北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民再115号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王建峰，男，1979年3月8日出生。
委托诉讼代理人：郭琳，北京市三维律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：夏小盼，女，1975年10月15日出生。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：李亚伟，男，1978年8月26日出生。
二被申请人之共同委托诉讼代理人：严海艳，北京市京兴律师事务所律师。
再审申请人王建峰因与被申请人夏小盼、李亚伟房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）京02民终6517号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2017年5月19日作出（2017）京民申794号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王建峰之委托诉讼代理人郭琳、被申请人夏小盼及李亚伟之委托诉讼代理人严海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王建峰申请再审称，请求法院撤销二审判决，依法改判夏小盼、李亚伟向我支付相当于定金金额的罚金20万元。事实和理由：二审判决认定事实不清，适用法律错误。我与夏小盼签订的《买卖定金协议书》是定金协议而非房屋买卖合同。因涉案房屋存在查封，为了达成买卖合意，夏小盼保证于约定时间内解除查封，使房屋具备签订买卖合同的条件。《买卖定金协议书》是为了确保双方能够如约签订房屋买卖合同而产生的，是合法有效的合同。我已按照约定交付了定金，夏小盼、李亚伟违约，应当按照《买卖定金协议书》，承担相应责任。
夏小盼、李亚伟辩称，同意二审判决，不同意王建峰的再审请求。事实和理由：双方签订的定金协议具备买卖合同关于价款支付方式、买卖标的的实质性规定，故应为买卖合同而非定金协议；买卖合同的标的是法院已经查封的房屋，应为无效；定金协议的约定是实践合同，合同签署当天并未交付定金，故该条款也是无效的。
王建峰向一审法院起诉请求：要求判令夏小盼、李亚伟向我支付相当于定金金额的罚金20万元。
一审法院认定事实：2015年11月23日，经北京链家房地产经纪有限公司（丙方，居间人，以下简称：链家公司）居间介绍，夏小盼（甲方，出卖人）与王建峰（乙方，买受人）签订《买卖定金协议书》。该协议约定：夏小盼将诉争房屋出售给王建峰，房价款313万元。该协议第三条“定金金额及支付”载明：“乙方应按照以下第2种方式向甲方支付定金……2、甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金人民币二十万元整。托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或退回，无需另行征得甲乙任何一方的同意。（1）甲乙双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。（2）丙方应当在乙方完成定金支付后一个工作日内协助或代甲方核验房屋，如核验结果与本协议第一条一致，托管定金将在核验结果出具后一个工作日内划转至甲方收款账户；如核验结果与本协议第一条不一致或符合托管协议退回条件的，托管定金将在结果出具后一个工作日内退回至乙方回款账户。”该协议第四条“签署买卖合同的约定”载明：“l、甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方己收取的定金不予退还……”该协议“其他约定”条款载明：“丙方已告知甲乙双方，此房有查封，双方均认可，双方约定甲方于2015年1月28日前将房屋解除查封，查封解除后三方签署买卖合同，如在约定时间内不是双方原因致不能解除查封，三方互不承担违约责任，定金退还给乙方。”合同签订后，王建峰以资金托管的方式向夏小盼支付定金20万元，夏小盼出具收取定金20万元的收据。此后，夏小盼未于2016年1月28日将房屋解除查封，并表示房子不卖了，双方因此未能签订房屋买卖合同。
一审法院判决：一、夏小盼于判决生效之日起十日内给付王建峰二十万元；二、驳回王建峰的其他诉讼请求;如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
夏小盼、李亚伟不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或者改判驳回王建峰的诉讼请求。
二审法院认定事实：二审审理中，王建峰补充提交了夏小盼（甲方，出卖人）、王建峰（乙方，买受人）与链家公司（居间方）签订于2015年11月27日签订的《买卖定金协议书》及王建峰向资金监管账户支付定金20万元的银行业务凭证。关于《买卖定金协议书》中“双方约定甲方于2015年1月28日将房屋解除查封”的约定内容，夏小盼、李亚伟称2015年1月28日是双方的真实约定，一审判决径行改为2016年1月28日没有依据。王建峰称2015年1月28日系笔误，双方于2015年11月23日签订合同，不可能约定2015年1月28日将房屋解除查封。夏小盼、李亚伟提交北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第21671号民事判决及2015年海执字第15140号强制执行裁定书，证明涉案房屋已被法院查封。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。
二审法院认为，王建峰与夏小盼签订的《买卖定金协议书》对买卖标的、价款、付款方式等进行了详尽的约定，具备了房屋买卖合同意思表示的要素，可以认定双方成立了房屋买卖合同关系。关于合同效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）载明：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”据此，王建峰与夏小盼在签订《买卖定金协议书》时均明知诉争房屋处于被人民法院查封状态，双方的房屋买卖合同应属无效。合同无效系自始无效，王建峰仍然依照合同的约定要求夏小盼、李亚伟履行定金罚则，法律依据不足，应予驳回。一审法院法律适用有误，本院予以更正。
二审法院判决：一、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初5724号民事判决；二、驳回王建峰的诉讼请求。
本院再审查明：二审法院查明的事实属实，本院再审予以确认。
本院再审认为，双方在《买卖定金协议书》中约定，“甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。……如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方己收取的定金不予退还”。从双方约定的内容来看，该定金为立约定金，即在合同正式订立前支付一定数额的金钱作为担保。故该《买卖定金协议书》仅为预约合同，并非房屋买卖合同，因后续发生纠纷，双方之间并未订立正式的《北京市存量房屋买卖合同》。另涉案房屋虽被法院查封，但双方在《买卖定金协议书》明确约定，由夏小盼负责将房屋解除查封，查封解除后再签署正式买卖合同。故从双方的意思表示看，签署正式《北京市存量房屋买卖合同》的前提条件为涉案房屋已解封，双方并不存在买卖被查封房屋的主观恶意。夏小盼未按《买卖定金协议书》约定将房屋解除抵押，房屋未能按时解封，属于违约行为。夏小盼虽称曾与链家公司约定由链家公司找人偿还房屋按揭贷款，房屋无法及时解封系链家公司的责任，但未提交证据予以证明，故该主张本院不予采信。王建峰要求夏小盼支付相当于定金金额的罚金20万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。李亚伟并非《买卖定金协议书》的签订人，根据合同相对性原则，王建峰对李亚伟的诉讼主张，本院不予支持。本院二审判决驳回王建峰的诉讼请求欠妥，本院再审予以改判。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）京02民终6517号民事判决；
二、维持北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初5724号民事判决。
一审案件受理费2150元，由夏小盼负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费4300元，由夏小盼负担（已交纳2150元，剩余2150元于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 雪
审判员 唐 仑
审判员 孙 盈
二〇一七年十一月十四日
书记员 许天卉