广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22285号
上诉人（原审被告）：蔡仲琴，�，汉族，1975年8月7日出生，住所地深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：梁韶辉，广东世纪华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何祺伟，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林自强，男，汉族，1972年1月12日出生，台湾居民。
被上诉人（原审原告）：杨舒苇，女，汉族，1991年12月3日出生，住所地广东省龙川县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张彩容，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘旭明，男，汉族，1963年9月7日出生，住所地深圳市福田区。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西�新华保险大厦301-301，组织机构代码：785254915。
法定代表人：李耀智，执行董事。
委托诉讼代理人：周琼，女，汉族，1991年4月20日出生，住所地广东省梅县，系该公司员工。
上诉人蔡仲琴因与被上诉人林自强、杨舒苇、刘旭明，原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蔡仲琴上诉请求：一、撤销(2015)深龙法民三初字第1657号《民事判决书》第四项判项，改判调低刘旭明需向林自强支付的违约金数额；二、撤销(2015)深龙法民三初字第1657号《民事判决书》第五项判项，改判刘旭强无需向被蔡仲琴支付房屋评估费；三、撤销(2015)�龙法民三初字第1657号《民事判决书》第六项判项，改判蔡仲琴无需对刘旭明的本案所负债务承担连带清偿责任；四、判令改判上述全部上诉请求或发回重审，由林自强、杨舒苇、刘旭明承担本案的全部诉讼费用。
主要的上诉事实和理由：蔡仲琴与林自强、杨舒苇、刘旭明二手房买卖合同纠纷一案，深圳市龙岗区人民法院（以下称原审法院）作出了(2015)深龙法民三初字第1657号《民事判决书》（下称原审判决），蔡仲琴于2016年9月23日签收。原审判决事实认定错误，损害了蔡仲琴利益，理由如下：一、林自强在签署《二手房买卖合同》时，已明确知道涉案房产处于查封状态，存在重大过失，须承担相应风险责任，原审判决违约金数额过高，应按各方过错程度相应调低。1、法律己明确规定被查封房产不得转让，房产被查封期间产权人不具有处分权，购买被查封房产存在无法履行的巨大法律风险。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，被查封的房产不得转让。该规定立法目的旨在禁止行为本身并防止产生合同当事人所期望的法律后果，之所以禁止转让法院查封的房屋，是为了保证被查封的物品具有权利归属上的稳定性，以便保障申请执行人的利益，使法院的生效判决得以履行，维护法院的公信力和法律的尊严。且依据《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十六条之规定“登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权”，涉案房产被查封期间，刘旭明己不具有对涉案的处分权，亦无法发生转移物权的效力。故购买被查封房产违反法律规定，存在无法履行的巨大法律风险。2、林自强已明确知道刘旭明对涉案房产无处分权，仍签署涉案合同，具有重大过失，应视为其自愿承担合同相应的法律风险及应当承担相应的过失责任。根据林自强与刘旭明于2015年5月18日签署的《二手房买卖合同》补充协议（下称补充协议）第三条第4款及林自强起诉状中的表述，可知，林自强在签署《二手房买卖合同》时已明确知道涉案房产被法院查封的事实，及了解其中的交易风险。根据公平原则，该交易风险不应该只由卖方承担，而应由合同双方共同承担，且依据《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十六条之规定“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”。即林自强在明知签署合同违反法律规定，且存在无法履行的巨大风险的情况下仍签订买卖合同，存在重大过失，应视为其自愿承担合同相应的法律风险及应当承担相应的过失责任。二、林自强主张评估费由刘旭明承担没有合同及法律依据。《二手房买卖合同》第十一条违约责任中并未约定在产生纠纷时评估费用的承担。而第八条税费承担中所约定的费用，结合整各条款的表述，仅系买卖双方在办理过户登记时可能产生的费用，并不属于违约条款。再者，评估费则系原告自行单方委托第三方评估机构作出的评估结论，而非向法院申请进行的评估，不属于诉讼费用范围，且根据原告提交的证据七评估费转账单显示，收款方为戴平波，但无其他证据证实其与评估方深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司之间的关系，无法确认该笔款项为涉案房产评估费用的真实性。故刘旭明无需承担本案林自强支付的评估费用。三、蔡仲琴仅为刘旭明的代理人，代理行为所产生的法律后果应由被代理人承担，原审判决认定：“�仲琴在补充协议中承诺如交易不成，愿承担相关合同责任”与补充协议中表述不符，且理解错误，蔡仲琴承担连带责任没有事实与法律依据。1、刘旭明己公证办理《委托书》，蔡仲琴仅为刘旭明出售涉案房产的代理人，解封涉案房产的义务人为刘旭明。刘旭明于2015年5月19日办理了编号为(2015)深龙证字第8460号《委托书》，授权蔡仲琴代为办理涉案房产的相关转让事宜，《委托书》明确注明了委托事项。蔡仲琴以刘旭明的名义与林自强签署《二手房买卖合同》及相关法律行为并未超出授权范围，根据《民法通则》第六十三条之规定，蔡仲琴代理行为所产生的法律后果应由被代理人刘旭明承担。且林自强并未授权蔡仲琴办理涉案房产的解封事宜，解封房产的义务人为刘旭明。2、涉案合同补充协议第三条第4款对责任约定不明确，不应作为本案认定蔡仲琴承担连带责任的依据。该条原文表述为：“买方给代理人四个月时间(2015年9月19日)处理法院查封问题，如超过此日期还无法解决，代理人按合同约定赔偿及相关责任”，已明确蔡仲琴须承担的责任应按涉案合同中对无法按时解封的约定执行，且解封涉案房产的义务人应为刘旭明。但涉案合同及补充协议中并未对解除涉案房产查封的违约责任进行任何约定，即对第4点的违约责任约定不明确，且双方亦无达成相应补充协议，应视为无约定。而原审判决第9页倒数第2-1段认定：“蔡仲琴在补充协议中承诺如交易不成，愿承担相关合同责任”与补充协议中表述不符，且对其内容理解错误，不应作为认定蔡仲琴应当承担连带责任的依据。综上所述，本案涉案合同的签署及履行，林自强、杨舒苇均存在过错，应当各自承担相应责任，蔡仲琴仅作为刘旭明的代理人作出授权范围内的代理行为，且�封涉案房产的义务人为刘旭明，蔡仲琴无需承担任何责任。请求法院撤销上述原审判决判项，依法改判，支持蔡仲琴的全部上诉请求。
被上诉人林自强、杨舒苇辩称，一、合同的签订是买卖双方协商一致的结果，合同合法有效成立。同时，买家对合同签订不存在过错且房屋价格已大幅上涨，故原审判决依据合同约定判处蔡仲琴赔偿违约金的数额合理合法。二、蔡仲琴承担评估费有事实以及合同依据。三、蔡仲琴理应与刘旭明承担连带违约责任。
被上诉人刘旭明辩称，我方同意一审的判决，同时同意林自强的说法，是蔡仲琴没有履行后续的事宜。
林自强、杨舒苇向一审法院起诉请求：1、解除《二手房买卖合同》；2、刘旭明向林自强、杨舒苇返还已付定金80000元，蔡仲琴对此承担连带责任；3、刘旭明支付违约金160000元，蔡仲琴对此承担�带责任；4、刘旭明承担涉案房屋评估费1000元，蔡仲琴对此承担连带责任；5、刘旭明支付林自强、杨舒苇律师费12000元，蔡仲琴对此承担连带责任；6、本案诉讼费用由刘旭明、蔡仲琴连带承担。
一审法院认定事实：位于深圳市布吉镇大芬村龙园意境华府九区32栋A座2601、2602号房产分别于2010年7月28日、2010年7月30日登记在刘旭明名下。该两套房为双拼房，作为一个整体打通使用。2015年5月19日，刘旭明向蔡仲琴出具委托书，就出售龙园意境华府九区32栋A座2602号房产委托蔡仲琴办理相关事宜。2015年5月19日，林自强（买方）与刘旭明（卖方）的代理人蔡仲琴签订一份《二手房买卖合同》，约定：林自强、杨舒苇向刘旭明购买位于深圳市布吉镇大芬村龙园意境华府九区32栋A座2602房产，转让成交价为800000元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金15000�；在本合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金65000元；买方须于2015年6月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年6月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态，买方同意在办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起三日内自行筹资还清按揭银行贷款并办理注销抵押登记手续；卖方应当于收到全部楼款三天内将该物业交付予买方。双方同意在定金或首期款中预留15000元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，刘旭明（卖方）与林自强（买方）及杨舒苇（新买方）签订一份《买方主体变更确认书》，约定三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为杨舒苇名下，由杨舒苇继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方未履行的义务，原买方对其承担连带保证责任。
2015年5月18日，林自强与蔡仲琴签订《二手房买卖合同》补充协议，内容为：买卖双方于2015年5月19日签署了《�手房买卖合同》，出售龙园意境华府九区32栋A座2602房产，现补充以下条款：1、买卖双方知晓蔡仲琴为合同代理人；2、蔡仲琴需保证业主刘旭明于签署本协议后三天内做该物业买卖涉及的委托公证，并认同合同条款及相关文件，否则，代理人负全部法律责任；3、买方支付给代理人的定金，如交易不成，代理人承担合同规定的相关责任；4、买方给代理人四个月时间（2015年9月19日）处理法院查封问题，如超过此日期还无法解决，代理人按合同承担赔偿及相关责任；5、卖方愿意在递件过户的时间先行交楼给买方。
合同签订当日，林自强、杨舒苇支付购房定金共计80000元，其中蔡仲琴收取65000元，另15000元作为交楼押金托管于中原地产处。2015年6月29日，林自强与蔡仲琴及中国建设银行深圳市分行资金监管协议，林自强将首期款180000元转入监管账户。2015年7月10日，中国建设银行深圳市分行向林自强出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺向林自强贷款560000元。之后，涉案合同未能继续履行，林自强、杨舒苇遂具状本院并提出上列诉讼请求。
一审庭审中，刘旭明对涉案合同予以认可，并同意解除涉案合同。关于托管于中原地产的15000元定金，林自强、杨舒苇同意由中原地产直接返还。
林自强主张其为申请按揭贷款支付评估费1000元，并提交转帐凭证，刘旭明、蔡仲琴对该证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。
另查，涉案房产于2014年5月19日抵押给案外人，2015年3月20日、2015年4月20日分别被本院和深圳市福田区人民法院查封。
再查，林自强与蔡仲琴签订涉案合同的同时，林自强与蔡仲琴签订一份《二手房买卖合同》，约定林自强向刘旭明购买深圳市布吉镇大芬村龙园意境华府九区32栋A座2601房产，该两份合同同时履行，因购买2601号房产生的纠纷林自强已另案起诉，案号为（2015）深龙法民三初字第1658号。
一审法院认为，蔡仲琴受刘旭明的委托而与林自强签订《二手房买卖合同》及补充协议，刘旭明在一审庭审中予以认可，上述合同对刘旭明具有约束力，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后，林自强支付了定金、将首期款存入监管账号并取得银行贷款承诺函，依约履行了合同约定的义务，但刘旭明未在补充协议约定的时间内办理涉案房产解封事宜，导致本次交易无法完成，其行为已构成违约，根据合同约定，林自强、杨舒苇有权解除合同、要求刘旭明返还定金并支付违约金。现林自强、杨舒苇、刘旭明均同意解除涉案合同，一审法院予以支持。合同解除后，刘旭明收取的定金65000元应返还给林自强，托管于中原地产处的15000元定金，林自强同意由中原地产直接返还，中原地产亦同意将该定金退还相关权利人，故该笔定金由中原地产直接返还给林自强。林自强诉请刘旭明支付20％的违约金160000元，合理合法，一审法院予以支持。对林自强要求刘旭明支付房屋评估费1000元的诉请，一审法院予以支持。林自强诉请刘旭明承担因本案诉讼而支出的律师费12000元，于法无据，一审法院不予支持。关于林自强诉请蔡仲琴对刘旭明上述付款义务承担连带清偿责任，因蔡仲琴在补充协议中承诺如交易不成，愿承担相关合同责任，故林自强的该项诉请合理合法，一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除林自强�蔡仲琴于2015年5月19日签订的《二手房买卖合同》；二、刘旭明于本判决生效之日起十日内向林自强返还定金人民币65000元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向林自强返还托管的定金人民币15000元；四、刘旭明于本判决生效之日起十日内向林自强支付违约金人民币160000元；五、刘旭明于本判决生效之日起十日内向林自强、杨舒苇支付房屋评估费人民币1000元；六、蔡仲琴对刘旭明的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回林自强的其他诉讼请求。案件受理费人民币5095元，由林自强、杨舒苇承担人民币800元，刘旭明、蔡仲琴承担人民币4295元。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，涉案合同第八条约定由卖方刘旭明承担涉案房产交易中需支付的评估费。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。�先，涉案合同及其补充协议均系涉案各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。依前述已查明事实，涉案合同约定由刘旭明承担涉案房产交易评估费，现在涉案合同因刘旭明违约无法继续履行的情形下，原审认定由刘旭明承担林自强已实际支付的涉案评估费用，处理正确，本院予以维持。其次，如前所述，涉案补充协议合法有效，故依该补充协议的约定，在蔡仲琴未能如期处理涉案房产的查封问题、涉案合同因此未能继续履行的情形下，其依约应按涉案房屋买卖合同承担赔偿及相关责任；原审据此认定蔡仲琴就刘旭明违约应承担的合同责任承担连带清偿责任并无不妥，本院予以维持。最后，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定并非效力性的强制性规定，故涉案房产虽被另案司法查封，但不影�涉案合同及其补充协议的效力，刘旭明、蔡仲琴均应依约承担违约责任；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条的规定系关于不动产真实权利人与转让人不一致情形下对不动产受让人是否具有重大过失认定的法律规定，并非本案纠纷适用情形，蔡仲琴据此上诉主张林自强具有重大过失、涉案违约金应予调低，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。
综上，蔡仲琴的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5095元，蔡仲琴已预交，由蔡仲琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 � �龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 戴斌（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。