北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8038号
上诉人（原审被告）北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人王文博，男，1991年4月10日出生。
被上诉人（原审原告）先锋，男，1976年9月4日出生。
委托代理人刘建华，北京市昆泰律师事务所律师。
上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人先锋商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初4489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官郑吉喆参加的合议庭，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人实地公司的委托代理人王文博以及被上诉人先锋的委托代理人刘建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
先锋在一审中起诉称：我与实地公司于2013年8月4日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼层号房屋（以下简称号房屋）。合同签订后，我依约支付了659595元购房款。根据该合同第十二条第一项约定，实地公司应当在2013年11月15日之前交付涉案房屋。但时至今日，实地公司迟迟不能交付符合条件的商品房，涉案房屋所在的大厦更是无法正常开业，致使我购买的商品房无法进行经营。实地公司上述违约行为，直接导致我购买涉案商品房由于经营收益的合同目的无法实现。故我起诉要求：1.判令解除我与实地公司签订的合同编号为Y151的《预售合同》；2.判令实地公司返还我已支付的购房款659595元；3.判令实地公司支付银行贷款利息23815.95元（自2014年10月10日暂计至2016年8月10日，最终数额至实地公司实际履行之日止）；4.判令实地公司支付违约金6595.95元；5.诉讼费由实地公司承担。
实地公司在一审中答辩称：我公司不同意先锋的诉讼请求。先锋购买的房屋符合交付条件，合同可以继续履行，并非履行不能，请求法院驳回先锋的诉讼请求。依据合同附件五的约定，先锋逾期支付房款违约在先，合同附件十中也有关于买受人构成逾期支付房款及如何承担违约责任做了更进一步的解释与说明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，除当事人另有约定外，合同附件十第五条要求先锋在延期交房90日后的3日内提出书面的退房申请即为当事人对解除权的合理期限的另行约定，我公司认为根据约定，先锋的行使解除权的期限为93天，即是双方的另有约定，故我公司认为，因先锋未按照合同的约定的期限行使权利而丧失解除权。先锋一直在强调房屋不能达到交付条件，我公司认为双方签订的只是房屋买卖合同，并非附加条件由我公司进行招租管理。房屋在2014年6月26日竣工验收备案，达到交付条件，2014年10月17日产权登记证书已经完备，已经具备交付条件的所有手续，即可以通知先锋办理入住。因此不同意先锋所说的无法达到交付条件无法开业。虽然合同约定2013年11月15日交付房屋，但是我公司已经发出了入住通知书，我公司进行了房屋交付的通知，虽然该通知发出在竣工备案验收前，但只是违反了行政规定，应受到行政处罚，但我公司履行了房屋交付的义务。本案中，系先锋拒绝收房，先锋认为不能经营不能实现合同目的与合同无关，先锋解除合同的依据既违反了法律规定超过一年行使，也违反了合同的约定，要求驳回先锋的诉讼请求。先锋的贷款已经办理完毕，房屋交易过程中不存在障碍，所以要求继续履行合同。先锋通过我公司办理相关手续取得了贷款，实际受益人是先锋，而通过诉讼先锋要求全额退款，恰好是先锋利用我公司的名义进行套现，而后期利息由我公司进行偿还，更是不符合常理的，更没有法律依据。支付贷款利息也没有合同约定，应驳回先锋的全部诉讼请求。如先锋要求全额退款，利息仍由先锋承担。
一审法院审理查明：2013年8月4日，先锋与实地公司签署合同编号为Y151的《预售合同》，先锋购买号房屋。《预售合同》约定号房屋总房款为659595元，先锋采用贷款方式付款，实地公司应当在2013年11月15日前向先锋交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。合同签订后，先锋交付购房首付款449595元，实地公司于2014年8月16日为先锋出具发票。后先锋向上海浦东发展银行北京通州支行（以下简称浦发银行）申请银行贷款21万元，先锋共计支付购房款659595元。先锋自2014年10月10日开始偿还银行贷款，截至本案开庭2016年3月30日，先锋已按期偿还贷款18期，其中偿还贷款利息19651.36元。2013年11月15日，号房屋未满足交付条件。实地公司于2014年6月26日办理完毕了号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了号房屋所在的商业、办公综合楼（现为通州区中山大街号院号楼）的楼栋权属证明。先锋至今未办理号房屋的收房手续。根据《预售合同》显示，号房屋的用途为商业；实地公司发放的北京O**国际广场的宣传资料亦强调商业办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案一审开庭时，商业办公综合楼一至四层的星悦百货已经关闭，且五层商铺亦未开业经营。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中先锋与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同的约定，实地公司应于2013年11月15日前向先锋交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日，号房屋并未满足交付条件，且截至本案开庭时，星悦百货已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。先锋购买的号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求先锋的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅先锋个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故先锋要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还先锋已交纳的全部购房款659595元；对于先锋要求实地公司支付违约金6595.95元的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，先锋主张的违约金的数额并无不妥，法院依法予以支持。因实地公司的违约行为导致合同目的无法实现，其应承担先锋已经偿还贷款的利息损失。经核实，自2014年10月至2016年3月，先锋偿还贷款的利息损失为19651.36元。但对先锋要求实地公司支付其尚未偿还的贷款利息的主张，因尚未实际发生，故依据不足，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自判决生效之日起解除先锋与实地公司签署的编号为Y151的《北京市商品房预售合同》；二、实地公司返还先锋购房款人民币659595元，于判决生效之日起7日内执行清；三、实地公司支付先锋违约金人民币6595.95元，于判决生效之日起7日内执行清；四、实地公司支付先锋贷款利息人民币19651.36，于判决生效之日起7日内执行清；五、驳回先锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
实地公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、先锋已经丧失解除权。合同中明确约定了买受人解除合同的期限是93天，既然双方已经有了约定，先锋又没有在约定的时间内行使，故先锋已经丧失了行使解除权的权利，故合同应该继续履行。二、先锋利用无法实现合同目的来行使合同解除权，实属转移商业风险的行为。实地公司与先锋之间签订了房屋买卖合同，实地公司所售房屋通过了竣工验收、取得了楼宇产权证书、与北京国泰平安百货签订了房屋租赁合同，虽然一至四层现在停业，可曾经是正常经营的，先锋以购买商铺不能实现合同目的为由要求解除合同，实地公司认为是不合理的。一至四层商铺开业后又暂停营业，以至先锋目前不能正常经营，实属商业风险。在实地公司已经履行全部全同义务的前提下，先锋又要求解除合同这就是把购买商铺的经营风险完全转嫁给了实地公司，这是不公平、不合理、不符合商业规则的。三、合同应继续履行，实地公司无需支付违约金。故实地公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回先锋全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由先锋承担。
先锋服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：服从一审判决，不同意实地公司的上诉请求。
双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，经本院询问，实地公司对一审法院确认的购房款数额没有异议，对一审法院判决的违约金数额计算没有异议，但实地公司认为其不该支付违约金。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《预售合同》、购房收据、楼栋权属证明、竣工验收备案表、《北京市门牌、楼牌编号证明信》、照片、宣传资料及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本院二审的争议焦点为先锋是否有权行使合同解除权。
《预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据《预售合同》约定，实地公司应于2013年11月15日前向先锋交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日号房屋并未满足交付条件，故实地公司存在逾期交房的违约行为。号房屋为商业用房，该房屋的性质即要求先锋的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，现号房屋所在楼层未具备经营环境，先锋无法实现购买号房屋的合同目的，其要求解除《预售合同》，具有事实及法律依据，本院予以支持，号房屋所在楼层无法正常经营的商业风险不应由先锋承担，实地公司提出的先锋转移商业风险的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。
实地公司上诉主张先锋逾期行使合同解除权，《预售合同》附件十第五条约定：买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。实地公司以先锋未在其逾期交房90日后的3日内向其书面提出退房申请为由，主张先锋不再享有合同解除权。本院认为，《预售合同》附件十第五条是对该合同正文第十四条的修改和补充，第十四条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时，我国《合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件十第五条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，变相排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款，实地公司无权以该条款限制先锋的合同解除权，对实地公司的该项上诉主张，本院不予采纳。合同解除后，实地公司应当向先锋返还购房款。
另，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，先锋主张的违约金的数额并无不妥，一审法院依法予以支持是正确的，实地公司对先锋主张的违约金计算数额不持异议，本院予以确认。因实地公司的违约行为导致合同目的无法实现，实地公司应承担先锋已经偿还贷款的利息损失，本院对一审法院的相应判项予以维持。
综上，实地公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5350元，由先锋负担21元（已交纳），由北京实地房地产开发有限责任公司负担5329元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费10658元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
代理审判员 王天水
代理审判员 郑吉喆
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 王天冕
书 记 员 崔浩然