浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终1171号
上诉人（原审被告）：徐杏仁，男，1951年11月9日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：徐剑，浙江达鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝晶旭，浙江达鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡可仁，男，1952年12月5日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：蒋天童，浙江煜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱建群，浙江煜华律师事务所律师。
上诉人徐杏仁因与被上诉人胡可仁房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2017）浙0282民初6462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
徐杏仁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡可仁的一审诉讼请求。事实与理由：1.本案所涉的《房产转让书》未成立，即使成立也应当为无效合同。该《房产转让书》的实质内容是上诉人将其自身名下房屋转让给案外人胡章坤，属于房地产转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，应当签订书面转让合同，《中华人民共和国合同法》第三十二条则规定，书面合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中的《房产转让书》并没有双方当事人的签字或盖章，只有上诉人一人按捺指印，故该转让书不符合上述法律规定，并未成立，上诉人就无须履行合同的义务。另外，本案房地产为上诉人与其儿子徐建平共有，各享有50%的份额，但该转让书并未经过徐建平的书面同意，明显违反法律法规，故该转让书无效。2.退一步讲，即使涉案《房产转让书》有效，但该转让书的相对方为上诉人和案外人胡章坤，并非出具给被上诉人，且胡章坤也未实际向上诉人支付转让款，被上诉人也未提供相应的证据证明其委托胡章坤出面受让或者胡章坤将合同权利转让给被上诉人等，因此根据合同相对性原则，被上诉人不具有诉讼主体资格，无权要求上诉人履行合同义务。事实上，上诉人在向被上诉人借款后，将206室及涉案转让书指向的208室押给被上诉人，期间由被上诉人使用并收益，以抵扣借款利息。后上诉人将206室过户给被上诉人以冲抵欠款，双方之间的债权债务关系已经厘清，涉案208室的所有权人仍是上诉人。3.涉案房地产实际系上诉人与徐建平共有，徐建平应当成为本案的第三人，上诉人已向一审法院申请追加但未被准许，一审法院未明确陈述理由也未出具书面裁定。
胡可仁辩称，国土部门登记的证明可以显示，涉案房屋的产权人只有一个即上诉人，徐建平与上诉人系父子关系，权利义务可另行理直，不应在本案中追加第三人。房产转让书是成立并有效的，经鉴定，上面的指印是上诉人本人的。涉案房产从1995年开始就一直由被上诉人使用。案外人胡章坤在一审庭审中也出庭作证，陈述其本来也想买一套，后来付钱的时候又不想要了，钱先由被上诉人支付给上诉人。所以，上诉人是有主体资格的。一审判决认定事实正确。程序合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
胡可仁向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐杏仁履行《房产转让书》义务，将慈溪市的房屋所有权过户给胡可仁；2.诉讼费由徐杏仁承担。
一审法院认定事实：1992年，胡可仁、徐杏仁经协商形成《房产转让书》一份，载明：“兹由徐杏仁有慈溪市浒山镇下房路24号2-8室房屋一套转让给胡章坤同志，特立此据为凭。徐杏仁.92.10/2日”，落款处“徐杏仁”及“92.10/2日”上有二枚红色指印。上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所于2017年12月29日出具防伪司法鉴定所[2017]文鉴字第1244号司法鉴定意见书一份，鉴定意见为：1.无法判断《房产转让书》落款处“徐杏仁”签名字迹是否徐杏仁本人所写；“徐杏仁”签名字迹处及落款日期处二枚红色指印均是徐杏仁右手大拇指所留。2.《房产转让书》落款处“徐杏仁”签名字迹与该处的红色指印形成的先后顺序为：先形成签名字迹，后形成红色指印。徐杏仁支付鉴定费7200元。案外人胡章坤仅代胡可仁出面受让房屋，实际受让人为胡可仁，胡可仁亦实际向徐杏仁交付了25000元款项。涉案房屋现由胡可仁占有、使用。另，转让协议中所记载的“慈溪市浒山镇下房路24号2-8室房屋”现名为“慈溪市”（权证号为01001510号），该处房产登记的所有权人为徐杏仁，未登记共有权人。另，胡可仁愿意自行承担涉案房屋过户所需的一切税费。
一审法院认为：《房产转让书》中落款处“徐杏仁”签名字迹处的红色指印系徐杏仁所留，且红色指印形成在签名字迹之后，故应视为徐杏仁对房产转让书的内容予以了确认。案外人胡章坤亦表示其仅代为出面受让房屋，实际受让人为胡可仁，而胡可仁亦实际向徐杏仁交付了25000元款项，故胡可仁应为涉案房屋的受让方。胡可仁与徐杏仁就涉案房产形成买卖合同关系，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应成立且有效，双方应按约全面履行各自的合同义务。徐杏仁辩称涉案《房产转让书》不符合房屋买卖合同的形式要件，无法律依据，一审法院不予采纳。本案中，胡可仁已向徐杏仁交付了房屋价款，即履行了买受人的合同义务。徐杏仁作为出卖人理应协助胡可仁办理房屋的产权变更登记。现徐杏仁尚未全面履行合同义务，应承担继续履行的责任，胡可仁有权要求徐杏仁协助办理涉案房屋的产权变更登记手续。徐杏仁虽辩称当时只是向胡可仁借款，将涉案房屋进行抵押，但未提供证据予以证明，故一审法院不予采纳。同时，徐杏仁要求胡可仁承担鉴定费用，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：徐杏仁于判决生效后十日内协助胡可仁办理位于房屋（房屋所有权证号：××号）的产权变更登记手续。一审案件受理费425元，减半收取计212.50元，鉴定费7200元，两项合计7412.50元，由徐杏仁负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
综上，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《房产转让书》仅有徐杏仁捺印而无受让方签名捺印，确实不符合书面合同的形式规范和成立要件，但根据双方从事的民事行为，包括胡可仁在该《房产转让书》落款处“徐杏仁”字样上捺印并交由胡可仁保管、将涉案房屋实际交付胡可仁管理使用，以及胡可仁接受该转让书、支付价款并在此后对涉案房屋管理使用等，能够推定双方有订立房屋买卖合同的意愿，应认定是以《中华人民共和国合同法》第十条第一款中的“其他方式”订立的合同，合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条关于共有房产转让、签订书面合同的规定，属于管理性强制性规定，并不能直接否定本案双方当事人之间的合同效力。相反地，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，一审法院认定双方之间的房屋买卖合同成立并生效，并无不当。
《房屋转让书》中写明的受让方虽为案外人胡章坤，但徐杏仁自认并未从胡章坤处收取购房款，而胡章坤在一审庭审中亦明确表示其仅代为出面受让房屋、实际受让人为胡可仁，故一审法院据此认定胡可仁为涉案房屋的受让方并无不当。另一方面，即使最初的受让方确实为胡章坤，但其在一审中明确作出的实际受让方为胡可仁的意思表示，亦可产生债权转让的法律效果，且涉案房屋转让不存在因合同性质、当事人约定、法律规定而不得转让的情形，故在此前提下，胡可仁以房屋买卖合同债权人身份主张权利符合法律规定，徐杏仁关于其不具备诉讼主体资格的主张不能成立，本院不予采信。
由于涉案房屋的产权证上并未登记共有权人，故胡可仁仅与产权证上载明的唯一权利人即徐杏仁进行交易，并不存在过失或者过错，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。如案外人徐建平认为涉案房屋买卖合同损害其利益的，其可另行向徐杏仁主张权利。因此，一审法院未将徐建平追加为第三人并无不当，不存在程序违法的情形。
胡可仁在一审中提供的拆迁办谈话笔录，虽为复印件，不能单独作为认定事实的依据，但与其委托代理人向拆迁办工作人员的询问笔录互相印证，能够进一步证明胡可仁主张的涉案房屋在1992年已转让的事实。徐杏仁关于其从胡可仁处取得50000元为借款、并非两套房屋的售价的主张，缺乏相应证据证明，亦与《房产转让书》载明的内容不符。假设50000元为借款、徐杏仁仍保有两套房屋的所有权，则其完全具备归还该借款的能力，但却在长达二十余年的时间内未收回房屋、归还借款，反而在房屋面临拆迁时产生涉案纠纷，显然不符合常理，亦有违诚信。
综上所述，徐杏仁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人徐杏仁负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 樊瑞娟
审 判 员 曹 炜
审 判 员 周 娜
二〇一八年五月二十四日
代书记员 姜黎娜