广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第976号
原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路。
代表人：丘某，行长。
委托代理人：农萍，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。
被告：陈锋。
被告：钟苑芷（曾用名钟秋）。
被告：杨浩然。
法定代理人：钟苑芷，系被告杨浩然的母亲。
被告：杨森林。
以上四被告共同委托代理人：杨杰、陈剑，广西广合律师事务所律师。
被告：南宁市骋望地产有限公司，住所地南宁市大学西路。
法定代表人：马某，总经理。
委托代理人：吴中登，北京大成（南宁）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行诉被告陈某、钟某、杨浩然、杨某、南宁市骋望地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法适用简易程序于2014年7月21日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人农萍以及被告陈某、钟某、杨浩然、杨某的共同委托代理人杨杰到庭参加诉讼，被告南宁市骋望地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月27日，原告与被告陈某、杨帆签订了合同编号为450060009-011-2009024262的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告贷款1140000元给两被告，借款期限为360个月，两被告以其所有的位于南宁市西乡塘区相思湖东路1号骋望·骊都居住小区A1栋3单元X号房作抵押，被告南宁市聘望地产有限公司是保证人。合同签订后，原告依约发放了贷款，但两被告未按时足额履行还款义务。原告多次催收未果，故成诉，请求判令：1、解除原告与被告陈某于2009年11月27日签订的编号为450060009-011-2009024262的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告陈某向原告归还借款本金1061865.87元、利息17420.02元，合计1079285.89元（利息暂计至2014年5月4日止），自2014年5月5日起，以本金1061865.87元为基数按合同约定逾期贷款利率计算支付利息直至还清借款本金为止；3、被告陈某赔偿原告为实现债权而支付的所有费用（含一审律师费45378元）；4、被告南宁市骋望地产有限公司对上述债务承担连带责任；5、原告对被告陈某的抵押物享有优先受偿权；6、本案所有的诉讼费用由被告承担。
审理过程中，因杨帆死亡，原告当庭变更诉讼请求为：被告钟某、杨浩然、杨某在继承抵押物范围内对杨帆的债务承担连带责任。
被告陈某、杨某、钟某、杨浩然共同辩称，1、陈某是借款人，应当承担还款责任，但杨某、钟某、杨浩然作为继承人只应在继承杨帆的房产范围内对债务承担偿还责任；2、原告主张的实现债权费用无事实和法律依据。
被告南宁市骋望地产有限公司未作答辩，亦未到庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告南宁市骋望地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。
经审理查明，2009年11月27日，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（贷款人）与被告陈某（借款人）、杨帆（共同借款人）签订编号为450060009-011-2009024262的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向陈某、杨帆发放贷款1140000元，用于购买西乡塘区相思湖东路1号骋望·骊都居住小区A1栋3单元X号房，贷款期限360个月，以浮动利率计息，在基准利率水平上下调23.5%，逾期贷款罚息利率在约定利率基础上上浮50%；还款方式为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币5806.12元；陈某、杨帆以其位于西乡塘区相思湖东路1号骋望·骊都居住小区A1栋3单元X号房为借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同签订后，原告于2009年12月8日向陈某、杨帆发放贷款1140000元，陈某、杨帆亦在借款凭证上签字确认。双方并于2010年3月25日办理预售商品房抵押权预告登记。获得贷款后，陈某、杨帆未按约定如期偿还本息，截至2014年5月4日止，尚欠剩余贷款本金1061865.87元、利息17420.02元。
被告南宁市骋望地产有限公司（甲方、保证人）与中国建设银行股份有限公司南宁高新支行（乙方、债权人）于2007年8月15日签订编号为4500800082007009的《个人借款最高额保证合同》一份，约定：被保证的债权是指自2007年8月15日至2010年8月14日期间因债权人向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币伍亿元；保证方式为连带责任保证，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证期间，债权人根据主合同约定，宣布债务提前到期的，债权人有权要求保证人在该提前到期日起拾个工作日内承担保证责任，保证人同意按债权人要求承担保证责任。2008年10月24日，中国建设银行股份有限公司南宁高新支行（转让行）与原告（受让行）签订《贷款债权转让协议》，约定高新支行将包括上述编号为4500800082007009的《个人借款最高额保证合同》在内的房地产开发贷款债权和个人住房借款最高额保证合同项下债权及相应从权利转让给原告。被告南宁市骋望地产有限公司对上述《个人借款最高额保证合同》、《贷款债权转让协议》无异议，但其认为应在抵押物价值范围外承担补充保证责任，且在承担保证责任后，有权向被告陈某、杨某、钟某、杨浩然追偿。为收回欠款，原告委托广西南国雄鹰律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并支付律师费45378元。被告陈某、杨某、钟某、杨浩然则答辩如前。
另查明，杨帆于2013年7月14日死亡，第一顺序继承人共有四人：其父亲杨某、母亲陈某、妻子钟某、儿子杨浩然。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告陈某所签编号为450060009-011-2009024262的《个人住房（商业用房）借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方当事人均应恪守。原告已依约向被告陈某发放贷款1140000元，而被告陈某未按合同约定按期偿还本息，截至2014年5月4日止，尚欠原告借款本金1061865.87元、利息17420.02元，其违约行为已达到双方约定的合同解除条件。原告主张解除合同，由被告陈某偿还借款本金及利息，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”之规定。被告杨某、钟某、杨浩然作为杨帆的第一顺序继承人，在接到本院的参加诉讼通知书后，未明确表示放弃继承，视为接受继承，应在继承遗产范围内对上述债务承担还款责任。原告要求被告杨某、钟某、杨浩然在继承抵押物范围内承担还款责任，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的45378元律师代理费，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且《个人住房（商业用房）借款合同》第二十一条明确约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，因此该笔律师代理费应由被告陈某赔偿给原告。对被告不应承担律师费的辩称，本院不予采纳。
合同还约定，被告陈某以其位于南宁市西乡塘区相思湖东路1号骋望·骊都居住小区A1栋3单元X房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记，担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用，因此，为实现上述债权，原告有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
关于被告南宁市骋望地产有限公司的责任问题，中国建设银行股份有限公司南宁高新支行与原告于2008年10月24日签订《贷款债权转让协议》，约定将《个人住房借款最高额保证合同》（编号：4500800082007009）项下权利转让给原告，被告南宁市骋望地产有限公司对此亦不持异议。按照《个人住房借款最高额保证合同》第三条约定，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”之规定，《个人住房借款最高额保证合同》中的约定应当属于在被担保债权同时存在人保和物保的情况下，双方对实现债权顺序作出的明确约定。因此，原告有权直接请求被告南宁市骋望地产有限公司对被告陈某的债务承担连带保证责任。对被告南宁市骋望地产有限公司所述应在抵押物范围之外承担补充保证责任的辩称，本院不予采纳。被告南宁市骋望地产有限公司承担保证责任后，有权向被告陈某、杨某、钟某、杨浩然追偿，被告杨某、钟某、杨浩然所承担的责任仅以继承杨帆遗产的范围为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告陈某签订的编号为450060009-011-2009024262《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告陈某向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行偿还借款本金1061865.87元；
三、被告陈某向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行给付借款利息（计算方法：至2014年5月4日止利息、罚息共计17420.02元，此后至实际清偿之日止，以本金1061865.87元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告陈某向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行赔偿律师代理费45378元；
五、为实现上述第二、三、四项债权，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行对位于南宁市西乡塘区相思湖东路1号骋望·骊都居住小区A1栋3单元X房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告杨某、钟某、杨浩然对上述债务在继承抵押物范围内承担还款责任；
七、被告南宁市骋望地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告南宁市骋望地产有限公司承担保证责任后，有权向被告陈某、杨某、钟某、杨浩然追偿，被告杨某、钟某、杨浩然所承担的责任仅以继承杨帆遗产的范围为限。
本案受理费7461元，由被告陈某负担，被告南宁市骋望地产有限公司对上述费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘重阳
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国继承法》
第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。