广东省中山市第二人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤2072执异63号
异议人：包丹丹，女，汉族，1987年7月29日出生，住四川省邻水县。
申请执行人：中山市上源贸易有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：黎志强。
委托诉讼代理人：孟凡亮，系广东洋三律师事务所律师。
被执行人：林毅，男，汉族，1975年12月23日出生，住广西壮族自治区北流市。
被执行人：林坚，男，汉族，1980年3月9日出生，住广西壮族自治区北流市。
被执行人：刘敏，女，汉族，1983年5月14日出生，住四川省邻水县。
本院在执行中山市上源贸易有限公司（以下简称“上源公司”）与林毅、林坚、刘敏买卖合同纠纷一案中，依法查封了被执行人林坚、刘敏名下位于中山市三角镇金三大道中的房地产一处，并发出搬迁公告拟评估拍卖，现案外人包丹丹以涉案房产为其所有为由,向本院提起执行异议。本院受理后，于2016年9月9日举行了听证。异议人包丹丹、申请执行人上源公司的委托诉讼代理人孟凡亮、被执行人刘敏参加了听证，被执行人林毅、林坚经本院传唤无故缺席听证。现本案已审查终结。
异议人包丹丹称，贵院受理了申请执行人上源公司与被执行人林毅、林坚、刘敏买卖合同纠纷一案，贵院依申请执行人上源公司的申请，查封了被执行人林坚、刘敏名下位于中山市××大道中的房地产一处，但以上涉案房地产并非被执行人林坚、刘敏所有，理由如下：第一，被执行人林坚与刘敏离婚时，已约定涉案房地产归被执行人刘敏所有。涉案房地产的房贷由被执行人刘敏每月汇款到被执行人刘坚的账号还贷，被执行人刘敏也已按《离婚协议书》的约定，向被执行人林坚支付涉案房地产的补偿款12万元，被执行人刘敏在履行完《离婚协议书》的义务后，涉案房地产已归被执行人刘敏所有；第二，异议人已与被执行人刘敏签订《房屋买卖合同》并支付首期款，涉案房地产实为异议人所有。根据被执行人林坚与刘敏的离婚协议等文件，异议人认为涉案房地产的所有权人为被执行人刘敏，在2015年4月1日，异议人与被执行人刘敏签订《房屋买卖合同》，并约定：房产转让款50万元，合同签订之日支付首期款18万元，其中17.2万元付至该房屋的银行还款账户用于还清银行贷款，第二期房款20万元在办完注销和过户递交手续后再支付，余款12万元在收到房产证后付清。《房屋买卖合同》签订当日，异议人即向指定的收款账户支付17.2万元的购房款，用于还清涉案房产的剩余贷款。随后，在办理银行贷款抵押注销过程中，异议人被告知涉案房屋被查封，无法办理相应的过户手续；第三，在（2016）粤2072执2632号案件立案之前，异议人已于2015年4月1日与被执行人刘敏签订合法有效的《房屋买卖合同》，至今被执行人刘敏仍在涉案房产居住、生活，涉案房产不能办理过户非因异议人的过错导致的，根据相关法律规定，异议人为涉案房产的所有权人；第四，当事实物权人与产权登记人有冲突时，应当优先保护事实物权人，而不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。贵院查封异议人的房产，实为执行错误，为维护自身的合法权益，故提起执行异议，请求法院撤销（2016）粤2072执2632号执行裁定书，并解除对涉案房地产的查封。并就其陈述的事实，提交以下证据予以证明：1、房屋买卖合同一份；2、离婚证；3、离婚协议书一份；4、刘敏的银行交易明细一份；5、林坚银行交易明细一份；6、中国农业银行的客户回单一张；7、收据两张。
申请执行人上源公司辩称，异议人的异议理由不能对抗本案的执行，理由如下：第一，我方认为被执行人刘敏与林坚离婚时的约定不能对抗本案的执行，本院执行所依据的民事判决是判决刘敏与林坚承担婚姻关系存续期间的共同债务；第二，异议人包丹丹并非是涉案房屋的所有权人，涉案房屋是登记在被执行人林坚与刘敏名下，并无登记在异议人包丹丹名下，且异议人包丹丹与刘敏签订《房屋买卖合同》时，涉案房产已被法院查封。综上，异议人的异议请求不能成立，请求法院依法驳回。
被执行人刘敏辩称，同意异议人包丹丹的异议请求，涉案房产是异议人包丹丹的，只是当时没法过户而已。涉案房产卖给异议人包丹丹时，我不知道房产被查封，包括我前夫林坚也不知道，他也不知道有陈明扬这个案件，目前异议人包丹丹汇入银行的十几万也在银行账户里。
被执行人林坚、林毅未到庭出席听证，亦无提交答辩意见及相关的证据。
经审查查明，关于上源公司与林坚、林毅、刘敏买卖合同纠纷一案，2015年2月3日，本院作出（2015）中二法黄民二初字第8号民事判决，因林坚、刘敏不服本院作出的上述判决，向中山市中级人民法院提起上诉。2015年10月8日，中山市中级人民法院作出（2015）中中法民二终字第360号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年4月1日，因林毅、林坚、刘敏未自觉履行生效法律文书所确定的义务，上源公司向本院申请强制执行。2016年4月2日，本院向三被执行人发出执行通知书，责令其于限期内履行生效法律文书所确定的给付义务，但三被执行人至今未履行。2016年4月29日，本院作出（2016）粤2072执2632号执行裁定，查封了被执行人林坚、刘敏名下的位于中山市××大道中的房地产一处，并限期履行义务，逾期本院将依法拍卖或变卖上述财产。2016年7月28日，本院向被执行人林坚、刘敏发出搬迁公告，责令两被执行人及居住于上述房屋内的人员自本公告送达之日起七日内自觉迁出上述房屋，逾期，本院将依法采取强制执行措施。
另查明，关于另案陈扬明起诉中山市金美达金属表面处理有限公司（以下简称“金美达公司”）、林坚、林毅买卖合同纠纷一案，因被执行人金美达公司、林坚、林毅未自觉履行本院作出的已生效的（2013）中二法黄民二初字第413号民事判决，2015年4月15日，陈扬明向本院申请强制执行。2015年5月21日，本院作出（2015）中二法执字第2443-1号执行裁定，依法查封了被执行人林坚所有的位于中山市××大道中的房地产的二分之一产权份额，并限期履行义务，逾期本院将依法拍卖或变卖上述财产。
再查，上述涉案房产的土地使用面积为39.45平方米，建筑面积为127.09平方米。2015年4月1日，异议人包丹丹与被执行人刘敏签订《房屋买卖合同》，同日，异议人包丹丹向林坚名下的中国银行账户汇入172000元用于偿还上述房产的贷款，涉案房产至今未交付异议人包丹丹。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定财产或其它财产权。本案中，被执行人林坚、刘敏未履行生效法律文书确定的义务，本院查封登记在被执行人林坚、刘敏名下的财产符合法律规定。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人包丹丹虽然在本院查封前与被执行人刘敏签订了《房屋买卖合同》并支付了部分价款，但涉案房产无办理过户，且异议人包丹丹至今并无合法占有涉案房产，故其异议申请不符合上述规定。综上所述，异议人的申请没有法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人包丹丹的异议申请。
当事人、案外人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 肖亚军
人民审判员 胡志敏
人民审判员 龚钊华
二〇一六年十月十九日
书 记 员 何洁文