山东省金乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0828民初3442号
原告：赵德保，男，1979年11月20日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。
委托诉讼代理人：吕忠良（特别授权），金乡华宇法律服务所法律工作者。
被告：黄标，男，1985年2月13日出生，汉族，城镇居民，住安徽省亳州市谯城区。
委托诉讼代理人：秦新岭（特别授权），山东缗城律师事务所律师。
被告：宿迁市佳建房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区双庄街徐淮路南，组织机构代码76283473-0。
法定代表人：张敬平，总经理。
委托诉讼代理人：郑浩（特别授权），金乡德众法律服务所法律工作者。
第三人：周生明，男，1961年5月5日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。
第三人：叶锋，男，1963年12月4日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。
委托诉讼代理人：秦新岭（特别授权），山东缗城律师事务所律师。
第三人：周海萧，男，1990年3月11日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。
第三人：李建春，男，1974年1月11日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。
委托诉讼代理人：徐浩（特别授权），金乡德众法律服务所法律工作者。
原告赵德保与被告黄标、宿迁市佳建房地产开发有限公司、第三人周生明、叶锋、周海萧、李建春案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵德保及其委托诉讼代理人吕忠良、被告黄标的委托诉讼代理人秦新岭、被告宿迁市佳建房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑浩、第三人叶锋的委托诉讼代理人秦新岭、第三人李建春到庭参加诉讼。第三人周生明、周海萧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵德保向本院提出诉讼请求：1、判决确认位于金乡县肖云镇肖云社区凤凰小镇5-01、-02两套别墅归原告所有，并停止对该财产的执行；2、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2015年10月18日，原告与被告宿迁市佳建房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，双方约定被告宿迁市佳建房地产开发有限公司向申请人出售上述两套别墅，全部价款546000元。被告黄标等也在合同上签了字。合同签订后，原告向被告宿迁市佳建房地产开发有限公司支付了全部房款。2016年6月初，原告得知该两套房产被被告黄标申请法院查封。被告提出执行异议，认为法院对该两套房产的查封错误，该两套房产应归原告所有。法院于2016年8月31日向原告送达了（2016）鲁0828执异23-1号民事裁定书，裁定驳回原告执行异议。原告认为，（2016）鲁0828执异23-1号民事裁定书在认定事实和适用法律方面存在错误，理由如下：一、原告与被告宿迁市佳建房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效。早期，被告宿迁市佳建房地产开发有限公司在肖云社区开发了7栋别墅和数套门市房。在房屋主体即将完工之际，由于被告宿迁市佳建房地产开发有限公司资金不足，该项目长时间停工，不能如期向购房者交房，且被告宿迁市佳建房地产开发有限公司的法定代表人张敬平及其工作人员全部离开工地，无法联系。经金乡县肖云镇人民政府协调，原先作为被告宿迁市佳建房地产开发有限公司全权受托人的周生明与该项目的实际施工人黄标、叶锋、周海潇以及三实际施工人的共同委托管理人李建春五人于2015年7月16日签订了《联合建设协议》，并经金乡县司法局肖云司法所备案。《联合建设协议》约定：“鉴于金乡县肖云镇凤凰小镇三期工程目前的状况，我们各方就剩余工程建设达成协议如下：1、本工程的建筑价格按原合同执行，（砖混830／平方米，框架930／平方米），为了保证工程进度，所销售房款由建筑单位优先收取，并用于工程建设。2、本工程剩余工程量由签约方共同建设，在结清工程款（含农民工工资）的情况下，首先保证周生明三套别墅及李建春一套住房的基础上，剩余利润在与原开发商结算后，由我们签约方共同分配。3、签约任何一方都不准做产生有碍本工程顺利进展的行为，否则，视为自动退出，并放弃所有权利。4、房屋销售时必须由签约各方共同签字，在镇司法所的见证下签定房屋销售合同并备案，无以上程序视为无效合同，法律后果自负。5、本协议由联建各方共同签字按手印，并在镇司法所登记备案后生效。”自此，所有房屋买卖合同卖方都由上述五人共同签名，并加盖金乡县肖云镇凤凰小镇三期售房专用章。原告所持有的房屋买卖合同也是该五人与原告所签，并加盖金乡县肖云镇凤凰小镇三期售房专用章。虽然该五人不是真正意义上的开发商，但被告宿迁市佳建房地产开发有限公司全权受托人的周生明也签名，并且在这种特殊情况下，应当认定原告所持有的买卖合同有效。二、原告参与了上述六套别墅的建设。上述五人达成《联合建设协议》后，但都没有投资。经金乡县肖云镇人民政府协调，原告对七套别墅中的六套（抵押给路传伟的除外）后续建设继续投资，将六套别墅中的垫层、屋顶、门窗、院落等继续建设完毕，投资近四十万元。故即使原告和被告宿迁市佳建房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法无效，则二被告也不能对六套别墅享有全部的权利。三、被告黄标申请查封该两套房产存在明显恶意，其查封申请不应支持。如上所述，原告的房屋买卖合同除了有金乡县肖云镇凤凰小镇三期售房专用章外，还有包括被告实际施工人黄标、被告宿迁市佳建房地产开发有限公司全权受托人的周生明在内五人的签名。黄标明知该两套房产已出售给原告，且原告已经对该房屋实际控制和占有，其再申请法院将该房产查封，明显违反法律规定并带有欺诈法院的目的。故其查封申请不应支持。四、本案应当进行听证程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”。本案案情明显复杂、争议明显较大的，故应当进行听证。五、本案适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第二十九条的规定，明显看出该两套房序应归原告所有。综上，（2016）鲁0828执异23-1号民事裁定书在认定事实和适用法律方面存在错误，请依法判决支持原告诉请。
被告黄标辩称，一、原告与答辩人及第二被告不存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告也没有向答辩人和第二被告支付过购房款。二、原告诉称其参加涉案房屋的建设无事实依据。三、答辩人依法行使权利，原告诉称答辩人恶意申请查封不是事实。四、涉案执行裁定未进行听证，并不违反法律规定，原告没有证据证实执行裁定存在程序错误。故原告不具有排除对肖云社区凤凰小镇5-01、02两套别墅房排除执行的权利。请求驳回原告的诉讼请求。
被告宿迁市佳建房地产开发有限公司辩称，本案所诉争的涉案房屋是答辩人开发建设的，答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同关系。该涉案房屋的所有权人是本案的答辩人。
第三人叶锋述称，一、原告与二被告不存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告也没有向二被告支付过购房款。二、原告诉称其参加涉案房屋的建设无事实依据。三、被告依法行使权利，原告诉称被告恶意申请查封不是事实。四、涉案执行裁定未进行听证，并不违反法律规定，原告没有证据证实执行裁定存在程序错误。故原告不具有排除对肖云社区凤凰小镇5-01、02两套别墅房排除执行的权利。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人李建春述称，一、第三人李建春不是本案所涉金乡县肖云镇肖云社区三期工程凤凰小镇小区的实际施工人，该房屋的实际施工人为黄标、叶锋、周海潇三人，第三人是该三人在该工地的共同委托管理人，第三人在该工地只是协助黄标、叶锋、周海潇三人进行相关的工程施工管理，且第三人在该工程施工期间也未进行投资，故第三人与本案无关，不应承担任何责任。二、原告方签订的房屋买卖合同属实，其购买款也已实际交付，但第三人未收原告的购房款，该款由黄标收取。综上所述，请求法院查明事实依法驳回原告对第三人的起诉。
第三人周生明、周海萧未作陈述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月13日，被告黄标作为乙方与甲方被告宿迁市佳建房地产开发有限公司签订了协议书一份，被告宿迁市佳建房地产开发有限公司将其开发的金乡县肖云镇凤凰小镇一期四层楼房、二层别墅发包给被告黄标施工，双方约定“乙方不负责任何税费，窗普通玻璃，多层楼，一层按3.9高度，施工以内主体工程，外墙涂料、车库门、进户门、防撬门、水电、砖混楼房830元，框架楼房930元，拨付工程款，多层、别墅工程封顶，付单体工程量的60%，粉刷结束，付工程款的85%，经甲方验收合格后，付工程量的95%，留5%无质量问题一年内付清”。2014年8月16日，二被告对工程的付款方式等问题签订了补充协议。后被告黄标按合同约定对别墅区5号楼和6、9、10号楼的部分工程进行了施工。2016年1月8日，二被告对被告黄标施工的别墅区5号楼的工程款进行了结算，被告宿迁市佳建房地产开发有限公司应付被告黄标工程款1087300元。后二被告因支付工程款发生纠纷，被告黄标诉讼来院。2016年5月13日，二被告达成还款协议，本院作出（2016）鲁0828民初1849号民事调解书进行了确认。
后因宿迁市佳建房地产开发有限公司未按约定时间偿还欠款，被告黄标向本院申请执行。2016年5月24日，本院作出（2016）鲁0828执931-1号执行裁定书，裁定“将被执行人宿迁市佳建房地产开发有限公司所有的位于金乡县肖云镇凤凰小镇一期二层别墅区5号楼自西向东共7套房产予以查封”。后原告赵德保对本院查封的上述房产提出执行异议，主张2015年10月18日，异议人赵德保与被告佳建房地产公司签订《房屋买卖合同》，在金乡县司法局肖云司法所见证备案。双方约定佳建房地产公司向异议人赵德保出售肖云凤凰小镇5-01、5-02两套别墅，总计价款546000元。异议人赵德保付清了全部房款，申请执行人黄标也在卖方合同上签字，黄标明知该房产已经出售给赵德保，并由赵德保控制和占有，再申请法院查封该两套房产不当，请求法院解除对该房产的查封。2016年8月26日，本院作出（2016）鲁0828执异23-1号执行裁定书，查明“2015年10月18日，赵德保与黄标、周生明、李建春、叶锋签订了《房屋买卖合同》，约定赵德保购买了肖云镇凤凰小镇5栋01、02两套房产，金乡县司法局肖云司法所在合同上盖章。被执行人佳建房地产公司未履行生效（2016）鲁0828民初1849号民事调解书确定的义务，根据申请执行人黄标的申请，本院作出（2016）鲁0828执931-1号执行裁定书，查封了被执行人佳建房地产公司所有的位于金乡县肖云镇凤凰小镇一期二层别墅区5号楼自西向东共7套房产”，认为“被执行人宿迁市佳建房地产开发有限公司拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封被执行人的财产。异议人赵德保根据其与黄标、周生明等五人签订的合同主张权利，认为据此取得了两套房屋的所有权不当。异议人赵德保的异议请求，证据不足，阻却执行的理由不当”，遂裁定“驳回异议人赵德保的执行异议”。原告不服上述裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，2015年7月16日，叶锋、周生明、黄标、周海潇、李建春签订联合建设协议一份，其内容为：“鉴于金乡县霄云镇凤凰小镇三期工程目前的状况，我们就剩余工程建设达成协议如下：1、本工程的建筑价格按原合同执行（砖混830/㎡、框架930/㎡），为了保证工程进度，所销售房款由建筑单位优先收取，并用于工程建设。2、本工程剩余工程量由签约方共同建设，在结清工程款（含民工工资）的情况下，首先保证周生明三套别墅及李建春一套住房的基础上，剩余利润在与原开发商结算后，由我们签约方共同分配。3、签约任何一方都不准做产生有碍本工程顺利进展的行为，否则，视为自动退出，并放弃所有权利。4、房屋销售时必须由签约各方共同签字，在镇司法所的见证下签订房屋销售合同并备案，无以上程序视为无效合同，法律后果自负。5、本协议由联建各方共同签字按手印，并在镇司法所登记备案后生效。共同建设人：周生明黄标周海潇叶锋李建春（均签名捺印）备案方：金乡县司法局肖云司法所（印章）2015年7月16日”。同日，金乡县肖云镇凤凰小镇三期工程项目部发布公告，称“由于原开发商没有能力继续开发施工，现本工程重新组合建设，并由建筑商统一销售所建房屋，原开发商所销售房屋及合同全部作废，如已有购房者或已付房款者请于2015年7月18日上午10点到凤凰小镇三期工程项目部办理更换新的购房合同，并到镇司法机关备案登记，如不更换登记，过期视为无效合同，本项目部不予认可，后果自负”。
2015年10月18日，乙方（买方）原告赵德保与甲方（卖方）周生明、黄标、周海潇、叶锋、李建春签订房屋买卖合同一份，双方约定：甲方将肖云镇凤凰小镇5栋（01、02）号出售给乙方，房屋面积约182平方米。（按实际面积结算），房屋每平方米价格为1500元，总价为546000元，预交定金546000元，周生明、黄标、叶锋、李建春在上述合同甲方处签名捺印，周海潇在上述合同甲方处签名，并加盖了金乡县肖云镇凤凰小镇三期售房专用章。原告赵德保在上述合同乙方处签名按捺。
另，被告宿迁市佳建房地产开发有限公司未能提交涉案土地使用权证书、涉案房屋建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证明。
本院认为，被告宿迁市佳建房地产开发有限公司系涉案房屋的房地产开发企业，其应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，持合法取得的土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，办理涉案房屋预售登记，取得商品房预售许可证明，方可预售涉案房屋。对于未依法办理房地产开发手续建设房屋性质的认定与处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院的裁判范围。因此，对于原、被告争议的涉案房屋所有权，现有证据无法认定，双方可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告赵德保的诉讼请求。
案件受理费9260元，由原告赵德保负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 周海俊
代理审判员 张 雷
人民陪审员 孙成振
二〇一七年五月十五日
书 记 员 罗盼盼
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。