福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第4610号原告陈海瑞，男，1964年12月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人孙纪东，福建天翼律师事务所律师。被告蒋国津，男，1962年8月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。被告王丽勤，女，1965年12月27日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人张文军、陈长乐，北京大成（厦门）律师事务所律师。原告陈海瑞与被告蒋国津、王丽勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告陈海瑞的委托代理人孙纪东，被告王丽勤及其委托代理人张文军、陈长乐到庭参加诉讼。被告蒋国津经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海瑞诉称，1997年6月28日，�告陈海瑞与被告蒋国津签订了一份《房屋买卖合同书》，约定：被告蒋国津将座落于厦门市湖里区南山路316号某单元（三房一厅及贮藏间建筑面积101平方米）出售给原告；出售房屋包括已存在之装修及附属水、电、煤气设施，成交总价为160000元整；原告分三期付款，第一期在双方签订本合同之日付10000元，第二期在交付该房屋时付134000元，第三期在该房屋产权过户到原告时付余款16000元；被告应在政府规定1994年解困房允许交易之日起一年内协助原告办理产权过户；等。合同签订后，原告已依约支付了第一期、第二期购房款，被告蒋国津业已交付了讼争房屋并由原告实际居住使用至今。现讼争房屋已具备过户交易条件，原告多次联系被告蒋国津，要求其协助办理过户手续，但被告蒋国津却不予理睬。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、确认厦门市湖里区南山路316号某单元的所有权归属于原告；2、被告蒋国津、王丽勤协助原告办理厦门市湖里区南山路316号某单元房产的产权过户至原告名下的手续。被告蒋国津辩称，1、讼争房产属经济适用房，被告蒋国津与被告王丽勤婚后一起申请的，是婚后共同财产。2、蒋国津于1997年6月28日因工作失业和经济问题无法交纳房贷，决定卖掉讼争房产，遂与原告签订了买卖合同。1997年8月10日，蒋国津在收到原告两期付款共计144000元后，当日将房产交付原告使用。整个过程王丽勤不知情。3、按《厦门市经济适用房配售管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房在5年内不得转让。讼争房产转让时间发生在5年内，该买卖行为违法，应属无效。4、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理�行办法》、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定，讼争房产属于解困房，未取得房屋所有权证书，且未经共有权人王丽勤的同意，不得转让。讼争房产的买卖行为应属无效。5、原告与蒋国津签订的买卖合同至今已17年，超过了2年的诉讼时效。被告王丽勤辩称，原告的诉求缺乏法律及事实依据，应予以驳回。1、讼争房产系被告王丽勤与被告蒋国津的夫妻共同财产，王丽勤未与原告签署房产买卖合同，也未授权蒋国津与原告签署买卖合同，未同意将讼争房产出售给原告，原告的诉求缺乏基本的事实及法律依据。2、原告与蒋国津签署的《房屋买卖合同书》违反了国家法律、行政法规及政策的强制性规定，损害了国家及社会公共利益，也损害了王丽勤的合法权益，是无效合同。（1）讼争房产为解困房，其土地使用权为划拨地性质。根据《城镇国有土地使用�出让和转让暂行条例》的规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地不得转让。（2）解困房是为解决无房困难户而由国家统一建设并提供给困难户居住的政策性房产，属于社会公共利益范畴，其交易受到严格的禁止及限制。根据解困房之相关政策规定，解困房未住满三年（后修改为五年）的不得交易，如交易依法由房管部门原价收回。蒋国津将解困房转让给原告，损害了社会公共利益，而王丽勤家庭没有其他房产，形成新的住房困难，不得上市出售。（3）根据解困房政策、规定，解困房针对的对象是特定的，且需经合法程序才能认购，购买者应当是无房困难户。原告并不符合解困房的购买主体，双方的买卖应认定无效。（4）讼争房产尚未办理房产证，依法不得转让。3、原告并非善意的购买人，采用违反或者规避法律法规的强制性规定的方式，以获得额外非法利�。原告长达十余年未要求过户，证明原告知道自己所购买房产存在瑕疵。可见，原告本身是有过错，不是善意的第三人，其所主张的并不是合法利益，不应得到法律的保护。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，1987年9月12日，被告蒋国津与被告王丽勤登记结婚。1994年8月5日，被告蒋国津因购买厦门经济特区房地产开发公司兴建的康乐新村第A3组团统建住宅小区的房屋向厦门经济特区房地产开发公司支付购房款9851元。1994年8月25日，被告蒋国津因上述购房向建设银行申请住宅贷款110000元，贷款期限自1994年8月25日至1999年8月25日。1994年9月2日，被告蒋国津（乙方）与厦门经济特区房地产开发公司（甲方）就上述房屋买卖签订一份编号为94343的《厦门市个人购买解困房合同书》，约定：乙方购买坐落于康乐新村第A3组团32之三幢号解困房（即厦门�湖里区南山路316号102室房产），建筑面积89.24平方米；房价和附属费合计119851元；若乙方不能依约按时如数缴清购房款，合同自行解除，甲方可直接通知市住宅建设办公室，市住宅建设办公室有权将乙方的购房指标收回另行安排；甲方应于1994年12月31日前将所售房产交付乙方使用；乙方签字人应是户主（即产权人），产权人变更应按政府有关规定办理；等等。1997年6月28日，原告（乙方）在厦门市振华商贸公司南山物业部的居间下，与被告蒋国津（甲方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定：甲方自愿将坐落于厦门市湖里区南山路316号某单元及储藏间建筑面积101平方米的房屋出售给乙方；含已存在装修及附属水、电、煤气设施成交总价为160000元；乙方分三期付款，第一期在双方签订合同之日付10000元，第二期在甲方交付房屋给乙方时，乙方付134000元，第三期在房屋产�过户到乙方（以房管局立案交费为准）时，乙方将余款16000元带息（利息自合同签订之日起算，按月息1.5%计）付给甲方，其中第二期付款交房时间为1997年8月10日；甲方收到乙方90%房款同时提供购房发票、购房合同复印件正本加盖特区房地产公司印章给乙方；甲方申请到房屋产权后应将产权证件交付乙方保存；甲方申办房屋产权费用由甲方承担，房屋产权过户到乙方所需政府收费俱由乙方承担；甲方应在政府规定1994年解困房允许交易日起，一年内协助乙方办理产权过户；甲方应按合同约定日期将房屋交付给乙方，每逾期一天按房屋总价1%计算违约金，超过二个月时，乙方有权解除合同，甲方应在解除合同时将所收取款项退还乙方，并按款项数额作为违约金赔偿乙方；乙方应在合同约定日期付款给甲方，每逾期一天按房屋总价1%计算违约金，逾期二个月时，甲方有权解除合同，乙方所交止款项作为违约金，甲方不予退还；等等。原告由此于1997年8月11日支出居间费用3800元。1997年8月10日，被告蒋国津向原告出具一份《收条》，确认收到上述第一期和第二期房款合计144000元。当日，被告蒋国津将上述房屋交付原告使用。2014年8月26日，被告蒋国津缴纳了上述房屋的契税，并将上述房屋登记至被告王丽勤名下。另查明，被告蒋国津向原告交付了上述《房屋买卖合同书》中约定的加盖特区房地产公司印章的《厦门市个人购买解困房合同书》复印件，但未交付购房发票。原告称其在签订合同时并不清楚蒋国津是否已结婚，其根据蒋国津提供的《厦门市个人购买解困房合同书》直接签订了《房屋买卖合同书》。被告王丽勤称其在房屋买卖的半年后才清楚房屋被卖一事，当时其在晋江上班回厦门之后才知道的；其发现后有向原告反应其不同意卖房，但原告要求其偿还220000元，其当时因没有钱无法要回房屋。原告称《厦门市个人购买解困房合同书》只有蒋国津一个人名字，根本没有王丽勤名字；其有接到自称为“王丽勤”的人的电话，其有要求把蒋国津叫来一起协商，但接到电话是在合同签订五年后的事情了，具体时间记不清。再查明，被告王丽勤另案提起诉讼，案号为（2014）湖民初字第4878号，其请求确认原告与蒋国津签订的上述《房屋买卖合同书》无效，并要求原告返还房屋。该案与本案一并审理。以上事实，有原告提供的《厦门市个人购买解困房合同书》、《房屋买卖合同书》、收据、收条，被告提供的结婚证、税收完税证明、现金交款单、收据、住宅贷款借据、进账单等，以及当事人的陈述在案为证。本院认为，根据合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈�胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告与被告蒋国津签订《房屋买卖合同书》时，虽违反了解困房的相关限制交易的管理规定，但相关管理规定非属法律、行政法规强制性规定，亦不损害社会公共利益，被告蒋国津、王丽勤辩称《房屋买卖合同书》无效，于法无据，本院不予采纳。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”夫妻一方对夫妻共同财产的出售行为，是否征得对方同意取得完全处分权，亦不直接认定买卖合同无效。原告在签订合同时，虽未审核被告蒋国津是否结婚，但蒋国津在收取了两期购房款后，已依约将讼争房屋交付给原告管理使用至今达17年，且两被告均未提供有效证据证明其在合同签订或房产交付后的合理期限内，有向原告提出异议，甚或提起诉讼维护自身权益，其共同抗辩被告王丽勤不知情明显有违常理和交易习惯。据此，本案让人有理由相信被告蒋国津对讼争房屋的处分具有代理权，其处分行为有效，《房屋买卖合同书》对两被告产生约束力，各方均应依合同约定继续履行。被告王丽勤辩称其在房屋买卖的半年后才清楚讼争房屋被卖一事，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。因此，原告与被告蒋国津于1997年6月28日签订的《房屋买卖合同书》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现讼争房屋已满足相关管理规定和合同约定的交易条件，原告请求被告蒋国津、王�勤协助办理讼争房屋过户至其名下的登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。另因讼争房产未过户至原告名下，原告请求确认讼争房产的所有权归其所有，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蒋国津、王丽勤应于本判决生效之日起十日内，协助原告陈海瑞办理址于厦门市湖里区南山路316号某单元房产过户至原告陈海瑞名下的登记手续。二、驳回原告陈海瑞的其他诉讼请求。本案案件受理费1750元，由被告蒋国�、王丽勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员吴永福二〇一四年十二月一日书记员李林娴附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为�没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。