湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初3074号
原告：吴平，男，1972年7月1日出生，汉族，居民，住湖南省。
委托诉讼代理人：贺双平，宁乡市流沙河法律服务所法律工作者。
被告：刘章辉，男，1962年11月28日出生，汉族，居民，住湖南省。
委托诉讼代理人：肖汉兵，湖南德都律师事务所律师。
原告吴平与被告刘章辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，被告刘章辉于2017年6月13日提起反诉请求法院判决吴平赔偿各项损失145.8万元，因刘章辉未在本院规定期限内预交反诉费，本院已依法口头裁定按刘章辉自动撤回反诉处理。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2014年9月2日签订的房屋租赁合同，被告腾退房屋；2.判决被告支付原告租金262000元（暂计算至2017年6月1日止，后段计算至被告实际返还房屋之日）；3.被告支付原告违约金10000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告约定将位于宁乡县汽车东站旁金玉东路至S208线路口“东方之都”项目三楼、面积约1400平方米的房屋出租给被告，总租期八年，自2015年1月1日至2022年12月31日止，前四年租金为208000元／年，租金按年支付，于每年9月2日前一次性付清。2015年9月，原告多次催促被告支付房租，但被告仅支付5万元后一直未再支付房租，原告遂起诉。
原告吴平为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：两份房屋租赁合同（本案原被告签订的一份合同，与邓彩明签订的一份合同），拟证明涉案房屋租赁的情况。
被告刘章辉辩称：吴平不是房屋所有权人，未得到房屋所有权人授权，不能作为本案原告，属于主体不适格，即使其具有相应的适格主体，也只能收取2016年5月6日之前的房租，因为这一天刘章辉已经将房屋钥匙交给了吴平，并且吴平将钥匙退给了邓彩明。违约金没有事实和法律依据，因为出租人没有向承租人提交房屋产权证，提交房产证这是房屋承租的先行义务，即使刘章辉拒缴房租也系先履行抗辩权，也就是说作为出租人没有尽到向承租人提交房产证、消防备案许可证，导致承租人一年多以来无法办理消防许可证，无法办理正常的水电开户，用水是使用的井水，无法进行自来水开户，电是接的王四清（谐音）的用电，请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘章辉围绕其主张，向本院提供了如下证据：
1.宁乡县消防大队责令整改通知书；
2.宁乡县消防大队临时查封消防决定书；证据1、2拟综合证明涉案房屋没有进行消防设计备案，没有进行消防验收登记备案，当时本案被告承租房屋之后无法办理消防许可手续，被消防队查封禁止营业的事实；
3.起诉状一份，变更诉讼请求申请书一份，增加诉讼请求申请书一份，拟证明本案承租房屋自2015年12月就已经登记到了王四清的名下；
4.证人证言，拟证明门被锁的事实；
5．退租协议，拟证明本案争议的房屋在2016年5月6日即解除了租赁协议。
经质证，被告刘章辉对原告吴平提供的证据的质证意见为：对于原告提交的两份房屋租赁合同真实性没有异议，对于合法性和关联性有异议，该房屋不是邓彩明所有，而是王四清所有，涉案房屋邓彩明和吴平均没有所有权、使用权、处分权，因此这个租赁合同无效。原告吴平对被告刘章辉提供的证据的质证意见为：对于证据1、2有异议，里面明确提出是消防设施没有保持完整，并不是消防手续办理受阻导致查封，房屋出租给刘章辉到消防大队出具通知书时间有一年，这期间的消防设施维护应当是刘章辉负责；且该两份通知书的出具并不是因为房屋整体结构没有达到验收导致的，与原告方没有关联；对于证据3没有异议；对于证据4的质证意见与邓彩明诉吴平一案的质证意见一致；对于证据5退租协议真实性无异议，当时三方都在场（邓向阳也在场），刘章辉将钥匙交给吴平，吴平就将钥匙交给了邓向阳，当时约定给刘章辉一个月的腾房时间，但是之后刘章辉一直没有腾房的行动。
本院审查后认证如下：原告吴平提供的证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信。被告刘章辉提供的证据1、2无原件核实，且不能达到其证明目的，故本院均不予采信；证据3、4、5均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信。
根据采信的证据及庭审调查，本院确认如下事实：
2014年4月1日，邓彩明作为出租方甲方与作为承租方乙方的吴平签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方整体租赁甲方所有坐落于湖南省宁乡县汽车东站旁金玉东路至S208线路口“东方之都”项目，土地证号为国有2011字第05**号，邓彩明所占部分房屋中的第三层全层（约1316.9㎡），以附后投资合作协议上为准，所附投资合作协议为本合同内容之一附后；租赁期自2014年10月1日至2030年9月30日止；第一年及第二年每年税后租金为149000元；从2016年10月1日起每年租金按前一个年度的租金基础上递增5%；签订本合同时乙方支付履约保证金2万元；付款方式按年支付；第一年租金在2014年4月15日前一次付清，以后每年度租金在上年度9月1日前一次性付清下年度租金；若不按时交纳租金，租金拖欠满一个月，甲方有权单方面终止本合同并收回房屋，履约保证金不予退还，且违约方应承担违约金一万元等内容。
经出租方邓彩明同意，承租人吴平于2014年9月2日与被告刘章辉签订《房屋租赁合同》，将上述房屋转租给刘章辉用于经营健身房。合同约定：总租期八年，自2015年1月10日至2022年12月31日止（2014年9月2日至2014年12月31日为免租期）；在合同签订时支付定金208000元，此定金可抵扣租金；本合同生效之日起四年内（至2018年12月31日止）每年租金208000元，从2019年1月至2022年12月31日期间按市场增减收取租金；租金按年支付，租金在2014年9月2日前一次性付清，以后每年度在上年度11月1日前一次性支付下年度租金给甲方；未按本合同约定按时支付租金及相关费用，违约方除按照本合同承担相关责任外还需赔偿对方一切所有损失并支付违约金一万元。
吴平如约将上述房屋交付刘章辉经营健身房后，刘章辉依约向吴平缴纳了第一年度的房屋租金208000元。2015年9月，刘章辉向吴平缴纳了下一年度的部分租金50000元。2016年1月19日，刘章辉以受市场、个人兴趣及房租过高等因素的影响为由，向吴平提出退租要求，并向吴平送达了书面《退租协议书》。2016年5月6日，吴平在该协议书上签名并确认“收刘章辉三楼健身房门锁匙已退房租”。
按照每年租金208000元的标准，2016年1月1日至2016年5月6日期间，被告应付原告租金55419元，扣减被告于2015年9月缴纳的50000元，被告尚欠付原告2016年1月1日至2016年5月6日期间的租金5419元。
本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告签订的租赁合同是否已解除；2.原告要求被告腾退房屋之主张是否应支持；3.原告要求被告支付房屋租金之主张是否应支持；3.被告是否应向原告支付违约金。
1.当事人协商一致，可以解除合同。2016年5月6日，吴平已在《退租协议书》上签名并确认“收刘章辉三楼健身房门锁匙已退房租”，故吴平与被告刘章辉签订《房屋租赁合同》已于2016年5月6日协商解除。
2.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告协商解除了房屋租赁合同，被告作为次承租人，在租赁合同解除后继续占用房屋无理，应将房屋腾退予原告。
3．因原、被告之间的房屋租赁合同已于2016年5月6日解除，故被告依法应向原告支付至合同解除之日（2016年5月6日）止的房屋租金263419元，被告已付租金258000元，尚应支付5419元。
4.原、被告已就逾期支付租金等违约责任进行了约定，故被告应按照合同约定向原告支付逾期付款违约金10000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告刘章辉于本判决生效之日起三日内将坐落于湖南省宁乡县汽车东站旁金玉东路至S208线路口“东方之都”项目、土地证号为国有2011字第05**号的房屋的第三层腾空交予原告吴平；
二、被告刘章辉于本判决生效之日起三日内向原告吴平支付房屋租金5419元；
三、被告刘章辉于本判决生效之日起三日内向原告吴平支付违约金10000元；
四、驳回原告吴平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5380元，由原告吴平负担5000元，由被告刘章辉负担380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谢卫华
人民陪审员 赵新江
人民陪审员 柳 欢
二〇一八年七月十七日
书 记 员 陶宁岳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。