广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0204民初3242号原告：覃安平，男，1976年08月15日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。原告：何小玉，女，1981年6月19日出生，壮族，住广西柳城县。上列原告共同委托诉讼代理人：黄剑锋，男，住广西柳州市鱼峰区，系柳州市柳南区金丽装饰材料厂推荐的公民。被告：广西柳工置业投资有限公司，住所地：柳州市柳太路1号，统一社会信用代码：914502007420600881。法定代表人：郑津,系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾毅，广西广杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏文莉，广西金飞律师事务所律师。原告覃安平、何小玉诉被告广西柳工置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人黄剑锋、被告委托诉讼代理人曾毅、苏文莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃安平、何小玉向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订的《【柳工·颐华城】认购协议书》合法有效；2.判决被告向原告支付不履行合同约定一倍的首付款人民币278735元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2017年7月9日，原告就购买被告座落于柳州市【柳工·颐华城】XX栋X单元XX号楼中楼房屋一套事宜，在被告作出“赠送60㎡露台所有权”要诺的情况下，原告当即向被告交纳了认购房屋定金10000元，并于同月19日与被告签订了《认购协议书》。之后，经被告同意，约定原告向被告支付购房首付款和签订书面合同的时间延至同年10月31日前。2017年10月16日，原告提前向被告支付购房首付款278735元后，在审阅被告出具的《商品房买卖合同书》格式合同中，发现有“楼面使用权归全体业主共有”的特别说明，该说明与被告当初表示的“赠送60㎡露台所有权”要诺相悖。为此，原告要求被告按其原要诺将该条款改为“赠送60㎡露台所有权”。但是，却遭到被告拒绝，还被告知“合同条款不能修改。不行的话，只退购房款首付给你们，认购定金10000元不予退还”，造成商品房买卖合同签订搁置。同年10月27日，在多次与被告沟通无果的情况下，原告以书面《函告》要求被告兑现要诺，尽快修改好该条款，以便原告与被告签订《买卖合同》。同年10月31日15时19分，被告以短信方式告知原告，要原告必须在10月31日18时前到其售楼部签订合同条款不能修改的《买卖合同》格式合同，否则，“一切违约责任由原告承担”。同日17时42分，原告以书面《严正声明》回复被告：要求被告履行要约，尽快修改好该条款后，通知原告来签订《买卖合同》。否则，原告将诉诸法院依法维权。同年11月9日14时45分，被告以短信向原告发出“单方解除双方签订《认购协议书》的合同关系”。综上所述，原、被告的口头形式要诺、承诺及签订《认购协议》，是原、被告的真实意思表示。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第十九条第二项的规定，被告接受了原告认购定金及购房首付款后合同成立，被告的要约是不得撤销的。另外，被告在要诺中故意隐瞒“露台使用权归全体业主共有”这与订立合同有关的重要事实及提供虚假情况，并将自己的意志强加给原告的行为，除为不诚信外，还有悖于法律的强制性规定。为维护法律的尊严和公民的合法权益，原告向人民法院提起诉讼，依法维权。被告广西柳工置业投资有限公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求，被告认为该认购协议书是原被告双方真实意思表示，在未解除之前合法有效，因原告构成根本性违约，我方已于2017年11月8日依据法律规定和该协议书约定依法解除该认购协议书，并就此通知了原告，对此原告也不存疑义。原告的其它诉讼请求明显没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2017年7月19日，广西柳工置业投资有限公司作为甲方与作为乙方的覃安平、何小玉签订一份《【柳工·颐华城】认购协议书》，协议书载明：“在乙方已对所认购的物业全部情况和《商品房买卖合同》所有条款充分了解的基础上，甲、乙双方本着平等、自愿的原则，签订本认购协议书：认购物业：柳州市【柳工·颐华城】XX栋X单元XX层X号房，该物业的建筑面积约为179.36平方米，套内建筑面积约为139.15平方米。认购单价：按建筑面积计价8035元/㎡。认购总价：壹佰肆拾肆万壹仟壹佰伍拾捌元整（￥1441158元）。优惠折扣：-2万×0.98。实际认购总价：人民币壹佰叁拾玖万贰仟柒佰叁拾伍元整（￥1392735元）。折后单价：7765元/㎡（建筑面积）。一、付款方式：乙方自愿选择商业贷款付款，定金￥10000元，乙方签订本认购协议书时付清，第一期房款30%（含定金）：￥418735须于2017年7月26日前付清，第二期房款70%：￥974000由乙方申请按揭或公积金贷款。备注：1、上列房价计算如有误差，以正式《商品房买卖合同》所列为准。2、首套首付为30%，二套以上（含二套）的付款方式以国家相关规定为准。二、其他约定：1、自本认购协议书签订即日起7日内，即2017年7月26日前乙方须携带本认购协议书、定金发票、有效身份证件、方形私章，到柳州市【柳工·颐华城】售楼部签订《商品房买卖合同》及有关文件，并付清应付款项，乙方所交定金自动转为购房款，同时本认购协议书自动废止。乙方在前述约定的时间内未来签订《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃购买，甲方可将该物业另行出售，乙方所交定金不予退还；甲方在前述约定的时间内将该物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金。2、乙方委托代理人代为办理签约手续的，代理人需出示授权委托书并携委托人、代理人身份证原件方可代办各种手续。单位购买须另加提供公司营业执照及法定代表人委托书等相关证明文件。3、乙方对自身所提供的资料的真实性及准确性负责，如有更改须以书面形式通知甲方，若因乙方资料原因导致甲方无法联络乙方和因此而造成的损失，均由乙方负责。4、乙方签订本协议书后非直系亲属不得更名。本认购书未尽事宜，双方可友好协商解决。本认购协议书一式四份，甲方执二份，乙方及代理公司执一份，自双方签署之日起生效，具有相同法律效力。”同日，覃安平、何小玉还向被告提交一份《柳工•颐华城客户特殊情况申请表》，该申请表载明：“本人由于资金不足，无法准时交纳首付及签订《商品房买卖合同》，现申请延期至2017年10月31日交齐首付款及签订《商品房买卖合同》。同时放弃壹年的物业管理费，如果到期无法准时交清首付及签订《商品房买卖合同》，一切违约责任由本人承担（定金不退，房号不保留）。”2017年10月31日，被告工作人员通过手机向覃安平、何小玉发出短信通知：“您于2017年7月9日在柳工颐华城认购XX号房，并交纳了1万元定金，于2017年7月19日签订认购协议书，同时向柳工颐华城提出申请，延期到2017年10月31日办理交齐首付及签订《商品房买卖合同》事宜。您已于2017年10月16日交齐首付款，但并未签订《商品房买卖合同》。现延期申请已到期，请您于2017年10月31日下午6点，到柳工颐华城售楼部完成签订《商品房买卖合同》的事宜，若无法按时办理，一切违约责任由您承担，特此通知。”对此，覃安平、何小玉向被告发出《严正声明》：“要求贵公司履行要约，尽快修改好该条款后，通知我们来签订《商品房买卖合同》。否则，我们将诉诸法院依法维权。”2017年11月8日，被告向覃安平、何小玉发出《解除的通知》，该通知载明：“您于2017年7月9日认购柳工颐·华城认购XX号商品房，并于2017年7月19日签订了认购协议书（编号0006347），同时递交了延期交付首期款申请表。按认购书及申请表约定，您应于2017年10月31日前付清首期款人民币贰拾柒万捌仟柒佰叁拾伍元整，并签订《商品房买卖合同》及有关文件。但截止2017年10月31日您只付清首期款，并未签订《商品房买卖合同》。虽经我公司多次催促，您仍未履行签订《商品房买卖合同》约定，现已形成逾期。根据认购书第二条第1款中：‘乙方在前述约定的时间内未签订《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃购买，甲方可将该物业另行出售，乙方所交定金不予退还’的约定。我公司向您通知如下：一、视为您自动放弃购买柳工•颐华城住宅小区XX栋X单元XX号商品房，我公司将该物业另行出售。二、您的认购定金壹万元不予退还。三、退回已交的首期款人民币贰拾陆万捌仟柒佰叁拾伍元整至您原交款账户。”在本案审理过程中，原被告双方均认可本案案涉房屋是位柳州市号【柳工·颐华城】XX栋X单元XX号的预售房，房屋套内面积139.15平方米。签订“认购协议书”时，原告交纳购房定金10000元，并于2017年10月16日交纳首付款278735元（含定金）。另原告述称其与被告在签订“认购协议书”时，被告承诺会赠送具有所有权的60平米露台，只是没有书面约定，但之后的《商品房买卖合同》所载明的内容与被告承诺的内容不一致，故其要求被告修改相应合同内容，未与被告签订《商品房买卖合同》，现被告违反合同约定，应当向其支付不履行合同约定一倍的首付款人民币278735元，该278735元是被告违约应该支付的款项，而不是房屋首付款，原告不要求被告退还房屋首付款。被告则表示其在签订“认购协议书”的过程中，未向二原告承诺“赠送具有所有权的60平米露台”，二原告在“认购协议书”约定的期限内拒不签订《商品房买卖合同》是违约一方，其有权按照合同约定依法解除“认购协议书”。本院认为，本案中，对于原被告双方签订的《【柳工·颐华城】认购协议书》的效力问题。该协议书各方主体覃安平、何小玉、广西柳工置业投资有限公司均为完全民事行为能力人，所载明的合同内容均为双方当事人真实意思表示，也不违反法律的强制性规定和社会公共利益。该协议书依法成立，对当事人均有法律约束力，故本院对原被告双方签订的《【柳工·颐华城】认购协议书》的效力予以确认。对于二原告要求被告支付不履行合同约定一倍的首付款人民币278735元的问题。根据原被告双方签订的《【柳工·颐华城】认购协议书》所载明的内容来看，虽该“认购协议书”具备房屋基本状况、房屋价款等内容，但同时并未具备房屋交付使用条件及日期、房屋公共配套建筑的产权归属等内容，因此该“认购协议书”并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形。原、被告签订“认购协议书”目的旨在为将来一定期限内签订特定的《商品房买卖合同》作出事先约定，其性质上属于作为本约的《商品房买卖合同》的预约合同，亦即该“认购协议书”标的指向的是签订《商品房买卖合同》行为本身，“认购协议书”的双方当事人应当按照“认购协议书”约定的期限签订正式的《商品房买卖合同》，履行将预约推进到本约的义务。虽二原告将未能签订《商品房买卖合同》的原因归责于被告违反“赠送60㎡露台所有权”的承诺，并据此主张要求被告承担违约责任，但二原告提交的“认购协议书”未涉及“赠送60㎡露台所有权”的内容，且被告对此也不予认可。二原告提交的现有的证据尚不足以证明被告存在违约行为，本院对此不予支持。被告在“认购协议书”约定的签订《商品房买卖合同》的期限届满前，履行通知义务，提醒二原告未按照约定签订《商品房买卖合同》的后果，并在二原告逾期签订《商品房买卖合同》之后，解除双方之间的“认购协议书”的行为，符合法定行使合同解除权的条件，该行为并未违反法律规定，因此，二原告要求被告支付不履行合同约定一倍的首付款278735元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第九十四条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告覃安平、何小玉与被告广西柳工置业投资有限公司签订的《【柳工·颐华城】认购协议书》有效。二、驳回原告覃安平、何小玉的其他诉讼请求。案件受理费5481元（原告覃安平、何小玉已预交），由原告覃安平、何小玉负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号20×××099，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汝 磊人民陪审员  黄伦峰人民陪审员  付玉芳二〇一八年二月二日书 记 员  覃 华附本判决书所援引的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。