上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13732号
上诉人（原审被告）:上海厚谊针织服饰有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西一路333号C座391室。
法定代表人:郭德勇，总经理。
委托诉讼代理人:严海媚，上海乐邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:上海佳欣制衣有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号3D-437座。
法定代表人:潘月娟，总经理。
委托诉讼代理人：陈骏，北京雨仁（上海）律师事务所律师。
上诉人上海厚谊针织服饰有限公司（以下简称厚谊公司）与被上诉人上海佳欣制衣有限公司（以下简称佳欣公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初21457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人厚谊公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人支付被上诉人租金（使用费）104,138元；撤销原审判决第三项，改判驳回该部利息诉请。
事实和理由：原审认定错误，本案标的房屋已被拆迁，期间房屋所有人曾向上诉人表示无需再向被上诉人支付房屋租金；上诉人已向被上诉人支付使用房租十一万元，关于欠租金额通过被上诉人向上诉人欠付十二万元的通知应可佐证，原审认定错误；标的房屋已于2015年10月26日通知拆迁，其后上诉人处于拆迁准备阶段，不可能进行公司经营，不能实现租赁合同目的，即使计算租金、使用费，也应该截止至2015年10月26日，同时不应该支付相应的利息。
被上诉人佳欣公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人佳欣公司诉至一审法院，请求判令：1、厚谊公司支付佳欣公司欠付租金16万元（2015年3月1日至2016年2月5日期间的欠付租金），并支付逾期付款的利息，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2015年1月30日起，计算至实际付款之日止；2、本案诉讼费由厚谊公司负担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。2015年1月27日，佳欣公司（出租方、甲方）与厚谊公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，厂房面积1,329平方米。租赁期限为4年，即自2015年3月1日起至2019年11月16日止。前30天为装修期，装修期内甲方免收租金。正式起租时间为2015年3月1日。厂房月租金为19,166.60元，年租金为23万元。双方签订合同时，乙方向甲方支付12个月（2015年3月1日至2016年2月28日）租金23万元。乙方应每12个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付。逾期10天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，佳欣公司将系争房屋交付厚谊公司。2016年1月7日，佳欣公司向厚谊公司发函，称系争房屋因国家需要强行拆迁（于2015年10月26日已通知）；你公司（厚谊公司）长期拖欠房租12万元。必须于2016年1月14日之前搬离。
另查明，厚谊公司曾于2015年4月1日支付佳欣公司2万元、4月29日支付2万元，10月28日支付3万元。审理中，厚谊公司称除了前述7万元，其还曾支付佳欣公司4万元，支付时间和方式目前未查询到。佳欣公司称未曾收到该4万元，租赁合同履行期间厚谊公司法定代表人一直口头称已付了多少金额的租金，佳欣公司没有去银行查实，故通知付款中的欠款金额不属实，后佳欣公司经过查询银行流水单，证实仅收到租金7万元，佳欣公司从未曾表示或同意免除厚谊公司的应付租金。
再查明，系争房屋系佳欣公司向案外人陆某承租。佳欣公司提交的系争房屋对应产权证号为沪房地浦字（2000）第XXXXXX号，权利人上海XX厂，建筑面积722.52平方米。佳欣公司另提交了其与陆某于2016年1月30日签订的协议书，内容为乙方（佳欣公司）在2016年2月6日搬空租赁房内所有设备并交出房屋，由甲方（陆某）支付乙方搬迁总额213,000元，双方协议签字后一日内由甲方一次性支付，并支付押金2万元。厚谊公司称由于双方之间就拆迁、搬迁的事宜协商未果，故双方与房东陆某至镇政府调解，三方均在场的情况下，双方分别与陆某签订了拆迁补偿的协议，签好补偿协议后厚谊公司才同意搬离系争房屋，于2016年2月6日将系争房屋钥匙交给陆某，厚谊公司得到补偿款42万元，补偿的是停工搬迁的损失，没有具体明细，该协议厚谊公司在本案中不作为证据提交。
上述事实，由当事人提供并经庭审质证的《厂房租赁合同》、通知、协议书、房地产权证、照片等证据以及当事人的到庭陈述予以佐证，查证属实。
一审法院认为：佳欣公司出租给厚谊公司的系争房屋，部分属不具备建设工程规划许可证建设的房屋，故双方间的租赁合同部分无效。但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院予以支持。双方间租赁合同约定的年租金为23万元，先付后用，佳欣公司确认已收取厚谊公司7万元，厚谊公司主张其另行支付过4万元，无相关证据予以佐证，即便佳欣公司曾经向其发出过欠款12万元的通知，不代表佳欣公司已经确认收取了双方争议的此4万元款项或佳欣公司同意免除厚谊公司的其他付款义务，故法院认定厚谊公司已付的租金（使用费）为7万元。截止佳欣公司主张的租赁期间（2015年3月1日起至2016年2月5日止），厚谊公司欠付的租金（使用费）为144,138元。厚谊公司认为佳欣公司已经同意或者应当免收其尚欠租金（使用费）的主张，未得到佳欣公司的认可，亦未有其他证据佐证，法院不予采纳，因此，厚谊公司应当向佳欣公司支付欠付的租金（使用费）。厚谊公司没有按照合同约定支付租金（使用费），造成佳欣公司损失，厚谊公司应当承担佳欣公司相应欠款的利息损失，佳欣公司诉请要求按照损失的1.3倍计算，法院不予支持，厚谊公司应按照银行同期贷款利率标准偿付佳欣公司利息损失。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，于二〇一六年九月九日作出判决：一、上海佳欣制衣有限公司与上海厚谊针织服饰有限公司签订的《厂房租赁合同》部分无效；二、上海厚谊针织服饰有限公司于判决生效之日起十日内支付上海佳欣制衣有限公司租金（使用费）144,138元；三、上海厚谊针织服饰有限公司于判决生效之日起十日内支付上海佳欣制衣有限公司利息损失，按欠款144,138元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2015年1月30日起，计算至实际付款之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,680元，减半收取计1,840元，由上海佳欣制衣有限公司负担271元，上海厚谊针织服饰有限公司负担1,569元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人厚谊公司与被上诉人佳欣公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，查本案标的房屋部分不具备建设工程规划许可，依法不得对外出租，本案租赁合同项下该部房屋涉及的租赁关系应属无效，其余部分应属合法有效，原审于此判断准确，应予维持。
本案争议焦点在于欠付租金金额的确定，根据现有证据，出租人佳欣公司已确认收取承租人厚谊公司租金70,000元，上诉人作为承租人一、二审期间坚持主张另支付了40,000元租金，但未提供收、付款依据。本院注意到，被上诉人确曾向上诉人催讨120,000元欠租，但在无其他证据或事实佐证情况下，不能就此推断上诉人已另支付了上述40,000元租金；上诉人所谓房屋所有权人免除其租金云云，与本案租赁合同当事人间租金支付义务及其履行并无法律上的关联性；另所谓搬迁通知日后不再支付租金，上诉人显然未提供任何依据证明其后标的房屋存在适租性等瑕疵或其他出租人原因导致的履行障碍。上诉人该等上诉理由缺乏法律及事实依据，本院不能采信。应该认为，在现有证据基础上，原判确定的租金金额及其利息，符合法律规定，应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人厚谊公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,680元，由上诉人上海厚谊针织服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 刘 佳
二〇一七年二月二十三日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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