新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新审二民提字第00009号 申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：侯平华，男，汉族，1962年9月13日出生，住新疆叶城县。 申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人））：李平，女，汉族，1969年6月3日出生，住新疆叶城县。 以上二人共同的委托代理人：侯国云，男，汉族，1953年5月8日出生，住北京市海淀区。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：叶城县联合置地房地产开发有限责任公司。住址地：新疆叶城县文化路。 法定代表人：刘卫兵，该公司董事长。 委托代理人：赵贞，女，汉族，1972年3月22日出生，系该公司法律顾问。 委托代理人：张秀芹，女，汉族，1966年4月19日出生，系该公司职员。 申请再审人侯平华、李平因与被申请人叶城县联合置地房地产开发有限责任公司（简称联合置地房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服喀什地区中级人民法院（2013）喀民终字第322号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年3月14日作出（2014）新民申字第66号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人侯平华、李平及其共同委托代理人侯国云、被申请人联合置地房产公司委托代理人赵贞、张秀芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2012年1月4日，一审原告联合置地公司向叶城县人民法院起诉称,2005年3月9日,被告侯平华(买受人)应约与原告签订了预购晨迪商住楼负一层1号商铺《定金合同》,约定商铺每平方4500元,总价款232002元,并交付定金30000元。2006年9月,原、被告双方签订了《商品房买卖合同》,约定被告购买原告晨迪商住楼负一层壹号房,优惠后房价为205000元,首付126500元,余款约定于2006年12月30日前付清,逾期超过十五日后,原告有权解除合同并收取被告累计应付款20%的违约金,现被告迟迟不缴房款,为维护原告的合法权益,诉请解除原、被告签订《定金合同》和《商品房买卖合同》,并返还该商铺,支付违约金15700元,同时承担本案的全部诉讼费用。 一审被告李平及侯平华共同辩称,原告与被告侯平华签订了商品房买卖《定金合同》并支付了定金,但原告却将该房屋,卖给了另一被告李平,属重复出售,侵犯了侯平华的利益。被告李平与侯平华虽属夫妻关系,李平也无权代理侯平华签订《商品房买卖合同》,因此,原告与被告李平签订《商品房买卖合同》应属无效。且原告未按图纸和该房预售广告要约施工,实际交付的房屋缺少卫生间,楼梯位置也与图纸不符,存在商业欺诈行为,折损了商业用房应有的价值,给反诉人经营造成重大损失,综上两点,应确认该《商品房买卖合同》无效。同时诉请:1、原告赔偿反诉人一倍的商品房价款和给反诉人造成的其他损失及违约金15100元,共计308940元;2、判决被反诉人在三个月之内给反诉人办好房屋产权证;3、判决被反诉人承担本案所有诉讼费用。 叶城县人民法院一审查明,被告李平与侯平华系夫妻。2005年初,原告(出卖人)要约预售位于叶城县文化东路晨迪小区商住楼,2005年3月9日,被告侯平华(买受人)应约与原告签订了预购晨迪商住楼负一层1号商铺《定金合同》,约定商铺每平方4500元,总价款232002元,并交付定金30000元。随后被告侯平华于2005年4月4日至2005年9月29日期间分五次缴付购房款965OO元。2005年9月29日,原告将该商铺交付给被告侯平华。2006年9月27日,原告与被告李平签订《商品房买卖合同》,合同约定:买受人李平购买原告晨迪商住楼负一层1号商铺一间,优惠后总房款为205000元,首付款为126500元,余款78500元,分别于2006年10月30日前交30000元,2006年11月30日前交30000元,2006年12月30日前交18500元,若逾期超过15日,原告有权解除合同,并收取被告累计应付款20%的违约金。之后原告两次向被告候平华下发交款通知,被告均以该房未按建筑设计图纸施工,缺少卫生间,楼梯影响生意为由拒绝支付房款,原告遂诉至本院要求解除该商铺《定金合同》和《商品房买卖合同》,返还商铺,并支付违约金15700元。被告亦反诉要求解除该商铺《商品房买卖合同》,并赔偿一倍的商品房价款和其他损失及违约金共计308940元。 叶城县人民法院一审认为,依法成立的合同,受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。本案中,2005年初,原告(出卖人)以广告及宣传单的形式要约预售晨迪小区商住楼,是出卖人希望和他人订立合同的意思表示,且其广告对预售房屋的户型、面积、室内设置、每平方价格、预售房许可等内容进行了具体的确定;被告侯平华(买受人)应约与原告(出卖人)根据交易习惯,双方自愿签订书面《定金合同》,被告并按约定交付了30000元定金,是买受人对要约的一种承诺。《定金合同》签订之后,被告又分五次向原告支付购房首付款96500元,直至2005年9月29日,在被告交清最后一笔购房首付款后,原告将该商铺钥匙一套(五把)交付给被告侯平华,此时,双方实际已按照合同约定,履行了部分的主要义务,原告理应按要约承诺及《定金合同》的内容交付标的物。但原告却没有按照要约承诺的户型交付标的物,客观上存在违约,同时,在被告实际使用该商铺一年后,即2006年9月27日,被告李平对外就该买卖标的物与原告补签《商品房买卖合同》,约定余款分三次付清,若逾期超过15日,原告有权解除合同,并收取被告累计应付款20%的违约金。在余款交付期限届满后,经原告多次催要,被告此时才以原告未按约定和建筑设计图纸施工存在违约行为为由,拒付余款。被告在交款期限内未交付余款,客观上也存在违约,原告未按要约承诺的户型图交付标的物违约在先,其无权要求被告按照合同约定支付违约金。而被告在接受并实际占有使用该商铺(繁华地段、商业用途)长达7年之久,期间从未积极主张自己的权利,并且在诉讼期间又未对损失部分申请评估作价,故对其反诉请求中要求原告赔偿其卫生间及楼梯损失的诉求,依法不予支持,但对其诉求中合理部分,即解除房屋买卖合同及返还购房款的诉求予以支持;对于原告提出在该商铺实际交付二被告使用一年后,双方补签的《商品房买卖合同》格式条款中明确标注无卫生间的答辩理由,不予支持;对于被告侯平华(反诉原告)提出,被告李平无代理权的抗辩理由,因被告李平与原告在2006年9月27日签订《商品房买卖合同》后,被告侯平华又于2006年12月30日在原告催款通知书上签名的行为,是对被告李平所实施的法律行为的一种默认,故被告侯平华(反诉原告)的抗辩理由不成立,依法不予支持。原、被告双方均存在违约行为,故应当各自承担相应的责任。遂判决，一、依法解除原告(反诉被告)叶城县联合置地房地产开发有限责任公司与被告(反诉原告)候平华于2005年3月9日签订的《定金合同》；二、依法解除原告叶城县联合置地房地产开发有限责任公司与被告(反诉原告)李平于2009年9月27日签订的《商品房买卖合同》；三、原告(反诉被告)叶城县联合置地房地产开发有限责任公司退还被告(反诉原告)候平华所交定金30000元及购房款96500元；四、被告(反诉原告)候平华、李平返还原告(反诉被告)叶城县联合置堆房地产开发有限责任公司在叶城县文化东路晨迪小区商住楼负一层1号商铺。诉讼费393元,由被告侯平华、李平负担;反诉费2835元,由原告叶城县联合置地房地产开发有限责任公司承担1134元,被告侯平华、李平负担170l元。 原审原告(反诉被告)联合置地房地产公司与原审被告(反诉原告)候平华、李平均不服一审判决,向喀什地区中级人民法院提起上诉。联合置地房地产公司上诉称，2006年9月27日,上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，该合同约定:被上诉人购买上诉人晨迪商住楼负一层1号商铺,房款为205000元,被上诉人首付126500元,余款最迟于2006年12月30日付清,逾期15日上诉人有权解除合同,并收取被上诉人累计应付款20%的违约金。依据该合同约定,被上诉人未交清余款,上诉人有权解除合同并由被上诉人支付违约金15700元。被上诉人已使用商铺七年之久,一审判决由上诉人退还定金和房款,严重损害上诉人的合法权益,请求二审法院撤销原审判决第三项,改判由被上诉人支付违约金15700元。 候平华、李平上诉称，被上诉人联合置地房地产公司交付的商铺未按设计图纸施工,商铺内无卫生间、楼梯位置变更,上诉人拒绝支付剩余房款。请求二审法院改判:1、确认联合置地房地产公司与李平签订的《商品房买卖合同》无效;2、判决由联合置地房地产公司继续履行与候平华签订的定金合同;3、判决商铺归候平华所有;4、判决联合置地房地产公司退还上诉人已交纳的房款126500元;5、判决由联合置地房地产公司赔偿上诉人各项损失123700元。 喀什地区中级人民法院二审查明，2004年11月21日,联合置地房地产公司开发的叶城县二中晨迪商住楼主体验收。2005年3月8日,侯平华向联合置地房地产公司交纳30000元定金,预购了文化东路路段晨迪商住小区商住楼负一层1号商铺一间。次日,双方签订了定金合同。定金合同中约定:总房款为232002元,并约定乙方(候平华)所购房屋面积为暂定面积,实际面积以有关部门测定面积为准,面积误差折扣金额多退少补,房屋结构最终以实际建筑为标准。2005年4月4日至2005年9月29日候平华分五次向联合置地房产公司交纳了96500元房款。2005年9月29日,联合置地房地产公司将文化东路路段晨迪商住小区商住楼负一层1号商铺交付给候平华。2006年9月27日,联合置地房地产公司与李平签订《商品房买卖合同》。合同约定:李平购买联合置地房地产公司商住楼负一层1号商铺,优惠完总房款为205000元。首付款为126500元(定金30000元＋预付款96500元),剩余房款78500元,合同约定于2006年10月30日前支付30000元,11月30日前支付30000元,12月30日前支付18500元。同时还约定买受人逾期付款的违约袁任:逾期超过15日,出卖人有权解除合同,并收取买受人累计应付款20%的违约金。因候平华未交纳剩余房款,联合置地房地产公司两次向候平华下发了交纳剩余房款78500元的通知。候平华拒绝支付剩余房款,联合置地房地产公司诉至法院,要求解除与候平华、李平签订的《定金合同》和《商品房买卖合同》,返还晨迪商住楼负一层1号商铺房,并支付违约金15700元。诉讼中,候平华、李平以该房未按建筑设计图纸施工,缺少卫生间,楼梯位置改变为由提出反诉,反诉请求:1、确认联合置地房地产公司与李平签订的《商品房买卖合同》无效;2、判决由联合置地房地产公司继续履行,与候平华签订的定金合同;3、判决商铺归候平华所有;4、判决联合置地房地产公司退还上诉人已交纳的房款126500元;5、判决由联合置地房地产公司赔偿上诉人各项损失123700元。 喀什地区中级人民法院二审认为,联合置地房地产公司与候平华签订的《定金合同》及与李平签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,内容未违反相关法律规定,均应属合法有效。候平华与李平系夫妻关系,联合置地房地产公司分别与候平华、李平签订了《定金合同》和《商品房买卖合同》,该《定金合同》和《商品房买卖合同》所确定约买卖标的物均系同一标的物,由此可以认定《定金合同》和《商品房买卖合同》所确定的买卖标的物即晨迪商住楼负一层1号商铺系夫妻双方共同购买,故对候平华提出要求确认联合置地房地产公司与李平签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求,本院不予支持。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务,联合置地房地产公司将合同约定的商铺交付候平华、李平使用,已履行了合同确定的义务。候平华、李平在支付部分房款后,对剩余房款未及时支付,其行为已构成违约,对此应承担双方合同约定的违约责任,即逾期付款超过15日,联合置地房地产公司有权解除合同,并收取候平华、李平累计应付款20%的违约金。对联合置地房地产公司提出要求解除该商铺《定金合同》和《商品房买卖合同》,、返还商铺,并支付违约金15700元的诉讼请求，事实清楚,证据充分,符合法律规定,予以支持。根据已查明的事实,本案涉案商铺的主体工程于2004年11月21日已竣工验收,即候平华在2005年3月9日签订定金合同时,其所预购的商铺楼主体已竣工,同时双方所签定的定金合同中亦明确约定房屋结构最终以实际建筑为标准,候平华在交纳购房定金后,又陆续支付了部分购房款。2005年9月29日,联合置地房地产公司将商铺交付给候平华。候平华及李平接收并使用该商铺时对商铺内无卫生间、楼梯位置的变更已是明知,并在占有使用该商铺一年后,于2006年9月27日李平与联合置地房地产公司签订了《商品房买卖合同》,在该《商品房买卖合同》中对总房款205000元、已付房款126500元、尚欠余款78500元,约定明确,并对候平华、李平未交纳的剩余78500元房款的付款期限进行了约定,同时合同中亦注明无卫生间。候平华与联合置地房地产公司签订的定金合同中约定总房款为232002元,经双方协商优惠后总房款确定为205000元。李平与联合置地房地产公司签订《商品房买卖合同》时,已占有使用该商铺一年,可以认定候平华、李平对其所购买商铺的结构不存在重大误解的情形,双方对商铺的总价款205000元、剩余78500元房款未付均无异议的情况下签订合同,并在合同中对余款的付款期限及违约责任进行了明确约定。合同的签订系双方真实意思表示,双方当事人均应受该合同的约束。候平华、李平未按合同约定期限支付剩余房款,已构成违约。候平华上诉称联合置地房地产公司给其交付的商铺与其在对外售房宣传的广告图例及施工图纸标注的房内有卫生间且楼梯在2-3号房之间不一致,以此提出拒付剩余房款的抗辩理由,不予支持。对候平华、李平提出的将商铺判归其所有,并由联合置地房地产公司赔偿其各项损失123700元的反诉请求,无法律依据,不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》已解除,对此联合置地房地产公司应将收取的126500元房款返还给候平华、李平。综上,一审法院判决程序合法,但认定部分事实有误,应予纠正。遂判决，一、维持叶城县人民法院(2012)叶民初字第54号民事判决;二、候平华、李平向叶城县联合置地房地产开发有限责任公司支付违约金15700元;三、驳回候平华、李平的其他诉讼请求。一、二审诉讼费7354元,由叶城县联合置地房地产开发有限责任公司负担2581元,由候平华、李平负担4161元。 候平华、李平申请再审称，（一）被申请人联合置地房产公司将涉案商铺交付给侯平华使用一年之后与李平签订了《商品房买卖合同》，因侯平华与李平不是夫妻关系，故李平订立合同的行为对侯平华并不发生法律效力，而原审认定候平华、李平系夫妻缺乏证据，李平签订《商品房买卖合同》应属无效合同。原审法院判决解除《商品房买卖合同》是正确的，但是解除原因不是申请再审人侯平华所致。侯平华与联合置地房产公司签订的《定金合同》是有效合同，侯平华基于此合同交付了大部分房款，并且被申请人也将商铺交付给了侯平华。故该《定金合同》约定的条款具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，原审法院解除《定金合同》不当。（二）原审未认定联合置地房产公司存在不按图纸施工，不修建卫生间等违约行为属认定事实错误。被申请人联合置地房产公司不按图纸施工，擅自更改楼梯位置，并取消卫生间的修建，违反合同约定并侵犯了侯平华的利益，故侯平华坚持退房退款并拒绝签订购房合同，联合置地房产公司遂哄骗李平签订购房合同，并在发给侯平华的催款通知书上伪造侯平华的签字，联合置地房产公司存在恶意诉讼。二审认定“以实际建筑”为标准属认定事实错误。“以实际建筑”为标准是联合置地房产公司在与申请再审人侯平华签订的《定金合同》的合同条款，该定金合同是格式合同，并且此条款对侯平华显失公平，当属无效条款，故只能以图纸为标准。二审法院认定侯平华、李平对其购买房屋的结构不存在重大误解的情形，并认为是双方的真实意思表示与事实不符。综上，请求认定《定金合同》有效，《商品房买卖合同》无效，判令涉案商铺归侯平华所有以及因被申请人联合置地房产公司的违约行为应减收侯平华的相应房款，并赔偿擅改楼梯位置给申请再审人造成的损失。 被申请人联合置地房产公司未提交书面答辩意见。 经再审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院再审认为，侯平华与联合置地房产公司签订《定金合同》之后分五次向联合置地房产公司支付购房首付款96500元，直至2005年9月29日，在侯平华交清最后一笔购房首付款后，联合置地房产公司将涉案商铺交付给侯平华。2006年9月27日，李平与联合置地房产公司签订《商品房买卖合同》，并约定余款的付款期限及相应的违约责任。余款交付期限届满后，经联合置地房产公司多次催要，侯平华遂在联合置地房产公司催款通知书上签名,侯平华称联合置地房产公司伪造其在催款通知书上的签名，但无证据证实，本院不予支持。侯平华一直占有、使用涉案商铺期间，对李平签订《商品房买卖合同》及联合置地房产公司依合同约定催款的行为并未提出异议，其行为可以认定是对李平签订《商品房买卖合同》的认可。原审依据查明的事实认定侯平华与李平系夫妻关系并无不当，更进一步证明其对李平实施民事法律行为未提出异议的合理性。故，原判认定侯平华与联合置地房产公司签订的《定金合同》、李平与联合置地房产公司签订的《商品房买卖合同》均属有效合同并无不当，应予维持。并且以上两份合同指向同一标的物，故《定金合同》应是《商品房买卖合同》的从合同。申请再审人侯平华称李平与联合置地房产公司签订的《商品房买卖合同》属无效合同的理由没有事实依据且不符合常理，本院不予支持。申请再审人侯平华、李平反诉及被申请人联合置地房产公司的本诉对解除《商品房买卖合同》均无异议，故，原判解除《商品房买卖合同》并无不当，应予维持。 侯平华、李平在接收并实际使用涉案商铺时对商铺内无卫生间、楼梯位置发生变更的事实已明知，但却未在合理期限内向联合置地公司提出变更或补充合同内容的要求。现侯平华、李平对退房退款不接收该商铺的交付使用并未提供充分有效证据予以证实。在双方未对合同形成一致意见予以变更的情况下，侯平华、李平应当履行支付剩余房款的义务。但直至联合置地房产公司起诉时，侯平华、李平才提出联合置地房产公司存在商铺内无卫生间及楼梯位置发生变更为由要求扣减剩余房款，其称签订《定金合同》时显失公平及购买房屋时对房屋结构存在重大误解的理由均没有事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 维持喀什地区中级人民法院（2013）喀民终字第322号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  毛小风 代理审判员  孙 祎 代理审判员  宋振芹 二〇一四年八月八日 书 记 员  张晓彤