呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）呼商终字第00023号
上诉人（原审原告）呼和浩特市公安消防支队，住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人常向阳，该支队政委。
委托代理人苗立，内蒙古河洋律师事务所律师。
上诉人（原审原告）内蒙古自治区公安消防总队，住所地呼和浩特市赛罕区。
法定代表人张剑，该总队政委。
委托代理人苗立，内蒙古河洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）内蒙古美东液化气汽车工程有限公司，住所地呼和浩特市回民区。
法定代表人刘思东，该公司董事长。
委托代理人胡永茂，慧聪律师事务所律师。
上诉人呼和浩特市公安消防支队（以下简称消防支队）、上诉人内蒙古自治区公安消防总队（以下简称消防总队）与上诉人内蒙古美东液化气汽车工程有限公司（以下简称美东公司）因租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2012）回民一初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人消防支队、消防总队的委托代理人苗立，上诉人美东公司的法定代表人刘思东及其委托代理人胡永茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年9月20日呼市消防支队与美东公司签订《合作协议》，约定由呼市消防支队提供钢铁路消防培训中心院内办公室设施、车库、车间和院地为资产，美东公司出资金，双方合作建内部加气站。协议第七条约定，双方合作期间，除不可抗拒因素外（不可抗拒因素包括市政府和消防总队等上级部门征地开发），双方不得违约，违约方承担守约方在有偿使用期内的一切损失。2002年9月20日呼市消防支队与美东公司又签订了一份《关于呼市消防支队和内蒙古美东液化气汽车工程有限公司合作补充协议》，约定由美东公司在呼市消防支队培训中心院内建液化气汽车充气站，租用呼市消防支队培训中心房屋及院落。年租金为10万元，签订协议即付当年租金，第二年在第一年的同月日内交付。美东公司在租用期间，所租房屋及设备用水、电、暖、卫生清理费用由美东公司自理，也可按规定总数交呼市消防支队。2004年6月10日呼市消防支队与美东公司签订了《完善修正补充协议书》，协议约定因呼市消防支队没有将出租的整体房地移交给美东公司，呼市消防支队同意调整租金。年租金定为8万元，美东公司前四年每年5万元支付，到第五年9月1日交齐总额40万元，从第六年开始每年9月1日前交付租金8万元。美东公司前二年租金已付，第三年租金与2004年9月交付（均按5万元）（水电费商定前二年交4000元）。原协议租期30年改定为20年。2006年4月28日消防总队就位于呼和浩特市回民区钢铁路南侧31550平方米的军事用地办理了呼国用（2006）第201号国有土地使用权证。2008年1月24日消防总队作出内公消字（2008）27号文件，对关于处置消防总队和教导大队资产向内蒙古自治区财政厅进行了请示。同年5月30日内蒙古自治区财政厅作出内财资函（2008）90号，对消防总队的上述请示进行了回复。该回复函中称，为改善消防总队综合业务用房和训练设施条件，同意将位于呼和浩特市回民区钢铁路南侧原军事用地31550平方米、房屋建筑物14609.40平方米，位于回民区新华桥北街16号原综合用地15961.66平方米、房屋建筑面积21277.60平方米，按照公开、公平、公正的原则进行处置。此宗办公楼等房屋建筑物账面原值45966897.46元。土地使用权及房屋建筑物评估值为98123896.20元，其中房屋建筑物评估值为40771531.20元，土地使用权评估价值为57352365元，评估价值作为处置底价。按照国家和自治区有关城市房地产管理的法律、法规和政策规定办理相关手续。2008年9月19日中国人民武装警察消防局作出武消营（2008）18号批复，同意消防总队依据自治区财政厅报经政府同意的关于处置总队房地产的函复意见进行出让。2008年4月16日呼市消防总队与内蒙古三仁房地产开发有限责任公司（案外人，以下简称三仁公司）签订《土地挂牌出让及房产和附属设施转让合作协议书》，此协议书是为保证内蒙消防总队的土地使用权挂牌出让及房产和附属设施成功转让至三仁公司名下。协议中涉及的房地产及设施是位于呼和浩特市回民区钢铁路南侧的，呼国用（2006）第201号军事用地及位于呼和浩特市回民区新华桥北街16号，呼国用（军）字第148号和国用（2002）字第0352号土地。协议中约定，位于呼和浩特市回民区钢铁路南侧的，呼国用（2006）第201号军事用地上的房产及附属设施的转让价格为3777元。协议确认，消防部队拟将上述地块土地使用权在土地收储部门挂牌出让。2010年8月22日呼市消防支队作出呼公消字（2010）157号文件，该文件中记载，因位于钢铁路消防培训中心大院整体被消防总队征用开发，《合作协议书》无法继续履行。通知美东公司于接到通知后60天内搬迁。2011年1月28日呼市消防支队作出《关于终止﹤合作协议书﹥的通知》，通知美东公司已解除《合作协议书》。2011年3月25日内蒙消防总队作出内公消字（2011）71号文件，就关于内蒙消防总队机关及教导大队土地处置有关事宜向自治区公安厅进行了请示。该请示中称，在2010年公安部审计局对内蒙消防总队王秋彧总队长任期内经济责任审计工作中提出，关于土地挂牌出让及房产和附属设施转让报批手续事项，未报上级主管部门审批，要求内蒙消防总队完备报批手续。现在自治区防灾救灾指挥中心相关建设许可手续全部完善。特申请公安厅对我总队机关及教导大队土地处置给予批准。
另查明，呼市消防支队与美东公司在签订上述协议之后，美东公司于2002年12月1日向呼市消防支队交付租金5万元，2003年11月17日向呼市消防支队交付租金5万元，2004年6月17日向呼市消防支队交付租金3万元，2004年6月20日向呼市消防支队交付租金2万元，2005年9月21日向呼市消防支队交付租金4万元，2006年6月30日向呼市消防支队交付租金5万元，2007年7月17日向呼市消防支队交付租金5万元，2008年7月30日向呼市消防支队交付租金5万元，共计34万元。后因呼市消防支队拒绝接受租金，美东公司于2010年8月10日将2009年9月至2010年9月的5万元租金向内蒙古自治区呼和浩特市仲泰公证处（仲泰公证处）进行了提存。2011年12月28日美东公司将2010年9月至2011年9月及2011年9月至2012年9月的租金10万元分二次向仲泰公证处进行了提存。
以上事实有《合作协议》、《关于呼市消防支队和内蒙古美东液化气汽车工程有限公司合作补充协议》、《完善修正补充协议书》、呼国用（2006）第201号国有土地使用权证、内公消字（2008）27号文件、内财资函（2008）90号复函、武消营（2008）18号批复、《土地挂牌出让及房产和附属设施转让合作协议书》、内公消字（2011）71号文件、租金收据、公证书、当事人的陈述及庭审笔录在案佐证。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点为二、其一是美东公司是否拖欠呼市消防支队的租金。二是呼市消防支队与美东公司之间的租赁关系是否应予解除，而解决该争议的核心问题为《合作协议书》中约定的不可抗力因素是否出现-
即双方约定租赁的地块及房屋是否遇到消防总队的开发或是政府开发。
关于焦点一，该院认为，呼市消防支队与美东公司最后签订的一份《完善修正补充协议书》中约定，年租金为8万元。庭审中美东公司提出双方协商将租金改为每年5万元，呼市消防支队对此不予认可。美东公司向法庭提供的原呼市消防支队政委的谈话摘录，呼市消防支队不予认可，该证人无正当理由未出庭接受质询，故该院对该证人证言不予采信。故对于美东公司辩称的，年租金5万元的说法该院不予支持。美东公司自2002年至2008年向呼市消防支队交付租金共计34万元。美东公司因呼市消防支队不接受交付的租金而将15万元租金向仲泰公证处进行了提存，该提存应视为美东公司向呼市消防支队履行交付租金的义务。根据双方签订的协议，截止到2012年9月，美东公司应交付十年租金共计80万元，美东公司实际交付了49万元，尚欠呼市消防支队租金31万元。关于呼市消防支队主张的水电费，呼市消防支队与美东公司签订的《完善修正补充协议书》中明确约定，水、电费从2004年9月1日开始按表交费由美东公司承担。但呼市消防支队没有提供证据证明美东公司实际所欠的水、电费数额。故该院对该项请求不予支持。关于焦点二，该院认为，根据内蒙消防总队所提供的证据-
内公消字（2008）27号、武消营（2008）18号以及内财资函（2008）90号文件，可以看出内蒙消防总队为改善消防部队综合业务用房和训练设施条件，通过打报告请示的方式，在2008年已经初步征得上级相关部门的同意，并因此在2008年与内蒙古三仁房地产开发有限责任公司达成《土地挂牌出让及房产和附属设施转让合作协议书》。但在内蒙消防总队提供的《关于消防总队机关及教导大队土地处置有关事宜的请求》（内公消字（2011）71号）中第二页有表述：“关于土地挂牌土地处置给予批准”。该文件是2011年3月25日发，这说明内蒙消防总队在2008年初步取得上级部门同意后，一直到2011年3月25日都未取得按照法律规定所要求的相关建设许可手续。而且该请求报批后亦未见有关同意该请求的复函。且截止到起诉之日，亦未见到内蒙消防总队按照法律程序操作该土地转让挂牌手续。综上，从呼市消防支队、内蒙消防总队提供所有证据来看，开发美东公司目前所占土地，内蒙消防总队仅达到内部审批的阶段，并未进入正式法律程序，故呼市消防支队以将要发生的事项为由请求解除呼市消防支队、美东公司之间所达成的协议，不符合法律的相关规定。故对于呼市消防支队主张的解除与美东公司签订的《合作协议书》、《关于呼市消防支队和内蒙古美东液化气汽车工程有限公司合作补充协议》、《完善修正补充协议书》的请求，该院不予支持。至于政府开发，呼市消防支队未举证也未提及，故该院认为，呼市消防支队与美东公司签订的上述协议书中约定的不可抗拒因素均未发生。现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一、美东公司于判决生效后十日内给付呼市消防支队和内蒙消防总队租金31万元（截止至2012年9月之前）；二、驳回呼市消防支队和内蒙消防总队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10240元，由呼市消防支队承担5240元，美东公司承担5000元。
上诉人呼市消防支队、内蒙消防总队不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判，支持上诉人呼市消防支队、内蒙消防总队的诉讼请求。其理由为：1、呼市消防支队与美东公司签订的《合作协议书》第七条约定：如出现不可抗力因素，双方不承担在有偿使用期内的一切损失，并约定不可抗力包括市政府和内蒙消防总队等上级部门征地开发。现不可抗力因素已出现，根据《合同法》的相关规定，该协议应依法解除并美东公司应立即搬离。2、现美东公司尚欠呼市消防支队2002年9月至2004年9月水电费4000元，一审法院判决美东公司不支付呼市消防支队水电费4000元是认定事实不清。
上诉人美东公司不服原审判决，向本院上诉称，1、请求依法撤销回民区人民法院（2012）回民一初字第2号民事判决书第一项判决；2、驳回呼市消防支队、内蒙消防总队的全部诉讼请求。其理由为：合同中约定的解除条件没有达到，呼市消防支队、内蒙消防总队转让土地的行为不是合同中约定的解除合同的条件；我公司与呼市消防支队签订了四份协议，在《合作协议书》中明确约定，本协议与8月27日原协议同时生效，如有抵触部分以原协议为准，而呼市消防支队也没有要求解除8月27日的协议，故租赁协议不能解除。我公司拖欠租金的事实不存在，呼市消防支队与美东公司签订合同后，因呼市消防支队未按合同约定将出租的整体房地移交给美东公司，租金进行了多次调整，最后约定为5万元，我公司都按时缴纳了，水电费与租赁关系无关。
本院经审理查明，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。其争议的焦点为：1、呼市消防支队与美东公司签订的《合作协议书》、《关于呼市消防支队和内蒙古美东液化气汽车工程有限公司合作补充协议》（以下简称补充协议）能否解除；2、美东公司是否拖欠呼市消防支队截止至2012年9月之前的租金；3、美东公司是否欠呼市消防支队水电费。
关于呼市消防支队与美东公司签订的《合作协议书》、《补充协议》能否解除的问题。本院认为，呼市消防支队与美东公司签订的《合作协议书》、《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，应受法律保护。双方在《合作协议书》中约定：呼市消防支队提供钢铁路消防培训中心院内办公设施、车库、车间和院地为资产，美东公司出资金，双方合作建内部加气站。合作建站在一年内呼市消防支队按20％分利或固定方式分利，三年后呼市消防支队可按固定方式执行。从该《合作协议书》的内容来看，应确定双方为合作关系。之后，双方又签订了《补充协议》及《完善修正补充协议书》，合同约定的内容发生了变更，由原来的分利变更为交租金，双方的法律关系变更为租赁关系。呼市消防支队向美东公司发出的关于解除《合作协议书》的通知，虽经本院民事判决已确认其生效，但只是解除了《合作协议书》，并未涵盖对双方签订的《补充协议》和《完善修正补充协议书》进行解除，双方的合作关系已不存在，但双方的租赁关系仍然存在。按照《补充协议》约定，“乙方（美东公司）投资建设后，甲方（呼市消防支队）除不可抗拒因素外，尽量确保和乙方合作。”呼市消防支队主张将租赁场地转让给内蒙古三仁房地产开发有限责任公司属于《补充协议》约定的不可抗力的情形，对此，原审法院未予采信，并无不当。鉴于本案二审审理期间，由另案诉讼生效判决已将《合作协议书》解除，虽然《合作协议书》与《补充协议》存在合作与租赁法律关系的区别，但当事人均基于同一标的物设立的法律关系，且存在租赁场地已事实上转让与他人的客观情况，双方继续履行《补充协议》已丧失基础，故本院对呼市消防支队所提解除《补充协议》的请求予以支持。因存在出现非解除合同约定的情形，故应给予美东公司必要的搬离准备期限，本院酌定给予美东公司8个月的搬离期限。
关于美东公司是否拖欠呼市消防支队截止至2012年9月之前租金的问题。美东公司以呼市消防支队未按合同约定向其交付所租用的土地和房屋，双方已协商将租金由原来的8万元变更为5万元，美东公司按年租金5万元已向呼市消防支队交清截止至2012年9月前的租金为由向本院提起了上诉，为支持其主张，美东公司庭审中提供了美东公司法定代表人刘思东与呼市消防支队原政委张学荣的通话记录，旨在证明呼市消防支队原政委张学荣同意将年租金由原来的8万元变更为5万元。因美东公司没有提供相关证据予以佐证故对其主张不予采信。
关于美东公司是否拖欠水电费的问题，因呼市消防支队在庭审中未提供美东公司拖欠水电费的证据，且水电费应向相关部门缴纳，属另一法律关系，应另行解决，故对呼市消防支队的该项上诉请求本院不予采信。
综上所述，上诉人呼市消防支队、内蒙消防总队的上诉理由部分成立，本院对其部分予以支持；上诉人美东公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2012）回民一初字第2号民事判决第一项。
二、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2012）回民一初字第2号民事判决第二项。
三、解除呼和浩特市公安消防支队与内蒙古美东液化气汽车工程有限公司于2002年9月20日签订的《合作协议书》及《关于呼市消防支队和内蒙古美东液化气汽车工程有限公司合作补充协议》。
四、内蒙古美东液化气汽车工程有限公司于本判决生效后八个月内搬离承租的呼和浩特市公安消防支队位于呼和浩特市钢铁路消防培训中心院地并将其交还内蒙古自治区公安消防总队。
五、驳回呼和浩特市公安消防支队要求内蒙古美东液化气汽车工程有限公司支付水电费4000元的诉讼请求。
诉讼费：一审案件受理费10240元（呼市消防支队已预交），由呼市消防支队负担130.44元，由美东公司负担10109.56元；二审案件受理费12260元（呼市消防支队已预交6310元，美东公司已预交5950元），由美东公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范瑞喜
审判员 段惠智
审判员 白雪松
二〇一四年十一月二十六日
书记员 雅 茹