河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第2137号
上诉人（原审原告）：吕丹萍。
委托代理人：叶一博，河南坤创律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：洛阳嘉禾置业有限公司。
法定代表人：钱晓燕，董事长。
委托代理人：吕娜，该公司法律顾问，特别授权。
被上诉人（原审第三人）：洛阳润峰房屋开发有限公司。
法定代表人：陈旭光，董事长。
委托代理人：唐浩昱，该公司法律顾问，特别授权。
上诉人吕丹萍因与被上诉人洛阳嘉禾置业有限公司（以下简称嘉禾公司）、洛阳润峰房屋开发有限公司（以下简称润峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民�初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕丹萍的委托代理人叶一博，被上诉人嘉禾公司的委托代理人吕娜，被上诉人润峰公司的委托代理人唐浩昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年1月18日，被告嘉禾公司（甲方）与第三人润峰公司（乙方）签订了联合开发合同书一份，合同主要内容：“第一条、联合开发地块位置、范围、面积，该地块位于珠江南路两侧，北至九都路口以南七里河村民宅，南至珠江南路规划19#楼，占地约70亩（具体位置及面积以征地座标图为准）。第二条，第1项、合作方式及分成办法，甲方以土地投资入股，每亩地按80万计入，包干分利或分商品房（约5600万元，以实际建筑物规划用地为准），不受乙方利润增长影响。乙方以该联合开发项�所需的一切建设资金做为投资入股。在保证甲方利益的前提下，自负盈亏，自主经营。（负责开工建设及销售中各种费税）”。合同签订后，润峰公司对该地块进行了开发。2005年1月30日原告吕丹萍作为买受人与被告嘉禾公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢00单元0112号房，该商品房建筑面积共138.24平方米。合同第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4702.5元，总金额650074元整。合同第六条约定：买受人以抵押合同为准的方式按揭付款。合同第八条约定出卖人应当在2006年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条�定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告吕丹萍以按揭贷款方式支付该房款。另查，原告吕丹萍直至2013年3月13日才与洛阳市珠澜物业管理有限公司签订物业合同入住该房屋，同年5月向新郑市高科建材厂支付房产维修费8280元。
原审法院认为：原告吕丹萍与被告嘉禾公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人�真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方当事人应当严格按照合同约定主张权利或履行义务。原告吕丹萍按合同约定依约履行支付完房款后，被告嘉禾公司应按约定向原告交付房屋。庭审中，原被告及第三人对该合同均不持异议。故原告吕丹萍主张依法确认位于洛阳市涧西区珠江路商业街编号为洛市国有（2001）字第4-065号土地上第1幢00单元0112号房所有权归其所有的诉讼请求，证据充分，本院依法予以支持。关于逾期交房违约金的诉讼时效，合同约定该房产交付时间为2006年1月30日前交付，自2008年1月31日原告知道其权利受到侵害之日至2014年2月25日原告起诉，已超过两年诉讼时效，故原告吕丹萍要求被告嘉禾公司交房违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对于原告吕丹萍要求被告嘉禾公司承担因房屋漏水修房等损失，因其证据�足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、判决：一、位于洛阳市涧西区珠江路商业街编号为洛市国用（2001）字第4-065号土地上第01幢00单元0112号房的所有权归原告吕丹萍所有。二、驳回原告吕丹萍的其他诉讼请求。本案诉讼费3741元，由被告洛阳嘉禾置业有限公司承担。
宣判后，吕丹萍不服原审判决向本院提起上诉称：一、被上诉人洛阳嘉禾置业有限公司逾期交付房屋，应承担违约责任。2005年1月3O日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，第8条约定被上诉人应当“在2006年1月3O日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。”根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《�设工程质量管理条例》第十六条之规定，被上诉人作为商品房开发建设单位，应当在收到工程竣工报告后组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，并将验收合格的资料交相关部门进行备案。以上所有工作完成后，才可以向购买人交付房屋，同时应交付《工程验收合格备案表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等资料。然而，截止上诉人一审起诉，被上诉人没有交付验收合格的证明文件，说明被上诉人开发的房屋不具备交付条件，被上诉人没有完成房屋交付的行为。因此，被上诉人逾期交付房屋，根据合同约定应当承担每天万分之0.5的违约责任。第二、截止起诉，被上诉人没有交付合格的房屋，违约行为处于连续状态，因此本案中违约金没有超过诉讼时效。被上诉人没有交付合格的商品房，是违约行为，而且其违约是连续不断的，每天都会产生违约责任，根据法律规定，上诉人起诉违约金没有超过诉讼时效，一审判决错误。第三、被上诉人应当赔偿上诉人因房屋漏水产生的损失。上文已述，被上诉人没有完成符合法律规定的房屋交付行为，说明其不具备验收合格的条件，房屋质量便没有保障，最为关键的是，交付验收合格的房屋是被上诉人的合同义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”因此被上诉人应当证明其建设的房屋没有质量问题，如果没有相关证据证明，则需要承担不利后果。本案中，上诉人举证证明自己因修缮房屋而产生的损失，被上诉人不能证明房屋质量没有问题，所以，被上诉人应当赔偿损失，一审判决错误分配举证责任，结果于上诉人不公平。综上所述，被上诉人逾期交付房屋，给上诉人带来重大损失，应当赔偿。请求：1、依法撤销洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第53号民事判决书第二项判决；2、依法判令被上诉人支付逾期交房违约金84379.6元；3、依法判令被上诉人赔偿因房屋漏水修房等损失21000元；4、依法判令被上诉人承担二审全部诉讼费用。
被上诉人嘉禾公司答辩称：一、一审认定事实清楚，证据确凿，应依法维持一审判决。二、未向被上诉人提交商品房是否合格的证明文件，违反的是行政法规，应承担行政责任而非民事责任。三、上诉人要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效。四、上诉人要求被告支付房屋修缮的相关费用，没有法律和事实依据。1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条、《商品房销售管理办法》第35条、《商品房买卖合同解释》第12条、规定：因房屋主体结构存在质�不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体机构质量经核验确属不合格，买受人才可请求赔偿损失。2、上诉人一直未提交相关专业部门的鉴定报告，不能证实房屋漏水是否是房屋主体结构存在质量问题所造成的。
被上诉人润峰公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律得当，请求维持。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：上诉人吕丹萍认为其虽已入住所购房屋，但因被上诉人未提供《工程验收合格备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，其违约行为是连续不断的，故上诉人起诉违约金没有超过诉讼时效。对此，本院认为，吕丹萍在起诉时对此项的诉讼请求是“要求判令被告逾期交房违约金”，逾期交房与逾期交付《工程验收合格备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证�》是两个不同的概念，吕丹萍据此认为自己对该项诉求未超诉讼时效的辩解理由不能成立，本院不予支持。对被上诉人至今未能交付《工程验收合格备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的问题，吕丹萍可通过其他途径另行处理。关于吕丹萍上诉要求被上诉人支付房屋修缮费用问题，吕丹萍提供的证据能显示2013年其曾对房屋的防水等问题进行过修缮，但现有证据不能证明该问题系房屋主体结构质量问题所致，吕丹萍的该项主张，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费2407元，由上诉人吕丹萍承担。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 于 磊
审判员 邢 蕾
二〇一五年十一月九日
书记员 高一菲