北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第8608号
上诉人（原审第三人）韩学英，女，1970年12月16日出生。
委托代理人母澈昌，北京市齐致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李佳楠，女，1982年5月7日出生。
委托代理人林美锋，北京林美锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京融金智强投资管理有限公司，住所地北京市东城区交林夹道甲2号楼3号地下室一层（住宅楼）。
法定代表人刘毅，董事长。
原审第三人王广中，男，1962年6月6日出生。
上诉人韩学英因与被上诉人李佳楠、北京融金智强投资管理有限公司（以下简称融金智强公司）、原审第三人王广中商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2012）东民初字第01320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。韩学英的委托代理人母澈昌、李佳楠的委托代理人林美锋到庭参加了诉讼。融金智强公司及王广中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
2011年2月，李佳楠向原审法院起诉称：2009年4月28日，我与融金智强公司签订了编号为Y735255号的《北京市商品房预售合同》，约定我购买融金智强公司开发建设的北京市东城区××12号都心公馆办公楼（含商业）1层110号房屋（以下简称涉诉房屋），涉诉房屋价款合计为392.966万元；如因融金智强公司的责任，我未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书且我不要求退房的，自我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，融金智强公司应当按日计算向我支付已付房款万分之一的违约金，但此项违约金最高不超过我已付房款的千分之一，并于我实际取得权属证明之日起60日内向我支付。上述合同签订后，我已经按照约定于2009年4月29日一次性支付全部购房款。2009年6月5日，融金智强公司为我办理了入住手续，我对涉诉房屋进行了装修改造，并实际使用房屋至今。2009年7月7日，融金智强公司与我签订《房屋建筑面积差结算协议》及房款结算单，结算后实测面积房款为396万元，我按照融金智强公司要求将差价部分房款补齐。2009年7月22日，融金智强公司为我开具了收到房款的发票。我入住后，按照融金智强公司委托的物业公司的要求交纳了专项维修资金、物业费、供暖费等所有相关费用。2011年6月，我催办房屋所有权证办理事宜，融金智强公司却想终止履行《北京市商品房预售合同》。经北京市东城区人民法院判决确认，我与融金智强公司签订的《北京市商品房预售合同》合法有效。另经查知，在我与融金智强公司签订《北京市商品房预售合同》之前，融金智强公司以借款保证的方式，与第三人韩学英签订了编号为Y756793的《北京市商品房预售合同》，将涉诉房屋出售给韩学英，并办理了预售登记。在我与融金智强公司签订《北京市商品房预售合同》之后，融金智强公司又与第三人王广中签订了编号为Y860803的《北京市商品房预售合同》，将涉诉房屋再次出售给王广中。融金智强公司将涉诉房屋一房多卖的行为，侵害了我的合法权益。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令1、撤销融金智强公司与第三人韩学英之间关于涉诉房屋的预售登记；2、融金智强公司协助我办理涉诉房屋所有权登记手续；3、融金智强公司给付我逾期办理房屋所有权证违约金，按已付房款396万元的日万分之一的标准计算，自2011年6月5日计算至实际办理完毕之日止（计算至2011年12月25日为8.38万元）；4、诉讼费由融金智强公司承担。
融金智强公司辩称：1、因我公司资金运作紧张，我公司先后与韩学英、李佳楠以及王广中分别签订了《北京市商品房预售合同》，但将房屋预售登记在韩学英名下，涉诉房屋实际交付李佳楠。2、我公司与韩学英之间，既有借贷关系，又有商品房买卖合同关系；其中商品房买卖合同关系是附条件的，如我公司未按时偿还借款，则应当按照合同约定向韩学英交付涉诉房屋。3、我公司与李佳楠签订《北京市商品房预售合同》时，已告知李佳楠涉诉房屋预售登记在韩学英名下的事实，我公司承诺协调解除涉诉房屋预售登记的问题，李佳楠对此予以同意。4、为解决一房二卖问题，我公司与王广中签订了《北京市商品房预售合同》，意图以王广中的购房款分别偿还韩学英以及李佳楠。5、因我公司与韩学英之间存在纠纷，为维护公司利益，我公司的法定代表人及员工向公安机关均陈述为我公司与韩学英之间系借款关系，否认了我公司与韩学英之间的商品房买卖合同关系。6、我公司与韩学英之间的《北京市商品房预售合同》是真实有效的，我公司与李佳楠、王广中之间的《北京市商品房预售合同》因事实上无法履行而无效。因此，我公司不同意李佳楠的诉讼请求。
韩学英述称：1、在李佳楠与融金智强公司签订《北京市商品房预售合同》之前，我与融金智强公司已经签订了《北京市商品房预售合同》，并将涉诉房屋预售登记在我名下，对原、融金智强公司之间的《北京市商品房预售合同》的签订及履行情况，我并不知情。2、因融金智强公司资金紧张向我借款，且我一次性向融金智强公司购买了包括涉诉房屋在内的7套房屋，故我与融金智强公司之间《北京市商品房预售合同》约定的购房款数额低于市场行情是正常的。3、因涉诉房屋预售登记在我名下，应当认定李佳楠在签订《北京市商品房预售合同》时已经知道了涉诉房屋已经出售的事实，李佳楠与融金智强公司之间系恶意串通损害我的合法权益；李佳楠与融金智强公司之间的付款、房屋交付、出租涉诉房屋的行为目的在于帮助融金智强公司转移涉诉房屋。4、因融金智强公司与我之间存在纠纷，故融金智强公司的法定代表人及员工否认融金智强公司与我之间的商品房买卖合同关系的陈述不能作为定案依据。5、融金智强公司与我之间的《北京市商品房预售合同》签订时间在先，且已经办理了预售登记，应当予以实际履行。因此，我不同意李佳楠的诉讼请求，并提出独立的诉讼请求，请求法院判令1、李佳楠与融金智强公司立即向我交付涉诉房屋；2、融金智强公司协助我办理涉诉房屋所有权登记手续。
王广中述称：1、融金智强公司与我签订《北京市商品房预售合同》目的是为了以我的购房款偿还韩学英及李佳楠，我在签订合同时知道涉诉房屋存在一房两卖的情况。2、我与融金智强公司之间的《北京市商品房预售合同》签订时间在后，我亦未实际支付购房款。因涉诉房屋归属问题目前存在争议，故我不再主张对涉诉房屋的相关权利。
针对韩学英的诉讼请求，李佳楠辩称：1、我是真实的购房人，因系家属代为购买，对涉诉房屋预售登记的情况并不了解；我在发现涉诉房屋一房多卖后，已向公安机关报案，我与融金智强公司之间不存在恶意串通的情形。2、融金智强公司与韩学英之间的商品房买卖合同关系的实质是借款保证的手段，双方之间交易的价格也明显低于市场价格。3、韩学英与王广中在内蒙古自治区托克托县人民法院有过诉讼，达成过调解协议，有恶意诉讼之嫌。4、我已经实际占有并使用了涉诉房屋，韩学英与我没有直接的法律关系，无权向我主张交付涉诉房屋。5、韩学英对涉诉房屋的主张超过了法律规定的诉讼时效期间。因此，我不同意韩学英的诉讼请求。
针对韩学英的诉讼请求，融金智强公司辩称：1、涉诉房屋存在一房多卖的情况，但我公司与李佳楠或韩学英均不存在恶意串通的情况，一房多卖是为了解决我公司资金紧张问题。2、李佳楠与韩学英购买涉诉房屋的交易价格均低于市场价格。因此，我公司不同意韩学英的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2008年2月，融金智强公司取得北京市东城区××12号都心公馆住宅楼（公寓）、办公楼（含商业）的北京市商品房销售许可证。
2009年4月28日，李佳楠与融金智强公司签订编号为Y735255的《北京市商品房预售合同》。约定，李佳楠购买融金智强公司出售的北京市东城区××12号都心公馆办公楼（含商业）1层110号房屋（后经核定为北京市东城区××3号1幢110室），预测建筑面积共151.54平方米，单价每平方米25931.5元，房屋总价款392.966万元；2009年4月28日前交纳房款100万元，余款292.966万元于2009年4月29日前全部付清；融金智强公司应当在2008年12月28日前向李佳楠交付该商品房；如因融金智强公司的责任，李佳楠未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，李佳楠有权要求退房或要求继续履行合同；李佳楠不要求退房的，合同继续履行，自李佳楠应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，融金智强公司应当按日计算向李佳楠支付已付房款万分之一的违约金，但此项违约金最高不超过李佳楠已付房款的千分之一，并于李佳楠实际取得权属证明之日起60日内向李佳楠支付。上述合同签订后，李佳楠按照约定交纳了全部购房款。2009年6月5日，李佳楠办理了入住手续，并对涉诉房屋进行了装修，使用了涉诉房屋。2009年7月7日，双方签订了《房屋建筑面积差结算协议》，确定涉诉房屋的面积为152.71平方米，李佳楠向融金智强公司补交房款30340元。同日，双方签订房款结算单，李佳楠所购房屋的房款共计396万元。李佳楠向融金智强公司补交了房款，融金智强公司于2009年7月22日向李佳楠出具了购房发票。2009年7月9日，李佳楠与融金智强公司委托的北京市北宇物业服务公司签订了入住协议，李佳楠交纳了物业、供暖等相关费用。2010年1月13日，李佳楠取得《北京市住宅专项维修资金专用收据》。
另查，2009年3月20日，融金智强公司与韩学英签订了《借款合同》（合同编号：京市20090318号），约定融金智强公司向韩学英借款341万元，借款期限为2009年3月20日至2009年5月20日，逾期未归还借款的，应支付违约金，违约金为借款总额的日1%。当日，融金智强公司与韩学英签订了编号为Y756793的《北京市商品房预售合同》。约定，由韩学英购买涉诉房屋，房屋总价款为219.9767万元。该合同进行了网签。涉诉房屋预售登记在韩学英名下。当日，融金智强公司还与韩学英签订了《补充协议》。该协议约定，就韩学英购买融金智强公司开发建设的7套房屋（含涉诉房屋）已于2009年3月20日签订了《北京市商品房预售合同》，融金智强公司于本补充协议签订后3个工作日内办理完毕该房屋商品房预售登记备案手续，韩学英于商品房预售登记备案手续完成后1个工作日内一次性向融金智强公司支付全部购房款总计770万元，因融金智强公司原因造成韩学英不能办理产权登记，不能正常使用商品房，不能合理处置商品房的，融金智强公司应付给韩学英每套房屋100万元的违约金。如融金智强公司于2009年5月20日（含当日）前向韩学英指定的账户以现金方式支付全部购房款770万元，并完全履行和韩学英于2009年3月20日所签订的借款合同（合同编号：京市20090318号）约定的义务后，双方均同意无条件解除上述已签署的《北京市商品房预售合同》和本补充协议，韩学英在接受融金智强公司书面通知后按照融金智强公司的要求以及政府关于买受人必须到现场办理退房的规定，办理退房相关手续；如融金智强公司未能于2009年5月20日（含当日）前，向韩学英账户内支付全部购房款770万元或未完全履行和韩学英于2009年3月20日所签订的借款合同约定的义务，融金智强公司丧失本协议约定期限附条件解除合同的权利，融金智强公司应无条件履行已签署的《北京市商品房预售合同》和本补充协议约定的合同义务，并在当日内向韩学英按所购房屋付款金额分别出具相应金额的正式发票。在融金智强公司完全履行2009年3月20日所签订的借款合同约定的义务后，韩学英同意融金智强公司回购7套房屋。如融金智强公司于2009年5月20日（含当日）前未完全履行2009年3月20日所签订的借款合同约定的义务，或未按约定价格回购韩学英的全部房屋，融金智强公司应无条件履行《北京市商品房预售合同》和补充协议。如融金智强公司未履行《北京市商品房预售合同》、补充协议、借款合同，韩学英可以将《北京市商品房预售合同》和补充协议按照韩学英所购每套房为单位转让任意第三人。
2009年3月20日，融金智强公司出具《承诺书》，称融金智强公司与韩学英签订的《商品房买卖合同》系融金智强公司的真实意思表示，韩学英的付款义务已经履行完毕，融金智强公司保证依约履行各项义务，并以书面形式承诺放弃以显失公平、乘人之危为借口在韩学英付款义务履行完毕后向司法机关申请撤销双方签订的《商品房买卖合同》。
后因韩学英与他人有债务纠纷，河北省邢台市中级人民法院依据生效判决书执行本案涉诉房屋及其他融金智强公司名下的房屋。本案李佳楠得知后，遂找到融金智强公司。2010年1月20日，融金智强公司向河北省邢台市中级人民法院提出执行异议申请，该执行异议申请写明”我公司于2009年3月向韩学英借款1111万元，借款期为2个月，上扣息111万元，实际借到款为1000万元。其中该笔借款分成341万元的借款合同和总额770万元的商品房预售合同两部分，商品房涉及我公司开发的北京市东城区××12号都心公馆办公楼110、105、106、709、710、711、712共7套商品房，我公司同时与韩学英签订了上述7套房屋的回购协议，回购总金额770万元。2009年5月，我公司向韩学英支付了670万元，用于回购房产，其中包括回购110房屋的款项。在此期间，我公司将110房屋出售给李佳楠，李佳楠付清全款396万元，我公司已经将房屋交李佳楠使用。北京市公安局经侦支队已经对110房屋立案侦查。我公司与韩学英签订的售房合同名为买卖关系，实为借款保证手段，不是真正的购房合同。请撤消对上述7套房屋的查封”。
又查，2009年8月3日，融金智强公司与王广中签订了编号为Y860803的《北京市商品房预售合同》。约定由王广中购买涉诉房屋，房屋总价款为261.6117万元。因融金智强公司未履行合同，王广中在内蒙古自治区托克托县人民法院起诉融金智强公司及韩学英。2011年2月24日，内蒙古自治区托克托县人民法院作出（2011）托民初字第78号民事调解书，调解书主文：”1、解除韩学英与融金智强公司签订的《商品房预售合同》（合同编号Y756793）；2、王广中与融金智强公司签订的《商品房预售合同》（合同编号为860803）继续履行；3、撤销韩学英的商品房预售登记，韩学英与融金智强公司在本调解书签收后一个月内共同为王广中办理该商品房预售登记；4、王广中在办理完商品房预售登记手续同时直接支付给韩学英购房款2616117元，抵作融金智强公司退回第三人的购房款及损失赔偿金；5、如因王广中、融金智强公司及第三人以外的原因，王广中、融金智强公司签订的《商品房预售合同》确实无法继续履行，无法办理商品房的预售登记，经法院确认房屋预售登记手续无法变更，则解除王广中、融金智强公司签订的《商品房预售合同》，第三人与融金智强公司签订的《商品房预售合同》继续履行，王广中无需付款”。2012年3月21日，内蒙古自治区托克托县人民法院作出（2012）托民再字第1号-1号民事裁定书，裁定对（2011）托民初字第78号民事调解书另行组成合议庭再审。同日，内蒙古自治区托克托县人民法院作出（2012）托民再字第1号-2号民事裁定书，裁定撤销（2011）托民初字第78号民事调解书，驳回王广中的起诉。该裁定书业已生效。
又查，2010年初，就涉诉房屋一房多卖一事，李佳楠的家属向公安部门报案。经公安部门询问，融金智强公司法定代表人刘毅认可出售给韩学英的包含涉诉房屋在内的7套房屋及所签署的商品房买卖合同实为借款抵押担保，融金智强公司与韩学英之间不存在真实的商品房买卖合同关系。王广中称知道涉诉房屋分别出售给韩学英、李佳楠二人之事，在本案诉讼前，王广中亦已知道融金智强公司与韩学英之间关于涉诉房屋的买卖合同实为借款抵押担保。
2011年7月，李佳楠将融金智强公司诉至法院，请求确认其与融金智强公司就购买涉诉房屋所签订的《北京市商品房预售合同》合法有效。经审理，法院于2011年11月18日作出（2011）东民初字第08455号民事判决书，确认该《北京市商品房预售合同》合法有效。
目前，融金智强公司已经办理了涉诉房屋所在楼栋的所有权初始登记。
诉讼中，李佳楠向提出财产保全申请，请求查封预登记在韩学英名下的涉诉房屋，并提供了案外人赵×名下位于北京市朝阳区××北里5号楼1804号房屋、李×名下位于北京市大兴区××B区10号楼10层4单元1002号房屋作为担保。经审查，李佳楠的财产保全申请符合法律规定，法院于2012年12月26日作出裁定，裁定查封预登记在韩学英名下的涉诉房屋以及上述两担保房屋。
庭审中，关于王广中与融金智强公司的关系，李佳楠称，根据融金智强公司的工商登记档案，王广中系融金智强公司的董事。就此，王广中称，其与融金智强公司没有关系，其不在融金智强公司任职，也并非融金智强公司的董事。
原审法院经审理认为：本案中，融金智强公司与韩学英、李佳楠、王广中先后签订了三份《北京市商品房预售合同》，上述合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。但合同的有效并不等同于合同的履行，有效的合同可以但并不必然发生当事人订立合同时所预期的法律效果。本案中，关于涉诉房屋所签订的三份《北京市商品房预售合同》，仅其中一份可以得以实际履行，未实际履行的合同，合同双方当事人可以另行解决相关责任问题。现王广中不再对涉诉房屋主张权利，而李佳楠与韩学英均要求继续履行《北京市商品房预售合同》，故应在李佳楠与韩学英之间确定涉诉房屋的买受人。根据本案查明的事实，韩学英与融金智强公司之间的《北京市商品房预售合同》，虽名为商品房预售合同，但其实质系借款之担保，双方之间并不具有商品房买卖的真实意思表示，且双方并未履行除支付房价款之外的其他合同权利义务。该合同虽然办理了网签手续，涉诉房屋预售登记在韩学英名下，但该预售登记备案手续仅是行政管理部门的行政管理手续，并非确定涉诉房屋实际买受人的唯一因素。李佳楠与融金智强公司签订《北京市商品房预售合同》后，支付了全部购房款，交纳了相关费用，实际占有并使用了涉诉房屋，应为与涉诉房屋关系最为密切的权利人。在韩学英及李佳楠均未办理涉诉房屋所有权登记手续的情况下，由实际占有涉诉房屋的李佳楠成为涉诉房屋的买受人、取得涉诉房屋所有权较为妥当。因此，在确定履行原、融金智强公司之间的《北京市商品房预售合同》的情况下，对李佳楠要求融金智强公司及韩学英撤销涉诉房屋预售登记及融金智强公司协助办理所有权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。对韩学英要求李佳楠、融金智强公司交付涉诉房屋及融金智强公司协助办理涉诉房屋所有权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于李佳楠要求融金智强公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，因融金智强公司未按照合同约定及时协助李佳楠取得涉诉房屋所有权证，故对李佳楠的该项诉讼请求，本院予以支持。但李佳楠主张的违约金数额超过了合同约定的标准，对超过部分，本院不予支持。
据此，原审法院于2013年3月18日判决：一、融金智强公司与韩学英于本判决生效后十日内撤销北京市东城区××三号一幢一一○号房屋（《北京市商品房预售合同》约定为北京市东城区××十二号都心公馆办公楼（含商业）一层一一○号房屋）预售登记手续；二、融金智强公司于本判决生效后三十日内协助李佳楠办理北京市东城区××三号一幢一一○号房屋（《北京市商品房预售合同》约定为北京市东城区新中街乙十二号都心公馆办公楼（含商业）一层一一○号房屋）所有权登记手续，将该房屋登记至李佳楠名下；三、融金智强公司于本判决生效后三十日内给付李佳楠逾期办理房屋所有权证违约金三千九百六十元；四、驳回李佳楠的其他诉讼请求；五、驳回韩学英的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，韩学英不服，以原判决认定事实不清，使用法律错误，审判程序违法为由向本院提起上诉，请求二审法院依法改判，支持其诉讼请求。李佳楠同意原判决。融金智强公司及王广中未到庭发表意见。
二审中，本院查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为：韩学英在与融金智强公司签订的《北京市商品房预售合同》中未约定仲裁条款，因其与李佳楠及融金智强公司争议的诉讼标的有直接牵连，原审法院将其追加为本案第三人不违反法律规定，韩学英以此认为原审法院审判程序违法的理由不成立，本院不予采信。本案中，李佳楠与融金智强公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。李佳楠已支付了全部购房款及购房税费，履行了合同义务，并已实际合法占有房屋。韩学英、王广中虽也分别与融金智强公司签订了《北京市商品房预售合同》，但融金智强公司均未将房屋向二人交付。现王广中未要求继续履行合同，故在确定履行合同买受人时不予考虑。因李佳楠、韩学英均未办理房屋所有权转移登记，故应确定已实际合法占有房屋的李佳楠为履行合同的买受人。原审法院根据本案查明的事实，对李佳楠要求融金智强公司及韩学英撤销涉诉房屋预售登记及融金智强公司协助办理所有权登记手续的诉讼请求予以支持，并无不当。因融金智强公司未按照合同约定及时协助李佳楠取得涉诉房屋所有权证，故李佳楠有权要求融金智强公司给付逾期办证的违约金。李佳楠及融金智强公司对有关违约金的判决结果均未提出上诉，故本院予以维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。韩学英的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费10000元，由北京融金智强投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费300元，由北京融金智强投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费1845元，由李佳楠负担610元，由北京融金智强投资管理有限公司负担1200元，由韩学英负担35元（李佳楠、韩学英已交纳，北京融金智强投资管理有限公司于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1845元，由韩学英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
代理审判员 马 潇
代理审判员 刘慧慧
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 常 乐