福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第29号
原告三明市工商行政管理局。
法定代表人王钢锋，局长。
委托代理人李淑兰、何俐亲，福建业发律师事务所律师。
被告福建京福投资有限公司。
法定代表人陈英，董事长。
委托代理人魏太尧，福建建达律师事务所律师。
原告三明市工商行政管理局（以下简称三明市工商局）与被告福建京福投资有限公司（以下简称京福投资）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，依法由审判员陈奕光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李淑兰，被告委托代理人魏太尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告将其位于三明市梅列区沪明新村60幢工商局干部培训中心大楼主楼3至8层（其中8层的出租场所范围为靠后面停车场802、806、808、810、812五间客房）和附楼1－3层，建筑面积共计5173.47平方米，通过招标投标的形式对外招租，被告依法中标。之后，双方于2014年5月16日签订《租赁合同》，约定租期为10年，自2014年5月16日起至2024年5月15日止。前三年租金按建筑面积计算，每平方米33.80元；第四年租金递增10%；第五年租金递增20%；第六年租金递增30%；第七年至第十年租金递增40%；递增的基数一律为每平方米33.80元。租赁期租金按月支付，自租赁期开始之日起算，当月5日前交清当月租金（第一个月租金按当月实际天数于当月15日前交）。被告未按时缴清租金，原告有权按月租金3‰标准向原告每日收取滞纳金，直至被告缴清租金为止。被告向原告支付三个月租金530000元作为履约保证金。若被告违约提前解除合同，则无权要求退还保证金。双方签订租赁合同后，原告依约履行合同，将租赁物交付给被告，被告也于2014年5月15日接收租赁物后进行装修。至2014年8月中旬，被告停止装修，也不按合同约定支付租金。原告多次以电话、口头、书面方式向被告催缴租金，被告也做出口头和书面承诺，会限期补交租金。但是，至今被告依然未交租金。之后，被告提出单方解除合同，经协商双方于2014年11月28日解除租赁合同。因被告的原因导致双方提前解除合同，被告的行为属于根本违约，依法应承担违约责任并赔偿原告的一切损失。现诉至法院请求判令：一、被告支付拖欠原告的租金262294.94元（2014年8月16日至2014年9月30日）及逾期交付租金产生的滞纳金23606.50元（按月租金3‰标准向被告每日收取，自2014年8月16日起至2014年9月30日止）；二、因合同未到期，被告提出解除合同，被告的违约导致原告的损失及可得利益损失974316.45元（其中合同解除后原告重新进行招标，按5个月计算的租金874316.45元；因租赁物被被告进行装修施工，施工项目未完工就停止，需恢复原状费用100000元）；三、被告支付给原告为其代垫垃圾清理费1200元；四、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，1.原告隐瞒出租房屋土地性质为行政办公用地，并非商业服务用地，房屋产权性质为办公、培训、招待所，并非宾馆、酒店。根据《楼堂馆所建设管理暂行条例》第2条、19条规定，不能对外从事经营性活动的重要事实，而以酒店、餐饮用途对外招租，与被告签订的《房屋租赁合同》因违反行政强制性规定而无效，原告应承担全部过错责任。原告应返还被告支付的全部款项，并赔偿给被告造成的严重经济损失。2.原告明知被告不具备餐饮、酒店经营范围，不具备竞租和承租资格，却与被告签订租赁合同，原告应承担资格审查不严的过错责任。被告注册设立具备餐饮、酒店经营范围的公司后，请求原告同意以该公司从事出租房屋经营活动，原告予以拒绝，导致被告无法办理酒店、餐饮经营相关证照，原告应承担全部过错责任，并赔偿给被告造成的经济损失。3.由于原告的房屋不能对外从事经营性活动，故原告主张的各项损失不存在，依法应驳回原告的全部诉讼请求。
本案经开庭审理查明以下事实：
1.被告的经营范围有对食品加工业、农业……娱乐业、餐饮业的投资等。2014年4月22日，原告通过三明市公共资源交易中心发布关于三明市梅列区沪明新村60幢3－8楼及附楼部分房屋公开竞租须知，要求竞租人为在三明市公共资源交易中心无不良记录、注册资本不低于500万元的从事酒店、餐饮经营的具有独立法人资格的国内外企业或其他组织均可参加竞租。2014年5月5日，被告通过公开竞租的方式取得上述房屋的承租权。同年5月16日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定租赁物为三明市工商局干部培训中心大楼（位于三明市梅列区沪明新村60幢）主楼3至8楼（其中8楼的出租场所范围为靠后面停车场的802、806、808、810、812五间客房）和附楼1－3楼，建筑面积共计5173.47平方米。租赁期限为10年，从2014年5月16日起至2024年5月15日止。前三年月租金按建筑面积计算，每平方米33.80元，第四年租金递增10%，第五年租金递增20%，第六年租金递增30%，第七年至第十年租金递增40%，递增的基数一律为每平方米33.80元。租赁期租金按月支付，自租赁期开始之日起算，当月5日之前交清当月的租金（第一个月租金按当月实际天数于当月15日之前交）。未按时交清租金，出租人将按月租金3‰标准向承租人每日收取滞纳金，直至交清租金为止。同时出租人有权决定是否中止或解除合同。违约责任条款中约定，被告在规定的时间内不按时全额支付租金的，原告有权单方终止租赁合同，且履约保证金不予退还。履约担保条款中约定，被告应签订合同当日向原告缴纳三个月租金作为履约保证金，共计530000元。该保证金在无违约且租赁期满后30日内无息退还。若被告违约，致使合同提前解除或无法履行的，则无权要求退还该保证金，或保证金不足以赔付违约责任的，按《中华人民共和国合同法》等相关法律规定赔付。同时约定被告必须按三星级标准对租赁的场所进行重新装修，装修费用由被告承担。原告给予被告三个月的装修期（从起租日起计算），三个月装修期内免收租金。合同还约定，原承租方于2009年6月完成的酒店消控喷淋系统建设费用，由新承租方按一定比例分摊（总费用29万元按10年分摊），具体承担费用为被告承担159500元，该费用被告在合同签订之日先交给原告，再由原告支付给原承租户。合同还对其他事项进行约定。
2.2014年5月15日，原、被告及原承租户三明市香米拉大酒店三方代表现场对水表底数、电表底数、煤气底数进行移交确认。同年5月16日，原告将租赁房屋交付给被告，并由被告对租赁房屋进行装修。被告于2014年6月11日支付给原告履约保证金530000元、酒店消控喷淋费用分摊159500元。
3.因被告未交纳房屋租金，原告分别于2014年8月18日、9月30日向被告发出催缴租金函，要求被告交清拖欠的租金。被告于2014年8月27日回函原告，表示因公司资金周转困难，股东对三明酒店项目意见分歧，经大多数股东同意，将于2014年9月5日交清拖欠的租金。同年9月28日，被告向原告发出《关于中止租赁合同的函》，认为由于银根紧缩，公司的资金被银行收贷，酒店项目履行资金未能及时到位；双方对停车场使用、工作餐标准、大楼物业管理、8楼部分房间改造等问题未能解决；以及酒店业受市场波动影响，要求从即日起中止租赁合同的执行，拖欠的8月、9月份租金从租赁押金中扣除；预交的159500元消防分摊费予以退还等。2014年11月28日，原、被告双方签订《解除租赁合同协议书》，约定双方同意以2014年9月30日为合同解除日期，被告租金交付至2014年9月30日；被告应于2014年11月30日前将所租赁房屋交还给原告，办理好相关财物移交手续；涉及损失赔偿事宜按照双方原签订的《租赁合同》执行。原、被告双方代表还于2014年11月28日办理资产移交手续，对水、电、煤气底数进行确认，对租赁房屋现场情况进行确认等。
4.因被告对租赁房屋进行装修产生垃圾未及时清理，2014年10月22日，原告委托福建东方华林建筑有限公司对装修垃圾进行清理，支付给福建东方华林建筑有限公司装修垃圾清理费1200元。庭审中被告同意承担该费用。
5.坐落于三明市梅列区沪明新村60幢一层至十四层、水池、泵房、配电、发电机房的房屋所有权于2010年2月11日登记在原告名下，规划用途为配套用房、办公、招待所、培训。2014年3月24日，福建省人民政府机关事务管理局向省工商行政管理局发送《关于同意三明市工商局干部培训中心大楼部分场所对外出租的函》，在不影响单位履行职责和房屋安全隐患的前提下，原则同意三明市工商局位于三明市梅列区沪明新村60幢主楼3－8层和附楼（建筑面积共计5173.47平方米）对外出租方案。
上述事实有《竞租须知》、《竞租结果通知书》、《租赁合同》、《租赁项目资产移交清单》、原告出具给被告的酒店消控喷淋费用分摊及履约保证金《票据》、《催缴租金函》、《回函》、《关于中止租赁合同的函》、《解除租赁合同协议书》、《装修垃圾清理发票》、《福建省直行政事业单位国有资产出租（出借）审批表》、《闽政管函（2014）115号关于同意三明市工商局干部培训大楼部分场所对外出租的函》、明房权证字第1389**号房屋所有权证书，以及原、被告双方委托代理人在庭审中的陈述等材料予以证实，本院予以确认。
双方争议焦点：原、被告双方签订的《租赁合同》是否有效的问题。本院根据当事人陈述、举证、质证的情况予以查明、分析、认定如下：
被告主张，原、被告双方签订的《租赁合同》应认定为无效。合同无效的过错责任在原告，原告应自行承担损失，并对被告的损失负责赔偿。原告声称出租的房屋用途为酒店、餐饮。根据建设部2012年颁布实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》，餐饮业用地和旅馆用地属于商业服务业设施用地，而原告提供的产权证证明，其土地使用权来源为划拨，属行政办公用地，不能用于商业经营。根据国务院颁布的《楼堂馆所建设管理暂行条例》第2条：“本条例所称楼堂馆所分为非经营性和经营性两类，（一）非经营性的楼堂馆所包括：办公楼、会议楼、大礼堂、招待所……和以各种中心为名的此类项目。”第19条：“机关团体不得建设经营性的楼堂馆所。”故原告的产权证虽载明部分楼层为“招待所”，也只能用于内部培训接待，不得对外经营，更不能公然违反该条例规定以酒店名义对外招租，从事经营性活动。原告出租的房屋大部分楼层为办公用途，其中第8层确定为办公用途，不得用于酒店、餐饮经营。原告明知被告不具备酒店、餐饮经营范围，根据《公开竞租须知》规定，不具备竞租和承租资格，仍然同意被告参加竞租并最终与被告签订《租赁合同》，原告应承担资格审查不严的责任。
原告认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合同的形式内容符合有关法律规定，系合法有效的合同，依法受法律保护，应认真履行。本案租赁房屋属于原告所有，也属于国有房屋、土地，依据印发《江都市党政机关事业单位国有房屋、土地出租管理暂行办法》江政发（2009）1号的通知，国有房屋、土地对外招租必须采取竞价（拍租）、招标方式，产权单位对出租活动及处于出租状态中的国有房屋、土地实施日常管理，其租金收入纳入各产权单位的非税收收入管理，全额缴入单位财政专户，按实入账，并依法纳税。因此，依据上述国有房屋、土地出租管理暂行办法作为原告的产权是可以对外出租，不存在违反法律规定。被告抗辩认为原告违反了《楼堂馆所建设管理暂行条例》及《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》规定，被告曲解了上述条例及通知的内容。本案租赁物首先不属于楼堂建设性质，其次，也不属于新建的楼堂馆所，再者租赁物没有为原告自己所经营，更不存在私设小金库的问题。因此，本案不适用上述条例与通知。
本院认为，根据原告提供的租赁房屋产权证明来看，坐落于三明市梅列区沪明新村60幢一层至十四层房屋所有权登记在原告名下，规划用途为配套用房、办公、招待所、培训。原告将其中的主楼3－8层和附楼1－3楼（建筑面积共计5173.47平方米）对外出租，并向福建省工商行政管理局、福建省人民政府机关事务管理局办理审批手续，福建省人民政府机关事务管理局原则同意三明市工商局位于三明市梅列区沪明新村60幢主楼3－8层和附楼（建筑面积共计5173.47平方米）对外出租方案。因此，原告将租赁房屋对外进行公开招租，并不违反国务院颁布的《楼堂馆所建设管理暂行条例》的相关规定。根据《公开竞租须知》，要求竞租人为在三明市公共资源交易中心无不良记录、注册资本不低于500万元的从事酒店、餐饮经营的具有独立法人资格的国内外企业或其他组织均可参加竞租。而被告的经营范围有对食品加工业、农业……娱乐业、餐饮业的投资等，被告符合本次招租的竞租人资格。被告通过公开竞租并中标，最后签订《租赁合同》，该《租赁合同》系双方真实意思的表示，并不违反法律及行政性强制规定，依法属于合法、有效的合同。
综上所述，本院认为，原、被告双方本应按《租赁合同》约定履行各自的义务。因被告未交纳房屋租金，原告分别于2014年8月18日、9月30日向被告发出催缴租金函，要求被告交清拖欠的租金。被告于2014年8月27日回函原告，表示因公司资金周转困难，股东对三明酒店项目意见分歧，经大多数股东同意，将于2014年9月5日交清拖欠的租金。同年9月28日，被告向原告发出《关于中止租赁合同的函》，要求从即日起中止租赁合同的执行。可见，导致原、被告双方签订的《租赁合同》无法继续履行的责任在于被告，被告对此应承担相应责任。2014年11月28日，原、被告双方签订《解除租赁合同协议书》，约定双方同意以2014年9月30日为合同解除日期，被告租金交付至2014年9月30日。随后，双方办理好相关财物移交手续。被告拖欠原告房屋租金的时间为2014年8月16日至同年9月30日，根据《租赁合同》约定，前三年月租金按建筑面积计算，每平方米33.80元，租赁房屋面积为5173.47平方米，因此，拖欠的房屋租金为33.80元／平方米×5173.47平方米×1.5个月＝262294.93元。另根据《租赁合同》约定，租赁期租金按月支付，自租赁期开始之日起算，当月5日之前交清当月的租金（第一个月租金按当月实际天数于当月15日之前交）。未按时交清租金，出租人将按月租金3‰标准向承租人每日收取滞纳金，直至交清租金为止。该滞纳金相当于违约金性质，但该约定超过法律保护范围，该滞纳金标准应以不超过银行同类贷款利率四倍计算，同期银行贷款年利率为5.6%。其中2014年8月份租金从2014年8月16日起算至2014年9月30日止的滞纳金为33.80元／平方米×5173.47平方米×0.5×（5.6%÷365×4）×45天＝2414.55元；2014年9月份租金从2014年9月6日起算至2014年9月30日止的滞纳金为33.80元／平方米×5173.47平方米×（5.6%÷365×4）×25天＝2682.83元。因此，被告从2014年8月16日起至2014年9月30日止逾期交付租金的滞纳金应认定为2414.55元＋2682.83元＝5097.38元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方约定逾期交纳租金的滞纳金以及履约保证金530000元，但未对双方提前解除合同可能造成的损失进行约定，原告主张合同解除后5个月重新进行招租的可得利益损失，以及主张对租赁物恢复原状的费用，因不符合双方约定，且未能提供相应证据予以证明，本院对此不予支持。因被告对租赁房屋进行装修产生垃圾未及时清理，原告代被告支付装修垃圾清理费1200元，被告同意承担该费用，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建京福投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告三明市工商行政管理局2014年8月16日至2014年9月30日期间的房屋租金262294.93元。
二、被告福建京福投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告三明市工商行政管理局2014年8月16日至2014年9月30日期间的滞纳金5097.38元。
三、被告福建京福投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告三明市工商行政管理局为其代垫的垃圾清理费1200元。
四、驳回原告三明市工商行政管理局的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16153元，因适用简易程序审理减半收取8077元，由原告三明市工商行政管理局负担4000元，被告福建京福投资有限公司负担4077元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 陈奕光
二〇一五年三月十六日
书记员 罗丽敏
附：本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。