江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2976号
上诉人（原审被告）：王军刚，男，1980年4月26日出生，汉族，户籍所在地陕西省丹凤县，现住江苏省南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：黄正湘，男，1963年11月15日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：吴学苏，男，1964年7月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。
二被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈立志，江苏星之辰律师事务所律师。
上诉人王军刚因与被上诉人黄正湘、吴学苏房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王军刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由如下：1.上诉人订立合同的目的不能实现，其过错在被上诉人，是被上诉人主观恶意造成的。本案上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同是为了从事餐饮经营，被上诉人是明知的，但被上诉人在案涉房屋出租后，将隔壁房屋出租给他人，并对新的承租人承租用途是明知的，围挡直接影响上诉人的餐饮活动，致使上诉人合同目的难以实现或不能完全实现。2.对上诉人抗辩的隔壁围挡致生意惨淡无法经营的理由，原审认为“因合同相对性原则，不足以形成对拒不履行支付租金义务的抗辩”，系事实认定及适用法律错误。若相邻房屋与被上诉人不存在关联，才有原审认为的合同相对性问题。本案中不存在上诉人拒不履行支付租金的事实，合同履行过程中双方存在矛盾被上诉人是同意的，直至一审开庭被上诉人也并未否认这一事实。现有证据表明，上诉人的租金已分三次支付，清结房屋租金至2016年12月7日，而被上诉人次日即向法院提起诉讼，即使上诉人有迟延支付下一半年租金的事实，也没有“拖欠十天”的情况。3.原审判决并未息诉止纷，化解当事人矛盾，反而遗留和制造了更多矛盾。上诉人在订立合同后投入大量成本对案涉房屋进行装修，解除双方租赁合同对上诉人利益造成巨大损害。在提前解除合同的情况下，对上诉人附加装修及其添置设备等所有权的争议，原审并未涉及。被上诉人收取了上诉人1万元押金也并未退还。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人黄正湘、吴学苏辩称：1.双方签订的租赁合同约定非常明确，由于上诉人不能按期向被上诉人支付租金，导致双方合同不能继续履行，被上诉人有权提出解除合同。2.上诉人提出的理由没有合同依据，从现场的客观情况看也不足以说明对上诉人的经营产生任何影响。3.关于押金1万元，被上诉人认可并未退还，但按照合同约定，租期到期将水电、房租等款项结清后将该笔费用退还，如没有结清，相关款项就从该1万元押金中扣除。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
黄正湘、吴学苏向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2015年5月22日签订的关于南京市××（××）（以下简称涉案房屋）之《房屋商铺租赁合同》；2、被告立即将涉案房产返还给原告；3、被告向原告支付拖欠的租金3178元（一审庭审中变更为3575.34元）；4、被告向原告支付占有使用费，自被告收到起诉状副本之日至被告将涉案房屋返还原告之日止；
一审法院认定事实：原、被告于2015年5月22日签订了位于南京市××（××）的房屋商铺租赁合同。合同约定：期限自2015年6月8日起至2020年6月7日止。第一年和第二年每年租金为人民币14.5万元，每半年支付一次，提前一个月支付。约定如被告拖欠房屋租金十天以上，视为根本违约，原告可收回房屋并解除合同。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告以隔壁房屋承租人架设围栏影响其生意为由拒不支付租金，现被告已停止营业，但并未将涉案房屋腾空交还原告。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的租赁合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方就诉争房屋租赁事宜所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，为有效合同。被告王军刚辩称因相邻另一承租人搭建围栏导致其生意惨淡无法经营的抗辩意见，因合同相对性的原则，不足以形成对拒不履行支付租金义务的抗辩，一审法院不予采纳。双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，被告未按照合同约定支付租金，违反了合同约定，构成违约。原告于2016年12月8日向一审法院提起诉讼要求解除双方的租赁合同，一审法院于2016年12月16日将起诉状副本等相关材料送达被告，故原、被告之间合同解除的日期为2016年12月16日。原告主张的租金应自2016年12月8日计算至2016年12月16日即9天，合计3575.34元（145000元/365天*9天）。关于原告主张的房屋占有使用费，一审法院认为，原、被告签订的租赁协议已明确约定了租金数额，由于被告在合同解除后无故拒不迁出涉案房屋，给原告造成了一定的损失，其主张参照原租赁合同约定的租金标准支付占有使用费的请求符合法律规定，期限自2016年12月17日起至被告实际迁出之日止，每天按145000/365元计算，一审法院予以支持。
据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、原告黄正湘、吴学苏与被告王军刚于2015年5月22日所签订的位于南京市××（××）的《房屋商铺租赁合同》于2016年12月16日解除；二、被告王军刚于判决生效之日起30日内腾空位于南京市××（××）的房屋并交还原告黄正湘、吴学苏；三、被告王军刚于判决生效之日起十日内一次性给付原告黄正湘、吴学苏房屋租金3575元；四、被告王军刚于判决生效之日起十日内一次性给付原告黄正湘、吴学苏房屋占有使用费，计算方法自2016年12月17日起至被告王军刚实际返还上述房屋之日止，按照397.26元/天计算。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告王军刚负担。
二审期间，上诉人申请证人田某,孙某,4出庭作证。证人田某,4到庭陈述，上诉人王军刚原来是给其干活的，因为王军刚开店资金有缺口，向其借了3万元。王军刚开店期间，其经常去看一下王军刚的店，并给王军刚一些指导。前期也就是大概2015年7月时，王军刚的店经营状况比较稳定，清江广场那边开业时王军刚的店生意非常好，后来也就是2016年7月份左右，去现场时看到王军刚店旁边有蓝色的围挡，那段时间王军刚的生意就一直下滑。经其向王军刚询问，王军刚说生意不好是因为围栏的事情，其他方面的原因不大。蓝色铁皮围挡大概在2016年7月份左右，有1.5、1.6米高。具体围挡了多久不清楚。王军刚的店自2016年7月后开了一两个月就关门了。王军刚欠的钱至今未还。证人孙某,4到庭陈述，其是给王军刚经营店铺送肉夹馍的，店刚开业时每天送大概60-70个，多的时候一百多个，建了围挡之后每天大概只送20-30个肉夹馍。王军刚的店经营好的时候每天营业额7、8千元，围挡之后只有1、2千元。2015年7月20日左右王军刚的店铺开业的，围挡时间大概在2016年5月中旬，围了可能有三四个月的时间。隔壁装修大概有两个月时间，两个月时间内都是蓝色彩钢瓦的围挡，装修结束后就变成了现在的栅栏。关于生意不好的原因，除了王军刚说是因为受到围挡影响外，其送货的时候也看到了，遮挡还是有很大影响。上诉人认为，对田某,4的证人证言予以认可，对证人孙某,4的证词部分不予认可，因为蓝色彩钢瓦围了不止两个月，围了大概四个多月，拆掉以后是现在的围栏，对孙某,4的其他证词予以认可。被上诉人质证认为，对两名证人的证言均不予认可。田某,4与上诉人间系借贷关系，有利害关系，田某,4只是听上诉人说营业情况不好，去王军刚的店也只去了两次，不足以证明上诉人的营业状况与围挡间存在因果关系。孙某,4与上诉人是老乡且存在业务关系，其只是看到一个现象，并没有依据证实上诉人的经营情况与围挡之间存在因果关系。被上诉人无新证据提供。对上述证据本院认为，上述证据不属于民事诉讼二审期间的新证据，且二名证人关于围挡对上诉人店铺经营情况的影响均系听上诉人自己陈述，并未提供其他充分依据证明围挡与店铺经营状况之间存在直接因果关系，本院对上述证人证言的证明目的不予采信。
本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，涉案《房屋商铺租赁合同》第4条约定，“乙方应依约向甲方交付房租，房租与经营状况、修路、广告条件无关，乙方不得以任何理由拖欠房屋租金。乙方如拖欠房屋租金十天以上，视为乙方单方违约，甲方有权收回房屋。”第2条约定，“押金1万元甲方需在乙方退租时结清费用后退还”，第11条约定，“乙方租赁期间水、电费、物业管理费、公安联防费、门前三包费自理，并自行向有关部门缴纳，乙方需支付押金1（万）元整，退租时结清以上费用后退还押金。”
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人作为承租人，未按照合同约定支付租金，已构成违约，原审对被上诉人要求解除合同的诉请予以支持于法有据。上诉人主张因相邻另一承租人搭建围栏致其生意惨淡无法经营，但并未提供充分证据证明围挡与其店铺经营状况之间的因果关系，且双方租赁合同中明确约定，房租与经营状况、修路、广告条件无关，上诉人以此抗辩拒不缴纳租金和迁出案涉房屋缺乏事实和法律依据。原审根据起诉状副本等材料送达的时间，认定双方合同解除时间为2016年12月16日，据此对被上诉人主张的3575.34元的租金予以支持于法有据。因上诉人在合同解除后仍无故拒不迁出案涉房屋，原审参照双方约定的租金标准，认定上诉人应支付自合同解除次日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费并无不当。因上诉人与被上诉人合同中约定，押金在有关费用结清后予以退还，上诉人尚未提供证据证明押金退还条件业已成就，本院对上诉人二审期间要求退还押金1万元的主张不予支持，上诉人可在双方结清有关费用后另行主张。上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的主张已超出原审诉讼范围，本院二审不予理涉。
综上所述，上诉人王军刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王军刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年六月十四日
书记员 朱亚芳