广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第2023号原告：广东省粤安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区，组织机构代码证号：19036550-1。法定代表人：潘绍雄，董事长。委托代理人：何挺，该公司职员，联系地址。被告：苏松顺，住广州市海珠区。原告广东省粤安物业管理有限公司诉被告苏松顺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何挺，被告苏松顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年3月1日至2014年3月1日期间，广州市新业路干警综合楼小区业主委员会与原告签订多份《物业管理委托合同》，合同期限为2007年3月1日至2017年2月28日止。根据《物业管理委托合同》约定：本物业的管理服务费，由原告按本合同约定的收费标准向业主或物业使用人收取，2007年3月1日起，业主住宅物业按0.9元/月/平方米计算；2011年经原告征询全体业主意见后，自2012年3月1日起至2015年8月30日，业主住宅物业按1.05元/月/平方米计算；业主和使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告依约为该物业提供了物业管理服务。被告为广州市海珠区新业路20号404房的产权人及物业使用人，自2007年3月起开始拖欠物业管理费用，上述费用经原告多次催收未果。故起诉要求判令：1、被告向原告清付2007年3月至2009年7月期间的物业管理费1757.4元（按0.9元/月/平方米×67.3672平方米的标准计算）、2010年7月至2010年12月期间的物业管理费363.6元（按0.9元/月/平方米×67.3672平方米的标准计算）、2011年7月至2011年12月期间的物业管理费363.6元（按0.9元/月/平方米×67.3672平方米的标准计算）、2012年7月至2012年12月期间的物业管理费424.2元（按1.05元/月/平方米×67.3672平方米的标准计算）、2015年7月至2015年8月期间的物业管理费141.4元（按1.05元/月/平方米×67.3672平方米的标准计算），以及延付上述物业管理费的滞纳金（从2007年3月1日起，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按每日千分之三的标准计算至实际清付之日止）；2、被告承担全部诉讼费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告起诉已超过了诉讼时效。二、原告提交的证据《律师函》的邮件是原告伪造的，是不存在的。理由：1、根据原告提供的网上查询邮件投递情况显示：在2014年11月23日快递公司的投递员称打过电话给被告，但被告从未收过任何投递员的电话，也没有收到该邮件，投递情况显示“他人收”，“他人”是谁，被告也不清楚，应由原告举证。2、确认邮件的送达地址新业路20号404房是被告的联系地址，也是被告的经常居住地，经了解，被告家人也没有收到原告的任何邮件，原告所有陈述的情况应当举证证明。原告寄出的EMS快递邮件应当有底单，原告也应当举证证明。3、原告寄出的EMS快递邮件中的《律师函》是否就是原告证据中显示的《律师函》，原告应举证证明邮寄给被告的《律师函》的内容就是向被告追讨所欠的物业管理费，必要时，原告应找到司某举证证明。三、原告提交的2014年1月19日的《物业管理委托合同》是无效的合同，理由：1、合同中甲方盖章签处有业主委员会，业主代表处有“张某乙、刘某乙、刘某丙、吴某乙”的签名，这四人都是被告的同事，也是人民警察。人民警察法规定人民警察是不能受聘于社会组织，不能担当业主委员会委员的。2、原告应举证该业主委员会是否合法，公章是否有备案。3、被告在涉案房屋中居住这么久，也不知道上述四人为业主代表，而且业主委员会也没有召开业主大会，没有由业主进行投票，所以对该合同的签订情况被告不清楚，也不知情。4、该业主委员会的公章是没有法律效力的，原告应举证证明其提供的《物业管理委托合同》是有效的。综上，被告认为原告提供的《物业管理委托合同》是无效的，而原告就是依据该合同来收取被告的费用，故建议原告将收取被告的费用返还给被告。经审理查明：原告是领有《中华人民共和国物业服务企业资质证书》的企业。根据房管部门于2016年1月5日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区新业路20号404房的产权人为被告和邱某；建筑面积为67.3672平方米；房屋性质为房改房；登记时间为2011年12月12日；被告所有权取得方式为购买，邱某所有权取得方式为析产；等。原告于2015年11月19日提起本案诉讼。诉讼中，被告对原告在本案中主张的欠费时段没有异议，并表示邱某是其妻子。原、被告确认以下事实：1、涉案小区的名称为新业路干警综合楼小区，被告所有的涉案房屋位于该小区内；2、被告已向原告缴纳了下列期间的物业管理费：2009年8月至2010年6月（按每月每平方米0.9元的标准缴纳）、2011年1月至2011年6月（按每月每平方米0.9元的标准缴纳）、2012年1月至2012年6月（按每月每平方米1.05元的标准缴纳）、2013年全年（按每月每平方米1.05元的标准缴纳）、2014年全年（按每月每平方米1.05元的标准缴纳）、2015年1月至2015年6月（按每月每平方米1.05元的标准缴纳）；3、被告的户籍原来登记在涉案房屋处，后来迁至广州市海珠区金碧六街30号1406房。另外，原告还表示：其公司从2007年3月1日起至今对新业路干警综合楼实行物业管理；涉案小区的物业管理费缴费周期为每月缴纳一次，最迟在每月的5号前缴纳上一个月的物业管理费；截至2012年2月止的物业管理费按每月每平方米0.9元的标准收取，2012年3月开始至今的物业管理费按每月每平方米1.05元的标准收取。被告则表示：其不清楚2007年是哪个公司进驻小区管理，只知道有人在管理小区；由于其他业主是在原告处缴纳物业管理费，所以其也在原告处缴纳物业管理费；对原告主张的缴费周期不清楚，其通常是一年缴纳一次或者两次；其根本不知道物业管理费的收费标准，其到管理处缴费时，就按管理处工作人员计算的金额来缴纳，原告的工作人员说交多少，其就交多少，但并不清楚是否有升价。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告（乙方）与广州市新业路干警综合楼业主委员会（甲方，以下简称为综合楼业委会）于2007年2月28日签订的《物业服务合同》，主要内容：甲方将新业路干警综合楼委托乙方实行物业管理，物业位置为广州市海珠区新业路20－26、34－38、40－42双号；委托管理期限自2007年3月1日起至2009年2月28日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）车位物业管理费，代收户内水费及公共水、电分摊费用；（3）合同约定的装修押金及有偿服务费用；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，本物业管理服务费标准为0.9元/月.平方米，由乙方按本合同约定的收费标准向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应于每月的5日前交纳上一月的物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每月应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；等。2、原告（乙方）与综合楼业委会（甲方）于2009年2月18日签订的《物业服务合同》，主要内容：除委托管理期限改为自2009年3月1日起至2011年2月28日止外，其他内容与证据1基本相同。3、原告（乙方）与综合楼业委会（甲方）又签订《物业服务合同》，主要内容：除委托管理期限改为自2011年3月1日起至2014年2月28日止外，其他内容与双方于证据1基本相同。4、原告（乙方）与综合楼业委会（甲方）于2014年1月19日签订的《物业服务合同》，主要内容：除委托管理期限改为自2014年3月1日起至2017年2月28日止、物业管理服务费标准改为1.05元/月.平方米外，其他内容与证据1基本相同。证据1-4拟证明原告提供物业服务。5、新业干警楼物业管理处于2011年4月向小区住户发出的《关于调整物业管理费的意见征询》。6、综合楼业委会与新业干警楼物业管理处共同于2011年5月26日向小区住户发布的《关于调整物业管理费的联合公告》，主要内容：由于物价的不断上涨使得物业公司对小区的日常维护成本大幅增加；为确保小区的正常服务，维持小区物业的正常使用，使物业保值、增值；前段时间管理处就调整物业管理费事宜征询小区全体业主意见，在小区众多业主的理解和支持下，至5月26日止管理处共收到业主同意调整物业管理费的348户，占小区总户数的77%，不同意的58户，占小区总户数的12%，未定或无表态的52户，占小区总户数的11%；管理处征询业主调整管理费的结果符合相关规定，管理处也就调整物业管理费的所有过程及结果向相关职能部门反映报告，经与小区业委会商量决定从2011年7月1日开始调整物业管理费，由原来的0.9元/㎡调整为1.05元/㎡；附件一为《统计表》，附件二为《同意调整物业管理费单元号》；等。证据5、6拟证明管理费标准从0.9元调至1.05元。7、原告委托律师于2014年11月23日以特快专递方式向被告发出的《律师函》及全球邮政特快专递详情单（其中载明：编号为1022693938206；收件人为被告；收件地址为海珠区新业路20号404房；内件品名为律师函；等）、网上查询的邮件妥投记录单（其中载明：邮件号码为1022693938206；2014年11月26日投递并签收，签收人为他人收；等），《律师函》的主要内容为：被告自2007年3月起欠交原告费用，截至2014年10月止，共计欠交物业管理服务费2864.7元，欠交垃圾处理费235元；请被告在收到本律师函后五日内向原告交清全部欠交费用及滞纳金；等。拟证明原告在2014年11月23日曾向被告催收过物业管理费。8、原告和新业干警物业管理处于2009年6月11日向广州市海珠区房管局一处作出的《物业备案的报告》，内容为：新业路公安宿舍位于海珠区工业大道南新业路20-42号，隶属瑞宝街富全居委会，小区常住户数456户，为海珠区公安部干警居住；受小区业委会委托，我司（广东省粤安物业管理有限公司）于2007年3月1日开始入驻小区开展物业管理服务工作；现在小区治安良好，环境整洁，居民满意；请贵处给予备案！9、《广州市城市规划局海珠区规划分局报建审核书》，其中载明：建设单位为广州市公安局海珠区分局；工程地点为工业大道尾南边，广州农药厂对面；日期为97年12月1日；工程项目（用途）为干警宿舍；幢数为2；层数为第9至13层；建筑面积为11396平方米；等。该审核书右下方标注有“此件仅供广东省粤安物业管理有限公司在广州市新业路干警宿舍综合楼物业服务有效期间，到海珠区房屋管理处完成备案手续所用，再复印无效。2009.6.19”的手写字体，并加盖了“广州市公安局海珠区分局装备财务科”的公章。10、《建设工程规划许可证》（含《海珠区公安分局征地地形图》），其中载明：建设单位为广州市公安局海珠区分局；建设工程项目名称为干警宿舍；建设位置为工业大道尾南边，广州农药厂对面；建设规模为2幢，第9层至13层，11396平方米；等。该许可证左边标注有“此件仅供广东省粤安物业管理有限公司在广州市新业路干警宿舍综合楼物业服务有效期间，到海珠区房屋管理处完成备案手续所用，再复印无效。2009.6.19”的手写字体，并加盖了“广州市公安局海珠区分局装备财务科”的公章。11、《广州市物业服务项目备案申请表》，其中载明：企业名称为原告；填报时间为2009年9月29日；物业服务项目名称为新业干警住宅区；项目类型为高层；项目开发建设单位为广州市海珠区公安分局；项目详细地址为海珠区新业路20-26、34-42号；住宅户数为456；项目获取方式为协议；合同生效时间为2007-3-1；合同终止时间为2010-12-31；项目接管时间为2007-3-1；等。12、业委会委员名单：其中载明：主任为杨锦标，副主任为柯某、刘某丙，委员为张某丙、周某、张某乙、伍某、刘某乙、吴某乙。证据8-12拟证明原告是合法进驻小区进行管理的。被告质证表示：其没有参与证据1-4的签订，所以不清楚这些合同是否真实，但其认为这些合同都是不合法的；对证据5、6的真实性、合法性有异议，该证据是原告单方制作的，其没有见过和收到这些征询表，也没有发表过意见，对于升价的通知和公告结果也不清楚；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，其没有收到这些邮件，也没有接到邮递员的任何电话，快递详情单的签收人处也没有人签名，而且从查询的结果看，也没有显示其有签收；对证据8、11、12的真实性无法核实，这些证据是原告自行向有关部门报备的材料，与本案无关；对证据9的真实性不清楚，广州市公安局海珠区分局装备财务科盖章确认的内容与聘请原告管理涉案小区没有任何关联；对证据10的真实性无异议，但与本案无关。鉴于涉案房屋的产权人为被告和邱某，故本院在本案第一次庭审时征询双方当事人的意见：假如本案需由涉案房屋的产权人承担责任的话，被告是否同意只由其一人承担责任？原、被告均表示：同意本案只由被告承担责任，不需要追加另一产权人参加诉讼并承担责任。在本案第二次庭审时，原告变更第1项诉讼请求中的滞纳金标准为按银行同期贷款利率的标准计算。被告表示其不需向原告支付滞纳金，假如法院认为其需要向原告支付物业管理费的话，对原告现在主张的滞纳金标准没有异议。另外，被告在该次庭审中提出，涉案房屋的产权人除了其以外还有一个共有人邱某，如果法院认为其需向原告支付物业管理费的话，应当追加邱某为本案的被告，两个人一起承担责任。对此，原告表示：其公司在第一次庭审时已声明在本案中只要求被告一个人承担责任，被告当时也表示同意，且被告同意不追加邱某为本案的被告，因此，其公司认为不应当再追加邱某为本案的被告，其公司不同意追加被告。本院认为：原告提交的证据足以证明其公司已从2007年3月1日起至今对涉案小区进行物业管理，被告与邱某共有的涉案房屋位于原告管理的小区范围内，且被告也向原告支付过物业管理费，无论原告提供的《物业服务合同》是否有效，都不影响原、被告之间已形成事实上的物业管理服务关系的事实。根据权利义务相一致原则，原告作为小区的物业管理者，在提供了物业服务的情况下，可以要求被告支付物业管理费。被告以《物业服务合同》为无效合同为由拒绝向原告支付物业管理费的抗辩意见，显然有违公平、等价有偿和诚实信用的原则，故本院不予采纳。关于承责主体问题。被告与邱某为涉案房屋的共有权人，本应共同承担支付物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。原、被告在本案第一次庭审时已明确表示：假如本案需由涉案房屋的产权人承担责任的话，同意本案只由被告承担责任，不需要追加另一产权人参加诉讼并承担责任。原、被告上述意见表明双方已对本案承责主体的问题协商一致，经审查，并无不妥，本院应予准许。现被告在本案第二次庭审时又表示应当追加邱某为被告并承担责任，显然有违其之前与原告达成的一致意见，原告也不同意被告该意见，故本院对被告该意见不予采纳。被告对原告在本案中主张其欠付物业管理费的时段没有异议，故对该事实本院予以认定。原告就其主张的物业管理费缴费标准为自2007年3月1日起至2012年2月止按0.9元/月/平方米计算、自2012年3月1日起至2015年8月30日止，按1.05元/月/平方米计算的事实，提交了《物业服务合同》和《关于调整物业管理费的联合公告》为证，且被告也实际按上述标准向原告缴纳过物业管理费，故本院对原告主张的上述缴费标准予以确认。原告表示物业管理费每月缴纳一次，最迟在每月的5号前缴纳上一个月的物业管理费。经审查，原告陈述的缴费周期符合日常交易习惯，本院予以采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告关于其公司曾向被告追讨过物业管理费的主张，提交了其公司委托律师于2014年11月23日以特快专递方式向被告发出的《律师函》及全球邮政特快专递详情单、网上查询的邮件妥投记录单为证，该邮件的收件地址为涉案房屋的地址。虽然被告对上述证据的真实性不予认可，但未能提交反证予以推翻，应承担不利的后果，故本院对原告该证据予以采纳。鉴此，原告要求被告按67.3672平方米的标准计付2012年11月至2012年12月、2015年7月至2015年8月期间的物业管理费（按1.05元/月/平方米的标准计算）的诉请，并未超过诉讼时效，本院予以支持，并以原告主张的总金额282.8元为限。原告的其余诉请已超过法定的诉讼时效，本院予以驳回。被告关于诉讼时效的抗辩，部分有理，本院予以采纳。同理，原告要求被告支付延付本院支持部分的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第6日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算），合法有理，本院予以支持，但总额应以被告所欠的物业管理费为限。对原告主张的其余滞纳金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第八十四条、第一百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，判决如下：一、被告苏松顺在本判决生效之日起10日内，按67.3672平方米的标准计付2012年11月至2012年12月、2015年7月至2015年8月期间的物业管理费（按1.05元/月/平方米的标准计算，并以原告主张的总金额282.8元为限）给原告广东省粤安物业管理有限公司。二、被告在本判决生效之日起10日内，支付延付本判决主文第一项所确定的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第6日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，总额以被告所欠的物业管理费为限）给原告。三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担45元，被告负担5元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  李绮文人民陪审员  冯轩玮二〇一六年十二月二十八日书 记 员  刘 淼张洁