重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第04578号
原告重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，组织机构代码74289929-7.
法定代表人黄文强，该公司总经理。
委托代理人牟瑞勋，重庆道吉律师事务所律师。
被告王毓生，男，1965年3月6日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区。
原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）诉被告王毓生物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由代理审判员邓稳独任审判，适用简易程序于2015年7月16日公开开庭进行了审理，原告洁庆置业公司的委托代理人牟瑞勋、被告王毓生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洁庆置业公司诉称，2009年4月16日重庆天骄物业发展有限公司将其开发的綦江区香江丰源小区的物业管理发包给原告，双方签订了《前期物业服务合同》，物业管理费按照物价部门批准的价额标准执行。合同签订后，原告从该小区交房开始履行物业服务义务，同时綦江区物价局备案批准，综合执行物业管理费为高层每月每平方米1元。被告系香江丰源小区XXX的业主，该房屋建筑面积为80.04平方米。被告从2011年10月30日接房入住，最初也按时缴纳物业费，但是从2012年8月起至今，被告无故拖欠物业服务费，其间原告多次催收，被告仍不缴纳。现原告提起诉讼，请求判决被告支付物业管理费2839.3元（含6元／月的公共水电费，从2012年8月1日起至2015年4月30日止，共计33个月），并承担逾期交纳违约金。
被告王毓生辩称，第一，重庆天骄物业发展有限公司将其开发的綦江区香江丰源小区的物业管理发包给原告，未经过招投标，香江丰源小区总建筑面积为25万平方米，而原告为三级资质，该合同应属无效。第二，在合同有效的前提下，原告也有很多义务未履行，如车辆停放管理义务、公用绿地花木的养护管理义务。原告在为小区业主提供服务时也存在香江丰源小区清洁卫生不彻底、小区安保工作走形式等。第三，因原告不能保质保量的为小区服务，被告在与原告沟通中多次提到服务多少就收取多少服务费，但原告不同意，并非被告不听劝告。第四，原告将物业管理用房租赁给香江丰源教育中心，导致物管用房不够，其工作人员将楼梯间堆放清洁工具。被告卧室墙壁有裂缝，被告找到原告，原告说与开发商协商，但未协商一致，至今未对裂缝进行维修，也没有对被告进行赔偿。
经审理查明，2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（香江丰源小区的开发商）作为甲方，原告作为乙方，双方对香江丰源小区的物业管理服务签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中服务费用中约定：1、本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的物业服务收费，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.70元／月.平方米，住宅电梯楼1元／月.平方米（含电梯费），物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。在违约责任中约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按未缴纳物业费总额的千分之三累计加收滞纳金。合同期限中约定：本合同期限为五年，自首次交房之日起计算；业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年；如合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务。
原告接手香江丰源小区物业后（但天骄公司未将车库移交给原告），与业主签订了《业主临时公约》，制定了《物业管理办法》、《装修管理规定》、《消防安全责任书》等制度，其中业主手册中临时公约第三十四条载明公共水电费为每户暂定7元收取，现原告实际按每户6元收取公共水电费。被告在接房时，向原告签订了承诺书，承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法、装修管理规定等。被告所购买的重庆市綦江区古南街道香江丰源小区XXX号住房建筑面积为80.04平方米，被告接房后按合同约定缴纳了物业服务费至2012年8月，从2012年8月1日起至2015年4月30日止，被告共计33个月没有交纳物业服务费以及公共水电费。
另查明，原告于2004年12月4日取得物业管理企业三级资质，分别于2006年和2011年通过重庆市巴南区房地产管理局的年检审查。2009年6月12日，原告就香江丰源小区的物业服务收费取得原綦江县物价局的批复，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.57元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元，高层住宅电梯费第三层及以上按常住人口计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺收费执行。该收费标准试行一年，有效期从2009年6月13日至2010年6月12日止，期满前15日内提出正式收费申请。2013年1月10日，原告就香江丰源小区的物业服务收费再次取得重庆市綦江区发展和改革委员会的批复，该批复与原綦江县物价局的批复内容基本一致，对物业服务费用标准有所提高，高层由每月每平方0.57元变为0.65元。2014年1月6日原告取得物业管理企业二级资质。
再查明，被告所在香江丰源小区存在车辆随意停放、违章搭建的现象。
前述事实，有《前期物业服务合同》、收据、业主临时公约、香江丰源物管处收楼表、资质证书、承诺书、通知书、巡查情况记录表、清洁绿化检查记录表、物管工作日志、綦价（2009）45号文、綦发改价（2013）7号文、民事判决书、收据、当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查属实，予以认定。
本院认为，原告与重庆天骄物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业等均具有约束力，三方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。被告提出根据建设部《物业企业资质管理办法》，原告不具有香江丰源小区相应的物业服务资质等级的答辩意见，该《办法》系部门规章，即使原告与重庆天骄物业发展有限公司在签订香江丰源《前期物业服务合同》时只具有三级资质，违反了相关规定，但并不必然导致原告与重庆天骄物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》不具有法律效力，且原告现已取得相应资质，对被告此项答辩意见本院不予采纳。被告提出原告系未采取招标投标的方式选聘的物业管理公司，违反了《物业管理条例》的相关规定的答辩意见，该条例对此规定了相应的法律责任，但亦并不必然导致原告与重庆天骄物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》不具有法律效力，对被告此项答辩意见本院不予采纳。关于被告提出小区存在车辆乱停放的问题，客观上业主的车辆需要停放，而天骄公司并未将车库移交给原告，且即使移交给原告，也会因小区车库设计容量不足而难以满足不断增长的业主车辆停放的需求，作为物业服务企业的原告没有行政执法权，在规范小区停车问题上也缺乏必要的手段；同时，还有一些业主又会以未能在小区内停放车辆而拒绝交费，如此，无论原告是否准许业主在小区公共道路上停放车辆都会招致部分业主之不满，但原告终究对车辆进行了必要的管理，而收效不明显并非其过错所致，故被告以此为由拒绝交纳物业服务费没有理由。但是，消防通道事关业主及物业使用人的生命、财产安全，原告作为物业服务企业应当高度重视，积极采取措施，联系相关职能部门妥善予以处理。关于被告认为原告将物业用房租出，但未举示充分的证据，本院不予采信。虽被告提出原告没有能力全面履行该小区的物业服务义务，违规收取费用，小区存在乱搭乱建、车辆乱停乱放，消防通道被占用、安保措施不到位等现象，但原告仍对被告的住宅物业提供服务，履行了主要义务。同时原告还应当按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。被告也应当按照合同约定按时交纳物业服务费用，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。被告拒绝交纳费用的行为属违约行为，依法应当承担合同约定的交纳义务，故原告要求被告给付尚欠物业服务费、公共水电费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据本院查明的事实，从2012年8月1日起至2015年4月30日止，被告尚欠原告物业服务费2641.3元（1元／㎡×80.04㎡×33个月），公共水电费198元（6元／月×33个月）。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，鉴于原告在提供物业服务时存在一定的瑕疵，致使被告不愿意交纳费用，故本院对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告王毓生于本判决生效后五日内支付尚欠原告重庆洁庆置业管理有限公司从2012年8月1日起至2015年4月30日止的物业服务费2641.3元；
二、被告王毓生于本判决生效后五日内支付尚欠原告重庆洁庆置业管理有限公司从2012年8月1日起至2015年4月30日止的公共水电费198元；
三、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告王毓生负担（此款原告已交纳，被告在履行前述义务时一并支付原告）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。
代理审判员 邓稳
二〇一五年九月九日
书 记 员 瞿涛