贵州省独山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2726民初819号
原告（反诉被告）：魏林清，男，1963年10月12日生，汉族，四川省南充市人，户籍地四川省南充市顺庆区，现住独山县。
委托诉讼代理人：张楼，贵州桥城律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：刘文伟，男，1966年11月5日生，汉族，贵州省独山县人，户籍地独山县，现住独山县。
委托诉讼代理人：吴宗节，贵州疆道律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）魏林清（以下简称原告）诉被告（反诉原告）刘文伟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏林清及其委托诉讼代理人张楼、被告刘文伟及其委托诉讼代理人吴宗节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏林清向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告装修补偿款、搬迁费、过渡费、停业损失费、退回租金及保证金等500000元，庭审中，变更诉讼请求为311503.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：独山县百泉镇虹桥路北一栋四层楼房是被告所有，2015年5月26日，被告将整栋房屋租赁给原告开宾馆，原告投入数十万元重新装修房屋、购置宾馆用品，陆续办理“阳光宾馆”《营业执照》《税务登记证》《消防许可证》《特种行业经营许可证》等经营许可证书后营业。原告经营阳光宾馆不到两年时间即遭政府拆迁房屋，2017年2月13日政府部门与被告签订了《房屋征收补偿协议》，并将补偿款汇入被告银行专用账户。依据原、被告双方签订的《房屋租赁协议》中第五条约定“租赁期内，若因国家需要进行房屋拆迁，改造乙方应予理解支持，并在规定期限内搬迁，所得补偿的装修款，甲方（被告）占40%，乙方（原告）占60%”。被告应将房屋装修赔偿款60%支付原告，另外被告应将国家补偿阳光宾馆的搬迁费、过渡费、停业损失费等补偿款全额支付原告，然而被告见利忘义只愿意支付原告7万元。独山县建设休闲宜居城市工作推进指挥部组织双方调解时，被告同意在10万元之内与原告签订《调解协议》，原告认为被告侵犯了自己的合法权利，特提起诉讼。
被告刘文伟辩称：本被告自有位于独山县百泉镇××路北房屋××（共××），该房屋在出租给原告之前，是出租给案外人潘某开设旅馆，于2015年3月16日租期届满，随后，同年5月16日，原、被告签订《房屋租赁协议》，由原告承租本被告该房屋从事旅业服务，租金为65000元/年，在租期内，原告在征得被告同意后可对租赁房屋进行改造和修缮，如因国家对房屋拆迁，所得装修补偿款由原告占60%、本被告占40%，该约定的装修补偿款是指原告自行出资改造和装修部分，并非如原告所诉的房屋所有装修款。原告租赁房屋后仅出资进行小范围改造装修，该装修部分的补偿款为9615元，按约定双方只能就原告出资装修部分所得的补偿款9615元按比例进行分享，余下装修补偿款均为本被告（包括原潘某的装修部分）出资装修，应归被告自己所有；征收部门所补偿的经营性损失、停产停业损失、搬迁费应归原、被告双方共同共有，未到期的租金不应退还原告，另，被告尚代原告交纳水费712.8元，电费2037.43元，同时，原告至2017年6月29日才搬出租赁房屋，特提出反诉请求：1、判令原告返还被告沙发一套、柜子（长13.1米）、太阳能热水器一套、床等；若不能返还，应折价赔偿；2、判令原告向被告支付房租费10832元，水费712.8元，电费2037.43元；3、反诉费由原告负担。
原告对被告的反诉辩称：1、同意支付被告代为垫付的水电费用；2、原告未占有被告的柜子、床，沙发已破烂，不具有使用价值，已被遗弃，太阳能热水器征收部门已列入补偿范围；3、从2017年5月16日至2017年6月29日期间，该房屋已遭到被告断水断电，不存在营业，不应产生租金，综上，恳请驳回被告除水电费之外的其他诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告刘文伟自有位于独山县百泉镇××路北房屋××（共××），从2011年3月16日至2015年3月15日，出租给潘某经营旅馆。2015年5月16日，被告与原告魏林清签订《房屋租赁协议》，协议主要内容为：“1、由乙方（原告）租用甲方（被告）位于独山县百泉镇××路北房屋××（××），租期从2015年5月16日起至2025年5月15日止，租金第一年65000元，以后每3年按10%递增，租金每年一付；2、租赁期内，房屋由乙方管理使用，发生房屋使用费（含水、电费，房屋的房产税等）由乙方承担；3、租赁期内，乙方经甲方同意方可对房屋进行改造和修缮，发生的费用由乙方承担；4、租赁期内，若因国家需要进行房屋拆迁，改造乙方应予以理解和支持，并在规定期内进行搬迁，所得补偿的装修赔款，甲方占40%，乙方占60%，5、乙方应向甲方交纳保证金2000元”。协议签订后，原告向被告交纳了保证金2000元，并对该租赁房屋进行了一定的改造装修和添置旅业设施，办理相关经营手续，从事经营旅馆服务，店名为“阳光宾馆”，每年交一次租金，2016年5月16日至2107年5月15日租金为65000元即月租金为5416.6元，原告已全部交纳。2017年，独山县房地产管理局根据独山县城镇化建设的需要，实施对被告的房屋进行征收，并入户对该房屋的面积、装修、不能拆除的设施进行调查登记（包含太阳能热水器在内），且制作了《房屋丈量装修登记表》清单，同年2月13日，独山县房地产管理局与被告刘文伟签订《独山县城市棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，其中，过渡费及停产停业损失3个月计24188.67元，搬迁费8062.89元，装修费364153.42元（含室内装修上调10%），一次性经营性损失补偿43979.4元，且被告已全部领取该征收补偿款；2017年2月21-22日，水电部门对被告房屋的水电户头拆除，被告代原告缴纳水费712.8元、电费2037.43元。原告于2017年6月29日将自己的设施及物品搬出“阳光宾馆”，并将租赁房屋交给征收部门。
庭审中，本院组织原、被告双方对征收部门已认可的被告房屋装修项目中的双方装修权属进行确认。原告拒绝对该房屋的装修权属确认，被告对征收部门作出的《房屋丈量装修登记表》清单逐一核对后，确认原告自行出资装修的项目补偿款为11249元（未含征收部门上调10%），双方共同出资装修项目补偿款为49320.46元（未含征收部门上调10%）。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提供的《房屋租赁协议》、营业执照、税务登记、特种行业许可证、限期搬家通知书、水电销户证明、百泉镇政府证明、被告的部分旧物品照片、证人吴某证言，被告提供的被告之妻王华与潘某的《租房协议书》、原被告签订的《房屋租赁协议》、潘某经营旅业服务的相关证照、证人潘某、陈某证言、证人莫某、孟某、岑某的调查笔录、潘某租房时的照片、征收前房屋的照片及说明，本院调取被告与独山县房地产管理局签订《房屋征收补偿安置协议》《独山县棚户区改造房屋征收补偿安置登记表》《房屋丈量装修登记表》等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人约定终止合同的情形，待情形发生后合同权利义务终止，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款效力。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效，对双方具有约束力，因城镇建设的需要，政府对被告的房屋进行了征收，合同标的物即消灭，故双方签订《房屋租赁协议》的权利义务随即终止，合同终止后，双方应对原合同约定的权利义务条款进行清算，从原、被告双方签订《房屋租赁协议》第四条和第五条的本意和目的来看，双方对房屋被征收后装修补偿款分享的约定，应视为以原告自行出资对房屋改造和装修部分所得的补偿款按比例分配即原告享有60%、被告享有40%，因原告拒绝确认双方的装修项目，应视为原告对自己权利的放弃，且原告亦未提供证据证明哪些部位是原告出资改造和装修，故原告出资装修的部分应以被告确认数量为准，结合原告是在原有装修设备的基础上装修和拆旧补新的装修习惯，被告确认为双方共同装修的部分应视为原告出资装修，即装修款为60569.46元，再加补助的10%，原告的总装修补偿款为66626.4元，按原、被告双方所占比例，原告应享有39975.8元，被告享有26650.6元；原、被告虽约定租赁期限至2025年5月15日，但原告只交纳租金到2017年5月15日，租赁有效期限应为租金届满之日止，原告在承租期间，对租赁房屋具有管理使用、收益权利，因城镇建设需要原告丧失对租赁物的享有，造成停产停业、物品搬迁等经济损失，征收部门已就原告的损失进行了补偿即过渡费及停产停业损失、一次性经营性损失、搬迁费等76230.96元，该损失应属原告所有；被告已收原告的保证金2000元，应予返还原告。在租期内，原告因征收所产生的损失已得到补偿，故原告主张被告返还租金，本院不予支持；原告主张装修款的分割比例应以该房屋总装修款计算，理由不充分，本院不予支持。原告在租赁期间所欠水电费2750.23元，应由原告承担，该费用被告已代为交纳，故被告主张原告支付该费用，本院予以支持；被告主张原告支付2017年5月16日至2017年6月29日租金10832元，返还沙发一套、柜子（13.1米）、太阳能热水器一套及床等；2017年2月13日，被告与征收部门签订房屋征收补偿后并已领取补偿款，被告已不是该房屋的权利人，无权主张此阶段租金，且在签订征收协议时已将太阳能热水器一套列入补偿范围，沙发已破烂，无使用价值，同时，被告未提供证据证明原告占有自己的柜子、床等，据此，被告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，原、被告终止《房屋租赁协议》后，被告已全部领取该房屋装修、经营性损失、搬迁等补偿款，被告应依法向原告支付装修补偿款、过渡费及停产停业损失、一次性经营性损失、搬迁费、返还保证金等共计118206.76元。原告应支付被告水电费2750.23元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十八条、条一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告刘文伟在本判决生效后十日内向原告魏林清支付装修补偿款、经营性损失、搬迁费及返还保证金等人民币118206.76元。
二、反诉被告魏林清在本判决生效后十日内向反诉原告刘文伟支付水电费人民币2750.23元。
三、驳回原告魏林清的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告刘文伟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费8800元、减半收取计4400元，财产保全费3020元，反诉费140元、减半收取计70元，共计7490元，由原告负担5490元，被告负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 韦树才
二〇一七年九月十五日
书记员 吴再元