广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇怀法民二初字第68号
原告彭进旷，男，汉族，1985年1月5日出生，住广东省怀集县＊＊＊＊＊＊，公民身份号码：＊＊＊＊＊＊。
委托代理人梁飞燕，广东洊江律师事务所律师。
被告麦超鸿，男，汉族，1983年9月8日出生，住广东省高要市＊＊＊＊＊＊，公民身份号码：＊＊＊＊＊＊。
被告何晓娜，女，汉族，1983年6月22日出生，住广东省怀集县＊＊＊＊＊＊，公民身份号码：＊＊＊＊＊＊。系麦超鸿之妻。
原告彭进旷与被告麦超鸿、何晓娜确认合同有效纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭进旷及其委代理人梁飞燕到庭参加诉讼。被告麦超鸿、何晓娜经公告传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。
原告彭进旷起诉称：2014年1月初，原告父亲彭飞在怀城镇麦超美容美发店理发，得知麦超鸿在怀集县怀城镇解放中路二巷“星汇轩”有一套商品房欲出售的情况，原告父亲回来与原告商量后决定购买。于是原告便与房屋所有权人麦超鸿、何晓娜夫妇协商，并达成以价格399000元购买被告麦超鸿、何晓娜共有房产的意见。2014年1月9日，原告分两笔支付第一期购房价款共271441.42元给被告麦超鸿、何晓娜（其中一笔219441.42元汇入到中国工商银行怀集支行（以下简称怀集工行）开户的按揭帐户偿还所欠按揭房贷，另一笔52000元汇入到何晓娜在工商开户的帐户）。2014年1月13日，原、被告共同到怀集县住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）办理过户登记手续，提交过户相关资料，并在该局工作人员钟天强鉴证下签订了《房地产买卖合同》。2014年1月15日，原告交清余款给被告麦超鸿、何晓娜。2014年1月16日，原告到怀集县地方税务局（以下简称县地税局）办理缴纳相关税费手续，县地税局核定计税金额为451382元。2014年1月18日，原告全家搬进该套房居住至今，并向物管公司缴交了物管费。2014年2月7日，原告到县地税局交清办理过户所交纳的契税、交易税、印花税等费用。原告将税单提交给县住建局时获知由于被告夫妇对外举债，被相关债权人申请人民法院对该套房进行了查封，继而无法办证。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。原告不仅已付清全部房价款，已接收该房屋实际占有居住使用，而且相关过户登记变更手续已受理且基本办理完毕，只是房管部门尚未出具登记在原告名下的房产所有权证。因此，请求判决确认原、被告于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》有效，并责令被告立即办理过户手续；判决确认位于怀集县怀城镇解放中路二巷“星汇轩”B幢602号房的权属归原告所有（价值约45万元）；本案诉讼费用由被告负担。
被告麦超鸿、何晓娜未作答辩。
经审理查明：被告麦超鸿、何晓娜在夫妻关系存续期间，两被告于2007年向怀集县永兴房地产有限公司按揭购得座落于怀集县怀城镇解放中路二巷“星汇轩”B幢602号商品房1套［以下简称602房，总房价款为236755元，房地产权证号为粤房地证字第C67588**号、土地使用证号为怀国用（2007）第01216号，建筑面积134.22㎡，套内面积113.75㎡］，并已进行了居住使用。2014年1月初，原告得知被告麦超鸿、何晓娜夫妻共同所有的602房欲出售的情况。原告便与被告麦超鸿、何晓娜就602房的买卖事宜进行了协商。之后，原告于2014年1月9日向被告麦超鸿、何晓娜预付了购房价款共271441.42元［其中：一笔219441.42元汇付入到被告何晓娜在怀集工行开户的按揭帐户（帐号2017021001024532463），用以偿还尚欠的按揭房贷款；另一笔52000元汇付入到被告何晓娜在怀集工行开户的帐户（卡号6222300046581750）］，随即将按揭房贷抵押担保退回的《房地产权证》（证号为：粤房地证字C6758828号）、《房地产权共有（用）证》（证号为：粤房地共证字C1481122号）、《土地使用证》［证号为：怀国用（2007）第01216号］交付了给原告；2014年1月13日，被告麦超鸿、何晓娜到县住建局对602房的产权档案查询结果为：602房产权人为麦超鸿、何晓娜，暂无查封、抵押、拆迁及其它权利限制记录。当日，原、被告共同到县住建局办理过户登记手续，并提交过户相关资料及双方签名确认进行买卖产权转移，且在该局工作人员的鉴证下签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将602房［房地产权证号为：粤房地证字第C67588**号、土地使用证号为：怀国用（2007）第01216号，建筑面积134.22㎡，套内面积113.75㎡］1套的所有权转让给原告；转让总房价款为350000元，剩余价款在办理好转户登记手续并核发新的《房地产权证》时付清；办理好转户登记于签订本合同之日起三十天内，原、被告应携带有关资料到县住建局办理过户手续，原告支付最后期价款时，被告应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告；被告同意于2014年1月18日将602房交付给原告使用；办理转户所需税费由原、被告按规定各自负责等。当日，两被告补立确认经双方协议定以价款399000元卖给原告个人所有，原告已付价价款291500元，其余价款107500元在手续完善后于2014年1月16日前支清给被告，价款付清后即发生租住时间日期，水电费由原屋主交清等内容的收据给原告。2014年1月16日，被告麦超鸿向原告立据收取现金100000元。当日，原、被告到县地税局对602房交易计税价格核定进行了申报，该局当即向原、被告发出核定通知书，核定602房计税金额为451382元。2014年1月18日，原告全家搬进了602房居住使用至今，原告并从2014年1月起向有关物管公司缴交了物管费，以及缴交了从2014年1月5日起的水费。2014年2月24日，原告与供电部门就602房用电的缴纳电费事项签订了一份《代扣电费协议书》，并开户了一个代扣电费的银行帐户。2014年2月7日，原告到县地税局缴清办理过户所交纳的契税、交易税、印花税等费用；该局同时分别向有关土地和房管职能行政部门核发发出关于两被告将602房的土地和房产过户给原告的情况已缴纳有关税款的通知。当日，原告向县住建局将税单进行提交时得知由于两被告欠下他人债务，债权人叶汉昌于2014年1月22日向本院提出对602房进行查封保全的申请，本院于当日作出（2014）肇怀法立保字第6号民事裁定书，裁定对602房予以查封保全，致原告未能对602房办理成过户登记。原告遂于2014年3月5日诉至本院。之后，另一债权人王汉声于3月11日向本院提出对602房进行查封保全的申请，本院于3月17日作出（2014）肇怀法民一初字第68号民事裁定书，裁定对602房予以查封保全（轮候查封）。
以上事实有开庭笔录，原告提供有户口簿、结婚证、两被告的身份证复印件、工行的《个人业务凭证（填单）》、卖房屋收据、银行提款记录、产权档案查询结果、怀集县房地产所有权转移登记申请书、房屋转移登记询问表、广东省房地产买卖合同、房地产买卖合同、收条、广东省地方税收纳税申报表、广东省契税纳税申报表、计税价格核定通知书、通知、证明、税收缴款书、发票、印花税票凭证、缴交物管费收据、代扣电费协议书、原告户水费结算资料，本院的（2014）肇怀法立保字第6号民事裁定书、（2014）肇怀法立保字第6号驳回复议申请通知书等证据材料在案佐证，予以证实。
本院认为：被告麦超鸿、何晓娜经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。本案是确认房屋买卖合同效力的纠纷，首先要分析原告向两被告购买602房是否属善意取得的问题，其次要分析原告与两被告签订的《房地产买卖合同》是否有效及已生效合同的问题。对于原告向两被告购买602房是否属善意取得的问题。原告向两被购买得的602房已有七年楼龄的二手步梯商品房，并以实际399000元的价款购得，双方签订买卖合同前经查档602房是无查封、抵押、拆迁及其它权利限制记录的情况下而签订合同进行买卖的，且属一房一卖，以399000元价款交易买卖无低于原第一手两被告向有关房地产公司购买的价款，根据合同意思自治原则，应尊重合同买卖当事人的意思表示；原告已实际交付了约定的对价房价款及交清了过户缴纳的有关税费，原告并已居住使用，原、被告对602房的买卖行为在先，本院对602房查封保全在后，原告不存在为两被告逃避债务而进行房屋买卖行为的违法事实；故原告向两被告购买602房是属于善意取得。对于原告与两被告签订的《房地产买卖合同》是否有效及已生效的问题。由于合同是合同当事人的真实意思表示，合同内容亦符合国家相关法律法规的规定，且原告已向被告支付了绝大部分房价款391500元，原告是因未能办理成过户登记而依约未支清极少数额的房价款7500元，有关过户缴纳的税费已清，税务部门已向有关土地和房管行政职能部门核发发出土地和房产过户给原告的情况已缴纳清有关税款的通知书，原告已履行了合同的内容及义务，并已实际居住使用；根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设定、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，虽然本案合同标的房屋买卖未办理成过户登记，但是不影响该合同的效力；故此，本院予以认定该合同属有效及已生效。
至于602房被本院查封造成本案房屋买卖未能办成过户，是否解除查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定精神，由于原告在买房时是不知道被告欠下他人债务情况，且在购房签订买卖合同前经查询房管行政职能部门是无查封、抵押、拆迁及其它权利限制记录的情况下才签订合同进行买卖的，原告不仅已支付绝大部的房价款，并已接收该房屋及实际占有居住使用，原、被告的买卖行为及其双方共同到有关职能部门已签名确认买卖办理转户手续行为在先，有关债权人向本院申请查封房屋保全在后，原告购买取得602房是没有过错，故此，本院已查封的602房应予依法解除查封，准许由有关房地产行政职能部门核发转户的有关权利证书给原告。对于原告要求判令被告立即为其办理602房过户手续的请求，由于两被告已到有关房地产行政职能部门已签名确认转让给原告，并已将602房交付给了原告居住使用及该房所用的水费户、电费户、物管费户已过户为原告，两被告对买卖合同属其方的义务已履行完毕，原告的该项请求缺乏理据，对此不予支持。对于原告要求判决确认602房的权属归原告所有的请求，由于不动产房地产的确权职能依法不属于人民法院的职能，要求本院确权缺乏法律依据，原告应在本院解除602房的查封后要求有关房地产行政职能部门核发转户的相关权利证书即可。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告彭进旷与被告麦超鸿、何晓娜于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》属有效合同。
二、驳回原告彭进旷的其他诉讼请求。
案件受理费8050元，由原告彭进旷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 黄活强
审 判 员 邱玉芳
人民陪审员 莫凡英
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 钟焕英