湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第93号
上诉人（原审被告）陈玉华。
上诉人（原审被告）何桂珍，系上诉人陈玉华之妻。
委托代理人龙宗柱，嘉鱼县簲洲镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会居民第九小组（以下简称茶庵社区第九小组）。住所地：嘉鱼县鱼岳镇烟墩路*号。
诉讼代表人何运斌，。
诉讼代表人何周仲。
诉讼代表人何国伟，。
委托代理人马志敏，嘉鱼县司法局高铁岭法律服务所法律工作者。
上诉人陈玉华、何桂珍因与被上诉人茶庵社区第九小组房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2014）鄂嘉鱼民初字第00337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审认定，2003年6月15日嘉鱼县鱼岳镇茶庵村民委员会与被告陈玉华、何桂珍签订门面租赁合同，将原告茶庵社区第九小组位于嘉鱼县鱼岳镇人民大道160号（原鱼岳镇连江大道）14个门面由东向西的第4间门面出租给被告何桂珍。合同约定租期为一年，租金为2000元，被告于签订之日交付了租金。合同到期后，原、被告间未续签合同，被告一直承租门面至今。被告陈玉华于2013年9月7日和2013年10月24日分别交租金20000元、35000元。原告以被告仍下欠租金38054元为由提起诉讼，请求判令被告立即支付所欠租金38054元，并于2014年6月15日合同到期之日及时腾退门面，诉讼费用由被告承担。
原审认为，原、被告2003年6月15日签订租期一年的租赁合同合法、有效。虽然签订合同一方是嘉鱼县鱼岳镇茶庵村民委员会，但原告方自己收取了租金，确认了其行为有效，被告也实际租赁了该门面使用。被告辩称本案诉讼主体不适的意见不予采纳。合同期限届满，原、被告一直未续签合同，被告实际租赁该门面至今，原告也没有提出异议，租赁合同继续有效。公民的民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。被告继续承租门面10年，租金应按照合同的交易习惯确定，且嘉鱼县物价局所作的嘉价认字（2013）77号价格认证意见书已被大多数租赁户所接受并实际履行，以此作为租金的标准符合大多数人意愿。按照此价格意见书被告从2004年—2013年10年租金为93054元，扣减被告2013年9月7日、2013年10月24日已缴纳的55000元，仍下欠原告38054元。原告要求被告立即支付所欠租金38054元的诉讼请求，应予以支持。原告要求被告于2014年6月15日合同到期之日及时腾退门面，因原、被告未续签合同，原、被告间为不定期租赁合同。原告可随时主张权利，但应先主张解除合同，并给被告合理的期限。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：被告陈玉华、何桂珍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告茶庵社区第九小组门面租金38054元。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费406元，由被告陈玉华、何桂珍负担。
上诉人陈玉华、何桂珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案原告诉讼主体不适格。被上诉人以“嘉鱼县茶庵四组”为原审诉讼主体提起诉讼，且在原审开庭、法庭辩论终结前均未变更主体，“嘉鱼县茶庵四组”也不一定是茶庵岭村村民委员会第四小组的简称，原审判决将原告诉讼主体变更为“茶庵社区第九小组”程序违法；被上诉人提供的民事起诉状没有负责人，其诉讼代表人何运斌、何国伟、何周仲不能代表全体村民的真实意思表示；被上诉人是嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会授权下的办事机构组织，没有独立的财产，不能独立承担民事责任，不具备诉讼主体资格；本案房屋租赁合同是上诉人与茶庵岭村村民委员会签订的，原告应是茶庵岭村村民委员会。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方当事人于2003年6月15日签订的房屋租赁合同继续有效，被上诉人应按原房屋租赁合同约定的每年2000元的标准收取租金，则10年的租金只有20000元。原审判决按物价评估标准收取租金不符合法律规定。三、本案原告起诉已超过两年的诉讼时效，上诉人在原审已提出诉讼时效的抗辩，原审判决支持原告的诉讼请求不当。请求二审撤销原判，依法予以改判。
被上诉人茶庵社区第九小组辩称：一、本案涉案门店的所有权人是嘉鱼县茶庵四组，因茶庵社区规划需要，变更名称为“茶庵社区第九小组”，两者虽名称不同，但实际上系同一组织；签订本案房屋租赁合同时，原茶庵岭村村民委员会系受其第四小组即本案被上诉人茶庵社区第九小组的委托签订的，故被上诉人茶庵社区第九小组的诉讼主体适格。被上诉人茶庵社区第九小组目前组长一职虽然空缺，但三个诉讼代表人是经全组2／3以上组民推选出来的，具备诉讼代表人资格。二、上诉人陈玉华、何桂珍自2004年过后，一直没有交纳门店租金，其行为实质上是侵占了房屋所有权人即被上诉人的门店，被上诉人要求两上诉人按物价评估的价格交纳租金符合交易习惯，公平合理。上诉人陈玉华、何桂珍仍下欠租金38054元，应清偿给被上诉人茶庵社区第九小组。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院继续予以认定。
另查明，一、本案争议的门店房屋所有权人登记为“嘉鱼县茶庵四组”，即原嘉鱼县鱼岳镇茶庵岭村村民委员会第四小组，现名称变更为“嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会居民第九小组”，即本案被上诉人茶庵社区第九小组。二、被上诉人茶庵社区第九小组组长一职现为空缺，经嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会证实，本案被上诉人茶庵社区第九小组三诉讼代表人系经全组2／3以上组民推选的代表，具备诉讼代表人资格。
本院认为，一、关于被上诉人茶庵社区第九小组是否是本案适格原告的问题。因本案房屋租赁合同的房屋所有权人是被上诉人茶庵社区第九小组，且2003年原嘉鱼县鱼岳镇茶庵岭村村民委员会系受本案被上诉人茶庵社区第九小组的委托而签订，故本案房屋租赁合同的出租方实际上是被上诉人茶庵社区第九小组，故被上诉人茶庵社区第九小组作为房屋租赁合同纠纷的原告提起诉讼，主体适格。二、关于被上诉人茶庵社区第九小组三个诉讼代表人资格问题。因被上诉人茶庵社区第九小组三诉讼代表人系经全组2／3以上组民推选的代表，推选代表的程序合法。因此，上诉人陈玉华、何桂珍主张被上诉人茶庵社区第九小组的诉讼代表人不具有诉讼代表资格的理由不能成立，本院不予支持。三、关于上诉人陈玉华、何桂珍欠付房屋租金数额如何确定的问题。本案双方当事人于2004年6月15日开始成立事实上的不定期租赁合同关系，原租赁合同关于“年租金为2000元”的约定是否继续有效。因双方当事人在2004年至2013年共10年的不定期租赁合同关系期间，出租方虽提供了租赁房屋，但并未按原合同约定向承租方收取租金；承租方一直租赁使用房屋，亦未主动按原合同的约定交付每年的租金2000元；双方当事人在合同实际履行过程中事实上已不再认可原租赁合同关于“年租金为2000元”的约定。上诉人陈玉华、何桂珍作为承租方，按约定交纳房屋租金是其应自觉履行的合同义务，其在合同履行的10年间均未按原合同约定交纳房屋租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同约定的“年租金为2000元”交纳租金，与其实际并未按约定履行交纳租金义务的情况不符，亦与市场行情、交易习惯不相符，与上诉人情况类似的其他10余户承租人交纳租金的情况也不相同。因此，上诉人陈玉华、何桂珍主张按原合同的约定交纳租金的理由不能成立，本院不予支持。原审鉴于被上诉人茶庵社区第九小组10余户承租人已按物价部门评估意见向组里交纳了租金这一客观实际情况，公平原则出发，判决上诉人陈玉华、何桂珍按物价评估标准交纳租金的处理并无不当。四、关于本案的诉讼时效问题。因双方当事人成立的是连续的不定期租赁合同关系，故被上诉人茶庵社区第九小组的起诉并未超过诉讼时效，上诉人陈玉华、何桂珍的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费812元，由上诉人陈玉华、何桂珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 吴晓梅
审判员 杨荣华
二〇一五年三月十九日
书记员 成 刚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；