湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终2821号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙洪炜，男，1991年3月1日出生，汉族，住湖北省十堰经济技术开发区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高春燕，女，1966年3月28日出生，汉族，住湖北省十堰经济技术开发区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周正来，男，1983年12月14日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郜如珍，女，1985年4月10日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。
上诉人孙洪炜、高春燕因与周正来、郜如珍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
周正来、郜如珍上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；2、涉诉一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其理由如下：
一、在合同有效期内，被上诉人停水停电的行为构成违约，应当承担违约责任。在合同有效期内，被上诉人停水、停电导致上诉人经营停止，并出现较大损失，被上诉人应当承担赔偿责任。
二、一审判决完全不考虑被上诉人停水停电，导致上诉人合同目的不能实现的违约行为，并据此计算要求上诉人支付全额租金的判决错误。被上诉人的行为明显违反了合同第十条中规定的关于出租人保障水电供应的义务。该过错导致上诉人美容美发业务完全停止，而该过错在被上诉人一方，被上诉人要求支付在此期间的房租没有事实和法律根据，也不符合公平原则。因此，一审法院要求上诉人支付2015年12月1日起至起诉时的2017年6月1日期间的房租的判决认定事实错误。
三、一审判决有几处认定事实错误。1、认定被上诉人多次要求解除租赁合同、退还房屋的事实没有证据支持。事实是被上诉人通过微信、短信等工具多次索要租金，并没有明确、具体表示要解除合同。2、2015年冬天，被上诉人周正来、郜如珍在孙洪炜、高春燕处消费500元，另孙洪炜支付了1000元现金，该1500元在一审判决中没有正确计算在应付租金中。3、根据合同一个季度的租金为8770元，上诉人支付了2015年6月1日到2015年8月31日第二个季度的房租8500元，尚差270元，一审判决在认定事实中错误地写成了2700元。
四、上诉人的装修及经营损失的计算合情合理，应当得到支持。一审庭审中，上诉人提供了充分的证据证明了装修过程中的各项费用合计154000元，在合同有效期五年内摊销，原告停水电从2016年7月起到现在大约为一年，上述一年的摊销费用是因出租人的过错导致无法经营，造成的损失，应当由被上诉人承担，现承租人要求出租人承担40000元是合理的。日常经营损失方面，上诉人在一审中提供证据表明，在正常经营情况下，日均收入大约为250元。现要求出租人以每日150元的标准，承担停水电期间（一年）的收入损失54750元，也是考虑了承租人自己拖欠租金的情形，因而是合乎情理的。
一审法院认定：2014年11月15日，本案当事人双方签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于十堰市××编号为××14的房产，用于经营美容美发。租期为2014年12月至2019年12月，其中2014年12月1日起三个月为免租期，租金从2015年3月1日起计算。孙洪炜、高春燕支付一个季度房租押金8770元。双方约定，逾期支付房租超过15天，滞纳金按日万分之五计算，超过30天（出租方）可提前解除或终止本合同。合同签订后，周正来、郜如珍即将房屋交付孙洪炜、高春燕进行装修。2016年1月起，孙洪炜、高春燕分别缴纳了2015年3月1日至2015年5月31日第一季度房租8770元、2015年6月1日至2015年8月31日第二季度房租8500元（尚差270元）租金后，再没有缴纳租金。其间周正来、郜如珍在孙洪炜、高春燕处消费1000元以房租抵扣。之后孙洪炜、高春燕未再主动支付房租。周正来、郜如珍将孙洪炜、高春燕交纳的房租押金8770元用于抵扣2015年9月1日至11月30日房租。周正来、郜如珍多次索要房租、要求解除租赁合同、退还房屋无果，引起本诉。
一审法院另查明，因孙洪炜、高春燕未及时缴纳物业管理费等费用，该房屋所属物业管理部门于2016年7月对房屋采取停水停电措施，孙洪炜、高春燕经营的“皇朝美发”店遂停止营业。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方均应依约全面履行合同，不履行或不正确履行合同，应当承担相应的民事责任。本案当事人双方签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，依法成立并有效。孙洪炜、高春燕未依约支付房租，应当承担支付房租的民事责任。孙洪炜、高春燕在庭审中明确表示同意解除房屋租赁合同，周正来、郜如珍要求解除房屋租赁合同、退还房屋的诉讼请求，属双方一致意思表示，亦不违反法律规定，予以支持；在租赁合同期限内，孙洪炜、高春燕未依约支付房租，故周正来、郜如珍主张按照合同约定标准，孙洪炜、高春燕应支付从2015年12月1日起至2017年6月1日期间的房租52620元，符合合同约定，亦符合法律规定，予以支持；周正来、郜如珍主张房租损失，同时又主张违约金，不符合法律规定，不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案由于孙洪炜、高春燕未依约支付房租而导致合同解除，故其要求赔偿装修损失，依法不予支持；孙洪炜、高春燕在经营中发生亏损，属经营性风险，与房屋租赁合同的履行无关，周正来、郜如珍对该经营风险的形成亦无过错，故孙洪炜、高春燕要求周正来、郜如珍赔偿经济损失，亦无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，对于周正来、郜如珍的诉讼请求，部分予以支持，对孙洪炜、高春燕的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）周正来、郜如珍与被告（反诉原告）孙洪炜、高春燕签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）孙洪炜、高春燕于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周正来、郜如珍房屋租金52620元，并于本判决生效之日起十日内将位于十堰市北京南路8号编号为7#－1－14的房产交还原告（反诉被告）周正来、郜如珍；三、驳回原告（反诉被告）周正来、郜如珍其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孙洪炜、高春燕的各项反诉请求。
二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实基本属实，但认定“周正来、郜如珍在孙洪炜、高春燕处消费1000元以房租抵扣”金额错误，实际双方均认可周正来、郜如珍在孙洪炜、高春燕处消费及孙洪炜支付现金共计1500元，另，一审法院认定上诉人支付了2015年6月1日到2015年8月31日第二个季度的房租8500元，尚差2700元属书写错误，应为尚差270元。
本院认为：按照双方签订的租赁合同约定，租金从2015年3月1日起计算，逾期支付房租超过15天，滞纳金按日万分之五计算，超过30天（出租方）可提前解除或终止本合同。合同签订后，孙洪炜、高春燕缴纳了2015年3月1日至2015年5月31日第一季度房租8770元、2015年6月1日至2015年8月31日第二季度房租8500元（尚差270元）度租金后，再没有缴纳租金。故孙洪炜、高春燕违反合同约定构成违约。
周正来、郜如珍请求扣除在孙洪炜、高春燕处消费等款项及房租押金8770元后，孙洪炜、高春燕应支付从2016年12月1日起至2017年6月1日期间的房租符合合同约定。
故孙洪炜、高春燕应支付欠付租金自2015年9月1日起至2017年6月1日，参照合同约定为7个季度共计61390元，另第二季度孙洪炜、高春燕尚欠租金270元，在扣除房租押金8770元，及周正来、郜如珍在孙洪炜、高春燕处消费等款项1500元后，孙洪炜、高春燕还应支付租金51390元。
上诉人上诉称“在合同有效期内，被上诉人停水停电的行为构成违约，应当承担违约责任”。但双方合同约定孙洪炜、高春燕负有足额交付水电费、物业管理费及其他相关费用的义务，故因孙洪炜、高春燕未按时缴纳相关费用导致物业管理部门停水停电与被上诉人无关联；
其上诉称“认定被上诉人多次要求解除租赁合同、退还房屋的事实没有证据支持。事实是被上诉人通过微信、短信等工具多次索要租金，并没有明确、具体表示要解除合同”，但一审法院在判决时判令解除房屋租赁合同，并未确认合同在之前已解除，且双方均未上诉，故一审法院即使认定被上诉人多次要求解除租赁合同，但并未以此事实判决合同早已解除；
其上诉称“2015年冬天，被上诉人周正来、郜如珍在孙洪炜、高春燕处消费500元，另孙洪炜支付了1000元现金，该1500元在一审判决中没有正确计算在应付租金中”。该上诉理由周正来、郜如珍予以认可，故可以在租赁费中冲减；
其上诉称“上诉人的装修及经营损失的计算合情合理，应当得到支持。”该上诉理由中涉及部分一审判决表述清晰，故本院不再赘述。
综上，一审法院认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初2691号民事判决中第一项，即“解除周正来、郜如珍与孙洪炜、高春燕签订的房屋租赁合同”；第四项，即“驳回孙洪炜、高春燕的各项反诉请求。”。
二、撤销十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初2691号民事判决中第二项，即“孙洪炜、高春燕于本判决生效之日起十日内支付周正来、郜如珍房屋租金52620元，并于本判决生效之日起十日内将位于十堰市北京南路8号编号为7#－1－14的房产交还周正来、郜如珍”；第三项，即“驳回周正来、郜如珍其他诉讼请求”。
三、孙洪炜、高春燕于本判决生效之日起十日内支付周正来、郜如珍房屋租金51390元，并于本判决生效之日起十日内将位于十堰市北京南路8号编号为7#－1－14的房产交还周正来、郜如珍。
四、驳回周正来、郜如珍其他诉讼请求。
一审案件受理费1323元，减半收取661.5元，由孙洪炜、高春燕负担561.5元，由周正来、郜如珍负担100元；反诉案件受理费1084元，由孙洪炜、高春燕负担；二审案件受理费1323元，由孙洪炜、高春燕负担1200元，由周正来、郜如珍负担123元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宇鹏
审 判 员 王广泉
审 判 员 袁 昆
二〇一八年三月五日
法官助理 徐恩田
书 记 员 李大旭