广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终17957号上诉人（原审原告）：钟洁，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：何显凯，身份证住址四川省资中县。两上诉人共同委托代理人：常峰，广东增泰律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：湛少桥，广东增泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州山阳实业有限公司，住所地广东省广州市，法定代表人：陈兵，该公司总经理。委托代理人：冯寸生，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人钟洁、何显凯因与被上诉人广州山阳实业有限公司（以下简称山阳公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人钟洁、何显凯上诉请求：撤销一审判决，改判山阳公司赔偿钟洁、何显凯违约金540000元（房屋总价1800000元，从2013年7月1日起计算至山阳公司取得涉案房屋获得永久用电证明止，钟洁、何显凯主张按房屋总价款的30%计算）。事实理由如下：2012年8月31日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，钟洁、何显凯向山阳公司购买涉案房屋，总价款为1800000元。2013年6月30日是合同约定的交付房屋日期，当天山阳公司只要求钟洁、何显凯签署《收楼程序确认表》、《收楼表格》，并无按照合同第十五条的约定，将涉案房屋的有关文件资料交付给钟洁、何显凯。钟洁、何显凯入住涉案房屋后发现房屋及楼宇不但有严重的质量问题，并且房屋还经常停电，根本无法正常居住。为此，钟洁、何显凯多次投诉到政府部门要求解决小区经常停电的问题。通过多次信访，2014年10月14日，钟洁、何显凯才得知山阳公司交付的房屋不具备永久供电条件，供电性质为临时用电。山阳公司在一审庭审中亦承认上述事实，并且承认其在交付房屋时没有将此情况告知钟洁、何显凯。在一审辩论终结前所售房屋仍不具备永久供电条件及通邮条件。一审法院仍以钟洁、何显凯签署了《收楼程序确认书》、《收楼表格》视为钟洁、何显凯认可山阳公司交付的房屋符合交楼条件为由，驳回钟洁、何显凯的诉请，明显属于歪曲认定案件事实，法律适用错误。从上述《收楼程序确认书》、《收楼表格》均无法得出钟洁、何显凯已经了解到山阳公司交付的房屋不符合合同约定和法律规定的交房标准，因此根本不可能视为钟洁、何显凯认可山阳公司交付的房屋符合交楼条件。钟洁、何显凯实际接收房屋希望得到的符合合同约定和法律规定交付条件的房屋，而非无法正常使用等诸多问题的房屋。由于山阳公司刻意隐瞒事实，恶意交付不符合交付标准房屋的行为，钟洁、何显凯接收房屋时根本无法表达自己对接收房屋的真实意愿，更不可能就接收房屋与山阳公司达成一致意见，视为认可其交付的房屋符合交楼条件。为此，钟洁、何显凯接收房屋的行为仅仅是事实行为，并不能因此免除山阳公司的违约责任。综上，钟洁、何显凯上诉请求二审法院依法予以纠正，维持钟洁、何显凯的合法权益。被上诉人山阳公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，一审在查清事实基础上驳回钟洁、何显凯的全部诉讼请求，其判决公正合理，钟洁、何显凯的上诉请求毫无事实依据和法律依据，应予以驳回并维持原判。一、山阳公司于2010年年初即已向供电局报装永久用电申请，由于当时供电局电网总体规划原因而暂停案涉片区的用电报装，此属于山阳公司在客观上不可抗拒的原因所致，山阳公司对此并无过错。为此，山阳公司亦已与供电局签署了临时供电合同，确保了在交楼前满足了供电要求。因此，山阳公司交付的房屋已在合同约定的交楼期限前已经具备了合同约定的供水、供气、供电等必要的居住使用条件。二、钟洁、何显凯于2013年6月30日进行了收楼验收，未提出任何异议，并签署收楼确认书确认收楼，其收楼后于2013年7月3日即开始入驻对其房屋进行室内装修并正常居住至今。钟洁、何显凯不存在因未能按时正常入住其所购房屋而给其造成损失的事实。山阳公司并无任何隐瞒交楼文件的事实，根据双方商品房屋买卖合同第十五条、第十六条相关约定，若钟洁、何显凯认为文件不全或对所交付的房屋有异议，其完全可以依据合同的约定拒绝收楼，且可以在收楼后7日内提出书面异议。但钟洁、何显凯收楼时及收楼后并未提出任何异议，且收楼后进行了装修并实际入住至今。因而，其所称山阳公司恶意隐瞒事实以及其自己违背真实意思收楼毫无事实依据。综上，钟洁、何显凯的上诉无事实依据和法律依据，应予驳回。钟洁、何显凯于2015年4月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、山阳公司赔偿钟洁、何显凯违约金559800元（1800000×0.05%×622天，从2013年7月1日起暂至2015年3月23日）；二、山阳公司维修出售给钟洁、何显凯的涉案房屋直至无渗水、无脱落、无倾斜等现象；维修大楼地下室至无渗水、无脱落现象；对大楼的沉降和倾斜情况和倾斜情况进行整改，并赔偿钟洁、何显凯因房屋质量缺陷及维修期间所造成的无法正常居住的损失，具体损失根据鉴定结果确定；三、山阳公司在小区内建设配套消防站和幼儿园。一审法院经审理查明：山阳公司于2000年4月27日登记成立，系有限责任公司，工商登记主营项目类别为房地产业。2012年8月31日，钟洁、何显凯（乙方、买方）与山阳公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……豪进新世纪花园（自编号F－1栋、F－2栋、E栋、D-3栋、G-8-G-15、I-1-I-12栋）第自编号豪进新世纪花园D-3栋幢16层1603房(下称该商品房)……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1800000元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款：……2.分期付款……第十条逾期付款的违约责任……2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过7日仍未支付的，甲方有权解除合同。……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过日后，乙方有权单方面解除合同。……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的5%。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……”。第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理……3、双方继续履行本合同。甲方承诺在180日内交付该共用设施及附属公建配套项目。第二十五条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年：（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方，甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期限内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。该合同附件七为本合同补充协议，约定……五、《商品房买卖合同》第十三条交房期限，本条所称的“不可抗力”包括但不限于以下情形（1）地震、火灾、海啸、台风、飓风、暴风雨、洪水等灾害现象；（2）战争、武装冲突、罢工、暴动、暴乱等社会异常现象；（3）政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（4）大型流行性、传染性疾病的暴发和流行；（5）政府市政配套工程及其他施工安装之延误、或政府有关部门审批有关文件的延误，包括办理工程验收的延误。但有关延误的事由和期限甲方应出具政府有关部门的相关文件……十七、《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2013年1月10日，原增城市建设工程质量安全监督站就山阳公司开发的与涉案房屋有关的建设工程出具《建设工程质量监督报告》，该报告注明了山阳公司于2012年12月19日组织了监理、施工、勘察、设计等单位对工程进行了工程质量验收，工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。2013年3月4日，原增城市环境保护局出具《证明》，载明“市城乡建设管理局：豪进新世纪花园建设项目，该项目经我局（增环评【2010】244号文）批准建设，待项目通过环保验收后，我局将验收文件抄送贵局”。2010年3月9日和3月22日，山阳公司与广州增城供电局分别签订《供用电合同》和《供用电合同补充协议书》，载明“用电地址新塘白江村大岗山，用电性质临时性”。2013年3月12日，原增城市城乡规划局就山阳公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2013年3月28日，广州富城管道燃气有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程》，载明“豪进新世纪花园一期燃气管道工程已完成，经检验该工程符合设计要求和有关技术标准，已通过验收”。2013年4月27日，增城新和自来水公司出具《供水证明》，载明“增城市新塘镇白江村民委员会向我司申请永久用水总水表2组，申请用水地点位于增城市新塘镇东江大道南88号，坐落在增城市新塘镇白江村民委员会的红线范围内，该项水表安装工程已竣工，验收合格，已具备通水使用条件”。2013年5月24日，原增城市公安局防火监督大队出具了与涉案房屋有关的《建设工程竣工验收消防备案凭证》，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证，已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程等内容。2013年7月26日，原增城市人民防空办公室就山阳公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《人民防空工程专项竣工验收备案表》，注明同意竣工验收备案等内容。2013年12月16日，增城市邮政局市场经营部受理了山阳公司的新建楼房地址增城市新塘镇东江大道南88号1-27幢的《通邮申请表》，批复意见为同意通邮。2013年6月30日，钟洁、何显凯在山阳公司发出的《收楼程序确认单》、《收楼表格》上签名确认收楼。2014年4月24日，钟洁、何显凯等7户主向某阳公司递交《致函》，内容为现就豪进山湖珺景楼房提出质量问题，要求山阳公司1、尽量换面积相同、座向相同、质量合格的房子，2、每户补偿装修费100万元，3、每户补偿误时、误工等精神损失费30万元。2014年5月6日，钟洁等业主向广州市增城建设局发出了《投诉书》，反映增城市新塘镇东江大道南88号豪进山湖珺景4栋业主，开发商是山阳公司，所购买的单位于2013年6月30日收楼，发现裂缝严重等问题，施工单位整改后，仍存在外墙漏水、渗水等，以及楼房倾斜可能会塌楼，要求政府部门处理。2014年5月9日，山阳公司作出《回复函》，内容为豪进山湖珺景第一期项目，经过相关部门竣工验收合格，已取得相关验收合格备案证明，符合国家标准，关于房地产地下室漏水问题，是在保修范围内的问题，已作出了修复，达到正常使用的状态，不符合合同约定退房、换房的条件等。2014年8月27日，原增城市城乡建设管理局作出《关于豪进山湖珺景相关问题的回复》，回复如下一、关于地下室漏水如何彻底根治问题，我局于5月9日责令山阳公司整改，6月4日我局派人到现场查勘整改情况，山阳公司对何显凯反映的问题大部分已进行修复，小部分仍正在整改中……结合现场实体查视地下室渗漏迹象基本消除。二、关于房体倾斜是否沉降超标问题，据报告显示D-3栋各测点倾斜率满足国家标准GB５007－2011《建筑地基基础设计规范》建筑物地基变形允许值要求及沉降量均未超出报警值，属于正常情况。三、对于质量问题，我局继续督促山阳公司整改落实。山阳公司提交落款日期2013年7月3日的《室内装修申请表》，拟证明钟洁、何显凯申请对涉案房屋的室内装修。广州莱佛士物业服务有限公司增城分公司出具落款日期2014年3月14日和2014年12月19日的《发票》给钟洁、何显凯收执，载明钟洁、何显凯为涉案房屋缴交了水电费。在一审审理过程中，钟洁、何显凯提交一期地下室渗漏水点图集，拟证明涉案房屋渗漏水情况，山阳公司质证对合法性、真实性不认可；钟洁、何显凯提交移动信号覆盖通告，拟证明涉案房屋至今没有通信信号，不符合通邮条件，山阳公司质证认为不属于违反合同约定的范畴。一审法院认为：钟洁、何显凯与山阳公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于涉案房屋的交付是否属于迟延交房及是否支付违约金问题，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，山阳公司在2013年6月30日前将涉案房屋交付给钟洁、何显凯使用。而山阳公司于2013年6月30日已将涉案房屋交付给钟洁、何显凯，有钟洁、何显凯签收的《收楼程序确认单》、《收楼表格》为证，且双方无异议，视为钟洁、何显凯认可山阳公司交付的房屋符合交楼条件，故钟洁、何显凯起诉要求山阳公司支付逾期交楼违约金，没有事实依据，一审法院不予支持关于钟洁、何显凯主张涉案房屋存在渗水、脱落、倾斜等工程质量问题，要求山阳公司保修，以及要求赔偿损失问题，据原增城市城乡建设管理局作出《关于豪进山湖珺景相关问题的回复》，山阳公司对钟洁、何显凯反映的问题大部分已进行了修复，地下室渗漏已消除，房体倾斜率满足国家标准GB5007－2011《建筑地基基础设计规范》建筑物地基变形允许值要求及沉降量均未超出报警值，属于正常情况。钟洁、何显凯提交的证据不足以证明涉案房屋还有其他质量问题，为此，钟洁、何显凯起诉要求山阳公司保修涉案房屋，于法无据，一审法院不予支持。对于钟洁、何显凯起诉要求山阳公司在涉案房屋小区内建设配套消防站和幼儿园问题，不属于法院民事案件受理的范畴，钟洁、何显凯可寻其他途经解决，本案不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2016年7月12日作出判决如下：驳回原告钟洁、何显凯全部诉讼请求。一审案件受理费9400元，由原告钟洁、何显凯负担。本案二审期间，山阳公司当庭提交一份《高压供用电合同》，证明山阳公司已于2015年10月29日签订供电合同，此前临时用电，山阳公司是受制于供电局安排和政府规划，不是山阳公司原因导致。钟洁、何显凯对此质证称：《高压供用电合同》证明山阳公司在约定交付房屋日期内不具备永久用电，有违约行为存在；且该合同不能证明其完成了永久用电施工，没有相关部门出具的永久用电文件；山阳公司至今存在违约行为。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，钟洁、何显凯二审当庭明确其一审诉请的合同依据是双方《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十四条、第十五条的约定。而双方第十四条延期交房的违约责任明确约定甲方（山阳公司）如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的5%。本院认为，一审法院对钟洁、何显凯与山阳公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）效力的认定，合法有据，双方均无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对钟洁、何显凯的上诉主张，认定如下：钟洁、何显凯与山阳公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）对涉案房屋交付条件及交付期限作出明确约定。据此，山阳公司应于2013年6月30日前将涉案房屋交付给钟洁、何显凯使用。而钟洁、何显凯于2013年6月30日签署了《收楼程序确认单》、《收楼表格》，并实际收楼进行装修使用至今。钟洁、何显凯在收楼时理应对涉案房屋是否具备交楼条件进行审查，并有权拒绝收楼。因钟洁、何显凯已实际收楼，其主张山阳公司逾期交楼缺乏事实依据，钟洁、何显凯无权依照双方合同第十四条约定主张山阳公司支付逾期交楼的违约金。为此，钟洁、何显凯以山阳公司隐瞒涉案房屋不具备交楼条件恶意交楼为由，诉请山阳公司自2013年7月1日起按日万分之五的标准计付逾期交楼违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人钟洁、何显凯的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人钟洁、何显凯负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一六年十二月三十日书记员  璩方慧