安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民一初字第01046号
原告：顾丹丹，女，1987年5月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：ＸＸ，安徽春铭律师事务所律师。
被告：淮北市蓝宇相王山庄置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：袁文泰，该公司董事长。
委托代理人：钱锋，安徽律诚律师事务所律师。
委托代理人：韩永梅，安徽律诚律师事务所律师。
原告顾丹丹与被告淮北市蓝宇相王山庄置业有限公司（以下简称蓝宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法由代理审判员刘序适用简易程序，于2014年9月22日公开开庭进行了审理。原告顾丹丹及其委托代理人ＸＸ，被告蓝宇公司委托代理人钱锋、韩永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顾丹丹诉称：2011年7月9日，我与蓝宇公司签订商品房买卖合同，约定我购买蓝宇公司位于淮北市相山区西山隧道北侧凤凰城小区第某幢20层某号房，总房款为447593元整。我于2011年7月26日向蓝宇公司交付房款447591元，蓝宇公司通知我于2012年9月29日到物业公司领取钥匙，我于2012年9月28日向蓝宇公司交纳维修基金、契税、物业费，并对房屋装修后入住。蓝宇公司只向我支付2012年7月30日至2012年9月30日的逾期交房违约金。但实际上蓝宇公司向我交付的是未经过验收合格的房屋，该情形既是违约也是违法行为，在交付房屋时，存在消防通道正在施工、房屋整改等各种问题，至今仍无法为我办理房地产权证书。我多次向蓝宇公司要求出具验收报告，但蓝宇公司从未出具，经我向淮北市建设委员会查询，得知蓝宇公司对我的房屋根本就未进行验收。在房屋未经验收的情况下，当然无法办理房地产权证。
我认为，蓝宇公司将未经验收合格的房屋交付我使用，违反了合同约定和法律规定，使我每天生活在质量不能保证的房屋内。同时，蓝宇公司未在约定期限内为我办理房地产权证，严重影响到我的生活，且对我今后出售房屋也造成不利影响。购房合同中第十五条约定出卖人违约而造成我无法在约定期限内办理房地产权证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金明显过低，应按我的诉讼请求向我支付逾期办理房地产权证书的违约金。特诉至法院，请求依法判令：1、蓝宇公司向我支付逾期交房的违约金31084.48元（自2012年10月1日至2014年8月31日，其中2012年10月1日至2012年10月31日按日计算我已交付房价款万分之0.5的违约金，为453457元×0.00005×31天=702.86元，2012年11月1日至2014年8月31日以后，按日计算我已交付房价款万分之1的违约金，为453457元×0.0001×670天=30381.62元，以上为暂计，在蓝宇公司未向我出具符合合同约定和法律规定的房屋验收手续前，蓝宇公司继续按日向我支付已交付房价款万分之1的违约金）。2、蓝宇公司向我支付逾期办理房地产权证书的违约金36843.38元（自2013年7月30日至2014年8月31日，即13个月，按照已付购房款总额453457元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即453457元×0.625%×13个月=36843.38元。以上为暂计，2014年8月31日以后，在蓝宇公司未为我办理房地产权证书前，蓝宇公司继续按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。以上总计为67927.86元。3、案件受理费等由蓝宇公司负担。
蓝宇公司在庭审中辩称：1、顾丹丹的诉讼请求只有两项，即逾期交房违约金与逾期办理房地产权证违约金；顾丹丹所述的逾期交房不符合交房条件与事实不相符，蓝宇公司已按照合同约定交付给顾丹丹房屋，该房屋是经过验收后的房屋，不仅是商品房验收合格，而且是综合验收合格，现在房屋正在办理房产证过程中；顾丹丹所指蓝宇公司逾期交房，只是诉称房屋不符合交房条件，但该房均符合合同上第十五条的交房条件，顾丹丹的诉讼请求中逾期交房违约金没有事实依据；2、客观上说，表面上是逾期办证，实际上是由于政府部门出台的相关政策造成的，所以没有办法及时办理房产证，不存在蓝宇公司故意不给顾丹丹办证的事实，目前，包括顾丹丹在内的所有高层住户的办证资料均已报送至房管局，正在办证过程中；3、顾丹丹诉状中所述的支付给蓝宇公司447593元购房款与实际不符，实际上顾丹丹交给蓝宇公司购房款447591元。综上，应驳回顾丹丹的诉讼请求。
经审理查明：2011年7月11日，顾丹丹与蓝宇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011006448），合同约定顾丹丹向蓝宇公司购买坐落于淮北市相山区西山隧道北侧凤凰城小区第某栋某单元某号房屋一套，房屋建筑面积为112.29平方米，总房价为447591元，交房日期为2012年7月30日，交房条件为该商品房经验收合格。双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，顾丹丹依约于2011年7月26日付清购房款。蓝宇公司于2012年9月28日将合同约定的商品房交付顾丹丹使用，并将逾期至2012年9月30日的逾期交房违约金交付顾丹丹。顾丹丹至今未能取得所购商品房的房地产权证。
另查明，涉案商品房于2012年8月1日经蓝宇公司、淮北市建设监理有限公司、安徽三建工程有限公司、淮北市建筑勘察设计研究院有限公司进行了工程质量竣工验收；2012年8月9日经淮北市环境保护局验收；2012年9月10日经淮北市城乡规划局验收；2014年3月12日经安徽省淮北市公安消防支队验收；2014年7月21日经淮北市城市建设档案馆验收。
以上事实，有顾丹丹提交的商品房买卖合同、销售发票、入住通知书，蓝宇公司提交的商品房预售许可证、商品房买卖合同、工程竣工验收报告、凤凰城单户验房表等证据及当事人在庭审中的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：顾丹丹与蓝宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法、有效的合同，双方均应严格按照约定履行该合同。顾丹丹已按合同约定履行了应尽的付款义务，蓝宇公司也应及时交付顾丹丹所购房屋，并及时按照约定将需由其提供的办理权属登记所需资料报房管部门，以便顾丹丹及时能够取得诉争房屋的房地产权属证书。顾丹丹诉称蓝宇公司将未经验收合格的房屋交付顾丹丹使用，违反了合同约定和法律规定，要求支付逾期交房的违约金。依据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条规定：房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格；第5条规定：出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。因蓝宇公司在庭审辩论终结前提供了完整的《工程竣工验收报告》，故本院对顾丹丹该项诉求不予认可。
蓝宇公司未在合同约定的期限内办理相关权属登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对顾丹丹要求蓝宇公司支付逾期办证违约金的请求，予以支持。故蓝宇公司违反合同约定，逾期未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定支付违约金447.59元（总房价款447591元×0.1%=447.59元）。顾丹丹诉称与蓝宇公司违约金约定过低，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准向顾丹丹支付逾期违约金；因双方签订的购房合同系当事人平等自愿订立，违约金系双方当事人协商约定，且顾丹丹未在法定期限内予以撤销，亦未提供证据证明其因逾期办证而实际产生的损失，本院对其该项诉称不予支持。蓝宇公司辩称逾期办证是由于政府部门出台的相关政策造成的，所以没有办法及时办理房产证，不存在蓝宇公司故意不给顾丹丹办证的事实，但仅提供《淮北市人民政府办公室关于印发淮北市高层住宅二次供水设施管理意见的通知》（淮政办（2014）7号）佐证，该文件为高层住宅二次加压相关方面的管理意见，并不能直接作为不能办理房产证的抗辩事由，故本院对该项辩解不予采纳。蓝宇公司另辩解相关办证材料现已经送往房地产登记机关，已经在办证过程中，已经履行了自己的义务，但并未在法定期限内提交证据予以佐证，本院不予确认。顾丹丹另诉称蓝宇公司在交付涉案商品房时，未达到交付时水电到户、燃气增容到户等基础设施、公共配套建筑使用条件，要求按逾期交房处理，但未提供证据予以佐证，本院对该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告淮北市蓝宇相王山庄置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付顾丹丹违约金447.59元；
二、驳回原告顾丹丹其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1476元，因本案适用简易程序减半收取738元，由原告顾丹丹负担700元，被告淮北市蓝宇相王山庄置业有限公司负担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院
代理审判员 刘 序
二〇一四年十一月四日
书 记 员 徐晓芹
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。