安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00379号
上诉人（原审原告、反诉被告）：六安名派家具市场投资运营有限公司。
法定代表人：王其超，该公司董事长。
委托代理人：赵振龙，安徽江淮律师事务所律师。
委托代理人：郑继能，安徽江淮律师事务所律师。
被上诉人：（原审被告、反诉原告）：黄昌伟。
上诉人六安名派家具市场投资运营有限公司因房屋租赁合同纠纷一案不服安徽省六安市金安区人民法院于2014年4月11日作出的（2014）六金民二初字第00222号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。上诉人六安名派家具市场投资运营有限公司的代理人赵振龙、郑继能，被上诉人黄昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告六安名派家具市场投资运营有限公司诉称：2012年1月15日，原告将其拥有承包租赁权的六安名派家具市场一号楼101号展位租赁给被告经营加州印象家具，双方合同约定：租赁面积为256平方米，期限自2012年2月18日起到2013年2月17日，租金13元／平方米／月，水电等代收费用10元／平方米／月，租金按半年结算，第一合同年免7个月租金。合同到期后，被告继续租用上述场地至2013年12月25日，被告承租期间仅支付部分租金、物业等费用，仍欠原告租金等费用104466元。虽经原告多次催要，至今未付。请求法院依法判令被告：1、立即支付原告房租、物业费104466元；2、承担本案诉讼费用。
原审被告黄昌伟辩称：1、答辩人起诉的主要事实部分错误，自己承租的是一号楼127号展位用于经营海家家具，面积为209平方米；2、被答辩人起诉答辩人要求支付房租费、物业费违背当时与答辩人达成的协议，不符合起诉条件，依法应驳回其诉讼请求；3、被答辩人在答辩人经营期间中多次发生侵权行为，造成答辩人巨大损失，答辩人保留另案起诉要求赔偿损失的权利。综上所述，被答辩人起诉不能成立，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。同时被告黄昌伟反诉称：2010年12月26日，反诉人和六安市中州商业投资管理有限公司签订《展位租赁合同》一份，由六安市中州商业投资管理有限公司将现名派家具市场一号楼127号展位租赁给反诉人经营家具。此后，六安市中州商业投资管理有限公司又将展位租赁权转让给被反诉人六安名派家具市场投资运营有限公司。2012年2月18日，反诉人和六安名派家具市场投资运营有限公司签订《场地经营租赁合同》一份，被反诉人承诺入住70%以上才算正式开业，开业前不收反诉人租金和管理费。但是，事实上市场一直没能启动，也没能正式开业。请求法院依法判决：1、驳回被反诉人本诉部分全部诉讼请求；2、被反诉人返还收取反诉人的押金5000元和预付房租20000元；3、被反诉人承担本诉和反诉全部诉讼费用。
一审六安名派家具市场投资运营有限公司对反诉辩称：黄昌伟的反诉不能成立。
原审法院查明：2012年1月15日，原告六安名派家具市场投资运营有限公司与被告黄昌伟签订《场地经营租赁合同》一份，原告六安名派家具市场投资运营有限公司将位于六安市长安北路与皋城路交叉口名派家具市场一层某号商铺租赁给被告黄昌伟经营海家家具，合同约定：租赁面积为209平方米，期限自2012年2月18日至2013年2月17日，租金13元／平方米／月，租金按半年结算，合同自签订之日起即日内应付一个月租金2717元，以后每次提前30天交纳下四个月租金，优惠条件上半年免收五个月租金，下半年免收二个月租金，水电费用按表结算，双方还就其他权利义务作了约定。合同签订后，2012年1月16日，被告黄昌伟交纳租金20000元，于2012年4月4日将交给六安市中州商业投资管理有限公司的保证金5000元转交原告六安名派家具市场投资运营有限公司，合同期限届满后，双方未再签订书面合同。2010年12月26日，反诉人（本案被告）和六安市中州商业投资管理有限公司签订《展位租赁合同》一份，由六安市中州商业投资管理有限公司将现名派家具市场一号楼127号展位租赁给反诉人经营海家家具。中州公司退出后，2011年10月19日，原告六安名派家具市场投资运营有限公司与六安佳乐美建材市场投资运营有限公司重新签订《房屋租赁合同》，转租赁六安佳乐美建材市场投资运营有限公司租赁合肥靖安工贸有限责任公司的房地产，该地产为南京军区第七房地产管理分局建设用地（用于建设部队储备库房）。2011年11月4日，原告六安名派家具市场投资运营有限公司成立，并开始运营，2011年11月9日六安名派家具市场物业服务有限公司成立，系独立企业法人。
原审法院认为：依法成立的租赁合同，自成立时发生法律效力，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告六安名派家具市场投资运营有限公司与被告黄昌伟双方签订的《场地经营租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方应当依照合同约定履行各自义务。被告黄昌伟依据合同约定，应当支付租金13585元，但被告黄昌伟已支付租金和保证金25000元，对原告六安名派家具市场投资运营有限公司要求被告黄昌伟支付合同期内租金的诉讼请求，本院不予支持。因合同期满后，原、被告未续签书面合同，原告诉称被告续租至2013年12月25日，被告不认可，原告亦未能提供其他确凿证据予以证明，故原告要求被告支付2013年2月17日至2013年12月25日期间租金的请求，证据不足，本院不予支持。六安名派家具市场物业服务有限公司系独立法人，原告为其清收物业费用，于法无据，对原告要求被告支付物业费用的请求，本院不予支持。关于被告黄昌伟反诉要求原告六安名派家具市场投资运营有限公司返还预付租金和保证金25000元诉讼请求，比除应付租金13585元，下余11415元本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、驳回原告六安名派家具市场投资运营有限公司要求被告黄昌伟房租、物业费的诉讼请求。二、原告（反诉被告）六安名派家具市场投资运营有限公司返还被告（反诉原告）黄昌伟租金和保证金11415元，款于本判决生效之日起五日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六安名派家具市场投资运营有限公司上诉称：原审法院认定被上诉人应付租金数额25000元属事实错误，合同尚未解除，保证金不应算做租金；原审法院未支持上诉人诉请的合同到期2013年12月25日期间的租金错误，且被上诉人至今未交房，请求二审法院依法改判。
黄昌伟二审答辩称：六安名派家具市场投资运营有限公司运营后擅自提高房租并加大公摊，同时管理不善造成市场经营不利，致众多租户退场，为此六安名派家具市场投资运营有限公司找自己协商，希望自己留下经营并口头承诺暂不收房租，待以后市场运营起来了再收房租，并让自己先签假合同给其他租户做榜样。后在2013年因双方发生矛盾，六安名派家具市场投资运营有限公司将出租给自己的展厅断电致无法经营。一审法院没有支持反诉请求自己虽未提起上诉，但对原判也是不满意的。
二审中，双方当事人均无新证据向法庭提供，双方当事人举证质证观点同一审。
二审查明案件事实与一审基本一致，二审另查明：2013年10月六安名派家具市场投资运营有限公司与黄昌伟因房租、物业费等产生争议，六安名派家具市场投资运营有限公司擅自对出租给黄昌伟的展位拉闸断电，但具体断电日期，双方均未提供证据证明。
本院认为：2012年1月15日，六安名派家具市场投资运营有限公司与黄昌伟签订《场地经营租赁合同》一份，双方就租赁面积、期限、租金、支付方式等权利作出约定。后黄昌伟交纳租金20000元、保证金5000元。合同到期后，双方未再次签订书面合同，但黄昌伟继续使用该展厅经营，继续使用该展厅的行为属法律规定的不定期租赁。因2013年10月六安名派家具市场投资运营有限公司擅自对出租给黄昌伟的展位拉闸断电，该行为造成黄昌伟无法继续经营，故断电日应视为双方不定期租赁合同的终止日。鉴于双方当事人均未提供证据证明具体断电日期，法院酌定断电日即不定期租赁合同终止日为2013年10月1日，则从2012年2月18日至2013年2月17日为双方定期租赁履行期间、2013年2月18日至2013年10月1日为双方不定期租赁履行期间。根据法律规定，定期租赁、不定期租赁均应交纳租金，故对六安名派家具市场投资运营有限公司上诉要求黄昌伟支付租金的请求应部分支持。鉴于本案不定期租赁双方未约定租金，可参照双方定期合同约定的实收租金标准交纳。综上黄昌伟应向六安名派家具市场投资运营有限公司交纳租金21959元，鉴于双方合同已实际中止，按约黄昌伟所交保证金5000元应退还黄昌伟，另黄昌伟已支付租金20000元。故黄昌伟一审反诉要求六安名派家具市场投资运营有限公司返还自己预付租金和保证金25000元的诉讼请求，比除黄昌伟应交纳租金21959元，下余3041元六安名派家具市场投资运营有限公司应予退还黄昌伟。关于一审六安名派家具市场投资运营有限公司主张物业费的诉请，其二审上诉时取消了对该项权利的主张，二审不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销原审判决；
二、六安名派家具市场投资运营有限公司返还黄昌伟3041元，款于本判决生效之日起五日内一次性付清；
三、驳回六安名派家具市场投资运营有限公司其他诉讼请求。
本案一审受理费2390元、一审反诉受理费1410，减半收取1900元，由六安名派家具市场投资运营有限公司负担1000元，黄昌伟负担900元。本案二审受理费565元由六安名派家具市场投资运营有限公司负担300元，黄昌伟负担265元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一四年八月六日
书 记 员 马 龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。