新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1171号
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆浩博房地产开发有限公司。
法定代表人：戚越，该公司董事长。
委托代理人：李明雪，新疆巨臣律师事务所律师。
委托代理人：朱晓荔，新疆巨臣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆百草堂医药连锁有限公司。
法定代表人：蔡刚，该公司董事长。
委托代理人：马宏彬，新疆赛天律师事务所律师。
上诉人新疆浩博房地产开发有限公司（以下简称浩博公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日受理后，于2014年11月5日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人浩博公司的委托代理人李明雪、朱晓荔，被上诉人新疆百草堂医药连锁有限公司（以下简称百草堂公司）的委托代理人马宏彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查�，2012年6月26日，百草堂公司（乙方）指派员工高广华与浩博公司（甲方）签订《商业用房租赁合同》约定，百草堂公司租赁浩博公司位于乌鲁木齐市西山东街416号小区2号楼1、2、3、4号商铺，建筑面积287.98平方米，乙方租赁该商业用房仅限用于百草堂；乙方承租甲方商业用房租赁期限自2012年8月10日起至2013年8月9日止，租赁期限为五年，合同壹年壹签；乙方如需续租的，应在租赁期限届满前一个月以书面形式提出申请，经甲乙双方就续租事宜协商一致，签订租赁合同后办理续租手续，否则，视为不再续租；租金从第贰年起（含第贰年）每年递增不超过8%。合同签订后，当年租金等各项费用均已交清。第一年租赁期限届满后，百草堂公司于2013年8月10日向浩博公司交纳2013年8月10日至2014年8月9日租金227043.43元，于2013年9月13日交纳2013年8月10日至2014年8月9日押金35000元、第二年物业费5183.7元。2013年9月24日，浩博公司向百草堂公司出具《关于润和居小区2号楼商铺（百草堂租用）存在的问题说明》，该说明称百草堂公司在租金及相关费用的交纳上，有违约行为存在，即租金交纳延迟了一个月，物业费延迟二个月零三天，门前三包费至今未交等，并建议1、按合同一年一签的约定，重新签订合同，并交清相关费用；2、购买该物业；3、放弃租赁该物业。浩博公司曾在2013年9月期间将涉案租赁房屋房门锁闭，百草堂公司装修人员将锁具砸坏，双方发生纠纷，后百草堂公司予以赔偿。此后，双方产生矛盾，就续租事宜以及税金承担问题未达成一致，浩博公司因此未收取门前三包费，双方亦未签订书面合同。经原审法院至涉案租赁房屋所在小区以及社区走访并查看，核实涉案租赁房屋长时间处于锁闭状态，租赁房屋内原告的装修工程未完成，其装修定做的药柜等物品在租赁房屋中闲置。
原审法院认为，百草堂公司、浩博公司就涉案房屋签订书面租赁合同约定的第一年租期即2012年8月10日起至2013年8月9日已履行完毕，双方约定一年一签，第二年因双方就租金及税金的承担未达成一致而未签订书面合同，故原书面租赁合同约定的条款不能作为追究违约责任的依据。现百草堂公司支付租金至2014年8月，双方系事实上的租赁合同关系，但百草堂公司自2013年9月起即无法正常使用租赁房屋，庭审中双方就租赁房屋由谁锁闭各执一词，原审法院结合百草堂公司提供的视听资料及现场走访情况，认为浩博公司辩称系百草堂公司自行锁闭租赁房屋有悖常理，且浩博公司仅提供证人证言用以证明该情节，难以采信。故自2013年9月之后相应租期内的租金应予退还。双方产生矛盾，租赁关系无法维系，双方均有责任，双方就第二年的�关权利义务未签订书面合同进行约定，浩博公司无权依照原合同约定扣押百草堂公司所交押金不予退还。因涉案合同系一年一签，故合同是否能够实际履行五年存在风险，百草堂公司应当预见到该风险，且从现场装修情况来看，百草堂公司装修所做药柜等大多数物品均为可移动物品，故百草堂公司所主张的装修损失应当自行承担。庭审中，经法庭询问，浩博公司表示若双方没办法合作，同意解除合同。综上，原审法院对百草堂公司要求解除合同及浩博公司退还租金、退还押金的诉讼请求中合理部分予以支持，即浩博公司退还百草堂公司租金208123.14元（227043.43元÷12个月×11个月），退还百草堂公司押金35000元。原审法院对百草堂公司要求浩博公司承担装修损失赔偿责任的诉讼请求不予支持。
关于浩博公司要求百草堂公司支付拖欠的门前三包费2073.50元、支付至开庭之�止逾期缴纳房租及其他相关费用的滞纳金9726.20元、支付因百草堂公司违约终止合同而应承担的违约金45408.69元、支付因百草堂公司违约使用租赁房屋而应承担的违约金45408.69元、支付因百草堂公司违约装修租赁房屋而应承担的违约金68113.03元等各项反诉请求，浩博公司未能提供合同亦未提供其它证据来证实，均不予支持。据此，原审法院判决：一、解除新疆百草堂医药连锁有限公司与新疆浩博房地产开发有限公司之间的租赁合同关系；二、新疆浩博房地产开发有限公司退还新疆百草堂医药连锁有限公司租金208123.14元；三、新疆浩博房地产开发有限公司退还新疆百草堂医药连锁有限公司押金35000元；四、驳回新疆百草堂医药连锁有限公司要求新疆浩博房地产开发有限公司补偿损失221168.64元的诉讼请求；五、驳回新疆浩博房地产开发有限公司要求新疆百草堂医药连锁有�公司支付拖欠的门前三包费2073.50元的诉讼请求；六、驳回新疆浩博房地产开发有限公司要求新疆百草堂医药连锁有限公司支付至开庭之日止逾期缴纳房租及其他相关费用的滞纳金9726.20元的诉讼请求；七、驳回新疆浩博房地产开发有限公司要求新疆百草堂医药连锁有限公司支付因其违约终止合同而应承担的违约金45408.69元的诉讼请求；八、驳回新疆浩博房地产开发有限公司要求新疆百草堂医药连锁有限公司支付因其违约使用租赁房屋而应承担的违约金45408.69元的诉讼请求；九、驳回新疆浩博房地产开发有限公司要求新疆百草堂医药连锁有限公司支付因其违约装修租赁房屋而应承担的违约金68113.03元的诉讼请求。
上诉人浩博公司不服原审判决上诉称，一、本案存在房屋租赁合同和侵权纠纷两个案由，原审法院将两个法律关系一并处理程序有误。二、原审判决推定因为�公司锁门造成被上诉人租赁房屋无法正常使用，导致租赁关系无法维系属事实认定错误。被上诉人至今没有任何证据证实大门是我公司锁的。被上诉人曾因撬开润和居物业公司锁的门而做过赔偿。润和居物业公司与我公司不是同一个主体，也不是前期物业。房门上的锁不论是谁锁的，都不足以造成被上诉人无法使用承租房屋的后果。三、被上诉人占有承租房屋，支付租金是其法定义务。被上诉人在装修过程中改变了初衷，临时将承租房屋用作加工、修理药柜的作坊，其未按租赁合同约定的用途正常使用，故不能成为法院判决我公司退还租金及保证金的理由。原审法院在被上诉人实际占用承租房屋一年期满后，仍然判决我公司退还该期租金与履约保证金于法无据。四、被上诉人在租赁期限届满后并未向我公司交还房屋，仍继续使用，并且迟延一个月交付下年度租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。法律明确规定原合同继续有效，被上诉人违反合同约定，未按期交纳租金及相关费用，未按合同约定用途使用房屋，口头承诺在2013年10月1日前营业，单方提出终止合同，应承担违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二、三项，即判令我公司退还租金及押金；改判被上诉人向我公司支付拖欠的门前三包费2073.5元、逾期付款滞纳金8081.31元，支付违约使用房屋的违约金45408.69元，支付终止合同违约金45408.69元。
被上诉人百草堂公司答辩称，本案是合同违约与侵权之诉竞合，我公司选择违约之诉并不违反法律程序。一审中我公司提交了相关证据并依据法院调取的证据可证明我公司的诉讼主张。我公司与被上诉人在第二年并未签订书面租赁合同，不能依据之前签订的合同来调整。第二年双方并未协商确定租金数额等�容，我公司并不存在违约。上诉人以2012年的合同要求我公司承担第二年的违约责任没有依据。未能续签合同的过错责任在上诉人，其原审提出的反诉请求没有依据。综上，请求二审法院维持原审判决。
经本院审理查明的事实与原审法院认定事实相一致。
认定上述事实，有租赁合同、视听资料、当事人陈述、原审法院调查记录及一、二审庭审笔录等证据附卷为证。
本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。本案中，被上诉人百草堂公司明确选择了违约之诉，原审法院基于该诉讼请求作出实体判决符合法律规定。上诉人浩博公司主张原审法院将两个法律关系一并处理与事实不符，且于法无据，�院不予采信。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以认定”。鉴于本案被上诉人提供的视听资料可直观反映出上诉人存在锁门并实际控制涉案房屋等违约行为，上诉人虽上诉主张其并未实施锁门行为，且物业公司的行为与上诉人无关，但就该事实主张除己方陈述外，上诉人仅能提供证人证言，而证人与上诉人之间存在一定的利害关系，结合被上诉人主动交纳了2013年-2014年度租金及物业费，及原审法院调查查明的相关事实，本院认为上诉人就该项主张所提供证据的证明力明显低于被上诉人提供的视听资料，本院对上诉人提供的证人证言不予采信。结合全案事实可认定，被上诉人对于租赁合同不能继续履行并无明显过错，且在2013年9月之后已不能正常使用涉案房屋，上诉人理应退还被上诉人11个月的预交租金。因双方当事人在本案审理期间均同意解除租赁合同，上诉人亦应向被上诉人退还押金。上诉人主张不退还租金及押金缺乏事实及法律依据，本院不予采信。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”鉴于被上诉人于2013年9月之后即不能正常使用租赁房屋，上诉人请求被上诉人支付门前三包费缺乏事实及法律依据，本院不予采信；因本案双方当事人并未续签2013年-2014年度�租赁合同，对租金等费用的交付时间、履行方式均未作约定，上诉人依据2012年双方签订的合同主张被上诉人承担逾期付款滞纳金于法无据，本院不予采信；被上诉人至今尚未对涉案房屋装修完毕，上诉人主张被上诉人违约使用房屋缺乏事实依据，本院不予采信；被上诉人对于租赁合同不能继续履行并无明显过错，本院对上诉人主张被上诉人支付终止合同违约金亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7299.19元（上诉人新疆浩博房地产开发有限公司已预交），由上诉人新疆浩博房地产�发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 陈映红
代理审判员 柳 燕
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 白 杨