福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1455号上诉人（原审被告）：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1069号，统一社会信用代码91350300717331712X。法定代表人：朱建荣，董事长。委托诉讼代理人：黄建章，福建凌龙律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：许超群，男，1988年9月23日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。被上诉人（原审原告）：陈莉莉，女，1989年8月8日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：戴清伟，福建侬来律师事务所执业律师。上诉人莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因与被上诉人许超群、陈莉莉商品房预约合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2016)闽0304民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。建德公司上诉请求：1.依法撤销(2016)闽0304民初2840号民事判决，并改判驳回许超群、陈莉莉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由许超群、陈莉莉承担。事实与理由：1.一审法院依据建德公司与许超群、陈莉莉未能就入学条款纳入《商品房买卖合同》达成一致意见，导致《定购协议书》的合同目的无法实现，从而认定许超群、陈莉莉解除其与建德公司签订的《定购协议书》具有事实和法律依据，是错误的。本案因许超群、陈莉莉无理要求将其子女就读莆田市实验小学的事宜列入合同，导致《商品房买卖合同》无法签订，故本案是许超群、陈莉莉违约在先，许超群、陈莉莉应承担违约责任，其无权要求解除合同并退还购房预约金。2.一审法院认为《商品房买卖合同》系因不可归责于当事人双方的原因导致无法签订，故建德公司应当返还许超群、陈莉莉购房预约金5万元，系认定事实错误。本案是许超群、陈莉莉违约在先导致合同无法签订，依据建德公司与许超群、陈莉莉签订的《定购协议书》约定，建德公司不具有返还购房预约金的义务。3.建德公司与许超群、陈莉莉所签订的《定购协议书》是双方的真实意愿，合法有效，应当受到法律的保护，合同约定大于法定的效力，本案也应依据双方签订的《定购协议书》的相关约定条款处理购房预约金，而不是依据相关司法解释来处理该笔购房预约金，故一审法院适用法律错误。许超群、陈莉莉辩称：1.建德公司与许超群、陈莉莉未能签订《商品房买卖合同》系因不可归责与双方当事人的事由导致的，根据最高人民法院相关司法解释，建德公司应当将购房预约金退还给许超群、陈莉莉。2.许超群、陈莉莉之所以选择购买建德公司的房产系因看到建德公司所做的宣传广告，其为了让子女受到更好的教育才与建德公司签订《定购协议书》，但在签订《商品房买卖合同》之前发现其目的无法实现，导致最终无法签订正式的《商品房买卖合同》。3.因建德公司铺天盖地的宣传广告中都体现只要购买其开发的房产，购房人子女就可以就读莆田市实验小学，故许超群、陈莉莉要求将该内容加入合同并没有加重建德公司的合同义务，且双方也可以通过补充协议等形式对该内容进行确认。综上，请求驳回上诉，维持原判。许超群、陈莉莉向一审法院起诉请求：1、解除许超群、陈莉莉与建德公司之间签订的商品房买卖预约合同，建德公司返还许超群、陈莉莉购房预约金5万元；2、本案诉讼费由建德公司承担。一审法院认定事实：2015年12月22日，许超群、陈莉莉与建德公司签订《定购协议书》一份，约定由许超群、陈莉莉向建德公司认购坐落于莆田市文献路与福厦路交汇处“建德天城”8号楼11层03号房，建筑面积118.26m²，总价1605734元，许超群、陈莉莉于签署认购协议书时一次性缴纳定金5万元，转为该套房产的定金，签订本协议后，若非因开发商方原因导致认购协议书不能履行的，定金一律不予以退还。认购方需在签约之日起7日内根据所选付款方式付清应付款项并前往售楼部签订《商品房买卖合同》。许超群、陈莉莉于当日向建德公司支付购房预约金5万元，建德公司出具收款收据一份交由许超群、陈莉莉收执。后因双方未能就《商品房买卖合同》的入学条款达成一致意见，许超群、陈莉莉要求建德公司退还购房预约金，建德公司拒绝退还，致讼。另查明，在涉案“建德天城”的楼盘营销海报上有“住中心/读市实小”、“买建德入读市实验小学”、“永久性划片市第一实验小学”等宣传用语。一审法院认为，许超群、陈莉莉与建德公司达成《定购协议书》，许超群、陈莉莉支付给建德公司购房预约金5万元，建德公司对外宣传购买涉案楼盘可入读莆田市第一实验小学，现因双方未能就将入学条款纳入《商品房买卖合同》达成一致意见，致《定购协议书》的合同目的无法实现，许超群、陈莉莉请求解除其二人与建德公司于2015年12月22日签订的《定购协议书》，有事实和法律依据，予以支持。本案《商品房买卖合同》系因不可归责于当事人双方的事由致无法订立，故许超群、陈莉莉支付给建德公司的购房预约金5万元应予以返还。建德公司辩称《商品房买卖合同》系政府部门出具的格式文本，其无权增减条款，该抗辩意见与实际情况不符，建德公司可与许超群、陈莉莉签订补充协议就入学事项进行约定，故建德公司的该抗辩意见不能成立，不予采纳。建德公司认为本案《商品房买卖合同》未能签订的责任在于许超群、陈莉莉，但未提供充分证据予以证实，且本案《商品房买卖合同》系因双方无法就合同条款达成一致意见致无法成就，建德公司的抗辩意见缺乏证据支持，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、解除许超群、陈莉莉与莆田市建德房地产开发有限公司于2015年12月22日签订的《定购协议书》；二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还许超群、陈莉莉支付的购房预约金5万元。案件受理费1050元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。本院二审期间，建德公司与许超群、陈莉莉均未提供新的证据。经审理查明，建德公司与许超群、陈莉莉对一审法院查明的事实均没有异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，许超群、陈莉莉基于建德公司“购买涉案楼盘可入读莆田市第一实验小学”的广告宣传，而与建德公司签订《定购协议书》并支付购房预约金5万元，现因双方未能就将入学条款纳入《商品房买卖合同》达成一致意见，致《定购协议书》的合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，一审法院认为《商品房买卖合同》系因不可归责于当事人双方的事由致无法订立，故判决解除双方签订的《定购协议书》并由建德公司退还购房预约金5万元是正确的。综上所述，建德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  陈利强审判员  许秋红二〇一七年六月八日书记员  林夏岚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。