海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终990号上诉人（原审被告、反诉原告）：三亚索坤旅游发展有限公司。住所地：三亚市三亚湾路金凤凰海景酒店顶楼。法定代表人：卢昌芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦长珊，该公司职员。委托诉讼代理人：宋杉杉，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴南瑛。委托诉讼代理人：杨许梓，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诗杨，海南法立信律师事务所律师。上诉人三亚索坤旅游发展有限公司（简称索坤公司）因与被上诉人吴南瑛商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人索坤公司的委托诉讼代理人麦长珊、宋杉杉、被上诉人吴南瑛的委托代理人杨许梓、陈诗杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。索坤公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，并依法改判；2.诉讼费用由吴南瑛承担。事实及理由：一、一审法院认定吴南瑛主张违约金未超过诉讼时效，没有法律依据。1.逾期办证违约金在性质上属于债权，应适用2年的普通诉讼时效。涉案房屋于2009年11月2日交付使用，依照合同的约定索坤公司应于2010年11月3日将办理权属登记的资料报登记机关备案。故从2010年11月3日起，吴南瑛就应当己经知道索坤公司违约，并开始计算诉讼时效，至2012年11月3日则已经超过了诉讼时效。2.《承诺书》不对已超过诉讼时效的债权产生影响。《承诺书》签订的时间为2013年3月12日，此时也已经超过了2年的诉讼时效。《承诺书》仅仅是约定“洽淡赔偿问题”，并未同意赔偿，不是索坤公司对债务的承认，不对已经超过诉讼时效的债权产生影响。3.同意继续履行办证义务，并不影响违约金已超过诉讼时效的事实。逾期办证会产生两种责任后果，一是继续履行办证义务，二是逾期办证违约金。虽然在《承诺书》上索坤公司表示继续履行办证义务且也实际履行了办证义务，但这仅仅对办证义务的诉讼时效产生影响。索坤公司在承诺书上并没有承认逾期办证违约金，故《承诺书》对逾期办证违约金不产生诉讼时效中断的效力。二、一审法院并未考虑吴南瑛在办证问题上存在的过错。依照法律规定，履行办证手续是买受人的义务，索坤公司只负有配合义务，故索坤公司与吴南瑛之间在办证问题上是一个免费的委托关系。索坤公司要想履行完毕委托义务，有一个必要的前提，即吴南瑛应当已经依法交纳了办证所需的所有税费且将办证所需的材料提交给索坤公司。但结合本案来看，吴南瑛却迟迟不缴纳相关税费，为了不影响办证，索坤公司无奈于2012年9月24日、2012年10月31日代吴南瑛垫付了契税与印花税。并在2013年3月12日同意为其出资办证费用。故吴南瑛所购买的房屋于2013年3月12日才交完所有税费，其对办证的迟延负有责任。三、退一步讲，即使索坤公司需要支付违约金，一审法院对违约金的计算方式也是错误的。(一）开始日期错误。房屋产权证必须是交完相关税费后才能办理，故吴南瑛履行交纳相关税费是索坤公司履行办证义务的前提。吴南瑛的税款于2012年9月24日、2012年10月31日由索坤公司代为垫付；办证的其他费用于2013年3月12日索坤公司同意为其“出资”。故吴南瑛所购房屋交纳完办证税费义务的时间，可视为2013年3月12日，故其按2010年11月3日起算违约金是错误的，而应当按照2013年3月13日起算。(二）截止时间是错误的。1.按照《商品房买卖合同》第十五条的规定，索坤公司的办证义务仅仅是“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”则履行完备案义务，合同义务已履行完毕，后期事项属政府行为，非索坤公司可以控制。依照索坤公司提供的证据，完成备案的时间是2014年2月28日，故违约金的计算截止日期应是2014年2月28日。2.房产证办理完毕后，索坤公司及时通知吴南瑛来领取房产证，但其要求一并处理违约金问题，因在违约金问题上无法达成一致，故吴南瑛拒绝领取产权证（一审庭审中，吴南瑛亲自承认）。一审法院认为2014年5月1日后，吴南瑛仍需要支付违约金，没有事实及法律依据。综上，一审判决事实认定不清、法律适用错误，望二审法院支持索坤公司的上诉请求，依法改判。吴南瑛辩称，一、吴南瑛主张违约金没有超过诉讼时效，法院认定依法有据。1.索坤公司逾期办证的违约行为是持续性的；2.依据《承诺书》第二条约定可以知道诉讼时效是从产权证办理完毕后才开始计算，一审法院认定产权证于2014年4月份办理完毕，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》可知吴南瑛的诉讼时效从2014年4月份开始起算，没有超过诉讼时效；3.2015年10月3日，双方当事人就印花税、契税和违约金问题发生过争议，也导致违约金诉讼时效发生中断。所以吴南瑛于2016年1月25日向一审法院起诉，并没有超过诉讼时效。二、吴南瑛在办证问题上并没有存在任何过错，真正的过错方是索坤公司，故其应当依约承担赔偿责任和其他合同责任。《商品房买卖合同》第十五条、附件四《合同补充协议》第三条明确约定索坤公司代理吴南瑛办理商品房产权证，并于在其后出具的《承诺书》中承诺承担所有办证税费和按合同承担赔偿责任。为此，索坤公司称是因为吴南瑛没有支付税费、不予配合、构成违约才导致办理产权证延迟没有事实依据与合法根据。房产证办理完毕后，索坤公司一直没有通知吴南瑛领取证件，直到2015年10月3日吴南瑛才知道房产证已经办妥并由索坤公司保管，经多次交涉均未果。所以一审法院在认定过错责任上是符合客观事实的，索坤公司应当依约承担不交付房产证的全部违约责任和其他合同责任。三、关于本案的违约金计算方式问题。1.《商品房买卖合同》约定的违约金合法合理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，房地产销售行业交易习惯以及本案商品房价格，吴南瑛在一审中依据双方约定请求违约金合法合理。2.法院认定索坤公司支付违约金起算截止时间合约合法。根据索坤公司出具的《承诺书》和双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，违约金由两个原因引起并分别计算：一个是因索坤公司逾期在2014年2月28日才将资料报产权登记机关备案引起的违约金，结合2009年11月2日交房的事实，可以知道违约金的起算点为2010年11月3日（交房后365日内），截止时间为2014年2月27日。另外一个是因索坤公司责任，导致吴南瑛不能在规定期限内取得房产证而引起的违约金，一审法院根据索坤公司2014年4月份才将涉案房屋的房产证办理完毕，以及索坤公司没有及时通知吴南瑛领取房产证并至今无视合同约定而无理拒绝向吴南瑛交付房产证的客观事实，确定索坤公司支付该项违约金的计算时间为从2014年5月1日起至一审判决生效之日止。索坤公司认为其不应承担该项违约金是错误的，首先，其主张已经及时通知吴南瑛来领取房产证是没有客观根据的。其次，索坤公司违约在先，吴南瑛自始至终并没有违约。最后，索坤公司认为将资料报产权登记机关备案后，由于非其可以控制的政府行为才导致吴南瑛不能及时取得房产证的理由是对本案不具有影响的。根据《中华人民共和国合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定可以知道，索坤公司应当承担该项违约金。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律准确，请求法院依法驳回索坤公司的所有上诉请求，维持原判。吴南瑛向一审法院起诉请求：1.索坤公司向吴南瑛交付金凤凰海景度假公寓C幢1101房屋的房地产权属证书；2.索坤公司向吴南瑛支付违约金139306元（以本金1199363元，按照日0.00005标准计算，暂从2009年8月31日计算至2016年1月11日，此后的违约金从2016年1月12日计算至实际付清之日。）；3.本案律师费10000元由索坤公司承担；4.案件受理费由索坤公司承担。一审法院认定事实：2008年1月1日，吴南瑛与索坤公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：吴南瑛购买索坤公司开发的金凤凰海景度假公寓的C幢11层01号房屋；总购房款为1199363元，索坤公司应在2008年8月31日前向吴南瑛交付房屋；索坤公司在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记由索坤公司提供的资料报产权登记机关备案；如因索坤公司的原因，吴南瑛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，索坤公司按已付房款的日万分之零点五的标准向吴南瑛支付违约金等。合同签订后，吴南瑛依约履行完合同义务，索坤公司也依约交付了房屋，但没有依约交付房地产权属证书。《合同补充协议》约定：出卖人可以在买受人已付款中直接扣除损失、各项税费和其他一切费用等。合同签订后，吴南瑛支付了购房款1199363元给索坤公司。2009年11月2日，索坤公司已将涉案房屋交付给吴南瑛。2013年3月12日，索坤公司向吴南瑛等六户业主出具《承诺书》，该《承诺书》载明：因索坤公司至今未取得房地产权属证书，双方协商一致达成以下解决方法，索坤公司可以办理分户产权证时，同意给吴南瑛等六户业主出资办证费用；索坤公司同意在分户产权证办理完毕后，按合同约定洽谈赔偿问题。索坤公司以吴南瑛的名义支付了涉案房屋的交易服务费、土地权属调整费、土地注册登记发证费、房屋所有权转移登记费、价格调节基金、产权转移证书书据印花税（1089.96元）及范围交易契税（35716.8元）。2014年2月28日，索坤公司将办理权属登记由索坤公司提供的资料报产权登记机关备案。2014年4月份，涉案房屋的房地产权属证书已经办理完毕。2015年10月3日，吴南瑛要求索坤公司交付涉案房屋的房地产权属证书。索坤公司要求吴南瑛支付上述印花税及契税，吴南瑛拒绝支付印花税及契税，并要求索坤公司支付违约金，双方遂发生争议。因此，索坤公司至今仍没有向吴南瑛交付涉案房屋的房地产权属证书。吴南瑛支付了10000元律师费。一审法院认为，吴南瑛与索坤公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已履行完毕，应属有效合同。双方应当恪守履行。本案存在的主要焦点：一、关于如何理解索坤公司同意给吴南瑛出资办证费用的范围问题。《承诺书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已履行完毕，应属有效协议，双方应当恪守履行。《承诺书》载明：因索坤公司至今未取得房地产权属证书，双方协商一致达成以下解决方法，索坤公司可以办理分户产权证时，同意给吴南瑛等六户业主出资办证费用；索坤公司同意在分户产权证办理完毕后，按合同约定洽谈赔偿问题。该《承诺书》说明索坤公司同意承担涉案房屋的办证费用，且索坤公司出资的办证费用必须满足取得涉案房屋的房地产权属证书的条件，即应当包括税款在内。虽然现行的行政法规、其他相关规定及合同约定，买受人应当承担交易服务费、土地权属调整费、土地注册登记发证费、房屋所有权转移登记费、价格调节基金、产权转移证书书据印花税及房屋交易契税的义务，但《承诺书》已对涉案房屋的办证费用的负担主体进行了变更，改由索坤公司负担。吴南瑛主张出资办证费用范围包括税费的观点，合法有理，予以采信。索坤公司主张出资办证费用范围不包括税费的辩解没有事实根据，不予采信。二、关于索坤公司是否存在逾期交付涉案房屋的房地产权属证书的违约行为问题。合同约定索坤公司在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记由索坤公司提供的资料报产权登记机关备案。2009年11月2日，索坤公司已将涉案房屋交付给吴南瑛。索坤公司则应当在2010年11月3日前将上述资料报产权登记机关备案，但索坤公司于2014年2月28日才将上述资料报产权登记机关备案，导致办证及交付权属证书延期，故索坤公司构成了违约，应当承担违约责任。2014年4月份，涉案房屋的房地产权属证书已经办理完毕，该证书现由索坤公司保管。所以，吴南瑛要求索坤公司向吴南瑛交付金凤凰海景度假公寓C幢1101房屋的房地产权属证书的诉讼请求，合法有理，予以支持。三、关于吴南瑛主张的违约金是否超过诉讼时效问题。首先，索坤公司逾期办证的行为是持续性的违约行为。其次，2013年3月12日，索坤公司向吴南瑛出具的《承诺书》载明：索坤公司同意在分户产权证办理完毕后，按合同约定洽谈赔偿问题，即双方当事人同意对违约金的主张约定了期限。2014年4月份，涉案房屋的房地产权属证书已经办理完毕，故违约金的诉讼时效应从2014年4月份索坤公司领取房地产权属证书的次日开始起算。再次，2015年10月3日，吴南瑛要求索坤公司交付涉案房屋的房地产权属证书时，双方就支付上述印花税、契税及违约金问题发生争议。故违约金的诉讼时效发生中断。吴南瑛于2016年1月25日向法院起诉，其主张的违约金没有超过诉讼时效。2009年11月2日，索坤公司已将涉案房屋交付给吴南瑛。索坤公司则应当在2010年11月3日前将上述资料报产权登记机关备案，但索坤公司于2014年2月28日才将上述资料报产权登记机关备案。故吴南瑛诉求的违约金应为以本金1199363元，按照每日万分之零点五的标准计算，违约金的计算期间为：从2010年11月3日计算至2014年2月27日；从2014年5月1日计算至判决生效之日止。一审法院不予支持超出部分的违约金。索坤公司主张关于吴南瑛主张的违约金超过诉讼时效的辩解没有事实根据，不予采信。四、关于吴南瑛主张的10000元律师费问题。双方当事人也没有约定律师服务费属于赔偿范围。当事人不是必须都要委托律师作为其诉讼代理人参加诉讼的，因此，吴南瑛委托律师作为其诉讼代理人而产生的律师服务费不是必须支出的损失。所以，吴南瑛要求索坤公司赔偿律师服务费的诉讼请求没有法律及合同依据，不予支持。五、关于索坤公司的反诉请求问题。鉴上得知，《承诺书》约定由索坤公司负担涉案房屋办证所需要的全部税费。故索坤公司反诉请求吴南瑛应向索坤公司支付办证税款36806.76元，没有事实根据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、索坤公司应在判决生效之日起十日内将涉案的金凤凰海景度假公寓C幢1101房屋的房地产权属证书交付给吴南瑛；二、索坤公司应在判决生效之日起十日内支付违约金给吴南瑛（违约金以本金1199363元，按照每日万分之零点五的标准计算，从2010年11月3日计算至2014年2月27日；从2014年5月1日计算至判决生效之日止）；三、驳回吴南瑛的其他诉讼请求；四、驳回索坤公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1643元（吴南瑛已预缴），由吴南瑛承担330元，由索坤公司承担1313元；反诉案件受理费360元（索坤公司已预缴），由索坤公司承担360元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为吴南瑛诉求违约金是否已经超过诉讼时效；如未超过诉讼时效，违约金应当如何计算。二审庭审时，吴南瑛向法庭明确其诉求的违约金包括两部分，一是根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金，从2010年11月3日计算至2014年2月27日；二是索坤公司取得涉案房屋的产权证书后未交付给吴南瑛的违约金，从2014年5月1日计算至判决生效止。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定索坤公司应在2008年8月31日前交房，第十五条约定索坤公司应在交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，即索坤公司应该在2009年8月30日前完成报备案义务，否则要承担第十五条约定的违约金。吴南瑛诉求违约金的诉讼时效本应从2009年8月31日开始计算两年至2011年8月30日。但2013年3月12日，索坤公司向吴南瑛等六户业主出具《承诺书》，载明：因索坤公司至今未得房地产权属证书，双方协商一致达成以下解决方法，索坤公司可以办理分户产权证时，同意给吴南瑛等六户业主出资办证费用；索坤公司同意在分户产权证办理完毕后，按合同约定洽谈赔偿问题。本案中，索坤公司实际于2014年2月28日将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，2014年4月索坤公司取得涉案房屋的产权证书。按照该《承诺书》，索坤公司在涉案房屋产权证书办理完毕后，双方可按合同约定洽谈赔偿问题。按照索坤公司出具的《承诺书》，逾期办证违约金的诉讼时效应从索坤公司办理完涉案房屋产权证书后重新开始计算，即应从2014年4月开始计算两年至2016年4月，吴南瑛于2016年1月25日向法院起诉，故吴南瑛的起诉并未超过诉讼时效，一审判决对此认定正确。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，索坤公司应在2008年8月31日前交房，第十五条约定索坤公司应在交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，即索坤公司应该在2009年8月30日前完成报备案义务，但索坤公司直到2014年2月28日才将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，故应承担逾期办证的违约责任，即以本金1199363元，按照每日万分之零点五的标准计算，应从2009年8月31日计至2014年2月27日，一审判决认定从2010年11月3日开始计算属认定不当，但吴南瑛对此并未提出上诉，索坤公司亦未上诉要求应从2009年8月31日开始计算违约金，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”一审判决对该部分认定虽有不当，但当事人对此均未提出异议，且该认定未违反上述司法解释规定，故应予维持。至于吴南瑛诉求的第二部分违约金，即索坤公司取得涉案房屋的产权证书后未交付给吴南瑛的违约金问题。索坤公司出具的《承诺书》仅仅载明索坤公司同意在分户产权证办理完毕后，按合同约定洽谈赔偿问题。由于双方签订的《商品房买卖合同》仅约定了索坤公司逾期报备案的违约责任，并未约定索坤公司取得涉案房屋的产权证书后未交付给吴南瑛的违约金，且吴南瑛亦未提交其他充足的证据证明双方对此部分的违约金有过协商和约定，故吴南瑛诉求该部分违约金没有事实和法律依据，不应支持，一审判决对此认定错误，应予纠正。综上所述，索坤公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1735号民事判决第一、四项；二、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1735号民事判决第二、三项；三、上诉人三亚索坤旅游发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付违约金给被上诉人吴南瑛（违约金以本金1199363元，按照每日万分之零点五的标准计算，从2010年11月3日计至2014年2月27日）。四、驳回被上诉人吴南瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1643元，由吴南瑛承担643元，索坤公司承担1000元；一审反诉案件受理费360元，由索坤公司承担。二审案件受理费2626元，由索坤公司负担2000元，吴南瑛负担626元。本判决为终审判决。审判长 李 宁审判员 李新建审判员 高建刚二〇一六年十一月二日书记员 罗 瑛附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……