北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08112号
上诉人（原审原告）北京咖发餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街2号A1507。
法定代表人孙参镐，总经理。
委托代理人杨猛，北京市浩都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京假期国际旅行社有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街42号8层819室。
法定代表人岳屹，经理。
委托代理人刘爱国，北京市嘉和律师事务所律师。
上诉人北京咖发餐饮管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月，北京咖发餐饮管理有限公司（下称咖发餐饮公司）起诉至原审法院称：2014年9月15日，我公司与北京假期国际旅行社有限公司（下称假期旅行社公司）签订北京市房屋租赁合同，约定假期旅行社公司将位于北京市东城区×××一层商铺（建筑面积580平方米）（即涉案房屋）出租给我公司使用，租赁用途：商业用途，租赁期限自2014年9月25日至2019年9月25日，免租期自2014年9月25日至2014年12月25日，我公司在免租期内免付租金，但需要交纳水费等相关费用。第一、二年的租金为每年2434550元，第三、四年的租金为每年2556277.5元，第五年租金为2620184.44元，支付方式为押二付六，每期租期届满十五日前支付下一期租金。同时双方合同约定假期旅行社公司向我公司提供用电量不低于80千瓦。后我公司如约向假期旅行社公司支付押金和首期六个月租金，但在办理工商执照过程中我公司发现该底商一层商铺不允许经营餐饮，同时假期旅行社公司无法提供八十千瓦电量，致使租赁合同目的无法实现，经与假期旅行社公司协商未果，故我公司起诉至法院，请求判令解除双方租赁合同关系，要求假期旅行社公司退还押金405758.33元、赔偿租金损失1217275元。
假期旅行社公司辩称：涉案房屋具备合同约定的使用条件，双方合同约定房屋用途为商业，并非餐饮。在双方签署合同之前，我公司已经向咖发餐饮公司明示涉案房屋不能用于餐饮经营。同时涉案房屋所配备电力为100千瓦，满足合同约定80千瓦的需要，并且在合同履行期间，我公司也协助咖发餐饮公司与物业公司就电路改造事宜进行协商，我公司已经履行了合同义务。我公司不存在违约行为，租赁合同应该继续履行，故我公司不同意咖发餐饮公司全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：咖发餐饮公司与假期旅行社公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据现有证据，可以认定咖发餐饮公司在签署租赁合同时已经清楚涉案房屋无法用于餐饮，双方签署租赁合同亦载明房屋用途为商业用途，故咖发餐饮公司以涉案房屋无法用于餐饮主张合同解除，无事实和法律依据，法院不予支持；同时10号楼底商房屋用电容量为220千瓦，具备为涉案房屋提供80千瓦用电容量的条件，因涉案房屋电路施工并未完成，不具备测试条件，亦不能得出涉案房屋用电容量不满足双方合同约定的结论。故咖发餐饮公司以涉案房屋用电容量不满足要求，导致无法实际经营为由要求解除合同，无事实和法律依据，法院不予支持。咖发餐饮公司要求退还押金和租金的诉讼请求，法院亦不予支持。据此，原审法院于2015年5月判决：驳回北京咖发餐饮管理有限公司全部诉讼请求。
判决后，咖发餐饮公司不服，上诉至本院称：我公司是从事餐饮的公司，租赁涉案房屋是用于餐饮经营，虽然合同中约定租赁房屋用途是商业用途，但餐饮业就是商业用途，单从租赁房屋的建筑面积（580平方米）、租金、免租期约定等因素，应该认定双方对租赁房屋用于餐饮已形成共识；签订合同时假期旅行社公司也知道我公司是北京咖发餐饮管理有限公司，表明假期旅行社公司知道我公司的确切商业用途是餐饮业；涉案房屋用于餐饮经营不符合相关规定，无法办理营业执照及各种行政许可，导致合同目的无法实现，我公司有权解除合同；原审证人杨×系负责涉案房屋招租的具体工作人员，与假期旅行社公司有利害关系，且在原审庭审现场未提供其身份的文件，证言不应采纳；涉案房屋的电路施工未完成，不影响测试条件；我公司未实际使用涉案房屋，如果继续履行合同，对我公司不公平。请求二审法院撤销原判，改判支持我公司原审诉讼请求。
假期旅行社公司同意原判。
经审理查明：北京市×××10号楼所有权人系北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司。2013年11月22日，北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司与北京市东城区人民政府机关服务中心（下称机关服务中心）签订《房屋租赁合同》，将10号楼一层、二层部分房屋出租给机关服务中心，并同意机关服务中心将房屋部分或者全部委托他人（第三方）进行经营管理。2013年11月25日，机关服务中心将10号楼一层局部（705平方米）、二层（1084平方米）商业用房出租给假期旅行社公司用作商业用房，并且同意假期旅行社公司将一层出租给第三方。
2014年9月15日，假期旅行社公司（甲方）与咖发餐饮公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁用途：商业用途，租赁用途不得居住；租赁期自2014年9月25日至2019年9月25日，免租期（含装修期）自2014年9月25日至2014年12月25日，乙方在免租期内免付租金，但需要交纳水费等相关费用；第一、二年每年租金为2434550元，第三、四年每年租金为2556277.5元，第五年租金为2620184.44元，支付方式为押二付六，每期租期届满十五日前支付下一期租金；合同签订十个工作日内，乙方一次性付予甲方两个月押金405758.33元和首期六个月租金1217275元；租赁期满或合同解除后，乙方将房屋移交给甲方，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在合同租赁期届满日后三个工作日内如数返还给乙方；关于电路改造，增加乙方电量事宜，甲乙双方协商结果如下：在甲方保证提供乙方用电80千瓦的基础上，双方同意从物业指定区域引电，由甲乙双方共同与物业公司协调引电事宜，对于因电路改造造成的一切费用，甲方承担百分之三十，乙方承担百分之七十；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，或者房屋的附属物品、设备设施无法正常使用，或处于非安全状态，经甲方维修后仍然达不到以上要求的，乙方有权解除合同。
2014年9月22日，假期旅行社公司将房屋交付咖发餐饮公司，咖发餐饮公司依约支付了押金405758.33元和首期六个月租金1217275元。
原审庭审中，假期旅行社公司向原审法院提交北京东方容和物业管理有限责任公司出具的《情况说明》一份以及视频资料一份，证明涉案房屋用电容量符合合同约定条件，并且咖发餐饮公司对涉案房屋的电路改造施工截至法庭调查未施工完毕。《情况说明》载明“北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司位于北京市东城区×××房屋的配电箱电源输入是由北京东方容和物业管理有限责任公司交东项目部自管高压配电室供给，用电容量为220KW”。视频资料显示有一电路改造线槽自一楼通至二楼，但未连接配电箱。咖发餐饮公司认可《情况说明》的真实性，亦认可视频资料拍摄确系涉案房屋，但并不认可假期旅行社公司的证明目的，电容量应该由电力部门出具证明，同时物业公司的证明仅能证明底商总用电容量为220千万，并不能证明涉案房屋的用电用量。
假期旅行社公司为证明在签署租赁协议之前已经告知咖发餐饮公司涉案房屋不能用于餐饮，申请证人杨×出庭，证人当庭陈述：假期旅行社公司委托通达盛世商业顾问（北京）有限公司对涉案房屋招租，证人×××，负责涉案房屋招租的具体工作。在假期旅行社公司与咖发餐饮公司签署租赁合同时，证人在签约现场，证人和假期旅行社公司负责人均告知咖发餐饮公司涉案房屋不能用于餐饮。咖发餐饮公司对证人证言真实性和证明目的均不认可。本院审理中，咖发餐饮公司主张缔约时其明确告知假期旅行社公司租赁用途是经营餐饮。假期旅行社公司对此不予认可。咖发餐饮公司对其上述主张未提交证据予以证明。
另查，涉案房屋由咖发餐饮公司实际控制并且已经进行部分装修施工。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市房屋租赁合同》、视频资料、收据、《情况说明》等证据在案佐证。
本院认为：假期旅行社公司与咖发餐饮公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。现咖发餐饮公司主张涉案房屋无法用于经营餐饮、假期旅行社公司无法提供80千瓦电容量，造成其合同目的无法实现，要求解除合同。假期旅行社公司要求继续履行合同，双方由此发生争议。
关于咖发餐饮公司所述的电容量不足，要求解除合同一节，根据合同约定，假期旅行社公司确有义务保证向咖发餐饮公司提供用电80千瓦，但是，本案中，咖发餐饮公司尚未实际开始经营，且咖发餐饮公司亦无证据证明因为假期旅行社公司提供电容量不足造成其无法继续履行合同，故咖发餐饮公司以此为由要求解除租赁合同，依据不足，本院不予支持。
关于咖发餐饮公司所述的涉案房屋无法用于经营餐饮，要求解除合同一节，根据双方当事人均认可的事实，涉案房屋无法用于经营餐饮，故咖发餐饮公司经营餐饮的目的无法实现，但是，双方合同约定的租赁用途是商业用途，并未明确约定为经营餐饮，而从租赁房屋建筑面积、租金、免租期约定等因素以及承租人咖发餐饮公司系餐饮公司本身并不能推断出双方当事人对租赁房屋用于餐饮形成共识，也不能推断出假期旅行社公司知道咖发餐饮公司的租赁用途是经营餐饮，且诉讼中，咖发餐饮公司亦未提交证据证明缔约时其已经明确告知假期旅行社公司租赁用途是经营餐饮，故假期旅行社公司并无义务保证咖发餐饮公司能够使用涉案房屋经营餐饮，咖发餐饮公司无法使用涉案房屋经营餐饮、无法实现租赁目的，与假期旅行社公司无关，此外，咖发餐饮公司作为承租人对自己经营餐饮的租赁用途自然明知，但在缔约之前其并未就涉案房屋能否经营餐饮一节尽到审查义务，故现在咖发餐饮公司无法使用涉案房屋经营餐饮，过错在咖发餐饮公司。但需要指出的是，客观上涉案房屋确实无法用于经营餐饮，咖发餐饮公司的租赁合同目的已经无法实现，咖发餐饮公司不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，故本院判决解除双方之间的租赁合同关系，并认定合同解除的责任在咖发餐饮公司。
关于咖发餐饮公司上诉要求假期旅行社公司退还押金一节，合同约定，租赁期满或合同解除后，乙方将房屋移交给甲方，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在合同租赁期届满日后三个工作日内如数返还给乙方。因咖发餐饮公司尚未腾退租赁房屋，双方亦未就咖发餐饮公司应承担的费用、租金等达成一致意见，故押金尚不具备返还的条件，本案中对押金不宜处理，双方当事人可以另行解决。
关于咖发餐饮公司上诉要求假期旅行社公司赔偿租金损失1217275元一节，依前文认定，假期旅行社公司并无违约行为，合同解除的过错责任在咖发餐饮公司，故咖发餐饮公司应当负担首期6个月租金1217275元，其上诉要求赔偿上述租金损失，缺乏依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04824号民事判决；
二、解除北京假期国际旅行社有限公司与北京咖发餐饮管理有限公司于二○一四年九月十五日签订的《北京市房屋租赁合同》；
三、驳回北京咖发餐饮管理有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费7878元，由北京咖发餐饮管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费15755元，由北京咖发餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年八月十八日
书 记 员 祝 石