上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2695号
原告卢锡德，男，1963年5月24日出生，汉族，户籍住所浙江省瑞安市永安乡呈店村，现旅居意大利。
委托代理人张仁发，浙江精武律师事务所律师。
委托代理人姚均彪，浙江精武律师事务所律师。
被告上海明虹投资有限公司，住所上海市新会路422号。
法定代表人杨爱莲，总经理。
委托代理人俞飞跃，上海市竞业律师事务所律师。
第三人上海昆仑商城，住所上海市长寿路***号。
法定代表人张勇，董事长。
委托代理人张南贤，上海市万众律师事务所律师。
原告卢锡德与被告上海明虹投资有限公司、第三人上海昆仑商城房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢锡德的委托代理人张仁发、姚均彪，被告上海明虹投资有限公司的委托代理人俞飞跃，第三人上海昆仑商城的委托代理人张南贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢锡德诉称，2005年9月6日，原被告签订房地产转让协议书，约定被告将上海市某路某号、某号某，建筑面积129.93平方米的某号商铺所有权转让给原告，转让单价为每平方米人民币55700元（以下币种均为人民币），总价7237100元，协议签订后，原告依法办理了商铺产权过户登记手续，迫于该房屋存在回租约定，原告将该商铺出租给被告，租赁期限自2005年9月15日起至2010年9月14日止，年租金为578968元，先付后用，一年一付。租赁期满后，因房屋整体出租无法返还，导致原告之物权无法实现，尽管被告书面承诺使用诉讼进行中的同类业主的法院判决标准给付，但始终未履行。而第三人作为合作条件投入案外人上海昆仑台湾商城有限公司的房屋转让给被告并通过签订协议的方式约定回租，第三人对被告的付款责任负有补充支付的责任。现要求1、被告支付2010年9月16日至2013年12月31日期间欠付租金1618459.50元（按年租金578968元的标准，扣除原告已收取的租金287297元）；2、被告支付自2014年1月1日起至实际支付之日止的使用费（按每月48247元的标准计算）；3、第三人对上述诉请承担补充责任。
被告上海明虹投资有限公司辩称，2012年7月3日，原被告、第三人就系争房屋重新签订房屋租赁合同，约定的租赁期限自2012年7月1日起至2021年12月31日止，每月租金9808.68元，故按该合同约定内容，自2012年7月1日起，双方应按新标准结算租金。另，2010年9月15日至2012年6月30日期间，被告未支付过原告租金，按每月9808.68元的标准计算，共欠租金210886.64元，原告主张的已收取的287297元应从210886.64元中予以扣除。同时，因2012年7月3日签订的合同尚在履行期限内，不存在使用费的问题。
第三人上海昆仑商城述称，2012年7月3日，原被告及第三人签订租赁合同，该合同真实、合法、有效，故租金应按每月9808.68元的标准计算，且租赁期间发生的费用应为租金，而非使用费。同时，在合同履行过程中，第三人没有违约事实发生，原告明知其出租的房屋是转租的，转租对象就是第三人，第三人也已将承租房屋的租金支付给了被告，且对承诺书的情况不知情，该承诺书对第三人没有约束力，不同意原告针对第三人的诉讼请求。
经审理查明，2005年9月6日，原被告签订房地产转让协议书，约定被告向原告转让上海市某路某、某号某号房屋，建筑面积为129.93平方米，转让总价为7237100元，原告以上述优惠价受让该房屋的前提条件为：1、原告同意商铺过户手续办理完毕之后将商铺租给被告，租赁期限为商铺过户手续完成之日起五年，五年内租金合计为2894840元；2、被告应于该商铺过户手续办理完毕之日支付第一年的全年租金，以后每年的同一日被告付清该租赁年度的租金，先付后用，一年一付；3、租赁期限内，被告承担与该商铺相关的维护修理费用、物业管理费用、房租税费（如有）；4、租赁期限内，被告可以将该商铺转租，承租户支付的租金归被告所有，如被告未能按上述约定支付房租给原告，承租户的租金应直接支付给原告。2005年12月14日，原告取得系争房屋的上海市房地产权证。2012年7月3日，原被告及第三人就系争商铺签订房屋租赁合同，明确原告作为该房屋的合法所有人与被告建立租赁关系，被告承租该房屋作为商业经营使用，原告同意被告转租，原被告确认每月租金金额为9808.68元，每个月支付一次，每月的十日为支付日，租赁期限自2012年7月1日起至2021年12月31日止。当日，被告出具承诺书，内容为：“根据2012年7月3日签定的‘房屋租赁合同’约定乙方（上海明虹投资有限公司）给予甲方（卢锡德普陀区长寿路401号、402号甲103号商铺业主）的回报，如今后有其他业主通过诉讼、协商等方式取得比此标准高的情况，将按高标准与其他业主同等对待。”2010年9月16日至2013年12月31日期间，原告已收取的租金金额为287297元。2013年11月，原告诉至本院，要求判如诉请。
另查，系争商铺所在商场的另十几位业主作为原告各自起诉被告及第三人，要求解除双方签订的租赁合同，被告返还房屋并支付租金及利息损失等。2012年10月，本院对各案作出判决，判令被告按原租赁合同约定标准支付租金及相关利息，第三人承担补充支付责任。各方当事人均不服一审判决，提起上诉，2013年2月，上海市第二中级人民法院对（2013）沪二民二（民）终字第104、105、106、107号等案件作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
审理中，1、原告对2012年7月3日签订的房屋租赁合同的真实性不表异议，表示当时被告称该份合同是给其他业主看的，意图让其他业主同意降低租金，被告私下出具承诺书给原告，原告才与被告签订上述合同，被告在承诺书中所谓“……如今后有其他业主通过诉讼、协商等方式取得比此标准高的情况……”之“此标准”，仅指2012年7月3日合同中约定的租金标准，现被告未参照（2013）沪二民二（民）终字第104、105、106、107号等同类案件判决数额标准履行，致原告提起本案诉讼。对此，被告表示双方并未就承诺书中的“高标准”之具体金额作出约定，且本案与其他业主的诉讼不尽相同，原告按其他业主的标准提出的主张没有依据。另，被告虽就陈荣燕、王建胜两案提起的抗诉被驳回，但被告仍在采取其他法律途径进行救助。
2、被告提出的调解方案为：自2012年7月1日起，月租金按原告诉请标准的30%来计算，即每月14474.10元，该标准已高于被告从第三人处取得的租金。原告表示无法接受，致调解不成。
本院认为，原被告与第三人之间签订的房地产转让协议书及房屋租赁合同均系各方真实意思表示，且于法无悖，当事人均应恪守履行。根据查明的事实，房地产转让协议书约定的五年租赁期限届满后，原被告之间仍存在租赁法律关系，而被告自2010年9月15日之后，仅支付原告287297元，原告提起本案诉讼，要求被告支付租金，并无不当，可获支持。本案争议焦点在于租金支付的标准。对于原告陈述的2012年7月3日房屋租赁合同的签订背景，被告不予认可，原告亦无法提供相应证据予以印证，本院难予认定。在各方当事人签订上述租赁合同当日，被告出具承诺书，内容中虽未对所谓“高标准”的具体金额予以约定，但作出了“……如今后有其他业主通过诉讼、协商等方式取得比此标准高的情况，将按高标准与其他业主同等对待”之承诺，而2012年10月之后，其他业主确实通过诉讼等方式取得了高于原被告及第三人于2012年7月3日签订合同约定的租金收益，故被告应按其承诺履行，即给予原告按房地产转让协议书约定标准计算的租金收益。同时，基于2012年7月3日房屋租赁合同约定的内容，支付租金的责任应由被告承担，原告要求第三人承担补充责任，缺乏事实与法律依据，对该诉请，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、被告上海明虹投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告卢锡德2010年9月16日至2012年6月30日期间租金（该款参照房地产转让协议书约定的年租金人民币578968元的标准计算，并扣除被告已支付的人民币287297元）；
二、被告上海明虹投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告卢锡德自2012年7月1日起至被告实际支付之日止的租金（该款按房地产转让协议书约定的年租金人民币578968元的标准计算）；
三、对原告卢锡德其余的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币21754元（原告预付），原告负担1754元，被告负担20000元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 李 昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。