广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015穗中法民五终字第2000号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州保兰德箱包皮具有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：郭顺元，董事长。
委托代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：李彬，广东合誉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王玲，住广州市花都区。
委托代理人：刘业峰，广东法盛律师事务所律师。
委托代理人：江咏妤，广东法盛律师事务所律师。
上诉人广州保兰德箱包皮具有限公司（以下简称“保兰德公司”）、王玲因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州保兰德箱包皮具有限公司（甲方）与王玲（乙方）于2011年10月6日签订一份《合作协议书》，约定：第一章，协议范围内，双方的关系确定为合作关系。具体合作模式为甲方免费为乙方提供生产经营场所和部分设施设备；乙方负责生产经营运作资金，并在同等条件下，优先为甲方提供产品生产服务，确保甲方市场销售之需要。第二章，立本协议的目的在于确保甲、乙双方忠实地履行本协议规定的双方的职责和权利。乙方作为单独的经营者进行经济活动，遵守对所有企业法人或经营者共同的法律、社会、财务的商业要求。作为经营者，乙方应就其活动自负一切风险和从合法经营中获利。乙方不是作为甲方委托代表，乙方无权以甲方的名义签定协议，使甲方在任何方面对三人承担责任，或者甲方负担费用，承担任何义务。订立本协议并未授予乙方任何约束甲方或甲方有关企业之权利，甲方对本协议任何条款的最终解释权。第三章，有效期从2011年10月20日至2014年4月20日，总计贰年零六个月计。……第四章，资金注入计划。乙方总投入壹佰万元整（含合作保证金）作为合作运营资金，分五期注入，具体安排如下：第一批资金注入金额为人民币贰拾万元整，资金到位时间为2011年10月8日。第二批资金注入金额为人民币贰拾万元整，资金到位时间为2012年4月8日；第三批资金注入金额为人民币贰拾万元整，资金到位时间为2012年10月8日；第四批资金注入金额为人民币贰拾万元整，资金到位时间为2013年4月8日；第五批资金注入金额为人民币壹拾陆万元伍仟玖佰元整，资金到位时间为2013年10月8日。约定期内，乙方资金如未能如期到位，逾期甲方按每日计百分之一收取资金占用费；超过30天资金未能到位的，甲方有权中止合作。本协议终止时，甲方拥有所有注入资金（不含合作保证金）的合部支配权，乙方无资金支配权。第五章，场地使用。协议有效期内，甲方为乙方免费提供生产场地，地点为广州市花都区狮岭镇南方皮具园南合三街6号。总面积为3323平方米。合同附件附上甲方提供的设备设施清单。根据甲乙双方的合作进程安排，第一年内，乙方实际使用面积为3213平方米。甲方拥有一楼小仓库（面积110平方米）的独立使用权，自主安排。第二年开始，3323平方米区域整体全部交付乙方使用。如有变化，双方协商确认。由于生产场所系甲方对外承租，如甲方与出租方有任何纠纷，与乙方无关。同时乙方不得将厂房交付第三方使用，包括转包、转租、转让、转借。不得在场所内从事非法活动，否则甲方有权中止合作协议。第六章，装修方案。甲方交付乙方使用之场所，乙方不得随意更改场所之主体。乙方按照甲方统一的装修要求，提交装修方案，即包括车间摆放、隔断、设备安装摆放等统一上报甲方。甲方有权利按照公司的统一要求对方案进行修改。第十五章，合作保证金，签订合作协议时，乙方支付人民币叁万肆仟元作为合作保证金。收取保证金及金额以甲方开具的收据为准。合作结束时，甲方无息退还乙方；如果中途违约，甲方有权没收保证金。如果甲方中途违约，则甲方赔偿乙方。
上述协议签订后，保兰德公司将除一楼110平方米的仓库以外的租赁物交付给王玲使用，王玲按协议约定向保兰德公司支付了第一期、第二期的款项共计40万元，又于2013年3月20日支付了10万元。
保兰德公司与王玲共同确认，上述协议名为合作，实为转租，涉案租赁物的权属人为陈某祥、黎某。保兰德公司提供其与陈某祥于2009年5月1日签订的一份《厂房租赁合同》，拟证明该主张。该合同约定，陈炳祥将座落于广州市花都区狮岭镇南方皮具园南合三街6KGN（厂房）总面积3323平方米承租给保兰德公司作经营场所使用，承租期5年，从2009年5月1日起至2014年4月30日止，每月每平方米7元，即每月租金23261元，第四年租金每年递增5%，保兰德公司将厂房转租，转租时，要经得陈某祥同意。
保兰德公司于2013年8月21日向原审法院提起本案诉讼。请求判令：1、解除保兰德公司与王玲签订《合作协议书》，王玲支付的保证金34000元归保兰德公司所有。2、王玲向保兰德公司支付拖欠的租金133333元及违约金（按欠款金额每日1%计算），第三期违约金以100000元为基数，从2012年10月9日起计算至付清款之日；第四期违约金以33333元为基数，从2013年4月9日起计算至付清款之日止。3、王玲立即向保兰德公司支付拖欠的电费18780.46元。4、王玲向保兰德公司支付拖欠的2013年4月份的管理费1662元。5、案件诉讼费用由王玲承担。
王玲提起反诉，请求判令：1、保兰德公司立即退还《合作协议》保证金34000元给王玲；2、保兰德公司赔偿因一楼仓库约110平方米未依约于2012年至2013年1月交付使用的租金损失46200元（以评估为准）给王玲；3、保兰德公司返还多收的租金17045元给王玲；4、保兰德公司返还多收取的2013年2、3月管理费3324元给王玲；5、保兰德公司支付王玲为其垫付的出租屋管理税款共9550元；6、本案诉讼费用由保兰德公司承担。
经原审法院依法行使释明权，保兰德公司陈述：如果涉案协议无效，申请将第1项请求变更为王玲支付的保证金34000元归保兰德公司所有，第2项请求中的租金变更为场地占用费。其余请求不变。王玲陈述：如果涉案合同无效，请求将第2项请求中的租金变更为场地占用费，第3项变更为返还多收取的占用费176982元（按评估的单价计算占有使用费）。其余请求不变。
保兰德公司提供证明人为陈某祥、时间为2013年12月2日的证明一份，内容为：本人陈炳祥及黎萍的名下位于广州市花都区狮岭镇联合村南合三街6号3325平方米的厂房一直是出租给广州保兰德箱包有限公司，期间并未与王玲签订租赁合同，无直接将该厂房出租给王玲，亦无与王玲就租赁合同向相关部门申请登记备案。王玲提供的《广州市房地产租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《变更房屋租赁合同申请表》及《解除、终止房屋租赁合同申请表》上出租人的签名，均不是本人签署。合同虽约定广州保兰德箱包有限公司不能转租给第三方，广州保兰德箱包有限公司于2011年10月6日转租给王玲时，本人已知悉，但因广州保兰德箱包有限公司承诺转租给王玲并不影响本人与广州保兰德箱包有限公司之间的租赁关系，因而本人当时并无异议。特此证明。
王玲提供声明人为陈炳祥、时间为2013年11月19日的一份《花都区狮岭镇联合村南合三街6号厂房使用权力声明》，内容为：本人陈炳祥（身份证号码：××）及黎萍的名下物业：广州市花都区狮岭镇联合村南合三街6号3325平方米的厂房于2013年5月份之前是出租于广州保兰德箱包有限公司使用。在此期间本人与广州保兰德箱包有限公司以房屋租赁合同的形式约定，广州保兰德箱包有限公司不能以任何形式将此厂房转租或变相转租给其他第三方使用。本人于2013年5月份时与广州保兰德箱包有限公司已经终止掉此厂房的租赁关系，并且此厂房在2013年7月份前已重新租赁给其他人使用。2013年5月份本人与广州保兰德箱包有限公司终止租赁合同关系后，广州保兰德箱包有限公司或其他于2013年5月份前使用过此厂房场地的个人或公司，不能以此厂房出租及变相出租或做其他作用的名义在社会上使用和做其他用途。如有广州保兰德箱包有限公司或其他使用过此厂房场地的个人或公司用此厂房的名义出租或做其他用途出现后发生的所有后果和责任均与本人毫无关系，同时本人也会通过合法途径追讨因此事对本人的利益和本人的合法权力造成的直接和间接损失的进行赔偿。特此声明﹗
原审诉讼中，保兰德公司陈述：王玲返还涉案租赁物的时间为2013年4月30日。保兰德公司提交电费清单，拟证明王玲拖欠2013年1月至2月电费18780.46元，其称3、4月份的电费单没有找到，所以没有主张。
王玲对保兰德公司提供的电费清单的真实性没有异议，但其陈述：电费并非其一家公司使用的，另外两家公司也一起用电，且保兰德公司还使用了一楼110平方米的仓库。对此，保兰德公司陈述：电表是包括王玲在内的两家公司使用，但我方已将另一家公司的费用扣减。电费总额为53127.8元，另一家公司有分表，其应承担35424.5元，扣减后王玲应承担17703.3元，加上之前欠的1077.2元，王玲拖欠电费187804.6元。
王玲陈述：王玲于2013年1月10日左右搬离厂房，从保兰德公司提交的电费单也可看出王玲搬离的时间。王玲补充提交日期为2014年3月26日、广州市花都区狮岭镇合成村民委员会盖章的《证明》一份，内容为：王玲公司（广州柏梵皮具有限公司）于2013年1月10日号正式搬进我村自编团结一队九巷8号进行生产经营。王玲提供该证据拟证明其返还租赁物的时间。王玲提交物业管理费收据，拟证明其向保兰德公司支付物业管理费至2013年3月底，每月为1662元。
王玲申请对保兰德公司没有交付其使用的110平方米的仓库自2012年1月1日至2013年1月31日的市场租金进行评估。
原审法院依法经摇珠委托广东高某评估咨询有限公司（以下简称高某公司）对王玲申请的上述事项进行评估。
高某公司于2014年2月13日出具《价格评估结论书》，结论为：价格评估标的的厂房一楼面积110平方米的仓库从2012年1月1日至2013年1月31日的租金总额为9295元。
针对上述评估结论书，保兰德公司的质证意见为：对该评估书的真实性、合法性没有异议，但对其关联性不予确认，理由：王玲的第2项反诉请求没有事实和合同依据，王玲没有按期支付租金在先，保兰德公司有权不交付该110平方米仓库给王玲使用。
王玲的质证意见为：对该评估书的真实性、合法性、关联性不予确认。该评估报告缺乏前提条件，在评估过程中，王玲要求保兰德公司出具涉案房屋的产权证等能证明其权属的资料，保兰德公司一直没有提交。该评估价格是偏低的，之前诉讼中保兰德公司亦同意按15元每平方米支付租金，因此评估结论脱离了本案案情，王玲申请重新评估。
原审法院认为：保兰德公司与王玲签订的《合作协议书》名为合作，但双方均确认实为租赁，所以本案为租赁合同纠纷。该协议书是双方真实意思表示，但保兰德公司的转租未经原出租人同意，当事人提交的证据也无法证实事后取得了原出租人的认可，该协议书也明确约定“保兰德公司将厂房转租、转借时，要经得陈某祥同意”。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租有经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……。所以保兰德公司将涉案租赁物转租给保兰德公司违反了相关法律规定，协议应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……。故王玲请求返还34000元保证金合理合法，予以支持；保兰德公司请求该款归其所有没有理由和依据，不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。所以，王玲在占有使用涉案租赁物期间，应参照协议约定的租金标准支付占有使用费。至于王玲占有使用的时间。王玲已将涉案租赁物返还给保兰德公司，但双方当事人没有办理正式的交接手续，对返还的时间各执一词。保兰德公司提供的原出租人陈某祥的证言无法证明返还的具体时间；王玲提供的陈某祥的证言也无法证明返还的时间，其补充提交的狮岭镇合成村民委员会的《证明》为证人证言，且为间接证据，在没有其他证据佐证的情况下证明的效力较弱，不能单独作为认定事实的依据。所以当事人的证据无法证明涉案租赁物返还的具体时间。王玲作为具有返还义务的一方当事人，应对其主张提交证据，其证据无法证明该事实的，应承担举证不能的法律后果。故王玲主张其于2013年1月10日前返还涉案租赁物依据不足，不予支持。保兰德公司称王玲于2013年4月底前返还涉案租赁物，虽然没有证据证明该事实，但在王玲无法提供证据证明返还的具体时间的情况下，该陈述视为对方当事人的自认，予以采纳。经核算王玲使用租赁物的时间为18个月零10天，按协议约定计算，王玲应付的租金为633333元。王玲已付500000元，故王玲尚欠租金133333元。因涉案协议无效，且无法履行是由于原出租人不同意转租引起的，并非违约造成的。所以保兰德公司要求王玲按合同约定支付违约金没有理由和依据，不予支持。
保兰德公司没有将一楼的110平方米的仓库交还王玲使用，根据公平原则，该部分面积的租金应予返还，所以王玲要求保兰德公司返还该部分租金合理合法，予以支持。双方签订的协议没有单独对该110平方米的租金另行约定，在履行协议的过程中又没有达成一致意见，保兰德公司以王玲违约在先其有权不交付该部分面积给王玲的意见无理，不予采纳；王玲认为该部分面积的市场租金单价为45元每平方，但没有证据证明该主张，经其申请评估，评估结果低于租赁物的平均单价亦不合理，且当事人对租金进行了约定，评估不能作为认定该部分面积租金的依据。所以在双方没有对该部分面积租金单价作出特别约定的情况下，应按协议约定的平均单价计付占有使用费较为合理。按照协议约定，所有面积的租赁物应在第二年后交付使用，故经核算该部分面积从2012年1月1日起至2013年4月30日止的占有使用费为17655元，保兰德公司应返还该款。王玲反诉请求多收取的占有使用费176982元没有理由和依据，不予支持。管理费为保兰德公司代收后代缴，双方一直按该方式支付该费用，予以确认，故对保兰德公司要求王玲支付2013年4月的管理费1662元的请求予以支持，王玲反诉请求保兰德公司返还多收取的2013年2、3月的管理费3324元没有理由没有依据，不予支持。关于保兰德公司请求王玲支付2013年1、2月电费187804.6元的请求。因电表还有另外的公司使用，保兰德公司称已予以扣除但证据不足证明其主张。所以保兰德公司未能举证证明王玲拖欠电费的具体金额，其应承担举证不能的法律后果，对保兰德公司的该请求不予支持。王玲请求保兰德公司支付其垫付的出租屋管理税没有依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，于2014年10月21日作出判决：一、王玲于判决发生法律效力之日起十日内向广州保兰德箱包皮具有限公司支付占有使用费133333元；二、王玲于判决发生法律效力之日起十日内向广州保兰德箱包皮具有限公司支付代垫的管理费1662元；三、广州保兰德箱包皮具有限公司向王玲返还保证金34000元；四、广州保兰德箱包皮具有限公司向王玲返还110平方米仓库的占有使用费17655元；五、驳回广州保兰德箱包皮具有限公司的其他诉讼请求；六、驳回王玲的其他反诉请求。案件受理费3680元，由广州保兰德箱包皮具有限公司负担740元，王玲负担2940元；反诉费2502元，由广州保兰德箱包皮具有限公司负担1174元，王玲负担1328元。评估费2400元，由王玲负担。
判后，上诉人保兰德公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、保兰德公司与王玲之间的租赁关系合法有效。保兰德公司与涉案房屋权属人陈某祥约定，保兰德公司转租需征得陈某祥同意。虽然保兰德公司与王玲签的《合作协议》时未征得陈某祥同意。但陈某祥于2013年12月2日出具的《证明》已充分证明保兰德公司转租厂房的行为已经取得了涉案厂房业主陈某祥的追认，保兰德公司与王玲之间的租赁关系合法有效。2、保兰德公司有权没收保证金34000元。根据双方签订《合作协议书》第十五章约定：“如果中途违约，甲方有权没收保证金。”王玲未按《合作协议》规定足额支付租金，导致双方租赁关系终止，因此保兰德公司有权没收保证金。3、原审判决保兰德公司返还110平方米仓库占用费17655元，缺乏事实依据。保兰德公司拒绝交付仓库的原因是王玲未履行支付租金的义务，是对王玲违约行为的抗辩，具有合法性。根据《合作协议约定》保兰德公司需要交付仓库的时间是2012年10月20日，就算原审法院认定需要扣减110平方米仓库租金，也应从2012年10月20日开始计算。4、保兰德公司诉求王玲支付拖欠电费18780.46元有事实依据。王玲使用涉案厂房。理所当然会产生电费。对于是否已支付电费理应由王玲举证，而王玲也明确存在拖欠电费的情形，只是主张扣减110平方米仓库的电费，所以原审法院全部驳回保兰德公司关于电费的请求没有事实依据。双方约定电费是统一由保兰德公司代缴后由保兰德公司向王玲出具缴费通知，再由王玲支付给保兰德公司。保兰德公司提供的电费清单以及电费通知单，也充分证明了王玲承租期间拖欠电费金额。请求判令：1、撤销原审判决第三、四项，并改判支持保兰德公司全部诉讼请求。2、案件受理费由王玲承担。
上诉人王玲亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王玲已于2013年1月10日完全搬离涉案厂房，原审判决王某支付该日期之后的场地占有使用费及管理费没有事实依据。二、保兰德公司应返还王玲一楼约110平方米仓库占有使用费。一楼室内的租金远高于一楼以上及一楼室外空地的租金。原审参照无效的《合作协议书》计算该仓库的租价严重错误，请求二审法院重新评估，并按评估价格处理。三、原审没有判决保兰德公司返还王玲垫付的出租屋管理税款实属不当。该税款的产生是因为保兰德公司在此案中存在逃避税款征收的行为，王玲为办理相关手续不得不垫付，王玲提供了发票等证明该损失。请求判令：1、撤销原审判决第一、二项；2、保兰德公司返还向王玲多收取的占有使用费176982元。3、保兰德公司返还向王玲多收取的2013年2、3月份的管理费3324元；4、保兰德公司返还一楼约110平米仓库的占有使用费，具体金额以重新评估为准；5、保兰德公司返还王玲垫付的出租屋管理税费9550元；6、案件诉讼费由保兰德公司承担。
上诉人王玲针对保兰德公司的上诉答辩称：1、关于合同效力问题，王玲认为原审认定正确，除原审认定理由外还有其他理由，保兰德公司并没有举证证明涉案房屋具有法定租赁条件，双方之间签订的是明为合作实为租赁的合同，保兰德公司原审也是认为合同属于无效合同，是以合法形式掩盖非法的目的。正常的租赁是约4块每平方米，转租给王玲大概是10元每平方米，以及王玲设立公司而承担的出租屋管理税全部避开了。2、关于保兰德公司说的交还时间，王玲并非没有证据证明交还房屋的时间，从王玲新开公司的村委的证明，以及相关的证人证言都能证实。辅助证据是从王玲搬离房屋以后，涉案房屋的用电量是明显下跌的，所以从以上可以看出王玲已于2013年1月10日号交还涉案房屋。就交还时间王玲应是尽到了举证义务。
保兰德公司的辩护意见同其上诉意见。
经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
二审另查明，王玲在2013年12月10日原审法院第一次开庭中确认，第一、二期各支付20万元，第三期支付了10万元。
二审审理过程中，保兰德公司提交如下证据：《建设用地批准书》1份，拟证明涉案厂房经过报建。王玲质证称：看不出《建设用地批准书》与涉案厂房的一致性，涉案厂房2011年已交付使用，而《建设用地批准书》的批准时间是2012年，即使保兰德公司完善了涉案厂房的手续，按司法解释没有在原审法庭辩论终结前举证，也不应得到支持。王玲提交了如下证据：转账明细单3张，拟证明其已实际支付52万元给保兰德公司。保兰德公司质证称：多出的2万元不是租金估计是水电费，原审审理持续1年多，开了3次庭，王玲均没有对付款金额提出异议。
本院认为：关于《合作协议书》的效力问题。在保兰德公司与陈某祥的《厂房租赁合同》中明确约定，保兰德公司转租涉案厂房时要征得陈某祥同意。保兰德公司提供的2013年12月2日陈某祥的证明并不能明确表示陈某祥已同意保兰德公司的转租行为，且陈某祥在2013年11月19日的声明中明确表示保兰德公司不能以任何形式将涉案房屋转租。现有的证据不足以证明保兰德公司的转租行为已征得陈某祥的同意。原审法院据此认为《合作协议书》无效并无不当，本院予以支持。《合作协议书》无效，因《合作协议书》取得的保证金34000元，保兰德公司应返还给王玲。
关于王玲搬离涉案厂房的时间问题。王玲原审提交的广州市花都区狮岭镇合成村民委员会盖章的《证明》只能证明王玲在该村生产经营的事实，并不能说明其已搬离涉案厂房。原审法院在王玲无法提供证据证明返还的具体时间的情况下，采纳保兰德公司的陈述，本院予以认可。
关于涉案厂房110平方米仓库《合作协议书》约定的移交时间及租金标准问题。《合作协议书》约定涉案厂房110平方米仓库第二年交付给王玲使用，从文义的理解，结合双方在移交仓库前后租金约定并无差别的情况，“第二年”宜作自然年认定，原审法院认为上述仓库的交付时间为2012年1月1日并无不妥，本院予以采纳。至于租金标准问题，经王玲申请，原审法院已委托评估机构作出了评估，本院对王玲二审申请重新评估不予接纳。王玲认为评估价格过低，原审法院从合理的角度，按协议约定的平均单价计付并无不当，本院予以支持。
关于保兰德公司要求王玲支付拖欠电费的问题。原审并未否认王玲有用电，但保兰德公司不能举证证实王玲用电的多少以及电费具体金额，应承担举证不能的责任。
关于王玲垫付出租屋管理税款的问题。从王玲原审提交完税凭证来看，上面显示的纳税人名称均不是保兰德公司，王玲要求保兰德公司返还出租屋管理税款没有依据，本院不予支持。
至于王玲二审中提出其已支付了52万租金给保兰德公司，并提供了相关的转账凭据。本院认为，王玲在原审审理过程中已确认支付了50万元租金，现提供的转账凭据均为复印件，且部分没有加盖印章和转账日期，保兰德亦否认有收到52万租金。因此，对王玲的该项主张本院不予支持。
综上所述，上诉人保兰德公司、上诉人王玲的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6182元，由广州保兰德箱包皮具有限公司负担1914元，王玲负担4268元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年七月××日
书 记 员 刘 纯