广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初25363号
原告：深圳市万科物业服务有限公司，地址：广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦3楼，组织机构代码：19220453-3。
法定代表人：余小原。
委托诉讼代理人：邹珍，系该公司员工。
委托诉讼代理人：吴伟，广东仁人律师事务所律师。
被告：徐燕，女，1977年10月8日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：程勇杰（系被�丈夫），
原告深圳市万科物业服务有限公司诉被告徐燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴伟，被告的委托诉讼代理人程勇杰到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告深圳市万科物业服务有限公司诉称，原告为涉案小区的物业服务企业，依据《金色领域前期物业服务合同》的约定，为涉案小区提供物业服务。被告为深圳金色领域一期2栋D-1401房的业主，该房产建筑面积为97.10平方米，于2012年4月1日交付给被告。被告自2012年4月份开始，持续拖欠涉案房产的物业费、专项维修资金，经原告多次催促均无果。综上，至2016年10月，被告已累计产生欠费人民币18,425元。物业费是全体业主的共有资金，是原告提供物业服务的资金来源，为维护涉案小区全体业主的共同杈益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠深圳金色领域一期2栋D-1401房的物业服务费人民币17,089.60元、日常收取的住宅专项维修资金人民币1,335.40元；2、被告支付原告以上欠费合计总额为人民币18,425元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告徐燕答辩称，1、被告虽为深圳金色领域一期2栋D-1401房的业主，但是至今未交付被告入伙使用，入伙手续只办理到验房程序，未签订有关协议（办理水、电费、物业服务费银行托收手续、车位服务协议等）、交款（交纳相关费用）、领户门钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。验房时物业服务中心、开发商派人陪同验房，开发商未提供《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，无法办理收�，开发商在获得《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》之前，被告当然不用支付物业费；开发商拿到《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》但未通知买房人办理收楼期间，物业费由开发商承担。只有证件齐全了，才可签署入住单；2、被告多次验房时发现房屋质量问题，并在验楼意见书上注明问题要求维修、整改，至今仍没有处理，所以导致无法收房，没有入住。物业服务企业没有履行责任、采取补救措施，更谈不上享受物业公司服务，何来缴交物业管理费；3、被告自2012年4月至今从未收到催缴物业管理费通知；4、建设部颁布的《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”在深圳市房地产买卖合同（预售）第十一条约定，出卖人在收到买受人异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。第十八条约定，交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。在验收楼意见书多次列举要求修理项目至今未修理，本房地产视为未交付；5、如果原告有证据证明其按照《前期物业服务合同》约定履行了物业服务，那么本纠纷两年前的部分已经过了诉讼时效。
经审理查明，2011年3月3日，被告徐燕作为买受人，与作为出卖人的深圳万科恒大物业有限公司（以下简称万科恒大公司）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》[编号：深（宝）网预买字（2011）第2129号]，约定被告向万科恒大公司购买万科金色领域花园（一期）第2栋D单元14层1401号房，建筑面积97.11平方米，购房总价款为人民币1,509,093元，万科恒大公司应于2012年3月31日前将房产交付给被告，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并�督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单�上述文件中的（三）、（四）项，出卖人应向买受人交付加盖出卖人公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并交付加盖出卖人公章的复印件；（五）、（六）页应由买受人填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起在《收楼意见书》中提出。买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕�书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收。买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理。买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同附件五第五条约定，对本合同第九、十、十一条的修订，l、买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日起五日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满当日提出。如截止合同正文之第九条约定的交付日买受人仍没有收到《入伙通知书》的，则合同约定交付日届满日前5个工作日内为交付时间，买受人应在上述时间内至出卖人所在地办理房屋交付手续并接收房产，否则，视为出卖人已按期交付房屋。如买受人未付清房款的，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款为止。2、若出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证证明文件�房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。房屋质量瑕疵由出卖人按本合同约定对其承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付。3、对于买受人在《收楼意见书》中提出的异议，出卖人应按照本条约定的时间向买受人提供《收楼意见书回函》，并应按照本合同第十五条、第十六条的约定对应保修的项目履行保修义务。不属于保修范围的出卖人应在《收楼意见书回函》中一并说明。买受人应当按照出卖人《收楼意见书回函》中约定的验收日期给予验收。买受人无正当理由不得延期、拒绝验收，否则，视《收楼意见书回函》中约中验收日期为维修合格日。
2011年2月15日，原告作为乙方，万科恒大公司作为甲方，签署了《万科金色领域花园前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对万科金色领域花园提供前期物业服务事宜，合同期限自2011年2月18日起，至2016年2月17日止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：（1）乙方同意继续履行本合同，（2）未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。合同第十二条约定，高层住宅的物业管理费标准为3.2元/月*平方米；第十四条约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费，如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日�交纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其服务费由甲方全额交纳。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期缴交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。
2011年12月22日，涉案的万科金色领域花园1-2栋住宅工程取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。
2012年3月15日，原告向被告寄送《入伙通知书》，通知原告于2012年3月19日9点至18点前往金色领域物业服务中心办理交付手续。
2012年3月22日，被告前往涉案房产验房，并在《收楼意见书》上提出多项异议，具体如下：1、瓷砖表面不平整，材质差；2、生活阳台铝合金窗两侧封板不平，上框有洞，阳台两边的边框不平整；3、厨房门边墙面油漆返潮；4、厨房洗手盘背板划痕；5、马桶抽水后有水流（公卫、主卫），次卫下水道坏；6、公卫窗边框变形；A、验房时未见开发商提供的《建设工程质量认定证书》、未见《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、未见《竣工验收备案表》，以上原件及复印件均未见；另在交楼处只×�深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执，回执上无住建局所盖原章（红章），即是一个只盖了复印章的、且只有万科恒大物业公司单方面原章（红章）的单；另，对方有一份有写工程竣工验收报告（建筑工程）的复印件，上面标注验收日期为2012年2月17日，以及上面所有的内容都未盖原章（红章）。综上所述，开发商在业主验楼时证件不齐全；B、在2D1401的所在楼顶，发现地面及女儿墙面有一些裂缝，在地下车库、房顶等地发现非常多的楼板裂缝，怀疑此楼盘有严重的质量问题，又未见开发商出具相应的质量鉴定检测报告和质量保证报告。故拒绝收房。
同日，原告向被告作出《收楼意见书回函》，对于原告提出的房屋交付异议回复如下：1至6项，原告将按照约定履行保修义务。请于2012年3月30日起五日内，到现场验收并确认�修结果；对于A、B项，非合同约定的交付内容，原告不应对其承担责任。
2012年4月19日，原告向被告发出《商品房入伙催告函》，称涉案房产已具备入伙条件，原告已于2012年3月15日，按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的地址以特快专递的方式寄发《商品房入伙通知书》等入伙资料。截至2012年3月19日，已正式交付使用。依照相关法律，房屋灭失、损毁的风险及相关的管理费用自2012年4月1日起由买受人承担。
被告提交了一份由广州天玑房地产咨询服务有限公司于2012年4月2日出具的《房屋质量咨询报告》，以证明涉案房产存在质量问题。报告中对涉案房屋的检测结果如下：电器工程的检测结果为一处插座零火线接反，给排水工程的检测结果为主卫、客卫马桶盖无弹力、梳妆镜边未涂胶，墙面工程的检测结果为多处空鼓、三处水迹、两处色差、工作阳台墙面起泡且发霉，地面工程检测结果为踢脚线多处空鼓、地砖有不平整、空鼓情形、木地板两处松动等，对门窗工程的检测结果为门套、门窗多处刮花、门窗关闭不严等，对细部工程的检测结果为吊柜与墙体间未收边。原告对该份报告不予认可，认为该报告系被告的单方委托鉴定机构出具的结论，未经原告签收确认，与被告主张的延期交楼及房屋质量问题没有客观关联。
另查，原告主张涉案房屋面积为97.10平方米，被告主张为97平方米。而涉案房产的不动产权预售备案登记信息显示，房屋建筑面积为97.11平方米。
上述事实，有入伙通知书、邮寄回执、商品房入伙催告函及快递回执、深圳市政府的文件、前期物业服务合同、竣工验收备案�执、收楼意见书、收楼意见书回函、报告书、验房委托书、拒收函、催示资料函、警示函、快递单、快递详情查询结果、深圳市不动产权预售备案登记信息及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案系物业服务纠纷。本案的争议焦点在于涉案房屋是否已交付给被告，被告是否应当向原告缴纳物业管理费及专项维修资金。
关于房屋的交付问题。原告主张涉案房产的出卖人万科恒大公司已于2012年3月22日将房产交付被告，被告应自2012年4月1日起支付物业管理费。经查，被告与万科恒大公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》[编号：深（宝）网预买字（2011）第2129号]第十条中约定万科恒大公司在交房时应向买受人提供有关本房地产的深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等文件，如文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。但双方在合同附件五补充约定中的第五条，对上述条款进行了修改，约定“若出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。”本案中，原告于2012年3月15日向被告发出《入伙通知书》通知被告前往验房，被告于2012年3月22日验房时，在《收楼意见书》中提出涉案房屋存在多项问题，原告于同日作出《收楼意见书回函》，对于原告提出的房屋交付异议回复如下：1至6项，原告将按照约定履行保修义务。请于2012年3月30日起五日内，到现场验收并确认维修结果；对于A、B项，非合同约定的交付内容，原告不应对其承担责任。对此，本院认为，被告于庭审中已明确其在交楼处见到《工程竣工验收报告（建筑工程）》及《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》复印件，而原告提交的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》原件显示，其取得该收文回执的时间为2011年12月22日，早于被告前往验楼的时间，而被告在《收楼意见书》中提出的各项问题，并未达到严重影响正常居住使用的程度，属房屋质量瑕疵，应由出卖人承担相应的保修责任。依照双方于合同中的约定，涉案房产在交付时已展示了工程竣工验收合格的相关证明文件，被告无其他法定理由拒绝受领房屋，仍应视为房屋已于2012年3月22日交付。
本案中，原告与万科恒大公司签署的《万科金色领域花园前期物业服务合同》对业主具有约束力，�、被告应当依约履行各自的合同义务。上述合同十四条约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费，如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳，据此约定，被告应于涉案房产交付之日即2012年3月22日起缴纳物业管理费。
关于拖欠的物业管理费数额。根据《万科金色领域花园前期物业服务合同》约定，高层住宅的物业管理费标准为3.2元/月*平方米。原告主张被告拖欠2012年4月1日至2016年10月31日的物业服务费人民币17,089.6元、专项维修资金人民币1,335.40元，被告辩称其从未收到过原告催缴费用的通知，原告主张欠费中两年前的部分已经过了诉讼时效。对此，本院认为，原告请求人民法院保护其权利应受到诉讼时效的限制，原告在被告未缴纳物业管理费时即应知道其权利受到侵害，但原告于2016年10月24日才向本院提起诉讼，而原告提供的证据未能证明存在诉讼时效中止、中断等情形，故自起诉之日起倒推两年即2014年10月之前的费用已经超过诉讼时效，对原告要求被告支付2014年10月之前物业管理费的诉讼请求本院不予支持，对于原告主张2014年11月1日至2016年10月31日期间的物业管理费费，本院予以支持。原告主张房屋面积为97.10平方米，被告主张为97平方米，但未能提交证据证明，本院依原告主张予以支持，经核算，被告应支付2014年11月1日至2016年10月31日的物业管理服务费人民币7,457.28元（97.10平方米×3.2元/月*平方米×24个月）。
关于拖欠的专项维修资金数额。专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，缴纳专项维�资金系业主的法定义务，不受诉讼时效限制。因此，被告仍应向原告支付2012年4月1日至2016年10月31日的专项维修资金人民币1,335.13元（97.10平方米×0.25元/月*平方米×55个月），对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告徐燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付2014年11月1日至2016年10月31日的物业管理费人民币7,457.28元及2012年4月1日至2016年10月31日的专项维修资金人民币1,335.13元；
二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币260元，由原告负担人民币148元，被告负担人民币112元。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 陈蓝波
人民陪审员 陈 琦
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 席俊奇
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件�要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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