重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00937号
上诉人（原审原告）：张正茂，男，1969年9月7日出生，土家族，住重庆市黔江区。
委托代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。
委托代理人：李德江，重庆纵深律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆市黔江区国有资产营运中心。住所地：重庆市黔江区。
法定代表人：冉福荣，该中心主任。
委托代理人：彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆鸿榜实业有限公司。住所地：重庆市黔江区。
法定代表人：向银彦，该公司董事长。
委托代理人：梁利军，重庆光界律师事务所律师。
原审第三人：向兵，男，1971年11月5日出生，苗族，住重庆市黔江区。
委托代理人：邹训武，男，1973年6月23日出生，土家族，住重庆市黔江区。
原审第三人：金昌林，男，1948年7月1日出生，苗族，住重庆市黔江区。
委托代理人：严伟，男，1973年12月16日出生，土家族，住重庆市黔江区。
上诉人张正茂与上诉人重庆市黔江区国有资产营运中心（以下简称营运中心）、被上诉人重庆鸿榜实业有限公司（以下简称鸿榜公司）及原审第三人向兵、金昌林租赁合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2014年5月15日作出（2013）黔法民初字第03191号判决，张正茂与重庆市黔江区国有资产营运中心均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
重庆市黔江区人民法院经审理查明：2004年12月24日，重庆市黔江区鸿业国有资产经营有限公司（以下简称鸿业公司）与向兵签订房屋租赁合同，约定：鸿业公司将位于黔江新华大道中段黔江民族文化宫大楼第九层的房屋出租给向兵用于经营歌城，租赁期限：1.从2004年7月1日起至2004年11月30日止为优惠期间，该期间鸿业公司免收租金，但向兵应自行交纳物业管理费和水电费；2.从2004年12月1日起至2012年11月30日，共8年，为计租期间；3.优惠租赁期间和计租期间均为向兵租赁期，即合同的有效期。同时约定租金及交付方式：8年租金共计1368000元，实行平均计算按半年支付，即每半年支付85500元，第一次租金在合同签订之日一次性付清，以后的租金向兵在上一次半年期间届满前一个月内（在每年的5月1日、11月1日）一次性付清。同时约定禁止房屋转租。2006年12月21日，张正茂以重庆市黔江区金碧辉煌歌城代表人的身份与营运中心员工王润就本案所涉租赁房屋签订了房屋租赁合同，约定：“营运中心将黔江民族文化宫大楼第九层出租给张正茂，每季度支付租金42750元，租期六年，从2006年12月1日起至2012年11月30日止，次年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日前支付租金。”但该合同并未加盖鸿业公司或营运中心公章。2008年1月7日，黔江财政（2008）1号文件决定将本案所涉房屋的经营管理权由鸿业公司移交给营运中心，在资产移交表中显示，本案争议房屋的租赁人为张正茂。2009年，重庆市黔江区人民政府决定以区文广新局为业主单位，鸿榜公司为施工单位，对民族文化宫进行续建加层施工。2009年12月21日，重庆市黔江区人民政府专题研究了民族文化宫续建工程的有关问题的会议纪要，该会议纪要明确在前述工程建设期间，金碧辉煌歌城可暂停营业，待建设完毕后再恢复经营，停业期间不计租金，并顺延其租赁时限，因工程建设影响金碧辉煌歌城室内装修问题，由业主区文广新局聘请中介评估机构对房屋装修受损情况进行评估，评估损失的50%由施工单位承担，余下的50%抵扣房租。2010年12月24日，金碧辉煌歌城向区国资委作出关于金碧辉煌歌城有关问题的报告中自认金碧辉煌歌城于2009年12月6日停业，民族文化宫加层工程施工于2010年12月中旬结束，同时该报告在金碧辉煌歌城损失汇总表中关于未来经营收益补偿（利润）损失部分自认以每年最低150000的利润计算损失。受黔江区财政局委托，重庆银努房地产土地资产评估有限公司对金碧辉煌歌城受损后的室内装修及户外告牌资产进行了评估，于2010年6月1日得出合理确定评估对象基准日2010年5月25日的评估价值为252588.74元的评估结论。金碧辉煌歌城登记业主为金昌林，金昌林、张正茂共同陈述，系张正茂借用金昌林名义开办金碧辉煌歌城，张正茂系实际经营者，向兵、金昌林未参与歌城的经营管理，歌城收益也归张正茂个人所有，对外债务也系张正茂个人承担。
同时查明，金碧辉煌歌城于2009年12月因民族文化宫加层工程施工停业后，至今未能恢复营业。2014年4月18日，重庆市黔江区人民法院依法对民族文化宫电梯营运情况进行了现场勘验，现场情况显示民族文化宫共安装有4部电梯通往该楼层第九楼，现4部电梯均无法通往第九楼，其中3号电梯（河堤边消防电梯）系金碧辉煌专用电梯，因文化宫加层，该电梯也进行了加层，加层开始至今未能正常使用。
另查明，承租人缴纳租金至2009年6月30日。
张正茂一审中诉称：张正茂与向兵合伙以向兵名义租用黔江民族文化宫大楼第九层的房屋经营金碧辉煌歌城。在经营开始前，向兵退出合伙，由张正茂履行与营运中心的租赁合同。2006年12月21日，张正茂与营运中心签订《房屋租赁合同书》，约定张正茂承租营运中心位于黔江区新华大道中段的黔江民族文化宫大楼第九层的房屋，租期从2006年12月1日起至2012年11月30日止。房屋的修缮由营运中心承担，因修缮造成张正茂损失的，由营运中心赔偿。2009年6月开始，营运中心决定对张正茂租赁的房屋加层，双方就损失、延期租赁等事宜进行协商。2009年12月6日，鸿榜公司进行施工，张正茂被迫停业，并进行员工遣散补偿及其他事宜。2010年12月下旬加层完工，因营运中心的行为，致使张正茂无法重新开业。之后，双方一直就是否继续履行合同、施工期间损失赔偿、电梯费用结算、解除合同的补偿事宜进行协商。2013年11月，张正茂收到营运中心要求张正茂支付租金的诉状，补偿事宜已无协商可能。故请求：一、营运中心支付张正茂垫支的电梯维护费57432元；二、营运中心和鸿榜公司连带赔偿张正茂损失3598977元【1.正常租赁期内的可得利润损失2103974元（营业收入2337749元／年×利润30%×3年）；2.装修损失712803元；3.遣散员工的补偿损失782200元［总经理陈行64000元＋经理向东风12000元＋管理人员259700元（37100元／人×7人）＋员工446500元（补偿员工23500元／人（一年补一个月工资1200元×5年＋2600元／年的社保费×5年＋900元／年的失业保险待遇×5年）×19人］】。
营运中心一审中辩称：1.营运中心最初是与向兵签订的租赁合同，张正茂自称其与向兵合伙以向兵的名义承租房屋，后向兵又退出合伙，营运中心对此并不知情。至于张正茂与王润所签合同问题，当时本案所涉房屋并未移交给营运中心经营管理，所签合同并不能代表营运中心。2.2009年6月对文化宫加层并不是营运中心实施的，政府只授权营运中心管理文化宫第九层及底楼。文化宫整栋房屋的所有权及管理权系文广新局，房屋加层系文广新局报批区政府后实施的，张正茂诉称营运中心实施加层不属实；3.电梯维护费不应由营运中心承担，该电梯不是第九层的专用电梯，电梯由物管统一管理，根据张正茂举证显示，电梯系由金碧辉煌歌城、文化馆、图书馆三家单位共同使用、维护的，电梯维护费用也应该由三家单位根据其内部协议来承担。其次，营业利润损失和职工遣散安置损失营运中心不应承担。文化宫加层施工只用了一年时间，根据区政府会议纪要，已作出了延长一年租赁期限，免收租金的方式进行了弥补，不存在另行弥补的问题，在加层完工后，系张正茂自己不进行经营，根据张正茂于2010年12月24日给国资委的报告显示，加层完工后，张正茂自己提出了两个方案，其可以选择继续经营或者赔偿损失，政府同意其继续经营，故不存在可得利益损失。职工安置费，在张正茂歇业一年的时间里，区政府已就续建加层期间金碧辉煌留守人员问题作出了金碧辉煌工程留守2名工作人员，所产生的费用由金碧辉煌歌城、区文广新局、施工单位重庆鸿榜实业有限公司各承担三分之一，在政府协调会上，张正茂并未提出安置费问题，该项费用与营运中心无关。再次，装修损失问题。根据2009年12月29日区政府会议纪要，营运中心承担评估损失的50%，并用其抵扣房租。综上，应依法驳回张正茂对重庆市黔江区国有资产营运中心的诉讼请求。
鸿榜公司一审中辩称：因张正茂以合同之诉起诉，鸿榜公司不是租赁合同主体，鸿榜公司既不是本案承租人也非租金受益人，张正茂主张的所有费用均不应由鸿榜公司承担。
重庆市黔江区人民法院认为，本案争议焦点为：
一、营运中心是否应该承担支付张正茂垫付的电梯维护费问题。因张正茂所租赁房屋仅为民族文化宫第九楼，营运中心并不享有整个民族文化宫的经营管理权，即使张正茂实际垫支了电梯维护费，根据重庆市黔江区人民政府2009-189号专题会议纪要显示，应由区财政局核清并解决，区文广局应支付金碧辉煌歌城电梯维护费，故电梯维护费支付主体并非营运中心，张正茂该项请求不予支持。
二、张正茂主张正常租赁期内可得利润损失的补偿问题。因民族文化宫加层施工开始于合同期限届满之日，因加层导致通往承租人承租的房屋楼层的电梯无法使用，根据租赁物用于经营歌城的实际情况，电梯无法使用导致承租人用租赁物开办歌城的特定用途无法达到，因现有证据不能证明民族文化宫加层完工后，张正茂将租赁物恢复到符合约定的用途的状态。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，在民族文化宫加层施工完毕后，出租人营运中心应当将符合约定用途的出租房屋交付给金碧辉煌歌城使用，即将租赁物恢复到能够经营歌城的状态，现有证据未能显示营运中心履行了该项义务，对此营运中心应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，张正茂主张的正常租赁期内的可得利润损失应该予以赔偿，但张正茂现仅提供了金碧辉煌歌城2005年度至2009年度营业收入明细，并据此计算年营业收入，依照30%的利润率，计算3年的利润损失证据不足，同时2010年12月24日金碧辉煌歌城向区国资委作出的《关于金碧辉煌歌城有关问题的报告》中关于金碧辉煌歌城损失汇总表中针对未来经营收益补偿（利润）损失部分自认以每年最低150000的利润计算损失，根据本案实际情况，金碧辉煌当时的自认情况比较符合本案客观实际，根据公平责任原则，应认定金碧辉煌歌城的在正常租赁期内的年利润损失为150000万元。民族文化宫加层完工后，原租赁期限尚有3年，据此计算可得利润损失为45万元，故营运中心应该赔偿张正茂正常租期内的可得利润损失450000元。鸿榜公司并非本案租赁合同的相对方，故对张正茂要求其承担连带赔偿正常租期内的可得利润损失的主张不予支持。
三、张正茂主张装修损失问题。根据重庆黔江区人民政府2009-189号专题会议纪要显示，金碧辉煌歌城室内装修损失，由区文广新局聘请中介机构对房屋装修受损情况进行评估，评估损失的50%由施工单位承担，余下50%抵扣房租。受黔江区财政局委托，重庆银努房地产土地资产评估有限公司对金碧辉煌歌城受损后的室内装修及户外告牌资产进行了评估，于2010年6月1日得出合理确定评估对象基准日2010年5月25日的评估价值为252588.74元的评估结论。会议纪要系在本案当事双方均参与的情况下做出的，应视为各方达成的协议，各方当事人均应依约履行义务，故鸿榜公司应该承担评估损失的50%，即126294.37元。营运中心承担的50%，即126294.37元应抵扣房租，民族文化宫加层开始之前，承租人已经缴纳租金至2009年6月30日，自2009年7月1日起至2009年12月底（民族文化宫加层开始）止承租人应该缴纳租金为85500元（每季度42750元×2个季度），营运中心承担的50%，即126294.37元装修损失抵扣该部分租金之后，尚欠40794.37元（126294.37元－85500元）。因在民族文化宫加层完工后，营运中心未能将本案争议房屋恢复到可用于经营歌城的状态，重庆市黔江区人民法院在另案中针对重庆市黔江区国有资产营运中心请求支付加层完工后至合同期限届满之日止的租金的诉讼请求亦依法予以驳回，而金碧辉煌歌城的装修损失因文化宫加层而实际发生，故尚未抵扣租金部分装修损失40794.37元，营运中心应该予以赔偿。另外，根据会议纪要约定，营运中心与鸿榜公司系各自承担按份责任，并非连带责任，故对张正茂要求营运中心和鸿榜公司连带承担装修损失责任的主张不予支持。同时，张正茂要求依据评估原值承担装修损失的主张无法律依据，不予支持。
四、张正茂主张的遣散员工损失问题。因张正茂除了提供部分证人证言（未到庭）外，无劳动合同、支付凭证等其他书面证据加以佐证，应该承担举证不力法律后果，且张正茂主张的利润损失理应是在扣除相应成本之后的，而遣散员工应包含在运营成本之中，故对张正茂该主张不予支持。
五、本案主体问题。2008年1月7日，黔江财政（2008）1号文件决定将本案所涉房屋的经营管理权由鸿业公司移交给营运中心，在资产移交表中显示，本案争议房屋的租赁人为张正茂，由此足以认定张正茂对租赁合同承租人主体变更进行了认可，即承租人由向兵变更为张正茂。同时，金昌林虽系金碧辉煌歌城的登记业主，其亦认可歌城的实际经营者系张正茂，且金昌林明确表示不在租赁合同纠纷中主张任何权利，故对营运中心以主体资格抗辩的主张不予采信。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆市黔江区国有资产营运中心于本判决生效之日起五日内支付张正茂装修损失40794.37元；二、重庆鸿榜实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付张正茂装修损失126294.37元；三、重庆市黔江区国有资产营运中心于本判决生效之日起五日内支付张正茂正常租期内的可得利润损失450000元。四、驳回张正茂的其他诉讼请求。本案案件受理费36050元，由张正茂负担23050元，重庆市黔江区国有资产营运中心负担10000元，重庆鸿榜实业有限公司负担3000元。
张正茂不服重庆市黔江区人民法院作出的一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持张正茂的一审诉讼请求。事实及理由：1.张正茂支付租金至2010年2月底，而非原判认定的2009年6月30日。2009年10月10日，张正茂以支票方式向营运中心支付了2009年12月1日至2010年2月底的租金42750元人民币。2.张正茂垫支的电梯维护费，重庆市黔江区人民政府2009-189号专题会议纪要明确由财政局核清支付，而营运中心收取的租金也是交至区财政局，故营运中心应当全额支付给张正茂。3.原审确定张正茂的装修损失错误，张正茂的装修损失应为712803元。2010年6月1日，重庆银努房地产土地资产评估有限公司对张正茂的金碧辉煌歌城在营运中心加层前装修评估为712803元，加层后装修价值为252588.74元。后因营运中心、鸿榜公司一直未将房屋交付张正茂经营、使用，导致张正茂的价值712803元装修全部损失，故张正茂的装修损失应为712803元。4.因营运中心加层导致张正茂被迫停业，加层后，因营运中心、鸿榜公司的行为致使张正茂无法使用房屋从事歌城经营，导致张正茂为遣散歌城员工而支付782200元，营运中心、鸿榜公司对此应予赔偿。5.原判确定张正茂可得利益损失45万元过低，营运中心、鸿榜公司应当赔偿张正茂利润损失2103974元。张正茂在一审中提供的其经营金碧辉煌歌城2005年度至2009年度营业收入明细表并附相关的凭证，足以证明张正茂的歌城平均年营业额为2337749元，按照营业收入30%每年计取利润，三年的利润应为2103974元。6.鸿榜公司应当承担共同连带责任。在区政府的会议纪要中，鸿榜公司作为施工方认可对张正茂造成损失承担50%的赔偿责任。张正茂同意租期顺延一年和营运中心、鸿榜公司各承担50%的赔偿责任是因为会议纪要及施工合同中约定的工期为6个月。但鸿榜公司仅施工就用了一年的时间，远远超过了会议纪要预期的损害后果。鸿榜公司在施工完毕后，也没有恢复张正茂的空调设备，而从事娱乐经营，空调是必备的条件。故鸿榜公司应该承担共同连带责任。
重庆市黔江区国有资产营运中心辩称：1.张正茂主张支付的租金是支付至2010年2月底，不是原判认定的2009年6月30日，这一主张是不成立的。营运中心举示了张正茂缴纳租金之后由营运中心开具的发票，证明张正茂在2009年之前缴纳的租金都是没有按照合同约定准时予以交付的。根据营运中心提交的证据证明，张正茂缴纳的租金是缴至2009年6月30日。2.电梯维护费在一审中查明不是张正茂一个人垫支的，是发生在商户正常运营期间进行分摊的，并且签订有电梯维修合同。按照会议纪要的内容，电梯维护费是由财政局来支付，营运中心没有权利也不可能找财政局要这个钱。电梯维护费不应当纳入本案的审理范围。3.张正茂认为原审确定的装修损失费错误，这是张正茂的错误认识，把报告中的装修前损失与评估基准日的理解错误。其装修已经多年了，也经营了这么多年，在评估之日就值252588.74元，一审法院就以该评估数字为基础确定张正茂的装修损失时正确的。4.会议纪要中没有确定员工的遣散费，营运中心对张正茂的这一请求不应当承担支付责任。张正茂请求的遣散费的计算标准也是没有证据予以证实的。5.张正茂认为一审法院没有支持他的可得利益损失，在会议纪要中已经明确停业期间不计算租金，并且将租期顺延一年的方式对张正茂的损失进行弥补，这个方案张正茂也是同意了的，在加层施工结束后是张正茂自己不去经营，造成的可得利益营运中心是不应当予以支付的，故此张正茂请求的经营利润损失是不成立的。
重庆鸿榜实业有限公司辩称：本案是租赁合同纠纷，张正茂也是基于合同提起的诉讼，鸿榜公司没有与张正茂签订合同，不应当承担责任。鸿榜公司承担责任是因为区政府的会议纪要上写明装修损失由施工单位和营运中心各负担一半，鸿榜公司在该会议纪要上签字，对装修损失愿意按照文件规定承担一半。但是上诉人要求由鸿榜公司承担其另外的损失就先要将会议纪要撤销之后再向鸿榜公司主张权利。张正茂要求鸿榜公司恢复其空调设施。首先，双方之间没有合同约定由鸿榜公司恢复其空调设施。其次，会议纪要上也没有规定要鸿榜公司承担恢复其空调的责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人向兵、金昌林均表示无答辩意见。
重庆市黔江区国有资产营运中心不服重庆市黔江区人民法院的一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决书第一、三项判决，改判驳回张正茂对营运中心的诉讼请求。事实及理由：2004年12月24日，向兵和张正茂共同出面与鸿业公司协商租赁黔江民族文化宫大楼第九层房屋开办歌城。同日，以向兵的名义与鸿业公司签订了租赁合同。合同签订后，张正茂以第三人金昌林个人名义作为业主注册登记个体工商户，利用租赁房屋开展歌厅从事经营活动。鸿业公司将向兵租赁的国有资产移交给营运中心后，张正茂及第三人以“金碧辉煌”的名义按鸿业公司与向兵签订的租赁合同履行承租人义务，并缴纳租金至2009年6月30日止。2010年因民族文化宫加层影响了歌城经营，张正茂及第三人拒绝缴纳租金并要求赔偿损失。后经区政府出面协调才达成了协议。歌城于2010年3月18日停业，民族文化宫加层工程2010年12月完工。经评估，歌城共计发生装修损失252588.74元，而张正茂从2009年7月1日至2013年11月30日止应交租金755250元。营运中心依照会议纪要的要求扣除加层建设期间的租金171000元和装修损失126294.37元，起诉要求张正茂支付剩余租金457955.63元。但张正茂明知营运中心进行了抵扣，仍提起另诉要求赔偿其装修损失。
原判认定2006年12月21日张正茂与营运中心重新签订租赁合同并以鸿业公司与营运中心的资产移交表中显示的租赁人为张正茂为由，认定本案租赁合同的承租人已经变更的理由不能成立。营运中心在当时并未与张正茂重新签订合同。因向兵承认其于2004年与张正茂共同出面向鸿业公司承租房屋，故营运中心的内部移交资料将张正茂记载为承租人，但这不等于合同主体发生了变更。按照原判的逻辑，本案的承租人应是歌城，因为收取租金发票、催收租金发票等文件上记载的均是歌城而非张正茂。原判认定民族文化宫的4部电梯现均无法通往第九层楼，其中3号电梯系歌城专用电梯，该电梯因加层施工至今不能使用，导致歌城停业至今的事实不实。民族文化宫的4号电梯是因为张正茂的原因才没有开通第九层。3号电梯不是歌城的专用电梯，也不存在因加层建设导致电梯至今不能使用的问题。加层完工后，歌城分别于2010年12月24日和2012年3月18日两次向国资委书面报告，均未反映因加层导致电梯不能使用的问题。也未向营运中心提出过电梯不能使用及因电梯导致歌城无法恢复营运的问题。原判认定张正茂三年经营利润损失450000元违背客观事实。一审认定张正茂年经营利润损失150000元没有证据支持。原判认定张正茂原租赁剩余期限为三年违背合同约定。因为合同约定，从加层施工导致歌城停业之日起，至原合同约定的终止日止，剩余的租期应为两年零八个月。在营运中心起诉张正茂支付租金的案件中，营运中心已主动扣抵了歌城装修损失，原判仍旧判决营运中心赔偿张正茂装修损失显失公平。
张正茂辩称：1.一审判决除张正茂在上诉状中提到的部分之外的内容认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.营运中心的上诉理由均不成立。营运中心在上诉状中所提到的所谓客观事实并不是本案的真实情况。3.2006年的合同是张正茂与营运中心的主任王润所签订的，租金也是张正茂支付给营运中心的，营运中心上诉状中说张正茂不是租赁合同的主体与事实不符。4.营运中心认为自己是在2008年才开始管理民族文化宫，但事实上，在2008年之前营运中心就已经在管理民族文化宫了。4.民族文化宫在加层之后，所有的通往九层的通道都被封闭了，一直没有开通。一审法院进行现场勘查的结果也是电梯确实不能通往九层，到八层的营运中心拿了钥匙才打开了九层的通道，说明九层一直是在营运中心的控制之下。5.张正茂的可得利润一年应该是在230万元左右，一审认定的可得利润太少，不符合客观实际。6.歌城在2009年就已经停业了，所以租金从2009年就应当不再进行计算。歌城的装修损失费应当是712803元，因为文化宫加层之后张正茂就不能在使用其中的装修设施，应当由鸿榜公司和营运中心各承担一半，即356401.5元。
鸿榜公司答辩称：营运中心的上诉没有涉及鸿榜公司，对于营运中心的上诉鸿榜公司不作答辩。
原审第三人向兵、金昌林均表示无答辩意见。
二审庭审中，张正茂提交了一份《要求区资产营运中心立即打开通道并接收房屋的函》。证明本案讼争的租赁物不在张正茂的实际控制之下，张正茂于2014年6月11日搬离尚在民族文化宫九层房屋内的物品。营运中心经质证后认为，对该份证据本身的真实性不持异议，但是不能达到张正茂所述的房屋不在其控制之下这一证明目的，移交房屋是事实。鸿榜公司、向兵、金昌林对张正茂提交的该份证据经质证后没有质证意见。本院经审查认为，该份证据真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以采信。营运中心提交了三份证据：一是特种设备安装、改造维修告知书；二是电梯加层改造工程合同书；三是电梯验收检验报告书。证实电梯完工是与工程完工同时进行的，甚至还早于加层完工，电梯是可以通到九层，是张正茂自己不去开通电梯，责任不在营运中心。张正茂质证后认为，三份证据不是二审中出现的新证据。三份证据也不能证明营运中心没有堵塞、关闭通道。一审法院对电梯的现场勘查结论是4部电梯均无法通到九层，这三份证据不能达到营运中心所要证明的目的。鸿榜公司质证后认为，营运中心提交的三份证据是真实的，加层后鸿榜公司配合电梯安装公司完成的加层工作，张正茂认为电梯不能在九层使用，应当自己去询问物管，其他的电梯都是在正常使用的。向兵与金昌林对营运中心提交的三份证据质证后没有质证意见。本院经审查认为，营运中心所举示的三份证据与本案不存在关联性，对于其举示的证据，本院不予采信。
鸿榜公司、向兵、金昌林未向本院提交新证据。
本院二审查明：2014年6月11日，张正茂将自己留存在民族文化宫大楼第九层内的物品搬离，营运中心对该楼层予以接收。民族文化宫于2009年12月至2010年1月期间开始施工加层。2010年6月1日，重庆市银努房地产土地资产评估有限公司作出《重庆市黔江区金碧辉煌歌城受损后的室内装修及户外广告牌资产评估报告书》，该报告书载明评估目的：拟为了解损害影响发生后的金碧辉煌歌城装修及户外广告牌资产价值提供参考依据。评估对象及具体范围：此次评估对象及具体范围为重庆市黔江区金碧辉煌歌城受损后的室内装修及户外广告牌资产。评估基准日：2010年5月25日。评估结论：合理确定评估对象在评估基准日2010年5月25日的评估价值为252588.74元。
本院二审查明其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为：一、张正茂是否为本案的适格主体；二、营运中心应否支付张正茂电梯维护费；三、营运中心应否赔偿张正茂装修费损失以及装修损失的具体计算金额；四、营运中心应否支付张正茂可得利润损失以及可得利润的具体计算金额；五、营运中心应否支付张正茂员工遣散费；六、鸿榜公司应否承担连带责任。
一、关于张正茂是否为本案适格主体的问题。重庆市黔江区金碧辉煌歌城系个体工商户，其营业执照上载明的经营者姓名为金昌林，金昌林虽然系金碧辉煌歌城的的登记业主，但其认可歌城的实际经营者为张正茂。2006年张正茂以金碧辉煌歌城的名义与营运中心的工作人员王润签订租赁合同，该合同虽然未加盖营运中心的公章，但是对于民族文化宫第九层的房屋，营运中心接管之后与张正茂之间按照该合同予以了履行。在黔江区鸿业国有资产经营公司移交本案所涉房屋的管理权时，移交表中也载明租赁人系张正茂。故此，营运中心认为张正茂不是本案适格主体的理由不成立，本院依法不予支持。
二、关于营运中心应否支付张正茂电梯维护费的问题。根据黔江区《关于专题研究民族文化宫续建工程有关问题的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）中载明“由区财政局核清并解决区文广局应支付金碧辉煌歌城电梯维护费后……”的内容，张正茂所请求的电梯维护费的支付主体并非是营运中心，故此一审法院驳回张正茂的该项诉讼请求正确，本院予以维持。
三、关于营运中心应否赔偿张正茂装修损失以及装修损失的具体计算金额的问题。根据《会议纪要》载明，对于张正茂的装修损失，由区文广新局聘请中介机构进行评估之后，施工单位承担一半，剩余一半在营运中心所收取的租金中予以抵扣。2010年6月1日，重庆市银努房地产土地资产评估有限公司作出《重庆市黔江区金碧辉煌歌城受损后的室内装修及户外广告牌资产评估报告书》，其评估结论为：合理确定评估对象在评估基准日2010年5月25日的评估价值为252588.74元，结合2010年5月25日民族文化宫尚在加层施工过程中这一实际情况分析，应当认定这一评估价值是在文化宫加层之前金碧辉煌歌城的装修价值。民族文化宫在加层完工之后并未将租赁给张正茂的房屋恢复到加层之前的状态，故此，营运中心应当承担张正茂一半的装修损失费126294.37元。因张正茂已经缴纳了2009年6月30日前的租金，对2009年7月1日起至12月的租金，共计85500元，应当在营运中心承担的装修损失费中予以抵扣。张正茂认为其装修损失费应当为712803元和营运中心认为在另案中已经对该笔租金予以抵扣的理由均不成立，本院不予支持。
四、关于营运中心应否支付张正茂可得利润损失以及可得利润的具体计算金额的问题。可得利润是指合同履行之后，合同当事人可以获得的物质或者非物质利益。可得利润必须是纯利润。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。营运中心在加层完工之后未将符合租赁用途的房屋交付给张正茂使用，致使张正茂在之后的租赁期限内不能通过经营获取利益，对于张正茂的可得利润损失应当予以赔偿。但是，可得利润是对未来可能获取的利益的估算，且可得利润是不含为获得利益所支付的费用，即可得利益不含经营成本。一审判决依据金碧辉煌歌城向国资委作出的报告中对未来经营收益的损失自认为是最低15万元一年，并以此计算张正茂三年的可得利润损失为45万元，结合歌城的实际经营情况和当事人的自认，对于该项判决内容，本院予以维持。
五、营运中心应否支付张正茂员工遣散费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。张正茂并未举示相应的证据证明其因民族文化宫加层遣散员工所实际支出了遣散费，故此，对于张正茂的该项主张，本院不予支持。
六、鸿榜公司应否承担连带责任问题。重庆市黔江区人民政府的《会议纪要》中载明的是鸿榜公司作为民族文化宫的施工方，对张正茂的装修损失承担一半的赔偿责任，但是该会议纪要中并未载明由鸿榜公司对张正茂的其他损失应当承担连带支付责任。其鸿榜公司作为加层的施工方与张正茂之间也并未签订合同，故此，张正茂的主张应当由鸿榜公司承担连带责任的理由不成立，本院不予支持。张正茂认为鸿榜公司在加层完工后没有恢复其空调设备，其在一审起诉时并未提出该项诉讼主张，其在二审中提出的该项主张，本院不予审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张正茂与重庆市黔江区国有资产营运中心的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39317元，由上诉人张正茂负担30655元，上诉人重庆市黔江区国有资产运营中心负担8662元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一四年十一月三日
书 记 员 侯 睿