广西壮族自治区龙州县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1423民初707号原告：中国农业银行股份有限公司龙州县支行，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇康平街26号。代表人：高峰，该支行行长。委托诉讼代理人：黄锋，男，1970年2月23日出生，壮族，广西龙州县人，中国农业银行股份有限公司龙州县支行职员，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县。委托诉讼代理人：农惠清，女，1973年5月6日出生，壮族，广西龙州县人，中国农业银行股份有限公司龙州县支行风险管理部客户经理，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县。被告：冯国娟，女，1963年3月10日出生，汉族，广西兴业县人,户籍地广西玉林市兴业县，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县。被告：甘第初，男，1963年5月7日出生，汉族，广西兴业县人,户籍地广西玉林市兴业县，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县。被告:广西地鸿房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市大沙田五象金谷山庄1-14号。法定代表人：朱湘斌，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行诉被告冯国娟、甘第初、广西地鸿房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月3日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行的委托诉讼代理人黄锋、农惠清到庭参加诉讼，被告冯国娟、甘第初、广西地鸿房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告冯国娟签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告冯国娟归还原告贷款本金139262.49元、借款产生的利息和罚息1714.33元，本息合计140976.82元（利息、罚息暂计至2016年4月15日止，此后至债务履行日另计）；3、确认原告为实现上述债权，有权以被告冯国娟的贷款抵押物即位于广西龙州县××龙水路××楼××单元××房产进行折价或拍卖变现后优先受偿；4、判令被告甘第初对被告冯国娟的债务承担共同清偿的责任；5、判令原广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司、广西地鸿房地产开发有限公司对被告冯国娟的上述债务承担连带清偿责任；5、判令四被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年3月9日，原告与被告冯国娟签订《个人购房担保借款合同》，合同的编号为45020120120014031，约定被告冯国娟向原告借款157000元，借款期限为20年（2012年3月9日起至2032年3月9日止），借款用途为购买龙州县××龙水路××楼××单元××号房。还款方式为等额本息还款，利息为年利率7.05%，逾期以年利率10.575%计付。2012年4月6日，原告依约向被告冯国娟发放贷款157000元，但被告冯国娟未按合同约定还本付息。截止2016年4月15日，其应向原告支付借款本金139262.49元、利息1699.18元、罚息15.15元，本息合计140976.82元。被告冯国娟的行为已经构成违约，原告有权要求其立即清偿债务。另外原告与被告冯国娟签订合同时，被告以自己所有的位于龙州县××龙水路××楼××单元××号房屋为借款设立抵押担保，并于2012年3月30日办理抵押权设立登记。原告认为，本案的《个人购房担保借款合同》和《一手房贷款业务银企合作协议》合法有效，应受法律保护。被告冯国娟应当承担还本付息的义务，其债务为夫妻共同债务，被告甘第初作为配偶，应当承担共同偿还责任。原广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司、广西地鸿房地产开发有限公司作为担保人应当承担连带清偿责任。同时原告享有对抵押物拍卖或变现的优先受偿权。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告冯国娟、甘第初、广西地鸿房地产开发有限公司未作出书面答辩意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告冯国娟、甘第初、广西地鸿房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据经当庭核对与原件一致，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告所提交的证据及庭审中陈述的事实予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与原广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司于2011年7月1日签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告同意对购买原广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司开发的东方御景房地产的购买人提供购房贷款。原广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司为购买人因购买该小区房屋而依借款合同产生的债务提供连带责任保证。2012年3月9日，被告冯国娟与原告签订《个人购房担保借款合同》，向原告贷款157000元，用于购买广西龙州县××龙水路××楼××单元××房屋。合同约定贷款期限为20年（从2012年3月9日起至2032年3月9日止），还款方式为等额本息还款法。贷款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准，期间随中国人民银行基准利率调整而调整，6个月为一个利率调整周期，逾期罚息在约定的借款执行利率基础上上浮50%。被告冯国娟以购买的房屋作抵押担保，并约定从合同签订之日起90日内办理抵押预告登记、720日内办妥抵押登记。被告冯国娟的丈夫即本案被告甘第初在合同的抵押人一栏签字、捺印，原广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司也在保证人一栏盖章。合同签订后，原告已依约放款。上述原告与原广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》、与被告冯国娟签订的《个人购房担保借款合同》有各方的盖章或签字确认，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。原告按照合同约定已经向被告冯国娟发放贷款，但被告冯国娟未能按期偿还贷款本息，从2016年4月开始出现逾期，至2016年12月已经连续逾期还款9期。经原告合理催告后，被告冯国娟拒不还款，也不作出还款承诺，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。因此，对于原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告依据银行计息系统的统计数据形成欠款清单并加盖银行印章，用以证明被告冯国娟尚欠的贷款本息数额，本院对该证据予以采纳，确定截止2016年4月15日被告冯国娟尚欠原告贷款本金139262.49元、利息及逾期利息按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后执行的利率计算分别为1699.18元（年利率7.05%）、15.15元（年利率10.575%）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告冯国娟在合同解除后，应将尚欠的贷款本金归还给原告。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”和第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告要求被告冯国娟支付利息及逾期利息的请求符合法律规定，应予支持。利息和逾期利息应当按照合同约定的计息条款进行计收，并随中国人民银行人民币贷款基准利率的调整而调整。对于尚未到还款期限的本金所预期产生的利息部分，因对利息作出约定的《个人购房担保借款合同》已经解除，故原告对于尚未到还款期限的贷款所预期产生的利息部分的诉请于法无据，本院依法不予支持。被告甘第初作为被告冯国娟的丈夫，其在《个人购房担保借款合同》上签字捺印，表明其对被告冯国娟与原告之间的贷款购房一事是知情和认可的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。因此，原告要求被告甘第初与被告冯国娟共同清偿债务的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司和广西地鸿房地产开发有限公司如何承担保证责任的问题，经本院向工商行政管理部门查询，广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司的注册资本为0元，其经营范围为受公司委托联系业务，并且已于2014年1月3日注销。分公司注销后，其民事责任承担能力消亡，丧失诉讼主体资格，不再列为被告参加本案诉讼，分公司原有的权利义务由公司直接承担。因此，按照《一手房贷款业务银企合作协议》的约定，在债务人不履行债务时，被告广西地鸿房地产开发有限公司应承担连带清偿责任。关于原告要求对被告冯国娟用作贷款抵押的位于广西龙州县××龙水路××楼××单元××房屋享有优先受偿权。本院认为，原告为保障将来实现物权，向登记机关申请了预告登记，对预购商品房设定抵押权预告，但之后双方没有另行办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押权自登记时设立。抵押权预告登记保全的仅是权利人办理抵押登记并设立抵押权的请求权，只有预告登记而未完成不动产抵押登记的抵押条款所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此本院对原告的这一诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行与被告冯国娟于2012年3月9日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告冯国娟、甘第初共同偿还贷款本金139262.49元给原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行；三、被告冯国娟、甘第初共同支付利息及逾期利息（利息及逾期利息计算：截止2016年4月15日止，利息为1699.18元、逾期利息为15.15元；从2016年4月16日起至债务清偿之日止的利息、逾期利息，以当期应还本金为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准即7.05%，期间随中国人民银行基准利率调整而调整，如出现逾期，则从逾期之日起按中国人民银行同期人民币贷款基准利率的基础上上浮50%即10.575%收取当期逾期利息，期间随中国人民银行基准利率调整而调整，履行之日尚未到期的本金部分，不计收利息、逾期利息，）给原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行；三、被告广西地鸿房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费3120元，公告费850元，两项合计3970元由被告冯国娟、甘第初、广西地鸿房地产开发有限公司共同全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审 判 长  吴文伟人民陪审员  苏子民人民陪审员  程子强二〇一七年二月十三日书 记 员  苏香花附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。