上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13660号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金明训，男，1965年9月18日出生，汉族，（户籍地上海市黄浦区）住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郁忠培，男，1963年10月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人金明训与被上诉人郁忠培因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人金明训上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人郁忠培原审租赁费用的诉讼请求；撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付预期归还押金的违约金1,273.76元。
事实和理由：一审判决对于租赁合同及其履行行为认定错误。根据双方租约约定，无论是合同自动顺延还是重新签约皆无需返还房屋；按约合同在自动延续情况下，承租人不需要提前两个月提出续租书面请求；合同明确约定在房屋继续出租，承租人无违约情况下租约自动延续到房屋停止出租时止，即本案属于不定期租赁，出租人提前解约，应提前两个月通知承租人，被上诉人未提前通知显属违约；被上诉人通知上诉人，不再继续出租原因系需装修自用，上诉人实际返还房屋没有造成被上诉人损失；被上诉人实际同意上诉人使用房屋至返还日止，所谓不能如期返还房屋因被上诉人未提前通知造成，应由其承担全部责任，上诉人不应支付实际使用费。
被上诉人郁忠培辩称，一审判决正确，要求维持原判。
金明训诉至一审法院，请求判令：要求判令郁忠培返还租赁押金1,900元。诉讼中，金明训增加要求郁忠培支付逾期归还押金的违约金1,273.76元之诉请（以1,900元计，自2014年4月1日起暂算至2016年7月18日，按每日万分之八计算），要求计算至实际返还之日止。
郁忠培提起反诉：要求判令金明训支付剩余租赁费用4,260元。
一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋的产权人为郁忠培及案外人冯某。
2010年3月22日，金明训（作为承租方，签约乙方）与郁忠培（作为出租方，签约甲方）在案外人上海XX事务所的居间下，订立《房屋租赁合同》，约定由甲方将座落于上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室，建筑面积为135.79平方米的房屋出租给乙方居住使用。甲方于2010年3月21日前向乙方交付该房屋。租赁期自2010年4月1日起至2011年3月31日止。如果甲方继续出租该房屋，且乙方在租赁期内没有发生违反本合同约定的事项，甲方同意本合同自动续延到该房屋停止出租时为止。租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需要继续承租该房屋，则应于租赁期届满前2个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋每月租金为1,900元整，在本合同约定的租赁期内租金不变。租金每3个月支付一次，由乙方在每次支付周期前7日内存入甲方指定的下列银行账号。银行名称：工商银行，银行账号：XXXXXXXXXXXXXXX6001，户主姓名：郁忠培。甲方应在收到乙方已支付通知后3日内查询确认到账并向乙方开具收款凭证。乙方每逾期1日按月租金的5‰支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金1,900元整。甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，该房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分立即无息归还乙方。租赁期间，由乙方实际使用该房屋所发生的水、电、煤气、通信、有线电视、宽带等费用由乙方承担。其它费用均由甲方承担。该合同第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期届满后如期返还该房屋。逾期十日内返还按原租金比例按日支付，超过十日乙方每日应按原租金的2倍向甲方支付费用。上述合同还约定了双方的其他权利和义务。
签约当日，金明训向郁忠培自2010年4月1日至同年6月30日止的3个月租金5,700及押金1,900元，共计7,600元。郁忠培作为收款人向金明训出具了相关书面收条。同日，郁忠培将租赁房屋交付金明训使用。上述合同履行完毕后，双方分别续租3次，第一次续签日期为2011年4月3日，租期续至2012年4月1日，租金调整为每月2,000元整。第二次续签日期为2012年4月21日，租期续至2013年4月1日。第三次续签日期为2013年4月1日，租期续至2014年3月31日，租金调整为每月2,200元整。
2014年3月31日之后，双方未能签订新的续租合同，但金明训直至2014年5月12日才搬离租赁房屋。
金明训认为，根据双方合同约定，租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由其承担的费用外，郁忠培应将租赁押金立即向其返还。现因合同终止时其无需承担应支付的费用，但郁忠培至今未向其返还租赁押金，遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并依约履行。根据上述合同约定，租赁期满，承租方应如期返还该房屋。承租方需要继续承租该房屋，则应于租赁期届满前2个月向出租方提出续租书面要求，经出租方同意后重新签订租赁合同。本案中，金明训在双方续租合同到期后，未能于续租租赁期届满前2个月向郁忠培提出续租书面要求。因此，金明训应于2014年3月31日（双方续租期满日）前，将承租房屋如期返还郁忠培。金明训关于3月31日没有如期搬离，是因郁忠培没有提前通知其所造成之观点，理由不能成立。现金明训因其自身原因直至2014年5月12日才搬离租赁房屋，理应向郁忠培支付占用期间的租赁费用。考虑到双方先前续签过3次合同，使得金明训误以为只要其没有违反合同约定的事项，合同自动续延到房屋停止出租时为止，故其通过短信方式在与郁忠培协商的情况下，于2014年5月12日搬离了租赁房屋。法院综合考虑本案发生的实际情况，并结合双方在办理房屋交接时郁忠培所持的态度以及对郁忠培造成的实际损失，酌情由金明训向郁忠培支付自2014年4月1日起至2014年5月12日止，参照每月2,200元计算的租赁费用3,037元。另根据上述租赁合同约定，租赁关系终止时，该房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分立即无息归还承租方。现金明训因自身原因造成其于2014年5月12日才搬离租赁房屋，需另行向郁忠培支付自2014年4月1日起至2014年5月12日止占用该房屋期间的租赁费用，该费用足以抵扣该项租赁保证金，故金明训要求郁忠培支付自2014年4月1日起至实际返还之日止的逾期归还押金违约金之诉请，缺乏依据，法院予以驳回。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，于二〇一六年十月八日作出判决：一、郁忠培于判决生效之日起十日内返还金明训租赁保证金1,900元；二、金明训于判决生效之日起十日内支付郁忠培自2014年4月1日起至2014年5月12日止，参照每月2,200元计算的租赁费用3,037元。上述两项款项相抵，金明训需于判决生效之日起十日内支付郁忠培剩余租赁费用1,137元；三、驳回金明训的其余本诉诉讼请求；四、驳回郁忠培的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费25元（已减半收取），反诉案件受理费25元（已减半收取），合计50元，由金明训负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人金明训与被上诉人郁忠培签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。本案租约至2014年3月31日已到期，在双方未能合意续展租赁期限情况下，上诉人继续承租、使用标的房屋已无合法依据，原判参照双方原租金标准确定上诉人实际使用费用合理有据，应予维持。关于被上诉人归还租赁保证金期限是否违约，租赁保证金系为租赁合同终止时有效、及时清算履约期间产生的债务设立的押金。根据查明事实，上诉人金明训因其自身原因直至2014年5月12日才搬离租赁房屋，应向郁忠培支付占用期间的租赁费用，该费用金额实际已超逾租赁保证金。应该认为，就金额而言，被上诉人保留租赁保证金以供抵扣是合理的。同时，因本案租赁合同债务由本案司法裁判最终确定，被上诉人未提前归还押金就期限而言合法有据，应该认为，被上诉人于此不存在违约行为。同时上诉人主张此部违约金亦缺乏合同依据，故上诉人该主张本院不能采纳。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人金明训的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人金明训负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 刘 佳
二〇一七年三月八日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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