四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第76号
上诉人（原审原告、反诉被告）李维江。
上诉人（原审原告、反诉被告）李玲。
二上诉人的委托代理人邹宏，四川博立信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）龙红伟。
被上诉人（原审被告、反诉原告）。
二被上诉人的委托代理人李华，四川绥定律师事务所律师。
上诉人李维江、李玲与被上诉人龙红伟、何德义房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达县人民法院（2013）达达民初字第1932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李维江、李玲及其委托代理人邹宏，被上诉人龙红伟、何德义的委托代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告（反诉被告）李维江、李玲在租用被告（反诉原告）龙红伟、何德义所有的坐落于达县XX镇开发区4-4地块达县XX综合楼XX单元X楼房屋期间，明知该房在达州市XX信用合作联社设置抵押，于2010年4月7日与被告（反诉原告）龙红伟、何德义签订了《房屋出售协议》，该协议约定：一、甲方（被告）将XX单元X楼房出售给乙方（原告）；二、该房屋面积630平方米，以每平方人民币1，700元计算，共计1，071，000元，2010年4月7日付房款131，000元，2010年11月底前付300，000元，2011年11月底前付清余款640，000元，才能办理房屋过户手续。该640，000元余款可以延缓到2012年3月底前付清……原告先后付款431，000元，下欠余款640，000元至今未付。2011年12月29日，被告（反诉原告）龙红伟、何德义偿还了以该房作抵押在达州市XX信用合作联社贷款672，090元，解除了抵押。原告（反诉被告）李维江、李玲对该房装修后于2012年4月1日与四川宁峰药业有限公司签订《房屋租赁合同》，将该房以每年120，000元的租金出租给四川宁峰药业有限有公司，租期五年。2012年8月18日，达县XX镇人民调解委员会出具《纠纷调解终止通知书》，该通知书载明：“通川区金龙大道国际新城龙红伟、何德义二同志：你们于2012年4月6日申请我调解委员会调解与达县XX乡李维江所发生房屋买卖合同纠纷，请求：1、由李维江在2012年4月底前给付下欠购房款640，000元；2、若逾期不付清，则解除购房合同，返还财产。本调解委员会受理后，多次通知，因无法与李维江取得联系，致使调解工作无法进行，根据《中华人民共和国人民调解法》第十七条、第二十六条规定，本调解委员会决定终止调解，你可以依法通过诉讼途径维护自己的权利”。2013年5月31日，被告（反诉原告）龙红伟、何德义又以该房作抵押，在达州市达县农村信用合作联社以何泽红的名义贷款2，000，000元。
原审法院认为，原告（反诉被告）李维江、李玲明知被告（反
诉原告）龙红伟、何德义所有的座落于达县XX镇开发区4-4地块达县XX综合楼XX单元X楼房屋已在达州市通川区农村信用合作联设置抵押而签订的《房屋出售协议》是双方真实意思的表示，是有效合同。原告李维江、李玲付款431，000元后，未按合同约定付清余款640，000元。2011年12月被告（反诉原告）龙红伟、何德义解除以该房屋在XX信用合作联社设置的抵押后，原告（反诉被告）李维江、李玲至今仍未付清余款。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，对方当事人可以解除合同。原告（反诉被告）李维江、李玲无正当理由，迟延履行主要债务，影响合同目的实现，被告（反诉原告）依法享有解除权。且现该房已设置新的抵押，已无继续履行合同的必要。原审法院在庭审后向二原告释明，建议变更诉讼请求，二原告仍坚持要求继续履行合同。现被告（反诉原告）龙红伟、何德义要求解除合同的理由成立，予以支持。解除后的有关装修损失问题，二原告可以另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十七条的规定判决：一、解除原告（反诉被告）李维江、李玲与被告（反诉原告）龙红伟、何德义于2010年4月7日签订的《房屋出售协议》。二、被告（反诉原告）龙红伟、何德义返还原告（反诉被告）李维江、李玲的购房款431，000元（从原告付款之日按中国人民银行同期同类贷款利率计息至付清为止）。三、驳回原告（反诉被告）李维江、李玲的其他诉讼请求。
案件受理费14，439元，反诉受理费，5，100元，共计19，539元；原告（反诉被告）李维江、李玲负担10，039元，被告（反诉原告）龙红伟、何德义负担9，500元。
宣判后，李维江、李玲不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定2011年12月解除抵押错误，诉争之房一直抵押至今。2、达县XX镇人民调解委员会出具的《纠纷调解终止通知书》是虚假的。3、上诉人多次要求被上诉人从银行取出房产证完成交易过户，但被上诉人口头答应却避而不见。请求撤销原判，改判合同有效，继续履行。
被上诉人龙红伟、何德义答辩称：上诉人在签订合同时知晓房屋已抵押的事实，上诉人违反合同约定不给付下余房款，导致被上诉人继续抵押贷款2，000，000元，抵押款大于购房款，继续履行合同不符合客观情况。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，何德义认可，2011年12月19日向信用社还款670，000元，是还款后转贷，但是没有解除抵押登记，二审查明的其他案件事实与一审查明的相同，本院予以确认。
本院认为，上诉人李维江、李玲与被上诉人龙红伟、何德义2010年4月7日签订的《房屋出售协议》合法有效。根据该协议第二条关于“该房屋面积630平方米，以每平方人民币1，700元计算，共计1，071，000元，2010年4月7日付房款131，000元，2010年11月底前付300，000元，2011年11月底前付清余款640，000元，才能办理房屋过户手续。该640，000元余款可以延缓到2012年3月底前付清。”约定，上诉人李维江、李玲支付前期购房款431000元后，应在20012年3月底前支付下余购房款640，000元，才能办理房屋过户手续。李维江、李玲上诉称被上诉人拒绝领取下余房款的事实，因被上诉人否认，上诉人亦未提供证据予以证明，同时也未依照《合同法》第一百零一条一款（一）款规定的“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；”的方式履行债务，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人李维江、李玲应承担举证不能的不利后果，原审法院确认李维江、李玲付款431，000元后，未按合同约定付清余款640，000元的违约事实并无不当。2012年4月6日，被上诉人龙红伟、何德义申请原达县XX镇人民调解委员会调解与李维江的购房纠纷，并提出了要求李维江在2012年4月底前，给付下欠购房款640，000元，否则解除购房合同请求。该调解委员会受理后，经多次通知，无法与李维江取得联系，致使调解工作无法进行。2012年8月18日，原达县南外镇人民调解委员会出具《纠纷调解终止通知书》，调解终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）款关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原审法院判决被上诉人依法享有解除权并无不当。上诉人李维江、李玲提出《纠纷调解终止通知书》是虚假，但没有提供充分证据予以证明，其提出的多次要求被上诉人从银行取出房产证完成交易过户，被上诉人口头答应却避而不见的上诉理由与《房屋出售协议》约定的李维江、李玲付清余款640，000元，才能办理房屋过户手续的履行顺序相悖。为此，上诉人李维江、李玲的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）款、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19，539元，由上诉人李维江、李玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯必明
审判员 柏明荣
审判员 彭 军
二〇一四年六月九日
书记员 杜琼瑶