上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第989号
原告程谷，男，1970年11月21日出生，汉族。
委托代理人曹正平，上海市君成律师事务所律师。
被告上海外高桥保税区开发股份有限公司。
法定代表人舒榕斌，董事长。
委托代理人顾洁玮，该公司员工。
委托代理人陈珏，上海市沪一律师事务所律师。
原告程谷与被告上海外高桥保税区开发股份有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告程谷及其委托代理人曹正平，被告上海外高桥保税区开发股份有限公司的委托代理人顾洁玮、陈珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程谷诉称：案外人上海希盟企业发展有限公司（以下简称希盟公司）名下拥有本市长寿路892、898号大众河滨大厦裙房第四层57套商铺。2005年3月31日，原告与希盟公司签订买卖合同，原告向希盟公司购买希盟公司名下的本市长寿路892、898号大众河滨大厦裙房4152商铺一套（以下称系争房屋），约定价格为人民币44万元，同时，签订租赁合同一份，当时双方约定，原告购买系争房屋后，以返租的形式将房屋出租给希盟公司进行商业活动。2005年9月28日，被告将一纸盖有公章的封条封闭了一至四层的整个裙房，虽然原告通过诉讼取得系争商铺的产权，但因被告的封门行为，原告对商铺无法行使占有权、使用权、出租权和处分权，造成八年多来商铺无法使用的经济损失。2013年初，原告得知被告已将大众河滨裙房中属于被告产权的450多套商铺转让给三个自然人，由案外人上海豪浦资产管理公司封闭施工。综上，在整个事件中，原告不存在过错，而被告却实施了侵权行为，违法明显，原告受损因果关系明显，故根据侵权责任法的相关规定，请求法院判令：被告排除商铺现有妨碍，允许自行通行；被告赔偿经济损失人民币98132.19元（即自2005年9月28日至2012年11月10日止，以商铺的租金每月人民币1326.11元，74个月计算）；本案诉讼费由被告承担。
被告上海外高桥保税区开发股份有限公司辩称：被告曾经作为大众河滨大厦裙房部分商铺的原权利人，也是希盟公司法定代表人兼总经理方卫军诈骗案件的受害人之一。在发现方卫军涉嫌诈骗行为时，被告第一时间就向公安机关等部门予以报案。原告与希盟公司签订买卖合同后，按照希盟公司向其承诺购买商铺后可获得相关收益，因方卫军诈骗案案发，导致希盟公司承诺的预期收益不能兑现，这本身是原告在投资商铺时应预估的风险，也是希盟公司未能按合同约定履行的后果，被告并非买卖合同、包租合同的相对方，不应承担责任。根据大众河滨大厦的物业管理公司反映，原告从未至物业办理进户手续，从未交付物业管理费。该商铺从竣工至今有边门通往1-4层，由此说明，原告没有履行作为商铺权利人的职责，被告没有实施所谓的封门行为，原告可自由进出商铺。2011年12月31日，被告将名下的商铺与三个自然人办理了交接手续，不存在妨碍原告通行。另外，原告的诉讼已超过法律规定的诉讼时效。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：（一）坐落于上海市长寿路892、898号大众河滨大厦裙房（商铺）原产权人为被告。2005年4-6月，希盟公司向被告购入大众河滨大厦裙房第四层57套商铺并取得产证，系争商铺为其中之一。2005年3月，希盟公司将系争商铺出售给原告，并签订租赁合同，约定原告将商铺出租给希盟公司，由希盟公司租赁该商铺进行商业活动。该商铺建筑面积18.75平方米，租赁期限为十年，至2015年结束，希盟公司承诺支付原告租金，双方并就租金金额、支付方式等进行了约定。在原告的权利义务条款中，明确原告无条件确保希盟公司有权自行使用或转租，在希盟公司的权利义务条款中，约定希盟公司在租期内享有业主权利，租赁期内，原告给予希盟公司的独家商业经营权为不可撤销。嗣后，原告从希盟公司处收取1个季度的租金。（二）2009年10月，原告向本院提起诉讼，要求希盟公司履行买卖合同，办理系争商铺产权过户手续。同年11月23日，本院作出（2009）普民三（民）初字第2930号判决，支持了原告的诉讼请求。该案审理中，原告将剩余房款一次付清，交给希盟公司。2010年4月16日，原告成为系争商铺的权利人。（三）2011年11月至2012年3月期间，被告将长寿路892、898号部位为101、201、301、401产权转让给周静艳、潘一利及平学孝三位自然人。（四）根据原告提供的证据，在大众河滨裙房外树有一块施工铭牌，上面载明，开工日期2012年11月10日，案外人上海豪浦资产管理有限公司为建设单位。
本案另查，原希盟公司法定代表人、总经理方卫军因涉嫌犯合同诈骗罪于2005年12月16日被刑事拘留，2006年1月21日被逮捕，2007年7月12日上海市第二中级人民法院作出（2006）沪二中刑初字第151号判决，该判决书认定希盟公司购买大众裙房第四层57套商铺后，仅对该57套有权销售，对其余商铺无权销售，方卫军之后私刻被告及其他公司公章，将无权销售的303套商铺销售并获款1.8亿余元，其行为应当以合同诈骗罪论处……（略），遂判决方卫军犯合同诈骗罪，判处无期徒刑等。
就本案争议的被告是否实施了封门这一侵权行为，原告提供2006年1月16日东方电视台录像、照片，2005年10月、11月《第一财经日报》报纸等，对此，被告表示电视台录像中仅讲到大众河滨被查封，但没有说是被告查封；对照片的真实性不认可；报纸上文章中写有“缤纷生活家的大门上赫然贴着两张封条，上面的印章是‘外高桥保税区开发股份有限公司’”、“外高桥以此为由查封了缤纷生活家”等（缤纷生活家即为大众河滨裙房），被告认为这是商报记者的采访报道，不是做过核实调查的结论，对真实性不予认可。被告则提供上海大众河滨酒店经营管理责任有限公司2014年6月出具的《情况说明》，证明原告无封门行为，且商铺可自由出入，该《情况说明》载明：该公司于2004年6月接管大众河滨大厦及商业裙房的前期物业管理，大众河滨裙房商铺竣工后内部一直是毛坯状态，未有装饰，也未有经营；从希盟公司受让该商铺4层的业主从未至我司办理过进户入住手续，也未支付过物业管理费；该商铺有边门可通往1-4层铺位。原告对《情况说明》的真实性及证明内容均不予认可。
就原告是否曾实际掌控系争商铺，并自行投入经营准备的争议焦点，原告提供其与希盟公司签订的租赁合同一份，欲证明在被告实施查封行为前原告已经实际控制了该套商铺。原告对租赁合同以及与希盟公司的租赁关系表述为，当时希盟公司带原告看过商铺，双方签订了交接书，商铺交由希盟公司出租，方卫军被羁押后，商铺无法使用，至今处于毛坯状态，原告等因无法联系希盟公司，曾与被告交涉，但无果。就租赁合同原告没有与希盟公司协商过解除或变更。被告则认为，因方卫军案发，整个一至四层商铺始终处于毛坯状态，结合物业公司的证明，难以认为原告为自己经营投入过准备，被告根据政府有关部门处置方卫军案发的善后事宜，明确不包括希盟公司名下的57套商铺。
对于本案涉及的租金计算标准，原告提出以周边商铺租金作为计算标准，但没有提供相关依据，被告则不予认可。法庭释明，可通过评估或法院询价的方式确定标准，对此，原被告均选择法院询价的方式酌情认定租金。
本院认为：原告与案外人希盟公司签订了买卖合同，并通过诉讼途径取得了所购商铺的产权，上述事实有相关的法院生效文书、产权证等可以证明，对该些事实在本案中予以确认。据此，原告主张其对系争商铺享有物权，可行使相关权利，有事实依据。然，结合案件中查明的事实，原告现以其物权受到被告的违法侵犯等为由提出的侵权赔偿之诉，存在障碍，理由如下：1、经查，原告与希盟公司签订买卖合同的同时，双方又签订了租赁合同，明确约定了在十年的租赁期内，商铺由希盟公司统一对外招租经营，希盟公司享有不可撤销的独家经营权，原告应当确保商铺为希盟公司使用，希盟公司以支付租金的方式给予原告回报，据此分析，租赁期内的商铺使用人应为希盟公司，原告仅有获取租金回报的权利，事实上，原告也自认商铺交给了希盟公司并获得了部分租金，该租赁合同履行过。2、在希盟公司的法定代表人方卫军案发被判刑之后，原告通过诉讼取得了商铺的产权，但至今没有证据证明原告就租赁合同的继续履行或解除行使过权利，也无证据证明原告已收回商铺，并为自行经营在场地内进行了投资，或与被告就商铺达成过协议等，故租赁合同仍客观存在。综合以上分析，即便被告存在封门的侵权行为，并造成损失，也应当由希盟公司向其主张，原告主张损失与事实约定不符。同理，原告提起本案诉讼为侵权之诉，依法还应当明确侵权主体。经查，本案诉讼之前，被告已将大众河滨裙房的产权转让给了三位自然人，原告也确认目前裙房已由案外人在进行装修，原告将被告作为排除妨害的主体也与法不符。鉴此，原告提出本案诉讼的相关诉讼请求，均与法律规定不符，本院难以支持。需要指出的是，本案纠纷引发的时间较长，为妥善化解矛盾，建议原告寻找合理、合法的途径来维护正当权益。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、对原告程谷要求被告上海外高桥保税区开发股份有限公司排除商铺现有妨碍，允许自行通行之诉讼请求，不予支持；
二、对原告程谷要求被告上海外高桥保税区开发股份有限公司赔偿经济损失人民币98132.19元（即自2005年9月28日至2012年11月10日止，以商铺的租金每月1326.11元，74个月计算）之诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2250元，由原告程谷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
中华人民共和国民法通则
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