江苏省句容市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1183执异2号
异议人(案外人）陈荣华，男，1963年7月24日生，汉族，镇江市丹徒区人，住镇江市。
委托代理人李金龙，句容市华阳法律服务所法律工作者。
被申请人（申请执行人）曹显安，男，1968年7月13日生，汉族，句容市人，住句容市。
委托代理人丁帮华，句容市下蜀法律服务所法律工作者。
被申请人（被执行人）王庆栓，男，1962年2月19日生，汉族，句容市人，住句容市。
本院执行申请执行人曹显安与被执行人王庆栓民间借贷纠纷一案，案外人于2017年1月22日对执行被执行人王庆栓名下位于镇江市丹徒区高资镇玉书路3幢201室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭公开听证进行了审查。本案现已审查终结。
案外人陈荣华执行异议称：2015年3月13日，申请执行人曹显安申请对坐落于镇江市丹徒区高资镇玉书路3栋201室房屋申请财产保全。句容市人民法院作出（2015）句蜀民初字第95号民事裁定书，对上述房产裁定查封。2016年11月9日，句容市人民法院发出通知，将对上述房产进行评估、拍卖。而上述房产原产权人王庆栓、陈荣英夫妻已于2012年1月13日以20万元的价格出售于案外人陈荣华，上述房产已属于案外人陈荣华所有，要求撤销句容市人民法院（2015）句蜀民初字第95号民事裁定书，对上述房产不得执行。
申请执行人曹显安答辩称：房屋所有权以登记为准，案外人执行异议理由不予认可。
被执行人王庆栓未作答辩。
本院查明，申请执行人曹显安与被执行人王庆栓民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月13日作出（2015）句蜀民初字第95号民事裁定书，裁定查封被执行人王庆栓所有的位于镇江市丹徒区高资镇玉书路3幢201室房屋，查封金额为32万元。同日，本院向镇江市丹徒区房屋产权管理处送达了协助执行通知书。2015年10月30日，本院对该案作出（2015）句蜀民初字第95号民事判决书，判决王庆栓归还曹显安借款本金人民币25万元，判决王庆栓如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；判决王庆栓负担诉讼费6820元。判决生效后，根据曹显安的强制执行申请，本院于2016年3月22日立案执行，执行案号为（2016）苏1183执773号。2016年11月9日，本院发出通知，限定王庆栓于七日内履行义务，逾期可依法对上述房产进行评估、拍卖，所得价款用于抵偿所欠申请执行人债务。之后，案外人陈荣华向本院提出上述执行异议。
另查明，一、位于丹徒区高资镇玉书路3幢201室房屋原系王庆栓、陈荣英夫妻于2003年11月从丹徒区高资装饰装璜厂所购。2003年12月1日，丹徒区房屋产权管理处对该房屋办理了产权过户登记手续。登记的房屋所有权持证人为王庆栓，房屋共有权人为陈荣英，房屋所有权证号为74000381，房屋建筑面积为117.26平方米，所涉土地性质为集体土地使用权。
二、被执行人王庆栓与陈荣英系夫妻关系，王庆栓是案外人陈荣华妹夫。本案在听证过程中，案外人陈荣华向本院出具的情况说明称，2011年王庆栓与陈荣英将丹徒区高资镇玉书路3栋201室房屋出卖给陈荣华、王凤琴夫妻，因双方是兄妹关系，故未签订房屋买卖合同，2012年1月13日，陈荣华与王凤琴支付了购房款20万元，王庆栓出具了收条，确认收到购房款，因该房屋所涉土地性质属农村集体土地，系小产权房，无法过户，故没有办理房屋所有权过户登记手续。但此房及房屋所有权证已实际交付给陈荣华与王凤琴，实际所有权属陈荣华与王凤琴所有。其提交的中国银行镇江高资支行出具的历史交易明细清单显示，2012年1月13日，王庆栓中国银行镇江高资支行帐户52×××98收到帐户54×××32汇款14万元，而从王庆栓该银行帐户2012年2月9日至2012年4月30日连续发生14笔汇款交易至54×××32帐户共计38000元，另外王庆栓此帐户还以支付利息和费用汇给54×××32帐户100.39元。听证审查时，案外人陈荣华委托代理人陈述，54×××32帐户是陈荣华的银行帐户，2012年1月13日，案外人陈荣华汇给王庆栓14万元支付的是购房款，另6万元购房款是现金支付，但未能提供支付6万元现金的证据。而对于2012年2月9日至2012年4月30日，王庆栓为何连续多笔汇款给陈荣华54×××32帐户，其不能作出合理的解释。本院限期提供证据，案外人在规定的期限内未能向本院提供相关的证据。
三、在听证审查过程中，案外人提交了房屋所有权证复印件一份，以证明被执行人王庆栓在句容经济开发区华阳北路领秀星城映水碧园18幢拥有104室1-2层住宅房屋一套，法院可以执行王庆栓该套房产。但经本院查明，该套房屋已与中国农业银行句容市支行办理了抵押贷款登记手续，另已被本院和镇江市中级人民法院六次查封。
四、本案在听证后，经本院执行人员调查，2015年3月29日，案外人陈荣华之子陈亮与魏建东签订房屋租赁合同一份，合同约定将丹徒区高资镇玉书路3栋201室房屋出租给魏建东居住使用，约定年租金为10000元，但对于租期双方未作约定。魏建东反映，在这之前此房屋一直空着，无人居住，之后由魏建东承租。
本院认为，位于镇江市丹徒区高资镇玉书路3幢201室房屋所有权归属于谁，对于该房屋法院能否执行成为本案当事人争议的焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对于案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该司法解释第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产按照不动产登记薄判断；……”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案争议的房屋登记在被执行人王庆栓及其配偶陈荣英名下，该不动产所有权依法应当确认归王庆栓与陈荣英共同共有。虽然，案外人陈荣华提供的王庆栓出具的收条表明，此房屋已于2012年1月13日以20万元卖售于案外人陈荣华、王凤琴夫妻，但其提供的证据不能足以证明20万元购房款已经全部给付，而且案外人陈荣华明知所购房屋涉及到农村集体土地，无法办理产权过户登记，仍然进行购买交易，未能办理过户登记，属于案外人自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因自身原因未办理过户登记。”本案案外人不符合上述司法解释规定的情形，其不能成为上述争议房产的所有权人，不能排除人民法院对上述房产的查封执行。故其执行异议不能成立，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条第一款、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈荣华向本院提出的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向句容市人民法院提起诉讼。
审判长 邱文华
审判员 戴遐宾
审判员 陈翠娥
二〇一七年三月二十日
书记员 王 静