福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽05民终1741号上诉人（原审原告）：泉州市建煌房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市灵秀镇菲律宾商厦二楼202-203室。法定代表人：许丽华，董事长。委托诉讼代理人：曾晓剑，福建议正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏树钦，男，1970年11月24日出生，汉族，住泉州台商投资区。上诉人泉州市建煌房地产开发有限公司（以下简称“建煌房地产公司”）因与被上诉人苏树钦商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。建煌房地产公司上诉请求：撤销一审判决，并判决苏树钦立即支付购房款215,432元。事实和理由：一、办理不动产首次登记与办理银行按揭贷款没有因果关系，建煌房地产公司与苏树钦签订的商品房买卖合同，已报送惠安县城乡规划建设局备案，当时不动产登记尚未实施，只要合同备案就能办理银行按揭贷款，而案涉商品房买卖合同已办理备案，因苏树钦不及时办理银行按揭，随着时间推移才导致法律变化等原因引起无法办理银行按揭贷款；二、即使存在案涉商品房尚不能办理房屋权属证书，因办理不动产首次登记的一些材料需要施工单位提供，而施工单位拒不移交，建煌房地产公司已经就此事起诉施工单位，并在法院的主持下达成调解协议，但施工单位拒不执行调解协议，而法院又在施工单位没有履行调解协议的情况下，又将款项发放给施工单位。之所以无法办理房屋权属登记是因为施工单位不配合和法院怠于执行造成的，建煌房地产公司没有过错；三、苏树钦不及时缴纳购房款，建煌房地产公司完全可以不给予办理房屋权属证书；四、一审判决苏树钦应在案涉建煌豪园第1幢506号商品房办理不动产首次登记之日起六个月内付清是不公的。办理不动产首次登记是基于苏树钦的申请方能办理，如果苏树钦不申请，那么建煌房地产公司就永远都不能收到购房款；而苏树钦只要缴纳购房款的30%，就可以永远占有案涉房屋，这明显对建煌房地产公司不公。苏树钦辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。建煌房地产公司向一审法院起诉请求：判决苏树钦立即支付拖欠的购房款215,432元。一审法院认定事实：建煌房地产公司系经工商登记以房地产开发销售、建筑装璜装修、路桥建设为经营范围的有限责任公司，于2006年4月16日取得惠安县城324国道旁县老人活动中心北侧建煌豪园商住楼建设工程规划许可证，2006年4月30日取得该楼盘建筑工程施工许可证，2007年9月24日取得该楼盘商品房预售许可证。2009年间，苏树钦与建煌房地产公司签订编号为GF-2000-0171(MF-2000-№0015972)商品房买卖合同》1份，约定苏树钦购买建煌房地产公司开发建设的建煌豪园第3幢1层110号商品房，用途为店面，建筑面积105.78平方米，总价款465,432元。合同第六条约定，采用银行按揭付款(见附件四)。第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四《合同补充协议》第一条约定，购房合同总价465,432元，签订购房合同时，买受人交清首期房款285,432元，并在接到出卖人通知后5日内向按揭银行提供资信证明(银行在30个工作日内完成贷款审查)。余款18万元，由买受人向银行申请按揭贷款，买受人接到银行贷款承诺书后，10天内到有关部门办理按揭相关手续。按揭款依据银行合同的约定支付。买受人办理购房按揭手续的一切费用由买受人承担。若买受人逾期办理按揭贷款手续，则视为买受人自动退购该房产，出卖人有权将该房重新出售，并按买受人购房款总额的20%收取违约金。若因买受人原因按揭款不被银行接纳获准，买受人必须一次性付款。合同签订后，苏树钦支付建煌房地产公司首期购房款25万元，后因无法办理银行按揭贷款，导致剩余房款215,432元未支付。案涉商品房所在楼房于2009年9月29日经建设单位即建煌房地产公司组织施工、设计、监理、勘察等单位验收，未被确定为消防备案抽查对象。案涉商品房于2010年4月15日交房，苏树钦已经装修使用。建煌房地产公司曾于2014年12月24日向法院提起诉讼，请求苏树钦支付尚欠购房余款，后以拟与苏树钦庭外协商处理为由申请撤诉，一审法院于2015年2月11日作出裁定，准许建煌房地产公司撤诉。2015年5月19日，建煌房地产公司向苏树钦发出通知函，该通知函载明：“苏树钦先生：你向本公司购买惠安县螺城镇建煌豪园第3幢1层110号房，双方签订了编号：GF-2000-0171(MF-2000-№0015972)《商品房买卖合同》，上述合同虽然约定除交付首期款后其余购房款215,432元采用银行按揭贷款付款，现由于无法办理银行按揭贷款，鉴于你已进住所购买的房屋已久，现通知你收到本通知函十日付清余款215,432元。如你无法付清余款215,432元，你可选择在收到本通知函十日内退回房屋，如你按期退还房屋，本公司也立即退还你已交的购房款。如你既没有交清所有购房款或没有退回房屋，所引起的法律后果概由你承担。办理交款或退回房屋的地址：石狮市灵狮中路菲律宾商厦801室。联系电话：139××××5230，联系人：许丽华。特此通知。”苏树钦于2015年5月22日收到该通知函，但未支付购房余款，也没有退回房屋。一审另查明，案涉楼盘尚未办理不动产首次登记，案涉商品房尚未能办理权属登记。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应履行各自的义务。交付商品房是建煌房地产公司作为出卖人的主要合同义务，支付购房款是苏树钦作为买受人的主要合同义务。案涉商品房已于2010年4月15日交房，苏树钦也已经装修使用多年，建煌房地产公司作为出卖人应承担的交付房屋的合同义务已实际履行。苏树钦作为买受人，除已支付首期购房款25万元，剩余房款215,432元尚未支付，应承担继续履行支付尚欠购房款的合同义务。根据《合同补充协议》载明，双方原约定房款支付方式为签订购房合同时买受人交清首期房款285,432元，余款18万元由买受人向银行申请按揭贷款支付。但后因案涉商品房不能办理银行按揭贷款，导致剩余购房款已不能继续采用原约定的按揭贷款方式支付，该客观事实建煌房地产公司已予自认，且原因不在苏树钦一方。现建煌房地产公司已向苏树钦发出通知函，如实告知由于无法办理银行按揭贷款，由苏树钦选择交清购房余款或退房，而苏树钦并未选择退房，诉讼中苏树钦也未反诉请求解除合同，故建煌房地产公司起诉请求苏树钦支付尚欠的购房款215,432元，予以采纳。关于尚欠购房款的支付时间问题，鉴于双方未能就尚欠购房款支付方式由原约定的按揭贷款支付改为现款支付以及支付时间重新达成一致意见，结合因案涉楼盘至今仍未能办理首次不动产登记给苏树钦造成先履行债务不安的实际情况，本案尚欠购房余款的支付时间可酌情确定在案涉商品房办理不动产首次登记之日起六个月内。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条规定，判决：苏树钦应支付泉州市建煌房地产开发有限公司尚欠购房余款215,432元，该款项应在案涉建煌豪园第3幢1层110号商品房办理不动产首次登记之日起六个月内付清。一审案件受理费4,530元，由苏树钦负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚，予以确认。本院认为，关于苏树钦尚欠的购房款应否立即支付的问题。一审根据案涉楼盘至今仍未能办理首次不动产登记给苏树钦造成先履行债务不安的实际情况，并综合本案的其他事实等，酌情确定苏树钦应在案涉楼房办理不动产首次登记之日起六个月内付清剩余购房款，合理合法，应予维持。综上所述，建煌房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,530元，由泉州市建煌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林玮珊审判员  郭金旺审判员  郑程辉二〇一八年六月六日书记员  柯志昆附：本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。—-7-—