四川省蓬溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蓬溪民初字第1169号
原告罗敦素，女，生于1941年7月5日，汉族，四川省蓬溪县人，居民。
原告滕彩会，男，生于1935年1月3日，汉族，四川省蓬溪县人，居民。
二原告特别授权委托代理人唐高，蓬溪县任隆法律服务所法律工作者。
被告罗登谷，男，生于1955年12月4日，汉族，四川省蓬溪县人，农民。
委托代理人罗通胜，蓬溪县任隆法律服务所法律工作者。
被告滕容，女，生于1967年3月4日，汉族，四川省蓬溪县人，居民。
原告罗敦素、滕彩会诉被告�登谷、滕容农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理。依法由审判员雷惊宇、人民陪审员杜加海、吴发贞组成合议庭，由雷惊宇担任审判长，适用普通程序于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告罗敦素及二原告特别授权代理人唐高、被告罗登谷及其委托代理人罗通胜、被告滕容到庭参加了诉讼，原告滕彩会经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，二原告系夫妻关系，原系蓬溪县任隆镇寨子坝村4社人，被告罗登谷系原告罗敦素之弟，原系任隆镇六合村人，被告滕容系二原告之女。1992年，任隆镇场镇建设，原告拆除原住房，迁至任隆镇文中街，1993年7月6日，二原告获批60平方米宅基地在文中街24号自建砖混结构一楼一底楼房一通，面积124.2平方米，1996年4月25日办理房屋产权证，之后，又获批房后20平方米宅基地，并于同年下半年扩建房屋，并与原建房屋一起加盖一层，建成后房屋总面积约为248.4平方米（扩建房屋未办理产权登记）。2000年2月原告罗敦素到深圳帮大女儿滕容带小孩，并将房屋底层门面出租给彭某某，二、三楼供原告滕彩会居住生活。2004年，原告滕彩会离家到深圳，将楼上房屋上锁。及至2012年11月原告罗敦素回家取东西，被被告罗登谷告知，该房屋已被被告滕容卖给他，并叫罗敦素将房屋土地使用证和房屋产权证交给他，同时将她赶出家门，原告罗敦素多次找被告罗登谷协商，要求返还房屋未果，现特起诉请求确认房屋买卖合同无效，并要求被告返还房屋。
被告罗登谷答辩称，原告罗敦素系其大姐，以前关系一直很好，二原告共生育两个女儿，长女滕容招婿上门，次女滕某某嫁出。滕容长期在外务工，1993年，滕容邮寄5，000元，他陪同原告罗敦素向村集体缴费，批得60平�米宅基地建房；同年7月，滕某某带他到深圳，经滕容介绍到一企业务工。至2003年，他与家人共积攒7、8万元。2003年3月至2004年10月1日，原告罗敦素及报告滕容多次联系他，与他商议买卖本案争议房屋事宜，并最终于2004年10月1日双方签订协议，当时在场人员有：他本人及妻子二人、原告罗敦素、被告滕容及其丈夫，共五人。因原告罗敦素不会写字，当时也无印泥，故由被告滕容代为签字，并注明同意他儿子罗某甲迁移户口等事宜；协议签订后，原告罗敦素给付他一个户口簿，并办证一定会办理各类手续；后被告滕容电话告知滕彩会房屋买卖事宜，同时叫滕彩会到深圳去；滕彩会临走时，将房屋将予罗登谷之女罗某乙，并告知租户彭某某，房屋租金从2004年11月起由他直接收取；2007年1月29日，他付清全部购房款，自2004年到2007年期间，二原告及被告滕容在深圳共同居住�活。2008年，他准备将户口迁至任隆街上，被告滕容询问相关部门得到答复买了房屋就可以迁。2011年2月，他在所购房屋基础上，加盖一层。2012年，原告罗敦素从深圳回到遂宁，期间多次回到任隆办事和到争议房屋中拿旧衣服。自他购买房屋后，曾多次要求原告罗敦素和被告滕容办理房屋过户手续，但均被被告滕容以各种理由推脱。综上，本案争议房屋系二原告与被告滕容共同申请的农村宅基地，系家庭共有财产，因被告滕容为在深圳修建住房急需用钱，故原告罗敦素、被告滕容多次找他协商后达成协议，于2004年交付房屋，并付清购房款，至今十余年，原、被告各方均未提出异议。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告滕容答辩称，被告罗登谷所述大部分不属实；一是获批宅基地是被告罗登谷与原告罗敦素一起前去购买，应当知道房屋时登记在原告罗敦素名下；二是合同协商与签订事宜，二原告均不知情，她因为不懂法律规定，认为自己天然的享有权利，故自作主张将房屋卖给被告罗登谷，而被告罗登谷也没有付清购房款，仍有2万元未付清；三是为隐瞒买卖房屋的情况，她于每年3月给付6，000-8，000元，作为争议房屋的房租支付给二原告；四是被告罗登谷曾三次表示反悔不愿购买房屋。故请求向二原告返还房屋，并表示愿意在返还房屋前提下，赔偿被告罗登谷所受损失。
二原告为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1.二原告的身份证、常住人口登记卡复印件，被告罗登谷的户籍证明，被告滕容身份证复印件。证明原、被告主体主体身份。
2.蓬溪县民房建设用地许可证，公证书复印件，房屋产权证复印件，村建所公告复印件。证明争议房屋登记在原告罗敦素名下，系二原告夫妻共同财产。
被告罗登谷质证称�1号证据材料无异议，2号证据材料不能达到证明目的，该房屋应系二原告及被告滕容夫妇的家庭共有财产。
被告滕容质证称，1-2号证据材料无异议，修建争议房屋的所有费用均是二原告出资。
被告罗登谷为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
3.《双方协议卖房条约》一份。证明2004年10月16日，被告滕容将任隆镇莲花街第011号房屋（户主罗敦素、滕彩会、蒋某某、滕容四人共有房屋）即本案争议房屋卖予被告罗登谷，并约定完税和迁户口等一切费用由被告滕容负责。
4.2004年10月1日《信用合同》一份；
5.2004年10月1日《协议书》一份；
4-5号证据材料证明被告滕容承诺将房屋卖给被告罗登谷，转户手续费由滕容支付，2004年11月后房租由罗登谷收取，并于罗登谷回老家后，滕彩会交付房屋的事实。
6.2004年10月1日滕容收条一份、2006年10月2日滕容收条一份、2006年10月31日滕容收条一份、2007年1月29日滕容收条一份，罗登谷信用社贷款说明。证明被告罗登谷截止2007年1月29日已按照合同约定支付购房款15万元，并约定余下的2万元待房屋过户时一次性付清。
7.《门面出租合同》一份。证明原告滕彩会于2002年10月30日将争议房屋门面按2400元／年出租给彭某某。
8.房租收据6份。证明争议房屋租户彭某某2002-2003年将房租交予原告滕彩会，2004年起将房租交予被告罗登谷
9.《房屋租赁合同》一份。证明被告罗登谷于2013年10月6日将该房屋租给尹某某。
10.证人罗某丙证明三份。证明2013年原告罗敦素两次到任隆未与被告罗登谷发生矛盾，并明确表示已将争议房屋卖给被告罗登谷；2014年正月，原告罗敦素与被告滕容想将争议房屋买回去给罗敦素的次女滕某某。
11.陈某某、申某某证明。证明2013年11月原告罗敦素、被告罗登谷及其兄弟罗某丙在任隆莲花下街饭店一起吃饭，关系融洽。
12.彭某某证明一份，彭某某、李某某调查笔录各一份。证明2004年原告滕彩会告知彭某某，该房屋已出售给被告罗登谷，并且搬出房屋以及罗敦素夫妇生育两个女儿，长女滕容招婿上门；争议房屋已卖给罗登谷，2012年至今，原告罗敦素多次回到任隆，被告滕容于2013年也曾回到任隆等情况
13.罗敦素户口簿一份。证明原告夫妇与被告滕容系同意家庭成员。
14.罗登谷户口簿一份。证明被告罗登谷于2008年将全家4人迁至任隆镇寨子坝村文中街24号。
15.证人肖某某（系被告罗登谷侄子）当庭证言。证明被告罗登谷与原告罗敦素、被告滕容在2003年至2004年商议购买房屋的事实。
16.证人罗某乙（系被告罗登谷之女）当庭证言。证明2004年原告滕彩会外出时将钥匙交予她，当时她在任隆实习。
17、2015年5月28日蓬溪县寨子坝村证明一份。证明被告罗登谷系寨子坝村4社村民。
18、1996年12月购砖发票一份。证明该房屋系滕容购砖。
19、1993年1月寨子坝村证明一份。证明蒋某某系招婿上门。
原告罗敦素质证称，3-6号、8-9号证据材料她不知情，二被告所签订房屋买卖协议侵犯了她的权益，系无效合同，以上证据材料不能达到原告证明目的；7号证据材料租房合同属实；10-11号证据材料证实内容是虚构的，不属实；12号证据材料中，证人彭某某的证明是事先写好的，调查笔录内容是听说的，不能达到证明目的，李某某的调查笔录中所述购买地基情况属实，但买卖房屋和被告滕容招婿上门不属实；13-14号证据材料真实性无异议，但不能达到目的；15号证据材料，系证人听说的不属实；16号证据材料，证人当时尚读大三，不能证明原告知悉房屋买卖事宜，其陈述系编造；17号证据材料属实；18号证据材料不能达到被告罗登谷证明目的；19号证据材料与本案无关。
被告滕容质证称，3号证据材料系被告罗登谷拟好后，由她签字，其余人不知情；4-6号证据材料中，除贷款情况不清楚外，其余属实，被告罗登谷共支付15万元购房款；7-9号证据材料她不知情；10号证据材料证人罗某丙与她已有近30年无联系，所写内容她不知情；11号证据材料中她不认识陈某某、申某某；12号证据材料中她不认识彭某某，李某某所说她系招婿上门不属实，原告花5，000元购买地基属实；13-14号证据材料她不清楚；15号证据材料她不认识证人，证人所述情况不是通过她告知的；16号证据材料，罗某乙与二原告均不知情；17号证据材料属实；18号证据材料不属实；19号证据材料系罗敦素办理，她与蒋某某不知情。
本院依职权调查罗某丙（系原告罗敦素三弟、被告罗登谷三哥）、李某某、彭某某笔录三份。罗某�证明2013年5月原告罗敦素在与他吃饭时表示争议房屋已卖给罗登谷。李某某证明原告罗敦素曾于2013年经被告罗登谷通知办理相关低保及农村合作医疗事宜及该村实际操作中允许将集体土地上房屋卖与非本村人等情况。彭某某证明他于2003年至2013年租住争议房屋门面，租房合同系与滕彩会签订，2003年将房租款交予滕彩会后；2004年及以后的房租均交予罗登谷，罗登谷于2005年搬进房屋，每年春节期间回家；滕彩会于2004年外出随其子女生活，临走时告知他将今后的房租交给罗登谷，同时将房屋的钥匙交予罗登谷之女罗某乙等情况。
原告质证称，罗某丙所说不属实；彭某某所说将该房屋卖给罗登谷一事不属实；李某某陈述农村房屋可卖给非本集体经济组织的人说法不合法，其余属实。
被告罗登谷对以上材料无异议。
被告滕容质证称，对彭某某不认识，虽是将钥匙交给�某乙，但只是请她看房子；罗某丙所说不属实；对李某某笔录，不清楚。
本院经查证认为，1号证据材料系相关职能部门出具的有效证件，且原、被告双方质证无异议，具有证据三性，本院予以采信；2号证据材料中民房建设用地许可证、房屋产权证系相关职能部门出具的有效证件，具有证据三性，本院予以认可；3-6号证据材料所证明的房屋买卖合同签订和购房款项的支付情况，与庭审查明情况一致，作为本案证据使用；7-8号证据材料表明彭某某租住争议房屋交纳房租的情况，与庭审查明情况一致及调查彭某某笔录中所述情况相印证，具有证据三性本院予以采信；9号证据材料系被告罗登谷出租房屋的情况，因该房屋现在被告罗登谷占有之下，对该现状本院予以采信；10-12号证据材料，综合庭审查明情况，本院对2013年之前，原告罗敦素、被告罗登谷姐弟间关系较为融洽、原告罗敦素在2013年前后曾多次回到任隆办事等情况予以确认；13-14号证据材料系相关职能部门出具的有效户籍证件，具有证据三性，本院予以采信；15号证据材料系传来证据，且无其他证明佐证，本院不予认定；16号证据材料原告及被告滕容质证有异议，但综合本院调查彭某某笔录，本院予以采信；17号证据材料经原告质证无异议，本院予以采信；18号证据材料无其他证据佐证，本院不作认定；19号证据材料与本案无关，且缺乏相关证据材料佐证，本院不作认定；本院依职权调取的罗某丙、李某某、彭某某的调查笔录，结合原、被告质证意见，本院对原告滕彩会于2004年到深圳随子女生活时将争议房屋的钥匙交予被告罗登谷之女罗某乙；被告罗登谷于2005年入住该房屋居住，并自2004年起向彭某某收取房租，2011年在原房屋上加盖一层等情况予以确认。
根据上述举证、质证和本院认证情况，综合庭审证明情况，归纳各方当事人在诉讼的陈述，本院确认如下事实：原告罗敦素与原告滕彩会系夫妻，二人共生育长女滕容，次女滕某某，1993年7月6日，原告罗敦素以5，000元在任隆寨子坝村4社获批任隆镇文中街24号蓬溪县民房建设用地许可证，注明人口4人，原宅基地面积为50平方米，批准地点为长田，占耕地面积60平方米，并自建一楼一底砖预结构住房一通，并于1996年4月25日办理房屋产权证，所有权人登记为罗登树（罗敦素），登记建筑面积为124.2平方米，之后在原有房屋后批得20平方米宅基地，经过扩建为二楼一底砖预结构住房一通（未再办证），面积约为240余平方米。1999年你，原告罗敦素到深圳帮滕容带小孩，与其一起生活。2003年至2004年，在深圳经过多次协商，滕容于2004年10月1日书写《信用合同》，注明：“现任隆房屋：蓬任民字�011号已售予我舅父罗敦谷（罗登谷），我父亲于舅父回家之后即搬出。但在我舅父回家之前，他认可住在后面（即厨房前一间）”及“2004年11月份由舅父开始回收房租人民币2400元”等字样，同日，罗登谷支付滕容购房款人民币8万元；直至同月16日，在深圳务工的罗登谷与滕容签订《双方协议卖房条约》，注明：“任隆镇莲花街第011号房，户主罗敦素、滕彩会、蒋某某、滕容房屋二楼一底包括家具在内，协议同意16.8万元卖给任隆镇东新乡六合村6社（即任隆镇六合村6社）罗某甲（系罗登谷之子）、罗登谷、李某某（系罗登谷之妻）、罗某乙（系罗登谷之女），迁户至任隆镇莲花街第011号房安家落户，买方不负责卖房完税和转户口一切费用，这一切费用由滕容负责支付”等字样，之后被告罗登谷分多次支付滕容购房款，截止2007年1月29日，总计支付人民币15万元，期货�5万元系滕容通过自己名义向信用社贷款，并由罗登谷偿还；并约定余下房款待房屋过户时一次性付清。2004年，在任隆争议房屋生活的原告滕彩会到深圳与其长女一起生活，临走时将房屋钥匙交予被告罗登谷之女罗某乙，罗某乙在任隆实习期间在该房屋内生活居住。2003年至2013年租住该争议房屋门面的彭某某除2003年将房租交给滕彩会外，其余年度租金均交予被告罗登谷，被告罗登谷自2005年回到任隆搬入居住，至2009年均在外务工，仅节假日偶尔回家；2011年2月，被告罗登谷在原房屋基础上加盖一层。2012年夏天，原告罗敦素回到遂宁生活，由被告滕容出资6，000-7，000元供其在遂宁租房居住、生活，期间原告罗敦素曾多次回到任隆办理低保、领取土地补偿款等相关事宜；2013年10月6日，被告罗登谷将该房屋门面租给尹某某。现原告罗敦素起诉来院，请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效，并请求判令被告罗登谷返还位于蓬溪县任隆镇文中街24号二楼一底房屋。
另查明，本案争议房屋土地系农村集体土地，位于蓬溪县任隆镇寨子坝村4社；被告罗登谷签订协议时，其户籍地址为：任隆镇六合村6社；2008年迁为蓬溪县任隆镇文中街24号，户口性质为农村居民户口，属蓬溪县任隆镇寨子坝村4社；原告办理民房建设用地许可证时，其上注明的4人包括二原告与被告滕容；本案争议房屋至今未办理过户登记，被告罗登谷所加盖的楼层亦未办理相关手续。
本院认为，原告主张确认二被告之间的房屋买卖合同无效，同时要求被告罗登谷返还房屋，故应确立农村房屋买卖合同纠纷为本案案由较妥。
对本案农村房屋买卖合同的效力问题。本院认为本案被告滕容与被告罗登谷签订的《双方协议卖房条约》极不规范，从协议中仅有二被告签名来看，原�罗敦素和滕彩会夫妻与本案被告罗登谷、被告滕容系本案适格诉讼主体；其次，本案原告罗敦素在办理蓬溪县民房建设用地许可证时，申报的4人中包括二原告与被告滕容，且二原告与本案被告滕容系同一家庭成员的父母子女关系，在建房时，被告滕容也已成家，由此可见，本案被告滕容应系本案诉争房屋共有人之一；第三，基于本案二原告与被告滕容的特殊关系，且本案原告罗敦素于1999年起到深圳帮滕容带小孩，本案原告滕彩会于2004年到深圳与滕容一起生活，加之房屋的买卖发生于特定的亲属关系中，同时于2003年至2004年间，二被告多次协商，依据常理，被告滕容出售房屋的行为应当取得二原告及其他共有权益人的同意；第四，本案被告罗登谷在2003年至2004年间与房屋共有权人之一滕容多次协商，并最终签署《双方协议卖房条约》，并在其后支付了绝大部分购房�用，且其及家庭成员的户口也于2008年迁至诉争房屋，由此可见其购买基于善意；第五，原告滕彩会外出前将该房屋钥匙交予被告罗登谷之女罗某乙，加之二原告外出多年，长期与被告滕容居住、生活，且其对该诉争房屋情况，多年亦未提出质疑，于常理不符，由此亦可推定二原告理应清楚该诉争房屋出售给被告罗登谷等情况。
反之，本案被告滕容自陈为向二原告隐瞒出售房屋的事实，其每年支付原告相应房屋租金6，000-7，000元，与本案原告滕彩会出租该房屋门面时仅约定约3，000元房租的情况不符，且本案原告罗敦素在庭审中陈述其外出后与被告滕容一起居住生活的时间前后矛盾，悖于常理。
综上，被告罗登谷与被告滕容签订的《双方协议卖房条约》应为有效，原告及其房屋共有权人应当依据合同约定履行合同义务。对原告确认合同无效，并要求被告罗登谷返�房屋的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回二原告的诉讼请求。
本案诉讼费人民币3，800元，由原告罗敦素、滕彩会共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 雷惊宇
人民陪审员 杜加海
人民陪审员 吴发贞
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 李璐娟