广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1474号
原告王溯，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人陆文亮，广东广和律师事务所律师。
委托代理人刘丹，广东广和律师事务所实习律师。
原告白广新，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人陆文亮，广东广和律师事务所律师。
委托代理人刘丹，广东广和律师事务所实习律师。
被告赵海，住址陕西省扶风县。
委托代理人贡小娟，广东众诚律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302－2。
法定代表人杜艳花，职务总经理。
第三人赵巧宁，住址陕西省扶风县。
委托代理人郭春燕，广东仁皓律师事务所律师。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王溯、白广新及其委托代理人陆文亮、刘丹，被告赵海的委托代理人贡小娟，第三人赵巧宁的委托代理人郭春燕均到庭参加诉讼。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王溯、白广新诉称，原告王溯、白广新与被告于2014年11月18日签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告王溯、白广新以296万元购买被告位于宝安区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园31栋三单元10A房产（房产证号码为深房地字第××号）。原告王溯、白广新于合同签订当日交付定金30万元，并多次催促被告按照合同第四条第一款约定于2015年7月5日上午10：00之前到中国银行深圳民治支行配合办理涉案房产余款资金监管手续。被告明确表示不愿配合办理资金监管手续，并要求原告王溯、白广新加价至450万元成交。双方于2014年11月18日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》意思表达真实，合法有效，被告因房价暴涨，一再拒绝履行合同约定义务，并直言“按合同违约赔偿给你，最低450万”，其行为已构成根本违约。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，并将涉案房产过户到原告王溯、白广新名下；二、被告支付迟延履行违约金直至履行合同义务为止，暂计至2015年7月9日为5，920元；三、被告承担本案诉讼费、保全费。
庭审中，原告明确第一项诉讼请求继续履行的具体内容为将涉案房产过户至原告名下（各占50％份额），并将涉案房产实际交付给原告使用，并将物业交接清单中的家私一并交付给原告，同时办理水、电、燃气、物业服务等过户手续，配合原告办理房产过户的全部手续，包括办理涉案房产免除个人所得税的申请；第二项诉讼请求迟延违约金的计算方式为从2015年7月6日起计算至案涉房产交付之日止，按房产成交价的日万之五计算。
被告赵海答辩称，一、原告违约在先，没有一次性付款履约能力，致使2015年7月5日之前无法做资金监管；二、被告妻子即第三人赵巧宁不同意卖房，正是因为被告私自无权处分被告与第三人赵巧宁的夫妻共同财产，第三人赵巧宁知情后阻挠才致使卖房不成功。综上，原告所称不属实，恳请法庭依法驳回其诉讼请求。
第三人家家顺公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了一份《情况说明》及《情况说明（补充）》，主要内容为：1、涉案合同合法有效，成交价为296万元。2、涉案合同不能履行的原因是被告没有按约定于2015年7月2日前往中国银行民治支行办理资金监管，原告于2015年7月3日向被告发出律师函催告被告履行监管义务，但双方仍未办理监管，另有1万元交房保证金监管在第三人家家顺公司处。3、第三人家家顺公司经纪人员于2014年11月17日晚上8：30左右带领原告白广新、王溯到案涉房产看房，看房期间被告及其家人，包括妻子和孩子，均在家中，后约被告于2014年11月18日在第三人家家顺公司门店二楼会议室面谈并签约。签约完成后，买卖双方及经纪人返回案涉房屋，共同见证罗列家私电器清单，当时被告的妻子一时兴起笑着提及之前出售另一处房产时将新购置的电视和名贵音响一同送给别人了，气氛比较融洽。4、案涉房产到2015年7月5日才能满五年（可免征营业税），经买卖双方协商一致同意于2015年7月5日（满五年）方办理过户手续。2015年3月30日新政策出台导致房价大幅上涨，双方产生争议，双方约谈过一次，未能达成和解。
第三人赵巧宁答辩称，涉案房产系第三人赵巧宁与被告的夫妻共同财产，被告擅自卖房没有经过第三人赵巧宁的同意，属于无权处分。涉案房产是第三人赵巧宁全家在深圳的唯一住房，第三人赵巧宁不赞同被告卖房用于投资，且卖房会给小孩读书上学带里各种不便。因此，第三人赵巧宁请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年7月8日，深圳市龙华新区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园31栋三单元1××号房地产登记至被告名下，房产证号码为深房地字第××号，用途为住宅，性质为市场商品房。
2014年11月18日，被告作为卖方、原告作为买方、第三人家家顺公司作为居间方共同签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园31栋三单元1××号房地产出售给原告白广新、王溯，转让总价款为296万元。合同载明涉案房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方应于签署合同当日将房地产证原件交予居间方；涉案房地产没有租约。合同约定买方在签订合同时向卖方支付定金30万元，买卖双方同意将上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方监管即视为卖方本人已收讫。卖方须无条件配合签署资金监管协议，办理资金监管手续；买方向银行抵押付款，买方须于2015年7月5日之前支付除定金之外的剩余购房款266万元一次性至买卖双方约定的银行监管账户在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方以取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方办理递件过户手续。买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管，此款在买方完成产权登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后五个工作日内将房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，并将确认书交至居间方，居间方核实后在三个工作日内将交房保证金房款给卖方。关于违约责任，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金或双倍返还定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20％的违约金或没收定金。合同备注条款载明附家私清单一份，买卖双方一致决定在2015年7月10日前到国土局办理过户手续。
2014年11月18日，原、被告双方签订了一份《物业交接清单》，载明双方按清单标准交付案涉房产，该清单载明案涉房产内家具电器如下：索尼电视、康佳24寸电视、机顶盒、海尔冰箱、万家乐热水器、洗衣机（西门子）、燃气灶、油烟机各一台，格力一匹空调三台，茶几、餐桌、电视柜、鞋柜各一张，餐椅四把，衣柜三个，床三张。
2014年11月18日，原告支付被告定金30万元，其中1万元作为交楼押金托管在第三人家家顺公司处。
2015年6月8日，原告向被告发出短信，通知被告于2015年7月5日之前安排时间与原告共同前往银行办理剩余全部购房款的资金监管手续。被告未回复。
2015年6月25日，原告向被告发出短信，通知被告于2015年6月26日上午10：00到中国银行深圳民治支行办理资金监管手续。被告回复“星期天上午和家家顺一起谈一下”。
2015年6月27日，被告回复原告“王先生，你好！市场现在是480万元，我最大让出30万，同意明天早上谈，不同意按合同办”。原告回复“赵先生，你好！按照你现在要求的价格450万，远远超出我们当初的合同金额，我是绝对无法接受的。你的按照合同办，是代表什么意思呢？难道你的意思是按照原合同交易？”
2015年6月28日，原告向被告发出短信，通知被告于2015年6月29日上午10：00到中国银行深圳民治支行办理资金监管手续。被告回复“按合同违约赔偿给你，最低450万”。
2015年7月2日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称离合同约定的监管剩余期限仅剩三天时间，原告曾多次要求被告一同前往办理资金难监管，但被告均予拒绝，被告曾要求加价，否则不配合完成交易。原告认为被告已构成根本违约，原告要求被告继续履行合同，务必于2015年7月5日之前与原告办理剩余购房款的资金监管手续，并配合完成交易。快递单显示上述邮件已妥投，系本人签收。
2015年7月5日，原告向被告发出短信“赵先生，看来你是决定今天不配合资金监管了。你的要求显示我根本无法接受，我已经做得仁至义尽了，你无丝毫诚意，我们也只有通过法律途径解决了”。
2015年7月9日，原告提起本案诉讼。
2015年7月16日，本院依据原告的申请查封了案涉房地产。
2015年7月16日，深圳市房地产权登记中心向原告出具了《购房资格证明》，原告家庭具备本市住房限购区域内的购买资格，可购二套。
另查明，被告与第三人赵巧宁于2002年3月6日登记结婚，现仍在夫妻关系存续期间。
庭审中，原告称被告不配合办理资金监管手续，拒绝履行合同；原告愿意一次性支付剩余购房款，被告称资金监管未办理的原因系原告没有一次性付款履约的能力；第三人赵巧宁称其不知晓案涉交易，不同意出售案涉房产。被告认可短信手机号码为被告，但称短信不是被告所发，并称有很多技术可以通过篡改号码的方式发送短信。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的深圳市二手房买卖及居间服务合同、产权资料电脑查询结果表、存款证明书、律师函、快递单、购房资格证明、短信等证据，被告提交的录音等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告及第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于涉案合同不能履行的原因。原告主张被告拒绝配合办理资金监管手续，拒绝履行案涉合同。被告称资金监管未办理的原因系原告没有一次性付款履约的能力。第三人赵巧宁称其不知晓案涉交易，不同意出售案涉房产。本院认为，当事人对其主张负有举证证明的责任，原告提供的与被告手机号码的短信记录显示原告多次催促被告办理资金监管，但被告明确回复要求加价（加价幅度为154万元），否则只愿意按合同约定赔偿原告（合同约定为双倍返还定金或合同价款296万元20％的违约金），按照日常生活经验，原告所提供的上述短信记录系与被告的真实通讯内容，原告已经完成了举证证明的义务。被告称上述短信手机号码系被告所有，但短信不是被告发出，其应当提供反驳证据予以证明，譬如被告手机通话清单等，以证明其在上述短信记载的时间点并未与原告手机发生过通讯，但被告并未提供任何证据予以证明，其关于短信并非其本人发出的主张，没有证据证明，本院不予采信。综上，被告在案涉合同履行过程未配合原告办理资金监管手续，该事实与作为案涉交易居间方的第三人家家顺公司陈述一致，足以说明被告已构成违约。第三人赵巧宁称其不知晓案涉交易，但第三人赵巧宁与被告系夫妻关系，且仍在婚姻关系存续期间，并和孩子一起在案涉房产内共同居住生活，案涉房产作为家庭财产的重大组成部分，依据日常生活经验，第三人赵巧宁理应知晓其丈夫即被告出售案涉的事宜。同时，第三人家家顺公司亦陈述第三人赵巧宁知晓出售案涉房产事宜，第三人家家顺公司作为案涉交易的居间人，一般其陈述亦较为可信。综上，第三人赵巧宁的抗辩主张，证据不足，本院不予采信。
关于合同继续履行。根据法律规定和案涉合同约定，原告有权要求被告继续履行合同，并有权要求被告支付迟延履行期间的违约金。本院认为，原告基于涉案房地产买卖合同的约定原告应当一次性支付剩余购房款，原告应当将剩余购房款266万元一次性支付给被告；被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并于过户后五个工作日内将涉案房地产及《物业交接清单》所记载的家私实际交付给原告，办妥涉案房产物业服务、水、电、燃气过户手续；第三人家家顺公司应于原告收到被告交付的房产后五个工作日内支付剩余购房款1万元。涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由原告承担。
关于迟延履行违约金。被告在合同约定的资金监管期限届满前明确表示拒绝办理资金监管，致使案涉交易无法于合同约定的2015年7月10日前办理递件过户，根据涉案合同约定，原告有权继续履行并有权要求被告以合同成交价296万元为基数按每日万分之五的标准支付违约金，迟延履行违约金的起算时间应为2015年7月11日，截止时间应为本判决指定的案涉房屋过户至原告名下之日。
关于申请减免税收的义务。本院认为，原告表示愿意承担涉案房地产过户登记的全部税费，因此，涉案房地产交易买卖双方应缴纳的税费均应由作为买方的原告负担；但此约定不能视为依照法律规定确定的纳税主体的变更，即被告依法应缴纳税费的义务并未因涉案合同的约定而免除，只是发生被告应缴纳的税费由原告实际支付的合同约定效果。原、被告双方在合同中约定于2015年7月10日前办理过户手续，结合第三人家家顺公司关于双方等待案涉房产满五年再办理过户的陈述，足以说明原、被告双方已经就案涉交易税费，包括减免税费进行了协商，减免税费部分的利益已经体现在合同约定的价款中，因此，依据诚实信用原则，被告应当依据税务主管部门的相关规定，申请减免出售涉案房地产而产生的营业税、个人所得税；能否减免、减税数额则属于税务主管部门依法审查的行政管理职权范畴，本院无权干涉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告王溯、白广新应于本判决生效之日起七日内支付被告赵海购房款266万元；被告赵海应于本判决生效之日起七日内将深圳市龙华新区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园31栋三单元1××号房地产（房产证号码为深房地字第××号）过户登记至原告王溯、白广新名下（各占50％份额），原告王溯、白广新应予协助，过户登记的税费由原告王溯、白广新负担（被告赵海应当在此期间向税务主管部门提交减免个人所得税、营业税的相关申请，并提供税务主管部门审查减免税款所需的居民身份证等证件和材料）；
二、被告赵海应于涉案房地产过户登记至原告王溯、白广新名下之日起五个工作日内将涉案房地产及《物业交接清单》中的家私家电实际交付给原告王溯、白广新，并将涉案房产物业服务、水、电、燃气过户登记至原告王溯、白广新名下；
三、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司应于原告王溯、白广新收到被告赵海交付的上述房地产后五个工作日内向被告赵海支付交楼押金1万元；
四、被告赵海应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王溯、白广新支付迟延履行违约金（具体金额以转让成交价296万元为基数，按每日万分之五的标准从2015年7月11日起计算至本判决指定的过户之日止）；
五、驳回原告王溯、白广新的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30，527元、保全费5，000元，由被告负担，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 林斯瑜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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