民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2014）沈铁西民二初字第20号
原告金希顺，女，1952年1月21日出生，朝鲜族，住址沈阳市和平区。
委托代理人杨涛，系辽宁庆阳律师事务所律师。
被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人应建仁，系该公司董事长。
委托代理人胡帅，男，1989年4月8日出生，汉族，住址浙江省永康市。
委托代理人赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。
原告金希顺与被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的沈阳国际纺织服装城产权档口一处，被告至今未按合同约定为原告办理房屋产权证书，且房屋交付后，原告发现实际建筑面积比合同约定的建筑面积少3.21平方米，故请求法院判令：1、被告向原告支付面积差赔偿金；2、要求被告支付逾期办证违约金；3、被告承担诉讼费用。
被告辩称，一、原告诉讼请求已经超过诉讼时效；二、被告于2011年11月已经完成了备案登记。2012年7月20日，房产部门正式向我方出具了测绘受理凭证，凭证中载明我方已经完成竣工备案，并取得备案证书。备案书内相关的材料就是合同第十五条约定的产权登记备案资料。2013年10月21日所有的商户已经完成初始登记备案。三、按照备案合同约定不存在面积差。备案合同写的是套内，套内本身没有面积差，是按套计价。不应该返还原告面积差，更不应该双倍。四、原告提供的原始合同确系双方签订，但在备案过程中，发现与沈阳市房产局下发的《商品房预售许可证》相关内容（按套预售）不符，无法备案，我公司责成销售人员通过电话与涉及此情况的A、B区部分商户联系，在双方真实意思表示的情况下，更换了部分合同纸张，将原始合同与《商品房预售许可证》约定不符的内容进行了变更，且我公司将变更后的合同在沈阳市房产局备案。五、如果法院判令采纳原始合同，否定备案合同的法律后果将是备案合同无效，无效的合同不能作为合法的备案文书，我公司及各业主应当凭生效判决，撤销变更后的合同之备案，原始合同作为唯一有效合同，因与预售许可证严重不符，无法备案，无合法的备案合同，则房产局没有颁发房产证的合法依据，导致无法办理房产所有权登记，1500户业主无法获得证明物权的产权登记及房产证，将引发更大的纠纷及社会矛盾，后果不堪设想。恳请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》原始合同一份。约定原告购买被告开发的房屋座落于沈阳市铁西区北一中路19号B4-221，建筑面积19.20平方米，被告应当在2009年10月1日前向原告交付涉案房屋。第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4520元，总金额人民币86782元。”第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；1，双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3，按政府相关部门规定执行。”原、被告又签订《补充协议》一份，第一条约定：“沈阳国际纺织服装城项目一期统一开业时间为2009年10月1日。”双方约定该日期也是委托经营期限的起始日期，从该日期开始，被告向原告支付委托经营收益。合同签订后原告付清全部房款，并按约将该商铺委托被告经营。2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明。
另查明，被告在办理合同备案前，将其手中的《商品房买卖合同》部分纸张予以更换，改变了部分合同条款，并用更换后的合同办理了备案。法庭审理中被告提供了备案的《商品房买卖合同》（以下简称备案合同），该备案合同第三条约定：“该商品房建筑面积共＿平方米，其中，套内建筑面积9.6平方米。”第四条约定：“出卖人与买受人定按第3种方式计算该商品房价款：3，按套计算，该商品房总价款为86782元。”第五条关于面积确认及面积差异处理条款未进行选择和约定。
再查明，2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明，载明该房屋的建筑面积为15.99平方米，套内面积处为空白。
上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》原始合同、《沈阳市房屋所有权初始登记证明》等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》原始合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。从2009年10月1日起，原告通过占有改定的方式实现了对房屋的间接占有，故2009年10月1日应视为房屋交付之日。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应于2010年6月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2013年10月21日方完成涉案房屋的所有权初始登记备案，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。
关于被告提出的经原告同意更换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现原告对被告主张的变更合同事宜予以否认，被告亦未能提供有效证据证明其更换合同的行为取得了原告的同意，故对被告提出的合同变更的抗辩主张，本院不予采纳，以原告提交的原始合同为准。
关于被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效期间的主张。法律规定，原告请求人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间为两年。本案于2013年12月16日受理，向前追溯两年，2011年12月16日前的违约金已过诉讼时效期间，且原告未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故本院只对2011年12月16日至2013年10月20日期间的违约金予以支持。对于违约金的数额，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同第十五条违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为19.20平方米，单价为每平方米4520元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现《沈阳市房屋所有权初始登记证明》载明该房屋的实际建筑面积为15.99平方米，比合同约定建筑面积少3.21平方米，故被告应给付原告面积差额款14509.20元（4520元／平方米×3.21平方米）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：
一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告金希顺面积差额款14509.20元；
二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告金希顺逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年12月16日至2013年10月20日，按原告已付购房款86782元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；
三、驳回原告金希顺的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费485元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 薇
代理审判员 孙嘉楠
人民陪审员 白 玉
二〇一四年十二月五日
书 记 员 左洁文
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定当事人协商一致，可以变更合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥
若干问题的意见》第一百五十三条规定当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。