重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初14933号原告：刘瑞芳，女，1983年3月5日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：罗云娟，重庆锋语律师事务所律师。被告：贺小容，女，1977年3月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：敖强，男，1978年6月8日出生，汉族，住重庆市江北区。原告刘瑞芳与被告贺小容房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘瑞芳及其委托诉讼代理人罗云娟、被告贺小容的委托诉讼代理人敖强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞芳向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还原告定金40000元，及原告支付的中介费14400元，合计54400元；2.律师费6000元由被告承担；本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年5月7日签订了《房地产买卖及居间合约》，合同主要约定了被告自愿将其位于“重庆市渝北区XX街道XX街XX幢XX单元”的房屋以价款535000元卖给原告，原告向被告支付定金20000元……合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元的现金；2017年6月14日，原告准备了房屋首付款，与被告一起去重庆市渝北区不动产登记中心办理过户，才得知被告的房屋系继承所得，需多缴纳20%的个人所得税。签订合同前，被告并未履行如实告知义务，一直向原告陈述案涉房屋系购买所得，被告存在欺诈行为，现合同无法履行，被告的行为构成根本违约，给原告造成了严重的经济损失，原告要求解除合同。被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五的规定，原告要求被告双倍返还订金40000元。被告贺小容辩称，签订《房地产买卖及居间合约》前，被告向原告详细介绍了房屋现状、性质及取得方式，并据实提交房产证原件及复印件，履行了如实告知义务（商品房、无贷款和抵押、继承所得，目前处于租赁状态）；《房地产买卖及居间合约》第三条第2款约定交易所产生税费由买方即原告刘瑞芳承担，根据房屋性质、购买时间等因素，房屋交易发生的税费项目和标准不同，原告刘瑞芳理应在签订合约前进行充分了解和测算，充分认识并承担税费风险；被告贺小容愿意继续履行合同，其不存在违约行为，故要求驳回原告诉讼请求，本案诉讼费用由原告刘瑞芳承担。经审理查明：被告系位于重庆市渝北区XX街道XX街XX幢XX单元XX房屋的所有权人，该房屋系被告继承和受赠与所得。2017年5月7日，以被告贺小容为卖方、原告刘瑞芳为买方、案外人重庆品林房屋中介服务部为经纪方，签订了《房地产买卖及居间合约》，主要约定：第一条交易标的及权属情况，房屋位于重庆市渝北区XX街道XX街XX幢XX单元XX房屋，第1款约定买方保证已对该房屋产权及现状有充分了解且已实地勘查，并已征得配偶、产权落定人等同意自愿购买该房屋，在交易之前所产生的纠纷、贷款、债务、税项、租赁、继承、析产等卖方须过户前处理完毕，第2款约定权属性质为商品房，第3款约定买卖双方确认权属现状为未设置抵押无查封，且卖方保证签订本合同后不得对该物业设立抵押；第二条成交价及付款方式，第1款约定成交价为535000元，第3款约定第一部分房款（定金款）20000元，签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档，本定金为履约定金，任何一方签署合约后如拒付拒收定金或不配合查档的，且经书面通知后仍未配合履约的，将视为违约，第4款约定首期款80000元买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天支付给卖方，第5款约定尾期款5000元买方应在房管部门过户递件并出具受理回执/领取名下房屋产权证当天支付给卖方，第8款约定银行按揭贷款430000元，以实际审批为准；第三条产权过户及交易税费约定，第1款约定买卖双方于2017年6月30日或银行按揭审批通过后7天之前在房管部门办理产权过户手续，第2款约定交易所产生税费（费用项目和标准根据国家定价为准）双方同意由买方全额缴纳；第四条第1款约定经纪方的收费标准，买方支付居间服务佣金5300元、按揭代理服务费5300元、权证过户费1200元、贷款评估费2600元，第2款约定鉴于经纪方已完成了该房产居间服务，除经纪方原因或不可抗力因素外，该居间服务费不予退还或免除；第七条第2款约定，如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方；第八条第3款约定法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，被告向原告出具收条。原告于2017年5月10日支付了中介费7900元、于2017年6月11日支付了中介费6500元，共计14400元。被告于2017年5月7日支付了中介费5000元。2017年6月14日，原、被告双方及中介一起到房管局查询案涉房屋产权情况并办理过户手续，产权情况查询显示案涉房屋是被告继承及受赠与而来，若过户需缴纳房价款20%的个人所得税。原、被告双方均主张该税费应由对方承担，故未能办理过户手续。原告于2017年7月6日委托重庆锋语律师事务所向被告邮寄送达了《律师函》，要求被告在收到该律师函三日内积极履行因继承所得而需缴纳的20%的个人所得税。被告称收到《律师函》后因双方对合同认识差异太大，故没有回复。2017年7月12日，原告与重庆锋语律师事务所签订了《委托代理合同》，约定原告因与被告房屋买卖合同纠纷一案，委托重庆锋语律师事务所指派律师担任原告代理人，律师代理费6000元。原告于2017年7月13日支付了律师费6000元。庭审中，原告申请重庆品林房屋中介服务部的投资人张钰鹏作为证人出庭作证，证人证实：原告支付了中介费14400元，被告支付了中介费5000元；若合同无法履行，不会退还原告支付的居间服务佣金5300元，因案涉房屋的按揭手续已经办好，故按揭代理服务费5300元不予退还，贷款评估费2600元已经产生故不予退还，权证过户费1200元可退还；签订合同时，被告只提交了房产证，我询问被告房屋是否是买来的，被告答复称是买来的，也称没有其他过程，没有提到继承和赠与，鉴于此，且因被告忙就一直未做产权调查，待过户时一并做产权调查；2017年6月17日原、被告及我一起去做产权调查，准备过户，才查出房屋是被告继承和受赠与所得，我告知被告房屋继承所得有20%的个税要承担，但被告不愿意承担，该20%的个人所得税实际是继承时产生的，不是房屋买卖产生的税，法律规定，继承是额外收入，应支付20%的个税，该个税在变现前国家不收取，变现时才收取，故该20%的个税应当由被告承担；之后我让原、被告进行了一次协商，被告还是不同意支付20%的个税；后我们发函给被告，告知20%的个税应由被告承担，若不承担希望原、被告协商解决，但被告一直拒绝解决；我们履行了告知义务。庭审中，原、被告一致确认《房地产买卖及居间合约》于2017年8月17日解除。原告陈述：《房地产买卖及居间合约》是格式合同，合同第一条第1款没有加粗加黑，双方签订合同前被告未告知原告该房屋是继承所得，过户时要多支付20%的个税；依据日常经验法则，合同约定的税费是指房屋买卖合同中的契税、印花税，购买房屋时原告不知道会产生20%的个税，被告的行为违反诚信原则。被告陈述：签订合同前被告口头告知了原告房屋是继承所得，但无法举证；不清楚原告是否已经办好按揭手续，据中介说是办好了才去办理过户；合同约定的税费是指交易产生的税费，原告应当全额支付全部税费。上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《房地产买卖及居间合约》、收条、微信转账记录截图、收据、重庆市渝北不动产登记中心查询资料、《律师函》、邮寄单、邮寄查询、《委托代理合同》、发票、转账记录截图、房产证、收据等证据为证，足以认定。原告举示的证人证言，因无其他证据予以佐证，本院不予采信。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖及居间合约》中关于房地产买卖的约定系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。原、被告一致确认《房地产买卖及居间合约》于2017年8月17日解除，本院予以认可。本案争议焦点是案涉房屋因被告继承所得而在出售时产生的购房款20%的个人所得税应当由谁承担。第一，无证据证明被告告知了原告案涉房屋系其继承所得；合同约定“买方保证已对该房屋产权及现状有充分了解且已实地勘察”应指房屋现由被告所有并无产权瑕疵等，并不能证明被告已如实告知了原告房屋产权的由来。第二，合同第三条第2款约定的交易所产生税费由买方全额缴纳，应指原、被告办理过户的相关交易费用由原告承担，不包括被告继承遗产交纳的个人所得税。故被告主张因其继承所得而在出售时产生的购房款20%的个人所得税应当由原告承担的理由不成立，本院不予支持。关于被告出售房屋的由来和继承而来的房屋需缴纳税费的金额，原告在签订合同前是能够自行查询了解的，原告在签订合同前未对该情况进行充分了解，对双方在交易费用上产生纠纷也存在过错。故，虽然是因为被告不愿意支付应由其承担的个人所得税，导致合同无法继续履行、进而合同解除，但原告也应对此结果承担相应的责任，故原告要求被告双方返还定金的诉讼请求，本院不予支持，被告应向原告返还定金20000元。因双方对合同的解除均有过错，应各自承担损失，故原告要求被告支付中介费和律师费的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告贺小容在本判决生效后三日内向原告刘瑞芳返还定金20000元；二、驳回原告刘瑞芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1160元减半收取580元，由被告贺小容负担220元，原告刘瑞芳负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄明真二〇一七年九月二十九日书记员  陈 实