文书内容辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1243号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。住所地抚顺市顺城区抚顺城路(东段)11-1号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托代理人：李弘熙，该公司职工。委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨洪旭，男，1983年2月2日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：张跃，女，1985年2月23日出生，汉族，住抚顺市望花区。二被上诉人共同委托代理人：高明、潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称抚顺兴隆公司）因与被上诉人杨洪旭、张跃房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初379号民事判决，向本院提起上诉。本案于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆公司委托代理人邢福、李弘熙，被上诉人杨洪旭、张跃的委托代理人高明、潘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺兴隆公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判杨洪旭、张跃继续履行双方签订的商品房买卖合同；二、改判抚顺兴隆公司不返还杨洪旭、张跃购房款及赔偿利息等款项；三、杨洪旭、张跃承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方签订《商品房买卖合同》，杨洪旭、张跃仅支付首付款95815元，余下款项8万元至今未支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，“买受人逾期支付房款的，应向抚顺兴隆公司按日支付未付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行”，虽然抚顺兴隆公司延期交房，但双方明确约定合同继续履行，不存在合同解除的事由，杨洪旭、张跃先行违约，其解除合同的诉讼请求无事实和法律依据。二、双方在合同第十二条约定，即便退房，抚顺兴隆公司仅向杨洪旭、张跃支付已付房款0.5%的违约金，违约金已包括赔偿的各项损失，杨洪旭、张跃主张利息无事实和法律依据。杨洪旭、张跃辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应依法维持。按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆公司应于2015年9月30日前交付房屋，但抚顺兴隆公司至今未交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持解除合同的诉请。由于抚顺兴隆公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆公司应返还买受人已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。商品房买卖合同中并未约定交纳剩余房款的时间。签订合同时，抚顺兴隆公司承诺交付房屋后由该公司工作人员帮助办理相关贷款手续，并收取一定费用。杨洪旭、张跃向一审法院起诉请求：1、解除杨洪旭、张跃与抚顺兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆公司返还杨洪旭、张跃购房购房款95815元及利息6387.6元（自2014年12月10日计算至2016年4月8日）；3、抚顺兴隆公司返还契税3575.25及利息233.4元（自2014年12月29日计算至2016年3月29日）；上述款项合计106001元。4、诉讼费、保全费由抚顺兴隆公司承担。一审法院认定事实：杨洪旭、张跃系夫妻关系。2014年11月13日，杨洪旭、张跃与抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：杨洪旭、张跃购买抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-283，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼357铺，建筑面积15.14平方米，每平方米单价11612.62元，房屋总价款为175815元，双方约定首付款95815元，贷款80000元。抚顺兴隆公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付买受人，逾期超过90日后买受人有权解除合同，抚顺兴隆公司应自解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按买受人累计已付款的0.5%向其支付违约金。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。杨洪旭、张跃于2014年12月10日交纳购房首付款95815元，抚顺兴隆公司为杨洪旭、张跃开具了不动产统一发票。杨洪旭、张跃于2014年12月29日交纳契税7120.51元。该房现处于停工状态。抚顺兴隆公司未能在合同约定期限交付房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，杨洪旭、张跃与抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。杨洪旭、张跃按合同约定交纳购房首付款后，抚顺兴隆公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆公司未按合同约定交付房屋，杨洪旭、张跃有权按双方在合同中约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆公司支付违约金。故对于杨洪旭、张跃要求解除商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于杨洪旭、张跃主张按照银行同期贷款利率计算利息一节，按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于买受人的实际损失，杨洪旭、张跃关于利息的主张符合法律规定，抚顺兴隆公司应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，以杨洪旭、张跃交纳的购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向杨洪旭、张跃支付利息损失。关于杨洪旭、张跃主张抚顺兴隆公司返还契税一节，因合同解除后其所交纳契税应由税务部门予以返还，故对杨洪旭、张跃此项诉求不予支持，但抚顺兴隆公司应协助、配合杨洪旭、张跃办理相关手续及提供必要资料。关于抚顺兴隆公司称杨洪旭、张跃违约在先一节，双方在商品房买卖合同中对于交付房款时间并无约定，抚顺兴隆公司主张多次催促杨洪旭、张跃交纳房款也未提供相关证据，同时抚顺兴隆公司也没有证据证明杨洪旭、张跃要求继续履行合同，其主张合同处于继续履行状态缺乏事实依据，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决：一、解除杨洪旭、张跃与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还杨洪旭、张跃购房款95815元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付杨洪旭、张跃以95815元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；四、驳回杨洪旭、张跃其他诉讼请求。案件受理费2285元，减半收取1142.5元，保全费1120元，共计2262.5元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。另查明，二审诉讼期间，杨洪旭、张跃于2016年10月21日自愿申请撤回上诉，本院裁定予以准许。本院认为，杨洪旭、张跃与抚顺兴隆公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，杨洪旭、张跃与抚顺兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。杨洪旭、张跃已按合同约定交付购房首付款，但抚顺兴隆公司至今未将争议房屋交付给杨洪旭、张跃，显然构成违约，应承担相应违约责任。现杨洪旭、张跃主张抚顺兴隆公司逾期交房的时间超过90天，要求解除合同，抚顺兴隆公司亦未能提供任何证据证明其逾期交房存在正当理由，故一审判决解除杨洪旭、张跃与抚顺兴隆公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。关于抚顺兴隆公司辩称杨洪旭、张跃未办理贷款手续违约在先问题。经查，双方在商品房买卖合同中约定的付款方式为除首付款外，剩余房款作银行按揭，但对于办理银行按揭手续的时间并无约定。本院认为办理银行按揭贷款是购房人履行支付购房款义务的一种方式。杨洪旭、张跃作为商品房的购买方，在合同未约定办理按揭贷款时间的情况下，最迟应在接收房屋时付清购房款。因抚顺兴隆公司未按照合同约定履行交付房屋义务，也未提供证据证明曾催促杨洪旭、张跃交纳剩余房款。因此，对抚顺兴隆公司主张杨洪旭、张跃未办理银行按揭贷款属于违约在先的上诉理由，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨洪旭、张跃与抚顺兴隆公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于利息的计算标准，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审判决以可得利益原则为理论基础，认定双方合同约定的违约金低于杨洪旭、张跃的实际损失，杨洪旭、张跃增加违约金的主张符合法律规定，并判决抚顺兴隆公司以95815元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，抚顺兴隆公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2202元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张帆审判员秦梦审判员何福苍二〇一六年十月二十一日书记员 罗          晓          姝