四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终632号上诉人（原审原告、反诉被告）：四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司，营业场所：四川省梓潼县。负责人：谭开互，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢步强，四川中沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何荣，四川中沛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王志路，男，生于1982年7月19日，汉族，住四川省梓潼县。被上诉人（原审被告、反诉原告）:江知岭，女，生于1987年1月8日，汉族，住四川省梓潼县。委托诉讼代理人：陈忠敏，四川天府风律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄青，四川天府风律师事务所律师。原审第三人：四川梓潼农村商业银行股份有限公司。住所地：梓潼县。法定代表人：兰云海，理事长。委托诉讼代理人：冯琼，四川科通律师事务所律师。上诉人四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司因与被上诉人王志路、江知岭房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省梓潼县人民法院（2016）川0725民初1426号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司的委托诉讼代理人何荣、谢步强，被上诉人王志路、江知岭及其委托诉讼代理人黄青、原审第三人四川梓潼农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人冯琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司上诉请求：一、撤销梓潼县人民法院（2016）川0725民初1426号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金5.6万元（其中被上诉人因未及时办理撤销商品房买卖合同备案与预告登记应支付违约2.8万元），该5.6万元违约金在被上诉人已付房款中抵扣。二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人要求第三人不予发放贷款也不另行支付购房款，构成违约。二、上诉人在《补充协议》第十五条所作承诺意思明确，且被上诉人在签订合同时知道或者应当知道土地使用权自2003年起算，被上诉人行使不安抗辩权无事实基础。被上诉人王志路、江知岭辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原判决。原审第三人辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原判决。四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方之间的商品房买卖合同关系，由被告向原告支付2.8万元违约金（该违约金按双方约定在已支付的房款中予以抵扣）。2、请求判令被告立即向房管局撤销商品房买卖合同备案与预登记，并向原告支付未及时办理撤销商品房买卖合同备案与预登记的违约金2.8万元（该违约金按双方约定在已支付的房款中予以抵扣）；3、由被告承担本案的诉讼费用。王志路、江知岭向一审法院反诉请求：1、依法裁决解除原被告于2016年6月30日签订的书面《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、依法裁决被告承担违约责任向原告支付违约金5.6万元，并退还原告已支付的购房款9万元及占用的资金利息：从2016年3月13日起至全部款项还清之日止，按商业银行同期贷款利息计算。3、依法裁决被告退还代原告缴纳的购房契税5600元，维修基金7283元，印花税10元，计12893元及占用的资金利息：从2016年3月13日起至全部款项还清之日止，按商业银行同期贷款利息计算。4、案件诉讼费用、律师代理费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告及第三人认可的事实，2016年3月13日王志路向四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司交购房款90000元，交维修基金、契税等12893元。2016年6月30日四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司与王志路、江知岭签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《按揭贷款支付房款的补充协议》。《商品房买卖合同》约定：“四川和裕投资有限责任公司开发的“金域书香”小区商品房1栋2单元8楼5号住宅一套，建筑面积97.10㎡出售给王志路、江知岭，每平方米单价3340.50元，计房款28万元，首付32.14%，其余向四川梓潼农村商业银行股份有限公司贷款，买受人购买的商品房所在土地用途为：居住用地（住宅）与商业用地混合，土地使用年限自2003-9-17至2043-9-16止。”《商品房买卖合同补充协议》约定：“买受人王志路、江知岭当日付款90000元，余款190000元以15年按揭的付款方式向出卖人进行支付付清……。十五、特别约定：我公司承诺买受人购买的住宅所办理的《国有土地使用权证》所登记使用权期限届满后自动续期（若涉及续期费用由我公司承担），可满足国家对商品房（住宅）最高70年使用年限（2013）年起的要求，如国家执行新的不动产政策，则与国家新的不动产政策关于成套商品房（住宅）期限规定一致。”《按揭贷款支付房款的补充协议》约定：“买受人同意委托出卖人代办按揭贷款，买受人须于本补充协议签订后七日内（即2016年7月7日前）主动将办理按揭贷款所需的相关文件及代办房屋抵押他项权登记手续的资料交给出卖人，且须于本补充协议签订后十日内（即2016年7月10日前）配合银行等相关单位办理按揭手续，买受人未经出卖人同意逾期配合办理银行按揭贷款手续在十日内的，应每日按拟贷款金额的千分之一向出卖人支付违约金，超过二十日的，每日按拟贷款金额的千分之二向出卖方支付违约金。”合同签订后，王志路、江知岭与四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司向第三人四川梓潼农村商业银行股份有限公司申请了按揭贷款。2016年8月10日四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司在土地管理部门办理的“金域书香”小区住宅用地的土地使用权的使用期限从２００３年至２０７３年。王志路、江知岭得知四川和裕投资有限责任公司梓潼公公司在国土部门办理的“金域书香小区住宅用地土地使用从2003年起算至2073年后，觉得不能兑现补充协议中的承诺：土地使用权从2013年起算至2083年70年的期限。分别于2016年8月18日、2016年8月25日、2016年9月8日、2016年9月12日向四川和裕投资有限责任公司递交告知书和函，告知四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司房屋土地使用权从2003年开始起算少了10年，侵害了购房户的权益，行使不安抗辩权，暂停银行发放贷款。四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司认为，补充协议十五条约定的是办理的土地使用权期满后自动续期，可满足70年使用期限从2013年起算，办理的土地使用权到期后续期的费用由公司承担，并不是办理的土地使用权证从2013年至2083年。双方发生纠纷，经协商未达成协议，原、被告现均同意解除合同。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议的事实：原、被告有无违约行为，原告（反诉被告）认为：被告（反诉原告）多次要求第三人不发放贷款，自己的行为明确表示不履行付款义务，违反合同约定，应解除合同，承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定的是：“买受人购买的住宅所办理的《国有土地使用权证》所登记使用权期限届满后自动续期涉及续期费由我公司承担，可满足对商品房（住宅）最高使用年限（2013年起）的要求”。而不是被告（反诉原告）理解的将主合同日的土地使用权的期限变更为从2013年至2083年止。被告（反诉原告）认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定是指原告购买的商品房土地使用年限为70年，从2013年起至2083年止，有录音和购房人维权书为证。经质证，原告认为对录音的真实性有异议，录音中说话的当事人身份无法确认，原告公司的工作人员没有和被告发生过录音之中的谈话内容。维权书的真实性无法确认，且与本案无关。本院认为，被告（反诉原告）所举录音，维权书符合证据的三性，本院予以确认，依据确认的证据认定以下事实，被告（反诉原告）在购买房屋时，销售员黄璐璐给其介绍，土地使用权保证办到从2013年到2083年，签的补充协议中有约定，以补充协议为准，盖有公司公章。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订补充协议后，得知土地管理部门办理原告（反诉被告）的土地使用证起算时间是从2003年至2073年，共70年时间后，认为原告（反诉被告）欺骗了被告（反诉原告），便与其他购房户找原告（反诉被告）重新签订合同，原告（反诉被告）未同意，被告（反诉原告）与其他购房户多次找有关部门解决。一审法院认为，本案争议的焦点，原、被告谁在违约，原、被告2016年6月30日签订商品房买卖合同约定，被告所购商品房的土地使用权期限自2003年9月17日至2043年9月16日。原、被告2016年6月30日签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定，原告承诺买受人购买的住宅所办理的《国有土地使用权证》所登记使用权期限届满后自动续期（若需续期费用由原告承担），可满足国家对商品房（住宅）最高70年使用年限（2013年起）的要求，依据这二份合同的约定证明，原、被告在签《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》时，原告并未取得70年的土地使用权证，那么原告的承诺是不确定的。原告在2016年8月才实际取得70年的土地使用权证，起算时间是从2003年起至2073年止，被告在得知原告取得的土地使用权从2003年起算至2073年，其70年后，有理由相信原告的承诺的从2013年起算70年无法兑现，虽然原告承诺期满后续期的费用由原告承担，但也太遥远，目前也无续期的有关规定，如何续期，费用怎么交，都无法确定，其实质是一个无法履行的承诺，反诉原告感到不安，未履行付款义务是行使不安抗辩权，并未违约，原告要求被告承担违约金的请求，不予支持。反诉原告要求解除合同的诉讼请求应予支持。因原告（反诉被告）在合同中承诺被告（反诉原告）购买的住宅《国有土地使用权证》所登记使用期限届满后自动续期的费用由原告承诺，可满足国家对商品房（住宅）最高70年使用年限（2013年起）的要求，被告（反诉原告）不愿履行，要求解除合同，原告（反诉被告）也不存在违约。反诉原告所举证的证据录音和维权书证明虽然销售员说土地使用权保证办到2013年至2083年70年，但最后还是说以补充协议为准，那么补充协议并未约定原告（反诉被告）办理的土地使用权证的期限从2013年起至2083年止，签补充协议时原告（反诉被告）并未取得70年的土地使用证，而是承诺可满足购房户土地使用权，从2013年起算70年的要求续期的费用由原告（反诉被告）承担反诉原告要求反诉被告承担违约金的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《按揭贷款支付房款的补充协议》；二、反诉被告返还反诉原告购房款90000元，维修基金、契税等12893元，并从交款之日起按银行一年期存款利率承担利息；三、在本判决生效后十日内，反诉原告向商品房行政管理部门申请撤销商品房买卖合同备案与预登记；四、驳回原告四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司和反诉原告王志路、江知岭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人在《补充协议》中承诺：买受人购买的住宅所办理的《国有土地使用权证》所登记使用权期限届满后自动续期（若涉及续期费用由公司承担），可满足国家对商品房（住宅）最高70年使用年限（2013年起)的要求，如国家执行新的不动产政策，则与国家新的不动产政策关于成套商品房（住宅）期限规定一致。该承诺仅仅表明上诉人承诺案涉房屋土地使用权满足70年的使用年限，起算时间为2013年，并未明确表明案涉房屋国有土地使用权期限自2003年起算，亦不能据此认定被上诉人知晓国有土地使用权期限自2003年起算的事实后继续同意与上诉人签订协议购买房屋。上诉人要求被上诉人承担违约责任给付违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”之规定，对于上诉人的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。因本案被上诉人未提出上诉，系被上诉人自愿处分权利行为，对于上诉人是否违约，本院不予置评。综上所述，四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1200元，由上诉人四川和裕投资有限责任公司梓潼分公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 红审判员 刘立冬审判员 马翰霖二〇一七年三月二十日书记员 欧阳未