湖南省株洲县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株县法民一初字第545号
原告钱吕平，女，1976年7月27日出生，汉族。
委托代理人胡军，男，1979年12月1日出生，汉族。代理权限为特别授权。
被告刘志兵，男，1970年3月7日出生，汉族。
委托代理人周继荣，株洲县法律援助中心律师。代理权限为特别授权。
原告钱吕平诉被告刘志兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月31日受理后，依法适用普通程序，由审判员李科担任审判长，与人民陪审员何学知、曾宪文组成合议庭，并由审判员李科主审，于2014年12月11日、2015年3月30日、2015年7月7日三次公开开庭进行了审理。2015年4月29日，经原告申请，本院委托湖南新融达房地产评估有限公司对本案争议标的进行估价鉴定，2015年5月6日湖南新融达房地产评估有限公司对位于株洲县渌口镇南江北路，通讯地址为老消防队14号门面做出评估报告。第一次开庭，原告的委托代理人张敏、被告的委托代理人周继荣到庭参加了诉讼，第二次开庭，原告的委托代理人胡军、被告刘志兵及其委托代理人周继荣到庭参加了诉讼，第三次开庭，原告的委托代理人胡军、被告刘志兵的委托代理人周继荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钱吕平诉称：2007年5月16日，原告和被告签订了株洲县渌口镇消防中队12号《门面出售合同》，原告于2007年5月16日和2008年1月14日分别向被告支付购房款共计人民币120000元。在原告向被告购买上述门面之前，被告已于2007年5月1日与案外人邓玉芬签订了《门面出售合同》，邓玉芬向被告支付了购房款。2014年9月被告为邓玉芬、王和平办理了该门面的国有土地使用权证。被告在订立房屋买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给邓玉芬、王和平的事实，且已为邓玉芬、王和平办好了国有土地使用权证，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，被告行为构成“一房两卖”，致使原告无法取得门面。遂诉至法院，请求法院依法判决：1、请求判令解除原告与被告签订的《门面出售合同》；2、请求判令被告向原告返还已付购房款12万元及利息51660元，共计人民币171660元；3、请求判令被告向原告赔偿经济损失人民币341300元；4、请求判令被告向原告支付赔偿款12万元；5、请求判令被告承担本案一切诉讼费用。
原告钱吕平为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据1、原告钱吕平、原告代理人张敏的身份证复印件，拟证明原告及诉讼代理人的诉讼主体资格；
证据2、购房合同复印件，拟证明原、被告之间的买卖合同关系；
证据3、购房预交款收据，拟证明原告预交房款金额；
证据4、门面出租合同，拟证明出租合同的内容；
证据5、门面租赁费、电费收据，拟证明原告占用房屋分层分户平面图114号门面并收取门面租金收入（2008年-2014年10月）共计54600元。
证据6、株洲县国土局调取的土地登记卡一张、宗地图一张、身份证复印件两份，拟证明位于株洲县渌口镇南江北路，通讯地址为老消防队14号门面的国有建设用地使用权人为邓玉芬、王和平。
证据7、向株洲县国土局调取的土地登记申请书、门面出售合同、房屋分层分户平面图，拟证明被告刘志兵为邓玉芬、王和平办理了老消防队14号门面的国有土地使用权证，以及被告刘志兵与邓玉芬、王和平存在门面买卖合同关系。
证据8、估价报告一份，编号为：湘新融达房估（2015）第11155号，拟证明位于株洲县渌口镇南江北路114号，建筑面积为46.13平方米商业用房，市场评估总价为39.55万元。
证据9、湖南省电力公司电能销售专用收据，拟证明被告将消防队B栋-12号门面（即房屋分户平面图中的114号门面）交付给原告使用。
证据10、门面租赁合同，拟证明被告方已将116号门面租赁给了陈国清。
被告刘志兵辩称：1、被告与原告签订的门面出售合同存在瑕疵。首先门面的面积没有约定明确具体，其次合同中约定只购买门面下层，不购买上层，而株洲县房产部门认为上下层是不可分割的整体，不能分开办证，原被告就上层部分无法达成购买意向从而导致合同无法继续履行，最后门面的编号以及位置并不确定，合同约定的12号门面实际是临时编号，这与原告所说的14号门面并不一致，原被告签订的门面出售合同的标的物需要原、被告再次确认，如果说违约，是被告双方对约定义务不明确造成的，双方都应该承担违约责任。
2、被告不存在一房两卖的行为，被告卖给邓玉芬的门面是14号门面，而被告与原告约定的门面是12号门面，被告同意解除与原告的门面出售合同，但被告只存在退还原告已交购房款并支付相应利息，原告在强占门面期间所取得的租金也应该归还给被告。
被告刘志兵为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据材料加以证明：
证据1、门面出售合同、补充说明、收条及邓玉芬身份证复印件，拟证明被告将国土局编号的14号门面出卖给邓玉芬的事实。
本院根据原告所提交的证据材料，通过对原、被告的证据材料进行质证、查证，并结合原、被告的当庭陈述，对原、被告的证据材料作如下认证：
一、对原告提交的证据
被告对原告提交的证据1、2、3、6、7未提出异议，本院经审查后认为以上证据均具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认以上证据的证明效力；被告对原告提交的证据4、5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明该门面的所有权人系原告。本院经审查认为，该门面出租合同、门面租赁费、电费收据的真实性、合法性被告均予以认可，能够证明原告占有门面，并获取了门面所产生的收益，故对该两份证据的证明效力予以确认。被告对原告提交证据8的评估报告价格有异议，认为该门面的评估价格过高，该门面的上下两层不能单独进行价格评估，请求重新评估。本院经审查后认为，该评估报告程序合法，且该评估报告的评估师贺ＸＸ当庭也做出了详细合理的解释，首先门面的上下两层单独进行价格评估并不违反相关规定，其次评估师对于评估价格的客观性、真实性负责。故本院依法确认该证据的证明效力。被告对于原告提交的证据9的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能证实原告所交电费的地址就是本案争议的门面，本院经审查认为，该电费单上的地址为老消防队12号门面，经过本院现场核实，可以认定原告提交的电费单上的地址为房屋分户平面图中的114号门面。被告对原告提交的证据10的真实性、关联性有异议，经本院审查认为，该证据系复印件，无法核实该证据的真实性，故本院不予认定。
对被告提交的证据
原告对被告提交的证据的真实性、合法性有异议，经本院审查认定：结合原告提交的证据7来看，能够证实被告已将房屋分户平面图中的114号门面出卖给邓玉芬的事实，本院予以确认该证据的证明效力。
本院根据原、被告所提供的证据及上述认证，结合原、被告的当庭陈述，可认定如下事实：
被告刘志兵于2007年5月1日跟案外人邓玉芬签订了门面出售合同，合同约定被告刘志兵将株洲县渌口镇老消防队12号门面出售给邓玉芬，2007年5月16日，被告刘志兵又和原告钱吕平签订了门面出售合同，合同约定被告刘志兵将株洲县渌口镇老消防队12号门面（下层）出售给原告钱吕平。2008年原告钱吕平将该门面出租给朱冬藏，朱冬藏退租后，2013年11月，钱吕平又将门面出租给罗庙喜，共获取租金收益人民币62400元。因为门面下层无法单独办证，原、被告双方就购买门面上层的价格问题发生分歧，无法达成一致。原告刘志兵随后于2014年9月份为邓玉芬、王和平办理了房屋分户平面图中的114号门面的土地证，遂酿成此次纠纷。
另查明，被告刘志兵开发的位于株洲县渌口镇南江北路老消防队商住楼及本案涉及门面，刘志兵并未取得该商住楼的商品房预售许可证。
本院认为，本案的案由系商品房买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：一、本案的争议门面的确认；二、原告请求解除原告与被告签订的《门面出售合同》是否有由法律依据；三判决被告赔偿原告经济损失以及返还购房款是否有法律依据。
对本案争议焦点一，本案的争议门面的确认，本院作如下认定：
被告刘志兵辩称，其与原告钱吕平签订的门面出售合同中约定的12号门面实际是临时编号，原、被告签订的门面出售合同的标的物需要原、被告再次确认，同时称房屋分层分户平面图上的116号门面才是准备卖给钱吕平的。但是依据原告提交的出租合同、电费单等证据显示，原告钱吕平于2008年开始收取房屋分户平面图中的114号门面租金，2013年11月开始，原告钱吕平与案外人罗庙喜签订的门面出租合同中的用于出租的门面明确写明了是第12号门面，而根据实际查看，钱吕平用于出租的门面系房屋分层分户平面图上的114号门面，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，依据钱吕平提交的租赁合同和电能销售专用收据等证据来看，可以认定从2013年11月开始，钱吕平就已经明确地对房屋分户平面图中的114号门面进行了占有并取得了收益，在此期间，被告刘志兵也并未对此提出异议，因此可以认定房屋分户平面图中的114号门面即为本案争议的标的。
对本案争议焦点二，原告请求解除与被告签订的《门面出售合同》以及原告要求被告赔偿原告经济损失、返还购房款及利息是否有法律依据。本院作如下认定：
原告钱吕平与被告刘志兵签订的门面出售合同，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告刘志兵签订合同后，不但在长达七年的时间内没有按照合同约定为原告的门面办理土地证和房产证，反而在与原告订立《门面出售合同》之前，故意隐瞒所售房屋已经出卖给邓玉芳、王和平的事实，且已为邓玉芳、王和平办好了国有土地使用权证，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，无法取得门面。被告的行为《符合中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，构成根本违约，原告钱吕平可以依法主张解除该合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。恢复原状包括返还原物及孳息。故原告有权要求被告返还购房款120000元和利息，被告于2008年1月14日收到原告门面款共计120000元。故利息按照银行同期贷款利率7.83%计算，从2008年1月14日至2014年10月31日止，共计2482天，利息为63892.8元（120000×7.83%÷365×2482=63892.8元）。被告有权要求原告返还门面和出租门面产生的租金收入，经核实原告所获租金为62400元。
关于原告主张其与被告在签订《门面出售合同》时，被告不具备房地产开发资质，主体不适格；故意隐瞒没有取得商品房预销售许可证和所售房屋已经出卖给第三人的事实，以及被告存在“一房两卖”的行为，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，双倍返还门面款的诉求。经本院审查认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，因该司法解释的的出卖人是指房地产开发企业，并非自然人，而本案原、被告均系自然人，原告援引该司法解释，属适用法律错误，本院不予支持。
被告刘志兵就同一标的分别与案外人邓玉芬、原告钱吕平签订门面出售合同，该行为严重违反了诚实信用原则，且被告在长达7年的时间内没有按照合同约定为被告办理门面的房产证和土地使用权证，应当承担相应的违约责任。本案争议的建筑面积为46.13平方米商业门面，经市场评估该门面现在市场价格为每平方米均价为8573元，总价为395500元，门面价格已经大幅上涨，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，由于被告的违约行为导致原告无法取得门面的所有权，故被告应当赔偿在此期间由于门面价格上涨而给原告造成的门面价格差价损失，即（8573-3000）×46.13=257082.5元，上述款项扣除原告应返还的租金62400元，被告应赔偿原告违约损失194682.5元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、解除原告钱吕平与被告刘志兵于2007年5月6日签订的《门面出售合同》；
二、被告刘志兵在本判决生效之日起十日内返还原告钱吕平门面款人民币120000元，利息63892.8元；
三、被告刘志兵在本判决生效之日起十日内赔偿原告钱吕平经济损失人民币194682.5元；
五、驳回原告钱吕平其他诉讼请求。
本案受理费10230元，财产保全费3658元，门面鉴定费6400元，共计20288元，由被告刘志兵承担12172.8元，原告钱吕平承担8115.2元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 李 科
人民陪审员 何学知
人民陪审员 曾宪文
二〇一五年七月七日
书 记 员 陈 慧
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院民事诉讼法》
第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。