成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0108民初352号
原告袁洪松，男，
委托代理人姜美红，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。特别授权。
被告成都龙武文化发展有限公司，住所地：
法定代表人刘兴奎，总经理。
委托代理人彭婉芹，女
原告袁洪松与被告成都龙武文化发展有限公司（以下简称“龙武公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告袁洪松及其委托代理人姜美红，被告龙武公司的委托代理人彭婉芹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁洪松诉称，原告于2009年12月29日与被告签订《资产转让合同》，约定：原告以每平方米3200元，共计1969747元的价格受让成都市成华区龙潭寺四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”七幢4层整层，共计615.546平方米的房屋。被告应当在2010年10月31日前向受让人交付该资产。同日，原告与被告另签订《物业回租协议》，约定原告将该受让房租赁给被告，租期5年，自2010年10月31日至2015年10月30日，每年租金为147731元，五年共计738655元。合同签订后，原告及时履行了合同义务，于合同签订当日向被告支付了984873.6元，且被告出具了收据证明原告尽到合同义务支付了购房款。但被告经原告多次要求仍拒不履行交房义务，使得原告不能按合同约定按期收取房屋租金，给原告造成了巨大损失，应当赔偿原告实际损失。为了维护自身合法权益，原告现提起诉讼，诉讼请求：1、判令解除《资产转让合同》，被告退还原告已付购房款984873.6元；2、判令被告赔偿原告损失，即《回租协议》项下的租金738655元；3、判令诉讼费由被告承担。后原告变更其第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失，包括同期银行贷款利率的四倍以及《回租协议》项下的租金738655元。
被告龙武公司辩称，根据《成都市成华区经济发展和改革局文件（成华发改投资含【2008】26号）关于建设项目登记备案的通知》，成华区政府应当在2008年8月-2010年8月期间，完善交房所需的各项手续。被告基于这一规定与原告袁洪松签订了《资产转让合同》。但由于政策的变更，导致被告于2012年7月25日方取得国有土地使用权证，于2012年11月25日方取得建设用地规划许可证，于2013年4月7日方取得《建设工程规划许可证》，而其他相关手续迄今尚未办理完结，目标房屋仍不具备出售、交付使用的条件。基于这一事实，被告同意原告提出解除《资产转让合同》及退还购房款。但原告并不认同被告拒不履行交房义务的说法。在被告与原告签订了《资产转让合同》时，并不能预见之后的政策变化，并非被告有意不交付房屋，因此原告据此要求被告承担因此给原告造成的损失，对被告显示公平。即使法院认为被告应当承担赔偿责任，在双方签订的《资产转让合同》中，也仅约定被告按日向受让人支付全部已付款的万分之一的违约金，原告主张同期银行贷款利率，是于法无据的，且在被告应当承担的过错责任中，也有法院的生效判决判决过，被告未能按期交付房屋只能承担部分的过错比例，那么应当按照被告的过错比例来承担赔偿责任。关于原告主张的租金，虽然原告与被告之间签订了回租协议，但是回租协议的履行是基于原告购买的房屋能够达到出租的条件，那么不能交房的原因并非被告的原因造成，被告也未将原告的房屋对外出租进行获利，那么原告要求主张租金损失是没有法律依据也是无理的要求。现被告也陷入巨大的债务纠纷中，正在积极的将资产盘活，以期按时按期的偿还各债权人的债务，如果原告这样不合理的要求得到支持，势必会加大被告的对外债务，甚至会影响被告整个对外债务清偿的计划。请求法院在查明事实真相的情况下予以谨慎判决。
经审理查明，2009年12月29日，原告袁洪松与被告龙武公司签订《资产转让合同》一份，其中约定：原告以分期付款的方式购买被告位于成都市成华区龙潭寺四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”七幢4层整层，共计615.546平方米的房屋。房屋单价为每平方米3200元，总价款1969747元。被告应当在2010年10月31日前向受让人交付房屋。被告若未按照约定的期限将房屋交付给原告的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不做累加）1、逾期在45个工作日之内，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该房屋实际交付起30日内向受让方交付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照原告全部已付款的2.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金，并于实际交付该房屋之日起30日内向原告支付违约金。被告应当在2011年10月31日前，取得合同项下房屋所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未能在约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理（1和2不作累加）：1、原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1.5%向原告支付违约金。原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告交付。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列第1种方式处理：原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给原告利息。
2009年12月29日，原告袁洪松还与被告龙武公司签订《物业回租协议》一份，协议约定：原告将涉案房屋租赁给被告，租赁期限为5年，自2010年10月31日至2015年10月30日。租赁单价为：20元/㎡（每年按15%递增）。被告应当给予原告每年的租金为147731元。租金折在房价中。
合同签订后，原告按照约定向被告支付了984873.6元购房款，但被告至今未将原告所购房屋交付给原告。目前被告仅取得了涉案房屋所在项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证，涉案房屋土地性质为工业用地，目前尚未通过竣工验收。
庭审中，被告主张原告所主张的损失过高，请求法院按照合同约定的万分之一每日计算违约金。原告则主张合同中约定的违约金过低，请求按照诉讼请求来计算损失。
上述事实，有经过庭审质证的如下证据及当事人庭审陈述在案为证：1、双方当事人的身份信息；2、《资产转让合同》及《资产转让合同补充协议》；3、《物业回租协议》；4、收据。
本院认为，原、被告签订的《资产转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照约定支付了购房款，但是被告却并未按约定交付房屋，已构成根本性违约，达到了双方在合同中约定的解除条件，故本院对原告要求解除双方签订的《资产转让合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当退还原告已付购房款，故本院对原告要求被告退还原告已付购房款984873.6元的诉讼请求予以支持。被告违约，应承担违约责任，原告要求被告赔偿损失，但是损失金额明显过高，本院根据原告已经支付货款金额、合同履行情况、违约交房期间、以及当事人预期利益、过错程度、原告未举证损失的情况等综合因素，将损失赔偿额酌定为以984873.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2010年10月31日起至被告实际退还购房款之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告袁洪松与被告成都龙武文化发展有限公司于2009年12月29日签订的《资产转让合同》。
二、被告成都龙武文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁洪松退还购房款984873.6元并赔偿损失（损失计算方法：以984873.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2010年10月31日起至被告实际退还购房款之日止）。
三、驳回原告袁洪松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11220元，由被告成都龙武文化发展有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 舒友蛟
二〇一六年八月十五日
书 记 员 李明慧