浙江省天台县人民法院民 事 判 决 书（2015）台天执异初字第5号原告：陈中夫，男，1963年11月17日出生，汉族，住。委托代理人：陆德将，浙江仁联律师事务所律师。委托代理人：陆浩东，浙江仁联律师事务所律师。被告：天台县润丰小额贷款有限公司，组织机构代码：69525145-4，住所地天台县赤城街道天一街18号。法定代表人：许江南，董事长。委托代理人：庞平福，该公司职工。第三人：陈义爱，女，1963年1月20日出生，汉族，住天台县福溪街道幸福花苑*幢*单元***室，现住。第三人：穆计栋，男，1970年3月21日出生，汉族，住。上述二位第三人的共同委托代理人：陈立钱，浙江天城律师事务所律师。原告陈中夫（以下简称陈中夫）与被告天台县润丰小额贷款有限公司（以下简称润丰公司）、第三人陈义爱(以下简称陈义爱)、穆计栋（以下简称穆计栋）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告陈中夫的委托代理人陆德将，被告天台润丰公司的委托代理人庞平福，第三人陈义爱、穆计栋及其委托代理人陈立钱到庭参加诉讼。原告陈中夫的委托代理人陆�东未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈中夫诉称：1、2006年5月16日，陈中夫与陈义爱等人签订的《绝卖契约》一份，陈中夫向何善超、陈义爱、何宇平、何丽丽、何奇武购买坐落天台县福溪街道××单元××室的房屋，该《绝卖契约》系双方经平等协商自愿签订，意思表示真实，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行。2、陈中夫于2006年5月17日已经支付房款385000元，并一直按《绝卖契约》约定支付按揭贷款至2012年12月付清。3、2008年3月，陈中夫即对该房屋进行装修并一直占有使用，这是左邻右舍都知道的事实。4、2013年下半年，陈中夫要求何善超方协助办理房屋变更登记过户，但因何善超方拖延，陈中夫基于多年的朋友情谊也考虑到其家庭矛盾确实处在敏感时期一直忍让。后因陈中夫与前妻矛盾激化，至2014年前妻将房屋内家具搬空甚至拆除大门，致使无法居住，陈中夫不得已只能将过户手续迟延。2014年6月5日，因徐美华、陈朔、徐婉美、丁会标、李优良、徐雪芬的申请法院裁定查封、拍卖涉案房屋。陈中夫要求陈义爱方解决与前述纠纷并尽快协助办理过户手续。经陈义爱方与前述债权人协商分期付款，该案未进入拍卖程序。2015年6月4日，因本案法院再次查封涉诉房屋，陈中夫才知道涉案房屋已于2013年1月17日在被告处被抵押。5、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但�办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，陈中夫已经支付全部价款并实际占有，因被告陈义爱方拖延造成未办理过户登记手续，陈中夫没有过错。现请求：1、停止对坐落天台县福溪街道××单元××室的房屋及2幢7号车库的执行措施并解除查封措施；2、确认坐落天台县福溪街道××单元××室的房屋及2幢7号车库归陈中夫所有。润丰公司辩称：1、坐落于天台县福溪街道××单元××（××）室××房屋及××号车库的房屋所有权证和土地使用权登记均是陈义爱，故应属陈义爱所有。虽然案涉房屋上市交易须在办证之日起满五年，但至2009年11月五年期间届满，陈中夫到2015年10月29日才向法院提出执行异议，在长达6年的时间里既未向房管部门申请变更登记，也未向法院起诉要求确认房屋所有权归属。对此，润丰公司有合理的理由认为该《绝卖契约》是假的；2、如果该《绝卖契约》是真实的，应在协议签订后将权利证书交付给陈中夫，但事实上交未交付。陈义爱与何善超离婚时，将案涉房屋分割给陈义爱，此后，陈义爱持该离婚补充协议在房管部门办理了产权变更登记手续。对此，陈中夫从未提出异议，润丰公司有理由怀疑该买卖协议是假的。3、《绝卖契约》明确写明房屋价款不包括续付银行按揭部分，这说明银行按揭部分由陈中夫支付，现按揭已付清，但陈中夫并未提供支付银行按揭的相关证据，也未提供支付房屋价款的证据，这说明房屋的买卖是根本不存在的，完全是假的。4、润丰公司是经政府有关部门批准的合法贷款公司，与陈义爱签订的房屋抵押贷款完全符合国家法律规定，是合法有效的，也被生效判决所确认，润丰公司没有�错，理应受法律保护。综上，陈中夫的诉讼请求毫无理由，也无证据证明，请求依法驳回陈中夫的诉讼请求。陈义爱述称：1、讼争之房屋位于本县福溪街道××单元××室（现××为××室），系陈义爱户高山移民安置房，房屋所有权证和土地使用权证登记权利人均为陈义爱。2007年1月26日，陈义爱与前夫何善超签订的离婚协议约定该房屋归何善超所有。2013年1月7日，何善超与陈义爱签订离婚补充协议，确定该房屋归陈义爱单独所有，并于次日经天台县公证处公证，变更了产权登记。据此，该房产权属陈义爱所有是清楚的。2、陈中夫主张2006年5月6日与何善超、陈义爱等立有绝卖契约，且已付清全部房款，进行装修、占有使用该房屋，因此主张该房产权应属其所有，与事实不符。（1）2006年，陈义爱前夫何善超所经营的公司准备走破产程序，为了能保住诉争之房屋，而免得被作为破产财产处理，据说何善超当时曾叫陈中夫出面作为买方写过卖契。而陈义爱则连该卖契都没有看到过，当然也就更谈不上在该卖契上签字、按指印。（2）陈义爱也从来没有收到过陈中夫所支付的任何屋款。（3）购买该房的首付款及按揭都是何善超支付，装修也都是何善超在装修，且一直由何善超居住使用诉争房屋。陈中夫长期在路桥开店经商，何曾对诉争之屋装修、占有使用。（4）陈中夫从未向陈义爱提出要求协助办理该房屋产权变更登记事宜。2、所谓的2006年5月16日“绝卖契约”只是形式上的买卖，而非实际意义上的买卖，该“绝卖契约”实际上并未得到履行。（1）陈中夫没有确凿证据能够证明其已经支付了房款。陈中夫虽然提供了2006年5月17日从银行支取471000元�依据，但没有提供将其中的383500元交付给陈义爱或何善超的依据。至于续付银行按揭部分，陈中夫更是没有提供任何实际支付的依据。（2）何善超与陈义爱签订的离婚协议书和补充协议均将诉争之屋作为夫妻共同财产处理。从时间上来看，该二份协议书均发生在卖契之后，如果卖契是真实的，何善超与陈义爱不可能将诉争之屋作为共同财产处理。（3）诉争之屋至今没有办理产权变更登记，亦能证明本案并非实际买卖。陈义爱于2004年10月20日取得天字第××号房屋所有权证，按照政策五年内不得转让的限制性规定，至2009年10月20日已期满，但陈中夫却没有到有关部门办理产权变更登记手续，直到2014年6月5日法院第一次对诉争之屋查封前，陈中夫仍然没有办理产权变更登记手续，实际上已经印证了陈中夫并非是真正买卖房的问题。综上，陈中夫的诉讼请求不能成立，请�驳回陈中夫的诉讼请求。穆计栋述称：2013年1月以陈义爱名义向润丰公司贷款中，润丰公司认为届时陈义爱已与本人结婚，而要本人签订共同还款承诺书。本人认为陈义爱有位于天台县福溪街道××单元××室的高山移民房屋作抵押，即使日后贷款还不出，也无需本人去赔钱。而没想到现却“杀”出陈中夫这一原告，竟然声称该房屋是卖给他了，好象打官司就无需确凿证据能由他都讲一样。实际上，本人原曾在何善超经营的公司做事多年，有关该房屋的情况是清楚的，该房屋是陈义爱户的高山移民安置房，购房款是何善超所付，同时也是何善超装修，何善超一直居住，而从来没有出卖过。因此陈中夫的诉讼请求不能成立，请求驳回其诉讼请求。本案双方当事人争议的主要焦点：1、陈中夫请求停止对坐落在天台县福溪街道××单元××室房屋的执行并解除执行措施是否成立？2、陈中夫主张确认坐落于天台县福溪街道××单元××室房屋属其所有是否成立？针对上述争议，陈中夫为证明其主张，向本院提供如下证据：第一组证据：1、绝卖契约复印件一份，证明陈义爱和前夫何善超及三位子女共同签名将诉争房屋于2006年5月16日出售给陈中夫的事实；2、银行账单一份，证明陈中夫于2006年5月16日贷款500000元，于5月17日支付了471000元购房款的事实；第二组证据：1、装修合同一份及相关图纸若干，证明陈中夫在2008年3月9日对房屋进行了装修并入住；2、装修款收据一份，证明陈中夫支付装修款的事实。润丰公司对陈中夫提供的证据质证认为，第一组证据1绝卖契约的真实性有异议，证据2银行账单中的贷款及付款情况与本案没有关联性；第二组证据1装修合同及相关图纸和证据2装修款收据等有异议，如果绝卖契约若不成立，该装修合同也不成立，该证据不可采信。陈义爱、穆计栋对陈中夫提供的证据质证认为，对于第一组证据1绝卖契约的真实性有异议，陈义爱的儿子何宇平曾主动到代理人处说当时确有写过这份契约，但写契约的目的不是为了卖房，而是因何善超经营的公司要走破产程序，所以找了陈中夫写了这样一个卖契，该契约不是真实的买卖，只是一个形式而已。请法庭特别注意该契约中并没有写明该房屋的实际价格；证据2银行帐单应该说与本案没有关联性。陈中夫取了钱但并不能反映出钱的去向。本案虽形式上写有契约，但实际上没有付款，也就是说实际上并未履行。第二组证据1装修合同及相�图纸和证据2装修款收据的真实性有异议，装修合同中写的是陈中夫的名字只能是因为买卖合同中写了陈中夫的名字，实际上装修是何善超装修并一直居住，直到被法院执行。陈义爱为证明其主张，向本院提供如下证据：第一组证据证明本案讼争之房屋系陈义爱所有，且没有出卖给陈中夫的事实：证据1，高山移民安置房认购合同：买受人陈义爱，价格231110，签订合同时间是2004年10月13日；证据2，天字第××号房屋所有权证：房屋所有权人陈义爱，发证时间2004年10月20日；证据3，天字第089594号房屋所有权证：房屋所有权人陈义爱，单独所有，发证时间2013年1月11日；证据4，房地产权属登记状况：房屋所有权人陈义爱，单独所有；证据5，天台国用（2013）第00184号国有土地使用证：土地使用权人陈义爱，发证时间2013年1月14日；证据6，2007年1月26日何善超与陈义爱离婚协议书：幸福花苑房屋归何善超所有；证据7，何善超与陈义爱离婚登记审理处理表：离婚登记时间2007年5月21日；证据8，2013年1月7日何善超与陈义爱离婚补充协议及公证书：幸福花苑房屋归陈义爱所有。第二组证据证明本案讼争房屋的门牌变更之事实：证据1，天台县地名办公室2013年1月9日证明：门牌天台县福溪街道幸福花苑2幢503室现变更为天台县福溪街道××单元××室；证据2，天台县地名委员会门牌证，门牌号码××，发证时间2013年1月9日。陈中夫对陈义爱提供的第一组证据质证认为：对第一组证据中的证据1、2号没有异议；证据3、4、5真实性没有异议，但办理权属证书的过程是违法的；证据6、7、8没有异议；第二组证据中的证据1、2无法质证，需要向原告及何善超调查核实。润丰公司对陈义爱提供的证据质证认为没有异议。本院依职权出示以下证据：证据1、（2015）台天商初字第333号民事判决书；证据2、（2015）台天执民字第880-1号执行裁定书；证据3、（2015）台天执异字第20号执行裁定书；证据4、天政发（2004）63号天台县人民政府文件。证据5、陈义爱儿子何宇平在法院所作的谈话笔录一份。陈中夫质证认为，证据1真实性、合法性、关联性没有异议；证据2、3合法性存在异议；证据4没有异议；证据5真实性有异议，何宇平认为不是真实的买卖，但他却分到了一万元钱，何善超与本案有关系应询问何善超才知道。润丰公司质证认为，对证据1、2、3、4、5均没有异议。陈义爱、穆计栋质证认为，对证据1、2、3、4、5均没有异议。根据庭审中，当事人的举证、质证意见，本院依法对上述证据认证如下：陈中夫提供的第一组证据中的证据1绝卖契约，与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据；证据2银行账单，只能证明陈中夫于2006年5月16日在银行取款471000元的事实，并不能证明陈中夫将所取之款交付给陈义爱方用于支付购房款的事实，故该证据不能作为认定案件事实的依据。第二组证据中的证据1装修合同及相关图纸和证据2装修款收据等，只能证明陈中夫与上海丰呜装饰设计工程有限公司签订装修合同的事实，但不能证明陈中夫对案涉房屋进行装修并支付装修款的事实，故该证据不能作为认定本案争议事实的依据。陈义爱提供的第一组证据中的证据1高山移民安置�认购合同，证据2天字第××号房屋所有权证，证据3天字第089594号房屋所有权证，证据4房地产权属登记状况，证据5天台国用（2013）第00184号国有土地使用证，与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。证据6何善超与陈义爱离婚协议书，证据7何善超与陈义爱离婚登记审理处理表，证据8何善超与陈义爱离婚补充协议及公证书，与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。第二组证据中的证据1天台县地名办公室证明，证据2天台县地名委员会门牌证，能够证明座落于天台县福溪街道××室××为天台县××单元××室的事实，与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。本院出示的证据1（2015）台天商初字第333号民事判决书，证据2（2015）台天执民字第880-1号执行裁定书，证据3（2015）台天执异字第20号执行裁定书，均系生效法律文书，且与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。证据4天政发（2004）63号天台县人民政府文件，该文件与陈义爱提供的《高山移民安置房认购合同》中约定的文件不一致，与本案争议事实缺乏关联性，不能作为认定案件事实的依据；证据5陈义爱儿子何宇平的谈话笔录，与陈义爱存在利害关系且系孤证，不能作为认定案件事实的依据。根据上述认定的证据，可以认定以下事实：2004年10月13日，陈义爱与天台县高山移民城关新区建设有限公司签订《高山移民安置房认购合同》一份，载明：陈义爱购买位于幸福花苑第2幢2单元503号安置房及二幢7号车库，房款总金额为人民币231110元。同时约定，安置房两种价格分别是：成本价格适用于现售价，市场价适用于天政发（2003）24号文件中第八条关于五年后安置房上市[本房�五年后才能上市。上市后，政府将收取成本价与市场价之间的差额，并按银行同期利率收取利息，并缴纳有关税费]之规定。2004年10月20日，陈义爱取得天台县人民政府核发的房权证天字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为陈义爱，房屋坐落于天台县××室。2006年5月16日，何善超、陈义爱、何宇平、何丽丽、何奇武与陈中夫签订绝卖契约一份，约定将坐落在天台县赤城街道幸福花苑2幢503室和2幢7号车库房产绝卖给陈中夫，房地产成交价格为人民币383500元，不包括续付银行按揭部分。契约特别说明：契约经双方签字生效后，需带本契约及证件到有关部门办理过户手续。自本契约之后的银行按揭由陈中夫付清为止。2007年1月26日，何善超与陈义爱签订离婚协议书，协议第三条载明：共有财产幸福花苑高山移民商品房二幢2单元503室归何善超所有，待政策允许时，由男方自�转户。2007年5月21日，陈义爱与何善超经政府登记离婚。2012年8月31日，陈义爱与穆计栋经政府登记结婚。2013年1月7日，何善超与陈义爱签订离婚补充协议，约定将原《离婚协议》第三条修改为:共有财产天台县福溪街道幸福花苑高山移民商品房二幢2单元503室归陈义爱所有，待政策允许时，由女方自己转户。该协议经天台县公证处公证。2013年1月9日，天台县地名办公室证明载明：兹有陈义爱房权证【丘地号3020102（503）】门牌天台县福溪街道幸福花苑2幢503室，现更改为天台县福溪街道××单元××室。2013年1月11日，陈义爱取得天台县人民政府核发的天房权证天台字第××号房屋所有权证，房屋所有权人陈义爱，共有情况单独所有，房屋坐落天台县福溪街道××单元××室。2013年1月14日，陈义爱取得天台县人民政府核发的天台国用字第00184号国有土地使用权证，土地使用人陈�爱，坐落天台县福溪街道××单元××室。2013年1月17日，陈义爱、穆计栋以坐落天台县福溪街道××单元××室房地产抵押担保，向润丰公司借款人民币600000元。借款到期后，陈义爱、穆计栋未归还借款，润丰公司于2015年1月26日向本院起诉。2015年4月10日，本院作出（2015）台天商初字第333号民事判决：一、陈义爱、穆计栋应在在本判决生效之日起10日内归还润丰公司借款本金人民币600000元，并支付利息（利息按月利率15‰自2014年8月15日起计算至债务履行完毕之日止）。二、润丰公司对陈义爱、穆计栋所有的坐落于天台县福溪街道××单元××室的折价款或拍卖、变卖价款在上述第一项范围内享有优先受偿权。判决生效后，陈义爱、穆计栋均未自觉履行判决确认的义务。2015年6月4日，本院作出（2015）台天执民字第880-1号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人陈义爱、穆计栋的银行存款人民币650000元，或查封、扣押相应价值的财产；二、查封、拍卖被执行人陈义爱所有的天台县福溪街道××单元××室的房地产。2015年10月29日，陈中夫向本院提出案外人执行异议，本院经审查后，于2015年11月16日作出（2015）台天执异字第20号执行裁定：驳回案外人陈中夫的异议。陈中夫不服，于2015年11月30日向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为，本案中，陈中夫与何善超、陈义爱等签订《绝卖契约》事实。签约后，由于未办理过户登记手续，故陈中夫尚未取得房屋所有权。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手�的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，陈中夫能否请求法院停止对案涉房屋的执行，关键在于其是否已支付全部房屋价款并实际占有房屋，以及对未办理过户登记手续是否具有过错？（一）关于陈中夫是否已支付全部房屋价款的问题。陈中夫主张其按照案涉房屋《绝卖契约》的约定已于2006年5月17日从银行取款471000元支付给陈义爱的前夫何善超，并按《绝卖契约》的约定至2012年底付清全部银行按揭贷款。从查明的事实看，陈中夫在起诉状中主张已支付转让款385000元，但在庭审中主张于2006年6月17日从银行取款471000元，但均无证据证明陈中夫向出卖方支付案涉房款的事实，况且，双方签订的《绝卖契约》约定的房款为383500元，陈中夫不可能超过《绝卖契约》约定的房款金额向何善超支付房款385000元或471000元的事实。另陈中夫主张按照《绝卖契约》的约定于2012年底付清全部银行按揭贷，但未提供相关证据予以证明，根据《最高人民法院》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”据此，陈中夫主张其已全额付清房屋价款的异议缺乏事实依据，本院不予支持。（二）关于陈中夫是否实际占有案涉房屋的问题。陈中夫主张2008年3月起对案涉房屋进行装修并占有使用。从查明的事实看，2008年3月9日，陈中夫与上海丰呜装饰设计工程有限公司签过一份装修合同事实，但陈中夫并未提供占有�涉房屋的相关证据，据此，不能认定陈中夫对案涉房屋已实际占有，对陈中夫就此提出的主张亦不予支持。（三）陈中夫对未办理案涉房屋过户登记是否具有过错的问题。首先，陈中夫在购买案涉房屋时，知道案涉房屋系高山移民的安置房，有五年内（即2004年10月20日至2009年10月20日期间）不能上市交易的限制，导致购买后在此期间内不能办理过户登记手续，主观上有过错。其次，根据陈中夫提供的《绝卖契约》约定“经双方议定：该房地产实际成交价格为人民币叁拾捌万叁仟伍百元整（不包括续付银行按揭部分）”据此，可以认定陈中夫在签订案涉房屋《绝卖契约》时，知道案涉房屋设有银行抵押贷款的抵押权限制过户状态，在该限制过户情形未消除前不能办理过户登记。但陈中夫在五年限制期间届满�，没有采取提前还清抵押贷款消除抵押权限制状态，及时办理案涉房屋过户手续。这种风险是陈中夫能够控制而没有控制，主观上存在过错。其三，陈中夫提供的《绝卖契约》还约定“签约同时附：房屋所有权证壹本、证号天字第××号。国有（集体）土地使用证壹本、证号天台国用（2002）字第0694号。”但上述物权证书一直由何善超、陈义爱持有。直至2013年1月11日，陈义爱根据与何善超达成的离婚补充协议约定，向房管部门办理案涉房屋变更登记。同时，陈义爱将案涉房屋与润丰公司办理抵押贷款，再次将案涉房屋设置抵押权限制过户状态。在此长达三年多的时间内，陈中夫没有要求陈义爱、何善超等人协助办理案涉房屋的过户手续，以消除案涉房屋不能过户的风险，这种风险也是陈中夫能够控制而没有控制，故陈中夫亦有明显的过错。综上，陈中夫对案涉房屋未办理过户登记手续能够控制而没有控制，主观上对未办理过户登记具有过错。陈中夫主张因未办理过户登记导致案涉房屋被抵押、查封而没有过错的理由也不能成立。综上，由于陈中夫不能提供已支付全部价款并实际占有案涉房屋的相关证据，且对未办理过户登记手续具有明显过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本院对案涉房屋采取的查封、扣押、冻结、拍卖等措施并无不当。陈中夫主张其已支付全部价款并实际占有案涉房屋，未办理案涉房屋过户手续，主观上无过错，请求停止对坐落天台县福溪街道××单元××室的房屋及2幢7号车库的执行并解除查封措施；确认坐落天台县福溪街道××单元××室的房屋及2幢7号车库归陈中夫所有的诉讼请�，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款(二)项之规定，判决如下：驳回陈中夫的诉讼请求。案件受理费人民币7050元，由原告陈中夫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费7050元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001。审判�王定飞审判员  许世德审判员  褚天有二〇一六年三月十四日书记员  章清清