浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第571号
上诉人（原审原告）周贵根。
委托代理人王贵贞。
委托代理人钟华强。
被上诉人（原审被告）叶景明。
委托代理人孙�。
被上诉人（原审被告）陆绮。
委托代理人何妙富。
上诉人周贵根因与被上诉人叶景明、陆绮所有权确认纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定事实如下：陆绮及其丈夫李仲华系退休教师，于1996年参加杭州市余杭区双林中心小学教师集资建房，购买坐落于杭州市余杭区临平梅堰小区25幢304室房屋。根据房产记载信息查询记录，该房屋于2003年6月12日进行房产登记，所有权人为陆绮，所有权证号为余房权证临改字第××号，建筑面积69.13平方米。1997年1月31日，陆绮向叶景明出具证明一份，载明：临平城东中心小学集资的教师住房，原是叶景明出资购买，本人仅以教师名义出面办理手续，所有权属叶景明所有�同时，叶景明亦出具承诺书一份，载明：梅堰小区25幢304室房子只能自己居住，决无出售权。如有出售，李仲华、陆绮签给本人的房子合同全部无效。2001年6月29日，叶景明（甲方）与周贵根（乙方）签订协议书一份，约定：兹有甲方有梅堰25幢304室一套（建筑面积70平方米），另加车库一间，转让给乙方，转让价为柒万伍仟元。现乙方付给甲方陆万伍仟元。甲方把钥匙交给乙方居住使用，余额壹万元等甲方把三证（房产证）做好交于乙方后付清。过户手续费各自自付，甲方协助乙方办证。双方不得违约，签字生效。另附甲方交于乙方房屋手续（陆绮、李仲华手写证明）。2014年8月26日，周贵根诉至原审法院，请求判令：1、确认位于杭州市余杭区临平镇梅堰小区25幢304室房屋为周贵根所有；2、叶景明、陆绮将上述房屋过户到周贵根名下。
原审法院认为，经查明，坐落于杭州市余杭区临平镇梅堰小区25幢304室房屋登记所有权人系陆绮，但陆绮对周贵根与叶景明签订的协议书不予认可，而叶景明亦承诺其只能自己居住房屋，不得出售。因此，周贵根依据其与叶景明签订的协议书要求确认登记在陆绮名下房屋所有权，于法无据。综上，周贵根要求确认位于杭州市余杭区临平镇梅堰小区25幢304室房屋为其所有，并要求叶景明、陆绮将上述房屋过户到其名下的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。叶景明、陆绮相关答辩意见，合理部分，原审法院予以采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回周贵根的诉讼请求。一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由周贵根负担。
宣判后，周贵根不服，向本院提起上诉称：一、一审判�认定事实错误。周贵根与叶景明签订的房屋买卖协议分为三部分，双方签订的协议、陆绮的手写证明、李仲华的手写证明，陆绮和李仲华的手写证明在协议中也有记载。陆绮对其自己出具的手写证明予以认可，李仲华虽已去世，但无反证证明手写证明非其本人书写，且基于李仲华、陆绮的夫妻关系，应当对李仲华手写证明的真实性予以认定。陆绮在一审庭审中最初也承认李仲华的手写证明系李仲华本人所写，后又说是女儿所写。本案的事实是，案涉房屋是在陆绮、李仲华转让给叶景明后，叶景明再将房屋转让给周贵根。叶景明的单方承诺，没有落款时间，真实性存疑，且与陆绮、李仲华的手写证明内容相矛盾，该承诺是叶景明单方出具给陆绮、李仲华的，效力不涉及第三方周贵根，该承诺有明显串通、损害第三方利益的情节，应为无效，一审法院予以采纳不当。二、一审判决适用法律错误。叶景明的承诺书因损害第三人利益，应为无效，周贵根要求确权并过户于法有据。一审于2014年8月26日立案受理，2015年1月19日作出判决，审限超过3个月且未依法组成合议庭审理，程序违法。本案争议焦点应为在案涉房屋所在楼宇只有一张总证的情况下，对于其中一套房屋，虽然已经实际分割所有权但仍无法办证，可否转让。根据相关规定，案涉房屋已经依法审批、合法建造，且有产权大证，不属于未经登记的房屋，根据上海、深圳等地的司法实践，对该类房屋的买卖协议也都是确认有效的。三、退一步看，周贵根订立买卖协议后已经支付了合理价款，构成善意取得，且客观上已经居住14年，一审判决会导致上诉人无家可归。综上，上诉人周贵根请求二审法院撤销原判，依法改判确认案涉房屋归上诉人所有，两被上诉人协助上诉人将案涉房屋过户至上诉人名下，或将本案发回重审。二审法庭调查中，经本院出示由本案三方一审共同签署的《庭外协商申请》，周贵根一方明确表示对一审程序不再持异议。
被上诉人叶景明辩称：叶景明的确与陆绮订立了房屋转让协议，也与周贵根订立了房屋转让协议，但房屋一直未过户。叶景明对一审判决无异议，对于周贵根的上诉，叶景明听从二审判决。
被上诉人陆绮辩称：叶景明于2001年6月与周贵根订立房屋转让协议属实，但叶景明将房屋出售给李贵根属于擅自出售，陆绮是过了5、6年才知道的，当时钥匙打不开房门了。陆绮将案涉房屋给叶景明是因为叶景明与陆绮的女儿曾为夫妻，当时两人有复婚可能，为了能留住叶景明，能让两人和外孙女过得好，陆绮才将房屋给了叶景明，这是为安慰叶景明所用，同时也是为了案涉房屋能留给外孙女，故让叶景明承诺房屋�能出售。李仲华从未写过手写证明，当时李仲华一直住在重症监护室，也不可能手写证明。叶景明当时无钱购房，购房款基本上是陆绮夫妇所出。案涉房屋是陆绮、李仲华用高级教师的身份和教龄取得的，所有权人为陆绮，叶景明擅自出售的行为属于无权代理，陆绮不予认可，相应产生的卖房后果应由周贵根、叶景明承担。叶景明曾在房屋出售后向陆绮借钱，但陆绮未同意。此外，叶景明于1997年1月30日向李仲华借款的数额是6000元，非1000元，一审认定不当。
上诉人周贵根在二审举证期限内向本院提交：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的网络打印件一份，欲证明案涉房屋买卖合同合法，司法实践予以支持。
被上诉人陆绮在二审举证期限内向本院提交：李仲华生前的学习笔记原件一份，欲证明李仲华的真实笔迹�及李仲华未出具过手写证明。
被上诉人叶景明在二审举证期限内未向本院提交新证据。
对上诉人周贵根二审提交的证据材料，被上诉人叶景明、陆绮认为北京的规定不适用于杭州地区，且本案具有特殊性，叶景明与陆绮的女儿曾为夫妻，后因叶景明好赌而离婚，因双方育有一女，故双方仍有往来，甚至有复婚意向，在双方准备办理复婚手续时陆绮的女儿另有对象不同意复婚，陆绮为了挽留两人婚姻，故写了协议给叶景明，但考虑两人并未复婚，叶景明也不可靠，所以让叶景明出具了承诺书，表示案涉房屋不能出售，只能由叶景明居住。陆绮一审时也对自己作为被告的诉讼主体资格提出异议，认为只能作为第三人。对被上诉人陆绮二审提交的证据材料，上诉人周贵根对真实性持异议，认为无法证明系李仲华本人所写，也无法证明该字迹与落款人为李仲华的手写证�不一致；被上诉人叶景明对该证据三性均无异议。本院认为，上诉人周贵根二审提交的材料不属于证据范畴，本院不予确认；上诉人周贵根对被上诉人陆绮二审提交证据材料的质证意见成立，本院对该证据不予采信。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另，一审判决书第3页第十三至第十四行中记载“1.借条一份，用以证明被告叶景明于1997年1月30日因购买涉案房屋向被告陆绮丈夫李仲华借款1000元……”存在笔误，应为“1.借条一份，用以证明被告叶景明于1997年1月30日因购买涉案房屋向被告陆绮丈夫李仲华借款6000元……”。
本院认为，本案周贵根系基于其与叶景明于2001年6月29日签订的房屋买卖协议书主张案涉房屋的权属确认及过户。而案涉房屋产权登记人为陆绮，虽然该协议附有落款人为陆绮、李仲华的手写证明，但叶�明曾在1997年1月31日陆绮向其出具房屋所有权的证明后即向陆绮出具自己仅有居住权、无权出售房屋的承诺书，故叶景明与周贵根订立上述房屋买卖协议系无权处分。周贵根主张叶景明向陆绮出具的承诺书为虚假，系叶景明、陆绮恶意串通损害周贵根利益，缺乏有效证据证明，本院不予采信。二审中周贵根也明确表示其在该协议订立时清楚案涉房屋的来源、尚未办理权证以及叶景明和陆绮之间的关系等情况，但未先行向陆绮、李仲华核实相关情况，也未提交证据证明陆绮对上述房屋转让协议予以认可，故周贵根主张善意取得依据不足。因此，周贵根依据其与叶景明签订的上述协议主张对案涉房屋确权和过户依据不足，本院不予支持。叶景明自认其未将出售房屋的情况告知陆绮，也未将出具承诺书的情况告知周贵根，由此产生的无权处分的后果应由叶景明相应承担。�上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由周贵根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一五年三月十七日
书 记 员 周佳