吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2427号上诉人（原审原告）：焦方华，男，汉族，1973年10月24日生，住长春净月高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：高忠凤，女，1976年11月30日生，系焦方华妻子。被上诉人（原审被告）：吉林省领地房地产开发有限公司，住所地长春市净月开发区小合台工业园区五期（规划三路与金鑫街交汇处）。法定代表人：罗高丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：王溪、贾翔宇，吉林朗业律师事务所律师。上诉人焦方华与被上诉人吉林省领地房地产开发有限公司（以下简称领地公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0194民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。焦方华一审诉称，其于2016年4月20日在领地公司开发的“环球贸易中心”售楼处，向领地公司支付3万元诚意金，拟认购1幢1402号商品房，并签订《商品房认购协议》，协议中没有约定其余房款支付时间，双方口头约定其余房款能支付就签订购房合同，不能支付就退还诚意金。现其由于资金周转问题无法支付其余房款，领地公司就此单方面解除《商品房认购协议》，并将此房另行出售，已支付的诚意金不予退还，故诉至法院，诉请判令领地公司返还其购房诚意金3万元并承担诉讼费用。领地公司一审辩称，1.双方签订的《商品房认购协议》中约定：“客户预以总价9折并返租购买，已交3万元诚意金，如未申请成功三个工作日内退还3万元诚意金，如申请成功将3万元转为定金”，2016年4月25日，其为焦方华申请成功，并通知对方，依照约定，3万元诚意金已经转为定金；2.《商品房认购协议》中未约定支付房款时间，系本方工作人员疏忽所致，但领地公司已充分履行了告知义务，焦方华仍未依照约定支付房款，系违约行为；3.本案中未履行定金条款约定的是焦方华，领地公司无义务返还定金，焦方华在起诉状中自述由于资金周转问题无法支付其余房款，故领地公司有权解除《商品房认购协议》，同时焦方华缴纳的定金不应予以退还。一审法院经审理查明，原告焦方华与被告领地公司于2016年4月20日签订《商品房认购协议》，协议约定原告焦方华自愿购买被告开发的环球贸易中心项目1幢1402号商品房，第一条约定该商品房预测建筑面积为145.52平方米，第二条约定该商品房公示单价为11259.33元/平方米，原告认购该商品房公示售价总额为1638458元，原告选择一次性付款，第三条载明客户预以总价9折并返租购买，已交3万元诚意金，如未申请成功，三个工作日内退还3万元诚意金，如申请成功，将3万元转定金。第五条双方特别约定，签订该协议时，原告自愿向甲方交纳定金3万元，作为乙方按期交纳房款和税费、提交资料以及与甲方签订《商品房买卖合同》等的担保。因乙方原因逾期交纳房款和税费、提交资料、与被告签订《商品房买卖合同》以及其他违约行为的，视为原告违约，被告可解除该协议，并有权将该商品房另行销售，已缴纳的定金不予退还。协议中并未约定原告支付房款时间。协议签订当日，原告已向被告支付诚意金3万元，被告向原告出具收款收据一张。就原告购买的房屋，被告单位工作人员于2016年4月22日在单位网络系统发起优惠折扣审批，并于2016年4月25日审批通过。2016年4月26日被告单位工作人员就原告购买房屋事宜发起延期签约至2016年6月22日的审批报告，原因为客户资金全部投资在理财产品中，6月22日到期，该审批报告当日获批。2016年6月24日被告向原告邮寄《吉林省领地房地产开发有限公司关于支付首付款的催促函》，通知原告于2016年6月29日前付清全部房款。2016年7月12日被告公司员工以手机短信方式向原告发出《吉林省领地房地产开发有限公司关于终止认购协议的通知书》，并于当日将书面通知书邮寄给原告，该日被告工作人员与原告电话沟通支付房款事宜，被告工作人员在电话中明确告知原告因原告未在7月6日前未交款，房源将另行销售，定金不予返还。被告两次向原告邮寄函件的地址与原告2016年8月2日自行填写的当事人送达地址确认书一致。又查明，本案所涉房屋已于2013年6月7日起取得商品房销（预）售许可证，该许可证延期至2017年6月7日。一审法院认为，被告销售的包括本案所涉房屋在内的房地产项目已取得商品房销（预）售许可证，可以公开发售。原告因购本案所涉房屋与被告签订的《商品房认购协议》没有违反法律的禁止性规定，且是双方的真实意思表示，属合法有效协议，对双方当事人具有约束力。原告主张与被告签订协议时被告存在欺诈行为，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。关于3万元性质问题。原、被告签订的协议中约定“客户预以总价9折并返租购买，已交3万元诚意金，如未申请成功，三个工作日内退还3万元诚意金，如申请成功，将3万元转定金”，原告交纳3万元诚意金后，被告提供的证据证明优惠确已申请成功，根据该约定，该3万元已由诚意金转为定金。关于合同履行过程中是否存在违约行为的问题。原告主张双方口头约定了其余房款能支付就签订购房合同，不能支付就退还诚意金，但未提供证据证明，对此不予认可。虽然商品房认购协议中并未约定原告支付房屋价款的时间，但被告在优惠申请成功后及时通知了原告交付房款时间，原告以资金周转问题为由在被告通知的期限内并未支付房屋价款，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”和《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，因原告在合理期限内一直没有向被告支付房屋价款而违约，其无权要求返还定金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决驳回原告焦方华的诉讼请求；诉讼费550元由原告焦方华承担。宣判后，焦方华不服，向本院提起上诉，理由为：1.领地公司预售房屋的价格不明确，且没有在约定的三个工作日内告知自己房屋的准确价格；2.双方约定在确定房屋价格后依据其资金周转情况择日签订预售合同，后未能协商一致，故领地公司应返还定金。领地公司的答辩理由与一审相同，建议驳回焦方华的上诉。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：1.《商品房认购协议》系双方真实意思表示，应确认有效。该协议虽未约定焦方华支付剩余房款的期限，但领地公司在合同所约定的申请九折优惠条件成就后，已向焦方华告知了在一定期限内交付房款及不按期付款的后果，结合合同中关于“如申请成功，将3万元转定金”的约定，在领地公司履行告知义务后，焦方华交纳的3万元诚意金转为定金，现焦方华未在领地公司规定的期限内交纳剩余房款，其行为构成违约，一审法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定判令领地公司不予返还该3万元定金于法有据，本院予以维持；焦方华称“其可在有支付能力时随时支付房款，双方再签订预售合同”没有证据证明，本院不予采信。2.关于焦方华上诉所称价格不明确及三个工作日告知房屋准确价格一节。经查，认购协议中记载了房屋总价、单价及为焦方华申请九折优惠的内容，即双方签订的协议中对所涉房屋价格的约定是明确的，焦方华主张涉案房屋价格不明确没有事实依据；认购协议约定的是“如未申请成功三个工作日内退还三万元诚意金”，并非如焦方华所称应在约定的三个工作日告知其房屋准确价格。焦方华作为完全民事行为能力人，应对自己所做出的意思表示及违约后果承担民事责任，其上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人焦方华负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李东鹤代理审判员  梁 芳二〇一七年五月十九日书 记 员  丁 宁