宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初8982号原告刘英，女，1968年4月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人王军，宁夏兴业律师事务所律师。被告宁夏地德人和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区长城东路120号地德人和大厦5楼。法定代表人李志海，该公司董事长。委托诉讼代理人宋新萍，宁夏辅德律师事务所律师。原告刘英与被告宁夏地德人和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理，经审理依法作出（2016）宁0104民初376号民事判决书，判决：一、解除原告刘英与被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2013年5月28日签订的《银川市商品房买卖合同》；二、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告刘英购房款368871元、维修基金2305元，并赔偿利息损失33744.12元，支付违约金3688.71元，合计408608.83元。被告宁夏地德人和房地产开发有限公司不服上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后作出（2016）宁01民终1061号民事裁定书，以原审判决认定部分事实不清，证据不足，裁定撤销原判，发回重审。本院于2016年10月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘英及其委托诉讼代理人王军，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋新萍到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告刘英向本院提起诉讼请求，一、解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款368871元，赔付已付购房款的银行利息64331元（按照合同约定日万分之五，从付款之日起计算至2016年1月7日，之后的利息不再主张）及迟延交房违约金（金额按照合同约定），物业储备金（维修基金）2305元，以上共计435884元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年5月28日签订银川市兴庆区某购房合同，认购总价368871元，合同约定，被告于2014年12月30日前将房屋交付使用，但到了2015年8月31日，被告依然未能取得相关部门颁发的可以交付使用的证件并交付房屋，而且房屋存在重大变更：合同约定外墙保温，瓷砖饰面，现为铝塑型材，合同约定窗户为断桥隔热铝合金中空（6+12A+6）LOW-E玻璃，现为塑钢（6+12A+6）LOW-E玻璃。以上变更严重影响了购房之初所承诺的房屋品质，并未通知原告。原告认为，这严重侵犯了原告的消费权，故原告诉至法院。被告宁夏地德人和房地产开发有限公司辩称，一、原告未在合同约定的享有解除权的30日内提出解除合同，已丧失合同解除权；二、原告购买的房屋具备装修条件下，被告已通知原告收房，原告无权主张违约迟延金；三、原告丧失解除权，合同应继续履行，原告无权主张退还购房款等，综上建议驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：原告提交以下证据：1.商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，合同中约定了房屋价格以及被告应在2014年12月30日前交房。被告对该证据真实性无异议，对关联性、证明目的均有异议，合同补充条款11条中约定解除权的行使期限为享有解除权之日起30日内。2.收据三张，销售不动产发票一张，证明原告向被告全额缴纳房款，交纳了物业储备金（维修基金）2305元。被告对该证据无异议。因被告对上述证据的真实性无异议，故本院予以采信。被告向本院提交以下证据：1.《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《交房公告》各一份，证明被告在2015年11月10日取得交付使用证，并登报告知业主具备交付使用条件。原告对该证据的真实性、证明目的有异议，认为该证据不能证明被告是在合同约定期限内取得交付使用证，并且不认可把报纸公告的时间作为通知业主的时间。因上述证据符合证据的客观性，故本院予以采信。2.《新消息报公告》二份，证明被告于2015年3月19日登报公告，请业主办理交房手续。原告对该证据真实性无异议，但不认可被告已履行通知义务。因原告对该证据真实性无异议，故本院予以采信。3.《银川市商品房买卖合同》一份，证明合同约定了房屋的交付条件、违约责任及补充条款。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，合同约定的解除权是在附件中，是以格式合同的形式出现，并没有尽到特别提示原告的义务。因原告对该证据真实性无异议，故本院予以采信。经审理查明，2013年5月28日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告以368871元的价款购买被告开发建设的位于银川市××区××楼××室公寓（46.1平方米），付款方式及期限约定为原告于2013年5月28日前支付368871元，被告应于2014年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告，同时提供《银川市新建住宅交付使用证》；被告逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日其60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。该合同附加条款第十一条中约定，若出卖人在买受人有权解除主合同之日起30日内未收到买受人发出的解除本合同的书面通知，则视为买受人放弃解除主合同的权利。该合同第十一条还约定，被告应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更。但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致下列影响到原告所购商品房质量或者使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起30日内，将以下设计变更内容送达买受人：1.该商品房结构方式、户型、朝向；2.供热和采暖方式；3.公共配套设施建设数量、位置；原告有权在接到通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。原告在15日内未作书面答复的，视同接受变更。被告未履行告知义务或未在规定时限内通知买受人的，原告有权退房……被告交付使用的商品房的设施设备、装饰标准应符合双方约定（附件四）的标准，其中对外墙装饰标准约定为保温、瓷砖饰面，门窗的约定为毛坯、防火防盗门入户门，无内门；断桥隔热铝合金中空（6+12A+6）LOW-E玻璃，达不到约定标准的，原告有权要求被告根据装饰、设备标准的约定完善到位。合同签订后，原告于2013年5月28日向被告支付购房款368871元及物业储备金2305元。后因被告未按期交付房屋并变更房屋装饰标准，双方产生争议。另查明，被告于2015年11月10日取得银川市新建商品房配套设施交付使用证，同日在新消息报发出交房公告，内容为：“新建商品房配套设施交付使用公告2015-048号，项目名称：某公寓楼，建设单位：宁夏地德人和房地产开发有限公司，法定代表人：李志海，建筑面积：17207.43平米”。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务、享有各自权利。合同约定被告于2014年12月30日前交付房屋，如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，但同时双方在合同附加条款第十一条约定了买受人解除权行使期限为30日，故原告刘英享有解除权的截止时间为2015年4月30日。原告刘英于2016年1月7日以诉讼方式提出解除，已经超过解除权行使期限。且在原告刘英起诉前，被告地德人和公司已经取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，涉案房屋具备交付条件，故对原告刘英要求解除合同、返还购房款及物业储备金的诉讼请求，本院不予支持。因地德人和公司未按照约定时间交付房屋，应按照《银川市商品房买卖合同》约定，向原告刘英支付违约金11582.55元（自合同约定最后交付期限2014年12月30日的次日起至公告交付之日2015年11月10日止，按照已付款的日万分之一计算）。对于原告主张的利息损失，因被告逾期交房确实给原告造成一定的经济损失，故本院酌定被告按照中国人民银行同期贷款年利率5.6%赔偿原告截止2015年11月10日止的利息损失17770元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘英违约金11582.55元并赔偿利息损失17770元,合计29352.55元。二、驳回原告刘英其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3969元，原告刘英负担3435元，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担534元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  赵晓颖助理审判员  宋志军助理审判员  刘益辰二〇一六年十二月十五日书 记 员  马聪聪附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。