河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第568号
上诉人（原审原告）杨一木，男，1993年11月5日出生，汉族。
委托代理人周建昇，河南英伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张瑞波，女，1981年2月6日出生，汉族。
委托代理人吕明瑜，河南郑大律师事务所律师。
上诉人杨一木因与被上诉人张瑞波房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第1393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨一木的委托代理人周建昇，被上诉人张瑞波未按时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨一木于2014年2月13日向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求：1.依法判令被告支付2014年元月份房租6123.35元，补交免租金额为53209.8元，补偿三个月租金为18370.05元，共计77703.2元。2、判令被告承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明，2009年6月7日，被告先向河南升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）交纳33444元保证金后，2009年6月11日被告与升龙公司签订了一份《曼哈顿商业广场租赁合同》一份，主要约定：“升龙公司将位于金水区未来大道东、金水路南曼哈顿商业广场B区一层编号B1027、B1028，租赁建筑面积106.17平方米的房产出租给被告使用，租赁期限自2009年6月10日起至2014年6月9日止，其中：优惠免租期自2009年6月10日起至2010年6月9日止。该期间免收租金，但水电、物业、税费等实际发生的费用照常收取。租金自2010年6月10日起计算，被告必须在2010年5月20日前预付2010年6月10日起至2010年7月9日的租金。以后以此类推预付租金。租赁期间的第5年度的月租金标准：2013年6月10日起至2014年6月9日止，每月租金145元／平方米，计15395元。被告应于本合同签订之日支付升龙公司相当于3个月租金额的履约保证金，共计33444元，该履约保证金在租赁期满后15个工作日内，且被告无违约的情况下无息退还，若被告逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的0.5%向升龙公司支付滞纳金等。”租赁合同签订后至2013年7月23日，升龙公司与被告无诉讼纠纷。期间2012年3月29日，原告杨一木取得了曼哈顿商业广场B区1层B1028的商铺的所有权证，所有权证上登记的B1028号房产建筑面积为42.23平方米。2013年7月24日原、被告与升龙置业有限公司签订了一份《租赁转移三方协议》一份，主要约定：“原告已取得B区1层B1028的商铺的所有权，自2013年7月24日起升龙公司不再为租赁合同的出租人，除租赁合同第二部分第5条、第六条及第三部分第1条、第3条、第4条及第五部分第1条第（5）小条升龙公司保留外，其余升龙公司权力全部转移给原告。被告向升龙公司交付的房屋履约保证金由升龙公司转交给原告，并相应变更三方凭证。原告同意依法承继租赁合同项下出租方的权利义务，即自2013年7月24日至2014年6月9日，原告为该租赁合同的出租人。享有并承担该租赁合同项下出租人之权利义务。经约定，被告每月20日前向原告支付下个月租金，以打帐方式支付。本协议书作为租赁合同的变更文件与租赁合同合并执行。本协议书未涉及到的其他事项，按照租赁合同的约定执行等。”按原租赁协议约定的每月租金145元／平方米标准，B1028号房产建筑面积为42.23平方米，每月租金应当为6123.35元。三方协议签订后，被告开始按约定向原告交付租金，2013年7月24日至2013年12月底的租金被告已经全部支付原告，并且被告在2013年11月20日向原告支付2013年12月份的租金时，被告向原告汇款10000元，多支付3877元。庭审中被告称2013年10月第三人拟租用B1028号，被告与原告之母李素表示同意，之后又因原告租金要求过高未能重新签下新的租赁合同，被告已明确回短信不再承租。被告后于2014年1月27日从租赁房产中搬离，并于同日将B1028号钥匙交给了物业公司。2014年1月1日至2014年1月27日，被告应交租金为5511.02元，扣除被告2013年12月已多交的3877元外，被告仍欠原告租金1634.02元。庭后，经询问原告之母李素，李素明确否认被告所诉及存在手机、短信联系。
另查明，《租赁转移三方协议》中升龙公司声明保留的与本案纠纷有关联的有第五部分第1条第（5）小条，在被告与升龙公司签订的《曼哈顿商业广场租赁合同》中，第五部分第1条第（5）小条约定的内容为：第五部分违约责任1、有下列情形之一，升龙公司有权单方解除合同，收回该房产，并没收被告的履约保证金，同时被告还应全额向升龙公司补交免租期的租金，并赔偿升龙公司的其他损失。第（5）：被告未能按本合同约定时间装修完毕或正式开业，或开业后未经升龙公司同意在一个月内擅自关门停业累计达三天的，或在一段时间内经常不按升龙公司关于营业时间的规定开门关门的。
原审法院认为：原、被告及升龙公司所签《租赁转移三方协议》系三方真实意思表示，合法、有效。三方协议签订后，自2013年7月24日至2014年6月9日期间，被告应当向原告交纳租金。在租赁有效期内，在原、被告没有协商达成一致意见的情况下，被告不仅拖欠2014年1月份部分租金未交，而且搬离租赁场所，单方违约。原告请求支付2014年1月份的房租，扣除被告上次多付的3877元外，尚欠的1634.02元租金被告应当及时支付原告。原告请求被告补交免租金额为53209.8元，因《租赁转移三方协议》中明确约定第五部分第1条第（5）小条升龙公司保留，故原告并非补交免租金额的权利人，故不予支持。原告请求补偿三个月租金18370.05元，无合同与法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张瑞波应当于本判决书生效后10内支付原告杨一木租金1634.02元。二、驳回原告杨一木其它诉讼请求。被告如逾期不履行上述判决规定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1743元，原告杨一木负担1693元，被告张瑞波负担50元。
宣判后，杨一木不服一审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人2014年1月31日拿到被上诉人交还的租赁房屋钥匙，租金应计算至2014年1月31日，一审法院计算至2014年1月27日错误；2、一审法院认定上诉人非补交免租金额的权利人错误；3、因被上诉人单方解除合同，造成上诉人房屋闲置，要求其承担三个月的租金作为闲置补偿费符合房屋租赁市场的习惯。综上，一审法院认定事实错误，请求依法撤销原审判决，依法支持上诉人的全部诉请以维护上诉人的合法权益。
被上诉人张瑞波辩称，1、一审法院判决的租金不仅没少算，反而多算了；2、上诉人从未给张瑞波免过租金，不存在补交租金问题；3、上诉人要求张瑞波补偿三个月租金无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：被上诉人张瑞波于2014年1月27日搬离涉案租赁房屋，同日将租赁房屋钥匙交给了物业公司，一审法院据此将房屋租金计算至2014年1月27日并无不当。
2009年6月11日被上诉人与升龙公司签订《曼哈顿商业广场租赁合同》一份，主要约定：“租赁期限自2009年6月10日至2014年6月9日，其中优惠免租期自2009年6月10日至2010年6月9日，该期间免收租金。”该期间权利人系升龙公司。合同第五部分违约责任第1条第（5）项约定：“张瑞波未能按本合同约定时间装修完毕或正式开业，或开业后未经升龙公司同意在一个月内擅自关门停业累计达三天的，或在一段时间内经常不按升龙公司关于营业作息时间的规定开门关门的。”租赁合同签订后至2013年7月23日，升龙公司与被上诉人无诉讼纠纷。上诉人杨一木于2012年3月29日取得争议房屋所有权证，2013年7月24日上诉人、被上诉人与升龙公司签订了一份《租赁转移三方协议》，主要约定：“自2013年7月24日升龙公司不再为租赁合同的出租人，除租赁合同第二部分第五部分第1条第（5）项升龙公司保留外，其余升龙公司权利全部转移给上诉人。一审法院根据以上情况，认为上诉人非补交免租金额的权利人正确。上诉人请求的三个月闲置费无合同约定及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1693元，由上诉人杨一木负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 马婵娟
审判员 王育红
二〇一五年六月九日
书记员 曹慧芳