江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1121民初1503号
原告上饶市名苑物业管理有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办七六路218号名江丽景花园，统一社会信用代码9136112166978373X2。
法定代表人方娇，该公司执行董事。
委托代理人吕亚闰，江西帝经律师事务所律师，特别授权。
委托代理人董昌巍，江西帝经律师事务所实习律师。
被告钟勇，从事企业管理工作。
委托代理人胡永勇，江西全灵律师事务所律师，一般代理。
原告上饶市名苑物业管理有限公司（以下至判决主文前简称名苑物业公司）诉被告钟勇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理，依法由审判员方文力适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告名苑物业公司的委托代理人吕亚闰、董昌巍，被告钟勇及其委托代理人胡永勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告名苑物业公司诉称，被告系“名江丽景花园住宅、商住小区”C7幢4单元403室业主，2008年6月2日原告与被告签订《物业管理服务收费协议》，双方约定原告向被告提供物业服务，按被告房屋面积（127.57m2）0.35元/m2·月每季度收取被告物业服务费134元（年度为536元），逾期未缴按日加收1%的滞纳金等。被告自2010年6月26日起未缴纳物业服务费，截止2016年1月31日累计欠缴物业费2,999元。原告多次催收，被告均不支付，故诉请判决被告向原告支付欠缴的物业费2,999元及滞纳金3,628.79元（计算至2016年1月31日，庭审中原告按月利率2%变更为2,359.9元），并负担本案诉讼费用。
被告钟勇辩称，我对未缴物业费数额无异议。因2010年后原告未尽职责，所以我开始拒缴物业费，具体理由是：1、我家楼下1、2楼于2010年起开设了2家酒店（当时名称为“前进食府”、“人民公社”，2015年后名称变为“衢州鸭头”、××酒庄），约2010年6、7月份2家酒店开了4个排烟洞，我家就住在楼上四楼，酒店排出的油烟对我家影响很大，中午及晚上10点半前我家根本不敢开窗户，为此我与其他人多次找原告要求处理，但都没来解决。我们还向房管局、环保局、居委会反映（具体反映时间记不清了），这些部门也都派人到现场查看，但最后都没有解决。2、我楼下化粪池自2011年6、7月份起至2016年一直堵塞，化粪池的盖子都是敞开的，蚊子、苍蝇满天飞。化粪池堵塞后我们就不断向物业提出疏通，但物业以我们没缴纳物业费不给疏通，当时我们还与物业协商先缴一半物业费，让物业去解决，物业都不疏通。3、2014年6月楼下洗车店（原前进食府）开始装修、改造，改变了房屋结构。当时我们多次向物业反映，但物业置之不理，还是业主请来城管处理。后来担心对房屋主体有影响，又到鉴定机构进行了相关鉴定，经鉴定，房屋主体结构是好的，我可以提交鉴定材料予以证明。4、2013年C7-C8幢之间的绿化被破坏，我们向物业提出恢复，但物业没做，我可以提供2016年6月2日拍摄的照片予以证明。综上，我要求驳回原告的诉求。
原告为支持其诉求，向本院提供如下证据：
1、《物业管理服务收费协议》；
2、物业通知，用以证明化粪池堵塞，物业进行了疏通。
被告对原告提供的证据的质证意见：对证据1无异议，对证据2的证据三性有异议，认为上面并未加盖物业公司的公章。另通知上说物业是先收物业费，再进行服务，与相关约定不符。
被告为支持其辩称，向本院提供如下证据：
1、C7幢1、2楼酒店开设的4个排烟洞照片10张，用以证明原告未尽管理职责；
2、江西百信司法鉴定中心2014年9月1日出具的赣百鉴（2014）建鉴字第198号司法鉴定书，用以证明洗车店装修、改造，改变了房屋结构，导致有裂纹；
3、2016年6月2日拍摄的绿地照片2张，用于证明自2013年起C7-C8幢间绿化被部分破坏，物业没有监管好，也没有恢复。
原告对被告提供的证据的质证意见：对证据1认为酒店打排烟洞属实，但该处属于公共场地，个别业主侵犯了全体业主的权利，物业公司无权处置管理。且物业公司配合了相关部门的查看，尽到了职责；对证据2的真实性无异议，但认为被告维权可以通过业主提起物权妨害之诉或违约之诉，而非在本案中处理；对证据3反映的情况不认可，认为照片在2016年6月2日拍摄，此时原告早已撤走，并不能证明是在原告服务期间造成的。
经审理查明，被告钟勇为“名江丽景花园住宅、商住小区”C7幢4单元403室业主，房屋面积127.57m2。2008年4月20日原告与小区建设单位上饶名江房地产开发有限公司签订《名江丽景花园前期物业委托服务合同》，约定原告为小区提供物业服务，服务期限自2008年4月30日至小区成立业主委员会后由业主大会聘其它物业公司止，该合同第五章“物业管理服务质量”对原告提供房屋管理、客户服务、维修服务、保安服务、保洁服务、园林服务、消防服务、交通及车辆管理、装饰装修管理等物业服务作了约定。2016年1月31日小区业主委员会成立后另聘物业公司，原告撤出小区物业服务。2008年6月2日被告入住小区，原告与被告签订《物业管理服务费收缴协议》，约定原告按被告房屋面积0.35元/m2·月收取被告的物业费（每月44.65元），物业费每季度收取一次，被告应于物业费到期后的十天内缴下一季度物业费，逾期将按日加收1%滞纳金，直至款项付清为止等。协议签订后，原告提供物业服务至2016年1月31日，但被告自2010年6月26日起未缴纳物业费，累计未缴物业费2,999元，原告催缴未果后提起本案诉讼。
另查明，C7幢涉案酒店的4个排烟洞现仍存在，被告居住于该洞上方4楼。被告所提绿地破坏位于C7-C8幢间，面积约2平方米，现仍未恢复。原告提供的物业通知内容“通知尊敬的本单元业主：7栋、8栋的化粪池已经严重堵塞，导致污水外溢，影响整个小区的环境。因疏通费需好几千元，物业无奈，没有经费请人疏通。多年来，多户业主欠费严重，以下是具体欠费户号及金额，请各欠费业主积极交费，好让物业有经费在年前解决此事。（下注7户业主缴费表）”。
上述事实有原、被告陈述及其提供的证据在卷证实，应予认定。
本院认为，依法成立的合同具有约束力。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘前期物业服务企业。因此“名江丽景花园住宅、商住小区”建设单位上饶名江房地产开发有限公司选聘原告作为小区的前期物业服务企业符合法律规定，双方签订的《名江丽景花园前期物业委托服务合同》合法有效，对原告具有约束力，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，亦对业主具有约束力，由此原、被告形成物业服务合同关系。为明确物业费的收缴，原、被告还签订了《物业管理服务费收缴协议》，约定了物业费按0.35元/m2计、每季度缴付一次、逾期滞纳金等，该协议合法有效，亦对双方具有约束力。被告对未缴物业费数额无异议，本院予以确认。但被告抗辩原告在履行物业服务的过程中存在未制止酒店开设排烟洞、洗车店改变房屋结构、化粪池堵塞、C7-C8幢间绿化等问题，即认为原告存在违约，并以此为由不缴纳物业费。庭审中原告认可酒店排烟洞及楼下洗车店改变房屋结构问题，但未提供证据证实其及时进行了劝阻及报告，违反了《名江丽景花园前期物业委托服务合同》第五章第二十二条“对违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。”的约定，存在违约。被告无证据证实自2011年6、7月份起至2016年化粪池一直堵塞，故本院对被告化粪池一直堵塞的说法不予采信。而原告认可存在化粪池堵塞情况，但认为自己进行过维修，并提供物业通知予以证明，从通知中先收费及在年前解决的表述上，可以认定原告即便进行过维修也是不及时的，不符合《名江丽景花园前期物业委托服务合同》第五章第二十二条维修服务约定“其他维修服务一般应在3天内完成”的约定。被告提供的C7-C8幢间绿化损坏照片拍摄于2016年6月2日，距原告2016年1月31日撤出小区物业服务已近4月，故并不能证明原告服务期间的情况，被告相应的抗辩主张本院不予采信。综上，可以认定原告在提供物业服务过程中存在违约,其中排放油烟未及时作为、维修化粪池问题对被告的生活等具有影响，其欠缴物业费理由上具有一定的正当性，但尚不足以构成免除其缴费义务的抗辩事由。综合考量双方的权利义务，对被告应支付的物业费酌情减少20%，即被告需缴物业费2,399.2元，原告诉求的滞纳金不予支持。至于原告存在的违约，相关权利主体可依约、依法主张权利。综上，依照《物业管理条例》第四十一条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告钟勇在本判决生效之日起三日内向原告上饶市名苑物业管理有限公司支付物业费2,399.2元；
二、驳回原告上饶市名苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告上饶市名苑物业管理有限公司负担。
本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。
本判决为终审判决。
审判员 方文力
二〇一六年六月二十日
书记员 王 洁