江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终309号
上诉人（原审原告）魏志云。
委托代理人齐迹，江西天康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）九江市华强房地产开发有限公司，住所地九江市浔阳区环城路82号8楼，统一社会信用代码：360400210004236。
法定代表人周富强，该公司总经理。
委托代理人肖麟、熊伟芳，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）周富强。
上诉人魏志云因与被上诉人九江市华强房地产开发有限公司（以下简称华强公司）、周富强房屋买卖合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2014）浔民一初字第1670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2010年11月15日，魏志云与华强公司签订购房协议，约定：魏志云购买华强公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”所归还的商品房一套，地址为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十一层B1型，套型建筑面积约127.35平方米；房价确定为每平方米3700元，到签正式合同时此价不能变动，订购房时付总价的50%，即235000元；华强公司初步约定为两年左右交房。协议签订的当天，魏志云向华强公司交付购房款130000元，华强公司于当日向魏志云出具235000元收款收据。2012年12月18日，因华强公司未能交房，华强公司遂与魏志云就延期交房补偿事宜签订协议，约定由华强公司自2012年12月1日起至备案登记之日止，按认购款的1%按月计算补偿款，补偿款的累计数可冲抵购房款。2014年11月，魏志云认为交房时间已逾期多时，华强公司仍未按约交房，故诉至原审法院，请求：1、确认双方签订的购房协议有效且继续履行；2、由华强公司以魏志云已付购房款为基数按每月1%的标准自2012年10月1日起至还房之日止支付延期交房补偿款。
原审另查明，2009年12月，九江市经济开发区土地储备中心（以下简称土储中心）与华强公司、周富强分别签订安置协议书，土储中心与华强公司签订的安置协议书载明，华强公司被拆迁房屋建筑面积3065.69平方米，共还住宅安置房面积3454.47平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上；土储中心与周富强签订的安置协议书载明，周富强被拆迁房屋建筑面积999.24平方米，共还住宅安置房面积1149.13平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上。现该房屋尚未竣工。2011年始，华强公司因出现财务危机，周富强便通过自己及他人，违反国家金融管理法规，以月息1分至5分不等面向社会不特定公众大量借款。2012年6月，周富强因涉嫌非法吸收公众存款罪被取保候审，2014年12月被逮捕。
原审认为，华强公司原有房屋被拆迁，根据安置协议书享有相应面积房屋的返还权利，此种权利系原有权利转化而来，已无对应的义务负担。华强公司在还房权利尚未实现之前，向他人转让此权利，不违反法律行政法规的强制性规定，签订合同时并不损害他人利益，故本案魏志云与华强公司签订的购房协议合法有效。按照购房协议的约定，魏志云应在购房时向华强公司支付总价50%的购房款即235000元。本案中，综合魏志云所提供的证据，原审法院确认魏志云已向华强公司支付购房款130000元。对于魏志云主张已支付另105000元，虽然魏志云提供了华强公司开具的收款收据，但魏志云不能提供证据足以证明其以购房的目的实际支付了该笔购房款，故原审法院不予认定。魏志云与华强公司签订的购房协议关于房屋位置为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十一层B1型的约定，虽然还房位置具体确定，但因该房屋尚未竣工，故魏志云要求华强公司继续履行合同，履行交房义务的诉请当前无法支持。魏志云与华强公司就延期交房补偿事宜签订的协议中关于补偿款计算方式的约定合法有效，原审法院予以支持，但迟延交房补偿款计算的截止时间应按协议约定为合同备案登记日。鉴于华强公司已爆发财务危机，对外尚欠大量借款不能如数归还，故魏志云主张以迟延交房补偿款冲抵购房款，损害了其他债权人的利益，原审法院不予支持，但对于经原审法院依法确认的迟延交房补偿款，魏志云可作为一般债权主张参与华强公司的财产分配。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、魏志云与华强公司于2010年11月15日签订的关于九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十一层B1型房屋的购房协议合法有效；二、华强公司自2012年12月1日起按月承担魏志云所付购房款130000元的1%即1300元补偿款直至购房合同备案登记日止（但不冲抵购房款）；三、驳回魏志云的其他诉讼请求。案件受理费7030元，由华强公司负担。
宣判后，上诉人魏志云不服原审判决，向本院提起上诉称：1、魏志云于签订购房协议的当日将购房款汇入周富强账户，并将转款凭证交给华强公司，华强公司才出具收款收据，原审对魏志云所付购房款部分不认定与事实不符。为证明魏志云已依约付清购房款，魏志云曾向原审法院申请调查取证，但原审法院并未进行调查取证，也未向魏志云说明举证要求和法律后果，故申请二审法院依法对魏志云所付款项进行调查取证。另若华强公司和周富强对魏志云已付款项予以否认，则华强公司应当承担举证责任。2、原审违背当事人意思自治原则，判决补偿款不冲抵购房款明显不当，且缺乏法律依据。3、魏志云依据购房协议应交足购房款，未交部分属合同之债，华强公司因违反合同约定而应给与周华的补偿款也是合同之债，同属同种性质的债务相抵符合民法基本精神。故请求：1、撤销原审判决第二项，改判华强公司自2012年12月1日起按月承担魏志云已付购房款的1%即2350元直至购房合同备案登记之日止直接冲抵购房款；2、案件受理费由华强公司和周富强承担。
被上诉人华强公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人周富强未答辩。
经本院二审查明，二审诉讼中，魏志云提供《九江国际汽车城改造项目房屋拆迁补偿安置商品房登记簿》，拟证明2012年5月30日有两户购房户是借款转成购房款，分别是朱雪峰和邹峰，魏志云不是借款转成购房款。经质证，华强公司认为该证据是复印件，且没有盖章，真实性和合法性均有异议，关联性由法院认定。
二审审理中，就魏志云所付购房款情况，本院依法对华强公司的法定代表人周富强、原华强公司会计高燕、原华强公司出纳汤显荣进行了调查询问，并依据魏志云的申请，调取了华强公司的会计账簿和会计资料。周富强陈述：“汤显荣原是公司出纳，高燕原是公司会计。收款收据上的款项，因为时间太久了，我记不太清楚，魏志云的收款收据上的款项我没有印象。”汤显荣陈述：“我从2000年至2012年上半年在华强公司担任出纳。魏志云的收款收据是我开的，是真实的，公司出具这张收款收据，要么是借款转成购房款，要么交付现金，要么转账给公司。公司出具的收款收据上的款项，如果是借款转成购房款，都要经周富强同意，周富强不同意，出纳不会开具收款收据，开具的收款收据公司要在财务上做账。”高燕陈述：“我原是华强公司会计，公司出具的收款收据上的款项分两种情况，一是公司实际收到钱，出具收款收据，二是很少一部分人用借款的本金和利息来抵购房款。公司收取的款项，一般是转账多，现金少，但不管是转账还是现金都是交到周富强的名下。如果是借款转成购房款，都要经周富强同意，周富强不同意，出纳不会开具收款收据，出纳交给我的收款收据公司都做了财务账。公司外面债务太多，处于停业状态，公司正常运转到2012年3、4月，此后就停止运转。对魏志云的收款收据上的款项，从记账凭证来看，转账215000元，现金20000元。”经质证，魏志云对周富强的陈述，认为华强公司确认收到了款项，但称不排除有其他经济往来，华强公司应当举证；对汤显荣的陈述，认为汤显荣称有的是将借款转成购房款，指的是发生于2012年5月30日的两户借款，户主为朱雪峰和邹峰，邹峰又名邹菊生，借款转成购房款是邹菊生的另一套房屋，汤显荣所称的两户均与本案无关；对高燕的陈述无异议；对本院调取的华强公司的会计账目和会计资料无异议。华强公司对周富强的陈述无异议；对汤显荣和高燕的陈述，认为不能排除魏志云与华强公司有其他经济往来；对本院调取的华强公司的会计账目和会计资料的真实性无异议，因收款收据上注明为往来款，虽然可以证明华强公司收到了该款项，但不排除魏志云与华强公司有其他经济往来。
另查明，华强公司的会计资料中附有魏志云的转账凭据，魏志云于2010年11月15日通过银行转账向华强公司交款215000元，另会计资料中记载魏志云交付现金20000元。
再查明，华强公司工商登记已被列入经营异常名录。
本院查明的其他事实与原审一致。
本院认为，根据本院调取的华强公司的会计账簿和会计资料中的记载，魏志云于2010年11月15日通过银行转账向华强公司交款215000元，另交付现金20000元。同时，魏志云的交款时间和缴款金额与华强公司出具的收款收据及双方签订的购房协议能形成完整的证据链，可以证明魏志云已付购房款235000元。原审以其中的105000元魏志云提供的证据不足以证明其以购房的目的实际支付，而不认定魏志云已支付的该105000元购房款，属认定事实不清，导致处理不当，本院予以纠正。魏志云的该项上诉理由经查依法成立，本院予以采纳，对其上诉请求，本院予以支持。
关于迟延交房补偿款的累计数冲抵购房款问题。本院认为，根据华强公司与购买该公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”项目的大部分购房户就延期交房补偿事宜签订的协议，华强公司自2012年12月1日起至备案登记之日止，应按购房户认购款的1%按月支付补偿款。本案中，从华强公司与购房户就延期交房事宜签订的协议内容和补偿款性质来看，华强公司因延期交房所应支付的补偿款属违约金范畴，对华强公司而言具有惩罚性。鉴于华强公司已发生财务危机，对外尚有大量融资不能如数归还，工商登记已被列入经营异常名录，迟延交房补偿款直接冲抵购房款，相当于违约债权得到全部清偿，势必高于其他债权的清偿程度，损害其他债权人的利益。基于此，原审从平衡华强公司各债权人利益等因素考量，对魏志云诉请以迟延交房补偿款冲抵购房款不予支持，本院认为并无不当，故予以维持。魏志云的该项上诉理由依法均难以成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。魏志云对约定的迟延交房补偿款，其可作为一般债权主张参与华强公司的财产分配。
综上，魏志云的上诉请求部分有理，有理部分本院予以支持。原审认定部分事实不清，导致处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持九江市浔阳区人民法院（2014）浔民一初字第1670号民事判决第一项、第三项，即：“一、原告魏志云与被告九江市华强房地产开发有限公司于2010年11月15日签订的关于九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十一层B1型房屋的购房协议合法有效；三、驳回原告魏志云的其他诉讼请求。”；
二、变更九江市浔阳区人民法院（2014）浔民一初字第1670号民事判决第二项为：“二、被上诉人九江市华强房地产开发有限公司自2012年12月1日起按月承担上诉人魏志云所付购房款235000元的1%即2350元补偿款直至购房合同备案登记日止（但不冲抵购房款）；”。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计10228元，由上诉人魏志云负担2032元，被上诉人九江市华强房地产开发有限公司负担8196元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 景 华
代理审判员 黄 丽 丽
代理审判员 欧阳中学
二〇一六年七月一日
书 记 员 胡 芯 瑜