上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第92号
上诉人（原审原告、反诉被告）房德辉。
委托代理人胡守诚，上海市申光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陆留宝。
委托代理人戚建国，大沧海律师事务所上海分所律师。
委托代理人张志超，大沧海律师事务所上海分所律师。
原审第三人吴如玉。
委托代理人戚建国，大沧海律师事务所上海分所律师。
委托代理人张志超，大沧海律师事务所上海分所律师。
上诉人房德辉因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陆留宝与吴如玉系夫妻。上海市宝山区祁连一村XXX号XXX室（以下简称系争房屋）产权登记为吴如玉所有。2005年陆留宝持吴如玉委托出售房屋的公证书，与房德辉签订房屋买卖合同，由房德辉购买系争房屋，房价为人民币21万元（以下币种均为人民币）。双方约定于2005年3月31日前交房。同年3月25日房德辉�陆留宝到交易中心办理过户手续时，因被发现吴如玉身份证虚假而未成。2005年房德辉向法院起诉，要求陆留宝返还房款并赔偿损失。法院审理后，以合同约定需仲裁为由，驳回起诉。2012年12月房德辉向上海市仲裁委员会申请仲裁。后经查明公证委托书系他人冒名办理。因吴如玉对仲裁协议效力提出异议，仲裁委员会审理后认定吴如玉异议成立，撤销了案件。
房德辉向法院提起诉讼称：陆留宝以欺骗方式与房德辉签订房屋买卖合同，应当承担过错责任。吴如玉与陆留宝是夫妻，对房屋出售是明知的，而且吴如玉为房屋归还了贷款，其也应承担责任，故请求法院判令陆留宝与吴如玉连带赔偿购房款101，347元，房款利息损失（以92，347元为本金，自2005年4月23日起至判决生效日止），赔偿契税损失3，825元、印花税损失260元、仲裁费损失9，825元，律师费损失13，000元，双�返还定金4万元。
陆留宝则提起反诉称：当初通过房德辉妻子所开设的乐华中介公司出售系争房屋。房德辉明知产权证上为吴如玉的名字，但仍安排交易。办理公证书也是由房德辉安排的。交易未成后，陆留宝同意将系争房屋交给房德辉出租，以租金抵冲房款，直至抵冲完毕。现收取的租金早已抵冲完毕，故要求房德将房屋返还，并支付房屋占用费115，500元。
原审第三人吴如玉述称：其未授权陆留宝出售系争房屋，公证书是伪造的。房德辉恶意追加吴如玉参加诉讼，故不同意房德辉的诉讼请求，支持陆留宝提出的反诉。
针对陆留宝的反诉，房德辉辩称：其并不想占用房屋，只想要回房款。系争房屋属于吴如玉所有，房德辉无法出租。陆留宝主张房屋使用费超过一年的诉讼时效。
原审法院另查明，2005年5月11日，房德辉与陆留宝签订协议书，约定因房屋无法过户�陆留宝无力偿还房款，故系争房屋由房德辉出租，出租房款归房德辉所有。同年8月17日，房德辉与其妻裴新沪在宝山区公证处作笔录，称裴新沪是开房产中介的，交易不成后，经与陆留宝协商，房子由房德辉出租，租金每月800元归房德辉，作为抵冲房款。
原审法院审理中，双方确认房德辉支付陆留宝房款92，347元，其中房德辉归还银行贷款22，060元。陆留宝于2005年5月将房屋交给房德辉，现房屋仍由房德辉占有。
房德辉提供收条、借条一组，证明陆留宝另行向房德辉收取8，400元。房德辉称是房德辉将有些出租收益交给陆留宝作为生活费。陆留宝称收条、借条属实，是因陆留宝生活困难，向房德辉借钱花，但收条、借条上的乐华房产、裴新沪与本案无关，应当另案处理。
陆留宝称反诉中主张的使用费计算方式为：2005年4月至2007年3月按每月800元计，2007年4月至2009年3月按每月1，000元计，2009年4月至2011年3月按每月1，200元计，2011年4月至2013年9月按每月1，500元计，2013年9月以后按每月1，500元主张至房屋实际返还止。对此房德辉称系争房屋实际从未出租，而系由房德辉的亲属居住。
原审法院经审理后认为，根据查明的事实，所谓吴如玉委托陆留宝出售房屋的公证书系伪造，故房德辉与吴如玉签订的房屋买卖合同无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陆留宝办理虚假公证书，应当承担过错责任。现无充分证据证明房德辉及吴如玉存在过错，故房德辉及吴如玉不应承担责任。另根据房德辉、陆留宝达成的协议，交易不成后，房屋交由房德辉出租，每月房租800元用于抵冲房款。该协议系双方真实意思表示，应予认定。据此房德辉应当将房屋返还陆留宝及吴如玉，陆留宝共计收取房款92，347元应当在租金中结算抵冲。故法院确定自2005年6月起租金应按每月800元计算抵冲房款，直至房德辉实际返还房屋日止。关于房德辉所主张的利息损失，因双方协议以租金抵冲房款，故对于利息损失，不予支持。关于税金、仲裁费，确系房德辉实际损失，应由陆留宝赔偿。关于律师费损失，缺乏法律依据，不予采纳。关于房德辉主张的双倍返还定金，因合同无效，故该主张无法律依据，不予支持。关于陆留宝所称租金递增问题，法院认为双方约定每月租金800元，另外也要考虑到房德辉如出租房屋需进行管理，且并不一定能够连续出租，故对此辩称不予采信。关于陆留宝所称收条、借条应另行处理，陆留宝收取的8，400元，实际属于房德辉、陆留宝履行2005年5月11日协议中发生的钱款�出，仍属于房屋买卖合同纠纷中的情形，故应当一并处理。因房德辉、陆留宝协商以租金抵冲房款，该行为一直在持续，故诉讼时效未超过。原审法院据此作出判决：一、房德辉与吴如玉签订的房地产买卖合同无效；二、房德辉于判决生效之日起十日内，将宝山区祁连一村XXX号XXX室返还给陆留宝及吴如玉；三、陆留宝应当返还房德辉房款92，347元，该房款以房德辉占用房屋期间的租金进行抵冲，抵冲后的余额于判决书生效后十日内返还房德辉（租金计算方法：自2005年6月1日起至房德辉实际返还房屋日止，按每月800元）；如全部抵冲完92，347元后，房德辉仍未返还房屋的，房德辉应按每月800元向陆留宝支付占用费（于每月5日前支付）；四、陆留宝于判决书生效后十日内返还房德辉8，400元；五、陆留宝于判决书生效后十日内赔偿房德辉税费损失4，085元、仲裁费损失9，825元；六、房德辉其余诉讼请求及陆留宝其余反诉请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人房德辉不服，向本院提起上诉称，因无系争房屋权利人的委托书，故而系争房屋无法出租，一直空关。陆留宝非系争房屋权利人，没有提起要求房德辉支付租金的反诉请求主体资格，何况陆留宝从未向房德辉催讨过租金，现提出也已超过诉讼时效。房德辉诉请的购房款中的22，060元系替吴如玉偿付的银行贷款，因而吴如玉应在本案中承担连带责任。综上，请求撤销原审判决第三、四、六项，不同意在房款中冲抵租金，要求陆留宝支付房款利息以及双倍返还定金4万元，房德辉另外支付给陆留宝的9，000元，也要求陆留宝一并返还。
被上诉人陆留宝辩称：不同意房德辉的上诉请求。双方在合同无效后对于房款已经有过约定，所以不能再行计算利息。关于双倍返还定金问题，没有�关的合同约定，也没有法律和事实依据。关于房德辉另外给付的钱款，虽系借款，但同意在本案一并予以解决。系争房屋的产权证上无陆留宝的名字，但陆留宝与吴如玉系夫妻，房德辉完全可以及时通过法律手段来解决问题，房德辉现在实际占有使用系争房屋是不争的事实，故应该支付租金。
原审第三人吴如玉述称：不同意房德辉的上诉请求，与陆留宝的意见一致。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院审理中，房德辉确认其在原审中向法院提供的一组收条及借条的合计金额应为8，400元，而非9，000元。同时，房德辉确认系争房屋的钥匙及房屋产权证均在其处。
本院认为，房德辉与陆留宝在办理系争房屋过户手续未成后达成协议，约定因系争房屋无法过户，陆留宝无力偿还房款，系争房屋由房德辉出租，租金每月800元归房德辉�作为冲抵房款之用。房德辉上诉称其因缺少房屋权利人的委托书无法出租房屋，故房屋一直空关，但其在长达八年时间内从未就此向陆留宝提出归还房屋并催讨房款，显然有违常理，故房德辉上诉不同意以其占用系争房屋期间的租金冲抵房款的主张，本院难以采纳。因双方约定以租金抵冲房款，故对房德辉上诉要求陆留宝支付利息损失以及认为陆留宝主张租金已超过诉讼时效的意见，本院不予支持。鉴于房屋买卖合同无效，故房德辉要求双倍返还定金4万元的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于房德辉要求陆留宝返还其另外给付陆留宝的9，000元一节，在本院审理中，房德辉确认其提供给原审法院的一组收条、借条的合计金额应为8，400元，陆留宝对原审就此项钱款的判决未提出异议，并表示同意在本案中一并处理，故原审法院就此判决陆留宝返还房德辉8，400元，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，665元，由上诉人房德辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年四月八日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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