广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1227民初204号原告：田淑芳，女，汉族，1936年12月18日出生，住所地沈阳市大东区。被告：黄文善，男，壮族，1967年12月15日出生，住所地广西巴马瑶族自治县。委托诉讼代理人：李善英，广西广司律师事务所律师。原告田淑芳与被告黄文善房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告田淑芳、被告黄文善及其委托诉讼代理人李善英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方租赁协议，被告退还原告租金6.1万元；2、如果以上条件达不到可判决归还原告的原租房；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求。事实与理由：2013年12月，原被告口头达成协议，由原告租住被告自建位于巴马县甲篆镇长寿村的六层房屋。原告租住的房间位于该房屋四层，约定租房款11万元，租期10年，期满原告要搬走。原告入住时发现被告在原告租住的地方建两个养鸡棚，造成环境恶劣，原告无法居住。原告提出解除租赁协议，并退还租金。被告仅退款49000元，剩余61000元拒绝退还。原告申请甲篆镇人民调解委员会调解，但被告拒绝到场调解。为维护自身权益，特提起本案诉讼。被告辩称，要求法院依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。理由：一、原告所诉称理由与本案客观事实不符。事实是2012年被告建好房子后经济比较困难，2013年便将房子出租他人，当时已有人来和被告协商租房一事，2013年12月，原告来到本屯强烈要求被告将房子租给她，并口口声声讲只她一个人，家里无人，她一个老人想在本屯长住休养，要求改装防盗门、防盗窗、卫生间后双方订立房屋租赁协议，并且拿出拟好空白合同，于2014年1月9日先交3万元定金。原定租期20年，后原告改为10年，租金11万元。当时协议好后2014年1月15日转账8万元给被告。在原告入住的几个月期间，她也带家人小孩来过租房居住，当时被告一家高高兴兴，不见有任何异议。过后，原告不打招呼就回老家并一去不返，打电话不接。过了很久她突然打电话回来说不租房子了，在老家照顾瘫痪在床的姐姐，要求被告退回租金，被告回电话说租金已作他用，且是原告违约，让其回来协商。2016年2月28日，原告及其小孩和其姐来到本屯，经协商，被告退回原告5万元，双方房屋租赁合同提前终结，各自不再追究对方责任。当日交付现金2万元，2016年3月18日转账3万元至对方账户。后原告出尔反尔，向甲篆镇人民调解委员会申请就租房纠纷调解，因被告在外地赶不回来，没能参与调解，其就向人民法院起诉。原告提出的关于被告建鸡棚养鸡的事以及其租的三间房有他人住过的事均不是事实，其也没有证据证明，我方不予认可。二、被告不同意退回余下60000元的理由是：1、2016年2月28日被告退回5万元给原告，双方已达成房屋租赁解除协议，双方各自的损失由各方承担，不再追究，不再反悔。2、且这三年多以来到现在因原告的原因该房屋未能出租造成被告的房租租金收入损失。3、原告单方违约的违约金。4、当初以原告的要求改装防盗门、防盗窗、卫生间而增加到租金费用的损失。以上四点合计起来的损失远远超过了6万元，所以被告不予退回6万元给原告。三、如果原告不认可2016年2月28日已达成房屋租赁解除协议的，被告也不同意双方的租赁合同已经解除，要求法院支持双方继续履行房屋租赁协议，原告退回5万元，继续租住原租房。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见提供了证据。本院组织双方当事人对本案证据进行了质证。被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，原告对被告提交的证据3的真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据3“原告手写的关于本案房屋租赁合同解除原告提出的三个参考”，证据4“申请书”、证据5“事实与证据”，本院认为，上述三份材料均是原告本人自书的陈述材料，并不属于法律规定的书证类型，对其内容被告又不予认可，本院不予采信。对于被告提交的证据1“未签订的房屋租赁协议”、证据2“改装的票据”，被告不认可签订有书面协议，也不认可被告是根据其要求而对防盗门等进行改装的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2013年12月，原、被告口头达成房屋租赁协议，约定：被告将其位于巴马瑶族自治县甲篆镇平安村巴盘屯的一栋六层楼房四楼的三间房屋出租给原告，租期10年，租赁起始日期自2014年1月起计算，租赁费11万元。达成协议后，原告向被告支付3万元现金，后又于2014年1月15日通过转账方式向被告支付余下的租赁费8万元。原告入住租赁的房屋后，以被告在原告租住的地方建养鸡棚，影响居住为由，向被告提出解除租赁协议，并要求退还租赁费。之后，原告于2015年5月将承租的三间房屋的钥匙交还给被告的女儿。经协商，被告于2016年2月28日退还2万元租赁费给原告，后又于2016年3月18日通过转账方式退还3万元租赁费给原告。2016年4月12日，原告向甲篆镇人民调解委员会申请调处其与被告房屋租赁纠纷一案，后因被告未到场无法达成调解协议。原告于2017年5月18日向本院提起本案诉讼。案经本院调解无效。本案的争议焦点是：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，本案中，原告与被告之间口头达成的房屋租赁协议租赁期限为10年，双方未签订书面房屋租赁合同，应当视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除。庭审中，原、被告均认可租赁期限的起算时间为2014年1月，但是对于租赁协议解除的时间双方意见不一致。根据审理查明的事实，原告入住后向被告提出解除房屋租赁协议并于2015年5月将承租的三间房屋的钥匙退给被告，故原告退还钥匙的时间即2015年5月应视为本案房屋租赁协议的解除时间。原告诉称其退还钥匙给被告的时间是2014年6月30日，但没有提供任何证据证实，被告又不认可，故对原告关于退还钥匙时间的陈述本院不予采信。被告关于双方协商并于2016年2月28日解除房屋租赁协议的辩解，由于没有提供任何证据证实，原告又不认可，本院不予采信。鉴于原、被告双方的房屋租赁协议已于2015年5月解除，再判决解除租赁协议已无依据，故原告关于请求判决解除双方的租赁协议的主张本院不予支持。由于原告实际租赁的时间仅为1年5个月（自2014年1月至2015年5月），但其已经支付10年的租赁费共计110000元给被告，故被告应当在租赁协议解除后返还给原告剩余8年7个月（10年－1年5个月）租赁期限的租赁费94417元（110000元÷10年÷12个月×103个月），被告已返还给原告50000元，尚应当返还给原告44417元。原告关于被告在其租住地方建养鸡棚养鸡，影响其居住的陈述，没有提供证据证实，本院不予采信。被告以双方已达成房屋租赁解除协议，双方各自的损失由各方承担等理由不予返还剩余的租赁费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告黄文善于判决生效之日起三十日内返还原告田淑芳房屋租赁费44417元。案件受理费1325元，由原告田淑芳负担360元，由被告黄文善负担965元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1325元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××988，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  王丰贤二〇一七年七月六日书记员  李宏婧附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。