广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第1032号
原告：喻勇，男，1982年5月21日出生，汉族，住中山市，现住中山市。
原告：毛海霞，女，1982年3月24日出生，汉族，住住中山市。
被告：袁嘉乐，男，1980年8月12日出生，汉族，住中山市。系被告黄丽斯的委托代理人，与黄丽斯为夫妻关系。
被告：黄丽斯，女，1982年2月18日出生，汉族，住中山市。
原告喻勇、毛海霞诉被告袁嘉乐、黄丽斯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈绮乔独任审判，公开开庭进行了审理。原告喻勇、毛海霞，被告袁嘉乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告喻勇、毛海霞诉称：2014年11月22日，原告与被告通过中山市乐安居房地产代理有限公司签订了一份《房地产买卖合同》及补充协议，原告以45万元购买被告位于中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊栋＊房（建筑面积111.85m2，房地产证号：02110467＊＊﹨02110467＊＊）及中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊栋＊号车房（建筑面积9.2m2，房地产证号：02110467＊＊﹨02110467＊＊）。依据合同，原告已于2014年11月22日支付定金50000元给被告。余款400000元按如下步骤支付：其中5万元，原告于2014年11月28日支付给被告，同时被告将位于中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊栋＊号车房过户给原告；其中19万元，连同尾款1万元，合计20万元，原告于2015年1月9日支付给被告，同时被告将位于中山市中区大墩村＊号之四＊房房产产权证和土地使用证交与原告作担保。但被告并没有依据合同在合同签署之日起60日内还清贷款并办妥解除抵押登记手续，在原告不断催促下，被告交代了位于中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊栋＊房已被中山市第一人民法院查封，查封时间是2015年1月5日，被告在得知房产被查封后没有及时告知原告，仍然收取原告200000元的购楼款，且至原告起诉之日仍不归还。为此，为维护合法权益，原告遂起诉至法院。请求判令：1.归还原告已付的300000元的购房款，以及从交付款项之日起到还款日所产生的利息，利率按照年利率的6%计算；2.两被告赔偿原告违约金50000元；3.两被告赔偿原告在整个交易过程中的已付费用，包括车房1200元、营业税2000元、城建税140元、教育附加费60元、地方教育附加费40元、交易手续费56元、土地登记费13元、房屋所有权登记费80元、土地登记证书费30元、测绘费300元、评估费300元、档案证明费30元，共计4249元；4.判定合同无效，车房已经过户至原告名下，原告退还已经过户的车房产权给被告，过户产生的相关手续费由被告支付；5.被告支付原告预付给安乐居房地产代理有限公司全部诚意金、服务费，累计7500元；6.被告赔偿原告精神损失费30000元；7.被告承担本案的全部诉讼费。
庭审期间，原告变更诉讼请求为：1.认定合同有效，判令解除原、被告双方签订的房地产买卖合同；2.判令两被告返还原告已付购房款30万元以及按实际欠款额从付款之日起至还清欠款之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息；3.判令两被告赔偿原告违约金5万元；4.判令两被告承担交易过程中原告的损失，总计4399元；5.判令将已过户至原告名下的位于中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊栋＊号车房过户给两被告，过户产生的全部手续费用由两被告承担；6.判令两被告返还原告已支付的中介公司的服务费用7500元；7.判令两被告赔偿两原告精神损失费30000元；8.判令本案诉讼费用由两被告承担。
原告喻勇、毛海霞就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.房地产买卖合同及补充协议；2.交易流水和发票；3.300000元转账凭证及收据；4.给付中介公司的7500元收据；5.涉案房屋及车房的中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；6.抵押担保书以及郑杏容的房地产权证及国有土地使用证；7.房地产查封证明表；8.过户至原告喻勇、毛海霞名下的涉案车房的房地产权证及过户产生的2240费用的发票（该费用已包含在证据二中）。
被告袁嘉乐、黄丽斯共同辩称：1.原、被告于2014年11月22日签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违法法律法规，是合法有效合同。签订合同后，被告已诚信地按约定履行合同。第一，被告已按合同约定的程序先将车房转让到原告名下；第二、被告收到部分房款后已到银行办理解押手续，只是因被告意志以外的客观原因而无法办理。被告是希望如约履行的，也是积极采取措施排除阻碍达到合同目的。因此，被告并无违约。2.关于原告诉称被告涉嫌诈骗一事，如前述，被告一直在积极履行合同，涉案房地产是于2015年1月5日被法院查封，尽管该查封日期早于被告如约支付进度款的日期，但因法院查封房地产时并没有及时告知被告，被告是事后如约到银行办理解押手续时才得知该查封情况，因此，被告不存在欺诈原告的情形。3.本案的《房地产买卖合同》是合法有效合同，被告也在积极排除妨碍合同履行的事项，被告不同意解除合同。4.原告主张的精神损失费用依法无据。5.按《房地产买卖合同》约定，原告已付费用4399元、中介费7500元应为原告自行承担，与被告无关。综上，被告一直诚信履行合同，没有违约行为，原告的诉讼请求不合情理，不应支持。
被告袁嘉乐、黄丽斯就其辩解在举证期限内提交的证据有中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表及房地产查封证明表、房地产抵押证明表。
经审理查明：2014年11月22日，原告喻勇、毛海霞作为买方，被告袁嘉乐、黄丽斯作为卖方，经居间人中山市乐安居房地产代理有限公司（以下简称乐安居公司）介绍签订一份《房地产买卖合同》，约定：由原告购买被告出售的位于中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊幢＊房之物业（面积111.85m2，房地产证号：02110467＊＊／02110467**）。该房地产处于抵押状态，被告应于签署本合同之日起60日内还清贷款并办妥解除抵押登记手续，并将房地产证件原件托管于居间人处作为办理过户手续之用。原告自行对被告的房地产的权属情况进行实质审查。原、被告双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售。本合同签订后，被告无法办妥解除抵押登记手续的，原告有权解除本合同。居间人无须向买方及卖方退还已收取的居间服务费。双方还约定，该房地产不含税的转让成交价为450000元（该房地产转让的税费由买方承担），付款方式如下：原告在签订合同的同时向被告支付定金50000元作为第一部分楼款，第二部分楼款400000元，其中原告向银行申请按揭贷款150000元。原告在2014年12月15日前申请按揭，被告须无条件配合原告提交申请按揭所需法律文书。在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日两个工作日内，双方须签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件手续。交易过程中所有税费由原告支付。被告须在收到银行放款150000元后一周内将交易房地产交于原告使用。被告保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理。本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、抵押、查封等事宜，被告应在签订《中山市房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后原告无需负责，否则被告须承担由此引起的一切法律责任。如原告未能履行本合同之条款，则已付定金由被告没收，而被告有权将该房地产转让予任何人；如被告在收取定金后不依合同条款将房地产售予原告，则被告须返还双倍定金予原告以弥补原告损失。鉴于居间人已促成买卖双方签订本合同，由买方向居间人支付居间服务费9000元。签署本合同后，若该合同被撤销、被认定无效、被解除、被终止或未被实际履行等，均不影响居间人收取居间服务费的权利，即居间人无须向买方及卖方退还居间服务费。原、被告此后签署的房管局版本《中山市房地产买卖合同》之内容与本合同内容不一致的，以本合同为准。另外，合同第十四条备注约定：备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准。原、被告双方在备注栏中约定：1.该房地产成交价450000元包含购买中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊幢＊号车房，证号为02110467＊＊／02110467＊＊，土地证号为国（2011）易21038**；2.第二部分楼款400000元中50000元在月底前支付予被告，其中190000元在被告接到银行通知还款后一周内支付，剩余1万元在交楼当天支付；3.被告承诺没有使用过东区水云轩小学学位；4.该合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。原、被告分别在合同的买方、卖方栏处签名并按捺予以确认，乐安居公司及其代表唐俊仪则在居间人栏处盖章及签名予以确认。
同日，原告喻勇、毛海霞与被告袁嘉乐、黄丽斯再签订一份《补充协议》，约定：1.第二部分楼款400000元，其中50000元在2014年11月30日前交付被告，被告将其名下位于中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊幢＊号车房过户给原告；2.第二部分楼款400000元，其中190000元在被告接到银行通知还款后一个星期内由原告支付给被告，被告同时将位于中山市中区大墩村＊号之四＊房屋作为信用担保，待完成过户手续后担保作废；3.第二部分楼款400000元，尾款10000元原告在收楼当天交付给被告，被告保证房子墙体、地板、衣柜等无损坏情况交付给原告；4.原告在接到银行通知入抵押后一周内必须支协助办理房产登记抵押事宜；5.原告可在领取该房产新证后先去登记办理迁户口事宜，再送新证回银行入抵押；6.无论原告银行贷款申请成功与否，均不影响此次交易，原告需在约定时间半年内将全部剩余楼款付清，否则被告有权追讨违约损失。原、被告及乐安居公司的代表唐俊仪分别在合同的买方、卖方和见证方栏处签名并按捺予以确认。
上述《房地产买卖合同》和《补充协议》签订后，两原告依合同约定于2014年11月22日向被告交付定金50000元；于同年11月28日、2015年1月9日分别交付第二部分楼款中的50000元和200000元给被告，合计300000元，由被告分别出具《收据》给原告收执。
2015年1月9日，案外人郑杏容向原告出具《抵押担保书》，载明：关于中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊幢＊房的补充条款，现将本人名下位于中山市中区大墩村＊号之四＊房房产抵押给买方喻勇（身份证号43250119820521＊＊＊＊），等中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊幢＊房过户给买方喻勇后，喻勇就还回中山市中区大墩村＊号之四＊房房产证（房地产权证：粤房地证字第14949**号，国有土地使用证：中府国用（总／89）字第0080＊＊／18014＊＊号），消除抵押。郑杏容在该《抵押担保书》的抵押人栏处签名并按捺予以确认。经查，郑杏容提供作抵押担保的房地产，原、被告双方并无在国土部门办理抵押登记手续，原告在诉讼期间也明确表示不追究郑杏容的担保责任。
另查：被告于2014年11月28日收取原告交付的第二部分楼款中的50000元后，就协助原告办理了位于中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊幢＊号车房的过户手续，且原告于2014年12月3日领取新的房地产权证（证号分别为：粤房地权证中府字第02141096**号、第02141096**号，建筑面积：9.2平方米，套内建筑面积：8.63平方米，由两原告作为该房地产共有人各占二分之一份额）。经查，原告为办理该车房过户事宜，共支付契税1200元、房地产交易手续费28元、土地登记费13元、房屋所有权登记费80元、土地等级证书费30元、测绘费300元、评估费300元、档案证明费30元，小计1981元；代被告支付营业税2000元、城建税140元、教育附加费60元、地方教育附加费40元、房地产交易手续费28元，小计2268元；上述两项合计4249元。此外，签订涉案《房地产买卖合同》后，原告为履行合同还向居间人乐安居公司支付诚意金等费用合计7500元。诉讼期间，原告就涉案房地产的档案资料向中山市土地房产产权档案馆进行查询，支付费用150元。
再查：原告在2015年1月9日交付第二部分楼款中的200000元给被告后，即要求被告按合同约定自签署合同之日起60日内（即2015年1月22日前）还清贷款并办妥解除抵押登记手续。同年2月5日，原告得知涉案（位于中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊幢＊房）房屋因被告拖欠其他人债务而被中山市第一人民法院于2015年1月5日依法查封。据此，原告以涉案房地产已被法院查封，被告无法按合同约定时间与原告办理涉案房地产过户更名手续，房屋买卖行为无法继续履行，原告购买该房屋让孩子入读水云轩小学的合同目的也无法实现为由，遂诉至法院，主张前述实体权利。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同是原、被告在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依合同全面履行自己的义务。原告作为买方已依照合同约定履行相应交付定金及购房款的义务，被告作为卖方未按照合同约定按时还清贷款并办妥解除抵押登记手续，且因个人存在其他债务导致涉案房屋被法院查封而无法依照合同约定与原告办理房地产更名过户手续，被告的行为已违反诚实信用原则，并致原、被告双方的合同目的无法实现，已对原告的合法权益造成影响，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因此，原告要求解除与被告签订的房地产买卖合同，并由被告承担退还购房款300000元以及赔偿50000元违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。鉴于作为主合同的《房地产买卖合同》已依法解除，故原、被告据此签订的《补充协议》也一并予以解除。至于原告要求按实际欠款额（以300000元为基数）从付款之日起至还清欠款之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息的请求，鉴于原告主张的300000元购房款是包含50000元定金的，现原告已按合同约定的违约条款要求被告赔偿50000元违约金，故原告主张计付利息的购房款本金实为250000元。据此，被告应按实际欠款额（以250000元为基数）从付款之日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算利息给原告。
至于现已过户至原告名下的涉案车房，因该车房与涉案买卖房屋是配套出售的，现涉案合同的主要标的房屋已不能履行过户更名手续，故原告先于房屋取得的车房已失去使用价值，结合上述本院准许解除涉案房地产买卖合同的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求将车房退还被告，并由被告返还之前办理过户更名手续而产生的费用4249元，以及承担车房重新过户更名而产生的全部费用的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。至于原告因被告存在违约行为，遂向法院提起诉讼，并因此产生的查档费150元，以及之前为履行合同向居间人支付的诚意金等费用7500元，也属于因被告违约造成原告实际损失的范围，理应由被告赔偿给原告。
关于原告要求被告赔偿精神损失费30000元的诉求。本案是房屋买卖合同纠纷，被告应就其违约行为承担责任，原告该诉求欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求有理部分，本院予以支持，无理部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原告喻勇、毛海霞与被告袁嘉乐、黄丽斯于2014年11月22日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；
二、被告袁嘉乐、黄丽斯应在本判决发生法律效力之日起七日内返还购房款300000元及其利息（其中50000元本金从2014年11月28日计至2015年1月8日止，250000元本金从2015年1月9日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）给原告喻勇、毛海霞；
三、被告袁嘉乐、黄丽斯应在本判决发生法律效力之日起七日内支付50000元违约金给原告喻勇、毛海霞；
四、被告袁嘉乐、黄丽斯应在本判决发生法律效力之日起七日内返还房屋交易费4249元、中介费7500元、查档费150元，合计11899元给原告喻勇、毛海霞；
五、被告袁嘉乐、黄丽斯应在本判决发生法律效力之日起七日内协助原告喻勇、毛海霞将中山市东区银湾东路＊号御景湾花园＊幢＊号车房产权过户到被告袁嘉乐、黄丽斯名下，由此产生的全部费用由被告袁嘉乐、黄丽斯承担；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7176元，减半收取3588元，诉讼保全费2020元，共计5608元（原告喻勇、毛海霞已预交），由被告袁嘉乐、黄丽斯负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈绮乔
二〇一五年六月十日
书记员 赵 莉
许晓丹