福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）集民初字第207号原告（反诉被告）厦门市集美区丹厦大康房屋中介服务部，住所地福建省厦门市集美区杏滨街道康成一里25号105单元。经营者夏菲凡，女，汉族。委托代理人施耀华，福建倍铭律师事务所律师。委托代理人郭小兰，福建倍铭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）蒋雪，汉族。委托代理人蒋书辉，男，系蒋雪父亲。第三人赵天明，男，汉族。原告（反诉被告）厦门市集美区丹厦大康房屋中介服务部（以下简称“丹厦大康中介服务部”）与被告（反诉原告）蒋雪、第三人赵天明居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李乐独任审判。为查明案件事实，本院于2015年4月7日依法追加赵天明为本案无独立请求权第三人。本案分别于2015年2月4日、2015年4月30日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理原告（反诉被告）丹厦大康中介服务部的委托代理人施耀华、郭小兰，被告（反诉原告）蒋雪及其委托代理人蒋书辉到庭参加诉讼；第二次开庭审理原告（反诉被告）丹厦大康中介服务部的委托代理人施耀华、郭小兰，被告（反诉原告）蒋雪的委托代理人蒋书辉到庭参加诉讼，第三人赵天明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丹厦大康中介服务部诉称：2013年8月4日，被告蒋雪与第三人赵天明在原告居间介绍下签订《房产买卖居间协议书》一份，约定被告向赵天明购买位于厦门市集美区康城二里3号1012室的房产，被告应于签订协议时向原告支付中介费7500元，代办费800元，逾期支付前述款项应承担每日0.05%的违约金。但合同签订后，被告未按协议约定支付中介费及代办费，经原告多次催讨仍不支付。为此，特提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付中介费8300元整及违约金（按每日0.05%的标准，自2013年8月5日起计至实际付清上述款项之日止，暂计至2014年11月20日为1950.5元）；2.被告承担本案诉讼费用。被告蒋雪辩称：被告在原告的居间下拟购买赵天明名下的房产，但是原告作为中介没有尽到审核买卖双方书面相关资料以及报告相关政策的义务，而是极力催促双方签订合同，导致被告在不清楚厦门限购政策的情况下与原业主签订购房合同，在约定的期限内无法交易过户。后原告不管不顾，被告自行与赵天明进行沟通，在双方最后达成协议拟进行过户时发现，原告已经将赵天明的房产进行了网上冻结。原告作为居间人，未尽到相应的义务，不得向被告收取中介费，并且应当承担相应的赔偿责任。原告未告知被告相关的购房政策，其行为构成欺诈，双方签订的合同是无效合同。原告的服务并没有促成交易的达成，不应该收取中介费。反诉原告蒋雪诉称：1.反诉被告没有尽到告知当时厦门限购政策的义务，厦门限购政策要求购房人在厦门连续缴交社会保险满一年才有购房资格，导致反诉原告在不清楚厦门限购政策的情况下与原业主签订购房合同，在约定的期限内无法交易过户。2.反诉被告没有尽到审核买卖双方书面相关资料的义务，而是极力催促双方签订合同。3.签订合同后，由于当时双方就付款方式存在分歧，反诉被告没有积极主动进行协调，导致双方分歧越来越大，交易近乎谈崩，但最终就付款方式达成一致意见；4.在后期进行交易代办过程中，反诉被告也未尽到代办购房交易相关手续的义务。综上所述，反诉被告没有尽到中介的相关义务。为此，特提起反诉，请求判令：1.反诉原告不予支付中介费、代办费及相关的违约费用；2.驳回本诉原告的诉讼请求；3.反诉被告赔偿误工费、交通费及违约金共5000元。反诉被告丹厦大康中介服务部辩称：1.反诉原告的诉求是没有事实和法律依据的，其第一、二项诉讼请求均是针对本诉的答辩，不是诉讼请求，反诉被告并未造成反诉原告的任何损失，因此其第三项诉讼请求是没有依据的。2.诉讼费和代办费是不同的概念，反诉原告混淆了概念。第三人赵天明未到庭陈述，亦未提交书面陈述意见。经审理查明：2013年8月4日，原告（反诉被告）丹厦大康中介服务部、被告（反诉原告）蒋雪、第三人赵天明签订一份编号为0027007的《房产买卖居间协议书》，约定蒋雪向赵天明购买位于厦门市集美区康城二里3号1012室的房产，成交价为598000元。该《房产买卖居间协议书》第十条约定，蒋雪应于签订协议时向丹厦大康中介服务部支付中介费7500元，代办手续费800元，逾期支付前述款项应承担每日0.05%的违约金；蒋雪、赵天明除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丹厦大康中介服务部代办。第十三条约定，蒋雪、赵天明保证备齐资料于2013年8月11日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金；若于2013年8月15日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任。上述《房产买卖居间协议书》签订后，因就付款方式等问题存在分歧，蒋雪与赵天明未能于2013年8月15日前完成房产过户。蒋雪的父亲蒋书辉与赵天明于2013年8月23日达成补充协议，并于当天支付赵天明首付款202000元。案涉的房产之后过户到蒋书辉名下。因蒋雪主张丹厦大康中介服务部在签订《房产买卖居间协议书》前未告知蒋雪的社保缴交情况不符合厦门市当时的住房限购政策，导致在合同约定的过户期限内无法完成过户，本院组织双方当事人到厦门市土地与房屋管理局集美分局现场核实蒋雪提交的打印时间为2013年8月6日、参保人为蒋书辉的《厦门市地方税务局社会保险参保缴费情况证明（个人）》所载明的蒋书辉社会保险参保缴费情况是否符合当时厦门市住房限购政策的要求，现场工作人员答复称该社会保险缴费情况不符合当时厦门市住房限购政策的要求。蒋雪的委托代理人蒋书辉在庭审中陈述称，丹厦大康中介服务部未按《房产买卖居间协议书》的约定履行代办房产过户等相关手续，丹厦大康中介服务部工作人员有陪同蒋书辉去房管局，但未起到辅助作用。蒋书辉还陈述称，其与赵天明第一次去房管局时未就过户和付款方式协商达成协议，后自行与赵天明协商并经担保公司担保才达成补充协议。丹厦大康中介服务部的委托代理人陈述称，丹厦大康中介服务部工作人员有陪同蒋雪去房管局办理过户手续，但蒋雪自行找其他窗口进行办理。以上事实，有原告（反诉被告）丹厦大康中介服务部提供的《房产买卖居间协议书》1份，被告（反诉原告）蒋雪提供的补充协议2份、收据1份、《厦门市地方税务局社会保险参保缴费情况证明（个人）》1份，本院组织原、被告双方到集美区行政服务中心集美区房管局窗口核实情况形成的询问笔录一份，以及原、被告双方的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案系因房产中介居间行为引起的居间合同纠纷。原告（反诉被告）丹厦大康中介服务部、被告（反诉原告）蒋雪、第三人赵天明签订的《房产买卖居间协议书》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，丹厦大康中介服务部与蒋雪之间存在居间合同关系，双方当事人均应依法全面履行合同义务。蒋雪以丹厦大康中介服务部未告知相关购房政策为由主张上述《房产买卖居间协议书》无效，但蒋雪未提交证据证明丹厦大康中介服务部存在虚构事实或故意隐瞒真相的欺诈行为，且因欺诈而签订的合同属于可撤销合同，故对于蒋雪该主张本院不予支持。经丹厦大康中介服务部居间介绍，蒋雪与赵天明签订了上述《房产买卖居间协议书》。虽经向集美区房管局核实，蒋雪的父亲蒋书辉于2013年7月前的社会保险缴交情况尚不符合当时厦门市的住房限购政策要求，给案涉房产的过户带来一定的影响，但该事实并未从根本上阻碍蒋雪向赵天明购买案涉房产的交易目的的实现，且案涉房产亦已完成过户。况且，蒋雪作为买方，其自身亦对买方是否符合购房政策负有谨慎注意义务。另外，案涉房产的买卖双方未能于合同约定的时间完成交易的另一个重要原因是蒋雪与赵天明之间就过户和付款方式存在分歧，该分歧产生于《房产买卖居间协议书》签订之后，且并非丹厦大康中介服务部造成。因此，应当认定丹厦大康中介服务部已履行促成合同成立的主要义务，其有权向蒋雪主张报酬即中介费，蒋雪关于其无需支付中介费的抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但是，房地产居间合同作为一种特殊的居间合同，买卖合同的订立不代表交易一定能够完成，房屋中介机构的居间义务不仅包括促成合同的订立，还包括协助买卖双方办理过户、交房、付款等手续。根据交易惯例、诚实信用原则以及《房产买卖居间协议书》的约定，丹厦大康中介服务部的居间义务除了促成蒋雪和赵天明订立合同外，还应当包括为买卖双方提供政策咨询、协助核实买卖双方及案涉房产是否符合购房政策要求、协助买卖双方就合同未明确事宜开展协商、代办过户等相关手续。案涉的《房产买卖居间协议书》虽由蒋雪签订，但房产实际是过户到蒋雪的父亲蒋书辉名下。蒋书辉作为非厦门本市户籍人员，其社会保险缴交情况在签订合同时尚不符合当时厦门市的购房政策要求，丹厦大康中介服务部未提供证据证明其有在签订合同前协助蒋雪落实前述情况，亦未提供证据证明其有在案涉房产的买卖双方因付款和过户方式发生分歧时协助买卖双方开展进一步协商，故应认定丹厦大康中介服务部的中介服务存在瑕疵。鉴于此，本院酌情将丹厦大康中介服务部主张的中介费由7500元调整为6000元。从双方当事人的庭审陈述可以认定，丹厦大康中介服务部实际并未履行代办相关手续的义务，故丹厦大康中介服务部主张蒋雪支付代办费800元的诉讼请求，本院不予支持。因丹厦大康中介服务部在履行居间义务的过程中存在瑕疵，故对其主张蒋雪支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。蒋雪提出的判令其不予支付中介费、代办费、相关违约费用以及驳回本诉原告的诉讼请求的反诉诉讼请求，属于对本诉原告诉讼请求的抗辩，本院在此不作为诉讼请求进行处理。蒋雪主张丹厦大康中介服务部赔偿误工费、交通费和违约金5000元的反诉诉讼请求，因丹厦大康中介服务部已履行居间合同的主要义务，本院已针对丹厦大康中介服务部的服务瑕疵调低中介费金额，且蒋雪未提供证据证明误工费、交通费损失，故蒋雪该项反诉诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。赵天明作为无独立请求权第三人，其未到庭不影响本案的审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋雪应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市集美区丹厦大康房屋中介服务部中介费6000元。二、驳回原告厦门市集美区丹厦大康房屋中介服务部的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告蒋雪主张反诉被告厦门市集美区丹厦大康房屋中介服务部支付误工费、交通费和违约金5000元的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费56元，减半收取28元，由本诉原告厦门市集美区丹厦大康房屋中介服务部负担12元，由本诉被告蒋雪负担16元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告蒋雪负担；前述案件受理费应于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员李乐二〇一五年五月十三日书记员杨超岚附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条第一款居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”