重庆市潼南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潼法民初字第03018号
原告冯兴，女，1986年10月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人杨廷珍，重庆市潼南县古溪法律服务所法律工作者。
被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区北辰渠江北路18号，组织机构代码73159734-9。
法定代表人陈庚，总经理。
委托代理人蒋天平，男，1962年12月23日出生，汉族，住四川省成都市。
委托代理人陈小梅，重庆市潼南县梓潼法律服务所法律工作者。
原告冯兴诉被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称广安嘉铭地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯镇川独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯兴的委托代理人杨廷珍，被告广安嘉铭地产公司的委托代理人蒋天平、陈小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯兴诉称，2012年11月2日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定原告向被告购买由其开发修建的位于重庆市潼南县XXX街道办事处XXX路X号“XXX大厦”XX-
XX-
X号商品房一套，总成交金额为282，282元。双方同时约定被告向原告交付房屋的时间为2013年12月31日前，逾期交房则自商品房实际交付之日起30日内，按日支付已付购房款万分之三的违约金。逾期办证则自商品房实际取得土地房屋登记机构的登记受理单之日起30日内，按日支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告却存在逾期交房和逾期办证的违约行为。因此，请求人民法院依法判令被告支付逾期交房的违约金（该违约金以原告所交房款总额为基数，以每日万分之三的标准，从逾期之日起算至符合交房条件之日止）；支付逾期办理《房地产权证》的违约金（该违约金以原告所交房款总额为基数，以每日万分之一的标准，从逾期之日起算至办证之日止）。
被告广安嘉铭公司辩称，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系格式合同，该合同中双方对违约金的约定过高。根据双方约定，逾期交房违约金计算的截至时间应当为双方办理交接房手续时。被告不能向原告按期交房系因电力公司原因所致，在不能按照约定交付房屋时被告已经向原告发出《延期交房通知书》，并向原告支付了应当支付的违约金。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年11月2日，原告冯兴与被告广安嘉铭公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：广安嘉铭公司将其开发修建的位于重庆市潼南县XXX街道办事处XXX路X号“XXX大厦”XX-
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X号住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为76.18平方米；总成交金额为282，282元；付款方式为按揭付款，即签订合同当日首付62，282元，于2013年12月17日支付首付款30，000元，余款190，000元由银行按揭。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即广安嘉铭公司）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即冯兴）使用。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。”该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。”
该合同签订后，原告冯兴按照合同约定先后向被告广安嘉铭公司支付了购房款259，947元。广安嘉铭公司亦于2014年8月29日将原告所购房屋的钥匙交付给了原告。2014年9月3日，被告向原告支付了交房违约金11，874元。2015年6月15日，原告诉至本院，请求如诉称。
另查明，2013年4月27日，“XXX大厦”项目取得商品房预售许可证。2014年11月21日，“XXX大厦”项目经潼南县公安消防大队综合评定验收合格，同年12月20日，上述工程通过了建设、监理、施工、设计、勘查单位竣工验收。2015年5月11日，“XXX大厦”项目取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。
本案在审理中，原告向本院递交申请书，自愿撤回了要求被告支付逾期办理《房地产权证》违约金的诉讼请求。
上列事实，有原、被告的陈述、重庆市商品房买卖合同、交房清单、建设工程竣工验收意见书、建设工程竣工验收备案登记证、国防大厦交房清单、重庆市商品房预售（预租）许可证、撤诉申请书等证据在案为凭，这些证据经开庭质证及审查，足以采信。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效。本案中，原告冯兴与被告广安嘉铭公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立；且双方当事人均具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，以及商品房买卖的真实意思表示；被告广安嘉铭公司于原告起诉前取得了商品房预售许可证；其与原告冯兴签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容亦不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。
其二，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能作为房屋已交付使用；若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，原、被告双方约定，被告应在2013年12月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。但被告于2014年8月29日方向原告交付房屋钥匙，涉案房屋至2014年11月21日才通过消防验收，在2014年12月20日通过竣工验收。因此，被告广安嘉铭公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。虽然，直至2015年5月11日，涉案房屋才达到合同约定的已进行竣工验收“备案登记”的交房条件；但2014年12月20日，该房已通过消防、竣工验收并已交付了房屋钥匙，可以安全使用。故应当将2014年12月20日视为该房屋的交付使用时间，被告广安嘉铭公司在此时具备了法定的交房条件。因此，被告逾期交房的期间应为2014年1月1日至2014年12月20日。
其三，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”本案中，被告主张原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系格式合同，该合同中对违约金的约定过高。但被告并未举示证据证明约定的违约金超过原告损失的百分之三十；结合被告逾期交房的时限、原告履行合同的程度及对所购房屋的期待性，本院对双方约定的逾期交房违约金按“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之三的违约金”予以确认。
庭审中，被告辩称，被告不能向原告按期交房系因电力公司原因所致，在不能按照约定交付房屋时被告已经向原告发出《延期交房通知书》。但被告并未举示充分的证据证明被告未按期交房系电力公司原因导致，亦未举示证据证明该项事实符合双方关于不可抗力据实延期的约定；此外，被告是否向原告发出《延期交房通知书》，并不影响被告需按照约定承担违约责任。故本院对被告的该辩解不予支持。被告主张已经向原告支付了应当支付的违约金，但对于超出被告支付金额的违约金，原告并未作出放弃的意思表示，故本院对被告该主张不予支持。被告主张要求对已经支付的逾期交房违约金进行抵扣，因该主张不违反法律规定，故本院对被告该主张予以支持。审理中，原告向本院递交申请书，自愿撤回要求被告支付逾期办理《房地产权证》违约金的诉讼请求，系原告自愿处分行为，故本院对原告该主张予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告冯兴给付逾期交房违约金共计人民币29978.34元（因被告已经向原告支付逾期交房违约金11874元，故还需支付逾期交房违约金18104.34元）；
二、驳回原告冯兴的其他诉讼请求。
案件受理费550元，减半收取275元，由被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费550元。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 侯镇川
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 周一凡