北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15901号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市梦网科技股份有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新中四道30号龙泰利科技大厦二楼202、203、206。
法定代表人余文胜，总经理。
委托代理人尹业军，男，1984年9月1日出生。
委托代理人梅小珍，女，1969年1月11日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广渠门外大街8号优士阁B座109号。
法定代表人王德臣，总经理。
委托代理人曹春雷，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人深圳市梦网科技股份有限公司（以下简称深圳梦网公司）与被上诉人北京鸿福伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿福伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第15479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，深圳梦网公司诉至原审法院称：鸿福伟业公司于2012年11月3日至2013年9月24日期间，将其受委托出租的北京市朝阳区×大街×号院×号楼×室（以下简称涉案房屋）出租给我公司，我公司向鸿福伟业公司支付了押金4600元。合同期满后，双方续签了合同，租赁期间自2013年9月25日至2014年9月24日，押金4600元转为续签期间的押金，租金标准为4800元，我公司向鸿福伟业公司支付租金至2014年2月24日。租赁期间，涉案房屋的自来水管自然老化，我公司根据合同约定不承担责任。鸿福伟业公司坚决要求我公司承担损失，并自2014年2月11日开始拒绝我公司继续正常租住涉案房屋。双方持续协商未果的情况下，鸿福伟业公司强行清理了我公司的物品。故我公司诉至法院，要求鸿福伟业公司返还押金4600元、返还2014年2月9日至2014年3月24日期间租金7200元、支付违约金9600元。
鸿福伟业公司答辩并反诉称：不同意深圳梦网公司的诉讼请求。深圳梦网公司的诉讼请求没有事实和法律依据，要求驳回深圳梦网公司的请求。泡水的情况是基于深圳梦网公司对于房屋的使用不当，并非水管老化，我公司没有提前收回房屋。我公司提起反诉，要求解除双方签订的租赁合同，深圳梦网公司赔偿我公司经济损失5497元、违约金9600元、滞纳金3000元。
深圳梦网公司针对反诉辩称：鸿福伟业公司没有向我公司陈述所谓“跑水”情况，直至我公司2014年2月11日无法入住涉案房屋鸿福伟业公司才向我公司口头告知。鸿福伟业公司主张的赔偿没有举证证明，即便涉案房屋存在“跑水”的损害，也是因为房屋水管老化导致。我公司交纳房租至2014年3月24日，但自2014年2月11日即无法正常入住，即便我公司存在不合理使用，也不能成为鸿福伟业公司拒绝我公司继续使用该房屋的理由，违约责任在于鸿福伟业公司，故鸿福伟业公司的反诉请求没有依据，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明：2012年11月6日，鸿福伟业公司（出租方、甲方）与深圳梦网公司（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于居住，租赁期限自2012年11月3日至2013年9月24日，租金标准为每月4600元，支付方式押一付三。合同签订后，鸿福伟业公司向深圳梦网公司交付了房屋，深圳梦网公司向鸿福伟业公司支付了押金4600元。上述合同履行完毕后，双方于2013年9月20日再次签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于居住，租赁期限自2013年9月25日至2014年9月24日，租金标准为每月4800元，支付方式押一付三，逾期交付房租的按每日一百元加收滞纳金；租金支付时间为第二次2013年11月25日；第三次2014年2月25日；第四次2014年5月25日；乙方不支付或者不按照约定时间支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，在此情形下，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。上述合同签订后，深圳梦网公司继续使用涉案房屋，并向鸿福伟业公司支付了直至2014年3月24日的租金，押金沿用前份合同的4600元作为本合同押金。
深圳梦网公司称2014年春节前，涉案房屋内其员工回家过年。2014年2月9日该员工发现无法进入涉案房屋，原因系鸿福伟业公司称涉案房屋跑水，要求深圳梦网公司赔偿，并将涉案房屋门锁更换致使深圳梦网公司无法进入。鸿福伟业公司则称，在2014年1月26日，涉案房屋的物业公司通知了其涉案房屋的楼下房屋发现漏水，故鸿福伟业公司到达涉案房屋，发现涉案房屋厨房软管爆裂，到晚上11点多物业公司及鸿福伟业公司对涉案房屋室内积水及楼道内积水清扫完毕。鸿福伟业公司称没有进行换锁，其本身持有涉案房屋钥匙。
对于损失情况，鸿福伟业公司提供了冰箱及洗衣机发票两张，发票时间显示为2014年5月26日，金额共计5497元。鸿福伟业公司称其于2014年3月24日房屋租金到期日收回了房屋并另行出租。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。鸿福伟业公司与深圳梦网公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行。任何一方无法定或约定事由，不得无故解除合同。根据现有证据可以证明，深圳梦网公司主张鸿福伟业公司换锁导致无法进入涉案房屋，但未提交证据加以证明，故深圳梦网公司以此主张鸿福伟业公司退还2014年2月9日至2014年3月24日的租金及鸿福伟业公司提前收回房屋的违约金的诉讼请求，本院不予支持。深圳梦网公司应于2014年2月25日前交纳下季度租金，现深圳梦网公司未依约交纳且超过十日，鸿福伟业公司具有了单方解除权。鸿福伟业公司自述已于2014年3月24日收回了涉案房屋并另行出租，故认定鸿福伟业公司于2014年3月24日行使了单方解除权，合同于当日解除。鸿福伟业公司主张深圳梦网公司支付违约金的反诉请求合法有据，予以支持。合同中对于迟延支付租金，既约定了违约金又约定了滞纳金，现鸿福伟业公司已按违约金的约定主张迟延支付租金的违约责任，结合鸿福伟业公司的实际损失情况，再行主张滞纳金数额过高，不予支持。鸿福伟业公司主张的经济损失，现有证据不足以证明系因涉案房屋厨房漏水导致，不予支持。鸿福伟业公司已明确以反诉形式主张违约金及损失，故押金不应再用于抵扣违约金，应退还深圳梦网公司。据此于2014年10月判决：一、确认深圳市梦网科技股份有限公司与北京鸿福伟业房地产经纪有限公司于2013年9月22日签订的《北京市房屋租赁合同》于2014年3月24日解除；二、北京鸿福伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还深圳市梦网科技股份有限公司押金四千六百元；三、深圳市梦网科技股份有限公司于本判决生效后七日内支付北京鸿福伟业房地产经纪有限公司违约金九千六百元；四、驳回深圳市梦网科技股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京鸿福伟业房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，深圳梦网公司不服，上诉至本院称：因鸿福伟业公司强行收回房屋致使双方之间的租赁合同无法继续履行，我公司未能如约交纳租金，请求撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回鸿福伟业公司的原审诉讼请求，支持我公司的原审反诉请求。鸿福伟业公司同意原判。
本院审理中，深圳梦网公司提供了一份录音光盘，称因鸿福伟业公司强行收回房屋，该公司向北京市朝阳区房屋管理局投诉，该光盘系投诉录音，并申请本院调查取证。鸿福伟业公司对此不予认可，称不属于新证据，且无法核实真实性。
本院经审理查明的其它事实与原审查明事实无异。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、收据、证明、发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，深圳梦网公司主张鸿福伟业公司换锁导致无法进入涉案房屋，于原审中未提交证据加以证明。在此情况下，深圳梦网公司以此为由主张鸿福伟业公司退还2014年2月9日至2014年3月24日的租金及鸿福伟业公司提前收回房屋的违约金的诉讼请求，原审法院未予支持。现深圳梦网公司提供了录音光盘，称系投诉录音，欲证明鸿福伟业公司强行收回房屋的事实。鸿福伟业公司对此不予认可，称不属于新证据，且无法核实真实性。该录音仅系单方投诉，接听人员并未就投诉内容做出结论意见，本院无法采信。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》，深圳梦网公司应于2014年2月25日前交纳下季度租金，现深圳梦网公司未依约交纳且超过10日，鸿福伟业公司具有了单方解除权。根据鸿福伟业公司的自述，原审认定鸿福伟业公司于2014年3月24日行使了单方解除权，合同于当日解除，符合法律规定。鸿福伟业公司主张深圳梦网公司支付违约金的反诉请求合法有据，应予支持。原判的其他处理亦无不当。
综上，深圳梦网公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费335元，由深圳市梦网科技股份有限公司负担263元（其中168元已交纳，另95元于本判决生效后7日内交至原审法院），由北京鸿福伟业房地产经纪有限公司负担72元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。反诉案件受理费126元，由深圳市梦网科技股份有限公司负担66元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由北京鸿福伟业房地产经纪有限公司负担60元（已交纳）；二审案件受理费460元，由深圳市梦网科技股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
代理审判员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 仵 霞