广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）珠香法民一初字第3102号
原告：李宇翔，男，汉族，身份证住址：珠海市香洲区，公民身份号码：×××2014。
委托代理人：黄海涛，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：郎玉岩，女，满族，××年××月××日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。
被告：中信地产珠海投资有限公司［原名称为：中信华南（集团）珠海有限公司］，住所地：珠海市九洲大道西2156号永泰安大厦7层。
法定代表人：曹永胜，董事长。
委托代理人：李祥琴，广东运胜律师事务所律师。
委托代理人：徐昌良，广东运胜律师事务所律师。
原告李宇翔诉被告中信地产珠海投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李宇翔及其委托代理人黄海涛、郎玉岩和被告中信地产珠海投资有限公司的委托代理人徐昌良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月4日，原、被告签订《珠海市商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于珠海市香洲区前河西路333号中信红树湾花园第3幢2单元1102号房（以下称涉案房产），交易总价为2834481元。原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》补充协议第五条第2款第⑴项约定：“出卖人应在2011年11月30日前，将竣工验收合格的毛坯房交付给买受人。”在此，充分明确了被告方的毛坯房交付验楼义务。
原、被告签订的《住宅改造协议书》第一条第3款约定：“乙方（即被告）承诺上述室内改造工程在毛坯房交付甲方（即原告）后完成，并与装饰装修设备符合买卖合同附件二约定标准的商品房一并向甲方移交。”在此也再次明确了被告方的毛坯房交付验楼义务。但至今，被告未曾履行此项义务。
原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》第八条第1款第⑵项约定：“……买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之一的违约金。”从毛坯房约定的最后交付时间2011年11月30日的第二天至今，被告已累计违约243日，至今应支付原告毛坯房逾期交付违约金68877.88元。
被告于2012年7月收到原告发来的《入伙通知书》，并于2012年7月21日去珠海中信红树湾花园办理验楼手续，但被告未能向原告出具该房产精装修部分的竣工验收合格文件。根据原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》补充协议第五条第2款的约定：“买受人购买的商品房为精装修房的：……⑵出卖人应在2012年6月30日前将装饰装修设备符合买卖合同附件二约定标准的商品房交付给买受人。”此约定说明原告从被告处购买的是精装修房，附件二中的装饰装修设备为买卖合同的有效组成部分。同时根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》第二条、第十一条、第十六条以及《工程建设项目报建管理办法》第二条、第七条和第九条的规定，作为买卖合同附件二约定的装饰装修设备部分，同时也是珠海中信红树湾花园整体工程的有效组成部分，被告应履行政府规定的报建、审查、审批程序，并按规定安装、施工、验收合格后才能交付使用，向原告交付合乎国家质量要求的商品房，并出具相应的报建、施工、验收的正规文件，按政府规定和买卖合同的约定办理该房地产的交付验楼手续。
根据被告向原告出具的该房产的《房屋建筑面积测绘成果明细表》（测绘项目编号：20111329-3）中第4页的数据显示，中信红树湾花园第3幢2单元1102房竣工测绘的建筑面积148.25平方米、套内建筑面积112.46平方米、共有分摊建筑面积35.76平方米，与双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第三条的约定数据完全一致，精确到小数点后两位。经原告现场实际测量，西北侧山墙实际轴线长度为8350毫米，被告提供的测绘数据为8400毫米，与实际不符，入户大阳台的实际测量宽度为4920毫米，被告提供的测绘数据为4830毫米，也与实际不符。被告提供的产权测绘文件明显是作假。因此，原告认为应要求被告重新委托具备资格的第三方建筑测绘机构，在政府和业主的共同见证和监督下，对涉案房产的建筑面积、套内建筑面积和公用分摊建筑面积进行面积测绘，以提供真实的竣工测绘报告。
综上所述，为了维护自身的合法权益，制裁被告的违法违约的行为，根据我国《民事诉讼法》的有关规定及相关司法解释，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告按合同约定向原告赔偿珠海中信红树湾花园第3幢2单元1102房逾期交房违约金直至交付之日（截至2012年7月30日，违约金为68877.88元）；二、被告向原告按双方签订的《珠海市商品房买卖合同》补充协议第五条第2款第⑴项的约定履行珠海中信红树湾花园第3幢2单元1102房毛坯房交付验楼手续；三、确认珠海中信红树湾花园第3幢2单元1102号装修工程程序非法。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中的逾期违约金仅指毛坯房，并撤回对涉案房产面积的重新测绘申请。
原告为其诉称向本院提供了如下证据：1.珠海市商品房买卖合同；2.商品房买卖合同附件（补充协议）；3.住宅改造协议书；4.房屋建筑面积测算成果明细表。
被告辩称：案涉商品房预售合同实际上包含了两种法律关系。其一是商品房买卖合同法律关系。被告将预售的商品房建筑至工程竣工验收合格，进行竣工验收备案，即符合合同和法律规定的商品房交付条件，被告即可交付房屋（即毛坯房），至此，商品房买卖合同法律关系中出售人的主要合同义务即告完成；其次是住宅室内装修合同法律关系，商品房竣工验收合格后，受原告委托，被告又按商品房买卖附件二之标准，对原告所购买的商品房（毛坯房）进行室内装饰装修和改造，即室内精装修，精装修工程完成后，被告在住宅室内装修合同中装修人的合同义务即告完成。
本案中毛坯房交付的约定只是一种形式或象征，并不需要实际履行。在精装修房都具备交付条件的情况下，原告还要求进行毛坯房交付并要求毛坯房逾期交房违约金的主张不符合客观实际，没有可行性。根据合同约定，被告在完成毛坯房的建设工作以后，紧接着需要对毛坯房进行室内装饰装修。在装饰装修工作完成后，才将精装修房交付给原告使用。虽然合同中有毛坯房交付的约定，但毛坯房的交付约定只具有形式意义和象征意义，并不需要实际履行。只要毛坯房取得了竣工验收合格的相关文件即具备毛坯房交付的条件，此时即可视为毛坯房的交付。在本案中，精装修完成后的交付才是最终交付和实际交付，才具有交付使用的实质意义。被告已于2012年7月10日完成精装修的竣工验收，具备了合同约定的最终交付使用的条件。在这种情况下，原告还要求进行毛坯房交付并要求毛坯房逾期交房违约金的主张不符合客观实际，没有可行性。
原告要求被告提供住宅室内装饰装修工程向政府部门报批、经政府部门审查和验收合格的文件，属于没有法律依据的非法要求和无理取闹。关于住宅室内装修装修的法律法规，目前只有建设部2002年3月颁布实施的《住宅室内装饰装修管理办法》。根据该规定，住宅室内装饰装修没有要求业主和装修人向政府部门报批，也没有要求政府部门进行审查和竣工验收。住宅室内装饰装修的质量按双方的装饰装修合同约定，不适用《建设工程质量管理条例》的规定。因此，原告要求被告提供住宅室内装饰装修工程向政府部门报批、经政府部门审查和验收合格的文件，属于没有法律依据的非法要求和无理取闹。
被告已于2012年7月10日完成了精装修工程，并于2012年7月13日向原告发出《入伙通知》，但原告拒绝办理交付手续，其行为违反合同约定。交楼期限届满之日即2012年7月31日视为被告已将符合约定的商品房交付给原告。
被告于2012年7月10日完成涉案房产的室内装饰装修工程，并经施工单位、建立单位、设计单位和建设单位的共同验收合格，达到合同约定的交付使用条件。2012年7月13日，被告向原告发出《入伙通知》，要求原告于2012年7月18日至7月31日办理入伙手续。原告收到入伙通知后，在2012年7月21日办理入伙手续时，以质量不合格为由拒绝接收房屋。根据《商品房买卖合同附件三》第七条约定，如买受人未在出卖人通知的交楼期限内办理商品房交付手续的，自交楼通知载明的交楼期限届满之日起，视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人。办理交付手续时，如买受人认为交付的商品房质量、装修装修或配套设施存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付手续后，按以下办法处理：……⑶买受人认为交付的商品房装饰装修设备不符合合同附件二约定的，按本协议第八条的约定处理。……买受人承诺不以此为由拒绝办理交付手续。第八条约定：若装饰装修设备未达到买卖合同附件二约定的标准，则买受人有权要求出卖人用同等品质的材料、设备替代，如出卖人无法以同等品质的材料、设备替代，则买受人有权要求出卖人补偿装饰、设备材料差价。由此可见，无论商品房及装饰装修是否存在质量问题，原告均需先办理交付手续，再解决质量纠纷。原告以所谓的质量问题为由擅自拒绝办理交付手续的行为，违反合同约定。交楼期限届满之日即2012年7月31日应视为被告已将符合约定的商品房交付给原告。因此，被告已履行了精装修后的商品房交付义务，原告无权要求被告再按《建筑工程质量管理条例》的要求向其出具装饰装修设备部分的竣工验收合格文件，再按政府的规定和买卖合同约定的标准履行精装修房的交付验楼手续。
另外，关于装饰装修的质量问题，原告未提供专业鉴定机构的鉴定报告予以支持，也未向法院申请司法鉴定，其关于质量问题的异议缺乏事实依据。
商品房的预售面积与确权面积一致并不违反合同约定。根据《商品房买卖合同附件三》第二条第2项约定，签订本合同时该商品房套内面积以珠海市测绘院出具的预售面积为准，办理产权登记时以珠海市测绘院出具的确权面积为准。现珠海市测绘院出具的《房地产登记测绘成果报告》中的测绘面积与其出具的预售面积一致，不违反合同约定。原告以其自行测量的部分数据与珠海市测绘院的测绘数据存在差异为由即简单的否定测绘院的测绘成果，又没有提供专业鉴定机构的鉴定报告予以支持，也未考虑《住宅改造协议书》的相关约定，其主张缺乏事实依据。
综上所述，在商品房具备了合同约定的精装修交付使用的条件下，原告还要求进行毛坯房交付并要求毛坯房逾期交房违约金的主张不符合客观实际，没有可行性。原告拒绝办理交付手续的行为，违反合同约定。交楼期限届满之日即视为被告已将符合约定的商品房交付给原告，原告无权要求被告再按《建筑工程质量条例》的要求向其出具装饰装修设备部分的竣工验收合格文件，再按政府的规定和买卖合同约定的标准履行精装修房的交付验楼手续。原告提出的装饰装修的质量问题和房屋面积问题没有专业鉴定机构的鉴定报告作为支持，缺乏事实依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
关于原告要求确认涉案房产装修工程程序非法的诉讼请求，被告认为，该项诉讼请求不明确不具体，无法判断原告具体要达到何目的。装修即使有程序上的违法，但只要结果符合合同约定，交付符合合同约定的产品，就不影响合同的正常履行，也不影响合同的结果，所以，原告的诉讼请求是不明确、不具体的。原告之前曾经有两次变更请求，结合该两次变更的内容，根据被告的推测，以前原告说的装修程序要报政府相关部门立项审批，给予批准后才能给予装修，如果这里的程序违法是指这个程序的话，那么被告认为，原告的请求是没有任何法律依据的，根据住宅室内装饰装修管理办法规定，住宅的室内装饰装修不需要经过政府相关部门审查批准，所以也不适用原告以前所引用的建设工程建设管理条例的规定。住宅室内装饰装修管理办法第45条有非常明确的说明，本案的装饰装修工程是在竣工验收合格以后进行，就是一个通常室内装饰装修工程，所以不适用建设工程管理条例，而是适用住宅室内装饰装修管理办法，因此，原告所提请的确认程序违法所依据的法律是错误的。到目前为止，没有任何相关政府部门来审查批准住宅室内装饰装修。同时，现在所有的精装修室内装饰装修都不需要报相关政府部门批准。报相关政府工作部门批准是整个商品房建设之前的报批程序，但这个程序被告已经完善，后面的室内装饰装修无须经过政府部门审查批准，也没有哪个开发商取得过原告所称的履行程序的手续。
被告为其答辩向本院提供了如下证据：1.商品房买卖合同及附件一、附件二；2.商品房买卖合同附件三《补充协议》、附件四《物业服务各项收费标准》；3.住宅改造协议书；4.工程竣工验收报告；5.住房建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；6.建设工程规划验收合格证；7.建设工程消防验收意见书；8.管道燃气验收监督情况告知书；9.电梯监督检验报告；10.房地产登记测绘成果报告；11.精装修工程的验收证明书；12.检验报告（衣柜）；13.检验报告（橱柜）；14.各项工程材料、构配件、设备报审表以及相关检验报告；15.各项隐蔽工程质量验收和中间批质量验收记录表；16.广东省安全技术防范系统验收表；17.致中信红树湾业主的一封信；18.入伙通知书；19.中信红树湾花园入伙须知；20.国内特快专递邮件详情单；21.室内装饰设计施工图。
经审理查明：2010年10月4日，原告为买受人，被告为出卖人签订《珠海市商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买涉案房产，套内面积为112.46平方米，套内单价为25204.35元／平方米，总价款为2834481元。被告如未按合同规定的期限将涉案房产交付原告使用，如逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；……。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金……。上述合同共有三个附件，其中合同附件二为装饰、设备标准，合同附件三为《补充协议》。《补充协议》约定：本条所称商品房价款包括买卖合同附件二所列明的装饰、设备……（第二条）。原告采用银行按揭贷款付款方式支付价款，首期款854481元于2010年10月5日前付清，余款1980000元由原告向银行贷款支付（第四条）。购买商品房为精装修房的，被告应于2011年11月30日前，将竣工验收合格的毛坯房交付给原告（竣工验收合格是指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》），并于2012年6月30日前将装饰装修设备符合买卖合同附件二约定标准的商品房交付给原告，被告交付商品房之前，原告应当履行支付购房款的义务及支付各项税费的义务等，否则被告有权拒绝交付并无须承担违约责任。如遇不可抗力、社会异常事件及其它特殊情况，市政配套设施的批准与安装的延误，因政府及规划部门原因导致的规划、设计调整、变更，因政府或公共事业部门原因导致的竣工验收延误等原因的，被告交付期限可据实相应顺延，但应提供相关部门出具的证明文件（第五条）……。涉案房产达到补充协议第五条的交付条件后，被告按照补充协议约定的通知方式发出交楼通知，如所购商品房为住宅的，出卖人在交付时需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告应当按照交楼通知的规定，办理各项交付手续……。办理交付手续时，如原告认为交付的商品房质量、装饰装修或配套设施存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付手续后，按以下方法处理：1）原告认为交付的商品房主体结构质量不合格的，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为商品房主体结构质量不合格，原告有权解除合同，被告承担鉴定费用并赔偿原告损失。2）原告认为交付的商品房有其他质量问题的，原告可口头或书面告知被告，确属质量问题的，被告应根据《住宅质量保证书》承担保证责任；3）如原告认为交付的商品房装饰装修设备不符合合同附件二约定的，按协议第八条的约定处理……。原告认为交付的商品房存在本条2）、3）、4）款情形的，应按本条约定的方式处理，原告承诺不以此为由拒绝办理交付手续或要求解除买卖合同（第七条）。若装饰装修设备未达到买卖合同附件二约定的标准，则原告有权要求被告用同等品质的材料、设备替代，如被告无法以同等品质的材料、设备替代，则原告有权要求被告补偿装饰、设备材料差价（第八条）……。同日，原、被告还签订《住宅改造协议书》一份，其中第一条第3款约定：原告委托被告对涉案房产进行室内局部改造工程，乙方（被告）承诺上述室内改造工程在毛坯房交付甲方（原告）后完成，并与装饰装修设备符合买卖合同附件二约定标准的商品房一并向原告移交。上述合同、补充协议及协议书签订后，原告已向被告付清全部房款。
被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示：勘察、设计、施工、监理、建设等单位于2011年12月27日签署意见，对涉案房产所在的珠海中信湾项目建安工程（ⅱ）标段（2-6栋）“同意备案，验收合格”。其后，上述项目分别于2012年1月12日办理规划验收手续、于2012年1月6日办理消防验收手续。珠海市建设工程竣工验收备案办公室于2012年3月30日办理了竣工验收备案手续。
2012年7月13日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2012年7月18日至2012年7月31日办理相关入伙手续，原告于2012年7月14日收到上述通知，并于7月21日到场办理入伙手续。在收楼过程中，原告以“验房未合格，面积有问题”及被告无法提供相应经过竣工验收、报建报批的相关文件为由，拒绝办理收楼手续。随后，原告以被告未能按时交付毛坯房及装修程序非法为由，向本院提起本案诉讼。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等各附件、《住宅改造协议书》等均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。现对本案争议焦点分别认定如下：
一、涉案房产毛坯房交付的问题
由原、被告签订的《补充协议》第二条以及《住宅改造协议书》的第一条第3款约定可知：一、原告向被告购买的房产为装修完毕的房屋；二、被告在按照《商品房买卖合同》附件二和《住宅改造协议书》的约定对原告购买的涉案房产进行改造和装修后再将房屋交付给原告使用。涉案房产毛坯房的竣工验收仅为整个房屋买卖合同的其中一个步骤，合同的最终目的是被告向原告交付精装修后的房屋。因此，原、被告双方对涉案房产毛坯房交付的约定实质上是要求装修前涉案房产必须经过质量验收且验收合格，符合相关交付条件，而非是指被告向原告实际交付使用涉案房产。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收；综合验收和分期验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合或分期验收，方可交付使用。由于商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》作出的明确的强制性规定，并且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，并由建设主管部门备案，因此涉案房产的毛坯房符合交付条件的时间应为该房产办理竣工验收备案之日，即2012年3月30日。被告主张自勘察、设计、施工、监理、建设等单位同意验收之日，即2011年12月27日涉案房产具备交付条件，与上述规定不符，本院不予采纳。原告主张被告应向其支付逾期违约金68877.88元（2834481元×万分之一／天×243天），本院部分支持34297.22元（2834481元×万分之一／天×121天）。
根据上述认定，涉案房产已于2012年3月30日办理竣工验收备案，应视为被告的交付义务已经完成，故对于原告要求被告按照商品房买卖合同约定与其办理涉案房产毛坯房交付验楼手续的诉讼请求，本院不予支持。
二、对于涉案房产交付装修程序非法的问题
原告主张按照《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《工程建设项目报建管理办法》等相关规定，被告对涉案房产进行改造、装修应履行相关报批义务，否则该改造、装修行为程序非法。根据《工程建设项目报建管理办法》第二条、《建筑工程质量管理条例》第二条、第十一条、第十三条规定，施工单位要从事装修等工程等，须经建设行政主管部门审批后方能进行，被告是否履行相关报批义务，属行政管理范围，本案不作审处。故对于原告要求确认涉案房产装修程序非法的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，判决如下：
一、被告中信地产珠海投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李宇翔支付逾期违约金人民币34297.22元；
二、驳回原告李宇翔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1722元，由原告李宇翔负担人民币964.13元，被告中信地产珠海投资有限公司负担人民币757.87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 张美均
代理审判员 谢健宇
人民陪审员 林 娟
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 王天赐