重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0234民初6513号
原告：雷桃，女，1975年11月13日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：董姚，重庆渝万律师事务所律师，系特别授权。
委托诉讼代理人：郭亮，重庆渝万律师事务所律师，系特别授权。
被告：重庆市龙脉房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区云枫街道宝华社区新蒲街45号，统一社会信用代码91500234678656142D。
法定代表人：邱天，董事长。
委托诉讼代理人：唐永端，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。
委托诉讼代理人：雷志江，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。
原告雷桃与被告重庆市龙脉房地产开发有限公司（以下简称为“龙脉房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年11月17日，2017年2月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审中原告雷桃的委托诉讼代理人董姚、郭亮，被告龙脉房地产公司的委托诉讼代理人雷志江到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告雷桃的委托诉讼代理人董姚、郭亮，被告龙脉房地产公司的委托诉讼代理人唐永端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷桃向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告按照合同约定履行办理房屋产权登记手续的义务；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金28122元（计算至2016年10月17日止）；3、判令被告返还原告“五通”费用5000元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2010年1月6日签订了《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定，该商品房位于开州区汉丰街平桥片区XXXX。原告已按合同约定支付了全部房屋价款，且被告已向原告代收了房屋交易的相关税费及大修基金。被告于2010年10月4日交付房屋，但其一直没有按照合同约定履行办理房屋产权登记手续的义务，致使原告至今没有取得上述房屋的房地产权证。被告向原告交付房屋后，原告多次找被告要求其履行办理房地产权证的相关义务，但被告每次均以正在办理为由推诿至今。为维护自身的合法权益，现原告特诉至法院，要求判如所请。
被告龙脉房地产公司辩称，1、原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》属实，本案原告诉称的房屋土地有3.5亩属于开县经济和信息委员会，该土地属于移民专项土地，对该部分占用土地政府不给我们定性导致一直无法办证；2、原告主张的五通费用，不应在本案中调处，即使法院认为应在本案中调处，该请求也超过了诉讼时效；3、原告按照房屋总价款的万分之零点六主张违约金的计算方法是错误的，因为房屋总价款并不等同于已交房款，应该按照已交房款为基数计算。4、被告一直在积极履行办证义务，因为很多其它原因，房产证一直没有办理下来，这个责任不在被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2010年1月6日，原告雷桃（合同乙方）与被告龙脉房地产公司（合同甲方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定本商品房属于预售商品房，项目定名为“XXXX”。原告购买的商品房座落于开州区汉丰街平桥片区XXXX，建筑面积为123.87平方米，套内建筑面积105平方米，户型为三室二厅，所在楼层物理层为第6层，名义层为第5层，房屋总价款为218506元，付款方式一次性付款（签约支付196656元，余款21850元交房付清）。该合同第七条“交房期限及交付条件”中约定了“属预售商品房的，甲方应在2010年8月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。合同第十三条“关于办理产权登记的约定”中约定了“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过150日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，被告龙脉房地产公司于2010年10月4日将上述房屋交付给原告雷桃。
另查明，2010年1月6日，原告雷桃缴纳其购买的XXXX房屋首付款196656元，2010年10月4日缴纳房屋尾款21850元和“五通”费用5000元。
2014年8月4日，开县经济和信息化委员会给开县移民局《关于申请原经委机关移民组合搬迁项目（XXXX）超规模用地计划的函》【开经信函（2014）28号】中载明：原开县经委机关移民组合搬迁项目（XXXX），报经县政府备案同意（开县府2005-104号），2006年8月18日与深圳和达投资发展有限公司签订了“引资联合建设开县经委机关职工移民迁建项目合同书”。2007年3月开工建设，2008年5月移民搬迁房基本完工，2010年9月2幢30+1层电梯房基本完工。项目占地38.5亩，其中3.5亩尚未完善手续。建成房屋10幢590户，其中移民搬迁房8幢226户，目前已全部入住。为了提升县城品位，倡导高层建筑，鼓励“XXXX”开发商率先建成高层。由于该项目临近开州达到修建2幢30+1层标志性建筑距离太近，与城市规划不协调，加上搬迁在急，当时在尚未取得土地批文的情况下，规划部门按照市政规划的要求重新退红线调规确定了坐标，距开州大道向北平行整体后移面积3.5亩，开发商按确定后的坐标进行建设。后来，开发商也没有及时办理手续，一直拖到现在。由于3.5亩土地制约“XXXX”办理房地产权证，成为社会不稳定因素。我委于2014年7月9日以开经信文（2014）61号向县政府请示，县政府于2014年7月22日经十六届县政府第46次常委会议研究“同意原经委机关移民组合搬迁项目（XXXX）超规模用地3.5亩，按原用地收费标准25万元/亩补缴土地出让金，按有关程序办理。”现特向贵局申请下达3.5亩超规模用地计划。
2014年8月11日，开县移民局《关于原经委机关移民2组合搬迁项目（XXXX）超规模用地的函》【开县移函（2014）43号】中载明：开县经济和信息化委员会，你委《关于申请原经委机关移民组合搬迁项目（XXXX）超规模用地计划的函》【开经信函（2014）28号】已收悉，经研究，现将你委超规模用地的有关事宜函告如下：一、同意原经委机关移民组合搬迁项目（XXXX）超规模用地3.5亩，配置的超规模用地缴费标准按25万元/亩计价。二、移民迁建用地，必须按照国务院办公厅国办发（1999）53号文件的规定，做到专地专用，严禁转卖或炒房地产。
2014年11月5日，开县人民政府给开县经济和信息化委员会《关于原经委机关移民组合搬迁项目（XXXX）建设项目用地的批复》【开县府土（2014）72号】中载明：经十六届县政府第46次常委会议研究，现对你单位移民组合搬迁项目（XXXX）建设用地批复如下：同意将云枫街道帅乡路与裕安街东南侧国有建设用地0.2329公顷（约3.5亩）供应给你单位，作为你单位移民组合搬迁项目（XXXX）建设用地，土地用途为住宅用地。供应方式为出让，按照开县府函（2004）101号文件规定25万元/亩收取超规模用地费（其中土地出让金7.5万元/亩），即出让综合价款87.5万元（其中土地出让金26.25万元）。接此批复后，请你单位与县国土房管局签订国有土地使用权出让合同，按相关约定使用土地。
2014年11月10日，开县国土资源和房屋管理局与开县经济和信息化委员会签订了《国有建设用地使用权出让合同》（渝地2014合字开县第23号）。
还查明，2015年11月13日，被告重庆市龙脉房地产开发有限公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》【开县建竣备字（2015）0064号】，该证中载明的工程名称为“XXXX1#、2#楼”，建设单位为“开县经济和信息化委员会、重庆市龙脉房地产开发有限公司”。
上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《收款收据》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《银行进账单》、被告缴纳易地建设费、城市建设配套费及罚款等费用的《收据》、开县移民局文件（开县移函2014-43号）、《国有建设用地使用权出让合同》、开县人民政府文件（开县府土2014-72号）、重庆市开州区政府公开信箱【邮件字号（2016）303号】、《XXXX案基本情况一览表》、开县城南开发区自来水厂出具的《证明》、《重庆市综合统一发票》等证据在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”等内容，再结合本案来看，原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》中对房屋的基本情况、价款、付款方式、交房期限、逾期办证等事项作出了明确约定，经审查，原、被告双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，加之原、被告双方对该合同的成立及效力均无异议，故原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》是合法、有效的。
首先，关于被告是否违约的问题。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项明确约定了“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过150日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”的内容，被告提出原告没有出具相关资料委托被告办证，但是根据房屋产权登记的程序，只有被告完成办理房屋初始登记后，方可由双方当事人共同向房屋登记机关申请办理房屋产权转移登记，本案中诉争房屋的初始登记尚未完成，故本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。此外，被告在庭审中还辩称房产证未办理下来的责任不在被告方，是因为政府不给诉争房屋的土地定性等其它原因造成的，由于合同具有相对性，根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，被告也应该向原告承担违约责任。同时，合同责任适用无过错责任原则（又称“严格责任”），只有在具有约定或者法定事由时方可免责，本案中被告并没有举示确实、充分的证据来证明其具有约定或者法定免责事由，其理应按照合同的约定承担逾期办证的违约责任。
其次，关于逾期办证违约金起算点的问题。原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第七条“交房期限及交付条件”中约定，被告应在2010年8月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，同时还约定交付时本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原、被告双方在第十三条“关于办理产权登记的约定”中约定的是在商品房交付使用之日起60日内，应取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，同时双方还在付款方式中约定了余款21850元在交房时付清，从原告提交的收据来看，其交付房屋余款21850元的时间为2010年10月4日，该时间即为实际交房的时间。此外，本案中诉争商品房在2015年11月13日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，该条款为法律的禁止性规定，尽管原告认可被告实际交房的时间为2010年10月4日，但是被告并未在该时间点取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原、被告双方的交接房行为不能认定为已按照合同约定履行完毕，意即具有法定意义上的交付房屋的时间为被告龙脉房地产公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间，从约定的交房时间起到被告取得备案登记证这段时间应视为被告的逾期交房时间。在庭审中，经合议庭释明，原告并未主张逾期交房违约金，故本案中对逾期交房违约金不予调处。此外，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定了“商品房交付使用之日起60日内，应取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，本案中法定意义上的交付时间为2015年11月13日，故被告逾期办证违约金的起算时间应为2016年1月13日（即交房之日2015年11月13日起加上60天）。由于原、被告在合同中对逾期办理房产证约定的是自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，而原告在诉讼请求中主张的是按照已付房价款万分之零点六的标准计算违约金，对于原告少主张的部分，系其对自身权利的处分，本院予以确认。综合上述分析，被告龙脉房地产公司应以已付房款218506元为基数，从2016年1月13日起按照每日万分之零点六计算违约金至2016年10月17日止，由此计算出的逾期办证违约金为3645元。
再次，关于五通费用是否应当退还的问题。原、被告双方在《商品房销售合同》第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”中约定了“甲方（指被告）承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其它公共配套设施按一下日期达到使用条件，2010年8月31日前通水、电、气。线路管网安装到户，具体使用以相关部门规定为准。”的内容，同时在《合同附件三》第13条约定了“水、电、气、天然气、电视、电话建设到入户门口，开户相关费用以相关经营单位规定的收费标准据实收缴，交房时乙方一次性付清，由甲方代收。”尽管原告提交的《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》中规定了“从2007年1月1日起，将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费，闭路电视安装费、转移登记费，土地权属调查费、地籍测绘费，房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品住房销售价格‘一价清’制度。2007年1月1日起签订的购房合同，一律停止收取代收费。商品住房代收费并入房价后，各房地产开发经营企业不得再以任何名义向购房者收取商品住房销售价格之外的任何费用（除税金和大修基金外），更不得借机乱涨价。”的相关内容，但是，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，该合同附件三中明确约定了“五通”费用以相关经营单位规定的收费标准据实由购房者缴纳，并由被告代收，本院认为，原、被告在合同附件中的约定并不违反法律、法规的禁止性强制性规定，如果原告认为被告违反了“一价清”制度，那是相关价格主管部门对被告进行行政处罚的问题，与本案并无关联性。庭审中被告提交了其已经向水、电、气等相关经营单位缴纳“五通”费用的票据，具体来说，开县城南开发区自来水厂出具的《证明》中证实了被告已按每户1100元的标准缴纳了上户费；盖有重庆开县广播电视传播公司印章的《重庆市综合统一发票》反应了被告已按440元/户的标准缴纳了电视安装费；盖有重庆开县燃气有限责任公司印章的《重庆市综合统一发票》反应了被告已按2368元/户的标准缴纳了安装费和1150元/户的初装费；上述金额中还没有包括电力负荷管理系统客户端装置费和电话安装费，但合计金额已经超过了5000元/户。综上分析，原、被告之间应当遵守合同约定，尊重契约精神，虽然被告向原告收取了5000元/户的“五通”费用，但是被告提供的证据能反应出该公司已向“五通”费用的相关经营单位缴纳了超过5000元/户的费用，因此，本院对原告要求被告退还5000元“五通”费用的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告重庆市龙脉房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内协助原告雷桃办理房屋产权登记手续。
二、由被告重庆市龙脉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告雷桃逾期办证违约金3645元。
三、驳回原告雷桃的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费628元，由原告雷桃负担528元，由被告重庆市龙脉房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 陈秀娟
代理审判员 张永利
人民陪审员 成 进
二〇一七年四月十三日
书 记 员 王 黎