上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第439号
原告（反诉被告）上海鸿福置业有限公司。
法定代表人TANYEOWBENG。
委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人季闻理，上海市新华律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳宝业时装零售有限公司上海宝怡三服饰分公司。
负责人徐庆仪。
被告（反诉原告）深圳宝业时装零售有限公司。
法定代表人徐庆仪。
上列两被告的共同委托代理人马静，广东国晖律师事务所律师。
原告上海鸿福置业有限公司诉被告深圳宝业时装零售有限公司上海宝怡三服饰分公司、深圳宝业时装零售有限公司房屋租赁合同纠纷，被告深圳宝业时装零售有限公司上海宝怡三服饰分公司、深圳宝业时装零售有限公司反诉原告上海鸿福置业有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告上海鸿福置业有限公司的委托代理人季闻理，被告深圳宝业时装零售有限公司上海宝怡三服饰分公司、深圳宝业时装零售有限公司的共同委托代理人马静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鸿福置业有限公司诉称，原告与被告深圳宝业时装零售有限公司上海宝怡三服饰分公司（以下简称宝怡三分公司）于2011年12月8日签订《商品房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定宝怡三分公司承租原告所有的上海市四川北路XXX号“XX广场”购物中心L2层B03号和L2层B04-1号房屋（以下简称系争房屋），双方对租赁期、装修期及租金、物业管理费、各类保证金等费用作了约定。2012年9月11日双方又签订了一份《补充协议》，约定原告已于2012年9月7日将系争房屋交付给宝怡三分公司，租赁期为3年，自2012年9月7日起至2015年9月6日止，装修期为24天，自2012年9月7日至2012年9月30日。合同签订后，原告依约交付了系争房屋，宝怡三分公司向原告支付了履约保证金203，049.24元，“XX广场”购物中心于2012年10月1日开业。被告自2013年8月1日开始拖欠房屋租金和物业管理费，经原告多次催讨至今未支付，故原告于2014年1月7日发函给被告解除了租赁合同，并催讨欠付租金和违约金。原告认为，宝怡三分公司的行为损害了原告的合法利益，深圳宝业时装零售有限公司作为宝怡三分公司的总公司应对宝怡三分公司的违约责任承担连带责任。现起诉至法院要求：1、确认原告与宝怡三分公司之间的《租赁合同》及《补充协议》于2014年1月7日解除；2、两被告共同支付2013年8月1日至2013年12月31日期间拖欠的租金624.28元；3、两被告共同支付2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业管理费46，680元；4、两被告共同支付2013年11月的电费1，040.40元及2013年12月的数据库管理费200元；5、两被告共同支付违约金203，049.24元（按基本月租金及物业管理费的三倍计算）；6、两被告共同支付装修期内租金40，518.24元；7、宝怡三分公司支付的履约保证金203，049.24元归原告所有，不予返还。
被告宝怡三分公司、深圳宝业时装零售有限公司共同辩称，不同意原告主张的合同解除日期，原告于2013年12月31日将系争房屋的门锁更换，被告已无法使用房屋，故合同应于2013年12月31日解除。对于原告主张的拖欠租金、物业管理费、电费、数据库管理费的金额无异议，同意支付。原告无法按照约定时间成功招商，商场开业半年后商铺入驻率很低，且不是预先承诺的大牌服饰；由于原告招商不足、推广力度不够、商场客流稀少等原因，对被告整体营业带来负面影响，被告因没有客流量导致一直亏损，无法实现盈利赚钱的合同目的，故被告认为原告违约明显，对合同最终无法全面履行负主要责任。原告主张的违约金过高，且原告自身存在过错，故要求法院依法予以调整。不同意支付装修期间免收的租金，根据《补充协议》约定，原告给予被告24天装修期，免除租金即赠与，原告无权撤销赠与，且原告主张装修期的租金超过了诉讼时效，即使法院判令被告支付装修期内免收的租金，也应当按照《租赁合同》第5-8条约定的第一年月营业额的18%的标准支付。对于履约保证金，《租赁合同》约定若宝怡三分公司实际营业不能达成目标营业额，宝怡三分公司对于系争房屋的续租权将自动消亡。宝怡三分公司在经营期间入不敷出，第一年的营业额远未到达合同约定标准，且《租赁合同》约定的不续租期限为一年，与原告锁门收店的时间一致，原告与宝怡三分公司的租赁关系解除符合自然解除条款约定，故不同意原告没收履约保证金。
被告宝怡三分公司、深圳宝业时装零售有限公司共同反诉诉称，合同签订过程如原告所述。原告在前期招商过程中向被告承诺的商场整体开业状况未兑现，招商不足，客流稀少，对被告的经营活动带来一定负面影响，导致被告无法实现合同目的。原告为了侵吞被告的履约保证金，采取停电措施，致使被告无法营业，后直接将系争房屋上锁，扣留被告店铺内的衣物，直到2014年1月14日经被告多次交涉才返还，同时原告在未与被告解除租赁关系的情况下，未经被告同意擅自让案外人在系争房屋内经营。原、被告签订的《租赁合同》权利义务严重不对等，加重了被告责任。履约保证金的性质是违约金的一种，故在同一案件中违约金和履约保证金不能重复主张。根据《租赁合同》约定被告第一年的营业额如果没有达到约定的300万元，双方不再续约，现被告经营期间的营业总额未到达该约定的标准，且《租赁合同》约定的不续租期限为一年，与原告锁门收店时间一致，故原告与宝怡三服饰分公司的租赁关系解除符合自然解除条款约定。综上要求原告返还宝怡三分公司支付的履约保证金203，049.24元。
原告上海鸿福置业有限公司反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。原告从未进行夸大宣传，被告亦无证据证明原告曾做出过相应的招商承诺。被告自2013年8月1日起开始拖欠房屋租金，此时已经构成违约。履约保证金是违约金的一部分，并非重复主张。原告与宝怡三分公司约定的租期为三年，根据《租赁合同》约定，只有在三年租期届满后若双方要继续履行合同才会进行续约，而非被告理解的一年一续约。商场中各商家的经营状况有好有差，被告不应当将自己经营状况不好的责任归咎于原告。
经审理查明，2011年12月8日，原告（出租人，甲方）和被告宝怡三分公司（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于本市四川北路XXX号“XX广场”购物中心L2层B03号和L2层B04-1号房屋，租赁面积155.60平方米；甲方最迟应于购物中心开业日前的倒数60天将该房屋交付给乙方；租赁期为自交付日起满3年，自2011年11月16日起至2014年11月15日止；购物中心的开业日暂定为2012年1月15日，最终开业日以甲方对外媒体宣传的日期为准，乙方应确保该房屋于购物中心开业日对外营业；乙方租满合同规定的租赁期并遵守合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该房屋交付日起60天的装修期，暂定为2011年11月16日起至2012年1月12日，装修期内甲方免收乙方租金，但乙方必须支付合同规定的物业管理费以及其他费用，如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和／或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期免除的租金及物业管理费（若有）；自装修期期满后的首日起双方计算该房屋的租金方式为，第一年月提成租金为乙方于该日历月营业额的18%，第二年为固定租金或提成租金取金额较高者，固定租金按租赁面积计算，每天每平方米10.85元，月固定租金为51，351.24元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的19%，第三年为固定租金或提成租金取金额较高者，固定租金按租赁面积计算，每天每平方米12.82元，月固定租金为60，674.92元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的20%；乙方应于购物中心开业日之前第十日向甲方预付该房屋一个月的固定租金，其后各月应付的固定租金，应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清；乙方应于每月的30日或之前向甲方付清上个日历月的提成租金，如某个日历月的月提成租金高于月固定租金，则乙方必须于次月的30日或之前向甲方付清该等差额部分；乙方应在签署本合同时提交租赁期内目标营业额估算，并作为本租赁合同的有效附件，同时在租赁期限内依照营业目标运营，如实际营业不能达成目标营业额，乙方对于该房屋的续租权将自动消亡；乙方应支付相当于三个月租金（其单月的租金额，以整个租赁期内第二年至第三年的月平均固定租金计）和物业管理费的金额作为履约保证金，履约保证金为203，046.24元，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如乙方擅自中途退租或违反合同其他约定，而致甲方行使解除合同权利，甲方可以全部没收履约保证金而无须归还乙方，除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付合同下的应付款项；乙方应于租赁期内向甲方支付物业管理费，按照租赁面积每平方米每月75元计算，即每月11，670元；乙方应于甲方交付房屋的同时或之前，向甲方一次性付清该房屋装修期内的物业管理费和其他费用，装修期满后各月的物业管理费，应于前一个月的25日或之前向甲方付清；租赁期内有关该房屋的水费、电费等费用和本合同附件二所列设施和设备的开通或使用的费用以及附件三所列的各项费用均应由乙方承担；乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用将该房屋恢复原状（原状系指甲方交场给乙方，双方签字确认接收场地时的标准，自然损耗除外），乙方如对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，如乙方逾期未将该房屋恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于履约保证金中扣除该费用；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权向乙方收取占用使用费及其他费用外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起7日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将该房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得（若有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失，但无论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项（合同第8-4条）；甲、乙双方同意，乙方如有逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金（金额同本合同约定的履约保证金金额）（合同第13-2条）；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约（但本合同并不因此而解除），在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就发生的损失向乙方索赔，或者甲方也可书面通知乙方解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担本合同第13-2条约定的违约金并承担装修期内免除的租金和物业费（若有）外，还有权没收乙方的履约保证金。合同签订后，宝怡三分公司向原告支付租赁保证金203，049.24元、开业保证金67，683.08元及装修保证金67，683.08元，2012年9月7日，原告向宝怡三分公司交付了合同约定的租赁房屋。
2012年9月11日，原告（甲方）和宝怡三分公司（乙方）签订《补充协议》，对原租赁合同条款约定事项进行了变更，协议约定：甲方已于2012年9月7日将该房屋交付给乙方；合同约定的租赁期变更为从2012年9月7日起至2015年9月6日止；合同约定的装修期变更为，在乙方租满合同规定的租赁期并遵守合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方24天的装修期，即2012年9月7日至2012年9月30日；装修期间装修押金67，683.08元，装修期间物业管理费为4，604.05元；在乙方租满合同规定的租赁期并遵守租赁合同各项条款的前提下，如乙方于2012年10月1日开业的，甲方同意2012年10月1日至2012年12月31日期间免收乙方租金，但上述期间乙方仍须支付租赁合同约定的物业管理费及其他费用；2013年1月1日至2013年12月31日期间该房屋租金为按月提成乙方该月日历月营业额的18%收取；2014年1月1日至2014年9月6日期间该房屋租金为固定租金或提成租金，取金额较高者，固定租金按租赁面积计算，每天每平方米10.85元，月固定租金为51，351.24元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的19%；2014年9月7日至2015年9月6日期间该房屋租金为固定租金或提成租金，取金额较高者，固定租金按租赁面积计算，每天每平方米12.82元，月固定租金为60，674.92元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的20%；乙方应于每月25日或之前向甲方支付下一月的数据库维护管理费200元；除经本补充协议修改和／或补充的以外，租赁合同规定的条款与条件将保持不变，继续有效，本补充协议的规定与租赁合同的规定之间如有任何歧义，则应以本补充协议的规定为准。2012年10月1日，“XX广场”购物中心开业。
租赁期内，被告支付租金至2013年7月底，2013年8月起未再支付；支付物业管理费至2012年8月底，2013年9月起未再支付。被告欠付2013年11月的电费1，040.40元，欠付2013年12月的数据库管理费200元。2013年12月，宝怡三分公司停止在系争房屋内的经营，原告并收回房屋。
另查明，2013年12月19日，原告向宝怡三分公司发出《律师函》，要求宝怡三分公司于2013年12月25日前清偿其拖欠原告2013年8月至2013年12月期间的租金、物业管理费、电费和滞纳金共计51，941.73元，若宝怡三分公司未能于2013年12月25日前清偿上述费用，根据租赁合同约定，原告正式于2013年12月26日解除与宝怡三分公司之间的租赁合同。租赁合同解除后，原告有权没收履约保证金，宝怡三分公司应支付违约金203，049.24元，支付装修期内免收的租金（若有）53，404.73元和减半的物业管理费4，604.05元，宝怡三分公司支付免租（优惠）期内免收的租金（若有）195，838.15元；并要求宝怡三分公司于合同解除之日交还房屋，同时重申了原告有自行收回房屋的权利（合同第8-4条内容）。
2014年1月7日，原告再次向宝怡三分公司发出《律师函》，表示：自2013年10月起，宝怡三分公司一直拖欠原告租金等费用且金额较大，在多次催讨无果的情况下，原告于2013年12月19日发函要求宝怡三分公司在指定期限内清偿拖欠的费用，但截至发函之日，原告未收到任何费用，且发现宝怡三分公司在未向原告发出任何通知的前提下，于2013年12月31日突然撤离，搬走所有货物，通知于2014年1月7日解除租赁合同。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、租赁合同、补充协议、履约保证金收据及付款凭证、2014年1月7日的律师函，被告提供的租赁合同、补充协议、收据、2013年12月19日的律师函、照片、关于深圳宝业时装零售有限公司上海三分公司2012年度营业收入的说明、利润表、发票、电子邮件及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原告与宝怡三分公司签订的《租赁合同》及《补充协议》均系合同当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行各自义务。租赁期间，宝怡三分公司自2013年8月起未付租金，自2013年9月起未付物业管理费，被告辩称原告违约未按约成功招商导致无法实现合同目的，缺乏依据，本院不予采信，故宝怡三分公司已构成违约，原告有权解除合同。根据原告所发的函件，宝怡三分公司未能于2013年12月25日前付清欠款的，原告则于2013年12月26日正式解除合同。鉴于原告现主张自2014年1月7日解除合同，并称被告于2013年12月31日已撤离，被告则认为合同应于2013年12月31日解除，结合双方意思表示，本院认定双方所签的《租赁合同》及《补充协议》于2013年12月31日解除。对原告主张被告欠付的租金、物业管理费、电费、数据库管理费，被告均同意按照原告主张的金额支付，于法不悖，本院予以确认。
关于原告主张的装修期间免收的租金，根据合同约定，第一年租金按照月提成租金计算，因购物中心于2012年10月1日开业，原告亦未提供被告在该期间有关营业额的依据，故对于原告要求被告支付该期间免收的租金，本院不予支持。
关于支付违约金和没收履约保证金的诉请，因宝怡三分公司拖欠租金等费用导致合同提前解除，构成违约，原告有权要求被告支付违约金。鉴于合同约定如违反合同义务导致合同解除的情况下，原告可没收履约保证金并按月租金及月物业管理费之和的3倍主张违约金，相对于原告的损失，该违约责任的约定明显过高。本院考虑实际情况，在原告有权没收履约保证金的情况下，酌情确定被告还应承担的违约金为8万元。被告要求原告返还履约保证金的反诉请求，缺乏依据，不予支持。因宝怡三分公司系深圳宝业时装零售有限公司设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由深圳宝业时装零售有限公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海鸿福置业有限公司与被告深圳宝业时装零售有限公司上海宝怡三服饰分公司签订的《商品房租赁合同》及《补充协议》于2013年12月31日解除；
二、被告深圳宝业时装零售有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海鸿福置业有限公司2013年8月1日至2013年12月31日止欠付的租金624.28元；
三、被告深圳宝业时装零售有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海鸿福置业有限公司2013年9月1日至2013年12月31日止欠付的物业管理费46，680元；
四、被告深圳宝业时装零售有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海鸿福置业有限公司2013年11月的电费1，040.40元及2013年12月的数据库管理费200元；
五、被告深圳宝业时装零售有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海鸿福置业有限公司违约金80，000元；
六、原告上海鸿福置业有限公司收取的履约保证金203，049.24元，不予返还；
七、原告上海鸿福置业有限公司的其余诉讼请求不予支持；
八、被告深圳宝业时装零售有限公司上海宝怡三服饰分公司、深圳宝业时装零售有限公司的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5，681.68元，减半收取2，840.84元，由原告上海鸿福置业有限公司负担1，590.87元，被告深圳宝业时装零售有限公司负担1，249.97元；财产保全申请费520元，由原告上海鸿福置业有限公司负担291.20元，被告深圳宝业时装零售有限公司负担228.80元；本案反诉受理费2，172.87元，由被告深圳宝业时装零售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年八月七日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立。设立，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。