宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终2168号
上诉人（原审被告）：宁夏怡兰置业有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街高尔夫家园24号楼902号办公房。
法定代表人：马挺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹慈义，宁夏辅德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁夏运通商贸有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力7-14号。
法定代表人：潘旭东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：于安宁，宁夏宁银律师事务所律师。
原审被告：中兴建设有限公司，住所地江苏省泰兴市济川路26号。
法定代表人：倪道仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：荀建华，男，1965年11月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区，该公司办公室职员。
上诉人宁夏怡兰置业有限公司（以下简称怡兰公司）与被上诉人宁夏运通商贸有限公司（以下简称运通公司）、原审被告中兴建设有限公司（以下简称中兴公司）确认合同无效一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初2730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人宁夏怡兰置业有限公司的委托诉讼代理人曹慈义，被上诉人宁夏运通商贸有限公司的委托诉讼代理人于安宁及原审被告中兴建设有限公司的委托诉讼代理人荀建华，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宁夏怡兰置业有限公司向本院提出上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定涉案协议书为无效合同，系适用法律错误，因予以纠正，具体理由如下：一、涉案《协议书》系三方真实的意思表示，内容、形式均符合法律规定，故合法有效。二、涉案《协议书》中宁夏怡兰置业有限公司只是作为房屋抵顶的房源提供者，不承担中兴建设有限公司与被上诉人双方债务的连带责任。三、根据物权区分的原则，债权行为的有效不以处分权作为条件，故涉案标的物是否违法不影响债权行为的效力。四、涉案房屋在证件办理上存在程序上的瑕疵，但不存在实体上的根本违法性。
被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
原审被告辩称，涉案合同的签订是双方真实意思的表示，原审被告也不同意合同的解除。原审被告也是受害方，被上诉人的损失应该向上诉人索要赔偿。
一审原告诉称：1.确认原告与二被告签订的三方协议书无效；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明，2015年2月13日，原告与二被告签订三方协议书一份，约定，被告怡兰置业公司以银川市兴庆区怡兰美居2号楼408号、409号、410号、411号四套房屋抵顶欠被告中兴建设公司的工程款，被告中兴建设公司以上述房屋抵顶欠原告的货款；合同签订后，即视为被告怡兰置业公司已向中兴建设公司支付了工程款1819435元，被告中兴建设公司已向原告支付了货款1819435元。合同签订至今，抵顶房屋未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。故原告诉至法院。
一审法院认为，原告与被告怡兰置业公司、中兴建设公司签订的《协议书》系对三方债务的处分，怡兰置业公司以其建设的位于银川市××区号、409号、410号、411号四套房屋抵顶中兴建设公司欠付原告的货款。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条”以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”的规定，该协议虽是三方在自愿基础上签订，系三方真实意思表示，但因被告怡兰置业公司尚未取得房屋所涉土地的权属证书，所建房屋也未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，且三方自签订该协议起已两年有余，涉案房屋至今仍不得进入房地产市场进行交易，原告的合同目的无法实现，故原告与被告怡兰置业公司、中兴建设公司签订的《协议书》违背了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，对原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，判决：原告宁夏运通商贸有限公司与被告宁夏怡兰置业有限公司、中兴建设有限公司于2015年2月31日签订的《协议书》无效。案件受理费50元，由被告宁夏怡兰置业有限公司、中兴建设有限公司负担。
二审期间上诉人怡兰公司当庭提交如下证据：证据一、《银川市人民政府办公厅关于建设失地农民20平方米公寓或5平方米营业房执行政策的通知》、银川市人民正度专题会议纪要（2011年，56次）、《关于帮助解决银川市兴庆区北塔村安置工程项目土地挂牌和分期缴纳土地出让金相关事宜的情况反映报告》、银川市人民政府专题会议纪要（2016年1月4日第1期）、《关于银川市5宗国有建设用地使用权挂牌出让的批复》【宁国土资发（2016）401号】、《关于解决银川市兴庆区北塔村代建项目有关遗留问题的报告》、《关于银川市兴庆区北塔村代建项目遗留问题和按土地出让金缴纳比例办理相应商品房销售许可的请示报告》复印件各一份。据以证明上诉人代建的北塔村安置工程项目由于政府原因导致土地挂牌手续办理迟延并导致商品房预售许可证办理迟延，并非上诉人原因造成，上诉人虽巨额垫资，举步维艰，但仍在积极协调解决项目遗留问题，项目本身是政府同意的，合法的。在没有取得相关手续的请款下，先投入了建设。
被上诉人运通公司对该证据不予认可，认为该证据全部为复印件，不具有证明力，且上诉人在一审中并未向法庭提交过证据，不属于二审期间产生的新证据。该证据无法说明办理相关的土地权属证书及行政审批均是由政府方面原因导致，如果因政府方原因导致所产生的纠纷属于行政纠纷范畴与本案无关；原审被告中兴公司对对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
证据二、《国有建设用地使用权出让合同》一份、《银川市规划管理局建设项目规划设计条件审定意见书》、建设用地规划许可证一份、建设工程规划许可证一份。据以证明上诉人已经办理北塔村代建项目商业部分的土地使用挂牌手续，获得了该部分土地使用权和建设用地规划许可及建设工程规划许可，涉案项目合法，合同具备继续履行条件。
被上诉人运通公司对于该组证据的真实性和合法性没有异议，对于关联性及证明目的不认可，上诉人并没有完全取得全部的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。对于本案中所涉及的四处公寓是否属于上诉人已取得的部分建设用地规划许可证和建设工程规划许可证范围之内上诉人并未就此进行举证说明，上诉人仅提交《国有建设用地使用权出让合同》并未向法庭出具土地权属证书，说明目前上诉人并未取得土地权属证书，系违反法律及行政法规的强制规定的行为。
原审被告中兴公司对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
经审查，本院认为，上述证据不能够证明上诉人的证明目的，不予采信。
二审查明的事实同原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人怡兰公司与被上诉人运通公司、原审被告中兴公司签订的《协议书》系对三方债务的处分，本案怡兰公司以其建设的位于银川市××区号、409号、410号、411号四套房屋抵顶中兴建设公司欠付原告的货款。该协议系自愿基础上签订，系三方真实意思表示。本案的争议焦点在于合同的效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。因上诉人怡兰公司尚未取得房屋所涉土地的权属证书，所建房屋也未取得预售许可证等，且其二审提供的证据亦不能证实其实际取得上述资格。《协议书》的实质是对房屋所有权的转移，与房屋买卖合同的法律效果一致，上诉人提交了《关于银川市兴庆区北塔村代建项目遗留问题和按土地出让金缴纳比例办理相应商品房销售许可的请示报告》，但没有提交相应的预售许可证，故该《协议书》违背了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，对上诉人的上诉请求，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宁夏怡兰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高卫国
审判员 李玉霞
审判员 解 杰
二〇一七年十一月二十日
书记员 吴晓雨