浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异304号
案外人浙ＸＸ联集团有限公司，住所地绍兴市柯桥区王坛镇，现住址绍兴市越城区朝皇路718号1幢4层。
法定代表人徐爱华。
委托代理人（特别授权代理）樊芝刚，公司员工。
申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区塔山街道中兴南路2号。
法定代表人李晓虹。
委托代理人（特别授权代理）施颖颖、俞薇薇，浙江纳森律师事务所律师。
被执行人绍兴市朝皇家居广场有限公司，住所地绍兴市家私工贸园区9号地块1号楼。
法定代表人金荷婷。
被执行人绍兴镜湖家私发展有限公司，住所地浙江省绍兴市朝皇路718号6幢4层。
法定代表人葛国良。
被执行人绍兴市雅光达照明科技有限公司，住所地绍兴市袍江工业区汤公路与荷湖路东南角。
法定代表人金荷婷。
被执行人金荷婷，女，1965年7月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人陈永兴，男，1962年5月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。
在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建设银行）与被执行人绍兴市朝皇家居广场有限公司（以下简称朝皇公司）、绍兴镜湖家私发展有限公司（以下简称镜湖公司）、绍兴市雅光达照明科技有限公司（以下简称雅光达公司）、金荷婷、陈永兴金融借款合同纠纷一案中，案外人浙ＸＸ联集团有限公司（以下简称华联公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人华联公司称，2016年3月29日，案外人与镜湖公司签订房屋租赁合同一份，约定镜湖公司租赁给案外人坐落朝皇路718号一号楼四楼（房产证号20××57，建筑面积约2700平方米）及一楼大堂，租金为49.8万元每年，租期自2016年4月1日始至2017年3月31日止。案外人已依约支付了租金49.8万元，并自2016年4月1日起实际占有使用至今。请求你院在处置坐落朝皇路718号一号楼四楼（房产证号20××57，建筑面积约2700平方米）及一楼大堂的房产时保障案外人继续享有2016年4月1日始至2017年3月31日止的租赁权。异议审查中，案外人陈述上述合同中编号为20××57号的房产证所对应的坐落朝皇路718号1幢102室房产实际为朝皇路718号一号楼一楼大堂，根据租赁合同约定一楼大堂由案外人与镜湖公司共同使用，镜湖公司并承诺不再将一楼大堂出租给其他人但允许其他人进出。异议审查中，本院告知案外人在（2016）浙0602执4890号案件执行中拟评估、拍卖的房地产为绍房他证镜字第××号他项权证项下的抵押物，即坐落绍兴市越城区朝皇路718号1幢102室、1幢202室、1幢302室、1幢402室、2幢301室、2幢401室的房地产，对案外人主张享有租赁权的朝皇路718号一号楼四楼其他房产，因本院在（2016）浙0602执4890号案件执行过程中并未启动对上述房产的评估拍卖程序，故不属于本案的异议审查范围，案外人可在法院对上述房产进行处置时再另行主张相应权利。案外人明确异议请求为要求本院在（2016）浙0602执4890号案件执行过程中评估、拍卖绍兴市越城区朝皇路718号一号楼四楼抵押给申请执行人建设银行的房产时保障案外人根据上述房屋租赁合同约定所享有的自2016年4月1日始至2017年3月31日止的租赁权，在评估、拍卖绍兴市越城区朝皇路718号1幢102室房产时保障案外人根据上述租赁合同约定所享有的使用权。
申请执行人建设银行称，第一，案外人主张的租赁发生在抵押设定之后。（2016）浙0602民初5430号民事判决书确认申请执行人与被执行人镜湖公司签订的最高额抵押合同合法有效，已在2014年12月13日办理抵押登记手续，申请执行人对被执行人镜湖公司提供的绍房他证镜字第××号房地产他项权证项下的抵押物享有优先受偿权。被执行人镜湖公司与案外人之间的公司用房租赁协议签订于2016年3月29日，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，明显系在异议所涉房产的抵押设定之后。第二，未经申请人书面同意，被执行人镜湖公司不得出租抵押财产。1、抵押合同第七条对被执行人镜湖公司处分抵押财产的限制第一款约定，未经申请人书面同意，被执行人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租（包括原租赁合同到期后续租）、赠予、转让、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割。2、被执行人镜湖公司于2014年12月2日向申请执行人承诺，其作为朝皇路718号1幢102室、1幢202室、1幢302室、1幢402室、2幢301室、2幢401室房产[房产权证号分别为：绍房权证镜字第××号、第××号、第201203567号、第××号、第201201726号、第××号，对应土地证号均为绍市国用（2012）第100**号]的所有人，将上述房产抵押给申请执行人，作为朝皇公司借款的担保，截至2014年12月2日，上述抵押房产未对外出租，在与申请执行人债权债务存续期间如确须出租，将以书面形式告知申请执行人，并取得申请执行人同意后方可出租，因擅自出租造成申请执行人或者承租人损失的，由本公司承担法律责任。申请执行人从未收到被执行人镜湖公司出租抵押财产的通知，且被执行人也未取得申请执行人的同意，因此被执行人与案外人签订的公司用房租赁协议的真实性无法确认。至于案外人提供的网上电子回单，均系张东良与楼爱萍间发生，申请执行人无法确认款项往来情况，证据本身与本案无关联性。据此，申请执行人不认可抵押后被执行人镜湖公司与案外人签订的租赁协议，以及双方的租赁事实。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人朝皇公司、镜湖公司、雅光达公司、金荷婷、陈永兴未发表意见。
本院查明：被执行人镜湖公司名下登记有坐落绍兴市越城区朝皇路718号1幢102室、1幢202室、1幢302室、1幢402室、2幢301室、2幢401室的房产[房产权证号分别为：绍房权证镜字第××号、第××号、第201203567号、第××号、第201201726号、第××号]和坐落朝皇路718号，权证号为绍市国用（2012）第10028号的国有土地使用权。2012年12月12日，镜湖公司与建设银行签订最高额抵押合同一份，自愿以上述房地产为朝皇公司向建设银行的相应借款提供最高额抵押担保；并于2012年12月13日办理了最高额抵押登记，他项权证号为绍房他证镜字第××号，登记的债权数额为3342万元。
因朝皇公司未按约归还借款，建设银行向本院提起诉讼，诉讼中，本院于2016年7月5日查封了镜湖公司名下的上述房产。2016年8月17日，本院作出（2016）浙0602民初5430号民事判决书，对原告建设银行就上述抵押房地产所享有的相关优先受偿权进行了确认。2016年10月11日，本院对该判决立案执行，执行案号为（2016）浙0602执4890号。执行中，本院作出（2016）浙0602执4890号及（2016）浙0602执4890号之一公告，责令被执行人于2016年12月14日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对绍房他证镜字第××号他项权证项下的抵押物进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2016年12月19日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下材料：1、甲方为镜湖公司、乙方为案外人、落款时间为2016年3月29日的公司用房租赁协议1份，其中记载出租房屋坐落于朝皇路718号一号楼四楼（房产证号20××57，建筑面积约2700平方米）；租赁期为1年，自2016年4月1日至2017年3月31日；每年租赁费49.8万元，租金一年一付，合同签订一周内支付；乙方支付押金2万元，在租赁期满后无息退还。在该租赁合同尾部又黏贴字条一张，其中记载“浙江省农村信用社瑞丰银行越州支行6230910699010941925楼爱萍，中国农业银行绍兴梅山支行6228480378088346671楼爱萍”，并在字条与合同连接处加盖了镜湖公司公章。2、付款人为张东良、收款人为楼爱萍，交易摘要为房租费，金额合计49.8万元的网上银行电子回单2份。3、现场照片打印件3张。
申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、房屋他项权证1份。2、2014年12月2日镜湖公司出具的承诺书1份，其中记载的内容与申请执行人答辩时的陈述基本一致。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，即使案外人华联公司主张的租赁关系真实，因绍房他证镜字第××号他项权证项下房产在案外人承租前已办理了抵押登记，故案外人对上述他项权证项下的相应抵押房产所主张的租赁权和使用权依法也不得对抗已登记的抵押权。案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人浙ＸＸ联集团有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年二月十日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。