安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终752号
上诉人（原审被告）：吴斌，男，1961年10月20日出生，汉族，住安徽省和县。
委托诉讼代理人：鲍栋，安徽汪维斌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：和县商务局，住所地安徽省和县历阳镇行政服务中心十楼。
法定代表人：姜华，该局局长。
委托诉讼代理人：张化，安徽天行剑律师事务所律师。
上诉人吴斌因与被上诉人和县商务局房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院(2017)皖0523民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴斌上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.依法改判驳回和县商务局的诉讼请求；3.判令和县商务局赔偿其损失155000元；4.判令和县商务局承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.和县商务局整体拍租的行为违反了双方之间房屋租赁合同关于承租人优先承租的约定，致使其优先承租权无法实现。2.和县商务局及安徽双赢集团拍卖有限公司的拍租行为违法。《竞租人须知》、《竞价规则》未提及同等价格原承租户优先，与拍租公告中关于同等价格原承租户优先的规定相悖，程序违法。3.一审认为其以竞拍单间缴纳竞拍保证金报名参加拍租是以自己的行为表明其同意和县商务局的拍租方式，没有事实和法律依据。一审认为其否认拍租效力有违诚实信用原则，亦没有事实和法律依据。4.和县商务局应向其赔偿因违约造成的损失155000元。
和县商务局辩称，吴斌在一审中表示不进行反诉，其在二审中要求赔偿损失无任何事实和法律依据。吴斌已于2016年底将其经营的烟酒店的营业执照注销，故不存在任何的经济损失，也不应当由其承担相关损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
和县商务局向一审法院起诉请求：1.判令吴斌立即搬离讼争房屋；2.判令吴斌支付房屋使用费（自2017年1月1日按每日47元支付至实际交房日止）；3.判令吴斌承担违约责任，赔偿其经济损失6000元；4.案件诉讼费由吴斌承担。
一审法院经审理查明：2011年12月27日，甲方和县商务局将所属的位于和县历阳镇陋室东街（原四小对面）七间门面房中的西边第6间门面房出租给乙方吴斌，双方签订了《租赁协议》，协议约定：租赁时间自2012年1月1日至2016年12月31日。年租金12000元。租金支付方式：2012年元月1日至2014年12月31日3年，租金为每年人民币12000元。2015年元月1日至2016年12月31日2年，每年租金人民币在上一年的基础上按10%递增。租金支付方式为每年提前支付，并一次性付清，即每年元月四日为支付租金日。合同第四条约定：（一）甲方应确保乙方在租赁期间的合法使用权，甲方如果出售房屋，本协议自行终止，但需提前书面通知乙方。（二）租赁期限满，若甲方继续对外出租，在同样的价格下，乙方优先承租。（三）乙方不按时支付租金，每迟1天，甲方按应缴租金的10%罚款，若超过一个月不付租金，甲方有权将房子收回，另租他人。（四）乙方在不破坏房屋主体结构的情况下，可对房屋进行装修，费用自理。租赁期满，乙方按现状交给甲方。（五）甲方发现乙方私自将房屋转租他人时，有权将房屋立即收回。若由此发生的损失，由乙方承担。（六）租赁期间，乙方水电自行开户，自行承担租赁期间发生水电卫生费等。内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方承担。（七）甲乙双方须严格遵守本协议，如有违约，违约方应承担由此造成的损失。（八）本协议未尽事宜，双方协商解决。（九）本协议书一式两份，甲乙双方各执一份。本协议签字之日起有效。
2016年11月11日，和县商务局将对外公开拍租的通知送达给吴斌等承租户，吴斌在签收时写道：“不同意拍租，因租房的一切是我装潢（包括墙壁、电）”。2016年12月5日，和县商务局和安徽双赢集团拍卖有限公司发布了《房屋招（拍）租公告》，公告中载明出租标的是和县历阳镇陋室东街（原四小对面）七间门面房的租赁经营权，采取先整体后分间的方式对外公开拍租等内容。吴斌于2016年12月16日填写了报名登记表，以竞拍单间缴纳了2000元竞拍保证金。在拍租中，和县文昌药房取得了包括吴斌当时承租在内的共计7间门面房的租赁权，房屋租赁合同中载明2017年的年租金为120000元。2016年12月28日，和县商务局在吴斌所承租的门面房的门前张贴了《公告》，明确告知包含吴斌在内各承租户，租赁期满后不再续签，并要求其在2017年1月1日腾空房屋并将房屋钥匙上交和县商务局，逾期将采取法律途径维权。
一审法院认为，和县商务局作为国有资产和县历阳镇陋室东街（原四小对面）七间门面房的管理人，其有权依法决定对其管理的财产是否对外出租以及出租的方式、期限等。吴斌认为和县商务局通过拍租方式进行招租违反了双方此前的合同条款，侵害了其在同等价格下的优先承租权。一审法院认为，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权在我国并不是法定权利，而是基于租赁合同约定而产生的约定权利，是一种附限制条件的物权，在“同等条件”下才享有。出租人和县商务局为使租赁物物权利益的最大化，对原租赁物采取先整体后分间的方式对外公开拍租是对其绝对物权的一种行使方式，原承租人的优先承租权不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。出租人和县商务局在房屋租赁合同期满前，于2016年11月11日向吴斌送达拍租通知，2016年12月5日，和县商务局与安徽双赢集团拍卖有限公司共同发布了《房屋招（拍）租公告》，公告中载明出租标的是和县历阳镇陋室东街（原四小对面）七间门面房的租赁经营权，采取先整体后分间的方式对外公开拍租等内容。吴斌在签收拍租通知时虽然注明“不同意拍租”，但后以竞拍单间缴纳了竞拍保证金报名参加了拍租，是以自己的行为表明其同意和县商务局的拍租方式，但在竞标中未能取得承租权，其在本案中称没有取得同等条件下的优先承租权，显属无理。退一步说，按照吴斌本人在答辩时所称，2016年12月17日和县文昌药房与其以及和州小吃承租户商量，自荐为总体拍租代表，后其在拍租过程中为和县文昌药房顺利取得承租权作出了努力，只是后期其与和县文昌药房为房屋的使用方式未能达成一致，其进而否认拍租效力，也有违诚实信用。综上所述，吴斌在租赁协议到期后，未能取得承租权，和县商务局要求其搬离讼争房屋符合法律规定，考虑到实际搬离时间的需要，可给与五日的搬离期限。吴斌在合同期满后，仍然占用案涉门面房，给和县商务局造成损失，应支付房屋占用使用费，和县商务局要求按照2017年对外承租的租金（七间房屋年租金120000元）计算成每天使用费47元，因计算的数字不准确，依法确认房屋使用费为每天46.96元。和县商务局要求吴斌承担违约责任，赔偿其经济损失6000元，因未能提供证据佐证，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年5月19日作出如下判决：一、吴斌将原租赁的和县历阳镇陋室东街（原四小对面）七间门面房中的西边第6间门面房返还给和县商务局，于判决生效之日起五日内履行完毕。二、吴斌应向和县商务局支付房屋使用费，自2017年1月1日按每日46.96元支付至实际交房日止。三、驳回和县商务局的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由吴斌负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审确认一审对证据认定意见及查明的事实。
根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：和县商务局要求吴斌返还案涉房屋并支付房屋占用费是否有事实和法律依据。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，吴斌与和县商务局之间签订的《租赁协议》所约定的租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日。2016年11月11日，和县商务局将对外公开拍租的通知送达给吴斌，后吴斌未能拍得案涉房屋的租赁经营权，故吴斌应当在《租赁协议》所约定的租期届满后将案涉房屋返还给和县商务局，一审据此判令吴斌返还案涉房屋，并无不妥。因吴斌未按期向和县商务局返还房屋，故其应当按和县商务局2017年对外出租房屋的租金标准计算占有使用费至实际交房之日止。对于吴斌主张的优先承租权，因优先承租权是在同等条件下才能行使，和县商务局是以先整体后分间的方式对外公开拍租，案外人和县文昌药房是在整体拍租时即取得案涉房屋的租赁经营权，而吴斌仅主张案涉一间房屋的优先承租权，显然不属于同等条件，故对吴斌主张的优先承租权，本院不予支持。至于吴斌主张的整体拍租违法，因和县商务局是案涉房屋的管理人，其有权决定对外出租的方式、期限等相关事宜，故对吴斌的该项主张，本院亦不予支持。吴斌提出和县商务局应赔偿其损失15万余元，因吴斌一审中未按法定程序提起反诉，故本院不予处理，吴斌可另案诉讼。综上，吴斌的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吴斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹悝元
审判员 陈广金
审判员 赵庆飞
二〇一七年八月十七日
书记员 温 芳
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。