福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽民终1198号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴文亮，男，1973年11月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：叶华强，福建闽华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章朝灿，福建闽华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州鲤城集集小镇快餐店，住所地福建省泉州市鲤城区鲤城大厦***号。
主要负责人：蔡海明，该快餐店投资人。
委托诉讼代理人：骆东如，福建闽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄挺，福建闽荣律师事务所实习律师。
原审第三人：范增添，男，1954年11月27号出生，台湾地区居民，住台湾地区新竹县。
上诉人吴文亮因与被上诉人泉州鲤城集集小镇快餐店（以下简称集集小镇快餐店）、原审第三人范增添房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2013）泉民初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴文亮及其委托诉讼代理人叶华强，被上诉人集集小镇快餐店的委托诉讼代理人骆东如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴文亮上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的反诉请求或将本案发回重审，诉讼中吴文亮同意返还集集小镇快餐店租赁押金24.6万元。事实和理由：（一）一审法院未经释明，认定吴文亮与集集小镇快餐店签订的《租赁合同》无效，违反法定程序。吴文亮主张《租赁合同》有效，集集小镇快餐店主张《租赁合同》无效，当双方当事人对合同效力有不同理解时，若一审法院认定合同无效，则应释明并告知吴文亮可以变更诉讼请求，但一审法院未经释明，直接认定《租赁合同》无效，判决驳回吴文亮的反诉请求，违反法定程序。（二）一审法院认定吴文亮与集集小镇快餐店签订的《租赁合同》无效错误，应予纠正。吴文亮与范增添是合伙关系，在范增添授权下继续行使与租赁相关的权利义务，并以自己的名义向业主支付租金，是讼争店面的实际承租人。吴文亮将讼争店面转租给集集小镇快餐店后已经向业主支付租金长达六个月，业主不可能不知道店面被转租。一审法院未追加业主参加诉讼，就认定业主不知道吴文亮转租店面及不同意转租，属于认定事实不清。且A22、A24店面业主陈柔娜、刘培财在《房屋续约确认书》中已经认可吴文亮作为上述店面承租人的身份，一审法院应追加陈柔娜、刘培财参加诉讼，否则不能认定《租赁合同》无效。退一步说，即便吴文亮未经业主同意转租店面，《租赁合同》也属效力待定合同，并不必然无效。（三）一审法院依据《证明》及《合伙协议书》认定吴文亮与集集小镇快餐店串通损害业主利益错误。本案是房屋租赁纠纷，《证明》及《合伙协议书》发生在吴文亮与集集小镇快餐店之间，与本案租赁合同关系无关。吴文亮既未向讼争店面业主出示《证明》及《合伙协议书》，也未主张与集集小镇快餐店存在合伙关系，《租赁合同》并非建立在合伙关系的基础上，不存在吴文亮与集集小镇快餐店串通损害业主合法权益的情形，一审法院不应依据《证明》及《合伙协议书》评判吴文亮与集集小镇快餐店之间《租赁合同》的效力。（四）一审判决吴文亮返还店面使用顶手费40万元错误。吴文亮将讼争店面转租给集集小镇快餐店前，已投入巨资对店面进行装修，40万元店面使用顶手费是集集小镇快餐店对吴文亮装修损失的补偿，且双方在《租赁合同》中约定该40万元店面使用顶手费不因任何原因退还，即使合同无效集集小镇快餐店也应承担该部分损失。故一审判决吴文亮返还集集小镇快餐店40万元店面使用顶手费，缺乏依据。
集集小镇快餐店辩称，（一）一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定认定《租赁合同》无效，该规定系指合同法定无效的情形，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”规定人民法院应当释明的情形。吴文亮主张一审法院未经释明即认定合同无效，违反法定程序，缺乏依据。（二）吴文亮无权转租讼争店面，其转租行为应当认定无效。吴文亮与范增添之间的合伙及委托关系是该二人内部关系，不对外产生效力。讼争店面的业主没有认可吴文亮与范增添的合伙关系，吴文亮对讼争店面不享有承租人的权利，其未经业主同意转租店面的行为应当认定无效。（三）《租赁合同》被认定无效后，因该合同取得的财产依法应当予以返还。一审判决吴文亮返还租赁押金24.6万元和店面使用顶手费40万元，于法有据。吴文亮的上诉缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。
集集小镇快餐店向一审法院起诉请求：1.确认集集小镇快餐店与吴文亮于2011年12月21日签订的《租赁合同》无效；2.吴文亮返还集集小镇快餐店租赁押金24.6万元和店面使用顶手费40万元。审理中，吴文亮提出反诉请求：1.解除吴文亮与集集小镇快餐店于2011年12月21日签订的《租赁合同》；2.集集小镇快餐店立即腾空并向吴文亮交还位于泉州市丰泽区田安路新华花苑小区A22-A26号店面；3.集集小镇快餐店支付的租赁押金24.6万元归吴文亮所有；4.集集小镇快餐店支付吴文亮自2012年4月21日起至实际交还之日止的租金，租金按每月8.2万元计算，并支付按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。
一审法院认定事实：2007年3月、４月，范增添作为承租方，与作为出租方的案外人张志伟、陈柔娜、张慧君、谢建全分别签订《店面承租合约书》，约定由范增添向张志伟、陈柔娜、张慧君、谢建全承租位于泉州市丰泽区新华花苑小区23、24、25、26号（实际应为A23、A24、A25、A26号）店面（包括二层写字楼），租赁期限自2007年3月、４月至2013年3月、４月；2010年4月，范增添与案外人刘培财签订一份《店面承租合约书》，约定由范增添向刘培财承租位于泉州市丰泽区新华花苑小区22号（实际应为A22号）的店面一间（包括二层写字楼），租赁期限自2010年４月至2013年４月。上述合约书均约定未经业主同意不得将讼争店面转租他人，此外还约定了租金、违约责任等相关权利义务内容。
2011年12月3日，范增添与吴文亮签订一份《租赁权使用权转让协议》，将新华花苑小区A22、A23、A24、A25、A26号店面等几个店面的租赁使用权转让给吴文亮。
2011年12月20日，吴文亮以承租方的身份（范增添也与吴文亮一并列为承租方，但未在落款处签名）与陈柔娜就上述新华花苑小区A24号店面签订了一份《房屋续约确认书》，该确认书载明：“甲方（陈柔娜）现有地址在泉州市田安路中段新华花苑沿街商业店铺A幢24号，租赁期至2013年3月9日到期。甲方愿意再出租，租期叁年，租金以签订的合同为准，月租金按当时周边的店面‘平方’数租金作为参考依据定价出租，在同等条件下乙方有优先承租权。”
2011年12月21日，吴文亮与集集小镇快餐店的代表朱玉铃签订一份《租赁合同》，约定将包括新华花苑小区A22、A23、A24、A25、A26号店面等几个店面的一楼部分转租给集集小镇快餐店。集集小镇快餐店签订该合同后，依该合同的约定支付了租赁押金24.6万元及店面使用顶手费40万元，另支付了自2012年1月21日至2012年4月20日的租金24.6万元，此后的租金未继续支付。为向店面的原出租人即业主争取所谓的利益，吴文亮与集集小镇快餐店的代表朱玉铃隐瞒其转租事实，于2011年12月22日另签订一份主要内容为吴文亮与朱玉铃在上述店面合伙经营“集集小镇”餐饮的《合伙协议书》，由于不存在该合伙事实，为避免以后产生纠纷，朱玉铃又将该情况出具了一份《证明》交吴文亮持有。
2012年3月12日，吴文亮以承租人的身份与刘培财就上述新华花苑小区A22号店面签订了一份《房屋续约确认书》，该确认书载明：“本人刘培财（刘燕玲代）在泉州市田安路中段新华花苑商业店铺（A幢22号）租赁期至2013年4月9日到期，所以本人愿意再续约给承租人吴文亮、范增添，租期六年。”
审理中，上述新华花苑小区A22、A23、A24、A25、A26店面业主刘培财、张志伟、陈柔娜、张慧君、谢建全向法院表示不知晓或认可吴文亮的转租行为，除A22号店面外，其余几间店面的业主均与集集小镇快餐店另行签订了租赁合同，租赁期自2012年6月开始。
一审法院认为，本案系集集小镇快餐店与吴文亮、范增添之间因房屋租赁合同产生的纠纷，因范增添系台湾地区居民，本案应参照涉外案件处理。按照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条和《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条的规定，本案应适用大陆法律作为准据法。
本案涉及泉州市丰泽区新华花苑小区A22、A23、A24、A25、A26号店面等租赁标的，其中A23、A25、A26号店面原租赁合同系业主张志伟、张慧君、谢建全与范增添签订，吴文亮主张其与范增添在租赁店面共同经营“泉州市丰泽区上岛咖啡”，后范增添又将店面的租赁使用权转让给吴文亮，但吴文亮与范增添之间的内部关系在未得到业主认可的情况下对业主不发生效力，这些业主事后也表示不认可其承租人的身份，故吴文亮就该几个店面不享有相应的权利义务，其无权处分、转租上述几个店面，涉及A23、A25、A26号店面的租赁合同无效；陈柔娜、刘培财在《房屋续约确认书》中认可了吴文亮作为A22、A24店面的承租人的身份，但陈柔娜、刘培财在出租该店面的合同中明确约定未经其同意不得转租，而吴文亮却将包括A22、A24号店面在内的几个店面转租给集集小镇快餐店，集集小镇快餐店亦知晓吴文亮不是租赁房屋的业主、该店面系转租而来的事实，不仅如此，双方为了实现某种利益，伪造了双方存在合伙关系的《合伙协议书》，串通损害原出租人即业主的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，双方签订的转租合同应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方因该合同取得的财产应当予以返还，且由于双方对该合同无效都存在过错，各自均应承担相应的责任。吴文亮应将集集小镇快餐店支付的租赁押金24.6万元及店面使用顶手费40万元返还给集集小镇快餐店，集集小镇快餐店的该本诉请求本院予以支持。在该合同履行过程中，集集小镇快餐店另支付吴文亮一季度租金24.6万元，因集集小镇快餐店对租赁合同无效也存在一定的过错，该租金应由集集小镇快餐店自行承担，因双方均未对该款项提出相应的诉求，故不作判处。吴文亮关于解除与集集小镇快餐店签订的合同、认定租赁押金24.6万元归其所有、集集小镇快餐店支付其相应的租金及利息损失的反诉请求，不予支持。此外，本案所涉租赁店面中，大部分业主认可由集集小镇快餐店占有使用相关店面，A22号店面业主刘培财与范增添签订的《店面承租合约书》的租赁期限也已经届满，故吴文亮请求集集小镇快餐店腾空并向其交还位于泉州市丰泽区田安路新华花苑小区A22-A26号店面，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第二项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十九条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、泉州鲤城集集小镇快餐店与吴文亮于2011年12月21日签订的《租赁合同》无效；二、吴文亮应于本判决生效之日返还泉州鲤城集集小镇快餐店租赁押金24.6万元和租赁店面使用顶手费40万元；三、驳回吴文亮的反诉请求。
对一审法院查明认定的事实，除吴文亮对A22-A26店面业主向法院表示不知晓或不认可吴文亮的转租行为有异议，认为一审法院向各业主了解情况后形成调查笔录的相关内容未经质证且不是事实外，其余事实双方当事人没有争议，对双方当事人没有异议的事实，予以确认。
本院二审期间，吴文亮提交两组证据：第一组证据为《供水合同》及《收款收据》各两份，电压增容《收款收据》一份。其中，两份《供水合同》载明“2012年2月21日泉州市自来水有限公司为A22号店面业主刘培财及A23号店面业主张志伟供水”，《收款收据》载明2012年2月21日吴文亮代刘培财、张志伟支付水改费用各1536元，并加盖泉州市宝方物业管理有限公司收费专用章；电压增容《收款收据》载明“2012年4月6日吴文亮支付增容104瓦电力费用2万元”，并加盖泉州市宝方物业管理有限公司收费专用章，该组证据用于证明吴文亮按照集集小镇快餐店要求对讼争店面进行电压增容及水改，集集小镇快餐店支付的40万元店面使用顶手费就是对房屋装修、空调安装以及电压增容、水改等费用的必要补偿；第二组证据为《收款收据》一份，载明“缴款人吴文亮（22-26店）一层款项内容物：277×1.3×3=1080（12年1-3）金额1080元，收款日期2012年4月5日”，并加盖泉州市宝方物业管理有限公司收费专用章，用于证明吴文亮支付A22-A26号店面2012年1-3月物业费，是讼争店面的实际承租人。
对上述证据集集小镇快餐店质证认为，首先，上述收款收据均形成于2012年，吴文亮本应在一审法院指定举证期限内提交而未提交，不属于二审新的证据；其次，对收款收据的真实性没有异议，但认为《租赁合同》明确约定讼争店面电压增容及水改费用由集集小镇快餐店自行承担，店面使用顶手费不包括该费用，且收款收据无法证明该笔支出与讼争店面电压增容及水改存在关联性。
对吴文亮二审提交的证据，本院进行分析认定如下：首先，上述两组证据均形成于2012年，在一审庭审结束前客观存在，属于吴文亮应在一审法院指定举证期限内提交而未提交的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款规定二审新证据的情形；其次，吴文亮提交第一组证据是为了证明其投入资金对水电进行改造，40万元店面使用顶手费中包括水电改造费用。但根据讼争《租赁合同》约定，该费用应由集集小镇快餐店承担，且合同未明确40万元店面使用顶手费包括电压增容和水改费用，吴文亮的上述主张与合同约定不符；第二组证据仅体现吴文亮支付讼争店面的物业管理费，但不能证明吴文亮与各业主之间存在租赁合同关系，是讼争店面承租人。该二组证据既不属于二审新证据，也无法证明吴文亮的主张，故不予采纳。
另查明，一审诉讼中，集集小镇快餐店提供了A23-A26号店面业主本人或委托他人于2012年4月13日出具的《声明》，其中A23号店面业主张志伟委托张友注，A25号店面业主张慧君委托余震，A26号店面业主谢健全委托林栋材代签，上述声明的主要内容为“本人将讼争店面租给范增添，由于范增添单方面违反双方签订的《店面承租合约书》中的规定，现我方收回该店面，双方租赁关系终止”，拟用于证明吴文亮与各业主不存在租赁关系，吴文亮无权出租店面。吴文亮对上述《声明》真实性有异议，认为其中A25、A26号店面的声明人不是业主本人，A24号店面业主陈柔娜已经和吴文亮签订续租协议，吴文亮仍向各业主支付租金。一审法院于2012年7-9月间分别向A23号店面业主张志伟及代签《声明》的张友注，A22、A24、A25、A26号店面业主刘培财、陈柔娜、张慧君、谢健全核实情况。A23-A26号店面业主确认《声明》为其本人出具或委托他人出具。A22-A26号店面业主均确认其与范增添存在租赁关系，但不同意吴文亮的转租行为，也不同意范增添或吴文亮继续租赁店面。除A22号店面外，其余店面业主均与集集小镇快餐店另行签订租赁合同，租赁期限自2012年6月开始。
吴文亮提供2011年12月至2012年4月个人业务凭证（填单）、自动柜员机客户凭条、银行客户回单等，其中，自动柜员机客户凭条（未加盖银行业务章）体现不同银行账户之间的转账，但未体现转账人及收款人姓名；个人业务凭证（填单）及银行客户回单（已加盖银行业务章）载明吴文亮向业主转账，用于证明吴文亮按约向各业主支付六个月租金，业主未对吴文亮的转租行为提出异议应视为同意转租。对上述证据的真实性，集集小镇快餐店有异议，认为大部分凭证没有加盖银行公章，且各业主不认可吴文亮承租人的身份，也不同意吴文亮转租。一审法院认为，就证据形式而言，吴文亮提供的大部分是银行自动柜员机客户凭条，其未进一步举证证明相应的收款账户所有人，相关银行也未对汇款行为进行确认，对该部分证据真实性不予确认；其余加盖银行业务章的银行客户回单或其他形式的转账凭证真实性予以确认。
再查明，二审诉讼中，双方当事人均确认店面使用顶手费是指店面转让费，但对转让费包含的具体内容有争议。吴文亮认为店面使用顶手费是对店面原有装修、空调安装、电压增容及水改等损失的补偿，集集小镇快餐店对此不予认可，认为讼争店面原用于经营西餐，现用于经营中式快餐，其无法利用店面原有装修，需要重新装修店面，空调等设备是其自行添置的。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据上述法律规定，承租人未经出租人同意擅自转租租赁物，事后又未经出租人认可的，转租行为无效。本案中，范增添与讼争A22-A26店面业主刘培财、张志伟、陈柔娜、张慧君、谢建全各签订一份《店面承租合约书》承租讼争店面，范增添系店面合法承租人。范增添与吴文亮之间的《合伙协议书》、《全权委托书》及《租赁权使用权转让协议》体现双方就转让讼争店面租赁使用权达成约定，但该约定仅对双方产生约束力，对业主而言店面承租人仍是范增添。吴文亮提供2011年12月至2012年4月支付租金的转账凭证，主张其以自己名义向业主支付租金，业主未提出异议应视为认可吴文亮的承租人身份。从上述支付租金凭证看，其中大部分凭证没有体现转账人系吴文亮，即便吴文亮以自己名义支付租金，也是代范增添向业主履行支付租金的义务，无法证明业主认可吴文亮的承租人身份。故吴文亮上诉主张其与范增添系合伙关系，经过范增添授权取得店面租赁使用权，并以自己名义向业主支付租金，是店面实际承租人的理由不能成立，不予采信。虽然讼争A22、A24号店面业主刘培财、陈柔娜出具《房屋续约确认书》确认吴文亮的承租人身份，但并未授权吴文亮可以未经业主同意转租店面，吴文亮也不是A23、A25、A26号店面的承租人，因此，吴文亮无权转租讼争A22-A26号店面。讼争店面业主均通过银行转账收取租金，现有证据也无法证明业主知道或应当知道店面被转租，故吴文亮上诉主张其向业主支付租金，业主知道店面被转租但未在六个月内提出异议，应视为同意转租的理由缺乏证据证明，不予采信。吴文亮既无法证明其有权转租店面，也无法证明业主事后认可其转租行为，应当承担举证不利的后果。一审法院认定吴文亮与集集小镇快餐店签订的《租赁合同》无效正确，应予维持。吴文亮上诉请求解除其与集集小镇快餐店签订的《租赁合同》，并要求集集小镇快餐店按照每月8.2万元支付占用店面期间的使用费，缺乏依据，一审判决驳回吴文亮的该项反诉请求并无不当，亦予维持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该规定，双方当事人因该合同取得的财产应当相互返还，如果不能返还或没必要返还的，则应当进行折价补偿。一审法院在确认吴文亮与集集小镇快餐店之间的《租赁合同》无效后，判令吴文亮应返还已收取的租赁押金24.6万元及店面使用顶手费40万元，集集小镇快餐店不予返还讼争A22-A26号店面。二审诉讼中，吴文亮对返还集集小镇快餐店租赁押金24.6万元没有异议，予以确认。关于40万元店面使用顶手费的性质，双方均认可是店面转让费，但对于应否返还该费用有争议。店面转让费不仅包括附着于店面的装修、设备及其他与经营有关货物、设施等有形财产，还包括基于店面所处地段、原先经营时打下的良好人脉基础产生的商业价值、品牌价值等无形资产。吴文亮认为40万元店面使用顶手费是对店面原有装修投入、空调、桌椅、餐具等相关经营设备、设施等损失的补偿，即使合同无效也不应予以返还，集集小镇快餐店则认为其在承租后对店面进行拆除并重新装修，没有使用店面原有的空调、桌椅、餐具等设备、设施，吴文亮应当返还40万元店面使用顶手费。鉴于集集小镇快餐店与A23-A26号店面业主另行签订租赁合同，实际使用该四个店面，附着于店面的装修设施以及店面已经形成的商业价值不能返还，也无必要返还，对该部分财产集集小镇快餐店应当进行折价补偿。结合店面使用顶手费的性质和内容以及店面实际使用情况等因素，本院酌定40万元店面使用顶手费由吴文亮和集集小镇快餐店各自承担50%，吴文亮应返还集集小镇快餐店20万元店面使用顶手费。一审判决吴文亮返还集集小镇快餐店40万元店面使用顶手费失当，予以纠正。至于吴文亮上诉请求返还A22-A26号店面，因集集小镇快餐店已经取得A23-A26号店面的租赁使用权，A22号店面业主刘培财与吴文亮签订的《店面承租合约书》约定的租赁期限已经届满，双方虽达成续租意向但未签订正式租赁合同，且刘培财明确表示收回A22号店面不再承租给吴文亮，故一审法院认定集集小镇快餐店无需向吴文亮交还A22-A26号店面，并无不当，予以维持。
本案中，集集小镇快餐店起诉请求确认合同无效，吴文亮反诉主张合同有效，请求解除合同，双方已经就合同效力问题充分发表意见，吴文亮应当知晓合同无效的法律后果，不存在法院应对合同效力进行释明并告知吴文亮变更诉讼请求的情形，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定人民法院应当释明的条件。故吴文亮上诉主张一审法院违反法定程序的理由，不能成立，不予支持。
综上所述，吴文亮的上诉请求部分成立，一审判决应予改判，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条第二款规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市中级人民法院（2013）泉民初字第346号民事判决第一、三项；
二、变更福建省泉州市中级人民法院（2013）泉民初字第346号民事判决第二项为：吴文亮应于本判决生效之日返还泉州鲤城集集小镇快餐店租赁押金24.6万元和店面使用顶手费20万元；
三、驳回吴文亮其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费16480元，由吴文亮负担13096元，由泉州鲤城集集小镇快餐店负担3384元。一审本诉案件受理费10260元，减半收取为5130元，由吴文亮负担3542元，由泉州鲤城集集小镇快餐店负担1588元；反诉案件受理费6220元，减半收取为3110元，由吴文亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董碧仙
审 判 员 田 青
代理审判员 朱 彤
二〇一七年三月三十日
书 记 员 黄秋丽