江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟虞民初字第01804号
原告：上海梅森休闲健身俱乐部有限公司,住所地上海市浦东新区潍坊西路1弄16号。
法定代表人：周文婷。
委托诉讼代理人：彭龙，上海欧申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王婉怡，上海欧申律师事务所律师。
被告：常熟市名联物业管理有限公司,住所地江苏省常熟世茂中心创梦世纪会所。
法定代表人：程琳。
委托诉讼代理人：郭威，江苏九谷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王先锋，江苏九谷律师事务所律师。
原告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司（下称上海梅森公司）诉被告常熟市名联物业管理有限公司（下称常熟名联公司）、上海志联投资管理有限公司（下称上海志联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年2月29日、8月5日公开开庭进行了审理。原告上海梅森公司的委托诉讼代理人彭龙、王婉怡，被告常熟志联公司的委托诉讼代理人郭威、王先锋到庭参加诉讼。审理中，原告申请撤回对上海志联投资管理有限公司的起诉，本院已裁定准许。本案现已审理终结。
原告上海梅森公司提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告签订的承包租赁经营合同于2015.8.20解除；2、判决被告支付2014.10.1至2015.8.20租金355068.49元；3、判令被告支付拖欠房屋产生的违约金暂计至2015.9.30为92000元；4、判决被告完成转移货物、清理场地并将租赁房屋及原告提供的所有装修和设施在良好的状况下归还原告；5、判决被告向原告支付提前解除合同的违约金60万元；6、依法判决本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2007年9月1日，被告上海志联公司与原告签订租赁合同，由上海志联公司向其租赁常熟市世茂世纪中心社区会所及附属设施或设备，租赁期限为10年（自2007年10月1日至2017年9月30日）；租赁期第八年至第十年每年承包租金40万元，租金按年支付，于每年年中7月1日前将当年租金一次性付清……。2007年9月26日，原告与两被告签订合同转让协议，上海志联公司将租赁合同下的全部权利和义务概括转让给常熟名联公司，同时，上海志联公司就常熟名联公司对租赁合同的履行向原告承担连带担保责任。因常熟名联公司未能于2015年7月1日前支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金40万元，原告于2015年8月21日发函，主张因常熟名联公司的违约而解除合同并要求承担违约责任。常熟名联公司至今占用租赁房屋，继续拖欠款项，上海志联公司未能履行连带担保责任，另原告遭受重大经济损失，故请求法院依法处理。
被告常熟名联公司辩称：1、常熟名联公司不是本案适格的被告。因为在原告提交的合同转让协议上，签署的是杨志群和张劲松的签名，签订日期是2007年9月26日，签订之日常熟名联公司尚未注册成立，并且上海志联公司已将本案诉争的常熟世茂中心会所转租给杨志群、张劲松个人，其二人在合同转让协议上签名并不能代表尚未注册的常熟名联公司，该二人的签名行为体现的是自然人的意志，故本案应该列杨志群、张劲松为被告，常熟名联不应作为被告并承担责任。2、本案系列的租赁合同，均属于违反法律的强制性规范，未经消防验收，应认定为无效合同。故请求法院驳回原告的诉请
本院经审理认定事实如下：常熟世茂房地产开发有限公司（下称常熟世茂公司）为常熟世茂世纪中心-
创梦世纪会所（建筑面积共计3752.08平方米）的权利人，2007年该公司与上海梅森公司签订《场地租赁协议》，将位于江苏省常熟市珠江路常熟世茂世纪中心小区会所及附属设施或设备整体出租给上海梅森公司作为多功能商业经营场地使用，租赁期限为10年，自2007年10月1日起至2017年9月30日止。常熟世茂公司同意上海梅森公司在开始有累计税后利润起按照经营所得利润的30%支付租金，如在承租期内经营亏损，则无需支付如何租金。2007年9月1日，上海梅森公司又与上海志联公司签订《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》，由上海梅森公司将常熟世茂世纪中心小区会所及附属设施或设备租赁给上海志联公司用作承包经营，租赁期限为10年，自2007年10月1日起至2017年9月30日止。合同约定，承包租金按年限递增的方式支付，租金总额为220万元，前三年免承包租金，租赁期第四年的年承包租金为15万元，第五年的年承包租金为20万元，第六年的年承包租金为30万元，第七年的年承包租金为35万元，第八年至第十年期间每年承包租金为40万元。租金按年支付，于每年7月1日前将当年度租赁费用一次性付清；上海志联公司同意向上海梅森公司缴纳房屋租赁保证金5万元；上海志联公司对该房屋进行的装修、改建涉及对该房屋原有主体结构的改动，或者对该房屋增设附属设施或改变该房屋原有附属设施功效的，应当事先取得上海梅森公司的书面许可，并将装修改建方案资料原件交予上海梅森公司备案。租赁期满或者双方根据合同约定解除合同时，应当以恢复房屋原状为原则，将自行添加的装修、设备以及增设的附属设施予以拆除。在拆除时，不得破坏房屋的结构、外观，不得影响上海梅森公司对该房屋的继续使用。如不予拆除或不能在规定的期限内恢复原状，则上海志联公司对该房屋所作的固定装修、设备及增设的附属设施无偿归上海梅森公司所有，上海梅森公司有权处理；延迟支付租金超过30日的，上海梅森公司有权解除合同；上海志联公司如果未能按本合同约定期限向上海梅森公司支付租金和其他费用的，逾期15日以内，每逾期一日，应承担1000元违约金，逾期超过30日的，上海梅森公司有权单方面发出书面通知解除本合同；上海志联公司对于上海梅森公司提供的租赁房屋内建筑物、构筑物及其附属设备及乙方自行改建、加固、装修部分以及自行添置的设备、设施，负有维修、保养、保洁、保安、消防等责任；因上海志联公司违约导致上海梅森公司根据法律规定或本合同的约定解除合同，上海梅森公司有权无条件收回房屋，除不予退还租赁保证金外，并根据该合同第十四条第5项的规定由上海志联公司向上海梅森公司支付违约金60万元。合同还对其他事宜进行了约定。
2007年9月26日，上海志联公司作为出让方（甲方），常熟名联公司作为受让方（乙方），上海梅森公司作为第三人（丙方），常熟世茂公司作为业主方（丁方），共同签订《合同转让协议》一份，四方一致同意将上海志联公司将其与上海梅森公司签订的《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》下的全部合同权利和义务概括转移给常熟名联公司，上海志联公司承诺愿意就常熟名联公司受让合同权利义务后对合同的履行向上海梅森公司和常熟世茂公司承担连带担保责任，若常熟名联公司存在无法履约或违约事宜，上海志联公司承诺对此向上海梅森公司和常熟世茂公司负连带赔偿责任。同时明确协议生效后，上海志联公司在合同项下的权利义务全部终止。
2014年7月1日，常熟名联公司向上海梅森公司发出《关于延期支付部分会所租金款项的申请函》，提出会所内各硬件设施设备及建筑物本身严重老化，需要集中维修更新的工作量大；周边市场同质化恶性竞争严重，涉案会所完全社区内封闭的特性使经营难度很大，针对上述问题，春节后对会所局部区域进行了重新整修及设备更换，并重新装修了跆拳道教室、儿童才艺教室等，并添置一批健身及儿童设备。因会所整修期间会员使用不变，节后几个月会所向会员免费开放，会籍时间相应延长补偿，致该几个月基本无营业收入，故向上海梅森公司申请延期支付部分租金。
2015年5月10日，常熟名联公司委托常熟市中法房屋鉴定有限公司对涉案会所房屋的渗漏情况进行鉴定，该所于2015年5月17日出具《房屋顶层渗漏说明报告》，结论为常熟市珠江东路99号常熟世茂世纪中心-
创梦世纪会所房屋可鉴定为现房屋整体防水层面指数为零。处理建议：1现使用方起诉解决；2房屋所有人委托司法鉴定；出租方与承租方协商解决。2015年7月12日，常熟名联公司向上海梅森公司发出《关于常熟世茂世纪中心一期会所建筑物问题严重影响正常经营的情况告知函》，函中称会所近几年屋面存在严重渗漏问题；雨季下暴雨，小区人工湖湖水满溢到会所地下一层致锅炉等管道受潮腐烂，强电间受损停业维修；夏天雨季，会所下水及污水管道会发生污水倒灌，致会所一楼粪水污水满溢；会所消防管道没有水，要求上海梅森公司妥善解决上述问题后即按约支付租金。
2015年7月29日，上海梅森公司向常熟名联公司发出《催告函》，要求常熟名联公司于2015年8月10日前全额支付应付租金40万元和滞纳金41000元。2015年8月21日，上海梅森公司向上海志联公司发出《合同解除通知函》，称上海志联公司存在租金逾期支付事宜，并已进行了两次催告，按照《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》的约定，决定自2015年8月20日起解除双方之间的租赁合同，并按合同规定要求由上海志联公司承担相应违约或赔偿责任。同年8月24日，上海梅森公司在常熟世茂世纪中心社区会所张贴了已经提前解除与上海志联公司的租赁合同的公告。
又查明：常熟名联公司已向上海梅森公司支付了2014年9月30日之前的租金。
审理中，常熟名联公司认为承租的房屋有严重质量问题，不符合正常使用，致其多次对室内装饰和设施进行修复、更换，先后共计支出各项费用275280元，该损失应由上海梅森公司承担。为此，要求对房屋质量进行司法鉴定，但常熟名联公司逾期未缴纳鉴定费用，致鉴定工作终止。
庭审中，常熟名联公司认为其未收到上海梅森公司《催告函》、《合同解除通知函》，且《合同解除通知函》是发送给上海志联公司的；上海梅森公司从常熟世茂公司承租的会所房屋，是变相无租金的，故上海梅森公司主张的违约金明显高于其实际损失，请求法庭予以调整减少。原告认为，消防问题在合同中约定属于承租方的责任，常熟名联公司没有证据证明会所房屋原有的消防不符合要求，消防水管破损主要是承租方存在管理上的责任；常熟名联公司提供的《房屋顶层渗漏说明报告》缺乏依据，提供的照片只是反映出房屋外表的瑕疵，2015年6月份虽发生过房屋进水，系当年江苏省发生降水量异常，属雨季偶发性的自然灾害；根据合同约定，承租方进行室内装修应当报出租人批准备案，承租方擅自请自然人进行装修，出租方没有责任。
以上事实，有原告提供的《场地租赁协议》、《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》、《合同转让协议》、《催告函》、《合同解除通知函》、租金支付发票，被告提供的《关于延期支付部分会所租金款项的申请函》、《房屋顶层渗漏说明报告》、《关于常熟世茂世纪中心一期会所建筑物问题严重影响正常经营的情况告知函》、照片、公告及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，常熟世茂公司与上海梅森公司签订《场地租赁协议》、上海梅森公司与上海志联公司签订《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》、上海志联公司与常熟名联公司、上海梅森公司、常熟世茂公司四方共同签订《合同转让协议》，均系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，对当事人具有约束力。被告常熟名联公司根据《合同转让协议》承继了原租赁合同项下承租人的权利和义务，该协议直接约束原告上海梅森公司与被告常熟名联公司，故常熟名联公司主张其被告主体资格不适格的意见，本院不予采纳。被告未按约于2015年7月1日前支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金40万元，该行为已构成违约。根据约定，延迟支付租金超过30日的，原告上海梅森公司有权解除合同。法律规定，主张解除合同的，应当通知对方。由于原告于2015年8月21日发出《合同解除通知函》的相对方为上海志联公司，并非被告，故本院确定原告主张合同解除的日期为被告收到应诉材料之日即2015年10月15日。合同解除后，原告与被告双方仍应按约进行结算。被告仅支付了至2014年9月底的租金，应继续支付至合同解除之日止的租金416438.36元（自2014年10月1日起至2015年10月15日止）。被告未按约定向原告支付租金，原告按照合同约定要求被告支付拖欠房屋租金产生的违约金及提前解除合同的违约金，本院予以支持。合同约定逾期违约金为1000元/日，提前解除合同的违约金为60万元，被告认为均过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，酌情将拖欠房屋租金违约金调整为按照人民银行同期贷款利率四倍计算（自2015年7月1日起计算至2015年10月15日），将提前解除合同的违约金调整为50万元，对原告主张的超出部分不予支持。自2007年10月1日起至今，被告一直在使用涉案房屋，且在本案审理过程中，被告未按本院指定缴纳司法鉴定费用，致鉴定不能，故被告的证据不足以证明租赁房屋的质量问题致其不能正常使用的事实成立，其关于租赁房屋有质量问题严重影响使用的主张，本院不予采信。合同明确约定：对于租赁房屋内建筑物、构筑物及其附属设备及乙方自行改建、加固、装修部分以及自行添置的设备、设施，负有维修、保养、保洁、保安、消防等责任。根据该约定，被告对涉诉租赁房屋进行装修后用于经营，是否符合经营条件，能否获得消防验收等相关行政许可，应由经营者即被告承担相应后果。因此，被告辩称原告交付的涉诉房屋消防设施不合格，不符合约定用途的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》于2015年10月15日解除。
二、被告常熟市名联物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付原告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司租金人民币416438.36元。
三、被告常熟市名联物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司逾期支付租金的违约金22293.33元（自2015年7月1日起至2015年10月15日，按照人民银行同期贷款利率四倍计算）。
四、被告常熟市名联物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司提前解除合同的违约金50万元。
五、被告常熟市名联物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内对所承租的常熟世茂世纪中心小区会所房屋内物品腾空后，将房屋及附属设施交还给原告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司。
上述款项，如采用转账方式支付，请汇入江苏省常熟市人民法院，账号：10×××79，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行。
六、驳回原告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14224元，原告负担1044元，被告常熟市名联物业管理有限公司负担13180元（原告预交的案件受理费13180元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 崔劲松
人民陪审员 潘慧玉
人民陪审员 朱慧红
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 夏朦兰