新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第300号
上诉人（原审原告）：郑玉秀。
委托代理人：宁烁臻，新疆众望律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肖利叶。
委托代理人：魏继磊，新疆仕诚律师事务所律师。
上诉人郑玉秀、肖利叶因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1361号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年5月23日，郑玉秀、肖利叶签订了一份房屋租赁合同，约定肖利叶租赁郑玉秀位于本市克西路春熙街南三巷220号的四层房屋用于经营旅馆，由郑玉秀协助办理相关手续（房产证、身份证）。租期自2012年6月22日至2017年6月20日止，每年租金120000元，每年房租递增10000元，按半年结算，由肖利叶于下次付租金前半个月交付给郑玉秀。租赁期间整栋楼的水电暖由肖利叶承担。合同签订后，双方如约履行合同。截止2013年8月26日，肖利叶支付郑玉秀租金190000元。同年8月份肖利叶交付最后一笔70000元租金时，双方在一块对帐，郑玉秀以每月10000元租金计算，自认肖利叶可以使用涉案房屋至同年12月份，肖利叶认为其租金已交至2014年1月份。又，本案争议房屋只有一至二层有房产证，三至四层属自行加盖，没有房产证。双方曾于2013年8月份到公安机关申请办理行业许可证，因故未办理成。2013年10月15日，沙区公安分局向肖利叶送达了沙公（红）行罚决字（2013）1997号行政处罚决定书，认定肖利叶经营的电脑宾馆无证经营，肖利叶未办理行业许可证，擅自经营，对肖利叶处以行政拘留处罚，限其十五日内缴纳罚款。2013年12月16日，肖利叶起诉郑玉秀至沙依巴克区人民法院（（2014）年沙民三初字第57号），要求解除合同，郑玉秀开始不同意解除，直至最后一次开庭同意解除合同。诉讼期间肖利叶几次要求与郑玉秀交接，郑玉秀不同意。2014年7月24日，肖利叶自行搬出涉案房屋，此后，将钥匙通过沙区法院交付于郑玉秀。
本案庭审中，郑玉秀变更第一项诉讼请求为：要求肖利叶恢复房屋原状。郑玉秀所诉租金组成为�年租金250000元减去郑玉秀支付的170000元，加上2014年7月、8月两月租金130000元／12月×2月即21666元所得。
原审法院认为：双方之间构成房屋租赁合同关系，理应依据合同约定履行各自的权利义务。但本案郑玉秀出租房屋因三、四层无产证，导致肖利叶不能办理消防手续，被处罚后，已不能正常经营，57号案诉讼期间，肖利叶也要求郑玉秀交接，郑玉秀拒绝。郑玉秀本身有放任损失扩大的过错。故对郑玉秀要求的租金及暖气费，应分担一部分损失。综合考虑本案租金时间段为郑玉秀、肖利叶诉讼期间，肖利叶实际上已不能正常经营、且过错原因主要在郑玉秀的情况，原审法院认为郑玉秀应分担租金及暖气费损失的50%为宜。考虑到郑玉秀、肖利叶在对帐时对每月的租金以10000元计算，依郑玉秀已付的190000元推算，租金已付至2014年1月22日，且肖利叶已经于2014年7月24日搬出租赁房屋，合同实际上不再履行。故对郑玉秀要求的租金也应计算至7月份（第二年递增的10000元，予以调整计算）。郑玉秀计算租金有误，予以纠正。郑玉秀要求肖利叶支付的暖气费属于2013至2014年度的暖气费，也应以此比例各担责任。故对郑玉秀要求的租金及暖气费中的合理部分，予以支持。郑玉秀、肖利叶未在合同中约定肖利叶在解除租赁合同后有恢复原状的义务，郑玉秀也未举证肖利叶对其房屋有重大破坏性使用行为，故对郑玉秀要求肖利叶恢复原状的诉讼请求不予支持。郑玉秀要求肖利叶支付违约金，没有事实及法律依据，不予支持。郑玉秀陈述已付租金内有请客费10000元，不应计入租金，但未提供证据证明其主张，对其陈述意见，不予采信。遂判决：一、驳回郑玉秀要求肖利叶恢复房屋原状的诉讼请求；二、肖利叶支付郑玉秀租金35416.67元{（50000元＋10000元＋130000元／12月×1月）×50%，60000元：自2014年1月22日至2014年6月22日，自2014年6月23日至7月23日）}；三、肖利叶支付郑玉秀暖气费9000元（18000元×50%）；四，驳回郑玉秀要求肖利叶支付违约金30000元的诉讼请求。
宣判后，上诉人郑玉秀不服上诉称：肖利叶实际交付房屋的时间为2014年9月，已交付的房租为17万元，总共租金应为271666元扣减已付租金17万元，故肖利叶应向我支付租金为101666元。原审法院对于已交付租金按照19万元计算有误，请求二审法院予以纠正。租金的交付是肖利叶实际使用租赁房屋产生的合理费用，肖利叶使用租赁房屋至2014年9月，原审法院按照比例划分租金无事实及法律依据，请求二审法院予以纠正。另，肖利叶搬出房屋后，对房屋进行了破坏，其应承担恢复原状的义务，综上，请求二审法院依法改判，支持我方所有的诉讼请求。
针对上诉人郑玉秀�上诉请求，肖利叶答辩称：涉案房屋实际交付时间应为2014年7月。郑玉秀关于暖气费分担的上诉请求没有法律依据，郑玉秀对租金和暖气费的损失应承担过错责任。
上诉人肖利叶不服上诉称：原审法院认定郑玉秀是主要过错方，但却错误的判决其按50%的比例承担租金及暖气费责任。我方认为这些租金及暖气费损失均是因郑玉秀自身原因造成的，故我方不应承担该损失。另外，原审法院判决承担租金计算期限、数额、结果均错误，请求二审法院予以纠正。
针对上诉人肖利叶的上诉请求，郑玉秀答辩称：肖利叶向我支付房租是17万不是19万，加上1万的其他费用，我方一共收到的只有18万，对方是2014年9月30日搬出，应当全额支付租赁期间的费用。
二审查明事实与原审判决认定事实相一致。
以上查明的事实有租赁协议、收条、视频资料及当事人的陈述及一、二审庭审�录为证。
本院认为：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实可以作为定案依据，但当事人有相反证据足以推翻的除外。由于肖利叶于2013年8月26日之前已经支付郑玉秀租金190000元的事实已为本院发生法律效力的（2014）乌中民四终字第1185号民事判决文书所确认，虽然郑玉秀对此事实不予认可，并以此为由提出上诉请求，但因其所提供的证据并不足以推翻前诉裁判已确认的事实，故对郑玉秀的该上诉请求，本院不予支持。
关于郑玉秀主张的租金及暖气费损失的问题，本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，郑玉秀将部分不符合租赁条件的房屋租赁给肖利叶使用，双方所签合同因违反法律规定，故属于部分有效，部分无效，虽然郑玉秀所主张的租金时间段为郑玉秀、肖利叶诉讼期间，且肖利叶亦有占有使用涉案房屋的事实，但因郑玉秀所出租房屋的第三、四层并不具备法定的出租条件，且双方对此均有过错，故原审法院按50%的比例判决肖利叶应当给付郑玉秀的房租费及暖气费并无不当，本院予以维持。
至于郑玉秀主张肖利叶承担恢复涉案房屋原状的上诉请求，因其所举证据不足以证明肖利叶对涉案房屋存在重大破坏性使用的行为，故对郑玉秀的该上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2466.65元（郑玉秀已预交1556.23元、肖利叶已预交910.42元），由上诉人郑玉秀负担1556.23元、肖利叶负担910.42�。
本判决为终审判决。
审判长 黎 剑
审判员 李 健
审判员 王 宏
二〇一五年三月三十一日
书记员 马恒雯