浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终993号
上诉人（原审原告）：陈方标，男，1967年11月22日出生，汉族，住台州市路桥区。
上诉人（原审原告）：向先艳，女，1973年1月5日出生，汉族，住台州市路桥区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：江志东，浙江海贸律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：丁小红，浙江海贸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：於庆富，男，1969年3月7日出生，汉族，住台州市路桥区。
被上诉人（原审被告）：於华国，男，1973年3月14日出生，汉族，住台州市路桥区，现住台州市路桥区。
被上诉人（原审被告）：於富国，男，1956年8月8日出生，汉族，住台州市路桥区。
被上诉人（原审被告）：林小军，男，1973年11月27日出生，汉族，住台州市路桥区。
被上诉人（原审被告）：叶云地，男，1958年7月30日出生，汉族，住台州市路桥区。
被上诉人（原审被告）：叶云德，男，1972年3月9日出生，汉族，住台州市路桥区。
六被上诉人共同委托诉讼代理人：陈伯康，浙江康大律师事务所律师。
上诉人陈方标、向先艳与被上诉人於庆富、於富国、林小军、於华国、叶云地、叶云德因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2016）浙1004民初9288号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人陈方标、向先艳及其委托诉讼代理人江志东、丁小红，被上诉人於庆富、於华国及其委托诉讼代理人陈伯康，被上诉人於富国、林小军、叶云地、叶云德的委托诉讼代理人陈伯康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2016年9月8日，原告陈方标、向先艳与被告於庆富、於富国、林小军、於华国、叶云地、叶云德签订《出租协议书》，约定：六被告将坐落于台州市路桥区会展西路108号、110号两间立地房（金清小网使用的两间阁楼除外），及会展西路92号、96号、98号、100号、102号、106号6间立地房2-5层出租给两原告，租期自2016年12月1日起至2026年11月30日止，租金前五年每年人民币438000元，第六年至第十年每年480000元，租金提前45天支付，两原告支付六被告保证金80000元，期满后如门窗电梯水电设施没有损坏，并结清两原告经营期间的水电费后六被告不计息一次性退还保证金；两原告经营所需的相关手续由两原告自行负责。后两原告于2016年9月9日支付六被告318000元。六被告将电费存折（户名：於华国，开户行：台州银行，账号：11×××39）交付两原告，两原告于2016年9月17日向该账户预存电费2000元。
原审法院认为，原、被告自愿成立房屋租赁合同，双方意思表示真实，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。原告主张被告房屋系农村自建房，在讼争房屋中设置足浴等公共娱乐场所不能办理相关消防备案手续，致使合同目的无法实现，要求解除合同，该院认为，原、被告未在房屋租赁合同中约定房屋用途，即使原告曾告知被告其经营目的，但双方未就出租房屋用途达成合意，现原告以在讼争房屋设置足浴不能办理消防备案为由要求解除合同，该院依法不予支持。另针对原告关于被告未向其交付讼争房屋的主张，该院认为，现导致原告要求解除合同的原因系本案讼争房屋无法办理作为公共娱乐场所的消防备案手续，并不存在讼争标的不能交付的情形，鉴于双方签订的房屋租赁合同对于讼争房屋如何交付并未作出明确约定，故原告主张被告不能提交证明房屋已交付的证据从而得出被告未交付房屋的主张，该院不予采纳。结合本案原告已支付部分租金，被告已向原告交付电费存折，原告亦已预存电费，并已向第三方交付被告提供的房屋平面图并支付装修设计定金以及现场前期承租人遗留的装修已部分被拆除的事实，另考虑到同期房屋租赁市场并未出现短时间内租金大幅飙升的情形，并且按约履行合同，被告可获得较大期待利益，故被告不存在不按约交付租赁物的动机。综上，该院对于原告该主张不予支持。鉴于原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，故对原告要求被告返还租金318000元、预存水电费2000元并要求赔偿装修设计定金损失18000元、工商代理费400元的诉讼请求，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决：驳回原告陈方标、向先艳的诉讼请求。案件受理费人民币6380元，依法减半收取3190元，由原告陈方标、向先艳负担。
宣判后，陈方标、向先艳不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定“双方未就出租房屋用途成达合意，并以在讼争房屋设置足浴不能办理消防备案为由要求解除合同，不予支持”，系事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）两上诉人在签订协议时已明确告知六被上诉人房屋租赁用途为“养生会所”（“足浴馆”属于“养生会所”的范围），此项告知应视为就出租房屋用途已经达成合意。对此，两上诉人至少有以下四个层次的理由：1、在录音资料中，被上诉人林小军说：“对啊，当时是说养生会所的啊”。由此可知，两上诉人在签订协议时已明确告知租赁用途为“养生会所”（“足浴馆”属于“养生会所”的范围），同时被上诉人认可两上诉人租赁房屋的用途，应视为就出租房屋用途已经达成合意。2、被上诉人林小军完全有权代表全体出租人。第一，从《出租协议书》可知，六被上诉人是将各自所有的房屋合并一起出租给两上诉人的，该协议对“出租房屋地址”的表述也是整体表述，租金价格也是整体作价，租金也是由被上诉人於庆富代表全体出租人收取，尽管六被上诉人拥有的房屋间数、建筑面积、位置优劣不同，比如其中两间房屋有一楼店面，其他房屋则没有一楼店面。第二，从房屋结构角度看，六被上诉人的房屋是连通且整体使用的，就连电表都是共用的，用于缴付电费的存折账号也只有一个。第三，录音资料还证实，在两上诉人办理消防手续受阻时，上诉人向先艳通过电话与被上诉人於庆富联系并要求配合办理手续，被上诉人於庆富则要求上诉人向先艳与被上诉人林小军联系，而被上诉人於庆富则是《出租协议书》约定的收款人，其代表全体出租人收取租金。可见，在与出租有关的事务中，六被上诉人中的任何人都可以代表其他人。3、虽然双方未在《出租协议书》中书面约定房屋用途，但双方在签订协议时的口头告知应视为就出租房屋用途已经达成合意，系有效的约定，双方都应按照诚实信用原则遵守该约定。4、诉讼期间，两上诉人另行收购了一家“足浴馆”的事实，以及上诉人向先艳提供的足疗培训证书等资料，也可以从一个侧面印证两上诉人租赁涉案房屋确实用于开办“养生会所”（包括“足浴馆”）。在租赁洽谈过程中，对于房屋用途问题，作为出租人的六被上诉人不可能不问，作为承租人的两上诉人也不会不说，正因为六被上诉人告知其房屋可以开办“养生会所”（包括“足浴馆”），两上诉人才会租赁涉案房屋。故此，两上诉人主张在双方签订《出租协议书》时，两上诉人已告知六被上诉人房屋租赁用途为“养生会所”（“足浴馆”属于“养生会所”的范围），同时被上诉人认可两上诉人租赁房屋的用途，应视为就出租房屋用途已经达成合意，更加符合事实。一审判决认定“两上诉人与六被上诉人未就出租房屋用途达成合意”，系认定事实错误。（二）两上诉人有权以讼争房屋设置足浴不能办理消防备案为由请求解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”现因消防管理部门按照法律法规规定禁止将村民自建住宅用于开办“公共娱乐场所”（按照公安部文件规定：“养生会所”和“足浴馆”均属于“娱乐场所”），根据上述司法解释规定，作为承租人的两上诉人有权请求解除《出租协议书》。二、一审判决认定讼争房屋已经交付，系事实不清，证据不足。1、两上诉人在与六被上诉人签订《出租协议书》后，即前往办理消防手续和工商登记手续，两上诉人则赶往宁波参观业界办得比较成功的“养生会所”和“足浴馆”，考虑到设计环节需要花费较长时间，两上诉人更将六被上诉人提供的房屋平面图交给杭州的设计师，并支付了少量定金，目的是让设计师先思考起来。不料，消防部门告知两上诉人，村民自建房屋无法办理消防手续。得到这个消息之后，双方讨论的都是如何办理消防手续的事，所以六被上诉人一直未将涉案房屋交付给两上诉人。2、六被上诉人没有证据证明其已将涉案房屋交付给了两上诉人，两上诉人曾在於华国银行账户（存折）预存电费2000元，但涉案房屋电费并未发生，故不能以此证明六被上诉人交付房屋的事实。3、六被上诉人提供的证据3照片，照片可见“本大楼出租”等招租的字样，此照片可以证明六被上诉人一直未交付涉案房屋。4、证明房屋已经交付给上诉人的证明责任在于六被上诉人，六被上诉人不能证明其将涉案房屋交付给了两上诉人，六被上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。因此，一审法院以“两上诉人已支付部分租金、预付电费、向第三方交付房屋平面图并支付装修设计定金以及现场前期承租人遗留的装修以部分被拆除的事实，另考虑租金并未出现短时间内大幅飙升”为由认定“六被上诉人不存在不按约交付讼争房屋的动机”，系认定事实不清，证据不足。为此，一审法院认定讼争房屋已经交付的事实不成立。综上，请求二审法院1、撤销台州市路桥区人民法院（2016）浙1004民初9288号民事判决，发回一审法院重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
於庆富、於富国、林小军、於华国、叶云地、叶云德辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。本案争议的焦点是：一、租赁标的有无实际交付。合同订立后，上诉人支付了保证金及部分租金，被上诉人在收到款项后，将电费存折交给上诉人，上诉人亦已预存电费，并委托装修公司设计及支付了定金。据此，可以认定本案并不存在租赁标的未交付的情形。上诉人主张租赁标的未实际交付，但未提供充分证据予以证实，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。二、租赁标的无法办理作为公共娱乐场所的消防备案手续，上诉人是否有权提出解除合同，被上诉人应否承担责任。上诉人与被上诉人未在房屋租赁合同中约定房屋用途，即使上诉人曾告知被上诉人其经营目的，但也不能认定双方就租赁标的用途达成合意。另外，上诉人与被上诉人在合同中约定，乙方（上诉人）经营所需的相关手续由乙方自己负责，故上诉人此点上诉理由亦不能成立。综上，上诉人上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决得当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6380元，由上诉人陈方标、向先艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈微春
审 判 员 徐慧华
代理审判员 陶镜玄
二〇一七年六月二十七日
代书 记员 赵灵仙