安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02085号
上诉人（原审原告）：王某某。
委托代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：奚某某。
原审第三人：陈某某。
委托代理人：钱晓军，安徽杰创律师事务所律师。
上诉人王某某因与被上诉人奚某某，原审第三人排除妨害纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2013）蜀民一初字第02083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王某某原审诉称：2012年3月29日王某某与陈某某（原房主）因借款合同纠纷一案业经合肥市蜀山区人民法院以（2012）蜀民一初字第00678号民事调解书结案，陈某某因无力履行调解书确定的义务，在王某某申请强制执行过程中陈某某自愿以位于合肥市蜀山区长江西路彩虹家园2幢1301室抵付给王某某，合肥市蜀山区人民法院于2013年4月25日出具（2012）蜀执字第00373号执行裁定书，王某某并于2013年6月24日办理房屋登记手续。在王某某持执行裁定书前去收房时，发现奚某某居住在房内，王某某口头要求奚某某限期搬离房屋时遭拒绝，此后王某某也多次前往彩虹家园2幢1301室要求奚某某交还房屋，均遭拒绝。故起诉至法院请求判令：1、奚某某立即搬离合肥市蜀山区长江西路彩虹家园2幢1301室（房屋价值约100000元）；2、奚某某支付房租费8000元（暂自2013年5月25日计算至2013年7月24日止，按4000元／月计算，具体金额应计算至其搬离房屋止）；3、本案全部诉讼费由奚某某承担。
奚某某原审辩称：1、奚某某与陈某某依法签订的个人租房合同应受法律保护；2、王某某诉请奚某某搬离涉诉房屋无法律依据，应当予以驳回。
陈某某原审述称：王某某诉请有充分的事实和法律依据。
原审查明：2012年3月29日，王某某与陈某某因民间借贷纠纷一案在合肥市蜀山区人民法院达成（2012）蜀民一初字第00678号民事调解书，调解书中约定：陈某某于2012年4月5日前偿还王某某借款450000元，并由陈某某支付王某某诉讼费、保全费共计6845元。后因陈某某未按约支付借款，王某某申请法院强制执行；该案在执行过程中，王某某与陈某某达成协议，陈某某自愿将其名下位于合肥市蜀山区长江西路彩虹家园2幢1301室房产一套（产权证号：蜀0580**）抵付王某某，用于偿还所欠债务；2013年4月25日，合肥市蜀山区人民法院出具了（2012）蜀执字第00373号执行裁定书，裁定将陈某某所有的位于合肥市蜀山区长江西路彩虹家园2幢1301室房产一套（产权证号：蜀0580**）（以下简称涉案房屋）交付王某某抵偿上述债务及执行费，并裁定过户相关税费由陈某某承担。2013年6月24日，王某某办理了房屋过户手续。
2013年7月26日，王某某以奚某某为被告起诉至原审法院要求判如所请。本案在审理过程中，奚某某申请追加陈某某为第三人，并获准许。原审庭审中，奚某某主张其与陈某某于2011年5月4日签订了《个人租房合同》，约定：1、甲方（陈某某）将位于长江西路彩虹家园2幢1301号的房屋出租给乙方（奚某某）居住使用，租赁期限自2011年5月3日至2031年5月3日，总计二十年整。2、本房屋月租金及物业管理费计人民币贰仟元整。二十年租金及物业管理费总计人民币肆拾捌万元整，由乙方在合同签字生效日一次性支付给甲方（备注：甲方向乙方借款人民币总计：三十万元整，至合同签订之日前无法偿还借款本金及利息，因此将位于合肥市长江西路彩虹家园2幢1301室的房屋出租给乙方使用，甲方借款本金及利息算作乙方承租此房屋的租金及物业管理费）。3、甲方在乙方承租房屋期间，不得擅自将房屋转让或出租给他人，如转让房屋所有权，须征得乙方同意，同等条件下，乙方有优先购买权。4、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。5、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。6、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。7、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请当地人民法院仲裁。8、本合同一式两份，甲、乙双方各执壹份，自双方签字之日起生效，甲、乙双方均不得擅自终止合同。《个人租房合同》中奚某某签名并注明日期，但无陈某某的签名，仅有“陈某某印”私章印鉴。奚某某为证实该主张，提交了两份由陈国芹出具的《借条》（借条上亦盖有“陈某某印”私章印鉴）佐证。
原审期间，王某某申请对奚某某提交的《个人租房合同》中“陈某某印”的私章形成时间、奚某某签字及落款的时间进行司法鉴定，并获准许。原审法院委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定。2014年4月1日，该中心出具《文检鉴定意见书》，结论为：1、署期“2011年5月4日”、出租方（甲方）为“陈某某”、承租方（乙方）为“奚某某”的《个人租房合同》上需检的方形印章印文形成时间接近于样本署期“2010.6.28”、见证人为“奚某某”的《借条》上的红色印文的形成时间。2、由于样本受限，检材署期“2011年5月4日”、出租方（甲方）为“陈某某”、承租方（乙方）为“奚某某”的《个人租房合同》上签字“奚某某”与落款时间“2011”、“5”、“4”的形成时间难以作出鉴定意见。《文检鉴定意见书》向各方送达后，王某某提出异议，认为华东政法大学司法鉴定中心未按法院要求出具鉴定结论，要求该中心重新给出结论。2014年6月23日，原审法院就王某某提出来的问题向华东政法大学司法鉴定中心致《函》，要求该鉴定中心就原审法院委托事项作出鉴定结论。2014年10月20日，该鉴定中心出具《情况说明》一份，明确维持原《文检鉴定意见书》的鉴定意见。因华东政法大学司法鉴定中心未能就原审法院委托事项作出明确结论，原审法院于2014年10月24日致《函》，要求该鉴定中心就本案鉴定收取的16000元（王某某支付）鉴定费用予以退回，但该鉴定中心未予退费。
原审期间，两次庭审，陈某某本人均未到庭，其代理律师钱晓军在庭审中对奚某某提交的《个人租房合同》中“陈某某印”的私章不予认可；陈某某2013年12月2日向原审法院提交《案件说明》中称：“我委托律师去工商局及银行查找关于印签章的事，我是1990年初-1998年办过公司的，1998年底就没有用过此章，经我多方面到银行和工商部门，因时过相隔十几年，当时也没有全市联网，现也无法查找到、无法论证、证实。”
原审庭审中，陈某某主张奚某某系违法强行入住涉案房屋，并提供其于2012年6月21日向合肥供电公司办理停电销户手续申请表一份佐证。另，王某某与陈某某在合肥市蜀山区人民法院执行局达成涉案房屋抵付时，双方均知晓奚某某居住在涉案房屋内，但王某某在办理涉案房屋转户手续时并未要求陈某某对涉案房屋办理入住交接手续。
原审认为：公民、法人等民事主体的合法权益均受法律保护。本案中，双方争议的焦点就是奚某某入住涉案房屋是否存在侵权行为。王某某虽依据合肥市蜀山区人民法院（2012）蜀民一初字第00678号民事调解书及（2012）蜀执字第00373号执行裁定书取得涉案房屋的所有权，而王某某与陈某某在合肥市蜀山区人民法院执行局达成房屋抵付协议时，王某某与陈某某均知晓涉案房屋由奚某某居住使用，但均未提出任何异议，亦未采取任何措施。且本案中，陈某某虽对奚某某提交的《个人租房合同》中“陈某某印”的私章印鉴不予认可，但奚某某自2011年9月入住涉案房屋至本案起诉时已近三年之久，陈某某除在2012年6月21日向合肥供电部门申请办理停电销户手续外，并未向奚某某主张对涉案房屋的所有权及使用权，亦未提供其他证据证明涉案房屋系奚某某强行违法占有的侵权行为。综上，王某某无证据证明奚某某入住涉案房屋存在侵权行为，故对其主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回王某某的诉讼请求。本案案件受理费1230元，鉴定费16000元，均由王某某负担。
王某某上诉称：1、奚某某提供的《个人租房合同》没有陈某某的签字，陈某某已明确表示对合同中加盖的私章不认可，且个人私章谁都可以制作，根本不能起到代替本人签字的法律效果，奚某某提供的《个人租房合同》是无效的；2、奚某某应对其占用涉案房屋的合法性承担举证责任，若不能证明，即承担举证不能之法律责任；3、华东政法大学的鉴定结论载明《个人租房合同》上“陈某某”的印章与《借条》上“陈某某”的印章加盖时间相近，由于《个人租房合同》的落款时间为2011年5月4日，《借条》的落款时间为2010年6月28日，进一步说明《个人租房合同》不是形成于落款时间，系伪造的。综上，奚某某占用涉案房屋没有合法依据，请求二审法院撤销原判，改判支持王某某的诉讼请求。
奚某某二审辩称：1、奚某某以鲍文友、柏晓萍的名义借了400000元给陈某某及其前妻陈国芹（在二人夫妻关系存续期间），后还了100000元，还欠300000元，陈某某、陈国芹同意将涉案房屋给奚某某住，以租金抵债务；2、《个人租房合同》是真实的，私章也是陈某某加盖的，陈国芹向鲍文友、柏晓萍出具借条时，也有加盖陈某某私章的习惯；3、陈某某系王某某的舅舅，陈某某以房屋居住权抵给奚某某，又将该房屋转让给其外甥，侵犯奚某某的权利。请求二审维持原判。
陈某某二审诉称：同意王某某上诉意见。
二审查明：奚某某称其占有涉案房屋，系基于陈某某、陈国芹（陈某某前妻）欠其借款未能清偿，遂将涉案房屋租赁给奚某某居住（二十年），以房屋租赁费抵偿债务。陈某某称奚某某以陈国芹欠其借款为由，未经陈某某允许强行搬到涉案房屋居住。另，陈某某与王某某系舅甥关系。
对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于审理关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第199条“…私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主进行有效”之规定，买卖不破租赁。本案中，奚某某持有《个人租房合同》及陈国芹出具的《借条》，主张其与陈某某之间就涉案房屋存在租赁关系，且陈某某以房屋租赁费抵付陈国芹所欠的借款。由于奚某某所称债务发生于陈某某和陈国芹的婚姻关系存续期间，且奚某某取得涉案房屋时，亦处于陈某某和陈国芹婚姻关系存续期间，故《个人租房合同》的利益、合同发生的基础事实均涉及案外人陈国芹，故仅凭陈某某一人之陈述，不足以确认《个人租房合同》的真伪。另，陈某某明知奚某某以陈国芹欠其借款为由占用涉案房屋，但未以否认陈国芹与奚某某之间存在债权债务关系为由主张权利或者以奚某某非法占用涉案房屋为由主张权利，陈某某这种消极态度，与常理不符，且陈某某始终未能提供奚某某强行进入涉案房屋的证据，而王某某受让该房屋时知道奚某某占用之事实。因此，在该《个人租房合同》未被依法确认为无效或者依法被撤销之前，涉案房屋保持现状为宜。原审在本案中未支持王某某的诉讼请求，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1230元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张洁
审判员 钱岚
审判员 程镜
二〇一五年五月五日
书记员 崔阳
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。