吉林省磐石市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）磐民一初字第607号
原告邬凤云。
委托代理人付龙云。
委托代理人马海峡，吉林洁廉律师事务所律师。
被告黑龙江省黑河市经济合作区中联建设开发有限责任公司。住所地，磐石市东宁街世纪花园销售处。
法定代表人商佃玲，董事长。
委托代理人杜鹃。
委托代理人曲忠德。
被告曹凤和。
被告朱妍姝。
委托代理人齐志林。
原告邬凤云诉被告黑龙江省黑河市经济合作区中联建设开发有限责任公司（以下简称黑河公司）、曹凤和、朱妍姝商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年7月2日立案受理后，依法由审判员高清林适用简易程序独任审判公开开庭进行了审理。原告邬凤云的委托代理人付龙云、马海峡，被告黑河公司的委托代理人杜鹃、曲忠德、被告曹风和、被告朱妍姝的委托代理人齐志林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邬凤云诉称，原告于2009年6月23日与被告黑河公司签订房屋买卖合同约定被告将其开发建设的世纪花园小区6号楼3单元5楼中门出售给原告，面积68.28平方米，每平方米1，650.00元，总价款11，2660.00元。原告于合同签订当日向黑河公司交付了全部购楼款。同年12月原告又交付了各项入住费用12，231.00元。当原告准备装修时，发现原告所购房屋已经被告朱妍姝占有居住，便质问其，该被告称房屋是从曹凤和处购买的，并拒绝迁出。原告找到被告黑河公司负责人杜娟等人交涉，其称找被告曹凤和协商处理。后经原告多次找三位被告协商未果，故请求人民法院确认原告与黑河公司房屋买卖合同合法有效，被告朱妍姝从该房屋内迁出。
被告黑河公司辩称，本案原告与黑河公司房屋买卖合同合法有效，原告依法取得了购楼的所有权。本案诉争的房屋系黑河公司所开发建设，手续齐全，房屋竣工后，原告与黑河公司于2009年6月23日签订房屋买卖合同。原告交纳了购房款，黑河公司将该房的钥匙交与原告。根据最高人民法院（2003）第7号关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条以及民法通则第55条的规定，原告和黑河公司签订房屋买卖合同的主体适格，双方具备法律规定的资格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的规定，合同标的明确，原告与黑河公司的房屋买卖协议合法有效，应当受到法律的保护。被告朱妍姝占用原告的房屋，其理由是向曹凤和购买了楼房。被告曹凤和既不是该楼的开发商，也没有售楼的资格和权利。被告朱妍姝没有合法根据占用原告购买房屋。请求人民法院依法确认原告和黑河公司的房屋买卖合同有效，诉争的房屋所有权归原告所有。
被告曹凤和辩称，我认为，原告与被告黑河公司的房屋买卖合同是有效的。
被告朱妍姝辩称，2005年8月18日，我与磐石市鑫宇房屋开发有限公司（以下简称鑫宇公司）、曹凤和签订商品房买卖合同，我以6.8万元购买了世纪花园小区的5单元3层中门房屋。2006年6月，鑫宇公司、曹凤和与黑河公司在市中院的主持下达成执行和解协议。鑫宇公司、曹凤和将世纪花园6、7、8号楼的开发权转让给黑河公司抵偿债务，同时协议中第5项约定，曹凤和用6号楼的5、6、7单元（即现在的1、2、3单元）来安置回迁户。曹凤和依此协议享有6号楼现1、2、3单元的房屋出售和安置回迁户的权利，曹凤和应在2009年5月15日前交付给我3-5层非冷墙的房屋或返还双倍返还房款。后在我督促下曹凤和将世纪花园3单元502号房屋交付我。我迁入此房居住至今。综上，我居住的世纪花园小区3单元5层中门的房屋是合法有效的，原告无权让我迁出。
本案的争议的焦点是：1、原告与被告黑河公司商品房预售合同是否合法有效？2、被告朱妍姝是否应当从占有的房屋迁出？
庭审中，原告邬凤云为了证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、世纪花园6、7、8.号楼合同书（复印件）一份，证明原告购买了被告黑河公司开发出售的世纪花园6号楼3单元5楼中门房屋；2、世纪花园6、7、8号楼进户收费标准及交款收据，证明原告依合同向黑河公司缴纳了购房款及各种费用。
经庭审质证，被告黑河公司和被告曹凤和对上述证据的真实性均无异议。
被告朱妍姝的委托代理人对上述证据的真实性均无异议，但对原告邬凤云要证明的问题有异议，认为原告购买房屋的时间是2009年2月23日，但是，市中院主持达成执行和解协议的时间是2006年6月5日，因此，不能证明原告取得了房屋所有权。
被告黑河公司为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：
1、建设用地批准书一份、建设用地规划许可证一份、建设工程规划许可证二份、建设工程施工许可证二份、商品房预售许可证二份，证明被告黑河公司具有合法开发和销售世纪花园6、7、8号楼的资质；2、关于世纪花园6、7、8、号楼回迁户安置调换协议书一份，证明这三个单元部分面积应当是黑河公司的，曹凤和的回迁户占用黑河公司预售房屋的面积，因此要置换回来；3、磐石世纪花园6、7、8、号楼回迁安置调换结算清单一份。证明这三个单元部分面积应当是黑河公司的，曹凤和的回迁户占用黑河公司预售房屋的面积，因此，要置换回来曹凤和占用的面积。
经庭审质证，原告邬凤云与被告曹凤和对被告黑河公司提供的证据1至证据3的真实性无异议。
被告朱妍姝的委托代理人对被告黑河公司提供的证据1的真实性无异议，但认为，被告黑河公司销售6、7、8号楼是不合法，对证据2和证据3的真实性有异议，认为市中院的调解协议在先，这两份证据与本案没有关联性。
被告曹凤和为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：被告朱妍姝为我出具的说明书一份，证明被告本人答应给朱妍姝房屋，不是其真实意思的表示，此时朱妍姝已经迁入原告的房屋。
经庭审质证原告邬凤云和被告黑河公司对上述证据无异议。
被告朱妍姝的委托代理人对被告曹凤和的提供的证据，认为无法确认其真实性。
被告朱妍姝的委托代理人为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：
1、商品房预售合同书一份；2、磐石市人民法院（2008）磐民一初字第899号民事调解书一份；3、曹凤和的承诺书一份，以上证据证明朱妍姝于2005年8月18日购买鑫宇公司出售的楼房，位置坐落在世纪花园小区内6号楼5单元3层中门，其面积68平方米，每平方米售价1，000.00元，总价款为6.8万元。曹凤和承诺于2009年5月15日前交付朱妍姝购买的68平方米住宅楼，如被告曹凤和不能按上述期限交付朱妍姝购买的住宅楼，曹凤和立即返还朱妍姝购楼款6.8万元并赔偿损失6.8万元，合计13.6万元；4、执行和解协议书，证明黑河公司与曹凤和在市中院主持下达成和解协议书，黑河公司放弃6号楼5、6、7三个单元，留给鑫宇公司安置回迁户和购楼户，据此证明朱妍姝入住诉争的房屋是合法的。
经庭审质证，原告邬凤云和被告黑河公司对被告朱妍姝提供的证据1的真实性有异议，认为是复印件，鑫宇公司没有取得商品房预售许可证，朱妍姝与鑫宇公司签订的商品房预售合同书所购买的房屋与诉争的房屋不是同一标的房屋，因此，证据1与本案没有关联性；对证据2的真实性没有异议，但对要证明的问题有异议。对证据3由于曹凤和已向法庭举出证据不是其真实意思表示，因此，法院不应采信。对证据4的真实性没有异议，认为系黑河公司与曹凤和自行和解的没有加盖法院公章，嗣后，双方又变更此协议，因此，此证与本案没有关联性。
被告曹凤和对证据1、证据2、证据4的真实性无异议，但对证据3的真实性有异议，认为不是本人的真实意思表示。
根据原告的举证、质证情况，结合相关法律规定，本院对上述证据作如下确认：原告所提供的证据1和证据2以及被告黑河公司提供的证据1、证据2、证据3符合证据的合法性、关联性、客观性的特征，本院予以采信。对被告曹凤和和被告朱妍姝提供的证据因与本案没有关联性，因此不予采信。
通过上述分析，本院确认如下案件事实：
2005年8月18日，被告朱妍姝与鑫宇公司签订商品房买卖合同，其以6.8万元购买了世纪花园小区的6号楼5单元3楼中门房屋。2006年6月5日，被告黑河公司与鑫宇公司、被告曹凤和在市中院执行局主持签订的执行和解协议书及2006年9月13日黑河公司向该局递交的承诺书中明确用世纪花园6号楼5、6、7的三个单元安置鑫宇公司、曹凤和的回迁户等户。嗣后，因多数回迁户不同意安置在这三个单元，要求按鑫宇公司、被告曹凤和其所签订的原位置回迁安置。因此，双方又于2008年5月4日达成协议，黑河公司同意应该由乙方负责安置在6号楼5.6、7三个单元的回迁户，按鑫宇公司原始签订的回迁协议位置，置换到黑河公司销售房屋的位置。原告邬凤云于2009年6月23日与被告黑河公司签订房屋买卖合同约定将其开发建设的世纪花园小区6号楼3单元5楼中门，其面积为68.28平方米，每平方米售价1，650.00元，总价款11，2660.00元的商品楼出售给原告。原告邬凤云于合同签订当日向被告黑河公司交付了全部购楼款。同年12月原告邬凤云又向被告黑河公司交付了各项入住费用12，231.00元，并领取了房屋钥匙。2010年1月4日被告朱妍姝通过开锁人员将原告所购买房门打开迁入居住至今。被告黑河公司于2010年1月25日在磐石市住房和城乡建设局取得了商品房预售许可证。
本院认为，商品房预售合同是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。原告与被告黑河公司通过平等协商自愿签订了世纪花园6、7、8、号楼合同书是原告与被告黑河公司双方真实意思的表示，且不违反法律和法规的强制性规定，该合同合法有效，且原告与被告双方已经履行了合同的义务。原告合法权益本院依法予以保护。被告朱妍姝关于入住的房屋是合法的抗辩主张，但由于其购买的房屋和原告购买房屋不是同一房屋，且未向本院提供相关证据予以证明，故其主张无充分的事实和法律依据。被告朱妍姝应当从诉争的房屋迁出，被告朱妍姝与被告曹凤和以及磐石市鑫宇房屋开发有限公司之间的纠纷可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告邬凤云与黑龙江省黑河市经济合作区中联建设开发有限责任公司的房屋买卖合同有效；
二、被告朱妍姝于本判决发生法律效力后30日内从位于世纪花园小区6号楼3单元5楼中门原告邬凤云的房屋内迁出；
三、被告曹凤和在本案中不承担民事责任。
案件受理费3，290.00元由被告朱妍姝承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 高清林
二〇一二年九月二十七日
书记员 房 颖