江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3313号
上诉人（原审被告）刘祥生。
被上诉人（原审被告）邳州汉庭酒店管理有限公司。
法定代表人张爱冬，该公司经理。
被上诉人（原审原告）陈惠忠。
被上诉人（原审原告）庞玉侠。
二被上诉人共同委托代理人郑友亮，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人刘祥生因与被上诉人陈惠忠、庞玉侠、邳州汉庭酒店管理有限公司（以下简称汉庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2014）邳民初字第0840号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘祥生，被上诉人陈惠忠、庞玉侠的共同委托代理人郑友亮到庭参加诉讼。被上诉人汉庭公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，案外人薛峰、钟运娥于2011年7月5日用其所有的五套房产抵押给陈惠忠、庞玉侠用于借款，并在邳州市房产管理局办理抵押登记。借款后，因薛峰、钟运娥未及时偿还借款，经邳州市公证处公证，作出公证书。薛峰、钟运娥未按照生效公证书履行义务，经陈惠忠、庞玉侠申请强制执行，徐州市中级人民法院通过评估、三次拍卖，因无人应拍而致涉案房产流拍，陈惠忠、庞玉侠愿意以流拍价抵偿借款。徐州市中级人民法院于2013年7月1日作出（2013）徐执字第194号民事裁定书，裁定将房屋抵给陈惠忠、庞玉侠。
2013年8月20日，薛敏以薛峰名义将涉案房屋万兴大楼xxxx室出租给刘祥生使用，约定租赁期限3年，年租金为1万元，刘祥生自签订协议至今占有和使用涉案房屋。陈惠忠、庞玉侠于2013年10月12日通过在涉案房屋前张贴公告的方式告知刘祥生涉案房屋所有权已经变更至陈惠忠、庞玉侠名下。刘祥生至今未与陈惠忠、庞玉侠重新签订房屋租赁合同，也未向陈惠忠、庞玉侠支付租金，故引起本案诉争。
原审法院认为，陈惠忠、庞玉侠依法取得涉案房屋的所有权，对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。薛敏以薛峰名义和刘祥生签订租赁合同时，薛敏和薛峰均不具有房屋的所有权和使用权，双方签订的协议应为无效，因此，刘祥生无法按约定事由占有涉案房屋，其应自知道或应当知道涉案房屋为陈惠忠、庞玉侠所有时向陈惠忠、庞玉侠交付房屋。刘祥生未依法向陈惠忠、庞玉侠交付房屋，且至今仍占有和使用涉案房屋，应向陈惠忠、庞玉侠支付占有使用费。陈惠忠、庞玉侠要求刘祥生按照每平米130元的价格赔偿自2013年7月1日起的损失4万元，该请求的标准无依据，且起算时间不符合法律规定。关于陈惠忠、庞玉侠要求的赔偿标准，为减少当事人的诉累，节约司法资源，本院依据薛敏和刘祥生签订租赁合同载明的租金标准，结合当地的租金水平，酌定年租金为1万元，关于刘祥生应向陈惠忠、庞玉侠支付使用费的时间起点，法院依法自2013年10月12日起予以计算。至于刘祥生因无效合同产生的损失，可以向其合同相对方进行追索。邳州汉庭酒店管理有限公司未使用涉案房屋，其不应当承担交付房屋和赔偿损失的责任。邳州汉庭公司、刘祥生经本院合法传唤，既未提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证等权利，应当依法承担对其不利的法律后果。遂判决如下：一、刘祥生将涉案房屋腾空后返还陈惠忠、庞玉侠。二、刘祥生按照年租金1万元的标准给付陈惠忠、庞玉侠房屋使用费，以4万元为限。三、驳回陈惠忠、庞玉侠的其他诉讼请求。
上诉人刘祥生不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人是偶然发现邳州市人民法院（2014）邳民初字第0840号判决书的，原审法院并未向上诉人送达应诉通知、开庭传票、举证通知等相关文书，却又在判决书中称上诉人经合法传唤拒不到庭参加诉讼，且判决书也未向上诉人送达，原审法院明显剥夺了上诉人依法享有的诉讼权利。上诉人作为租赁合同一方当事人理应参加诉讼，原审判决明显遗漏主体，审判程序违法；上诉人签订租赁协议前后，正常交付租金、进行装修，在此期间从没有任何人向上诉人告知房屋所有权转移的事实，也没有见到任何文书公示，更不知道房屋抵押的事情。上诉人是善意、有偿的获得房屋使用权。即便租赁合同无效，被上诉人也只能向薛峰主张权利，不应向上诉人主张。如果上诉人将房屋腾空搬出，那么由此给上诉人造成的损失谁来承担。因此原审法院判决上诉人将房屋腾空返还被上诉人是错误的；上诉人已经将第一年的租金交付给薛峰，原审判决上诉人自2013年10月12日期向被上诉人交付使用费，重复支付使用费侵犯上诉人合法权益。综上，原审判决认定事实错误，审判程序违法，请求查明事实，依法撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈惠忠、庞玉侠共同答辩称：被上诉人设立抵押权在前，并依法登记，上诉人设立租赁关系在后，该租赁关系依法不能对抗被上诉人。抵押权登记以及人民法院拍卖公告程序，均是法定的公告通知方式。所有权是对世权，上诉人主张的善意租赁使用权没有法律依据，依法不成立。上诉人无论是否有损失，都是出租人恶意隐瞒事实和上诉人未尽审慎义务共同造成的，与被上诉人没有关系，上诉人只有权利依照合同相对性向名义出租人主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判合法公正。上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，应依法驳回。
二审期间被上诉人邳州汉庭酒店管理有限公司未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、刘祥生应否将承租的涉案房屋返还给被上诉人。二、刘祥生应否向被上诉人支付房屋使用费，以及该房屋使用费应如何确定。
本院认为，一、关于刘祥生应否将承租的涉案房屋返还给被上诉人的问题。设立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。已经抵押的房屋出租的，抵押权利实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可以终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。本案中，案外人薛峰、钟运娥于2011年7月5日将房屋依法登记抵押给被上诉人陈惠忠、庞玉侠在先，于2013年8月20日将房屋出租给上诉人刘祥生在后，且在2013年10月12日已经通过在涉案房屋前张贴公告的方式告知上诉人刘祥生涉案房屋所有权已经变更至陈惠忠、庞玉侠名下。故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，刘祥生应将承租的涉案房屋返还给被上诉人。原审法院对此判决并无不当。原审法院已合法通知上诉人，原审诉讼程序合法，上诉人就此上诉无事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于刘祥生应否向被上诉人支付房屋使用费，以及该房屋使用费应如何确定的问题。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2013年7月1日，徐州市中级人民法院作出（2013）徐执字第194号民事裁定书，裁定将涉案房屋抵给陈惠忠、庞玉侠。2013年10月12日，陈惠忠、庞玉侠通过在涉案房屋前张贴公告的方式告知魏巍涉案房屋所有权已经变更至陈惠忠、庞玉侠名下。陈惠忠、庞玉侠作为房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该房屋的权利。刘祥生应当自知道或应当知道涉案房屋为陈惠忠、庞玉侠所有时向陈惠忠、庞玉侠交付房屋。刘祥生未依法向陈惠忠、庞玉侠交付房屋，且至今仍占有和使用涉案房屋，应向陈惠忠、庞玉侠支付使用费。因此原审法院依据薛峰和刘祥生签订租赁合同载明的租金标准，结合当地的租金水平，酌定年租金为1万元并无不当；关于刘祥生应向陈惠忠、庞玉侠支付占有使用费的时间起点，依法自2013年10月12日起予以计算。至于刘祥生因签订的租赁合同产生的损失，依法可以向其合同相对方要求赔偿。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人刘祥生负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦国渠
审判员 史善军
审判员 李荣信
二〇一四年十一月四日
书记员 孙玉娟