北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终284号
上诉人（原审被告）北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会，住所地北京市昌平区小汤山镇沙顺路68号纳帕溪谷园区。
法定代表人王春生，主任。
委托代理人吴允，男，1961年7月12日出生。
委托代理人尹子殊，北京宏健仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋双庆，男，1969年9月12日出生。
委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师。
委托代理人杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。
上诉人北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会（以下简称纳帕溪谷业委会）因业主撤销权纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第13612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由柳适思担任审判长、审判员刘秋燕、王爱红参加的合议庭，并于2016年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人纳帕溪谷业委会之委托代理人吴允、尹子殊，被上诉人宋双庆之委托代理人黎存存、杨晓刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宋双庆在原审法院诉称：宋双庆为北京市昌平区纳帕溪谷别墅区的业主，纳帕溪谷业委会为该园区的业委会。纳帕溪谷业委会于2014年6月2日成立，并履行了相关的成立手续。2015年6月，宋双庆得知纳帕溪谷业委会提出要求更换物业公司，根据宋双庆所掌握材料显示，纳帕溪谷业委会在操作整个事件的过程中，未按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《招投标法》、《北京市物业管理招投标办法》、《关于业主大会招标有关问题的意见》、《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》等要求召开业主大会。2015年7月10日，宋双庆短信得知纳帕溪谷业委会将进行《业主委员会关于物业招投标的决议》，才发现纳帕溪谷业委会私自进行委托安达（北京）招投标代理有限公司进行选聘物业企业。对于招投标文件的内容、选聘标准、评标办法等关系业主切身利益重大事项，纳帕溪谷业委会均未按照规定和约定提交业主大会讨论和投票，纳帕溪谷业委会的行为是明显的侵权和越权行为，纳帕溪谷业委会的行为已经侵害了宋双庆的合法权益。另外，在纳帕溪谷业委会准备进行委托安达（北京）招投标代理有限公司进行选聘物业企业期间，宋双庆多次向其他业主打听获悉，本小区有超过20%的业主签字联名送达镇政府、区政府，对纳帕溪谷业委会的行为进行抗议，希望相关部门进行管理、制止，纠正纳帕溪谷业委会的违法行为。宋双庆认为，纳帕溪谷园区为高档别墅区，其和谐稳定的物业管理是保障居民安全的前提，纳帕溪谷业委会私自出具《业主委员会关于物业招投标的决议》的行为，扰乱了宋双庆等广大业主的正常生活秩序，给宋双庆的生活带来了不利影响。综上，请求判令：1、撤销纳帕溪谷业委会于2015年6月23日出具的《业主委员会关于物业招投标的决议》；2、诉讼费由纳帕溪谷业委会负担。
纳帕溪谷业委会在原审法院辩称：本小区现在服务的物业公司是从2012年12月31日至今存在事实服务状态，因此纳帕溪谷业委会决定由业主大会来聘请此物业公司，我们根据相关规定拟定了会议的表决议案，由纳帕溪谷业委会直接选用物业公司，不如以招投标的形式来选取物业公司，候选人产生后，由纳帕溪谷业委会组织业主大会对合同文本进行表决，所以我们的这种选取物业公司候选人的操作是符合相关法律规定的，所以我们认为宋双庆的诉讼请求没有法律依据，宋双庆在起诉状中说已经通过了业主委员会的决定选取了物业公司并未提供证据证明，故不同意宋双庆的诉讼请求。
原审法院判决认定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物权法确立业主撤销权目的在于防止业主大会或者业主委员会不正当行使权利而侵害业主的合法利益，并为利益受损业主提供救济途径。业主撤销权成立与否，应就决定之合法性及合理性进行全面审查。
首先，纳帕溪谷业委会发出的“启动本小区物业服务企业招投标的工作，并委托安达（北京）招投标代理有限公司代理全部工作。”从该内容的整体及文义进行解释，包含了选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的内容，根据《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》的约定，续聘、解聘现物业服务企业或其他管理人的职权为业主大会，而非业主委员会。其次，“启动本小区物业服务企业招投标的工作，并委托安达（北京）招投标代理有限公司代理全部工作。”的决议从形式上，已经隐含了不再与目前该小区存在事实服务关系的现任物业企业进行续聘，根据《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》约定，是否与现任物业公司解聘或续聘应当由业委会组织召开业主大会决定，未经业主大会投票决定是否与现任物业续聘或解聘，业委会直接进行新物业服务企业的选聘工作，违反了《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》及物权法的相关规定，妨碍和限制业主共同决定续聘物业单位之权利。故此对于宋双庆要求撤销纳帕溪谷业委会出具的《业主委员会关于物业招标的决议》，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决：撤销北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会于二○一五年六月二十三日出具的《业主委员会关于物业招标的决议》。
判决后，纳帕溪谷业委会不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第13612号民事判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉主要理由为：原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案实际情况是在2004年已经有20%的业主提出续聘原物业单位的议案，且召开了业主大会会议对该议案进行表决，但表决未通过，业主大会无决议产生。涉案《业主委员会关于物业招标的决议》足以说明纳帕溪谷业委会仅是谨慎履职行使了选聘物业企业工作的启动权而非决定权。不论《物权法》还是《物业服务管理条例》均规定选聘或解聘物业服务企业的决定权在全体业主或业主大会。但选聘、解聘物业工作具体如何操作，上述法律、行政法规无明确规定。作为业主委员会，有职权也有职责就选聘物业工作的启动、招投标、合同文本的草拟等作出周详的准备，并最终向业主大会提供讨论、决定的具体方案。涉案《业主委员会关于物业招标的决议》仅为选聘物业公司工作的启动权，也是依法积极履职的表现。纳帕溪谷业委会启动选聘物业公司的工作不仅没有侵害业主和业主大会选聘和解聘物业服务企业的决定权，而是协助将该项权利落到实处。
宋双庆答辩称，同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，原判认定事实清楚，请求维持原判。
本院经审理查明：2004年6月25日，宋双庆与北京翰宏基业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，宋双庆购买了位于北京市昌平区沙顺路纳帕溪谷别墅区房屋。纳帕溪谷业委会成立后于2014年5月21日予以备案。
2015年6月23日，纳帕溪谷业委会发出《业主委员会关于物业招标的决议》，内容为：“本小区业主委员会（前任委员们）于2012年8月9日与北京纳帕溪谷物业管理有限公司签署的《物业服务合同补充协议》中约定的……服务期限延长至2012年12月31日，即从2013年1月1日起至今这种“事实服务”状态已经延续2.5年，尽管业委会在2014年10月组织召开了业主大会会议，但该次会议未能产生有效决议，且至今也无业主对该次会议的结果或业委会的决议提起可以撤销业委会决定的诉讼。为了尽快理顺本小区物业管理关系，我们认为业委会应该采用面向市场和通过招投标的竞争方式，产生出中标的物业服务企业，并由业委会再次组织业主大会会议对该中标企业以及相关物业服务合同文本同时进行表决，使得本小区尽快进入有合同条文约束的，即有序的物业管理阶段。同时，根据对安达（北京）招投标代理有限公司了解，最终决定：业主委员会决定立即启动本小区物业服务企业招投标的工作，并委托安达（北京）招投标代理有限公司代理全部工作。鉴于此项工作关系到全体业主利益，业委会将随时向居委会或镇政府汇报工作进展。”庭审中，纳帕溪谷业委会陈述，已通过招投标程序并形成议案经业主大会表决通过，终止与现物业服务企业的事实服务关系，选聘案外人作为新的物业公司进行物业服务。宋双庆则已将纳帕溪谷业委会诉至北京市昌平区人民法院，要求撤销有关决议。
另查：纳帕溪谷小区2014年通过的《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》载明：“第1.1.4，业主大会应履行的职责包括，选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，审核及决定与物业服务企业或者其他管理人签订的合同。第1.18.2，业主委员会的职责包括，制定业主大会议案，召集业主大会会议表决。第4.2，对下列事项，业主大会做出决议应当经占物业管理区域内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，方为有效：……4.2.4制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；4.2.5选聘和解聘管理人。第4.5，对4.2和4.3以外的事项，均可由业主委员会做出决定。”
上述事实，有《业主委员会关于物业招标的决议》、《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，宋双庆于2004年6月25日与北京翰宏基业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买并已实际占有诉争房屋，依法应认定其具有本案业主身份。
《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
依据上述法律规定，本案主要争议焦点系纳帕溪谷业委会于2015年6月23日出具的《业主委员会关于物业招标的决议》是否超越了该业委会的职权范围，进而上述决议是否侵害了宋双庆的合法权益。对此，本院认为，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会作为业主大会的执行机关，应根据管理规约以及相关法律规定履行其相应职责。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。依据上述法律规定，选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定，属于业主大会的权限范围。同时，经审查《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》之内容，其中不仅约定应由业主大会做出决议的事项包括选聘和解聘物业服务企业。而且进一步明确约定除对选聘和解聘物业服务企业等事项外，均可由业主委员会做出决定。本案中，无论是相关法律规定还是《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》均未赋予纳帕溪谷业委会选聘和解聘物业服务企业的职责，而纳帕溪谷业委会于2015年6月23日出具的《业主委员会关于物业招标的决议》中关于启动本小区物业服务企业招投标工作在实质上已包含了选聘和解聘物业服务企业的事项及内容。据此，纳帕溪谷业委会所持的涉案《业主委员会关于物业招标的决议》仅为选聘物业公司工作的启动权一节，本院不予采信。上述《业主委员会关于物业招标的决议》有违物权法及《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》的规定，原审法院依法予以撤销，具备事实及法律依据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年四月二十日
书记员 舒 妍