重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初20562号原告：汪顺忠，男，汉族，1962年12月5日出生，住重庆市渝北区。被告：重庆中渝物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道嘉州路99号，统一社会信用代码915000006219001832。法定代表人：熊敏，董事长。委托诉讼代理人：赵婧媛，女，汉族，1983年10月22日出生，住重庆市沙坪坝区。原告汪顺忠与被告重庆中渝物业发展有限公司（以下简称中渝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪顺忠、被告中渝公司的委托诉讼代理人赵婧媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪顺忠向本院提出诉讼请求：1、中渝公司支付汪顺忠逾期办理产权登记的违约金203350元；2、中渝公司赔偿汪顺忠已支付的物业管理费34661.80元及因物管费纠纷案所支付的诉讼费1210.00元及律师费1500元；3、本案诉讼费由中渝公司承担。事实和理由：2012年12月28日，汪顺忠与中渝公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定汪顺忠购买中渝公司开发的××广场项目×号楼××号房屋。汪顺忠按约定于2012年12月30日前付款615343元，并向银行申请按揭贷款610000元。2014年3月12日，汪顺忠补缴面积补差款11953元。汪顺忠按约定履行了义务，但直至2016年9月20日，汪顺忠仍未收到案涉房屋的房地产权证，导致其既不能买卖案涉房屋，又不能用于出租。根据买卖合同的约定，中渝公司应赔偿汪顺忠2014年6月1日至2016年9月20日的逾期办证违约金203350元（1225343元×830天×万分之二）。2016年3月15日，汪顺忠在物管公司第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称戴维斯物业公司）催收物管费的情况下，前往物管公司处接收了房屋，并被迫缴纳了2016年3月15日至6月30日的物管费4106.41元。汪顺忠缴费之后，物管公司带汪顺忠去查看房屋，汪顺忠才发现房屋只通了电，未通水和气，根据商品房买卖合同的约定，房屋须于2014年3月30日前通水电气，否则由中渝公司承担汪顺忠的物业管理费用。2016年3月18日，戴维斯物业公司以汪顺忠欠付物管费为由将汪顺忠诉至法院，法院于2016年9月8日作出判决，认定物管费的起始时间应确认为房屋的实际接房时间，判令汪顺忠支付2014年4月1日起至2016年3月14日的物管费37139.61元及违约金、律师费等。由于中渝公司的基础设施未完善，其应承担汪顺忠已经缴纳的2014年4月1日至2016年3月14日的物业管理费270836.61元、2016年3月15日至2016年9月30日的物业管理费7578.19元、物业纠纷案件的诉讼费1210.00元及律师费1500元。被告中渝公司辩称，首先，中渝公司于2014年3月7日通过EMS特快专递向汪顺忠寄送了接房通知书，通知汪顺忠于2014年3月30日接房，但汪顺忠一直未予理会，直到2016年3月14日才前来办理接房手续，中渝公司在2016年9月13日取得了登记受理单，故中渝公司愿意承担2016年5月14日至2016年9月13日的逾期办理产权证的违约金，其余时间段的不同意支付。其次，案涉房屋系办公用房，并没有天然气及自来水入户，商品房买卖合同附件三交房标准里载明有强弱电入户，并无承诺有天然气及自来水入户，案涉房屋楼层公共卫生间有接入自来水，中渝公司在约定时间内取得了建设工程竣工验收备案登记证，并在交付房屋时向汪顺忠提供了两书，符合合同第八条关于交房条件的约定，案涉房屋系合格商品房。最后，根据买卖合同的约定，买方无正当理由拒绝接房的，物业服务费自接房通知书确定的接房之日起由买方承担，同时买方还应按照逾期应付金额的万分之五支付违约金，重庆市渝北区人民法院的生效判决已经认定由汪顺忠支付物管费、违约金、律师费、诉讼费等，上述费用系汪顺忠逾期缴纳物业服务费导致的，汪顺忠要求中渝公司赔偿该费用没有依据。本院经审理认定事实如下：2012年12月28日，以中渝公司为甲方，汪顺忠为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：甲方将位于重庆市渝北区××街道××大道××号××广场×幢××号房屋出卖给乙方；该房屋为非住宅，属于办公用房；房屋建筑面积88.16平方米，套内建筑面积59.86平方米；总成交金额为1225343元，乙方于2012年12月28日支付首付款615343元，余款610000元办理银行按揭。合同第七条约定：甲方应当在2014年3月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付乙方使用。合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第十三条约定：在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过30日的，若乙方要求继续履行合同，则合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十七条约定：房屋的基础设施于2014年3月30日前通水、通电及通气，如果在约定日期内未达到使用条件，由甲方承担乙方相应物业管理费用至上述设施达到使用条件时止。合同附件三即《××广场×号交房标准》关于设备约定为：“1、强电：每户安装独立配电箱；2、弱电：闭路、电话、网络入户；……。”该附件关于水和天然气没有约定。上述《重庆市商品房买卖合同》签订后，汪顺忠按约定向中渝公司提交了委托中渝公司办理房地产权证的委托书。2012年12月30日，中渝公司向汪顺忠开具615343元的购房款发票。2014年2月10日，中渝公司向汪顺忠开具610000元的购房款发票。2014年3月12日，中渝公司向汪顺忠开具11953元的面积补差款发票。2014年1月23日，案涉房屋取得建设工程竣工验收备案登记证。2014年3月7日，中渝公司通过EMS特快专递向汪顺忠邮寄了邮件，EMS邮寄单上载明的内件品名为“接房通知书”。中渝公司称其邮寄的是接房通知书，内容为通知汪顺忠于2014年3月30日接房。汪顺忠对EMS邮寄单的真实性无异议，但称记不清楚中渝公司邮寄的内容是什么，也不清楚中渝公司通知接房的具体时间。2016年3月14日，汪顺忠前往中渝公司处签署了《重庆市房地产登记申请书》。2016年3月15日，汪顺忠领取了案涉房屋的钥匙等，并在《业主接房物品发放确认表》上签字。当日，汪顺忠向戴维斯物业公司缴纳了2016年3月15日至2016年6月30日的物业管理费4106.41元。2016年3月18日，戴维斯物业公司将汪顺忠起诉至本院，要求汪顺忠支付物业管理费、违约金、律师费等。本院于2016年9月8日作出（2016）渝0112民初3370号民事判决，判令汪顺忠支付戴维斯物业公司2014年4月1日至2016年3月14日的物业服务费26877.42元及违约金，并支付律师费1500元，承担诉讼费1210元。汪顺忠称该案认定其于2014年4月1日开始缴纳物管费，其接房时间就应当是2014年3月30日，但中渝公司交付的房屋不符合交房条件。2016年9月21日，戴维斯物业公司向汪顺忠开具了2014年4月1日至2016年3月14日的物业管理费27139.61元的发票以及2016年7月1日至2016年12月31日的物业管理费6943.56元的发票（其中，2016年7月1日至2016年9月30日的物业管理费为3471.78元）。汪顺忠于当日另向戴维斯物业公司支付律师费1500元、诉讼费1210元。汪顺忠陈述：1、戴维斯物业公司实际收取的2014年4月1日至2016年3月14日的物业管理费为27139.61元，之所以与（2016）渝0112民初3370号民事判决的金额不一致是因为房屋面积有误差，应以戴维斯物业公司实际收取的为准，汪顺忠在本案只主张270836.61元；2、对于判决书中的违约金，戴维斯物业公司免予收取。2016年9月13日，重庆市国土资源和房屋管理局受理了被告提交的办证申请，并出具了不动产登记受理通知单。2016年9月14日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发了案涉房屋的房地产权证。另查明，案涉房屋只通了电，未通水和气，水只通到了楼层的公共卫生间，气整个楼层都没有规划。汪顺忠称其在购买房屋时，中渝公司的销售人员称房屋是通水电气的，既可以用于办公也可以用于居住。中渝公司称其没有宣传过案涉房屋可以用于居住，房屋的交付标准应以合同补充协议约定为准。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、发票、收据、物管费缴费清单、民事判决书、不动产受理通知单、委托书、证明书、房地产权证、照片、接房流程单、物品发放确认表、竣工验收备案登记证、房屋结算通知单、庭审笔录、房地产登记申请书等证据在案为证，足以认定。对于中渝公司举示的EMS邮寄单，其上明确载明内件品名为“接房通知单”，且汪顺忠对其真实性无异议，结合汪顺忠关于其记不清楚中渝公司邮寄的内容是什么，也不清楚中渝公司通知接房的具体时间，但根据（2016）渝0112民初3370号案件确定的物管费缴费期间，其接房时间为2014年3月30日的陈述，本院认定该EMS邮寄单能够证明中渝公司履行了通知汪顺忠于2014年3月30日接房的义务，对于该证据的关联性，本院予以确认。本院认为，汪顺忠与中渝公司于2012年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的权利义务。关于汪顺忠要求中渝公司支付逾期办理产权登记的违约金203350元的诉讼请求。《重庆市商品房买卖合同》约定：中渝公司应当在2014年3月30日前，将已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付汪顺忠使用，如汪顺忠无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。案涉房屋于2014年1月23日取得建设工程竣工验收备案登记证，中渝公司于2014年3月7日通知汪顺忠于2014年3月30日接房，故中渝公司在2014年3月30日即视为已经将房屋交付给了汪顺忠。虽然房屋于2014年3月30日视为交付，但汪顺忠实际于2016年3月15日才领取了房屋钥匙，办理了房屋交接手续，故汪顺忠实际接收房屋时间为2016年3月15日。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应在本商品房“实际”交付使用之日起60日内，向房管部门提出办理《房地产权证》的申请及资料，并取得登记受理单，因此，中渝公司履行办证义务的期限应为房屋实际交付之日（2016年3月15日）起60日内，即2016年5月14日前，但被告实际于2016年9月13日才取得重庆市国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单，已构成迟延办理房地产权证，应承担自2016年5月15日起至2016年9月13日止的逾期办理产权证的违约金，中渝公司自愿从2016年5月14日计算违约金系对其权利的处分，本院予以确认。据此，中渝公司应以汪顺忠主张的1225343元购房款为基数，按日万分之二向汪顺忠支付自2016年5月14日起至2016年9月13日止的违约金共计30143.44元（1225343元×123天×万分之二）。关于汪顺忠要求中渝公司赔偿其已支付的物业管理费34661.80元及因物管费纠纷案所支付的诉讼费1210.00元、律师费1500元的诉讼请求。虽然《重庆市商品房买卖合同》第十七条关于房屋的基础设施约定为2014年3月30日前通水、通电及通气，如果在约定日期内未达到使用条件，由中渝公司承担汪顺忠相应物业管理费用，但合同附件三即《中渝广场3号交房标准》中仅约定了强电及弱电的交付标准，没有关于水和天然气的约定。由于该合同附件系对于《重庆市商品房买卖合同》的特别约定，故应优先适用合同附件的约定。同时，《重庆市商品房买卖合同》明确约定案涉房屋为非住宅，属于办公用房，汪顺忠称中渝公司在签订合同时对其宣传房屋可以作为住宅，但对此未举示证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，由于并无强制性规范要求办公用房每户必须通水和气，因此，对于汪顺忠关于案涉房屋基础设施不齐全的主张，本院不予支持。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，如汪顺忠无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由汪顺忠承担，因此，汪顺忠应承担2014年4月1日至2016年9月30日的物业管理费。对于（2016）渝0112民初3370号民事判决确认的诉讼费、律师费，亦应由汪顺忠负担。综上所述，中渝公司应支付汪顺忠2016年5月14日起至2016年9月13日止的逾期办理房地产权证违约金30143.44元，对于汪顺忠的其余诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆中渝物业发展有限公司于本判决生效后三日内支付原告汪顺忠逾期办理房地产权证违约金30143.44元；二、驳回原告汪顺忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4910元，减半收取2455元，由被告重庆中渝物业发展有限公司负担455元，由原告汪顺忠负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  万园薇二〇一六年十一月十八日书 记 员  吕 斌