浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终593号
上诉人（原审被告）：吴维红。
委托代理人：毛善华，浙江万申佳（龙泉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈景明。
上诉人吴维红为与被上诉人陈景明房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙泉市人民法院（2015）丽龙民初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月16日公开开庭进行了审理。上诉人吴维红及其委托代理人毛善华到庭参加诉讼，被上诉人陈景明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理认定，2011年12月1日，原告、被告签订了《租赁协议》一份，约定原告从阳光城花园业主委员会承租坐落于阳光城9幢、10幢两个车库（可作商铺房使用）转租给被告使用，租期自2011年12月1日起至2013年12月1日止，年租金19800元。2012年6月27日，原告向被告借取40000元。2015年10月13日，原告、被告签订一份腾房协议，双方约定被告于2015年10月18日前将存放在龙泉市阳光城9幢车库的物品搬离。2015年9月23日，被告以原告及原告妻子向其借款40000为由向原审法院提起民间借贷纠纷诉讼，原审法院判决本案原告及其妻子于判决生效之日起十日内共同返还本案被告40000元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点为从2013年12月1日起至2015年10月8日间，被告向原告承租几个车库及租金的约定；被告从2011年12月1日起向原告支付租金的金额。一、从2013年12月1日起至2015年10月8日被告向原告承租几个车库的问题。原告提交的商铺腾空协议书中，协议书中注明“乙方定于2015年10月18日24时前搬离甲方位于阳光城9幢1-2号地下室房间”，从协议书注明9幢1-2地下室房间来看，并没有提到被告承租了10幢的车库（9幢只有一个车库）。故该证据不能有效证明原告出租的是两个车库，故认定被告向原告承租的是一个车库。关于双方约定的租金问题，原告主张租金与2011年12月1日双方签订的合同相同，被告并未提出异议，故认定一个车库的年租金为9900元（19800年／2个车库）。二、被告从2011年12月1日起至今向原告支付租金的问题，原告称：被告从2011年12月1日起至2015年10月8日止，被告仅支付10000元租金，因原告、被告约定以被告出借给原告的40000元作抵扣，故原告一直未向被告收取租金。被告辩称：原告自认收取的10000元是在原告、被告谈妥被告承租原告提供的商铺后先行支付的定金，2011年12月1日签订合同后，被告按约支付每一期租金，但均未叫原告出具收条。根据谁主张谁举证的原则，因被告未能提交其已向原告支付全部租金的有效证据，故认定被告自2011年12月1日签订合同后，除原告自认已支付10000元外其余租金未付。综上，被告自2011年12月1日起至2013年11月30日止向原告承租车库两间，双方约定每间车库年租金为9900元，计租金39600元（19800元／年×2年）；从2013年12月1日起至2015年10月18日间（687天），被告向原告承租一个车库，计租金18633.70元（9900元（每年每间）÷365天×687天］，被告已支付10000元。对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴维红于本判决生效之日起十日内给付原告陈景明48233.70元；二、驳回原告陈景明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1472元，减半收取736元，由原告陈景明负担206元，被告吴维红负担530元。
一审宣判后，上诉人吴维红不服原审判决，向本院提起上诉称，2011年11月份，上诉人与被上诉人达成租赁其“庆元—阳光城”小区北门第9幢和第10幢各一间车库的意向，支付了押金10000元。12月1日，双方签订租赁协议，约定两间车库年租金19800元，支付方式为一年一付；租期两年，至2013年12月1日止，租期届满后如若续租，应在协议到期前办理租赁协议，否则协议自动终止等。协议签订后，上诉人即支付首年剩余租赁费用9800元，并按约定于2012年11月底前支付了第二年租金19800元。协议约定的租赁时间到期后，上诉人继续承租9号楼的车库，10号楼的车库不再承租，租金和支付的约定不变，即上诉人在每个承租年开始前支付给被上诉人约定的租金9900元，期间上诉人又将承租的9幢车库隔为两间，面积大的一间转租他人，小的一间由上诉人居住使用。后双方因存在经济纠纷发生矛盾冲突，2015年10月份，被上诉人不再让上诉人承租，经龙泉市公安局剑池派出所处理，因不存在拖欠租金问题，经派出所协调后让上诉人腾出9号楼车库归还被上诉人。综上，上诉人认为，租赁协议明确约定租金一年一付，即先交租金后使用，这是双方约定俗成的交易习惯。本案中上诉人在协议签订前预付10000元押金，协议签订后补足首年租金，第二年开始前又一次性支付了19800元租金，这些事实是双方约定俗成的交易习惯，更是龙泉市房屋租赁市场的行规，被上诉人出租给其他人的租金同样不出收条，但上诉人能提供交付租金来源的证据，一审法院轻信被上诉人一面之词，无视房屋租赁的交易习惯，导致对事实认定错误；本案的特殊性在于租赁协议早在2013年11月30日终止，期满原协议条款对双方不存在约束力，因为没有签订新的协议，被上诉人更是不放心，如果上诉人不付租金的话，被上诉人不可能认可上诉人拖欠4年租金而长期使用房屋；2015年10月13日双方发生正面冲突，派出所出面协调解决的情况也能反映出无拖欠租金的事实，因为如果拖欠租金，被上诉人首先会提出结清租金再搬离物品，出租人不可能不说租金而要求承租人搬离，这是基本常理和客观规律，无需证明；上诉人承租房屋之初也是被被上诉人欺骗所致，其将物业用房谎称自己的店面房，还承诺说车库北面道路很快开通等，才导致上诉人判断错误，上当承租。承租期间被上诉人向上诉人赊账和临时借款共9715元长期不还。还捏造承租两间车库近四年共66890元租金未付的事实，恳请二审法院查明。综上，被上诉人没有出具收条不等于没有收到租金，也不等同上诉人未付租金，双方的交易习惯和市场习惯可以成为认定案件事实的依据。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人陈景明未作答辩。
二审中，上诉人吴维红提供如下证据：一、郑顺莲笔录原件、借条及身份证复印件；二、曾显梅笔录原件、借条及身份证复印件；三、两份询问笔录的录音光盘。该三组证据证明上诉人向他人借款用于支付租金。四、账本复印件，经本院核对与原件内容一致，证明被上诉人拖欠借款和赊账等事实。被上诉人陈景明未到庭质证。本院认为，上诉人提供的证据一、二、三、四均不能证明上诉人已按约支付了租金，本院不予采信；
本院查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，在房屋租赁期间被上诉人向上诉人进行借款，并出具了借条；且根据上诉人陈述，其支付了租房定金10000元时，也由被上诉人的妻子出具凭据。前述事实说明双方经济往来留有相应的凭据。故租赁期间双方存在其他债权债务，且双方的其他经济往来留有凭据的情况下，上诉人应提供证据证明其已经按约支付了租金的凭据。但本案中上诉人未提供证明支付除10000元外其余租金的凭据。上诉人以龙泉市房屋租赁交易习惯等来推定已经按约支付了租金的理由不能成立。本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1472元，由上诉人吴维红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 王晓璐
二〇一六年五月十七日
代书 记员 何 锦