四川省西充县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1325民初1770号
原告ＸＸ，男，汉族，出生于1974年8月15日，住四川省西充县晋城镇南台路**号，公民身份号码5129291974********。
委托诉讼代理人何帆，男，四川罡正律师事务所律师，系特别授权代理人。
被告四川龙兴农业科技有限公司，住所地西充县晋城镇何家巷88号。
法定代表人李晓华，董事长。
委托诉讼代理人丁磊，男，四川锐思邦律师事务所律师，系特别授权代理人。
委托诉讼代理人王子权，男，四川锐思邦律师事务所律师。
原告ＸＸ诉被告四川龙兴农业科技有限公司（下称龙兴公司）合同纠纷一案，本院于2016年10月13日作出（2016）川1325民初1260号民事判决。原告ＸＸ不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉，四川省南充市中级人民法院于2017年3月30日作出（2017）川13民终218号民事裁定，以原审判决违反法定程序为由，撤销了原判，将该案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原、被告均委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称：原、被告于2014年11月6日签订了《合作开发房地产协议书》，并于2015年6月6日签订了《补充协议》。根据上述协议的约定，被告龙兴公司应当于2014年12月30日前将相应土地交由原告开发建设，并向原告提交合法的《国有土地使用证》、《国有建设用地使用权出让合同》等相关资料。同时，双方约定了其他事项及违约责任。原、被告签订协议是双方在平等、自愿且诚实信用的基础上达成的一致意见，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。如今，原、被告签订上述协议已有一年之久，原告对该项目已投入数百万元前期费用，但被告却迟迟不按照该协议履行义务，其违约行为给原告造成了巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，请求判令：被告继续履行原、被告所签的《合作开发房地产协议书》及《补充协议》；被告依约承担相应的违约责任。在重审过程中，原告将诉讼请求变更为依法解除原、被告所签的《合作开发房地产协议书》及《补充协议》；判令被告龙兴公司承担违约金50万元；本案诉讼费用由被告承担。
被告龙兴公司未提交答辩状，庭审中辩称：本案原、被告均不具备房地产开发资质，案涉协议属于无效协议；本案是原告违约在先，原告的诉讼请求不应支持。
原告ＸＸ为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
一、《合伙开发房地产项目协议书》、《补充协议》，旨证明原被告之间的法律关系；
二、ＸＸ2015年6月10日向南充市中级人民法院提出的《异议书》和农兴公司2015年6月10日向南充市中级人民法院提出的关于请求解除对西充县学苑路宗地查封的申请，旨证明被告隐瞒用作合作开发的土地已经被查封的事实；
三、《四川宏瑞建设有限公司章程》、营业执照、资质证书、授权委托书，旨证明原告具有开发房地产的资质。
被告龙兴公司的委托诉讼代理人对上述证据质证认为：一、《合伙开发房地产项目协议书》、《补充协议》真实，但是协议无效。且根据《合伙开发房地产项目协议书》第十二条、《补充协议》第二条约定，由被告提供给原告开发的2013—223号《国有建设用地使用权出让合同》上所载明的700平方米国有建设用地尚未缴纳的377.45万元应由原告按规定缴纳，因原告未按约定缴纳，导致该宗土地未交由原告开发，是原告未履行先履行义务，违约在先，不是被告的责任；根据《补充协议》第三条约定，由被告提供给原告开发的2009—00453号《国有建设用地使用权出让合同》上所载明的1333.34平方米国有建设用地因被告在南充农业融资担保有限责任公司贷款已用作抵押，需由原告向被告支付100万元偿还贷款取出该宗土地使用权证书后交被告办理合作开发相关事宜，而也是因为原告未按约定向被告支付100万元才未办成，责任也不在被告。二、原告所举的第二组证据不能证明用作合作开发的土地已被查封，查封应当以法院的查封文书为准。三、对原告所举的第三组证据的真实性无异议，但该组证据只能证明四川宏瑞建设有限公司有开发资质，不能证明原告有开发资质，不能达到证明目的。
被告龙兴公司未提交证据。
对原告所举证据，合议庭作如下认证：
一、对原告提交的原、被告签订的《合伙开发房地产项目协议书》、《补充协议》，三性双方无异议，合议庭予以认定；
二、《异议书》、《四川农刑农业科技有限公司关于请求解除对西充县学苑路宗地查封的申请》能够相互印证原、被告协议约定用作合作开发的一宗土地已经被查封的事实，予以认定。。
三、《四川宏瑞建设有限公司章程》、营业执照、资质证书、授权委托书，被告对其真实性无异议，予以认定。
通过庭审调查，双方当事人举证、质证，结合合议庭对证据的认定，查明以下事实：
2014年11月6日，龙兴公司（甲方）与ＸＸ（乙方）签订了《合作开发房地产协议书》，主要约定：本项目的宗旨是，通过对甲方位于西充县晋城镇学苑路宗地的开发，实现双方互惠共赢；本项目位于西充县学苑路处，《国有建设用地使用权出让合同》为2009-00453号，宗地编号为5227，面积1333.34平方米，甲方保证对该宗土地享有合法的国有土地使用权；本项目甲方出资如下：1、甲方享有国有土地使用权的合同号为2009-00453号的《国有建设用地使用权出让合同》上载明的国有建设用地。2、甲方已投入该宗土地的30万元土石方费用。本项目乙方出资如下：乙方投入各项建设资金、技术、劳务等共同开发。本项目甲、乙双方共享开发收益，共担开发风险；乙方应保证资金到位，确保项目资金使用；甲方承诺在2014年12月30日前将相应土地交乙方开发建设，并向乙方提供合法的《国有土地使用权证》和《国有建设用地使用权出让合同》等手续;乙方根据项目计划，及时筹措、投入本项目所需资金；甲方应负责协助乙方办理项目的立项、规划、报建、建筑许可等手续和证件，甲方必须提供办理手续的相关资料、文件，相关费用由乙方承担；甲方提供的《国有建设用地使用权出让合同》为2013-223号，面积为700平方米的国有建设用地土地尚有377.45万元土地出让金未缴纳，由乙方按照县国土局的规定提供资金缴纳土地出让金后，甲方不再收取任何土地出让金或其他形式的土地费用。《国有建设用地使用权出让合同》为2009-00453号，宗地编号为5227，面积1333.34平方米的土地甲方已向县政府缴纳了全部的188万元土地出让金，甲方不再向乙方收取任何土地转让金或其他形式的土地费用；双方对所建设的房屋按协议约定各自享有收益分配权，对分配的房屋享有所有权。根据规划，乙方拟建设的房屋总面积中，甲方的收益分配为所建房屋单套建筑面积约为100平方米左右，共计15套，总面积约1500平方米，全部为住宅房，具体位置由乙方指定，乙方承诺实际交付给甲方作为收益分成的房屋面积浮动比例不超过3%；本项目除本协议第十六条约定作为收益分配给甲方的房屋以外的商业、住宅和其他用房等，全部归乙方作为收益分配，甲方不得再对收益分配提出权利主张。甲方另行向乙方购买5套住宅房，单价按建筑面积3000元每平方米计算，按实际建筑面积结算后向乙方支付现金，具体位置由乙方指定；双方收益分配的房屋由双方自行依法处置，本项目有关房屋预售及销售事宜，全部以甲方名义进行（含乙方收益分配部分房屋）。乙方对其名下分配的房屋进行销售时，甲方必须全力协助乙方办理相关手续并提供相关印件、资料，除国家按法律、政策规定必须收取的费用外，甲方不得另行收取乙方任何费用，但甲方应向乙方支付每套房水电气费用2800元，契税、维修基金甲乙方购房自行缴纳；甲方未按照约定的期限将符合开发条件的土地交付乙方开发建设的，或者因甲方原因，致使项目立项、规划、报建、建设迟延批准影响项目进度的，双方约定的项目建设期限顺延，同时甲方赔偿乙方经济损失50万元；因甲方原因造成项目建设停工的，应赔偿乙方因停工造成的损失，并赔偿乙方经济损失50万元；因甲方的违约行为致使项目不能实现开发目的的，乙方有权解除本协议，同时，甲方应退还乙方已支付的各项费用，并赔偿乙方经济损失100万元；乙方未按照本协议规定擅自将此项目转让给第三方的，甲方有权解除协议；因乙方原因致使项目建设期限逾期超过12个月的，甲方有权解除协议，乙方赔偿甲方50万元经济损失；本协议未对其他违约情形规定具体违约责任的，不影响该违约方按照有关法律的规定承担违约责任；违约行为致使不能实现项目目的的，守约方有权解除本协议；甲、乙双方签订的补充协议与本协议具有相同的效力；本协议自双方代表人签字之日起生效。在该协议书上，原告ＸＸ、被告的法定代表人李晓华分别签字，并加盖了被告龙兴公司的公章。
2015年6月6日，龙兴公司（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《补充协议》，主要约定：由于甲方无房地产开发资质，合伙开发房地产项目应以乙方确定的开发公司的名义设立建设开发工程项目部，按合同约定所折抵给乙方的住宅及商业用房由乙方自行销售，销售收入归乙方所有，并由乙方缴纳销售房屋的相关税费，甲方提供相关资料协助乙方办理买卖及过户手续；原协议书中第十二条约定的该宗“2013—223号”面积为700平方米的国有建设用地尚欠377.45万元的土地出让金，由乙方按规定缴纳，甲方并特别授权乙方到西充县国土局办理并领取相关证件，一切费用由乙方承担；由于甲方急需资金100万元，在原协议书第十六条约定的甲方享有的15套住房中拿6套作价100万元抵给乙方，乙方付给甲方现金100万元，用于甲方偿还以合作开发的土地担保在南充农业融资担保有限责任公司的贷款，此贷款余额部分甲方自行负责，与乙方无关，该宗土地使用权证书取出后归乙方保管，用于办理合作开发相关事宜；该补充协议与《合作开发房地产协议》具有同等法律效力。
《合作开发房地产协议书》签订后，被告未按《合作开发房地产协议书》约定的时间将相应土地交原告开发建设和向原告提供合法的《国有土地使用权证》与《国有建设用地使用权出让合同》等手续；原告也未按约定缴纳《国有建设用地使用权出让合同》为2013-223号，面积为700平方米的国有建设用地土地的377.45万元土地出让金；《补充协议》签订后，原告因得知被告在南充农业融资担保有限责任公司贷款用作抵押的《国有建设用地使用权出让合同》为2009-00453号，宗地编号为5227，面积1333.34平方米的土地已被四川省南充市中级人民法院查封，担心不能取得该宗土地，未按《补充协议》的约定向被告支付用于偿还被告在南充农业融资担保有限责任公司贷款的100万元。
另查明，2015年3月10日，原告ＸＸ与案外人冯春容、孙瑛共同出资设立四川宏瑞建设有限公司，四川宏瑞建设有限公司具有房地产开发资质。
本院认为：本案的焦点问题有三个，一是《合作开发房地产协议书》及《补充协议》是否有效？二是原、被告是否存在违约行为，如何分配违约责任？三是原告的诉讼请求应否得到支持？
针对第一个问题，本院认为：原、被告双方签订的《合作开发房地产协议书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，协议虽约定双方共享开发收益，共担开发风险，但从双方对权利、义务的具体约定上看，被告龙兴公司只负责提供土地使用权给原告ＸＸ，由ＸＸ投资进行开发，尔后被告只是分配15套住房，即只收取固定利益，并不承担具体的经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，双方签订的《合作开发房地产协议书》及《补充协议》名为合作开发，实为土地使用权转让，合同应为有效。
针对第二个问题，本院认为：根据原、被告双方签订的《合作开发房地产协议书》约定，被告应在2014年12月30日前将相应土地交原告开发建设，并向原告提供合法的《国有土地使用权证》和《国有建设用地使用权出让合同》等手续，然而被告至今未将相应土地交原告开发建设，也未向原告提供合法的《国有土地使用权证》和《国有建设用地使用权出让合同》等手续；虽然原、被告双方于2015年6月6日又签订了《补充协议》，但《补充协议》只是对《合作开发房地产协议》的部分内容作了变更调整，并未改变被告将相应土地交原告开发建设和向原告提供合法的《国有土地使用权证》和《国有建设用地使用权出让合同》等手续的时间；且从常理上讲，《补充协议》第二条关于该宗“2013-223号”面积为700㎡的国有建设用地尚欠377.45万元的土地出让金，由原告按规定缴纳，被告并特别授权原告到西充县国土局办理并领取相关证件，一切费用由原告承担的约定，也只有在被告将该宗土地的《国有建设用地使用权出让合同》等手续交给原告后，原告才能按协议约定履行。因此，被告明显存在违约。
《补充协议》第三条约定的由于被告急需资金100万元，在原协议书第十六条约定的由被告享有的15套住房中拿6套作价100万元抵给原告，原告付给被告现金100万元，用于被告偿还以合作开发的土地担保在南充农业融资担保有限责任公司的贷款，此贷款余额部分被告自行负责，与原告无关，该宗土地使用权证书取出后归原告保管，用于办理合作开发相关事宜，也是因原告得知被告在南充农业融资担保有限责任公司贷款用作抵押的《国有建设用地使用权出让合同》为2009-00453号，宗地编号为5227，面积1333.34平方米的土地已被四川省南充市中级人民法院查封，担心不能取得该宗土地，原告才未按《补充协议》的约定向被告支付用于偿还被告在南充农业融资担保有限责任公司贷款的100万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项规定，原告未按《补充协议》的约定向被告支付用于偿还被告在南充农业融资担保有限责任公司贷款的100万元，属行使不安抗辩权的行为，不构成违约。
针对第三个问题，本院认为：虽然原、被告双方签订的《合作开发房地产协议》及《补充协议》有效，但由于按合同约定应由被告交付原告开发的土地已被其他法院因被告与他人的案件查封，且被告已将其中的一宗土地用于其在南充农业融资担保有限责任公司的贷款抵押，双方所签订的《合作开发房地产协议书》、《补充协议》的合同目的事实上已难以实现，原告据此要求解除合同，不仅符合双方所签订的《合作开发房地产协议书》中关于解除合同的约定，也符合合同法定解除的法律规定，应予支持；因被告明显存在违约，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求亦应支持。但原告在双方签订《合作开发房地产协议书》、《补充协议》后并未按约定实际出资，也未提供其为此遭受损失的证据，故其要求被告赔偿违约金50万元明显过高，从公平的角度考虑应予调整。根据本案的实际情况，本院酌定由被告向原告赔偿违约损失10万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告ＸＸ与被告四川龙兴农业科技有限公司所签订的《合作开发房地产协议书》及《补充协议》；
二、由被告四川龙兴农业科技有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告ＸＸ违约损失10万元；
三、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费8800元，由原告ＸＸ负担3800元，被告四川龙兴农业科技有限公司负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 庞 彪
人民陪审员 谢国海
人民陪审员 巨 毅
二〇一七年十二月八日
书 记 员 赵宏洲