北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13991号
上诉人（原审原告）吴淑华，女，1963年12月11日出生。
委托代理人刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人王琮玮，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京渔阳房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇建设街育才胡同12号楼。
法定代表人李伟杰，董事长。
上诉人吴淑华因与被上诉人北京渔阳房地产开发有限公司（以下简称渔阳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第06290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。吴淑华之委托代理人刘宏辉、王琮玮到庭参加了诉讼。渔阳公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2015年8月，吴淑华起诉至原审法院称：2009年2月24日，吴淑华与渔阳公司签订《商品房预售合同》，约定吴淑华购买渔阳公司开发的位于平谷区中心商业区×号房屋，房款共计383223元。合同第十一条约定，渔阳公司应于2010年6月30日前向吴淑华交付该房屋；第二十一条约定，如因渔阳公司的责任，吴淑华未能在商品房交付之日起540日内取得所有权证书，双方同意按照补充约定执行；商品房预售合同附件十之补充协议第5条第2、3款约定，在吴淑华缴纳了相关维修基金、契税等费用的前提下，渔阳公司承诺依据主合同约定为吴淑华办理房屋产权证。双方对于逾期办理房屋产权证书的违约责任没有约定。吴淑华已于2010年7月7日前向渔阳公司缴纳了维修基金、契税费用，至今已远远超过540日，但渔阳公司仍未办理房屋产权证，吴淑华多次与渔阳公司协商未果。故诉至法院，要求：1、渔阳公司限期内为吴淑华办理平谷区中心商业区×号房屋所有权证书；2、渔阳公司向吴淑华支付迟延办理房屋所有权证书的违约金，以已交房款383223元为基数，按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准（折算后为日万分之二）计算，自2013年8月5日起至渔阳公司为吴淑华办理涉案房屋所有权证之日止。
渔阳公司在原审法院答辩称：涉案房屋的初始登记还没有办理完成，不具备支付违约金的条件。此外，双方在商品房预售合同中没有违约金内容的约定，为此不同意支付违约金。如果法院认为渔阳公司应该向吴淑华支付违约金，吴淑华主张的违约金过高，要求法院予以酌定。
原审法院经审理认为，吴淑华与渔阳公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同。双方当事人均应信守，严格按照合同约定享受权利、履行义务。对于吴淑华要求渔阳公司为其购买的房屋办理产权转移登记的诉讼请求。因涉案房屋尚未取得楼栋产权的初始登记，不具备转移登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，应当属于在法律上不能履行的情形，故对于吴淑华的该项诉讼请求，法院不予支持。待办理相关权属证明的条件具备后，可再行解决。渔阳公司应为办理相关权属证明积极履行其应负义务，及时向吴淑华披露相关信息及办理进度。
对于吴淑华要求渔阳公司支付逾期办理房屋产权转移登记违约金的诉讼请求。截至本案原审庭审结束，渔阳公司尚未按照合同约定履行完毕产权转移登记的义务，系属违约，应承担违约责任。吴淑华与渔阳公司签订的《商品房预售合同》以及补充协议中虽均未约定渔阳公司逾期办理转移登记应向吴淑华支付违约金，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，渔阳公司应向吴淑华支付违约金。就违约金数额，渔阳公司提出吴淑华要求的违约金标准过高，要求法院酌定。因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，法院根据公平和诚实信用原则，结合吴淑华损失数额难以举证确定的实际情况，考虑违约金所占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，适当调整违约金数额。渔阳公司的该项抗辩理由，法院予以采纳。渔阳公司提出因涉案房屋未办理初始登记，故不应向吴淑华支付违约金的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、北京渔阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付吴淑华逾期办理房屋权属转移登记违约金一万九千一百六十一元；二、驳回吴淑华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，吴淑华不服原审判决，上诉至本院称：首先，渔阳公司应为我方办理房产证，不存在履行不能的情况，其次，原审法院降低违约金标准和数额是错误的，最后，我方主张违约金支付至房产证实际办理之日，而原审法院仅判决对方支付一笔固定数额的违约金，导致渔阳公司很有可能支付完毕就无限期的拖延办证。原审法院认定事实不清，适用法律错误，因此请求撤销原判，依法改判。渔阳公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2009年2月24日，吴淑华作为买受人与出卖人北京阳益房地产开发有限公司（2015年1月变更名称为北京渔阳房地产开发有限公司）签订一份《商品房预售合同》，约定由吴淑华购买出卖人开发建设的位于北京市平谷区中心商业区×号房屋。上述合同第十一条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房；第二十一条“产权登记”（一）初始登记约定：出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；（二）转移登记：1、商品房交付使用后，买受人同意委托北京阳益房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用800元；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内，取得房屋所有权证书的，按补充协议约定执行。《商品房预售合同》附件十为补充协议，其中“关于产权登记的约定”一项的主要内容：1、买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，由于出卖人为买受人的按揭贷款提供了阶段性担保，买受人同意在办理入住手续的同时向出卖人指定的且对出卖人负责的第三人出具为其代办该房屋产权证的《授权委托书》，并预留相关证件的复印件。在房产证办理完毕后，出卖人有权将房产证直接交给银行并解除对买受人承担的担保责任。双方确认，为办理该房屋产权证所需支付的委托第三人代办服务费由买受人承担。买受人同意本条承诺为不可撤销，否则买受人自愿承担不能按时办理入住的一切后果；2、在买受人完全履行本条第1款约定并及时缴纳了相关维修基金、契税等费用的前提下，出卖人承诺依据主合同的约定的方式为买受人办理《房屋产权证》；3、以一次性付款方式支付购房款的，买受人如委托出卖人代为办理该房屋产权证，双方的权利和义务适用本条第1、2款的约定。如因买受人未按上述约定支付相关费用，则出卖人有权不办理交房手续；4、如出卖人为买受人申请的贷款提供了担保，由于买受人逾期交纳办理产权手续超过30日后，出卖人有权按照其为买受人提供担保的贷款数额向买受人收取违约金等。合同签订后，吴淑华向渔阳公司支付了全部购房款383223元、维修基金17916元、契税5748元及其他相关费用。2010年7月7日，渔阳公司向吴淑华交付了涉案房屋。截至本案庭审结束，尚无证据显示渔阳公司已完成涉案房屋所在楼栋的初始登记，亦未能为吴淑华办理权属转移登记。
上述事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票、收据、渔阳花园入住缴费明细表、工商登记档案、法院调查笔录以及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：综合当事人的诉辩主张和查明事实，本案二审争议焦点为渔阳公司目前能否履行办理房屋产权转移登记义务及原审判决确定的逾期办证违约金数额是否妥当。
一、涉案房屋权属证书暂无法办理
商品房买卖法律关系中，出卖人具有实物交付和权属交付（协助办理房屋权属转移登记）双重义务。本案中，双方签订合同后，渔阳公司本应按照合同约定期限为吴淑华及时办理涉案房屋权属转移登记，但截至本案庭审结束，尚无证据显示涉案房屋所在楼栋已取得房屋所有权初始登记，故吴淑华要求渔阳公司协助办理涉案房屋所有权转移登记的前提条件尚未成就，原审法院以履行不能为由暂不予支持吴淑华该项诉讼请求正确，本院予以确认。
二、逾期办证违约金或损失数额现难以确定
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，根据双方合同约定，渔阳公司应于2010年12月31日前取得楼栋权属的初始登记，并于交付房屋之日起540日内，由买受人取得房屋权属证书。涉案房屋已于2010年7月7日交付使用，但吴淑华至今尚未取得房屋权属证书，渔阳公司构成违约。
逾期协助办理房屋权属转移登记行为系持续性违约行为。本案中，如前所述，涉案房屋权属转移登记尚不具备办理条件，渔阳公司违约行为仍将持续，且吴淑华和渔阳公司未明确约定违约金数额或计算标准，故吴淑华因渔阳公司逾期协助办理涉案房屋权属转移登记所受损失数额现难以最终确定。因渔阳公司违约行为已经给吴淑华造成一定损失，故人民法院可判令渔阳公司先行赔付相应的违约金。原审判决酌定的违约金数额并无不当，本院不予调整。吴淑华后续取得涉案房屋权属证书时，如认为本案酌定的违约金数额不足以弥补其全部损失，其可届时另行主张。
综上，吴淑华的上诉请求和理由具有一定的事实和法律依据，原审判决理由虽有不当之处，但原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费563元，由北京渔阳房地产开发有限公司负担（吴淑华已预交，北京渔阳房地产开发有限公司于本判决生效后7日内给付吴淑华）；二审案件受理费647元，由北京渔阳房地产开发有限公司负担（吴淑华已预交，北京渔阳房地产开发有限公司于本判决生效后7日内给付吴淑华）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 锦 新
审 判 员 赵 霞
代理审判员 林 存 义
代理审判员 李 春 香
代理审判员 杨 夏
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 王艳书记员王永基