福建省三明市梅列区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0402执异38号
案外人：张朝典,男,1971年1月7日出生,汉族，住福建省尤溪县。
申请人:吴振喜，男，1973年8月20日出生，汉族，无业，三明市梅列区。
被申请人:张上应，男，1973年1月12日出生，汉族，无业，住三明市梅列区。
被申请人:陈爱定，女，1977年12月3日出生，汉族，无业，住三明市梅列区。
吴振喜与张上应、陈爱定民间借贷纠纷一案中，案外人张朝典对本院查封被申请人陈爱定名下位于福建省厦门市湖里区新景华府C#楼17层06单元房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行审查，现已审查终结。
张朝典称，异议请求：请求中止对厦门市××区新景华府C#楼17层06单元房产的执行。事实与理由：2013年1月4日至2013年11月4日期间，陈爱定与张上应共向张朝典借款150万元，并出具借条予以确认，借条内容为“向张朝典借款人民币150万元，借期至2015年4月21日止，以陈爱定位于厦门市××区新景华府C#楼17层06单元房产抵押”。借款期限届满后，陈爱定、张上应未按时还本付息。嗣后，张朝典要求陈爱定、张上应偿还借款本息，陈爱定、张上应要求宽限一段时间，张朝典同意宽限至2015年7月。2015年7月初，张朝典再次要求陈爱定、张上应偿还借款本息。陈爱定称其于2013年2月2日与厦门新景地集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买厦门市××区新景华府C#楼17层06单元，截止2015年7月已拖欠工商银行按揭贷款约10期，每期8000元（不含罚息8万余元），面临被银行起诉。陈爱定欲将前述房产抵给张朝典，用于抵销尚欠张朝典的债务。此外，陈爱定还要求因购买前述房产产生的银行贷款、违约金等由张朝典承担。鉴于陈爱定、张上应的履行能力，张朝典同意了陈爱定提出的抵债方案。张朝典遂于2015年7月13日与陈爱定签订《房屋买卖协议》，于同日完成相关房产交付，至此房屋买卖合同成立并生效。张朝典与2015年7月13日将合同所涉的差额面积的补差款15862元支付至厦门新景地集团有限公司，并清偿陈爱定尚欠的按揭款、利息和违约金等。在办理房产过户手续时，由于陈爱定尚欠银行按揭贷款未顺利进行，因此，银行按揭款仍需通过陈爱定还款账户支付银行按揭贷款。2015年8月7日至2016年9月7日，张朝典通过陈爱定偿还按揭贷款的账户（户名陈爱定，账号62×××33）支付按揭款共计101085元。
2015年7月13日，交付房产时，由于相关房产已于2015年2月7日，出租给他人，租期为2015年4月20日至2020年4月19日，为此，陈爱定与出租人补充约定，要求承租人将房租转入张朝典账号为62×××59的工行账户。2015年至今，承租人均按约定将房租交付给张朝典。如前所述，张朝典于2015年7月13日即对上述房产拥有所有权，在2015年11月24日执行法院作出查封裁定前。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，已构成物权法上的有权占有，其占有权益应得到法律保护。
张朝典与陈爱定约定购房价款为1805616元，其中150万元抵扣陈爱定、张上应尚欠张朝典的150万元借款，另合同签订后张朝典支付给厦门新景地集团有限公司面积补差款15862元，代为清偿合同签订前陈爱定尚欠银行按揭贷款、利息及滞纳金。此外，根据合同约定尚欠的银行按揭贷款126万元由张朝典清偿，2015年8月至提出异议时，张朝典已支付银行按揭贷款合计101085元。如前所述，张朝典已全额支付了全部购房款。合同签订后，张朝典欲办理过户手续，因陈爱定之前拖欠按揭贷款未果。之后，补交尚欠按揭贷款后，又因房产被查封无法办理房产过户手续。据此，相关房产未办理过户手续并非张朝典过错导致。
综上，张朝典对厦门市××区新景华府C#楼17层06单元房产享有的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以排除执行。
吴振喜称，一、张朝典提交的《房屋买卖协议》、《房屋交接书》是查封后形成，理由如下:1.张朝典在房产被查封后近一年之久才提出异议，不合常理。2.《房屋买卖协议》中约定价款不合常理。陈爱定于2013年2月购买的房产，购房款为1805662元，事隔二年后，在厦门房价飞涨的情况下，仍以低于原价款的1805616元之低价出售，显然有悖常理。综上所述，吴振喜有理由相信，张朝典提交的《房屋买卖协议》是在房产查封后形成。二、张朝典未实际占有房产。涉案房产在查封前已由陈爱定出租，因此房屋未实际交付给张朝典，就算租金确向张朝典支付，也不能以此认定张朝典合法占有房产。张上应与张朝典之间存在借贷，就算房产承租人将租金支付给张朝典，用于清偿张上应所欠借款也是情理中的事情，并不能以此认定张朝典享有收取租金的权利。三、从（2015）梅民初第336号《民事裁定书》可知，张朝典与张上应、陈爱定在2015年2月4日前就存在民间借贷。张朝典向法院提交的资金流水不能说明是2015年2月7日这张借条借款的支付情况，即张朝典不能证明实际交付150万元借款，因此不能以前述150万元借款对抵购房款。另，涉案房产尚欠银行按揭贷款，据此也不能认定张朝典支付了全部购房价款。四、即便张朝典在查封前购买了涉案房产，也是由于张朝典自身原因未办理产权过户登记。
综上，张朝典所提异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应予以驳回。
张上应称，对张朝典所提异议主张及陈述事实没有异议。
本院查明，1.2013年2月2日，陈爱定与厦门新景地集团有限公司签订《房屋买卖合同》购买了位于厦门市××区新景华府C#楼17层06单元的房产，截止本案审理终结，该房产未过户至陈爱定名下。2015年2月7日陈爱定将前述房产出租给他人。2.2013年1月4日至2013年11月4日期间，陈爱定、张上应向张朝典借款150万元。陈爱定、张上应于2015年2月7日向张朝典出具借条一份。2015年7月13日陈爱定与张朝典签订《房屋买卖协议》约定，陈爱定将其位于厦门市××区新景华府C#楼17层06单元的房产出售给张朝典，价款总额为1805616元；房款以陈爱定、张上应于2015年2月7日共同欠张朝典的借款抵扣，张朝典已于2015年7月向银行支付了陈爱定于2015年6月起拖欠的按揭贷款本金、利息及滞纳金115000元；2015年8月起银行按揭贷款由张朝典支付；房屋超出面积0.67平米产生的补差款15862元由张朝典支付；双方于2015年7月13日正式交付房产。3.陈爱定与张朝典于2015年7月13日签订了《房屋交接书》，同日张朝典向厦门新景地集团有限公司支付了房屋超面积补差款15862元。4.2015年8月起张朝典通过陈爱定银行账户支付按揭贷款至今。5.厦门市××区新景华府C#楼17层06单元的房产的实测坐落为厦门市××区双浦东里29号1702室，实测坐落即为登记簿登记的坐落。
综上所述本院认为，陈爱定与厦门新景地集团有限公司就厦门市××区双浦东里29号1702室的房产签订的房屋买卖合同属商品房预售合同，该房产至今未登记在陈爱定，此时，登记部门为陈爱定对厦门市××区双浦东里29号1702室房产所作登记，应属预告登记。根据不动产物权登记生效的法律规定，陈爱定未取得前述房产的物权。据此，本院对前述房产的查封应属预查封。现查明，陈爱定与张朝典签订房屋买卖合同、张朝典支付合同对价以及张朝典实际占有厦门市××区双浦东里29号1702室的房产的时间，均发生在本院采取查封措施之前。陈爱定在取得物权和本院采取查封措施前，将预登记在其名下房产的占有和相应的期待权利出让给张朝典，并未违反法律规定。从陈爱定至今未取得前述房产的物权以及陈爱定确存在拖欠银行按揭贷款等事实判断，厦门市××区双浦东里29号1702室房产未在本院采取查封措施之前完成过户登记，确有不归责于张朝典的客观因素。据此，本院认为，张朝典的异议主张，合法有据，予以支持。依照第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(二)项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对厦门市湖里区双浦东里29号1702室的房产的执行。
如对本裁定不服，自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
审 判 长 项宇辉
人民陪审员 魏启金
人民陪审员 郑秀兰
二〇一七年五月十七日
书 记 员 谢 静
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金线债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。