湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终457号
上诉人（原审第三人）：马建锋，男，1973年12月25日出生，汉族，住枣阳市。
被上诉人（原审原告）：李承琦，男，1996年10月29日出生，汉族，住枣阳市。
委托诉讼代理人：刘修胜，湖北胜和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李俊峰，男，1970年4月16日出生，汉族，住枣阳市。
委托诉讼代理人：张德彦，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。
上诉人马建锋因与被上诉人李承琦�李俊峰财产损害赔偿纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2013）鄂枣阳民一初字第00534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
马建锋上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审判决认定刘顺菊是李承琦唯一监护人和法定代理人，未签字追认导致购房协议及补充协议无效认定事实错误。上诉人认为法律规定李俊峰与刘顺菊作为李承琦的父母均是李承琦的监护人和法定代理人，李俊峰、李承琦在购房协议、补充协议上的签字合法有效。李俊峰与刘顺菊签订的监护权变更协议系伪造的，无公示效力不能对抗第三人，不管夫妻双方如何约定监护权，都不能改变父母对未成年子女监护权和法定代理人身份地位；2.本案诉争房屋为枣阳市司法局内部建房，不具有商品房交易属性没有办理权属登记，但原审认定李承琦为房屋所有权人，违反《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，李承琦并无诉讼请求权，其原告主体不适格；3.原审认定骗取李承琦在购房补充协议上的签名仅为单方陈述，无证据支持。同时，原审判决适用《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第六十条行政管理规范认定房屋买卖合同无效适用法律错误。应根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故被上诉人的诉讼请求不应支持；4.本案诉争房屋系司法局集资建房，不对外出售，李俊峰购房时身份为法律工作人员，购房收据注明为建房借款，以集资款利息抵房租，故本案属于单位内容房屋争议，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定，本案不属于人民法院受理范围，应当予以驳回。综上，请求二审依法改判。
李承琦辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李俊峰辩称：同意原审判决内容。
李承琦向一审法院起诉请求：请求确认李俊峰与马建锋的房屋买卖合同无效，返还房屋。
一审法院认定事实：李俊峰与刘顺菊于1996年3月23日登记结婚，婚后于1996年10月29日生育一子李承琦，并于1997年4月共同购得枣阳市司法局院内北楼一单元二楼西两室二厅单元房一套。此后，刘顺菊与李俊峰于2005年1月14日经原审法院调解离婚，2010年6月2日复婚，后二人仍感情不和又于2011年11月14日登记离婚，并对财产分割、子女抚养达成协议：1.李承琦由李�峰抚养至独立生活为止，李俊峰同意刘顺菊不向其支付子女抚养费；2.双方共同财产位于枣阳市司法局院内单元一套产权归李承琦所有，双方不得变卖，李俊峰有两年的居住权，双方不得变卖其房产，除此无其它共同财产；3.双方婚姻关系存续期间无债权、债务。2012年7月20日，李俊峰作为甲方与乙方刘顺菊签订关于李承琦监护权变更的协议，约定李承琦现就读于枣阳市第一中学高一年级，甲乙双方办理离婚协议时约定李承琦的监护权归甲方（李俊峰），现由于甲方无经济能力照顾其子，因此甲乙双方协商变更李承琦的监护权，李承琦的监护权归其母亲刘顺菊。2012年3月18日，李俊峰作为甲方与乙方马建锋签订书面协议，双方约定：1.甲方李俊峰将自己所有的位于枣阳市人民路司法局院内北楼一单元二楼西二室二厅单元房一套作价壹拾柒万元整（￥170000.00）卖给乙方马建锋。附带太阳能热水器和卧室内空调等；2.协议签订之日马建锋一次性付购房款壹拾肆万元整，下余叁万元购房款于李俊峰交房时一次性付清（三个月内交房）；3.甲方协助乙方办理相关手续，费用由乙方自理，甲方提供购房收据、身份证复印件、离婚证复印件并协助到司法局办理变更手续。协议签订时李俊峰向马建锋提供了虚假离婚协议一份，协议第二条载明：“位于枣阳市司法局院内单元一套产权归李俊峰所有，除此之外无其他共同财产”，协议其他内容与李俊峰、刘顺菊签订的真实协议一致。2012年10月26日，李俊峰与马建锋又签订购房补充协议，主要内容为“2012年3月18日双方签订购房协议中的购房款已于2012年7月17日前全额付清。现李俊峰认为该房屋可能拆迁还建高层，经甲乙双方协商达成如下补充协议：1.李俊峰搬空该房屋后并正式交付给马建锋二天内马建锋另支付房屋加价款伍万元整。李俊峰应向马建锋交付全部房屋钥匙、司法局售房收据、购电卡、用水户头、离婚协议书等；2.本协议应由甲方离婚协议书上相关权利人在本协议上签字认可。甲方应保证所售房屋无权属争议，否则视为违约，应赔偿乙方经济损失并支付违约金壹拾万元整；3.协议签订及甲乙双方交付完毕后，涉及该房屋的所有相关权益转移给乙方所有，即使以后该房屋拆迁还建也与甲方无任何关系；4.协议一式三份，自双方签字之日起生效。甲乙双方各执一份，第三份由乙方保存备案，甲乙双方应严格履行本协议，若有反悔，视为违约，应支付对方违约金壹拾万元整”。补充协议签订后，李俊峰与马建锋又到李承琦就读的学校，李俊峰以房子要拆迁、需要签个字为由骗取李承琦在购房补充协议书上签名。截止2012年10月29日马建锋分四次向李俊峰全部220000元购房款，当日李俊峰将该房屋交付给马建锋。原审法院另查明，本案诉争的位于枣阳市人民路司法局院内北楼一单元二楼西两室二厅单元房一套未办理登记取得房屋所有权证书，土地使用权为枣阳市司法局以划拨方式取得。
原审法院认为，本案诉争房屋属枣阳市司法局在划拨土地上单位承建的单元房，未办理土地及房屋所有权登记。李俊峰、马建锋先后订立协议、购房补充协议，将房屋转让给马建锋，由于该房屋未依法登记领取权属证书属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不得转让的情形，并且李俊峰与刘顺菊签订的离婚协议明确约定房屋的产权归李承琦所有，李俊峰有两年的居住权，但双方不得变卖。李承琦虽在购房补充协议上签名，但其当时属限制行为能力人，对房屋拆迁、转让应由其法定代理人刘顺菊代理或征得刘顺菊同意，房屋的拆迁、买卖均与李承琦年龄、智力判断作出的决定不相适应。也未得到监护人与法定代理人刘顺菊同意，故李承琦在购房补充协议甲方处签名属无效民事行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分法人财产，经权利人追认或无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，故李俊峰出售给马建锋房屋属无权处分，也未得到所有权人的追认，双方订立的购房协议及补充协议无效，自始没有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的依法应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原审法院认为，马建锋应返还李承琦位于枣阳市人民路司法局院内北楼一单元�楼西两室二厅单元房一套，李俊峰应返还马建锋购房款220000元。李俊峰提供虚假离婚协议，转让未依法登记领取权属证书的房产，具有重大过错，应从马建锋支付李俊峰购房款时间起按照中国人民银行公布的一年期银行贷款利率计算利息由李俊峰承担90%的赔偿责任。马建锋购房未尽审查注意义务具有一般过失，自行承担上诉利息10%的责任。关于本案诉争房屋的所有权，李俊峰与刘顺菊于2011年11月14日协议离婚已约定单元房产权为李承琦所有，系双方真实意思表示且不违反法律规定应予确认。李承琦诉请确认房屋买卖行为无效并主张返还房屋，符合法律规定予以支持。李俊峰辩称虚构协议具有过错，房屋应返还李承琦的理由符合事实和法律规定，原审法院予以采信。马建锋述称李承琦不是适格原告，对诉争房屋不享有合法产权不享有诉权，无权要求返还房屋�理由与事实和法律规定不符，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第十八条、第五十八条之规定，判决如下：一、李俊峰与马建锋分别于2012年3月18日和2012年10月26日订立的协议书及购房补充协议书无效。二、马建锋返还李承琦位于枣阳市人民路司法局院内北楼一单元二楼西两室二厅单元房一套，于本判决生效后三十日内履行完毕。三、李俊峰返还马建锋购房款220000元，与本判决生效后三十日内付清。四、李俊峰赔偿马建锋购房所造成的损失（损失计算方法按照已支付的购房款220000元参照中国人民银行一年期银行贷款利率的90%计算，自2012年10月29日起至本判决确定的付清之日止），于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本�决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由李俊峰负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。对上诉理由之外的其他案件事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。
针对上诉人马建锋的上诉请求、理由，本院作如下评述：
关于马建锋提出李俊峰与刘顺菊均为李承琦的监护人和法定代理人，李承琦及李俊峰在购房协议及补充协议上签字应认定合法有效，监护权变更协议属伪造不能对抗第三人的上诉理由，本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第三十条规定：依法具有监护资格的人之间可以协议确定监护人。协议确定监护人应当尊重被监护人的真实意愿。第三十四条第一款规定：监护人的职责是代理被监护人实施民事�律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。结合本案事实，李俊峰与刘顺菊经协议离婚，双方就财产分割、子女抚养协议约定双方位于枣阳市司法局院内单元房一套产权归李承琦所有，双方不得变卖。之后双方又于2012年7月20日签订监护权变更协议，确定李承琦的监护人为其母刘顺菊。监护权变更协议同时注明变更原因为李俊峰无经济能力照顾其子李承琦。另根据李俊峰自认虚构离婚协议内容、骗取李承琦签名的事实，故李俊峰未经监护人刘顺菊同意与追认出售李承琦房屋，已损害了被监护人李承琦财产权利，原审判决认定李俊峰与马建锋签订的购房协议与补充协议无效，符合案件事实与法律规定，对马建锋提出李俊峰为李承琦监护人及监护权变更协议系伪造的上诉理由，本院不予采纳。
关于马建锋提出本案诉争房屋为枣阳市司法局内部建房，不具有商品房交易属性，原审认定李承琦为房屋所有权人于法无据以及李承琦并无诉讼请求权的上诉理由，本院认为，本案诉争房屋虽为司法局内部建房未办理建设规划手续不具备产权登记的条件，但李俊峰、刘顺菊已通过交纳购房款合法占有的方式取得了房屋的所有权，双方协议离婚时已经明确作为夫妻共同财产该房屋的所有权人为李承琦，故该房屋虽未办理权属登记手续，但不影响李承琦取得父母赠与房屋的所有权，在李承琦知晓无处分权人李俊峰将房屋售与马建锋的事实后，其有权通过诉讼主张返还房屋，故马建锋该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于马建锋提出原审认定李俊峰骗取李承琦在购房补充协议上的签名仅为李俊峰单方陈述，无证据支持的上诉理由，由于李俊峰与马建锋于2012年10月26日签订购房补充协议时李承琦系未成年人，对李俊峰前往李承琦就读学校找到李承琦签字双方均无异议，但此时李承琦的监护人已变更为刘顺菊，故原审法院根据李俊峰的陈述、变更监护权协议以及解决纠纷期间刘顺菊陈述的事实，认定李承琦在购房补充协议上的签名并非真实意思表示，符合客观事实，故对马建锋该上诉理由，本院不予采纳。
关于马建锋上诉称原审适用法律错误，不应适用行政管理规范认定合同效力的上诉理由，由于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，同时第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予�持”，综合本案事实分析，房屋所有权人李承琦并非买卖合同任何一方当事人，其也未作出参与签订房屋出售协议的真实意思表示并实施买卖房屋的民事行为，故本案并不属于买卖合同司法解释适用的情形。马建锋又提出《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第六十条系行政管理规范，认定房屋买卖合同无效适用法律错误的上诉理由，由于原审判决系适用《中华人民共和国合同法》第五十一条认定李俊峰为无权处分人，其与马建锋购房协议及补充协议无效，并适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条对合同无效作出判决，适用法律正确。判决同时适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条对未依法登记不得转让的情形进行了释明，适用法律并无不当，故马建锋提出原审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于马建锋提出本案诉争房屋系司法局集资建房，本案属于单位内部房屋争议，不属于人民法院受理范围的上诉理由，本院认为，现有证据证实李俊峰作为无权处分人与马建锋签订的协议及购房补充协议无效，并且该无效民事行为侵害了房屋所有人李承琦的财产权益，故原审法院受理原告李承琦的诉讼请求并对本案进行审理符合法律规定，马建锋提出本案属于单位内部房屋争议，不属于人民法院受理房屋的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，马建锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由马建锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 勇
审判员 江 涛
审判员 柳 莉
二〇一八年四月四日
书记员 张欢欢