辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1600号
上诉人（原审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区观泉路50号。
法定代表人：郑宝信，系该公司经理。
委托代理人：曹文强，系辽宁六合律师事务所律师。
委托代理人：侯楠楠，系辽宁六合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:任富翠，女，1980年1月8日出生，汉族，住址河北省深州市。
委托代理人：赵亮承（任富翠丈夫），男，1977年2月25日出生，汉族。
委托代理人：林冠阳，系辽宁渡文律师事务所律师。
上诉人辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称“宏缘公司”）因与被上诉人任富翠商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2015]大东民二初字第01433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2016年2月29日公开开庭审理了本案，上诉人宏缘公司的委托代理人侯楠楠，被上诉人任富翠及其委托代理人赵亮承、林冠阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任富翠一审诉称:2014年6月30日其与宏缘公司签订了《商品房买卖合同》，任富翠全款购买了宏缘公司开发的位于大东区观泉路50—4号第12#幢2单元1—3号，建设面积共71.45平方米商品房，任富翠已将购房款446563元转账到宏缘公司会计账户。约定房屋交付期限为2014年12月31日前，然而期满后宏缘公司一再以各种理由推迟交房。任富翠到房产登记机关咨询才知道宏缘公司于2012年9月1日至2015年5月1日将该在建工程（房屋）抵押给农村商业银行大东支行，该行于2014年10月29日向辽宁省高级人民法院申请财产保全并立即被裁定查封，即宏缘公司卖给任富翠的商品房既是被抵押的，又是法院查封的房屋，而且双方签订的商品房买卖合同未在房产登记机关备案。宏缘公司采取欺诈手段出卖抵押给第三人的房屋，与任富翠签订了无效的《商品房买卖合同》，并收取房款，严重损害任富翠的合法权益。现任富翠诉至法院，请求法院判令：1、确认任富翠、宏缘公司签订的商品房买卖合同无效；2、请宏缘公司返还任富翠已付购房款446563元及利息（2014年6月30日至实际返还之日，按照银行贷款利率）；3、宏缘公司赔偿任富翠55000元；4、宏缘公司承担本案全部诉讼费。
宏缘公司一审辩称：一、任富翠虽然与宏缘公司签订商品房买卖合同，但事实上任富翠购买房屋系宏缘公司向辽宁北方建设（集团）有限公司转让的抵债的房源之一，辽宁北方建设（集团）有限公司又将涉案房屋转让给任富翠，用以抵顶拖欠其的不锈钢护栏工程款。因宏缘公司与辽宁北方建设（集团）有限公司未办理房屋更名过户手续，故辽宁北方建设（集团）有限公司将涉案房屋转让给任富翠之后，任富翠只有通过宏缘公司的配合才能取得房屋产权登记。因此，为了配合辽宁北方建设（集团）有限公司与任富翠之间的交易，宏缘公司与任富翠签了的商品房买卖合同，并为其出具了首款收据一张，但实际上任富翠、宏缘公司之间不存在真�的房屋买卖交易，且任富翠未向宏缘公司交付购房款，故任富翠要求宏缘公司返还购房款及赔偿55000元没有法律依据。二、宏缘公司对任富翠不存在任何隐瞒或欺诈行为。辽宁北方建设集团有限公司在与宏缘公司签署抵房协议时是完全知晓该抵债房源的客观情况的，而且任富翠、宏缘公司之间无直接交易，宏缘公司也未获得任何合同利益，不应承担责任。
原审法院审理查明：涉案房屋坐落于沈阳市大东区观泉路50-4号第12座2-1-3，房屋建筑面积71.45平方米（以下简称涉案房屋），宏缘公司为该房屋的开发商。因宏缘公司与案外人辽宁北方建设（集团）有限公司之间存在拖欠工程款纠纷，故宏缘公司与辽宁北方建设（集团）有限公司签署了抵房协议，约定宏缘公司用其开发的房屋抵顶其拖欠辽宁北方建设（集团）有限公司的工程款，涉案房屋系抵账房源中的一�；任富翠为辽宁北方建设（集团）有限公司加工楼梯扶手、不锈钢扶手、阳台栏杆、消防栏杆等，此后辽宁北方建设（集团）有限公司又将涉案房屋转让给了任富翠抵顶其欠付任富翠的工程款。为了协助辽宁北方建设（集团）有限公司完成与任富翠之间的房屋转让交易，配合任富翠取得涉案房屋产权登记，宏缘公司与任富翠于2014年6月30日签订了一份商品房买卖合同，约定任富翠以446563元向宏缘公司购买涉案房屋，宏缘公司于2014年12月30日前将涉案房屋交付给任富翠使用，宏缘公司还为任富翠出具了一份金额为446563元的收款收据。宏缘公司至今未将涉案房屋交付任富翠。
另查明，任富翠、宏缘公司签订商品房买卖合同时，涉案房屋上设立有在建工程抵押；2014年10月29日，涉案房屋被辽宁省高级人民法院依法查封。
原审法院认为：任富翠与宏缘公�于2014年6月30日就涉案房屋签订了商品房买卖合同，且宏缘公司为任富翠出具了收款收据，应视为宏缘公司已经认可任富翠、宏缘公司及案外人辽宁北方建设（集团）有限公司三者之间的以涉案房屋抵付工程款的协议，现宏缘公司未按照合同约定在2014年12月30日前将涉案房屋交付给任富翠，且涉案房屋已被依法查封，任富翠、宏缘公司之间签订的商品房买卖合同已实际上不能履行，应当予以解除，故宏缘公司应当赔偿任富翠购房损失446563元。任富翠、宏缘公司于2014年6月30日签订的房屋买卖合同，但宏缘公司未能在合同约定的2014年12月30日前将涉案房屋交付给任富翠，给任富翠造成实际损失，故宏缘公司应当承担逾期交房所产生利息损失。
关于任富翠要求确认其与宏缘公司签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求。涉案房屋系在任富翠、宏缘公司签订商品房买卖合同之后被辽宁省高级人民法院依法查封的，且涉案房屋上存在在建工程抵押不属于导致合同无效的情形，故对于任富翠的此项诉讼请求不予支持。
关于任富翠要求宏缘公司赔偿55000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内赔偿原告任富翠购房损失446563元；二、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内赔偿原告任富翠利息损失（本金为446563元，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年1月1日起计算至本判决确定给付之日止）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱及给付行为的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8815元，由原告任富翠承担1175元，由被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司承担7640元。
宣判后，上诉人宏缘公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.原审法院认定案由错误，双方并非商品房销售合同纠纷，而是房屋的二次转让；2.一审程序错误，应当追加案外人为本案第三人。
被上诉人任富翠辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。上诉人一审时对商品房买卖合同及收款收据的真实性均无异议，已经构成商品房买卖合同法律关系；2.本案不涉及案外人北方建设公司，其不是本案利害关系人，被上诉人也没有起诉该公司。
本院查明事实�原审法院查明事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、抵房协议、抵账房源明细、委托书、合同书、工作记录、抵押物清单及庭审笔录等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人宏缘公司与被上诉人任富翠签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。现宏缘公司未按照合同约定时间将诉争房屋交付给任富翠，且该房屋已被依法查封，导致合同实际上已经不能履行，故原审法院判决宏缘公司赔偿任富翠购房损失及利息并无不当，本院予以确认。
关于上诉人认为双方并非商品房销售合同纠纷，一审应当追加案外人为本案第三人的诉讼请求。本院认为，任富翠系基于其与�缘公司签订的《商品房买卖合同》无法履行而起诉至法院，且合同双方为宏缘公司与任富翠。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8815元，由上诉人辽宁宏缘商业地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年三月七日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处�：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。