广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4533号
上诉人（原审被告）：广州市丰盛木业有限公司（原广州市番禺区丰盛木业有限公司），住所地广州市南沙区。
法定代表人：谢荣标。
委托代理人：梁永裕，广东仲衡律师事务所律师。
委托代理人：陈苑，广东仲衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴素文，住湖南省沅江市。
委托代理人：练武，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市丰盛木业有限公司（以下简称丰盛物业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：丰盛木业公司于2012年7月20日取得涉案房产的《房地产权证》。2013年5月13日，吴素文（买方、乙方）与丰盛木业公司（卖方、甲方）签订《房产转让合同》，约定：“甲方向乙方转让位于广州市南沙区大岗镇北龙路100号丰盛科苑工业园B7幢房产，房地产权证号码：粤房地权证穗字第××号，规划用途为厂房，建筑面积为4958.3平方米，建筑结构为【钢筋混凝土框架结构】，总层数4层。该房地产现空置（未出租），因贷款已抵押给广州农村商业银行股份有限公司南沙支行，乙方已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产的房地产权证及平面标识图详见附件。甲方保证上述有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人的权益。否则，承担相应的法律责任。甲方按整栋出售给乙方，总金额15767394元。签订本合同时，乙方向甲方支付5767394元首期款。第二期款：待甲方办妥该房地产赎楼解除抵押手续后，甲乙双方在办理交易递件手续前到银行办理资金托管手续。待过户完成取得产权归属乙方的新房地产权证后乙方即支付5000000元，由银行根据资金托管协议的约定划转到甲方指定账户内。剩余房款5000000元，由乙方申请办理银行商业贷款手续，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内。乙方应于2013年5月15日前及时向银行提供办理贷款手续所需的资料，甲方予以配合。乙方承担贷款所需费用。如乙方贷款申请未获得银行批准的，双方解除本合同，终止交易，各方当事人互不追究违约责任。如银行批准贷款金额少于500万元的，不足部份由乙方于交易过户后一年内支付给甲方。产权转移登记：1.甲方应在本合同签订后60日内办理完毕解除该房屋原抵押登记（赎楼）手续。2.双方应当在甲方解除抵押登记且乙方向银行申请用本房地产抵押贷款意向获得批复通过后三日内，向房地产登记机构申请办理产权转移登记。如因政府部门或政策变化等原因导致交易过户延迟，则交易过户时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。3.乙方应在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构为办理产权转移登记需要提交的资料。交楼时间和交接手续：1.甲乙双方同意，乙方价款全额支付到甲方指定开设的帐户后7日内，甲方应该将该房地产按本合同签订时状况（未出租）交付给乙方使用。2.甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。3.甲方委托广州市科苑物业管理有限公司负责该房地产所在丰盛科苑产业园的物业管理。乙方接收该房地产的同时，应与上述物业管理公司签订物业服务合同，就物业管理服务的内容和收费进行约定。管理费暂按1元／㎡（有效期自本合同签订之日起壹年，按建筑面积计算）的标准计收，有效期截止后乙方应按物业管理公司制定的收费标准缴纳管理费。自乙方接收本房地产后未出租或未使用的部分，物业管理公司将免收乙方管理费（如收取的话，由甲方负责支付），但免管理费期限不超过壹年。4.自本合同约定的交付时间之日起壹年内，甲方承担该房屋的质量保修责任。第七条违约责任：各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。3.甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过60日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。4.乙方未能按照本合同约定支付房款的，应付未付款项应当按银行同期贷款利率向甲方支付违约金；逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同，乙方还须按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。5.如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件，迟延办理产权登记的，违约方应向守约方支付违约金，违约金以每日总房款0.05%的标准计算。逾期超过30日仍未能办理产权登记的，守约方有权解除合同。6.合同履行过程中该房地产由于甲方原因遭查封或抵押等妨碍乙方取得该房地产，且上述障碍持续不可消除致使无法实现交易目的的，乙方有权解除合同并追究甲方的违约责任。违约金按总房款的10%计算。由此产生的中介费、律师费等损失应由甲方负担。免责条款：本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，各方当事人应友好协商，变更或终止合同，互不追究违约责任”。该合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，吴素文于2013年5月13日向丰盛木业公司支付了4267394元，于2013年5月14日支付了1500000元，于2013年8月5日支付了5000000元。2013年7月31日，广州市南沙开发区地方税务局就吴素文与丰盛木业公司买卖涉案房产出具南地税房通（2013）01970号《存量房交易计税价格核定通知书》。
2013年10月5日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局就广州市南沙区大岗镇政府的《关于丰盛科苑产业园项目情况说明》出具穗国房南（2013）860号《关于丰盛科苑项目情况说明的复函》，针对企业申请办理独立厂房产权过户问题，函复：“1、根据《关于广州市番禺区丰盛木业有限公司兴建生产厂区工程项目立项的批复》（番计（2003）381号）第三项，即‘项目的建设规模及内容’表明，该项目建设内容具有整体性，……，这些建筑之间在整个木业生产过程中相互依存，不可分割。2、根据《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（440113-2007-000005）号）得知，该项目是按照立项批复的建设规模进行供地；另外，《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（440113-2007-000005）号）的附件‘计收国有土地使用权出让金基本数据’显示：‘用地范围内的总建筑面积和自用建筑面积均是134709平方米（全部为工业用途），其中含外销面积是0平方米。’此数据表明，该工业项目建筑不可分割销售。因此，该项目工业用地上所有房产属统一整体不能分割独立转让。故我局暂不予丰盛木业有限公司办理厂房分割过户的申请”。
2014年1月26日，广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局对吴素文出具穗国房南开（2014）54号《关于﹤关于与广州市丰盛木业有限公司科苑B7栋过户的特别申请﹥的复函》，函复：“一、根据《关于广州市番禺区丰盛木业有限公司兴建生产厂区工程项目立项的批复》（番计（2003）381号）第三项，即‘项目的建设规模及内容’表明，该项目建设内容具有整体性，……，这些建筑之间在整个木业生产过程中相互依存，不可分割；而根据广州市国土资源和房屋管理局与丰盛木业有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（440113-2007-000005）号）得知，该项目是按照立项批复的建设规模进行供地。另据《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（440113-2007-000005）号）的附件‘计收国有土地使用权出让金基本数据’约定：‘用地范围内的总建筑面积和自用建筑面积均是134709平方米（全部为工业用途），其中含外销面积是0平方米’。综上，该项目工业用地上所有房产属统一整体不能分割独立转让。故我局不予办理厂房分割过户手续。……”。
根据吴素文提交的由广州市南沙区房地产交易中心于2014年6月18日出具的涉案房产房地产登记簿查册表显示，丰盛木业公司分别于2013年12月31日和2014年1月15日将涉案房产分别抵押给中国农业银行股份有限公司广州南沙支行和广州农村商业银行股份有限公司南沙支行。
2015年4月30日，吴素文向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除吴素文与丰盛木业公司于2013年5月13日签订的《房产转让合同》。2、丰盛木业公司立即退还吴素文购房款10767394元及利息（4267394元自2013年5月13日开始计算，1500000元自2013年5月14日开始计算，5000000元自2013年8月5日开始计算，至全部付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。3、丰盛木业公司向吴素文支付违约金1576739.4元。4、丰盛木业公司支付律师费210000元。5、本案诉讼费用全部由丰盛木业公司承担。
吴素文在原审庭审中主张其于2014年1月26日向丰盛木业公司口头通知解除涉案《房产转让合同》，并认为涉案合同于2014年1月26日解除。丰盛木业公司不予确认吴素文上述主张，吴素文未提供证据证实其于2014年1月26日向丰盛木业公司要求解除涉案合同。
2014年6月19日，吴素文委托北京市盈科（广州）律师事务所律师练武向丰盛木业公司邮寄（2014）盈广州律函字第1004号律师函，以广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局复函不予办理涉案房产的分割过户手续为理由，函告丰盛木业公司解除双方签订的《房产转让合同》及要求丰盛木业公司承担违约责任等。丰盛木业公司于2014年6月20日收到该律师函。
2014年9月11日，吴素文委托代理律师练武再次向丰盛木业公司邮寄（2014）盈广州律函字第1366号律师函，函告丰盛木业公司履行归还购房款等义务。丰盛木业公司于2014年9月12日收到该律师函。
吴素文与北京市盈科（广州）律师事务所于2014年12月12日签订（2014）穗盈民字第5796号《民事委托代理合同》，约定北京市盈科（广州）律师事务所指派律师练武担任吴素文与丰盛木业公司本案一审诉讼中吴素文的委托代理人，吴素文应向北京市盈科（广州）律师事务所支付一审律师费210000元。2014年12月15日，吴素文向北京市盈科（广州）律师事务所支付律师费210000元，同日，北京市盈科（广州）律师事务所向吴素文开具相应律师费的发票。
丰盛木业公司为证明涉案房产在行政区划变更前可以办理过户手续，本案不能办理过户手续属于政府部门或政策原因所致，在原审庭审中向原审法院提交了其与案外人签订的广州市南沙区大岗镇北区综合开发区丰盛科苑产业园A4、C2、F1幢房产《房产转让合同》及案外人的房地产权证等证据材料。吴素文对上述证据的真实性和关联性均不予确认。
原审另查明，广州市番禺区丰盛木业有限公司于2013年9月26日经广州市工商行政管理局南沙分局准予变更为广州市丰盛木业有限公司（即本案上诉人）。
原审法院认为：关于合同效力，吴素文、丰盛木业公司签订的《房产转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。丰盛木业公司认为涉案《房产转让合同》违反政府政策的强制性规定应为无效合同的主张没有依据，该院不予支持。根据穗国房南（2013）860号及穗国房南开（2014）54号复函，涉案房产所在项目属于统一整体不能分割独立转让，无法办理厂房分割过户手续，涉案合同已无法继续履行；双方在《房产转让合同》中第七条违约责任第6点约定涉案房产因丰盛木业公司原因遭查封或抵押等妨碍吴素文取得该房地产，且上述障碍持续不可消除致使无法实现交易目的的，吴素文有权解除合同并追究丰盛木业公司的违约责任。吴素文以广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局复函不予办理涉案房产的分割过户手续为由，于2014年6月19日向丰盛木业公司发出律师函要求解除合同，涉案《房产转让合同》于丰盛木业公司收到律师函的2014年6月20日解除，故吴素文诉请解除涉案《房产转让合同》已无必要。合同解除后，丰盛木业公司应当返还吴素文支付的购房款，吴素文要求丰盛木业公司返还购房款10767394元，于法有据，该院予以支持。丰盛木业公司占用吴素文购房款，吴素文要求丰盛木业公司支付购房款利息（其中4267394元自2013年5月13日开始计算，1500000元自2013年5月14日开始计算，5000000元自2013年8月5日开始计算，至全部付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉请合理，该院予以支持。根据上述广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局的复函，涉案房产在立项之初就具有整体不可分割性，不可分割销售，丰盛木业公司作为涉案房产的权属人及土地使用权人，对该土地不能分割转让应该是明知的，但其仍与吴素文签订涉案合同，且丰盛木业公司在合同履行过程中将涉案房产办理抵押登记手续，至今没有为吴素文办妥涉案房产的房地产权证，已构成违约，因此吴素文要求丰盛木业公司依约支付总房款15767394元的10%的违约金1576739.4元及未超过合理范畴的律师费损失210000元，符合合同约定，该院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，于2015年7月20日作出判决如下：一、被告广州市丰盛木业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴素文返还购房款10767394元及利息（其中4267394元自2013年5月13日开始计算，1500000元自2013年5月14日开始计算，5000000元自2013年8月5日开始计算，至全部付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告广州市丰盛木业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴素文支付违约金1576739.4元；三、被告广州市丰盛木业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴素文支付原告律师费损失210000元；四、驳回原告吴素文的其他诉讼请求。案件受理费102954元，由被告广州市丰盛木业有限公司承担。
判后，上诉人丰盛木业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《房产转让合同》签订后，丰盛木业公司积极履行合同义务，涉案房产无法办理过户是因为广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局的政策原因，与该公司无关。首先，该公司提交的证据显示：大岗镇北龙路100号丰盛科苑工业园的房产在未划入南沙区之前是可以过户的，其中A4、C2、F1栋厂房均在2012年12月4日办理了厂房分割过户。其次，涉案《房产转让合同》签订后，该公司积极履行合同义务，于2013年7月2日办理了涉案房产涂销抵押登记，并于2013年8月1日向广州市南沙区地方税务局缴纳了“土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加收入、市区堤围防护费、印花税”。这些行为都是基于履行《房产转让合同》的义务而为之，目的是将涉案房产办理过户，实现合同目的。但双方向广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局递交办证申请的时候，却被答复暂不予办理分割过户。该公司认为：广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局的政策原因导致无法办理分割过户，与该公司无关。如果《房产转让合同》合法有效，那么该合同应当履行，双方均可办理产权过户手续，但正是由于房管部门认为该合同违反了强制性规定而不能过户，导致合同无法履行，是由于主管部门认为违反了强制性规定，故该《房产转让合同》是由于主管部门认为违反政策规定而不能履行，应认定为无效合同。二、既然原审法院认为双方签订《房产转让合同》时，对该土地不能分割转让应该是明知的，那么该合同的目的因违法而无法实现，应当是无效合同，而事实上，《房产转让合同》不符合政府政策规定。根据合同法规定，无效合同的合同条款自始没有法律约束力，且丰盛木业公司由始至终积极履行合同义务，吴素文要求该公司支付违约金及律师费损失没有任何法律和事实依据。上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判丰盛木业公司无须向吴素文支付违约金1576739．4元；2、撤销原审判决第三项，改判丰盛木业公司无须向吴素文支付律师费损失210000元；3、本案诉讼费用全部由吴素文承担。
丰盛木业公司与吴素文对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
二审中，丰盛木业公司向本院提交证据材料如下：1、填报日期为2013年7月31日的《广州市南沙区个体工商户、个人房地产交易综合申报表（主表）》复印件。2、填报时间为2013年7月31日的广州市地方税务局开具《通用发票（电子）》申请审批表。3、清算日期为2013年8月1日的“土地增值税电子缴税系统回单”。4、清算时间为2013年8月1日的“营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加收入、市区堤围防护费电子缴税系统回单”。5、清算日期为2013年8月1日的“印花税电子缴税系统回单”。6、填发日期为2013年10月31日的“土地增值税税收电子转账专用完税证”。7、填发时间为2013年10月31日的“营业税、城市维护建设税、教育费附加收入、地方教育附加、堤围防护费税收电子转账专用完税证”。8、填发时间为2013年10月31日的“印花税电子转账专用完税证”。拟证明丰盛木业公司积极履行涉案合同义务，办理将涉案房产过户给吴素文相关手续，实现合同目的。对此，吴素文表示：对于上述证据材料的真实性没有异议，但上述证据材料的形成时间是在2013年7月和10月，不属于二审期间的新证据，已过举证期限，应该不予采纳；上述证据不能达到丰盛木业公司的证明目的，吴素文是以该公司违约为由起诉的，该公司未能将涉案房产依约过户给吴素文，构成根本性违约，应该承担违约责任。上述证据与确认该公司是否违约无关，无法达到其证明目的。
本院认为：丰盛木业公司与吴素文签订的《房产转让合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。丰盛木业公司上诉以“涉案房产分层出售不符合政府强制性规定”为由，主张涉案《房产转让合同》无效，缺乏依据，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，本院不予认定。根据上述广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局的复函，涉案房产所属工程项目在立项之初即具有整体性，“含外销面积为0平方米”，不可分割销售，盛某公司作为涉案房产的权属人及土地使用权人，对该情况应该是明知的，但其仍与吴素文签订涉案《房产转让合同》，且在合同履行过程中将涉案房产办理抵押登记手续，至今没有为吴素文办妥涉案房产的房地产权证，已构成违约。根据《房产转让合同》的约定，涉案房产因盛某公司原因遭查封或抵押等妨碍吴素文取得该房地产，且上述障碍持续不可消除致使无法实现交易目的的，吴素文有权解除合同并追究盛某公司的违约责任，违约金按总房款的10%计算，由此产生的中介费、律师费等损失应由盛某公司负担。原审判决盛某公司向吴素文返还购房款及利息，并支付违约金及律师费损失，并无不当。丰盛木业公司上诉不同意支付违约金及律师费损失，与上述合同约定不符，本院不予采纳。
丰盛木业公司二审中提交的上述证据材料，均不属于新证据，且不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，丰盛木业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费20881元，由上诉人广州市丰盛木业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年十二月七日
书记员 连泽璇
邹凌青
黄咏欣