广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初17430号
原告（反诉被告）：曾繁凯，男，1988年2月7日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市。
委托诉讼代理人：何伟，广东维纳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谢东，男，1963年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：邝日勇，广东五邑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柴深远，广东五邑律师事务所律师。
原告（反诉被告）曾繁凯与被告(反诉原告)谢东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾繁凯及其委托诉讼代理人何伟，被告谢东及其委托诉讼代理人柴深远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾繁凯诉称，2016年4月28日，原被告在中山市创二房地产服务有限公司内签订房地产买卖合同，约定原告购买被告名下的位于中山市××××号的房地产，该房地产的成交价为55万元，在签订合同当日支付定金3万元，2016年5月1日前支付定金3万元，过户当天支付齐所有首期款。如卖方悔约、重大违约等原因而导致合同解除，或由于卖方原因而导致合同无效的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另按房地产转让成交价的18%赔偿给买方。合同签订后，原告分别于2016年4月28日、4月30日将定金6万元支付给被告，并积极办理相关手续。因被告一直推脱办理过户手续，原告于2016年7月15日向中山市国土资源管理局查询该房地产的登记资料，发现被告所出卖的房地产已于2016年6月8日被查封。为此，原告多次联系被告，协商办理过户手续相关事宜，但被告一直推脱，并要求原告先支付全部款项后才肯办理相关的过户手续。原告认为被告的行为构成违约，为此，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原被告签订的房地产买卖合同；2.被告向原告返还购房款6万元和支付违约金9.9万元。诉讼过程中，因原告发现涉案房产已于2016年9月30日解封，故将其诉讼请求变更为：1.被告继续履行原被告签订的房地产买卖合同，被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，并向原告履行交房义务；2.被告向原告支付违约金9.9万元。
原告对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.收据2张；3.中山市不动产登记资料证明表；4.（2016）广维纳律函字第286号律师函、快递单；5.光盘。
被告谢东辩称，原告在根本违约的情况下，要求被告继续履行交房义务的诉讼请求于法无据，因为原告并未按照双方于2016年4月28日签订的房地产买卖合同的约定按期履行其支付购房款的义务，已构成根本性违约，不仅不能要求被告继续履行交房义务，更不能向被告主张违约金及要求被告承担本案诉讼费。
反诉原告谢东反诉称，2016年4月28日，反诉原告（卖方）和反诉被告（卖方）签订房地产买卖合同，约定反诉原告将其位于中山市xx号的房地产出售给反诉被告。买方于签订合同后七天内申请按揭，申请按揭贷款的额度为38万元。……如果由于贷款政策等原因而导致卖方的按揭申请未获批准的，买方有权选择以补偿房价款1%给卖方的方案以解除买卖合同，但买方必须在签订合同后50天内明确地向卖方或者向经纪方提出，并兑现补偿责任，否则，视为买方选择继续履行买卖合同，由买方另筹款项在过户前，最迟在签订合同后80天内把房款付清给卖方。卖方须在收齐全部房款时将涉案房地产移交给买方。
合同签订后，反诉被告并未依约向银行申请按揭贷款，反而以各种理由拖延支付购房款。虽然反诉原告由于与中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）案号为（2016）粤2071民初11029号以及（2016）粤2071民初11032号两案的诉讼导致涉案房地产被法院查封，但中国银行中山分行随后撤回了对反诉原告的起诉，法院分别于2016年9月19日、20日对两案作出准许中国银行中山分行撤回对反诉原告起诉的裁定，并裁定解除对涉案房地产的查封。况且上述两案对涉案房地产仅仅查封了共计96735.27元的份额，其余份额未被查封。更重要的是，根据（2010）民一终字第45号最高人民法院民事判决书的精神，即使涉案项目存在司法查封，按照物权法原理，反诉原被告之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。所以，并不存在反诉原告重大违约或由于反诉原告的原因导致合同无效或者无法履行的事由，故反诉原告依法不应承担违约责任。且反诉原告一直如实告知反诉被告涉案房地产的物权状况，并积极办理相关解除查封的手续，以尽快办理将涉案房地产过户给反诉被告的手续。反诉原告在终结与中国银行中山分行的两案诉讼并解除涉案房地产的查封后，一直催促反诉被告依约支付购房款以办理过户手续，但反诉被告在不办理银行按揭贷款的情况下，至今仍一直以各种理由不依约支付房款，早已过了合同约定的履行期限。反诉原告为此提出反诉，请求判令：1.解除反诉原、被告签订的房地产买卖合同；2.反诉被告向反诉原告支付违约金9.9万元；3.反诉被告承担反诉原告的律师费14900元。
被告（反诉原告）谢东对其辩解及反诉提交如下证据：1.房地产买卖合同；2.（2016）粤2071民初11029号之二民事裁定书、（2016）粤2071民初11029号之三民事裁定书、（2016）粤2071民初11032号之二民事裁定书、（2016）粤2071民初11029号之三民事裁定书；3.中山市不动产登记资料证明表；4.委托代理合同、广东省增值税普通发票。
反诉被告曾繁凯对反诉辩称，反诉被告曾繁凯认为是反诉原告谢东违约在先。涉案房地产于2016年6月8日被中山市第一人民法院查封，解封日期为2016年9月30日，虽然双方所签订的房地产买卖合同约定是买方最迟在合同签订后80天内将房款付清，但反诉被告及经纪方曾到中山市国土资源管理局办理房产过户手续，且反诉被告所有的手续都准备完毕，而反诉原告一直不肯配合经纪方和反诉被告办理过户手续，从反诉被告提供的录音可以反映以上事实，所以反诉原告要求支付违约金、律师费、诉讼费的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。即使法院判决解除双方签订的房地产买卖合同，反诉被告认为也是反诉原告违约在先，反诉原告应该向反诉被告返还定金并支付违约金。
反诉被告曾繁凯于反诉中提交的证据与本诉证据一致。
本院经审理认定事实如下：2016年4月28日，谢东（卖方）与曾繁凯（买方）在中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）的居间服务下签订房地产买卖合同，约定：由买方购买卖方位于中山市××××号房地产【房产证号：Ｃ6××42，土地证号：国（2008）易2119**】；卖方保证房屋没有其他权利负担、权利限制或权利瑕疵，卖方保证其有权支配及处理该房地产；转让价格为55万元，买方于签订合同后一个工作日内支付定金3万元；买方于签订合同后7天内申请按揭，申请按揭贷款的额度为38万元；定金及按揭贷款之外的剩余房款，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付完毕；如果由于贷款政策等原因而导致买方的按揭贷款申请未获批准的，买方有权选择以补偿总房价1%给卖方的方案以解除合同，但买方必须在签订合同后50天内明确地向卖方或者经纪方提出，否则视为买方选择继续履行买卖合同，由买方另筹款项在过户前（最迟在签订合同后80天内）把房款付清给卖方；买方负担交易的全部税费；如果由于卖方毁约、重大违约等原因而导致合同解除的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方；如果由于买方毁约、重大违约等原因而导致合同解除的，由买方按该房地产转让成交价的18%赔偿给卖方；合同履行过程中如产生争议的，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方承担；合同备注签订合同当天买方向卖方支付3万元定金，于2016年5月1日前另付3万元给卖方；买方申请按揭38万元，过户当天买方需付齐除定金及按揭款外的所有首期款；合同还约定了其它事项。
签订合同后，曾繁凯分别于2016年4月28日、2016年4月30日向谢东支付购房定金共计6万元。后曾繁凯发现涉案房屋被另案查封，遂于2016年8月11日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，谢东提出反诉，主张前述反诉请求。
另查，涉案房产因（2016）粤2071民初11029号案于2016年6月8日被本院查封，后于2016年9月23日解除查封；因（2016）粤2071民初11032号案于2016年6月13日被本院查封，于2016年9月30日解除查封。此后，截至2016年12月19日止，涉案房屋不存在被查封或抵押情况。
又查，曾繁凯关于涉案房产的按揭贷款未获银行批准，后曾繁凯约谢东到创二公司协商如何履行合同的问题，但谢东以各种理由不同意，双方最终未能达成一致意见。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。曾繁凯与谢东签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。谢东对曾繁凯已支付购房定金6万元的事实没有异议，本院予以确认。
关于双方争议的违约方问题。根据双方签订的房地产买卖合同，如果买方的按揭申请未获批准且买方选择继续履行合同的，由买方另筹款项在过户前（最迟在签订合同后80日内）把房款付清给卖方，即曾繁凯在银行按揭贷款未通过的情况下，其最迟于合同签订后80日内即2016年7月17日前向谢东付清购房款即可。曾繁凯一次性向谢东支付除定金外的剩余购房款，须以交易无风险为前提，但由于涉案房产于2016年6月8日至2016年9月30日期间被另案查封，导致涉案房屋在此期间无法过户，在此情况下曾繁凯未向谢东支付剩余购房款实属正常，因此，谢东以曾繁凯没有按合同约定按期支付购房款为由主张曾繁凯违约，没有事实及法律依据，本院不予认定，其反诉请求本院予以驳回。相反，谢东因其自身原因未能按合同约定履行其配合过户的义务，已构成违约，应承担违约责任。
关于曾繁凯是否有权要求谢东继续履行合同问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定，即违约方继续履行合同是其法定义务。涉案房产已于2016年9月30日解封，不存在无法履行的情形，因此，曾繁凯要求谢东继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，合同只约定合同解除的由违约方按房地产转让成交价的18%赔偿给守约方，但并未约定合同继续履行时的违约责任，因此曾繁凯要求谢东支付违约金9.9万元的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由曾繁凯自行负担。同时，因曾繁凯的银行贷款未获批准，其应一次性付清剩余购房款，根据权利义务对等原则，曾繁凯应于本判决生效之日起七日内向谢东支付剩余购房款49万元。谢东须配合曾繁凯收取相应款项。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告谢东于本判决发生法律效力之日起继续履行与原告曾繁凯于2016年4月28日签订的买卖中山市xx号【房产证号：Ｃ6××42，土地证号：国（2008）易2119**】的房地产买卖合同；
二、被告谢东于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告曾繁凯将上述房地产过户至原告曾繁凯名下，并向原告曾繁凯交付上述房屋；
三、驳回原告曾繁凯的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告谢东的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10290元（原告已预交），由原告曾繁凯负担1584元，被告谢东负担8706元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费5220元（反诉原告谢东已预交），由反诉原告谢东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 张文辉
人民陪审员 吴妙玲
人民陪审员 梁宝霞
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 李绮湘
刘佳林