广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）粤高法执复字第176号
申请复议人（申请执行人）：中懋投资有限公司。住所地：香港特别行政区湾仔。
法定代表人：梁松山。
委托代理人：庄泽满、李超，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
被执行人（异议人）：广州天河中南房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：罗嘉群。
委托代理人：侯爱民，广东康浩律师事务所律师。
委托代理人：马成龙。
申请复议人中懋投资有限公司（下称中懋公司）不服广州铁路运输中级法院（2015）广铁中法执异字第10号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理，经依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。
广州铁路运输中级法院在执行（2004）穗中法民四重字第1号民事判决一案过程中裁定查封被执行人广州天河中南房地产开发有限公司（下称中南公司）名下279套房产。中南公司不服该裁定，认为执行法院超标的额查封，向该院提出执行异议。对此，广州铁路运输中级法院立案受理，并经审查后认为：本案争议的焦点是执行过程中是否超标的额查封问题。执行法院采取查封279套房产的执行措施正确，程序合法。本案执行依据广州市中级人民法院（2004）穗中法民四重字第1号民事判决已经发生法律效力，异议人中南公司没有按照执行法院发出的（2015）广铁中法执字第1-2号执行通知书的要求履行金钱给付义务，执行法院对登记在异议人中南公司名下279套房产采取查封措施。由于本案查封标的物是不动产，而非存款等具有明确价额的财产，且有188套房产办理抵押登记，在没有经过对房产评估，中南公司亦没有及时向法院说明抵押贷款数额，无法精确计算其实际价值，执行法院为确保债权人利益，对其名下279套房产采取查封强制措施得当，没有违反相关法律规定。关于本案双方当事人对（2015）广铁中法执字第1-2号执行通知书确定的应履行金钱债务数额的问题。根据广州市中级人民法院（2004）穗中法民四重字第1号民事判决，异议人中南公司在本案中需要履行两种义务：一是交付广州市天河区天河路518号二层全层的非金钱给付的行为义务；二是从1998年10月1日起至实际交付房地产给中懋公司之日止的逾期交楼违约金（逾期交楼违约金的总额不超过购房款总额）的金钱给付义务。中懋公司、中南公司对（2015）广铁中法执字第1-2号执行通知书中明确的截至2015年5月15日，中南公司在本案仅就生效判决判令的金钱给付债务为52627753.64元，负担本案执行费120027.75元的事实没有异议。中懋公司提出因中南公司没有履行房产的交付义务，给其造成了严重经济损失，应计算迟延履行金为1.009亿元。执行法院认为广州市中级人民法院（2004）穗中法民四重字第1号民事判决在第二个判项已明确中南公司要向中懋公司支付逾期自1998年10月1日起至实际交付房地产给中懋公司之曰止的逾期交楼违约金（逾期交楼违约金的总额不超过购房款总额），且对涉案房产未能交付事实、双方当事人是否具有过错、未能按时交付房产给中懋公司造成实际损失计算等都涉及双方当事人实体权利义务的判断，中懋公司可通过其他法律途径寻求救济。故本案的仅就金钱债务履行数额计算截至2015年5月15日为52627753.64元。关于执行法院查封的279套房产价值是否超过金钱债务履行数额的问题。执行法院查封的广州市天河区天河路518号的房产中没有办理抵押登记的有91套，其中位于首层有77套房产，建筑面积593.7416平方米，有14套用作写字楼，面积为1751.92平方米。此外，1301房的建筑面积为2059.625平方米，该房虽办理抵押登记，但权利人已出具此房产的抵押贷款归还可办理涂销登记证明。执行法院参考中南公司委托北京市国宏信价格评估有限公司对首层评估价为133456元／平方米，1301房评估价30335元／平方米，结合近期周边商业临街商铺、写字楼交易价格，广州搜房网的显示2015年8月广州天河岗顶房产交易均价为27429元／平方米，并考虑市场需求量及价格波动等因素，综合估算查封房产的价值，推定首层商铺的均价为100000／平米，写字楼公寓的均价为26000元／平方米，估算上述92套房产价值为1.5亿余元。本案金钱履行债务暂时统计为52627753.64元，故本案查封房产总价值已超出执行标的额。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”异议人中南公司自愿向法院表示，同意继续查封可供执行价值1.33亿房产，申请对于超过该标的额其他房产予以解除查封。该请求不违反法律规定，应予以支持。至于中南公司请求对201套房产解封（附清单），因法院在执行过程中，对于被执行人有多项可供执行财产的，在确保实现债权人利益前提下，要按照便于执行处置、节约执行成本的标准对被执行人财产采取适当的强制执行措施，被执行人没有单方面的选择可供执行财产之自由。现本案需要对超出执行标的额范围的房产予以解封，但具体对哪些房产进行解封，则需要通过执行实施调查过程中予以确定。中南公司请求法院对其指定的201套房产（附清单）进行解除查封，于法无据，不予支持。
2015年9月11日，广州铁路运输中级法院作出（2015）广铁中法执异字第10号执行裁定，改正执行法院于2015年7月6日作出的（2015）广铁中法执字第1-3号执行裁定，查封中南公司持有的财产以可供执行价值1.33亿元为限，对超出此标的额范围的房产予以解除查封。
申请复议人中懋公司向本院申请复议，请求撤销（2015）广铁中法执异字第10号执行裁定，驳回中南公司的执行异议申请，并确认本案查封财产总价值末超过本案执行标的。其复议理由如下：（一）广州铁路运输中级法院没有将中南公司迟延履行非金钱给付义务的迟延履行金计入本案的执行标的是错误的，因为执行标的总额不仅应包括金钱履行债务及其迟延履行债务利息，还应当包括非金钱履行债务的迟延履行金。1、中南公司应当向申请复议人支付非金钱给付义务迟延履行金。本案执行依据（2004）穗中法民四重字第1号民事判决前两个判项一是中南公司于本判决生效之日起30日内将广州市天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦商场（现更名为天河区天河路518号）第二层全层交付给申请复议，二是中南公司于本判决生效之日起30日内向申请复议人按总房款每日千分之一的标准支付自1998年10月1日起至实际交付房地产给申请复议人之日止的逾期交楼违约金（逾期交楼违约金的总额不超过购房款总额）。显然第一项为非金钱给付义务，第二项为金钱给付义务。根据《民事诉讼法》第二百五十三条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五百零六条、第五百零七条的相关规定，被执行人逾期履行生效判决确定的金钱给付义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人逾期履行生效判决确定的非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金，造成损失的，双倍补偿申请执行人受到的损失，没有造成损失的，迟延履行金可由人民法院根据具体案情决定。2、执行阶段中的非金钱给付义务的迟延履行金与（2004）穗中法民四重字第1号民事判决书确定的逾期交楼违约金并不重复。虽然（2004）穗中法民四重字第1号民事判决书第二项判项的逾期交楼违约金与《民事诉讼法》第二百五十三条规定的中南公司迟延履行交付房产义务的非金钱给付义务产生的迟延履行金都是针对中南公司的交付房产产生的责任。但是，两者在法律性质、法律依据上都是不同的。（2004）穗中法民四重字第1号民事判决书第二项判项的逾期交楼违约金是中南公司违反双方签订的合同约定产生的违约责任，依据的事实是双方的合同约定，是约定的责任，适用法律依据是合同法关于违约责任的规定。中南公司应承担未履行非金钱债务产生的迟延履行金是中南公司因不履行生效法律文书产生的执行罚的内容，是法定的责任，适用的法律依据是《民事诉讼法》第二百五十三条的规定。如不计算中南公司在执行阶段的迟延履行金，对申请复议人是不公平的，而且生效法律文书对中南公司也没有了必须履行的拘束力。虽然（2004）穗中法民四重字第1号民事判决书的第二项判令中南公司应向申请复议人按总房款每日千分之一的标准支付逾期交楼违约金从1998年10月1日算至中南公司交付房屋为止。但是该项判决同时限定逾期交房违约金的上限为购房款总额（即6000万港元），按照这一限制，逾期交付不到三年计算到2001年9月30日违约金即可达到购房款总额这一上限6000万港元了。所以逾期交楼违约金算至实际交付房屋之日已无实质意义，2001年9月30日之后根本就无法再计算违约金。如不要求中南公司按照《民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付未履行交付房产产生的迟延履行金，则（2004）穗中法民四重字第1号民事判决书对中南公司根本没有拘束力，因为其不交付也无须承担责任了。这就放纵和鼓励了中南公司不交付房产的行为。同时，由于中南公司继续占用房产，可以获取租金（其在2014年之前将该涉案房产在内的1-3层出租给国美电器的租金每年为2500万元）。在这种情形下，由于中南公司未按判决指定期间交付房产，使申请复议人不能行使对涉案房产的占有、使用、收益等权利，而一直由中南公司通过出租非法获益，申请复议人损失严重，不计算执行阶段的迟延履行金对复议申请人是不公平的。即使中南公司未履行非金钱给付义务的迟延履行金数额须要递过诉讼程序确定，但是确定后的债务同样是本案执行标的之一，不因此而须另行申请强制执行。关于中南公司未履行生效法律文书确定的交付房产义务而产生的迟延履行金数额问题，虽然广州铁路运输中级法院告知复议申请人因为涉及当事人实体权利义务的判断，须通过诉讼审判程序，但是，根据《民事诉讼法》第二百五十三条的规定，中南公司未履行非金钱给付义务产生的迟延履行金是本执行案件的执行内容之一，仅仅是该迟延履行金的数额需要通过诉讼审判方式确定；但该诉讼审判只是确定迟延履行金数额，并不改变该迟延履行金是本案的执行标的。其次，本执行案件如其他执行内容全部都执行完毕而仅存迟延履行金未确定的情况下，并非本执行案已执结，而是中止本次执行，待双方关于迟延履行金的数额确定之后再恢复强制执行。再次，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五百零六条、第五百零七条已经明确规定，无论迟延履行非金钱给付义务是否给申请执行人造成损失（实际上申请复议人已经证明了其租金的损失），被执行人都应当支付迟延履行金。因此，广州铁路运输中级法院仅仅因为不能确定迟延履行金数额而没有确认该执行标的是错误的。（二）、截至2015年5月15日，因中南公司未履行交付房产义务给申请复议人造成的损失已经达100940200元，并且该金额随着时间的推移还一直在增加。截至2015年9月30日，本案的执行标的总额至少为223687981.09元。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五百零六条、第五百零七条的规定中南公司须支付给申请复议人的迟延履行金应按照其迟延履行期间给申请复议人造成的损失的双倍计算。由于中南公司未按生效法律文书确定的交付房产义务给申请复议人造成了租金损失是显而易见的，因此，申请复议人暂且参照广州市房地产租赁管理所公布的天河区天河路518号第二层的房屋租金标准计算损失，其中2008年为310元／月／平方米、2009年为237元／月／平方米／2010年为249元／月／平方米2011年为250元／月／平方米2012年为250元／月／平方米2013年为341.9元／月／平方米2014和2015年还未公布，申请复议人参照2013年计算，那么从判决指定的履行期限届满之日即2008年2月11日暂计至2015年5月15日中南公司在执行阶段因未履行交付房产义务给申请复议人造成的损失为100940200元。并且，按合同约定，中南公司到目前为止逾期交付房屋将近十六年，其利用标的楼层通过出租非法获益即复议申请人的主要直接经济损失是巨额的（据国美电器在广州市中级人民法院执行时提交的租赁合同看，中南公司将518号1-3层出租给国美电器每年的租金是2500万元）绝对高于申请复议人请求的违约金和迟延履行利息、迟延履行金之和，因此要求支付迟延履行金对中南公司并无不公。所以申请复议人暂且不按损失的双倍，仅按损失的单倍计算，截至2015年5月15日，迟延履行金至少为100940200元；加上（2015）广铁中法执字第1-2号执行裁定载明的金钱给付债务本执行案件的执行标的总额至少为153687981.09元，并且这仅仅是截至2015年5月15日的数额，随着时间的推移，该数额至少每月增加200万元，截至2015年9月30日，本案的执行标的总额至少为223687981.09元。执行标的额不能以计算截止至2015年5月15曰为准，且由于执行标的额一直在累积增加，为保障申请申请人合法利益，在执行标的还未最终确定的情况下不宣解封被执行人的房产。事实上，中南公司应承担的迟延履行金钱债务利息和迟延履行金时至目前还没有最终确定，尚处累计增加中。执行标的额计算截止至2015年5月15日显然是不准确的。截至当时执行标的额就已经至少高达1.53亿元，到目前，标的额肯定不止1.53亿元了。如果接下来几年中南公司仍然不能交付房产，偿清金钱债务，则该标的额将会累积地更多。所以为了有效保障申请执行人合法利益绝对不能解封中南公司的已查封房产。因为截至目前金钱执行标的额已经高达至少2.3亿元人民币，如果按广州铁路运输中级法院认定的标的额为准而解封所谓超额部分房产，解封后中南公司必然会处置掉这批房产，到时候如果中南公司无财产可执行，查封的房产又远不足以抵债，申请复议人巨额的合法经济权益无法保障。（三）中南公司自行委托评估公司作出《北京市价格评估结论》不能作为认定案件事实的依据，但是广州铁路运输中级法院却对该评估结论直接作为参考标准在没有真实、合法证据的前提下，即对房产价值进行了推定进而以此判断是超额查封是错误的，依法应当予以纠正。广州铁路运输中级法院根据上述评估公司对首层评估价格为133456元／平方米、1301房评估价30335元／平方米的情况，结合广州搜房网显示的2015年8月广州天河岗顶房产交易均价27429元／平方米的情况，进而推定首层商铺的均价为100000／平方米，写字楼公寓的均价为26000元／平方米。广州铁路运输中级法院对上述事实的认定没有真实、合法的证据支持。上述《评估结论书》是中南公司自行委托的，其评估结论代表中南公司的意志和利益，不具有客观性和公平性，而且，该《评估结论书》的价格评估依据是北京市涉案财产价格鉴定管理办法》以及《北京市涉案（涉诉）财产价格鉴定操作规范》，只能在北京市区域内适用，因此该依据是错误的，不能适用于本案。另外，该《评估结论书》没有考虑评估对象的出租情况和抵押情况，其结论价格不能反映实际变现后的价格。该大厦的一层至四层自2014年10月份开始就已经在招商，并且陆续对外出租，大厦一楼商场至少有3套存在出租情况的，存在出租的物业因出租租金、租赁期限以及租金是否支付等具体因素对拍卖变现的价格具有巨大影响。其次，大厦首层1183号房等至少40多套房产存在抵押优先权情况，存在抵押权的房产变现后应优先清偿抵押债权。因此，该《评估结论书》的结论根本不能反映实际变现后的价格。再次，该《评估结论书》第九条“价格评估限定条件”中明确以“可以在公开市场上自由转让为前提”。但存在租赁和抵押权的房产因为涉及租赁优先购买权以及必须经过抵押权人同意后才能转让的问题，根本无法自由转让。再有，上述评估公司的《价格评估机构资质证书》是仅针对国家利益、公众利益有关的资产或服务进行评估，并不适用于本案中私人企业之闻的资产进行评估，其作出的评估报告对本案是不适用的。另外，广州铁路运输中级法院以搜房网显示的价格来推定查封房产价值也是不当的。首先搜房网是一家以营利为目的商业网站，并非是有价格鉴定资质的机构也并非国家承认的房产定价指导平台，其发布的数据并非具有中立客观性和权威性，相反其发布的数据服务于其营利性目的，不具有客观真实性。其次，搜房网显示的2015年8月广州天河岗顶房产交易均价与本案中查封的特定房产的价格并没有多大的关联性。虽然本案查封标的位于岗顶区域，但是岗顶区域任何一套房产价值都要根据其实际状况而评定。本案中的查封房产作为商业地产其价值的评定至少要考虑其实际的出租情况和大量的抵押情况对地产变现价值的影响，考虑其实际的人气、业态、管理水平、招商能力、市场历史沉淀等因素导致该物业价值与其他的物业价值的差异性，区域房产交易均价没有可参照性。（四）现有查封的财产也面临被其他权利人提出执行异议的风险，在变现之前其价值都存在不确定性。通过房管局信息档案查询，中南公司在此之前一直在出售天河路518号的房产，目前一层的房产也因中南公司的转让行为登记在其他权利名下。现在被查封的房产也可能因为中南公司对外出售而来不及办理产权转移登记而被查封，因此可能面临买受人主张权利，提出执行异议。如果其他权利人的主张成立，那么现有查封的房产也将没有任何价值。
本院经审查查明：广州市中级人民法院（2004）穗中法民四重字第1号民事判决及本院（2006）粤高法民一终字第260号民事判决已经发生法律效力。上述生效法律文书确认：（一）中南公司应将广州市天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦商场（现更名为广州市天河区天河路518号）第二层全层交付给中懋公司。（二）中南公司于本判决生效之日起30日内，向中懋公司按总房款每日千分之一的标准，支付自1998年10月1日起至实际交付房地产给中懋公司之日止的逾期交楼违约金（逾期交楼违约金的总额不超过购房款总额）。（三）第三人中国农业银行淘金支行就《最高额抵押担保贷款合同》项下权利对中懋公司用于抵押的广州市天河石牌中山大道南侧南方国际大厦第二层全层享有优先受偿权。
上述购房款总额为6000万元港币。
因中南公司未能及时履行上述判决确定的法定义务，权利人向广州市中级人民法院申请执行。广州市中级人民法院立案执行，并于2013年3月25日作出协助执行通知扣划执行担保人广东珠光集团有限公司的执行担保款4850万元到法院代管款账户。该款现已支付申请执行人中懋公司。
案件执行过程中，本院作出（2014）粤高法执指字第2号执行裁定将本案指定广州铁路运输中级法院执行。该院于2014年12月22日立案受理，案号为（2015）广铁法执字第1号。
案件执行过程中，广州铁路运输中级法院在组织中懋公司、中南公司对本案金钱给付债务的本金、利息及法院强制扣划款等数据和计算方式进行核对后，于2015年6月17日向中南公司发出（2015）广铁中法执字第1-2号执行通知，仅就生效判决判令的金钱给付债务，责令中南公司自此通知送达之日起十五日内向中懋公司支付52627753.64元（计算至2015年5月15日），并负担本案执行费120027.75元。
因中南公司没有按照上述执行通知要求履行还款义务，广州铁路运输中级法院根据中懋公司的申请，于2015年2月28日作出（2015）广铁中法执字第1-2号执行裁定，查封登记在中南公司名下位于广州市天河区天河路518号1301房（建筑面积为2059.625平方米）。2015年7月8日，广州铁路运输中级法院还作出（2015）广铁中法执字第1-3号执行裁定，查封中南公司所有的位于广州市天河区天河518号701、801、901、1001等278套房产（建筑面积为22553.8771平方米），其中属于首层房产商铺的有258套（建筑面积为2523.81平方米，其他20套系作为写字楼、公寓、餐饮服务业使用等（建筑面积为20030.0671平方米）。根据房地产登记簿查册表记载，有182套房产向中国农业银行股份有限公司广州珠江支行办理最高额抵押登记，有5套房产向中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司办理抵押登记，有1套房产即1301房向中国民生银行股份有限公司广州分行办理抵押登记，但银行已出具涂销证明，证明该房的抵押贷款已归还，可办理涂销登记手续。在没有抵押记录的91套房产中，地处首层商铺的有77套（建筑面积593.7416平方米），作为写字楼、公寓使用的有14套（建筑面积1751.92平方米）。
2015年9月28日，广州铁路运输中级法院作出（2015）广铁中法执字第1号通知：该院依据广州市中级人民法院（2004）穗中法民四重宇第1号民事判决已将广州市天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦商场第二层全层交付给中懋公司，上述判决第一项内容执行完毕。
另查明：涉案房产即广州市天河区天河路518号，地处广州市天河区商业中心，该房产现名为“珠光南方数码都荟”，是集商业、酒店、餐饮、写字楼、公寓的综合体建筑物，由裙楼6层，主楼47层组成。裙楼1至4层是作为商铺，5至6层为夜总会；主楼7至9层是写字楼、10至11层为水疗馆、12层为会所、13至14层为餐饮、15层为避难层，16至29层为公寓、30层为避难层、30至47层为酒店。目前均处于正常经营状态。
再查明：关于（2004）穗中法民四重宇第1号民事判决确认第三人中国农业银行淘金支行就《最高额抵押担保贷款合同》项下权利对中懋公司用于抵押的广州市天河石牌中山大道南侧南方国际大厦第二层全层享有优先受偿权的相关案件共10宗，广州市中级人民法院根据债权人中国农业银行淘金支行的申请立案执行当中。上述执行案件的债权为6000万元及法定利息。
另外，在本院组织的听证会上，中南公司提出如下意见：（一）申请复议人中懋公司主张被执行人应当同时履行金钱给付义务与非金钱给付义务属于重复计算，犯了常识性错误。本案执行依据判决被执行人承担逾期交付房产的违约金，但没有支持违约金与非金钱给付义务的重复计算。现被执行人已承担了逾期履行金钱的债务利息，如果再计算履行非金钱义务的迟延履行金，则属于同一标的物两次计算逾期交付的迟延履行金。被执行人始终认为本案生效判决错误，中懋公司没有支付购房款。现在，中懋公司在未支付任何代价而取得涉案房产又有涉案房产抵押给银行贷得巨款，并另外再取得1.2亿港元的暴利，同时还取得了涉案房产。广州铁路运输中级法院的执行裁定已经对中懋公司的非金钱给付义务请求作出了处理，故申请复议人中懋公司主张的非金钱给付义务不在复议范围内。（二）申请复议人中懋公司主张的截止2015年超过两亿元的损失没有任何事实依据。（三）申请复议人中懋公司关于北京市国宏信价格评估有限公司作出的《价格评估结论书》提出的异议没有事实依据。（四）申请复议人中懋公司主张的现有查封财产面临被提出执行异议的风险及执行的不确定性没有依据。
本院认为如下：本案争议的焦点问题是确定本执行案件的执行标的额及执行法院是否存在超标的额的查封。
关于确定本执行案件的执行标的额的问题。经查，已经发生法律效力的（2004）穗中法民四重宇第1号民事判决及（2006）粤高法民一终字第260号民事判决，被执行人中南公司承担的义务是将广州市天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦商场第二层全层交付给中懋公司，并于本判决生效之日起30日内，向中懋公司按总房款每日千分之一的标准，支付自1998年10月1日起至实际交付房地产给中懋公司之日止的逾期交楼违约金（逾期交楼违约金的总额不超过购房款总额）。案件执行过程中，广州铁路运输中级法院已将广州市天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦商场第二层全层交付给申请执行人中懋公司。但由于被执行人中南公司逾期交付上述房产给申请执行人中懋公司，依法应当承担上述生效法律文书确定的逾期交付上述房产的违约金。广州铁路运输中级法院组织双方当事人核算本案金钱给付债务执行标的额后，根据以上的核算向被执行人中南公司发出（2015）广铁中法执字第1-2号执行通知，仅就生效判决判令的金钱给付债务，责令中南公司自此通知送达之日起十五日内向中懋公司支付52627753.64元（计算至2015年5月15日）。上述52627753.64元（计算至2015年5月15日）不仅包含了生效判决确认的被执行人中南公司应当承担的逾期交楼的违约金，而且还包含了逾期交楼的违约金所产生的迟延履行债务利息。生效判决确定被执行人中南公司承担逾期交付房产的违约金，目的在于是补偿中懋公司因对方逾期交付房产而产生的损失，以及对中南公司逾期交付房产行为的惩罚。因此，生效判决确认中南公司承担逾期交付房产的责任方式是向中懋公司支付违约金。现广州铁路运输中级法院（2015）广铁中法执字第1-2号执行通知已明确责令中南公司向中懋公司支付的52627753.64元（计算至2015年5月15日）中包含了逾期交付房产的违约金的迟延履行债务利息，符合生效判决的内容。在此情况下，再要求被执行人中南公司重复承担逾期交付房产产生的迟延履行金，既与生效判决的内容不一致，也缺乏法律依据。因此，申请复议人中懋公司主张本案执行标的总额不仅应包括金钱履行债务及其迟延履行债务利息，还应当包括非金钱履行债务的迟延履行金，依据不足，本院不予采纳。广州铁路运输中级法院认定本案金钱债务的执行标的额为52627753.64元（计算截至2015年5月15日），依据充分，本院予以支持。但广州铁路运输中级法院告知申请复议人中懋公司通过其他法律途径解决其实际损失，没有法律依据。对此本院予以纠正。
关于执行法院是否存在超标的额查封的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”经查，本案双方当事人经核算，被执行人中南公司在本案中应支付违约金及迟延履行债务利息的标的额为52627753.64元（计算至2015年5月15日）。因此，依照上述法律规定，人民法院在执行本案过程中不得明显超标的额查封、扣押、冻结被执行人的财产。广州铁路运输中级法院（2015）广铁中法执异字第10号执行裁定更正了（2015）广铁中法执字第1-3号执行裁定，并查封中南公司持有的财产以可供执行价值1.33亿元为限，对超出此标的额范围的房产予以解除查封，符合上述法律规定，并无不当，本院予以支持。
关于申请复议人中懋公司认为广州铁路运输中级法院直接以中南公司自行委托评估公司作出的《北京市价格评估结论》为依据的问题。经查，广州铁路运输中级法院（2015）广铁中法执字异第10号执行裁定只是明确查封中南公司持有的财产以可供执行价值1.33亿元为限，并没有对具体的房产予以解除查封。而且，上述执行裁定也明确下一步需要通过执行实施调查过程中确定解除明显超标的额查封的具体房产，以确保债权人的合法权益。因此，申请复议人中懋公司的该项复议理由没有事实依据。
同理，广州铁路运输中级法院（2015）广铁中法执异字第10号执行裁定已明确下一步需要通过执行实施调查过程中确定解除明显超标的额查封的具体房产。因此，现有查封的房产是否存在其他权利人是下一步执行程序予以解决的问题，广州铁路运输中级法院对此已经予以了充分考虑，以确保债权人的合法权益。申请复议人中懋公司认为现有查封的房产也面临被其他权利人提出执行异议的风险、在变现之前其价值都存在不确定性，同样依据不足，本院不予支持。
综上，申请复议人中懋公司的复议理由不能成立。广州铁路运输中级法院对中懋公司主张实际损失的问题处理不当，但对超标的额查封问题的处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：
驳回申请复议人中懋公司的复议申请，维持广州铁路运输中级法院（2015）广铁中法执异字第10号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 陈可舒
代理审判员 蒋先华
代理审判员 彭惠连
二〇一五年十一月五日
书 记 员 袁伟现