四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第159号
上诉人（原审被告）王中琥。
上诉人（原审被告）王瑞祝。
二上诉人委托代理人邓伟杰。
被上诉人（原审原告）罗茂华。
被上诉人（原审原告）罗茂丽。
被上诉人（原审原告）罗燕萍（又名罗茂清）。
上述三被上诉人委托代理人邓仕福。
上述三被上诉人委托代理人贾德培。
被上诉人（原审被告）罗兴友。
被上诉人（原审被告）陈绍荣。
被上诉人（原审被告）罗虹。
委托代理人罗兴友。
上诉人王中琥、王瑞祝因与被上诉人罗茂华、罗茂丽、罗燕萍、罗兴友、陈绍荣、罗虹确认合同无效纠纷一案，不服南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1315号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王中琥、王瑞祝及其二人的委托代理人邓伟杰，被上诉人罗茂华、罗茂丽、罗燕萍及其三人的委托代理人邓仕福、贾德培，被上诉人陈绍荣、罗兴友（暨罗虹委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：冉伯英共生育了四名子女罗茂华、罗茂丽、罗燕萍和罗兴友，罗兴友与陈绍荣系夫妻关系，罗虹系罗兴友与陈绍荣之女，王瑞祝与王中琥系父子关系，罗虹与王中琥于2006年1月9日在南充市顺庆区民政局办理了结婚登记手续，2009年6月12日办理了离婚登记手续。2006年10月4日，陈绍荣、罗兴友、罗虹（甲方）与王瑞祝、王中琥（乙方）签订了两份《房屋转让合同》，合同约定：“甲方自愿将高坪区都京镇红旗坝村三社由政府出面集中建房2号楼所得的约106平方米三室二厅住房和约51平方米门面转让给乙方；乙方委托甲方陈绍荣作为此住房（门面）户名，其所有权、产权均属乙方所有。此住房（门面）转让给乙方后，所有费用均由乙方承担。此住房（门面）转让给乙方后，其所有产权纠纷由甲方负责出面处理。如此住房（门面）由于政府原因未能变更户名，甲方不承担责任，乙方不得有异。住房房款按《委托建房委托书》执行，由乙方负责支付；门面总面积约为51平方米，其中12.47平方米以4000元（大写：肆仟元整）从甲方处购买，应向政府补交的差价由乙方负责支付，标准按《集中建房委托书》执行；其余面积均按《集中建房委托书》执行，由乙方负责支付。此住房（门面）产权证和土地使用证户名变更由甲方负责办理，所产生办证费用由乙方承担。”陈绍荣、罗兴友、罗虹作为甲方，王瑞祝、王中琥作为乙方均在该《房屋转让合同》上签字。同日，陈绍荣出具“今收到王瑞祝购买都京镇红旗坝村三社政府集中建房2号楼门面基数12.47平方米款肆仟元”的收条一张。高坪区都京镇集中建房业主委员会出具“收到陈绍荣（冉伯英）”案涉房屋（住房和门面）暂收款、补差款、水、电、气、防盗门共计80，685元的收据共五张，收据原件均由王瑞祝提供。
一审法院同时查明：南充市高坪区都京镇人民政府为建设都京工业园区，加快场镇建设，对辖区内三社、七社场镇住户的住房与营业生产用房进行拆迁。冉伯英名下的住宅（宅基地）也在拆迁之列。2006年4月，都京镇政府作为被委托单位与拆迁户冉伯英签订了《集中建房委托书》，拆迁户自愿委托镇政府组织集中修建住房和门面。陈绍荣、冉伯英和罗茂清在《集中建房委托书》的“委托人”处签字，都京镇政府作为被委托单位也加盖了公章。2006年5月9日，都京镇政府与冉伯英、陈绍荣、罗茂清签订了《房屋拆迁补偿协议》，陈绍荣、冉伯英、罗茂清在《房屋拆迁补偿协议》的“产权人”处签字。冉伯英在拆建的房屋尚未建好交付使用前就因病去世。拆迁房屋建好后共还有三套住房和一个门面，自建好后尚未向任何单位和个人缴纳相关的税费，也未办理产权证。其中罗茂丽居住在2单元3楼5号，罗燕萍居住在3楼6号，1单元1楼5号和门面由王瑞祝占有使用。2008年12月19日，四川省人民政府以川府土（2008）523号文件，同意将高坪区都京镇红旗坝村3组土地征收为国家所有，作为南充市高坪区2008年第八批乡镇建设用地。
一审法院还查明：冉伯英生前的户籍地在南充市高坪区都京镇红旗坝村3组80号，名下的宅基地座落于高坪镇十五村三社（现在的高坪区都京镇红旗坝村3组），于1996年4月颁发了地号为高-15-3-014的集体土地建设用地使用权证；陈绍荣的户籍地在南充市高坪区都京镇红旗坝村3组23号，其名下的宅基地也座落于高坪镇十五村三组，于1996年4月颁发了地号为高-15-3-007的集体土地建设用地使用权证。罗兴友于1978年因工作关系将户口迁入高坪区江东支路1号，罗虹于1995年1月23日将户口迁入南充市顺庆区，王瑞祝的户籍在南充市蓬安县，王中琥的户籍在南充市顺庆区。
2013年6月，罗茂华、罗茂丽、罗燕萍向一审法院提起诉讼称：母亲冉伯英位于南充市高坪区都京镇红旗坝村三社的宅基地被高坪区都京镇政府集中建房，签订有《集中建房委托书》以及《南充市高坪区都京镇场镇街道改造自拆自建房屋拆迁补偿协议》（以下简称房屋拆迁补偿协议）各一份。2007年底，该宅基地被建成还房门面一间（面积36平方米）和住房一套（面积106平方米）。该住房和门面至今均未办理产权证。2013年罗茂华三姐妹得知母亲冉伯英上述的集中建房还房已被哥哥罗兴友转让给其原女婿王中琥等，并于2006年10月4日签订有《房屋转让合同》两份。冉伯英宅基地上集中建房的还房属于母亲的遗产，罗兴友等人未经母亲同意，事后也未告知罗茂华三姐妹，擅自进行的转让行为无效，并且违反了《合同法》、《物权法》的规定。另外，转让合同中的受让方不具有当地的农村集体户口，转让行为也违反了《土地管理法》等法律法规的规定。请求判令：1.确认罗兴友、陈绍荣、罗虹与王中琥、王瑞祝签订的《房屋转让合同》无效，由王中琥、王瑞祝返还房屋。2.诉讼费用由王中琥、王瑞祝承担。
罗兴友、陈绍荣、罗虹辩称：罗兴友、陈绍荣和罗虹并没有转让房屋，罗虹2006年1月与王中琥登记结婚时没有住房，提出将冉伯英的老房子给他们住一间。后因冉伯英无力支付建设费，罗兴友夫妇与王中琥一起交纳了建设费。在补差的时候王中琥提出要把发票拿去结算，陈绍荣就将发票拿给了王中琥。王中琥又把他父母接过来在新房中一起住。当时签协议的时候罗虹与王中琥还没有离婚，双方不是买卖。房屋产权是冉伯英的，罗兴友等人没有权利签订转让协议。
王中琥、王瑞祝辩称：罗兴友等人答辩的事实与真相不符。冉伯英共有四个子女，因冉伯英的丈夫是非农业人口，所以冉伯英成了户主，罗茂华的户口也没有跟冉伯英在一起。高坪区都京镇搞集中建房，冉伯英的老房子共还了三套住房和一个门面。其中罗茂丽居住在还房的2单元3楼5号，罗燕萍居住在3楼6号，而罗兴友的1单元1楼5号转让给了王中琥。购买房屋是罗虹与王中琥结婚后罗兴友转让给王瑞祝的。当时签订转让合同的时候还房还没有建好，但现在他们所住的房屋户主都是各自的。因王中琥与罗虹离婚后，转让价格与现在的市价发生了变化，相互之间为了利益才引起的矛盾。诉讼房屋所占土地虽然在拆迁建房时是集体土地，但还房建好后进行了统征，土地的性质发生了变化，因此王瑞祝具有合法的购买资格。
一审法院经审理认为：农村村民的宅基地使用权具有特殊的法律地位，它与特定的身份资格相联系，有一定的社会福利性质和社会保障功能，只有村集体经济组织成员才能享有。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”之规定，作为户主的陈绍荣名下已经有了一处宅基地，不能再对冉伯英名下的宅基地享有任何权利。故都京镇人民政府对冉伯英名下宅基地上的房屋进行拆迁改建时，并未改变冉伯英对其原宅基地土地用途性质所专享的特殊权利。虽然陈绍荣在房屋拆迁补偿协议上乙方“产权人”处签字，但不能据此认定陈绍荣就是冉伯英名下宅基地的产权人之一。罗兴友的户口在1978年就已经迁出冉伯英作为户主的高坪区都京镇红旗坝村3组80号，罗虹也于1995年将户口迁到了南充市顺庆区，两人同样不能对冉伯英名下的高-15-3-014宅基地享有产权。
契约自由作为民法的原则之一，应充分尊重契约当事人的自由意思决定。罗兴友、陈绍荣和罗虹与王瑞祝、王中琥签订的两份《房屋转让合同》是双方当事人真实意思表示，属于契约行为，是债权的范畴。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，合同的效力不因物权是否变动而受到影响。债权是缔约当事人之间合意的结果，但对于物权的变动则必须具有处分权，否则不能实现缔约目的。罗兴友、陈绍荣和罗虹对于冉伯英作为户主的宅基地不享有权利，故不能擅自对案涉房屋进行处分。罗兴友、陈绍荣、罗虹与王瑞祝、王中琥之间的契约行为既无法交付标的物，也无法转移标的物所有权。罗兴友和陈绍荣虽然辩称是受蒙蔽欺骗而签订的转让合同，但并没有提交证据予以证实，对此抗辩理由不予采纳。对于罗兴友与陈绍荣辩称签订合同时没有处分权合同应无效的理由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，对此抗辩理由不予采纳。对于王瑞祝、王中琥辩称案涉房屋已经在事实上分配给罗兴友和陈绍荣的理由，由于王瑞祝、王中琥并未提交相应的证据予以证实，故对此抗辩理由不予采纳。
冉伯英在世时未在《房屋转让合同》上签字，王瑞祝、王中琥也未提交证据证明罗茂华、罗茂丽、罗燕萍和罗兴友在冉伯英去世后对冉伯英名下的财产进行了继承分割，更没有证据证明案涉的房屋已分配给了罗兴友和陈绍荣，故冉伯英名下宅基地上的房屋拆迁修建后所还的三套住房和门面在冉伯英去世后法律地位上的权利归属于罗茂华、罗茂丽、罗燕萍和罗兴友共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，罗兴友、陈绍荣、罗虹与王瑞祝、王中琥签订《房屋转让合同》时，没有证据证明罗兴友、陈绍荣、罗虹已对该转让房屋具有所有权或者法定处分权，故其签订的《房屋转让合同》相应的侵害了罗茂华、罗茂丽、罗燕萍对案涉房屋的合法权益，故对于由王瑞祝、王中琥返还案涉房屋的诉请，予以支持。王瑞祝和王中琥辩称交付了房款及对房屋进行了添附，并提供了相关的收据（条），王瑞祝和王中琥可另行起诉主张相应的权利。因案涉房屋目前由王瑞祝占有使用，腾空并搬离返还房屋需要一定的时间，基于本案的特殊情况，酌定王瑞祝、王中琥于判决生效之日起三个月内返还房屋。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、陈绍荣、罗兴友、罗虹与王瑞祝、王中琥于2006年10月4日签订的两份《房屋转让合同》有效；二、王瑞祝、王中琥于判决生效之日起三个月内将案涉房屋（冉伯英名下的位于高坪区都京镇红旗坝3组地号为高15-3-014的宅基地上房屋拆建还房后的1单元1楼5号住房和门面）返还给罗茂华、罗茂丽、罗燕萍和罗兴友。案件受理费3，440元，由陈绍荣、罗兴友、罗虹负担。
王瑞祝、王中琥不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回罗茂华、罗茂丽、罗燕萍、罗兴友的诉讼请求。主要理由：1.诉争房屋的来源是基于拆迁关系产生，而不是基于继承关系产生。冉伯英名下四名子女，罗茂华的户口没有在该村民小组，不具有分房资格，其他三子女具有分房资格。原冉伯英宅基地被拆迁的旧房有住房82.13平方米，门面12.13平方米，依据与都京镇政府签订的《集中建房委托书》表明，是采用等面积还房的形式，超出面积按照房屋造价相当于市价350元／平方米结算。冉伯英旧房的补偿已由罗茂丽一人享受，由于陈绍荣与王瑞祝之间的买卖协议，新房是按350元／平方米交给政府。2.案涉《房屋转让合同》，实际是转让的财产性权利，标的不是房屋，不是冉伯英的财产，也不是冉伯英共同继承人的财产。除门面房12.13平方米的购房款交给陈绍荣外，超面积新房对应的款项全部由王瑞祝向政府交纳。受让门面中的12.13平方米是陈绍荣等三人买的，其他面积是王瑞祝在政府处购买。3.罗茂华、罗茂丽、罗燕萍明知并承认罗兴友等三人将所谓的“房屋”转让给王瑞祝的事实。因案涉房屋的钥匙是王瑞祝在政府领取，一直由王瑞祝居住使用，各自交纳水电气等费用，且罗茂丽、罗燕萍居住相距不远，一直没有异议。4.冉伯英去世后，事实上继承人已对其遗产予以了分割和处理，三户人的房款各自交纳，各自居住房屋稳定，相互之间没有任何利益纷争。5.如果返还房屋，王瑞祝的房款是交给政府下设的集中建房业主委员会，款项由谁退还，损失由谁赔偿。6.王中琥不是案涉房屋的购房人，不应判决其返还房屋。
本院二审查明：冉伯英被拆房屋为住房82.13平方米，门面房12.43平方米，还房的住房共三套，门面一间面积为36平方米。
案涉的两份《房屋转让合同》首部所列的“乙方”均为王瑞祝，合同尾部的“乙方”后均有王瑞祝、王中琥二人签名，王中琥称自己不是购房人，仅作为在场人在合同上签名，且未在该房内居住。
王中琥现未在案涉房屋内居住。
案涉房屋建成后于2008年初交付使用，包括案涉房屋在内的集中建房目前均没有办理房屋权属证书。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：罗茂华、罗茂丽、罗燕萍三人在一审中的诉讼请求是确认罗兴友、陈绍荣、罗虹与王中琥、王瑞祝所签订的《房屋转让合同》无效，并请求判令王中琥、王瑞祝返还房屋。关于案涉《房屋转让合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得，而且一户只能有一处宅基地。转让宅基地使用权的必须具备的条件之一是，转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，否则转让无效。本案中，高坪区都京镇人民政府为加快场镇建设，对红旗坝村三组、七组的房屋进行拆迁，并集中建房，其集中建房的土地为集体土地，案涉《房屋转让合同》签订时，不论其房屋是否建成，且不论转让的是房屋，还是转让建房的资格，其实质都牵涉到农村集体土地使用权的转让，因此，受让人的身份都必须符合前述规定，即受让人为同一集体经济组织的成员，而本案中的王瑞祝、王中琥，均不具备这一条件，故案涉《房屋转让合同》无效。至于案涉房屋在建成不久后所占用的土地已被国家统征，性质变更为国有土地使用权，合同效力能否补正的问题，因合同效力的补正须有明确的法律、法规或者司法解释的规定，对该类合同效力的补正，法律、法规或司法解释并没有作出规定，故上诉人王瑞祝、王中琥提出合同有效的上诉理由不成立。一审判决认定《房屋转让合同》有效不当，本院予以纠正。
案涉房屋的土地来源于冉伯英拆迁房屋的安置补偿，因冉伯英已经去世，继承人罗茂华等为案涉房屋的权利人，有权对案涉合同的效力及案涉房屋的返还进行主张。鉴于罗兴友为原审的被告，一审判决向其返还房屋不当，本院予以纠正。
2006年4月，都京镇政府作为被委托单位与拆迁户冉伯英签订了《集中建房委托书》，拆迁户自愿委托镇政府组织集中修建住房和门面。故镇政府仅是集中修建房屋的受托人，代委托人建房，同时，王瑞祝所提供的交付案涉房屋的暂收款、补差款均是以“陈绍荣（冉伯英）”的名义交纳，王中琥上诉提出与镇政府直接建立建房关系的理由不能成立，至于其返还案涉房屋后，可依《房屋转让合同》向转让人陈绍荣、罗兴友、罗虹另行主张权利。
王中琥应否承担返还义务的问题。案涉的两份《房屋转让合同》首部虽然所列的“乙方”为王瑞祝一人，但合同尾部的“乙方”后均有王瑞祝、王中琥二人签名，并没有注明王中琥为案涉合同的在场人，王中琥是否实际使用房屋不能证明其非合同受让人，故一审判决王中琥返还房屋并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定的主要事实清楚，但对《房屋转让合同》效力的认定适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1315号民事判决第一项，即“被告陈绍荣、罗兴友、罗虹与被告王瑞祝、王中琥于2006年10月4日签订的两份《房屋转让合同》有效”；
二、变更南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1315号民事判决第二项为，王瑞祝、王中琥于本判决生效之日起三个月内将案涉房屋（冉伯英名下的位于高坪区都京镇红旗坝3组地号为高-15-3-014的宅基地上房屋拆建还房后的1单元1楼5号住房和门面）返还给罗茂华、罗茂丽、罗燕萍；
三、陈绍荣、罗兴友、罗虹与被告王瑞祝、王中琥于2006年10月4日签订的两份《房屋转让合同》无效。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费3，440元，由王瑞祝、王中琥负担1，720元，罗兴友、陈绍荣、罗虹负担1，720元；二审案件受理费3，440元，由王瑞祝、王中琥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
代理审判员 任 雅 莉
代理审判员 李 碧 英
二〇一五年九月十四日
书 记 员 王婵轶（代）