宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民终字第1196号
上诉人（原审被告）宁夏京能房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街3号。
法定代表人谢建忠，该公司董事长。
委托代理人张鹏，宁夏辅德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘耐温，女，1961年11月13日出生，汉族，个体经营户，住宁夏回自治区银川市。
委托代理人孙秀英，宁夏银杜律师事务所律师。
委托代理人石岩，男，1963年5月30日出生，汉族，公务员，系刘耐温丈夫，住宁夏回自治区银川市。
上诉人宁夏京能房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第1071号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2014年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人宁夏京能房地产开发有限公司及其委托代理人张鹏，被上诉人刘耐温及其委托代理人孙秀英、石岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年6月25日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的位于银川市兴庆区贺兰山路南侧、凤凰北街东侧“天下川小区”61幢01号房屋一套（建筑层数为3层，地上2层，地下1层），建筑面积422.433㎡，总价款为人民币3173705元。合同第九条“交付期限及条件”约定：1.出卖人应当在2010年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；2.住宅交付使用条件为：取得《银川市新建住宅交付使用证》；买受人付清全部房款。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按已交房价款日万分之二向买受人支付自合同约定的交房期限的次日至实际交付之日止的违约金。合同第十二条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《银川市新建住宅交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。出卖人不出示或出示文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条“出卖人房屋质量、设施设备、装饰标准承诺的违约责任”约定：出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。合同签订后，原告于2010年7月20日向被告付清了全部购房款。2011年5月23日，原告购买房屋所属的61号楼经相关部间组织竣工验收合格。2011年5月30日，被告通过邮递方式向原告送达了“天下川小区入住通知”，该通知载明原告购买的房屋已具备入住条件，原告应于2011年6月1日至2011年6月3日办理入住。2011年6月3日，银川市建设局对涉案房屋所属61号楼进行了工程竣工验收备案。2011年6月16日，银川市住房保障局向被告颁发了“天下川小区61#楼”的《银川市新建住宅交付使用证》。现原告认为截止起诉之日，被告未能按照合同约定向原告交付涉案房屋已构成违约，且涉案房屋存在严重质量问题，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《银川市商品房买卖合同》，立即向原告交付京能天下川61-1号住房；2�被告支付延迟交付房屋违约金人民币494463元（按照合同约定自2011年1月1日起计算至2013年2月18日止），并支付2013年2月19日至实际交房之日的违约金；3、被告支付房屋维修费70000元；4、本案的诉讼费由被告承担。
另查明，原告购买的涉案房屋，根据设计图纸要求，庭院下踏步楼梯应为12步，但被告向原告交付的房屋庭院下踏步楼梯为11步，不符合设计图纸要求。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性和禁止性规定，对双方均有约束力、双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2010年12月31日，被告未能按照合同约定的时间向原告交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。按照合同约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后�付期限2010年12月31日的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。现原告要求继续履行合同，被告应继续履行合同，并按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算期间，原告认为截止起诉时被告尚未向原告交付房屋，应当计算至被告实际交房之日，被告认为其已于2011年5月31日通过邮寄方式通知原告收房，履行了通知义务，原告一直未办理收房手续系其自身原因造成，应计算至被告邮寄送达原告之日。被告于2011年5月31日通过邮寄方式通知原告于2011年6月1日-3日收房，但此时被告尚未取得《银川市新建住宅交付使用证》，不具备合同约定的交房条件，原告有权拒绝接受房屋。被告于2011年6月16日取得《银川市新建住宅交付使用证》后，应该再次按合同约定通过书面方式通知原告收房，庭审中因被告未能�交其于取得《银川市新建住宅交付使用证》后通知原告收房的相关证据，也未能提交双方办理房屋交接手续的相关证据，故认定截止第一次开庭之日2013年3月26日，被告尚未向原告交付房屋，被告应承担自2011年1月1日起至2013年3月26日止的逾期交房违约金517313.92元（房屋总价款3173705元×万分之二×逾期815天）。对原告诉请被告承担至实际交房之日的逾期交房违约金，因原告至迟于2013年3月26日即知道被告已经具备了房屋交付条件，原告应当于此日期后到被告处办理房屋交接手续，原告不办理造成损失扩大的责任应当由原告自行承担，故对于原告的该项诉请，不予支持。原告诉请的维修费7万元，因原告提交的涉案房屋修复概算书系原告单方制作，未经被告确认，且该笔费用尚未发生，故对该部分不予处理，庭审中，原、被告均表示维修方面双方已经达成一致意见�依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决：一、被告宁夏京能房地产开发有限公司继续履行与原告刘耐温签订的《银川市商品房买卖合同》，原告刘耐温尽快到被告宁夏京能房地产开发有限公司办理收房事宜；二、被告宁夏京能房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘耐温逾期交房违约金517313.92元；三、驳回原告刘耐温的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人宁夏京能房地产开发有限公司不服，提起上诉，请求：1、撤销银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第1071号民事判决，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金97115元，驳回被上诉人的其他诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2011年6月3日向被上诉人送达了入住通知书，按照商品房买卖合同约定，买受人应当在出卖人送达入住通�书十五日内理入住手续，即上诉人应当在2011年6月18日前办理收房，在此期间上诉人已取得了新建住宅交付使用证，符合交房条件。2011年9月29日被上诉人对房屋进行验收，被上诉人在一审提交的质量问题清单背面所记载的物业公司通知的时间及被上诉人提交的情况反映中的自认，足以证实上诉人已于2011年9月通知被上诉人收房的事实，但一审对此没有表述。故上诉人认为原审认定事实有误，请求二审依法改判。
被上诉人辩称，上诉人2011年5月31日向被上诉人送达入住通知书，要求被上诉人于6月1日至6月3日办理入住，当时上诉人尚未取得新建住宅交付使用证，不符合交房条件，上诉人拒收房屋符合合同约定。上诉人在取得新建住宅交付使用证后始终未向被上诉人送达书面入住通知，也未签署房屋交接单，故上诉人应承担逾期交房违约金。上诉人对房屋进行验收的时间是2011年5月31日，不是2011年9月29日，质量问题清单是验收后四个月后被上诉人向物业索要的，其背面所记载时间不能作为上诉人通知收房的证据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应当驳回上诉，维持原判。
本院在二审过程中，双方均未提交新的证据。上诉人认为一审遗漏了被上诉人于2011年9月29日对涉案房屋进行验收的事实，理由同上诉理由。对一审查明的其他事实均无异议。
本院经审理后，认为一审查明事实无误，对一审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人在一审中提交的物业公司书写的质量清单背面的“温馨提示”上所记载时间是2011年9月26日，被上诉人向银川市建筑工程质量监督站的反映材料中自认“2011年9月29日会同长城物业验收时发现原来问题仍没解决”，可以认定被上诉人于2011年9月29日对房屋进行验收的事实。�房屋现状，上诉人称对存在的问题已维修完毕，被上诉人称没有维修好。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效，合同约定交房时间为2010年12月31日，上诉人未能按照合同约定的时间向被上诉人交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人主张上诉人在取得新建住宅交付使用证后始终未向其送达书面入住通知，也未签署房屋交接单。上诉人主张其多次口头通知被上诉人收房，2011年9月29日被上诉人会同物业公司对涉案房屋进行了验收，应推定其向被上诉人履行了通知义务。按照双方合同约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。现上诉人未能提供证据证实其在取得新建住宅交付使用证后曾通知被上诉人办理收房手续，被上诉人对涉案房屋进行验收的行为并不能必然推断上诉人通知被上诉人收房，故原审认定截止第一次开庭时被上诉人才知道涉案房屋已具备交付条件并将逾期交房违约金计算至当时符合合同约定。根据二审查明事实，被上诉人于2011年9月29日曾对涉案房屋进行过验收，其对房屋当时的工程进度状况应当了解。自2011年6月1日被上诉人第一次验收房屋至其起诉时，被上诉人在近两年时间内对其房屋是否符合交付条件应当予以正常的关注，被上诉人未积极行使收房权利，致使损失扩大，应承担相应的过错责任。逾期交房违约金应按双方合同约定房屋总价款的日万分之二自2011年1月1日算至2013年3月26日，本院酌情要求上诉人承担逾期交房违约金35万元。原审判决要求上诉人承担全部逾期交房责任有失公正，应予纠正。被上诉人主张涉案房屋存在质量问题不符合房屋交付条件，根据合同约定，房屋交付的条件是上诉人取得《新建住宅交付使用证》，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被上诉人付清全部房款。以上合同约定的交付条件已经成就，被上诉人应履行收房义务。对于被上诉人主张的房屋仍存在质量问题的维修费用，因被上诉人未能提供有效证据证实其实际维修费用，被上诉人可另行主张，在本案中不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第1071号民事判决第一、三项，即：被告宁夏京能房地产开发有限公司继续履行与原告刘耐温签订的《银川市商品房买卖合同》，原告刘耐温尽快到被告宁夏京能房地产开发有限公司办理收房事宜；驳回原告刘耐温的其他诉讼请求；
二、撤销银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第1071号民事判决第二项，即被告宁夏京能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘耐温逾期交房违约金517313.92元；
三、上诉人宁夏京能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘耐温逾期交房违约金35万元。
一审案件受理费9545元，二审案件受理费9545元，由上诉人宁夏京能房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 马慧琴
代理审判员 胡春燕
代理审判员 乔 强
二〇一四年五月十五日
书 记 员 祁 斐
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，�得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。