上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3667号
上诉人(原审原告)：严骏，男，1966年6月26日出生，汉族，住上海市。
上诉人(原审原告)：刘文，女，1971年7月7日出生，汉族，住上海市。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：温浩，上海公鼎律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：郭军，上海公鼎律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海苏宁云商销售有限公司，住所地上海市。
法定代表人：蒋勇，总经理。
委托诉讼代理人：钱忠伟，男。
被上诉人(原审第三人)：上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，住所地上海市。
负责人：赵玉明，主任。
委托诉讼代理人：吴新宏，男。
委托诉讼代理人：张宇晟，上海市万联律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：上海豫园旅游商城物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：顾栋华，董事长。
委托诉讼代理人：唐源，男。
上诉人严骏、刘文因与被上诉人上海苏宁云商销售有限公司(以下简称“苏宁公司”)、上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(以下简称“北上海业委会”)、上海豫园旅游商城物业管理有限公司(以下简称“豫园物业公司”)所有权纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初14256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
严骏、刘文共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持严骏、刘文的一审诉讼请求。事实和理由：北上海业委会在未征得业主同意或授权的情况下，擅自代表业主与豫园物业公司、苏宁公司签订三方协议，委托豫园物业公司向苏宁公司收取租金，违反了法律的规定；苏宁公司在未核实北上海业委会是否得到业主授权的情况下，将本该属于严骏、刘文的商铺租金支付给豫园物业公司，也明显违反了法律规定。严骏、刘文对其所有的上海市宝山区蕴川路XXX号地下1层177室商铺(以下简称“系争商铺”)享有占有、使用、收益等专有性权利，并未同意或授权北上海业委会对外委托经营或者与第三方签署协议处分租金，也未对北上海业委会与苏宁公司签订的三方协议的效力进行追认，严骏、刘文不受该协议的约束，苏宁公司实际占有、使用了严骏、刘文所有的商铺，理应支付使用费。一审法院未查明2009年1月1日至2010年1月1日以及2012年4月至2013年5月期间苏宁公司是否支付过租金，在此情况下，一审判决驳回严骏、刘文的全部诉讼请求，缺乏事实依据。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持严骏、刘文的上诉请求。
苏宁公司辩称，不同意严骏、刘文的上诉请求。苏宁公司使用系争商铺是根据租赁合同并支付了相应的租金。苏宁公司和严骏、刘文之间没有合同关系，故不同意其上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
北上海业委会辩称，不同意严骏、刘文的上诉请求。严骏、刘文与上海同运百货有限公司(以下简称“同运公司”)之间存在租赁合同关系，严骏、刘文称同运公司与严骏、刘文之间的租赁合同已于2008年解除没有事实依据。在同运公司违约的情况下，由政府协调，北上海业委会向苏宁公司代收租金，目前租金除抵扣了600万元的物业费外，均在豫园物业公司的相应账户上。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
豫园物业公司辩称，不同意严骏、刘文的上诉请求，同意北上海业委会的意见。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
严骏、刘文向一审法院起诉请求：判令苏宁公司按照严骏、刘文与同运公司之间的租金标准，支付2009年1月1日至2013年5月31日期间的使用费人民币(以下币种均为人民币)91,577元。
一审法院认定事实：严骏、刘文系系争商铺产权人，商铺建筑面积33.04平方米。严骏、刘文购房后与同运公司签订租赁合同，约定严骏、刘文将系争商铺出租给同运公司统一经营，租期从2005年12月1日至2015年12月1日。
2005年10月24日，苏宁公司与同运公司签订租赁合同，由苏宁公司向同运公司承租北上海商业广场地下一层及一层家电区共5,000平方米经营家电大卖场，租期从2005年11月1日至2015年10月31日。系争商铺包括在苏宁公司租赁范围内。
2008年12月31日，同运公司出具承诺书，表示该公司管理不周、经营不善，严重亏损，无法按约支付各位业主的商铺租金，在政府协调下，业主若与其他公司签订新的租赁合同，该公司承诺不追究各位业主的违约责任。
2010年8月2日，北上海业委会(甲方)与苏宁公司(乙方)及豫园物业公司(丙方)签订临时协议书，主要约定，三方同意按照原租赁合同，甲方取代原同运公司代表全体业主，按照原合同条款与乙方履行合同，甲方委托丙方按原租赁合同代收乙方应付的费用。本协议关于租金支付期限追溯至2010年1月1日起算。
2013年5月30日，苏宁公司与北上海商业广场新的运营公司上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)签订租赁合同，继续租赁使用相关商铺开展经营。
2014年11月10日，北上海业委会向苏宁公司发出公函，要求苏宁公司履行临时协议书，支付2012年4月至2013年5月的租金。
2014年12月5日，北上海业委会向苏宁公司发出情况说明确认函，表示从2013年6月1日起，苏宁公司应当根据其与何跃公司签订的租赁合同履行，向何跃公司支付租金，如有小业主等任何原因影响到苏宁公司的正常经营或合同的正常履行，均由业委会协调解决。
2015年10月22日，北上海业委会与何跃公司共同向苏宁公司发出公函，要求苏宁公司补付2014年10月1日至2015年3月31日期间未足额支付的租金，并向苏宁公司承诺，不会再出现任何第三方向苏宁公司主张出租权或收益权等，不会影响苏宁公司正常经营，否则均由何跃公司与业委会负责协调处理。
一审法院认为，严骏、刘文系系争商铺的所有权人，享有该商铺的占有、使用、收益、处分之权利，但本案争议不在于所有权如何实现，而在于收取租金的主体如何确定。苏宁公司系依据合法有效的租赁合同取得商铺的使用权，故应当根据合同约定来确定收租主体。同运公司撤离后，北上海业委会取代同运公司继续履行原租赁合同，故收租主体自然变更为北上海业委会。鉴于北上海商业广场商铺大量分割销售、单铺面积较小的客观情况，即使严骏、刘文不同意业委会将系争商铺统一对外经营或统一委托案外人(比如何跃公司)对外经营，根据表见代理等法理来看，也不影响业委会对外签订的相关租赁或委托经营合同之效力。因此，北上海业委会在庭审中关于其应当收取2013年6月前的租金，何跃公司应当收取6月之后的租金等意见，可予采信。至于北上海业委会要求苏宁公司付清未付租金等，不是本案审理范围，不予处理。最后，法院认为严骏、刘文诉称其长期不能享有所有权，利益受侵害等意见，系因客观原因造成收益分配不均或收益难以分配，并非苏宁公司侵害严骏、刘文之所有权，严骏、刘文应当与北上海业委会充分沟通，协商解决收益分配问题。判决：严峻、刘文要求上海苏宁云商销售有限公司支付2009年1月1日至2013年5月31日期间的使用费91,577元之诉讼请求，不予支持。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据查明事实，严骏、刘文作为系争商铺的所有权人，委托同运公司对系争商铺统一经营，由同运公司向其支付商铺的出租收益金。本案中，在严骏、刘文向苏宁公司所主张的使用费期间，苏宁公司称其系依据与同运公司之间的租赁合同使用系争商铺，其亦根据租赁合同约定向合同相对方支付租金，而在同运公司撤离后，北上海业委会取代同运公司继续履行原租赁合同，故苏宁公司系依据合同向北上海业委会支付租金。现严骏、刘文上诉坚持要求苏宁公司向其支付房屋使用费，依据不足，本院不予支持；严骏、刘文上诉主张北上海业委会未经其同意或授权、无权对外经营管理系争商铺，依据尚不充分，本院亦不予采纳。相关理由，一审法院亦已作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。综上，严骏、刘文的上诉请求，理由不足，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,089元，由严骏、刘文共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年五月三日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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