吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终761号
上诉人（原审原告、申请执行人）：张守田，住吉林省德惠市。
被上诉人（原审被告、执行案外人）：徐赫一，女，1987年3月28日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区南湖大路*号。
被上诉人（原审第三人、被执行人）吴世春，住吉林省长春市朝阳区。
被上诉人（原审第三人、被执行人）高娜，住吉林省长春市。
被上诉人（原审第三人、被执行人）吴世杰，住吉林省榆树市。
上诉人张守田因与被上诉人徐赫一、吴世春、高娜、吴世杰申请执行人执行异议之诉一案，不服德惠市人民法院（2016）吉0183民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张守田、被上诉人徐赫一到庭参加诉讼，被上诉人吴世春、高娜、吴世杰经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
张守田上诉请求：1、依法撤销德惠市人民法院（2016）吉0183民初1105号民事判决，并改判；2、一、二审上诉费用由徐赫一承担。事实和理由：一、一审法院审判程序组织违法，一审法院没有严格按照《中华人民共和国民事诉讼法》依法审理此案，一审法院也未向张守田送达合法开庭传票，尚法官通过稍口信叫张守田到法庭去一趟，然后直接就开庭了，所以一审法院审判程序违法。审判人员只有办案人尚祖峰，人民陪审员李季、书记员魏丹爽，但审判员朱立奇始终根本没有到庭，徐赫一也没有参加诉讼，而一审法院判决书中称徐赫一到庭参加诉讼，实属虚假，所以一审法院审判程序组织违法，应予撤销。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。张守田通过民事诉讼胜诉后，将此案进入执行程序，并且查封了吴世春、高娜的房产。徐赫一的房屋买卖合同应当属于无效，因为查封在先，买卖在后，原审法院应当维护张守田的合法权益，请二审法院撤销一审判决，审理改判或者发回重审。
徐赫一辩称，一审程序合法，通过中介人正规买的房屋，贷款我也偿还清，所有手续齐全，现在已经入住。
吴世春、高娜、吴世杰未到庭，未作答辩。
张守田向一审法院起诉请求：1、判决准许对本案执行标的继续查封；2、徐赫一承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：徐赫一提供2014年5月15日收条、建设银行转账凭条100万元；2014年10月15日收条、活期明细清单；2015年7月2日收条、农业银行取款业务回单；2015年2月6日140万元收条，（其中40万元还银行）；长春农村商业银行股份有限公司欧亚卖场支行出具的证明；富苑华城业主资料卡关于徐赫一为门业主的证明；2015年4月15日长春市富苑华城业主委员会关于徐赫一居住证明；2015年8月25日长春市朝阳区前进街道东田社区委员会关于徐赫一居住的证明；2015年4月15日富苑华城管理处关于业主徐赫一付清物业管理费、垃圾处理费的证明；业主更名登记（前台）关于徐赫一为业主的证明；房屋买卖合同关于徐赫一购买房屋的证明；商品房买卖合同关于原所有权人为高娜的证明；电费凭条关于徐赫一为业主的证明。以上证据用以证明徐赫一为争议房屋的所有权人。张守田质证认为以上证据的真实性无法认定，按揭房屋不可以买卖。就本案而言，根据徐赫一提供证据的真实性、合法性、关联性，可以证明徐赫一就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对徐赫一提供的证据一审法院予以采信。另外，在2015年11月13日，长春市南关区人民法院作出（2015）南民初字第1913号民事判决，认定郭萍与吴世春与高娜签订的房屋（即本案争议房屋）买卖合同有效。虽然郭萍没有向一审法院提出执行异议，也可以间接地证明其他案外人可能就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
一审法院认为，因徐赫一就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对执行标的（争议房屋）依法不应准许执行。综上所述，对张守田的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条规定，一审判决如下：驳回张守田的诉讼请求。一审案件受理费100元、邮寄费280元均由张守田负担。
本院审理查明，2014年10月15日高娜和徐赫一签订了房屋买卖合同，合同约定高娜自愿将坐落在长春市朝阳区南湖大路28号富苑华城第17栋4单元104号房屋出售给徐赫一，该房屋的建筑面积为395.11平方米，合同约定房屋的价款为390万元。因高娜在银行大约有40万元的贷款，徐赫一负责予以偿还，具体在银行贷款的数额以2015年2月28日结清贷款为准。徐赫一向高娜的交款约定为分三次付清房款：1、徐赫一于2014年10月15日给付高娜现金200万元（以收款凭证为准），其中100万元现金转账，100万元付现金。徐赫一按照约定第一次交清200万元人民币后，高娜将购房合同、发票及房屋钥匙等交给徐赫一。2、徐赫一和高娜于2015年2月18日前结清在银行剩余贷款，徐赫一付高娜100万元房款。3、徐赫一于2015年7月10日前给高娜剩余50万元（具体以实际发生为准）。高娜无条件配合徐赫一更名过户，在产权交易中心办理完更名过户。高娜向徐赫一交付房屋的约定为在2015年4月15日无条件搬出，如高娜违约，一切损失和后果由高娜负责。
2014年5月15日徐玉良通过中国建设银行向王英岐转账94万元。2015年8月25日王英岐出具房款给付证明书，称2014年4月15日经王英岐介绍徐赫一购买吴世春爱人高娜富苑华城17栋4号房，当时吴世春让徐赫一将100万元房款转给王英岐，徐赫一将房款在建行转给王英岐94万元，同时给王英岐6万元现金，当天王英岐转给吴世春56.83万元，并在2014年5月20日转给吴世春35.2万元，并将剩余7.97万元给吴世春现金。2014年5月15日高娜出具收条一份，内容为“收到徐赫一房款100万元整”。在2014年5月15日至5月20日银行卡客户交易查询单中显示，2014年5月15日徐玉良转账存入94万元，2014年5月15日王英岐向吴世春转账支取56.38万元，2014年5月20日王英岐向吴世春转账支取35.2万元。徐玉良系徐赫一的父亲。
2014年9月26日徐赫一在中国工商银行股份有限公司长春红旗街支行卡取145万元。2014年10月15日（即合同签订的当天）徐赫一向高娜支付100万元现金，高娜向徐赫一出具收条一份，内容为：“今收到徐赫一房款100万元现金，收款人高娜，2014年10月15日”。高娜也于当天按照合同约定给付徐赫一涉案房屋的购房合同(高娜与开发商签订的购房合同)、发票和钥匙。
2015年2月6日徐赫一在中国工商银行股份有限公司长春红旗街支行柜面卡取60万元，同日分别从中国建设银行股份有限公司景阳大路支行转给吴世春30万元，在中国建设银行股份有限公司欧亚卖场支行转给高娜10万元。2015年2月10日长春农商银行股份有限公司欧亚卖场支行出具证明，高娜购买的涉案房屋的按揭贷款已经结清。2015年2月6日高娜出具收条一份，内容为：“今收到徐赫一房款140万元整，其中该房款40万元还银行贷款”。
2015年7月2日何成有在中国农业银行转给吴世春40万元。2015年7月2日高娜向徐赫一出具收条一份，内容为：“今收到徐赫一房款50万元，其中43.2万元转到吴世春帐户，余6.8万元现金支付”。何成有系徐赫一的叔叔。
富苑华城的业主资料卡显示业主名称为徐赫一，办理入住的时间为2014年11月1日。2014年11月1日业主更名登记（前台）显示涉案房屋原业主为高娜，现更名为徐赫一。2015年4月15日物业证明，“富苑华城凌波小筑4门业主徐赫一2015年物业管理费5689.6元，垃圾处理费36元，于2015年4月15日已经全部结清，由于业主票据丢失物业特此证明。此证明只针对徐赫一在富苑华城小区所缴纳费用票据丢失用”。2015年4月15日长春市富苑华城业主委员会的证明，“兹证明业主徐赫一在富苑华城凌波小筑4门居住”。以上证据均出自吉林盛世物业服务有限公司富苑华城管理处。2015年8月长春市朝阳区前进街道东田社区居民委员会出具的证明，“根据吉林盛世物业服务有限公司出具的证明证实徐赫一现居住在富苑华城凌波小筑4门”。2016年7月20日的编号为74493、74494、74495用户电费统一收据三张及2016年2月17日用户电费统一收据一张，上面均显示户名为徐赫一。
经审查，因房地产开发商将涉案房屋等整个别墅区进行抵押贷款导致各业主一直无法办理产权证。现涉案房屋仍不能办理正式的房产登记手续。徐赫一提出执行异议的时间为2015年8月16日。涉案房屋预查封的时间为2015年6月9日。二审中，当事人没有提交新证据。其他查明事实与一审查明一致。
本院认为，关于张守田主张的未向其送达合法传票一事。经审查，在一审开庭时张守田积极进行了应诉及答辩，张守田的诉讼权益并未造成影响，且张守田在一审时也未对送达传票情况提出异议，故张守田该项主张不能支持。另张守田主张徐赫一未到庭参加诉讼，经审查，一审庭审笔录显示在笔录每页下方均有徐赫一的签字，且张守田也未提供证据证明一审庭审笔录上徐赫一的签字是伪造的，故该主张不能成立。张守田未提供证据证明一审审判员朱立奇未列席庭审，故张守田主张上述一审法院程序及组成违法不予支持。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发[2004]5号）》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本案中，涉案房屋属于已由开发商办理了房屋权属初始登记的房屋，且在高娜购买涉案房屋后，已在房产交易中心将房屋买卖合同进行了备案登记，故涉案房屋应属于登记在高娜名下的不动产。根据徐赫一提交的涉案房屋买卖合同可以看出，该买卖合同签订在人民法院查封之前，且徐赫一与高娜签订的房屋买卖合同基于双方自愿且意思表示一致，故该合同合法有效，应当受法律保护。根据徐赫一所提交的富苑华城的业主资料卡、业主更名登记（前台）、2014年4月15日物业证明、涉案房屋购买合同书、发票等，徐赫一已经为取得对涉案房屋的物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，应认定徐赫一对涉案房屋已经有了事实上的管理和支配权，即徐赫一在人民法院查封前就已经合法占有涉案房屋。另，涉案房屋未办理产权变更手续并非徐赫一个人原因所致。
关于支付涉案房屋购房款一事。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的宗旨是保护买受人的物权期待权，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是物之交付的债权优先于另一个金钱债权的实现。本案中，徐赫一作为涉案房屋的买受人，在法院查封前与高娜已经签订了合法有效的书面转让合同且已经合法占有涉案房屋，也非因徐赫一的原因未办理产权变更登记。且徐赫一按照合同约定在法院查封前已经向高娜支付了340万元的购房款，该款项已达到涉案房屋总价款的87%。徐赫一对涉案房屋被查封的事情并不知情，其不存在为规避执行行为将房屋剩余款项交付给高娜的主观过错，张守田也未提供证据证明徐赫一知晓涉案房屋被查封的情况。综上可以看出，徐赫一为涉案房屋善意的买受人，其上述行为符合物权优先原则，应认定徐赫一对涉案房屋享有物权期待权，且保护徐赫一对涉案房屋的物权期待权也符合本案的实际情况，徐赫一实现对涉案房屋的物权期待权应优先于张守田的金钱债权，故徐赫一就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，涉案房屋依法不应准许执行。
综上所述，张守田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人张守田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 溪
代理审判员 吴 丹
代理审判员 宫 平
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 邢艺缤