云南省石林彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0126民初38号
原告普文华，男，1967年10月1日生，彝族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。
原告王琼仙，女，1968年5月8日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。
二原告共同委托代理人段明星、张宇，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。
被告怀化千鸿房地产开发有限责任公司石林分公司。
住所：石林彝族自治县。
代表人周飞跃。
委托代理人李凤仙、李树才，云南中源律师事务所律师。特别授权代理。
第三人王悦，女，1982年12月10日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县，现住石林彝族自治县。
原告普文华、王琼仙诉被告怀化千鸿房地产开发有限责任公司石林分公司、第三人王悦租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法由审判员王燕适用简易程序，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告普文华及原告普文华、王琼仙的委托代理人段明星、张宇，被告怀化千鸿房地产开发有限责任公司石林分公司的委托代理人李凤仙、李树才，第三人王悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告普文华、王琼仙起诉称：2013年8月3日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告开发的“石林商业步行街”X幢X号商铺，原告支付合同价款后取得了房屋产权证书。因原、被告签订《商品房购销合同》时，该商铺正由本案第三人王悦承租，因此原告于交付定金当日与被告口头补充约定原告将房屋出租给被告，由被告统一对外转租，并约定年租金为105000.00元，由被告于每年10月1日前一次性支付。原、被告约定后，被告按约定时间支付2013、2014年度的房租，但2015年度房租至今未付，诉请由被告继续履行租赁合同并支付原告2015年度租金105000.00元。
被告怀化千鸿房地产开发有限责任公司石林分公司辩称：一、原、被告签订《商品房购销合同》时，被告已告知原告商铺已出租给第三人，同时告知第三人商铺已出售给原告。对此，原告、第三人均未提出任何异议，在此前提下原告收取第三人支付的2013年及2014年的租金。到2015年，由于市场疲软，第三人不能正常经营商铺，就将商铺腾出，交由原告管理，原告在收回商铺后另行招租，一直未果，就诉到法院。二、根据现行法律规定，原、被告签订商品房买卖协议并办理房屋产权登记后，该房屋的所有权已经转移，被告与第三人之间的商铺租赁合同，依法已变更为原告与第三人之间的租赁合同，被告对于原租赁合同已无法律上的权利及义务，故原告起诉被告承担履行合同义务，诉讼主体错误，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人王悦述称：2013年6月，第三人与被告签订商铺租赁合同，租赁被告开发的“石林商业步行街”X幢X号、X1号两间商铺，当时双方约定每间商铺每年的租金为105000.00元，第一年免租金，从第二年开始支付租金，在签订租赁合同时每间商铺支付保证金1万元。租赁商铺后，2013年11月份左右，第三人从原、被告处得知被告已将商铺出售给原告。期间，被告曾向第三人讨要租金，因第三人一直付不出来，被告要求第三人与原告协商，因协商未果，第三人于2015年11月将商铺腾好后，电话通知原告钥匙放在被告的售楼部，让原告自己去取。
综合诉辩意见，本案的争议焦点：被告是否本案适格主体；原、被告之间是否存在租赁合同关系；被告应否支付原告主张的租金。
原告针对所诉事实，举证如下：
1、内资企业登记基本情况表1份；2、《商品房购销合同》、房屋所有权证、国有土地使用证各1份（含维修资金专用收据、房屋共有权证各1份）；3、《商铺租赁合同》1份；4、《调查笔录》2份；5、转款凭证1份。
原告欲证实被告的工商登记信息及主体适格；原告于2013年8月3日与被告签订《商品房购销合同》，原告已取得“石林商业步行街”X幢X号商铺的房屋所有权证、国有土地使用证，原告系该商铺合法所有权人；第三人于2013年6月29日从被告处租赁“石林商业步行街”X幢X号商铺，租期从2013年10月1日起至2018年9月30日止，租金按年支付，前三年租金每年为105000.00元等；被告原销售经理李燕刚证实被告与原告口头约定该商铺租赁给被告以及被告在原告办完按揭贷款之后便支付原告2013年度的租金105000.00元；被告按照与原告的约定于2014年9月16日通过银行转账支付原告2013、2014年度的租金共计21万元的事实。
经质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议；对证据4中王悦的调查笔录无异议，但说明第三人王悦是将商铺退还给原告，对李某某的调查笔录三性不认可，认为证人未到庭接受质询，而且双方也没有口头约定商铺由被告出租给第三人的事实；对证据5无异议，认为款项确实从被告公司账户打到原告账户上，但只是第三人通过被告账户打款，不能证实租金是被告支付给原告。第三人对原告提交的证据1、2、3及证据4中对其本人所作的笔录无异议，对余下证据表示不清楚。
本院认为，被告及第三人对原告提交的证据1、2、3、5及王悦的调查笔录无异议，且上述证据来源合法、内容真实，与本案有关联，符合民事诉讼证据要求，本院对上述证据予以采信。对证据4中李某某的调查笔录，因证人应当出庭作证，接受当事人的质询，而证人未出庭作证，故对该证据本院不予采信。
被告针对辩称的事实，举证如下：
1、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份；2、《商铺租赁合同》1份；3、《商品房购销合同》1份；4、收据1份。
被告欲证实被告具有合法身份；被告于2013年6月29日将“石林商业步行街”X幢X号、X1号商铺租赁给第三人使用，第三人于2015年2月12日支付租金3万元；2013年8月3日，原、被告签订《商品房购销合同》，被告将X号商铺出售给原告。
经质证，原告及第三人对被告提交的证据1、2、3无异议；原告认为证据4与原告无关，第三人认为第三人支付的3万元是X幢X1号商铺的租金，而不是X号商铺的租金。
本院认为，被告提交的证据来源合法、内容真实，与本案有关联，符合民事诉讼证据要求，且原告及第三人对证据1、2、3无异议，本院予以采信。对证据4因收据摘要记载“X、X1号”商铺租金，故本院认定3万元是第三人支付两间商铺的部分租金。
本院向被告公司副经理曾某某调查了解原告与被告之间是否存在返租关系以及被告为什么支付2013年度、2014年度的租金给原告并制作调查笔录1份。曾某某称原、被告之间不存在返租合同关系，被告支付租金给原告是因第三人经营不善，无法支付租金，被告出于好心帮第三人代付租金。
经质证，原告不认可曾某某所陈述内容的真实性，认为原、被告之间实际就是返租关系，首先双方签订《商品房购销合同》时是以被告包租5年作为条件，其次被告也实际履行返租合同，支付原告2013、2014年度的租金，最后原、被告及第三人确实于2015年10月重新协商签订租赁合同，因租金问题未协商达成一致意见，也未签订新的合同。被告及第三人对调查笔录无异议。
另外，原、被告及第三人共同自认：2015年10月，被告要求原告与第三人直接签订租赁合同，因租金金额问题，原告与第三人协商后未达成一致意见。
本院确认如下法律事实：2013年6月29日，被告与第三人签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将“石林商业步行街”X幢X号商铺租赁给第三人经营服装；租赁期限为5年，自2013年10月1日至2018年9月30日止；租金按年于每届满一年前一个月支付下一年租金，前三年租金每年为105000.00元，第四年租金在上一年租金基础上递增5%，第五年租金在第四年租金基础上递增5%；被告有权出售和转让该商铺的所有权，但应当通知第三人；被告出售或者转让该商铺后，本合同对新的商铺所有权人与第三人的租赁关系继续有效；合同并对相关事项进行约定。另外，第三人及被告共同自认，第三人从被告处租赁X幢X号和X1号两间商铺，双方口头约定被告免除第三人第一年的租金，租金从第二年开始支付，第三人于签订租赁合同时每间商铺支付保证金1万元。之后，被告将商铺交付第三人使用，第三人支付商铺保证金2万元。2015年2月12日，第三人支付被告商铺租金3万元。
2013年8月3日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告以207万元从被告处购买“石林商业步行街”X幢X号商铺，并已取得房屋所有权证及国有土地使用证。被告将所售商铺已出租的情况告知原告，并将商铺已出售的情况通知第三人。2014年9月16日，被告转账支付原告2013、2014年度的租金21万元。
另查明，2015年10月，被告要求原告与第三人直接签订租赁合同，因租金金额问题，原告与第三人协商后未达成一致意见。
本院认为：关于原、被告之间是否存在租赁合同关系，被告是否本案适格主体的问题。本案中，被告先将“石林商业步行街”X幢X号商铺租赁给第三人使用，之后又将商铺出售给原告，根据“买卖不破租赁”原则，被告将商铺出售并履行相应的告知和通知义务后，所售商铺的租赁关系应当继续发生在原告与第三人之间。但被告仍继续要求第三人向其支付租金，并在免除第三人第一年租金及第三人未完全支付第二年租金的情况下，按照其与第三人之间的租金约定向原告支付了第一年和第二年的租金，即2013、2014年度的租金。同时，第三人认为其只与被告存在租赁关系。以上第三人支付租金给被告，而被告支付租金给原告的行为，分别符合租赁合同的法律特征，能证实原告与被告之间、被告与第三人之间分别存在独立的租赁合同关系。由此，被告是本案适格主体。关于被告应否支付原告主张租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”以及第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，自原告于2013年8月购买商铺后，原、被告虽未就该商铺签订租赁合同，但被告于2014年支付原告该商铺2013、2014年度租金，足以证实原、被告已实际履行两年租赁合同。由于原、被告之间的租赁合同租赁期限为六个月以上，又未签订书面合同，故双方之间的租赁合同为不定期租赁。而不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，被告于2015年10月在三方协商时明确要求原告与第三人重新签订合同并由原告要求第三人支付租金，表明被告要求解除原、被告之间的租赁合同。而该通知已到达原告，故原、被告之间的租赁合同已解除。原、被告之间的合同解除后，即不存在继续履行合同及支付租金的义务，故原告要求被告继续履行租赁合同并支付原告2015年度租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回原告普文华、王琼仙的诉讼请求。
案件受理费2400.00元，减半收取1200.00元，由原告普文华、王琼仙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 王 燕
二〇一六年三月十四日
书记员 汪云春