河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫06民终570号
上诉人（原审原告、反诉被告）：韩兴富，男，1973年1月2日出生，汉族，无固定职业，住鹤壁市山城区。
委托诉讼代理人：薛富铭，河南华融律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书。
上诉人（原审被告、反诉原告）：鹤壁威胜力置业有限责任公司。
法定代表人：赵明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周乃津，鹤壁市淇滨区黎阳街道法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理，代收法律文书。
上诉人韩兴富因与上诉人鹤壁威胜力置业有限责任公司(以下简称威胜力公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（以下简称淇滨区法院）（2017）豫0611民初926号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩兴富及其委托诉讼代理人薛富铭，上诉人威胜力公司的委托诉讼代理人周乃津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩兴富上诉请求：驳回威胜力公司原审反诉请求，改判支持韩兴富原审诉讼请求，并由威胜力公司承担案件受理费。事实和理由：2015年10月30日，韩兴富已全额付清房款，但威胜力公司以种种理由拒不交付房屋钥匙，并要求韩兴富再交5000元房款。无奈，为拿到房屋钥匙，韩兴富又给威胜力公司5000元。付款后，威胜力公司将房屋钥匙给了物业公司。2016年5月28日，韩兴富拿到钥匙。按照合同约定，威胜力公司交房时间为2014年3月31日，但威胜力公司违约交房，侵占房屋自2014年4月1日至2016年5月28日长达25个月。另外2015年2月起，韩兴富还得交物业费。威胜力公司还不配合韩兴富办理房屋按揭贷款手续，导致韩兴富无奈全款购房。威胜力公司应当赔偿韩兴富各项损失，具体为：25个月的房租，按照月租金不低于1500元标准计算；2015年2月至2016年5月28日的物业费，按照物业公司实际收取计算；退还房款5000元。
威胜利公司答辩称：韩兴富未按照合同约定支付房款，已构成违约，应当驳回其上诉，支持威胜力公司的反诉请求。
威胜利公司上诉请求：撤销原审判决关于威胜力公司反诉部分的判决，改判支持反诉的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定韩兴富应缴纳违约金的起始时间为2015年6月1日是错误的。按照2013年3月25日双方签订的房屋买卖合同约定，在签订合同后七日内，韩兴富如未向银行提交按揭贷款所需材料的，需向威胜力公司支付按银行同期贷款利率计算的利息。合同签订后，韩兴富在约定时间内未向银行提交按揭贷款相关材料，也未及时向威胜力公司交纳剩余房款300000元，因此，韩兴富向威胜力公司缴纳违约利息的起始时间应为2013年4月2日，而不是2015年6月1日。
韩兴富答辩称：同上诉状意见。
韩兴富向一审法院起诉请求：依法判令威胜力公司退还多收的房款5000元及产生的利息；支付物业费1080元（自2015年10月30日至2016年5月28日，共7个月，210天，按5.14元/天计算，计1080元）；支付侵占房屋7个月的房费（按2000元/月计算，计14000元）。
威胜利公司向一审法院反诉请求：判令韩兴富支付拖欠房款利息36924元。
淇宾区法院一审认定：2013年3月25日，威胜力公司与韩兴富签订商品房买卖合同一份，韩兴富购买威胜力公司开发建设的位于鹤壁市淇××区××路南侧、天山路东侧××小区××单元××层东户房产，房屋总价款451329元，首付款151329元，余款300000元申请银行按揭。买受人逾期付款的违约责任：逾期后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的违约金。同时约定：(1)由于买受人原因，不能如数申请到合同约定的贷款额度(或不能贷款)，买受人需在接到通知之日起15日内补齐差额(不能贷款者一次性支付全款)。逾期不补交者，可延至交房之日缴纳。同时买受人需缴纳逾期之日至缴款之日时段内的同期银行贷款利息。买受人至交房之日未缴纳上述相关款项的，出卖人有权单方面解除合同。(2)本合同签订后七日内，买受人需向银行提供贷款所需材料，如未按期提供或未能提供符合银行要求的贷款材料，买受人需支付延迟提供材料期内的同期银行贷款利息(以贷款额为基准)。合同签订后，韩兴富未能办理银行按揭手续。2015年5月21日威胜力公司向韩兴富发出催款通知，通知其在接到通知10日内将剩余房款300000元、暂算至2015年5月21日止的利息32200元交至威胜力公司账户。韩兴富于2015年5月22日收到该通知后，仍未能按通知确定的交款期限交清房款。2015年9月6日，威胜力公司向韩兴富发出解除合同通知书，称经多次通知，韩兴富于2015年7月2日通过中国工商银行向威胜力公司转账50000元，但韩兴富仍不能贷款，也未在通知期限内补交剩余房款250000元及利息，已严重违约，故通知韩兴富解除双方于2013年3月25日签订的《商品房买卖合同》，并通知韩兴富于接到通知后三日内前来办理有关合同解除的善后事宜，韩兴富已交的房款将扣除房款利息、违约金和相关的催收费用等，剩余款项其公司将无息返还。2015年10月27日，韩兴富通过中国工商银行向威胜力公司转款250000元。2015年10月30日，威胜力公司向韩兴富出具300000元房款补款收据，双方原商品房买卖合同继续履行。但双方因韩兴富迟延交款产生的违约金发生争议，韩兴富认为威胜力公司收取违约金过高。2016年5月6日，韩兴富通过建设银行向威胜力公司缴纳违约金5000元，根据银行要求，在银行确认栏中款项来源显示为房款。2016年5月28日，韩兴富到莲花佳园小区物业取走钥匙，并向物业公司缴纳了2015年2月至2017年2月的物业费。
淇宾区法院一审认为：双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。
本诉部分：对韩兴富要求威胜力公司退还多收的房款5000元及产生的利息的请求。庭审中双方一致认可当初在韩兴富交清房款时，因韩兴富迟延交款产生的违约金数额发生争议，该5000元名为房款，实为韩兴富交纳的违约金，故不存在韩兴富所诉的多收房款一说，也不存在所谓的利息，对其该项诉请，不予支持。对韩兴富要求威胜力公司支付侵占房屋期间的房费14000元的请求，因无相应的事实及法律依据，不予支持。对韩兴富要求威胜力公司退还7个月的物业费1080元的请求，因物业费系业主交给物业公司的物业管理费用，与本案房屋买卖合同不属同一法律关系，故对该项诉请求，亦不予支持。
反诉部分：根据双方商品房买卖合同约定，如未能补齐差额(不能贷款者一次性支付全款)，逾期不补交者，可延至交房之日缴纳。同时买受人需缴纳逾期之日至缴纳之日时段内的同期银行贷款利息。韩兴富于2015年5月22日收到威胜力公司的催款通知，通知其缴纳房款期限为接到通知10日内，故韩兴富逾期交款违约金应自2015年6月1日起计算。在威胜力公司向韩兴富发出解除合同通知后，2015年10月27日韩兴富交清全部房款，威胜力公司向韩兴富出具收到房款补款收据，视为双方均同意继续履行合同。故威胜力公司要求韩兴富支付的违约金应自2015年6月1日起，计算至实际交清房款即2015年10月27日止，分别以实际欠款数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，并扣除韩兴富已交纳的5000元违约金计算为宜。
综上，对韩兴富要求威胜力公司退还多收的房款5000元及产生的利息、并支付侵占其房屋期间的房费14000元的诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持；对韩兴富要求威胜力公司退还其物业费1080元的诉讼请求，因与本案非同一法律关系，亦不予支持。对威胜力公司要求韩兴富支付其自2013年4月2日起至2015年10月27日止，按中国人民银行同期贷款利率分段计息的反诉请求，应自2015年6月1日起至2015年7月2日止，以本金300000元为基数，自2015年7月3日起至2015年10月27日止，以本金250000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，并扣除韩兴富已交纳的5000元计算为宜。
淇宾区法院一审判决：一、驳回韩兴富的诉讼请求；二、韩兴富于判决生效之日起十日内给付威胜力公司违约金(自2015年6月1日起至2015年7月2日止，以本金300000元为基数，自2015年7月3日起至2015年10月27日止，以本金250000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，并扣除韩兴富已交纳的5000元计算)；三、驳回威胜力公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费302元，由韩兴富负担。反诉案件受理费723.1元，减半收取361.55元，由韩兴富负担50元，威胜力公司负担311.55元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经认真审查当事人所举证据，充分听取当事人诉辩意见，确认一审判决认定案件事实成立。
本院认为：关于韩兴富的上诉主张。韩兴富与威胜力公司2013年3月25日签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。合同明确约定房屋总价款451329元，首付151329元，余款300000元申请银行按揭。先不论双方是否按合同约定严格履行相关义务，可以确定双方无争议的事实是2015年10月27日韩兴富缴纳了最后一笔房款，2015年10月30日威胜力公司出具房款收据，至此，451329元房款韩兴富全部交清。2016年5月6日，韩兴富又向威胜力公司缴纳5000元。从缴纳时间看，该款并非买卖合同约定的房款，从韩兴富一审提交的录音证据及二审本院组织调解时双方陈述，可以明确该5000元是因为韩兴富逾期缴纳房款双方协商的违约金。韩兴富要求返还该5000元及利息没有合同依据，本院不予支持。双方签订商品房买卖合同后，因合同履行问题产生纠纷。2015年10月27日韩兴富交清房款，2016年5月6日韩兴富缴纳违约金5000元，2016年5月28日韩兴富领走钥匙接收房屋。韩兴富在合同约定的违约金（逾期缴纳房款的利息）未处理完毕之前主张房租没有合同依据，也就是说，韩兴富主张房租损失没有合同依据。韩兴富一审主张7个月房租损失，上诉主张25个月房租损失，上诉主张已超出一审请求，超出部分本院不予审查。韩兴富另主张的物业费损失也没有合同依据，实际并非威胜利公司收取，对该主张本院亦不予支持。
关于威胜利公司的上诉主张。按照双方签订的商品房买卖合同约定，韩兴富逾期缴纳房款，威胜利公司应当向韩兴富发出催款通知。现有证据证明威胜利公司在2015年5月21日向韩兴富发出催款通知，通知缴纳房款期限为接到通知10日内。韩兴富于次日收到催款通知，一审法院认为韩兴富逾期交款违约金应自2015年6月1日起计算并无不当。
2016年5月6日韩兴富向威胜利公司缴纳违约金5000元，2016年5月28日韩兴富领走房屋钥匙接收房屋，本院曾认为至此双方就本案房屋买卖合同纠纷已经处理完结。但经询问韩兴富与威胜利公司，双方均明确否认本案纠纷已处理完结。因此，本院认为一审法院就本案纠纷的处理是恰当的。
综上所述，韩兴富与威胜利公司的上诉主张均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1025元，由上诉人韩兴富负担302元，上诉人威胜利公司负担723元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 波
审判员 苗国庆
审判员 朱军舰
二〇一七年八月五日
书记员 张亚楠