安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖10民终738号
上诉人（原审被告）：卓越，男，1977年3月11日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市歙县。
委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄秀兰，安徽一飞律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区兴昱路7号，组织机构代码66790002-3。
法定代表人：韩玲明，总经理。
委托诉讼代理人：章金山，安徽经盾律师事务所律师。
上诉人卓越因与被上诉人黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司（以下简称屯溪区国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2016年10月8日作出的（2016）皖1002民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人卓越及其委托诉讼代理人汪晓华、黄秀兰，被上诉人屯溪区国投公司的委托诉讼代理人章金山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卓越上诉请求：1.撤销原判，改判驳回屯溪区国投公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由屯溪区国投公司负担。事实与理由：一、根据最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复精神，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。即单方解除必须达成根本违约不能实现合同目的的程度。卓越未及时支付租金是因为屯溪区国投公司违约在先，卓越享有延迟履行抗辩权，且卓越始终表示愿意履行合同，因此，屯溪区国投公司不能单方面解除合同；二、卓越基于对国有公司的信任，投入大量资金履行合同，并招聘了十几名员工，一审法院判决卓越搬出，有违公平公正原则；三、屯溪区国投公司违约在先，理应承担违约责任，一审未查明事实，显失公正。
屯溪区国投公司辩称：一、卓越长期拖欠租金，符合合同约定的单方解除条件，且屯溪区国投公司于2016年7月8日书面卓越通知解除合同，卓越当日已经签收，合同已经解除；二、屯溪区国投公司不应承担违约责任，一审法院考虑到卓越在使用案涉房屋时存在漏水问题，已经将卓越应支付的租金减少了几万元。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
屯溪区国投公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年5月27日签订的房屋租赁合同，并腾空搬出租赁房屋；2.卓越支付拖欠的租金99万元（截至2016年7月31日止）；3.卓越支付违约金19.8万元。
一审法院查明：2013年5月7日，屯溪区国投公司与卓越签订一份房屋租赁合同，约定屯溪区国投公司将坐落于屯溪区文峰桥中段观景台的房屋租赁给卓越，用于经营休闲茶吧，租赁期限自2013年6月1日至2023年8月31日，其中2013年6月1日至2013年8月31日为装修期；租金37500元／月，租金45万元／年，其中，2013年9月1日至2015年8月31日的租金不变，自2015年9月1日至2018年8月31日起租金每年递增5%，自2018年9月1日至2023年8月31日的租金另议；第一年的租金于合同签订三日内先付50%计22.5万元，另50%的租金在2013年观摩会时（2013年12月）付清；第二年起租金于每年的8月31日前一次性付清；屯溪区国投公司交付房屋时，卓越支付房屋租赁保证金10万元；在租赁期限内，该房屋主体的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由屯溪区国投公司负责（卓越使用不当除外）；卓越发现该房屋主体有损坏或故障时，应及时以书面通知屯溪区国投公司修复；对房屋的附属设施及装修装饰部分屯溪区国投公司不负有修缮的义务；房屋租赁期间，屯溪区国投公司交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，卓越有权解除合同；卓越逾期未交纳按约定交纳的各项费用，已经给屯溪区国投公司造成严重损失的，屯溪区国投公司有权解除合同，收回出租房屋，由卓越应按照合同年租金的20%向屯溪区国投公司支付违约金；若支付的违约金不足弥补实际损失的，卓越还应负责赔偿直到弥补全部损失。合同签订后，屯溪区国投公司于2013年9月1日将涉案房屋交付给卓越，卓越支付了房屋租金22.5万元和租赁保证金10万元。租赁期间，卓越自2014年4月起多次向屯溪区国投公司书面反映租赁房屋存在漏水、空调不制冷不制热、油漆味道重等问题，屯溪区国投公司收到该函后委托屯溪区住建委对漏水问题进行维修，但未彻底解决漏水问题。2013年12月16日，屯溪区国投公司书面通知卓越交纳第一年的剩余租金22.5万元，该通知卓越于同日签收；2016年5月18日，屯溪区国投公司委托安徽经盾律师事务所向卓越发函，告知卓越截至2015年11月30日，已拖欠租金67.5万元，请于15日内支付给屯溪区国投公司，该函卓越于次日签收；2016年7月8日，屯溪区国投公司书面通知卓越经催告其未交纳拖欠租金，根据合同约定解除双方之间的房屋租赁合同，该通知卓越于同日签收。
一审法院另查明：屯溪区文峰桥工程由屯溪区住建委承建，该工程于2013年9月30日通过竣工验收，于2014年10月8日通过竣工验收备案；2013年9月10日，屯溪区文峰桥作为屯溪区行政事业单位国有经营性资产移交给屯溪区国投公司。卓越自2013年9月1日起实际使用了租赁房屋，自2015年12月起停止经营。
一审法院认为：一、屯溪区国投公司与卓越之间的房屋租赁合同是否符合解除条件；二、卓越是否应支付租金、违约金及屯溪区国投公司主张的部分租金、违约金是否已过诉讼时效。
关于争议焦点一。依法成立的合同，自成立时生效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，屯溪区国投公司与卓越签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，屯溪区国投公司已将涉案房屋交付给卓越使用，卓越也应按照合同约定按时支付租金。自屯溪区国投公司交付租赁房屋至今已经3年多，但卓越仅支付了第一年50%的租金22.5万元和房屋租赁保证金10万元，就拒绝再支付租金，且经屯溪区国投公司书面催告后在合理期限内仍未支付，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定的合同解除情形。屯溪区国投公司于2016年7月8日书面通知卓越解除房屋租赁合同，该解除通知卓越已于同日签收，根据《合同法》第九十六条规定，双方之间的房屋租赁合同已于2016年7月8日解除。因双方的房屋租赁合同实际已解除，故屯溪区国投公司主张与卓越解除房屋租赁合同并腾空搬出的诉请，予以支持。卓越辩称因租赁房屋存在质量问题才未支付租金且不同意解除房屋租赁合同的意见，于法无据，不予采纳。
关于争议焦点二。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，自合同签订后至今，卓越仅支付了22.5万元租金，远远少于应支付的租金，明显违约。根据双方签订的房屋租赁合同约定，自2013年9月1日至2015年8月31日的租金按45万元／年标准计算，自2015年9月1日至2016年7月8日的租金按47.25万元／年（45万元／年×105%）标准计算，违约金按照合同年租金的20%的标准计算，故屯溪区国投公司主张卓越支付拖欠租金及违约金的诉请，有事实和法律依据，予以支持。根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，应从债权人知道或者应当知道承租人欠缴租金或拒付租金之日起计算。屯溪区国投公司于2013年12月16日书面通知卓越三日内交付租金22.5万元，因卓越逾期未给付，屯溪区国投公司应至迟于2014年12月18日前向卓越主张给付拖欠的租金22.5万元，但屯溪区国投公司未在法定期限内主张，直至2016年5月18日才再次向卓越主张租金，已超过一年的诉讼时效；第二年（2014年9月1日至2015年8月31日）租金45万元，根据合同约定，卓越应于2014年8月31日前支付，但卓越未按期支付，屯溪区国投公司应至迟于2015年9月1日前向卓越主张拖欠的租金，但屯溪区国投公司未在法定期限内主张，故卓越主张该部分租金亦超过诉讼时效，予以支持；第三年（2015年9月1日至2016年7月8日）的租金，屯溪区国投公司已于2016年5月18日书面向卓越主张，该期间的租金为403890.41元（45万元／年×105%÷365日／年×312日，自2015年9月1日至2016年7月8日共312日）；卓越另应向屯溪区国投公司支付违约金94500元（45万元／年×105%×20%）。卓越在租赁期间多次书面反映房屋存在漏水等问题，屯溪区国投公司虽进行维修，但截至一审辩论终结前尚未彻底解决房屋漏水问题，根据《合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定，因涉案租赁房屋存在质量问题，一定程度上影响了卓越对租赁房屋的正常使用收益，应相应减少租金的支付或延长与减少租金等同效果的租期。因房屋租赁合同已实际解除，酌定卓越在应给付租金403890.41元、违约金94500元的基础上分别扣减28890.41元、14500元，故卓越应实际给付屯溪区国投公司租金37.5万元和违约金8万元。
综上所述，屯溪区国投公司主张解除房屋租赁合同、卓越将租赁房屋腾空并搬出、并支付拖欠租金、违约金的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、被告卓越于本判决生效之日起十五日内将坐落于屯溪区文峰桥观景台的房屋腾空并从该房屋中搬出；二、被告卓越于本判决生效之日起七日给付原告黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司租金37.5万元；三、被告卓越于本判决生效之日起七日给付原告黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司违约金8万元；四、驳回原告黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7746元，保全费5000元，由被告卓越负担。
当事人所举的证据与一审相同，相对方质证意见亦同一审。本院认证意见同一审。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、屯溪区国投公司是否可以单方面解除房屋租赁合同；二、卓越是否应当支付租金、违约金，一审法院认定的租金、违约金数额是否合理。
关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，屯溪区国投公司与卓越签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。卓越自2013年12月之后未按约支付租金，根据房屋租赁合同约定，屯溪区国投公司有权解除合同。卓越主张其拒付租金系其作为屯溪区国投公司违约在先的抗辩手段，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，卓越未按合同约定按期支付租金，其应按照合同约定向屯溪区国投公司支付租金并承担违约责任。鉴案涉房屋经过屯溪区国投公司维修，仍存在漏水等问题一定程度上影响了卓越的使用，一审法院酌定卓越应支付的租金为37.5万元和违约金8万元，并无明显不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8125元，由上诉人卓越负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋浩之
审 判 员 郑卫东
代理审判员 余陶然
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 刘 秀