上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初2091号
原告(执行案外人)：阮华珠，女，1972年5月21日出生，汉族，住福建省。
委托诉讼代理人：吴亿能，上海津堂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭小亮，上海津堂律师事务所律师。
被告(申请执行人)：兴业银行股份有限公司上海普陀支行，住所地上海市普陀区。
负责人刘筱华。
委托诉讼代理人：王珏，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被告(被执行人)：上海福库木业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人魏重福。
被告(被执行人)：罗水珍，女，1976年11月8日出生，汉族，住福建省。
被告(被执行人)：魏重福，男，1975年12月10日出生，汉族，住福建省。
被告(被执行人)：魏重生，男，1963年10月23日出生，汉族，住上海市静安区。
被告(被执行人)：范秀英，女，1963年7月7日出生，汉族，住福建省。
原告阮华珠与被告兴业银行股份有限公司上海普陀支行、被告上海福库木业有限公司、被告罗水珍、被告魏重福、被告魏重生、被告范秀英案外人执行异议一案，本院于2017年1月5日立案受理，依法组成合议庭，于4月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人彭小亮、被告兴业银行股份有限公司上海普陀支行委托诉讼代理人王珏到庭参加诉讼。其他被告经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令负担租赁权拍卖被告罗水珍名下本市巨峰路XXX弄XXX号XXX室房产，2.确认原告对该房屋享有租赁权，并有权继续占有使用。事实和理由：兴业银行股份有限公司上海普陀支行与上海福库木业有限公司、罗水珍、魏重福、魏重生范秀英金融借款合同纠纷执行一案(2016)沪0106执4320号执行中，法院对本市巨峰路XXX弄XXX号XXX室房产评估、拍卖。原告系该房合法承租权人，提出书面异议。法院作出(2016)沪0106执异212号执行裁定书，驳回原告异议。原告不服提起本案诉讼，理由如下：1.原告与罗水珍签订租赁合同，租赁期限自2014年11月20日至2024年11月19日止，双方办理租赁合同备案登记。同时，原告已实际占有使用及支付租金。租赁发生在查封之前，且装修中投入大量资金。2.按合同法第229条，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故拍卖中不影响原告租赁权。在本市高院《关于执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答(试行)》第13条规定“经委托评估认为，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现没有影响的，应当在房屋负担租赁权的状态下对其予以变现”。
原告为证明其诉称，向本院提交如下证据：1、《上海市房屋租赁合同》、登记备案通知书、收条、2.物业费、水费、电费、燃气费发票、3.(2016)沪0106执异212号执行裁定书。
被告兴业银行股份有限公司上海普陀支行辩称，物权法第190条规定，抵押权设立后出租，租赁不得对抗抵押权的行使，本案抵押权设立在2013年11月25日，租赁合同签订在2014年，且原告主张的事实证据不充分、其租金远低于市场标准，租赁影响抵押优先受偿权，所以不同意原告的诉讼请求。对原告证据1真实性不清楚，其他证据无异议。
被告向本院提供上海市房地产登记簿登记信息。
原告对被告证据无异议，但原告占有房屋在2016年的查封之前。
被告上海福库木业有限公司、罗水珍、魏重福、魏重生、范秀英均未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提供的证据，真实合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，本院(2016)沪0106民初485号兴业银行股份有限公司上海普陀支行与上海福库木业有限公司、罗水珍、魏重福、魏重生、范秀英金融借款合同纠纷案查明，系争房屋于2013年11月25日办理抵押登记、抵押权人为前述银行；该案判决，罗水珍以其名下本市巨峰路XXX弄XXX号XXX室为上海福库木业有限公司对兴业银行股份有限公司上海普陀支行的债权(最高本金限额315万元内)承担抵押担保责任等。届期，因上海福库木业有限公司等被执行人不履行法律文书确定的义务，兴业银行股份有限公司上海普陀支行申请执行。前述金融借款合同纠纷案审理中，本院作出(2016)沪0106民初485裁定，于2016年1月11日查封该抵押房屋。该案进入执行程序后，本院于2016年10月作出裁定，依法拍卖该抵押房产以清偿债务。2016年11月，阮华珠提出案外人执行异议申请，要求负担其租赁权拍卖等。2016年12月26日，本院(2016)沪0106执异212号执行裁定书认定，系争房屋抵押给兴业银行股份有限公司上海普陀支行作为债权担保，本院依据权利人申请依法采取执行措施拍卖房屋并无不当。案外异议人的房屋租赁合同在抵押登记之后，房屋抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力等，驳回案外异议人的请求。2017年1月5日，阮华珠不服(2016)沪0106执异212号执行裁定，在法定期限内起诉来院。
另查，2014年11月1日，阮华珠与罗水珍签订租赁合同，约定阮华珠租赁系争房屋，租赁期限自2014年11月20日起至2024年11月19日止，月租金1,500元(第二年按10%递增)、保证金3,000元等。该租赁合同在本市浦东新区浦兴路街道社区事务受理中心办理备案登记。
本院认为：物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。系争房屋登记抵押权人为被告兴业银行股份有限公司上海普陀支行。本院根据生效法律文书和被告兴业银行股份有限公司上海普陀支行的申请，裁定依法拍卖涉案抵押房屋以清偿债务，符合法律规定。
物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后的抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据查明的事实，涉案租赁合同签订于2014年11月1日，被告兴业银行股份有限公司上海普陀支行的抵押权设立在2013年11月，抵押权设立在原告主张的租赁关系前。因此，原告主张的租赁关系不得对抗抵押权，即其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，原告要求负担租赁拍卖系争房屋的请求，不符法律规定。原告要求确认其租赁权并继续占有使用系争房屋亦因前述理由，不符法律规定。
综上，原告的主张缺乏依据，应予驳回。被告上海福库木业有限公司、罗水珍、魏重福、魏重生、范秀英经本院合法传唤未到庭，放弃答辩和质证的权利，依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告阮华珠的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆晓峰
审 判 员 严亚璐
人民陪审员 许镜敏
二〇一七年六月五日
书 记 员 李 彦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
……
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后的抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的可以提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。