广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民再字第104号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：叶汪绿。委托代理人：李哲林，广西南国雄鹰律师事务所律师。委托代理人：张广远，广西法学会专家教授法律咨询服务中心新竹法律服务部法律服务工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何传冰。委托代理人：郭滏阳，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。委托代理人：娄婷，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所实习律师。申请再审人叶汪绿因与被申请人何传冰建设用地使用权纠纷一案，不服本院（2012）南市民二终字第330号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，该院于2013年10月21日作出（2013）桂民申字第674号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2013年12月23日公开开庭审理了本案。申请再审人叶汪绿的委托代理人李哲林、张广远，被申请人何传冰的委托代理人郭滏阳、娄婷到庭参加诉讼。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。2011年11月17日，一审原告何传冰起诉至南宁市青秀区人民法院称，2010年8月4日，何传冰与叶汪绿双方签订了《土地使用权转让合同》，约定叶汪绿将其位于南宁市青秀区仙葫开发区码头大道雅源阁小区的土地证号为南宁国用（2009）第xx号、地号为xx的土地使用权以1**万元的出让价转让给何传冰，何传冰按照合同约定分别于2010年8月4日以及2010年9月7日将土地出让定金5万元和第一期土地出让款80万元支付给叶汪绿，约定剩余的40万元出让款分别于《建设工程开工许可证》取得之日和上述土地附属房产过户之日向叶汪绿各支付20万元。然而，在《建设工程规划许可证》办理取得后，叶汪绿于2011年4月15日开始拒绝继续履行合同义务，并要求何传冰退地，其行为显然已构成违约，严重损害了何传冰的合法权利。请求判令：1、叶汪绿继续履行2010年8月4日何传冰与叶汪绿双方签订的《土地使用权转让合同》，将其位于南宁市青秀区仙葫开发区码头大道雅源阁小区（土地证号为南宁国用（2009）第**号，地号：xx，价值：125万元）的土地交付并将土地使用权过户至何传冰名下；2、叶汪绿向何传冰支付逾期履行义务违约金共计23万元（逾期履行义务违约金按双方合同约定的每逾期一日按地款总额的千分之一计算，现暂计至2011年10月15日）；3、叶汪绿承担本案的诉讼费、财产保全费及因保全财产产生的差旅费。一审被告叶汪绿答辩称，1、何传冰与叶汪绿双方签订的《土地使用权转让合同》是无效合同。合同中约定本合同一式三份，甲（叶汪绿）、乙（何传冰）、丙（尚盈房地产经纪有限公司）三方各执一份，合同自各方签字盖章之日起生效。但该合同仅有甲乙双方的签字盖章，并未出现丙方的签字盖章，故该合同生效要件未成立，合同自始未生效。2、不论合同是否有效，仅就合同约定履行本身而言，买卖双方之所以无法完成交易，系由于居间公司和何传冰不配合导致土地转让无法进行。3、何传冰存在严重违约行为。本案涉及的土地使用权转让合同属于《城市房地产管理法》规定的不得转让之列，因为何传冰并未完成开发投资总额的25%，且既不报建也不出具图纸给有关部门审批，不愿意承担费用而导致转让不能，叶汪绿在土地失效前只好自行报建并承担大量费用。4、就算合同有效，叶汪绿也没有违约事实，不应当承担违约金，何传冰只能要求叶汪绿返还定金。5、由于何传冰诉讼无理，本案诉讼费用、财产保全等费用由何传冰承担。南宁市青秀区人民法院一审查明，叶汪绿于2009年7月9日取得南宁市青秀区仙葫开发区码头大道雅源阁小区的土地证号为南宁国用（2009）第xx号、地号为**的土地使用权证，2010年4月8日取得《建设用地规划许可证》，同年4月14日取得《建设工程规划许可证》，但该地块一直闲置。2010年7月1日，叶汪绿向南宁市国土资源执法监察支队交纳土地闲置费2353.10元。2010年8月4日，叶汪绿作为甲方、何传冰作为乙方，双方签订了一份《土地使用权转让合同》，合同约定：甲方将其位于南宁市青秀区仙葫开发区码头大道雅源阁小区的土地证号为南宁国用（2009）第xx号、地号为**的土地使用权转让给乙方，土地出让价为125万元，具体付款方式为，乙方在本合同签订之日支付土地出让定金5万元；乙方在本合同签订后至《公证书》出具当日支付第一期土地出让款80万元；乙方在办理《建设工程开工许可证》当日支付第二期土地出让款20万元；乙方在土地附属房产过户当日支付第三期土地出让款20万元；一方拒绝提供相关文件资料或提供虚假证件的视为违约；甲方中途悔约的，应将定金5万元退还乙方，另支付相当于一倍定金数额的违约金……。同日，何传冰、叶汪绿及南宁尚盈房地产经纪有限公司（以下简称尚盈公司）三方共同签订了《居间服务合同》，约定由尚盈公司负责办理何传冰与叶汪绿之间的土地过户及办证等手续，居间报酬为2.5万元，由何传冰在签订本合同时支付；叶汪绿保证其向尚盈公司出具的个人身份证明、营业执照、土地权属证明及办理过户及贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效，叶汪绿应对尚盈公司的居间活动提供必要的协助与配合……。合同签订当日，何传冰依约向叶汪绿支付了定金5万元，向尚盈公司支付了2.5万元居间报酬服务费，2010年9月7日向叶汪绿支付了第一期土地出让款80万元，叶汪绿及尚盈公司分别向何传冰出具了收条。此后，叶汪绿于2011年4月15日开始拒绝继续履行合同义务，并要求何传冰退地。2011年4月15日，叶汪绿以南宁市规划局名义向中介方尚盈公司发送短信，内容为：“雅源阁业主！因土佳公司税案问题、南宁市土地局通知：暂停办理雅源阁工程报建及竣工验收发证行政审批许可手续！何时恢复审批！另行通知。南宁市规划局”，同年4月26日，叶汪绿父亲向证人梁某发送短信（发出号码为138××××xxx）：“小梁好！因土佳公司原因、将无法保证报建、现拟采取既成事实操作：一是由对方操作！对方付清全部价款.我方移交全部资料，交易全部完成！二是我方操作：三天内退回款项，终止交易、中介费面议！把风险降至大家能接受”。由于合同不能继续履行，何传冰遂于2011年11月17日诉至法院，要求继续履行合同并由叶汪绿支付违约金23万元。南宁市青秀区人民法院一审认为，何传冰与叶汪绿签订的《土地使用权出让合同》，主体合格，内容合法，系双方当事人的真实意思表示，属合法有效的合同，当事人均应按照约定履行合同义务。何传冰依约向叶汪绿支付了合同约定的定金及第一期土地转让款共85万元，占合同价款125万元的三分之二，已经履行了绝大部分的合同义务，但叶汪绿怠于协助何传冰和中介方办理相关的变更手续，致使合同至今尚未履行完毕，这不仅是一种违约行为，同时也是一种不道德的商业行为，造成本案纠纷，叶汪绿应承担全部责任。《土地使用权出让合同》是何传冰与叶汪绿双方自愿签订的，何传冰与叶汪绿是该合同的主体，中介方是否签字并不影响合同的效力，因此叶汪绿关于中介方没有签字所以合同无效的抗辩理由不成立。关于违约金的问题。何传冰主张每逾期一日按地款总额的千分之一计算违约金，这明显高于法律允许的范围，高于何传冰的损失，违约金的性质应以补偿性为主、惩罚性为辅。双方签订的合同第七条第2项规定，“甲方中途悔约的，应将定金5万元退还乙方，另支付相当于一倍定金数额的违约金……”，因此何传冰主张的违约金应按照该约定来计算。根据我国合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故本案何传冰要求叶汪绿继续履行合同交付土地并将土地使用权过户至何传冰名下的诉讼请求于法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，南宁市青秀区人民法院于2012年5月21日作出（2011）青民二初字第982号民事判决：一、叶汪绿继续履行《土地使用权转让合同》，将其位于南宁市青秀区仙葫开发区码头大道雅源阁小区（土地证号：南宁国用（2009）第**号，地号：xx）的土地交付并将土地使用权过户至何传冰名下；二、叶汪绿向何传冰支付违约金10万元。案件受理费18120元和保全费5000元，由叶汪绿负担。叶汪绿不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审判决违反有关法律法规的规定，无法执行。1、涉案土地的《建设用地规划许可证》是规划给叶汪绿的，办证的费用均是叶汪绿缴纳。2、根据《城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行，并应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。故叶汪绿与何传冰不是本案合同的适格主体。3、依据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，土地使用权不能单独转让，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。本案《土地使用权转让合同》并未约定转让房地产，而是单纯转让土地使用权，违反法律规定。4、根据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第六十七条的规定，叶汪绿与何传冰买卖或者以其他形式转让土地的行为是非法的。二、何传冰据以起诉的《土地使用权转让合同》是一份未生效的合同。该转让合同涉及到丙方尚盈公司权利义务，并且约定合同自各方签字盖章之日起生效，但该转让合同仅有甲、乙双方的签字，没有丙方尚盈公司的签字盖章，故该转让合同未生效。三、应追加尚盈公司为本案第三人。双方当事人把一切事宜全部托付给了尚盈公司，且尚盈公司是明知该土地使用权转让无法办理才不在合同上签字盖章的，以达到免责目的，无法办证的过错应当由尚盈公司承担。请求二审法院追加尚盈公司为本案第三人。四、叶汪绿没有违约的主要事实及理由。（一）一审判决叶汪绿承担违约费用10万元属认定事实及适用法律错误。1、叶汪绿没有任何违约行为。一审判决以一条具名短信和一条不具名短信作为判决依据是毫无依据的，该两条短信不是叶汪绿所发，也无违约内容，且叶汪绿也未授权他人处置财产。2、根据合同约定，叶汪绿责任有4点，除合同中约定第二条“甲方（叶汪绿）于协议书签订之后公证书出具之日起三天向乙方（何传冰）交付上述土地，并办理土地交接手续”违反了国家法律，叶汪绿没有将领取的《建设工程规划许可证》原件交给对方外，其余全部按合同规定完成。3、何传冰拒绝支付办理委托事项所需经费，构成事实上的违约，同时其为了获得巨额违约金，将叶汪绿告上法庭，属恶意诉讼行为。（二）叶汪绿与何传冰姐姐何传芳已经办理过委托公证，委托何传芳负责到相关部门签订该土地使用权转让的买卖合同并办理土地使用权转让登记手续，以及代签、领取各种相关法律文件。故叶汪绿提交完土地使用权证书及用地规划许可证后，只需按中介方通知在工程报建时出现即可。关于规划许可证、开工许可证以及与许可证相关的施工图设计、规划许可证费用支付、施工单位的聘请、监理公司的选用、保险业务的办理、墙改费用的支付，合同上并没有约定由叶汪绿承担。按照谁建谁报建的原则，应由对方办理，但为确保期限内完成报建手续，叶汪绿申领了《建设工程规划许可证》，委托设计公司完成了施工图的设计，支付了设计费用，并与施工单位签订施工合同、与监理单位签订工程监理合同书，向规划局支付了工程规划许可审批费，向墙改办、保险公司支付了规定的费用。（三）依法律条款规定，只要叶汪绿没有另与第三人就本案土地转让签订合同，或者在具备过户条件下没有故意拖延过户给何传冰的情形，叶汪绿就不存在违约。由于土地使用权证书、土地规划许可证书已交给中介方，叶汪绿不可能与第三方另签订转让合同，同时涉案土地未动工，过户条件不成熟。另根据法律规定，叶汪绿领取的《建设工程规划许可证》不能够交给任何人。五、由于客观情况变化导致合同无法继续履行，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，当事人有权请求人民法院变更或者解除合同。理由：1、按照法律，本案《土地使用权转让合同》的内容应具备两个基本要素：一是完成工程投资总额的25%，二是土地使用权转让证，但涉案土地没有完成投资总额的25%。2、何传冰非正当的诉讼，彻底破坏了合作基础，涉案土地过户不可能完成。3、中介公司违反国家法律规定，让双方签订的《土地使用权转让合同》内容上有重大残缺，导致施工图设计、施工方案及建设周期、建设监督及监理、投资与支付以及一系列的问题无法认定，应属无效合同。综上所述，请求二审法院：一、撤销一审判决；二、驳回何传冰的诉讼请求；三、追加尚盈公司为本案第三人；四、诉讼费用由何传冰负担。被上诉人何传冰答辩称，一、本案的《土地使用权转让合同》是双方自愿签订的。何传冰与叶汪绿是该合同的适格主体，中介方是否签字并不影响该合同的效力，该合同为有效合同并且已经生效。二、该《土地使用权转让合同》为可继续履行的合同，一审判决叶汪绿继续履行合同，是正确的。叶汪绿认为一审判决执行不了，在上诉状中提出种种不是理由的理由，那是因为叶汪绿不愿意继续履行合同，有意违约。三、关于叶汪绿于二审中追加中介为第三人的问题。中介方在本案中并不具有全部的或者部分的独立请求权，并且案件的处理结果与其在法律关系上并不具有利害关系，不符合追加为第三人的条件。四、叶汪绿超过法律规定的上诉期才提起上诉，一审判决的送达时间为2012年5月22日，而叶汪绿却是在2012年6月13日才提交上诉状，已经超过法律规定的15日上诉期，二审法院应当驳回其上诉。五、叶汪绿在办理取得《建设工程规划许可证》之后，谎称因南宁市土地局通知暂停办理雅源阁工程报建及竣工验收发证的行政审批许可手续，未取得《建设工程规划许可证》，并以此为由，不按照合同约定对办理土地相关手续提供必要的协助与配合，拒绝继续履行合同义务，并要求何传冰退地，故叶汪绿拒绝继续履行合同的理由不成立，应当继续履行合同。六、叶汪绿严重违约，应按照双方签订的《土地使用权转让合同》约定的条款，向何传冰支付逾期履行义务违约金共计23万元（逾期履行义务违约金按双方合同约定的每逾期一日按地款总额的千分之一计算，现暂计算至2011年10月15日）。综上，叶汪绿的上诉没有法律依据，请二审法院依法裁判。本院二审查明，叶汪绿于2009年7月9日取得南宁市青秀区仙葫开发区码头大道雅源阁小区的土地使用权（土地证号为南宁国用（2009）第xx号、地号为**的土地使用权证）。2010年4月8日取得《建设用地规划许可证》，同年4月14日取得《建设工程规划许可证》，但该地块一直闲置。2010年7月1日，叶汪绿向南宁市国土资源执法监察支队交纳土地闲置费2353.10元。2010年8月4日，叶汪绿（甲方）与何传冰（乙方）签订了一份《土地使用权转让合同》，合同约定：甲方将其位于南宁市青秀区仙葫开发区码头大道雅源阁小区的土地证号为南宁国用（2009）第xx号、地号为**的土地使用权转让给乙方，土地出让价为125万元，具体付款方式为，乙方在本合同签订之日支付土地出让定金5万元；乙方在本合同签订后至《公证书》出具当日支付第一期土地出让款80万元；乙方在办理《建设工程开工许可证》当日支付第二期土地出让款20万元；乙方在土地附属房产过户当日支付第三期土地出让款20万元；一方拒绝提供相关文件资料或提供虚假证件的视为违约；甲方中途悔约的，应将定金5万元退还乙方，另支付相当于一倍定金数额的违约金……。同日，叶汪绿、何传冰及尚盈公司三方共同签订了《居间服务合同》，约定由尚盈公司负责办理买卖双方之间的土地过户及办证等手续，居间报酬为2.5万元由何传冰在签订本合同时支付；叶汪绿保证其向尚盈公司出具的个人身份证明、营业执照、土地权属证明及办理过户及贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效，叶汪绿应对尚盈公司的居间活动提供必要的协助与配合……。合同签订当日，何传冰依约向叶汪绿支付了定金5万元，向尚盈公司支付了2.5万元居间报酬服务费。2010年9月7日，何传冰向叶汪绿支付了第一期土地出让款80万元。叶汪绿及尚盈公司分别向何传冰出具了收条。此后，叶汪绿于2011年4月15日开始拒绝继续履行合同义务。本院二审认为，本案性质为土地使用权转让合同纠纷。双方当事人签订的《土地使用权转让合同》是在自愿、协商一致基础上签订的，合同约定转让的标的物是叶汪绿通过转让而取得的土地使用权，叶汪绿作为该建设用地使用权人可以将其权利转让，合同内容没有违反法律规定。而是其对自身财产的自愿处分，符合意思自治原则，故本案合同为有效合同。尚盈公司作为土地使用权转让过程中的中介方，仅对土地使用权在买卖双方之间的流转提供中介服务，对土地使用权并不享有权利或承担义务，故叶汪绿主张该合同中丙方尚盈公司未签字盖章，应认定合同未生效或要求追加尚盈公司为本案当事人的意见，没有法律和事实依据，不予支持。关于叶汪绿认为该合同违反《城市房地产管理法》第三十八条土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，叶汪绿关于《土地使用权转让合同》未约定达到25％投资开发条件的内容，应认定合同违反法律规定的主张，不予支持。对于有效合同，根据诚实信用原则，各方当事人均应恪守合同的约定，全面履行合同。叶汪绿在取得《建设工程规划许可证》后未向中介方或何传冰交付，叶汪绿怠于履行合同义务的行为客观上阻碍土地使用权转让流程的进行，根据合同约定“一方拒绝提供相关文件资料或提供虚假证件的”，叶汪绿应当承担违约责任。叶汪绿认为由于其为确保期限内完成报建手续，主动申领《规划许可证》并办理相关手续、交付规定费用，应认定何传冰拒绝支付办理委托事项所需经费，存在违约事实的主张，本院认为在叶汪绿认为土地使用权转让合同不能继续履行的情况下，虽然叶汪绿以土地使用权人身份办理相关手续并交付规定费用，但并未提供证据证明何传冰有拒绝履行合同义务的行为，故不宜以叶汪绿履行了合同相对方的义务为由，认定合同相对方何传冰存在违约事实，故对此主张亦不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，本院于2012年8月27日作出（2012）南市民二终字第330号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18120元，由叶汪绿负担。叶汪绿申请再审称，一、一审、二审法院认定叶汪绿存在违约行为事实错误。l、叶汪绿从未向何传冰及其委托代理人明确表示不再履行合同或要求何传冰退地，一、二审法院仅依两条无明确来源也无证明力的短信确认叶汪绿违约的事实，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。2、叶汪绿、何传冰以及尚盈公司于2010年8月4日分别签订了《尚盈房地产经纪有限公司居间服务合同》和《土地使用权转让合同》。根据《尚盈房地产经纪有限公司居间服务合同》的约定，叶汪绿与何传冰均委托尚盈公司代为办理房屋产权过户、土地过户手续，代办、领产权证等。双方对尚盈公司的居间活动提供必要的协助与配合。同时，尚盈公司有提示双方提供相关的文件资料，并对上述资料妥善保管的义务。《土地使用权转让合同》也约定了双方对尚盈公司的居间活动提供必要的协助与配合。因此，尚盈公司作为专业的地产经纪机构和叶汪绿与何传冰的委托代理人，应当积极通知双方办理过程的进展，并提示叶汪绿与何传冰协助其工作及提供必要的材料。从尚盈公司出具的《收条》可知，叶汪绿在签订合同后已经履行了相关合同义务。同时，叶汪绿获得《建设工程规划许可证》后，尚盈公司与何传冰并未通知叶汪绿向他们提交该材料，且叶汪绿对办理相关手续的流程并不熟悉。此外，叶汪绿与何传冰约定协助的是尚盈公司的工作，而不是叶汪绿协助何传冰，故一审法院认定叶汪绿怠于协助何传冰没有事实依据。同时，在尚盈公司未作为本案当事人参与诉讼的情况下，一、二审直接认定叶汪绿怠于协助中介方办理相关变更手续无事实依据。3、即使叶汪绿没有积极协助尚盈公司，除非在合同履行期限届满之前，叶汪绿明确表示或以自己的行为表明不履行，或者叶汪绿迟延履行，经催告后在合理期限内仍未履行，否则叶汪绿不构成根本违约。二、一审、二审法院对于何传冰未支付叶汪绿转让费40万元的事实未做认定和处理，严重损害了叶汪绿的合法权益。综上所述，请求撤销一、二审判决，驳回何传冰的诉讼请求。被申请人何传冰答辩称，本案《土地使用权转让合同》合法有效，双方应遵照履行。但叶汪绿在履行过程中，存在违约行为。中介尚盈公司的工作人员梁某已出庭作证，证明叶汪绿办理了《建设工程规划许可证》后，拒绝向中介尚盈公司提交，导致无法办理《建设工程开工许可证》，叶汪绿的行为已经构成违约。请求驳回申请再审人叶汪绿的再审申请，维持原判。本案争议焦点是：1、何传冰与叶汪绿在履行《土地使用权转让合同》的过程中是否存在违约行为；2、何传冰要求叶汪绿继续履行《土地使用权转让合同》，并要求叶汪绿承担违约责任是否合法有据。再审中，申请再审人叶汪绿对二审查明事实“此后，叶汪绿于2011年4月15日开始拒绝继续履行合同义务”有异议，认为其并没有明确表示终止履行合同，该认定没有事实依据。本院认为，由于叶汪绿对其异议部分没有提出相关证据予以证实，且叶汪绿在二审《补充上诉状》中亦认可未将《建设工程规划许可证》原件交给何传冰，故申请再审人异议不成立，本院再审对本院二审查明的事实予以确认。再审另查明，本案叶汪绿作为甲方与何传冰作为乙方签订的《土地使用权转让合同》第四条约定：“甲方委托丙方（南宁尚盈房地产经纪有限公司）申请房屋过户及土地转让手续，并与丙方（尚盈公司）办理上述事项的委托公证，公证费由乙方承担。”第五条约定：“……2、甲方于本协议签订后公证书出具之日起三日内向乙方交付上述土地，并办理土地交接手续。3、甲方应按照房屋管理部门及土地管理部门的规定和丙方（尚盈公司）通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。4、甲方应对丙方（尚盈公司）的居间活动提供必要的协助与配合。”第十条约定：“其他约定事项：1、乙方以甲方名义在上述土地报建房屋，建设房屋所需一切费用由乙方自行承担，所建房屋产生的价值及所有权归乙方所有。2、上述土地可以过户给乙方时或者所建房屋办理房产证后，甲方应无条件协助办理过户给乙方。3、公证书出具之日，甲方应将上述土地过户所需材料全部交给丙方（尚盈公司）。……”。涉案的南宁市青秀区仙葫开发区码头大道雅源阁小区土地（土地证号为南宁国用（2009）第xx号、地号为xx的土地使用权证）的《建设工程规划许可证》（建字第xx号）于2011年4月**日颁发，叶汪绿未将该《建设工程规划许可证》交给中介尚盈公司和何传冰。何传冰一审的诉讼请求为，请求判令叶汪绿继续履行双方签订的《土地使用权转让合同》，将涉案土地交付并将土地使用权过户至何传冰名下，由叶汪绿承担逾期履行义务违约金。但叶汪绿在本案一、二审庭审中，均表示不愿意继续履行涉案的《土地使用权转让合同》。再审庭审中，叶汪绿亦主张本案的《土地使用权转让合同》已不能履行。何传冰在再审过程中，已明确表示如果法院确认本案《土地使用权转让合同》不能继续履行，涉案土地不能依法过户的情况下，其亦不同意变更诉讼请求。本院再审认为，叶汪绿与何传冰之间的《土地使用权转让合同》，是双方当事人在自愿、协商一致基础上签订的，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故双方所签订的《土地使用权转让合同》为有效合同。关于本案《土地使用权转让合同》能否继续履行的问题。1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，属于管理性强制性规定。违反该规定，虽然不影响合同效力，但却影响合同的履行。即以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，不仅应取得土地使用权证书，还应完成开发投资总额的25%，否则无法办理过户手续，亦即合同无法履行。本案叶汪绿虽已取得涉案土地的土地使用权证，但涉案土地一直闲置，并未完成开发投资总额的25%，涉案土地未达到法定的转让房地产条件，无法在土地行政管理部门依法办理过户手续。2、《土地使用权转让合同》第十条约定，涉案土地可以过户给乙方（何传冰）时或者所建房屋办理房产证后，甲方（叶汪绿）应无条件协助办理过户给乙方。据此，叶汪绿与何传冰约定的涉案土地使用权的过户条件为达到法定的过户条件，或者涉案土地上所建房屋办理房产证。但涉案土地一直闲置，未进行开工建设，故亦未达到约定的过户条件。3、《土地使用权转让合同》第十条约定，乙方何传冰以甲方叶汪绿的名义在涉案土地报建房屋。据此，叶汪绿的合同义务为同意对方以本人即叶汪绿的名义进行报建，此义务乃非金钱义务并涉及人身性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”据此，在叶汪绿已表示不愿意继续履行合同的情况下，不能强制叶汪绿同意对方以自己的名义报建，更不能不经叶汪绿同意，直接以其名义报建并进行建设。综上，在涉案土地尚不满足依法过户的条件，也无法通过强制履行使过户条件得以满足的情况下，不能直接判决将涉案土地使用权过户至何传冰名下。即本案《土地使用权转让合同》不能继续履行。本案再审中，经本院释明，何传冰明确表示，如果法院确认本案《土地使用权转让合同》不能继续履行，涉案土地不能依法过户的情况下，其不同意变更诉讼请求。鉴于本案合同无法继续履行，故对何传冰要求继续履行合同的诉讼请求，本院依法不予支持。合同不能继续履行的善后问题，当事人可另行解决。关于叶汪绿应否向何传冰支付违约金的问题。根据《土地使用权转让合同》第四条及第十条的约定，叶汪绿应在其与尚盈公司之间的委托公证书出具之日将涉案土地过户所需材料全部交给尚盈公司，而本案并无证据证明叶汪绿与尚盈公司之间进行过委托公证，故叶汪绿向尚盈公司交付涉案土地过户材料期限的条件未成就，同时《土地使用权转让合同》亦未约定叶汪绿向何传冰提交材料的期限，且何传冰与尚盈公司亦无证据证明已催告叶汪绿交付相关材料。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，叶汪绿可随时向尚盈公司与何传冰交付涉案土地过户所需材料，故叶汪绿未将《建设工程规划许可证》交付给尚盈公司或何传冰的行为不属于不在约定期限内履行义务，不应认定为违约。因此，何传冰要求叶汪绿支付逾期履行义务的违约金，本院再审不予支持。综上所述，一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2012）南市民二终字第330号民事判决和南宁市青秀区人民法院（2011）青民二初字第982号民事判决；二、驳回何传冰的诉讼请求。一审案件受理费18120元和保全费5000元，二审案件受理费18120元，共计41240元，由何传冰负担。本判决为终审判决。审判长罗建燕代理审判员曾涛代理审判员李玲二〇一四年十月二十七日书记员梁兵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。