上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7293号
上诉人（原审原告）：上海乔涟建筑安装工程有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇丽正路1628号4幢3028室。
法定代表人：朱强法，执行董事。
委托诉讼代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路6818号。
法定代表人：陈萍，董事长。
委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴静，上海廖得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海易家丽家居市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区板泉路2007号。
法定代表人：陈萍，董事长。
委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。
上诉人上海乔涟建筑安装工程有限公司（以下简称“乔涟公司”）因与被上诉人上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称“同福易家丽公司”）、上海易家丽家居市场经营管理有限公司（以下简称“易家丽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初6180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乔涟公司的法定代表人朱强法、委托诉讼代理人何建安，被上诉人同福易家丽公司的委托诉讼代理人廖佩娟、戴静，被上诉人易家丽公司的委托诉讼代理人邓斯玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乔涟公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院无视同福易家丽公司作为石材市场的开办者对作为入驻商户的上诉人应承担的责任，片面认定双方之间只是单纯的房屋租赁关系，属于基本事实认定错误；2、本案不存在合同到期终止的问题，乔涟公司受让及投资建设后，加盖的办公楼属于乔涟公司所有，乔涟公司有权要求与同福易家丽公司每年续签租赁合同，且同福易家丽公司有义务签署；3、即便按照单纯的租赁关系同福易家丽公司亦应承担地面建筑物的建造费用，一审法院错误地解读了租赁合同第六条第二款第四项的规定；4、同福易家丽公司只提供了土地，地面房屋建筑系由上诉人出资受让及建设，故房屋租赁合同无效后占有使用费不应按照合同约定的租金标准支付；5、同福易家丽公司违法占用耕地用于开办石材产业城，其行为涉嫌刑事犯罪，故其基于出租行为获利法院不应支持；6、同福易家丽公司存在诸多违法行为被政府清理整顿，其决定关闭石材城造成乔涟公司巨大损失，应当承担赔偿责任；7、乔涟公司要求易家丽公司对于同福易家丽公司的债务承担连带责任，符合公司法的规定，一审法院未予支持显属不当。
同福易家丽公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
易家丽公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
乔涟公司向一审法院起诉请求：1、确认乔涟公司与同福易家丽公司所签订的《租赁合同》无效；2、判令同福易家丽公司返还乔涟公司租金人民币1,180,000元（币种下同）；3、判令同福易家丽公司赔偿乔涟公司厂房及基础设施、机械设备投资等10,502,846元（以法院委托评估价格为准）；4、判令同福易家丽公司赔偿乔涟公司石材搬迁运费340,000元；5、判令易家丽公司对同福易家丽公司应退还及赔偿乔涟公司的损失承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2013年10月8日，乔涟公司的法定代表人朱强法与同福易家丽公司签订《租赁合同》，约定承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区XX公路XX号XX城XX房XX加-12A，租赁期限：从2013年9月29日至2014年9月28日止，年租金1,121,747元。合同履行完毕后，双方于2014年9月25日又续签《租赁合同》，租赁期限：从2014年9月29日至2015年9月28日止，年租金1,241,934元。2015年7月31日，同福易家丽公司向乔涟公司发出《合同到期不再续约通知书》，告之双方合同已到期，不再续签合同。
另查明，《租赁合同》中关于乔涟公司的权利义务条款约定：“在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施。对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归甲方（同福易家丽公司）所有。”
庭审中，乔涟公司、同福易家丽公司双方均确认租赁标的XX房XX镇XX村农用耕地范围内。还确认乔涟公司支付租金至2015年6月30日止。
一审法院认为，关于合同主体问题，同福易家丽公司、易家丽公司否认乔涟公司系合同主体。根据乔涟公司法定代表人的陈述，其行为代表乔涟公司，属职务行为，结合合同履行情况，确为乔涟公司使用租赁标的物，同福易家丽公司也向乔涟公司开具了租赁费发票，故一审法院确认本案系争租赁合同为乔涟公司法定代表人代表乔涟公司与同福易家丽公司签订。双方对本案租赁标的物为房屋还是土地存在争议，乔涟公司认为是房屋，而同福易家丽公司认为是场地。一审法院认为，双方的租赁合同对标的物既有“加工房”，又有“加工区”的描述，约定不明，但根据乔涟公司的陈述，其向案外人甘某（前手承租人）受让了租赁场所的厂房等，意味着非向同福易家丽公司承租厂房，故乔涟公司的观点与其陈述自相矛盾，一审法院确认租赁标的物为土地。根据查明的事实，本案合同标的土地性质为耕地，而本案租赁用途为商业，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，将耕地用于商业用途，双方的土地租赁合同关系应为无效。根据相关规定，租赁合同无效，承租人仍应按合同约定的租金标准支付占有使用费。事实上，乔涟公司实际使用了租赁物，应当承担相应的占有使用费，故一审法院对乔涟公司请求同福易家丽公司返还租金（占有使用费）1,180,000元的诉讼请求不予支持。关于乔涟公司请求同福易家丽公司赔偿厂房及基础设施、机械设备投资等10,502,846元及石材搬迁运费340,000元的诉讼请求，一审法院认为，双方的租赁合同已经到期终止，且根据双方《租赁合同》的约定，乔涟公司在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归同福易家丽公司所有，双方均应当遵从双方的上述协议约定，故乔涟公司的上述诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于乔涟公司请求易家丽公司对同福易家丽公司赔偿损失承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院认为，一、两公司系独立的企业法人，属不同主体；而乔涟公司主张同福易家丽公司、易家丽公司在公司股权、财产、人事等方面高度混同的事实也未能举证证明，故该连带清偿责任的请求于法无据。二、鉴于上述对乔涟公司主张同福易家丽公司的诉请未予支持，易家丽公司的连带清偿责任也丧失了基础。故一审法院对该诉讼请求不予支持。
一审法院判决：一、上海乔涟建筑安装工程有限公司法定代表人朱强法代表上海乔涟建筑安装工程有限公司与上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司于2013年10月8日、2014年9月25日签订的《租赁合同》无效；二、驳回上海乔涟建筑安装工程有限公司的其余诉讼请求。案件受理费93,937元，由上海乔涟建筑安装工程有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于乔涟公司与同福易家丽公司的土地租赁关系无效的情形下，乔涟公司主张同福易家丽公司返还已支付的租金，并赔偿厂房及基础设施、机械设备投资等10,502,846元及石材搬迁运费340,000元是否具有法律依据。
一、关于租金的返还问题。根据法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案乔涟公司实际使用了系争土地，其与同福易家丽公司之间的租赁关系虽被认定无效，乔涟公司作为承租人仍应参照合同约定租金标准支付占有使用费，故乔涟公司要求出租方返还已支付的租金，缺乏法律依据。一审法院对其上述诉请未予支持，并无不当，本院予以维持。
二、关于乔涟公司主张的损失赔偿问题。首先，乔涟公司系从案外人甘某（前手承租人）处受让涉案厂房、办公房及相应设备，其与同福易家丽公司仅为土地租赁合同关系；其次，即便租赁关系有效，双方约定的租赁期限亦已届满。乔涟公司虽主张同福易家丽公司有义务与其续签合同，但其并未提供相应的事实或者法律依据，故本院对其上述主张难以采纳；再者，双方签订的两份租赁合同，均载明在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归同福易家丽公司所有，该约定应系双方当事人真实的意思表示。换句话说，乔涟公司对于合同到期或者无效后添附物归属的风险也是明知的。基于上述分析，本院认为，乔涟公司要求同福易家丽公司赔偿厂房及基础设施、机械设备投资等损失，确实缺乏依据，本院实难支持。
至于本案的其他问题，一审法院已作详细阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币93,937元，由上诉人上海乔涟建筑安装工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛焱
代理审判员 谢猛
代理审判员 娄永
二〇一七年九月六日
书 记 员 许晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……