江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1366号
上诉人（原审被告）深圳市保利物业管理集团有限公司。
法定代表人古明先，该公司执行董事。
委托代理人武文涛，男，汉族，该公司员工。
上诉人（原审被告）深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司。
负责人冯常勇。
委托代理人陈平，女，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告）南京建瑞房地产开发有限公司。
法定代表人JohnWilson，该公司董事长。
委托代理人顾颂坚、贾媛媛，江苏当代国安律师事务所律师。
上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业）、深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司（以下简称保利物业南京分公司）与被上诉人南京建瑞房地产开发有限公司（以下简称建瑞公司）因物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人保利物业的委托代理人武文涛、保利物业南京分公司的委托代理人陈平、被上诉人建瑞公司的委托代理人顾颂坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建瑞公司原审诉称，2010年6月，建瑞公司与保利物业南京分公司签订《紫鑫中华广场梦都大街物业服务合同》，约定由保利物业南京分公司对建瑞公司所开发的位于紫鑫中华广场梦都大街132号、138号提供物业管理服务。合同履行期间，保利物业南京分公司所提供的物业管理服务严重不到位，遭到业主不断投诉，严重影响建瑞公司所开发物业的品牌和形象。建瑞公司于2012年3月28日向保利物业南京分公司发函，要求双方共同组织业主进行满意度调查，但保利物业南京分公司一直未给予任何响应。后建瑞公司按照合同约定，单方组织了业主满意度调查。调查结果显示建瑞公司已符合单方解除物业服务合同的权利，即对已交付部分专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主书面表示不满意被告服务。保利物业南京分公司系保利物业的分支机构，其对保利物业南京分公司的行为应承担相应的民事责任。故诉至法院，请求法院判令：1、解除建瑞公司与保利物业南京分公司签订的《紫鑫中华广场梦都大街132号、138号物业服务合同》。2、保利物业、保利物业南京分公司向建瑞公司移交物业的相关设施和必要资料（即收取物业相关费用的财务账册及物业用房）。3、本案诉讼费用由保利物业、保利物业南京分公司承担。
保利物业原审辩称，关于建瑞公司组织的业主满意度调查，其设计的业主满意度表格有比较明显的倾向性，被调查的物业使用人有些是建瑞公司的承租户，与建瑞公司之间有利害关系，据我方调查，有效的不满意业主的建筑面积只有7335.14㎡，没有占到建筑物总面积25802.43㎡的二分之一以上，未达到解除合同的条件，且造成业主不满意的主要原因是建瑞公司工程本身的瑕疵问题，因此建瑞公司无权单方解除合同。另，保利物业南京分公司已提供了优质的物业服务，建瑞公司至今尚拖欠物业费用一直未付，故请求法院驳回建瑞公司的所有诉讼请求。
保利物业南京分公司原审辩称，同意保利物业的答辩意见。从建瑞公司提供的满意度调查来看，造成业主不满意的原因还是工程本身的质量问题，与我公司提供的物业服务无关，请求法院驳回建瑞公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，建瑞公司与保利物业南京分公司于2010年6月28日签订“紫鑫中华广场物业服务合同”，约定：梦都大街132号16163㎡（商业办公）；梦都大街138号9640.88㎡（商业办公）物业，由建瑞公司选聘保利物业南京分公司提供物业管理服务；提供的物业管理服务质量应达到约定的质量标准；建瑞公司按规定无偿向被告保利物业南京分公司提供建筑面积约120㎡的物业管理用房，归其在合同期限内无偿使用，物业管理用房位于梦都大街132号八楼；保利物业南京分公司如有以下任何一条，建瑞公司均有权解除双方签订的物业服务合同，即“双方共同组织业主满意度调查，已交付部分专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主书面表示不满意乙方服务，该调查双方均可提出组织，另一方应在七日内实质响应，否则视同认可，一方可单方组织调查”；同时约定：合同期限为壹年，即自2011年6月28日至2012年6月27日。2011年6月28日，建瑞公司与保利物业南京分公司又签订《紫鑫中华广场物业服务合同》的修改协议，双方约定：2011年6月28日双方签订的新协议到期后未另行签订新协议的仍按照《紫鑫中华广场物业服务合同》执行。
又查明，保利物业南京分公司提供物业服务的物业面积分别为梦都大街132号16161.55㎡、梦都大街138号9640.88㎡，其中梦都大街138号所有权归建瑞公司，由建瑞公司分别出租给南京石城税务事务所等9家单位，其中梦都大街132号有南京市公证处及建瑞公司等21户业主。在建瑞公司与保利物业南京分公司签订上述合同后，建瑞公司向其提供了物业管理用房。因保利物业南京分公司在合同履行中未能向业主提供优质服务，2011年8月，梦都大街138号南京成富宫足疗保健中心等4家承租单位及部分业主分别向建瑞公司和保利物业南京分公司进行投诉，反映物业管理区域脏、乱、差等现象。建瑞公司于2012年3月28日向保利物业南京分公司发函，要求双方共同组织业主满意度调查，但遭保利物业南京分公司拒绝。建瑞公司根据合同的约定，于2012年4月单方对梦都大街132号业主及梦都大街138号承租单位进行了对物业服务的满意度调查，其中梦都大街132号21户业主（4户无人在现场），只有1户业主认可保利物业南京分公司的物业服务，其余16户业主均不满意物业服务。建瑞公司未能进行调查的4户及1户认可保利物业南京分公司物业服务的业主，其5户业主的产权面积为981.75㎡，16户不满意物业服务的业主产权面积为12839.29㎡（已扣除建瑞公司未出售的房屋面积1568.47㎡，、无人居住的772.04㎡）；梦都大街138号9户承租单位有2户认可保利物业南京分公司的物业服务，1户未做调查，6户均表示不满意物业服务，2户认可物业服务及1户未被调查的承租单位的承租面积为2239.88㎡，6户不满意物业服务承租单位的承租面积为7401㎡，即建瑞公司单方组织的满意度调查结果表明，有已交付部分专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主对保利物业南京分公司的物业服务不满意。为此，建瑞公司又于2012年4月11日向保利物业南京分公司发函，表示其与保利物业南京分公司已解除物业服务合同，并限保利物业南京分公司七日内撤离现场。
还查明，建瑞公司在本案诉讼前已同南京永瑞物业管理有限公司接洽，准备与其签订物业服务合同，以替代保利物业南京分公司撤出物业服务区域后进行物业服务。因保利物业南京分公司未撤离物业现场，建瑞公司遂于2013年1月诉至原审法院，要求解除与保利物业南京分公司之间的物业服务合同，并要求保利物业和保利物业南京分公司向其移交物业用房及账务账册。保利物业和保利物业南京分公司应诉后，均认为业主投诉的内容不是其物业服务不到位，而是建瑞公司建设的物业本身存有质量瑕疵所导致物业现场的脏、乱、差现象，并且认为建瑞公司单方进行调查所设计的方案不科学、不真实，但保利物业和保利物业南京分公司就上述说法未能提供相应证据予以证实。因双方就是否可解除物业服务合同观点不一，致本案调解不成。
原审法院认为，建瑞公司与保利物业南京分公司所签订的“紫鑫中华广场物业服务合同”及该合同的“修改协议”属于前期物业服务合同并且合法有效，双方均应依约履行合同义务。上述前期物业合同约定，在保利物业南京分公司向业主提供物业服务过程中，双方可组织业主满意度调查，在一方提出调查倡议下，另一方应在七日内予以响应，否则提出倡议的一方可单方组织调查。建瑞公司在合同履行过程中，收到业主对保利物业南京分公司服务质量不满意的投诉情况下，已发函要求保利物业南京分公司与其共同对业主进行满意度调查，在被拒绝情况下，建瑞公司有权依据合同约定，单方组织业主满意度调查，且建瑞公司调查结果显示，在已交付专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主，且占总人数二分之一以上的业主书面表示不满意被告保利物业南京分公司的物业服务，且保利物业南京分公司在合同期限内物业服务质量无明显改善，其以构成违约，建瑞公司有权依据合同约定行使合同解除权，且建瑞公司目前已落实到有资质的物业公司，准备替代保利物业南京分公司为业主提供物业服务，以避免前期物业服务公司退出管理期间“真空带”的产生。鉴于此，故对建瑞公司要求解除其与保利物业南京分公司签订的“紫鑫中华广场物业服务合同”之诉请予以支持；又鉴于保利物业南京分公司系保利物业之分支机构，不具备企业法人主体资格，故保利物业作为保利物业南京分公司的企业法人，应当与保利物业南京分公司共同承担合同解除后的相关义务和责任。在建瑞公司与保利物业南京分公司物业服务合同终止之后，其已没有法律依据继续占有和使用物业管理用房，保利物业和保利物业南京分公司应当将物业管理用房归还建瑞公司，已供后续物业公司使用。因此建瑞公司要求保利物业和保利物业南京分公司向其移交物业管理用房及财务账册之诉请，亦予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第三款、第九十七条之规定，判决：一、解除南京建瑞房地产开发有限公司与深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司之间所签订的“紫鑫中华广场物业服务合同”。二、深圳市保利物业管理集团有限公司、深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司于判决生效之日起十日内负责向南京建瑞房地产开发有限公司移交物业管理用房及相关物业财务账册（指物业费收支账册）。一审案件受理费80元，由深圳市保利物业管理集团有限公司、深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司负担。
保利物业和保利物业南京分公司均不服原审法院判决，共同向本院提起上诉称：1、原审法院仅以被上诉人单方提供的业主满意度调查表为据认定已有过半数业主对上诉人的服务质量不满意，事实不清，证据不足。被上诉人未向上诉人以书面形式正式提出要共同进行对业主满意度调查，其径自单方编制业主满意度调查表，并形成业主对上诉人服务不满意的调查结果，该结果不具有真实性和客观性。一审法院未审查各分户物业单位的权属证明文件及是否业主本人签署，认定证据不足。业主满意度调查表设计粗糙，对象选择有倾向性，其中有的业主为被上诉人的承租户，与被上诉人关系紧密，调查结果不客观。2、原审判决表述中还提到被上诉人已另行选定其他物业服务企业以替代上诉人，并鉴于该原因而解除双方前期物业服务合同，是将错就错，缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人建瑞公司答辩称，被上诉人已提供证据证明向对方出示了书面调查约定，被上诉人进行业主满意度调查符合合同约定，调查表的设计也是按照合同约定进行，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，建瑞公司与保利物业南京分公司于2010年6月28日签订的物业服务合同到期后，双方签订的修改协议约定仍按原合同执行，但未约定合同期限，因此，双方在原合同到期后，形成不定期物业服务合同。依照相关法律规定，不定期物业服务合同的当事人可以随时解除合同，因此，建瑞公司要求解除其与上诉人的物业服务合同符合法律规定。
双方合同约定，双方均可提出进行业主满意度调查，另一方应在七日内实质响应，否则视同认可。一审审理中，被上诉人提供了其向上诉人提出要求进行业主满意度调查的书面函件。上诉人认可收到了此函件，并向被上诉人口头回复认为进行业主满意度调查不合适，还表示不参与业主满意度调查。二审中，上诉人对原审法院认定建瑞公司要求双方共同组织业主满意度调查，遭上诉人拒绝这一事实亦表示认可。因此，上诉人上诉提出被上诉人未向上诉人以书面形式正式提出要共同进行对业主满意度调查的上诉理由，与其庭审中的陈述不符，此上诉理由不能成立。在上诉人拒绝参与业主满意度调查的情况下，被上诉人依据合同约定单方进行业主满意度调查并据此主张解除合同，符合合同的约定。上诉人对被上诉人所做的业主满意度调查的结果有异议，未能提供证据证明其观点，故其上诉理由本院不予采纳。原审法院的判决并无不当，综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人保利物业和保利物业南京分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年三月三十一日
书记员 金丽丽