江西省定南县人民法院民 事 判 决 书（2015）定民二初字第421号原告（反诉被告）钟才兰，女，1964年2月9日生，汉族，住定南县。委托代理人任向阳，定南县正泰法律服务所法律工作者，特别授权。被告（反诉原告）赣州龙邦房地产开发有限公司，住所地江西省定南县历市镇西环路。法定代表人何苏文，系该公司董事长。委托代理人廖裕平，江西剑绅律师事务所律师，特别授权。原告钟才兰与被告赣州龙邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，被告赣州龙邦房地产开发有限公司在诉讼过程中向本院提起反诉。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，决定将本诉、反诉合并审理，因案情复杂依法由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人任向阳、被告委托代理人廖裕平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告钟才兰诉称，2010年3月11日，原告钟才兰在被告处购买“甲桂林C7栋别墅”，并签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20100900194）。合同签订后，被告赣州龙邦房地产开发有限公司存在以下严重违约事项：一、根据合同第九条1-（2）约定，逾期交房须支付原告违约金人民币50000元；根据合同第十七条2-（2）约定，逾期办理须支付原告违约金人民币3040元。二、由于房屋实际面积短少约定房屋面积9.1平方米，根据合同第三条、第四条约定的房屋面积及计价方式，被告公司须支付原告钟才兰面积补差人民币37114元（9.1平方米×4078.5元平方米）；根据合同第十三条约定，前后门补贴须按交付时市场价格补偿人民币3000元。三、原告钟才兰与陈永民等人一起团购购买房屋，被告公司承诺每人优惠100000元，在办理房产证时扣除。陈永民等人已享有团购优惠并办理了房产证，原告钟才兰的房产证于团购优惠则至今未落实。四、土地使用证登记面积原约定办400多平方米，现被告公司称只能办200多平方米。五、被告公司违反合同第十三条、第十四条、第十五条关于装饰、设备标准及相关物业的约定，具体如下：1、后院游泳池未做；2、铝合金门框、窗户、铁艺护栏不合格；3、车库门无法使用；4、监控设备未按规划做；5、保安室未做好，特别是上山路口；6、物业不完善就已开始收费；7、未安装路灯；8、上门建筑垃圾未清理；9、绿化带至今未完工。综上，被告公司违反了房屋买卖合同中的多项规定，违背诚实信用原则，严重扰乱了市场经济秩序，违反了《合同法》、《城市房地产管理法》等法律法规，严重损害了原告的合法权益。原告钟才兰多次找被告公司协商，被告公司均不予理会，现为维护合法权益，特提起诉讼，庭审中原告钟才兰当庭变更诉讼请求，请求1、依法判令被告赔偿原告各项损失共计265094元（逾期交房违约金50000元，逾期办证违约金3040元，面积补差37114元，前、后门及卷闸门完善费用74940元，团购优惠10万元，）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告钟才兰为支持自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证明材料：1、2010年9月3日《赣州市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原、被告对违约责任进行了约定；2、房屋测绘成果报告书复印件一份，拟证明原告钟才兰房屋实际面积383.2平方米，比合同约定面积少了9.1平方米；3、前门、后门、车库卷闸门收据复印件一组，拟证明原告钟才兰支付前门、后门、车库卷闸门费用共计74940元；4、信访事项办理意见书、信访事项实体性受理告知书复印件一组，拟证明被告未按合同约定完善相关设施，办理房产证；5、原告钟才兰身份证复印件一份，拟证明原告钟才兰的诉讼主体资格；6、合同编号20110104590购房合同中的部分复印件一份，拟证明被告购房时有团购优惠，其他购房人有100000元购房优惠；7、廖军身份证复印件一份、营业执照复印件一份，拟证明原告钟才兰在该处购买前后门和卷闸门的事实。被告赣州龙邦房地产开发有限公司辩称原告钟才兰的诉讼请求缺乏法律依据，请求法庭驳回原告钟才兰的诉讼请求。被告赣州龙邦房地产开发有限公司为支持自己的答辩意见，向法庭提交以下证据：1、竣工验收备案表复印件一份，拟证明本案原告钟才兰所有房屋的门窗经过相关部门验收合格；2、车库验收单复印件一份，拟证明车库经验收合格的事实；3、相关监控安装的结算单、照片复印件一组，拟证明小区的监控已经安装的事实；4、保安室的照片复印件一组，拟证明小区的保安室已经安装好的事实；5、物业合同复印件一份，拟证明小区已有物业的事实；6、路灯安装合同复印件一份，拟证明小区已将安装了路灯的事实；7、绿化合同复印件一份，拟证明小区已有绿化并经过验收的事实；8、设计图纸复印件一组，拟证明小区在开始就不存在有游泳池的设计规划。被告赣州龙邦房地产开发有限公司反诉称，2010年9月3日，反诉人与被反诉人签订了一份《商品房买卖合同》，根据该合同的约定，被反诉人钟才兰应当在签订合同后七日内缴清其购房款160万元，该合同签订后，被反诉人钟才兰仅依约向反诉人缴纳购房款计152万元，截止目前，仍拖欠反诉人购房款80000元。此举明显违约，对于违约，被反诉人钟才兰理当承担合同约定的违约金50000元。其次根据《合同补充协议》的规定，被反诉人钟才兰应在规定的期限内与反诉人办理相关交房手续，同时还应向反诉人缴纳相关税费计73035.6元。如今，被反诉人钟才兰在实际占有、使用该房屋后，既不来反诉人处办理相关房屋交接手续，也不向反诉人缴纳相关税费，因而导致反诉人合法权益受损，特提起诉反诉，请求1、依法判令被反诉人钟才兰在本案判决生效后7个工作日内偿付拖欠购买反诉人房屋的房款计80000元，并承担双方合同约定逾期付款违约金人民币50000元，二项合计人民币130000元；2、依法判令被反诉人钟才兰在本案判决生效后7个工作日内到反诉人处办理相关交房手续，并向反诉人缴纳办理《房屋产权证书》等相关税费计人民币73035.6元；3、本案反诉费由被反诉人钟才兰承担。反诉原告赣州龙邦房地产开发有限公司为支持自己的反诉主张，向法庭提交了以下证明材料：1、交款单、进账单、收据复印件一组，拟证明反诉被告仍欠80000元房款的事实。反诉被告钟才兰辩称，80000元的购房款应当核减37134元，因房屋设计面积减少了9.1平方米；逾期支付房款的责任在于反诉人，是由于反诉人违约在先，一直办理不了房屋按揭手续，而且房屋一直未交房；我方同意缴交相关税费，但应以政府职能部门核定的标准缴交。反诉被告钟才兰未就反诉答辩意见提交相关证据。经审理查明，2010年9月3日，原、被告双方签订了一份《赣州市商品房买卖合同》。合同载明：被告赣州龙邦房地产开发有限公司将其开发的甲桂林山庄1-45幢C7号别墅卖给原告钟才兰。该房屋用途为别墅，属框架结构，地上三层，建筑面积为392.30平方米，成交单价为4078.5元/平方米，合计人民币160万元；付款方式以第3种方式按期付款，买受人应于签订本合同时交纳50%首期房款，即人民币80万元整，剩余80万元应于签订本合同7日内提供齐备的办理银行按揭手续所需的证据与资料。第六条：面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方同意按以下方式处理：（1）、面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由买受人补足，超出3%（含3%）部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）∕合同约定面积*100%。第七条：买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过30日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行；自本合同规定应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过50000元。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款（含买受人采用银行贷款方式支付的购房款）与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限及条件，出卖人应当在2011年6月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过50000元。第十三条出卖人关于装饰、设备标识承诺的违约责任，双方将该商品房的装饰、设备标识约定于本合同附件二，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人应按交付时市场价格补差装饰、设备差价，并承担违约责任：采取补救措施达到交付标准。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑和配套设施设备正常运行的承诺，该商品房交付时，已列入规划设计和已承诺建设的基础设施、公共配套建筑和配套设施设备（见附件二.二），不能同时达到使用条件的，出卖人承诺其达到使用条件的期限为：1、水、电入户接驳点同期交付使用；2、道路同期交付使用；如果在本条约约定期限内仍未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：采取补救措施达到交付标准。第十五条建筑区划内相关物业归属的约定，在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业管理用房建筑面积为112平方米，坐落在小区西侧，属于全体业主共有，小区西侧会所二楼属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，城镇公共道路、公共绿地，以及依照相关规定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属于条款约定范围。第十七条关于房屋产权登记的约定，出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或者依照约定属于全体业主共有的公共场所设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理也可以委托出卖人申请办理。买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》，逾期不超过30日，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，逾期超过30日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.2%向买受人支付违约金，等等。附件二：装饰、设施项目及标准，门：入户门国产烟防盗门、室内其余门预留门洞、车库为自动卷闸门等。合同补充协议第四条，买受人除支付购房款外，需向出卖人缴付以下代办费用，该费用在签订合同时支付，该代办费用以办理时实际发生费用多还少补。1、办理房产证等费用按有关部门规定收取（契税、登记费、交易费）；2、房屋维修基金按政府相关规定收取；3、代办银行按揭的相关费用（保险费、印花税、抵押手续费等）。合同签订后，原告钟才兰陆续缴交购房款共计152万元，尚有8万元购房款未交纳至被告赣州龙邦房地产开发有限公司处，对此事实原、被告均予以认可。2012年农历年底（2013年1月底）原告钟才兰对诉争房屋开始装修，后入住。在装修过程中原告钟才兰将被告先行安装的门窗自行更换并产生费用若干（后门6200元，前门60000元，车库卷闸门8740元，合计74940元）。另查，2013年9月18日甲桂林山庄C1-7栋取得了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，诉争房屋至今未办理房屋产权证,原告钟才兰亦未提供证据证明其其提供了齐备的手续交由被告赣州龙邦房地产开发有限公司办理产权登记手续。以上事实有原告提交的《赣州市商品房买卖合同》、前门、后门、车库卷闸门收据，被告提交的竣工验收备案表、交款单、进账单、收据及庭审笔录予以证实，上述证据业经庭审质证，本院予以认定。本院认为，2010年9月3日，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护，原、被告应依约履行合同规定的义务。本案中，原、被告约定交房时间为2011年6月30日，实际至2013年9月18日诉争房屋才取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，2013年1月底原告钟才兰对诉争房屋开始装修，原、被告对诉争房屋是否已经交付及交付时间存在争议，本院认为原、被告实际交房时间点可以以原告钟才兰实际使用（装修）诉争房屋时间即2013年1月31日计算，因此逾期交房时间为576天，被告赣州龙邦房地产开发有限公司未按照合同约定期限将房屋交付给原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。经计算被告应承担违约金数额远超50000元，根据《赣州市商品房买卖合同》第九条第1款第2项的约定，原告钟才兰要求被告赣州龙邦房地产开发有限公司支付逾期交房违约金50000元的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期办证的违约金3040元的诉讼请求，本院认为，原、被告在合同第十七条约定，在买受人完全配合且所提供的手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得《房屋所有权证》。庭审中原告钟才兰并未提供证据证明其已提供了齐备的手续交由被告赣州龙邦房地产开发有限公司办理产权登记手续，被告赣州龙邦房地产开发有限公司就办证事项不存在违约，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告钟才兰缴交房款是否构成违约的问题。原、被告在合同第五条约定，原告钟才兰在签订合同时缴纳50%首期房款80万元，剩余80万元于签订合同7日内提供齐备的办理银行按揭手续所需的证据与资料；被告赣州龙邦房地产开发有限公司当庭陈述因原告钟才兰并未提供齐备的材料办理银行按揭，故双方口头约定了付款方式转为一次性付款，且在签订合同后7日内付清剩余房款。在合同实际履行过程中，原告钟才兰在不同时期分多次支付购房款共计152万元，但截止庭审辩论终结，被告赣州龙邦房地产开发有限公司并未提供相应证据证明对原告钟才兰该行为提出过异议，综上，可认定原、被告通过事实行为对所签订的《赣州市商品房买卖合同》关于付款方式及期限的条款进行了变更，但对付款总额并未产生异议。原告钟才兰于2013年1月31日实际占有并使用诉争房屋时，尚有8万元的房款未缴交，2013年1月31日作为原、被告的实际交房日，原告钟才兰应在2013年1月31日交付剩余8万购房款，综合原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》第七条第（2）款的约定，逾期超过30日的，原告钟才兰应按日向被告赣州龙邦房地产开发有限公司支付逾期应付款（8万元）万分之三的违约金，即24元／天，但经、原被告双方约定该违约金金额累计不超过5万元。经计算，截止判决确定之日（2016年6月15日），该违约金数额尚不足5万元（2013年1月31日至2016年6月15日共计1230天，1231天×24元=29544元），因此对于被告赣州龙邦房地产开发有限公司的主张原告钟才兰承担逾期付款违约金5万元的反诉请求予以部分支持，即原告钟才兰按日支付被告赣州龙邦房地产开发有限公司逾期应付款（8万元）万分之三的违约金，自2013年2月1日起计算至实际付清全部购房款之日止，累计不得超过5万元，其中截止2016年6月15日之前的逾期付款违约金数额为29544元。截止庭审辩论终结，原告钟才兰尚有8万元购房款未支付，故对于反诉原告赣州龙邦房地产开发有限公司主张反诉被告钟才兰支付剩余房款8万元的诉讼请求予以支持，反诉原告赣州龙邦房地产开发有限公司要求反诉被告钟才兰于本案判决生效后七日内支付该8万房款，纵观双方签订的《赣州市商品房买卖合同》并无相关支付期限约定，本院酌情确定反诉被告钟才兰在十日内支付该房款。关于诉争房屋的面积补差问题，原、被告均当庭认可诉争房屋实际面积为383.2平方米，与《赣州市商品房买卖合同》约定的“建筑面积为392.30平方米”面积有9.1平方米的差异。根据《赣州市商品房买卖合同》第六条的规定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案诉争房屋实际尚未办理房屋产权证，尚未确定房屋产权登记面积，为避免诉累，本案诉争房屋的面积补差问题以庭审时原、被告均认可的9.1平方米为误差面积来确定补差款，面积误差9.1平方米尚未超过面积误差比绝对值3%（9.1÷392.30=2.32%），故被告赣州龙邦房地产开发有限公司应当返还原告钟才兰购房款37114.35元（4078.5元×9.1㎡=37114.35元）。待诉争房屋办理房屋产权证确定了产权登记面积时，确实与原、被告庭审中确认的面积有误差，以实际产权登记面积为准作为多退少补之依据。被告赣州龙邦房地产开发有限公司辩称根据《赣州市商品房买卖合同》第六条第2款：当事人选择按套计价的商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差，范围在3%内，总房价款不变，因此不应当返还原告钟才兰面积误差数。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》第四条已明确了诉争房屋计价方式为“建筑面积”，单价为4078.5元每平方米，故对被告公司的辩论意见不予采纳。关于原告钟才兰主张前、后门及卷闸门的完善费用74940元，本院认为，原、被告在《赣州市商品房买卖合同》的附件二关于装饰、设施项目及标准中约定：入户门国产防盗门、室内其余门预留门洞，车库为自动卷闸门。至于具体是何等价格标准的门，并没有具体的约定，被告赣州龙邦房地产开发有限公司提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，甲桂林车库门项目于2012年6月12日通过了工程验收，整体工程项目验收合格，原告钟才兰亦未提供证据证明被告公司交付的诉争商品房的门达不到约定的装饰、设备标准，另被告赣州龙邦房地产开发有限公司当庭同意可以对门窗予以原告钟才兰3000元的补贴，故对于原告钟才兰主张的前、后门及卷闸门完善费用74940元的诉讼请求予以部分支持，具体数额为3000元。关于原告钟才兰主张的团购优惠10万元的诉讼请求，原告钟才兰未提供相关证据证明，属举证不能，本院不予支持。关于反诉原告赣州龙邦房地产开发有限公司请求反诉被告钟才兰在本案生效判决生效后7个工作日内办理相关交房手续并缴纳办理《房屋产权证书》等相关税费计75025.6元的诉求，本院认为原告钟才兰于2013年1月31日时已实际占有使用诉争房屋，该房屋已实际交付，故对交房的诉求不予支持。有关办证事项，双方在合同第十七条约定，由买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记，出卖人应在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，原、被告应严格履行合同条款；关于办证费用问题，因该办证费用系浮动的，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》亦未明确具体费用是多少，故原告钟才兰可自行至相关单位缴交该办证费用，将缴费单据交被告赣州龙邦房地产开发有限公司用于办理产权转移登记手续，也可由原告钟才兰预交办证费用至被告赣州龙邦房地产开发有限公司处，待被告赣州龙邦房地产开发有限公司办妥产权转移登记手续后即时结算。反诉原告赣州龙邦房地产开发有限公司主张的75025.6元办证费用，并未提供相应的证据证明具体的数据来源及组成，且该笔费用尚未实际产生，具体数额应以实际发生为准，因此反诉原告赣州龙邦房地产开发有限公司的该项诉求，理据不足，本院不予支持。为保护公民、法人的合法权益，维护正常的房地产交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、被告（反诉原告）赣州龙邦房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）钟才兰逾期交房的违约金50000元，前后门补贴3000元。二、被告（反诉原告）赣州龙邦房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）钟才兰面积补差款37114.35元（办理房屋产权时以产权登记面积多退少补）。三、驳回原告（反诉被告）钟才兰其他诉讼请求。四、原告（反诉被告）钟才兰应在本判决发生法律效力后十日内支付被告（反诉原告）赣州龙邦房地产开发有限公司购房款80000元。五、原告（反诉被告）钟才兰应在本判决发生法律效力后十日内支付被告赣州龙邦房地产开发有限公司逾期应付款80000元每日万分之三的违约金，自2013年2月1日起计算至实际付清全部购房款之日止，累计不得超过50000元（截止2016年6月15日之前的逾期付款违约金数额为29544元）。六、驳回被告（反诉原告）赣州龙邦房地产开发有限公司的其它反诉请求。综合以上判项，经核减，原告（反诉被告）钟才兰应支付被告赣州龙邦房地产开发有限公司19429.65元（80000+29544-50000-37114.35-3000=19429.65），并承担按应付房款80000元每日万分之三的违约金，自2016年6月16日起计算至付清全部购房款之日止，违约金数额不得超过20456元（50000元-29544元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3360元，反诉费1626元，合计4986元，由原告钟才兰负担2493元，被告赣州龙邦房地产开发有限公司负担2493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾伟荣审 判 员  叶越多代理审判员  蔡艳艳二〇一六年六月十五日书 记 员  刘 文