南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第4547号原告余捷，男，汉族。原告倪文雷，男，汉族。两原告共同委托代理人汪雯，江苏宁嘉律师事务所律师。两原告共同委托代理人叶克实，江苏宁嘉律师事务所律师。被告丁咚，男，汉族。被告薛峥，男，汉族。两被告共同委托代理人崔武，江苏润商律师事务所律师。两被告共同委托代理人李珊珊，江苏润商律师事务所律师。原告余捷、倪文雷与被告丁咚、薛峥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余捷、倪文雷以及两原告共同委托代理人汪雯、叶克实，被告丁咚、薛峥以及两被告的共同委托代理人李珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余捷、倪文雷诉称：2015年4月10日，原、被告双方签订了一份《转租合同》，被告方将南京市广州路173号负一层面积为180平方米的房屋出租给原告方使用，租期从2015年6月1日至2017年12月31日。原告租赁的房屋产权系南京市城建集团（以下简称城建集团）所有，由城建集团出租给南京亿文物业管理有限公司（以下简称亿文公司）使用，再由亿文公司转租给被告。原告方共支付被告方房屋租金86000元，押金10000元，双方约定由被告丁咚在2015年5月7日前提供给原告办理工商营业执照所需材料，并负责协调潜水泵维修及消防协调事宜。被告丁咚承诺如不能在2015年5月17日前提供，同意赔偿原告一切经济损失。合同签订后，原告即着手房屋装修等店面开张所需的准备工作。但是直到装修工程结束，被告仍不能向原告提供办理工商营业执照所需材料。原告后来获悉，因该租赁房屋的业主不同意将该房屋用于餐饮经营，而被告明知该情况却一直向原告隐瞒，时至原告起诉之时，原告的店面始终不能办理相关证件，无法正常经营，遭受巨大损失。原告与被告多次协商解决办法，被告亦同意赔偿由自身过错给原告造成的损失，但双方就赔偿金额不能达成一致意见，为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求判决解除原、被告双方签订的《转租合同》，两被告赔偿两原告经济损失60万元，两被告承担本案诉讼费用。被告丁咚、薛峥辩称：原、被告双方签订《转租合同》属实，但被告方并没有违约。首先，关于原告所述的交付办理营业执照所需的材料的承诺，因原合同已经更改，合同租期由原来2015年5月1日改为6月1日，故该承诺已作废，原告不应以被告未履行承诺为由向被告主张违约责任。其次，原告未告知被告其经营项目为餐饮业，且在办理营业执照的过程中，被告曾因原告未成功办理营业执照，而为原告延期一个月并免其一个月的租金，被告同意与原告解除《转租合同》，但是原告须支付一个月的租金14000元。再次，原告所主张的各项损失中，可移动物品不存在损失，而装修费用未在合同中约定，也未在装修前提前告知被告，故上述损失不应由被告承担。最后，原告主张的经营损失应由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，南京市广州路173号负一层房屋（建筑面积约600平方米）系南京市城建集团建设管理的五台山体育场的地下停车场，由南京城建隧桥经营管理公司（以下简称城建经营公司）负责管理养护等。城建经营公司后将该房屋交由亿文公司管理使用，期限至2018年12月31日。亿文公司又将该房屋出租给被告方使用。2015年1月亿文公司与被告丁咚签订了一份《场地租赁合同》，约定亿文公司将上述房屋出租给被告主营桌球吧，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，未经亿文公司书面同意不得擅自转租、转借承租场地，第一年房租18.4万元等等。被告将该上述房屋中的一部分（建筑面积约180平方米，以下简称涉案房屋）转租给两原告使用。2015年4月10日，原告余捷、倪文雷（承租方，乙方）与被告丁咚、薛峥（出租方，甲方）签订了一份《转租合同》，约定甲方将南京市广州路173号负一层的涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2015年5月1日至2017年12月31日，第一年租金为172000元；合同签订时乙方付定金1万元，合同生效后定金转为押金，合同终止后押金退还；甲方需对上述房产提供办理执照的相关文件，以便乙方办理相关的经营手续和证件；甲方未按合同条款向乙方交付合乎要求的出租房屋的，甲方应对此向乙方予以赔偿等等。上述《转租合同》签订当日，原告余捷向被告丁咚支付定金10000元。2015年4月17日，原告余捷向被告转账支付30000元房租预付款。2015年4月被告将上述房屋交付原告使用,原告接受房屋后于当月进行了装修，购买并安装了空调、厨房设备、排风设施等。被告对原告装修不持异议。2015年4月25日，被告丁咚收到原告余捷缴纳的房租56000元并出具一份《收条》。在该《收条》中，被告丁咚确认收到原告余捷交纳的房租，同时亦向原告余捷作出承诺，承诺于2015年5月7日前提供给原告余捷办理工商营业执照所需材料，并负责协调潜水泵维修及消防协调事宜，若工程结束之前（2015年5月17日）不能提供，被告丁咚赔偿一切损失等等。2015年5月17日，由于被告未能按照上述承诺将符合要求的相关材料交付原告，导致原告所需的营业执照未能成功办理，原告为此要求与被告解除合同。2015年6月，被告将一份亿文公司于2011年出具的《报告》交付原告，用于办理营业执照。在该《报告》中，亿文公司申请在五台山地下停车场负二楼开展餐饮业务，城建经营公司对此予以同意。由于原告未能办理营业执照，经协商，被告同意将租赁期限延长一个月，把租赁期修改为2015年6月1日至2017年12月31日，对此被告丁咚在原告的《转租合同》上签名确认。2015年7月，由于被告方未能协助原告办理有关工商执照等手续，原告遂诉至本院，要求判如所请。原告主张其60万元经济损失包括：房租及押金96000元，桌椅家具及运输费29880元，空调及安装费23000元，厨房设备43200元，排风设施损失28000元，员工宿舍租金14400元，员工工资及培训费45410元，装修215017元，经营损失105000元（按每月经营净收入5万元计算）。原告对其主张的损失提供了照片、相应的票据等证据加以证明。审理中，被告曾反诉要求原告赔偿其一个月损失等，后被告方撤回反诉，并表示原告的损失与事实不符，部分设备可以移动，原告的损失不应由被告承担。2015年8月原、被告双方到现场查看，涉案房屋内的装修部分出现霉变，门口被被告的装修杂物堵住，紧邻的被告方的租赁房屋并未进行装修施工等等。2015年11月被告开始装修施工，原、被告均同意终止履行合同，并于11月6日交接了房屋，有关装修及设施设备等已移交被告方。本案调解过程中，原告要求被告至少赔偿50万元，被告仅同意补偿25万元，由于原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，有双方当事人陈述；原告提供的照片、《转租合同》、《收条》、装修资料、有关票据、交接手续等；被告提供的《场地租赁合同》、房屋权属资料、《报告》；以及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方就涉案房屋转租事宜签订的《转租合同》，意思表示真实，房屋权利人对此未提出异议，故该合同为有效合同。原、被告双方均应按照约定履行各自合同义务。根据《转租合同》的约定，被告负有交付适租房屋以及配合原告办理有关工商登记手续的合同义务。原告接受涉案房屋后进行了装修，被告在现场对此未提出异议，应视为认可原告的装修行为。而根据被告方向原告出具的《收条》，被告明确承诺于2015年5月7日前提供给原告余捷办理工商营业执照所需材料，并负责协调潜水泵维修及消防协调事宜，若工程结束之前（2015年5月17日）仍不能提供，被告方自愿赔偿原告一切损失等等。对被告方的上述民事法律行为，本院予以确认。由于被告未及时履行上述义务，经催告后仍未履行，导致原告订立合同的目的无法实现，故原告方有权解除合同并要求赔偿损失。对原告主张解除双方签订的《转租合同》并要求被告赔偿其相应损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。现原、被告均同意终止履行合同并交接了涉案房屋，本院予以确认。关于原告损失的数额。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告对于其主张的60万元的损失数额，负有证明责任。（1）对原告主张的应当退还房租和押金的数额共计96000元，被告不持异议，本院予以认定。（2）原告主张的营业损失，未实际发生，不符合法律规定，本院不予认定。（3）原告主张的装修及设施设备等财产损失，有照片、票据等证据加以证明，由于本案系被告违约导致合同解除，故原告作为承租人请求出租人赔偿相应装饰装修损失，本院予以支持。（4）原告主张的其他损失，虽然提供了收据、照片等证据，但尚不足以证明其主张，不符合法律规定，本院不予认定。综合本案事实及原告提供的财产损失等证据，结合前述分析，本院酌定被告方应赔偿原告方财产损失30万元，再加上应退还原告方的房租和押金96000元，被告方共应给付原告方396000元。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁咚、薛峥于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告余捷、倪文雷396000元。二、驳回原告余捷、倪文雷的其他诉讼请求。如被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元,由原告余捷、倪文雷负担3000元，被告丁咚、薛峥负担6800元（因两原告已预交9800元，故两被告在给付上述款项时一并将该6800元给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛代理审判员  周 磊人民陪审员  张东平二〇一六年一月七日见习书记员  汪慧娣