江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终2427号上诉人（原审被告）:田照东委托诉讼代理人：殷凤阳，江苏苏鲁律师事务所律师。上诉人（原审被告）:谢立川被上诉人（原审原告）:倪绍月被上诉人（原审原告）:杨敏被上诉人倪绍月、杨敏的委托诉讼代理人：张媛媛，泗阳县振兴法律服务所法律工作者。上诉人田照东、谢立川因与被上诉人倪绍月、杨敏房屋买卖纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2017）苏1323民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田照东、谢立川上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判驳回倪绍月、杨敏一审诉讼请求。事实和理由：1.田照东积极履行《房地产买卖契约》。契约签订时间为2017年2月10日，2月11日、12日是周末，处理该业务的人员休息，2月13日田照东即到银行咨询还款事宜，银行预算称本息不超过54000元，田照东即向账户存入足额现金并申请提前结清贷款。2.倪绍月、杨敏未及时交付首付款违约。契约约定2月25日前倪绍月、杨敏应向田照东、谢立川支付首付款35万元，而倪绍月、杨敏并未于2月25日前支付首付款，也未将该款项交付中介或提存。3.证人高某的证言不可信。该证人与待证事实有利害关系，在没有其它证据佐证情况下，其证言不应采信。4.截止2017年2月15日，田照东、谢立川已经足额存入本息，其系因银行的原因不能在2月15日前拿到结清证明。5.田照东、谢立川即使没有在2月25日前取得结清证明，也不影响双方合同履行。因为田照东、谢立川已经按期、足额将按揭还清，结清证明只是银行审核的程序问题，倪绍月、杨敏没有理由不按期支付首付款。被上诉人倪绍月、杨敏辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。倪绍月、杨敏向一审法院起诉请求：田照东、谢立川双倍返还定金40000元及利息（利息以40000元为本金，自2017年4月6日起至付清款之日止，按照年利率24%计算）。一审法院经审理查明：田照东与谢立川系夫妻关系，是诉争房屋的共同共有人。2017年2月10日，倪绍月、杨敏与田照东签订《房地产买卖契约》，合同约定：田照东将其与谢立川共有的坐落于泗阳县众兴镇桃源北路西侧文城新都14幢1603室的房屋（建筑面积141.33平方米）卖给倪绍月、杨敏，房屋价款为675000元。田照东在2017年2月15日前结清银行贷款，倪绍月、杨敏于2017年2月25日前支付首付款350000元给田照东，同时双方办理银行按揭贷款手续以及产权过户网签的公示手续。合同签订当日，倪绍月交付20000元定金给田照东。2017年2月26日，田照东向泗阳县恋家房产经纪有限公司（以下简称恋家房产）的业务员高某送达一份首付款催款通知单，通知倪绍月、杨敏在2017年2月26日20点前付清首付款，否则倪绍月、杨敏构成违约，田照东有权终止交易，且定金不退还。2017年3月21日，江苏银行股份有限公司泗阳支行出具证明给田照东、谢立川，证明诉争房产贷款于2017年2月27日结清。2017年2月27日后，田照东以倪绍月、杨敏违约为由，不再与倪绍月、杨敏及恋家房产联系，也不再接听恋家房产及杨敏的电话。现诉争房屋由田照东、谢立川占有、使用。一审法院认为,倪绍月、杨敏与田照东于2017年2月10日签订的关于购买位于泗阳县众兴镇桃源北路西侧文城新都14幢1603室的房屋的房地产买卖契约，系双方当事人的真实意思表示，该买卖合同合法有效。合同生效后，买卖双方应当按照约定全面履行自己的义务。田照东应当按照合同约定于2017年2月15日前结清房屋贷款。田照东辩称江苏银行告知其还款金额有误，加上其本人对于结清贷款流程不了解，导致其2017年2月13日的还款额不够结清房屋贷款。一审法院认为，田照东与江苏银行之间签订了房屋按揭贷款合同，田照东应按照合同约定按月归还贷款本息，田照东欲提前结清贷款，需与银行协商一致后方可提前还款，而非按田照东的理解，只要将剩余贷款本息转入还款帐户内，银行即会自动扣除全部本息，结清贷款。另证人高某证实恋家房产与双方签合同时明确告知田照东要求其本人到银行结清贷款，亦符合交易习惯，房产中介无法代替贷款方本人和银行协商提前还款。而直到2017年2月27日，田照东才将其房屋贷款结清，但田照东并未将此事告知倪绍月、杨敏及恋家房产，故对于田照东的辩解，不予支持。关于田照东主张的买卖合同已经解除的问题。合同法的立法目的是鼓励市场交易，保障交易安全，田照东于2017年2月26日送达给恋家房产的催款通知单，是其单方意思表示，而衡量当事人能否行使法定解除权的根本原则是“合同目的能否实现”，即只有一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现，另一方当事人才得行使，其作出的解除合同的意思表示到达对方时才发生解除合同的法律效力。结合本案，是田照东违约在先，其不能行使法定解除权，故对其该项抗辩主张不予支持。因田照东的行为已经构成违约，应当承担违约责任。且双方当事人签订的房屋买卖合同中有定金条款，田照东应当双倍返还定金给倪绍月、杨敏。关于倪绍月、杨敏要求田照东按照年利率24%支付利息的问题，无法律依据，不予支持。因谢立川与田照东系夫妻关系，田照东处分的诉争房屋系其与谢立川共同共有财产，故谢立川应在其与田照东的夫妻共同财产限额内，对上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、田照东于判决生效后十日内双倍返还倪绍月、杨敏定金40000元；三、谢立川以其与田照东夫妻共同财产限额内对上述债务承担连带付款责任。案件受理费800元，已减半收取400元，由田照东、谢立川负担。二审中，田照东为支持其上诉请求，提供江苏银行股份有限公司泗阳支行出具的《情况说明》一份，旨在证明：田照东一直积极履行义务，对于2017年2月27日取得结清证明，田照东无过错。对此，倪绍月、杨敏质证意见为：对《情况说明》的真实性、合法性、关联性不予认可。倪绍月、杨敏为支持其答辩理由，提供短信信息打印件一份、通话记录两份，旨在证明：杨敏多次打电话给田照东，均处于未接通状态。对此，田照东质证意见为：首先其真实性无法确认，其次通话及发短信时间均在2017年2月26日田照东解除合同发出之后，故与本案无关。本院认证意见：《情况说明》内容反映涉案房屋2017年2月27日结清贷款，并不能证明田照东按约定积极履行义务。短信信息、通话记录，因系打印件，田照东对其真实性亦不予认可，本院不予采信。关于一审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，倪绍月、杨敏与田照东签订的《房地产买卖契约》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。田照东、谢立川上诉称，其不愿意履行合同的原因是已经通知倪绍月、杨敏合同解除，解除合同的原因是:倪绍月、杨敏未依约定于2017年2月25号前向田照东支付首付款35万元,且经田照东通知在2017年2月26日20点整前付清首付款后，倪绍月、杨敏仍未支付。关于该上诉理由，因根据双方约定，田照东应于2017年2月15日前结清银行贷款，倪绍月、杨敏应于2017年2月25日前支付首付款，而且涉案房屋的买卖系由中介恋家公司促成，该公司工作人员高某到庭证明“签订合同时候我跟双方说过，卖方房子有贷款买房也知道，卖方去银行把贷款还清，拿到结清证明和他项权证后找我，我带着卖方到行政大厅注销抵押手续，然后买卖方和我一起去申请银行贷款，然后去行政大厅办理过户手续，把首付款直接交付卖方”，因此田照东的“结清银行贷款”为先履行义务，倪绍月、杨敏的“支付首付款”为后履行义务。田照东提供的个人贷款结清证明，可以证明其银行贷款实际结清时间为2017年2月27日。在田照东2017年2月26日20点前未结清银行贷款情况下，无论倪绍月、杨敏是否于2017年2月26日20点前支付首付款，倪绍月、杨敏均不构成违约。在倪绍月、杨敏没有违约的情况下，田照东却以倪绍月、杨敏违约为由通知倪绍月、杨敏解除合同，该通知对倪绍月、杨敏不发生法律效力。故田照东、谢立川的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。田照东作为收受定金的一方，未能依约履行合同义务，应当双倍返还定金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人田照东、谢立川负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  庄云扉审判员  陈泽环二〇一七年九月十八日书记员  吴 刚第1页/共8页