浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬余民初字第3164号
原告：宁波唯尔电器有限公司。住所地：余姚市西环南路***号。
法定代表人：俞国麟，该公司总经理。
委托代理人：翁晓明，系原告公司员工。
委托代理人：童雷光，浙江三思律师事务所律师。
被告：余姚宝兴汽车销售服务有限公司。住所地：余姚市兰江街道兰士桥村。
代表人：浙江舜联律师事务所，余姚宝兴汽车销售服务有限公司管理人。管理人负责人：庞金龙。
委托代理人：李燕，破产管理人成员。
委托代理人：何凯，破产管理人成员。
原告宁波唯尔电器有限公司（以下简称唯尔公司）为与被告余姚宝兴汽车销售服务有限公司（以下简称宝兴公司）土地租赁合同纠纷一案，于2014年9月5日提起诉讼。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，对本案先行进行了调解。因调解未成，本院于2014年10月11日对本案立案受理，并依法由审判员胡忠焕适用简易程序独任审判，于2014年11月3日第一次公开开庭进行了审理。原告唯尔公司的委托代理人童雷光、翁晓明，被告宝兴公司的法定代表人杨国胜到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2014年11月10日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，分别于2014年12月3日、2015年2月6日、2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告唯尔公司的委托代理人童雷光，被告宝兴公司的委托代理人冯晓东到庭参加诉讼。2015年3月12日，案外人陈瑶申请对被告进行破产清算。本院经审查后于2015年4月15日裁定受理余姚宝兴汽车销售服务有限公司破产清算一案。2015年5月19日本院指定浙江舜联律师事务所担任其破产管理人。本院于2016年1月8日第四次公开开庭审理了本案。原告唯尔公司的委托代理人童雷光，被告宝兴公司的委托代理人李燕、何凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唯尔公司起诉称：被告因开设东风本田品牌汽车4S店需要，于2007年12月20日开始租用原告位于梁周线与世南西路交汇处的土地（现门牌号为××），后双方签订了《土地租赁协议》。2013年5月9日，双方又签订《土地租赁合同补充协议》将租赁面积和租金作了调整。根据上述协议约定，被告应于2013年11月20日前支付2014年度租金726000元和用电线损3000元，但被告未按约支付。经原告多次催讨，被告仅于2014年的1月28日和5月30日分别支付150000元和
210000元，对其余应付款项一直未予支付。同时，被告自2014年5月份起一直处于停业状态，曾发生过员工集体讨薪事件，且由于经营发生问题，东风本田品牌汽车4S店经销权亦已被取消。基于以上事实，原告根据协议约定于2014年9月3日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除《土地租赁协议》及《土地租赁合同补充协议》，同时要求被告承担年租金25%的违约金181500元，并告知租赁范围内的地上建筑物按协议约定已属原告所有，要求被告于2014年9月4日之前向原告办理地上建筑物交接手续，以及支付实际使用期间拖欠的租金214750元和用电线损3000元。被告收到通知后，至今未向原告支付任何款项，亦未办理交接手续。现提起诉讼，请求判决：一、被告支付原告租金214750元，用电线损3000元，二、被告支付原告违约金181500元；三、被告赔偿原告上述二项款项合计399250元的利息损失（自2014年9月4日起，按银行同期贷款利率计算至实际支付日止）；四、确认被告租赁土地范围的建筑物所有权属于原告（价值约100万元）。后原告变更诉讼请求为：1.被告支付土地占有使用费547500元（按726000元每年的标准计算至土地恢复原状之日止，暂算至2015年3月19日），用电线损费
3000元；2.恢复土地原状。
被告宝兴公司答辩称：一、案涉租赁土地，原告仅对部分土地享有工业用地使用权，对其中的1080平方米无证土地不享有使用权。对原告享有使用权的工业用地，原告未经开发即光地出租给被告用于商业经营，违反了《土地管理法》等相关法律法规，而出租给被告使用的1080平方米无证土地，原告无权出租。因此，双方签订的土地租赁协议因违反国家法律、法规的强制性规定和原告无权处分等应确认为无效。二、如果原告享有土地使用权的土地租赁协议部分有效，则按协议约定计算，自2013年11月20日至协议解除日止的租金和用电线损合计为416326元，而被告实际已支付原告475800元，因此，被告不存在违约行为。三、如果被告主张的协议无效意见不被法院采纳，因双方的租赁协议已履行6年，被告累计支付租金已达3730000元之巨，而所欠租金仅100000多元，且未付租金系东风本田品牌汽车4S店被法院查封无法经营等所致，并非被告恶意拖欠，因此，原告主张的高额违约金不应支持，或应予降低。四、租赁土地上的建筑物系无合法批准文件的临时建筑物，且已被法院另案查封，其权属依法不应予以确认。同时，根据协议约定，在被告违约且协议不能履行的情况下建筑物才无偿归原告所有，而本案情形是原告主动解除了合同，并非合同不能履行，因此，地上建筑物无偿归原告所有的条件未成就，原告不能无偿取得地上建筑物的所有权。综上，原告提出的诉讼请求均不能成立，应予驳回。
原告唯尔公司为证明其诉称的事实，向本院提供下列证据，经质证，本院作如下认定：
1.余国用（2013）第11119号国有土地使用权证以及余国用（2005）第02355号国有土地使用权证各1份（均为复印件），拟证明唯尔公司对出租土地享有国有土地使用权的事实。被告对该组证据没有异议，但认为双方土地租赁协议5130平方米是该土地范围内，对于补充协议上的1080平方米并不在内。经审查，本院认为被告对该组证据没有异议，本院对该证据予以采信，据此，本院确认原告对土地租赁协议中的5130平方米享有土地使用权。但对于补充协议中涉及的1080平方米土地使用权，因不在土地使用权证范围内，故本院对这部分土地原告是否享有土地使用权将结合其他证据予以综合认定。
2.《土地租赁协议》（复印件）1份，拟证明被告向原告租赁使用土地及对相关事项进行了约定的事实。被告对该证据的真实性没有异议，但是认为原告的土地本来的用途是工业用地，但是原、被告双方却改成了商业用地，协议应当无效，同时原告的土地是光地出租违反了相关法律规定应当无效。经审查，本院认为本案中原、被告双方擅自变更土地的使用，并没有经过相关部门的同意，后续也没有补办相应审批手续，同时相关法律也规定未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地的使用权不得出租，但唯尔公司出租土地给宝兴公司使用时仅建有部分围墙，并未按土地使用权出让合同规定的期限和条件对该部分土地进行投资开发和利用，综上，本院认为该协议应当属于无效，故本院对该协议的真实性予以采信，合法性不予采信。
3.《土地租赁合同补充协议》1份，拟证明双方对《土地租赁协议》内容进行了补充约定的事实。被告认为补充协议中涉及的1080平方米的土地，原告是没有相应的权证，该土地属于国家所有，该协议应当是无效的。本院认为，《土地租赁合同补充协议》涉及的1080平方米的公路梁周线余留土地，唯尔公司虽支付过该部分土地使用费，但并未取得法律意义上的土地使用权，故双方签订的《土地租赁合同补充协议》亦应确认为无效，故本院对该协议的真实性予以采信，合法性不予采信。
4.《解除合同通知书》（复印件）1份，拟证明被告长期拖欠租金，原告按照约定通知被告解除原、被告双方签订的租赁协议，且被告已收到等事实。被告确认其已经收到，对于真实性、关联性没有异议，但是认为两份协议是无效的，不存在解除的问题。经审查，本院对该证据予以采信。
5.由余姚市兰江街道工业功能区管理委员会出具并经余姚市人民政府兰江街道办事处和余姚市国土资源局共同确认的证明1份、余姚市肖东工业园区土地款结算清单（复印件）1份，拟证明原告对案涉出租的无证土地享有临时使用的权利且原告曾支付余姚市肖东工业园区管理委员会梁周线余留地款等事实。被告认为证明中余姚市国土资源局的备注反映出到现在为止原告没有办理相关审批手续，不享有相应的土地使用权，同时被告手续没有办理，所以也就不存在追认的问题。对于结算清单被告认为没有原件，真实性有异议，证明目的有异议，根据《最高人民法院的关于审理国有土地使用权合同纠纷司法解释》的规定，应当以双方的协议为准。经审查，本院认为该证明系相关部门作出且有相应的盖章，故本院对该证明予以采信，对于结算清单尽管是复印件，但是与证明予以对应，故本院对该证据予以采信。
被告宝兴公司为证明其辩称的事实，向本院提供下列证据，经质证，本院作如下认定：
1.（2014）甬余商初字第1107-1号民事裁定书（复印件）1份、（2014）甬余商初字第1107号民事判决书（复印件）1份、（2014）甬余民执字第3806号受理案件通知书（复印件）1份、照片1组，拟证明原告请求确认所有权属原告的建筑物已被法院另案查封，现法院已立案执行等事实。原告认为查封的事实是存在的，关联性有异议，法院查封并没有确认相应的房产是属于原告还是被告，并不影响本案对涉案房屋的确权。经审查，本院认为该组证据系本院作出且已生效，故本院对该组证据予以采信。
2.领（付）款凭证、记账回执、收款收据等1组（均为复印件），拟证明被告已付清2013年度土地租金以及支付2014年度土地租金360000元的事实。原告对该组证据没有异议。经审查，本院对该组证据予以采信。
根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定事实如下：
被告因开设东风本田品牌汽车4S店需要，于2007年12月20日开始租用原告的位于梁周线与世南西路交汇处的土地。双方于2008年12月10日签订《土地租赁协议》一份，其中约定：甲方（唯尔公司，出租方）将位于余姚市梁周线与世南西路交汇处的土地使用权出租给乙方（宝兴公司）使用，土地面积为5130平方米；乙方承租本宗土地必须合法经营，必须开设汽车4S店；乙方经营所需建筑物及配套设施由乙方于合同签订之日起投入建设，租金于2007年12月20日起算；地上建筑物建成后若需要办理权证登记的，所有权人为甲方，规费由甲方按实负担；甲方应保证水、电的同步供应，水、电使用费由乙方按实承担，乙方每年承担线损3000元，与租金一同支付给甲方；租赁期限为15年，从2007年12月20日至2022年12月19日，合同期满后该土地继续出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权；租金采取按年支付、先付后用的方式，租金约定如下（不含税）：1、2007年12月20日至2008年12月19日年租金为500000元；2、2008年12月20日至2013年12月19日5年年租金为550000元；3、2013年12月20日至2018年12月19日5年，年租金为600000元；4、2018年12月20日2022年12月19日4年年租金根据届时市场价商定；第一年租金在2007年11月30日前支付，以后乙方于每年11月20日前交纳下一年度租金给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付给甲方年租金百分之二十五的违约金；租赁期限满十年或因乙方违约造成合同不能履行的，地上建筑物无偿归甲方。双方在《土地租赁协议》中还对合同期满或双方协商一致解除合同后的交接事宜、争议的解决方式、风险承担等等作了约定。协议签订后，被告未经相关部门依法审批，即在所租赁土地上建造了房屋等。
2013年5月9日原、被告经协商又签订《土地租赁合同补充协议》一份，其中约定：一、将《土地租赁协议》约定的租赁面积由5130平方米变更为6210平方米；二、乙方同意向甲方补交2012年12月20日至2013年12月19日期间1080平方米的租金计115800元，于2013年5月15日之前付清；三、土地面积变更后，土地年租金作相应调整。2013年12月20日至2018年12月19日，年租金由600000元变更为726000元，2018年12月20日至2022年12月19日，根据届时市场价格商定。租金交纳时间按《土地租赁协议》约定执行；四、2008年12月10日签署的《土地租赁协议》其他条款仍然有效，双方继续执行……。其他仍按原协议条款执行。《土地租赁合同补充协议》签订后，被告于2013年5月17日支付原告按补充协议约定应补交的2013年度土地租金115800元，又分别于2014年的1月28日和6月6日支付原告2014年度土地租金150000元和210000元。
另查明，补充协议中增加的土地系梁周线道路与原告公司已办证土地之间的余留地，面积为14.19亩，原告公司已经向政府交纳了余留地使用款，但该地块的征用征收手续尚未办理。
因被告与案外人宁波弗兰克电器有限公司发生企业借贷纠纷，宁波弗兰克电器有限公司诉至本院并申请财产保全，为此，本院于2014年8月13日对被告财产实施了保全措施，2014年9月29日，本院对案外人宁波弗兰克电器有限公司诉宝兴公司企业借贷纠纷一案作出（2014）甬余商初字第1107号民事判决。该判决发生法律效力后，案外人宁波弗兰克电器有限公司向本院申请强制执行，本院经审查于2014年11月24日立案执行。
原告于2014年8月19日向被告发出《解除合同通知书》，以被告逾期支付租金超过30日、停止营业超过三个月、东风本田汽车4S店经销权亦已被取消等为由，通知被告解除《土地租赁协议》及《土地租赁合同补充协议》，同时要求被告承担年租金25%的违约金181500元，并告知租赁范围内的地上建筑物按协议约定已属原告所有，要求被告于2014年9月4日之前向原告办理交接手续，以及支付2013年11月20日至2014年9月3日实际使用期间拖欠的租金214750元和用电线损3000元。该《解除合同通知书》被告已收到。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中双方当事人签订的《土地租赁协议》所涉地块因原告未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地、光地出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。对于补充协议中涉及1080平方米土地，鉴于原告至今仍未取得上述土地的使用权证，且也是光地出租，违反法律、行政法规的强制性规定，同样亦属无效。上述协议尽管无效，但原告就该部分土地大部分是有土地使用权证的，小部分已经向有关部门交纳了土地使用款，故被告理应支付原告相应的土地占有使用费，故对原告要求被告以每年726000元支付土地占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。对于电线损费3000元，系实际发生，亦予以支持。对于原告恢复土地原状的诉讼请求，鉴于原被告之间签订的协议无效，故对原告要求被告恢复土地原状的诉讼请求本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告余姚宝兴汽车销售服务有限公司支付原告宁波唯尔电器有限公司2014年度剩余土地占有使用费366000元并支付从2014年12月20日开始至恢复涉案土地原状之日止按726000元／年计算的土地占有使用费及用电线损费3000元；
以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
二、被告余姚宝兴汽车销售服务有限公司在本判决发生效力后三十日内恢复涉案土地原状。
本案案件受理费9305元，由被告余姚宝兴汽车销售服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 朱章程
代理审判员 唐 萍
人民陪审员 张瑞安
二〇一六年一月十二日
书 记 员 刘云潇