河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）廊民二终字第129号
上诉人（原审被告）：河北省烟草公司廊坊市公司，住所地河北省廊坊市广阳区和平路169号。
法定代表人：马宝平，任该公司经理。
委托代理人：刘文建，系河北省烟草公司廊坊市公司大城县卷烟营销部办公室副主任。
委托代理人：刘宝华，河北双环律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大城县工商行政管理局，住所地河北省大城县新风北路。
法定代表人：杨永生，任该局局长。
委托代理人：邢少文，河北天枢律师事务所律师。
委托代理人：边文娟，河北天枢律师事务所律师。
原审被告：王俊泽，男，1957年7月出生，汉族，河北省大城县人。
原审被告：吕留站，男，1955年7月6日出生，汉族，河北省大城县人，大城县荟萃大酒店业主。
委托代理人：徐磊，男，1982年1月21日出生，汉族，河北省文安县人，系吕留站亲属。
上诉人河北省烟草公司廊坊市公司与被上诉人大城县工商行政管理局确认合同无效纠纷一案，由河北省大城县人民法院受理后，适用普通程序，于2013年3月20日作出了（2012）大民初字第662号民事判决，河北省烟草公司廊坊市公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年5月28日对本案进行了公开开庭审理，上诉人河北省烟草公司廊坊市公司的委托代理人刘文建、刘宝华与被上诉人大城县工商行政管理局的委托代理人邢少文、边文娟以及被上诉人吕留站的委托代理人徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，大城县工商行政管理局（以下简称工商局）于1987年兴建平舒市场，同年4月14日，河北省大城县人民政府转批工商局《关于对新建集贸市场房产及经营设施的管理办法》（大政（1987）25号）。该文件规定，平舒市场内所建房屋与经营设施，不论国营、集体单位，还是个人投资兴建，均有长期使用权，但产权归属工商局所有。本案诉争房屋系门市楼面积约130平方米，出资建设者系案外人邢祯岐；1988年4月，邢祯岐将该房屋转让给王俊泽；1989年4月，王俊泽将该房屋转让给河北省烟草公司廊坊市公司（以下简称烟草公司），转让费5万元，烟草公司向工商局交纳管理费5000元。1992年，工商局通知平舒市场内房屋业主，如不要求返还投资款，可再无偿使用3年。1995年，经河北省大城县人民政府批准，含诉争房屋在内的平舒市场部分楼厅与房屋可以按照规定价格一次性转让个人，并由有关部门办理土地使用证与房屋产权过户登记，转让时间自1995年3月1日至同年6月30日。烟草公司未按规定出自购买。2010年5月13日，工商局办理了含本案诉争房屋在内的未转让房屋坐落土地的国有土地使用权证。2009年8月25日，烟草公司通过案外人廊坊市聚得利拍卖有限公司以146万元的价格将本案诉争房屋出售给吕留站。烟草公司承诺为吕留站办理该房屋的土地使用权证与房屋产权证，但至今未办理上述权证。
一审法院认为，烟草公司至今未取得该房屋权证，其通过拍卖形式出售房屋的行为无效，该公司应返还吕留站房屋价款146万元，并赔偿其佣金损失5万元。当事人对该房屋所有权的争议可申请行政机关确权。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，一审法院确认烟草公司与吕留站买卖本案诉争房屋的合同无效，判令烟草公司返还吕留站房屋价款146万元，并赔偿其佣金损失5万元。一审案件受理费17940元由烟草公司负担。
烟草公司不服一审判决上诉称，工商局非本案诉争房屋买卖行为的合同相对人，不能主张合同无效；一审法院认定上述买卖合同无效是认定事实与适用法律错误；该院判令本公司返还购房款与赔偿佣金损失超出工商局的诉请范围；因工商局的诉请未得到全部支持，原判决确定诉讼费用由己方全额负担不妥。二审法院应依法撤销一审判决，改判驳回工商局的诉讼请求。
工商局二审答辩称，己方是本案诉争房屋的所有权人，是本案的适格主体，返还吕留站购房款是房屋买卖合同无效的后果，一审判决结果并未超出己方诉请范围。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉维持原判。
吕留站二审述称，同意工商局的答辩意见，烟草公司应返还购房款。
本院二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
二审期间，烟草公司当庭提交一组证据，系工商局在提起本案诉讼前就本案争议标的向一审法院以及河北省廊坊市广阳区人民法院提起诉讼的法律文书，以期证实工商局与该公司没有法律关系，非本案适格主体。
工商局发表当庭质证意见称，该证据不是二审新证据，己方提起相应诉讼的次数不影响本案审理，前两次诉讼中人民法院均未对实体问题进行处理，仅就管辖权问题进行确认。
吕留站发表当庭质证意见称，同意工商局质证意见。
本院在审理本案过程中，经烟草公司、工商局、吕留站申请，组织庭下调解，自2013年5月28日二审开庭后至2013年5月5日，先后形成六次调解方案，各方当事人接近达成合意。2014年5月5日，烟草公司最终确认，该公司不同意与工商局、吕留站和解。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条的规定，土地权属人有在地块上依法建造房屋的权利。大城县国土资源局于2010年5月13日向工商局颁发的，含本案诉争房屋坐落土地的国有土地使用权证书是工商局对该地块享有用益物权的有效证据，因此工商局基于土地使用权，有权对本案诉争房屋主张权利。烟草公司上诉主张工商局非本案适格主体，不能主张房屋买卖无效的观点与法律规定不符，本院不予支持。
本案诉争房屋建造年代久远，在当时房屋的权属登记、建造审批制度均不完善的背景下，该房屋在邢祯岐与王俊泽、王俊泽与烟草公司间买卖后，买卖各方本着诚实信用的原则交易，均产生了可信赖利益，三方间的买卖意思表示真实，交易价格公平，对于该三方间产生的买卖合同法律关系，应本着保护交易安全，促进社会资源充分利用的精神尽量予以维系。自1989年烟草公司实际占有使用本案诉争房屋，至该公司委托第三方拍卖该房屋前，在多数平舒市场业主积极办理房屋所有权以及土地使用权登记的情况下，烟草公司怠于按照当地政府文件规定，在合法自愿的前提下进行权属确认与物权登记，致使本案诉争房屋权属的争议隐患一直未能消除，其行为存在过错。2009年，烟草公司在未进行房屋权属登记、办理房屋产权证的前提下，强行拍卖房屋，存在主观恶意。该出卖行为，使土地使用权、房屋所有权分离的状况恶化，且导致房屋买受人基于我国物权与债权分离的法律体系下面临巨大风险。但一审法院仅以烟草公司未取得房屋所有权证为由，确认该公司与吕留站买卖房屋行为无效的观点依据不足，该院未考虑到房屋所有权人未被确认、权属要式登记未完成的事实，且忽略了买卖行为得到真正权利人追认的可能性。一审法院的上述认定与我国合同法鼓励交易、保护交易安全、维护社会经济秩序的立法精神相悖，更不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效要件，因此本院依法予以纠正，确定烟草公司与吕留站买卖本案诉争房屋的合同，在双方签订后至房屋权属完成有效登记前处于效力待定状态。因此烟草公司上诉主张该买卖合同有效的观点本院亦不予支持。
本案诉争房屋系拍卖买受人吕留站以市场价格，经竞买缔约，其与烟草公司达成了买卖合意且已交付价款，因此对其合法权益，应充分保护，烟草公司作为出卖人应依照约定协助吕留站办理房屋权属登记。本案二审期间，经本院协调，工商局同意协助吕留站办理本案涉案房屋的房屋权属登记与坐落土地的使用权变更登记，基于上述义务属于出卖人烟草公司的法定义务，因此产生费用应由烟草公司承担。综合烟草公司在签订履行买卖本案诉争房屋的过错程度、该房屋办理权属登记的费用支出以及烟草公司买受、出卖该房屋的价格增幅，本院依法酌定烟草公司向工商局支付70万元，用于该局办理实际该房屋以及土地的权属登记。
因烟草公司与吕留站买卖房屋的合同非无效合同，且吕留站能够实现权属登记的合同目的，因此一审法院判令该公司赔偿吕留站支出的5万元拍卖佣金没有依据，本院予以纠正。
烟草公司上诉称一审法院判令该公司返还购房款与赔偿佣金损失超出工商局诉请范围，以及一审判决在未支持工商局全部诉请的前提下判令由该公司全额负担诉讼费用不妥的观点，本院予以采纳，一并进行纠正。
二审期间烟草公司提交的证据与本案各方诉争缺乏关联性，不能证实烟草公司各项上诉请求成立与否；且该组证据产生于一审庭审前，该公司未就该证据未在一审提交阐述正当理由，该组证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款、第四十七条规定的二审新证据的形式要件，因此，本院对该组证据的内容与形式均不予认可。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：
一、撤销河北省大城县人民法院（2012）大民初字662号民事判决；
二、河北省烟草公司廊坊市公司于本判决生效后十日内给付大城县工商行政管理局70万元；
三、大城县工商行政管理局在收到河北省烟草公司廊坊市公司给付70万元之日起六个月内，协助吕留站将本案诉争房屋的所有权与该房屋坐落土地的使用权一并登记在吕留站或吕留站指定人的名下；
四、大城县工商行政管理局自行承担因办理前项房屋所有权与土地的使用权登记的产生的全部费用；
五、驳回大城县工商行政管理局的其他诉讼请求。
如河北省烟草公司廊坊市公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17940元，由大城县工商行政管理局负担；二审案件受理费17940元，由河北省烟草公司廊坊市公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 怡
审 判 员 李绍辉
代理审判员 罗丕军
二〇一四年五月十二日
书 记 员 高 鹏