上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13246号
上诉人（原审原告，反诉被告）：张琦，女，1979年6月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：王鲸，上海力勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁国舜，上海力勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：张磊，男，1981年5月14日出生，汉族，住上海市松江区。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：费赟，女，1982年9月11日出生，汉族，住上海市松江区。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人:李小明，上海律同衡律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人:朱丹宁，上海律同衡律师事务所律师。
上诉人张琦因与张磊、费赟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张琦的委托诉讼代理人翁国舜，被上诉人张磊、费贇及其委托诉讼代理人李小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张琦上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉请或者发回重审。事实和理由：首先，上诉人并无违约事实,上诉人涤除本市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）抵押，注销时间为2017年1月25日，完全符合合同约定的时间进行办理；其次，双方虽然未能按原约定时间办理过户，但双方对付款时间没有变更，被上诉人仍有义务保证上诉人在约定的时间内获得相关款项；再次，假使银行内部流转发生资金延后发放的问题，但银行是代被上诉人支付，购房款没有实际到上诉人账户的法律后果仍应由被上诉人承担，不能因银行原因规避被上诉人应承担的违约责任。最后，即便上诉人在涤除房屋抵押时有些问题，但被上诉人更有明知自己不良记录而不及时设法解决以保证贷款流程顺畅的问题，银行贷款发放迟延的决定性原因应在于被上诉人一方。根据合同中的违约金条款及付款协议等约定，由于被上诉人未能在2017年1月30日将310万元购房款如期支付，已经违约；被上诉人也未能在2017年3月5日前完成310万元银行贷款到账，再次违约，两次违约行为对应的违约金已经超过贷款金额的20%。上诉人起诉主张被上诉人承担违约金为贷款金额的20%，符合合同约定，也是合理要求，理应得到支持。
被上诉人张磊、费贇辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。辩称理由：关于2017年2月5日合同是为了顺利过户依照中介要求而签订，仅对日期进行了修改，合同内容没有变更。关于银行贷款问题，被上诉人在一审提交贷款银行出具的证明，证明上诉人的民间借贷抵押没有及时涤除导致被上诉人审批贷款程序暂停；还证明被上诉人的银行贷款在2017年2月14日已经得到审批通过，2017年3月1日获得核准发放，贷款实际发放延后系银行内部程序原因导致资金沉淀，并非被上诉人的原因，故被上诉人没有违约。上诉人要求被上诉人承担违约责任没有事实与法律依据，被上诉人不予同意。
张琦向一审法院起诉请求：1、判令张磊、费贇支付张琦违约金53.6万元；2、诉讼费由张磊、费贇承担。
张磊、费贇向一审法院起诉请求：1、判令张琦支付自2017年1月25日起至2017年2月14日止因逾期办理房屋过户手续产生的赔偿金计人民币73,290元，以每日3,490元为计算标准；2、判令张琦赔偿延迟交房期间的房租共计人民币7,000元；3、判令本案诉讼费由张琦承担。
一审法院认定事实：张磊、费赟系上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人。
2016年10月23日，张琦（卖售人、甲方）与张磊、费贇（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3022431），约定：甲乙双方通过上海A有限公司公司居间介绍（房地产执业经纪人：唐某，经纪人执业证书号：XXXXXXXXXX）,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：（一）甲方依法取得的房地产权证号为：徐2008XXXXXX。（二）房地产座落：XX路XX弄XX号室号（部位：2503）……（七）甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币4,480,000元，大写：肆佰肆拾捌万元整。第四条：甲、乙双方同意，甲方于2017年3月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的叁日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条：甲、乙双方确认，在2017年01月25之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。该合同对于违约责任的约定参照补充条款（一），其载明：1.甲方的义务：若房屋存在抵押，则甲方应于办理产权过户手续前取得结清证明等注销抵押所需要的材料；保证房屋不存在纠纷以及限制交易情形，配合乙方办理房屋状况查询以及房产税审核手续，包括但不限于提供房产证原件以供交易中心查看；若乙方需要贷款购房，则甲方应提供银行要求的材料以配合乙方办理贷款审批手续、放贷手续；按照约定的日期按时交付房屋；甲方签订本合同后不得将该房地产转卖；在办理权力转移登记前该房地产不得有抵押和查封；除此之外，甲方不存在其他义务。2.乙方的义务：乙方保证买受人具有购房资格：按照附件三付款协议约定的日期按时支付房价款；若乙方需要贷款购房，则应按照附件三付款协议约定的日期前办理好贷款审批手续；按照约定的日期办理房屋状况查询以及房产税审核手续；按照约定的日期办理产权过户手续；按照约定的日期按时接收房屋；若乙方以贷款方式购房，则乙方应于拿到以乙方为权利人的产权以及抵押权证后三个工作日内将银行放贷所需材料送交至贷款银行;除此之外，乙方不存在其他义务。3.甲方不出售该房屋或者甲方违反第1条义务的，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过5日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付5日的赔偿金外，乙方有权利单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金。甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。4.乙方不购买该房屋或者乙方违反第2条义务的，经甲方催告后，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过5日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付5日的赔偿金外，甲方有权利单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。乙方如在约定2017年3月5日甲方交房之日止，仍未取得银行贷款部分款项的，则乙方应向甲方支付贷款金额的20%作为违约金……其中，附件三付款协议约定：1、2016年10月17日：乙方支付定金500,000元（伍拾万元整）。2、2016年10月30日：乙方支付房款880,000元（捌拾捌万元整）。3、2017年3月5日：乙方支付房款3,100,000元（叁佰壹拾万元整）银行贷款。4、还贷：甲方应于双方至房地产交易中心办理产权转移登记手续前办理完成还贷手续，并由取得他项权利证明将办理注销抵押登记所需的材料交至居间方。附件五“抵押情况”处载明：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。
同日，双方另行签订《补充协议》，约定：一、甲、乙双方同意上述房屋总成交价为人民币陆佰玖拾捌万元整甲方净到手（RMB6,980,000元整），其中房屋买卖合同价为人民币肆佰肆拾捌万（RMB4,480,000元整），乙方同意另支付人民币贰佰伍拾万元整（RMB2,500,000元整）给甲方作为装修款。乙方已明确愿意履行支付总成交价为人民币陆佰玖拾捌万元整的付款义务。甲方赠送房屋内装修及家电，乙方不另行支付费用。甲方应在过户前7个工作日前办理贷款还款事宜。乙方在2017年1月30日会按照协议先支付给甲方3,100,000元整，甲方承诺在收到乙方贷款金额的当天无息退还乙方多付房款3,100,000元整，逾期应支付乙方应付款的日万分之五的违约金。二、若上述房屋买卖合同价不能通过交易中心规定价格，则甲乙双方同意调整价格分配，总成交价格不变，乙方应根据交易中心的核定价格继续履行合同。三、乙方应于2016年10月30日当天向甲方支付上述装修款人民币柒拾贰万元整（RMB720,000元整）。乙方应于2016年11月30日当天向甲方支付上述装修款人民币壹佰柒拾捌万元整（RMB1,780,000元整）。甲方收款后出具收据。若乙方未按时支付装修款，甲方有权终止合同，由此产生的违约责任及甲方的损失按照买卖合同的违约责任由乙方承担。四、甲、乙双方均明确并知晓交易中心税务机构代开的发票金额为肆佰肆拾捌万元整（RMB4,480,000元整），装修款的支付属个人自愿行为，税务部门不代为出具发票。
同时，张琦（出售方、乙方）与张磊、费贇（购买方、甲方）又签订《补充条款》——付款协议，对系争房屋的付款方式作出约定：2016.10.17，甲方支付500,000（伍拾万元整）定金；2016.10.30，甲方支付1,600,000（壹佰陆拾万元整）签约；2016.11.30，甲方支付1,780，000（壹佰柒拾捌万元整）；2016.12.30前，双方前往交易中心办理审税手续；2016.1.25前（应为2017.1.25前），双方前往交易中心办理过户手续；2017.1.30，甲方先支付3,100,000贷款（叁佰壹拾万元整）；2017.3.5前，贷款放至乙方账号；乙方承诺在2017.3.5前收到银行贷款的当天，无息全额退还甲方，逾期乙方另应支付甲方应付款的日万分之五作为违约金。乙方须在过户前7个工作日前办理贷款还款事宜。如果在2017.1.30贷款3,100,000未到乙方账号，甲方同意按照未付款的月息1%计算利息支付给乙方。同时，双方约定：甲方同意乙方在征得甲方对租客条件、房租价格确认的前提下出租该房屋，并承诺在交房后愿意继续履行租赁义务。如果在2016年10月30日能够成功出租该房屋，则乙方承诺在2017年1月30日甲方付清尾款后交房，甲方继续履行租赁合同，收取房租。如果在2016年10月30日后成功出租，贷款放款日即为交房日期。
2017年5月25日，案外人深圳B有限公司出具结清证明，载明：兹有客户张琦（身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）在我司办理的宅E贷业务，合同约定授信金额为人民币肆佰贰拾肆万元整，实际动用放款金额为人民币肆佰贰拾肆万元整，借款合同编号为：DY20160517001418，借款发放日期为2016年05月27日。上述借款已于2017年01月13日结清借款本息。特此证明。
审理中，张磊、费贇向法院申请调查令，要求向中国银行股份有限公司上海市长宁支行（以下简称长宁支行）调取张磊个人二手住房贷款历史审批记录及提供中国银行关于张琦民间借贷未偿还完毕且房屋抵押登记未注销完成的情况下，张磊的房屋贷款审批程序无法开始的银行制度或说明。2017年6月14日，中国银行出具“关于张磊、费赟贷款事宜的调查回复说明”（以下简称说明），载明：“张磊，费赟于2016年10月31日向我行申请个人二手住房按揭贷款业务，12月初我行接到张磊，费赟通知其名下房产已过户，我行发起其上海住房情况的查询，查询结果是2016年12月15日出的，至此我行开始相关审批流程。系统录入时间是2016年12月27日，在过程中发现抵押物（XX路XX弄XX号XX室）产权调查系统显示抵押物内有小额贷款公司的民间借贷情况，我行随即告知了张磊，费赟上述情况。根据我行授信相关规定以及对风险的把控要求的要求，本着审慎原则，我行对于抵押物有瑕疵情况的贷款申请不予准入，审慎续做。直至2017年1月26日接到张磊，费赟的通知抵押物内小额贷款公司的民间借贷抵押已注销，此时我行继续该笔贷款流程。该笔贷款的是在2017年2月14日审批通过的。放款日为2017年3月1日。”
审理中，张琦向法院申请调查令，要求进一步明确张磊、费贇资金沉淀时间与银行审批发放贷款之间的关系。后中国银行股份有限公司上海市延安西路支行（以下简称延安西路支行）出具“新线存款历史交易明细清单”，对张磊的交易状况予以进一步确认。
审理中，张琦称张磊、费贇于2016年12月27日申请贷款，2017年2月6日银行认为其申请贷款条件不符合要求，要求张磊、费贇补充资料，理由为贷款逾期。张琦认为由于张磊、费贇申请贷款比例超额，银行要求其降低贷款比例并补充资料，经张磊、费贇补充资料后，银行重新评级。2月13日，张磊、费贇又补充了一次，原退单第二条显示收入录入有误，说明上述情况的发生系张磊、费贇原因。银行再一次重新评级后，于2月14日进行最后审批。且张磊、费贇个人征信存在瑕疵，若无此问题，银行从1月26日接到抵押注销通知后，便能一次性通过并放款，而无需多次重走流程等待张磊、费贇补充资料并进行资金沉淀。因张磊、费贇拖延，其最终完成资金沉淀时间为2月28日，而非2月15日。且张磊、费贇隐瞒自己的信用问题，还在关键期间去往外地，导致银行迟延发放贷款。张琦实际取得贷款日期为3月16日，因银行是代张磊、费贇支付房款，如果是银行原因，也应由张磊、费贇承担责任。且贷款手续是平行的，并不需要等到张琦办理注销完毕，张磊、费贇才可办理贷款。对此，张磊、费贇称由于张琦隐瞒其贷款为小额贷款的事实，且张琦未完成民间借贷的注销，导致张磊、费贇贷款时间延迟至春节后，又因国家出台了新的贷款政策，导致张磊、费贇降低了贷款。原退单第二条显示收入录入有误，系银行的输入错误，责任不在张磊、费贇。张磊、费贇的信用卡存在还款迟延2天的情况，加之新政策的出台，才导致张磊、费贇补充材料。张磊、费贇于2月15日就已准备好资金，但因银行2月27日才通知张磊、费贇付款，因此张磊、费贇最终于2月28日完成资金沉淀。且张磊、费贇是在确定系争房屋无法过户的情况下才离开上海。
另查明，上海市不动产登记信息表明，系争房屋登记的他项权利人为案外人C有限公司，权利种类为持证抵押，最高额抵押权限额为424万元，注销日期为2017年1月25日。
一审法院认为，双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、补充条款——付款协议系双方真实意思表示，合法、有效，法院予以确认，双方均应恪守。协议约定，张磊、费贇应当在2017年1月30日前先支付310万元，张磊、费贇未能按约支付，应按约定的未付款月息1%向张琦支付利息。
审理中，张琦称由于张磊、费贇拖延，其完成资金沉淀时间为2月28日，导致银行延迟发放贷款，张磊、费贇未能按约在2017年3月5日前将贷款发放至张琦账户构成违约，也应承担相应的违约责任。法院认为，根据延安西路支行出具的“新线存款历史交易明细清单”，并不能证明张磊、费贇沉淀资金与银行延迟发放贷款之间存在因果关系，且张磊、费贇购买系争房屋是为了满足其居住需要，资金沉淀时间过长会导致系争房屋过户时间延迟，不符合常理。张琦的上述主张，未提供充分证据予以证明，故法院不予采信。
本案中，双方均未在约定的1月25日前前往交易中心办理过户手续，对此双方各执一词。根据长宁支行出具的说明，银行对张磊、费贇的贷款申请不予准入系因抵押物内有小额贷款公司的民间借贷情况，该说明与不动产登记信息载明的系争房屋于1月25日才涤除抵押相应证。按照一般过户登记的常识，当天涤除抵押并办理过户并无可操作性。此外，长宁支行已明确表示放款日为2017年3月1日，后张琦于3月16日收到贷款系银行内部政策原因,非张磊、费贇所能控制。况且，张琦亦未能及时将系争房屋的抵押涤除，造成双方无法按约办理过户手续，也是贷款未能及时到账的原因之一。故张磊、费贇对于贷款3月16日到账亦不应承担违约责任。综上，张琦所称张磊、费贇构成违约，要求其承担贷款20%违约金之诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
针对反诉部分，张磊、费贇要求张琦支付因逾期办理房屋过户手续产生的赔偿金，但张磊、费贇因个人征信问题也对先期银行发放贷款产生了影响，双方对于逾期办理房屋过户手续均存在过错，无法判断违约行为因何而起，故张磊、费贇上述反诉请求，于法无据，法院不予支持。且张磊、费贇并未提供充分证据证明其在延迟交房期间支付的房租系张琦所致，故张磊、费贇要求张琦赔偿其延迟交房期间支付的房租之反诉请求，于法无据，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、驳回张琦的全部诉讼请求；二、驳回张磊、费赟的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取计4580元，由张琦负担。反诉案件受理费减半收取计904元，由张磊、费赟负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审争议焦点在于上诉人张琦以其于2017年3月16日实际收到被上诉人的银行贷款款项为由主张被上诉人张磊、费赟构成迟延违约能否成立？
上诉人与被上诉人于2016年10月23日签订的买卖合同及补充条款——付款协议等均系双方当事人的真实意思表示，依法有效。纵观双方在实际履行过程中的行为，上诉人作为出卖人，直至2017年1月25日才完成设定在系争房屋上的抵押涤除注销手续，而合同约定双方办理产权过户手续的时间也为2017年1月25日，因上诉人同意被上诉人以贷款方式支付房款，而申请银行贷款及得到银行审批通过、贷款款项的发放均有操作流程，也需要时间，故上诉人对房屋抵押进行涤除注销的时间与双方约定的产权过户办理时间发生在同一天，显然没有考虑给予被上诉人完成贷款审批手续的合理时间，故上诉人以此日完成合同义务作为其没有违约的抗辩理由，本院难以采信。按照银行贷款的通常操作程序，被上诉人的银行贷款申请审批手续应该在上诉人对房屋抵押涤除注销手续完成后才能启动，之后的审批手续完成确实需要一定的时间，而被上诉人在审批过程中发生的个人征信问题是否对银行审批手续的迟延通过等产生影响，是否作为被上诉人贷款逾期办理认定，从双方在本案中举证的证据来看，尚不足以作出此判断，故上诉人以该项理由主张被上诉人存在逾期违约，本院亦难以采信。从双方在2017年2月14日知晓银行贷款审批获得通过并于2月15日前往交易中心办理系争房屋的产权过户手续等事实行为来看，双方明知贷款获得通过的时间晚于双方原约定的付款时间，双方仍以重新签订合同方式完成了产权过户手续，也可以说明双方同意继续履行合同及对付款时间及付款方式未持异议。上诉人以其实际获得的贷款款项晚于付款协议约定的2017年3月5日之前到账为由，主张被上诉人违约，对此，本院认为，基于已查明的事实以及被上诉人在一审中提交的由银行出具的证明，可以认定被上诉人的银行贷款审批通过时间为2017年2月14日，实际发放日为2017年3月1日，且无证据表明在此段期间发生被上诉人因自身原因导致的发放时间顺延问题，显然上诉人主张被上诉人存在贷款款项逾期支付给上诉人的违约行为，缺乏依据，故本院不予采信。
综上所述，张琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,160元，由上诉人张琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
审 判 员 杨斯空
代理审判员 吴 丹
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……