济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初7550号
原告:王利民，男，1983年10月5日出生，汉族，个体经营,住济南市。
被告：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：谈朝晖，董事长。
委托诉讼代理人：张政敏，女，生于1979年6月2日，汉族，该公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：孙春梅，女，1978年12月20日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
原告王利民与被告济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告王利民、被告恒大公司委托诉讼代理人孙春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王利民向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的车位购买协议无效；2、请求依法判令被告返还剩余购车位款52536元；3、请求依法判令被告赔偿原告损失暂计37920元，自2014年12月11日起以316000元为基数，按年利率6%计算至实际支付之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月22日，原、被告双方签订两份车位购买协议。合同编号分别为：恒鲁契合字14（0.4-2）0897、恒鲁契合字14（0.4-2）0898）。协议中约定原告购买被告开发建设的恒大城中心车库1568/1569号停车位，每套停车位的价格为158000元整，被告于2015年6月30日前将停车位交付原告使用。协议签订后，原告发现被告并未取得商品房预售许可证，无法办理房产证，因此所签上述两份协议应属无效。现原告为维护自己的合法权益诉至贵院，恳请贵院依法判如所请。
被告恒大公司辩称，一、涉案车库被告至今未取得预售许可证，故原、被告就购买济南.恒大城中心车库1568、1569号车位所签订得《车位购买协议》为无效合同。二、根据《合同法》第56条及58条规定，无效合同自始没有法律约束力，合同无效后要返还财产，过错方赔偿对方损失。本案中，原告的损失仅限于被告占有原告车库款期间的利息损失，其他所谓的损失不应得到支持。三、原告起诉之前，双方已经协商退还车位，原告并非在协议签订后发现被告未取得商品房预售许可证，而是在协议签订时已经知道被告未取得预售证，对协议的无效存在过错，应根据合同法第58条承担相应的法律责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的的事实及证据，本院确认如下：
2014年11月14日，恒大公司作为出卖方（甲方）与买受人王利民（乙方）就认购济南.恒大城中心车库1568、1569号车位分别签订《济南.恒大认购协议》两份，两份协议均约定：乙方自愿认购甲方商品房，商品房建筑面积为12.72平方米，总额为158000元；乙方同意签署本认购协议时，支付人民币20000元作为订金（订金在签订《商品房买卖合同》后自动转入房款）；付款方式为分期付款，乙方须在接到甲方通知后三天内签署《楼宇认购书》并支付首期房款27400元（不含订金），并签署《商品房买卖合同》，乙方须于2014年12月31日前支付31600元，于2015年6月30日前支付31600元，于2015年12月31日付清31600元，于2016年6月30日付清剩余款项15800元…”该协议由原、被告双方签字捺印予以确认。当日，原告王利民就中心车库1568、1569号，分别向恒大公司支付了订金各20000元及首期房款各27400元。
此外，恒大公司还向原告出具《济南恒大城首期中心车库认购须知》一份，对车位面积、编号及位置的变动作出了必要告知，并由原告王利民签字捺印。
2014年12月11日，恒大公司就中心车库1568、1569号向原告王利民出具提前支付房款优惠确认函两份，均载明：“…现本人愿意提前支付给贵公司未到期款项79000元，贵公司给予相应的优惠金额10077元，本人于2014年12月11日实际支付68923元”，该协议由王利民签字确认，恒大公司向王利民分别开具金额为79000元的收据两张。同日，王利民将中心车库1568、1569的各自剩余款项31600元支付于恒大公司，恒大公司分别开具金额为31600元的收据两张。2014年12月22日，出卖人恒大公司（甲方）与买受人王利民（乙方）就济南.恒大城中心车库1568、1569号车位买卖事宜签订了《车位购买协议》两份，均约定：“乙方购买甲方开发建设的济南恒大城中心车库1568/1569号车位。乙方对其所购停车位的位置、朝向、面积等状况已充分考虑并全面知悉；该套停车位总价款为158000元，该套停车位按套计价，不作任何面积补差及补偿。因买卖车位行为产生的税费，按照国家相关规定各自负担；付款方式：于2014年11月17日前支付首期款项47400元、于2014年12月31日前支付款项31600元、于2015年6月30日前支付款项31600元、于2015年12月31日前支付款项31600元、于2016年6月30日支付款项15800元。…甲方应当在2015年6月30日前，将车位交付乙方使用；上述协议自双方签字或盖章之日起生效。”至此，原告已将中心车库1568、1569号车库的所有款项支付完毕，截止起诉之日，恒大公司尚未将上述车库交付原告。
同时，王利民作为委托人（甲方）与受委托人金碧物业有限公司济南分公司（乙方）就甲方所持有的中心车库1568、1569的物业委托代管事宜分别签订《委托代管服务合同》一份，约定：“甲方同意委托乙方进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经用人签订单方租赁合同；代管期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；乙方保证：2015年7月1日至2016年6月30日的月租金为1053元、2016年7月1日至2017年6月30日的月租金为1185元、2017年7月1日至2018年6月30日的月租金为1317元…；超出上述租金部分作为乙方的服务费收益，归乙方所有，不足部分由乙方赔偿差额部分；乙方将代收的每季租金，在下季度首月的15日之前，将本季租金通过转账一次性支付给甲方，并汇入甲方的指定账户。”王利民、金碧物业有限公司济南分公司对此予以签字确认。合同签订后，金碧物业有限公司济南分公司按照约定向王利民支付了1568、1569号车库2015年7月至2016年9月共计15个月的租金32382元。
另查明，本案所涉中心车库尚未办理商品房预售许可证明。被告遂向原告申请退还车库款。2016年11月24日，被告在扣除15个月的租金后，向原告返还所购车位款263464元。
庭审中，原、被告均认可因恒大城中心车库尚未办理商品房预售许可证明，恒大公司与王利民于2014年12月22日就济南.恒大城中心车库1568、1569号车位买卖事宜签订的两份《车位购买协议》系无效合同。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告王利民对与被告恒大公司于2014年12月22日就济南.恒大城中心车库1568、1569号车位买卖事宜签订的两份《车位购买协议》的无效是否存在过错。本院认为，本案所涉中心车库属于“商品房”的范畴，原、被告就中心车库1568、1569号车位买卖事宜签订的两份《车位购买协议》应受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》的调整，根据该解释第二条的规定，因被告恒大公司就预售的中心车库至今未取得商品房预售许可证明，故两份《车位购买协议》属无效合同。庭审中，恒大公司主张王利民在签订《车位购买协议》时应该知道涉案车库未取得商品房预售许可证明，故王利民对合同的无效应承担一定的过错。原告对此不予认可，主张其系2015年1月份通过小区张贴的告示得知涉案车库尚未取得预售许可证，其在购买车位时并不知道涉案车库未取得预售许可证，置业顾问也说有房产证，故原告并无过错，恒大公司应就合同无效承担全部责任。本院认为，恒大公司系专门从事房地产开发经营的公司及车库的出卖方，应当知晓国家法律禁止预售未取得预售许可证明的商品房，其在明知的情况下仍然将涉案车库出售给原告并签订了《车位购买协议》，违反了法律的强制性规定，应当对合同无效承担过错。因恒大公司并未举证证实其与王利民签订《车位购买协议》时已明确告知王利民涉案车库未取得预售许可证明，故原告王利民对于合同的无效不应认定为存在过错。
二、被告恒大公司自返还原告王利民的车位款中代金碧物业有限公司济南分公司扣除其支付原告的租金是否合适。经审理查明，2016年11月24日，恒大公司向王利民返还所购车位款263464元，恒大公司主张该款项系扣除15个月的租金后计算所得。王利民对此有异议，主张租金系金碧物业有限公司济南分公司依据《委托代管服务合同》所支付，并非恒大公司所支付，恒大公司无权代为扣除。恒大公司称其系依据金碧物业有限公司济南分公司的授权代为扣除，并提交金碧物业有限公司济南分公司向恒大公司出具的《关于向客户王利民恒大城中心车库-1568、1569号车位的处理意见》一份，载明：“1568、1569号车位的委托代管合同签订后，车位购买人王利民未按照代管服务合同的约定与我司签订实际经营的三方租赁合同，代管的租金收益并未产生…对于我司未发生代管收益的情况下支出的租金，贵司同意与我司另行处理，但一直未进行处理。现原告提出退还车位，请贵司代我司扣除前期支付而实际未产生的租金收益…”。原告对该证据真实性没有异议，对证明目的有异议，认为被告并未支付原告租金，故上述证明与本案无关。本院认为，《车位购买协议》与《委托代管服务合同》系两个独立的合同，《车位购买协议》的无效并不必然导致《委托代管服务合同》的无效。根据法律规定，非经有权机构认定合同无效、可撤销以及非经当事人行使解除权后，不产生返还因合同取得财产的法律后果。现被告恒大公司主张其替代金碧物业有限公司济南分公司追索王利民的租金及返还王利民的车库购买款系债务的抵销。而债务抵消的前提条件是双方互负债务，因金碧物业有限公司济南分公司并非本案的当事人，故本院对《委托代管服务合同》的效力不予认定，金碧物业有限公司济南分公司无权依据未认定效力的合同要求原告返还租金，因此，本院认定被告恒大公司自返还原告王利民的车位款中代金碧物业有限公司济南分公司扣除其支付原告租金的行为不成立。
本院认为，根据前述认定，王利民与恒大公司就买卖中心车库1568、1569所签订的《车位购买协议》系无效合同。法律规定，无效的合同自始至终没有约束力。合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告王利民主张被告恒大公司尚未返还购车位款52536元，因其中的20154元系被告在原告购买车库时给予的优惠，原告并未实际支出该款项，故20154元车库优惠款被告不应退还。因本院认定被告恒大公司自返还原告王利民的车位款中代金碧物业有限公司济南分公司扣除其支付原告的租金32382元的行为不成立，故被告恒大公司仍应返还原告车库款32382元。关于原告主张的经济损失，系资金的占有使用费，应以295846元为基数，自2014年12月11日起按照年利率6%计算至2016年11月24日止；以32382元为基数，自2016年11月25日起按照年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下：
一、原、被告于2014年12月22日签订的二份《车位购买协议》无效。
二、被告济南恒大金碧房地产开发有限公司返还原告车库款32382元。
三、被告济南恒大金碧房地产开发有限公司以295846元为基数，自2014年12月11日起按照年利率6%支付原告经济损失至2016年11月24日止；以32382元为基数，自2016年11月25日起按照年利率6%计算支付原告经济损失至本判决确定的履行期限届满之日止。
以上第二、三条，限被告济南恒大金碧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告王利民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1031元，由原告王利民负担431元、被告济南恒大金碧房地产开发有限公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 王 聪
二〇一七年三月三十日
书记员 范晓萍