南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦民初字第204号原告叶德阳，男，1966年10月24日生，汉族，南京市雨花台区文化馆教师。委托代理人刘耘章，江苏华成律师事务所律师。被告南京恒业房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区顶山都市产业园03幢。法定代表人黄玉贞，董事长。委托代理人辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。原告叶德阳诉被告南京恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张茗适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶德阳及其委托代理人刘耘章、被告南京恒业房地产开发有限公司委托代理人辛晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶德阳诉称，2012年12月1日，原、被告签订商品房预售合同。原告购买被告开发的位于南京市浦口区顶山街道吉庆路6号阳光帝景花园08幢2单元206室房屋。原告依约履行了付款义务，但被告在房屋配套设施交付上屡屡违约。合同约定交付时间为2014年5月30日，但被告多次变更交付时间，一直到被告通知的最后交付时间即2014年8月21日，被告仍未符合合同约定的交付条件。被告支付违约金7400元。被告到2014年10月20日仍在对配套基础设施进行施工。现原告要求被告：1、支付小区配套基础设施延误违约金按每日万分之四标准自2014年5月31日至2015年1月30日止，共支付73234元（已扣除被告已支付的7400元）；2、从2015年1月31日起至2015年3月11日，按每日万分之二支付违约金6324元（790527元×40天×万分之二）；3、赔偿物业管理费1132.2元；4、承担本案诉讼费。被告恒业公司辩称，被告延期交房主要原因是因为当时青奥会停工。交房时间从2014年5月30日延期到2014年8月21日。为此，被告按照合同约定给所有业主赔付了逾期交房的违约金7400元，被告已按约定承担了相应的违约责任。被告在交付房屋时已具备了所有交付的条件。原告在取得被告的违约金后再行诉讼，无事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月26日，原告与被告签订了商品房预售合同一份，约定：原告购买被告开发建设的位于浦口区顶山街道吉庆路6号阳光帝景花园08幢2单元206室的房屋；该房屋设计用途为成套住宅，建筑面积为124.3平方米；该房屋以建筑面积计价，单价为6285元/平方米，总价款合计781226元，实际价款为790527元。在该合同第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任中约定：一、被告应于2014年5月30日前向原告交付该商品房；二、该商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，应当在交付该商品房同时达到被告承诺条件的附件7中的第123567项已达到被告承诺的条件，该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、被告迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但原告解除合同的除外：按照已收价款的万分之一/天计算，向原告支付迟延期间的违约金。该合同第七条配套基础设施和其他设施约定：一、被告对配套基础设施及其它设施的承诺见附件7；二、附件7中设施的迟延达到被告承诺条件的，被告承担下列违约责任，但原告解除本合同的除外，按照万分之一元/天·项计算，向原告支付违约金。本款约定的违约责任不与第六条约定的迟延交付违约责任累加适用。该合同附件7、配套基础设施及其他设施：1、上水、下水设施2014年5月30日前达到接通用户；2、供配电设施2014年5月30日前达到接通用户；3、燃气供应设施2014年5月30日前达到接通用户；……5、小区安护设施2014年5月30日前达到交付范围内正常使用；6、公共道路2014年5月30日前达到交付范围内内正常使用；7、公共绿地2014年5月30日前达到交付范围内正常使用；8、共用停车库/场位于本小区内。原告依约支付了购房款。被告于2014年5月21日、5月31日、7月20日、8月16日先后发出通知书，作出变更交付房屋时间决定，最后确定交房时间为2014年8月21日。被告在2014年5月21日的通知书中表示“目前项目已基本具备交付条件，但本着对业主高度负责的态度，我司还将对部分配套做进一步完善”。被告在2014年5月31日的通知书中表示“目前项目水电气等安装工程正处于验收阶段，即将对小区景观、道路、绿化等配套设施进行施工”。被告在2014年7月20日的通知书中，表示“由于交付相关手续正处于申报阶段，小区景观、道路、绿化等配套设施未能达到交付标准，故交付时间定于2014年8月30日之前，正式交付使用以实际交付前发出的交房通知书为准。我司拟计划对各位业主进行合理的补偿：1、对于达到收房要求的业主，于2014年7月27日之前按照合同约定交付时间及赔付标准给予补偿，补偿计算方法为：房屋总价款（全款已到我司账户）*万分之一/天；2、如项目于2014年8月30日前交付，对于达到收房要求的业主按照合同约定给予补偿，补偿计算方法为：房屋总价款（全款已到我司账户）＊万分之一/天（延期天数以我司寄发的交付通知日期截止），赔付款于2014年8月30日前到业主账户。如提前交付以我司寄发的交付通知日期为准（按天数结算）。3、如项目于2014年8月30日之后交付，对于达收房条件的业主按照合同约定进行赔付，补偿计算方法为：房屋总价款（全款已到我司账户）*万分之二/天（延期天数以我司寄发的交付通知日期截止），赔付款于每月30日前到业主账户。如提交交付以我司寄发的交付通知日期为准（按天数结算）。被告在2014年8月16日的交房（入伙）通知书中，安排原告在2014年8月21日办理交付手续，其中第4条，“关于延期赔付：赔付时间以书面通知交付时间截止，由于交付当天业主及办理交房事项较多，为节省你的宝贵时间，确保交房顺利，请您提供工商银行卡号及开户行信息于交付当天办理”。被告按《商品房预售合同》第六条规定支付原告违约金7400元。原告在验收房屋时认为配套设施没有完工，拒收房屋。原告在庭审中陈述2014年11月29日，原告欲收房时发现涉案房屋被粪水浸泡，导致原告无法收房，2015年1月31日，原告再次收房时，该房仍被粪水浸泡，直至2015年3月11日，房屋整改完毕后，原告才收房。房屋被粪水浸泡的事实，有涉案房屋所在小区银典物业公司出具的证明以证实。原告支付2014年9月1日至2015年2月28日物业费1132.2元。庭审中，原告提供了2014年10月27日江苏省南京市浦口公证处出具的（2014）宁浦证民内字第1854号公证书和2015年1月30日的照片，拟证明小区配套设施有四项到2015年1月30日都未达到交付标准。被告认为，原告对小区配套设施是否符合交付条件的判断是非专业的，而且合同约定的是在交付范围内正常使用。根据合同约定原告在领取了被告的违约金后再行诉讼，没有事实和法律依据。被告提供了南京市规划局的规划验收工作规则、建设工程规划核实合格书、竣工备案表，拟证明小区道路、绿化、安防、车库已验收合格，房屋具备交付条件。本院认为，根据《商品房预售合同》约定小区配套设施中小区安护设施、公共道路、公共绿地在交付范围内正常使用，共用停车库/场位于本小区内。从原告提供的证据上看，被告已将小区配套设施交付，虽有零星修补，但不影响在交付范围正常使用。原告提供的证据不能证明其主张，故对原告认为小区配套设施中此四项直到2015年1月30日都未达交付标准的意见不予支持。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。关于原告的诉讼请求：1、支付小区配套基础设施延误违约金按每日万分之四标准自2014年5月31日至2015年1月30日止，共支付73234元（已扣除被告已支付的7400元）。原告认为虽然原告领取了被告按照合同第六条标准计算的迟延交付的违约金7400元，但原告有权选择违约金标准。原告要求被告依照合同第七条约定，支付违约金。被告认为原告已领取了被告的依据合同第六条的违约金后再行诉讼，没有事实和法律依据。本院认为，合同第七条配套基础设施和其他设施的违约责任不与第六条约定的迟延交付违约责任累加适用。原告在领取被告支付的违约金之前，被告就存在迟延交房和小区配套设施未完工的事实。被告的通知书表明迟延交房的原因就是因为小区配套设施未达到交付条件，且多次以通知书的形式将迟延交房的补偿标准告知原告。原告根据被告的通知书领取了被告支付的违约金，就说明原告对于被告因小区配套设施未达到交付条件所应承担的违约责任已选择了适用《商品房预售合同》第六条规定的违约条款。对原告要求适用《商品房预售合同》第七条的违约条款主张支付违约金的诉讼请求，本院认为当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，故对原告的此项主张不予支持。2、从2015年1月31日起至2015年3月11日，按每日万分之二支付违约金6324元（790527元×40天×万分之二）。本院认为，被告在2014年8月16日的交房（入伙）通知书中，安排原告在2014年8月21日办理交付手续，原告在验收房屋时认为配套设施没有完工，拒收房屋。本院认为，原告拒收房屋的理由不能成立，被告已于2014年8月30日前履行了交付义务，原告拒收，不应由被告承担违约责任。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。3、赔偿物业管理费1132.2元。本院认为，被告于2014年8月21日履行完交付房屋的义务，2014年8月21日之后的物业费应当由原告承担，对于原告的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告叶德阳的诉讼请求。案件受理费1816元，减半收取908元，由原告叶德阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 张 茗二〇一五年六月三十日书记员 王琦芳