昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2014）呈民初字第1138号原告王子春，男，1973年1月出生，汉族，四川省南充市人，住云南省昆明市五华区。委托代理人刘江涛、鲁赟春，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告云南航空房地产开发经营有限公司。住所地:云南省昆明市阳宗海风景名胜区七甸街道办事处小哨箐呈贡工业园区管委会。法定代表人万能松，董事长。组织机构代码：75068645-1。委托代理人金曦、周凤清，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告王子春诉被告云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称：航空房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日受理后，组成合议庭于2014年9月24日在本院第四法庭公开开庭审理，原告王子春及其委托代理人刘江涛、鲁赟春，被告航空房地产公司的委托代理人周凤清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王子春诉称：2010年12月25日原告向被告交付了180000元的购房预付款，被告出具了其加盖公章的收据，至此原、被告形成了商品房预约合同关系。之后，由于被告取消了6+1跃层户型，把联排别墅改成两套房子，其他户型也作了很大的改变，交房时间无限延期，房价也比原定价格高出很多，双方产生了严重的分歧，2014年3月25日双方达成了退款协议，并于之后形成了《会议纪要》、《退款方案及流程》等文件。退款协议明确了开盘预售后20个工作日内统一退款；《会议纪要》明确2014年1月20日开盘，故被告在半年前就应该退款，但直到现在仍不予退款。被告占用原告资金获利，原告受损，且被告存在严重过错，实际已违约在先，所以被告应支付原告资金占用费，在《会议纪要》和被告的相关文件中被告也同意支付原告利息给予补偿。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的商品房预约合同；2、被告立即退还购房预付款180000元；3、被告赔偿原告的损失（以180000元为本金，按同期贷款基准利率6.4%计算，从2010年12月25日起至退还本金之日止，暂时计算至2014年6月25日为40320元）；4、诉讼费由被告承担。被告航空房地产公司辩称：原告主体不适格，本案涉及的认购房屋的人员并非本案的原告，依法应驳回其起诉。本案的原告并未与被告形成合同关系，且被告与第三人以申请表的形式就利息做出了约定，仅退还本金，不支付利息。综合诉、辩双方的观点，本案的争议焦点为：一、原告王子春是否是本案适格的诉讼主体？二、原告王子春诉请的利息是否有法律依据，是否应得到支持？原告王子春针对其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：一、原告身份证、转让协议各一份，欲证明：原告是航空艺术港小区商品房预约合同的购房者，原告主体适格。二、工商登记卡打印件一份，欲证明：被告的主体资格。三、收据一份、打款凭证二份，欲证明：原告于2010年12月25日向被告交纳了180000元购房预付款，被告出具了盖有公章的收据，原、被告之间商品房预约合同关系成立。四、退款申请表一份，欲证明：被告于2014年3月25日已同意解除商品房预约合同，同意退还原告所交纳的款项，在此前已有部分认购者签订了正式的《航空艺术港商品房购房协议》，本楼盘已经开盘，且被告认可了原告主体资格。五、会议纪要、退房方案及流程复印件各一份，欲证明：被告公开确定的开盘时间是2014年1月20日。被告承诺开盘后即刻退款，并同意在不高于银行同期贷款利率的情况下支付利息。按会议纪要确定的日期被告明确了退款方案及流程。六、关于航空艺术港退房的补充方案复印件、关于“航空艺术港”退款的通知各一份，欲证明：被告承诺开盘后一次性退还原告本息，同意补偿原告的损失，利息从2013年11月15日开始计算。七、（2013）呈民初字第357号民事判决书复印件一份，欲证明：生效判决对被告迟延履行义务进行了认定，被告存在违法违规等严重过错。八、航空艺术港售楼书、公证书复印件各一份，欲证明：被告改变了户型及规划，提高了单价，被告已严重违约。被告航空房地产公司质证认为：对原告身份证无异议，转让协议认为与被告无关，对工商登记卡打印件的真实性有异议，对收据无异议，但主体是段XX，原告主体不适格。对打款凭证的真实性认可；退款申请表的公章不清晰，故真实性有异议，但已写明不退利息；对会议纪要、退房方案及流程复印件无异议，但会议纪要载明了利息的退还要报公司股东会，也未明确利息标准；对关于航空艺术港退房的补充方案复印件看不清楚，关于“航空艺术港”退款的通知无异议，但认为应当按照当中明确的利息计算方式计息；（2013）呈民初字第357号民事判决书的证明内容有异议，该判决结果未支持利息；售楼书、公证书系复印件，不予质证。被告航空房地产公司未向本院提交书面证据材料。本院认为：对于原告提交的身份证、收据、打款凭证、会议纪要、退房方案及流程、关于“航空艺术港”退款的通知，被告对其真实性无异议，本院予以确认。工商登记卡虽系打印件，但能反映被告主体信息，本院予以采信；转让协议及退款申请表系原件，能反映案件事实，本院予以采信；关于航空艺术港退房的补充方案系复印件，无法识别内容，本院不予采信；（2013）呈民初字第357号民事判决书因处理的案件与本案不同，无法证明原告观点；售楼书及公证书系复印件，且非针对本案进行的证据保全，本院不予采信。根据本院认证情况及双方当事人的自认，可依法确认如下法律事实：2010年12月5日，原告王子春与段XX签订《认购房屋名额转让协议》，约定段XX将云南航空房地产公司开发的航空艺术港小区东航单位内部认购名额，选房号码377号转让给王子春，名额转让费为9000元，并约定王子春以段XX名义向被告交款。后原告王子春分两次向被告转账支付购房预付款180000元。被告于2010年12月25日出具收据，载明：兹收到段XX职工预交小高层成本房￥180000元。上述转账凭证及收据原件由原告王子春持有。2014年1月10日下午，被告公司与退房业主代表与东航云南公司人员就“航空艺术港”项目开盘后退房相关事宜进行商谈，形成会议纪要，载明：“1、“航空艺术港”项目北地块初步确定开盘时间为2014年1月20日。2、开盘后的20个工作日内作为地产公司资金回笼时间，从2014年2月20日起一个月内地产公司分批次通知未选房业主，自通知之日起一个月内（含通知确定的当日）领取退房款本金。”被告公司法定代表人在会议纪要上签名确认。2014年2月17日，被告发出退房方案及流程，载明时间为开盘预售后20个工作日。2014年3月25日，被告出具“航空艺术港”预付成本房款退款申请表，载明：“姓名：段XX，性别：女，身份证号：5301021978********，购房预付款收据号：0155614（第424号），手机号码：138××××****，购房预付款金额：￥180000.00元，原购房型：小高层。备注：只退预付款、无利息。开盘预售后20个工作日统一退款。已签订《“航空艺术港”购房协议》的不能退款。退房者签字：王子春，时间：2014年3月25日”被告盖章确认。2014年4月20日，被告发出关于“航空艺术港”退款的通知，载明的退款方案为：2013年11月14日选房结束前不计算利息，2013年11月15日起至2014年5月14日止按同期银行定期存款利息计算，2014年5月15日至2015年5月14日期间按同期银行贷款利率计算利息，在此期间可以提前退款，退款利息按照实际占用天数计算。愿意接受上述条款的缓退者，被告将于2015年5月14日前一次性完成本息清退工作。如的确需退款且接受上述条款者，被告将于2014年5月15日起根据公司资金状况，陆续完成本息清退；如不愿接受上述条款者，被告将再行协商并靠后办理。另查明，2014年1月9日，航空艺术港小区（住宅B）获得预许昆字（2014-007）号商品房预售许可证明。被告在庭审过程中认可涉案项目允许转让更名。针对本案的第一个争议焦点，原告王子春是否是本案适格的诉讼主体，本院认为，第一、被告作为航空艺术港项目的开发商，允许购房资格的转让；第二、原告王子春提交的证据可以证明原告王子春通过转让获得购房名额，180000元购房预付款亦由原告王子春交纳；第三、原告王子春在退款申请表的退房者签字一栏签名，被告盖章确认，即认可了退款对象为原告王子春。综上，本院确认王子春是本案适格的诉讼主体。针对本案的第二个争议焦点，被告是否违约的问题。原告主张被告存在提高房价、改变户型和逾期交房三种违约情形，应由其承担相应的举证责任。对于房价和交房时间，双方并未进行过明确约定，原告也未提交相应证据证实被告存在提高房价或逾期交房的情形；对于户型的改变，因预约合同成立时，航空艺术港项目尚未取得相应的规划审批，双方约定的小高层成本房只是大致的意向，具体的户型要到开盘后签订正式的商品房购销合同方能确定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故原告应就被告违约负有进一步举证证明的责任，否则应承担举证不能的法律后果。针对本案的第三个争议焦点，原告王子春诉请的利息是否有法律依据，是否应得到支持的问题。原告对退款申请表中载明的“只退预付款、无利息”持异议，认为被告存在违约，造成原告的损失，且被告承诺了支付利息，故被告应按照同期贷款基准利率赔偿原告的损失。本院认为2014年1月10日的会议纪要仅可认定为被告对于退房退款的初步意向，并非原、被告之间达成的可实际履行的有效协议；被告于2014年4月20日发出的关于“航空艺术港”退款的通知中载明的退款方案也仅是被告单方面的意思表示，并未获得原告的认可，故原、被告并未就支付利息达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在双方的预约合同关系成立时，并未约定利息；合同履行过程中，原告未能举证证明被告存在违约；合同解除后，双方也无法对利息问题达成一致。故原告要求被告支付自付款之日起的利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原、被告2014年3月25日签署《“航空艺术港”预付成本房款退款申请表》达成了解除商品房预约合同的合意，被告航空房地产公司应按约退还原告王子春购房预付款180000元，原告诉请被告退款的诉讼请求于法有据，本院予以支持。退款申请表虽载明了只退预付款、无利息，但同时明确了开盘预售后20个工作日统一退款。虽然被告未进行正式的对外开盘活动，但其于2014年1月9日取得商品房预售许可证明之时即具备了对外进行商品房销售的条件，故本院认为其应于20个工作日后即2014年2月12日履行退款义务，因被告迟延退款，本院支持自双方签订退款申请表之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告王子春与被告云南航空房地产开发经营有限公司之间的商品房预约合同自2014年3月25日解除。二、被告云南航空房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王子春退还购房预付款人民币180000元，并支付该款自2014年3月25日起至本判决确定的还款期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、驳回原告王子春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4605元，由被告云南航空房地产开发经营有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  朱 曦代理审判员  方铮铮人民陪审员  顾崇元二〇一四年十二月九日书 记 员  赵 勇