新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院
民事判决书
（2013）新兵民提字第00036号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：韩跃，男，1973年10月10日出生，汉族，新疆维吾尔自治区石河子市教育局干部，住新疆维吾尔自治区石河子市。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：邓文臣，男，1975年6月1日出生，汉族，新疆维吾尔自治区石河子市国税局干部，住新疆维吾尔自治区石河子市。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：邹正红（邓文臣之妻），女，1974年2月5日出生，汉族，无固定职业，住址同上。
上述被申请人的委托代理人：ＸＸ，新疆瑞诚律师事务所律师。
申请再审人韩跃因与被申请人邓文臣、邹正红房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（原称新疆生产建设兵团农八师中级人民法院）（2012）兵八民一终字第164号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年11月8日作出（2012）新兵民申字第00246号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人韩跃，被申请人邓文臣及其委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月13日，一审原告邓文臣、邹正红向新疆维吾尔自治区石河子市人民法院起诉称，2011年2月24日，韩跃将石河子市某住宅房以272700元的价格出售给其，双方签订了合同，约定了付款时间、交房时间、价款、费用承担、违约责任等内容。合同签订后，其按约履行，韩跃也按约将该房交付，其装修入住至今。但在欲办理过户时，房产部门发现韩跃的房屋是房改房性质，且属重复享受房改优惠。此房要过户，韩跃必须补齐与商品房价格差才能过户，韩跃不交差价款导致不能过户。协商未果，遂诉至法院，请求判令韩跃将石河子市某住宅房的房产证过户给其，赔偿违约金16362元，并承担本案诉讼费用。
韩跃答辩称，其与邓文臣达成购房协议时明确约定其售房净得款是272700元，其他一切费用由邓文臣承担。并非其不协助邓文臣办理过户，而是双方在2011年6月27日去办理过户被告知要补差价时，邓文臣说由其想法解决，所以其未违约。如邓文臣按照合同的约定交纳了房屋差价款、交易税等过户的税费，其随时可以协助邓文臣办理过户手续。
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院一审查明，2011年2月24日，邓文臣(乙方)与韩跃(甲方)签订房屋买卖合同一份，约定乙方购买甲方某住宅房，建筑面积约62.42平方米，售房总金额272700元(含附属设施费用)，甲乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方负担；合同签订之日给甲方付定金20000元，2011年3月31日前支付182700元，甲方给乙方办理好房产过户手续当日付清余款70000元；甲方于2011年3月31日将房屋交付乙方，并于2011年6月30前将房产证过户给乙方；甲方未按合同规定将房产证过户给乙方，由于甲方原因每逾期一日，按照房款总额的2‰支付违约金。合同签订后，双方按约交接了房屋，邓文臣也依约交纳了20000元定金及182700元房款，韩跃出具了收条。后双方去办理过户时才得知该房屋系房改房需缴纳差价款方能交易，韩跃遂提出按照合同的约定由邓文臣补交，邓文臣认为应当由韩跃补交，双方发生分歧，邓文臣遂起诉至法院。由于双方对补交差价款分歧较大，本案调解未果。
该法院另查明，韩跃卖给邓文臣的该房屋系韩跃在2000年1月27日以20547.41元购买的房改房。后该房的房产证丢失，石河子房产管理局于2011年6月29日给韩跃补发了该房的房产证。
该法院一审认为，邓文臣与韩跃签订的房屋买卖合同，系在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，不违反法律的强制性规定，认定有效。双方理应按照合同的约定履行各自的权利义务。邓文臣按约交纳了购房款，韩跃应当协助其办理房屋过户手续。鉴于韩跃出售给邓文臣的房屋系享受过国家优惠政策的房改房，而韩跃已经拥有另外一套优惠住房，故按照规定该套房改房上市交易应当由房屋所有权人即韩跃补交差价款。但由于双方在合同中明确约定了双方的交易税费由邓文臣负担，故在交易时应当补缴的房屋差价款按约由邓文臣负担。现邓文臣未按约履行补交差价款，致使房屋不能过户，其过错不在韩跃，邓文臣要求韩跃承担违约责任赔偿违约金的请求不能成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”鉴于补交差价款义务履行后，办证义务方可履行。现邓文臣未履行交款义务，其要求韩跃履行协助办证义务的请求无法实现，因此其要求办证的请求不予支持。韩跃辩解只要邓文臣按约交纳了差价款即履行协助办证义务的理由成立，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条之规定，该法院于2012年2月20日作出（2011）石民初字第2787号民事判决：驳回邓文臣、邹正红的诉讼请求。案件诉讼费用合计2174元，由邓文臣、邹正红负担。
邓文臣、邹正红不服一审判决，向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院提起上诉称，一、一审判决对房改房交易需补足差价款的性质认定有误。房屋差价款不属于过户交易税费，一审判决不应将韩跃重复享受房改优惠政策而应补交的房屋差价款并入过户交易税费中。其是依照市场价购买的此房屋，并未享受房改房的优惠政策，而韩跃重复享受了房改房的优惠政策，应由韩跃承担补交差价款。二、一审判决适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，改判韩跃将石河子市某房产过户给邓文臣、邹正红，并支付延迟履行违约金16362元，一、二审诉讼费由韩跃负担。
韩跃未递交书面答辩意见，口头答辩称，一、邓文臣、邹正红缺乏诚信，故意不履行房屋买卖合同约定义务是造成房屋所有权手续不能转移的主要原因。其与邓文臣签订的房屋买卖合同中明确约定购房款272700元是其净得房款，房产产权转移过程中发生的其他所有费用均由邓文臣负担。合同签订后，其已按约定交付房屋，邓文臣、邹正红也按约定支付了定金及购房款。之后，邓文臣、邹正红迟迟没有按照约定到房产管理部门办理房屋所有权转移手续，也未支付剩余购房款70000元。经其催促，邓文臣、邹正红仍然未能按约定履行。二、房屋买卖合同中明确约定房屋交易税费由邓文臣负担。房屋交易税费包含了办理房屋产权转移手续需要交纳的全部费用。房改房上市交易补交的差价款也包括其中。邓文臣、邹正红称不在其中，未提交相关证据证明。三、涉案房屋交付邓文臣、邹正红使用已经近一年了，房屋的现市值己远远超过了当时价格，其并未利用房屋没有过户的条件将房屋再次出卖获益，如果邓文臣继续违背诚信，其保留要求与邓文臣解除房屋买卖合同及主张违约损失的权利。综上，为维护交易安全，请求驳回邓文臣的诉讼请求，维持原判。
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院二审查明的事实除与一审法院查明的事实基本一致，另查明，据韩跃陈述，其出售给邓文臣、邹正红的房屋系享受过国家优惠政策的房改房，2005年底，其再次购买了政策性优惠住房，即石河子市另一处房屋。二审庭审中，邓文臣与韩跃均称签订房屋买卖合同时，不知道办理涉案房屋产权过户手续需补交房改房上市交易差价款。
该法院还查明，2009年9月28日，石河子市人民政府办公室发布石政办发（2009)19号《关于石河子市优惠政策住房上市交易管理暂行办法》[简称石政办发（2009)19号文件],规定重复享受住房优惠政策的，交易时按照当年商品房市场评估价补交差价，未按规定补足房款差价的优惠政策住房不得上市出售；房屋所有权人要求将优惠政策住房上市出售的，应当向房改办提出申请，并按规定补交房款差价。
该法院二审认为，本案的争议焦点为：一、邓文臣、邹正红主张的诉讼请求是否成立；二、韩跃是否应向邓文臣、邹正红赔偿违约金。
关于第一争议焦点。涉案房屋买卖合同有效，且双方当事人无异议，予以确认。现双方当事人均认可签订房屋买卖合同时不知道此房屋需补交差价款，且又未能达成合意，按照石河子市通行的行业交易习惯，即石政办发(2009)19号文件中关于房屋所有权人重复享受住房优惠政策的，上市出售优惠政策住房的应当按规定补交房款差价的相关规定，韩跃在石河子市享受两套优惠政策住房，其向邓文臣、邹正红出售石河子市某房屋时，理应知道此房屋上市交易时，其应向石河子市房管部门履行申请及补交差价款的义务。故原判决认定此房屋差价款由邓文臣、邹正红负担错误，应当予以纠正。邓文臣、邹正红要求韩跃给其办理房屋产权过户手续的上诉理由，予以采纳。
关于第二争议焦点。因双方当事人对交易房屋应补交的差价款未进行约定，且又未能达成合意，双方当事人均有过错。邓文臣、邹正红要求韩跃承担违约责任的理由不予采纳。综上，一审判决认定争议房屋交易差价款由邓文臣、邹正红负担错误，予以纠正。邓文臣、邹正红的部分上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，该法院于2012年5月23日作出（2012）兵八民一终字第164号民事判决：一、撤销一审判决；二、韩跃于本判决生效后30日内协助邓文臣、邹正红办理石河子市某房屋产权过户手续，此房屋补交的上市交易差价款，由韩跃承担；三、驳回邓文臣、邹正红原审其他诉讼请求。一、二审案件的诉讼费用合计2473元，由邓文臣、邹正红负担1236.50元，韩跃负担1236.50元。
韩跃不服二审判决，向本院申请再审称，一、二审判决认定事实不清、证据不足。双方合同中明确约定其应得的房屋出售款价是272700元，其余一切费用及交易契税应当由邓文臣、邹正红承担。二审判决在没有证据的情况下，以“交易习惯”认定其必须承担该笔优惠差价，违反了当事人意思自治原则。二、二审判决适用法律错误。房屋买卖所有权的转移必须以登记为准，未经登记不发生房屋所有权的转移，法院只能就双方当事人的债权关系进行判决，无权判决强制过户。另外根据石政办发（2009）19号文件的规定，韩跃与邓文臣之间的买卖合同是无效合同。在二审法院审理期间，韩跃单位向二审法院发了公函，表明申请再审人出售的房屋，单位要行使优先购买权，但是法院置之不理。三、二审程序违法。未经过开庭质证其提交的证据就直接判决，剥夺了当事人的诉讼权利。四、邓文臣、邹正红的诉讼请求是让韩跃协助办理过户手续并承担违约金，但二审判决判令其补交房屋差价款，超出诉讼请求。
邓文臣、邹正红答辩称，一、双方签订的买卖合同中，对于差价款的责任承担有明确约定，即合同第八条约定“甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任”。二、由韩跃承担差价款，能充分体现公平原则。三、由韩跃承担符合相关房改政策的规定，石政办发(2009)19号文件也明确规定房改房上市交易差价款由出卖方承担。因此原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。
本院再审查明的事实除与二审法院查明的事实基本一致外，另查明，根据2012年7月16日查档证明、2012年7月16日《石河子市优惠住房上市交易审批表》、2012年7月17日的各类票据，石河子市人民法院执行裁定书、协助执行通知书、执行结果通知书、2012年8月16日的收条及变更后房屋产权证书，确认本案已由一审人民法院执行完毕，2012年8月16日，韩跃收到邓文臣支付案款22357.53元，即邓文臣应付购房款70000元减去韩跃应承担的补交上市交易差价款及其他费用47642.47元。
本院再审认为，本案的争议焦点为涉案房屋差价款应当由谁承担。本院认为，韩跃与邓文臣签订的房屋买卖合同未违反法律强制性规定，是双方真实意思表示，应确认有效。案件审理过程中，双方当事人一致认可签订房屋买卖合同时不知道此房屋需补交差价款，是因办理房屋过户手续中，韩跃因享有两套优惠政策住房而被通知应当补齐房屋差价款后才能进行交易而知，故应认定韩跃与邓文臣签订的房屋买卖合同中未约定房屋交易差价款的分担。对此，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”现双方当事人未能达成合意，应当按照合同有关条款确定。涉案房屋买卖合同第八条约定：韩跃保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由韩跃承担全部责任。此房屋差价款属于在房屋交接时得知因产权纠纷而引起的财务纠纷，应当由韩跃承担全部责任。另外根据石政办发(2009)19号文件的规定，经核实属重复享受住房优惠政策的，交易时按照当年商品房市场评估价补交差价，未按规定补足房款差价的优惠政策住房不得上市出售；房屋所有权人要求将优惠政策住房上市出售的，应当向房改办提出申请，并按规定补交房款差价。现韩跃出售其未补足房屋差价款的优惠政策住房，导致纠纷发生，依规定，其应向石河子市房管部门履行申请及补交差价款的义务。韩跃提出二审判决程序违法，对其提交的原工作单位要对该房屋行使优先购买权的证据，且并未对该新证据质证的问题，因该证据属于在二审庭审法庭辩论终结之后提交的证据，依法不对其组织质证，二审程序并无不当。关于韩跃提出二审判决超出诉讼请求的问题，因补交房屋差价款是办理过户手续的前提，且邓文臣一二审的诉讼请求中包括要求韩跃承担房改房上市交易差价款的内容，因此，二审判决并未超出邓文臣的诉讼请求。综上，韩跃的再审请求和理由不能成立，不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2012）兵八民一终字第164号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长胡志超
代理审判员杨正远
代理审判员吴媛
二Ｏ一三年八月七日
书记员邵琦