广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法民一初字第3550号
原告：张永轩，男，汉族，居民身份证：×××4011，住址：深圳市福田区。
被告：谢磊，男，居民身份证：×××2453，住址：惠州市惠城区惠州。
委托代理人：戴红星，男，汉族，××年××月××日出生，住址：广东省河源市龙川县。
原告张永轩与被告谢磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告张永轩诉称，2014年2月22日被告与原告就卖地东路鸿润花园B栋805房屋达成协议，原告将一套经被告认可无问题的的房间交于被告使用，双方合同第三条第4款约定，如有损害应负责维修回原样或照价赔偿，被告在19个月的使用过程中造成原告房屋墙面装修脱落，大厅，主房，卫生间灯带，灯泡不亮，电视机柜后面霉变损坏，热水器，燃气炉无法使用，热水器以上墙面烧黑，水管进水阀无法使用，消毒柜无法使用等，原告这套房子现在无法使用，给原告造成经济损失。双方原有合同在2015年3月到期，经双方口头约定按照原合同续租期一年，街2915年_10月2号自行搬走，欠房租2836元，电费700元，物业水费300元共计3836元。厨房阳台卫生污秽不堪造成原告无法使用。因被告的违约行为。为维护原告合法权益，特依据《民事诉讼法》的规定具状起诉，请求判令：1、被告对入住期间损坏的装修恢复原状；2、被告支付房租水电，物业欠费3836元；3、被告赔偿损坏的灯带，灯泡，消毒柜，热水器，煤气炉；4、被告清珠阳台厨房卫生肮脏、炉具油污肮脏，5本案诉讼费用由被告方承担。1、3项诉讼标的为6163元。
被告张磊辩称，1、本人与原告的租赁合同到期后，口头续约至2015年9月底，当时双方并未约定时间界限，退租前本人电话告知原告并征得原告同意，并没有出现原告所说的违约退租；2、在租房19个月期间，本人并没有拖欠原告房租，拖欠一个月物管费300元、电费700元属实，但本人尚有4600元租赁定金在原告处不返还，足以抵扣该1000元费用；3、原告的房屋墙壁出现脱落和起泡，是靠近浴室与阳台的墙壁渗水所致，根本原告是浴室和阳台地面防水质量不过关，导致墙面泽水发霉，并不是我方使用不当造成，主卧和浴室灯带不亮，也不墙壁渗水线路短路导致，与本人无关，本人及时通知原告关于墙面存在的问题，但原告置之不理，并未对问题做任何回复；4、本人对各种租赁物小心使用，正确损伤，消毒柜、灯泡出现故障，原告至今未能查明，本人曾联系物业管理人员检查线路，确定部分线路不能通电，本人也致电原告要求派人维修线路，但原告置之不理，致使故障原因至今未能查明，如恢复通电后，以上设备仍出现故障，本人原告承担维修责任；5、热水器使用后损坏，本人愿意按原品牌折旧折价赔偿，煤气炉是漏气所致，本人愿意承担维修责任；6、原告厨房与阳台皆为开放式，只要存在雨天便会进雨水，现今本人已经搬出房屋两月有余，原告无法证明污秽不堪是由我方造成。综上，本人原告导致的责任与费用本人一定愿意承担，须原告承担的责任和费用原告不能推迟，因此请求依法驳回原告名项请求，返还本人租房定金，除去物管费300元、电费700元，剩余部分3600元。
查明的案件事实
经审理查明，2014年2月22日，原告张永轩与被告谢磊签订《租赁合同》，约定：原告将位于惠州市麦地东二路鸿润花园B栋805号房出租给被告居住，租赁期限为1年，自2014年2月25日至2015年2月25日止；月租金为2300元，被告应付押金4600元；被告应妥善保护房屋内的家电、家具及设施，如有损坏应负责维修回原样或如无法恢复原样及修复效果达不到原使用效果则照价赔偿；租赁期内的物业管理费、公摊费用，水费由被告于每月3号或原告通知后3天内交清；第九条列明房屋内的电器、家具，并对装修状况进行确认。
签订合同后，被告于2014年2月22日向原告支付6900元，其中押金4600元，第一个月租金2300元。上述《租赁合同》到期后，被告继续使用承租的房屋，原告继续收取租金，原告于2015年10月1日搬离。租赁期间，被告拖欠物业管理费300元、电费700元，原告称被告拖欠一个月的租金，被告提交的银行流水显示，自2014年3月起至2015年8月31日，向案外人陈玉玲转账支付款项17笔，每笔支付金额2300元以上，其中2015年1月27日，被告银行账户支出2735元，被告称上述转账支付的款项均为向原告支付租金。原告称被告在租赁期间，损坏了房屋的装修、电路、水阀及屋内部分家具、电器，其中约100平方米靠近地面的墙壁出现剥落，约50平方米的木地板泡过水，电视机柜子及装修造型出现霉变，消毒柜、煤气炉、热水器被损坏，另有部分灯带、灯泡不能使用。被告认可租赁期间房屋确实出现墙面剥落的情况，但对于装修及电路的损坏程度及原告主张的损坏原因不予认可，认为损坏原因在于房屋的卫生间在装修时未做好防水工程，渗水所致，另被告承认热水器系因其使用后损坏。庭审中，原、被告均表示不申请对损坏原因及费用进行评估。原告称上述消毒柜、煤气炉、热水器购买于2009年，购买价格为4000元左右。原告称被告搬离时，阳台、厨房、炉具均污秽不堪，被告承认炉具污秽系其使用所致。庭审中，原告称不清楚雇专人打扫卫生所需费用。
裁决理由和结果
本院认为，原告张永轩与被告谢磊签订的《租赁合同》系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。租赁期限届满后，被告继续使用房屋，原告继续收取租金，上述《租赁合同》继续有效，双方之间形成不定期租赁合同关系。
原告称被告拖欠一个月的租金，但据被告提交的银行流水及收据，被告已向原告支付19个月的租金，并无拖欠。被告承认拖欠物业管理费及电费共1000元，应当支付。
原告称被告在租赁期间损坏了房屋的装修、电路及部分家具、家电，被告承认租赁期间房屋出现墙面剥落的情况，但认为装修及电路损坏的原因在于房屋的防水工程存在质量问题，因双方均不申请对装修、电路、水阀、其他家具、电器的损坏原因进行鉴定，鉴于房屋墙面确实在被告租赁期间出现剥落的情况，且被告承认热水器系被其使用后损坏、炉具污秽系因其使用造成，被告应当承担赔偿责任。至于损失的具体价格，则应由具备资产评估、工程造价等资质的评估机构进行评估确定，但原、被告均不申请对损失价格进行评估，本院并不具备资产评估或工程造价评估的资质及专业知识，故对于涉案房屋的装修、电路、家具、电器的赔偿价格无法查明，本院只能酌情予以确定。押金的性质和功能不同于定金。定金具有惩罚性，给付定金的一方若不履行约定的债务，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金；押金不具有惩罚性，其作用在于担保债务的履行，债务人将一定数额的金钱移交给债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿，如债务人履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。本案中，原、被告约定的押金数额为4600元，说明原、被告对于租赁期间因被告不履行合同义务而造成的损失的心理预期为4600元，据此，本院酌情被告赔偿的损失以4600元为限，以被告已付的押金抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认被告谢磊向原告张永轩支付的押金4600元用于抵扣被告谢磊应赔偿给原告张永轩的损失人民币4600元。
二、被告谢磊应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告张永轩支付拖欠的物业管理费及电费共计人民币1000元。
三、驳回原告张永轩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交25元），由被告谢磊负担。被告谢磊应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 唐作培
代理审判员 肖石平
代理审判员 钟志明
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 梁红玉