广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1347号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭尚春，住所地深圳市南山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：田网根，住所地江苏省兴化市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘玉琳，住所地深圳市宝安区。
上诉人郭尚春因与被上诉人田网根、刘玉琳房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第373号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
田网根、刘玉琳原审诉讼请求：1、郭尚春支付10万元购房款；2、郭尚春支付购房款欠款利息，自2015年2月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算到实际返还之目的利息（利息暂计至2015年2月12日为124元）；3、郭尚春承担按合同约定的违约金，自2015年2月5日起计算到实际支付之日的违约金（违约金暂计至2015年2月12日为11，120元）；4、郭尚春支付田网根、刘玉琳代付的墙面维修费1，138元；5、郭尚春承担本案诉讼费用。
郭尚春原审反诉请求：1、田网根、刘玉琳赔偿因其违约给郭尚春造成的损失30，000元；2、田网根、刘玉琳支付郭尚春代付的水电费、燃气费及未结清燃气费等费用合计420.90元；3、田网根、刘玉琳承担本案全部诉讼费、保全费。
原审法院经审理查明，2005年6月24日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向田网根、刘玉琳颁发了深房地字第××号《房地产证》，田网根、刘玉琳系深圳市龙华新区龙华街道XX号房地产权利人，该房产建筑面积119.69平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2014年12月2日，田网根、刘玉琳作为卖方与作为买方的郭尚春签订了一份《房地产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市龙华新区龙华街道XX号房地产以278万元出售给买方；买方同意在合同生效之日起当日向卖方支付定金10万元；于2015年1月10日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款63万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方与2015年1月10日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。买卖双方共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，最晚不得迟于2015年1月20日。涉案物业处于抵押状态，卖方同意于合同生效之日起40日内自行筹资还清银行按揭贷款并办妥注销抵押登记手续。卖方应于2015年2月1日前将该物业交付予买方，并履行下列手续；买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气表等读数并办理交接手续，移交该房屋钥匙。卖方在交房前，应当附随于该物业的水电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交房押金的监管方从交房押金中抵扣上述欠费。合同约定如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同备注条款载明该物业带部分家私电器出售，具体为热水器2台、空调3部、书桌一部、厨房用具、茶几、电视柜、沙发。
2014年12月2日，郭尚春向田网根、刘玉琳支付了定金10万元。
2014年12月8日，郭尚春出具了一份《欠条》，载明因购买涉案房产，尚欠田网根、刘玉琳首付款中的10万元，该笔资金将于卖方交房并结清房产物业及水电费后3日内支付给卖方。
2015年1月6日，田网根、刘玉琳、郭尚春双方办理了首期款64万元的资金监管手续。当日，田网根、刘玉琳、郭尚春双方办理了递件过户手续。
2015年1月13日，深圳市房地产权登记中心向郭尚春发放了房地产证，涉案房地产过户登记至郭尚春名下。
2015年2月1日，田网根作为原业主与作为新业主的郭尚春在丰泽湖山庄管理处签署了《房屋过户办理确认书》，该确认书内容为办理过户时新业主提交的资料清单、原业主须提供给新业主的物品、办理过户时的水电表读数；该确认书中载明郭尚春确认田网根、刘玉琳已交清物业相关费用。
2015年2月11日，深圳市星X物业管理有限公司向郭尚春发出《收费通知单》，载明抄表日期为2015年1月30日，涉案房屋2015年1月水费20.70元、排污费7.29元、电费96.08元、垃圾处理费4.78元。
2015年2月14日，深圳市燃气集团股份有限公司向郭尚春开出一张发票，载明郭尚春支付了涉案房屋2014年12月22日前的燃气费136.5元。
2015年2月25日，郭尚春通过银行转账方式向田网根支付了7万元。
2015年3月，深圳市燃气集团股份有限公司向郭尚春发出《欠款催交单》，载明涉案物业用气上次抄表日期为2014年12月22日，本次抄表日期为2015年2月25日，本次用气量为44立方米，燃气费金额为154元。
田网根、刘玉琳为证明其支付的维修费用提供了一张《收款收据》和一张《送货单》，收据载明修煤气炉、装热水器花费230元，送货单载明墙体维修翻新人工及油漆等费用为908元。
郭尚春为证明其支付的维修费用提供了一张《收据》和一张《送货单》，上述《收据》载明维修水管、加固主卧空调花费1，300元，维修空调、更换压缩机、加雪种花费800元。
原审庭审中，郭尚春陈述其遭受的损失为维修涉案房屋的损失，以及无法入住房屋而遭受的损失，同时郭尚春称其在看房时没有对涉案合同所记载的电气进行检查。田网根、刘玉琳称涉案合同是买卖房屋，电器是附带的，是郭尚春写进合同的，田网根、刘玉琳不认为电器是出售给郭尚春的；郭尚春对此不予认可。田网根、刘玉琳认可郭尚春支付的燃气费用，但不认为郭尚春主张的水电费；田网根、刘玉琳称因燃气已经过户到郭尚春名下，致使燃气公司未能从田网根、刘玉琳银行账户扣取费用，并非田网根、刘玉琳不支付燃气费。郭尚春称其于2015年2月1日收到田网根、刘玉琳交付的钥匙，后更换了门锁，但郭尚春之后持有钥匙直至2015年2月25日。
原审法院审理认为，田网根、刘玉琳、郭尚春签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于剩余100，000元购房款。根据郭尚春出具的《欠条》可知，郭尚春应于田网根、刘玉琳交房并结清房产物业及水电费后三日内支付给田网根、刘玉琳。一、关于涉案房屋的交付。原审法院认为，涉案交易为二手房买卖，在双方并未明确具体详细的交付标准时，作为卖方的田网根、刘玉琳交付的房屋存在一些不影响正常使用的瑕疵，属二手房交易过程中常见情形；作为买方的郭尚春，其在签订合同时就应当知晓涉案房屋可能存在一些不影响正常使用的瑕疵。本案中，发黑及脱落部分的墙面装饰位于卧室床头后面，系在将床搬离后发现。该墙面装饰发黑及脱落可能系受潮等多种因素导致，该种情形属于郭尚春在签订二手房买卖合同是就应当知晓的可能存在的情形。而房屋附带电器为旧电器，价值较小，郭尚春在接收房屋后发现电器存在脱落等情形后告知田网根、刘玉琳，田网根、刘玉琳及时委托他人予以修复，并未给郭尚春造成明显损失。综上，原审法院认为，涉案房屋已经过户至郭尚春名下，田网根、刘玉琳已经履行了交付房屋的主要合同义务，且田网根、刘玉琳交付的涉案房屋符合二手房交易实践，涉案房屋已于2015年2月3日交付给郭尚春。二、关于水电费。郭尚春提交了物业管理处发出的《收费通知单》，欲证明田网根、刘玉琳未结清水电费。该通知单载明涉案房屋尚欠2015年1月份的水电费、排污费、垃圾处理费合计128.85元。原审法院认为，田网根、刘玉琳、郭尚春双方于2015年2月1日在物业管理处办理了水电费及物业费过户手续，在双方签订的《房屋过户办理确认书》中确认田网根、刘玉琳已经交清物业相关费用，即郭尚春已确认田网根、刘玉琳已经结清了水电费、物业费等相关费用。因上述费用金额较小，在不排除郭尚春放弃、田网根、刘玉琳已另行支付等情形下，上述物业管理处发出的《收费通知单》不足以推翻郭尚春在《房屋过户办理确认书》中对田网根、刘玉琳已结清水电费等费用的确认。综上，郭尚春应于2015年2月6日前将剩余购房款100，000元支付给田网根、刘玉琳。郭尚春于2015年2月25日支付70，000元，剩余30，000元至今未支付。田网根、刘玉琳诉请郭尚春支付占用上述款项期间的利息，原审法院认为，利息属于法定孳息的，郭尚春应当支付占用上述100，000元款项的利息，即郭尚春应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准支付70，000元自2015年2月7日至2015年2月24日期间的利息，及30，000元自2015年2月7日至实际付清之日止的利息。
关于燃气费，原审法院认为，涉案房屋交付前的燃气费应由田网根、刘玉琳负担。涉案房屋于2015年2月3日交付给郭尚春，郭尚春于2015年2月14日支付了涉案房屋2014年12月22日前的燃气费136.5元，该燃气费，田网根、刘玉琳应当偿还给郭尚春；但此时，燃气已过户至郭尚春名下。后燃气公司向郭尚春发出《欠款催交单》，要求郭尚春支付2014年12月22日至2015年2月25日的燃气费154元，该费用包含交房前后的燃气费，在田网根、刘玉琳、郭尚春未确认燃气读数的情况下，原审法院根据现有证据无法查实交房前的燃气费用；但田网根、刘玉琳对此项费用予以认可，系其对自身权利的处分，并不违反法律规定，原审法院予以确认，田网根、刘玉琳应将上述燃气费154元返还给郭尚春。
关于损失。原审法院认为，田网根、刘玉琳主张的维修费用系田网根、刘玉琳在发现部分家电与看房时不一致后自愿支付，现其主张系代郭尚春维修及支付，没有事实依据，原审法院不予支持。郭尚春主张的维修费用发生于2015年3月份，此时郭尚春已经接受涉案房屋，系其对涉案二手房屋的修缮，部分费用为加固空调、添加雪种等，因此，郭尚春主张的维修费用系其为自有财产增值所支出的费用，其要求田网根、刘玉琳承担上述费用，没有事实依据，原审法院不予支持。郭尚春主张其遭受未能入住涉案房屋的损失，原审法院认为，涉案房屋已于2015年2月3日交付给郭尚春，其主张由田网根、刘玉琳承担其接收涉案房屋之后的租金损失，没有事实依据，原审法院不予支持。
关于违约责任。田网根、刘玉琳主张郭尚春按合同约定支付迟延履行支付购房款的违约责任。原审法院认为，本案纠纷产生于田网根、刘玉琳、郭尚春双方对于二手房交付标准存在分歧，考虑到田网根、刘玉琳在履行过程中存在履行瑕疵，且原审法院已经针对郭尚春不合理迟延支付的大额购房款计算了利息，该利息足以弥补田网根、刘玉琳的迟延收取购房款的损失，因此，田网根、刘玉琳关于郭尚春支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、郭尚春应于判决发生法律效力之日起三日内支付田网根、刘玉琳购房款30，000元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，其中本金70，000元自2015年2月7日起计算至2015年2月24日止，本金30，000元自2015年2月7日起计算至本判决确定的付款之日止，最迟不得超过实际支付之日）；二、田网根、刘玉琳应于本判决发生法律效力之日起三日内返还郭尚春燃气费290.5元；三、驳回田网根、刘玉琳的其他诉讼请求；四、驳回郭尚春的其他反诉诉讼请求。本案一审本诉受理费1，274元，由田网根、刘玉琳负担774元，郭尚春负担500元，本诉受理费田网根、刘玉琳已预交；反诉受理费140元，由郭尚春负担100元，田网根、刘玉琳负担40元，反诉受理费郭尚春已预交。
上诉人郭尚春不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销（2015）深宝法民三初字第373号民事判决；2、上诉人代为支付的被上诉人交付房产未结清水电费、排污费、垃圾处理费（合计128.85元）、燃气费（290.5元）合计人民币419.35元；3、被上诉人向上诉人支付上诉人因维修交付房产外墙水管维修费（1200元）、维修空调加固费（900元）、购买马桶盖费（预计150元）、清理被上诉人油漆污损木地板清理费（200元）等费用合计人民币2869.35元；4、按房屋买卖合同的约定向上诉人支付违约金人民币31，970元（根据房屋买卖合同第十一条关于卖方违约责任的约定，计算标准为以房产成交价人民币278万为基数按日万分之五支付，从2015年2月3日（合同约定被上诉人应于2015年2月1日前交付房产，扣除上诉人同意给予其亲戚宽限居住2日）计算至上诉人2015年2月25日上诉人从被上诉人取回房产钥匙，共计23日，计算标准为：2780000XO.005%X23=31970元）；5、被上诉人未按双方协商约定维修脱落墙体，并占据上诉人房产钥匙造成上诉人无法入住标的房产给上诉人造成的损失人民币5296.66元（按房产5000元／月租金及每月物业费263.32元、专项维修基金29.92元、排污费2.43元、垃圾处理费1.59元等合计5296.66元标准，支付1个月赔偿金合计5296.66元）；6、被上诉人支付一审及二审全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、一审法院认为上诉人与被上诉人签署的《房屋过户办理确认书》即确认被上诉人结清物业水电费与事实不符：首先，该《房屋过户办理确认书》仅为办理物业管理过户手续，未明确物业已经结清物业费、水电费。其次，2015年2月1日上诉人与被上诉人到房产的物业管理处办理了水电及物业管理过户，由于物业管理公司当日并未提供上门抄送水电读数表服务，且被上诉人承诺会及时结清水电费，上诉人同意被上诉人此后自行结清物业管理及水电费的情况下《房屋过户办理确认书》中水表、电表栏上使用斜线，并确认书上签字。且2015年2月14日，上诉人收到丰X物业管理处要求支付水电费及物业费通知并使用现金付清被上诉人拖欠的物业1月份水电费（具体深圳市星X物业有限公司出具的《收费通知单》、《收款收据》及对）后即短信通知被上诉人，此后多次要求被上诉人向上诉人支付代付的水电费，被上诉人均未支付。根据上诉人与被上诉人的约定及上诉人向被上诉人出具的《欠条》，上诉人支付购房尾款的时间及条件为被上诉人交付房产并结清房产物业及水电费后三日内支付。因此，在前述购房尾款支付时间和条件未成就时，上诉人作为买方无义务支付尾款，被上诉人作为有义务支付交房前物业水电费一方未结清该费用导致上诉人尾款支付时间和条件未成就产生的损失应由被上诉人自行承担，一审判定上诉人承担该尾款的利息于法无据。2、被上诉人交付的房产及其附属设施存在的外墙水管漏水、墙体脱落、空调损坏、交房前被上诉人拆走热水器和马桶盖费等违反卖方标的物瑕疵担保及质量担保义务，同时，被上诉人在与上诉人就房产脱落墙体维修发生分歧后，被上诉人以上诉人支付购房尾款作为返还房产钥匙条件，占据房产钥匙直至2015年2月25日已经构成违约。一审法院认为上诉人与被上诉人未明确具体详细的交付标准时，作为卖方的被上诉人交付的房屋存在一些不影响正常使用的瑕疵符合二手房交易实践，认定涉案房屋已于2015年2月3日交付，且被上诉人无需承担相应责任与事实不符，于法律无据。被上诉人作为出卖人负有标的物瑕疵担保及质量担保义务，且该等义务并不因出卖人是否存在过错的受影响，即无论被上诉人是否存在故意或过失，均不影响其标的物瑕疵担保及质量担保义务。同时，被上诉人作为标的房产的一手业主，自2004年即持有和使用房产，持有和使用房产10余年，在出卖前一年也是交由其亲妹妹使用，对房产是否存在墙体脱落、外墙水管漏水、空调压缩机是否损坏等应为知悉，被上诉人作为出卖方负有如实告知房产存在的瑕疵，即墙体脱落、外墙水管漏水、空调压缩机损坏等义务。本房地产买中购房价款中包括了房产保养及附带出售的家具家电的价款，按市场交易习惯，作为二手物品买卖，除非卖方在出售时明确告知买方标的物存在的瑕疵且买方接受，否则，作为卖方应确保出售的二手物品能够正常使用。同时，根据《合同法》的规定，交房后标的房产毁损、灭失风险转移给反诉人后也不影响被反诉人对标的房产及其附属家具家电等的瑕疵担保义务及反诉人要求其承担违约责任的权利。2015年2月2日，被上诉人与上诉人也对交付房产存在墙体脱落、空调无法正常使用、脱落、燃气灶无法正常使用、拆走热水器和马桶盖等进行确认，被上诉人已经确认存在违约及损害的事实，并进行了部分维修（尽管未按双方约定条件对脱落墙体进行维修）。被上诉人在与上诉人就房产脱落墙体维修发生分歧后，以要求上诉人支付购房尾款为作为返还房产钥匙条件，占据房产钥匙直至2015年2月25日导致逾期交房，已经构成违约。根据上诉人与被上诉人签署的房产买卖合同的约定，被上诉人应于2015年2月1日前交付房产并结清房产水电、燃气等费用，配合上诉人办理房产物业管理及燃气过户，在上诉人与被上诉人共同确认房产存在墙体脱落、空调无法正常使用、脱落、燃气灶无法正常使用、拆走热水器和马桶盖等情况后，被上诉人以需带维修师傅查看为由从上诉人处取走房产钥匙，在双方就维修发生分歧后，被上诉人以上诉人支付购房尾款作为返还房产钥匙条件，占据房产钥匙直至2015年2月25日导致已经构成逾期交房。3、被上诉人已经构成违约，应就其违约行为赔偿因此给上诉人造成的损失。
被上诉人刘玉琳口头答辩称：一审判决正确，应维持原审判决。
被上诉人田网根经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未发表答辩意见。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行，从合同履行过程看，在上诉人郭尚春尚欠10万元首期款未付的情况下，双方完成了合同约定的支付定金、办理赎楼和银行按揭、登记过户等主要合同义务，涉案房屋已经完成交付。根据合同约定房屋交付时双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，因此水电费等相关费用的结算应在房屋交付时进行，而2015年2月1日双方在管理处签署的《房屋过户办理确认书》确认双方已经结清水电费、物业费等相关费用，现上诉人郭尚春依据《收费通知单》主张被上诉人未结清水电费，原审法院认为《收费通知单》不足以推翻上诉人郭尚春在《房屋过户办理确认书》中对已结清水电费等费用的确认，而且在不排除上诉人郭尚春放弃等情形下，原审法院对上诉人未结清水电费的主张不予支持，上诉人应按约定支付剩余购房款，处理正确，本院予以维持。
关于损失问题。首先，本案为二手房买卖，上诉人郭尚春在签订房屋买卖合同前有看房，应了解房屋情况；其次，涉案房屋已使用十几年，房屋附带电器也均为旧电器，必然存在瑕疵，上诉人郭尚春所称瑕疵也均为不影响正常使用的瑕疵，属于正常范围内；第三，上诉人郭尚春主张的维修费用发生在房屋交付之后，此时其修缮系为自有财产增值所支出的费用，其要求被上诉人承担该费用，没有事实依据。综上，原审法院对其主张的维修费用不予支持，处理正确，本院予以维持。
至于迟延交付问题，根据物权法，不动产经依法登记发生效力，本案涉案房屋于2015年1月6日过户登记在上诉人郭尚春名下，2015年2月1日双方又签署了《房屋过户办理确认书》，因此，涉案房屋已经按照合同约定交付，不存在迟延交付，上诉人郭尚春主张被上诉人承担迟延违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人郭尚春的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费280元，由上诉人郭尚春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年七月三十日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。