宁城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第03139号
原告杨枫桐，男，汉族。
委托代理人李长鹏，内蒙古原法律师事务所律师。
被告田国志，男，汉族。
委托代理人温亚东，宁城县大城子法律服务所法律工作者。
委托代理人于占才，内蒙古全兴律师事务所律师。
原告杨枫桐与被告田国志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由代理审判员代学永适用简易程序于2014年9月11日、2014年11月19日两次公开开庭进行了审理。原告杨枫桐及其委托代理人李长鹏，被告田国志及其委托代理人温亚东、于占才均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨枫桐诉称，2012年12月，被告与原告协商，购买原告位于集贸市场南道口东楼第8-12号包括地下一层、地上二层的房屋15间，并与当月15日双方签订《楼房买卖合同》。该房屋系三座店乡政府统一规划建设三座店集贸市场过程中，原告依照三座店乡政府的统一要求，拆除原有平房，在原有平房占用范围内的集体土地及乡政府为各平房所有权人划拨4米宽的国有土地，自行投资，将原有平房翻建、扩建为地下一层地上二层的楼房。双方签订《楼房买卖合同》时，原告没有该房屋的所有权证。原告建房前，三座店乡政府称可以为该房屋办理权属登记，故此，在《楼房买卖合同》中约定，原告为被告办理房屋所有权证。后原告多次向乡政府及宁城县建筑行政主管部门申请办理房屋所有权证时得知，该房屋占用范围内的土地既有集体土地又有国有土地，且没有办理准建、审批手续，依照国家相关规定，该房屋不符合办证的法定条件，不能办理房屋所有权证。故依据合同法的有关规定起诉要求确认原、被告于2012年12月15日签订的《楼房买卖合同》无效，请求判令被告将购买房屋返还原告。
被告辩称，原告之诉基本是事实，被告与原告签订了《楼房买卖合同》，被告付清房款，原告将房屋交给被告占有、使用，因此房屋没有房产证，按双方约定原告给被告房屋产权证保证金40万元。事实上原告至今没有办理房产证，此房产是原告自建房屋享有所有权，双方买卖合同是有效的，虽未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，故请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
原告提交证据及被告方质证意见：
1、宁城县村镇集体土地房屋产权登记部门的情况说明1份，证明被告购买房屋系原告根据三座店乡政府建集贸市场的规划自行建设的，建设过程中未经过规划、建筑等行政部门的审批，房屋不具备转让的相关条件，不符合房屋产权登记的规定，属于法律法规禁止转让的房屋。
被告质证认为该证据不符合证据规则，没有经办人的签名。
2、楼房买卖合同1份，证明该合同项下约定的房屋所占用的土地包括集体土地和国有建设用地，土地性质不一，同时证明了原、被告在签订合同时均明知没有产权证书，合同所约定的房屋属于禁止转让的房屋。
被告质证认为对合同本身无异议，对原告的证明目的有异议，合同中未约定属于禁止转让的房屋。
3、收据1枚，证明被告向原告支付购房价款为875000元，后被告又付给原告100000元，合计975000元。另合同中只是约定了保证金为400000元的条款，但该款项始终未过付。
被告质证认为对证据本身无异议，对证明目的有异议，被告实际支付了房款975000元。
4、集体土地使用证1份，证明购买房屋原告的集体土地宽度为11米，现在房屋建成后约14米，占用国有土地3米。
被告质证认为无异议。
被告提交证据及原告方质证意：
1、房屋出租协议书1份（复印件）及宁城县人民政府宁政土发（2006）129号文件1份（复印件），证明原告也和三座店村第三村民小组签订了同样的房屋出租协议，由此对房屋进行了改建才形成了现购买房屋，土地性质是划拨的集体土地，不是原告的房产。
原告质证认为，该协议系三座店村第三村民小组与案外人签订的，与本案无关。政府的文件只是批复了房屋在原占地范围内进行建设，而事实上经三座店乡政府同意，购买房屋除占有原集体土地外，还占有了部分国有土地。房屋系原告出资建设，至今不能办证。
2、租赁房屋协议（复印件）、收款收据（复印件）、房屋买卖合同（复印件）各一份，证明表面上签订的是买卖合同，实际上是合作、改建、长期租赁的合同，同时约定了办证时间为2年。
原告质证认为该协议系2012年7月24日签订，而房屋买卖合同是在2012年12月15日签订的，如果该协议属实，也是双方对原租赁协议的变更，变更为买卖合同，协议已经协商解除了，因此该协议与本案无关联性。
3、原告与赵军签订的楼房转让合同1份，证明原告当时承诺给被告办证，但至今未能办理，如果确定了合同无效，将会造成同类案件的发生。
原告质证认为对证据的真实性无异议，房屋确实是原告建设的，但该证据与本案无关。
本院依被告申请，委托赤峰正翔工程造价咨询事务所有限责任公司对房屋装修及安装工程进行了评估作价，并出具了赤正基字（2014）第248号鉴定报告书1册，鉴定意见为房屋装修及安装工程总造价为139894元，被告支付鉴定费用3000元。原告质证认为对鉴定价款有异议，第一，该鉴定报告中记载的水井、压力罐、电表厢合计鉴定造价为12185元，上述三项设施系6户出资建设，而不是被告自行出资，被告只应占其中的六分之一；第二，部分装修工程造价过高，没有依据；第三，载明的添附物，被告已经使用2年，没有对折旧进行处理，添附物的形成是被告方导致的，添附物中有一部分不会导致价值贬陨，应由被告自行折除。被告质证认为对报告书的真实性无异议，但对于鉴定价款认为过低，如平面招牌、安装费用、空调、压力罐、节能灯头等评估的价款都过低。
本院对原、被告提供的证据经质证后综合认证认为，原告提供的证据1、2、3、4来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院均予以采信。被告提供的证据1-2中的关于原、被告买卖楼房涉及的土地部分属于农村集体土地及收款收据（复印件）、房屋买卖合同（复印件）与本案有关联，本院予以采信，被告提供的其他证据与本案无关联性，本院不予采信。赤峰正翔工程造价咨询事务所有限责任公司的鉴定报告，虽然原、被告双方都对该鉴定报告鉴定价款部分有异议，但双方均不要求重新鉴定，故对该鉴定报告本院予以采信。
根据原、被告的陈述及本院采信的证据，认定本案事实如下：
本案诉争的房屋系原告杨枫桐依照三座店乡政府的统一规划要求建设三座店集贸市场，原告杨枫桐拆除其原自有房屋，在原自有房屋所占三座店村集体土地及乡政府划拨4米宽的国有土地的基础上自行投资建设的。2012年12月15日，原告杨枫桐与被告田国志签订《楼房买卖合同》一份，合同约定原告将位于宁城县三座店集贸市场的临街楼房，即集贸市场南道口东楼第8-12号包括地下一层地上二层的房屋15间出售给被告，约定价款为1375000元，被告田国志累计给付了原告杨枫桐楼房款975000元，付款后楼房交付原告使用。合同中约定了原告给付被告400000元作为房产保证金，但该保证金未实际过付和履行。现原告不能为该楼房办理房屋产权证书，原因是所建房屋没有建设工程规划许可证，且所建房屋占用的土地不仅仅是原告原有房屋范围内的集体土地，还有三座店乡政府划拨的4米宽的国有土地。被告使用房屋后，陆续给付原告30000元现金用于办理房产证，被告累计花费5000元和其他住户一起修理化粪池，另与其他四户共同出资打水井一眼。被告对楼房进行装修安装工程，经赤峰正翔工程造价咨询事务所有限责任公司鉴定，出具鉴定报告为楼房装修安装工程总造价为139894元（其中水井作价6800元），被告支付鉴定费用3000元。另查明，被告田国志系宁城县大城子镇瓦南村村民。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中原、被告买卖楼房所占用土地一部分属于宁城县三座店乡三座店村集体所有，故该土地的使用权出让、转让行为违反了法律规定。另外该楼房因占有集体土地和国有土地，且原告在未取得建设工程规划许可证等准建手续实施建房，导致不能办理产权登记证，属于违法建筑，其买卖楼房行为同属违法，而且原、被告之间的楼房买卖又不是同一集体经济组织内部成员转让，所以原告杨枫桐与被告田国志签订《楼房买卖合同》违法法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。”本案中，双方应当基于无效的合同互相返房屋和购房款。对于被告的装修安装工程损失部分原告应该赔偿，被告支付给原告30000元楼房办证款原告应予返还。被告关于双方签订的《楼房买卖合同》应当合法有效的辩解理由，于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告杨枫桐与被告田国志于2012年12月15日签订的《楼房买卖合同》无效；
二、被告田国志于本判决生效后三十日内将位于宁城县三座店集贸市场的临街楼房，即集贸市场南道口东楼第8-12号包括地下一层地上二层的房屋15间退还给原告；原告杨枫桐于本判决生效之日起三十日内返还被告田国志购房款975000元，并自2012年12月16日起按银行同期贷款利率支付利息至付清止；
三、原告杨枫桐于本判决生效后三十日内给付被告田国志办房产证款30000元；
四、原告杨枫桐于本判决生效后三十日内支付给原告田国志安装装修工程损失费139454元（139894元＋5000元-6800元＋6800元×1∕5）。
案件受理费100元，鉴定费3000元，合计3100元，由原告负担，原告应给付被告的鉴定费3000元由原告直接支付给被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
代理审判员 代学永
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 刘建飞