江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第00533号
原告（反诉被告）南通欧亚车业有限公司，住所地在南通市城港路309号，企业组织机构代码74246112-1。
法定代表人沈毅，总经理。
委托代理人郭圣，江苏启星律师事务所律师。
被告（反诉原告）南通三峰时装有限公司，住所地在南通市港闸开发区海狮大厦，企业组织机构代码71856219-2。
法定代表人冯宝山，总经理。
委托代理人周军，江苏苏通律师事务所律师。
原告（反诉被告）南通欧亚车业有限公司（以下简称欧亚公司）诉被告（反诉原告）南通三峰时装有限公司（以下简称三峰公司）返还财产、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。欧亚公司的委托代理人郭圣、三峰公司的委托代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧亚公司诉称，2006年9月7日，原、被告签订租赁合同一份，由三峰公司将位于南通市港闸区城港路2002号房屋出租给欧亚公司使用。2012年2月14日，双方续签租赁合同。2012年10月10日，由于市场因素，其具函要求提前终止合同。2012年10月其搬离时，三峰公司强行阻挠，并扣押30辆汽车。经协商，其以200000元现金给三峰公司扣押的方式，取走了5辆车，其余车辆一直被被告非法扣押。2013年被告归还了16辆车，现余9辆车没有返还。被告的行为严重影响了原告的销售，增加了原告的财务运营成本，给原告造成了重大损失。现原告要求被告返还非法扣押的9辆汽车，赔偿因非法扣押汽车、现金给原告造成的损失123400元（从扣押之日起计算至2014年7月2日止，按同期银行贷款利率的1.5倍计算）。
欧亚公司为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、房屋租赁合同一组，以证明被告将涉案房屋租赁给原告。2、一组照片，以证明三峰公司扣押欧亚公司的汽车，至2013年6月份还扣押了25辆，在2013年7月份经过双方的协调返还了其中的16辆，尚余9辆被扣押。3、2013年1月4日，三峰公司给欧亚公司的函件，以证明在2012年10月底欧亚公司已从租赁房屋中搬离。4、2012年10月10日解除租房合同的报告，当时就已经交给三峰公司，以证明租赁合同已经解除；5、增值税发票，以证明被扣押汽车的价值。
三峰公司辩称：双方存在租赁关系，到目前为止，欧亚公司还没有书面通知要求解除租赁合同，致使房子没有能租出，欧亚公司拖欠租金及造成损失，总共合计950000多元；欧亚公司支付的200000元是违约金；目前三峰公司留置了9辆车，其目的是为了能实现租赁期间所欠的房屋租赁费；按照合同约定从2012年11月份到2013年4月份的租金545000元，11月份还欠房租39000元，扣除欧亚公司已经支付的200000元，欧亚公司还需支付房租384000元。现特提起反诉要求：1、欧亚公司继续履行租赁合同。2、判令欧亚公司支付租金384000元及利息38592元（自2012年10月份至2014年6月5日按照同期银行贷款利率计算）。
三峰公司为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、租赁合同两份，以证明原被告双方存在租赁合同关系。2、三峰公司2013年1月4日、4月1日发给欧亚公司的两份函件，以证明租赁合同还没有解除，并且三峰公司多次催要租赁费用。同时证明欧亚公司因没有场地将汽车放在三峰公司。3、收据一份，以证明三峰公司收取欧亚公司的200000元是欧亚公司自愿承担的违约金，并不是支付房租。
经庭审质证，三峰公司对欧亚公司提供的证据质证意见如下：1、两份租赁合同的真实性没有异议。2、照片的合法性和关联性不认可。汽车是暂放在三峰公司，等房租全部结清后再领取。3、2012年10月10日解除租赁合同的报告，其没有收到，内容不具有真实性，不予认可。4、2013年1月4日的函件的真实性没有异议，在此函件中三峰公司表示欧亚公司搬走以后，还留有部分车辆，要求欧亚公司尽快来办理房屋的交接手续以及商量有关损失的赔偿事宜，说明在2013年1月4日双方还没有解除合同。5、对增值税发票的真实性没有异议，但对汽车的真实价值不能确认。
欧亚公司对三峰公司提供的证据的质证意见为：1、租赁合同的真实性没有异议。2、两份函的真实性没有异议，两份函说明在2012年10月底，原告就已经搬离了被告公司。3、收据的真实性没有异议，但当时三峰公司扣押的车辆中有3辆已经销售给其他单位，故其被迫用200000元换取车子。从另一个角度讲，既然三峰公司收取了违约金，也就印证了双方已经解除了租赁合同的事实。
经综合分析判断，本院对欧亚公司提供的证据分析认证如下：1、房屋租赁合同的真实性予以确认，证明欧亚公司与三峰公司之间存在租赁关系。2、照片一组，证明了2013年6月份欧亚公司还有25辆在三峰公司处，从三峰公司行使留置权的意思表示来看，欧亚公司未能取走车辆的原因应当是三峰公司的留置行为所致。3、2013年1月4日，三峰公司发给欧亚公司的函件，证明在2012年10月底欧亚公司就已经搬离租赁处，而且三峰公司是明知的。3、2012年10月10日解除租房合同的报告的真实性予以确认，虽然欧亚公司没有证据证明三峰公司收到了该通知，但三峰公司发出的函件已表明其知道欧亚公司已经从所租赁房屋中搬离，结合收取欧亚公司违约金事实，可以推定三峰公司已经收到该通知，知道欧亚公司作出了解除合同的意思表示。4、增值税发票的真实性予以确认，虽然三峰公司不能确认汽车的价值，但没有提供相反的证据，应当以增值税发票上的金额作为认定汽车价值的依据。
本院对三峰公司提供的证据分析认证如下：1、租赁合同的真实性予以确认，与欧亚公司所提供的合同一致。2、三峰公司于2013年1月4日及4月1日发给欧亚公司的两份函件的真实性予以确认，证明了三峰公司知道欧亚公司从所租赁的房屋中搬离，要求其赔偿损失。3、三峰公司收取欧亚公司200000元现金的收据，证明了三峰公司收取了欧亚公司的违约金。
经审理查明，2006年9月7日，欧亚公司与三峰公司签订租赁合同一份，约定三峰公司将位于南通市港闸区城港路2002号房屋出租给欧亚公司使用，欧亚公司应支付保证金100000元。其中第9.2条约定：“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金人民币200000元：……（八）乙方（欧亚公司）中途退租的。”。2012年2月14日，双方续签了租赁合同，约定租赁期限为2012年4月8日至2017年4月7日，年租金1090000元，每年支付一次租金，提前30天支付下一年租金；租房保证金100000元（从上一合同转到本合同），若欧亚公司提前终止合同，三峰公司不返还保证金。因市场因素，欧亚公司欲不再履行租赁合同，于2012年10月10日向三峰公司提出解除合同的要求，并于2012年10月底搬离，但有30辆汽车留置在三峰公司。2012年12月12日及2013年4月18日，欧亚公司分别支付了违约金各100000元，计200000元，之后取走了5辆车。2013年1月4日，三峰公司发函给欧亚公司，要求欧亚公司办理退房屋租赁交接及相关赔偿事宜。2013年4月1日，三峰公司再次发函要求欧亚公司支付房租，赔偿损失。2013年7月欧亚公司又取走了16辆车。至欧亚公司起诉前，还有9辆车（价值769200元）被留置在三峰公司。在本次诉讼过程中，欧亚公司又于2014年7月2日后取回了6辆汽车（价值244800元），还剩3辆汽车被留置在三峰公司，即大海狮6座高顶商务车1辆（价值124800元），大海狮豪华9座H2L资银汽车2辆（每辆价值199800元）。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、租赁合同是否已经解除及欧亚公司是否应当支付租金；二、三峰公司是否应当赔偿因其扣押汽车的行为所造成的损失。
关于焦点一，合同订立后，双方当事人协商一致或者符合法定解除条件的，才能解除合同。欧亚公司与三峰公司之间的租赁合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。欧亚公司在履行合同的过程，因市场因素单方要求解除租赁合同已经构成违约，根据第一份合同的9.2条约定，欧亚公司在支付违约金200000元的前提下有权解除合同。三峰公司在知悉欧亚公司的解除合同通知后，没有在合理期限提出异议，只是在欧亚公司搬离后要求赔偿损失。双方在协商过程中三峰公司收取违约金200000元的行为，已经表明其默认了欧亚公司解除合同的意思表示。故双方之间的租赁合同已经解除，三峰公司反诉要求继续履行合同的请求没有法律依据，本院不予支持。
合同解除后，守约方可以要求违约方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还可以要求违约方赔偿损失。关于违约责任的问题在庭审中双方一致同意以第一份合同的约定为准，故三峰公司收取欧亚公司违约金200000元符合双方的约定，欧亚公司以三峰公司非法扣押现金200000元要求赔偿损失的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。虽然欧亚公司已经支付了违约金200000元，但如果违约金不足以弥补损失的，三峰公司有权要求欧亚公司赔偿损失。欧亚公司没有提供证据证明三峰公司将涉案房屋再次出租，故欧亚公司的违约行为给三峰公司造成的损失为6个月的租金548000元，三峰公司要求欧亚公司支付2012年11月至2013年4月期间的租金的反诉请求于法有据，本院予以支持。鉴于三峰公司已经收取了违约金200000元，另外欧亚公司还有100000元保证金在三峰公司，该款也应当抵偿损失，故欧亚公司还应当赔偿三峰公司租金损失248000元。三峰公司主张欧亚公司还欠10月份之前的房租39000元，但没有提供证据予以证明，本院不予支持。因租赁合同已经解除，欧亚公司无需支付租金，故三峰公司主张因拖欠租金产生的利息的请求不予支持。
关于争议焦点二，根据法律的规定，债务人不履行到期债务的，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿、留置物保管费用和实现留置权的费用。欧亚公司的违约行为必然会给三峰公司造成损失，在没有赔偿损失的情况下，三峰公司有权留置出租房屋内的财产。但留置财产的价值不应当超过法律规定的范围，如果滥用权利造成他人损失的，应当赔偿。债权人留置的财产是否超过法律规定的范围，应当以一般人的判断能力为准。在欧亚公司解除合同之初，三峰公司对损失数额还无法精确的预测，对留置财产的价值也无法作出准确评估，故三峰公司在解除合同之初留置财产即使超过了债权金额，由于不存在过错，不应当承担赔偿责任。在欧亚公司2012年12月12日支付了违约金后，三峰公司的损失已经得到部分赔偿，其债权的范围应当有合理的预估，对所留置财产的价值是否超过损失应当尽到更加谨慎的注意义务，如未尽到谨慎注意义务，给债务人造成损失的，应当予以赔偿。三峰公司在合同解除之后所留置的车辆共30辆已远远超过其债权范围，构成了权利滥用，应当赔偿欧亚公司因此遭受的损失。欧亚公司仅要求三峰公司赔偿至起诉时仍被留置的9辆汽车的损失，是当事人对民事权利进行了处分，也体现了其主动承担违约责任的诚恳态度，本院照准。在诉讼过程中欧亚公司又取回了6辆汽车，三峰公司目前留置的3辆车（价值524400元）的价值显然还是超过其享有的债权，应当将其中的1辆予以返还。根据汽车的价值，应当返还大海狮6座高顶商务车1辆为宜，其余2辆仍然应当作为三峰公司的留置财产。三峰公司超过其债权范围留置的7辆汽车属于侵权行为，应当返还给欧亚公司，并赔偿损失。汽车被留置后三峰公司无法销售，造成资金积压，产生利息损失，故三峰公司应当以汽车的价值369600元（244800＋124800）按同期银行贷款利率赔偿利息损失。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十二条、第八十三条的规定，判决如下：
一、南通三峰时装有限公司于本判决生效后立即返还南通欧亚车业有限公司汽车大海狮6座高顶商务车1辆。
二、南通三峰时装有限公司赔偿南通欧亚车业有限公司利息损失（以本金369600元从2012年12月13日起至2014年7月2日止按同期银行贷款利率计算），该款于本判决生效后十日内一次性支付。
三、南通欧亚车业有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿南通三峰时装有限公司租金损失248000元；南通三峰时装有限公司在收到赔偿款后立即返还南通欧亚车业有限公司被留置的2辆汽车。
四、驳回南通三峰时装有限公司、南通欧亚车业有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6117元、反诉案件受理费3300元，合计9417元，由南通欧亚车业有限公司负担4935元，由南通三峰时装有限公司负担4482元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费18834元（户名：南通市财政局账号：471XXXX682开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一四年八月二十五日
书记员 顾 华
附：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第八十二条本法所称留置，是指依照本法第八十四条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债务人有权一直本法规定留置该财产，以该财产折价、变卖该财产的价款优先受偿。
第八十三条留置担保包的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。