成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温江民初字第687号
原告成都某某实业集团有限公司。
法定代表人叶某生，该公司董事长。
委托代理人周婷婷，四川君合律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人钟某，系公司员工，一般授权代理。
被告鲁某东。
委托代理人吴锦熤，四川嘉世律师事务所律师，特别授权代理。
原告成都某某实业集团有限公司（以下简称“某某公司”）诉被告鲁某东租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李莲独任审判，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人周婷婷、钟某，被告鲁某东及其委托代理人吴锦熤到庭参加诉讼。本案现�审理终结。
原告某某公司诉称，2006年5月18日，被告鲁某东与成都某某企业管理有限责任公司（以下简称“成都某某公司”）签订《某某美家饰商铺租赁合同》、《某某美家饰经营管理服务协议》，协议对租赁场地、租金、管理费、免租期及被告逾期支付租金、管理费的违约责任作出了规定。2007年6月18日，原告某某公司与成都某某公司所属的四川某某房地产开发有限责任公司（以下简称“四川某某公司”）签订房屋租赁协议，约定原告整体承租包括被告承租场地在内的“成都某某美家饰装饰材料批发城”1至4楼的房屋，四川某某公司将其与被告之间签订合同的权利义务一并转移给原告。2008年4月22日，原、被告签订了《协议》，约定将原《某某美家饰商铺租赁合同》、《某某美家饰经营管理服务协议》延期两年至2012年12月31日到期，约定2011至2012年每年房租�物管费250，000元，水电费及其他费用除外。协议签订后，被告未按约支付租金及管理费。2011年5月25日，原告向温江人民法院起诉，要求被告支付租金，经法院判决，被告应支付租金及滞纳金103，635元，但被告一直在商场持续经营至今，2012年12月31日，双方租赁合同期限届满，被告拒不离场，但实质上，被告经营的铺面自2011年8月起，同等铺面已调整至39元每平米每月。被告行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告立即从原告商场撤离；2、判令被告支付拖欠的2011年5月26日至2012年12月31日的租金、管理费400，685元，以及逾期支付租金、管理费的滞纳金（按日万分之三标准计算至被告支付之日止）；3、判令被告支付2013年1月1日至2014年7月11日的场地占用费，后续场地占用费计算到实际付款之日。4、本案保全费、诉讼费由被告承担。本案庭审中，因被告已经从原告处撤离，故原告撤销第一项诉讼请求。
被告鲁某东辩称，原告的第二、三项诉请关于租金、滞纳金、占用费的诉请超过法律规定一年的诉讼时效，原被告签订的租赁合同约定2011年1月1日至12月31日的租金，应该在2010年12月15日前支付，2012年1月1日至12月31日的租金在2011年12月15日前支付，到现在超过法律规定的诉讼时效。2013年双方合同届满后，原告继续租赁被告也并未提出异议，应当视为原租赁合同继续有效，相关权利、义务按原合同履行，应按照原被告协议250，000元每年的标准计算。2012年12月31日后原告应当给予被告十个月零18天的优惠延长期间，并按照双方之间签订的价格108，000元计算。2008年12月，原告公司的员工对被告租赁的商铺进行打砸造成损失，原告作为商场管理单位，负有安全保护的义务，但是原告未履行，被告就有先履行抗辩权，被告享有拒绝支付租金的权利。被打砸后，被告所租用的铺面有将近200平方米不能使用，故租金面积应当按照943平方米扣除200平方米的面积计算。且原告收取的保证金5000元应该退还或抵扣租金。
经审理查明，2006年5月18日，被告鲁某东与成都某某企业管理有限责任公司（以下简称“成都某某公司”）签订《某某美家饰商铺租赁合同》、《某某美家饰经营管理服务协议》。其中，双方在《某某美家饰商铺租赁合同》中约定了鲁某东承租位于成都市温江区南熏大道金府路1号某某美家饰商城的商铺（详见附件《某某美家饰平面图》和面积划分图），租赁期限为2007年7月1日至2010年12月31日，该合同同时约定了逾期交付租金的，应支付租金总额5%的滞纳金，成都某某公司有权单方解除合同。双方在《某某美家饰经营管理服务协议》中�定：四川某某公司作为某某美家饰建材装饰材料批发市场的开办单位，依法取得市场登记资格，并授权成都某某公司负责对本市场进行管理；成都某某公司已与鲁某东签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2007年7月1日至2010年12月31日，鲁某东自愿接受成都某某公司的经营管理及服务等内容；逾期交纳经营管理费的，每逾期一日，应向成都某某公司支付应付款的千分之二的逾期违约金。
2007年6月18日，原告某某公司与四川某某公司签订《房屋租赁合同》，约定原告从2007年7月1日到2024年1月31日止，承租四川某某公司位于成都市温江区“成都某某美家饰装饰材料批发城”1至4层房屋，四川某某公司负责将商场1至4层A区以外商户在2008年7月1日前清场完毕，对愿意留下的商户，四川某某公司将与其签订合同的相关权利义务转移给某某公司，若到期未转，按照某某公�商场标准计算租金。
2008年4月22日，某某家居中心管理办公室与鲁某东签订了《协议》，约定：经与原某某商家一楼某某建材相互协商，因商场改装，对该商家的重新装修及让出通道部分商场方按原合同将时间顺延二年，收费标准为一年房租及物管费共计人民币二十五万元整，二年共计人民币五十万元整，水电费及其他费用除外。同时，该商家无条件配合商场2008年整体装修。某某建材让出通道的面积及商场按原合同单价顺延三个月，其面积按原合同面积（943平方米）计租。装修期间3月1日至开业，按原合同单价顺延。商场开业重新完善合同手续。
2008年12月12日11时许，被告鲁某东到成都市公安局温江区分局天府派出所报案，称其位于成都市温江区天府学府社区某某建材商城内的“某某木门”门市在2008年12月12日凌晨2时许被人砸坏，公安机关经初�，认为符合立案条件，已于2008年12月13日立为一般故意毁坏财物案侦查，目前尚无处理结果。
2010年8月9日，本院受理原告某某公司诉被告鲁某东租赁合同纠纷一案，原告要求被告支付租金及滞纳金，并解除原、被告之间的租赁合同、经营管理服务协议及附加协议，被告立即从承租商铺撤离。该案经法院组织调解，双方达成调解协议，被告鲁某东同意向原告某某公司支付租金及滞纳金共计25万元，原告自愿放弃其他诉讼请求，本院根据双方的调解协议依法作出（2010）温江民初字第924号民事调解书。
后鲁某东不服我院作出的（2010）温江民初字第924号民事调解书，向成都市中级人民法院申请再审。成都市中级人民法院审理后对下列事实予以认定：1、成都某某公司作为四川某某公司旗下的经营管理公司，其与鲁某东签订的《某某美家饰商铺租赁合同》�《某某美家饰经营管理服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效；2、四川某某公司将某某美家饰商城整体租赁给某某公司后，成都某某公司同鲁某东在租赁合同和协议中约定的权利义务全部转移给了某某公司，且鲁某东向某某公司缴纳管理服务费也表明对此予以了确认，故某某公司与鲁某东之间的租赁关系成立；3、鲁某东未能提交证据证实温江区法院在调解时违反自愿原则，调解协议内容亦未违反法律规定，故鲁某东申请再审理由不能成立。2011年3月17日，成都市中级人民法院作出（2011）成民申字第11号民事裁定书，驳回鲁某东的再审申请。
2011年5月25日，原告向本院再次提起诉讼，诉讼请求为：“1、被告支付拖欠的2011年1月1日至2011年5月25日的租金、管理费109589.04元，以及逾期支付租金、管理费的滞纳金12000元（0.03%计算至起诉日），共计121589.04元，租金、管理费、滞纳金计算至实际退场日；2、本案诉讼费由被告承担。”本院判决被告鲁某东向原告成都某某实业集团有限公司支付租金、管理费99315元及违约金4320元，共计103635元，但对原告在请求中要求将租金、管理费及滞纳金计算至实际退场日的请求，因原告在本案审理过程中放弃关于解除租赁合同的诉讼请求，故未支持该诉讼请求。后被告鲁某东不服，提起上诉，成都市中级人民法院于2013年7月9日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
本案庭审时，原告申请对被告租用铺面的租金标准进行鉴定，四川标准德安房地产土地评估咨询有限公司出具鉴定结论：租金价值结果为26元每平方米每月。被告申请对其铺面实际使用面积进行鉴定，但未缴纳鉴定费用，其鉴定申请被退回。庭审时，原被告确认被告租用的铺面面积为943.5平方米，被告一直在该铺面经营至2014年8月2日退场。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及《某某美家饰商铺租赁合同》、《某某美家饰经营管理服务协议》、《房屋租赁合同》、《情况说明》、某某家居中心管理办公室与鲁某东签订的《协议》、《委托书》、呈请立案报告书、刑事立案登记表、（2010）温江民初字第924号民事调解书、（2011）成民申字第11号民事裁定书、（2011）温江民初字第889号民事判决书、（2013）成民终字第2621号民事判决书、评估报告、律师函、快递单等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。
本院认为，因被告在本案答辩中就原告的主张提出诉讼时效抗辩，故本院依法就原告的相关诉请是否已经超出诉讼时效进行审查。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，原告请求被告支付租金的诉讼时效为一年。从知道或应当知道权利被侵害之日时起计算。原告在2011年5月25日提起诉讼时，请求被告鲁某东支付租金、管理费、滞纳金计算至实际退场日，但经过成都市中级人民法院终审后，对该项诉讼请求并未支持。故原告知晓法院判决所确定的租金截止日期为成都市中级人民法院判决下达之日，即2013年7月9日，至原告起诉之日未超过一年诉讼时效。
对被告主张2008年商铺被砸后，该部分不再具备被告需要的使用条件，故应当扣除相应部分的租金。但被告在庭审中未举证证明作为租赁物的商铺被砸后的部分不具备使用条件，且被告应当向侵权人主张租金损失。故被告仍然应当按照合同约定向原告支付租金。根据双方约定，2011年的租金为250000元，被告应在2010年12月15日之前支付2011年5月26日至2011年12月31日的租金，即250000元÷365天×220天=150，684.93元。2012年的租金为每年租金及物管费250000元，被告应在2011年12月15日前支付。以上租金共计400，684.93元。根据被告之前与成都某某公司签订的《某某美家饰商铺租赁合同》、《某某美家饰经营管理服务协议》对迟延支付租金约定的滞纳金为租金总额的5%，对迟延支付管理费的违约金按每日应付款的千分之二计算。而原告与被告签订《协议》时对租金及管理费合并计算，未作单独区分。原告起诉时主张按每日0.03%的标准将租金、管理费的滞纳金合并计算至被告支付之日止，本院认为该计算标准未高于被告之前与成都某某公司对滞纳金和违约金的约定，故本院予以支持。
在2013年1月1日至2014年8月2日，被告鲁某东一直在使用该场地，应当向原告支付场地占用费。按照26元每平米每月的标准，被告共应向原告支付租金943平方米×26元×19个月＋943平方米×26元÷31天×2天=467，374.38元。至于原告向四川某某公司缴纳的保证金5000元，该保证金是否移交给原告本案无法查清，被告可另行诉讼主张。
据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告鲁某东于本判决生效之日起五日内向原告成都某某实业集团有限公司支付2011年5月26日至2011年12月31日的租金、管理费400，684.93元及逾期滞纳金（该滞纳金由两部分组成，一是以150，684.93元为基数，自2010年12月15日起按日万分之三标准计算至支付之日止，二是以250000元为基数，自2011年12月15日起按日万分之三标准计算至支付之日止）；
二、被告鲁某东于本判决生效之日起五日内向原告成都某某实业集团有限公司支付2013年1月1日至2014年8月2日的租金�管理费467，374.38元；
三、驳回原告成都某某实业集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6679元、评估费6868元，由被告鲁某东负担（此费已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李 莲
二〇一五年四月十日
书记员 陈曾珍