广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初5192号
原告：江门市新会区地总物业管理有限公司，住所地广东省江门市新会区，组织机构代码76931847-2。
法定代表人：冯彩芳，是该公司总经理。
委托代理人：郭凯莉、钟亮，均系广东巨信律师事务所律师。
被告：寇雁鸣，男，住广东省江门市蓬江区。
被告：罗欣环，女，住广东省江门市蓬江区。
原告江门市新会区地总物业管理有限公司（以下简称“地总物业公司”）诉被告寇雁鸣、罗欣环物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员温艳华担任审判长，与审判员余玉卿、人民陪审员邓淑芬组成合议庭，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告地总物业公司的委托代理人钟亮，被告罗欣环到庭参加了诉讼，被告寇雁鸣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告地总物业公司诉称：2009年2月10日，被告与原告签订《前期物业管理协议》约定原告对上城骏园小区提供前期物业管理服务，被告物业位置坐落于20幢502室，每月应缴物业管理费145元；本楼的公共水电费由本楼业主按户平均分摊；小区内所有业主按实按户分摊；被告应在每月10日前缴清本月物业管理费及上月公共水电费、电梯电费；被告应在每月10日前履行交纳义务；被告未能按时足额交纳物业服务费用及其他费用的，应每日按逾期交付金额的3‰的标准向原告交付违约金。2011年4月30日、2014年7月29日，原、被告先后签订两份《上城骏园停车管理服务协议》，约定30号DX257、30号DC083号车位管理服务费每月30元，每月10日为当月最后缴交日期，被告如逾期缴费，应每日按逾期交付金额的3‰的标准向原告交付违约金。
被告办理物业收楼手续及交接车位的手续后，原告根据《上城骏园前期物业管理协议》、《上城骏园车位停车管理服务协议》开始计收该房产物业管理费等费用，但被告自2010年11月开始未按协议约定交纳管理费等费用，原告多次催促，被告仍未交纳，截止2016年7月5日，被告共拖欠物业管理费、公共水电费、电梯电费、照明用电电费合计4415.5元（未含2016年6月公共水电费）。
原告认为，根据《物业管理条例》规定及双方签订《上城骏园前期物业管理协议》的约定，原告已提供物业管理服务，被告没有缴纳物业服务费已经构成违约，请求法院判令：1.被告清偿上城骏园2幢502房及30号DX257车位、30号DC083号车位的物业管理费、公共水电费、电梯费、照明用电费（暂计算至2016年7月5日合计为4415.5元）及违约金（每日按欠缴金额的3‰计算，自欠缴之日起计算至被告清偿之日，暂计算至起诉之日为7471.68元）；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告地总物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.原告营业执照及资质证书复印件各一份，证明原告主体资格及原告具备提供服务管理服务的资质。
证据2.被告身份证复印件一份，证明被告主体资格。
证据3.物业管理委托合同复印件一份，证明江门市龙骏置业有限公司将其开发建设的上城骏园委托给原告实行物业管理。
证据4.物业管理服务收费公示复印件一份，证明上城骏园物业管理收费标准已经江门市蓬江区物价局备案。
证据5.前期物业管理协议复印件一份，证明原、被告已签订物业管理协议，被告应在每月10日前缴清本月物业管理费，被告未能按时足额交纳物业服务费用及其他费用的，应每日按逾期交付金额的3%的标准向原告交付违约金。
证据6.上城骏园车位停车管理服务协议复印件一份，证明被告就涉案车位与原告签订停车管理服务协议，约定每个小车位管理服务费每月30元，每月10日为当月最后缴交日期，被告如逾期缴费，则乙方按逾期付费部分以每日千分之三向甲方计收违约金。
证据7.《房屋验收交接书》、《委托银行代收物业管理费、电梯费、公共水电费协议》、《收楼通知》、《上城骏园车辆管理规定》复印件各一份、证明被告已经收房。
证据8.交款通知书及寄送凭证复印件各一份，证明原告多次向被告催收物业管理费。
证据9.律师函及寄送记录复印件一份，证明原告委托律师向被告发函寄送律师函，催收物业管理费。
证据10.被告欠费清单复印件一份，证明被告欠费的明细。
证据11.公共水电费发票复印件一份（542张发票），证明原告在2013年1月至2016年5月期间一直按月为上城骏园小区代缴小区公共水电费，证明被告拖欠原告公共水电费。
证据12.不动产登记信息三份，证明涉案物业是被告所有。
被告罗欣环辩称：第一，原告物业公司管理不到位，没有达到合同约定的标准，具体表现为：1.物业公司的保安涣散；2.保洁服务不合格；3.车库白天灯光很亮，浪费公用资源；4.车位周围通道经常被占用；5.对讲系统不完善；6.车位维修不到位，对损坏处没有及时维修更换；7.物业管理投诉处理不及时；8.物业擅自在小区改斜坡，未告知业主，未签名确认；9.物业门口树立石墩并用铁链连着，存在安全隐患；10.小区墙壁被业主装修破坏，物业公司未采取有效措施及时阻止。第二，物业管理存在违法行为，具体表现为：1.游泳池上二楼的公用通道被物管公司擅自封闭，直接损害上二楼业主的利益；2.物管公司没有公示物价管理部门各项审批文件的原件；3.楼梯内的广告收入没有向业主公布；4.物业公司收取被告物管费与涉案房屋面积不符；5.开发商延迟交楼三年免收物管费，但物管公司从交楼开始收取我方物管费；6.被告并非恶意不交物管费，涉案房屋自装修至今没有连续居住过两个月，应按物业管理费70%收费；7.原告物业公司长期不作为，始终不解决问题，也没有主动找业主协商沟通过。第三，我方对原告所述的具体欠费时间段不确认。第四，关于上城骏园车辆管理规定已经明确约定了车辆行驶及停放要求，但是小区有业主不在规定车位停车，说明原告物业公司管理不到位。第五，原告在被告不知情也没有与业主进行任何沟通的情况下提起诉讼，且被告已经可以证明原告物业管理不到位，所以被告不应承担本案诉讼费用。第六，公摊费用的理解应该是按照小区实际使用的用户分摊，被告愿意按照一定比例分摊。第七，关于车辆管理费，被告愿意按照一定比例交费，但前提是原告必须保证公共通道通畅，不得有其他业主占用公共通道。第八，摩托车位面积非常小，被告不居住期间不应该交费，另外摩托车位管理费收费过高，应该按照小车位面积比例收费。
被告罗欣环为其答辩提供的证据有：
证据1.照片23张，证明原告物业服务管理不到位。
证据2.照片4张，证明原告物业管理不到位。
证据3.《收据》三份，证明被告在2016年5月之前已经缴纳了部分公共水电分摊费，后来因为物业公司起诉，所以不再继续缴纳，证明2016年1月至12月的物业管理费已经缴纳。
证据4.水电煤气单复印件一份，证明被告没有在涉案房屋长期居住。
证据5.物业管理费银行专项扣费收据2份、收据8份，证明被告缴费情况，原告所主张被告欠费时间不属实。
证据6.照片6张，证明原告物业公司服务不到位的问题未及时解决的情况。
被告寇雁鸣没有到庭，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。
经审理查明：原告地总物业公司于2004年11月22日登记成立，经营范围为：物业管理服务，具有三级物业管理资质。
2007年5月26日，江门市龙骏置业有限公司（甲方）与原告地总物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定江门市龙骏置业有限公司委托地总物业公司对上城骏园小区进行物业管理服务，委托管理期限为三年，自2007年6月1日起至2010年5月31日，物业服务费按建筑面积每月1.2元/平方米计算。2009年2月10日，寇雁鸣、罗欣环（甲方）与地总物业公司（乙方）签订《上城骏园前期物业管理协议》，约定：寇雁鸣、罗欣环选聘地总物业公司对上城骏园小区进行物业管理服务；服务项目包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、小修、养护和管理，物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，区内交通秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；服务收费标准：住宅物业管理费为1.2元/月/平方米，甲方物业坐落位于2幢502单元，每月应缴物业管理费145元；物业服务费按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方交纳违约金，合同有效期自2009年11月1日起至2012年10月31日止等条款。2011年4月30日、2011年7月29日，地总物业公司（甲方）与被告罗欣环（乙方）签订两份《上城骏园车位停车管理服务协议》约定地总物业公司为上城骏园小区停车提供管理服务，位于上城骏园车库30号DX257的车位按照小车30元/月/个的标准交纳物业管理费，位于上城骏园车库30号DC083的车位按照摩托车15元/月/个的标准交纳物业管理费，水电费均按实际使用分摊；以月缴方式扣费，每月10号为当月最后缴交日期，乙方如若逾期缴纳车位管理服务费，甲方按逾期付费部分每月3‰向乙方计收违约金；小车位管理服务期限为2010年3月1日起至2013年2月28日止，摩托车位管理期限自2010年11月1日至2013年10月30日止。
签订上述《物业管理委托合同》后，原告于2007年6月进驻上城骏园小区，提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、消防与电子监控的运行与维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等各项物业管理服务至今。
被告寇雁鸣、罗欣环为江门蓬江区上城骏园2幢502室的共同所有权人，该房屋建筑面积为120.74平方米，规划用途为住宅，被告寇雁鸣、罗欣环已于2009年11月7日验收收楼。涉案的蓬江区上城骏园30号DX257、DC083车位是上城骏园2幢502室的配套车位，是被告罗欣环单独所有，其中DX257小汽车车位的建筑面积为29.34平方米，DC083摩托车车位的建筑面积为4.4平方米，已于2011年交付被告罗欣环。上述房屋和车位均已办理不动产登记手续。
地总物业公司陈述被告寇雁鸣、罗欣环没有缴纳2013年12月至2014年5月及2015年12月共计7个月的物业管理费1015元；没有缴纳DC083号车位在2010年11月至2016年7月共计69个月的车位管理费1035元；没有缴纳DX257号车位在2013年12月至2016年7月共计21个月的车位管理费630元；没有缴纳2013年11月至2016年7月的车位电费149.39元；没有缴纳2013年11月至2016年7月的电梯电费121.28元；没有缴纳2014年7月至2016年7月的照明用电费用2.59元；没有缴纳2013年10月至2016年6月的公共用电费用161.65元；没有缴纳2013年10月至2016年6月的公共用水费用230.79元。被告罗欣环陈述其在收楼后，有缴纳部分月份的物业管理费，因发现物业公司物业管理不到位故不再缴纳物业管理费及其他费用，其对地总物业公司统计的欠费时间段不予认可，并提供证据证实其已经交纳涉案房屋在2015年12月的物业管理费及蓬江区上城骏园30号DX257小汽车车位2014年6月至2015年4月的车位管理费；2013年7月至10月、2014年5月至7月、2015年11月至2016年5月的公共水电分摊费180.14元；2013年11月、2014年5月至7月的电梯电费23.45元、车位电费20.11元；2016年2月至2016年6月的电梯电费19.92元、照明用电费用1.19元，但其不清楚具体欠缴哪些月份的物业管理费及其他费用。
另查，涉案上城骏园小区至今未成立业主委员会。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议焦点在于：第一，原告地总物业公司主张被告寇雁鸣、罗欣环支付物业服务费、车位服务费、公共分摊水电费有无依据，应否支持的问题；第二，关于原告地总物业公司是否有权按每日3‰的标准收取滞纳金的问题。
一、关于被告寇雁鸣、罗欣环应否支付物业服务费、车位服务费、公共分摊水电费的问题。本案中，地总物管公司与建设单位签订的涉案《物业管理委托合同》有效期截止2010年5月31日，与被告业主签订的两份《上城骏园车位停车管理服务协议》约定的有效期截止2013年，虽然涉案的物业服务合同有效期已届满，但是，地总物业公司已经为小区及小区车库提供了物业服务，被告寇雁鸣、罗欣环作为业主也享受了地总物业公司提供的物业服务，两者之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，根据公平及等价有偿原则，被告寇雁鸣、罗欣环应当支付相关的物业服务费。参照蓬江区物价局制定的政府指导价标准：“按照小区配套等项目分级，电梯住宅：一级2.0元/平方米/月，二级1.6元/平方米/月，三级1.25元/平方米/月，上述价格的浮动幅度为20%”，《物业管理委托合同》约定的1.2元/平方米/月的收费标准，并没有超出上述政府指导价最低标准，因此，本案地总物业公司按照1.2元/平方米/月标准计收物业服务费也没有超过上述标准。关于欠费时间段，地总物业公司主张被告寇雁鸣、罗欣环欠缴2013年12月至2014年5月及2015年12月共计7个月的物业管理费，但根据双方提供的证据显示被告寇雁鸣、罗欣环已经交纳了2015年12月的物业管理费，故，对于地总物业公司对于该月物业管理费的主张，本院不予支持，但是被告寇雁鸣、罗欣环欠缴2013年12月至2014年5月的物业服务费，涉案的江门蓬江区上城骏园2幢502室房屋建筑面积120.74平方米，按照1.2元/平方米/月标准计算得出寇雁鸣、罗欣环应支付2013年12月至2014年5月的物业服务费869.33元（120.74平方米×1.2元/平方米/月×6个月）。对于被告罗欣环抗辩认为地总物业公司服务质量不到位，据此拒缴物业管理费的意见，本院认为，一方面，被告罗欣环提出的小区泳池边人行通道关闭、车库照明用电浪费、小区内车辆乱停放、小区业主蓄养的动物影响小区环境等问题，地总物业公司当庭已就该问题做出了合理解释，其在接到投诉后也采取了有关管理措施，并非没有履行管理义务，上述管理瑕疵可以通过加强管理、疏导违规业主等其他方式予以解决，并不构成根本违约，被告罗欣环未能提交充足的证据证明地总物业公司在进行物业管理的过程中存在根本违约或违法行为，应承担举证不能的不利后果；另一方面，由于物业服务合同是一种特殊的双务合同，地总物业公司是就整个小区提供管理服务，服务的对象是小区内的广大业主，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业服务管理机构因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。如果业主对物业管理企业提供的服务不满意，可以与物业管理公司交涉，也可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理，解决不了的，也可以通过其他合法的途径处理。故，被告罗欣环上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。
对于原告地总物业公司请求的车位服务费的问题。涉案的蓬江区上城骏园30号DX257小汽车车位、DC083摩托车车位是上城骏园2幢502室的配套车位，由被告罗欣环、寇雁鸣共同使用并接受地总物业公司的管理服务，虽然涉案《上城·骏园车位停车管理服务协议》有效期已届满，但双方之间存在事实上的服务合同关系，被告罗欣环、寇雁鸣应向地总物业公司支付该两个车位的管理服务费，参照本地政府对于车位服务费的政府指导价“业主自有产权的车位（车库）的物业服务收费按每月每车位计收，具体标准按不超过60元/月/车确定”的规定，原告地总物业公司请求被告按照30元/月/个的标准支付蓬江区上城骏园30号DX257小汽车车位的车位服务费、按照15元/月/个的标准支付蓬江区上城骏园30号DC083摩托车车位的车位服务费，没有超过上述政府指导价标准，本院予以确认。关于欠费时间段，地总物业公司主张罗欣环、寇雁鸣拖欠蓬江区上城骏园30号DX257小汽车车位在2013年12月至2016年7月的车位管理费，但根据双方提交的证据资料显示，被告罗欣环、寇雁鸣已经交纳该车位2014年6月至2015年4月的车位管理费，故对于地总物业公司对于该时间段该小汽车位管理费的主张，本院不予支持，但罗欣环、寇雁鸣拖欠蓬江区上城骏园30号DX257小汽车车位在2013年12月至2014年5月及2015年5月至2016年7月，共计21个月的车位管理费，按照30元/月/个的标准计算得出罗欣环、寇雁鸣向地总物业公司支付蓬江区上城骏园30号DX257小汽车车位在2013年12月至2014年5月及2015年5月至2016年7月的车位管理费630元（30元/月/个×21个月）。罗欣环、寇雁鸣拖欠蓬江区上城骏园30号DC083摩托车车位在2010年11月至2016年7月，共计69个月的车位管理费，按照15元/月/个的标准计算得出罗欣环、寇雁鸣应向地总物业公司支付蓬江区上城骏园30号DC083摩托车车位在2010年11月至2016年7月的车位管理费1035元（15元/月/个×69个月）。
对于原告地总物业公司请求的公共分摊水电费问题。本案中，地总物业公司已就公共水电分摊费的构成和计算方式进行了合理解释，并提交了涉案小区公共水电费用票据证实公共水电费用支出情况，被告罗欣环也确认地总物业公司有对水电公摊费在小区进行公示，但被告罗欣环表示不清楚地总物业公司计算公共水电费分摊的明细，并认为该费用应属于物业公司应负担的物业服务成本。对此，本院认为，小区内共有部位的维修、保养的费用应由小区内业主按实际情况予以分摊，除非合同明确约定该分摊费包含在物业服务费中，否则，小区的业主还应负担相关的公共水电分摊费。由于涉案的物业服务合同有效期届满，且地总物业公司也未确认收取的物业服务费已包含了水电分摊费，故对被告罗欣环上述抗辩意见，本院不予采纳。关于欠费时间段，地总物业公司主张罗欣环、寇雁鸣拖欠2013年10月至2016年6月的公共分摊水电费230.79元，但根据双方提交的证据资料显示，罗欣环、寇雁鸣已缴纳2013年7月至10月、2014年5月至7月、2015年11月至2016年5月的公共水电分摊费共计180.14元，故对于地总物业公司该部分主张，本院不予支持，但本案的水电分摊费用已由地总物业公司先行垫付，综合地总物业公司已经合理解释了公共分摊水电费计算方式，也提供了部分支付凭证的情况，本院认定罗欣环、寇雁鸣应当支付地总物业公司公共分摊水电费共50.65元。
对于原告地总物业公司主张车位电费、电梯电费、照明用电电费，地总物业公司主张罗欣环、寇雁鸣没有缴纳2013年11月至2016年7月的车位电费149.39元、电梯电费121.28元及2014年7月至2016年7月的照明用电费用2.59元。但根据双方提供的证据资料显示罗欣环、寇雁鸣已支付2013年11月、2014年5月至7月的电梯电费23.45元、车位电费20.11元，及2016年2月至2016年6月的电梯电费19.92元、照明用电费用1.19元，对于地总物业公司该部分主张，本院不予支持。因该部分费用已由地总物业公司先行垫付，地总物业公司也对该费用进行合理解释并提供了部分支付凭证，罗欣环、寇雁鸣应向地总物业公司支付其垫付的车位电费129.28元、电梯电费79.91元及照明用电电费1.4元。
被告罗欣环对地总物业公司主张的上述费用欠费时间段质疑，并指出开发商承诺减免三年费用，但其未能明确其具体欠费时间段，也未能提供充足证据证明开发商免收其三年的车位管理费，且其未能提供其他相反证据推翻地总物业公司的主张，应承担举证不能的不利后果，对其该抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。
二、关于原告地总物业公司是否有权按每日3‰的标准收取滞纳金（违约金）的问题。本案在，地总物业公司依据其与建设单位签订的涉案《物业管理委托合同》中约定的：“业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方交纳违约金。”条款主张被告寇雁鸣、罗欣环按每日3‰的标准向其支付逾期付费滞纳金，但该《物业管理委托合同》已于2010年5月31日到期，地总物业公司没有续签物业服务合同，双方也没有就逾期缴费滞纳金作出约定，地总物业公司该项主张，理据不足，本院不予支持。
被告寇雁鸣经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款，《广东省物业管理条例》第四十九条、第五十二条第二款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告寇雁鸣、罗欣环应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付2013年12月至2014年5月的物业服务费869.33元；2013年至2016年7月期间拖欠的蓬江区上城骏园30号DX257车位管理费630元、蓬江区上城骏园30号DC083车位管理费1035元、公共水电分摊费50.65元、车位电费129.28元、电梯电费79.91元及照明用电电费1.4元，上述费用共计2795.57元。
二、驳回原告江门市新会区地总物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告寇雁鸣、罗欣环未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费97元，由被告寇雁鸣、罗欣环负担50元，由江门市新会区地总物业管理有限公司负担47元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 温艳华
审 判 员 余玉卿
人民陪审员 邓淑芬
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 李 华