江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终10009号
上诉人（原审被告）：朱庆永
被上诉人（原审原告）：崔粉金
上诉人朱庆永因与被上诉人崔粉金房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初11513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱庆永上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由崔粉金负担。事实和理由：一、崔粉金违约在先，导致合同无法履行。2016年9月初，崔粉金多次带领数十个社会人员到朱庆永店内闹事，阻挠其正常经营，导致其店铺歇业、无法经营、亏损巨大，进而导致租赁合同无法继续履行。崔粉金上述行为有苏州工业园区湖西派出所接处警记录为证，请求法院调取。故崔粉金无权主张2016年9月之后的租金、占用费、违约金。二、一审法院认定物业管理费、水电费与实际差距太大且依据不足。依据朱庆永与物业公司、水电公司沟通，在一审认定期间，实际产生的物业费是5500元左右，水电费7200元左右。
崔粉金辩称，服从一审判决。
崔粉金向一审法院起诉请求：1.解除崔粉金、朱庆永签订的房屋租赁合同；2.朱庆永支付拖欠租金34650元、物管费16702元、水电费10225元；3.朱庆永立即将租赁房屋返还崔粉金，并支付房屋使用费（自2016年12月13日起至房屋返还之日止，按每日350元计算）；4.朱庆永支付违约金10000元。一审庭审中，崔粉金明确第三项诉请中的房屋占有使用费计算期限为自2016年12月13日起至2017年4月4日止。
一审法院认定事实：2015年7月25日，崔粉金（出租人，甲方）、朱庆永（承租人，乙方）与案外人中新苏州和乔物业服务有限公司（见证方，丙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于苏州工业园区大湖城邦商业街B区103室的房屋租给乙方使用，租赁期限共36个月，自2015年8月25日至2018年8月24日。第一年租金为100000元，第二年租金为115000元，第三年租金为120750元，前述租金不含物管费用。第一年的租金半年一付，次年租金一年一付。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回出租房屋，乙方须按实际居住日交纳租金，并应向甲方支付一个月房租作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。乙方承担租赁期内水费、电费、煤气等实际使用的费用。租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费、物业费等有关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。
2016年9月26日，朱庆永向崔粉金出具承诺书一份，载明朱庆永保证在2016年10月25日前按租房合同缴清所租房屋的物业费。朱庆永在该份承诺书右下方承诺人签字处签名。
2016年12月12日，崔粉金向朱庆永发出律师函和解除租赁合同通知一份，称朱庆永拖欠崔粉金房屋租金、物管费、水电费的行为已构成违约，崔粉金决定解除与朱庆永之间的房屋租赁合同，并敦促朱庆永尽快支付拖欠的费用，否则将通过法律途径追究朱庆永的责任。
一审法院另查明，2017年4月5日，崔粉金与案外人卢石、申柏泉签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定崔粉金将涉案房屋出售给案外人卢石、申柏泉。
以上事实，有崔粉金提交的《房屋租赁合同》、《房屋销售合同》、《苏州市存量房买卖合同》、承诺书、律师函、解除合同通知、快递单、收费通知单、照片等证据及当事人庭审陈述予以证实。
一审法院认为，崔粉金与朱庆永签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。崔粉金将出租的房屋交付朱庆永使用后，朱庆永应按约定支付租金、水费、电费及物业管理费。朱庆永经崔粉金催讨，仍拒不支付拖欠的租金、物业管理费及水电费，已经构成违约，应承担相应责任。崔粉金、朱庆永合同约定朱庆永拖欠房租一个月以上的，崔粉金有权终止合同，崔粉金提交了律师函、解除合同通知、快递单等证据以证明朱庆永拖欠崔粉金租金超过上述期限，其主张解除崔粉金、朱庆永之间的房屋租赁合同，应予以支持，一审法院认定崔粉金、朱庆永之间的房屋租赁合同于2016年12月12日解除。房屋租赁合同解除后，朱庆永应迁出租赁房屋将房屋交还崔粉金。崔粉金主张朱庆永拖欠2016年8月26日至2016年12月12日期间的租金以及物业管理费16702元、水电费10225元，并提交了租赁合同、收费通知单、电表照片等证据予以佐证，朱庆永未作抗辩也未提交相反证据，一审法院予以采信，但租金经一审法院核算应为34180元。崔粉金要求朱庆永支付上述款项，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费，崔粉金主张朱庆永按涉案租赁合同中第二年的租金标准即年租金115000元支付自2016年12月13日起至2017年4月4日期间的房屋占有使用费，朱庆永未能举证证明已经搬离了租赁房屋，崔粉金关于房屋占有使用费的主张有事实依据，一审法院予以支持。经核算，朱庆永应支付崔粉金2016年12月13日起至2017年4月4日期间的房屋占有使用费为36097元。关于违约金，崔粉金主张朱庆永按一个月的租金标准支付违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，应当予以支持，故朱庆永应支付崔粉金违约金9583元。朱庆永经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认崔粉金与朱庆永签订的关于苏州工业园区大湖城邦商业街B区103室房屋的《房屋租赁合同》于2016年12月12日解除；二、朱庆永于判决生效之日起十五日迁出前述租赁房屋，将租赁房屋交还崔粉金；三、朱庆永于判决生效之日起十日内支付崔粉金租金34180元、物业管理费16702元、水电费10225元；四、朱庆永于判决生效之日起十日内支付崔粉金房屋占有使用费36097元；五、朱庆永于判决生效之日起十日内支付崔粉金违约金9583元；六、驳回崔粉金的其余诉讼请求。案件受理费1590元，由朱庆永负担。
二审中，朱庆永向本院申请证人闫某（朱庆永门店经理）到庭作证，证明崔粉金到朱庆永店里闹事的事实。崔粉金认为闫某的证人证言纯属编造，不予认可。
关于租赁物，二审另查明，苏州工业园区星州街2号297幢103室于2017年4月5日之前登记在崔粉金、闻菊芳名下，上述103室房屋建筑面积为476.32平方米。崔粉金于二审中陈述，上述103室分两层，其将一楼租给我爱我家，二楼租给朱庆永，朱庆永承租面积为230平方米。朱庆永对其承租面积230平方米予以确认。
关于房屋租金，崔粉金、朱庆永于二审中一致确认，朱庆永2015年8月25日至2016年8月24日房屋租金已经缴纳。
关于物业管理费，二审另查明，崔粉金向一审法院提交中新和乔物业收费通知单一份，载明涉案103室房屋面积476.32平方米，2016年1月1日至2016年12月31日管理费26578.66元。朱庆永于二审中认可上述收费通知单，另确认中新和乔物业收取崔粉金多少物业费，朱庆永就给崔粉金多少物业费。崔粉金、朱庆永于二审中一致确认，朱庆永2015年8月25日至2016年8月24日物业管理费已经缴纳。
关于水电费，二审另查明，崔粉金向一审法院提交了电表照片两张，证明朱庆永2015年8月25日至2017年4月4日使用涉案房屋期间产生的电费。朱庆永于二审中不予认可，其仅认可水电费7200元左右。本院要求崔粉金于二审调查后向本院提交涉案房屋（面积476.32平方米）2015年8月25日至2017年4月4日水电费缴纳凭证及该期间朱庆永承租房屋（面积230平方米）所使用水电费的相关证据材料，崔粉金未向本院提交。
二审中，朱庆永陈述，其于2016年9、10月左右在其足浴店门口看到崔粉金张贴的解除通知书，截止2017年4月，朱庆永还有涉案房屋后门钥匙，前门钥匙没有，双方没有正式交接过，后来房子就被崔粉金卖了。
上述事实，由朱庆永提供的证人证言，崔粉金提供的房屋产权证、收费通知单、电表照片及当事人陈述在案佐证。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，崔粉金、朱庆永签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。根据合同约定，第一年租金（2015年8月25日至2016年8月24日）半年一付，次年（2016年8月25日至2017年8月24日、2017年8月25日至2018年8月24日）租金一年一付。因朱庆永拖欠第二年租金超过一个月，崔粉金要求解除合同，双方发生争议，崔粉金诉至法院。
本案二审争议焦点一、导致涉案合同解除的违约方在谁。朱庆永认为，崔粉金于2016年9月初多次带人到朱庆永店内闹事，阻挠其正常经营，导致其店铺歇业、无法经营、亏损巨大，进而导致租赁合同无法继续履行，故崔粉金作为违约方无权要求2016年9月之后的租金、占用费、违约金等。对此本院认为，朱庆永未按约支付第二年租金，构成违约，崔粉金按照合同约定享有解除权。朱庆永认为崔粉金带人至其店内闹事影响其经营进而导致合同无法继续履行等并提交证人闫某的证言进行佐证。对此本院认为，闫某是朱庆永门店经理，与朱庆永具有利害关系，崔粉金不予认可且朱庆永未能提交其他证据予以证明，本院对闫某证人证言不予采信。朱庆永主张崔粉金作为违约方无权要求2016年9月后的租金、占用费、违约金等，本院不予支持。朱庆永作为违约方，应按约向崔粉金支付一个月房租作为违约金，一审法院认定朱庆永实际承担违约金9583元（115000元/12个月）并无不当。
本案二审争议焦点二、朱庆永应承担的房屋租金、房屋占有使用费、物业管理费、水电费如何认定。对此本院认为，朱庆永于二审中认可其于2016年9、10月在其门店看到崔粉金张贴的解除通知书，后崔粉金于2016年12月12日向朱庆永发出解除通知，一审法院认定《房屋租赁合同》于2016年12月12日解除并无不当。因朱庆永二审中陈述涉案房屋未实际交接，且其至2017年4月仍持有涉案房屋后门钥匙，结合崔粉金将涉案房屋2017年4月5日出售给案外人的事实，朱庆永应向崔粉金支付2016年8月25日至2016年12月12日的租金、2016年12月13日至2017年4月4日的房屋占有使用费、2016年8月25日至2017年4月4日的物业管理费、2015年8月25日至2017年4月4日的水电费。
关于2016年8月25日至2016年12月12日的租金、2016年12月13日至2017年4月4日的房屋占有使用费，本院认为，崔粉金主张按照合同约定的第二年（2016年8月25日至2017年8月24日）租金115000元/年作为计取标准，符合合同及法律规定，应予支持。一审法院认定朱庆永应向崔粉金支付上述期间的房屋租金34180元、房屋占有使用费36097元并无不当。
关于2016年8月25日至2017年4月4日（共计223天）的物业管理费，本院认为，因朱庆永二审中认可崔粉金提交的物业费收费通知单（即面积476.32平方米、2016年1月1日至2016年12月31日管理费26578.66元），故涉案房屋物业费收取单价应为0.153元/日/平方米（26578.66元/365天/476.32平方米）。朱庆永承租房屋面积为230平方米，使用天数为223天，结合双方确认的物业费单价、朱庆永承租面积及实际使用天数，朱庆永仍应向崔粉金支付物业费7847元（0.153元/日/平方米×230平方米×223天）。一审法院认定物业管理费有误，本院予以纠正。
关于2015年8月25日至2017年4月4日的水电费，本院认为，崔粉金仅向法院提交了电表照片，未能提交涉案房屋（面积476.32平方米）2015年8月25日至2017年4月4日水电费缴纳凭证及上述期间朱庆永承租房屋（面积230平方米）所使用水电费的相关证据材料，应自行承担举证不能的法律后果，崔粉金主张朱庆永应向其支付水电费10225元的观点依据不足，不能成立。鉴于朱庆永二审中陈述其使用水电费约7200元左右，依据上述自认，本院认定朱庆永应向崔粉金支付2015年8月25日至2017年4月4日的水电费7200元。一审法院认定水电费不当，应予纠正。
综上，上诉人朱庆永的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定物业管理费、水电费不当，本院予以纠正。鉴于朱庆永一审期间经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本案一审案件受理费应由朱庆永负担。二审案件受理费根据双方胜败诉比例负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初11513号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初11513号民事判决第三、六项；
三、朱庆永应于本判决生效之日起十日内支付崔粉金租金34180元、物业管理费7847元、水电费7200元；
四、驳回崔粉金的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1590元，由朱庆永负担。二审案件受理费1590元，由朱庆永负担1400元，由崔粉金负担190元。
本判决为终审判决。
审判长 沈军芳
审判员 叶 刚
审判员 周 红
二〇一七年十二月二十五日
书记员 陈 莉