肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民三终字第193号
上诉人（原审被告）：中油碧辟石油有限公司。住所地：广东省江门市。
法定代表人：何瑞林，该公司董事长。
委托代理人：仲文辉、刘岚岚，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四会市公安局。住所地：广东省四会市四会行政中心。
法定代表人：张煜邦，该局局长。
委托代理人：欧庆华、兰文霞，均系广东兴会律师事务所律师。
上诉人中油碧辟石油有限公司因与被上诉人四会市公安局租赁合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2014）肇四法民一初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年11月30日，四会市公安局作为四会市X区四会市交警大楼侧的四会市X加油站的实际所有者和投资人，经四会市国有资产管理部门许可，授权杨X仁（甲方）与中油碧辟石油有限公司（乙方）签订《加油站租赁经营合同》，把上述加油站所在的土地（使用面积：800平方米）、该土地旁边现由检测站及检测站停车场使用的土地出租给中油碧辟石油有限公司，租赁期限从2005年12月5日起至2030年12月4日止，合同约定了租金及交付办法、租赁方式、双方的权利义务、违约处理等内容；还约定了合同所指的不可抗力是自然灾害、战争或甲方无力抗拒的（如政府总体规划建设）等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，导致乙方无法经营或继续经营该加油站；对于不可抗力事件，乙方应当向甲方提供相关政府职能部门所出具的证明文件（但如果只有甲方获得该文件或者甲方先于乙方获得该文件，甲方有义务向乙方提供一份加盖甲方公章的复印件），有关文件必须是本合同签订后发布生效的。如任何第三方因此而对该加油站进行补偿或赔偿的，该地块的补偿或赔偿归甲方所有，其余的补偿或赔偿归乙方所有；如政府的总体规划出现重大改变导致该加油站无法经营或继续经营的，必须以政府的通知为依据，甲、乙双方应终止租赁合同，租金计至终止日，造成双方的损失按政府赔偿标准赔偿，属甲方投入的建筑设备及土地赔偿归甲方所有，属乙方投入的建筑设备赔偿及经营补偿归乙方所有等内容。2005年12月6日，四会市公安局向中油碧辟石油有限公司移交了加油站及加油站内的油罐、加油机、电脑收款总台、税控收款机、空调等物品，双方在《四会市X加油站财产移交登记表》上签名确认。
2013年10月18日，四会市人民政府办公室发出《四会市人民政府办公室关于搬迁市公安交警大队相关事宜的通知》（四府办[2013]68号），《通知》载明“市公安局、市公共资产管理中心：根据我市城市发展总体规划和城市功能布局调整要求，为更好地适应我市未来中心城区东移后交通枢纽区域管理需要，市政府决定对市公安交警大队（面积约32.28亩，包括交警大队办公楼、BP加油站、检测站、汽修厂、职工宿舍楼等）进行整体搬迁，并对所属地块根据城市规划进行改造。请你们于本月25日前与有关单位或个人协商，做好搬迁补偿工作，使搬迁工作顺利进行。”四会市公安局收到该通知后与中油碧辟石油有限公司协商解除合同，但中油碧辟石油有限公司不同意解除合同。
2014年1月15日，四会市公安局向原审法院起诉，请求判令：1、解除其与中油碧辟石油有限公司签订的《加油站租赁经营合同》，中油碧辟石油有限公司立即将租赁的“四会市X加油站”移交四会市公安局。2、本案诉讼费用由中油碧辟石油有限公司负担。
另查明：2013年11月11日，四会市城乡规划局根据《四会市X区地块Ⅱ31规划管理单元》和四会市人民政府关于四会市公共资产管理中心（四会市交警大队）国有建设用地改变用途有关问题的批复（四府批[2013]193号）的有关要求，把四会市东城街道马田（四会市公安交警大队），地块编号：Ⅱ311，实际用地面积21290㎡的土地的使用性质规划为商业设施用地（B1）和二类居住用地（R2）。2013年11月25日，四会市人民政府作出关于确定四会市公安局交警大队土地及房产挂牌转让底价及竞买条件的批复（四府批[2013]201号），同意由四会市公共资产管理中心负责委托土地交易所将四会市公安局交警大队20844.7㎡及10345.82㎡建筑物公开挂牌转让等事宜。2013年12月25日，案外人黄X充以3.5亿元竞得上述地块的国有建设用地使用权，并与四会市土地交易所签订《成交确认书》。2014年1月10日，四会市公共资产管理中心与四会市华锦房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权转让合同》，约定四会市公共资产管理中心把上述土地转让给四会市华锦房地产开发有限公司，并约定土地与房产的交付与使用等内容。
原审法院立案受理后，中油碧辟石油有限公司在法定期间提出管辖权异议，认为应由中油碧辟石油有限公司住所地的法院管辖，原审法院于2014年2月26日作出民事裁定驳回中油碧辟石油有限公司的管辖权异议，中油碧辟石油有限公司不服提起上诉，肇庆市中级人民法院于2014年4月18日作出终审裁定驳回上诉，维持原裁定。
原审法院认为：四会市公安局、中油碧辟石油有限公司签订《加油站租赁经营合同》，双方的租赁合同关系合法有效，受法律保护。双方在合同中约定政府的总体规划出现重大改变属于不可抗力情形，因涉案土地已被政府重新规划为商业设施和二类居住用地并且通过公开挂牌转让给四会市华锦房地产开发有限公司，本案加油站无法继续经营，四会市公安局在收到四会市人民政府办公室发出的《四会市人民政府办公室关于搬迁市公安交警大队相关事宜的通知》后，要求与中油碧辟石油有限公司解除合同，符合合同约定的不可抗力情形，应予以支持。合同解除后，中油碧辟石油有限公司应把四会市X加油站所在的土地及地上建筑物返还给四会市公安局。
中油碧辟石油有限公司辩称四会市人民政府办公室不具备编制城市规划的行政职能，其发出的通知不构成合同约定的不可抗力事件，但四会市公安局作为四会市人民政府下属的行政机关，四会市人民政府通过其办公室向四会市公安局发出通知并无不妥，而且该通知符合“如政府的总体规划出现重大改变导致该加油站无法经营或继续经营的，必须以政府的通知为依据,……”的约定。涉案加油站因由政府重新规划建设而不能继续经营，因此导致合同解除的后果，双方没有过错。涉案土地在四会市土地交易所公开挂牌转让，中油碧辟石油有限公司作为承租人没有参与竞买，自行放弃了优先购买权。至于中油碧辟石油有限公司提出“买卖不破租赁”，要求追加案外人黄X充作为本案第三人，因为本案合同是由于双方约定的不可抗力导致合同解除的条件成就而解除，并非四会市公安局因出卖租赁物而解除，所以不适用“买卖不破租赁”原则，租赁物的买受人与本案合同是否解除没有利害关系，故不应追加为本案第三人参加诉讼。
经原审法院释明，中油碧辟石油有限公司认为本案尚未达到约定的解除合同的不可抗力的条件，不同意解除合同，如解除合同，要求在本案一并处理因此造成的损失，但中油碧辟石油有限公司没有提供相关的证据，在该院指定的期限内也没有提出具体的反诉请求，致使原审法院无法一并处理，其因合同解除造成的损失可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除四会市公安局与中油碧辟石油有限公司于2005年11月30日签订的《加油站租赁经营合同》。二、中油碧辟石油有限公司应在该判决生效之日起三十日内把四会市X加油站所在的土地及地上建筑物返还给四会市公安局。本案一审受理费100元，由中油碧辟石油有限公司负担。
上诉人中油碧辟石油有限公司不服原审判决,向本院提起上诉称:一、一审法院遗漏诉讼当事人，违反法定程序。本案为租赁合同纠纷，争议焦点之一为租赁合同是否符合解除条件。现实是，在租赁合同未解除的情况下，租赁物己经由第三方即黄X充获得所有权、使用权。中油碧辟石油有限公司作为租赁人在合同未解除的情况下，是否能完整地行使的加油站使用权与现有土地及房产的使用权人、所有权人黄X充有直接的关系。故，黄X充与本案存在利害关系，法院应依法追加其为第三人。然而一审法院对于中油碧辟石油有限公司追加第三人的要求予以驳回，违反了法定程序。二、四会市公安局举证不能，一审法院认定事实有误。案涉租赁合同第七条约定：不可抗力是指“无力抗拒的、不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，导致无法经营或者继续经营该加油站的”。依照该约定及合同法的规定，不可抗力应至少符合两个条件：一是“无力抗拒的、不能预见、不能避免并不能克服”；二是“导致无法继续经营”。然而，本案中中油碧辟石油有限公司既无法证明发生的客观情况是不能避免的，也无法证明加油站无法继续经营。一审法院在四会市公安局举证不能的情况下，采信其观点，认定不可抗力存在是错误的。1、四会市公安局提供的证据无法证明不可抗力存在。首先，租赁合同第七条的约定“对于不可抗力事件，应当提供相关政府职能部门所出具的证明文件……如政府的总体规划出现重大改变导致该加油站无法经营或者继续经营的，必须以政府的通知为依据。”而四会市公安局提交的政府办公室通知既不是规划主管部门出具的，也未说明规划调整具体执行时间，该证据无论是从形式还是从内容上看均不符合合同的约定。同样，四会市公安局后续提交的补充证据也均不构成合同约定的不可抗力存在的证明文件，甚至补充证据中拍卖、转让地块与租赁加油站所在地块之间是否存在关系也无法证明。其次，根据租赁合同第四条第12款约定，四会市公安局应“负责协调乙方与土地使用权人及当地政府的关系，确保该加油站建设和经营的顺利进行”。四会市公安局也未能提交证据证明其为“避免、克服”客观事件采取过任何积极措施。2、四会市公安局后续提交的证据反而证明加油站是可以继续经营的。首先，即便加油站地块属于拍卖、转让地块一部分，四会市公安局提交的拍卖地块的规划条件等证据显示土地使用性质为商业设施和二类居住用地，而根据有关的规划法规定，加油站是可以在商业用地上建设，即该规划调整不属于必然导致无法继续经营的客观情况。其次，根据四会市公安局提交的成交确认书及转让合同等证据显示，土地及房产虽然已经办理了过户手续，但实际的交付时间为2015年12月31日。根据转让合同约定，从2014年3月1日起至2015年12月31日，由购买人整体返租给出让人使用，每月租金为160万元。从该约定看，政府仅是进行了土地使用权流转，现阶段并未对用地总体规划进行了实质性、重大的改变。四会市公安局仍保有土地及房屋使用权至2015年12月31日，该使用权与租赁关系所基于的原使用权并无不一致，也不会对租赁合同的履行造成实质性障碍。因此，中油碧辟石油有限公司应至少可以继续租赁经营加油站至2015年12月31日。四会市公安局主张以将来可能发生的事件作为不可抗力事件要求提前收回加油站没有任何理由。再次，根据合同法中“买卖不破租赁”的基本原则，即便房产及土地己经成交转让，转让前己经生效的租赁合同也应继续履行。本案中，中油碧辟石油有限公司基于对四会市公安局的信任，相信其会采取必要的措施维持加油站的租赁经营而投入了大量的财力和物力对加油站房屋、设备等进行了翻修和维护，保障了加油站持续经营。现合同约定的租赁期未过一半，四会市公安局凭一纸通知即要求中油碧辟石油有限公司停止经营、解除合同，对于中油碧辟石油有限公司来说是极其不公平的。法院应当适用“买卖不破租赁”原则以保护租赁方的合法利益免受侵害。综上所述，请求二审法院：1、撤销原判，将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由四会市公安局承担。
被上诉人四会市公安局辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、中油碧辟石油有限公司上诉提出的诉讼请求是没有事实根据和法律依据的，具体表现在：第一，根据合同的相对性的原则，四会市公安局是基于合同的约定而向中油碧辟石油有限公司提出解除合同的，与其他人无关。第二，四会市公安局已经完成法律规定的举证责任，不存在举证不能的事实，因为根据合同第七条的约定，四会市公安局有权向中油碧辟石油有限公司提出解除合同，同时亦为此而提供相关的证据证实。综上，请求二审法院维持原判，驳回中油碧辟石油有限公司的上诉请求。
二审诉讼期间，双方当事人没有新证据提交。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，原审法院对本案定性准确，应予确认。双方在2005年11月30日签订的《加油站租赁经营合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性和效力性的规定，应认定有效。由于合同有效，双方均应按合同的约定履行义务和享有权利。根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、本案是否漏列诉讼主体；二、《加油站租赁经营合同》应否解除。
关于本案是否漏列诉讼主体的问题。本案纠纷是租赁合同纠纷，而《加油站租赁经营合同》的双方当事人是中油碧辟石油有限公司和四会市公安局，再也没有合同其他当事人。根据合同相对性的原则，本案四会市公安局作为一审原告起诉一审被告中油碧辟石油有限公司租赁合同纠纷一案，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，双方均符合诉讼主体资格而并不涉及案外人。故，中油碧辟石油有限公司上诉请求追加案外人为本案当事人参与诉讼于法无据，应不予支持。
关于《加油站租赁经营合同》应否解除的问题。四会市公安局与中油碧辟石油有限公司签订的《加油站租赁经营合同》第七条约定了合同解除的条件，即因总体规划出现重大改变导致加油站无法经营或继续经营的，双方应终止租赁合同。现四会市人民政府办公室发出通知对包括案涉土地在内土地进行规划调整，要求搬迁等，属于规划重大调整。四会市公安局在合同约定的解除情形出现后依合同的约定向中油碧辟石油有限公司提出解除合同的行为完全符合合同第七条约定解除的条件。四会市公安局请求解除《加油站租赁经营合同》事实和理据充分，应予支持。中油碧辟石油有限公司上诉认为合同解除的条件尚未成就，不同意解除缺乏事实根据，应不予采纳。
综上，原审判决对本案事实认定清楚，程序合法，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。上诉人中油碧辟石油有限公司的上诉请求缺乏事实根据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人中油碧辟石油有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李升文
审判员 梁新敏
审判员 徐俭玲
二〇一四年××月××日
书记员 陈智君