四川省通江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第759号
原告胥丽华，女，汉族，城镇居民。
委托代理人吴家峰，四川竞一律师事务所律师。
被告四川旭风房地产开发有限公司。
法定代表人李斌，经理。
委托代理人刘世界，男，生于1966年4月15日，汉族，该公司“诺水尚城”项目负责人。
委托代理人高全贵，通江县洪口法律服务所法律工作者。
原告胥丽华与被告四川旭风房地产开发有限公司（以下简称旭风房地产公司）“商品房预售合同纠纷”一案，本院受理后，依法由审判员程波独任审判，公开开庭进行了审理，原告胥丽华及其委托代理人吴家峰、被告旭风房地产公司法定代表人李斌委托的代理人刘世界、高全贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胥丽华诉称：2010年被告在通江县石牛嘴新区开发诺水尚城项目，2011年3月28日双方签订了《诺水尚城内部认购协议书》，合同约定我购买被告开发的诺水尚城B幢一单元6楼2号，总价204500元，面积94平方米，不再另付五通（水、电、气、闭路、网络）费用；被告应在2012年6月30日前按国家规定交付商品房；逾期180日后继续履行协议书的，被告按日支付已付房价款万分之三的违约金，并在商品房实际交付之日起三十日内支付。我已向被告支付房款182000元；被告逾期20个月仍拒不交房。现要求被告立即交付房屋，并从2012年6月30日起每天承担违约金54.6元，至交付房屋时止。
被告旭风房产公司辩称：起诉事实中前半部分基本属实，原告已支付182000元，但说逾期20个月拒不交付房屋不属实，未交房是因原告未交清购房款，我方不存在违约，应驳回原告的诉请。
经审理查明：2011年6月3日，通江县永顺房地产开发有限责任公司办理了“诺水尚城”项目的建设工程规划许可证，建设位置诺江镇石牛嘴（原县供销社火炮仓库）；2011年6月3日通江县永顺房地产开发有限责任公司更名为四川旭风房地产开发有限公司。2011年3月28日，原告胥丽华（乙方）与通江县永顺房地产开发有限责任公司“诺水尚城”项目部（甲方）签订《诺水尚城内部认购协议书》，协议约定：第一条、乙方认购“诺水尚城”B幢一单元6楼2号，建筑面积94平方米，该物业总金额204500元，乙方不再另付五通（水、电、气、闭路、网络）费用。第二条、面积确认及面积误差处理。本协议书约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积误差双方约定多退少补，据实结算，双方约定面积误差按2118元／平方米进行结算。第三条、付款方式及期限为分期付款。第一期，签订本协议书当日，即2011年3月28日乙方一次性向甲方支82000元；第二期，当建至该物业第六层时付款102000元；第三期，该物业主体封顶时乙方向甲方支付20500元。第四条、甲方应在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已建设竣工的商品房交付乙方使用。由于甲方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理。逾期超过180日后乙方有权解除协议书；乙方要求继续履行协议书的，协议书继续履行，自本协议书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向乙方支付违约金。乙方在甲方确定并通知之日起10日内签订《商品房买卖合同》。如乙方未能按本协议书约定时间签订合同或乙方未能按本协议书第三条约定履行逾期15日以上的，视为乙方违约，该物业所有权及处置权归甲方所有，且乙方须向甲方支付违约金30000元，由甲方直接在乙方所交费用中扣除，多退少补。乙方如更改上述地址或电话，须即时通知甲方和甲方销售代表，否则视为乙方违约。本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，经甲方加盖公章、乙方签字后生效，具有同等法律效力。协议签订的当天原告交购房款82000元，随后外出，同年6月2日原告父亲代原告交购房款100000元。2012年9月13日被告旭风房产公司办理了“诺水尚城”商品房预售许可证。
同时查明：协议上载明原告的联系地址为江苏省常州市新北区罗溪镇机场路761号，联系电话为1319814****、1355856****。被告称上述电话无法联系到原告，以原告曾经联系过的手机号码1828277****、1528470****于2013年10月14日和2013年10月24日分别给原告发送过短信息，内容为：“尊敬的诺水尚城业主您好：我公司即日起办理诺水尚城交房事宜，望各位业主带上身份证，合同等相关手续速来办理”。原告胥丽华称外出后曾用过其他号码联系过被告，自己是否使用过这两个号码已记不清楚。2014年农历正月十五日原告前往被告处交下余房款时，被告以对方违约要求支付违约金酿成纠纷。2014年2月26日原告起诉来院，要求实现诉请。
审理中，被告向法庭提供的《B栋施工日志》记载：2012年6月26日顶层砼浇结束，6月30日打B栋栏板墙砼，主体全面竣工。
还查明：2013年7月11日通江县精全房地产测绘队测绘“诺水尚城”B幢一单元6楼2号房屋的建筑面积为92.85平方米。被告不能提供该项目已经相关部门综合验收的证据。
本院认为：原、被告双方所签订的《诺水尚城内部认购协议书》，双方在协议中对房屋价格、面积误差、付款方式及期限、交房期限、交付条件、签订正式合同及违约责任等均进行了明确约定，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该协议应当为认定为商品房买卖合同。该协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定，原告分期交付房款，对第二次交付房款时，被告未提出异议，视为双方对付款金额的变更。对第三次交付房款，按照约定，原告应当在该项目主体封顶时支付，但根据被告提供的《B栋施工日志》看，被告在2012年6月26日顶层砼浇结束，被告已明显不能按照约定的2012年6月30日按照国家和地方的有关规定向原告交付房屋，原告行使抗辩权，不交付余款，不构成违约。被告称已短信通知原告办理交房事宜，但该房屋尚未经相关部门综合验收，不符合约定和法定的交付条件，被告未在约定时间向原告交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。按照约定，被告应从交付房屋时第二日起按已交付的房款182000元，按日万分之三承担违约责任，至交付房屋时止。该房屋经测绘面积为92.85平方米，比约定面积少1.15平方米，按照双方约定的面积误差结算标准，原告应在原约定的房款中少交2435.7元。为了保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：
一、被告四川旭风房地产开发有限公司在“诺水尚城”项目综合验收合格后十日内向原告胥丽华交付“诺水尚城”B幢一单元6楼2号房屋；并从2012年7月1日起按每天54.60元向原告胥丽华支付违约金至交付房屋止。
二、原告胥丽华在接受“诺水尚城”B幢一单元6楼2号房屋时向被告旭风房产公司支付房款20064.30元。
判决生效后，义务人未在判决书指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
案件受理费2250元，由原告承担250元，被告旭风房产公司承担2000元（被告应承担的费用已由原告垫付，待执行时被告一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 程波
二〇一四年五月二十日
书记员 苟铭