吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终803号
上诉人（原审被告）：柏志刚，男，1973年9月10日出生，住吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：徐勇（系柏志刚姐夫），男，1971年2月2日出生，住吉林市丰满区。
被上诉人（原审原告）：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李杨，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐梦竹，该公司员工。
上诉人柏志刚因与被上诉人吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
柏志刚上诉请求：撤销一审判决，改判柏志刚缴纳物业费3000元至5000元。事实与理由：1.一审法院确定的开庭时间为2016年12月1日，但柏志刚家中有亲人在2016年11月29日过世，于2016年12月1日出殡，柏志刚于2016年11月30日向承办法官提出委托亲属出庭，但被法官拒绝，后一审法官直接作出判决。2.寓龙物业公司进驻小区，没有与业主签订物业服务合同，还破坏了原有设施，商贩随便进入小区，寓龙物业公司无权收取物业服务费。3.寓龙物业公司进驻小区之后，柏志刚家多次被盗，损失金额4万余元，去寓龙物业公司查监控也没有结果。寓龙物业公司没资格也没尽到任何义务，柏志刚没有义务支付物业费。
寓龙物业公司辩称，寓龙物业公司从2008年进入万达江畔人家小区，先后三次与小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务。2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同协商一致决定，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定支付物业费。此后，寓龙物业公司一直为小区提供物业服务，与小区业主之间存在合法有效的事实合同关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
寓龙物业公司向一审法院起诉请求：柏志刚立即给付拖欠寓龙物业公司的物业服务费10,122.30元及滞纳金3,036.70元，合计13,159元。
一审法院认定事实：2008年5月为万达江畔人家小区提供服务的物业公司因服务成本高，拟提高收费标准，但未能与该小区的业主达成协议，于是该公司撤出了万达江畔人家小区。当月万达江畔人家小区业主大会选聘寓龙物业公司为小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。寓龙物业公司与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会（以下简称江畔人家业主委员会）于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日签的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日。双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为多层住宅每月0.75元/平方米。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业服务合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，寓龙物业公司与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。柏志刚是江畔人家小区业主，其居住的房屋是多层住宅，面积为130.46平方米。柏志刚从2008年5月17日起至寓龙物业公司主张的2016年12月31日期间未交纳物业费。一审法院认为，寓龙物业公司从2008年起进入万达江畔人家小区与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。在此之后至今，寓龙物业公司一直为该小区提供物业服务。寓龙物业公司与小区业主之间依法具有物业服务合同关系，并且本案中没有充分的证据证明上述合同关系违反法律及行政法规的强制性规定，因此上述合同关系合法有效。柏志刚作为业主，长期接受服务，但一直未履行给付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。寓龙物业公司主张的物业费本金未超过合同约定的数额，予以支持。因柏志刚未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，故按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”柏志刚应给付的物业费是10,122.30元，按照合同约定柏志刚应付违约金已超过其应交的物业费，本案根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，一审法院酌定支持寓龙物业公司主张的违约金2,024.46元（10,122.3元×20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决。判决：一、柏志刚于判决生效之日起三日内给付吉林市寓龙房产物业服务有限公司2008年5月17日至2016年12月31日的物业费10,122.30元；二、柏志刚于判决生效之日起三日内给付吉林市寓龙房产物业服务有限公司违约金2,024.46元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明如下事实：万达江畔人家小区内除车库入口外的监控设备全部损坏。柏志刚家在寓龙物业公司提供物业服务期间被盗，至今该案仍未侦破。
本院认为，柏志刚的上诉理由部分成立。首先，关于寓龙物业公司与柏志刚之间是否存在物业服务合同关系，一审判决已经论述清楚，本院不再赘述。寓龙物业公司与江畔人家业主委员会签订的物业服务合同中明确约定寓龙物业公司对小区公共设施有进行维修、养护的义务。现寓龙物业公司承认小区内监控设施全部毁损，监控设施作为公共设施的一部分，寓龙物业公司有义务进行维修。但寓龙物业公司并未进行维修，导致小区内业主被盗窃及权利受到其他侵害的风险增加。柏志刚家被盗，损失至今仍未获得弥补，寓龙物业公司并未按照物业服务合同完全履行义务，故柏志刚提出相应降低合同价款的上诉请求应当予以支持。本院考虑柏志刚家被盗的实际损失及寓龙物业公司实际履行物业服务合同的情况，酌定柏志刚向寓龙物业公司支付物业费5061元。关于寓龙物业公司提出的关于违约金的诉讼请求，因寓龙物业公司也存在违约行为，柏志刚因该行为与其发生争议，迟延给付物业费事出有因，对寓龙物业公司的该项请求不予支持。
关于寓龙物业公司提出的维修监控设施需要动用维修基金，需要小区三分之二以上业主同意的主张，即使维修监控设施费用较大，需要动用维修基金，寓龙物业公司亦应当按照程序征询业主的意见，但寓龙物业公司并未积极征求业主意见，反而采取消极不作为的方式忽视合同义务，确属违约。
综上所述，柏志刚的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2826号民事判决；
二、柏志刚于本判决生效之日起三日内给付吉林市寓龙房产物业服务有限公司2008年5月17日至2016年12月31日的物业费5061元；
三、驳回吉林市寓龙房产物业服务有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费64元，由柏志刚负担。二审案件受理费104元，由吉林市寓龙房产物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洁
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 赵 靖
二〇一七年三月二十七日
代理书记员 姜 锐