四川省长宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1524民初1361号原告：罗学连，女，生于1969年7月19日，汉族，四川省长宁县人，住四川省宜宾市。委托诉讼代理人：李同德，女，生于1951年12月3日，住四川省宜宾市，系原告罗学连婶婶。被告：四川省宜宾恒正房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市珙县巡场镇文鑫路123号。法定代表人：张仕秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏云，四川协州律师事务所律师。原告罗学连与被告四川省宜宾恒正房地产开发有限公司（以下简称恒正房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年12月3日作出（2014）长民初字第538号民事判决，双方当事人均不服判决，上诉于四川省宜宾市中级人民法院，四川省宜宾市中级人民法院作出（2016）川15民终812号民事裁定，发回重审。本院于2016年9月21日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李同德、被告委托诉讼代理人夏云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗学连向本院提出诉讼请求：要求判决被告向其交付位于长宁县长宁镇建设路40号“君子宾馆环境整治工程项目”1幢X单元X楼X号（建筑面积95.90m2）的商品房一套，案件受理费由被告承担。其理由：2006年初，被告恒正房地产公司与投资人四川省宜宾海光实业发展有限公司（以下简称海光实业公司）共同以被告名义开发“君子宾馆环境整治工程项目”。2007年8月5日，因被告尚未取得商品房预售许可证，原、被告及海光实业公司签订商品房预约合同，合同内容包括：原告购买被告的商品房，按被告的要求缴纳30000元房款，订购梅苑（即项目1幢）住房一套，位于3单元4楼01号（现编号为X单元X楼X号），面积95.37m2（现测绘为建筑面积95.90m2），房屋单价1250元/m2；取得商品房预售许可证后，正式签订购房合同。该预约合同的内容已经四川省江安县人民法院的生效民事判决予以确认。2006年9月4日“君子宾馆环境整治工程项目”取得长宁县规划和建设局颁发的建设用地规划许可证，于2007年7月23日取得建设工程规划许可证。该项目1幢（梅苑）、2幢（兰苑）分别于2010年11月15日、2010年9月29日取得长宁县房产管理处颁发的商品房预售许可证（长）房预售证第10044号、（长）房预售证第10041号。现原告预约购买的住房已竣工验收，并取得了售房许可证，住房水、电、气、闭路、通讯及其附属设施已全部完成，房屋已符合交房条件。原、被告签订的预约合同成立后，由于被告延迟开发，导致逾期取得售房许可证。经原告多次要求，被告一直未与原告签订书面商品房买卖合同，后房价上涨，被告单方面撕毁合约，要求涨价，违反约定和法律规定，原告已经交付房款30000元，向人民法院提交了89875元的房款保证金，原、被告之间的合同，在未取得商品房预售许可证前属预约合同，在取得商品房预售许可证后属可补正的商品房预售合同，在法定手续齐备，交房条件成就后，该合同经补正就是能够得到履行的商品房买卖合同。该合同主体明确，主要条款确定，其他条款可通过相关法律、法规、规章暨商品房交易惯例确定，被告应当履行交付房屋的义务。本案重审期间，原告根据《合同法》第8条和第107条之规定，将诉讼请求变更为要求判令被告履行预约合同，并按预约合同1250元∕㎡的约定价格与原告签订商品房买卖合同，案件受理费和诉讼保全费由被告承担。被告恒正房地产公司辩称，宜宾市中院生效判决已确认预约合同有效，原告不应再就同一事由重复起诉。被告对未取得商品房预售许可前向原告收取了部分款的事实予以确认，双方达成了商品房预约合同，但并不一定要形成商品房买卖合同关系，双方并未订立商品房买卖合同或约定房屋交付时限，被告没有交付房屋的合同义务。原告变更请求要求被告履行预约合同，并按预约合同1250元∕㎡的约定价格与原告签订商品房买卖合同，该主张不符合法律规定，是否签订合同应该依照双方的意思表示，不能由一方单方确定价格强行要求签订合同，故请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议的证据和事实为：2007年8月5日，原告罗学连到海光实业公司以被告恒正房地产公司名义设立的“盛世竹天下”项目房屋销售大厅，在其销售人员介绍下，缴纳了名义为“无息借款”的现金共计30000元后，海光实业公司出具了收据一张，同时原告取得一份包含“业主罗学连，户型名称梅苑住房，面积95.37m2，单元三，楼层四，结构B型，编号01.注明：交定金三万元，优惠1%，单价1250元∕㎡。”等内容的《恒正房地产公司预订户型登记表》客户联一份。另附有无名称、无印章宣传单，内容载明：一、销售价格（我们执行的是户型不同价格也就不同）1、住宅：起价968元/平方米；2、一层商铺：起价4980元/平方米；3、二层商铺：起价1980元/平方米。二、销售方式。1、实行排号，优先选房的方式；2、排号费（即借款）缴纳标准为：平层2万；跃层3万；商铺5万。3、待项目取得预售许可证时正式签订购房合同。三、优惠方法。1、一次性付款优惠3%；2、分期付款优惠1%；3、按揭付款、住宅首付40%，商铺首付50%；4、排号费超过以上标准50%的，优惠1%；5、前十位排号并签订购房合同者，奖励现金：住宅2000元，商铺5000元。四、排号和工程竣工时间。1、自二00六年二月二十八日接受排号；2、购房合同预计5-6月签订；3、工程竣工时间二00七年三月。五、开发和建设。1、盛世·竹天下项目是由宜宾海光实业发展有限公司与宜宾恒正房地产开发有限公司联合开发的项目。2、建筑商是一家注重质量与信誉，具有较强实力的二级建筑工程公司。”2010年6月24日，被告恒正房地产公司向预约客户发出书面通知。内容为：“盛世竹天下”预约客户：你们于2006年、2007年预约订购我司开发的“盛世竹天下”小区房屋，因众所周知的“拆迁难”因素拖延了四年。四年中，诸多原因导致建设成本增加。比如：1、受汶川地震的影响，原批准的房屋预制板结构已被强制变更为全框架现浇板结构，导致建设成本增加；2、拆迁工作于今年2月完成，拆迁补偿安置费用成倍增加；3、该项目开发停了四年，开发费用和资金利息等成本加大；4、建设材料费用、人工费上涨，建设工程费用增加。综合以上因素，为顺利完成该项目建设，需对房屋价格作出调整，现通知如下：一、原公布的房价不再作为签订合同的依据，按新开盘公布的价格执行的。二、2006年、2007年的预约客户，公司给予适当优惠。三、如对此通知有异议，请到项目部办理退款手续并领取按银行同期存款利率支付的利息。2010年9月30日，被告恒正房地产公司出具《关于对2007年以前预约客户的优惠办法》，内容包括：一、2006年的预约客户，按建筑面积每平方米优惠260元；二、2007年的预约客户，按建筑面积每平方米优惠230元；三、对预约时，平层和跃层住房多交1万的，每平米再优惠10元；四、签订合同时一次性付款的，另优惠2%，办理银行按揭的优惠1%；五、2010年10月25日前（含25日）签订购房合同的，以上优惠政策有效；六、到2010年10月26日止未签订购房合同的，视为自动放弃，我公司不再保留预约房源；七、客户如对以上优惠政策有异议和超过2010年10月25日未签订合同的，我公司按同期银行贷款利率支付。2011年5月18日，海光实业公司作出关于2007年7月以前预约“盛世竹天下”项目客户的通知：“2007年7月30日前预约宜宾恒正房地产开发有限公司开发的盛世竹天下项目（君子宾馆环境整治工程商住楼），已于2010年10月1日开盘，至今已7个余月，未收到预约客户的购房确认，经我公司与开发公司研究决定，将预约房（源）号留至2011年6月5日，具体情况如下：一、客户如需购买房屋，请在2011年6月5日前速到恒正公司君子宾馆项目部确认并签订购房合同。二、优惠办法按现执行的市场价优惠每平米06年的400元，07年的350元，过期不再优惠。三、到期未到公司项目部签订购房合同者，将视为客户自动放弃购房需求，为此：1、我公司将不再保留房（源）号。2、请客户在10天内到项目部办理退款手续，我公司将按同期银行贷款利率予以补偿。3、超过10天未办理退款手续者，我公司将应退款项移交司法部门，请到司法部门领取应退款项”。2006年至2011年共有80户给付了排号费的客户办理了退款手续。被告海光实业公司以被告恒正房地产公司名义开发位于长宁县长宁镇体育中心附近住宅、营业用房项目。该项目最初命名为“盛世竹天下”项目，后正式名称为“君子宾馆环境整治工程项目”(实际为商品房开发项目)。长宁县规划和建设局分别于2006年9月4日和2007年7月23日向被告恒正房地产公司颁发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2010年，被告恒正房地产公司就该项目取得长宁县房地产管理处颁发的讼争房屋的商品房预售许可证。现该项目已竣工并取得相应售房手续。被告至今未与原告签订书面商品房买卖协议。本案讼争房屋现编号为“君子宾馆环境整治工程项目”梅苑1幢X单元X楼X号。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告主张自己提交的《恒正房地产公司预订户型登记表》中注明的单价1250元∕㎡是被告方工作人员所写；被告主张当时并未定价，该户房屋价格是根据原告交付金额多少，参照房屋开盘时的价格进行一定比例的优惠。本院认为，被告的主张并未否定单价1250元∕㎡的形成不是自己工作人员所写，也未提供相应证据加以否定。因此，对原告该项主张本院予以采信。2、原告提供两份案外人在其他房屋开发项目购买房屋的买卖合同，证明目的为该两份合同均在原告购买房屋几年后签订，价格均低于原审法院判决价格；被告提供同类案件一审和二审判决书，证明目的原告诉讼请求不当。本院认为双方当事人提供的证据与本案无关联，本院均不予采信。案件审理过程中，本院从未收到原告提存的履约保证金或剩余房款。经本院将上述事实和相关法律规定向原告释明后，原告明确其诉讼请求的意思为：扣除原告已支付的房款，将剩余购房款支付给被告，然后被告向原告交付位于长宁县长宁县建设路40号“君子宾馆环境整治工程项目”1幢X单元X楼X号（建筑面积95.90m2）的商品房一套。经本院组织调解，双方未能协商达成一致意见。2013年1月31日，四川省江安县人民法院就原告罗学连与海光实业公司、被告恒正房地产公司商品房预约合同纠纷一案作出（2011）江安民初字第1087号民事判决书，认定原告罗学连与被告恒正房地产公司之间于2007年8月5日签订的商品房预约合同成立并有效，该判决书现已生效。因原告罗学连在诉讼中向本院提出财产保全申请并提供担保，本院以（2014）长民保字第23号民事裁定书裁定对被告恒正房地产公司在长宁县长宁镇建设路40号“君子宾馆环境整治工程项目”梅苑1幢X单元X楼X号商品房予以保全。另，本案发回重审后，本院依法向原告释明，原告可变更诉讼请求为解除双方的预约合同并由恒正房地产公司承担未签订商品房买卖合同的违约责任。本院认为，根据生效民事判决书确认的事实，原、被告所签订的商品房预约合同系双方真实意思表示，原、被告之间的商品房预约合同属于合法有效的合同，原、被告应按照合同履行义务。但商品房预约合同成立并有效，并不必然形成商品房买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中原、被告订立的商品房预约合同并不完全具备商品房买卖合同的主要内容，被告也未收受购房款。因此，该预约合同不能认定为商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，对原告主张被告按1250元∕㎡的约定价格与其签订商品房买卖合同，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。对此，本院依法向原告进行了释明。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告罗学连的诉讼请求。案件受理2684元，诉讼保全费1110元，共计3794元由原告罗学连承担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  黄俊春人民陪审员  徐远才人民陪审员  蒯树银二〇一六年十二月十八日书 记 员  周 霞附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。