四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第689号
上诉人（原审原告）肖成英。
委托代理人付志远，四川蜀西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省清凤现代房地产开发有限责任公司。住所地：成都市金堂县三中园区十里大道金中路中心广场。
法定代表人黄清平，总经理。
委托代理人孙运博，四川蓉城律师事务所律师。
上诉人肖成英因与被上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后依法组成合议庭于2014年1月23日公开开庭对本案进行了审理，上诉人肖成英的委托代理人付志远，被上诉人清凤房产公司委托代理人孙运博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年11月10日，肖成英与清凤房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定肖成英购买清凤房产公司开发的师大现代花园4栋-2楼61号的商业用房一套，合同载明：“第十条交付条件（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、6项所列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4.满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；6.该商品房取得单体竣工验收合格报告。第十一条市政基础设施和其他设施的承诺1.市政基础设施：（1）上水、下水：2012-6-30达到可开通条件。…….第十二条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的：（1）逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金…….（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。…….第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准…….”。双方签订该合同当日，又签订有《商品房买卖合同》补充协议一份，协议载明：“第五条对《买卖合同》第十条的约定：该商品房达到五大责任主体（开发公司、建筑公司、设计单位、监理公司、地勘公司）验收合格即可交付。”“第七条就《买卖合同》第十四条补充如下：……6、房屋交付时，经五大责任主体验收合格后的商品房买受人不能以任何理由拒绝接受房屋。若非房屋主体结构质量不合格，买受人如以任何理由拒绝接受房屋，出卖人不承担逾期交房的违约责任。买受人认为交付房屋需要整修的，交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间办理完毕房屋交付手续后，由出卖人予以整修，否则视为买受人违约，由此造成的责任由买受人承担。”。合同及补充协议签订后，肖成英按约支付了购房款共计1690000元。案涉楼房于2012年5月经竣工验收合格并取得了竣工验收合格证。2012年6月25日清凤房产公司将房屋交付给了肖成英。2013年4月25日，清凤房产公司取得了案涉楼房的建设工程规划合格证。商品房面积实测报告书未取得。清凤房产公司根据部分业主的要求为全部购房人加装了上下水。以上事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及其补充协议、付款凭证、竣工验收报告、建设工程规划合格证等证据在案为证，原审法院依法予以确认。
原审中肖成英的诉讼请求为：1、请求判令清凤房产公司偿付违约金136890元（1690000×0.03%×270）；2、本案诉讼费用由清凤房产公司承担。
原审法院院认为：本案肖成英、清凤房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方之间的真实意思表示，该合同不违反法律规定，应为有效。肖成英、清凤房产公司在此后签订补充协议作为商品房买卖合同的补充，并对《商品房买卖合同》中第十条关于交房条件的约定进行了变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，该变更应认定为双方当事人的真实意思表示。双方变更后的房屋交付条件为：“该商品房达到五大责任主体（开发公司、建筑公司、设计单位、监理公司、地勘公司）验收合格即可交付。”该约定不违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，因此该变更约定未违反法律规定亦属有效，对双方具有约束力。肖成英提出变更后的合同内容，存在不合理地减轻或免除应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，因而无效的主张，没有法律根据，不能成立。清凤房产公司于合同约定交房之日前取得了竣工验收合格报告，房屋交付的法定条件及双方约定的交房条件均已经满足，肖成英并于双方约定的交房日前接收了房屋。因此，清凤房产公司不存在逾期交房的违约行为。综上，肖成英依据变更前的约定主张清凤房产公司构成违约，并以此要求清凤房产公司承担违约金缺乏事实和法律根据，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回肖成英的诉讼请求。案件受理费3038元，由肖成英负担。
宣判后，原审原告肖成英不服原审判决，向本院提起上诉称，第一、一审法院认定肖成英要求清凤房产公司承担违约金缺乏事实根据和法律依据。一审认定清凤房产公司交付房屋符合双方约定的交房条件系认定事实错误。五大责任主体验收违反了国家法律和行政法规的强制性规定，应为无效。清凤房产公司交付房屋不符合合同约定，应承担违约责任。第二、一审认定双方《商品房买卖合同》补充协议第五条有效系适用法律错误，该格式条款为无效格式条款。第三、清凤房产公司存在虚假宣传和承诺的情况，且未在合理期限内为肖成英办理产权证，亦应承担违约责任。故肖成英上诉请求撤销一审判决，依法改判支持肖成英全部诉讼请求，诉讼费用由清凤房产公司承担。
被上诉人清凤房产公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，肖成英与清凤房产公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。第一、强制性规范分为效力性规范和管理性规范。其中管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在为了行政管理的需要和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规范将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。因此，只有违反了效力性的强制性规范才应当认定合同无效。本案中清凤房产公司与肖成英之间订立补充协议，明确交付房屋的条件并不违反效力性规范。故，对于肖成英上诉认为双方补充协议当中达到五大责任主体验收合格即可交付的约定，因违反国家法律和行政法规强制性规定而无效的主张，本院不予支持。第二、肖成英上诉主张补充协议第五条系清凤房产公司提交的格式合同当中的格式条款，因违反国家法律强制性规定并且免除了清凤房产公司的房屋验收法定义务应认定为无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，双方补充协议第五条的约定内容仅为变更双方约定的交房条件，并未免除清凤房产公司需要完成的消防、规划、环保等专项验收和工程质量监督机构认可的法定义务，也未加重肖成英的责任，排除肖成英的权利。故，对于肖成英上诉认为补充协议第五条系清凤房产公司提交的格式合同当中的格式条款应认定无效的主张，本院不予认可。第三、对于肖成英认为清凤房产公司存在虚假宣传和承诺的情况，且未在合理期限内为肖成英办理产权证，亦应承担违约责任的主张，本院认为其主张超出了肖成英在一审中提起的诉讼请求范围，不属于本案审理范围，本院不予支持。
综上所述，原审法院依据双方协议约定，认定清凤房产公司交付房屋符合约定，并未逾期正确，肖成英的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担方式执行，二审案件受理费3037.80元，由肖成英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 夏 伟
二〇一四年四月四日
书 记 员 吴丹丹