中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第12826号
原告魏小琴。
原告魏秀琴。
两原告的共同委托代理人张玉琦，上海市宝生律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人杨健萍，上海市宝生律师事务所律师。
被告洪嬉先。
委托代理人张君毅，上海明伦律师事务所律师。
被告李哲文。
原告魏小琴、魏秀琴诉被告洪嬉先、李哲文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏秀琴及两原告的共同委托代理人张玉琦、杨健萍，被告洪嬉先及其委托代理人张君毅到庭参加诉讼。被告李哲文经本院公告传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告魏小琴、魏秀琴诉称，2010年6月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约�被告向原告租赁位于上海市浦东新区梅花鹿1099号地下一层40室的房屋作服装零售使用。租期自2010年6月7日起至2015年8月31日止，装修期自2010年6月6日起至2010年8月31日止。每月租金22，000元，自租赁期开始之日起至第三个租赁年度开始租金递增5%。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业管理费等均由被告承担。被告逾期、不足额支付租金累计超过15天的，或未按时支付物业管理费等其他费用累计超过30天的，原告均可书面通知被告解除合同，被告应按租金的2倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告未按时支付相应的租金及物业管理费等费用。截至2013年3月，被告应付租金共计682，000元，实际仅支付258，000元，尚欠424，000元。被告另欠2010年10月1日起至2011年8月31日的物业管理费和能耗费共计42，848.60元，自2012年5月的物业费27，066元，2011年9月的能耗费6，085.40元。上述费用合计500，000元，原告多次催付，无果，故起诉来院，要求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付租金424，000元；3、判令被告支付物业管理费、能耗费76，000元；4、判令被告支付逾期违约金21，624元，自2013年2月26日起算至2013年4月17日，要求算至清偿日止；5、判令被告支付违约金44，000元。
被告洪嬉先辩称，同意解除合同，但不同意其他诉请。理由是：被告已经交清租金；原告没有收取物业管理费的依据，不同意向原告支付；双方合意解除合同，不需要支付违约金；月租金于2011年5月已经变更为10，000元，但是原告依然是按照每月12，000元主张的。
被告李哲文未进行答辩，也未提供证据。
经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区梅花路XXX号地下1层40室，商业用途，建筑面积136.70平方米，系两原告所有。2010年6月7日，两原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方（洪嬉先、李哲文）向甲方（魏小琴、魏秀琴）承租系争房屋作为服饰零售使用。甲方于2010年6月7日前将房屋交付给乙方先行装修（免租期自2010年6月7日起至2010年8月31日止），在免租期内除租金外的其他费用（包括但不限于物业管理费、电费、水费、通讯费等）由乙方承担。房屋租赁期自2010年6月7日起至2015年8月31日止，共计62个月23天。每月租金22，000元。自租赁期开始之日起第三个租赁年度开始每年调整一次租金，租金调整规则为每次调整递增5%。租金每一个月为一个支付周期，先支付后使用。首期租金支付时间为双方签署房屋交付确认书之日，总额为44，000元，以后乙方应于每一个支付周期开始前十天（每月的20日前）向甲方付清应付租金。乙方若以银行转帐形式支付的，乙方将租金支付到甲方指定的�行帐户：魏秀琴，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，中国银行临沂支行。签订合同同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月租金，即44，000元。因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除，并且无需乙方同意。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯和有线电视、物业管理等在该房屋使用中产生的有关费用均由乙方承担。租赁期间（包括装修免租期），乙方须按实向甲方所委托的上海浦东世纪花园物业管理有限公司支付物业管理费。合同第十条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1……4、乙方逾期或不足额支付租金累计超过15天的；……6、乙方未按时支付物业管理费、公用事业费以及拖欠的其他费用累计达30天以上的。合同第十一（一）条约定，乙方应按时向甲方支付租金。若逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金总额的千分之一向甲方支付违约金。合同第十一（二）条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按退租当期月租金的两倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。另外，双方在合同后附了“租金计算表”，其中载明，自2010年9月1日起至2012年8月31日的月租金为22，000元，自2012年9月1日至2013年8月31日止的月租金为23，100元等。合同另对其他事项作了约定。
庭审中，被告洪嬉先提出，租赁期间，其已向两原告缴纳押金44，000元，并支付了租金374，000元。两原告对押金44，000元已经收取并无异议，但仅认可收到租金258，000元。经法庭组织双方核对，双方明确了存在争议的付款笔数和金额。之后经法院向银行调查，查实其中三笔款项，分别为2012年3月12日由金圭锡（洪嬉先丈夫）转给魏秀琴1万元，2011年9月8日由洪嬉先转给魏秀琴1万元，2012年8月8日由佩芝服装店支付至本院代管款账户1万元。其余争议款项经查均与原告无关。原告对上述付款情况予以确认。被告洪嬉先认为，2012年8月8日的1万元是应原告要求向法院支付的，原告应允充作租金，对其余二笔款项则无异议。原告对上述1万元充作租金的说法不予认可。
原告表示，其诉请第2项是自2010年9月1日起算至2013年3月31日止的租金，按照每月22，000元的标准计算得出。被告则认为，双方确实按照每月租金22，000元的标准履行过�同，但自2011年4月开始双方协商下调租金，原告之后也同意了，故被告于2011年4月开始每月支付租金1万元。原告则认为，被告是在2012年8月提出下调租金至每月1万元的，原告当时予以了同意。
原告表示，其诉请第3项包括：2010年10月1日起至2011年8月31日止的物业费和能耗费42，848.60元、2012年5月1日起至2013年5月1日止的物业费27，066元，2011年9月1日起至2013年5月1日的能耗费6，085.40元，其中每月的物业费为2，460.60元。原告并向法庭提供了2010年10月1日起至2011年8月31日止的物业费和能耗费发票（金额39，035.35元），但未能提供2012年5月1日起至2013年5月1日止的物业费和2011年9月1日起至2013年5月1日止的能耗费的发票。被告对2011年9月1日起至2013年5月1日止产生能耗费6，085.40元和每月物业费2，460.60元的标准并无异议，但认为原告曾在（2012）浦民一（民）初字第18391号案件处理过程�承诺“被告已结清之前的物业费，之后的物业费由其（原告）承担”，故不应再由被告支付物业费。
关于收回房屋的问题。被告认为，2013年2月被告因为经营困难向原告提出要求解除合同，原告口头表示过一个半月来处理解除问题，2013年3月被告迁出并返还了房屋；原告则表示，2013年5月被告主动提出解除合同，原告予以同意，并在2013年5月初收回了系争房屋。
经法庭释明后，被告表示，如果法院判决解除合同，则要求原告补偿装修费用15万元，并返还保证金；原告则表示，不同意补偿装修，保证金应抵扣相应费用。
以上事实由房屋租赁合同、房地产权证、收据、发票等证据在案佐证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应予以恪守。合同约定的租期尚未届满，被告因经营�难而提出解除合同，虽原告亦同意解除合同，但被告的行为系中途擅自退租的违约行为，故双方合同虽予以解除，但被告还应承担相应的违约责任。现原告诉请要求解除合同，依法应予支持。合同的具体解除时间应为原告实际收回房屋之日，但双方对该日期的陈述并不一致，原告认为是在2013年5月初收回房屋的，被告则认为在2013年3月就已经交还房屋，本院认为合同解除后被告作为承租人负有向出租人返还房屋的义务，在双方各执一词并均未能提供证据证明的情况下应由被告承担举证不利后果，故对原告的陈述予以采信。
合同解除后，承租人亦应按约结清租金及有关费用，现原告诉请要求被告支付自2010年9月1日起算至2013年3月31日止的租金，于法有据，应予支持。对于计算租金的标准，原告诉请按照合同原约定的每月22，000元的租金标准计算，对此被告表示异议，庭审中双方一致确认合同履行过程中双方确曾协商下调租金至每月1万元，但对具体调整时间并不一致，原告认为2012年8月才同意下调租金，被告则认为其于2011年4月起就与原告协商过，并且之后一直按照调整后的租金标准实际支付租金。本院认为双方约定的租金支付方式为每月一付，被告自2011年4月起即按照每月1万元的标准支付，原告直至本案涉讼之前未提出过异议，其陈述直至2012年8月才同意下调租金的说法并不符合常理，故对原告说法不予采信，并确认被告自2011年4月起下调租金的陈述，故双方自2010年9月1日起算至2013年3月31日止实际产生租金394，000元。审理中经双方确认和法院调查查实的被告实际付款为278，000元。对2012年8月8日付至本院代管款账户的1万元，被告认为也是向原告支付的租金，因与该款实际付给物业公司的事实不符，本院不予采信。据此，被告应再�原告支付租金116，000元。
关于原告诉请的物业费和能耗费，其中2010年10月1日起至2011年8月31日的物业费和能耗费，原告主张42，848.60元，但仅提供了金额为39，035.35元的发票，本院对超出金额不予支持。对2012年5月1日起至2013年5月1日的物业费27，066元和2011年9月1日起至2013年5月1日的能耗费6，085.40元，双方对金额并无异议，本院对原告诉请予以支持。被告认为原告承诺承担物业费并无依据，且与双方合同约定相悖，故不予采信。双方合同约定，若被告逾期支付租金的，每逾期一日，需按应付未付租金总额的千分之一支付违约金，现原告诉请按照欠付租金为本金，自2013年2月26日起算至付清之日止，具有合同依据，应予支持，但本金应为116，000元，本院予以纠正并予以相应支持。双方合同约定，被告中途擅自退租的，应按退租当期月租金的两倍向原告支付违约金，故被告应承担相当于两月租金，即2万元的违约金，亦对原告诉请予以相应支持。原告提出已缴保证金44，000元与被告应付费用相抵，符合双方合同约定，予以支持。最后，被告李哲文未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法作出缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告魏小琴、魏秀琴与被告洪嬉先、李哲文于2010年6月7日签订的《房屋租赁合同》解除；
二、被告洪嬉先、李哲文应于本判决生效之日起十日内向原告魏小琴、魏秀琴支付租金116，000元；
三、被告洪嬉先、李哲文应于本判决生效之日起十日内向原告魏小琴、魏秀琴支付逾期付款违约金（计算方法：按本金116，000元，每日千分之一的标准，自2013年2月26日起算至实际付清之日止）；
四、被告洪嬉先、李哲文应于本判决生效之日起十日内支付原告魏小琴、魏秀琴物业费、能耗费72，186.75元；
五、被告洪嬉先、李哲文应于本判决生效之日起十日内支付原告魏小琴、魏秀琴解除合同违约金2万元；
六、原告魏小琴、魏秀琴应于本判决生效之日起十日内返还被告洪嬉先、李哲文押金44，000元，该款可在上述判决第二、三、四、五项被告应付款中扣除。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，478元、公告费560元，合计10，038元（原告已预付），由原告魏小琴、魏秀琴负担4，308元，被告洪嬉先、李哲文负担5，730元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 马顺山
二〇一四年十一月五日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机�予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。