福建省永春县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0525民初2189号
原告中国邮政集团公司福建省永春县分公司，住所地永春县823东路158-172号。
负责人ＸＸ力，系该公司总经理。
委托代理人郭雅怀，福建郭雅怀律师事务所律师。
委托代理人康春华，福建郭雅怀律师事务所律师。
被告林伟煌，男，1983年4月18日出生，汉族，住永春县。
原告中国邮政集团公司福建省永春县分公司诉被告林伟煌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理，依法组成合议庭于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告中国邮政集团公司福建省永春县分公司的委托代理人郭雅怀到庭参加诉讼，被告林伟煌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国邮政集团公司福建省永春县分公司诉称，2010年6月18日，永春县邮政局（出租方）与周炳水、洪亮（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同编号201005，合同约定出租方将其所有的位于永春县的二、三楼房屋（包括东侧一层楼梯间）出租给承租方；租期六年，从2010年6月20日至2016年6月19日；月租金每三年调整一次，在上年月租金基础上上调10%；租金每季结算一次，分别在签约前和租金到期日前结算；保证金为40000元；逾期交付房租，每逾期一日按月租金的10%支付违约金，逾期30日不交房租的，出租方有权终止合同，承租方除支付违约金外，出租方不予返还保证金等。2013年1月5日，周炳水、洪亮与被告签订《房屋租赁转让协议书》，约定周炳水、洪亮将永春县邮政局房屋租赁权转让给被告，自2013年1月5日起由被告承担租赁房屋的一切经济责任和安全责任以及原租赁合同规定的相关责任。同日，永春县邮政局与被告签订《房屋租赁补充合同》，同意周炳水、洪亮与被告签订《房屋租赁转让协议书》内容。自此，根据《合同法》的规定，被告取得承租人的地位，应继续履行原房屋租赁合同的义务。被告签订有关协议后，对租赁房屋进行使用、收益，并交清2015年9月19日之前租金，但被告对于2015年9月20日以来的租金，没有按时、足额交纳，拖欠2015年9月20日至2016年6月19日三个季度租金124740元。被告拖欠租金后，仅于2016年3月31日交纳租金23000元，就没有再交纳，因此，现尚欠租金101740元。因2015年4月3日，永春县邮政局根据有关文件要求，更名为中国邮政集团公司福建省永春县分公司。因此，原告请求判决被告支付尚欠房屋租金人民币101740元及其自2015年9月20日起至付清租金之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算的违约金；判决被告提交的保证金40000元归原告所有；本案诉讼费由被告承担。
被告林伟煌未作答辩及提供任何证据。
经审理查明，2010年6月18日，永春县邮政局（出租方）与周炳水、洪亮（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同编号201005，《房屋租赁合同》约定内容摘录如下：“出租方（甲方）永春县邮政局即原告，承租方（乙方）即周炳水、洪亮。一、租赁房屋状况。1、房屋坐落：泉州市永春县，出租房屋：二、三楼（包括东侧一层楼梯间及相应的店招牌），四周及屋面广告、经营权归属甲方所有。2、房屋建筑面积两层约700平方米，每平方米约18元。……三、租赁期限。1、租期六年，从2010年6月20日至2016年6月19日止。……四、租金及交付方式。1、房屋租金计算方式如下：2015年6月20日-2016年6月19日季租金41580元，实际年租金166320元。3、租金支付及支付时间：租金每季结算一次，分别在签约前和租金到期日前结算。6、保证金乙方在签订本合同之日内须向甲方缴纳保证金，即人民币肆万元整。……七、房屋交接约定：合同期满后七天内，甲乙双方按以下约定条款交接。2、保证金约定：乙方向甲方交房时，甲方应将保证金无息退还乙方。如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方将保证金折抵后剩余部分退还乙方……八、违约责任。2、乙方逾期交付房租，每逾期一日按月租金的10%向甲方支付违约金。逾期30日不交房租的，甲方有权终止合同。乙方除支付违约金外，甲方不予返还保证金……十四、本合同未尽事项，双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力……”。
2013年1月5日，周炳水、洪亮与被告林伟煌签订《房屋租赁转让协议书》约定：原承租人周炳水、洪亮将永春县邮政局房屋租赁权转让给被告林伟煌，自2013年1月5日起由被告林伟煌承担租赁房屋的一切经济责任和安全责任以及原租赁合同规定的相关责任。2013年同日，永春县邮政局与被告林伟煌签订《房屋租赁补充合同》，同意周炳水、洪亮与被告签订《房屋租赁转让协议书》内容。2015年4月3日永春县邮政局更名为中国邮政集团公司福建省永春县分公司即原告。原告在庭审中称，2015年9月20日至同年12月19日的租金应于同年9月19日前支付，2015年12月20日至2016年3月19日的租金应于2015年12月19日前支付，2016年3月20日至2016年6月19日的租金应于2016年3月19日前支付；被告于2016年3月31日交纳租金23000元。
为证明自己的主张，原告向本院提交以下证据：1、中国邮政集团公司总经理办公会议关于实施法人体制调整的决议、福建省邮政公司转发关于授权各省（区、市）邮政公司所属分支机构办理变更登记的通知、关于中国邮政集团公司福建省分公司本部内设机构及各分支机构更名的通知各一份及营业执照复印件二份，证明原永春县邮政局更名为中国邮政集团公司福建省永春县分公司等情况。2房产证复印件二份，证明该租赁物系原告所有，原告有权出租。3、房屋租赁合同、房屋租赁转让协议书、房屋租赁补充合同复印件各一份，证明原告将其所有的房屋出租给周炳水、洪亮，周炳水、洪亮经原告同意将房屋租赁权转让给被告等情况。4、被告身份证复印件一份，证明被告的身份情况。
上述证据，被告既不到庭参加诉讼，又未在本院规定的举证期限内提出异议并举证，视为自愿放弃举证、质证权利。原告提交的证据，能客观说明原、被告之间的房屋租赁合同关系，可以作为本案定案的依据，本院依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、房屋租赁补充合同等系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。依据双方《房屋租赁合同》约定：“租金每季度结算一次分别在签约前和租金到期日结算”及原告庭审中陈述，即被告林伟煌应于2015年9月19日前支付2015年9月20日至同年12月19日的租金41580元，该季租金逾期的违约金从2015年9月20日起算；被告林伟煌应于2015年12月19日前支付2015年12月20日至2016年3月19日的租金41580元，该季租金逾期的违约金从2015年12月20日起算；被告林伟煌应于2016年3月19日前支付2016年3月20日至2016年6月19日的租金41580元，该季租金逾期的违约金从2016年3月20日起算。被告于2016年3月31日交纳租金23000元，现尚欠租金101740元。另合同约定被告林伟煌有欠缴的租金及其他未结清的费用，则原告将保证金折抵后剩余部分退还被告林伟煌。因此，被告应支付的租金抵扣保证金40000元后尚欠61740元。原告请求违约金按中国人民银行规定同期同类贷款利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。被告林伟煌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林伟煌应于本判决生效之日起10日内支付原告中国邮政集团公司福建省永春县分公司尚欠的2015年12月20日至2016年3月19日的租金20160元及其自2015年12月20日起至付清租金之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算的违约金。
二、被告林伟煌应于本判决生效之日起10日内支付原告中国邮政集团公司福建省永春县分公司尚欠的2016年3月20日至2016年6月19日的租金41580元及其自2016年3月20日起至付清租金之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算的违约金。
三、驳回原告中国邮政集团公司福建省永春县分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3374元，由被告林伟煌负担1416元，由原告中国邮政集团公司福建省永春县分公司负担1958元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 林超拔
代理审判员 林剑梅
人民陪审员 吕灵敏
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 吴泉源
附：一、裁判文书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。