上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初28869号
原告:上海华夏宾馆，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：李洁民，总经理。
委托诉讼代理人：陈佳琪，上海市天华律师事务所律师。
被告：上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张立华，经理。
委托诉讼代理人：陈建雄，清算组成员。
委托诉讼代理人：陈行祥，清算组成员。
原告上海华夏宾馆与被告上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，本院于2016年10月26日、2016年11月23日分别公开开庭进行了审理，原告上海华夏宾馆的委托诉讼代理人陈佳琪到庭参加诉讼，被告上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼应诉。本案现已审理终结。
上海华夏宾馆向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2015年5月31日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月30日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的自2012年1月1日起至2016年6月30日止的房屋租金共计521,733.33元（2012年1月至2014年12月31日拖欠租金计246,733.33元，2016年1月1日至6月30日拖欠租金计275,000元）；3.判令被告向原告支付拖欠的自2012年1月1日起至2016年6月30日止的电费共计11,958.05元；4.判令被告向原告支付拖欠房屋租金的滞纳金至实际支付之日（分别自2015年1月1日、2016年6月1日起暂计至2016年7月31日为307,688.26元,以本金为限）；5.判令被告向原告支付拖欠的自2016年7月5日起至2016年7月31日止的房屋占用使用费共计64,110.50元（暂计至7月31日，要求计算至实际搬离之日）；6.判令被告向原告支付相当于三个月租金的违约金，即225,000元；7.判令被告搬离上海市徐汇区漕宝路XXX号9楼租赁房屋；8.判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告调整第2项诉讼请求，要求被告支付房屋租金为498,733.33元；第5项诉讼请求，要求被告按每月75,000元一半即37,500元的标准支付2016年7月5日起的房屋使用费。
事实和理由：2010年5月15日，上海华夏宾馆与上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司（以下简称华电公司）签订《房屋租赁协议》，约定，上海华电煤炭交易市场经营管理有限市场向上海华夏宾馆租赁上海市漕宝路XXX号华夏宾馆9楼整层（以下简称系争房屋）作为办公及商业用房，租赁期间年租金为800,000元，合同期限自2010年5月15日至2015年5月14日。协议签订后，华电公司未能如约履行支付义务，自2012年至2015年合同期满，华电公司拖欠上海华夏宾馆部分租金及电费未支付。2015年5月双方签订的《房屋租赁协议》期限届满后，双方于2015年5月31日续签《房屋租赁合同》，约定，被告仍租赁上述物业，同时租金支付方式调整为每月75,000元，按月支付，合同期限自2015年6月1日至2017年5月31日。合同签订后，华电公司仍未按约履行付款义务，自2012年起至2016年6月30日，华电公司累计拖欠租金521,733.33元，累计拖欠电费11,958.05元。上海华夏宾馆多次向华电公司致电并发函催讨上述拖欠租金及电费，华电公司收悉上述函件后，曾表示付款但未实际履行。2016年6月30日，上海华夏宾馆向华电公司发出律师函，解除双方于2015年5月31日签订的《房屋租赁合同》。华电公司收到后，至今仍占用系争房屋，未归还给原告。上海华夏宾馆遭受华电公司拖欠房屋租金及电费等经济损失，故依法向法院起诉，请求维护合法权益。
华电公司辩称，关于诉请1，2016年3月，因上海华夏宾馆需将房屋整体托盘处理，双方协商一致提前终止租赁关系，在当月搬离系争房屋，且双方开始租房时向外融资的装修款尚未材料，故双方在3月份终止房屋租赁合同后还需协商解决上述问题，不存在2016年6月解除房屋租赁合同。关于诉请2,2013年5月15日上海华夏宾馆出具的催款对账函表明的欠款经与上海华夏宾馆的总监及财务科长的对账确认已协调结清，其中电费33,169.32元早已结清，房租67,890元由经办人陈建雄刷卡支付，而以前年度欠款82,791.60元不是华电公司欠款，与华电公司无关，华电公司不存在拖欠租金。诉请3，2016年初，双方财务人员对账已确认电费结清。诉请4，由于上海华夏宾馆多年违规未开具租赁发票200万余元，华电公司暂押部分须代交税金待处理,，因此不存在滞纳金。诉请5-6，2016年3月份，双方协商并经上海华夏宾馆核准，华电公司已经全部搬离了上海华夏宾馆，双方实际提前终止租赁关系，双方免责，不存在违约情况。
本院经审理认定事实如下：2010年5月15日，上海华夏宾馆（甲方）与华电公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：第一条，乙方向甲方租赁上海市漕宝路XXX号华夏宾馆9楼整层即系争房屋作为乙方公司办公及商业用房，甲方提供的房屋可办理工商登记事宜；第二条，房屋租赁协议有效期限为五年，自2010年5月15日起至2015年5月14日止，5月15日为甲方交房日期，乙方装修期为15天，甲方从2010年6月1日起计费至2015年5月31日止；…。第三条，甲乙双方商定，整楼层年租金为人民币八十万元整（含空调费）；第四条，双方确认，乙方于本协议签订当日向甲方支付相当于二个月租金的签约定金，同时支付第一个月的租金，共计贰拾万元整。自租赁期开始自动转为租赁押金。甲方在乙方支付签约租金后第二天将房屋交付乙方。房屋起租后按照先付后用的方式，从第二个租赁月起，乙方于每月十五日向甲方支付房租，甲方在乙方支付签约租金后第二天将房屋交付乙方，乙方支付下个月的房租。…第十五条，本协议结束或终止时，乙方可将自行购置的办公室设施及非固定装修设施带走，并不损害原有设施及装修，甲方在乙方办妥退房手续后，在扣除乙方未缴清的房费、水、电费、通讯费及相关赔偿费用和违约金后，将剩余的租赁押金无息退还乙方。第十六条，若乙方未能按照约定支付房租、水、电等费用，则自逾期支付之日起须向甲方支付未支付部分2‰/天的违约金。第十七条，本协议履行期间，若乙方有以下违约行为，则甲方有权终止本合同，并没收乙方租赁押金。…（4）乙方逾期二十天未支付房租或水、电费、通讯费等费用，并经甲方催告后仍未支付的；…。合同签订后，华电公司向上海华夏宾馆支付押金及租金，上海华夏宾馆向华电公司交付系争房屋。华电公司在系争房屋内办公等。华电公司的工作人员分别以刷卡形式于2012年合计支付了488,000元;于2013年合计支付了885,000元;于2014年合计支付了713,600元(含上海华夏宾馆自认2014年12月29日收到66,600元)。
2013年5月15日，上海华夏宾馆向华电公司出具《催款对账函》，内容为，截止到2012年4月30日止，欠房租/租金计183,850.92元，要求在2013年5月31日前支付。被告知悉后，双方进行对账，华电公司已刷卡形式支付房租67,890元。
2015年2月3日，上海华夏宾馆的工作人员给华电公司陈总出具说明，内容为，2013年10月至2014年12月电费合计38,524.55元，2015年1月8日已付信用卡35,385元，实际至2014年12月底尚有2,939.55元未付，并附刷卡pos单。
2015年5月31日，上海华夏宾馆（出租方、甲方）与华电公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，租赁房屋地址、用途不变。第三条交付日期和租赁期限约定，甲方于2015年6月1日将该房屋和约定的有关设备移交乙方，租赁期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止；租赁期满，乙方应按房屋交付时的完好状态归还房屋和有关设备，乙方需要继续承租的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。第四条租金、支付方式和限期约定，月租金为七万五千元，先付后用，乙方每月支付一次租金。乙方应于每月的前十日内付清当月的租金，逾期支付的，乙方需按每年租金的3‰/天向甲方支付违约金。第五条保证金和其他费用约定，本协议签订生效当日，乙方向甲方中国房屋租赁定金为一个月租金即7.5万元，房屋起租后，该租赁定金自动转为租赁保证金，租赁关系终止时，该租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第七条房屋返还时的状态，7.3租赁期间，若因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方应自收到甲方的书面终止合同通知之日起3日内将房屋和有关设施设备返还给甲方，逾期未返还的，乙方同样应按3元/平方米向甲方支付占用期间的使用费；7.4本合同无论基于什么原因终止，终止后，由乙方在租赁期间对该房屋所进行的改造和添附无偿归甲方所有，乙方不得拆除固定装修、装潢或要求甲方赔偿，但可将自行购置的办公室设施及非固定装修设施搬走，并不得损坏原有设施及装修。第九条解除本合同的条件，9.2，甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，同时违约方应向守约方支付三个月的租金作为违约金，若违约金尚不足抵付守约方因此遭受的损失，则违约方还应就不足部分承担赔偿责任，（七）乙方未按合同约定支付租金、水电、通讯、物业管理等费用，逾期超过30天仍未支付。合同签订后，华电公司仍使用系争房屋。华电公司的工作人员分别以刷卡形式于2016年2月21日支付75,000元，2016年4月14日支付100,000元。2016年6月18日，上海华夏宾馆向9楼长包房华电煤炭(陈某某)发出催款通知。
另查明，2012年3月1日，华电公司出具授权书，内容为，自2012年3月1日起，委派陈某某全权代表我司与贵司各部门联系处理相关事宜。
以上事实，有房屋租赁协议、房屋租赁合同、催款对账函、授权书、催款单、快递单、支付凭证等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。上海华夏宾馆出示的律师函（2016年6月30日上海市天华律师事务所向华电公司发出律师函，内容为，1、自律师函送达之日起三日内将租金446,733.33元、电费11,958.05元支付给上海华夏宾馆；2、……自律师函送达之日起三日内向华夏宾馆支付逾期付款违约金共计286,832.79元；3、……基于华电公司拖欠租金及电费的行为，已构成违约，故《房屋租赁合同》自律师函出具之日起解除，同时华电公司应承担违约责任，于律师函送达之日起三日内向上海华夏宾馆支付违约金225,000元）及邮寄查询单，经质证，华电公司表示未收到，本院认为，原告未进一步提供邮寄单，故不予认定。上海华夏宾馆出示的华夏宾馆长包房钥匙使用记录（3月31日-4月30日陈某某领取908、911长包房的钥匙，4月30日陈某某又领取了902-920长包房的钥匙，2016年5月31日，陈某某又领取了902—908、911—921长包房的钥匙，6月26日至30日，陈某某又领取了908、911长包房的钥匙），拟证明，2016年4月后，被告方仍使用系争房屋，本院认为，该材料虽不能反映登记的年份，但被告曾在第一次庭审中表示，确实有两间房间由案外人华谊投资公司为双方协调组开展协调工作使用，故对该材料予以认定。原告出示的外包部分用电统计表，9楼用户签名人为余伟明，因原告未进一步提供其为被告工作人员的相关证据，故不予认定。被告出示的与华夏宾馆对账确认情况（包含附件），内容为，一、原陈建雄欠款82,791.60元，核对查明：1、不是陈建雄个人欠款，2、依据2013年5月15日催款对账函查实，我方来往帐应付183,850.92元，其中电费33,169.32元和对冲“扣租予押金240,000元后结欠3月份房租67,890元，已结清，所标”以前年度欠款82,791.60元“查明不是我司欠款，与本公司无关，故不存在该笔欠款和滞纳金。二、陈某某欠款446,733.33元，核对查明，1、不是授权经办人个人欠款，2、初步查明华夏宾馆9楼费用明细表中，A、2012年应付房租73,333.33元，陈某某划卡华夏宾馆有记录488,000元，华夏宾馆漏记明细陈建雄划卡给华夏宾馆合计36万元，减去2012年记录少付款245,333.33元，2012年我司实际多付款114,666.67元，B、2013年应付房租80万元，陈某某负责划卡进华夏宾馆有记录885,000元，其中85,000元结冲2014年少付款，华夏宾馆漏记陈建雄划卡华夏宾馆合计13.2万元，另加2013年下半年陈建雄划卡华夏宾馆合计67,890元，合计多付19.989万元，C、2014年应付房租80万元，陈某某划卡华夏宾馆有记录713,600元，明细表少付款86,400元，与2013年陈某某多付85,000元结转冲后实际少付1,400元，D、2015年陈某某负责划卡进华夏宾馆有记录85,800元，房租已全部付清，E、2016年1-3月份应付22.5万元，陈某某负责划卡17.5万元，明细表少付5万元，实际无误差，F、4-5月份二个月有退房争议款合计15万元暂时不计算在内。根据明细表汇总：A114,666.67元%2BB199,890元-C1,400元-E50,000元=263,156.67元，我司确认自租房以来共计结余在华夏宾馆存款263,156.67元；…四、电费欠款11,958.05元，核对查明，电费2015年9月结余422.85元，至2016年2月应付电费双方确认为10,910.40元，经质证，原告表示，该材料不予认可，但表示，被告对账确认情况附件一（内容为，原陈建雄欠款82,791.60元、陈某某欠款446,733.33元、2210房欠款14,833.33元、电费欠款11,958.05元）、三（内容为，2010年华电煤炭交易市场经营公司房租明细表下方载明，扣租房押金240,000元，付110,000元、付30,000元、23,000元/403,000元）、四、六（内容为，2015年9月底多付422.85元，2015年10月电费未2,648.45元，2015年11月电费为2,719.75元、2015年12月电费为2,553元，2016年1月电费为2,596.70元，2016年2月电费为815.35元未付，应付10,910.40元）是原告的证据，附件二上方及附件五均为被告手写不予认可，本院对该材料附件一、三、四、六予以认定。
上海华夏宾馆自认，华电公司2015年房租已全部付清、2016年1月、2月房租已付清，3月支付房租25,000元，并认可2013年1月6日另收到费用23,000元，愿减少部分欠租诉请。
华电公司提出，系争房屋由其团队使用，团队于2016年3月撤出，房屋已交还，有两间房间由案外人华谊投资公司为双方协调组开展协调工作使用。
本院会同原、被告于2016年11月3日进行现场勘查，经查看，华夏宾馆9楼所有房门均锁着，被告称钥匙已给原告，原告称未收到钥匙，没有备用钥匙，9楼仍有沙发、物品，门口有藏雅艺术品营销中心的广告，911房间有两扇门，外面门开着，里面有防盗门关着，无法打开，中间有堆放的物品。被告的代理人陈建雄到现场，但拒绝签名，提供了与华夏宾馆的对账确认情况给法院。之后，原告表示，根据现场被告有部分房屋已使用的情况，自2016年7月5日起按月租金75,000元的一半主张房屋使用费。
本院认为，原告上海华夏宾馆与被告华电公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。由于在房屋租赁协议及房屋租赁合同的履行过程中，被告华电公司从未向原告上海华夏宾馆支付房租等相关费用，由个人陈建雄或陈某某以刷卡形式向原告支付相关的费用，原、被告间往来资金对账至今未达成一致意见，原告也未向被告开具租金发票，鉴于被告诉讼委托代理人为陈建雄，其陈述由其刷卡支付系争房屋的房租及电费等部分费用，而陈某某系被告的授权委派处理系争房屋租赁相关事宜的委托人，又根据被告出具的与华夏宾馆对账确认情况，本院认定，陈建雄、陈某某以刷卡形式支付给上海华夏宾馆的钱款为被告承租系争房屋已支付的房租、电费等相关费用，至于被告提出，其已付清租金，未进一步提供相关的证据，而根据原告出示的收款凭证，被告尚欠原告房租498,733.33元，故被告的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任。虽然原告提供了其委托律师发出的解除合同律师函，但未进一步提供邮寄凭证，仅提供邮寄查询单，被告在2016年10月26日庭审表示未收到律师函，但被告同意解除合同、搬离，故原告要求解除房屋租赁合同、被告搬离系争房屋及支付违约金之诉讼请求，理由正当，并无不当，本院予以支持，但合同应为2016年10月26日解除。原告要求被告支付2016年6月30日前的房租498,733.33元、2016年7月5日起至实际搬离之日止按每月37,500元标准支付房租及使用费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告按房屋租赁协议、房屋租赁合同约定的滞纳金计取标准支付拖欠房租的滞纳金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但滞纳金以本金为限。鉴于原告自认，被告出示的对账确认情况附件五系原告出具，而该附件五载明2016年2月止电费为10,910.40元，现原告主张至2016年5月的电费，虽提供了用电统计表，但该表中用户签名的真实性无法确认，故原告要求被告支付至2016年5月电费11,958.05元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，但被告应向原告支付2016年2月前的电费10,910.40元。鉴于原被告提交附件中载明扣押金240,000元，故本案对押金不予处理。被告经本院合法传唤未到庭应诉视为自动放弃诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、上海华夏宾馆与上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司于2015年5月31日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月26日解除；
二、上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起二十日内搬离上海市漕宝路XXX号9楼房屋，上述房屋由上海华夏宾馆收回；
三、上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华夏宾馆支付至2016年6月30日止的房租计498,733.33元并支付自2016年7月5日起至实际搬离之日止按每月37,500元标准支付房租及房屋使用费；
四、上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华夏宾馆支付至2016年2月止的电费共计10,910.40元；
五、上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华夏宾馆支付拖欠房租的滞纳金（滞纳金的计算方式为，以223,733.33元为本金，按日千分之二为利率，自2015年1月1日起算，以275,000元为本金，按日千分之三为利率，自2016年6月1日起算，分别计算至实际支付之日止，以本金为限）；
六、上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华夏宾馆支付违约金225,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15,214元，减半收取计7,607元，由上海华夏宾馆负担6.80元，上海华电煤炭交易市场经营管理有限公司负担7,600.20元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一六年十二月十五日
书记员 薛 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。