四川省江安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江安民初字第776号
原告江安县红桥镇卫生院。住所地，江安县。
法定代表人薛祖芳，院长。
委托代理人涂建强，四川蜀南律师事务所律师。
被告江安县红桥镇均田村新华组。
法定代表人王云春，组长。
第三人王华德，男，1975年12月12日出生，汉族，务农，住江安县。
第三人姜远芳，女，1970年9月15日出生，汉族，务农，住江安县。
原告江安县红桥镇卫生院（以下简称红桥卫生院）与被告江安县红桥镇均田村新华组（以下简称新华组）、第三人王华德、姜远芳土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理。依法由审判员吴伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红桥卫生院的委托代理人涂建强、被告新华组的组长王云春、第三人王华德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告红桥卫生院诉称：2011年5月9日，原告因修建业务综合大楼和患者通道需要，经原、被告协商且征得第三人同意，签订了《租用土地协议》。该《协议》约定：原告永久租用被告已发包给第三人承包的责任地40多平方米作为医院通道使用，原告一次性支付第三人土地租金及青苗补偿费共计24000元。《协议》签订后，原告履行了给付租金的义务，开始使用被告的土地。2011年8月，第三人却无理要求原告另行为第三人修建厨房现浇楼面，便于第三人在通道上方修建厨房，否则不允许原告继续使用租用的土地。原告拒绝了第三人的要求。从2012年10月起，第三人开始阻止原告施工单位从其通道转运建筑材料，之后第三人用竹竿将通道拦断，致使原告无法再继续使用该通道。事后，原告通过江安县红桥镇人民政府、派出所、村组多次与第三人座谈，但第三人仍坚持苛刻要求。现原告租用被告的土地已经无法继续使用，被告也无法保证原告正常使用租赁土地，原、被告签订的上述协议已实际无法履行。为此，原告诉至人民法院，请求依法判决解除原、被告及第三人于2011年5月9日签订的《租用土地协议》；由第三人返还原告土地租金24000元；本案诉讼费用由被告及第三人负担。
被告新华组辩称：原告租用多少个平方的土地不清楚，当时原告要修建通道，私下与第三人协商好了才通知村组。原告长期租用土地没有法律依据，集体土地只有使用权。
第三人王华德、姜远芳述称：退还24000元没有依据，还应当扣除相关费用。第三人承包的土地，第三人有权使用。当时原告租用土地运输建筑材料，承诺修建综合楼后为第三人修建四根柱子，但没有兑现。该《协议》原告修改过，面积没有变，原告须恢复第三人耕种的土地。
经审理查明：2011年5月9日，原告红桥卫生院（甲方）因修建综合业务楼及道路通道，与被告新华组（乙方）、第三人王华德、姜远芳协商，签订了一份《租用土地协议》。约定：1、乙方位于红桥镇均田村新华组的土地（界址：北临红桥镇卫生院综合楼，南临环城路，西临王华德住房自墙，东临王华礼自留地）面积约65平方米永远租用给甲方使用；2、甲方一次性给付乙方土地租用金和青苗补偿费24000元，以后乙方不得以任何理由向甲方收取任何费用；3、一次性给付乙方土地租用金和青苗补偿费24000元直接给付土地承包户王华德；4、乙方负责做好土地协调工作，保证甲方按时开工和以后正常使用，不得以任何理由干涉甲方对土地的使用。《协议》签订后，原告按约定给付了第三人土地租用金和青苗补偿费24000元，同时，原告也利用该土地运输建筑材料等修建综合业务楼。后第三人与原告协商其他事宜未果，从2012年10月起，第三人开始阻止原告继续使用该通道运输材料，并用竹竿将该通道拦断，致使原告无法继续使用该通道。事后，原告通过江安县红桥镇人民政府、派出所、村组多次与第三人座谈，但双方仍未达成一致意见，现原告租用被告的土地已经无法继续使用。为此，原告于2013年7月17日诉至本院并提出如上诉求。
审理中，原、被告及第三人陈述对土地租用金和青苗补偿费分项是多少没有约定，一共为24000元，现土地上的青苗早已不存在，其价值无法评估。关于复耕费，原告认可1000元，第三人认为1000元不合理，但双方均未提供证据加以证明。
本院认为：原告红桥卫生院与被告新华组及第三人王华德、姜远芳于2011年5月9日签订的《租用土地协议》的事实清楚，该合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同的约定行使权利及承担义务。原、被告及第三人约定的租赁期限为永远租赁，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”、第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，约定租赁期限超过20年的，租赁期限以20年为准，超过20年的约定部分无效，因此，本院依法确定原告向被告租赁土地的期限为20年，即从2011年5月9日起至2031年5月8日止。但从2012年10月起，第三人开始阻止原告继续使用该通道运输材料，并用竹竿将该通道拦断，致使原告无法继续使用该通道。经镇政府、派出所、村组多次调解，双方仍未达成一致意见，现原告租用被告的土地已经无法继续使用，双方的合同目的无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告请求解除与被告及第三人于2011年5月9日签订的《租用土地协议》，本院依法予以支持。
关于原告要求第三人返还原告土地租金24000元的问题。原、被告及第三人陈述对土地租用金和青苗补偿费分项是多少没有约定，一共为24000元，现土地上的青苗早已不存在，其价值无法评估。因此，土地租用金和青苗补偿费分别是多少无法确定。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本院依法认定土地租用金和青苗补偿费分别为12000元。因此，原告租用土地的租金从2011年5月9日起计算至原告向本院起诉之日2013年7月17日止为1213元（12000元÷20年÷365天×738天）。现原告认可复耕费为1000元，而第三人认为1000元不合理，但双方均未提供证据加以证明。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，原、被告及第三人之间的租赁合同解除后，原告向被告及第三人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，根据租赁土地的面积和被告的违约行为过错，本院依法酌情认定该租赁土地的复耕费为2000元。综上，第三人应当返还原告剩余租赁期限的土地租金8787元（24000元－12000元－2000元－1213元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条、第三十二条之规定，判决如下：
一、原告江安县红桥镇卫生院与被告江安县红桥镇均田村新华组及第三人王华德、姜远芳于本判决生效后立即解除双方于2011年5月9日签订的《租用土地协议》；
二、由第三人王华德、姜远芳于本判决生效后十日内返还原告江安县红桥镇卫生院土地租金8787元；
三、驳回原告江安县红桥镇卫生院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，依法减半收取，由第三人王华德、姜远芳负担100元，其余由原告江安县红桥镇卫生院负担；此款原告江安县红桥镇卫生院已向本院预交，第三人王华德、姜远芳在给付上述款项时一并给付原告江安县红桥镇卫生院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 吴 伟
二〇一三年十一月二十九日
书记员 晏中国