广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21560号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳心头好贸易有限公司。
法定代表人：颜枿琳，总经理。
委托诉讼代理人：褚民伟，系该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：丁建余，男，汉族，1982年6月21日出生。
委托诉讼代理人：冯灯华，北京市惠诚（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市艺荣房地产投资有限公司。
法定代表人：吴啟爱，执行董事。
上诉人深圳心头好贸易有限公司（以下简称心头好公司）因与被上诉人丁建余、深圳市艺荣房地产投资有限公司（以下简称艺荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深中法民三初字第2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人心头好公司委托代理人褚民伟、及被上诉人丁建余委托代理人冯灯华、被上诉人艺荣公司法定代表人吴啟爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
心头好公司上诉请求：一、撤销原判第一、二、三项，依法改判丁建余、艺荣公司违约；二、一、二审诉讼费由丁建余、艺荣公司负担。事实与理由：一、一审法院对第一个争议焦点问题理解错误。首先心头好公司与丁建余、艺荣公司协商合同的过程中是有告知他们找房屋的用途是公司办公用的，因为心头好公司十分看重承租房屋是必须能办到租赁凭证的，租赁凭证是用来提供给工商局办理更改公司注册地址之用，所以在选择承租房屋的前提条件是用作公司注册地址，在缔约合同的过程中有同丁建余、艺荣公司讲明，有装修前后的相片证明，在装修前是得到丁建余同意的。第二，在微信对话中多次强调这点，所以丁建余、艺荣公司是理当知道的，不存在一审法院的认定。从微信记录可清楚了解到心头好公司从开始都是只关注能办到租赁凭证这追求目标，一直追丁建余、艺荣公司去做备案的事，何时能去，办证时需要甚么文件等，都能证明心头好公司从一开始就是追求办到租赁凭证的目标清晰。而丁建余、艺荣公司行为表现是配合心头好公司去办理租赁凭证的主要合同义务，而丁建余、艺荣公司在微信对话都说能办到，“配合你去办”等内容。
房产能否办理备案租赁登记应该丁建余、艺荣公司是最清楚的，因为丁建余、艺荣公司是房产业主，对其拥有的房产状况，有否违法，违章建筑物，产权是否有瑕疵，没有其他人比他更清楚。而艺荣公司是依法注册合规格的物业中介人，按一般人理解，注册合规格的物业中介人向客人推介的任何物业前，其对该房屋的产权应该负有认真审查义务，以确保推介给客人的物业不存在违法的状况或房产权存在瑕疵的情况。如果中介人履行了认真审查义务，发现某房屋产权存有瑕疵，理应不会主动推介给客人，或在推介前主动告诉客人房屋产权是有瑕疵或违法记录，由客人自行决定是否接受。所以举证房产能办理租赁凭证责任应在丁建余、艺荣公司身上。
但本案艺荣公司知道心头好公司是要找能办到租赁凭证的房来作办公用途，理应知道客人对选房屋条件和要求，从中介公司的数据库中根据要求选较合条件和要求的房屋给客人，大概掌据客人意向，同理也会把客人对房子的条件和要求告知业主。所以心头好公司期望艺荣公司告诉心头好公司涉案房产是能办租赁凭证理应可信，丁建余、艺荣公司向心头好公司作出能办租赁凭的承诺，让心头好公司更加相信其是已经对房产做了认真审查，清楚房产的情况。但事实并不是这样，艺荣公司为了达成双方当事人签约的目的，隐瞒房产存在瑕疵，违背心头好公司找房作为公司新办公室注册地址的意愿。作为收取酬劳提供服务的中介人，专业失责，给其客人增加不应该遇到的麻烦。由于丁建余实施帮助艺荣公司隐瞒房产有瑕疵这重要事实，因此要求丁建余承担连带责任。
二、一审法院对事实认定不清、适用法律错误。《深圳经济特区房屋租赁条例》规定了自签订租赁合同之日起十日内到主管机关办理租赁登记或者备案，丁建余、艺荣公司没有履行。而本案的租赁合同中除格式合同上的约定外，还有双方口头约定，如果丁建余、艺荣公司能办到租赁凭证，心头好公司便付租金。因此，一审法院错误混淆丁建余、艺荣公司的法律义务，请求二审法院改判。
三、一审法院错误认为心头好公司违约。心头好公司没有违约，心头好公司一直履行合同。心头好公司与丁建余、艺荣公司在协商合同过程中有口头约定附加在原本合同上，丁建余、艺荣公司必须能办到租赁凭证，心头好公司才会支付租金。由于丁建余、艺荣公司一直找籍口拖延履行，心头好公司是根据双方约定暂不付租金。一审法院未有查清事实，草率地认定心头好公司没有支付租金，构成违约。如果丁建余是诚实的人，真心履行口头约定，当发现政策改变后，主动同心头好公司沟通协商解决，便不会发生此次事情。综上所述，心头好公司认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实维护心头好公司的合法权益。
丁建余辩称，一、心头好公司在上诉状所称十分看重办理更改公司注册地址之用等说辞，纯属混淆视听，干扰法庭认定事实。心头好公司《工商登记信息》显示，心头好公司自成立以来仅仅于2016年4月13日进行过一次变更登记，该变更登记是对经营范围的变更，从来没有涉及过注册地址的变更。所以，心头好公司从一审到二审所称的用来变更地址之用，纯属无稽之谈。二、在上诉状中，心头好公司也承认政策发生变动后，双方因沟通协调就不会发生此次事情。说明自2015年9月后，无须强制租赁备案。心头好公司是明确清楚该政策的，而且有其他更低成本的方式能够更好的解决该问题，避免本次纠纷的发生。三、本案的实质是心头好公司头脑发热，仅注册了1万元资本的公司，而租赁的租金每个月就1万多元，后因经营不善，无法支付房租，遂找理由拒交房租，并且恶人先告状，向法院提起诉讼。关于其经营状况，根据打印的企业信息可以显示，该企业已被载入经营异常名录，是因为2015年没有按时提交年报，可见其经营状之差。四、心头好公司现在所在的地址显示的是XX大厦4楼，每个月仅仅1500元，该地址是一个挂靠地址，是任何公司只要出很低的成本就可以去挂靠的，这也是正是心头好公司违约的动机所在。其违约之后，每个月至少可以省去租金一万多元。五、关于双方的约定和双方附随义务的相关情况，一审已经作出了非常明确的认定。在此，请求法院驳回心头好公司的上诉请求，维持原判。
艺荣公司辩称，一、艺荣公司作为中介方，介绍给心头好公司承租是经过其现场勘察的，租约是与丁建余当面签订，艺荣公司不存在任何过错。二、租约合同中没有任何承诺艺荣公司在后续需完成的事项，租约签订后心头好公司即入住办公，说明心头好公司已接受并使用涉案房屋。三、在承租半个月后，三方当事人都有去租赁所办理备案登记事项，并递交了资料，在工作人员验资料后，认为资料不齐需后补。在此期间，双方因未交租金而产生分歧，艺荣公司作为中介方也在中间做了协调，而心头好公司的代表人严小姐说公司年后会搬走，并说丁建余办理好租赁备案手续，艺荣公司也不再租涉案房屋。四、因保税区地块受保税区域功能的限制，与其他商业性质的房屋有所不同。也有很多公司因自己公司的经营范围达不到要求，未能办理租赁，而退出的也有很多，也未有人向法庭起诉。五、艺荣公司一直是中立的立场，双方租约当面签订后，在使用过程中与中介方艺荣公司无关。
心头好公司向一审法院起诉请求：1、撤销心头好公司与丁建余、艺荣公司签署的《深圳市艺荣房地产投资有限公司房产租赁合约》以及心头好公司与丁建余签署的《房屋租赁合同》；2、丁建余、艺荣公司连带向心头好公司赔偿损失62150元；3、丁建余、艺荣公司承担本案的诉讼费用。之后，心头好公司将其第二项诉请中的损失金额变更为68453.83元。庭审时，心头好公司明确其第二项诉请中的损失包括押金24500元、租金12250元、装修费19400元、中介费6000元、电子证据固化费用1500元、物业管理费2843.45元、本体维修基金218.75元、公摊电费76.84元、燃气燃油加工费104.6元、公摊燃气燃油加工费1.31元、租赁凭证费1500元、分摊水费59.42元，其中押金和租金为丁建余已收取而应由丁建余、艺荣公司连带返还的款项。
丁建余反诉请求：1、心头好公司向丁建余支付租金41646元及利息1549元（按银行六个月至一年期贷款利率，暂计至2016年5月23日)；2、丁建余有权没收租赁保证金，心头好公司赔偿损失69410元；3、心头好公司负担诉讼费用。庭审时，丁建余明确：第一项诉请中的租金为2015年8月13日计至11月25日的租金，不足一个月按实际租赁天数计算；每月租金的利息从每月16日开始计算，要求计至实际清偿之日；第二项诉请中的损失69410元为2015年11月26日计至2016年4月18日即丁建余实际将房屋再次出租之日这一期间的租金损失，按照涉案租赁合同约定的租金标准计算。
一审法院认定事实：2015年7月2日，心头好公司（乙方、承租方）与丁建余（甲方、出租方）、艺荣公司（丙方、经纪方）签订《房产租赁合约》,约定：甲方将位于深圳市福田保税区英达利科技数码园X栋XX房（以下简称涉案房产）租予乙方使用；租赁期限为2015年7月13日至2017年7月12日；月租金为12250元，租金须于每月15日前交付甲方；在签署本合同之时，乙方即时向甲方支付履约保证金24500元；甲方若24个月内回收房屋，则需赔偿乙方双倍履约保证金，乙方必须在住满24个月上，否则甲方有权没收履约保证金；租赁期内每月乙方支付管理费及物业本体维修费、电话费、水电费、有线电视费、网络使用费、物业租赁税费，如乙方未能及时缴纳上述费用，因而所产生的滞纳金也应由其支付；如乙方于租赁中违反本合同之条款，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方有权扣除部分或全部履约保证金抵付；租赁期间，若乙方不按时交租，如拖欠租金达七天以上，或欠交应支付的杂费等达到一个月以上为乙方违约，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还乙方所交付的履约保证金；因乙方违约而导致合同终止，乙方须无条件在2天内搬出该物业，如乙方不交回该物业钥匙，甲方有权同管理处工作人员作证进入该物业内，将乙方存放在内的物品清点、变卖，并用于抵偿欠租和有关费用，若有余则应交回乙方；丙方为甲乙双方提供了上述物业成交的信息及服务，有权向甲方及乙方分别收取6000元的信息咨询服务费；本合约已经丙方详细解释，甲乙双方均承认并自愿同意以上条款，于合约之外三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议之内容，如有与本合约不相符的，以本合约为准。
当日，心头好公司向丁建余支付了2015年7月13日至8月13日的租金12250元以及租赁押金即合同约定的履约保证金24500元。随后，丁建余被交付了房产，心头好公司对涉案房产进行了装修使用。
2015年7月27日，为办理租赁备案登记手续，心头好公司与丁建余又签订了备案登记版本的《房屋租赁合同》，约定丁建余将涉案房产以每月9603元的价格租予心头好公司作厂房用途，租赁期限自2015年7月13日起至2017年7月12日止。当日，心头好公司法定代表人与丁建余的代理人及艺荣公司的法定代表人到租赁所办理租赁备案登记，但因业主资料不全，未能办理成功。之后心头好公司就办理租赁备案登记事宜多次与丁建余的代理人丁建坤及艺荣公司法定代表人沟通协商。
2015年11月24日，因心头好公司一直未交租金，应丁建余发函要求，涉案房产所在的XXX科技数码园管理处对涉案房产进行了停电处理。2015年11月25日，涉案房产所在的XXX科技数码园管理处出具证明，称心头好公司于2015年7月13日至11月25日在涉案房产正常办公。2015年12月8日，丁建余将涉案房产的钥匙交给中原地产代理（深圳）有限公司员工，委托其出租涉案房产。2015年12月27日，丁建余的代理人丁建坤通过微信通知心头好公司法定代表人于当日下午三点前将涉案房屋的锁打开，否则其将请开锁公司打开，并先行处理涉案房产内的物品。
另查，2015年9月16日，深圳市房屋租赁管理办公室于深圳特区报刊登《关于调整房屋租赁管理有关事项的公告》，称：“《深圳经济特区房屋租赁条例》已于2015年8月31日经深圳市第六届人大常委会发布废止，各单位若因工作需要以《房屋租赁凭证》作为当事人或法人单位租赁居所或经营地址信息以及作为审批前置条件的，请依法进行调整。”
一审法院认为，本案争议焦点为：1、心头好公司是否有权请求撤销两份租赁合同？2、在履行涉案租赁合同过程中，何方存在违约情形以及违约责任的承担问题。
关于第一个争议焦点问题。首先，心头好公司对于两份租赁合同中约定的主要权利义务认知清楚，并不存在合同法第五十四条中规定的重大误解、显失公平或受胁迫等可撤销情形；其次，没有证据表明心头好公司在合同协商过程中向丁建余、艺荣公司表示将涉案房产用作公司注册地址这一条件作为合同成立的前提且丁建余、艺荣公司在合同协商过程中存在刻意隐瞒房产无法办理备案租赁登记的事实，心头好公司诉称丁建余、艺荣公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，对心头好公司进行欺诈的行为，缺乏依据。因此，心头好公司不享有法律规定的撤销权，对于心头好公司要求撤销两份租赁合同的诉请，原审法院不予支持。
关于第二个争议焦点问题。第一，对于丁建余而言，其在租赁合同关系中承担的主要义务为交付房产和保证房产符合租赁用途的义务，丁建余并未违反此主要合同义务。关于丁建余是否负有办理租赁备案登记的义务的问题，《深圳经济特区房屋租赁条例》（2013年修正）第六条规定：“房屋租赁关系的设立、变更，当事人应当自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案”，第七条进一步规定了办理租赁登记需要当事人提供的相关文件，据此可认定丁建余有协助心头好公司办理租赁备案登记的附随义务；而在合同履行过程中，深圳房屋租赁管理办公室在2015年9月16日于深圳特区报刊登公告称深圳市自2015年8月31日起已废止《深圳经济特区房屋租赁条例》，并要求相关单位有以房屋租赁凭证作为法人经营地址信息或者审批前置条件的，需要依法调整，据此，自2015年9月16日起，丁建余配合心头好公司办理《房屋租赁凭证》的附随义务消灭，心头好公司可以依法要求直接变更公司注册地址。但心头好公司并未积极办理变更公司注册地址，心头好公司未积极行使其法定权利。综上分析，丁建余即使负有办理租赁备案登记的附随义务，但因政策变化而消灭，且不影响租赁合同的正常履行，故不能认定丁建余存在违约情形造成心头好公司损失以及导致合同履行不能。在心头好公司已实际使用涉案房产的情况下，心头好公司要求丁建余返还租金并承担装修费、中介费、电子证据固化费用、物业管理费、本体维修基金、公摊电费、燃气燃油加工费、公摊燃气燃油加工费等使用房产产生的费用以及后续另外租赁房产的租赁凭证费、分摊税费，缺乏依据，原审法院不予支持。
第二，对于心头好公司而言，心头好公司的主要合同义务为支付租金，但心头好公司在支付首月租金之后即未再支付租金，构成违约。心头好公司与丁建余虽然签订了两份租赁合同，但是从事实查明来看，心头好公司与丁建余于2015年7月27日签订的《房屋租赁合同》为备案登记所签订，双方实际履行的应为2015年7月2日签订的《房产租赁合约》。根据该合同约定，心头好公司欠付租金达七日以上的，则视为心头好公司违约，丁建余有权收回房屋，并有权拒绝返还心头好公司所交付的履约保证金，因此，在心头好公司长期拖欠租金的情况下，丁建余有权提前终止合同，收回房产并没收履约保证金，故对于心头好公司要求丁建余返还履约保证金的诉请，原审法院不予支持，相应地，对丁建余要求没收履约保证金的诉请，原审法院予以支持。丁建余于2015年11月24日要求物业管理处对涉案房产进行停电处理，导致房产无法正常使用，据此可视为丁建余以实际行为提前终止合同，合同据此解除，但对于合同解除前产生的租金，心头好公司仍应支付，据此，心头好公司应支付自2015年8月14日至2015年11月24日的租金共计41241.67元【12250元×（3个月＋11天÷30天）】，对丁建余诉请租金的超出部分，原审法院不予支持。关于丁建余主张的拖欠租金的利息损失和房产空置损失，虽然合同系因心头好公司欠租而解除，但首先，在合同履行过程中，心头好公司在支付首月租金后即未再支付租金，且心头好公司也明确其在未办理备案登记之前不会支付租金，丁建余据此可通过解除合同、收回房产的措施来防止损失的扩大，但丁建余直至2015年11月方采取措施，故丁建余应对其未采取合理措施而导致的扩大损失自行承担责任；其次，合同解除后，原审法院酌定丁建余另寻租户或作自用准备的合理时间为两个月，即丁建余因提前解约而遭受的损失可认定为两个月的租金损失，而丁建余已通过没收相当于两个月租金金额的履约保证金弥补了两个月的租金损失，此属于违约赔偿损失的范畴，因此，丁建余再进一步主张拖欠租金的利息损失以及空置损失赔偿，缺乏依据，原审法院不予支持。
此外，对于艺荣公司，首先，艺荣公司作为居间方促成心头好公司与丁建余签约，并就心头好公司后续办理公司注册事项与丁建余进行居中沟通，其已尽到居间义务；其次，艺荣公司并非涉案房屋租赁合同关系的相对方，心头好公司系要求艺荣公司与丁建余连带承担在心头好公司与丁建余之间的房屋租赁合同关系项下产生的债务责任，而连带责任的承担需要有明确的法律依据才能成立，因此，心头好公司要求艺荣公司连带承担责任的主张缺乏依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、心头好公司应于判决生效之日起10日内向丁建余支付租金41241.67元；二、丁建余有权没收心头好公司已付的履约保证金24500元；三、驳回心头好公司的本诉请求；四、驳回丁建余的其它反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1354元（已由心头好公司预交），由心头好公司负担。反诉案件受理费2552.10元，由心头好公司负担1224元、丁建余负担1328.10元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为丁建余是否负有办理租赁备案登记义务的问题。心头好公司与丁建余、艺荣公司签订《房产租赁合约》，系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，各方均应依约行事。根据合同约定，丁建余在租赁合同关系中承担的主要义务为交付房产和保证房产符合租赁用途的义务，丁建余并未违反此主要合同义务。对于丁建余是否负有办理租赁备案登记的义务的问题，《深圳经济特区房屋租赁条例》（2013年修正）第六条规定：“房屋租赁关系的设立、变更，当事人应当自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案”，第七条进一步规定了办理租赁登记需要当事人提供的相关文件，据此可认定丁建余有协助心头好公司办理租赁备案登记的附随义务。但在合同履行过程中，深圳房屋租赁管理办公室在2015年9月16日于深圳特区报刊登公告称深圳市自2015年8月31日起已废止《深圳经济特区房屋租赁条例》，并要求相关单位有以房屋租赁凭证作为法人经营地址信息或者审批前置条件的，需要依法调整，据此，自2015年9月16日起，丁建余配合心头好公司办理《房屋租赁凭证》的附随义务消灭，心头好公司可以依法要求直接变更公司注册地址。但心头好公司并未积极办理变更公司注册地址，心头好公司未积极行使其法定权利。心头好公司上诉称丁建余承诺在办理好租赁备案登记之后，再开始交纳租金，但丁建余不认可心头好公司的说法，心头好公司亦未能举证证明。因此，在心头好公司已实际使用涉案房产的情况下，心头好公司应按照合同约定的主要义务支付租金，但心头好公司在支付首月租金之后即未再支付租金，构成违约。根据该合同约定，心头好公司欠付租金达七日以上的，则视为心头好公司违约，丁建余有权收回房屋，并有权拒绝返还心头好公司所交付的履约保证金，因此，在心头好公司长期拖欠租金的情况下，原审判决丁建余提前终止合同，收回房产并没收履约保证金，并无不当。
至于艺荣公司应否承担责任，本院认为，艺荣公司作为居间方促成心头好公司与丁建余签约，并就心头好公司后续办理公司注册事项与丁建余进行居中沟通，其已尽到居间义务。且艺荣公司并非涉案房屋租赁合同关系的相对方，因此，原审对于心头好公司请求艺荣公司连带承担责任的主张不予支持，亦无不当。
综上，心头好公司的上诉理由没有事实与法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2578元，由上诉人深圳心头好贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 曹 静
二〇一六年十二月二十三日
书记员（兼） 李开宇