辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第1989号
上诉人（原审被告）：朱瑞祥，男，1955年4月11日出生，汉族，沈阳市东达实业公司园艺厂技术员，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：何桂英，辽宁中联律师事务所律师。
委托代理人：丁一兵，男，1941年6月26日出生，汉族，沈阳市汽车自动部件总厂退休职工。
被上诉（原审原告）：沈阳市东达实业公司，住所地沈阳市沈河区东陵路10巷1号。
法定代表人：马永祥，该公司总经理。
委托代理人：李雪，辽宁青联律师事务所律师。
委托代理人：刘世冰，辽宁方圣律师事务所律师。
上诉人朱瑞祥因与被上诉人沈阳市东达实业公司（以下简称“东达公司”）返还原物纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2014年9月1日公开开庭审理了本案，上诉人朱瑞祥及其委托代理人何桂英、丁一兵、被上诉人东达公司的委托代理人李雪均到庭参加了诉讼。
东达公司诉称，1995年1月1日，东达公司将沈阳市沈河区东陵路10巷1号耕地32亩发包给张富元，承包期自1995年1月1日起至1997年12月31日止，承包费9600元，东达公司将1490平方米的温室大棚和房屋12间交给张富元使用。朱瑞祥为八家子村集体成员，张富元雇佣人员。承包合同到期后，此地又承包给马永善，承包合同于1999年到期，此后没有续签合同。从2000年开始朱瑞祥一直占用东达公司房屋及温室大棚、土地至今。东达公司要求朱瑞祥腾退其占用东达公司所有的房屋、温室大棚及土地，但朱瑞祥拒绝腾退。为了维护东达公司的合法权益，请求法院判令：1、朱瑞祥立即腾退其占用位于沈阳市沈河区东陵路10巷1号东达公司所有的房屋、温室大棚及土地。2、本案诉讼费由朱瑞祥承担。
朱瑞祥辩称，八家子园艺场是1986年成立的，位于沈河区东陵路10巷1号有耕地32亩，温室大棚1490平方米，办公室房屋12间，张富元任队长，常喜梅任会计，本人担任技术员，张福山、张富君、牛联若三人是社员，六人集体承包自负盈亏。
1995年1月1日，东达公司和以张富元为代表的6人集体又续签了合同，承包费为9600元，承包期为3年，当时的承包合同，清楚表明不是承包给张富元一人，而是承包代表是张富元（参与承包6人），其中包括本人，东达公司不应该违背当初的事实，把以张富元为代表的6人集体承包向法院故意改为只承包给张富元一人。并把本人说成村民张富元的雇佣人员，故意排除本人参与承包的合法身份。参与承包的6人中，有2人已经去世（张富元，常喜梅）现有张福山、张富君、牛连若三人提供的书证，证明我是承包人之一，并最后只剩我一人继续承包经营至今。
有关合同期，原始合同确实为3年，（1995年-1997年）合同到期后，东达公司并没有终止合同收回耕地和温室大棚，本人仍在此继续经营，并交纳承包费（此处说明：无论是在承包期内或在承包期外的缴费，双方均是现金交易，本人无任何手续）承包经营至今（13年的经营已经是事实合同了）。朱瑞祥是违法强占不可能违法强占13年，2000年园艺场解体，朱瑞祥就以家庭承包形式承包至今。
2002年园艺场32亩耕地其中有25亩耕地动迁，有东达公司‘八家子农工商联合总公司’给我的拆迁占地补偿现金票据为证，原公司法人、书记兼总经理张富贵，安排朱瑞祥和朱瑞祥女儿朱坤秀继续承包经营现在的蔬菜大棚原合同延续并结清了承包费，为了便于管理领导给了朱瑞祥现在的住房（原园艺场办公室），朱瑞祥全家搬进园艺场居住至今无人过问，2003年国家不收农业税八家子农工商联合总公司也就不收管理费了。
2006年一场大雪将温室大棚全部压垮损失惨重，东达公司派人到现场拍照并备案，大棚由我重建，就是现在的钢架大棚，一切费用由我个人承担，继续经营管理，公司没有任何人过问，帮建大棚的有9人，（有9人签字的证明）并且我也留下了大棚塌后和重建的照片。
2013年4月16日所谓的拆迁人‘中房集团辽宁置业有限公司’将‘东达实业公司’告上沈河区人民法院，并将我作为‘第三人’参加诉讼，2013年7月29日沈河区人民法院发出（2013）549号民事裁定书，认定中房未与朱瑞祥签订《拆迁补偿协议》驳回中房的起诉。2013年8月1日下午2点，‘东达实业公司’副总经理马永祥和法律顾问段丽荣，把朱瑞祥找到‘东达公司’会议室正式商谈产权归属及拆迁一事，在这次商谈的过程中，副经理马永祥和法律顾问段丽荣承认现在的大棚和朱瑞祥住的房产是朱瑞祥的，动迁归朱瑞祥所有，但是要按2008年的评估给补偿，现在的房价是08年的2倍，朱瑞祥要求按现行价格进行补偿，结果没达成一致。
朱瑞祥的要求是：1.拆迁必须按现行价格给我补偿；2.因拆迁对朱瑞祥13次的骚扰，给朱瑞祥和家人造成的精神伤害和家人受伤住院的费用进行补偿。
原审法院审理查明：1995年1月1日，东陵区八家子农工商联合总公司与张富元签订《农业承包合同书》协议约定：承包代表人为张富元，参与承包劳动力6人，人口数15人，承包沈阳市沈河区东陵路10巷1号耕地32亩，承包期自1995年1月1日起至1997年12月31日止，承包费9600元。在《农业承包合同书》借用财产项目一栏写明：日光照温室1490平方米，房屋12间等。朱瑞祥为八家子村集体成员，张富元承包后朱瑞祥在此经营。承包合同到期后，没有续签合同。东达公司、朱瑞祥亦未签订书面承包合同。2002年4月11日因动迁上述32亩地当中的25亩，东陵区八家子农工商联合总公司给付朱瑞祥占地补偿款是5万元。朱瑞祥一直使用剩余的7亩地及上面的一个温室大棚及看护房和平房一处（是原来的一个办公室）。2006年因大雪造成温室大棚全部压垮损失严重，朱瑞祥出资将损坏的温室重新修复为钢架大棚。东达公司要求朱瑞祥腾退其占用东达公司所有的房屋、温室大棚及土地，但朱瑞祥拒绝腾退。东达公司诉讼至原审法院。
原审法院另查明，东陵区八家子农工商联合总公司没有办理营业执照原行政区划属东陵区东陵街道办事处管辖，2010年由于沈阳市行政区划调整划入沈河区。朱瑞祥是该集体经济组织成员，该公司的土地由公司集体统一管理经营，没有按人均分配没有签订承包期为30年的土地承包合同。东陵街道办事处证明：东陵区八家子农工商联合总公司和东达公司是一个单位，挂两个牌子，由一套领导班子领导统属一个农村集体经济组织。
本案在审理期间经东达公司申请，原审法院委托辽宁兴宏资产评估有限公司对朱瑞祥使用的大棚及棚内种植的果树、蔬菜、电井、56的棚中看护房价值进行评估。辽宁兴宏资产评估有限公司于2014年1月7日出具评估报告书，对委托评估资产的评估价值为187，649元。朱瑞祥提出复议，该评估公司两次书面回复，为原评估报告意见。
原审法院认为，位于沈河区东陵路10巷1号的房屋、温室大棚及土地属于东陵区八家子农工商联合总公司即东达公司的集体经济组织所有，该集体经济组织未采取家庭联产承包责任制，而由公司统一管理，因此东达公司是该财产的合法经营管理者，有权要求朱瑞祥交回，本案所涉土地和财产虽由朱瑞祥使用多年，但朱瑞祥并未提供其使用该土地的合同或其他依据。即使按朱瑞祥陈述的1995年1月1日，以张富元为代表的6人集体承包其是承包人之一，承包期也早已到期，其后无论是原承包人还是朱瑞祥均未再与东达公司续签承包合同，双方也是不定期承包租赁关系，东达公司随时有权解除合同。故对东达公司起诉朱瑞祥腾退占用的房屋、温室大棚及土地的诉讼请求，原审法院予以支持。
朱瑞祥抗辩以家庭承包形式承包至今，因拆迁对朱瑞祥13次的骚扰，给朱瑞祥和家人造成的精神伤害和家人受伤住院的费用进行补偿的主张，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。
朱瑞祥抗辩拆迁必须按现行价格给予补偿的意见，因东达公司是依据对涉案财产享有合法经营管理权要求朱瑞祥腾退，双方并非拆迁关系，但鉴于朱瑞祥在使用期间对大棚进行了修缮，增添了设施，其种植的农作物尚有经济价值，东达公司应予补偿，补偿的标准应以评估数额为宜。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原审法院判决：一、被告朱瑞祥于本判决发生法律效力后三十日内，将其占有的坐落于沈阳市沈河区东陵路10巷1号原告所有的房屋、温室大棚及土地腾空，交付原告；二、原告沈阳市东达实业公司于本判决发生法律效力后30日内给付被告朱瑞祥补偿款人民币187，649元。原告沈阳市东达实业公司如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费人民币1000元，由原告沈阳市东达实业公司负担人民币500元，被告朱瑞祥负担人民币500元，鉴定费人民币2000元，由原告沈阳市东达实业公司负担。
宣判后，上诉人朱瑞祥不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决事实认定不清，事实认定错误。1、一审判决将本案案由确定为返还原物纠纷错误。朱瑞祥依据《农业承包合同》占有涉案不动产，属于合法占有。2、2003年因国家政策调整，才开始不交纳承包费。2002年东陵区八家子农工商联合公司向上诉人支付的占地补偿费5万元，证明双方之间存在土地承包合同关系。村民证人证言证明存在土地承包合同关系。3、被上诉人要求上诉人腾退的原因是因为拆迁。二、一审评估与相关法规规定相悖，评估数额不准确。应依据《土地管理法》47条4款规定使用辽宁省规定的征收补偿标准进行补偿。对于其他地上附着物及其他树、花卉等均未在委托评估项目内。三、一审判决没有对土地补偿费、安置补助费予以判决给付。
被上诉人东达公司辩称：一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。1、本案诉争土地的所有权为集体所有，由公司对土地进行统一管理和决定发包方式。上诉人没有书面承包合同的约定。上诉人依据的《农业承包合同书》已到期终止，占用诉争土地无依据。上诉人未提供缴纳承包费证据。占地款是上诉人的地上物及青苗补偿款，并非土地补偿款。2、上诉人占用诉争土地上的日光温室大棚及房屋均为集体经济组织财产，应一并将占用的房屋及大棚腾退。二、上诉人要求按《土地管理法》规定给付地上物和青苗补偿，以及按《物权法》规定给付土地补偿款无依据。评估是经法院庭审中上诉人自认的项目。八家子公司土地由公司集体统一管理经营。土地被征用后，土地补偿款归集体统一支配，用于全体职工上社会养老保险及医疗保险，上诉人已经享受上诉政策，无权获得诉争土地补偿款。
本院经审查认为：原审认定事实不清，应发回重审。二审庭审中，朱瑞祥主张案涉土地上有大门、东西院墙、仓房、厕所、菜窖、管道、监控、有线电视、租住房的装修、大树、香椿树、无花果、花卉、蔬菜共计14类没有进行评估补偿。重审时应对案涉土地地上物的实际情况进行审查，并对朱瑞祥主张的上述财产是否存在、是否应予补偿进行查实，在此基础上，依据举证责任对案件予以裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1689号民事判决；
二、发回沈阳市沈河区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。