安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖07民终397号
上诉人（原审原告）：钱列平。
委托诉讼代理人：周良红，安徽众佳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：汤传红。
委托诉讼代理人：孙红云，安徽沿江律师事务所律师。
上诉人钱列平与上诉人汤传红因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初5655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行审理。上诉人钱列平的委托诉讼代理人周良红，上诉人汤传红的委托诉讼代理人孙红云到院参加庭前会议，由于本案二审既无新的证据也无新的事实，双方当事人均同意本案进行书面审理，现已审理终结。
钱列平的上诉请求：1.改判汤传红支付房屋使用费至实际恢复原状之日，暂增付房屋占用费2022.5元；2.改判被上诉人承担开换锁费用980元，增付物业费2646元，本案诉讼费用由汤传红承担。事实和理由：1.上诉人虽然在2016年上半年收到该争议租赁房屋的钥匙，但钥匙不能打开该房房门，且是百分百培训机构工作人员为了辞职进行的交付，被上诉人未明确表明不予续租，因此，请求二审法院改判汤传红支付房屋占用费至实际交付之日止；2.开换锁的损失费980元和物业费7056元实际发生，应当由汤传红承担。
汤传红答辩认为：根据钱列平、汤传红等人的录音，钱列平在录音中明确承认收到钥匙的时间是2015年2月份左右。关于开锁费，锁不能打开的原因不是汤传红造成的，也不是汤传红故意损坏，所以没有事实和法律依据要求汤传红承担该费用。租赁费用已由百分百公司付清，只能计算到2015年2月11日。
汤传红的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回钱列平一审全部诉求，一、二审诉讼费用由钱列平承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，汤传红不是案涉房屋的承租人，承租人是铜陵市百分百教育咨询有限公司。案涉房屋的租赁合同已经解除，2015年2月11日之前的房租已全部付清；2.4月份腾房后钥匙已交还钱列平，上诉人无义务继续支付租金、违约金和物业费；3.一审法院适用法律错误，双方在录音中已经对案涉房屋装修、装饰和隔间所形成的附属物处理作出了特别约定，故汤传红不需要恢复原状。
钱列平答辩称：1.根据双方的房屋租赁合同，钱列平与汤传红形成房屋租赁合同关系，汤传红是适格的主体，应当根据合同约定和实际占用情况支付该房屋的租赁费或占用费；2.汤传红未交清租金已构成违约，该事实在一审法院已经认定。物业费在一审法院由钱列平转账支付和现金支付，支付票据和收据均在钱列平手中，汤传红并未缴纳物业费；3.一审法院要求汤传红对该出租房恢复原状，认定事实和适用法律正确；4.汤传红始终未交付该房屋，导致钱列平房屋一直被占用，因而产生开锁费，也是应当由汤传红承担。
钱列平原审的诉讼请求：1.判令汤传红立即搬出位于铜陵市柏庄春暖花开家园二期6栋2单元602室租赁房，并恢复原状；2.判令汤传红立即向钱列平支付房租40530元（暂算自2014年2月10日至2017日9月10日，要求计算至恢复原状之日），并承担违约金1900元；3.判令汤传红立即支付开锁费及物业费共计8134元；4.本案的诉讼费用由汤传红承担。
一审法院认定事实：2012年8月18日，钱列平、汤传红签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：钱列平将铜陵市柏庄春暖花开家园二期6栋2单元602室租赁给汤传红，租赁期自2012年9月10日至2015年9月10日止，月租金为950元，第一年租金不变，后两年每年按月上浮10%，按季支付租金；汤传红承担租赁期内水、电、气、物业等费用。汤传红支付押金1500元。若违反合同的规定，按年度须向对方交纳两个月租金作为违约金。合同签订后，汤传红按约交纳了押金1500元，并将该房进行了隔间，用于铜陵市百分百教育咨询有限公司的教学点。此后，汤传红支付了租金至2014年3月10日，2015年2月11日，又支付钱列平租金8600元。后铜陵市百分百教育咨询有限公司安排其工作人员解除与钱列平的租赁合同，并将租赁房屋的钥匙交予钱列平。钱列平自认2016年上半年，收到了租赁房屋的钥匙。
原审法院认为，钱列平与汤传红签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的效力性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务，故钱列平要求恢复原状、支付租金、承担违约金、支付物业费的诉讼请求，应予支持。因钱列平未能提供具体的开锁费用，故其要求汤传红赔偿开锁费，不予支持。钱列平收到租赁房屋的钥匙，表明汤传红不再承租钱列平的房屋，钱列平应采取适当措施防止损失扩大，但其没有采取适当措施防止损失扩大，故扩大的损失，汤传红不应赔偿。钱列平、汤传红是合同的相对方，合同具有相对性，汤传红辩称其不是本案适格被告，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决：1.被告汤传红于本判决生效后二十日内恢复铜陵市柏庄春暖花开家园二期6栋2单元602室的原状。2.被告汤传红于本判决生效后十日内支付原告钱列平租金20309.5元（已扣减押金1500元），物业费4410元，承担违约金1900元，合计26619.5元。3.驳回原告钱列平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，减半收取532元，原告钱列平负担132元，被告汤传红负担400元。
双方当事人二审均没有新的证据向法庭提交。对于原审所提交的证据，钱列平认为，根据录音记录，钱列平认为是在2015年交房是不正确的。钥匙收到了，但是打不开房门，所以会产生开锁费用，应当由汤传红承担。一审提交的物业费收据和银行流水可以证明，2014年至2017年间，本案诉争房屋的物业费每年1764元，都是由钱列平缴纳。
对于原审经审理查明的事实，钱列平认为一审判决认定百分百公司安排其工作人员解除与钱列平的租赁合同不是事实，而是该工作人员自己个人辞职，将钥匙交还钱列平。汤传红对于原审经审理查明的事实没有异议。
本案二审争议焦点：1.汤传红是不是案涉房屋的承租人？2.房租是否已交清？房屋租赁期应当如何计算？3.汤传红是否需要对房屋恢复原状？4.钱列平主张的开换锁费用980元及增加的物业费2646元是否应当得到支持？
本院认为：1.2012年8月18日，汤传红以自己的名义与钱列平签订的房屋租赁合同，系其真实意思表示，虽然合同上汤传红在自己的名字后边括号注明百分百分教育，但并未加盖百分百教育的公章，不能认定为公司行为，且根据百分百教育咨询有限公司的工商注册信息，该公司成立于2013年3月15日，可见，双方合同签订时，该公司尚未成立，故将汤传红认定为租赁合同的相对方并无不当，汤传红认为其非案涉租赁合同的相对方的上诉主张不能成立。2.根据双方2017年5月11的录音，钱列平自认钥匙由百分百公司的员工交给他，且房门比较难开，由百分百公司的员工最后打开了房门，对屋内的东西进行了处理，与一审庭审中杭洋、郭芙容的证人证言相吻合，即在2015年3月至4月左右，百分百公司将钥匙交还钱列平，并进行交接处理事宜。钱列平认为，交还钥匙只是百分百公司员工的个人行为，且发生在2016年，但并无证据证明，根据证据的高度盖然性规则，对于汤传红在2015年3月至4月左右交还房屋的事实予以确认。双方合同签订三年时间，自2012年8月18日至2015年9月10日，汤传红提前解除合同，并未按照合同约定提前一个月告知钱列平，汤传红应当按照合同约定承担相应的违约责任。现钱列平诉讼主张1900元违约金，在合同约定的范围内，本院予以支持。2015年3、4月之后，钱列平在明知对方不再继续交纳房租，并交还钥匙，对出租房内的物品亦进行了处置的情况下，汤传红以实际行为明确表示不再租赁该房，钱列平亦有止损的义务。由于现有证据不能明确具体的交钥匙的时间，故本院酌定为2015年4月30日，在此之后的租金不再予以支持。钱列平于2013年12月31日出具收条，收到2013年12月10日至2014年3月10日的房屋租金3150元，共计3个月，平均每月租金1050元，2015年2月11日，钱列平再次出具收据，收到争议租赁房屋房租8600元，自2014年3月10日至2015年2月11日，共计11个月，按照合同约定递增计算房租，这期间的房租每月为1149.5元，合计房租12644.5元，尚欠房租4044.5元。至4月30日解除合同时，尚有78天，发生租金2988.7元，扣除1500元押金后，汤传红尚欠钱列平房租5533.2元。3.双方合同约定，双方除另有约定外，汤传红不得任意改变房屋用途，汤传红将一般民住用房改变成教育培训用房，现钱列平要求汤传红在合同解除后，予以恢复原状的请求，于法有据，应当予以支持；4.钱列平主张的开锁费用，由于其在谈话录音中承认收到钥匙，并且曾经打开房门，其另外主张开锁费用没有依据，不予支持。双方关于合同内的物业费约定由汤传红承担，汤传红认为其已按照约定缴纳物业费，并无相关证据证明，应当承担举证不能的后果。根据钱列平一审提交的拖欠房租一览表，其主张的物业费为2014年至2017年，本院对于2014年至2015年5月之前的物业费予以支持，上述期限共计16个月，合计物业费2352元，应当由汤传红承担给付责任。
综上，上诉人钱列平、汤传红的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初5655号民事判决第一项，即“汤传红于本判决生效后二十日内恢复铜陵市柏庄春暖花开家园二期6栋2单元602室的原状”；
二、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初5655号民事判决第二项、第三项，即“汤传红于本判决生效后十日内支付原告钱列平租金20309.5元（已扣减押金1500元），物业费4410元，承担违约金1900元，合计26619.5元”、“驳回钱列平的其他诉讼请求”；
三、上诉人汤传红于本判决生效后十日内支付上诉人钱列平租金5533.2元、物业费2352元、违约金1900元，合计9785.2元。
四、驳回钱列平的其他诉讼请求。
一审案件受理费1064元，减半收取532元，钱列平负担426元，汤传红负担106元；二审案件受理费871元，钱列平负担696元，汤传红负担175元。
本判决为终审判决。
审判长 查慧凌
审判员 张庄女
审判员 盛丽娜
二〇一八年七月二十三日
书记员 武华君
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项
原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；