广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤01执异25号
案外人：梁延灿，住香港特别行政区。
委托代理人：陈禾，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：蒋平，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
申请执行人：工业和信息化部电子第五研究所（又名中国电子产品可靠性与环境试验研究所、中国赛宝实验室，原名称为信息产业部电子第五研究所），住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：谢少锋，该所所长。
委托代理人：于玮，该所处长。
委托代理人：樊文琪，该所工作人员。
被执行人：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：朱培坤。
被执行人：广州市恒生集团有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区。
法定代表人：朱培坤。
被执行人：广州市恒生置业有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：朱伟民。
被执行人：朱培坤，住广东省广州市。
本院在执行（2007）穗中法执字第2932号申请执行人工业和信息化部电子第五研究所（下称电子五所）与被执行人广州亿豪房地产开发有限公司（下称亿豪公司）、广州市恒生集团有限公司、广州市恒生置业有限公司（下称恒生置业公司）、朱培坤房地产开发经营合同纠纷一案过程中，案外人梁延灿对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人梁延灿称：其于2002年9月9日与出卖人亿豪公司及委托代理机构恒生置业公司签订《商品房买卖合同》，约定亿豪公司将广州市天河区东莞庄路xxxx出售给其。该合同已依法备案。其按合同约定支付了该商铺的全部购房款人民币xxx元并缴纳了相关税费。2003年11月中，亿豪公司将该商铺交付给其使用，其随之办理了水电费、管理费、有线电视初装费等费用的支付手续。从2006年8月起至今，其一直将该商铺出租收益。其与亿豪公司签订买卖合同时，对电子五所与亿豪公司的合同纠纷和该商铺的查封情况并不知情。十几年来其一直有口头催促亿豪公司为其办理房产证，其对该商铺未办理过户手续不存在任何过错，法院不应继续查封该商铺。特此请求：解除对广州市天河区东莞庄路xxxx的查封。
梁延灿提交的证据有：1.广州市房地产档案馆于2016年1月8日出具的房地产登记薄查册表；2.《商品房买卖合同》；3.关于梁延灿换发港澳通行证的证明；4.2013年9月12日广州市天一物业有限公司（以下简称天一物业公司）出具的门牌证明；5.商品房买卖合同经预售登记的网上公示截图；6.购房收款收据6张及税费收据、完税证明；7.《楼宇按揭合同（商业性贷款）》；8.核准购房抵押贷款转存通知书；9.个人贷款提前还款受理通知书；10.个人贷款还款凭证；11.个人贷款结清证明；12.贷款还清证明及退保证明；13.亿豪公司出具的延迟交付商铺通知；14.《补充协议》；15.水电周转金、有线电视初装费、管理费收款收据；16.天一物业公司出具的缴费通知；17.水电费、管理费发票；18.出租商铺服务费收据；19.商铺租赁押金收据；20.《广州市房屋租赁合同》两份；21.房屋出租税收通用完税证。
本院查明：本案执行依据是广东省高级人民法院（下称广东高院）作出的(2001)粤高法民初字第12号民事调解书，原由广东高院执行。案件在该院审理、执行期间，广东高院以（2001）粤高法立执字第18号、（2003）粤高法执字第2号裁定书查封、继续查封了被执行人亿豪公司位于广州市东莞庄xxx房产。其后广东高院以（2003）粤高法执字第2号恢字1号之九号指定执行裁定书将案件指定由本院执行，本院以（2007）穗中法执字第2932号立案执行。在执行过程中，本院继续查封xxx房产，继续查封期限从2016年1月8日至2019年1月7日止（注明本院已解封的除外）。
2002年9月9日，梁延灿与亿豪公司签订《商品房买卖合同》，约定梁延灿向亿豪公司购买广州市天河区东莞庄路xxxx；建筑面积xxx平方米，总房价为xxx元；该合同中注明出卖人亿豪公司的委托代理机构为恒生置业公司。2002年9月16日，广州市房地产交易所办理了该合同的预售合同登记备案。恒生置业公司先后开具了八张收款收据，确认收取梁延灿购买上述商铺的购房款共计xxx元、预征契税xxx元、综合税费xxx元。2002年9月24日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行将发放给梁延灿的xxx元购房贷款转付给亿豪公司，并办理了涉案商铺的抵押登记备案手续。2012年4月25日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具“个人贷款结清证明”，证实梁延灿已还清贷款。
2003年3月24日，亿豪公司书面通知梁延灿推迟交付涉案商铺。2003年11月，梁延灿向天一物业公司交纳了涉案商铺的水电周转金、有线电视初装费及三个月的管理费。2006年8月，梁延灿将涉案商铺出租给他人使用。现梁延灿仍将商铺出租收益。
本院认为：根据我国法律规定，物权的变动以登记为生效要件。在本案中，虽然梁延灿认为其已经购买了涉案商铺，但涉案商铺至今登记在亿豪公司名下，故本院对涉案商铺实施查封措施并无不当。
本案中，梁延灿于2002年9月向某公司购买涉案商铺并办理了预售合同登记备案手续，梁延灿提供的证据可以证实其已付清购房款并实际接收使用。现无证据证明梁延灿对未办理过户登记手续存在过错。据此，可以认定梁延灿对涉案商铺有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，梁延灿提出的异议理由成立，本案应中止对涉案商铺的执行。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对广州市天河区东莞庄路xxx的执行。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 郭晓红
审判员 黄晓清
审判员 陈 雯
二〇一六年三月二十三日
书记员 邓伟贤
法条提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（原第二百零四条）规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议；第二十三条规定：人民法院依照民事诉讼法第二百零四条规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。