广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民二终字第9号
上诉人（原审被告）：毛彦亮，男，汉族，住山西省太原市小店区，公民身份号码×××。
委托代理人：杨晋，山西点金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林乐洪，男，汉族，住广东省深圳市福田区，公民身份号码×××。
委托代理人：庄泽满，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：李超，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西鑫茂实业发展有限公司。住所地：山西省太原市长治。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
委托代理人：王丽英，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，汉族，住山西省太原市小店区。
被上诉人（原审被告）：山西世贸中心（有限公司）。住所地：山西省太原市长治。
法定代表人：陈建国，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：陈建国，男，汉族，住山西省太原市杏花岭区。
上诉人毛彦亮因与被上诉人林乐洪、山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称鑫茂公司）、ＸＸ、山西世贸中心（有限公司）（以下简称世贸公司）、陈建国申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2013）深中法房初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行审理，现已审理终结。
2013年4月8日，林乐洪向原审法院提起诉讼，请求：l.许可执行位于山西省太原市长治路111号世贸中心l幢B座22层房产（以下简称涉案房产）；2.本案全部诉讼费用由毛彦亮、ＸＸ、鑫茂公司、山西世贸公司及陈建国负担。主要事实和理由如下：林乐洪申请执行ＸＸ、鑫茂公司、世贸公司及陈建国借款合同纠纷一案，原审法院受理后查封了登记在鑫茂公司名下的涉案房产。后案外人毛彦亮称其已向鑫茂公司购得涉案房产并付清购房款已实际占有使用，涉案房产仍登记在鑫茂公司名下，未能过户至其名下并非其过错，以此为由提出执行异议。原审法院审查后，作出（2012）深中法执外异字第131号执行裁定书，裁定中止执行涉案房产。林乐洪认为，执行法院裁定查封涉案房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第二条第一款以及《中华人民共和国物权法》第九条的规定。涉案房产登记于鑫茂公司名下，毛彦亮提交的证据不能证明其已付清了全部购房款，也不能证明在法院查封涉案房产前，鑫茂公司向毛彦亮交付了涉案房产并由毛彦亮实际占有，更不能证明毛彦亮对未办理房产过户登记手续没有过错，因此毛彦亮的请求不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形，法院应强制执行涉案房产。
毛彦亮二审答辩称，（2012）深中法执外异字第131号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。
ＸＸ、鑫茂公司及世贸公司一审均未出庭应诉，亦未提交答辩意见。
原审法院经审理查明：2006年7月15日，毛彦亮与鑫茂公司签订一份《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），约定由毛彦亮向鑫茂公司购买山西省太原市长治路111号世贸中心l幢B座22层房产，房屋建筑面积1353.63平方米，单价为每平方米5000元，总房款为6768150元，付款方式为签约后7日内一次性付清。该合同还约定，鑫茂公司应在2006年8月20日之前将涉案房屋交付毛彦亮使用，并应在房屋交付使用后180日内，出具资料报产权登记机关备案；如因鑫茂公司的原因导致毛彦亮不能在规定的期限内取得房地产权属证书，则毛彦亮退房，由鑫茂公司退还已付购房款，并按已付房款0.3%赔偿毛彦亮的损失。
2006年7月20日，毛彦亮与鑫茂公司签订一份《补充协议》，约定毛彦亮于2006年7月12日及7月15日分别与鑫茂公司签订了“世贸中心国际公寓B座26层、22层”房屋买卖合同，因毛彦亮暂无法付清全部房款，由毛彦亮委托鑫茂公司代管代租前述房屋，代管代租期间的收入归鑫茂公司所有，鑫茂公司在代管代租期间不向毛彦亮收取剩余房款的利息及违约金，代管期限暂定为交房后5年；毛彦亮在该协议签订时向鑫茂公司支付首期房款400万元，代管期满前应付清剩余房款，鑫茂公司负责为毛彦亮办理房产过户手续，并将前述26层、22层房屋退还给毛彦亮。
林乐洪对前述《商品房买卖合同》及《补充协议》的真实性及证明力均不予确认，认为《商品房买卖合同》没有备案，而《补充协议》系鑫茂公司与毛彦亮为逃避债务而串通签订的，并申请对《补充协议》中毛彦亮及鑫茂公司的签章形成时间进行鉴定。
关于涉案房屋购房款的支付情况。毛彦亮向该院提交了5张鑫茂公司出具的收款收据，分别为：鑫茂公司于2006年7月12日出具的收到毛彦亮26层购房款100万元的收据、鑫茂公司于2006年7月20日出具的收到毛彦亮26层购房款390万元的收据、鑫茂公司于2011年5月12日出具的收到毛彦亮22层、26层购房款310万元的收据、鑫茂公司于2011年9月16日出具的收到毛彦亮22层、26层购房款620万元的收据、鑫茂公司于2011年10月17日出具的收到毛彦亮22层、26层购房款236300元的收据。
林乐洪对前述收据的真实性及证明力均不予确认，认为毛彦亮并没有提供前述大额银行付款凭证予以证明，申请对收据中毛彦亮的签字及鑫茂公司财务章盖章时间进行鉴定。
关于毛彦亮对涉案房屋的占有使用情况。毛彦亮向该院提交了太原市鑫森物业管理有限公司2011年10月18日出具的《入住手续书》及物业服务保证金、物业费、电梯费、煤气建站工本费、有线电视初装费等3张收据。林乐洪认为前述《入住手续书》中的“现场验房和发放钥匙”及《收回入住手续书》、《房屋验收交接书》两栏均为空白，证明毛彦亮没有实际占用涉案房屋，据此申请对《入住手续书》中毛彦亮的签字及太原市鑫森物业管理有限公司第三项目部公章的签章时间进行鉴定。
就林乐洪与ＸＸ、鑫茂公司、世贸公司及陈建国借款合同纠纷一案，该院作出（2011）深中法民二初字第14号民事调解书。该调解书发生法律效力后，林乐洪向该院申请强制执行，该院以（2011）深中法执字第1287号执行案件受理。在案件执行过程中，该院于2011年12月1日查封了登记在鑫茂公司名下的山西省太原市长治路111号世贸中心l幢B座22层房产（房权证并字第××号）。
涉案房屋被查封后，毛彦亮向该院提出执行异议，认为其已付清世贸中心1幢B座22、26两层房产全部房款并已实际使用，涉案22层房产实际应归其所有。该院经审查认为，毛彦亮向鑫茂公司购得涉案房屋，已付清购房款并实际占有、使用，据此作出（2012）深中法执外异字第131号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。林乐洪不服该执行异议裁定，遂向该院提起本案诉讼。
原审法院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。根据双方当事人的起诉和答辩意见，本案争议焦点在于涉案房屋是否仍为鑫茂公司所有的财产。根据毛彦亮与鑫茂公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，涉案房屋的付款方式为一次性支付，毛彦亮应在5年代管代租期届满前，即2011年7月20日前付清涉案房屋全部房款，但毛彦亮提交的购房款收据则显示，在该付款日期届满前，其仅在2011年5月12日支付了310万元房款，仍未付清剩余房款。基于毛彦亮与鑫茂公司之间《商品房买卖合同》对付清房款和办理过户之间的履行先后约定，以及买卖合同双务有偿的法律性质，由于毛彦亮未在约定期限内付清全部房款，其在合同履行过程中存在违约情形，且亦无证据显示其在付清房款后曾向鑫茂公司积极主张办理过户登记手续，对于涉案房屋在被法院查封前未能过户至其名下存在过错，涉案房屋不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的不得采取查封措施的财产。本案毛彦亮与鑫茂公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间虽在《中华人民共和国物权法》实施之前，但在支付购房款这一合同主要义务履行期间内，《中华人民共和国物权法》已经颁布实施，故在认定涉案房屋权属时应适用该法。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条的规定，物权变动效力的发生以办理权属变更登记为前提，由于涉案房屋至今仍登记在鑫茂公司名下，故毛彦亮尚未取得涉案房屋的所有权，该房屋仍为鑫茂公司所有的财产，林乐洪关于许可对该房屋进行执行的诉讼请求于法有据，该院依法予以支持。至于毛彦亮与鑫茂公司之间就购买涉案房屋所产生的债权债务关系，当事人可另循法律途径解决。现有证据已能证明林乐洪的诉讼请求成立，故其关于对毛彦亮、鑫茂公司签章的真实性及形成时间进行鉴定的申请已无必要，从节省诉讼成本角度出发，对其鉴定申请不予准许。ＸＸ、鑫茂公司、世贸公司及陈建国经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，于2013年8月6日作出（2013）深中法房初字第10号民事判决：（一）撤销该院（2012）深中法执外异字第131号执行裁定。（二）许可执行山西省太原市长治路111号世贸中心1幢B座22层房产（房权证并字第××号）。一审案件受理费100元，由毛彦亮承担。
毛彦亮不服原审判决，向本院提起上诉，请求：解除对涉案房产的查封，中止执行，撤销原审判决，诉讼费用由林乐洪等人共同负担。主要事实和理由如下：（一）最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》目的在于解决现实中登记程序的不完善等问题，纠正执行中出现的偏差，对真实权利人权益予以保护。《中华人民共和国物权法》出台以后虽然对不动产物权变更采取严格的登记生效主义，但是善意取得制度的设立也体现出物权法对因程序瑕疵而遭受损害的真实权利人的保护。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《中华人民共和国物权法》中不动产物权登记生效主义的适用并不冲突。本案因执行过程发生的案外人执行异议之诉，争议焦点为毛彦亮购房的行为是否符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，但原审法院却另辟蹊径以确认房产所有权的角度，适用《中华人民共和国物权法》审查判断涉案房产应否执行，明显适用法律错误。（二）毛彦亮提供的商品房买卖合同、鑫茂公司出具的收款收据以及毛彦亮账户转出930万元的银行转账清单、物业公司出具的收据等证据，足以证明毛彦亮已付清全部购房款并实际占有涉案房产，满足最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的中止执行条件。原审法院认为毛彦亮支付的部分购房款发生在物权法实施以后，不适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及“从节省诉讼成本角度出发，对鉴定申请不予准许”的认定，是堂而皇之的偏袒行为。综上，请求二审法院予以改判。
林乐洪二审答辩称：（一）最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《中华人民共和国物权法》第九条存在冲突，按照上位法优于下位法、新法优于旧法的原则，原审法院优先适用《中华人民共和国物权法》第九条认定登记于鑫茂公司名下的涉案房产可供执行，并无不当。（二）即便适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，涉案房产也不构成不得查封的情形。首先，毛彦亮提供的五份网上银行转账单显示，鑫茂公司于2011年9月16日出具的620万元收据不是支付给鑫茂公司，而是支付给陈建华，毛彦亮在网上注明转款用途是还款而不是购房款，故该620万元收据不能证明毛彦亮已实际支付了购房款。其次，鑫茂公司于2006年7月12日出具的10万元收据、2006年7月20日出具的390万元收据、2011年10月17日出具的23.63万元收据，毛彦亮未能提供银行转账记录，也未能提供资金来源证明，且该收据上“财会主管”、“记账”、“出纳”、“审核”、“经办”各个栏目均为空白，违背财务管理制度。第三，毛彦亮于2011年5月11日、12日、13日通过银行转账共划款310万元给陈建华，但鑫茂公司于2011年5月12日就已出具收到毛彦亮购房款310万元的收据。毛彦亮提交的银行付款凭证与鑫茂公司出具的收据自相矛盾，所有收据应是毛彦亮与鑫茂公司串通捏造虚构支付购房款的事实。第四，《商品房买卖合同》第十一条明确约定办理房屋交付手续应进行验收并签署“房屋交接单”，但毛彦亮提交的《入住手续书》上没有鑫茂公司的签章，也没有鑫茂公司的授权，其上“现场验房”、“资料归档”、“现场验房和发放钥匙”等栏均无签章，第5栏应收回《房屋验收交接书》一栏也无签章。交付房产的钥匙是转移房产占有的标志，毛彦亮没有签署《房屋验收交接书》，证明其没有完成交付手续。《入住手续书》及物业收据的落款时间是2011年10月18日，而相关款项都是该日之后的费用，即都是预付费用，因此，物业管理公司开具的收据不能证明毛彦亮因入住、使用房屋而实际产生了相关物业管理费用。物业费用都是按实际发生额按月支付的，但本案物业一次性预收一年费用，严重违背惯例。综上，林乐洪有充分理由怀疑该等证据系毛彦亮为逃避债务而与鑫茂公司恶意串通虚构的。第五，《城市商品房预售管理办法》第十条及《商品房买卖合同》第二十四条均规定合同需备案登记，但涉案《商品房买卖合同》并无办理备案登记，进而没有任何有公信力的证据证明该合同是在法院查封之前签订。第六，毛彦亮没有提交证据证明其及时向鑫茂公司提出了过户申请，而毛彦亮在逾期付款超过一个月的情况下，鑫茂公司有权解除买卖合同而不解除，这充分证明鑫茂公司与毛彦亮存在串通转移财产、逃避债务的恶意。综上，请求法院驳回毛彦亮的上诉请求，并对其恶意串通的行为给予制裁。
鑫茂公司二审口头答辩称：毛彦亮已付清全部B-22层和B-26层房款1353.63万元，其中423.63万元是以现金支付，930万元是毛彦亮银行转账给鑫茂公司财务部副经理陈建华。由陈建华代为收取毛彦亮的购房款是因当时鑫茂公司对外欠有债务，公司账户不安全，为保证鑫茂公司资金安全故要求毛彦亮将购房款划至陈建华个人账户。鑫茂公司收取毛彦亮购房款后一直没有开具发票，是因为鑫茂公司资金紧缺尚欠税务局款项，在欠款交清之前无法开具发票。毛彦亮已实际占有涉案房产，未能办理过户手续系鑫茂公司的原因。综上，涉案房产已为毛彦亮所有。
ＸＸ、陈建国、世贸公司二审均未到庭，也未提供答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：毛彦亮二审向本院提供一份毛彦亮理财金账户的交易记录清单，并申请法院到中国工商银行股份有限公司太原大营盘支行调取该账户的付款历史明细。本院根据毛彦亮的申请，到中国工商银行股份有限公司山西省分行调取了毛彦亮该理财金账户的银行交易记录。据银行交易记录显示，毛彦亮分别于2011年5月11日划款90万元、2011年5月12日划款200万元、2011年5月13日划款20万元至陈建华在该行开设的62××××2账户；毛彦亮分别于2011年9月6日划款200万元、2011年9月7日划款200万元、2011年9月9日划款100万元、2011年9月15日划款120万元至陈建华在该行开设的6×××××6账户。各方当事人对本院调取的上述证据真实性均无异议。陈建华到庭作证，承认毛彦亮通过银行转账上述930万元给其用于支付涉案购房款。陈建华称其为鑫茂公司法定代表人ＸＸ之女，于2011年4月到鑫茂公司担任财务副经理，现为主管财务的副总经理。鑫茂公司称当时公司已被债权人起诉，为保证公司资金安全故由陈建华代收购房款。鑫茂公司和陈建华均称没有书面的委托收款手续。林乐洪则认为毛彦亮将款项支付给陈建华的行为不能视为已向鑫茂公司支付了购房款。
鑫茂公司出具书面证明，证实陈建华为公司财务部副经理。
林乐洪为证明毛彦亮与鑫茂公司购房合同系串通虚构的，向本院提交一份武迎泽与鑫茂公司于2005年11月7日签订的《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》约定，武迎泽向鑫茂公司购买涉案房产同一大厦中A-09房。两份《商品房买卖合同》是同一格式样本合同，两份《商品房买卖合同》第二十四条均规定“商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向登记机关申请登记备案”。武迎泽与鑫茂公司于2005年11月7日签订的《商品房买卖合同》由山西省太原市房地产管理局加盖商品房合同备案专用章，但毛彦亮与鑫茂公司于2006年7月15日签订的《商品房买卖合同》第二十四条被划掉，没有进行登记备案。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。二审争议焦点问题是，涉案房产是否作为鑫茂公司所有的财产被法院许可执行、毛彦亮对案涉房产享有的权利能否阻却法院的强制执行。
林乐洪申请法院强制执行予以查封的涉案房产虽然登记在鑫茂公司名下，且《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，因而判断毛彦亮对案涉房产享有的权利能否阻却法院的强制执行，应适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对善意取得第三人利益进行保护的构成要件进行审查。原审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款及第十四条的规定，以物权变动以权属变更登记为前提而涉案房产至今仍登记在鑫茂公司名下为由，认为涉案房产仍为鑫茂公司所有的财产可予强制执行，没有体现执行异议之诉旨在保护强制执行中第三人的合法权益，要求法院对执行标的权属作出判断的宗旨，本院对此予以纠正。毛彦亮上诉称原审法院适用法律不当，于法有据，本院予以支持。
首先，毛彦亮与鑫茂公司于2006年7月15日签订的《商品房买卖合同》第二十四条规定，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向登记机关申请登记备案。但该份《商品房买卖合同》自2006年签订至今一直没有到房地产管理部门登记备案，而武迎泽与鑫茂公司于2005年11月7日签订的购买涉案房产同一大厦中A-09房的《商品房买卖合同》，与涉案《商品房买卖合同》为同一格式样本，却向山西省太原市房地产管理局进行了登记备案。鑫茂公司对于武迎泽签订在先的《商品房买卖合同》已登记备案而毛彦亮签订在后的《商品房买卖合同》却一直没有登记备案的原因，未能做出合理解释。此外，自2006年7月15日签订合同至2011年12月1日涉案房产被原审法院查封长达5年之久，毛彦亮作为涉案房产的买受人未曾查询和了解所购房产的产权状况，尤其毛彦亮在其所称的26层和22层涉案房产总价款1353.63万元于2011年10月17日全部付清后，仍未要求鑫茂公司办理房产过户手续，即不符合毛彦亮与鑫茂公司在《商品房买卖合同》及《补充协议》中办理房屋过户手续的约定，也有违常理。
其次，毛彦亮与鑫茂公司于2006年7月15日签订的《商品房买卖合同》约定签约后7日内一次性付清购房款。其后因毛彦亮无法按期付清全部房款，双方又于2006年7月20日签订《补充协议》约定涉案22层总面积为1353.63平方米的房产及26层1353.63平方米的房产均由鑫茂公司代管代租5年，代管代租期间的收益全部归鑫茂公司所有，毛彦亮在签订《补充协议》时应支付首期房款400万元，代管期满后应付清剩余房款。但毛彦亮提交的鑫茂公司于2006年7月12日、2006年7月20日出具的两份《收据》显示收到毛彦亮“B-26层”购房款400万，没有包含涉案“B-22层”购房款，且毛彦亮未能提供支付该400万元巨额款项的银行交易记录或资金来源证据，再结合鑫茂公司于2011年5月12日出具《收据》证实收取毛彦亮“B-26层、B-22层”购房款310万元，经查证当时毛彦亮通过银行转账划给陈建华的款项数额仅为290万元，鑫茂公司出具的《收据》与毛彦亮实际付款数额存在差异，以及毛彦亮将930万元购房款通过银行划款给陈建华而非划给鑫茂公司有违常理等事实，毛彦亮上诉称其已付清购房价款的主张，理据不足，本院不予支持。原审法院认定涉案房屋不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得采取查封措施的财产，许可执行涉案房产，有事实依据，本院予以维持。毛彦亮与鑫茂公司之间就购买涉案房产所产生的债权债务关系，可另循法律途径解决。
综上所述，原审判决认定事实正确，适用法律部分不当，本院予以纠正。毛彦亮上诉主张其对涉案房产享有的权利可对抗法院的强制执行，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费100元，由毛彦亮负担。
审 判 长 李震东
代理审判员 张 磊
代理审判员 陈康秀
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 刘文婕