江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第01970号
上诉人（原审被告）石新欣。
委托代理人杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
委托代理人陆春侠，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏兴邦建工集团有限公司，住所地宿迁市宿城新区微山湖路与东海路交汇处。
法定代表人王百乐，该公司董事长。
委托代理人张志勇、江苏河滨律师事务所律师。
委托代理人王太志，江苏河滨律师事务所律师。
上诉人石新欣因与被上诉人江苏兴邦建工集团有限公司（以下简称兴邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第1731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年5月16日，兴邦公司（甲方）和石新欣（乙方）和签订协议书一份，载明：“1、乙方购买金谷房地产开发有限公司开发的金谷盛世康城13幢2单元203号楼房。甲方以金谷公司拖欠的工程款债权为乙方垫付了购房款，乙方应将购房款计323392元付给甲方。2、乙方签订此协议书时付贰万元，签订此协议书7日内付263392元，甲方不收利息并让利3000元，缓交四万元（甲方提供金谷公司开出的购房合同和收款收据）。如7天内不能按时付清全部欠款，从签订协议之日起按月息2%计算付甲方，如超50天，每天另付违约金500元，甲方并有权解除本协议，十日内退回房款。如因楼房产权出现风险，甲方在十日内退回所收房款。3、甲方确保水通、电通并按国家规定保修，如房屋出现质量问题按国家规定处理。4、乙方还清欠甲方款额和利息后，甲方确保及时协助乙方办理房产证，乙方从购房款中暂缓交的四万元待办理房产证时还清，如不按时还清按2%计算付甲方月息直至付清本息为止，如超过30天，每天另付违约金500元。5、本协议一式两份，甲乙双方签字生效，信守不违。如单方违约付给对方违约金五万元”。该协议签订后，石新欣按约定向兴邦公司支付了前两期款项，剩余40000元至今未付。2012年5月22日，兴邦公司向石新欣出具了280392元收据一份，载明收款事由为：收回垫付房款（金谷13幢2单元203号），后将加盖有宿迁市金谷房地产开发有限公司印章（含法定代表人印章），载明签订日期为2007年1月8日的商品房买卖合同交由石新欣签字，确定石新欣为金谷盛世康城13幢2单元203号楼房的买受人。该商品房买卖合同的合同总价为181908元。兴邦公司将房屋交付给石新欣使用至今。2012年10月25日，兴邦公司将上述商品房买卖合同和宿迁市金谷房地产开发有限公司出具的181908元收据（载明为购买康城13#203室房款）原件交付给石新欣。2013年10月30日石新欣办理了涉案房屋的房屋所有权证。因石新欣未按照协议约定支付剩余40000元购房款，兴邦公司遂向原审法院起诉请求判令石新欣给付欠款40000元及利息（按月息2%，从2013年11月15日计算至判决给付之日止）。
原审另查明：2008年1月23日，江苏省高级人民法院制作（2007）苏执监字第381号民事裁定书，认定宿迁市金谷房地产开发有限公司以金谷盛世康城13幢部分房屋（含本案所涉房屋）抵付欠原告工程款的协议属于当事人意思自治，且抵债行为已经完成，故兴邦公司取得上述房屋的处分权。后宿迁市金谷房地产开发有限公司在破产过程中未将上述抵债的房屋作为破产债权。2014年5月6日，宿迁市金谷房地产开发有限公司管理人出具了说明一份，载明：“江苏兴邦建工集团有限公司：宿迁市金谷房地产开发有限公司与江苏兴邦建工集团有限公司（原宿迁市兴邦集团建筑工程有限公司）于2005年2月28日签订的《协议书》将金谷盛世康城11楼、12楼共计30套商品房抵付给你公司用作清偿部分工程款，该协议已经全面履行，贵公司已经取得上述房屋的所有权。管理人于2008年4月着手宿迁市金谷房地产开发有限公司清算工作，管理人认为上述协议合法有效，不存在违法或需要撤销的法定事由。关于该部分房屋办理产权登记的相关事宜，由于金谷盛世康城土地并未完全开发完毕，目前该土地未开发部分已经被宿迁市城投公司下属的房地产公司购买并着手开发。待整个地块开发完毕，届时建设部门将协调办理盛世康城11#、12#、13#楼【省高院（2007）苏执监字第381号裁定书，已经裁定确认给贵公司所有】的产权登记。”。
再查明：石新欣在购买涉案房屋的过程中，所有的手续均是在兴邦公司之间完成，宿迁市金谷房地产开发有限公司并未参与任何一个环节。涉案房屋所在楼房的用电由兴邦公司向供电公司申请，房屋面积的测绘费用亦是由兴邦公司先行垫付缴纳。
又查明：石新欣诉讼中明确表示其在答辩时提到的质量问题及要求兴邦公司赔偿损失10万元是作为反诉，但是其未在法院规定的期限内提交反诉状和缴纳反诉费。
原审法院认为：原被告双方于2012年5月16日签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属于依法成立且合法有效的合同。原被告双方均应当按照该协议的约定全面履行各自的义务。石新欣已按照协议约定向兴邦公司缴纳了前两期的280392元费用，兴邦公司亦向石新欣提供了金谷公司开出的购房合同和收款收据，并将房屋交付给石新欣使用的事实没有异议，对此予以确认。根据协议书的约定，石新欣在还清欠款项和利息后，兴邦公司应当确保及时协助办理房产证，暂缓交的40000元待办理房产证时还清。现兴邦公司已经协助石新欣于2013年10月30日办理了涉案房屋的房产证，按照约定石新欣应当及时支付剩余的40000元余款，但石新欣在催要下至今未支付该40000元，构成违约，故对兴邦公司要求石新欣支付该40000元并自2013年11月15日起按照月息2%支付利息的诉讼请求依法予以支持。
石新欣虽然辩称涉案房屋存在质量问题，且要求兴邦公司赔偿损失10万元，但是其既未提供证据证明涉案房屋存在质量问题，也未在规定的时间内提交上诉状和缴纳上诉费，故对石新欣的上述辩解依法不予采信和支持。同时，协议书明确约定支付剩余40000元的条件是办理房产证，并未涉及土地使用权证问题，故石新欣称因至今未取得土地使用权证，故其不应当支付该40000元的辩解依据不足，依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：被告石新欣于判决生效之日起十日内支付原告江苏兴邦建工集团有限公司欠款40000元及利息（以40000元为基数，自2013年11月15日起按照月息2%的标准计算至判决确定的履行之日止）。案件受理费减半收取400元，由被告石新欣负担（原告已预付，被告在履行付款义务时一并给付原告400元）。
原审判决宣判后，石新欣不服判决向本院提起上诉称：1、原审对房屋质量问题不予处理是错误的。房屋存在质量问题，被上诉人并未及时处理，并给上诉人造成实际损失至今未妥善解决。在该问题处理好之前就不能认定上诉人违约，而且因房屋质量存在问题，当事人在一审中已经提出抗辩，根据相关规定，质量问题提出抗辩的无需提起反诉，人民法院应当一并审理。因此一审以未提起反诉而不予处理是错误的。2、原审对上诉人关于未办理土地使用证的抗辩不予采纳也是错误的。原审既然已经认定上诉人与被上诉人是合同的双方，房屋的产权必然包括房产证和土地使用证，当事人在合同中的意思也应是房屋的所有产权，而不仅仅是房产证，没有土地证是不完全的产权，若对土地使用证不予处理，则上诉人就无法向任何部门要求办理土地使用证，上诉人的权利就无法实现，这损害了上诉人的合法权益。因此办理土地使用证是被上诉人的合同义务，上诉人要求被上诉人办好土地使用证后付款的请求作为抗辩理由是能够成立的。原审判决认定办理土地使用证不作为合同义务，也不采纳上诉人的抗辩理由是错误的。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人兴邦公司答辩称：1、上诉人认为本案房屋质量问题未予以处理是错误的，原审法院已经进行处理只是认为上诉人没有提供证据加以证明房屋存在质量问题。2、房产证是否包括土地使用权，首先房产证和土地使用权证是两个法律概念，双方所签订的协议书第四条约定甲方协助乙方办理房产证并未涉及到土地使用权证书的办理问题，所以上诉人上诉观点不能成立。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认，
本案的争议焦点是：石新欣未支付兴邦公司40000元房款是否构成逾期付款，应否承担违约责任。
关于该争议焦点涉及如下两方面问题：
1、兴邦公司出售的房屋是否存在质量问题。上诉人石新欣主张案涉房屋存在质量问题，不应当支付未付房款，并要求兴邦公司赔偿损失10万元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述法律规定，只有在房屋主体结构质量不合格、或因房屋质量问题严重影响正常居住使用情况下，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，石新欣提供的证据只能证明房屋墙面、橱柜发潮霉变，并无证据证明案涉房屋存在主体结构不合格等严重质量问题，故石新欣关于案涉房屋存在质量问题不应当支付购房款的抗辩，本院不予支持。其要求兴邦公司赔偿损失的请求属于反诉，因未缴纳反诉费用原审法院未予审理，符合法律规定。
2、兴邦公司未为办理石新欣土地使用证是否违约。经查，兴邦公司与石新欣签订的协议书约定：乙方（石新欣）还清欠甲方（兴邦公司）款额和利息后，甲方确保及时协助乙方办理房产证，乙方从购房款中暂缓交的四万元待办理房产证时还清，如不按时还清按2%计算付甲方月息直至付清本息为止，如超过30天，每天另付违约金500元。《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，房屋买卖合同是转移房屋所有权为目的的合同，兴邦公司将案涉房屋出售给石新欣，已经办理了房屋使用权证书并将房屋交付石新欣占有使用，该合同义务已经履行完毕，石新欣已经取得房屋所有权，其应当履行支付全部房款的合同义务。石新欣关于兴邦公司未为其办理土地使用权证书构成违约的抗辩主张，一方面双方合同并无此约定，另一方面，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。可见，房屋所有权证书与土地使用权证书由房产管理部门和土地管理部门分别登记，土地使用权证书由取得房屋所有权证书的权利人向土地管理部门申请登记，因此，不能将双方关于“甲方确保及时协助乙方办理房产证”解释为包括“土地使用权证书”。
综上所述，上诉人石新欣的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元由石新欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章钧杰
代理审判员 吴振环
代理审判员 徐金鸽
二〇一五年十二月五日
书 记 员 安国玉