南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第1315号
原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行。
负责人陶继勇，行长。
委托代理人李毅、朱小军，江苏致邦律师事务所律师。
被告夏季，男，汉族，1988年1月8日生。
被告季萍，女，汉族，1964年4月10日生。
两被告共同的委托代理人王迎庆，江苏德擎律师事务所律师。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司。
法定代表人平理。
原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行（下称中行鼓楼支行）诉被告夏季、季萍、南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙金陵公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李蕊独任审判，公开开庭进行了审理。原告中行鼓楼支行的委托代理人李毅、被告夏季和季萍的委托代理人王迎庆到庭参加诉�，被告蟠龙金陵公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告中行鼓楼支行诉称，被告夏季为购买房屋向原告申请个人住房贷款，原告与三被告签订楼宇按揭贷款合同及抵押合同，约定被告夏季向原告借款493000元，夏季、季萍以其购买的位于本市XX区XX综合楼B区XXXX室房屋作为借款抵押，蟠龙金陵公司为上述借款提供保证担保。上述合同签订后，原告按约发放贷款，但夏季未能按约还款，故原告诉至法院，请求判令：1、被告夏季提前清偿截止2011年3月1日所欠全部借款本金487043.21元，利息64615.26元、罚息7247.94元，并继续承担自2011年3月2日以后的利息及罚息至实际给付之日；2、判令被告夏季承担本案支出的律师代理费23856元；3、判令被告季萍、蟠龙金陵公司对被告夏季上述应付款项承担连带清偿责任；4、判令原告�被告夏季应付款项范围内对被告夏季、季萍用于借款抵押的位于本市XX区XX综合楼B区XXXX室的房屋享有优先受偿权。
被告夏季、季萍辩称，对两被告与原告间的借款关系没有异议，但合同约定的罚息计算标准过高，原告未及时主张权利致使罚息过高，且两被告不能按约还款系因蟠龙金陵公司未能及时配合办理房屋所有权证及土地证所致，故利息、罚息部分应由蟠龙金陵公司承担。
被告蟠龙金陵公司未到庭，亦未答辩。
经审理查明：2007年9月13日，原告中行鼓楼支行（乙方）与被告夏季（甲方）、蟠龙金陵公司（丙方）签订了《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》一份，约定：甲方为购买坐落于XX综合楼B区XXXX室房产，向乙方贷款493000元；借款期限为30年；贷款利率为浮动利率，以贷款提款日当天人民银行公布的法定30年期基准利率为基础下浮15%确定，每满一年后�再按当时人民银行公布的法定贷款利率下浮15%确定所有贷款下一年利率；还款方式为等额本息偿还法；丙方为本合同项下借款提供连带责任保证，保证期间从本合同生效之日起至本合同项下的债务全部到期之日后两年，如丙方协助甲方取得所购房屋的房屋所有权证及国有土地使用证，并办理完正式抵押登记手续且将房屋他项权证交由乙方执管，丙方的保证责任解除；丙方承诺，如乙方在本合同项下的债权又有物的担保，在乙方要求其承担保证责任时，丙方自愿放弃要求乙方先行使担保物权的抗辩；如甲方未按约定期限且未就展期事宜与乙方达成协议，乙方有权就贷款逾期部分从逾期之日起按照本合同约定借款利率加收40%的标准计收利息，直至甲方完全清偿本息为止；如甲方未按时、足额偿还任何一期贷款本金或利息，乙方有权宣布本合同项下贷款全部提前到期，并自乙方宣布债务提前到期之日起，甲、丙方自愿按照本合同的强制执行条款的约定执行；与本合同有关的一切费用（包括但不限于本合同项下的公证费、公告费、乙方实现债权的费用、因甲方违约行为导致乙方聘请律师的费用等）均由甲方承担。同日，原告与三被告签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定夏季、季萍将其共有的位于本市XX区XX综合楼B区XXXX室房屋抵押给原告，为夏季在上述贷款合同项下债务提供担保，担保范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金和实现抵押权的费用，夏季、季萍连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，蟠龙金陵公司也未履行保证责任的，原告有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。2007年9月24日，原、被告办理了案涉房屋的预告抵押登记手续。此外，季萍向中行鼓楼支行出具《共有人承诺函》一份，承�同意将其所有的案涉房产为上述贷款合同项下债务提供抵押担保，并自愿作为该债务的共同还款人，对借款人在上述贷款合同项下的债务清偿承担连带还款责任。
上述合同签订后，中行鼓楼支行依约发放贷款，但夏季自2008年11月起未能按约还款，截至2011年3月1日共拖欠原告借款本金487043.21元、利息64615.26元及罚息7247.94元。
另查明，夏季至今未取得抵押房屋的房屋所有权证，中行鼓楼支行亦未取得房屋的他项权证。
再查明，中行鼓楼支行与江苏致邦律师事务所签订委托代理合同一份，由该所指派律师李毅、孙侨代理其进行本案诉讼，中行鼓楼支行支付该所律师代理费23856元。
以上事实，有原告提交的贷款合同、房屋抵押合同、共有人承诺函、个人贷款申请表、借款借据、欠息清单、委托代理合同、付款凭证等证据及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原告中�鼓楼支行与三被告签订的借款合同及抵押合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效。中行鼓楼支行按约发放贷款后，夏季未能按照借款合同约定的期限还本付息，应当承担逾期还款的违约责任，故对原告要求夏季按约偿还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告关于罚息过高且应由蟠龙金陵公司承担的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。根据贷款合同约定，因夏季违约行为导致原告聘请律师的费用等由夏季承担，但原告主张律师费的计算标准为诉讼请求标的4%加1500元，该标准已超过江苏省有关律师收费标准的规定，故对原告主张按照规定支出的律师费18573元，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。季萍向中行鼓楼支行出具的承诺函系其真实意思表示，合法有效，其应当按照承诺对案涉贷款合同项下债务承担连带还款责任。�据贷款合同约定，蟠龙金陵公司对上述债务承担连带保证责任至夏季取得抵押房屋的权利证明且中行鼓楼支行取得抵押房屋的他项权证后即解除，现夏季尚未办理房产证，中行鼓楼支行亦未取得该房屋他项权证，且蟠龙金陵公司在案涉合同中承诺其自愿放弃要求原告先行使担保物权的抗辩，故对原告要求蟠龙金陵公司对上述借款承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。因夏季、季萍以其所有的位于本市XX区XX综合楼B区XXXX室的房屋为案涉借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，故中行鼓楼支行依法对该房屋享有优先受偿权。被告蟠龙金陵公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告夏季自本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行贷款本金487043.21元、利息64615.26元及罚息7247.94元，并自2011年3月2日起至判决确定的给付之日止按合同约定的标准继续支付利息、罚息；
二、被告夏季于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行律师代理费18573元；
三、被告季萍对上述（一）、（二）项债务承担连带还款责任；
四、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任，并在向原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行承担连带责任后，有权就其实际清偿部分向被告夏季追偿；
五、如三被告未能履行上述义务，原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行有权就夏季、季萍名下位于XX市XX区XX综合楼B区XXXX室的房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；
六、驳回原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9630元，减半收取4815元，由原告承担44元，由被告夏季承担4771元（鉴于原告已预交，被告夏季于本判决生效之日起十日内直接给付原告，被告季萍、蟠龙金陵公司承担连带清偿责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按被上诉人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据�诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 李 蕊
二〇一三年十一月二十日
见习书记员 周凤娟