河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
黄民初字第3927号原告（反诉被告）：卞荣霞，工人，委托代理人：张华英，河北兴骅律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄骅市顺驰房地产开发有限公司法定代表人：董丙泉，公司经理委托代理人：赵林，河北冀事达律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）卞荣霞与被告（反诉原告，以下简称被告）黄骅市顺驰房地产开发有限公司（以下简称顺驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卞荣霞及其委托代理人张华英，被告顺驰公司的委托代理人赵林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞荣霞诉称：原告在黄骅市振兴街西、北内环南原县社家属区东有平方七间半，2010年被告拆迁该套平房并以自己开发建设的楼房予以置换。双方约定被告置换给原告楼房226.6平米，预建楼房为多层（5层），后被告私自将多层改建为高层（13层）。楼房竣工后，被告将原告的置换楼房位置确定为黄骅市元合居四单元1001室和1003室。2013年12月原告按标准交纳了燃气费等相关费用后，被告只交付了1001室的房屋钥匙，但以种种理由拒不给付1003室的钥匙。故请求判令被告依法履行合同，交付给原告黄骅市天合居四单元1003室的房屋及钥匙；诉讼费由被告承担。被告顺驰公司答辩并反诉称：原告现未付清全部房款，未达到双方约定的房屋交付条件；顺驰公司仅有义务协助原告办理产权证，因原告未交清1003室的房款，所以顺驰公司仅有义务对1001室有协助办理产权义务。被告为开发建设黄骅市天合居小区与被告签订了拆迁安置协议，原告选择了置换购置第四单元1001室与1003室房屋，经置换换算后，原告应补交房款93360元，依照有关规定，原告还应交纳被告代收款项19393.88元。被告于2014年5月19日补交50000元，同时出具保证书，承诺剩余房款及各种税费在三个月内付清，如逾期被告有权收回、转让该置换楼房，但原告至今未予给付。故请求依法判令原告给付房屋价款43360元及相关费用19393.88元；诉讼费由原告承担。原告卞荣霞针对被告顺驰公司的反诉辩称：原、被告约定的楼房置换面积为226.6平米，楼房差价是按超过226.6平米的面积乘以市场价4700元／平米补交。天合居四单元1001室的面积为113.5平米、1003室的面积为91.6平米，储藏间的面积一个为16.92平米，另一个为8.43平米，总面积为230.45平米，仅超过双方约定面积3.85平米，每平米4700元，原告只交差价18000元。另加应交纳的相关费用，不会超过50000元，现原告已于2014年5月19日交纳50000元，已经超过应交纳楼房尾款及税费总额。原告为证实其主张，提交了以下证据：1、2010年6月2日原被告签订的县社家属区旧城改造补偿交置协议一份，证实被告违约在先，被告与原告置换的楼房所建应为五层；2、2010年6月2日被告出具的置换面积确认书一份，证实被告应置换给原告的楼房面积为226.6平米；3、2013年12月18日收据四份，证实原告已按被告的要求交纳了1001室、1003室的燃气费，由此确定的楼房位置；4、2014年5月19日的收据一份，证实原告交纳的50000元现金已超过了应交楼房尾款及税费总额。被告的质证意见是：一、对证据1有异议，置换楼房交付时间错后，因黄骅人民政府出让土地的时间错后所致，协议未约定交付楼房的具体时间，故不存在交付违约的问题。多层改建高层，不是私自改建，小区的建设受市政府规划部门的管理，并且土地的转让面积由最初的8.7亩缩减为5.07亩，出让土地缩减的原因为新海路拓宽所致，属政府行为；二、对证据2、3的真实性无异议，但原告置换的楼房的位置不是被告确定的，而是原告自行选取的，后经原、被告共同确认而最终确定，置换的楼房是否应有简装及车库，原被告并未约定；三、对证据4有异议，原告交纳的50000元已超出楼房屋款及税费的说法与事实不符，在交纳50000元后，原告另出具了一份保证书，保证所欠被告尾款及所有税费在三个月内付清。被告为证实其主张提交了以下证据：1、2009年度第十七号、2010年度第二十三号、2011年度第十九号黄骅市国有土地使用权公开出让方案审批表共三份，用以证实置换楼房的土地出让，政府历时三年多才办理完出让手续，该土地的出让面积也有最初方案的8.7亩缩减为5.07亩，多层改建高层是因为政府规划原因所致；2、保证书一份，证实原告曾于2014年5月19日给被告出具保证书，明确说明原告尚有尾款和各种税费未交清，如在三个月内未付清被告有权收回处理或转让，同时在原告付清房款的情况下交付该房屋；3、该小区与原告相同情况的两位拆迁户与被告签订的拆迁置换明细表两份，用以证实拆迁安置计算方式应为双方确认的置换面积乘以2422元计算出价款，再按拆迁户的选取的相应楼房的价款补交或退还差价，原告所选的楼房为十楼，应补交差价210元／平米，超出置换应得面价的部分按4700元／平米计价；4、计算清单一份，用以证实原告尚欠楼房屋款及税费共计61753元。原告卞荣霞的质证意见是：一、对证据1、3的真实性无异议，被告的拆迁置换行为完全为商业行为，原、被告既已达成协议，合同的相对方为原、被告双方，与政府无关，如果被告在没有和政府协商好之前就与原告签订协议，是一种诈骗行为。政府的土地出让方案，不能否认被告违约行为的存在，被告改建高层后，协议约定建设多层的楼价条款不能继续适用于高层；二、对证据2有异议，由于被告迟延交付楼房及原告对被告楼房款的计算方式不认可，后经协调在2014年5月19日原告妥协与被告达成协议，即原告在给付被告楼房尾款及各种应交纳税费50000元，被告给付原告房屋钥匙。原告为此给被告签下保证书，为取得房屋钥匙，原告在签下保证书的当日就给付了被告50000元；三、对证据4有异议，对被告自己计算的原告应交款计算清单大部分不认可，原告应交超出面积的楼房差价为18000元，被告的契税计算方式也存在错误，对置换有明确规定，契税的交纳应按超出面积价款的0.15%计算，而不是按楼房的总价款计算。上述事实，有县社家属区旧城改造补偿交置协议，确认书、保证书、收据及当事人陈述等在案佐证。经审理查明：2010年6月2日，原被告双方经协商一致，签订了县社家属区旧城改造补偿安置协议，协议约定由被告拆迁原告原住房后，采取产权置换方式，被告给原告在原住房所在地提供226.6平米的新建楼房。新建楼房为五层，各层价格不一，226.6平米的楼房价款按实际置换的楼层价格确定，具体楼层确定后，以该层楼房的面积单价乘以实际面积计算得出的款项，减去安置补偿款548825元后，为原告应交的价款。应交价款如高于或低于安置补偿款数额，原、被告应予以补交或退还。协议还约定了新建楼房的配置及交付期限等，新建楼房的配置为：有室内门、优质地板砖、卫生洁具、塑钢门窗、中空玻璃、白墙落地、厨卫墙砖、白炽灯泡；交付期限为：新房于全体业主均完成搬迁之日起十六个月内完工，因不可抗力、自然灾害、战争或国家政策性调整造成的延误，甲方不承担责任。协议签订后，被告将约定建设的五层改建为高层十三层。被告主张原告所置换的楼房为4单元1001室和1003室两套。1001室为113.5平米，单价为2632元／平米，楼价款为298732元，储藏间为16.92平米，单价为2400元／平米，价款为40608元，1001室及储藏间共计价款为339340元。原告拆迁补偿款减去339340元余款为209485元，1003室的面积为91.6平米，单价同样为2632元／平米，余款的购买面积为209485元÷2632元／平米=79.6平米，1003室的面积超出应置换面积12平米，超出面积按约定的市场价4700元计算，为59640元。该房屋的储藏间为8.43平米，亦属超出面积，按市场价4000元计算为33720元。被告代收的原告房屋维修基金14357元、契税4036.875元（楼房总额×0.015）。原告应交款合计为11753元，原告于2014年5月19日交纳50000元，至今尚欠被告61753元；原告主张被告的计算方式为双方约定的被告建设五层的置换计算方式，现被告私自改建高层，此计算方式不能适用。原告实际置换面积为230.45平米，只超出应置换面积3.85平米，超出面积按市场价4700元计算，原告只欠被告楼款18000元，再加上应交的相关税费，总额不会超过原告2014年5月19日交纳的50000元，原告已超额交纳。被告主张双方约定的置换楼房为五层，后改建高层，是政府行为所致；原告主张被告的行为是商业行为，双方既以达成协议，就应按协议履行，与政府无关。被告主张2014年5月19日原告交付给被告50000元后，并出具保证书，保证房款及税费在三个月内交清；原告主张是在出具保证书的当日已将50000元交付给被告，所交数额已超出应交数额。本院认为，原、被告于2010年6月2日签订县社家属区旧城改造安置补偿协议，系当事人真实意思表示，不违背相关法律规定。双方约定回迁安置楼为五层，而在拆迁重建时，被告称由于规划变更的原因，实际建成十三层的住宅楼，此后，被告与原告未能达成新的安置补偿协议。原告所置换的楼房为四单元1001室和1003室，对此，双方无异议，本院予以认定。安置补偿协议是双方的法律行为，无论当事人双方的经济实力、政治地位如何，不允许任何一方将自己的意志强加给另一方，任何一方均无权擅自变更或解除，任何一方违约就应承担相应的违约责任。本案中，被告私自改变双方约定的规划设计，剥夺了原告对安置楼房的选择权，违背了原告签订安置补偿协议时置换五层以下楼房的真实意思表示，且规划变更后，未能主动及时的与原告沟通或达成新的安置补偿协议。根据惯例，多层楼房的公摊比例一般8%左右，一个电梯的小高层公摊比例一般在12%-16%，被告无形中就侵蚀了原告4%-8%的实际使用面积，使原告的居住质量有所下降，理应对原告做出相应的赔偿。而被告的反诉给付请求数额为61753元，原告对其换算方式及数额均不认可，被告也无新的安置补偿协议予以证实，且安置楼房也没有按双方的约定进行简装。故对被告要求原告支付房屋价款43360元及相关费用18393.88元的反诉请求，本院不予支持；对原告要求被告依法履行合同，交付给原告位于黄骅市天合居四单元1003室的房屋及钥匙的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告黄骅市顺驰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内交付给原告卞荣霞黄骅市天合居四单元1003室的房屋及钥匙；二、驳回被告黄骅市顺驰房地产开发有限公司的反诉请求；三、案件受理费100元，反诉费772元，保全费547元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长郭文阁审判员王吉红陪审员张景海二〇一四年十二月十九日书记员高宪玉