上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9754号
上诉人(原审被告)：郦振民，男，1958年8月3日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
被上诉人(原审原告)：李忠勇，男，1947年10月23日出生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人郦振民因与被上诉人李忠勇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郦振民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李忠勇一审诉请。事实和理由：根据租赁合同第五条约定，己方在取得该房屋使用权前需进行对该房屋投资装修，该条未提及不能改变房屋结构。双方达成口头协议将小房间改为卫生间及全面装修。签约前李忠勇知晓己方要将小房间改成卫生间，装修费用由己方全部承担，故己方提出将五年租期延长至十年且五年内租金不能增加。装修期间，李忠勇到过装修现场，不存在装修违约。己方委托房屋中介出租房屋，己方对于中介以群租模式出租房屋并不知情。李忠勇知晓群租在前，己方知晓在后。己方配合街道整改工作，整改后已达到房屋租赁相关规定。李忠勇在知道群租后并未第一时间向己方提出收回房屋，而是继续收取房租。此行为可视为李忠勇默认了群租。2016年4月，李忠勇以儿子结婚为由要收回系争房屋，己方没有答应。李忠勇即以群租为由起诉收回房屋，李忠勇是违约方。己方不构成违约，无需支付违约金。李忠勇无额外的经济损失，也没有任何违约造成经济损失的举证，己方要求对违约金依法改判。一审法院未主持调解，己方在一审庭审时补充的证据材料未提交对方，开庭完毕后也未补交。
被上诉人李忠勇辩称，同意一审判决，请求予以维持。
李忠勇向一审法院起诉请求：1、解除李忠勇、郦振民于2012年8月签订的上海市康定路XXX弄XXX号二层南间、二层亭子间(以下简称“系争房屋”)的房屋租赁合同；2、郦振民拆除在上述房屋二层亭子间搭建的卫生间及管道；3、郦振民支付自2016年4月15日至实际迁出之日止的房屋使用费，以每月人民币2,200元(以下币种均为人民币)为标准；4、郦振民归还上述房屋内的物品，包括2台空调、2台彩电、1台微波炉、1台冰箱、2张小台子、2张床以及床上的席梦思；5、郦振民支付违约金20,000元。
一审法院认定事实如下：系争房屋为公有住房，租赁户名为李忠勇。2012年8月，李忠勇(甲方)与郦振民(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2012年10月20日起至2022年10月19日止，月租金为每月2,200元，租金五年不变，后五年房租递增不超过20%，每五年为一个周期。乙方于2012年10月20日支付给甲方叁个月房租计6,600元、押金壹月计2,200元，共计8,800元，以后每三个月支付壹次，并于每季15日按时支付。甲方不得无故收回房屋，不得干扰房客正常生活，并协助提供有关生活便利等。乙方有权将该房屋出租，甲方应提供一切必要手续证件，乙方在取得该房屋使用权前需进行对该房屋投资装修，本房屋租赁期为十年，期满后自然延续至该房屋拆迁为止。甲、乙任何一方如未按合同条款履行导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约。双方同意违约金为叁万圆。本合同一式叁份，甲、乙、见证方各一份，签字后不公证即生效，如未尽事宜另拟书面协议或依有关法令解释办理具有同等效力。甲方李忠勇、乙方郦振民、见证人杜鑑伟在租赁合同上签字。
2012年10月20日，李忠勇向郦振民出具《委托书》一份，书明：“我是静安区康定路XXX弄XXX号二楼住房的户主。……我委托郦振民先生在遵守国家有关公有房屋、售后公房租赁行为的法纪法规及2010年6月7日静安置业(集团)有限公司的条例，负责帮助出租我上述地点的住房。……”《委托书》后附明内容：“与此同时，收到李忠勇先生身份证复印件壹份。”郦振民在委托书上签名。
合同签订后，李忠勇向郦振民交付房屋及其内二台空调、二台彩电、一台微波炉、一台冰箱及二张小台子、二张床(包括床上的席梦思)。郦振民向李忠勇支付三个月租金6,600元及押金2,200元。后郦振民将系争房屋二层亭子间改建为卫生间，李忠勇称其于2015年6月11日得知此事。租赁期间，因系争房屋存在群租情况，李忠勇、郦振民曾去居委会、派出所多次。郦振民表示同意整改。
2016年1月15日，李忠勇向郦振民出具收条，表明收到系争房屋(2016年1月16日－2016年4月15日)租金陆千陆佰元整，同时书明：“因为我儿子要结婚了，所以我和我爱人要搬回康定路的住房居住，而航华新置的房子将作为儿子的婚房。另外，当地的里委等方面关于群租之事几次约谈，很是尴尬。现在，我要搬回去居住，他们也不好再说什么了，我也可以有所交待了。基于此情况，我要求你静安区康定路的出租房租期到今年底为止，明年(2017年)元月前停止出租，做好收尾工作，恢复原状。……”2016年4月14日，李忠勇与郦振民交涉终止合同，双方发生争议，郦振民开始停付租金。李忠勇因此起诉至一审法院，要求解除合同，郦振民于2016年5月20日收到诉状副本等材料。
一审中，2016年5月30日、同年8月12日一审法院两次现场勘察，系争房屋二层亭子间改为卫生间，铺设瓷砖、进水排水管道，安装淋浴间、抽水马桶、水斗等。系争房屋二层南间内有铁架高低床3个，木质高低床1个。李忠勇、郦振民确认，李忠勇交付的家具家电中，一台空调(品牌三菱)、一张小台子仍在系争房屋内，一台空调(品牌美的)、二台彩电(29寸非液晶)、一台冰箱(品牌小鸭圣吉奥)、一台微波炉(品牌格兰仕)、二张床(包括床上的席梦思)、一张小台子未在系争房屋内。郦振民称，系李忠勇要求其将上述家具家电扔掉。第二次现场勘察时，系争房屋所在地的上海市静安区江宁路街道恒德里居民委员会书记在场反映，2015年因居民投诉系争房屋存在群租，居委会上门了解得知，最多时系争房屋内居住11人。同年7月14日，居委会到系争房屋配合房办、派出所等单位对群租进行强制整改。2016年以来，居民仍多次反映有群租，经居委会上门查看，居住人员有所减少，但仍有7-8人。
一审中，李忠勇、郦振民一致确认2016年4月之前的租金均已按期结清。
一审法院认为，李忠勇、郦振民签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。系争合同约定如未尽事宜另拟书面协议或依有关法令解释办理具有同等效力，合同签订后，郦振民亦在李忠勇出具的要求郦振民遵守法纪法规及《告知书》条例的委托书上签名确认。因此，应遵守相关法律法规的约定可视为双方租赁合同的补充约定条款。根据本案查明的事实，郦振民在系争房屋二层亭子间铺设瓷砖、进水排水管道，安装淋浴间、抽水马桶、水斗等，将亭子间改装为卫生间。郦振民辩称其改建卫生间系经李忠勇同意，但未提供证据予以证明，一审法院不予采信。郦振民未按租赁物的性质使用系争房屋，毁坏系争房屋二层亭子间原结构设施，造成漏水隐患，且在租赁期内系争房屋存在群租现象，经李忠勇要求及相关部门强制整改后仍未杜绝，违反相关法律规定，并构成违约，李忠勇依法可以单方解除合同，故该《租赁合同》应自2016年5月20日郦振民收到起诉状时起解除。
合同解除后，李忠勇有权要求郦振民拆除系争房屋二层亭子间搭建的卫生设施及进水、排水管道，恢复原状。因此，对于李忠勇此项诉讼请求，一审法院予以支持。由于郦振民违约，李忠勇解除合同，根据合同约定李忠勇要求郦振民支付违约金20,000元，合法有据，一审法院予以准许。关于合同解除后房屋使用费，郦振民已支付房屋租金至2016年4月15日，一审法院确认郦振民应支付自2016年4月16日起至2016年5月20日止的房租及自2016年5月21日至实际迁出之日止的房屋使用费，均按照每月2,200元标准计算。关于房屋内的物品，郦振民应归还一台空调(品牌三菱)、一张小台子；郦振民确认无法归还一台空调(品牌美的)、二台彩电(29寸非液晶)、一台冰箱(品牌小鸭圣吉奥)、一台微波炉(品牌格兰仕)、二张床(包括床上的席梦思)、一张小台子，其辩称系李忠勇同意处理上述物品，但未提供相应证据，一审法院不予采信。李忠勇未提供上述物品购入票据，一审法院综合考虑品牌、同种类商品市场价格及折旧情况，酌定郦振民支付李忠勇上述物品赔偿款800元。另外，郦振民支付的押金2,200元，李忠勇应予返还。
一审法院判决：一、李忠勇与郦振民之间就上海市康定路XXX弄XXX号二层南间、二层亭子间在2012年8月签订的租赁合同于2016年5月20日解除；二、郦振民应于判决生效之日起十日内从上海市康定路XXX弄XXX号二层南间、二层亭子间迁出，将该房屋返还给李忠勇；三、郦振民应于判决生效之日起十日内拆除上海市康定路XXX弄XXX号二层亭子间搭建的卫生设施及进水、排水管道；四、郦振民应于判决生效之日起十日内支付李忠勇自2016年4月16日起至实际搬迁之日止的房租、房屋使用费，按每月2,200元标准计算；五、郦振民应于判决生效之日起十日内返还李忠勇一台空调(品牌三菱)、一张小台子；六、郦振民应于判决生效之日起十日内支付李忠勇物品赔偿款800元；七、郦振民应于判决生效之日起十日内支付李忠勇违约金20,000元；八、李忠勇在郦振民迁出系争房屋结清上述款项后返还郦振民押金2,200元；九、李忠勇的其余诉讼请求不予支持。
二审中，郦振民提供有关情况说明复印件，欲证明系争房屋群租情况已作整改。提供其与冯德省的转租合同及冯德省情况说明复印件，欲证明亭子间改装为卫生间系征得李忠勇同意。
二审中，郦振民来函要求本院开具调查令，由其赴派出所调取2012年11月7日110报警情况。郦振民的申请不符合有关调查令的规定，本院未予开具。
本院认为，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。郦振民作为系争房屋承租人应根据合同约定及《告知书》要求履行义务。根据查明的事实，系争房屋确实存在群租情况，可以认定郦振民未按约使用系争房屋。郦振民认为群租违约情况系次承租人造成，其后于李忠勇知晓并积极配合整改。郦振民是租赁合同相对方，未按约占有使用系争房屋，应根据与李忠勇合同约定承担违约责任，之后可另行向次承租人主张。郦振民有关知晓时间与配合整改的意见，不影响群租违约事实及责任承担的认定。
郦振民在二审中提请证人冯德省作证，欲证明亭子间改装为卫生间系征得李忠勇同意。根据郦振民二审提供的租赁合同及冯德省的情况说明，反映出郦振民将系争房屋转租给冯德省，并由冯德省对系争房屋进行装修。冯德省显然与本案处断结果有直接的利害关系。结合前述情况，鉴于冯德省的证言无相关书面证据可供印证，本院对其所述不予采信。一审法院关于此节的认定意见正确，本院认同。
综上，根据查明的事实，可以认定郦振民作为承租人未按约定使用系争房屋，构成违约。《租赁合同》可依法解除，郦振民应返还系争房屋和相关物品，并由郦振民承担相应的违约责任。经查，《租赁合同》约定的违约金数额为3万元。一审法院根据查明的事实，依法支持李忠勇要求郦振民支付违约金2万元的诉请，并无不当，本院予以维持。
综上所述，郦振民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人郦振民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年二月四日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……