上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初5990号
原告(反诉被告)马步刚，男，1962年3月6日出生，汉族，住上海市。委托代理人刘扬，上海肃澜律师事务所律师。被告(反诉原告)胡建平，男，1961年8月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)沈玉筠，女，1961年12月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。两被告共同委托代理人朱烨，上海毅也岩律师事务所律师。两被告共同委托代理人马亚杰，上海毅也岩律师事务所律师。原告马步刚诉被告胡建平、沈玉筠及反诉原告胡建平、�玉筠诉反诉被告马步刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员金玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)马步刚及原告(反诉被告)马步刚的委托代理人刘扬、被告(反诉原告)胡建平、沈玉筠的共同委托代理人马亚杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)马步刚诉称，2015年11月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告购买原告所有的上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同约定转让价款人民币270万元(以下货币单位人民币)，实际成交价245万元。被告向原告支付了首期房款71万元。按照合同约定，被告应于2016年1月26日前与原告前往交易中心申请办理过户手续，并于送件当日付清第二期房款1,715,000元。现被告因为贷款未通过审核拒不前往交易中心过户，也未自行补足相应的合同价款，�合同约定被告已经逾期近三个月，原告有权单方面解除合同。原告多次电话催促被告，并于2016年3月24日及2016年4月7日两次致函被告及中介方，要求解除合同及处理后续事宜，然被告至今未予答复。原告认为，两被告应于2016年1月26日前申请并获得银行贷款189万元，如未申请通过，应在送件当日以现金补足。两被告至今未通过贷款申请，也未以现金支付，属于违约，原告现依据合同有权单方解除合同，被告应依据合同第九条的约定支付房价款20%的解约违约金，现原告按实际房价款245万元的20%计算。现诉至法院，要求判令：1、解除原告与两被告于2015年11月28日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议书》；2、两被告支付违约金49万元。被告(反诉原告)胡建平、沈玉筠辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。根据原、被告签订的上海市房地产买卖合同的约定，原告同意被告通过向贷款银行申请189万元贷款的形式支付第二期房款，被告只需在合同签订后15日内向银行申请贷款，由银行将该笔房款发放给原告。被告实际于合同签订当日即向工商银行上海分行申请贷款，2016年1月26日后，被告得到银行口头通知称存在无法通过审批的风险，后被告立即于2016年3月1日向中国民生银行申请商业贷款175万元，后银行口头告知可能无法放贷。2016年3月25日被告又向建设银行申请贷款180万元，后该行口头告知被告审核通过，但需原告协助提供产证原件并办张银行卡，而原告不予配合，因此系原告不配合才导致贷款未及时发放，因此被告没有违约行为，不同意解除房屋买卖合同，也不同意支付违约金。现提起反诉，要求判令：继续履行两反诉原告与反诉被告于2015年11月28日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协�书》。原告(反诉被告)马步刚反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。根据上海市房地产买卖合同的约定，反诉原告应于2016年1月31日前获得银行贷款审核通过，未获通过或额度不足的，反诉原告应于送件当日现金补足，反诉原告未按期履行，反诉被告多次提出解除合同。即使反诉原告现能支付剩余房款，现也不同意继续履行买卖合同。经审理查明，系争房屋系原告所有。两被告系夫妻。2015年11月28日，两被告作为买受人(乙方)、原告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计270万元，合同第六条约定：双方确认，在2016年1月26日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支�违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。合同附件三付款协议约定：1、首期房价款：乙方应于签订本合同后当日内支付甲方部分首期房价款计76万元整，且乙方已于签订本合同前支付给甲方定金计5万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计81万元整。该期房价款中是否包含房价尾款：是，甲方同意该房价尾款计25,000元由乙方暂为保管。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请189万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后15日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(如需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后15日后，甲、乙双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待上海�杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。4、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款计25,000元整。合同另对双方的权利、义务作了约定。当日，两被告作为买受人(乙方)、原告作为卖售人(甲方)签订《特别协议书》，约定甲乙双方就购买甲方所有的系争房屋，现双方在协商一致的基础上，就该买卖中未尽事宜达成本协议书：一、甲乙双方确认：双方买卖该房地产的名义成交价格计270万元；二、甲乙双方确认：双方所约定的房价款计245万元为双方买卖该房地产的实际成交价格；三、乙方承诺：乙方的付款义务仅以本协议第二条所述的实际成交价格为准；四、因上述名义成交价格高于实际成交价格的差额部分为25万元是为配合乙方贷款之用；五、甲乙双方约定，因贷款多放款而超出实际成交价格的部分由中原地产吴经理配合督促甲方退还乙方；六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议在双方的上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效，如本协议与《上海市房地产买卖合同》发生冲突时以此份特别协议为准。被告于签约前向原告支付了5万元定金，并于2015年11月28日转账向原告支付了房款66万元，被告合计共向原告支付了房款71万元。2015年11月28日，被告向中国工商银行上海市分行申请个人住房贷款180万元，后未获该银行审核通过。2016年3月1日，被告向中国�生银行申请贷款175万元，后未获该银行审核通过。2016年3月25日，被告向中国建设银行申请贷款180万元。2016年4月7日，原告向被告发出《合同解除函》，称被告应当于2016年1月26日前前往交易中心申请办理过户手续，并于送件当日付清第二期房款189万元，现被告逾期未付，原告已于2016年3月24日致函被告及中介要求解除合同并要求被告赔偿损失，至今被告未予答复，现原告郑重致函：解除原、被告双方签订的上海市房地产买卖合同及特别协议书，被告支付迟延履行违约金及解除合同违约金，共计498,575元。后被告收到该函，提出异议，要求继续履行房屋买卖合同。2016年4月，原告具状来院，作如上诉请。2016年5月11日，被告收到起诉状。另查，原、被告就系争房屋买卖去办理了审税手续，但至今未缴纳相关税款，原告未将系争房屋交付给被告。审理中，1、被告称，房地产�卖合同第九条第三款约定的原告单方解除合同的，被告承担赔偿责任，违约金(即合同约定的赔偿金)为总价款的20%的约定过高，要求调整。原告表示其实际损失系为了过户，已将系争房屋腾空，出售系争房屋系为了拿到房款向员工发放工资，被告未按约付款致原告在外借款支付员工工资。2、原告将已收房款71万元以代管款形式交至本院；被告称可以将剩余房款174万元以代管款形式交至本院，但其实际未交纳。3、被告称2016年3月25日向建设银行申请商业贷款180万元，已获银行审核通过，但需原告前往配合办理相关手续。对此原告表示不同意配合，因其要求解除房屋买卖合同。以上事实，由原告(反诉被告)马步刚提供的上海市房地产买卖合同、特别协议书、上海市房地产权证、合同解除函；被告(反诉原告)胡建平、沈玉筠提供的上海市房地产买卖合同、特别协议书、�票、贷款申请书、合同解除函及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2015年11月28日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议书》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。上海市房地产买卖合同约定，被告通过向贷款银行申请189万元贷款的形式支付第二期房价款，应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后15日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(如需)。若被告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应于送件当日将其补足并支付给原告等。同时合同第六条约定，在2016年1月26日之前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理�让过户手续。依据上述合同的相关约定，结合二手房买卖的交易流程，可以认为，被告应于2016年1月26日前向银行申请贷款支付第二笔房款，并获得银行审核通过，签署借款抵押合同，若被告贷款的申请未获贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度的，被告应于送件当日即过户当日补足。买卖合同签订后，被告实际先后向工商银行、民生银行申请贷款支付第二笔房款，但均未获审批通过，被告于2016年3月25日又再次向建设银行申请贷款，现其称已获该银行审核通过。首先，被告至今未提供相关贷款合同，且至今未将剩余房款交至法院代管款；其次，即使被告的贷款申请实际已获得建设银行审核通过，也已超过合同约定的过户日期，故被告的行为属于违约，理应承担相应的违约责任。原告现依据合同约定要求解除房地产买卖合同及特别协议书的请求，于法有据�本院予以支持。该买卖合同及特别协议书均于被告收到起诉状之日解除。综上，本院对于被告抗辩认为其只需在合同签订后15日内向银行申请贷款，由银行将该笔房款发放给原告，被告实际于合同签订即先后向工商银行、民生银行、建设银行申请贷款，现系原告不配合才导致贷款未及时发放，故被告没有违约行为的意见，不予采信。对被告据此提出反诉，要求继续履行买卖合同及特别协议书的反诉请求，不予支持。原告依据合同约定主张被告支付违约金49万元，审理中，被告表示合同约定的违约金为总价款的20%的约定过高，要求调整，故本院以原告实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付的违约金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和�同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于被告已实际向原告支付了系争房屋房款71万元，故合同解除后，原告应将该笔房款返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)马步刚与被告(反诉原告)胡建平、沈玉筠于2015年11月28日就上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议书》均于2016年5月11日解除；二、被告(反诉原告)胡建平、沈玉筠应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)马步刚违约金人民币50,000元；三、原告(反诉被告)马步刚应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)胡建平�沈玉筠房款人民币710,000元；四、驳回被告(反诉原告)胡建平、沈玉筠要求继续履行原告(反诉被告)马步刚与被告(反诉原告)胡建平、沈玉筠于2015年11月28日就上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议书》的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8,778元，减半收取计人民币4,389元，由被告(反诉原告)胡建平、沈玉筠负担；反诉案件受理费人民币10,905元，由被告(反诉原告)胡建平、沈玉筠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金玮
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 饶馨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事�有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。