湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00403号
上诉人（原审被告）十堰市瑞达置业有限公司。住所地：湖北省十堰市江苏路阳光花园*号楼。
法定代表人柴旺云，该公司董事长。
委托代理人徐必华。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行和解，代为签收法律文书。
委托代理人邱明宇，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）十堰市惠泽房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市重庆路***号。
法定代表人李维普，该公司总经理。
委托代理人屈晓鸿，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人十堰市瑞达置业有限公司（下称瑞达置业公司）因与被上诉人十堰市惠泽房地产开发有限公司（下称惠泽房地产公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2012）鄂茅箭民一初字第00347号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月5日受理后，依法组成由审判员王志刚担任审判长并主审，审判员王海、徐恩田参加评议的合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人瑞达置业公司的委托代理人徐必华、邱明宇，被上诉人惠泽房地产公司的委托代理人屈晓鸿到庭参加诉讼。本案经批准延长了审限。经合议庭评议，本案现已审理终结。
惠泽房地产公司一审诉请：瑞达置业公司为惠泽房地产公司办理已交付办公楼的房屋所有权证（含地下室），给付惠泽房地产公司房屋销售款3028065元及利息损失，并交付581.85平方米地下室车位，并承担诉讼费用。
一审法院认定：2006年11月18日，惠泽房地产公司与瑞达置业公司签订《土地转让合同》。约定惠泽房地产公司将重庆路与北京路交汇处距北京路东侧道牙约50米的1块土地使用权转让给瑞达置业公司，该土地西距北京路道牙约50米向东延伸45米为东边线，南起重庆路人行道外缘向北推移110米，面积以实测面积为准，每亩地56万元。
2008年10月31日，惠泽房地产公司与瑞达置业公司签订《关于土地转让合同的补充协议》。该协议指出：2006年11月18日签订的《土地转让合同》约定，惠泽房地产公司转让7.415亩（4950平方米）土地给瑞达置业公司，现该地块实际面积有11.218亩（7479平方米），多出3.803亩（2535.35平方米）的土地使用权仍属惠泽房地产公司。协议约定惠泽房地产公司拟将该3.803亩地与瑞达置业公司的小区建设共同开发，供地所应获得的建筑面积根据规划部门批准的建筑容积率折算，土建过程中的工程进度款支付另行签订施工合同约定。关于房产分配，协议约定：项目竣工后，根据惠泽房地产公司提供土地的实际面积，按照建筑容积率折算出惠泽房地产公司应得的建筑面积，双方协商确定按以下方式分配惠泽房地产公司房产：优先从已建成的办公楼房中限额分配，具体分割办法为将办公楼的纵向（底层至顶层）三分之一分割给惠泽房地产公司；扣除上述分割给惠泽房地产公司的建筑面积，不足部分从住宅楼房按楼房的竖向进行分配，具体房屋座落位置双方临时协商；如在房屋分割过程中出现部分建筑面积不便分配房产时，则采用现金方式补偿，多退少补。
上述合同签订后，惠泽房地产公司将3.803亩土地中的1.75亩转让给十堰市茅箭土地综合开发公司。此后，因惠泽房地产公司法定代表人协助检察机关调查，瑞达置业公司在未能与惠泽房地产公司管理人员联系上的情况下，自行进行了开发建设。2010年6月，瑞达置业公司联系上惠泽房地产公司管理人员后，惠泽房地产公司分两次支付瑞达置业公司工程款共200万元（后瑞达置业公司返还惠泽房地产公司65万元）。2011年6月2日，瑞达置业公司、惠泽房地产公司、湖北省无线电管理委员会办公室十堰市管理处及十堰市茅箭区劳动就业管理局签订《办公楼面积分割协议》。其中约定时代花园1号楼（办公楼）1轴-6轴／A轴-
D轴、1-6层及电梯机房的产权归惠泽房地产公司所有，建筑面积1843.88平方米（后经房管部门核定为1844.89平方米）。合同签订后，瑞达置业公司将上述房屋交给惠泽房地产公司。此后，瑞达置业公司与惠泽房地产公司就结算未能达成协议，引起诉讼。
本案在审理过程中，为证明房屋建设单位成本，经惠泽房地产公司申请，一审法院委托湖北嘉泰会计师事务有限公司对“时代花园”1栋、2栋、3栋房屋建筑、安装工程财务会计进行审计。湖北嘉泰会计师事务有限公司作出嘉泰审字（2013）第2号《审计鉴定报告》。审定“时代花园”1栋、2栋、3栋房屋开发成本共计34003475.86元，其中含瑞达置业公司购土地及契税款4858682.49元、电梯（5台）89万元（其中1号楼电梯是根据惠泽房地产公司要求增加的，价值17.7万元）、办公楼外墙真石漆工程款［根据协议惠泽房地产公司应分摊165556元、十堰市无线电管理处应分摊174837元（该款已支付）、十堰市茅箭区劳动就业局应分摊164307元］。
另查明，2006年9月18日，瑞达置业公司与十堰市无线电管理处签订《购买住房意向协议》。约定十堰市无线电管理处在时代花园按每平方米1400元团购10套住宅用房。2009年5月18日，瑞达置业公司与十堰市无线电管理处又签订《购买住房意向协议》。约定十堰市无线电管理处在时代花园购买办公楼、车库、仓库，其中车库、仓库面积约223.65平方米，单价为每平方米3000元。2009年元月19日，瑞达置业公司依前协议与石大学等人签订《团购房屋协议》，按前协议约定价格出售房屋9套。
2008年10月16日，瑞达置业公司与十堰市茅箭土地综合开发公司签订《联合建房协议》。约定十堰市茅箭土地综合开发公司提供面积1.75亩土地与瑞达置业公司联合建房，建成后十堰市茅箭土地综合开发公司以每平方米1450元的团购价格在时代花园购买24套房屋，地下室产权归瑞达置业公司拥有，十堰市茅箭土地综合开发公司不参与分配。
建成后的2栋地下室202.12平方米，已按每平方米3000元出售给十堰市无线电管理处；3栋架空层可使用面积除作物业管理用房和活动室的部分外，其余由瑞达置业公司处置。因相邻工地施工及两项目标高设计出现不一致，时代花园的小区道路及花坛绿化需整修，尚未完全完工。
惠泽房地产公司和瑞达置业公司确认以下事实：惠泽房地产公司实际用于合作开发的土地为2.0435亩（即1362.33平方米）；“时代花园”1栋建筑面积6520.51平方米，2栋建筑面积1360.84平方米，3栋建筑面积14486.84平方米，该项目容积率为2.47；惠泽房地产公司应分得房产3364.96平方米，已交付给惠泽房地产公司的办公楼建筑面积为1844.89平方米（瑞达置业公司已为惠泽房地产公司垫付房屋维修资金83020.05元），办公楼的产权登记正在登记部门办理过程中；瑞达置业公司应支付惠泽房地产公司土石方工程款294000元；瑞达置业公司委托十堰市智道房地产经纪有限公司出售“时代花园”住房140套，其中33套是为履行与十堰市无线电管理处、十堰市茅箭土地综合开发公司签订的协议分别按每平方米1400元（共9套，建筑面积1035.09平方米）、1450元（共24套，建筑面积3011.52平方米）出售，余107套住房建筑面积共8790.72平方米，共计售房款35755987元。1栋地下室面积923.32平方米；3栋地下室面积2052.21平方米（可分配面积1788.05平方米，划车位47个）；1栋办公楼前划车位26个。经协商，双方同意1栋地下室按面积进行分配；3栋地下室共47个车位，分配给惠泽房地产公司9个，即13户、15户、16户、17户、18户、19户、20户、21户、22户（以2011年6月20日十堰市房地产测绘中心作出的《房地产测绘报告》上标注为准），惠泽房地产公司按该九个车位价值补偿瑞达置业公司28325元；瑞达置业公司支付惠泽房地产公司架空层款10万元，东西两头各算5万元，办公楼前的26个车位产权归双方共同所有，本案暂不分割。
一审法院认为：惠泽房地产公司与瑞达置业公司签订的《关于土地转让合同的补充协议》实质是合作开发房地产合同，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。根据合同约定，除已分得的办公楼1844.89平方米外，惠泽房地产公司还应分得建筑面积1520.07平方米的住宅楼房，瑞达置业公司将应分给惠泽房地产公司的房屋销售后，应当将销售该部分住宅房屋的款项支付给惠泽房地产公司。惠泽房地产公司投入的土地2.0435亩，占总开发面积11.2185亩的18.215%，可按此比例承担开发费用、享有地下室和架空层权益。因为1号楼电梯和办公楼外墙真石漆是根据惠泽房地产公司及十堰市无线电管理处、十堰市茅箭区劳动就业局要求增加的，由此增加的费用681700元应由惠泽房地产公司和十堰市无线电管理处、十堰市茅箭区劳动就业局另行承担，不应计入应分摊的开发总成本，该681700元中惠泽房地产公司应分担342556元。2号楼地下室已出售，所得价款606360元，惠泽房地产公司应分得110448.47元；1栋地下室面积923.32平方米，惠泽房地产公司应分得168.18平方米；双方关于架空层、3栋地下室和车位达成的协议符合法律规定，应予确认。瑞达置业公司将办理办公楼产权登记所需材料报送产权管理部门后，其交付义务已履行完毕，惠泽房地产公司关于办理办公楼的房屋所有权证的诉讼请求不应支持。
本案争议焦点有两个：一是瑞达置业公司应按什么单价向惠泽房地产公司支付销售1520.07平方米房屋的款项，是按销售140套房屋的平均价，还是不计算定向出售的33套，以按市场价销售的107套房屋的平均价计算。二是应分摊的开发总成本中是否应计算瑞达置业公司购置土地的费用。关于第一个问题，一审法院认为，瑞达置业公司应按进入房地产市场出售房屋的平均价向惠泽房地产公司支付销售1520.07平方米房屋的款项。理由如下：1、惠泽房地产公司对按约应得到的1520.07平方米住房，有权按市场价格出售；2、每平方米1400元、1450元价格明显低于市场价，以该价格出售的33套房屋是瑞达置业公司履行与十堰市无线电管理处、十堰市茅箭土地综合开发公司签订的协议义务，惠泽房地产公司不是上述协议的义务人，不应承担履行上述协议产生的不利后果；3、将出售上述33套房屋的价款计入计算平均价的总销售款会降低平均价，损害惠泽房地产公司的权益。关于第二个问题，一审法院认为，应分摊的开发成本中不应计算瑞达置业公司购置土地的费用。因为双方均是投入土地进行合作开发，取得土地的成本属双方合作前应支出的费用，在惠泽房地产公司取得土地的成本未计算的情况下，瑞达置业公司取得土地的费用也不应计入双方应分摊的成本中。
由此，瑞达置业公司应支付惠泽房地产公司房屋销售款项6182838.62元（35755987÷8790.72×1520.07）。惠泽房地产公司应分摊的开发成本为5184552.46元［（34003475.86－4858682.49－681700元）×0.18215）。以上合计，瑞达置业公司还应支付惠泽房地产公司的款项计算公式为：房屋销售款项、土石方工程款、已支付的开发费用、应分配的2栋地下室销售款、架空层补偿款之和减去应承担的开发费用、应承担的电梯费用、外墙真石漆费用、垫付的维修资金、3栋地下室补偿款之和，即2398839.65元（6182838.62元＋294000元＋135万元＋110454.54元＋10万元－5184552.46元－342556元－83020.05元－28325元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第一百零七条之规定，判决：一、十堰市瑞达置业有限公司支付十堰市惠泽房地产开发有限公司2398839.65元。二、十堰市瑞达置业有限公司交付十堰市惠泽房地产开发有限公司“时代花园”1号楼地下室权属面积168.18平方米；交付“时代花园”3号楼地下室车位9个，即13户、15户、16户、17户、18户、19户、20户、21户、22户（以2011年6月20日十堰市房地产测绘中心作出的《房地产测绘报告》上标注为准）。三、驳回十堰市惠泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费31225元，鉴定费85000元，合计116225元，十堰市惠泽房地产开发有限公司负担47734元，十堰市瑞达置业有限公司负担68491元。
瑞达置业公司不服一审判决，向本院提出上诉称，瑞达置业公司与十堰市无线电管理处、十堰市茅箭土地综合开发公司签售的33套房价应计入售房总价，其成本价售出的损失，应由惠泽房地产公司和瑞达置业公司共同承担；惠泽房地产公司要求安装电梯，安装的配套费用，应由惠泽房地产公司承担；惠泽房地产公司占用了办公楼西侧的150平方米土地，投入比例应相应减少；以及惠泽房地产公司应承担相应的管理费用等。请二审法院撤销原判，予以改判。
惠泽房地产公司二审答辩称，瑞达置业公司将惠泽房地产公司应当分得的房屋销售，瑞达置业公司应当按照该时段的市场销售价将对应售房款支付给惠泽房地产公司。瑞达置业公司与十堰市无线电管理处、十堰市茅箭土地综合开发公司签订的协议与惠泽房地产公司无关；电梯安装费已计入了电梯售价，一审已经判决惠泽房地产公司承担了电梯安装费用；惠泽房地产公司将土地交由瑞达置业公司统一规划、开发，除房屋建筑物占地外，必然会有绿地、道路等没有地上附着物的共有、共用土地，瑞达置业公司不能因为惠泽房地产公司侧面存在百余平方米的通道绿地而减少惠泽房地产公司投入开发的土地面积；相关的管理费用已计入了开发成本等。原判正确，请予维持。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：瑞达置业公司与惠泽房地产公司对一审判决的第二项无异议，对一审判决认定的按约定惠泽房地产公司应得到1520.07平方米房屋无异议。瑞达置业公司将应分给惠泽房地产公司的房屋出售，瑞达置业公司应按当时出售该房屋时的市场销售平均价计算房屋销售款支付给惠泽房地产公司。瑞达置业公司与十堰市无线电管理处、十堰市茅箭土地综合开发公司签订协议低价售出的33套房屋与惠泽房地产公司无关，损失惠泽房地产公司不应承担。一审判决按当时出售该房屋时的市场销售平均价计算瑞达置业公司应支付惠泽房地产公司的房屋销售款并无不当。电梯费用在一审判决中已由惠泽房地产公司承担。瑞达置业公司无证据证明惠泽房地产公司占用了150平方米的土地没有投入联合开发。开发的相关管理费用已计入了开发成本。瑞达置业公司无证据证明其上诉主张，其上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25990元，由十堰市瑞达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王志刚
审判员 王 海
审判员 徐恩田
二〇一四年十一月四日
书记员 刘亚琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。