辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1424号
上诉人（一审原告）：南俊，男，1980年4月24日出生，朝鲜族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：陈姝妹，北京康达律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，该公司董事长。
委托代理人：韩明君，女，1982年1月9日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：赵庆波，辽宁仲达律师事务所律师。
上诉人南俊因与被上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“纺织城公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第02248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
南俊一审诉称，南俊、纺织城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定南俊购买纺织城公司开发的沈阳国际纺织服装城产权档口一处，南俊按约定支付了全部价款，纺织城公司却未按合同约定时间为南俊办理房屋产权证书。另外，南俊发现二涉案档口实际建筑面积比《商品房买卖合同》中约定的建筑面积均少3.21平方米。故请求法院判令：1、纺织城公司向南俊双倍返还房屋面积差额款及面积差额款的利息；2、纺织城公司向南俊支付延期办理房屋产权证违约金；3、纺织城公司配合南俊办理二涉案房屋的所有权证书；4，纺织城公司承担诉讼费用。
纺织城公司一审辩称，南俊诉讼请求缺乏法律依据和约定依据。按照商品房销售管理办法，纺织城公司充其量承担的是协助办证义务，而不是履行办证义务。合同十五条，我方履行的是提交报产权登记机关资料备案的义务，无论法律规定还是合同约定我方均没有办理产权证的义务，我方初始登记已于2013年10月21日完成。关于面积差，应以备案合同为准，备案合同约定的是按套购买，所以不存在面积差问题。关于逾期办证违约金的诉讼请求，南俊起诉已经超过诉讼时效。详细同质证意见及辩论意见。
一审法院审理查明，南俊、纺织城公司双方签订《商品房买卖合同》原始合同两份。约定南俊购买纺织城公司开发的二房屋分别坐落于沈阳市铁西区北一中路19-6号B3-710和B4-710，建筑面积均为19.20平方米。第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5，469元（B3-710）和4，634元（B4-710），总金额人民币104，997元（B3-710）和88，979元（B4-710）”第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；1，双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3，按政府相关部门规定执行。”南俊、纺织城公司又签订《补充协议》二份，约定南俊将涉案房屋委托纺织城公司经营，经营期限为2009年10月1日至2011年9月30日，两年委托经营收益分别为20，000元（B3-710）和16，949元（B4-710），该款项在双方签订《沈阳市商品房买卖合同》确定总价款时已扣除，即《沈阳市商品房买卖合同》中价款是已扣除了两年经营收益后的金额。上述合同签订后，南俊按《商品房买卖合同》原始合同约定的价格付清了全部购房款，纺织城公司于2009年10月1日向南俊交付涉案房屋。2013年10月21日，二涉案房屋取得所有权初始登记证明，载明二涉案房屋的建筑面积均为15.99平方米。
另查明，南俊对纺织城公司提供的《商品房买卖合同》备案合同不予认可，纺织城公司亦未能提供有效证据证明其更换合同的行为取得了南俊的同意，故一审法院只对南俊提供的《商品房买卖合同》原始合同予以确认。
一审法院认为，南俊提交的《商品房买卖合同》原始合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于南俊要求纺织城公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求。依据《商品房买卖合同》原始合同第十五条约定，纺织城公司应于涉案房屋交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而纺织城公司直至2013年10月21日方完成涉案房屋的所有权初始登记备案，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。但纺织城公司就南俊的该项诉请以超过诉讼时效为由提出抗辩。根据相关法律规定，南俊请求人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间为两年。本案于2015年11月13日受理，向前追溯两年，2013年11月13日前的违约金已过诉讼时效期间，南俊亦未能提供足够证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由。而纺织城公司的违约行为在其取得涉案房屋所有权初始登记证明之日即2013年10月21已经终止，故南俊要求纺织城公司给付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于面积差额款问题。双方在《商品房买卖合同》原始合同中约定建筑面积为19.20平方米，单价分别为每平方米5，469元（B3-710）和4，634元（B4-710），产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现《沈阳市房屋所有权初始登记证明》载明二涉案房屋的实际建筑面积均为15.99平方米，比合同约定建筑面积少3.21平方米，故纺织城公司应给付南俊B3-710房屋的面积差额款17，555.49元（5，469元／平方米×3.21平方米）及B4-710房屋的面积差额款14，875.14元（4，634元／平方米×3.21平方米）。关于南俊所主张的面积差额款利息问题，因原、纺织城公司双方在《商品房买卖合同》原始合同中对面积差额款的给付时间和利息均没有约定，纺织城公司应自南俊起诉之日起向南俊给付面积差额款的利息，按照同期银行贷款利率的标准计算至本判决确定的给付之日止。
对于南俊提出的《商品房买卖合同》原始合同第五条的约定属于减轻已方责任的格式条款，应予无效的主张。一审法院认为，该条约定虽系纺织城公司提供的减轻己方责任的格式条款内容，但在签订合同时，纺织城公司已就该项合同内容用特别的字型、字号及颜色以盖戳的方式加以标明，已尽到了警示提醒义务，而南俊在签订合同时亦应合理注意并知晓该条款的内容，故双方按照该项约定内容履行并无不当。且该项约定亦不违反法律法规的强制性规定，应确认为合法有效。南俊的该项主张，一审法院不予采纳。
对于南俊提出的房屋总价款应当以《商品房买卖合同》中的约定价款再加上两年委托经营收益的主张。本院认为，双方在《补充协议》中已明确该委托经营收益在双方签订《沈阳市商品房买卖合同》确定总价款时已扣除，南俊对双方以该种方式确定房屋价款亦予以接受，故《商品房买卖合同》原始合同中约定的价款是双方合意确定的最终交易价款，且该约定价款和购房发票载明的南俊实际支付价款及契证中所载明的纳税基数完全一致，涉案房屋的总价款应以合同约定价款为准。
现本案诉争房屋已经取得了所有权初始登记批复，具备了办理房屋所有权证书的条件，纺织城公司应积极履行合同，配合南俊办理本案诉争房屋的所有权登记手续，故南俊要求纺织城公司配合办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十三条的规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告南俊B3-710房屋的面积差额款17，555.49元及B4-710房屋的面积差额款14，875.14元，共计32，430.63元；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告南俊房屋面积差额款32，430.63元的利息，自2015年11月13日起至本判决第一项确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内配合原告南俊办理位于沈阳市铁西区北一中路19-6号B3-710房屋和B4-710房屋的所有权登记手续；四、驳回原告南俊的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，557元，减半收取779元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，上诉人南俊不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判被上诉人向上诉人双倍返还B3-710、B4-710房屋面积差价款及利息。（利息起算日自2008年1月1日起至被上诉人实际给付之日止，年利率为13.31%）；2、撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金，即根据B3-710已购房款总额124，997元，年利率15.15%的计算方式，向上诉人支付自2010年6月29日起至被上诉人配合上诉人办理完产权证之日止的利息作为因被上诉人原因致使上诉人不能办理B3-710房屋权属证书的违约金；判令被上诉人根据B4-710已购房款总额105，928元，年利率15.15%的计息方式，向上诉人支付自2010年6月29日起至被上诉人配合上诉人办理完产权证之日止的利息作为因被上诉人原因致使上诉人不能办理B4-710房屋权属证书的违约金；3、维持一审判决第三项；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误。（一）被上诉人就面积差的处理方式提供了格式合同条款，但被上诉人并未遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，而是免除了自己的责任，排除了上诉人的主要权利。（二）就面积差，被上诉人提供了一个免除自身责任、排除上诉人主要权利的格式条款，且并未采取任何方式提醒上诉人注意，更未向上诉人予以说明，该格式条款应为无效的格式条款。（三）一审法院认定该格式条款不违反法律法规的强制性规定，不够成当然无效，系适用法律错误。二、一审法院认定诉争房屋真实的交易价款系《商品房买卖合同》第四条约定的合同价款，系认定事实错误，诉争房屋总价款应为合同第四条约定的价款与附件四《补充协议》第二-5条款所约定的用于抵扣的委托经营收益之和。三、一审法院认定上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求超过诉讼时效，系认定事实适用法律错误，且在一审中上诉人已经提供了充分的、有效的诉讼时效中断的证据，上诉人该项请求的诉讼时效存在中断事由。一审法院认定被上诉人于2013年10月21日取得初始产权登记证明之日止，即不存在致使上诉人不能取得权属证书的违约行为；一方面在判决的第三项要求被上诉人于判决生效之日起30日内配合上诉人办理诉争房屋所有权登记手续，前后矛盾的事实与判决充分说明了一审法院认定事实不清，被上诉人违约行为的持续存在，被上诉人应承担违约责任。四、被上诉人在签署合同过程中及履行过程中，甚至于诉讼过程中均存在违法、违约有违反诚信原则的行为，上诉人无法通过私力救济维护自身的合法权益，请求法院保护作为弱势的买受人的合法权益。
被上诉人纺织城公司辩称，我方对一审判决认定的事实并不完全认同，但是我方未上诉，对其一审判决结果可以承受。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》原始合同、销售不动产统一发票、《补充协议》、《沈阳市房屋所有权初始登记证明》、契证等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：一审认定南俊提交的《商品房买卖合同》原始合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，纺织城公司亦未提出异议，本院予以确认。
关于南俊提出的要求纺织城公司向其双倍返还面积差价款及利息的问题，根据双方的合同约定最终面积以房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。故南俊主张双倍返还没有合同依据。南俊主张该条款系格式条款，减轻被上诉人纺织城公司的责任，且未采取任何方式提醒上诉人注意的问题，因该条款系双方后补充的条款，系纺织城公司统一加盖，字体与颜色与合同印刷的字体不一致，故应视为起到了注意提醒的义务。南俊已在该合同签字确认，故应视为双方一致按此条款履行。南俊此主张，本院不予支持。
关于南俊提出诉争房屋的真实交易价款系《商品房买卖合同》约定的房款及补充协议约定的用于抵扣的委托经营收益之和，面积差价款应以真实交易价款为基数予以计算的问题，《商品房买卖合同》约定了房屋单价及建筑面积，该合同的总价款中并标明系与补充协议的经营收益之和，合同发票及缴纳契税亦系基于合同约定的价款，故南俊主张按合同价款与收益之和没有事实依据，本院不予支持。
关于南俊主张的逾期办证违约金的问题，纺织城公司现虽提供证据证明2013年10月21日已取得了房屋初始登记证明，但南俊在一审期间提供了录音资料及纺织城公司于2015年1月15日为南俊出具销售不动产统一发票，可以认定南俊主张的逾期办证违约金存在中止中断的事由，故纺织城公司应承担自2010年6月28日至2013年10月21日期间逾期办证违约责任。因双方合同对于逾期办证违约责任没有明确约定，故应依据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的约定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第2248号民事判决第一、二、三项，即：“一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告南俊B3-710房屋的面积差额款17，555.49元及B4-710房屋的面积差额款14，875.14元，共计32，430.63元；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告南俊房屋面积差额款32，430.63元的利息，自2015年11月13日起至本判决第一项确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内配合原告南俊办理位于沈阳市铁西区北一中路19-6号B3-710房屋和B4-710房屋的所有权登记手续”；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第2248号民事判决第四项，即：“四、驳回原告南俊的其他诉讼请求。”
三、沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付南俊位于沈阳市铁西区北一中路19-6号B3-710房屋和B4-710房屋自2010年6月28日至2013年10月21日期间逾期办证违约金，分别按照已付购房款总额104，997元和88，979元，参照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮30%计算。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回双方其他上诉请求。
一审案件受理费1557元，减半收取779元，二审案件受理费1557元，均由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年五月十九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；