广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6920号
上诉人（原审原告）：刘裕杰，男，汉族，1979年9月22日出生，住江西省赣州市会昌县，
委托诉讼代理人：招惠美，广东龙浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟杰，广东龙浩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市意美家卫浴有限公司，住所地广东省佛山市禅城区雾岗路86号河南村民公寓D座二楼208号，组织机构代码67520045-7。
法定代表人：蔡伟群，总经理。
委托诉讼代理人：李飞华，广东京兆律师事务所律师。
上诉人刘裕杰因与被上诉人佛山市意美家卫浴有限公司（以下简称意美家公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初3438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘裕杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判意美家公司立即返还刘裕杰多缴纳的租金198446.65元以及利息（利息以198446.65元为本金按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至实际清偿日止）；2.意美家公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。（一）刘裕杰与意美家公司签订的租赁合同明确约定按照商铺面积计算租金。刘裕杰承租意美家公司位于佛山市禅城区季华四路下北铺12号西门1-3号及佛山市禅城区季华四路下北铺12号5-6号商铺，双方分别就两个商铺签订了《租赁合同》，约定承租面积分别为500平方米及300平方米。在500平方米的商铺租赁合同中约定租金第一、二年为每月每平方米68元，第三年为每月每平方米74.8元，该份租赁合同明确约定按照商铺面积计算租金。在300平方米的商铺租赁合同中约定租金第一、二年为每月18000元（即每月60元/平方米），第三年为每月租金19800元（即每月66元/平方米），环境卫生费为每月1元/平方米。（二）刘裕杰在履行合同期间多次向意美家公司提出商铺实际面积与合同面积不符的异议。刘裕杰与意美家公司实际签订合同日期为2014年10月，当时刘裕杰从上一手承租人冯庆祥处承接该合同，故合同时间为倒签时间。刘裕杰签订合同后多次向意美家公司提出两商铺实际面积与合同约定面积不符的异议，并且在（2015）佛城法民一初字第2404号案中更以此提出抗辩，可见刘裕杰并不是没有在合同履行期间提出异议。（三）刘裕杰与意美家公司签订《租赁合同》约定的是商铺面积，并不包括公共停车面积及分摊面积。刘裕杰找专业测绘机构测量，两商铺的实际面积为416.53平方米及201.59平方米，合计相差近200平方米，显失公平。即使有所谓的公共分摊面积及意美家公司所谓指定给刘裕杰的专有使用部分，意美家公司从来没有向刘裕杰明确指示哪部分车位属于刘裕杰的专用车位，合同中没有约定，意美家公司没有向刘裕杰交接过。再退一步说，即使有专用车位及分摊部分，但比例居然占到合同面积的22.7%，显然违反公平信用原则。
意美家公司辩称，（一）刘裕杰作为完全民事行为能力人，与意美家公司签订租赁合同前已经进行了实地考察，并将承租物业用于经营汽车服务，双方签订合同后均按照合同约定履行各方的权利义务，期间刘裕杰从未对商铺面积提出异议。（二）租赁合同约定的商铺面积实际包含刘裕杰独立使用面积、专用车位及其他。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘裕杰向一审法院起诉请求：1.意美家公司立即返还刘裕杰多缴纳的租金198446.65元以及从起诉之日起以198446.65元按银行同期贷款利率计算至实际清偿日的利息；2.意美家公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年10月22日，意美家公司（甲方、出租方）与刘裕杰（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要内容为：“一、出租铺位地址及面积：甲方出租、乙方承租商铺地址为广东省佛山市季华四路下北铺12号西门1之3号，出租面积共计为500平方米的铺位出租给乙方使用。二、租赁期限为三年，从2013年10月22日起至2016年10月21日止。三、租赁使用费及其它费用（此收费不含开发票）及缴交方法：1、租金第一、二年每月每平方米68元，第三年每月每平方米74.8元（第一年租金优惠价为每平方60元）。2、环境卫生费每月每平方米1元。3、乙方应在2013年10月22日前缴交第一期租金90000元，以后上述二项费用的缴交每半年一次。如下期租金应在2014年3月22日前缴交，如此类推（先交费，后使用）。四、乙方应在合同签订之日向甲方支付110000元作租赁铺位的保证金。合同期满，乙方没有任何违约，甲方无息退还保证金（乙方凭保证金收据正本收取）。若乙方违约，则甲方可没收该保证金，并有权追讨因乙方违约所造成甲方的经济损失。……六、双方责任：……（二）乙方的责任……4、所租用的地方只能作汽车服务用途，不能另作其它用途……七、违约责任：……（二）乙方的违约责任：1、乙方未依本合同第三条约定按时缴交租金及水电费，按实欠费用的总额每天千分之五向甲方支付违约金，并且甲方有权暂停相关服务。乙方逾期超过15日不缴交上述费用的，甲方有权解除合同，收回铺位，没收保证金并有权留置承租方租赁屋内的财产。……”。上述合同附租金交纳明细一份，并由刘裕杰签名捺印确认。
2014年10月22日，刘裕杰与意美家公司签订《租赁合同》，约定刘裕杰向意美家公司承租上述地址为季华四路下北铺12号西门1之3号，出租面积共计为500平方米的铺位，租赁期限从2016年10月22日起至2017年4月21日止，租金每月每平方米74.80元，环境卫生费每月每平方米1元，刘裕杰应在2016年10月21日前缴交租金224400元，并应在合同签订之日向意美家公司支付保证金110000元。其他合同内容基本同上。
2015年6月10日，刘裕杰与意美家公司签订《租赁合同》，约定刘裕杰向意美家公司承租佛山市禅城区季华四路下北铺12号5-6号铺位，出租面积共计300平方米，租赁期限从2013年5月20日至2016年5月19日止。租金第1、2年每月18000元，第3年每月19800元，环境卫生费每月每平方米1元，刘裕杰应每半年缴交一次租金，并应在合同签订之日向意美家公司支付保证金60000元。其他合同内容基本同上。上述合同另附租金交纳明细一份，并由刘裕杰签名捺印确认。该租金交纳明细载明第七期租金交纳日期为2015年11月20日，应交总额为118800元，实交金额为115000元。
另查明一，2015年12月24日，意美家公司起诉刘裕杰及案外人佛山市宝隆汇汽车服务有限公司，法院经审理后作出（2015）佛城法民一初字第2404号民事判决，该判决已于2016年4月24日发生法律效力。
另查明二，2012年7月9日，广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社出具《证明》，上载：“佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北村民小组坐落在佛山市禅城区季华四路北侧的商铺，其土地使用权属河宕村下北村民小组集体所有，土地使用证佛府集用[2006]第0600080303184号、佛府集用[2006]第0600080303094号。该片区建筑物是综合性商铺，建筑面积约16872平方米，建于1996年，由于没有办理报建手续的原因，上述的集体物业没有办理房产登记记录，属镇村建设历史遗留问题的房屋。”
诉讼中，刘裕杰、意美家公司一致确认：刘裕杰按照《租赁合同》的约定缴纳租金及卫生费至2016年4月8日。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社于2012年7月9日出具的《证明》，包含涉案铺位在内的物业并未办理报建手续，故依据上述法律规定，刘裕杰与意美家公司分别于2013年10月22日、2014年10月22日、2015年6月10日签订的《租赁合同》均为无效合同。因此，对于意美家公司提出该租赁物系历史遗留原因造成未办理报建手续，故应当认定为有效的抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于意美家公司是否需要返还刘裕杰多缴纳的租金及利息问题，刘裕杰诉称涉案铺位实际面积与合同约定不符，但综合全案事实及双方陈述，涉案《租赁合同》并未对计费面积的计算依据做出具体说明，刘裕杰不能以其单方计算方法证实租金的计费面积不实。另，涉案三份租赁合同已明确约定计费面积及计费方法，刘裕杰作为完全民事行为能力人，应对签订合同负审慎注意义务，且至（2015）佛城法民一初字第2404号案起诉之日，刘裕杰、意美家公司已履行合同关系达两年之久，刘裕杰已按合同约定支付部分租金，并无证据显示刘裕杰在此之前曾在合同履行期间向意美家公司提出过异议。综上，刘裕杰提出因铺位面积与合同约定不符要求意美家公司返还多收取的租金及利息的主张无事实依据，一审法院不予支持。至于意美家公司提出（2015）佛城法民一初字第2404号案中对面积是否存在异议、欠租以及是否多缴纳租金等已经法院审理判决，刘裕杰如对此有异议应当上诉或申请再审，其在本案中另行起诉属于违反程序法，违反了一事不再理的原则的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，（2015）佛城法民一初字第2404号案中的当事人除刘裕杰、意美家公司外还有佛山市宝隆汇汽车服务有限公司，且在前诉案件中，刘裕杰只是作为其中一被告提出抗辩意见，但并未在前诉中提起反诉，因此，意美家公司的上述抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条的规定，判决：驳回刘裕杰的全部诉讼请求。一审案件受理费适用简易程序减半收取2135元，由刘裕杰承担。
本院二审期间，刘裕杰提交两份转让协议，第一份转让协议中的转让方是冯庆祥，签订时间是2014年12月，第二份转让协议的转让方是刘峰、夏繁，签订时间是2014年11月，拟证明刘裕杰承租的商铺是从冯庆祥、刘峰、夏繁处受让的，刘裕杰与意美家公司实际签订商铺租赁合同的日期是2014年10月，该租赁合同上落款时间2013年10月22日为倒签时间，刘裕杰实际承租意美家公司的商铺仅仅一年时间，并非一审判决认定的两年，涉案商铺是转租，刘裕杰与意美家公司签订的租赁合同完全按照冯庆祥、刘峰、夏繁与意美家公司签订的租赁合同模式，进一步证实刘裕杰在签订租赁合同及刚开始使用商铺中未能发现商铺使用面积与合同记载面积不符，后刘裕杰在使用过程中逐渐发现商铺面积有较大出入，遂多次向意美家公司提出面积不符的异议。意美家公司提交一组照片，以证明刘裕杰签订租赁合同后实际使用了合同约定的租赁面积。本院为查明事实于2017年1月10日组织现场勘验，拍摄照片十张并制作笔录一份。本院组织双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。对上述证据，本院认定如下：双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，本院于2017年1月10日组织现场勘验，刘裕杰与意美家公司各自确认了涉案商铺的租赁面积范围，意美家公司确认的涉案商铺租赁面积大于刘裕杰确认的涉案商铺租赁面积。
本院认为，本案二审争议焦点是刘裕杰因涉案商铺面积与合同约定不符要求意美家公司返还多收取的租金及利息的主张应否予以支持。
涉案商铺的建设未办理报建手续，没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，刘裕杰与意美家公司于2013年10月22日、2014年10月22日、2015年6月10日签订的租赁合同均为无效合同。一审判决对此处理正确，本院予以维持。刘裕杰上诉主张意美家公司返还刘裕杰多缴纳的租金及利息问题，经审查，本院对此不予支持，理由如下：首先，刘裕杰承租涉案商铺时，涉案商铺已经存在，刘裕杰与意美家公司于2015年6月10日签订的租赁合同约定“租金1-2年每月18000元，第3年每月19800元”，表明该合同项下的商铺按照现状出租使用收取租金，刘裕杰作为完全民事行为能力人，其在清楚知悉商铺现状的情况下同意承租使用，亦应在签订租赁合同时尽到审慎注意义务；其次，意美家公司于2015年12月24日以刘裕杰及案外人佛山市宝隆汇汽车服务有限公司拖欠租金及相关费用等为由诉至法院，一审法院作出（2015）佛城法民一初字第2404号民事判决，刘裕杰此前已经按照租赁合同约定支付了相应的租金及费用，并无证据证明刘裕杰在此之前曾向意美家公司提出过异议；第三，经本院组织现场勘验，刘裕杰与意美家公司各自确认了涉案商铺的租赁面积范围，意美家公司确认的涉案商铺租赁面积大于刘裕杰确认的涉案商铺租赁面积，而从意美家公司二审提供的照片来看，刘裕杰签订租赁合同后确实实际使用了意美家公司现场勘验时确认的涉案商铺租赁面积。综上，刘裕杰在承租涉案商铺时实际使用了租赁合同约定的租赁面积，其上诉主张意美家公司返还因铺位面积与合同约定不符而多收取的租金及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，刘裕杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4268.93元，由上诉人刘裕杰负担。
决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年二月十七日
书 记 员 黎嘉鸿