广东省中山市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤2071民初7519号
原告：吴小岛，男，1964年5月6日出生，汉族，住广东省中山市东区，
委托诉讼代理人：张艳娜，广东任允律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何俊雄，广东永隆律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，组织机构代码73988965-3。
法定代表人：张其。
委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市，
第三人：李清英，女，1959年11月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：黄炳星、黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原告吴小岛与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、第三人李清英商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法进行了审理。
原告吴小岛向本院提出诉讼请求：1.�于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺为原告所有；2.吉雅公司、李清英到国土行政部门注销涉案商铺的《中山市商品房销售登记备案表》；3.被告吉雅公司将涉案商铺备案登记在原告名下并协助原告将涉案商铺过户至原告名下；4.被告吉雅公司向原告支付逾期交楼违约金（以668800元为基数，按日万分之一从2005年1月1日计至实际交付之日止）；5.第三人李清英将涉案商铺返还给原告，并向原告支付自2005年7月13日至实际返还之日止的使用费（具体以法院委托评估或中山市房屋租赁管理所指导参考价为准）。
诉讼过程中，原告申请撤回要求吉雅公司协助办理中山市三乡镇中心区综合市场x号楼x商铺房地产权属证书的诉讼请求（另案主张），并变更诉讼请求为判令：1.确认第三人李清英与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.第三人李清英与被告�雅公司协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的商品房销售合同备案登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书；4.被告吉雅公司向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以334400元为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率从2007年1月1日计至实际办理产权证之日止）。事实和理由：2004年3月13日，原告与被告吉雅公司签订了《三乡中心区农贸市场认购书》约定，原告向被告购买其开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺，建筑面积160平方米，购房总价为668800元。付款方式为分期支付，吉雅公司应于2004年12月30前交楼。合同签订后，原告依约向吉雅支付了定金20000元，之后又陆续分期共计支付了222600元，剩余购房款426200元原告�2008年2月21日支付给吉雅公司的法定代表人张其。被告吉雅公司一直未将商铺交付给原告，却将商铺备案登记在第三人李清英名下。李清英与吉雅公司存在非法吸收公众存款行为，双方不存在真实的商品房买卖合同关系，李清英却一直非法占有使用商铺至今。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。
经审理查明：2004年3月13日，原告与被告吉雅公司签订《三乡中心区农贸市场认购书》约定，原告向被告购买其开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺，建筑面积160平方米，购房总价为668800元。付款方式为分期付款，首期定金20000元须于签署合同或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第三层楼面或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第四层楼面或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第五层楼面或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第六层楼面或之前付清。交楼时间为2004年12月30日。认购书签订当日，原告向被告吉雅公司支付了定金20000元，之后又分别于2004年6月15日、7月20日、9月3日、2005年6月12日、2008年2月18日五次向吉雅公司支付购房款共计222600元。由于被告吉雅公司一直未将涉案商铺交付给原告使用，也未为原告办理涉案房地产权属证书，原告于2010年4月23日向本院起诉[案号（2010）中一法民一初字第866号]，请求判令：被告吉雅公司履行原、被告于2004年3月13日签订的《三乡中心区农贸市场认购书》，将位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺过户至原告名下。
另查，中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺买方姓名为李清英，建筑面积均为175.3平方米，购房总价均为262950元，签约日期均为2005年7月9日，登记备案日期均为2005年7月13日。
前述（2010）中一法民一初字第866号案本院经审理后认为，原告与被告吉雅公司签订的《三乡中心区农贸市场认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”由于原、被告之间签订的《三乡中心区农贸市场认购书》不完全具备商品房买卖合同的主要内容，故该认购书应认定为预约合同，即为了将来签订一定合同（商品房买卖合同）而签订的合同。现被告因犯罪，公司已处于停业状态，原、被告签订的商品房合同目的已不能实现。且双方均确认原告已支付购房款为242600元，原告至今尚未付清认购书约定的购房款668800元，故原告起诉主张继续履行《三乡中心区农贸市场认购书》，将中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺过户至原告名下的条件未成就，故本院不予支持。对于已支付的购房款242600元，原告可向人民法院提起诉讼另行主张。本院据此于2011年11月16日作出广东省中山市第一人民法院(2010)中一法民一初字第866号民事判决：驳回原告诉讼请求。2017年4月28日，原告再次向本院提起本案诉讼，主张前述诉讼请求。
本院经审查认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案原告吴小岛曾于2010年4月23日以吉雅公司为被告向本院另案起诉（本院依法追加李清英为第三人参加诉讼），主张被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助办理本案所涉商铺的房地产权属证书。该案本院经审理后，已依法作出判决驳回原告的诉讼请求，该判决已发生法律效力。现原告在本案再次以吉雅公司为被告（李清英为第三人），主张要求判令吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助办理合同所涉商铺的房地产权属证书。对于原告要求吉雅公司继续履行商品房买卖合同，协助办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺房地产权属证书的该项请求，该诉讼请求与上述（2010）中一法民一初字第866号案的当事人、事实、理由、诉讼标的、诉讼请求完全相同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，原告的该诉讼请求已构成重复起诉，依法应予裁定驳回。如原告对已经生效的上述民事判决书裁判的事项有异议，可循合法途径另行主张权利。
对于原告要求确认第三人李清英与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，及要求李清英与被告吉雅公司协助办理注销涉案商铺的商品房销售合同备案登记手续的其他诉求，虽不构成重复起诉，但因原告主张被告吉雅公司继续履行商品房买卖合同，要求吉雅公司协助办理涉案商铺的房地产权属证书的诉讼请求已被本院作出的另案生效判决驳回，原告对涉案商铺未取得物权或基于商品房买卖合同上的可期待物权，故李清英与吉雅公司之间关于涉案商铺的买卖与原告没有直接的利害关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，关于第三人李清英与吉雅公司之间的案涉商铺的买卖合同是否有效，应由该合同的相对方或认为合同内容损害其合法权益的国家、集体或第三人�法主张权利。显然，基于已经生效的（2010）中一法民一初字第866号民事判决并未确认或支持原告基于商品房买卖合同而取得案涉商铺的可期待物权，其无证据证明李清英与吉雅公司对案涉商铺的买卖合同侵害了合法权益，因此其无权以上述理由请求法院确认该两主体之间所签合同是否有效及要求协助办理注销备案登记手续。即基于该合同效力审查之诉，吴小岛并非适格的原告，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，应驳回原告对该部分的起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（五）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：
驳回原告吴小岛请求确认第三人李清英与中山市�雅房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效及协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场x号楼x号商铺的商品房销售合同备案登记手续，请求被告中山市吉雅房地产开发有限公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同及协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场x号楼x号商铺的房地产权属证书的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 伍青花
审判员 吴立和
审判员 唐 群
二〇一七年九月二十六日
书记员 梁晓林
林雷