上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6402号
上诉人（原审原告）沈磊，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人沈布洲（系沈磊儿子），XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人陈波，山东尚耕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）于东岳，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人冯栋，乐天（上海）律师事务所律师。上诉人沈磊因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，？2013年7月24日，经案外人上海XX事务所（丙方）居间介绍，沈磊（甲方）、于东岳（乙方）签订房屋租赁合同，约定由沈磊将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给于东岳作住宅使用，租赁期为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止，月租金为人民币3,400元（以下币种均为人民币），租金每两个月支付一次。每次租金于每次房租到期日前七天支付，该房屋每两年后租金递增200元。合同第六条乙方的义务及违约责任3约定：“乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过十天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。”合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，沈磊将涉案房屋交付于东岳，于东岳对房屋装修后进行转租。期间，于东岳支付租金的时间经常在月底前或月初支付，有时逾期支付时于东岳会多支付100元，无提前7天支付情况。2015年9月，合同年满2年，按合同约定，自10月开始月租金为3,600元，于东岳于2015年10月7日支付3,400元，10月10日支付3,900元，2015年12月4日支付7,400元。12月4日，沈磊委托其子沈布洲电话通知于东岳解除房屋租赁合同，并于2015年12月15日发出书面解约通知，12月18日沈磊自己向于东岳发出解约通知书，并提醒于东岳在2015年12月31日收回房屋。之后，双方协商未成。2016年1月，沈磊提起诉讼，请求判令：1、确认沈磊、于东岳签订的房屋租赁合同于2015年12月31日解除，于东岳将承租房屋立即交还沈磊；2、于东岳赔付逾期违约金17,550元；（于东岳租赁房屋期间，逾期支付租金的违约金，按天计算）3、于东岳每日赔付200元的房屋占用费（从2016年1月1日至返还房屋之日止）；4、本案诉讼费用由于东岳承担。于东岳：不同意沈磊的诉讼请求。原审庭审中，双方对合同第三条第二款约定的“每次租金于每次房租到期日前七天支付”的条款理解存在争议。沈磊认为应为到期日七天前支付，而于东岳则认为应在到期日的前七天内任何一天支付。于东岳表示不同意解除合同，由于对合同中“前七天”的理解不同，造成双方产生异议，于东岳愿意今后按照沈磊的意见及时支付房屋租金，即每期租金在到期日的七天前支付。对于以前有延期支付的情况的，愿意按照沈磊的记录每次从1号起算支付违约金，总计23天，但合同约定按日百分之五计算违约金，标准过高，于东岳不予同意，但于东岳又考虑到之前双方的友好关系及于东岳解决争议的诚意，于东岳自愿支付2015年10月10日前的违约金4,010元。原审法院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则，依法成立的合同，受法律保护。沈磊、于东岳签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律法规的相关规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按约履行。虽然租赁合同中约定房屋租金先付后用的原则，逾期超过十天的则视为严重违约，沈磊可单方面终止合同，但从查明的事实来看，双方在合同中约定的租金支付时间为每次房租到期日前七天支付，对此是七天前还是七天内双方存有异议。而从2013年10月直至发生本案诉讼之前，于东岳作为承租人付清了全部租金，履行了合同主要义务，且从租金的实际支付情况看，也无提前7天支付情况，沈磊在对方轻微违约行为发生后一定期间内未提出异议，对于于东岳支付的租金亦已接受，因此，于东岳认为仅支付时间存有异议，并未影响沈磊实现合同目的抗辩理由有其合理性，沈磊依此合同条款主张解除租赁合同，依据并不充分。考虑双方长期以来的实际履行情况，同时考虑长期租赁合同的稳定性，且于东岳也承诺今后按照沈磊的要求及时支付租金，该合同仍有较好的继续履行条件等因素，故沈磊要求确认合同已解除、于东岳返还房屋及赔付2016年1月1日后的房屋使用费的诉讼请求，不予支持。于东岳在履行合同过程中，有逾期支付租金的情况，应承担相应违约责任，现沈磊要求于东岳支付逾期支付房租违约金，可以支持，但双方约定违约金过高，予以适当调整，且对于双方存有异议的时间段不作违约处理，现于东岳自愿支付2015年10月10日之前的违约金4,010元，并无不妥，予以准许。原审法院审理后于二〇一六年五月十三日作出判决：一、于东岳于判决生效后五日内支付沈磊2015年10月10日前逾期支付租金的违约金4,010元；？二、驳回沈磊的其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费减半收取计159元，由沈磊负担134元，于东岳负担25元。判决后，沈磊不服，上诉于本院称：上诉人与被上诉人签订的租赁合同对租金的支付期限已作出明确约定，应理解为每月23日之前支付，而非每月最后7天内支付。即便法院认为存在约定不明的情形，但被上诉人系从事房屋转租业务的从业人员，对租赁合同的订立应更为专业，双方一旦出现争议，应作出对其不利的解释。被上诉人已违反上述约定，且租赁合同已明确违约十天则视为严重违约，故上诉人可以单方解除合同。原审法院关于被上诉人系轻微违约的认定，与租赁合同约定不符。被上诉人违约后，上诉人是否行使合同解除权系上诉人的权利。即便原审法院认定上诉人在一定期限内未对被上诉人的履行行为提出异议，但并不意味上诉人丧失合同约定的解除权。现上诉人已将解除租赁合同的意思表示送达被上诉人，双方签订的房屋租赁合同依法应确认解除。被上诉人应将涉案房屋归还上诉人，并支付相应的房屋占有使用费。上诉人要求被上诉人按照每日200元的标准支付房屋占有使用费，具有相应的法律依据及事实依据。被上诉人存在明显的逾期支付租金的行为，应按照租赁合同约定的标准向上诉人支付违约金，该违约金约定并未过高，原审酌情调低有失公平。故上诉请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的全部诉讼请求。被上诉人于东岳辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人因就租赁合同约定的租金支付时间节点的合同条款理解存在争议而引发本案诉讼。对此，本院认为，上诉人及被上诉人对该条约定的理解，均具有一定的合理性，与日常经验亦不相悖，应视为双方对租金支付时间节点的约定不明，双方应在争议发生后进行协商确定。现被上诉人同意按照上诉人主张的时间节点支付租金，消除了上述约定不明之状态，双方的租赁合同应继续履行。至于之前的履约行为，被上诉人支付租金的时间节点与上诉人主张的时间节点并不相符，上诉人对此并未提出异议，可视为上诉人接受了被上诉人的上述履行方式，故被上诉人就此享有相应的信赖利益。现上诉人又据此主张解除合同，有违诚实信用原则。由此，上诉人要求被上诉人返还涉案房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求，亦不应予以支持。就被上诉人负担之逾期支付租金违约金之争议，原审法院的认定并无不当，本院予以认同，故不再赘述。综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币948.50元，由上诉人沈磊负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……