山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2834号
上诉人（原审原告）平度市李园街道南关村村民委员会。
村委负责人，欧维洪
委托代理人韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张书林。
委托代理人窦晓丽，山东诺远律师事务所律师。
上诉人平度市李园街道南关村村民委员会（以下简称“南关村委”）因与被上诉人张书林房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2015）平民一初字第1782号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由代理审判员孙付担任审判长，由代理审判员王楷担任本案主审，与代理审判员甘玉军共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人南关村委的委托代理人韩宝礼，被上诉人张书林的委托代理人窦晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南关村委在一审中诉称：2001年南关村委与张书林签订友谊宾馆《房屋租赁合同》，租赁期限10年（自2002年1月1日至2011年12月31日），租赁费40000元／年，截至2014年12月31日，张书林应向南关村委支付租赁费520000元。2002年12月5日，南关村委与张书林签订高平路东侧、谭家庄水库原三队耕地（共18.25亩）《货场租赁合同》，租赁期限15年（自2003年1月1日至2017年12月31日），租赁费7300元／年，截至2014年12月31日，张书林应向南关村委支付租赁费87600元。2002年12月5日，南关村委与张书林签订李家庄前土地（共26.07亩）《土地租赁合同》，租赁期限15年（自2003年1月1日至2017年12月31日），租赁费3128元／年，截至2014年12月31日，张书林应向南关村委支付租赁费37536元。2002年12月18日，南关村委与张书林签订《营业大厅租赁合同》，租赁营业大厅（现双虎家俱大厅），租赁期限15年（自2003年1月1日至2017年12月31日），租赁费前5年128000元／年，后10年148000元／年，截至2014年12月31日，张书林应向南关村委支付租赁费1676000元。南关村委虽未与张书林针对佳艺洗车1间门头房、宇邦酒业其中1间门头房、哈尔滨轴承1间门头房签订租赁合同，但2003年5月8日，南关村委时任村干部李永田、李良出具书面证明，认可张书林租赁上述3间门头房，承认南关村委与张书林之间存在事实上的租赁关系，自2003年8月15日开始收取租赁费，租赁费每间每年10000元，截至2014年12月31日，张书林应向南关村委支付租赁费360000元。上述合同签订后，南关村委按照合同约定内容履行合同义务，即将所要承租的土地或房屋交付张书林使用，而张书林从未按合同约定内容向南关村委支付过任何租赁费，南关村委多次催要，张书林均不履行合同义务。综上所述，截至2014年12月31日，张书林拖欠南关村委租赁费共计2681136元。张书林的行为严重侵害了南关村委的利益，请求判令张书林支付南关村委租赁费人民币2681136元及利息，本案的诉讼费用由张书林承担。
张书林在一审中辩称：一、南关村委所诉的数额有些地方是不正确的，张书林实际仅欠租赁费2254469.33元。具体租赁费数额如下：1、双方于2001年签订了友谊宾馆的《房屋租赁合同》，合同的期限是自2002年1月1日至2011年12月31日，年租赁费为40000元／年。在履行合同的过程中，因胶平路拓宽，所以租赁费的实际收取时间应从2003年8月15日开始，因此截止到2014年12月31日所欠的租赁费应为453333.33元。2、张书林所租用南关村委门头房三间是从2003年8月15日开始租赁，每间每年10000元。在租赁期间因为胶平路拓宽及其他的纠纷原因，南关村委同意让张书林无偿使用到2019年12月31日，因此南关村委主张该房屋的租赁费无依据。3、张书林对于南关村委主张的《货场租赁合同》的租赁费数额87600元；主张的《土地租赁合同》的租赁费数额37536元；主张的《营业大厅租赁合同》的租赁费数额1676000元，上述三部分无异议。因此截止到2014年12月31日，张书林应交付的租赁费实际数额应为2254469.33元，而不是2681136元。二、南关村委要求张书林支付该租赁费无依据，张书林可以从南关村委所欠张书林的欠款中直接予以扣除，截止到2014年12月25日，南关村委尚欠张书林3374511.8元。2005年4月为修复友谊家俱大棚维修费为50800元；2005年12月16日，南关村委的法定代表人李良、书记李永田确认张书林为村委垫付的款项额为44683.68元；2002年为村委垫付1172188.9元；2007年1月为村委建楼垫付3411954.05元；2014年8月确认村委应支付的饭费为919354.5元；以上共计为5598981.13元。根据张书林与南关村委2006年所签订的合同，张书林可以直接从所应缴的租赁费中扣除，因此，在扣除应交付的租赁费后，南关村委实际尚欠张书林3344511.8元。综上，南关村委的有些诉讼请求是错误的，对于张书林所欠缴的租赁费张书林一并可以直接扣除。截止到2014年12月31日，在扣除张书林应缴纳的租赁费后，南关村委实际仍尚欠张书林的款额为3344511.8元，为此，请求人民法院依法予以兑除，以维护张书林的合法权益。对南关村委尚欠张书林部分款项张书林保留权利，在本案中暂不主张。
原审法院查明和认定的基本事实是：南关村委提交四份合同以主张张书林欠南关村委租赁费尚未偿还南关村委。分别为：1、《房屋租赁合同》一份，该合同签订时间为2001年，该合同载明：南关村委会就友谊宾馆的相关房屋租赁给张书林，租赁期限10年（自2002年1月1日至2011年12月31日），租赁费每年40000元。南关村委主张：截至2014年12月31日，张书林应向南关村委支付租赁费520000元。2、《货场租赁合同》一份，合同签订时间为2002年12月5日，合同载明：张书林租赁南关村委的高平路东侧、谭家庄水库原三队耕地（共18.25亩），租赁期限15年（自2003年1月1日至2017年12月31日），租赁费每年7300元。南关村委主张：截至2014年12月31日，张书林应向南关村委支付租赁费87600元。3、《土地承包合同》一份，合同签订时间为2002年12月5日，载明：张书林承包南关村委土地26.07亩，承包期限15年（自2003年1月1日至2017年12月31日），租赁费每年3128元。南关村委主张：截至到2014年12月31日，张书林应向南关村委支付租赁费37536元。4、《营业大厅租赁合同》一份，合同签订时间为2002年12月18日，载明：张书林租赁南关村委营业大厅，租赁期限15年（自2003年1月1日至2017年12月31日），租赁费前5年每年租赁费128000元，后10年每年租赁费148000元。南关村委主张截：至2014年12月31日，张书林应向南关村委支付租赁费1676000元。诉讼中，南关村委还主张：南关村委虽未与张书林签订对佳艺洗车1间门头房、宇邦酒业其中1间门头房、哈尔滨轴承1间门头房签订租赁合同，但2003年5月8日，南关村委时任村干部李永田、李良出具书面证明，认可张书林租赁上述3间门头房，承认南关村委与张书林之间存在事实上的租赁关系。自2003年8月15日开始收取租赁费，租赁费每间每年10000元，截至2014年12月31日，张书林应向南关村委支付租赁费360000元。针对南关村委的以上主张，对《货场租赁合同》截止到2014年12月31日张书林应交的租赁费8760元、对《土地承包合同》截止到2014年12月31日张书林应交的承包费37536元、对《营业大厅租赁合同》截止到2014年12月31日张书林应交的租赁费1676000元张书林均无异议。对涉及友谊宾馆的《房屋租赁合同》，张书林主张南关村委收取租赁费的时间应从2003年8月15日开始，截止到2014年12月31日，应交租赁费为453333.33元。为证明自己的主张，张书林提交2003年5月8日的证明一份，该证明载明：因胶平路加宽南关村委建临街楼没有及时竣工验收，影响友谊宾馆正常经营，因此，每年租赁费肆万元从2003年8月15日开始收取租赁费（即友谊宾馆向村委交纳），以上时间为建设、装修减免照顾的补偿。门头房叁间每间每年壹万元租赁费时间也是从2003年8月15日开始收取，期限15年（壹拾伍年），南关村委：李良、李永田、李长生、王培良。张书林还提交时间为2014年11月3日的证明一份，该证明载明：证明，我村张树林现使用的青岛路210号友谊宾馆两侧门头房5间，因与村委（雅其宾馆和胶平路拓宽及改制买断商品假货等）纠纷原因，给予张树林无偿使用至2019年12月31日，作为补偿，特此证明，原南关村干部证明人：李田、李良、李长生、王培良，2014年11月3日。南关村委确认以上张书林提交的2003年5月8日证明及2014年11月3日的证明底部的签名均是原村支部书记李永田、村主任李良、村委委员李长生、会计王培良的签字。张书林在庭审中还提交一份协议书，协议签订时间为2006年2月28日，该协议载明：甲方：平度市李园街道办事处南关村民委员会，乙方：张书林（本村村民）。内容为：经甲乙双方协商同意，就甲方在友谊宾馆院内原锅炉房和空闲处建营业综合楼，因甲方资金不足，由乙方个人投资筹建等事宜，达成协议如下：一、该工程竣工后，乙方无偿使用15年（即免交租赁费15年）从2007年1月1日至2021年12月31日止（2006年为施工时间）在这15年时间乙方在经营中所发生的水、电费、工商、税务和土地使用税都有乙方自己负担。甲方不承担任何责任。二、该工程竣工后，乙方向甲方提供建筑决算书和审计报告。在本协议到期后（即2021年12月31日）甲方按照该楼决算审计报告的总投资造价，全额一次性付款给乙方。不能审计的或增加的工程款以双方签字确认为准。该楼也不再折旧。三、甲方允许乙方用租甲方的友谊宾馆楼房、家俱大厅等场地租金扣除该楼房的投资款。（即甲方应收的此租金提前抵顶乙方在该楼的投资款）。四、该楼的装饰装修属门窗包把、墙裙、壁纸类由乙方自己负担。其它装饰装修是该楼投资的一部分，则由甲方承担，在合同期满后由甲方全额付款给乙方。五、本协议到期后，如果甲方不能如期将乙方该楼投资的款付清，乙方将继续无偿使用该楼，直到甲方付清款为止。甲方付清乙方投资款后，该楼所有权归甲方。如乙方需继续使用该楼，乙方须每年向甲方交租赁费壹万伍仟元整。六、该楼的建批、勘探规划、设计等行政审批中心所收的一切费用及土地费用都由甲方负担。七、本协议不受甲方法人代表或当事人的变更而变更或终止。本协议已经两委和村民代表会通过。双方签字盖章后立即生效。本协议一式两份，甲乙双方各一份。未尽事宜以书面补充条款为准。双方在该协议上盖章签字予以确认。南关村委对该协议的真实性无异议。张书林在庭审中还提交一份补充协议书，签订时间为2007年1月8日，补充协议书载明，甲方：平度市李园街道办事处南关村民委员会，乙方：张书林。内容为：甲、乙双方曾于2006年2月28日，签订一份关于由乙方为甲方垫资建造营业综合楼的协议书。合同签订后，经甲、乙双方协商，乙方以甲方名义对该营业综合楼进行投资建设，现工程已竣工。原协议书的第二条约定：甲方按照该综合楼决算的审计报告确定乙方的投资造价；合同的第六条约定：该楼的建设审批、勘探规划、设计等行政审批中心及其他收费单位所收的一切费用及土地费用等都由甲方负担。基于上述约定，现甲乙双方确认如下事实：一、甲方认可：审价报告中的建设单位是南关村民委员会，实际投资人是张书林，张书林对工程款享有追偿权。二、根据审价报告，甲方确认乙方投入综合楼的工程款为3221954.05元（叁佰贰拾贰万壹仟玖佰伍拾肆元零伍分）。建批、勘探规划、设计等行政审批中心所收的一切费用及土地费用为190000元（拾玖万元）。上述款额共计为3411954.05元，即甲方确认乙方在该综合楼中共投入3411954.05元。三。甲方依据原合同的预定偿还该款额。甲方：平度市李园街道办事处南关村民委员会，乙方：张书林。在甲方处加盖了南关村委会的公章，乙方处有张书林签名。南关村委对该补充协议书的真实性无异议。
原审法院认为，张书林租赁南关村委房屋场地及土地欠南关村委部分租赁费，南关村委主张：截止到2014年12月31日，张书林尚欠南关村委租赁费2681136元未还。张书林确认张书林实际应向南关村委交纳的租赁费为2254469.33元，同时提供其与南关村委于2006年2月28日签订的协议书，证明张书林垫资为南关村委建房，该协议第三条明确约定：南关村委允许张书林用南关村委的友谊宾馆、家具大厅等场地租金扣除该楼房的投资款（即南关村委应收的此租金提前抵顶张书林在该楼房的投资款），在补充协议书的第二条中，双方已确认张书林对南关村委的营业综合楼投资款3411954.05元，并约定南关村委依据原合同偿还张书林该投资款，仅此南关村委应付张书林建楼投资款，即已超过南关村委要求张书林给付的租赁费数额，根据双方的合同约定，南关村委应收的租金应提前抵顶张书林在该楼房的投资款。现南关村委要求张书林给付租金，没有道理，不符合合同约定。综上，南关村委的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回南关村委对张书林的诉讼请求。案件受理费28249元，由南关村委负担。
宣判后，南关村委不服原审判决，上诉至本院。
上诉人南关村委上诉称：原审判决错误。第一、上诉人对于被上诉人所提交的2006年2月28日协议书的真实性无异议，但是对于他的合法性有异议，因为该协议书的签订未经过村民会议的通过，是被上诉人与原村委领导私自签订的，应属无效；第二、被上诉人自2002年就租赁了上诉人的货场、房屋、土地等，到2006年就一直没有缴纳租赁费，而在2006年2月28日协议中约定可以以租赁费抵顶建楼款显然不公正。根据双方提交的证据，上诉人认可截止到2014年12月31日，被上诉人应缴纳的租赁费为2254469.33元，所以该款被上诉人应一次性付清，至于被上诉人的投资建楼款及为村委垫付的相关款项，被上诉人可在协议期满后另行向上诉人主张，综上，请求：撤销原审判决，判令被上诉人向上诉人支付租赁费2254469.33元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张书林答辩称：一、上诉人所称的2006年2月28日的协议书无效，无任何证据证实；二、虽然被上诉人租房在前，但被上诉人以垫付的建楼款抵顶房租，是双方的约定，上诉人至今仍欠被上诉人款项，何谈对上诉人不公平；三、上诉人的请求只会徒增诉累。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审庭审中，上诉人自认被上诉人为其建楼投资3411954.05元。二审查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百条规定“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”。本案中，上诉人与被上诉人在2006年2月28日签订的协议中明确约定，被上诉人以对上诉人的建楼投资款抵顶租赁该房屋的租金，在被上诉人的建楼投资款大于上诉人主张的租金的情况下，原审法院驳回上诉人的租金请求于法有据，本院予以维持。至于上诉人主张其与被上诉人于2006年2月28日签订的协议系其原村委领导私自签订应属无效的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人南关村委的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24836元，由上诉人平度市李园街道南关村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 王 楷
代理审判员 甘玉军
二〇一五年十二月四日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 吴苗苗