湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第1057号
上诉人（原审原告）：李丽华。
被上诉人（原审被告）：赤壁市一洲物业管理有限公司。
法定代表人：宋齐红，该公司经理。
委托代理人：宋放先，该公司副经理。
委托代理人：程峰，湖北文喆律师事务所律师。
上诉人李丽华与被上诉人赤壁市一洲物业管理有限公司（以下简称一洲物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2015）鄂赤壁民初字第1503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审认定，2009年4月28日，李丽华与大华房地产开发有限公司签订商铺租赁合同，承租了后者所有的位于河北大道97号怡景花园商业区E区48号门店两间。同日，李丽华与一洲物业公司签订了一份怡景花园商铺物业管理服务合同，约定自签约日起至门店租赁行为终止由一洲物业公司为李丽华提供物业管理服务。李丽华需要向一洲物业公司交500元水电保证金及物业管理费：第一年每间20元／月；第二年一楼门店每平方米每月0.8元，二楼每平方米每月0.36元；第三年一楼每平方米每月1元，二楼每平方米每月0.45元。另每间门店每月收取10元卫生费。合同签订后李丽华交纳了500元水电保证金，此后再未交过卫生费和物业管理费。
同时查明，李丽华租赁门店二间，每间的套内建筑面积为39m2，分摊公用的建筑面积为1.09m2，总建筑面积为40.19m2，两间门店建筑面积合计为80.38m2。李丽华仅租赁两间门店的一楼经营建材。从2009年4月28日始至2015年7月31日止，应交卫生费1260元。物业管理费4386.47元，抵扣李丽华已交的500元水电保证金，李丽华还下欠一洲物业公司物业费、卫生费5146.47元。
一审认为，1.李丽华与湖北大华房地产开发有限公司签订商铺租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.李丽华依此合同作为物业使用人与一洲物业公司签订商铺物业管理服务合同，该合同也是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对一洲物业公司、李丽华双方均具备约束力。3.一洲物业公司根据合同约定诉请李丽华支付物业费和卫生费合法有据，应予以支持。4.李丽华辩称大华房地产开发有限公司承诺无需其承担物业费未提供充分的证据证明，不予支持。5.李丽华辩称一洲物业公司物业管理不到位证据不确实充分；且即便一洲物业公司存在物业管理不到位的情形，也非李丽华拒交物业管理费、卫生费的法定事由，李丽华可另案提起诉讼，请求一洲物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。综上根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：李丽华于本判决生效后10日内支付一洲物业公司物业管理费、卫生费5146.47元。本案诉讼费用50元，由李丽华负担。
一审判决书送达后，李丽华不服，向本院提起上诉称：1.一洲物业公司平常未向怡景花园商户收取物业费，一洲物业公司股东之一宋华强的录音可以证明，原审判决认为未经当事人同意的录音不能作为证据使用不当。2.一洲物业公司物业管理服务不到位，各门店的招牌经常被撕毁，放在店门口的物品转眼就能被偷走。门店任意扩张，主道路上的大型货车长期任意停放，怡景花园小区自2000年开始，一直在扩建中，十字路的街道路面上渣土、垃圾四处可见，小区内老鼠猖獗等等，严重影响了门店商户的经营，造成大量的客户流失。只有一洲物业公司将自己的物业管理工作做好，才能要求商户积极配合物业的工作。请求二审法院能够合情合理的重新作出处理。
被上诉人一洲物业公司答辩称：1.答辩人是经审批具有物业管理服务资质并注册的物业服务企业，在该行业中多次受到主管部门及行业协会的嘉奖、表扬，是优秀物业服务企业。2.答辩人与李丽华签订有物业服务合同，李丽华应履行支付物业管理费的义务。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审时被上诉人一洲物业公司提供了如下证据：1.一洲物业公司2008-2009年度守合同重信用单位荣誉证书。2.2011年度优秀物业服务企业荣誉证书。3.怡景花园小区二0一三年度优质服务小区荣誉证书。4.赤壁市综治平安创建平安小区荣誉证书。拟证明一洲物业公司是优秀的物业管理公司，对怡景花园小区的物业管理服务到位。
经质证，上诉人李丽华认为，这些荣誉证书有三张没有写明是给一洲物业公司的，唯一的一张是过期的。
本院认为，被上诉人一洲物业公司提供的证据，不是在一审庭审结束后新发现的证据，且未提供该四份证据的原件。本院对该组证据不予采信。
二审经审理查明，一审认定的事实正确，二审继续予以认定。
同时查明，李丽华与湖北大华房地产开发有限公司2009年4月28日签订的《赤壁市怡景花园商铺租赁合同》第4.2.3条约定：承租期内所发生的涉及物业管理等费用由李丽华承担。
本案争议的焦点为：1.李丽华应否交纳物业管理费。2.李丽华是否可以拒交物业管理费。
本院认为：1.李丽华与一洲物业公司2009年4月28日签订的《怡景花园商铺物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方之间存在合法有效的物业服务合同关系，均应按照该合同的约定全面履行自己的义务。根据服务合同约定，李丽华负有向一洲物业公司支付物业管理费的义务。诉讼中李丽华提供宋华强的录音材料，拟证明一洲物业公司有不向其收取物业管理费的约定，该证据属于变更合同的证据，而宋华强不是一洲物业公司的法定代表人，亦无变更合同的授权委托；且本案一审庭审时，宋华强出庭证明其“没有说过”不交物业费，“当时去的时候说是收卫生费”，该证据存在瑕疵，不能单独作为认定案件事实的依据，原审对该证据不予认定并无不当。故上诉人李丽华的该项上诉理由没有充分证据支持，本院不予采信。根据《》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，李丽华应向一洲物业公司交纳物业管理费。2.《》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持”。根据的规定，物业公司未按物业服务合同约定履行义务的，物业服务合同相对方应在法律规定的权利范围内行使请求权，故李丽华以一洲物业公司服务管理未到位为由，拒付物业管理费超出了法律规定的权利范围，没有法律依据。且物业管理服务是项长期服务行为，应以一段时期的服务质量高低作为评判物业公司是否按约履行合同的标准，李丽华以某一时间点的照片，作为证明一洲物业公司管理未到位的证据，证明力不充分，本院不予采信。综上，李丽华的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院判决上诉人向被上诉人支付物业管理费，依法有据，也符合双方合同的约定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由李丽华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何云泽
审 判 员 陈继高
代理审判员 李 伟
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 余慧微
附：相关法律、司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条?物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条?经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。