浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第683号
原告曹联群。
委托代理人吴国干，浙江杭天信律师事务所律师。
被告浙江商博置业有限公司。
法定代表人王春海。
委托代理人徐巍，浙江泽大律师事务所义务分所律师。
原告曹联群为与被告浙江商博置业有限公司（以下简称商博公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月21日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员金长义独任审判，后于2013年8月12日组成合议庭进行审理。本院分别于2013年6月25日、2013年9月17日公开开庭进行了审理。原告曹联群的委托代理人吴国干，被告商博公司的委托代理人徐巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹联群诉称，2011年2月13日，原告的儿媳陈雪娟以其公公王德云（原告配偶）的名义与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1101329）一份，约定被告将位于杭州市江干区东城印象公寓1-3-402室，面积为131.39平方米的房屋以3182923元的价格预售给王德云。双方签约后，陈雪娟（实际出资购房人）代王德云按约于2011年2月13日前向被告一次性支付了上述购房款。2012年12月25日，被告发函表示无法如期于2012年12月31日前交付房屋，作为对客户因逾期交付（按照开发商的预估，将逾期一年左右）的补偿，被告表示愿意将原告所购买的商品房由毛坯交付改为精装修交付，若不愿意接受这方案也可选择根据《浙江省商品房买卖合同》相关条款的约定执行。2013年1月，原告致函被告，督促其及时交付房屋，并为逾期交付承担相应的违约责任，如逾期超过60天未能交付，则要求按约定解除合同，退还全部购房款并支付违约金和赔偿其他经济损失。被告表示同意退房，但对其他要求置之不理。因王德云在2011年12月已去世，退房手续只能由其继承人办理。根据被告提议，原告完成了继承公证手续，确定由王德云的配偶，即本案原告继承王德云关于该购房合同项下的权利。原告于2013年2月21日办理了退房申请手续。2013年3月15日，被告向原告返还了购房款本金3182923元，但对其他要求不予理睬。此后，原告多次致电或上门要求被告承担违约责任并赔偿损失，被告一直拖延敷衍。经多次催促，被告表示只能按合同条款的约定向原告支付总购房款的1%的违约金约3万元，至于赔偿损失因合同没有列明，被告无法同意赔偿。原告认为，因被告违约导致本案合同解除是无可辩驳的事实。根据合同法第九十七条规定并结合合同约定，原告要求被告承担相应法律责任。1、请求判令被告赔偿原告损失483804.3元（从2011年2月13日至2013年3月15日止，共25个月，参照双方间的买卖合同第十条约定，每日按已交付房价款万分之二的标准计算）；2、请求判令被告支付逾期交房的（解约）违约金和逾期交付权属证书违约金各31829.23元。
被告商博公司辩称，1、2011年2月13日，原告与被告签订购房合同，并于当日支付购房款3182923元。2013年2月21日，因被告明示不能按期交房，双方协商一致解除合同。2013年3月15日，被告将3182923元购房款返还原告。对于本案的基本事实，被告无异议。2、原告行使的是约定解除权，根据双方房屋买卖合同的约定，被告逾期交房超过60天，原告可解除合同。因被告逾期交房超过了60天，被告对合同解除无异议。被告也愿意按照合同第10条第2项约定支付已付房款1%的违约金31829.23元，但由于双方合同已解除，被告已没有为原告办理产权证的义务，也就不用承担逾期办理产权证的违约责任，因此，原告请求被告支付逾期交付权属证书的违约金，显然不成立。3、原告第一项诉讼请求违反了合同法第一百十四条的规定。赔偿损失是赔偿违约造成原告损失，在原告主张违约金的情况下，其应向法庭证明其损失超过了违约金，然后请求法庭予以增加，但原告并没有这样的请求。4、原告并未证明其所谓的48万多元损失是由于被告违约，即没有按期交房造成的。因房价并未上涨，从2012年2月13日至2012年12月31日的利息是即使被告未延期交房也会产生的。本案需对房屋价值进行鉴定方能确定因被告违约给原告造成的损失。综上，本案约定的违约金，被告愿意接受。对其他损失赔偿，原告没有证据证明，请予以驳回。
原告曹联群为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、身份证一份，以证明原告身份的事实。
2、公证书一份，以证明曹联群具有原告主体资格的事实。
3、陈雪娟身份证一份、4、陈雪娟与王曦的结婚证一份、5、陈雪娟的出资凭证一份，以上证据3-5共同以证明陈雪娟系实际出资购房人，陈雪娟系原告与王德云的儿媳的事实。
6、工商登记信息一份，以证明被告身份的事实。
7、浙江省商品房买卖合同一份，以证明双方的权利与义务、违约责任、合同解除的约定的事实。
8、东城印象公寓房屋交付通知书一份，以证明被告违约及其对自身违约行为给原告造成损失作出弥补承诺的事实。
9、邮寄督促履行合同及退房通知书的EMS邮件详情单各一份、10、退房申请申报表一份，以上证据9、10共同以证明因被告违约导致合同解除的事实。
11、金融机构人民币存贷款基准利率调整表一份、12、个人贷款结清证明一份、13、对帐单一份，以上证据11-13共同以证明被告违约行为导致合同解除给原告带来损失的事实。
14、督促履行合同及退房通知书一份，以证明原告催告被告履行合同的事实。
以上证据经质证，证据1、6系原、被告的身份证明，证据11系中国人民银行发布的基准贷款利率数据，本院予以确认。原告对证据2、7-10的真实性无异议，本院认为，上述证据均与本案有关，予以确认。证据14虽没有落款和时间，但是证据9邮寄的文件，在被告并未提供其收到的督促履行合同及退房通知书进行反驳的情况下，本院对证据14予以确认。原告对证据3-5的关联性有异议，本院认为，证据3-5能证明购房款支付的事实，予以确认。证据12-13与本案缺乏关联性，本院不予确认。
被告未向本院提交证据。
根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2011年2月13日，商博公司（出卖人）与王德云（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买出卖人位于杭州市江干区东城印象公寓1幢3单元402室房屋，建筑面积为131.39平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米24225元，总价款为3182923元；买受人于2011年2月13日前一次性付清全部房价款3182923元；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物环保、市政等部门根据法律法规的规定采取某项行政措施，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，最长不超过三个月；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及法律规定的其他情形；对于逾期交房的违约责任，（1）出卖人逾期交房不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。等等。
协议签订后，曹联群按约于2011年2月13日之前支付了购房款共计3182923元。
2011年12月29日，王德云因病去世。王德云的父亲为王阿土、母亲叫余水英、配偶是曹联群、儿子为王曦，其中王阿土和余水英先于王德云去世。2013年1月31日，经曹联群、王曦申请，浙江省杭州市钱塘公证处制作了公证书一份，载明：继承人曹联群、王曦向本处申请继承被继承人王德云遗留的财产（属于王德云与曹联群的夫妻共同财产）：杭州市江干区东城印象公寓1幢3单元402室房屋中属于被继承人的产权份额，该房屋尚未办出房产证件，已签署商品房买卖合同；现被继承人的配偶曹联群表示要求继承上述属于被继承人王德云的遗产，被继承人的儿子王曦表示自愿放弃该遗产的继承权；等等。
2012年12月25日，商博公司给王曦寄发《“东城印象公寓”房屋交付通知书》，载明：按照双方签订的商品房买卖合同，我公司应于2012年12月31日前通知您交房，但基于目前的实际情况，并为进一步提升楼盘品质，公司决定将您购买的商品房由毛坯交付改为精装修交付；精装修标准约为4000元／平方米，我公司将在样板房施工完成后，第一时间通知您签订装修的补充协议，若您不愿意接受由毛坯改为精装修交付的方案，也可以选择按照与我公司签订的《浙江省商品房买卖合同》相关条款的约定执行。曹联群和王曦收到通知后，不接受将房屋改为精装修的方案，并于2013年1月6日催促商博公司交房，表示若逾期超过60天仍未按照合同约定向其交房的，则其将依法解除合同。因商博公司预期未能按约交付房屋，2013年2月21日，曹联群与商博公司解除了上述《浙江省商品房买卖合同》，2013年3月15日，商博公司向曹联群返还了购房款3182923元。2013年5月21日，曹联群向本院起诉。
本院认为，被告与王德云签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行各自义务。王德云去世后，其对上述合同享有的权利和义务由原告承受。原、被告对《浙江省商品房买卖合同》于2013年2月21日因被告预期不能按约交付房屋而解除并无异议，本院予以确认，被告应依法依约承担违约责任。因《浙江省商品房买卖合同》已解除，该合同尚未履行的内容依法应终止履行，原告仍根据该合同请求被告支付延期办证的违约金没有法律依据，本院不予支持。
对于因被告违约给原告造成的损失，原告并未提供证据加以证明，故原告请求被告每日按已付房款万分之二计算购房款由被告占用期间的损失缺乏依据，但本院认为，因从2011年2月13日至2013年3月15日，原告的购房款3182923元由被告占有、使用，原告所受的损失至少包括该购房款的存款利息损失，该利息应按中国人民银行发布的两年期整存整取存款利率计算。经计算，购房款3182923元从2011年2月13日至2013年3月15日按中国人民银行发布的两年期整存整取存款利率计算的利息为253062.85元。对于因被告延期交房而解除合同，原告同时主张解约违约金（已付购房款1%）和赔偿损失（包括购房款利息和其他损失）。本院认为，违约金包含了对损失的赔偿，当约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求依法予以增加，但二者不能一并主张。经本院释明后，原告仍不愿就上述两项诉讼请求作出选择。为了减少诉累，本院对原告请求赔偿损失的诉讼请求予以支持，对于其再请求支付违约金的诉讼请求不予支持。因此，被告应赔偿原告损失253062.85元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下：
一、被告浙江商博置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告曹联群损失人民币253062.85元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告曹联群的其他诉讼请求。
案件受理费人民币9275元，由原告曹联群负担人民币4988元，被告浙江商博置业有限公司负担人民币4287元。被告应承担的诉讼费应于本判决生效后三日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9275元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 叶文军
审 判 员 金长义
人民陪审员 姚若超
二〇一四年二月十七日
书 记 员 蒋敏芝