湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终730号
上诉人（原审被告）：郭湘军，男，1980年10月13日出生，汉族，个体工商户，住湖南省永兴县。
委托诉讼代理人：黄守文，资兴市星光法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：林权，男，1977年11月7日出生，汉族，住湖南省永兴县。
上诉人郭湘军因与被上诉人林权房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2016）湘1023民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭湘军及其委托诉讼代理人黄守文，被上诉人林权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭湘军上诉请求：1、撤销一审判决，依法确认郭湘军与林权签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令林权将所购房屋返还给郭湘军，郭湘军将购房款返还给林权；3、一、二审诉讼费由林权负担。事实和理由：一、林权未向郭湘军交清购房款，其违约在先，在本案中存在过错，一审法院对此事实未予认定错误。二、郭湘军与林权签订的《房屋买卖协议》未按法律和政策规定给予郭湘军合理的办证期限，且郭湘军是因政策原因才未给林权办好房产证，而根据法律规定，该情况不能归责于郭湘军，因此，一审法院以郭湘军在未取得房屋权属证书就转让房地产，未在约定的期限内为购房者办好房产证等为由，判令郭湘军向林权支付逾期办证损失赔偿费10，000元错误。三、既然一审法院认定郭湘军与林权签订的《房屋买卖协议》无效，则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，林权应将案涉房屋返还给郭湘军，郭湘军应向林权返还购房款，且郭湘军亦同意将购房款返还给林权，一审法院以“基于郭湘军已将案涉房屋交付给林权使用，林权亦装修入住多年”为由认定返还房屋已无必要错误。四、由于经济发展和政策原因，如今办理房产证的手续费已大幅上涨，郭湘军当初收取的办证费用已不足以支付现在办证所需费用，且一审法院判决郭湘军于判决生效后六个月向林权提交房屋办证所需证明文件并协助林权办理房屋权属登记手续违法，亦无法做到。
林权辩称：一、林权只欠付郭湘军办理房产证的押金2000元，但郭湘军至今都未进行房屋测绘，郭湘军才是违约方。二、郭湘军未办好房产证是因为其违规建房所致，郭湘军主张办证期限过短和因政策原因未能办证的主张不能成立。三、郭湘军与林权等人协商过办证事宜，郭湘军的二哥曾承诺郭湘军将在2015年办好房产证，林权多次催促郭湘军办理房产证，但郭湘军至今都未办好。
林权向一审法院起诉请求：1、判令郭湘军在六个月内向林权提供办理房屋权属证书的相关手续并协助林权办理房地产权权属证书；2、判令郭湘军提供所售房屋及门面测绘数据并及时结算购房款；3、判令郭湘军向林权支付因其未在合理期限内办好房地产权权属证书的违约金51，840元（按每日万分之三计算两年）；4、本案诉讼费由郭湘军负担。
一审法院认定事实：2008年5月5日，郭湘军、郭新军、郭冀军等22人以628万元土地出让金的价格竞拍到2008G05#-I10国有土地使用权。5月26日，郭湘军等22人办理该块土地的建设用地规划许可证，该证载明用地项目为私人住宅。6月18日，郭湘军、郭新军、郭冀军等22人（受让人）与永兴县国土资源局（出让人）签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将位于永兴县开发区龙山路总面积为1888平方米，宗地编号为2008G05#-I10土地出让给受让人，宗地用途综合用地，受让人同意在2009年5月5日之前动工建设。2010年2月4日，郭湘军等人办好建筑施工许可证后开始合作建房。在工程施工过程中，郭湘军向社会公开销售房屋。
2010年8月28日，郭湘军（甲方）与林权（乙方）签订《购房协议书》，约定：林权购买郭湘军位于永兴县开发区××＃××地×××单元××层住房一套，房屋总面积为155M2(房屋最终面积以房产局测定为准)；每平方米1028元，总价款159,280元；付款方式：林权首付拾万元，建房至六楼主体工程时林权再付郭湘军拾万元，2011年1月18日前再付肆万元，预留2468元作办房产证押金；郭湘军应于2011年1月18日前将房屋交付给林权；郭湘军负责工程建设时规划、设计、国土批复、人防、质监、消防等证件办理，负责建房时所有税费。工程建成后水、电、有线落户、房产证、土地使用证、契证等证件由郭湘军帮助林权代办，其水、电、有线落户由住户负责，林权负责办理房产证、契证、土地使用证等证件的所有税费。郭湘军保证林权的房屋能办到房产证、契证、土地使用权证，否则郭湘军支付林权违约金壹万元。办理房产证、契证、土地使用证等证件林权预留2468元作办证押金，证件办理后付给郭湘军；郭湘军将第四单元第一个门面出售给林权，面积为40平方米（以房产局测量为准），单价2080元/平方米，总价款83,188元。合同还就房屋要求等其他事项进行了约定。
合同签订当日，林权向郭湘军支付了购房款首付10万元。2010年9月26日，林权交购房款10万元；2011年1月6日，林权交购房款2万元；2011年3月20日，林权交水电开户费1800元。2011年4月7日，林权交购房款10万元；2011年5月10日，林权交购房款1万元。2010年12月底，福巢家园小区工程完工，郭湘军将房屋交付给林权。因小区超规划建设施工，工程未通过竣工验收。房屋建成后，林权对房屋进行了装修，并于2011年12月入住。之后，因郭湘军一直未办好房地产权属证书，双方多次协商未果，林权遂诉至法院。另查明，福巢家园尚未经过房屋面积测绘，也未办理房产证总证。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、林权与郭湘军签订的《房屋买卖协议》是否有效；二、林权要求郭湘军办理房地产权属证书及承担相关损失赔偿责任的诉讼请求是否应予支持。
关于争议焦点一。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定:“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”本案中，依照郭湘军等22人获批规划文件，其所修建的房屋为私人住宅。郭湘军在不具有开发经营房地产资质且未取得房地产权属证书情况下向社会公众包括本案原告出售房屋、转让房地产，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的第三十八条第六项的强制性规定，双方所签《房屋买卖协议》依法应当认定无效。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，林权与郭湘军签订的《房屋买卖协议》被认定无效后，林权本应将其从郭湘军购买的房屋返还给郭湘军，郭湘军亦应将其收取的购房款返还给林权，但基于郭湘军已将案涉房屋交付给林权实际使用，林权亦装修入住多年，返还房屋已无必要。且林权在本案中诉请郭湘军办理房产证，郭湘军要求林权支付购房尾款及办证费用，可知，双方均无返还或要求双方返还财产的意愿。故参照林权与郭湘军签订的《房屋买卖协议》确定双方的权利和义务，符合双方签订房屋买卖合同的真实目的，也有利于双方纠纷的解决。依据公平和诚实信用原则，郭湘军应当提供林权办理房屋权属登记证书所需资料，协助林权办理房屋权属登记证书。因郭湘军存在未取得房地产权属证书就转让房地产、未为购房者办好房产证等过错，郭湘军应承担林权的损失赔偿责任。因林权未提供证据证实其实际损失数额，依据公平和诚实信用原则，参照林权与郭湘军签订的《房屋买卖协议》确定双方的权利和义务，故郭湘军应支付林权逾期办证损失赔偿费10,000元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：“一、限被告郭湘军于本判决生效后15日内向原告林权支付逾期办证损失赔偿费10,000元；二、限被告郭湘军于本判决生效后六个月内向原告林权提交房屋办证所需证明文件并协助原告林权办理房屋权属登记手续；三、驳回原告林权的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，减半收取548元，由被告郭湘军负担”。
本院二审期间，郭湘军围绕上诉请求依法提交了1份证据即办证须知，本院组织当事人进行了质证。本院认证认为：郭湘军提交的办证须知无林权的签收证明，亦无法看出该办证须知是否已有效张贴及林权已经知悉，故不能证明2013年9月20日郭湘军已告知林权相关办证事项，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方二审的争议焦点是：一、林权与郭湘军签订的《房屋买卖协议》是否有效；二、林权与郭湘军在履约过程中是否有违约行为，应如何承担违约责任。
关于争议焦点一。林权与郭湘军签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的房屋买卖合同，对双方当事人均具有法律约束力。一审法院以《房屋买卖协议》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定认定该房屋买卖协议无效，属适用法律错误，本院予以纠正。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，林权与郭湘军在《房屋买卖协议》中虽未约定办证时间，但从2010年8月28日双方签订合同，以及2010年12月底工程完工和交付房屋起至今，郭湘军在长达六年多的时间内都未能办理好房屋权属登记，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”，其迟延办证的行为已构成明显违约，郭湘军应当承担相应的协助林权办理房屋产权证、赔偿损失（违约金）等违约责任。郭湘军以办证费用上涨和政策变更为由主张其不应承担违约责任依据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决虽认定郭湘军与林权签订的《房屋买卖协议》无效错误，但认定事实基本清楚，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1096元，由上诉人郭湘军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 超
审 判 员 李 程
审 判 员 廖 军
二〇一七年五月十七日
法官助理 孙宝乐
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。