安徽省马鞍山市博望区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0506民初523号
原告：夏爱和（又名夏艾和），男，1963年3月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。
委托代理人：刘德凤，北京圣运(天津)律师事务所律师。
被告：安徽省当涂县博望供销合作社，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：马富庭，该供销社主任。
委托代理人：王健，安徽民主律师事务所律师。
委托代理人：芮铭乐�安徽民主律师事务所律师。
第三人：安徽聚星嘉业投资股份有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：许齐宝，该公司董事长。
委托代理人：刘元翔，安徽华冶(博望)律师事务所律师。
委托代理人：周锋，安徽华冶(博望)律师事务所实习律师。
原告夏爱和与被告安徽省当涂县博望供销合作社（以下简称博望供销社）、第三人安徽聚星嘉业投资股份有限公司（以下简称聚星嘉业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员刘肇玄适用简易程序，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告夏爱和及其委托代理人刘德凤，被告博望供销社的委托代理人王健，第三人聚星嘉业公司的委托代理人刘元翔、周锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏爱和诉称：原告承包被告一商场办公大楼的房屋，原、被告系承包关系，该承包关系因历史原因，在后续签订合同中均体现为租赁关系。2008年12月26日，在原告不知情的情况下，被告与第三人签订了《房屋转让协议》，后原告得知被告与第三人达成调解协议，由马鞍山市中级人民法院出具（2013）马民一初字第00047号民事调解书，已经将《房屋转让协议》变更，《房屋转让协议》已经作废，系无效合同。被告的行为侵犯了原告的优先购买权，应为无效。该《房屋转让协议》系被告与第三人恶意规避在该房屋拆迁中应该给付房屋使用人的拆迁安置补偿费用，该费用应为拆迁人与被拆迁人协商确定，而非合同双方私下约定，这种私下约定以解除合同的方式免除或者确定以极低数额支付该项费用，转让协议损害了原告的合法权益，该合同应为无效。尤其是商业用途的房屋，在拆迁时有很大的利益，�房屋不只是租赁用于经营，还包括计划经济时代，全民所有制体制下，被告为解决职工住房问题分给职工及家属的住房，该部分房屋不能以解除租赁或其他形式随便收回，被告也无权出售他人。根据该协议、拍卖成交确认书、马鞍山市中级人民法院出具的调解书，可以看出被告与第三人不顾拍卖成交价为1640万元，在拍卖后，恶意利用法院出具的调解书，以700多万元价款支付房款，造成了国有资产流失，违反了强制性规定，侵害了国家、集体和个人的合法权益。故请求法院依法判令：一、确认被告与第三人于2008年12月26日签订的《房屋转让协议》无效；二、原告优先购买承租的被告一商场办公大楼的房屋；三、本案的诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告当庭撤回第二项即优先购买权的诉讼请求，本院予以准许。
夏爱和针对其诉讼请求向本院提供�据，并说明如下：
原告身份证复印件1份，证明原告的主体资格；
2、《房屋转让协议》复印件1份，证明被告和原告的承租关系，该合同内容涉及拆迁，以及被告与第三人私下约定极低价格支付拆迁补偿，结合原告提交的证据4，证明合同内容已经变更；
3、2015年9月16日解除租赁合同并腾让房屋的通知复印件1份，证明被告出售房屋时，原告不知情；
安徽省马鞍山市中级人民法院(2013)马民一初字第00047号民事调解书复印件1份，证明被告与第三人不按照拍卖价款执行，该房屋第三人购买用于商业开发，调解书第七条对于被告时任主任承租或承包房屋进行拆迁补偿40万元，而对原告没有任何补偿，侵害了原告的权益。结合原告提交的证据9，证明该房屋没有按照拍卖价款成交；
5、收据复印件1份，由被告出具，证明原、被告�承租关系；
6、被告公示复印件1份，证明租赁关系存在，博望供销社主任马富庭与原告同样是租赁关系；
情况说明复印件2份，证明原告居住案涉房屋的历史来源，以及自建房的合法来源，该自建房不属于违章建筑，只能属于没有取得产权的自建房，因为其建造已经很多年，并有历史原因，在拆迁实务中该类房屋能够得到拆迁补偿。法律上是否系违章建筑应由规划局确定，而不是被告；
8、安徽省当涂县供销合作社《关于博望供销社相关情况的汇报》复印件1份，证明2008年12月26日的《房屋转让协议》确认为无效协议，该汇报材料第3页中提及《房屋转让协议》签订后进行拍卖，但因违反国家相关法律法规，被国土资源局制止拍卖；
9、拍卖成交确认书复印件1份，结合原告提交的证据2、4，证明被告与第三人协议价格低于实际价格�造成国土资源流失；
10、夏爱和个人说明复印件1份，证明被告安排房屋的制度及自建房的合法由来。
博望供销社辩称：一、原告取得案涉房屋使用权是基于双方之间的劳动关系。原告按照公有民营的方式有偿使用被告的公有资产，虽然名为租赁，但其实质是内部承包经营关系。2003年，企业改制后，原告买断工龄或协议保留社会保险关系，被告不再开展经营活动，内部承包经营的基础丧失，承包关系自然终止。其后，原告从未缴纳过案涉房屋的租金，没有建立事实租赁关系的意思表示。因此，在承包关系结束后，双方未建立任何形式的租赁关系。被告出卖房屋时，双方不存在租赁合同关系，原告系无权占有被告房屋，也就不享有优先购买权。二、2008年12月26日的《房屋转让协议》，因未经批准而无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》�规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。三、即使存在租赁关系，也不存在侵害原告优先购买权。因原告不具有诉权，应予驳回。1、承租人享有优先购买权的前提之一是“同等条件”，优先权人行使优先权所指向的标的与出租人出让的标的，以及第三人所要求购买的标的应相同。本案中，出卖的房屋与租赁房屋明显非同一标的物，既然非同等条件，也就不符合法律规定的行使优先购买权的条件。2、原告作为部分房屋的承租人，所承租面积只占整体转让房屋很少的一部分，即使有优先购买权，也只对其承租的部分房屋有优先购买权，而对整体转让的房屋不享有优先购买权。被告所转让的房屋不可分割或分割明显降低其整体价值的，如果将部分房屋单独出卖给原告，必定对房屋所有人整体出卖房屋产生实质性影响，使其利益受损。因此，原告不能对其承租房屋行使优先购买权。3、物权优先于债权，优先购买权是债权，出卖房屋是行使物权。法律对承租人优先权的保护，并不是以过分限制出租人的物权为代价。四、被告在委托拍卖房屋20日前通知了原告，原告未表示购买。即使原告享有优先购买权，也应视为放弃了优先购买权，不享有本案的诉权。五、被告按评估价出卖房屋，原告因不存在损失，而没有诉权的基础。六、原告基于优先权主张确认房屋买卖合同无效不应获得支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，原告无权以侵害优先购买权主张被告与第三人的房屋买卖合同无效。综上，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。
博望供销社针对其抗辩向本院提�证据，并说明如下：
营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明被告主体适格；
2、《房屋转让协议》、当涂县国资委国资办(2010)16号批复复印件各1份，证明《房屋转让协议》因未经当涂县国资委批准而无效；
3、安徽双赢集团拍卖有限公司拍卖公告复印件、拍卖成交确认书复印件各1份，证明被告系通过拍卖方式公开出卖被原告占有的房屋，并在转让前通知了原告；
4、被告给原告的通知(2010年9月29日)复印件1份，证明被告在委托拍卖租赁房屋20日前，通知了原告将拍卖的事实；
5、房地产权证、国有土地使用证复印件各1份，证明被告系整体转让1391平方米土地使用权及某超市、东面门面房(即一商场)、小二楼等地上附着物。
聚星嘉业公司述称：一、原、被告之间没有租赁关系，只是承包关系，现已经终止，原告主张权利，没有依据。二、房屋转让是依据2008年12月26日《房屋转让协议》，且2010年10月19日第三人通过竞买的方式取得博望供销社整体资产，即某商场整栋楼包括附属的建筑，被告与第三人达成了新的协议。三、被告与第三人发生纠纷，经马鞍山市中级人民法院调解，对房屋的价格达成了新的价格。民事调解书只是对2008年12月26日协议内容的部分变更，并非该协议无效。原告主张2008年12月26日的协议无效，没有依据。
聚星嘉业公司未向本院提交证据。
当事人质证意见：一、博望供销社对夏爱和提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但认为达不到证明目的；对证据3真实性无异议，但认为达不到证明目的；对证据4真实性无异议，“博望供销主任承租的房屋补偿40万元”，民事调解书中无此内容，也不能证明第三人用于商业开发，至于调�的价格违反法律，系中级法院调解书的效力问题，超出了本案审理范围；对证据5、6，达不到证明目的，名为承租，但事实上是内部的承包经营的性质，为解决职工津贴；对证据7，该证据不能证明自建房合法及自建房在拆迁中能够享受利益，被告对原告的自建房不主张所有权等权利，该组证据与本案没有关联性；对证据8，原告陈述的事项过程是事实；对证据9无异议；对证据10，系当事人陈述，应结合其他证据认定，不能单独认定。
二、聚星嘉业公司对夏爱和提交的证据1无异议；对证据2，该证据是约定被告与第三人的权利义务，不损害原告利益，对原告不发生效力，与原告的诉讼请求没有关联性；对证据3要求提交原件，但认为达不到原告证明目的，被告出售房屋前给原告发过通知；对证据4，拍卖价格的变更是因为没有房产证、土地证，无法进行变更登�，所以变更价格；对证据5，仅凭收据不能证明双方存在租赁关系；对证据6，被告于2002年8月8日公示，《房屋转让协议》是2008年12月26日，该证据与本案不具有关联性；对证据7，无法核实真实性，内容若真实，3.5米×23米作为楼梯通道，无此诉讼请求；对证据8，是否能交易应由法院确认，而非国土局，也不能说明《房屋转让协议》无效；对证据9真实性、合法性无异议；对证据10的真实性、合法性有异议，但认为达不到原告证明目的。
三、夏爱和对博望供销社提交的证据1、2无异议；对证据3合法性有异议，无法证明被告在拍卖前通知了原告；对证据4有异议，认为原告没有收到该证据，无法达到证明目的；对证据5无异议，但认为达不到被告的证明目的。
四、聚星嘉业公司对博望供销社提交的证据1、3、4、5无异议，对证据2，认为达不到被告的证明�的。
本院认证意见：一、夏爱和提交的证据1、2、3、4、6、8、9，各方对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，其证明目的结合其它证据予以综合认定；证据5，系原告支付的租金凭证，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定；证据7，被告同意将涉案房屋后院大约3.5米×23米的面积给承租户使用，并不能证明原告建设的房屋合法，不能支持原告的证明目的；证据10，系当事人陈述，将结合其它证据予以综合认定。
二、博望供销社提交的证据1、2、5，原告与第三人无异议，本院予以认定；证据3、4，结合当涂县国资委国资办(2010)16号批复，证明被告转让房产已经国有资产监督管理委员会批准，并告知原告经拍卖成交。该组证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。
根据各方当事人陈述、举证、质证及�证意见，本案已查明的事实如下：
夏爱和系博望供销社职工。1993年优化组合承包，在承包或租赁合同经营。2003年，博望供销社改制后，双方未再签订书面合同。夏爱和向博望供销社交纳租金至2001年10月31日，至今一直实际占有使用该房屋。夏爱和于2003年买断工龄。
2008年12月26日，博望供销社与聚星嘉业公司签订《房屋转让协议》一份，约定：一、博望供销社将其所有的某商场、旅社、食堂房屋按现状转让给聚星嘉业公司，四至位置见土地证宗地图。二、上述房屋转让价为397.70万元，协议签订后5日内付250万元，办理土地挂牌转让手续后付50万元，余款在房屋腾空后付清。三、涉及拆迁、搬迁等事项，由聚星嘉业公司负责处理，博望供销社承担27万元费用，协助聚星嘉业公司拆、搬迁，并通知租赁户2009年3月底前自行搬出，涉及承租户因合同未到期而产生的经营损失由博望供销社承担。四、土地使用权转让按规定程序办理，聚星嘉业公司负责土地挂牌中的规划、土地和镇政府的协调工作。在“招、拍、挂”过程中，聚星嘉业公司竞标价如高于370.7万元，超过的部分作为补助聚星嘉业公司的拆、搬迁过程中不可预见的费用，低于370.7万元，按370.7万元结算。五、聚星嘉业公司对房屋进行改造、改建应符合规划，出现干扰因素，由聚星嘉业公司自行处理并承担一切费用及后果。六、在双方协议房屋转让范围内的博望供销社原租赁房、住家房及搭建物均由聚星嘉业公司负责处理，产生的费用由聚星嘉业公司承担。
2010年9月15日，当涂县国有资产监督管理委员会办公室下发《关于同意县供销社处置博望和新博供销社部分资产的批复》（国资办[2010]16号）：同意挂牌转让或拍卖博望供销社某商场，位于博望××街�房屋建筑面积为1238.56平方米，土地使用权面积1495.81平方米，包括某超市面积713.80平方米（房地产权证号：房地权2004字第002823号）；门面房面积332.76平方米；二层库房面积192平方米。首次转让或拍卖资产公开挂牌价格不得低于资产评估价751万元。
2010年9月29日，安徽省人民政府指定公物拍卖机构安徽双赢集团拍卖有限公司发布上述房地产拍卖公告：2010年10月19日上午9:30分在当涂县供销社七楼拍卖大厅举行拍卖会，拍卖标的包括博望供销社商业综合楼（即前述博望供销社某商场），位于当涂县××街，房屋建筑面积713.8㎡（房屋所有权证载明面积），土地使用权面积1495.81㎡，参考价750万元。
2010年9月29日下午14时32分，博望供销社职工盛某甲、张某乙、张某丙代表博望供销社向夏爱和送达书面通知：根据博望镇政府规划，位于某路口某超市及其附属建筑物，务必在2010年11月15日前拆离腾空，进行公开拍卖转让，以免影响政府规划，造成不必要损失。
2010年10月19日，安徽双赢集团拍卖有限公司向该房地产买受人聚星嘉业公司出具“拍卖成交确认书”一份，确认聚星嘉业公司在10月19日拍卖会上，经过公开竞价，以1460万元成交价成交上述博望供销社商业综合楼拍卖财产。
聚星嘉业公司因涉案房屋与博望供销社发生纠纷诉至马鞍山市中级人民法院，经马鞍山市中级人民法院主持调解，双方于2014年10月31日达成调解协议如下：一、双方本着尊重历史、兼顾现实的原则，共同确认在原协议价和拍卖价之间，选择资产评估价750万元作为博望供销社转让给聚星嘉业公司资产的成交价款；二、博望供销社转让给聚星嘉业公司的资产范围内有少量承租户，其中部分承租户又搭建了部分建筑物，依据原《协议书》的约定，对承租户的滕让房屋以及拆迁补偿安置工作由聚星嘉业公司负责解决，博望供销社积极配合。博望供销社按原协议的约定给聚星嘉业公司拆迁安置款项17万元。博望供销社表示，与承租户签订的书面租赁合同均已经到期，目前均为事实租赁关系，博望供销社在本调解协议签订后5个工作日负责通知承租户解除事实租赁关系，并限期滕让房屋。博望供销社负责将其与承租户签订的租赁合同原件及通知一并提交给聚星嘉业公司。如出现书面租赁合同未到期的，承租户未到期的经营损失由博望供销社负责处理等等。
2015年9月16日，博望供销社职工盛某甲、张某乙、张某丙代表博望供销社向夏爱和送达《解除租赁合同并腾让房屋的通知》：你户承租我社房屋系不定期租赁。因我社已将房屋转让给安徽聚星嘉业股份有限公司，特通知你户自2015年9月30日起解除我社与你户的房屋租赁关系，并请你户在2015年10月31日前腾让房屋，结清租赁费用，并将所承租的房屋交付我社或者房屋受让人安徽聚星嘉业股份有限公司。
本院认为：本案系因夏爱和请求确认合同效力产生的纠纷，非因房屋租赁合同本身产生的租赁纠纷，故案件的性质应为确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，涉及到以划拨方式取得的国有土地使用权的转让，必须履行规定的程序经政府审批后才能进行买卖交易，否则应属违反我国法律和行政法规规定的无效交易。博望供销社与聚星嘉业公司于2008年12月26日签订的《房屋转让协议》，约定以固定的、非公开拍卖成交价转让以划拨方式取得的国有房地产权，因未履行相应审批程序应属无效协议。双方在协议签订后，在政府国资部门的监管下，重新进行了公开挂牌拍卖，也�是说没有履行2008年12月26日签订的《房屋转让协议》。双方对于该房地产买卖合同纠纷发生后，在诉讼过程中，经马鞍山市中级人民法院主持调解，本着尊重历史、兼顾现实的原则，双方共同确认在原协议价和拍卖价之间，选择了资产评估价750万元作为博望供销社转让给聚星嘉业公司上述房地的成交价款，并就其它转让事宜达成了新的具体协议。目前，该中院调解书系生效法律文书，双方也是据此文书中的协议内容在实际履行，而不是履行2008年12月26日签订的《房屋转让协议》条款内容，也就是说，双方2008年12月26日签订的《房屋转让协议》实际已被其后达成的新的协议内容所取代，因此夏爱和请求确认该2008年12月26日签订的《房屋转让协议》无效没有实际意义。
夏爱和在租赁合同期满后，继续占有使用原房屋，没有与博望供销社签订继续租赁合同，也没�依据原协议履行交付租赁费义务，双方之间在原合同期满后，对于原租赁房屋也不存在事实租赁关系，夏爱和对该房屋的占用系无权占用，因此博望供销社作为房屋的产权人有权随时收回该房产，并自行出租、出售，夏爱和作为无权占有人，无权请求确认该房屋产权人的转让协议无效。
本案并非拆迁安置补偿纠纷，没有证据证明涉案房屋实际发生了拆迁安置补偿；博望供销社与聚星嘉业公司的涉案房地产价款确定等转让事宜，系经市中院调解确认，没有证据证明其间存在恶意串通损害了国家、集体或他人利益，因此夏爱和以此为由请求确认合同无效也没有事实和法律依据。综上，本院认为夏爱和诉请本院确认博望供销社与聚星嘉业公司于2008年12月26日签订的已经终止履行的《房屋转让协议》之法律效力没有实际意义，且实际转让并没有侵犯夏爱和的合法�利，故夏爱和的诉讼请求不能成立，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》某百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告夏爱和的诉讼请求。
案件受理费50元（已减半收取），由原告夏爱和负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 刘肇玄
二〇一六年六月十二日
书记员 叶庭庭
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事�讼法》
某百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。