东乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内2525民初968号
原告（反诉被告）:那仁朝克图，男，1979年01月03日出生，蒙古族，无固定职业。
委托诉讼代理人：张智荃，锡林郭勒盟额尔敦法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：苏海峰，锡林郭勒盟”148”协调指挥中心法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：陈国祥，男，1972年06月26日出生，汉族，无固定职业。
被告（反诉原告）：付秀风，女，1975年07月05日出生，汉族，无固定职业。
被告（反诉原告）：东乌珠穆沁旗兴原肉业有限公司，住所：东乌珠穆沁旗乌里雅斯太镇五区宝力根街阿拉坦合力东街北侧。
法定代表人：陈国祥，职务：经理
以上三被告（三反诉原告）委托诉讼代理人：李俊彪，内蒙古睿骐律师事务所律师。
原告（反诉被告）那仁朝克图诉被告（反诉原告）陈国祥、付秀风、东乌珠穆沁旗兴原肉业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年04月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告那仁朝克图及其委托诉讼代理人张智荃、苏海峰，被告东乌珠穆沁旗兴原肉业有限公司法定代表人陈国祥（与被告陈国祥系同一人）、付秀风及其委托诉讼代理人李俊彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告那仁朝克图向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2016年10月25日达成的《房屋买卖合同》，立即交付房屋，并协助原告办理相关房屋及土地的产权过户手续；2、被告承担违约逾期交付房屋造成的损失，每月约5万直至实际交付房屋之日及其他损失；3、由被告承担本案的诉讼费用。理由为：原、被告于2016年10月25日达成口头《房屋买卖合同》，原告以总价款200万元人民币购买了被告方所有的商住两用楼一栋，附属车库、库房等，及相应面积为1113.9平方米的出让土地。当天15:33原告通过银行转账方式一次性支付被告200万元购房款，被告于16时许从银行赎出了抵押的房产证和土地证并交给了原告。随后原告及被告夫妇一起到公证处办理房屋买卖合同的公证手续未成。次日原告被告知房子不卖了。此后，双方几次协商被告拒不向原告交付房屋及土地。无奈原告诉至法院。
被告陈国祥、付秀风及东乌珠穆沁旗兴原肉业有限公司辩称，原、被告之间房屋买卖合同并没有成立，双方之间不存在继续履行的法定事由：根据《中国人民共和国合同法》第十条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及第六十一条的规定，房地产转让应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式,原告的诉讼请求不能成立；其次，本案的合同也不符合合同的构成要件，双方对合同的价款也有争议，被告称价款为300万,对房屋出售的单价、交付时间、支付房款及解决争议的方式等均未进行过协商，双方如果不能达成书面协议，原告的诉讼请求应予驳回。
被告（反诉原告）陈国祥、付秀风及东乌珠穆沁旗兴原肉业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告交还乌里雅斯太镇宝格达乌拉路商住房产的两个土地证和三个房产证；2、由反诉被告承担本案全部诉讼费。理由为：反诉原告与反诉被告系朋友关系。2016年10月25日，两人在闲聊过程中，反诉被告那仁朝克图为了寻找足值抵押物办理银行抵押借款，主张购买反诉原告陈国祥位于乌里雅斯太镇宝格达乌拉东路1113.90平方米土地及占地1000平米的商住房产。随后双方在没有达成任何协议细节的情况下，反诉被告那仁朝克图向反诉原告账户先行转账200万元，将反诉原告的三个房产证和两个土地证拿走，并以反诉原告的名义办理抵押贷款。2016年10月26日反诉原告将200万元返还反诉被告那仁朝克图并告知房产在没有达成协议的情况下不卖了。反诉原告认为房屋买卖应建立在双方真实意思表示情况下，自愿达成买卖行为，方符合法律规定。现反诉被告通过诉讼程序强买反诉原告房产并拒绝返还产权证书的行为，已经侵害了反诉原告的合法权益。
反诉被告（原告）那仁朝克图针对反诉辩称，反诉原告将三个房产证与两个土地证交付于我们的事实存在。双方经过慎重考虑达成一致意见，形成的买卖合同成立并生效，双方都在履行义务，反诉被告付了协商后的等值价款200万元，反诉原告也履行了部分合同义务交付了以上房产土地的产权证书，该行为应视为反诉原告对买卖合同的认可。合同成立的三个要件标的、名称、数量已形成。反诉原告拒绝办理相关手续属毁约，但不影响合同的成立，反诉请求应予驳回。
本院经审理认定事实如下：围绕本案第一个争议焦点也是本案其他焦点的基础，即”原、被告间的口头房屋买卖合同是否成立并生效，应否继续履行”，原告向本院提交了五份证据：1、（2016）内2525民初38号民事裁定书；2、该案反诉状第一项反诉请求”依法解除反诉人与被反诉人口头达成的《房屋买卖合同》”；3、2016年10月26日原告那仁朝克图与被告陈国祥的通话录音；4、被告付秀风的短信；5、农村信用社存款转账凭证14张，拟分别证明双方间达成的口头房屋买卖合同成立，系双方真实意思表示，约定房款为200万元，被告陈国祥、付秀风夫妻均到东乌旗农村信用联社转账现场履行合同，即接受房款200万元的真实行为。被告方对该组证据的真实性与合法性无异议，但认为房款已退还，双方未签订书面合同违反了法律强制性规定，合同没有成立。被告对该组证据的真实性、合法性无异议，本院认定为有效证据。综合庭审中双方无争议的事实最终认定本案事实为：2016年10月25日，原、被告双方间达成了口头合同，合同内容为：原告以200万元人民币购买被告所有的位于乌里雅斯太镇宝格达乌拉路1113.90㎡土地及占地840.33㎡商住房、车库、仓库。但双方未议定房屋、土地交付时间、产权证书手续过户及纠纷解决方式等细节。当日，在东乌旗农村信用联社原告那仁朝克图一次性向被告陈国祥通过银行转账购房款200万元。被告陈国祥、付秀风收到房款遂将两个土地证和三个房产证交与原告那仁朝克图，房产证书编号分别为”蒙房权证内蒙古自治区字第XXXX号、”xdw房权证2002字第4-3-019**号”、”xdw房权证2004字第4-3-022**号”、土地证编号分别为”东国用2008第25401B号127”、”东国用2008第25401B号126”。次日，被告反悔返还原告购房款200万元。
本院认为，合同的本质是一种合意，参与订立合同的相对双方意思表示一致合同成立。依法成立的合同受法律保护。合同可以采用口头或书面形式。本案原、被告双方就被告方所有的位于乌里雅斯太镇宝格达乌拉路1113.90㎡土地及占地840.33㎡的房产达成了买价（售价）200万元人民币的合意后，且作为房屋买卖合同的一方原告已经履行了主要义务，将购房款200万元转账至被告方，被告方收到房款随将相应土地、房产证书交付原告，双方欲签订书面合同前产生纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第三十七的规定”采用书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条”当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外”的规定，原告那仁朝克图与被告陈国祥、付秀风、东乌珠穆沁旗兴原肉业有限公司间达成的口头买卖房屋合同已经成立。且被告陈国祥、付秀风在（2016）内2525民初38号原告那仁朝克图诉其二人的房屋买卖合同纠纷案件（除遗漏被告东乌珠穆沁旗兴原肉业有限公司外与本案诉讼请求、事实理由均相同）中反诉要求”判令解除反诉人陈国祥、付秀风与被反诉人那仁朝克图达成的《房屋买卖合同》”，该解除合同的诉讼请求亦自认了房屋买卖合同的成立。原、被告双方达成的房屋买卖合同未违反法律法规效力性强制规定合法有效，双方应继续履行合同，三被告应向原告交付出售房屋及土地，并协助原告办理相关产权证书的过户手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条”房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式”系对房地产转让合同的管理性规定而非效力性强制规定。三被告以双方未签订书面的房屋买卖合同，违反了法律强制性规定为由否认合同的成立、生效，拒绝履行合同义务的抗辩理由不能成立。庭审中三被告明确表示无证据证明双方议定房价为300.00万元，故其相关主张亦不能成立。双方未明确房屋交付时间、产权证书过户手续办理事宜，可以协议补充，不能达成补充协议的，债权人可以主张随时履行，但应当给对方必要的准备时间。准备时间应结合本案纠纷发生的原因、过程、所涉房屋及土地面积较大且为商住两用、产权所有人为个人和企业、房屋腾挪交付会较一般房屋费时等情况确定为宜。综上所述，被告方不存在逾期交付房屋的违约行为，原告主张的逾期交房损失每月5万元不能成立；合同成立后，原告主张的装修定金28万损失与本案无关联性，以及被告反诉要求返还房屋、土地产权证书的诉讼请求均应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第六十一条及第六十二条，判决如下：
一、被告陈国祥、付秀风、东乌珠穆沁旗兴原肉业有限公司于本判决生效后30日内将位于乌里雅斯太镇宝格达乌拉路房产证书编号分别为”蒙房权证内蒙古自治区字第XXXX号、”xdw房权证2002字第4-3-019**号”、”xdw房权证2004字第4-3-022**号”、土地证编号分别为”东国用2008第25401B号127”、”东国用2008第25401B号126”的房屋及土地交付原告那仁朝克图，并协助原告那仁朝克图办理相应房屋、土地产权证书的过户手续；
二、驳回原告那仁朝克图的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告陈国祥、付秀风、东乌珠穆沁旗兴原肉业有限公司的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费11400.00元及反诉案件受理费25.00元，由被告陈国祥、付秀风、东乌珠穆沁旗兴原肉业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 李 军
二〇一七年六月三日
书记员 通嘎拉嘎