上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第3471号
原告陈华国。
委托代理人罗杰，上海理研律师事务所律师。
被告庄成启。
委托代理人余学金，上海明伦律师事务所律师。
第三人马成英。
委托代理人马来木。
原告陈华国诉被告庄成启以及第三人马成英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2014年6月20日再次公开开庭进行了审理。原告陈华国的委托代理人罗杰，被告庄成启的委托代理人余学金以及第三人马成英的委托代理人马来木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈华国诉称，原、被告于2009年5月25日签订房屋租赁合同一份，由被告向原告承租位于上海市浦东新区御桥路XXX号A店铺。租赁期自2009年5月25日起至2011年5月24日止，用于开设助动车修理店。房屋租金为每月人民币（以下币种相同）4，300元，每三个月支付一次。租赁期满后，被告迟迟不向原告交还房屋。在原告多次追讨情况下，竟擅自于2013年3月初将租赁房屋转租给第三人使用。虽经原告多方追讨，但被告及第三人霸占标的房屋至今未予交还。故原告诉讼至法院，要求1、判令被告立即向原告交还上海市浦东新区御桥路XXX号A店铺；2、判令被告按每月4，300元向原告支付自2013年6月20日起至交还房屋日止的房屋使用费；3、判令第三人立即迁出上海市浦东新区御桥路XXX号A店铺，将店铺交还给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告庄成启辩称，原、被告双方没有签订正式的书面租赁合同，原告提供的租赁合同实际是为了办证而签订的虚假合同。双方口头约定的租赁期限为三年，自2009年4月至2012年4月，到期后被告仍向原告按期支付租金和水电费至2013年2月底，随后，被告告知原告不准备继续租赁并要求交还系争房屋，原告让被告帮其找下家，被告向原告介绍了第三人继续租赁系争房屋并及时搬离了系争房屋。故原、被告双方的租赁关系已于2013年2月底终止，之后原告与第三人建立新的租赁关系并向第三人收取相应租金。被告没有转租给第三人也没有得到任何转租利益。故不同意原告的全部诉请。
第三人马成英述称，2013年5月20日，第三人与案外人韩某某签订《饭店转让协议书》一份，约定案外人韩某某将系争店铺转让给第三人，第三人向韩某某支付了转让款58万元。转让的时候原告在场且对此无异议，原告承诺在其与上家上海陆家嘴（集团）有限公司就系争店铺签订的物业租赁合同所约定租赁期限届满与上海陆家嘴（集团）有限公司就系争店铺重新签订物业租赁合同后再与第三人签订租赁合同，双方约定房屋租金为每月4，300元，原告向第三人收取了2013年4月20日至2013年6月19日的租金后，原告向第三人提出要求涨租金，第三人不接受，故双方产生了矛盾，之后第三人未向原告支付过租金。现第三人要求继续履行原告与第三人之间的租赁合同关系，支付2013年6月20日之后的房屋租金及水电费。
经审理查明，系争房屋登记的权利人为案外人上海陆家嘴（集团）有限公司。
2008年11月，案外人上海陆家嘴（集团）有限公司（甲方）与原告陈华国（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定甲方将座落于上海市浦东新区御桥路XXX号底楼西块的房屋租赁给乙方使用，租赁面积共计370平方米。租赁期限为5年，自2009年3月1日起至2014年2月28日止。第一～第二个租赁年度的年租金为216，080元；第三～第四个租赁年度的年租金为229，585元；第五个租赁年度的年租金为243，090元。合同第8.1条约定：乙方承租租赁物业，仅限于乙方按照本合同3.1条规定的用途使用。未经甲方事先书面同意，乙方不得将全部或部分租赁物业转租或将本合同乙方变更为其他任何第三方，也不得以承包经营、委托经营、借用等任何形式将租赁物业交由其他任何第三方使用，否则甲方有权单方面以书面通知的形式提前解除本合同。
2008年12月，案外人上海陆家嘴（集团）有限公司（甲方）与原告陈华国（乙方）签订《物业租赁合同补充协议》一份，约定应乙方要求，甲方交房日期延迟至2009年3月1日，合同起租日相应顺延，即租赁期限变更为2009年6月1日至2014年5月31日。
2009年5月25日，原告陈华国（甲方）与被告庄成启（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将合法拥有的上海市浦东新区御桥路XXX号A商铺约60平方米提供给乙方开设助动车修理店。租赁期限为叁年，自2009年5月25日至2011年5月24日止。年租金为贰万元，以叁个月为一期支付，租金起付日为2009年5月31日。以后每期租金提前10天缴纳，租金先付后用。乙方向甲方支付租房押金2，000元，甲方开具收据给乙方，合同期满后甲方返还乙方押金。合同第5.1条约定：乙方在该场地施工期间及租赁期间使用之各项水费、电费均由乙方根据单独设置之计量读表数按国家标准单价计算凭发票负责缴付。
另查明，2013年2月28日，原告向被告出具了一份收据，上面载明交款单位为摩托车，金额为8，600元，收款事由为商铺租金2013年1月1日—2013年2月28日。2013年5月21日，原告向第三人出具了一份收据，上面载明的交款单位为拉面1728号，金额为8，600元，收款事由为房租2013年4月20日—2013年6月19日。
审理中，第三人申请《饭店转让协议书》的见证人马索么乃出庭作证，证人作证称：在案外人韩某某和第三人转让系争店铺的时候，原告在场并认可由第三人承租系争店铺，且原告承诺待其与上家上海陆家嘴（集团）有限公司就系争店铺签订的物业租赁合同所约定租赁期限届满与上海陆家嘴（集团）有限公司就系争店铺重新签订物业租赁合同后再与第三人签订租赁合同。之后原告向第三人收取了2个月的租金，因第三人与原告有点误会产生纠纷，故其后原告未向第三人收取租金。
庭审中，原、被告双方一致确认，2009年5月25日双方签订的《房屋租赁合同》是为了配合被告办证而签订的，合同约定的租金标准与双方实际结算的租金标准（即每月4，300元）不一致，被告向原告支付了截止至2013年2月28日的相关费用，之后未付，且被告于2013年3月搬离了系争店铺。关于被告的押金支付情况，原、被告双方一致确认，被告向原告交付了押金4，300元，且该押金已经在2013年2月28日双方最后一次结算时抵扣了被告应付的租金。关于双方约定的租赁期限，原告称双方约定的租赁期限为三年，自2009年5月25日至2012年5月24日，被告则称双方约定租赁期限为三年，自2009年4月至2012年4月。关于第三人使用系争店铺的依据，第三人提供了其与案外人韩某某于2013年5月20日签订的《饭店转让协议书》及收款收据，证明其是从案外人韩某某处获得系争店铺的使用权并向韩某某支付了转让费58万元，原告对《饭店转让协议书》及收款收据的真实性不予认可，被告亦对《饭店转让协议书》及收款收据的真实性无法确认。被告与第三人一致确认，双方并无转租关系，被告仅作为介绍人将系争店铺介绍给第三人。
以上事实由原、被告及第三人提供的《房屋租赁合同》、《物业租赁合同及补充协议》、上海市房地产登记簿信息、收据、证人证言和原、被告及第三人的庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，被告使用原告位于上海市浦东新区御桥路XXX号A店铺，并向原告支付了截止至2013年2月28日的租赁相关费用，双方之间存在租赁合同关系。
鉴于原、被告双方一致确认，被告向原告交付的押金4，300元已经在2013年2月28日双方最后一次结算时抵扣了被告应付的租金，被告于2013年3月搬离系争店铺，且第三人提供的证人证言证实在案外人韩某某和第三人转让系争店铺的时候，原告在场并认可由第三人承租系争店铺，且原告承诺待其与上家上海陆家嘴（集团）有限公司就系争店铺签订的物业租赁合同所约定租赁期限届满与上海陆家嘴（集团）有限公司就系争店铺重新签订物业租赁合同后再与第三人签订租赁合同，2013年5月21日原告向第三人收取了2013年4月20日至2013年6月19日的房屋租金8，600元并出具了一份载明收款事由为房租的收据，第三人一直使用系争店铺至今，故本院认为原、被告之间的租赁合同关系已于2013年2月28日终止，之后系原告与第三人重新建立新的租赁合同关系。原告称被告擅自于2013年3月初将租赁房屋转租给第三人使用，本院对此不予采信。
鉴于原、被告之间的租赁合同关系已于2013年2月28日终止并结算完毕，现原告以原、被告之间的租赁关系为事实基础，要求被告立即向原告交还上海市浦东新区御桥路XXX号A店铺，并按每月4，300元向原告支付自2013年6月20日起至交还房屋日止的房屋使用费，以及第三人立即迁出上海市浦东新区御桥路XXX号A店铺，将店铺交还给原告，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告陈华国的全部诉讼请求。
案件受理费1，300元，由原告陈华国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 陆振华
二〇一四年七月三日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。