江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏01民终2853号
上诉人（原审原告）：南京宇富升电子有限公司，住所地南京市玄武区珠江路67号2901室。
法定代表人：濮晓滨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：段声平，江苏墨子律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司南京城南支行，住所地南京市秦淮区仓巷122号。
负责人：陈坚，该支行行长。
委托诉讼代理人：李毅，江苏致邦律师事务所律师。
原审第三人：王卫忠，女，1972年3月29日出生，汉族，户籍地本市雨花台区。
原审第三人：戴永军，男，1969年11月5日出生，汉族，户籍地本市雨花台区。
上诉人南京宇富升电子有限公司（以下简称宇富升公司）与被上诉人中国银行股份有限公司南京城南支行（以下简称中行城南支行）、原审第三人王卫忠、戴永军案外人执行异议之诉一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016)苏0104民初5255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宇富升公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持宇富升公司一审诉讼请求；由中行城南支行承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，宇富升公司对涉诉房屋享有租赁权。一审法院认定宇富升公司与王卫忠、戴永军于2014年3月19日签订了房屋租赁合同，并已支付2014年3月19日至2020年3月18日期间的房屋租金，且宇富升公司注册住所、办公地点均在涉诉房屋，据此足以证明宇富升公司对涉诉房屋享有租赁权。二、一审法院适用法律错误。本案涉诉房屋在查封之前已经签订合法有效的租赁合同，且已经按约支付租金并实际占有使用租赁房屋，依据相关法律规定，应当认定为“先租赁后查封”，适用“买卖不破租赁”的原则，一审法院拍卖房屋时不应当影响宇富升公司的租赁权行使。江苏省高级人民法院关于《执行异议之诉案件审理指南》第二十六条（一）关于租赁与查封的问题，承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人享有的租赁权适用“买卖不破坏租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。综上，一审法院判决认定事实不清，使用法律错误，如果以不带租约拍卖涉诉房屋明显损害了宇富升公司权利，使得宇富升公司依法享有的承租权受到损害，有悖于公正，请求二审法院公正裁决。
中行城南支行辩称，请求法院驳回宇富升公司的上诉请求。关于租赁权，一审判决已经认定了宇富升公司有租赁合同，对租赁合同已经进行认可，所以第一个上诉理由不成立。宇富升公司认为法院的查封在设定租赁之后，所以应当适用买卖不破租赁的原则。一审法院查明的事实是租赁合同设立在抵押权登记之后，所以宇富升公司第二个上诉理由也是不成立的。请求二审法院依法驳回宇富升公司的上诉请求。
王卫忠、戴永军未作陈述。
宇富升公司向一审法院起诉请求：1.确认宇富升公司对于南京市珠江路67号2901室享有租赁权；2.判令中行城南支行承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：
2010年3月，中行城南支行与王卫忠签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2010年CEF字00148号），约定：王卫忠向中行城南支行贷款人民币2400000元用于购买位于南京市玄武区珠江路67号2901室的房产；贷款期限为240个月；贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期罚息利率按日计收罚息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；贷款人同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名：南京华威房地产开发有限公司，账号：13×××95）；贷款还款方式为按月等额本息还款；合同附件《个人一手住房贷款合同通用条款》构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力；凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决，在协商不成时，双方同意依法向贷款人所在地人民法院起诉。《个人一手住房贷款合同通用条款》载明：借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法对抵押房屋行使抵押权；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。2010年3月2日，戴永军向中行城南支行出具《共同还款承诺函》一份，承诺自愿作为共同债务人对借款人王卫忠在编号为2010CEF00148号的贷款合同项下债务的偿还承担连带还款责任，一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在中行城南支行向戴永军发出书面通知后，戴永军即无条件按中行城南支行要求履行偿还义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止，无论该笔贷款是否有担保。本承诺函所确定的偿还义务是不可撤销的。
2010年3月3日，中行城南支行与王卫忠签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：王卫忠将购买的位于南京市玄武区珠江路67号2901室的房产抵押给中行城南支行作为前述贷款额度合同项下债务履行的担保；抵押担保的范围包括借款本金（2400000元）及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2010年4月13日，中行城南支行与王卫忠办理了抵押登记，中行城南支行取得上述抵押房屋的他项权(抵押权)证，他项权证载明的债权数额为2400000元整。
2010年4月9日，中行城南支行按约向王卫忠指定的账户中发放贷款2400000元。截至2014年10月30日，王卫忠尚欠中行城南支行借款本金2073276.81元，利息、罚息合计为9600.32元。中行城南支行为实现债权诉至法院一审法院，并委托江苏致邦律师事务所律师代理诉讼，因此支付江苏维世德律师事务所律师代理费100000元。
2015年3月9日，一审法院作出（2015）秦商初字第147号民事判决，判令：一、王卫忠、戴永军于判决发生法律效力之日起十日内偿还中行城南支行借款本金2073276.81元及利息、罚息；二、王卫忠、戴永军于判决发生法律效力之日起十日内向中行城南支行支付律师代理费100000元；三、如王卫忠不履行上述第一、二项判决主文所确定的义务，中行城南支行有权依法处置王卫忠用于抵押的位于南京市玄武区珠江路67号2901室的房产，以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额2400000元范围内优先受偿。
2015年7月7日，中行城南支行申请强制执行，宇富升公司随后提出执行异议，一审法院于2016年5月16日作出（2016）苏0104执异字第44号执行裁定，驳回宇富升公司的执行异议请求。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于宇富升公司与原审第三人王卫忠之间是否就涉诉房屋签订了房屋租赁合同。宇富升公司提供房屋租赁合同及房屋租金收条、银行业务回单等证据，用以证明宇富升公司与原审第三人王卫忠于2014年3月19日签订租赁合同，并已支付2014年3月19日至2020年3月18日期间的房屋租金。中行城南支行对于上述证据均不予认可，但未提出相反证据，亦未申请就上述证据真实性进行司法鉴定，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳，一审法院依法认定宇富升公司与原审第三人王卫忠于2014年3月19日就涉诉房屋签订了房屋租赁合同，并已支付2014年3月19日至2020年3月18日期间的房屋租金计504000元。
一审法院认为，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，中行城南支行与王卫忠于2010年4月13日办理了抵押登记，取得涉诉房屋的抵押权，而宇富升公司与原审第三人王卫忠的租赁合同签订于2014年3月19日，即宇富升公司与王卫忠之间的租赁关系成立时间在中行城南支行的抵押权设立之后，故依法无权对抗中行城南支行的抵押权，宇富升公司的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回南京宇富升电子有限公司的诉讼请求。案件受理费9400元，由南京宇富升电子有限公司负担。
本院认为：案外人对执行异议裁定不服，向人民法院提起执行异议之诉，应当有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。
本案中，宇富升公司虽然在起诉状中明确表示其提起的是执行异议之诉。但是，宇富升公司提出的诉讼请求是：确认宇富升公司对于南京市珠江路67号2901室享有租赁权并判令中行城南支行承担本案全部诉讼费用。该诉讼请求仅要求确认租赁权，并没有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，如要求停止执行或继续执行。至于要求确权的诉讼请求，可以在提起执行异议之诉的同时提出，而不应单独提起。因此，宇富升公司提起的执行异议之诉，没有明确诉讼请求，不符合人民法院受理执行异议之诉的条件。
依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2016)苏0104民初5255号民事判决；
二、驳回南京宇富升电子有限公司的起诉。
一审案件受理费9400元，退还南京宇富升电子有限公司；上诉人南京宇富升电子有限公司预交的二审案件受理费9400元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年五月二十四日
书记员 朱亚芳