上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2235号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海南舟实业有限公司，住所地上海市杨浦区XX路XX号XX室。法定代表人王帮力，董事长。委托代理人杭恒信，公司员工。委托代理人庞春云，北京市广盛律师事务所上海分所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）上海航欢商贸有限公司，住所地上海市浦东新区XX镇XX村XX组。法定代表人陈美娜，总经理。委托代理人刘海鹏，上海众华律师事务所律师。委托代理人周学瑜，上海众华律师事务所律师。上诉人上海南舟实业有限公司、上海航欢商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第7769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成合议庭于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人上海南舟实业有限公司（以下简称南舟公司）的委托代理人杭恒信、庞春云，上诉人上海航欢商贸有限公司（以下简称航欢公司）的委托代理人周学瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区XX公路XX号房屋（以下简称系争房屋）权利人于2008年11月17日登记为航欢公司，土地状况中用途记载为“办公”。2014年5月15日，航欢公司（甲方）与南舟公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋（建筑面积为2,000平方米）用于经营餐饮；双方约定乙方租赁价格为第一年0.80元（人民币，下同）/平方米/天、共计584,000元，第二年0.85元/平方米/天、共计620,500元，……，押金30万元，合同到期后双方无异议押金如数退还；第一年前半年租赁费及押金在本协议签订之日起3日内支付，以后租金每半年支付一次，乙方先提前一个月进行支付，先付后用，按此推算支付租赁费。租赁期限自2014年5月20日起至2019年8月19日止共计5年，其中2014年5月20日至2014年8月19日为免租期。乙方自行办理相关营业执照等相关合法手续，甲方积极配合乙方办理。乙方经营期间该场地所发生的水费（目前按3.80元/吨计算）、热水费（目前按38元/吨计算）、电费（目前按1.20元/度计算）、天然气费（由乙方按国家规定金额自行支付）费用由乙方承担（合同期内水电按国家调整幅度调整）。第五条关于合同的变更、解除与终止约定，1、本合同生效后具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或者解除本合同，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）提供不合法企业资质和房屋产权、使用权限的。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回所租赁给乙方的场地：……（3）未经甲方书面同意，不得应用于餐饮以外的用途。……（5）乙方逾期未交纳租金或以外的其他费用，拖欠超过10天的。……（8）因不可抗办因素导致合同无法履行或者无法完全履行时，甲、乙双方协商一致，可以变更或者解除合同。第六条关于场地交付及收回的验收的约定，……4、若乙方迟交租金，甲方有权向乙方收取滞纳金，收取标准为：逾期一个月内的，甲方有权收取日租金的20%乘以迟交天数作为滞纳金归甲方所有；逾期一个月以上，甲方有权收取日租金的30%乘以迟交天数作为滞纳金归甲方所有。甲方可以采用协商或法律手段追回乙方所欠各项费用（含滞纳金），其所发生的有关费用及由此给甲方造成的一切损失均由乙方承担。逾期超过45天的，乙方按违约处理，甲方有权处理留置乙方租用房屋内的一切财产（物），自留置之日起一个月内，乙方应完全履行义务，否则，甲方有权解除《租赁合同》。同时对留置的财产（物）依法进行处理，由留置所引起的一切不利后果均由乙方承担。第七条违约责任约定双方不履行或不完全履行合同应负违约责任：租赁期间内，违约方应按照合同年租金的100%向对方支付违约金；乙方逾期交纳所负担费用（水电煤等），每逾期一天，则拖欠费用总额的1%支付甲方滞纳金；乙方逾期归还场地房屋，则每逾期一日应向甲方支付1万元的滞纳金，还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2014年7月19日，双方签订《关于房屋租赁的补充协议》约定，一、酒店执照。甲方配合乙方办理营业执照。乙方保证在协议结束（不再续租）后30天内撤销使用甲方房屋注册的营业执照。经甲方检验查询后退还乙方押金。二、员工宿舍租赁。甲方将乙方要求的房屋出租给乙方作为员工宿舍使用，用房租金为0.60元/天/平方米，面积为240平方米，年租金共计52,787元。付款方式为年付，先付后用，下一年度租金提前30天付款。员工宿舍使用房屋租赁期限与原合同中酒店使用房屋租赁期限同等。……。合同签订后，南舟公司向航欢公司支付租赁押金30万元、截止2015年2月19日的系争房屋租金及宿舍租金57,278元（自2014年7月19日起至2015年7月18日止）。南舟公司对系争房屋进行装修后于2014年8月间开始试营业。2014年11月13日，上海市浦东新区市场监督管理局向王帮力发出询问（调查）通知书“为调查了解你在浦东新区XX镇XX公路XX号未取得餐饮服务许可证经营餐饮店一事，请你于2014年11月20日14时至上海市浦东新区XX镇XX路XX号航头市场监督管理所接受询问。……。”同年10月，南舟公司就办理系争房屋营业执照有困难与航欢公司沟通，并于11月17日通知航欢公司于11月18日解除讼争租赁合同。嗣后，双方短信沟通，航欢公司未同意解除合同。南舟公司诉称，2014年5月15日，南舟公司、航欢公司签订《房屋租赁合同》。约定南舟公司租赁航欢公司的系争房屋，用于经营餐饮；航欢公司应积极配合南舟公司办理营业执照。房屋交付后，南舟公司一面进行房屋装修、招聘员工、开张试营业，一面申请办理营业执照。行政部门告知由于该土地用途属“办公”而非商业，不得用于办理餐饮企业。之后，南舟公司多次与航欢公司沟通均无果。鉴于航欢公司之故导致无法实现合同目的，南舟公司无奈于2014年11月18日解除了合同。现南舟公司要求：一、确认《租赁合同》于2014年11月18日解除；二、判令航欢公司支付违约金584,000元；三、判令航欢公司退还租金及押金644,787元；四、判令航欢公司赔偿南舟公司损失2,848,596.80元。本案诉讼费由航欢公司承担。航欢公司辩称，不同意南舟公司的全部诉讼请求。双方于2014年5月15日就系争房屋签订《租赁合同》，建筑面积2,000多平方米；租赁押金30万元，违约金为年租金的100%。合同签订前，航欢公司向南舟公司如实的陈述并展示了系争房屋房产证、公司登记信息等所有相关证照，也告知该址长期经营餐饮，除航欢公司下属航欢酒店分公司注册于此外，还前后有四家承租人从事餐饮，但经营状况均不理想，希望南舟公司自行评估经营风险。南舟公司认为其具备多年经营管理经验，有信心经营好，故此签订了《租赁合同》。2014年11月份，航欢公司收到南舟公司发送的律师函，以在该址办理营业执照遇阻为由要求解除合同，航欢公司不予认同。南舟公司承租系争房屋后已经开业经营，南舟公司所称并无事实依据。南舟公司单方面解除合同没有法定或约定的理由，其拖欠房租和水电煤等费用的行为已构成违约。同时，航欢公司认为南舟公司要求赔偿的损失并不存在，即使存在也应由南舟公司自行承担，与航欢公司无关。航欢公司反诉诉称，航欢公司、南舟公司就系争房屋（建筑面积2000平方米）于2014年5月15日签订《租赁合同》，后于2014年7月19日签订补充协议，约定年租金584,000元、半年一付，提前一个月支付、先付后用，租赁押金30万元；2014年5月20日至同年8月19日为免租期，合同约定违约金为年租金的100%。合同签订后，航欢公司依约于2014年5月20日向南舟公司交付了系争房屋，并给予三个月免租期。南舟公司支付了押金和首期半年的租金，后于2015年1月20日逾期74天又支付了半年租金292,000元。直至航欢公司收到南舟公司的起诉状后才得知南舟公司要求解除合同之请求，且南舟公司从未从系争房屋中搬离。南舟公司因营业状况不理想而萌生毁约之意，系争房屋已多年用于经营餐饮，和以此地址重新申请营业执照并无关联。鉴于南舟公司无正当理由解除合同并拒付欠款的违约行为，航欢公司要求判令：一、自本诉诉讼材料送达航欢公司之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》以及补充协议；二、南舟公司搬离系争房屋并负责恢复房屋原状；三、南舟公司支付自2015年2月20日起至实际搬离之日止的房屋租金和占有使用费（按年租金584,000元计算）；四、南舟公司支付拖欠的水电煤费以及电梯维护费等共计25,619元及滞纳金（按每天1%，自2014年11月2日起计算至判决生效日止）；五、南舟公司支付违约金584,000元。本案诉讼费用以及反诉费用均由南舟公司承担。南舟公司针对反诉辩称，不同意航欢公司的反诉请求。航欢公司出租给南舟公司的系争房屋用途为办公，南舟公司无法在系争房屋内办理餐饮营业执照，合同目的无法实现，由此产生的损失应由航欢公司自行承担。南舟公司已于2014年11月18日向航欢公司发送了解除合同通知，因此2014年11月18日之后的相应费用不应由南舟公司承担。一审审理中，南舟公司提供了“现行行政法规及标准规范中对饮食业项目环保要求汇总”及环保部门答复视频，以证明环保要求饮食单位应设在商业区域内，系争房屋为工业用地，故无法办理餐饮执照、许可证。航欢公司提供了营业执照和组织机构代码证、建设项目环境影响报告表及审批意见和餐饮服务许可证，以证明系争房屋环境影响报告于2008年通过区环境保护局审批，成功注册了餐饮企业取得餐饮服务许可证，并表示可提供证照给南舟公司经营餐饮。同时，航欢公司放弃要求南舟公司支付水电煤及滞纳金的诉讼请求。经南舟公司申请，法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋“农家乐饭店”装修工程造价进行司法鉴定，造价为906,117元；双方存在争议的工程造价为13,892元，具体内容有绿化带中原假山石的清理搬运费和原路面压实费。南舟公司认为鉴定报告中采用市场采购价格而非2000定额进行定价的部分低于装修时的包工包料价格；航欢公司认为虽然采用市场价格定价高于实际价格，但仍予接受。2015年9月14日，航欢公司与案外人签订系争房屋租赁合同，租赁期限自2015年9月21日起，于2015年9月21日前交付租赁物。航欢公司将南舟公司留于系争房屋内的物品（诉讼请求中作为其损失主张赔偿）归置于一处。原审认为，南舟公司与航欢公司签订的系争房屋《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，为双方行事之圭臬。双方约定系争房屋用于餐饮经营，且航欢公司亦知晓南舟公司将以系争房屋进行工商登记注册。鉴于系争房屋之前的环评报告曾通过审批，且系争房屋也成功注册过大型饭店并取得餐饮服务许可证，因此双方对南舟公司能以系争房屋办理出餐饮营业执照都具有合理信赖。嗣后，因土地性质及环评要求提高等原因，致系争房屋无法办理餐饮营业执照，合同目的无法实现，南舟公司要求解除合同，有法可循，航欢公司虽称未收到南舟公司的解除通知，但结合双方短信往来可以认定南舟公司的解除通知已到达航欢公司，系争《租赁合同》于2014年11月18日解除。但该解除并不可归责于航欢公司，如前所述因餐饮许可证等的存在，无法办理餐饮证照不在航欢公司可预见可控制范围内，而南舟公司作为既意在从事经营餐饮的承租人，在缔结租赁合同时对租赁标的能否实现其租赁目的应给予比出租人更谨慎的考察和评估。系争合同解除非因任何一方违约所致，故当事人要求对方承担违约责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，均不予支持。合同解除后，南舟公司交付的租赁押金30万元应予返还，其留置在系争房屋内的可移动物品及设备等应自行取回。因航欢公司不同意解除合同致双方难以协商解决后续事宜；而南舟公司解除讼争后，系争房屋内仍放置着南舟公司的餐饮经营物品，且涉讼后需装修评估，直至2015年9月航欢公司将系争房屋另行出租，空置期截止2015年9月20日，期间损失可参照租金标准基于公平原则由双方分担。至于补充协议所涉职工宿舍租赁补充协议，由于租赁目的系用于安置餐饮服务人员，故南舟公司停止营业并通知解除租赁合同后，该补充协议也随之解除。南舟公司虽已支付租金至合同解除之后，但审理中南舟公司未能就何时返还房屋提供证据，仍应按租金标准支付房屋使用费，故南舟公司要求航欢公司返还租赁费的诉讼请求，难以支持。南舟公司未取得经营证照即开业经营，且对此航欢公司并无过错，故南舟公司要求航欢公司赔偿与其餐饮经营相关的损失，于法无据，不予支持。关于房屋装修费用，航欢公司作为房屋添附的得益者，可按装修造价评估值所得剩余价值对南舟公司予以适当补偿。双方有争议的工程造价13,892元，因南舟公司未能就该工程系其施工举证，故无法将此计入南舟公司的造价之内。航欢公司于2015年9月已将系争房屋另行出租并交付，应认定系争房屋已在其控制之下，而装修附着难以拆除，强行拆除后势必造成物的贬损，扩大双方损失，故其要求南舟公司搬离系争房屋及恢复原状的诉讼请求，难以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（一）项、第九十七条之规定，于2015年12月22日作出判决：一、上海南舟实业有限公司与上海航欢商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》及《关于房屋租赁的补充协议》于2014年11月18日解除；二、上海航欢商贸有限公司于判决生效之日起三十日内返还上海南舟实业有限公司租赁押金30万元；三、上海航欢商贸有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海南舟实业有限公司装修补偿款36万元；四、上海南舟实业有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海航欢商贸有限公司房屋使用费18万元；五、驳回上海南舟实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海航欢商贸有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39,419元，减半收取计19,709.50元，鉴定费54,000元，共计73,709.50元，由上海南舟实业有限公司负担41,509.50元,上海航欢商贸有限公司负担32,200元；反诉案件受理费5,498.50元，由上海航欢商贸有限公司负担2,749.50元，上海南舟实业有限公司负担2,749元。判决后，南舟公司、航欢公司均不服，上诉于本院。南舟公司上诉称，无法办理营业执照是由航欢公司原因导致，系争房屋土地性质不符合办理餐饮营业执照，双方在租赁合同中明确约定南舟公司需要在系争房屋中办理餐饮营业执照，故确保出租的房屋符合租赁目的是航欢公司的合同义务。系争房屋之前的租赁户均是借用航欢公司的营业执照，而没有办理出营业执照，航欢公司应当承担相应的违约责任。南舟公司已经提供了充分证据证明合同解除后已向航欢公司办理了交接手续，不应再承担合同解除后的租金支付义务。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人南舟公司的原审本诉诉请。航欢公司上诉称，南舟公司并无证据证明系争房屋无法办理餐饮营业执照，合同目的无法实现。租赁合同的解除纯属南舟公司违约所致。在缔结合同时，南舟公司未尽到谨慎评估义务，在合同履行中也未正式向有关部门申请办理环评，合同解除后也拒不搬离室内物品，以上是南舟公司的三大违约事实，理应承担丧失租金的法律后果。故房屋空置期的损失也应由南舟公司一方承担，而不应由航欢公司予以分担。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人航欢公司的原审反诉诉请。二审庭审中，南舟公司向本院提供了其与航欢公司签订的两份租赁合同及上海市浦东新区航头镇人民政府招商中心工作人员名片，欲证明系争房屋存在两个地址以及经南舟公司向有关人士咨询系争房屋无法办理出餐饮营业执照的事实。航欢公司对租赁合同真实性予以确认，但认为该事实与本案并无关联。航欢公司对名片的真实性及其证明内容均不予认可。本院审核后认为，对租赁合同的真实性予以确认，但系争房屋的具体地址与本案并无关联；至于南舟公司提供的名片，其真实性本院无法确认，但结合南舟公司在一审提供的环保部门答复视频以及系争房屋土地用途等事实，本院认为系争房屋现办理餐饮营业执照确实存在障碍。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议在于涉案租赁合同的解除是否可归责于本案双方当事人以及南舟公司是否在合同解除后完成了租赁房屋的返还交接义务。南舟公司与航欢公司就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方在合同中约定南舟公司承租系争房屋用于经营餐饮且需要办理营业执照，现由于相关政策标准的提高导致系争房屋无法办理营业执照，南舟公司的租赁目的已无法实现，且双方均有解除合同的意思表示，故原审确认租赁合同及其补充协议于南舟公司发出解约通知到达对方时解除，并无不妥，本院予以维持。鉴于系争房屋曾经通过相关部门的环评审批，故难谓航欢公司具有提供不符合合同约定租赁房屋的故意或过失，且双方在合同中约定南舟公司须自行办理相关营业执照，航欢公司仅有配合的义务，故租赁合同的解除不可归责于航欢公司或南舟公司任何一方。双方在合同的履行过程中均不存在违约情形，故双方要求对方承担违约责任的诉请，本院均无法支持。合同解除后，航欢公司理应将押金返还南舟公司，南舟公司也应及时将租赁房屋返还航欢公司并搬离租赁房屋内可移动的物品设备。但南舟公司并未能提供充分的证据证明其已经于发出解约通知后将系争房屋予以腾空并与航欢公司进行交接，故房屋空置期间的租金损失南舟公司须予以分担，南舟公司要求航欢公司返还租金的诉请，本院不予支持。关于房屋装修损失，由于该装饰装修已与系争房屋形成附和关系，故应由双方按照公平原则各自分担。关于南舟公司要求航欢公司赔偿的其他损失，缺乏事实依据，本院无法支持。现系争房屋已经由航欢公司出租给案外人进行使用，双方应本着友好协商、诚实信用的原则，共同清点南舟公司仍留置在航欢公司处的物品设备，航欢公司也应配合南舟公司将上述物品设备予以搬离。综上所述，上诉人南舟公司、上诉人航欢公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院均难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币44,697元，由上诉人上海南舟实业有限公司负担32,699元，上诉人上海航欢商贸有限公司负担11,998元。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 蒋庆琨
审 判 员 杨斯空
二〇一六年五月十二日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……