湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第01802号
原告长沙高新开发区辉荣资产管理有限公司。
法定代表人吕某，。。
委托代理人龙某。
被告杨某，女，1985年4月30日出生，汉族，××。
委托代理人方某，男，1951年11月29日出生，汉族，××。
原告长沙高新开发区辉荣资产管理有限公司（以下简称辉荣资产管理公司）诉被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月3日立案受理后，组成由审判员陈志胜为审判长，审判员谢伊妮、人民陪审员徐佑珍参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员刘珂岸担任记录。原告辉荣资产管理公司委托代理人龙某、被告杨某委托代理人方某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辉荣资产管理公司诉称：2010年1月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定将长沙市岳麓区银盆南路323#、321#号C栋二楼房屋租赁给被告经营使用，并约定租期从2010年2月1日开始至2015年4月11日止共五年70天，第一年租金224208元，今后每满1年递增6%，约定租金及设备使用费用按六个月一结算，每六个月租期前5个工作日缴纳下六个月的费用。但是，被告自2010年10月26日起长期拖欠房屋，根据合同约定，于2011年4月9日依法终止了与被告签订的房屋租赁合同，同时于2011年4月21日向某提起诉讼，2012年7月11日该案由长沙市中级人民法院作出终审判决，判决原、被告双方继续履行房屋租赁合同，被告在判决生效后10日内支付拖欠原告2010年10月26日起至2011年4月9日止的房屋租金及设备设施使用费101354元。判决生效后，被告至今未履行法院判决义务及房屋租赁合同约定的义务，期间，原告对判决的履行向法院申请了强制执行，并多次书面向被告催缴房租，被告都置之不理，原告于2012年12月24日再次终止了和被告的房屋租赁合同。故原告起诉至人民法院，请求依法判令：1、确认2012年12月24日原告终止2010年1月30日和被告签订的房屋租赁合同合法有效；2、被告立即给原告腾房；3、被告支付拖欠的房屋租金及设备设施管理使用费211253.76元（该租金费用是从2012年7月11日暂时计算到2013年5月30日），房屋租金及设备设施使用费计算到被告腾房之日止；4、被告承担违约责任，其向原告缴纳的56000元合同履约保证金归原告所有；5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告杨某答辩称：被告诚实履行2012年7月11日长沙市中级人民法院民事判决书，被告自2012年7月20日至2013年3月21日连续到原告总经理办公室，就执行法院判决和恢复营业进行协商，后又与物业公司商谈，终是无法商定恢复营业协议，历时数月，被告多方联系，终未达成恢复营业协议.由于原告不支持被告恢复营业，谋求终止《房屋租赁合同》，虽然被告多方不懈努力至今仍未实现恢复营业。没有原告的支持，被告永远不能恢复经营。原告2013年3月31日擅自将被告所租赁房屋门锁撬开，非法入室，已构成对被告投入的97万元财产严重侵犯，被告已向公安报案。2011年4月9日原告违约断电加锁锁门，被告营业场所是双方两把锁锁门，2013年3月31日，原告撬锁至今是原告单方锁门。原告要求从7月11日起计算租金，被告认为应当从再次履行合同之日起计算租金，被告只字不提协助、支持被告恢复营业，被告在2011年4月9日后未再实际使用该租赁场地，所经营的台球室停业至今，原告三番五次要终止合同，阻止被告恢复营业，导致被告不能及时恢复经营的责任完全在原告，请法院驳回原告终止《房屋租赁合同》的诉讼请求，驳回原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，驳回原告要求合同履约保证金归原告的诉讼请求。请求法院判决原告承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告辉荣资产管理公司在本院指定的举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据1，房屋租赁合同。拟证明原告与被告之间的房屋租赁关系。
证据2，岳麓区法院民事判决书、长沙市中级人民法院民事判决书。拟证明原、被告曾因房屋租赁合同已向法院提起过诉讼，并且法院判决被告向原告支付拖欠的房屋租金101345元。
证据3，催缴房租通知书两份，报纸公告两份。拟证明原告多次向被告催缴房租的事实。
证据4，报纸公告一份。拟证明原告于2012年12月24日已终止和被告的房屋租赁合同。
证据5，信函。拟证明被告用钥匙承租原告的房屋大门锁住，长期占用房屋不从事经营。
证据6，快递邮件详情单，照片。拟证明原告以邮寄、张贴方式，多次催缴被告支付房租的事实。
证据7，受理案件通知书一份，执行裁定书两份。拟证明被告不履行法院判决义务，原告依法向法院申请了强制执行，在执行过程，被告依然不履行判决义务，向原告支付拖欠的房屋租金等法定义务。
为支持其答辩理由，被告杨某向本院提交了如下证据：
证据1，信函。拟证明被告多次去函向原告请求恢复供电供水及开锁开门。
证据2，信函。拟证明被告就执行法院判决及达成调解等事项向原告去函。
证据3、4，报案书、信函。该两份证据拟证明2013年3月31日，原告将租赁房屋的门撬开，被告在第一时间向公安报案，原告侵权。
证据5、6，照片。拟证明原告将租赁房屋的门锁住。
对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：
对证据1、2、5，被告质证无异议，本院对该三份证据的三性予以确认；对证据3，被告质证对其真实性、合法性有异议，原告方未收到该两份通知，且收租日期不合法。本院对该份证据真实性确认、但原告无证据证实被告已收到该通知；对证据4，被告质证认为是原告单方面行为，关联性有异议。本院对该份证据的真实性予以确认，但该证据无法达到原告的证明目的；对证据6，被告质证认为真实性有异议。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认。对证据7，被告质证认为三性均有异议。因被告未履行法院生效判决确定的义务，原告向本院申请强制执行，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对被告为支持其答辩理由提交的证据，结合原告的质证意见，本院作如下认定：
对证据1、2，原告质证对其三性有异议，认为并未收到相关信件，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但被告并未证明原告已签收，无法达到被告的证明目的。对证据3，原告质证对其三性有异议，认为原告并未实施非法行为，本院认为被告无证据证明撬锁是原告所为，无法达到被告的证明目的。对证据4，原告质证对其真实性、关联性有异议，认为原告并未撬锁入室，本院认为被告无证据证明撬锁是原告所为，无法达到被告的证明目的。对证据5、6，原告质证对其三性有异议，认为被告无法证明原告用锁锁门的事实，本院对该证据的真实性予以确认。
根据上述确认的证据并结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
2009年12月23日，湖南长平企业管理顾问有限公司将其所有的位于长沙市岳麓区火炬城M4组团大楼（产权证号：长房权证岳麓字第××号）全权委托原告辉荣资产管理公司进行自营、租赁经营管理，委托期限为2009年12月23日至2025年7月14日。2010年1月30日，原告辉荣资产管理公司与被告杨某签订房屋租赁合同，将长沙市岳麓区银盆南路323#、321#号C栋二楼（含公摊面积共计1038.00平方米）租赁给被告经营台球娱乐。该合同第二条约定：该房产租赁期限自2010年2月1日至2015年4月11日止共5年70天。其中前期装饰装修免租期为70天，从合同签订之日起开始计算，从2010年4月12日起开始计收租金。该合同第三条约定：1、第一年按租金10元／平米／月，设备设施使用费8元／平米／月。第一年年租金及设备设施使用费共计人民币224208元。每一年递增6%。若我国通货膨胀率按官方公布数据连续三年年均超6%或通货膨胀连续三年年均低于0%，双方友好协商后，适当调整租金及设备设施使用费。2、租金及设备设施使用费按六个月一结算，每六个月租期前5个工作日缴纳下六个月的租金及设备设施使用费。首次租金及设备设施使用费缴纳期为合同签订之日起三个工作日内缴纳第一阶段的租金及设备设施使用费，以后的租金及设备设施使用费缴纳按照上半年1月1日和下半年7月1日两期缴纳。合同第四条约定：乙方（被告）应于本合同签订之日向甲方（原告）缴纳人民币56000元作为合同期履约保证金，期间若乙方无违约抵扣履约保证金情况合同到期则应无息退还乙方履约保证金。合同第五条约定：（一）、甲方（原告）权利及义务。甲方享有出租该房产并收取租金、设备设施使用费、履约保证金以及物业管理费、配套管理费（指网络、通讯、职工食堂配套）的权利（物业管理费及配套管理费的收取另行约定）。有权根据相关政策法规及整体物业经营者管理需要实施整体协调管理。甲方必须确保乙方（被告）水、电、消防等设施主干道的接通在2010年3月10前完成定位。乙方在经营范围内进行安装时甲方提供必要的协助。甲方确保乙方40千瓦用电量。甲方每月在水、电费缴纳之前的5个工作日按相关收费标准收取乙方应付的水、电费，水、电费按规定标准并加上一定损耗收取，于次月5日前缴纳。甲方负责总表外线的维护和对外结算。（二）乙方（被告）权利及义务。乙方自合同签订生效之日至合同期满，乙方享有受法律保护的经营使用权。在本合同期内，乙方自行承担水、电、物业管理费、配套管理费、税收等一切费用，房屋租赁税费由乙方承担。合同第六条约定：乙方有下列情形之一给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿，并视其情节及严重程度甲方有权终止合同并不退还履约保证金。1、拖欠租金、设备设施使用费、物业管理费、水电费等费用累计达一个月的，拖欠以上租金及费用的违约金为每天0.5%；……。合同第七条约定：租赁期间，任何一方不得单方终止本合同，若因特殊原因需提前终止合同，需提前六个月书面通知对方并征得对方书面同意，经双方协商达成协议后签订终止合同书。合同签订后，原告即按照合同约定向被告交付了房屋，被告向原告缴纳了履约保证金人民币56000元。2010年2月10日，被告向原告交纳了112000元，原告向被告开具了收款收据，表明该款系第一阶段租金（2010年3月25日至2010年10月25日）。后原、被告双方因租赁房屋漏水、停电、修路期间免租及顺延递增等方面产生争执，多次协商未果，2010年10月26日开始，被告没有再向原告缴纳租金及设备设施使用费。2011年4月9日，原告在被告晚上停止营业后，将被告所租赁的原告场地用锁锁住，被告自此未入场经营。2011年4月21日，本案原告起诉至我院请求判决本案被告支付租金等款项并解除房屋租赁合同等，在审理过程中本案被告向我院提起反诉，我院将本诉与反诉合并审理，于2011年12月15日判决被告向原告支付2010年10月26日起至2011年4月9日止的房屋租金及设备设施使用费101354元（第一项）、驳回原告要求确认其与被告所签订的《房屋租赁合同》已于2011年4月9日解除的诉讼请求（第三项）等。本案原告不服上诉至长沙市中级人民法院，2013年7月11日，长沙市中级人民法院判决维持我院（2011）岳民初字第00893号民事判决书第一、三、四、五项。现（2011）岳民初字第00893号民事判决书已经生效。因被告并未依据（2011）岳民初字第00893号民事判决书确定的内容向原告支付房屋租金及设备设施使用费101354元，原告于2012年11月19日向我院申请强制执行，到目前为止，被告仍未履行付款义务，租赁场地被锁锁住，2011年4月9日之后，被告未再实际使用该租赁场地，被告所经营的台球室亦未恢复营业。2012年12月24日，原告登报公告其与被告解除房屋租赁合同。
本院认为：第一，关于本案《房屋租赁合同》是否解除的问题。原、被告于2010年1月30日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告即将租赁房屋进行了交付，被告按照合同约定向原告交纳了履约保证金及第一阶段租金及设备设施使用费。原告将租赁物交付给被告后，被告在使用过程中房屋漏水，被告多次致函原告要求进行维修并妥善处理，但均没有得到有效处理。后原、被告双方因租赁房屋漏水、停电、修路期间免租及顺延递增等方面产生争执，多次协商未果，2010年10月26日开始，被告没有再向原告缴纳租金及设备设施使用费。2011年4月9日，原告将被告所租赁的原告场地用锁锁住，被告自此未入场经营，导致双方产生相关纠纷。原告在合同履行期内单方面提出终止合同，在合同未被解除的情况下便将租赁物用锁锁住，是导致双方合同无法正常履行的主要原因。被告拒不支付租金，后经法院生效判决确认且原告已向法院申请强制执行，被告仍然拒不履行生效判决确定的支付租金义务，其行为亦构成违约。从2011年4月9日至今已过去2年多时间，租赁物被锁锁住，租赁场地未恢复营业。原、被告双方的违约行为皆致使不能实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故原告要求解除原、被告双方订立的《房屋租赁合同》，本院予以支持。在可联系被告的情况之下，原告直接通过登报公告形式解除房屋租赁合同，解除权的行使方式不当，故本院以原告要求解除合同的诉状副本送达之日即2013年6月6日作为合同解除日。第二，关于本案的责任承担问题。原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，双方均应各自承担相应的法律责任。合同解除后，被告就缺乏了继续占有、使用上述房屋的合同依据，被告应当将长沙市岳麓区银盆南路323#、321#号C栋二楼腾空并返还原告。原告要求被告支付拖欠的房屋租金及设备设施使用费共211253.76元（该租金费用是从2012年7月11日暂时计算到2013年5月30日），房屋租金及设备设施使用费请法院计算到被告腾房之日止。本院认为，原告在合同未被解除的情况下便将租赁物用锁锁住，是导致双方合同无法正常履行的主要原因。2011年4月9日，原告将被告所租赁的原告场地用锁锁住后，被告自此未入场经营，未再实际使用该租赁场。故本院对原告主张的2012年7月11日之后的房屋租金及设备设施使用费，本院不予支持。对原告要求将被告所缴纳的56000元履约保证金判归原告所有的诉请，因原告的违约行为是导致双方合同无法正常履行的主要原因，原告要求不退还履约保证金无事实及法律依据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告长沙高新开发区辉荣资产管理有限公司与被告杨某于2010年1月30日签订的《房屋租赁合同》于2013年6月6日解除；
二、被告杨某自本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区银盆南路323#、321#号C栋二楼腾空并返还原告长沙高新开发区辉荣资产管理有限公司；
三、驳回原告长沙高新开发区辉荣资产管理有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费5309元，由原告长沙高新开发区辉荣资产管理有限公司承担3000元、被告杨某承担2309元，此款原告已经垫付，由被告杨某另行支付2309元给原告长沙高新开发区辉荣资产管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
审 判 员 谢伊妮
人民陪审员 徐佑珍
二〇一三年十一月十二日
书 记 员 刘珂岸
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。