广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠博法民一初字第355号
原告易扬，女，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托代理人钟翔翎、叶治军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
被告惠州市联合中林创兴发展有限公司。住所地：博罗县长宁镇祥岗村牛过水组葫芦岭。
法定代表人李贵松。
委托代理人温志坚、李云霞，广东宏兴律师事务所律师。
第三人深圳市丰林投资发展有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道大靓村大靓六巷**号*楼201。
法定代表人陈日安。
委托代理人温志坚、李云霞，广东宏兴律师事务所律师。
原告易扬诉被告惠州市联合中林创兴发展有限公司、第三人深圳市丰林投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年7月14日和12月10日公开开庭进行了审理。原告易扬的委托代理人钟翔翎、叶治军，被告惠州市联合中林创兴发展有限公司及第三人深圳市丰林投资发展有限公司的委托代理人李云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易扬诉称，2011年4月2日，原告与被告签订编号为博罗-
GF-201-08595号《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）约定，原告购买被告预售商品房XX生态城（一期）第X栋房产，总金额为人民币陆佰陆拾柒万陆仟贰佰贰拾零元整（6676220）。合同签订后，原告依约定支付了购房款。根据《买卖合同》第八条“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经有关部门办妥竣工验收备案手续条件，并将符合约定的商品房交付买受人使用。”但被告未能在约定的期限内向原告交付房产，同时根据《买卖合同》第15条“出卖人应当在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但截到起诉之日，经原告多次催告后，被告一直以各种理由延期办理涉案房产的产权证书，导致原告至今未能取得房屋权属证书。被告上述逾期办理房产证的时间已超过一年，构成根本违约，侵害了原告合法的权益。据此，原告已于2015年5月20日向被告发出《解除合同通知》，解除双方签订的涉案合同，并要求被告依法退回全部房款。为维护原告合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的所有诉讼请求。诉讼请求：l、依法确认原被告之间于2011年4月2日签订的《广东省商品房买卖合同》已解除。2、依法判令被告返还全部房款人民币6676220元。3、依法判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金1215906.57元（从2013年5月31日起计算，暂计至2015年5月25日）。4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。原告庭审时提出违约金计算至判决生效之日止。
被告惠州市联合中林创兴发展有限公司辩称，不同意解除商品房买卖合同，双方应继续履行商品房买卖合同，原告违约，被告无需承担违约责任。1、权属证明取得时间并未超过办理房屋登记期限的一年，不存在被告原因，原告不符合城市房地产开发经营管理条例第33条的解除条件，根据合同补充协议的第五条第4点。2、被告不存在违约逾期办证的违约行为，根据《商品房买卖合同》第十五条第3点和《商品房买卖合同补充协议》第五条第3、4点的规定，双方对办理权属证书时间有特别约定，原告必须付清房款及相关税费方可办理房产证，被告在原告付清办理房屋权属证书所需的全部资料、税、费（包括维修基金）并办理完毕房屋面积补差手续和交付手续后的365日内，为原告办理房屋所有权证，如原告原因不能及时办理房屋权属转移登记的后果由原告自行负担。因此，原告支付税费属先履行义务，被告办理房屋所有权证属后履行义务，先履行义务的人未履行义务，后履行义务的人有权拒绝履行义务。至今天开庭，原告仍未按照合同约定向被告付清办理房屋所有权证的税费，因此，本案首先是原告违约拒绝支付办理房屋权属证书所需税费，被告根据约定没有逾期办证，原告请求被告支付逾期办证的违约金缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。3、假设被告存在违约逾期办证的情形。（1）由于双方未约定逾期办证的违约责任，被告无需承担违约责任。（2）根据（2015）惠博法民一初467号民事判决书，原告根据收据并确认已在该案起诉前已收到第三人（租赁方）支付的租金634510元，原告是否办理房屋所有权证并没有给原告造成任何损失和影响，原告一直正常出租涉案房屋给第三人，且原告因此获得高额租金收益，故，原告请求被告支付逾期办证的违约金不合理，缺乏事实和法律依据，被告无需支付违约金。《商品房买卖合同》于2015年5月20日由原告提出单方解除，5月21日起被告无需承担办证的责任，违约金的计算时间应止于2015年5月20日，且原告所主张的违约金过高，原告没有任何损失且获得高额租金收益。
第三人深圳市丰林投资发展有限公司述称，被告是于2012年5月31日将房屋交付第三人。
经审理查明，2011年4月2日，原告与被告惠州市联合中林创兴发展有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：博罗-
GF-201——08595），主要约定原告购买被告开发的位于博罗县XX生态城（一期）X栋房产，建筑面积473.98平方米，房屋总价为6676220元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经有关部门办妥竣工验收备案手续。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人必须付清房款及相关税费方可办理房产证。”该房的竣工验收合格报告签署日期为2013年5月29日。原告已向被告支付了6676220元的购房款。
另查明，2011年1月21日，原告与第三人签订了一份《XX生态城酒店别墅租赁合同》，主要约定：1、原告将位于博罗县XX生态城（一期）项目X栋建筑面积约为473.98平方米的房屋租赁给第三人。2、房屋租赁期自2012年5月31日至2032年5月31日止。被告于2012年5月31日将该房直接交付给第三人。后因第三人拖欠租金，原告于2015年7月21日向本院起诉，要求解除合同，本院于2015年11月17日作出（2015）惠博法民一初字第467号民事判决书，判决：解除原告与第三人于2011年1月21日签订的《XX生态城酒店别墅租赁合同》。至本案法庭辩论终结前，被告一直未将该房的产权证办理至原告名下，亦未通知原告缴纳办理房产证的相关税费。原告遂于2015年5月20日向被告寄发了《解除合同通知书》，但被告称没有收到该《解除合同通知书》。
本院认为，原、被告于2011年4月2日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。现原告已经按照合同约定履行了向被告交付购房款6676220元的义务，被告应按合同约定时间向原告交付房屋及办理房地产权证。被告于2012年5月31日将房屋交付给第三人，根据双方的合同约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至今因被告原因未能办理好房产证，显属被告违约。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。现原告请求解除双方的《商品房买卖合同》及要求被告返还购房款，有事实及法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张从2013年5月31日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：
一、解除原告易扬与被告惠州市联合中林创兴发展有限公司于2011年4月2日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：博罗-GF-201——08595）。
二、被告惠州市联合中林创兴发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告易扬返还购房款6676220元。
三、被告惠州市联合中林创兴发展有限公司应于本判决发生法律效力后15日内向原告易扬支付逾期办理房产证的违约金（以6676220元为基数从2013年5月31日起计算至本判决发生法律效力之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费67045元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 范永峰
审 判 员 陈晓君
人民陪审员 黄石强
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 苏 景