天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0103民初3846号
原告：天津开发区康馨物业管理有限公司，住所地天津开发区翔实路22号康馨花园B座4门102室。统一社会信用代码911201167548175514
法定代表人：林舒宜，总经理。
委托诉讼代理人：李鑫，天津汇川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃露，天津汇川律师事务所律师。
被告：张孝刚，男，1976年2月2日出生，汉族，天津开发区微电子工业区总公司职员，住天津市河西区。
原告天津开发区康馨物业管理有限公司与被告张孝刚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津开发区康馨物业管理有限公司的委托诉讼代理人李鑫、覃露、被告张孝刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津开发区康馨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2010年12月1日至2017年4月15日期间的物业服务费25202.77元及滞纳金12315.84元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系物业服务企业，被告系侨馨园2-1104业主。房屋建筑面积为156.88平方米。原告于2007年4月16日与小区开发商天津市侨桥置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，为该小区提供物业管理服务，该合同约定：前期物业合同约定的是每月每平米2.1元，每月10日前缴纳物业服务费。此后原告多次向其催缴，但被告仍未缴纳。原告依约提供物业服务，被告办理入住手续后接受了原告提供的物业服务。现被告未依约支付物业管理服务费的行为已构成违约，故诉至法院。
原告就其主张提交如下证据：1、天津市前期物业管理服务合同，证明原、被告之间系合同关系，被告应依约支付物业服务费；2、催收函及邮寄回执各两份、诉前调解通知书复印件一份，证明向被告催缴过物业费。
被告张孝刚辩称，1、原告严重违反物业服务合同约定，未尽到物业服务义务，致使侨馨园小区环境及品质严重下降。小区内绿植凋敝、杂草丛生；卫生清理严重滞后，垃圾堆积，清运不及时；小区内路灯、低灯等设施损坏严重，无人修理更换；围墙、公共区域墙壁开裂、瓷砖破损等损坏破损严重，无人维修、更换，且存在脱落等安全隐患；楼宇电梯长期损坏、停运；物业经理不具备法定资质且更换频繁，小区事务无妥善交接；保安管理不力，盗窃事件频发；原告擅自拆除小区原有空中绿地花园；未经业主同意，擅自侵占公共空间设置商业广告牟利；车辆粗放管理，长期占用消防通道，无人疏导；对联华公司存车处侵占小区产权事实视若无睹，怠于履行小区管理义务。以上种种问题，小区业主、业委会采取多种方式与物业公司沟通，但原告对上述问题视而不见，不予整改。侨馨园小区用地性质为其他商服用地，产权性质为非居住。总建筑面积为58000多平方米。原告属于三级物业管理资质，根据当时规定要求三级物业不能管理5万平米以上的小区，我们对原告的资质存在质疑。2、原告的诉讼请求超过诉讼时效。3、原告未履行书面催缴义务。4、原告收费标准计算错误，与开发商售房时的承诺不相符；2008年我入住该小区，购房时开发商承诺收费标准为1.9元。原告为该小区提供物业服务合同后，按照2.1元收取物业费。5、原告关于滞纳金的主张无事实和法律依据。2013年1月30日物业在地下室私接电源给电动车业主充电，收取费用。造成一号楼主电缆起火，给小区环境造成严重影响。原告长期对地下消防设施缺乏管理，维修不当未尽到管理的义务，在2017年4月15日交接的时候给恒富物业造成很大的管理困难。原告对电梯的管理存在漏洞，二号楼的两部电梯在2016年12月份同时停运，长达九天。无奈我们在2017年1月1日到区政府上访，电梯修复仍进展缓慢。2.1元的收费标准未按照合同约定提供相关服务、入住时开发商没有安装电梯刷卡系统，原告后来给业主安装造成业主上下楼非常不便。业主委员会要求原告提供图纸等原告也未提供。小区的公共停车场长期被联华占用，原告没有尽到管理的责任，我没有收到过催缴函件。
被告张孝刚向本院提交如下证据，1、《侨馨园业主委员会致物业公司的函件》三份、整改意见及主要问题各一份，证明原告对小区的管理严重缺失，业委会多次要求小区整改；2、告知书、通知、通报、关于侨馨园物业减免的说明、紧急通知各一份，证明小区电梯长期且频繁出现故障、原告未能解决；3、恒富世纪关于侨馨园交接查验的过程中发现的问题、侨馨园小区火灾报警系统自检报告，证明原告对小区的管理和维护长期且严重缺失致使小区存在问题无法正常使用，且存在安全隐患。4、照片二十九张、光盘一张，证明原告对小区的管理和维护长期且严重缺失致使小区存在问题无法正常使用，且存在安全隐患；原告违法出售小区车位，未首先满足业主需要。
本院的认证意见如下：原告提供的证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认。本院对被告提交的证据的真实性予以确认。
经审理查明，原告于2007年4月16日与天津市河西区侨馨园小区开发建设单位天津市侨桥置业有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定服务期限：本合同自2007年4月16日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同约定物业服务费收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.19元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.91元由业主交纳。被告系天津市河西区解放南路与新围堤道交口东北侧侨馨园2-1104室房屋产权人，房屋建筑面积156.88平方米。原告按照每月每平方米2.10元向被告收取物业服务费及配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费，被告每月应交纳物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费）329.45元。原告经天津市国土资源和房屋管理局物业服务企业信用等级评级，2016年度为良好。被告拖欠2010年12月1日至2017年4月15日的物业服务费及机电设施的运行、维护、管理费。原告曾于2014年10月31日及2017年5月28日向被告邮寄送达物业费催缴函，该两份催缴函分别被拒收及家人代收。2016年6月，原告向本院诉前联合人民调解委员会申请立案。
另查明，2016年12月份，被告所居住的2号楼电梯由于故障，导致电梯停运九天。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区侨馨园小区开发建设单位天津市侨桥置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认，被告系该小区业主应受该合同约束。现原告已依约履行了提供物业服务的义务，被告应依约履行交纳相应物业服务费的义务。就本案而言，根据被告提交的证据，原告在安全防范、公共设施维修、电梯维护、绿化养护、卫生清洁等诸多方面存在瑕疵，本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，应适当酌减被告应缴纳的物业服务费，结合该小区及2号楼电梯问题十分严重的实际情况，对于被告未交纳的物业服务费应酌情减免20%。关于原告主张的滞纳金一节，鉴于原告提供的物业服务确实存在瑕疵，被告对此不满意而未交纳物业服务费，欠费并非恶意，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告抗辩原告主张的部分物业费已超过诉讼时效问题，原告主张中2010年12月1日至2012年10月30日的物业管理服务费已经超过二年诉讼时效，对该部分诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告张孝刚给付天津开发区康馨物业管理有限公司2012年10月31日至2017年4月15日期间的物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费）14109.16元；
二、驳回原告天津开发区康馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取369元，原告天津开发区康馨物业管理有限公司负担221元，被告张孝刚负担148元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 杜 娟
二〇一八年六月十四日
书记员 沈瑞涛
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。