广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧民一终字第113号
上诉人（一审原告）蒙振锋。
上诉人（一审原告）文芳。
委托代理人蒙振锋，身份、住址情况同上。
被上诉人（一审被告）广西梧州锦泰建设开发有限公司，住所地梧州市大南路62号。
法定代表人谢锦超，该公司董事长。
委托代理人杨丽，该公司员工。
委托代理人黎夏，该公司员工。
上诉人蒙振锋、文芳因与被上诉人广西梧州锦泰建设开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2014）长民初字第856号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭，并于2015年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人蒙振锋，被上诉人广西梧州锦泰建设开发有限公司的委托代理人杨丽、黎夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，一、2010年11月29日，原告蒙振锋、文芳（买受人）与被告广西梧州锦泰建设开发有限公司（出卖人）签订一份《梧州市商品房买卖合同》，双方在合同中约定：1、原告向被告购买位于梧州市银湖南路26号（锦泰嘉多利花园）第B幢1单元1302房，建筑面积81.85平方米，房屋总金额291173元，在2011年4月2日前付清；2、被告应当在2011年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家法律、法规政策调整或其他政府部门的行为等；（3）因水电部门原因停水、停电影响正常施工的，因验收各部门排期验收影响的；（4）买受人没有按合同约定期限付清房款的；3、除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：①逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，被告以书面通知（含报纸公告或楼宇现场书面公告及电话信息通知）原告办理交付手续。
二、原告与被告签订合同后，锦泰嘉多利花园商品房在施工过程中，发生以下事件：1、梧州市城乡清洁工程协调督查领导小组办公室及梧州市住房和城乡建设委员会于2011年1月21日发布关于市区内施工工地暂停土方施工和运输建筑材料、建筑垃圾的通知，要求我市市区范围内的所有施工工地在2011年1月24日至1月27日（共计4天）期间一律暂停土方施工和运输建筑材料、建筑垃圾等。2、梧州市住房和城乡建设委员会于2011年4月13日发布梧建（2011）79号关于暂停市区土方和混凝土施工的通知，要求自2011年4月17日至4月21日（共计5天）暂停市区内各工地土方和混凝土施工及建筑材料、建筑垃圾进出工地。3、梧州市人民政府于2011年5月31日发布关于在普通高考期间加强环境噪声监督管理的通告，要求2011年6月6日至9日周边（共计4天）我市市区3个高考考点（梧州高中、一中、十五中）禁止进行产生噪声超标的建筑施工作业。4、梧州市住房和城乡建设委员会于2011年7月4日发布梧建（2011）135号关于暂停市区土方和混凝土施工的通知，要求自2011年7月5日至7月9日（共计5天）暂停市区内各工地土方和混凝土施工及建筑材料、建筑垃圾进出工地。5、梧州市住房和城乡建设委员会于2011年10月24日发布梧建（2011）216号梧州市住房和城乡建设委员会关于梧州第八届国际宝石节期间暂停在建工程施工的通知，要求在2011年10月26日至10月30日（共计5天）期间在建工地实行停工。6、梧州供电局登报发布停电公告，其中被告开发的锦泰嘉多利花园施工场地所在停电日期为：2010年12月11日计1天。7、2009年6月15日，广西天柱工程建设监理有限公司出具监理通知，要求：①在雨季施工期间，中、暴雨不许继续施工；②如出现连续降雨，引起外棚架湿滑，施工人员不能进行外棚架施工作业，根据气象资料显示，在被告开发的锦泰嘉多利花园施工期间，因中雨以上降水导致无法施工的日期共计有77日。被告据以上原因未能在2011年5月31日前将房屋交付给原告使用。
三、合同签订当日原告即向被告付清了购房款。2012年3月31日，被告在锦泰嘉多利花园现场发出书面公告，通知小区业主于2012年4月1日到被告处办理收楼手续。原告认为被告没有按照合同约定的时间交付商品房，要求被告支付逾期交房的违约金未果，诉至法院成讼。
四、广西桂科资产评估有限公司于2014年7月25日作出桂科评报字（2014）第153号评估报告书，结论为被告开发的位于银湖南路26号B幢三单元601房（毛坏房，建筑面积101.13平方米）在2011年6月1日至2012年3月30日的月平均租金为1024元。庭审中原告明确表示不同意逾期交房违约金和物业服务费相互抵销。
一审法院审理认为，原告蒙振锋、文芳与被告广西梧州锦泰建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方应当按照约定履行自己的义务。根据合同的约定，被告可以以楼宇现场书面公告的形式通知原告办理交房手续。被告于2012年4月1日发出书面公告通知小区业主办理交房手续，故应以通知的时间即2012年4月1日为交房的时间。商品房买卖合同约定，被告应当在2011年9月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，由于被告在2012年4月1日才将房屋交付原告使用，其行为已违反合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。
（一）关于逾期交楼天数问题
根据合同约定，被告应交付房屋的时间为2011年9月30日前，但实际交房时间在2012年4月1日，共计逾期183天。另《商品房买卖合同》约定，如遇合同约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。本案中，符合合同约定延期交房的原因及延期天数为：1、因政府部门行为造成的共计23天；2、因水电部门原因停水停电、影响正常施工的共计1天；3、因不可抗力，气象部门的气象记录中雨以上降水导致无法施工的日期共计有77日；以上三项共计延期交房天数为101天。被告因违约逾期交房的天数应为实际逾期交房天数扣除符合合同约定的延期交房天数（183天-101天），即共计82天。
（二）双方约定逾期交房的违约金是否过高，违约金计算的标准认定
广西科桂资产评估有限责任公司对银湖南路26号B幢三单元601房租金价值评估项目所作的资产评估报告，结论为月平均租金1024元，由于评估机构具有鉴定资质，评估结论客观合法，本院予以采纳。本案被告逾期交房造成原告的损失就是原告所购买的商品房市场租金损失。原告购买的商品房月平均租金828.78，每日27.63元，故原、被告在商品房买卖合同第九条中关于逾期交房违约金按原告已交房款日万分之二计的约定，明显高于造成的损失，被告请求法院减少，该院予以支持。考虑原告的实际损失，被告的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整被告应支付的逾期交房违约金按每日35.92元，按逾期82天计算，被告应支付原告逾期交房的违约金2945.44元。
（三）关于物业服务费能否与被告支付的逾期交房违约金抵销问题
逾期交房违约金和物业服务费属不同的种类，品质也不相同，原告不同意两项款项相互抵销，故对被告辩解要求物业服务费与逾期交房违约金相互抵销的意见，该院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款的规定，判决：被告广西梧州锦泰建设开发有限公司应向原告蒙振锋支付逾期交房违约金2945.44元。案件受理费354元，由原告蒙振锋、文芳负担307元，被告广西梧州锦泰建设开发有限公司负担47元。
上诉人蒙振峰、文芳不服一审判决，上诉称，1、上诉人于2012年10月8日才收到房，有《楼宇交接书》作为证据，一审法院认定2012年4月1日为收房时间不符合法律规定；2、一审法院以三单元601房屋毛坯房的评估结果作为证据适用是错误的，而本案房屋是一单元1302房，楼层与座向不同，且该报告没有经过举证、质证，与客观事实不符，违约金应按照合同约定的日万分之二计算；3、一审判决认定关于对逾期交房天数的认定，有违客观事实，且没有经过质证。请求：1、二审法院撤销一审判决，判令被上诉人赔偿上诉人2011年9月30日至2012年10月8日期间的损失19900元；2、判令被上诉人因逾期交房而向上诉人支付赔偿金的利息2283.4元（暂计至2014年8月20日）；3、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人广西梧州锦泰建设开发有限公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉求无事实与法律依据；2、一审判决以被上诉人提供的（2013）长民初字第343号民事判决和（2014）长民初字第280号民事判决，与本案诉辩事由具有一定的关联性，且已经过核实和证明，故一审法院采信是正确的。请求二审法院维持原判，驳回上诉。
经审理查明，一审判决查明事实除“逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”有误之外，应为万分之二，其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人蒙振锋、文芳与被上诉人广西梧州锦泰建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以维持。双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，被上诉人可以以楼宇现场书面公告的形式通知上诉人办理交房手续。由于被上诉人于2012年4月1日已发出书面公告通知小区业主办理交房手续，故一审法院以2012年4月1日为交房的时间，并无不妥，本院予以维持，上诉人认为交房时间是2012年10月8日，因理据不足，本院不予支持。《商品房买卖合同》第九条中关于逾期交房违约金按上诉人已交房款日万分之二计的约定，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定。所以上诉人提出按照合同中的日万分之二计算违约金的请求，理据充分，本院予以支持，一审判决以三单元601房屋毛坯房的评估结果作为逾期交房的违约金计算依据，显属不妥，本院予以纠正。关于逾期交房天数问题，一审判决确认被上诉人因违约逾期交房的天数，即实际逾期交房天数扣除符合合同约定的延期交房天数（183天-101天）共计82天，并无不妥，本院予以维持；上诉人的该项上诉请求，因理据不足，本院不予支持。因逾期交房，被上诉人应支付上诉人的违约金损失应为4775.2元。一审判决被上诉人向上诉人蒙振锋支付逾期交房违约金2945.44元，该判决漏判了上诉人文芳的诉讼请求，本院予以纠正。
综上，上诉人的上诉请求，对有理部分本院予以支持，对无理部分本院予以驳回；一审判决对违约金计算标准认定，显属不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更梧州市长洲区人民法院（2014）长民初字第856号民事判决“被告广西梧州锦泰建设开发有限公司应向原告蒙振锋支付逾期交房违约金2945.44元”为：被上诉人广西梧州锦泰建设开发有限公司应向上诉人蒙振锋、文芳支付逾期交房违约金4775.2元
本案一审诉讼费354元，二审案件受理费355元，合计709元（上诉人已预交），由上诉人蒙振锋、文芳承担567元，被上诉人广西梧州锦泰建设开发有限公司负担142元。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 黄树东
审判员 祝冬梅
审判员 李庆春
二〇一五年六月二十九日
书记员 黄妙娴
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。