江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民终字第0348号
上诉人（原审被告）邢敏华。
委托代理人蒋少华，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。
上诉人（原审被告）石永红。
委托代理人蒋少华，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州工业园区华新国际城市发展有限公司，住所地江苏省苏州工业园区都市花园33幢。
法定代表人沈臻，该公司董事长。
委托代理人崔文辉，君合律师事务所上海分所律师。
委托代理人赵敏，君合律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）江苏嘉中建设发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷镇彩虹新村。
法定代表人曹建康，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）江苏天亘园林建设有限公司�住所地江苏省苏州工业园区通园路**号信息大厦第*层6－C2。
法定代表人陆建方，该公司总经理。
上诉人邢敏华、上诉人石永红因与被上诉人苏州工业园区华新国际城市发展有限公司（以下简称华新公司）、被上诉人江苏嘉中建设发展有限公司（以下简称嘉中公司）、被上诉人江苏天亘建设有限公司（以下简称天亘公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2013）苏中民初字第0038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人邢敏华及上诉人石永红的共同委托代理人吴泓斌，被上诉人华新公司的委托代理人崔文辉、赵敏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月1日，邢敏华、石某与华新公司签订一份苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同（�下简称商品房买卖合同），约定邢敏华、石某向华新公司购买苏州工业园区天域花园32幢103室房屋（以下简称32幢103室房屋），建筑总面积1247.49平方米，房屋总价款为6985.9万元，邢敏华、石某通过向银行抵押该合同项下的房产贷款来付款。2011年12月1日前支付总房款的50%计3492.95万元，2011年12月14日前通过银行贷款再付清总房款的50%计3492.95万元，如银行贷款不足50%的，差额部分应在2011年12月14日前一次性补足，交房之日结清余款及代收代缴税费。如邢敏华、石某未按合同约定的时间付款，华新公司有权按逾期付款额追索逾期利息，逾期利息自付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过15日，合同继续履行的，邢敏华、石某除支付逾期利息外，还应按总房价款的2%支付违约金。华新公司于2011年12月15日前将房屋交付给邢敏华、石某，不可抗力除外。邢敏华、石某明确知晓，房屋由苏州工业园区金海华燕鲍翅精作房有限责任公司租赁使用，华新公司将房屋交付时只需形式性交付，即双方签署房屋交接书，不负有实际交付该房屋的责任，房屋租赁期满由邢敏华、石某自行收回。
合同签订后，邢敏华于2011年12月2日向华新公司支付了3500万元，后未再支付剩余房款。邢敏华、石某确认华新公司已交付房屋。
2011年12月27日，华新公司与邢敏华签订商品房买卖合同之补充协议（以下简称补充协议），约定经双方协商华新公司同意邢敏华至迟于2012年4月20日前足额支付全部购房尾款3485.9万元。如果届时仍未能足额支付，除非华新公司书面同意或双方另行达成补充协议再次推迟付款期限，否则邢敏华应按照商品房买卖合同的约定承担逾期付款的违约责任（包括但不限于向华新公司支�逾期付款利息或违约金）。就尾款及商品房买卖合同项下的逾期付款利息或违约金的支付，邢敏华向华新公司提供如下担保：（1）由苏州市宏鑫市政工程有限责任公司及江苏嘉中建设发展有限公司提供不可撤销的连带责任保证；（2）邢敏华以坐落于苏州市吴中区郭巷镇彩虹新村及南环东路855号鼎盛花园2幢101的房屋提供抵押担保；（3）邢敏华以32幢103室房屋提供抵押担保。双方还约定，房屋由苏州工业园区金海华燕鲍翅精作房有限责任公司租赁使用。自邢敏华支付首期款之日起，华新公司实际收取的房屋租金的50%归邢敏华所有。
2011年12月28日，32幢103室房屋的所有权证登记至邢敏华、石某名下。
原审另查明：
2011年5月30日，华新公司与苏州工业园区天之裕投资咨询有限公司（以下简称天之裕公司）签订苏州天域商业街包销协议，约定由天之裕公司包销苏州天域商业街内16个独立的产权单位，全部包销房源总包销基价为1.8亿元，天之裕公司在包销期限内成功销售的总金额应不低于总包销基价。后邢敏华、石某购买了其中13套房屋，包括32幢103室、102室房屋，另有三名业主各购买了1套房屋，购房款总价合计1.8亿元。16套房屋系分别签订房屋买卖合同，现均已办理房屋所有权证。
2011年11月9日，苏州市宏鑫市政工程有限责任公司出具担保函，其中载明鉴于邢敏华已经或即将与华新公司就苏州工业园区星汉街188号天域商业街的32幢101室、103室（合同价款为6985.9万元）、104室房屋签署商品房买卖合同，苏州市宏鑫市政工程有限责任公司向华新公司出具无条件的不可撤销担保函，担保的主债务为邢敏华根据其与华新公司订立的32幢101室、103室、104室的商品房买卖合同应向华新公司支付的所有合同价款、邢敏华未按合同规定履行主债务时应承担的一切违约责任（包括但不限于支付价款、违约金和赔偿金）以及违反商品房买卖合同或担保人违反担保函致使华新公司发生的所有法律费用。担保方式为不可撤销的连带责任保证。保证期间为担保函签发之日起至主债务期限届满后二年止。2012年4月20日，苏州市宏鑫市政工程有限公司更名为江苏天亘建设有限公司。2013年3月26日，江苏天亘建设有限公司又更名为江苏天亘园林建设有限公司。
2011年12月27日，嘉中公司出具担保函，除主债务未涉及邢敏华与华新公司订立的天域商业街32幢101、104室房屋的商品房买卖合同价款及违约责任、法律费用外，其它担保范围与担保方式与苏州市宏鑫市政工程有限责任公司出具的担保函相同。同时，嘉中公司的担保函明确保证期间为保函签发之日至主债务期限届满后二年止。如在该保证期间主债务人或担保人尚未向受益人全部�付保函所指的主债务，保证期间自动延长至主债务全部偿付之日。
原审再查明：天域花园32幢103室房屋现租赁给苏州工业园区天域花园酒店有限公司使用。天域花园32幢103室除与32幢102室有通道相连外，另有3个出入口通往外部。邢敏华、石某主张天域花园32幢102室原作为小区会所使用，因其购房后小区业主要求保留原有功能而进行维权导致其无法正常使用及整体利用房屋。2013年1月28日，邢敏华、石某向苏州工业园区人民法院起诉要求华新公司赔偿因部分房屋使用受限造成其赔偿承租人的经济损失，赔偿天域花园32幢101室、102室、103室、104室、201室房屋空置损失以及房屋整体贬值损失。其后，邢敏华、石某另案向苏州工业园区人民法院起诉要求华新公司支付天域花园32幢103室的租金。
2013年3月21日，华新公司以邢敏华、石某不支付房款已构成严重违约为由提起本案诉�，请求判令：1.邢敏华、石某共同向华新公司支付32幢103室房价款尾款3485.9万元；2.邢敏华、石某共同向华新公司支付上述尾款自2012年4月21日起至实际付款之日止的逾期利息（暂计至2013年3月10日为1959463.12元，按中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算）；3.邢敏华、石某共同向华新公司另行支付违约金1397180元（按总房价6985.9万元的2%计算）；4.邢敏华、石某共同承担本案所有诉讼费用；5.嘉中公司、天亘公司对上述1-4项诉讼请求中的义务承担连带责任。
邢敏华、石某、嘉中公司、天亘公司共同答辩称：本案应当通知包销人天之裕公司参加诉讼，明确天之裕公司为责任主体。邢敏华、石某未收到华新公司支付的租金，基于先履行抗辩权可暂时中止或者拒绝履行部分房款的支付义务。邢敏华、石某可对华新公司可能出现的违约行为行使不安抗辩权。华新公司要求支�的违约金过高，不应得到支持。嘉中公司、天亘公司不应承担任何责任。
原审法院认为：
一、关于本案应否追加天之裕公司为第三人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼。从法条文义上理解，该条款所针对的纠纷应指买受人作为原告、出卖人作为被告的商品房买卖合同纠纷；从司法解释的目的上看，该规定也是基于包销人系买卖合同的重要参与者，买受人起诉的案件的处理结果与其有法律上的利害关系。本案系华新公司作为出卖人起诉要求买受人支付购房款的案件，从法律规定看并非必须通知包销人参加诉讼。从案件事实方面，本案是依据原、被告之间的合同关系认定被告的付款义务及违约责任，被告未能证明�销人是否参与本案诉讼对于华新公司在本案中的权利主张以及被告的抗辩成立与否具有实质性影响。买受人支付房款后，包销人可依据其与出卖人之间的包销合同主张权利。被告如认为包销人的行为违反其与包销人之间的约定，也可凭相应证据另行向包销人主张权利，并非必须追加天之裕公司为第三人。因此，被告要求追加天之裕公司为第三人参加诉讼的主张，依据不足，不予采纳。
二、关于邢敏华、石某应否支付房款。被告主张在约定的付款期限2012年4月20日前原告未按补充协议约定支付租金，被告可基于先履行抗辩权拒绝履行付款义务。关于先履行抗辩权，合同法规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。补充协议约定了租金的归属，但并未明确租金的支付时间。相对房款而言，租金金额并不大，邢敏华、石某如认为华新公司应支付租金，其也可在支付房款时将相应的租金扣除。补充协议未明确约定华新公司未支付租金则邢敏华、石某可拒绝支付全部房款，而且目前邢敏华、石某已就租金问题另案起诉，被告以租金未付为由拒绝支付房款，依据不足，不予采纳。
被告还主张与涉案房屋主出入口相连的32幢102室存在使用功能纠纷，其可基于不安抗辩权暂时拒付剩余款项。从房屋现状看，32幢103室房屋与存在纠纷的32幢102室房屋有通道相连，但32幢103室房屋尚有其它3个独立出入口可以进出。32幢102室与32幢103室的房屋产权证系分别办理，102室房屋的纠纷即使会对103室房屋的使用产生影响，也不足以导致邢敏华、石某购买32幢103室房屋的目的不能实现。而且邢敏华、石某已将涉案的32幢103室房屋对外出租收取租金，并未提出解除合同、退还房屋的请求。对于102室房屋对103室房屋的影响问题，邢敏华、石某已另案起诉华新公司要求赔偿，其在本案中再以此为由拒绝支付房款不能成立。
邢敏华、石某还主张其是为整体利用31幢、32幢房屋而购房，房款是在满足包销总价要求的基础上计在32幢103室合同项下，并非与其它关联房屋毫无关系。对此，原审法院认为，包销协议项下的16套房屋是分别签订买卖合同、分别付款及办理贷款，且已分别办理房屋所有权证，仅凭包销协议约定总包销基价与最终售出的16套房屋总价相同的情况不足以认定房款是按邢敏华、石某的要求计在32幢103室买卖合同项下。房屋销售合同约定了32幢103室房屋的总价，补充协议明确约定32幢103室房屋的购房尾款为34859000元，应认定该款即为32幢103室房屋的房款。补充协议约定邢敏华应于2012年4月20日前付清尾款，该期限已届满，因被告提出的不予支付房款的抗辩不能成立，故�由邢敏华、石某向华新公司支付房款34859000元。
三、关于逾期付款违约金。首先，商品房买卖合同约定邢敏华、石某未按合同约定时间付款，华新公司有权按逾期付款额追索逾期利息，逾期利息按中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。邢敏华、石某逾期付款，华新公司要求按此约定支付自2012年4月21日起的逾期付款利息，应予支持。其次，商品房买卖合同约定逾期超过15日，邢敏华、石某除支付逾期利息外，还应按总房价2%支付违约金。被告主张该违约金过高且与逾期付款利息重复。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。因邢敏华、石某未按约付款导致华新公司无法获得相应利息，利息损失应为华新公司的损失。�新公司主张除此之外其向被告催款、诉讼以及无法使用该资金运作导致的损失均为其实际损失，但华新公司未能就其催款以及无法使用资金运作而遭受的损失进行举证，诉讼支出的费用系华新公司为主张权利支出的成本，无法律规定及合同约定该费用应由邢敏华、石某承担。因此华新公司因逾期付款而受到的损失应为按双方约定利率计算的利息，双方约定的其它违约金过分高于华新公司的损失，应予以调整。原审法院认定由邢敏华、石某另向华新公司支付利息损失0.3倍的违约金，华新公司主张的其它违约金无事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于嘉中公司、天亘公司应否承担担保责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被告认为天亘公司的担保函是在商品房买卖合同签订前出具的，且约定不清，应没有效力。但是，天亘公司的担保函已经明确包括为即将签订的商品房买卖合同提供的担保，其中确认32幢103室房屋合同价款为6985.9万元，与华新公司和邢敏华、石某最终签订的商品房买卖合同的价格相同。该担保函系天亘公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告还认为华新公司与邢敏华签订补充协议是在天亘公司、嘉中公司出具担保函之后，补充协议延长了付款期限，损害了保证人利某，故保证人不应承担担保责任。根据法律规定，债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意某保证期间为原合同约定或者法律规定的期间。因此，原告要求保证人在原合同约定期限内承担保证责任并未加重保证人的负担，亦未损害保证人的利某。两份担保函均约定保�期间为担保函签发之日至主债务期限届满后二年止。商品房买卖合同约定的支付剩余购房款的期限为2011年12月14日前，按此计算保证期限应至2013年12月13日止。原告起诉要求天亘公司、嘉中公司承担保证责任尚未超过保证期限，天亘公司、嘉中公司作为连带责任保证人应对于邢敏华、石某的付款义务承担连带责任。
综上，邢敏华、石某购房后未按约支付房款，应向华新公司支付房款34859000元及以该房款为基数，自2012年4月21日起至判决生效时止以中国人民银行同期同档住房贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，但违约金金额应以双方合同约定为限。天亘公司、嘉中公司对邢敏华、石某的上述付款义务承担连带责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十条第二款之规定，判决如下：一、邢敏华、石某于判决生效之日起十日内支付华新公司购房款34859000元。二、邢敏华、石某于判决生效之日起十日内支付华新公司逾期付款利息（以34859000元为基数按中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算，自2012年4月21日起计算至本判决生效时止）。三、邢敏华、石某于判决生效之日起十日内支付华新公司逾期付款违约金（以上述判决主文第二项计算的利息的0.3倍计算，总金额不超过1397180元）。四、嘉中公司、天亘公司对邢敏华、石某的上述付款义务承担连带责任。五、驳回华新公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255985元，由华新公司负担5405元，邢敏华、石某负担250580元。
上诉人邢敏华、上诉人石某不服上述判决，向本院提起上诉称：一、根据商品房买卖合同司法解释的规定，本案应当通知包销人参加诉讼，原审法院无权对该司法解释作出新的解释。另，在满足包销人总价要求的情况下，32幢103室房屋确定的销售价格6985.9万元仅是上诉人整体购买32幢10套房屋价格中的一部分，原审判决对该事实没有查清，导致在目前与32幢103室相关房屋因会所服务功能纠纷尚未解决之前，被上诉人将32幢103室房屋区分在其他9幢房屋之外按销售价格来要求上诉人履行对应付款义务，显失公平。二、上诉人拒绝支付剩余购房款有正当理由，原审判决认定上诉人无权中止支付购房款系认定事实和适用法律错误。一是，原审判决没有查清被上诉人是否拖欠租金及数额大小，根据补充协议约定上诉人支付租金与上诉人支付购房款存在先后履行顺序，被上诉人应当先履行租金支付义务，在被上诉人不支付租金的情况下，上诉人有权拒绝履行支付剩余购房款；二是，因被上诉人的原因导致目前32幢103室无法使用32幢102室通道正常出入（暂时处于封闭状态），虽然仍有其他出入口可供使用，但因缺失32幢102室这一处通道对上诉人的影响确实存在，但原审法院没有查明。如果最终相关会所服务功能（包括32幢102室房屋内）需要按小区业委会的要求保留原址原貌，则上诉人因相关房屋的使用功能被限制所遭受的经济损失将无法估量，故上诉人行使不安抗辩权拒绝支付剩余购房款，有事实和法律依据。综上，请求二审法院查清事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人华新公司辩称：一、原审法院认为本案不需要通知包销人参加诉讼符合商品房买卖合同司法解释的规定，根据该规定，出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。双方签订的商品房买卖合同没有提及包销人天之裕公司，该合同项下的权利义务只约束上诉人与被上诉人，显然本案没有必要通知包销人参加诉讼。上诉人主张32幢103室系其整体购买32幢10套房屋的一部分，但包销协议项下的16套房屋（包括上诉人购买的房屋）是分别签订买卖合同、分别付款及办理贷款，且分别办理了产权证，故根本不存在上诉人主张的所为整体购买。二、上诉人主张其有权拒绝履行支付剩余购房款的义务，缺乏事实和法律依据。一是，被上诉人交付房屋与上诉人支付购房款为主合同义务，形成对价关系，而上诉人提及的被上诉人应支付租金只是�合同义务，上诉人不能以此为由抗辩并拒绝履行主合同义务，否则将造成显失公平的结果。二是，被上诉人早已向上诉人交付了房屋，上诉人已取得两证并将房屋对外出租收益，在此情况下，上诉人作为应当先履行义务的一方，根本不享有所谓的先履行抗辩权。关于上诉人提出的32幢102室及会所功能问题，原审法院已进行了调查，32幢103室与存在纠纷的32幢102室虽有通道相连，但32幢103室还有其他3个独立出入口，且两房屋分别办理了产权证，故32幢102室即使对32幢103室有影响，也不足以导致上诉人购买32幢103室的合同目的无法实现。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
对原审法院查明的事实，本院予以确认。
二审庭审中，上诉人提交如下证据：1.江苏省苏州工业园区人民法院（2012）园民初字第2032号民事判决书，以证明上诉人可以行使先履行抗辩权。2.民�起诉状、计算清单、受理案件通知书、传票、鉴定申请书、房地产评估计划、现场勘验通知书，以证明因被上诉人始终未能解决好32幢102室房屋问题，致使32幢103室房屋使用功能受到限制，导致上诉人遭受巨大经济损失。
被上诉人质证认为：1.对判决书的真实性没有异议。该案已经提起上诉，即便二审维持原判，该判决对本案亦没有影响，因为该判决只是判令被上诉人向上诉人支付租金60多万元，而本案涉及到的房款本金为3700多万元。2.对民事起诉状等证据的真实性没有异议。该案正在审理中，上诉人在该案中虽提出了鉴定申请，但鉴定结论还未出来，法院是否采纳也不清楚，且该案判决结果对本案也没有任何影响。
本院另查明：
1.上诉人邢敏华、石某从被上诉人华新公司处共计购买了13套房屋，其中32幢10套，即101、102、103、104、107、108、109、201、203、204室；31幢3套。双方就13套房屋分别签订商品房买卖合同，分别支付购房款，分别领取房屋所有权证，除本案争议的32幢103室外，其他12套房屋价款，邢敏华、石某均已全部付清。
2.邢敏华、石某于2013年8月15日以华新公司为被告向江苏省苏州工业园区人民法院提起诉讼，请求判令华新公司支付租金831521.74元及利息。该院经审理后于2013年11月11日作出（2013）园民初字第2032号民事判决：华新公司支付邢敏华、石某租金685173.91元。华新公司不服，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。该案正在审理中。
3.邢敏华、石某于2013年3月22日以华新公司为被告向江苏省苏州工业园区人民法院提起诉讼，请求判令：1.华新公司赔偿因部分房屋使用受到限制而造成的其赔偿承租人的损失100万元；2.华新公司赔偿32幢101、102、103、104、201室房屋的空置损失暂计8402912.85元；3.华新公司赔偿32幢101、102�103、104、201室因102室房屋用途受到限制而造成的房屋整体贬值损失暂计19427890元。邢敏华、石某在该案主张32幢103室贬值损失为2494980元，并提出司法鉴定申请。该案正在审理中。
二审期间，嘉中公司向本院提出原审法院未向其送达判决书，导致其丧失上诉权。经查，原审中，天亘公司、嘉中公司、邢敏华、石某共同确认法律文书送达地址为：苏州园区天域花园32幢204室。原审法院送达应诉通知书后，天亘公司、嘉中公司、邢敏华、石某提交授权委托书，共同委托江苏智择律师事务所律师蒋少华、吴泓斌作为其委托代理人。原审法院于2013年9月12日开庭后，天亘公司、嘉中公司于2013年9月13日以邮寄方式向原审法院提交书面申请撤回此前授权给蒋少华、吴泓斌的特别权限，并表示此前的代理行为仍依此前之授权。原审法院作出判决后，按天亘公司、嘉中公司邮寄的相同�址及联系电话，向天亘公司、嘉中公司邮寄送达了判决书。后因地址不详，电话不通判决书被退回原审法院。二审中，华新公司于2014年5月8日向本院提出书面申请称：天亘公司、嘉中公司恶意制造联系困难等情形，故意拖延本案诉讼时间，现决定撤回对天亘公司、嘉中公司的起诉，另行收集两公司的相关联系信息，并保留另案起诉天亘公司、嘉中公司的诉讼权利。
本案二审争议焦点为：一、本案是否应通知包销人天之裕公司参加诉讼。二、买受人邢敏华、石某拒绝支付剩余购房款是否有正当理由。
关于争议焦点一，本院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充协议系真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效。双方争议的32幢103室房屋虽由天之裕公司负责包销，但商品房买卖合同系由华新公司与邢敏华、石某双方签订的，且该合同中并�有约定包销人天之裕公司的权利义务。因邢敏华、石某未按该合同约定于2011年12月14日付清全部购房款，双方又签订一份补充协议，根据该补充协议约定，华新公司同意邢敏华、石某至迟于2012年4月20日前支付全部购房尾款。华新公司主张邢敏华、石某逾期付款并承担违约责任系基于双方签订的补充协议，而双方关于剩余购房款的数额、付款时间及逾期违约责任的约定意思表示清楚，邢敏华、石某对没有支付剩余购房款的事实亦无异议，且邢敏华、石某没有提供天之裕公司与华新公司之间存在包销款争议的相关证据，故原审法院没有通知包销人天之裕公司参加本案诉讼，并无不当。
关于争议焦点二，本院认为，邢敏华、石某主张其未按补充协议约定履行支付购房尾款的义务系行使抗辩权，不构成违约，但邢敏华、石某提供的相关证据不足以证明其主张。理由是：首先，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人华新公司已将32幢103室房屋交付给买受人邢敏华、石某，并且办理了过户手续，虽然双方在补充协议中约定，自邢敏华支付首付款之日起，华新公司实际收取的房屋租金的50%归邢敏华所有，但该约定不存在对待给付关系，不发生与邢敏华、石某支付剩余购房款是否应同时履行的问题，故邢敏华、石某以华新公司不支持租金为由拒绝支付剩余购房款，缺乏法律和合同依据；其次，如前所述，华新公司已根据商品房买卖合同约定将32幢103室房屋所有权转移至邢敏华、石某名下，对此华新公司已无对待给付义务，故邢敏华、石某关于其不支付剩余购房款系行使先履行抗辩权的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于邢敏华、石某提出的32幢103室房屋价款的问题，本院认为，邢敏�、石某购买的13套房屋均有独立产权，且分别与华新公司签订商品房买卖合同、分别约定房屋价款，亦分别支付购房款，相关合同中均无13套房屋可整体使用的约定，且邢敏华、石某接受32幢103室房屋时，该房屋已由他人承租使用的事实，亦能够印证32幢103室房屋具有相对独立性。故邢敏华、石某主张32幢103室房屋价款系其购买13套房屋总价款的一部分，证据不足，本院不予支持。
关于邢敏华、石某提出的32幢103室房屋因32幢102室房屋纠纷而贬值的问题，本院认为，根据原审查明的事实，虽然32幢103室房屋与32幢102室房屋有通道相连可以进出，但32幢103室房屋还有其它3个独立的出入口，故即使32幢103室房屋与32幢102室房屋相连通道不能使用，亦不足以导致邢敏华、石某购买32幢103室房屋的合同目的无法实现。且邢敏华、石某已将32幢103室房屋对外出租收益，并未向华新公司提出解除合同及退还房屋的请求。因此，即使邢敏华、石某主张的32幢102室房屋对32幢103室房屋的正常使用有影响，亦是华新公司履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的问题，并且邢敏华、石某已就32幢103室房屋的损失另案向华新公司主张了权利，故邢敏华、石某以此为由行使抗辩权拒绝支付剩余购房款，不能成立，本院不予支持。
另，华新公司申请撤回对天亘公司、嘉中公司的起诉系处分自己的民事诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人邢敏华、石某的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。华新公司提出撤回对天亘公司、嘉中公司的起诉，属本案发生了新的情况。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省苏州市中级人民法院（2013）苏中民初字第0038号民事判决主文第一、二、三、五项及一审案件受理费部分；
二、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2013）苏中民初字第0038号民事判决主文第四项；
三、驳回邢敏华、石永红的上诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费255985元，由上诉人邢敏华、石永红共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛晓明
代理审判员 邰虓颖
代理审判员 王 芬
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 缪 晔