广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初2832号
原告：江门市宝珠物业发展有限公司，住所地：江门市蓬江区堤东路92号之一。
法定代表人：陈锦辉，该公司总经理。
委托代理人：区瑞志，男，1965年6月1日出生，汉族，住江门市江海区，系该公司员工。
被告：梁锦翠，女，1981年9月4日出生，汉族，住江门市蓬江区，
原告江门市宝珠物业发展有限公司(以下简称“宝珠物业公司”）诉被告梁锦翠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告宝珠物业公司的委托代理人区瑞志，被告梁锦翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝珠物业公司诉称：原、被告双方于2012年7月17日签订《物业管理合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按房屋面积向原告支付物业服务费用及电梯电费，缴费时间为每月缴纳当月管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日应缴费用的千分之五缴纳违约金。经原告核对，被告尚欠19个月物业服务费人民币3511.80元，产生了违约金，同时还欠电梯电费170元。原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，经原告多次催缴，未有效果。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费4485元〔130㎡×1.5元/㎡×（2015年8月1日-2017年6月30日）〕及逾期付款违约金〔以每月欠付的物业服务费为基数，按每日万分之五，分别从2015年9月16日（超过15日宽限期后开始计算）、2015年10月16日起计至费用付清之日止〕；二、被告承担本案的诉讼费用。
宝珠物业公司在举证期限内提供的证据有：
1、身份证复印件，证明被告的主体资格；
2、欠费情况一览表、被告存折复印件、《代缴物业管理费及电梯电费协议书》、《个人划款授权书》、《代收物业管理费及电梯电费三方协议书》、《物业管理协议书》，证明原告与被告签订物业管理服务合同，约定原告为被告提供物业服务，并约定物业服务费和违约金的计算方式，被告尚欠原告物业服务费（包含物业费、电梯电费）及违约金的事实；
3、资质证书，证明原告有物业服务资质；
4、《物业管理委托合同》，证明原告为涉案小区提供物业管理服务；
5、江门市住建局物业服务企业信用信息管理系统企业基本信息截图，证明原告于2009年1月接受江门市富达房地产开发有限公司委托管理东堤湾花园，并在江门市住建局备案的事实；
6、水电费发票，证明原告为住户代缴电梯电费的事实；
7、催收资料，证明原告催促被告交纳物业服务费；
8、发票、普通发票，证明原告为住户代缴电费的事实。
被告梁锦翠辩称：原告需要对涉案房屋进行维护，涉案房屋的阳台、洗手间、厨房下水道经常堵塞，被告向原告反映了很多次，但原告都没有解决，原告解决上述问题后，被告才同意缴纳物业服务费。开始的时侯，原告有去外面请人维修，虽然被告同意维修费由被告支付，但问题没有得到彻底解决，每次下大雨涉案房屋都因为下水道排水不顺畅导致水浸，通下水道时发现很多狗毛，被告有将该情况反映给原告，但原告都没有去解决。最近几天下大雨，涉案房屋的厨房、卫生间因为下水道排水不顺畅导致水浸，家具、电器被水泡，被告每年都要请人疏通下水道，对生活造成影响也造成经济损失，原告只有为被告解决上述问题后，被告才同意支付物业服务费。
被告梁锦翠在举证期限内提供的证据有：光盘一张，证明涉案房屋下水管堵塞导致屋内浸水。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告宝珠物业公司提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：“企业名称：宝珠物业公司，资质等级：三级，发证机关：江门市住房和城乡建设局，有效期：2014年9月2日至2016年9月1日…。”
原告宝珠物业公司与江门市富达房地产开发有限公司于2008年12月20日签订《物业管理委托合同》，主要约定：“委托方（甲方）：江门市富达房地产开发有限公司，受托方（乙方）：宝珠物业公司，甲方将东堤湾花园委托于乙方实行物业管理，订立本合同。物业类型：东堤湾花园1幢-18幢、20幢-23幢、东堤湾市场、东堤湾幼儿园、游泳池。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理…委托管理期限为10年，自2009年1月1日时起至2018年12月31日时止。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金…。”
原告与被告梁锦翠于2008年3月29日签订《物业管理协议书》，主要约定：“甲方：宝珠物业公司，乙方：梁锦翠，乙方同意在成立业主委员会前将属其所有的物业交由甲方管理。物业坐落位置：江门市东堤湾花园18幢102房，建筑面积：130㎡。物业服务事项：房屋建筑公用部分的维修养护和管理…法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。物业服务费用的收取：本物业工程竣工验收交付使用后，管理公司按每月每平方米一定的标准收取，包括共用水费、电费，不包电梯电费，电梯、楼梯照明电费按当月的用电量按户分摊。管理公司按本协议第二条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.80元收取，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.50元收取，电梯电费每月另计。业主从办理收楼手续后的当月开始缴纳物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20号前。违约责任：业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之十缴纳滞纳金，逾期30天或以上，管理公司有权采取包括不限于催收、追缴等措施，业主或非业主无正当理由连续三个月不交物业管理费的，管理公司可采取诉讼程序，直到业主交清所欠费用…。”
原、被告于2008年3月29日签订《委托银行代缴物业管理费及电梯电费协议》，主要约定：“甲方：宝珠物业公司，乙方：梁锦翠，住户：东堤湾花园18幢102。乙方为方便向甲方缴纳每月应缴的物业管理费及电梯电费，经甲、乙双方商定，订立如下协议：乙方同意甲方采用银行代扣形式在乙方开立的用于缴纳水电费的银行储蓄账户内扣收每月的物业管理费及电梯电费，乙方应付给甲方的管理费及电梯电费不得拒付，每月1号之15号为甲方到银行划转乙方当月管理费及电梯电费时间…。”
原告提供的《圆通速递（详情单）》载明：“快递单号：700301549023，寄件人姓名：宝珠物业公司，寄件内容：《物业管理费通知书》，收件人姓名：梁锦翠，收件地址：广东省江门市东堤湾花园18幢102…。”原告提供的《圆通速递700301549023的走件流程》载明：“2017年1月2日已收件，2017年1月5日已签收。”
原告提供的《发票》（普通发票）载明：“用户名称：宝珠公司，用电地址：东堤湾花园20-23幢，收费日期：2015年8月17日…收费单位：江门供电局，金额合计人民币5928.92元…。”原告在诉讼中陈述涉案房屋所在小区在20-23幢设置一个用电总表，再设置其他用电分表，向供电局缴费统一按总表的用电数量缴纳，该缴纳的电费包含了涉案房屋所在的18幢。
在庭审中，原告陈述被告接收房屋后开始缴纳物业服务费和分摊共用电费至2015年7月，2015年8月至2017年6月的物业服务费和分摊共用电费一直没有缴纳。其每月都通过电话、将催收通知书放在被告信箱或邮寄的方式向被告催收物业服务费和分摊共用电费。因被告的房屋位于一楼，所有没有计算电梯电费，只是要求被告分摊公用部分的电费，每户分摊共用电费固定是每月10元。通常在原告通知业主缴费之日起15日内，若业主前来缴费，则原告不要求业主支付滞纳金（违约金），若超出上述期限后没有缴纳，则业主应向原告支付滞纳金。原告在实际中计算滞纳金（违约金）时一般以业主拖欠的每月物业服务费为基数，按每日万分之五计算。同时，原告陈述对于2017年6月之后发生的物业服务费，原告视具体情况再另行主张权利。被告陈述原告之前有将催交通知书张贴在涉案房屋门口，2017年开始没有再张贴，被告之前一直按被告公布的物业服务费及分摊共用电费标准缴纳该费用，直至原告对被告反映的下水道堵塞等问题未能处理好，被告才开始没有缴纳上述费用。
本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告宝珠物业公司及被告梁锦翠均确认上述《物业管理协议书》、《委托银行代缴物业服务费协议》上签名或印章的真实性，原告提供的《物业管理委托合同》也有原件，从原告提供的上述证据可以证实原告于2009年1月1日起接受东堤湾花园开发商的委托为该花园提供物业服务至今，原告并与被告就12幢102室房屋提供物业服务签订了物业管理协议，因此，可以认定原告与被告之间建立物业服务合同关系，双方签订的上述协议是双方的真实意思表示，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故依法确认其具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。
关于被告应否向原告缴纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告在被告接收房屋后于2009年1月1日起已进驻东堤湾花园小区，为该小区业主提供物业服务至今，而本案未有证据显示被告在原告提供物业服务后从2015年8月1日至2017年6月30日有缴纳过物业服务费，故原告主张经其多次催促被告仍未缴纳上述期间的物业服务费，要求被告支付物业服务费的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据原、被告签订的《物业管理协议书》中关于18幢102室房屋建筑面积、物业服务费、分摊公用电费计费标准的约定以及原、被告关于上述缴费及计费标准的陈述等，原告要求被告支付的物业服务费为4485元〔即按每月应付的物业服务费195元（130㎡×1.50元/㎡）×未缴的时间23个月〕，以及分摊共用电费为230元（10元/月×未缴的时间23个月）的请求合法合理，本院予以支持。对被告抗辩认为原告应处理好102室房屋下水道堵塞问题后其才同意支付物业服务费等的意见，因被告未能举证证明原告应承担该维修义务，其也陈述原告期间也尽到基本协助维修或跟进的义务，故被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。
关于原告主张的违约金（滞纳金）如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原、被告签订的《物业管理协议书》关于违约责任如何承担的约定以及在庭审中原告陈述其实际一般按每日万分之五计算违约金，同时给予业主15天的宽限期，超过宽限期才主张违约金的内容，而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告未缴纳物业服务费占用原告资金的损失，由此，原、被告在上述《物业管理协议书》关于违约金计算标准的约定以及原告在平常计算违约金的标准已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之三，原告主张的违约金应为：2015年8月的违约金，从2015年9月16日（即超过宽限期后）开始计算，2015年9月的违约金，从2015年10月16日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费195元为基数，均按每日万分之三计至物业服务费清偿之日止。原告要求按每日万分之五计算违约金的请求依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告梁锦翠应自本判决生效之日起十日内向原告江门市宝珠物业公司发展有限公司支付物业服务费4485元以及违约金（2015年8月的违约金，从2015年9月16日开始计算，2015年9月的违约金，从2015年10月16日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费195元为基数，均按每日万分之三计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；
二、被告梁锦翠应自本判决生效之日起十日内向原告江门市宝珠物业公司发展有限公司支付共用电费230元；
三、驳回原告江门市宝珠物业公司发展有限公司的其他诉讼请求。
被告梁锦翠如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告梁锦翠全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 杨丽燕
二〇一七年八月二十八日
法官助理 黄乐媛
书 记 员 李贞琴