吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通中民终字第442号
上诉人（原审被告）吉林平泰药材种植有限公司（以下简称平泰药材公司），住所地：梅河口市。
法定代表人王力平，总经理。
上诉人（原审被告）王力平，男，1968年1月19日生，汉族，梅河口市人，吉林平泰药材种植有限公司经理，住梅河口市。
二上诉人委托代理人牟晓泠，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求、代为调解、和解。
被上诉人（原审原告）于满，男，1958年3月8日生，汉族，梅河口市人，个体工商户，住梅河口市。
委托代理人葛玉兰，吉林荣华律师事务所律师。代理权限：参加诉讼、调解。
委托代理人纪东，吉林理安律师事务所律师。代理权限：参加诉讼、调解。
上诉人平泰药材种植有限公司（以下简称平泰药材公司）与被上诉人于满房屋买卖合同纠纷一案，不服梅河口市人民法院（2012）梅民初字第1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月4日决定立案受理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人平泰药材公司的委托代理人牟晓泠、被上诉人于满的委托代理人葛玉兰、纪东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告于满在原审时诉称，2010年1月我与乙方即吉林食元素科技有限公司签订房屋买卖合同，将位于梅河口市劳动局办公楼东侧四层商品房，面积经办理房照后确认为1038.22平方米，以每平方米3150元的价格卖给乙方，乙方当时给付我房款1200000元，并将房屋交与乙方。同时约定：办理房照及土地使用证的费用由我承担，房照交与乙方一个月内，将剩余房款一次付清，否则按月利3分给付利息。房照办理完毕后，未能给付房款，被告王力平于2010年7月8日以个人名义给我出具欠据1份，扣除办理房照及土地使用证等费用后，尚欠房款1938000元。后经多次索要，被告王力平于2011年1月13日、10月25日、11月14日分三次共给付利息530000元。现起诉要求二被告给付余欠房款1938000元并从2010年7月8日起按月利3分计息的尾欠利息。
原审被告平泰药材公司在原审时辩称，原告的诉讼请求于法无据，应驳回原告的诉讼请求。因该房屋存在未完工程，所需费用应待有关部门鉴定后，扣除该项费用，方能支付尚欠房款。我们在给付原告1200000元购房款后，又陆续给付了530000元房款，再扣除办理房照及土地使用证的费用，我们现在根本不欠原告那么多房款。因原告未能履行合同第七条的约定，属违约，故不同意给付利息。
原审被告王力平在原审时辩称，我是原食元素公司及平泰药材公司的法定代表人，与原告签订的房屋买卖合同是以食元素公司的名义签订的，我为原告出具欠据也是代表公司行为，不是个人行为，故不应列我为被告。
原审法院审理查明，2010年1月，原告于满与原吉林食元素科技有限公司签订购买位于梅河口市劳动局办公楼东侧四层商品房协议书一份，原告将该房屋以每平方米3150元的价格出售给该公司，房屋面积以房照为准，即1038.22平方米。当时给付原告房款1200000元，约定余欠房款办完房照后一个月内给付，否则按月利3分给付利息。办理房照的相关费用由原告承担。同时还约定该房屋正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑交付时达到使用条件。房照按被告的要求登记在平泰药材公司名下。2010年7月8日，双方将办理房照的各项费用扣除后，被告王力平以个人的名义为原告出具欠据1份，余欠房款1938000。后经原告多次索要后，于2011年1月13日、10月25日、11月14日，从平泰药材公司的户名下给原告汇利息共计530000元。现原告起诉来院，要求二被告给付尚欠房款及尾欠利息。
原审法院认为，原食元素科技公司与原告签订房屋买卖合同，该公司已被注销，房屋已登记在平泰药材公司名下，现平泰药材公司愿偿还该欠款，原告同意其主张，本院应予准许。被告王力平以个人名义为原告出具欠据，视其为个人行为，应为共同被告，共同偿还欠款。该房屋现已抵押贷款，表明被告已接收使用，视为对房屋现状的认可。房屋已办理了产权登记，不存在未完工程，对被告的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号第二条的规定，遂判决：被告平泰药材公司、王力平偿还原告于满购房款1938000元，于本判决生效后30日内付清，二被告付连带偿还责任；并从2010年7月8日起按本金1938000元，月利3分计算给付利息，至利随本清。被告已给付利息530000元。案件受理费22242元，由被告平泰药材公司、王力平负担。
上诉人平泰药材公司、王力平对原审法院判决不服，上诉至本院，其上诉理由是原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审过程中，上诉人针对被上诉人提出的诉请，提出反诉请求，请求依法对涉案房屋中的未完工程作出司法鉴定，以便确定上诉人应该支付的房屋尾款数额，但原审法院不同意上诉人的反诉请求，上诉人只得另案起诉。梅河口市法院作出（2012）梅民初字第1836号判决与梅河口市人民法院作出的（2013）梅民初字第344号判决，两案应该合并审理。上诉理由阐述如下：第一、上诉人王力平认为自己不应成为本案适格的被告，同时也不应承担向被上诉人支付房屋尾款的义务。该案所涉及的房屋买卖合同是被上诉人与吉林食元素科技有限公司签订的，后期食元素公司的权利义务由上诉人平泰公司所承受。上诉人王力平虽然是食元素、平泰两家公司的法定代表人，但是签订合同的行为系公司与上诉人之间的行为，且房屋最终也是被登记在平泰公司名下，王力平并未成为房屋的所有权人。王力平出具欠据的行为完全是代表公司所行使的职务行为，不是个人行为。依据《合同法》及其司法解释的规定，原审法院判决王力平个人与平泰公司承担连带还款义务于法无据。第二、上诉人认为原审过程中已经向法庭出示了大量的证据，用以证明所购买的房屋存在未完工程的事实；被上诉人当庭也自认出售的房屋中例如门、窗及电线等部分没有施工完毕，四楼举架高度不符合建筑标准。在此前提下，上诉人提出对未完工程进行司法鉴定，以确定自己还应该支付多少数额的房屋尾款符合法律规定。上诉人承认已经接收了房屋，但是接收房屋并不意味着就对房屋的所有情况均予以认可，在上诉人未全部支付完房屋尾款之前，上诉人有权对房屋存在的瑕疵部分提出异议。因此，原审法院不同意上诉人司法鉴定的请求于法无据。第三、上诉人认为在合同签订后陆续支付给被上诉人的53万系房款而并非利息。第四、上诉人认为原审判决上诉人应该支付合同约定的利息无法律依据。被上诉人交付的房屋存在未完工程，其行为违反了双方签订合同的第七条，属于违约行为，故上诉人没有义务按照约定给付其房款利息。且双方当事人对利息的约定明显违反法律规定，依法不能给予保护。上诉人认为原审判决存在明显错误，二审法院应在结合另一案件即梅河口市人民法院作出的（2013）梅民初字第344号的基础上对本案进行公正审理，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人于满答辩认为，上诉人王力平应当为本案被告，并与另一上诉人平泰药材公司共同承担支付房屋尾款的义务；王力平个人于2010年7月8日为被上诉人出具欠据一份，并未加盖公司印章，应该认定为个人行为，一审法院认定事实清楚；上诉人应依约给付被上诉人购房尾款193.8万元，并按月利三分给付利息，上诉人依合同约定负有给付房款及承担违约责任的义务；关于违约金问题，应综合被上诉人从事房地产工程获得预期利益及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条的规定，原审法院支持被上诉人按合同约定给付利息的请求并无不当之处；上诉人后期陆续给付的53万元应当认定为支付的利息；2010年7月8日上诉人与被上诉人核对所有票据及费用后，上诉人王力平个人为答辩人出具欠房屋尾款193.8万元欠据一张，按合同约定自办理房照一个月内上诉人房款应一次性付清，否则按月利三分计息，而后期上诉人陆续给付的53万元远远不及利息总数，故原审认定53万元为利息并无不当；恳请贵院依法驳回上诉，维持原判。
在本院开庭审理中，双方当事人对以下事实有争议，本院评判如下：
一、王力平是否是本案的适格主体？
上诉人平泰药材公司、王力平认为，王力平不是本案的适格主体，王力平出具欠据行为是职务行为。
上诉人平泰药材公司、王力平针对自己的主张提供的证据有：房屋买卖合同一份，证明上诉人与原吉林食元素科技有限公司签订的合同，现被上诉人平泰药业承接了食无素的权利。
被上诉人于满质的证意见是：真实性无异议。但王力平是欠款人，是适格主体。
被上诉人于满认为，王力平是本案适格主体。
被上诉人于满针对自己的主张提供的证据有：欠据一张。证明王力平是欠款人，是本案适格主体。
上诉人平泰药材公司、王力平的质证意见是：王力平出具欠据行为是职务行为。
本院认为，双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。被上诉人于满与原食元素公司签订房屋买卖合同，因房款没结清，上诉人王力平为被上诉人出具欠据，只有王力平本人签字，没有加盖公司印章，可认定该行为系个人行为。
上诉人支付的53万元是房款本金还是利息？是否按合同约定支付违约金？利息如何计算？
上诉人平泰药材公司认为，53万元是房款不是利息，因为对房屋有争议，上诉人不应支付利息。被上诉人交付的房屋没有达到使用条件系违约，故上诉人不应承担违约金。
上诉人平泰药材公司针对自己的主张提供的证据有：三张汇款票据，用途载明的不是利息。
被上诉人于满质证意见是：真实性无异议。汇款凭证也没有载明是房款，双方没有票据上记载的购买种子的业务往来，是本案争议的房款和利息的往来。
被上诉人于满认为，53万元是利息。按协议约定逾期付款月利3分，上诉人给付这笔钱的时候，利息已经超过53万元。上诉人应承担违约责任，违约金应按月利3分计算，被上诉人从事地产工程，预期利益很高，给上诉人造成的损失很大，违约金并不明显高于被上诉人的损失。
被上诉人于满针对上述主张未提供证据。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应当按合同约定全面履行各自义务。2010年7月8日，上诉人王力平为被上诉人于满出具欠据一份，余欠房款1938000元，系上诉人对所欠房屋价款的确认。双方约定在上诉人取得房照后的一个月内不能给付剩余购房款，所超期限按月利三分计息，根据53万元支付时间计算，53万元未超过双方约定利息的数额，故本院认为支付的53万元系利息。
本院经审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。另查明，通化市中级人民法院作出的（2013）通中民终字443号民事判决已经发生法律效力。
本院认为，上诉人平泰药材公司、王力平主张本案应依另案即（2013）通中民终字443号民事案件中对未完工程进行鉴定的结论来确定上诉人所欠房屋尾款，（2013）通中民终字443号民事判决已发生法律效力，该判决已认定“双方于2010年1月签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人和被上诉人应当按照合同约定全面履行各自义务。争议房屋已经办理产权证，无需对房屋是否存在未完工程进行鉴定”，故上诉人要求对未完工程进行鉴定的结论来确定上诉人所欠房屋尾款及被上诉人于满交付的房屋没有达到使用条件系违约，上诉人不应承担违约金的主张本院不予支持。因双方约定的违约金过高，根据法律规定，对超出中国人民银行同期贷款利率四倍的利息不予保护。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第二十一条的规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”故上诉人已支付53万元应从利息中扣除。本案中，上诉人王力平为被上诉人于满出具欠据，只有王力平本人签字，没有加盖公司印章，不能完全认定为上诉人平泰药材公司的公司行为，故上诉人王力平是本案的适格主体。综上，原审法院判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销梅河口市人民法院（2012）梅民初字第1836号民事判决；
二、上诉人平泰药材公司、王力平给付被上诉人于满购房款1938000元，并从2010年7月8日起按中国人民银行同期同类货款利率四倍给付利息，至利随本清。上诉人已付利息530000元从应支付利息中扣除。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22242元、二审案件受理费12716元，由上诉人平泰药材公司、王力平负担；
本判决为终审判决。
审 判 长 马 辉
代理审判员 刁 萍
代理审判员 刘 巍
二〇一四年九月十日
书 记 员 ????李妍