湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终第47号
上诉人（原审原告，反诉被告）戴作舫，男，19962年3月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告，反诉原告）李洁，女，1975年3月22日出生，土家族。
上诉人戴作舫因与被上诉人李洁房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2012）澧民初字第1058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人戴作舫，被上诉人李洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年11月18日，戴作舫与李洁签订《门面出租合同》约定：“戴作舫将‘德隆商业园’F区二楼209和210二间门面租给李洁，租期三年，租金每年一定，随行就市，水涨船高，依据该F区以南及对面一楼门面的租金上涨比例，不突破该区二楼的最高租金，年租金涨幅6%，三项综合平衡决定下年租金；合同首付租金15000元，以后每年提前半月决定并一次性收款；李洁自愿补偿戴作舫装修材料费33000元，并进行新的改造装修，戴作舫予以认可；李洁租到不租为止，李洁有转让权，转让费归李洁所得，戴作舫收取房屋租金，按一、二楼的实际租金状况确定首付租金。如不续租，交还给戴作舫，戴作舫将根据自身需要给予材料补偿。”同日李洁给付戴作舫33000元现金，戴作舫向其出具“今收到转让费33000元”的收条一份。2010年12月29日，李洁给付戴作舫首付租金15000元，戴作舫向其出具了“今收到李洁交来德隆2010年12月18日至2011年12月18日租金15000元”的收条，李洁开始租赁经营。2011年12月，双方因对2012年的房屋租赁价格产生争议，多次协商未果。李洁遂表示不再租赁该房屋，并通过张贴转租公告等形式开始转租房屋。2012年1月17日李洁约谈了转租人协商房屋转租价格，戴作舫亦与转租人协商2012年的房屋租金价格，因戴作舫要求房屋租金26000元一年过高，转租未果。在庭审中法院当庭向双方行使释明权让李洁将该诉争的房屋钥匙交予戴作舫，否则双方对扩大的损失自行承担。2013年7月30日戴作舫及其代理人田合云、李洁的代理人李立文三人来到诉争的房屋，戴作舫以李洁未交纳物业管理费为由拒收钥匙。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方在《门面出租合同》中约定：“李洁租到不租为止”违反法律强制性规定，该约定无效，但合同部分无效不影响主合同的效力。双方当事人在行使权利和履行义务中应当遵循诚实信用原则。关于戴作舫要求解除租赁合同和要求李洁赔偿租金损失的诉求问题。《门面出租合同》中虽然约定房屋租赁条款，但对房屋次年租金的数额约定不明，合同约定，租金每年一定，随行就市，水涨船高，根据该门面的商业价值，今后将依据该F区以南对面一楼门面的租金上涨比例，不突破该区二楼的最高租金，年租金涨幅6%，三项综合平衡来确定下年的租金，首年租金为15000元，以后每年提前半年决定一次性收款。至双方无法就“三项综合平衡”确定房屋次年租金并达成合意，法院亦不能依市场行情及其变化确定，导致房屋租赁合同中的房屋租金支付条款无法履行，且双方在协商租金的过程中，对“三项综合平衡”的理解产生较大的分歧，戴作舫要求参照整个F区二楼最高门面租金40000元、一楼租金22500元、年涨幅6%租金15900元三项综合平衡标准确定次年租金，而李洁坚持参照《门面出租合同》约定的年涨幅6%的15900元房屋租金标准确定次年租金。从双方举证的情况来看，戴作舫并未提供充足的证据证实次年收取26100元房屋租金的依据，且其他房屋租金数额属于房屋所有人与租赁业主协商所得，双方当事人选择的空间极大，而且“三项综合平衡”不能简单的理解为取其平均值，这种情况随市场行情的变化将长期存在，不利于当事人双方实际履行。因此三项综合平衡收取次年租金的条款对当事人双方来说属约定不明的条款，双方均不负违约责任。在当事人双方对次年租金协商未果的情况下，李洁虽明确向戴作舫表示不再继续租赁经营且实际迁出租赁房屋，但却以戴作舫未将装饰装修费退还为由继续持该租赁房屋的钥匙致使戴作舫在此期间的房屋租金受损，李洁应对其占有租赁房屋期间戴作舫的租金损失承担赔偿责任，戴作舫的租赁期限计算至法院向双方释明办理钥匙交接为止，对于戴作舫拒绝接收钥匙后的租金损失由戴作舫自行承担。综上，对戴作舫要求解除合同的诉求予以支持，对戴作舫要求李洁承担占有租赁房屋期间的损失亦予支持，但向其释明后扩大的损失应由戴作舫自行承担。根据对双方诉争的商业园进行实地调查，该商业园一楼的租金要高于二楼、南面房屋的租金要高于北面房屋的租金，双方诉争的房屋位于该商业园自南向北二楼F209号、F210号两间房屋。综合考虑确定戴作舫的租金损失为19个月（2012年1月至法院释明的2013年7月30日）年租金21000元为宜。李洁要求戴作舫返还材料装修费65000元的诉求分成两部分组成：一是已交戴作舫的33000元装饰装修费（条据表述为转让费33000元）、二是李洁对房屋进行改造装修32000元装饰装修费。《门面出租合同》约定：李洁自愿补偿戴作舫装修材料费33000元，并进行新的改造装修，李洁有转让权，转让费归李洁所得，如不续租，戴作舫将根据自身的需要给予材料补偿。合同有戴作舫根据自身需要给予材料补偿且约定了李洁有转让权、收取转让费的约定。对于李洁要求戴作舫返还33000元的装饰装修费的诉求，因该33000元装饰装修费实为门面转让费，而门面转让费包含多种不同性质费用的复杂集合，一般包含房屋装饰装修费、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占用房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用，是这一领域或行业的交易习惯。故对于李洁的此项诉求予以支持。对于李洁要求的32000元的装饰装修费，因李洁没有提供足以证明其主张的证据，应承担不利后果，故对李洁要求32000元的装饰装修费不予支持。对于李洁要求戴作舫承担律师费的诉求，因其未提供事实和法律依据而不予支持。据此，判决：一、李洁赔偿戴作舫租金损失33250元（21000元÷12月×19个月）；二、戴作舫给付李洁装修装饰费损失33000元；三、驳回戴作舫的其他诉讼请求；四、驳回李洁的其他诉讼请求。案件本诉受理费633.6元由李洁负担；反诉受理费625元由戴作舫负担。
宣判后，戴作舫不服，以原审法院判决采信证据错误，从而导致认定事实错误。判决戴作舫返还李洁33000元装修材料费以及判决将2013年7月30日以后的房屋租金损失由戴作舫承担是错误和原审判决适用法律错误为由，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判依法解除房屋租赁合同，由李洁按实际占用房屋期间支付租金，并由李洁承担诉讼费和律师费。
李洁答辩称：是戴作舫自己违约，造成门面出租合同的终止履行，戴作舫强行写入合同的三项指标是不真实的，不具有合同效力，是空条款，戴作舫也没有证据证明其诉讼主张以及戴作舫向李洁索要后续租金缺乏事实和法律依据，戴作舫除应返还已收取李洁的门面转让费外，还应赔偿李洁48643元的门面装修材料费损失，请求驳回戴作舫的上诉请求，并撤销一审判决，改判由戴作舫自行承担2012年1月至2013年7月的门面租金，返还已收取李洁的门面转让费33000元，赔偿李洁48643元。
戴作舫、李洁在二审期间均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院判决查明的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1、导致租赁合同未能继续履行的原因是什么，其责任应由谁承担；2、李洁应按什么标准和时间支付首年以后的租金；3、戴作舫是否应返还李洁33000元的装修材料费。
关于焦点一，双方所签订的《门面出租合同》约定：“租金每年一定，随行就市，水涨船高，根据该门面的商业价值，今后将依据该F区以南对面一楼门面的租金上涨比例，不突破该区二楼的最高租金，年租金涨幅6%，首年租金为15000元，以后每年提前半年决定一次性收款”。根据合同约定除第一年的租金明确为15000元外，以后每年的租金需要重新确定，实际上是合同对以后的租金没有明确的约定，即约定不明，是双方在签订合同时留下的瑕疵，导致首年以后房屋租金支付条款无法履行，且双方在协商租金的过程中，对合同约定的理解产生较大的分歧，致使合同未能继续履行，据此，应认定双方均有过错，其责任应由双方各自承担。
关于焦点二，《门面出租合同》约定：“租金每年一定，随行就市，水涨船高，根据该门面的商业价值，今后将依据该F区以南对面一楼门面的租金上涨比例，不突破该区二楼的最高租金，年租金涨幅6%”。依照合同约定相对比较明确的是年租金涨幅6%，则首年后次年的租金应为15900元。故原审法院根据2012年1月17日李洁约谈转租人协商房屋转租价格，戴作舫亦与转租人协商2012年的房屋租金价格，因戴作舫要求房屋租金26000元一年过高，转租未果的实际情况，结合双方所签订的《门面出租合同》的约定，综合确定首年以后的年租金为21000元并无不当。2011年12月，双方因对2012年的房屋租赁价格产生争议，多次协商未果。李洁遂表示不再租赁该房屋，通过张贴转租公告等形式开始转租房屋，李洁虽然从此未再经营，却仍占有所租赁的门面，理应支付门面占有费，即租金，但法院已向双方行使释明权：由李洁将该诉争的房屋钥匙交予戴作舫，否则双方对扩大的损失各自承担。2013年7月30日，双方在法院组织下到门面现场进行交接，戴作舫拒绝接收。故原审法院根据向双方释明的事由，判决戴作舫2013年7月30日以前的租金损失由李洁承担，以后的由戴作舫自己承担，并无不当。故原审法院判决李洁赔偿戴作舫租金损失33250元（21000元÷12月×19个月），是正确的，本院依法予以维持。
关于焦点三，双方签订《门面出租合同》虽有约定“李洁自愿补偿戴作舫装修材料费33000元”，但合同同时还约定有“李洁有转让权，转让费归李洁所得，如不续租，交还给戴作舫，戴作舫将根据自身需要给予材料补偿”。而李洁给付戴作舫33000元现金，戴作舫向其出具收条为“今收到转让费33000元”。现李洁由于戴作舫提高租金致使转租未能实现，故原审法院根据合同约定和本案租赁关系的实际情况，判决由戴作舫返还即给付李洁装修装饰费损失33000元，是正确的。
关于李洁答辩要求撤销一审判决，改判由戴作舫自行承担2012年1月至2013年7月的门面租金，返还已收取李洁的门面转让费33000元，赔偿李洁48643元的答辩请求，因李洁未提出上诉，依法应视为服从一审判决，对其请求二审不予审理。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，实体处理正确，本院依法予以维持。戴作舫上诉所提理由，经查均不能成立，对其上诉请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费633元，由上诉人戴作舫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱梅安
审 判 员 柳 萌
审 判 员 王道万
二〇一四年四月三十日
代理书记员 沈寒燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；