江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终638号
上诉人（原审原告）：淮安远大机械有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区。
法定代表人：袁继香，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘东升，江苏知缘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：申通快递有限公司，住所地上海市青浦区重固镇北青公路。
法定代表人：陈德军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李雄伟，浙江浙经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。
上诉人淮安远大机械有限公司（以下至判决主文前简称远大公司）因与上诉人申通快递有限公司（以下至判决主文前简称申通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初3670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人远大公司的法定代表人袁继香、委托诉讼代理人潘东升，上诉人申通公司的委托诉讼代理人李雄伟、张磊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
远大公司上诉请求：撤销原判决，改判支持远大公司一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由申通公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.一审法院将2014年12月18日的《律师函》认定为解除合同通知是错误的，自行将时间推迟三个月作为解除合同时间节点只是一审法院的推断。申通公司并没有该意思表示，故双方签订的《厂房（商业用房）租赁合同》并未提前解除，一直处于持续履行状态。2.远大公司依据《厂房（商业用房）租赁合同》主张2015年1月1日至2015年12月25日的租金有充分的合同依据。3.因申通公司在《厂房（商业用房）租赁合同》履行期间无故搬离租赁场地，其行为已构成违约，应该承担违约金。4.鉴定机构鉴定厂房修复费用1335283.21元，申通公司也有修复义务，因此判令申通公司承担修复费用1335283.21元有充分依据。5.在本案诉讼过程中，远大公司一直无法使用租赁物，这一损失由申通公司造成，故远大公司主张无法使用租赁物期间的损失有充分的事实依据。6.远大公司因该诉讼直到2016年4月份才开始对涉案厂房进行修复，远大公司至少损失16个月的租金，一审法院仅支持6个月租金，对远大公司不公平。
申通公司上诉请求：撤销原判决，改判至驳回远大公司全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由远大公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，远大公司非2014年1月22日签订《厂房（商业用房）租赁合同》的当事人，不是本案适格诉讼主体。2.若按一审法院的认定，案涉2014年1月22日签订的《厂房（商业用房）租赁合同》应为无效合同。3.案涉2014年1月22日签订的租赁合同，是双方新建立的租赁合同关系而非前序租赁合同的变更。4.案涉2014年1月22日签订的租赁合同应于2014年12月19日解除。5.申通公司不应承担修复费用和3个月修复期间的租金损失。6.工程造价鉴定报告程序违法、内容错误，不能作为本案赔偿依据。
远大公司向一审法院起诉请求：判令申通公司支付2015年1月1日到2015年12月25日的租金1074341.38元；审理过程中，变更诉讼请求为：1.判令申通公司支付2015年1月1日到2015年12月25日的租金1074341.38元；2.申通公司支付违约金417574.2元；3.申通公司支付厂房的修复费用1335283.21元：4.无法使用租赁物期间的损失268585.35元。事实和理由：2014年1月22日，远大公司以袁巾洁的名义与申通公司签订《厂房（商业用房）租赁合同》，约定远大公司将其拥有的位于淮安经济技术开发区飞耀路20号的厂房、办公楼、场地出租给申通公司使用。根据租赁合同第四条第二项的约定，租金按先缴纳后使用的原则，以一年为期支付，目前2015年1月1日至2015年12月31日租金给付时间已过，申通公司没有依约支付，双方协商无果。2014年12月19日，申通公司向远大公司发出律师函，要求解除合同，远大公司也回函明确表示不同意解除合同，期间申通公司曾就租赁合同履行问题向法院起诉，后撤诉，也表明合同仍然在继续履行。如申通公司坚持解除合同，依约应当向远大公司支付违约金和修复费用，并赔偿修复期间的损失。
一审法院认定事实如下：
当事人双方于2011年1月23日签订了《租赁合同书》，合同约定远大公司将面积为3687平方米的厂房等租赁给申通公司使用，其中厂房1987平方米，二楼办公区540平方米，三楼生活区1160平方米，合同签订后，远大公司依约交付租赁物，但双方没有对租赁物进行清点。同年10月29日，当事人双方又签订《租赁合同书》一份，约定远大公司将位于飞耀北路20号厂房、办公楼、场地出租给申通公司使用，其中厂房3000平方米，三边空地3750平方米，二楼办公区540平方米，三楼生活区1160平方米，租期为五年，从2012年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期间申通公司可根据自己的生产需要对租赁物进行改造，租赁财产因装修、维修、保养所产生的费用由被告承担，租赁期满后改造、装修的不动产全部无偿归原告方所有，申通公司不承担复原的责任，同时约定了租金计算标准、给付方式、违约责任等，双方仍然没有对租赁物现状予以说明，也没有对租赁物范围进行清点、交接。
2012年3月28日，当事人双方签订合同书一份，远大公司按照申通公司提供的图纸要求将厂房内部平台、地磅基础、彩钢瓦房制作、传达室塑钢隔断制作、厂房南北路面及地沟予以改造，合同价款45万元。2013年4月17日，双方签订《淮安中转部基础实施改建工程合同书》，合同要求远大公司按照图纸对雨棚、卫生间及零星部分进行改建，合同价款6.5万元。
2014年1月22日，袁巾洁以出租方（甲方）名义与申通公司（乙方）签订一份《厂房（商业用房）租赁合同》，合同约定甲方将位于飞耀北路20号的3000平方米厂房、2320平方米办公楼、场地7000平方米出租给申通公司，租赁期限为两年，从2014年1月1日起至2015年12月30日止，租赁期满或中途退租的，申通公司需对房屋门窗等改造部分进行复原，操作平台拆除干净，建筑垃圾运出厂房到环卫处理场所，如果甲方处理则相关费用由被告支付。租金按先交费后使用的原则，租金以一年期支付，甲方收到申通公司的租金后开具收据给被告，如果要发票另加6%税金，发票金额1013529.6元，第二年含税价格是1074341.38元。合同还对违约责任进行了约定，即双方不得单方面解除合同，如一方违约应付另一方租金的20%作为违约金。在租赁期内，如申通公司需要提前解除合同的，需提前3个月通知甲方。合同还约定了其他相关权利义务。合同由远大公司法定代表人袁继香在甲方代表人栏签字，申通公司加盖了公章。该合同签订后，申通公司支付了第一年度的租金，租金汇入袁继香账户，以袁巾洁名义向申通公司出具租金发票。
合同履行过程中，申通公司于2014年12月18日委托浙江浙经律师事务所向远大公司、袁继香（袁巾洁）发出解除合同的通知，认为远大公司以被告应支付两年租金为由予以阻拦，导致生产工具无法拆移使用，给申通公司造成重大经济损失，也造成申通公司无法履行合同约定的租赁物恢复原样、清理场地的义务。对解除合同后的处置有争议的，可依法解决。2014年12月23日，申通公司以远大公司、袁继香、袁巾洁为被告向一审法院提起诉讼，请求确认《厂房（商业用房）租赁合同》已经解除，停止侵害远大公司的生产工具并赔偿经济损失。在该案审理过程中，申通公司搬离租赁场地，申通公司向一审法院申请撤回起诉，一审法院依法裁定准许撤回起诉。2015年4月24日，远大公司向一审法院提起诉讼。
在第一次一审审理过程中，远大公司于2015年8月10日向一审法院提出申请，要求对修复费用进行鉴定，一审法院依法委托江苏地元项目管理有限公司进行鉴定，2015年12月22日，出具司法鉴定报告，鉴定报告载明：1、厂房、场地、围墙、绿化修复，鉴定金额为900690.94元；2、办公楼修复，鉴定金额为183575.59元；3、以上费用为工程直接费，计取相关费用后鉴定总金额为1335283.21元。鉴定报告还对修复方案进行了说明，并对方案中具体修复对象的修复金额予以细化、明确。
一审法院另查明，涉案房屋土地的工业用地发证申请书、建设用地批准书、国有建设用地使用权出让地块交接书载明土地使用权人为远大公司。袁巾洁向一审法院出具书面说明，明确表明其不知道签订合同事宜，本人也不向申通公司主张权利。
一审法院认为，远大公司起诉要求给付2015年1月1日到2015年12月25日的租金1074341.38元的诉讼请求，因合同于2015年3月予以解除，其要求申通公司给付全年租金的诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持，但申通公司应当给付提前解除前三个月租金计268585.3元；远大公司要求申通公司支付违约金417574.2元的诉讼请求，因为双方合同符合约定解除的条件，申通公司不构成违约，该请求一审法院不予支持；远大公司要求申通公司支付厂房的修复费用1335283.21元的诉讼请求，一审法院依据双方合同约定了修复的范围和鉴定结论对应的价格，支持693982.52元，对超出部分一审法院不予支持；远大公司主张无法使用租赁物期间的损失268585.35元，因当事人双方合同解除后，远大公司需要对租赁物进行修复，在此期间远大公司的损失应当由申通公司承担，根据远大公司修复的内容，参考远大公司与施工单位签订的修复施工协议，远大公司主张修复期为三个月并无不妥，该期间损失一审法院予以支持。对于申通公司提出辩解，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、申通公司于判决生效之日起十日内向远大公司给付租金268585.3元、修复费用693982.52元、修复期间的租金损失268585.3元，合计1231153.12元。二、驳回远大公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24760元，鉴定费26000元，合计50760元，远大公司负担29948元，申通公司负担20812元。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
经庭审归纳并经双方当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：1.合同的主体和合同的效力；2.合同解除的时点问题；3.申通公司是否应该承担违约责任；4.关于修复范围的确定、修复时间的损失计算、修复费用的鉴定程序及鉴定结果的合法性问题。
关于争议焦点1，本院认为，远大公司一直是租赁物权利人，从签订的多份合同看，租赁关系处于延续状态。袁巾洁在诉讼中已表明其不是合同当事人，申通公司一直与远大公司在履行涉案合同。当事人双方订立的租赁合同中租赁地点约定为飞耀路20号的厂房、办公楼房、场地，该约定地点的工业用地发证申请书、建设用地批准书、国有建设用地使用权出让地块交接书均载明土地使用权人为远大公司。所以，远大公司是本案适格主体。关于涉案合同是否有效的问题，本院认为，规避税收属于行政处罚的范畴，并不影响合同效力，涉案合同有效。申通公司主张远大公司不是本案适格主体，涉案合同为无效合同的上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点2，本院认为，根据双方2014年1月22日《厂房（商业用房）租赁合同》的约定：“在租赁期内，如乙方需要提前解除合同的，需提前3个月通知甲方。”申通公司于2014年12月18日向远大公司发出《律师函》提出解除合同要求，并通过邮寄送达远大公司，该行为符合合同约定的解除条件，双方合同于已2015年3月解除。申通公司上诉称涉案合同应于2014年12月19日解除，本院认为，根据双方租赁合同约定，租赁合同提前解除需要提前3个月通知甲方，故对该上诉请求本院不予支持。《律师函》中提到涉案合同解除的问题，远大公司主张该《律师函》不是解除合同的通知，本院亦不予支持。
关于争议焦点3，本院认为，双方签订的合同对违约责任进行了约定，即双方不得单方面解除合同，如乙方违约应付另一方租金的20%作为违约金。在租赁期内，如乙方需要提前解除合同的，需提前3个月通知甲方。该合同对违约责任约定了两种相互矛盾的承担方式，申通公司选择了第二种提前解除合同的行为不构成违约，远大公司就此主张申通公司承担违约责任的上诉主张，本院不予支持。
关于争议焦点4，本院认为，当事人双方的合同约定了修复的范围，结合鉴定结论对应的价格，一审法院认定申通公司应付的修复费用为693982.52元并无不当。双方合同解除后，远大公司需要对租赁物进行修复，一审法院依据远大公司修复的内容，参考远大公司与施工单位签订的修复施工协议，酌定修复期限为3个月较为适宜，在此期间远大公司的损失应当由申通公司承担，故认定申通公司承担远大公司无法使用租赁物期间的损失268585.35元并无不当，本院予以支持。申通公司称工程造价鉴定报告程序违法、内容错误，不能作为本案赔偿依据的上诉理由，因未能提供证据证明，本院不予支持。
综上所述，远大公司和申通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40640元，由上诉人申通快递有限公司承担15880元，上诉人淮安远大机械有限公司承担24760元。
本判决为终审判决。
审判长 侍 刚
审判员 孙晓明
审判员 张桂林
二〇一七年五月五日
书记员 李 萍