福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4949号
上诉人（原审被告）：傅重兴，男，1964年2月12日出生，汉族,住厦门市思明区。
被上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，、住所地厦门市思明区湖滨西路9号“亿力大厦”17A、17B1、17D1室。
法定代表人：张光强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张继聪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人傅重兴因与被上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人傅重兴、被上诉人保开公司的委托诉讼代理人张继聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
傅重兴上诉请求：撤销一审判决，驳回保开公司对傅重兴的诉讼请求。事实和理由：一审法院对主要事实和证据，认定有误，适用法律不当，程序违法。一、一审法院对主要事实和主要证据认定有误；一审法院以保开公司取得讼争房屋管理权后，保开公司与傅重兴之间形成不定期租赁合同关系，双方有权随时解除合同，保开公司诉至法院，傅重兴亦于2016年3月7日收到法院送达的应诉材料，合同从当日起即解除，傅重兴应履行合同解除后的返还房屋之义务。故判令傅重兴将房屋腾空交保开公司。这一认定没有事实依据和法律依据。（一）一审法院以傅重兴收到应诉材料，认定合同从当日起解除，违反不告不理的原则，保开公司在起诉状，没有提出解除合同，判令傅重兴将房屋交给保开公司。也没有请求法院确认不定期合同的解除，保开公司在诉求和一审开庭均没有提出解除合同。因此这一认定有越权行为。（二）一审法院以起诉材料等同于解除合同没有法律依据，合同法第二百三十二条规定当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。法律规定不定期租赁合同终止是当事人提出解除合同，出租人应将解除合同的通知在合理期限之前通知承租人，因此，起诉材料不等于解除合同。（三）保开公司的诉讼请求没有合同和法律依据。保开公司在合同没有终止的情形，无权要求傅重兴归还房屋，不定期的租赁合同的终止是当事人解除合同，保开公司要求傅重兴归还房屋应先解除不定期租赁合同。当事人双方均没有提出解除合同，故合同没有终止，傅重兴无需腾空交还租赁物。（四）一审法院适用法律不当，判决违背合同法第二百三十二条的立法精神。保开公司要求傅重兴归还讼争房屋属于恶意行为。傅重兴经营的店面，花了大量资金装修，保开公司正是看到傅重兴经营的店面装修可以提高租金收益，故要求傅重兴归还房屋，这行为违反合同诚实信用原则。（五）傅重兴对讼争房屋拥有法定优先权，保开公司没有对傅重兴损失赔偿之前，合同不能终止。退一步讲即使合同解除，傅重兴还没有对讼争房屋行使优先权，讼争房屋不能归还保开公司。一审认定双方从2015年9月1日起即形成不定期租赁合同关系，这一事实认定有误，以及对傅重兴提供的双方就3月份房屋租赁合同这一证据认定有错。双方不定期租赁合同关系是2015年9月1日至2016年2月28日，3月起是双方有期限的租赁关系，双方以发票的形式订立了租赁合同。二、傅重兴与保开公司在诉讼中，于2016年4月1日重新订立新的租赁合同，形成新的租赁关系，因此，依据一审法院认定2016年3月7日不定期租赁合同解除，要求傅重兴归还讼争房屋，没有事实和法律依据。
保开公司辩称，一、傅重兴与保开公司虽形成了不定期租赁关系，但该合同已合法解除，保开公司有权主张傅重兴交还讼争房屋，一审法院正确适用合同法第二百三十二条，并无不当。二、保开公司是合法正当的负责厦门市直管公房的具体经营管理，傅重兴违反市场交易的诚信原则。三、傅重兴与保开公司并没有重新订立新的租赁合同：如果有此份合同，傅重兴可在一审作为证据来对抗保开公司的请求，但一审时没有提过，一审法院的审理过程中也没有审理过该事实。根据谁主张谁举证原则，傅重兴应提供证据证明双方就讼争房屋有签订新的租赁合同。综上所述，一审法院依据事实和法律作出了正当判决，请求驳回傅重兴的上诉请求。
保开公司向一审法院起诉请求：判令傅重兴立即将址于厦门市思明区巡司顶巷10号房屋腾空交还给保开公司。
一审法院认定事实：址于厦门市思明区巡司顶巷10号房屋原系厦门市公房管理中心市直管的公有房屋。2009年6月30日，傅重兴与该中心签订《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》，约定傅重兴承租讼争房屋，租赁期限自2009年7月1日起至2014年6月30日止。双方还就讼争房屋的租金等进行了约定。2015年8月31日，厦门人民政府办公厅下发了《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办［2015］171号），确定从2015年9月1日将思明区辖区内直管公房的经营管理权从厦门市公房管理中心移交给保开公司。2015年9月25日，保开公司向包括傅重兴在内的思明辖区内原市直管公房承租户发送通知，告知自2015年9月1日起，思明辖区内原市直管公房资产的经营管理、维护维修、危房改造、安全管理等相关工作及费用支出由保开公司承接，房屋租金由保开公司收取并出具票据。
上述《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》租赁期限届满后，傅重兴分别向厦门市公房管理中心、保开公司支付讼争房屋租金至2016年3月31日止。
一审法院于2016年1月4日立案受理本案后，依法向傅重兴送达应诉材料，傅重兴于2016年3月7日收到上述应诉材料。
一审法院认为，保开公司依法取得讼争房屋管理权后，傅重兴仍依《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》之约定向保开公司履行付租义务并继续占有使用房屋，保开公司并未提出异议，故保开公司与傅重兴之间从2015年9月1日起即形成不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除合同。现保开公司诉至法院，傅重兴亦于2016年3月7日收到法院送达的应诉材料，合同从当日起即解除，傅重兴应履行合同解除后的返还房屋之义务。因此，保开公司的诉求，具有事实与法律依据，法院予以支持。傅重兴之辩解意见，缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：傅重兴于本判决生效之日起三十日内将址于厦门市思明区巡司顶巷10号房屋腾空交还给厦门市旧城保护开发有限公司。案件受理费50元，由傅重兴负担。
本案二审庭审中，傅重兴提交地税发票、银行明细清单各一份，用于证明双方就讼争房屋已产生新的租赁关系，保开公司依据一审认定2016年3月7日合同解除，要求傅重兴返还讼争房屋已没有事实依据。保开公司依照2016年4月1日与傅重兴的合同约定依约预收傅重兴的2016年4月份租金。保开公司质证认为，两份证据的真实性予以确认，但不认可证明内容。发票抬头是厦门市国家税务局通用机打发票并非保开公司开具的，该笔款项保开公司在收到后也已经退回给傅重兴。发票日期是2016年4月1日，但在2016年3月7日傅重兴已经收到起诉材料，该笔款项是傅重兴单方强行缴交，双方并未形成租赁关系。银行明细的质证意见与发票的质证意见一致。
二审庭审后，傅重兴于庭审后提交三张照片，用于证明其与厦门市公房管理中心签订合同，预留两部联系电话，其中834×××5仍然在使用，另一部136的变更，并且一开始就告知厦门市公房管理中心，保开公司接管后也通知保开公司，保开公司也依据傅重兴通知的新电话向傅重兴发信息。保开公司质证意见，1.傅重兴提交的图片不能体现其电话号码的变更，在其所提交的短信中没有任何一条有体现其已将电话号码变更，并将变更事实通知保开公司。2.根据原租赁合同双方第十八条的约定，傅重兴的电话号码为834×××5与136××××7311，其即使新增加使用一个电话号码并不必然导致原号码已被变更。保开公司也向本院寄送一份关于律师函的寄送情况，用于证明其根据合同约定地址向傅重兴送达，投递员多次投递，其中也有傅重兴拒收被退回的情况，傅重兴恶意逃避，拒不交还房屋。傅重兴认为保开公司是在2016年12月26日才寄出的材料，已经超过规定的时间，查询单也未经邮局盖章，证据来源不清，无法体现投递的对象。经查，保开公司提供的该材料系打印，日期2015年11月9日，快递单号1039497470417，处理日期2015年11月18日，处理时间16：58：55的“当前状态”显示“未妥投，原因：拒收退回”。该快递单号与保开公司在一审时提交的EMS快递单号1039497470417相同，在该快递单号上显示收件人傅重兴，手机：136××××7311，地址：思明区顶澳仔一号之四。傅重兴确认手机号136××××7311是其手机号码，但已经变更，并告知对方。
本院认为，傅重兴与厦门市公房管理中心签订的《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》自2014年6月30日履行期限届满后，双方对租赁期限没有约定，仍继续按合同约定履行，形成不定期租赁关系。保开公司自2015年9月1日起承接厦门市思明区辖区内的厦门市直管公房经营管理权等，傅重兴亦向保开公司支付了讼争房屋租金，双方形成不定期租赁关系。傅重兴主张双方于2016年4月1日重新订立新的租赁合同，形成新的租赁关系，但未提供证据加以证明，其该请求不予支持。根据合同法第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，一审诉讼中，保开公司提供一份律师函及EMS详情单，用于证明其委托律师向傅重兴发催收函，傅重兴质证对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为其没有收到该律师函，但根据保开公司二审对该证据的补强，该快递单显示“拒收退回”，应视为通知到达。傅重兴二审提供的证据无法确认其有将变更的联系方式通知对方，因此，可以认定保开公司的合同解除已履行通知义务。至于傅重兴上诉主张其对讼争房屋拥有法定优先权及损失赔偿，傅重兴在一审诉讼中未提出主张，本案二审不予审理。
综上所述，傅重兴的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由傅重兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一七年二月二十八日
代书记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。