内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0502民初5389号
原告（反诉被告）：通辽市惠众房地产开发有限公司，住所地通辽经济技术开发区置业公司3号楼。
法定代表人王俊艳，职务董事长。
委托诉讼代理人：栾文彬，男，1981年6月1日出生，蒙古族，该公司职工，现住通辽市科尔沁区明仁四委10组75号，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：魏湘辉，内蒙古典鉴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵雅荣，女，1975年3月22日出生，汉族，个体经营者，户籍所在地呼伦贝尔市，现住通辽市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：王晋哲，内蒙古兴哲律师事务所律师。
原告（反诉被告）通辽市惠众房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）赵雅荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）通辽市惠众房地产开发有限公司委托诉讼代理人栾文彬、魏湘辉，被告（反诉原告）赵雅荣及其委托诉讼代理人王晋哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）通辽市惠众房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告购房款421963.30元，承担违约金1468368.72元，共计1890332.02元。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2010年签订了商品房买卖合同，合同约定被告以每平方米1730.00元的价格购买原告建于通辽绿太阳农产品批发市场第5-301和5-401办公商品房，总房款为3321963.30元。根据合同约定被告应于2010年12月23日前给付购房款100万元整，于2010年12月26日前给付1321900.00元，于2011年3月23日给付余款100万元。截止合同期满，被告只给付了2900000.00元购房款，剩余421963.30元尾款至今未给付，经原告多次催收，被告以种种理由拒绝给付。综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院维护原告的合法权益，支持原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）赵雅荣针对本诉答辩称，原告的请求没有依据。原告要求被告支付剩余房屋价款的依据是2010年12月23日的商品房买卖合同，经双方于2010年12月27日签订两份商品房买卖合同后，将该合同原件已经撕毁废止。原告依据废止的合同主张权利，没有依据，应予以驳回。双方于2011年5月13日签订的合同补充协议，在该补充协议中明确约定，在原告未将外部整体楼梯施工完毕，并能交付使用之前，不得收取最后房款；同时在该协议第三条中明确约定，原告将以上补充协议条款实施完毕后，扣除房屋总价款4万元，再支付剩余价款，因原告至今未完成补充协议条款的任何约定事项，因此，被告支付剩余房屋价款的条件未成就，原告的主张没有依据。双方的合同和补充协议明确约定了先履行行为义务人，也就是说原告应先履行补充协议前三条条款的协议内容，在原告履行完毕后，被告才能支付剩余房屋价款，并扣除总房款4万元作为最终房屋结算价款。至今原告未按约定履行合同全部义务，被告按照合同约定，拒绝支付剩余房屋价款符合法律规定。因被告支付剩余房屋价款的条件未成就，原告主张要求被告承担逾期支付房屋剩余价款的违约金，显然无据，应予以驳回。
被告赵雅荣向本院提出反诉请求：1、要求依法判决反诉被告立即向反诉原告交付北面楼梯的楼梯间，并将验收合格符合使用的外跨1-4层交付反诉原告使用。2、依法判决反诉被告承担办理房产证税费合计167768.90元（开具商品房销售不动产统一发票所包含的销售不动产税48911.08元和50747元，印花税包括产权转移证书印花税和权力许可证照印花税分别为845.80元、815.20元以及两个5元。缴纳专项维修基金分别为33832元和32507元）。3、依法判决反诉被告承担违约责任，向反诉原告承担违约金348000.00元。4、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年5月13日，原、被告双方签订的合同补充协议，在该补充协议中明确约定，反诉被告应将符合消防部门要求的外跨楼梯整体施工完毕，交付使用，并应按照补充协议第二条将背面的楼梯间向反诉原告交付。但时至今日，反诉被告仍旧没有按照协议约定履行，更没有将背面的楼梯间向反诉原告交付。合同补充协议另明确约定，办理房屋所有权证由反诉被告办理，并将办理完毕的房屋所有权证交付给反诉原告，由于反诉被告根本不去办理，反诉原告为了减少损失，防止损失的扩大，无奈于2011年7月26日向有关机关办理了房屋所有权证。按照合同约定，反诉原告只收取房屋所有权证，办理房屋所有权证的全部行为，应由反诉被告办理。在办理房屋所有权证过程中，需要缴纳的税费等费用应由办理人缴纳。因此，合同约定是明确的，以上办证需要交纳的税费应由约定的办证人也就是反诉被告来承担和交纳。由于反诉被告不去办理，反诉原告为了减少损失，主动办理，所交纳的费用，应由反诉被告承担。因双方签订的商品房买卖合同第九条约定了逾期交房应承担的违约责任。由于反诉被告一直到2012年才交付涉案房屋，而合同约定的交付时间是在合同的签订日，约定的房屋所有权证办出时间是2011年5月20前，因此，反诉被告逾期交房是客观事实，其行为已经构成违约，反诉原告认可以房屋所有权证办出的时间，即2011年8月作为房屋交付时间，并主张要求反诉被告承担逾期交房的违约责任，符合法律规定和双方约定。
原告（反诉被告）通辽市惠众房地产开发有限公司针对反诉辩称，被告的第一项反诉请求不能成立。1、此项请求与本诉不是基于同一法律事实、同一法律关系提出的请求。原告是基于双方签订的商品房买卖合同、双方之间的债而请求的剩余购房款。而交付楼梯不是基于合同内容而提出的请求，与本案不是同一事实和同一法律关系。2、请求交付楼梯是一种行为请求，没有明确的请求标的，且此种交付行为也不会产生行为后果。这种请求会导致法院无法判决，无法执行。3、根据我国建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定及《物业管理条例》第二十七条的规定，楼梯间属于公用建筑部分，是全体业主共同共有，双方签订的合同补充协议中关于交付楼梯间的约定违反法律和行政法规的强制性规定，不具有法律效力。故要求交付楼梯间这一请求同样不能成立。要求原告承担办理房产证税费合计167768.90元的诉讼请求不应成立。1、原告基于商品房买卖合同、基于债务关系向被告主张剩余购房款，被告所主张的税款是基于购买商品房取得物权应向国家缴纳税款应承担的法定义务。两者不是同一事实，也不是同一法律关系。被告认为税款应由原告承担，应另案主张，而不应在本案中提出反诉。2、根据《中华人民共和国契税暂行条例规定》第一条和第八条、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第八条，《住宅专项维修资金管理办法》第七条的规定，反诉原告主张的契税、印花税、住宅专项维修资金，应由其自己承担，与原告无关。不动产销售税是被告为办理房屋产权证明而向税务部门缴纳的税款。此笔税款交给税务机关并没有交给原告，原告没有义务向被告支付。被告愿意承担缴纳税款的义务与原告无关，对其自愿的行为我国法律没有禁止。在没有双方约定的情况下，我国法律也没有规定自愿履行后向他人追偿。被告要求原告承担违约金348000元，无请求权基础、无事实根据和法律依据。被告请求违约金的请求权基础是基于原告未给其办理房屋产权证而要求原告承担的违约责任。无论是2011年12月23日签订的《商品房买卖合同》还是2011年12月27日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均未约定未办理房屋产权登记的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定的是出卖人逾期交房的违约责任，而不是未办理房屋产权证的违约责任。被告请求办理房屋产权证的违约责任的请求权基础不存在。事实上原告已按约定将验收合格的诉争房屋交付给被告，被告已使用多年并且已办理房屋所有权证，取得房屋的物权。原告不存在违约行为，不应承担违约责任。补充协议”安装外跨楼梯，并将外部整体楼梯施工完毕，并能交付使用。及第二条将背面楼梯间一并售于乙方，不能办理房证，产权终身归乙方所有。”这样的约定违反法律的强制性规定，不具有法律效力。根据《中华人民共和国城乡规划法》第七条、第九条，《中华人民共和国建筑法》第二条、第七条的规定，双方在协议中约定的外跨楼梯并没有通过法定的规划审批程序，外跨楼梯不在规划审批之内，未经规划审批建筑属于违法建筑。双方虽然签订了补充协议，但因违反法律强制性规定而无效。规划、设计、质检等行政机关的审批手续、验收合格均属于行政机关的审批职权，不属于法院审理范围。如法院判决原告交付验收合格的楼梯会赋予没有规划许可、施工许可等行政审批手续建筑或者违章建筑的合法化，违背了法律规定的先规划后审批的前提条件。因此，应驳回反诉被告的反诉请求。
原告（反诉被告）为证明自己的主张，提供证据如下：
1、双方于2010年12月23日签订的商品房买卖合同复印件一份，拟证明被告尚有剩余的421963.30元购房款没有给付。
2、房产局出具的商品房入住使用书、建筑工程竣工验收书、建设工程消防验收意见书以及关于通辽惠众房地产开发有限公司综合楼面积变更的证明，拟证明涉案房屋已按照规划设计全部验收合格。2008年12月15日，涉案的5号综合楼地下一层、地上四层已经全部验收合格。
3、被告向原告交纳购房款的收据十一枚，拟证明双方签订补充协议后，被告已自己交纳房款的行为变更了协议中约定的内容。被告主张的房产证不能办理，被告不予支付房款的约定不能成立。补充协议签订后被告没有按照协议约定在5月30日前支付500000元。
4、被告（反诉原告）提供的销售不动产发票办证联二份、税收通用完税证二份、专项维修资金专用收据二份及完税证明二份，拟证明2011年7月26日被告已经取得房屋所有权。
被告（反诉原告）质证意见如下:
对证据1真实性无异议，但是合法性和关联性有异议，原、被告之间确实于2010年12月23日签订过该合同，但是因双方于2010年12月27日就涉案房屋又重新签订了两份商品房买卖合同，对2010年12月23日的合同已经做作废处理，原件撕毁，因此原告和被告均没有该合同原件，原告以双方已经作废处理的2010年12月23日的没有合同原件的复印件作为原告主张本案诉讼的依据，不具有合法性，更与本案无关联。
对证据2的真实性没有异议，但是对合法性和关联性有异议，不能证明原告的主张，在原告所提举的证据2中的建筑工程竣工验收书、商品房屋入住使用书中没有消防部门的盖章确认，通辽市规划局直属分局的证明中已经明确注明涉案房屋有变更事项，在该证据中通辽市公安消防支队的意见书中第三项明确注明经此次验收的工程如有改建、内部装修、用途变更等，应依法由公安消防机构审核和验收，通辽市规划局直属分局的证明涉案房屋于2009年11月20日有变更，而通辽市公安消防支队的意见书出具时间是2009年7月29日，也就是说公安消防支队的验收意见不能及于此后的变更事宜，因此上述证据不能证明原告的主张。
对证据3的证明问题有异议，我方确实是已经自己办理了房屋所有权证，是因为原告没有按照合同补充协议第三条的约定在签补充协议7日内将房产证办出交付给被告，无奈我为了减少损失而自行办理了房屋所有权证。因此不能证明待证的主张。
对证据4没有异议，但是双方合同补充协议约定的并不仅仅是办理完房产证就要交付剩余房款，而是约定条款全部实施完毕，才交付剩余房款，故不能证明原告的主张。在我国法律规定中，没有禁止作为购买方的当事人主动交纳房款视为对协议的修改，在补充协议中如房产证未能办理，被告不予支付5月30日前支付的500000元，因涉案房产证是被告自行办理的，原告已经构成违约，故被告主张按照合同约定第九条要求原告承担逾期办理房产证的违约责任，5月13日加上7天是指5月20日，原告并没有在5月20日以前办理房产证，而是被告在7月26日自行为了减少损失而办理了房产证。
被告（反诉原告）为证明自己的主张，提供证据如下：
1、2010年12月27日原、被告签订的商品房买卖合同二份，拟证明双方之间2010年12月23日的合同已经作废，双方已2010年12月27日的两份商品房买卖合同作为双方买卖房屋的合法依据，并在房产局进行了备案登记的事实。在商品房买卖合同的第九条中约定了原告违约应按照交付房屋总价款12%承担违约金的事实。
2、2011年5月13日双方签订的合同补充协议一份，拟证明双方在补充协议中对剩余房款的交付条件成就进行了约定，对房屋总价款进行了变更，对原告应履行的义务进行了约定，双方之间剩余房屋价款的交付条件未成就，原告主张不成立的事实。并证明在补充协议中第一条明确约定原告应给被告建筑外跨楼梯并应进行消防验收合格的事实，同时约定原告应向被告交付楼梯间，产权归被告所有，但不能办理房产证。在第三条中约定原告与被告的房屋交易价款减40000元作为最后价款，原告应在该补充协议签订后7日内负责办理房屋所有权证，并将房屋所有权证交付给被告的事实，并约定原告只有将该协议中的全部条款实施完毕，被告才能交付全额价款，否则被告不予支付。证明了原告至今没有履行合同补充协议的义务，原告存在违约的事实。
3、销售不动产发票办证联二份、税收通用完税证二份、专项维修资金专用收据二份及完税证明二份，拟证明因原告没有按照合同补充协议的约定履行办理房产证的义务交付给被告，被告于2011年7月26日自行办理了房屋所有权证，并交纳相应的税费合计167768.90元的事实。
4、房产证二份，拟证明房产证取得的时间。
原告（反诉被告）质证意见如下：
对证据1的真实性没有异议，但认为其不清楚该商品房买卖合同如何签订。
对证据2的真实性没有异议，但是第一、二条违反法律的强制性规定，属于约定无效的条款，补充协议的第三条不能证明被告交付房款的成就条件，而事实上被告已经取得房屋所有权证，应按照合同的约定交付剩余购房款。
对证据3没有异议，对证明问题有异议，税种是法定的应由被告方承担的税种。原告方是基于双方之间的买卖合同，是基于债提起的本诉，两者不是基于同一事实和法律关系，对方应另行主张权利。被告所述是自行缴纳，但是上边盖得是我公司的财务章，我认为费用是我公司缴纳的，不是被告方自行缴纳的。如果没有开发商的配合和出具的相关手续，业主不能自行办理缴税手续，相关的税费按照相关的法律规定应该由业主自行承担。
对证据4的真实性没有异议，房产证取得时间与交房时间并不是同一时间，原告方已经在房屋竣工验收合格后将具备交付条件的房屋交付给被告。
本院综合认证如下，原告（反诉被告）提供的证据1系复印件，虽被告（反诉原告）对其真实性无异议，但双方于2010年12月27日签订的两份商品房买卖合同已经对其内容进行变更，故不证明待证问题，对其证明力，本院不予确认。证据2能够证明待证问题，对其证明力，本院予以确认。对证据3的真实性，本院予以确认，但交付购房款的行为不能作为变更对其证明力，本院不予确认。证据4能够证明被告已经取得房屋所有权证，对其证明力，本院予以确认。
被告（反诉原告）提供的证据1来源合法、客观真实、与本案相关联，且原告（反诉被告）无异议，对其证明力，本院予以确认。证据2能够证明双方约定的内容，对其证明力，本院予以确认。证据3能够证明被告已经交纳契税、印花税、专项维修资金167768.90元的事实，对其证明力，本院予以确认。证据4能够证明待证问题，对其证明力，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月23日，被告购买了原告开发的坐落于通辽经济技术开发区创业大道以东农资市场以南，通辽绿太阳农产品批发市场第5幢301号房屋及第5幢401号房屋，房屋总价款为3321963.30元。双方于2010年12月27日签订《商品房买卖合同》两份，约定第5幢401室，建筑面积942.41平方米房屋总价款为1630369.30元，第5幢301室，建筑面积977.80平方米房屋总价款为1691594.00元。两份合同均约定，房屋交付时间为2009年1月5日前。出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过30日，自交付期限的第二日起到实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。关于产权登记，只约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，退房时出卖人应承担的责任，对不退房时的责任并未进行约定。2011年5月13日，双方签订《合同补充协议》，约定：一、为符合消防部门的要求，原告承诺在被告购买的涉案房屋北侧三、四层安装外跨楼梯1-4层，包括入库防盗门两扇。楼梯如有破环或拆毁及造成个体企业不能正常营业，一切后果和损失由原告方承担。原告收取最后房款之前外部整体楼梯应施工完毕，并能交付使用。二、原告将背面的楼梯间一并售于被告，不能办理房证，产权终身归被告所有。三、签订本协议之日起，原告在7日内将房屋产权证移交给被告，被告于5月30日前支付原告500000元，如房屋产权证未能办理，被告不予支付。被告此楼正常营业时，原告自行拆除标示语（绿太阳农产批发市场），并且楼顶使用权归被告所有，该房间楼顶使用权归被告所有。原告方将以上陈述的条款实施完毕，被告于8月30日之前交付剩余总房款扣除40000元给原告。
被告（反诉原告）共支付原告（反诉被告）购房款2900000元。其中于2010年6月7日支付1000000元，2010年12月31日支付100000元，2011年4月2日支付300000元，2011年4月8日支付400000元，2011年5月27日支付200000元，2011年7月4日支付200000元，2011年10月25日支付300000元，2012年1月17日支付200000元，2012年4月1日支付100000元，2012年9月6日支付100000元。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。2011年5月13日，原、被告双方签订的合同补充协议已经将2010年12月27日签订的两份商品房买卖合同内容进行变更，其中对未交付的购房款的给付时间附加了条件，原、被告双方签订的《合同补充协议》中明确约定了支付剩余房款所附条件，因原告至今未完成补充协议条款的约定事项，支付剩余房屋价款的条件未成就。进而被告（反诉原告）未支付所欠购房款的行为并未构成违约。因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付购房款421963.30元及支付违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
双方签订的《合同补充协议》中关于”原告（反诉被告）承诺在被告（反诉原告）购买的涉案房屋北侧三、四层安装外跨楼梯1-4层”的约定，并未违反法律的强制性规定，具有法律效力。但因原告（反诉被告）在建设外楼梯时应通过法定的规划审批程序，并经消防部门的验收，因原告（反诉被告）现建成的外楼梯未经过以上程序，现无法实际履行，因此对被告（反诉原告）的要求原告（反诉被告）交付外楼梯的诉讼请求本院不予支持。《物业管理条例》第二十七条规定，”业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处分”。双方签订的补充协议第二条中关于”原告应向被告交付楼梯间，产权归被告所有，但不能办理房产证”，在原告（反诉被告）处分该楼梯间的行为事先未得到所有权人（分摊到该共有建筑面积部分的所有业主）允许，在事后亦未得到所有权人追认的情形下，其与与被告（反诉原告）签订出售楼梯间的条款无法发生法律效力，因此该条款为无效条款。反诉原告依据该条款要求反诉被告交付楼梯间没有事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国契税暂行条例规定》第一条规定”在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条规定：”在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税。”第八条规定：”同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。”《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：”商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。根据以上规定，被告（反诉原告）所交纳的契税、印花税、住宅专项维修资金，应由其自己承担，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担办理房产证税费合计167768.90元没有事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）逾期办理房屋产权证构成违约为由，依据该条款要求反诉被告承担违约金348000.00元没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的诉讼请求均无事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）通辽市惠众房地产开发有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）赵雅荣的反诉请求。
案件受理费21813元，由原告（反诉被告）通辽市惠众房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费4479元，由被告（反诉原告）赵雅荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 唐彩云
人民陪审员 许振安
人民陪审员 姜海燕
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 孔繁哲