广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1802号
原告（反诉被告）深圳市慈怀慧舍养生文化馆有限公司。
法定代表人杨晓红，董事长。
委托代理人王耀，该公司总经理。
委托代理人汪晓亮，广东巨龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳音乐厅运营管理有限责任公司。
法定代表人郭肖兰，总经理。
委托代理人余春圃，广东信桥律师事务所律师。
委托代理人马炜军，广东信桥律师事务所律师。
第三人（反诉被告）江西省天稻子实业有限公司。
法定代表人郭桦。
原告（反诉被告，以下简称原告）深圳市慈怀慧舍养生文化馆有限公司诉被告（反诉原告，以下简称被告）深圳音乐厅运营管理有限责任公司、第三人（反诉被告）江西省天稻子实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭于2015年12月21日、2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王耀、被告的委托代理人余春圃、马炜军、第三人的法定代表人郭桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年下半年，涉案餐厅因债权债务问题停业整顿，由原告承接了该场地的经营及管理，直接将租金交给被告，同时办理了营业执照。因原告是该场地的实际承租人、该餐厅的实际经营人，虽然没有签订租赁合同，但依法享有该场地的续租优先权。
2013年5月15日，在被告的强势要求下，原租户江西省天稻子实业有限公司写下《承诺及声明函》，其中第一条、第三条“关于停水、停电、漏雨、消防、停工等不得要求赔偿”的条款是霸王条款，对原告无效。长期漏雨对餐厅的经营造成严重损失。例如：2015年5月份一共下了20天雨，无论大雨小雨餐厅营业场所有十几处漏雨，客人看到这种场面大多转身离去，无法实现餐厅的营业目的，属于法律上的根本违约。近三个月内，被告不仅不赔偿原告的漏雨损失，不理睬原告的减免租金申请，在政府同意赔偿漏雨近60万元款项的情形下，仍不补偿原告的实际损失，因此，原告具有先履行抗辩权暂时不付租金。
2015年4月23日、24日、25日和7月8日，被告以原告欠租为由采取停水、停电措施，迫使原告所有的员工近30人，在7月8日停电时前往国资办信访室信访。被告的领导到场后痛骂了在场的人员，严重违反《信访条例》第62条规定，通知原告方全体员工辞职和另找工作，有现场录像为证。因音乐厅的强势，所有员工均辞职，并且前往劳动部门申请劳动仲裁，案件正在处理，给原告造成无法经营的损失。原告从新招聘厨房人员、楼面服务员及后勤人员至少要一个月的时间,培训可以上岗也需要一个月的时间，因此被告不得收取原告6月、7月、8月的租金。
被告以其国有企业的身份肆意停水、停电，驱散原告的员工，多次扬言要清场，已经严重违反了法律的规定，严重侵害了原告的合法权益，因此，请求法院责令被告在诉讼期间不得采取停水、停电及清场的措施，不得影响本案的诉讼。据上，原告请求法院判令：1、确认原告是深圳音乐厅东北面商铺9-2的实际承租人；2、2013年5月15日《承诺及声明函》中第一条、第三条“关于停水、停电、漏雨、消防、停工等不得要求赔偿”的条款是霸王条款，对原告无效；3、因2015年5月份20天的漏雨，2015年4月23日、24日、25日和7月8日的停电，以及7月8日下午在国资办信访室通知原告方全体员工辞职和另找工作等行为造成的是过错行为；4、诉讼期间，被告不得对场地采取停水、停电或清场等措施；5、由被告承担诉讼费用。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：确认原、被告之间存在租赁合同法律关系；明确第三项诉讼请求为：请求被告不能收取原告2015年5、6、7月份的租金（因为场地漏水，且被告对涉案场地进行停电，并遣散原告员工，造成原告无法正常经营）。
被告答辩称，原告与被告并无租赁合同关系，并无就订立租赁合同进行过任何磋商，依据原告在使用租赁物业期间的行为及陈述，原告是天稻子公司的委托经营人，而本案为租赁合同纠纷，如原告不能证明天稻子公司对其授权或获得天稻子公司追认，原告并不是本租赁合同纠纷案件适格原告。请求法庭驳回原告本诉请求。
第三人答辩称：1、我方与原告之间没有任何关系。2013年11月份第三人经营的餐厅被不明身份的人侵占，当时第三人已多次报案，派出所没有立案，但派出所、第三人、被告、金色1号的负责人召开过调解会，达不成一致意见。2、我方未授权任何一方进场经营。3、被告不能单方解除双方的租赁合同，被告称我方拖欠租金没有事实依据，2013年11月份以后第三人没有在涉案场所经营。
被告反诉称，反诉人依照深圳市投资控股有限公司的授权对深圳音乐厅进行经营管理。2010年底，反诉人通过招标方式将深圳音乐厅一层东北面近800㎡场地对外出租，被反诉人天稻子公司参与竞标并最终中标，2011年1月，反诉人与被反诉人天稻子公司签订了《深圳音乐厅西餐厅场地租赁合同》（以下简称《场地租赁合同》），约定反诉人将位于深圳市福田区福中一路2016号深圳音乐厅一层东北面的场地租赁给被反诉人天稻子公司作餐饮或茶饮服务用途，租赁期从2011年3月1日起至2016年2月28日止。其后，被反诉人天稻子公司以深圳市爱乐荟投资管理有限公司作为经营管理主体在前述场地经营“金色一号西餐厅”。
2013年3月，因被反诉人天稻子公司长期拖欠租金、水电费及物业管理费，反诉人向贵院提起诉讼，后该案经贵院组织调解结案。被反诉人天稻子公司为了能继续经营向反诉人清偿了拖欠的全部款项，并向申请人出具了《承诺及声明函》。被反诉人天稻子公司承诺，如逾期未向反诉人足额支付租金、水电费等费用达十五日及以上的，反诉人有权采取停水、停电措施，由此造成的全部损失由其自行承担；若逾期未足额支付租金、水电费等费用达二十日及以上的，反诉人有权立即解除租赁合同、没收履约保证金并要求被反诉人天稻子公司在指定期限内清空租赁场地且归还全部租赁场地外，还有权直接清场，相应后果由其自行承担。
2015年初，反诉人发现被反诉人慈怀慧舍公司代付了涉案场地租金，并于2015年3月将该场地经营的商号变更为“慈怀慧舍养生素菜馆”。为此，反诉人多次试图与被反诉人天稻子公司法定代表人郭桦联系，但其拒绝接听电话。反诉人也与被反诉人慈怀慧舍公司求证，但其表明系被反诉人天稻子公司委托经营，商号变更系出于经营考虑，合理更换经营项目。在此以后，被反诉人迟延交付租金的行为日趋频繁，每月均有拖欠租金的情形，且经反诉人屡次催告亦未能改善。2015年6月29日，被反诉人慈怀慧舍公司管理的场所内甚至发生投资人之间的纠纷及斗殴的情形，严重影响了反诉人的形象。
2015年5月27日，因拖欠场地租金，反诉人向被告天稻子公司发送了《费用催缴通知单》，被反诉人慈怀慧舍公司代为签收了前述通知，但两被反诉人均对通知未予以任何回应，亦未缴纳欠款。2015年7月7日，反诉人再次向被反诉人天稻子公司发送了《关于督促清偿租金及其他费用的函》，被反诉人慈怀慧舍公司签收了前述函件，但仅于2015年7月9日由王耀代付了五万元房租。2015年7月27日，鉴于被反诉人长期拖欠租金，反诉人依照《租赁合同》与《承诺及声明函》向被反诉人天稻子公司发送了《关于解除合同返还租赁场地的通知》，要求解除合同并于2015年8月2日前返还租赁场地，前述《通知》并于2015年7月28日送交被反诉人慈怀慧舍公司的法定代表人及王耀签收。2015年8月2日，因被反诉人怠于清场撤离，反诉人自行组织人员在莲花街道办、派出所工作人员的监督下，自行收回了租赁场地。截至目前，被反诉人尚拖欠租金、水电费及物业管理费等费用共计303724.29元，逾期付款违约滞纳金11860.38元。
反诉人认为，被反诉人长期拖欠租金、水电费及管理费的行为已经违反了双方订立的《深圳音乐厅西餐厅场地租赁合同》及《承诺及声明函》的约定，并已经达到了合同解除的条件，被反诉人的行为已经严重损害了反诉人的合法权益，反诉人有权行使单方解除权，没收被反诉人交纳的租赁保证金，并追究被反诉人的违约责任。被反诉人慈怀慧舍公司作为被反诉人天稻子公司的项目经营人，签收了反诉人向被反诉人天稻子公司发出的所有催款通知及相关函件，并以自身名义支付租金履行《租赁合同》，并占有、使用租赁物业进行经营，其与被反诉人构成《租赁合同》的共同主体，应对被反诉人天稻子公司所欠债务承担连带责任。
现为维护自身合法权益，反诉人特此根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，向法院提起反诉，恳请法院判令：1、依法确认反诉人与被反诉人天稻子公司的租赁合同于2015年7月27日解除；2、判令反诉人有权没收被反诉人天稻子公司交纳的履约保证金人民币200000元；3、判令被反诉人天稻子公司向反诉人支付2015年5月至2015年7月的租金、管理费、水电费等共计303724.29元及滞纳金11860.38元（按每天所欠租金及物业管理费款额的万分之五支付，从2015年5月16日起算，暂计至2015年8月28日，实际应计至被反诉人天稻子公司足额支付全部拖欠的租金、物业管理费等款项之日止）；4、由被反诉人天稻子公司承担本案的全部诉讼费用；5、被反诉人慈怀慧舍公司对被反诉人天稻子公司前述全部债务承担连带清偿责任。
原告针对反诉答辩称：1、被告不应将第三人天稻子公司列为反诉被告，因为天稻子公司并未起诉被告。2、被告将原告场地查封，在2013年时被告就知道天稻子公司被赶走，没有在涉案场地经营，且2013年年底开始就由其他方向被告交租。2013年年底开始，涉案场地的实际经营人是原告，并由原告经营、交纳租金，且天稻子公司之前经营的是西餐厅，后改为经营中餐，现在又改为经营素菜馆，都可以说明场地的经营人不是天稻子公司，但被告为了达到其违法霸占场地的目的，仅认可天稻子公司。现在原告员工提起了劳动仲裁案件，也可以说明实际经营是原告。现在被告再次提起了招标，但由于天稻子公司的起诉暂停招标了。被告之所以将天稻子公司列为本案第三人，就是为了否认其与原告的租赁关系。3、原、被告的租赁合同没有解除，被告称2015年7月20日合同解除是其单方陈述，双方产生纠纷的原因是涉案房屋长期漏水，政府补偿了60万元，但被告却未对原告进行赔偿，被告为了兑现60万元，强占了涉案场地。被告请求没收20万元保证金，依法无据。原告并未违约，违约方是被告。被告要求天稻子公司承担2015年1月至5月的租金和滞纳金，而天稻子公司自2013年年底之后就没有在涉案场地经营，被告该项请求没有事实及法律依据。被告要求天稻子公司承担本案诉讼费用，没有法律依据，天稻子公司只是本案第三人。被告要求原告对天稻子公司的债务承担连带责任，我方认为天稻子公司不应承担责任，且我方与天稻子公司也不存在任何关系，不应承担连带责任，更何况房屋漏水无法使用，违约的是被告。请求法庭查明事实，驳回被告反诉请求。
第三人针对被告的反诉答辩称：2013年11月份以后第三人没有在涉案场所经营，不应承担被告主张的租金及费用。涉案房屋长期漏水，导致第三人无法正常经营，被告应承担责任，被告单方解除合同无效。后续经营方与我方没有任何关系，所造成的后果与我方无关。被告在与我方的租赁合同关系存续期间就另行招标，意图将场地另行出租，违反了合同约定。
第三人诉称，历史在同一个地方相似的重演了，很幸庆，音乐厅管理公司还能想起我们江西天稻子，是否也想起涉案场地里的桌椅板凳、锅碗瓢盆、厨房设备，5个冰柜？大部分设施和库存都是我们江西天稻子的。2011年我们中标以后，在这个场地上，从无到有把它建起来，投资了超过1000万元人民币，这不仅是我们公司的全部资产，而且还贷了很多款。但装修好经营没多久，就开始漏雨，没有人会在一个高档餐厅里冒雨吃饭的，餐厅无法正常经营，和本诉被告交涉了无数次没有用，媒体也呼吁了，最终却遭来了本诉被告的报复。2013年年中，我们被音乐厅管理公司起诉了。他们没理却能打赢官司，逼迫我们妥协，否则就赶我们出门。没想到，我们妥协后，还借了钱还了他们的租金，却仍被人赶出这个场地。2013年的11月，音乐厅管理公司的工作人员跟我谈，要求我280万元转让这个场地。我们投了上千万，当然不同意。没过多久，我们的场地就连续受到骚扰、打架、被人吃霸王餐，最后，有20多个社会人，把我们的员工赶走，公司员工及客户人被打伤，场地被人强占了，所有的锁都被撬了、被换了。我们四处呼吁，没有人搭理，派出所驻图书馆杨警官之后召集音乐厅方及我方调解，也是帮他们说话偏颇对方，十多次报警不出书面记录，没有人管。上诉福田督察，直至2014年5月间，多次向有关部门申诉，也无果。反复抗争了几个月，法人代表郭总病倒了，重病入深圳市人民医院抢救住院，所有其他的人都散了，场地就这样被人抢走了，维权事宜被搁浅。后来，据说本诉被告让其他人经营，我们是欲告无门啊！我方在场地和餐厅里所有的设备、所有的库存都被人强占了。我方本因银行抽贷后，资金断链，身陷危机，加上此次音乐厅等算计导致企业及项目、业务全局覆没，以至于没有资金、力量和他们打官司。
这次把我方追加为第三人，我方应该是独立请求权的第三人。我方要求本诉被告归还原物、返还场地，我们中标后租赁合同是到2016年2月28日到期，在此期间依照法律，漏水期间和漏水修理期间应当顺延，音乐厅授权给他人经营的时间应当补偿给我们。
音乐厅每年都修漏水，每年都会拿到国家拨下来的一大笔资金。年年修，年年漏。被告为了兑现这些国家拨出来的专项维修资金，不仅挥霍掉这些工程款，还不惜采取武力暴力等手段欺压手无寸铁的平民百姓。本诉被告表面上打着维护国有资产不被流失的幌子，实际上是为了中饱私囊。20多个亿建造起来的音乐厅，年年漏水，政府拨出的维修资金，也流进了永远修不好的口袋里。遭殃的是我们小微企经营者，连自己的财物，都被人抢光了。天网恢恢、疏而不漏，我方希望法院能站在公平公正的立场上，还我方江西天稻子实业公司一个公道。作为小微企我方安分守法经营，历经此番折腾，现在已是负债累累。因为经营音乐厅这场地，除了这半条命，前半生几十年心血连同兄姐家族资产都输光了，还帮后任经营方背债及一系列法务纠纷。请求法院判令：1、请求被告返还音乐厅东侧首层内的设备和设施及财物；2、顺延合同终止期；3、由本诉被告承担诉讼费用。第三人后变更诉讼请求为：被告交还场地，让第三人继续经营，将扣留的财产恢复原状。
原告针对第三人的独立诉讼请求答辩称，第三人的本意是要求返还餐厅内的物品，场地内的物品都是第三人的，在原告经营期间，原告又添置了新的设备，但被告对场地进行了查封，不能确认被告是否占有了场地内的物品，需要被告解封涉案场地后才能核实场地内的物品情况。第三人主张的食材、库存等，由于时间太久，现在肯定没有了，现在原告的库存在被告查封后一直在涉案场地内，由此造成的损失，原告将向被告主张。原告营业执照显示的经营地址就是福田区福中一路2016号深圳音乐厅东北面商铺，说明原告实际在涉案场地经营。涉案房屋长期漏水，造成原告不能正常经营，可以确认系被告违约。请求法庭支持第三人的独立请求，第三人所主张的财物在原告接手经营时都在涉案场地内，是原告在使用经营，只是因为被告查封了涉案场所，导致无法使用。如果被告解除了查封进行清点将涉案场地物品退回我方，我方可以与第三人之间进行交接。
被告针对第三人的独立诉讼请求答辩称，1、第三人在独立请求申请书确认了其是场地承租方，在2015年5、6、7月欠付租金的事实，被告依据租赁合同及第三人出具的承诺及声明函，有权解除合同，并在指定期限内要求第三人清空租赁场地。如第三人拒绝归还场地的，被告有权自行或雇他人进场场地清理物品，由此产生的费用应由第三人承担。并且被告有权处理场地内留存的物品之所得抵偿第三人欠付的租金及合同其他费用。如第三人及本案原告当庭陈述，2013年11月份占有并使用第三人请求的设施设备的并非被告，第三人无权要求被告予以返还。
本院经审理查明：2010年12月被告通过招标方式将深圳音乐厅一层东北面场地对外出租，第三人参与竞标并最终中标。被告与第三人签订了《深圳音乐厅西餐厅场地租赁合同》（以下简称“《场地租赁合同》”）,约定:被告将位于深圳市福田区福中一路2016号深圳音乐厅一层东北面的场地租赁给第三人作餐饮或茶饮服务用途,套内建筑面积772平方米;租赁期从2011年3月1日起至2016年2月28日止，租赁期前三个月为免租期，第四个月开始按月收取租金及管理费；每月租金为92786元、管理费为15440元；第三人应在每月的前10个工作日内（如遇到交租截止日为法定节假日，则顺延）向甲方全额缴付当月的租金及管理费；第三人未能按时支付租金及管理费的，被告有权自逾期之日起至还款之日止，每天按所欠租金及管理费款额的万分之五收取滞纳金；第三人逾期达到或超过应付费用日30个工作日仍未付清所欠费用及滞纳金，不论欠费金额大小，被告均有权解除本合同，并有权不予返还第三人缴纳的履约保证金（合同3.1.6条）；当事人一次性向被告交纳履约保证金20万元；未经被告书面同意，第三人擅自改变租赁物业经营用途或擅自改变物业结构或擅自将租赁物业之全部或部分转租、转借予其他人的，或第三人语气支付租金达到或超过30日的，被告有权解除合同且不予返还全部履约保证金（3.2.2条）；在租赁期届满或提前解除合同时，第三人应自本合同终止之日或接到解除合同通知之日起7日内搬走属于自己的物品，完成场地的清洁，然后移交被告并结清实际租赁期间的租金及本合同所约定的各项有关费用；如第三人未如期清场撤离的，被告自本合同终止之日或第三人接到解除合同通知之日起第11日起即有权无需征得第三人同意而随时中心或雇请他人进入第三人租赁物业内清理所留存物品，由此产生的费用及造成的第三人一切损失概由第三人承担，被告并有权以清理租赁物业留存物品之所得抵偿第三人欠付被告的租金及本合同约定的各项有关费用（5.1条）；第三人不得以任何形式转租、分租或放弃占有租赁该租赁物业或其中任何部分，或以分租、借用、共用或联营等其他任何方式以致任何非本合同当事人在租赁期内取得使用或占用该租赁物业或其中任何部分（6.5条）。
签订合同后，被告将场地交付给第三人使用，第三人向被告交纳了租赁保证金。第三人陈述，其从2011年10月起与其关联公司深圳市爱乐荟投资管理有限公司共同以“金色一号西餐厅”的商号经营上述租赁场地。
2013年3月，因第三人拖欠租金、管理费及水电费，本案被告向本院提起诉讼。后经本院调解，双方达成调解协议，本院作出（2013）深福法民三初字第619、620号民事调解书，第三人向被告付清拖欠的租金、管理费、水电费，双方继续履行合同。在该案调解时，第三人于2013年5月15日向被告出具一份《承诺及声明函》。第三人承诺：自愿承担因被告对第三人采取停水停电措施而造成的一起损失及后果，并承诺不以此向被告以任何方式提出任何赔偿请求；第三人明确知悉租赁场地的现状并确认租赁场地符合租赁要求，承诺在租赁期间按《场地租赁合同》约定支付费用，且不以漏雨、消防、停工等任何理由迟延支付或拒付租金；第三方逾期未向被告足额支付租金、水电费等费用达十五日及以上的，被告有权采取停水停电措施，因此造成的损失由第三人自行承担；若逾期支付达二十日及以上的，被告有权立即解除《场地租赁合同》、没收第三人缴纳的履约保证金并要求第三方在指定期限内清空租赁场地并归还租赁场地，此外被告有权直接清场，相应后果由第三人自行承担。
庭审中第三人陈述，自2013年11月起，第三人因与案外人发生经济纠纷，导致第三人失去对经营场地的实际控制，经营场地被案外人控制。2014年6月起，案外人对场地进行装修并开办餐厅对外营业。因经营不佳，案外人后将场地委托给柳少君开办曼乐餐厅。曼乐餐厅后因经营不佳，退出经营，场地又被案外人转给杨晓红，杨晓红在该场地以慈怀慧舍为名开展经营。
另查，深圳市慈怀慧舍养生馆文化有限公司成立于2014年10月20日，注册地址为深圳市福田区福中一路2016号深圳音乐厅东北面商铺H-2，法定代表人为杨晓红。从2014年8月份起至2015年5月份止，场地的租金、管理费以及水电费先后由原告财务人员肖艳、原告法人代表杨晓红、原告及原告总经理王耀向被告支付，被告收取相关费用后，均开具抬头为第三人的场地租金、管理费以及水电费发票，其中2014年8月至12月的租金及管理费发票，2014年8月至11月的水电费发票，均已由原告财务人员肖艳签收。
原告陈述，2014年10月曼乐餐厅因经营不善，请了一位高僧在案涉场地设了佛堂，很多佛教徒和养生人士来吃素菜，大家众筹资金设立了原告，由杨晓红担任法定代表人，场地恢复了经营。2015年3月之后，因场地屋顶漏水，影响餐厅经营，原告开始拖欠租金。
被告表示，对于出租场地被案外人控制并被案外人转让给其他方经营的事实并不知情。在被告发现场地经营商号变更为“慈怀慧舍养生素菜馆”之后，经被告多次咨询，从原告处得到反馈：原告与第三人之间系委托经营关系，商号的变更系出于经营考虑而做出的合理更换。
2015年5月份，被告只收到部分租金，随后的6月及7月被告均未收到任何场地费用。经过多次催告后，被告于2015年7月27日以EMS全球邮政特快专递方式向第三人法定代表人郭桦公证送达《关于解除合同返还租赁场地的通知》（公证书号：（2015）深证字第129671号），要求解除合同，且第三人应于2015年8月1日清空场地并移交被告，否则被告将自行组织人员收回租赁场地。2015年7月28日，被告发出一份致第三人的《深圳市音乐厅关于解除合同返还租赁场地的通知》，认为第三人拖欠2015年5月、6月的租金、管理费、水电费，及存在未经被告同意擅自转租的嫌疑，通知解除合同，履约保证金不予返还，第三人应于2015年8月1日前清空租赁场地返还给被告，否则被告将自行组织人员收回场地。该函件由原告法定代表人杨晓红签收。2015年8月2日，被告自行组织人员收回了租赁场地，对场地内的物品进行了清点并扣留。
另查，被告确认，案涉场地屋顶有漏水现象。第三人、原告未向被告支付2015年5月的租金、管理费65710.09元，6月的租金、管理费108226元、水电费6991.99元，7月租金、管理费108226元、水电费7253.51元。
本院认为，本案争议焦点如下：1、原告与被告之间是否存在有效租赁合同关系；2、第三人与被告之间的《场地租赁合同》是否已经解除；3、争议场地2015年5月至7月的租金、管理费及水电费应该由谁承担。
关于争议焦点一。2014年8月至2015年7月，原告不仅以自身名义向被告支付场地租金、管理费以及水电费，而且原告作为场地的实际经营者，签收了被告发给第三人的催款通知及发票，可以推定原告有承担租赁合同主要权利义务的意思表示，但原告、第三人均未提供证据证明，两者有告知被告，场地的实际经营者及承租人已变更为原告，且被告已同意或应当知道承租主体的变更。从第三人承租房屋后曾与深圳市爱乐荟投资管理有限公司共同以“金色一号西餐厅”的商号在案涉场地经营，以及被告发出的催款通知单以及开具的发票中仍以第三人为对象的行为看，被告表示其对场地被案外人控制并被案外人转让给其他方经营的事实并不知情，其认为原告与第三人之间系委托经营关系，商号的变更系出于经营考虑而做出的更换，具有合理性，本院予以采信。被告接受原告支付场地相关费用的行为，只是被告错误认为原告是第三人的合作方，并不能视为被告认可原告取代第三人成为《场地租赁合同》的相对方，故原告诉请确认原告与被告之间成立了有效的租赁合同关系，依据不足，本院不予支持。第三人于2013年5月15日作出的《承诺及声明函》是第三人单方自愿作出的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，也没有损害原告的利益，与案涉租赁合同构成了被告与第三人之间的租赁合同条款。原告明知被告与第三人之间存在租赁合同关系，案涉场地原由第三人依据租赁合同使用，原告未经被告及第三人的同意，进入案涉场地实际经营，并按租赁合同约定的费用标准向被告支付场地租金、管理费和水电费，可以认为是原告向被告作出了承担第三人在案涉租赁合同所产生债务的单方意思表示，而该债务不属于法律规定或者合同约定不得转移的义务。原告既已加入了第三人的债务负担，则案涉合同及《承诺及声明函》中第三人的义务及于原告，原告主张《承诺及声明函》的部分条款对原告无效，本院不予支持。
关于争议焦点二。第三人在租赁合同履行期间，因与案外人产生纠纷，导致场地被案外人控制经营，第三人未告知出租人被告，也未将场地交还给被告，第三人与被告的合同关系仍然存续，第三人仍应依约向被告支付租金。《场地租赁合同》3.1.6款约定：“如乙方逾期达到或超过应付费用日30工作日，仍未付清所欠费用及滞纳金，不论欠费金额大小，甲方均有权解除合同。”被告在发出《解除合同通知》之时，5月份以及6月份租金、管理费已经逾期超过30日未付清，满足合同约定的解除条件。被告先以EMS全球邮政特快专递方式对第三人进行公证邮寄送达，后又将《解除合同通知》交由原告法定代表人杨晓红签收。本院认为，被告以公证邮寄送达方式发出的《解除合同通知》，该公证行为并不能证明《解除合同通知》已经送达第三人，因此不发生合同解除的效果。原告虽然未获得第三人的授权进入场地经营，但第三人在场地被原告实际控制经营后，并未通知被告上述事宜，被告对于原告与第三人之间的实际关系并不知情，误认为原告系第三人的委托管理人，且被告发现原告在音乐厅场地经营之后，多次尝试联系第三人法定代表人确认未果，被告基于第三人曾经与深圳市爱乐荟投资管理有限公司共同经营案涉场地的事实以及原告实际控制涉讼场地的运营并向被告支付场地租金、管理费和水电费的事实，有理由相信原告有代理权，故杨柳红于2015年7月28日签收被告发出的《解除合同通知》的行为，构成表见代理，解除通知到达杨晓红时即视为到达第三人，并发生合同解除的效果。第三人与被告之间的《场地租赁合同》于2015年7月28日解除，第三人主张继续履行合同，被告交还场地，将扣留的物品恢复原状，本院予以驳回。
关于争议焦点三。案涉场地虽然屋顶有漏水，但第三人已在《承诺及声明函》中放弃了抗辩权，不以漏水为由拒交租金等费用，故原告、第三人以屋顶漏水为理由未交2015年5月以后的租金，有悖于第三人之前作出的承诺，第三人构成了违约，被告主张其有权没收第三人交纳的履约保证金20万元，第三人应支付2015年5、6、7月的租金、管理费、水电费303724.29元及滞纳金，符合合同约定，本院予以支持，但合同没有约定逾期支付水电费应缴纳日万分之五的滞纳金，对该部分的滞纳金应按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。原告是该时期案涉场地的实际使用人，且原告以自己的行为主动加入了第三人债务的履行，原告应与第三人共同承担给付上述欠款的责任。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告深圳市慈怀慧舍养生文化馆有限公司的诉讼请求；
二、确认被告深圳音乐厅运营管理有限责任公司与第三人深圳音乐厅运营管理有限责任公司的租赁合同于2015年7月28日解除；
三、被告深圳音乐厅运营管理有限责任公司有权没收第三人江西省天稻子实业有限公司交纳的履约保证金20万元；
四、原告深圳市慈怀慧舍养生文化馆有限公司、第三人江西省天稻子实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向被告深圳音乐厅运营管理有限责任公司支付2015年5月的租金、管理费65710.09元，6月的租金、管理费108226元、水电费6991.99元，7月的租金、管理费108226元、水电费7253.51元及滞纳金（其中2015年5月的租金、管理费滞纳金以65710.09元为基数从2015年5月19日起，2015年6月的租金、管理费滞纳金以108226元为基数从2015年6月15日起，2017年7月的租金、管理费滞纳金以108226元为基数从2015年7月15日起，均按每日万分之五计算至实际付清之日止；2015年6月的水电费滞纳金以6991.99元为基数从2015年6月15日起，2017年7月的水电费费滞纳金以7253.51元为基数从2015年7月15日起，均按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至实际付清之日止）；
五、驳回第三人江西省天稻子实业有限公司的诉讼请求；
六、驳回被告深圳音乐厅运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费100元（已由原告预交），由原告负担；反诉案件受理费3016元（已由被告预交），由原告负担；第三人独立诉讼请求案件受理费100元（已由第三人预交），由第三人负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 颜 浩 民
人民陪审员 夏 文 郁
人民陪审员 唐 琪
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 刘智枫（代）