北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14381号
上诉人（原审被告）陆建辉，男，1977年1月7日出生。
委托代理人卢小传，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京世界城物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区金汇路9号世界城D座4层。
法定代表人郑晓乐，执行董事。
委托代理人高建瓴，北京天池洪范律师事务所律师。
委托代理人韩玉昆，男，1982年5月1日出生，北京世界城物业管理有限公司项目副经理。
上诉人陆建辉因与被上诉人北京世界城物业管理有限公司（以下简称世界城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第13018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王天水、法官田璐参加的合议庭，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人陆建辉及其委托代理人卢小传，被上诉人世界城物业公司的委托代理人高建瓴、韩玉昆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
世界城物业公司在一审中起诉称：世界城物业公司系世界城小区的物业管理单位。陆建辉系该小区×业主。陆建辉从2010年10月1日开始欠缴物业费，截止到2014年7月31日，共欠缴134218.34元。现世界城物业公司诉至法院，要求陆建辉交纳欠缴的物业费，并按照日万分之五支付滞纳金186607.26元。
陆建辉在一审中答辩称：世界城物业公司与陆建辉之间没有书面物业合同关系，世界城物业公司的请求没有合同依据。世界城物业公司要求支付滞纳金的本质属违约金，双方无书面合同，更谈不上要求支付滞纳金问题。世界城物业公司非《商品房预售合同》及补充协议当事人，其无权依据该合同约定要求陆建辉支付物业服务费及滞纳金。世界城物业公司非《业主临时公约》的当事人，其无权据此要求支付物业服务费及滞纳金。世界城物业公司无权依据与京汇公司签订的《北京市前期物业服务合同》要求支付物业服务费和滞纳金。世界城物业公司提供的物业服务达不到相应的要求。下雨时，陆建辉的房屋从窗户缝隙漏水，世界城物业公司一直未予维修。世界城物业公司自2011年4月15日才开始在小区内进行服务，其无权从2010年10月开始主张物业费。如果交，陆建辉只同意按照每月每平米4元的标准交纳。
一审法院审理查明：世界城物业公司系世界城小区的物业管理单位，自2011年4月15日开始，接受该小区开发商北京京汇房地产开发有限公司（以下简称京汇公司）的委托对世界城小区进行物业管理，该小区物业费标准为每月每平米7.9元。此前该小区系由第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称戴维斯公司）进行物业管理。2011年4月，京汇公司与戴维斯公司签订《前期物业服务合同终止协议》，约定继任的物业管理公司将承接本账户的全部债权、债务。陆建辉系该小区×业主，该房屋建筑面积369.34平方米，每月物业费为2917.79元。陆建辉从2010年10月1日开始欠缴物业费。
陆建辉为了证实世界城物业公司未尽到物业服务管理义务，向该院提供了房屋窗户处漏雨的照片、小区内车辆停车照片。
一审法院判决认定：世界城物业公司系世界城小区的物业服务单位，为小区提供了物业服务，陆建辉系该小区内房屋的所有权人，享受了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。世界城物业公司有权收取服务期限内的物业服务管理费用，陆建辉应当交纳物业费。世界城物业公司主张的服务期内的物业费标准和数额合法有据，该院予以支持。世界城物业公司主张的滞纳金标准无合同依据，但可以由陆建辉按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。因世界城物业公司一直持续进行物业管理服务，陆建辉没有证据证明世界城物业公司明显怠于行使权利，可认定其在持续主张权利，没有超过两年的诉讼时效。关于2011年4月15日之前的物业费，世界城物业公司在接手本小区物业管理时，就已经获得了该债权，该债权并非是原告物业管理期间形成，世界城物业公司没有证据证明其积极主张该项债权，可以认定世界城物业公司怠于行使权利，该院不再予以支持。陆建辉提供的证据不足以证明世界城物业公司履行物业管理职责不到位。陆建辉要求按照每平米4元的标准交纳物业费没有依据，该院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、陆建辉于判决生效后10日内向北京世界城物业管理有限公司交纳自2011年4月15日至2014年7月31日期间的物业费115349.96元。二、陆建辉以每月应交的物业费数额为本金，自当月一日起，以中国人民银行同期贷款利率为标准，向北京世界城物业管理有限公司支付利息。三、驳回北京世界城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陆建辉不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审法院判决陆建辉支付世界城物业公司利息，超出了世界城物业公司的诉讼请求，程序违法。2.一审法院认定物业费交费时间起点及数额错误。世界城物业公司收费时间应自2011年4月16日起，而不是2011年4月15日。3.陆建辉房屋的外墙长期漏水，房顶也有裂缝，世界城物业公司未履行修理义务。小区停车管理混乱，楼顶花园瓷砖脱落无人处理。世界城物业公司未尽到职责，无权按照每月每平米7.9元的标准收取物业费。4.世界城物业公司超出了资质，其提供的物业服务本身无效，合同也是无效的。同意参照周围小区物业公司服务及收费标准，按4元每月每平米的标准支付物业费。5.世界城物业公司起诉超出诉讼时效。综上，请求撤销一审判决第一项、第二项，改判陆建辉支付2012年1月16日至2014年7月31日期间的物业费36219.15元（按每月每平米4元标准计算）。本案一审、二审诉讼费依法由世界城物业公司、陆建辉分担。
世界城物业公司服从一审判决。其针对陆建辉的上诉理由答辩称：世界城物业公司是经过正规程序进驻小区的，业主临时公约中约定了物业费标准。世界城物业公司提供了物业服务，陆建辉应当支付物业费及利息。
二审审理期间，陆建辉向本院提交照片、投诉书、证人证言，用以证明因房屋外墙存在质量问题，导致陆建辉家中漏水、楼顶花园瓷砖脱落无人修复、小区停车管理混乱、其他业主投诉车位被盗卖以及周边小区物业费标准。
世界城物业公司认可陆建辉家中漏水的事实，但提出外墙质量问题导致漏水属于房屋质量问题，不属于其责任范围。证人没有出庭作证，不认可证言的真实性。认可楼顶花园瓷砖脱落的事实，但提出瓷砖刚刚脱落，其正在联系厂家修理。认可停车照片的真实性，但提出该照片只是暂时状况，不能证明小区车辆管理混乱的事实。其他业主关于停车位的投诉与本案无关。不认可周边小区物业收费标准，该标准与本案无关。
本院经审查认为，基于世界城物业公司的认可，本院确认陆建辉家中漏水照片、楼顶花园瓷砖脱落的照片、停车状况照片的真实性，对于上述证据的证明目的，本院将在本院认为部分结合其他证据予以说明。因其他业主关于停车位的投诉、其他小区物业费标准与本案没有关联性，本院对该证据不予认定。因证人没有出庭接受质询，本院对证人证言的真实性不予认定。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有商品房预售合同及其关于物业管理、业主临时公约的附件、前期物业服务合同终止协议、前期物业服务合同，漏水、瓷砖脱落、停车状况照片及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：世界城物业公司未与陆建辉签订物业服务合同，但世界城物业公司为陆建辉所在小区提供物业服务，陆建辉享受了物业服务，应当认定双方存在事实物业服务合同关系。陆建辉签署的业主临时公约明确地约定了物业服务费的标准。业主临时公约对全体业主发生拘束力，在没有成立业主委员会，并经合法程序改变物业服务费标准的情况下，陆建辉应当按照业主临时公约确定的标准支付物业服务费。陆建辉享受了世界城物业公司提供的物业服务，但未按时交纳物业服务费，给世界城物业公司造成损失，应当予以赔偿。陆建辉关于一审判决陆建辉支付世界城物业公司利息，超出了世界城物业公司的诉讼请求，程序违法的上诉理由，没有依据，本院不予支持。
陆建辉房屋因外墙质量问题导致漏水，外墙质量问题导致的房屋漏水属于开发商房屋质量问题，而不属于世界城物业公司物业管理的瑕疵。陆建辉据此主张世界城物业公司物业服务存在瑕疵，没有事实依据，本院不予支持。关于楼顶花园瓷砖脱落以及停车秩序一节，世界城物业公司对此作出合理解释，该事实不能得出世界城物业公司物业服务存在瑕疵，进而可以据此降低物业服务费标准的结论。陆建辉关于应当降低物业服务费标准的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。陆建辉关于应当参照周边小区物业费标准的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于物业服务企业资质问题，《物业服务企业资质管理办法》属于管理性规范，不影响物业服务合同的效力。陆建辉关于世界城物业公司不具有相应资质，双方物业服务合同无效的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。
世界城物业公司自2011年4月15日18时开始实际从事物业管理，一审法院支持2011年4月15日当日的物业费，理由正当，本院予确认。陆建辉关于不应计算当日物业服务费的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
世界城物业公司持续性为陆建辉提供物业服务，没有怠于主张权利的情形，陆建辉关于诉讼时效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，陆建辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1508元，由陆建辉负担（于本判决生效后10日内交纳）；
二审案件受理费1508元，由陆建辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 田 璐
代理审判员 王天水
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 付 哲