上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8907号原告：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨瑜，总经理。委托诉讼代理人：王妍，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海尧克文化发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨敏敏，总经理。委托诉讼代理人：李文臻，上海都邦律师事务所律师。原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司”)与被告上海尧克文化发展有限公司(以下简称“尧克公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序延期三个月审理。后因案情复杂，本案依法转为使用普通程序进行审理。本案分别于2017年8月8日、2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告高正公司的委托诉讼代理人张俊杰、被告尧克公司的委托诉讼代理人李文臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高正公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》；2、判令被告支付原告自2016年4月1日起至2016年12月31日止的欠付租金182,043元；3、判令被告支付原告截止至2016年12月31日的逾期支付租金的滞纳金32,282元；4、判令被告支付原告解除合同违约金60,681元；5、判令被告支付原告自2016年6月1日起计算至2016年12月31日的欠付物业管理费59,850元；6、判令被告支付原告截止至2016年12月31日的逾期支付物业管理费的滞纳金7,721元。事实和理由：原告上海高正企业发展有限公司为位于上海市松江区荣乐西路XXX号“新理想广场”3层F3-53、F3-54铺位号房屋(下称“涉案房屋”)的权利人。2015年5月25日，原告与被告签订《新理想广场商铺租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给被告，租赁面积为190平方米。合同约定租赁期为2015年6月15日起至2020年6月14日，保底租金为2015年6月15日起至2017年6月14日3.5元/平方米租赁面积/日(每月19,950元)，租金每月25日前预付下2个月保底租金。合同6.5条约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金。如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应违约责任。合同7.1条约定，物业管理费标准为45元/平方米租赁面积/月(8,550元/月)。合同7.2条约定，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。合同7.7条约定，如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金。合同15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的乙方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的。上述合同签订后，原告按约交付涉案房屋，但被告自2016年4月起拖欠租金，自2016年6月起拖欠物业费，并于2016年12月底搬离。综上，原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院。被告尧克公司辩称：1.不同意解除合同。原告于2016年12月1日对涉案房屋上锁，并于当日将房屋另租给案外人上海梓岑文化发展有限公司(以下简称“梓岑公司”)，所以使用费应该从2016年4月1日计算至2016年11月30日。2.因为涉案房屋4至6楼没有产证，所以很多商家无法入住、商业氛围很差，造成被告经营失败，故原告违约在先，其要求支付滞纳金缺乏依据；滞纳金标准过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算，且最多计算30天。3.合同第15.2条明确约定的系一方书面通知另一方解除合同才支付违约金，而本案系诉讼判决解除合同，故支付违约金的条件与合同约定不符，被告不同意支付。4.原告提供的《证明》不能证明原告获得了收取物业费的权利，故被告不同意支付物业费。5.2016年7月20日前的租金、滞纳金均超过了诉讼时效；超过时效的物业费也不应支持；经审理查明：原告是上海市松江区荣乐西路786、860号房屋的产权人。2015年8月24日，原告高正公司(甲方)与被告尧克公司(乙方)签订《新理想广场商铺租赁合同》一份。合同2.1条约定，甲方同意由乙方租赁甲方位于上海市松江区荣乐西路XXX号“新理想广场”3层F3-53、F3-54铺位号的房屋，该房屋租赁面积为190平方米。合同3.1条约定，乙方承诺租赁该房屋从事乐高玩具品牌的销售经营活动。合同5.1条约定，甲方同意乙方的租赁期限为5年，自2015年6月15日起至2020年6月14日止。合同5.2条约定，在乙方遵守本合同各项约定(包括租赁期限)的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起30个自然日的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为0.75元/平方米/日。合同第六条约定，2015年6月15日至2017年6月14日，保底租金3.5元/平方米租赁面积/日。合同6.2条约定，甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向甲方预付下2个月保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同6.5条约定，乙方应当严格履行本合同约定租金付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。合同7.1条约定，乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供的物业服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米租赁面积/月。合同7.2条约定，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同7.7条约定，如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。合同8.1条约定，甲、乙双方约定，乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金40,454元(相当于2个月的租金标准)……乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索。合同15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付了租赁保证金40,454元、装修保证金5,700元，以及截至2016年3月31日的租金。后双方因租金、物业费等的支付发生争议。2016年12月28日，原告(甲方)与案外人梓岑公司(乙方)签订《新理想广场商铺租赁合同》一份，约定原告将本区荣乐西路XXX号“新理想广场”3层F3-53、54、55铺位号的房屋出租给乙方，租期自2017年1月15日起至2022年1月14日止，甲方现已具备交房条件，在签订合同后、2017年1月10日前随时可以交房给乙方。合同另对其他相关事宜进行了约定。审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.《证明》一份，拟证明原告有权主张物业费。被告表示该证据没有原件，真实性不予认可，其仅载明原告代为收取物业费，并未提及诉讼的权利。2.2016年5月11日、2016年7月29日、2017年3月31日的催款函及邮寄凭证，拟证明原告于2017年3月31日向被告的法定代表人杨敏敏寄送了催款函，杨敏敏于2017年4月2日签收；其余两份催款函由原告当面送达给被告店铺里的人员陈振明、AMY，但被告不予理会。被告对此不予认可，表示从未收到过上述函件，原告所谓的当面接收的人员也不是被告的员工。同时，被告提交三方协议复印件，拟证明被告遗留的课时、设施设备均由梓岑公司接盘。原告对此不予认可，表示协议主体不包括原告，原告对此情况不清楚。另外，对于租赁保证金，原告要求根据合同约定予以没收；被告要求抵扣欠付本金费用。对于装修保证金，双方均同意抵扣欠付的物业费。以上事实，有上海市房地产权证、新理想广场商铺租赁合同、证明复印件、催缴函、邮寄凭证以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的新理想广场商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告逾期支付租金、物业费已经超过30日，原告按约有权解除合同。故对原告的相应诉请，本院予以支持。至于合同解除日期，鉴于原告没有发送过解除通知，本院以诉讼副本送达之日，即2017年7月28日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应搬离、返还房屋，并支付截至搬离、返还房屋之日止的欠付租金、物业管理费。被告主张原告于2016年12月1日对涉案房屋上锁，并于当日将房屋另租他人，故租金应结算至2016年11月30日止，但并未提交证据对此进行证明，故对被告的主张，本院不予采纳。对于搬离、返还房屋的时间，被告并未提交证据对此进行证明，现原告自认被告于2016年12月底搬离，且其已于2016年12月28日与案外人另某签订租赁合同，故原告主张截至2016年12月28日止的租金、物业费，符合合同的约定，本院对此予以支持。经计算，自2016年4月1日起至2016年12月28日止的欠付租金金额为180,880元(190平方米×3.5元/平方米/日×272日)。原告要求被告支付物业管理费，符合合同约定，同时案外人上海佳管物业管理有限公司亦明确表示物业费由原告收取，本院予以支持。经计算，自2016年6月1日起至2016年12月28日止的欠付物业费金额为58,995元(190平方米×45元/平方米/月×6.90个月)。被告辩称原告仅有权代为收取物业费，而没有就此诉讼的权利，本院认为，通过诉讼向被告主张物业费亦是“代为收取”的方式之一，原告通过诉讼主张物业费并无不当，被告的辩称意见缺乏依据，本院对此不予采纳。被告逾期付款的行为构成违约，原告主张合同解除违约金，符合合同的约定，本院予以支持。经计算，合同解除违约金金额为59,850元(190平方米×3.5元/平方米/日×3个月×30日/月)。被告辩称，本案系诉讼判决解除合同，不符合合同约定的以书面通知的形式解除合同而应支付解除合同违约金的条件。本院认为，原告的诉状副本通过本院的司法程序送达被告，即将原告关于合同解除的意思表示以诉状的书面形式通知了被告，符合合同解除违约金的相关约定，被告的辩称缺乏依据，本院不予采纳。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此原告并未提供证据证明其实际损失，且被告提出违约金标准过高，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准计算。对此，原告仅主张截至2016年12月31日的滞纳金，系对其自身权利的处分，并无不当，本院予以支持。鉴于2016年6月25日、2016年9月25日系双休日，根据合同约定付款时间应相应提前至2016年6月24日前、2016年9月23日前。经计算，欠付租金的逾期付款违约金金额为15,709.30元，欠付物业费的逾期付款违约金金额为3,819.29元。被告辩称原告先行违约，故不应支付滞纳金，缺乏依据，本院对此意见不予采纳。被告辩称滞纳金仅应计算30日，与合同约定不符，本院对此意见不予采纳。被告辩称原告的相关诉请超过了诉讼时效，但根据在案证据，原告于2016年5月11日、2016年7月29日、2017年3月31日向被告主张了相关权利，诉讼时效因此中断并重新计算，故原告的相应诉请并未超过诉讼时效，被告的辩称意见缺乏事实依据，本院对此不予采信。关于租赁保证金40,454元，原告认为按约应予没收，被告要求抵扣欠付的本金。本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，根据合同第6.5条的约定，被告逾期支付租金30日以上的，租赁保证金应予没收，而根据合同第8.1条，租赁保证金应抵扣违约行为导致的损失，上述二条款对租赁保证金应如何处理存在两种解释，且合同条款系原告提供的格式条款，故应作出对于原告不利的解释，租赁保证应抵扣违约行为导致的损失。关于装修保证金5,700元，双方均同意抵扣欠付物业费，本院对此一并予以处理，并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、原告上海高正企业发展有限公司与被告上海尧克文化发展有限公司于2015年8月24日签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2017年7月28日解除；二、被告上海尧克文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2016年4月1日起至2016年12月28日止的欠付租金180,880元；三、被告上海尧克文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2016年4月1日起至2016年12月28日止的欠付租金截至2016年12月31日止的逾期付款违约金15,709.30元；四、被告上海尧克文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司合同解除违约金19,396元(已抵扣租赁保证金40,454元)；五、被告上海尧克文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2016年6月1日起至2016年12月28日止的欠付物业费53,295元(已抵扣装修保证金5,700元)；六、被告上海尧克文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2016年6月1日起至2016年12月28日止的欠付物业费截至2016年12月31日止的逾期付款违约金3,819.29元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,451元，由原告上海高正企业发展有限公司负担1,054.50元(已付)，被告上海尧克文化发展有限公司负担5,396.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜人民陪审员  范幼芳人民陪审员  陆为明二〇一八年三月六日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……