海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终581号上诉人（一审被告）：海南永成发实业有限公司。住所地：海南省澄迈县老城快速干道20公里处南侧。法定代表人：郭冠新，总经理。委托代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。委托代理人：李珂欣，该公司销售经理。被上诉人（一审原告）：王义军，男，1975年12月9日出生，汉族，住河北省霸州市。委托代理人：王巨森，男，1960年2月22日出生，汉族，住海南省海口市。上诉人海南永成发实业有限公司(以下简称永成发公司)因与被上诉人王义军商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2015）澄民初字第1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。一审法院查明：2014年4月22日，王义军与永成发公司签订一份《澄迈商品房买卖合同》，由王义军购买永成发公司开发建设的位于海南省××县房，房屋建筑面积93.35平方米，每平方米4572元，总金额426796元。合同第八条约定：”出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，即该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”同时合同附件七本合同补充协议第十一条关于买受人单方解除权的行使约定：”（一）买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人，并经出卖人确认后行使。出卖人须自收到买受人的书面通知之日起5日内，予以审核，如出卖人对买受人单方面解除合同的通知有异议的，应书面回复买受人。出卖人逾期不答复的，视为无异议。（二）出卖人确认买受人有权单方面解除合同后，届时房产尚未交付买受人，出卖人应一次性将买受人已支付的房价款及按同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之三向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。”合同签订后，王义军按照合同约定于2014年4月22日一次性支付完全部购房款。2015年1月1日，永成发公司与王义军签订协议，约定：”3.因各种原因，甲方（永成发公司）未能在2014年10月1日前将符合合同约定的商品房交付乙方（王义军）使用，并向乙方发出逾期交房通知。因逾期交房，甲方同意自2014年10月1日起至乙方所购房屋具备《买卖合同》约定交房条件之日止，每日按乙方已付房价款万分之一向乙方支付违约金......甲方承诺于2015年2月16日之前完成商品房主体工程验收，达到进场装修条件......”至2015年9月11日，王义军起诉时，永成发公司仍未履行交房义务。王义军在一审中的诉讼请求为：1.永成发公司一次性将王义军支付的房价款426796元及利息退还王义军，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年9月10日开始计算至实际付清之日止；2.永成发公司支付违约金，计算方式为从2015年9月10日开始计算至实际付清之日止，每逾期一日支付王义军未退款金额万分之三的违约金；3.诉讼费用由永成发公司负担。以上事实，有王义军的陈述及其提交的身份证、永成发公司的企业登记档案、双方签订的《商品房买卖合同》、视频录像、发票等证据佐证，足以认定。一审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点即王义军主张的房款利息和逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同中约定的交房日期为2014年10月1日前，同时，双方在2015年1月1日签订的协议中又约定”甲方承诺于2015年2月16日之前完成商品房主体工程验收，达到进场装修条件”，该约定经过双方的确认，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。至2015年9月11日，王义军向法院提起诉讼时，永成发公司仍未履行交房义务，其行为已经构成违约。根据双方签订的合同第十一条的约定，王义军有权单方面解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：”当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”自2015年9月11日王义军起诉后，至2016年1月12日开庭时止，永成发公司未就合同的解除提出异议，王义军关于双方合同已经解除的主张成立。永成发公司逾期交房已经构成违约，王义军要求永成发公司一次性退还已支付的房价款426796元于法有据，予以支持；但其主张利息从2015年9月10日开始计算至实际付清之日止，不符合合同约定，不予支持。根据合同约定，永成发公司未向王义军退还购房款，应当按合同约定承担违约责任，向王义军支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告海南永成发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王义军退还已支付的房价款426796元；二、被告海南永成发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王义军支付违约金，计算方式为：每日按未退款金额426796元的万分之三计算，自2015年9月11日起算至本案生效法律文书指定的履行期限届满之日止。三、驳回原告王义军的其他诉讼请求。案件受理费8350元，减半收取4175元，由被告海南永成发实业有限公司负担。上诉人永成发公司上诉称：一、一审没有将开庭的时间、地点通知上诉人的委托代理人，导致上诉人的委托代理人未能到庭参加诉讼，严重违反程序规定，以及违反了民事诉讼法第一百三十六条的规定，剥夺了上诉人的抗辩权。二、根据《物业管理条例》第五十四条及《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，被上诉人至今没有缴纳住宅专项维修资金，上诉人有权依法拒绝交房。一审判决没有查明被上诉人没有缴纳住宅专项维修资金的事实，就认定被上诉人有权解除合同，认定事实不清。三、一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，严重违背客观事实，没有法律依据。被上诉人诉请要求退还购房款的前提条件必须是解除《商品房买卖合同》，但被上诉人在一审中并没有提出解除合同的请求，故一审判决不能对合同是否解除作出认定，更不能直接判决上诉人退还购房款。上诉人接到被上诉人的起诉状后即提出反诉，表明上诉人对合同的解除提出异议，一审认定”自2015年9月11日王义军提起诉讼后，至2016年1月12日开庭时止，永成发公司未就合同的解除提出异议，因此王义军关于双方合同已经解除的主张成立”违背客观事实，没有法律依据，一审认定合同已经解除，不符合程序规定。综上，请求二审法院：1.撤销海南省澄迈县人民法院(2015)澄民初字第1266号民事判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人王义军答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。但是，一审判决没有支持王义军的利息请求，请求二审增加判决支持王义军在一审中提出的利息请求。二审查明的事实和采信的证据与一审判决一致，本院予以确认。另查明：双方签订的商品房买卖合同第十九条约定：”买受人行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及按同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。”该合同的补充协议第十一条约定：”（一）买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人，并经出卖人确认后行使。出卖人须自收到买受人的书面通知之日起5日内，予以审核，如出卖人对买受人单方面解除合同的通知有异议的，应书面回复买受人。出卖人逾期不答复的，视为无异议。（二）出卖人确认买受人有权单方面解除合同后，如届时房产尚未交付买受人，出卖人应一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之三向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止......。”另外，一审中，因上诉人永成发公司经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理了本案。二审中，关于被上诉人王义军一审提交的视频，本院组织永成发公司进行了质证。永成发公司表示对该视频的真实性无异议，并陈述2015年9月4日王义军确实向其提出了退房通知，但永成发公司认为其未能于约定的时间交房，是因为在工程建设的过程中受到了台风影响等因素导致工期延迟。本院对王义军在一审中提交的视频真实性予以确认。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点应确定为如下两点：1.双方签订的合同是否已经解除；2.一审是否严重违反法定程序。关于争议焦点一。永成发公司与王义军签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。永成发公司未能依照约定的交房日期将商品房交付给王义军，且未能提供证据证明其逾期交房的情形符合合同第八条约定的特殊原因，故王义军有权依据合同约定要求永成发公司承担逾期交房的违约责任。合同第十一条约定：逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。合同第十九条约定：买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。王义军于2015年9月4日当面向永成发公司提出了退房要求，系行使合同约定的解除权的行为。永成发公司未提供证据证明其自收到该退房通知之日起5日内就解除合同一事向王义军提出书面的异议答复，故依补充协议第十一条的约定，应视为永成发公司对王义军行使单方解除权没有异议。因此，自退房通知到达之日即自2015年9月4日起，双方签订的商品房买卖合同即已解除。一审以王义军提起诉讼后永成发公司至开庭时未就合同解除提出异议为由认定合同解除，其认定合同解除的理由不当，本院予以纠正。关于永成发公司主张的因王义军至今没有缴纳住宅专项维修资金故其有权依法拒绝交房的问题，其主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。本案在一审中共开两次庭。第一次开庭传票由永成发公司的委托代理人陈垂瑜签收，永成发公司在第一次庭审中出庭参加诉讼；第二次开庭传票由永成发公司的工作人员签收。虽然一审法院在第二次开庭前未将出庭通知书直接送达给永成发公司的委托代理人，但一审法院已在开庭前依法用传票传唤了永成发公司，故永成发公司是知道第二次开庭的时间和地点的，一审法院在永成发公司无正当理由未到庭参加诉讼的情况下缺席审理本案，符合程序规定，并未剥夺永成发公司行使辩论权利的机会，故永成发公司的主张不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条第（四）项的规定，本院不予支持。至于被上诉人王义军提出的利息请求问题，因为二审仅对上诉请求有关的事实和适用法律问题进行审查，王义军未对一审判决提起上诉，应视为其接受一审判决的处理结果，故其关于利息的主张本院不予审查处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人海南永成发实业有限公司的上诉请求缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由上诉人海南永成发实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李凌燕审 判 员 陈秀儒审 判 员 林芝静法官助理 蔡大武二〇一六年六月六日书 记 员 陈超凡