广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初23342号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。被告：麦金婵，女，1986年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：中山乾岩城房地产开发有限公司,住所地广东省中山市横栏镇新天二路89号星恒园1幢1卡，统一社会信用代码914420005701116267。法定代表人：禹建强，执行董事、经理。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍丽贤，广东邦仁律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告麦金婵、中山乾岩城房地产开发有限公司（以下简称乾岩城公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告麦金婵拖欠购房贷款不还，被告乾岩城公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告麦金婵之间的借款合同；2.被告麦金婵立即向建行中山分行偿还借款本金188544.69元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，且暂计至2017年11月9日为890.69元，其中正常利息885.37元、罚息5.32元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计189435.38元；3.被告麦金婵承担律师费用12471元；4.原告建行中山分行对被告麦金婵所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.被告乾岩城公司承担连带保证责任。被告乾岩城公司辩称：被告麦金婵已提供抵押物作为原告向其发放借款的担保，根据法律规定，被告乾岩城公司只对抵押物不足清偿的部分承担连带责任；被告乾岩城公司承担保证责任后，有权向被告麦金婵追偿。被告麦金婵经本院传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交答辩状及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：麦金婵。借款合同签约情况：2014年7月8日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300-2012-20140692431）。借款用途：购买广东省中山市横栏镇新天二路89号星恒园20幢802房。贷款本金：239000元。贷款期限：180个月，自2014年7月18日起至2029年7月18日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。约定还款方式：等额本金还款法，每月归还本金金额为1327.78元，利息逐月结算还清。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2014年7月18日。欠款情况：麦金婵从2017年4月开始未能按时足额还款。2017年9月20日，建行中山分行扣收了乾岩城公司在建行中山分行的银行存款11321.25元，用于偿还麦金婵所欠借款本息。截至2018年1月26日，麦金婵尚欠借款本金188544.69元，利息3504.08元、罚息101.31元。律师费用情况：2017年10月31日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人吴艺东等46人（含麦金婵在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额12471元。抵押担保情况：抵押物为麦金婵本案中借款所购房屋，已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201419425号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：2013年8月7日，乾岩城公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条款的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市横栏镇西冲社区的经批准命名为星恒园的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。双方并未在该协议中约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与麦金婵签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及与乾岩城公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，麦金婵作为借款人亦应当全面履行还款义务。因麦金婵未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于麦金婵拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由麦金婵承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。麦金婵提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据乾岩城公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，麦金婵为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于乾岩城公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故乾岩城公司应对麦金婵所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，乾岩城公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求乾岩城公司先行承担保证责任的权利，范围限定在乾岩城公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和乾岩城公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收乾岩城公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就麦金婵提供的抵押物实现债权，仍不足部分由乾岩城公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。基于此，乾岩城公司承担保证责任后，有权向麦金婵追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持。麦金婵经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告麦金婵签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300-2012-20140692431）。二、被告麦金婵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金188544.69元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2018年1月26日为3605.40元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上上浮15%确定，每年的1月1日调整一次；逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息）。三、被告麦金婵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费12471元。四、被告麦金婵逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告麦金婵提供的抵押物即位于广东省中山市横栏镇新天二路89号星恒园20幢802房（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201419425号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山乾岩城房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行账户存款及对处分上述抵押物仍不足以清偿的被告麦金婵本案债务部分，由被告中山乾岩城房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山乾岩城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告麦金婵追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4329元，减半收取2164元（原告已预交），由被告麦金婵、中山乾岩城房地产开发有限公司共同负担并于本判决生效之日起七日内径付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李海艳二〇一八年二月一日书记员  邵超群黄燕红