云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云城法民二初字第236号
原告：黄金来，男，1962年3月20日出生，住广东省云浮市云城区。
委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
被告：刘晓林，男，1968年8月16日出生，住江西省瑞安市。
委托代理人：高卫军,广东七星律师事务所律师。
原告黄金来诉被告刘晓林租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾琪杰，被告刘晓林及其委托代理人高卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月9日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定由被告承租位于云浮市云城区兴云东路与建设南路交汇处云浮金凯莱国际时尚广场内的首层A003、A004、A036三商铺，租赁期为5年，其中2014年5月1日至2015年4月30日的租金为每月230000元，每月5日前缴付当月租金，由被告承担租金等商铺经营所产生的一切费用，双方约定承租者存在未能依约支付租金等违约行为的，原告有权解除合同。签订了上述合同之后，原告根据约定交付租赁铺位，被告支付2014年4、5月的租金和租赁保证金50000元。之后被告一直不按约支付租金，现其所租赁的商铺未开门营业。至原告起诉时止，被告已经拖欠租金达十个月，欠缴租金230000元，被告以其拒不交付租金的行为表明不履行合同主要义务。根据合同第九十二条规定和合同第九条约定，原告有权解除《商铺租赁合同》，收回租赁物，并要求被告支付所拖欠的租金和违约金。原告为保护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告2014年4月9日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告刘晓林腾空并交还租赁房屋给原告；3、判令被告刘晓林支付从2014年6月1日起至起诉之日止的租金203000元（以每月租金23000元11个月计得253000元，减去保证金50000元），违约金20435.5元（以应缴租金逾期天数0.05%）。4、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、商铺租赁合同，证明原告与被告签订《商铺租赁合同》约定租金金额、交付时间、逾期不交租金的法律后果。
2、原告身份证，证明原告主体资格。
3、被告身份证，证明被告主体资格。
4、照片两张，证明商铺现状，被告一直占用商铺而不装修开业。
5、营业执照、企业注册登记资料，证明远洋公司的公司类型是一人有限责任公司，原告是该公司的法定代表人和唯一自然人股东。
6、商品房屋产权权属证明书、他项权证书，证明涉案商铺权属人是云浮市远洋建筑工程有限公司。
7、商铺出租收取委托书，证明原告受云浮市远洋建筑工程有限公司委托以其本人名义签署本案的商铺租赁合同。
8、交易凭证、收据，证明原告收到了被告支付的2014年4月份租金7666元、2014年5月份租金23000元和合同保证金50000元。
9、平面图，证明被告装修期间占用一、二楼通道。
被告刘晓林答辩认为：
一、原告提供的现有证据不能证明其为涉案租赁物的所有权人，原告不具有原告的诉讼主体资格，其起诉应予驳回。
二、造成租赁合同无法正常履行、被告无法正常使用租赁物的原因和责任在业主方，被告无任何责任。被告未能正常使用租赁物，不应支付租金，原告起诉应予驳回。合同签订后，被告即支付了保证金5万元及聘请装修工人进行装修，但在装修过程中，因租赁物开发商与二楼业主之间存在纠纷（开发商在销售二楼商铺时曾承诺负责一并招商出租二楼商铺，使二楼业主的投资得到回报，但开发商未履行承诺），导致二楼业主阻止被告装修施工，并将沙石倒在一楼通道，被告完全无法正常装修，从而无法正常使用租赁物。
三、租赁合同已于2014年7月16日自行终止（解除），被告无须支付2014年7月16日之后的租金。根据《商铺租赁合同》第九条第（五）款“租赁期间，因不可抗力或政府职能部门管理需要等而导致本商铺不符合继续使用要求时，本合同自行终止，甲方在7个工作日内无息退还保证金及乙方已付未到期之租金。双方各不承担责任”，由于涉案商铺自2014年7月16日起已无法继续使用，因此，自该日起，《商铺租赁合同》依约自行终止。对此，被告已于2014年9月29日20：58：17通过电话并发短信“位于云浮金凯来时尚广场首层A003、A004、A036，从即日起刘晓林将和黄金来在2014年9月29日解除合同，其原因在装修期间受到二楼业主7月中旬来了30多个人拉了两车沙子倒在我的店内阻拦我装修直接影响我方经济损失30多万人民币。”即在该日已向原告发出解除合同通知，该解除合同通知到达后，合同已依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告如对解除合同的效力有异议，应依法提出诉讼。本案中，在诉讼程序上，因为被告早在其提起本诉前已行使合同解除权，原告不应隐瞒该事实，其应在诉讼请求中列明要求确认被告上述解除合同的效力。
四、被告因原告违约无法继续使用商铺而产生巨大损失。被告因装修租赁物而发生装修费70000元、购买货架72444元、做店铺招牌8736元、与“森马服饰”公司签订《品牌特许专卖经营合同》支付合同保证金1万元并支付货款246000元，以及支付给金凯莱广场首层其他卡位商铺的按金45148元。现因租赁物无法使用，已支付给装修工人的装修款无法收回，货架和店铺招牌无法使用，森马合同保证金无法要回，首层其他卡位商铺的按金45148元无法退回，加上支付给原告的保证金50000元，直接损失256328元。由于无法继续使用租赁物的原因和责任在租赁商铺开发商（业主方），其应赔偿被告的上述损失。被告保留追偿的权利。
五、关于原告在诉状中称被告支付了2014年4、5月份租金和租赁保证金的问题，按照双方签订的租赁合同，租赁期是从2014年5月1日起算，不存在2014年4月份租金的说法。本案是由于商铺业主原因造成被告不能使用租赁物收益，具体原因是由于第三人主张权利，根据合同法第二百二十八条的规定，承租人可以要求减少租金或不支付租金。本案商铺并非原告所有，应属于云浮市远洋建筑工程有限公司，公司法人财产与个人财产应严格分开，股东出资享有的是股权并不是资产。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、身份证，证明被告的诉讼主体资格。
2、《商铺租赁合同》，证明合同第九条约定租赁物无法继续使用时合同自行终止。
3、《证明》，云浮市公安局云城分局云城派出所出具的，证明金凯莱国际时尚广场开发商与广场二楼业主之间存在纠纷，导致二楼业主阻止一楼租户刘晓林装修施工并将沙石倒在一楼通道。从而证实租赁物无法继续正常使用非被告原因和责任，而是原告的原因和责任。
4、《情况说明》，证明金凯莱时尚广场一楼部分业主对上述情况的说明。
5、《调查笔录》，证明广东七星律师事务所高卫军、刘正丰律师依法向装修工卢炳东、招永泉调查取证，两人反映情况证实租赁物无法继续正常使用非被告原因和责任，而是原告的原因和责任。
6、现场照片，证明租赁商铺现场被二楼业主倒了沙石阻止施工的事实。
7、《装修合同》，证明被告聘请卢炳东装修租赁商铺的事实。
8汇款凭证，证明被告支付装修款、货柜款、店铺招牌款及森马服饰货款的事实。
9、《收款收据》，证明被告通过银行转账给森马服饰公司合同保证金10000元后，森马公司开具的收款收据。
10、《租赁合同》等，证明金凯莱广场首层其他业主将卡位租赁给被告一并合并开设“森马服饰”专卖店，被告支付了保证金及铺租。
11、商铺钥匙交接单，证明被告已于2014年8月14日将金凯莱大门遥控钥匙转交给冯婷。
12、手机短信，证明被告向原告发出解除合同通知，通知到达时合同已依法解除的事实。
经审理查明：云浮市市区兴云中路金凯莱国际商务酒店首层A003号、A004号、A036号商铺的权属人是云浮市远洋建筑工程有限公司。2014年3月2日，云浮市远洋建筑工程有限公司（委托人）出具了一份《商铺出租授权委托书》给原告黄金来（受托人），该委托书载明：委托人所有的位于云浮市云城区兴云中路金凯莱国际商务酒店首层A003号、A004号、A036号商铺招商、出租一事，特委托由受托人代为办理、签署商铺出租相关合同，委托人对此均予以认可，并承担相应法律责任。委托权限：代为对外招商，以受托人名义签订租赁合同、签订物业服务管理合同等。委托期限：自2014年3月2日至2019年12月31日止。
2014年4月9日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：“出租方（以下简称甲方）：黄金来，……承租方（以下简称乙方）：刘晓林，……第一条：租赁商铺。1、甲方同意将云浮市云城区兴云东路与建设南路交汇处“云浮金凯莱国际时尚广场”内的首层A003、A004、A036共叁三商铺出租给乙方经营使用。租金计算：2014年5月1日-2015年4月30日租金每月23000元，2015年5月1日-2016年4月30日租金每月24000元，2016年5月1日-2017年4月30日租金每月25000元，2017年5月1日-2018年4月30日租金每月26000元，2018年5月1日-2019年4月30日租金每月27000元。第二条：合同期限自2014年5月1日至2019年4月30日止。第三条：税费及相关费用。1、租赁期内乙方承担并向物业管理单位支付商铺经营所产生的一切费用（包括但不限水费、电费、电话费、空调费、电梯费、物业管理费等各项相关费用）。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。第四条：保证金。1、乙方同意并在签订本合同时向甲方一次性预付租赁保证金人民币50000元。5、租赁期内乙方未经甲方同意而擅自撤店、歇业，则视为自动放弃经营权，保证金及其它已缴款项不予退还，不足以支付应付各项费用的仍需足额支付，甲方保留向乙方追索赔偿直接、间接经济损失的权利。第九条：违约及违约处理。（一）、乙方有以下行为之一者，视为违约：1、乙方未能依约按时支付租金，逾期第七天起第一日须按拖欠金额的10‰向甲方支付滞纳金，逾期超过30日的，乙方同意甲方就乙方承租的商铺采取停止供水、供电、禁止或限制乙方人员、财物进出等保全措施，且甲方无须就该措施带来的后果承担任何责任；乙方开业后未经批准无故歇业，除须依约支付租金外，视为乙方单方违约；（二）对乙方的违约行为，甲方有权单方面终止本合同，乙方所缴保证金不予退回，并由乙方赔偿由此引致甲方造成的损失给甲方。（三）、合同期内，乙方提出提前终止合同的须提前三个月书面通知甲方。乙方必须交清各项应交费用，之前所缴交的各项保证金甲方无须退还给乙方，归甲方所有。第十条：争议的解决方式。甲、乙双方如在合同履行时发生争议的由双方协商解决，协商不成向管辖地人民法院起诉解决。合同还对其他事项进行了约定。原告黄金来和被告刘晓林均在合同上签名盖指模。
合同签订后，被告在2014年7月份进场装修。2014年7月16日，金凯莱国际时尚广场二楼业主将沙石倒在一楼通道，阻止了被告装修施工，被告遂报警处理。云浮市云城派出所出处理后，并于2015年6月1日出具了一份《证明》，该证明载明：2014年7月16日9时12分，我所接到110指令：来电人称在广东省云浮市云城区云城街道兴云中路金凯莱有业主与租客的纠纷，要求派出所出警处理。我所民警接报后即到现场处理，经了解，因金凯莱国际时尚广场开发商与广场二楼业主之间存在纠纷，导致二楼业主阻止一楼租户刘晓林装修施工并将沙石倒在一楼通道。
2014年4月21日，原告收到被告交纳的保证金2万元。2014年4月22日，原告收到被告通过银行转账的60666元，包含了3万元保证金和2014年4月20日起10天的租金7666元和2014年5月份的租金23000元。
2014年8月14日，被告将云浮云浮金凯莱大门遥控钥匙一把转交给一楼业主冯婷。庭审中，双方均确认争议商铺现空置。
2014年9月29日，被告向原告黄金来的手机1392718****发了一条短信，该短信载明：位于云浮金凯莱时尚广场首层A003、A004、A036，从即日起刘晓林将和黄金来在2014年9月29日解除合同，其原因在装修期间受到二楼业主7月中旬来了30多个人拉了两车沙子倒在我的店内阻拦我装修直接影响我方经济损失30多万人民币。
被告刘晓林在答辩期间提出管辖权异议，本院经审查后，作出（2015）云城法民二初字第236-1号民事裁定书，裁定驳回被告刘晓林对本案管辖权提出的异议。被告刘晓林不服，向云浮市中级人民法院提起上诉，云浮市中级人民法院经审查后依法作出（2015）云中法立民终字第57号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
原告认为其已经根据约定交付租赁铺位，被告从2014年6月起不按约支付租金，至原告起诉时止，被告已经拖欠租金达十个月，欠缴租金23万元，原告经多次追讨无果，原告遂向本院起诉，请求解决。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，本院予以确认。双方当事人应按合同的约定履行各自的权利和义务。根据被告提供的云浮市公安局云城分局云城派出所出具的《证明》，可以看出在本案中，2014年7月16日二楼业主将沙石倒在一楼通道，导致被告无法继续正常使用商铺，被告在2014年9月29日向原告黄金来的手机1392718****发送短信要求解除合同。由此可以认定被告是在2014年9月29日向原告提出终止合同，双方的合同已经解除。故此，本院确认原告黄金来与被告刘晓林于2014年4月9日签订的《商铺租赁合同》在2014年9月29日解除，本院无须再另行判决解除。被告答辩认为是在2014年7月16日起《商铺租赁合同》自行终止，缺乏理据，本院不予采纳。原告交付商铺给被告使用，被告亦已经进场装修商铺，原告请求被告交纳租金合理合法，本院予以支持。被告应交纳到解除合同之日即2014年9月29日止的租金。原告请求交纳到起诉之日即2015年4月5日止的租金，理据不足，本院不予支持。原、被告在庭审中均确认已经交纳了2014年5月份的租金，故此，租金应从2014年6月1日起算，即2014年6月1日至2015年9月29日的租金为23000元/月4个月=92000元。根据双方所签订《商铺租赁合同》第九条的约定，被告没有提前通知原告，保证金无须退还，本院认为，被告交纳的5万元保证金足以弥补原告因被告违约导致的损失，故此，不应再计算违约金。原告请求被告支付违约金，本院不予支持。由于被告已经将钥匙交给原告，且商铺现空置，故此不存在被告腾空并交还商铺的情形。原告该诉讼请求，理据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘晓林于本判决生效后十五日内支付租金92000元给原告黄金来。
二、驳回原告黄金来的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4652元（该款原告黄金来已预交），由原告黄金来负担2552元，被告刘晓林负担2100元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 员 刘志梅
代理审判员 杨清岚
人民陪审员 陈广宇
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 邓伟静