云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终3995号
上诉人（原审被告，反诉原告）：云南白药置业有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区云南白药街3686号。
法定代表人：陈军，经理。
委托诉讼代理人：符林山，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：沈颖刚，男，1965年6月4日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：王玲，女，1968年3月29日出生，汉族，被上诉人之妻，住云南省昆明市盘龙区，特别授权代理。
上诉人云南白药置业有限公司因与被上诉人沈颖刚房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人云南白药置业有限公司的委托诉讼代理人符林山，被上诉人沈颖刚的委托诉讼代理人王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云南白药置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判确认上诉人逾期交房的期限自2011年10月31日至2012年1月31日止，逾期交房违约金按同类型房屋租金计算或以银行同期存款利率计算；3、改判被上诉人支付上诉人逾期接房的房屋保管金135541.50元（每日按119.50元计算至实际接房之日）；4、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人提交的住宅工程质量分户验收记录可以证明争议房屋验收合格的时间为2012年1月9日，一审法院以竣工验收备案证明书所载的小区整体验收时间认定涉案房屋验收合格时间为2012年9月18日是错误的。二、尽管商品房购销合同约定交房是以书面或当地报纸发布公告形式通知，但实际履行过程中已经发生了变更，上诉人自2012年1月多次电话通知被上诉人交房但被上诉人以各种理由不接房，故上诉人的违约时间应截止2012年1月31日，一审法院认定上诉人的违约期限有误。三、一审法院判决的违约金过高，该违约金明显超过被上诉人的实际损失，对上诉人显失公平，上诉人请求二审法院按照被上诉人的实际损失以同类型房屋租金或银行同期存款利率对违约金予以调整。四、上诉人请求被上诉人支付保管金的诉讼请求应当得到支持。根据合同约定，由于被上诉人原因未能按期交接的，责任由被上诉人承担，被上诉人逾期接房期间须按0.5元/平方米/日向上诉人支付保管金，被上诉人仅以房屋质量存在瑕疵为由不接房，违反合同约定，应当支付房屋保管费。
被上诉人沈颖刚辩称，一、一审法院按照竣工验收合格证明书认定竣工验收时间和上诉人违约交房期限是正确的，合同约定的违约金计算标准是上诉人提供的，合同约定的逾期付款及逾期交房的违约责任是对等的，并不存在显失公平的情形，只是对于上诉人逾期交房违约金的具体金额，被上诉人起诉时计算有误，实际金额应为374403.24元。二、被上诉人在看到报纸公告后，双方因严重的房屋质量问题进入司法程序，并未单方无故拒绝接房，一审法院对上诉人关于保管金的诉请不予支持是正确的。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
沈颖刚向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付合同约定交房时间2011年10月31日至《云南信息报》上报纸公告交房时间2013年12月14日，共计775天逾期交房的违约金359840.83元；2、判令被告向原告支付公告交房时间2013年12月15日至起诉时间2015年10月20日，共计675天逾期交房的违约金338952.60元，起诉次日至项目竣工验收合格止（达到合同交付条件）的违约金按每日502.152元另行计算；3、判令被告对房屋的质量问题进行整改并重新组织竣工验收；4、判令被告按照《商品房购销合同》以及宣传材料《颐明园—说园》明示的交房标准对房屋进行整改或按评估价现金赔偿。5、判令被告赔偿原告一切损失。6、由被告承担本案的诉讼费、公证费及已交仲裁费。云南白药置业有限公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告沈颖刚向反诉原告云南白药置业有限公司支付逾期接房期间自2012年10月18日起至反诉被告实际接房之日止的保管金，每日按119.50元计算，暂计算至2015年12月1日为135541元；2、诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2011年2月17日，原告（反诉被告）沈颖刚（乙方）与被告（反诉原告）云南白药置业有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》及补充协议，沈颖刚购买了云南白药置业有限公司开发的颐明园B区夏溪里组团第40幢第1单元第102号房屋壹套，套内建筑面积为237.93平方米，总价为2391200元。沈颖刚已全额支付了房款。《商品房购销合同》第七条约定的交付期限为：甲方应于2011年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条约定的逾期交房的违约责任为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天壹拾元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.021%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条交接约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面或昆明当地报纸发布公告形式通知乙方办理交接手续。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，乙方须按合同约定的时间与甲方办理接房手续，自甲方通知接房之日起30天内乙方仍未办理完毕接房手续，乙方逾期接房期间须按0.5元/㎡/日向甲方支付保管金。2012年9月18日，云南白药置业有限公司“颐明园”一期二标段工程经建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位组织验收，竣工验收合格证明书载明的验收结论为竣工验收合格。2012年10月30日，颐明园一期1区、2区、3区、示范区（共5个标段）经昆明市住建局工程竣工验收备案，获得昆明市建设工程竣工验收备案证明书，载明竣工验收时间为2012年9月18日。2013年12月6日，云南白药置业有限公司在《云南信息报》刊登颐明园交房通知，载明2013年12月14日办理交付手续。2014年3月31日，昆明仲裁委员会受理了申请人沈颖刚对被申请人云南白药置业有限公司的仲裁申请，并于2015年6月29日作出昆仲裁【2015】78号仲裁裁决，后该裁决经昆明中院（2015）昆民一初字第163号民事裁定书以违反法定程序为由撤销。双方均认可沈颖刚曾向云南白药置业有限公司提出房屋存在质量问题，要求云南白药置业有限公司进行整改。云南白药置业有限公司认可房屋存在质量瑕疵。一审法院认为，针对诉争房屋是否具备交房条件。双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按约履行。该《商品房购销合同》对于交房条件及期限约定为“2011年10月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给沈颖刚”。从云南白药置业有限公司提交的证据来看，竣工验收合格证明书、竣工验收备案证明书已经形成证据锁链，可以证明涉案工程于2012年9月18日由建设单位组织勘查、设计、施工、监理单位竣工验收合格，具备该合同约定的交房条件。虽然沈颖刚就涉案房屋存在质量问题提出异议，并进行了现场公证，但该公证无法证明房屋存在何种、何程度的质量问题，更无法证明房屋不具备交付条件，不能否定涉案工程于2012年9月18日经建设单位组织各参建单位竣工验收合格的事实，就房屋的质量问题，系另一法律关系，权利人可另行主张权利。故对于沈颖刚认为不具备交房条件的主张及诉请的质量整改不予支持。针对沈颖刚诉请的逾期交房违约金是否应当得到支持的问题。根据双方《商品房购销合同》的约定，云南白药置业有限公司应采用书面或登报的方式进行交房通知，该约定对通知的形式进行了限定，云南白药置业有限公司在2013年12月6日在云南信息报进行了登报公告，载明2013年12月14日交房，故云南白药置业有限公司于2013年12月14日履行了通知交房义务。其虽主张在2013年12月14日前已多次电话通知沈颖刚接房，但未提交证据予以证实，口头通知也不符合合同约定，故对于其主张不予采纳。一审法院据此支持约定的交付时间2011年10月31日至实际交房日即2013年12月14日的逾期交房违约金。至于违约金计算标准，合同约定为30日内按每天10元支付，30日后每日按已付款的0.021%计算，云南白药置业有限公司认为该标准过高，故要求调整。一审法院认为该约定系云南白药置业有限公司提供的格式条款，合同约定的逾期付款及逾期交房的违约责任是对等的，不存在显失公平的情形。云南白药置业有限公司的逾期交房客观上造成了沈颖刚的资金占用以及相应的信赖利益损失，其虽主张该标准过高但未举证证实，故合同约定的违约金标准应当得到支持。沈颖刚主张的违约金359840.83元并未超出合同约定标准，应予支持。针对云南白药置业有限公司反诉的保管金应否得到支持的问题。保管金的约定旨在限制商品房买受人滥用权利，在房屋已具备交房条件后单方无故拖延拒不接房，给出卖方造成损失的行为。本案中，双方因房屋质量问题多次交涉，沈颖刚于2014年3月即向昆明仲裁委提出仲裁申请，双方纠纷进入司法程序。故在云南白药置业有限公司的逾期交房违约问题未妥善解决前，沈颖刚拒绝办理房屋交接手续存在合理抗辩事由，并非单方无故迟延接房，对云南白药置业有限公司主张的保管金不予支持。判决：一、被告（反诉原告）云南白药置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）沈颖刚逾期交房违约金359840.83元。二、驳回原告（反诉被告）沈颖刚的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）云南白药置业有限公司的反诉诉讼请求。
本院二审期间，上诉人云南白药置业有限公司围绕其上诉请求依法提交了证据：1、交房通知书，证明上诉人已于2012年1月电话及书面通知被上诉人接房；2、房屋租赁合同两份，证明被上诉人所购房屋同片区同户型的房屋每日租金仅为136.986元，一审法院认定的逾期交房30日后的违约金按每日502.152元计算过高。被上诉人沈颖刚未提交证据。经本院组织质证，被上诉人沈颖刚对上诉人提交的证据1不予认可，认为其从未收到过；对上诉人提交的证据2认为与其所购房屋并无可比性，不予认可。对于上诉人提交的证据1，因不能证明上诉人确实向被上诉人进行了有效送达，故本院不予确认；对上诉人提交的证据2的真实性予以确认，至于是否能证明上诉人的诉讼主张，本院将结合全案证据和事实在下文一并评述。对于双方争议的事实，本院评述如下：1、上诉人主张在2013年12月6日前，大部分内部职工已经接房，当天的交房公告仅是针对未接房的业主，且此前上诉人已于2012年1月电话通知被上诉人交房，但一审法院对此未予确认。对此本院认为，首先，通知内部职工交房与通知被上诉人交房并不完全具有可比性和关联性，且上诉人对此除口头陈述外，并未提交相应证据证明，本院对上诉人的该项事实异议不予采纳；其次，上诉人主张其已于2012年1月电话通知被上诉人交房，但从其提交的沈颖刚的仲裁申请书的内容来看，沈颖刚所自认的是在2011年10月31日合同约定交房期满后小区仍在施工，经上诉人口头告知延期交房至2012年2月，其2012年2月再次前往接房却发现仍在施工及其他问题，故从该仲裁申请书的内容来看，沈颖刚并未自认上诉人曾于2012年1月电话通知其交房，而更多应为被上诉人在约定的交房期限届满后就交房问题与上诉人进行交涉并获得延期交房至2012年2月的答复，上诉人对其该项事实主张所提交的证据不足，本院对其该项事实异议不予采纳。2、上诉人主张根据住宅工程质量分户验收记录，可以证明本案争议房屋的验收合格的时间为2012年1月9日。对此本院认为，住宅工程质量分户验收仅是该房屋所涉建设工程竣工验收的一个步骤，并不能以此得出该住宅所涉工程已竣工验收合格，一审法院按照建设工程竣工验收备案证明书载明的竣工验收时间认定房屋竣工验收时间为2012年9月18日并无不当，本院对上诉人该项事实异议不予采纳。3、关于涉案房屋现在是否存在质量瑕疵问题，一审法院并未进行审查和认定，就房屋的质量问题，权利人可另行主张。综上，二审查明事实与一审一致，对于一审法院审理确认的案件事实，本院依法予以确认。
本院认为：首先，上诉人与被上诉人于2011年2月17日签订的商品房购销合同和补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。在被上诉人已全额支付房款的情况下，上诉人却未按约定履行交房这一主要合同义务，已经构成严重违约，故一审法院综合本案事实和上诉人的过错程度，以及违约金兼具惩罚性，判令上诉人向被上诉人支付自2011年10月31日起至上诉人按照约定的交房通知方式登报公告通知的交房时间即2013年12月14日止按照合同约定的逾期交房违约金计算标准计算的违约金（以被上诉人起诉的诉请金额为限）359840.83元并无不当，被上诉人亦未提出上诉，本院依法予以维持。其次，关于上诉人主张被上诉人逾期接房的保管金，本案中，在上诉人于2013年12月6日登报公告交房后，被上诉人与上诉人就因房屋质量问题发生纠纷并随后进入司法程序解决，且被上诉人也认可过该房屋存在质量瑕疵，故一审法院认定被上诉人并非单方无故迟延接房并对上诉人主张的保管金不予支持亦无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人云南白药置业有限公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费12293元，由上诉人云南白药置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年十月二十七日
书记员 陈攀宇