重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0243民初554号
原告（反诉被告）：中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡街8号。
法定代表人：李福，系该部政治委员。
委托诉讼代理人：殷学竟，系该部工作人员。
委托诉讼代理人：邓显斌，重庆渝东律师事务所律师。
被告（反诉原告）：古青，1969年2月5日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托诉讼代理人：罗德清，重庆中庸律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部（以下简称彭水县武装部）诉被告（反诉原告）古青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭水县武装部的委托诉讼代理人邓显兵、殷学竟，被告（反诉原告）古青及委托诉讼代理人罗德清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）彭水县武装部向本院提出诉讼请求：1、被告古青向原告支付房屋租金96000元（2015年1月至2015年4月）；2、被告古青向原告彭水县武装部支付代管费72000元；3、被告古青向原告彭水县武装部支付违约金：租金违约金，以24000元为基数，每日按千分之三支付违约金，从2015年1月11日起至2015年2月10日止；以48000元为基数，每日按千分之三支付违约金，从2015年2月11日至2015年3月10日止；以72000元为基数，每日按千分之三支付违约金，从2015年3月11日起至2015年4月10日付清为止；以96000元为基数，每日按千分之三支付违约金，从2015年4月11日至付清之日止；4、被告支付合同约定的违约金50000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告2010年11月1日签订军队房地产租赁合同，约定由被告租赁原告房屋用于开设招待所。并约定租赁期限为2015年4月30日止。同时约定房租支付时间为每月10日前按月支付。租赁期届满后，双方又签订了该房屋的代管协议，代管到期日为2015年7月31日，代管费用为每月2.4万元。被告承租该房屋后一直用于经营宾馆。但从2015年1月开始拒绝向原告支付租金及后期代管费用。原、被告曾多次就相关事宜协商，但却一直未达成一致意见，特向人民法院起诉。
被告古青（反诉原告）辩称：1、原、被告签订的合同不是一份，应该是四份合同；第一份合同是2005年3月20日签订，合同的履行期到2015年4月30日止，2005年的合同是总合同，签订合同后由被告古青自行投资3000000元给原告修建了一千平方的房屋，到2006年开始进行生产。当时合同约定的承包价格是2100元/月，后来由于被告投资了3000000元修建房屋，被告自己就是原告的工勤人员，原告就利用这一情况，强迫被告增加租金，在2008年就把租金强行调整为每月22000元。后2010年再次强行加价，加到每月24000元，又把之前同意的20个车位收回。2015年国家政策调整，部队不准经营，由于被告方投入大、生意又不好，合同到期后就把租赁房屋退还给原告。原告又与被告强行签订代管协议，由被告代管之前租赁的房屋，反而向原告支付费用，被告经营不下去了，与时任原告的领导协调，口头约定不需要支付租金，从代管协议签订后就一直没有缴纳租金。2、原告的诉讼请求超过诉讼时效。
被告（反诉原告）古青向本院提出诉讼请求：1、反诉被告返还反诉原告租赁保证金50000元和利息（利息以5万元为基数，按中国人民银行同期存款利率为标准，从2015年4月30日起计算至还清之日止）；2、反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告与反诉原告因租赁房屋一事于2010年11月1日签订租赁合同，反诉原告向反诉被告交纳了50000元保证金，由于反诉被告未按合同第七条的约定办理《军队房地产租赁许可证》,已构成违约，故反诉被告应退还保证金和支付违约金。
原告（反诉被告）彭水县武装部辩称：保证金50000元需要反诉原告把欠缴的租金交纳后退还，也可以抵扣欠缴的房租。反诉原告诉称的反诉被告违约事实不成立，双方签订的合同为涉军房产的标准模板，而双方租赁的房屋不属于军产，不能办理军队房产租赁许可证，而且并没有影响到古青经营，没有给古青造成经济损失，不应该支付违约金。
本院经审理认定事实如下：2005年3月20日，彭水县武装部与古青签订《民兵训练基地招待所承包合同》，承包范围为民兵训练基地招待所整幢楼房、停车场、物业管理（小区安全、水电费的收缴、家属楼楼道、前后左右卫生等），承包期从2005年5月1日起至2015年4月30日止，年承包金为252000元。2008年1月31日，彭水县武装部与古青达成《民兵训练基地招待所承包合同补充协议》，约定从2008年1月1日起，将上述年承包金调整为264000元。2005年至2010年8月25日期间，古青对民兵训练基地招待所进行扩建装修并添置设施。2010年7月27日，彭水县武装部收回停车场。
2010年11月1日，彭水县武装部作为甲方与作为乙方的古青签订《军队房地产租赁合同》(彭水县人武部民兵训练基地),协议约定：“第一条：甲方自愿将位于重庆市彭水县XX镇XX街XX号民兵训练基地的房屋建筑面积2465平方米，场地面积449平方米，出租给乙方使用，并提供停车场车位让乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条：租赁用途：开设招待所。第三条：租赁期限自2010年11月1日起至2015年4月30日止。第四条：租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）壹佰贰拾柒万贰仟元（￥1272000元）。年租金为人民币（大写）贰拾捌万捌仟元（￥288000元）。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。付款方式：银行转账或现金支付。……第六条自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的17.36%向甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）伍万元（￥50000元）。甲方收取房地产租赁保证金后乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条：租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证好出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产符合军队要求；（四）负责办理租赁合同审批手续；（五）负责申领《军队房地产租赁许可证》；（六）负责办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第八条：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿移交给甲方……第十条：甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币（大写）伍万元（￥50000元）作为违约金。第十一条：乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币（大写）伍万元（￥50000元）作为违约金。（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞纳金交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条：本合同双方签字盖章后，并加盖合同审核专用章后生效。……第十五条：双方承认的附加条款（附加条款与诸条款内容相违背的，附加条款无效）如下：……（六）人武部营院及大门管理由乙方聘请人员，聘请人员的工资、安全管理由乙方负责，甲方给乙方提供20个车位（有条件情况下可适当增加，乙方要与甲方协商。）……（八）附件：1、民兵训练基地改造前后平面图及光盘；2、民兵训练基地现有房间数量及资产；3、2005年以前民兵训练基地资产；4、保证金收据复印件。（九）本合同从即日起生效。2005年3月20日、5月3日签订的合同和2008年1月31日签订的补充协议作废。”附件中有资产统计表两份，一份为1999年5月统计的资产表，其中含电视、空调、沙发等设备，另一份为2010年8月25日古青扩建添置后统计的资产表，其中含电视、空调、冰箱等资产。2010年11月1日，古青向彭水县武装部支付50000元保证金。
2015年5月1日，彭水县武装部作为甲方与作为乙方的古青签订《民兵训练基地代管协议》，协议内容为：“一、甲方将民兵训练基地（房屋建筑面积2465平方米，场地面积449平方米）交给乙方代管。二、用途：乙方继续经营招待所。三、代管期限2015年5月1日起至2015年7月31日止。四、代管费用：代管期间，乙方除支付水、电、气、设备、物业等费用外，按月支付甲方贰万肆仟元整（￥24000.00）代管收益。五、代管结束，乙方履行协议约定义务的，甲方将原租赁保证金（2010年11月1日缴纳）伍万元整（￥50000.00）无息退还乙方，否则，不予退还。六、代管期内，乙方履行以下义务：（一）负责民兵训练基地房产及附属设施设备看管维护，因管理使用不当或其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或赔偿……”2016年3月31日，彭水县武装部与古青进行民兵训练基地移交，移交时基地内无其他设施设备。
另查明，彭水县人武部民兵训练基地房屋产权证号为彭房私产字第XX**号，古青从2015年1月11日起未向彭水县武装部支付租金。古青为彭水县武装部正式在编国家工作人员，古青租赁民兵训练基地房屋后用于经营宾馆，并以个人名义办理了营业执照。彭水县武装部未办理《军队房地产租赁许可证》。2016年2月5日，彭水县武装部向上级警备区后勤部通过公文方式报告与古青之间的租赁纠纷，文件为彭武﹝2016﹞6号《民兵训练基地租赁纠纷情况报告》；2016年3月9日、2016年4月14日、2017年2月22日彭水县武装部召开内部会议，讨论与古青之间的租赁纠纷，其中前两次会议古青未参加，第三次古青参加。
本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：一、2010年11月1日、2015年5月1日签订的合同效力问题；二、诉讼时效问题；三、古青应否支付租金及租金数额问题；四、彭水县武装部、古青是否违约问题及保证金问题。
关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的订立不存在以合法形式掩盖非法目的、损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的情形，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对彭水县武装部和古青均具有法律约束力。该合同第十二条虽约定经双方签字盖章后，经加盖合同审核专用章后生效，但在合同签订后，彭水县武装部将租赁标的物交付给古青使用，双方已经连续多年的租赁关系直至租赁期间满，该合同已实际履行；因此，该款约定非合同生效的必要要件，不影响该合同效力。所以，彭水县武装部与古青20**年3月5日签订的《军队房地产租赁合同》合法有效。对于2015年5月1日双方签订的代管协议，根据其内容，该协议名为代管实则为租赁，双方约定租赁房屋为民兵训练基地、租赁期间从2015年5月1日起至2015年7月31日止、租金每月为24000元，该协议系2010年11月1日合同期满后，另行签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不存在以合法形式掩盖非法目的、损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的情形，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。审理中，古青辩称上述协议受到胁迫且不公平，但古青并未在法定期限内行使撤销权利，亦未举示相关证据证明，故本院对于古青上述辩称不予采纳。
关于诉讼时效问题，租金属于定期给付债务，即在租赁期间内持续定期发生的债务。彭水县武装部租金诉讼请求没有超过诉讼时效。首先，原、被告于2010年11月1日签订的租赁合同，租赁时间为2010年11月1日至2015年4月30日，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算。”虽然，合同约定租金每月支付，但实质系对于2010年11月1日至2015年4月30日之间总租金的约定，每个月租金之间相互具有关联性，并构成合同租金数额；另一方面，从保护出租人的合理信赖利益，维护社会基本经济秩序，防止军队财产被恶意损害的角度出发，应从最后一期履行期间届满之日起计算，故2015年1月至2015年4月之间的租金应从2015年4月10日起开始计算诉讼时效；原、被告2015年5月1日签订的代管协议，没有明确约定租金支付时间，应认定协议期间届满后应当支付代管费，2015年7月31日协议届满，故从2015年8月1日开始应当支付代管费，此费用从2015年8月1日起开始计算诉讼时效，而本案能确认的是彭水县武装部至少从2016年2月5日起开始向古军开始催收租金，鉴于此彭水县武装部请求2015年1月至2015年8月之间的租金尚未超过诉讼时效。古青对于彭水县武装部举示的诉讼时效中断的证据真实性、关联性持有异议。本院认为，2016年2月5日彭水县武装部向上级警备区后勤部作出彭武（2016）6号的正式报告、与有彭水县武装部政委李福签字确认的会议记录以及录音等，相互间形成证据链，足以认定彭水县武装部最早于2016年2月5日前向古青追讨租金，对于彭水县武装部举示的以上证据予以采纳。
关于古青是否拖欠房租的问题。根据查明事实，古青从2015月1月开始未向彭水县武装部支付租金无法律和事实依据。庭审中古青辩称，从2015年1月后未向彭水县武装部支付租金原因在于，其与时任原告武装部领导达成口头协议，约定通过免收租金等方式补偿其对招待所的扩建和装修投入，鉴于古青未举示相关证据证明，彭水县武装部当庭予以否认，故本院对于该口头协议不予采纳。
关于租金及租金违约金问题。2015年1月至2015年4月之间租金每月按24000元计算，共计96000元，彭水县武装部请求96000元，本院予以支持。违约金利率，该利率实质系逾期租金利息的约定，原、被告合同中约定利率为3‰明显过高，利率本院以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准计算。故古青20**年1月份逾期租金利息，应以24000元为基数计算，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年1月11日起至2015年2月10日止；2015年2月份逾期租金利息，应以48000元为基数计算，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年2月11日起至2015年3月10日止；2015年3月份逾期租金利息，应以72000元为基数计算，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年3月11日起至2015年4月10日止；2015年4月份逾期租金利息，应以96000元为基数计算，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年4月11日起至付清之日止。代管费，每月按24000元计算，共计72000元。
关于彭水县武装部违约问题。2010年11月1日合同第七条约定，彭水县武装部应负责申领《军队房地产租赁许可证》，以及第十条约定彭水县武装部违反合同第七条应向古青支付50000元违约金。虽然，本案中彭水县武装部未办理《军队房地产租赁许可证》，因彭水县武装部受上级军事部门和地方双重管理，其部分资产并不属于军产，而本案争议的租赁房屋确不属于军产，故无法办理军队房地产租赁许可证，鉴于非因彭水县武装部的原因造成违约，故古青该项违约金本院不予支持。彭水县武装部在2010年7月27日将20个停车位收回是否违反合同约定。本院认为，原、被告于2010年11月1日签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定以前签订的合同作废，故之前签订的合同不能再约束双方，故彭水县武装部上述行为不构成违约。
关于古青违约问题。2010年11月1日合同第八条约定古青对于租赁房屋具有设施保管的义务，根据查明事实，彭水县武装部与古青于1999年6月、2010年8月进行招待所资产统计，本院视为双方于2010年8月份对于招待所的资产进行重新统计，并于2010年11月1日纳入《军队房地产租赁合同》租赁物财产进行约定，故古青应对租赁房屋及租赁房屋中的财产保管看护，并在租赁期届满不再续租的情况下退还给彭水县武装部，但古青退还时租赁房屋内的财产严重缺失，构成违约，现彭水县武装部仅要求古青支付违约金50000元，本院予以支持。
关于保证金问题。保证金一般是指一方为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。虽然古青在履行中存在以上拖欠租金和保管不善的违约事实，但古青为相应的违约行为承担了责任，如支付逾期租金的利息、支付保管不善的违约金，故保证金的作用已经被替代，且审理过程中，彭水县武装部同意退还保证金，本院对于古青保证金诉讼请求予以支持。对于保证金利息请求，本院不予支持。原因在于：合同到期后彭水县武装部未退还保证金的原因在于古青拖欠租金，故合同到期后50000元产生的资金占用利息不能够认定为系彭水县武装部造成的损失，且双方合同约定合同到期后无息退还保证金，故本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十二条、第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第六条、第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）古青于本判决书生效十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部支付2015年1月至2015年4月租金共计96000元及逾期利息（逾期利息共四笔：2015年1月份逾期租金利息，应以24000元为基数计算，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年1月11日起至2015年2月10日止；2015年2月份逾期租金利息，应以48000元为基数计算，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年2月11日起至2015年3月10日止；2015年3月份逾期租金利息，应以72000元为基数计算，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年3月11日起至2015年4月10日止；2015年4月份逾期租金利息，应以96000元为基数计算，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年4月11日起至付清之日止）；
二、被告（反诉原告）古青于本判决书生效十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部支付2015年5月至2015年7月代管费共计72000元；
三、被告（反诉原告）古青于本判决书生效十日内向（反诉被告）中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部支付违约金50000元；
四、原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部于本判决书生效十日内向被告（反诉原告）古青返还保证金50000元；
五、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）古青其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3660元[原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部已预交3660元]，由被告（反诉原告）古青负担；反诉案件受理费525元[被告告（反诉原告）古青已预交525元]，由原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审 判 长 冉 建
人民陪审员 马应德
人民陪审员 彭顺权
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 严 怡