苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初4769号
原告：张晨伟，男，1982年2月11日生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市盐都区，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师。
被告：刘治好，男，1969年3月23日生，汉族，户籍所在地安徽省寿县，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉�代理人：夏卫，江苏力信律师事务所律师。
原告张晨伟诉被告刘治好、董某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理，依法由代理审判员王爱军适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告申请撤回对董某某的起诉，本院予以准许。本案后变更为代理审判员王辉主审，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金明，被告及其委托诉讼代理人夏卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晨伟诉称，2016年1月3日，其与被告签订房屋买卖合同，向被告购买坐落于娱乐新村××室房屋，价款680000元，其支付了定金20000元。合同约定，双方于2016年1月22日办理过户手续，但被告并未履行。请求判令被告继续履行该买卖合同，后原告变更诉讼请求为判令解除合同，被告返还定金20000元，并赔偿�价损失550000元。
被告刘治好辩称，同意返还定金20000元，涉案房屋系其与他人共有，出售时未得到其他共有人同意，属无权处分行为，故双方签订的房屋买卖合同为无效合同，由此产生的损失应根据双方过错予以分担。
经审理查明，2016年1月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋买卖定金协议，购买登记在被告及董某某名下的坐落于娱乐新村××室房屋。合同载明，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买；房屋面积102.60平方米，成交价680000元，该房屋产权过户时的相关费用由乙方自愿承担；乙方于2016年1月3日交付定金20000元；甲乙双方约定2016年1月22日前办理过户手续，否则视为违约；甲方承诺款清交房，腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方；甲方对该房屋权属证件的真实性、合法�及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；甲、乙任何一方解除本协议或拒绝履行本协议，均由违约方向另一方支付本协议确定的房屋成交价格的5%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第八条为约定其他事宜“甲、乙双方本合同签字即生效，如甲、乙双方任何一方违约，违约方负全责。如甲方违约，需赔偿乙方双倍定金或房价的5%，以高者优先；如乙方违约，乙方定金甲方不退，甲方有权要求乙方赔偿5%房款违约金”。合同居间方为苏州某某房地产有限公司，经办人祝某某。同日，原告依约支付定金20000元。涉案房屋由被告、董某某共同共有，被告与董某某原为夫妻，董某某已于2015年10月22日死亡。
对于房屋交易经过，原告表示，经中介居间，其看中涉案房屋，协商后确定价格680000元，并签订合同。签约时，其查看过房屋所有权证，发现了董某某的名字，就询问中介，中介称被告讲过与董某某为夫妻，没有问题，其便未要求董某某到场，只要董某某过户时前来签字即可，被告始终未向其告知董某某已过世；签订合同后，其将另一套房屋出售，一直租房居住，等待完成手续。之后，中介与其联系，说要等到年后办理，其同意了。大约在2016年3月15日，中介告知其董某某已去世，但会补齐相应材料，过户时间会晚点，其也愿意再等一段时间，可后来被告多次提出涨价，原来要求涨50000元，其同意后，但被告又不停上涨，最后到200000元，其并未接受，便提起了诉讼。审理中，被告确定不再出售房屋，其便在2016年8月重新购买了房屋，多支出几十万元。
被告则称，因董某某治病花钱较多，房屋还有贷款，急需用钱，便自行决定卖掉房子，未征求其他人的意见。签订合同时，想要尽快出售房屋，仅告诉了中介董某某已去世的消息，确实未向原告说明，中介要求补充其他继承人同意出售房屋的材料，但需要一定时间，中介表示可以年后办理，其于2016年3月初回老家准备相关材料，由于董某某父亲的死亡证明未找到，董某某母亲苏某某身体不好，一直住院，无法前来签字，且开具证明时间较长，也比较复杂，故没有准备完毕。回来后，就将该情况告诉中介，中介说再想想办法，之后未再联系。因没有原告联系方式，中介也拒不提供，就没有告知原告，而是催中介进行解决。后来，儿子刘某、刘某甲不同意出售该房屋，便无法买卖，但从未要求涨价。
审理中，本院至中介处调查，经办人祝某某�称，被告房屋在网上出售，其看到后联系了被告，而原告也看中了这套房屋，经实地查看，双方确定房屋价格后，便签订了协议。签完合同，被告单独向其说明董某某已过世，其便告诉被告需要准备的相应材料。过了十几天，其也将董某某过世的消息告诉了原告。之后，被告先称手续无法办理，后又要求涨价，具体时间已记不清楚。但是，手续肯定可以办好，只不过涨价的事情未能谈妥。对此，被告对基本经过无异议，但否认提出涨价，因要准备董某某父亲的死亡证明，且要公证董某某母亲苏某某同意放弃继承权，但死亡证明未找到，苏某某生病无法出门，便未能办好。原告称，2016年3月，其才知道董某某已去世，可中介说被告正在办理相应手续，后来中介称被告要求涨价，并且不停调整上涨金额，未能达成一致。
原告于2016年9月30日申请�涉案房屋差价进行鉴定。本院委托常熟市常信土地房地产评估咨询有限公司进行价值评估。经估价人员现场查看和市场调查，该鉴定机构于2016年11月14日出具司法鉴定估价报告，确定涉案房屋在2016年9月30日的房地产价值为1032772元，其中不含装饰装修、家具家电。原告支出鉴定费用11014元，并对该估价报告无异议，同意将房屋差价损失调整为352772元。被告认为，价值时点应以原告知道房屋另有其他权利人之日确定，具体为2016年3月中旬，原告知道该情况后，应当清楚因其他权利人尚未表态，该合同为无效合同。另，原告在2016年10月8日庭审中当庭要求解除合同，被告称，如法庭认定合同有效，同意2016年10月8日为合同解除之日。
以上事实，由房屋买卖定金协议、购房定金收条、房屋所有权证及当事人陈述等证据附卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，均应恪守履行。被告在董某某已去世未取得其他继承人同意的情况下，擅自出售房屋，属于无权处分。但是，被告以此主张合同无效，并无依据。被告确认其买卖房屋行为未能得到其他权利人同意，故该房屋所有权不能转移，房屋也无法实际出售。原告在2016年10月8日要求解除合同，被告并无异议，本院予以确认。因被告对房屋权属存在瑕疵，致使合同无法履行，应赔偿原告相应损失。被告签订合同时，刻意隐瞒董某某死亡一事，之后也未能及时告知原告无法办理其他继承人同意出售的材料，导致原告预期利益受损。原告以提起鉴定之日即2016年9月30日主张房屋差价损失，并无不当，且该价值时点与合同解除之日相隔不远，并无多少偏差。根据估价报告，涉案房屋价值与合同约定价格相差352772元，被�应予赔偿。原告要求被告返还定金20000元，被告并无异议，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条之规定，判决如下：
一、原告张晨伟与被告刘治好签订的房屋买卖定金协议于2016年10月8日解除。
二、被告刘治好于本判决生效之日起十日内返还原告张晨伟定金人民币20000元，并赔偿损失人民币352772元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9500元，鉴定费11014元，合计人民币20514元，由原告张晨伟负担2908元，被告刘治好负担17606元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王 辉
人民陪审员 费华琴
人民陪审员 戴道林
二〇一七年三月三日
书 记 员 马晓强