江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02368号
上诉人（原审原告）王庆英，市民。
委托代理人成永生，盐城市东城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）胡晨光，市民。
委托代理人尹恒祥，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘必文，市民。
上诉人王庆英因与被上诉人胡晨光、刘必文房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2014）阜民初字第1523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月14日公开开庭审理了本案，现已审理终结。
王庆英一审诉称，我与刘必文于1985年10月结婚，2012年8月3日补办结婚登记手续。我户于2002年10月和其他15户一起在阜城镇大关南路联建房屋，2012年11月在领取土地使用证和房屋产权证，该房产系我和刘必文的共同财产。联建楼建成后，我一直居住他处，要求刘必文将房屋出租。直至2014年8月26日，阜宁县公安局通知刘必文询问，我才得知两被告在没有告知我并征得我同意的情况下，已于2006年1月28日私定售房协议，出售该房屋。我认为，该处房产是我与刘必文的共同财产，没有经过我的同意，两被告签订的买卖协议无效，我多次要求胡晨光返还房屋未果，故具状原审法院，要求确认两被告签订的售房协议无效，并判令被告胡晨光向原告返还房屋，并由两被告承担本案诉讼费用。
胡晨光一审辩称，1998年下半年，我和刘必文等联建户将房屋承包给李成林施工建筑，因刘必文未按时支付工程款，1999年春节前李成林到刘必文家索要工程款，并发生争执，王庆英也在场。因刘必文没有钱，李成林提出退出联建户的建筑，将工程转给我施工。后我与刘必文、李成林达成口头协议，李成林所形成的承建联建楼的账目由我与李成林结算，刘必文将诉争门市房给我抵工程款，我给5万元段面费给刘必文。2001年工程结束后，刘必文多次找我协商5万元的支付问题，2003年10月2日双方达成补充协议，对原口头协议内容通过书面形式固定，并约定还款时间。2003年后我将诉争的门市房卖给了他人一直使用至今，刘必文与王庆英也从未主张过任何权利。2006年刘必文向我要钱，双方再次达成协议，协议约定我给4.4万元给刘必文（签订协议时已经交付），另0.6万元于产权过户时给付，办理过户费用由我承担，刘必文必须提供协助义务，协议同时约定刘必文、胡晨光、李成林签订的协议全部作废。2013年我听说刘必文办理了权属证书，就找到刘必文要求过户，刘必文一直拖延。后我将刘必文、王庆英诉至原审法院，要求协助办理过户手续。我认为，刘必文与我达成的买卖协议，王庆英是知晓的，本案明显为王庆英与刘必文夫妻俩恶意串通，故王庆英要求确认房屋买卖协议无效，无事实、法律根据，请求驳回王庆英的诉讼请求。
刘必文一审辩称，诉争的房屋起源于1999年我与胡晨光等16户联建户建筑联建楼，我购买了两间段面。后胡晨光找了李成林来施工，当时我与李成林约定在我的两间段面建上下三层，其中一层两间门市归我，二楼、三楼作为施工费抵给李成林，我不另外给付工程款。中途李成林施工到基础已经基本完成时（＋-0层），因资金不足停止施工，由胡晨光接手施工。胡晨光与我约定只给我一间门市，其余二楼、三楼、一楼一间门市都作为工程款，不另外要我给付工程款，但是另又收取我一间门市的其他费用近0.4万元（包括公巷分摊、水电开户费用、建筑税金等）。房屋建好后，所有的有关办理产权证手续都在被告胡晨光手中，2006年胡晨光与我商谈让我将由南向北第四间门市房（即本案诉争门市房）出售给他，价格为5万元，但是胡晨光只交付4.4万元，同时约定由胡晨光在一年内将房屋产权证书办好后给付剩余0.6万元，但是一年过后被告胡晨光没有办理产权证书，我找他要钱，他也没有给。当时我卖房给胡晨光时也没有通过我家属，我告诉我家属是出租给他人的。后直到公安经侦大队通知我及家属，说我们涉嫌一房多卖，我家属才知道。因此我同意王庆英的诉讼请求。
原审法院经审理查明，王庆英与刘必文系夫妻关系。1999年至2002年，刘必文与胡晨光等16户根据阜宁县县城规划的要求，在大关南路（新阜宁大桥南首东侧）自筹资金建设联户住宅楼，该工程由李成林施工，其中刘必文购买两间段面，为胡晨光联建楼由北向南第四间、第五间。1999年8月7日，刘必文与陈建雄签订一份协议，约定刘必文将联建楼由南向北第五间以7万元价格出售给陈建雄，房款由李成林收取冲抵建房款，李成林作为见证人在协议上签名。同日，李成林向刘必文出具一份7万元收条。因刘必文拖欠工程款，李成林与刘必文发生矛盾。后李成林将工程转给胡晨光施工。2003年10月2日，刘必文与胡晨光签订一份协议，载明：刘必文购买的位于联建楼由南向北第四间、第五间原由李成林承建，现由胡晨光承建，以前刘必文同李成林所签协议，以及第五间出售款7万元都由胡晨光与李成林处理，胡晨光在春节前给刘必文地皮款5万元（由胡晨光出具借条），其余一切与刘必文无关。2006年1月28日，刘必文与胡晨光又签订一份协议，约定：刘必文将位于大关南路路东门市房一间出售给胡晨光，房款为5万元，签订协议时付款4.4万元，余款0.6万元在过户后付清，办理权属证书费用由胡晨光负担，刘必文提供协助义务，此前刘必文与胡晨光、李成林所签协议全部作废，并约定了违约金为1万元。
另查明，2012年11月5日，王庆英与刘必文办理了位于阜宁县阜城镇大关南路胡晨光等户联建楼面西由南向北第四间门市的房屋产权证书。2012年11月22日，王庆英与刘必文办理了诉争房屋的国有土地使用权证书。2013年3月13日，王庆英与刘必文向姜方借款，并将诉争房屋抵押给姜方，同时办理了抵押登记手续，它项权证书为阜房他证阜城字第000213**号。现王庆英诉至原审法院，认为刘必文未经其同意出售共有房屋，要求确认两被告签订的售房协议无效，并判令胡晨光向王庆英返还房屋，并由两被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。刘必文与胡晨光于2006年1月28日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同应为合法有效合同。关于王庆英诉称刘必文未经其同意，私自处分共有财产，该合同系无效合同的意见，原审法院认为，结合庭审中双方的诉辩称意见，以及李成林的证人证言，可以看出王庆英对刘必文当年出售诉争房屋应当是知情的。诉争房屋已出售并由他人居住多年，王庆英辩称对出售毫不知情，与常理不符，故对王庆英的该点意见，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原审判决：驳回原告王庆英的诉讼请求。案件受理费2100元，由原告王庆英负担。（原告已预交）
一审宣判后，上诉人王庆英不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人之间签订的合同没有征得上诉人同意，上诉人也没有授权刘必文代理签订合同，所以，刘必文在隐瞒上诉人的情况下和胡晨光私下签订的房屋买卖合同是无效的；二、根据我国法律规定，房屋买卖应该订立书面合同，王庆英作为房屋产权的所有人之一，即使知道刘必文签订买卖合同，但只要王庆英没有书面同意，同时又不接受这个合同条款，那么该合同对王庆英不发生法律效力。这个依据是合同法36条和城市房地产管理第41条；三、即使合同有效，不动产买卖应该办理登记手续，不登记不发生效力，故即使刘必文和胡晨光之间签订合同是有效的，也不会发生物权变动的效力，上诉人作为财产的所有人，依然对案争房屋享有所有权，完全有理由要求胡晨光返还房屋，综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人胡晨光答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王庆英的上诉事实及理由均无事实及法律依据，不应得到支持，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘必文答辩称：原审法院判决在调查事实情况时听信了一面之词，证人与胡晨光是朋友，又是建筑工作伙伴，不应采信。我的房子是卖给胡晨光的，胡晨光打的条子就是欠6000元的房款钱。
二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，刘必文与胡晨光于2006年1月28日签订房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房屋联合建成后，刘必文出卖给他人实际居住多年，对此王庆英应当是知晓的，且其也未提出任何异议。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故王庆英与刘必文以出卖房屋属于夫妻共同财产，刘必文在未取得王庆英同意的情况下签订房屋买卖协议为由，认为案涉房屋买卖合同无效本院不予支持。由于上诉人王庆英未能举证证明被上诉人胡晨光与刘必文签订案涉买卖合同时存在恶意串通或存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故上诉人王庆英主张案涉房屋买卖合同无效以及要求胡晨光返还房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2100元，由上诉人王庆英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 谢超亮
代理审判员 胡廷霞
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 周 洋