北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07026号
上诉人（原审原告、反诉被告）王铁成，男，1979年5月29日出生。
委托代理人韩涛，北京市正海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张伟男，男，1991年12月14日出生。
委托代理人秦盟，北京市国理律师事务所律师。
委托代理人张海云（张伟男之母），女，1962年1月8日出生。
原审第三人北京华泰光辉房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区丽园B区12号楼一层6号。
法定代表人刘贵辉，经理。
委托代理人刘贵远，男，1988年3月17日出生。
上诉人王铁成因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第2257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2014年2月，王铁成起诉至原审法院称：我系位于148号楼-1至2层房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人。2013年12月7日，我与张伟男、北京华泰光辉房地产经纪有限公司（以下简称华泰经纪公司）签订了诉争房屋的《房屋买卖定金合同》，约定我将诉争房屋出售给张伟男，购房款6696000元，定金20万元。当日，张伟男支付我定金20万元。此外，因在签订该合同时，我尚未取得诉争房屋的所有权证，应张伟男要求，我将《北京市商品房预售合同》及票据共五份材料存放于华泰经纪公司，作为我有权出售诉争房屋的权属证明。之后，张伟男以把上述资料拿给家人查看为由，从华泰经纪公司取走，至今未归还。2014年1月8日，我与张伟男签订了《北京市房屋买卖合同》。该合同约定：买受人逾期付款15日的，出卖人有权解除合同，买受人应当支付应付未付购房款的20%违约金。双方于当日还签订了《补充协议》，变更了付款方式，明确了付款时间与付款金额。该协议约定，在我领取诉争房屋所有权证当日，张伟男一次性支付我剩余房屋贷款，同时将剩余购房款办理房屋资金监管，在过户当天，买卖双方签字办理解除资金监管等。2014年1月10日，我取得诉争房屋的所有权证，在经纪人的见证下，将房屋所有权证原件向张伟男的代理人张海云出示，并交付了一份复印件，要求张伟男支付购房尾款，但张伟男不予答复。因张伟男迟迟未付购房尾款，我无奈于2014年1月22日向张伟男发出书面告知函（附所有权证复印件）。2014年1月24日，我再一次通过手机短信及彩信将上述告知函内容以及房屋所有权证复印件发送给张伟男。现张伟男仍未按合同约定付款的行为已构成根本违约，故我诉至法院，要求：1、解除我与张伟男于2014年1月8日签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》、于2013年12月7日签订的《房屋买卖定金合同》；2、张伟男向我支付违约金1099200元；3、张伟男返还我148号楼-1至2层房屋的《北京市商品房预售合同》、购房首付款发票、房屋贷款付款发票、房屋面价补差价发票，契税发票；4、张伟男协助我办理涉诉房屋网签合同注销备案手续；5、诉讼费由张伟男承担。
张伟男答辩并反诉称：一、王铁成起诉书中部分陈述不是事实。王铁成从未在房屋买卖过程中出现。2014年1月10日，我的代理人只见到王铁成的代理人曹×，未见到产权证原件及复印件。我方至今没有见到房屋所有权证原件，也没有收到2014年1月24日催款通知。王铁成的第3项诉讼请求中的材料均不在我这里。二、我没有违约，反而是对方违约在先，王铁成要求我支付违约金于法无据。我与王铁成签订合同后，便开始积极准备购房款和各种手续材料，支付了20万元定金。2014年1月21日，曹×通过电子邮件告知我，于2014年1月22日上午9点到中国建设银行北京光华支行（以下简称：建行光华支行）办理支付房屋尾款和资金监管事宜。曹×抵达银行后却拒绝出示其有权代理王铁成办理相关事宜的公证手续，也拒绝配合办理支付尾款和资金监管的相关事宜，且独自离开。后我的代理人向银行咨询得知，办理资金监管一般必须汇款人和收款人双方本人亲自办理，即使通过公证方式委托他人办理的，也需在公证的委托书中写明“委托办理资金监管事宜”字样，另外还需要被代理人的身份证原件和监管账户、还款账户的银行卡等。因此，曹×根本无法代其办理资金监管手续。此外，我于2014年1月22日竟然收到一份邮政快递，里面是署名为王铁成的告知函，要求我将购房款汇入王铁成另一个账户中。由于该告知函中王铁成的签字与公证书中王铁成签字笔迹差别较大。同时，该账号也不是王铁成的还款账号，而且，该告知函擅自变更《补充协议》的约定要求在解除房屋抵押贷款手续后两日内，共同办理房屋资金监管手续。故我在始终未能见到王铁成本人的情况下，担心其中存在较大风险，未予办理。综上，本案是王铁成违约在先，因违约产生的后果应由其自行承担。王铁成要求我支付违约金没有依据。另外，王铁成主张的违约金数额过高，应予以调整。三、如前文所述，王铁成已经用行动表明拒绝履行合同义务，合同的最终目的无法实现，合同应予解除。鉴于王铁成的上述违约行为，我提起反诉，要求：1、解除我与王铁成于2013年12月7日签订的《房屋买卖定金合同》、2014年1月8日签订的《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》；2、王铁成双倍返还我定金40万元；3、王铁成支付我代其支付的涉诉房屋有限电视网络建设费1080元；4、诉讼费用由王铁成承担。
王铁成针对张伟男的反诉，答辩称：我同意张伟男的第1项反诉请求，要求法院驳回其他反诉请求。张伟男在反诉状事实与理由部分存在许多不属实的陈述。2014年1月22日曹×和张海云到建行光华支行办理尾款交付的事项。据曹×介绍，张伟男拒绝先办理抵押贷款还款手续，致使客观上无法明确资金监管的数额。张海云要求曹×出具收到全部剩余购房款的收条，王铁成在未收到用于办理解除抵押的款项之前，当然有权利拒绝出具这样的收条。另外，依据张伟男提交的证据—曹×发送的电子邮件，双方协商变更资金监管付款方式，即张伟男支付我400万元使我还清房屋贷款后，曹×去公证委托张海云办理房屋产权转移登记手续。在这种操作方式下，双方无需办理资金监管手续，张伟男在公证手续办理完毕当日付清购房尾款。但是，张伟男未按该电子邮件内容履行。张伟男既然明知无需办理资金监管手续，却以我不配合办理资金监管作为拒绝付款理由，显然自相矛盾。综上，张伟男逾期支付购房款已构成根本违约，造成了诉争房屋买卖合同的解除，张伟男作为违约方无权要求我承担违约责任。
第三人华泰经纪公司述称：当时签完合同后，王铁成的《北京市商品房预售合同》和票据在我公司保管，张伟男方说把合同看一下，拿走了就没有还回。我公司同意解除合同，王铁成主张的违约金等诉讼请求与我公司无关。张伟男主张的反诉请求亦与我公司无关，不发表意见。
原审法院经审理查明：2013年12月7日，经华泰经纪公司居间介绍，王铁成的委托代理人曹×以王铁成的名义与张伟男签订《房屋买卖定金合同》。该合同约定：王铁成自愿将D区G33号楼-1层的房屋（现更名为148号楼-1至2层全部房屋）出售给张伟男，张伟男以6966000元的价格购买该房屋；房屋面积为336.27平方米；本协议签订时，张伟男向王铁成支付定金20万元；该合同第六条约定其他事宜：过户所产生的所有税费由买方承担，卖方的购房合同及税票在居间方处。同日，张海云将20万元定金打入曹×的银行账户。王铁成向张伟男交付涉诉房屋的钥匙。后不久王铁成将涉诉房屋门换锁。2014年4月11日庭审过程中，张海云当庭将车库和大门钥匙交给王铁成的代理律师。
2013年12月24日，华泰经纪公司就涉诉房屋办理了网上签约联机备案手续。
2014年1月8日，王铁成与张伟男、华泰经纪公司签订《北京市房屋买卖合同》。该合同约定：涉诉房屋成交价格为6696000元；该合同第七条第（二）款约定了逾期付款责任：买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照以下方式处理：（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同日，在华泰经纪公司工作人员刘贵远的见证下，王铁成（出卖人）的委托代理人曹×与张伟男（买受人）签订《补充协议》。该协议约定：买受人张伟男购买王铁成位于148号楼-1至2层全部，在签订房屋买卖合同后，需遵守下述付款方式，在建委领取房产证当日，一次性交付所有房屋尾款于王铁成还款账户，同时剩余尾款办理房屋资金监管。在过户当日，买卖双方需签字办理解除资金监管。过户当日办理房屋交接手续。如房本在2014年1月20日之前出，多出的天数平均每天按666元由客户向出卖人付出利息。
2014年1月21日，王铁成的委托代理人曹×和张伟男的委托代理人张海云约定第二天去银行办理付款手续。2014年1月22日，曹×和张海云均去了银行，但未办理成功。
庭审过程中，王铁成和张伟男均认为对方存在违约行为，均向本院提交相应证据予以佐证。
王铁成提交的证据如下：
证据一、授权委托书原件和公证书原件，以证明王铁成授权曹×办理房屋买卖相关事宜，包括代为向张伟男发出催款通知等代理权。授权委托书为2013年11月10日王铁成所出具，公证书系对授权委托书的公证。
证据二、电话通话录音材料及通话记录，以证明张伟男已经单方决定抛开经纪人继续参与诉争房屋交易，曹×要求张海云于2014年1月22日一次性付清全款，张海云表示同意。根据通话记录显示，该电话录音发生在2014年1月21日22：01分，该通话号码前无标示，该记录单显示号码前＊代表主叫，#代表呼转，无表示代表被叫，通话双方为曹×和张海云。录音中，曹×表示“明天中介也得到场。你是不是没跟他说啊？”张海云表示“我跟他说什么？我不用他了，他敲诈我……”张海云多次表示不请中介，亦多次表示会按合同的约定来履行。曹×说“你也看了，那个合同写的是一次性付掉所有的款项，你要愿意做那个三方监管你就做监管”。张海云表示“可以可以，你明天怎么方便，咱们俩商量着怎么办”。曹×接着说“明天你必须一次性付清全款，然后你违约，它不是说每天666，它是千分之五”。张海云表示“没问题，明天你觉得怎样方便。我的意思做个公证……”。曹×表示明天你不来你就违约了，你每天就按照合同付我违约金好了，张海云没有表示任何异议。
证据三、个人信贷档案资料清退确认书原件、涉诉房屋所有证原件以及申请华泰经纪公司工作人员刘贵远出庭作证，以证明2014年1月10日王铁成到建设银行前门支行领取了诉争房屋的所有权证，并在刘贵远的见证下，曹×向张海云出示了涉诉房屋所有证原件，交给张海云一份复印件，张海云同意在2014年1月20日支付尾款。证人刘贵远出庭称：签订定金合同时，王铁成的房本没有下来，张伟男说不踏实，将放在我公司的原购房合同、购房发票等原件都拿走了没有归还；2014年1月10日，曹×在我公司将房本原件给张海云看了，当时复印了一份交给了张海云，我公司留了一份；不清楚2014年1月22日张海云和曹×去银行办理房屋尾款的事情，没人通知自己。
证据四、告知函复印件及特快专递详情单原件，以证明王铁成曾向张伟男催告支付购房尾款。该告知函为2014年1月22日向张伟男发出的，主要内容如下：1、请张伟男于见函两日内，支付购房款380万元，用于解除房屋的抵押贷款手续；并附有王铁成的收款银行账户信息：收款人：王铁成，开户银行：北京市建设银行金融街支行，银行账号：1104829980131513138。2、在解除房屋抵押贷款手续后两日内，共同办理房屋资金监管手续。该告知函另附涉诉房屋所有权证复印件一张。
证据五、短信原件及彩信原件各一条，以证明王铁成曾向张伟男催告支付购房尾款。这些证据显示，2014年1月24日，曹×将告知函的内容编成短信的形式、将涉诉房屋产权证复印件以彩信的形式发送给张伟男。
证据六、户名为王铁成的中国建设银行存折原件及个人贷款交易明细（加盖银行印章），以证明至2014年1月22日，王铁成剩余房屋贷款金额为3793421.64元，2014年1月王铁成每日偿还利息为666元。该存折上账号及个人贷款交易明细扣款账号与证据四中告知函中账号相同。通过该证据可以看出，该账号每月自动扣除还款本息，至2014年3月11日，王铁成尚欠商品房贷款3781519.31元。
张伟男对上述证据发表如下质证意见：
对证据一真实性没有异议，但公证的授权委托书并没有委托曹×办理房屋监管手续。另外，张伟男将此项证据作为己方证据以证明曹×代王铁成签订的各份合同应视为有效。
对证据二真实性没有异议，但认为当时打了好几个电话，这不是最后一次通话，王铁成断章取义。另外，张伟男认为该证据的内容足以证明自己没有因其他因素不履行合同，而是明确表示自己要履行这个合同。
对证据三中产权证没有异议，对个人信贷档案资料清退确认书真实性有异议，王铁成没有相关证据证明是银行给王铁成的。认为证人与王铁成有利益关系，有利于王铁成的证言不应采信。
对证据四真实性没有异议，是在2014年1月22日下午收到的，王铁成的签字应该是曹×签的，不是王铁成本人签的。另外，张伟男将此项证据作为己方证据以证明王铁成擅自变更合同条款，变更汇款账户。
对证据五、六真实没有异议，但对证据六关联性有异议。
张伟男提交如下证据：
证据一、委托书两份，以证明张伟男委托张海云为其办理购房相关事宜。一份委托书日期为2013年11月20日，内容为张伟男全权委托张海云代理选房购房并办理购买房屋的全程手续。另一份委托书日期为2014年1月21日晚，内容为张伟男委托张海云全权代理自己于2014年1月22日上午九点去建行光华支行与曹×共同办理王铁成房屋贷款提前还款及陪同曹×去公证处办理委托张海云对王铁成房屋过户的转公证事宜。
证据二、短信，以证明张伟男一直积极履行曹×，希望促成房屋买卖交易，要求王铁成本人亲自办理房屋买卖事宜或曹×出示公证委托书后再代为办理。短信显示在2014年1月6日前张海云发短信告知过曹×安排王铁成来签房屋买卖合同，或者让曹×带上委托书原件来签房屋买卖合同。2014年1月21日16时24分，曹×发短信告知张海云“方便时回个电话！”当晚22时01分，曹×发短信告知张海云“明天中介也需要到场”。
证据三、曹×给居间人发送的电子邮件，以证明曹×与张伟男约定于2014年1月22日到建行光华支行办理房屋尾款支付和资金监管事宜。该邮件发送时间为2014年1月21日15时13分，主要内容如下：买卖双方约定在2014年1月22日上午九点去建行光华支行先办理148号房产的提前还款事宜，具体方法为买方先向卖方指定账户中汇款400万元，办理还款和解押手续，在确认收款和办理完提前还款后曹×去办理委托张海云对该房产过户的公证书，只要办理公证手续后，买方需在当天一次性支付剩余尾款249.60万元以及由于没有按合同付款产生的10008元违约金。在确认上述款项已经汇入卖方指定账号后，曹×将公证合同交与张海云，并约定了张伟男未付款的违约责任。
证据四、视频资料和录音材料，以证明张海云为办理涉诉房屋尾款支付和资金监管事宜于2014年1月22日9时就到双方约定的银行，曹×未能配合办理房屋尾款支付和资金监管事宜，办理资金监管事宜通常需要付款人和收款人亲自办理。视频为2014年1月22日张海云去建行光华支行柜台办理业务的镜头，没有声音。录音为2014年4月1日张伟男的代理人秦萌与该行工作人员的谈话，张伟男称录音中该行工作人员叫魏晓崝。录音中秦萌向魏晓崝询问曹×和张海云当天办理什么业务，魏晓崝称张海云办了开户，并说曹×先走的。秦萌询问曹×只是个代理人，张海云是否能打款到卖房人账户，魏晓崝称你愿意打的话可以打。秦萌询问代理人能代理卖房人办理资金监管，魏晓崝称必须本人，代办不了。
证据五、张海云的账户明细，以证明张海云于2014年1月22日在建行光华支行开户，有能力在当日支付房屋尾款。该证据显示张海云开户日期为2014年1月22日，账户余额为5001232.88元。
证据六、2013年12月9日有限电视网络建设费收据复印件、装修报价单，以证明张伟男已经为使用该房屋进行了装修准备，且支付了相关费用1080元。该收据系复印件，在收款单位公章处盖有一个长方形的章，里面仅有“恒力建设”四个字，该印章为原件。
王铁成对上述证据发表如下质证意见：
对证据一、二真实性没有异议。但认为证据二只是其中往来的一部分短信，短信发生的时间相当大一部分是在2014年1月21日之前的。
对证据三真实性认可，认为该邮件的内容刚好可以证实己方观点。
对证据四视频资料真实性认可，对证明内容有异议。对录音材料真实性、合法性、关联性均不认可，谈话对象身份不明确，另外证人应当出庭接受质证。
认为证据五与本案无关，不能证明已支付了购房款。
对证据六真实性、合法性、关联性不认可，没有原件。
庭审过程中，关于2014年1月22日未办理还款的原因，双方各执一词。王铁成称张海云要求曹×先写收到全部尾款的收条，曹×觉得不合理就没有这么做。张伟男称张海云向曹×要房产证、还款的卡、账户、王铁成的身份证和授权委托书，但曹×说没有义务给张海云这些东西，爱打不打，不打去法院告你，就走了。
法院询问张伟男：在2014年1月22日收到王铁成邮寄的告知函后为何没有把钱打入王铁成账户。张伟男称：认为告知函上王铁成的账户不对，给曹×打电话也没有接，王铁成的号是空号，因为跟华泰经纪公司产生矛盾了，也没有找中介，1月26日自己去告知函发件地址寻找，得知该地址是大韩律师事务所，律师告诉自己发过律师函后就跟王铁成没有关系了，自己想找曹×和王铁成没找着。
经询问，王铁成、张伟男、华泰经纪公司均认可补充协议上付款方式指的是王铁成先领取房产证，出示给张伟男看后，张伟男将所有的房款支付给王铁成，扣除银行解押的钱，剩余部分办理资金监管。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖定金合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、王铁成存折及个人贷款交易明细、定金收条、授权委托书、公证书、房产证、告知函、手机短信、彩信、电子邮件、电话录音、视频资料、录音资料、张海云账户明细、收条、证人证言等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。王铁成主张张伟男经催告未按合同约定履行付款义务，张伟男构成违约；张伟男主张2014年1月22日王铁成的代理人曹×未配合办理还款及资金监管，自己未按告知函中账户汇款不构成违约，王铁成构成违约。故本案焦点问题为究竟哪方存在违约行为。
首先，从张伟男提交的电子邮件和2014年1月21日晚授权委托书可以看出，双方约定1月22日张伟男支付王铁成400万元还清房屋贷款后，曹×去公证委托张海云办理房屋产权转移登记手续，张伟男在公证手续办理完毕当日付清购房尾款。根据王铁成提交的录音材料和张伟男提供的短信材料可以看出，王铁成的委托代理人曹×向张伟男的委托代理人张海云发送短信告知“明天中介也需要到场”，随后张海云就向曹×拨通了电话，表示不请中介，曹×表示“明天你必须一次性付清全款”，张海云表示“没问题”，并表示做个公证。综上，王铁成称双方已经协商变更了付款方式，2014年1月22日双方去银行不涉及扣除贷款还款后对尾款办理资金监管手续的主张，于法有据，法院予以采信。张伟男称曹×没有做资金监管手续的权利，是当天未能办成手续的原因之一的主张，缺乏依据，法院不予采信。
其次，王铁成和张伟男关于2014年1月22日未交易成功的原因，各执一词。王铁成未能提交证据以证明其主张，张伟男提交的录音材料和视频资料均未能反映其主张，故法院对双方的主张均不予采信，但根据本案的审理情况和证据材料可以看出，双方因发生争议导致当天交易未成功，且双方均未表示不再履行合同。
此种情况下，双方仍应按照约定履行义务。当天下午，张伟男的代理人张海云收到了告知函。告知函内容为告知张伟男向王铁成支付购房款380万元，用于解除房屋的抵押贷款手续，载有王铁成的银行账户等材料，并告知在解除房屋抵押贷款手续后两日内，共同办理房屋资金监管手续。
根据《补充协议》及庭审中双方的陈述，《补充协议》中付款方式指：张伟男应在王铁成向张伟男出示房产证当日一次性交付所有房屋尾款于王铁成还款账户，扣除银行办理解押的款项后，剩余款项双方办理监管手续。如前文所述，2014年1月21日双方协商变更了付款方式，变更后的付款方式为2014年1月22日张伟男支付王铁成400万元还清房屋贷款后，曹×去公证委托张海云办理房屋产权转移登记手续，张伟男在公证手续办理完毕当日付清购房尾款。由此可见，与《补充协议》的约定及2014年1月21日的约定相比，上述告知函中付款方式并未加重张伟男的责任。
根据王铁成提交的存折及个人贷款交易明细可以看出，告知函中王铁成的账号系涉诉房屋银行贷款还款账号，故对张伟男称告知函中账号错误的主张，缺乏依据，法院不予采信。
张伟男的代理人张海云在2014年1月21日晚曹×表示“明天你必须一次性付清全款，然后你违约”，“明天你不来你就违约了”时，未表示任何异议；另外，张海云表示第二天带着全款去了银行，故张伟男称己方在2014年1月22日之前未见过产权证原件及复印件的主张，与常理不符，法院不予采信。即使未见过产权证原件，在王铁成通过告知函以及短信、彩信方式催告继续履行合同并附有产权证复印件时，张伟男仍负有积极履行合同的义务。张伟男称收到告知函后联系不上王铁成及曹×，但未提交证据以证明曾经试图联系过对方的证据，且此说法与2014年1月24日收到曹×短信、彩信一事相矛盾，故法院对张伟男的上述说法不予采信。
综上，张伟男在收到告知函和短信、彩信后，既未按照补充协议约定付款，亦未按照告知函的内容付款，甚至未与王铁成、曹×、华泰经纪公司任何一方联系。综上，对王铁成称张伟男逾期付款构成违约的主张，于法有据，法院予以采信。张伟男称王铁成存在违约行为的主张，证据不足，法院不予采信。
王铁成以张伟男存在违约行为，根据合同约定解除相关合同的诉讼请求，符合合同约定，另外张伟男同意解除合同，故法院不持异议。涉诉房屋的网签合同是以存在有效房屋买卖合同为前提的，现双方同意解除合同，故对王铁成要求注销涉诉房屋网签手续的诉讼请求，法院予以支持。王铁成以张伟男存在违约行为，要求其支付未付房款20%违约金的诉讼请求，法院予以支持，具体数额由法院综合考虑涉诉合同实际履行情况、王铁成的实际损失和预期收益等因素，酌定为3万元。王铁成要求张伟男返还《北京市商品房预售合同》、购房首付款发票、房屋贷款付款发票、房屋面价补差价发票，契税发票的诉讼请求，因王铁成仅提供华泰经纪公司工作人员的证言，未提交其他证据相佐证，张伟男亦不认可收到这些材料，故此项诉讼请求依据不足，法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故涉诉合同解除后，王铁成应向张伟男退还已收到的定金20万元。前文所述，张伟男主张王铁成存在违约行为，证据不足，法院不予采信，故对张伟男据此而要求王铁成支付定金外的20万元的反诉请求，法院不予支持。张伟男要求王铁成支付有限电视网络建设费1080元的反诉请求，因其提供的收据虽加盖了“恒力建设”字样印章原件，但该收据本身为复印件，亦未提交其他证据相佐证，故法院不予支持。
综上，原审法院于2014年5月判决：一、解除王铁成与张伟男于二○一三年十二月七日签订的《房屋买卖定金合同》、于二○一四年一月八日签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》；二、于判决生效后十日内，张伟男向王铁成给付违约金三万元；三、于判决生效后十日内，王铁成向张伟男退还购房定金二十万元；四、于判决生效后十日内，张伟男协助王铁成办理位于一百四十八号楼负一至二层全部房屋网签备案登记注销手续；五、驳回王铁成的其他诉讼请求；六、驳回张伟男的其他反诉请求。
判决后，王铁成不服，提出上诉，请求撤销原审判决第二项、第五项，依法改判。其主要上诉理由为：依据双方签订的房屋买卖合同第七条第（二）款第（2）项约定：“买受人逾期付款15日的，出卖人有权解除合同，买受人应当支付应付未付购房款的20%违约金”，即1299200元。然而原审法院仅判决张伟男支付王铁成3万元违约金，该数额占张伟男应付购房款金额6496000元的0.46%，不足银行三个月定期存款利率2.86%的五分之一，使合同违约方在基本没有付出成本的情况下，逃脱合同违约条款的惩罚。原审判决颠覆了本地区两级法院对于违约金进行调整问题的通常处理方法——即侧重保护守约方利益、分配给守约方就实际损失较轻的举证责任，对违约金责任向着违约方作出不利解释。相反，原审法院加重了王铁成的举证责任，其对违约金的认定结果明显对于违约方作出了有利解释。另，因张伟男违约逾期支付购房款，造成诉争房屋买卖合同解除，造成王铁成无法收取购房款去偿还房屋抵押贷款，至2014年7月3日，王铁成偿还银行房屋贷款利息损失达到101458.21元；诉争房屋所处地区房价下跌，王铁成已损失近80多万元。张伟男未提出上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院予以确认。
本院审理中，本院前往中国建设银行光华路支行向其工作人员魏×调查2014年1月22日双方去银行办理相关业务的情况。魏×表示当天王铁成的代理人曹×及张伟男的代理人张海云一同来到银行因双方要买卖房屋要求办理提前还款，其带领双方去了银行的信贷部，信贷部称直接还款即可。后张海云当场开立账户并通过转账方式存入现金500万元。对于曹×与张海云在其后的过程中为何没有交易成功，魏×表示双方发生争议后，其了解到张海云要求曹×出示王铁成委托曹×办理提前还款、解除抵押贷款以及办理资金监管手续的公证委托书，但曹×拒绝提供。王铁成的代理人询问魏×是否知道双方有无其他原因当时未完成交易？魏×表示不清楚。王铁成的代理人询问魏×双方在银行的时间魏×是否全程都在场？魏×表示没有。
本院向张伟男的代理人张海云询问其为何在收到告知函后未进行付款，其称因告知函上的签字与公证书上的签字笔记明显不同，其有曹×作为王铁成代理人办理买卖房屋其他事项的公证书，没有见到办理监管账户等事项的公证书，对曹×的代理人身份有怀疑且曹×拒绝提供还款账户。张伟男亦未提供其在收到告知函后联系王铁成的证据。王铁成陈述其在2014年1月5日左右已通过中介向张伟男出示过具有办理各银行业务的公证书。
上述事实，有双方当事人陈述、调查笔录在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方对2014年1月22日在中国建设银行光华路支行未完成交易的原因产生争议，根据本院调查情况，银行工作人员魏×并未全程参与整个过程，其并不能确定王铁成的代理人曹×当日未向张伟男的代理人张海云出具相关公证书是否为当日未完成交易的唯一原因。当事人双方对当日未完成交易的原因仍坚持不同意见，均未提出相应证据予以证明。在张伟男收到写有王铁成的还款账户以及王铁成代理人曹×的联系电话的告知函后，其亦未向出卖人指定的账户支付购房款，也未积极联系出卖人。从整个交易的过程来看，张伟男从签订合同到后续电话、邮件往来均是与王铁成的代理人曹×沟通，并且张伟男认可收到过王铁成委托曹×卖房的公证书，在其应当履行付款义务之前，对曹×的代理身份未提出过异议。在收到告知函，以及短信、彩信等信息明确了王铁成的收款账户后，仍未履行其作为买房人的主要义务，构成违约，应承担违约责任。原审法院对整个交易过程的分析及责任认定，处理正确，本院不持异议。需要指出的是，本案房屋买卖合同的标的额为6696000元，价值巨大，考虑到合同履行的情况以及张伟男的违约情节，本院对于原审确定的违约金金额予以调整。另，本案张伟男作为买受人未履行其主要的付款义务，王铁成依据合同对违约金的约定主张其权利并无不当，虽在审理中法院根据本案整体情况酌定违约金数额，但本次诉讼系由张伟男的违约行为引发，诉讼费不应由守约方王铁成承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持大兴区人民法院（2014）大民初字第2257号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项。
二、变更大兴区人民法院（2014）大民初字第2257号民事判决第二项为于本判决生效后十日内，张伟男向王铁成给付违约金二十三万元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱或非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8246元，由张伟男负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3658元由张伟男负担（已交纳）。二审案件受理费16192元，由张伟男负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 马 骁
二〇一四年八月二十日
书 记 员 马博文