湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00163号
上诉人（原审被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市长征路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）刘玲。
委托代理人李宗毅、聂志敏，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）因与被上诉人刘玲商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01774号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。上诉人保丽公司的委托代理人饶彬，被上诉人刘玲的委托代理人聂志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年11月5�，刘玲、保丽公司签订了商品房买卖合同一份，由刘玲购买保丽公司开发的位于保丽国际广场第4幢第11层的1119号房屋，面积68.88平方米，总房款276137元。合同约定：1、保丽公司应当在2011年10月15日前将该商品房交付刘玲使用，交付的条件为该商品房经验收合格；2、保丽公司如果未按照合同约定的期限和交付条件交付房屋的，逾期不超过30日的，保丽公司应按日向刘玲支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，刘玲要求继续履行合同的，合同继续履行，保丽公司应按日向刘玲支付已交付房款万分之三的违约金；3、如因保丽公司的责任，刘玲不能在房屋交付使用后90日的期限内取得房地产权属证书的，保丽公司应按照已付房款的1%向刘玲支付违约金，并继续承担办证的义务，直至办理完毕；4、商品房交付后，最终面积以房管部门的实际测�为准，房款根据合同约定的价格据实结算，多退少补。合同签订后，刘玲按照合同的约定支付了全部的购房款。保丽公司于2011年10月28日向刘玲交付了房屋，但该商品房未经验收合格，不符合交付的条件。保丽公司出售的该商品房与其设计图纸和模型相差较大，室内的柱子已影响刘玲的居住和使用。
原审法院认为，刘玲、保丽公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。刘玲在合同签订后，履行了合同约定的义务，但保丽公司未按照合同约定的期限和交付条件交付验收合格的房屋并办理房地产权属证书，故保丽公司应承担相应的违约责任，刘玲要求保丽公司支付逾期交房违约金12591.85元和逾期办理房地产权属证书违约金2761.37元的诉讼请求合理合法，原审法院予�支持。刘玲要求保丽公司赔偿逾期办理房地产权属证书给刘玲造成利息损失的诉讼请求，因合同没有约定，原审法院未予支持。刘玲要求保丽公司赔偿因房屋室内巨大的梁柱占据空间造成的损失合理合法，原审法院予以支持，该损失按照房管部门的实际测绘，进行价格补差。保丽公司辩称其不应承担违约责任，没有事实和法律依据，原审法院未予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院遂判决：1、孝感保丽房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内，向刘玲支付逾期交房违约金12591.85元，支付逾期办理商品房产权登记的�约金2761.37元，总计15353.22元；2、孝感保丽房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内按房管部门实际测绘面积退补房屋面积差价；三、驳回刘玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由孝感保丽房地产开发有限公司负担。
保丽公司不服原判上诉称，1.保丽公司如期交付了房屋，不存在逾期交房的违约行为。保丽公司与刘玲在商品房买卖合同中约定的交房时间是2011年10月15日，交房方式为“书面通知”，保丽公司为履行该通知义务，不仅按照合同约定的联系电话通知过刘玲，而且还通过第三方短信发送平台“掌中公司”以短信方式连续向刘玲发送了三次短信通知。根据《中华人民共和国合同法》第十一条及国际�易委员会的解释，手机短息属于数据电文，短信通知就是合同约定的书面形式，据此，保丽公司采用短信通知的方式，理应认定为书面形式。既然保丽公司以书面形式通知了刘玲，就不存在“逾期交房”。2.保丽公司所售的商品房验收合格，不存在设计图纸和模型相差的问题。保丽公司所建的商品房竣工后，于2011年10月10日经建设单位、设计单位、施工单位和监理单位进行了验收，结论为：工程质量符合现行法律法规要求和工程建设强制性标准要求，也符合设计要求和规范，工程质量为合格，并出具了“建设工程竣工验收报告”。2011年10月11日，保丽公司预售的商品房通过建设行政管理部门的竣工验收及备案，并核发了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案证明书》。根据有关规定，建筑工程验收备案证明是我国关于工程验收中唯一合法有效的法定证明文件。因此，保丽公司所预售的商品房不存在未验收合格，不符合交付条件和与图纸、模型不符的问题。
综上，保丽公司请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或径行判决驳回刘玲的一审诉讼请求。
刘玲辩称，1.保丽公司关于所售的商品房验收合格的理由不成立。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”本案保丽国际广场预售许可的总层数是25层，实际建造了29层，违反规划许可，依法不能通过规划验收，不符合交房条件，导致涉案商品房至今不能进行房屋产权登记。此外，涉案商品房未取得工程质量监督、消防、人防等有关部门的验收合格证明，保丽公司所称的商品房验收合格的理由不能成立。2.保丽公司所售商品房不符合交房条件，应该按照合同承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，而保丽公司未取得工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门的验收合格证明，涉案商品房不符合交房条件，保丽公司应该按照《商品房买卖合同》的第九条承担违约责任，即合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之三的违约金。3.保丽公司所称已履行“通知”交房义务的理由不能成立。无任何证据证明保丽公司给刘玲打过电话、发过信息；即使有其他证据证明保丽公司以电话、信息的方式通知过刘玲，也不符合《商品房买卖合同》第十一条明确约定的：“出卖人应当以书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。”综上，保丽公司的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，保丽公司、刘玲均未向本院提交新证据。
二审经审理查明，原审判决认定的事实除“该商品房未经验收合格，不符合交付的条件”不实外，一审查明其他事实基本属实。
二审庭审中，保丽公司、刘玲均确认实际交房日是以买受人刘玲在《交房验收表》上签字为准。刘玲于2011年10月28日在《交房验收表》上签名。
另查明，《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面、报刊公告的方式通知买受人办理交付手续。
二审争�焦点：1.保丽公司是否按合同约定方式履行通知刘玲办理房屋交付手续的义务、是否构成违约；2.如保丽公司违约，应按何种方式支付刘玲逾期交房违约金。
本院认为：刘玲与保丽公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。
关于焦点问题，（一）保丽公司未按合同约定方式履行通知刘玲办理房屋交付手续的义务，构成违约。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，保丽公司应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。本案中，保丽公司主张通过短信方式通知刘玲办理房屋交付手续，其在一审中虽然已提交信息发送报告、发送部分截图、发送清单等证据，但该证据仅能证明保丽公司通过群发的方式已向刘玲发送短信，无其他证据予以佐证刘玲已收到该短信，故已发送“短信”不能证明保丽公司已书面通知买受人办理交房手续。保丽公司所称的已尽到交房通知义务的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，保丽公司未按《商品房买卖合同》第十一条约定的“书面、报刊公告”方式通知刘玲办理房屋交付手续，违反合同约定，导致逾期向刘玲交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。
（二）保丽公司应按日向刘玲支付已支付房价款万分之二的违约金，期限自2011年10月16日起至2011年10月28日止。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》�八条“交付期限”约定，保丽公司应当在2011年10月15日前向刘玲交付房屋，保丽公司实际在2011年10月28日向刘玲交付房屋，保丽公司应当按《商品房买卖合同》约定的“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，向刘玲支付逾期交房违约金。刘玲向原审法院请求支付逾期交房违约金的计算期间为“从2011年10月16日暂计至2012年3月15日”，因保丽公司实际向刘玲交付房屋的时间是2011年10月28日，保丽公司于此日完成了房屋的交付义务，按上述《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金计算的截止日期应当为实际交付日即2011年10月28日；刘玲向原审法院请求支付逾期交房违约金的期限计算至2012年3月15日，原审根据其诉讼请求计算逾期交房的违约金不当。本案中，保丽公司应当向�玲支付的逾期交房违约金为717.96元（276137元×2／10000×13天），原审计算逾期交房违约金不当，应予以纠正。
另，因保丽公司至今未办理房产权属证书，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定及《商品房买卖合同》约定，保丽公司应按已付房款的1%支付逾期办理商品房产权登记的违约金2761.37元（276137×1%）。至于案涉房屋验收是否合格的问题，需由有关职能部门作出认定，且该问题不是解决双方当事人纠纷的关键问题，故本院对此不予审查。保丽公司上诉称，所售的商品房不存在设计图纸和模型不一致的问题。一审中刘玲请求保丽公司赔偿其因梁柱占空间影响居住使用造成的损失，因该项诉讼请求不明确、不确定，且刘玲并未提交足以证明涉案房屋存在因梁柱占空间影响居住使用的证据，�对该项诉讼请求应当不予审查。原审判决对刘玲请求保丽公司赔偿其因梁柱占空间影响居住使用造成的损失的主张予以支持，缺乏证据且此判项不明确具体，本院依法予以纠正。
综上，原判认定事实部分不清，实体处理不当，依法应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01774号民事判决；
二、孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘玲支付逾期交房违约金717.96元，支付逾期办理商品房产权登记违约金2761.37元�总计3479.33元；
三、驳回刘玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费450元、二审案件受理费184元，均由孝感保丽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘玉安
审判员 汪书力
审判员 孙 伟
二〇一五年七月三十日
书记员 张 依
附：适用法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面�行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定�式依法改判、撤销或者变更；……