安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖16民终902号
上诉人（原审被告）：亳州市原味永和豆浆店，住所地安徽省亳州市谯城区人民中路工商局楼下。
经营者：李红岩，女，1961年4月25日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。
委托诉讼代理人：李东风，安徽重信众合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：亳州市谯城区市场监督管理局（原亳州市谯城区工商行政管理局），住所地安徽省亳州市人民中路甲1号。
法定代表人：孙明智，该局局长。
委托诉讼代理人：牛志成，安徽王岩律师事务所律师。
原审被告：陈亮，男，1961年7月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
上诉人亳州市原味永和豆浆店因与被上诉人亳州市谯城区市场监督管理局、原审被告陈亮房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第04476民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亳州市原味永和豆浆店的经营者李红岩及其委托诉讼代理人李东风、被上诉人亳州市谯城区市场监督局的委托诉讼代理人牛志成，原审被告陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
亳州市原味永和豆浆店上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人为本案适格被告，被上诉人为本案适格原告属于认定事实错误。1、被上诉人不是本案适格原告。亳州市单位自管房屋所有权登记申请审批书及亳州市谯城区人民政府证明不能证明涉案房屋的所有权人为被上诉人。亳州市单位自管房屋所有权登记申请审批书只是对准许建造房屋的许可，并不是确权证明，不能确定建造人就是产权人，而且准许的建造人为亳州市工商行政管理局，与被上诉人无任何关系。谯城区人民政府证明无制作人及负责人签字，证据形式不合法，而且区政府没有权利证明亳州市谯城区工商行政管理局与亳州市谯城区市场监督管理局系同一单位，该份证明不应被采纳。综上，被上诉人一审提供的两份证据不足以证明被上诉人系涉案房屋的所有权人。2、上诉人不是本案的适格被告。租赁合同签订的日期为2011年2月26日，而上诉人成立日期为2012年5月4日，签订合同时，上诉人尚未成立，不存在与谯城区工商行政管理局签订合同的事实，与谯城区工商行政管理局签订合同的主体为安徽原味永和豆浆连锁餐饮有限公司，在被上诉人没有提供证据证明安徽原味永和豆浆连锁餐饮有限公司与上诉人系同一主体的情况下，判决上诉人支付租金，没有事实依据。3、被上诉人的出租行为违反法律规定，2011年2月26日的租赁合同无效。合同期限届满后，涉案房屋已被列入拆迁范围，不允许对外出租，被上诉人的出租行为违反了法律规定，应属无效。一审法院判决上诉人支付2014年3月1日至归还房屋之日的租金没有事实和法律依据。综上，一审认定事实不清。
亳州市谯城区市场监督管理局辩称，亳州市原味永和豆浆店的上诉请求不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。1、亳州市谯城区市场监督管理局是出租房屋的所有权人，是适格的诉讼主体。亳州市谯城区市场监督管理局出租给亳州市原味永和豆浆店使用的房屋是原亳州市工商行政管理局建的房屋并依法领取了产权证。因工作需要亳州市工商行政管理局搬出该房屋到新办公大楼办公，该房屋交给亳州市谯城区市场监督管理局所有、使用。2014年3月11日，根据亳州市谯城区机构编制委员会文件，原亳州市谯城区工商行政管理局名称变更为亳州市谯城区市场监督管理局，亳州市谯城区市场监督管理局具备原告的诉讼主体资格。2、被答辩人是适格的被告。被答辩人是2007年3月28日成立的个体工商户，由陈亮出面与答辩人签订“房屋租赁合同”承租答辩人所有的房屋，由被答辩人缴纳租赁费，实际承租人是被答辩人，被答辩人应给付答辩人租赁费。3、《房屋租赁合同》不违反法律规定，是有效合同。《房屋租赁合同》从2007年签订以后，多次由陈亮与答辩人续签。被答辩人一直在答辩人出租的位于亳州市谯城区人民中路的房屋里从事经营。2011年2月26日签订的合同到期后，答辩人并没有再续签，但被答辩人一直使用租赁的房屋且不按时缴纳租赁费。原审法院依据《房屋租赁合同》判决有事实和法律依据。综上，被答辩人的上诉理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。
陈亮辩称，2007年、2008年左右，孙建军找到我，让我把涉案的三间房屋租赁出去，我就找到了我的邻居李红岩，李红岩与孙建军如何谈的我不知道。2011年2月26日的合同我也不知道，上面陈亮的签名也不是我签的，一审开庭我也不知道，二审我才知道。
亳州市原味永和豆浆店一审向法院诉讼请求：1.请求人民法院判令被告给付原告房屋租赁费35.2万元（2013年至2015年9月30日，以后租赁费继续计算）；2.判令被告归还租赁原告座落于人民中路甲1号一楼房屋三间约180平方米；3.本案诉讼等费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年2月26日，亳州市谯城区工商行政管理局与安徽原味永和连锁餐饮有限公司签订房屋租赁合同，约定谯城区工商局所有的坐落于人民中路甲1号的楼下三间门面，面积约180平方米，租给安徽原味永和连锁餐饮有限公司使用。期限三年，自2011年3月1日至2014年2月28日止。每年租金为20万元。2014年6月30日亳州市工商管理局名称变更为亳州市场监督管理局过程中，被告已将2011年和2013年3月1日前房租已交清。自2014年3月1日起，被告开始拖欠房租，至本案诉讼之日止，未缴纳房租。一审法院认为，合同双方应诚信守约，及时履行自己的义务。本案中，原味永和豆浆店系安徽原味永和连锁有限分店，原告与安徽原味永和豆浆店签订的合同对其有约束力。原味永和豆浆店租赁使用亳州市谯城区市场监督管理局房屋的事实清楚。该租赁合同于2014年2月28日到期后，原被告之间未续订书面租赁合同。自2014年2月28日以后的租赁，应视为不定期租赁，双方均随时可以解除合同。关于被告拖欠的租金，时间和数额的问题，原告未提交财务上和账目上租金的缴纳情况。而被告认可2014年3月1日以后的房屋租金尚未交纳。综合分析，应以2014年3月1日起计算房屋租金。从2014年3月1日至2015年9月1日共计18个月，参照年租金20万元标准，房屋租金为29.9万元（20万元÷12个月×18个月）。陈亮不是本案适格被告，不承担责任。判决：一、被告亳州市原味永和豆浆店于本判决生效之日起十日内，支付原告亳州市谯城区市场监督管理局房屋租金29.9万元。2015年9月1日以后的房屋租金参照年租金20万元计算至本判决确定的房屋归还之日止。二、被告亳州市原味永和豆浆店于本判决生效之日起十日内将房屋归还与亳州市谯城区市场监督管理局。三、驳回原告亳州市谯城区市场监督管理局对被告陈亮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6660元，由原告亳州市谯城区市场监督管理局负担984元，被告亳州市原味永和豆浆店负担5676元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年2月26日，亳州市谯城区工商行政管理局与安徽原味永和连锁餐饮有限公司签订房屋租赁合同，约定谯城区工商局所有的坐落于人民中路甲1号的楼下三间门面，面积约180平方米，租给安徽原味永和连锁餐饮有限公司使用，期限三年，自2011年3月1日至2014年2月28日止。每年租金为20万元。合同签订时，该房屋实际由亳州市原味永和豆浆店使用，后该房屋由谯城区原味永和豆浆店实际使用。亳州市原味永和豆浆店性质为个体工商户，营业执照的有效期为2007年3月28日-2011年3月27日，经营者为李红岩。谯城区原味永和豆浆店的性质为个体工商户，成立日期为2012年9月13日，经营者为李红岩。安徽原味永和连锁餐饮有限公司与李红岩均认可谯城区原味永和豆浆店是安徽原味永和连锁餐饮有限公司的分店，分店的财务、人事都由安徽原味永和连锁餐饮有限公司负责管理。
2014年6月30日亳州市谯城区工商管理局名称变更为亳州市谯城区场监督管理局。亳州市谯城区市场监督管理局自认2013年3月1日前房租已交清。此后房租未缴纳。同时，涉案争议房屋现已拆除，返还案涉房屋已属事实不能。
本院认为，合同具有相对性，从被上诉人提供的2011年2月26日的房屋租赁合同来看，该合同的租赁房在合同第一页写的承租方是陈亮，合同结尾处承租方签名为陈亮，加盖的是安徽原味永和豆浆连锁有限公司的公章，上面并无上诉人一审起诉的亳州市原味永和豆浆店经营者李红岩本人的签名或该个体工商户的盖章确认，且李红岩提供的证据证明其目前经营的是谯城区原味永和豆浆店，被上诉人提供的亳州市原味永和豆浆的工商登记信息中显示的有效期为2007年3月28日至2011年3月27日。目前，该营业执照已超过有效期，被上诉人作为工商登记的主管机关，能够提供相应亳州市原味永和豆浆店目前的工商登记信息却未提供，不能证明其起诉的亳州市原味永和豆浆店适格。同时，庭审时本院向被上诉人询问2011年2月26日房屋租赁合同上的陈亮是否为其本人签名，其表示回去核实，三日内提供书面答复，逾期未提交，视为认可该签名不是陈亮签的。庭审后，其提供的情况说明仅称2008年2月26日签订的《房屋租赁合同》承租方签名是陈亮签的，对2011年2月26日的房屋租赁合同是否为陈亮所签避而不谈，故被上诉人应承担相应不利后果。况且，一审法院未判决陈亮承担本案的民事责任，被上诉人对此也未上诉。一审认定是安徽原味永和连锁有限分店与被上诉人签订的租赁合同，则被上诉人应向合同的承租人主张租金，一审认定合同对上诉人有约束力，应由上诉人承担租金给付责任的观点本院不予认同。综上，亳州市原味永和豆浆店并非租赁合同的当事人，不是本案的适格被告，一审判决其承担本案的租金给付义务不当，依照第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第04476民事判决；
二、驳回亳州市谯城区市场监督管理局的诉讼请求。
一审案件受理费6660元，由亳州市谯城区市场监督管理局负担；二审案件受理费5785元，由亳州市谯城区市场监督管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 佘朝霞
审判员 朱晓非
审判员 彭 亮
二〇一六年十一月二十一日
书记员 王 琪
附本案相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。