重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第05129号
原告：胡魁，男，1985年9月7日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：胡章齐（系原告父亲），男，1959年8月28日出生，汉族，住重庆市江北区。
被告：重庆沛东房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区上土湾62-1号，组织机构代码76889原告胡魁与被告重庆沛东房地产开发有限公司（沛东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡魁的委托代理人胡章齐，被告沛东公司的法定代表人李志盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。251-X。
法定代表人：李志盛，董事长。
原告胡魁与被告重庆沛东房地产开发有限公司（沛东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡魁的委托代理人胡章齐，被告沛东公司的法定代表人李志盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡魁诉称，2011年9月，胡魁向沛东公司缴纳了47000元购房定金，并在平等自愿的情况下签订了《补充协议》和《欠款协议》。《欠款协议》约定，沛东公司欠胡魁611000元，欠款利息按2‰月计算，欠款期限为九个月，同时沛东公司以北陆新居×-×-×号房屋作为抵押担保，若该房不具备抵押条件时，则以沛东公司资产作为抵押担保。《补充协议》约定，沛东公司保证在2012年6月30日前为胡魁办理北陆新居经济适用房项目×幢×-×-×号房屋的购买登记手续，确保胡魁能够取得该房的居住权；若沛东公司在2012年6月30日前为胡魁办理了北陆新居经济适用房项目×幢×-×-×号的购买登记手续，则双方于2011年9月份签订的欠款协议不成立，不具备法律效力。上述协议约定的期限到期后，北陆新居经济适用房项目×幢仍未动工，沛东公司亦未按照《补充协议》履行为胡魁办理房屋购买登记手续（包括订立买卖合同）。胡魁认为，《补充协议》系预约合同，而《欠款协议》是《补充协议》的违约金条款，若沛东公司未在2012年6月30日前为胡魁办理了正式购房登记手续，沛东公司应当按照《欠款协议》的约定支付胡魁相应金额（亦即胡魁购买普通商品住宅和经济适用房之间的差价），用于胡魁购买普通商品住宅。现沛东公司违反该协议的约定拒不与胡魁订立正式房屋买卖合同已构成违约，故请求（一）解除胡魁与沛东公司之间签订的《补充协议》并判决沛东公司支付胡魁违约金662324元；（二）判令沛东公司返还定金47000元。
被告沛东公司辩称，首先，《欠款协议》和《补充协议》均非胡魁本人所签。其次，《欠款协议》中所称的欠款事实并不存在。双方之所以签订《欠款协议》，是因为双方在签订《补充协议》时胡魁担心沛东公司无法与其于2012年6月30日前正式签订买卖合同，要求沛东公司按照普通商品住宅与经济适用房之间的差价进行补偿，欠款协议中所称的611000元就是同等面积普通商品住宅的总价，而非胡魁所称的差价。现本案涉讼房屋仍未修建，《补充协议》确系预约合同，沛东公司亦无法与胡魁签订正式的经济适用房购房合同，加之胡魁并不具备经济适用房购买资格，故《补充协议》和《欠款协议》均系无效合同。再次，沛东公司仅收取胡魁35000元定金，同意返还35000元。
经审理查明，2011年9月15日，胡魁的父亲代胡魁与沛东公司签订了《欠款协议》，协议载明：沛东公司欠胡魁611000元，欠款利息按2‰月计算，欠款期限为九个月，同时沛东公司以北陆新居×-×-×号房屋作为抵押担保，若该房不具备抵押条件时，则以沛东公司资产作为抵押担保。2011年9月29日，胡魁的父亲代胡魁与沛东公司签订了《补充协议》，协议载明：沛东公司保证在2012年6月30日前为胡魁办理北陆新居经济适用房项目×幢×-×-×号房屋的购买登记手续，确保胡魁能够取得该房的居住权；若沛东公司在2012年6月30日前为胡魁办理了北陆新居经济适用房项目×幢×-×-×号的购买登记手续，则双方于2011年9月份签订的欠款协议不成立，不具备法律效力；胡魁在沛东公司为其办理相关购买北陆新居×幢×-×-×号经济适用房手续时，保证在其户口册页登记的成员人员中除拥有现有住宅，未购买或拥有其他形式的商品住宅，如胡魁户口册页上登记的成员中，曾购买或拥有其他形式的商品住宅，则双方于2011年9月签订的欠款协议不成立，且不具备法律效力；沛东公司在2012年6月30日前给胡魁办理北陆新居适用房购买登记手续时，胡魁应按同期北陆新居×幢（二期）政府物价管理部门核实的基准价格缴纳房款。
上述协议签订后，胡魁于2011年9月30日向沛东公司缴纳47000元，沛东公司亦向胡魁开具收款收据，收款收据载明的收款原因是“房屋定金（北陆新居×-×-×）”。
庭审中，胡魁对其父亲代为签订的《补充协议》、《欠款协议》予以认可，并陈述其是否具备经济适用房购买资格并未经相关行政机关审批；后经本院向其释明，胡魁明确表示即使《补充协议》、《欠款协议》系无效合同，其亦不同意变更诉讼请求。另在诉讼过程中，胡魁自愿撤回要求沛东公司支付违约金662324元的诉讼请求，本院予以准许。
上述事实，有《补充协议》、《欠款协议》、收款收据及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，但出现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定情形时，合同无效。本案中，胡魁与沛东公司签订的《补充协议》约定沛东公司应于2012年6月30日前为其办理经济适用住房的正式购买登记手续，签订经济适用住房买卖合同。但《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制；经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售；经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度；经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定，经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准，然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。由此可见，经济适用房作为一种社会保障性质的住房政策，以公共利益为价值取向，对购房人资格及准入机制均有着严格限制，其主要目的是为了解决中低收入者的住房问题。本案中，胡魁并未取得市、县人民政府经济适用住房主管部门发放的准予购买经济适用住房核准通知，不具有经济适用住房的购买资格，且其直接与沛东公司签订的关于购买经济适用住房的预约合同违反了《经济适用住房管理办法》规定的经济适用住房准入程序，故胡魁与沛东公司签订的《补充协议》违反了社会公共利益，应归于无效。因《补充协议》系无效合同，故对胡魁要求解除《补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。胡魁要求沛东公司返还47000元定金的诉讼请求系以解除《补充协议》为前提，在本院认定合同无效后，依法应予驳回，但沛东公司本案中自愿同意返还35000元，故对胡魁此部分诉讼请求，本院予以部分支持，超出此数额的部分，胡魁可以无效合同另案诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆沛东房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡魁定金35000元。
二、驳回原告胡魁的其他诉讼请求。
本案案件受理费1055元，由原告胡魁负担329元，被告重庆沛东房地产开发有限公司负担726元。被告重庆沛东房地产开发有限公司负担的部分已由原告胡魁向本院预交，被告重庆沛东房地产开发有限公司在履行本判决确定的义务时一并支付原告胡魁。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 江 英
代理审判员 李伟伟
人民陪审员 郭 敏
二〇一五年八月十日
书 记 员 刘 培