北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07296号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区学院南路62号。
法定代表人罗守志，董事长。
委托代理人李国锟，北京市瑞得律师事务所律师。
委托代理人马妍，女，1973年2月3日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京红森投资有限公司，住所地北京市东城区粉厂胡同57号。
法定代表人袁�，总经理。
委托代理人牛海涛，北京市阳光律师事务所律师。
委托代理人吴昭歧，男，1984年11月25日出生。
上诉人北京城建物业管理有限责任公司、北京红森投资有限公司因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2012）东民初字第12772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京城建物业管理有限责任公司之委托代理人李国锟、马妍，上诉人北京红森投资有限公司之委托代理人牛海涛、吴昭歧到庭参加诉讼，现已审理终结。
2012年10月，北京城建物业管理有限责任公司（下称城建物业公司）起诉至原审法院称：2011年3月31日，我公司与北京红森投资有限公司（下称红森投资公司）签订《×××小区前期物业管理委托合同》，约定：红森投资公司将其开发的×××小区委托我公司进行管理，小区的暗房、空房、缓入住房的物业费、制冷费等费用由红森投资公司承担；收费标准为：物业费每月每平方米2.3元；制冷费每制冷季每平方米60元，其中由业主交纳30元，由红森投资公司承担30元；委托期限一年，自2011年3月15日起至2012年3月15日止。合同签订后，我公司依约履行了全部合同义务。因红森投资公司对业主延期交房，红森投资公司与133户业主签订《补充协议》，约定该133户业主共计3年的物业费、制冷费由红森投资公司承担。现我公司与红森投资公司之间的合同期限已经届满，红森投资公司至今仍拖欠我公司物业费301761.25元、制冷费812943.6元，合计1114704.85元。红森投资公司拖欠的物业费包括：1、120套空房的物业费153608.72元；2、由红森投资公司代133户业主负担的物业费148152.53元。红森投资公司拖欠的制冷费包括：1、120套空房的制冷费326106元；2、由红森投资公司代133户业主负担的制冷费313396.8元；3、我公司向133户业主按每制冷季每平方米30元标准收取了制冷费，红森投资公司按合同约定应给付我公司制冷费30元差价共计173440.8元。现我公司起诉要求红森投资公司给付上述欠费。
红森投资公司答辩并反诉称：城建物业公司主张空房数量为120套不准确。我公司将小区交给城建物业公司管理后，陆续售出房屋23套。城建物业公司撤出小区时，小区内只有97套空房。双方合同约定，城建物业公司免收我公司未售出的空房的物业费。关于空房的制冷费问题，双方在合同中没有约定由我公司负担空房的制冷费。小区内房屋采用空调系统制冷，空房不产生任何能源损耗。即使空房也应承担公共能耗，但空房的能耗仅为正常能耗的20%。现城建物业公司按照房屋正常使用的状态向我公司收取制冷费没有依据，对我公司也极不公平。城建物业公司要求我公司补�30元制冷费差价的主张没有依据。我公司不同意城建物业公司要求我公司给付空房的物业费、制冷费及30元制冷费差价的诉讼请求。如与城建物业公司达成调解，我公司可代逾期收房的132户业主向城建物业公司交纳物业费和制冷费。城建物业公司主张我公司应当交纳133户逾期收房业主的物业费、制冷费没有依据。此外，制冷费的标准应按照每制冷季每建筑平方米30元标准计算。城建物业公司进驻小区后，我公司为城建物业公司垫付小区内发生的电费324750.04元、水费92073.13元、电话费1190.34元、燃气费99680元，预付城建物业公司物业费500000元。现我公司对城建物业公司提起反诉，要求城建物业公司给付我公司上述费用。城建物业公司在合同履行期间，向众多业主收取了2012年3月15日以后的物业费共计46550元、制冷费共计45550元，城建物业公司应将该部分费用交给我公司，由�公司支付给新的物业服务公司。
城建物业公司针对反诉答辩称：双方合同没有约定红森投资公司有为我公司垫付水费、电费、燃气费和电话费的义务，我公司亦未要求红森投资公司为我公司垫付。我公司进驻小区后，红森投资公司仍在使用小区的水、电及燃气进行施工，故双方在当时没有对水、电、气进行交接。2011年11月28日，红森投资公司才施工完毕。2011年12月2日，我公司与红森投资公司对小区内的水、电、气表读数进行了确认，此时红森投资公司正式将水、电、气表交给我公司管理。此间，主要是红森投资公司在使用小区内的水、电、气。我公司交纳了2011年12月以后水、电、气等费用。红森投资公司所称的电话费系其自行安装的电话所发生的费用，与我公司无关。红森投资公司支付我公司的500000元系开办费，我公司使用该款用于物业办公室、员工宿舍的装修以及购置办公设备等。我公司在撤离小区时，已将上述物品移交给红森投资公司，不存在我公司返还红森投资公司500000元物业费的问题。我公司并未收取业主2012年3月15日之后的物业费及制冷费，即使我公司收取了该项费用，亦应由业主或新的物业公司向我公司主张，红森投资公司无权要求我公司向其退款。不同意红森投资公司的全部反诉请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。城建物业公司与红森投资公司签订的《×××小区前期物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，城建物业公司为红森投资公司提供了物业管理服务。红森投资公司应当按约向城建物业公司支付相应费用。关于红森投资公司是否应当向城建物业公司交纳空房的物业费及制冷费一节，依照相关规�，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。城建物业公司与红森投资公司的合同第四章第十三条第6项亦约定，红森投资公司应按规定交纳空房的物业管理费、供暖费、制冷费等费用。虽然城建物业公司与红森投资公司各自所持合同上手写添加的“未售出的空置房其物业费由甲方支付”内容均被划掉，并由城建物业公司盖章确认，但红森投资公司所持合同上手写添加的“免收空置房管理费”处并未加盖城建物业公司的公章，且城建物业公司所持合同并无此内容。红森投资公司现主张已与城建物业公司达成空房物业费、制冷费免予交纳的合意，并无依据。而“未售出的空置房其物业费由甲方支付”的约定与合同第四章第十三条第6项约定意思表示一致，城建物业公司现依据该项约定起诉要求红森投资公司给付空房的物业费及制冷费，理由正当，法院应予支持。关于空置房屋的套数及建筑面积问题，庭审中，城建物业公司根据红森投资公司提供的证据，将原主张的空房数量120套、建筑面积5433平方米调整为空房数量118套，建筑面积5343平方米。红森投资公司则坚持主张在城建物业公司撤出小区时，小区内只有97套空房。根据红森投资公司所提供的证据，可证明在城建物业公司进驻小区后，红森投资公司将城建物业公司所主张的118套空房中的16套房屋（建筑面积共计757.4平方米）售出。故本案认定，在城建物业公司撤出小区时，小区内的空房数量应为102套，建筑面积共计4585.6平方米。城建物业公司关于空置房屋为118套、红森投资公司关于空置房屋为97套的主张，证据均不充分，法院均不予采信。城建物业公司要求红森投资公司给付118套空房的物业费及制冷费的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。但红森投资公司应将102套空房的物业费、制冷费给付城建物业公司。关于空房制冷费的标准问题，城建物业公司所持合同显示手写字体将每制冷季每建筑平方米30元的打印字体修改为60元，并有红森投资公司盖章确认。红森投资公司对此虽提出此系城建物业公司伙同其工作人员进行的私自修改并偷盖其公章，但其就此主张并未提供证据予以证实。鉴于此，法院对城建物业公司关于制冷费的标准应为每制冷季每建筑平方米60元的主张，予以采信。鉴于以上事实及理由，红森投资公司应给付城建物业公司102套空房的物业费共计126562.56元、制冷费275136元。关于城建物业公司要求红森投资公司给付与红森投资公司签订《补充协议》的逾期收房业主的物业费及制冷费的诉讼请求，应指出，红森投资公司与逾期收房业主签订《补充协议》，约定承担该部分业主的物业费及制�费，并不必然导致红森投资公司负有直接向城建物业公司交纳该部分业主应当交纳的物业费及制冷费的义务。城建物业公司的诉讼请求，理由并不充分。审理中，红森投资公司表示在与城建物业公司就争议不能达成调解的前提下不同意给付城建物业公司该项费用。鉴于此，法院对城建物业公司的上述诉讼请求，不予支持。关于城建物业公司要求红森投资公司给付30元制冷费差价的诉讼请求，前已说明，城建物业公司与红森投资公司之间的合同约定制冷费为每制冷季每建筑平方米60元，但城建物业公司与业主所签合同约定每制冷季每建筑平方米为30元，此与红森投资公司无关。现城建物业公司要求红森投资公司给付30元制冷费差价，并无依据，法院对此不予支持。关于红森投资公司要求城建物业公司给付水费、电费、燃气费及电话费的反诉请求，双方合同约定，城建物业公司收取的物业管理服务费用于支付物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等。显然，城建物业公司在履行合同中，应当自行负担因其经营管理所发生的水、电费等费用。现红森投资公司为城建物业公司垫付了相应费用，城建物业公司理应将该款给付红森投资公司。根据城建物业公司提供的证据，可证实城建物业公司在进驻小区后，红森投资公司仍在进行部分施工。鉴于此，红森投资公司要求城建物业公司足额给付水、电费的反诉请求，理由并不充分。因城建物业公司与红森投资公司均不能举证证明对方使用水、电、气的数额，故法院根据城建物业公司与红森投资公司的交接情况，酌情确定城建物业公司应当给付的水、电、气费数额。关于电话费问题，因产生电话费的电话安装在物业办公室，故城建物业公司不同意足额给付红森投资公司电话费的主张，�由不足，法院不予支持。关于红森投资公司要求城建物业公司返还500000元物业费的反诉请求，应指出，双方合同明确约定，该笔费用为红森投资公司支付城建物业公司的开办费，并未约定城建物业公司应将该笔费用返还红森投资公司。此外，城建物业公司在撤出小区时，向红森投资公司移交了经营物品。故红森投资公司该项反诉请求，理由不足，法院不予支持。关于红森投资公司要求城建物业公司退还提前向业主收取的2012年3月15日以后物业费46550元、制冷费45550元的反诉请求，城建物业公司是否收取了该笔费用，与红森投资公司并无关联，该问题应由有关权利人另行与城建物业公司进行解决。鉴于此，法院对红森投资公司的该项反诉请求，不予考虑。据此，原审法院于2014年5月判决：一、北京红森投资有限公司于判决生效后十五日内，给付北京城建物业管理有限责�公司物业费十二万六千五百六十二元五角六分、制冷费二十七万五千一百三十六元；二、北京城建物业管理有限责任公司于判决生效后十五日内，给付北京红森投资有限公司水费四万六千五百一十一元、电费十七万三千四百三十八元、燃气费九万五千七百九十元、电话费一千一百九十元三角四分；三、驳回北京城建物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回北京红森投资有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，城建物业公司、红森投资公司均不服，向本院提起上诉。
城建物业公司的上诉请求为：撤销原判第三项，改判红森投资公司支付133户与红森投资公司签订《补充协议》的业主的物业费148152.53元、制冷费313396.8�，并支付制冷费差额173440.8元。主要上诉理由：同意原判第一、二项。红森投资公司因延期交房与部分业主签订《补充协议》，该协议补充的是红森投资公司与业主之间的购房合同，红森投资公司自愿承担逾期交房业主的物业费及制冷费，履行业主交费义务，是红森投资公司对业主的补偿。《补充协议》约定由红森投资公司承担业主的费用，红森投资公司应当履行替这部分业主向我公司交费的义务。原审判决要求我公司另诉，不但加重当事人的诉累，也扩大诉讼主体范围，不利于息诉，假设我公司另案把红森投资公司与各个业主分别起诉，只能增加法院工作量，最后业主还是要求红森投资公司承担上述费用。我公司系红森投资公司聘请的首期物业管理公司，双方签订的合同中明确约定制冷费每平方米60元，但红森投资公司要求我公司与业主签订的物业合同中，制冷�标准为每平方米30元，因此，红森投资公司应当承担业主每平方米30元的制冷费差额。
红森投资公司的上诉请求为：撤销原判第一、四项以及第二项中关于水费、电费的判决内容，改判驳回城建物业公司原审全部诉讼请求，并判令城建物业公司给付我公司电费324750.04元、水费92073.13元、预付开办费500000元，以及多收取的2012年3月15日以后的物业费共计46550元、制冷费共计45550元，由我公司支付给新的物业服务公司。主要上诉理由：我公司与城建物业公司经协商，将合同第十六条中“未售出的空置房其物业费由甲方支付”的内容划掉，并注明“免收空房管理费”，由城建物业公司加盖印章予以确认，双方已就免收空房物业费达成合意，我公司无需再支付该笔费用。合同第十三条第6项中“由红森投资公司按规定缴纳空房费”的约定是基于相关规定和物业管理惯例所作出的一般性、原则性约定，而合同第十六条的约定是基于双方协商后做出的特别性约定，其所在章节亦系合同中关于费用承担的专门章节，按照特别约定优于一般约定的原则，应以第十六条的约定为准，且十六条的约定在后，是对第十三条原则性约定的补充和修改，可以视为对之前条款的变更。涉案房屋制冷由独立空调系统完成，每间房屋均有独立的制冷开关，尽管合同有关于制冷费收取的约定，但此系原则性约定，其先决条件是“正常使用”，而空置房无人居住，又有独立开关，不会产生能耗，城建物业公司没有收取该费用的前提和依据，原审判决我公司按照正常使用的标准支付城建物业公司制冷费，显失公平，城建物业公司实际收取的费用已远远超出其支出成本。即便按照城建物业公司所称“主管道需要制冷，也会产生费用”，空房亦应承担公共能耗，按照涉案小�安装空调公司的证明，其能耗也仅为正常使用的20%，城建物业公司无权主张全额收费。关于制冷费的标准，城建物业公司主张每制冷季每建筑平方米60元，其出示的合同显示每制冷季每平方米30元为打印体，手写体将30元修改为60元，而我公司提供的合同显示每平方米仍为30元，城建物业公司持有合同中的修改系其擅自所为，不是双方真实意思表示。原审判决在认定合同存在的两处手写修改内容时不相同，之前在认定合同第十六条免收空房费时认为“并无依据”，而在此处认定制冷费标准时则“予以采信”，同样是手写修改，同样加盖了对方印章，同样是与对方持有的合同显示不一致，一份认定为无依据，一份认定合法有效。根据合同约定，城建物业公司收取的物业管理服务费用于支付物业公共部分、公共设施设备的日常运行、维护等。城建物业公司应当负担因其经�管理期间所发生的水、电等费用，现我公司为其垫付相应费用，城建物业公司理应返还。我公司就此完成了自己的举证责任，而城建物业公司未能就我公司使用水、电的具体数额提出相关证据，应承担举证不能法律后果，承担全部水、电费用，即便城建物业公司有部分证据显示我公司在其进驻小区后仍进行部分施工，但从常理和实际角度判断，城建物业公司作为物业服务企业，小区的绿化、大面积的清洁用水以及日常用水必然不少，原审判决酌定一家一半，我公司不认可。我公司支付城建物业公司开办费
500000元属于预付费用，系预付给城建物业公司购置经营物品以及管理期间的物业费，其中物业费一项应当包含城建物业公司管理期间的空房费以及制冷费，这与合同第十六条免收空房费相互呼应。城建物业公司撤离时应对开办费进行清算，刨除合理开支后将剩余钱款予以返还。城建物业公司不能提供500000元开办费的使用情况，亦不能在交接中提供购置财务的发票，其移交的仅为价值两万余元的办公桌椅，与500000元开办费相去甚远。本案中，城建物业公司既主张空房费、制冷费，又拒不返还开办费，其收取的费用远远大于其所应承担的义务，有失公平。
经审理查明：2011年3月，红森投资公司（甲方）与城建物业公司（乙方）签订《×××小区前期物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对位于北京市丰台区东铁营苇子坑109号的×××小区进行物业管理服务。合同约定：委托管理期限1年，自2011年3月15日起至2012年3月15日止；物业管理服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，每建筑平方米每年27.6元，用于支付物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等；垃圾消纳费每年每户30元；业主或者物业使用人应于甲方正式书面通知业主或物业使用人入住之日起承担其物业管理费用，由乙方负责向业主或物业使用人收缴，物业管理服务费按年交纳；合同签订10日内甲方应将开办费500000元支付给乙方。合同第四章第十三条第6项约定，甲方应按规定交纳空房的物业管理费、供暖费、制冷费等费用。合同签订后，城建物业公司对小区进行了物业管理服务工作。
2011年5月4日及2011年6月15日，红森投资公司分别支付城建物业公司开办费250000元，合计500000元。
2012年3月15日，城建物业公司与红森投资公司办理了交接手续。此后，城建物业公司撤出小区。
另查，小区内的房屋使用空调系统制冷、制暖，每套房屋的空调均有独立开关。城建物业公司与业主签订的《×××小区采暖制冷协议书》约定每个制冷季制冷费收取标准为每建筑平方米30元。城建物业公司与业主签订的《×××小区物业服务委托合同》约定的委托管理费包括物业服务费（每月每建筑平方米2.3元）、垃圾消纳费每年每户30元。红森投资公司曾与部分购房人签订《补充协议》，记载：红森投资公司应于2010年12月31日交房，在项目施工期间，红森投资公司遇到了市政燃气部门天然气延期接入计45天、超出施工扰民法规范围外周边居民干扰施工20天、高考中考停工计10天和春节期间政府相关部门要求停工计10天，致使竣工延期，经双方协商，红森投资公司以业主免交物业费、供暖费、制冷费的方式作为红森投资公司对业主延期交房的补偿，免交费用的年限从3年至5年不等。
原审审理中，关于城建物业公司所提红森投资公司应支付空房物业费一节，城建物业公司称系依据合同第四章第十三条第6项的约定向红森投资公司主张。红森投资公司对此不予认可，称：按照该条约定，红森投资公司交纳空房物业费的前提条件是�同中存在由其交费的规定，否则其无需交纳所谓费用；在双方就空房费用的承担问题进行协商时，城建物业公司曾提出由红森投资公司承担空房物业费的要求，但红森投资公司对此未予同意，故双方将合同上手写添加的“未售出的空置房其物业费由甲方支付”内容划掉，并由城建物业公司盖章确认；此后，另手写添加了“免收空置房管理费”的内容。红森投资公司当庭出示的合同上载有上述内容。城建物业公司对红森投资公司出示的合同上“未售出的空置房其物业费由甲方支付”手写内容被划掉及在此处加盖的城建物业公司公章均没有异议，但称，因该手写约定与合同的其他约定重复，故出现写上又划掉的情况。城建物业公司对红森投资公司出示的合同所载“免收空置房管理费”手写内容不予认可，称此系红森投资公司私自所加。红森投资公司则称不知道是何方添写，但意思表示和上述划掉的内容一致。城建物业公司当庭出示的合同上手写“未售出的空置房其物业费由甲方支付”内容亦被划掉，并盖有城建物业公司的公章，但没有手写“免收空置房管理费”的内容。
关于城建物业公司要求红森投资公司支付空房制冷费一节，城建物业公司亦以合同第四章第十三条第6项约定作为依据。红森投资公司仍以前述辩称理由不同意城建物业公司该项诉讼请求。针对红森投资公司所称空房不会给小区制冷增加成本，因此其无需向城建物业公司支付空房的制冷费一节，城建物业公司称，制冷系统的主管道需要制冷，红森投资公司仍需交纳空房的制冷费。
关于制冷费的标准，城建物业公司称为每制冷季每建筑平方米60元。红森投资公司则称应为每制冷季每建筑平方米30元。城建物业公司出示的合同显示，每制冷季每建筑平方米30元为打印字体，手写字体将30元修改为60元，修改处盖有红森投资公司的公章。红森投资公司对此提出，城建物业公司伙同其工作人员对制冷费标准进行了私自修改，偷盖了其公章。红森投资公司当庭出示的合同显示，每制冷季每建筑平方米30元打印字体处，有先将30元划掉，又手写30元的内容，但此处未加盖城建物业公司或红森投资公司的公章。城建物业公司不同意红森投资公司的上述主张。
关于在城建物业公司管理小区期间，小区内空置房屋的套数及面积一节，城建物业公司主张当时小区内有120套空置房屋，建筑面积共计5435.1平方米。红森投资公司对此提出，城建物业公司所称的120套空置房屋的建筑面积应为5431.21平方米；城建物业公司进驻小区后，红森投资公司陆续售出23套房屋；在城建物业公司撤出小区时，小区内只有空房97套，建筑面积共计4379.98平方米。城建物业公�对红森投资公司的主张不予认可。此后，城建物业公司根据红森投资公司提供的关于空房情况的证据，认可在其撤出小区时，小区内的空房数量为118套，建筑面积减少为5343平方米。城建物业公司为此变更诉讼请求，要求红森投资公司给付118套空房、共计5343平方米的物业费151006.8元、制冷费320580元，其他诉讼请求保持不变。红森投资公司仍持原答辩意见不同意城建物业公司的主张。此外，红森投资公司另提供证据证明，在城建物业公司主张的剩余118套空房中，有16套房屋的业主在城建物业公司提供物业服务期间向城建物业公司购电，说明其已将该16套房屋（建筑面积共计757.4平方米）售出。城建物业公司对红森投资公司提供证据的真实性没有异议，但称红森投资公司在城建物业公司入住小区后方将该16套房屋售出，没有通知城建物业公司为该16套房屋的购房人办理入住手续，故城建物业公司无法与该部分购房人签订物业服务合同以收取费用。红森投资公司就其空房数量为97套的主张还提供了其他证据，城建物业公司对此均不予认可。本院审理中，双方当事人对于原审判决认定的空置房屋数量为102套、建筑面积共计4585.6平方米均表示认可。
关于城建物业公司所称应由红森投资公司代133户业主支付物业费、制冷费一节，城建物业公司称，红森投资公司曾在原审庭审中自认与132户业主签订《补充协议》，同意负担该132户业主共计3年的物业费和制冷费，但红森投资公司遗漏1份与名为王淑凤的购房人签订的《补充协议》；红森投资公司自认的132户业主房屋的建筑面积共计5181.66平方米，王淑凤所购房屋的建筑面积为41.62平方米，故133户业主房屋的建筑面积共计5223.28平方米。红森投资公司对城建物业公司关于其与132户业主签订《补充协议》、该132户业主房屋的建筑面积共计5181.66平方米的主张没有异议，对王淑凤所购房屋的建筑面积为41.62平方米亦没有异议，亦认可曾与王淑凤签订《补充协议》，但称此后双方即解除了房屋买卖合同，王淑凤并未实际收房。红森投资公司为支持其主张，提供了退还王淑凤购房款的相应材料作为证据。城建物业公司对该证据的真实性没有异议，但称红森投资公司并未将此事告知城建物业公司，坚持主张红森投资公司应给付133户业主的物业费和制冷费。本院审理中，红森投资公司同意将王淑凤一户所对应的房屋面积纳入133户以确认红森投资公司所免除的物业费、制冷费。
关于城建物业公司要求红森投资公司给付30元制冷费价差一节，城建物业公司称，城建物业公司与133户业主签订了《×××小区采暖制冷协议书》，约定由城建物业公司按每制冷季每建筑平方米30元标准向业�收取制冷费，该133户业主房屋的建筑面积共计5781.36平方米；在与红森投资公司协商后，将制冷费标准定为每制冷季每建筑平方米60元，其中30元由城建物业公司向业主收取，另外30元由红森投资公司支付。红森投资公司对城建物业公司关于由其支付30元制冷费差价的主张不予认可，称双方对此并无约定。城建物业公司就其该项主张，没有提供证据予以证实。
关于红森投资公司要求城建物业公司给付电费
324750.04元、水费92073.13元一节，城建物业公司对红森投资公司交纳了上述费用没有异议，但称其在进驻小区后，红森投资公司的施工直至2011年11月方完毕，此间，小区的水、电、气主要由红森投资公司使用。城建物业公司为支持其主张，提供了双方于2011年5月17日签署的《交接单》，红森投资公司于2011年7月18日与施工单位签署《工程交接单》，城建物业公司与红森投资公司于2011年12月2日对小区内的水表、电表读数进行的记录，城建物业公司与红森投资公司于2011年12月23日签署的《消防水表确认》等证据。《交接单》载明城建物业公司与红森投资公司对热水表充值读卡器及热水卡进行了交接。《工程交接单》载明施工单位将完成精装修施工的房屋交付红森投资公司。《消防水表确认》载明该日消防水表读数为1796吨，此水表产生的费用11153.16元由红森投资公司交纳；此后该水表产生的水费由城建物业公司负担。红森投资公司对城建物业公司提供的证据的真实性没有异议，但不同意城建物业公司的证明目的。
关于红森投资公司要求城建物业公司给付电话费1190.34一节，城建物业公司虽认可红森投资公司交纳了电话费用，产生费用的电话安装在物业办公室内，但持前述理由不予同意。
关于红森投资公司要求城建物业公司给付燃气费一�，红森投资公司所提供的证据可证明其在2011年2月28日为燃气卡充值99680元。红森投资公司主张小区内使用燃气充值卡，其已将所购燃气全部充入小区的燃气表。红森投资公司为支持其主张，提供了与城建物业公司于2011年6月10日签署的《×××锅炉房燃气表底数据确认单》作为证据。城建物业公司虽对该证据的真实性没有异议，但称在双方对燃气表进行交接记录时，红森投资公司因施工已使用了燃气。城建物业公司另提出，城建物业公司在管理小区期间亦购买了燃气，在撤出小区时，尚有价值1807元的燃气没有使用。红森投资公司对此予以认可，同意在其反诉请求中扣除该部分费用。
关于红森投资公司要求城建物业公司退还物业费500000元一节，红森投资公司称此为其代132户逾期收房业主预付的物业费。红森投资公司为支持其主张，在原审中出示了其内部的支出凭单，�单上载明用途为“109项目物业费用”。城建物业公司则称该500000元为红森投资公司支付的开办费，且已为红森投资公司开具发票。城建物业公司当庭出示的发票记帐联显示，用途为物业开办费。红森投资公司则称没有收到城建物业公司的发票。城建物业公司称其使用开办费用于物业管理用房的装修、办公设备的购置等，其在退出小区时，于2012年3月15日与红森投资公司办理交接手续，签署了《物业办公室固定资产明细表》等交接材料，将购置的办公用品移交给红森投资公司。城建物业公司提交的《物业办公室固定资产明细表》登记有文件柜、办公桌、燃气卡等物品。红森投资公司对此提出，其只是代下一家物业公司接收城建物业公司移交的物品。本院审理中，城建物业公司提交《三季木兰开办费清单》及发票原件，用以证明500000元开办费的支出情况。红森投资公司认可2011年3月25日办公家具支出5760元，2011年6月25日锁、键盘、办公用品支出560元，电话线、折叠床等支出1044元，2011年7月10日显示器支出1109元，电脑主机支出2790元，对其他支出不予认可，并提出清单记载的物品并未全部向其交接。
关于红森投资公司要求城建物业公司退还提前收取业主的2012年3月15日以后的物业费46550元、制冷费45550元一节，红森投资公司提供了城建物业公司为郭和怡等3位业主开具的物业费收据作为证据。城建物业公司对红森投资公司提供的证据的真实性没有异议，但称即使城建物业公司向业主多收取了费用，此亦与红森投资公司无关。
上述事实，有双方当事人陈述、《×××小区前期物业管理委托合同》、《×××小区采暖制冷协议书》、《补充协议》、《交接单》、《工程交接单》、《消防水表确认》、《×××锅炉房燃气表底数据确认单》、《三�木兰开办费清单》、发票等证据在案佐证。
本院认为：本案中，红森投资公司与城建物业公司签订《×××小区前期物业管理委托合同》，红森投资公司委托城建物业公司对涉案小区进行物业管理服务。合同签订后，城建物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，红森投资公司应当按照合同约定向城建物业公司支付相应费用。现双方对于相关费用的负担以及退还发生争议，本院就二审中双方争议的焦点问题分述如下：
第一，关于红森投资公司是否应当向城建物业公司交纳空房的物业费及制冷费。红森投资公司上诉主张双方已就免收空房物业费达成合意，但城建物业公司对此不予认可。从合同内容看，第四章第十三条第6项明确约定红森投资公司应按规定交纳空房的物业管理费、制冷费等费用。虽然双方各自持有的合同上第十六条处手写添加的“未售出的空置房其物�费由甲方支付”内容均被划掉，并由城建物业公司盖章确认，但是，在打印体合同文本上手写添加内容后又将之划掉，只能理解为未添加内容。红森投资公司所持合同上手写添加的“免收空置房管理费”处并未加盖城建物业公司的公章，且城建物业公司所持合同并无此内容，故不能认定在红森投资公司所持合同上添加该手写内容经过了城建物业公司的同意。从合同第十三条与第十六条所处的章节以及先后顺序看，亦不能推断出双方曾达成变更第十三条第6项内容的合议。因此，合同第十三条第6项内容对双方具有法律约束力，红森投资公司上诉主张双方已就免收空房物业费达成合意，与合同约定不符，本院不予采信，城建物业公司依据该项约定要求红森投资公司支付空房物业费及制冷费，符合合同约定，应予支持。
第二，关于空房制冷费的标准。城建物业公司主张�制冷季每建筑平方米60元，并提交其所持合同为证，该合同显示手写字体将每制冷季每建筑平方米30元的打印字体修改为60元。红森投资公司上诉主张上述修改系城建物业公司擅自所为，不是双方真实意思表示，但是上述修改处有红森投资公司盖章确认，这表明将每制冷季每建筑平方米30元修改为60元经过了红森投资公司的同意。因此，双方在合同中约定的制冷费标准应为每制冷季每建筑平方米60元。红森投资公司上诉主张空置房无人居住，又有独立开关，不会产生制冷能耗，且即便有能耗，也仅为正常使用的20%，城建物业公司无权按照全额收费。但是，双方合同明确约定红森投资公司应交纳空房的制冷费，合同亦约定制冷费标准为每制冷季每建筑平方米60元，因此，双方在签订合同时已经对于空房的制冷费标准达成一致意见，现在红森投资公司上诉又对标准提出异议，与合同约定不符，本院对其该项异议不予采纳。原审判决认定空房制冷费标准为每制冷季每建筑平方米60元，并无不当。
本院审理中，双方当事人对于原审判决认定的空置房屋数量为102套、建筑面积共计4585.6平方米均表示认可，本院不持异议。按照合同记载的物业费标准以及本院认定的空房制冷费标准，经本院核算，原审判决认定红森投资公司应给付城建物业公司102套空房的物业费共计126562.56元、制冷费275136元正确，应予维持。
第三，关于与红森投资公司签订过《补充协议》的133户业主对应的133套房屋的物业费及制冷费如何负担的问题。根据查明的事实，因延期向业主交付房屋，红森投资公司曾与133户业主签订《补充协议》，约定红森投资公司以业主免交物业费、供暖费、制冷费的方式作为红森投资公司对业主延期交房的补偿，免交费用的年限从3年至5年不等�因此，红森投资公司对其免除的上述费用承担给付义务，城建物业公司要求红森投资公司支付上述业主第一年度的物业费及制冷费，应予支持，原审判决对此处理不妥，本院予以纠正。其中，关于制冷费标准，城建物业公司主张按照每制冷季每建筑平方米60元计算，但是城建物业公司在与上述业主签订的《×××小区采暖制冷协议书》中约定的标准是30元，城建物业公司的上述主张与约定不符，其应按照实际免交的费用数额向红森投资公司主张权利。城建物业公司要求按照其与红森投资公司签订的《×××小区前期物业管理委托合同》约定的标准计算133户应负担的费用，有失公平，本院不予支持。现红森投资公司同意将王淑凤一户所对应的房屋面积纳入133户以确认红森投资公司所免除的物业费、制冷费，双方亦均认可133户业主对应房屋的建筑面积为5223.28平方米，本院按�合同约定的物业费标准以及本院认定的制冷费标准计算上述房屋的物业费及制冷费，城建物业公司上诉主张的物业费于法有据，本院予以支持，其上诉主张制冷费中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。
第四，关于城建物业公司上诉要求红森投资公司给付30元制冷费差价一节。根据前文论述，红森投资公司与城建物业公司签订的合同中约定制冷费为每制冷季每建筑平方米60元。但是城建物业公司与业主所签订的《×××小区采暖制冷协议书》约定每制冷季每建筑平方米为30元，此系城建物业公司对自己权利的处分，与红森投资公司无关。城建物业公司上诉主张系红森投资公司要求城建物业公司与业主签订合同将制冷费标准约定为30元，但是红森投资公司对此不予认可，城建物业公司亦无证据证明其上述主张，其该项上诉请求缺乏依据，本院不予支持�
第五，关于红森投资公司上诉要求城建物业公司给付电费324750.04元、水费92073.13元一节。城建物业公司认可红森投资公司交纳了上述费用，但主张城建物业公司进驻小区后，红森投资公司的施工直至2011年11月才完成，期间小区的水、电主要由红森投资公司使用，并提交了《交接单》、《工程交接单》、水表、电表读数、《消防水表确认》等证据。根据城建物业公司提交的证据，可以证明在城建物业公司进驻小区后，红森投资公司仍在进行部分施工，有水、电消耗。红森投资公司上诉要求城建物业公司全额支付上述水、电费用，与水、电实际使用情况不符，本院不予支持。诉讼中，双方均未能提供充分证据证明各自以及对方使用水、电情况，原审法院根据双方交接情况酌情确定双方分担上述水、电费用，并无不妥。
第六，关于红森投资公司上诉要求城建物业公司返还开办费500000元一节。根据双方合同约定，该笔费用系红森投资公司支付城建物业公司的开办费。城建物业公司系为涉案小区提供首期物业管理服务的公司，具有创办性质，确需一定的开办启动资金，以满足初期运营需要，诉讼中城建物业公司亦提供《三季木兰开办费清单》及发票原件，可以证明开办费的支出情况。红森投资公司上诉主张开办费中包括预付给城建物业公司管理期间的空房费以及制冷费一节，缺乏依据，本院不予采信，其上诉要求城建物业公司退还开办费，依据不足，本院不予支持。至于红森投资公司提出《三季木兰开办费清单》上记载的物品并未全部向其交接一节，双方可以另行解决。
第七，关于红森投资公司上诉要求城建物业公司退还多收取业主的2012年3月15日以后的物业费、制冷费一节。该项费用并非红森投资公司向城建物业公司支付，与�森投资公司无关，红森投资公司无权主张返还，故本院对其该项上诉请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2012）东民初字第12772号民事判决第一、二、四项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2012）东民初字第12772号民事判决第三项；
三、北京红森投资有限公司于本判决生效后十五日内，给付北京城建物业管理有限责任公司物业费十四万八千一百五十二元五角三分、制冷费十五万六千六百九十八元四角；
四、驳回北京城建物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7416元，由北京城建物业�理有限责任公司负担2715元（已交纳），由北京红森投资有限公司负担4701元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费7394元，由北京红森投资有限公司负担5282元（已交纳），由北京城建物业管理有限责任公司负担2112元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费25666元，由北京城建物业管理有限责任公司负担5277元（已交纳），由北京红森投资有限公司负担20389元（已交纳15551元，余款于本判决生效后7日内交纳至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年九月三十日
书 记 员 祝 石