山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1725号
上诉人（原审被告）青岛日红工艺品有限公司。
法定代表人王事革，董事长。
委托代理人张文杰，山东海康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王昭选。
被上诉人（原审原告）张贞兰。
被上诉人（原审原告）王世梅。
三被上诉人共同的委托代理人韩伟，山东海金州律师事务所律师。
上诉人青岛日红工艺品有限公司（以下简称日红公司）因与被上诉人王昭选、被上诉人张贞兰、被上诉人王世梅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2014）胶民初字第6340号民事判决，于2016年2月19日向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员迟金铜、代理审判员徐雪峰参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年3月9日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人日红公司的委托代理人张文杰，被上诉人王昭选及其与被上诉人张贞兰、被上诉人王世梅共同的委托代理人韩伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王昭选、张贞兰、王世梅在原审中共同诉称，2013年5月2日，王昭选、张贞兰、王世梅与日红公司签订商业用房租赁合同，王昭选、张贞兰、王世梅将位于胶州市澳门路333号天泰海湾金融广场西区×号楼×2、×3、×4号商铺，面积605.69平方米，出租给日红公司作为服装、鞋帽、箱包、配饰等商业经营使用，租期自2013年5月1日至2018年8月31日。租金自2013年9月1日起计算，每年租金64万元。每6个月预付租金，需提前一个月预付下6个月的租金。如乙方逾期缴纳房租超过30日，甲方有权解除合同，并要求乙方承担房租总额20%的违约金。2014年9月16日，日红公司未通知王昭选、张贞兰、王世梅突然搬离了租赁的房屋，请求：1、依法解除王昭选、张贞兰、王世梅与日红公司签订的商业用房租赁合同；2、日红公司支付拖欠王昭选、张贞兰、王世梅的租赁费（自2014年9月1日起到双方解除租赁合同为止）；3、日红公司支付违约金64万元；4、日红公司将租赁的房屋清理干净，恢复原状或折价赔偿交付王昭选、张贞兰、王世梅；5、日红公司承担本案诉讼费。
日红公司在原审中辩称，一、日红公司于2014年9月17日腾出房屋，并发函通知王昭选、张贞兰、王世梅解除租赁合同，又于2014年10月9日致函王昭选、张贞兰、王世梅领取2014年9月1日至9月17日的租金，并可另行对该房屋出租，现王昭选、张贞兰、王世梅提出解除租赁合同，日红公司同意，双方的租赁合同应于2014年9月17日解除。二、王昭选、张贞兰、王世梅主张的违约金过高，根据合同法第114条规定及合同法司法解释二第27条的规定，日红公司请求法院对违约金进行调整。三、日红公司在签订租赁合同时支付给王昭选、张贞兰、王世梅10万元房屋押金，该款项扣除房租后，剩余部分应返还日红公司。
原审查明，2013年5月2日，王昭选、张贞兰、王世梅与日红公司签订商业用房租赁合同，约定：王昭选、张贞兰、王世梅将位于胶州市澳门路333号天泰海湾金融广场西区×号楼×2、×3、×4号商铺，面积605.69平方米租赁给日红公司，用于服装、鞋帽、箱包、配饰等商业经营使用。租赁期限自2013年5月1日至2018年8月31日。出租房屋租金按年计算，即：2013年5月1日至2013年8月31日四个月为免租期，房租为0元。2013年9月1日至2014年8月31日该房租金计人民币64万元。2014年9月1日至2015年8月31日该房租金计人民币64万元。2015年9月1日至2016年8月31日该房租金计人民币64万元。2016年9月1日至2017年8月31日该房租金计人民币64万元。2017年9月1日至2018年8月31日该房租金计人民币64万元。租赁费总额320万元。租金支付方式为按6个月预付租金，2013年7月31日前日红公司预付2013年9月1日至2014年2月28日共计6个月的租金，以后每次支付需提前一个月预付下6个月的租金，但日红公司付款前王昭选、张贞兰、王世梅应提供相应金额的租金发票。王昭选、张贞兰、王世梅与日红公司双方还约定，签订本合同时，日红公司需向王昭选、张贞兰、王世梅交付10万元作为双方履约保证金。日红公司在出租房屋内的装修设计方案应经过王昭选、张贞兰、王世梅认可后方可施工，租赁期满或因日红公司原因导致本合同解除的，依附于出租房屋的装修归王昭选、张贞兰、王世梅所有。对于违约责任，双方约定，在租赁期内，日红公司逾期缴纳房屋租金及本合同约定由日红公司承担的其他费用的，每逾期一日，应按欠缴费用总额的千分之一向王昭选、张贞兰、王世梅支付逾期付款的违约金；日红公司逾期缴纳超过30日，王昭选、张贞兰、王世梅有权解除本合同并有权要求日红公司承担相当于本合同约定的房屋租金总金额的20%的违约金。
合同签订后，日红公司依约定于2013年5月2日向王昭选、张贞兰、王世梅支付定金10万元，在合同履行期间，日红公司缴纳房租至2014年8月31日。
2014年9月17日，日红公司向王昭选、张贞兰、王世梅发出解除租赁合同通知书，单方要求解除与王昭选、张贞兰、王世梅的租赁合同。2014年10月9日，日红公司再次给王昭选、张贞兰、王世梅发出通知，称其于2014年9月17日搬离租赁王昭选、张贞兰、王世梅的房屋，请王昭选、张贞兰、王世梅接到通知后3日内到日红公司领取2014年9月1日至2014年9月17日的租金。
2014年9月25日，王昭选、张贞兰、王世梅的律师给日红公司发出律师函，函告日红公司接函后5日内与王昭选、张贞兰、王世梅律师协商房屋租赁合同解除，给付违约金、租金事宜，否则将采取法律措施。2014年10月11日，王昭选、张贞兰、王世梅再次发出律师函，函告日红公司协商解除租赁合同事宜。
王昭选、张贞兰、王世梅于2014年10月11日向原审提起诉讼，2014年10月30日上午，原审第一次开庭审理了本案。庭审结束后，原审组织双方当事人勘察了涉案房屋。涉案房屋已经空置，地面凌乱，物品搬出后有很多垃圾，没有清理。地面部分损坏。安装在墙上的部分橱柜、镜子拆走，墙皮、橱门等部分损坏。空调、灯具全部拆除，顶棚破坏严重。房屋如不修理无法继续使用。勘察时，日红公司方将涉案房屋水表卡、电表卡、一把钥匙当场交付给王昭选、张贞兰、王世梅方。电表卡内尚存预付电费4425元。
现场勘察时，原审法院向日红公司释明，应及时清理现场，日红公司三日内已经将房屋内的垃圾清理干净。
王昭选、张贞兰、王世梅接收房屋后，开始对外招租，并在涉案房屋窗户上张贴招租电话。2015年8月将涉案房屋二楼租出。2015年8月17日原审开庭时，一楼仍未租出。
第一次开庭后，案件调解未果，第二次开庭时，原审向王昭选、张贞兰、王世梅释明，王昭选、张贞兰、王世梅第四项请求恢复原状或折价赔偿不能重复，要求王昭选、张贞兰、王世梅作出选择。王昭选、张贞兰、王世梅要求日红公司对损坏的物品折价赔偿。
王昭选、张贞兰、王世梅主张损坏的物品有：1、整修房屋屋顶和电动卷帘门，共10项，价值169183元。2、拆走空调，共4项82000元。3、灯具及配套，共4项86358元。4、拆走的壁橱。日红公司提出异议，认为：合同约定，合同终止后装修属于王昭选、张贞兰、王世梅，但室内的附属设施属于日红公司，日红公司拆走的附属设施不应赔偿。庭审中，双方对损坏的物品、赔偿范围、价值没有达成一致意见。
王昭选、张贞兰、王世梅方申请对自己主张的拆走及损坏的财务的价值进行鉴定。
原审委托技术室，根据合同约定，对损坏的依附于出租房屋的装修范围及价值进行鉴定。原审技术室委托青岛中盛联盟资产评估事务所有限公司对涉案房屋被拆走及损害的财物进行损失鉴定。2015年7月13日，该事务所出具资产评估报告书，对涉案的三个电动卷帘门、空调、风道、铜管、灯具（筒灯、轨道灯）、壁橱作出评估，评估结论为王昭选等财物损失价值为161356元。王昭选、张贞兰、王世梅支付鉴定费3000元。
鉴定报告送达后，日红公司对鉴定报告提出异议，于2015年8月4日向原审提出申请，要求鉴定人出庭接受质询，原审于2015年8月17日开庭，继续审理本案，鉴定人员出庭接受了质询。
日红公司在庭审中对鉴定报告的质证意见为：1、该评估报告鉴定对象和鉴定范围错误。王昭选、张贞兰、王世梅诉讼请求第4项，要求日红公司将租赁的房屋清理干净，恢复原状或折价赔偿，王昭选、张贞兰、王世梅并未主张设备损失。但从鉴定报告的内容看，评估的全部是设备，且不说所评估的设备所有权归谁所有，并未经法庭质证，单从鉴定对象和鉴定范围来看就超出了王昭选、张贞兰、王世梅诉讼请求的范围。并且王昭选、张贞兰、王世梅也未就该部分请求缴纳诉讼费。2、鉴定机构进行资产评估所依据的文件《清查评估明细表》，是王昭选、张贞兰、王世梅单方填写的，日红公司并未在场，也未经日红公司确认，更未经法庭质证，依据该《清查评估明细表》所作的鉴定报告必然缺乏证明力。3、该《清查评估明细表》中的北、西、南门电动卷帘门根据不存在，空调、灯具以及壁橱等所有权归日红公司所有，鉴定报告对以上设备进行鉴定，并作为王昭选、张贞兰、王世梅的损失显然没有事实和法律依据。4、经过刚才对鉴定人员的当庭询问，鉴定人员在进行现场评估时，并未通知日红公司到场，仅听取王昭选、张贞兰、王世梅单方的资产申报，并未核实王昭选、张贞兰、王世梅所申报的资产的所有权人及资产是否存在等状况。由此得出鉴定结论缺乏客观性、真实性、公正性。5、日红公司承租的房屋是未经过任何装饰的毛坯房，日红公司对该房屋的地面、墙体、天花板及楼梯的架设进行了装修，依据双方和租赁合同第六条第2项，租赁合同期满或乙方原因导致本合同解除，依附于出租房屋的装修归甲方所有，该装修日红公司并没有撤走，日红公司并没有违反合同的约定。而从鉴定报告所附的《机器设备清查评估明细表》，鉴定的全部是机器设备的价值，并不是装修部位。且不说该设备是否存在，单从所有权来说，机器设备并不在装修的范围内，所有权当然归日红公司所有。显然该鉴定报告不具备客观性、公正性，因此，该鉴定报告不能作为认定案件事实的依据。6、依据租赁合同第九条第6项约定：租赁期限届满后，乙方以租赁期满时租赁房屋的现状交付，但属于乙方的可移动设施除外（如空调、扶梯、货架等）。合同中明确约定了空调、扶梯及货架等可移动设施归日红公司所有，其中所有的灯具也属于可移动的设施。因此，该鉴定报告鉴定的范围明显超出了合同约定的范围，不能作为认定依据。该鉴定报告程序也违法，鉴定人员当庭认可鉴定人员一人勘验现场，另一鉴定人员并未到现场勘验，因此该鉴定报告程序上严重违法，不能作为认定的依据。7、根据合同第九条第六项的规定扶梯的所有权应当属日红公司所有，日红公司保留撤走扶梯的权力。
王昭选、张贞兰、王世梅认为鉴定损失过低，但对鉴定报告未提异议。
经查，涉案房屋位于胶州市新城区商业区核心范围内，属天泰海湾金融广场西区1号楼西部1-2层。日红公司首先与房屋开发公司签订房屋租赁合同将毛坯房租给日红公司。后开发公司将房屋卖给王昭选、张贞兰、王世梅，日红公司与王昭选、张贞兰、王世梅签订了涉案合同。两次合同内容未变更，只是合同主体进行变更。
原审认为，王昭选、张贞兰、王世梅与日红公司签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，为有效合同。双方应当根据合同约定履行自己的义务。王昭选、张贞兰、王世梅按照合同约定提供房屋，履行了自己的合同义务。日红公司在合同租赁期内单方要求解除合同，构成严重违约，应当承担违约责任。
本案争议的焦点为：1、租赁合同的解除时间。2、日红公司承担违约责任的数额。3、日红公司拆走及损坏的合同解除后应属王昭选、张贞兰、王世梅所有的财物范围及价值。
关于第一个争议焦点，原审认为，王昭选、张贞兰、王世梅与日红公司互相发出通知，分别要求协商解除合同，但双方未协商亦未达成解除协议。王昭选、张贞兰、王世梅于2014年10月11日向原审法院起诉主张解除合同，2014年10月30日，原审法院开庭审理时，日红公司表示同意解除合同，合同的解除时间应认定为2014年10月30日。同日，在原审法院主持下，双方交接了涉案房屋，房屋租金应计算至2014年10月30日。按照合同约定日红公司应支付2014年9月1日至10月30日60天的租金106666.67元（640000元÷12÷30×60天）。
关于第二个争议焦点，原审认为，根据双方签订的租赁合同第四条第3项：租金支付方式为按6个月预付租金，日红公司逾期缴纳超过30日，王昭选、张贞兰、王世梅有权解除本合同并有权要求日红公司承担相当于本合同约定的房屋租金总金额的20%的违约金。在本案中，日红公司未按照合同约定的方式支付租赁费，日红公司严重违约，导致双方解除合同。合同解除后，日红公司交付给王昭选、张贞兰、王世梅的房屋装饰装修严重破坏，房屋无法直接使用，双方对破坏部分长时间未能达成赔偿协议。而涉案房屋位于胶州市新城区商业核心区范围内，房屋价值高，面积较大，租金较高，难以重新出租。王昭选、张贞兰、王世梅接收房屋后也采取相应的出租措施，直到2015年8月份才将二楼出租出去，一楼至庭审结束仍未出租出去，王昭选、张贞兰、王世梅的损失超过合同约定的租金总额20%。王昭选、张贞兰、王世梅主张日红公司按照合同约定的房屋租金总额的20%，即640000元（640000元×5年×20%）承担违约金，符合法律规定，原审予以支持。日红公司提出王昭选、张贞兰、王世梅主张的违约金过高，应予调整，原审不予支持。
关于双方争议的第三个焦点，合同明确约定，租赁期满或因日红公司原因导致本合同解除的，依附于出租房屋的装修归王昭选、张贞兰、王世梅所有，日红公司在租期内不履行合同，导致本合同解除，依附于出租房屋的装修应归王昭选、张贞兰、王世梅所有。日红公司擅自拆除、破坏，王昭选、张贞兰、王世梅要求日红公司予以赔偿，原审予以支持。双方对依附于出租房屋的装修的范围、损失存在争议，协商未果。原审委托鉴定部门进行鉴定。鉴定部门对鉴定范围进行筛选，对八项内容进行鉴定，鉴定后，王昭选、张贞兰、王世梅虽然认为数额低，但未提出异议。日红公司提出异议，认为鉴定报告中的1-3项电动卷帘门根本不存在，4-7空调、灯具不属依附于出租房屋的装修。原审认为，虽然鉴定部门根据王昭选、张贞兰、王世梅陈述，对1-3项电动卷帘门进行了评估，但王昭选、张贞兰、王世梅未举证证明房屋交付时1-3项电动卷帘门存在，王昭选、张贞兰、王世梅要求赔偿1-3项电动卷帘门原审不予支持。关于鉴定报告中4-5项空调、风道、铜管，原审认为系可以移动的电器，不是依附于出租房屋的装修。王昭选、张贞兰、王世梅要求日红公司赔偿，原审不予支持。关于6-8项，原审认为属于依附于出租房屋的装修，鉴定部门认定的损失65500元，原审予以确认。涉案房屋吊顶、墙壁等鉴定部门未予评估，王昭选、张贞兰、王世梅未提异议，原审不予裁判。
综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、王昭选、张贞兰、王世梅与日红公司于2013年5月2日签订的商业用房租赁合同于2014年10月30日解除；二、日红公司给付王昭选、张贞兰、王世梅租金106666.67元，扣除已经支付的押金100000元、预付电费4425元，余款2241.67元，于判决生效后十日内付清；三、日红公司给付王昭选、张贞兰、王世梅违约金640000元，于判决生效后十日内付清；四、日红公司赔偿王昭选、张贞兰、王世梅财物损失65500元，于判决生效后十日内付清；五、驳回王昭选、张贞兰、王世梅的其他诉讼请求。案件受理费10200元，鉴定费3000元，共计13200元，由王昭选、张贞兰、王世梅负担1200元，日红公司负担12000元。
宣判后，日红公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人日红公司上诉称，一、原审判决违约金过高。原审判决按房屋租金总额的20%支付违约金无事实依据，日红公司应当按照租赁合同第八条第1款定金罚则承担违约金。2014年8月31日之前的租金日红公司已全部付清，涉案合同的解除原因并不是日红公司逾期交纳租金，而是日红公司单方提出解除合同。日红公司腾让涉案房屋后，原审仍判决日红公司承担12个月租金的违约金显失公允；二、鉴定报告不能作为本案赔偿的依据。综上，请求法院依法判决：撤销原审判决第第二、三、四项，改判驳回王昭选、张贞兰、王世梅的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人王昭选、张贞兰、王世梅共同辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。日红公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案的焦点问题是：一、违约金问题；二、房屋损失问题。
关于第一个焦点问题。本院认为，王昭选、张贞兰、王世梅与日红公司于2013年5月2日签订的《商业用房租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。2014年10月30日，原审法院组织双方对涉案房屋进行了交接，并判令双方签订的涉案租赁合同于该日解除。原审宣判后，双方对此均未提出异议，应视为双方对合同解除及涉案房屋交接无异议，本院予以确认。现日红公司提起上诉，主张原审判决其承担的违约金过高。本院认为，双方在合同中约定：“租金支付方式为按6个月预付租金，2013年7月31日前日红公司预付2013年9月1日至2014年2月28日共计6个月的租金，以后每次支付需提前一个月预付下6个月的租金。在租赁期内，日红公司逾期缴纳房屋租金及本合同约定由日红公司承担的其他费用的，每逾期一日，应按欠缴费用总额的千分之一向王昭选、张贞兰、王世梅支付逾期付款的违约金；日红公司逾期缴纳超过30日，王昭选、张贞兰、王世梅有权解除本合同并有权要求日红公司承担相当于本合同约定的房屋租金总金额的20%的违约金。”根据上述约定，日红公司应于2014年7月31日前将2014年9月1日至2015年2月28日的租金给付王昭选、张贞兰、王世梅。但直至2014年9月17日，日红公司才向王昭选、张贞兰、王世梅发出解除租赁合同通知书，单方要求解除与王昭选、张贞兰、王世梅的租赁合同。日红公司的上述行为已违反双方合同约定，影响了王昭选、张贞兰、王世梅合同目的的实现。王昭选、张贞兰、王世梅有权依据合同约定解除与日红公司的合同，并有权要求日红公司承担违约责任。日红公司在原审中辩称：王昭选、张贞兰、王世梅主张的违约金过高，应予调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”涉案租赁合同解除后，涉案房屋势必不能即刻再次出租出去，必然会给王昭选、张贞兰、王世梅造成租金损失。本案审理中，王昭选、张贞兰、王世梅并未提交其损失的直接证据，本院酌情确定日红公司按4个月租金标准给付王昭选、张贞兰、王世梅违约金为宜，原审判令日红公司按照合同约定的房屋租金总额的20%支付违约金，数额歧高，本院依法予以调整。故，日红公司应给付王昭选、张贞兰、王世梅违约金213333.33元（640000元÷12个月×4个月）
关于第二个焦点问题。日红公司在搬离涉案房屋过程中，对涉案房屋的装修造成了损坏，王昭选、张贞兰、王世梅有权要求日红公司进行赔偿。原审法院依法委托青岛中盛联盟资产评估事务所有限公司对涉案房屋被拆走及损害的财物进行损失鉴定，并出具鉴定报告。该鉴定报告系法院依法定程序委托鉴定机构作出的，日红公司虽对该鉴定报告不予认可，但并未提交充分证据推翻该鉴定报告，故本院对该鉴定报告予以采信。原审根据该鉴定报告并结合双方提交的其他证据，综合认定涉案房屋损失为65500元，认定正确，本院予以维持。
综上，上诉人日红公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。原审判决错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持山东省胶州市人民法院（2014）胶民初字第6340号民事判决第一、二、四项；
二、撤销山东省胶州市人民法院（2014）胶民初字第6340号民事判决第五项；
三、变更山东省胶州市人民法院（2014）胶民初字第6340号第三项为：青岛日红工艺品有限公司给付王昭选、张贞兰、王世梅违约金213333.33元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回被上诉人王昭选、张贞兰、王世梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10200元、鉴定费3000元，二审案件受理费10200元，共计23400元，由上诉人青岛日红工艺品有限公司负担10000元，由被上诉人王昭选、张贞兰、王世梅负担13400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
代理审判员 徐雪峰
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 于国英