湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民未终字第02450号上诉人（原审被告）湖南长大投资置业有限公司。法定代表人李和平，该公司董事长。委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）戴某某，学生。法定代理人胡琦，居民。法定代理人戴兵，居民。上诉人湖南长大投资置业有限公司（以下简称长大投资公司）因与被上诉人戴某某商品房销售合同纠纷，不服长沙市天心区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2014）天民未初字第24号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：2010年12月24日，戴某某的法定代理人戴兵以戴某某为买受人，向长大投资公司购买房屋，双方签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定买受人戴某某以每平方米5109.72元的单价购买位于彩虹都家园项目中第七栋N单元7层701号房，总价为924553.00元。合同第六条约定：“买受人按下列第一次付款种方式按期付款：1、一次性付款首付款（含定金）￥924553.00元于本合同签订之日支付，剩余房款/元于/支付”。合同第十条约定：“出卖人应当在2011年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”；该合同第十九条关于产权登记的约定中约定：“……本合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证”。“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金”。“如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，买受人按日向出卖人支付100元的违约金”。同日，双方签订了一份《协议》，该《协议》第二条约定：在出卖人出示买卖合同第十一条所规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为出卖人已完全具备向买受人交付商品房的条件。第四条约定：在出卖人发出收房书面等通知后30日内，买受人未到出卖人处办理房屋交接手续的，视为出卖人已履行交接义务，买受人已接受房屋。第九条约定：本《商品房买卖合同》第十条所约定的交付条件中指的该商品房经验收合格是：该商品房经建设单位、施工单位、设计单位及监理单位验收合格，且达到本合同附件三约定的装饰、设备标准。第十四条约定：本补充协议为《商品房买卖合同》的补充说明，与《商品房买卖合同》具备同等效力。当日，戴某某即向长大投资公司交纳购房款924553.00元，交纳物业维修资金21713元，并于2011年1月13日交纳预告登记税18491元。另查明，2011年1月21日，长大投资公司向戴某某发出彩虹都家园交房通知书，通知载明公司定于2011年1月30日起开始办理各位业主的交房手续。并已委托长沙长大物业管理有限公司为业主提供具体房屋交接服务。戴某某于次日收到该通知。因其认为长大投资公司不能出示竣工验收备案表，则房屋未达到交房条件，未及时收房。2012年3月1日戴某某与长大投资公司委托的物业公司办理了房屋交接手续，并于当日交纳了2011年4月1日至2012年3月1日的物业管理费3127元。又查明，2011年1月14日，该房屋勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在竣工验收意见表上签署同意竣工验收的意见，2011年3月29日长沙市住房和城乡建设委员会建设工程竣工验收处收到该栋房屋的竣工验收备案文件。又查明，因戴某某所购房屋的同幢业主未能在合同约定期限内缴纳房屋维修资金，导致房屋初始登记的时间迟延，长大投资公司于2013年4月9日为部分业主垫付了房屋维修资金后，于同年6月26日为戴某某办理了房屋所有权证。证明上述事实的证据有：《合同》及其附件（含《合同补充协议》）、销售不动产统一发票、长沙市物业维修资金缴款凭证、契税完税证、《“彩虹都家园”交房通知书》、住宅工程使用说明书、住宅质量保证书、房屋所有权证、交纳物业费的单据、物业出具的证明、房屋交接确认书、竣工备案表等。原审法院认为：戴某某与长大投资公司签订的《合同》、《协议》系双方真实意思表示、合法有效，双方均应严格履行合同条款约定的义务。根据双方签订的《合同》的约定，长大公司应当在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥戴某某的房屋所有权证。戴某某诉称，长大投资公司通知戴某某收房时无法提供《工程竣工验收备案表》等文件，直至2011年4月，长大投资公司才出示了一份并不完整的《建设工程竣工验收备案表》的复印件，鉴于双方在协议中对接收房屋进行了约定，戴某某确认其于2011年2月20日前已按协议约定接收房屋，并于2011年4月1日开始缴纳物业管理费，将房屋交由物业公司代为管理；长大投资公司辩称，在通知交房日起，公司即将相关单位同意竣工验收的竣工验收意见表粘贴在墙上，戴某某无正当理由延期收房，办证日期应从实际收房之日起算。该院认为，双方《合同》第十条约定的交付条件是“……该商品房经验收合格……”，双方《协议》第9条约定，“……交付条件中指的该商品房经验收合格是：该商品房经建设单位、施工单位、设计单位及监理单位验收合格”，现长大投资公司提供的上述相关单位同意竣工验收的竣工验收意见表形成日期为2011年1月14日，戴某某于2011年1月22日接到交房通知，证明在长大投资公司通知戴某某收房之日前房屋已达到合同约定的交付条件，长大投资公司定于2011年1月30日起开始办理业主的交房手续，故依双方签订的《协议》第四条的约定，戴某某未于2011年3月1日前至长大投资公司处办理房屋交接手续，视为长大投资公司已履行交接义务，戴某某已接受房屋。依《合同》第十九条约定，长大投资公司应于180日内（即至2011年8月28日）完成该幢房屋的初始登记，此后365日内（即至2012年8月27日）办妥戴某某的房屋所有权证，现长大投资公司未在此日期内为戴某某办妥房屋所有权证，亦未提供证据证明其未按约办理房屋所有权证系戴某某未实际接受房屋所造成，故依双方签订的《合同》第十九条第四款第二项的约定，长大投资公司应向戴某某支付逾期办证的违约金100元×302=30200元。长大投资公司辩称，戴某某延期收房，应当向长大投资公司缴纳房屋管理费用以抵扣相应的违约金，戴某某认为长大投资公司该主张已过诉讼时效，因双方关于延期收房违约金的纠纷与本案系不同的法律关系，故在本案中不予处理。长大投资公司辩称，未按期办理产权证非主观恶意，请求适当减少违约责任，该院认为《若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，戴某某未提供证据证明其因长大投资公司延期办理房屋所有权证给其造成的实际损失，故综合考虑，酌情确定长大投资公司应当向戴某某支付的违约金为15100元。综上，该院对戴某某要求长大投资公司承担逾期办理产权证违约金的诉讼请求，部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限湖南长大投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付戴某某违约金15100元；二、驳回戴某某的其他诉讼请求。本案一审案件受理费550元，由戴某某负担275元，由湖南长大投资置业有限公司负担275元。长大投资公司不服原判决，向本院提起上诉称：1、原判决认定被上诉人戴某某所购房屋的权证办理起算时间为2011年3月1日是错误的，应当以被上诉人戴某某实际办理收房手续时间即2012年3月1日为权证办理的起算时间；2、原判决错误理解《补充协议》第四条，扩大了上诉人的合同责任，违背了诚实信用原则及公平原则。第四条约定的本意是为了在买受人恶意逾期收房时减轻房屋出卖人的责任，绝非鼓励房屋买受人恶意逾期收房，增加房屋出卖人的责任。3、原判决将2011年3月1日作为权证办理的起算时间，而非被上诉人实际收房时间作为权证办理起算时间，与同类案件的其他生效文书不一致，违背了人民法院裁判文书统一的司法精神，有损法律的权威与尊严。请求二审法院撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人戴某某答辩认为原判决合理合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理过程中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案为合同纠纷，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，应当作为确定双方当事人权利和义务的依据，涉案房屋的收房时间和房屋权证办理的起算时间的确定应当根据合同相关条款进行。上诉人长大投资公司上诉称被上诉人2012年3月1日才正式办理收房手续，因此涉案房屋的收房时间应当确定为2012年3月1日。经查，上诉人长大投资公司于2011年1月21日向被上诉人戴某某发出交房通知书，戴某某于次日收到该交房通知书，但戴某某认为其认为长大投资公司不能出示竣工验收备案表，则房屋未达到交房条件，未及时收房。直到2012年3月1日戴某某才与长大投资公司委托的物业公司办理了房屋交接手续，并于当日交纳了2011年4月1日至2012年3月1日的物业管理费3127元。根据《合同补充协议》第二条的约定，在出卖人出示买卖合同第十一条所规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为出卖人已完全具备向买受人交付商品房的条件。被上诉人戴某某认为根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定上诉人长大投资公司未出示竣工备案登记表则房屋未达到交房条件。事实上该条例第十七条的规定是针对涉及公共安全的项目，须由项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织各个职能部门进行竣工验收，对于一般项目的验收并未作出严格规定，因此其理由不能成立。从而根据《合同补充协议》第四条的约定：在出卖人发出收房书面等通知后30日内，买受人未到出卖人处办理房屋交接手续的，视为出卖人已履行交接义务，买受人已接受房屋。另根据被上诉人戴某某补交物业费和物业公司接受缴纳物业费的行为，可以推定为双方对实际收房日期为2011年3月1日的认可。因此，上诉人长大投资公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人长大投资公司上诉称原判决将涉案房屋权证办理的起算时间认定为2011年3月1日是错误的，与其他同类案件的判决不一致，违背了统一裁判的司法精神。经查,根据《合同补充协议》第二、四条的约定和双方当事人的具体行为，原判决认定涉案房屋的实际收房时间为2011年3月1日，有充分的事实依据。根据合同第十九条的规定，上诉人长大投资公司应当在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。由此，原判决将涉案房屋权证办理的起算时间认定为2011年3月11日，并无不当。因此上诉人长大投资公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费225元，由上诉人湖南长大投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  易定君代理审判员  胡益民代理审判员  陈 瑶二〇一五年九月二十五日书 记 员  陈 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。