江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏执复35号
复议申请人（被执行人）：朱坚，男，1968年12月1日出生，汉族，住所地江苏省南京市鼓楼区。
复议申请人（被执行人）：徐菁晗（系朱坚之妻），女，1974年10月7日出生，汉族，住址同上。
以上二复议申请人共同委托诉讼代理人：朱军，江苏三法律师事务所律师。
以上二复议申请人共同委托诉讼代理人：刘云，江苏三法律师事务所律师。
申请执行人：唐乐涛，男，1967年2月16日出生，汉族，住所地江苏省扬州市邗江区。
被执行人：江苏辉盛置业有限公司，住所地江苏省泗洪县北环路南侧早陈河西侧锦绣华庭C107-307。
法定代表人：朱坚，该公司董事长。
被执行人：孙浩，男，1969年7月30日出生，汉族，住所地江苏省宿迁市经济开发区。
复议申请人朱坚、徐菁晗因申请执行人唐乐涛与朱坚、徐菁晗、江苏辉盛置业有限公司（以下简称辉盛置业公司）、孙浩与申请执行人唐乐涛民间借贷纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2016）苏10执异32号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。
扬州中院查明：唐乐涛与被告朱坚、徐菁晗、辉盛置业公司、孙浩民间借贷纠纷一案，该院于2014年12月18日作出(2014)扬民初字第00100号民事调解书。该调解书内容：1、朱坚、徐菁晗于2015年2月10日向唐乐涛支付本金70万元及利息（以70万元为本金，按月利率2%，自2014年11月1日起计算至2015年2月10日止）；朱坚、徐菁晗于2015年3月25日向唐乐涛支付本金50万元及利息（以50万元为本金，按月利率2%，自2014年11月1日起计算至2015年3月25日止）；朱坚、徐菁晗于2015年5月25日向唐乐涛支付本金100万元及利息（以100万元为本金，按月利率2%，自2014年11月1日起计算至2015年5月25日止）；朱坚、徐菁晗于2015年6月25日向唐乐涛支付本金100万元（以100万元为本金，按月利率2%，自2014年11月1日起计算至2015年6月25日止）；朱坚、徐菁晗于2015年7月25日向唐乐涛支付本金100万元（以100万元为本金，按月利率2%，自2014年11月1日起计算至2015年7月25日止）；朱坚、徐菁晗于2015年8月25日向唐乐涛支付本金100万元（以100万元为本金，按月利率2%，自2014年11月1日起计算至2015年8月25日止）；朱坚、徐菁晗于2015年9月25日向唐乐涛支付本金100万元（以100万元为本金，按月利率2%，自2014年11月1日起计算至2015年9月25日止）；朱坚、徐菁晗于2015年10月25日向唐乐涛支付本金100万元（以100万元为本金，按月利率2%，自2014年11月1日起计算至2015年10月25日止）；朱坚、徐菁晗于2015年11月25日向唐乐涛支付本金100万元（以100万元为本金，按月利率2%，自2014年11月1日起计算至2015年11月25日止）。2、唐乐涛已支出的律师费116350元，由朱坚、徐菁晗负担5万元，于2015年5月25日支付给唐乐涛；3、辉盛置业公司、孙浩对上述款项的清偿承担连带清偿责任；4、案件受理费依法减半收取为35007.5元，保全费5000元，合计40007.5元，由四被告负担。5、如果四被告有一期未能按上述期限及金额履行，唐乐涛有权就全部剩余债权向人民法院申请强制执行。因四被告未按调解书履行义务，唐乐涛于2015年3月30日申请执行，该院予以受理。
诉讼过程中，该院于2014年11月12日作出(2014)扬民初字第00100-1号民事裁定书：立即冻结朱坚、徐菁晗、辉盛置业公司、孙浩的银行存款836万元或查封（扣押）其相同价值的财产。依据该裁定书，该院于2014年11月26日查封了朱坚、徐菁晗名下位于南京市鼓楼区清凉门大街1号3幢一单元2201室房产及相应车库、车位；于2014年12月3日轮候查封了辉盛置业公司名下位于泗洪县星河上城未销售的房地产。
执行过程中，该院于2015年4月14日轮候查封（现已转为正式查封）被执行人孙浩位于扬州市扬子江北路508号（天下花园东升苑）85-102室房屋、轮候查封被执行人辉盛置业公司名下位于泗洪县孙何社区山河路南侧泰山路东侧的洪国用（2011）第5366号土地使用权；2015年4月15日，轮候查封辉盛置业公司名下星河上城43幢104室、13幢102室、104室，7幢101室，13幢201室房产。在该院执行过程中，辉盛置业公司曾提供星河上城47幢部分房屋供该院执行，但目前该幢房屋并未完工，处于停工状态。
朱坚、徐菁晗名下位于南京市鼓楼区清凉门大街1号3幢一单元2201室房产，建筑面积为188.46㎡。该房屋上设有4个顺位的抵押权，登记的债权数额为420万元。2016年8月22日，该院在南京市鼓楼区清凉门大街1号3幢一单元2201室房屋张贴公告，载明：扬州中院将拍卖该房。
2016年11月，申请执行人唐乐涛向该院出具承诺，若涉案房地产拍卖成交，愿按规定从房屋变价款中扣除五年的租金供朱坚、徐菁晗租房使用。
扬州中院认为：金钱债权执行中，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。本案中，被执行人提供执行的星河上城47幢房屋为在建工程、朱坚持有的宿迁辉盛电子有限公司44%股权，均属于难以变现的财产。除该院查封的朱坚、徐菁晗及孙浩名下的房产外，并无其他可供执行的财产。在申请执行人愿按规定从房屋变价款中扣除相应租金的情况下，该院拍卖南京市鼓楼区清凉门大街1号3幢一单元2201室房屋，并无不当。南京市鼓楼区清凉门大街1号3幢一单元2201室房屋面积较大，按目前南京市的房地产价格水平，该房拍卖价款在偿还抵押债权后，仍有较大余值，该院对该房予以拍卖，也不属于无益处置。异议人的异议请求，该院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十条之规定，裁定：驳回朱坚、徐菁晗的异议，如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
朱坚不服该裁定，向本院申请复议。请求撤销扬州中院（2016）苏10执异32号执行裁定，并请求：一、立即停止针对南京市鼓楼区清凉门大街1号3幢一单元2201室房屋及1－7幢地下车库负一层468号车位的拍卖行为并撤回上述财产的拟拍卖公告行为；二、依法解除上述房屋和车位的查封，停止本案的执行行为。其理由是：
一、该房屋系复议申请人及所抚养家属生活所必须的房屋，并非本案唯一可供执行的财产，扬州中院对其进行拍卖违反法律规定。为解决本案的执行，辉盛置业公司曾提供了价值10041245元的在售商品房供扬州中院查封、处置，扬州中院未予采纳。现扬州中院拍卖复议申请人的唯一住房，违反法律规定。复议申请人朱坚系宿迁辉盛电子有限公司股东（公司注册资金200万元），持有44%股权，复议申请人愿意提供该股权供法院执行或协调公司出售厂房支付执行款。
二、该房屋上已设立4个抵押权，抵押债权400余万元。涉案房屋市场价值约为700万元，经过拍卖可能变现价值为448万，拍卖该房屋，在偿还抵押债权后，已无余额。
本院查明：案涉的南京市鼓楼区清凉门大街1号3幢一单元2201室房产，建筑面积为188.46㎡。该小区住宅在链家网上显示的成交均价为每平方米53695元。
本案的争议焦点为，是否应对申请复议人的鼓楼区清凉门大街1号3幢一单元2201室房屋及1－7幢地下车库负一层468号车位进行拍卖。
本院认为：复议申请人复议请求与理由没有事实与法律依据，依法应予以驳回。扬州中院（2016）苏10执异32号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。理由是：
一、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项的规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，即，（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。被执行人以执行标的系本人及所抚养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。2016年11月，申请执行人唐乐涛向扬州中院出具承诺，若涉案房地产拍卖成交，愿按规定从房屋变价款中扣除五年的租金供朱坚、徐菁晗租房使用。故扬州中院对案涉房屋的拍卖符合法律规定。
二、案涉南京市鼓楼区清凉门大街1号3幢一单元2201室房产，建筑面积为188.46㎡，同时含有车位一个。以网上成交均价计算其价格将远高于复议申请人所述700万元市场价值。申请执行人认为拍卖后扣除400万元抵押权后仍有较大的余值有事实依据，复议申请人主张对案涉房产的拍卖系无益拍卖的理由不能成立，本院不予采信。
综上，复议申请人的复议请求与理由没有事实与法律依据，本院不予支持。扬州中院（2016）苏10执异32号执行裁定认定事实清楚、适用法律恰当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回朱坚、徐菁晗的复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2016）苏10执异32号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 沈 燕
审判员 李 晶
审判员 苏 峰
二○一七年六月十三日
书记员 周正媛