吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终40号
上诉人（原审被告）：延边罗京实业集团有限公司，住所吉林省延吉市公园街58号。
法定代表人：罗今子，董事长。
委托代理人：李伟。
被上诉人（原审原告）：安娟，现住吉林省延吉市。
委托代理人：李书敏，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人延边罗京实业集团有限公司（以下简称“罗京公司”）因与被上诉人安娟房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第4171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
安娟在一审中诉称：安娟与罗京公司于2010年2月2日在罗京公司的白金瀚宫售楼处签订商品房买卖合同，购买该公司开发的白金瀚宫16层2号，面积52.28平方米与3号面积52.28平方米房屋两套，单价3862元每平米，两套房屋总价值403776元，因罗京公司欠安娟酒水款，因而双方签订顶账协议（其中抵账一部分，交付现金一部分）就此购房款一次付清。根据购房合同罗京公司应于2011年9月30日交付房屋给安娟，但是至今罗京公司没有交付房屋。为此，安娟请求法院判令罗京公司：1.履行双方签订的房屋买卖合同，交付安娟所购买的房屋及钥匙；2.要求罗京公司支付违约金（计算方式为：2011年10月1日起至实际交付房屋之日止，每日按房屋总价款的万分之一计算）。
罗京公司在一审中辩称：罗京公司开发的该楼盘因为规划变更造成安娟所购房屋已不存在，故请求解除双方之间的合同。
一审法院经审理查明：2010年2月2日，原、被告在罗京公司的白金瀚宫售楼处签订商品房买卖合同，安娟购买该公司开发的白金瀚宫16层2号、3号，面积均为52.28平方米的房屋两套，单价3862元每平方米，两套房屋总价值403776元。因罗京公司欠安娟酒水款，因而双方于2010年3月1日签订顶账协议，约定：“安娟收到罗京公司白金瀚宫16层3号52.28平方米，16层2号52.28平方米，2套房子总价为403776元，安娟应当交付购房款403776元，已交购房款121776元，尚欠房款282000元，现罗京集团同意安娟用酒水款来冲抵剩余房款282000元……”。2010年6月2日安娟向罗京集团缴纳剩余购房款282000元，罗京集团出具收据。依据商品房买卖合同罗京公司应于2011年9月30日交付房屋给安娟，如罗京公司逾期交房超过180日，安娟要求继续履行合同的，合同继续履行，罗京公司自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止支付违约金，违约金按日已付房款的万分之一计算，合同中约定商品房交付给买受人安娟使用的前提是诉争房屋经验收合格。另查，白金瀚宫现更名为罗京帝景，至今尚未竣工验收。目前安娟购买的房屋，每个房屋建筑面积为48.71平方米，依据延吉市房产局查询单显示，诉争房屋未备案，未抵押、未初始登记、未转移登记等。
一审法院认为：安娟与罗京公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，房屋买卖关系明确，该协议合法有效，应受法律保护。安娟已按照约定支付全部购房款，罗京公司也应按照约定交付房屋，合同中约定商品房交付给买受人安娟使用的前提是诉争房屋经验收合格，但是该房屋尚未验收完毕，故安娟要求罗京公司交付诉争房屋的诉讼请求本院不予支持。安娟待罗京帝景竣工验收后，可另行主张，对于罗京集团主张安娟的房屋因规划变更导致房屋不存在，因未提供证据证明，因此本院对该抗辩主张不予支持。
双方在合同中约定，罗京公司于2011年9月30日之前交付诉争房屋，如逾期超过180日后，安娟要求继续履行合同的，合同继续履行，罗京公司自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止支付违约金，违约金按日已付房款的万分之一计算。现安娟要求罗京公司继续履行合同，故安娟要求罗京公司支付违约金的诉讼请求本院予以支持，但安娟要求违约金计算至实际交付房屋之日，本院认为房屋交付日期不明确，因此应当计算至本院判决生效之日止，如果在本院判决生效以后仍未履行交付义务，则安娟可以另案主张剩余的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告延边罗京实业集团有限公司于本判决生效后五日内支付原告安娟违约金（计算方式为：从2011年10月1日起至本院判决生效之日止，按日已支付购房款万分之一计算）；二、驳回原告安娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8198元，保全费3070元，由被告延边罗京实业集团有限公司负担。
宣判后，罗京公司不服向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.一审判决认定事实不清，罗京公司与安娟签订的商品房买卖合同中所涉及的两套房屋因设计变更现均已不存在；2.罗京公司与安娟于2010年6月1日签订的顶账协议中约定安娟用酒水款项抵顶剩余的房款，但安娟并未按照约定给罗京公司提供酒水，实际上安娟至今未支付全部的购房款，应解除双方的房屋买卖合同；3.一审判决对证据存在采信错误，罗京公司在庭审过程中提交的该楼盘变更前后的图纸是由设计公司制作并以该图纸报相关部门审批，而不是罗京公司自己制作，应予采信。综上，一审判决认定事实不清，证据采信错误，请求二审法院撤销一审判决，维护上诉人合法利益。
安娟在二审中辩称：1.一审法院认定房屋已基本完工正确，安娟在延吉市房产局调取的证据显示，涉案房屋所在楼盘已有预售许可，罗京公司以房屋没有建设完工为由主张履行不能无理。罗京公司未交付房屋的原因在于其要求我方增加房款及房屋未竣工无法交付，故其主张设计变更导致合同不能履行错误；2.我方向罗京公司供应酒水，双方协商以罗京公司拖欠我方的酒水款抵做涉案房屋剩余房款，罗京公司据此向我方出具了支付房款收据，故涉案房屋房款我方已经全额缴清；3.罗京公司主张房屋所在楼盘设计变更，但诉争房屋已在房产部门登记备案，且其主张无法证明诉争房屋不存在。请求二审法院驳回罗京公司的上诉请求。
本院经审理查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为：安娟与罗京公司签订的两份涉案商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同成立并合法有效。关于双方商品房买卖合同中所约定房屋是否实际存在问题，罗京公司主张因房屋所在楼盘产生设计变更导致约定房屋不存在，合同无法履行，但两份商品房买卖合同中约定的出卖房屋的具体楼层及房号（即16层2号、3号），依据延吉市房产局出具的“罗京帝景”楼盘房屋登记信息记载，现相应楼层及房号所对应房屋实际存在。虽然登记面积与合同约定面积稍有出入，但双方在合同中已明确约定房屋面积差异处理方式，故罗京公司上述主张没有事实根据，本院不予支持。关于剩余房款交付问题，双方通过顶账协议约定剩余282000元房款以安娟应收罗京公司酒水款冲抵，且在涉案两份商品房买卖协议付款方式中注明“2010年6月1日房款全部结清”，罗京公司亦于2010年6月2日向安娟出具282000元的房款收据，罗京公司未能提供充分证据对此予以反驳，故其主张剩余房款未结清亦缺乏事实根据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，但判项有所瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第4171号民事判决第二项；
二、变更吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第4171号民事判决第一项为“被告延边罗京实业集团有限公司于本判决生效后五日内支付原告安娟违约金（计算方式为：自2011年10月1日起至本判决生效之日止，按已付房款403776元的日万分之一计算）”。
如未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8198元，保全费3070元，二审案件受理费8198元，合计19466元，由上诉人延边罗京实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 林 美
审判员 朴美兰
二〇一六年一月二十五日
书记员 尹光熹