福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第117号
上诉人（原审被告）叶明忠，男，1962年9月13日出生，汉族。
委托代理人林云，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄梅金，女，1973年5月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）吴丽香，女，1975年3月11日出生，汉族。
两被上诉人委托代理人曹卫、郑蓉，福建闽天律师事务所律师。
上诉人叶明忠因与被上诉人黄梅金、吴丽香租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县法院（2013）侯民初字第1188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年2月14日，闽侯县建设局向被告叶明忠送达了“责令限期改正通知书”，认为被告未经审批在港头村白头片擅自建设厂房，责令2012年2月21日17时30分前自行拆除违法建设。当日，闽侯县建设局还向被告送达了“责令停止违法行为通知书”，责令被告“立即停工，如若再建，将依法拆除”。原告黄梅金与吴丽香于2012年2月25日签定了一份合伙协议，约定双方各出资80万元共同经营工艺品加工生产。2012年9月26日，闽侯县住房和城乡建设局向被告叶明忠送达了“闽侯县住房和城乡建设局行政处罚决定书”，责令被告自收到决定书之日起十五日内自行拆除位于闽侯县荆溪镇港头村白头自然村的违法建筑物。2012年10月5日，原告黄梅金代表合伙体与被告叶明忠签定了一份“厂房租赁合同”，该合同约定的主要内容为：被告叶明忠将位于荆溪镇港头村白头片建筑面积为1620平方米的钢架结构厂房租赁给原告黄梅金；厂房租赁期为5年，自2012年10月10日起至2017年10月11日止；月租金为11340元，年租金为136080元；原告应在合同签订后向被告叶明忠支付厂房租赁保证金为3个月，租金压3个月付1个月；租赁期间，如因产权证问题而影响原告正常经营而造成的损失，由被告负一切责任给予赔偿；供电局收取电费时，按被告计划用电收取每千瓦用电贴费1元，同时收取被告实际用电电费，所以被告向原告黄梅金同样收取计划用电贴费和实际用电电费。合同签订时，原告黄梅金支付给被告五万元定金。2013年1月25日，闽侯县荆溪镇人民政府向被告叶明忠发出通知，要求其于接到通知即日起三日内，即于2013年1月28日前自行搬迁完毕，逾期将实施强制拆除。2013年2月6日，当地政府联合各部门强行对被告位于荆溪镇港头村白头片违章建设的厂房进行强行拆除。因拆除厂房时原告的生产设备、工艺成品、半成品、原材料等财产未搬离，造成财产损失。另查，原告已交给被告一个月的租金及水电费15556元；厂房被拆除后，由原告雇请人员看护现场。原审法院依原告的申请委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司对被拆迁厂房内的财产损失进行评估。在福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司到现场进行评估时，由原告雇请工人、租用吊车协助清点现场，花费费用8600元。2013年9月6日，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司作出闽华审评报字【2013】88号资产评估报告，确认被拆迁厂房内的财产有：原材料19.74吨、产成品75518个、在产品25.8吨、机器设备52台、办公设备24个、二次装修材料6项、模具332个。按照成本法以2013年7月31日为评估基准日对被拆除厂房内的财产评估价值为1395600元。原告为此预交了评估费12000元。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、要求被告退还定金5万元；2、要求被告赔偿财产损失1395600元；3、要求被告赔偿预期经济损失41700元；4、要求被告支付厂房被拆除后现场看护人员的工资63000元；5、要求被告赔偿在财产评估时支出的雇请工人和租用吊车的费用8600元；6、要求被告赔偿摩托车损失5000元；7、要求被告承担评估费用12000元，以上各项损失共计1575900元。
原审法院认为，原、被告之间订立的《厂房租赁合同》因未取得建设工程规划许可证，故不具有法律约束力。但原告租赁厂房的租金（占有使用费）以及水电费按照有关规定仍应参照合同的约定支付。原告要求被告退还厂房租赁的定金5万元的诉请，因原告从2012年10月10日至2013年2月6日止厂房被拆除期间，只缴纳一个月的租金及水电费15556元，尚差租金33264元（11340元／月÷30天／月×88天）未付，扣除应缴纳的租金33264元后，被告应退还原告定金16736元（50000元-33264元）。对原告因厂房拆除造成的财产损失应按照双方的过错程度以福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司资产评估报告中认定的评估价格1395600元为准。原、被告虽然对该评估报告均提出异议，因双方未提出相反的证据，且均不要求重新鉴定，故原审法院不予支持。由于该报告采用成本法进行评估，因此，评估公司清点确认的评估财产（包括原材料19.74吨、产成品75518个、在产品25.8吨、机器设备52台、办公设备24个、二次装修材料6项、模具332个）属于残值，归被告所有。原告要求被告赔偿预期经济损失41700元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原告要求被告支付厂房被拆除后现场看护人员的工资63000元主张，缺乏事实依据，鉴于该项请求属于合理必要的开支，原审法院酌情按照每天100元的标准计算2013年2月6日至2013年8月12日期间的现场看护费用18700元（100元／天×187天）。对原告提出的在评估清点时雇佣工人、租用吊车的费用8600元及垫付的评估费12000元，因这些损失属于本案必要合理的支出，原审法院予以照准。对原告提出的摩托车损失5000元，因评估报告未体现该损失，实际损失无法估算，故原审法院对此不予采信。被告叶明忠用于出租的厂房是违章建筑，在政府有关部门限期拆除的情况下，还将厂房出租给原告，对被告的除租金及水电费之外的财产损失存在明显过错，应承担损失的60%责任。原告理应知道被告的厂房属于违章建筑仍然租赁用于生产经营，在政府部门限期拆除时未能及时搬离财产，对财产损失也存在一定的过错，自行承担财产损失40%的责任。综上，被告叶明忠除了应全额退还原告黄梅金、吴丽香租房保证金外，还应按照过错程度赔偿原告各项损失860940元【（1395600元＋18700元＋8600元＋12000元）×40%】，加上应退还的定金16736元，被告叶明忠应赔付原告黄梅金、吴丽香人民币877676元。被告叶明忠赔偿损失后，因拆除被损坏财产的残值（包括原材料19.74吨、产成品75518个、在产品25.8吨、机器设备52台、办公设备24个、二次装修材料6项、模具332个）归被告叶明忠所有。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告叶明忠应于判决生效后十日内赔付原告黄梅金、吴丽香人民币877676元。因拆除厂房被损坏财产的残值（包括原材料19.74吨、产成品75518个、在产品25.8吨、机器设备52台、办公设备24个、二次装修材料6项、模具332个）归被告叶明忠所有。二、驳回原告黄梅金、吴丽香其他诉讼请求。
一审宣判后，原审被告叶明忠不服，向本院提起上诉。
上诉人叶明忠上诉称：一、《闽华审评报字【2013】88号资产评估报告》未将评估对象的情况如实记录，其评估结果缺乏客观性，不能作为定案的依据。二、一审并未查明本案所涉的评估财产是否有损坏、有多少财产损坏，就武断地作出“被告叶明忠赔付原告黄梅金、吴丽香人民币877676元，因拆除厂房被损坏财产的残值归被告叶明忠所有”的判决，于法无据。三、上诉人对于被上诉人的财产损失不承担过错责任。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求
被上诉人黄梅金、吴丽香答辩称：一、《闽华审评字［2003］88号资产评估报告》（下称评估报告）的评估结果相对客观，原审法院将其作为本案赔偿金额的依据，并无不当，上诉人之主张不能成立。二、上诉人诉称被上诉人在“告知后不及时搬迁财产”与事实严重不符，其对被上诉人的财产损失存在明显过错，依法应承担赔偿责任。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，上诉人虽对《闽华审评字［2003］88号资产评估报告》的结论不予认可，但并未提出相应证据予以反驳，亦未在一审举证期间内书面申请重新评估。本院认为，《闽华审评字［2003］88号资产评估报告》系原审法院依被上诉人申请委托福建华审资产评估房地产土地估价有限公司对被被拆除厂房内的财产损失进行评估，委托程序合法，评估范围全面，评估程序无明显瑕疵，一审法院依据该评估报告结论认定被拆除厂房内的财产损失并无不妥，本院予以确认。上诉人的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采信。
上诉人与被上诉人就涉诉厂房签订《厂房租赁合同》，上诉人明知涉诉厂房为违章建筑的情况下，仍然将涉诉厂房租赁给被上诉人经营，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方之间的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人明知讼争厂房系违章建筑，并在政府有关部门限期拆除的情况下，仍然租赁给被上诉人从事生产经营，明显存在过错。被上诉人理应知道上诉人的厂房系违章建筑却仍然租赁用于生产经营，并在政府部门限期拆除时未能及时搬离财产，对财产损失也存在一定过错。原审法院根据双方的过错程度认定上诉人对被拆除厂房内的财产损失承担60%的责任，被上诉人承担40%的责任已臻合理。综上，上诉人的上诉于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费25795元由上诉人叶明忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 青
代理审判员 黄 锋
代理审判员 吴筱洲
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 马 青