广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2486号
原告：陆伟明，住广州市白云区。
原告：陆丽娟，住广州市海珠区。
两原告共同委托代理人：李焯铭，广东一粤律师事务所律师。
被告：陈笑梅，住广州市越秀区。
委托代理人：吴日初，住广州市越秀区。
原告陆伟明、陆丽娟诉被告陈笑梅按份共有纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张丽适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆伟明、陆丽娟及其共同委托代理人李焯铭，被告的委托代理人吴日初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：1954年，两原告的父亲陈某丁下广州市万福路237号的土地，后建成一层的平房。此后，该房屋一楼由伍某居住。由于历史原因，广东迎宾馆在其上面加盖了二、三层房屋，并一直管理、使用至今。在2005年前，双方对该房屋均未能办理产权证，对房屋权属存在争议，伍某为此花费17610元与广东迎宾馆打官司。此外，伍某在2003年花费161093元委托他人办理了一楼的产权。因伍某当时年事已高，为应付不测，且陈某甲的另外两名儿女陈某乙开和陈笑梅下落不明，伍某才考虑将涉诉房屋己过户到两原告名下。此外，由于房屋年久失修，被有关部门认定为危房，急需修缮，伍某出资226879元进行维修。被告不顾伍某80多岁的高龄，逃避赡养义务，逃避房屋修缮义务及争取房屋合法产权的义务，十多年来失去踪信。伍某死亡后，两原告支出丧葬费20200元。在伍某解决了房屋所有棘手问题后，且近年来房屋价值不断升高，被告便跳出来与伍某争夺房屋，双方纠纷由越秀区人民法院以（2013）穗越法民一初字第4090号民事判决书处理，判决陈笑梅、陈某乙开各继承房屋十八份之七的产权份额，陆伟明、陆丽娟继承十八份之四产权份额。两原告在伍某去世后，还为出租花费装修费54426.88元。被告根据自己所占份额按比例承担上述各项费用，为此起诉请求：1.被告向两原告支付183681元{其中包括2001年至2002年期间原告与广东迎宾馆打官司所聘请的律师费17500元及律师调查时支出的证明费110元；伍某委托他人办理陈某甲名下的房产证的费用150000元以及缴纳的土地出让金600元、契税175元、个人所得税100元、办证律师费5000元；危房维修花费226879元；为出租房屋而支出的房屋装修费54426.88元[按照（2013）穗越法民三初字第369号民事判决书中记载评估得出的两原告认为不属于租户所作的装修项目21071元以及第三判项中两原告需赔偿给租户的装修损失33355.88元）]；丧葬费20200元；被告按照其十八分之七的产权份额对上述费用总额承担相应费用}。
被告辩称：不同意两原告的全部诉讼请求。被告从1990年起一直居住在龙津东路房屋，固定电话号码也从没有变更，两原告曾通过该电话与被告联系，且被告儿子的户籍一直在涉诉房屋内，直至2002年时才迁出房屋，故原告是可以联系到被告的。被告从来不清楚原告主张的所有费用，被告不同意承担原告主张的费用。在房管部门撤销两原告的房产证后，两原告也继续将房屋装修出租，不同意承担装修费。
经审理查明：被告陈笑梅因与陈东开、钟艳坤及原告陆伟明、陆丽娟就涉讼的广州市越秀区万福路237号房屋的继承纠纷，曾向本院提起（2013）穗越法民一初字第4090号民事诉讼，要求由被告陈笑梅与陈某乙开各继承上述房屋的二分之一产权。本院经审理后，查明如下事实：据《房地产登记簿查册表》记载，广州市万福路237号房屋（建筑面积69.0088平方米）的产权人是陈某甲，房产所有权来历是1954年9月向陈某丙买。陈某甲于1972年3月28日死亡，其生前没有立下遗嘱或遗赠扶养协议，其父母先于其死亡。陈某甲与林群英生育陈笑梅、陈某乙开。林群英于1955年死亡，其生前没有立下遗嘱或遗赠扶养协议，其父母已先于其死亡。林群英死亡后，伍群馨于1955年4月25日迁入广州市万福路237号房屋与陈某甲共同居住。据万福路237号房屋的1962年代的户籍资料档案记载，伍某与户主陈某甲的关系是“爱人”。陈某甲和伍某没有生育子女。被告钟某是伍某与前夫生育的女儿。据万福路237号房屋的1982年代的户籍资料档案记载，钟某是1986年11月1日迁入该房屋居住。陆伟明、陆丽娟是钟某的子女。伍某于2012年3月20日死亡。伍某的父母已先于其死亡。伍某生前于2011年11月15日立下公证遗嘱，表示将依法属于其个人所有的动产和不动产交由外孙女陆丽娟和外孙子陆伟明两人共同承受，与其他人无涉。广州市万福路237号房屋现由陆丽娟、陆伟明管理使用。并判决如下：广州市万福路237号房屋由陈笑梅占有十八分之七产权份额，由陈某乙开占有十八分之七产权份额，由陆丽娟、陆伟明共同占有十八分之四产权份额。该判决现已发生法律效力。
此外，李某、彭某超因承租涉讼房屋与两原告发生租赁合同纠纷，曾向本院提起（2013）穗越法民三初字第369号民事诉讼，要求确认双方于2012年11月7日签订的《广州市房屋租赁合同》无效，两原告立即向其返还保证金24000元、2012年11月15日至2012年12月14日的租金12000元及赔偿店铺装修等损失150000元等。本院经审理后，查明如下事实：2003年3月20日，广东省公证处出具（2003）粤公证内字第18515号《继承权证明书》，证实被继承人陈某甲于1972年3月28日因病死亡，其名下遗有座落在广州市东山区万福路237号房屋。该房屋属其与伍某的夫妻共有财产，各占二分之一份额。死者生前无立遗嘱，其父母均先于其死亡。死者生前无生育子女，无收养子女。死者上述财产应由其妻子伍某继承。继承后，伍某占上述房产的全部份额。2005年5月10日，伍某经申请，在房管部门获得涉诉房屋为其本人权属的变更登记，房屋所有权来源为“继承”。
2005年6月13日，伍群馨（卖方）与陆伟明、陆丽娟（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，双方约定：卖方以人民币10万元的交易价将上述房屋卖给买方。
2011年8月17日，广东省广州市南方公证处（原广东省公证处）作出“（2011）南公证撤字第04号”《撤销（2003）粤公证内字第18515号〈继承权证明书〉的决定》，内容为：我处于2003年3月20日出具了（2003）粤公证内字第18515号《继承权证明书》，……查明：该《继承权证明书》存在遗漏合法继承人的情形，公证书的基本内容与事实不符。决定：撤销（2003）粤公证内字第18515号《继承权证明书》，该《继承权证明书》自始无效。
2012年3月15日，本院作出（2011）穗越法民三初字第2559号民事判决书，确认陈某甲与伍某为夫妻关系，并判决伍群馨与陆伟明、陆丽娟于2005年6月13日签订的关于广州市万福路237号首层房屋的《广州市房地产买卖合同》无效。该案经广州市中级人民法院以(2012)穗中法民五终字第1998号判决驳回上诉人陈笑梅关于陈某甲与伍某不是夫妻关系的上诉主张并维持原判。
在上述369号民事诉讼过程中，李某、彭某超申请对涉案房屋的装修进行评估。本院依法委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估。广东高迪评估咨询有限公司2013年9月9日作出《价格评估结论书》，评估结果为：广州市越秀区万福路237号首层房屋在2013年1月8日的装修总价值为58226元，其中“有争议项目（陆伟明、陆丽娟认为不属于李某、彭某超所做的装修项目）”为21071元，无争议项目（原被告双方均确认的装修项目）为37155元。李某、彭某超预付了评估费3450元。李某、彭某超质证称：1、评估报告的价格明显偏低，评估报告采用的是定额方式确定评估价格，但李某、彭某超实际进行了装修，并非字面上的计划，因此应该采用市场价格进行评估。2、评估报告遗漏了李某、彭某超接手之前的装修项目残值，因为李某、彭某超是通过花费20000元顶手费从上一手承租人曾先生处顶手而来，故即使不是李某、彭某超后来装修的，也应该算作李某、彭某超的损失，该部分装修项目应在《价格评估结论书》中予以体现。陆伟明、陆丽娟质证称：1、评估报告价格偏高。2、对于评估报告中其他可确定的项目的部分其无异议。3、对于评估报告中争议项目部分，认为不是李某、彭某超施工的，所以不应纳入计算范围。争议部分中有部分项目不属于李某、彭某超起诉时提出的装修。李某、彭某超回应称评估报告中争议项目均是李某、彭某超接手商铺后投入的装修，并提交了相关的收据、送货单、销售单等。陆伟明、陆丽娟认为上述单据开具的随意性较大，且李某、彭某超在开庭时没有提交，不确认其真实性和关联性。
本院为此认为：导致合同终止的过错责任认定及责任承担问题。从双方的陈述内容可见，李某、彭某超无法办理营业执照是基于租赁管理中心表示出租人与产权人不符以及授权资料不齐等原因，即使办理了租赁合同备案登记，也是带注记的租赁合同备案登记。根据相关规定，带有注记的租赁合同备案登记将会导致营业执照无法办理，因此，陆伟明、陆丽娟在明知李某、彭某超承租房屋用作商业经营的情况下，理应负有提供其他共有产权人同意出租的材料或取得共有权人授权的材料以协助两原告办理租赁备案登记及营业执照，陆伟明、陆丽娟未能尽此义务，致使两原告的合同目的无法实现，其对合同终止负有过错责任。两被告称两原告在签约时已知悉产权登记已变更，但陆伟明、陆丽娟未能提供证据证明其作告知义务，且涉案房屋登记在陈某甲名下的查册表查询时间晚于签约时间，故本院对陆伟明、陆丽娟该抗辩意见不予接纳。鉴于两原告自签约后对涉案房屋进行装修以来未曾开业经营，且合同明确约定“在租赁期内，如果甲方因房屋产生产权纠纷问题，而导致乙方造成直接或间接的经济损失，甲方需给予乙方经济赔偿”，故两原告要求两被告返还2012年11月15日至2012年12月14日的租金12000元以及赔偿两原告店铺装修等损失合法有理，本院予以支持。至于装修损失赔偿数额，因两原告主张的装修损失赔偿数额150000元缺乏依据，故应参照评估报告予以确定装修赔偿数。由于陆伟明、陆丽娟对评估报告中“无争议项目”部分无异议，本院予以照准，鉴于双方确认两原告在交接前已拆除室内LED吊筒灯24个、壁灯6个、餐厅艺术吊灯笼一套以及二楼拦河下挂装饰小木板24块，而上述拆除的项目的装修价值已包含在“无争议项目”部分的装修价值中，总额为3799.12元，故陆伟明、陆丽娟应在“无争议项目”造价37155元中扣减上述已拆除装修项目的价值后向两原告支付33355.88元。两原告称评估报告中的“有争议项目”均是其自行投入的装修，但两原告提交的收据、送货单、销售单等既无装修合同予以佐证，亦无法显示上述单据用于装修涉案房屋，仅凭该材料无法证实两原告对涉案房屋投入了“有争议项目”部分的装修，故对两原告主张陆伟明、陆丽娟赔偿该部分评估的装修造价21071元的请求本院不予支持。故判决陆丽娟、陆伟明应于本判决发生法律效力之日起十日内，将保证金24000元返还给李某、彭某超，陆丽娟、陆伟明应将2012年11月15日至2012年12月14日的租金12000元返还给李某、彭某超，及向李某、彭某超赔偿装修损失33355.88元，并驳回李某、彭某超的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
两原告为证明伍某或两原告为涉讼房屋支出费用，向本院提交如下证据：一、原告陆丽娟（甲方）与广州市白云律师事务所（乙方）于2001年12月24日签订的《委托代理合同》，其中约定：甲方因与委托调查万福路237号房屋的上盖权一案委托乙方代理，甲方委托乙方的代理权限为：调查取证，甲方应向乙方支付代理费2500元等；广州市白云律师事务所的吴瑞斌于2002年5月7日在广州市文德路厂后街6号原广州市东山区珠光工商联公司所作的摘抄记录，其中记载摘抄资料为：伍某人事档案材料，年龄：1928年12月生，本人住址：万福路237号等；广州市房地产档案馆分别于2001年12月23日、12月28日向广州市白云律师事务所开具的证明费80元、30元的发票2张；广州市白云律师事务所于2001年12月24日向原告陆伟明开具的律师费2500元的发票；广东科德律师事务所律师杜某律师受原告陆伟明委托，于2002年7月31日向广州市国土资源和房屋管理局发出的《律师函》，其中记载：广州市万福路237号房地产系陈某甲于1952年自陈某丙手上买得，于1953年复建平房，自1956年起，陈艺民便向贵局申请房地产权登记，贵局一直无明确答复，现产权人陈某甲已去世，其继承人陆伟明经向贵局投诉无结果……贵局作为房地产主管部门，依法应当承担核发房地产所有权证的职责等；杜某于2002年7月1日向原告陆伟明开具的律师费5000元的收据；伍某（甲方）与广东法全律师事务所（乙方）于2002年签订的《委托代理合同》，其中约定：甲方因与广东迎宾馆上盖权纠纷一案委托乙方代理，乙方接受甲方的委托，指派吴某律师为甲方的诉讼代理人；甲方委托乙方的代理权限为：代理调解、代理诉讼，甲方应向乙方支付代理费10000元等。原广州市东山区人民法院于2002年10月15日作出的（2002）东法房初字第427号民事裁定书，其中记载：原告伍某，委托代理人为吴某，广东法全律师事务所律师……本院受理原告伍群馨诉被告广东迎宾馆房屋确权纠纷一案，本院在审理期间，原告于2002年10月15日向本院申请撤诉，经审查，原告的申请符合法律规定，应予以准许，故裁定准许原告撤诉，本案受理费885元由原告负担等。二、徐某于2003年4月10日、5月8日开具的收据2张，分别记载：兹收到陆伟明交来委托办理万福路237号房屋的房产证费用捌万元整、柒万元整；2003年6月16日广州市鑫中联房地产代理有限广州公司向东山区工商局发出的通知，其中记载：关于万福路237号的房屋现已测量正办理入案登记手续；2005年6月23日的涉讼房屋土地出让金5818元收据；2005年6月23日的涉讼房屋契税175元的契税完税证；2005年6月23日的涉讼房屋个人所得税100元的税收通用完税证。三、广州市房屋鉴定事务所于2000年8月24日出具的穗房鉴字（2000）第A00953号《房屋安全鉴定书》，其中记载申请单位为广东迎宾馆，申请日期为2000年8月11日，评定等级为整栋危房，鉴于房屋出现大量的危险构件，已严重影响房屋的安全使用，建议对房屋作如下的维修加固处理，对房屋第三层的西面承重墙作码补修复处理，拆换房屋的各层木楼面及木桁；拆除屋面危险的简易结构梯屋等；广州市越秀区第三土地房屋管理所于2004年5月20日就涉讼房屋发出的《危险房屋通知书》，其中记载经查勘，发现该房屋主体结构二、三楼杉局部霉断，按建设部分布发《危险房屋鉴定标准》评定为“局部危房”……请在15天内作出修缮处理等；广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2006年11月27日向涉讼房屋所有人发出的《关于迅速处理危破房屋安全问题的通知》，其中记载：涉讼房屋经初步检查为危险房屋……为了防止房屋倒塌，确保住房的生命和财产安全，你必须立即停止使用并立即对房屋进行维修，如有出租的停止租赁关系……;广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2007年7月10日向涉讼房屋业权人、使用人发出的《危险房屋通知书》，其中记载：涉讼房屋经越秀区房屋鉴定事务所鉴定，发现房屋二、三楼面木基局部霉烂，骑楼西南角砖柱爆裂，局部风化、松动，屋面部分檩条霉腐，大部分桷板木质霉腐，瓦片严重风化、漏水严重，按建设部《危险房屋鉴定标准》，评定为局部危险房；为确保房屋住用安全……请你在接到本通知之日起，立即采取安全措施，对房屋进行加固或修缮等；广州市白云区建筑工程公司于2002年3月15日、2005年8月6日、2008年12月10日、2010年8月10日、2010年10月23日向原告陆伟明开具的涉讼房屋维修/修缮工程款18000元、23000元、25000元、30879元、50000元收据共5张，及广州市冶金电气安装工程公司于2000年10月7日向原告陆伟明开具的涉讼房屋维修工程款80000元的收据；2010年8月10日的万某工程款工程预（结）算表，其中记载了后外墙水泥沙批荡等10个工程项目，合计30879元。四、广州市基督教东山堂于2012年4月8日开具的收据两张，一张记载收到原告陆伟明为外婆伍某交来落地费和建设费20000元，另一张记载收到原告陆伟明为外婆伍某交来下土礼车费200元。被告对上述证据均不予认可。
本院认为：根据上述生效的（2013）穗越法民一初字第4090号民事判决书，涉讼广州市万福路237号房屋由原告陆丽娟、陆伟明共同占有十八分之四产权份额，陈某乙开、被告陈笑梅各占有十八分之七产权份额，因此，两原告与被告及陈某乙开为涉讼房屋的按份共有人。根据《中华人民共和国物权法》第九十八条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定，按照约定，没有约定的或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。因目前未有证据显示两原告与被告及陈某乙开就管理涉讼房屋产生的费用如何负担作出约定，因此，因管理共有的涉讼房屋所产生的必要费用，应当由作为各共有人的两原告与被告及陈某乙开按各自所有的产权份额负担。本案中，两原告主张伍某为争取房屋产权而支出律师费17500元、证明费110元，为委托他人办理房产证而支出150000元及土地出让金600元、契税175元、个人所得税100元、办证律师费5000元，两原告为危房维修花费226879元，为出租房屋而支出房屋装修费54426.88元，均属于因房屋而支出并使房屋增值，从而要求被告根据其所占产权份额按比例承担上述各笔费用。其中，上述各笔律师费不属于管理房屋的必要费用，不应由各按份共有人分担；委托他人办理房产证而支出的150000元两原告只能提供两张收据证明，但该两张收据并未能反映150000元具体是指什么性质的费用，且被告对此不予认可，因此两原告并未能证明该150000元属于管理房屋的必要费用，该笔款项不应由各按份共有人分担；至于危房维修的花费226879元，两原告为此提供6份收据及工程预（结）算表予以证明，但收据并非正式付款凭证，而工程预（结）算表亦没有任何印章或签名，上述各份证据并不足以证明两被告对涉讼房屋支出的具体维修费用，故该笔226879元款项亦不应由各按份共有人分担；至于两原告根据上述生效的369号民事判决书主张其为出租房屋而支出房屋装修费54426.88元，由于该判决已认定由于两原告未能提供其他共有产权人同意出租的材料或取得共有权人授权的材料以协助李某、彭某超办理租赁备案登记及营业执照，致使李某、彭某超的合同目的无法实现，对合同终止负有过错责任，并据此判决两原告须向李某、彭某超按照评估机构评定的双方无争议项目部分的装修价值33355.88元，因此，该33355.88元的支出是因两原告自身原因而导致，不属于管理涉讼房屋的必要费用，而评估机构评定的“有争议项目”21071元，虽然上述判决没有认定该部分属于李某、彭某超对涉讼房屋所作的装修，但两原告主张该部分价值属于两原告对涉讼房屋所作的装修，亦未能提供证据证明，因此，并不能当然推定该部分装修为两原告对涉讼房屋投入的装修，故两原告亦未能提供证据证明该笔款项属于管理涉讼房屋的必要费用；此外，上述证明费110元、土地出让金600元、契税175元、个人所得税100元为有关政府部门就涉讼房屋所收取的税费，应当认定属于管理涉讼房屋的必要费用，对此被告应按其所占产权份额的比例负担。至于两原告主张被告按比例负担丧葬费20200元的诉讼请求，因该费用并不属于因涉讼房屋产生的费用，故本院对此不予调处。经计算，被告应承担数额为（110+600+175+100）×7/18=383.06元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十八条的规定，判决如下：
一、被告陈笑梅应在本判决发生法律效力之日十日内，一次性向原告陆伟明、陆丽娟支付因广州市越秀区万福路237号房屋产生的管理费用383.06元。
二、驳回原告陆伟明、陆丽娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1987元,由原告陆伟明、陆丽娟负担1962元，被告陈笑梅负担25元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 丽
二〇一四年十二月二日
书记员 张广鋆