新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）新4002民初7322号原告：新疆祥汇绿城房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州伊宁市。法定代表人：王英，该公司董事长。委托代理人：郭东，男，汉族，住伊宁市。被告：许腾，男，锡伯族，住伊宁市。原告新疆XX绿城房地产开发有限公司（以下简称：XX房产公司）诉被告许X商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月15日立案受理后，依法由审判员沈玲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告XX房产公司委托代理人郭东，被告许腾到庭参加了诉讼，被告本案现已审理终结。原告XX房产公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付购房款125278元；2、被告支付逾期违约金29320.2元（125278元×0.2‰×1170天）（自2014年6月18日起至2017年9月18日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年5月18日原被告双方签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的伊宁市南环路XX公寓XX号楼X单元XXX室商品房一套，合同房屋总价为547918元，合同约定被告应于2014年5月18日缴纳进房款167918元，并同时支付购房税费15247元，剩余房款380000元被告银行办理按揭支付，并于2014年6月18日办理完贷款放款于原告账户，实际被告仅缴纳进房款62640元和银行贷款36万元，购房款余125278元至今尚欠未付，原告依据合同中的约定履行了出卖人应尽的义务，被告没有依照合同约定期限全部缴纳购房款，已经构成了严重违约且恶意拖欠购房款，原告多次向被告提出按照合同约定支付剩余购房款都遭到了拒绝，被告的违约行为给原告造成了经济损失，故原告诉至本院。被告许X辩称：欠付原告房款属实，但是我在2014年4月至2016年6月任职于原告公司担任土建工程师，当时与公司签订了一份首付分三期支付的协议，在协议上约定了我逾期的部分按照10%收取违约金，原告诉讼请求中对违约金的计算我不认可，且我购买的房屋的规划、容积率等都做了改变，也未在当地执法部门备案后通知我方，根据合同第十三条的约定，现在小区规划已经变更，且未书面通知我方，且2012年出售至今未按报规划局的规划图进行建设，造成房屋贬值，故要求进行赔偿。本院经审理认定事实如下：2014年5月18日，原告XX房产公司作为出卖人与买受人被告许X签订商品房买卖合同，约定被告购买的商品房为伊犁河北岸XX路以南绿城.XX公寓第XX号楼X单元XXX房屋，该商品房建筑面积为111.82平方米，总价款为547918元。付款方式为贷款方式付款：买受人于2014年5月18日付进房款167918元，并同时支付购房税费15247元，首付款不足，剩余房款采用公积金提取及向公积金贷款支付，按揭当款应于2014年6月18日办理完贷款手续并放款于我公司账户（具体以公司盖章收据为准）。如因买受人的原因造成不能贷款，详见补充协议。逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同送达之日起10日内按照累计的逾期应付款5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。被告许X曾在2014年员工购房借款协议上签字，该借款协议内容为：借款人许X因购买祥汇房产公司所开发的”XX公寓”住宅一套，房号为D8231，总价547918元，现买受人已缴纳税费15247元。现首付款167918元向原告祥汇房产公司借款，期限三年，自2014年4月30日至2017年4月30日止。根据2014年员工购房的优惠政策规定，30%首付款由祥汇房产公司借款给购房员工，员工分三年还清首付款，借款期间无利息，第一年向公司归还10%房款，第二年向公司归还10%房款，购房税费由购房员工自行承担，未按规定时间归还借款将按年利率10%收取利息。借款期间员工要辞职的，应先结清公司全部借款及借款期间所产生的利息，为结清欠款擅自离职的，公司有权处理所购房屋，房屋价款形成的差额由借款人承担，担保人承担连带还款责任。该借款协议上贷款人处未签字盖章。庭审时原被告均同意上述借款协议并未实际履行。2015年4月17日，被告向原告支付房款62640元。被告向公积金贷款后向原告支付36万元房款，剩余房款125278元未支付。本案审理过程中被告认为原告出卖的房屋存在规划、设计的变更，提出反诉要求原告赔偿其违约金及承担反诉费，但在本院限定的期限内其未缴纳反诉案件受理费，故对其反诉本院下发裁定书裁定按撤回反诉处理。上述事实，有商品房买卖合同，2014年员工购房借款协议，收据及当事人陈述等在案资证，足以认定。本院认为，原告取得商品房预售许可证后与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应为有效合同，原被告应按照合同约定履行义务。根据商品房买卖合同的约定，被告应于2014年5月18日付进房款167918元，剩余房款采用公积金提取及向公积金贷款支付，按揭贷款应于2014年6月18日办理完贷款手续并放款于原告公司账户。现原被告均认可被告至今尚欠房款125278元，故对原告主张被告支付剩余房款125278元的诉讼请求本院予以支持。对于原告按日万分之二计算逾期违约金的诉讼请求，被告抗辩称违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：”...约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少...”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。本案原告未提供证据证实其实际损失，故本院按照中国人民银行同期贷款利率6.65%计算其应得利息为其实际损失即27093元［125278元×1187天（2014年6月19日起至2017年9月18日止）×6.65%/365天］，现原告仅主张违约金29320元未超过其损失的1.3倍即35221元，故对原告主张被告承担违约金29320元本院予以支持，被告针对违约金的抗辩无法律依据本院不予采信。对于被告抗辩原告交付的房屋存在设计变更，要求赔偿的反诉请求，因被告在法院限定的期限内至今未交纳诉讼费，其反诉已按撤诉处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许X于本判决生效之日起十日内向原告新疆XX绿城房地产开发有限公司支付剩余房款125278元；二、被告许X于本判决生效之日起十日内向原告新疆XX绿城房地产开发有限公司支付逾期付款违约金29320元；若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1696元，由被告许腾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院.????????????????审?判?员??沈?玲????????????????二〇一八年二月二十四日?????????????????????????????????????????书?记?员??隋华月??{文书日期}