中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第05853号原告麦锡基（MAKSEEKKAY），男，1942年6月23日出生，新加坡籍。委托代理人丁望岳，北京市中鹏律师事务所律师。委托代理人吴晓东，北京市中鹏律师事务所律师。原告胡素贞（OHSOOCHANG），女，1946年5月10日出生，新加坡籍。委托代理人丁望岳，北京市中鹏律师事务所律师。委托代理人吴晓东，北京市中鹏律师事务所律师。被告北京华普国际大厦有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街吉市口。法定代表人翦英海，董事长。委托代理人郝瑞驰，男，1970年5月12日生。委托代理人史记，北京理道律师事务所律师。原告麦锡基、原告胡素贞（以下简称二原告）与被告北京华普国际大厦有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人丁望岳，被告的委托代理人郝瑞驰、史记到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：1、1995年1月10日，原告方与被告方签订了《北京外销商品房预售契约》（以下简称《契约》），购买被告开发的北京华普国际大厦XXX房间。依双方合同约定：原告所购的北京华普国际大厦XXX房面积101.82平米，每建筑平米3038.32美元，房屋价款合计为美元252130.14元（折合人民币1563206.86元）。被告方应于1995年12月31日前将房屋交付给原告；同时依所订合同，被告应在房屋交付后30日内双方共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。2、合同签订后，原告依约充分履行了付款合同义务，但被告在1999年10月房屋交付后，被告却一直未履行向政府主管部门办理房屋所有权证的义务，导致原告方至今无法取得房屋产权证。因原告以租金偿还购房尾款方式还款，2002年6月13日，2005年8月1日北京华普国际大厦有限公司分别出具了截止同期时止的所欠尾款余额；2010年8月31日，被告出函证实原告已经交付全部购房款（美元252130.14元），不再欠付任何购房款的证明文件。至此原告已完成了全部合同约定义务。但办理房产证手续却因被告长期怠于履行义务而变得杳无音讯，遥遥无期。3、自2010年9月至2014年9月的近4年多时间，原告及授权委托的业主委员会本着解决问题的诚意，多次往来致函并亲赴被告处就解决房产证问题进行洽商，但被告先以房屋土地及测绘手续不全为由进行开脱，后又多次致函原告声称：房产手续一直尚在办理中，希望原告能耐心等待，并多次言而无信地承诺各种办妥的时间表。但被告时至今日仍未任何实质性的结果反而又开始以各种手续还须重新办理为由进行推脱。原告认为：原告与被告签署的《北京市外销商品房预售契约》是双方当事人合法的意思表示，受国内法律保护，被告应充分履行合同义务并按期履行法定办证义务，但近十余年来因被告逾期违约未办理房产证给原告造成了巨大的财产损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼。现二原告要求：1、被告于30日内履行《北京外销商品房预售契约》中约定合同义务，将北京市朝外大街19号华普国际大厦XXX房产过户至各原告名下，并限期办完全部房屋所有权初始登记手续；2、被告支付逾期办理房屋过户手续的违约金474355元。被告辩称：被告于1993年和北京市住宅建设总公司联合开发建设了位于朝阳门外大街19号的华普国际大厦，建设期间，被告响应了北京市政府“把古都风貌抢回来”的指示，对上述在建工程进行调整改造并被加上了“帽子”。此帽子的设计在建设期间还获得了北京某文件的表彰。因为加了“帽子”，大厦面积增加了，尽管被告对超出的面积全额补交了土地出让金，但该问题仍然成被告在办理产权证进程中最大的障碍，因为上述的问题在与北京市规划委员会及建设委员会报批过程中，由于个别部门的懒政和不作为致使办理产权证的进度一拖再拖，因为时间过于漫长有些经办人调离或退休，以及办理产权证等国家新政策陆续出台，为了能使华普大厦符合新的报批要求，被告又对华普大厦做了两次系统的测量，并按新的规定让华普大厦五十八个业主必须全部确认签字。经过被告的努力已有五十六个业主签字，没有签字的业主其中一个是因为产权存在纠纷，另一个因为公司人员调动，暂时无法签字确认，被告一直在催办此事。综上所述，被告办理产权的过程中，态度是积极的，一直没有停止过努力，为了能把产权证办下来也承担了许多本不该由被告承担的责任，到目前为止前期的工作基本完成，就等报送建委。因为在办理产权证的过程中时间较长确实也给诸业主代来了很大的麻烦，在这里被告深表歉意，但是被告在大厦竣工，业主收楼后，被告一直做为业主方的出租和收取租金的代理方，不管是在市场好与不好的情况下，被告都能积极为业主寻找租户，按当时的市场租金价格为业主争取最高的租金标准，收取的租金按时汇给业主，在十多年的时间里作为华普大厦的各位业主也收到了可观的经济收益。希望诸位业主能够理解被告这些年所做的努力，坚信在被告上下共同努力下，产权证办理很快会有个结果。也希望法院能考虑被告的处境和难处，对本案酌情裁定。被告在原有设计上加了顶层，导致规划变更，影响产权证办理，后来经过我们协调，规划问题解决了，但因为面积增加，需要重新对房屋进行测绘，测绘报告需要全体业主的签字确认后才能生效，现在还差两个业主未签字，由于这两个业主现在不签字，因为这个障碍，致使无法办理产权手续。关于违约金，如果原告有合同依据，我们同意支付，否则，不同意支付。经审理查明：1995年1月10日，二原告（作为买方，乙方）与被告（作为卖方，甲方）签订《北京市外销商品房预售契约》，双方约定由乙方购买甲方开发的朝阳区朝阳门外大街吉市口小区南侧北京华普国际大厦XX室房屋，价款为309362美元。甲方须于1995年12月31日前将房屋交付给乙方使用。乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房地产市场管理处办理买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。1999年9月27日，二原告与被告签订《关于变更有关条款的协议书》，双方约定，二原告所购房屋的价款变更为252130.14美元。甲方须于1998年4月16日前将房屋交付给乙方。被告已按照合同约定的时间将房屋交付给原告。2010年8月31日，被告为原告出具证明，内称二原告购买房屋，已结算清购房款。因被告所出售的房屋存在加层建设，导致被告未能及时为原告办理房屋所有权证。经询，被告称目前尚未取得房屋所有权证，暂时无法为原告所购房屋办理房屋所有权证，目前正在积极办理相关手续。二原告要求按照美元对人民币1:6.2的汇率标准计算购房款数额，并要求被告按照日万分之二点一的标准向二原告支付2010年9月1日至2014年8月15日期间的逾期办理房屋过户手续违约金474355元。被告审理过程中，被告认为二原告主张的违约金数额过高，申请本院降低，原告不同意降低。上述事实，有当事人提交的《北京市外销商品房预售契约》、证明、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：二原告与被告所签订的《北京市外销商品房预售契约》、《关于变更有关条款的协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《北京市外销商品房预售契约》的约定履行自己的义务。被告因开发的房屋存在加层建设，导致迟迟未能为原告办理房屋过户手续，被告应承担违约责任。因双方未明确约定违约金的数额或计算标准，原告要求被告按照日万分之二点一的标准支付违约金474355元，于法有据，本院予以支持。因双方并未在合同中约定违约金的数额或计算标准，被告主张违约金数额过高，要求降低，没有依据，本院不予支持。二原告要求被告继续履行《北京市外销商品房预售契约》中约定的义务，将房屋过户至二原告名下，并限期办完全部房屋所有权初始登记手续，因二原告所购买的房屋目前尚未具备办理房屋过户条件，本案对二原告的此项诉讼请求不予处理，待房屋具备办理过户条件时，二原告可另行向被告主张相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告北京华普国际大厦有限公司于本判决生效后十日内支付原告麦锡基（MAKSEEKKAY）、原告胡素贞（OHSOOCHANG）逾期办理房屋过户手续违约金人民币四十七万四千三百五十五元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8415元，由被告北京华普国际大厦有限公司负担{麦锡基（MAKSEEKKAY）、胡素贞（OHSOOCHANG）已交纳，北京华普国际大厦有限公司于本判决生效后七日内支付给麦锡基（MAKSEEKKAY）、胡素贞（OHSOOCHANG）}。如不服本判决，原告麦锡基（MAKSEEKKAY）、原告胡素贞（OHSOOCHANG）可在判决书送达之日起三十日内，被告北京华普国际大厦有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  雷恩强人民陪审员  杜国庆人民陪审员  张 林二〇一五年七月九日书 记 员  宋晓佩