山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终3231号
上诉人（原审被告）：山东第五季商业投资有限公司，住所地淄博市博山区大街9号。组织机构代码：698070974。
法定代表人：许红森，总经理。
委托诉讼代理人：滕欣欣，山东联亨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙雅洁，山东联亨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淄博同心德经贸有限公司，住所地淄博市博山区大街北首。组织机构代码：729285776。
法定代表人：刘文祥，董事长。
委托诉讼代理人：聂树栋，男，1959年6月14日出生，汉族，该单位工作人员，现住淄博市博山区。
委托诉讼代理人：丛强，山东盛诚律师事务所律师。
原审被告：淄博龙韵工贸有限公司，住所地淄博市张店区杏园西路26号4层。组织机构代码：742439100。
法定代表人：李晓生，总经理。
上诉人山东第五季商业投资有限公司因与被上诉人淄博同心德经贸有限公司及原审被告淄博龙韵工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2015）博民初字第2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人山东第五季商业投资有限公司（以下简称第五季公司）的委托诉讼代理人滕欣欣、孙雅洁，被上诉人淄博同心德经贸有限公司（以下简称同心德公司）的委托诉讼代理人聂树栋、丛强到庭参加诉讼。原审被告淄博龙韵工贸有限公司（以下简称龙韵公司）经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
第五季公司上诉请求：依法撤销原审判决，驳回同心德公司的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人主张的租赁费14466666.67元不应支持。1.对产权已属上诉人之后的房屋租赁费，被上诉人无权再收取。第一，根据上诉人一审提供的《产权产籍档案证明》，本案争议的9号商业楼地下层、第三层、第二层分别从2010年2月12日、2010年10月12日、2011年3月15日开始产权已经归上诉人所有。被上诉人主张上述三层的租赁费时间均从2012年5月16日开始，此时被上诉人已无所有权，无权再主张该三层房屋的租赁费。第二，《商业房地产买卖合同》约定“待双方的全部产权交易完成时该租赁协议自行终止”，意思是已完成交易的产权无需再缴纳租赁费，直至全部产权归上诉人所有时租赁合同终止。第三，《房屋租赁合同》约定“虽约定了每层租金，但乙方必须整体租赁”，意思是被上诉人不允许只租赁一部分，但没有约定产权归属上诉人后的房屋部分被上诉人有权继续收取租金。第四，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，租赁期间房屋所有权发生变动，原房屋所有权人无权继续收取租金，收取租金权利人应是房屋受让人即房屋产权人。2.被上诉人主张的租赁费已经超过诉讼时效。依据合同约定，上诉人主张的租赁费最迟应于2015年6月30日主张，但被上诉人于2015年10月12日主张超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故被上诉人的主张已经超过诉讼时效。二、被上诉人主张的经济损失不应支持。第一，被上诉人主张的租赁费因超过诉讼时效丧失胜诉权，其主张的经济损失也丧失了胜诉权。第二，被上诉人主张的是经济损失，而没有主张违约金，一审中其未提供证据证明其经济损失，一审按照约定的违约金计算经济损失，没有事实和法律依据。
同心德公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间签订的买卖合同、租赁合同、补充协议合法有效，不违背法律强制规定，也不违背法律公平原则，应当保护履行。二、买卖合同约定的全部产权交易完成后租赁协议终止，是指合同涉及的全部交易完成后，租赁合同才终止。三、虽然本案涉及的房产部分为上诉人办理了产权手续，但这是附条件的行为，不违背法律规定。四、本案被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效，根据最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定第五条的规定，本案不存在超过诉讼时效的问题。五、租赁合同明确约定违约金的计算方法，原审判决按照该计算方法赔偿被上诉人经济损失并无不当。综上请求驳回上诉，维持原判。
龙韵公司未到庭，未作答辩。
同心德公司向一审法院起诉请求：判令第五季公司、龙韵公司立即支付租赁费14466667元，并赔偿经济损失1419180元，共计15885847元。
一审法院认定事实：2009年6月20日，原告同心德公司（甲方）与被告龙韵公司（乙方）签订商业房地产买卖合同一份，合同约定：“被告龙韵公司购买原告同心德公司开发并享有产权的座落在博山区城东街道办事处9号商业楼的全部产权，以及座落在博山区新建一路36号部分产权，即福门广场新建建筑连接部分的产权（扣除周边出售抵账房产：包括南立面工程抵账房屋、新建一路建行使用房产、盖恒宝门头房、西立面金桥缘、德克士、花店使用部分、西广场地下占用部分），以上交易房屋建筑面积共计50131.91平方米，交易同时包括该两座楼的所有附属设施和设备及所有附属部分。交易总价格为1.06亿元。在合同的第六条双方约定：考虑到福门商业广场的部分规划建设手续不全、部分资产被抵押、查封、出售及存在大量债务的情况，这些情况将严重影响双方交易的进度，为尽快盘活福门商业广场，双方认识到发展是硬道理，必须尽快启动招商工作，根据优先招商的原则，双方确认在福门商业广场产权交易完成之前，根据招商工作的需要，除五层（含夹层）、四层外，一至三层由乙方租赁使用，双方应当另行先签订租赁协议，待双方的全部产权交易完成时该租赁协议自行终止。”双方另约定其他相关事宜。
2009年6月20日，原告同心德公司（甲方）与被告龙韵公司（乙方）又签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁标的为：“9号商业楼的第一至三层（含地下层），36号营业楼的第一至三层（出租范围含地下层但应扣除周边出售抵账房产：包括南立面工程抵账房屋、新建一路建行使用房产、盖恒宝门头房、西立面金桥缘、德克士、花店使用部分、西广场地下占用部分）。租赁期限为：自2009年6月30日起至乙方整体购买该房产时止。租金及支付方式为：1、该房屋每年租金为620万元。其中第一层房屋建筑面积5790.68平方米，年租金为300万元；第二层房屋建筑面积8787.97平方米，年租金为200万元；第三层房屋建筑面积8870.68平方米，年租金为100万元；地下停车场20万元。虽约定了每层租金，但乙方必须整体租赁。（第一年乙方缴纳的租金620万元，可抵顶乙方对整个买卖项目的购房款，从第二年起乙方缴纳的租金不再抵顶购房款）。2、鉴于本合同属于双方买卖合同过户之前的补充协议，考虑到招商启动项目的周期，甲方给予乙方3个月的招商期（含入驻商家的装修期），为便于招商吸引优质商家，甲方按惯例开业后应给予入驻商家6个月的免租期，因此甲方在2010年3月31日前免收租金。3、房屋租金支付方式如下：自2010年4月1日起计算租金，但乙方须在2009年12月31日前一次性向甲方支付一年的租赁费，以备甲方化解矛盾，以后租金乙方每年分两次支付，即6月30日前支付租金总额50%，12月30日前支付租金总额50%。甲方收款后应提供给乙方收款收据”。双方另约定其他相关事宜。
2010年3月18日，原告同心德公司（甲方）与被告龙韵公司（乙方）、第五季公司（丙方）再签订补充协议一份，协议约定：“1、根据甲乙双方协商确定的“整体出售、分步实施、优先招商的原则”，甲乙双方已经履行了部分协议进度，现根据乙方招商的需要，经甲乙丙三方协商一致同意原甲乙双方签订的商业房地产买卖合同中权利义务由丙方享有和承担（已履行的部分除外）。2、三方同意根据甲乙双方于2009年6月20日签订的商业房地产买卖合同的约定，由丙方履行9号商业楼、36号营业楼一至四层部分房地产买卖的付款义务（商业房地产买卖合同规定部分），同时享有相应的权利。如丙方不能按约定履行各种付款义务，乙方承担连带付款义务。3、在丙方履行商业房地产买卖合同规定的相应义务的前提下，甲方同意将9号商业楼、36号营业楼一至四层部分房地产过户至丙方名下”。三方另约定其他相关事宜。
另查明，涉案房产原告已于2009年6月20日实际交付被告龙韵公司占有使用，后被告龙韵公司又基于三方协议，将房产转交被告第五季公司使用至今。
再查明，9号商业楼共七层，原告同心德公司为两被告办理了其中负一层、二层、三层、四层、五层、六层的产权过户手续；36号营业楼共六层，原告同心德公司为两被告办理了其中二层、三层、四层的产权过户手续。商业房地产买卖合同约定的购房款1.06亿元，两被告至今仍未付清。原告同心德公司此前曾三次起诉至法院，向两被告主张2010年4月1日至2012年5月15日这一期间的租赁费及2010年1月1日至2012年12月31日这一期间两被告逾期支付部分租赁费所产生的经济损失，原审法院均已作出生效判决。现原告同心德公司再次起诉，向两被告主张2012年5月16日至2014年9月15日这一期间的租赁费14466667元及2012年7月1日至2014年9月15日这一期间因两被告逾期支付部分租赁费所产生的经济损失1419180元。
一审法院认为，原告同心德公司与被告龙韵公司签订的商业房地产买卖合同、房屋租赁合同以及原告同心德公司与被告龙韵公司、第五季公司共同签订的补充协议均是各方当事人在平等、自愿的基础之上签订，系各方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，故均为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定享有权利并履行其义务。被告第五季公司主张与原告同心德公司签订的仅系房地产买卖合同而非房屋租赁合同，租赁条款对原、被告没有约束力，其主张与事实不符，不予采信。根据被告第五季公司承继的原告同心德公司与被告龙韵公司签订的商业房地产买卖合同及房屋租赁合同的约定，被告第五季公司应在商业房地产买卖合同所约定的9号商业楼和36号营业楼全部产权交易完成之前租赁9号商业楼的第一至三层（含地下层），36号营业楼的第一至三层（出租范围含地下层但应扣除周边出售抵账房产：包括南立面工程抵账房屋、新建一路建行使用房产、盖恒宝门头房、西立面金桥缘、德克士、花店使用部分、西广场地下占用部分）使用。现9号商业楼和36号营业楼仍有部分楼层的产权因两被告未能足额支付约定的购房款而未交易完成，故原告同心德公司与被告第五季公司之间的房屋租赁合同关系按照约定依然存续，被告第五季公司应向原告同心德公司支付约定的租赁费。被告第五季公司所持的因原告已将部分楼层过户至两被告名下，进而主张与原告之间不存在房屋租赁合同关系的主张，与相关约定不符，不予支持。原、被告约定租赁费应分期给付，根据相关法律规定，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，现原、被告租赁合同关系依然存续，被告第五季公司按照合同约定仍应向原告分期支付租赁费，故原告向被告主张2012年5月16日至2014年9月15日这一期间租赁费的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，被告第五季公司所持的原告诉讼请求超过诉讼时效期间的主张，依法不能成立，不予支持。自2012年5月16日至2014年9月15日，共计28个月，按照原告、被告签订的房屋租赁合同约定的年租赁费620万元标准计算的租赁费应计14466666.67元（620万元÷12个月×28个月），原告同心德公司要求被告第五季公司支付租赁费14466667元，诉讼请求超出部分，不予支持。
原告同心德公司诉求的2012年7月1日至2014年9月15日期间的经济损失1419180元，根据原告陈述，其实质为被告应于2012年6月30日、2012年12月30日、2013年6月30日、2013年12月30日分别向其交纳租赁费310万元，因两被告未予交纳所产生的利息损失。对此，根据原告与被告龙韵公司在房屋租赁合同中的约定，除第一年租赁费620万元被告龙韵公司应在2009年12月31日前一次性付清外，此后的租赁费被告龙韵公司应在每年的6月30日前支付半年租赁费310万元，另外半年租赁费310万元应在12月30日前付清。故两被告应分别于2012年6月30日、2012年12月30日、2013年6月30日、2013年12月30日向原告支付租赁费310万元。上述租赁费两被告并未交纳，原告同心德公司据此要求被告第五季公司支付由此所造成的经济损失，符合法律规定。另因原、被告在房屋租赁合同违约责任条款中已经约定了逾期支付租赁费的违约金计算标准，其约定为：被告逾期支付租金时，每逾期一日，则每日须按当期租金的日万分之二点一支付滞纳金。该约定系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，故合法有效。按日万分之二点一折算的年利率为7.67%。故对原告同心德公司所主张的经济损失，按照被告应向原告交纳的租赁费310万元为基数，按照年利率7.67%，自应交纳租赁费的次日至原告所主张的2014年9月15日分别进行计算。据此，自2012年7月1日至2014年9月15日共计807天，经济损失数额为525699.70元（310万元×807天×7.67%÷365天）；自2012年12月31日至2014年9月15日共计624天，经济损失数额为406488.99元（310万元×624天×7.67%÷365天）；自2013年7月1日至2014年9月15日共计442天，经济损失数额为287929.70元（310万元×442天×7.67%÷365天）；自2013年12月31日至2014年9月15日共计259天，经济损失数额为168718.99元（310万元×259天×7.67%÷365天）。以上经济损失数额共计1388837.38元（525699.70元＋406488.99元＋287929.70元＋168718.99元），原告同心德公司要求被告第五季公司赔偿经济损失1419180元，诉讼请求超出部分，不予支持。
按照原告与两被告所签订的三方补充协议的约定，在被告第五季公司不能履行9号商业楼、36号营业楼一至四层付款义
务时，被告龙韵公司应承担连带付款义务。故被告龙韵公司对被告第五季公司的上述债务，应承担连带清偿责任。据此，被告第五季公司应支付拖欠原告同心德公司的2012年5月16日至2014年9月15日这一期间的租赁费14466666.67元并赔偿原告同心德公司因此造成的经济损失1388837.38元，被告龙韵公司对被告第五季公司的上述债务承担连带清偿责任。被告龙韵公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为对其相应诉讼权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告山东第五季商业投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告淄博同心德经贸有限公司租赁费14466666.67元。二、被告山东第五季商业投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告淄博同心德经贸有限公司经济损失1388837.38元。三、被告淄博龙韵工贸有限公司对被告山东第五季商业投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告淄博同心德经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117115元，原告淄博同心德经贸有限公司负担182元，被告山东第五季商业投资有限公司、淄博龙韵工贸有限公司共同负担116933元；公告费560元，由被告淄博龙韵工贸有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交律师函四份，证明2014年向上诉人及原审被告主张过权利。经上诉人质证，对证据的真实性及证明内容均有异议。经本院审查认为，被上诉人提交的向龙韵公司法定代表人送达律师函的快递回执为复印件，其提交的向第五季公司主张权利的律师函由“许鸿森”签收，但第五季公司的法定代表人为“许红森”，故对上述证据的真实性不能确定，对被上诉人提交的上述证据在本案中不予采信。
本院认定的事实与一审认定的事实一致，予以确认。
本院认为，本案中各方当事人虽在租赁合同中约定了分期支付租金，各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，且涉案租赁合同处于持续履行状态，故上诉人关于本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。
涉案合同的签订均是各方当事人的真实意思表示，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定行使权利履行义务。同心德公司与龙韵公司签订的《商业房地产买卖合同》约定“双方确认在福门商业广场产权交易完成之前，根据招商工作的需要，……一至三层由乙方租赁使用，……待双方的全部产权交易完成时该租赁协议自行终止”，双方签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限自2009年6月30日起至龙韵公司整体购买该房产时止。同心德公司与龙韵公司、第五季公司签订的补充协议，约定原龙韵公司与同心德公司签订的商业房地产买卖合同中权利义务由第五季公司享有和承担。从上述合同约定可以看出，双方之间的租赁关系维持至整体购买房产并产权交易全部交易完成时，并未就部分产权转移后，上诉人即无需再行缴纳该部分租赁费作出特别约定，现第五季公司及龙韵公司并未付清房屋价款且亦只是办理部分楼层的产权手续，上诉人应当按照合同约定交纳房屋租赁费。且判令上诉人支付2010年4月1日至2012年5月15日租赁费的判决业已生效，而根据第五季公司上诉状中的陈述其分别在2010年2月12日、2010年10月12日、2011年3月15日取得9号商业楼地下层、二层、三层的产权，但其并未提供相应证据证明其对该生效判决有异议并主张权利。综上，上诉人关于其已取得部分楼层所有权对该部分不应再支付租赁费以及依据《商业房地产买卖合同》及《房屋租赁合同》的约定，其不应支付取得产权部分租赁费的上诉理由不能成立。
当事人可以约定一方违约时根据违约情况支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中上诉人未按合同约定交纳租赁费，应当按照双方约定的损失计算方法赔偿损失，原审据此判令上诉人支付相应的经济损失并无不当。
综上所述，第五季公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费116933元，由山东第五季商业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 静
审判员 王 娜
审判员 刘 宁
二〇一七年三月六日
书记员 彭倩倩