江西省宜春市中级�民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终266号
上诉人（原审原告）：万载县星民物业管理有限公司，住所地：江西省万载县康乐街道猛辉村兴农院，统一社会信用代码：91360922MA35X7LXXR。
法定代表人：辛焕平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：朱国胜，江西四强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭昭春，男，1980年2月25日出生，汉族，江西省万载县人，住江西省万载县。
上诉人万载县星民物业管理有限公司（以下简称星民公司）因与被上诉人彭昭春物业服务合同纠纷一案，不服江西省万载县人民法院（2017）赣0922民初1533号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人星民公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判彭昭春支付2013年7月1日至2017年12月31日的物业费2610元，并支付2013年7月1日起至起诉时止的逾期违约金5950.8元；2.一、二审诉讼费由彭昭春承担。事实和理由：星民公司有证据证明福州海马物业管理有限公司宜春分公司（以下简称海马宜春公司）已将债权转让给星民公司，星民公司有权向彭昭春收取物业费。物业服务合同约定了逾期违约金，不能因业主有抵触情绪而不判决，请二审法院纠正。
被上诉人彭昭春辩称：物业服务质量很差，星民公司无权收取物业费。彭昭春刚住进去，房屋就开始漏水，多次打电话给物业公司，物业公司说室内问题不归他们管，他们只管室外的。小区经常停水，物业公司也是说室内不归他们管。小区安保没有人管，彭昭春老婆买了一个电动车，半年不到就被偷了。
上诉人星民公司向一审法院起诉请求：1、判令彭昭春支付2013年7月1日起至2017年6月30日止的物业服务费2320元；2、彭昭春承担本案诉讼费。一审庭审中，星民公司增加诉讼请求：1.判令彭昭春支付2017年7月1日起至2017年12月31日止的物业服务费290元；2.判令彭昭春支付2013年7月1日起至2017年10月31日止的违约金5950.08元。
一审法院认定事实：星民公司系2017年4月27日登记成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围：物业管理、小区绿化、水电工程、安装维修、房屋中介、家政服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后可开展经营活动）。
2012年4月15日，海马宜春公司（甲方）与彭昭春(乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，内容为“甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。乙方是指：购房人（业主），前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：万载建材大市场乙方所购房屋基本情况：类型商住两用，座落位置15#-1-501，建筑面积120.8平方米。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙方双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；二、乙方的权利义务4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：交房通知约定之日开始计费；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.4元；……。第十一条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或全额补交所欠的所有费用。”2017年5月13日，万载县建材市场业主委员会（甲方）与星民公司（乙方）签订《万载县建材市场物业服务合同》一份，内容为“物业名称：万载县建材市场物业类型：商住小区座落位置：320国道旁四至范围：东至320国道，西至福星一组，南至320旁空地，北至加油站。管理面积：全部商业店铺及�宅，土地面积41980㎡，其中店面20639㎡，住户33099㎡第三条乙方权利和义务9、向业主收取物业管理服务费用第四条物业管理服务费用：1、管理服务费构成主要有公共物业维护保养费，包括物业的外墙、地面道路、共用活动区域、楼梯、消防系统、智能化系统、灯光照明系统、给排水系统等；共用水电费，包括共用照明、保洁绿化等；聘用的管理服务人员工资、福利；小区公共秩序维护、环境保洁维护、绿化维护费；物管企业固定资产折旧、办公及法定税费等。2、管理服务费调整根据用工成本上升、维修费用加大、物价指数上涨、周边同行价位、服务品质保持等因素，经双方协商，并经业主大会征询意见通过，对物业服务费进行调整，按照建筑面积向业主收取。3、管理服务费标准（1）2017～19年度商业0.56元/㎡.月；住宅0.4元/㎡.月；另收0.05元/㎡.月增压费；增压费仅�需要增压服务的业主收取。（5）物业服务费按一年一次性缴纳，业主应在每年的第一个季度内履行缴纳义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。（6）对不履行缴纳物业管理服务费义务的业主，甲方应予协助乙方催缴，催缴无果，乙方可采取停电、停水等有效措施；对拒交或者拖欠者，乙方可通过当地人民法院提起诉讼。第七条其他事项：1、合同一订两年，有效期自2017年5月13日至2019年5月12日.2、双方协商一致，可解除本合同。3、原海马物业管理公司债权债务归乙方负责，甲方应予协助。”
2017年10月20日，万载县建材市场业主委员会出具证明一份，内容为“万载县建材市场（含所有商铺及住宅）自2012年5月由开发商交付使用后，本市场业主委员会委托福建海马物业管理有限公司实施物业管理，海马公司物业服务费的收取标准如下：住宅0.4元/平方米/月、商铺0.56元/平方米/月。2017年5月13日起，本业主委员会选择万载县星民物业管理有限公司为本市场物业管理公司，物业服务费标准不变，原海马公司服务期间的未收服务费星民公司有权追收。”
彭昭春是万载县康乐街道建材市场15栋1单元501室的业主，建筑面积为120.8㎡。自2017年5月13日起，星民公司为万载县建材市场业主委员会所辖商铺及住户按照《万载县建材市场物业服务合同》约定提供相应的物业管理服务至今，彭昭春却自2013年7月1日起一直未向海马宜春公司、星民公司交纳物业费。
一审诉讼中，星民公司要求彭昭春支付物业费按0.4元/平方米/月计算。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、星民公司是否有权要求彭昭春支付从2013年7月1日起至2017年5月12日止的物业费，该院确定无权，因为，虽然案涉市场物业服�合同约定海马宜春公司债权债务归星民公司负责及万载县建材市场业主委员会出具含有“原海马公司服务期间的未收服务费星民公司有权追收”的证明，但是根据合同相对性原理，此期间有权要求星民公司支付物业费的民事主体应为海马宜春公司，加之星民公司并未提供海马宜春公司将案涉前期物业管理服务协议中向彭昭春收取物业费的权利转让给星民公司的有效证据，且彭昭春亦没有接到该权利的转让通知，故有权要求彭昭春支付从2013年7月1日起至2017年5月12日止的物业费的民事主体仍为海马宜春公司。二、星民公司是否有权要求彭昭春支付从逾期之日起按每日3‰计算的违约金，该院不予支持。因为，彭昭春仅是对2013年7月1日以前的物业服务质量有较大异议，进而对星民公司要求其支付2013年7月1日前应付的物业费产生较大抵触情绪，在前已认定星民公司无权要求彭昭春支付从2013年7月1日起至2017年5月12日止的物业费的情况下，对星民公司要求计收违约金的诉讼请求该院不予支持。综上，该院对星民公司要求彭昭春支付2017年度物业费588元的诉讼请求予以支持。该院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、彭昭春于判决生效之日起三日内支付星民公司2017年度的物业费588元（122.52㎡×0.4元/平方米/月×12个）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。二、驳回星民公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由彭昭春负担。
二审中，星民公司提供债权转让协议书一份以及照片�张，拟证明星民公司有权收取2013年7月1日起至2017年5月12日止的物业费。彭昭春经质证认为物业公司的服务质量差，无权收取物业费。本院认为债权转让协议书经与原件核对无异，且星民公司已将该债权转让的通知在小区张贴，故本院对该证据的证据效力予以确认。
本院除确认一审法院认定的事实外，另查明：2017年5月12日，海马宜春公司与星民公司签订一份《债权转让协议书》，约定：海马宜春公司将其管理万载县建材市场期间未收取的物业管理费全部转让给星民公司。星民公司在万载县建材市场张贴《敬告业主》，告知业主万载县建材市场的物业由星民公司进行管理，海马宜春公司的债权已转让给星民公司。
本院认为：本案争议焦点为：星民公司是否有权要求彭昭春支付从2013年7月1日起至2017年6月30日止的物业费。海马宜春公司与彭昭春签订的《前期物业管理服务协议》、万载县建材市场业主委员会与星民公司签订的《万载县建材市场物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。海马宜春公司提供物业服务后，彭昭春理应向其支付物业管理费。此后海马宜春公司将该债权转让给星民公司，并在万载建材市场《敬告业主》，履行了债权转让的通知义务，故星民公司有权向彭昭春收取2013年7月1日至2017年5月12日的物业费。彭昭春称海马宜春公司、星民公司的物业服务质量差，其无权收取物业费，但未提供证据证实，本院不予支持。彭昭春称其未与星民公司签订物业服务合同，星民公司无权收取物业费，但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故万载县建设市场业主委员会与星民公司签订的《万载县建材市场物业服务合同》对彭昭春具有约束力，星民公司有权向其收取2017年5月13日至2017年6月30日的物业费。
至于星民公司在一审庭审中当庭增加的诉讼请求，因一审法院未送达彭昭春，不应对该诉请处理，星民公司可另行主张权利。
综上所述，彭昭春应向星民公司支付2013年7月1日起至2017年6月30日止的物业费2319.36元（120.8㎡×0.4元/平方米/月×48月）。故星民公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》�一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省万载县人民法院（2017）赣0922民初1533号民事判决；
二、被上诉人彭昭春于本判决生效之日起五日内向上诉人万载县星民物业管理有限公司支付2013年7月起至2017年6月止的物业费2319.36元；
三、驳回上诉人万载县星民物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由被上诉人彭昭春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢澍望
审 判 员 杨耀星
审 判 员 袁飞云
二〇一八年�月二十一日
代理书记员 赖梦兰