苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第1570号
原告李香萍，女，1964年2月22日生，汉族。
委托代理人刘宏伟，江苏良翰律师事务所律师。
委托代理人方赞，江苏良翰律师事务所律师。
被告苏州至善教育咨询有限公司，住所地江苏省苏州市养育巷99号3幢3楼。
法定代表人彭丽珍。
被告苏州至善教育培训中心，住所地江苏省苏州市养育巷**号。
法定代表人彭丽珍。
原告李香萍与被告苏州至善教育咨询有限公司、苏州至善教育咨询有限公司高新区分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月25日受理后，依法由代理审判员游进国独任审理。2013年8月21日，原告申请撤回对被告苏州至善教育咨询有限公司高新区分公司的起诉，本院经审查后裁定予以准许，并于当日公开开庭审理了本案。后因被告苏州至善教育咨询有限公司下落不明，本案依法转为普通程序审理，由审判员姚建明担任审判长，代理审判员游进国和人民陪审员茅梅兰参加评议，于2014年7月25日公开开庭审理了本案。后原告李香萍申请追加苏州至善教育培训中心作为被告参加本案诉讼，本院经审查后予以准许，并于2014年10月27日公开开庭审理了本案。原告李香萍的委托代理人郁军和方赞到庭参加诉讼，被告苏州至善教育咨询有限公司、苏州至善教育培训中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李香萍诉称，2011年1月15日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为5年。合同签订后，被告支付了第一年度和第二年度的租金，第三年度（2013年度）的租金应于2012年12月交纳，但是虽经原告催要，被告一直未交纳。在2013年3月，被告不但不及时交纳租金，反而开始从租赁的商铺内往外搬离物品。该搬离行为断断续续进行，直到2013年6月，被告尚有部分桌椅板凳、空调等物品未完全搬离，在此情形下，被告已无继续履约的可能。综上，为维护自身合法权益，现原告诉至法院，请求：1、判令确认双方签订的商铺租赁合同于2013年6月30日解除。2、判令被告支付拖欠的6个月房租151250元。3、判令被告支付物业费14400元。4、判令被告支付违约金70000元。5、本案诉讼费用由被告承担。
被告苏州至善教育咨询有限公司未答辩。
被告苏州至善教育培训中心未答辩。
经审理查明，苏州至善教育培训中心由被告苏州至善教育咨询有限公司举办，系一家有法人资质的办学机构，办学内容为文化补习，从事非学历教育。2011年1月15日，原告李香萍（甲方）与被告苏州至善教育培训中心（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，苏州某公司作为见证方见证了合同的签订。双方在合同中约定：乙方承租甲方所有的位于苏州市虎丘区狮山路215号201、202室，以及嘉多利花园16幢201室房屋，租赁房屋总面积为532.93平方米，由乙方教学、办公之用；租赁期限为5年，自2011年2月16日至2016年2月15日（其中2011年1月16日至2011年2月15日为30天的装修期，免租金）；甲方于2011年1月15日将该物业交付乙方使用；乙方应提前30天向甲方预付下一期租金，乙方在租赁期内的租金为：第一年租金总价250000元，第二年租金总价275000元，第三年租金总价302500元，第四年租金总价332700元，第五年租金总价382700元，租金每半年支付一次，并约定第一次支付房租与保证金共计155000元整（其中履约保证金为30000元），乙方于2011年1月23日之前支付甲方，在乙方已全面履行其按本合同所承担责任及义务的情况下，甲方须于合同书有效期限届满后7日内把保证金全数或按合同约定扣除相关费用后余额免息归还甲方；水费、电费、电话费由乙方按月自行负责交付，物业管理费按照物业规定缴纳，乙方应向甲方指定的或小区业主委员会选聘的物业管理公司支付该月的物业管理费；乙方未在规定的时间和地点按本合同的要求支付租金、物业管理费或其他应缴费用，且在甲方发出催款通知后15天内仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方并有权不予返还乙方按规定支付的保证金并要求乙方赔偿经济损失；若甲方提前无故终止合同的，甲方除全额退还乙方多支付的租金、房屋履约保证金外，还必须要赔偿70000元作为违约赔偿，若乙方提前终止合同的，乙方除被视为自动放弃标的物的所有装修、设施配置外，另外必须要支付70000元作为违约赔偿，且甲方有权全额没收乙方所交付的履约保证金；在租赁期内甲乙双方任何一方提前终止合同，则应提前1个月书面通知对方。双方在合同中对物业配置、责任范围、装修、不可抗力因素及纠纷解决办法等内容均进行了约定。
合同签订后，原告依约将房屋交付被告苏州至善教育培训中心使用，苏州至善教育培训中心亦支付了原告第一年度和第二年度年度的租金，租金支付至2013年2月15日，并向原告交纳了履约保证金30000元。自2013年2月16日起，苏州至善教育培训中心未再向原告支付租金，自2012年10月1日起未向物业管理公司交纳物业费，并自2013年3月开始，陆陆续续自承租房屋中搬离有关物品，直至2013年6月，尚有部分桌椅等物品未搬离。
诉讼中，原告自述其于2013年6月30日收回了上述出租的房屋。就被告苏州至善教育培训中心未缴纳的物业费，原告也未代为向物业公司交纳。
以上事实，由原告提交的《商铺租赁合同》、房屋权属登记证书、存折、银行卡交易明细清单、苏州天元物业管理有限公司吴宫丽都管理处出具的说明，以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告李香萍与被告苏州至善教育培训中心签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行。被告苏州至善教育培训中心搬出上述租赁房屋并于2013年6月30日将房屋交还给原告李香萍的行为可视为其解除合同的意思表示，原告李香萍收回上述租赁房屋的行为应视为接受被告解除合同的意思表示，故双方之间签订的租赁合同自该日解除。
关于被告苏州至善教育培训中心拖欠原告的租金金额，因双方约定的第三年度的租金标准为302500元／年，且苏州至善教育培训中心未交付房屋租金而继续占有使用原告房屋的时间为4.5个月，故其应支付原告租金113437.5元（计算方式为302500元／年÷12个月×4.5个月）。关于原告主张的违约金，本院认为，被告苏州至善教育培训中心提前终止合同的行为会造成承租房屋在一定期限内的空置，该空置期间的租金损失即是原告的实际损失，从本案的实际情况考虑，本院酌定原告的实际损失为3.5个月的空置期间的租金损失，因原告与被告苏州至善教育培训中心约定的该年度的租金支付标准为302500元／年，故原告的实际损失为88229.2元（计算方式为302500元／年÷12个月×3.5个月）。双方在合同中约定承租方即苏州至善教育培训中心提前终止合同的，应赔偿原告70000元作为违约赔偿，原告并有权全额没收履约保证金30000元，该总计10万元的金额实质上均是双方约定的违约金额，该违约责任的约定并未过分高于原告的实际损失，故在原告扣除了履约保证金30000元后，被告苏州至善教育培训中心仍应支付原告违约金70000元。
关于原告主张的物业费，因原告并非是收取物业费的主体，其也未代被告交纳上述物业费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持；关于原告要求被告苏州至善教育咨询有限公司承担责任的诉讼请求，因被告苏州至善教育培训中心系有法人资质的主体，其依法独立承担民事责任，原告的该项请求于法无据，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告李香萍与被告苏州至善教育培训中心2011年1月15日签订的《商铺租赁合同》于2013年6月30日解除。
二、被告苏州至善教育培训中心于本判决生效之日起十日内支付原告李香萍房屋租金113437.5元，违约金70000元，合计183437.5元。
三、驳回原告李香萍的其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入原告李香萍指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街支行，账号：548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5115元，公告费600元，合计5715元，由被告苏州至善教育培训中心负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；账号：10-550101040009599。
审 判 长 姚建明
代理审判员 游进国
人民陪审员 茅梅兰
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 顾 雯