江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7449号
上诉人（原审被告）金利（南京）建设开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁区宁溧路188号。
法定代表人黄灏，该公司董事长。
委托代理人陈子建，男，金利（南京）建设开发有限公司。
被上诉人（原审原告）方利贵，男，1955年8月31日生，汉族。
委托代理人王卫，江苏天哲律师事务所律师。
上诉人金利（南京）建设开发有限公司与被上诉人方利贵因商品房销售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁禄民初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方利贵原审诉称：2011年3月8日，其与金利公司签订商品房现售合同，购买位于南京市江宁区禄口街道宁溧路188号博恩花园11幢104室。合同签订后，其已依约缴纳了全部购房款1220614元。合同约定金利公司应于2011年4月30日前向其交付该商品房，后因房屋质量问题不符合合同约定的交付条件，金利公司迟迟没有交付房屋。2013年7月24日，金利公司与其签订《协议书》一份，约定对该房屋进行维修。2013年8月19日，金利公司制作了《博恩花园11-104修补预算》，但未进行维修。2014年3月23日，其前往金利公司催告交房并填写了《客户保修处理登记表》，但金利公司未予理睬。2015年1月13日，在其再三催促下，金利公司与其对该房屋进行验收，但仍不符合交付条件，现诉至法院，要求金利公司按照租金损失标准承担瑕疵交付的赔偿责任（自2011年4月30日起至房屋实际交付之日止）。
金利公司原审辩称：其出售的房屋已经通过政府主管部门的验收，并取得了相应的验收文件，满足销售条件，其工程质量符合法律规定及合同约定，并已多次催告方利贵收房，方利贵一直未来办理收房手续。房屋长期不居住使用所产生的瑕疵问题，并非重大质量问题并严重影响正常使用，因此方利贵诉请于法无据，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明：位于南京市江宁区禄口街道宁溧路188号博恩花园由金利公司开发建设。2011年3月8日，方利贵与金利公司签订一份商品房现售合同。双方约定，方利贵向金利公司购买博恩花园11幢104室，房屋建筑面积177.46平方米，价款1220614元；金利公司应于2011年4月30日前向方利贵交付商品房。合同签订后，方利贵已支付全额房款并已取得房屋产权证书。2013年7月24日，金利公司客服部（甲方）与方利贵（乙方）针对案涉房屋质量问题进行了拍照确认并就维修问题达成一致意见并签订《协议书》一份，约定：一、对于房屋问题按甲、乙双方现场拍照为凭据（另：院内窗下地沟加盖板，室内水、电、电器正常使用），甲乙双方签字认可问题所在进行维修、恢复；二、本协议签订后，甲方10天内做好预算（包括材料品牌、维修单位等），甲方通知乙方到场确认后，甲方即组织人安排维修；三、维修完毕后，经乙方验收合格，乙方15日内办理收房手续…。2015年1月6日，金利公司发出书面催告函，通知方利贵查验案涉房屋并补办收房手续。2015年1月13日，方利贵与金利公司就案涉房屋进行验收并签订《业主验房表》一份，双方就验收结果确认“不同意接收，未达到接收标准…2013年7月与开发公司核准的维修未完工”。2015年4月24日，金利公司再次发出书面催告函，通知方利贵查验案涉房屋并补办收房手续。2015年4月28日，双方再次对案涉房屋进行验收并签订《业主验房表》一份，该验房表载明“主要问题：1、主卧室顶部水迹渗漏迹。2、厨房顶部处渗漏迹起泡…”
上述事实，有商品房现售合同、照片、协议书、催告函、业主验房表及双方当事人陈述等证据材料证实。
关于案涉房屋是否存在质量瑕疵问题，因2013年7月24日方利贵与金利公司对案涉房屋的相关问题进行了拍照留存并签订《协议书》对维修事项达成了一致意见，原审法院认为方利贵诉称的房屋质量瑕疵问题属实。
关于案涉房屋质量瑕疵问题产生时间及原因，金利公司作为开发商，在案涉房屋交付前对该房屋负有维护保管的义务，在双方约定的交付日期前负有通知并配合业主查验收房的义务，在交付房屋时对于业主提出的问题负有记录备案的义务。金利公司辩称房屋质量瑕疵问题系因方利贵拒绝收房导致房屋长期无人居住所产生，因金利公司未能提交证据证明其已在合同约定的交付日期前通知并配合方利贵前来查验收房，且对于方利贵前去收房时所提出的问题未予记录备案，对于金利公司的上述抗辩意见，原审法院不予采信。据此，关于该房屋质量瑕疵问题产生时间，原审法院确认为该房屋应当交付时即已存在，关于该房屋质量瑕疵问题产生原因，原审法院确认系因金利公司维护保管不当所致。
关于案涉房屋的维修期限，原审法院认为，金利公司作为开发商应当及时对案涉房屋所产生的质量问题进行维修，同时，方利贵作为案涉房屋业主，应当积极采取措施避免损失进一步扩大。因金利公司在案涉房屋交付时未及时进行维修，原审法院酌定此维修期限为双方约定的房屋交付届满之日起30日。2013年7月24日，双方就案涉房屋维修事项达成一致意见，金利公司愿就案涉房屋质量问题进行维修，维修期限应当重新计算。金利公司辩称其已于2013年年底维修完毕，但未提交相关证据予以证实，原审法院不予采信。2015年4月24日，金利公司发出书面催告函，通知方利贵查验案涉房屋并补办收房手续，方利贵确认收到该催告函，该催告函载明“该房屋已具备法律规定及合同约定的交付条件”。2015年4月28日，双方再次对案涉房屋进行验收，金利公司主张此时已对案涉房屋维修完毕，因此，自2013年7月24日至2015年4月28日的期间仍属于维修期间。此后，如金利公司未对案涉房屋维修完毕，方利贵仍有义务采取措施避免损失进一步扩大，因方利贵认为案涉房屋仍存在质量问题并未予接收，结合双方验房材料，原审法院酌定此维修期限为双方勘验之后30日。
综上，原审法院认为：因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求赔偿损失。方利贵与金利公司签订的商品房现售合同及协议书合法有效，双方应当按约履行。因金利公司应当交付的商品房存在质量瑕疵问题并影响正常居住使用，方利贵作为买受人可以要求金利公司赔偿损失。金利公司维修期限共计703日。关于损失的具体标准，原审法院认为应以同地段同类房屋租金标准确定为宜，结合案涉房屋的具体情况及南京市江宁区市场行情，原审法院酌定为55元／日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第（一）款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决如下：金利（南京）建设开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿方利贵逾期交房损失38665元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3626元，由方利贵负担1813元，由金利（南京）建设开发有限公司负担1813元。
上诉人金利公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对涉案房屋的维修期限认定不当，未考虑到维修期限的合理性，导致维修期限过长。金利公司已经按照《协议书》履行维修义务，并于2013年年底通知方利贵验房。方利贵于2014年3月23日前往金利公司验房，以房屋未修好为由拒绝收房缺乏说服力，原审认定维修期不当。二、涉案房屋经维修后已经能满足方利贵的正常居住需求，从2013年8月19日的修补预算表与2015年1月13日的业主验房表对比来看，房屋质量问题已发生了实质性改变，经金利公司2013年维修后，已经可以入住了，方利贵以瑕疵为由拒绝收房不符合法律本意。综上，原审判决对维修期间认定不当，维修期限应按照实际维修期计算，即自2013年7月至2013年年底，故请求撤销原审法院判决，依法改判或发回重审。
被上诉人方利贵答辩称，被上诉人对原审判决确认期间也有意见，但是鉴于方利贵身体状况不好，对诉讼也觉得心累，因此也认可原审认定的维修期间，该期限也反映了基本事实，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院对原审法院查明的事实依法予以确认。
另查明，2015年1月13日，方利贵与金利公司就案涉房屋进行验收并签订《业主验房表》一份，该《业主验房表》载明：厕所不通，户内电箱、室内照明未通电，弱电设施电话、电视未通等。
上诉人金利公司提供照片一组，证明方利贵给金利公司发函要求入住房屋，金利公司与原审法官到了现场勘验发现房屋存在部分瑕疵，金利公司对房屋进行了维修，证明金利公司维修房屋后，房屋已完全符合交付条件。被上诉人方利贵认为该证据与金利公司陈述其于2013年维修完毕自相矛盾，涉案房屋在2015年6月仍然存在瑕疵，直至现在金利公司也未通知被上诉人方利贵来接收房屋，金利公司承认其于2015年11月收到了方利贵的交房通知，金利公司迟迟未交房，该不作为反映了金利公司对房屋的维修一直没有进行完毕。故金利公司主张涉诉房屋在2013年底就维修完毕，到目前为止都没有证据证明。
本院认为，方利贵与金利公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。该协议书约定，维修完毕后，经乙方验收合格，乙方15日内办理收房手续。金利公司在协议签订后对涉诉房屋进行了维修，并认为其在2013年年底已维修完毕且通知方利贵收房，但其提交的证据不足以证明。金利公司在2015年1月6日发出书面催告函，要求方利贵收房，在2015年1月13日的《业主验房表》上，载明厕所不通，户内电箱、室内照明未通电，弱电设施电话、电视未通等，方利贵亦不同意接收，此时，金利公司未对涉诉房屋维修完毕。2015年4月28日，双方再次对涉诉进行验收，原审法院认为此时方利贵有义务采取措施避免损失进一步扩大，酌定金利公司的维修期限截止至再次验收后的30日，并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3626元，由上诉人金利（南京）建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年二月十五日
书 记 员 俞梦霏