山东省嘉祥县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民初字第1034号
原告（反诉被告）嘉祥新辉房地产开发有限公司，住所地山东省济宁市嘉祥县呈祥街北。
法定代表人舒东如，系该公司董事长。
委托代理人闫甜甜，山东公明政和律师事务所律师。
委托代理人蔡文诚，该公司职工。
被告（反诉原告）姜金书，居民。
委托代理人韩道峰（特别授权），嘉祥祥和法律服务所法律工作者。
委托代理人杜传彪（特别授权），系嘉祥县国土资源局干部。
原告嘉祥新辉房地产开发有限公司与被告姜金书商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉祥新辉房地产开发有限公司的委托代理人闫甜甜、蔡文诚，被告姜金书的委托代理人韩道峰、杜传彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉祥新辉房地产开发有限公司诉称，2007年9月7日，原告嘉祥新辉房地产开发有限公司与被告姜金书签订《商品房买卖协议》一份，被告姜金书购买原告嘉祥新辉房地产开发有限公司开发的新辉花园小区1号楼西单元12层西户房屋一套。双方约定该房屋的建筑面积为136.09平方米，单价为1625元每平方米，房款共计221146.25元（根据实际面积多退少补）。双方对该房屋的上房时间及房款支付时间、方式等作了明确约定。该房屋于2009年已经交接上房。但被告姜金书至今仍拖欠原告17776.25元购房款未支付。经原告多次催要，被告均以各种理由推脱。请求依法判令被告立即支付原告购房款17776.25元及相应利息；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告姜金书辩称，被答辩人嘉祥新辉房地产开发有限公司（以下简称新辉公司）明知自己严重违约的情况下所提起的诉讼，其诉讼请求依法应予驳回。
答辩人与被答辩人于2007年9月5日签订《商品房买卖协议》（下简称协议）是事实。答辩人依据协议第七条付款方式及期限的约定按时交纳了协议总价款的95%及纳税等相应款项，但被答辩人至今未按约定给办理产权登记。故被答辩人应在为答辩人办好两证的同时，再支付给答辩人约定的违约金和赔偿金。同时，根据《协议》第八条、第九条的约定，被答辩人逾期交房的违约事实清楚，依法应承担违约责任。据此，被答辩人提出如下反诉请求：
1、判令反诉被告新辉公司限期为反诉原告办理所购买商品房屋的土地使用证、房屋所有权证或出具办理两证的相关手续承担办证费用，由反诉人自行办理。
2、根据《协议》第十二条的约定，反诉被告支付反诉原告的违约金为按已付房款万分之三的违约金为：210000元×万分之三=63元。
3、根据《协议》第十七条的特别约定，反诉被告应支付反诉原告的赔偿金（按购房款数额的10%）为227780.64×10%=
22778.06元。
4、根据《协议》第八条、第九条约定反诉被告应支付反诉原告逾期交房的违约金，按已交付房价款210000元，日万分之三计付，即：（2009年5月30日前应交房实际通知交房同年6月25日），63元×26天=1638元。
原告嘉祥新辉房地产开发有限公司对被告的反诉请求辩称，被告的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。针对被告的第一项反诉请求，根据原被告双方签订的商品房买卖合同以及城市房地产开发经营管理条例第33条规定，对于本案涉案房屋原告仅具有协助办理土地使用证和房屋所有权证的义务，并且原告已经按照双方约定以及法律规定的程序将相关证明文件报送登记机关备案，并且与被告同时购买的其他住户房产证也已经办理完毕。被告仅需要持有办证的申请书以及本人的有效身份证件、购房发票、完税证明等相关材料去产权登记机关办理。事实上是由于被告单方没有前去办理，甚至是为了拖欠剩余购房款而辩解要求原告办理相关证件。被告的该主张也不符合双方签订的合同约定的内容，以及我国相关法律规定的办理房产证的程序规定，因此被告的反诉请求没有任何法律依据。针对被告的第二、三项反诉请求，根据原被告双方签订的商品房买卖合同，第十二和十七条的规定，如果由于原告的原因而致使土地使用权证和房屋所有权证逾期办理，在此种情况下，原告才应当承担违约责任。而在本案中，是由于被告自身的原因没有办理土地使用权证和房屋所有权证，原告没有任何违约行为，因此被告的该两项反诉请求也没有任何法律依据，也不符合双方合同约定内容。针对被告的第四项反诉请求，原告已经按照双方签订的商品房买卖合同，约定的交房期限内，向被告交房，因此也不存在逾期交房的问题。
经审理查明，2007年8月28日，嘉祥县国土资源局为解决本单位人员的住房问题，与原告嘉祥新辉房地产开发有限公司签订了《团购房协议》。以该《团购房协议》为前提，原告嘉祥新辉房地产开发有限公司于2007年9月5日与被告姜金书（嘉祥县国土资源局人员）签订《商品房买卖协议》，第一条约定该地块的国有土地使用证为嘉国用（2006）第082906184号；规划用途为建设经营性门市房和住宅房。第三、四条约定了涉案商品房的基本情况及房价房款情况：被告姜金书购买原告嘉祥新辉房地产开发有限公司开发的新辉花园小区1号楼西单元12层西户房屋一套。双方约定该房屋的建筑面积为136.09平方米，单价为1625元每平方米，房款共计221146.25元（根据实际面积多退少补）。第五条约定电梯选“东芝”或“日立”品牌。第七条第5项约定：办理完土地使用证和房屋所有权证后，买受人支付剩余的5%的房款，同时，双方结清共同认可的房屋面积的差价款（一手交钱，一手交证）。第八条约定出卖人应当在2009年5月30日前将符合条件的商品房交给买受人。第九条约定了逾期交房的违约责任：除遇不可抗力或双方协商同意解除、变更协议外，自2009年5月30日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条约定：自房屋交接之日起120日内，出卖人负责办理商品房土地使用证、房屋所有权证。买受人提供有关证件。如因出卖人原因，买受人不能在上述期限内取得土地使用证、房屋所有权证的，出卖人按照已付房款的万分之三向买受人支付违约金。办理土地使用证、房屋所有权证所需费用的承担执行国家有关规定。第十七条约定：买受人在入住房屋后1年内因出卖人的原因仍不能取得房屋所有权证书的，出卖人应按购房款数额的10%向买受人支付赔偿金。
合同签订后，原告嘉祥新辉房地产开发有限公司对涉案小区进行了开发建设。期间，对于使用电梯品牌问题，原告嘉祥新辉房地产开发有限公司又与嘉祥县国土资源局进行了协商。2008年7月1日，嘉祥县国土资源局向原告发出承诺：“新辉房地产公司：我局同意在贵公司开发的商品房（国土局团购部分）上使用快意品牌电梯”。后原告对涉案商品楼安装了快意品牌电梯。2009年6月25日，原告向被告发出新辉花园交房通知书，该通知书写明：“为确保交房有序进行，我们安排于2009年6月份交付房屋，…”，并特别提醒：“从我公司通知的办理房屋交接手续之日起，视为房屋已经交付，房屋的风险责任转移至您”。被告已交付给原告房款210000元。后经山东省嘉祥县房产测绘中心对涉案房屋进行测绘，该房屋面积为140.68平方米。
另查明，2009年11月27日，嘉祥县国土资源局向原告出具收条一份，内容为：“暂收嘉祥新辉房地产开发有限公司国有土地使用证一本（嘉国用2006第082906184号），用于以后办理土地分割登记”。2014年11月6日，嘉祥县国土资源局出具证明一份，内容为：“关于嘉祥新辉房地产开发有限公司开发的坐落于洪山路西、呈祥街北的新辉花园，地号：24-35-3，面积为19115.1平方米，土地证号为：嘉国用（2006）第0829061**号。该公司至今未到我单位正式申请办理土地分割登记手续”。后原告于2014年向嘉祥县国土资源局明确提出分割土地的申请，但诉讼期间原告未能将嘉祥县国土资源局能否办理土地分割登记的答复意见交至法庭。
上述事实，有原被告陈述、团购房协议、商品房买卖协议能够证明原告与嘉祥县国土资源局签订团购房协议的相关内容及原告与被告签订商品房买卖协议的相关内容；2008年7月1日嘉祥县国土资源局向原告发出的承诺书能够证明其同意使用快意品牌电梯的事实；山东省嘉祥县房产测绘中心出具的测绘表能够证明被告购买的房屋测绘面积，购房票据能够证明被告交付购房款情况。上述证据，经开庭质证及本院审查，予以采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。被告按照《商品房买卖协议》约定已交纳了95%的房款，原告就应当按照该协议第七条第5项约定为被告办理土地使用证和房屋所有权证，同时，被告应根据该协议第十二条约定为原告办理商品房土地使用证、房屋所有权证提供相关证件，并在原告交付两证时向原告支付剩余的5%的房款。因测绘的房屋面积已超过合同约定面积的3%，因此，应按照不得超过合同约定面积的3%的规定计算房款，总房款为136.09平方米×（1＋3%）×1625元=227780.6元。扣减被告已交房款210000元，被告尚欠原告房款17780.6元。原告要求被告再交房款17776.25元，并未超过应交房款数额，本院予以支持。对于原告主张的利息损失，因双方约定“一手交钱、一手交证”，原告未能按约定交证，故原告再要求5%余款的利息，本院不予支持。关于被告反诉请求原告因未按约定办理商品房土地使用证、房屋所有权证支付违约金与赔偿金的问题。本院认为，根据《协议》第十二条约定：“自房屋交接之日起120日内，出卖人负责办理商品房土地使用证、房屋所有权证。买受人提供有关证件。…”本案中，虽然原告没有能够按约定为被告办理房屋所有权证是事实，但被告也未能举证证明其作为买受人已提供了相关证件。因此，对被告以未办理房权证与土地使用证为由要求原告支付违约金与赔偿金，本院不予支持；关于被告反诉请求原告因逾期交房的违约金问题。本院认为，根据原被告双方签订的《协议》第九条规定，原告应于2009年5月30日交房，而根据原告向被告发出新辉花园交房通知书，应认定原告于2009年6月25日向被告交付房屋。因此，对被告的该反诉请求应予以支持。其逾期交房的违约金为：房款210000元×0.0003×26天=1638元。原告对被告提出的反诉请求辩称，（2012）嘉民初字第349号一案与本案系同类案件，该案中被告也主张了违约金等请求，法院对此已予以驳回。本院认为，2012嘉民初字第349号一案的涉案房屋虽在同一小区，但该案的购房合同与本案的房屋买卖协议约定的内容并不一致，特别是对本案争议较大问题的约定不一致，因此，对原告的该辩解本院不予采纳。经调解双方未达成协议。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告姜金书于判决生效之日起三日内将办理房产证及土地使用证的相关材料交付原告嘉祥新辉房地产开发有限公司，并协助原告嘉祥新辉房地产开发有限公司为其办理房产证及土地使用证。
二、原告嘉祥新辉房地产开发有限公司于被告按合同约定交齐办证所需证件材料之日起十五日内为被告办理涉案房产的房产证、土地使用证。该房产证、土地使用证办理完毕之日，被告姜金书给付所欠原告嘉祥新辉房地产开发有限公司购房款17776.25元。
三、原告嘉祥新辉房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付被告姜金书因逾期交房的违约金1638元。
四、驳回原告嘉祥新辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告姜金书的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费244元，反诉费206元，共计450元，由原告嘉祥新辉房地产开发有限公司负担150元，被告姜金书负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 杨存灵
人民陪审员 李永葆
人民陪审员 李根勇
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 王恒谦