陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11389号
上诉人（原审原告）方艳，女，汉族，1970年12月12日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人景安，陕西稼轩律师事务所律师。
委托代理人吴艺伟，陕西稼轩律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）黄奕鹏，男，汉族，1998年4月21日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人景安，陕西稼轩律师事务所律师。
委托代理人吴艺伟，陕西稼轩律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）西安天浩置业有限公司，住所地：西安市航天基地工业二路55号三层。
法定代表人郭春兰，董事长。
委托代理人王家元，男，汉族，1989年8月7日出生，汉族，天浩置业公司员工，住西安市未央区。
上诉人方艳、黄奕鹏与上诉人西安天浩置业有限公司（以下简称天浩置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初4732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人方艳、黄奕鹏的共同委托代理人景安、吴艺伟、上诉人天浩置业公司的委托代理人王家元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方艳、黄奕鹏上诉请求：1、依法改判一审判决第二项内容为天浩置业公司支付基础设施未达标的违约金17763元；2、依法改判一审判决第三项内容为天浩置业公司支付逾期交付车位的违约金5324元（暂计算至2014年4月30日，应支付至实际交付之日止）；3、一、二审诉讼费用全部由天浩置业公司负担。事实和理由：首先，一审法院认定违约金过高无任何合同依据和法律依据。双方当事人所签商品房买卖合同中对各项违约金计算标准有明确规定，该合同是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应严格遵守。而且，从房款、车位款的支付时间和比例来看，合同约定的违约金标准并不高。方艳和黄奕鹏自2010年起即陆续支付房款，而天浩置业公司直至2016年9月才交房，所交房屋还不具备交付条件，车位至今未能交付。合同约定的违约金标准不仅不高，反而过低，难以弥补方艳、黄奕鹏的全部损失。一审法院认定基础设施未达标的两项违约责任所核算违约金数额明显高于另行租房的租金损失，车位违约金标准过高，并无事实依据和证据支持，系主观臆断。其次，双方当事人在庭审中均未向法院提出违约金过高的请求，一审法院主动降低违约金无法律依据，且程序违法。天浩置业公司是在何时以何种方式向法院提出降低违约金的请求，方艳、黄奕鹏完全不知情，一审法院剥夺了方艳、黄奕鹏的抗辩权。第三，一审法院比照同类型房屋租金标准及所在区域车位租金标准核算违约金，于法无据。按照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，只有在合同未约定违约金的情况下，才可比照同地段同类型房屋租金标准核算损失。综上，方艳、黄奕鹏认为一审判决适用法律错误。
天浩置业公司辩称：第一，双方所签商品房买卖合同中约定电话、宽带网络、有线电视的交付条件为线路铺设到户，买房人自行办理开通手续。房屋交付时天浩置业公司已对此三项基础设施完成了交付，并经方艳书面确认。一审法院应扣除电话、宽带网络、有线电视三项基础设施违约金后，依据同等类型、同地段、同等标准的毛坯房租赁价格降低基础设施违约金，并据此标准确定方艳、黄奕鹏的实际损失，对违约金进行降低调整。第二，一审法院不存在主动依职权调整违约金的情形，不存在违法裁判。一审中天浩置业公司主张了合同约定违约金过高，笔录中有此记载。天浩置业公司不同意方艳、黄奕鹏的上诉请求。
天浩置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回方艳、黄奕鹏的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由方艳、黄奕鹏负担。事实和理由：首先，一审判决认定事实错误，天浩置业公司不应承担电话通讯、有线电视、宽带网络基础设施的逾期交付违约金。双方所签商品房买卖合同中约定这三项基础设施的交付条件为线路铺设到户，买受人自行办理开通手续。天浩置业公司交房时此三项基础设施线路均已铺设到户，且经过方艳、黄奕鹏确认接收。一审判决对此事实认定错误。其次，一审判决认定天浩置业公司迟延交房不属于不可抗力所致，此事实认定错误。工程建设期间政府行为是基于公共利益所做，且针对特定领域、特定的相对人作出，应当依法认定为不可抗力。极端天气导致项目停工，也属于不可抗力。综上，天浩置业公司认为一审判决认定事实错误，适用法律错误。
方艳、黄奕鹏辩称：双方所签商品房买卖合同中对基础设施未达标的违约责任有明确约定，天浩置业公司将基础设施未达标的房屋交付给方艳、黄奕鹏，不符合合同约定，理应承担相应的违约责任。天浩置业公司迟延交房也不属于不可抗力所致，理应承担迟延交付的违约责任。方艳、黄奕鹏现不同意天浩置业公司的上诉请求。
方艳、黄奕鹏向一审法院提出诉讼请求：1、要求天浩置业公司支付逾期交房违约金3283元；2、要求天浩置业公司支付基础设备未达标违约金17763元；3、要求天浩置业公司支付逾期交付车位违约金5324元及至实际交付之日止的违约金；4、本案诉讼费用由天浩置业公司承担。事实和理由：方艳、黄奕鹏与天浩置业公司签订商品房买卖合同及地下车位使用协议，按照合同及协议约定其已经履行了付款义务，天浩置业公司未按约定时间给其交付房屋及车位。
天浩置业公司辩称：其公司承认与方艳、黄奕鹏存在商品房买卖合同关系及车位使用权协议关系，亦承认其公司向方艳、黄奕鹏逾期交房、部分基础设施未达标、车位未交付之事实，但认为涉案房屋及车位所属项目的建设因政府原因推迟，此属不可抗力，对方艳、黄奕鹏的损失赔偿不应超过其实际损失的30%。
一审法院经审理查明，2010年至2012年间，天浩置业公司就坐落于西安市××区航天基地××路与××字西南角地块上建盖房屋的预售向社会宣传，方艳、黄奕鹏等其他业主获知信息后与天浩置业公司就购买房屋进行协商。此后，方艳、黄奕鹏向天浩置业公司交纳了部分费用。2015年至2016年间，方艳、黄奕鹏及其他业主与天浩置业公司签订了商品房买卖合同。双方约定天浩置业公司将在上述地段开发的取名为航天新佳园楼盘的第2幢1单元5层10501号单元房一套售予方艳、黄奕鹏。双方在合同中就房屋基本情况约定为“预测建筑面积共142.27平方米，套内建筑面积110.58平方米”（合同第三条）；计价方式及价款约定为“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3249.95元，总价款为462371元”（合同第六条）；付款方式及期限约定为“买受人应当于2016年6月30日前分2期支付该商品房全部价款，首付房价款453123元应于2016年4月13日前支付，剩余房款9248元于交房前支付”（合同第七条）；逾期付款责任约定为“1.（1）逾期付款在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”（合同第八条）；房屋交付条件约定为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得了房屋测绘报告”（合同第九条）；基础设施设备交付条件约定为“1.供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电纳入城市供电网络并正式供电；3.供热系统符合供热配件标准，使用城市集体供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，出卖人在房屋交付前，根据国家燃气施工验收规范和西安市天然气设计、施工的程序和规定，在房屋内设置天然气管道和计量装置，具体设置情况以西安市天然气公司设计及批复文件为准，买受人不得因此拒绝收房；5.电话通信在交付时线路敷设到户；6.有线电视线路敷设到户；7.宽带网络线路敷设到户，以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续，如果以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付使用条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任，第5、6、7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人各支付10元违约金”（合同第十条）；房屋交付时间约定为“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理”（合同第十一条）；房屋逾期交付责任约定有两种处理方式（方艳、黄奕鹏与天浩置业公司选择了第2种处理方式），即“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，第1种处理方式为（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率），（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，第2种处理方式为买受人同意给予出卖人45天的谅解期，谅解期届满前出卖人向买受人交付房屋的，视为出卖人按期履行了交付义务，出卖人不向买受人支付逾期违约金，若出卖人在谅解期届满后仍未能交付房屋的，则应依据本条第1种方式向买受人支付逾期违约金”（合同第十二条）。同时，双方对其它内容亦进行了约定。天浩置业公司于2015年8月31日获得了本案所涉房屋所属项目的商品房预售许可证。天浩置业公司于2016年4月13日向方艳、黄奕鹏出具三张收款收据，于2016年9月10日再向方艳、黄奕鹏出具收款收据，方艳、黄奕鹏为此足额交纳了房款。2015年6月2日，方艳、黄奕鹏向天浩置业公司交纳车位款20000元，于2015年7月1日向天浩置业公司交纳车位款90000元。2016年4月17日，方艳、黄奕鹏与天浩置业公司签订航天新佳园一期地下停车位使用权协议，对方艳、黄奕鹏使用小区地下车位进行了书面约定，双方约定车位交付时间为2016年8月31日，如果逾期交付车位，天浩置业公司应按车位使用款每日万分之二向方艳、黄奕鹏支付违约金。2016年9月10日，天浩置业公司向方艳、黄奕鹏交付了房屋。时至2017年5月底，天浩置业公司就方艳、黄奕鹏所购房屋的楼幢天然气、暖气未能开通，小区道路、相关设施仍未完工。时至本案庭审结束，天浩置业公司就本案所涉房屋所属楼幢仍未完成竣工验收，天浩置业公司亦未向方艳、黄奕鹏交付车位。由于双方就天浩置业公司逾期交付房屋、基础设施设备未达标、逾期交付车位的违约金赔偿未协商一致，方艳、黄奕鹏遂诉至法院。方艳、黄奕鹏认为天浩置业公司于2016年9月10日向其交付了房屋，逾期71天，依据合同约定应按日承担房价款万分之一的违约金即3283元；天浩置业公司在交付房屋后因天然气、暖气未接通到位，时至2017年4月30日逾期233天，依据合同约定应按日承担房价款万分之一的违约金即10773元；天浩置业公司在交付房屋后因电话、电视、网络未接通到位，时至2017年4月30日逾期233天，依据合同约定应分别按日承担10元的违约金即6990元；天浩置业公司时至2017年4月30日仍未交付车位，逾期242天，依据协议约定应按日承担车位款万分之二的违约金即5324元。天浩置业公司在答辩中承认与方艳、黄奕鹏存在商品房买卖合同关系及车位使用合同关系，方艳、黄奕鹏已全部交纳了房款及车位款，亦承认其公司向方艳、黄奕鹏逾期交房、天然气、暖气未接通到位、车位未交付之事实，但认为水、电、电话、电视、网络在交付房屋时已接通到位；同时认为涉案房屋及车位所属项目的施工建设因政府多次治污减霾文件的发出而导致停工，加之高考及天气原因也时有停工，此属不可抗力，对方艳、黄奕鹏的损失赔偿不应超过其实际损失的30%。经法院向天浩置业公司释明，其认为合同中所约定的违约金标准过高，即使其存在违约行为，违约金应按同地段、同标准的毛坯房的月租金标准计算方艳、黄奕鹏的实际损失。
方艳、黄奕鹏为证明其主张向法院提供了商品房买卖合同，拟证明该合同为双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应合法、有效，对双方均具有约束力，双方应约定履行各自的义务；提供了收款收据，拟证明其已向天浩置业公司足额交纳了购房款及车位款；提供了地下车位使用权协议，拟证明该协议对违约责任有明确的约定；提供了商品房交接单，拟证明天浩置业公司于2016年9月10日正式向其交付了房屋，天浩置业公司逾期交付房71天，违约事实清楚；提供了天然气通气分户验收注意事项及通知，拟证明时至2017年5月底，天然气尚未验收合格，小区仍未通气，天浩置业公司向方艳、黄奕鹏交付的房屋根本不具备交付条件；提供了本案所涉项目小区照片，拟证明该商品房仍不具备交付条件，项目仍在施工，道路、绿化等配套设施尚未施工完成。方艳、黄奕鹏提交的证据经当庭质证，天浩置业公司对其真实性均予以认可，表示一部分楼幢的天然气已安装到位，只是没有通气，因入住率不高所致，水、电、电话、电视、网络已接通入户。
天浩置业公司为证明其观点向法院提交了航天基地建设工地治污减霾扬尘治理专项整治活动的通知、建设工地扬尘污染防治专项督查实施方案、西安市治污防霾工作领导小组办公室文件、西安市国家民用航天产业基地治污减霾工作领导小组办公室停工整改通知书，拟证明其逾期向方艳、黄奕鹏等业主交付房屋是因政府原因所致，属不可抗力。天浩置业公司提交的证据经当庭质证，方艳、黄奕鹏对其真实性表示认可，但认为治污减霾非不可抗力，天浩置业公司并未提供证据证明因雾霾政府勒令其停工的事实。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，方艳、黄奕鹏与天浩置业公司在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同及地下车位使用权协议，系双方当事人真实意思表示，该合同及协议内容不违反相关法律规定，现双方亦无异议，应为有效，对双方均具有约束力。当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据双方合同约定，方艳、黄奕鹏履行了支付房款及车位款的义务，天浩置业公司应按照合同及协议约定的时间即2016年6月30日前向方艳、黄奕鹏交付房屋、2016年8月31日前向方艳、黄奕鹏交付车位。天浩置业公司实际于2016年9月10向方艳、黄奕鹏交付了房屋，逾期交付房屋71天，超过合同约定的45天谅解期，已构成违约。现方艳、黄奕鹏要求天浩置业公司承担逾期交房违约金之请求，与法有据，依法应予支持。对于逾期交房违约金数额，方艳、黄奕鹏请求并无不当，天浩置业公司应限期向方艳、黄奕鹏支付违约金3283元。由于双方在合同中对于基础设施未达标亦约定有违约责任，方艳、黄奕鹏虽接收了房屋，但时至方艳、黄奕鹏起诉之时，天浩置业公司对于涉案房屋小区的天然气、暖气、电话、网络、电视仍未接通到位，道路状况、小区环境质量无法让方艳、黄奕鹏入住正常生活，依据合同约定其已构成违约。方艳、黄奕鹏要求其承担相应违约金之请求，与法有据，依法应予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案中，天浩置业公司向方艳、黄奕鹏交付的房屋无法让方艳、黄奕鹏正常居住生活，双方虽对于基础设施未达标的违约责任有明确约定，但双方既约定了水、电、天然气、暖气未接通到位的违约责任，亦约定了电话、电视、网络未接通到位的违约责任，两项违约责任所核算的违约金数额明显高于方艳、黄奕鹏因无法在涉案房屋正常居住生活而另行租赁房屋所支出的租金数额。现天浩置业公司对违约金标准亦提出异议，故应对双方的上述违约金标准予以调整，以同地段同类型房屋的租金标准上浮30%核算违约金较为合理。比照本案所涉房屋所在区域的同类型房屋租金标准，经核算上述违约金以每日55元标准计算，方艳、黄奕鹏的上述违约金数额应为12815元。对于天浩置业公司逾期交付车位的违约金数额，比照涉案车位所在区域月车位租金标准，双方所约定的违约金标准过高，亦应予以调整。经核算上述违约金以每日15元标准计算较为合理，方艳、黄奕鹏的上述违约金数额为3630元。天浩置业公司认为其迟延交付房屋属不可抗力之理由，因其所提供的相关文件为政府要求辖区企业在施工建设中加强治污减霾措施，并非强行要求停工；其所提供的停工通知书为其治污减霾不达标而被责令停工，属其自身原因所致，亦非政府的强行停工行为，故对其抗辩理由不予采纳。天浩置业公司认为在向方艳、黄奕鹏交付房屋时电话、电视、网络已接通到位之理由，因其未提供相应证据证明，方艳、黄奕鹏对此不予认可，对其抗辩理由亦不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及相关民事法律之规定，判决如下：一、西安天浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付方艳、黄奕鹏逾期交房违约金3283元。二、西安天浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付方艳、黄奕鹏基础设施未达标的违约金12815元。三、西安天浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付方艳、黄奕鹏逾期交付车位的违约金3630元，并按每日15元标准向方艳、黄奕鹏支付直至实际交付车位之日止的违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费459元，方艳、黄奕鹏已预交，减半收取，由方艳、黄奕鹏承担75元，天浩置业公司承担154.5元。
本院二审期间，天浩置业公司提交了方艳于2016年9月10日签署的商品房交接书和验房表，其中记载涉案房屋的宽带网、通讯、闭路三项基础设施验收结果合格，双方已办理完毕房屋交接手续。方艳、黄奕鹏一方认可此商品房交接书和验房表中的方艳签名属实，但认为方艳在验房表中签字时该表内容为空白。对此陈述，方艳、黄奕鹏一方未提供证据予以证明。一审法院查明的其他事实属实。
本院认为，上诉人天浩置业公司认为其公司迟延交房的原因系不可抗力所造成，这一理由不能成立。政府部门要求辖区企业在施工建设中加强治污减霾措施，并非强行要求停工。天浩置业公司所提供停工通知书是因为其治污减霾不达标而被责令停工，系其自身原因所致。本案不存在不可抗力的因素。因此，天浩置业公司理应承担逾期交房、逾期交付车位的违约责任。天浩置业公司逾期交房71天，根据合同第十二条约定，应按日计算向方艳、黄奕鹏支付总房款万分之一的违约金，总计3283元。此项违约金计算标准不存在过高情形，一审判决并无错误，应予维持。关于基础设施未达标的违约责任问题，一审判决认定供水、供电设施已达交付条件，天然气、暖气仍未接通到位，此部分事实认定正确。但根据天浩置业公司在二审阶段所提供商品房交接单和验房表，可查实涉案房屋的电话通讯线路、有线电视线路、宽带网络线路在房屋交接时已铺设到户，符合合同约定的交付条件。一审判决对此部分事实认定错误。根据合同约定，天浩置业公司所交付房屋的供水、供电、天然气、暖气未达到交付使用条件的，按合同第十二条的约定承担违约责任，也就是，按日计算支付总房款万分之一的违约金。现天浩置业公司所交付房屋的供水、供电设施达到交付使用条件，而天然气、暖气未达使用条件，部分违约，因此应承担部分违约责任，本院酌定此项违约金按总房款每日万分之零点五的标准计算，计5386.62元。电话通讯线路、有线电视线路、宽带网络线路符合合同约定的交付条件，不存在违约行为，不应计算此部分违约金。一审判决计算基础设施未达标的违约金数额错误，应予纠正。关于逾期交付车位的违约责任问题，合同中约定的是按车位使用款每日万分之二的标准计算违约金。方艳、黄奕鹏缴纳车位使用款11万元，按每日万分之二的标准计算，每月为660元。比照涉案车位所在区域月租金标准，合同约定的违约金计算标准确实过高，一审判决酌情调整为每日15元标准，每月450元，并无不当，应予维持。天浩置业公司在一审阶段提出了合同约定的违约金标准过高的抗辩，虽非庭审阶段提出，但庭后提出此抗辩亦不违反法律规定。综上，方艳、黄奕鹏认为一审法院认定违约金过高无合同依据和法律依据、主动降低违约金无法律依据且程序违法、比照所在区域车位月租金标准核算违约金于法无据、一审判决适用法律错误等上诉理由，均不能成立，本院依法不予采信。天浩置业公司认为其公司不应承担电话通讯、有线电视、宽带网络三项基础设施违约金的上诉理由成立，应依法予以采信，其上诉请求予以部分支持。其公司认为迟延交房系不可抗力所致、一审判决对此事实认定错误、适用法律错误的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。
综上所述，一审判决认定事实有错误之处，天浩置业公司应支付的基础设施未达标的违约金数额应为5386.62元。天浩置业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。方艳、黄奕鹏的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决主文第一项、第三项关于逾期交房违约金和逾期交付车位违约金的内容正确，应予维持；第二项关于基础设施未达标的违约金数额应变更为5386.62元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初4732号民事判决第一项、第三项；
二、变更西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初4732号民事判决第二项为“西安天浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付方艳、黄奕鹏基础设施未达标的违约金5386.62元。”
一审案件受理费的负担按一审判决执行。
二审案件受理费836元，方艳、黄奕鹏已预交377元，天浩置业公司已预交459元。由方艳、黄奕鹏负担436元，天浩置业公司负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 李美红
审判员 朱利安
二０一七年十月二十三日
书记员 胡蓓娜