内蒙古自治区武川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第00507号
原告国文霞，女，1940年7月1日出生，汉族，退休干部，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。
委托代理人李志坚，内蒙古经纬天融律师事务所律师。
被告内蒙古铜兴元房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海东路开天花园凯丽嘉旅店。
法定代表人赵铜柱，总经理。
委托代理人王智，内蒙古铜兴元房地产开发有限责任公司武川项目部经理。
委托代理人牛云霞，内蒙古铜兴元房地产开发有限责任公司武川项目部职工。
本院于2015年7月28日立案受理了原告国文霞诉被告内蒙古铜兴元房地产开发有限责任公司（以下简称铜兴元房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法组成合议庭于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告国文霞及其委托代理人李志坚、被告铜兴元房地产公司的委托代理人牛云霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告国文霞诉称，原告与被告分别于2010年4月20日和4月22日签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》、《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》。协议约定：被拆迁房屋为原告在武川县可镇新西街繁荣巷2号的北房三间，建筑面积86平方米，被告依据与武川县人民政府签订的协议对原告拥有的上述房产进行拆迁；原告选择回迁安置方式，被告为原告提供福地二期西区繁荣街7号楼2单元3层西户回迁安置住房一套，建筑面积为106.62平方米；被告应向原告退还回迁安置房屋差价款192670元；被告交付原告安置住房的日期为2011年9月1日；被告如未按本合同规定的期限将该安置住房交付原告使用，逾期时间自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。
但是，直到2014年6月12日，被告才将安置住房交付给原告。从2011年9月2日至2014年6月12日，逾期时间1035天，按房屋实际价值145000元计算，被告应承担违约金75038元。《武川县可镇旧城区改造建设房屋征收与补偿办法》第二十五条规定：“回迁过渡费补偿按被征收人所有房屋折算后的面积每月每平米补偿8元，按18个月过渡期计算补偿。”第二十九条规定：“过渡期超过18个月的，从逾期之日起，每月双倍付给过渡费。”据此，从2011年11月至2014年6月，超出过渡期33个月，按照原告所有房屋折算后的面积86平方米，双倍每月每平米16元，被告应向原告支付过渡期补偿费45408元。
综上所述，原告认为，被告违反合同约定，构成违约，应当向原告支付违约金。被告违反合同约定及政府规定，应当向原告双倍支付过渡费。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，要求被告向原告支付过渡费45408元，支付违约金75038元，合计120446元。
被告铜兴元房地产公司辩称，被告于2010年1月对武川县可镇影视西街繁荣巷一带进行拆迁，并与2010年4月20日与原告国文霞达成协议，同时签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》及《回迁安置住房合同》，按照当时拆迁安置规划方案，被告将福地家园（西区）2号楼和3号楼作为旧城区棚户区保障性住房的回迁安置专用楼，且90%的回迁户均安置在这两栋楼里，并明确了交付时间。但包括原告国文霞在内的8户回迁户因不满2号楼和3号楼的房位及面积，都坚决要求回迁至其他楼号，当时被告就明确告知只能保证回迁楼的如期交工，其他楼的交工时间待定，相应的所谓延期补偿及延长过渡费均不存在，当时原告也都同意安置且明白相应后果，由于当时其他楼的交工日期未定，而且对后期拆迁情况预计不到，所以当时这8户的回迁安置合同均采用2号楼3号楼的交付日期。这期间，由于周立邦等钉子户的原因，直到2013年5月，国文霞所在的7号楼才动工，同年12月20日交付使用，且98%的住户均在这时间内领取钥匙装修入住。至于原告国文霞所提出的2014年6月12日领取钥匙，是其自己原因。
依据被告方与武川县政府签订的《武川县可镇旧城区改造福地家园开发建设协议书》的内容，拆迁工作由政府主导，由于钉子户原因导致的7号楼延期交工，由此产生的赔偿问题被告不承担。
举证、质证、认证情况
原告国文霞举证情况
证据（一）《房屋安置补偿协议书》一份，证明超面积单价，过渡费周转期限及标准，协议书明确约定的回迁楼是7号楼。
证据（二）《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置房屋合同》一份，证明约定的交付时间及逾期违约金，也约定了回迁的楼号。
被告铜兴元房地产公司质证意见
对原告国文霞出示的证据（一）真实性无异议，但2号楼、3号楼为回迁安置楼，回迁时间也是针对的是2号楼、3号楼。对证据（二）真实性认可，无异议。
被告铜兴元房地产公司未出示证据。
本院认证意见
对原告出示的证据（一）（二）与本案有关联性，形式符合法律规定，内容真实客观，能够证明国文霞与铜兴元房地产公司于2010年4月20日和4月22日分别签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》、《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》的事实，还能证明原告国文霞被拆房屋总面积是86平方米，回迁安置地点是福地二期西区繁荣巷7号楼2单元3层西户，面积为106.62平方米，还能证明已补偿原告各项费用是192670元，过渡期是18个月，已补偿过渡费11696元，对房屋的交付期限及违约责任等也有明确约定，本院予以采信。
经审理查明，2010年4月20日，被告铜兴元房地产公司将原告国文霞所有的位于武川县可镇新西街繁荣巷2号86平方米的三间住房进行拆迁，双方签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，协议书约定：回迁地点为武川县新西街繁荣巷7号楼2层3楼西户，回迁面积为106.62平方米，过渡方式为自行过渡，周转期限为17个月，超出面积补差24744元［（106.62㎡﹣86㎡）×1200元／㎡］、楼层差价17059元（106.62㎡×160元／㎡）、过渡费11696元、空地补偿费、附属物补偿等各项费用，上述费用双方结算后退总金额为192670元（双方已结清）。国文霞与铜兴元房地产公司又于4月22日签订了《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》，合同第二条约定：国文霞自愿选择回迁安置方式，自愿回迁安置福地二期西区繁荣巷7号楼2单元3层西户住房，面积为106.62平方米。第五条约定：铜兴元房地产公司交付安置住房的日期为2011年9月1日，如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同外，甲方可据实予以延期，且甲方应在发生之日起30日内告知国文霞。第七条约定：除第五条规定的特殊情形外，铜兴元房地产公司如未按合同规定的期限将该安置住房交付国文霞使用，逾期时间自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，铜兴元房地产公司按日向国文霞支付已交房价款万分之五的违约金。第九条约定：安置住房达到交付使用条件后，铜兴元房地产公司应当通知国文霞办理交付手续，签署房屋交接单。第十五条（10）项约定：过渡费据实结算。
另查明，2014年6月12日原告国文霞领取了房屋钥匙。
本院认为，当事人双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，国文霞与铜兴元房地产公司签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》、《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》是双方的真实意思表示。原告国文霞已按照约定拆除己有的平房，而被告铜兴元房地产公司未按照约定交付时间交付房屋，故应承担违约责任，违约起算时间为2011年9月2日至2014年6月11日，共计1045天，但原告请求违约天数为1035天，本院按1035天计算。因补偿安置协议书约定了超出面积差价为每平米1200元，楼层差价为每平米160元，故面积单价应以每平米1360元计算为宜，违约金为75039元（1360元／㎡×106.62㎡×1035天×0.0005），原告国文霞请求支付违约金75038元，故对其请求予以支持。对原告国文霞要求铜兴元房地产公司按照《武川县可镇旧城区改造建设房屋征收与补偿办法》规定支付过渡费的请求，因双方签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》、《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》，应遵循双方签订合同的真实意思，遵守双方合同的约定，因《拆迁房屋补偿安置协议书》约定了过渡费11696元，双方已履行完毕。在《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》第十五条10项约定，过渡费据实结算。但未明确约定计算方式及处理方法，无法计算。而且，违约金本身是在合同履行中违约方对未违约方给予的一种损失弥补的约定，过渡费亦有填补损失的性质，二者不宜同时适用，择其高较为合适。结合本案中，房屋总价145003.2元，延期交付时间较长，按照损失多少填补多少，违约金的约定足以填补原告的损失，过渡费与违约金在填补损失上具有同等性质，原告也未出具造成损失的直接证据，为平衡开发企业与消费者之间的利益，违约金与过渡费择其一，所以对原告国文霞请求支付延期交付房屋的过渡费不予支持。对被告铜兴元房地产公司提出的，原告国文霞原回迁房屋应在2号楼、3号楼，之所以是合同所签的7号楼，是双方曾经协议过，原告国文霞在明知7号楼晚交工的前提下与被告铜兴元房地产公司签订了合同，被告铜兴元房地产公司不应承担违约责任的意见，因原告国文霞不认可，被告铜兴元房地产公司也未提交证据佐证，故对该意见不予支持。对被告铜兴元房地产公司提出的2013年12月20日具备交付条件，原告国文霞不领取房屋钥匙的意见，也未提交证据佐证，故不予支持。经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告内蒙古铜兴元房地产开发有限责任公司支付原告国文霞延期交付房屋的违约金75038元，款于判决生效后三十日内付清；
二、驳回原告国文霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2709元，由被告内蒙古铜兴元房地产开发有限责任公司承担1687元，由原告国文霞承担1022元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。
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审 判 长 段慧颖
审 判 员 秦永利
人民陪审员 张挨成
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 郑巧凤
相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证明加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。