广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民终字第379号
上诉人（一审原告）梁爱新。
上诉人（一审原告）樊色学。
上述两上诉人共同委托的代理人黄福平，广西壮族自治区扶绥县龙头乡法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）广西万旺房地产开发有限公司
法定代表人李某，该公司总经理。
委托代理人陈开盛，广西程和程律师事务所律师。
上诉人梁爱新、樊色学因商品房买卖合同纠纷一案，不服扶绥县人民法院（2014）扶民初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日受理后，依法组成由审判员郑瑾瓀担任审判长，审判员林文标、梁丹杰参加的合议庭，于2014年12月17日公开开庭审理了本案。书记员苏梦晓担任记录。上诉人梁爱新及其与樊色学的共同委托代理人黄福平、被上诉人广西万旺房地产开发有限公司（下称万旺公司）的委托代理人陈开盛到庭参加诉讼；上诉人樊色学、被上诉人万旺公司的法定代表人李某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年9月15日，梁爱新、樊色学与万旺公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定梁爱新、樊色学购买万旺公司开发的位于扶绥县新宁镇松江街民族广场小区第1幢24层10号房，房屋总价款为人民币288235元。合同还约定，出卖人（万旺公司）应当在2010年10月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人（梁爱新、樊色学）使用。出卖人逾期交房不超过180日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单。另外，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，梁爱新、樊色学依约支付了全额购房款。万旺公司也在楼房竣工后通知梁爱新、樊色学领取楼房，梁爱新、樊色学于2013年8月25日从万旺公司处领取了房间钥匙，过后进行装修入住并使用至今。由于万旺公司未能在合同约定的时间内向梁爱新、樊色学交付涉案房屋，梁爱新、樊色学于2011年7月13日起诉到扶绥县人民法院，请求判令万旺公司支付2010年10月31日至2011年5月31日的逾期交房违约金人民币12278.8元并折价赔偿未按合同约定安装防盗门的经济损失800元。在该次诉讼中，经法院主持调解，双方当事人达成调解协议，扶绥县人民法院于2011年10月12日作出（2011）扶民初字第422号民事调解书，确定万旺公司于2011年12月31日前向梁爱新、樊色学支付逾期交房违约金人民币12278.8元及防盗门补偿费800元；万旺公司于2012年6月30日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给梁爱新、樊色学，梁爱新、樊色学在2012年6月30日前不再追偿万旺公司逾期交房的违约金。万旺公司已经向梁爱新、樊色学支付上述调解协议约定的赔偿金额。2013年1月18日，在扶绥县建设工程质量安全监督站监督下，由施工、勘察、设计、监理、建设等单位组成的竣工验收组对扶绥县民族广场1#楼进行竣工验收，结论为工程质量合格。但梁爱新、樊色学认为，万旺公司至今未按合同的约定将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付梁爱新、樊色学使用，已经构成违约，应当向梁爱新、樊色学支付从2011年6月1日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计人民币54476.4元，而万旺公司则认为，涉案房屋已于2013年8月25日交付梁爱新、樊色学，梁爱新、樊色学也已经装修入住，应视为对房屋的实际占有使用。根据法律的有关规定，应视为房屋已经交付使用，且梁爱新、樊色学未在诉讼时效内提起诉讼，其诉请不应得到支持。梁爱新、樊色学在与万旺公司协商未果后诉至一审法院，请求判令万旺公司向其支付商品房买卖合同违约金共计人民币54476.4元。
根据诉辩双方的意见，一审法院确定案件的争议焦点为：1、万旺公司是否继续存在逾期交房的违约事实，应否依法向梁爱新、樊色学支付逾期交房违约金；2、梁爱新、樊色学起诉是否超过诉讼时效。
一审法院认为，梁爱新、樊色学与万旺公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。梁爱新、樊色学虽然以万旺公司存在违约行为为由提起诉请，但在实际计算违约金额中，是以逾期交房违约金的计算方式、标准进行计取的。梁爱新、樊色学主张万旺公司在交付房屋钥匙时未能出示取得商品住宅交付使用批准文件，即使其已于2013年8月25日领取了房屋钥匙并已实际使用，也不能证明梁爱新、樊色学接受了房屋，因此，万旺公司还应承担交接房屋钥匙之后的逾期交房违约责任，逾期交房违约责任应该计算至2013年12月31日止。一审法院认为，双方签订的合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在出卖人不能出示相关证明文件或不具备法律规定的商品房交付条件时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任。如果买受人明知商品房不具备交付条件但实际接受房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为其对变更合同关于房屋交接内容的约定的确认。在此情况下，买受人无权要求出卖人承担实际交付日起至具备交付条件之日止的违约金。本案中，梁爱新、樊色学已经实际接受了万旺公司交付的房屋，双方即形成了房屋实际交付的事实，梁爱新、樊色学也实际占有和使用了房屋。由于涉案房屋已于2013年8月25日实际交付使用，因此，万旺公司逾期交房的时间应从2010年10月31日起计至2013年8月24日止。在第一次起诉中，双方就逾期交房违约责任问题达成的调解协议，已经包含从2010年10月31日至2011年5月31日期间的逾期交房违约金，且约定梁爱新、樊色学在2012年6月30日前不再追偿万旺公司逾期交房的违约金。现梁爱新、樊色学再次起诉要求万旺公司支付从2011年6月1日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计54476.4元的诉请中，从2012年7月1日至2013年8月24日止，万旺公司仍存在逾期交付房屋的事实，梁爱新、樊色学有权要求万旺公司承担违约责任。按照双方对逾期交房违约责任的约定，逾期超过180天，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。按照此约定计算，万旺公司应支付给梁爱新、樊色学逾期交房违约金为24211.74元（288235元×0.2‰×420天）。梁爱新、樊色学要求万旺公司支付从2013月8月25日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金，没有事实依据和理由，不予支持。关于诉讼时效问题。法律规定主张权利在两年内行使。梁爱新、樊色学在第一次向法院起诉主张权利时就已经知道自已的权利受到侵害，虽然双方对是否已经履行了合同约定的交房条件和在履行合同中实际交付的事实各自认识和判断不一致，但客观上表明梁爱新、樊色学是明知自已所认为的侵害事实的存在。但在第一次诉讼终结后，万旺公司未能按调解书中确定的期限交付房屋，直至2013年8月25日才将房屋交付给梁爱新、樊色学使用。从2012年7月1日至2013年8月24日期间，万旺公司仍存在逾期交付房屋的事实，应承担这期间的违约责任。从2012年7月1日至本案起诉之日并未超过两年的诉讼时效。因此，万旺公司主张梁爱新、樊色学起诉已经超过诉讼时效的理由成立，不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第153条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、万旺公司向梁爱新、樊色学支付商品房逾期交付违约金24211.74元；二、驳回原告梁爱新、樊色学的其他诉讼请求。案件适用简易程序审理，案件受理费减半收取人民币581元，由梁爱新、樊色学负担。
上诉人梁爱新、樊色学不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、2013年8月25日，被上诉人委托物业管理处以口头形式通知两上诉人到物业管理处领房间钥匙，没有办理任何的交接、签收房屋手续，被上诉人没有出示有任何部门批准的证明文件。被上诉人明知该房不具备交付条件，而采取诱骗的方式将未经验收的商品房转移给两上诉人。两上诉人是被动的接受房门钥匙。2、一审法院认定“原告于2013年8月25日从被告处领了房间钥匙，过后进行装修使用”有误。事实是：上诉人2013年8月25日到物业管理处领到房门钥匙进房间检查，发现房屋主卫生间和主卧室存在严重漏水现象即强烈要求修复。当时物业管理处要求留置房门钥匙，派水电工检查修复。从当日起至今，两上诉人多次要求物业管理处协调解决房屋主卫生间和主卧室存在严重漏水问题，但至今未得到解决。导致上诉人至今无法进行房间装修，无法入住使用。两上诉人领了房间钥匙，但不能作为被上诉人将具备合同约定交付条件的商品房交付给两上诉人的依据。3、一审判决书认定“被告于2012年6月前将具备合同约定交付条件的商品房交付原告，原告在2012年6月30日前不再追偿被告逾期交房违约金”的前提条件为：2011年12月31日前全额支付违约金，且在2012年6月30日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给两上诉人。梁爱新、樊色学2013年8月25日到物业管理处领到房门钥匙，但因梁爱新、樊色学房屋主卫生间和主卧室存在严重漏水问题至今仍未得到解决，显然不具备合同约定商品房的交付条件。所以，“原告在2012年6月30日前不再追偿被告逾期交房违约金”不能作为定案的依据。4、2010年11月起，梁爱新、樊色学与其他业主不断地向扶绥建设工程质量安全监督站（下简称质安站）和扶绥县住房和城乡建设局（下简称住建局）反映万旺公司交房行为违法并要求维护合法权益。2013年10月12日，质安站回复称，2013年1月18日，对民族广场1#楼进行了竣工验收，验收评定结果为合格，但建设单位至今尚未办理工程竣工验收备案手续。2013年11月12日，住建局回复中说明，扶绥县建设局于2010年5月10日向万旺公司送达《关于要求立即停止交付未验收的工程并组织竣工验收的通知》，该通知载明万旺公司即日起不得继续交付未竣工验收合格工程，并在2010年5月20前组织竣工验收。以上两份证据足以证实梁爱新、樊色学不知商品房不具备交付条件但实际接受了房屋。同时证实，2013年8月25日，万旺公司迫于交房日期已届满即擅自将未经竣工验收的商品房交给梁爱新、樊色学。万旺公司至今为止亦未取得商品房住宅交付使用批准文件。二、一审法院不予支持梁爱新、樊色学主张万旺公司承担实际交付之日起至具备交付条件之日止的违约金有误。本案中，梁爱新、樊色学与万旺公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定的“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。万旺公司至今未能将具备合同约定条件的商品房交付给梁爱新、樊色学，其新的违约行为已经严重损害了梁爱新、樊色学的合法权益。故请求二审法院撤销一审判决，判令：一、万旺公司支付给梁爱新、樊色学商品房预售合同违约金54476.4；二、万旺公司修复梁爱新、樊色学商品房的主卫生间和主卧室的漏水。
被上诉人万旺公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。
综合诉辩双方当事人的上诉状及答辩意见、在二审庭审中对一审查明事实的意见，双方当事人均认可上诉人领取房屋钥匙后并未装修入住使用，双方当事人对一审查明的其他事实无异议。本院予以确认。
综合双方当事人的意见，本院确认本案的争议焦点为：一、本案交房日期如何确定；二、被上诉人万旺公司是否存在逾期交房的违约行为。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。一、关于本案交房日期如何确定的问题。梁爱新、樊色学与万旺公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。2013年1月18日，在扶绥县建设工程质量安全监督站监督下，由施工、勘察、设计、监理、建设等单位组成的竣工验收组对扶绥县民族广场1#楼进行竣工验收，结论为工程质量合格。本案中，梁爱新、樊色学于2013年8月25日签收领取涉案的房屋钥匙时，明知万旺公司未出示双方合同约定的《商品房住宅交付使用批准文件》却没有异议。梁爱新、樊色学的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定。据此，上诉人梁爱新、樊色学签收领取房屋钥匙的日期即2013年8月25日应视为万旺公司已将商品房交付给上诉人的日期。
二、关于万旺公司是否存在逾期交房违约行为的问题。如前所述，双方实际交房的日期为2013年8月25日，而双方签订合同中约定的交房日期为2010年10月30日前，故万旺公司存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间为2010年10月31日至起计至2013年8月24日止。
由于梁爱新、樊色学之前在向扶绥县人民法院提起的第一次起诉中，双方就逾期交房的违约责任问题已达成调解协议，该协议内容已经包含从2010年10月31日至2011年5月31日期间的违约金。同时调解书确定万旺公司于2012年6月30日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给梁爱新、樊色学，梁爱新、樊色学在2012年6月30日前不再追偿万旺公司逾期交房的违约金。但由于万旺公司于2012年6月30日前未能将房屋交付给梁爱新、樊色学，因此，梁爱新、樊色学有权要求万旺公司承担从2011年6月1日至梁爱新、樊色学接受房屋的前一日即2013年8月24日期间的违约责任。一审判决以上述的调解已确定梁爱新、樊色学在2012年6月30日前不再追偿万旺公司逾期交房的违约金、而不支持梁爱新、樊色学要求万旺公司承担于2011年6月1日至2012年6月30日期间的逾期交房违约金不妥，予以纠正。
本案中，梁爱新、樊色学再次起诉要求万旺公司支付从2011年6月1日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计54476.4元，据上分析，万旺公司应承担从2011年6月1日至2013年8月24日期间的逾期交房违约金；由于梁爱新、樊色学已于2013年8月25日领受了涉案房屋，故其要求万旺公司承担从2013月8月25日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金，没有事实依据，不予支持。
按照双方对逾期交房违约责任的约定，逾期超过180天，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。按照此约定计算，万旺公司应支付给梁爱新、樊色学逾期交房违约金为469246.58元（288235元×0.2‰×814天）。至于上诉人主张要求万旺公司修复房屋漏水问题，因其在一审时未提出主张，故本院不予审理，上诉人可另案主张权利。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持扶绥县人民法院（2014）扶民初字第233号民事判决第二项即“驳回原告梁爱新、樊色学的其他诉讼请求”；
二、撤销扶绥县人民法院（2014）扶民初字第233号民事判决第一项即“被告广西万旺房地产开发有限公司向原告梁爱新、樊色学支付商品房逾期交付违约金24211.74元”；
三、判决被上诉人广西万旺房地产开发有限公司向上诉人梁爱新、樊色学支付商品房逾期交付违约金469246.58元。
一审案件受理费581元，二审案件受理费1162元共1743元，由上诉人梁爱新、樊色学负担243元，由被上诉人广西万旺房地产开发有限公司负担1500元。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 郑瑾瓀
审判员 林文标
审判员 梁丹杰
二〇一五年一月三十日
书记员 苏梦晓
附相关法律条文：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”