湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00071号
上诉人（原审原告、反诉被告）罗文炳。
委托代理人艾天彬，枝江市中联法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）湖北省枝江市国家税务局。住所地：枝江市马家店街办南岗路*号。
委托代理人田国进，湖北楚星律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人郑鹏，湖北楚星律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人罗文炳因与被上诉人湖北省枝江市国家税务局（以下简称枝江国税局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2013）鄂枝江民初字第02404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定：枝江国税局的工作人员经察看罗文炳的房屋现状后，枝江国税局稽查局（乙方）于2011年9月6日与罗文炳（甲方）签订一份《房屋出租合同》。约定甲方将其所有的位于枝江市南岗路40号房屋的五、六层租赁给乙方使用。1、租赁期限为一年，自2011年9月6日起至2012年9月5日止。2、乙方交纳押金5000元，乙方退租时甲方退还押金。3、租金为25000元／年，在租用期间甲方不得提高租金。4、租用期间乙方不得损坏房屋设施及其房屋结构。5、租用期间水电费由乙方自行支付，并保证租用结束后水电费结清。如因用电不当发生火灾，其损失由乙方自行负责，与甲方无关。如乙方须自行安装水电，自行负责水电使用安全，并将损坏部分修复原貌，如达不到原貌，从押金中扣除。6、乙方租用期满，续租或退租须提前一个月通知甲方，如乙方续租甲方首先满足乙方继续租用，租金随行就市。7、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自签订之日起签字生效。2011年9月5日，枝江国税局向罗文炳交纳押金5000元。合同签订后，罗文炳应枝江国税局要求将出租房屋粉白。2012年3月，双方因由谁负责出租房屋的水电改造发生争议，经双方协商未达成改造水电设施协议，枝江国税局未实际使用罗文炳的出租房屋。2012年3月8日，枝江国税局稽查局通过特快专递向罗文炳邮寄信函一封，因罗文炳拒收而被退回。原审法院在审理本案时，经当庭开启，该特快专递信封内存有《关于解除租用房屋合同的通知》，主要内容为：由于罗文炳与枝江国税局稽查局在租用房屋的细节上产生争议，罗文炳也多次表示拒绝提供房屋，枝江国税局稽查局决定解除与罗文炳的租房合同，要求罗文炳在一个月内退还押金。罗文炳以要求枝江国税局支付租金为由提起诉讼，请求人民法院依法判令枝江国税局向其支付租金25000元。枝江国税局提起反诉，请求人民法院依法判令罗文炳向其返还押金5000元。
原审法院认为，枝江国税局在与罗文炳签订房屋租赁合同之前已实地察看了房屋现状，租赁合同明确约定“乙方须自行安装水电”，应当理解由枝江国税局负责出资对水电进行改造。合同的法定解除只有具备合同法第九十四条规定的法定解除事由时，当事人才可以行使解除权，且解除合同通知到达对方时生效。枝江国税局解除合同的事由不符合合同法第九十四条之规定，且邮寄解除合同通知的特快专递邮件详情单“内件品名”标明为“信件”，并未注明是解除合同通知，枝江国税局送达解除合同通知也存在瑕疵。因此，合同并未解除。罗文炳未实际向枝江国税局交付房屋，其请求枝江国税局支付租金，不予以支持。合同未实际履行的原因在于枝江国税局，其要求罗文炳返还押金的反诉请求不能成立，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、驳回罗文炳对枝江国税局的本诉诉讼请求。二、驳回枝江国税局对罗文炳的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费213元，由罗文炳负担。一审反诉案件受理费25元，由枝江国税局负担。
罗文炳不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：罗文炳在与枝江国税局签订合同后，即按枝江国税局的要求将出租房屋进行了粉刷，其已履行了全部合同义务。在双方所签订的合同生效半年后，枝江国税局要求罗文炳出资改造水电设施，因双方协商未果，枝江国税局于2012年3月8日以特快专递方式向罗文炳送达解除合同通知书，且该通知罗文炳并未收到，上述事实可以表明，枝江国税局未使用本案所涉租赁房屋并非罗文炳的过错所致。原审法院以双方合同未履行为由判决驳回罗文炳的诉讼请求不当。请求二审人民法院依法撤销原判，改判枝江国税局向罗文炳支付租金25000元。
被上诉人枝江国税局答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审人民法院依驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决认定的事实属实。
同时查明，本案所涉合同签订后，罗文炳对所涉房屋中的杂物进行了清理并对墙面进行了粉刷。后罗文炳以枝江市国税局安装空调会损坏其“面子墙”为由要求增加租金，枝江国税局则要求罗文炳承担水、电设施的改造费用，双方为此发生争议，致使房屋一直没有交付。2012年3月5日，枝江国税局通知罗文炳到其办公场所再次就前述问题进行协商，罗文炳表示对于安装空调损坏面子墙问题可不增加租金，但水、电设施改造仍应按原合同约定由枝江国税局自行承担相关费用，枝江国税局遂当面口头通知罗文炳解除房屋租赁合同。
本院认为：1、枝江国税局与罗文炳签订的《房屋出租合同》意思表示真实，内容符合法律法规规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条，合同的变更需经双方协商一致。本案所涉合同签订后，罗文炳以枝江市国税局安装空调会损坏其“面子墙”为由要求增加租金，枝江国税局要求罗文炳承担水、电设施的改造费用均与原合同约定的内容不符，本质上均系要求对原合同内容进行变更，在对方当事人未同意的情况下，双方均只能严格依照原合同的约定履行。而依《房屋出租合同》约定的租赁期限，租期自2011年9月6日起至2012年9月5日止，罗文炳本应在2011年9月6日即将合同所约定的房屋交付给枝江国税局，但其直至2012年3月5日仍未将房屋交付枝江国税局，且其在诉讼中亦未提供其2012年3月5日前要求向枝江国税局交付而枝江国税局拒收的证据。因此，应当认定罗文炳未依合同约定的期限向枝江国税务局交付房屋，其行为已经构成违约，枝江国税局据此主张其不应承担2011年9月6日至2012年3月5日期间的租金的理由成立，本院予以支持。但是，枝江国税局在2012年3月5日双方协商的过程中，因其单方变更合同的请求（要求水、电设施改造费用由罗文炳承担）不能得到满足的情况下单方宣布解除合同没有法律依据，不仅不能产生合同解除的法律效果，而且该行为本身即构成违约，应当承担相应的违约责任。尽管罗文炳2012年3月5日以后仍未向枝江国税局交付房屋，但鉴于此时系枝江国税局以单方宣布解除合同方式明示不再履行合同的情况下罗文炳未予交付房屋，故罗文炳2012年3月5日以后未予交付房屋的行为不能认定为罗文炳违约，枝江国税局仍应承担2012年3月5日以后至租赁期满期间的租金，依合同约定的租金标准计算其金额为12500元（25000元／年÷12个月／年×6个月）。枝江国税局以本案所涉合同已解除为由主张其不应承担租金的理由不能成立，本院不予支持。合同履行期间届满后，对于枝江国税务局局交纳的押金罗文炳应当予以退还，枝江国税局请求据此请求罗文炳退还押金5000元的反诉理由成立，本院予以支持。
综上，原审判决认定的事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，致使判决结果不当，本院予以纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省枝江市人民法院（2013）鄂枝江民初字第02404号民事判决。
二、湖北省枝江市国家税务局于本判决生效后10日内向罗文炳支付租金12500元。
三、罗文炳于本判决生效后10日内向湖北省枝江市国家税务局返还押金5000元。
四、驳回罗文炳的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费213元（罗文炳已预交），由罗文炳负担106.50元，湖北省枝江市国家税务局负担106.50元；一审反诉案件受理费25元（湖北省枝江市国家税务局已预交），由罗文炳负担。二审案件受理费426元（罗文炳已预交），由罗文炳负担213元，湖北省枝江市国家税务局负担213元。由一方当事人预交而应由对方当事人负担的部分，由双方在履行本判决所确定的给付义务时相互予以抵扣。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一四年四月十日
书 记 员 冀琦芳