江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2013）邳民初字第2895号原告王继涛。委托代理人吕刚。被告邓冰。被告邢亚楠。委托代理人周鑫。被告邓光辉。原告王继涛诉被告邓冰、邢亚楠、邓光辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告王继涛及其委托代理人吕刚、被告邢亚楠委托代理人周鑫到庭参加了诉讼，被告邓冰、邓光辉经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王继涛诉称，2012年11月19日，原告王继涛与被告邓冰签订房产买卖合同，将其所有的位于邳州市运河街道邳州商城商铺两处以210万元的价格卖给被告邓冰。合同约定，被告邓冰于2012年11月19日交付原告42万元作为购房定金，并预付房款58万元，同时原告将房产过户给被告邓冰，被告必须在2013年1月18日前付清剩余房款。原告按照合同约定履行了过户义务，但被告至今付清剩余房款。按合同约定，被告应无条件返还房屋给我，但由于所涉房屋已被另案查封，无法办理过户手续，故要求被告按照合同约定承担违约责任，42万元定金归我所有，并支付房款152万元。由于被告邢亚楠、邓光辉作为共同欠款人和保证人也在买卖合同和欠条上签字，为此，特诉至法院，请求判令三被告支付购房款152万元并承担本案的诉讼费用。被告邓冰、邓光辉未答辩。被告邢亚楠辩称，我不是房屋买卖合同的一方当事人，不应承担责任；虽然我在房屋买卖协议上签字，但是房屋并没有实际过户至我名下，我与原告签订的房产买卖合同应属于无效合同，不应当承担责任；原告将房屋卖给邓冰，在邳州市房产局交易所签订合同时应明知该房屋仅出售给邓冰一人，如果出售给我和邓冰两人，不可能在办理房产产权证时不附上我的名字，根据权利与义务相对等的原则，我也不应当承担责任；买卖合同没有履行责任不在我，我不应承担责任；卖房是王继涛和张运玲两人，现原告只有一人起诉，属于遗漏主体。综上请法庭依法驳回原告对我的诉请。经审理查明，2012年11月19日，原告王继涛将其所有的位于邳州市运河街道邳州商城商铺两处以210万元的价格卖给被告邓冰，并于当日与被告邓冰分别作为卖方和买方签订了房产买卖合同一份，约定了付款方式为：“乙方于2012年11月19日交付甲方人民币肆拾贰万元整（￥420,000.00）作为购房定金，并预付房款计人民币伍拾捌万元整（￥580,000.00），此时甲方将房产过户给乙方，所有费用由乙方承担；乙方必须在2013年1月18日前付清房款；否则，哪怕推迟一天也属违约”。合同还明确约定了违约责任为：“甲方违约赔偿乙方人民币捌拾肆万元整；乙方违约所交定金归甲方所有，乙方必须在2013年1月23日前将所买上述两处房产无条件返还（过户）给甲方，所有费用由乙方负责，否则，每拖一天违约金4200元，直到以上两处房产过户到甲方名下为止，同时赔偿甲方因此造成的损失”。原告王继涛在落款处甲方（即卖方）一栏签名，被告邓冰、邢亚楠在乙方（即买方）处签名并捺印，被告邓光辉在保证方处签名并捺印。在签订合同当日，被告邓冰如约向原告王继涛支付了定金42万元、房款58万元，共计100万元，并给原告出具了欠条一张：“欠条2012110001号今欠购买王继涛房产费用计人民币贰佰壹拾万元整（￥2,100,000.00元），定于二O一三年一月十八日前还清，如逾期从二O一二年十一月十九日起按日利率2‰计息，直到所购运河镇邳州商城两处房产过户到王继涛名下为止。保证责任为连带保证责任，保证期限为还清欠款本息为止。欠款人：邓冰邢亚楠保证人：邓光辉2012年11月19日”。2012年11月19日签订合同当日，原告王继涛及其妻子张运玲与被告邓冰一同到邳州市房地产交易管理所去办理了涉案两处房屋的产权过户手续，并应邳州市房地产交易管理所的要求，又签订了两份该所印制的制式房地产买卖契约并填写了两份房屋权属登记申请书。王继涛夫妇均在该契约的“卖方”一栏和申请书的“转让方”一栏签名捺印，“买方”和“受让方”为被告邓冰一人，邳州市房地产交易管理所也在该契约的“监证机关”一栏和申请表的“审批”一栏盖章。后被告邓冰向该所提供了邳州市民政局出具的单身证明一份并在该所“房屋事项登记询问笔录”中做了涉案房产是其单独所有、无共有人的备案登记。涉案房屋过户到被告邓冰名下后，被告邓冰未按合同约定时间支付剩余房款也未按照合同约定返还房产。后涉案房屋因被告邓冰与他人纠纷被另案查封，无法办理过户手续，原告无奈只能起诉要求三被告支付购房款152万元。另查明，原告王继涛之妻张运玲向本院提交声明一份，声明其不参与本案诉讼活动，由其夫王继涛一人主张权利即可。以上事实，有房产买卖合同一份、欠条一张、房地产买卖契约两份、房屋权属登记申请书两份、无婚姻登记记录证明一份、房屋事项登记询问笔录一份和本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案所涉房产买卖合同的相对人为原告王继涛和被告邓冰。原、被告于2012年11月19日签订的房产买卖合同为双方当事人真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。被告邢亚楠关于合同无效的抗辩主张本院不予采纳。双方在邳州市房地产交易管理所办理过户手续时应该所的要求签订的该所印制的制式房地产买卖契约，其内容除应该所的要求原告之妻张运玲作为房屋共有人也在契约上签字之外，与双方之前签订的房产买卖合同内容基本一致，该契约与房产买卖合同应视为同一合同。原告之妻张运玲已向本院提交声明表示不参与诉讼，由其夫王继涛一人主张权利，这是当事人对自己诉讼权利的处分，本院予以认可。故被告邢亚楠关于本案遗漏主体的答辩主张本院不予采纳。原告王继涛已按照合同约定履行了过户义务，被告邓冰应按照合同约定如期支付剩余房款，而邓冰未如期支付剩余房款的行为构成了违约，应按照合同约定承担违约责任。双方签订的合同中明确约定了定金条款，根据《合同法》的相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故原告要求定金42万元归其所有的主张和被告邓冰应支付剩余房款152万元的诉讼请求本院予以支持。关于第二被告和第三被告是否应承担责任的问题，被告邢亚楠虽不是本案所涉合同的相对人，但其自愿在房产买卖合同的乙方落款处签名，并且在房款欠条的欠款人处签名，应视为其自愿对邓冰所欠房款的债务加入，是其自愿承担还款责任的行为，故其应对邓冰拖欠房款的行为承担连带责任。被告邓光辉作为保证人在房产买卖合同和房款欠条上均签字捺印，并且欠条上写明了“保证责任为连带保证责任，保证期限为还清欠款本息为止”。根据我国《担保法》相关司法解释的规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。原告起诉时未超过两年的保证期间，故保证人邓光辉应对其子邓冰尚欠的152元房款承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，判决如下：一、被告邓冰于本判决生效之日起十日内支付原告王继涛房款152万元。二、被告邢亚楠、邓光辉对上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18480元，保全费5000元，合计23480元。由被告邓冰负担（原告已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  衡永红审 判 员  陈绍省人民陪审员  郑思德二〇一四年二月二十六日书 记 员  杲 莉