广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0883民初570号
原告：林田新，男，1981年1月27日出生，汉族，吴川市人，住吴川市。
原告：龙小梅，女，1978年5月2日出生，汉族，吴川市人，住吴川市。
委托代理人：赵敏儿，广东威格信律师事务所律师。执业证号14420201411053555。（特别授权）
委托代理人：王小龙，广东威格信律师事务所律师。执业证号14420201010432988。（特别授权）
被告：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地吴川市海滨街道人民东路。
法定代表人：谭亚伦，董事长。
委托代理人：王翔宇，该公司经理。
原告林田新、龙小梅与被告吴川市东和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告林田新、龙小梅的委托代理人赵敏儿、被告吴川市东和房地产开发有限公司的委托代理人王翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林田新、龙小梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付A1310、A1311商品房的逾期交房违约金18478.7元；2.判令被告为原告办理位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼A1310、A1311商品房的房地产权属证书及向原告支付A1310、A1311商品房逾期办证违约金17109.7元（暂计至2016年2月29日）；案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月9日，原告与被告就购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼A1310、A1311商品房达成合意，原告同日支付了两房的首期款、维修基金和房产证税费。后被告交付《广东省商品房买卖合同》。其中A1310商品房建筑面积39.53㎡，价款118381元，A1311商品房建筑面积65.41㎡，价款195883元，两房总金额314264元。2013年8月8日，原告向被告支付全额房贷，至此，原告已如约支付了全部款项。合同第八条约定，被告应当在2013年9月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告，否则，按合同第九条第二项处理，如逾期超过玖拾日，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，直计至被告将该房交给原告之日止。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但没有对被告逾期办理权属登记备案的违约责任进行约定。在原告的多次催促下，被告于2014年7月21日批准了A1310、A1311商品房的装修申请。然而原告收房后，被告至今仍未在约定的300天内为原告办理房产权证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
原告就其主张在举证期限内提供的证据有：
1.《广东省商品房买卖合同》，证明原告向被告购买A1310、A1311商品房，约定房款、交房日期、办证日期和违约责任。
2.A1310、A1311商品房发票，证明原告已支付两套商品房的首期房款。
3.A1310房建行个人住房（商业用房）借款合同及个人贷款支付凭证，证明原告付清1310房的房款。
4.办证预收款收据、房屋维修基金收据，证明原告依约支付办证费用、支付时间和合同签订时间等。
5．装修保证金收据，证明原告于2014年7月21日装修。
被告吴川市东和房地产开发有限公司辩称，公司与原告共同签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）和《商品房买卖补充合同》（以下简称补充合同），约定：公司将“财富名门”第A幢1310、1311商品房预售给原告使用，价款为人民币314264元。定于在2013年9月30日前，将符合“该商品房经验收合格”条件的商品房交付给原告使用。但如遇“不可抗力”、“因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸”等原因的，出卖人应提供合理证据，可以据实予以延期（合同8条）；对基础设施、公共配套建设，如果在规定日期内未达到使用条件的，双方同意按如下方式处理：2、属出卖人以外的政府政策或其他部门原因，出卖人协调相关部门，在合理期限内达到约定使用条件（合同14条）；以及逾期交房的违约责任等。补充合同第五条第5点约定：如发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该相等影响持续的期间，而无需为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。合同和补充合同签订后，原告已按约定的付款方式付款，但原告向公司提出将其所购的两套房拆并为一套房屋使用。由于技术上的原因，必须更改原设计文件。这也是延误交楼的异常事件之一。
但是，自2013年9月5日起至2014年5月31日期间，据气象资料反映，我市遭遇台风“海燕”影响2天（2013.11.10－11日）；雷电天气（8天，2013.9.5、9.7、9.11－14、9.20、2014.3.20）和大雨天气（30㎜以上的，4天，2013.9.5、11.12、12.15、12.16）共14天。同时，公司在商品楼交楼时间前、后期间，一直要求吴川市住房和城乡规划建设局批准，为公司“财富名门”项目的排污、排水管网接驳市政排污、排水管网及修整周边道路。公司已缴交了相关的费用，而政府相关部门经公司多次申请，吴川市公用事业局等相关职能部门却一直未能将市政配套的相应排污、排水管网开始施工、铺设、接驳至公司项目接口处，也未批复公司接驳市政排污、排水接口使用申请，造成商品房直到现在仍无法达到“使用条件”和综合验收条件而延误交房给业主正式使用。
根据以上的事实和双方的合同约定，公司不存在违约延期交楼的事实，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。应予以驳回！具体理由如下：
首先，虽然双方在合同中约定交楼的日期为2013年9月30日。但该交楼的日期附加了相应的可以延期的条件。其中，合同第八条约定“如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.按补充协议执行”。“因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸”等原因的，出卖人应提供合理证据可以据实予以延期。同时，在补充合同第五条约定：如发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该相等影响持续的期间，而无需为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。公司在交楼前，由于遇到特殊天气（台风、雷电、大雨）、市政配套设施的批准与安装延误，造成公司无法按约定时间交楼。依双方约定，公司可以据实延期交楼。故不存在违约延期交楼的事实。
其次，根据合同第十四条约定，如出卖人原因致无法达到使用条件的，出卖人应在买受人提出异议后20个工作日内商议好达到约定使用条件的时间；如属出卖人以外的政府政策或其他部门原因，出卖人协调相关部门，在合理期限内达到约定使用条件。据此，公司向政府部门申请规划、设计、施工铺设、接驳政府市政配套设施之排污、排水管网，由于政府方面的原因而一直未予批准，且在管网规划设计方案定稿后也没有进行施工铺设，令公司应交的房屋未能按时达到约定的“使用条件”，无法完成交楼行为。该事实符合合同第八条的约定：如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期。“市政配套设施的批准与安装的延误”的情形。依双方该约定，公司可以据实延期交楼。故不存在违约延期交楼的事实。
同时，依双方“延误时，在买受人提出异议后20日商议好达到约定的使用条件的时间”的约定，由于政府方面的原因一直未批准公司接驳市政排污、排水管网，致项目中的商品房不符合“交付使用条件”。故此，虽然原告向公司提出异议，但也应由公司与有关部门协商后确认一个合理的达到“使用条件”的时间。再按超过该约定的“达到使用条件”后的时间为准，确定交楼的时间。现原告要求从2013年10月1日起计算延期交楼的违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
三、原告要求将两套房合并为一套房使用，该行为属于业主要求图纸设计变更行为。该行为属于合同约定的“因技术上需要更改图纸”的事件，系属于非出卖人的原因，出卖人据实可以延误的情形。所以原告要求公司支付违约金的诉求无事实依据。现在“财富名门”已有200多户业主入住，如果原告认为急需房屋使用，公司可以即时交付房屋给原告使用，但由于上述原因无法提供正式的交楼手续。
四、由于上述政府的原因，造成“财富名门”无法达到“使用条件”，无法实施正常的综合验收。以至无法为已入住的业主办理相关的房屋权属证书。
综上所述，根据原告与被告的合同约定和相关法律规定，公司不存在违约延期交楼的事实。原告诉被告违约并要求承担违约责任，缺乏事实和法律依据，应依法驳回其无理诉求。请法庭查明事实，作出公正的裁决。
被告就其辩称向本院提供的证据有：
1.营业执照，证明被告的主体资格。
2.收费统一票据，证明被告向吴川市人民政府缴交了市政配套费3544950元。
3.关于申请修茸人民东路的报告，证明被告请求政府做好道路、市政管道的排水、路灯等规划方案。
4.申请书、关于财富名门接通市政污水管道问题的复函，证明被告于2013年申请市政府接通市政污水管网，政府要求有关部门具体实施。
5.关于财富名门接通市政污水管道的申请，证明被告与市政府职能部门沟通，直到现在仍未实现财富名门接通市政管网。
6.验收申请表、竣工验收记录、验收意见书、验收证明等资料，证明财富名门项目的工程经相关部门验收合格。
7.关于财富名门要求接通市政污水管道申请的复函，证明被告多次向政府职能部门申请接通市政污水管道。但仍未能接通。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月9日，原告就购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼A1310、A1311商品房达成合意，并当日分别支付了A1310、A1311商品房的房价款71381元和58883元，缴交了两商品房维修基金7346元和两商品房办证费14142元等费用。根据原告提供的没有签订日期的《广东省商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》，两份《广东省商品房买卖合同》分别约定：“原告购买A1310房和A1311房，建筑面积分别为39.53㎡和65.41㎡，其中，套内建筑面积分别为34.20㎡和56.59㎡、公共部位与公用房屋分摊建筑面积分别为5.33㎡和8.82㎡。商品房属预售，按建筑面积计算，单价均为2994.7元/㎡，总金额分别为118381元和195883元。买受人在签订本合同时一次性付清商品房总房款，即人民币118381元和195883元给出卖人。出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的：2.买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项。3.因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……，2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。……，如果在规定日期未能达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.属出卖人原因的，出卖人应在买受人提出异议后20个工作日内商议好达到约定使用条件的时间；2.属出卖人以外的政府政策或其他部门原因，出卖人协调相关部门，在合理期限内达到约定使用条件。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需要费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的还应按银行相关规定执行”。同时，《广东省商品房买卖合同》第十一条对商品房的交接也作了约定。《商品房买卖补充合同》均约定：“第一条、买受人于向出卖人购买位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼住宅合并单元A幢1310及A幢1311房，在签订《广东省商品房买卖合同》后自愿要求出卖人合并以上二套房，以便于买受人使用。1.买受人授权委托出卖人打通合并以上二套房按照一套大户的图纸进行施工，合并后门牌××房，双方同意本委托为不可撤销之委托；2、买受人所购上述房屋合计建筑面积104.94㎡，套内建筑面积分别为90.79㎡，……。第五条、商品房的交付。……，5、如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该相等影响持续的期间，而无需为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用”。原告林田新、龙小梅向银行申请贷款，银行于2013年8月8日支付了贷款184000元。
在原告的催促下，被告于2014年7月21日将A1310和A1311商品房交给了原告使用。然而，原告收房后，被告至今仍未在约定的300天内为原告办理房产证。为此，原告于2016年4月15日向本院提起诉讼。
另查明，被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼A、B、C、D栋及地下室已于2013年6月间竣工。2013年7月6日，通过住宅工程质量分户验收。2013年8月20日，被告向有关部门提交了工程竣工验收申请，监理单位认为，该工程已按设计要求全部完成，工程符合施工质量验收规范的要求，具备竣工条件，同意申请竣工验收。同年8月25日，监理单位湛江市建设监理有阴公司、施工单位茂名建筑集团第二有限公司、设计单位茂名设计院有限公司，对被告建设单位吴川市东和房地产开发有限公司的吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼进行了验收、认定为合格。2013年12月17日吴川市公安局消防大队作出吴公消验字〔2013〕第A0012号建设工程消防验收意见书，认为：经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。2014年3月27日，经验收，防雷装置符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。同年9月23日，建设单位吴川市东和房地产开发有限公司、施工单位茂名建筑集团第二有限公司、设计单位茂名设计院有限公司申请吴川市建设工程（建筑类）规划验收。同年10月30日，白蚁预防工程竣工验收合格。
再查明，2010年8月27日，被告向吴川市人民政府缴交了市政建设配套费3544950元。2013年11月11日，被告向吴川市规划建设局和吴川市公用事业局提出《关于财富名门接通市政污水管道的申请》，吴川市住房和城乡规划建设局于同年11月27日作出《关于财富名门接通市政污水管道问题的复函》，主要内容：“现我局已请市规划设计室作出市政管网的规划方案，拟按图实施。请你司与市公共事业局和环保局联系，合理解决排污排水问题”。后经被告多次向吴川市公共事业局申请，吴川市公用事业局于2016年5月11日，作出《关于财富名门接通市政污水管道问题的复函》，主要内容：“人民东路由于历史原因并未规范布置市政管网。你局反映的情况，我局将协调有关单位尽快合理解决排污问题”。被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼，至今未取得《竣工验收备案表》。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案合同中格式化免责条款的效力性问题；二、被告是否应承担迟交房的违约责任；三、关于办理房地产权属证书问题及被告是否应承担逾期办证的违约责任。
一、关于合同中格式化免责条款的效力性问题。本案合同及补充合同均由被告提供的格式合同，该合同第八条第二款第（三）项及补充合同第五条第（五）项是关于免责事由的格式条款，被告于2013年11月11日向政府部门提出申请接通市政排污管道，被书面告知尚未完成配套设施，被告明知可能会因政府部门行为导致其交房延误，但仍然与原告约定在2013年9月30日前交房，被告希冀通过拟定出现上述原因即可免责的格式条款来规避合同义务，显然该条款属于免除己方责任、排除对方主要权利的条款。该条款虽加有下横线，但合同的其他条款大多也有下横线，没有采取与其他非免责条款足以提请对方注意的形式。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故涉案该合同第八条第二款第三点关于政府有关部门行为的原因延误商品房的验收可据实延期及补充合同第五条第（五）项的条款不具有法律效力。另外，被告无证据证明其预售给原告的标的物，因需合并而变更设计或因技术上需要更改图纸。故被告辩称因原告要求合并两套房而需设计变更可据实延期的理由缺乏事实依据，本院对此不予采纳。其次，虽然不可抗力是法定的免责事由，但即使出现不可抗力阻却一方履行合同的情况，也应根据不可抗力的影响来判定违约方的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。被告辩称的台风、大雨等恶劣天气致工期延误，虽然自然灾害属于不可抗力，但该不可抗力对被告履行合同无根本性影响。台风及大雨对于沿海城市属常见天气现象，被告以格式条款的方式拟定交付期限，应已对该期限作出了合理的评估，对可预料并能克服的阻碍施工因素予以把握。被告也没能证实双方约定的交房期限内出现的台风及强降雨造成其长期或根本性影响。故不能免除被告逾期交房的违约责任。被告作为一家专业的房地产开发企业，开发涉案房产项目前对所在区域的市政配套设施完善程度应有充分了解，对政策因素及营商环境也应作出专业评估。在订立合同时，被告应知晓该项目市政配套设施的状况，在拟定交房期限时应预留有待配套设施完善的时间。被告作为涉案格式合同的提供方，在订约时，对于其预售的房产如何实现交房条件并按期履约较购房者在信息上处于优势地位。被告应本着诚实信用，公平合理的方式拟定合同条款，在合同履行期限上应作出真实且合理的选择，其因不审慎或虚假的承诺致对方可期待的信赖利益受损，则应依约承担相应的违约责任。
二、被告是否应承担迟交房的违约责任。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，除上述格式免责条款无效外，其他条款是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。在本案中，《商品房买卖补充合同》第一条第一款第（一）项约定：“买受人授权委托出卖人打通合并以上二套房按照一套大户的图纸进行施工，合并后门牌××房，双方同意本委托为不可撤销之委托”。为此，原告的二房已合并成了一套房。原告已于2013年8月8日支付了足额房价款314264元给被告，被告应按合同的约定，于2013年9月30日交房给原告，但被告于2014年7月21日才交房给原告。被告已违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《广东省商品房买卖合同》第九条第一款（2）项的约定：“如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止”。故此，逾期交房违约金起算之日应从2014年1月1日至实际交房之日2014年7月21日止，共计202天，即被告应支付逾期交房违约金为12696.26元（314264元×202天×0.02%）。
三、关于办理房地产权属证书问题及被告是否应承担逾期办证的违约责任。被告开发的财富名门商住楼于2013年6月间竣工，于2014年7月21日将房交给了原告使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定：“建设单位应自竣工验收合格之日期起15日内依本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。因此，建设工程完成各单项验收后，需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。但至现在，涉案的被告开发的财富名门商住楼，未取得竣工验收登记备案表，至今尚不具备交付条件。故此，原告请求被告办理房地产证，条件不成就，本院不予支持。为此，原告请求被告承担逾期办证的违约责任，本院也不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条及第一百一十八条之规定，判决如下：
一、限被告吴川市东和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林田新、龙小梅支付逾期交房违约金12696.26元。
二、驳回原告林田新、龙小梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费690元，由原告林田新、龙小梅负担117.40元，被告吴川市东和房地产开发有限公司负担572.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 张振明
审判员 郭帝水
审判员 屠 丽
二〇一六年十二月三十日
书记员 吴永昕
附本案所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。