广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1165号原告：毛晓鑫，女，1988年7月8日出生，住浙江省衢州市柯城区，委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所实习律师。被告：防城港宏宇投资管理有限公司，住所地防城港市中心区迎宾路北面。法定代表人：刘文丽佳。被告：防城港三生房地产有限公司，住所地广西防城港市中心区迎宾路北面三生官邸B座31层。法定代表人：刘德宽。委托诉讼代理人：梁恩，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴云燕，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。原告毛晓鑫诉被告防城港宏宇投资管理有限公司（以下简称宏宇公司）、防城港三生房地产有限公司（以下简称三生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛晓鑫的委托诉讼代理人李昆林、李植善，被告三生公司的委托诉讼代理人吴云燕到庭参加诉讼，被告宏宇公司经本院传票合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宏宇公司签订的《防城港市三生国贸中心广场项目地块职工市场合作建房合同书》；2.被告宏宇公司返还原告所支付的购房款225864元并支付利息（以225864元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，从2013年6月9日起计至还款之日止）。被告三生公司对该项诉讼请求承担连带责任；3.被告宏宇公司赔偿原告损失9034.56元。被告三生公司对该项诉讼请求承担连带责任；4.两被告承担诉讼费。事实和理由：2013年4月15日，原告与被告宏宇公司签订《防城港市三生国贸中心广场项目地块职工市场合作建房合同书》，约定原告购买二被告合作开发的防城港市中心区三生国贸中心广场2号楼19层1915号房，总房款451728元，合同签订之日起15日内，原告交清总房款的50%，余款在签订正式的《商品房买卖合同》后一次性付清或按揭付款，被告宏宇公司须在2015年5月30日前将房屋交付给原告，逾期180日交房的，被告宏宇公司须在原告提出退房要求之日起15日内将原告已付款及按中国人民银行同期存款利率计算利息，并按总房价的2%赔偿原告损失。后原告按合同约定向被告宏宇公司支付了首付款225864元。现被告宏宇公司已逾期交房超过180日，原告有权解除合同并要求被告宏宇公司承担违约责任。三生公司与宏宇公司对涉案楼盘存在合作关系，三生公司承担连带责任。被告宏宇公司既不出庭应诉，也未提供书面答辩及证据。被告三生公司辩称，1.根据合同约定，原告的解除权消灭；2.根据合同第八条第二项的规定，双方签订的建房协议中约定的交房期限、价款，作为违约金不予退还，即双方签订的是商品房买卖合同，原告无权解除合同；3.买受人提出解除商品房买卖合同的，应当严格审查解除合同的条件，对不符合条件的不能解除合同；4.因天气等不可抗力因素致使延期交房是符合合同约定的，应驳回原告的诉讼请求；5.即使依据合同第八条的约定，合同自动解除，则原告的房款也不应予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据6即延期交房通知书，该通知书无法证实系三生公司向本案原告发出的通知书，本院不予采纳；被告提供的证据3即气象咨询资料，对原告认可的该证据中证实2013年3月1日至2015年12月23日期间的中雨以上天气及台风系影响开发商交房的事实，本院予以采信。本院认定事实如下：2013年4月15日，毛晓鑫（乙方）与宏宇公司（甲方）签订《防城港市三生国贸中心广场项目地块职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）及附件一、附件二，约定宏宇公司与开发商三生公司于2012年9月28日签订的《合作建房协议》，现乙方在对上述《合作建房协议》充分了解的情况下，甲、乙双方在平等、自愿协商一致的基础上，就防城港市三生国贸中心广场地块用于职工市场合作建房达成如下协议：乙方自愿参加甲方提供的市场合作建房项目（三生国贸中心广场），所需资金全部由参加筹资建房者承担，参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本项目预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商三生公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续。本合同中有关乙方所购买合作建房的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照履行。合作建房位于国贸中心广场2号楼19层1915号房，建筑面积81.38平方米，每平方米单价为6250.85元，总金额为451728元；开发商将于2014年1月30日前完成合作建房预售许可证办理；第七条对付款方式及期限，签订本合同当日交清30000元首付款。签订本合同之日起15日内交清至合同总房款的50%即225864元(含首付款)；第九条交付期限及交付条件约定，出卖人在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府有关规定，将具备经建设、施工、监理、涉及、勘察五方验收的并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开发商可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且开发商在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方的。2.双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内；3.政府通知停工、禁止车辆进出该合作建房施工场地而影响工期的；4.非因出卖人原因一周内停水停电超过8时导致工期受影响的（超过8小时以后，每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；第十条开发商逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊原因外，开发商如未按本合同规定的期限将该合作建房交付乙方使用按下列规定处理：1.按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向乙方支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权退房。但乙方须在15日内以书面形式明确表示是否退房，如超过15日乙方不做明确表示的，视为乙方选择不退房，按乙方要求继续履行合同处理。乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。乙方应配合开发商办理退房的有关手续。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对房屋交接、合同登记备案、预告登记、房屋所有权登记、保修责任等予以了规定。另查明，2013年3月9日、4月2日、5月9日、6月19日，宏宇公司出具的收据分别显示收取毛晓鑫国贸中心市场合作建房2-1915号房定金10000元、房款20000元、房款145864元、房款50000元。2016年12月5日，防城港市住房保障和房产管理局出具的《关于防城港三生房地产有限公司调取预售许可证情况的复函》证实，三生公司开发的国贸中心广场二期写字楼二（办公）于2014年7月2日取得《商品房预售许可证》（预售证号为A2014023）。涉案商品房的预售许可证的预售有效延期至2017年8月10日。再查明，毛晓鑫与宏宇公司签订《合作建房合同书》中对毛晓鑫采取何种形式支付剩余50%的房款未作出书面约定。2013年3月1日至2015年12月23日期间,涉案商品房项目因中雨以上天气及台风影响开发商交房的天数为193天。本院认为，一、案涉《合作建房合同书》的性质及效力的问题。原告与宏宇公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”宏宇公司参与合作开发的涉案商品房项目未取得《商品房预售许可证》的情况下，宏宇公司与原告签订《合作建房合同书》，但在原告起诉前涉案商品房项目已经取得商品房预售许可证，则该《合作建房合同书》有效。双方当事人应按合同约定享有权利、履行义务。二、关于解除《合作建房合同书》的问题。原告仅诉称其多次向宏宇公司、三生公司交涉退房事宜未果。而原告与宏宇公司在《合作建房合同书》中第十条对开发商逾期交房的违约责任及原告享有的解除合同的解除权进行了约定，即开发商未在本合同规定的期限将该合作建房交付原告使用的，出卖人逾期交房超过180日后，原告有权退房。但原告须在15日内以书面形式明确表示是否退房，如超过15日原告不做明确表示的，视为原告选择不退房，按原告要求继续履行合同处理。因此，原告未提供证据证实其在合同约定的时间内提出解除合同，则按合同约定双方继续履行合同。即原告请求以合同约定的解除权提出解除《合作建房合同书》理由不成立，本院不予支持。基于原告与宏宇公司签订的《合作建房合同书》未解除，则原告请求宏宇公司、三生公司连带返还其购房款、利息、赔偿损失的诉讼请求无法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：驳回原告毛晓鑫的全部诉讼请求。案件受理费4688元（原告毛晓鑫已预交），由原告毛晓鑫负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费4688元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 燕人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一七年三月八日书 记 员  孙 丽