江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终942号
上诉人（原审被告）连云港中豪房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区利民巷26号。
法定代表人陈伟，该公司总经理。
委托代理人陈华霞，江苏云港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周敏。
委托代理人周兴才。
上诉人连云港中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）因与被上诉人周敏房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人中豪公司的委托代理人陈华霞，被上诉人周敏及其委托代理人周兴才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周敏一审诉称：周敏于2011年1月28日认购中豪公司投资开发的位于连云港市××路“中豪万博城市广场”（现为陇海东方广场）商铺一间，两层面积约96平方米，位置编号为2-009号，并于当日签订了协议书，通过工商银行转入50万元。中豪公司承诺在支付认购金后16个月仍未通知周敏签订正式购房合同，周敏有权放弃认购该物业，中豪公司及时退还认购金和24%年利息。但从签订协议至今，中豪公司仍未通知周敏签订正式购房合同。故请求法院判令中豪公司返还购房诚意金50万元并支付利息（利息按照24%的年利率从2011年1月28日计算至实际还款之日止）。
中豪公司一审辩称：周敏、中豪公司于2011年1月28日签订协议书，该协议具备商品房买卖合同的条件，双方的合同关系成立。从2011年至2015年，周敏从未向中豪公司主张解除双方买卖合同关系，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，周敏根据协议书第九条约定的解除权已经丧失，且双方诉争房屋已于2014年取得预售许可证并已公示在外墙，可以签订正式的购房合同，中豪公司要求周敏继续履行合同，支付购房款。
原审法院经审理查明：周敏（乙方）与中豪公司（甲方）签订协议书，约定：“一、乙方自愿认购预订甲方投资开发的位于江苏省连云港市利民路以南、龙尾河以东的“中豪万博城市广场”商铺（以下简称该物业）。二、该物业位置编号为2-009号（附房屋位置示意图），套内面积约为96.00平方米，建筑面积以房管部门测绘为准。三、双方商定，该物业销售单价确定为一楼35000.00元∕平方米，二楼15000.00元∕平方米。该物业总价款以此确定的单价乘以房管部门测绘的建筑面积为准。四、乙方自愿在签订本协议30天内支付认购诚意金500000.00元，即人民币大写伍拾万元整（乙方可用现金或转账方式将款项付至甲方指定的银行账户）。……九、若乙方在支付认购诚意金后十六个月，甲方仍未通知乙方签订正式购房合同或未取得项目预售许可证。乙方有权放弃认购该物业，届时乙方所支付的认购诚意金甲方按照24%的年利率计算利息，于三十天内一并退还给乙方，本协议则自动失效。”双方还对其他事项进行了约定。
协议书签订当日，周敏通过其父亲周兴才的账户向陈朝发（中豪公司股东）转账汇款50万元，中豪公司在银行汇款凭证上盖章确认并出具收据。
原审法院认为：双方签订的认购协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在周敏依约向中豪公司支付50万元诚意金后十六个月，中豪公司无证据证明其通知周敏签订正式购房合同，故周敏按照协议书约定有权放弃认购涉案房产，原审法院对周敏要求中豪公司返还50万元认购诚意金并支付利息的诉讼请求予以支持。关于中豪公司辩称周敏解除权已经丧失的抗辩观点，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经过对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方对解除权的行使期限没有约定，中豪公司也未举证证明其对周敏进行了催告，且《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条适用的情形是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，本案显然不属于该条规定的适用情形，故原审法院对中豪公司的该辩论观点不予支持。关于涉案协议能否继续履行的问题，原审法院认为，周敏已明确主张放弃认购涉案房产，且不同意继续履行，故涉案协议已经无法履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决中豪公司在判决生效之日起十日内返还周敏认购诚意金50万元并支付利息（以50万元为基数，按年利率24%从2011年1月29日计算至实际支付之日止）。
上诉人中豪公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，对上诉人和被上诉人来讲，解除权都受到一年除斥期间的限制。2、一审法院认定第十五条仅适用于延期交房和延期付款两种情形属于片面理解。商品房买卖合同双方主体的诸多权利义务均适用该条规定，而不仅仅是延期交房和延期付款。何况本案中双方的协议已具备了商品房买卖合同的主要内容，实际上已经成立了商品房买卖合同。3、本案中，双方并没有约定解除权期限，且上诉人也没有催告，那么被上诉人的解除权就应当在解除权发生之日起一年内行使，很明显被上诉人已逾期行使。4、鉴于双方的协议书已经具备了房屋买卖合同的主要内容，双方在实际上已经成立了商品房买卖合同法律关系，协议书第九条仅仅约定双方何时签订正式的备案合同。也就是说，第九条仅仅是一个程序性的约定，并不实际影响和决定双方当事人的实体权利，也对双方的根本合同目的不产生任何实质影响，根据合同法第九十四条之规定，被上诉人依据协议书第九条，尚不足以解除双方已成立的商品房买卖合同。二、一审法院判决按24%的年利率支付利息属于违约金过高，应予调整，且利息支付起点错误。1、本案并非民间借贷纠纷，按照年利率24%计算利息不妥。2、违约金应以实际损失为基础，即使被上诉人要求返还50万元的诉求成立，其实际损失也就是银行存款利息损失，被上诉人主张的年利率24%计算的利息明显过高。3、根据协议书第九条的约定，上诉人最早也在2012年5月28日才满足退款条件，利息起算时间应为2012年5月28日，而不是2011年1月29日。综上所述，上诉人认为一审判决错误适用法律，且认定的利息过高，违反了法律对于违约金的规定，且不符合被上诉人的实际损失。请求二审法院依法撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人周敏辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确。1、本案双方签订的是认购协议，不是正式的购房合同。2、答辩人交的50万元认购诚意金只占约定房款的20.83%，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条中出卖人已经按约定收受购房款的规定。3、答辩人多次查询商铺建设情况，上诉人从未告知已拿到售房许可证。上诉人从2014年拿到售房许可证至答辩人起诉时，仍未按协议约定通知答辩人签订正式购房合同，续交近200万的余款。4、当答辩人2015年8、9月份知道售房许可证已拿到，多次询问上诉人为什么不通知答辩人签订正式购房合同，上诉人一会称商铺已经卖完，一会又说暂时不卖，等住宅卖完再卖商铺，答辩人买的是商铺明年统一签。5、在原审法院第2次开庭时，答辩人提出认购的商铺已被抵押、保全，上诉人称答辩人所购商铺的丘号最近已作调整。6、涉案协议书第十条明确甲方有义务在取得预售许可证之日，提前通知答辩人办理签订正式购房合同手续。直至答辩人起诉时，上诉人既未通知更谈不上催告。7、24%的年利率没有违反国家法律法规强制性规定。本案所签协议文本由上诉人提供，是双方真实意思表示，上诉人收受认购金是一种融资渠道、变相的借款形式。8、根据本案所签协议第九条，认购金付款到账之日计算利息，原审法院判决准确。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，中豪公司于2014年4月取得涉案房屋预售许可证。
本案二审争议焦点：1、被上诉人周敏对涉案协议书是否享有解除权，其解除权是否已过除斥期间；2、如被上诉人周敏有权解除涉案合同，一审判决认定的利息标准和起算时间是否恰当。
本院认为：关于第一个争议焦点。依据涉案协议书第九条的约定，因中豪公司在周敏支付认购诚意金后十六个月，既未通知周敏签订正式购房合同也未取得项目预售许可证，周敏有权放弃认购该物业，双方签订的协议书自动失效。故无论双方的协议书是否应认定为商品房买卖合同，涉案协议书第九条的约定赋予了周敏解除协议书的权利，在出现上述情形时，周敏有权单方解除该协议书。因中豪公司与周敏未约定周敏放弃认购物业的行使期限，中豪公司也未能举证证明其催告过周敏行使解除权，而中豪公司亦未表示不与周敏签订正式的购房合同，且双方对于中豪公司交付房屋的期限也没有约定，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，故原审法院认定周敏行使解除权未过期限并无不当。
关于第二个争议焦点。本院认为，涉案协议书并未约定周敏放弃认购物业时其所支付认购诚意金的利息从交付后十六个月开始计算，因中豪公司从收到周敏所交认购诚意金后即实际占有该认购诚意金，故认购诚意金的利息应从周敏交付认购诚意金次日起开始计算。关于认购诚意金的利息计算标准问题，因中豪公司收取的认购诚意金具有融资用途，故在中豪公司违反协议书的约定、返还认购诚意金及利息时，利息的计算标准不仅应考虑到周敏未能签订正式购房合同的损失，也要考虑到中豪公司融资50万元的收益，故中豪公司关于认购诚意金的利息按年利率24%计算过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人中豪公司的上诉理由和请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人连云港中豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 王 辉
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。