广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第1648号
原告：中国银行股份有限公司南宁市邕州支行，住所地南宁市古城路15号。
代表人：陈捷，该支行行长。
委托代理人：韦伟，广西创想律师事务所律师。
被告：吴彩月，女，仫佬族。
被告：广西南宁丰业创展房地产开发有限公司，住所地南宁市明秀东路185号。
法定代表人：陈宇雄，该公司董事长。
委托代理人：祝华，广西承汇律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司南宁市邕州支行与被告吴彩月、广西南宁丰业创展房地产开发有限公司（以下简称丰业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告�委托代理人韦伟，被告丰业公司的委托代理人祝华到庭参加诉讼，被告吴彩月经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告吴彩月因购房资金不足，向原告申请贷款。为此，原告与被告吴彩月、被告丰业公司共同签订编号为（2004）邕中银零房贷字第15311号的《楼宇抵押借款合同》一份，约定原告向被告吴彩月发放贷款111000元用于其向丰业公司购买位于南宁市明秀东路185号丰业国际城B座单元809号房，贷款期限为360个月，被告以按月等额本息还款法还款，并以所购房产向原告提供抵押担保，被告丰业公司为上述贷款提供连带责任保证。被告吴彩月获得贷款后，未按约定还款，截止2014年6月，已连续逾期19期。原告多次催收未果，故成诉，请求判令：1、解除原告与被告吴彩月、丰业公司签订的编号为（2004）邕中银零房贷字第15311号《楼宇抵押借款合同》；2、被告吴彩月向原告归还借款本金96833.3元；3、被告吴彩月向原告支付利息8059.46元，罚息823.75元（利息、罚息计算暂计至2014年6月25日，此后利息至案件生效判决规定的履行期限的最后一日止以本金96833.3元为基数，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付，未按判决指定的期间履行债务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息）；4、被告吴彩月赔偿原告律师代理费5257元；5、为实现上述第二、三、四项债权，原告有权以权属被告吴彩月的抵押物即位于南宁市明秀东路185号丰业国际城B座809号房折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；6、被告丰业公司对被告吴彩月的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任；7、被告吴彩月、丰业公司连带承担本案诉讼费。
被告丰业公司辩称，1、保证人已积极协�办理房产证，房屋他项权证办理条件已具备，保证人在履约过程中无过错，不应再承担连带清偿责任；2、即使保证人可能承担责任，因合同签订时《物权法》尚未颁布实施，按照《担保法》第二十八条之规定，在既有物保又有人保的情形下，原告应先就抵押物处置价款优先受偿，不足清偿部分才由保证人承担保证责任。
被告吴彩月未作答辩，亦未出庭参加诉讼。
经审理查明，2005年1月20日，原告（甲方、贷款人、抵押权人）与被告吴彩月（乙方、借款人、抵押人、购房人）、被告丰业公司（丙方、保证人）共同签订编号为（2004）邕中银零房贷字第15311号的《楼宇抵押借款合同》一份，约定：贷款金额111000元，贷款期限30年，贷款利率以贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行；借款人分360期按月还款，未按还款计划还款，又未就展期事宜与甲方达成协议，甲方有权就逾期贷款部分按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息；借款人以所购位于南宁市明秀东路185号丰业国际城B座单元809号房向贷款人提供抵押担保；丰业公司自合同生效至甲方取得《房产证》及《他项权证》正本并办妥抵押登记之日止，为乙方合同项下债务提供连带责任保证担保，若乙方不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，甲方有权直接向丙方追索；甲方因催收贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、拍卖费等费用，均由乙方承担。
2005年1月26日，双方当事人就合同项下抵押物办理预告抵押登记。2005年1月31日，原告向被告吴彩月发放贷款111000元，吴彩月亦在《借款借据》上签字确认，该《借款借据》载明：借款金额111000元，借款期限30年，最后到期日2035年1月31日，分360期归还。被告吴彩月获得贷款后，未按合同约定按期履行还本付息义务，截至2014年6月25日止，已连续逾期达19期（即19个月），尚欠原告借款本金96833.3元、利息8059.46元，罚息823.75元。为催收上述欠款，原告委托广西创想律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并支出律师代理费5257元。
本院认为，原告与被告吴彩月、丰业公司共同签订的编号为（2004）邕中银零房贷字第15311号的《楼宇抵押借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应恪守。原告已依约向被告吴彩月发放贷款111000元，而被告吴彩月未按照约定偿还本息，显属违约，应承担相应违约责任。截至2014年6月25日止，被告吴彩月已连续逾期19期，尚欠原告借款本金96833.3元、利息8059.46元，罚息823.75元，其违约行为已致合同目的不能实现。原告主张解除合同，并由被告吴彩月偿还借款本金、利息及罚息，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张赔偿的律师代理费5257元，该费用符合广西司法厅规定的律师服务收费标准，且合同中已明确约定贷款人因催收贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、拍卖费等费用，由借款人承担，因此该笔律师代理费应由被告吴彩月赔偿给原告。
《楼宇抵押借款合同》约定，被告吴彩月以其所购的位于南宁市明秀东路185号丰业国际城B座单元809号房为贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，因此，为实现上述债权，原告有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
关于被告丰业公司的责任问题，被告丰业公司辩称其�对抵押物不足清偿部分债权承担补充保证责任。《楼宇抵押借款合同》约定，丰业公司自合同生效至贷款人取得《房产证》及《他项权证》正本并办妥抵押登记之日止，为借款人合同项下的债务提供连带责任保证担保，若借款人不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，贷款人有权直接向保证人追索。上述约定明确贷款人可直接向保证人追索，在保证人明知本案同时存在物的担保的情形下，应视为双方对债权实现顺序所作的约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”之规定，原告有权直接请求被告丰业公司对被告吴彩月的上述债务承担连带清偿责任。被告丰业公司的上述辩解，无法律依据，本院不予采纳。对于保证期间问题，《楼宇抵押借款合同》约定保证期间为自合同生效至贷款人取得《房产证》及《他项权证》正本并办妥抵押登记之日止。现《他项权证》尚未办理，原告的债权仍处于保证期间。被告丰业公司关于保证期间届满的抗辩理由，与事实不符，本院不予采信。被告丰业公司承担保证责任后，有权向被告吴彩月追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司南宁市邕州支行与被告吴彩月、广西南宁丰业创展房地产开发有限公司共同签订的编号为（2004）邕中银零房贷字第15311号的《楼宇抵押借款合同》；
二、被告吴彩月偿还原告中国银行股份有限公司南宁市邕州支行借款本金96833.3元；
三、被告吴彩月给付原告中国银行股份有限公司南宁市邕州支行借款利息、罚息（计算方法：至2014年6月25日止利息为8059.46元，罚息为823.75元，此后至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金96833.3元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告吴彩月赔偿原告中国银行股份有限公司南宁市邕州支行律师代理费5257元；
五、为实现上述债权，原告中国银行股份有限公司南宁市邕州支行对权属被告吴彩月的位于南宁市明秀东路185号丰业国际城B座单元809号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告广西南宁丰业创展房地产开发有限公司对被告吴彩月的上述债务承担连带清偿责任，被告广西南宁丰业创展房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告吴彩月追偿。
本案受理费2519元、公告费350元，两项合计2869元，由被告吴彩月负担，被告广西南宁丰业创展房地产开发有限公司对上述费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交�诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘重阳
人民陪审员 王 莉
人民陪审员 姜彩霞
二〇一五年六月五日
书 记 员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限�有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债�人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。