汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汝民初字第505号
原告赵转运，男，汉族，1954年1月26日生，住河南省汝州市。
委托代理人尚专政，系汝州市148法律服务所律师。
被告赵爱民，男，成年，住汝州市。
委托代理人袁文革，系汝州市148法律服务所律师。
原告赵转运诉被告赵爱民合同纠纷一案，本院于2014年3月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵转运的委托代理人尚专政，被告赵爱民的委托代理人袁文革到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告赵转运诉称，2010年11月13日，原被告签订房产买卖协议，原告将继承父亲赵玉爻的位于汝州市风穴办事处营房街东九排215号宅院房产七间出卖与于被告。被告在原址折旧房建成新房后，有（甲方）原告在二楼或三楼无偿任选一套，建筑面积为130-140平方米，另带储藏室一间，同时另付人民币25万元整。协议签订后，甲方一个月内搬走，乙方于2011年1月15日前开工建设，房屋于2011年12月30日前交付甲方使用。房屋建成后，甲方房产证由乙方无偿办理于2012年12月30日前必须交付甲方使用。协议第五条约定如有一方违约，违约方应赔偿对方违约金20万元。协议签订后，被告将原告房屋拆除，新房至今没有建成交付原告使用。故起诉请求法院依法判令被告履行2010年11月13日原告与被告签订的房产买卖协议并支付违约金20万元及剩余房款10万元，交付房产证，或者被告将原告的两证返还给原告，将房屋恢复原状，并承担违约责任20万元，及赔偿租房损失25200元，水电、有线电视、煤气初装费损失6750元，诉讼费由被告负担。
被告赵爱民辩称原告所诉合同及合同未履行属实，合同不能履行的主要原因在原告。被告千辛万苦创造条件，准备开工建设，原告要求合同外的30000元的办证保证金，所以违约是原告违约，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年11月13日，原被告签订房产买卖协议。协议内容一、原告将位于汝州市风穴办事处营房街东九排15号宅院房产七间出卖与于被告。被告在原址折旧房建成新房后，有（甲方）原告在二楼或三楼无偿任选一套，建筑面积为130-140平方米，另带储藏室一间，同时另付人民币25万元整。二、协议成立后，被告预付原告15万元，原告将房产全套手续交给被告，剩余款项开工前一次性付清。三、被告在建房期间，施工安全由被告负责，原告应搞好四邻协调关系，保证被告正常施工。四、若因原告出卖房产存在权属争议，由此给乙方造成的损失，原告应承担责任。五、协议签订后，原告一个月内搬走，被告于2011年1月15日前开工建筑，房屋于2011年12月30日前交付原告使用。房屋建成后原告的房产证由被告无偿办理于2012年12月30日前必须交付原告使用。六、约定如有一方违约，违约方应赔偿对方违约金20万圆。协议签订后，原告已将房屋腾出并将国有土地使用证（坐落汝州镇营房街150号，使用人赵玉爻，国有土地使用证号1403110／0016130）、房产证交付被告，2012年被告将原告房拆除，约在六七月份，被告建房将出路向南出改为向北出，房屋后排街坊因被告占路、轧路阻挡被告施工，后经说和被告负责修路，街坊方同意被告将出路改向北出。施工中西邻武三江不让被告建造六层高的房屋进行阻挡，被告后答应支付6万元遮阳费，先付3万元，建成后再付3万元，武三江方同意被告建房。被告施工中未告知东邻私自拆除东邻部分夥墙使东邻不肯让使用夥墙被告遂雇人打桩建房。期间原告要求被告先支付办证费30000元，经杜自立说和没有达成协议。桩打成后。新房至今没有建成亦未交付原告使用。被告为建起该房，按约定已支付原告15万元，并找人设计了施工图纸，准备施工。图纸显示所间房长19.60米、宽15.20米。原告认为被告未能履约主要因被告想建起的房屋包括其东邻宅基，被告因为未能与原告东邻协商好而无法施工，被告把自己坐北向南出路向南宅院改为出路向北，原告只负责协调四邻，至于被告改变出路方向与房屋后排街坊产生的矛盾不属于自己的协调范围，属于原告违约。被告以合同未能履行主要因为原告未与其四邻协调好关系，四邻阻挡施工使得工程无法施工为由认为原告违约。被告方证人管理人员梁祥顶证实原告不让建房，证人被告雇佣人员郭清现证实原告阻挡建房，结果是原告找被告说着，房子盖着。承包施工人樊金海证实自己承包被告的建筑活，当时仅是填桩，主家阻挡，后来协商说把桩填了再说，我们就把桩填填走了。证人杜自立（合同见证人）证实合同约定被告为原告办证，原告让被告房子建成前先拿3万元，如不办证钱不退，自己从中协调，被告不同意拿钱，说到2万、1万都没说成。证人石金水（合同所涉及房屋东邻）证实被告商量过买其房屋，子女不同意没说成。在赵转运家因办理赵转运宅基新建房准建证签过字。当时问赵转运建房时间，赵转运说过年后，证人还没给女儿说来北墙可被扒了。所以被告建房石金水就挡了，被告就在墙边打桩建房。证人贾中全证实，原告的宅基坐北朝南，被告在那里施工却向后开门，占用了道路，拉料车还压坏路，群众出来挡，赵爱民出来协商。结果是他可以向南出，但应修路。原被告对证人郭清现、樊金海、杜自立、贾中全、石金水的证言均无异议。审理中原被告均认为合同已无法履行，要求解除合同，由对方赔偿损失。原告的最低要求是被告已支付的预付款15万元折抵违约金及已拆除的房屋价值，交回房产证，其他诉讼请求可以放弃。
以上事实有原被告陈述，房屋买卖合同，施工图，证人郭清现、武三江、樊金海、杜自立、贾中全、石金水证言等证据在卷证实，足以认定。
本院认为，关于合同效力，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原被告自愿达成房产买卖协议，协议不违背法律规定，但是人应按约定履行合同义务。关于原被告谁在违约，原被告均称对方违约，要求赔偿。从合同性质上说，本合同属于买卖合同，合同主义务是标的物和价款的交付，本案中原告已将标的物房屋腾出交付，房产证、土地证也交付被告，被告按合同约定应在合同成立后给付价款15万元，双方均向有利于合同目的的实现履行义务。原告的交付义务已经履行，且交付的标的物产权无瑕疵，被告施工前未按约定交付下余款项10万元，在合同主义务上被告已经违约。合同约定被告应于2011年底前将房屋建成，而被告开始建房已经到2012年6月，被告仍违约在先。被告称原告违约的理由是原告未协调好四邻关系，且自己也阻挡，但双方认可的施工图纸上，本案被告所建房屋面积明显大于原告宅基面积，且出路有座南向北出改变为座北向南出。被告在协议权利外改变出路方向，原告不应再为此承担额外义务。且被告方的两个证人证明原告虽有阻挡，但并未实际阻止建房，未造成停工后果，仅是交涉的强度。故被告辩称原告未能协调好四邻关系时的协议不能履行的意见本院不予采纳。被告协议签订后未积极履行合同义务，应承担违约责任。鉴于本案原被告均表示要求解除合同，被告迟延履行合同致使不能实现合同目的，合同已无法履行，原告要求解除合同本院应予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告的房屋已被拆除，无法恢复原状也失去评估价值的条件。原告的最低要求是被告已支付的预付款15万元折抵违约金及已拆除的房屋价值，交回房产证，放弃其他请求。原告此要求在其所遭受的损失范围之内，本院应予以支持。依照《中华人民共和合同法》第八条、第一百一十四条，判决如下：
一、解除原告赵转运与被告赵爱民之间的房屋买卖合同。
二、被告赵爱民于本判决生效后支付原告赵转运违约金及拆除房屋赔偿款共计15万元（已支付）。
三、被告赵爱民于本判决生效后十日内将原告赵转运证号为1403110的房产证、土地证交付原告。
案件受理费100元，由被告赵爱民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 黄汝敏
审 判 员 常占伟
人民陪审员 张俊芳
二〇一五年五月十日
书 记 员 张 率