新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第1378号
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市新市区。
法定代表人：丁建忠，该公司董事长。
委托代理人：魏连花，新疆金诚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱卫军，男，1971年7月12日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐新市区。
委托代理人：李大山，新疆志通律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联房产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人华联房产公司的委托代理人魏连花，被上诉人朱卫军的委托代理人李大山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年7月10日，朱卫军与华联房产公司员工丁瑞签订一份《房屋租赁合同》，合同约定由朱卫军承租华联房产公司位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路997号天悦龙庭小区自建19号商铺，租金共计84000元，租期自2014年7月12日至2016年7月11日止。朱卫军于2014年6月27日给华联房产公司交纳保证金5000元，合同签订当日，朱卫军又给华联房产公司交纳租金40000元，取得了该商铺的使用权，用于经营火锅店。现朱卫军以华联房产公司对其出租的房屋属于违章建筑无法经营为由诉至法院，庭审中，华联房产公司认可双方合同无效，但不同意朱卫军要求退款的请求。
另查明，朱卫军承租该房后，为经营需要进行了装修，在审理中，经朱卫军申请，原审法院委托天津华夏金信资产评估有限公司新疆分公司对朱卫军的装饰装修物的残值进行鉴定，该公司于2015年7月2日出具华夏金信新评鉴字（2015）004号资产鉴定评估报告，确认朱卫军的装修现值为142497.08元，朱卫军当庭表示装修损失以此数额为准；此外朱卫军经营期间向乌鲁木齐华兴物业管理有限责任公司交纳装修押金2000元、向乌鲁木齐华源热力股份有限公司交纳采暖费2343元。华联房产公司在庭审中认可丁瑞代表其与朱卫军签订《房屋租赁合同》的行为；截止目前，本案涉诉房屋尚无建房手续。
原审法院认为：平等的民事主体之间进行民事行为时不得违反法律、法规及相关政策。本案中华联房产公司租赁给朱卫军的房屋至今未办理相关手续，属于违章建筑，依法不得进行租赁经营，故朱卫军与华联房产公司之间的租赁合同的内容违反相关法律规定，应属无效，华联房产公司依据合同收取朱卫军的保证金依法应当予以返还，故朱卫军要求确认合同无效并退还保证金的诉讼请求合理有据，原审法院予以支持；朱卫军主张的使用费，鉴于朱卫军已实际使用房屋至2014年12月底，应当参照合同约定的使用费及使用期间扣除朱卫军使用期间的使用费，剩余使用费应当予以退还，故朱卫军的该项主张原审法院对其合理部分予以支持；朱卫军主张的装修损失，由于朱卫军在签订合同时未尽到审查义务，对造成合同无效亦存在过错，故该项损失由华联房产公司承担60%的责任；朱卫军主张的采暖费、装修押金，由于该项费用并非朱卫军收取，故朱卫军的该项请求于法无据，原审法院不予支持。依照法律规定，判决：一、朱卫军与乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司于2014年7月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司退还朱卫军保证金5000元；三、乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司退还朱卫军租金19000元（自2014年7月至2015年1月，共计6个月，计算方式：40000-（84000÷24×6）=19000）；四、乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司赔偿朱卫军装修损失85498.25（142497.08×60%=85498.25）元；五、驳回朱卫军求乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司退还采暖费、装修押金的诉讼请求。
宣判后，上诉人华联房产公司不服一审判决向本院上诉称：一、原审法院适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”我公司与朱卫军签订的房屋租赁合同无效，朱卫军也应当按照合同约定向我公司支付占有使用费。朱卫军至今仍占有房屋，房屋内存放朱卫军的物品，房屋实际仍由朱卫军控制，其应当向我公司支付占有至今的使用费。一审法院仅凭朱卫军的陈述认定朱卫军实际使用房屋至2015年1月底，因此判令我公司向其退还2015年2月1日之后多收的租赁费错误。二、原审法院判令我公司向朱卫军赔偿装修损失60%错误。朱卫军装修房屋未经我公司同意，依照法律规定，该部分损失不应由我公司赔偿。综上，请求二审人民法院依法撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回朱卫军要求我公司退还保证金、使用费并赔偿装修损失的诉讼请求。
被上诉人朱卫军答辩称：不同意华联房产公司的上诉请求，事实与理由。我自一审起诉后就没有使用房屋。合同无效是由于华联房产公司的原因，华联房产公司应当向我退还全部使用费。我虽然没有上诉，但认为我的装修损失应当由华联房产公司全部赔偿。请求二审法院驳回上诉，公正判决。
本院二审经审理查明，确认一审查明事实属实。
另查明，一审审理中，朱卫军预付鉴定费5000元。2015年11月20日，朱卫军将涉案房屋返还给华联房产公司。
认定上述事实有《房屋租赁合同》、收据、华夏金信新评鉴字（2015）004号资产鉴定评估报告、移交清单、发票、当事人陈述及法庭审理笔录为证。
本院认为：一、本案朱卫军与华联房产公司签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋无相关建房手续，违反法律规定被依法确认无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”租赁合同无效，双方应相互返还财产，朱卫军主张华联房产公司向其返还房屋租金及保证金，亦应向华联房产公司返还房屋。因交付返还房屋是朱卫军应履行的义务，其主张曾向华联公司主张要求办理交接，但并无相关有效证据予以证实，涉及诉讼亦并非不返还房屋的法定事由。根据二审查明的事实，朱卫军于2015年11月20日才向华联房产公司返还房屋，在此期间，无论朱卫军是否实际使用房屋，华联房产公司均无法占有使用该房屋，朱卫军应当向华联房产公司支付占有房屋期间的使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。”朱卫军向华联房产公司交纳2014年7月12日至2015年6月的房屋租金40000元，朱卫军交纳房屋租金的期间未超过其占有、使用房屋期间，朱卫军主张华联房产公司向其退还租金无事实及法律依据，原审法院认定朱卫军实际使用房屋至2015年1月，并判令华联房产公司向朱卫军返还已收的2015年1月之后的租金不当，本院予以更正。二、《房屋租赁合同》无效后，朱卫军房屋装修的残值系其实际损失，原审法院根据双方在签订合同时的过错程度，认定由华联房产公司赔偿上述损失的60%符合法律规定。三、《房屋租赁合同》无效，华联房产公司收取朱卫军保证金无合同依据，应当予以返还，原审法院对此处理正确，本院予以维持。朱卫军在本案一审审理中预付鉴定费5000元，该费用系诉讼过程中产生，原审法院未作处理不当，本院依法进行处理。综上，华联房产公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审法院认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第120号民事判决第一、二、四、五项即：朱卫军与乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司于2014年7月10日签订的《房屋租赁合同》无效；乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司退还朱卫军保证金5000元；乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司赔偿朱卫军装修损失85498.25元（142497.08×60%=85498.25）；五、驳回朱卫军求乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司退还采暖费、装修押金的诉讼请求；
二、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第120号民事判决第四项即：乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司退还朱卫军租金19000元（自2014年7月至2015年1月，共计6个月，计算方式：40000-（84000÷24×6）=19000）；
三、驳回朱卫军要求乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司退还房屋租金的诉讼请求。
以上乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司应给付朱卫军款项合计90498.25元，应于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审请求标的191919元，支持标的90498.25元，占请求标的的47%，一审案件受理费4138.38元，鉴定费5000元，合计9183.38元（朱卫军已预交），由朱卫军负担53%，即4867.19元，由华联房产公司负担47%，即4316.19元。二审上诉标的109498.25元，支持标的19000元，占上诉标的的17%，二审案件受理费2489.97元（华联房产公司已预交），由华联公司负担83%，即2066.68元，由朱卫军负担17%，即423.29元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 婷
代理审判员 马小梅
代理审判员 陈凯峰
二〇一六年一月十三日
书 记 员 焦 玉