陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民一终字第00240号上诉人（原审被告）宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区川陕路100号。法定代表人王金云，总经理。委托代理人惠涧坪，陕西宝吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张鑫，男。委托代理人齐晓敏，男。上诉人宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司（以下简称“新苑地产公司”）因与被上诉人张鑫商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2011）宝渭法民初字第01226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人新苑地产公司委托代理人惠涧坪、被上诉人委托代理人齐晓敏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年9月2日，原告张鑫与被告新苑地产公司签订商品房买卖合同，由原告购买被告所有的位于绿城逸水苑小区2栋1单元1层2号房屋一套，房屋价款293519元。合同第八条约定：出卖人应当在2009年6月30日前，将验收合格的房屋交付买受人。第九条约定：出卖人如未按规定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2008年8月27日、原告张鑫向被告新苑地产公司交房款293519元，交地下室款24032元。2010年3月15日，被告新苑地产公司向原告张鑫交付该套房屋，当日原告张鑫向被告新苑地产公司交纳房屋补差款514元，维修金5881元，契税4410元、工本费90元。另查明，截止本案庭审时，原告张鑫尚未取得房地产权属证书。经本院核实，被告至今未向宝鸡市房地产交易权属登记管理处报送办理房屋权属登记所需资料，亦未交纳维修基金、契税、工本费。原审法院认为，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方对2010年3月15日实际交付房屋的事实并无争议，本院予以确认。被告辩称其己在2009年9月7日电话通知原告收房，因此迟延交房违约金只应计算至该日为止，为证明其主张，被告申请证人朱春妮出庭作证。原告对此不予认可，称在2009年9月7日并未接到原告电话通知。本院认为，证人朱春妮系被告职工，与被告具有一定的利害关系，又无其他证据予以佐证，因此对证人朱春妮的证言，本院不予采信。故对被告的辩解不成立，本院不予采纳。就逾期交房违约金的计算而言，因双方合同约定的逾期交房违约金按已付房款的万分之一计算，而在被告迟廷交房违约时，原告的已付房款为293519元，房屋补差款514元系2010年3月15日交房时才交纳，因此原告按294033元（293519元＋514元）计算迟延交房违约金不当，本院不予支持。被告因其逾期交付房屋，应向原告支付违约金7572.79元（293519元×O．0001×258天）。关于迟廷办理房产证，因合同约定被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但在本案审理中，被告并未举证证明其在约定期限内已履行了该项义务，其应承担举证不能的法律后果。同时，经本院向宝鸡市房地产交易权属登记管理处核实，被告至今未报送办理权属登记的资料，因此，足以认定原告未取得房地产权属证书应认定为系被告原因造成。双方合同第第十五条约定如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，对于合同中“规定期限’’双方并无明确约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，本院认定此“规定期限”应理解为自房屋交付使用之日起90日，原告自2009年9月11日交付房屋至今仍未取得房屋权属证书，显已超过该期限。此时，原告已付房款为294033元（293519元＋514元），因此，被告应向原告支付迟延办理房屋权属证书违约金2940.33元（294033元×1％）。关于维修金、契税、工本费的利息，依据目前商品房交易规则，维系基金、契税、工本费为购房方必须缴纳的费用，至于房产公司代收后未及时交付相关部门产生的利息，应由国家相关部门依据法规进行处理，而不应给付购房方，故原告请求支付利息的请求，本院不予支持。关于原告请求由被告在30日内办妥房屋权属证书，逾期每日按房价款万分之二支付迟延赔偿金的诉讼请求，因被告并不负有办理房屋权属证书的义务，其负有的只是协助义务，况且其无权审批办理该证书，因此原告请求不当，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条判决：一、被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告张鑫支付迟延交房违约金7572．79元，迟延办理房屋权属证书违约金2940．33元，合计10513．12元。二、驳回原告张鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。本案受理费80元，由被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司负担。上诉人宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司不服原审法院的上述民事判决，以一审法院在认定上诉人延期交房的天数时，未考虑当年的雪灾和地震等不可抗力因素给上诉人造成的影响、双方合同约定上诉人仅负责将办证所需的资料提交产权登记机关备案，而非由上诉人负责为被上诉人办理产权证为由，请求依法撤销一审判决并予以改判，驳回被上诉人的不当诉讼请求。被上诉人张鑫答辨称，原审法院对两个违约金的判决，事实清楚，证据充分，应予维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉。经审理查明，原判认定的本案事实清楚，有当事人的陈述和相关书证等证据在卷佐证，均经当庭质证，应予确认。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同内容真实，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。关于延期交房的问题，上诉人虽称是因雪灾和地震等不可抗力因素造成，但2008年年初的震灾主要集中在我国南方，5.12汶川大地震虽波及宝鸡地区，而双方商品房买卖合同的签订及交付均是在此之后，雪灾、地震与上诉人迟延交房之间并无必然的因果关系，故上诉人的该项上诉理由不能成立。上诉人亦未有充分证据证明被上诉人怠于履行收房义务，原审法院按实际交房时间来计算迟延交房违约金并无不当。关于延期办理房屋权属证书的问题，上诉人未举证证明其已将应由其出具的办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，应承担举证不能的法律后果。上诉人的该行为违反了合同的约定，构成违约，其应当承担支付违约金的法律责任。故上诉人的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。据此，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审理程序合法，判处得当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由诉人宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王 雷代理审判员  邱有前代理审判员  任小剑二〇一三年四月三日书 记 员  景 涛