湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘13民终117号上诉人（原审原告）：肖雨芬，女，1984年1月20日出生，汉族，住涟源市。上诉人（原审原告）：贺高文，男，1982年11月29日出生，汉族，住涟源市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：贺卫国（贺高文之父），男，1953年10月5日出生，住涟源市。被上诉人（原审被告）：陈铖，男，1988年12月28日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。委托诉讼代理人：陈健（陈铖之父），男，1963年9月2日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：陈理华，男，1971年7月13日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：娄底市中欧房地产开发有限公司，住所地：娄底市娄星区。法定代表人：陈理华，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：双峰县华剑置业有限公司，住所地：双峰县。法定代表人：陈理华，该公司董事长。上诉人贺高文、肖雨芬因与被上诉人陈铖、陈理华、娄底市中欧房地产开发有限公司、双峰县华剑置业有限公司执行异议之诉一案，不服娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人贺高文、肖雨芬的共同委托诉讼代理人贺卫国、被上诉人陈铖的委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼，被上诉人陈理华、娄底市中欧房地产开发有限公司、双峰县华剑置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。贺高文、肖雨芬上诉请求：一、请求撤销娄底市娄星区人民法院（2017）湘1302民初172号民事判决；二、请求撤销对株山华府6栋2810号房屋的查封，并判决该房屋归贺高文、肖雨芬所有；三、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、贺高文、肖雨芬与娄底中欧房地产开发有限公司于2014年3月13日签订《商品房买卖合同》，约定贺高文、肖雨芬向中欧公司购买株山华府6栋2810号房，合同价款446892元，贺高文、肖雨芬于2014年3月13日交纳房款的30%，余款30万元办理贷款，交房日期为2015年6月30日前。贺高文、肖雨芬按约定交纳了首期款136892元，双方到房产部门办理了备案登记，由于中欧公司的原因，造成贺高文、肖雨芬按揭贷款没有办理完成，房屋过户手续也没有办理完成，上诉人没有任何过错。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一、二项的规定，贺高文、肖雨芬的情形完全符合，虽然支付的房屋价款没有超过百分之五十，但这是中欧公司造成的，与贺高文、肖雨芬无关。被上诉人陈铖辩称：贺高文、肖雨芬没有支付全部购房款，且低于合同约定总价款的百分之五十。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人陈理华、双峰县华剑置业有限公司、中欧公司未予答辩。贺高文、肖雨芬向一审法院起诉请求：1、确认株山华府6栋2810号房屋为原告所有，并撤销被告陈铖对该房屋的查封；2、由被告陈铖和被告中欧公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、申请人陈铖于2016年8月4日通过娄底仲裁委员会向一审法院提出财产保全申请，请求依法查封、冻结或扣押被申请人陈理华、中欧公司、华剑公司的银行存款或价值相当的其他财产850万元，并已提供担保。娄底仲裁委员会于2016年8月8日将陈铖的申请提交至一审法院，并出具了娄仲函（2016）15号函件。2016年8月9日，一审法院依法作出裁定，并向娄底市房地产管理局送达了协助执行通知书，依法将中欧公司名下的株山华府6幢2810号房屋予以查封。原告贺高文、肖雨芬认为，其于2014年3月13日首付房款136892元购买了上述涉案房产，并签订了商品房买卖合同，涉案房产依法应归原告所有，并以此为由向一审法院提出执行异议。一审法院经审查认为，原告贺高文、肖雨芬虽然在一审法院查封之前已经与被告中欧公司签订了商品房买卖合同，但原告不能提交其在法院采取查封之前已经合法占有该不动产的证据，故无法认定贺高文、肖雨芬已经合法占有其购买的不动产的事实，无法认定原告已合法占有了其购买的不动产，且根据原告提交的证据，原告的主张不符合法律规定，原告的异议理由不成立，遂于2016年12月22日作出（2016）湘1302执异115号执行裁定书，驳回了贺高文、肖雨芬的执行异议。贺高文、肖雨芬不服向一审法院提起异议之诉。2、原告贺高文、肖雨芬与被告中欧公司系于2014年3月13日签订的《商品房买卖合同》，合同约定原告向中欧公司购买株山华府6幢2810号房，房产的建筑面积为103.12平方米，单价为4333.71元/平方米，合同价款446892元，付款方式为“买受人于2014年3月13日交纳房款百分之三十（即136892元），余款30万元办理贷款”，交房日期为2015年6月30日前。两原告现已按约定交纳了首付款136892元。合同签订后，双方还于2014年5月1日至房产部门办理了合同备案登记，备案合同编号为201405010007，但双方并未办理预告登记。至今被告中欧公司仍未向原告交付房产及办理产权变更登记，原告的住房贷款亦未予以办理。一审法院认为，首先，关于原告贺高文、肖雨芬要求确认涉案房产归其所有的主张。原告与被告中欧公司签订的《商品房买卖合同》虽系双方真实意思之表示，未违背法律的强制性规定，合法有效，但是，原告基于该合同享有的要求被告中欧公司交付房屋及办理过户登记手续等权利依法仍属于债权，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，涉案房产至今仍登记在被告中欧公司名下，该房产的所有权并未发生转移，中欧公司仍是涉案房产的所有权人，原告要求确认涉案房产为其所有的主张无法律依据，一审法院不予支持。其次，关于原告要求撤销一审法院对涉案房产查封的主张。原告贺高文、肖雨芬对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益为该问题的焦点。原、被告所签订的商品房买卖合同虽合法有效，但是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告已支付的购房款仅为136892元，未超过合同约定的总价款446892元的百分之五十，显然，原告对涉案房产所享有的民事权益尚不足以排除执行，故对其要求撤销对涉案房产的查封的主张，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告贺高文、肖雨芬的诉讼请求。案件受理费100元，由原告贺高文、肖雨芬负担。二审期间，双方均未提交新证据。二审经审查，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，贺高文、肖雨芬申请排除执行，其负有举证证明涉案执行标的能够排除执行的责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该法条的规定，买受人必须同时符合以上三个条件，方能排除人民法院的执行。本案中，虽贺高文、肖雨芬与娄底市中欧房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，所购房屋系用于居住且贺高文、肖雨芬名下无其他用于居住的房屋，但贺高文、肖雨芬支付的购房款136892元，未超过合同约定总价款446892元的百分之五十，故上诉人贺高文、肖雨芬不能依照该规定排除执行。综上所述，贺高文、肖雨芬的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由贺高文、肖雨芬承担。本判决为终审判决。审判长 彭 旦审判员 蒋国保审判员 李芳丽二〇一八年五月四日书记员 邓凤禧附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。