甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0702民初3698号
原告：甘州区粮食局国有资产运营管理中心。
法定代表人：彭永瑞，系该中心主任。
委托诉讼代理人:邢建会、系甘州区粮食局国有资产运营管理中心法律顾问。
委托诉讼代理人：陈莉萍，系甘州区粮食局国有资产运营管理中心法律顾问。
被告：张自波，男，汉族，1972年5月8日出生，甘肃省张掖市人。
委托诉讼代理人：丁艳，女，汉族，1976年11月12日出生，甘肃省张掖市人，系被告张自波之妻。
被告：吕学军，男，汉族，1971年2月3日出生，甘肃省张掖市人，系甘州区地震局干部。
原告甘州区粮食局国有资产运营管理中心（以下简称：运营管理中心）与被告张自波、吕学军租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告运营管理中心的委托诉讼代理人邢建会、陈莉萍、被告张自波及其委托诉讼代理人丁艳均到庭参加了诉讼，被告吕学军经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。
原告运营管理中心向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原、被告于2015年12月4日签订的租赁合同；二、请求依法判令被告支付�欠的租金240000元，承担违约金488000元，合计728000元。
事实及理由：2015年12月4日，原告与被告张自波签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告将其位于甘州区西大街粮食局东侧悦宾楼沿街门店一至六层建筑面积1600平方米租赁给被告使用，约定了年租金为40万元，自第二年起，房租为每年44万元。同日被告吕学军作为担保人为张自波提供了担保，原告如约将房屋交付被告张自波使用，但被告张自波至今拖欠原告租赁费不付，经原告催要，被告均推诿支付，故原告提起诉讼。
被告张自波未作书面答辩，其在庭审中口头辩称：原告所诉部分属实，部分不属实。属实的是，原、被告于2015年12月4日签订一份房屋租赁合同；不属实的是，被告与原告签订的租赁合同因合同约定双方签字后生效，但合同上没有原告的签字，合同未生效,原告起诉被告拖欠租金240000元也不属实，被告已将租金交清，被告不应承担违约金488000元。另外，原告出租的房屋没有房产证，原告出租时还隐瞒了房屋面积，对于原告主张被告转租房屋的行为违约的问题，因被告开办的公司经营范围内有租赁房屋服务这项内容，被告并未违约,现原告提出解除租赁合同，被告不同意，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年12月4日，原告运营管理中心作为甲方、被告张自波作为乙方签订房屋租赁合同一份，合同主要约定，原告将自己所属的位于甘州区西大街粮食局东侧悦宾楼沿街门店一至六层建筑面积1600平方米租赁给被告张自波使用，租赁期限为七年（自2015年12月1日至2022年12月3日），同时还约定，被告张自波于合同执行之日，一次性交清第一年租金，并从次年起，每年租金按440000元缴纳，且年租金应在每年合同签订日，前两�一次性付清，逾期不交每天按8000元收取违约金。约定，”被告张自波租房必须有担保，担保人虽非承租方，但承担被告在租赁房屋期间所发生的一切经济责任和连带关系。”被告吕学军在该合同担保人处予以签名，合同还约定了其它事项。合同签订后，被告张自波依约缴纳保证金100000元，原告向被告张自波交付了租赁的房屋。
另查明：合同签订后，被告张自波于2016年11月1日、同年11月11日、2017年3月7日，采取银行转账或支付现金方式向原告支付租金100000元、100000元、100000元，下欠140000元未支付，2017年4月14日，原告提起诉讼，2017年5月3日，被告向原告支付下欠租金140000元，合计支付租金440000元。
上述事实，有原告委托代理人邢建会、陈莉萍，被告张自波及其委托诉讼代理人的当庭陈述，原告提交的房屋租赁合同、证明，被告张�波提交的交纳保证金的收据及支付租金的收据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题有两点：一是、原告要求解除与被告于2015年12月4日签订的房屋租赁合同有无事实法律依据。二是，原告要求被告支付租赁费240000元，承担违约金488000元，合计728000元有无事实法律依据。
关于第一个焦点问题既原告要求解除与被告于2015年12月4日签订的房屋租赁合同有无事实法律依据的问题。原告认为，合同约定，被告于合同执行之日，一次性交清第一年租金，并从次年起，每年租金按440000元缴纳，且年租金应在每年合同签订日前两月一次性付清，合同履行期间，被告张自波除支付部分租金外，下欠原告租赁费240000元至今不付，其行为违反了合同约定，被告未经原告同意还擅自将3-5号门店房屋转租，被告的该行为也违反了合同约定，原告有权主张解除合同，其要求符合法律规定，合同应予以解除。对此,被告张自波抗辩称，原告起诉前，被告已支付租金300000元，因原告在租赁期间，多收被告张自波暖气费，二级供暖管网未进行改造，造成被告张自波租赁的房屋冬季温度较低，转租的部分房屋租金不能及时收取，对于原告还主张，被告擅自转租租赁房屋，违反合同约定的问题，被告张自波认为，其系整体租赁原告楼房，被告开办的张掖首波电子科技中心营业执照载明的经营范围包括租赁房屋服务，在合同履行过程中，被告并未违约，故不同意解除合同。本院认为：关于合同的效力问题，原、被告于2015年12月4日，签订的《房屋租赁合同》，该合同甲方处虽无原告法定代表人的签名,但在该处加盖了该中心的公章，并不影响该合同的效力，且该合同双方已实际履行，故认定该合同合法有效。对被告抗辩，该合�未生效的抗辩意见，本院不予采信；关于房屋租赁合同应否解除的问题。本院认为，我国《合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告张自波在合同履行期内，应支付租赁费440000元，至起诉前已支付300000元，原告起诉后，被告张自波将�欠租金140000元已全部付清，被告张自波虽有拖欠原告租金的行为，但依据上述规定，原告未能提交证据证明其履行了告知被告在合理期限内支付下欠租金的义务。原告起诉后，被告将拖欠的租金已全部付清，已以自己的实际行动表示愿意继续履行合同，原告出租房屋的合同目的也已实现，被告张自波延付租金的行为未构成根本性违约，本院为维护经济运行与市场交易稳定，保护交易相对方的利益，对原告的此项诉讼请求依法不予支持，对被告张自波的抗辩理由予以采信。
关于第二个焦点问题既原告要求被告支付拖欠的租金240000元，承担违约金488000元，合计728500元有无事实依据及法律依据的问题。本院认为：依据合同约定，被告张自波应于2017年1月4日向原告支付2017年租金440000元，但被告仅于2016年11月1日支付100000元，2016年11月11日支付100000元，2017年3月7日支付100000元，同年5月3日支付140000元，因被告未按期支付租金，已构成违约，应依法承担违约责任既向原告支付违约金。原告主张应按合同约定的每日8000元，违约按61天（2017年1月4日至同年3月3日）计算，违约金为488000元。对此，被告抗辩称：要求被告张自波承担违约金无事实依据且约定不符合法律规定。本院认为，依据原、被告合同约定的违约金计算标准计算的违约金488000元明显高于因被告违约给原告造成的实际损失，且与我国《合同法》的相关规定不符，应依法予以调整。应参照中国人民银行关于逾期支付利息的相关规定支付违约金，既按照一年期贷款基准利率6%上浮50%根据被告张自波支付租金的时间分段计付迟延支付租金的利息，违约金应认定为5700元（240000元×2个月×年利率9%÷12＋140000元×2个月×年利率9%÷12）。
关于被告吕学军应否承担�证责任的问题。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同第十三条约定，”乙方（被告张自波）租房必须有担保，担保人虽非承租方，但承担乙方（被告张自波）在租赁房屋期间所发生的一切经济责任和连带关系。”被告吕学军在该合同担保人处予以签名，应视为其自愿担保，该合同未约定保证方式，依据我国《担保法》第十九条规定，视为约定不明确，应按照连带责任保证承担连带保证责任。现被告吕学军的保证行为尚在保证期内，依法应承担保证责任。被告吕学军履行保证责任后可依法向被告张自波行使追偿权。被告吕学军经本院传票传唤，未到庭应诉答辩，应视为其对法律赋予在庭审中享有相关权利的自动放弃，应承担由此产生的法律后果。综上，因原告要求解除与被告签订房屋租赁合同的请求缺乏事实及法律依据，本院对其该项诉讼请�依法不予支持。对原告主张要求被告张自波、吕学军支付违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但原告主张的违约金明显高于其实际损失，本院仅对其主张的合理部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一，原告甘州区粮食局国有资产运营管理中心与被告张自波签订的房屋租赁合同继续履行;
二，被告张自波于本判决生效之日起十日内支付原告甘州区粮食局国有资产运营管理中心违约金5700元；
三，被告吕学军履行保证责任后，有权向被告张自波予以追偿；
四，驳回原�甘州区粮食局国有资产运营管理中心要求解除与被告张自波签订的房屋租赁合同的诉讼请求。
案件受理费11080元，减半收取5540元，原告甘州区粮食局国有资产运营管理中心已交纳，由原告甘州区粮食局国有资产运营管理中心负担3000元，被告张自波负担2540元。被告张自波负担的部分直接给付原告，本院向原告甘州区粮食局国有资产运营管理中心退还案件受理费5540元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员 方建设
二〇一七年七月十四日
书记员 丁 丹