山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第399号
上诉人（原审原告）：朱明杰，男，1968年10月18日出生，汉族，教师。
被上诉人（原审被告）：刘玉引，男，1969年4月9日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：高树路，男，1966年6月17日出生，汉族，临沭县临沭街道富民街居委会。
被上诉人（原审第三人）：宋国花（高树路之妻），女，1964年2月5日出生，汉族。
上诉人朱明杰因与被上诉人刘玉引、高树路、宋国花房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院（2012）沭民一初字第2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月15日作出（2013）临商终字第592号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。山东省临沭县人民法院经审理，于2014年10月11日作出（2014）沭商重字第3号民事判决，朱明杰不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱明杰一审诉称，2009年2月23日，我和刘玉引签订房屋买卖协议书，刘玉引用其在临沭县临沭街道富民街的房屋一套（土地证沭国用2004第0735633号）交付给我，抵顶刘玉引不能偿还我的16万元借款。其中协议书规定刘玉引必须协助我办理过户手续。另外，刘玉引购买的房屋系高树路继承其父亲高义全的，高树路在继承后未办理过户登记即出卖给刘玉引。请求法院依法判令刘玉引和高树路、宋国花履行房屋买卖协议，协助办理房屋过户手续。
一审法院在直接送达不能的情况下，在刘玉引原住处临沭县环卫所家属院张贴公告，公告送达开庭传票及起诉状副本等法律文书，刘玉引未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
第三人高树路一审述称，我不同意朱明杰的诉讼请求。本案所涉房产的原房主是我父亲高义全，我父亲1999年去世，房子作为遗产由我母亲继承一半，我和其他四位姐妹共同继承另一半，我只占有该房产的10%。我在未征得其他继承人的同意下私自将该房产变卖，属于无权处置，所以我和刘玉引之间的房屋买卖合同是不成立的。
原审法院经审理，于2012年11月15日作出（2012）沭民一初字第2361号民事判决，朱明杰不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月15日作出（2013）临商终字第592号民事裁定，裁定撤销（2012）沭民一初字第2361号民事判决，发回山东省临沭县人民法院重审。
原审法院重审认定，2004年11月22日，刘玉引与高树路、宋国花协商，购买了高树路之父高义全（已去世）所有的位于临沭县临沭镇富民街457号的住房一套（国有土地证沭国用2004第0735633号），刘玉引购买后未办理产权过户手续。
2009年2月23日，刘玉引和朱明杰签订房屋转让协议书一份，载明：“经甲乙双方自愿达成如下友好协议：1.由于甲方无力偿还乙方的借款16万元（壹拾陆万元），现将购买的高树路之父高义全的房子（座落在临沭县城富民街457号）转让给乙方为业，永不反悔。如乙方以后办理房产过户等手续，甲方必须协助给予办理。2.甲方已将购买高树路之父高义全的房款全部付清。3.自本协议签订之日起7日内甲方必须搬出，把房子腾给乙方。4.此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方：刘玉引乙方：朱明杰见证人：杨化献2009年2月23日”。朱明杰和刘玉引签订协议后，未办理产权过户手续。
原审法院重审另认定，2008年6月1日至2009年1月1日，刘玉引先后向案外人张为利借款172000元，后仅偿还了800元。2009年2月27日，张为利对刘玉引提起诉讼，要求刘玉引清偿欠款172000元及利息，同时提出了财产保全的申请。同日，临沭县人民法院依据张为利的申请，查封了刘玉引购买的上述房产。后朱明杰提出异议，称刘玉引已于2009年2月23日将上述房产转让给他，刘玉引已不是该房产的产权人，要求依法解除保全。朱明杰提出异议的同时一并提交了沭国用（2004）字第0735633号国有土地使用证，编号2000209的建设工程规划许可证及刘玉引与朱明杰签订的房屋转让协议书，署名“杨化献”的书证，用以证明刘玉引与朱明杰转让上述房屋及签订协议的情况。2009年4月15日，临沭县人民法院就张为利诉刘玉引民间借贷纠纷一案作出（2009）沭民一初字第860号判决，判决刘玉引偿还案外人张为利借款171200元及利息。2009年5月31日，临沭县人民法院认为朱明杰的异议成立，随后作出（2009）沭民一初字第860号民事裁定，解除了对上述房产的保全。（2009）沭民一初字第860号判决生效后，刘玉引未自觉履行还款义务。2009年6月1日，张为利向临沭县人民法院提出了强制执行的申请，临沭县人民法院依据张为利的申请，于8月17日再次查封了临沭镇富民街457号房产。朱明杰再次提出执行异议，临沭县人民法院于9月20日驳回了朱明杰的执行异议。2009年10月12日，朱明杰以张为利为被告，刘玉引为第三人，向临沭县人民法院提起诉讼，要求确认其对临沭镇富民街457号房产享有所有权。2009年10月21日，朱明杰撤回了对刘玉引的起诉。2010年5月6日，临沭县人民法院作出（2009）沭民一初字第2847号判决：朱明杰对临沭镇富民街457号房屋不享有所有权。朱明杰不服，提起上诉，临沂市中级人民法院于2010年8月2日作出（2010）临民一终字第1235号民事判决：驳回上诉，维持原判。
现该房产土地使用证载明的使用者及建设工程规划许可证载明的建设者仍为高义全，该房产的土地使用证及建设工程规划许可证均由朱明杰持有，该争议房屋由朱明杰的父母居住，朱明杰主张是从2009年2月23日合同签订时居住的，高树路、宋国花则主张是从2012年开始居住的，但均无有效证据证实。
2012年8月29日，临沭县人民法院作出（2009）沭执字第842-5号执行裁定：拍卖被执行人刘玉引购买的位于临沭街道办事处富民社区457号的住房一套（土地使用证号：0735633），用以清偿债务。现申请执行人张为利与被执行人刘玉引民间借贷纠纷一案已由临沂市中级人民法院指定至莒南县人民法院执行。
原判决认定的上述事实有协议书二份、公证书两份、（2009）沭民一初字第2847号民事判决、（2010）临民一终字第1235号民事判决、（2009）沭执字第842-5号执行裁定、（2012）临执指字第299号执行裁定书及朱明杰、高树路、宋国花的陈述等证据证实。以上证据均已收集并记录在卷。
原审法院重审认为，朱明杰、刘玉引于2009年2月23日签订的房屋转让协议书，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。但该合同签订后双方未办理转让登记，生效判决认定朱明杰对临沭镇富民街457号房屋不享有所有权，案外人张为利和刘玉引的民间借贷纠纷案件执行中，临沭县人民法院查封了该房产，且正在拍卖处置中。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款规定“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”故朱明杰要求刘玉引和高树路、宋国花履行房屋买卖协议、协助办理房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回朱明杰要求刘玉引和高树路、宋国花履行房屋买卖协议、协助办理房屋过户手续的诉讼请求。诉讼费100元，由朱明杰负担。
上诉人朱明杰不服原审判决上诉称：1.重审判决事实不清，涉案房产不在查封中。2009年2月23日，我和刘玉引签订房屋买卖协议。买卖房屋已归属我，临沭县人民法院（2009）沭民一初字860号裁定书已确认涉案财产不属于刘玉引的房产。2.（2009）沭执字第842-5号执行裁定书和（2012）临执字第299号执行裁定书没有法律依据，属于违法查封拍卖。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条和第五条、第八条规定，临沭县人民法院查封错误，更无权拍卖。3.重审适用法律不当。临沭县人民法院（2014）沭商重字第3号判决书依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款规定，该规定是争议房屋属于刘玉引的房产，事实该查封房屋已不属于刘玉引财产，并未登记在其名下，重审使用查封他人财产，本就是违法查封，显然，使用该法条判决不妥。4.本案系“买卖合同”纠纷，我要求刘玉引、高树路、宋国花履行系合同附随义务，应与“案外人异议之诉”区别开来，两者隶属不同法律范畴。我要求刘玉引、高树路、宋国花履行协助过户符合法律规定，双方诉讼系合同纠纷，要求刘玉引、高树路、宋国花履行是合同附随义务，临沭县人民法院（2009）沭民一初字第2847号和临沂中级人民法院（2010）临民一终字第1235号判决书已确认我与刘玉引买卖合同合法有效，刘玉引、高树路、宋国花应履行合同义务；该案不是“案外人执行异议之诉”，重审没有予以区别，且违法调取证据。综上所述，重审事实不清，证据不足，适用法律不当，涉案房产不属于刘玉引，买卖合同合法有效，刘玉引、高树路、宋国花就应履行法定义务。请二审法院依法查实，撤销重审判决，作出公正判决，支持我的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由刘玉引、高树路、宋国花承担。
被上诉人高树路、宋国花辩称，本案中涉及的房产是我父亲的遗产，该套房屋已被我卖了，虽然我私下已将该套房屋卖给刘玉引，但该房屋还有其他的继承人，其中有我母亲和三个姐姐及一个妹妹，所以该套房屋按法律来说，我是没有私下处理权的，因此该房屋始终没有和刘玉引办理过户手续，根据国家有关法律规定，房产的所有权是根据有关部门的登记为准，所以该房屋与朱明杰无任何关系，他所主张的权利是不合法的。
本院经审理查明，临沭县人民法院审理朱明杰诉张为利所有权确认纠纷一案，于2010年5月6日作出（2009）沭民一初字第2847号民事判决，该判决认为：朱明杰与刘玉引签订的房屋转让协议是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，协议签订后虽然未办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，合同的效力并不受影响，合同自成立时生效。朱明杰提出上诉后，本院于2010年8月2日作出（2010）临民一终字第1235号民事判决，该判决认为：朱明杰与刘玉引所签订的房屋转让协议，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，故为有效合同。
上述事实有临沭县人民法院（2009）沭民一初字第2847号民事判决和本院（2010）临民一终字第1235号民事判决予以证实。
本院经审理查明的其他事实与一审相同。
本院审理期间，高树路、宋国花陈述：2004年11月22日，卖给刘玉引88000元，卖房屋的钱都是我自己花了，卖房子的事情还是在与朱明杰和张为利打官司之后，我找我母亲和姐姐妹妹捺印的时候，她们才知道我将房子卖给了刘玉引，对于房屋卖给刘玉引，她们也没有什么意见，因为房子已卖了这么多年了，钱也被我花了，我听说她们也曾经向临沭县法院写过诉状，想立案，但没有立成，对于房子卖给刘玉引没有任何异议。
本院认为，高树路在朱明杰诉张为利所有权确认纠纷一案中为张为利出具了署名为“高树路、禚宝芝、宋国花、高艳、高树珍、高树霞、高树玲”的“证明”一份，并亲自到庭作证，证实“证明”中其他人的签名或捺印均系高树路、禚宝芝、宋国花、高艳、高树珍、高树霞、高树玲本人形成，并证实同意将临沭县城富民街457号房产卖给刘玉引。本院审理期间，高树路称“对于房屋卖给刘玉引，我母亲和姐姐妹妹也没有什么意见，因为房子已卖了这么多年了，钱也被我花了，对于房子卖给刘玉引没有任何异议”，故本院认定高树路有权处分其继承的富民街457号房产。本院审理期间，高树路提出“卖给刘玉引时已口头告知，如果他想转卖此房屋，应先告知我，我有优先购买权”，但没有提交相应的证据予以证实，故本院对高树路有优先购买权的主张不予采信。
高树路、宋国花将高树路继承的房产卖与刘玉引，并将沭国用（2004）字第0735633号国有土地使用证、建设工程规划许可证交付刘玉引，刘玉引因曾借用朱明杰的160000元未还，又将该房产在临沭县人民法院查封前四天转让给朱明杰，并将沭国用（2004）字第0735633号国有土地使用证、建设工程规划许可证交付给朱明杰，由朱明杰实际占有。临沭县人民法院（2009）沭民一初字第2847号民事判决和本院（2010）临民一终字第1235号民事判决已认定朱明杰与刘玉引签订的房屋转让协议有效，因此，在富民街457号民房被查封前，在朱明杰已经支付了全部购房款款并实际占有了该房产的国有土地使用证和建设工程规划许可证的情形下，在无其他法定事由的情况下，包括高树路、刘玉引在内的其他人对富民街457号民房不再享有占有权、使用权、收益权和处分权。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”在朱明杰请求履行合同的情况下，高树路、刘玉引作为出卖人，应当按照房屋买卖“协议书”的约定协助朱明杰办理产权过户登记手续。富民街457号民房现处于被查封状态，国土资源、房地产管理部门不能办理产权过户登记手续，刘玉引、高树路、宋国花协助办理产权过户登记手续的义务履行受阻，但在具备登记条件时，刘玉引、高树路、宋国花的义务仍应继续履行，原审以朱明杰对富民街457号民房不享有所有权及查封期间不得办理转移登记手续而判决驳回朱明杰要求刘玉引、高树路、宋国花协助办理房屋过户手续的诉讼请求于法无据，应予改判。
综上，朱明杰权请求法院判决刘玉引、高树路、宋国花继续履行合同义务及附随义务，协助办理房屋过户手续。虽然刘玉引、高树路、宋国花协助办理产权过户登记手续的义务因房产被查封而造成履行受阻，但在具备转让登记条件时，刘玉引、高树路、宋国花的义务仍应继续履行，原审判决驳回朱明杰要求刘玉引、高树路、宋国花协助办理房屋过户手续的诉讼请求于法无据，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销山东省临沭县人民法院（2014）沭商重字第3号民事判决。
二、被上诉人刘玉引、高树路、宋国花在具备转让登记条件时协助朱明杰办理房屋过户手续。
一、二审案件受理费各100元均由被上诉人刘玉引负担。
本判决为终审判决。
审判长 田开玉
审判员 杨敬国
审判员 张念国
二〇一五年十月二十六日
书记员 崔凯琳