内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内22民终407号上诉人（原审被告、反诉原告）：齐淑华，女，1956年11月15日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区。上诉人（原审被告）：李财，男，1956年3月20日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王玉华，内蒙古鼎珏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宝，男，1972年1月8日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：金艳，内蒙古天厚律师事务所律师。上诉人齐淑华、李财因与被上诉人张宝农村房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科右前旗人民法院（2016）内2221民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人齐淑华、上诉人李财及其委托诉讼代理人王玉华、被上诉人张宝及其委托诉讼代理人金艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐淑华上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持齐淑华反诉请求；2、一、二审诉讼费由张宝承担。事实与理由：2008年9月22日李财与张宝签订购房协议，约定先给付房款10000元，张宝只给付8000元，后张宝一直占有和使用该房屋至今，经科右前旗人民法院及兴安盟中级人民法院判决均确定买卖合同无效，因张宝一直占有、使用齐淑华房屋，一审法院判决只承担十个月房租错误。李财上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回张宝的诉讼请求。事实与理由：2008年9月22日李财与张宝签订购房协议，约定先给付房款10000元，张宝只给付8000元，后张宝一直占有和使用该房屋至今，经科右前旗人民法院及兴安盟中级人民法院判决均确定买卖合同无效，诉争房屋一直未办理过户手续仍属于李财所有，房屋增值部分也不属于张宝的经济损失，一审法院将房屋增值部分予以分割属认定事实错误，判决赔偿张宝房屋差价款58438元及新建猪圈、牛棚、牛圈、厕所、硬化地面费用23016元无法律依据。张宝辩称，张宝对所买的房屋进行修缮管理和新建，对于增值部分应该属于张宝，对该合理损失齐淑华、李财应承担全部过错责任，张宝无责任，在房屋买卖之前，张宝已经对房屋进行管理了一年多，在农村的习惯是只要有人管理居住是不需要支付房租的，在张宝买房子之前已经在该房屋居住近两年，属于看房子，故同意一审法院判决。张宝向一审法院起诉请求：1、要求齐淑华、李财赔偿损失106500元；2、要求齐淑华、李财给付8000元已付房款利息，自2008年9月22日至该款还清时止按中国人民银行同期贷款利率计算；3、诉讼费由齐淑华、李财承担。齐淑华向一审法院反诉请求：1、要求张宝支付2008年至今的房屋租金每年3000元，合计24000元；2、反诉费由张宝承担。一审法院认定事实：张宝与李财于2008年9月22日签订购房协议，李财妻子齐淑华对此不知情，故齐淑华向科右前旗人民法院提起诉讼要求确认张宝与李财之间签订的房屋买卖协议无效，经一审法院（2014）科民初字第2772号及兴安盟中级人民法院（2015）兴民终字第183号民事判决确认张宝与李财之间的房屋买卖协议无效。张宝自2008年9月22日签订购房协议至协议被确认无效期间，给付过李财8000元购房款，并对位于居力很镇巨心村98平方米的涉案房屋（房权证号蒙F**-0303513）进行了修缮和翻建，新建项目为：硬化院内地面、新建了牛圈、猪圈；修缮项目为：新轧了房顶、更换了门窗、修缮了厕所和牛棚。张宝在本案诉讼中要求对李财的房屋现价值进行鉴定，经一审法院委托乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所进行价格评定，结论为该房屋现市场价值为135500元，其中住宅107800元、猪圈3098元、牛圈9535元、牛棚4059元、厕所824元、硬化地面10383元。一审法院认为，张宝与李财之间签订的买卖合同被人民法院判决确认无效后，双方应当按照法律规定相互返还，即张宝应返还李财、齐淑华房屋，李财应返还张宝房款8000元。在该买卖合同中李财明知是夫妻共同财产，而以个人名义出卖，其应承担主要过错责任，张宝在房屋买卖时未尽到合理的注意义务，应承担次要责任。张宝对所买房屋进行管理、修缮、新建，致该房屋有较大增值，该增值利益系张宝因房屋买卖合同无效而产生的合理损失，应根据过错予以分担。张宝在居住房屋期间新建的牛圈、猪圈、硬化地面的费用共计23016元，李财应当予以返还，围墙是”十个全覆盖”砌的与张宝无关，由于该房屋现价值为107800元，并且张宝修缮了牛棚、厕所，价值分别为4059元、624元，双方买卖时房屋价值为29000元，增值为83483元，该增值部分李财应返还张宝70%即58438元。齐淑华对该买卖合同无效过错不应承担赔偿责任。张宝要求李财返还房款8000元的利息，因张宝已经占有使用李财房屋，其要求给付8000元房款利息不予支持。齐淑华要求张宝支付租金，自2008年开始到一审法院（2014）科民初字第2772号判决生效之日2016年2月29日，双方是房屋买卖合同关系，不是租赁关系，故齐淑华要求支付此期间的租赁费没有法律依据，不予支持。在2016年2月29日（2014）科民初字第2772号判决生效后，张宝仍占用该房屋，应支付齐淑华占有费用，齐淑华要求按照每年3000元租金给付租赁费未提交证据证明，一审法院酌定张宝每年给付齐淑华占用费用1200元，张宝应给付齐淑华房屋占用费用1000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李财赔偿张宝房屋差价款58438元；二、李财赔偿张宝新建猪圈、牛棚、牛圈、厕所、硬化地面的费用23016元；三、驳回张宝的其他诉讼请求；四、张宝给付齐淑华房屋占用费用1000元；五、驳回齐淑华的其他诉讼请求。上述一、二、四项折抵后李财应给付张宝损失80454元，此款李财在判决生效后10日内付清。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李财称牛棚及厕所不应计入房屋增值损失中，牛圈、猪圈是在李财出卖房屋时便已存在，同时认为一审判决将牛棚及厕所在判决第二项中进行了重复计算。经审查，乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所评估结论为猪圈3098元、牛圈9535元、牛棚4049元、厕所624元、硬化地面10383元，因牛圈、猪圈、硬化地面是张宝投入新建设施，费用合计23016元，原审判决虽将牛棚、厕所写入判决第二项中，但并未改变张宝新建设施费用总额；而李财认为猪圈、牛圈系出卖房屋时便已存在的主张并未提供证据予以证实。据此，原审法院认定事实及采信证据正确，本院予以确认。本院认为，张宝与李财之间就涉案房屋所签订的《购房协议》虽被人民法院确认无效，但张宝系基于信赖房屋买卖合同目的已实现而居住房屋近十年之久，并非因租赁关系而居住涉案房屋，故齐淑华要求张宝给付房屋租赁费用于法无据，本院不予支持。因张宝居住涉案房屋后进行了管理修缮，并新建了牛圈、猪圈及硬化地面，同时修缮了牛棚和厕所，随着社会的发展涉案房屋及附属设施价值也随之攀升，而张宝与李财达成房屋买卖协议并已实际履行后，放弃以同等价格购买其他房屋的机会，其因信赖合同目的的实现所投入的财产属合理损失，作为导致合同�效负有主要过错责任的李财对此应承担赔偿责任，因李财并未提供证据证明张宝主张的新建及修缮设施在其出卖房屋时就已存在并维持原状，故原审法院依据鉴定结论计算张宝增值损失和投入损失并无不当。原审判决虽将张宝修缮的牛棚、厕所写入判决第二项中，但对于李财应赔偿张宝新建猪圈、牛棚和硬化地面的费用共计23016元认定正确，该瑕疵并未改变赔偿金额，亦不属于重复计算。综上所述，齐淑华、李财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2830元，由齐淑华、李财负担。本判决为终审判决审判长 云  峰审判员 刘立�审判员 苗 世 英二〇一七年六月五日书记员 宋 晓 慧