重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝03民终187号上诉人（原审被告）：武隆县仙女山国际户外营地投资开发有限公司，住所地：重庆市武隆县仙女山镇香叶路，统一社会信用代码915002320656822767。法定代表人：王庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷华，女，1951年2月17日出生，汉族，该公司审计室工作人员，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：重庆市武隆仙女山新区开发有限公司，住所地：重庆市武隆县仙女山。法定代表人：黄亚军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宇龙，重庆星空律师事务所律师。上诉人武隆县仙女山国际户外营地投资开发有限公司（以下简称武仙投公司）因与被上诉人重庆市武隆仙女山新区开发有限公司（以下简称新区开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2016）渝0232民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。武仙投公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、我公司与新区开发公司签订的《房屋租赁合同》是源于我公司、重庆中体旅游文化开发有限公司（以下简称中体开发公司）与武隆县仙女山旅游度假区管理委员会（以下简称仙管委）签订的两份合作协议书，合作协议未解除，我公司在仙女山镇的办公场所租赁合同不应先行解除。2、因仙管委违反合作协议的约定，导致我公司经营停滞，如解除房屋租赁合同，将导致我公司在武隆无住所地，影响其他债权人的情绪，带来社会不安定因素。3、我公司因经营困难暂时未按时缴纳水电费，但不构成根本性违约，新区开发公司不应单方解除房屋租赁合同。4、一审判决我公司支付房租占用费的期间和数额是错误的，我公司应当从未付租金时开始支付房租。新区开发公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我公司未在一审诉讼中主张解除房屋租赁合同，而是要求武仙投公司返还租赁房屋并支付房屋占用费。本案所涉房屋租赁合同与武仙投公司提到的合作协议无关联性，且武仙投公司已经在重庆市仲裁委员会申请解除合作协议。我公司已向武仙投公司发出解除房屋租赁合同的通知，武仙投公司未在法定期限内起诉，案涉房屋租赁合同已经解除，请求驳回上诉，维持原判。新区开发公司向一审法院起诉请求判决：1、判令武仙投公司返还其租赁的仙女山房屋；2、判令武仙投公司支付我公司为其垫付的水电费共769元；3、判令武仙投公司支付房屋占用费（计算方式：从2015年12月18日起，以452元/天标准计算至房屋交还之日止）。一审法院认定事实：2012年10月10日，仙管委作为甲方与乙方中体开发公司签订了《协议书》，双方约定在武隆县仙女山旅游度假区内就仙女山国际户外营地项目（包括国际户外营地建设及运营、赛马场及体育场运营、国际山地户外运动公开赛运营、国际户外音乐节和国际户外俱乐部运营、配套旅游地产开发等内容）进行合作，并由中体开发公司成立武仙投公司具体负责上述项目的实施。2013年4月17日，新区开发公司作为甲方与乙方武仙投公司签订了《房屋租赁合同》，约定：新区开发公司将武隆县仙女山房屋租赁给武仙投公司作为办公室，该房屋建筑面积约为333㎡；租赁期限5年，即自2013年4月28日起至2018年4月27日止；租赁前三年（2013年4月28日-2016年4月27日）新区开发公司免收武仙投公司租金，后二年房屋租金双方另行商议；武仙投公司每月所使用的水费、电费、气费以实际用量查表计算，由武仙投公司向物管公司缴纳，缴纳时间与物管公司收取其他物业一致；武仙投公司按时足额缴纳水、电、气费等相关费用，自行缴纳有线电视收视费、电话费、宽带使用费等。2014年2月24日，仙管委作为甲方与乙方中体开发公司、武仙投公司共同签订了《补充协议书》，载明武仙投公司系中体开发公司的全资子公司。双方共同合作开发仙女山国际户外营地项目。新区开发公司于2015年12月12日制作了《解除合同通知书》，载明：因武仙投公司已有11个月无人在该房屋内办公，欠缴物管服务费20079元，电费528元，水费241元，合计金额20848元，其中水电费769元由新区开发公司垫缴。同时，经常有身份不明人员在该房屋内进出，给小区带来安全隐患。新区开发公司认为武仙投公司已经构成严重违约，其违约行为已经导致不能实现合同目的，符合法定解除条件，正式通知武仙投公司解除双方签订的《房屋租赁合同》。新区开发公司于2015年12月17日通过电子邮箱将《解除合同通知书》送达至武仙投公司。一审法院另查明，因种种原因，《协议书》和《补充协议书》所涉的开发项目中部分项目至今未动工建设，部分项目从2015年起至今一直处于停工状态。现中体开发公司作为申请人就解除被申请人仙管委之间签订的《协议书》和《补充协议书》及相关赔偿事宜已向重庆市仲裁委员会提起仲裁。一审法院再查明，仙管委、新区开发公司、中体开发公司和武仙投公司均具备独立法人资格。一审法院认为，关于新区开发公司与武仙投公司签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。仙管委、新区开发公司、中体开发公司和武仙投公司均具备独立法人资格，是不同的民事责任主体。《协议书》和《补充协议书》合同签订主体是仙管委与中体开发公司，而《房屋租赁合同》合同签订主体则是新区开发公司与武仙投公司，三份合同虽具有一定的关联性，但合同签订的主体不同，也无法定或约定的主从关系，因此，《房屋租赁合同》与《协议书》、《补充协议书》应为独立的合同，而非主从关系。故对武仙投公司辩称《协议书》和《补充协议书》未解除，所以《房屋租赁合同》不应解除的理由，因缺乏事实和法律依据，不予采信。新区开发公司与武仙投公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依法履行合同义务。在合同签订后，新区开发公司按照约定履行了房屋交付义务，相应的，武仙投公司也应按照约定履行义务。双方在合同中明确约定，武仙投公司的合同义务是按时足额缴纳包括物业服务费、水费、电费和气费等费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第五款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，按时足额缴纳相关费用作为武仙投公司的重要合同义务，武仙投公司却一直以公司资金紧张为由怠于履行义务，违约时间截至2015年12月时已长达11个月，即便在收到《解除合同通知书》后也未缴纳。同时，武仙投公司租赁房屋的主要用途和目的是作为实施《协议书》和《补充协议书》所涉项目的办公室，而《协议书》和《补充协议书》所涉项目中部分项目至今未动工建设，部分项目从2015年起至今一直处于停工状态，现武仙投公司已就解除合同及赔偿事宜向重庆市仲裁委员会提起仲裁，故继续履行《房屋租赁合同》也失去实际意义。因此，新区开发公司作为守约方，有权向违约方武仙投公司提出解除合同的要求。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，新区开发公司因为武仙投公司的违约行为，于2015年12月17日向武仙投公司送达了《解除合同通知书》，武仙投公司在收到《解除合同通知书》后，既未在合理期限内提出异议，也未向人民法院或仲裁机构确认《解除合同通知书》的效力。故确认新区开发公司与武仙投公司签订的《房屋租赁合同》已经于新区开发公司《解除合同通知书》送达武仙投公司之日，即2015年12月17日解除。对武仙投公司辩称解除合同后会影响其他债权人的情绪，带来不稳定因素以及武仙投公司未及时缴纳费用并未构成根本性违约的理由，缺乏事实和法律依据，不予采信。关于新区开发公司的诉讼请求应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，在《房屋租赁合同》解除后，武仙投公司应当将其租赁的房屋予以返还。同时，对于新区开发公司为其垫付的电费529元，水费241元，共计770元，也应当予以支付。新区开发公司主张为武仙投公司垫付的费用为769元，系对其权利的自由处分，且武仙投公司无异议，予以确认。故对新区开发公司请求武仙投公司返还房屋，并支付垫付费用769元的诉讼请求，予以支持。至于新区开发公司主张从2015年12月18日起按每日452元标准计算房屋占用费的主张，新区开发公司在庭审中举示的系物业服务合同而并非房屋租赁合同，合同的签订方中也并无新区开发公司，因此该证据与本案没有关联性，不予采信。虽然新区开发公司未举示充分证据证明其具体的房屋占用费，但因其损失客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，结合本案实际情况，对新区开发公司主张的房屋占用费酌情确定为4500元/月，从确认合同解除的次日（即2015年12月18日）起计算至房屋返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武仙投公司于判决生效之日起十五日内向新区开发公司返还其租赁的仙女山房屋；二、武仙投公司于判决生效之日起十日内支付新区开发公司为其垫付的水电费769元；三、武仙投公司于判决生效之日起十五日内支付新区开发公司房屋占用费（计算方式：从2015年12月18日起，按4500元/月标准计算至房屋返还之日止）；四、驳回新区开发公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由武仙投公司负担。二审中，新区开发公司向本院提交《撤回部分诉讼请求申请书》，自愿放弃要求武仙投公司支付房屋占用费（从2015年12月18日起，以452元/天标准计算至房屋交还之日止）的诉讼请求。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于新区开发公司向武仙投公司发出的《解除合同通知书》是否生效的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案所涉合同虽然是新区开发公司与武仙投公司签订的独立合同，但该《房屋租赁合同》签订的目的在于将案涉租赁房屋作为《协议书》和《补充协议书》所涉开发项目的办公场所，并推动工程项目开发的工作进程，现《协议书》和《补充协议书》所涉开发项目处于停工状态，中体开发公司亦已向重庆市仲裁委员会申请仲裁，要求解除上述二协议；且从武仙投公司长期未缴纳物管费和水电费的事实分析，新区开发公司所称武仙投公司长期无人办公的事实是存在的，因此，新区开发公司出租涉案房屋的合同目的因武仙投公司自身的原因不能实现，新区开发公司提出解除房屋租赁合同的理由符合法律规定，双方的《房屋租赁合同》在新区开发公司向武仙投公司送达《解除合同通知书》之时已经解除。武仙投公司未在法律规定的期限内提出异议，故该公司提出双方尚未解除合同的意见不能成立，本院不予采纳。现因新区开发公司在二审中自愿放弃要求武仙投公司支付房屋占用费的诉讼请求，属对自己权益的合法处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，因本案出现新证据，导致法律适用发生变化，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市武隆县人民法院（2016）渝0232民初1675号民事判决第一、二项；二、撤销重庆市武隆县人民法院（2016）渝0232民初1675号民事判决第三、四项；三、驳回重庆市武隆仙女山新区开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人武隆县仙女山国际户外营地投资开发有限公司、被上诉人重庆市武隆仙女山新区开发有限公司各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  李川审 判 员  吴聪代理审判员  冯超二〇一七年五月九日书 记 员  李泓