广东省雷州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0882民初121号
原告（反诉被告）：广东裕盈市场经营管理有限公司，住所地：广东省雷州市白沙镇北边村（207国道雷州城区段自来水北侧）。
法定代表人：郭陈方，该公司经理。
委托诉讼代理人：官佐伟，广东鸿来律师事务所律师。
委托代理人；庄龙文，男，汉族，该公司员工。
被告（反诉原告）：罗恩，男，1960年10月11日出生，汉族，住址地广东省雷州市，
委托诉讼代理人：蔡德，雷州市龙门司法所法律工作者。
原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告罗恩租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，被告罗恩于2017年2月27日提起反诉，本院依法适用普通程序,合并公开开庭进行了审理。原告广东裕盈市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人官佐伟、庄龙文，被告罗恩及其委托诉讼代理人蔡德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东裕盈市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年4月21日签订的《华荣建材城租赁合同》；2、判令被告罗恩偿还拖欠租赁原告位于雷州市××建材城××号商铺的租金207360元，综合管理费9856元；3、判令被告罗恩迟延支付原告的租金和物业管理费的约定滞纳金342873.6元；4、被告拖欠2016年12月1日后的租金、管理费、滞纳金、原告另案请求；5、判令被告承担本案诉讼费。案件在审理过程中，原告变更第4项诉讼请求为：被告拖欠2016年12月1日至2017年2月28日止的租金40320元、管理费3072元。事实与理由：2014年4月21日，被告与原告签订《华荣建材城租赁合同》，被告租赁原告所有的位于雷州市××建材城××、××、××、××商铺面积640㎡，经营灯饰五金电气类商品。合同约定：1、租赁期限从2014年8月1日起至2019年7月31日止，共五年；2、租赁商铺的价款为2014年度、2015年度的每平方米每月20元计，2016年度起每年递增5%，即2016年度为每平方米每月21元、2017年度每平方米每月22元、2018年度每平方米每月23元。3、被告应给原告支付综合管理费（原告提供保安、保洁、绿化维护服务）为每平方米每月1.5元，从2016年度起每年递增5%，与租金同期支付。4、被告应给原告支付租金、管理费后，才可以使用商铺。5、被告应合法经营，依法纳税，必须在约定期限时间内缴付租金，管理费、逾期不交的，应向原告支付每天0.5%滞纳金。本合同签订后，原告依约完成租赁条件并给被告交付租赁商铺。被告租赁商铺经营过程中，于2014年8月1日给原告支付商誉保证金25600元；已给原告支付从2014年8月1日起至2015年1月31日止的租金38400元；已给原告支付从2015年2月1日至2015年7月31日止的租金38400元；支付从2014年8月1日起至2016年1月31日止的管理费17280元。被告拖欠原告商铺租金为：1、从2015年8月1日至2016年1月31日的租金76800元；2、从2016年2月1日至2016年7月31日的租金76800元；3、从2016年8月1日至2016年11月30日的租金53760元。被告拖欠综合管理费为：1、从2016年2月1日至2016年7月31日的管理费5760元；2、从2016年8月1日至2016年11月30日的管理费4096元。被告应支付拖欠租金和管理费的迟延支付滞纳金为：1、从2015年8月1日至2016年11月30日的滞纳金为184320元（76800元×480天×0.5%）；2、从2016年2月1日至2016年11月30日的滞纳金123840元（82560元×300天×0.5%）；3、从2016年8月1日至2016年11月30日的滞纳金34713.6元（57856元×120天×0.5%）。另被告拖欠2016年12月1日至2017年2月28日止的租金40320元，管理费3072元。被告罗恩拖欠原告应收的租金、综合管理费后，原告曾多次向被告催收，但被告仅口头应承清偿，但至今未还，其行为已违反租赁合同约定，为保护原告合法权益，特具状诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。
被告罗恩辩称，本合同纠纷所违约的是原告，故原告应承担全部违约责任。
反诉原告（本诉被告）罗恩向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告因关停反诉原告铺面造成损失20万元，冲减原欠租金；2、判令免除反诉被告关停反诉原告铺面后的租金；3、确认双方签订租赁合同的约定滞纳金无效；案件在审理过程中，反诉原告变更反诉诉讼请求为：1、确认反诉原告与反诉被告于2014年4月21日签订的《华荣建材城租赁合同》无效；2、判令反诉被告赔偿（1）返还商誉保证金及管理费；（2）赔偿反诉原告所承租的四间铺面装修损失20万元；（3）因反诉被告单方面解除合同而强行焊锁关闭反诉原告四间铺面内的货物造成损失应给赔偿（以法院到现场清点或者专门机构评估价格为准）；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2014年4月21日签订的《华荣建材城租赁合同》依法应当无效。反诉被告开发、使用、经营的华荣建材城批发市场，未经消防许可，也未依法取得《建设工程规划许可证》，更未按批准内容建设经营用房、服务用房，而建设临时建筑一铁皮棚屋，就与反诉原告签订合同，该合同的签订严重违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当无效。反诉被告明知该市场依法不得投入使用、经营、却掩瞒出租物依法不得出租的事实，因而导致合同无效，过错责任在于被反诉人。在合同的履行中，反诉被告屡屡严重违约。双方在合同第四条第一款第4项明确约定：“建材城开业半年内，甲方应通过户外广告对建材城进行不少于3次广告宣传推广，并负责广告费用。”然而开业至今反诉被告未履行应尽义务致使华荣建材城商生意冷淡，造成反诉原告损失。反诉被告不但不承担违约责任，反而单方解除合同，并于2016年7月24日强行对反诉原告承租铺面停电、停水、并关闭监控系统，而且强行焊锁反诉原告铺面门户，造成反诉原告货物不能搬出及出售。被反诉人的行为不但严重违约，而且构成侵权，因此，反诉被告应依法承担上述请求的赔偿责任。
反诉被告广东裕盈市场经营管理有限公司（本案原告）辩称，一、涉案《华荣建材城租赁合同》合法有效。该合同是双方充分协商后达成的，完全属于自愿签订合同，不存在欺诈、胁迫。合同约定的内容没有法律、法规所禁止的事项。合同签订后，反诉被告按约定条件，将约定商铺交付反诉原告经营使用至今。因反诉原告在租赁期间违反涉案合同第三、四、六条约定而发生纠纷，不存在合同无效情形。二、反诉原告的反诉事由缺乏事实依据，应驳回其诉讼请求。反诉原告认为双方签订租赁合同后，因反诉被告管理建材市场不善，造成承租方大量亏损等理由其实是反诉原告为达到逃避承担租赁合同约定义务而捏造的事实。反诉被告已经按租赁合同约定义务已全部履行，特别是无间断进行户外广告宣传华荣建材城经营事项、范围等大量经营信息。反诉被告自租赁合同签订起至今，没有关停反诉原告的铺面、供电、监控等设施的行为。反诉原告自行关停铺面供电、监控设施，是其单方行为，与反诉被告无关。反诉原告在租赁经营期间的亏损，与反诉被告租赁、管理商铺无任何关联。请法院驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告广东裕盈市场经营管理有限公司提交的证据营业执照，其是由国家职能部门颁发的，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；《华荣建材城租赁合同》，系原、被告双方自愿签订的，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，本院予以采信；华荣建材城租金对账单、华荣建材城商户催收租金、管理费通知登记表，有被告的签名，具有真实性、本院予以采信；华荣建材城立项批文、建设工程规划许可证，具有真实性、合法性、关联性予以采信，对户外广告，有拍摄时间、及与雷州市广播电视台广告中心签订的广告发布合同书，本院予以采信。对被告提交的证据图片，没有其他证据予以佐证，无法核实其真实性，本院不予采信；
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷州市隆基房地产开发有限公司经批准，建设雷州市华荣建材城（建材市场棚），并于2014年6月30日与原告广东裕盈市场经营管理有限公司签订《委托协议书》，委托广东裕盈市场经营管理有限公司经营和管理华荣建材城商业项目。2014年4月21日原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告罗恩签订《华荣建材租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市××建材城××、××、××、××号商铺640平方米经营木业。双方合同主要内容约定：“二、租赁期限：1、双方商定于2014年5月1日前为装修期；2、租赁的经营期为2014年8月1日起至2019年7月31日止，共5年；……三、租金及各项费用的计算及其支付方式：1、乙方（被告罗恩）租赁商铺的租金（不含税）2014年度、2015年度单价为20元/平方米·月，2016年度起单价每年递增5%，即2016年度为21元/平方米·月、2017年度每平方米每月22元/平方米·月、2018年度每平方米每月23元/平方米·月。2、乙方应给甲方（原告广东裕盈市场经营管理有限公司）支付综合管理费（提供保安、保洁、绿化维护服务）1.5元/平方米·月，从第三年度起每年递增5%，与租金同期支付。4、乙方应给甲方支付租金、管理费，以先付后用为原则。5、本合同签订之日起3天内，乙方向甲方支付相当于两个月租金的商誉保证金，商誉保证金待租赁期满后无息退还。支付了商誉保证金的商户享有减免租金的优惠，免租期期为：装修期约2个月，经营期6个月。6、免租期结束后租赁费用每半年一交；……四、乙方权利与义务：6、被告应合法经营，依法纳税，必须在合同约定期限时间内缴付租金，管理费等各种费用。逾期不交的，应向甲方支付每天0.5%滞纳金。……”。合同签订后，原告依约将商铺交给被告使用。被告租赁商铺经营过程中，于2014年8月1日交付商誉保证金25600元；并支付了从2014年8月1日起至2015年7月31日止的租金76800元（免租半年），支付了从2014年8月1日至2016年1月31日止综合管理费17280元；尚欠原告租金为：从2015年8月1日至2016年7月31日以20元/平方米·月计租金为153600元（20元/平方米·月×640平方米×12个月），从2016年8月1日至2017年2月28日以21元/平方米·月计租金为94080元（21元/平方米·月×640平方米×7个月），合计247680元；尚欠原告的综合管理费为从2016年2月1日至2016年7月31日以1.5元/平方米·月计管理费为5760元（1.5元/平方米·月×640平方米×6个月），从2016年8月1日至2017年2月28日以1.575元/平方米·月计管理费为7056元〔1.5元/平方米·月×（1＋5%）×640平方米×7个月〕，合计12816元。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷。原告广东裕盈市场经营管理有限公司经雷州市隆基房地产开发公司委托，且在营业执照上经营范围有华荣建材城经营管理，故原告出租雷州市华荣建材城商铺主体适格。原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告罗恩于2014年4月21日签订《华荣建材城租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市××建材城××、××、××、××号商铺640平方米经营木业。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，但被告在经营过程中，未依约定给原告支付租金、综合管理费，显属违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告请求解除原、被告于2014年4月21日签订的《华荣建材城租赁合同》事实清楚，证据确凿，本院予以支持。被告尚欠原告租金247680元、综合管理费12816元（截止至2017年2月28日）。关于被告迟延支付原告租金和物业管理费的约定滞纳金问题。原、被告签订的《华荣建材城租赁合同》约定的滞纳金，实际上是不履行合同的违约金，该合同约定滞纳金支付按每天0.5%计付即月利率已达15%，超出法律保护范围，超出的部分无效，本院支持按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付。原告从2015年8月1日起未支付租金，从2016年2月1日起未支付管理费，原告主张计付至2016年11月30日违约金，是其自愿处分自己的民事权利，本院予以照准。由于租金、管理费是每半年一交，先付后用。被告从2015年8月1日至2016年1月31日止拖欠的租金为76800元，从2016年2月1日起至2016年7月31日拖欠的租金、管理费累计为159360元，从2016年8月1日起至2016年11月30日的租金、管理费累计为217152元。即违约金从2015年8月1日至2016年1月31日止以76800元计，从2016年2月1日起至2016年7月31日以159360元计，从2016年8月1日起至2016年11月30日以217152元计。被告罗恩反诉及抗辩原告没有开展户外广告宣传，但从原告提供的证据可以看出，原告已履行自己的义务，进行广告宣传推广。被告未依约交付租金和综合管理费，经原告催收后，被告仍未履行义务，故原告提诉法院有理。被告罗恩反诉要求原告赔偿其损失，其提供的证据未能形成完整的证据链，无事实与法律依据，本院不予支持。被告罗恩反诉要求原告返还商誉保证金，由于原、被告的合同解除，故原告应当返还被告的商誉保证金，被告该诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）广东裕盈市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）罗恩于2014年4月21日签订的《华荣建材城租赁合同》；
二、限被告（反诉原告）罗恩自判决生效后十日内支付原告（反诉被告）广东裕盈市场经营管理有限公司租金247680元、综合管理费12816元及违约金（违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2015年8月1日至2016年1月31日以76800元计，从2016年2月1日起至2016年7月31日以159360元计，从2016年8月1日起至2016年11月30日以217152元计）；
三、限原告（反诉被告）广东裕盈市场经营管理有限公司自判决生效后十日内返还被告（反诉原告）罗恩商誉保证金25600元；
四、驳回被告（反诉原告）罗恩其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件（本诉）受理费4700.45元，由被告罗恩负担，反诉费2150元，由反诉原告罗恩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 林 颖
审 判 员 许文波
人民陪审员 陈挺超
二〇一七年十一月六日
书 记 员 冯燕飞
附相关法律、法规条文：
《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。