湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第286号
上诉人（原审被告、反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄衍政，系该公司董事长。
委托代理人顾曦，湖南锐和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）盛寄华。
委托代理人易达，湖南湘律律师事务所律师（特别代理）。
永州港隆房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第595号民事判决，于2015年5月27日通过原审法院向本院提起上诉，本院于2015年6月10日收到上诉案卷，同日受理后，依法组成由审判员郑冬平担任审判长、代理审判员罗晖、唐英虎参加的合议庭，于2015年6月30日上午在本院第三审判庭公开开庭对本案进行了审理。代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人永州港隆房地产开发有限公司的委托代理人顾曦、被上诉人盛寄华及委托代理人易达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2006年12月31日，本诉原告（反诉被告）盛寄华作为乙方，本诉被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司作为甲方，签订商品房买卖合同一份，约定永州港隆房地产开发有限公司将圣马可时尚广场145#商铺出售给盛寄华。该商铺建筑面积19.58平方米，单价为9，690元／平方米，总房价款为189，722元。双方商定按银行按揭方式付款，首付购房为总价款的50.4％，即人民币95，722元，余款94，000元（占总价款的49.6％）通过银行按揭方式由银行直接付给永州港隆房地产开发有限公司。盛寄华将所购房的房产证、土地使用权证作该按揭贷款抵押担保（该按揭贷款期最长为五年）。合同第三条第2项约定：乙方（盛寄华）按甲方（永州港隆房地产开发有限公司）通知及银行要求及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方（永州港隆房地产开发有限公司）；第三条第3项给定：如乙方不提供相关资料，或不配合甲方办理银行按揭手续或不承担相关费用，或不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知10天仍未办好贷款手续的。乙方从收到甲方通知之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。如乙方到期不交清，则视乙方违约，乙方愿意赔偿因此给甲方造成的经济损失，该损失按乙方购房总价款乘以百分之二十计算，该赔偿款甲方有权从乙方所交的购房款中直接扣除。甲方有权单方解除本合同并将乙方购买的房屋收回另行出售。合同签订后，盛寄华向永州港隆房地产开发有限公司交付了首期房款95，722元（此款包括盛寄华之前交的诚意金2，000元、定金25，000元、签订买卖合同时另交现金17，497元及前三年的租金51，225元），并交纳按揭手续款802元，约定被告永州港隆房地产开发有限公司于2007年5月1日前交房。盛寄华于2015年3月24日向本院交付下余购房款94，000元。盛寄华与永州市零陵圣马可时尚广场有限公司于同日签订租赁合同一份，约定由永州市零陵圣马可时尚广场有限公司承租盛寄华所购买的前述商铺，租赁期限为三年即自2007年5月1日至2010年4月30日，租金实行一次性定价，合同期内租金不变，月租金为1，423元，年租金为17，075元。租赁双方还约定，承租方一次性将租赁前三年的租金共51，225元支付给出租人盛寄华。
原审认为：盛寄华与永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，符合法律规定，该合同依法成立并发生法律效力。现盛寄华要求继续履行合同，永州港隆房地产开发有限公司要求解除合同，因此本案应当审查合同双方是否存在违约和可以解除合同的情形。合同中约定永州港隆房地产开发有限公司同意盛寄华按揭贷款支付剩余购房款，由盛寄华按永州港隆房地产开发有限公司通知及时到银行办理按揭手续。盛寄华否认接到永州港隆房地产开发有限公司要求支付剩余房款的通知，因此永州港隆房地产开发有限公司的主张应解除合同属举证不能。经本院和中院审理的永州港隆房地产开发有限公司与其他购房户同类案件中已查明该商贸城的商铺和住房购房户无法办理按揭贷款，原因在于永州港隆房地产开发有限公司有义务先与银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其自身没有过错情况下能够顺利办理按揭贷款，由于永州港隆房地产开发有限公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不成，所以盛寄华的按揭贷款事实上是无法办理的。该责任还是在于永州港隆房地产开发有限公司。因此，按揭贷款不能办理的违约方是永州港隆房地产开发有限公司。结合本案现有证据，本院认为永州港隆房地产开发有限公司违约在先，致使双方改变合同中房款支付方式，之后也未约定付款时间，永州港隆房地产开发有限公司亦没提供向盛寄华催款的证据，因此永州港隆房地产开发有限公司不能证明盛寄华有拒交房款的违约行为。永州港隆房地产开发有限公司在出具给盛寄华的收据中注明已收房款95，722元，现已查明该款包括前三年的租金51，225元。买卖合同和租赁合同都证实这是客观存在的双方真实意思表示，不违反相关法律规定，可以予以支持。即可以认定盛寄华向永州港隆房地产开发有限公司交付购房款95，722元。本案买卖合同要生效还需盛寄华履行交房款的先合同义务，现盛寄华已向本院交付下余购房款94，000元，则永州港隆房地产开发有限公司应当向盛寄华交付房屋和限期办证。本案买卖合同可以继续履行，盛寄华要求继续履行买卖合同的诉讼请求可以得到支持；双方对产权登记有约定，永州港隆房地产开发有限公司应当依约定为盛寄华代办房屋所有权证和土地使用证。盛寄华应依约定承担当时即2007年标准应缴纳办证所需的相关税、费。由于永州港隆房地产开发有限公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不成，进而导致办证时间拖延，故办证增加的费用应由永州港隆房地产开发有限公司承担；该买卖合同中关于按揭贷款的条款显然已无法履行也没有履行的必要。故关于按揭贷款的条款不需履行；因该租赁合同有效的前提是盛寄华对出租物具有所有权。事实上，目前没有生效判决确认盛寄华对出租物具有所有权。本案现有证据不足以证实永州港隆房地产开发有限公司与永州市零陵圣马可时尚广场有限公司是同一主体，故盛寄华要求永州港隆房地产开发有限公司给付2010年5月1日至2014年3月17日的租金66，165.64元并按银行一年期贷款利率支付逾期交付租金的利息的诉讼请求在本案中不予考虑，待生效判决确认盛寄华对出租物具有所有权后，盛寄华可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干》第二条之规定并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、盛寄华交付94，000元下余购房款后，永州港隆房地产开发有限公司继续履行商品房买卖合同；二、永州港隆房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内为盛寄华办好145#商铺的房产证和土地证，盛寄华按2007年的标准支付办证费用，不足部分由永州港隆房地产开发有限公司承担；三、驳回盛寄华其他诉讼请求；四、驳回永州港隆房地产开发有限公司的全部反诉请求。
本案本诉案件受理费1，450元，由盛寄华承担450元，由永州港隆房地产开发有限公司承担1，000元。反诉案件受理费1，450元，全部由永州港隆房地产开发有限公司承担。
宣判后，永州港隆房地产开发有限公司不服向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：1、原审法院认定事实错误，被上诉人未交付购房款95，722元，被上诉人盛寄华存在拒交房款的违约行为，被上诉人银行按揭贷款办理不成不是由于上诉人未履行作为开发商的义务造成的；2、原审法院适用法律错误，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除且不能继续履行；3、本案已超过诉讼时效，原审法院不按诉请判决违反法定程序。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人答辩称，上诉人在上诉状中所提到的事实不存在，理由不成立，缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决，一审法院认定本案事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。1、一审中，被上诉人的交款与上诉人的收款均可证实被上诉人已交房款95，722元；2、一审法院认定上诉人没有提供向被上诉人催款的证据是正确的，不仅是被上诉人，还有三十多户都没有证据证实；3、按揭贷款办理不成的全部过错在于上诉人；二、一审法院适用法律正确；三、本案没有超过诉讼时效。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争执的焦点是1、被上诉人盛寄华是否存在违约；2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否继续履行。
一、被上诉人盛寄华与上诉人永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律规定，该合同依法成立并已发生法律效力。被上诉人签订合同后按合同约定支付了95，722元首付款给上诉人，上诉人出具的收据能够证实。按合同约定，被上诉人购房余款94，000元通过银行按揭的方式支付给上诉人。被上诉人银行按揭没有办理下来的原因在于上诉人永州港隆房地产开发有限公司未履行作为开发商的义务，即上诉人有义务先与银行签订贷款项目合作协议，由于上诉人未履行该义务，被上诉人的按揭贷款事实上是无法办理的。被上诉人按揭贷款不能办理后，未能及时告知或通知被上诉人。上诉人提出其向被上诉人催收过余款，但未提供充分有效的证据予以证实。因此，上诉人提出“原审法院认定事实错误，被上诉人未交付购房款95，722元，被上诉人盛寄华存在拒交房款的违约行为，被上诉人银行按揭贷款办理不成不是由于上诉人未履行作为开发商的义务造成的”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。
二、被上诉人要求继续履行双方当事人签订的《商品房买卖合同》并向原审法院交付了购房余款94，000元，已经履行了合同义务。由于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》可以继续履行，上诉人也应按合同的约定履行交付房屋和限期办证的义务。上诉人提出“原审法院适用法律错误，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除并不能继续履行的”上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人在履行合同过程中发生分歧后，被上诉人通过多种途径一直向上诉人主张权利，被上诉人并没有放弃自己的合法权利。由于被上诉人在一审期间向原审法院交付了购房余款94，000元，上诉人放弃了诉状中要求上诉人为其办理银行按揭贷款的请求，故原审法院没有判决上诉人为被上诉人办理按揭贷款不违反法律规定。上诉人提出“被上诉人的起诉超过诉讼时效、原审法院未按诉请判决违反了法定程序的”上诉理由与查明的事实不符，本院亦不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，判决理由充分，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，450元，由上诉人永州港隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑冬平
代理审判员 罗 晖
代理审判员 唐英虎
二〇一五年七月六日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。