徐某某诉庞某某房屋租赁合同纠纷案
云南省嵩明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嵩民初字第766号
原告徐某某，女，汉族，1964年7月17日生，云南省嵩明县人。
委托代理人丁子龙，云南越商法律服务所法律工作者。（特别授权代理）
被告庞某某，女，汉族，1974年2月5日生，云南省嵩明县人。
委托代理人王志，男，汉族，1979年9月10日生，云南省嵩明县人，住云南省嵩明县嵩阳镇上禾村委会上大庄村**号。身份证号：5301271979********。（特别授权代理）
原告徐某某诉被告庞某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月18日受理后，适用简易程序，依法由审判员赵寿花独任审判，于2014年8月19日公开开庭进行了审理，原、被告双方当事人及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年8月25日，原、被告签订《租房合同》，约定原告将其所有位于杨林镇xx旁的房屋一幢租赁给被告用于经营旅馆，双方对租赁事宜作了明确约定。合同签订后，原告按约定履行了交房义务，被告按约定使用旅馆，至2013年10月1日，被告应向原告支付次年的租金136000元，但经原告催促，被告仅向原告支付了40000元租金，之后便百般搪塞，且被告在租赁期间，经营旅馆产生的水费一直未予交纳，加之在经营中，被告将原告所提供的太阳能设施损坏，未按约定予以修缮，被告以经营不善等借口为由推诿支付租金，经原告多次与之协商未果，导致合同无法继续履行，按照合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付其已使用房屋期间的租金及承担违约责任。综上所述，为维护法律的尊严和原告的合法权益，特具文起诉，请求判令：1.解除原、被告签订的《租房合同》；2.由被告支付自2013年10月1日起至2014年7月18日止的房屋租金68801元，并由被告按照约定承担违约责任，即被告所购留置于租赁房屋内的财产设备（价值：23210元）归原告所有；3.由被告支付水费6142元（自2010年10月1日起至2014年2月1日止）、太阳能维修费2670元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：1.原、被告签订《租房合同》并按合同履行各自义务，至2013年8月，因没有生意，无法继续经营，被告找原告协商解除合同，原告不同意解除，要求被告按约定履行合同至2015年9月30日止，但被告处于严重亏损状态，没有钱支付下一年度租金，为此被告多次找原告协商，要求按合同约定将旅馆的设备财产抵给原告解除合同，但原告一直不同意，至2013年12月2日，被告借款40000元支付给原告，希望原告解除合同，原告仍然不同意，被告于2014年4月9日停业，并将房屋钥匙交给原告，原告不收钥匙，为此双方发生纠纷，经报警进行处理；2.原告所诉的房屋租金68801元是2013年10月1日至2014年4月9日，被告已经支付了40000元，被告按合同第四条约定将房屋中其购置的财物抵给原告，所以没有继续支付原告房屋租金的义务；3.原告所诉水费6142元，因该村饮用水不是自来水，被告经营期间没有人找其催缴水费，故被告不应承担该费用；4.原告所诉的太阳能维修费2670元与被告无关，经营期间的太阳能系被告维修，停业时太阳能完好，被告不欠维修费；5.本案诉讼费应由原告自己承担，本案系被告提出解除合同后原告多次拒绝所导致，理应由原告自己承担。综上所述，原、被告签订有《租房合同》，但因经营三年后亏损严重，被告难以维持经营，根据合同约定向原告提出解除合同，将被告购置的设备和财产抵给原告以承担解除合同的违约责任，但原告拒绝解除合同，请求人民法院作出公平、公正的判决。
原告针对其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
1．原告身份证复印件，证明原告系本案适格的诉讼主体；
2．《国有土地使用证》、《租房合同》，证明土地使用权及原、被告租房情况；
3．《“xx宾馆”物品价值评估表》，证明被告留置于租赁房屋内的物品及价值；
4．证明、通知复印件，证明被告租赁房屋过程中产生的水费情况；
5．收据复印件，证明被告经营租赁房屋过程中，造成原告提供的太阳能设施损坏，原告进行维修所支出的费用情况。
经质证，被告对证据1、2无异议；对证据3认为留置于租赁房屋内的物品数量及价值不符实际，不予认可；对证据4认为租房期间村组从未向其催讨过水费，对该证据不予认可；对证据5认为租房期间所有设施由其维修，租房时太阳能热水器、保温桶便无法正常使用，对该证据不予认可。
被告针对其答辩主张，向本院提供了以下证据：
1．被告身份证复印件，证明被告身份情况；
2．《租房合同》，证明原、被告租房情况；
3．杨林开发区派出所证明材料，证明被告申请宾馆停业报备的情况；
4．发票，证明被告经营租赁房屋购买物品情况；
5．收条一份，证明被告向原告支付租金情况。
经质证，原告对证据1、2无异议；对证据3认为与本案无关，不予认可；对证据4认为系被告单方所作，且被告说辞前后矛盾，不予认可；对证据5无异议。
本院对上述证据将综合本案实际情况进行综合认定。
通过庭审质证和认证，本院确认本案如下法律事实：
2010年8月25日，原、被告签订《租房合同》，约定：被告承租原告所有的房屋一幢（三层楼，第一层三间，第二层第三层七间一耳约800平方米）用于经营旅馆使用；租赁期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止，租期第一年因被告要装修第一层各间房子，双方商定租金为126000元，之后四年每年租金为136000元，第一年的租金于2010年10月1日前付清，以后每年租金必须在当年的10月1日前一次性付清；如被告不按期付清款项，原告有权收回所出租房屋及被告所购置的一切财产和设备，如被告按期付款，原告不得以任何理由干涉被告的经营权，原告若想终止合同，处罚违约金200000元整；租赁期间的房屋一切设施由被告负责维护修理，房屋整体非人为损坏的由原告负责；双方对其他事项亦做了约定。
2010年9月，原告将房屋交由被告管理、使用，被告按约定支付了2010年10月1日起至2013年10月1日止的房屋租金。2013年8月被告因经营困难，曾找原告协商解除《租房合同》，但原告要求被告将房屋内设施维修后才同意解除。2013年12月2月，被告向原告支付了2013年10月1日起至次年的租金40000元。2014年4月9日，被告向杨林开发区派出所申请宾馆停业报备，停止经营，之后搬离租赁房屋，并留下部分其购置的物品。
经本院现场清点，被告留置于租赁房屋内的物品包含：电视机26台、饮水机27台、1.3米床铺37套、1.8米床铺3套、电视柜25个、床头柜27个、衣帽架7个、窗帘31块、台式电脑1台、两座沙发2个、全自动洗衣机1台、半自动洗衣机1台、吧柜1个、货架2个。该批物品于2010年9月至10月购买，购买时的价格约为100000元。
结合本案双方当事人的诉辩观点归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.被告何时搬离租赁房屋？2.被告留置的物品应当如何处理？
关于第1个焦点问题：
本案中，被告主张其于2014年4月9日申请宾馆停业报备，搬离租赁房屋，并提供杨林开发区派出所证明材料予以证实。原告声称对被告搬离租赁房屋的时间不清楚，其在2014年5月底发现被告已搬离，但未提供证据予以证实。虽原、被告双方就被告何时搬离租赁房屋各执一词，但从本案审理查明的事实来看：2014年8月，被告曾找原告协商解除合同事宜，之后双方就合同是否继续履行一直存有争议，在被告已拖欠房屋租金的情况下，原告作为房主，不可能在长达一个月时间内对租赁房屋不管不问，且原告居住的房屋与被告租赁的房屋在同一院落，即便如原告所述被告在夜间搬离房屋，原告也不可能对此一无所知，同时，被告的主张与派出所出具的证明材料可相互印证，故本院认为，被告辩称有相关证据予以支持，而原告主张无证据予以证实，且有悖常理，本院认定被告于2014年4月9日搬离租赁房屋。
关于第2个焦点问题：
本院认为，《租房合同》约定：如被告不按期付清款项，原告有权收回所出租房屋及被告所购置的一切财产和设备。如被告按期付款，原告不得以任何理由干涉被告的经营权，原告若想终止合同，处罚违约金200000元整。原告认为该条款是对违约责任的约定，被告则认为在其未付清租金时，原告有权按该约定将其购买的一切财产和设备用于折抵租金。虽原、被告双方对该条款理解不尽相同，但结合《租房合同》的各项约定及该条款的整体内容来看，应当认定为系被告承担违约责任的一种方式，即在被告不按期付清款项时，原告有权收回被告所购置的一切财产和设备作为被告承担违约的责任的一种方式。
综上所述，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应遵照履行。被告于2013年8月曾提出解除合同，并于2014年4月9日，双方的租赁合同已终止履行，原告要求并无不当，本院予以支持。在合同期内，被告单方要求解除合同，违反了双方对于合同期限的约定，且被告在双方就合同解除事宜未达成一直意见的情况下搬离租赁房屋，致使合同无法继续履行，应承担相应的违约责任，被告留置于租赁房屋内的物品于2010年9月至10月购买，市场价约为100000元，现已使用4年，且部分物品已破损，现原告要求被告按约定以其留置于租赁房屋内的物品承担违约责任，未违反法律规定，本院予以支持，同时，被告应当按照约定的期限支付租金，本院确认被告于2014年4月9日搬离，租金应自2013年10月1日起按年租金136000元计算至2014年4月9日止，即71352元，扣除被告已支付的租金40000元，被告还应向原告支付租金31352元，对原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以部分支持。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，原、被告在《租房合同》中没有关于水费交纳的明确约定，原告主张由被告支付拖欠的水费，应提供确实、充分的证据予以证实，但其提交的村委会证明材料未注明交纳水费的起止时间、交款人、用水人等事项，在无其他证据予以佐证的情况下，无法证实代替被告交纳水费的事实，应承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告支付水费的诉讼请求本院不予支持。《租房合同》约定租房期间房屋一切设施由被告负责维护修理，被告搬离后，租赁房屋一直处于闲置状态，原告于2014年7月对太阳能进行维修，并支付维修费2670元，按双方合同约定，该费用应当由被告承担，故对原告要求被告支付太阳能维修费的诉讼请求本院予以支持。
据此，本院根据《》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《租房合同》；
二、由被告庞某某于本判决生效后十五日内一次性支付原告徐某某房屋租金人民币31352元；
三、被告庞某某所有留置于租赁房屋内的物品：电视机26台、饮水机27台、1.3米床铺37套、1.8米床铺3套、电视柜25个、床头柜27个、衣帽架7个、窗帘31块、台式电脑1台、两座沙发2个、全自动洗衣机1台、半自动洗衣机1台、吧柜1个、货架2个归原告徐某某所有；
四、由被告庞某某于本判决生效后十五日内一次性支付原告徐某某太阳能维修费2670元；
五、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。
案件诉讼费2316元，减半收取1158元，由原告徐某某承担347.4元，由被告庞某某承担810.6元。
如不服本判决，可在接到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本判决生效后，申请执行的期间为二年。
审判员 赵寿花
二〇一四年十月十七日
书记员 刘 伟