海南省定安县人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9021民初227号原告：贵阳三联乳业有限公司。法定代表人：王一某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜一某，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。被告：海南华云实业开发有限公司。法定代表人：赵一某，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王二某，海南泽田律师事务所律师。原告贵阳三联乳业有限公司与被告海南华云实业开发有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜一某、被告委托诉讼代理人王二某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认定安县黄竹镇边头村东园路、戏园面积9333.38㎡土地使用权归原告所有；2、解除原被告之间于1997年7月30日签订的《租赁协议》；3、被告在判决生效之日将原告租赁给被告的位于海南省定安县黄竹镇边头村东园路、戏园面积9333.38㎡土地、房屋及其他附属设施（以下简称“租赁物”）返还给原告；4、上述土地上被告租赁期间新建的建筑物及其他设施归原告所有，地上物估价10万元，具体价格以法院判决为准；5、被告在判决生效之日按海口市第二公证处公证文书【（97）市二证经第08号】记载的移交清单为准返还原告交付给被告的租赁财产及财产所有权有关的土地证正本原件（二本）、用地红线图原件（一张）、建设用地规划证原件（一本）、政府批文原件（一份）、技术资料原件�机器设备、办公用品、生活设施等等；6、被告支付原告租金1494000元（暂算至2016年7月27日，之后租金计算至被告将租赁物交还给原告之日止），逾期付款违约金298800元（违约金按当年租金的20%计算，从2000年7月31日开始计算，暂算至2017年3月30日止，之后违约金按此计算，直至付清为止）；7、因诉讼产生的所有费用，包括原告缴纳的诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、差旅费等费用由被告承担。事实和理由：1992年8月，贵阳市乌当奶牛场在海南省定安县经定安县人民政府批准同意以出让的方式取得了定安县黄竹镇边头村东园路、戏园面积：82736.85㎡的集体土地使用权。其中面积45707㎡的土地使用权登记卡号为：定安集用（1994）字第1号。原告取得上述土地的使用权后，对土地进行了开发建设，修建了办公楼和职工住宅、牛栏等等。1997年3月31日，贵阳市乌当奶牛场与�告签订了《土地转让协议》，将上述部分土地，定安筑泰食品实业有限公司厂房围墙外，面积共计：110亩（折合73337㎡）转让给被告。但被告未支付转让款，土地未办理过户手续。同年7月30日，贵阳市乌当奶牛场与被告签订了《租赁协议》，将上述土地面积中的部分土地、原告黄竹基地围墙范围内，共计：9330㎡及地上建筑物、机器设备、办公用品、生活用品等等（见《财产移交清单》）租赁给被告经营、使用。协议约定：租赁期限为20年，从1997年8月1日起算。租金从租赁合同签订之日起第三年开始支付。年租金5万元，从第四年起，每年按5万元的8%递增。租金交付时间为：每年年度开始的第一个月即八月份内一次性付清。租赁期限届满，被告投资建设的建筑物及其他设施（除可拆除的设备外）应全部无偿归原告所有。协议第八条还约定：1、乙方（被告）如在二�内不能完成经营主体大楼二层及以下装修，投资额达不到伍拾万时，则乙方必须付给甲方（原告）第一、第二年度的租金计人民币壹拾万元。且甲方有权无条件解除协议，由此造成的经济损失，由乙方全部承担。2、如乙方（被告）迟付一个月租金的，按当年租金的20%追加违约金，二个月以上不付租金时，按被告自愿解除协议处理，被告应承担由此造成的经济损失。在签订《租赁协议》时，原告已将与上述土地使用权有关的定安县人民政府《关于同意转让集体土地使用权的决定》【定府（1992）188号文件】（一份）、建设用地规划证（一本）、土地使用权证（正本二本）、锅炉使用许可证（一本）、锅炉安装使用说明书（一本）、安装图（一套）、用地红线图（一张）、建筑设计防火审核表（一份）等等原件都一并交付给了被告；同时移交给被告的还有地上建筑�：车间及办公室、食堂、招待所、锅炉房、机器设备、办公用品及设备、电子产品、生活用品等等移交给被告，附有移交清单【见（97）市二证经第08号附件财产移交清单】，双方签字盖章，并经海南省第二公证处公证，公证文号：（97）市二证经第08号。被告应该按移交清单将原物返还给原告。被告在租赁合同期间，未履行协议约定：一直未完成经营主体大楼二层及以下装修、投资额未达到50万元、不按时支付租金，至今拖欠原告租金共计1494000元；已经完全违约。被告提供的土地使用权证不能证明其为真正的权利人，登记的事实有误，原告有权根据双方签订的协议约定，解除合同，有权追究被告的违约责任。1998年7月13日，经贵阳市农业局下文，贵阳市乌当奶牛场改制更名为贵阳山花牛奶有限责任公司。2001年3月21日经贵阳市人民政府批准，贵阳市农业局下文将贵阳�花牛奶有限责任公司与贵阳市花溪奶牛场、贵阳三利乳业有限公司合并为贵阳三联乳业有限公司，公司性质为国有全资企业。被告辩称，一、原、被告之间不存在土地租赁合同的法律关系。原告不是涉案土地的使用权人，其要求被告支付土地租金的主张依法不能成立。原、被告于1997年7月30日签订《租赁协议》后，双方没有实际履行该协议。因在办理其他110亩土地使用权过户手续时，原告称因定安县国土局不同意办理将涉案14亩土地面积从定集建（1994）第1号《集体建设用地使用证》中分割出来，提出将涉案14亩土地一并转让给被告，被告当即表示同意受让。因此原告于1998年4月10日将涉案14亩土地面积在内的45705平方米土地使用权办理过户登记至被告名下（土地使用证号：黄竹集建[1998]字第10号），至此被告取得了涉案14亩土地使用权，双方之间就涉案土地民事权利义务关系因双方实际履行的民事法律行为由土地租赁合同关系变更为土地转让合同关系。原告近20年来从未向被告主张过土地租金的事实，充分证明了原告一直知晓并认可双方实际存在的土地使用权转让关系。二、原、被告之间集体建设用地使用权转让合同依法成立，应受法律保护。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十六条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定�者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据我国土地登记规则和办法，集体土地使用权转让属特定形式的民事法律行为，双方需要办理过户登记方可成立。因双方转让行为符合相关规定，因此定安国土局为双方办理了土地使用权过户手续。即使双方之间未签订书面转让合同，因原告已经履行办理过户登记手续的主要义务，且被告已接受，双方的土地使用权转让合同成立。原告当时以办理涉案14亩土地使用权过户的民事法律行为，而达成其将涉案14亩土地使用权转让给被告的法律效果的意思表示。当时在办理土地使用权过户登记时，双方就转让价款达成了一致意见：土地价款按双方于1997年3月31日签订的《土地转让协议》约定的110亩的单价执行，地上房屋及设施转让价款按核算建设成本执行。�从办理过户手续至今，原告从未就转让价款具体金额通知被告，造成被告无法支付转让价款。《中华人民共和国民法通则》第八十八条规定，价款约定不明确的，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或都报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。该法第六十二条规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。根据上述相关规定，双方未就土地使用权价款进行结算，是原告原因造成，非因被告过错。就涉案14亩土地使用权转让价款的支付，双方可以达成补充协议或者按当时当地市场价格确定履行。综上，双方就涉案14亩土地不存在�地租赁合同关系，被告为涉案14亩土地的合法土地使用权人。原告要求被告支付土地使用权租金的诉讼请求依法不能成立。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4《集体土地建设用地使用权登记卡》、5定安县人民政府《关于同意转让集体土地使用权的决定》及原告付款凭据、6黄竹镇边头村转让给乌当奶牛场土地平面图及土地转让协议、7定安县国土局文件证明、8海南省人民政府计划委员会定计【1992】02号文《关于兴办黄竹奶牛场的批复》、10《土地转让协议》、11《公证文书》（含移交清单、租赁协议）、13、租金及违约金计算清单，被告对证据11�真实性、合法性有异议，对证据13有异议，对上述其他证据的三性无异议，对证明内容有异议，经审查，证据4-8来源真实，与本案具有关联性，可以作为原告通过出让取得涉案土地使用权的依据；证据10是双方当事人自愿签订的合同，可以作为原、被告约定原告将涉案110亩土地使用权转让给被告的依据；证据11是双方对涉案土地交付事项进行了公证，与被告在接收清单上签名确认的内容相一致，可以作为原告向被告交付涉案土地相关批文、证件原件、地面上附属物和财产以及双方签订《租赁协议》的依据；证据13是原告单方计算的结果，不予确认。被告提交的证据1《土地转让协议》、2转账凭证、3收条、4《委托书》、5黄竹集建[1998]字第10号《集体土地建设用地使用证》、6黄竹集建[1998]字第11号《集体土地建设用地使用证》，原告对证据1、4的三性无异议，对证明内容�异议，对证据5复印件的真实性有异议，对证据2、3、6的真实性无异议，对合法性、关联性及证明内容有异议，经审查，证据1与原告提交的证据10相同，前述已经确认，不再重复认证；证据2是银行转账支票存根，记载的日期、数额与涉案合同约定的付款期限和数额相符，证据3是原告向被告出具的收条，落款加盖原告公章，原告对该公章的真实性有异议，但未在举证期限内提出鉴定申请，也未提供相反的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且从土地使用权转让的交易习惯来看，至讼争前，涉案土地使用权转让并过户给被告已经将近20年，原告作为土地转让方，期间从未向被告主张土地转让款或解除合同有悖常理，二组证据形成证据链，互相印证，可以作为被告向原告支付涉案土地110亩（折合73337㎡）转让款80万的依据；证据4原告委托在前，与涉案土地过户登�时间在委托人协助办理土地过户期限之后并不矛盾，可以作为原告委托公司员工孙良娣协助被告办理涉案土地转让过户手续的依据；证据5项下登记的土地面积为45705㎡，证据6项下登记的土地面积为37001.85㎡，两证项下登记的土地总面积与原登记在原告名下的土地面积相接近，定安县国土资源局出具的复函证明该宗地已经转让过户给被告，故对两证均予以确认，可以作为涉案82706.85㎡土地使用权已经转让并过户给被告的依据。本院依职权查询定安县国土资源局的复函，原告对证明内容有异议，被告对复函第一页倒数第三行中的“1997年”有异议，经审查，该复函是土地行政主管部门向本院出具，来源真实，与本案具有关联性，变更登记行为的合法性不是本案审查范围，故对其证明内容亦予以确认，但原告于1994年已经取得涉案土地使用证，并在涉案土地转让后被告持有的第10号、11号土地使用证中备注和记载，上述1997年有误，不予确认。本院经审理认定事实如下：1992年8月，贵阳市乌当奶牛场经海南省定安县人民政府批准同意，以出让的方式取得了位于定安县黄竹镇边头村东园路、戏园土地面积为82736.85㎡的集体土地使用权。1997年3月31日，该场与被告签订《土地转让协议》，约定：该场将上述土地中定安筑泰食品实业有限公司厂房围墙外土地面积为110亩（折合73337㎡）转让给被告（第一条第1、2项）；转让价格为人民币80万元（第二条第1项），被告在协议签订后3日内向该场指定的海口富泉供货公司的银行账号2251755398付款（第二条第2项）；该场向被告移交土地转让批文、合同、土地红线图、建设用地规划许可证等原件（第三条第1项）；该场协助被告办理土地转让过户并出具有关文件和手续（第三条第2项）。协议中还有其他约定。同年4月11日，被告通过中国投资银行向合同约定的海口富泉供货公司账户转账人民币80万元。同月29日，该场向被告出具收条一张，内容为：“今收到海南华云实业开发有限公司交来购我场海南省定安县黄竹镇边头村白塘水库旁土地款捌拾万元（800,000）整”。同年7月15日，该场委托员工孙良娣全权代表该场办理在海南省定安县征地转让、过户的一切手续。同月30日，双方签订《租赁协议》，约定该场将上述土地围墙范围内（933㎡）的房屋及其他附属设施出租给被告使用。租赁期限为20年，从1997年8月1日起算。租金从租赁合同签订之日起第三年开始支付。年租金5万元，从第四年起，每年按5万元的8%递增。租金交付时间为：每年年度开始的第一个月即八月份内一次性付清。租赁期�届满，被告投资建设的建筑物及其他设施（除可拆除的设备外）应全部无偿归原告所有。协议第八条约定：1、被告如在二年内不能完成经营主体大楼二层及以下装修，投资额达不到50万时，则被告必须付给原告第一、第二年度的租金，计人民币10万元，且原告有权无条件解除协议，由此造成的经济损失，由被告全部承担；2、如被告迟付一个月租金的，按当年租金的20%追加违约金，二个月以上不付租金时，按被告自愿解除协议处理，被告应承担由此造成的经济损失。同月31日，该场向被告移交土地证、建设用地规划证、用地红线图等文件资料原件及地面上附属物和财产，并于同年8月1日在海口市第二公证处办理了公证。1998年4月，定安县人民政府向被告颁发黄竹集建[1998]字第10号、第11号《集体土地建设用地使用证》，将上述登记该场名下的82736.85㎡土地中的82706.85�（包含涉案出租土地）土地使用权过户登记至被告名下。同年7月23日，贵阳市农业局批准同意该场改制为贵阳山花牛奶有限责任公司。2001年3月21日，经贵阳市人民政府批准，贵阳市农业局批准同意将贵阳山花牛奶有限责任公司与贵阳市花溪奶牛场、贵阳三利乳业有限公司合并为贵阳三联乳业有限公司。2017年3月21日，原告贵阳三联乳业有限公司诉至本院请求判令如前述。庭审中，原告对将近20年才主张解除合同表示不清楚，被告承认其持有涉案土地使用权两证中110亩土地（折合73337㎡）之外的土地及地面附属物的价款未支付。同年5月16日，经本院现场勘察，涉案土地围墙内建有楼房、平房、酒窖及种植树木若干。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十条规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。涉案土地使用权转让合同的转让方贵阳市乌当奶牛场现已合并为原告贵阳三联乳业有限公司，该场与被告因合同履行引起纠纷，该公司享有行使涉案合同的权利，具有本案原告的主体资格。《中华人民共和国民法通则》第五十六条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十四条规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。由此可见，建设用地使用权转让属于特定的要式民事法律行为，当事人应当签订书面转让合同，就转让事项的权利和义务进行约定。本案中，原、被告均为依法成立具有法人资格的公司，具有对外从事民事活动的权利能力和行为能力，双方于1997年7月30日签订的《租赁协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。但是，《租赁协议》签订后，原告于1998年4月10日协助被告将登记其名下的82706.85㎡土地（包含涉案出租土地）使用权过户登记至被告名下。《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据上述法律规定，原告以协助被告办理土地使用权过户的民事法律行为，明确作出了将�案租赁土地使用权转让给被告的意思表示，被告已经接受并取得了涉案土地使用权证，足以证明双方以实际履行土地转让的民事法律行为改变了原约定土地租赁的法律关系，不存在除土地使用权转让之外的其他可能性，无书面约定不影响土地使用权转让的实质，应认定双方之间的土地使用权转让合同成立，涉案土地租赁关系自涉案土地使用权登记过户给被告名下之日起消灭。原告未提供证据证明与被告就土地上的附属物进行特别约定的事实，应视为一并转让。双方未就土地及其附属物的转让价格、付款期限以及违约责任进行书面约定，被告未支付转让价款不能归因其违约所致，且双方之间也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形，因此，原告请求解除涉案租赁合同、返还土地、房屋及附属物以及相关文件资料无事实根据和法律依据�本院不予支持。对于被告提出原告主张被告支付租金及逾期付款违约金的请求已超过诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。涉案租赁合同约定租期自1997年8月1日起计算，年租金5万元，自租赁合同签订之日起第3年开始支付，每年年度开始的第1个月即8月份内一次性付清。被告如在2年内不能完成经营主体大楼二层及以下装修，投资额达不到50万时，则被告必须付给原告第1、第2年度的租金10万元。涉案租赁土地于1998年4月10日过户登记至被告名下，被告未提供证据证明其与原告签订租赁合同后2年内投资50万元对租赁楼房装修的事实，应依约在1997年8月向原告支付涉案土地转让前一年的租金，但原告于2017年3月21日才向本院主张，且未提供证据证明期间向被告主张租金而导致诉讼时效中断、中止或可以延长的事由，故原告该项请求已超过法定的诉讼时效，不受法律保护，本院不予支持，被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告贵阳三联乳业有限公司的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告贵阳三联乳业有限公司负担（已交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  王德飞二〇一七年五月二十七日书记员  伍晓威附:本案适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除�第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审�人员、书记员署名，加盖人民法院印章。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或�证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。