浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终1936号
上诉人（原审原告）杭州滨江物业管理有限公司，住所地杭州市江干区市民街167号（城市之星小区会所内）。
法定代表人朱立东，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）梁月军，浙江卓特律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）沈肖容，浙江卓特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈金全。
委托代理人（特别授权）俞友根，浙江民伸律师事务所律师。
上诉人杭州滨江物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年11月11日，被告沈金全与绍兴滨江镜湖置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定绍兴滨江镜湖置业有限公司将兰苑15幢105号房屋（建筑面积为258.23平方米）出售给被告沈金全，该合同同时约定，买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。2010年11月24日，原告与被告签订《绍兴金色家园前期物业服务协议》，该协议约定被告交纳费用时间为每年预交一次，第一次交费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算，同时约定，已竣工交付尚未出售或未交付给业主的物业，由开发建设单位按物业管理服务费100%的标准缴纳。收费标准按照排屋3.3元/㎡/月、地下车位50元/月/个计收。另查明，2014年12月25日，原告曾向被告发送律师函，要求被告缴纳2013年2月1日至2014年12月31日的物业费。现原告诉至法院，请求依法解决。
原审法院认为：《浙江省商品房买卖合同》、《绍兴金色家园前期物业服务合同》规定，第一次交费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算；而未交付给业主的物业，由开发建设单位按物业管理费100%的标准缴纳。被告与绍兴滨江镜湖置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第十二条“交接”规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在出卖人寄发的交房通知书规定的交房时间、地点办理交房手续，并从房屋交付使用起始日开始交纳物业管理服务费等相关费用。买受人逾期未办理交房手续或无正当理由拒绝在《商品房交接书》上签字，视为出卖人已交付使用，房屋的所有权风险已转移给买受人，买受人应当承担包括交纳物业管理费等在内的所有后果。交房通知书中约定的交房截止日次日即视为房屋交付使用起始日和保修期限起始日。从上述约定来看，若被告接受了交房通知书，在指定时间内未办理交房手续则视为已按期交付，则需要向原告缴纳物业管理费。如此，该案需审查在原告起诉被告要求交付物业管理费的期间，即2013年2月1日起至2014年12月31日止，绍兴滨江镜湖置业有限公司有否按照合同约定书面通知被告办理交接手续。原告主张绍兴滨江镜湖置业有限公司已书面通知被告办理交接手续，并提供了资料领取单、特快专递详情单等证据。然而，特快专递封面并未载明寄件内容，在被告否认收到交房通知书的情形下，该特快专递详情单不足以证明绍兴滨江镜湖置业有限公司已经书面通知被告办理交接手续，但根据被告自认交房通知时间是2013年9月3日，故原告主张的2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费15025.95元（含车位管理费）的诉讼请求，应予以支持，但原告主张要求被告支付2013年2月1日至9月30日期间的物业管理费，证据不足，该院不予支持。原告主张的滞纳金实系违约金，其主张金额过高，且未能提交证据证明其实际损失情况，该院酌情调整为2695元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告沈金全于判决生效之日起三十日内向原告杭州滨江物业管理有限公司支付2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费15025.95元（含车位管理费）及滞纳金2695元，共计17720.95元；二、驳回原告杭州滨江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元，由原告杭州滨江物业管理有限公司负担701元，被告沈金全负担374元，其中由被告沈金全负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。
上诉人杭州滨江物业管理有限公司不服原审判决，提出上诉称：一、原审法院认为上诉人主张的物业管理费第一次交费时间为2013年2月1日证据不足，而以被上诉人自认的交房通知时间2013年9月3日作为认定依据，系认定事实错误。上诉人在一审中提交了交房通知书及特快专递详情单，同时提交了资料领取单，该证据证明了被上诉人于2013年3月23日领取涉案房屋的商品房买卖合同及商品房交接书的事实。根据《绍兴金色家园前期物业服务协议》的约定，物业管理费第一次交费从建设单位或房地产开发单位向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算。故被上诉人应于2013年4月1日起向上诉人交纳物业管理费共计21035.70元（含车位管理费）。二、一审法院对上诉人主张的滞纳金数额进行了酌情调整，上诉人认为该数额过低。上诉人根据合同约定为业主提供物业服务，也应当根据合同约定取得相应的报酬，如被上诉人逾期不交纳物业管理费的违约成本过低，其违约的可能性将会大大增大，这不利于上诉人为业主提供服务和物业服务合同的正常履行。一审法院对滞纳金的判决，违背了上诉人与被上诉人约定滞纳金的意图。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法查明事实后改判支持上诉人的诉请。
被上诉人沈金全答辩称：一、上诉人认为原审法院认定第一次缴费时间有误，在上诉状陈述的理由中，上诉人把原审法院与本案一起开庭的另一被告邵兴耀的一些事实搬到被上诉人头上，是张冠李戴。而本案中，上诉人根本没有证据证明房产公司何时将交房通知书送达给被上诉人，原审法院是将被上诉人提供的由房产公司给被上诉人可以办理三证的通知函作为交房通知，本身该认定已经有利于上诉人，按照前期物业合同第四条第5点约定，对于未交付给业主的物业由开发商承担100%的物业费，因本案开发商尚未将物业交付给被上诉人，所以实际上被上诉人不应承担所谓的物业费。二、上诉人认为原审法院对逾期缴费的滞纳金调整过低。首先上诉人无权收取滞纳金，该滞纳金应是违约金的性质，更何况本案被上诉人根本不存在需要缴纳物业费的条件。综上，原审法院对于交房通知这一节事实认定虽存在瑕疵，但考虑到诉讼的成本，被上诉人没有提起上诉，被上诉人认为原审判决已经有利于上诉人，上诉人提起上诉明显缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉人杭州滨江物业管理有限公司的上诉理由审理认为，关于物业管理费起算时间的问题。上诉人主张房产公司已于2012年底通知被上诉人可以办理交房手续，被上诉人亦已于2013年3月23日领取了相关商品房买卖合同及商品房交接书，被上诉人已完成交房手续，故上诉人主张的物业管理费应从2013年2月1日起开始计算应属合理。本院经审查认为，上诉人于一审中提交的特快专递详情单等证据，其快递封面处并未载明信件的寄件内容，无法证明绍兴滨江镜湖置业有限公司已经向被上诉人书面通知要求办理交房手续。原审法院依据被上诉人提交的通知函认定交房时间为2013年9月3日，物业管理费自2013年10月1日起算应属合理，本院予以支持。关于原审法院对上诉人于一审中提交的证据《绍兴日报》绍兴地产板块第187期复印件认定是否合理的问题。本院认为，新闻报纸对房屋楼盘交付情况的报道无法证明房产公司与本案购房者被上诉人沈金全之间已实际完成交房手续，该报道仅能表明自该日起涉案楼盘已具备交房之条件，本案所涉房屋交房情况应当以房产公司与购房者间实际办理交房手续的情况为准，原审法院据此对该份证据不予采信应属合理，上诉人对此提出的异议，本院不予采信。
关于原审法院调整后的滞纳金是否合理的问题。本院认为，上诉人主张的滞纳金其性质应为逾期支付物业管理费的违约金，上诉人主张应按每日千分之三的标准支付该滞纳金应属过高，在上诉人未能提供证据证明其实际损失的情况下，原审法院依法酌情调整为2695元应属合理，本院予以支持，上诉人对此提出的异议，本院不予采信。
综上，上诉人杭州滨江物业管理有限公司提出的上诉理由不能成立，故本院对上诉人杭州滨江物业管理有限公司提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1075元，由上诉人杭州滨江物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 叶利翔
二〇一六年六月二十日
书 记 员 叶 婷