安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1809号
上诉人（原审被告）：卜建,男,1968年10月19日出生,汉族,无业，户籍地安徽省定远县，经常居住地安徽省定远县。
委托代理人：刘福东，安徽曲阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:定远县定城镇长青社区居民委员会（原定远县定城镇长青村村民委员会）,住所地安徽省定远县。
负责人：杨兴四，该居委会书记。
委托代理人：管守礼，男，1944年11月1日出生，汉族，农民，住安徽省定远县，系该居委会居民。
上诉人卜建为与被上诉人定远县定城镇长青社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院于2016年6月10日作出的（2016）皖1125民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月30日公开开庭审理了本案。上诉人卜建及其委托代理人刘福东，被上诉人定远县定城镇长青社区居民委员会的委托代理人管守礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：定远县定城镇曲阳大街109号，郭如冰诊所南侧的国顺大酒店，其前身为原定远县定城镇长青村所有的综合营业楼。2007年10月24日原定远县定城镇长青村村民委员会将上述综合楼租给卜建从事经营活动，双方签认了租赁协议书，该协议书内容如下：甲方定远县定城镇长青村村民委员会法定代表人徐友高主任乙方卜建甲方同意将曲阳路教育局对面综合楼壹幢约700平方米，楼后二层框架结构700平方米左右房产租给乙方从事经营活动，经双方协商达成如下协议：一、租赁期限从2008年2月28日至2016年2月28日止；二、租赁金额112万元，每年14万元，第一年自协议签认时付14万元，以后每年2月20日前付清当年14万元租金。逾期不付甲方有权终止本合同；三、租赁期限内乙方所租甲方综合楼，水、电、房屋维修、维护、经营中的税费以及不影响主体工程的装璜等费用由乙方自理；四、乙方如需继续租赁应提前三个月向甲方提出申请，由甲方决定是否租赁；五、乙方在租赁期间应依法经营，否则后果自负；六、租赁期满后，乙方以租赁的现状交给甲方，不得随意损坏财物；七、如改建工程能施工或施工不能，该租赁合同终止；八、本协议经双方签字后生效，本协议双方各执一份。另查明，定远县定城镇长青村村民委员会已变更为定远县定城镇长青社区居民委员会。卜建对所租赁的院落里的房屋进行了改建。现卜建对所租赁的原定远县定城镇长青村的综合楼及改建的院落仍在占用。
原审法院认为：2007年10月24日，定远县定城镇长青社区居民委员会与卜建所签认的房屋租赁合同因双方约定的租赁合同期限已届满，卜建应依照双方约定向定远县定城镇长青社区居民委员会返还租赁物，并不得妨害定远县定城镇长青社区居民委员会对租赁物的占有、使用等；卜建逾期占有租赁物没有法律依据，定远县定城镇长青社区居民委员会要求被告卜建依据双方约定的年租赁费14万元给付占用期间（2016年2月28日至2016年4月28日）的租赁费23000元（按年租赁费14万元计，占有期间的租赁费为23333多元），符合法律规定，对此予以支持。卜建以其与第三人郭如冰有相邻滴水的约定，因该约定系另一法律关系，不是本案所审理的范围，也不能对抗定远县定城镇长青社区居民委员会的主张，该抗辩理由不能成立。原审依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：卜建于本判决生效后二十日内将其所租赁的定远县定城镇长青社区所有的综合营业楼及租赁的院落里的房屋（包括改建的房屋）腾出，返还给定远县定城镇长青社区居民委员会，并向定远县定城镇长青社区居民委员会支付占有期间的使用费用23000元。案件受理费360元，减半收取180元，由卜建负担。
卜建上诉称：双方房屋租赁合同虽在2016年2月底到期，但在双方租赁合同期满后，定远县定城镇长青社区居民委员会未对其提出的改建费用11万元（共计46万元，其中定远县定城镇长青社区居民委员会支付了35万元）以及其支付的水、电、气的开户费、设备折价问题进行处理，未对房屋到期或收回后定远县定城镇长青社区居民委员会如何履行三方协议使其房屋滴水不再从第三人郭如冰家过的问题，郭如冰退还其2万元保证金的问题予以处理，致使其合法权益不能实现，才导致其未按时返还房屋，故其不应承担房屋租赁费用23000元。请求撤销原判，依法改判驳回定远县定城镇长青社区居民委员会的原审诉讼请求。
定远县定城镇长青社区居民委员会在庭审中答辩称：房屋改建时，卜建与定远县定城镇长青村村民委员会签订有合同，村委会给了35万元，由卜建找人改建，后来村委会又支付了2万元，一共是支付了37万元。卜建应该支付定远县定城镇长青社区居民委员会自2016年2月28日至返还房屋之日止的租金。至于卜建所称的其他事项均与定远县定城镇长青社区居民委员会无关。
卜建为支持其上诉请求所举证据为保证金收条一份，证明：根据三方协议，如果租赁期满，定远县定城镇长青社区居民委员会若不恢复郭如冰房屋原状，则该2万元的保证金就不退还卜建。定远县定城镇长青社区居民委员会质证认为：对该证据的真实性无法确认。卜建所交纳给郭如冰的2万元保证金亦与定远县定城镇长青社区居民委员会无关。本院对卜建所举证据的认证意见为：因该证据与本案租赁合同纠纷无关联性，故本院对该证据的证明效力不予确认。
双方所举其他证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：定远县定城镇长青社区居民委员会主张卜建返还房屋并支付相应房屋租金的诉讼请求能否成立。
本院认为：定远县定城镇长青村村民委员会（后变更为定远县定城镇长青社区居民委员会）与卜建于2007年10月24日签订的租赁协议书系双方真实意思之表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，因双方租赁合同已于2016年2月28日到期，且定远县定城镇长青社区居民委员会已通知卜建返还案涉租赁房屋，卜建即应及时向定远县定城镇长青社区居民委员会返还案涉租赁房屋，若逾期返还租赁房屋，卜建应参照双方租赁合同约定的租金标准向定远县定城镇长青社区居民委员会支付案涉租赁房屋的占有使用费。定远县定城镇长青社区居民委员会据此主张卜建支付2016年2月28日至2016年4月28日的房租，即房屋占有使用费23000元，具有事实及法律依据，应予支持。对于定远县定城镇长青社区居民委员会在二审中所主张的卜建应向其支付案涉租赁房屋返还之日止的租金一节，因该请求已超出定远县定城镇长青社区居民委员会在原审中的诉请范围，故定远县定城镇长青社区居民委员会就该项费用可另行主张。对于卜建所主张的案涉房屋的改建费用及其支付的水、电、气的开户费、设备折价的问题，因卜建并未在本案中提起反诉，本院不予审理。对于卜建所主张的滴水问题处理及其向郭如冰所交纳的2万元保证金返还一节，因与本案不属于同一法律关系，本院亦不予审理。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人卜建的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费360元，由上诉人卜建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年九月五日
书 记 员 吴 敬
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；