湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1315号
原告（反诉被告）邵阳市天源房地产开发有限公司，住所地：邵阳市火车南站汇鑫商业广场D栋24号门面。
法定代表人孙红发，该公司董事长。
委托代理人杨梅坤，湖南富强律师事务所律师。
被告（反诉原告）韩玉芳，女，汉族，1964年7月20日出生，住邵阳市大祥区曹婆井*号。
委托代理人（特别授权）许祥富，男，汉族，1951年7月6日出生，住邵阳市大祥区民族路**号*栋*单元***号。
委托代理人杨冬梅，女，汉族，1984年11月7日出生，住娄底市娄星区大科办事处大科居委会**组。
原告邵阳市天源房地产开发有限公司诉被告韩玉芳确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月18日受理后，依法由审判员周智勇适用简易程序进行公开开庭审理。原告邵阳市天源房地产开发有限公司的委托代理人杨梅坤、被告韩玉芳及其委托代理人许祥富、杨冬梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邵阳市天源房地产开发有限公司诉称，2012年5月25日原告因开发金蕾佳苑小区急需资金，与被告达成月利息高达10%，并用原告开发建设的金蕾佳苑小区现成房屋作抵押的融资借款协议，并签订了《借款合同》。合同约定：一、甲方（韩玉芳）自愿贷款给乙方（即原告），由甲方通过银行转账至依法指定的账户内，乙方出具借据；…三、为确保借款能按时归还，甲方要求乙方将若干套金蕾佳苑现成房屋与其签订《商品房买卖合同》，并办理网签备案登记手续，具体房屋坐落以双方另行签订的《商品房买卖合同》为准。四、借款期限为6个月，如未按期归还本息逾期三个月时，甲方有权以抵押的套房现行售价不高于50%的单价，即以
2700元每平方米的50%即1350元每平方米购买，甲方也有权转让抵押的套房（但只以每平方米1350元的价款计算套房总价）用于抵押甲方借款本息，乙方可以提前还款还息；…七、如有第三人愿以合同价格购买合同备案在甲方名下的房屋时，甲方应协助乙方办理解除备案登记手续，乙方则以该套房屋总价用于偿还部分借款；八、甲方借款起始时间从本合同签字确认后3天内交予乙方，借款数额进度以办理网签备案登记的住房数总价款50%逐步出借。双方达成协议后，被告出借了66万元资金给原告。原告按照约定的借款条件将位于金蕾佳苑1号楼1单元和2栋2单元4套住房通过签订《商品房买卖合同》、办理备案登记的形式用于向被告提供抵押担保。现原告认为，原被告虽然签订了《商品房买卖合同》，办理了备案登记，这些行为均是双方为达到借贷目的和借款抵押担保目的，商品房买卖合同实际是为借款提供抵押担保。同时双方在《借款合同》中第四条所约定的抵押条款违反了担保法及物权法的禁止性规定。因此原被告双方签订的《商品房买卖合同》系无效合同，所办理的合同备案登记也应予以注销。为此原告特请求：判决确认原、被告就位于邵阳市大祥区学院路金蕾佳苑一号楼4套住宅所签订的《商品房买卖合同》无效。（具体房号为：1号楼1栋1单元0101001、0101003和1号楼2栋2单元0201001、0215003）
被告韩玉芳反诉称，因被反诉人资金周转困难，向反诉人借款，双方于2012年5月25日签订了《借款合同》，被反诉人自愿用在建的4套商品房（邵阳市大祥区学院路金蕾佳苑一号楼）作抵押担保，并签订了《商品房买卖合同》，且在邵阳市房产部门备案登记，办理了网签备案，合同签订后，反诉人向被反诉人支付借款858000元，被反诉人出具了4张收据，另反诉人以现金方式向被反诉人支付了385600元，被反诉人出具了借据，在借据上明确用于冲抵购房款，被反诉人到现在为止不能返还借款本息，反诉人只能以双方签订的4套商品房来归还借款本息。双方签订的合同没有违反法律的禁止性规定。请求人民法院依法判决反诉人与被反诉人就邵阳市大祥区学院路金蕾佳苑一号楼的4套（具体房号为：1号楼1栋1单元0101001、0101003和1号楼2栋2单元0201001、0215003）住宅所签订的《商品房买卖合同》有效，并将4套商品房立即交付给反诉人或归还反诉人的借款本息，并配合反诉人办理房产证。
经审理查明，2012年5月25日原告邵阳市天源房地产开发有限公司作为乙方与被告韩玉芳作为甲方签的了一份《借款合同》，合同约定：一、甲方（韩玉芳）自愿贷款给乙方（即原告），由甲方通过银行转账至依法指定的账户内，乙方出具借据；…三、为确保借款能按时归还，甲方要求乙方将若干套金蕾佳苑现成房屋与其签订《商品房买卖合同》，并办理网签备案登记手续，具体房屋坐落以双方另行签订的《商品房买卖合同》为准。四、借款期限为6个月，如未按期归还本息逾期三个月时，甲方有权以抵押的套房现行售价不高于50%的单价，即以2700元每平方米的50%1350元每平方米购买，甲方也有权转让抵押的套房（但只以每平方米1350元的价款计算套房总价）用于抵押甲方借款本息，乙方可以提前还款还息；…七、如有第三人愿以合同价格购买合同备案在甲方名下的房屋时，甲方应协助乙方办理解除备案登记手续，乙方则以该套房屋总价用于偿还部分借款；八、甲方借款起始时间从本合同签字确认后3天内交予乙方，借款数额进度以办理网签备案登记的住房数总价款50%逐步出借。双方达成协议后，被告出借了66万元资金给原告。原告向被告出具了借据，借据注明冲抵韩玉芳的购房款）。同日，原告与被告签订了4份《商品房买卖合同》，约定被告韩玉芳向原告购买金蕾佳苑小区一号楼1栋4套住房等，双方当天将该4份合同办理了商品房合同备案证书，原告借款后至今一直没有归还，被告于2014年7月1日向本院起诉，本院于2014年12月25日作出民事判决书，判决邵阳市天源房地产开发有限公司偿还韩玉芳的借款本金660000元及利息342452元。现原告认为其与被告签订的《商品房买卖合同》不是其真实意思表示，且该合同的签订实际是为借款提供担保，违反了担保法及物权法的禁止性规定，故诉至法院，请求确认4份《商品房买卖合同》无效。
以上事实，有原、被告提供的企业注册登记信息、借款合同、商品房买卖合同（4份）、商品房合同备案证书、收据、民事判决书等证据及双方当事人的陈述佐证，足以认定。
本院认为，本案是一起合同效力确认纠纷。原告邵阳市天源房地产开发有限公司向被告韩玉芳借款，双方签订了《借款合同》，为确保原告按时还款，原、被告签订了4份《商品房买卖合同》并办理了商品房合同备案证书。《借款合同》与4份《商品房买卖合同》合法成立，内容独立，均是当事人真实意思的表示。合同主要条款不违背法律强制性规定，且《商品房买卖合同》已办理合同备案登记手续，应受法律保护。同时《借款合同》与《商品房买卖合同》又相互联系，借款与购房款是同一笔款项，《商品房买卖合同》实际上是为借款合同提供担保。《借款合同》为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款如按期归还则《商品房买卖合同》无须履行；如果原告未能如期还款超过约定期限，则可以履行《商品房买卖合同》。原告超过约定的还款期限近两年未能归还借款，被告有权要求原告履行《商品房买卖合同》。原告提出：《借款合同》第四条约定的抵押条款违反了担保法和物权法的禁止性规定，原、被告依据该条的约定签订的4份《商品房买卖合同》均为无效合同。经查明，《借款合同》第四条并没有约定原告未能按期还款，4套商品房即为被告所有，被告并不能直接根据《借款合同》的约定，取得所谓的抵押物的所有权。被告只能通过履行《商品房买卖合同》才能取得4套房屋的所有权，因此，原、被告在《借款合同》中约定以签订商品房买卖合同的形式为借款合同提供担保，并为此在《借款合同》中为案涉4份《商品房买卖合同》附设了解除条件。该约定并非法律上禁止的流押条款，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。该约定并不影响《商品房买卖合同》的效力。对原告的上述主张，本院不予支持。因此，原告主张《商品房买卖合同》无效缺乏事实依据和法律依据，对原告要求确认商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，本院予以支持，被告要求判决4套商品房立即交付给被告。因被告没有通过双方就购房款项已付清的证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：
1、驳回原告邵阳市天源房地产开发有限公司的诉讼请求；
2、原、被告签订的《商品房买卖合同3、》有效；
4、驳回被告的其他反诉请求。
本案减半收取案件受理费计人民币80元、反诉费80元，由原告邵阳市天源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 周智勇
二〇一五年三月十五日
书记员 宁 明
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。