北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初1259号
原告（反诉被告）郑菊香，女，1959年4月16日出生。
委托代理人徐安封，北京市义博律师事务所律师。
被告（反诉原告）魏兰华，女，1953年6月9日出生。
原告郑菊香诉被告魏兰华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑菊香委托代理人徐安封，被告魏兰华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑菊香诉称，2015年8月22日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告将自己所有的北京市西城区xx房屋卖给被告，成交价为4630000元整；2015年9月21日，双方又签订补充协议，约定原告在房屋过户后3个月内将户口迁出，被告预留原告150000元房款作为户口迁出的保证金，待户口迁出后直接支付给原告，并约定了违约责任。合同签订后，原告如约履行了义务，多次要求被告支付剩余的购房尾款，但被告不予理睬，为此特提起诉讼。被告在原告起诉后已将150000元尾款打给原告。诉讼请求：1、判决被告支付违约金45000元；2、诉讼费由被告承担。
被告魏兰华辩称，不同意原告诉请，不认可赔偿原告违约金45000元，理由如下：1、本人并无违约行为，已按合同约定履行义务。本案中150000元实际并非为购房尾款，而是户口迁出保证金，此点在被告与原告所签订的《补充协议》第三条中有明确约定该笔款项的定义“乙方预留甲方购房款150000元作为户口迁出保证金”。此笔保证金原则上应由原告向被告支付150000元，待原告将其在本案诉争房屋项下的户口迁移出去后被告再将该笔保证金退还。但是被告与原告为了方便操作，才形成了150000元的所谓购房尾款，实际上该笔款项根本不属于购房款。由此可以看出被告与原告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》实际上为两个合同：《房屋买卖合同》及《户口迁出协议》，其中150000元为《户口迁出协议》的保证金。对于《房屋买卖合同》而言，被告已经完全履行完毕其付款义务，不应承担违约责任。2、被告与原告双方所约定的退还户口迁出保证金的方式不明。本案中被告与原告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》是由北京我爱我家房产经纪有限公司所提供的，该合同中第四条最后一款约定被告应通过“资金存管”的方式退还原告户口迁出保证金。但该合同及之后被告与原告所签订的所有协议均未解释何为“资金存管”、如何操作。原告在其办理完户口迁出手续后通过手机短信的方式提供了一个银行账户，要求被告将其户口迁出保证金汇款至该账户。作为合同的一方当事人，被告应严格按照合同所约定的方式来进行户口迁出保证金的退还，而不应草草的将保证金直接通过银行汇款的方式而非资金存管的方式来退还给原告。3、违约责任约定不明，且约定的违约金过高。在被告与原告所签订的《补充协议》第三条中仅约定了甲方（原告）未及时将户口迁出的违约金的计算方法，并未约定我方违约条件及违约责任。且在该《补充协议》中所约定的原告迟延履行违约金的计算方式为150000元的百分之一每日，换算成年的话即为本金的365%，此约定明显过高。原告既未提供违约金的计算方法，又未提供遭受实际损失的直接证据，故我方不予认可承担违约金。4、被告有合理原因造成履行困难。2015年11月7日交房前应完成全部过户事项，但被告交房时尚未办理完成电卡、燃气卡、有线电视费、取暖费、维修基金、物业费的交接过户。由于原告没有履行上述义务，共同完成全部过户手续，导致被告只能自行完成，期间需要查找相应规章管理办法以及政府各办事大厅地址、电话，前往办事大厅咨询过户手续，很多手续均要原告亲自到场方能办理，但原告未能亲自到场，全部手续均由被告自行办理。被告因办理各项手续非常劳累，在2015年11月至12月期间，连续输液17天，并由于摔倒导致只能长时间卧床休息，当被告身体有所好转后，立即与我爱我家公司的经纪人及原告取得联系。该经纪人在被告生病期间还发来问候短信，并告知被告会与原告沟通相互理解。因此这段期间并无不予理睬原告。5、所有房款及保证金均已结清，原告未全部履行其义务。被告所申请的购房贷款是于2015年10月28日向原告放款的，按照双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条第（一）款的约定，原告应在一周内（即2015年11月4日前）将房屋交付给被告。但是原告却是于2015年11月7日才将房屋交付，已构成违约。此外，被告已于2016年1月22日由魏兰华建行账户4367将户口迁出保证金150000元转入原告郑菊香建行账户6227。原告在被告已完全履行完付款义务后并未按照《北京市存量房屋买卖合同》中第六条第（二）款及第七条第（三）款的约定将维修基金发票、地址证明正本、拆迁协议及诉争房屋内的家具家电一并转让给被告，造成被告的损失。
反诉原告魏兰华诉称，2015年8月22日，反诉人与被反诉人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同中约定被反诉人将其所有的位于北京市西城区xx室的房屋卖给反诉人，成交价为4630000元整。2015年10月21日，反诉人向中国工商银行北京市宣武支行申请房屋抵押贷款，并积极配合办理一切手续，该笔银行贷款于2015年10月28日由中国工商银行北京市宣武支行向被反诉人放款，被反诉人于2015年11月7日才将房屋交付给反诉人，且至今未按反诉人的要求将《地址变更证明（正本）》、《拆迁协议》及房屋公共维修基金发票交付给反诉人。根据双方签订的《房屋买卖合同》中第六条第（三）款“本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签……房屋交付等环节的义务并按要求提供材料……”、第七条第（一）款的约定“甲方应当在收到全部房款后一周之内将该房屋交付给乙方”以及第十条第（一）.1款的违约条款约定，被反诉人应向反诉人支付从2015年11月4日至11月7日四天的违约金共计9260元（计算方式为：房屋成交总价万分之五/日*4日），并应按反诉人的要求将《地址变更证明（正本）》、《拆迁协议》及房屋公共维修基金发票交付给反诉人。被反诉人的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第52条的规定，提起反诉。反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人迟延交房4日的违约金9260元；2、判令被反诉人按照双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，将《地址变更证明（正本）》、《拆迁协议》及房屋公共维修基金发票交付给反诉人；3、诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告郑菊香辩称，反诉人反诉请求不成立。反诉人要求支付延迟交房4日违约金9260元。但第七条约定支付房屋是收到房款一周之内，反诉人说的是贷款下来的时间。全部房款包括保证金15万元。第三次付款约定是户口迁出当日。反诉人反诉请求不符合合同约定。合同约定的收到全部房款一周内交房，我方收到贷款后立即通知中介，2015年10月29日就跟中介说了，由中介再通知被告。11月7日交房的日子是中介定的，对方也同意了。这个没有超过合同约定的期限。我方早就提前交房。反诉人第二项请求没有合同依据。
经审理查明：2015年8月22日，郑菊香（出售方、甲方）与魏兰华（买受方、乙方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。《合同》约定：郑菊香向魏兰华出售西城区xx号房屋（以下简称诉争房屋）。房屋成交总价463万元，魏兰华应于合同签订当日向郑菊香支付定金5万元，通过自行交接方式划转。魏兰华选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为250万元。魏兰华分3次向郑菊香支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于商贷面签日，魏兰华向郑菊香支付108万元，通过资金监管方式划转。第二次，于面签后两天内，魏兰华向郑菊香支付85万元，通过自行交接方式划转。第三次，于户口迁出当日，魏兰华向郑菊香支付15万元，通过资金存管方式划转。
关于房屋的交付，郑菊香所持合同第七条第（一）项内容为“甲方应当在收到全部房款后一周之内将该房屋交付给乙方”，魏兰华所持合同相应内容为“甲方应当在收到全部尾款后一周之内将该房屋交付给乙方”，庭审中，郑菊香、魏兰华对两份合同的真实性均予以认可。
2015年9月21日，郑菊香、魏兰华签订《补充协议》，约定：郑菊香承诺在上述房产过户后3个月内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。魏兰华预留郑菊香房款15万元作为户口迁出保证金，待房屋内所有户口迁出直接支付郑菊香。如因郑菊香自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向魏兰华支付每逾期一日按预留款的1%的标准支付迟延违约金，并继续履行全部户口迁出义务。除郑菊香、魏兰华、我爱我家公司签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，郑菊香、魏兰华任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。
合同签订后，魏兰华按照合同约定支付了除双方所争议的15万元户口迁出保证金及贷款以外的其他款项。2015年9月29日，诉争房屋变更登记到魏兰华名下。2015年10月28日，中国工商银行将250万元的购房贷款打入郑菊香的账户。2015年11月7日，郑菊香、魏兰华办理了房屋交接手续。2015年12月3日，郑菊香及其丈夫、女儿的户口由诉争房屋迁出。
2016年1月7日，郑菊香以其迁出户口后魏兰华未支付其剩余购房尾款为由，向本院提起诉讼，要求魏兰华支付其购房尾款（户口迁出保证金）15万元及违约金4.5万元。2016年1月22日，魏兰华向郑菊香账户汇入15万元。郑菊香在庭审中表示撤回要求魏兰华支付购房尾款（户口保证金）15万元的诉讼请求。
庭审中，郑菊香主张其2015年12月3日迁出户口后，多次要求魏兰华支付剩余购房尾款，但魏兰华不予理睬，魏兰华的行为已构成违约，应承担违约责任。郑菊香针对该主张，向本院提交了其与魏兰华之间的手机短信和微信记录予以证明。魏兰华对上述证据的真实性予以认可。该证据显示：郑菊香自2015年12月3日起多次通过手机短信、微信要求魏兰华支付户口迁出保证金并提供了银行账号，但魏兰华均未予以回复。魏兰华主张户口迁出保证金应当由包括中介在内的三方见面协商如何支付，而不能简单的通过转账支付，其也多次催促中介约三方见面，其没有回复郑菊香的信息系因为当时身体不好，正在住院治疗，其不存在违约行为。魏兰华另主张郑菊香要求的违约金数额过高。郑菊香主张其存在诉讼费、律师费以及利息损失，但并未提交律师费支出的证据。
审理中，魏兰华主张其于2015年10月28日支付了全部购房款，按照合同约定，郑菊香应在一周内交付房屋，但郑菊香实际在2015年11月7日才交付房屋，迟延了4天，构成违约，应当支付违约金。郑菊香对魏兰华的主张不予认可。郑菊香主张户口迁出保证金15万元是购房款的一部分，魏兰华在支付户口保证金15万元以前没有全部支付购房款，其没有交房义务。且其在收到贷款后于2015年10月29日已立即通知中介可以交房，中介也已通知魏兰华收房。2015年11月7日交房的日子是中介定的，魏兰华也予以同意。其是提前交房而非迟延交房。审理中，魏兰华认可中介于2015年11月4日通知其可以交房，由于其正在上班，故与中介协商定于2015年11月7日收房。
现郑菊香诉至本院，要求魏兰华支付违约金45000元。魏兰华以其答辩理由不同意郑菊香的诉讼请求并提出反诉，要求郑菊香支付迟延交房4日的违约金9260元并按约定交付《地址变更证明（正本）》、《拆迁协议》及房屋公共维修基金发票。郑菊香以其答辩意见不同意魏兰华的反诉请求。本案经本院主持调解，双方当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、户口本、书面证人证言、手机短信和微信记录、房屋产权证、转账凭条、病历处方及医药费票据、收条、借款凭证和付款委托协议等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郑菊香与魏兰华签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当按照合同约定，履行各自的义务。根据《补充协议》约定，魏兰华应当在郑菊香迁出全部户口后将户口迁出保证金直接支付给郑菊香。虽然补充协议中未明确约定具体的支付时间，但该期限应当是合理的期限。郑菊香按约定迁出户口后及时通知了魏兰华并多次催促，但魏兰华并未予以答复。魏兰华在郑菊香起诉后才于2016年1月22日支付了户口迁出保证金，显然不属于合理期限。魏兰华关于迟延付款存在正当理由的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。魏兰华迟延支付户口迁出保证金的行为，已构成违约，应承担违约责任。魏兰华主张郑菊香要求的违约金数额过高，结合郑菊香主张的损失及本案实际情况，本院认为郑菊香主张的违约金数额确实过高，具体数额，本院综合考虑双方合同履行情况、魏兰华过错程度、郑菊香实际损失以及魏兰华在本院通知后即将款项打给郑菊香的情形予以酌情调整。
关于魏兰华要求郑菊香支付迟延交房违约金的反诉请求，本院认为，按照合同约定，郑菊香应在收到全部房款后一周内交付房屋。即便魏兰华关于2015年10月28日已支付完毕全部购房款的主张成立，中介于2015年11月4日通知魏兰华收房亦未超过合同约定的交房时间，魏兰华主张因工作原因未能在2015年11月4日收房，该责任不应由郑菊香承担。故郑菊香并未迟延交房，对魏兰华要求郑菊香支付迟延交房违约金的反诉请求，本院不予支持。关于魏兰华要求郑菊香交付《地址变更证明（正本）》、《拆迁协议》及房屋公共维修基金发票的反诉请求，魏兰华主张双方对此达成口头协议，但未提交相应证据证明，故魏兰华此项反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，魏兰华支付郑菊香违约金二万五千元。
二、驳回郑菊香的其他诉讼请求。
三、驳回魏兰华的反诉请求。
如果魏兰华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百六十三元，反诉费二十五元，由郑菊香负担二百零六元（已交纳）；由魏兰华负担二百八十二元（已交纳二十五元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 王德林