广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤03民终7310号上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市龙岗区动物卫生监督所。法定代表人：姚明生，所长。委托诉讼代理人：张忠，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄建友，男，汉族，1971年5月3日出生。委托诉讼代理人：陈朝阳，广东一龙律师事务所律师。原审第三人：深圳市龙岗区龙岗街道动物防疫监督所。法定代表人：彭亮，所长。委托诉讼代理人：赵伟平，深圳市龙岗区龙岗街道办事处司法所法律工作者。委托诉讼代理人：张康丽，深圳市龙岗区龙岗街道办事处法律中心法律工作者。上诉人深圳市龙岗区动物卫生监督所（以下简称龙岗动物卫生监督所）因与被上诉人黄建友及原审第三人深圳市龙岗区龙岗街道动物防疫监督所（以下简称龙岗动物防疫监督所）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第66号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龙岗动物卫生监督所上诉请求：1、撤销(2015)深龙法民三初字第66号民事判决书；2、驳回黄建友的诉讼请求或驳回起诉；3、一、二审受理费由黄建友承担。理由如下：一、本案既不是房屋买卖合同，也不是房屋租赁合同，在司法实践中称为公房使用权转让合同，从现代法理思考，公房使用权属于他物权，符合非所有人基于法律、合同或其他合法途径而取得的权利，是对他人的财物享有的直接支配权，具备用益物权的基本法律特征；二、就本案而言，黄建友将其对涉案房屋的使用权有偿转让给龙岗动物卫生监督所，正是其实现对公房收益权的一种方式。公房使用权作为计划经济住房制度下的产物，权利人取得公房使用权一般需要在单位工作满一定年限，然后根据其工龄、家庭人口等因素，单位分配给其相应面积房屋，与之建立房屋租赁关系。因此，公房的使用权实际上是用人单位对职工住房消费的补贴。从这个意义上讲，在公有住房使用权存在的情况下，使用权人在公有住房上的收益权应当优先于所有权人。三、目前，尚没有法律、行政法规位阶的规范禁止公房使用权转让，更不存在禁止性效力规范，因此，公房使用权转让合同不是当然无效；四、双方于2002年6月18日签订《房屋使用权转让合同书》，龙岗动物卫生监督所按合同约定支付了8万元，并一直使用涉案房屋至今，龙岗动物防疫监督所也一直知道龙岗动物卫生监督所购买了涉案房屋的使用权并一直使用至今，也一直从未提异议，而且根据黄建友和龙岗动物防疫监督所签订的《集资建楼分房合同书》约定，“乙方（即黄建友）拥有房屋使用权期间，房屋由乙方自我调配，甲方（即龙岗动物防疫监督所）无权干涉”，因此龙岗动物防疫监督所是允许黄建友处分涉案房屋使用权的；五、实践中，大量公房出让人受房价飙升的影响，以公房使用权转让不受法律保护为由撕毁协议，对诚实信用构成了极大挑战。从本案看，黄建友在自愿转让房屋使用权，且龙岗动物卫生监督所已经支付完款项和实际占有、使用房屋的情况下，要求确认双方的合同无效，其诉讼请求本身就违反诚实信用原则。因此，法院应驳回了黄建友的诉讼请求，以维护民法合同法最基本的诚实信用原则；六、不过本案的《房屋使用权转让合同书》还是部分无效，其原因不是房屋使用权合同本身，而是因为根据黄建友和龙岗动物防疫监督所签订的《集资建楼分房合同书》约定，黄建友的房屋使用权伍拾年从1998年1月1日至2047年12月30日止，而2002年6月18日双方签订《房屋使用权转让合同书》的伍拾年是从2002年6月18日至2052年6月17日止，也就是说从2048年1月1日至2052年6月17日这近4年半左右时间黄建友属无权处分，这时段的《房屋使用权转让合同书》应属无效，黄建友应返还龙岗动物卫生监督所（（4*12+5+17/30月）/50*12月）*8万=7142.22元，并赔偿龙岗动物卫生监督所从2002／年10月9日起的利息损失，按同期人民银行贷款利率计算。七、本案不应简单地从土地性质就判定《集资建楼分房合同书》和《房屋使用权转让协议书》的效力，因为产权单位名义上是龙岗动物防疫监督所深圳市龙岗区龙岗街道动物防疫监督所，实质上是深圳市龙岗区龙岗街道办事处，政府部门的房产被判定无效是不符中国国情的，从一九九八年到现在涉案房屋乃至整栋大楼一直正常使用就说明这点，仅仅是相关法律手续未完善而已；八、从《集资建楼分房合同书》可知，该合同是经镇政府，也就是现在的街道办批复同意的，对政府部门而言要完善法律手续并不难，因此合同最后还约定了需补地价或办理房产证费用事宜；九、即使要判定《房屋使用权转让协议书》无效，应同时也判定《集资建楼分房合同书》无效，黄建友没有涉案房屋的使用权，就此法院应驳回原告要求取回涉案房屋使用权的诉讼请求，或驳回起诉，诚实信用是民法的最高原则，法律不应让违反诚实信用原则的人获得利益；十、即使法院要判定黄建友取回涉案房屋使用权，除判决黄建友返还8万元本金及利息（从2002年10月9日起按同期人民银行贷款利率计算互相还应赔偿涉案房屋相同面积、相同地段剩余时段的租金损失，按政府租金指导价让篁土法律不应让违反诚实信用原则的人获得利益，相反应当受到惩罚。十一、一审既然已认定涉案房产没有房地产证，亦未能提交建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等，应当认定涉案房产为违法建筑，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》和广东省高级人民法院《关于因购买违法建筑的房子而产生纠纷的案件应如何处理的批复》规定及精神己明确集资房的处理应先由政府先行处理，己立案的应中止审理，或驳回起诉。因为违法建筑或集资房涉及政府国土政策、规划政策等，由政府先行处理更合适。十二、一审法院把（房屋使用权转让协议书）因50年使用期限就认定为买卖合同进而认定无效是错误的，根据（合同法）第二百一十四条，最多就认定超过20年部分无效，20年内仍是有效。综上所述，双方的《房屋使用权转让合同书》从2002年6月18日至2047年12月30日有效，从2048年1月1日至2052年6月17日无效，黄建友应返还龙岗动物卫生监督所7142.22元，并赔偿龙岗动物卫生监督所从2002年10月9日起的利息损失，按同期人民银行贷款利率计算。即使判定无效也不应让违反诚实信用原则的黄建友获得利益，相反应当受到惩罚。黄建友辩称：一、涉案房屋是原告所在单位集资所建福利房，跟黄建友的身份有依附关系，不能够转让。二、涉案房屋不属于法律意义上的公房。三、我方认为一审判决适用法律正确，认定事实清楚，应该予以维持。原审第三人龙岗动物防疫监督所述称：认可一审判决。黄建友向一审法院起诉请求：1、确认黄建友、龙岗动物卫生监督所于2002年6月18日签订的《房屋使用权转让协议》无效，涉案房屋使用权恢复原状（即要求龙岗动物卫生监督所在一个月内腾空房屋并交付给黄建友），由黄建友返还龙岗动物卫生监督所80000元；2、本案诉讼费用由龙岗动物卫生监督所承担。龙岗动物卫生监督所向一审法院反诉请求：1、黄建友应返还本金80000元及利息（其中20000元从2002年6月18日起算、60000元从2002年10月9日起算，利息按同期人民银行贷款利率计算）；2、黄建友应赔偿龙岗动物卫生监督所同地段、同面积的房屋在该合同剩下期间内的租金损失。一审法院认定事实：1998年1月1日，黄建友作为乙方、原深圳市龙岗区龙岗镇兽医卫生防疫检疫所作为甲方，签订《集资建楼分房合同书》，约定：甲方为解决职工住房困难而与乙方共同集资兴建位于深圳市龙岗区龙岗镇盛平乡田段心村的龙岗镇动物防检大楼，乙方所居住房为X座XX号房，使用期限为五十年即从1998年1月1日至2047年12月30日止，乙方有权对所拥有的房屋重新验收后交清房款，乙方拥有房屋使用权期间，房屋由乙方自我调配，甲方无权干涉，本大楼归甲方拥有，如因国家建设需要或其他不可抗拒原因必须拆建，乙方无决定权利，但在赔偿方面可以共同商酌，另本大楼需补地价或办理房产证一切费用由甲方承担。2002年6月18日，黄建友作为甲方、原深圳市龙岗区兽医卫生监督所作为乙方，签订《房屋使用权转让协议书》，约定：甲方将位于深圳龙岗区龙岗镇盛平民盛路XX号X楼X座X号房的使用权转让给乙方，使用期限为五十年，该房产使用权转让价格为80000元。协议签订后，龙岗动物卫生监督所分别于2002年6月18日、2002年10月9日支付了约定的购房款20000、60000元，黄建友将涉案房屋交付龙岗动物卫生监督所使用。另查，关于涉案房屋的性质和权属。黄建友主张涉案房屋所在的大楼是职工集资房、没有办理房地产证，权利人是黄建友和龙岗动物防疫监督所共同所有；龙岗动物卫生监督所主张涉案房屋所在大楼应归龙岗动物防疫监督所，龙岗动物卫生监督所仅购买了黄建友本来拥有的房屋使用权，龙岗动物卫生监督所不清楚该房屋有无办理房地产证、所有土地性质等，现涉案房屋由龙岗动物卫生监督所员工在使用。龙岗动物防疫监督所称涉案房屋没有办房地产证，龙岗动物防疫监督所不清楚所占土地性质及房屋的建设方，该房屋权利人是龙岗动物防疫监督所。原审法院向深圳市房地产权登记中心和深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局分别发函询问涉案房屋所在楼房的性质和权属情况，深圳市房地产权登记中心复函称未查得相关房地产的办证信息，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局复函称涉案房屋具体位置不明，该局尚无法核查该房屋的相关用地情况。关于龙岗动物卫生监督所的名称及龙岗动物卫生监督所与原深圳市龙岗区兽医卫生监督所的关系，龙岗动物卫生监督所提交证据显示：原深圳市龙岗区兽医卫生防疫检疫所（加挂深圳市龙岗区兽医卫生监督所牌子）系1993年成立、为农林水利局辖属的事业单位，2003年3月27日原深圳市龙岗区兽医卫生防疫检疫所更名为深圳市龙岗区动物防疫监督所，更名后原加挂的深圳市龙岗区兽医卫生监督所的牌子予以取消，2011年5月，深圳市龙岗区动物防疫监督所更名为深圳市龙岗区动物卫生监督所。2003年，深圳市龙岗区原各镇兽医卫生防疫检验所更名为镇（街道）动物防疫监督所。原审法院依据本案的实际情况及法律的相关规定，依法向黄建友、龙岗动物卫生监督所双方释明涉案的《房屋使用权转让协议书》为无效，龙岗动物卫生监督所故提出了上列反诉请求。一审法院认为，涉案位于深圳市龙岗区龙城街道盛平南路XX号的楼房系原深圳市龙岗区龙岗镇兽医卫生防疫检疫所即龙岗动物防疫监督所集资所建大楼，龙岗动物防疫监督所称该房屋没有房地产证，亦未能提交建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，可见该楼房不得作为商品房自由进行买卖。黄建友与原深圳市龙岗区兽医卫生监督所签订的《房屋使用权转让协议书》名为使用权转让，但从协议约定长达50年的使用期限、一次性支付对价的内容看，该协议实为房屋买卖合同。前述协议约定转让涉案房屋违反了法律规定，应属无效合同，故一审法院对于黄建友要求确认《房屋使用权转让协议书》无效的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原深圳市龙岗区兽医卫生监督所应将房屋返还，而黄建友应退还购房款80000元。本案中，龙岗动物卫生监督所原名深圳市龙岗区兽医卫生监督所，后深圳市龙岗区兽医卫生监督所被取消，龙岗动物卫生监督所应继受原深圳市龙岗区兽医卫生监督所应承担的责任，而实际上涉案房屋由龙岗动物卫生监督所交给其员工使用，故龙岗动物卫生监督所应依法律规定承担向黄建友返还房屋的责任，故一审法院对于黄建友要求龙岗动物卫生监督所腾空房屋并将房屋交还黄建友的诉讼请求予以支持，而黄建友相应地应将购房款向龙岗动物卫生监督所予以退还。对于龙岗动物卫生监督所主张的利息，由于银行存款利息为法定孳息，黄建友在返还购房款时应一并予以返还，即黄建友应按中国人民银行同期活期存款利率向龙岗动物卫生监督所支付购房款80000元的利息至原审法院确定黄建友退还购房款之日止，其中20000元从2002年6月18日起算、另60000元从2002年10月9日起算。龙岗动物卫生监督所的超额利息主张及龙岗动物卫生监督所关于租金损失的主张，没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、确认黄建友与原深圳市龙岗区兽医卫生监督所签订的《房屋使用权转让协议书》无效；二、龙岗动物卫生监督所于判决生效之日起三十日内将深圳市龙岗区龙城街道盛平南路22号602房（原深圳市龙岗区龙岗镇盛平村民盛路XX号X楼X座X号）腾空并交还给黄建友；三、黄建友于判决生效之日起十日内向龙岗动物卫生监督所退还购房款80000元及支付利息（利息按中国人民银行同期存款利率计至判决确定的黄建友退还购房款之日止，其中20000元从2002年6月18日起算，另60000元从2002年10月9日起算）；四、驳回龙岗动物卫生监督所的其他反诉请求。如付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1800元，由黄建友负担900元、龙岗动物卫生监督所负担900元；反诉受理费900元，由黄建友负担450元，龙岗动物卫生监督所负担450元。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，黄建友与原深圳市龙岗区兽医卫生监督所签订的《房屋使用权转让协议书》名为使用权转让，但从协议约定长达50年的使用期限、一次性支付对价的内容看，该协议实为房屋买卖合同。本院认为，涉案房屋未取得房地产权登记，经一审法院函询行政主管部门及集资单位进行调查，亦无证据显示该房屋的用地、建设已经法定有权机关的批准，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门区分情形分别采取限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施。因前述不同行政处理后果将影响对涉案买卖合同效力的认定，在行政主管部门对涉案房屋建设合法性作出认定处理前，本案不应作为民事案件受理，当事人应先行向行政主管部门申请处理非法用地或者违法建筑问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第66号民事判决；二、驳回黄建友的起诉；三、驳回深圳市龙岗区动物卫生监督所的反诉。本案一审本诉受理费1800元，退还黄建友；一审反诉受理费900元，退还深圳市龙岗区动物卫生监督所；深圳市龙岗区动物卫生监督所预交的二审案件受理费1800元予以退还。本裁定为终审裁定。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年十一月三十日书记员（兼） 李全慧附本裁定所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。