常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）钟民初字第0656号原告史xx。委托代理人金x，江苏xx律师事务所律师。委托代理人尹x，江苏xx律师事务所实习律师。被告张x。被告管x。第三人常州市xx区xx街道办事处。负责人李xx，该办事处主任。委托代理人凌x，该办事处资产办主任。委托代理人俞xx，江苏xx律师事务所律师。原告史xx诉被告张x、管x、第三人常州市xx区xx街道办事处（以下简称为“xx街道”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告史xx及其委托代理人金x、尹x、第三人xx街道的委托代理人俞xx到庭参加诉讼，被告张x、管x经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2006年，xxx茶座台球会所的经营者林xx与第三人xx街道签订了清潭新村x号（原xx文化站）的租赁合同。2014年10月1日林xx又将文化站四楼部分房屋转租给了被告张x。因经营不善，2015年5月1日，被告张x又将其转租给了原告，租房日期自2015年5月1日起至2018年9月30日止，合同约定被告张x保证该房屋产权权属清楚，若发生与被告张x有关的产权纠纷或债权债务，概由被告张x负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告张x负责赔偿。被告张x称其与房东的合同租金已支付到了2015年9月30日，原告需缴纳2015年5月1日至9月30日的租金给被告张x，并承诺原告可在2015年10月1日起直接和房东签订后续合同，优惠一个月房租为装修期。6月1日，原告去永红工商所咨询营业执照事宜，工商所工作人员告诉原告，原告最好和xxx茶座台球会所签订租房合同，再找xx街道盖章获得转让许可，所以原告找到了xxx茶座台球会所的负责人高经理，咨询原告与xxx茶座台球会所重新签订合同的事宜。但是高经理告诉原告，被告张x尚欠xxx茶座台球会所3万元房租，xxx茶座台球会所与被告张x的合同未结束，不能与原告重新签�合同。于是原告随后多次电话联系两被告，让其赶紧结清拖欠xxx茶座台球会所的房租，但是被告张x始终不予理睬。在多次催促后，最终被告张x承诺尽快与xxx茶座台球会所高经理去协商解决拖欠的房租问题。6月14日，原告与xxx茶座台球会所的高经理联系得知被告张x仍未与其结清拖欠的房租。原告随后多次联系两被告，催促其解决此事，不要给自己造成可能的损失，但是一直到6月19日止，被告张x直拖着不予理睬，最终声称原告凭借其与被告张x的合同完全去拿到营业执照，没有问题。6月23日，过完端午节，原告拿着与被告张x的合同文件前往xx街道及工商所咨询申请营业执照的相关事宜，但是xx街道不认可这份租房合同，并告诉原告xxx茶座台球会所老板林xx开设的茶庄等店面生意因连年亏损，将在六月底提前结束租赁合同，至于被告张x拖欠的房租，xx街道声称被告张x需�齐拖欠的房租，才能考虑与原告签订后续合同。当天原告便打电话通知被告张x但是电话一直不通，直至夜晚，被告张x给原告打电话，声称这件事已经与他没有关系，原告不服可以去起诉，双方在电话内对于此事无法协调，原告便决定准备材料，想起诉被告张x，但是随后被告张x又联系了xxx茶座台球会所的高经理，说他家属即被告管x过两天便回来谈拖欠房租的事情。高经理打电话通知原告，原告便决定再等两天等待协商结果。四天后原告从高经理处得知被告管x已经支付过了5000元现金，且签署了一张7000元的欠条。林xx在常州生意的代理人羊xx答应原告，过两天便带领原告前往xx街道协商续签合同的事情。2015年6月底，羊xx带着原告前往xx街道协商续签合同的事情，但是xx街道称房租未全部收回，不能和原告签署合同。原告为谨慎起见，装修停工。6月30日，林xx终止与xx街�的租赁合同，原告租赁的房屋被收回。7月1日至7月9日，原告多次找xx街道、两被告以及羊xx，力求迅速解决房屋租赁的申请。但是被告张x不予理睬，羊xx帮忙联系协商也未果，xx街道则是直接回复原告，原告与被告张x的合同不予承认，被告张x拖欠房租过长，现他们有权利终止与被告张x的合同，收回房屋。文化站四楼将整体对外招租，不会单独出租原东向部分给原告。综上所述，原告认为两被告在明知没有转租权利的情况下，出租房屋给原告，合同属于无效合同，应退回原告所付款项，并且赔偿原告的装修损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告张x、管x归还房租、转让费、物业费76800元；二、被告张x、管x赔偿装修损失费67799元；三、本案全部诉讼费由两被告承担。两被告未作答辩，也未提供相应证据。第三人辩称，原告�两被告之间如何发生租赁关系，第三人不清楚，与第三人也没有关系，原告可以基于其与被告之间的关系主张权利，第三人对此不参与。经审理查明，常州市清潭新村x号房屋登记为第三人xx街道所有（原xx文化艺术中心）。2006年7月11日，第三人xx街道与林xx就上述房屋签订了《租赁合同》一份，其中约定：租赁期限为12年，自2007年1月1日起至2018年12月31日止；2007年1月1日起至2010年12月31日止的每年租金为138万元，2011年1月1日起至2014年12月31日止的每年租金为150万元，2015年1月1日起至2018年12月31日止的每年租金为168万元；租金半年一付，先付后用；租赁期间林xx不得将房屋整体转租、转让，未经xx街道书面同意将承租房屋整体转租的，xx街道可以终止合同收回房屋；林xx拖欠租金、水电费或税费等累计达3个月的，xx街道可以终止合同收回房屋；合同还对其他事项作了相关约定。林xx承租房屋后用于开设茶庄、台球等经营项目。经xxx茶座台球会所同意，被告将清潭新村x号房屋中的四楼出租原告，并于2015年5月1日签订了《房屋租赁合同》一份，其中约定：租赁期限自2014年10月1日起至2018年9月30日止；每年租金为7万元；租金每月付一次；合同还对其他事项作了相关约定。合同签订后，原告依约向被告支付了2015年5月5日至9月30日期间的租金以及转让费75000元、物业费、停车费、水电费等1800元，并开始装修。因林xx拖欠租金，xx街道在2015年6月份终止了租赁合同，并收回房屋。原告因无法按照与被告签订的合同继续使用承租房屋而诉至法院，要求判如所请。上述事实有原告、第三人庭审陈述与自认、房屋所有权证、《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《转租协议》、《收条》、公安机关对史xx、凌x所做《询问笔录》等证据�以证实。庭审中，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，明确要求赔偿的装修损失为55433元，并提供了脚手架租赁合同、常州市华家装潢部装修合同、xx文化站装饰材料费及人工费、收据、发票等证据证明其装修损失。本院认为，被告作为次承租人将其从xxx茶座台球会所承租的清潭新村x号房屋中的四楼经xxx茶座台球会所同意再次转租给原告，并且第三人xx街道作为房屋的出租人对此也并未提出异议，因此，可以认定原、被告之间签订的房屋租赁合同是系双方真实意思表示合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原告在签订租赁合同后按约向被告交付了房屋租金、转让金75000元以及物业费、停车费1800元，但因被告无法按照合同的约定将租赁房屋交由原告使用，致使原告签订合同的目的不能实现，原告要求解除租�合同，符合法律规定并且被告应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告退还租金及转让金75000元，本院依法支持。但是原告主张的物业费、停车费因原告在承租房屋后，存在因装修而使用物业的情况，故原告要求退还物业费、停车费1800元的请求，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，因导致本案合同解除的过错在于被告，故本院参照原告提供的相关证据以及装修的残值损失酌情确定为54000元。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃，由此引起的法律后果由其承担。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张x、管x于本判决生效之日起十日内退还原告史xx房屋租金及转让金75000元；二、被告张x、管x于本判决生效之日起十日内赔偿原告史xx损失54000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3192元、公告费600元，合计3792元（原告已预交），由被告张x、管x承担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 明人民陪审员  张晓琳人民陪审员  曹佳义二〇一五年十二月十八日书 记 员  荆 远