新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）克民二初字第477号
原告：赵新东，男，汉族，49岁。
原告：张田芬，女，汉族，50岁。
委托代理人：高鹏杰，男，汉族。
委托代理人：拜金良，新疆先觉律师事务所律师。
被告：克拉玛依敏捷商贸有限责任公司，住所地：克拉玛依区幸福路15-11号。
组织结构代码：68956398-8。
法定代表人：周敏，该公司董事长。
委托代理人：张文明，新疆炎黄律师事务所律师。
原告赵新东、张田芬诉被告克拉玛依敏捷商贸有限责任公司（以下简称敏捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法由代理审判员余波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵新东、张田芬之委托代理人高鹏杰、拜金良、被告敏捷公司之委托代理人张文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵新东、张田芬诉称，2012年6月，被告与克拉玛依市禹荣有限责任公司（以下简称禹荣公司）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定被告承租禹荣公司所有的克拉玛依区幸福路15-11号商铺，租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日，年租金为50000元，于每年6月1日前支付完毕。2013年8月2日，克拉玛依市禹荣房地产开发有限责任公司（以下简称禹荣房产公司）将克拉玛依区幸福路15-11号商铺出售给了二原告。2013年8月9日，二原告办理了房屋的产权证。二原告购买房屋后，被告与禹荣公司签订的《房屋租赁合同》中出租人的权利和义务由二原告承继。2014年6月1日，被告拒绝依照合同约定支付租金，依据双方签订的租赁合同约定，承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上的，出租人有权解除合同。故二原告诉至法院，要求判令解除与被告签订的《房屋租赁合同》，由被告支付拖欠房屋租金12500元，并承担本案诉讼费用。
被告敏捷公司辩称，2012年6月，被告与禹荣公司签订房屋租赁合同时交纳了75000元房租，即2012年7月1日至2013年12月31日期间的房租已由禹荣公司收取。2013年，被告花了25000元改造了房屋的水电设施，并与时任禹荣公司经理的曹正刚约定用该25000元折抵租金，故2014年1月1日至2014年6月30日的房租也已由水电改造费折抵交纳。2014年3月6日，二原告委托高鹏杰向被告收取了2014年7月1日至2015年6月30日的租金50000元，按约定2014年下半年的房租应该于2014年6月1日交纳，但原告提前收取了租金，并由高鹏杰出具了收据。被告敏捷公司作为承租人，从高鹏杰口中得知房屋已转售给赵新东夫妇，根据买卖不破租赁原则及相关法律规定，被告要求继续履行原租赁合同，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月前，克拉玛依市幸福路15-11号商铺由禹荣公司出租给被告敏捷公司使用，2012年6月，被告与禹荣公司续签了《房屋租赁合同》一份，合同约定被告承租克拉玛依区幸福路15-11号商铺，租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日，年租金50000元，被告于每年6月1日前支付租金50000元，物业管理费、水电暖费由被告自行缴纳，被告不交付或者不按约定交付租金达一个月以上的，禹荣公司有权解除合同。2013年8月2日，禹荣房产公司与二原告签订了《房地产买卖合同》，合同约定禹荣房产公司将克拉玛依区幸福路15-11号商铺出售给二原告。2013年8月7日，原告赵新东将该商铺过户至其名下并办理了的房屋所有权证，原告张田芬为共同所有人。2014年6月1日，被告拒绝支付2014年7月1日至2015年6月30日的租金，二原告多次索要未果，故诉至本院。
另查，2014年3月7日，被告敏捷公司向二原告支付了幸福路15-11号商铺的租金50000元。
另查，2012年7月31日，被告向禹荣房产公司支付了75000元租金。被告辩称其交纳的该笔费用实际为2012年7月1日至2013年12月31日期间的租金，由于被告租赁房屋时对水电设施进行改造产生了25000元费用，禹荣公司同意将该25000元折抵2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金，故2014年3月7日交纳的50000元为2014年7月1日至2015年6月30日的租金。经法庭调查核实，该笔75000元租金支付的是幸福路15-11号商铺2011年1月1日至2012年7月1日被告拖欠的房租，且被告至今未向禹荣公司支付2012年7月1日至2013年6月30日的房租。庭审中，被告对法庭调查核实的事实予以认可后变更意见称，被告并未交纳2013年7月1日至2013年12月31日的房租是因为正在与禹荣公司就房屋水电改造费25000元折抵该期间的房租进行协商，且2014年3月7日被告向二原告支付了2014年1月1日至2014年12月31日的租金50000元。原告认为被告支付的50000元为补交的2013年7月至2014年6月期间的租金，故对被告答辩及变更后的意见均不予认可。
上述事实，有当庭出示并经质证的《房屋租赁合同》复印件、《房屋买卖合同》复印件、房屋产权证原件、发票原件、收据原件、盖有中国银行南新路支行业务专用章的新线借记卡历史交易明细清单打印件、谈话笔录及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。禹荣公司与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。原告赵新东、张田芬于2013年8月7日通过买卖的方式从禹荣房产公司处取得克拉玛依区幸福路15-11号房屋的所有权，即享有对该房屋占有、使用、收益及处分等物权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，该部分房产所设立的租赁关系对二原告依然有效，二原告则当然取得了禹荣公司与被告签订的《房屋租赁合同》中原出租人的地位，享有租赁合同的权利和义务，二原告有权要求被告向其支付租金。
庭审中，被告认可2012年7月31日支付给禹荣房产公司的75000元为幸福路15-11号商铺2011年1月1日至2012年7月1日被告拖欠的房租，自2012年7月1日至2013年8月房屋转售给二原告时，被告仍未向禹荣房产公司支付此期间的房租。被告辩称2014年3月7日向原告支付的50000元为2014年7月1日至2015年6月31日期间的租金，后又变更辩解意见为其所交付的该50000元系2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金，但被告均未提供有效证明予以证实。被告辩称已与禹荣公司协商用水电改造费25000元折抵2014年1月1日至2014年6月30日期间的房租，后又变更辩解意见为其所交付的该25000元系折抵2013年7月1日至2013年12月31日的房租，但被告未提供证据证实产生了25000元水电改造费的事实以及禹荣公司同意其用水电改造费折抵房租的事实，故对被告的辩解意见本院依法不予采信。本院认为，被告变更前后的辩解意见，其均无法证实是否产生了25000元水电改造费及禹荣公司同意其用水电改造费折抵房租的事实，亦无法证实其于2014年3月7日支付的50000元是何期间的租金。结合房屋租赁支付租金的一般习惯及交易方式，租金一般应在房屋使用前支付，且双方签订的《房屋租赁合同》中亦约定承租人需提前支付下一年的租金，被告未提供证据证实2013年7月1日至2014年6月30日期间租金存在折抵的事实，故本院认定，被告于2014年3月7日支付的50000元为2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金。因被告未按合同约定于2014年6月1日前支付2014年7月1日至2015年6月30日的期间的租金，且至今仍未支付，已超过双方约定的一个月的支付期限，按照合同约定，二原告有权解除《房屋租赁合同》，故二原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。被告于2014年7月1日后仍在使用原告所有的房屋，理应依约支付租金，二原告要求被告支付2014年7月1日至2014年10月1日的租金12500元（50000元／12个月×3个月）的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告赵新东、张田芬与被告克拉玛依敏捷商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告克拉玛依敏捷商贸有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告赵新东、张田芬支付租金12500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费56元、其它诉讼费32.40元，由被告克拉玛依敏捷商贸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。
代理审判员 余 波
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 魏艳美