广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3353号上诉人(原审被告)：广州森鹏物业管理有限公司，住所地：广州市天河区，统一社会信用代码91440106598327584J。法定代表人：李志强，总经理。委托代理人：徐颖雯、陈埝，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州市荔湾区景区管理中心，住所地：广州市荔湾区，统一社会信用代码2440103574029769Y。法定代表人：刘光武，主任。委托代理人：王胜智，广东易春秋律师事务所律师。上诉人广州森鹏物业管理有限公司(以下简称森鹏公司)因与广州市荔湾区景区管理中心（以下简称荔湾景区中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。森鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回荔湾景区中心要求森鹏公司支付租金的诉请；2.荔湾景区中心承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）森鹏公司与荔湾景区中心签订租赁合同的目的是通过合法经营停车场获取收入，但荔湾景区中心未按租赁合同约定协助森鹏公司完成涉案场地的办证手续，导致森鹏公司承租涉案场地的目的落空。森鹏公司非但未能正常经营获得收入，反而因荔湾景区中心的违约行为遭受严重亏损，有权按照租赁合同及《合同法》第六十条、第六十七条以及第一百一十一条等规定拒绝按合同标准支付租金。（二）荔湾景区中心隐瞒关键办证信息恶意扩大森鹏公司的租金及经营损失，该等租金损失依法应由荔湾景区中心自行承担。本案一审中，荔湾景区中心提交了广州市规划局荔湾分局给广州市西关文化旅游发展有限公司穗规荔湾[2014]126号复函，证明涉案场地可免领《建设工程规划许可证》。由此可见，荔湾景区中心早己通过旗下全资子公司广州市西关文化旅游发展有限公司知晓停车场免申领《建设工程规划许可证》。但荔湾景区中心在森鹏公司多次敦促其配合办理证照的情况下，竞只字未提相关办证信息，致使森鹏公司至今未能申领证照。双方建立租赁合同关系后的一年里，荔湾景区中心从未向森鹏公司催缴租金。在启动本案诉讼前，荔湾景区中心亦未与森鹏公司沟通解除合同、收回场地等事宜，显然有意制造、扩大森鹏公司的租金及经营损失。（三）荔湾景区中心一直拒不配合森鹏公司协商解除合同、交还场地，森鹏公司在多次要求荔湾景区中心收回场地无果后，于2017年1月23日被迫再次到荔湾景区中心处与其工作人员进行交涉，荔湾景区中心才勉强办理场地交接手续。可见，场地并非森鹏公司有意占用，完全是荔湾景区中心拒不收回场地，恶意扩大森鹏公司的损失。在荔湾景区中心拒不接收场地的情况下，森鹏公司只能被迫投入人力物力看管场地，承担巨额损失，不能达到合同目的，有权拒绝支付相应的租金。（四）根据双方合同第七条第4款，荔湾景区中心应当对森鹏公司合法经营提供支持。但整个租赁过程中，荔湾景区中心明知森鹏公司无法办证而从未提供过任何指引或说明，已经构成违约，由此导致的场地荒废及租金损失应当由荔湾景区中心自行承担。（五）合同约定的是涉案场地能够正常经营情况下的租金标准，涉案场地一直因为荔湾景区中心的过错而无法经营，且一审判决也认定荔湾景区中心对场地无法办理证照承担责任。在此情况下，一审判决森鹏公司按照合同约定标准支付租金和使用费不公平。退一步讲，即使森鹏公司应当支付租金及使用费，也应当按照本案实际情况酌情下调租金、使用费的标准。荔湾景区中心二审答辩：同意一审判决，不同意森鹏公司的上诉请求。（一）双方签订的停车场租赁合同以及森鹏公司签署的拍卖告知书，明确约定停车场经营的一切证照均由森鹏公司承担相应费用办理，荔湾景区中心仅以现状持有的权属或权源文件为限承担协助义务。森鹏公司在参加涉案场地租赁权的拍卖过程中对涉案场地已经有了充分了解，对涉案物业存在的文件也应当充分知悉，其基于涉案物业没有办理经营手续而主张荔湾景区中心承担违约责任没有事实根据，荔湾景区中心不存在违约责任，涉案场地没有及时办妥经营证照的法律后果应由森鹏公司承担。（二）根据荔湾区规划局的复函，涉案物业是属于在景区设置的露天停车场，不涉及增加建筑面积，不涉及建筑结构变更，不改变使用性质，办理涉案场地的停车场收费证明可免于申领建设工程规划证明材料。森鹏公司所主张的停车场变更土地用途和性质，与客观事实不符。荔湾景区中心一审提供的土地权属证明文件中，涉案的场地整体属于公园与绿地，而露天停车场属于公园配套设施，并不存在变更土地使用性质的情况。（三）根据双方合同及系列文件的约定，荔湾景区中心仅有协助办理停车场经营手续相关义务，而办证的义务是由森鹏公司承担。荔湾景区中心对于无法办理或者目前为止没有办理停车场收费手续，没有过错。而森鹏公司也实际一直占有涉案场地和经营，理应向某湾景区中心支付约定的租金。（四）荔湾景区中心一审提供的涉案场地的机动车停放收费证明和道路运输经营许可证等证件是该场地之前经营者自行办理的相关证件，证明：1、该场地办理经营收费证明是不存在问题，可以办理；2、涉案停车场是由实际经营者办理经营手续而不是荔湾景区中心办理相关手续。（五）涉案场地一直由森鹏公司在经营，并不存在荒芜的情况。森鹏公司在没有办妥停车场经营手续的前提下，并没有及时把涉案场地交还给荔湾景区中心，而是持续占有到本案一审判决后，才把涉案场地移交给荔湾景区中心，对于其持续占有场地期间的租金和占用费应当承担支付责任。（六）广州市西关文化旅游发展有限公司是独立的法人单位，荔湾景区中心不可能知晓该公司的一切经营行为。对涉案场地经营手续的办证义务是由广州市西关文化旅游发展有限公司办理，穗规荔湾[2014]126号复函是针对该公司，对该复函的信息荔湾景区中心也是发生争议之后才了解到，不存在刻意隐瞒重要信息的情况。2016年10月28日，荔湾景区中心向一审法院提起本案诉讼，请求：1.立即解除荔湾景区中心、森鹏公司双方签订的关于荔湾湖公园（菱洲岛）的《停车场租赁合同》；2.森鹏公司立即将荔湾湖公园（菱洲岛）停车场的物业返还给荔湾景区中心；3.森鹏公司向某湾景区中心支付拖欠的2015年11月起至实际交还场地之日止的租金；4.以上列拖欠的租金总额为基数，按每日1‰的标准，向某湾景区中心支付拖欠租金的违约金，自2015年11月6日起算至森鹏公司将租金清偿完毕之日止；5.本案诉讼费由森鹏公司承担。一审法院查明事实：广州市荔湾区龙津西路155号土地使用权人为广州市荔湾湖公园。2015年9月15日，由广东物资拍卖行有限公司发布《拍卖告知书》，对广州市荔湾区“荔湾湖公园停车场（菱洲岛）的租赁权”进行拍卖。该告知书注明，二、委托人（即出租人）仅拥有该标的如下处分文件：1、荔府办[2012]48号印发《荔湾区国有物业租赁管理办法》；2、停车场招租范围的平面图；3、委托人出具的《停车场租赁合同》样本。三、标的经营范围：仅限汽车保管。四、租赁期限为：3年[租赁起始时间具体以租赁双方签订《停车场租赁合同》为准]。五、租金标准：租赁期内第1年的月租金按拍卖会上拍卖成交的月租金计算，从第2年起每年的月租金均在上年度月租金的基础上递增5%，至合同期满。六、免租期：租赁期内，出租人均不向承租人提供免租装修期。十二、出租人为配合公园文明、规范管理，对承租人的其他要求：1、在拍卖成交后，租赁期内，承租人需在签订合同3个月内到相关管理部门自行办妥符合开业的一切证照，出租人只承担办理上述证照过程中出具相关手续的协助义务，所出具的手续只限于必须且能够由出租人出具的相关手续；同时，出租人仅以现状持有的权属或权源文件（如出租人仅持有复印件的，则仅负责出具与移交权属或权源文件的复印件）为限承担权属文件的出具义务。2、租赁期内，出租人须自行缴交办理上述相关证照所发生的一切税金、费用及经营中发生的税费，逾期办理上述相关证照则视作承租人弃权，出租人有权解除租赁合同，租赁保证金不予退还。十五、拍卖成交且在出租人收到买受人按约定划付的租赁保证金和首月租金后，承租人须与出租人签订内容如上述样本所示的《停车场租赁合同》，具体签订时间为：自出租人通知承租人签订合同之日起计7日内等等。该《拍卖告知书》经森鹏公司承诺并声明：本竞买人已收到并认真阅读了本场拍卖会的《拍卖规则及注意事项》、《拍卖会拍卖标的》及本《拍卖告知书》。在此郑重承诺并声明：本竞买人参加此项标的竞拍，即对此标的作了充分的查实和了解。一旦竞得本标的，本竞买人愿意接受本场拍卖会的《拍卖规则及注意事项》、《拍卖会拍卖标的》及本《拍卖告知书》上的所有条款和内容。2015年9月18日，森鹏公司与拍卖人广东物资拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，森鹏公司以月租金54000元取得涉案物业停车场的租赁权。2015年10月16日，荔湾景区中心与森鹏公司签订《停车场租赁合同》约定，森鹏公司取得广州市荔湾区荔湾湖公园（菱洲岛）停车场的租赁权，租赁期限3年，自2015年11月1日至2018年10月31日止。租金按月计收，第一年月租金为54000元，从第二年起租金在上年度基础上开始递增，每年递增一次，递增幅度为5%。租金按月结算，由森鹏公司在每月5日前自行缴交当月租金给荔湾景区中心。森鹏公司在收到荔湾景区中心发出的其他费用缴纳通知书起5日内，向某湾景区中心缴纳相关费用，逾期缴交的应每日按照应付未付金额的千分之五支付滞纳金。七、荔湾景区中心的权利义务约定：（五）以自身持有的相关证明文件为限，协助乙方办理相关经营许可证等工作，相关费用由森鹏公司负责。八、森鹏公司的权利义务：（二）严格履行合同按时向某湾景区中心缴交费用。（四）按时办理经营许可证年审换证及购买停车保险等工作。九、合同的解除与终止：（三）、下列情况出现时，荔湾景区中心可单方解除合同，收回场地，并没收保证金，造成某湾景区中心损失的，森鹏公司应承担赔偿责任：2、乙方逾期交纳租金或根据本合同约定的森鹏公司应支付的其他费用超过60天。（四）、合同解除或终止后，森鹏公司应自合同解除或终止之日完全撤场，并将该场地及设施完整无损地交给荔湾景区中心，双方办理场地及设施移交验收手续。十、违约责任：（一）森鹏公司逾期交纳租金、水电费的，除须补交所欠费用外，每逾期一日，按应缴未交总额的1‰向某湾景区中心交付违约金，直至全部交清为止。十二、其他约定事项：（二）本场地招租拍卖公告及拍卖资料均为本合同的依据及有效组成部分。合同签订后，荔湾景区中心向森鹏公司交付了案涉场地，由森鹏公司使用至今，森鹏公司没有向某湾景区中心支付过租金。一审另查，涉案物业的《道路运输经营许可证》有效期至2015年1月31日，《机动车停放保管服务收费证明》有效期至2015年5月止。森鹏公司于2016年5月24日向某湾景区中心发函，称荔湾景区中心未能协助办理停车场收费手续，未能取得收费许可，导致森鹏公司未能正常经营该停车场，故声明要求解除《停车场租赁合同》及退还保证金。2016年10月10日，森鹏公司发出《关于请求协商终止报告》予荔湾景区中心，要求解除与荔湾景区中心签订的《停车场租赁合同》以及要求荔湾景区中心进行补偿。2016年11月2日，森鹏公司发出《关于解除及要求补偿相关费用的函》要求解除合同并补偿损失，该函经广州市广州公证处作保全证据公证，荔湾景区中心于2016年11月3日签收该函。2016年11月7日，森鹏公司向广州市发展和改革委员会申请信息公开，广州市发展和改革委员会以穗发改政务公开[2016]68号《政府信息公开告知书》回复森鹏公司。《政府信息公开告知书》的附件3为广州市物价局穗价[2014]514号《广州市物价局关于明确发放停车场收费证明有关问题的函》，该函明确了发放收费证明应审核经营者的相关资料，其中包括经营场地的产权或使用证明、规划部门的规划证明及图纸（如竣工验收证明书、规划验收合格证等）等。一审庭审中，荔湾景区中心、森鹏公司双方同意解除租赁合同。荔湾景区中心提供了广州市规划局荔湾分局给广州市西关文化旅游发展有限公司穗规荔湾[2014]126号复函，该函函复广州市西关文化旅游发展有限公司：你单位在景区设置临时露天停车场如不涉及增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的可免于领《建筑工程规划许可证》，并以此证明经营证照是由森鹏公司自行申办。森鹏公司质证认为该证据与本案无关。另有证人彭某出庭，陈述其系广州市西关文化旅游发展有限公司员工，借调至荔湾景区中心工作，荔湾景区中心是广州市西关文化旅游发展有限公司的主管部门。森鹏公司质证认为荔湾景区中心与广州市西关文化旅游发展有限公司存在管理和被管理的关系，穗规荔湾[2014]126号函荔湾景区中心是知情的。荔湾景区中心则认为森鹏公司应自行办理证照。一审法院认为：从森鹏公司申请的《政府信息公开告知书》来看，办理停车场收费证明需要经营场地规划部门的规划证明及图纸等材料。虽然《拍卖告知书》中有标示拥有的处分文件且约定仅以现状持有的文件为限承担权属文件的出具义务，荔湾景区中心、森鹏公司签订的《停车场租赁合同》亦约定了相关经营许可证照由森鹏公司自行办理，荔湾景区中心仅以自身持有的相关证明文件为限承担协助义务，但从整个合同来看，森鹏公司没有规划文件便无法取得证照，无法实现其合同目的。从荔湾景区中心提供的证据穗规荔湾[2014]126号复函可以看出涉案场地办理“停车场收费证明”不需要规划证明等材料，但该函系广州市西关文化旅游发展有限公司所申请，荔湾景区中心并未将该函载明的情况披露给森鹏公司所知。在森鹏公司在无法获得此信息的情况下，荔湾景区中心也未能提供规划证明协助森鹏公司办理经营证照，导致森鹏公司无法持证经营，荔湾景区中心对此应当承担相应责任。森鹏公司虽无法办理证照进行正常经营，但仍占用场地，应当按照合同约定支付租金。至于荔湾景区中心要求森鹏公司支付违约金的诉讼请求，因荔湾景区中心自身存在过错，予以驳回。因庭审中，双方均同意解除合同，且森鹏公司有向某湾景区中心发出解除合同意向的函件，故一审法院认定合同自荔湾景区中心收取该函件之日即2016年11月3日解除。合同解除之后至森鹏公司实际交还场地之日止的场地使用费，森鹏公司也应当支付给荔湾景区中心。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2016年12月23日作出如下判决：一、原告广州市荔湾区景区管理中心与被告广州森鹏物业管理有限公司签订的关于荔湾湖公园（菱洲岛）《停车场租赁合同》自2016年11月3日解除。二、被告广州森鹏物业管理有限公司自本判决生效之日起一个月内将广州市荔湾区龙津西路155号荔湾湖公园（菱洲岛）停车场交还给原告广州市荔湾区景区管理中心。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州森鹏物业管理有限公司向原告广州市荔湾区景区管理中心支付2015年11月1日至2016年11月3日的租金（按54000元/月支付），2016年11月4日至交还场地之日止的使用费由被告广州森鹏物业管理有限公司按54000元/月支付给原告广州市荔湾区景区管理中心。四、驳回原告广州市荔湾区景区管理中心其他诉讼请求。案件诉讼费5780元，由原告广州市荔湾区景区管理中心负担1430元，被告广州森鹏物业管理有限公司负担4350元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，森鹏公司向本院提交证据材料如下：1、“2017年1月23日森鹏撤场的录音情况”及CD光碟一张，拟证明在森鹏公司的强烈要求下，荔湾景区中心才办理涉案场地移交手续。2、“景区中心停车场场地移交清单”【移交场地位置：荔湾湖公园（菱洲岛）停车场，移交时间：2017年1月23日】，拟证明涉案停车场已经移交给荔湾景区中心。对此，荔湾景区中心质证意见如下：对证据1“2017年1月23日森鹏撤场的录音情况”的主观评论内容不予认可，对森鹏公司证明内容不予认可。对证据2的真实性、合法性、关联性均予确认，双方已于2017年1月23日办理了涉案场地的移交手续。二审另查明，上述广州市规划局荔湾分局致广州市西关文化旅游发展有限公司穗规荔湾[2014]126号复函，名称为《关于广州市西关文化旅游发展有限公司露天停车场建设问题咨询意见的复函》，落款日期为2014年4月28日。上述有效期至2015年5月止的涉案物业《机动车停放保管服务收费证明》相关内容：“经审核，广州市西关文化旅游发展有限公司经营的荔湾湖公园（菱洲岛）停车场属于二类地区公园配套停车场，具体收费标准为：……。”核发日期为2014年5月19日。上述荔湾景区公司（甲方）与森鹏公司（乙方）于2015年10月16日签订的《停车场租赁合同》第七条“甲方的权利义务”第（四）款约定：甲方有权对乙方的经营行为、环境卫生等进行监督管理，对乙方的合法经营予以支持。森鹏公司已向广州市荔湾区人民法院另案起诉，请求荔湾景区中心返还保证金、赔偿因不能实现合同目的导致的损失等，该院作出（2016）粤0103民初7168号民事判决后，森鹏公司上诉至本院，二审案号：(2017)粤01民终4214号，现该案在本院二审中。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对森鹏公司的上诉意见，本院认定如下：根据上述涉案《停车场租赁合同》及《拍卖告知书》，森鹏公司应于签订涉案《停车场租赁合同》3个月内即2016年1月16日前自行办妥符合开业的相关证照，荔湾景区中心负有协助提供相关办证资料的义务。涉案《停车场租赁合同》约定的租金标准，是双方当事人真实意思表示。森鹏公司虽主张因荔湾景区中心没有提供相关资料协助其办理停车场经营证照，导致其一直未能正常经营、不能实现合同目的，但该公司在上述3个月的办证期限内未能办妥符合开业的相关证照后，仍一直占用涉案场地至2017年1月23日,应当按照合同约定支付占用期间的租金及场地使用费。森鹏公司一审判决该公司按每月54000元的标准支付占用期间的租金及场地使用费，并无不当。森鹏公司上诉不同意支付占用期间的租金及场地使用费、不同意按上述标准支付租金及场地使用费，理据不足，本院均不予采纳。上述穗发改政务公开[2016]68号《政府信息公开告知书》及附件内容显示，办理停车场收费证明需要经营场地规划部门的规划证明及图纸等材料。荔湾景区中心既未将上述穗规荔湾[2014]126号复函载明的情况告知森鹏公司，又未向森鹏公司提供规划证明文件等协助该公司办理经营证照，导致该公司未能持证经营，对该公司合同目的的实现造成一定程度上的不利影响,应对合同的解除承担相应责任。森鹏公司已就返还保证金、赔偿损失等另案起诉，其上诉虽提出荔湾景区中心未履行协助办理经营证照义务导致其损失，但并未在本案中提出反诉，对此，本院本案不予调处。综上所述，森鹏公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费8700元，由上诉人广州森鹏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年五月二十七日书记员  杨仁义