西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第01042号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：张立锋，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
被告：万亚玲，女，汉族，无业。
被告：韩旭东，男，汉族，无业。
被告：陕西大唐房地产有限公司。
法定代表人：陈超，董事长。
委托代理人：许雷，男，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告万亚玲、韩旭东、陕西大唐房地产有限公司（以下简称大唐房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人张立锋和吴江流、被告大唐房地产公司委托代理人许雷到庭参加诉讼，被告万亚玲、韩旭东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，被告万亚玲向原告借款240000元用于购买西安市莲湖区大兴西路30号大唐世家第6幢1单元8层10819号房屋，被告万亚玲、韩旭东承诺用该房屋对上述债务承担抵押担保责任。被告大唐房地产公司承诺对被告万亚玲的上述债务承担连带保证责任。上述借款发生在被告万亚玲与被告韩旭东夫妻关系存续期间。后被告万亚玲未按约偿还借款本息，经原告多次催要未果。现诉至法院，请求判令解除原告与被告万亚玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；判令被告万亚玲、韩旭东偿还原告借款本金189850.92元、利息3497.32元、罚息38.91元、复利37.76元（计算至2014年11月1日）及此后至实际还款日的利息、罚息、复利；判令被告万亚玲、韩旭东以抵押房产承担还款责任；判令被告大唐房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；本案诉讼费由三被告承担。
被告万亚玲、韩旭东未答辩。
被告大唐房地产公司辩称，其公司要求先用抵押房屋清偿上述债务，不足部分其公司同意承担连带保证责任，其公司承担连带保证责任后要求行使追偿权。另外，本案诉讼中，原告先后3次从其公司扣划了33490元的保证金，这33490元应从原告主张的债权中扣除。
经审理查明，2006年1月3日，原告建行陕西省分行与被告大唐房地产公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，约定：被告大唐房地产公司为其开发建设的大唐世家项目所属房屋提供伍仟壹百万元的最高额连带保证，该最高额连带保证所担保的债权是指从2005年5月27日至2008年6月1日期间原告向借款人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括借款本金，利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求被告大唐房地产公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。2008年1月31日，原告建行陕西省分行与被告万亚玲签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告万亚玲为购买位于西安市莲湖区大兴西路30号的大唐世家第6幢1单元8层10819号房屋，向原告建行陕西省分行借款240000元；借款采用等额本息还款法；借款期限为2008年1月31日至2028年1月31日，共20年；如果被告万亚玲不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告万亚玲立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告万亚玲的借贷关系。同日，原告建行陕西省分行与被告万亚玲、韩旭东签订了《西安市房地产抵押合同》，被告万亚玲、韩旭东将上述房屋抵押给原告建行陕西省分行，为上述债务提供抵押担保。2008年2月1日，原告建行陕西省分行将240000元转入被告万亚玲的建行个人银行账户内。2008年3月5日，西安市房屋管理局为上述抵押出具了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。上述借款发生在被告万亚玲与被告韩旭东夫妻关系存续期间。截止2014年11月1日，被告万亚玲多次未按约向原告建行陕西省分行偿还借款本息，共计拖欠原告建行陕西省分行借款本金189850.92元、利息3497.32元、罚息38.91元、复利37.76元。
另查，原告建行陕西省分行于2013年9月29日、2014年6月24日、2015年6月26日先后从被告大唐房地产公司扣划了3笔保证金用于偿还被告万亚玲拖欠的借款本息，这3笔保证金的金额分别为1590元、11200元、20700元。该第一、二笔保证金在本次诉讼前已被扣减，第三笔保证金在本次诉讼中未被扣减。
庭审中，原告同意从其上述第二项诉讼请求中扣除被告大唐房地产公司被扣划的上述第三笔保证金，其第二项诉讼请求变更为：请求判令被告万亚玲、韩旭东偿还原告借款本金178231.37元、利息1535.69元、罚息5.71元、复利5.1元（计算至2015年6月26日）及此后至实际还款日的利息、罚息、复利。被告大唐房地产公司对原告变更后借款本息的数额无异议。
以上事实，有原、被告法庭陈述、庭审笔录、《个人住房借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、贷款支付凭证、个人贷款对账单、保证金扣取单据等在卷佐证。
本院认为，原告建行陕西省分行与被告万亚玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。现被告万亚玲未按约履行还款义务，构成违约。原告建行陕西省分行有权按照上述《个人住房（商业用房）借款合同》的约定解除与被告万亚玲的借贷关系，要求被告万亚玲立即清偿借款本息及相关费用。被告万亚玲在与被告韩旭东夫妻关系存续期间向原告建行陕西省分行借款，其借款本息依法应作为夫妻共同债务处理。因此，对原告建行陕西省分行请求判令解除上述《个人住房（商业用房）借款合同》之诉讼请求，本院依法予以支持。对原告建行陕西省分行请求判令被告万亚玲、韩旭东偿还原告借款本金178231.37元、利息1535.69元、罚息5.71元、复利5.1元（计算至2015年6月26日）及此后至实际还款日的利息、罚息、复利之诉讼请求，本院依法予以支持。原告建行陕西省分行与被告万亚玲、韩旭东签订的《西安市房地产抵押合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同。抵押房屋已经在西安市房屋管理局依法办理了抵押登记备案。因此，对原告请求判令被告万亚玲、韩旭东以抵押房产承担还款责任之诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。由于上述《个人住房借款最高额保证合同》已经明确约定：无论原告建行陕西省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告建行陕西省分行均有权直接要求被告大唐房地产公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。根据该约定及上述法律规定，在被告万亚玲未按约偿还贷款本息时，原告建行陕西省分行均可以直接要求被告大唐房地产公司承担连带保证责任，被告大唐房地产公司系被告万亚玲上述借款的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。被告大唐房地产公司承担保证责任后，有权向债务人万亚玲追偿。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告万亚玲于2008年1月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》有效，予以解除。
二、被告万亚玲、韩旭东于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金178231.37元、利息1535.69元、罚息5.71元、复利5.1元（计算至2015年6月26日），此后至实际还款日的利息、罚息、复利按合同约定计算支付。
三、被告万亚玲、韩旭东逾期不清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告万亚玲、韩旭东用于借款抵押的西安市莲湖区大兴西路30号大唐世家第6幢1单元8层10819号房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
四、被告陕西大唐房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
五、被告陕西大唐房地产有限公司承担连带清偿责任后有权向被告万亚玲、韩旭东追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5058元（诉讼费4368元、公告费690元），由被告万亚玲、韩旭东、陕西大唐房地产有限公司负担（此款原告己预交，三被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
审 判 员 马巧会
人民陪审员 闫 玲
二〇一五年九月十六日
书 记 员 段秀莉