文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1111号上诉人（原审被告）：卢雪华，女，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告）：龙伟文，男，汉族,现住佛山市南海区。委托诉讼代理人：劳慧婷，广东大润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂裕物业管理有限公司，住广东省佛山市南海区。法定代表人：钟某钊。委托诉讼代理人：貌某英，公司员工。上诉人卢雪华、龙伟文因与被上诉人佛山市南海区桂裕物业管理有限公司（以下简称桂裕物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初13795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：位于佛山市南海区某车位的建筑面积为62.36㎡，车位所有权于2008年3月25日登记在龙伟文名下；位于佛山市南海区某地下室BX1、BX2、BX3号摩托车车位的建筑面积均为4.49㎡，三个车位的所有权均于2009年9月8日登记在卢雪华名下。2007年11月19日，桂裕物业公司与卢雪华签订《前期物业管理服务协议》，约定：桂裕物业公司为卢雪华、龙伟文的房产提供前期物业管理服务；卢雪华、龙伟文在每季度第一个月内支付当季物业管理费，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元计算，车位物业管理费按建筑面积每月每平方米1元计算，并未包括公用部分之水、电费、电梯电费，相应费用将按当月之实际发生数由业主分摊；若桂裕物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，卢雪华、龙伟文有权要求桂裕物业公司限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，桂裕物业公司承担相应法律责任；卢雪华、龙伟文违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，桂裕物业公司有权要求卢雪华、龙伟文补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。2012年9月24日，佛山市南海区某局批准自2013年1月1日起，江南某居的高层住宅物业服务费从原来的每月每平方米0.8元调整至每月每平方米1.15元，车位物业服务从原来的每月每平方米0.4元调整至每月每平方米0.75元。桂裕物业公司为江南某居小区提供物业管理服务至今。卢雪华、龙伟文没有向桂裕物业公司支付涉案四个车位自2013年10月至12月，2014年4月1日至2016年6月30日期间的物业管理费及分摊费用。原审法院认为：桂裕物业公司与卢雪华签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，故双方应依约履行。桂裕物业公司为卢雪华、龙伟文提供物业服务,卢雪华、龙伟文理应按时缴交物业管理费及分摊费用，协议约定的物业管理费的收费标准高于行政部门核准的标准，现桂裕物业公司主张按行政部门核准的标准计收物业管理费，原审法院予以准照。经核算，2013年10月至12月及2014年4月至2016年6月共30个月，涉案四个车位的物业管理费为0.75元/㎡/月×（62.36㎡+4.49㎡×3）×30个月=1706.20元；另涉案四个车位对应的分摊费用为847.39元。卢雪华、龙伟文没有及时缴纳物业管理费，确实给桂裕物业公司造成利息损失，桂裕物业公司主张按照年利率6.305%的标准计付逾期付款利息，没有违反法律法规强制性规定，也没有超出合同约定的标准，本院予以采纳。经核算，截至2016年7月31日的逾期付款利息为197.85元（详见下表）：            计费时间              物业管理费              分摊费用              利息起算时间              计息天数              利息                  2013年10-12月              170.62              85.99              2014年1月1日              943               41.80                   2014年4-6月              170.62              81.5              2014年7月1日              762               33.19                   2014年7-9月              170.62              78.34              2014年10月1日              670               28.81                   2014年10-12月              170.62              85.58              2015年1月1日              578               25.58                   2015年1-3月              170.62              86.28              2015年4月1日              488               21.66                   2015年4-6月              170.62              58.94              2015年7月1日              397               15.74                   2015年7-9月              170.62              107.67              2015年10月1日              305               14.66                   2015年10-12月              170.62              92.67              2016年1月1日              213               9.69                   2016年1-3月              170.62              83.02              2016年4月1日              122               5.35                   2016年4-6月              170.62              87.4              2016年7月1日              31               1.38                   合计              1706.2              847.39                                          197.85      桂裕物业公司要求卢雪华、龙伟文支付截至2016年7月31日的逾期付款利息196.81元，属权利自愿处分，原审法院予以准许。卢雪华、龙伟文还应自2016年8月1日至实际清偿之日以2553.59元（1706.2元+847.39元）为本金按照年利率6.305%计付利息给桂裕物业公司。卢雪华、龙伟文辩称桂裕物业公司强行提供不合格的物业管理服务，物业管理合同早已解除多时,其辩解缺乏依据,原审法院不予采纳。卢雪华、龙伟文又辩称桂裕物业公司的部分诉讼请求已过诉讼时效，但《前期物业管理服务协议》没有约定合同终止履行的具体日期，桂裕物业公司至今仍为江南某居提供物业管理服务，故在协议期限内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每月缴纳的物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，桂裕物业公司主张的物业管理费并未超过诉讼时效，原审法院对卢雪华、龙伟文的该项抗辩意见不予采纳。卢雪华、龙伟文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、卢雪华、龙伟文于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年10-12月及2014年4月至2016年6月期间的物业管理费1706.2元、公共分摊费用847.39元及逾期付款利息196.81元给桂裕物业公司，并自2016年8月1日至实际清偿之日以2553.59元为本金按照年利率6.305%计付利息给桂裕物业公司。二、驳回桂裕物业公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（桂裕物业公司已预交），由卢雪华、龙伟文负担。上诉人卢雪华、龙伟文不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、桂裕物业公司部分诉讼请求已经超过诉讼时效。根据桂裕物业公司提交的《前期物业管理服务协议》第四条第九款的约定，每次缴纳费用时间为每季度第一个月内，但桂裕物业公司2016年8月22日才起诉，其对2014年9月30日（第三季度物业管理费应在7月31日前缴纳）前的物业管理费的请求已超过诉讼时效，依法应不予支持。二、桂裕物业公司主张的逾期付款利息过高，其主张按中国人民银行同期同类一年期贷款基准年利率上浮30%计付，缺乏法律依据。三、桂裕物业公司一直强行提供不合格的物业管理服务，其实物业管理合同早已解除多时，桂裕物业公司为了谋取不当利益强迫交易不应予以支持，否则将纵容桂裕物业公司在提供低劣的物业管理服务同时收取高价。请求二审法院撤销原判，驳回桂裕物业公司的诉请。被上诉人桂裕物业公司答辩，原审查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。上诉人卢雪华、龙伟文提交（2016）粤06民终2428民事判决一份，拟证实桂裕物业公司在该判决中承认自己在服务中存在不足，故其物业费不应缴纳。被上诉人桂裕物业公司的质证意见：该份证据的真实性不予否认，但与本案没有关联。本院认为，该份证据真实，但与本案并无关联，本院不予采信。经审查，原审法院认定的案件事实基本无误，本院予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人卢雪华、龙伟文和被上诉人桂裕物业公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：诉讼时效的问题；原审判决是否妥当。诉讼时效的问题。卢雪华、龙伟文上诉认为，桂裕物业公司的部分租金的诉请已过诉讼时效，应予以驳回。本院经核查，双方签订的《前期物业管理服务协议》虽没有明确约定履行期限，但截至目前，卢雪华、龙伟文均在涉案小区居住，接受桂裕物业公司提供的物业服务。本院认为，在同一租赁合同项下，虽然各期的租金支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认该债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且动摇双方的互信，背离诉讼时效设立的价值目标。因此在租赁合同持续履行的前提下，应将最后一期租金的履行期限届满日作为诉讼时效的起算点。鉴于本案租赁合同仍持续履行，故卢雪华、龙伟文关于诉讼时效的上诉理由因与事实不符，于法无据，本院不予采信。关于原审判决是否妥当。卢雪华、龙伟文上诉认为桂裕物业公司未提供合格的物业服务故不应缴纳物业管理费。经核查，卢雪华、龙伟文并未提交任何证据证实桂裕物业公司提供的服务不合格，故根据民事诉讼“谁主张，谁举证”基本原则，承担举证不能的法律后果。另关于利息标准问题，原审法院系根据桂裕物业公司主张的年利率6.305%计付，并未高出合同约定的日千分之五的违约金，亦无明显过高的情节，符合法律规定，本院予以维持。卢雪华、龙伟文的上诉理由因无事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢雪华、龙伟文负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年三月二十八日本件与原本核对无异书 记 员  钟勉力