广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第31号
上诉人（一审原告）黄xx，女，1967年12月1日出生，壮族，住海南省陵水黎族自治县国营南平农场直属区职工子弟学校。
委托代理人魏辉，男，1971年11月6日出生，汉族，住玉林市玉州区教育东路***号。
被上诉人（一审被告）玉林市xx房地产开发有限公司。住所地，玉林市金玉路**号。
法定代表人吴xx，董事长。
委托代理人陈秋林，广西桂竞天律师事务所律师。
上诉人黄xx因商品房销售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2011）玉区法民初字第2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月24日立案受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，与审判员甘伟强、代理审判员邹丽娟参加的合议庭，于2014年1月16日公开开庭审理了本案，书记员许泰榕担任法庭记录。上诉人xx的委托代理人魏辉，被上诉人玉林市xx房地产开发有限公司（以下简称xx房地产公司）的委托代理人陈秋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，黄xx与xx房地产公司于2010年12月23日签订《玉林市商品房买卖合同》（合同编号：2009-xx），合同约定：黄xx购买xx房地产公司出售的半岛·御景花园6栋1701号商品房一套，该商品房的建筑面积为71.4平方米，以每平方米3578.43元计算，商品房总价款为255500元。该合同还对双方当事人的权利、义务进行了约定，其中第八条规定：“交付期限。出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种和第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4、连续两天以上雨天交付期限顺延，以当地气象局记录为准。……”。第九条规定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、但累计的违约金不得超过买受人已付款的5%。”第十一条规定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在收到出卖人发出的交付通知书之日起15日内办理交付手续，如逾期不办，则自逾期之日开始计算买受人的房屋保修期及收取100%的物业管理费。”合同签订后，黄xx按照《玉林市商品房买卖合同》约定的付款方式，即银行按揭付款方式支付了全部购房款给xx房地产公司。2011年5月1日，黄xx在半岛·御景花园交接书上签名捺指印，接收其购买位于半岛·御景花园6栋1701号商品房。当日，黄xx与xx房地产公司签订《交房补充协议书》，约定：“一、甲方（即xx房地产公司）正式交房时间为2011年5月1日，物业管理费2011年7月1日正式收取……2、对《商品房买卖合同》中约定交付房屋期限为2010年12月31日或之后的业主们，我公司统一送六个月物业管理费；免收半年物业管理费即2012年2月1日开始正式收取……除此之外，我公司不再承担其他逾期交房责任”。协议签订后，xx房地产公司代黄xx缴交2011年7月1日至12月30日（为期半年）的物业管理费342.7元给玉林市半岛物业管理有限公司。另查明，2006年7月24日，xx房地产公司经玉林市工商行政管理局核准登记成立，并领取企业法人营业执照。公司类型：有限责任公司，经营范围：房地产开发、经营。经玉林市房产管理局的批准，xx房地产公司领取了商品房预售许可证（证号：2010-03）。
2011年8月29日，xx向一审法院提起诉讼，请求：1、确认xx与xx房地产公司签订的《补充协议》无效；2、xx房地产公司支付违约金11574.15元。
一审法院认为，黄xx与xx房地产公司签订的《玉林市商品房买卖合同》，是在平等、自愿的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，且合同没有违反法律、行政法规强制性规定，应予认定《玉林市商品房买卖合同》为合法有效的合同，双方应恪守合同的约定，全面履行合同义务。按合同的约定xx房地产公司应当在2010年12月31日前交付约定的商品房给黄xx，因争议的商品房在建过程中遭遇雨天而致延期交付，经双方协商后签订《交房补充协议书》，约定：“对《商品房买卖合同》中约定交付房屋期限为2010年12月31日或之后的业主们，我公司统一送六个月物业管理费……除此之外，我公司不再承担其他逾期交房责任”。事后xx接收争议的商品房，xx房地产公司按协议书履行了代xx缴交半年物业管理费的义务。双方签订的《交房补充协议书》虽为从合同，但没有违反国家强制性法律的规定，与主合同《玉林市商品房买卖合同》等同法律效力，因此，xx房地产公司在本案中没有违约行为，即不用承担逾期交房的赔偿责任。黄xx诉称《交房补充协议书》系xx房地产公司所强迫签订的，是不平等协议，要求确认该协议不具法律效力，黄xx对其主张没有提供证据证明，且xx房地产公司不予确认，因此，对黄xx该主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条的规定，判决：
驳回黄xx的诉讼请求。案件受理费189元，由黄xx负担。
上诉人黄xx不服一审判决，上诉称，一、按合同约定，商品房的交付需要验收合格，被上诉人交房时没有提交任何验收合格证明，不具备交房条件，被上诉人已经构成违约；二、上诉人是在被迫的情况下与被上诉人签订的《补充协议》，如不签就不能交房，应确认该协议无效；三、根据国家有关规定，禁止收取燃气开户费，被上诉人仍然强制收取，违反法律规定；四、一审法院审理案件严重超审限，程序违法。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求：1、撤销一审判决或发回重审；2、确认黄xx与xx房地产公司签订的《补充协议》无效；3、被上诉人支付违约金11574.15元。
被上诉人xx房地产公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。
上诉人和被上诉人在二审举证期限内均没有提供证据。
二审经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，没有法律规定的无效的情形，是合法有效的合同。由于被上诉人没有按合同约定期限交付商品房，双方对对被上诉人逾期交房应承担的责任进行了协商并达成《交房补充协议书》，该协议书是双方的真实意思表示，上诉人没有证据证实协议的签订存在胁迫情形，签订协议后上诉人又接收了商品房，xx房地产公司亦已按《补充协议》履行完毕，本院认定《交房补充协议书》合法、有效。上诉人主张其是在被迫的情况下与被上诉人签订补充协议没有证据证实，本院不予认定。同时依照合同法的规定，一方当事人以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方是有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销，并非协议应认定无效。因此，上诉人请求确认《交房补充协议书》无效法律依据，本院不予以认定。由于协议已履行完毕，被上诉人不应再承担支付逾期交房违约金的责任。上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费189元，由上诉人xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敦文
审 判 员 甘伟强
代理审判员 邹丽娟
二〇一四年二月十一日
书 记 员 许泰榕
附：《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。