重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）璧法民初字第4351号
原告（反诉被告）：重庆同景共好置地有限公司，住所地：重庆市璧山区奥康大道1号，组织机构代码：57719348-4。
法定代表人：袁军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨君，重庆普之联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张向群，重庆普之联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄静，女，汉族，1979年3月21日出生，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：钟小兵，男，汉族，1979年4月27日出生，住重庆市南岸区。与黄静系夫妻关系。
原告（反诉被告）重庆同景共好置地有限公司（以下简称同景公司）与被告（反诉原告）黄静房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序公开开庭进行了审理，后黄静提起反诉，后因案情复杂，当事人争议较大转为普通程序审理，由审判员廖红霞担任审判长、与代理审判员姜利、人民陪审员杨秉俊组成合议庭。同景公司委托诉讼代理人杨君、张向群到庭参加了诉讼个，黄静及其委托代理人钟小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）同景公司诉称：2013年9月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议（下称合同），合同约定被告购买了位于重庆市璧山县东林大道69号X号房屋，房屋总价款888150元，首付款448150元，尾款440000元由被告申请按揭付款。合同签订后，被告及时支付了首付款，尾款因被告原因未能通过银行贷款，根据合同约定，被告仍应支付购房尾款，逾期则视为违约。然原告至今未收到被告支付的购房尾款，而酿成纠纷。综上，被告未按照合同约定履行自己的义务，已构成违约，并给原告造成损失，现原告特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告立即支付购房余款440000元及逾期付款违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，同景公司明确逾期付款违约金的计算方式为：44万元为基数从2013年10月1日起至实际支付购房余款止按照日万分之0.5计算。
黄静辩称：签订购房合同后，我方按照约定在2013年9月28日向同景公司缴纳了房屋首付款448150元，同景公司也出具了相应的收条，2013年9月起我方多次按照合同约定催促同景公司办理贷款，但因同景公司原因未去办理贷款，直到2015年4月才通知我方去办理贷款事项，但我方的工作条件已发生变化，无法出具办理按揭贷款的相应材料，且无力承担每月的按揭贷款，是属于同景公司的原因导致无法继续履行该合同，我方依据《合同法》第94条第4款的规定要求解除合同，并退还已付的购房款及相应损失，我方与同景公司约定购买的房屋系商业门面，现已竣工。该房屋与合同约定的情况严重不符：1、门面外墙施工未按照房屋规划设计施工，外墙各部分挡住了门面一半的视野，门面几乎是黑屋而非门面；2、该门面连挂门面招牌的地方都没有；3、门面内违规设置较大的公共消防主管道，漏水等，销售人员对这些问题均对我们进行了隐瞒，严重违背了合同约定，该门面的使用功能受到了极大的限制，责任应由同景公司承担，同景公司在销售门面时故意隐瞒真实情况，导致我们对该门面存在重大误解，而违背真实意愿作出的意思表示与对方签订了合同，是对方欺诈而导致对合同的重大误解，以上责任均应由同景公司承担，该合同无效，依法应解除，并退还被告的购房款及相应损失。
反诉原告（本诉被告）黄静反诉称:一、2013年9月28日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称合同），以888150元向被反诉人购买同景国际城A-1号X号的商业门面一套，并约定付款方式为按揭贷款购买，合同签订后，我严格按照合同约定，已于2013年9月28日向被反诉人共计缴纳房屋首付款人民币448150元，被反诉人也出具了相应收条。2013年9月起，我多次按照合同约定向被反诉方催促尽快办理贷款事宜，但因被反诉人的原因，一直未按合同约定怠于办理贷款事宜，直至2015年4月后才通知我方前去办理贷款事宜，因这期间我工作条件已发生变化，现已无法出具符合按揭贷款条件的相应材料，且也无力承担每月的按揭贷款，客观上属于因被反诉人的原因而导致无法继续履行合同，依据《合同法》第九十四条第四款的规定，要求与其解除预售合同，并退还已付购房款及相应损失。二、我与被反诉人约定购买的标的房屋（系商业门面）现已竣工，反诉人发现该房与被反诉人当初向我方销售时所描述以及合同约定的情况存在严重不符，具体有如下两处：1、门面外墙施工按房屋规划建筑设计图纸施工，外墙部分璧规划设计施工图纸要厚、并大，导致挡住了标的门面一半的视野，造成几乎现为黑屋子而非门面；门面没有挂门面招牌的地方，完全违背了我购买门面的真实意图，这均是因被反诉人未按照规划设计图纸施工而导致严重影响该标的门面的使用功能，且被反诉人向我销售该门面时，也向我故意隐瞒、欺诈而导致我存在重大误解，责任应由被反诉人承担。2、门面内有违规设置较大的公共消防主管道穿过门面，不仅已严重影响了门面的实际使用空间，也影响了门面的美观以及存在潜在使用隐患（如漏水等），销售人员在销售时也进行了隐瞒，该责任也应由被反诉人承担。综上，因被反诉人违约怠于履行合同致我无法办理按揭贷款而至合同已实际无法继续履行，且现该门面实际情况与合同约定以及销售时的承诺严重不符，门面使用功能受到极大的影响和限制；被反诉人作为开发商对自己所售房屋情况完全了解的情况下违背诚实信用原则，在销售标的门面时向作为弱势群体的反诉人故意隐瞒真实情况，欺诈售房，致我产生重大误解而做出错误的意思表示，给我造成了损失。故依据《合同法》第六条、第四十二条、第五十二条、第五十四条、第五十八条等条款之规定，为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，请求：1、判令解除双方房屋买卖合同并退还已缴纳房款，各种费用及利息；2、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失10万元；3、诉讼费用由被反诉人承担。
对黄静的反诉，同景公司辩称：黄静的反诉是不成立的，黄静陈述其因为工作原因不能按揭贷款，这一点不是法定的解除条件和合同约定的解除条件，这是反诉人自身原因导致无法按揭借款，不言而喻本案违约方是反诉人，反诉人也认可我方通知她去办理按揭贷款，证明同景公司履行了自己的协助义务，根据涉案房屋已经竣工并且有合格的依据，我方认为反诉人的陈述与事实不符，以上几点反诉人的理由不符合我国《合同法》第94条第4款的规定，请求依法驳回黄静的诉讼请求。
庭审中，同景公司提交了以下证据：
1、重庆市商品房买卖合同，拟证明原、被告双方于2013年9月28日签订的合同，约定由黄静购买涉案房屋，合同第5条第3款规定付款方式为按揭付款，尾款44万元由黄静向人民银行申请按揭贷款，合同第10条约定了逾期付款的违约责任，该附件5的第12条规定了在房屋建筑过程中同景公司有权对小区规划和设计进行优化调整和合理变动，乙方不得以这个理由主张解除买卖合同拒绝接房或要求赔偿，该合同的补充协议已经向黄静明示，乙方对合同内容完全知晓；
2、催告函两张及EMS单两张，拟证明原告于2015年4月16日、2015年5月6日分别向被告发函要求尽快办理银行贷款完善手续。
庭审中，黄静对同景公司举示的证据发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，是双方签订的买卖合同；对证2的真实性无异议，均收到。
庭审中，黄静向法庭提交了如下证据：
1、2015年5月29日向同景公司寄出告知函，同景公司在2015年5月30日收到；
2、合同的平面图，现在房屋的照片28张，拟证明房屋的现状与合同不符，房屋没有店招；
3、照片一张，拟证明主要消防管道通过门面，在购房时同景公司并未告知我们；
4、重庆市商品房买卖合同，拟证明根据补充协议的第一条银行按揭，按照规定甲方应当协助我们办理银行贷款手续，并且我们也多次催促同景公司尽快办理按揭，结合同景公司提交的催告函证明是属于原告的原因导致我们无法继续履行合同办理按揭，故要求解除合同；
5、商品房买卖合同、现场照片，拟证明商品房买卖合同上有张附图商业8号门面结构图，现状照片显示与该图纸不一致；
6、录音资料，拟证明在购房部买房时没有去现场看，销售人员也不晓得所卖房屋的结构会这样；
7、开发商售房的资料，拟证明开发商在卖房时出示的资料与购房合同在关键部分结构上是不一样的。
庭审中，同景公司对黄静举示的证据发表如下质证意见：
对证1EMS单的真实性无异议，但对证1中的其他两份证据真实性无法核实，无法核实公司是否收到这份邮件，收件人是喻顺，不确定是私人邮件核实公司邮件；对证据2的真实性不予认可，有3张照片上显示地址是东林大道69号-22号和东林大道69号-23号-1-1，真实性庭后核实；对证3的真实性不予认可，没有拍摄时间和地点；对证4的真实性无异议，但是不能达到黄静的证明目的，在合同附件5中也明确表明了；对证据5中合同的真实性无异议，对照片的地址和合同的地址不一致，无法核实是不是同一个地方，黄静已经认可是期房而不是现房，因此同景公司不存在欺诈的问题；对证据6的真实性无法确认，不清楚是否是同景公司工作人员；对证7认为不是合同的构成要件，以合同为准，合同补充条件附件5是写明了有所调整的。
本院对同景公司、黄静举示证据认定如下：对同景公司举示的证据1、证据2，黄静对其真实性均予以认可，本院予以采信；对黄静举示的证据1、2、3、4、5、7的真实性，结合同景公司的质证意见以及庭审后本院的勘察情况，本院予以采信，对黄静举示的证据6，因同景公司不不认可其真实性，且黄静也未举示证据证明该通话对象系同景公司工作人员，本院不予采信。
本院根据双方当事人的举证质证证据和到庭陈述，查明事实如下：
2013年9月28日，黄静（乙方）与重庆同景共好置地有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）（合同编号：XXX号），双方约定由黄静购买位于重庆市璧山区东林大道69号X号的商品房，用途为商服用房。合同约定该商品房建筑面积52.57平方米，套内建筑面积40.95平方米。商品房为清水房，总成交金额为888150元整（大写：捌拾捌万捌仟壹佰伍拾元整），建筑面积单价为16894.62元/平方米，套内建筑面积单价为21688.64元/平方米。合同第五条第二款第三项按揭贷款约定：“总成交金额为888150元整，于签订合同时付清房屋总价款扣除个人购房抵押贷款以外的所有房款，即人民币448150元（乙方已付定金转为本期购房款），其余款项由乙方向银行申请人民币44万元按揭贷款。个人购房抵押贷款部分的支付见本合同附件5合同补充协议的第一条。”合同附件5合同补充协议第一条约定：“乙方以银行按揭方式购房的，甲方协助乙方为其办理银行贷款手续。乙方应当于签订本合同时付清房屋总价款扣除个人购房抵押贷款以外的所有房款，付清由政府规定的相关税费、贷款的各项费用，并于签订本合同之日起3日内与银行签署按揭合同，乙方逾期提供资料的，从逾期之日起乙方按日向甲方支付总房款万分之一的违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付总房款百分之十的违约金，并且已发生的全部费用（包括契税、交易手续费、印花税、诉讼费等）由乙方承担。对此，甲方有权扣除乙方应承担款项后，将余额无息退还乙方。……”合同第五条第二款第三项办理按揭贷款违约责任约定：“…因为乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。…”合同第十条约定：“乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1项方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。……”2015年4月16日，同景公司向黄静邮寄了尽快办理按揭贷款的催告函，催告黄静在接到催告函后5日内尽快办理完毕贷款手续；2015年5月6日，同景公司再次向黄静邮寄了尽快办理按揭贷款的催告函，催告黄静在接到催告函后5日内尽快办理完毕贷款手续。2015年5月29日，黄静向同景公司邮寄了告知函，载明：涉案门面装饰墙影响门面的采光及使用，与合同不符；公共消防管未经同意穿过门面，降低了房屋高度，影响了门面的使用；门面的店招与先前描述不符；2013年9月购房至2015年4月通知打款，长达近两年，影响了客户贷款，以上望公司妥善解决，我的诉求是退房并退还全部房款。
另查明，根据现场勘查情况显示涉案房屋即位于重庆市璧山区东林大道69号X号的商品房与合同附图1商业8结构一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”黄静与同景公司于2013年9月28日签订的合同编号为XXX号的《重庆市商品房买卖合同》，由黄静与同景公司签订确认，且黄静向同景公司支付了部分房款，是双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定和强制性规定，黄静与同景公司于2013年9月28日签订的合同编号为XXX号的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。
对本案的本诉部分，根据黄静与同景公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，涉案房屋的总成交金额为888150元整，签订合同时已付448150元，余款由黄静向银行申请人民币440000元按揭贷款。根据双方签订《重庆市商品房买卖合同》第五条和第十条、《合同补充协议》第一条的约定，黄静应在2013年9月28日签订合同后的3日内与银行签署按揭合同，本案中，黄静未举示证据证明其在2013年10月1日前与银行签署了按揭合同并按照银行要求提供所需全部资料，也未举示证据证明其在合同约定的时间内以现金或其他方式支付购房余款440000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。黄静应当按照其与同景公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，支付购房余款440000元。根据《重庆市商品房买卖合同》合同补充协议第一条的规定，逾期之日起乙方按日向甲方支付总房款万分之一的违约金。同景公司在起诉是要求以44万元为基数从2013年10月1日起至实际支付购房余款止按日万分之0.5计算逾期付款违约金视为对其实体权利的处分，本院予以支持。黄静应当以44万元为基数按日万分之0.5支付同景公司从2013年10月1日起至实际支付购房余款止的逾期付款违约金。
对本案的反诉部分，根据现场勘查情况，涉案房屋的实际结构与双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》附图商业8结构一致，黄静诉称的外墙施工未按照房屋规划设计施工，没有店招，门面内违规设置较大的公共安防主管道等问题，对购房人门面的影响未达到足以解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的程度，不符合《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等法律关于规定解除商品房买卖合同的条件，故对黄静请求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并判决同景公司退还已缴纳房款、各种费用及利息的诉讼请求，本院不予支持。对黄静要求同景公司赔偿其经济损失10万元，对该经济损失，黄静并未举示证据证明经济损失的产生及依据，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）黄静于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）重庆同景共好置地有限公司购房余款440000元，并以44万元为基数按日万分之0.5支付重庆同景共好置地有限公司从2013年10月1日起至实际支付购房余款止的逾期付款违约金。
二、驳回反诉原告黄静的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7900元，反诉受理费4641，合计12541元，由黄静负担（限在本判决生效后10日内向本院缴纳），重庆同景共好置地有限公司预缴的诉讼费7900元，待本判决生效后，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 廖红霞
代理审判员 姜 利
人民陪审员 杨秉俊
二〇一六年十月十日
书 记 员 李佳利