吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第875号
上诉人（原审原告）：董冰，男，1958年9月4日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。
被上诉人（原审被告）：刘金贵，男，1949年11月9日生，汉族，吉林市钢丝厂退休职工，住吉林市船营区。
上诉人董冰因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董冰，被上诉人刘金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董冰在原审时诉称：原告与被告于2009年5月17日签订房屋租赁合同一份，约定：被告将坐落于吉林市珲春北街乐山胡同43号平房一套出租给原告，租赁期限到动迁之日止，被告负责房屋维修。2012年6月，被告拒绝履行房屋维修责任，致使房屋漏雨，导致原告多部投影机、DVD、电动投影幕音响等电器受潮损坏，给原告造成巨大损失。2012年底，被告向原告要求增加房租，被原告拒绝后，便拒收房租。2013年5月，被告以房屋出卖为由，将租赁房屋强行撬开霸占房屋，致原告损失大量装修费用。现原告诉讼至法院，请求判令：1.被告向原告支付电器损失费6000元和装修损失费12000元，共计18000元；2.终止原告与被告之间的租赁合同，返还电费抵押金100元；3.诉讼费用由被告承担。
刘金贵在原审时辩称：原告在履行租赁合同中存在很多违约行为：1.拖欠房租；2.私自拆改；3.将小房转租他人；4.将10多棵果树砍伐；5.存放易燃易爆危险品。被告于2013年1月18日通过电话告知原告由于其违约要求解除合同，收回房屋。原告诉被告不履行房屋维修义务，被告认为房子不漏，维修什么。原告称由于漏雨使其高档电器损坏，原告根本就没有那些高档电器，更谈不上让雨淋坏，只有他收购的废旧电器还在那放着。原告称2013年5月，被告以房屋出卖为由，强行撬开房门霸占房屋，损失装修费12000元，更不是事实，因原告违约在先，被告在与原告多次联系无果的情况下，找到社区、派出所说明情况。在社区人员在场的情况下，将房屋木门明锁锯开，进入屋内。5月7日，养狗的老李头和他儿子等5人将狗和物品拉走。原告只将大房换了三个收来的旧塑钢窗，屋内墙上刷了涂料，根本不值12000元。综上，原告所诉与事实不符，请法院公正判决。
原审判决认定：2009年5月31日，董冰与刘金贵签订协议书一份，约定：刘金贵将坐落于吉林市望云山乐山胡同43号平房一处租给董冰，租金每年2000元，租赁期间未经刘金贵同意不得转租、转借，允许装修，自主经营。刘金贵收取董冰电费押金100元。另查，2012年10月至2013年10月，董冰将房屋另租他人。2013年5月3日，刘金贵在社区工作人员在场的情况下，将租赁房屋收回。
原审判决认为：董冰与刘金贵于2009年5月31日签订的关于吉林市望云山乐山胡同43号平房的租赁协议书系双方当事人的真实意思，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。双方应当依照协议约定履行合同。董冰在租赁房屋期间在未取得刘金贵同意的情况下，将租赁房屋转租他人，现刘金贵已将租赁房屋收回，合同已不能继续履行，应予解除。虽董冰诉请系要求终止该合同，但其真实意思应为解除，故本院对该项诉请予以调整。董冰要求刘金贵返还押金100元，属合理请求，本院予以支持。关于董冰主张的电器损失，依现有证据无法证明董冰租赁房屋期间，房屋漏水，进而导致屋内电器受潮受损，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于董冰主张的装修损失，本院认为，租赁合同的解除系由董冰存在转租行为所致，董冰存在违约行为，同时考虑租赁合同中对装修又无约定，对董冰要求刘金贵承担装修损失的诉讼请求本院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告董冰与被告刘金贵于2009年5月31日签订的关于吉林市望云山乐山胡同43号平房的租赁协议；二、被告刘金贵自本判决生效之日起三日内给付原告董冰押金100元；三、驳回原告董冰其他诉讼请求；被告刘金贵如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元（原告已向本院预交）由原告董冰负担200元，被告刘金贵负担50元，被告刘金贵负担部分于本判决生效之日起三日内径行给付原告董冰。
原审判决后，董冰不服，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由：被上诉人在履行与上诉人之间的房屋租赁合同中严重违约。在房屋交付使用后，不仅拒绝履行合同维修义务，还擅自撬开房门，以出卖为由非法收回房屋，致使上诉人无法在约定的期限内正常使用房屋，给上诉人造成装修等损失，对此被上诉人应承担违约赔偿责任。此外，原审法院对上诉人是否对外出租房屋，是否租赁房屋漏雨及是否进行维修没有审查，对被上诉人使用伪造证据也没有审查。综上，被上诉人存在明显违约行为，应承担违约责任，请求二审法院依法支持上诉人上诉。
刘金贵在二审时辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人在租赁期间存在多项违约行为，上诉人没有告诉被上诉人就将火墙拆掉，而且将房屋转租给他人。还将报废的煤气罐存放在房屋内，将被上诉人种植的果树砍伐。此外，上诉人已经半年没有交房租，所以被上诉人有权收回房屋。关于赔偿问题。上诉人称房屋漏雨将其电器损坏，这不是事实，因为被上诉人的房屋并不漏雨。其要求赔偿装修款12000元也没有事实根据，因为双方合同并没有约定上诉人装修后其装修款应由被上诉人承担。
二审期间被上诉人向本院提供了2013年10月份其自己录制的光盘一份，证明本案租赁房屋漏雨及房屋装修情况。针对该份证据，被上诉人对其真实性有异议，认为光盘不能看出漏雨的情况，其装修也并非全部是上诉人装修，且上诉人主张的各项装修价格与实际价格不符。对于该份证据，本院认为，因该份证据上诉人自认形成于2013年10月，故该份证据在原审起诉时即已存在，其原审应提交而未提交，根据证据规则的规定，该份证据不属于新的证据，故本院不予采信。被上诉人二审未向本院提供任何证据。
经过庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：根据被上诉人原审提供的证人出庭证言，结合船营区向阳街道办事处昆明联合居民委员会出具的证明，本院能够确定上诉人实际已将租赁房屋转租给他人，故被上诉人作为出租人有权解除合同。对于上诉人主张的房屋漏雨导致屋内电器受损问题。因其并未提供证据证明房屋漏雨，及屋内电器系由漏雨导致损坏，故原审法院未予支持并无不当。对于上诉人主张的房屋装修损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，本案系因上诉人违约导致合同解除，故装修损失应由其自己承担。关于电费押金100元问题。因原审被上诉人同意返还，故原审判决被上诉人予以返还并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院无法支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人董冰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘任成
审 判 员 潘军宁
代理审判员 张利宏
二〇一四年十一月七日
书 记 员 卢佳欢