江苏省丰县人民法院 行 政 判 决 书 （2014）丰行初字第0012号 原告赵向阳，退休职工。 委托代理人蔡青，江苏古彭大众律师事务所律师。 被告沛县住房和城乡建设局，住址沛县正阳路。 法定代表人周胜利，该局局长。 委托代理人刘磊。 委托代理人陈少民，江苏金维律师事务所律师。 第三人赵斌（系原告之子），个体工商户。 原告赵向阳不服被告沛县住房和城乡建设局（以下简称沛县住建局）2009年10月13日颁发的沛房权证字第00022806号房屋所有权证，向沛县法院提起行政诉讼，因有管辖权的沛县法院不便管辖，徐州中院于2014年1月23日裁定案件由丰县法院管辖。本院2014年6月3日立案受理，依法向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书、参加诉讼通知书，并组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蔡青，被告委托代理人刘磊、陈少民到庭参加诉讼，第三人赵斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 沛县房产管理局（现合并入沛县住建局）依第三人赵斌申请，根据其与徐州祥云投资发展有限公司（以下简称祥云公司，原名为徐州子隆房地产开发有限公司）签订的商品房买卖合同、发票、契税完税证等材料，于2009年10月13日为赵斌办理了沛房权证字第××号房屋所有权证。 被告沛县住建局于法定期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的以下证据，以证明其作出的具体行政行为合法： 1、房屋所有权证存根，办理时间为2009年10月13日，证明金贸广场1号楼房屋的所有权人是赵斌； 2、房屋所有权登记申请表，证明祥云公司及赵静（系原告之女）、代理赵斌共同申请房屋所有权登记； 3、房地产买卖申请审批表，证明办理涉案房屋所有权证时申请人提供的证件齐全； 4、房屋分户平面图一份，证明被告受理申请后，对涉案房屋进行了实际测量； 5、房地产买卖契约一份，证明赵静代理赵斌办理房屋所有权证时现场立契； 6、商品房买卖合同两份，2292462号合同证明赵斌购买了金贸广场一幢附楼1-3层4号房，2292465号合同证明赵斌购买了金贸广场一幢1-2层4、5号房，二层6、7号房，涉案房屋由祥云公司售给赵斌； 7、产权证明书5份，证明祥云公司将涉案房屋售给赵斌； 8、2009年10月12日商品房备案证明书一份，证明赵斌购买的附楼1-3层4号房已经依法备案； 9、完税凭证3份，证明涉案房屋由赵斌缴纳了全部契税； 10、销售不动产统一发票2份，证明赵斌购买了涉案房屋且由祥云公司开具了正式发票； 11、赵静、赵斌的身份证复印件，证明赵静代理赵斌申请办理房屋所有权证。 原告赵向阳诉称：原告于2002年购买了徐州子隆房地产开发有限公司（以下简称子隆公司）开发的金贸广场1号楼的房屋，分16次支付了部分房款，另贷款25万元支付剩余房款。2002年7月12日，沛县房产管理局向原告发放5份产权证明书，因此涉案房屋全部属于原告所有。2009年10月13日，被告在未要求赵斌提供与沛县房产管理局发放的产权证明书一致的原始购房合同的情况下，仅依据赵斌提供的后期补办的虚假材料，即向赵斌发放了涉案房屋所有权证，侵犯了原告对涉案房屋的所有权。故请求依法撤销该房屋所有权证，并判令被告承担本案诉讼费用。 原告赵向阳为证明自己的主张，向本院提供了以下证据： 1、产权证明书5份，由沛县房管局填发给子隆公司，证明原告于2002年7月12日购买了涉案房产，五份产权证明书皆未经原告同意，被赵斌和子隆公司将原告的名字改为“赵斌”； 2、收款凭证16份，证明原告夫妻向子隆公司缴纳了足额的购房款（共计47万元）； 3、沛县公证处公证的中国建设银行个人住房借款合同，证明原告夫妻向银行借款共同购买了涉案房产； 4、编号为苏契完0384755号的江苏省契税完税证明一份，证明2002年9月6日原告缴纳了4800元契税； 5、江苏省事业服务收费收据三张，证明被告曾收取原告交易手续费、评估手续费等相关费用，亦可证明涉案房产为原告所有；工商银行个人贷款结清证明一份，证明原告已还清购买涉案房产的银行贷款； 6、装修协议书一份，证明原告购房屋后进行装修，涉案房屋为原告所有。 被告沛县住建局辩称：被诉具体行政行为系依第三人赵斌申请，根据其与祥云公司签订的商品房买卖合同、发票、契税完税证等作出，事实清楚，程序合法，故请求法院依法予以维持。 第三人赵斌未向本院提供证据。 在庭审质证中，对被告提交的证据，原告质证认为：对证据1-3真实性有异议，涉案房屋买卖于2002年，而房屋所有权证存根填写于2009年，与事实不符，赵静签字时间也是2009年，显然存根虚假；对证据5、6真实性有异议，真实情况是2002年子隆公司将涉案房屋卖给原告，而非2009年由祥云公司与第三人签订涉案房屋买卖合同，赵静未经原合同当事人同意，代理第三人私自签订了买卖契约；对证据7不认可被告的证明目的，第三人与他人对产权证明书进行更改，未经原告同意，更改无效；对证据8真实性有异议，系沛县房管局根据赵静提供的虚假材料补发，没有法律效力；对证据9真实性有异议，票号为0384755的江苏省契税完税证在纳税人名称一栏“赵向阳”被改为“赵斌”，明显是在原始凭证上进行涂改，其他两份完税证也系后补；对证据4、10、11真实性无异议，但证据10是第三人和赵静在涂改契税完税证后向祥云公司索要所得。 对原告提供证据，被告质证认为：对证据1真实性无异议，对证明对象有异议，无法证明原告与涉案房屋有利害关系，只能证明涉案房屋是子隆公司售给赵斌；对证据2、3真实性和证明对象均有异议，涉案房屋的正式发票购房人是赵斌，数额分别是784500元和318000元，与原告提供的收款凭证总金额不符；对证据4真实性无异议，票据上纳税人名称一栏也加了赵斌名字，改动方式与被告卷宗中不一致，因为两张票据不是同一联，原告提供的是交税人持有的第二联，所以有理由认为改动是经原告同意的，开发商证明2002年确实将涉案房屋卖给过原告，但后来原告同意将涉案房屋转卖给赵斌，所以开发商收回了原告的购房合同和产权证明书并进行了改动，即使票据的改动不合法，但系原告当时真实意思表示；对证据5真实性无异议，但不认可原告证明目的，工商银行个人贷款结清证明不能证明被诉具体行政行为错误，原告确实买过涉案房屋，但后来又同意把产权登记在第三人名下；对证据6真实性无异议，但装修协议不能证明房屋产权。 本院于2014年9月22日依法向唐燕玲（2004年-2012年在祥云公司任销售部经理）调查了解相关案件情况后形成调查笔录，并向原被告及第三人出示。2009年唐燕玲经办了赵斌与祥云公司签订新购房合同事项，其在笔录中陈述变更赵向阳购房合同前，赵向阳曾携带相关材料到祥云公司签订债权转让协议，同意把涉案房产转到赵斌名下。 根据《行政诉讼法》和《关于执行﹤行政诉讼法﹥若干问题的解释》规定的证据规则，结合双方质证意见，对各方当事人所举证据本院作如下认定： 一、对被告提供的证据：证据1-6、8、10的真实性、关联性、合法性均予以确认，能够证明被告的证明目的；对证据7产权证明书的合法性不予确认，其中四份在房产售与人处将“赵向阳”的名字划去改为“赵斌”，一份直接填写“赵斌”，且书写“赵斌”的字迹与书写产权证明书其他内容的字迹显然不是同一人书写，在涂改之处没有赵向阳本人签字或按手印，亦无其他书面证据显示赵向阳同意此修改，故不符合公文材料的修改原则，本院不予采信；对证据9中两张2009年开具的契税完税证真实性、关联性、合法性予以确认，可以证明第三人缴纳了大部分契税，对2002年开具的契税完税证合法性不予确认，该完税证上纳税人名称一栏“赵向阳”被私自涂改为“赵斌”，该涂改无法律效力；对证据11的真实性予以确认，但不能证明赵静代理第三人申请办理房屋所有权证。 二、对原告提供的证据：证据1-6的真实性均予以确认，但对关联性不予确认，原告所举证据可以证明原告2002年购买过涉案房产，缴纳了部分购房款、部分契税，也办理了购房贷款，但均不能证明涉案房产是在原告不知情的情况下被转卖给第三人，进行房屋装修也不能证明原告对房屋的所有权。 根据上述确认的证据，结合本院依法调取的证据及当事人庭审陈述意见，本院查明以下事实：2002年子隆公司将涉案房产卖给赵向阳，2002年7月12日，子隆公司将盖有沛县房管局房屋产权章的产权证明书填发给赵向阳，其中一份在售与人处填写为“赵斌”，另4份在售与人处填写“赵向阳”。赵向阳分16次支付了47万元房款，另贷款25万元支付剩余房款。2009年7、8月份，赵向阳带着身份证、还清涉案房产银行贷款的证明、解除银行抵押的证明和其女儿赵静一起到祥云公司销售部签订了债权转让协议（即赵向阳同意把涉案房产转到赵斌名下的协议），祥云公司解除并收回了赵向阳的购房合同后，2009年8月3日和赵斌签订2292465号购房合同，售与赵斌金贸广场一幢附楼1-3层4号房，建筑面积289.17平方米，2009年9月4日和赵斌签订2292462号购房合同售与赵斌，金贸广场一幢1-2层4号、5号房，2层6、7号房，建筑面积388.45平方米。祥云公司还在产权证明书上“赵向阳”涂改为“赵斌”之处加盖印章，确认购房人变更。由于祥云公司保管不善，赵向阳作废的老合同和债权转让协议都已不存在。2009年10月13日，赵静在提交其和赵斌的身份证件的情况下代理赵斌向沛县房管局申请办理涉案房屋所有权证书，被告依据申请人提交的身份证复印件、申请表、购房合同、购房发票、契税完税证、备案证明书、房屋平面图等材料，为赵斌办理了沛房权证字第××号房屋所有权证。 本案的争议焦点为：1、被诉具体行政行为所依据的申请材料是否符合法律规定、被告对申请材料是否尽到合理审查义务；2、被诉具体行政行为认定事实是否清楚、程序是否合法。 本院认为，《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被告作为沛县人民政府建设主管部门，其向第三人颁发房屋所有权证书有职权依据。 关于被诉具体行政行为所依据的申请材料是否符合法律规定、被告对申请材料是否尽到合理审查义务的问题。《徐州市城市房屋权属登记管理条例》第二十条第一款规定：“房屋权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内向房产管理部门提交房屋权属证书、土地使用权证书和身份证明，按照以下规定申请转移登记：（一）房屋买卖：2.购买商品房的，提交买卖合同、付款票据、完税凭证和房屋平面图。”被告依据申请人提交的赵斌及赵静身份证复印件、房屋产权登记申请表、2份商品房买卖合同、房地产买卖契约、5份产权证明书、1份商品房备案证明书、2份销售不动产统一发票、3份契税完税证、房屋平面图，虽然其中4份产权证明书及2002年开具的契税完税证有涂改，但属于赵向阳的真实意思表示，且产权证明书、商品房备案证明书不属于法律、法规强制性规定的办证时必须提交的材料，故被告为赵斌办理沛房权证字第××号房屋所有权证所依据的申请材料齐全、真实，符合法律规定。该条例第九条规定：“受托人接受房屋权利人委托申请房屋权属登记的，应当提交授权委托书和委托双方的身份证件。”赵静在仅提交本人及赵斌身份证而无代理手续的情况下，代理赵斌向沛县房管局申请办理涉案房屋所有权证书，沛县房管局未依法严格审核代理手续。有4份产权证明书中将“赵向阳”涂改为“赵斌”，由祥云公司盖章，表明出卖人认可购房人变更为赵斌，且金贸广场1号楼1层4号房的产权证明书中直接写“售与赵斌”（无涂改），1号楼附楼1-3层4号房的商品房备案证明书亦未体现购房人为赵向阳，故无法证明这两部分房产最初由开发商出售给赵向阳。赵向阳所提供的购房收款凭证也不是开发商所出具，上无子隆公司或祥云公司印章，收款凭证合计金额47万元，加上赵向阳主张的贷款25万元，合计72万元，与祥云公司为赵斌开具的两张销售不动产统一发票总金额110.25万元不相符。原告提供不出其与开发商签订的涉案全部房产原始购房合同、原始购房发票，赵斌作为商品房买卖合同的购买方、销售不动产统一发票的付款人，其和祥云公司共同申请房屋登记时提供了买卖合同、付款票据、完税凭证和房屋平面图，即说明被告在房屋登记中合理审核了房屋权属问题，不存在申请登记权利主体冲突情形，已尽到合理审查义务。 关于被诉具体行政行为认定事实是否清楚、程序是否合法的问题。被告办理涉案房屋所有权证书依据材料包含买卖合同、付款票据、完税凭证和房屋平面图等法规要求材料，亦有祥云公司证明赵向阳同意将涉案房产转售与赵斌并登记在其名下，认定事实清楚。《徐州市城市房屋权属登记管理条例》第七条规定：“房屋权属登记依照下列程序办理：（一）受理登记申请；（二）房屋权属审核；（三）发布公告；（四）核发房屋权属证书。前款第三项适用于有可能引起权属异议的登记申请。自公告发布之日起十五日内对房屋权属无异议的，房产管理部门可以核准登记。”被告办证符合受理申请、审核房屋权属、核发证书的法定程序。 综上，被告颁发涉案房屋所有权证书认定事实清楚、适用法律正确，但对申请材料未尽到基本的形式审查义务。被告作出的具体行政行为不存在主要证据不足、适用法律法规错误、违反法定程序、超越职权、滥用职权这些应当撤销的法定情形。原告请求撤销该房屋所有权证的理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下： 驳回原告赵向阳的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告赵向阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李念鑫 代理审判员  李娇娇 人民陪审员  王 薇 二〇一四年十一月四日 书 记 员  张 琬