山西省忻州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋09民终795号
上诉人（原审被告）定襄县宏道志峰超市，住所地：定襄县宏道镇十字街。
经营者张志峰，男，1973年8月2日生，汉族，定襄县人，。
委托代理人张爱生，男，1953年1月14日生，汉族，定襄县人，农民，。系张志峰的父亲。
委托代理人智元恒，男，忻州市长征法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）定襄县宏道供销合作社，住所地：定襄县宏道镇南街。
法定代表人张晋伟，该供销社合作社主任。
委托代理人张伟，男，定襄县晋昌镇法律服务所法律工作者。
上诉人定襄县宏道志峰超市因与被上诉人定襄县宏道镇供销合作社租赁合同纠纷一案，定襄县人民法院于2016年8月1日作出（2016）晋0921民初228号民事判决，判后，定襄县宏道志峰超市不服，向本院提出上诉，本院于2016年12月2日作出（2016）晋09民终1104号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审。定襄县人民法院于2017年1月3日立案，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理并于2017年3月20日作出（2017）晋0921民初13号民事判决。定襄县宏道志峰超市不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人定襄县宏道志峰超市经营者张志峰及委托代理人张爱生、智元恒、被上诉人定襄县宏道供销合作社的法定代表人张晋伟及委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告与被告于2011年3月16日签订《合同书》，被告租赁原告鑫源商场一层的（由南往北）第一门三间、二层一半五间，租赁期间为从2011年4月1日至2016年3月30日止。承包费为：第一年30800元，第二年32340元，第三年、第四年、第五年每年34000元。承包费被告每年一次交清的方式（即在第一年承包前交清，第二年及后几年在每年开始承包之日第一天一次性交清）。2014年9月9日因相邻商铺着火致被告部分货物受损。2015年10月22日原、被告双方就2015年的租赁费经一审法院主持调解达成一致意见并履行。2016年1月1日，原告提前通知各承包商户，因商场有安全隐患，房屋租期届满后需整改维修，告知各商户务于合同期满后（2016年3月30日前）腾空承包房屋，并面向社会公开招标，在同等情况下优先原承包户继续承包供销社鑫源大楼门店。2016年3月29日，原告通过公开招标将供销社鑫源商场整体租赁给张月峰，租金为每年202000元，同时约定出租方未按约定交付租赁物，每迟延交付一天，赔偿承租方损失1106.84元。招标结束后原告通知各承租户务必于2016年4月5日前腾空租赁房屋返还租赁物。2016年4月5日后原告多次催被告返还租赁房屋，但被告以各种理由拒绝返还租赁物。为此原告诉来本院。
另查明，原告定襄县宏道供销合作社所有的鑫源商场共二层，每层十间房。2016年4月6日之后，因被告拒绝返还租赁物，致使原告无法整体将商场交付第三人张月峰使用。2016年7月原承租人郝丑元、温建奎、梁红莲、姜亮各使用一间至今，因属于临时占用，原告未收取租金。
以上事实有原、被告陈述及提供的证据经庭审质证在案证实。
原审法院认为，原告与被告签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付被告使用、收益，被告按合同约定支付租金。租期届满前原告通知被告因商场有安全隐患，房屋租期届满后需整改维修，腾空承包房屋，在租期届满后，被告应履行合同义务返还原告租赁房屋。因被告拒不返还租赁房屋导致原告不能按约定将租赁房屋及时全部交付第三人张月峰使用，致使第三人张月峰不能实现合同目的，即对商场整体改造使用，故原告应对第三人张月峰承担逾期交付房屋的违约责任，原告向第三人承担违约责任给原告带来的实际损失应由被告承担。原告主张应按其与第三人张月峰签订的合同中约定的违约金来计算其损失，但该合同中有关违约金的约定超过了法律规定，故对超过部分本院不予支持。原告的实际损失为应收租金553.42元/日（202000元÷365日）和支付第三人张月峰违约金166.03元/日（553.42元/日×30%），共计719.45元/日。原告在被告拒绝返还租赁房屋构成违约的情况下，应当及时采取必要的减损措施以防止损失的扩大，而原告未能采取及时有效的减损措施，故可以适当减轻被告的赔偿责任，本院酌情认定被告赔偿原告损失的70%，即503.62元/日（719.45×70%）。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告定襄县宏道志峰超市于本判决生效后十日内返还原告定襄县宏道供销合作社所租鑫源商场门面房一层（由南向北）第1门三间，二层一半；二、被告定襄县宏道志峰超市赔偿原告定襄县宏道供销合作社损失每日503.62元，从2016年4月6日起计算至返还租赁房屋之日止。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告定襄县宏道志峰超市承担。
上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）主要上诉理由：一、在双方所签租赁合同履行期间，因被上诉人定襄县宏道供销合作社与第三人共用的仓库发生火灾，致相邻的上诉人受到296083.4元的财产损失，但被上诉人定襄县宏道供销合作社作为出租人却不赔偿上诉人的损失，也不及时修缮出租房屋，对上诉人垫付的维修费用至今也不给。被上诉人提供的租赁物不达消防安全标准，存在违约情形，按照双方所签租赁合同第九条“承包方要加强用电、用火、用水、防盗等安全工作，一旦出现问题，损失全部由承包方负责，并追究其有关责任”的约定，被上诉人定襄县宏道供销合作社应先承担违约。但一审法院对被上诉人定襄县宏道供销合作社的瑕疵出租行为只字不提，有失法律公平；二、一审法院以被上诉人定襄县宏道供销合作社与张月峰签订的租赁合同约定的年租金202000元及被上诉人定襄县宏道供销合作社出具的收据为依据，在没有单位进账财会凭证予以支持、且本案所涉租赁物在当地市场租赁费仅10万元左右的情况下，判决上诉人赔偿每日503.62元损失没有完整证据支持，也违背市场经济规律；三、上诉人与被上诉人双方所签租赁合同到期后，除上诉人占用租赁物外，其他原租赁户仍在继续租赁物内经营，而且被上诉人已将租赁物中的一楼三间房屋、二楼五间房屋交付张月峰，不存在整体租赁给张月峰的事实。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
本院查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。
另查明，上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）就其租赁期间因火灾致财产损失已向定襄县人民法院提起诉讼，定襄县人民法院作出（2015）定民初字第230号民事判决后，上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日作出（2016）晋09民终763号民事判决，该判决已生效。案外人张月峰未以迟延交付租赁物向被上诉人定襄县宏道供销合作社提起诉讼。
2016年3月29日，被上诉人定襄县宏道供销合作社对鑫源商场向社会进行公开招标，上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）参加了该招标会并对其原承租的房屋进行了竞标。上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）对其原租赁的一层三间、二层五间竞标价为55000元。其他竞标人对一层另两间及二层五间竞标报价为60000元。另有竞标人对鑫源商场一层商铺中其余五间竞标报价分别为18000元、16500元、16088元、15500元、15110元。
目前，本案所涉定襄县宏道供销合作社所有的鑫源商场两层楼（上下各十间），除上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）占用的一层三间、二层五间外，定襄县宏道供销合作社称已将一层另外三间、二层五间于2016年12月交付张月峰，一层其余四间仍由原承租户无偿临时占用。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）与被上诉人定襄县宏道供销合作社所签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在租赁期满前，上诉人定襄县宏道供销合作社已就商场有安全隐患需维修、维修后向社会公众公开招标、要求原承租户按期腾出租赁物等事项通知了上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）。上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）应依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，腾出租赁的房屋并返还给被上诉人定襄县宏道供销合作社。上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）以其租赁期间因火灾导致财产损失未得到赔偿为由拒不腾出租赁物的理由，没有相关法律予以支持。且其已就该请求另行提起诉讼并经法院审理裁判，业已生效。同时，上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）主张的租赁期间因火灾致财产损失与本案租赁合同纠纷为不同的法律关系，不属于本案审理范围。故原审法院判令定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）向定襄县宏道供销合作社返还租赁物是正确的。
关于一审法院判决上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）从2016年4月6日起计算至返还租赁房屋之日止赔偿被上诉人定襄县宏道供销合作社每日损失503.62元的判项是否正确的问题。本院认为，一审法院该判项的依据是被上诉人定襄县宏道供销合作社与案外人张月峰2016年4月6日所签《租赁合同书》中违约责任的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，但在作为合同相对方张月峰并未因被上诉人定襄县宏道供销合作社迟延交付租赁物而依据《租赁合同书》约定向被上诉人定襄县宏道供销合作社主张权利、违约责任尚未明确、损失额并未确定、且本案所涉租赁物整体除上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）占用之外、其余已交付张月峰及原租户继续占用的前提下，一审法院依据被上诉人定襄县宏道供销合作社与不是本案当事人的张月峰签订的合同中违约责任的约定，判令上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）向被上诉人定襄县宏道供销合作社赔偿损失缺乏法律与事实依据，也缺乏合理性，亦可能会对案外人张月峰的相关权利造成损害，本院对此依法予以纠正。因上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）在租赁期届满后没有返还租赁物，确实给被上诉人定襄县宏道供销合作社造成损失，上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）理应赔偿。但上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）与被上诉人定襄县宏道供销合作社在合同期满前因租赁期间火灾致财产损失发生纠纷并诉讼，在此情形下，被上诉人定襄县宏道供销合作社应该能够预见存在与他人签订鑫源商场整体出租合同可能导致合同目的不能实现的可能性，且在上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）仅占用原租赁商铺的情况下，要求其以被上诉人定襄县宏道供销合作社2016年与他人签订的鑫源商场整体出租合同约定违约责任为依据来承担全部责任的理由不具备合理性。赔偿数额应参照被上诉人定襄县宏道供销合作社2016年3月29日对鑫源商场向社会进行公开招标时与上诉人定襄县宏道志峰超市（经营者张志峰）实际占用租赁物楼层及间数相同的最高竞标价为依据计算更为合理。本院对被上诉人定襄县宏道供销合作社损失确定如下：（60000元＋18000元）÷365天＝213.7元/日。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、维持山西省定襄县人民法院（2017）晋0921民初13号民事判决第一项；
二、变更山西省定襄县人民法院（2017）晋0921民初13号民事判决第二项为“定襄县宏道志峰超市赔偿定襄县宏道供销合作社损失每日213.7元，从2016年4月6日起计算至返还租赁房屋之日止。”
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，由定襄县宏道志峰超市承担。上诉案件受理费3972元由定襄县宏道志峰超市负担2472元，由定襄县宏道供销合作社负担1500元。
本判决为终审判决。
审判长 吕建文
审判员 李小荣
审判员 张李霞
二〇一七年六月二十八日
书记员 王尉榕