山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第912号
上诉人（原审被告）：李庆，男，1988年8月20日出生，汉族，居民。
委托代理人：任洪宝，山东至平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏长亮，男，1979年11月16日出生，汉族，居民。
上诉人李庆因房屋买卖合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2015）平商初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
魏长亮一审诉称，2014年8月5日，原告与被告签订了楼房买卖合同，双方约定：被告将福乐家园小区2号楼3单元402室、126平方米楼房一套及储藏室，以250000元的价格出让给原告，违约金为该楼房价值的2倍，原告于2014年8月5日将250000元楼房款支付给了被告，被告出具收条一张。2014年8月5日，被告同原告到楼房开发商处办理了预售合同变更登记手续，该楼房归原告所有，虽经多次交涉被告拒不交付楼房。请求判令该楼房归原告所有，被告交付楼房，由原告占有使用，诉讼费由被告承担。
李庆一审辩称，被告因无法偿还欠案外人毛可立的借款本息，在毛可立的引荐下，被告向原告借款225000元，原告将225000元支付给毛可立后，被告向原告出具了250000元的收到条，多出的25000元为该笔借款预先扣除的利息。被告与原告签订借款协议的同时，应原告要求，双方还签订了一份楼房买卖合同，签订该合同的真实目的系将房屋作为借款协议的担保。由于该房尚未办理产权证书，无法办理抵押登记，故采取了签订楼房买卖合同并到开发商处变更购房手续的办法，以达到抵押的目的。双方均已按借贷关系互相履行了义务。该合同名为楼房买卖实为变相对借款进行担保，属于借款人与出借人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归债权人所有，符合流质契约的要件，应认定为无效合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明，2014年8月5日，原告魏长亮与被告李庆签订楼房买卖合同，合同约定被告李庆将福乐家园贰号楼叁单元402室及储藏室卖给原告魏长亮，面积126平方米，总价值250000元；房产过户后在当日内一次性付清房款贰拾伍万元；双方如有违约，可将房产价值的2倍赔付给对方。同日，被告李庆给原告魏长亮出具了收到条一张：今收到魏长亮现金250000元。原告所提交的商品房预售合同载明：该小区名为福乐家园，该商品房为贰号楼叁单元402室，卖方兖州市华安房地产开发有限公司，买方魏长亮，2010年6月20日。兖州市华安房地产开发有限公司给原告出具的收款收据记载：客户名称魏长亮，2010年6月20日，房产证，4000元。对时间2010年6月20日，原告解释为：开发商出售楼房是2010年6月20日之前，所有的购房户都是签订的2010年6月20日。原、被告签订购房合同，原告支付借款后，双方到开发商处办理了预售合同变更登记，开发商对所有办理变更登记的客户都是按原购房合同时间出具新的预售合同，包括收款收据也是这个时间，这样有利于到房产局办理房产证。被告李庆的证人李某出庭陈述：被告向原告借钱，时间我记不清了，地点在福乐家园，原告说不放心，具体情况我不明白，原、被告之间就签了一份协议，具体什么内容我不知道，原、被告签字时我不在现场。被告李庆的证人王某出庭陈述：李庆给我说的，李庆向原告借钱，借了250000元，原告给李庆225000元，原告不放心，用李庆的房子做抵押，以上是我开车拉着李庆，李庆给我说的，原、被告签字时我不在现场。被告提交证明一份，内容为：�住户，2号楼3单元402室原户主，李庆，于4月份卖给毛可立，8月份有毛可立转给位长亮至今，注，现有毛可立卖房存根一份，特此证明，福乐家园物业办公司（章），杨佰涛，2015年1月26号。该证明所附两张收款收据（复印件）载明：客户名称毛可立，2010年6月20日，楼房，167000元，房产证，4000元。被告另提交通信记录截屏一张。原告于2014年12月26日以其诉讼请求诉至法院。案经主持调解，双方未达成协议。2015年3月9日被告提交中止诉讼申请书，称法院已受理李现德等四人要求确认魏长亮与李庆签订的楼房买卖合同无效一案，申请中止本案的诉讼。
原审法院认为，原告魏长亮与被告李庆于2014年8月5日所签订的楼房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同合法有效，受法律保护，双方应按合同约定行使权利、履行�务。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告于合同签订日即将房款250000元支付给被告，并由原告与兖州市华安房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，故该套楼房应归原告所有，被告应履行买卖合同义务，按约定将该套楼房交付原告占有使用。被告辩称该合同名为楼房买卖实为变相对借款进行担保、合同无效等，但其未提供充分证据证实，不予采信。被告要求中止本案诉讼理由不充分，不予中止。据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条规定判决：被告李庆于判决书生效后十日内将福乐家园2号楼3单元402室及储藏室交付给原告魏长亮。如果未按判决指定的期间履行交付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告李庆负担。
李庆不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，程序违法，请求二审法院撤销原判发回重审或依法改判。理由如下：一、在本案的诉讼中，涉案房产的共同共有人李现德等四人向原审法院提起诉讼要求确认上诉人与被上诉人签订的《楼房买卖合同》无效，由于上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷案的审理必须先查明《楼房买卖合同》的效力，须以（2015）平商初字第807号案的审理结果为依据，否则可能出现对同一案件事实做出不同认定的矛盾后果。上诉人与被上诉人签订的合同属于效力待定合同。原审法院未中止本案诉讼错误。二、《楼房买卖合同》意思表示不真实，上诉人与被上诉人是民间借贷纠纷，双方签订借款协议后又签订《楼房买卖合同》，该合同名为房屋买卖合同实为变相对借款进行担保。
魏长亮答辩�，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且被上诉人与上诉人都是完全民事行为人，上诉人将原有的与开发商之间的权利义务转给被上诉人，合同是有效的，要求维持原判。
本院查明的案件事实与一审法院查明的事实相一致。另查明，上诉人李庆亲属李现德、吴开霞、王继兰、李林将李庆、魏长亮以房屋买卖合同为由诉至原审法院，原审法院于2015年5月20日下发（2015）平商初字第807号民事裁定书，以（2015）平商初字第186号、807号系基于同一案件事实而因不同法律关系发生的争议，（2015）平商初字第186号已审理终结，当事人提起上诉，法律文书未生效，（2015）平商初字第807号需以上诉案件的审理结果为依据，中止诉讼。
二审庭审中，上诉人提交了父子分家协议书、装修结算单、平邑县保太镇南埠崖村村委出具的居住证明、证人书面材料，证明本案诉争房产系上诉人与父母的共有财产，由父亲李现德投资装修，实际占有人为案外人李林，被上诉人并未实际占用诉争房产。被上诉人魏长亮对上诉人提交的证据真实性及关联性提出异议，其质证称，签订买卖协议时上诉人并未提到分家协议，涉案房屋产权实际上属于开发商，分家协议与本案无关联，因房屋没有产权证，所以上诉人只是拥有与开发商之间的权利和义务。
本院认为，上诉人李庆与被上诉人魏长亮签订的《楼房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被上诉人向上诉人支付房款250000元，双方并到兖州市华安房地产开发有限公司将《楼房买卖合同》、办理房产证的收款收据中的买方变更为被上诉�魏长亮。以上事实，有《楼房买卖合同》、上诉人出具的250000元收到条、《商品房预售合同》及收款收据予以证实，本院予以确认。上诉人主张其与被上诉人系民间借贷关系，该《楼房买卖合同》的签订不是其真实意思表示，上诉人未提交任何证明其与被上诉人系民间借贷关系的证据，其该项上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人以涉案楼房系其与父母共同共有为由主张本案应中止诉讼的理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一五年九月二十一日
书记员 崔凯琳