上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6326号
上诉人(原审被告)：杨永清，女，1967年3月2日出生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：任永舟，上海市凯荣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海家晟商业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张考明，总经理。委托诉讼代理人：张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。原审被告：上海乡秀餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨永清，执行董事。委托诉讼代理人：任永舟，上海市凯荣律师事务所律师。上诉人杨永清因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨永清上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回上海家晟商业发展有限公司(以下简称“家晟公司”)的全部诉讼请求。事实和理由：本案并非必要的共同诉讼，一审法院追加上海乡秀餐饮有限公司(以下简称“乡秀公司”)为被告，诉讼程序违法。一审法院在违法追加当事人后，仍然采用简易程序审理案件，程序违法。一审法院在己方等候家晟公司对有关事实的核实结果、己方未知家晟公司辩论意见并给出相应反驳意见的情况下仓促判决，程序违法。如果家晟公司未就增加的诉讼请求补交诉讼费，一审法院依法不应对家晟公司增加的诉请予以审理。一审法院认定己方是租赁合同当事方是错误的，根据己方提供的证据，租赁合同的当事方应是乡秀公司。一审判决认定己方违约是错误的。租赁合同由于家晟公司违反相关保证并存在违反消防法等强制性规定，依法未成立或生效。家晟公司长期存在只收费、不开具发票以及随意断电等违约违法行为，应认定家晟公司根本违约。即使家晟公司的行为没有导致合同解除，承租方早已依法解除合同。一审判决没有明确合同解除日期，判令己方承担赔偿责任缺乏法律依据。合同解除后，出租方不得就合同解除后的租金向承租方主张任何权利。一审判决对承租方保证金予以没收没有任何法律依据。家晟公司辩称，不同意杨永清的上诉请求。关于合同主体问题，己方同意一审判决。合同解除时间不是2014年8月31日，一审法官到现场调查时还是杨永清亲自开门。己方认为一审判决对于租金和物业费的判决是偏低的，由于己方想尽快进入执行程序，故对一审判决结果予以认可。请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告乡秀公司表示同意杨永清的意见。家晟公司向一审法院起诉请求：要求确认家晟公司与杨永清的租赁合同于2015年12月16日解除，要求杨永清支付2014年9月1日至2015年11月30日期间的租金人民币680,000元(以下币种均为人民币)，要求杨永清支付2014年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理费100,500元，要求杨永清按照日千分之三的标准支付上述欠款的逾期付款滞纳金，要求杨永清支付解除合同的违约金184,000元，另外没收已经支付的保证金92,000元。一审法院认定事实：家晟公司向上海耀申资产管理有限公司承租上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼XXX－XXX、XXX－XXX室商业用房。2013年4月11日，家晟公司(出租方)与杨永清(承租方)签订租赁合同，约定杨永清向家晟公司承租共和新路XXX弄XXX号楼XXX－X、XXX－X、XXX室；租期5年(包括免租装修期)，从2013年6月1日至2018年5月30日止；用途为经营餐饮；前两年租金每月46,000元，第三年租金每月48,300元，第四年租金每月50,715元，第五年租金每月53,251元，第一年租金每三个月一付，此后租金每半年一付；房屋建筑面积469.1平方米，无论面积增减，双方对房屋租金不作调整；免租期共4个月，此期间仍需支付物业管理费，物业管理费为0.5元/天/平方米，每三个月一付，管理费押金6,700元；承租方应支付履约保证金92,000元。该合同8.1条约定承租方拖欠租金、管理费等超过30天或累计超过60天，出租方可以提前收回房屋，合同终止；8.2条约定，发生8.1条情况时，保证金不予退还且承租方应按合同约定的租金标准，支付装修免租期间的租金。2013年7月9日，上海市宝山区公安消防支队对乡秀公司进行行政处罚，理由是乡秀公司的装修工程未经消防设计审核，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定。2014年6月4日，家晟公司与杨永清签订补充协议，约定起租日调整为2013年9月1日，租期5年；面积确认为469.1平方米，无论面积增减双方对租金不作调整；免租期调整为6个月，2013年9月1日至12月31日，2014年4月1日至5月31日。2014年6月底，根据家晟公司制作的费用明细表显示，杨永清欠付租金和物业费合计196,005.6元，杨永清在2014年8月18日、8月26日、9月22日间陆续支付了部分欠款，截至9月22日，尚欠60,294.56元。在上述费用明细表下方分别记录了杨永清陆续付款的情况，并由家晟公司法定代表人张考明书写“不需交付滞纳金”字样。2015年1月13日，家晟公司向东北大菜馆发出催款通知，该通知单载明已交费用210,000元，应付租金及物业费总额为358,905.60元，该催款通知“滞纳金”、“滞纳金收据时间”两栏空白。2015年1月22日，家晟公司再次发出催款通知，该份通知与1月13日的通知基本一致，仅仅增加了滞纳金数额。2015年2月4日杨永清与家晟公司因租赁事宜发生纠纷而打电话报警。同日，家晟公司补开租金、物业费、电费的发票，相关发票载明的付款单位为：上海乡秀餐饮有限公司共和新路店。根据杨永清提供的2013年至2014年期间的租金收据等显示，交款单位为“杨永清”或“东北大菜馆”。2015年2月12日，杨永清以“东北大菜馆”名义向家晟公司发函，表示因家晟公司对店铺用电多次刁难，现又实施停电，造成无法正常营业，故双方租赁合同应终止，并由家晟公司赔偿店铺的相关损失。此后，店铺未再营业。一审中，双方一致确认杨永清向家晟公司支付了保证金92,000元；杨永清租金支付到2014年8月底，9月份之后租金未付；物业管理费支付到2014年9月底，10月份以后物业费未付。另外，根据房地产登记信息显示，共和新路XXX弄XXX号209室建筑面积为210.98平方米，210室建筑面积为168.68平方米。本案一审初期，杨永清针对家晟公司的诉讼请求进行了详细答辩，并提出反诉，主张解除合同，要求根据实际租赁面积退还多收的租金、物业管理费等，另要求赔偿装修等各类损失并申请对店铺内的固定添附进行审价。2015年11月27日，杨永清表示未缴纳反诉费用，也不再坚持反诉，其并非本案适格主体，应当认定乡秀公司系合同主体。2015年12月16日，双方对租赁物正式办理交接手续。此后，一审法院追加乡秀公司作为被告参加诉讼。一审法院认为，本案首要争议在于合同主体的认定。诉讼过程中当事人的陈述应当客观、稳定，不得反言。本案审理中，杨永清及代理律师曾以合同相对人的态度对本案诉讼发表了较为详细具体的答辩意见并提出反诉等，更换诉讼代理人后变更了答辩意见、撤回了反诉等，虽然这些行为系其自主处分诉讼权利，但其答辩意见显然前后矛盾，有违诚信，不能采信。另外，从本案证据角度看，本案租赁合同及补充协议均系杨永清个人签署，虽然其系乡秀公司的法定代表人，但并无证据证明杨永清已经告知对方其系代表公司签署合同。相反，直到双方矛盾激化的2015年2月初，家晟公司才开具付款人为乡秀公司的发票。综上，可以认定杨永清系本案适格被告，应当承担租赁合同相关的权利义务。乡秀公司辩称其系合同主体，但又表示若要求其承担责任，则已经超过诉讼时效，对此混淆推脱之词，不再辩驳。家晟公司诉称只要求杨永清承担责任，符合合同约定及查明的事实，可予准许。其次，本案另一争议在于合同违约方如何确定。杨永清虽然罗列了家晟公司在招商及经营管理中的各种不足，但从其2013年4月及2014年6月两次签约及此后陆续支付租金的情况来看，杨永清对于该商场的经营状况应当有清醒的认识和判断，其辩称家晟公司欺诈或违约，显然依据不足，不能采信。杨永清拖欠租金等费用事实清楚，证据充分，可以认定双方合同因其违约而解除。目前，双方已经对房屋进行了交接，故只需结算欠付的费用即可。结合2015年2月初双方发生纠纷后商铺停电、停业等事实，再考虑到本案违约的客观情况等各方面因素，一审法院认为杨永清应当按合同约定的金额支付2015年2月前的租金、物业管理费，此后至实际返还房屋期间的费用可酌情适当减免，一审法院概括计算杨永清应当补付租金、物业管理费合计50万元。关于家晟公司主张的逾期付款滞纳金、违约金及没收保证金等，该部分请求均系合同约定的违约责任，根据本案实际情况，一审法院酌情将违约责任予以概括计算，确定杨永清承担违约金92,000元及没收保证金92,000元。据此，一审法院判决：一、解除上海家晟商业发展有限公司与杨永清就上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼209－1、209－2、210室房屋签订的租赁合同；二、杨永清于判决生效之日起三十日内向上海家晟商业发展有限公司支付拖欠的租金、物业管理费共计50万元；三、杨永清于判决生效之日起三十日内向上海家晟商业发展有限公司支付违约金92,000元，保证金92,000元予以没收；四、上海家晟商业发展有限公司的其他诉讼请求，不予支持。本院经审理另查明：2015年11月22日，杨永清向一审法院提交落款日期为2015年11月6日乡秀公司的证明函，证明函载明：杨永清代表乡秀公司与家晟公司签订《租赁合同》及《补充协议》。乡秀公司对于杨永清代表公司签订《租赁合同》及《补充协议》的行为是知晓并始终认可的，且《租赁合同》及《补充协议》也始终是乡秀公司与家晟公司履行的。2015年12月30日，一审法院追加乡秀公司为一审被告。2016年5月9日一审法院笔录载明，一审法院就诉讼程序征询当事人意见，双方当事人均同意继续适用简易程序审理本案。2016年2月24日一审法院庭审笔录记载，双方在2015年12月16日已就系争房屋进行了交接。家晟公司据此变更租金、物业费的计算截止日期并增加违约金的诉请。另，杨永清确认已享有四个月免租期。本院还查明，根据乡秀公司提供的营业执照，该公司于2011年12月19日成立。本院认为，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。根据杨永清提交的乡秀公司的证明函，乡秀公司认为该公司为租赁合同履行主体，为进一步查明案件事实及减少当事人讼累，乡秀公司必须共同参加本案诉讼，一审法院追加乡秀公司为一审被告，符合民事诉讼法的有关规定。根据本院查明的事实，一审法院就是否继续适用简易程序征询本案各方当事人意见，杨永清和乡秀公司对于继续适用简易程序审理本案均无异议。上诉人杨永清关于此节的上诉意见，有违民事诉讼应当遵循的诚信原则。经查，家晟公司已按其诉请缴纳诉讼费用，上诉人杨永清关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人杨永清关于一审诉讼程序违法的上诉意见，不仅缺乏事实依据，而且有违诉讼诚信，本院不予采纳。一审法院关于合同主体的认定意见正确，本院认同。本院需要进一步指出的是，乡秀公司于2011年即已成立，本案租赁合同于2013年签订。如乡秀公司作为合同主体，合同承租方应明确列明为乡秀公司，并由乡秀公司在合同上加盖公司公章。家晟公司未严格按照租赁合同开具抬头为杨永清的收款收据及租金发票，说明工作上尚存疏漏，应予批评。上诉人杨永清关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。家晟公司作为出租人已履行合同主要义务，杨永清作为承租人占有使用系争房屋，理应按约支付租金及物业管理费。杨永清未按约支付前述费用，违反合同约定，租赁合同应予解除，杨永清还应承担相应的违约责任。家晟公司于2016年2月24日庭审中变更诉讼请求，请求判令解除租赁合同。鉴于双方当事人已于2015年12月16日就系争房屋进行了交接。租赁合同解除的时间应确定为2015年12月16日，杨永清应支付前述日期之前的租金和物业管理费。一审法院根据案件具体情况确定租金和物业管理费，金额尚属合理，本院予以维持。上诉人杨永清关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。根据租赁合同约定，承租人违约，其支付的保证金不予退还，还应按租金标准支付免租期间的租金。一审法院关于杨永清违约责任的判定，符合双方合同约定，本院予以维持。综上所述，杨永清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,640元，由上诉人杨永清负担。本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一六年八月十七日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……