四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1324民初1766号 原告：朱万荣，男，汉族，1975年3月27日出生，户籍地仪陇县，现住仪陇县。 原告：饶仕菊，女，汉族，1974年2月15日出生，户籍地仪陇县，现住仪陇县，系朱万荣之妻。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐洁琳，四川修为律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈雪，四川修为律师事务所律师。 被告：四川乐荣房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区高升桥东路********。 法定代表人：罗荣，董事长。 第三人：陈文谦，女，汉族，1951年11月24日出生，户籍地南充市顺庆区，现住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人（特别授权）：马波，四川三合律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：李凤，四川三合律师事务所实习律师。 原告朱万荣、饶仕菊与被告四川乐荣房地产开发有限公司（以下或简称乐荣房产公司）、第三人陈文谦商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。除朱万荣和陈文谦未到庭外，其余当事人及其代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱万荣、饶仕菊向本院提出诉讼请求：判令被告在案涉房屋综合竣工验收合格后九十日内，为原告办理房屋权属登记证书，并由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年8月2日，原告与被告签订了《预约购房订单》，原告购买了被告在仪陇县金城镇开发的东城帝景2幢2单元负2-2号房。合同条款明确约定了购房房号、面积、单价、总价款及房款的给付方式。合同签订后，原告按约定缴纳了全部购房款，履行了合同的全部义务。因被告原因，该次商品房买卖未能到房屋登记管理部门办理相关登记。2015年10月，被告将案涉房屋交付原告，原告及时进行了装修并于2016年春节入住。 2016年12月16日，被告因开发该楼盘对外举债爆发债务危机，与第三人达成抵债协议，将原告购买的案涉房屋网签给第三人，涉嫌恶意串通，该行为极大的损害了原告的合法权益。原告与被告签订的合同成立在先且缴纳了全部房款并实际入住，合同目的系保障生存居住的唯一房屋。而被告与第三人签订的商品房买卖合同的目的系基于抵债，第三人根本无取得该房产权并满足生存居住之现实需要。因此，案涉房屋有两份买卖合同并存的情况下，原告在本案中依法享有合同履行的第一顺位权并据此取得该房的产权，被告应向原告诚信、全面履行双方合同之义务。为此，原告起诉到法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告乐荣房产公司辩称，本案应追加东城帝景工程的项目经理向孝平为共同被告，因原告的预约购房订单是他签订的，我公司与他也签订了内部承包协议。原告主张要求被告履行与其签订的协议，但原告现在已经履行了合同，并已实际入住，仅有部分房款未缴清，原告请求履行不恰当。我公司与第三人签订的商品房买卖合同属实，系因我公司曾向南充福润投资理财信息咨询有限公司（以下简称福润投资理财公司）借款，后无法偿还借款，经协商我公司与第三人达成了以物抵债协议，签订了商品房买卖合同，并非恶意串通签订，只因债务太多无力偿还。 第三人陈文谦辩称，原告起诉没有事实依据，原告的预约购房订单没有承诺方签字，只有要约方的单独签字，该订单并不是合同，且原告与被告签订该协议时，被告尚未取得相应资质，工程也尚未开工，双方不可能签订该协议，我方对该协议的真实性有异议。第三人与被告签订的商品房买卖合同是南充中级人民法院对民间借贷案件执行的结果，应当受到法律和司法机关的保护，且原告预约订单上购买的房屋与第三人和被告签订的商品房买卖合同所指房屋并不是同一套。案涉房屋已被公安机关查封，原告系违法入住，其行为侵害了第三人对房屋的所有权。 第三人陈文谦同时诉称，原告非法入住被告公司网签登记到第三人名下的诉争房屋，侵害第三人的权益，特要求原告搬出诉争的房屋。 本院经审理认定事实如下：2010年8月2日，原告朱万荣、饶仕菊（要约人）与向孝平、罗荣（承诺人）签订《预约购房订单》，该合同约定：承诺人在仪陇县城帝景开发商品房，要约人购住房壹套，建筑面积约93㎡（以产权证面积为准），房价壹仟玖佰元/㎡合计价款壹拾柒万陆仟柒佰元，（含水、电、气、上户等费用）；楼层及户型：后楼（平天桥上）第二层二单元二号（三室二厅一厨一卫），承诺人表示认可，并同意在取得《预售房屋许可证》后与要约人签订《商品房买卖合同》按此订单约定条款（不变）履行。要约人、承诺人按国家政策有关规定应缴的税费由各方自行承担。备注：属按揭首付50%，签约时伍万叁仟捌佰陆拾元正，6月30日交肆万元正，余款待主体付清。原告朱万荣、饶仕菊在合同上签字并捺印。合同签订后，原告朱万荣于合同签订当日向被告支付了购房首付款53860元，于2013年2月22日支付了20000元，于2014年2月8日支付了40000元，于2016年2月16日支付了40000元，于2016年9月25日支付了25000元，另支付了5000元用于安装天然气，以上共计向被告支付了183860元（除首付款53860元未加盖被告公司印章外，其余收据加盖了被告公司项目部印章或罗荣私章）。2015年10月，被告乐荣房产公司向原告交付了房屋，原告进行装修后于2016年农历春节前入住该房屋至今，现原告入住的房屋就是被告公司登记备案给第三人陈文谦的房屋。被告公司法定代表人解释房号不一致的原因是预约购房订单的房号是公司自编号，网签给第三人的房号是房管局所编号，诉争房屋为同一套。另原告提供了仪陇县房地产管理局的房屋信息查明，证实截至2017年5月26日二原告在仪陇县无房屋权属登记记录。 2013年4月11日，第三人陈文谦向福润投资理财公司出具出借资金委托书，将自己的闲置资金300000元委托福润投资理财公司寻找资金需求方，月利率1.6%。乐荣房产公司与居间人福润投资理财公司和出借人代表周小丹于2013年4月3日和6月29日两次签订借款合同，乐荣房产公司向福润投资理财公司先后委托融资借款15000000元、4600000元，并在南充市顺庆公证处办理了具有强制执行效力的两份债权文书公证书。因乐荣房产公司未按时偿还，2015年1月7日，出借人代表周小丹申请南充市中级人民法院执行，南充中院作出（2015）南中法执字第27号执行裁定书，对被执行人乐荣房产公司开发的“锦绣尚郡”与“东城帝景”共计214套予以查封，查封房屋包含本案诉争的房屋。2016年9月26日南充市中级人民法院作出（2015）南中法执字第27-2号执行裁定书，中院根据当事人达成的和解协议（实际就是被告与福润投资理财公司及第三人陈文谦等多人达成的以资抵债三方协议）及申请执行人的解封申请，解除了对包含本案诉争房屋共计189套的查封。2015年2月10日南充市公安局顺庆区分局作出南顺公（中城）封通字（2015）45号协助查封通知，对本案诉争房屋予以查封，2016年9月27日该局又作出南顺公（中城）解封通字（2016）165号解封通知，对本案诉争房屋进行了解封。2017年6月19日南充市公安局顺庆区分局至函本院要求终止审理本案，其理由为刑事案件优于民事案件和先查封先受偿，同日该局又作出南顺公（中城）封通字（2017）171号协助查封通知，对本案诉争房屋予以查封。 2016年5月27日，被告乐荣房产公司因无法偿还在福润投资理财公司的借款，福润投资理财公司又无法偿还其他债权人及本案第三人陈文谦的债权，经协商被告与福润投资理财公司及第三人陈文谦等多人达成以资抵债的三方协议，将已卖与原告的东城帝景2幢2单元-2楼2号的房屋抵偿给第三人陈文谦。该三方协议同时载明，被告将房屋抵偿给第三人陈文谦，在福润专案组协调相关法院将查封房屋解封后15日与陈文谦签订《商品房买卖合同》并备案，2016年1月1日至2017年6月30日共18个月为房屋抵偿回购期，回购期间，被告按0.8%的月息付给陈文谦，被告应在约定期内积极组织销售，销售房款应及时支付给陈文谦，回购期满未竣工验收，按月利率1.6%计息。以资抵债的三方协议达成后被告与第三人于2016年10月7日签订《四川省商品房买卖合同》，并于2016年12月16日在仪陇县房地产管理局登记备案。2017年5月31日仪陇县房地产管理局向原告提供的备案给陈文谦的商品房预售备案通知书载明幢号为2，房号为2-2-2，建筑面积为95.52㎡，单价2000元，查封情况为否，备案房屋共有人为赵明碧，诉讼中赵明碧向本院邮寄书面意见称她与陈文谦协商她的100000元抵偿房屋在另一套，与本案诉争的房屋无关，第三人陈文谦对赵明碧的意见也予以认可。同时查明，被告与第三人签订的商品房买卖合同在第八条写明该套房屋总价款为191040元，第九条付款方式及期限写明该款项于本合同签订时抵作商品房价款，没有其它付款方式的约定。 另查明，被告公司于2010年4月1日取得《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，于2011年9月23日取得东城帝景项目建设用地规划许可证，于2011年11月16日取得东城帝景项目建设用地批准书，于2011年12月29日取得东城帝景项目预登记土地使用权，于2013年1月31日取得东城帝景项目商品房预售许可证。现诉争房屋虽原告已入住，但并未进行竣工综合验收，诉争房屋的实测面积也未出来。第三人陈文谦在本院通知的交纳诉讼费期间逾期未交纳诉讼费。 本院认为，二原告提供的预约购房订单，虽形式上只有被告公司项目负责人签字，被告公司没有签字盖章，但被告公司仍按预约购房订单收取原告购房款，收据大部分加盖了被告公司项目部印章，其实际收取购房款的行为已实际履行了该合同，现合同已基本履行完毕，应认为该订单系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同虽名为“预约购房订单”，但其明确约定了所购房屋的位置、面积、价款及价款的支付方式。合同签订后，原告依约支付了全部价款（按预售合同预测面积95.52㎡X单价1900元∕㎡，房屋价款为181488元，原告实际支付183860元。），被告也将房屋交付给原告，原告进行了装修并实际入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，可认定该预约购房订单实为商品房买卖合同，原、被告间已实际建立了商品房买卖合同关系。第三人辩称原告的预约购房订单不是合同，没有法律效力的主张，本院不予支持。 被告乐荣房产公司与第三人陈文谦就案涉房屋签订的商品房买卖合同，系双方在债务履行期间届满后，因被告无法偿还债务而达成的以房抵债协议，该合同也系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦为有效。原告诉称被告与第三人恶意串通没有依据，本院不予认定。但第三人并非房屋实际买受人，从被告公司与福润投资公司及第三人陈文谦达成以资抵债的三方协议内容看，该协议还约定房屋抵偿回购期，回购期间，被告按0.8%的月息付给陈文谦，被告应在约定期内积极组织销售，销售房款应及时支付给陈文谦，回购期满未竣工验收，按月利率1.6%计息。从被告公司与第三人陈文谦的登记备案合同看，约定付款方式也是写明用被告公司所欠借款抵作商品房价款。因此综合来看，被告公司与第三人陈文谦签订商品房买卖登记备案合同的目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保，实系对债务履行的担保。同时债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应不予支持。本案当事人虽达成以物抵债协议并办理合同备案登记，但该行为并未发生物权转移，第三人陈文谦尚未取得物权，其权利仍是债权，债务人乐荣房产公司虽未明确表示反悔，但将所抵房屋交付给付清购房款的原告，实际上构成事实上的反悔。同时根据最高人民法院法释【2002】16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，而建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中第三人对被告享有的债权为普通债权，其不能对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人，也即办理了房屋网签手续的第三人的权利并不能对抗已占有房屋的作为买受人的二原告。同时诉争房屋虽被南充市公安局顺庆区分局查封，但在查封前该诉争房屋已卖与原告，原告并交纳了113860元房款，该查封行为并不能否定原告与被告签订的商品房买卖合同的效力。为此，被告应履行其与二原告签订的合同，故本院对原告的请求予以支持。第三人陈文谦称其与被告公司签订的商品房买卖合同是南充中院对民间借贷案件执行的结果，其辩称理由与事实不符，第三人陈文谦同时主张要求原告搬出诉争的房屋，因第三人陈文谦逾期未交纳诉讼费，本院对其独立的诉讼请求裁定按撤回诉讼处理。 被告与第三人签订的备案登记合同因无法对抗被告与原告签订的商品房买卖合同而不具有法律保护的优先顺位，该备案登记合同实际无法履行。第三人与被告的纠纷仍属债权债务纠纷，该纠纷可另行协商或另案解决。 被告乐荣房产公司辩称应追加东城帝景项目负责人向孝平，无法律依据，本院不予支持。 综上理由并依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 被告四川乐荣房地产开发有限公司于本判决生效后，在案涉房屋综合竣工验收合格后九十日内，为原告朱万荣、饶仕菊办理房屋权属登记（以房屋实测面积结算，税费按国家规定由双方负担）。 案件受理费3977元（原告经批准未预交），由被告四川乐荣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长  何启荣 审判员  张芝蓉 审判员  王光学 二〇一七年七月十一日 书记员  杜春洪