江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常商终字第388号上诉人（原审原告）牟勤。委托代理人王玉，江苏金伙伴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏江南农村商业银行股份有限公司。住所地常州市和平中路413号。法定代表人陆向阳，该公司董事长。委托代理人徐新燕，江苏乐天律师事务所律师。上诉人牟勤因与被上诉人江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市天宁区人民法院（2014）天商初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牟勤一审诉称：我于2010年7月在常州正德拍卖有限公司（以下简称正德公司）拍得江南银行所有的常州市新北区黄山路99-5-5号不动产，建筑面积为522.1平方米，土地使用权类型为国有出让，用途为商业服务业。江南银行在常州市新北区黄山路99-5-5号不动产涉税申请中已承担其营业税和其他附加税费，但未承担土地增值税。我为办理产权过户手续，根据《土地增值税暂行条例》、拍卖须知、拍卖规则的规定已垫缴常州市新北区黄山路99-5-5号不动产土地增值税273290.08元。因与江南银行就不动产土地增值税协商未果，故诉至法院，请求判令：1、江南银行返还垫缴的常州市新北区黄山路99-5-5号不动产土地增值税273290.08元；2、本案诉讼费用由江南银行承担。江南银行一审辩称：1、根据正德公司拍卖规则第4条和第10条的规定，我方认为“一切费用”包括土地增值税，税费的种类、金额等以过户时相关的规则为准；2、根据拍卖须知第8条的规定，《土地增值税暂行条例》规定的是纳税主体问题，交易双方中何方承担税费属于私法调整范围，双方当事人可以意思自治，由合同法进行调整。因此，正德公司作为要约邀请一方，拍卖规则和拍卖须知与《土地增值税暂行条例》并没有冲突，该拍卖规则和拍卖须知对当事人具有拘束力，牟勤应据此承担土地增值税，请求法院驳回牟勤的诉请。原审法院经审理查明：江南银行系由常州市新北区农村信用合作社、常州市区农村信用合作联社等金融机构吸收合并成立。2010年7月30日，江南银行与正德公司签订《委托拍卖合同》一份，合同约定，江南银行将常州市新北区黄山路99-5-5号不动产委托正德公司进行拍卖。2010年8月16日，正德公司举行拍卖会，对常州市新北区黄山路99-5-5号四间营业用房等标的物进行拍卖，正德公司制作的拍卖规则第四条规定：“竞买人进入拍卖会现场即表示：同意遵守和愿意履行本规则内容，并对拍卖标的目前的实际状况已充分了解，认可拍卖标的之一切现状和自愿承担全部法律责任。拍卖时，拍卖人不再回答竞买人提出的有关拍卖标的和拍卖程序的任何问题。”第十条规定：“买受人在付清全部成交价款和拍卖佣金后，与委托方和拍卖人办理交接手续，拍卖人提供相关拍卖资料、委托人提供房屋权属证明给买受人即视同双方交接完毕。由买受人自行办理相关权属变更的一切手续，缴纳和承担交易契税、印花税、交易登记费等一切税费（税费以过户时相关管理部门规定为准）。”在拍卖须知第一、第二条载明：“拍卖标的为常州市新北区黄山路99-5-5号四间营业用房，房屋所有权人为常州市新北区农村信用合作社，建筑面积为522.1平方米，土地使用权类型为国有出让，用途为商业服务业”，第八条载明：“买受人在付清全部款项后，自行办理产权过户事宜，缴纳和承担过户所需的一切税费（税费以过户时相关部门最新规定为准）”，第十五条载明：“竞买人认真阅读拍卖规则和拍卖须知后，一经签名即表示认可并完全接受上述全部内容的约定”。牟勤在拍卖规则及拍卖须知上签名。在拍卖中，牟勤以280万元的价格拍得了常州市新北区黄山路99-5-5号四间营业用房。拍卖成交后，江南银行承担了常州市新北区黄山路99-5-5号营业用房的营业税和其他附加税费。牟勤支付了常州市新北区黄山路99-5-5号不动产土地增值税273290.08元，在涉税事项申请单的备注栏中载明该不动产营业税及其附加、印花税已经自行缴纳。因江南银行未将土地增值税273290.08元支付给牟勤，牟勤遂诉至该院，并提出前列诉讼请求。原审法院认为：牟勤在拍卖成交后，办理房地产过户手续必然会产生各种税费，正德公司已在拍卖须知、拍卖规则中载明，买受人在付清全部款项后，自行办理产权过户事宜，缴纳和承担过户所需的一切税费（税费以过户时相关部门最新规定为准）；竞买人进入拍卖会现场即表示同意遵守和愿意履行本规则内容，并对拍卖标的目前的实际状况已充分了解，认可拍卖标的之一切现状和自愿承担全部法律责任；拍卖时，拍卖人不再回答竞买人提出的有关拍卖标的和拍卖程序的任何问题。可知，正德公司对拍卖房屋发出要约邀请，并明确告知竞买人拍卖须知、拍卖规则，牟勤参加竞拍应视为接受正德公司要约，其参加竞拍的行为表明已接受拍卖须知、拍卖规则。该拍卖须知、拍卖规则中确认的“一切费用”以文意理解即包含所有费用，其中当然包括土地增值税，牟勤对“一切费用”文字理解缺乏认知，产生的后果应由其承担。且牟勤对拍卖标的的实际状况已作充分了解，并愿意承担竞拍所得标的的一切法律责任。对于牟勤认为根据法律规定及交易习惯，土地增值税应由江南银行承担，该院认为，虽然国家颁布的《土地增值税暂行条例》确立了相关纳税主体为实际产权人，以及房地产交易过程中土地增值税由转让方缴纳，但对于当事人双方因拍卖行为所发生的产权交易税收，双方当事人可以意思自治，由合同法予以调整。正德公司作为要约邀请的拍卖须知、拍卖规则与上述法规并无冲突，该拍卖须知、拍卖规则对拍卖参与人具有拘束力，对此抗辩意见该院不予支持。依照《中华人民共和国拍卖法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款，第九十六条，第一百三十四条第一款之规定，该院遂判决驳回牟勤的诉讼请求。案件受理费5400元，减半收取2700元，由牟勤负担。牟勤不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。因此，法律法规规定应由江南银行承担土地增值税。二、在竞拍案涉不动产时，江南银行尚不属于该不动产的所有人，该不动产应当先由常州市新北区农村信用合作联社过户给江南银行之后，江南银行才有权出让该不动产。而江南银行正是因为在获得该不动产产权中没有补交土地增值税，导致牟勤承担了理应由江南银行承担的土地增值税。三、由拍卖公司提供的拍卖规则第十条，即“由买受人自行办理相关权属变更的一切手续，缴纳和承担交易契税、印花税、交易登记费等一切税费（税费以过户时相关管理部门规定为准）”的规定可见，拍卖规则列明的税费种类中没有土地增值税，而且从列明的税费种类、名称、重要程度来看，不可能忽略土地增值税这一重要税收项目，即拍卖规则约定不明，理应按照法律规定由江南银行来承担该不动产买卖的土地增值税。四、江南银行在该不动产涉税申请中已经承担了该不动产的营业税和其他附加税费，唯独该土地增值税未承担。同样也能证明，该不动产的拍卖交易并非按照拍卖规则来承担税费，江南银行在取得案涉不动产时，首先应由其承担相应的税费（包括土地增值税），在江南银行承担了过户的税费之后其才获得了该不动产产权，才有权转让给牟勤。因此，该土地增值税承担是江南银行依法转让该不动产给牟勤的前提条件，而不应由牟勤在本次拍卖交易中替江南银行承担。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判土地增值税由江南银行承担。被上诉人江南银行答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回牟勤的上诉请求，维持原判。二审期间，上诉人牟勤向本院提交了下列证据：1、江苏省常州市房地产开发销售发票复印件1份，证明常州市新北区农村信用合作联社购买的案涉不动产价格为2425020元；2、常房权证新字第××号房产证复印件1份，证明涉案不动产于2011年11月21日过户给江南银行；3、常国用（2012）第14302号土地使用权证复印件1份，证明江南银行于2012年8月14日办理了案涉不动产的土地使用权证。被上诉人江南银行对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，本院对此予以确认。原审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：《财税部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（［1995］48号）第三条“关于企业兼并转让房地产的征免税问题”载明，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。据此，2009年12月31日，江南银行成立，并承继常州市新北区农村信用合作联社于2005年3月以2425020元购入的涉案不动产时，无须缴纳土地增值税。又查明：案涉拍卖规则第13条载明，本拍卖规则和拍卖须知为成交确认书的附件，具有同等法律效力，对拍卖人、竞买人、买受人均具有法律约束力。本案二审的争议焦点为：关于案涉不动产土地增值税的承担主体问题。本院认为：该税费应由牟勤承担，理由在于：首先，考察各方当事人之间的法律关系。案涉不动产在拍卖之前以及拍卖当时虽登记在常州市新北区农村信用合作联社名下，但在2009年12月31日，由于发生金融机构的吸收合并，江南银行自然承继了涉案不动产，故作为该不动产的实际产权人，其有权根据《拍卖法》的规定，委托正德公司予以拍卖并据此签订了《委托拍卖合同》，双方之间依法成立委托拍卖关系。正德公司为将涉案不动产顺利拍卖出去，依照《拍卖法》的有关规定向社会上的不特定多数人发出要约邀请，牟勤作为竞买人接受了该要约邀请，并遵守正德公司制作的拍卖规则，在拍卖会前向正德公司交纳了保证金，且在拍卖须知及最后的成交确认书上签字确认，双方之间的拍卖关系依法成立。其次，分析拍卖规则、拍卖须知及其相关条款的性质。上述书面材料作为成交确认书的附件，是拍卖合同的组成部分，对各方当事人均具有法律约束力。现双方争议的条款主要是围绕拍卖规则和拍卖须知上“买受人自行办理产权过户事宜，缴纳和承担过户所需一切税费”的理解。牟勤认为该约定违反了《土地增值税暂行条例》中关于纳税义务人系房地产转让方的规定，但该规定的设置是出于行政管理上的需要，性质上属管理性而非效力性强制规定，是否违反不影响私法领域中当事人法律行为的效力，故本案中牟勤与正德公司、江南银行约定由买受人承担过户不动产的税费应属合法有效，各方均应恪守。再次，判断当事人的合理预期。无论是拍卖规则还是拍卖须知，一方面均已提醒竞买人必须查阅有关拍卖资料，充分了解拍卖标的的实际状况，明晰拍卖标的的范围；另一方面也列明房屋所有权人、房产证和土地证号及其面积、性质、用途等。故牟勤提出其在拍卖时认为该房屋已经登记在江南银行名下的主张明显不能成立。一旦竞买成功，必然会涉及过户的多重性（常州市新北区农村信用合作联社先过户给江南银行，再由江南银行过户给牟勤），以及税费的产生问题。如牟勤认为据此产生的过户税费（包括土地增值税）全部应由自身承担系不公平、不合理，应在竞买前向正德公司提出异议，但其并未提供证据予以证明。至于江南银行自愿缴纳营业税和印花税的行为，系对自身部分权利的放弃，但不能由此推导出土地增值税承担主体业已发生变更。对于该费用，牟勤仍应遵守约定自行承担。最后，根据相关税法规定，江南银行在吸收合并相关金融机构的过程中，受让原金融机构名下的不动产是免征土地增值税的，故牟勤关于江南银行将本应先过户至其名下的土地增值税转嫁给自身的上诉理由不能成立。综上，牟勤作为竞买人在拍卖竞价前理应对拍卖标的物而产生的相应费用具备合理的注意义务，其一旦参加应价竞投，即视为认可该拍卖标的之现状，对自己竞投的行为承担法律责任。现其违反拍卖合同约定，要求江南银行承担过户而产生的土地增值税无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费5400元，由上诉人牟勤负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜旭阳审 判 员  王 莹代理审判员  王 星二〇一四年十月三十日书 记 员  李 佳