上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初38号
原告：上海意阳投资管理有限公司，住所地上海市崇明县城桥镇秀山路XXX号XXX幢XXX层XXX区。
法定代表人：杜希杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李佩芳，上海市光明律师事务所律师。
被告：上海大卫房地产开发有限公司，注册地上海市嘉定区。
法定代表人：虞建明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王松永，上海安硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵鹏，上海安硕律师事务所律师。
原告上海意阳投资管理有限公司诉被告上海大卫房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李佩芳，被告的委托诉讼代理人王松永、赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：原告要求被告根据《融资咨询委托代理服务合同》的约定，向原告支付100%的融资咨询委托代理服务费作为补偿金，计人民币157.5万元(计算方式：贷款额度人民币6,500万元X2.5%＝人民币162.5万元－已付订金人民币5万元＝人民币157.5万元)。事实和理由：2016年8月12日，原告与被告签订《融资咨询委托代理服务合同》。该合同约定：被告需要融资金额为人民币7,000万元(以被告最终获融资额为准)且年化综合利率不高于10%(包括但不限于银行的借款利率、融资咨询委托代理服务费等)，银行的借款利率为7.5%；被告应保证其融资抵押物(详细地址为上海市嘉定区阿克苏路XXX号)无其他债权，具备资金方至交易中心做抵押登记的条件。合同签订后，原告安排厦门国际银行上海北外滩支行的信贷员与被告就贷款问题进行面谈。2016年12月5日，厦门国际银行上海北外滩支行出具《授信审批结果通知书》，授信金额为不可循环贷款额度人民币6，500万元。后原告多次与被告联系贷款问题，被告未再与原告联系。2016年12月7日，原告向被告发出《告知函》，要求被告按照合同完成约定义务。同时，原告还以短信、微信等方式与被告联系，但被告无任何答复。原告认为，原告已经完成全部贷款委托事项，但被告始终拒绝履行合同所约定的付款义务，其法定代表人明确表示放弃此次批复金额。被告单方面终止合同，构成违约。被告的行为已违反合同的约定，构成“单方解除委托或终止本协议”的情形，故原告要求被告支付补偿金人民币157.5万元。
被告辩称：原告没有完成合同约定的义务，没有为被告提供服务。上海市嘉定区阿克苏路XXX号的全部物业为13000平方米左右，价值近人民币4亿元，不需要用全部物业作为抵押。原来抵押面积6253平方米，现在要全部物业为面积13000平方米左右作为抵押。抵押物面积的变更，是合同的实质性的变更。原告作为中介服务者，没有尽到告知义务，导致被告与银行信息不畅。原告为被告提供服务，原告需要代为传递被告与银行的意思表示，需要努力促成贷款完成，但原告没有尽到义务。被告与银行之间建立的关系，仅仅是初始阶段，没有达成合意，贷款合同未成立。由于被告未能及时获得贷款，导致被告资金紧张。原告只有完成贷款后，才能取得100%的报酬。鉴于上述理由，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证。对当事人的证据，本院认定如下：
原告提供的证据部分
1、《融资咨询委托代理服务合同》，证明原被告就被告人民币7,000万元融资需求事宜达成一致；被告违约，应按咨询服务费100%支付原告补偿金。
2、《授信审批结果通知书》，证明被告已经获得银行贷款额度人民币6,500万元，利率7.5%。原告已通过多方努力完成被告的委托事项，原告义务已履行完毕。
3、《告知函》及函件签收回单，证明原告告知被告贷款额度，银行同意人民币6,500万元经营性物业贷款。原告已经完成了委托事项，被告与银行未完成签订合同。原告要求被告办理撤销原有的抵押，按照合同委托事项与厦门银行签订协议。原告要求被告支付100%的咨询服务费，并要求被告回复。
4、授信所需材料清单及清单所列材料(原告经与厦门国际银行上海北外滩支行沟通，得知被告向厦门国际银行上海北外滩支行申请贷款所需材料清单；原告替被告按厦门国际银行上海北外滩支行要求的材料清单整理向厦门国际银行申请贷款的材料)，证明原告按合同约定为被告申请贷款进行的沟通、准备材料等工作，积极履行合同义务。
5、被告房地产财务状况分析(原告派出专业财务部门及财务总监1名，出纳2名，从2016年8月25日-2016年8月28日期间，耗费工时计200个小时，核查被告提供的财务报表等材料，并作出分析报告)，证明原告耗费大量人力物力来努力完成被告的委托事项，制作大卫房地产财务状况分析。
6、被告与其他公司的委托贷款合同(借款合同、抵押合同、借款合同)，证明《融资咨询委托代理服务合同》第四条原告的责任与义务中约定，若通过原告获得银行授信批复，被告应保证抵押物无其他债权且具有至交易中心做抵押的登记条件。被告法人叶广燕在微信中表示，银行出具批复后会结清上述贷款，但实际未履行。
7、被告的房地产情况调查一、百盛房地产估价技术报告、被告的房地产情况调查二、未来收益方案，证明2016年8月25日-2016年8年28日原告为促成被告成功获得授信贷款，安排市场部员工第一次开展了为期4个工作日、耗时32个工时的实地情况调查，结合周边办公楼、商住楼的市场状况，得出多维化数据并且作出分析报告；2016年10月26日-2016年11月4日，为提高授信额度，原告再次安排员工耗时48个小时开展第二次情况调查，制作《未来收益方案》来提高授信额度。第一次银行同意人民币贷款5,800万元，第二次银行同意贷款人民币6,500万元，原告经过努力才获得。
8、(2017)沪东证经字第4827号公证书、(2017)沪东证经字第4828号的公证书，证明2016年9月12日，被告的法定代表人叶广燕确认收到银行批复，称会归还原贷款。2016年10月10日，厦门国际银行上海北外滩支行信贷经理徐逸舟上门到被告处核实资料并索取补充材料。2016年10月25日，厦门国际银行上海北外滩支行拟批准贷款人民币5,800万元。厦门国际银行上海北外滩支行信贷经理徐逸舟发给被告并转发给原告，告知拟发放贷款人民币6,500万元，说明是通过原告的努力。
9、《授信审批结果通知书》(授信客户名称为上海大卫房地产开发有限公司的授信审批结果通知书)，证明该通知书由银行发给被告，原告向银行索取的复印件。原告根据《融资咨询委托代理服务合同》中的约定，于2016年12月5日完成委托服务，获得厦门国际银行上海北外滩支行人民币6,500万元的授信金额。根据合同第四条的约定，被告未能及时配合原告在批复收到后办理后续抵押，造成违约。
10、不动产登记簿复印件，证明上海市嘉定区阿克苏路XXX号在2016年12月6日办理抵押登记，抵押权人为渤海国际信托股份有限公司，债权金额为人民币16,500万元。被告在接受原告咨询服务的同时，就将抵押物上海市嘉定区阿克苏路XXX号委托其他机构并获得融资，显已违约。
11、项目成本费用构成清单及凭证，证明原告为履行合同付出的人力物力成本总计人民币1,564,301元。其中业务协作中人力成本人民币20万元左右；现场调查人民币10万元左右；市场分析人力人民币7万多元；交通、餐费补偿人民币36,000元；公司人员管理费人民币115,000元；绩效奖人民币15,000元；其他费用中的租房人民币14万元左右；还有违约金部分。
12、上海市嘉定区阿克苏路XXX号产调资料1，证明被告在接受原告服务的同时，于2016年12月16日又将抵押物上海市嘉定区阿克苏路XXX号抵押给渤海国际信托股份有限公司，债务履行期限从2016年12月16日-2019年12月19日。
13、上海市嘉定区阿克苏路XXX号产调资料2，证明部分房产已经卖给小业主，被告在2016年12月5日后已经没有房产可以抵押，故无法继续履行合同。
本院对于原告提供的证据的认证意见：对于原告提供的证据经本院庭审举证、质证，被告确认原告提供的证据1、3、4、5、6、7、8、10、12、13的真实性，故本院确认原告提供的证据1、3、4、5、6、7、8、10、12、13的真实性。被告对于原告的证据10、12、13，被告称“由于原告提供的服务放不出贷款，被告才委托第三方办理贷款，故不构成违约。”被告对于原告提供的证据2、9的真实性有异议。被告认为，原告的证据2、9重复提供，无法证明授信通过。经本院向厦门国际银行上海北外滩支行调查，确认《授信审批结果通知书》的真实性，但仅仅处于获批状态。被告对于原告的证据11，被告认为“是原告的人工和办公成本，故真实性无法核实。该支出是企业经营必须的，与本案无关。”由于原告的证据11系其单方面制作，也是企业经营所必须，故可以认为与本案无关联性。
被告提供的证据部分：
1、《借款合同》，证明被告当时向上海中能企业发展集团有限公司借款人民币7,000万元。
2、上海市房地产登记证明，证明还款期限为2016年12月9日。被告对融资的额度及时间要求。
3、企业信用信息公示报告。证明原告行为导致被告逾期债权无法偿还，造成被告将股权已经转让给债权人。
本院对于被告提供的证据的认证意见：对于被告提供的证据经本院庭审举证、质证，原告认为被告提供的证据1、2、3与本案无关联性。由于被告提供的证据系其与第三方之间发生的关系及企业的信息，故可以认为与本案无关联性。
本院查明以下事实：2016年8月12日，原告与被告签订《融资咨询委托代理服务合同》。该合同约定：被告需要融资金额为人民币7,000万元(以被告最终获融资额为准)且年化综合利率不高于10%(包括但不限于银行的借款利率、融资咨询委托代理服务费等)，特委托原告为被告的委托代理方，接受被告咨询、提供融资资金方并全权代理有关融资事宜；原告承诺介绍资金方为被告提供融资服务；原告为被告提供具体项目融资方案；原告以被告代理人名义与资金方沟通融资条件及相关费用等事项；根据被告项目具体情况，制定谈判方案，陪同被告与有关资金方进行谈判，协助被告与有关资金方沟通；安排和协助商务谈判并促成被告与资金方签订相关合同等法律文件；应被告的要求，为被告提供有关政策、法律法规咨询；委托期限为自本合同生效之日起的一年；被告应向原告提供申请融资所需的相关资料、文件、凭证、权属证书，并保证其提供资料、文件、凭证、票据或权属证书的真实性、完整性、合法性；被告应配合原告与资金方进行必要的调查，不得无故推迟或拒绝；被告应保证其融资抵押物(详细地址为上海市嘉定区阿克苏路XXX号)无其他债权，具备资金方至交易中心做抵押登记的条件；自原被告双方签订本合同当日，被告向原告支付定金人民币5万元；因被告原因解除本咨询委托代理服务合同或不履行本合同事项，原告办理委托的事项所发生的交通费、通讯费、调查取证费、员工工资等费用由原告承担；在本合同期间，原告接受被告的询问，并向被告沟通融资进展情况；被告配合原告的工作，并为原告提供必要的便利条件；被告若通过原告提供资金方为银行融资的，则被告须提供合格的资质及抵押等担保条件；原告应在本合同生效后三个工作日内引荐资金方与被告开始协商洽谈，并开始申办融资；如原告向被告引荐融资主体与被告洽谈项目融资的，应书面告知被告确认；被告确认后应当向原告出具确认函，确认融资主体为被告安排和引荐；应被告的要求，原告派员参加被告组织的有关会议，提供有关文件资料、书面或口头意见；原告应不定期地向被告沟通、报告融资事项的进展情况；原告应遵守职业道德，协助被告解决在项目融资过程中遇到的一系列难题，充分提示被告与资金方在融资事宜过程中可能出现的风险，不得隐瞒真实情况；原告向被告提供的分析意见、资讯、策划、建议等服务，应当充分考虑被告的利益，并符合国家法律、法规、政策的规定；在原告为被告寻找到资金方并确定融资方案，且已提供同意授信资金给被告后，被告无正当理由不配合原告办理相关手续，导致本委托事项无法实现的，被告应当支付本协议约定的服务费25%予原告作为违约赔偿金；如原告已经完成上述委托事项，则被告不得单方解除委托或终止本协议，否则视为被告违约，被告须按本合同第三条约定咨询服务费的100%支付原告补偿金；被告如不能如期支付原告咨询服务费，则按逾期支付部分的每日千分之三支付违约赔偿金，直至被告全部付清为止。合同签订后，被告按约支付原告人民币5万元。后经原告介绍，厦门国际银行上海北外滩支行的信贷员与被告就贷款问题取得联系。期间，原告为被告获得银行贷款额度，与被告一起作了前期的准备工作。比如原告为被告准备授信所需材料包括被告房地产财务状况分析、被告的房地产情况调查、地产估价技术报告、未来收益方案等工作。后原被告双方在一系列关键性问题上发生争议，诸如抵押物面积大小、原有抵押物上的担保如何处理、贷款流程安排、放贷时间等。由于双方缺乏全面及时的沟通，致使合同的履行处于停止状态。
2016年12月5日，厦门国际银行上海北外滩支行出具《授信审批结果通知书》，授信客户为被告，授信金额为不可循环贷款额度人民币6，500万元。该通知书的审批人意见及审批条件栏载明：借款人第一性不理想，融资能力不足，偿债能力偏弱；抵押物所处地理位置一般，自身收入的还款来源不足，需要补充还款来源保障。
2016年12月7日，原告向被告发出《告知函》，告知被告获得《授信审批结果通知书》，要求被告按照合同履行约定义务。2016年12月5日后，被告将上海市嘉定区阿克苏路XXX号部分房产已经卖给小业主。
2016年12月16日，被告将上海市嘉定区阿克苏路XXX号抵押给渤海国际信托股份有限公司，债务履行期限从2016年12月16日-2019年12月19日。
2016年12月16日，被告将上海市嘉定区阿克苏路XXX号的抵押物，抵押给渤海国际信托股份有限公司。
审理中，经原告申请，本院向厦门国际银行上海北外滩支行核实《授信审批结果通知书》的情况。该行确认《授信审批结果通知书》的真实性，并称“对于原告不了解，银行与原告没有联系，仅与被告直接联系。通知书意味着获批状态，还有很多手续要办理，比如办理他项权利证明、提供还款结清证明、质押手续。整个流程，银行收齐全材料，形成报告，上报总行审批。还要签订抵押合同、担保合同借款合同，合同还要公证等等，许多手续要办。”
本院认为：原告与被告签订的《融资咨询委托代理服务合同》，属于咨询服务合同性质。本案原被告双方当事人签订合同，其目的是原告为被告提供信息和服务，从而使被告取得借款，最终原告获得服务费。实际就是由原告向被告提供借款信息，并为被告提供准备借款所需要的一系列材料的服务，合同的根本目的是使被告最终获得借款。该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合国家的法律、法规，应属有效。原告与被告签订《融资咨询委托代理服务合同》后，被告按约支付原告人民币5万元，原告也为被告提供了相关服务，为被告提供了借款信息，并为被告提供准备借款所需要的材料，比如授信所需材料包括被告房地产财务状况分析、被告的房地产情况调查、地产估价技术报告、未来收益方案等。尔后，原告与被告在一系列关键性问题上发生争议，诸如抵押物面积大小、原有抵押物上的担保如何处理、贷款流程安排、放贷时间等。由于双方缺乏全面及时的沟通，致使合同的履行处于停止状态。根据双方签订的合同分析，原告应当为被告提供具体项目融资方案，但从原告提供的证据看，原告并没有向被告提供可行的具体项目融资方案，而仅仅提供了一些调查、报告，上述内容不足以完成被告与银行之间建立借贷关系。因此，说明原告为被告提供的服务仅仅处于初始阶段，服务并不全面，也不完整。双方签订的合同还约定，“原告应不定期地向被告沟通、报告融资事项的进展情况”，“协助被告解决在项目融资过程中遇到的一系列难题”。在本案中，当原告与被告在一系列关键性问题上发生争议时，比如原有抵押物上的担保如何处理等问题出现时，并未发现原告的解决方案，故原告为被告提供的服务存在瑕疵，原告未尽到合同义务。而被告在上述问题出现时，采用回避，不给予原告回复等消极方式处理，且被告于2016年12月16日采用寻找向第三方借贷的方式，而不履行原被告之间的《融资咨询委托代理服务合同》，其行为属于违约。至此，双方的合同履行已有四个月，由于合同目的不能达到，原被告双方签订的《融资咨询委托代理服务合同》可以解除。鉴于双方在合同中明确约定，“在原告为被告寻找到资金方并确定融资方案，且已提供同意授信资金给被告后，被告无正当理由不配合原告办理相关手续，导致本委托事项无法实现的，被告应当支付本协议约定的服务费25%予原告作为违约赔偿金”。双方在合同中还明确约定，“如原告已经完成上述委托事项，则被告不得单方解除委托或终止本协议，否则视为被告违约，被告须按本合同第三条约定咨询服务费的100%支付原告补偿金”。由于本案的实际情况，均不符合上述两条的约定，只能采用公平合理的原则予以酌情处理。由于原告提供的“项目成本费用构成清单及凭证”，系原告单方面制作，也是企业经营所必须，采用该清单及凭证有失公平，故本院不能予以采信。经综合考虑，根据利益平衡的原则，事实上原告并未完成委托事项，故不能适用被告向原告支付100%的补偿金的计算方式，也不适用25%予原告作为违约赔偿金的计算方式。毕竟本案的合同履行处于初始阶段，合同未完成履行，合同目的尚未实现。考虑到原告确实为被告提供了部分服务，被告也已经支付原告定金人民币5万元，故原告还可以再取得适当的报酬。
综上所述，原告的部分诉讼请求可以予以支持，被告应当向原告支付部分服务费作为补偿金，即被告应当支付原告服务费人民币153,125元，而原告的其余诉讼请求不应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告上海大卫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海意阳投资管理有限公司服务费人民币153,125元；
二、驳回原告上海意阳投资管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币18,975元和保全费人民币5,000元，由原告上海意阳投资管理有限公司承担人民币21,651.50元，由被告上海大卫房地产开发有限公司承担人民币2,323.50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 奚仁年
审 判 员 王丹丹
人民陪审员 顾远良
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 方丽佩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。