上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2394号
上诉人（原审被告）上海吴忠农副产品综合市场经营管理有限公司。
委托代理人黄业华，上海方韬律师事务所律师。
委托代理人黄骅，上海方韬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海诸婷贸易有限公司。
委托代理人黄业华，上海方韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海铁路轨道交通开发有限公司。
委托代理人王雷，上海浦京律师事务所律师。
上诉人上海吴忠农副产品综合市场经营管理有限公司（以下简称吴忠公司）、上海诸婷贸易有限公司（以下简称诸婷公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人吴忠公司、诸婷公司之共同法定代表人诸水明及共同委托代理人黄业华、上诉人吴忠公司之委托代理人黄骅、被上诉人上海铁路轨道交通开发有限公司（以下简称轨道交通公司）之委托代理人王雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2005年5月18日，轨道交通公司与吴忠公司、诸婷公司签订了《吴中路市场承包租赁合同》一份，约定轨道交通公司将上海市中山西路吴中路综合市场交由吴忠公司、诸婷公司承包租赁，租赁期限自2004年11月1日起至2012年10月30日止，承包费用一为租赁费，第一年为人民币（下同）55，000元，之后每年递增5，000元；二为轨道交通十名职工交纳“五金”及工资附加等费用；经营市场所需的一切费用由吴忠公司、诸婷公司承担；租赁期满，若双方未续签合同，吴忠公司、诸婷公司应在租赁期满之日起15日内从市场迁出，同时轨道交通公司对吴忠公司、诸婷公司承租期间所改建房屋和进行的装修不作任何补偿。
原审另认定，轨道交通公司于2012年7月20日、10月29日发函给吴忠公司、诸婷公司，明确表示合同期限即将届满，轨道交通公司将不再续约，希望吴忠公司、诸婷公司做好市场移交工作。同时，就该市场轨道交通公司进行了公开招租，上海云达快递服务有限公司（以下简称云达快递）中标。2012年11月12日，轨道交通公司与云达快递签订了《房屋租赁合同》，由轨道交通公司将上海市中山西路（吴中东路）农贸市场出租给了云达快递。后轨道交通公司则向法院提起诉讼，要求判令：吴忠公司、诸婷公司立即迁出上海市中山西路（吴中东路）吴中路综合市场，并赔偿轨道交通公司租金损失（自2012年11月1日起算至其迁出时止，按照每年110万元计算）。
原审审理中，吴忠公司称从2002年起由诸婷公司与轨道交通签订承包租赁合同，2005年5月续签合同；但是由于诸婷公司不具备经营农贸市场的资质，所以注册成立了吴忠公司，成立后单独以吴忠公司名义与轨道交通公司重新签订了一份《吴中路市场承包租赁合同》，内容与前一份一致，日期也签署为2005年5月18日。同时吴忠公司与轨道交通公司还订立了一份《吴中路市场承包补充协议》，其中约定吴忠公司在承租期内没有造成重大社会影响的，有权优先继续承包，承包期限不低于五年；且从2005年5月起上海吴忠农副产品综合市场是由吴忠公司实际经营。对上述二份合同，轨道交通公司表示不予认可，认为系吴忠公司伪造。
原审又认定，诸婷公司成立于2003年1月，2010年5月被吊销企业法人营业执照；吴忠公司成立于2004年9月。两公司均为有限责任公司，股东均为陈颖婷和诸水明。
另原审中，根据轨道交通公司与吴忠公司、诸婷公司的申请，法院委托华东政法大学鉴定中心对有关书证进行了鉴定，结论为：1、2012年7月20日轨道交通公司发给吴忠公司、诸婷公司的“通知书”，系诸水明本人签收；2、签署日期为2005年5月18日，承包人为吴忠公司和诸婷公司的《吴中路市场承包租赁合同》上“诸水明”的签名系其本人所签；3、签署日期为2005年5月18日，承包人为吴忠公司和诸婷公司的《吴中路市场承包租赁合同》上轨道交通公司的印章与轨道交通公司提供的样章相符，但与签署日期为2005年5月18日，承包人为吴忠公司的《吴中路市场承包租赁合同》上轨道交通公司的印章不符；4、未检出《吴中路市场承包补充协议》的第一页与第二页系出自非同一份文档的迹象，同时对该补充协议的形成时间难以提供鉴定意见。
原审还查明，吴忠公司于2013年9月16日向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，要求宣告轨道交通公司与云达快递所签订《房屋租赁合同》无效，并要求轨道交通公司与其续签市场租赁合同。法院以（2013）徐民四（民）初字第2895号民事判决书驳回了吴忠公司的诉讼请求。
原审认为，轨道交通公司与诸婷公司、吴忠公司所签订的《吴中路市场承包租赁合同》合法有效，应受法律保护；合同到期后，在轨道交通公司明确表示不再与吴忠公司、诸婷公司续约的情况下，吴忠公司、诸婷公司继续拒绝将市场交还轨道交通公司，已构成违约，应承担相应的民事责任；现轨道交通公司起诉要求吴忠公司、诸婷公司迁出中山西路市场，并无不当，可予准许；至于轨道交通公司要求吴忠公司、诸婷公司赔偿其占用期间的租金损失，可予准许；吴忠公司、诸婷公司的答辩意见，缺乏法律依据，法院难以支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，于二○一四年八月十二日作出判决：一、吴忠公司、诸婷公司应于判决生效后十五日内迁出上海市中山西路上海吴忠农副产品综合市场；二、吴忠公司、诸婷公司应于判决生效后十五日内支付轨道交通公司租金损失（按照每年1，100，000元，自2012年11月1日起计算至吴忠公司、诸婷公司迁出时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，900元，由吴忠公司、诸婷公司负担。
判决后，吴忠公司、诸婷公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人租赁土地，在区政府的大力扶持下，投资菜市场，现还未收回成本；补充协议约定上诉人有权优先继续承包，否则被上诉人应作出赔偿；上诉人支付的年租金不到60万元，并给被上诉人的11名员工发放工资，原审确定110万元的年租金标准没有依据；被上诉人将市场承包给云达快递，然云达快递没有市场的经营资质，故要求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人轨道交通公司辩称：合同到期前，被上诉人两次发函给上诉人明确不再续签合同；被上诉人公开招租，诸水明参与招标，但未中标；补充协议为无效，且该协议约定的优先承包并不意味着上诉人必然继续承包，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示下列证据材料：1、通知，旨在证明被上诉人通知小商户暂停交费；2、云达快递的工商资料，旨在证明云达快递没有菜市场的经营资格。被上诉人对前述材料的真实性没有异议，但认为合同到期后，小商户是否交费并不影响上诉人迁出涉讼场所，且被上诉人与云达快递间的关系与本案无关。本院认为，被上诉人的质证意见成立，该两份材料不具有证明本案必要法律事实的效力。被上诉人则出示收据一组，旨在证明2013年上诉人仍向小商户收取租金。上诉人对收据真实性没有异议，但认为收取的为水电费及管理费。本院认为，鉴于该些收据的收款事由载明有“租金”字样，故确认该等收据具有书证证据效力。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依据原审鉴定意见书，在现有证据条件下，不能确定承租人为吴忠公司的《吴中路市场承包租赁合同》、《吴中路市场承包补充协议》具有证据真实性，吴忠公司、诸婷公司关于其享有优先续租权，否则轨道交通公司应给予补偿的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于双方租赁合同已到期，原审判决吴忠公司、诸婷公司迁出合法有据，应予维持。轨道交通公司出示的会议记录显示吴忠公司及诸婷公司的共同法定代表人诸水明参与市场公开招租的竞标，吴忠公司、诸婷公司对于本案租赁标的物公开招租及中标价应为明知。原承租人的优先承租权应在同等租金等租赁权利、义务相同条件下成立，而两上诉人显然不符合上述优先承租条件。同时，原审依据中标价确定吴忠公司、诸婷公司逾期迁出的使用费，合理妥当，可予维持。本院同时认为，本案双方间的租期届满后，轨道交通公司将涉讼市场另行出租，对方是否具有菜市场的经营资格，与本案双方间的租赁纠纷及责任承担不具有法律上的关联性，吴忠公司、诸婷公司的相关上诉理由，本院难以采信。吴忠公司、诸婷公司关于撤销原审判决，改判驳回轨道交通公司的原审诉请的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9，300元，由上诉人上海吴忠农副产品综合市场经营管理有限公司、上海诸婷贸易有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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