延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终262号上诉人（原审被告）:延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街太平路。法定代表人：姜成杰，董事长。委托诉讼代理人：李守国，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金雪梅，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：张永男，住吉林省汪清县，系金雪梅的丈夫。委托诉讼代理人：崔学勤，吉林惠川律师事务所律师。上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称“仁和房地产公司”）因与被上诉人金雪梅商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省汪清县人民法院（2016）吉2424民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人仁和房地产公司的委托诉讼代理人李守国，被上诉人金雪梅的委托诉讼代理人张永男、崔学勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。仁和房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。理由：未能按期办理房屋产权证书的原因不在上诉人。上诉人于2012年办理消防验收事宜，但因被上诉人及其他业主擅自使用房屋，导致验收不合格，后上诉人重新办理消防验收，因此未能及时办理产权证书。金雪梅辩称：一审认定我方主张迟延交付钥匙违约赔偿超过诉讼时效有误，期间我方多次向上诉人主张过权利，有证人为某某。另外一审判决上诉人逾期办证的违约责任暂计至2016年4月19日止也有错误，上诉人的违约行为处于持续状态，我方就其违约行为可以随时主张权利，因此不存在诉讼时效的问题。在本案的诉讼过程中，考虑到自身的实际情况我方选择撤回了对本案的上诉，请求维持一审判决。金雪梅向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交付房屋钥匙违约金1085700元，逾期办理房屋产权证书违约金381507.09元，合计1467207.09元。事实与理由：2006年8月26日，原告与被告签订了《房屋预售合同书》，当时原告按照合同约定一次性支付了全部房款51.7万元。该合同第三条约定被告在2007年7月31日将房屋钥匙交付给原告，第五条约定如逾期交钥匙应支付房屋总价款千分之一的违约金。合同履行过程中，被告直到2013年5月6日才将房屋钥匙交给原告，逾期2100天，应支付违约金1085700元。合同第三条约定被告向原告交付钥匙起十二个月内为原告办理房屋产权证、土地使用证，但被告至今未办理，根据法律规定被告应支付违约金381507.09元，以上合计1467207.09元。一审法院认定事实：2006年8月26日，原告金雪梅与延边福园房地产开发有限公司汪清分公司签订《房屋预售合同书》，金雪梅购买了坐落在汪清县仁和购物广场的A号楼一单元第一层四号房屋，房屋建筑面积约58平方米，房屋总价款定为51.7万元。合同第三条约定2007年7月31日交付房屋钥匙，交付钥匙之日起12个月内移交房屋产权证、土地证。合同第五条约定不能按期交付房屋钥匙，每逾期一日由违约方支付相当于房屋总价款千分之一的滞纳金。当日，原告交付全部购房款总计51.7万元。2006年11月8日，延边福园房地产开发有限公司经股东会决议，将延边福园房地产开发有限公司更名为延边仁和集团房地产开发有限公司；将延边福园房地产开发有限公司汪清分公司更名为延边仁和集团房地产开发有限公司汪清分公司。嗣后，被告仁和房地产公司一直未向原告交付房屋，直到2013年5月6日才将房屋交付并出租，租期2年，租房费共计24万元由金雪梅收取。租期届满后未续租，现因该栋楼消防不合格暂时不能使用。被告至今未给原告办理房屋和土地权属证书。另外，原告在本院立案的时间为2016年4月19日，原告诉请的逾期办理房权证的违约金亦计算至本案起诉之前。一审法院认为：根据双方签订的《房屋预售合同书》的约定，被告应于2007年7月31日交付房屋钥匙，但直到2013年5月6日被告才将本案争议房屋钥匙交付给原告，故被告已构成违约，应向原告承担支付违约金的违约责任。被告提出原告要求支付违约金的请求已过诉讼时效，因该违约金适用二年诉讼时效期间，从知道或者应当知道权利被侵害时起算，因此最后时段的诉讼时效期间为2013年5月6日交房时起至2015年5月5日止，原告未在该期间内提起诉讼，也未能提供证据证明其有诉讼时效中断等情形，故原告要求支付逾期交钥匙违约金的主张已过诉讼时效，本院不予支持。关于原告主张被告逾期交付房屋产权证及土地证应向原告支付违约金，因《房屋预售合同书》中约定交付钥匙之日起12个月内移交房屋产权证、土地证，而被告至今未向原告交付房屋产权证及土地证，故被告已构成违约，应向原告支付相应的违约金。根据最高院司法解释，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方在合同中未对该项违约金进行明确约定，且损失数额也难以确定，故原告请求以购房款51.7万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。另外，原告未能提供证据证明其有诉讼时效中断等证据，故违约金应从原告起诉之日倒计二年即2014年4月20日起暂计至2016年4月19日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告金雪梅支付违约金，以51.7万元为基数，自2014年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%暂计至2016年4月19日止；二、驳回原告金雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18005元，由被告负担1221元，由原告负担16784元。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：仁和房地产公司主张未能及时办理房屋权属证书的原因是因金雪梅及其他业主擅自使用房屋导致消防未能验收合格所致，但对该主张并未提供相关证据予以佐证，涉案房屋目前仍未办理房屋权属证书，因此一审判决仁和房地产公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任并无不妥。因双方在合同中对于此部分的违约责任并无约定，因此可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金数额，该计算标准与一审认定的按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算违约金并不存在冲突，应予支持。仁和房地产公司未能办理房屋权属证书的违约情形一直处于持续状态，金雪梅作为购房人在2013年5月6日收取房屋钥匙后至双方合同约定的办理房屋权属证书的期限届满（2014年5月5日）后，应当及时主张相关的权利，本案一审起诉时间为2016年4月19日，尚未超过两年的诉讼时效，一审支持自起诉之日起前两年的违约金有诉讼时效已过之嫌，对此本院予以纠正。综上，仁和房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省汪清县人民法院（2016）吉2424民初370号民事判决第二项；二、变更吉林省汪清县人民法院（2016）吉2424民初370号民事判决第一项为：“限被告延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告金雪梅支付违约金，以51.7万元为基数，自2014年5月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%暂计至2016年4月19日”。如果延边仁和集团房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费1925元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一七年五月八日书记员  尹光熹