广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1657号
上诉人（原审被告）：陈豪斌，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，任该所所长。
委托代理人：赖晓凤、劳绮玲，均为该所职员。
原审被告：陈颂斌，住广州市越秀区。
上诉人陈豪斌因与被上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）、原审被告陈颂斌租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的《证明》显示：越秀南路谭公直街1之1至之4（测量：6区1段451-1地号）是该局管理的代管房屋，由该局派出管理机构越秀第三房管所进行出租和管理，对房屋出租和管理过程中出现的各种纠纷，有权向各级人民法院提出起诉和应诉。据广州市公安局珠光派出所出具的编号（2014）穗公越（珠光）第0251406号《户籍档案查询摘抄记录》证明，原门牌谭公直街1号之二变更为谭公直街7号。
2012年9月11日，越秀第三房管所（出租人，甲方）与案外人陈某丁宝（承租人，乙方）签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中载明：甲方同意将坐落在越秀区越秀南路谭公直街7号地下部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积17.03平方米。租赁期限从2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额52.5元。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。乙方同意并确认下列事项：本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。本合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向人民法院提请诉讼解决等。上述合同已于2012年12月10日经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局登记备案。
2014年5月20日，越秀第三房管所以EMS的方式向陈君宝（地址：越秀南路谭公直街7号地下）邮寄了《关于收回房屋的通知》，该通知载明：陈君宝：你是我所越秀南路谭公直街7号地下的承租人。经查，你已拥有自有产权住房，不符合《广东省公有房产管理条例》的规定。现我所决定自通知送达之日起与你终止租赁关系，收回上址房屋。请你于2014年5月26日前，将上址房屋交回我所，并办理退租手续。否则我所将通过法律途径收回房屋，并自通知送达之日起，按2013年广州市房屋租金参考价的标准，收取房屋使用费。陈豪斌、陈颂斌称收到了该通知，但不同意交还房屋。2014年9月30日，越秀第三房管所以EMS的方式向陈豪斌（地址：谭公直街7号地下）发出《腾退房屋通知》，该通知载明：谭公直街7号是我所管辖的直管房，承租人陈某丁宝，租赁合同有效期至2014年6月30日。经我所核查，承租人陈某丁宝另有自有产权，且已于2013年8月去世。我所与陈某丁宝签定的租赁合同已终止，请你（们）见通知后于2014年10月10日前腾退房屋，并将房屋钥匙交回我所，同时清缴相关费用及清空屋内物品。如逾期未办理的，我所将通过法律途径处理等。陈豪斌、陈颂斌称收到上述通知，但是越秀第三房管所为了收房而收房，没有根据陈豪斌、陈颂斌的困难情况实际处理问题。陈君宝在本市有两套房产，分别是天河区沙和路上江村8，9，10号402房，建筑面积38.79平方米；天河区沙和路上江屋村8，9，10号204房，建筑面积69.27平方米。两套房屋的产权人均为陈某丁宝和何某，均各占1／2产权份额，登记时间均为2011年10月24日。
越秀第三房管所于2014年11月10日提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除越秀第三房管所与陈豪斌、陈颂斌之间关于广州市越秀区谭公直街7号地下房屋的租赁关系，陈豪斌、陈颂斌户立即腾空上述房屋并将该房屋交回越秀第三房管所管业；2、陈豪斌、陈颂斌向越秀第三房管所支付2014年7月1日至腾空房屋之日止的房屋使用费（参照2013年广州市房屋租金参考价的标准，24元／平方米·月×19.04平方米=457元）。
一审庭审中越秀第三房管所、陈豪斌、陈颂斌双方共同确认，越秀第三房管所按照52.5元／月的合同标准向两被告收取租金至2014年11月30日，涉案房屋的实际使用人为陈颂斌及陈豪斌共计4人，陈豪斌的月收入约为1700元，陈颂斌的月收入约为2000元。一审另查明，陈豪斌、陈颂斌为证明其二人对涉案房屋有合法使用权，向原审法院提交了：1、广州市越秀区珠光街东某路社区居民委员会盖章的证明材料，证实两被告均是该居委会辖区内户籍居民。2、2013年2月4日由广东省安全厅、广州市公安局珠光派出所共同签发的居民户口，证明涉案房屋地址广州市越秀区谭公直街7号房屋原户主为陈某丁宝，现户主为陈某丁宝之妻何某。陈颂斌是陈某丁宝的长子，陈豪斌是陈某丁宝的次子，陈某丁宝另有一女陈某戊、儿媳谢某、孙女陈某己的户籍落户在涉案房屋。3、陈某丁宝与何某的结婚证。4、死亡医学证明书，证实陈某丁宝于2013年8月31日去世。越秀第三房管所对于上述证据的真实性无异议，但认为证据1与本案无关。陈颂斌为证明其已递交了分配租住公房申请，向原审法院提交了《公共租赁住房分配意向登记确认通知》。越秀第三房管所对该证据的真实性无异议。
原审法院认为：越秀第三房管所与陈君宝自愿签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，内容及形式均合法有效，双方应依约履行。该合同约定，承租人确认本人及共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，越秀第三房管所有权解除合同并收回房屋。现查明陈君宝名下有天河区沙和路上江村8，9，10号402房和上江屋村8，9，10号204房两套自有房屋，越秀第三房管所依约要求解除合同并收回房屋的行为于法有据。因陈某丁宝已于2014年8月31日去世，涉案房屋由陈豪斌、陈颂斌实际使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。因此，陈豪斌、陈颂斌居住在涉案房屋要受到原租赁合同的约束。陈豪斌、陈颂斌未明确表示放弃对陈某丁宝名下两套房产的继承权，故越秀第三房管所要求陈豪斌、陈颂斌迁出涉案房屋的诉求于法有据，原审法院予以支持，但考虑到陈豪斌、陈颂斌户目前没有搬迁去向，越秀第三房管所应给予陈豪斌、陈颂斌户一段期限另寻住房，暂住期以一年为宜。虽然越秀第三房管所于起诉前先后向陈豪斌、陈颂斌发出《关于收回房屋的通知》及《腾退房屋通知》，但越秀第三房管所仍按原合同标准向陈豪斌、陈颂斌收取2014年7月1日至2014年11月30日的租金，故视为越秀第三房管所同意按照该标准收取该期间的费用，上述合同解除时间应为本判决发生法律效力之日。合同解除之后，陈豪斌、陈颂斌不再享有公房租金待遇，应按广州市房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价支付租金，越秀第三房管所主张按照19.04平方米的建筑面积作为计算标准，但未提交相应证据证实，因此应当按照合同约定的使用面积17.03平方米计算。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十四条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区第三土地房屋管理所与陈豪斌、陈颂斌就广州市越秀区谭公直街7号地下房屋建立的租赁关系予以解除；二、本判决发生法律效力之日起陈豪斌、陈颂斌户暂住广州市越秀区谭公直街7号地下房屋，期限一年。期限届满，陈豪斌、陈颂斌户（含同住人员）迁出上述房屋，将该房屋交还广州市越秀区第三土地房屋管理所管业；三、陈豪斌、陈颂斌应于本判决发生法律效力之日起十日内，将2014年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按照52.5元／月的标准）一次性支付给广州市越秀区第三土地房屋管理所。自本判决发生法律效力之次日起至陈豪斌、陈颂斌户交还房屋之日止的房屋使用费，由陈豪斌、陈颂斌按照广州市房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价的标准（以17.03平方米计，以不超过广州市越秀区第三土地房屋管理所主张的每月每平方米24元为限）逐月支付给广州市越秀区第三土地房屋管理所；四、驳回广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取75元，由广州市越秀区第三土地房屋管理所负担25元，陈豪斌、陈颂斌负担50元。
判后，上诉人陈豪斌不服原审法院判决，向本院提起上诉称：陈君宝名下天河区沙河路上江村8、9、10号402房和上江屋村8、9、10号204房两套房屋是和何某的共同财产，何某是二分之一产权人。402房已经由陈某戊一家和陈颂斌共同居住，本人一家三口无法搬入。204房某以权属人及依据继承份额居住，不同意我方搬入也不同意分割房产，所以涉案房屋是本人及家人赖以生存的唯一居所。本人月收入1700元，要抚养女儿供书教学，没有能力另寻房屋，现在正申请公租房，希望能让我们继续租住到入住公租房为止。或者判决我和谢某、陈某己按原租赁合同租赁涉案房屋，因为涉案房屋的实际使用人数有四人，谢某、陈某己是与承租人陈某丁宝共同居住的人，也可以按照原租赁合同租赁该房屋。综上，现上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判我方在涉案房屋居住到入住公租房为止；2、撤销原审判决第三项，改判依照原来的租金标准支付租金；3、维持原审判决第四项。
被上诉人越秀第三房管所答辩称：虽然陈豪斌、陈颂斌享有陈某丁宝的继承权，但是陈豪斌、陈颂斌不符合继续承租涉案房屋的条件，他们所提出的继续承租的理由都属于家庭内部关系，与本案无关，我们不同意上诉人的上诉请求，还是坚持要收回房屋。一审法院适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告陈颂斌述称：我们一直租住在涉案房屋，之后我父亲购买了房子，但是因为我们已经在涉案房屋长时间居住，也没有别的地方住。虽然我们不符合继续承租的条件，但是看在我们无处可搬的情况下，同时在申请公租房，希望在申请到公租房之前能租住在涉案房屋，请求法院考虑我们的实际情况。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。二审期间，陈豪斌、陈颂斌表示仍然按照原来的租金标准交租将租金交至2015年3月，越秀第三房管所对此予以确认。
本院认为，越秀第三房管所与陈君宝签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，合法有效，双方应依约履行。该合同已经明确约定，承租人确认本人及共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，越秀第三房管所有权解除合同并收回房屋。但陈某丁宝名下已有两套自有房屋，原审法院据此支持越秀第三房管所依约要求解除合同并收回房屋的诉请，于法有据。因陈某丁宝已于2014年8月31日去世，涉案房屋由陈豪斌、陈颂斌实际使用，理应受原租赁合同条款的约束。原审法院判令陈豪斌、陈颂斌迁出涉案房屋、支付相应的房屋使用费并酌情给与陈豪斌、陈颂斌一年暂住期，并无不当，本院予以维持。但由于陈豪斌、陈颂斌已经按照原租金标准向越秀第三房管所交租至2015年3月，故本院对一审判决相应予以调整。
综上所述，上诉人陈豪斌的上诉理由不能成立，应予驳回；原审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，但由于二审期间发生新的事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2797号民事判决第一、二、四、五项及诉讼费用负担的决定；
二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2797号民事判决第三项为：陈豪斌、陈颂斌应于本判决送达之日起十日内，将2015年4月1日起至本判决送达之日止的房屋使用费（按照52.5元／月的标准）一次性支付给广州市越秀区第三土地房屋管理所。自本判决送达之次日起至陈豪斌、陈颂斌户交还房屋之日止的房屋使用费，由陈豪斌、陈颂斌按照广州市房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价的标准（以17.03平方米计，以不超过广州市越秀区第三土地房屋管理所主张的每月每平方米24元为限）逐月支付给广州市越秀区第三土地房屋管理所。
二审案件受理费150元，由上诉人陈豪斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年七月一日
书 记 员 阮志雄
陈迪