北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08935号
上诉人（原审原告）李守祥，男，1976年1月28日出生。
委托代理人何连水，北京市远望律师事务所律师。
委托代理人赵常忠，北京市冠腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李英梅，女，1979年12月23日出生。
被上诉人（原审被告）北京韵杰时代教育科技有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇阜学路甲20号2号。
法定代表人阚继龙，总经理。
委托代理人任慧琮，北京市慧海天合律师事务所律师。
上诉人李守祥因与被上诉人李英梅、北京韵杰时代教育科技有限公司（以下简称韵杰公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第41935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官张帆、杨扬参加的合议庭，于2015年7月22日公开开庭审理了本案，上诉人李守祥之委托代理人何连水、赵常忠，被上诉人韵杰公司之法定代表人阚继龙及委托代理人任慧琮到庭参加了诉讼，被上诉人李英梅经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
李守祥在一审中起诉称：李守祥与李英梅原系夫妻，二人于2001年12月6日登记结婚，婚姻关系存续期间，二人购买了位于北京市朝阳区××号楼×1房（以下简称×1房）及北京市朝阳区××号楼A座×2号房（以下简称×2房），两处房屋均登记在李英梅名下。后因感情不和，双方于2004年3月1日在民政局协议离婚，并在离婚协议中约定×1房及×2房归李守祥所有，两套房屋贷款由李守祥负责偿还，待贷款还清后，李英梅协助办理过户手续，存款80万元归李英梅所有。2010年1月26日，李守祥以离婚后财产纠纷为由诉至朝阳法院，经法院调解，李守祥与李英梅达成调解协议，约定×1房和×2房归李守祥所有，贷款由李守祥负责偿还，朝阳法院就此出具了（2010）朝民初字第07345号民事调解书。2014年8月27日，李英梅与韵杰公司在朝阳区房管局网签窗口签订《存量房屋买卖合同》，李英梅将×1房屋低价卖予韵杰公司。李守祥认为：李英梅与韵杰公司签订的房屋买卖合同所涉及的×1房属于李守祥所有，且李守祥对该房屋的所有权已被朝阳法院生效的民事调解书所确认，李英梅对该房屋没有任何权利，无权对该房屋进行任何处分，李英梅与韵杰公司的交易价格也明显低于市场价格，应属恶意串通损害第三人利益及无权处分的无效合同，李英梅与韵杰公司在签订房屋买卖合同时已构成欺诈。故诉至法院要求：请求法院依法确认李英梅、韵杰公司于2014年8月27日签订的买卖位于北京市朝阳区××号楼8层×1房屋的《存量房屋买卖合同》无效。
李英梅在一审未到庭应诉及答辩。
韵杰公司在一审中答辩称：诉争的×1房以及×2房在2010年3月已经被北京市第一中级人民法院列为被执行财产并进行了查封，李守祥也在2010年向一中院提出执行异议，一中院出具（2010）一中执异字第918号执行裁定书驳回了李守祥提出的案外人异议。2014年7月底韵杰公司实际投资人高××作为一中院执行案件的申请人与李英梅达成执行和解，李英梅同意将上述两套房屋折抵执行案款。此后李英梅与韵杰公司签订了两套房屋的存量房屋买卖合同，并向建委申请了过户。其中×2房屋已经过户至韵杰公司名下。综上，韵杰公司不同意李守祥的全部诉讼请求。
一审法院审理查明：李守祥与李英梅原系夫妻，二人于2001年12月6日登记结婚。婚后以李英梅名义贷款购买了×2房以及×1房。李守祥与李英梅于2004年3月1日至民政局协议离婚，并在离婚协议书中约定×1房与×2房归李守祥所有，待两处住房还清银行贷款后，李英梅保证配合李守祥办理过户手续。
后案外人刘××与李英梅民间借贷纠纷一案，北京市第一中级人民法院于2006年12月12日作出（2006）一中民初字第14117号民事判决书，判决：该判决生效后三十日内，李英梅向刘××偿还借款人民币一千五百万元。
2009年10月11日北京市海淀区人民法院查封了×1房、×2房，并于2010年3月30日解封。2010年3月11日，北京市第一中级人民法院又查封了×1房、×2房，查封期限两年，自2010年3月11日至2012年3月10日止。
2010年3月22日，北京市朝阳区人民法院出具（2010）朝民初字第07345号民事调解书，李守祥与李英梅达成如下协议：一、×1房归李守祥所有，剩余贷款由李守祥偿还；二、×2房归李守祥所有。
后李守祥就上述房屋的查封提出案外人异议。北京市第一中级人民法院于2010年11月11日作出（2010）一中执异字第918号民事裁定书，裁定驳回了李守祥提出的案外人异议。
后李守祥又起诉案外人刘××，要求确认诉争房屋为李守祥所有，撤销（2010）一中执异字第918号执行裁定，并解除对诉争房屋采取的查封、冻结措施。北京市第一中级人民法院于2011年出具（2011）一中民初字第1015号民事裁定书：驳回李守祥的起诉。
2009年6月3日，刘××与高××达成债权转让协议，约定刘××将（2006）一中民初字第14117号民事判决书中的债权一千五百万元转让给高××。2013年，高××诉至北京市第一中级人民法院，要求变更（2006）一中民初字第14117号民事判决书的申请执行人，北京市第一中级人民法院于2013年出具（2013）一中执异字第165号执行裁定书：北京市第一中级人民法院（2006）一中民初字第14117号民事判决书的申请执行人变更为高××。后韵杰公司出具证明，证明该公司实际出资人为高××，高××也出具证明，表示其同意将×1房与×2房过户至韵杰公司名下。
2014年8月27日，李英梅与韵杰公司就×1房签订了《存量房屋买卖合同》。
一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，已经生效的（2010）一中执异字第918号执行裁定书中写明“登记是确认房地产所有人的依据，法院查封被执行人李英梅名下房产符合相关法律规定。李守祥主张本案争议房产已经李守祥与李英梅协议归李守祥所有，但因未做变更登记，房产仍处于李英梅名下，故不得以双方协议对抗本案申请人，故对李守祥所提该项主张法院不予支持；李守祥主张争议房产经北京市朝阳区人民法院调解归李守祥所有，但李守祥与李英梅在北京市朝阳区人民法院达成调解协议时，该房产处于查封状态，依据相关法律规定，被执行人就已经查封的房产所做的转移所有权行为，不得对抗申请执行人，故对李守祥所提该项主张法院不予以支持”，而后李守祥又提出要求确认诉争房屋为李守祥所有，撤销（2010）一中执异字第918号执行裁定，并解除对诉争房屋采取的查封、冻结措施的诉讼，亦被北京市第一中级人民法院出具（2011）一中民初字第1015号民事裁定书驳回了起诉。故李守祥再以离婚协议书以及民事调解书均已确认其为×1房屋所有人为由要求确认《存量房屋买卖合同》无效，显然不能成立，李守祥认为李英梅、韵杰公司属恶意串通，亦没有证据可以证明。综上，李守祥的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回李守祥的全部诉讼请求。
李守祥不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：上诉人提起本案无效诉讼的主要依据为：1.本案诉讼标的是李英梅、韵杰公司2014年签订的房屋买卖合同是否有效的问题。2.上诉人提起本案诉讼的理由是李英梅无权处分及李英梅、韵杰公司以明显低于正常市场价格恶意买卖涉诉房屋，严重侵害房屋所有人合法权益。3.法律依据是合同法第51、52条，民法通则第58条、物权法第106条。4.事实依据是李守祥在庭审提供了一系列证据，且经过当庭举证质证，证据确实充分。一审法院判决书所列明的事实与本案没有任何关系。涉及本案关键的事实和证据一审法院没有审理和查明。在2004年3月1日，李守祥与李英梅在民政局办理协议离婚时就已经达成书面离婚协议，双方约定包括本案诉争房屋在内的两套房屋归李守祥所有，房屋贷款由李守祥负责偿还，并由李守祥补偿李英梅80万元。后在2010年1月26日，李守祥以离婚后财产纠纷为由向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求确认本案诉争房屋在内的两套房屋归李守祥所有，北京市朝阳区人民法院经审理并出具了07345号民事调解书，确定包括本案诉争房屋在内的两套房屋归李守祥所有，该民事调解书已经于2010年法院送达双方后发生法律效力。李守祥与李英梅离婚时达成的离婚协议及民事调解书已证实本案诉争房屋属于李守祥所有，李英梅没有任何权利，李英梅擅自以买卖抵债的方式处分他人所有的房屋的行为应属于合同法规定的无权处分的无效行为。×1号房屋建筑面积为103.13平方米，2014年8月该房屋所在地的市场价格为4-5万元／平方米，按照最低价格4万／平方米计算，本案诉争房屋正常市场价格应为400万元以上。然而，李英梅、韵杰公司仅以177.5万元的价格买卖了该房屋，双方的买卖价格与正常市场价格相差了两倍多。李英梅、韵杰公司以不合理低价买卖诉争房屋的事实非常明显。在一审庭审中，韵杰公司及高××出具书面证明称：高××为韵杰公司全额出资人和实际控制人，虽然房屋买卖合同系以韵杰公司名义签订，但涉诉房屋的实际真正购买人为高××。高××在一中院执行李英梅个人民间债务执行案件中已经明确知道北京市朝阳区人民法院07345号生效民事调解书确定包括本案诉争房屋在内的两套房屋归李守祥所有，不属于李英梅所有的事实，但李英梅与高××仍然恶意进行买卖，二人的行为应属于恶意串通损害第三人合法权益的违法行为。请求撤销一审判决，依法改判支持李守祥的诉讼请求。韵杰公司服从一审法院判决。李英梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
本院在审理中查明：2014年8月27日李英梅作为出卖人与韵杰公司作为买受人签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定；李英梅将其所有的位于北京市朝阳区××楼8层×1号房屋出售给韵杰公司。该房屋建筑面积103.13平方米，成交价格为人民币1775000元，该合同还对其他事项进行了约定。至二审法庭辩论终结前韵杰公司未支付相应的购房款。涉案房屋尚未办理房屋产权变更手续。
李守祥在一审庭审中提供了其与高××通话的电话录音，在该录音中高××称：“我跟你说，没有证据，我不可能把你的房子拿到手，所谓你的房子，你知道吗？”；“我跟你讲，李英梅现在拿你的房子顶我账”；“……你之前做的那些东西，我手里都有，你所有法律程序，包括你怎么离得婚，咱俩都明白人，是不是？”；“……一中院的判决、一中院的异议你也提交过，结果怎么样你也很清楚”，韵杰公司对于该证据的真实性无异议。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有李守祥、韵杰公司当庭陈述、相关书证等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点是韵杰公司与李英梅签订存量房屋买卖合同的效力问题。
合同有效必须同时具备三个条件，一是当事人缔约时必须具有相应的行为能力；二是意思表示真实，三是不违反法律规定或者社会公共利益。本案中，依据现有证据，李英梅与韵杰公司签订存量房屋买卖合同中约定的交易价格明显低于交易当时的市场价格，且未支付合同对价，上述行为明显与常理相悖。韵杰公司在庭审中亦表示该合同的实质是李英梅用涉案房屋抵顶其与高××的债务。故双方所签订的存量房屋买卖合同的合同目的并非是购买诉争房屋。从主观上分析，韵杰公司作为涉案合同的缔约方是基于其公司实际出资人高××的同意，从高××与李守祥通话录音的对话内容能够认定高××对于涉案房屋的来源、权属情况是明确知晓的，在此情况下本案中合同双方当事人对于订立存量房屋买卖合同的法律后果，即所有权转移这一后果是有共同认识的，对于李守祥的利益受损均存在一定程度的故意。故本院有理由认定李英梅与韵杰公司签订存量房屋买卖合同存在法定无效的情形，且损害了李守祥之利益，上述存量房屋买卖合同应属无效。原审法院判决不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国劳动合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第41935号民事判决；
二、李英梅与北京韵杰时代教育科技有限公司于2014年8月27日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
一审案件受理费35元，由北京韵杰时代教育科技有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费70元，由北京韵杰时代教育科技有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员 张帆
代理审判员 杨扬
二〇一五年九月十八日
书 记 员 刘欣