广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民二初字第98号
原告卢穗生，男，汉族，住所广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××1818。
原告张毓清，女，汉族，住所广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××1827。
原告卢维明，女，汉族，住所广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××1848。
原告卢小玲，女，汉族，住所广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××1843。
上述四原告共同委托代理人萧伟林，广东熊何律师事务所律师。
上述四原告共同委托代理人官雯，广东熊何律师事务所律师。
被告佛山市壹源房地产中介服务有限公司。住所地广东省佛山市禅城区。营业执照440602000031905。
法定代表人周定好。
委托代理人霍玉明，男，汉族，××年××月××日出生，住所广东省佛山市禅城区。
第三人郭修杰，男，汉族，住所广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××6335。
第三人刘玉静，女，汉族，住所广东省佛山市顺德区。公民身份号码×××6924。
第三人刘美英，女，汉族，住所广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××232X。系佛山市禅城区美怡房地产经纪服务部经营者。
原告卢穗生、张毓清、卢小玲、卢维明诉被告佛山市壹源房地产中介服务有限公司（下简称壹源公司）居间合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡珊独任审理。诉讼中，原告申请追加郭修杰、刘玉静、刘美英作为第三人。经审查，原告的申请符合法律规定，本院予以准许，并通知郭修杰、刘玉静、刘美英作为第三人参加本案诉讼。本案于2015年2月16日公开开庭进行了审理。开庭时，四原告的委托代理人萧伟林、被告的委托代理人霍玉明到庭参加了诉讼。第三人郭修杰、刘玉静、刘美英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告委托被告代为处理位于佛山市禅城区卫国路41号7座304房房屋买卖事宜，双方没有签订书面房屋中介服务合同，但有口头约定房屋买卖代理费用30000元。届时，被告亦让买方郭修杰、刘玉静委托佛山市禅城区美怡房地产经纪服务部（下简称美怡服务部）代为处理该房屋买卖事宜，约定房屋买卖代理费15000元。原告与买方于2014年5月30日签订《房地产买卖合同》，约定房屋交易总金额为70万元，并已办理房屋过户手续。现原告发现，被告壹源公司与美怡服务部约定，双方各自收取上述房屋买卖代理费后再平分，而其双方共收取房屋买卖代理费45000元。本案中，被告与美怡服务部达成合作协议，两者实质属共同合同代理关系。根据《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》中规定，涉诉房屋买卖代理收费最高不应超过房屋成交价格总额的2.5%，即17500元。而根据《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函》，房屋买卖代理收费标准是指房屋买卖双方合计收取的总费用标准。被告与美怡服务部共收取代理费45000元，远超出法定最高限额，被告应当向原告返还超出部分。综上所述，被告的行为已违反法律规定，侵犯原告的合法权益。为了维护原告合法权利，现向法院起诉，请求判令：一、被告返还房屋买卖代理费27500元；二、本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：原、被告存在房屋代理关系，但原告的陈述与事实不符，被告没有收取原告的代理费用，也不需要退还。
第三人郭修杰、刘玉静、刘美英未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
诉讼中，四原告举证、被告质证的证据如下：
1、四原告身份证、被告企业机读档案登记资料、美怡服务部查询资料，证明原、被告及第三人刘美英的诉讼主体适格。
被告质证无异议。
2、房地产买卖合同，证明2014年5月30日，郭修杰、刘玉静与四原告签订房地产买卖合同购买案涉房产，并约定上述房产交易金额为700000元。
被告质证对真实性无异议，房产成交价确为700000元，约定税费各付。
3、发票2张，证明郭修杰、刘玉静已向原告支付购房款700000元。
被告质证无异议。
4、佛府国用（2010）第06000140866号土地证、粤房地权证佛字第××、01××97号房地产权证，证明涉案房地产已办理房地产过户手续。
被告质证对真实性无异议，但被告并未经手处理房地产过户手续，是美怡服务部处理的。
5、认购书（2014年5月28日），证明认购书与买卖合同约定一致，证实被告与美怡服务部存在共同代理关系，四原告委托被告代为处理涉案房屋，买方则委托美怡服务部作为中介，且被告与被告投资人霍玉明、美怡服务部分别在认购书上盖章确认。
被告质证对真实性无异议，但被告与美怡服务部是合作关系，确认合同落款处有本人霍玉明的签名及壹源公司的盖章。
6、中国银行网银转账记录即借记卡历史交易明细清单，证明原告卢穗生代表四原告通过银行转账方式向被告支付代理费30000元。
被告质证对真实性无异议，有收取30000元，但该款项不是代理费，与本案无关。
7、说明书（美怡服务部于2014年9月2日出具），证明美怡服务部与被告是共同代理关系，双方收取的代理费进行平分。
被告质证认为仅收取案涉房产代理费1000元。
8、支付中介服务费确认书、收据（复印件），证明郭修杰、刘玉静就涉案房屋委托美怡服务部作为中介约定中介服务费是15000元，郭修杰、刘玉静已向美怡服务部支付代理费15000元。
被告质证对真实性无法确认，据被告所知，美怡服务部仅收取了2000元服务费，其中1000元交付被告。买卖双方之后与美怡服务部的交易，被告不清楚也没有参与。
诉讼中，被告壹源公司举证、四原告质证的证据如下：
1、服务协议书复印件，证明双方有签订书面协议，但没有收取足额约定款项。
四原告质证认为被告提供证据已过举证期限，不应采信。对证据真实性、合法性、关联性不予确认，协议书没有加盖被告公章，委托人仅为原告卢穗生，且协议约定由被告为原告物色物业，而本案系房产出售。即使该证据真实，可作证被告与美怡服务部存在共同代理关系。
诉讼中，第三人郭修杰、刘玉静、刘美英未提供证据。
本院对本案证据作认证如下：
被告对四原告提供的证据1、3无异议，本院予以采信；被告对四原告提供的证据2、4、5、6真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；四原告提供的证据7系证人证言，美怡服务部经营者即第三人刘美英未到庭接受质询，对其证明力将在本院认为部分作分析；四原告提供的证据8虽系复印件，但该组证据与证据2相印证，故本院对其真实性予以确认。
四原告对被告提供的证据有异议，被告在诉讼中未提供证据原件供核对，且该服务协议书约定被告壹源公司为原告卢穗生物色适当物业，与本案代理出售房屋事宜无关，故本院对该证据不予采信。
综合本院采信的证据和原、被告的陈述，本院对以下事实予以确认：
2014年5月28日，原告卢穗生作为甲方（卖方）、第三人刘玉静作为乙方（买方）、第三人美怡服务部作为丙方（代理方）签订《认购书》，约定：甲方将位于佛山市禅城区卫国路41号七座304房的房地产出售给乙方；物业成交价为70000元；丙方已促成甲、乙双方签订本合同即《买卖代理费支付承诺书》所指之《认购书》，甲、乙各方应向丙方支付房地产咨询及买卖代理费。被告壹源公司及其股东霍玉明在合同落款处丙方一栏右侧加盖公章及签名。
2014年5月30日，原告卢穗生、张毓清、卢小玲、卢维明作为甲方（转让方）与第三人郭修杰、刘玉静作为乙方（受让方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区卫国路41号七座304房的房地产转让给乙方，交易总金额为700000元，合同签订之日起三十日内办理过户手续。其后，郭修杰、刘玉静向原告卢穗生、张毓清、卢小玲、卢维明交付购房款700000元，双方按约办理房地产过户手续。
诉讼中，原告提交第三人美怡服务部及刘玉静于2014年5月28日签署的《支付中介服务费确认书》，刘玉静确认美怡服务部为其提供了咨询及中介服务，同意支付佣金15000元。其后，美怡服务部出具《收据》，确认收到第三人郭修杰、刘玉静中介费13000元（全部结清）。
另查明一，2014年6月9日，原告卢穗生向被告壹源公司股东霍玉明支付30000元。
另查明二，美怡服务部系个体工商户，经营者系第三人刘美英。2014年9月2日，美怡服务部、刘美英出具《说明书》，内容为关于佛山市禅城区卫国路41号七座304房屋买卖事宜，美怡服务部与壹源公司约定共同代理房屋买卖事宜，先由壹源公司作为卖方即四原告的中介服务公司代为处理房屋买卖事宜，美怡服务部作为买方即第三人郭修杰、刘玉静的中介服务公司代为处理房屋买卖事宜，待卖方与买方分别支付中介服务费后，美怡服务部与壹源公司再将各自收取的中介服务费平分。
庭审经询问：1、四原告陈述双方未签订书面居间合同，被告虽陈述双方签订书面协议，并提供《服务协议书》，但如认证时所述，本院对该协议书不予采信；2、被告主张其收取的30000元系原告卢穗生偿还私人借款，但未能提供任何证据。3、被告陈述其与美怡服务部系合作关系，壹源公司提供房源，美怡服务部提供客源，双方并未约定共同代理涉案房屋买卖事宜。4、四原告陈述其至签署认购书时才知晓美怡服务部。5、原、被告均确认涉案房屋委托被告独家代理。
本院认为，本案属居间合同纠纷。虽然原、被告未签订居间合同，但原、被告均确认双方存在居间关系，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。本案中，四原告委托被告出售房屋，被告依约提供了媒介服务，并促成了涉案房屋买卖合同的成立，被告的居间行为已经完成。
关于原告主张被告壹源公司与美怡服务部系共同代理关系的问题，首先，虽然原告提供了美怡服务部出具的说明书，但该证据属证人证言，美怡服务部经本院合法传唤未到庭接受质询，被告对此亦不予确认；其次，四原告陈述其在签署《认购书》前并不知晓美怡服务部，即美怡服务部并未向四原告提供媒介服务；第三，退一步说，即使被告壹源公司与美怡服务部曾对中介费作约定，该约定系其双方内部约定，对四原告并无约束力。因此，四原告的该项主张缺乏依据，本院不予采信。
关于四原告诉请被告返还部分代理费的请求，被告提出所涉款项系偿还借款的抗辩。虽然被告提出上述抗辩，但未提供任何证据证明，应承担举证不能的不利后果，且原、被告确实存在居间关系，原告卢穗生在被告促成合同成立后支付款项符合交易惯例，故本院推定四原告已向被告支付的居间报酬30000元。关于居间报酬的数额问题，因未有证据证明双方就居间报酬达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，参照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。”的规定，本院酌定居间报酬为17500元（700000元×2.5％），被告多收部分应予返还，故被告应向四原告返还12500元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
1、被告佛山市壹源房地产中介服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢穗生、张毓清、卢小玲、卢维明返还代理费12500元；
2、驳回原告卢穗生、张毓清、卢小玲、卢维明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费488元，因适用简易程序减半收取244元，由原告卢穗生、张毓清、卢小玲、卢维明负担133元，被告佛山市壹源房地产中介服务有限公司负担111元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 蔡 珊
二〇一五年三月十日
书记员 谢文珠
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。