济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1921号
原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人曹禕，总经理。
委托代理人翟峰，男，1966年3月4日出生，汉族，该单位法务，住济南市。
被告刘冬，男，1977年2月8日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区经六路***号绿地新城**号。
原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业）与被告刘冬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理。本案由代理审判员张斌适用简易程序，依法于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告科瑞物业的委托代理人翟峰，被告刘冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告科瑞物业诉称：被告于2012年8月24日入住原告负责管理物业的济南市槐荫区经六路287号绿地新城XX室物业，建筑面积116.85平方米；按照被告签署的《业户手册》和《临时管理规约》的约定和规定，被告物业服务费应按照建筑面积的1.6元／平方米·月缴纳，按照合同年度每半年预缴；同时又约定违约责任，违约方应承担每日应交费用的千分之三的违约责任，截止原告起诉被告长时间拖欠原告应收的服务费用；原告多次催缴被告拒绝缴纳，损害了原告的合法权益。原告科瑞物业诉至本院，要求判令：1、被告刘冬向其支付物业服务费3178.32元；2、向其支付违约金5000元；3、赔偿其经济损失（以3178.32元为基数，自2015年1月1日起至被告刘冬实际还款之日止的同期人民银行贷款利率）；4、本案诉讼费由被告刘冬承担。
被告刘冬辩称：原告诉被告违反业户手册与临时规约的事实和理由不存在，事实与理由如下：1、原告违反物业服务合同第四章管理规定的第一节水电使用楼宇内给排水管道由物业管理中心负责养护维修的合同内容，由于原告工作失职造成了2013年12月13日绿地新城XX楼水暖主管井过滤器跑水，造成两部电梯被淹（有物业通知编号LDXC-26-2013为证）和被告家中入户门、地板、家具等贵重物品的重大财产损失（有当天现场照片和损失的财物物品为证，被告向济南市市民热线12345反映此问题后，此问题推送给济南市槐荫区房管局、道德街街道办事处，市政供热部门均有被告提出问题的记录，以及相关部门找原告物业公司对此事的调查记录）。被告财产损失问题不属于服务瑕疵而是原告物业公司的重大过错，所以被告以原告物业公司重大过错，违反合同向原告提出物业费收取应在原告履行合同之后再交也是完全合理的，而且原告预先收取被告物业费，在发生问题后也没有履行合同，应当退还被告事发之日后至预收物业费截止日期间的本金及利息。
物业管理条例第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规定确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
2、原告物业公司放任危害后果的发生，未采取补救措施，并企图掩盖造成损失的事实，事故发生后，原告物业公司有被告联系方式未及时通知被告事故真相采取补救措施，导致被告家中物品长时间遭水浸泡而损失进一步加大，直至第二天被告到现场才发现此事故导致被告家中进水的问题。而且物业工作人员任吉庆一开始表示会积极调查与被告协商处理赔偿事宜，直至今日一直对此问题推脱不管，有失一个物业公司基本的诚信与道德水准，导致被告对原告履行物业服务合同的能力水平失去基本的信任。（有录像为证）
3、被告一直对原告物业公司的虚假承诺信以为真，一直与原告就双方各自应当履行签订的物业服务合同进行沟通，原告物业公司工作人员答应处理因自身重大管理过错导致被告财产损失的问题，被告同意原告履行物业服务合同应尽的服务义务后再缴纳物业管理费，被告多次主动找原告物业公司就自己的损失赔偿和交物业费问题进行沟通，但原告一直躲避回避问题，既不要求被告交物业费也不处理赔偿被告财产损失的问题，物业工作人员任吉庆告知被告反映的事情一直在汇报调查处理中，导致被告认为原告一直在履行协商达成的处理完赔偿被告的损失再交物业费的协议。没想到原告言行不一，一直拖延时间，根本没有对被告的损失做出调查处理答复，直到被告收到法院传票才知道原告在恶意拖延时间，又编造一直向被告催缴拒绝缴纳的物业费来诽谤被告。2014年5月3日被告曾主动找到原告物业公司收费人员就被告遭受的损失与原告物业公司违反物业服务合同的问题进行交涉，物业收费工作人员认可被告提出的暂缓交物业费的事实理由，未提出异议，所以不存在原告提出的无故不交物业费的事实。（有录音录像为证）而且被告多次找原告物业公司责任人、领导处理问题，原告都以种种理由推脱，法院可以调取12345市民热线被告的投诉推送给槐荫区房管局、道德街街道办事处、市政供热部门记录证明。
4、原告物业公司收取物业费不开具发票。2013年11月16日，原告收取被告物业费748元，原告只给被告开具收据（编号3005549），不肯出具发票。被告要求原告出具收费发票是合理合法的，也是一个纳税人的义务。发票管理办法第二十条，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。
5、原告物业公司违反业户手册第六章收费标准，单方提高收费价格违反了国家法律法规规定和合同约定，被告也因原告违反合同收费，拒绝交物业费完全合法。被告物业建筑面积为116.85平方米，收费标准为1.6元／平方米·月。2013年11月16日，原告收取被告物业费人民币748元（2014年11月1日至2014年2月28日期间物业费），有原告2015年9月1日出具的发票（发票号码01081286）为证。依照合同规定，收费标准应为747.84元。原告未经物价部门批准擅自提高收费标准，原告损害了被告的合法权益，被告因此要求原告做出解释和说明，原告一直未给予答复，原告实际收费与诉状所称收费标准不一致，原告单方违反业户手册收费规定导致收费失败是原告自身原因造成的，一切后果应当由原告承担，而且应当对违反业户手册对广大业主多收取的费用退还并赔偿，多收取的资金管理使用应当做出解释说明。
6、原告物业公司违约在先，被告因原告毁约在先，拒绝原告收费不给开发票、抵制多收费的做法完全是正当的，因此请求法院驳回原告的诉讼请求，维护法律的公平正义。
经审理查明，上海绿地集团山东置业有限公司（以下简称绿地公司）与上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称上海科瑞物业）签订《前期物业服务合同》一份，双方约定绿地公司将其开发建设的绿地新城小区委托给上海科瑞物业提供前期物业服务，委托服务期限为2010年8月1日至2014年12月31日止；如该合同期满，业主大会尚未成立的，该合同自然延期。该合同第二条约定，上海科瑞物业提供的物业服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务费的标准为按业主拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.6元／平方米／月。第七条约定业主应于物业交付之日的次月起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月五日前履行交纳义务。第八条约定，前期物业管理期间，上海科瑞物业按包干制收费形式确定物业服务费用（即业主向上海科瑞物业支付合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由上海科瑞物业享有或承担）。合同第三十一条还约定，业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按自逾期之日起每日应缴费用的千分之三加收滞纳金的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。该合同另附五个附件，其中附件一为物业构成；附件二为物业规划平面图；附件三为物业共用部位明细；附件四为物业共用设施设备明细；附件五为前期物业服务质量标准。
签订上述合同后，上海科瑞物业指派其依法设立的分公司即原告科瑞物业，开始为绿地新城小区提供物业服务。
被告刘冬系济南绿地新城小区XX室的业主，其于2012年8月24日办理了该房屋的入住手续。该房屋建筑面积116.85㎡。被告刘冬未向原告科瑞物业交纳2014年3月至2015年6月期间的物业费，经核算，每月为186.96元，共计2991.36元（116.85㎡×1.6元／月／㎡×16个月）。
被告刘冬辩称，其认可上述期间段内没有交纳物业费，但其不交物业费系因原告科瑞物业在履行物业服务过程中违约在先，存在重大过错。原告科瑞物业的重大过错主要表现在：疏于维护水暖主管道，导致管道破裂，其家中被淹；其家中被淹后拒不赔偿其损失；曾经许诺解决水淹赔偿问题后再行交纳物业费，但违背该承诺将其诉至法院；收取物业费后拒不开具发票；擅自提高物业费收费标准等。
为证明原告科瑞物业公司的上述过错，被告刘冬向本院提交如下证据：证据一、照片打印页五张，其称该系列照片拍摄于2013年12月，位置为涉案房屋内外。其中两张照片显示房屋中地板被水浸泡变形；两张照片为单元电梯门近景及远景，显示电梯门张贴绿地新城《温馨提示》一份。一张显示公共楼道有水浸痕迹。证据二、显示张贴时间为2013年12月13日的绿地新城《温馨提示》复印件一份，内容为绿地新城物业服务中心向XX楼业主提示，“由于3#楼水暖主管道内203室过滤器跑水，造成两部电梯被淹，无法正常运行。我服务中心已联系电梯维修公司进行抢修，给您带来不便，敬请谅解。……”被告刘冬称该提示即证据一中电梯门张贴的提示。证据三、光盘一份，其中包含照片一组，显示了房屋内外因水浸泡后的情况；视频一段，录制于原告科瑞物业办公地点，内容为被告刘冬反映其家中被水浸泡，要求原告科瑞物业解决问题。录音一段，被告刘冬称系其与原告科瑞物业工作人员协商其家中被淹一事的赔偿事宜。证据四、开具时间为2013年11月16日的《收据》复印件一份，该《收据》显示原告科瑞物业收取了被告刘冬2013年11月1日至2014年2月28日的物业费748元。证据五、开具时间为2015年9月1日的物业费发票一份，被告刘冬称原告科瑞物业于2013年11月16日收取了其4个月的物业费后，一直未开具发票，在其向税务部门举报的情况下，原告科瑞物业开具了该发票，且该发票证明了原告科瑞物业收取的物业费高于前期物业合同的约定。证据六、灭火器及消防栓照片两张，消防栓出水口有锈蚀的情况。
原告科瑞物业对上述证据质证认为，证据一及证据三中的照片只能显示有地板被泡的情况，不能确定是何原因引起的浸泡。证据二、证据四为复印件，真实性不予认可。证据三中的视频仅显示有人去物业服务中心反映漏水问题，无法证明被告刘冬所述漏水被泡的事实；其中的录音音频内容不清晰，不能证明音频的对话方是谁，更无法证明漏水被泡的事实和产生损害的事实。证据五发票真实性认可，但建筑面积有小数点，导致电脑系统自动生成的金额可能产生某些月份多几毛钱，下几个月份就少几毛钱的情况，不属于乱收费。证据六中的照片不能确定拍摄地点，未反应真实情况，而且小区内的设施维护是动态过程，拍摄时的情况不能反映拍摄完后公共设施是否得到了维护。
以上事实有原告科瑞物业提供的《前期物业服务合同》、《绿地新城业主入住流转单》、《承诺书》，被告刘冬提交的照片、收据、发票、光盘材料等证据及原、被告双方的陈述为凭。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，上海科瑞物业与绿地公司签订的《前期物业服务合同》即系前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。签订上述合同后，上海科瑞物业指派其分公司即本案原告科瑞物业为该小区业主提供了物业服务，原告科瑞物业实际为上述前期物业合同的实际履约方，该合同对原告科瑞物业及全体小区业主均具有约束力。
被告刘冬于2012年8月24日接收了涉案房屋，原告科瑞物业从该日起开始按照《前期物业服务合同》的约定向被告刘冬提供物业服务。按照该合同约定，被告刘冬有义务交纳物业费。同时，该合同第二条还约定了原告科瑞物业的如下合同义务：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理等内容。
现被告刘冬以原告科瑞物业在履行物业服务合同过程中存有重大过错为由拒绝交纳物业费。为使其该项答辩意见可以成立，其提出了原告科瑞物业存有重大过错的具体情形并提交了部分证据予以证明。对其提出的该答辩意见，本院认定如下：第一，因原告科瑞物业疏于管理，导致水暖管道破裂，造成其家中被淹。其提交的证据为照片及视频、录音等证据。本院认为，从其提交的录像中可以证明，存在其所述的因水暖管道破裂其家中被淹的事实。但其提交的证据无法证明水暖管道破裂的具体原因，确系原告科瑞物业疏于管理，还是管道质量问题，或是其他原因所致，其提交的证据尚不足证明其欲主张的事实。且即使该事故原因归责于原告科瑞物业，被告刘冬还享受着原告科瑞物业为其提供的其他物业服务，其直接拒绝交纳物业费显属不当。第二，其家中被淹后，原告科瑞物业拒不赔偿。同上所述，其提交的证据尚不足以证明事故发生的具体原因。即使为原告科瑞物业的过错，《前期物业服务合同》中并没有约定，物业公司存有过错的，业主可以拒绝交纳物业费。其可以依法行使赔偿请求权，而非直接拒交物业费，其该项理由，无理无据，本院不予采纳。第三，其主张原告科瑞物业向其承诺在解决完其家中被淹的损失后，其再交纳物业费。但其提交的证据无法证明双方达成过该协议，原告科瑞物业对其该项主张也不予认可，故对其该项主张，本院不予采信。第四、原告科瑞物业在收取物业费后不开具发票。其提交的证据可以证明原告科瑞物业在其交纳了物业费后10个月左右才开具了发票。本院认为，被告刘冬在交纳物业费后向原告科瑞物业索要发票的行为是正当合法的，其也有权利向有关机关反映。但原告科瑞物业现在已经为其交纳的物业费开具了发票，其再以此拒绝交纳物业费已失去事实基础。其该项答辩意见，本院不予采纳。第五，其称原告科瑞物业擅自提高物业费收费标准。根据其提交的发票显示，原告科瑞物业收取的其2013年11月至2014年2月期间的物业费确实多收了0.16元。但本院认为，仅凭该发票不能证明原告科瑞物业系故意擅自提高物业费收费标准，原、被告双方一致认可的物业费标准仍然为1.6元／平方米·月。出现上述情况，根据日常生活常识判断，应属具体收费操作过程中对物业费金额四舍五入的结果。如此操作，在征得业主同意的情况下并无不当。在业主提出异议的情况下，原告科瑞物业则不应如此操作。但该不当行为无法认定为原告科瑞物业的重大过错，被告刘冬可以要求退还，也可以要求在后续物业费用的交纳中减除，但其以此为由拒绝交纳后续物业费，明显不当，其该项答辩意见，本院不予采纳。第六，原告科瑞物业未能对公共安全尽到义务。证据为消防栓及灭火器照片。本院认为，从其提交的照片确实无法判断照片是否拍摄于涉案小区内。且即使为小区内拍摄，两张孤立的照片对原告科瑞物业未能或拒绝履行公共安全义务的证明力明显较弱。该照片无法证明原告科瑞物业存在重大过错的情形。
综上，被告刘冬提交的证据可以证明其家中被淹的事实，也可以证明原告科瑞物业提供的物业服务存有一定瑕疵，但不足以证明原告科瑞物业提供的物业服务具有重大过错。被告刘冬以此拒交物业费的答辩意见，本院不予支持，其应当按照合同约定向原告科瑞物业交纳2014年3月至2015年6月期间的物业费2991.36元。原告科瑞物业要求3178.32元不准确，应以本院认定的数额为准。
原告科瑞物业还要求被告刘冬向其支付违约金5000元及利息损失。如上所述，被告刘冬拒交物业费无理，但原告科瑞物业向被告刘冬提供的物业服务存有一定瑕疵，尚有需要改进之处，故对其要求被告刘冬支付违约金及利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
物业服务法律关作为物业服务企业通过与业主或房产开发方签订物业服务合同，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理服务，并维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的合同关系。其更多的服务内容系为全体小区业主提供公共服务，物业服务费主要用途也在于维护公共环境，进而提升全体小区业主的生活环境。个人拒绝缴纳物业费，但却在享受着其他依约交纳物业费的业主共同支撑的公共物业服务，其行为对其他业主而言，显然并不公平。正因为物业服务面向的对象为全体小区业主，其受众较多，物业服务需求存在差异，物业服务评价标准存在主观不同，故物业服务过程中难免出现纠纷。但纠纷出现后，业主应当分门别类的，找准原因的情况下，依法行使自己的权利，而非简单的通过拒交纳物业费的行为进行消极的对抗。物业服务企业也应当倾听业主的声音，客观的积极的改进物业服务中的不足。只有物业公司与业主皆在法律范围内行使权利、履行义务，小区的物业服务环境才能进一步得到提升。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、被告刘冬于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付物业费2991.36元；
二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，减半收取75元，由原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司负担25元，由被告刘冬负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一五年十一月九日
书 记 员 官静