吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑民二初字第1255号原告：马开芝，住白山市。委托代理人：王丽华，吉林鸿乔律师事务所律师。被告：白山市广泽房地产开发有限公司。住所：吉林省白山市浑江区浑江大街***号。法定代表人：张丽红，该公司总经理。委托代理人：张兰，吉林诚元律师事务所律师。原告马开芝诉被告白山市广泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告马开芝及其委托代理人王丽华、被告白山市广泽房地产开发有限公司委托代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告商铺采取产权自有、委托经营的方式出售，在销售商品房过程中承诺委托引进经营能力强、信誉好的国内外品牌作为招商商户。原、被告于2014年12月1日签订了商铺认购协议，原告确认购买第0067幢1层A-25号及2层C-15号铺位。后原告发现被告未能如约引进任何品牌商户，且在未有审批的情况下私自改变主体结构设计，将原本四层的商铺建设成为五层，使楼房整体多出一层。原告认为被告的行为已经严重损害原告的合法权益，原告无法再放心使用该商铺。现原告诉至法院，请求法院依法判令原、被告于2014年12月1日签订的《商铺内部认购协议书》无效。案件审理过程中，原告主张被告在签订合同过程中存在虚假宣传、隐瞒其私自变更结构设计等欺诈行为，原告所购买的商铺位置与实际验收的有出入，所以要求退铺。原、被告之间的合同应为可变更可撤销合同，故变更诉讼请求为撤销原、被告之间签订的《商铺内部认购协议书》，被告返还原告购房款。被告辩称：答辩人不存在欺诈行为，被答辩人请求撤销双方签订的《商铺内部认购协议书》无事实依据。一、被答辩人称答辩人隐瞒私自变更原设计、使楼房整体多出一层的事实，构成欺诈，据此请求撤销《商铺内部认购协议书》。本案中答辩人开发、建设涉案房屋是严格按照审批规划进行的，经过审批并建设的建筑共30层，1-5层为商铺，实际交付给业主的也是如此。《建筑工程施工许可证》中明确标明“本工程框架为30层”，因此答辩人没有擅自变更设计，不存在被答辩人所述的上述欺诈行为。不仅如此，2012年12月5日答辩人的规划审批就已经下来，楼层共30层，2013年被答辩人才到答辩人处认购商铺，答辩人不可能告知其楼层共29层。因为29层还是30层对被答辩人购买商铺无任何影响，答辩人无理由进行欺诈，双方签订的《商铺内部认购协议书》中也没有约定建筑层数为29层。答辩人实际建设并交付被答辩人的商铺与协议书中约定一致，并不存在欺诈行为。故，就楼层一事，于情于理被答辩人都不能作为撤销合同的理由。二、被答辩人称答辩人虚假宣传，承诺引进经营能力强、信誉好的国内外品牌作为招商商户，后发现并未能如约引进任何品牌商户。本案并不是被答辩人所述的这样，2015年1月广泽国际购物中心开业，在白山地区引起不小轰动，白山市民有目共睹。然而在经济下滑的大环境下，全国经济低迷，但广泽国际购物中心一直努力，并积极招商，在现有的大品牌已入住的情况下，2016年会有更多家大品牌即将入住。经营是个过程，同时还受大环境的影响，但答辩人和负责商场经营管理的白山市广泽商业管理有限公司会尽最大努力将商场经营好。退一步讲，即使未来商场受大环境影响经营受阻，答辩人也保证如约支付给被答辩人所承诺的固定及保底回报租金。2015年8月，很多业主已经领到固定回报租金，被答辩人接到通知而不领取，与答辩人无关。三、被答辩人以答辩人有欺诈行为为由，提出撤销《商品房买卖合同》，并依据《合同法》第54条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定。本案中，答辩人从未对被答辩人进行过欺诈，被答辩人也不是受损害方，依据约定被答辩人不实际经营商铺，而是领取固定及保底回报租金。因此，被答辩人作为受损害方提出撤销合同无事实依据。综上，答辩人在开发、建设、销售和交付涉案商铺时无任何欺诈行为，也没有受到任何损失，被答辩人无正当理由提出撤销合同不能成立，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证并陈述如下：1、白山市建设工程质量监督管理站出具的《关于白山市广泽房地产开发有限公司仍进行违法行为的情况报告》及《关于行政处罚案件实施情况的报告》各1份，该证据用于证明被告开业的日期为2015年1月25日，原告知道或者应当知道自己享有撤销权的时间为2015年1月25日，至原告起诉时并未超过1年的除斥期间,同时根据广泽国际购物中心开业至今的经营情况，原告如再不起诉行使撤销权便会丧失撤销权。2、白山市环境保护局《关于广泽国际购物中心建设项目环境影响报告书的批复》（白山环行审字[2012]13号）、白山市广泽国际购物中心宗地图、白山市发展和改革委员会《关于广泽国际购物中心项目申请报告核准的批复》（白山发改审批字[2012]127号）、中共白山市委白山市人民政府信访局《研究广泽国购、广泽兰亭住宅购房户上访问题》的纪要各1份，该组证据用于证明广泽国际购物中心建设工程项目在审批时即为地下两层地上29层，而其在未至规划局申请设计变更的情况下私自更改设计，并在宣传及签订合同过程中均隐瞒其私自更改设计这一重大事实，其在出售及签订合同过程中存在欺诈行为，而该事实关系着原告购买商品房的规格、面积、质量等重要问题。3、视听光盘1份(包括被告在出售白山广泽购物中心时的网络视频1份、宣传现场照片6张、网络宣传图画2张)、2013年6月7日中国商业展示网（www.zhongguosyzs.com）刊登的《白山新地标广泽国际购物中心正在建设中》文章1份、被告售楼过程中的宣传彩页5张，上述证据证明被告在宣传过程中承诺广泽国际购物中心是要引进乐天玛特大型连锁购物超市，屈臣氏、古奇、香奈儿、李维斯、迪奥、美特斯邦威、奥特莱斯等一系列国内外化妆品、服装等知名品牌入驻的大型国际购物中心，引进肯德基、必胜客等知名餐饮企业，拥有T型展示台、女性护理专区等配套设备，并配备免费地下停车场及城际免费巴士以保证客流量，并承诺铺位每年升值10%。正是被告宣传商品的搭配及其承诺的相应设施使得原告相信被告能够将白山广泽国际购物中心打造成像被告自身宣传的那样一个能够足不出白山即能满足奢侈品及国际品牌购买的大型国际化商业平台和能够满足不同消费人群的综合化商圈，才做出购买本案所涉商品房屋的决定。但时至今日被告宣传的上述品牌并未在白山广泽国际购物中心的内外出现，一个商场的配套设施及品牌引进决定了商场的品质及商圈的价值，被告上述虚构的宣传事实足以导致原告是否购买该商品房，其属欺诈行为。4、商铺内部认购协议书2份、收据2份，证明原告在被告处购买商品房的相关事实。还能证明被告出售给原告房屋时，原设计规划为地下2层地上29层的房屋，被告以地下2层地上30层的出售给原告，被告隐瞒了其私自更改设计的事实。5、视听资料1份、照片2张，被告工作人员张中给原告测量商铺时，原告商铺二楼C-15一半在消防通道上。被告质证：对证据1真实性有异议，因为都是复印件，即使是真实的，也只是业主上访而产生的材料，与原告想要证明的问题没有任何关系。2012年12月5日被告建设的广泽国际购物中心已经审批为30层，后期实际建设也是30层，早于2015年1月就已经建成，就楼层问题原告提出撤销合同已经超过除斥期间。对证据2真实性有异议，因为都是复印件，即使是真实的，出具上述材料的单位都不是相关规划部门，对被告的规划审批并不完全了解，如果原告想要证明被告私自变更原设计，需要到主管部门白山市规划局去调取权威证据，因此该证据完全不能证明被告私自变更设计。即使被告存在私自变更行为，双方在签订商品房买卖合同时，在合同中也明确告知了涉案建筑为30层的事实，原告签字予以认可视为对30层房屋的接受。对证据3真实性有异议，视听资料为复印件不能作为证据提供，五张宣传彩页中两张是关于广泽国际购物中心项目的宣传，并不能看出被告虚假宣传欺诈的行为。另外三张是商铺一、二、三层的平面图，该三ＸＸ面图如果是真实的，那么与现在的现场位置完全一致，也不存在虚假宣传和欺诈行为。原告称被告承诺铺位每年会升值10%，那么现在原告也不能证明铺位并没有增值。综上，原告提供的证据3并不能证明其想要证明的问题。对证据4真实没有异议。从该份证据并不能体现出被告之前的审批为29层然后变为30层的事实，也不存在签合同时有任何欺诈行为。从收据上也能看出认购时约定的为二层C-15号的测绘房号140269、一层A-25测绘号120158，双方预计签订的商品房买卖合同也是该测绘房号，被告交付的房屋符合认购协议，符合商品房买卖合同，无任何欺诈及违约行为。对证据5视频的真实性没有异议，从视频中能体现出二层C-15商铺现在大部分规划为过道。对照片上显示的位置，被告不能确定这个是C-15号商铺，故无法质证。把商铺规划为过道的这一行为符合双方签订的租赁合同第一条，被告有权对商铺的使用用途进行变更，不用事先通知原告。法庭审理过程中，被告为证明其事实主张，举证并陈述如下：1、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各1份，证明被告开发、建设及销售广泽国际购物中心项目合理、合法。建筑工程施工许可证上明确表明“该工程为框架30层”。2、广泽国际购物中心详规平面图1份，证明广泽国际购物中心经过审批并实际建设的建筑为1-5层商铺，6-30层住宅，共30层。3、广泽国际购物中心一、二层商铺位置图（与房产局测绘图纸相同）各1份，证明被告交付给原告的商铺已经过房产局测绘，位置确定，与销售给原告的商铺位置一致。4、《委托租赁协议书》1份，证明原告已将自己购买的商铺委托白山市广泽商业管理有限公司代为经营，商管公司每年分两次给原告固定及保底回报率租金；商管公司代管该铺位进行统一经营管理，并用于对外经营使用，如需改变使用用途，无需另行通知甲方；在经营期间，商管公司有权在不影响结构安全条件下对该铺位进行装修、改造，根据具体市场变化情况，对经营方案进行调整及整改（上述内容详见该协议书第一条三款、第二条、第五条7、12款）。5、白山市广泽商业管理有限公司出具的商场现有品牌及2016年即将入住品牌的证明1份，证明白山市广泽国际购物中心已经引进众多大品牌，2016年预计引进苏宁电器、名创优品及618面包等知名品牌。原告质证：证据1中的建设用地规划许可证已载明“所附图号2012-017-1规划用地批准平面图”，该图未在被告所列证据中，该许可证也未载明建筑规格，不能证明其审批时为地下2层地上30层。建设工程施工许可证只是建设部门允许施工的许可，不能证明规划审批时即为地下2层地上30层，且该许可证只载明框架30层，并未明确为地上30层。预售许可证无法证明规划层数，能够证明建筑规格、层数、结构的应为建设规划许可证。本案被告已经取得商品房预售许可证，故请求法院要求被告出示规划许可证原件，以查明原规划设计情况。证据2详规平面图是申请规划许可之前的平面图，规划许可以控制性平面图为准，详规平面图与最后批准不一定一致，该证据不能证明被告所要证明的问题。对证据3真实性有异议，没有加盖任何行政管理部门的公章，且该证据与本案的争议焦点无关，不能证明被告在签订合同中不存在欺诈行为。对证据4真实性没有异议，但与本案没有直接关系。证据5是被告的单方证据，无法确认该证据的真实性，该证据显示与被告宣传过程中存在重大差异。本案原告在被告开业有住宅业户发现楼层错层问题进行上访时，方得知被告隐瞒私自更改设计及虚假宣传的欺诈行为。原告撤销权自知道或应当知道权利受到损害之日起计算，无法等到2016年其他品牌入住。对当事人所举证据，本院认证如下：对原告所举证据1、2、4，被告对其真实性均无异议，本院经审核予以确认。对原告所举证据3，被告虽有异议，但未提供反驳证据，且该组证据确系广泽国际购物中心的相关宣传销售资料，故本院经审核予以确认。对原告所举证据5中的视听资料，被告无异议，本院经审核予以确认；对其中的照片，因无法确定拍摄的具体位置，其与本案是否有关无法确定，故本院不予确认。对被告所举证据1、2、4，原告对其真实性无异议，本院经审核予以确认。对被告所举证据3、5，原告虽有异议，但未提供反驳证据，且该证据确系广泽国际购物中心商铺的平面位置及经营状况，故本院经审核予以确认。根据当事人起诉、答辩、举证、质证、陈述和以上认证，本院认定如下案件事实：被告白山市广泽房地产开发有限公司于2011年拟在白山市浑江大街市政府广场对面开发建设广泽国际购物中心商住综合楼。2011年底，被告对外出售房屋时，宣传该商住综合楼总楼层为29层，其中商铺4层、住宅25层。2012年5月2日，白山市发改委做出《关于广泽国际购物中心项目申请报告核准的批复》，批复内容包括，项目建设规模：总面积19.5万平方米，其中地下两层，地上四层为商业建筑，建筑面积约13.8万平方米，地上五至二十九层为三栋塔式住宅，建筑面积约5.7万平方米。2012年12月5日，经白山市城乡规划勘测设计院设计，白山市规划局审批，该综合楼总层数为30层，其中商业用楼5层，住宅25层。被告于2012年5月24日取得本案所涉项目工程的《建设用地规划许可证》，并于2013年取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。被告白山市广泽房地产开发有限公司于2014年11月5日办理了广泽国际购物中心内铺的《商品房预售许可证》。2014年12月上述综合楼竣工，实建楼层30层，1-5层为商业用楼，6-30层为住宅。2015年5月7日，上述综合楼经验收为工程质量合格。2014年12月1日，原、被告签订了2份《商铺内部认购协议书》，约定：原告购买被告开发建设的广泽国际购物中心第0067幢一层A-25号商铺（测绘房号为120158）和二层C-15号商铺（测绘房号140269），上述商铺建筑面积分别为19.88平方米和26.28平方米，商铺单价分别为每平方米16154.98元和13121.58元，总金额分别为321161元和344835元。原告于签约当日将款全部付清，被告分别向原告出具了全款321161元和344835元的收据。原告于2013年2月25日与白山市广泽商业管理有限公司签订了《委托租赁协议书》，约定：原告将广泽国际购物中心一层A-25号商铺委托给白山市广泽商业管理有限公司对外开展经营活动；该铺位第一个委托租赁期限拟定自2014年12月24日（以广泽国际购物中心正式开业日期为准）始至2017年12月23日止，白山市广泽商业管理有限公司按年固定回报率8%向原告支付租金。第二个委托租赁期限拟定自2017年12月24日始至2020年12月23日止，按年保底回报率8%向原告支付租金，如有超出回报率8%的部分，白山市广泽商业管理有限公司提取超出部分的10%作为佣金。原告又于2013年5月29日与白山市广泽商业管理有限公司签订了《委托租赁协议书》，约定：原告将广泽国际购物中心二层C-15号商铺委托给白山市广泽商业管理有限公司对外开展经营活动；该铺位委托租赁期限拟定自2014年12月24日（以广泽国际购物中心正式开业日期为准）始至2020年12月23日止，白山市广泽商业管理有限公司按年固定回报率8%向原告支付租金。另查，广泽国际购物中心于2015年1月25日开业。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告于2014年12月1日签订的2份《商铺内部认购协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且上述协议中明确约定了购买商铺的具体位置、建筑面积和价款等，原告依据该协议交付了全额购房款，故上述协议应当视为商品房买卖合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。现原告以被告在签订合同过程中存在虚假宣传、隐瞒私自变更结构设计等欺诈行为为由，请求撤销该合同。一、关于隐瞒私自变更结构设计的问题。原告主张被告在宣传时，以及在与原告签订合同中都明确表示本案所涉建筑为地下2层、地上30层，然而原告现得知本案所涉建筑规划审批为地下2层、地上29层，被告在没有审批的情况下私自加盖一层，构成欺诈。对此，本院认为被告于2013年4月9日取得本案所涉工程的《建设工程规划许可证》，本案所涉楼房系经白山市规划局审批，设计总楼层为地上30层。被告在取得施工许可后，亦是按规划图纸进行建设，并经验收合格。原告主张该工程审批规划为地上29层缺乏事实依据，故对原告该主张本院不予支持。二、关于虚假宣传问题。原告主张被告在宣传时承诺广泽国际购物中心要引进乐天玛特大型连锁购物超市，以及屈臣氏、古奇、香奈儿、李维斯等国内外知名品牌入驻，所以原告才决定购买本案所涉房屋，但现在被告承诺的品牌未入驻，被告构成欺诈，据此要求撤销双方签订的《商铺内部认购协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，从原告所举证据来看，被告宣传时确称引进乐天玛特大型连锁购物超市，但对其他品牌没有做具体确定的允诺或说明。那么被告未能引进乐天玛特连锁超市是否构成欺诈，并且足以影响原告是否购买本案所涉商铺。对此，本院认为，被告虽未能引进乐天玛特连锁超市，但已引进了家得乐连锁超市入驻，且原告已经将商铺委托给白山市广泽商业管理有限公司经营，原告只需按年固定回报率领取租金。从原、被告双方确认的商铺现状看，并未影响到原告所购商铺使用的合同目的。原告基于一般的理解而产生对所购商铺未来增值的期待虽具有一定的合理性，但决定商户经营状况是否良好的因素很多，并不完全取得于几个品牌是否入驻。商场环境只是其中一部分，市场风险、自身的经营、管理、定位等都会产生影响。结合上述事实以及原告提供的证据，不足以认定被告存在欺诈情形，亦不构成导致商品房买卖合同被撤销的充足理由，原告要求撤销商品房买卖合同的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第五十四条“当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：驳回原告马开芝的诉讼请求。案件受理费6118元由原告马开芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审 判 长  于青平代理审判员  孙玉霞人民陪审员  孙秀芝二〇一六年六月二十九日书 记 员  宋 凯