广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3594号
上诉人（原审被告）：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：潘维曦。
委托代理人：胡端英，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李玮波，住广州市天河区。
委托代理人：湛奕彬，广东穗南律师事务所律师。
上诉人广州市国商大厦开发有限公司（以下简称国商公司）因与被上诉人李玮波房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年10月6日，李玮波与国商公司签订《房地产预售契约》，约定李玮波向国商公司预购某房地产，成交价格为港币630861.89元（折合人民币690793.77元）。签订《房地产预售契约》后，李玮波向国商公司支付了全部购房款。《房地产预售契约》于1998年1月在广州市房地产交易所办理预售契约监证登记。
1997年10月6日，李玮波、国商公司签订关于涉案商铺的《租赁合约》，约定李玮波将涉案商铺出租给国商公司作营业使用，租期从1998年11月1日至2003年10月31日止；每年租金为港币75703.43元，分四期付款（每三个月为一期）；如国商公司逾期交租，除补交租金外，还需向李玮波缴交逾期每天千分之一的滞纳金。
2014年11月4日，李玮波向原审法院提起本案诉讼，请求：1.国商公司支付李玮波租金400843.25元（租金期限从1998年11月1日至2003年10月31日止，扣减已付租金13633.01元，未扣除已判决确认的1999年2月1日至2000年4月30日期间的租金）、滞纳金400843.25元（以欠租为本金，逾期每日按1‰的标准计算，以欠租的本金为限），合计801686.5元；2.本案诉讼费由国商公司承担。
在原审庭审中，李玮波提供2003年10月29日的《租金确认书》，证实国商公司确认在整个租赁期内（即1998年11月1日起至2003年10月31日止）合计产生租金为人民币414476.26元，已付给李玮波租金为人民币13633.01元，未付租金为人民币400843.25元，国商公司的法定代表人潘维曦在《租金确认书》签名予以确认。
2000年，李玮波在原审法院起诉国商公司要求支付从1999年2月1日起至2000年4月30日止的租金及滞纳金。经审查，原审法院依法作出（2000）荔法房初字第746号民事判决书，判决国商公司支付李玮波从1999年2月1日起至2000年4月30日止的租金港币94629.29元及滞纳金。该判决书已发生法律效力。
一审庭审中，李玮波表示由于上述判决生效后至今未能收取该判决确认的租金，所以在本案中主张国商公司支付的租金仍为1999年2月1日起至2003年10月31日止的租金。
原审法院认为：李玮波、国商公司通过签订《租赁合约》确立了关于涉案商铺的租赁关系后，国商公司应依协议约定向李玮波支付租期内的租金。根据李玮波与国商公司法定代表人签订的《租金确认书》及该院（2000）荔法房初字第746号民事判决书，可认定2000年4月30日前的租金已有部分由国商公司实际支付，而另一部分则由法院判决处理，对此李玮波不能再通过诉讼主张权利。2000年5月1日至2003年10月31日止的租金，国商公司至今未付违反了租赁协议约定，李玮波要求其支付欠租及滞纳金合法合理，予以支持。经扣减生效判决确认的租金额，国商公司尚欠李玮波从2000年5月1日至2003年10月31日止的租金为297224.18元。李玮波诉讼请求主张超过该数额部分，不予支持。
国商公司经合法传唤，无正当理由没有到庭应诉，该院依法作出缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年3月20日作出判决：一、国商公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向李玮波支付2000年5月1日至2003年10月31日止尚欠的租金297224.18元；二、国商公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向李玮波支付滞纳金（滞纳金分期计算，从2000年5月1日起至2003年10月31日止以每三个月为一期，每期滞纳金以拖欠当期租金额为本金，按逾期每日千分之一的标准，从下期的首月1日计算至清偿该期租金之日止，每期滞纳金以不超过该期租金本金为限）；三、驳回李玮波其他诉讼请求。本案受理费11817元，由国商公司负担8762元，李玮波负担3055元。
判后，上诉人国商公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李玮波的起诉明显超过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回；李玮波因与国商公司房屋租赁纠纷提起的民事诉讼，根据《民法通则》第136条的规定，诉讼时效应为一年。国商公司与李玮波签订的《租赁合同》约定租期从1998年11月1日至2003年10月31日止，租金诉讼时效应从2003年11月1日起计算，即诉讼时效截止2004年10月31日止，而李玮波于2015年1月9日才向法院提起诉讼。因此，一审法院适用法律明显不当。二、一审法院在国商公司刑案未结的情况下作出缺席判决，有损国商公司的合法权益。国商公司在某开发项目中，因涉及的利益关系复杂，诸多纠纷难以平息，广州市政府为此专门成立了工作组，公诉机关提起了刑事诉讼。本案涉及的房屋租赁纠纷是某大厦相关法律纠纷的一部分，目前，国商公司的法定代表人涉嫌的刑事责任正在审理中。在刑事判决之前，国商公司失去人身自由的情况下，一审法院作出民事裁决，不符合“先刑后民”的审判思路，对上诉人显失公允。据此请求：1、撤销原审判决；2、本案全部诉讼费用由李玮波承担。
李玮波答辩称同意原审判决。
国商公司、李玮波对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
另查明，1997年10月6日李玮波与国商公司签订的《房地产预售契约》约定的付款方式为：1、买方签署《认购书》时交付临时定金港币20000元；2、买方须于签署《认购书》后14天前即1997年10月6日前签署《房地产预售契约》，并同时缴付楼价的百分之十作为首期楼款（含临时订金），即港币63086.19元；3、楼价之百分之二十分二期于六个月内支付，即每三个月为一期，每期付楼价百分之十，第二期须于1998年1月6日前支付，余下一期须于每三个月之同日前支付；4、余款（楼价百分之七十）于交付最后一期同时向银行申请按揭。
再查明，2015年1月12日，国商公司法定代表人潘维曦签收了原审法院发出的开庭传票，开庭日期为2015年3月4日。一审开庭前，潘维曦向审判长张某寄出信件，称：本人已收到（2015）穗荔法民三初字第29号、第58号、第59号、第183号、第184号、第279号案件资料，因本人所涉刑事案件已开庭，在没有结案前，本人要求法庭停止审理与本人有关的民事案件，待刑事案件有结果后再进行；等等。
二审中，国商公司提交：1、某公司出具的《证明》（复印件），其中记载：我公司成立于2002年，由某大厦购买某商铺全体业主组成，在无法筹组业主委员会的情况下成立。我公司从筹备到成立后一直根据业主委托，代表全体业主向发展商追讨其所欠各业主的返租租金和各项合法权益，等。2、国商公司与某公司于2004年5月10日签订的《协议书》（复印件），其中记载：国商公司同意将四至六层业主欠国商公司购楼款债权抵偿国商公司欠该三层其他业主商铺的返租租金债务，某公司有权向四至六层业主收取其欠国商公司的购房款，并将收回款项用于偿还国商公司欠该三层其他业主商铺的部分返租租金，等。3、某公司于2006年9月20日向国商公司出具的通知一份（复印件），记载：由于贵公司一直未履行还款计划，我公司受全部业主委托，郑重通知贵公司：暂停执行双方2004年5月10日所签订的协议书，并促请贵公司尽速偿还所有欠业主的2003年10月31日的返租租金和滞纳金等相关债项，等。国商公司主张，由于某公司已经解除了《协议书》，因此其之后向国商公司的追讨行为均不构成诉讼时效中断，李玮波的诉讼请求已经过了诉讼时效。
李玮波对上述证据真实性不予确认。李玮波确认曾委托某公司向国商公司追讨租金，但不清楚某公司与国商公司签订的协议。
一审中，李玮波提交盖有国商公司财务专用章的购房发票一张，以证明其已经缴纳了涉案商铺的购房款，二审中，国商公司对购房发票的真实性不予确认，认为购房合同约定的付款方式为银行按揭付款，李玮波一次性付款的做法与合同约定不符，其没有收到购房款。
二审中，李玮波提交：1、1998年5月28日银行送票回执一份，记载：付款人为李玮波，收款人为国商公司，账号为：84×××，款项来源为“付清购某商铺余款”，数额为：48180000元。2、某银行现金送款单一张，记载：收款单位为国商公司，账号为84×××。李玮波提交上述证据拟证明其已缴清购房款，国商公司对其真实性不予确认。
二审中，国商公司对原审认定的租金数额予以确认。
本院认为：国商公司与李玮波签订的《租赁合约》是双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。国商公司并未依约向李玮波支付涉案商铺的租金，已构成违约，原审判令国商公司向李玮波支付尚欠的租金，并根据合同约定支付违约金，并无不当。
本案二审的主要争议问题之一是：原审法院做出缺席判决是否恰当。根据查明事实，国商公司的法定代表人潘维曦于2015年1月12日签收了原审法院发出的开庭时间为2015年3月4日的传票，上述开庭传票已合法送达国商公司。在明知案件开庭时间的情况下，国商公司并未委托代理人参加庭审，应当承担相应的法律后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”原审法院据此作出缺席判决，并无不当。至于国商公司主张一审法院在其法定代表人涉嫌犯罪的刑事案件未结的情况下作出缺席判决有损其合法权益的问题，本院认为，本案是租赁合同纠纷，国商法定代表人潘维曦涉嫌犯罪的刑事案件的处理结果与本案的处理并无必然联系，因此本案的审理无需等待该刑事案件有处理结果后再进行，国商公司的主张不能成立，本院不予采纳。
本案二审的主要争议问题之二是对于国商公司二审提出的诉讼时效抗辩是否应予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”国商公司在本案一审期间并未提出诉讼时效抗辩，对其在二审提出的诉讼时效抗辩，本院依法不予支持。至于国商公司二审提交的与某公司相关的《证明》、《协议书》、《通知》等材料，因国商公司未能提供原件予以核对，上述材料亦不属于二审中的新证据，本院不予采纳。
关于李玮波是否已经支付全部购房款的问题，李玮波已提交相关的购房发票以证明其已缴清涉案商铺的购房款。国商公司虽然对此提出异议，但未能提供证据予以反驳，本院对此不予采纳。
综上所述，国商公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8762元，由上诉人广州市国商大厦开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 陈嘉贤
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十月十九日
书 记 员 党春婷