北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第05443号
原告李月霞，女，1972年1月12日出生。
被告北京万意百货市场有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。
法定代表人叶进喜，董事长。
委托代理人金锡张，男，1963年9月4日出生，北京万意百货市场有限公司副总经理。
委托代理人李淑军，男，1969年6月16日出生。
第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司，住所地北京市昌平区东小口镇贺家村。
法定代表人闫爱兰，董事长。
委托代理人马健，男，1981年5月6日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
委托代理人张卉羽，男，1977年2月1日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
原告李月霞与被告北京万意百货市场有限公司（以下简称万意百货公司）、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司（以下简称九洲祥龙公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谢婧独任审判，公开开庭进行了审理，原告李月霞，被告万意百货公司的委托代理人金锡张、李淑军，第三人九洲祥龙公司的委托代理人马健、张卉羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李月霞诉称：原告与被告万意百货公司于2013年9月27日签订《铺位租赁合同》，合同约定：年度租金为25000元，合同日期自2013年8月28日起至2014年5月19日止。2014年2月20日，我方突然接到第三人的通知，告知我方由于被告与第三人有经济纠纷，我方正常经营活动被终止。第三人未同我方协商，就强制要求我方于2014年3月17日至2014年3月20日搬离现经营的场所。第三人于2014年2月20日下午至2014年2月25日强行断电及关闭我方正常营业场所，对我方造成了严重的经济损失。现原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的《铺位租赁合同》；2、判令依法退还原告租金、押金14644元；3、判令被告支付违约金2500元；4、判令第三人支付在我方正常营业期间无故强行锁门、断电等终止营业行为5天，造成损失2500元；5、判令第三人九洲祥龙公司承担连带赔偿责任；6、诉讼费由被告承担。
被告万意百货公司辩称：一、凡是属于2013年12月1日之前签约的，其诉讼请求中的租金、押金两项被告均予以确认，但具体数字需要进行核对，其余项目不予确认；凡属于2013年12月1日之后签约的，全部诉讼请求被告均不予确认。二、原告诉称的事实理由与事实不符。迄今为止，被告万意百货公司并不同意第三人九洲祥龙公司行使合同单方解除权，更没有与九洲祥龙公司达成解除合同的共识。市场关闭的原因并非被告单方撕毁合同。2013年12月1日之前，被告与九洲祥龙公司达成了”合作经营”的协议，因细节问题，并未签订书面合作协议，但事实上2013年12月1日，九洲祥龙公司进驻被告万意百货公司的办公区并全面接管了被告万意百货的经营权，事实上履行了”合作经营”的口头协议，理应承担”合作经营”期间的一切后果乃至因其恶意行为造成的法律责任。三、第三人九洲祥龙公司在”合作经营”期间，不容推辞法律责任。九洲祥龙公司与万意百货公司合作经营是事实，其在”合作经营”期间以被告万意百货公司的名义行使经营权，进行对外招商活动，并以万意百货公司的名义与诸多商户签订了《铺位租赁合同》，并收取了商户定金、押金或租金，且擅自将资金全部转往自己的账户，而后又以万意百货欠租为由行使所谓的”单方解除权”，使得万意百货公司遭受了严重损失。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定欠付租金超出10日的，视为拒付，其有权单方解除合同，被告万意百货也确实欠租超出了10天，甚至超出的时间更长，第三人九洲祥龙并未根据合同断然行使”单方解除权”而是与被告万意百货公司协商，最后事实上达成了”合作经营”的口头协议。第三人九洲祥龙的工作人员全面进驻万意百货的办公区，接管了全部财务、人事、招商、市场、运营等权利，这个”合作经营”的事实，是双方对被告万意百货公司欠付租金的一个处置方案，改变了原合同的约定，受到法律的保护，不得擅自变更。四、第三人九洲祥龙公司必须履行与万意百货公司签订的《房屋租赁合同》中关于”保证金”的用途约定。保证金的性质是给第三方造成损失的赔偿”保证”，是九洲祥龙公司对第三方承诺的”担保”。五、第三人九洲祥龙公司应履行向第三方支付损失款项的义务有法律依据、合同依据及事实依据。综上所述，被告万意百货公司表示，对原告的部分债务负有不可推卸的责任，但并没有恶意和过错，被告目前的经济状况，已无力支付原告的应付债务，请求法院判令九洲祥龙公司以保证金代为支付第三方损失。第三人九洲祥龙公司对在”合作经营”期间行使的代理管理权承担相应的责任，对其招商的商户承担损失赔偿的义务。
第三人九洲祥龙公司述称：第三人与原告没有任何契约合同关系，原告没有针对第三人的合同上的请求权。没有任何法律规定第三人与万意百货公司之间的合同要约定保护第三人的条款。基于合同的相对性原则，原告没有权利越过合同本身向第三人主张权利。第三人与万意百货公司针对第三方（次承租人）没有任何担保条款，没有义务针对原告与万意百货公司之间的债权债务承担法律责任。万意百货公司违反合同约定，第三人已行使合同中的解除条款，终止与万意百货公司的租赁合同，符合法律及合同上的约定。因第三人与原告没有任何合同契约关系，因此万意百货公司撤场后，第三人基于物权，有权行使占有、使用、收益、处分的权利。因此造成原告损失，是原告与万意百货公司之间的债权债务关系，原告起诉第三人于法无据。第三人与被告之间的合同约定，该条保证金系为履约条款，即在合同履行过程中，第三人为确保合同履行而行使的选择权，与原告没有任何关系。且合同同时约定，万意百货公司超过十日未能支付租金，第三人有权解除合同，保证金不退。该条款表明，在第三人九洲祥龙公司行使单方解除权后，保证金直接转化为惩罚性违约金，归第三人九洲祥龙公司所有，第三人的处置权与其他非合同当事人没有任何关系。
经审理查明：2013年9月27日，万意百货公司（甲方）与李月霞（乙方）签订一份《铺位租赁合同》，约定：租赁场地位于北京市昌平区东小口镇中滩村东（万意百货市场），甲方合法拥有北京市昌平区万意百货市场的使用权及合法经营权。甲、乙双方确认，甲方租赁给乙方的经营场地为：万意百货市场第三层南区第二道06号铺位，乙方在前款约定铺位上经营的商品种类为针织。租赁期限自2013年8月28日至2014年5月19日止。乙方应向甲方支付的年租金总额为32120元。鉴于乙方为长期合同变更为短期，甲方将优惠减租7120元，实际最终应交租金为25000元。本合同签订时，乙方应向甲方交纳保证金8000元。合同第十三条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）租赁期限内，因甲方的原因导致本合同约定经营场所或者乙方租用的铺位停业超过30日的；（2）未按照本合同约定为乙方提供经营场所，并严重影响乙方正常经营，经乙方两次书面提出后，仍不改正的；（3）甲方干涉乙方正常合法经营的，致使乙方无法继续经营的。第十四条违约条款，甲、乙双方任何一方发生本合同约定可以单方解除合同的情形时，违约方须承担违约责任，并须向守约方支付违约金，违约金按照年度租金总标的的10%计算。签订合同后，原告李月霞向被告万意百货公司支付了保证金8000元及2013年度租金25000元。2014年3月11日，万意百货公司（甲方）与李月霞（乙方）签订一份《债权债务确认书》，内容是：鉴于甲、乙双方此前签订的租赁合同，现因甲方原因，致使押金、未到期租金未能及时返还。经甲、乙双方友好协商，对押金、未到期租金确认如下：甲方欠乙方上述各项金额总计14644元。欠付乙方保证金8000元、未到期租金6644元、欠租日期为2014年2月21日至2014年5月28日。该份《债权债务确认书》并未盖章，但被告万意百货公司认可上述《债权债务确认书》的内容的真实性。
另查，第三人九洲祥龙公司系昌平区东小口镇中滩村东房屋的所有权人。2009年10月16日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方在本合同项下用于出租的房屋为拥有合法使用权的商业用房，位于北京市昌平区东小口镇中滩村东，乙方承租该房屋的用途为商业经营。第四条约定，本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方交纳定金500万元。该定金在乙方进驻后即转为保证金。保证金用于乙方以下各方面违约处置，包括由于乙方在经营中给第三方（包括但不限于其签约商户）造成损失而拒绝赔偿的。由于乙方未按时支付租金，甲方有权终止合同，收回所有租赁物，保证金不退。2010年5月25日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，将2009年10月16日双方签订的《租赁合同》中的租赁期限、租金标准等进行了修改，其余条款不变。2010年12月27日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）、万意百货公司（丙方）、北京万意服装百货批发城有限公司（丁方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，约定：2010年5月25日，就乙方承租甲方位于北京市昌平区东小口镇中滩村东商业用地事宜，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，丙、丁两方均系乙方投资设立的子公司，且与乙方共同实际承租昌平区东小口镇中滩村东商业用地，现四方经过协商，自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中的乙方主体由乙方变更为乙、丙、丁三方，乙方的权利义务由乙、丙、丁三方共同承担，《房屋租赁合同》的内容除上述主体变更外，其余内容保持不变。庭审中，第三人九洲祥龙公司认可收到上述合同中约定的保证金500万元。
再查，被告万意百货公司与第三人九洲祥龙公司在《房屋租赁合同》履行过程中发生争议，九洲祥龙公司将万意百货公司诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。2014年2月20日，九洲祥龙公司向万意百货公司发出《租赁合同解除通知书》，要求收回租赁物。2014年2月25日至3月17日期间，九洲祥龙公司陆续向万意商场商户发出《公告》，通知所有商户最迟于2014年3月20日撤离租赁场地，后原告因无法经营撤离租赁场地。
上述事实，有《铺位租赁合同》、租金收据、押金收据、《债权债务确认书》、《房屋租赁合同》及《补充协议》、《租赁合同解除通知书》及当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：原、被告之间签订的《铺位租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定，履行相应义务。现原告李月霞要求解除与被告万意百货公司签订的《铺位租赁合同》，因该合同现已履行期限届满，故对原告的该项请求本院不予处理。现被告万意百货公司与九洲祥龙公司因合同履行产生纠纷，导致原告无法正常经营，应当认定被告万意百货公司违约。原告要求被告退还剩余租金、押金并支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于退还租金的具体数额，本院依据原告与被告万意百货公司签署的《债权债务确认书》予以确定。原告要求第三人赔偿营业损失一节，与本案租赁合同关系不属于同一法律关系，本案不予处理。关于原告要求第三人九洲祥龙公司承担赔偿责任一节，因被告与第三人在双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中均约定了保证金的用途，故本院对原告要求第三人九洲祥龙公司承担连带赔偿责任的请求，在500万元保证金范围内予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京万意百货市场有限公司于本判决生效后七日内退还原告李月霞租金、押金一万四千六百四十四元；
二、被告北京万意百货市场有限公司于本判决生效后七日内支付原告李月霞违约金二千五百元；
三、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司就上述债务在五百万元保证金范围内向原告李月霞承担连带赔偿责任；
四、驳回原告李月霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百四十六元，由被告北京万意百货市场有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 婧
二〇一四年六月十三日
书 记 员 张传京