四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初3250号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行，住所地：乐山市市中区凤凰路中段329号铁人大厦1-2层。统一社会信用代码：91511100699153042J。
负责人：陈迅，行长。
委托诉讼代理人：朱晓南，四川创实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕佳，四川�实律师事务所律师。
被告：彭聪能，男，1965年3月5日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
被告：邓艳，女，1974年9月26日出生，汉族，住四川省富顺县。
被告：卢海燕，女，1962年1月12日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
被告：四川锦地房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区文忠路626-636号锦地上城附2（栋）3层。注册号：511400000002750（1-1）。
法定代表人：熊剑，董事长。
上述四被告委托诉讼代理人：李涛，四川乐嘉律师事务所眉山分所。
上述四被告委托诉讼代理人：江发平，四川乐嘉律师事务所眉山分所。
被告：四川煜华建设有限公司，住所地�眉山市东坡区环湖路东段124号。统一社会信用代码：9151140020730698XL。
法定代表人：雷建军，总经理。
委托诉讼代理人：唐亚婷，四川达宽律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行与被告彭聪能、邓艳、卢海燕、四川锦地房地产开发有限公司、四川煜华建设有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，原、被告以庭外和解为由，向本院三次申请庭外和解，每此期限均为一个月，本院均予以同意。原告上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行委托诉讼代理人朱晓南、毕佳，被告彭聪能、邓艳、卢海燕、四川锦地房地产开发有限公司四被告委托诉讼代理人李涛，被告四川煜华建设有限公司委托诉讼代理人唐亚婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行向本院提出诉讼请求：1、被告彭聪能立即向原告偿还借款本金1933295.01元及利息（从2016年7月21起以本金1933295.01元为基数按照年利率6.955%上浮50%计算至付清为止）；2、被告邓艳对被告彭聪能的上述第一项债务承担连带清偿责任；3、原告就上述第一项债权在最高额不超过4700万元的范围内，对被告四川锦地房地产开发有限公司以下财产拍卖、变卖所得款项享有优先受偿的权利：（1）位于眉山市东坡区眉州大道的土地使用权（土地证号：眉市国用（2008）第16***号）及其地上建筑物；（2）位于眉山市东坡区眉州大道的土地使用权四宗（土地证号：眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号）；（3）�于眉山市东坡区眉州大道“锦地.上城”20幢、21幢、22幢、23幢的地下车库（车位号：179、181、183、185、186、188、189、191、192-202、204-214、216、218、219、221、222-228、230-277、279-314、316-319、321-328、330-334、336、338、339-343、345、347、349-351、353-355、357、359-361、363-367、369-371、373-378、380、382-388、390-400、403、406、409、413、415、416-423、425、427-431、434、436-438、440、444-448、450-454、457、458、460-466、468、469）；（4）位于眉山市东坡区眉州大道“锦地.上城”24幢、25幢、26幢、27幢、28幢、30幢、31幢、32幢、33幢的地下车库（车位号：509、513、516、519、521-525、528、529、531、534、537、539、540、542、543、546-548、552、555、556、558、561、564、567、570、572-582、584、587、602、605、608、611、613-618、620、623、626、629、632、634、635、638、642、646、647、648、650、653、656、659、662、665、668、670-675、677、680�683、686）；（5）位于眉山市东坡区眉州大道“锦地.上城”29幢、30幢、31幢、32幢、33幢、34幢、35幢、36幢、37幢、38幢的地下车库（车位号：688-690、692、695、698、701、704、705、707、710、713-719、722、725、730、734、737、740、743、746、749、752、754-759、761、764、785、788、790-798、800、803、806、807、809、812、815、818、822、824、826-848、851、857、858、860、862-873）；（6）位于眉山市东坡区眉州大道“锦地.上城”4幢的地下车库（车位号：874-976）；（7）位于眉山市东坡区眉州大道“锦地.上城”房号为4-1-7、4-1-8、4-1-9、4-1-10、4-1-11、4-2-3的商业门市；（8）位于眉山市东坡区眉州大道“锦地.上城”房号为：33-1-1-1、33-1-1-2、33-1-2-1、33-1-2-2、33-2-1-1、33-2-1-2、33-2-2-1、33-2-2-2、33-3-1-1、33-3-1-2、33-3-2-1、33-3-2-2、36-2-5-1、36-1-4-1、27-1-3-1、27-2-3-1、27-2-3-2、27-2-4-1、27-2-4-2、27-3-4-1、28-2-4-1、28-2-5-1、28-2-5-2、29-1-1-1、29-1-6-1、29-1-6-2、29-2-6-2、29-2-6-1、29-3-4-1、29-3-6-1的住房；4、原告有权对被告卢海燕、被告邓艳共有的位于眉州大道东段168号“锦地.欧城”第*幢*至*层房屋进行拍卖、变卖，被告卢海燕、被告邓艳以该拍卖、变卖所得款项对彭聪能所负上述第一项债务在最高额不超过4700万元的范围内承担还款义务；5、被告四川锦地房地产开发有限公司在不超过4700万元的范围内对被告彭聪能所负上述第一项债务承担连带清偿责任；6、被告四川煜华建设有限公司在不超过500万元的范围内对被告彭聪能所负上述第一项债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费用全部由被告承担。在诉讼中，原告变更第4项诉讼请求为：被告卢海燕、邓艳在位于眉州大道东段168号“锦地.欧城”第*幢*-*层房屋价值范围内，对被告人彭聪能所负上述第1项债务在最高额不超过4700万元的范围内承担还款义务。
事实与理由：被告彭聪能与邓艳系夫妻关系。2015年5月7日，被告彭聪能与原告签订《个人借款合同》一份，借款200万元，借款期限1年，借款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率5.35%的基础上上浮30%，为年利率6.955%，逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行，即为10.4325%。约定支付至四川文忠商贸有限责任公司原告处开立的账户（账号：1271015470000****）。邓艳作为共同还款人在该合同共同还款人处签名捺印。2015年5月7日，原告依约向彭聪能指定的四川文忠商贸有限责任公司上述银行账户发放贷款200万元。
该笔贷款担保情况如下：2012年6月15日，被告四川煜华建设有限公司与原告签订《最高额保证合同》1份，对被告彭聪能在2012年6月15日至2015年6月15日期间�原告办理金融业务发生的债务余额在最高不超过500万元范围内承担连带保证责任。担保范围包含本金、利息（利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及债权人实现担保权利和债权所产生的费用等。
2013年11月20日，被告四川锦地房地产开发有限公司与原告签订《最高额抵押合同》1份，以其位于眉山市东坡区眉州大道的土地使用权四宗（土地证号分别为：眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号），在最高不超过4700万元范围内对被告彭聪能、四川煜华建设有限公司、四川文忠商贸有限责任公司在2013年5月8日至2016年5月7日期间与原告办理金融业务发生的债务余额承担抵押担保责任，担保范围包含本金、利息（利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及债权�实现担保权利和债权所产生的费用等。上述四宗土地使用权已进行了抵押登记，办理了土地他项权利证明书。
2014年5月6日，被告卢海燕、邓艳与原告签订《最高额抵押合同》1份（商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议），以其位于眉州大道东段168号“锦地.欧城”第*幢*至*层房屋处置所得的价款为限对被告彭聪能、四川煜华建设有限公司、四川文忠商贸有限责任公司在2014年5月6日至2018年5月6日期间与原告办理金融业务发生的债务余额在最高不超过4700万元范围内承担抵押担保责任，担保范围包含本金、利息（利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及债权人实现担保权利和债权所产生的费用等。因抵押人卢海燕、邓艳提供抵押担保的房产尚未办理产权登记，若因此而无法办理抵押登记，抵押人仍以本合同项下抵押财产（详见�品房买卖合同）价值为限，对债权人与债务人办理各类融资业务所发生的债权余额承担还款义务。至今，该房产未办理抵押登记。
2014年5月7日，被告四川锦地房地产开发有限公司与原告签订《最高额抵押合同》1份，以其位于开发的“锦地.上城”项目的车库、商业用房、住房对被告四川煜华建设有限公司、四川文忠商贸有限责任公司、彭聪能在2014年5月7日至2018年5月6日期间与原告办理金融业务发生的债务余额在最高不超过4700万元范围内承担抵押担保责任。担保范围包含本金、利息（利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及债权人实现担保权利和债权所产生的费用等。
2014年5月7日，被告四川锦地房地产开发有限公司与原告签订《最高额抵押合同》1份，以其位于眉山市东坡区眉州大道的土地使用权一宗�土地证号：眉市国用（2008）第16***号）及其地上建筑物，在最高不超过4700万元范围内对被告彭聪能、四川文忠商贸有限责任公司、四川煜华建设有限公司在2013年5月8日至2016年5月7日期间与原告办理金融业务发生的债务余额承担抵押担保责任。担保范围包含本金、利息（利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及债权人实现担保权利和债权所产生的费用等。
2016年5月23日，被告四川锦地房地产开发有限公司与原告签订《最高额保证合同》1份，对被告彭聪能、四川文忠商贸有限责任公司、四川煜华建设有限公司在2014年5月6日至2018年5月6日期间与原告办理金融业务发生的债务余额在最高不超过4700万元范围内承担连带保证责任。担保范围包含本金、利息（利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及债权人实现担保权利和债权�产生的费用等。
被告彭聪能在借款期限届满后未能清偿本息，截止至2016年7月20日，该笔贷款欠本金余额1933295.01元。原告经催收无果，现将本案诉至人民法院，请依法判决。
被告彭聪能、邓艳、卢海燕、四川锦地房地产开发有限公司、四川煜华建设有限公司承认原告在本案中所主张的事实。
被告彭聪能、邓艳、卢海燕、四川锦地房地产开发有限公司对原告主张的第1、2、4项诉讼请求无异议。但认为，原告主张的第3项诉讼请求中，虽然眉市国用（2008）第16***号土地进行了抵押登记，办理了土地他项权利证书，但登记时间为2012年5月15日，而《最高额抵押合同》签订时间却为2014年5月7日，故该抵押登记并非是针对本案的债务；只有位于眉山市东坡区眉州大道的土地使用权四宗（土地证号：眉市�用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号）办理了抵押登记，仅对上述四宗土地使用权在拍卖、变卖所得款项享有优先受偿的权利。
被告四川煜华建设有限公司对原告的诉讼请求均无异议，但认为彭聪能作为四川锦地房地产开发有限公司的股东，将个人借款用于该公司，且该公司为其借款提供了担保，应当先由四川锦地房地产开发有限公司偿还后，再由四川煜华建设有限公司承担还款义务。
被告聪能、邓艳、卢海燕、四川锦地房地产开发有限公司、四川煜华建设有限公司承认原告上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行在本案中主张的上述事实，故本院对原告上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行主张的上述事实予以确认。
另查明，原告提交的眉市他项（2012）第00***号土地他项权利证书中载明抵押土地证号为眉市国用（2008）字第16***号，债权人为上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行，登记时间为2012年5月15日。原告提交的位于眉州州大道东段168号“锦地.欧城”第*幢*至*层房屋的《商品房买卖合同》中显示，该房屋买受人卢海燕、邓艳，所占份额各为50%。
本院认为，被告彭聪能、邓艳、卢海燕、四川锦地房地产开发有限公司、四川煜华建设有限公司对原告主张的上述第1项、第2项、第5项、第6项诉讼请求，均予以认可，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，被告承认的原告上述诉讼请求，不违法法律规定，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，而《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所得的财产清偿。因本案借款发生在彭聪能与邓艳夫妻关系存续期间，也不存在法律规定的除外情形，邓艳亦在《个人借款合同》中的共同还款人处签字捺印，综上，本案中该借款本息为被告彭聪能与邓艳共同债务。因此，四川锦地房地产开发有限公司、四川煜华建设有限公司承担清偿责任后，可依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，向债�人彭聪能、邓艳追偿。
对于原告主张的第3项诉讼请求，原告与四川锦地房地产开发有限公司签订的《最高额抵押合同》虽然约定后者以其享有使用权的位于眉山市东坡区眉州大道的国有土地（土地证号：眉市国用（2008）字第16***号）及地上建筑物、构筑物和附着物为四川文忠商贸有限责任公司、四川煜华建设有限公司、彭聪能自2013年5月8日至2016年5月7日期间与原告办理各类融资业务所发生的债务在最高不超过4700万元的范围内提供抵押担保。但《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产包括建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等。而�告提交的他项权证（眉市他项（2012）第00***号）登记日期为2012年5月15日，原告未能提供该抵押登记与本案债权具有关联关系的相关证据，故对于原告要求对四川锦地房地产开发有限公司享有使用权的位于眉山市东坡区眉州大道的土地（土地证号：眉市国用（2008）第16***号）及其地上建筑物拍卖、变卖所得款项优先受偿的诉讼请求依法不予支持。同理，因原告第3项诉讼请求第（3）至（8）款所列地下车库和房屋未办理抵押登记手续，原告要求对上述财产拍卖、变卖所得款项优先受偿的诉讼请求也不能得到支持。
根据原告与四川锦地房地产开发有限公司另签订的《最高额抵押合同》，后者以其享有使用权的位于眉山市东坡区眉州大道的国有土地四宗（土地证号分别为：眉市国用（2008）第16***号、16***号、16***号、16***号）为本案债务在最高不超�4700万元的范围内提供抵押担保。担保范围包含本金、利息（利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及债权人实现担保权利和债权所产生的费用等。上述土地办理了抵押登记，原告取得了对应的他项权证书（证号分别为：眉市他项（2014）第00***号、00***号、00***号、00***号），对原告要求就本案债权本息在最高额不超过4700万元的范围内，对上述四宗土地使用权的拍卖、变卖所得款项优先受偿的诉讼请求，应予支持。四川锦地房地产开发有限公司在原告实现抵押权后，可依照《中华人民共和国担保法》第五十七条的规定向债务人彭聪能、邓艳追偿。
对于原告主张的被告四川煜华建设有限公司在不超过500万元的范围内对被告彭聪能所负上述第一项债务承担连带清偿责任的诉讼请求，被告四川煜华建设有限公司承认该诉讼请求，但提�应当先由锦地房地产开发有限公司偿还后，再由四川煜华建设有限公司承担还款义务的意见。因本案借款人为彭聪能，四川锦地房地产开发有限公司仅为抵押人和保证人。同时，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证人的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，对该意见不予采纳。
原告与被告卢海燕、邓艳签订的《最高额抵押合同》约定，因抵押人卢海燕、邓艳提供抵押担保的位于眉州大道东段168号“锦地.欧城”第*幢*至*层房屋尚未办理产权登记，若因此而无法办理抵押登记，抵押人仍以本合同项下抵押财产（详见商品房买卖合同）价值为限，对债权人与债务人办理各类融资业务所发生的债权余额承担还款�务。《商品房买卖合同》中载明卢海燕、邓艳各占50%份额，故被告卢海燕应在其所占上述房产50%份额的价值范围内，对被告彭聪能所负本息在最高额不超过4700万元的范围内承担还款责任。被告邓艳作为共同还款人已对被告彭聪能所负本息承担连带还款责任，已包含了该诉讼请求，不需要重复请求，故驳回原告对邓艳的该诉讼请求。卢海燕承担清偿责任后，可依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，向债务人彭聪能、邓艳追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判�如下：
一、被告彭聪能于本判决生效后十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行借款本金1933295.01元及利息（从2016年7月21日起，以本金1933295.01元为基数按照年利率10.4325%计算至付清之日止）；
二、被告邓艳对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；
三、原告上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行就本判决第一判项所确定的债权在最高额不超过4700万元的范围内对被告四川锦地房地产开发有限公司享有使用权的位于眉山市东坡区眉州大道的土地四宗（土地证号：眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号、眉市国用（2008）第16***号）拍卖、变卖所得的价款优先受偿；被告四川锦地房地产开发有限公司在原告实现抵押权后，有权向债务人彭聪能、邓艳追偿；
四、被告卢海燕在其所占位于眉山市东坡区眉州大道东段168号“锦地.欧城”第*幢*至*层房屋50%份额范围内（最高额不超过4700万元），对本判决第一判项所确定的债务承担清偿责任；被告卢海燕承担清偿责任后，有权向债务人彭聪能、邓艳追偿；
五、被告四川锦地房地产开发有限公司在不超过4700万元的范围内，对本判决第一判项所确定债务承担连带清偿责任；被告四川锦地房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人彭聪能、邓艳追偿；
六、被告四川煜华建设有限公司在不超过500万元的范围内，对本判决第一判项所确定的债务承担连带清偿责任；被告四川煜华建设有限公司承担保证责任后，有权向债务人彭聪能、邓艳追偿；
如�未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取计11100元，由被告彭聪能、邓艳、卢海燕、四川锦地房地产开发有限公司、四川煜华建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 刘新鹏
二〇一七年三月十日
书记员 章 敏