重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沙法民初字第10772号
原告重庆优奈特建材有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道130号附1号19-9，组织机构代码58892102-9。
法定代理人杨虎再，重庆优奈特建材有限公司执行董事。
委托代理人李甦，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人黄鉴，男，重庆优奈特建材有限公司员工，住重庆市九龙坡区。
被告郑贤双，男，汉族，1957年2月7日出生，住浙江省永嘉县。
委托代理人明烨，重庆渝汇律师事务所律师。
原告重庆优奈特建材有限公司与被告郑贤双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法由代理审判员彭素红独任审判，适用简易程序�别于2014年4月18日、2014年5月9日、2014年7月30日、2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告重庆优奈特建材有限公司的委托代理人李甦、黄鉴，被告郑贤双及其委托代理人明烨到庭参加诉讼。审理中，因管辖权异议扣除四个月，司法鉴定扣除四个月。本案现已审理终结。
原告重庆优奈特建材有限公司诉称，原告与被告郑贤双于2012年7月27日签订厂房租赁合同，合同约定由原告租赁被告合法拥有的位于重庆市沙坪坝区某村的钢结构厂房，租赁期限为三年，月租金为6000元，合同就使用要求、维修责任和双方权利义务进行约定。合同签订后，原告依约支付租金。2013年8月1日6时左右，由于被告提供的厂房附属设施不符合安全规定，导致发生火灾，虽经原告积极补救，仍然造成原告巨大财产损失，原告多次要求被告赔偿，但被告拒绝。现起诉至法院，要求被告赔偿各项�失300000元。
被告郑贤双辩称，认可原被告之间的租赁事实，但火灾的原因是原告造成的，原告的诉请无事实依据和法律依据，不予认可。
经审理查明，2004年2月22日，被告郑贤双与重庆市沙坪坝区西永镇某村村民委员会签订《土地经营权承包协议书》，约定郑贤双承包位于西永镇某村6社的3.86亩土地，协议书就承包期限、承包金额、付款方式、双方的权利与义务、违约责任等条款进行了约定。2010年1月份，被告在该土地上修建讼争厂房。2012年7月27日，被告郑贤双与原告重庆优奈特建材有限公司签订厂房租赁合同，约定被告将位于沙坪坝区西永镇某村的800平方米钢结构厂房出租给原告使用，租赁期限为3年，月租金为6000元。租赁合同就厂房使用要求和维修责任、厂房转租和归还等进行了约定。原告已向被告缴纳一年的租金72000元。原告主要生产空心�盖用的基苯芯模，进行来料加工及包装，原料和成品主要成分是泡沫。原告生产中使用220伏特普通用电，主要用于照明和热切割，火灾发生时厂房处于生产状态。原告每个月实际用电电费约100元。在一审法庭辩论终结前，被告未就该厂房取得建设工程规划许可证。
2013年8月1日6时，原告使用的厂房发生火灾。重庆市沙坪坝区公安消防支队制作沙公消火认字（2013）第0007号火灾事故认定书认定：“……烧毁彩钢板结构建筑及部分生产原料，过火面积1200平方米，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于重庆优奈特建材有限公司生产厂房东南角办公区域，起火点位于距南墙7.8米，距东墙0.05米处，起火原因为重庆优奈特建材有限公司生产厂房电气线路故障，引燃周边可燃物导致火灾发生。以上事实有现场勘验笔录、询问笔录、现场图、现场照片�证据证实。”火灾现场勘验笔录记载：“一、环境勘验：重庆优奈特建材有限公司位于重庆市沙坪坝区西永镇某村，坐北朝南，东西走向，共一层，局部两层，为彩钢板结构，彩钢板结构建筑基本全部垮塌……二、初步勘验：直接进入重庆优奈特建材有限公司进行勘验，该厂房面积为28.2米＊28.0米。厂房基本全部垮塌，南侧烧毁程度重于北侧，东侧烧毁程度重于西侧……东南角为办公区域，面积7.4米＊5.2米，共二层，变形变色程度最重，石质墙面部分脱落，烧毁程度明显重于其他部位。三、细项勘验：对东南角进行勘验，距南墙7.8米的东墙上有一大V型痕，其底端距地面约1米左右。V型痕的西侧的堆垛，全部碳化、灰化，可见白色粉状物，粉状物深度最厚处约0.15米。东北角的钢制柱体均向北侧倾斜。办公区域的钢制构建，变形程度重，为深褐色……距南墙5.5米，距�墙4米有一电饭锅，变色程度重。其内铝制锅体位于距南墙4米，距东墙3米处，其东北侧变形程度重。办公区域的墙体为耐火砖，耐火砖局部粉化。四、专项勘验：对线路进行勘验，厂房主线为10平米的铝芯线，从室外接至南墙的配电箱（距西墙1.5米，距地面1.2米）上，从配电箱上沿屋面下方引至东北角的空开处，从空开引出沿东墙至办公区域。勘验南墙上的空气开关，空气开关上有烟熏痕迹，烟熏程度轻，按钮上端无烟熏痕迹，开关处于开启状态。对东北角的空气开关至办公区域的线路进行勘验，距空气开关0.5米处，有一熔痕；厕所区域的线路部分塑料外表皮保持完好，线路光滑；距南墙7.4米，距东墙0.05米，发现一熔痕；办公区域线路光滑。”
在重庆市沙坪坝区公安消防支队询问笔录中，原告法定代表人杨虎再陈述称，原告入驻厂房后，未对厂房主体结�进行改建或装修，也无专业电工对厂内电器线路进行检查维护。被告郑贤双陈述称，厂房内的电器线路是由原告安装的，出租时被告未安装电器线路。
证人黄＊国出庭作证，陈述称系被告聘请的工作人员，对被告的与诉争厂房相邻的皮鞋厂厂房进行管理，并对被告的其他厂房不定期检查。原告承租厂房时，厂房是彩钢空壳，未安装电气线路，原告使用的电气线路系其自行安装。
2014年4月17日，证人重庆某有限公司出具情况说明，载明在2012年7月之前，承租被告位于重庆市沙坪坝区西永街道某村约800平方米面积的彩钢结构厂房，承租期间被告未提供任何电气线路等设施，厂房用电设备及相关的电线电缆均为承租人购买、搭建、使用。租赁期满后，该公司已将全部生产设施设备（包括电线等电气设备）搬走，腾空厂房归还给被告。该情况说明真实性�核实。
2014年4月24日，本院向重庆市沙坪坝区公安消防支队防火监督处就火灾原因等问题进行咨询，该处表示，火灾中导致电气线路故障的原因有许多，包括线路老化、使用大功率电器等，但是因火灾烧毁严重，现场无法查明具体导致线路故障的原因，2009年后消防支队也不再就火灾进行责任划分。根据建筑设计防火规范，可燃固体火灾危险性分类分为甲乙丙丁戊五类，其中诉争厂房内的泡沫属于丙类。
庭审中，原告申请对火灾损失进行司法鉴定，本院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司进行评估，该公司于2014年4月17日退件，载明对该损失无法进行评估。
原告申请对被告申请对ZG15000H型高周波合机1台和ZG5000T型高周波脚踏式热合机1台在火灾前的价值进行司法鉴定，本院委托重庆海特土地房地产估价评估有限责任公司（以下简称“海特公司”）进行评估。海特公司以渝海特（2014）评鉴字第045号资产评估报告书载明，评估范围为海特公司评估人员现场查勘的ZG15000H高周波合机1台和ZG5000T型高周波脚踏式热合机1台，据《购销协议书》记载，委估资产购买日期为2012年4月25日，据原告相关人员介绍，评估对象为2013年8月1日火灾时烧毁，现场勘查时该设备废弃于原告烧毁的厂房内，外观锈蚀，设备铭牌缺失。由于评估对象已在火灾中烧毁，本次评估设定委估资产在火灾前能按设计用途正常使用。评估方法的选择：本次评估设定委估资产在火灾前能按设计用途正常使用，根据本项目的实际情况，本次评估的机器设备采用重置成本法进行评估。由于评估对象同品牌、同型号二手市场交易案例不易获取，不宜选用市场法进行评估。由于评估对象为单项设备，不具有独立获利能力，不宜采用收益法进行评估。重置成本法即在现实条件下重新购造全新状态委估资产所需的全部成本，并扣除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的差额确定委估资产评估值的一种方法。确定评估值也可先估算被评估资产及其全新状态相比求出成新率，然后用重置成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。经评估，重庆优奈特建材有限公司所有的ZG15000H高周波合机1台和ZG5000T型高周波脚踏式热合机1台在评估基准日的市场价值为12.70万元。
上述事实，有原告举示的厂房租赁合同、收条、电费缴纳收据、资产评估报告书，被告举示的土地经营权承包协议书、火灾事故认定书、现场勘验笔录、询问笔录、照片、证人黄＊国证言、证人重庆某有限公司证言，现场勘验笔录和双方当事人的陈述等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，足以采信。
本院认为，本案争议焦点包括以下问题：租赁合同效力、原告在火灾中的财产损失应当由谁承担的问题，以下将逐一论述：
第一，关于租赁合同效力的问题，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因在一审法庭辩论终结前，被告未就争议厂房取得建设工程规划许可证，原被告签订的租赁合同无效。
第二，原告在火灾中的财产损失应当由谁承担的问题。依据合同法第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要�还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告在火灾中的财产损失应当由有过错的一方承担或双方都有过错各自承担。结合本案庭审查明的事实，本院认为：
首先，从火灾事故原因分析。消防支队出具的火灾事故认定书中载明是因电气线路导致的火灾事故，在庭审中，原被告双方均认为是对方安装的电气线路。原告未就电气线路由被告安装提供任何证据予以证明。被告提供了厂房电气线路系由原告安装的证人证言，且已形成证据链，这些证据在消防支队火灾现场对被告进行的询问笔录中已经验证。另外，凭生活经验，应是承租人根据自己对用电的需求进行不同的电气线路安装，因此，本院认为，本案中电气线路是由原告安装的比较有说服力。本案起火原因为重庆优奈特建材�限公司生产厂房电气线路故障，引燃周边可燃物导致火灾发生，故被告并无过错。
其次，从租赁合同履行及标的物风险负担分析。退一步讲，即使电气线路由被告安装，基于承租人应当妥善保管使用租赁物和标的物风险转移原则，出租人在签订租赁合同将租赁物交付给承租人后，承租人均应对租赁设施妥善保管和使用。本案中，原告在承租房屋后的一年多时间里，所从事的加工处理原料和成品主要成分是泡沫，常人且应清楚其火灾发生的危险性，原告对火灾发生应有更为高度的注意义务，应当采取相应的防护措施，包括设置专业人员对电力进行看管与维修。即使电路系出租人安装，承租人在使用中发现电路有问题，也应向出租人反映要求维修，这是承租人妥善保管使用租赁设施的义务所需。因此，在承租人实际使用房屋过程中，其有义务保证房屋处于安全状态，也更有能力控制危险的发生，在其不能证明确实是因出租人交付的房屋电气线路有瑕疵导致火灾发生的情况下，其依法应承担风险责任。
综上，原告在履行租赁合同期间火灾中造成的财产损失，因原告未能举证证明被告具有过错，其要求被告承担赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予主张。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十七条、第二百一十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告重庆优奈特建材有限公司的诉讼请求。
案件受理费5800元，减半交纳2900元（原告已预交），由原告重庆优奈特建材有限公司负担。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 彭素红
二〇一四年八月十六日
书 记 员 龙 洪