杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初1519号
原告：李秀芝。
委托代理人：万奕庆，浙江坚定律师事务所律师。
委托代理人：毛先敏，浙江坚定律师事务所律师。
被告：程朝霞。
原告李秀芝与被告程朝霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，由代理审判员陶舒雯适用简易程序独任审判，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告李秀芝及其委托代理人万奕庆、被告程朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀芝起诉称：被告系杭州市上城区清泰南苑1幢-7号房屋所有权人。原告因经营需要向被告租赁上述房屋，双方于2015年9月1日签订房屋租赁合同，约定租期自2015年9月1日至2018年8月30日，租金第一年250000元，以后每年增加10000元。合同签订后原告按约向被告支付了首期半年租金125000元及押金20000元。后在租期内，原告在征得被告的同意下，将诉争房屋及店铺转让给吴某。因被告不愿降低租金而吴某认为租金每年增加10000元过高，经协商约定，原告再支付被告10000元，连同之前的押金合计30000元作为对被告租金差价的保障。如果在吴某的租期内房屋未发生转租，则上述30000元归被告所有；如果吴某在租期内发生转租，则由吴某支付被告租金差价保障金30000元，被告将原告之前支付的30000元返还原告。2016年3月，吴某在经被告同意的情况下，将房屋转租他人，同时也支付了被告租金价格补偿30000元。原告按约要求被告返还之前支付的租金差价保证金，但被告拒不返还。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告差价保障金30000元；2、被告支付原告律师代理费6000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告程朝霞答辩称：被告出租诉争房屋给原告的租金确实是第一年250000元，第二年260000元，第三年270000元。但原告在租期内就将房屋转租给他人，为了让被告同意其转租，原告补偿被告30000元，其中20000元为房屋押金转换而来，原告又支付被告10000元。被告认为该30000元款项系原告中途违约而支付给被告的违约金，而被告也答应原告出租给吴某前三年的租金不递增，均为250000元。
为证明其主张，原告李秀芝向本院提交如下证据：
1、原、被告之间的房屋租赁合同，证明原、被告之间存在租赁关系。
2、收据，证明原告已经按约支付了租金和押金。
3、录音，证明原、被告对30000元差价保障金的返还事宜进行约定。
4、被告与吴某之间的房屋租赁协议，证明原告将案涉店铺转让，吴某与被告签订租赁合同，对30000元租金差价保障金也进行约定。
5、吴某的书面证人证言及证人出庭接受质询笔录，证明原、被告对案涉30000元租金差价保障金进行详细约定，吴某已经支付被告30000元的事实。
6、委托代理合同及发票，证明原告支付律师费的事实。
为证明其抗辩，被告程朝霞向本院提交如下证据：
7、被告与吴某的短信记录，证明证人吴某作假证，原告向被告支付的30000元系弥补因原告转让店面给被告造成的损失，吴某支付被告的30000元系因其违约支付的违约金，合同约定该违约金系为了防止承租人再次转租或转让，与原告弥补被告损失无关；证人与被告存在租赁关系，其与本案存在利害关系，其证言没有效力。
8、视频，证明原告与证人吴某商量好拿到30000元后平分，证人吴某作伪证，实际是证人与原告串通损害被告利益；证人与本案存在利害关系，其证言没有效力。
9、房屋租赁协议，证明被告在三年内均未涨价，原告支付的30000元是要求被告三年内不涨价的钱，被告也确实未涨价。
庭审中，原、被告对上述证据均进行了质证，双方质证意见如下：被告对证据1、2三性及证明对象无异议。对证据3真实性无异议，对证明对象有异议，认为原告突然给被告打电话提到30000元的事，被告也蒙了，故打电话给吴某，吴某表示被告没有必要向原告返还30000元。对证据4真实性无异议，对证明对象有异议，认为该协议与原告无关，是被告和吴某之间的约定，与原告要求返还30000元无关。对证据5真实性有异议，认为证人吴某之所以这么陈述是因其与原告之间已协商好平分这30000元。对证据6真实性不清楚，认为原告的律师费不应该由被告承担。原告对证据7真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为被告与吴某之间的租赁合同中有明确的违约金条款，违约金数额是一个月租金，故吴某支付的30000元肯定不是违约金；且该短信记录无法证明吴某作伪证；吴某与被告之间的合同已经解除，款项已经结清，不存在纠纷，故不存在利害关系。对证据8真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为从视频中无法体现原告与证人有串通，视频中来调解的人也并非系原告派去，其陈述也不代表原告的真实意思。对证据9三性有异议，认为原告的30000元租金差价保证金是针对被告与吴某之间的租赁合同不涨价，而并非针对案外人，故认为该证据与本案无关。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1、2、6真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据3、4、7、8，真实性予以认定，证明对象结合其他证据综合予以考虑；证据5，本院结合其他证据综合予以考虑；证据9，与本案缺乏关联性，不予认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2015年9月1日，原告李秀芝与被告程朝霞签订房屋租赁合同一份，约定了被告自愿将坐落于杭州市清泰南苑1幢-7号房屋（实际租赁物为杭州市清泰南苑1幢-8号、-9号，以下简称诉争房屋）出租给原告使用；租期自2015年9月1日至2018年8月30日，租金第一年250000元，第二年260000元，第三年270000元；被告向原告收取20000元房屋押金，租赁期满后，如被告没有造成房屋或设施损坏的，押金全部退还等事项。同日，原告向被告交付押金20000元及半年租金125000元，合计145000元，被告向原告出具收据一份。后经原、被告协商，约定了原告自愿向被告支付30000元（含原告已付押金20000元），被告同意提前终止与原告的租赁关系，并将诉争房屋交由案外人吴某承租。此后，案外人吴某与被告于2015年11月22日签订房屋租赁协议一份，约定了被告将杭州市上城区清泰南苑底商1幢-8号（实际租赁物为诉争房屋）出租给吴某使用；租期自2016年2月1日至2021年3月1日，2016年至2019年每年租金250000元，2019年至2021年每年租金270000元，另付押金20000元；如中途转让，吴某付被告30000元等事项。同日，被告按约收取了原告30000元（含原告已付押金20000元），并同时收取了吴某押金20000元。后案外人吴某与被告协商，被告同意提前终止与吴某的租赁关系，并将诉争房屋交由其他案外人承租。因吴某提前终止租赁关系，被告按约向其收取了30000元（含吴某已付押金20000元）。现原告以吴某提前退租为由，认为被告应返还其已支付的30000元款项，故诉至法院。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告依据证人吴某的证言及原、被告之间的通话录音，主张要求被告返还其30000元租金差价保障金并支付其律师代理费，对此本院认为，首先，证人吴某当庭陈述其在承租诉争房屋之时曾与原、被告达成三方口头协议，由其先支付被告30000元，再由被告将30000元返还原告；但其与被告之间的短信记录却显示，其在听取原、被告的通话录音之前并不清楚双方之间的约定，证人证言与其短信记录相矛盾。且证人自称系三方协议的当事人，故与本案有直接的利害关系，本院对其证言不予采信。其次，从原、被告之间的通话录音来看，双方就款项返还的条件并无陈述一致。原告当庭确认证人吴某关于三方曾达成口头协议及30000元款项由证人先付给被告，再由被告返还原告的交付顺序陈述属实，但其在与被告的通话录音中却表示其要求被告退还款项一事与证人无关，其确认的事实与通话记录相矛盾。再次，双方就证人吴某所付的30000元款项性质陈述不一，本院认为，根据证人与被告之间的房屋租赁协议，其中明确约定如中途转租证人付被告30000元，故该30000元可视为系证人中途退租所付的违约金，原告主张该款项系租金差价保障金不能成立。综上，原告主张要求被告返还款项并承担其律师费损失，应对双方曾就款项的返还达成协议且返还条件已经成就的基本事实承担举证证明责任，但原告提交的证据不足以证明其主张，故原告应承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告李秀芝的全部诉讼请求。
预收案件受理费700元，减半收取350元，由原告李秀芝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陶舒雯
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 朱 琦