北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00238号
上诉人（原审被告）姜妍，女，1982年2月24日出生。
上诉人（原审被告）宋花荣，女，1937年4月12日出生。
上诉人（原审被告）岳上云，男，1998年5月5日出生。
上诉人（原审被告）岳上嘉，女，2007年7月28日出生。
上诉人（原审被告）兼上诉人姜研、宋花荣之委托代理人、上诉人岳上云、岳上嘉之法定代理人岳志强，男，1964年2月23日出生。
被上诉人（原审原告）苏永，女，1965年2月27日出生。
委托代理人王淋，天津全唐律师事务所律师。
上诉人岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉因与被上诉人苏永物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第13815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年3月，苏永起诉至原审法院称：2009年5月19日，苏永与岳志强、姜妍签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：苏永购买岳志强、姜妍共有的位于北京市朝阳区望京北小河北房屋一套，，房屋总价款301万元，交付房屋的时间为2009年5月25日。2009年6月16日，苏永与岳志强、姜妍签署了《补充协议》，对《北京市存量房屋买卖合同》中的付款方式进行了变更，即《北京市存量房屋买卖合同》签订之日苏永支付岳志强、姜妍定金10万元。2009年5月25日，苏永支付给岳志强、姜妍首付款140万元，用于偿还银行贷款。2009年6月16日，苏永支付岳志强、姜妍100万元，剩余房款51万元于双方办理房屋权属转移登记手续，苏永拿到《领证通知单》后一日内支付给岳志强、姜妍。协议签订后，苏永按约定支付房款250万元，岳志强、姜妍也于2009年5月27日向苏永交付涉案房屋。但在2009年8月11日，岳志强、姜妍在苏永不知情的情况下换走了涉案房屋的锁芯并强行入住，侵犯了苏永对涉案房屋的使用权，导致苏永无法入住。故请求法院判令岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉将涉案房屋腾空并将房屋交付苏永；判令岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉支付自2009年8月11日起至腾空之日的房屋使用费。
岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉辩称：苏永所述与事实不符。苏永提出2009年5月27日，岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉将涉案房屋交给苏永，后来岳志强、姜妍又更换锁芯强行进入，这个情况与事实不符，我们从未将涉案房屋交付给苏永，也就不存在强行进入的问题。另外，我方认为，苏永主张的房屋使用费应从苏永取得产权证开始计算，而不是自2009年8月开始计算。综上，我们不同意苏永的诉讼请求。
原审法院经审理查明：岳志强与姜妍为夫妻关系。宋花荣为岳志强的母亲，岳上云、岳上嘉为岳志强的儿女。
2009年5月19日，经乔宁见证，岳志强、姜妍与苏永的委托代理人王爱东签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定买受人为苏永，出卖人为岳志强、姜妍，买受人购买涉案房屋。同时约定了付款时间，约定出卖人应当于2009年5月25日将涉案房屋交付给买受人。
2009年6月16日，王爱东与岳志强、姜妍签署《补充协议》，确认了2009年5月19日、2009年5月25日苏永分别支付了10万元定金及购房款140万元的事实，还约定2009年6月16日，苏永向岳志强、姜妍支付购房款100万元，剩余购房款在双方办理完权属转移登记手续，苏永拿到《领证通知书》后一日内支付。当日，王爱东、岳志强在乔宁的见证下签署了《钱款交付书》，确认苏永已将100万元交付给岳志强。
2009年，因岳志强、姜妍未按合同约定为苏永办理过户手续，故苏永起诉岳志强、姜妍，要求岳志强、姜妍履行《北京市存量房屋买卖合同》中的义务，将涉案房屋协助过户至苏永名下。岳志强、姜妍反诉要求解除与苏永签订的《北京市存量房屋买卖合同》。法院出具（2009）朝民初字第30907号民事判决书，判决岳志强、姜妍协助苏永办理涉案房屋的权属变更手续，驳回了岳志强、姜妍的反诉请求。岳志强、姜妍不服（2009）朝民初字第30907号民事判决书向北京市第二中级人民法院提起上诉。
2010年，张华起诉岳志强、姜妍，要求岳志强、姜妍将本案的涉案房屋交付张华并配合办理过户手续，2010年4月19日，法院出具（2010）朝民初字第11072号民事调解书，协商确认岳志强配合张华办理涉案房屋的权属变更登记手续，并确认岳志强、姜妍将涉案房屋交付张华。
北京市第二中级人民法院在审理岳志强、姜妍上诉案件中，岳志强、姜妍提出岳志强曾与案外人张华签订买卖合同约定出售涉案房屋，价款共计298万元，并且出具调解书，张华已经支付全部房款，涉案房屋应属张华所有，涉案合同应予解除。岳志强、姜妍提交了（2010）朝民初字第11072号民事调解书作为证据。
因认为前述民事调解书侵犯其权利，本案苏永于2010年6月向北京市第二中级人民法院申请再审。北京市第二中级人民法院于2010年11月对前述调解书提起再审，后于2011年9月20日作出（2011）二中民提字第10586号民事裁定，撤销（2010）朝民初字第11072号民事调解书并将该案发回重审。2012年3月，法院经重审做出（2012）朝民再初字第7058号民事判决书，判决驳回了张华要求岳志强、姜妍交付涉案房屋并办理过户手续的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2012年5月，北京市第二中级人民法院对岳志强、姜妍的上诉案件，做出（2010）二中民终字第8571号民事判决书，驳回了岳志强、姜妍的上诉，维持了（2009）朝民初字第30907号民事判决书。
庭审中，苏永为证明岳志强、姜妍已将涉案房屋交付苏永，出具了一份物业交验单，交验单上除彩电、空调等一些物品外，还有房门的钥匙若干把、水卡、电卡、燃气卡的内容。交验单中还注明有线电视费、电话费、物业费已结清的内容。交验单上的交房日期为2009年5月27日，岳志强、姜妍均在甲方处签字，乙方处有苏永的名字及经办人乔宁的签名。岳志强、姜妍对苏永提交的物业交验单的真实性没有异议，但认为虽然签了物业交验单，但实际上岳志强一家并没有搬出。
2009年8月11日，岳志强、姜妍为苏永发送交易终止正式通知，通知的第4条有：我让乔宁女士转告买方做出损失一半以上的补偿遭拒，现在我只好通知你们终止我们的买卖合约，并通过110及小区物业在场的情况下，换回了买方违约换走的房间锁芯，并把房子钥匙做了物业托管……的内容。
2013年1月10日，苏永取得了涉案房屋的所有权证书。
根据苏永的申请，法院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋的使用费进行了评估，估价结果为：2009年8月11日至2013年1月9日的房屋使用费为454305元；2013年1月10日至2013年7月19日的房屋使用费为83182元，合计为537487元。苏永支付评估费5300元。
对于2013年7月19日以后的房屋使用费，苏永及岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉均同意，2013年7月及以后的房屋使用费按照每天435元计算。
庭审中，岳志强认可岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉现仍在涉案房屋内居住。
另查：岳志强、姜妍曾因与苏永房屋买卖合同纠纷，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2013年6月18日出具（2013）高民申字第01414号民事裁定书，驳回了岳志强、姜妍的再审申请。
原审法院经审理认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，根据苏永提供的已生效判决书及房屋所有权证，苏永为涉案房屋的所有权人，苏永对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故苏永要求岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉腾退涉案房屋并交付苏永有合理依据，法院予以支持。对于苏永主张的房屋使用费的诉讼请求，法院认为，根据苏永与岳志强、姜妍签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的涉案房屋的交付时间和苏永提交的物业交验单中所写内容，再结合岳志强、姜妍发送的房屋交易终止正式通知的内容，可以确定苏永与岳志强、姜妍已于2009年5月27日对涉案房屋进行了交接，在2009年8月11日，岳志强、姜妍又换了锁芯重新进入了涉案房屋，故苏永主张的房屋使用费应从2009年8月11日开始计算，对于2013年7月19日以后的房屋使用费，因苏永与岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉均同意按照每天435元计算，法院不持异议。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决：一、岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区利泽西街的房屋腾退并交付苏永。二、岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉于本判决生效之日起十日内支付苏永房屋使用费（自二〇〇九年八月十一日起至二〇一三年七月十九日止，按五十三万七千四百八十七元支付；自二〇一三年七月二十日起至腾退之日止，每日按四百三十五元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（修正案）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，发回重审或改判驳回苏永的诉讼请求。岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉的上诉理由为：原审法院认定事实不清，涉案房屋一直由岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉居住，并不存在房屋交接及换锁强行进入之说，对方是炒房的，当初曾说能帮助我们换房，才将涉案房屋卖给苏永，为了看房方便才将涉案房屋钥匙交给苏永，涉案房屋是岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉的唯一住宅。原审法院适用法律错误，2009年至今，涉案房屋一直处于诉争状态，权属未定，判决岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉支付2009年至2013年的房屋使用费，于法无据。
苏永辩称：同意原审判决。根据证据，双方不存在换房的约定，仅为房屋买卖，苏永要求对方腾退并交付房屋于法有据，对方在交房后又强占房屋，应当支付房屋使用费。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有房屋所有权证、评估报告、北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第30907号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2010）二中民终字第8571号民事判决书、（2012）朝民再初字第7058号民事判决书、（2013）高民申字第01414号民事裁定书等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。苏永提供的已生效判决书及房屋所有权证可以证明苏永为涉案房屋的所有权人，其要求岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉腾退并交付涉案房屋的诉讼请求于法有据，原审法院支持该项诉讼请求，并无不当，本院予以确认。岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉提出双方有换房约定，涉案房屋处于争议当中，且房屋并未交付，不应支付2009年至2013年房屋使用费，但岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉并未就双方有换房约定及房屋未实际交付提交证据予以证明，考虑苏永与岳志强、姜妍签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的涉案房屋的交付时间和苏永提交的物业交验单中所写内容，以及岳志强、姜妍发送的房屋交易终止正式通知的内容，可以确定苏永与岳志强、姜妍已于2009年5月27日对涉案房屋进行了交接，在2009年8月11日，岳志强、姜妍又换了锁芯重新进入了涉案房屋。岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉在2009年8月11日重新进入涉案房屋的行为属于无权强占，涉案房屋处于争议状态系岳志强、姜妍未履行《北京市存量房屋买卖合同》约定义务所致。岳志强、姜妍、宋花荣、岳上云、岳上嘉主张不应支付2009年至2013年期间房屋使用费用的主张，于法无据，原审法院支持苏永该期间房屋使用费的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9175元，由岳志强、姜妍负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件评估费5300元，由岳志强、姜妍负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费9175元，由岳志强、姜妍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 帆
代理审判员 万丽丽
代理审判员 胡林强
二〇一四年二月二十日
书 记 员 赵 卉