河北省兴隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第2501号
原告詹某某，住河北省兴隆县，电话138XX****XX。
委托代理人苏某某，河北东庆律师事务所律师。
被告兴隆县某某房地产开发有限公司。（以下简称某某房地产公司）
法定代表人刘某某，董事长，电话139XX****XX。
组织机构代码73XXXXXX-7。
第三人司某某，住河北省兴隆县，电话134XX****XX。
原告詹某某与被告兴隆县某某房地产开发有限公司、第三人司某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告詹某某的委托代理人苏某某、被告某某房地产公司的法定代表人刘某某、第三人司某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告詹某某诉称，2010年4月10日，被告的法定代表人刘某某与唐宪明签订协议书一份，将被告开发的位于兴隆镇大友新村的4单元801室和14号底商抵顶刘某某拖欠唐宪明的借款本息。该协议约定将该住宅和底商确定在我的名下。2012年被告将底商的钥匙交付给我。2013年1月我将该底商出租。2013年12月13日，我与被告签订买卖该底商的买卖合同。被告于该日为我出具收到全部房款的收据一份。在案外人徐健申请执行第三人司某某民间借贷纠纷一案中，兴隆县人民法院将该底商予以查封，我们才知道该底商已经备案登记在第三人的名下。我依法向兴隆县人民法院提出执行异议。2015年7月4日，兴隆县人民法院以（2015）兴执异字第4-1号执行裁定书确定我的异议成立，中止了对该底商的执行，解除对该底商的查封。该裁定书已经发生法律效力。我要求被告为我办理该底商的所有权登记手续。
被告某某房地产公司辨称，2003年刘某某向中国建设银行兴隆支行借款65万。2004年，借款到期后没有偿还，当时的建行行长侯玉良为了回收贷款，侯玉良找到唐宪明，唐宪明代刘某某偿还贷款本息共80万元。2010年4月10日，刘某某与唐宪明达成协议，将我公司开发的大友新村14号底商和四单元801室住宅一套抵顶给唐宪明，约定将该房产确定在詹某某的名下。当时底商按照7，000.00元每平方米的价格，总价值1，441，752.00元；4单元801室住宅按照每平方米3，000.00元价格，住宅共计405，990.00元。但是4单元801室不在80万本息的范围内。2012年，我公司将该底商的钥匙交付给原告詹某某。原告已经将底商出租。2014年，刘某某向司某某借款70万元，当时考虑到与原告将账目结清，原告将房款差价补齐，或者我公司将底商收回，但我公司与原告一直没结清。我公司用该底商作为抵押向司某某借款，我跟司某某签订了买卖该底商的买卖协议，在房产所将该底商备案登记到司某某的名下。虽然我公司将14号底商交付原告，但我们之间的账目并没有结清。
第三人司某某述称，2012年，刘某某开始向我借款。2014年10月5日，我借给刘某某本金80万元，刘某某给我打了80万元借款的借条一张。刘某某用本案争议的底商作为向我借款80万元的抵押。为了保障我债权的实现，2013年12月5日，我和被告鑫瑞房地产开发公司签订房屋买卖协议，约定底商的价值1，472，672.00元，被告给我出具了房款收据一份，但是1，472，672.00元房款我并没有交付，签订的买卖合同实际上是为了向我借款做的抵押。2014年10月9日，我们去房产所备案将本案争议底商备案登记在我名下。现在刘某某并没有偿还借款。因徐健与我民间借贷纠纷一案，法院将本案争议的底商查封，本案原告詹某某提出执行异议，法院做出的执行裁定书我收到了。收到裁定书15日之内，我没有向法院起诉。但该底商我享有所有权。
原告为支持自己的主张向本院提交如下证据：
1号证，原、被告于2013年12月13日签订买卖14号底商的商品房买卖合同一份。证明原、被告之间存在房屋买卖的行为，原告购买了本案争议的底商。
2号证，被告出具的收到房款收据一份。证明被告于2013年12月13日收到原告交的房款1，441，752.00元。
3号证，原告与蔡福东租房协议书一份、蔡福东、吴宇峰的证明各一份、缴纳电费收据六份、取暖费收据两份、物业费收据一份。证明原告已经实际占有使用该底商。
4号证，本院（2015）兴执异字第4-1号执行裁定书一份。证明2015年7月本院中止了对本案争议底商的执行。
5号证，原、被告于2013年12月13日签订买卖大友新村4单元801室住宅的商品房买卖合同一份。证明原告购买了该住宅，住宅房款给付是以刘某某向唐宪明的借款抵顶的。
6号证，被告出具的房款收据一份。证明原告已经用刘某某下欠唐宪明的借款交付了购买住宅的房款405，990.00元。
7号证，2010年4月10日，刘某某与唐宪明签订协议书一份。证明原告已经给付了该底商的购房款。
被告对原告提交的证据质证认为，对1、3、4、5、6、7号证均没有异议，对2号证没有异议，是我公司开具的，但是没有收到钱，有协议书。第三人对原告提交的证据质证认为，对1号证没有异议，2号证有异议，收据是后补的，我不认可已经交付该底商的房款。3号证有异议，刘某某当时跟我说是他租出去的，没有说卖给别人。4号证的真实性予以认可。原告提交的5、6、7号证系原告过举证期间提交的。原告提交的7号证即被告提交的证据第三人没有异议。
被告为了支持自己的主张向本院提交2010年4月10日唐宪明与刘某某签订的顶账协议复印件一份。证明被告法定代表人刘某某与唐宪明签订了顶账协议。原告和第三人对被告提交的证据均没有异议。
第三人为了支持自己的主张向本院提交证据如下：
1号证，被告与第三人于2013年12月5日签订买卖本案争议底商的买卖合同一份。证明该底商为第三人所有。
2号证，被告出具的房款收据一份。证明第三人对该底商享有所有权。
3号证，被告出具的收据复印件五份。证明被告为原告出具的大友新村4单元801室的收据的真实时间是2015年不是2013年。
原告对第三人提交的证据质证认为，对第三人提交的1、2号证据的真实性不认可，买卖协议并没有实际履行，实际是担保合同。对3号证认为与本案没有关联性，涉及的收据是住宅的收据，是后来补开的。被告对第三人提交的1、2号证据没有异议。对3号证主张是第三人在被告处偷走的收据。
经庭审质证，本院对证据做如下认证，原告提交的1号证的真实性，本院予以采信。原告提交的2号证结合庭审过程中原、被告的陈述可以确定该收据的房款并未在出具收据当日履行，而是以被告下欠唐宪明的借款本息抵顶。原告提交的3号证结合原、被告在庭审过程中的陈述可以证明被告于2012年将本案争议底商实际交付原告，原告出租至今。本院予以采信。原告提交的4号证系本院生效执行裁定书，本院予以采信。原告提交5、6号证系原告举证期间届满后提交与本案不具有关联性，本院不予采信。7号证（即被告提交的证据）系被告法定代表人与唐宪明的协议书，原、被告和第三人均没有异议，本院予以采信。第三人提交的1、2号证结合原告提交4号证的内容记载可以确定，第三人与被告签订买卖合同的时间不是合同记载的2013年12月5日，而是2014年10月8日，该收据载明的房款第三人没有履行，只是借给被告现金80万元，被告又另行为第三人出具借条一张。因此对第三人提交的1、2号证的真实性，本院不予采信。第三人提交的3号证可以证明住宅的收据是2015年由被告出具的，但与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，2003年，刘某某向中国建设银行兴隆支行借款65万元，2004年，借款到期后刘某某没有偿还，当时的建行行长侯玉良为了回收贷款，侯玉良找到唐宪明，唐宪明代刘某某偿还拖欠中国建设银行兴隆支行的贷款本息共80万元。2010年4月10日，刘某某与唐宪明达成协议，将被告开发的大友新村14号底商和该楼四单元801室住宅一套抵顶给唐宪明，约定将该房产均确定到原告詹某某的名下。当时约定底商按照7，000.00元每平方米的价格，底商总价值1，441，752.00元；4单元801室住宅按照每平方米3，000.00元的价格，住宅共计405，990.00元。被告于2013年12月13日与原告分别签订了底商和住宅的买卖合同，被告于2013年12月13日为原告出具收到底商全款的收据。2012年被告将该底商的钥匙交付给原告。原告于2013年1月开始将该底商出租至今。2014年10月5日，被告向司某某借款80万元，被告于该日为第三人出具借条一张。为了保障第三人债权的实现，2014年10月8日，被告与司某某签订了买卖该底商的买卖合同一份，约定底商的价值1，472，672.00元，被告为原告出具收到底商全款的收据一份，将该协议的签订日期和收据的出具日期均记载为2013年12月5日。虽然收据开具，第三人并没有向被告支付该收据记载的款项。2014年10月9日，第三人将本案争议的底商备案登记到第三人司某某的名下。
另查明在徐健与第三人民间借贷纠纷一案中，本院将本案争议的大友新村14号底商查封，本案原告詹某某于2015年6月10日提出执行异议，本院于2015年7月4日做出的（2015）兴执异字第4-1号执行裁定书，中止对本争议底商的执行，解除了对该底商的查封。第三人在收到该执行裁定书15日之内，没有向本院提起执行异议之诉。现原告诉至本院要求被告为原告办理大友新村14号底商的所有权登记手续。被告在本案审理过程中主张其开发的大友新村没有经过验收，尚未具备办理所有权登记手续的条件。
本院认为，2010年，被告法定代表人刘某某与唐宪明的协议书确定将本案争议的底商的所有权归原告所有，被告于2012年依据该协议约定将该底商实际交付原告，原告已经将该底商出租至今。自2012年被告将本案争议底商交付原告之日起，该底商的所有权已经归原告詹某某所有。被告以其与原告之间还未相互对账找价作为抗辩主张，基于被告已经将该底商实际交付原告，被告的抗辩主张被告应另行向原告主张权利。第三人为了保障向被告借款债权的实现与被告签订的买卖协议时，被告已经将本案争议的底商交付原告，被告对该底商已不享有所有权，且第三人与被告之间签订的买卖合同并未实际履行，第三人应该依据民间借贷的法律关系向被告主张自己的权利。原告向本院起诉要求被告为其办理所有权登记手续，但大友新村的整个建筑现尚不具备验收的条件，办理所有权登记的必备条件尚不具备。因此原告现在要求被告为原告办理大友新村第14号底商的所有权登记的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告詹某某的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由原告詹某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 冯 静
审 判 员 陈凌曦
代理审判员 徐 伟
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 韩 颖
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