山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第202号
上诉人（原审被告）张西超，男，1975年1月23日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人殷培刚，男，1971年4月9日出生，汉族，济南长清诚业法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）山东良固物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人王政，董事长。
委托代理人张露，女，1986年4月12日出生，汉族，山东良固物业管理有限公司员工。
委托代理人吕合强，山东智富律师事务所律师。
上诉人张西超因与被上诉人山东良固物业管理有限公司（以下简称良固物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年5月13日公开开庭审理本案。上诉人张西超的委托代理人殷培刚，被上诉人良固物业公司的委托代理人吕合强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：张西超系济南市龙泰苑小区业主，入住后于2007年8月20日与良固物业公司签订了《前期物业管理委托合同》一份，约定有：该物业位于济南市龙泰苑小区x号楼x单元xxx室，物业费收费标准为住宅按建筑面积1.2元／月／平方米，业主每年交纳一次全年物业管理服务费，以后每次交费应于到期前一个月交纳下一年度的物业管理服务费。张西超居住房屋建筑面积为162.8平方米，自2008年8月20日至2013年12月31日期间，张西超未交纳物业服务费12568.16元（162.8平方米×1.2元×64个月零10天=12568.16元），良固物业公司本次起诉要求张西超支付拖欠的物业费12568.16元，并支付利息损失。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。良固物业公司、张西超之间签订的《前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效的合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于张西超提出的良固物业公司违反委托合同，造成问题众多，存在环境问题、安全问题、管理问题等。原审法院认为，张西超提交的照片并不能反映小区的常态、全貌，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，根据张西超提交的照片显示，良固物业公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属于一般瑕疵，故对张西超的上述抗辩理由，不予采纳。关于张西超提出的良固物业公司的物业管理资质及收取物业费标准的问题，良固物业公司与张西超签订的《前期物业服务合同》合法有效，根据合同约定张西超居住的龙泰苑小区3号楼2单元201室物业服务费按住宅建筑面积收1.2元／平方米／月（含电梯运行费、公共用电等），因此良固物业公司收取物业费标准符合合同约定，合法有效。因此对张西超的上述抗辩理由，不予采纳。关于张西超提出的房屋质量问题。原审法院认为，良固物业公司作为小区的物业服务企业，其职能是根据合同约定，对小区内共用部分的设施、设备进行管理、维护及维修，产权人的房屋及家中设施存在的问题，应分清责任，因房屋质量问题引起，此并不属于物业公司的责任范围，且张西超并未能举证证明良固物业公司对上述出现的问题存在过错，张西超可以通过其他的法律途径向责任人主张权利，故张西超的上述抗辩理由不能成立，不予采纳。关于张西超提出的诉讼时效的问题。物业服务费的收取依据是物业管理服务合同，因此，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应视为一个整体，而业主每个季度缴纳的物业服务费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。因良固物业公司一直为龙泰苑小区提供物业服务，故不存在最后一期物业服务费缴纳期限届满之日的起算时间，因此本案不存在诉讼时效的问题。因此张西超该辩称证据不足，不予支持。张西超未向良固物业公司交纳2008年8月20日至2013年12月31日期间的物业服务费已经构成违约，良固物业公司要求张西超补交，合法有据，予以支持。关于良固物业公司主张的利息损失问题，原审法院认为，张西超并非无故不及时交纳物业服务费，不宜让张西超承担利息损失，故对良固物业公司要求张西超承担利息损失的请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张西超于判决生效之日起十日内给付原告山东良固物业管理有限公司2008年8月20日至2013年12月31日的物业服务费12568.16元。二、驳回原告山东良固物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由被告张西超负担。
上诉人张西超不服原审判决上诉称：一、良固物业公司违反双方签订的前期物业管理委托合同约定，在环境、安全、管理等方面均存在未达到物业管理服务质量标准的问题，如在小区内搭建违章建筑、利用公共道路、消防通道设立收费停车位、在公共场所设置收费广告、电梯时有故障及垃圾不能及时清扫等，张西超不应向其交纳物业服务费，且良固物业公司的上述行为已构成根本违约，合同目的无法实现，符合解除合同的法定条件，张西超要求与良固物业公司解除前期物业管理委托合同。二、良固物业公司未取得物业服务资质及《经营服务性收费许可证》，依据相关规定，良固物业公司从事的物业管理活动不受法律保护，且以每月每平方米1.2元的标准收取物业费无合法依据。三、张西超的房屋在交付后即出现种种质量问题，不仅有主体、公益设施上的问题，还有楼顶、墙面等不宜居住需维修的问题，尤其是其卫生间渗水问题一直未得到解决，良固物业公司未履行职责，导致损失扩大。四、良固物业公司主张2008年8月20日至今的物业管理费，已过诉讼时效。五、原审程序违法，张西超在原审中抗辩要求与良固物业公司解除双方签订的前期物业管理委托合同，原审法院未予处理，程序违法。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回良固物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由良固物业公司负担。
被上诉人良固物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，良固物业公司的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，良固物业公司提交济南市住房保障和房产管理局向其颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》原件，以证实自己具备物业服务资质，该证书载明良固物业公司具有三级资质。
本院认为：《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”张西超与良固物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，该合同合法有效，良固物业公司作为张西超居住小区的物业服务企业，为该小区提供了物业服务，张西超应当依照物业服务合同的约定交纳物业服务费。
关于良固物业公司的资质及收费许可问题，良固物业公司提交的物业服务企业资质证书能证实其具有物业服务资质，良固物业公司依据双方签订的前期物业管理委托合同收取物业服务费，亦符合法律规定，故对张西超有关良固物业公司无物业服务资质及无收费许可不能收取物业费的抗辩，本院不予采信。张西超主张良固物业公司在物业服务中存在违反前期物业管理委托合同约定，未能达到物业管理服务质量标准的问题，已构成根本违约，其不应交纳物业服务费，并要求解除双方之间签订的前期物业管理委托合同。本院认为，《物业管理条例》第六十六条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”双方签订的物业服务合同第二十条约定，良固物业公司违反本合同第十三条和第四章的规定，未能达到约定的管理目标，张西超有权通过业主委员会要求良固物业公司限期整改，逾期未整改的，张西超有权申请物业行政主管部门作出行政处罚。根据前述规定及双方物业服务合同约定，张西超可以通过业主委员会要求良固物业公司整改或申请物业行政主管部门作出行政处罚，其因此主张不交纳物业费，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。张西超与良固物业公司签订的前期物业管理委托合同未约定期限，现张西超无证据证实良固物业公司被解聘或已出现前述法律法规规定的前期物业服务合同终止的情形，根据上诉规定，张西超要求解除其与良固物业公司之间的前期物业委托合同，不符合法律规定，本院不予支持。关于张西超的房屋质量问题，该问题非良固物业公司责任范围，良固物业公司的合同义务是对小区内共有部分的设施、设备进行管理、维护及维修，虽然张西超主张良固物业公司未履行职责，导致其损失扩大，未提交证据证实，本院不予采信。由于双方签订的前期物业管理委托合同尚未解除，良固物业公司一直为张西超居住的小区提供物业服务，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，良固物业公司此次起诉未超过诉讼时效，对张西超有关诉讼时效已超过的主张，本院不予支持。另，张西超在原审中仅将解除其与良固物业公司签订的前期物业管理委托合同作为抗辩理由，并未就此提起反诉，原审对此未作处理并无不当，张西超主张原审程序违法，本院不予支持。综上，张西超的上诉理由均不能成立，本院不予采信，原审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110元，由上诉人张西超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 翟 勇
代理审判员 何菊红
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 赵 艳