重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民初16号
原告：重庆国际信托股份有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路9号附7号，统一社会信用代码：91500000202805720T。
法定代表人：翁振杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹恒舟，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨俊，女，该公司员工。
被告：遵义新奥房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区高九路政府一区会所，组织机构代码：66695919-7。
法定代表人：雷文进，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘永江，贵州子尹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘永军，贵州子尹律师事务所律师。
被告：云南星长征投资开发控股集团有限公司，住所地云南省昆明市度假区广福路387号星长征商务大厦1层8号，组织机构代码：76707900-9。
法定代表人：陈庆忠，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张云，贵州子尹律师事务所律师。
被告：云南长松园陵园有限责任公司，住所地云南省昆明市学府路682号金鼎宾馆办公楼，统一社会信用代码：91530000767095121D。
法定代表人：范晓玲，该公司董事。
委托诉讼代理人：张云，贵州子尹律师事务所律师。
被告：遵义星长征投资发展有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区高九路市政府一区会所二、三楼，组织机构代码：66695416-9。
法定代表人：雷文进，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘永江，贵州子尹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘永军，贵州子尹律师事务所律师。
被告：陈庆忠，男，1966年2月24日出生，苗族，住云南省昆明市西山区。
委托诉讼代理人：张云，贵州子尹律师事务所律师。
原告重庆国际信托股份有限公司（以下简称国际信托公司）与被告遵义新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥房地产公司）、云南星长征投资开发控股集团有限公司（以下简称云南星长征公司）、云南长松园陵园有限责任公司（以下简称长松园陵园公司）、遵义星长征投资发展有限公司（以下简称遵义星长征公司）、陈庆忠、蒋仁波借款合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院审理中，国际信托公司申请撤回对蒋仁波的起诉，本院已以（2016）渝民初16号之二号民事裁定书准许国际信托公司撤回对蒋仁波的起诉。原告国际信托公司的委托诉讼代理人邹恒舟、杨俊、被告新奥房地产公司、遵义星长征公司共同的委托诉讼代理人刘永江、刘永军、被告云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠共同的委托诉讼代理人张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国际信托公司向本院提出诉讼请求：1.新奥房地产公司立即向国际信托公司偿还剩余全部借款本金25780万元并支付借款利息57514681.54元（暂时计算至2016年4月25日），并自2016年4月25日起，以剩余借款本金25780万元为基数，按照合同约定的逾期利率计算罚息（最终计付至偿还完毕剩余借款本金25780万元之日止）；2.新奥房地产公司向国际信托公司支付以截止2016年4月25日应付未付利息为基数，按照合同约定利率计算的复利4882126.73元；自2016年4月25日起，支付以应付未付的利息为基数，按照合同约定利率计算的复利；3.国际信托公司对新奥房地产公司所有的位于遵义市上海路的遵义新长征国际大酒店及配套项目的房产共计79764.3平方米（房屋他项权证号：遵房他证监字第20152018**号）享有第一顺位优先受偿权；4.国际信托公司对遵义星长征公司持有的新奥房地产公司99.2%的股权享有优先受偿权；5.云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠对新奥房地产公司的上述第1、2项债务承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费、保全费、律师费等由新奥房地产公司等五人共同负担。庭审中，国际信托公司一般授权的委托诉讼代理人邹恒舟陈述律师费未实际发生，当庭撤回关于律师费的诉讼请求，但因其授权问题，不产生撤回诉讼请求的法律效果。
事实和理由：2013年5月16日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《信托借款合同》，约定国际信托公司以新长征国际大酒店单一资金信托项下信托资金向新奥房地产公司发放50000万元借款，借款利率9.7%/年，借款期限为2年，即自2013年6月6日至2015年6月6日；新奥房地产公司应分别于借款日起期满6个月、12个月、18个月的对日偿还借款本金10万元，剩余借款本金到期一次性偿还，借款利息每半年结息一次，新奥房地产公司应于借款日起期满6个月、12个月、18个月的对日及借款到期日支付借款利息。
同日，国际信托公司与新奥房地产公司签订3份《抵押担保合同》，约定新奥房地产公司以所有的位于遵义市上海路的遵义新长征国际大酒店项目的在建工程及国有土地使用权向国际信托公司提供第一顺位抵押担保；国际信托公司与云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠分别签订《法人保证合同》、《自然人保证合同》，约定云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠向国际信托公司提供连带责任保证担保；国际信托公司与遵义星长征公司签订《股权质押合同》，约定遵义星长征公司以其持有的新奥房地产公司99.2%的股权向国际信托公司提供质押担保。
2013年6月3日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《信托借款合同之补充合同》，进一步明确了国际信托公司向新奥房地产公司发放借款的条件、债务担保措施及借款资金的用途。
根据上述信托借款合同及补充合同的约定，国际信托公司于2013年6月6日向新奥房地产公司发放了50000万元借款。
2014年5月22日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《信托借款合同之补充合同二》，双方确认将抵押物变更为遵义新长征国际大酒店及配套项目全部房产。之后，国际信托公司与新奥房地产公司分别于2014年5月30日、2014年8月13日签订2份《抵押担保合同》，约定新奥房地产公司以所有的位于遵义市上海路的遵义新长征国际大酒店及配套项目的房产为新奥房地产公司借款本息偿还义务向国际信托公司提供第一顺位抵押担保，并办理了抵押登记手续。
2015年3月31日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《信托借款合同之补充合同（三）》，确认新奥房地产公司于2015年3月31日前提前偿还借款本金24200万元及该部分借款本金自2014年6月6日（含）起至提前还款日（不含）止期间的利息。
2015年4月1日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《变更协议》，约定国际信托公司解押部分抵押物，剩余抵押物79764.3平方米仍为新奥房地产公司借款本息偿还义务向国际信托公司提供第一顺位抵押担保，并重新办理了抵押登记手续（房屋他项权证号：遵房他证监字第20152018**号）。
2015年6月6日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《信托借款合同之补充合同（四）》，确认新奥房地产公司已偿还的借款本金24220万元及偿还时间、剩余借款本金为25780万元，同时约定将借款期限延长至2016年6月6日，展期期间的借款利率调整为11.7%/年，展期期间的借款利息自2015年6月6日起期满6个月之日及借款到期日支付，剩余借款本金于到期日一次性偿还。
截止2016年4月25日，新奥房地产公司实际仅支付62525150元借款利息，各担保人也未承担担保责任。根据合同约定，国际信托公司有权要求新奥房地产公司就借款存续期间应付未付利息按照约定的利率支付复利，并有权宣布借款提前到期，要求新奥房地产公司自宣布借款到期之日起，以剩余未还全部借款本金为基数按照约定的逾期利率支付罚息，以未支付的罚息为基数按照约定的逾期利率支付复利。同时，国际信托公司有权对新奥房地产公司所有的最终抵押物享有第一顺位优先受偿权，对遵义星长征公司持有的新奥房地产公司99.2%的股权享有优先受偿权，并要求云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠承担连带清偿责任。
新奥房地产公司辩称：1.国际信托公司曾向新奥房地产公司作出承诺不计算逾期罚息，故借款逾期后，借款利率不应上浮50%，而仍应按借款期内约定的利率计算；2.除国际信托公司认可的金额外，新奥房地产公司还分两次向国际信托公司还款共计3800万元，应抵扣借款本金，借款利息应以抵扣后的借款本金金额为基数重新计算；3.国际信托公司请求的复利没有法律与事实依据，不应支持；4.关于抵押物的处置，请法院依法审查。
云南星长征公司、长松园陵园公司、遵义星长征公司、陈庆忠答辩称：关于借款本金及利息同意新奥房地产公司的答辩意见，但借款展期后，各担保人不应再承担担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本案中，各方当事人对所有提交的证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本案审理中，新奥房地产公司向本院申请调取国际信托公司出具的《承诺书》，拟证明国际信托公司曾经承诺免除其逾期罚息，借款逾期后，利率不应上浮50%。本院依其申请到云南省昆明市公安局经济犯罪侦查支队进行调查取证，在该支队扣押的财务资料中未发现该《承诺书》。根据各方当事人提交的证据，本院认定事实如下：
2013年5月16日，新奥房地产公司（甲方）与国际信托公司（乙方）签订《信托借款合同》，约定：第一条借款种类：房地产开发贷款。第二条借款用途：用于支付“新长征国际大酒店及配套项目”工程款及偿还银行贷款，未经乙方书面同意，甲方不得改变借款用途。第三条借款币种及金额：1.本合同项下的借款的币种为人民币，借款金额为500000000.00元（大写：五亿元整）。2.……第四条借款利率：1.本合同项下的借款年利率为9.7%，月利率为年利率/12，日利率为年利率/360。2.本合同生效后暂未履行或在履行期间，如遇中国人民银行调整贷款利率，则（2）：（1）……（2）本合同项下利率不调整。第五条借款期限：本合同项下的借款期限为2年，即自2013年6月6日至2015年6月6日，起算日以贷款实际发放日为准……第七条还本付息的时间及方式：1.本合同项下借款利息按日计算，按下述第（3）种方式计付：（1）……（2）……（3）按约定的固定周期计算，利息支付安排为：本合同项下借款每半年结息一次，分别于借款日起满6个月、12个月、18个月的对日及借款到期日支付借款利息。（4）……若遇结息日为非工作日，则顺延至其后的第一个工作日。甲方须按时结清利息。若甲方不能及时支付利息，乙方有权就未付利息计收复利。2.本合同项下借款本金按下述第（2）种方式偿还：（1）……（2）分期偿还，偿还计划是：本合同项下借款每半年偿还借款本金100000元（大写：壹拾万元整），分别于借款日起满6个月、12个月、18个月的对日偿还，本合同项下剩余借款本金到期一次性偿还。3.甲方提前还款，应当提前三日向乙方提出书面申请，并征得乙方同意，提前还款时利率不变。4.甲方分次还款的，如提前归还部分借款本金，还款顺序应经乙方同意，提前还款后，尚未归还的借款仍按本合同约定的贷款利率执行……第十一条借款提前到期：如出现下列情况之一，乙方有权单方宣布借款提前到期，乙方有权在发现该情况之后终止发放本合同项下未发放的借款并有权立即收回全部已发放的借款：1.甲方违反本合同规定的任何义务，或甲方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务……8.甲方欠息超过一个月……第十六条违约责任：……3.甲方不按本合同规定的期限归还借款本金的，乙方有权对逾期借款根据逾期天数按本合同利率上浮50%计收逾期利息……4.对乙方应收、甲方未付的利息，乙方有权按本合同载明的利率计收复利……6.甲方应当承当乙方为实现债权与担保权利而支付的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。第二十二条其他约定事项：……6.本合同项下的借款资金来源于新长征国际大酒店单一资金信托（简称：单一信托）项下的信托资金，根据《新长征国际大酒店单一资金信托合同》的约定，委托人指定甲方支付单一信托项下A类信托报酬3800万元。甲方自愿代委托人按照以下方式向乙方支付上述信托报酬：（1）甲方应于2013年6月30日前向乙方支付A类信托报酬1300万元；（2）甲方应于2013年12月30日前再向乙方支付A类信托报酬2500万元；（3）……本款约定亦构成甲方在本合同项下对乙方的债务，甲方违反本款约定的，乙方有权单方宣布借款提前到期，立即收回全部已发放的借款，并根据本合同的约定要求甲方承担违约责任……
同日，国际信托公司（甲方）与云南星长征公司（乙方）签订《法人保证合同》，约定：为保障甲方债权的实现，乙方愿意为甲方与新奥房地产公司（以下简称主债务人）于2013年5月16日所签订《信托借款合同》及其全部补充协议（以下简称主合同）项下主债务人的一系列债务向甲方提供连带责任保证担保，甲方经审查同意接受乙方的保证担保……第二条保证范围：1.担保的范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部借款本金50000万元（大写伍亿元整）、借款利息、复利和罚息、违约金、赔偿金、主债务人在主合同项下应支付的A类信托报酬3800万元、债务人应向甲方支付的其他款项、甲方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）、因主债务人违约而给甲方造成的损失等其他应付费用。2.乙方同意，甲方与主债务人对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权金额），均无需通知乙方，乙方仍应在本合同约定的担保范围内承担担保责任……第三条保证方式：本保证合同担保方式为连带责任保证……4.无论甲方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、甲方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由主债务人自己所提供，乙方在本合同项下的保证责任均不因此减免，甲方均可直接要求乙方依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，乙方将不提出任何异议……第四条保证期限本合同项下的保证期间为：自主合同生效之日起至主债务履行期限届满日另加两年。如遇主合同展期，则保证期间自动延长至主合同展期到期日另加两年……长松园陵园公司、陈庆忠亦分别与国际信托公司签订了与前述保证合同内容一致的《法人保证合同》、《自然人保证合同》。
同日，国际信托公司（甲方）与遵义星长征公司（乙方）签订《股权质押合同》，约定：鉴于甲方与新奥房地产公司于2013年5月16日签订了《信托借款合同》及其全部补充协议（下称主合同），乙方作为新奥房地产公司的股东，持有该公司99.2%股权，对应注册资本为4960万元（下称质押股权），乙方愿以所持新奥房地产公司前述质押股权作为质物为新奥房地产公司在主合同项下的债务向甲方提供质押担保，甲方愿意接受上述股权作为担保质物……第二条质押物：1.双方一致同意，乙方以股权向甲方提供质押担保，本合同的质押物为：乙方持有的新奥房地产公司99.2%的股权（对应注册资本为4960万元）及其派生权益。派生权益包括：（1）因质押股权送股、公积金转增等派生的股权；（2）基于质押股权而产生的股息、红利；（3）其它基于质押股权而产生的派生权益……第三条担保范围及质押期限：1.本合同项下的质押所担保的范围包括但不限于以下几项：（1）新奥房地产公司在主合同项下应向甲方支付的款项，包括但不限于借款本金50000万元（大写：伍亿元整）及其借款利息、新奥房地产公司在主合同项下应支付的A类信托报酬3800万元，以及履行的各项义务及承诺等；（2）本合同项下质押权的设定和实现所涉及的一切费用；（3）新奥房地产公司因违反主合同项下的约定而应向甲方支付的复利、罚息、违约金、赔偿金、滞纳金及其他所有可能的惩罚性费用；（4）新奥房地产公司因违反主合同项下的约定，迫使甲方采取诉讼或者其他方式实现债权而支付的一切费用，包括但不限于：诉讼费、财产保全费、执行费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、公告费等。2.本合同项下质押股权的质押期限自质押股权的质押登记手续办理完毕之日起至主债权诉讼时效届满之日。3.乙方同意，甲方与新奥房地产公司签订主合同或对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权金额），均无需通知乙方，乙方仍应在上述担保范围内承担担保责任……第八条质押权的行使：……8.无论甲方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、甲方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由其他债务人所提供，乙方在本合同项下的担保责任均不因此减免，甲方均可直接要求乙方依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，乙方不得提出任何异议……
同日，国际信托公司与新奥房地产公司签订3份《抵押担保合同》，新奥房地产公司以其所有的国有土地使用权（面积共计11464.5平方米）及在建工程（面积共计94863.9平方米）为前述信托借款提供抵押担保。2014年5月22日、5月30日、8月13日，国际信托公司与新奥房地产公司分别签订《信托借款合同之补充合同（二）》与2份《抵押担保合同》，变更抵押物为新奥房地产公司所有的遵义新长征国际大酒店及配套项目房产（面积共计148751.73平方米）。因新奥房地产公司提前归还部分借款，新奥房地产公司（甲方）与国际信托公司（乙方）于2015年4月1日签订《变更协议》，约定：1.甲方提前还款后，甲方在借款合同及其补充合同项下，剩余的借款本金为25780万，贷款项下贷款期限、贷款利率及贷款利息的计算、支付方式等其他要素不变，仍按照双方签署的上述借款合同及补充合同的约定执行。2.甲方提前还款后，乙方同意办理新长征国际大酒店及配套项目1号楼不动产68987.43平方米（产权证号：遵房权证监字第20141051**号）的解押手续，抵押合同项下的剩余抵押物（即贵州省遵义市汇川区上海路的新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼不动产79764.3平方米）仍抵押（第一顺位）至乙方名下不变，剩余抵押物明细清单见附件一。3.剩余抵押物所担保的范围包括但不限于以下几项：借款合同及补充合同项下甲方应向乙方支付的款项，包括但不限于借款本金25780万元（大写人民币贰亿伍仟柒佰捌拾万元整）及借款利息；甲方因违反借款合同及补充合同项下的约定而应向乙方支付的复利、罚息、违约金、赔偿金、滞纳金及其他所有可能的惩罚性费用；甲方因违反借款合同及补充合同项下的约定，迫使乙方采取诉讼或者其他方式实现债权而支付的一切费用，包括但不限于：诉讼费、财产保全费、执行费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等；抵押权的实现所涉及的一切费用；以及甲方应履行的各项义务及承诺等。4.其他约定：本协议系为办理新长征国际大酒店及配套项目1号楼不动产68987.43平方米抵押注销手续而签署，本协议未约定事项仍按上述借款合同及补充、抵押担保合同约定执行……该协议附件的抵押物清单载明的剩余抵押物的房产证号为：遵房权证监字第20141051**号、遵房权证监字第20141051**号、遵房权证监字第20141052**号、遵房权证监字第20141052**号、遵房权证监字第20141052**号、遵房权证监字第20141052**号、遵房权证监字第20141052**号、遵房权证监字第20141059**号、遵房权证监字第20141059**号、遵房权证监字第20141059**号、遵房权证监字第20141060**号、遵房权证监字第20141059**号、遵房权证监字第20141059**号、遵房权证监字第20141059**号、遵房权证监字第20141059**号。国际信托公司与新奥房地产公司就剩余抵押物在房地产管理部门办理了抵押权登记，并取得了证号为遵房他证监字第20152018**号的《中华人民共和国房屋他项权证》。
2015年3月31日，新奥房地产公司（甲方）与国际信托公司（乙方）签订《信托借款合同之补充合同（三）》，约定：一、提前还款：1.乙方同意甲方于2015年3月31日前提前偿还借款本金24200万元及该部分借款本金自2014年6月6日（含）起至提前还款之日（不含）止期间的利息。甲方应当提前三日向乙方发出提前还款的书面通知，并于书面通知中载明的提前还款日支付24200万元借款本金及按以下公式计算的利息：甲方应于提前还款日支付的利息金额=24200万元×9.7%×自2014年6月6日（含）起至提前还款之日（不含）止期间的实际天数÷360。2.甲方可指定第三方代甲方向乙方偿还本条第1款约定的借款本息……
2015年6月6日，新奥房地产公司（甲方）与国际信托公司（乙方）签订《信托借款合同之补充合同（四）》，约定：第一条甲、乙双方共同确认：1.乙方根据借款合同约定实际向甲方发放的借款金额为50000万元，甲方已偿还借款本金24220万元（其中包括：乙方于借款发放日起满6个月、12个月之日分期偿还的借款本金共计20万元及乙方于2015年3月25日提前偿还的借款本金24200万元）。2.截至本合同签署之日，甲方一项乙方支付借款利息共计62525150元。第二条借款展期：根据《信托借款合同》约定，借款到期日为2015年6月6日，经甲、乙双方协商一致，双方同意将借款期限延长至2016年6月6日。第三条展期期间（即2015年6月6日起至2016年6月6日止）的借款利率：1.展期期间的借款年利率为11.7%。月利率为年利率/12，日利率为年利率/360。2.本合同生效后暂未履行或在履行期间，如遇中国人民银行调整贷款利率，则（2）：（1）……（2）展期期间的利率不调整。第四条展期期间还本付息的时间及方式：1.展期期间借款利息按日计算，于借款展期期满6个月之日及借款到期日支付借款利息。2.借款本金到期一次性偿还……第六条合同效力：本合同系甲乙双方已签署的借款合同的补充，如前述借款合同与本合同约定不一致的以本合同约定为准，本合同未约定事项仍按借款合同约定执行……
另查明，本案所涉借款的款项往来情况：2013年6月6日，国际信托公司向新奥房地产公司支付50000万元；2013年6月7日，新奥房地产公司向国际信托公司支付1300万元；2013年12月6日，新奥房地产公司向国际信托公司支付2435万元（含本金10万元，利息2425万元）；2014年1月8日，新奥房地产公司向国际信托公司支付2500万元；2014年6月6日，新奥房地产公司向国际信托公司支付24345150元（含本金10万元，利息24245150元）；2015年3月25日，中融国际信托有限公司、云南中滇海盈资产管理有限责任公司分别代新奥房地产公司向国际信托公司支付25000万元、603万元（含本金24200万元，利息1403万元）。
2016年5月9日，新奥房地产公司法定代表人雷文进在本院送达回证上签字，确认收到本案民事起诉状副本、证据副本、合议庭组成人员通知书、举证通知书、民事传票等法律文书。
本院认为，本案的争议焦点为：1.新奥房地产公司尚欠的借款本息金额；2.国际信托公司是否有权就新奥房地产公司提供的抵押物优先受偿；3.国际信托公司是否有权就遵义星长征公司提供的质押股权优先受偿；4.云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠是否应对新奥房地产公司的债务承担连带清偿责任。
1.关于新奥房地产公司尚欠的借款本息金额的问题。
国际信托公司与新奥房地产公司签订的《信托借款合同》、《信托借款合同之补充合同（三）》、《信托借款合同之补充合同（四）》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。国际信托公司按合同约定履行了出借义务，新奥房地产公司未完全按合同约定还本付息，已构成违约，应承担违约责任。本案借款合同约定借款期内的借款利率为年利率9.7%、展期期间的借款利率为年利率11.7%、借款到期后的逾期利率为借款利率上浮50%、对应付未付的期内利息以借款利率计算复利，符合法律规定，本院予以确认。国际信托公司同时请求逾期利息和复利，因逾期利息和复利均属违约金性质，故对借款期内产生的应付未付利息，从每笔利息应付之日起按借款利率计算复利；借款到期后，以应付借款本金为基数，从借款逾期之日起按逾期利率计算逾期利息，不计算复利。因新奥房地产公司欠息超过一个月，国际信托公司有权宣布借款提前到期，但国际信托公司未向新奥房地产公司发出宣布借款提前到期的通知，而是以起诉的方式主张借款提前到期，现其要求以起诉之日（2016年4月25日）作为借款提前到期日，没有合同及法律依据，应以本案起诉状副本送达新奥房地产公司之日（2016年5月9日）作为借款提前到期日。
综上，对新奥房地产公司尚欠的借款本息计算如下：
（1）借款本金
新奥房地产公司分别于2013年12月6日、2014年6月6日、2015年3月25日归还借款本金10万元、10万元、24200万元，故其尚欠的借款本金为：50000万元-10万元-10万元-24200万元=25780万元。
（2）借款利息
①2013年6月6日至2013年12月5日的利息：50000万元×9.7%×6÷12=2425万元，该借款利息已于2013年12月6日还清。
②2013年12月6日至2014年6月5日的利息：49990万元×9.7%×6÷12=24245150元，该借款利息已于2014年6月6日还清。
③2014年6月6日至2014年12月5日的利息分为两部分：a.25780万元×9.7%×6÷12=12503300元；b.24200万元×9.7%×6÷12=11737000元。
④2014年12月6日至2015年3月24日提前偿还的24200万元借款本金的利息：24200万元×9.7%×3÷12+24200万元×9.7%×19÷360=7107405.56元。2014年12月6日至2015年3月24日提前偿还的24200万元借款本金对应的复利：11737000元×9.7%×3÷12+11737000元×9.7%×19÷360=344709.17元。故提前偿还的24200万元借款本金对应的尚欠利息：11737000元+7107405.56元+344709.17元-1403万元=5159114.73元。
⑤2014年12月6日至2015年6月5日的利息：25780万元×9.7%×6÷12=12503300元。
⑥2015年6月6日至2015年12月5日的利息：25780万元×11.7%×6÷12=15081300元。
⑦2015年12月6日至2016年5月9日的利息：25780万元×11.7%×5÷12+25780万元×11.7%×4÷360=12902890元。
⑧截止2016年5月9日，尚欠的借款利息总计：12503300元+5159114.73元+12503300元+15081300元+12902890元=58149904.73元。
新奥房地产公司辩称除国际信托公司认可的金额外，其另行向国际信托公司分两次还款共计3800万元，应抵扣借款本金，借款利息应以抵扣后的本金金额为基数重新计算。经查，本案所涉《信托借款合同》约定新奥房地产公司需代委托人向国际信托公司支付信托报酬3800万元，系在借款本金与利息之外新奥房地产公司需向国际信托公司履行的一项单独的合同义务，国际信托公司与各担保人签订的抵押合同、质押合同、保证合同也均单独将3800万元信托报酬纳入担保的范围，故该3800万元不应抵扣借款本金，对新奥房地产公司的该项抗辩，本院不予采纳。
2.关于国际信托公司是否有权就新奥房地产公司提供的抵押物优先受偿的问题。
国际信托公司与新奥房地产公司签订的5份《抵押担保合同》及《变更协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同履行期间，双方当事人对抵押物进行了多次变更，应以《变更协议》约定的抵押物作为最终抵押物。该最终抵押物已在房地产管理部门办理了抵押登记，并取得证号为遵房他证监字第20152018**号的《中华人民共和国房屋他项权证》，抵押权自登记时设立，故国际信托公司有权就登记的抵押物优先受偿，优先受偿的范围包括借款本金、利息、复利、逾期利息。
3.关于国际信托公司是否有权就遵义星长征公司提供的质押股权优先受偿的问题。
国际信托公司与遵义星长征公司签订的《股权质押合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该《股权质押合同》约定的股权质押在工商行政管理部门办理了出质登记，质权自登记之日设立，国际信托公司有权就遵义星长征公司提供质押的股权在新奥房地产公司尚欠的借款本金、利息、复利、逾期罚息范围内优先受偿。
4.云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠是否应对新奥房地产公司的债务承担连带清偿责任。
国际信托公司分别与云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠签订的《法人保证合同》、《自然人保证合同》是各当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。3份保证合同均明确约定各保证人承担的是连带责任保证，且国际信托公司在保证期间内向保证人主张了权利，对国际信托公司主张各保证人在新奥房地产公司尚欠的借款本金、利息、复利、逾期罚息的范围内承担连带清偿的诉讼请求，本院予以支持。
本案所涉的质押合同、保证合同均约定，国际信托公司与新奥房地产公司对借款合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权金额），均无需通知担保人，担保人仍在合同约定的担保范围内承担担保责任，故对遵义星长征公司、云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠认为借款展期后，各担保人不应再承担担保责任的抗辩理由，本院不予采纳。
另，国际信托公司未举示任何证据证明律师费实际发生，对其该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，国际信托公司的部分诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、遵义新奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆国际信托股份有限公司支付借款本金25780万元及截止2016年5月9日的借款利息58149904.73元；
二、遵义新奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆国际信托股份有限公司支付自2016年5月10日起至付清之日止的逾期利息（以25780万元为基数，按年利率17.55%计算）；
三、遵义新奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆国际信托股份有限公司支付复利至付清之日止（以12503300元为基数，自2014年12月6日起，按年利率9.7%计算；以5159114.73元为基数，自2015年3月25日起，按年利率9.7%计算；以12503300元为基数，自2015年6月6日起，按年利率9.7%计算；以15081300元为基数，自2015年12月6日起，按年利率11.7%计算；以12902890元为基数，自2016年5月10日起，按年利率11.7%计算）；
四、重庆国际信托股份有限公司有权在本判决一至三项的债权范围内就遵义新奥房地产开发有限公司提供抵押的位于贵州省遵义市汇川区上海路新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼的房屋（房屋他项权证号：遵房他证监字第20152018**号）优先受偿；
五、重庆国际信托股份有限公司有权在本判决一至三项的债权范围内就遵义星长征投资发展有限公司提供质押的遵义新奥房地产开发有限公司99.2%的股权优先受偿；
六、云南星长征投资开发控股集团有限公司、云南长松园陵园有限责任公司、陈庆忠对本判决一至三项的遵义新奥房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任；
七、驳回重庆国际信托股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1642785元，诉讼保全费5000元，合计1647785元，由重庆国际信托股份有限公司负担7785元，遵义新奥房地产开发有限公司、云南星长征投资开发控股集团有限公司、云南长松园陵园有限责任公司、遵义星长征投资发展有限公司、陈庆忠共同负担164万元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 张 翀
代理审判员 冯衍昭
代理审判员 赵粹李
二〇一七年三月八日
书 记 员 刘 杨