苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相黄民初字第00260号
原告苏州天越精密模具有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇华阳村。
法定代表人贾勇，总经理。
委托代理人唐敬刚，江苏政纬律师事务所律师。
被告苏州泰恒机电部件有限公司，住所地苏州高新区浒关开发区大新科技工业园。
法定代表人龚涛华，总经理。
委托代理人陈长敏、许王瑜，江苏虎丘律师事务所律师。
原告苏州天越精密模具有限公司（以下简称天越公司）与被告苏州泰恒机电部件有限公司（以下简称泰恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄坚独任审判。本案于2015年6月11日公开开庭进行了审理，原告天越公司的委托代理人唐敬刚、被告泰恒公司的委托代理人许王瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天越公司诉称，原告于2012年12月18日与苏州建丰精密五金有限公司（以下简称建丰公司）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定建丰公司将位于苏州市相城区望亭镇拥有产权的厂房一楼东部部分生产区域及办公配套房按2000平米出租给原告，租赁期限为十年，即从2012年12月20日起至2022年12月20日止。前两年租金合计人民币40万元。后由于建丰公司与中国光大银行股份有限公司苏州分行（以下简称光大银行苏州分行）金融借款纠纷，导致上述《房屋租赁合同》中租赁标的物进入法院拍卖程序。被告于2013年9月27日通过法院拍卖程序取得上述《房屋租赁合同》中的租赁标的物。根据法律规定，房屋产权转移的，原房屋租赁合同对承租人和新房主继续有效。但是自2014年3月开始，被告违法阻挠并禁止原告公司员工进入工厂大门，导致原告无法正常生产，客户订单流失，并致使原告公司全面停工停产，造成原告严重经济损失，故起诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原告于2012年12月18日与建丰公司签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告租金损失人民币20万元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告泰恒公司辩称，其对原告与建丰公司于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》真实性有异议。原告在设立公司时，向工商部门备案的《房屋租赁合同》签订日期为2012年2月5日，租赁期限为2年，自2012年2月15日起，租赁面积为300平方米。在被告接收房屋时，原告使用的面积也仅仅为300平方米。在前份《房屋租赁合同》期限尚未届满的情况下，再重新签订一份《房屋租赁合同》就不能完全排除原告和建丰公司恶意串通来损害第三人合法权利的情形。2、建丰公司于2012年4月12日将其名下位于苏州市相城区望亭镇华阳村1幢厂房和土地全部抵押给光大银行苏州分行，作为金融借款合同的抵押担保。2013年9月27日，光大银行苏州分行为了实现抵押权，由苏州工业园区人民法院裁定将上述房屋拍卖，被告通过拍卖取得该财产。故原告与建丰公司于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》对被告也不具有约束力。更何况被告在接受房屋后，多次口头和书面通知原告在2012年2月5日签订的合同到期后腾空房屋，并书面告知了原告不及时搬离，一切后果自负。出于慎重，被告还特邀苏州市相城区华阳村村委会出面支持协调，但原告始终置之不理，强占房屋，致使协调无果。3、在被告接收房屋时，原告已经处于停业状况，根本不存在原告诉称的“禁止原告公司员工进入工厂大门”，反而是原告拖欠安保费等相关费用，且多次至被告公司无理取闹。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
审理中，被告泰恒公司提出反诉，后又撤回反诉。
经审理查明，2012年2月5日，建丰公司作为出租方（甲方），贾勇、郑桂东作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于苏州市相城区望亭镇华阳村的房屋出租给乙方使用，房屋租赁面积300平方米，房屋用途为非居住（属经营性用房）。租赁期限为2年，自2012年2月15日起。房屋租赁为30000元／年。合同还对其他事项进行了约定。该合同系原告天越公司为设立登记，由原告天越公司股东作为合同一方当事人签订，向工商部门备案的合同。
2012年12月18日，建丰公司作为出租房（甲方），原告天越公司作为承租方（乙方），双方签订（房屋租赁合同）一份，约定甲方将位于相城区望亭镇拥有产权的厂房一楼东部部分生产区域及办公用配套房按2000㎡出租给乙方，按年度综合计算租金。租赁期限为十年，即从2012年12月20日起至2022年12月20日止，同时约定合同签订后，需一次性支付前两年的租金，以后可每个租赁年度期满支付该年度租金。合同还对其他事项进行了约定。
再查，本案诉争的房屋坐落于苏州市相城区望亭镇华阳村强华路21号，该房屋原为建丰公司所有，原房屋所有权证号为苏房权证相城字第××号，后建丰公司向光大银行苏州分行借款，并以上述房屋及相应的土地抵押给光大银行苏州分行，于2012年4月12日设定了他项权，他项权证号为苏房相城他字第30048880号。后因建丰公司未按约还款，该房屋及土地被苏州工业园区人民法院依法进行了拍卖，被告泰恒公司通过拍卖取得了上述房屋和土地的所有权。
以上事实，由原、被告身份信息、《房屋租赁合同》两份、苏州市相城区房屋权属登记簿、（2013）园执字第1267-2号民事裁定书及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。
争议焦点：原告天越公司与建丰公司于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》对被告泰恒公司是否有约束力。
原告天越公司主张，其承租的房屋在设定抵押权之前就已经承租，并非设定抵押权后。其公司股东为申请注册原告公司，与建丰公司于2012年2月5日即签订了《房屋租赁合同》，后对房屋一直实际占有和使用，2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》只是对前一份《房屋租赁合同》的补充和进一步完善，而建丰公司将房屋进行抵押的时间为2012年4月16日，故根据“买卖不破租赁”的原则，2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》对被告也具有约束力，被告应当履行该合同。即便本案中的租赁房屋是在设定抵押权后出租，本案中的租赁房屋是通过法院采取强制执行程序来实现抵押权，也应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍、变卖规定》）第31条第2款的规定，该条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权、不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，租赁房屋通过法院拍卖程序已经顺利进行，抵押权人实现优先受偿权并未受到任何影响，故该租赁房屋上的租赁权，不因拍卖而消灭。然而，被告自2014年3月之后阻止原告进入厂房，导致原告无法使用其租赁的房屋，造成原告的损失，故要求被告进行赔偿。
被告泰恒公司认为，原告天越公司的股东为成立天越公司与建丰公司签订的《房屋租赁合同》时间为2012年2月5日，租赁期限为2年，自2012年2月15日起。该合同在工商部门进行了登记备案。但原告与建丰公司于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》系成立于建丰公司将房屋抵押给光大银行苏州分行之后，故该份合同对被告没有约束力。原告无理占有被告房屋，应承担本案纠纷的全部责任。
本院认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现以后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，原告天越公司股东为设立原告公司而与建丰公司签订《房屋租赁合同》的时间为2012年2月5日，租赁期限为2年，自2012年2月15日起，该合同至2014年2月14日已经到期。现原告主张其与建丰公司于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》为对2012年2月5日签订《房屋租赁合同》的补充和进一步完善，但本院认为2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》中并未就该份合同系对2012年2月5日签订的《房屋租赁合同》的补充和完善进行约定，且2012年2月5日签订的《房屋租赁合同》为依法备案的合同，而2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》并未进行备案，故本院认定该两份合同系独立的合同。2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》发生于房产和土地抵押之后，故该份合同对被告不具有约束力。在2012年2月5日的《房屋租赁合同》已经到期而2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》对被告没有约束力的情况下，原告认为被告自2014年3月起影响其租赁权的行使，据此要求被告赔偿租金损失的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及相关法律法规的规定，判决如下：
驳回原告苏州天越精密模具有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为人民币2150元，由原告苏州天越精密模具有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
代理审判员 黄坚
二〇一五年六月十九日
书 记 员 罗蕾