厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第1585号
原告林雪秀，女，1989年8月15日出生，汉族。
委托代理人韦继升，福建九信律师事务所律师。
被告林李云，男，1976年8月13日出生，汉族。
原告林雪秀与被告林李云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告林雪秀及其委托代理人韦继升，被告林李云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林雪秀诉称，2015年4月29日，在厦门麦田人房地产代理有限公司海沧第一分公司（以下简称麦田海沧公司）的居间下，原告于2014年8月31日与被告签订一份《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于厦门市海沧区兴港七里8号105室的房屋出售给原告，成交价1240000元。同时原告、被告与居间方签订《居间服务合同》，合同确认居间事实的存在，原告按成交价的2.5%向居间方支付居间服务费31800元。合同签订后，原告依约向被告支付定金50000元，解押款200000元，向居间方支付31800元。然而，被告却以“（成交价）太低被坑，人家出1450000元”和“家人不同意”为由反悔。并于2015年5月11日单方退回购房款250000元。2015年5月16日，案涉房屋以1400000元价格成交，并在厦门网上房地产进行网签。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同。依据《房屋买卖合同》第十二条的约定，原告有权按成交价20%追究被告的违约责任，即248000元。并且，原告支付的中介费31800元及律师费20000元均应由被告负担。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告赔偿原告违约金248000元；3、被告赔偿原告中介费损失31800元；4、被告赔偿原告律师费损失20000元。以上共计299800元。
被告林李云辩称，案涉房产被告并未在出售，产权都在原告名下。案涉房产未能按照约定出售给原告，原因是多重的。既有原告的原因，即原告表示将由第三人网签正式的《房屋买卖合同》，属于是原合同履行主体的变更。也有被告的顾虑，即被告被中介蒙蔽，签约后才发现登记在案涉房产的户籍没有其他地方可供迁移。同时，合同只约定在房屋权属过户登记后一个工作日至相关银行办理商业按揭贷款手续，但未对房屋过户登记时间及办理好房屋按揭贷款的最后时限作出约定，有可能导致被告900000元的房款无法获得，被告权益将遭受严重损失。原、被告的《房屋买卖合同》未能履行，也是原、被告来回协商的结果。被告并未违约，既是被告有违约，也是原告违约在先，同时，原告要求违约金248000元，也数倍高于定金，更远远超过原告的损失，没有法律依据。居间欺骗被告落户问题，又对原告准备与第三方人员网签进行隐瞒，居间服务存在重大瑕疵和重大责任。同时，原告与被告尚未网签正式的房屋买卖合同，居间行为并未结束，不得要求支付报酬。因此，原告应该向中介方要求返还中介费用，而不是要求被告赔偿，请求驳回原告的此项诉讼请求。原告要求赔偿律师费用缺乏事实与法律依据，不应当由被告负担。原告提出的高额违约金所产生的律师费用应当由原告自行承担。
经审理查明，2015年4月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于厦门市海沧区兴港七里8号105室的房屋出售给原告，房款总价1240000元。本合同签订时，原告应向被告支付房屋交易定金50000元；合同第六条约定，原告应在还款日期前将200000元或一次性解除该房屋抵押权所需的全部资金转入抵押权人指定的还款账户用于解除该房屋的抵押权，该款项转入抵押权人指定的还款账户后即抵作部分购房款。合同第十条约定，原告可以指定第三人作为新产权人，房屋过户至第三人名下，若需要以第三人作为该房屋买受人签订登记机关指定的《存量房买卖合同》的，不视为对本合同的变更，仅为履行本合同过户义务的一个手续；合同第十二条第一款第（二）项约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或无法继续履行，守约方有权按照定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金”。合同第十二条第三款约定，因追究违约责任产生的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担。麦田海沧公司在见证人一栏上盖章。同日，原告与被告、麦田海沧公司签订了《交易服务合同》及《居间服务合同》各一份，约定由原告向麦田海沧公司支付该房屋成交价的2.5%作为居间服务费，及支付权证代办费、房屋入住手续代办费800元。上述合同签订后，原告依约向被告支付定金50000元，解押款200000元，向麦田海沧公司支付31800元。而后，被告以“家人不同意，说户口不好放、太低被坑、人家出1450000元、说留着空着也无所谓”为由，拒绝过户给原告。2015年5月11日，被告退还原告250000元。
以上事实有原告提供的《房屋买卖合同》一份、《厦门市土地房屋权证》一份、《收款收据》一份、《交易服务合同》一份、《居间服务合同》一份、《微信聊天记录》一份、《银行进账记录》一份、房屋网签截图一份、《诉讼委托合同》一份、《发票》一份、证人叶某证言，被告提供的《微信聊天记录》三份、通话记录一份及庭审笔录为证。
本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》，系原告与被告的真实意思表示，内容合法，应为有效，合同双方都应当严格依照合同履行。被告作为房屋买卖合同中的房屋出卖人，应当有义务依照合同的约定及时进行解押及过户，但被告未能依约将案涉房产过户给原告，致使原告无法实现合同目的，被告的违约行为属于根本违约。原告作为守约方，有权要求解除合同。同时，原告有权选择适用违约金条款要求被告支付违约金。案涉房屋的交易总价为1240000元，违约金为房款总额的20%，即为248000元。但是被告认为约定的违约金数额远高于原告的损失，要求进行调整。原告在被告要求调整违约金的情况下，并未提供证据证明原告损失的具体金额，因此，本院对被告应付的违约金依法予以调整。违约金的目的在于填补原告的损失，虽然原告未能提供证据证明其具体的损失，但违约金的调整也不应当低于定金罚则。因此，本院确定相当于一倍定金的数额作为被告的违约金。原告请求被告支付违约金248000元，本院支持50000元，其余不予支持。原、被告在《房屋买卖合同》中约定原告可以指定第三人作为该房屋的新产权人，若需要以第三人作为该房屋买受人签订登记机关指定的《存量房买卖合同》的，不视为对本合同的变更。因此，被告以原告准备指定第三人签订《存量房买卖合同》，认为此系原告的违约行为，不符合原、被告之间的约定，不予采信。《房屋买卖合同》有约定违约方承担律师费用，因此，原告请求被告承担律师费用20000元，有相应的合同依据，予以支持。关于居间费用31800元，属于原告的损失范围，该居间费用的损失并未超过被告支付的违约金数额，因此，原告要求被告赔偿居间费用31800元，没有相应的法律依据，不予支持。被告林李云未作答辩，视为放弃抗辩权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告林雪秀与被告林李云于2015年4月29日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告林李云应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林雪秀违约金50000元及律师代理费20000元，合计70000元；
三、驳回原告林雪秀的其他诉讼请求。
被告林李云如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5797元减半收取2898元，由原告林雪秀负担2221元，被告林李云负担677元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 黄建和
二〇一五年七月二十三日
代书记员 陈丹雯
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。