湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终1360号
上诉人（原审被告）：雷爱华，女，1979年6月29日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：雷志锋，湖南金州（常德）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏思齐，男，1981年1月17日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：孙圣林，湖南保协律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周文清，男，1966年10月30日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
被上诉人（原审被告）：黄艳，女，1978年10月1日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
被上诉人（原审被告）：武陵区柳府姜辣餐馆，住所地湖南省常德市武陵区城南办事处高山街社区烈士街**号。
经营者：刘云华。
上诉人雷爱华因与被上诉人夏思齐、周文清、黄艳、武陵区柳府姜辣餐馆（以下简称姜辣馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第02510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷爱华及其委托诉讼代理人雷志锋，被上诉人夏思齐的委托诉讼代理人孙圣林，被上诉人周文清到庭参加诉讼。被上诉人黄艳、姜辣馆经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
雷爱华上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回夏思齐一审诉讼请求。事实与理由：1、认定事实不清。2008年6月起雷爱华通过与周文清签订房屋租赁合同占有、使用本案所涉房屋，作为房屋所有人的夏思齐从未对周文清的出租行为提出异议；夏思齐与周文清是委托与被委托关系，夏思清应受周文清与雷爱华签订的租赁合同的约束；2、适用法律错误。一审法院错误的引用了《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，本案应当适用第四十九条、四百零三条之规定。
夏思齐辩称，一审判决认定事实清楚，实体判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
周文清辩称，周文清与夏思齐之间不是委托关系，请求驳回上诉，维持原判。
黄艳、姜辣馆未到庭，未作答辩。
夏思齐向一审法院起诉请求：1、周文清、雷爱华、黄艳、姜辣馆立即向夏思齐返还位于常德市武陵区××区××号的租赁房屋；2、周文清、雷爱华、黄艳、姜辣馆按每月10000元向夏思齐支付从2015年3月1日起至实际返还租赁房屋之日止的使用费；3、周文清、雷爱华、黄艳、姜辣馆承担房屋租赁税的缴纳义务；4、本案诉讼费由周文清、雷爱华、黄艳、姜辣馆承担。
一审法院认定事实：本案诉争房屋坐落于常德市武陵区××区××号的房屋，建筑面积222.02平方米，系夏思齐所有。2008年6月，夏思齐将前述房屋出租给周文清，约定租赁期限至2012年12月31日。2008年6月25日，周文清与雷爱华签订《门面出租协议》，约定门面租金为75000元，租赁期限为2008年9月1日至2010年12月30日止。雷爱华如经营不善，经周文清同意后可以将门面转让。2011年3月1日，周文清与雷爱华签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2011年3月1日至2021年3月1日止。2011年3月1日至2014年3月1日年租金为80000元，2014年3月1日至2017年3月1日年租金为90000元，2017年3月1日至2021年3月1日年租金为100000元。2011年4月，雷爱华与黄艳签订《门面租赁协议》，雷爱华将从周文清处租赁的房屋部分转租给黄艳，年租金为36000元，周文清作为见证人在该协议上签字。夏思齐与周文清的合同期满后，因夏思齐出国等原因，未与周文清续签合同，但双方继续维持租赁关系。2013年3月1日，夏思齐与周文清再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为2年，即从2013年3月1日至2015年2月28日，租金为每年80000元，按先付租金后使用原则每半年支付一次，禁止转租。合同终止夏思齐不承担装修及生意亏损等任何经济补偿，由周文清缴纳房屋租赁税等。夏思齐与周文清合同到期后，其向周文清主张收回门面，现门面由雷爱华及姜辣馆使用。夏思齐认为自身合法权利受到损害，特诉至法院，以致成讼。
一审法院认为，合法的房屋租赁关系应当受到法律保护。夏思齐与周文清签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。其约定的租赁期限为2013年3月1日至2015年2月28日。周文清在未经夏思齐许可的情况下与雷爱华签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2011年3月1日至2021年3月1日，其租赁期间已超过周文清与夏思齐签订的租赁合同的租赁期间。其超过部分应当为无效合同。因周文清与雷爱华签订的租赁合同超过其与夏思齐签订租赁合同租赁期限的部分为无效合同，故雷爱华与黄艳签订的租赁合同及黄艳与后续承租人之间的租赁合同均为无效合同，因合同无效，夏思齐要求周文清、雷爱华、黄艳、姜辣馆返还租赁物的诉讼请求应予以支持。对雷爱华主张的周文清系夏思齐的被委托人，其与雷爱华签订租赁合同的行为应当视同夏思齐的意思表示，因该主张无证据予以支持，故不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因夏思齐与周文清之间是租赁合同关系，双方的租赁关系因期限届满而终止，夏思齐未能提供证据证明周文清现仍占用诉争房屋的事实。因此，夏思齐作为诉争房屋的所有权人，是基于其享有的物权向房屋现实际使用人即雷爱华及姜辣馆主张返还诉争财物，故夏思齐主张周文清、黄艳承担连带责任缺乏合同和法律依据，对夏思齐要求周文清、黄艳支付使用费的诉讼请求不予支持。对于夏思齐主张的月使用费10000元标准，因现无相关地段的门面使用费的标准，且诉争房屋已被分为两部分被承租使用，使用费应当参照周文清与雷爱华签订的租赁合同及雷爱华与黄艳签订的租赁合同计算使用费，周文清与雷爱华签订的合同约定2014年3月1日至2017年3月1日的年租金为90000元，雷爱华与黄艳签订的租赁合同约定年租金为36000元，酌定使用费标准总额为7500元/月，姜辣馆占用部分的使用费标准为3000元/月，雷爱华占用部分的使用费标准为4500元/月。夏思齐所收租金均只收至2015年2月28日，对其主张的2015年3月1日之后的使用费予以支持。对于夏思齐主张的房屋租赁税，夏思齐与周文清在签订房屋租赁合同时进行明确约定由周文清承担，而周文清与雷爱华及雷爱华与黄艳签订的租赁合同中对租赁税都未进行约定，故该笔费用应当由周文清自行承担。黄艳、姜辣馆经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十三条之规定，判决：一、雷爱华、武陵区柳府姜辣餐馆于本判决生效之日起七日内向夏思齐返还其所有的坐落于常德市武陵区××区××号的租赁房屋；二、雷爱华于本判决生效之日起七日内向夏思齐按照4500元/月标准支付自2015年3月1日起至实际返还租赁房屋之日止的使用费；三、武陵区柳府姜辣餐馆于本判决生效之日起七日内向夏思齐按照3000元/月标准支付自2015年3月1日起至实际返还租赁房屋之日止的使用费；四、诉争房屋的房屋租赁税由周文清承担。本案案件受理费8800元，由周文清、雷爱华、黄艳、武陵区柳府姜辣餐馆承担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于：1、夏思齐与周文清之间是否存在委托与被委托关系；2、周文清与雷爱华之间签订的房屋租赁合同是否有效。
关于焦点1，委托代理是指代理人的代理权根据被代理人的委托授权行为而产生，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未被追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，当事人既没有举证证明夏思齐与周文清之间存在书面或口头形式的委托，也没有举证证明夏思齐与周文清之间存在租赁合同关系，且周文清于2011年3月与雷爱华签订的《房屋租赁合同》是以周文清的名义而不是以夏思齐的名义签订的，事后也未被夏思齐追认。故夏思齐与周文清之间不存在委托与被委托关系。
关于焦点2，2013年3月1日，夏思齐与周文清签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期为2年，即从2013年3月1日至2015年2月28日，并明确禁止转租。2011年3月，周文清在未经夏思齐许可的情况下与雷爱华签订一份《房屋租赁合同》，租赁期限为10年，从2011年3月1日至2021年3月1日止。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，本案中，夏思齐与周文清签订的《房屋租赁合同》中明确约定禁止转租，周文清在未经夏思齐同意的情况下，将租赁房屋转租给雷爱华，违反了合同约定，故周文清与雷爱华签订的租赁合同对夏思齐不具有约束力。即使夏思齐知道周文清已将租赁房屋转租给了雷爱华，但周文清与雷爱华签订的租赁合同的租赁期间已超过周文清与夏思齐签订的租赁合同的租赁期间，其超过部分应当为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，诉争房屋的现实际使用人即雷爱华及姜辣馆负有腾房义务，并应支付相应的使用费。
另，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，存在不当，该法条与本案事实不符，本案不能适用该法条，本院依法予以纠正。
综上所述，雷爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽然存在瑕疵，但判决结果正确，故本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由雷爱华负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱梅安
审判员 王道万
审判员 柳 萌
二〇一七年六月三十日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。