沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00014号
原告刘窈池，女，汉族。
委托代理人姬丽茹，系沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。
被告沈阳鑫逸物业管理有限公司。
法定代表人王德义，系该公司总经理。
委托代理人高金，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人孟凡玲，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告刘窈池与被告沈阳鑫逸物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吕祁巍独任审判，分别于2013年12月19日、2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告刘窈池及其委托代理人姬丽茹，被告沈阳鑫逸物业管理有限公司委托代理人高金、孟凡玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘窈池诉称，原、被告于2006年10月1日签订房屋租赁合同，约定原告将位于和平区、面积60.46平方米房屋出租给被告，租期自2006年10月1日至2018年9月30日止，租金为每半年11744元，每半年支付一次，下打租。如延期付款或拒付租金，被告按日向原告交纳未支付租金千分之三的滞纳金。现被告拖欠租金、滞纳金，为此原告起诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付房屋2010年10月1日至2013年5月31日租金60677元和滞纳金60120元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告沈阳鑫逸物业管理有限公司辩称，第一，原告主张的从2010年10月1日至2011年3月31日的租金已过诉讼时效，因此该部分诉讼请求法院应不予支持。根据民法通则第一百三十六条“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”的规定，因被告与原告约定的是每半年支付一次租金，支付方式为“下打租”，即2010年10月1日至2011年3月31日的租金，原告应在2011年3月31日向被告主张，按照上述法律规定，原告最晚应在2012年3月31日向被告主张，但直到2013年7月18日原告起诉至法院后，被告才收到原告要求支付租金的通知，故原告主张的从2010年10月1日至2011年3月31日的租金，因已过诉讼时效而丧失胜诉权，因此该部分诉讼请求法院应不予支持。第二，原告主张的租金应扣除物业费、采暖费、维修费及原告应承担的出租房屋房产税、个人所得税。根据房屋租赁合同第一条、第二条“租赁期限从2006年10月1日至2018年9月30日，总款额337004元”的约定，即每半年支付租金14042元，此后被告一直按照14042元扣除原告承担的物业费、采暖费后支付给原告，对此有原告签字认可的业主返租签字表予以证明。根据房屋租赁合同第五条第二款“房间家具等设备设施的正常损耗由甲方自行承担”，故从2012年3月至2013年5月出租房屋产生的4540元维修费，应由原告承担。根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》规定，原告作为出租人应按个人出租房屋所得承担房产税、个人所得税。综上，被告认为，从2006年10月1日至2010年10月1日间，经双方签字认可的五份业主返租签字表可以说明双方在合同实际履行过程中，以实际履行行为认可了租赁合同的金额和支付方式，因此被告在支付诉讼时效期间的租金时，仍应延续双方之前的支付方式即应先扣除由原告承担的物业费7072元、采暖费3059.28元、维修费4540元及代扣代缴税金6218.72元。第三，原告诉请的违约金过高，请求法院予以减少。合同法第一百一十四条第二款规定：合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，合同法解释二第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方签订的房屋租赁合同第十条约定“承租人延付或拒付租金的，承租人应按日向出租人缴纳未支付租金千分之三的滞纳金”，该条款虽名为“滞纳金”，实际上就是双方对违约金的约定，显然日千分之三的违约金过分高于原告的实际损失，故请法院按中国人民银行同期贷款利率计算原告的实际损失。
经审理查明，2006年10月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：第一条、租赁物地址沈阳市和平区，面积60.46，总款额337004，产权人刘窈池；第二条、租赁期限从2006年10月1日至2018年9月30日；第三条、租金，每半年租金为11744元；第四条、租金的支付期限与方式，合同签订正式生效后，每半年支付一次，付款方式为下打租；第五条、出租房屋的水费、电费、电话费、光缆电视收视费、物业管理费、采暖费、空调制冷费，经双方协商按以下项目分别支付：1、承租人负责支付水费、电费、电话费、光缆电视收视费、物业管理费、采暖费、空调制冷费，2、房间家具等设备设施的正常损耗（即折旧）由甲方自行承担，3、房间家具等设备设施的日常维护、保养等工作由乙方负责；……第八条、出租方一旦与承租方达成协议，除协议规定外，出租方的物业将由承租方全权代理；……第十条、违约责任，……2、承租人延付或拒付租金的，承租人应按日向出租人缴纳未支付租金千分之三的滞纳金……。合同签订后，原告将房屋交给被告使用。被告向原告支付租金的情况为：2006年10月1日至2008年3月31日期间，被告扣除配置费、物业费、采暖费后，支付原告租金13347元；2008年4月1日至2008年9月30日期间，被告扣除物业费3265元、采暖费1330元后，支付原告租金9447元；2008年10月1日至2009年3月31日期间，被告扣除物业费3265元、采暖费1530元后，支付原告租金9247元；2009年4月1日至2009年9月30日期间，被告支付原告租金14042元；2009年10月1日至2010年9月30日期间，被告扣除物业费3265元、采暖费1530元后，支付原告租金23289元；2010年10月1日至2013年5月31日期间租金被告至今未付，原告多次催要无果，故诉至法院。
另查明，诉争房屋所在大厦物业收费标准为每月每平方米2.5元，空调制冷费每平方米24元，采暖费每平方米25.3元。2012年3月至2013年5月期间，被告对原告房屋的部分设备设施进行了维修，被告自述发生费用4540元。
再查明，被告在向原告支付2006年10月1日至2010年9月30日期间租金时，以被告自己的名义缴纳了房产税和个人所得税。
上述事实，有原、被告向法庭提供的房屋租赁合同、业主返租签字表、前期物业管理服务协议、供暖收费发票、维修明细、班务会记录表、缴税付款凭证、税收通用缴款书及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。原告已经按照约定将房屋交付被告使用，被告亦应按照约定履行给付原告租金的义务，但被告至今未履行给付原告2010年10月1日至2013年5月31日租金的义务，系违约行为。关于被告拖欠原告租金的数额，房屋租赁合同第一条约有“总款额337004”的内容，而合同第三条约定“每半年租金为11744元”，二者约定并不一致，原、被告在庭审时对此的解释亦不一致，按照原、被告实际履行金额计算，被告每半年支付给原告的租金金额为11644.5元，根据被告注明的已扣除金额倒推，被告未扣款前半年租金金额应为14042元，按照合同第二条约定的租期计算，所得租金总额与合同第一条约定一致，故可以认定，原、被告在实际履行时，被告支付给原告的租金需扣除物业费（含空调制冷费）和采暖费。关于原告提出的所得租金应为税后租金的主张，因合同对此并无特殊约定，原告亦未提供证据证明，故本院对此不予支持。关于被告提出的还应扣除维修费的主张，根据合同第五条第三款之约定，本院不予采信。因此，对于原告要求被告支付2010年10月1日至2013年5月31日期间租金60677元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告抗辩称原告主张的滞纳金标准过高，故本院酌定被告按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付利息。关于被告提出的原告起诉超过诉讼时效的抗辩，因原告能够举证证明其持续向被告主张权利，故本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告沈阳鑫逸物业管理有限公司给付原告刘窈池2010年10月1日至2013年5月31日期间房屋租金60677元（税前）；
二、本判决生效后十日内，被告沈阳鑫逸物业管理有限公司支付原告刘窈池逾期给付2010年10月1日至2013年3月31日期间58222.5元（税前）租金的利息，以每半年所拖欠租金11644.5元（税前）为基数，按半年分段计算，起始日分别为2011年4月1日、2011年10月1日、2012年4月1日、2012年10月1日、2013年4月1日，均至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算；
三、本判决生效后十日内，被告沈阳鑫逸物业管理有限公司支付原告刘窈池逾期给付2013年4月1日至2013年5月31日期间2454.5元（税前）租金的利息，以2454.5元为本金，从2013年10月1日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2716元（原告已预交），减半收取1358元，由被告沈阳鑫逸物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 吕祁巍
二〇一四年二月十八日
书记员 高 珊