浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终1818号
上诉人（原审被告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：浙江省磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，总经理。
委托诉讼代理人：马飞进，男，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：童小燕，女，1976年11月28日出生，汉族，住浙江省武义县。
上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司因与被上诉人童小燕商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2016）浙0727民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浙江磐安万豪旅游开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人购买上诉人的商品房，支付首付款108851元后，向工商银行申请按揭贷款90000元。但因被上诉人提供的材料不齐，导致按揭贷款无法办理。后上诉人与被上诉人协商一致进行了结算，双方在相互抵销逾期交房交证违约金和逾期付款违约金后，上诉人再优惠房款9000元。故上诉人也不需另行承担逾期交房交证违约金。
被上诉人童小燕答辩称：上诉人的上诉请求不属实，我要求按照合同约定履行。在付清购房余款时我联系过上诉人，询问我的这种情况是否会影响违约金，上诉人回复没有关系，和别人一样处理。
童小燕在一审中起诉请求：1、被告向原告交付房屋，并向原告支付逾期交房违约金（违约金从2014年12月31日起计算至实际交付房屋之日止，以198851元为基数按日万分之五支付违约金，暂算至2016年12月15日为71089元）；2、被告向原告支付逾期交付权属证书违约金31378元；3、由被告承担诉讼费用。
一审法院认定：2014年5月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140500022）一份，约定由原告购买被告所开发的位于磐安规划新区云山旅游度假区黄畈区块（磐安养生不夜城）6幢1-126室商品房。合同约定总价款198851元，其中首付108851元，其余90000元为按揭。后因按揭无法办理，被告于2016年9月初要求原告现金支付，原告应被告要求于2016年9月5日用现金支付余款。原、被告间的《商品房买卖合同》约定：1、交房时间为2014年12月30日前；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向出卖人支付已交付房价款万分之五的违约金。2、交付初始登记的土地、房屋权属证书的时间为2015年3月30日前；逾期交付超过30日以后，买受人不退房，出卖人应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。另查明：1、原、被告于2014年5月14日签订委托经营管理协议一份，该协议：第四条约定“委托经营期间乙方自行确定、调整该房经营范围及经营模式，也可以自行将该房转租”；第六条第四款约定“在万豪公司交付房屋时，甲方（童小燕）委托乙方（万豪公司）代为验收该房，直接办理该房交房手续”；第六条第五款约定“在委托经营期间，乙方可以根据市场需求对商业业态布局及建筑内部格局、以及将该房四至做出调整及改造”。2、本案所涉房产已经于2016年5月9日完成竣工验收备案。被告已经依据双方签订的委托管理协议于当日完成房屋交接手续。3、2016年9月6日，原告已经办理权属证书。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效。合同签订后，因按揭未能办理，原告经被告要求以现金方式支付余款应认定为系原、被告对付款方式及期限作了变更，应予认可。原、被告未对交房及交证等事项重新作出约定，应按原合同履行义务，现被告未能按原合同约定如期交付房屋及初始登记的土地、房屋权属证书给原告已构成违约，应承担违约责任。鉴于原、被告约定的违约金过高，且原告也未提供证据证明因被告的违约给其所造成的具体损失，酌定交房违约金按已交付房价款日万分之三的标准计付，交付权属证书违约金按已交付房价款日万分之一的标准计付。且因原告第二笔款项系在2016年9月5日交付，故计算违约金时应以违约期间原告实际交付的房款即首付款108851元为基数计算。另涉案房产已经具备交房条件，被告已经依据委托经营管理协议于2016年5月9日履行了房产交接手续，故逾期交房违约金应计算至交房之日即2016年5月9日止，且原告要求被告交房的诉请，不予支持。原告已于2016年9月6日办理不动产权证书，故逾期交证违约金应计算至2016年9月6日止。另根据原、被告双方的委托经营管理协议约定，被告在委托经营管理期间可以自行确定、调整该房经营范围、经营模式及对商业业态布局和建筑内部格局、房屋四至做出调整及改造，结合本案所涉商品房将用于商业经营的特殊性，对于原告“涉案商品房未作物理上的分割、未通水通电，未达到交房条件”的主张，不予采纳。综上，原告诉讼请求合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告童小燕逾期交房违约金16164元。二、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告童小燕逾期交证违约金5726元。三、驳回原告童小燕其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费1175元（已减半收取），由原告童小燕负担938元、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担237元。限于判决生效后七日内缴纳。
二审中，上诉人向本院提交购房款付款凭证及收款收据各一份，证明被上诉人在2016年9月5日才交足剩余的90000元，当时双方还约定过优惠9000元，这是对双方债权债务的结算。
被上诉人童小燕质证认为，真实性没有异议，但当时我联系过上诉人公司的郭总，询问我这个情况是否会影响违约金，郭总回复没有关系。我们对违约金问题没有进行过协商。
本院认为，本院对以上证据的真实性予以确认，但无法证明优惠9000元是对违约金的结算，故本院不予认定。
被上诉人童小燕向本院提供光盘及整理文字一份，证明其与上诉人公司的郭总通话，郭总回复我的情况对违约金没有影响。
上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司质证认为，对录音的真实性无法确认，且郭总不是公司法定代表人，不能代表公司；对话中的“别人怎么就怎么样”，也无法确定别人是谁，违约金的认定也应当由法院确认。
本院认为，因无法确认录音的通话对象，故本院对该证据不予认定。
经审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。另查明，上诉人在多个案件中均因无法办理贷款而与购房户发生纠纷，其中（2016）浙0727民初02709号、（2016）浙0727民初02710号、（2016）浙0727民初02711号等十余个案件判决均认定“因万豪公司的原因导致银行停止办理按揭贷款”，并均已生效。
本院认为，被上诉人虽然逾期交付购房余款，但按照《商品房买卖合同》约定，被上诉人以按揭贷款的形式付清余款。后因上诉人的原因导致银行停止办理按揭贷款，致使双方继续履行合同的基本条件发生重大变化，且上诉人作为商品房销售过程中更专业的一方，在银行暂停办理按揭贷款后，应在合理期限内告知购房业主可解除合同或变更付款方式，但上诉人在两年多后才通知被上诉人变更付款方式，故被上诉人逾期付款的法律后果应当由上诉人自行承担。双方在就余款问题协商过程中，未就逾期交房和交证违约金进行过约定，应当视为仍按原合同进行履行。上诉人认为优惠9000元是对逾期交房交证违约金问题的约定，但没有证据证明。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费347元，由上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 叶金龙
代理审判员 黄 晖
二〇一七年六月十五日
代书 记员 陈 欢