江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民四终字第0457号
上诉人（原审被告）詹华，女，1979年10月4日生，汉族。
委托代理人（特别授权）蔡国华，男，1978年7月17日生，汉族，系詹华之夫。
被上诉人（原审原告）杨卫星，男，1961年4月13日生，汉族。
委托代理人吴春明、徐娟（特别授权），江苏民明律师事务所律师。
上诉人詹华与被上诉人杨卫星租赁合同纠纷一案，泰兴市人民法院于2014年5月13日作出（2014）泰济民初字第0241号民事判决，上诉人詹华对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨卫星向原审法院起诉称：2013年1月18日，杨卫星与詹华签订了租房协议，将杨卫星位于泰兴市鹰扬巷44号店面房的底层一间出租给詹华经营之用，双方约定租房期自2013年1月18日至2014年1月18日，租金为52000元。现合同早已到期，根据双方约定，詹华应当无条件退房，但经杨卫星三番五次催促，詹华至今仍未腾房。为维护杨卫星的合法权益，杨卫星根据合同法及相关法律规定，起诉要求詹华腾退房屋并支付合同期满之日至返还房屋之日的房屋占用费。
詹华答辩称：2014年1月18日，双方发生口角，詹华当时就跟中间人说不再续租，因为杨卫星在此前就称有人愿意出10万元租房，让詹华退出。后来詹华联系杨卫星未果，就将钥匙交给了邻居，并非未腾房，在此期间詹华也没有利用案涉房屋，故不应当承担这期间的房屋占用费。如果杨卫星要收回房屋，还应支付詹华房屋转让费，否则詹华不同意交房。
原审法院查明：2010年1月18日至2013年1月18日期间，杨卫星、詹华先后签订租房协议三份，约定杨卫星将位于本市鹰扬巷44号的店面房西边的底层一间出租给詹华经营使用，租期均为一年。2013年1月18日，双方再次签订租房协议书一份，该协议载明：租房期为自2013年1月18日至2014年1月18日，租金为52000元，签订时一次性付清，实交50000元；詹华在经营期间重新装潢，在不破坏主体结构的基础上，须征求杨卫星同意，一切装修材料及费用由詹华自己承担，退房时无任何附加条件。2014年1月22日，杨卫星委托江苏民明律师事务所律师通知詹华返还房屋。后双方因所谓的房屋转让费问题协商未果，詹华遂一直未予腾房，故杨卫星诉至法院。
原审审理过程中，詹华于2014年4月3日返还房屋。
原审法院认为：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现詹华已将其租赁经营的房屋予以返还，杨卫星要求詹华支付自2014年1月19日至2014年4月3日的房屋使用费，符合法律规定，予以支持。关于房屋使用费的标准，应参照双方于2013年1月18日签订租赁协议中约定的租金标准，协议中虽约定租金为52000元，但詹华实际仅缴纳50000元，故按实际租金数额计算每日租金为136.99元，则詹华应支付的该期间房屋使用费为10137.26元（136.99元／日×74天）。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：詹华于本判决生效后十日内支付给杨卫星自2014年1月19日起至2014年4月3日止的房屋使用费10137.26元。案件受理费80元，减半收取40元，由詹华负担。
上诉人詹华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、2014年1月18日双方发生口角，主要原因是同行间的行业规则，即转租店房时，后手应当给付前手一定数量的转让费，而被上诉人意欲侵占上诉人该转让费，否定双方的三年不涨租金的口头约定。法院应当考虑到行业规则和社会普遍现象，从公平公正的角度依法判决。2、上诉人收到杨卫星的律师函后，因被上诉人夫妇不接电话无法联系，即将房屋腾出并将钥匙交隔壁店主转交杨卫星，此节隔壁租客可以证明，上诉人实际从2014年2月开始就失去该房屋的使用收益，且2014年2月21日被上诉人起诉后也不应当再计算租金。综上，一审认定事实不清，证据不足，请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人杨卫星答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方签订了房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且合同条款均由双方协商确定的，上诉人应按约履行义务，在租赁期满后，若不续租应无条件退房。上诉人所称的转让费与案涉租赁合同没有关系，我方并未收取过上诉人的转让费，上诉人的请求无事实依据。合同第六条对租金有明确的书面约定，不存在三年不涨租金的口头约定。另外，在租赁期满后，上诉人并未有续租意向，就应无条件退房，事实上经我方几次催促，上诉人并未腾房，后经江苏民明律师事务所发函通知腾房，上诉人仍未腾房。其称将钥匙交给隔壁店主，我方并不知情。我方是2014年4月3日从法庭领取的钥匙，一审判决上诉人支付2014年1月19日至2014年4月3日的房屋使用费符合法律规定。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人詹华申请证人杨某、沈某出庭作证，证明房屋到期后第二天詹华就把钥匙交给房东，房东不接受。
沈某的证言主要为：我也是租的杨卫星的店房，2014年1月25日，房东杨卫星夫妇把电费卡交给我代交一下，我顺便问了一下，隔壁的女装店怎么样了，杨卫星老婆说钥匙在我隔壁开童装的店里，然后我问她为什么不去拿钥匙，她说我才不高兴去拿，这个事情没这么简单。
杨某的证言主要为：我是经营童装店的店主，与詹华的女装店隔了一家店，沈某的店在我们两个店的中间。詹华的店到期，与房主吵架的当天晚上，詹华把店钥匙拿来交给我，说把钥匙放在我这儿，看到房东就交给她。我就对她讲，你不会自己给她，我和她又不怎么熟。詹华讲打房东电话打不通，我就让她把钥匙放在我这儿，但后来我一直没看到房东，没办法给他，钥匙后来是詹华拿走的。
经质证杨卫星认为：两位证人均与被上诉人有利害关系，不适合作为本案证人。证人杨某的证言表明被上诉人一直没有收到上诉人的钥匙，被上诉人是房屋的所有权人，上诉人交房应当把钥匙直接交给被上诉人。上述证人证言不能达到上诉人的证明目的。
二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：《合同法》第二百三十五条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方于2013年1月18日签订的租房协议书约定租期至2014年1月18日，而詹华直至2014年4月3日才将讼争房屋返还给杨卫星，故詹华依法应当承担逾期交房期间的房屋使用费，原审据此判决詹华按年租金50000元计算，支付该期间的房屋使用费10137.26元并无不当。首先，案涉租赁协议约定“退房时无任何附加条件”，故协议到期后上诉人应无条件将租赁房屋返还给杨卫星。其次，上诉人依法应当将租赁房屋返还给杨卫星，无论上诉人是否已将房屋钥匙放到隔壁店里，均不能视为其已及时履行了返还租赁物义务。再次，一审中，上诉人当庭表示：如果杨卫星要收回房屋，还应当支付56000元房屋转让费给詹华，詹华才同意交房子。上诉人的该陈述表明，直至一审庭审时上诉人均未同意无条件返还租赁房屋。综上，本院对上诉人认为其不应再承担房屋使用费的上诉理由不予采信。至于上诉人所称的根据行业规则转租店房时后承租人应当给付前承租人一定数量的“转让费”，从上诉人自己的相关陈述来看，该“转让费”应当是前后承租人之间协商解决的事情，不属于本案所要解决的争议范畴，本院对此不予理涉。
综上，上诉人詹华的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费80元，由上诉人詹华负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
代理审判员 刘春生
代理审判员 陆德昌
二〇一四年八月二十日
书 记 员 夏桂尧