北京市大兴区人民法院
民事判决书
（2015）大民初字第6633号
原告云南新都昌房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市西山区老海埂路都昌欣界苑五楼。
法定代表人吕国平，董事长。
委托代理人陈宇，北京市盈科律师事务所律师。
被告金坛市同大房地产开发有限公司，住所地金坛市金城北戴庄215号。
法定代表人王洪华，董事长。
委托代理人吕俊杰，男，1990年11月25日出生，汉族，常州市金坛市金诚法律服务所法律工作者，住江苏省常州市金坛区金城镇联丰村委乌墩棚27号。
被告蒋兔红（兼被告金坛市同大房地产开发有限公司委托代理人），男，1963年2月6日出生，汉族，金坛市同大房地产开发有限公司职员，住江苏省金坛市。
被告北京林氏房地产开发有限公司，住所地北京市西城区西站南路80号院5号楼宝林轩酒店13层1301。
法定代表人林发祥，总经理。
委托代理人徐国富，男，1965年2月25日出生，汉族，北京林氏房地产开发有限公司职员，住江苏省金坛市茅麓镇石马村委石马村505-88号。
原告云南新都昌房地产开发有限公司（以下简称：新都昌公司）与被告金坛市同大房地产开发有限公司（以下简称：同大公司）、被告蒋兔红、被告北京林氏房地产开发有限公司（以下简称：林氏公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新都昌公司的委托代理人陈宇，被告同大公司的委托代理人吕俊杰、蒋兔红，被告林氏公司的委托代理人徐国富，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新都昌公司诉称：2012年8月15日，林氏公司、同大公司及其原法定代表人蒋兔红签订《挂靠协议》，协议约定林氏公司与同大公司合作开发中盐安居项目，同大公司挂靠在林氏公司名下，全权负责项目开发建设的所有事务，包括与中国盐业总公司（以下简称：中盐公司）签订房地产合作开发合同及附属协议，洽谈签订开发建设过程中所涉及各类合同协议等，蒋兔红对同大公司因本协议而对林氏公司产生的所有债务承担连带保证责任。2012年9月5日，林氏公司及授权代表蒋兔红与中盐公司签订《房地产合作开发合同》，双方约定由林氏公司提供全部建设资金、中盐公司提供土地共同开发位于北京市大兴区魏善庄火车站西的中盐公司职工住宅项目（项目暂定名：中盐安居）。2014年3月20日，我公司与同大公司、林氏公司的授权代表蒋兔红就中盐安居项目签订了《房地产联合开发框架协议书》，协议约定：双方联合开发位于北京市大兴区魏善庄火车站西的中盐公司职工住宅项目，双方同意以新都昌公司名义设立项目公司，我公司以资金入股，同大公司以项目开发权入股，在协议签订后三个工作日内，我公司向同大公司交付定金500万元。林氏公司与同大公司签订的《挂靠协议》作为上述协议附件。协议约定：在协议签订后十个工作日内同大公司负责将中盐公司与林氏公司的合作协议签约主体变更为中盐公司与新都昌公司；在协议签订后三个工作日内，同大公司向我公司移交本项目全部资料，包括不限于成本明细、销售价格以及相关批文；在协议签订后十个工作日内同大公司负责完成本项目开工手续。协议签订后，我公司依约向同大公司支付定金500万元，并且在北京注册成立北京新都昌建筑工程有限公司，履行了合同项下的义务。2014年5月7
日，应同大公司要求，为推动项目相关手续的办理，我公司借给同大公司款项300万元。同大公司如期收到我公司支付的定金后，迟迟不履行协议约定的义务。在我公司多次催促后，同大公司、林氏公司及蒋兔红于2014年7月9日出具书面承诺：两公司放弃依据房地产合作开发合同所享有的全部权利和承担的全部义务，在承诺书出具后十日内保证促使中盐公司与北京新都昌建筑工程有限公司成功签约。同日，北京新都昌建筑工程有限公司与中盐公司签订了《房地产合作开发合同》。但是该开发合同并未落实，我公司及关联公司从未真正获得项目开发权。此后，我公司以及北京新都昌建筑工程有限公司多次与同大公司及该公司原法定代表人蒋兔红进行联系，并在2014年8月13日及8月22日先后书面函告同大公司要求积极履行义务，但截至目前，同大公司仍未履行完毕本协议项下的义务，本项目开工手续仍未完成。为减少损失，我公司要求同大公司退还己支付的款项，但同大公司只退还了
500万元。同大公司没有按时履行约定的义务，己构成违约。同大公司挂靠在林氏公司名下，以挂靠形式从事民事活动（包括与我公司签订协议）。而且，林氏公司的授权代表蒋兔红以其名义与我公司签订协议，我公司有充分的理山相信蒋兔红有代理权，故林氏公司应对其协议项下的违约行为向我公司承担民事责任。为维护我公司的合法权益，我公司要求解除与同大公司签订的《房地产联合开发框架协议书》，同大公司返还我公司借款本金300万元、定金500万元，蒋兔红、林氏公司就同大公司的上述义务承担连带责任。
被告同大公司辩称：同意解除与新都昌公司之间的《房地产联合开发框架协议书》。2014年3月20日，我公司与新都昌公司签订了《房地产联合开发框架协议书》，约定了将与中盐公司签订协议，将合同双方由林氏公司与中盐公司变更为新都昌公司与中盐公司，移交项目全部资料，完成本项目的开工手续。协议签订后，我公司已经履行了前两项义务。最后一项义务，由于政府的原因迟迟不办理开工手续。我公司认为，我公司不能提前预知政府行为，政府行为不受我公司控制，应属不可抗力。新都昌公司认为我公司违约没有依据。关于300万元本金，是新都昌公司单方汇款填写。根据新都昌公司后来提供的用款说明记载，该300万元实际是前期办理项目相关手续的费用，是共同合作的开发资金。由于双方合作开发项目，该300万元属于开发成本，应由双方按投资比例分担，不能要求我公司单方承担。2015年1月13日，新都昌公司就此事与我公司达成一致，新都昌公司同意我公司返还800万元。双方应按此协议履行。我公司已经实际返还了500万元。现在新都昌公司要求返还800万元，缺乏事实和法律依据。因此，请求驳回新都昌公司的此诉讼请求。
被告蒋兔红辩称：我曾经是同大公司的法定代表人，300万元不是我个人借款，是为了同大公司正常经营而签订的协议，应由同大公司承担责任。林氏公司没有对我加以授权，我也不是林氏公司的法定代表人。因此，我不同意新都昌要求我承担连带责任的诉讼请求。
被告林氏公司辩称：2014年3月20日，新都昌公司与同大公司签订了《房地产联合开发框架协议书》，但该协议书未经我公司授权，我公司不认可。双方签订框架协议书的行为也违反了我公司与中盐公司签订的房地产开发协议的规定。关于300万元借款，是新都昌公司与同大公司两个法人之间的借贷，与我公司无关。关于500万定金，2015年1月16日，新都昌公司已经同意同大公司一共返还800万元。除了上述300万元借款外，就是500万元定金。这两笔钱款与我林氏公司没有任何关系。现在新都昌公司起诉我公司承担连带责任，没有法律依据，请求法院依法驳回新都昌公司要求我公司承担连带责任的诉讼请求。
经审理查明：2012年8月15日，同大公司（乙方）、林氏公司（甲方）及蒋兔红（丙方）签订了一份挂靠协议，载明：因乙方与中盐公司达成合作开发北京市大兴区魏善庄西中盐职工住宅的意向，而乙方缺乏在北京市进行房地产开发的资质。三方经协商一致，甲方同意乙方挂靠在其名下，以甲方名义与中盐公司及其下属公司签订并履行房地产合作开发合同。挂靠期限自2012年8月20日起至该合作开发项目结束时止。挂靠协议约定了同大公司、林氏公司双方的权利义务，同时约定为保证挂靠协议的履行，丙方自愿对乙方因本合同而对甲方产生的所有债务承担连带保证责任，保证期限为本合同履行期满后二年内。
2012年9月5日，林氏公司的委托代理人蒋兔红代表林氏公司（乙方）与中盐公司（甲方）签订了《房地产合作开发合同》，约定双方合作开发项目占地面积约69
583.1平方米，土地使用权人为甲方，土地使用权性质原为国有划拨，规划用途原为仓储用地，现拟申请规划调整为商住用地，具体项目用地的性质及用途最终以主管部门批复为依据；本项目暂定名为“中盐安居”，地址位于大兴区魏善庄火车站西；双方拟在上述地块上开发建设甲方职工住宅15万平方米，地下停车场5万平方米，商业房屋3万平方米。双方还约定了其他事宜。
2014年3月20日，新都昌公司（甲方）、同大公司（乙方）、林氏公司（丙方）签订了《房地产联合开发框架协议书》，约定：为了充分发挥双方的各自优势，积极参与中盐公司“龙河湾”（暂定名，以下称本项目）项目建设。甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则。就联合开发本项目达成如下协议，以资双方共同信守。一、开发项目介绍。本项目位于北京市大兴区魏善庄火车站西，总占地面积69
583.1平方米，1994
年取得土地证，编号为：“兴全国用地（93）字第0032号”，使用权类型为划拨土地，拟进行中盐公司职工住宅的建设。目前该项目己取得如下文件：1.国有土地使用权证，2.国务院机关事务管理局《关于同意办理大兴区魏善庄火车站西侧土地规划调整手续的函》（国管房地﹝2012﹞
279号）。二、合作方式。1.开发主体。双方同意以甲方公司的名义下设项目公司，项目公司是本协议项下合作项目的最高权力机构，由双方投资人组成，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。2.权益分配。甲方以资金入股，投入60
000万元占80%股权，该笔款项计入后续二级开发成本；乙方以本协议项下项目开发权入股，占20％股权；甲乙双方根据股权比例进行利润分配。3.项目运营。甲方负责本项目开发经营，乙方享有监督权。三、甲方权利与义务。1.甲方负责进行本项目投资、开发建设、施工管理、项目运营、项目销售回款等相关事项；2.甲方按照本协议约定的付款方式支付款项；3.甲方享有以该协议项下项目融资的权利；4.甲方享有根据股权比例进行利益分配的权利。四、乙方权利与义务。1.乙方负责在本协议签订后十个工作日内将中盐公司与林氏公司的合作协议签约主体变更为中盐公司与新都昌公司；2.乙方负责自本协议签订之日起三个工作日内，向甲方移交本项目全部资料，包括但不限于成本明细、销售价格以及相关批文和法律文件，并保证提供资料的真实有效；3.乙方负责于本协议签订之日起十个工作日内完成本项目开工手续；4.乙方享有根据股权比例进行利益分配的权利。五、付款方式。1.甲方自本协议签订之日起三个工作日内向乙方支付定金500万元;2.自乙方完成第四条项下工作之日起，由甲方于十五个工作日内向乙方支付19
500万元；3.剩余款项按照每月支付10
000万元的进度向乙方支付。乙方开户行：金坛建行南门支行，银行账户：×××。六、协议的变更和终止。1.经本协议当事人协商一致，可以变更或终止本协议。2.未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。3.若乙方提供资料虚假无效、未能将本项目开发权落实到甲方名下或是开工手续无法按时完成办理，则甲方有权终止协议，乙方须赔偿所造成的损失并双倍返还定金；4.因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止，并退还相关款项。七、违约责任。1.本协议任何一方违反本协议约定，应按照违约所涉及的标的额的5%向守约方承担违约责任。2.若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的，违约方除支付违约金外，还应赔偿守约方实际损失。八、其他约定事项（略）。附件：林氏公司与同大公司于2012年8月15日签订的挂靠协议。协议末尾，新都昌公司、同大公司均加盖公章，但林氏公司没有盖章，蒋兔红以授权代表名义签名。
2014年3月24日，新都昌公司给同大公司汇款500万元，汇款单上载明的附加信息及用途载明所汇款项为合作开发定金。2014年3月25日,同大公司向新都昌公司出具了收条,收条载明：今收到新都昌公司交来合作定金500万元，收条上加盖同大公司财务专用章。
2014年4月1日，新都昌公司、同大公司、吕国平共同成立北京新都昌建筑工程有限公司。2014年5月7日，北京新都昌投资控股集团作出一份“大兴区魏善庄镇中盐公司职工住宅项目用款说明”，载明：“我集团下属新都昌公司于2014年3月21日与同大公司、林氏公司就大兴区魏善庄镇中盐公司职工住宅项目签订了联合开发框架协议，我公司取得该项目的开发权。协议约定，由同大公司办理项目相关前期手续并促成我公司与中盐签订该项目合作协议。该合作项目为中盐位于北京市大兴区魏善庄火车站西职工安置项目，该地块于1994年取得土地证，编号为：兴全国用地（93）字第0032号，总占地面积69
583.1平方米。目前该项目正在办理国管局立项相关手续阶段，为便于项目前期手续的顺利开展，推动项目的快速前进，我公司现将300万元支付给同大公司用于项目相关手续的办理，特此说明”。蒋兔红在该说明上签字。
2014年5月8日，新都昌公司给同大公司汇款100万元。2014年5月13日，新都昌公司给同大公司汇款200万元。两次汇款用途均载明为“借款”。
2014年7月9日，同大公司及蒋兔红在一份承诺书上签名、盖章，承诺书载明：“新都昌公司并北京新都昌建筑工程有限公司：中盐公司和林氏公司于2012年9月5日签署了关于中盐安居工程的《房地产合作开发合同》。林氏公司同意同大公司以林氏公司名义与中盐公司签署并履行《房地产开发合同》。针对林氏公司放弃依据《房地产合作开发合同》享有和承担的权利和义务之事宜，同大公司、林氏公司向贵公司承诺如下：1.我两公司放弃依据《房地产合作开发合同》所享有的全部权利和承担的全部义务，并保证在任何时期对此项权利不行使撤销权和不持有任何异议。2.本承诺书出具后十日内，我两公司保证协调并促使中盐公司和北京新都昌建筑工程有限公司针对中盐安居工程成功签署《房地产合作开发合同》及相关法律文件。特此承诺！”在承诺书末尾有“北京林氏房地产开发有限公司”的字样，但没有该公司的公章。当日，北京新都昌建筑工程有限公司（乙方）与中盐公司（甲方）签订了《房地产合作开发合同》，约定了双方的权利义务。
2014年8月1日、8月11日，林氏公司分两次向中盐公司发出函件，函件主要载明：林氏公司要求在2014年9月9日前实施开工，否则造成各种前期手续作废，中盐公司需赔偿林氏公司巨额损失。林氏公司要求中盐公司给予答复。
2014年8月13日，北京新都昌控股集团有限公司向同大公司发出函件，函件名称为“关于要求同大公司履行《房地产联合开发框架协议书》中约定义务的函”，函件主要内容为：2014年3月20日，新都昌公司（甲方）、同大公司（乙方）、林氏公司（丙方）签订了《房地产联合开发框架协议书》，新都昌公司已依据协议书的约定向贵司支付定金500万元。协议书签署后，贵司除了新都昌公司移交中盐公司针对中盐安居项目取得的部分政府批文的复印件之外，完全未履行协议书约定的义务。我司作为新都昌公司的控股股东，已先后数次和贵司法定代表人蒋兔红进行联系，催促贵司在限定时间内积极履行约定义务。但截止本函发送之日，贵司仍严重怠于履行约定义务。鉴此，我司郑重通知，请贵司接到本函之日起7日内，履行完毕协议书第四条第1款约定的义务（将中盐公司与林氏公司的合作协议签约主体变更为中盐公司与新都昌公司），否则新都昌公司有权依据协议书约定行使终止权，并要求贵司双倍返还已支付定金，同时我司及新都昌公司将保留通过法律途径维护我司及新都昌公司合法权益的权利。
2014年8月22日，北京市众鑫律师事务所接受新都昌公司的委托后，向同大公司发出律师函。律师函中再次要求同大公司履行义务，否则新都昌公司将采取法律途径维护权利。当日，蒋兔红收到了该份律师函。
2014年8月26日，同大公司向北京市众鑫律师事务所发出针对律师函的回复函，载明：“北京市众鑫律师事务所杜宇律师转新都昌公司及北京新都昌控股集团有限公司：2014年8月22日，贵公司委托律师发出的函件已收，我同大公司认真细致地加以研读。现将双方之间所关切的相关事项作一个解答：一、双方相互合作的平台是建立在两份合作协议基础之上的。双方之间于2014年3月20日签订的合作协议有两份：一份是《联合开发协议书》，一份是《房地产联合开发框架协议书》。这两份协议共同构建起双方之间相互合作的平台。二、贵公司履行两份合作协议书的过程中存在着顾此失彼的倾向。贵公司委托律师发出的函件单单抓住《房地产联合开发框架协议书》的履行，而丢掉了《联合开发协议书》的履行。事实上，贵公司对《联合开发协议协议书》
的履行，仅仅只履行了其中支付2000万元款项的约定，而另外支付4000万元的约定至今末能到位。这一点，已经影响到合作开发的进程。为此，为了促进双方合作关系的进一步的维系，我公司特此善意提醒，希望贵公司能早日履行支付4000万元的约定。这两份协议是相关联的，双方履行时不能顾此失彼。三、贵公司对我公司履行《房地产联合开发框架协议书》的进程存在着理解不到位的情形。1、对于“主体变更”事项。律师函要求将合作主体变更为中盐公司与云南新都昌。事实上，中盐公司已经于2014年8月13日致函给贵公司，同意贵公司办理开发手续。为此，我公司理解为其主体实际上已经得到变更。另外，由于双方之间的合作协议已经明确相关合作事项，所以再从书面上变更其主体，已经没有实际意义。2、对于“移交中盐安居项目全部资料”事项。律师函认为我公司至今没有移交中盐安居项目全部资料。事实上，我公司在签订本协议的同时，已经移交中盐安居项目的全部资料，包括但不限于成本明细、销售价格及相关批文和法律文件，并且保证提供资料的真实有效。这点，请贵公司再予以核查。3、对于“完成中盐安居项目的开工手续”事项。开工手续的办理，既需要我公司的主观努力，还需要相关管理部门的配合。这个方面，我公司已经努力到位，但由于错综复杂的因素，相关管理部分的配合还需要等待，因此单纯指责不能解决问题。需要指出的是，对于双方之间的合作，我公司是真诚的。事实上，我公司履行这两份协议书也是认真积极的。除了“开工手续”事项由于非我公司因素之外需要等待外，其余约定事项，我公司均已履行到位。我公司注意到贵公司委托律师发出的函件对我公司存在着某些意见，这可能是因为双方沟通没有到位导致。我公司本着真心、诚意的愿望期望能与贵公司加强沟通，以消除不必要的误会，以避免讼争的发生，实现双赢。特此复函。”
此后，新都昌公司与同大公司进行了多次沟通协商。2015年1月13日，北京新都昌控股集团有限公司向同大公司发出函件，函件标题为有关中盐安居项目
《房地产合作开发合同》的说明，载明：“同大公司：北京新都昌建筑工程有限公司和中盐公司于2014年7月9日针对中盐安居项目签署了《房地产合作开发合同》，中盐公司提出须对中盐安居项目的开发建设进行细化完善，在解除《房地产合作开发合同》基础上，另行签署确定北京新都昌建筑工程有限公司作为中盐安居项目开发主体及开发建设等内容的法律文件之请求，为保护我司合法权益，我公司同意如下内容：2015年1月16日前，贵司向我公司返还800万元，上述款项到达我公司指定银行账户之当日，我司指定北京新都昌建筑工程有限公司向中盐公司发函，说明《房地产合作开发合同》附条件解除之相关事宜。若贵司未能在上述期限内足额返还相应金额，则我司有权拒绝中盐公司的请求。特此说明！”吕国平在此函件上签名，但函件上没有加盖北京新都昌控股集团有限公司的公章。
2015年1月21日，案外人钱伟敏分两次向北京新都昌控股集团有限公司汇款，一笔200万元，一笔300万元。新都昌公司认可公司收到了上述500万元汇款。当日，北京新都昌控股集团公司向中盐公司发出函件，载明：“中盐公司：经与贵司充分沟通协商，鉴于目前开发条件暂不成熟，我司特此确认于2014年7月与贵司签订的《房地产合作开发合同》无效”。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及挂靠协议、房地产合作开发合同、联合开发协议书、律师函、回复函等证据在案佐证。
本院认为：合同是确定双方当事人权利义务的协议，依法成立的合同自成立时生效，且受法律保护。新都昌公司与同大公司签订的《房地产联合开发框架协议书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。该框架协议上虽有林氏公司的字样，但林氏公司并没有盖章，反而是蒋兔红以林氏公司的授权代表名义签名。而新都昌公司并未提交证据证实蒋兔红系林氏公司的委托代理人，因此，不能认定林氏公司系上述《房地产联合开发框架协议书》的当事人。
根据双方于2014年3月20日签订的框架协议书的约定，新都昌公司要向同大公司支付定金500万元，同大公司要将中盐公司与林氏公司的合作协议签约主体变更为中盐公司与新都昌公司，移交本项目全部资料，并完成本项目开工手续。之后，新都昌公司于2014年3月24日支付同大公司500万元合作开发定金，同大公司于次日向新都昌公司出具了合作定金收条。但此后同大公司未能完成该项目开工手续。同大公司已经构成违约。并且，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。新都昌公司与同大公司签订《房地产联合开发框架协议书》的合同目的无法达到，新都昌公司据此要求解除《房地产联合开发框架协议书》，同大公司同意解除。本院对此不持异议。2014年5月，新都昌公司先后支付同大公司汇款300万元。在新都昌公司支付借款之前，北京新都昌投资控股集团做出的说明显示，此300万元系“为便于项目前期手续的顺利开展，推动项目的快速前进，我公司现将300万元支付给同大公司用于项目相关手续的办理”。无论是500万元定金，还是300万元借款，均由新都昌公司支付给同大公司。2014年7月9日，北京新都昌建筑工程有限公司与中盐公司签订了《房地产合作开发合同》。即，与中盐公司签订《房地产合作开发合同》的是北京新都昌建筑工程有限公司。然而，2015年1月21日，向中盐公司发出函件的主体变为北京新都昌控股集团公司。在此之前的2015年1月13日，也是北京新都昌控股集团有限公司向同大公司发出函件，同意2015年1月16日前，由同大公司返还800万元。因此，上述北京新都昌控股集团有限公司均应为新都昌公司。根据“有关中盐安居项目
《房地产合作开发合同》的说明”这份材料，新都昌公司已经同意同大公司在2015年1月16日前返还800万元。2015年1月21日，案外人分两次向北京新都昌控股集团有限公司汇款500万元。新都昌公司也认可收到了上述500万元。这样，同大公司再返还新都昌公司300万元即可。蒋兔红并非《房地产联合开发框架协议书》的当事人，林氏公司也不是，因此蒋兔红、林氏公司不应承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、解除原告云南新都昌房地产开发有限公司与被告金坛市同大房地产开发有限公司于二○一四年三月二十日签订的《房地产联合开发框架协议书》；
二、被告金坛市同大房地产开发有限公司返还原告云南新都昌房地产开发有限公司三百万元（于本判决生效后十日内履行）；
三、驳回原告云南新都昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六万七千八百元，由原告云南新都昌房地产开发有限公司负担四万二千三百七十五元，已交纳；由被告金坛市同大房地产开发有限公司负担二万五千四百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张冠楠
人 民 陪 审 员 江冀兴
人 民 陪 审 员 路娅丽
二○一六年十二月三十日
书 记 员 张 萌