广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第735号
上诉人（原审被告）许贵福，男，汉族，住所地广东省普宁市。
被上诉人（原审原告）梁素珍，女，汉族，住所地广东省深圳市宝安区。
委托代理人董厚银，广东广和律师事务所律师
上诉人许贵福与被上诉人梁素珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第2279号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：梁素珍与许贵福于2013年7月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定梁素珍将位于深圳市宝安区x商铺出租给许贵福使用。该租赁合同约定的主要内容包括：1、租期自2013年7月1日至2015年6月30日；2、租赁商铺的租金每月2，400元；3、许贵福在合同签订时向梁素珍缴纳押金4，800元及当月租金，合同期满交清一切费用后，押金不计利息退还给许贵福；4、租金、费用在每月5号前收取，若超期3天未交，可视为许贵福违约，梁素珍有权停止该铺位水电供给，并可终止本租赁合同，收回出租铺位，许贵福所交押金不予退回，一切损失由许贵福自负。上述合同签订后，梁素珍已将租赁商铺交付许贵福使用，许贵福也已向梁素珍交付了押金4，800元。
2014年10月15日，梁素珍以发送邮政特快专递的方式向许贵福发送了一份《关于收回38栋102号商铺的通知》，以许贵福从2014年7月开始出现延迟支付租金的违约情况为由，提出双方租赁关系解除，要求许贵福在收到该通知的3日内交清欠费用并清退物业。许贵福收到该通知后，并未向梁素珍返还承租商铺。根据许贵福提供的收款收据，显示许贵福已向梁素珍支付了2014年7月的租金。
本案审理中，原审法院委托深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司对梁素珍出租房屋装修价值进行评估。深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司接受委托后，作出了深融资评报字（2014）第12115号《资产评估报告书》，认为评估对象在评估基准日2014年12月31日的市场价值为36，810元。
另查明，本案中所涉及的承租商铺是梁素珍于1993年7月经“宝安县龙华镇村镇建设办公室”许可建设的私人住宅，至今尚未办理房屋产权登记，也未提供相应的规划许可证件。另许贵福为证明房东通知其搬迁的时间及承租商铺业主已变更，在本案中提供了两份《通知》。其中日期为2014年5月16日的《通知》为打印件，内容为要求租房于6月30日前搬离。该份《通知》落款仅显示为“房东”，没有具体的姓名或名称。另一份《通知》的日期为2014年8月15日，落款为“深圳市城市更新投资咨询有限公司”，并加盖该公司印章，内容是通知许贵福所承租商铺的出租方已变更为“深圳市城市更新投资咨询有限公司”，要求许贵福于3天内交纳2014年8月的租金。梁素珍对许贵福所提供的上述两份《通知》不予认可。
梁素珍在原审中诉请：1、确认《房屋租赁合同》无效；2、许贵福向梁素珍支付4个月的房屋占用费9，600元；3、许贵福向梁素珍返还租赁房屋；4、本案诉讼费由许贵福承担。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，为证明涉案商铺的产权性质，梁素珍提交了原宝安县龙华镇村镇建设办公室签发的《村镇住宅建筑许可证》、原宝安县龙华镇人民政府签发的《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》。但上述材料并不能证明涉案房屋有合法产权登记，因行政主管部门尚未对涉案商铺作出确权或准许临时使用的决定，应视为涉案房屋属未按建设工程规划许可规定进行建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，梁素珍许贵福双方签署的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。梁素珍要求确认与许贵福所签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。
合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，许贵福因与梁素珍签订《房屋租赁合同》而交付的押金4，800元，梁素珍应当返还给许贵福。许贵福因该合同而从梁素珍处取得的房屋，也应返还给梁素珍。关于梁素珍、许贵福所签订的《房屋租赁合同》无效的过错问题，梁素珍作为房屋的出租人，对出租房屋的合法性负有责任。现有证据也不能证明，梁素珍在与许贵福签订《房屋租赁合同》时已如实告知许贵福拟租赁房屋的建设许可和规划许可情况，因此对合同的无效应承担主要责任。许贵福作为房屋的承租方，且房屋作为不动产，许贵福在承租房屋时未对其不动产登记情况进行了解，亦未尽到合理的注意义务，应对合同的无效负次要责任。
关于租赁合同无效产生的房屋装修损失，许贵福作为承租人对承租房屋进行装饰装修的，对于与承租房屋未形成附合的装饰装修物，可由许贵福拆除。已形成附合的装饰装修物，梁素珍不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司作出的深融资评报字（2014）第12115号《资产评估报告书》，应认定许贵福对承租房屋装修的现值为36，810元。该损失根据梁素珍、许贵福的过错程度，由梁素珍承担25，767元（36，810元×70%），许贵福承担11，043元（36，810元×30%）。关于许贵福在承租房屋中放置的其它物品，属于可搬离物品，不存在与承租房屋附合的情形，许贵福要求确认该部分物品损失没有法律依据，原审法院不予采纳。
关于梁素珍要求许贵福支付2014年7月至10月期间承租房屋占用费的主张，双方所签订的《房屋租赁合同》无效的，梁素珍仍可以按照约定租金标准要求许贵福支付房屋占有使用费。根据梁素珍、许贵福约定的租金标准，许贵福应向梁素珍支付上述期间的占有使用费9，600元（2，400元×4个月）。但根据许贵福提供的收款收据，能够显示许贵福已实际缴纳过2014年7月的租金，因此许贵福仍应向梁素珍支付2014年8月至10月期间的占有使用费7，200元（2，400元×3个月）。梁素珍要求许贵福支付占有使用费超出7，200元的部分诉讼请求，原审法院不再支持。关于许贵福辩称梁素珍无权收取房租的意见，因现有证据并不能证明在合同履行过程中，梁素珍通知过许贵福已将合同权利转让给第三方，因此许贵福仅凭非合同当事人“深圳市城市更新投资咨询有限公司”名义的通知而主张梁素珍不再享有合同权利的意见，没有法律依据，原审法院对该项答辩意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：一、确认梁素珍与许贵福于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、许贵福于本判决生效之日起十五日内向梁素珍返还位于深圳市宝安区x商铺；三、许贵福于本判决生效之日起十日内向梁素珍支付2014年8月至10月期间的房屋占有使用费7，200元；四、梁素珍于本判决生效之日起十日内向许贵福返还押金4，800元；五、梁素珍于本判决生效之日起十日内向许贵福赔偿装修损失25，767元；六、驳回梁素珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，评估费2000元，合计2080元。由许贵福负担624元，由梁素珍负担1456元。
上诉人许贵福不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：许贵福认为原审判决的理由不成立，自2014年6月30日起房东梁素珍叫许贵福搬走，梁素珍说不走就交房租，然后许贵福就交了7月份的房租，7月份开始，拆楼导致许贵福商铺无法正常营业致使其投资血本无归，8个月来许贵福生活、精神受到损失，梁素珍应进行赔偿，请求二审法院依法支持许贵福的诉求。
上诉人许贵福在庭审中补充：1、梁素珍在合同还没有到期之前就把涉案房屋拆迁，因此许贵福要求梁素珍进行赔偿。2、另外，2014年7月份的房租许贵福已交过了，当时梁素珍电话里也表示清楚许贵福已交过7月份的房租，但其又起诉许贵福7月份没有交房租，该点与其电话里面表述相互矛盾。
被上诉人梁素珍答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，因涉案房屋未取得政府房地产主管部门的确权或准许临时使用，应视为未取得建设工程规划许可而建设的房屋。本案双方当事人就该房屋所签《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。原审法院就此认定正确，应予维持。
合同无效后，各方依合同取得的财物应返还对方，并依过错责任原则承担各自的责任。本案中，许贵福应将所租用的房屋交还梁素珍，但因使用了该房屋，仍需支付占用使用费；而梁素珍则应将所收取的租房押金返还给许贵福，且由于梁素珍在该合同无效上负主要责任，其应当承担因该合同无效给许贵福造成的损失的较大部分。原审法院已就该损失作出了恰当判处，应予维持。许贵福关于涉案评估未及其商店内货物以及评估价低的主张，由于没有事实和证据证实，本院难以支持。综上，许贵福上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费744元，由上诉人许贵福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 陈晓莹