湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0624民初1145号
原告李光明。
原告黄建。
原告彭雄伟。
三原告共同委托代理人高东明（特别授权），湖南方照律师事务所律师。
被告刘拓。
委托代理人钟月娥（特别授权），（系被告刘拓之母)
原告李光明、彭雄伟、黄建与被告刘拓、刘波返还原物纠纷、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告李光明及原告李光明、彭雄伟、黄建的共同委托代理人高东明，被告刘拓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李光明、彭雄伟、黄建诉称，2012年10月10日，原告与被告刘波签订《门面出租合同》，约定将原告共有的位于湘阴县文星镇新世纪大道南侧新世纪大厦一楼自东向西第3、4、5、6、7、8、9、10缝门面租赁给被告刘波、刘拓用于汽车销售。合同同时约定，第一年租金为98000元，第2、3年开始，门面租金每年每缝上涨5%，第4、5年门面租金再按市场行情由双方协商确定。第一年租金在签订合同之日缴纳，以后每年度届满前一个月缴纳下一年度租金，如有拖欠，原告有权收回门面另行出租。被告在承租期间不得将门面转租给第三方，室内装修本着来修去丢的原则处理。然而，被告自2015年9月10日起就没有缴纳租金，且在原告不知情的情况下，变相将门面转租给他人，并且将室内装修抵偿他人债务，构成了根本违约。为此，原告于2016年3月4日向被告送达《解除合同通知书》，将原告与被告签订的《门面出租合同》解除，并要求被告在通知送达之日起三日内交还门面。然而，时至今日，被告仍然置之不理，原告只得被迫提起诉讼，请求法院依法判令如原告的诉讼请求。1、请求依法判令二被告立即停止侵占原告所有的位于湘阴县文星镇新世纪大道南侧新世纪大厦一楼自东向西第3、4、5、6、7、8、9、10共八缝门面，并立即将门面返还给原告。2、请求依法判令二被告立即支付拖欠租金92600元，并由被告自2016年3月5日起按照原租赁合同租金标准承担门面占用费至门面返还之日止。3、由被告承担本案全部涉诉费用。
被告刘拓辩称，门面装修费能不能由原告方补偿点给他，他的装修费远远大于拖欠的租金，原告方应当补偿点装修费给他。
经审理查明,2012年10月10日，原告李光明、彭雄伟、黄建与案外人刘波签订《门面出租合同》，主要内容如下：甲方：新世纪大厦一楼门面全体业主（出租房），乙方：刘波（承租方）；甲乙双方按照互利、互惠、平等、自愿、协商一致的原则，根据《合同法》的有关规定，签订以下协议：一、租赁场所县文星镇新世纪大道南侧新世纪大厦一楼自东向西第三、四、五、六、七、八、九、十共捌缝门面。二、租赁期限租赁期限为五年，即从公历2012年10月10日至公历2017年10月11日止。三、租赁金额捌缝门面租金为：1、合同生效后第一年（即自2012年10月10日至2013年10月11日止）门面租金每缝壹万贰仟元，捌缝年租金共计：玖万陆千元整。2、从合同生效的第二、三年（即从2013年3月10日）起开始，门面租金每年每缝上涨5%，第四、五年门面租金再按市场行情由甲乙双方协商确定。3、为保证合同的顺利实施，乙方必须向甲方交纳壹万元押金，如乙方在经营期内违反合同，押金不退并按合同规定处罚，合同期满后，如乙方没有违反合同，则押金如数退还乙方。四、支付租金时间合同签订之日，乙方须一次性向甲方缴清第一年租金。此后乙方须于每年度届满前一个月向甲方缴纳租金。如有拖欠，甲方有权收回门面另行出租，押金不退。五、具体事宜（双方权利和义务）1、在合同履行期内，乙方所租门面用于汽车销售，不得将门面转租给第三方。2、合同履行期间，甲、乙双方均不得以任何原因提前收回或提前退租。3、在合同履行期间，乙方应保持门面内外所有设施完好无损，不得随意改变房屋建筑结构，如果确需改造或增设其它固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需经费由乙方自负，合同期满后，室内维修乙方遵循进门修出门丢的原则（设备除外），不得撤出之前对房屋的改造或增设部分，如乙方在租赁期内损坏了甲方的财产，乙方必须照价赔偿，经营期间所产生的债权、债务、库存物资，甲方概不承担和接受。”租赁该门面进行装修后，刘波、被告刘拓及另一人共同出资成立万众汽贸公司从事汽车销售。刘波陈述，2014年10月16日，其在湘阴县工商局办理了万众汽贸公司法定代表人和股权变更手续，转让了他的所有股权。被告刘拓在
原告提供的调查笔录中陈述刘波和另一合伙人在2014年5月份就退伙了，租金由被告刘拓交纳。2015年7月5日，被告刘拓向原告方出具委托书，该委托书载明“委托书就新世纪大厦一楼从东向西三、四、五、六、七、八、九、十号门面原合同甲、乙双方从新研究决定，原合同乙方法人代表刘波现移交给营业执照法人代表刘厚文（代刘波委托书为准）现由刘厚文从新委托郭关办理合同内容生效，原甲方不变，乙方法人代表或经营方变更以新的甲、乙双合同为准。以前所有合同纠纷为本人负责。甲方不负任何责问。委托人：刘厚文，执笔人：刘拓，2015.7.5”。后来，郭关于2015年9月10日向原告出具证明，内容如下“证明因刘厚文（刘厚文之子刘拓执笔）委托本人将万众汽贸经营场所（即新世纪大厦自东至西3-10八缝门面）转让给本人经营，因情况有变，甲方于今年7、8、9月多次与本人电话联系，本人无力经营，自愿放弃门面租赁，甲方有权自行处理。”。之后，被告刘拓将门面装修及门面押金一万元抵押给了案外人。2016年3月4日，原告方向被告刘拓送达了《解除合同通知书》，被告刘拓在解除通知书上签署了自己的名字。该通知书的内容如下：“解除合同通知书刘波、刘拓：我们于2012年10月10日与你们签订《门面出租合同》，约定将我们所有的位于湘阴县文星镇新世纪大道南侧新世纪大厦一楼自东向西第三、四、五、六、七、八、九、十共计八缝门面租赁给你们用于汽车销售。合同约定第一年租金为98000元，第二、三年开始，门面租金每年每缝上涨5%，第四、五年门面租金再按市场行情由双方协商确定。支付时间为合同签订之日交纳第一年租金，以后每年度届满前一个月交纳下年度租金，如有拖欠，我们有权收回门面另行出租。同时合同还约定，你们不得将门面转租给第三方，室内装修本着来修去丢的原则处理。然后，你们自2015年9月10日之后就没有交纳租金，且性质更为恶劣的是，你们在未经我们知晓的情况下，变相将未到期限的门面转租他人，甚至将室内装修抵偿他人债务，严重违背合同的约定，构成了根本违约。鉴于此，我们多次找你们协商仍无结果。为此，今特依法书面通知你们，自本通知送达之日，我们决定解除与你们于2012年10月10日签订的《门面出租合同》，限你们在本通知送达后三日内将门面交给我们。否则，我们将通过诉讼途径追究你们的违约责任。特此通知。李光明彭雄伟黄建2016年3月4日”。庭审中，被告刘拓主张他支付门面租金到2015年10月10日，原告表示认可。至2016年9月30日止，双方均认可被告刘拓尚欠租金116705元。
原告提起诉讼时同时起诉了刘波，在2016年9月30日，原告撤销对被告刘波提起的诉讼。刘波向本院书面陈述“装修费转让给刘拓，是否要装修费由刘拓主张，我不再向原告主张装修费，我对装修费不再找原告要了。”同日，在本院的主持下，原告与刘拓的代理人钟月娥、案外人刘波达成调解协议，主要内容如下：“一、解除刘波于2012年10月9日与李光明、彭雄伟、黄建签订的门面出租合同；二、在本协议签订之日起，刘拓（刘拓与刘波是合伙关系，刘波于2014年10月16日退出合伙关系，由刘拓经营，刘拓是实际承租人）将门面交付给李光明、彭雄伟、黄建；三、交付时房屋属于空置，没有任何刘拓、刘波的私人物品，不再就私人物品向原告主张；四、房屋的装修问题、房屋租金问题在本调解中没有处理，再另行开庭处理.”
另查明，湘阴县文星镇新世纪大道南侧新世纪大厦一楼自东向西第三、四、五、六、七、八、九、十共捌缝门面的所有人为彭雄伟、田文良、黄田畅、李光明、黄建、陈志明、彭雄辉等共七人。在2016年11月23日的谈话笔录中，原告李光明及三原告的委托代理人高东明称，因为陈志明、田文良、黄田畅、彭雄辉等不在场，所以由三原告代签合同。
以上事实，有原、被告的身份证复印件、门面出租合同、谈话笔录、调解笔录、解除合同通知书、证明、委托书、原告提供的房产证复印件以及庭审记录在卷佐证证实，足以认定。
本案的争议焦点为：一、原告与被告刘拓之间是否存在真实、合法、有效的门面租赁关系；二、被告刘拓与原告的门面租赁关系是什么时候解除的，拖欠了多少租金。
本院认为，一、虽然与原告签订《门面出租合同》的是刘波，但后来门面租金由被告刘拓按《门面出租合同》规定的金额向原告支付房租，原告也接受了该房租。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，被告刘拓替换刘波成为《门面出租合同》新的承租方，原告与被告刘拓之间存在真实、合法、有效的门面租赁关系。
原告方提供了2016年3月4日向被告刘拓发出的《解除合同通知书》，被告在该通知书上签了名字，根据合同法第九十六条的规定，合同自通知达到对方时解除，因此原、被告之间的合同于2016年3月4日解除。因被告刘拓将门面（抵押财产范围是门面装修和门面押金）抵押给他人，并没有交付给原告方，直到2016年9月30日双方达成调解时，才明确将门面交付给原告方，因此被告应支付门面租金和解除合同后的房屋占用费给原告方，其数额以庭审笔录中双方认可的数额116705元为准。被告刘拓在庭审中明确装修费作为反诉请求提出来，但是既没有缴纳反诉费，也不申请减免缓。故对该反诉请求，本院在本案中不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
限被告刘拓于本判决生效之日起十日内，支付门面租金及占用费共计116705元给原告李光明、彭雄伟、黄建；
驳回原告李光明、彭雄伟、黄建的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14630元，由被告刘拓承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈飞涛
人民陪审员 丰 亚
人民陪审员 刘 蜜
二〇一七年一月十九日
书 记 员 颜 驰