南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第1307号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行，组织机构代码83498988-X，住所地在南京市中山北路124号。
负责人顾生，该行行长。
委托代理人蔡安明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人张慧宇。
被告文青松，男，汉族，1975年6月2日生。
被告江苏保利宁远房地产开发有限公司，组织机构代码69464522-4，住所地在南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。
法定代表人胡在新，该公司董事长。
委托代理人申利，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人胡剑宏，江苏致邦律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）诉被告文青松、江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利宁远房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法由审判员黄海宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告交行江苏分行的委托代理人蔡安明、张慧宇，被告保利宁远房地产公司的委托代理人申利、胡剑宏到庭参加诉讼。被告文青松经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告交行江苏分行诉称，2011年8月19日，原告与文青松、保利宁远房地产公司签订个人房产抵押贷款合同、抵押合同各一份，约定文青松向原告借款624万元，用于购买南京市栖霞区马群大庄X号保利紫晶山项目T-26幢X室（含负一层、二层、三层）房产，并将该房产抵押给原告，作为其还款之担保；保利宁远房地产公司对文青松的上述借款承担连带保证责任；合同还对借款期限、还款方式、利率、担保方式和范围及其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约发放了贷款。但文青松在借款期间未按约偿还借款本息，原告遂诉至法院，请求判令文青松立即偿还借款本金6099422.29元和利息、罚息及复利401912.72元，并继续支付自2013年9月10日以后至借款本息还清之日止产生的利息、罚息及复利；判令原告对抵押物享有优先受偿权；判令保利宁远房地产公司对文青松的上述债务承担连带清偿责任。
被告文青松未到庭，亦未答辩。
被告保利宁远房地产公司辩称：文青松购买房屋已经满足办理产权证的实质条件，其已经通知文青松申领产权证，因文青松的原因没有将产权证办妥。房屋建立了抵押权的预告登记，本身具有物权权益，原告起诉要求就房屋享有优先受偿权，其权利的行使与取得他项权证是相同的，因此，应当免除其保证责任。本案既有物的担保又有保证人的保证，交行江苏分行应当优先行使抵押权，不足清偿部分才由其承担保证责任。
经审理查明，2011年8月19日，交行江苏分行与文青松、保利宁远房地产公司签订个人房产抵押贷款合同一份，约定：文青松向交行江苏分行借款624万元，用于购买南京市栖霞区马群大庄X号保利紫晶山项目T-26幢X室（含负一层、二层、三层）房产；借款期限为30年，月利率为5.875‰，如遇国家调整利率，则按规定执行；还款方式按月等额本息还款法；如文青松在本合同期内未按约偿还本息，交行江苏分行有权宣布贷款全部提前到期，要求文青松立即提前归还全部剩余贷款，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，并按罚息利率计收复利；保利宁远房地产公司对文青松在本合同项下的全部贷款本息及原告实现债权的费用（包括诉讼费、保全费、执行费等）承担连带保证责任。同时，交行江苏分行与文青松、保利宁远房地产公司还签订抵押合同一份，约定：文青松将其南京市栖霞区马群大庄X号保利紫晶山项目T-26幢X室（含负一层、二层、三层）房产抵押给交行江苏分行，为其向交行江苏分行的借款提供担保；保利宁远房地产公司对文青松上述借款承担连带保证责任；抵押和保证担保的范围均为借款本金、利息和实现抵押权的费用等；保利宁远房地产公司担保期限为自本合同生效之日起至交行江苏分行领取抵押房产他项权证之日止。上述抵押合同已办理了抵押登记，但上述房屋至今尚未办理房屋产权证，交行江苏分行亦未取得他项权证。上述合同签订后，交行江苏分行按约向文青松发放贷款624万元，但文青松在借款期间自2013年11起至今未按约还款。截至2013年9月10日，文青松尚欠交行江苏分行贷款本金6099422.29元和利息、罚息及复利401912.72元。
以上事实，有交行江苏分行举证的个人房产抵押贷款合同、借款借据、抵押合同、欠款清单，被告保利宁远房地产公司举证的收房通知书、领取房屋产权转移登记材料通知书，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原告交行江苏分行与被告文青松、保利宁远房地产公司分别签订的个人房产抵押贷款合同、抵押合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且抵押合同已办理抵押登记，故上述合同均合法有效。
关于保利宁远房地产公司辩称“本案既有物的担保又有保证人的保证，交行江苏分行应当优先行使抵押权，不足清偿部分才由其承担保证责任”的意见。根据《物权法》的有关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，交行江苏分行与文青松、保利宁远房地产公司在上述合同中对物的担保和保证人的担保实现顺序并无约定，故交行江苏分行应当先处理上述抵押房产以实现债权。保利宁远房地产公司该项辩称意见，具有法律依据，本院予以采纳。保利宁远房地产公司其他辩称意见，因无法律依据，本院不予采纳。
综上所述，交行江苏分行按约将贷款借给文青松后，而文青松未按约偿还借款本息，其行为构成违约，应承担违约责任。故交行江苏分行按约有权宣布贷款提前到期，其主张文青松偿还借款本金6099422.29元和利息、罚息及复利401912.72元，并继续支付2014年9月11日起至借款本息还清之日前所产生的利息、罚息及复利的诉讼请求，本院予以支持。根据上述合同的约定，文青松以其购买的南京市栖霞区马群大庄X号保利紫晶山项目T-26幢X室（含负一层、二层、三层）房产为其借款提供担保；保利宁远房地产公司为文青松的借款提供连带保证责任。故交行江苏分行主张在文青松不履行上述债务时，对南京市栖霞区马群大庄X号保利紫晶山项目T-26幢X室（含负一层、二层、三层）房产享有优先受偿权；并主张保利宁远房地产公司在交行江苏分行行使优先受偿权后仍未能获得清偿的债权承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。保利宁远房地产公司在承担连带清偿责任后，有权向文青松追偿。文青松经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告文青松自本判决生效后十日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行贷款本金6099422.29元和利息、罚息及复利401912.72元，并继续支付2014年9月11日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息及复利（按上述贷款合同约定的利率标准支付）；
二、如被告文青松未履行上述（一）项债务，原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权对被告文青松名下的南京市栖霞区马群大庄X号保利紫晶山项目T-26幢X室（含负一层、二层、三层）房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；
三、被告江苏保利宁远房地产开发有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行在行使上述（二）项优先受偿权后仍未能受偿部分的债权承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向被告文青松追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费56467元，因适用简易程序减半收取28233.50元，由被告文青松承担（鉴于原告已预交，被告文青松自本判决生效后十日内直接给付原告；被告江苏保利宁远房地产开发有限公司在原告行使上述优先受偿权后仍未能受偿时承担连带清偿责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 员 黄海宁
二〇一四年九月十五日
见习书记员 赵丽娜
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。