广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第732号
原告沈文龙。
委托代理人张华平，广东开野律师事务所律师。
委托代理人张军。
被告赵晓红。
委托代理人康保养。
委托代理人张云。
第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司。
法定代表人杜欣，总经理。
委托代理人潘红。
原告沈文龙与被告赵晓红、第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张华平，被告赵晓红及其委托代理人康保养、张云，第三人委托代理人潘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月11日，原告与被告签订了《房产买卖合同》，约定原告以人民币1，135，000元的价格，购买被告所有的位于深圳市宝安区西乡街道宝源路海涛居1栋A座三单元X号房屋。合同约定，被告应于合同签订后三日内办理委托赎楼手续和承担赎楼过程中产生的赎楼费、短期利息以及关于赎楼方面产生的费用。合同签订后，原告依约向被告支付了定金人民币50，000元，积极办理了银行贷款按揭手续，并取得了中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具的贷款承诺函。但被告却迟迟不予办理赎楼方面的相关手续拒绝承担其相关费用，经原告及第三人的多次催促未果。被告行为已经构成违约，并给原告造成重大的损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2012年3月11日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告返还定金人民币50，000元；3、被告赔偿原告违约金人民币227，000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，1、被告已经依照合同约定履行了办理赎楼相关手续的义务，不存在违约。2、双方关于30日内完成赎楼手续的约定属于无法履行的内容，应视为该条款无效，对当事人不具有约束力。3、双方在房屋买卖合同中未约定出卖人赎楼和买受人取得贷款承诺函的先后顺序，被告有权行使先履行抗辩权，在原告未取得贷款承诺函之前，被告有权拒绝办理赎楼手续，且该流程符合深圳二手房屋买卖的交易习惯，被告不构成违约。4、造成合同无法履行或者难以履行的原因有两种：首先导致合同难以履行的原因是银行贷款承诺函的有效期只有一个月，期间太短；其次是原告不采取补救措施造成的。5、关于原告主张违约金的问题。首先被告不存在违约事实，反而原告的行为构成违约，原告不得单方解除合同，原告主张的违约金缺乏事实和法律依据；其次原告主张的违约金过高，法院应当予以调整。综上所述，如被告同意解除合同，在合同解除后，当事人享有的合同权利及承担的义务消灭，被告再没有取得合同定金的依据，定金应当返还，返还定金后，原告也再无权向被告主张其他权利。
第三人答辩称，原、被告双方于2013年3月11日通过第三人居间服务签订了涉案房屋买卖合同，转让价是人民币1，135，000元，3月11日和14日原告分别向被告支付了两笔定金，分别是人民币20，000元和人民币30，000元。由于原告办理的是公积金贷款和商业贷款的组合贷款，再加上深圳市住房公积金贷款管理暂行规定实施不久，导致其个人贷款承诺函比预计出来的时间要晚。按一般流程，买卖双方签完房产买卖合同之后，其后的赎楼及按揭均由第三人按揭担保公司同事负责，但第三人发现被告在供楼的过程中曾出现长时间的断供情况，信用不良，导致第三人无法进行担保赎楼。被告曾积极协助其寻找担保公司，但需要现金赎楼或者支付较高的担保费用才能赎楼，第三人曾积极协助处理，愿意承担部分赎楼担保费用，但是原、被告最终未能协商一致，导致了纠纷的发生。综上，第三人已经尽到了居间服务的义务，请求法院依法判决。
经审理查明：2013年3月11日，原、被告签订了一份《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道宝源路海涛居1栋A座三单元X房转让给原告，转让成交价为人民币1，135，000元；2、原告在签订合同当日向被告支付定金人民币20，000元，在签订合同三日内向被告支付定金人民币30，000元；3、原告应于2013年3月20日前支付首期房款，并以到卖方贷款银行作资金监管的方式进行资金监管。原告应当在办理首期款监管截止之日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，被告应配合提交所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4、房产有抵押，被告应以委托担保公司赎楼的方式赎楼，并在签订本合同后三十日内办理完毕赎楼手续并将房产证原件交付给第三方办理过户。被告承担赎楼费、短期利息以及关于赎楼方面产生的费用；5、任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金。原、被告在庭审中确认：原告分别于2013年3月11日、3月14日向被告支付了定金人民币20，000元、30，000元。
2013年3月11日，原告、被告、深圳市房贷通置业代理服务有限公司签订了《房贷通按揭、权证代办服务合同》，被告委托第三人办理赎楼手续。5月15日，被告办理赎楼的委托公证手续，公证委托深圳市万通融资担保有限公司办理赎楼手续。被告至今未办理完毕赎楼手续。
2013年3月22日，原告、被告、中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原、被告将房产交易资金人民币295，000元委托银行托管。同日，被告将监管资金人民币295，000元打入双方指定的监管帐户。4月1日，深圳市住房公积金管理中心出具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，通知经审批同意向原告发放公积金贷款人民币401，000元。4月16日，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺向原告发放贷款人民币389，000元。
原告主张被告未能依约办理赎楼手续的行为已经构成违约，致使合同履行不能，故主张解除合同并要求被告支付违约金人民币227，000元，并返还定金。
另查，1、原告和第三人主张被告未能办理完毕赎楼手续的原因为：第一次被告委托第三人办理赎楼手续时，因被告有不良信用记录，导致无法办理完毕赎楼手续；第二次被告委托深圳市万通融资担保有限公司办理赎楼手续时，因深圳市万通融资担保有限公司与被告未能就赎楼费用达成一致意见，导致无法办理完毕赎楼手续。被告主张其未能办理完毕赎楼手续的原因为：第一次是因为第三人没有履行办理赎楼手续的义务；第二次是因为原告不配合。2、原告和第三人主张是因为被告的原因致使原告逾期交付首期款并将办理资金监管的时间推迟，且被告办理资金监管时对此并未提出异议。被告主张是因为原告的原因逾期交付首期款并办理资金监管，且其曾口头提出异议，但被告未提供证据证明其该主张。3、原告和第三人曾于5月、6月向被告发出履约催促函，告知被告办理赎楼手续的时间已经逾期，被告应当收到函后在指定期限内办理，否则将追究被告的法律责任。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《房贷通按揭、权证代办服务合同》、《二手楼交易资金委托监管协议》、收款收据、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书、个人购房贷款承诺函、履约催促函等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告签订《二手房买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，根据原、被告的约定，被告应以委托担保公司赎楼的方式赎楼，并在签订合同后三十日内办理完毕赎楼手续并将房产证原件交付第三方办理过户，但被告至今未办理完毕赎楼手续，且因被告未办理完毕赎楼手续致使涉案合同无法继续履行，在被告未提交充分有效证据证明其未办理完毕赎楼手续的责任在于原告的情况下，本院认定被告的行为已经构成根本违约，故原告有权根据合同约定主张解除合同并要求被告支付违约金。根据本院查明的事实，双方对办理完毕赎楼手续、办理监管手续和支付首期款的时间分别进行了约定，双方对原告取得贷款承诺函的时间并未进行约定，也并未约定被告办理赎楼手续之前原告应先取得贷款承诺函，且原告已经于2013年3月22日办理资金监管手续并支付首期款，深圳市住房公积金管理中心于4月1日出具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行于4月16日出具《个人购房贷款承诺函》，原告虽然逾期2日办理资金监管和支付首期款，但原告的逾期行为不足以构成根本违约，且被告未提供充分有效证据证明其对此提出过异议，而被告至今未办理完毕赎楼手续，故被告以行使先履行抗辩权进行抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，买方取得贷款承诺函并非是卖方进行担保赎楼的唯一必要前提，且被告作为完全民事行为能力人，在签订涉案合同时，对合同义务的履行期限也应当尽到必要的审查注意义务，故被告关于赎楼时间的约定条款无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于合同的解除时间。原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日解除，即涉案的《二手房买卖合同》应当于本院2013年8月20日将原告的起诉状送达至被告之日解除。关于违约金的标准，原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，被告主张违约金过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按转让成交价百分之十支付违约金，即被告应当向原告支付违约金人民币113，500元（1，135，000×10%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
原、被告在庭审中确认：原告分别于2013年3月11日、3月14日向被告支付了定金人民币20，000元、30，000元，故涉案合同解除后，被告向原告返还定金人民币50，000元。
原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告沈文龙与被告赵晓红于2013年3月11日签订的涉案《二手房买卖合同》已经于2013年8月20日解除；
二、被告赵晓红应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告沈文龙支付违约金人民币113，500元；
三、被告赵晓红应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告沈文龙返还定金人民币50，000元；
四、驳回原告沈文龙的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，728元，由原告负担人民币1，118元，由被告负担人民币1，610元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 刘 婷
书 记 员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。