广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2325号上诉人（原审原告）林凯旋，女，汉族，1973年8月12日出生，。委托代理人李钦，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄健威，男，汉族，1963年3月3日出生。委托代理人吕德芹，广东纬韬律师事务所律师。上诉人林凯旋因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第3112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：座落于广州市越秀区农林上路14号的房屋，建筑面积为241.2932平方米，产权人为黄健威。2009年5月8日，黄健威以该房屋向招商银行股份有限公司广州龙口支行（下简称招行龙口支行）申请抵押贷款。2009年5月31日，黄健威（卖方）与林楚辉（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为广州市越秀区农林上路14号（建筑面积约241.29平方米，以房产证面积为准）；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为950万元；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用等。该合同附件上，买卖双方一致同意由买方按转按付款方式支付楼款并办理交易手续；其中签订本合同时支付95万元作为定金，卖方须在收至此款项10天内向抵押银行申请转按手续，买卖双方应协同办理转按申请手续，包括提供资料、签署有关文件／合同；首期楼款475万元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；475万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行扣除卖方所欠款后将余款直接划入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付；交易过户手续需在2009年10月30日前完成等。同日，林凯旋通过广东发展银行汇款95万元予黄健威。黄健威开具《收款收据》，写明：本人黄健威是广州市越秀区农林上路14号之业主，现收到买家林楚辉交来承购上述单位之定金95万元。同日，林凯旋出具《委托书》，写明：委托人为林凯旋，受委托人为林楚辉；委托人是坐落于广州市越秀区农林上路14号的购房人，现委托受托人为我合法代理人向广州市房地产管理局及银行等有关部门申请办理以下手续：一、办理购买该房屋的有关手续，和支付房管局交易所收取的有关费用……。在实际履行上述《房屋买卖合同》过程中，由于涉案房屋的买卖未能按合同约定正常履行，双方分别多次致函对方，催促对方尽快按合同之约定履行。此外，林凯旋、黄健威的委托代理人唐志贤以及中原公司的工作人员梁燕平、郑瑶瑶就涉案房屋的买卖也曾多次以短信形式进行联系。另查明，2009年8月4日林凯旋曾就上述买卖合同纠纷向原审法院提起诉讼，提出要求黄健威、周梅英继续履行房屋买卖合同，在判决生效后十天内到房管部门办理买卖之房的产权过户手续、双倍返还定金190万元及支付自2009年6月10日起至7月30日止的利息等的诉讼请求。黄健威于2010年6月25日向林楚辉邮寄发出《解除合同通知》。原审法院于2011年10月14日作出（2009）越法民三初字第2481号民事判决，判决如下：一、林凯旋应自判决书发生法律效力之日起十日内代黄健威清偿黄健威在招行龙口支行的贷款本息（截至2011年8月19日尚欠的贷款本金为3099235.83元，实际还款金额以清偿日所欠本息为准）；二、林凯旋应自判决书发生法律效力之日起十日内向黄健威支付购房款余额（8550000元减去已偿还给招行龙口支行的贷款本息）；三、招行龙口支行在收到上述贷款本息之日起三日内办理广州市越秀区农林上路14号房屋涂销抵押登记；四、黄健威应在招行龙口支行涂销抵押登记之日起三日内协助林凯旋办理广州市越秀区农林上路14号房屋的产权过户登记手续。办理过户登记手续所发生的税、费由林凯旋负担；五、驳回林凯旋的其他诉讼请求。黄健威、周梅英不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出（2012）穗中法民五终字第1812号民事判决，判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2009）越法民三初字第2481号民事判决；二、驳回林凯旋的全部诉讼请求。2010年8月24日，黄健威、周梅英也就上述买卖合同纠纷向原审法院起诉林凯旋，提出要求判令解除双方于2009年5月31日签订的《房屋买卖合同》，及林凯旋向其支付的定金950000元归其所有等的诉讼请求。原审法院于2011年10月25日作出（2010）越法民三初字第2406号民事判决，判决：驳回黄健威、周梅英的诉讼请求。黄健威、周梅英不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出（2012）穗中法民五终字第1775号民事判决，认为“根据招行龙口支行在诉讼期间的陈述，黄健威所办理手续符合该行转按手续办理程序。而林凯旋向兴业银行广州分行北京路支行申请抵押贷款与双方所约定的‘转按付款’方式不符，该按揭方式实际应属合同附件第5项‘涂销抵押按揭付款’。且林凯旋向兴业银行广州分行北京路支行申请按揭后，要求由黄健威自行出资还贷的意见与双方约定的具体交易方式也不符。双方因对原房屋贷款的出资还贷及涂销抵押登记手续问题未能继续协商达成一致，由此造成在该行的按揭手续无法完成，进而导致涉案交易未能顺利继续进行。鉴于合同已明确约定交易过户手续需在2009年10月30日前完成，黄健威经多次催告无果后，于2010年6月25日发函通知林楚辉依合同法的规定解除涉案《房屋买卖合同》，符合合同法规定的合同可解除情形”，遂判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第2406号民事判决；二、黄健威与林凯旋在2009年5月31日《房屋买卖合同》中成立的广州市越秀区农林上路14号房屋买卖合同关系于2010年6月29日解除；三、自判决送达之日起5日内，黄健威向林凯旋返还定金950000元；四、驳回黄健威、周梅英的其他诉讼请求。上述判决生效后，林凯旋已向原审法院申请执行。广东省高级人民法院于2013年10月9日作出（2013）粤高法民一申字第899号、（2013）粤高法民一申字第900号民事裁定，裁定对（2012）穗中法民五终字第1812号、（2012）穗中法民五终字第1775号案进行提审。广东省高级人民法院于2013年11月27日作出（2013）粤高法民一提字第47号、（2013）粤高法民一提字第48号民事判决，维持了（2012）穗中法民五终字第1812号、（2012）穗中法民五终字第1775号民事判决。林凯旋于2013年12月9日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：黄健威支付林凯旋租金收益损失（从2009年8月4日起至判决生效之日止，以房管部门评定的同期私房住宅租金标准计算）及上述租金收益的利息（从2009年8月4日至实际支付上述租金收益损失之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率）。原审法院认为：已生效的（2012）穗中法民五终字第1775号民事判决，确定林凯旋、黄健威在2009年5月31日《房屋买卖合同》中成立的广州市越秀区农林上路14号房屋买卖合同关系于2010年6月29日解除。根据生效判决的认定，黄健威是在林凯旋迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下，发出解除合同通知，黄健威于2010年6月25日发函通知林楚辉解除涉案《房屋买卖合同》符合双方约定及合同法的规定，黄健威对涉案《房屋买卖合同》的解除并不存在违约行为。鉴于此，林凯旋并不能通过本次交易而取得涉案房屋的出租收益权，故林凯旋要求黄健威赔偿租金损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，于2014年3月19日作出判决：驳回林凯旋的诉讼请求。案件受理费22994元、财产保全费5000元，由林凯旋负担。判后，上诉人林凯旋不服原审判决，向本院提起上诉称：2009年5月31日林凯旋委托林楚辉与黄健威签订书面房屋买卖合同，就有关买卖位于广州市越秀区农林上路14号房屋达成一致意见，合同约定房屋买卖总价款为950万元，林凯旋作为买方已经于签订合同当日支付给黄健威（卖方）95万元款项作为定金。同时在合同中明确约定，“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”。合同签订后，林凯旋即本着最大诚意履行合同，包括积极联系银行办理相关贷款手续，以及在合同履行出现障碍后次日即2009年8月4日向越秀区法院起诉要求继续履行合同，但黄健威为达成其不正当目的，对合同条款作出单方理解，更有甚者在继续履行涉案房屋合同的诉请正在法院处理期间，擅自于2010年6月25出具《解除涉案房屋买卖合同函件》，直接表明黄健威不再将涉案房屋售予林凯旋。现广州市中级人民法院出具（2012）穗中法民五终字第1775、1812号民事判决书，撤销广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第2406号、（2009）越法民三初字第2481号民事判决书，并确认涉案房屋买卖合同于2010年6月29日解除，及返还林凯旋已经交付定金95万元。林凯旋在双方正常履行合同的情况下本可以在2009年便接收涉案房屋并行使出租收益权，但基于黄健威的行为使林凯旋本可以享受的租金收益全部丧失，黄健威的行为一直处于持续状态。林凯旋通过查询相关网站知晓涉案房屋在2009年期间的租金价格为每月40000元。林凯旋认为本案房屋买卖合同在履行过程无论出现任何争议，双方应本着最大诚信原则进行协商，协商不成可以由法院判决以解决争议。但黄健威在法院一审审理过程中却出具解除涉案合同的函件，明确表明不再将案房屋售予林凯旋，这属于明显的违约行为，也严重侵犯了林凯旋基于涉案房屋所本可以享受的出租收益权，原审判决对此事项的法律适用存在偏颇之处，判决结果欠妥。请求判令：1、撤销原审判决；2、黄健威支付林凯旋租金收益损失1920000元（从2009年8月4日起至一审起诉之日止，按照房管部门评定的同期同地段私房住宅租金标准计算）及按照同期人民银行公布的同期贷款利率计算的利息（自2009年8月4日至黄健威实际全部支付为止，暂计算到起诉日为104197元），小计2024197元；3、黄健威承担本案诉讼费用。被上诉人黄健威答辩称：同意原审判决，不同意林凯旋的上诉请求。一、林凯旋与黄健威的房屋买卖合同一案，广州市中级人民法院于2013年6月6日做出（2012）穗中法民五终字第1775号、1812号生效民事判决确认林凯旋没有按照合同约定的交易方式履行合同导致交易无法履行，判决双方的买卖合同已经于2010年6月29日解除，黄健威返还林凯旋定金95万元，判决生效后，林凯旋已经根据广州市中级人民法院的生效判决向广州市越秀区人民法院申请强制执行，执行案号（2013）穗越法执字第6103号，黄健威已经第一时间将95万元执行款划入广州市越秀区人民法院账户。二、林凯旋在案件已经作出生效判决后，多次以同一法律关系为基础，以相同的事实和理由在法院重复恶意诉讼，浪费司法资源，加重当事人的讼累，侵犯他人的合法权利。由于林凯旋的恶意诉讼和查封导致涉案房屋无法办理交易过户，给黄健威造成了巨额损失，黄健威再次通知林凯旋解除查封，否则将来黄健威与他人因为涉案房屋无法过户而产生的巨额违约金损失以及房屋差价的损失将由林凯旋承担，并在林凯旋提供的担保财产中优先受偿。经审理查明，双方当事人对原审法院已查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。本院另查明：涉案《房屋买卖合同》约定黄健威交付涉案房屋予林凯旋使用的日期为黄健威“收齐首期”当天。二审期间，林凯旋提供了广东省广州市南方公证处于2009年8月7日出具的（2009）南公证内字第26702号《公证书》照片12张以及2009年8月7日广州日报的报道内容，拟证明林凯旋通过公证方式发函要求林健威在2009年8月7日前往房地产交易中心办理涉案房屋的过户手续，但林健威一直未出现。林健威认为上述证据不属于新证据，且林凯旋在之前双方房屋买卖合同案件中已经提供过上述证据并已经质证。广东省高级人民法院于2013年11月27日作出的（2013）粤高法民一提字第48号民事判决认为：“……根据一、二审和再审查明的事实及买卖双方在诉讼中所陈述的意见，涉案《房屋买卖合同》之所以未能顺利履行是因为买卖双方在银行转按环节上发生争议，且无法协商达成一致。对此，本院认为，依照涉案《房屋买卖合同》附件所约定的付款方式，卖方须在收到买方定金95万元后10天内向抵押银行申请转按手续，买卖双方应协同办理转按申请手续。这里的‘抵押银行’是指涉案房屋原抵押银行招行龙口支行，合同的原意应为‘同行转按’，该按揭付款方式，卖方无需承担提前还贷的义务。在合同履行过程中，林凯旋却要求到兴业银行北京路支行‘跨行转按’，而到该行办理按揭贷款需提前还清招行龙口支行的贷款及涂销抵押登记，这与双方约定的付款方式不符，由此产生的提前还贷义务应由林凯旋自行承担，林凯旋要求由黄健威自行还贷缺乏依据。双方因转按环节未能协商达成一致，林凯旋一直亦未履行出资还贷义务及办理涉案房屋的涂销抵押登记手续。经黄健威及其委托代理人于2009年6月16日、6月23日、7月8日、7月30日、8月1日直接通知林凯旋或林凯旋的委托代理人，要求林凯旋履行合同主要义务，但林凯旋仍未在合理期限内按合同履行。况且，林凯旋于2009年8月4日提起诉讼，提出的诉请仍是要求黄健威、周梅英继续履行原房屋买卖合同，协助办理涉案房屋的产权过户手续，可见林凯旋并没有承担提前还贷义务或到招行龙口支行办理转按付款的意思，起诉之时也未表示愿意一次性付款。在双方未解决按揭付款争议的情况下，是无法按原约定正常履行的，由此必然导致双方交易未能在合同约定的期限内（2009年10月30日前）完成，责任应由林凯旋承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，林凯旋迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，黄健威有权解除涉案《房屋买卖合同》。因此，黄健威于2010年6月25日向林楚辉发出的解除合同通知已发生法律效力，二审法院认定涉案《房屋买卖合同》已于2010年6月25日解除符合双方约定以及合同法的规定。黄健威诉请解除涉案《房屋买卖合同》有事实和法律依据，二审判决予以支持正确。在涉案《房屋买卖合同》已解除的情况下，林凯旋于2011年3月18日才表示有能力并愿意一次性付款，而黄健威不同意再履行合同，林凯旋请求履行原合同没有法律依据。”林凯旋认为涉案《房屋买卖合同》并无明确约定办理交易过户递件手续与办理转按手续的先后履行顺序。黄健威认为根据合同关于付款方式的约定，应该是在办理转按手续后才办理交易递件手续。本院认为：林凯旋在本案二审期间提供的证据均形成于原审法院庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，故本院对林凯旋二审期间提供的证据均不予接纳。关于黄健威应否承担林凯旋所主张的租金收益损失问题。涉案《房屋买卖合同》约定“首期款475万元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；475万元应在交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行扣除卖方所欠款后将余款直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付”，按照上述约定，买卖双方在办理交易递件手续时就应清楚知道原抵押银行招行龙口支行批准给林凯旋的转按贷款额与原贷款额之间的差额，故本院对黄健威关于办理转按手续后才办理交易递件手续的主张予以采信。根据生效判决的查明事实和认定，林凯旋并无按照《房屋买卖合同》的约定向原抵押银行招行龙口支行办妥涉案房屋的转按手续，林凯旋要求到兴业银行北京路支行办理“跨行转按”不符合合同约定的付款方式，黄健威是在林凯旋迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下，发出解除合同通知的，黄健威于2010年6月25日发函通知林楚辉解除涉案《房屋买卖合同》符合双方约定以及合同法的规定，故黄健威对涉案《房屋买卖合同》的解除并不存在违约行为。现涉案房屋未能办理交易递件手续的责任不能归咎于黄健威，由此造成首期款支付条件以及房屋交付条件相应未能成就亦不能归咎于黄健威，林凯旋认为黄健威违约解除涉案《房屋买卖合同》导致林凯旋无法及时接收房屋，应当赔偿林凯旋租金收益损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人林凯旋的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22994元，由上诉人。本判决为终审判决。