重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终40号上诉人（原审原告）：田洪波，女，汉族，1981年2月20日出生，现住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：张蓉，女，汉族，1972年4月10日出生，住重�市万州区。上诉人田洪波因与被上诉人张蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初10619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田洪波上诉请求：维持一审判决第一、二、三项，判决被上诉人给付上诉人门面租赁期内的电费2711.06元、物管费4075.60元。事实和理由：1、上诉人已代缴电费、物管费，电费自2015年12月1日至2016年12月3日止是2711.06元，物管费自2015年2月17日至2017年1月12日止是4075.60元；2、门面出租合同明确约定物业管理费、水电气费由乙方自行向物业管理公司交纳，一审法院认为双方约定不明确错误。张蓉辩称，上诉人的上诉理由不能成立。1、关于电费，被上诉人在2016年2月已关门，之后不产生电费，故从情理上不予认可；2、关于物管费，截止时间已超过一审诉讼请求主张的期间，且被上诉人已关门，不应承担物管费。田洪波向一审法院起诉请求：判决张蓉立即支付田洪波房屋租金（以年租金38000元为基数，从2016年2月13日至实际付清之日止）、电费2231.94元、物管费9926元，合计50157.94元；2.终止履行（解除）门面租赁合同，将门面退还给田洪波。一审法院认定事实：一、祥瑞公司于2010年取得建设工程规划许证，开发建设“祥瑞·天湖美郡”7、8号楼。2010年3月30日，陈山林与祥瑞公司签订房屋预订协议，购买祥瑞·天湖美郡7号楼6号门面房。祥瑞公司已将门面房交陈山林使用，尚未办理房屋产权登记。陈山林与田洪波是夫妻关系，该门面房为夫妻共有财产，陈山林认可由田洪波对外出租并主张权利。二、2012年2月13日，田洪波与杨红英、张蓉签订《门面出租合同》，主要约定：“杨红英、张蓉租赁田洪波位于祥瑞·天湖美郡7号楼6号铺面，租期为3年，前二年租金每年22000元，第三年租金24000元。乙方租金期内所发生的一切费用由乙方负责承担”等内容。2015年2月16日，田洪波（甲方）与张蓉（乙方）签订《房屋出租合同》，主要约定：“乙方租赁甲方位于祥瑞·天湖美郡7号楼6号铺面，租期为两年，从2015年2月13日起至2017年2月12日止。第一年租金35000元，第二年租金38000元，乙方以现金在每年1月13日前一次性付清下一年租金。乙方向甲方交押金2000元，合同终止后退还乙方；如乙方有破坏房屋结构、地面、管线、拖欠水电费、装修门洞未修复等，押金不退。各项费用承担：物管费由乙方自行向物管公司交纳，水电气费由乙方自行交纳，租赁期内的维修费用、进行商业活动产生的其它各项费由乙方缴纳。租赁期间，乙方因转让或者其他原因将房屋转租给第三方使用，必须取得甲方的书面同意”等内容。合同签订后，田洪波已支付2015年2月13日起至2016年2月12日止的租金，未支付2016年2月13日后的租金。田洪波向张蓉催收，张蓉未支付，双方发生纠纷，田洪波诉至法院。一审法院认为，双方当事人签订的房屋出租合同，是双方当事人的真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，双方当事人应全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租逾期未支付，出租人可以解除合同。”张蓉未按约定支付租金，经田洪波催收后，张蓉无正当理由未支付，田洪波请求解除合同，符合法律规定，张蓉亦同意解除，予以支持。合同解除后，张蓉应将门�房交还田洪波；对门面的装饰装潢、设备设施等，田洪波未请求解决，张蓉明确要求另行主张权利，本案不作调整，由双方另行依法处理。双方约定门面年租金38000元，张蓉未按约定支付2016年2月13日后的租金，违反合同约定，应从2016年2月13日起至交还门面房之日止，按年租金38000元标准计算支付租金，田洪波请求张蓉支付租金的理由成立，予以支持。田洪波要求张蓉支付物业管理费，双方在2012年2月13日签订的合同中，虽然约定租金期内所发生的一切费用由承租人负责承担，但承租人有杨红英、张蓉二人，且对交付形式约定不明；在2015年2月16日签订的合同中，约定物业管理费由承租人自行向物管公司交纳。物业管理是合同关系，其权利义务在合同当事人之间产生，田洪波未代交物业管理费，其要求张蓉支付的理由不符合双方的约定，不予支持。田洪波要求张蓉支付�费，电费应由电力使用人向电力供应部门或者其委托的收费部门交付，双方亦约定“水电气费由乙方自行交纳”，田洪波未代付电费，要求张蓉支付电费不符合双方的约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除田洪波与张蓉于2015年2月16日签订的关于租赁祥瑞·天湖美郡7号楼6号铺面的房屋出租合同；二、由张蓉于判决生效后十日内将所承租田洪波位于祥瑞·天湖美郡7号楼6号的门面房交还田洪波；三、由张蓉于判决生效后十日内支付田洪波门面房租金（从2016年2月13日起至交还门面房之日止，以年租金38000元为基数计算）；四、驳回田洪波在本案中的其他诉讼请求。案件受理费1054元，减半收取527元，由张蓉承担；田洪波已预交，由张蓉直付田洪波。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据材料：1、重庆市香山缘物业管理有限公司于2016年12月1日出具的交款人为7#楼6号门面的电费收据一张，载明：“电费数量3197.00，单价0.85，金额2711.06元，备注：电27743-30940（2015.12.1-2016.12.3）”；2、重庆市香山缘物业管理有限公司于2016年12月1日出具的交款人为天湖美郡7#6#门面陈山林的物业管理费发票一张，载明“价税合计4075.60元”，备注“2017.1.12止”；3、2017年2月23日房屋交接记录一张，载明“双方在2017年2月23日在天湖美郡7号楼6号门面交接该门面房……电表止度：30940，气表止度：13147，水表止度：01738”，田洪波在接房人处签字，张蓉在交房人处签字。证据1、2拟证明上诉人已交纳电费和物管费，证据3拟证明涉案房屋于2017年2月23日实际交接。被上诉人质证认为，证据1：真实性有异议，物管公司非供电合同的主体，对收取电费的准确性、关联性有异议，无法证明起始度数；证据2：对其真实性、合法性有异议，物管公司未向被上诉人催收物管费，租赁合同中没有标明，被上诉人不清楚物管费的构成；证据3：真实性无异议，但只能证明实际交房时间为2017年2月23日，但被上诉人自2016年3月26日始多次催上诉人接收门面。被上诉人提交如下证据材料：时间分别为2016年3月26日、2016年12月6日、2016年12月30日、2017年2月19日的短信（附短信清单），载明“祥瑞天湖美郡七号楼六号门面业主：田洪波！关于此门面租金及房屋结构验收问题请你务必尽快来店协商。现本店于2016年2月17日停业，但店内价值10万设备不便搬走。未尽事宜当面协商。承租人：张蓉”，拟证明被上诉人多次向上诉人提出交房请求，已尽到交房义务。上诉人质证认为，清单内容与手机短信内容一致，但其内容只能证明被上诉人告知上诉人停业及店内设备贵重无法搬走的事实，不能证明被上诉人交房及上诉人拒绝接房的事实。本案合议庭成员程杨、蒋乾巽及书记员姜霞于2017年3月15日至重庆市香山缘物业管理有限公司调查上诉人提交的物管费发票的收取期间，该公司工作人员毛超在发票上写明“2015.2.17-2017.1.12物业管理费收取时间”。上诉人质证认为，对该证据无异议。被上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，但对关联性和物管公司收取物管费的合法性有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、对上诉人提交的电费收据的真实性予以认可，因房屋尚未办理产权登记，由物业管理公司代收电费符合客观情况，且备注的电表截止度数与双方当事人在房屋交接记录上确认的电表止度一致，能够证明上诉人于2016年12月1日交纳涉案门面自2015年12月1日至2016年12月3日的电费2711.06元的事实。2、对上诉人提交的物业管理费发票的真实性予以认可，结合本院调查时，重庆市香山缘物业管理有限公司工作人员毛超所写内容，能够证明上诉人于2016年12月1日交纳涉案门面自2015年2月17日至2017年1月12日的物业管理费4075.60元的事实。3、对上诉人提交的房屋交接记录及被上诉人提交的短信清单的真实性予以认可。从短信清单的内容看，被上诉人在2017年2月19日仍未将其设备搬出涉案门面，未履行交房义务，同时亦不能证明上诉人有拒绝接房的事实存在。而房屋交接记录的内容能够证明被上诉人于2017年2月23日将门面实际交还上诉人的事实。4、对上诉人在一审中提交的管理费用催缴通知书的真实性予以认可，能够证明涉案门面的物管费收取标准为177.20元/月。二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人田洪波与被上诉人张蓉于2015年2月16日签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据查明的事实，双方当事人在一审中一致同意解除合同后，被上诉人于2017年2月23日向上诉人交付涉案门面房，因被上诉人自2016年2月13日起未支付租金，故应按38000.00元/年的租金标准向上诉人支付自2016年2月13日起至2017年2月23日止的门面房租金。双方当事人对被上诉人是否应支付上诉人电费2711.06元、自2015年2月17日起至2017年1月12日的物管费4075.60元存在争议。上诉人在一审主张的电费金额为2231.94元，故其在在二审中主张的电费数额超过了一审诉请中的电费数额，对超过一审诉请部分的电费，本案中不予调整。上诉人在一审主张的物管费金额为9926.00元，因物管费收取标准为177.20元/月，故上诉人在一审中主张的物管费期间为2012年2月13日至2016年10月12日，即其在二审中主张的物管费期间超过了一审诉请的物管费期间，对超过一审诉请部分物管费，本案中亦不予调整。其余部分电费2231.94元、物管费3520.37元产生期间系双方当事人于2015年2月16日签订《房屋出租合同》之后，在被上诉人租赁房屋期间内，按照《房屋出租合同》约定，应由被上诉人自行交纳，但被上诉人怠于履行，现上诉人已垫付，故应由被上诉人向上诉人支付。综上所述，一审判决审判程序合法，适用法律正确，鉴于二审中�现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：一、维持重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初10619号民事判决第一项；二、撤销重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初10619号民事判决第二项、第四项；三、变更重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初10619号民事判决第三项为：张蓉于本判决生效后十日内按38000.00元/年的租金标准向田洪波支付自2016年2月13日起至2017年2月23日止的门面房租金；四、张蓉于本判决生效后十日内支付田洪波电费2231.94元，物管费3520.37元，共计5752.31元；五、驳回田洪波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1054.00元，减半收取527.00元，二审案件受理费50.00元，共计577.00元，由被上诉人张蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 杨审 判 员  李 斌代理审判员  蒋乾巽二〇一七年三月二十四日书 记 员  姜 霞