云南省师宗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）师民初字第104号
原告（反诉被告）栾家福，男，汉族，1961年2月5日生，高中文化，个体户，宣威市人。
委托代理人许天佑，师宗县五龙乡法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。
被告（反诉原告）黄开伦，男，汉族，1964年4月8日生，大专文化，公务员，四川省渠县人。
委托代理人段宏飞，云南恒序律师事务所律师，特别授权委托代理。
原告（反诉被告）栾家福与被告（反诉原告）黄开伦承包合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月3日公开开庭进行了审理。栾家福及其委托代理人许天佑，黄开伦的委托代理人段宏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉（辩）称：2008年5月1日，栾家福与黄开伦签订《经营业承包合同》，约定：栾家福将宾馆A幢（锦乐园酒店，一楼商铺除外），B幢一楼（商铺及四楼办公室除外）承包给黄开伦经营，承包期五年，从2008年5月1日至2013年4月30日止；承包费2080000元，每年租金416000元。租赁期限届满后，黄开伦未将标的物交还给栾家福，直到2013年7月3日才将标的物交还给栾家福，双方形成不定期租赁合同关系，时间74天从2013年4月30日起算至7月16日止，租金是按416000元-58000元除以365天计算，每天租金980.82元，合计72580元。特提起诉讼，请求依法判决由黄开伦支付不定期租金72580元，并负担案件受理费。黄开伦的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回，反诉案件受理费由黄开伦负担。
被告（反诉原告）方辩（诉）称：栾家福2013年1月6日第一次起诉黄开伦要求解除合同、返还租赁物时，合同还未到期，表明栾家福根本不同意黄开伦再继续占有使用剩余租赁物，而且态度强烈；而栾家福又一直拒绝接受剩余租赁标的物，经法庭多次主持调解后，栾家福才同意于2013年7月3日予以接受，返还工作才得以完成，这不能适用《合同法》第二百三十六条的规定的视为不定期租赁，损失不应由黄开伦负担。且74天计算无依据，实际只有2个月零3天。请求依法驳回栾家福的诉讼请求，案件受理费由栾家福负担。另外，在2008年5月1日至2012年4月30日期间的四年，双方已按合同约定基本履行了各自的义务，即黄开伦按每年租金416000元支付栾家福。栾家福未经黄开伦同意擅自将租赁房屋21间和3间一楼的商铺出租给第三人每年收取租金88000元，造成黄开伦实际租赁房屋面积大为减少，而栾家福既没有减少2011年11月1日至2012年4月30日半年的承包租金44000元，也没有将所收取的租金返还给黄开伦。而是仍然按合同约定收取黄开伦租金416000元。特提起反诉，请求依法判决由栾家福返还多收取的租金44000元，反诉案件受理费由栾家福负担。
综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：
1、栾家福出租给他人的房屋是否全部是栾家福与黄开伦之间的租赁合同标的物；
2、租赁合同期届满至租赁物标的物返还之日即2013年4月30日起算至7月3日期间的损失，黄开伦是否应当负担；
3、栾家福是否多收取了合同第四年下半年即2011年11月1日至2012年4月30日的租金。
原告（反诉被告）方针对争议焦点及主张，向本院提供了下列证明材料复印件：
1、（2013）师民初字第27号民事判决书一份，欲证明：黄开伦出租给江召大队的房屋租金只是58000元，延期交付标的物租金56378元，二审法院未支持的理由并不是不存在这个事实；
2、（2013）曲中民终字第1177号民事判决书复印件一份，欲证明：二审法院已认定要支付租金。
经质证，被告（反诉原告）方提出异议，认为证明材料1上面所说是栾家福出租房屋收取租金，与其主张没有关联性；证明材料2经法院调解交付时间为2013年7月3日，租金不该付，因为这并不是双方的真实意思表示，栾家福是要求解除合同的，不成立不定期租赁合同，并且二审法院未支持。
被告（反诉原告）方针对争议焦点及主张，向本院提供了下列证明材料复印件：
1、黄开伦的身份证一份，欲证明：黄开伦具有诉讼主体资格；
2、甲方栾家福与乙方黄开伦（以黄开红名义）于2008年5月1日签订的《经营业承包合同》一份，欲证明：栾家福、黄开伦签订了《经营业承包合同》，期限5年，每年租金416000元；
3、民事起诉状、（2013）曲中民终字第1177号民事判决书各一份，欲证明：一、二审法院均认定黄开伦与栾家福在2008年5月1日至2012年4月30日的4年，双方均按合同约定履行义务，也即第四年（2011年5月1日至2012年4月30日），栾家福仍按《经营业承包合同》的约定向黄开伦收取了租金416000元；
4、甲方栾家福与乙方曲靖市公安局交警支队江召高等级公路交巡警大队于2011年11月1日签订的《租房协议》一份，欲证明：栾家福未经黄开伦同意擅自将《经营业承包合同》约定租赁房屋21间和3间一楼的商铺出租给第三人每年收取租金88000元，造成黄开伦实际租赁房屋面积大为减少，而栾家福既没有减少2011年11月1日至2012年4月30日的承包租金44000元，也没有将所收取的租金返还给黄开伦；
5、（2013）曲中民终字第1177号民事判决书复印件一份，欲证明：栾家福第一次起诉之日就要求解除合同并返还剩余租赁物，法院主持调解返还，但栾家福一直拒绝接受剩余租赁标的物，经法庭多次主持调解后，栾家福才同意于2013年7月3日予以接受，栾家福与黄开伦在超过《经营业承包合同》期限后2个月零3天内，对剩余标的物的使用并没有达成真实意思表示；栾家福主张剩余标的物超期返还74天，每天租金980元毫无依据。
经质证，原告（反诉被告）方对证明材料1、2无异议，但认为《经营业承包合同》中B幢一楼3间铺面及4楼办公室除外与我方主张的相应证，证明不了对方的观点；认为证明材料3，中院是不告不理。
本院认为：本案的证明材料客观真实，但不能完全证明双方各自欲证明的内容，故只对证明材料的客观真实性予以采信。
根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：
2008年5月1日，甲方栾家福与乙方黄开伦（以黄开红名义）签订内容为：“甲乙双方协商确定将师宗县新永福商贸有限公司宾馆（A幢锦乐园酒店，一楼商铺除外），B幢一楼（商铺及四楼办公室除外），承包给乙方经营。承包期限5年，自2008年5月1日至2013年4月30日止。承包费208万元，自签订合同之日起，第一年一次性付清41.6万元方能经营，第一年经营满半年后付清第二年的41.6万元方能继续经营，以后的承包费以此类推至承包期满。全部承包财产（资产）不得损坏，如损坏照原价赔偿，需新增设施应经双方协商另行确定。承包物如需改动需双方协商一致方能进行。承包期满后恢复原状。新增设施不列入固定资产归乙方所有；违约责任：违约方支付守约方承包总额的20%的违约金及因此所造成的损失”的《经营业承包合同》。
经曲靖市公安局交警支队江召高等级公路交巡警大队、栾家福、黄开伦商量租房事宜后，黄开伦的工作人员将停车场左边的房屋（含三间门面、大厅、上楼左边二楼、三楼、四楼）钥匙交给装修人员装修房屋；交警大队于2011年10月26日使用前述房屋，黄开伦的工作人员将窗帘出借给交警大队干警使用。甲方栾家福与乙方曲靖市公安局交警支队江召高等级公路交巡警大队于2011年11月1日补签了内容为“甲方将坐落于师宗县火车站对面（324国道线）的停车场左边的房屋（含三间门面、大厅、上楼左边二楼、三楼、四楼）出租给乙方使用；甲乙双方共同商定，上述房屋租金每年人民币捌万捌仟元整（88000元），租金按年支付，每年11月1日前支付下年的租金……”的《租房协议》。房屋出租使用至今，黄开伦未曾出面阻止、提出异议。
截止2012年4月30日，双方在合同约定的基础上，协商变通履行各自的义务，双方无争议。期间，存在栾家福的人员一直居住使用302房间，租赁房屋有装修、改装增设设施情形。
经法庭主持调解，黄开伦于2013年7月3日将剩余租赁宾馆的房屋向栾家福返还完毕；双方于2013年7月16日就宾馆内财产缺损损失统一定价为116000元。
另查明，（2013）曲中民终字第1177号民事判决书已对双方约定租赁期限内的房屋租金、房屋内财产损失事宜作出判决处理，该法律文书现已发生法律效力，进入强制执行阶段。
本院认为：当事人协商一致，可以变更合同。本案双方在截止2012年4月30日前在合同约定的基础上，对房屋质量、租金支付等事宜，逐步协商变通履行各自义务，期间存在栾家福的人员一直居住使用302房间，租赁房屋有装修、改装增设设施，经协商栾家福将房屋（含三间门面、大厅、上楼左边二楼、三楼、四楼）装修、另行出租收取租金，黄开伦拖欠租金等情形的客观事实，足以认定：第一，栾家福出租给曲靖市公安局交警支队江召高等级公路交巡警大队的房屋全部是栾家福与黄开伦的实际租赁物，栾家福主张“租金30000元的房屋除外”于法无据，不予支持；第二，“栾家福是否多收取了合同第四年下半年即2011年11月1日至2012年4月30日的租金”，事情发生在双方协商变更履行合同期间，且黄开伦没有直接有效证据证明其已直接支付租金416000元，应当认定：黄开伦主张的半年租金44000元属双方协商变更内容范畴，栾家福没有多收取租金，黄开伦的反诉请求于法无据，不予支持。另外，租赁合同期间届满至租赁物标的物返还之日即2013年4月30日起算至7月3日期间的损失，因在租赁期间届满按照约定或者租赁物的性质使用后的状态返还租赁物是承租人的义务，而租赁物缺失客观存在，纯系出租人黄开伦未能按租赁物的性质使用后的状态及时将宾馆收拾妥当按照约定时间予以返还造成的，构成违约，虽不属“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议”情形，但黄开伦仍应当依法对损失予以赔偿；具体损失额，因本案系房屋租赁合同，按约定租金标准328000元（416000元-88000元）计算的损失，属黄开伦订立合同时应当预见到的因逾期返还租赁物可能造成的损失，黄开伦应当予以赔偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十三条、第一百二十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）黄开伦于本法律文书生效后10日内支付原告（反诉被告）栾家福延期返还租赁房屋所造成的损失57363元（54667元（328000元／年÷12月／年）×2月＋2696（328000元／年÷365天／年）×3天］；
二、驳回原告（反诉被告）栾家福的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）黄开伦的反诉请求。
案件受理费1614元，由原告（反诉被告）栾家福负担338元，由被告（反诉原告）黄开伦负担1276元；反诉案件受理费900元，由被告（反诉原告）黄开伦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内申请本院强制执行。
审判员 钱世平
二〇一四年四月二日
书记员 杜 娟