桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第1419号
原告邹桂生。
委托代理人蒙风璇，广西桂成律师事务所律师。
被告全州县新城房地产开发公司，住所地：全州县。
法定代表人唐峰，经理。
委托代理人陈宇华，广西中志律师事务所律师。
被告卢平。
原告邹桂生诉被告全州县新城房地产开发公司（以下简称：新城公司）、被告卢平商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月5日受理后，依法组成由审判员钱越担任审判长，人民陪审员杨武奎、陈春燕参加的合议庭，于2014年1月20日、2014年5月29日公开开庭进行了审理。代书记员陆旻琦担任法庭记录。原告委托代理人蒙风璇，被告新城公司委托代理人陈宇华到庭参加诉讼，被告卢平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹桂生诉称，被告卢平挂靠被告新城公司开发全州滨江东四期（万和华庭小区）项目。2010年12月31日，原、被告签订《购预售房屋协议》，预约被告向原告销售全州滨江四期（万和华庭小区）1-8栋一层门面6000平方米，原告为此向两被告共支付了800万元定金。但至起诉之日，已超过约定期限大半年，被告仅仅建成了四分之一的房屋（7-8栋），且拒绝与原告签订正式房屋买卖合同及办理预售登记手续。由于被告的违约行为，导致原告无法完成房屋买卖，合同目的无法实现，为保护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1、判令解除原被告签订的《购预售房屋协议》，二被告连带偿还购房定金1280元、赔偿损失1382400元（暂计至2013年8月31日，后续损失以800万元为基数，按同期人民银行流动资金贷款利率计至被告履行义务完毕）；2、本案诉讼费由两被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2010年12月31日双方签订的《购预售房屋协议》，证明被告向原告预售房屋，约定收取定金800万元；2、三张银行转账凭证，证明原告以银行汇款形式向被告支付定金705万元；3、《说明》及证人证言，证明王继春代原告支付给被告95万元，；4、2010年12月30日被告收到原告800万元的收据，证明被告确认收到原告800万元，其中705万元转账，95万元现金。
被告新城公司辩称，原告的诉请无任何依据。关于合同效力问题，购预售房协议上面没有说过预售证或施工许可证，新城公司不存在隐瞒的故意。合同是否有效要看是否符合法律的强制性规定，本案到目前为止，新城公司没有取得滨江东四期（万和华庭小区）商品房预售许可证，故与原告签订的合同为无效合同。本案的争议焦点是新城公司收到原告多少钱，通过原告提供的转账凭证，新城公司认可收到了原告500万元，对于原告转给卢平的205万元与新城公司无关，新城公司也没有收到这205万元。对于原告提供的收据，是不予认可的，在没有收到原告的钱，就开出收据，而且收据不是新城公司的专用收据，虽然加盖了新城公司的财务章，但不是新城公司开给原告的，收据上面的填票人、会计都不是新城公司员工，该收据不能采信。因此，新城公司只对原告汇入的500万元承担责任。
被告卢平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃质证的权利。
经庭审举证、质证审理查明的事实如下：被告卢平系挂靠被告新城公司开发全州滨江东四期（万和华庭小区），庭审时新城公司称其委托卢平与他人签订购房合同。原告和卢平在《协议》签订前就购买全州滨江东四期（万和华庭小区）1-8栋一层门面多次口头协商达成购买协议。为表示诚意，被告卢平于2010年12月30日以被告新城公司的名义向原告开出一张《收据》交原告收执，《收据》内容为：新城公司收到原告邹桂生购买滨江路1-8门面预付款，其中705万元转账，现金95万元，《收据》盖有新城公司财务用章。次日，被告新城公司作为甲方与原告邹桂生签订《购预售房屋协议》，该《协议》约定：甲方在全州滨江东四期（万和华庭小区）新建八栋综合楼。现将1-8栋一层门面约6000平方米预售给乙方，按单价4000元／平方米（建筑面积），乙方预付捌佰万元整（￥8000000元）房款定金给甲方。甲方在两年内将门面建成交付给乙方，届时按实际面积结算，面积误差不能超过3%。双方在《协议》新城公司处签了名、盖了章，被告卢平以新城公司委托人的身份在《协议》上签了名。《协议》签订后原告于2010年12月31日通过广西农村信用社（合作银行）电汇了500万元给被告新城公司及电汇了100万元给被告卢平，2011年1月4日，原告的属下王继春通过广西农村信用社（合作银行）电汇了105万元给被告卢平。被告新城公司和被告卢平收到原告预付款定金后至今未交付门面给原告，故原告向本院提起诉讼。
另查明，原告邹桂生签订《购预售房屋协议》时任桂林林森房地产开发有限公司法定代表人。新城公司到开庭前没有获得滨江东四期（万和华庭小区）商品房预售许可证明。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案被告新城公司开发全州滨江东四期（万和华庭小区）项目在2010年12月31日原、被告签订《购预售房屋协议》时，新城公司没有获得滨江东四期（万和华庭小区）商品房预售许可证明，一直到开庭前为止，新城公司仍未取得上述房屋的商品房预售许可证明。故被告新城公司与原告邹桂生签订的《购预售房屋协议》为无效合同。对此，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订《购预售房屋协议》负有主要责任，而从原告的职业及对全州滨江东四期（万和华庭小区）项目的熟悉程度表明其应当知道该项目是否获得商品房预售许可证明，故其对合同无效亦负有次要的责任。根据法律规定，双方依据无效合同取得财产应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方由此引起的损失。双方订立的合同在确认无效后，被告应当退还原告购房款，因被告新城公司对与原告签订的《购预售房屋协议》无效负有主要责任，并且在合同约定的两年内也未将门面建成交付给原告，同时门面未能建成情况下也未及时归还原告购房款，因此应当赔偿占用原告房款期间的利息损失。对于被告新城公司收取了原告500万元房款的事实，双方均认可，本院予以确认。而转入被告卢平银行账户的205万元，从本案情况可看出，被告卢平先将一份盖有被告新城公司财务专用章载明705万元转账的《收据》交付原告后，次日原告与被告新城公司签订《购预售房屋协议》，之后原告将205万元转账到被告卢平名下。由于双方没有约定将购房款205万元转入被告卢平账上，新城公司也没有指示原告将该笔购房款转入被告卢平账上，原告也没有证据证实被告新城公司收到了这笔钱。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任…….”的规定，被告新城公司承认委托被告卢平与原告签订购房合同，并没有委托其代收购房款，双方也没有书面的委托合同。被告卢平收取原告购房款205万元的行为应由其自己承担民事责任，故转入被告卢平银行账户的205万元应由被告卢平承担归还责任。对于原告出示的收据上写明被告新城公司收到原告交付的现金95万元，该收据出具的时间在2010年12月30日是在双方签订《购预售房屋协议》之前，而原告交付95万元现金是何时何地交付的没有其它的证据予以佐证，被告新城公司也表示并没有收到该笔95万元的现金，故本院对该笔95万元现金由被告收取的事实，不予认可。综上，被告新城公司应退还原告购房款500万元，并赔偿原告的利息损失，以人民币500万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2011年1月5日始起计付至本判决生效之日止；被告卢平偿付原告邹桂生利息损失，以人民币205万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2011年1月5日始起计付至本判决生效之日止。
被告卢平系被告新城公司签合同时代理人，其代理行为的法律后果应由被告新城公司承担。故原告要求被告卢平对500万元的返还及支付利息承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告邹桂生与被告全州县新城房地产开发公司于2010年12月31日签订的《购预售房屋协议》无效；
二、被告全州县新城房地产开发公司返还原告邹桂生购房款人民币500万元；被告卢平返还原告邹桂生205万元。
三、被告全州县新城房地产开发公司偿付原告邹桂生利息损失，以人民币500万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2011年1月1日始起计付至本判决生效之日止。被告卢平偿付原告邹桂生利息损失，以人民币205万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2011年1月5日始起计付至本判决生效之日止
四、驳回原告邹桂生的其他诉讼请求。
本案案件受理费106894元（原告已预交），由原告承担42758元，被告全州县新城房地产开发公司承担40000元，被告卢平承担24136元。公告费700元（原告已预交），由被告全州县新城房地产开发公司及卢平承担。
以上应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费106894元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 钱 越
人民陪审员 杨武奎
人民陪审员 陈春燕
二〇一四年七月八日
书 记 员 陆旻琦