辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11365号
上诉人（原审被告）：陈泽辉，男，汉族，1968年2月3日出生，住址：辽宁省本溪市明山区。
委托诉讼代理人：石晓燕，系辽宁金正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王智远，系辽宁金正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市宏元木材厂，住所地：沈阳市沈北新区双楼子村。
法定代表人：张淑梅，系该公司经理。
委托诉讼代理人：金宝良，系辽宁申源律师事务所律师。
原审被告：本溪润泽工贸有限公司，住所地：本溪市溪湖区彩乐社区煤泥河。
法定代表人：陈文全，系该公司经理。
委托诉讼代理人：何元奎，男，1970年5月17日出生，满族。
上诉人陈泽辉因与被上诉人沈阳市宏元木材厂（以下简称“宏元木材厂”）、原审被告本溪润泽工贸有限公司（以下简称“润泽公司”）房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初2817号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈泽辉上诉请求：1、撤销原审判决第二、四、五项并依法改判；2、诉讼费用由宏元木材厂承担。理由：1、被上诉人在签订合同时自身存在过错，且双方签订的是租赁合同，故原审判令上诉人给付被上诉人利息没有法律依据；2、上诉人不再履行合同的原因是因为被上诉人在2016年2月就将上诉人所承租的库房强行堵拦，致使上诉人在该库房中的货物无法拉出，也无法经将货物存入库房，故原审判令我方支付2015年8月1日至2016年7月31日的房屋占用费不正确，堵拦期间的房屋占用费应予扣除；3、因被上诉人至今仍然堵拦库房，我方无法将货物拉出，故原审判令我方承担2016年8月1日至腾退之日期间的占用使用费也不正确；4、原审判令我方赔偿3个月的房屋闲置损失费明显超出被上诉人原审的诉请，违反法律规定。
被上诉人宏元木材厂辩称：不同意陈泽辉的上诉理由。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。
原审被告润泽公司辩称：同意上诉人的意见。
宏元木材厂原审诉称：请求判令陈泽辉、润泽公司继续履行涉案房屋租赁合同，给付宏元木材厂欠付租金1,000,000元及违约金（自2015年7月12日起以1,000,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年6月30日止），并承担诉讼费。
陈泽辉、润泽公司原审辩称：1.我方经营不善，无力承租，且宏元木材厂拦堵厂库我方无法进出，合同目的无法继续实现；2.到期未付租金仅450,000元，亦应扣除宏元木材厂拦堵厂库导致陈泽辉、润泽公司无法进出产生的相应损失；3.宏元木材厂对涉案租赁房屋未举证其享有所有权、处分权，应驳回其诉求；若查实其具备所有权，则请求解除合同。
原审法院审理查明：2014年7月11日宏元木材厂与润泽公司签订厂房出租协议书一份,约定宏元木材厂将沈北新区虎石台市政管理所西北侧6,000平方米厂房(即宏元木材厂木材加工厂厂房)出租给润泽公司本溪润泽工贸有限公司,租期2014年8月1日至2017年8月11日,第一年租金400,000元,第二年起租金每年500,000元，每年7月11日现金支付。签约后宏元木材厂将上述厂房交由润泽公司承租使用，第一年租金双方已结清。2015年8月6日，宏元木材厂与陈泽辉签订厂房出租协议书一份,载明：因原租赁合同期间陈泽辉也一直在使用涉案厂房，故陈泽辉愿与本溪润泽工贸有限公司共同承担租金，第一年租金已付清，后两年租金1,000,000元，陈泽辉同意于2015年7月11日结清，后经协商陈泽辉承诺于2015年9月15日前结清，如陈泽辉没有现金，用其房产顶账，价格再行协商，逾期按银行同期贷款利率计算违约金。庭审中，陈泽辉称第二份协议是其受胁迫签订的，但未能提供相应证据证明；对第二年租金已付款50,000元，各方无异议；本溪润泽工贸有限公司提交照片三张，以证明租赁期间宏元木材厂堵住厂库无法进出造成相关损失，但未能举证损失实际发生，同时宏元木材厂称因陈泽辉公司欠租金不还宏元木材厂有权留置。
另查明：根据宏元木材厂陈述，2003年租用沈北新区双楼子村土地，成立沈阳市宏元木材厂，厂区内建起涉案租赁厂房6,000平，厂房建设未审批。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的厂房出租协议书、照片等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
原审法院认为：宏元木材厂自认其厂房建设未经审批，故宏元木材厂、陈泽辉、润泽公司签订的两份涉案租赁合同，因违反法律、行政法规强制性规定，系无效合同。但陈泽辉、润泽公司已实际使用宏元木材厂建造的涉案房屋，在未到期情况下又单方要求终止履行，故其应支付房屋占有使用费，并赔偿宏元木材厂相关损失：其一，截止2015年7月31日占有使用费400,000元已结清，各方均认可；其二，2015年8月1日至2016年7月31日占有使用费尚欠450,000元，各方无异议，陈泽辉、润泽公司应给付本金和利息；其三，2016年8月1日以后至房屋实际腾退之日占有实用费，陈泽辉、润泽公司应予给付；其四，陈泽辉、润泽公司单方提出不再履行，违背诚实信用原则，具有明显过错，剩余租期近一年，陈泽辉、润泽公司腾退房屋后该房另行出租所需时日客观造成房屋空置，宏元木材厂信赖利益的必然损失，陈泽辉、润泽公司依法应予赔偿，且经本院释明原、陈泽辉、润泽公司当庭明确表述若合同不再履行相关损失应依法处理，故本院考虑当事人请求，结合公平、诚信原则、当事人过错及本案案情，依法确定宏元木材厂信赖利益损失赔偿以房屋闲置损失费3个月计算。此外，陈泽辉、润泽公司称应从付款中扣除宏元木材厂拦堵出库给陈泽辉、润泽公司造成的损失，因其未能举证证明损失实际发生及相应金额，故对该请求无法支持，但宏元木材厂应排除妨碍便于房屋腾退。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、宏元木材厂、润泽公司于2014年7月11日签订的厂房出租协议书，以及宏元木材厂、陈泽辉于2015年8月6日签订的厂房出租协议书，均自始无效；二、陈泽辉、润泽公司于本判决发生法律效力后20日内给付2015年8月1日至2016年7月31日房屋占有使用费450,000元及利息（自2015年9月15日起，按中国人民银行贷款利率计算利息至2016年6月30日止）；三、陈泽辉、润泽公司于本判决发生法律效力后20日内将涉案房屋腾退给宏元木材厂；四、陈泽辉、润泽公司于本判决发生法律效力后20日内给付宏元木材厂2016年8月1日至腾退完成之日房屋占有使用费(以年租金500,000元为标准，按实际发生日期计算)；五、润泽公司、陈泽辉于本判决发生法律效力后20日内给付宏元木材厂3个月房屋闲置损失费125,000元(以年租金500,000元为标准，计取3个月)。如陈泽辉、润泽公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，减半收取6,900元，由陈泽辉、润泽公司承担。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
本院认为：关于上诉人提出其不再履行合同的原因是因为被上诉人在2016年2月就将上诉人所承租的库房强行堵拦，致使上诉人在该库房中的货物无法拉出或存入，故原审判令2015年8月1日至2016年7月31日的房屋占用费不正确的上诉主张，本院认为，通过上诉人所提供的现场照片、报警记录等证据材料及被上诉人于庭审中的自认可知，被上诉人确有用圆木堵拦上诉人所承租库房门口的事实，此举，直接导致上诉人无法正常使用涉案库房，故上诉人不应再支付圆木堵拦库房期间的占有使用费用。原审判令给付该期间的占有使用费用不妥，应予纠正。至于圆木堵拦库房的时间如何认定问题，本院认为，庭审中，上诉人主张被上诉人于2016年2月就开始堵拦库房，而被上诉人则主张堵拦库房的时间为2016年5月，并于2016年10月8日取得原审判决书后就将该圆木从库房门口移除。而双方对于何时堵拦库房的时间均未提供有效证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。故本院结合双方的陈述及上诉人自认其于2016年5月支付5万元房屋使用费的事实，确认被上诉人堵拦库房的时间为2016年5月。即2016年5月1日至2016年7月31日期间的占有使用费应从450，000元中扣除，据此计算，上诉人应支付2015年8月1日至2016年4月30日期间的房屋占有使用费数额为人民币375，000元。而上诉人将涉案房屋腾退的时间亦应从2016年11月1日开始计算。故本院对上诉人的该项上诉主张予以支持。
关于上诉人提出原审判令赔偿3个月的房屋闲置损失费明显超出被上诉人原审诉请的上诉主张，本院认为，因上诉人并未按照协议约定或承诺支付库房占用使用费，且单方提出不再履行，违背诚实信用原则，具有明显过错，剩余租期近一年，客观造成房屋空置，亦导致被上诉人信赖利益的必然损失，故原审依据公平、诚信原则，并结合当事人过错及本案案情，判令上诉人支付3个月房屋闲置损失费并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出原审判令上诉人给付被上诉人利息没有法律依据的上诉主张，本院认为，虽涉案厂房出租协议书因违反法律、行政法规强制性规定而被认定为无效，但因上诉人迟迟未付剩余房屋使用费450，000元，存在过错在先，故原审判令上诉人给付房屋使用费的利息并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初2817号民事判决第一项、第三项、第五项；
二、变更沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初2817号民事判决第二项即“陈泽辉、润泽公司于本判决发生法律效力后20日内给付2015年8月1日至2016年7月31日房屋占有使用费450,000元及利息（自2015年9月15日起，按中国人民银行贷款利率计算利息至2016年6月30日止）；”为“陈泽辉、润泽公司于本判决发生法律效力后20日内给付2015年8月1日至2016年4月30日期间的房屋占有使用费375，000元及利息（自2015年9月15日起，按中国人民银行贷款利率计算利息至2016年4月30日止）”
三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初2817号民事判决第四项即“陈泽辉、润泽公司于本判决发生法律效力后20日内给付宏元木材厂2016年8月1日至腾退完成之日房屋占有使用费(以年租金500,000元为标准，按实际发生日期计算)；”为“陈泽辉、润泽公司于本判决发生法律效力后20日内给付宏元木材厂自2016年11月1日至实际腾退完成之日的房屋占有使用费(以年租金500,000元为标准，按实际发生日期计算)”
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
二审案件受理费13，800元，由沈阳市宏元木材厂负担2，760元；由陈泽辉、本溪润泽工贸有限公司负担11，040元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜 会 军
代理审判员 朱 闻 天
二〇一六年十一月四日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；