北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03480号
上诉人（原审被告）陈宏，男，1969年4月11日出生。
被上诉人（原审原告）北京世纪城物业管理有限公司，住所地北京市海淀区远大路1号金源时代购物中心655号。
法定代表人张沈生，董事长。
委托代理人黄英龙，北京市高界律师事务所律师。
委托代理人马萍，北京市高界律师事务所律师。
上诉人陈宏因与北京世纪城物业管理有限公司（以下简称世纪城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈宏、被上诉人世纪城物业公司的委托代理人马萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
世纪城物业公司在原审法院诉称：陈宏于2001年12月14日与开发商北京金源鸿大房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海淀区世纪城远大园五区1号楼X单元XD房屋一套（建筑面积139.27平方米），并办理入住手续。我公司受开发商北京金源鸿大房地产有限公司指定负责陈宏房屋所在小区的前期物业管理工作，陈宏入住时与我公司签署《世纪城用户手册》，约定物业管理费收费标准为2.8元／月／建筑平方米（自2004年1月1日起，我公司实际按照2.52元／月／建筑平方米的标准收取），供暖费执行政府定价为30元／供暖季／建筑平方米，车位管理收费标准为50元／月。陈宏在我公司为其提供了物业服务的情况下，拖欠2006年1月1日至2014年6月30日物业管理费35797.92元，及2005年11月15日至2014年3月15日供暖费37602.9元、2006年1月1日至2014年6月30日的车位管理费5100元。我公司多次催要均未果，特诉至贵院，望依法判如所请，以维护我公司的合法权益。诉讼请求：1、判令陈宏向我公司支付物业管理费35797.92元、供暖费37602.9元、车位管理费5100元。2、判令陈宏按欠款额每日千分之一的标准向我公司支付至实际付清之日止的滞纳金。本案诉讼费由陈宏承担。
陈宏在原审法院辩称：不同意世纪城物业公司的诉讼请求。我是诉争房屋的业主，但并未与世纪城物业公司签订物业服务合同。因为双方产生矛盾，该物业恶意给我断水、断电，将我的空调拆除，导致房屋已经无法居住，直接造成了我的经济损失。另外，我的物业费、供暖费、车位费已经交纳到了2009年，世纪城物业公司主张该段费用为重复主张。因为该公司物业服务不合格，经常滋扰我的生活，本金部分我就不应当支付，滞纳金更不应当支付，并将保留向相关部门反映该物业公司错误行为的权利。故不同意世纪城物业公司的全部诉讼请求，请求法院驳回。
原审经审理查明：2001年12月14日，陈宏与北京金源鸿大房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海淀区世纪城远大园五区1号楼X单元XD房屋一套（建筑面积139.27平方米）。合同附件五约定：1、卖方承诺，在卖方指定的物业公司管理期间，物业管理费按2.8元／月／建筑平方米标准收缴；2、物业收费有关标准：取暖费30元／供暖季／建筑平方米，地下车位管理费50元／月。陈宏办理入住手续后，开发商指定世纪城物业公司为该小区提供物业服务。世纪城物业公司自述，该公司自2004年1月1日起，实际按照2.52元／月／建筑平方米的标准收取物业管理费，陈宏对此未持异议。
陈宏主张世纪城物业公司物业服务不合格，主要体现在：阳台多次漏水报修，物业公司均不予解决，其只能自行修理；小区环境脏乱差，物业公司未能有效维护；物业公司人员恶意报复，将其锁眼堵上、空调拆走、断水断电，导致无法正常居住等。陈宏就其主张提供报警记录、照片等，世纪城公司均不予认可，但认可陈宏家中漏水，由其自行修复。
陈宏主张其已经交纳物业管理费、取暖费、车位管理费至2009年12月，就此提供发票2张，显示陈宏于2009年12月16日交纳供暖费4178.1元，物业管理费4211.52元，车位管理费600元。世纪城物业公司对上述票据的真实性予以认可，认可收到上述款项，但称陈宏交纳的相应款项为2005年之前的欠费，在诉讼请求中已经予以扣除。世纪城物业公司未就其主张提供相应证据证明，陈宏未就已全部交纳2009年12月之前的各项欠费提供相应证据证明。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、开庭笔录、照片、商品房买卖合同、用户守册等。
原审法院认为：根据陈宏与北京金源鸿大房地产有限公司签订的《北京市商品房买卖合同》，世纪城物业公司作为开发商指定的物业服务企业，实际为陈宏所在小区提供了物业服务，与陈宏形成事实上的物业服务合同关系，双方应按照合同约定履行各自义务。就陈宏主张物业服务存在瑕疵一节，依据其提供的相应证据及世纪城物业公司的自认，可以认定陈宏家中漏水、物业公司未能及时处置，物业服务存在瑕疵的情况。上述瑕疵虽然并不构成陈宏不交纳物业费的理由，但世纪城物业公司应在日后的物业服务中予以改进，法院将考虑上述物业服务瑕疵情况，适当酌减陈宏应缴物业费用数额。法院酌减是针对已发生的物业服务时间段内的物业费，对于将来的服务收费没有约束力。就供暖费、车位管理费，因世纪城物业公司实际提供了相应服务，陈宏理应交纳相应费用。陈宏提供2009年12月16日的发票，显示该日交纳供暖费4178.1元，物业管理费4211.52元，车位管理费600元。世纪城物业公司虽称陈宏交纳的相应款项为2005年之前的欠费，在诉讼请求中已经予以扣除，但未就其主张提供相应证据，陈宏亦未就已全部交纳2009年12月之前的各项欠费提供相应证据证明，故法院将上述款项自世纪城物业公司的诉讼请求中予以扣除，其余款项仍应由陈宏交纳。就滞纳金一节，因双方一直就物业服务质量等问题存在一定争议，故不属于陈宏恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、陈宏于本判决生效后十日内，支付北京世纪城物业管理有限公司二○○六年一月一日至二○一四年六月三十日的物业费二万八千元、二○○五年十一月十五日至二○一四年三月十五日的供暖费三万三千四百二十四元、二○○六年一月一日至二○一四年六月三十日的车位管理费四千五百元；二、驳回北京世纪城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
陈宏不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，依法改判。上诉理由是：1、陈宏提供的2009年12月16日的发票证据足以证明，陈宏已向世纪城物业公司交纳物业管理费，车位管理费，供暖费至2009年底。2、世纪城物业公司提供的照片在陈宏所在小区其他单元均有完全相同的门牌号，世纪城物业公司无其他证据佐证，因此，不能证明该照片显示的门牌号就是陈宏之住所，该照片依法不能作为对陈宏进行催告的证据，世纪城物业公司主张收取2012年7月7日之前的物业费、车位费、供暖费的权利已过诉讼时效。3、陈宏从来没有与世纪城物业公司签过任何物业合同或其他合同。陈宏买的房产的位置是第31栋X单元XD，世纪城物业公司起诉我的位置是5区1号楼X单元XD，不知二者之间有什么关系。
为支持其上诉请求及理由，陈宏提交证据一，（2005）一中行终字第431号行政判决，证明物业给某个社区提供服务应按照法律规定内的资质经营的面积去服务，超过小区经营面积就是违法行为。陈宏提交证据二，开锁人员开具的修锁费收据，用以证明世纪城物业公司无故堵陈宏家的锁眼。此外，陈宏还申请本院前往北京市公安局海淀分局曙光派出所调取了京公海（曙光）受案字（2013）000352号的卷宗材料，该材料的受案登记表显示，陈宏曾报警称其于2013年9月11日发现家中空调室外机被盗。该卷宗材料中的友情提示、询问笔录等材料显示如下内容：陈宏的空调室外机安装在了不合适的位置，对楼下业主产生影响。物业根据其反映，多次找陈宏要求其将空调室外机安装在原指定的位置，但陈宏不同意。这样的状态持续了几年。后来，楼下业主一直为这事找物业，于是，物业电话和当面告知陈宏，如不将空调安装在原指定位置，物业方面将强行拆除，但陈宏仍不同意。当时陈宏一直未在那里住，物业在通知陈宏后将其空调室外机拆下来放到物业仓库里，并将拆除通知书贴到陈宏家的防盗门上。陈宏发现其家空调被拆除后，曾要求物业安装回去，物业表示可以将空调安装回去，但必须安装在原指定的位置，但那个位置已经被陈宏封起来，这件事也就一直拖下来。陈宏通过该证据意欲证明其家中空调室外机被世纪城物业公司偷走。
此外，陈宏曾于2015年6月8日和6月9日两次向本院提交书面材料，请求本院重新指定不少于30天的举证期限，并请求法院调取世纪城物业公司违法经营、偷税漏税、骚扰迫害等行为的证据。
世纪城物业公司答辩称：认可原审判决，关于楼房编号的问题，商品房买卖合同第一条第三款明确说了，远大路居住区只是一个暂定名。
为支持其答辩意见，世纪城物业公司提交了开发商北京金源鸿大房地产有限公司出具的远大园五区建筑编号与公安户籍编号对应表，以证明《商品房买卖合同》中的“第31栋X单元XD”与现在的“1号楼X单元XD”系同一套房。
经本院庭审质证，陈宏与世纪城物业公司就对方的证据均没有完全认可，本院结合当事人诉辩、庭审等情况，依法对上述证据作如下认证：
对于陈宏提交的证据一，世纪城物业公司认可其真实性，不认可其关联性。本院认为，该证据仅仅显示法院判令北京市海淀区国土资源和房屋管理局在三十日内对王宏所举报的事项进行查处。至于查处的结果如何，该证据是无法显示出来的。即便查实，这也仅仅是世纪城物业公司接受行政处罚的依据，而不能成为业主在物业服务合同法律关系中不交纳物业费的理由。况且，根据该判决的内容，王宏的举报事项是世纪城物业2004年9月20日以前超资质等级承接物业管理的问题，而本案要解决的是2006年以后的物业费纠纷问题，二者并不存在关联性。因此，对于该证据，本院不予采纳。
对于陈宏提交的证据二，世纪城物业公司对其真实性和关联性均不认可。本院认为，该证据只能证明陈宏修锁后支付了修锁费，并不能证明是何人导致门锁损坏。因此，该证据不具有关联性，本院不予采纳。
对于陈宏申请本院调取的案卷材料，世纪城物业公司认可该证据的真实性。同时认为，因为陈宏的空调没有安装在合适位置，对其他居民造成影响，而其他居民也多次向物业反映，物业是在陈宏不予配合的情况下才将室外机拆除，这恰恰说明物业对全小区的业主尽职尽责。对于该证据，因系陈宏申请，并由公安机关出具，且并无任何反证否定其真实性，且该证据对于陈宏所述空调室外机被偷的相关事实及其前因后果有一定的说明作用，与待证事实具有关联性，本院予以采纳。
对于世纪城物业公司提交的建筑编号与公安户籍编号对应表，陈宏否认其真实性。本院认为，北京金源鸿大房地产有限公司作为世纪城小区的开发商，理应是建筑编号与公安户籍编号对应表的合法持有人，在其出具该证明后，陈宏虽不认可，但并没有提供相反证据予以反驳，且该证据显示建筑编号中的31号楼正是现在的1号楼，这一事实正好可以与陈宏一审中就“世纪城远大园五区1号楼X单元XD室”欠交物业费等相关费用应诉且未就此提出任何异议的行为相互印证。因此，本院认可该证据的真实性与关联性，予以采纳。
本院根据上述认证及本案一二审审理情况查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院另查明：陈宏与北京金源鸿大房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第31幢X单元XD号房（此楼号为建筑编号，最终编号以政府有关部门核定为准）。本案涉诉欠交相关费用的房屋为北京市海淀区世纪城远大园五区1号楼X单元XD室，陈宏在一审庭审中认可其为该诉争房屋的业主，陈宏在二审庭审中承认其在世纪城只有一套住房。
上述事实，有《商品房买卖合同》及一审、二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：根据当事人双方的诉辩情况，本案争议的焦点主要是：一、现有证据能否表明陈宏已向世纪城物业公司交纳物业管理费，车位管理费，供暖费至2009年底；二、陈宏的时效抗辩是否成立；三、世纪城物业公司在未与陈宏签订物业服务合同的情况下是否可以收取物业费、供暖费等费用；四、世纪城第31栋X单元XD号房是否是本案涉及的欠缴物业费等费用的房屋，即世纪城远大园五区1号楼X单元XD室；五、世纪城物业公司将陈宏家空调室外机拆除的行为是否可以成为其不交物业费的抗辩理由。
一、现有证据能否表明陈宏已向世纪城物业公司交纳物业管理费，车位管理费，供暖费至2009年底
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，陈宏主张其已向世纪城物业公司交纳物业管理费、车位管理费、供暖费至2009年底，应提供充分有效的证据证实。但陈宏仅仅提供了2009年12月16日交纳供暖费、物业管理费和车位管理费的两张发票，该两张发票根本无法表明其已完全交纳2009年底以前的所有供暖费、物业管理费和车位管理费。因此，陈宏应就此承担举证责任。原审判决将上述款项自世纪城物业公司的诉讼请求中予以扣除并无不当。
二、陈宏的时效抗辩是否成立
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，陈宏在一审期间并未就诉讼时效问题提出任何抗辩。在本院二审中，陈宏提交的证据也没有涉及诉讼时效的问题。因此，对于陈宏在二审期间提出的时效抗辩，本院不予支持。
三、世纪城物业公司在未与陈宏签订物业服务合同的情况下是否可以收取物业费、供暖费等费用
本案中，世纪城物业公司虽未与陈宏签订物业服务合同，但根据陈宏与北京金源鸿大房地产有限公司签订的《北京市商品房买卖合同》以及陈宏签章确认的该合同附件五，世纪城物业公司作为开发商指定的物业服务企业，实际为陈宏所在小区提供了物业服务，与陈宏形成了事实上的物业服务合同关系，双方均应履行各自义务。物业服务合同系一种持续性合同，其内容包含着与物业服务相关的诸多项目，如保洁、保安、管道设备维护、公共区域的设施维护等等。世纪城物业公司在持续性的过程中已经履行了相应的义务，陈宏试图在根本上否认世纪城物业公司物业服务的合法性进而免除交纳其一切服务费用的请求与其自身已经享受物业、供暖服务的事实形成矛盾。因此，本案中，陈宏拒绝交纳相应的物业服务费等费用的理由不成立。依据本案现有证据材料可以证实，双方在合同履行中确实存在矛盾冲突。导致此冲突的原因一方面由于世纪城物业公司的服务意识有待提升，另一方面，陈宏长期欠费亦导致了矛盾激化。原审法院据此酌情减免陈宏应该交纳的部分物业费用，理由充分，酌减数额适当。
四、世纪城第31栋X单元XD号房是否是本案涉及的欠缴物业费等费用的房屋，即世纪城远大园五区1号楼X单元XD室
根据查明的事实，陈宏在签订商品房买卖合同时购买的商品房为世纪城二期第31幢X单元XD号房，此楼号为建筑编号。陈宏入住后，该建筑编号进行了变更。世纪城物业公司在原审起诉时，即以陈宏欠交“世纪城二期31幢X单元XD号房（现编号世纪城远大园五区1号楼X单元XD室，销售建筑面积139.27平方米）”的物业费、供暖费、车位费等为由进行起诉，陈宏进行了应诉，对于“世纪城二期31幢X单元XD号房的现编号为世纪城远大园五区1号楼X单元XD室”未提任何异议，对于原审庭审笔录中写明的住址“世纪城远大园五区1号楼X单元XD室”也未提任何异议。并且，在原审庭审中陈宏还表示其就是该诉争房屋业主。在原审判决作出后，陈宏不服提起上诉。在其上诉状中，陈宏自己写明的住址也是“北京市海淀区世纪城五区1号楼X单元XD室”。在二审庭审中，陈宏也当庭陈述其在世纪城只有唯一一套住房。上述事实结合开发商出具的建筑编号与公安户籍编号对应表已足以表明，世纪城二期31幢X单元XD号房即为世纪城远大园五区1号楼X单元XD室。陈宏在本院二审第二次开庭时才临时提出商品房买卖合同中所载的世纪城二期31幢X单元XD号房并非本案涉及的房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。
五、世纪城物业公司将陈宏家空调室外机拆除的行为是否可以成为其不交物业费的抗辩理由
陈宏在本院庭审中曾称，世纪城物业公司偷走了其空调室外机。但根据本院从北京市公安局海淀分局曙光派出所调取的卷宗材料，世纪城物业公司是在陈宏没有在原指定位置恰当安装空调室外机，且对其他业主造成影响，并在受影响业主的强烈要求下，经多年、多次与陈宏沟通无果的情况下才将该空调室外机予以拆除的。并且，即使拆除后，世纪城物业公司也表示可以将该空调室外机安装到原指定位置，但因该指定位置已经被陈宏封起来，故无法安装。在这一事件中，世纪城物业公司的拆除行为是为了维护其他业主的正当权益和小区整体的秩序，虽然其工作方式欠妥，本院对其提出批评，但这一点不能成为陈宏不交纳物业费的理由。也正是基于世纪城物业公司存在的上述瑕疵及其他瑕疵，原审判决才对陈宏应交纳的物业费予以酌减，并且就世纪城物业公司所主张的陈宏欠交的近十年相关费用的滞纳金不予支持。因此，从利益衡平的角度看，原审判决陈宏给付的物业费金额也并无不当。
对于陈宏要求本院重新指定不少于30天的举证期限，并请求法院调取世纪城物业公司违法经营、偷税漏税、骚扰迫害等行为的证据的要求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条第二款之规定，人民法院确定举证期限，第一审普通程序案件不得少于十五日，当事人提供新的证据的第二审案件不得少于十日。本院已依法向陈宏发送了举证通知书，为其指定了不少于十天的举证期。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条之规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。陈宏所称的世纪城物业公司违法经营、偷税漏税、骚扰迫害等行为是否属实及其证据，均与本案待证事实无关联，对于证明本案事实无意义，不属于本案的审理范围，陈宏如果有证据可以向相关部门投诉，另行解决。因此，本院对于陈宏的该项申请不予准许。
最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。陈宏虽与世纪城物业公司存在矛盾，但作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在世纪城物业公司履行了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于世纪城物业公司而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。
综上所述，陈宏的上诉请求和理由，无事实及法律依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八百八十一元，由北京世纪城物业管理有限公司负担二百八十一元（已交纳），由陈宏负担六百元（本判决书生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千四百四十八元，由陈宏负担（已交纳五十元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁宇翔
审 判 员 汤 平
代理审判员 王国庆
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 张颖岚