北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00426号
上诉人（原审被告、反诉原告）王培刚，男，1950年6月20日出生。
委托代理人孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人贺孝龙，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。
法定代表人何伟明，董事长。
委托代理人赵显光，北京市融泰律师事务所律师。
上诉人王培刚因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第11224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王培刚之委托代理人孙晓辉，被上诉人北京新世界物业管理有限公司之委托代理人赵显光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月，北京新世界物业管理有限公司（下称新世界物业公司）诉至原审法院称：我公司接受北京致祥房地产开发有限公司（下称致祥房地产公司）的委托，对北京市×××公寓提供物业服务。王培刚系该公寓1058A号房屋的业主（建筑面积为55.95平方米）。2009年6月5日，我公司与王培刚签订《×××公寓/写字楼物业管理协议》。该合同约定，王培刚的房屋物业服务费为每月每平方米11.96元，每年物业服务费为8029.94元，在物业服务周期开始时交纳。该合同签订后，我公司依约为×××提供物业服务，但王培刚自2009年11月1日至2009年12月31日、2011年1月1日至2013年7月31日拖欠物业服务费共计22082.28元未交纳。根据协议约定，水、电等能源费用由王培刚承担，由我公司负责代收代缴。王培刚自2011年7月11日至2013年6月10日期间拖欠冷水费43.47元未交纳；自2011年7月11日至2011年9月10日期间拖欠热水费92元未交纳；自2011年7月11日至2013年6月10日期间拖欠电费321.21元未交纳。王培刚拖欠物业服务费的行为已构成违约，对此其应承担违约责任。因合同中约定的每日万分之二点一的滞纳金标准过高，故我公司在此主张按王培刚拖欠物业服务费数额的30%计算滞纳金。为维护自身合法权益，现我公司诉至法院，要求王培刚支付自2009年11月1日至2009年12月31日、2011年1月1日至2013年7月31日的物业服务费22082.28元及违约金6624.68元；自2011年7月11日至2013年6月10日的冷水费43.47元；自2011年7月11日至2011年9月10日的热水费92元；自2011年7月11日至2013年6月10日的电费321.21元；本案诉讼费由王培刚承担。
王培刚答辩并反诉称：新世界物业公司追索的部分物业服务费，已超过法律规定的诉讼时效期间。物业服务合同是新世界物业公司自行拟订的，我是被迫签订的。新世界物业公司提供的物业服务脏乱差，其制定的服务标准与实际服务质量相差甚远。我对新世界物业公司的收费标准不认可。而且，双方所签订的物业服务合同是一年期的。对于违约金，我不同意承担。违约金约定标准过高，我要求将违约金标准调整为同期银行存款利率。根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业应具有独立的法人资格，而物业合同中的甲方为新世界物业公司二分公司。根据《价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费明码标价规定》等相关规定，新世界物业公司应向我出具物业服务费的测算细则。我对物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据等享有知情权。据此，我提起反诉，要求新世界物业公司备齐×××物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，供我查阅和复制；本案诉讼费由新世界物业公司承担。
新世界物业公司针对王培刚的反诉辩称：双方就物业服务费一直在接洽协商，并有口头催收和书面催收，故我公司的诉讼请求没有超过诉讼时效期间。物业服务费的标准不高，其标准来自开发商销售房屋的测算标准。王培刚在购房时知道或应该知道物业费标准，故应视为王培刚对此已经认可。王培刚对物业服务评价较差，其原因不能归结为我公司。因为×××属于烂尾楼，故存在历史遗留问题。我公司没有胁迫王培刚签订物业服务合同，而且物业服务合同不是一年期的。对于王培刚提出的反诉请求，已有2009年法院生效判决予以佐证，我公司已提供相关材料，故我不同意王培刚的反诉请求。
原审法院经审理认为：本案涉诉的×××没有成立业主委员会，在此情况下，由房地产开发建设单位致祥房地产公司将小区的物业委托给有资质的新世界物业公司进行管理服务，符合双方的约定，并且该委托行为已经以公告的形式向×××业主和租户公示，属合法有效。王培刚购买×××1058A号等十余套房屋后，就1058A号公寓的物业服务事宜与新世界物业公司签订《×××公寓/写字楼物业管理协议》，该合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。新世界物业公司提供物业服务后，王培刚应按每月每平方米11.96元标准交纳物业服务费及其他相关费用。现新世界物业公司要求王培刚支付物业服务费，有其合同依据，应予支持。但王培刚所购买的1058A号公寓位于大厦顶层，新世界物业公司对该房屋漏雨问题一直未进行修缮，其行为属于新世界物业公司履行物业服务义务不符合约定，新世界物业公司对此应承担相应责任。对于新世界物业公司所主张的物业服务费中的公共区域及房屋维修费用的部分，法院予以扣除。关于新世界物业公司所提出的冷水费、热水费、电费的诉讼请求，根据双方约定，属于由新世界物业公司代收代缴，而王培刚对涉诉的1058A号公寓的冷水、热水及电费的查表记录没有异议，故王培刚应支付上述费用。关于新世界物业公司主张的违约金，鉴于新世界物业公司在物业服务中未履行公共区域及房屋维修义务是导致王培刚未按约定支付物业服务费的原因之一，故其要求的违约金法院不予支持。关于王培刚提出的诉讼时效抗辩，因新世界物业公司提供的证据已证明其一直向王培刚催要物业服务费，对此法院认定新世界物业公司在一直向王培刚主张权利，其诉讼请求并没有超过法律规定的诉讼时效期间，故对王培刚提出的该抗辩意见，不予采纳。关于王培刚反诉要求新世界物业公司备齐×××物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料并供其查阅和复制的诉讼请求，根据生效民事判决书载明的事实，新世界物业公司已在大厦内公示上述相关内容，并对公示情况进行了公证，在本案诉讼中，新世界物业公司亦将公证书作为证据向王培刚出示，由于建筑物区分所有权中关于共有部分以及共同管理事项具有不同的形态，作为业主对其中关乎自身利益或者直接关系全体区分所有人共同利益而间接关系其自身利益的事项进行了解即可，故对王培刚的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2013年11月判决：一、王培刚于判决生效之日起十日内向北京新世界物业管理有限公司支付北京市×××公寓十层一○五八A号房屋自二○○九年十一月一日至二○○九年十二月三十一日和二○一一年一月一日至二○一三年七月三十一日的物业服务费二万一千七百一十三元零一分，自二○一一年七月十一日至二○一三年六月十日的冷水费四十三元四角七分，自二○一一年七月十一日至二○一一年九月十日的热水费九十二元，自二○一一年七月十一日至二○一三年六月十日的电费三百二十一元二角一分；二、驳回北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回王培刚的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，王培刚不服，上诉至本院，主张：原审法院分配举证责任不当，新世界物业公司未举证证明依约提供了相应的物业服务；部分物业费已经超过了两年的诉讼时效；反诉请求有法可依，且直接影响本案的事实认定；原审法院拒绝对物业服务费及服务质量进行评估，剥夺了我方的诉讼权利，违反法定程序，故要求撤销原判，驳回新世界物业公司的全部诉讼请求，支持我方的反诉请求。新世界物业公司同意原判。
经审理查明：位于北京市×××系案外人致祥房地产公司开发建设的楼盘，内含公寓及写字楼。北京开盛鼎兴物业管理有限公司受致祥房地产公司委托对该中心进行物业管理服务。2002年6月25日，北京市物价局作出京价（房）字[2002]245号《关于宝鼎中心物业管理服务收费标准的批复》，指出×××物业管理服务收费标准不适用《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》，实行市场调节价，由物业公司与产权人协商确定。
由于×××所在小区尚未成立业主委员会，2009年4月3日，致祥房地产公司委托新世界物业公司对×××进行统一管理、综合服务，致祥房地产公司与新世界物业公司签订《物业管理委托合同》，并于2009年4月15日向×××业主和租户发出《关于宝鼎大厦更换物业管理公司的函》，声明：自2009年4月18日零时起，×××的物业服务由北京开盛鼎兴物业管理有限公司移交给新世界物业公司。新世界物业公司接管×××物业服务后，由其下属的新世界物业公司二分公司对×××实际提供物业服务。
2009年6月，王培刚经拍卖竞拍购得北京市×××公寓10层1058A号等9套房屋。现上述房屋均未取得房屋所有权证。2009年6月5日，新世界物业公司二分公司（甲方）与王培刚（乙方）签订《×××公寓/写字楼物业管理协议》。该合同约定，甲方为乙方所购房屋所在的×××提供物业服务；乙方应按每月每平方米11.96元标准向甲方交纳物业服务费；甲方每月提前10日出具缴费通知单；乙方在接到缴费通知单10日内交纳物业服务费及其他应交费用，乙方逾期未能支付相关款项，甲方可从逾期之日起按应交费用总额收取每日万分之二点一的滞纳金；水费、电费、采暖费、有线电视服务费属于乙方享用能源而产生的费用，应由乙方承担，甲方提供代收代缴服务；电费的收取以每度电1元收取，冷水为每吨6.1元，热水为每吨11.1元，采暖费收费标准为每供暖季每平方米30元。该合同签订后，新世界物业公司依约为王培刚购买的房屋提供了物业服务。
2009年8月21日，新世界物业公司将×××物业服务收费项目标准和服务成本、物业服务内容和服务标准在×××大厦内进行了公示，公示情况由北京市信德公证处进行了公证。新世界物业公司对公寓和写字楼的物业服务费收费标准为每月每平方米11.96元。
2009年11月23日，原北京市崇文区房屋管理局就新世界物业公司接管和收费中存在的问题向新世界物业公司发出《整改通知》，要求新世界物业公司与致祥房地产公司一起就项目接管、物业收费标准等问题征求业主意见，并经专有部分占建筑面积过半的业主且占总人数过半数的同意后，到属地房地产行政管理部门进行备案。新世界物业公司依照该通知进行了整改，原北京市崇文区房屋管理局于2009年12月30日发函确认整改完毕，未对整改工作结果予以备案。
因王培刚未向新世界物业公司交纳自2009年11月1日至2009年12月31日、2011年1月1日至2013年7月31日的物业服务费22082.28元及其他费用，新世界物业公司将王培刚诉至原审法院。
原审审理中，王培刚对新世界物业公司所称其购买的1058A号公寓的建筑面积为55.95平方米的事实及新世界物业公司提供的对1058A号公寓进行查表的冷水、热水及电使用的数量均无异议。
新世界物业公司为证明其要求王培刚交纳的2009年的物业服务费没有超过诉讼时效期间，提供了该公司于2010年4月10日、2011年3月6日、2012年6月7日分别在王培刚所购买的1042号、1043号公寓房门上张贴催款通知的照片，证明其持续主张权利，多次要求王培刚支付包括1058A在内所有公寓的欠费。王培刚表示没有见到上述催款通知。
就欠交物业服务费的原因，王培刚称是因为新世界物业公司未对其所购买或管理使用的位于×××顶层的1050A号、1055A号、1057A号、1058A号、1005号、1007号公寓的漏雨问题进行修理和物业服务质量较差；由于北京新世界物业管理有限公司未履行维修义务，其只好自行对1005号、1007号公寓进行了修缮。新世界物业公司对此解释称由于涉及工程较大，经费没有审批下来，故未能对王培刚的漏雨房屋进行修理；王培刚所称物业服务差，是因×××属于烂尾楼，存在历史遗留原因而造成的。
对王培刚反诉要求新世界物业公司备齐×××物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，并供其查阅和复制的诉讼请求，新世界物业公司提供公证书和已生效的（2009）崇民初字第3268号民事判决书，证明有×××的业主曾起诉新世界物业公司要求提供上述物业服务资料；法院查明新世界物业公司已在大厦内公示上述内容，并对公示情况进行了公证，最后驳回了业主的该项请求。
上述事实，有当事人的陈述及《×××公寓/写字楼物业管理协议》、照片、公证书、（2009）崇民初字第3268号民事判决书、冷热水费及电费查表记录和庭审笔录在案佐证。
本院认为：新世界物业公司二分公司与王培刚签订的《×××公寓/写字楼物业管理协议》系双方真是意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应依约履行。新世界物业公司二分公司不具备独立的法人资格，新世界物业公司作为新世界物业公司二分公司的上级单位应承担相应的法律责任。新世界物业公司为王培刚所有的涉案房屋提供了物业服务，王培刚理应按照协议约定的物业费标准支付相应的物业服务费。王培刚主张1058A号公寓存在漏水问题，而新世界物业公司未予维修，对于此事实，新世界物业公司虽然进行了辩解，但对王培刚的陈述表示认可。基于上述情况，原审法院判令扣除了物业服务费中的公共区域及房屋维修费用。王培刚主张物业服务存在其他质量问题，根据谁主张谁举证原则，应由王培刚承担相应的举证责任，因王培刚未能提供证据予以佐证，故本院对王培刚的该项主张不予采信。王培刚要求新世界物业公司承担关于提供物业服务的质量符合合同约定标准的举证责任，依据不足，本院不予支持。关于王培刚提出的时效抗辩，由于物业服务存在持续性、服务性等特点，而且新世界物业公司提供了催款通知照片证明其曾向王培刚催缴过物业费，说明该公司并未怠于主张权利，故王培刚的该抗辩不能成立。关于冷水费、热水费及电费，王培刚同意支付，本院对此不持异议。
关于王培刚要求新世界物业公司备齐×××物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，供其查阅和复制的反诉请求，因新世界物业公司在诉前就曾将上述内容在×××进行公示，且诉讼中亦以证据的形式再次将上述内容出示给王培刚，故新世界物业公司已经完成了其应尽的义务，本院对王培刚的反诉请求不予支持。关于王培刚申请对物业服务费及服务质量进行评估一节，因双方在协议中对物业服务费标准有明确约定，王培刚亦无证据证明签订该协议时违背其真实意思表示，且对物业服务质量进行评估仅能反映现阶段的物业服务水平，并不能直接反映新世界物业公司主张的欠费期间的物业服务水平，故原审法院对王培刚评估申请不予准许并无不当。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。王培刚的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费307元，由北京新世界物业管理有限公司负担25元（已交纳），由王培刚负担282元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费35元，由王培刚负担（已交纳）。二审案件受理费565元，由王培刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 李 洹
二〇一四年一月二十日
书 记 员 刘梦辰