甘肃省张掖市甘州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）甘0702民初7611号
原告：崔某，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户。
委托诉讼代理人：张某，系甘肃沁泽律师事务所律师。
被告：李某，汉族，甘肃省张掖市人;阳光盛世KTV”内，个体工商户。
原告崔某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理。因本案需以本院审理的（2016）甘民初字第5043号案件的上诉结果为依据，且该案在张掖市中级人民法院审理，案件尚未审结，本院作出（2016）甘0702民初7611号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。后张掖市中级人民法院对（2016）甘民初字第5043号案件作出判决，本院于2018年3月7日对本案恢复诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔某及其委托代理人张某、被告李某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔某向本院提出诉讼请求：要求被告支付房租58333元，承担违约金35000元，支付房屋取暖费33519.9元，合计126852.9元。事实及理由：2014年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将其所有的位于甘州区欧式街北段1号商住楼1-4号二楼商铺租于被告经营使用，约定租期为2年。2016年6月1日，合同租期届满后，原告主张收回房屋，但被告却没有遵守合同约定返还房屋，其行为已构成违约，因租期届满后被告拒绝向原告返还房屋，仍占用租赁房屋经营使用，故原告提起诉讼，要求被告承担合同租期满后2016年6月1日至2016年7月30日期间的房屋租赁费，并承担违约金35000元。又因被告在原租赁合同期内，欠房屋取暖费33519.9元未缴纳，原告一并主张要求被告支付。
被告李某未进行书面答辩，在庭审中口头辩称：1、原、被告签订房屋租赁合同属实，但双方实际约定的租赁期限是四年，当时双方口头约定租赁期为四年，先签两年，到期之后如果原告提高房租，则继续签订合同；2、因原、被告双方口头约定租赁期限为四年，在2016年元月被告经营的KTV发生火灾后，被告告知原告发生火灾的事情，并打算重新装修，被告并未提出要解除合同的异议，故原告花费巨资对焚毁的设备进行了更新，对房屋进行了装修。如果双方的租赁期限是两年，被告必然不会在合同将要到期时进行设备更新和房屋装修；3、原、被告因房屋租赁发生纠纷后，原告已于2016年5月23日向法院起诉，法院正在审理，在此期间的房租被告不应支付，被告并未违约，违约金被告不承担，关于原告主张的暖气费，被告已交清，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年5月30日，原告崔某取得了甘州区欧式街北段安兴公司1号综合楼2层201铺、202铺、203铺、204铺的所有权。2014年6月1日，原告崔某作为出租人（甲方），被告李某作为承租人（乙方），双方签订”房屋租赁合同”一份，约定原告将位于××街、202、203、204号商铺（建筑面积836.55平方米）出租给被告作为商业门店使用，租赁期限自2014年6月1日至2016年5月30日；房屋年租金为350000元。其中合同第十二条第一款第6项约定：”乙方与甲方合同到期，甲方通知乙方不在（再）续租，收回房屋”。第十一条约定：”租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前两个月向甲方提出，甲方在合同期限届满前一个月内向乙方答复，如同意继续租赁，则须续签租赁合同”。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定履行了的义务，截止2016年6月，下欠暖气费，被告于2016年8月5日与案外人甘肃中牧山丹马场总厂张掖干休所协商后，已全部交清。
2016年1月，被告经营的”阳光盛世KTV”部分面积和设备发生火灾，被告对租赁房屋进行了部分装修。2016年5月10日，原告通过EMS向被告邮寄送达了”解除房屋租赁合同收回房屋通知书”一份，并于2016年5月12日，在被告经营的”阳光盛世KTV”门口张贴了上述”解除房屋租赁收回房屋通知书”，告知被告房屋租赁合同于2016年5月30日届满，要求被告于2016年6月1日之前将房屋交于原告。2016年5月14日，被告通过短信方式和原告沟通要求与原告续签房屋租赁合同，原告明确拒绝，并明确表示不认可被告在短信中提到的当初双方约定租赁合同为四年的事实。现因合同到期后被告不向原告交付房屋，原告于2016年5月23日向本院提起诉讼，案经审理，本院于2016年12月12日作出（2016）甘0702民初11132号民事判决书，判决被告李某于本判决生效后30日内搬离并向原告交付甘州区欧式街北段安兴公司1号楼综合楼2层201室、202室、203室、204室房屋。案件受理费70元，由被告李某负担。宣判后，被告不服，向张掖市中级人民法院提出上诉，该院于2017年3月23日作出（2017）甘07民终12号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，经原告申请，本院依法强制执行，被告于2017年6月8日向原告交付了租赁的房屋。
另查明：欧式街北段安兴公司一号楼201、202、203、204商铺原属张智荣所有。被告李某在2009年6月27日与张智荣签订了为期五年的”房屋租赁合同”后一直在上述房屋内从事KTV经营至原告从张智荣处买受上述房屋。被告与原告签订”房屋租赁合同”后，被告继续在上述的房屋内经营”阳光盛世KTV”。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告向法庭提交的（2016）甘民初字第5043号判决书、房屋租赁合同复印件一份，被告提交的张掖市中级人民法院作出的（2017）甘07民终12号判决书、申请本院出示本院审理的（2016）甘0702民初11132号案卷中甘肃中牧山丹马场总场张掖干休所给其出具的证明一份在卷予以证实，本院对上述事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原、被告签订的”房屋租赁合同”系双方在平等协商、自愿的基础上签订的，属有效合同。现原、被告双方签订的租赁合同已经到期，原告根据合同约定要求被告返还租赁物符合法律规定，原告对被告续签租赁合同的请求，也已明确表示不再和被告继续签订租赁合同，至此，双方的权利义务已经终止。合同期满后，被告继续占用原告房屋违反了合同约定，原告要求被告支付占用房屋期间的租赁费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于被告在庭审中提出的双方实际租赁期限为4年、现合同尚未到期的辩解理由，本院认为，首先，原、被告签订的书面合同明确约定，房屋租赁期限为2年，租赁期满后如被告继续租赁，则须提前两月向原告提出，在原告同意的前提下续签租赁合同，但被告是在合同临近届满前才向原告提出续租房屋的请求的，且原告也已明确表示不再和被告继续签订租赁合同。其次，我国《民事诉讼法》第六十四条规定：”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。第五条规定：”在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”被告对其主张，未能提交证据予以证实，且被告的陈述与书面合同约定的内容不一致，故对被告的辩解理由，本院不予支持。
关于原告主张要求被告支付房租58333元的请求。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同约定年租金350000元，月租金应为29166.6元，合同于2016年6月1日到期后，被告未向原告交付租赁物，至2016年8月1日继续占用两个月，参照租赁合同约定的租赁费标准，被告应支付原告租赁费58333元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于原告主张要求被告支付暖气费33519.9元的请求。本院认为，庭审中，原告申请本院出示本院审理的（2016）甘0702民初11132号案卷中甘肃中牧山丹马场总场张掖干休所给其出具的证明一份，证明原告已将拖欠的暖气费付清，该证据经被告质证，被告无异议，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告主张要求被告支付违约金35000元的请求。被告抗辩称，原告主张的违约金过高。对此，本院认为，依据原、被告签订的租赁合同约定的违约金计算标准,计算的违约金35000元,明显高于因被告违约给原告造成的实际损失，且与我国《合同法》的相关规定不符，应依法予以调整。应参照中国人民银行关于逾期支付利息的相关规定支付违约金，既按照一年期贷款基准利率6%上浮50%根据被告支付租金的时间计付迟延支付租金的利息，违约金应认定为875元（58333元×2个月×年利率9%÷12个月），本院对原告该项诉讼请求的合理部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（七）项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告李某于本判决生效后30日内向原告崔某支付租金58333元，承担违约金875元，合计59208元；
二、驳回原告崔某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1419元，已减半收取，原告崔某负担700元，被告李某负担714元，被告崔某负担的部分直接给付原告，本院收取原告的案件受理费不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长方建设
人民陪审员黄钰财
人民陪审员李锦秀
二〇一八年三月二十九日
书记员张海荣