广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终13548号
上诉人（原审被告）：广州福业房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港西路顺景街4号之十四255-259铺。
法定代表人：李伟军，总经理。
委托诉讼代理人：罗凯波，该公司职员。
委托诉讼代理人：赖雁莲，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：臧艳雨，女，1979年9月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：谭丽，北京观韬（广州）律师事务所律师。
上诉人广州福业房地产代理有限公司（以下简称福业公司）因与被上诉人臧艳雨合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人福业公司委托诉讼代理人罗凯波、赖雁莲及被上诉人臧艳雨委托诉讼代理人谭丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回臧艳雨的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由臧艳雨承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）原审认定福业公司承担臧艳雨委托中介机构居间费用，但臧艳雨并未举证证明其损失。臧艳雨在一审中提交的中介费用单据，并非促成其订立合同的中介机构开具的，与本案无关，一审法院将该证据作为臧艳雨损失的证明，缺乏依据。（二）双方在一审中确认存在委托合同关系，但按照臧艳雨的举证，其应当向福业公司支付相关的委托费用，但臧艳雨仅提供了其与胡倩欣的转账记录，臧艳雨亦确认胡倩欣已将相关款项退回。该款项的往来主体均非福业公司，不能证明福业公司已收取该款项，更不能证明臧艳雨已履行委托合同中支付委托费用的义务。福业公司与臧艳雨之间的委托关系并未构成有偿委托关系。据此，在臧艳雨未举证证明福业公司存在故意的前提下，福业公司无需对臧艳雨所谓的中介费进行赔付。综上，请求二审法院改判驳回臧艳雨的全部诉讼请求。
臧艳雨二审答辩称，（一）福业公司认为双方之间赔偿不涉及中介服务费。作为委托合同的委托人一方，应当履行委托合同的义务，受托人因为委托方没有履行合同义务或者履行义务不能实现合同目的导致根本违约，要承担损害赔偿责任，该损害赔偿应体现为违约导致的法律后果。其一是交纳中介费用；其二是因购房不成功导致的损失。福业公司导致上述损害后果是其承担损害赔偿的前提条件。（二）福业公司认为臧艳雨交纳的委托费用是作为按揭服务公司的正式员工胡倩欣本人收缴，与福业公司无关。对此，在一审审理期间，福业公司承认了其与胡倩欣之间为职务关系，即本案中合同签订不是胡倩欣的个人行为。因此作为有职务关系的个人与公司之间产生的行为应当由福业公司承担责任。福业公司无证据证明其履行了合同义务，包括送达按揭资料、及时催促及反馈跟进、办理事项通知等，以上所有受托人应履行的义务，福业公司全然不顾，也是作为买方无法完成房屋购买、导致买卖合同解除的主要原因。一审法院在事实认定、举证责任适用方面无误，根据合同法的规定，应当由福业公司承担根本违约责任。（三）福业公司提出中介服务费的收款收据由裕丰公司出具的问题。裕丰公司与本案的房屋买卖合同中介方即信仁公司是关联方，作为买方的臧艳雨确实已缴纳了按揭服务费用。由信仁公司出具的收据虽然印章不同，但臧艳雨可以在庭后要求信仁公司出具正式的发票。这并不能否定因福业公司的原因导致臧艳雨解除买卖合同的事实。
臧艳雨向一审法院起诉请求：1.福业公司承担违约责任与损害赔偿责任，向臧艳雨赔偿损失，包括房屋买卖中介服务费13500元，房屋购买溢价款部分的损失10万元，合计113500元；2.福业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：臧艳雨（乙方、买方）与案外人刘佳（甲方、卖方）、广州信仁房地产销售代理有限公司（丙方、中介方）于2015年5月13日签订《存量房买卖合同》(合同首页印有“裕丰地产”的商标)，约定：甲方向乙方出售广州市天河区龙口中路xx号xxx房，成交价款为135万元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金……：甲乙双方应于本合同签订后15日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料；乙方应于本合同签订后15日内向银行提出按揭申请……；甲乙双方应于银行出具同意贷款通知书后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款410000元……；甲乙双方任何一方逾期履行合同的……逾期超过二十日，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同；守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；等。2015年5月28日，臧艳雨与案外人刘佳网签了一份《广州市存量房买卖合同》。
2015年9月15日，臧艳雨（乙方）和案外人刘佳（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方于2015年10月16日前完成如下事宜：1.在接到银行和公积金中心的同意贷款通知书后，同甲方共同向房地产登记机构申请办理转移手续，并在房管部门出具成功受理递件回执的当天，向甲方支付首期房款410000元。2.若乙方在2015年10月16日前并未接到公积金中心和银行的同意贷款通知书，并未同甲方共同向房地产登记机构申请办理转移手续，且并未支付首期房款410000元整，则甲方有权单方解除《存量房买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》。甲方单方解除合同之后，应退还定金5万元给乙方。双方的权利义务自合同解除时终止。甲方不得再依据上述两个合同向乙方提出任何法律和事实主张。
2015年10月16日，臧艳雨（买方）和案外人刘佳（卖方）签订《解除合同协议》（买卖），载明：双方均知悉现因公积金贷款尚未办理原因，导致本次交易无法继续进行，双方均同意解除该合同；卖方同意退还50000元给买方；在签订本解除合同协议后，买卖双方或其亲属、代理人不得私下成交该物业，否则，经纪方有权追究买卖双方的违约责任……;等。2015年10月16日，广州裕丰咨询顾问有限公司向臧艳雨出具了一份收款收据，载明：收到臧艳雨交来承购天河区龙口中路152号1309房物业咨询及代理费13500元。
2015年10月22日，胡倩欣出具了一份《说明》，载明：福业按揭公司于2015年10月22日退还按揭资料（身份证复印件1份、户口本复印件1份、无婚姻登记证明原件2份、收入证明原件2份、银行流水账2份、银行卡复印件1份）予臧艳雨小姐本人。
臧艳雨还提交了如下证据：1.臧艳雨与福业公司签署的《交易及按揭费用明细表（买方）》（福业公司的经办人为胡倩欣），载明：物业地址为天河区龙口中路152号1309房，按揭手续费3000元；2.臧艳雨提交的按揭所需材料汇总：包括收入证明（落款日期为2015年5月20日）、无婚姻登记记录证明（落款日期为2015年5月30日）、个人名下房地产登记情况查询证明（日期为2015年5月30日）、银行卡复印件和银行流水、住房公积金缴存证明、住房公积金个人缴存明细表等；3.再次提交的按揭申请材料（其中无婚姻登记记录证明、个人名下房地产登记情况查询证明的落款日期均为2015年9月28日，收入证明则没有落款日期，相关证明的内容与第一次提交的资料内容完全一致），拟证明9月28日臧艳雨得知福业公司尚未办理，经催促办理，福业公司承诺10天内一定可以完成，因为材料不见了，需要臧艳雨重新提交；4.臧艳雨和胡倩欣的两份录音及相关的文字材料，拟证明福业公司的内部拖延是导致贷款流程迟延的根本原因，福业公司一直有意欺瞒，导致臧艳雨与房东的房屋买卖合同迟延履行；臧艳雨和房东签订补充协议时胡倩欣也在场并做出承诺。
福业公司的质证意见如下：证据1的真实性没有异议，但福业公司仅向客户提供代办按揭的服务，按揭申请的结果并非由福业公司承担后果，按揭事项取决于申请人本身的贷款资质；证据2的真实性没有异议，相关材料属于按揭申请所需资料，但具体是否有其他的需要或补充仍然是由银行审批后作出最终的决定；证据3的真实性没有异议，关联性与证据2的质证意见一致，该证据从另外一方面证明臧艳雨5月份的时候所提交的资料并未作为其申请按揭的最终申请依据，9月28日臧艳雨重新提交了资料；证据4，臧艳雨当庭提交的两份录音福业公司无法确认，两份录音发生的时间分别是2015年9月5日及2015年10月12日，并非新产生的证据，臧艳雨提交证据的时间已经超过法定的举证期限，不应得到采纳，且福业公司也无法核实该录音情况，因为胡倩欣在2016年已经离职，福业公司无法向该前员工核实相关录音的情况。
一审诉讼中，双方均认可本案是委托合同关系。对于臧艳雨委托福业公司办理按揭事项的时间，臧艳雨表示按揭费用明细表是在2015年5月28日签订的，福业公司则表示应该是2015年6月份签订的，但无法核实具体的时间。
臧艳雨还陈述了如下意见：臧艳雨之所以和卖家签订补充协议是因为福业公司迟迟未能办理，卖家催得比较急，卖家要求签订补充协议才愿意继续履行；臧艳雨和房东再次要求福业公司明确何时能完成贷款审批手续，福业公司经办人胡倩欣在9月6日重新承诺由于前期的工作疏忽，一定可以在10月15日之前办理；房东与买家多次与胡倩欣通话催促过程中获得的信息前后矛盾，都是虚假信息，并基于此，臧艳雨在胡倩欣在场的情况下获得其2015年10月15日前一定能成功办理贷款的承诺后签署补充协议，直至买卖双方在10月16日解除合同福业公司都未明确说明按揭手续未办理成功的原因；臧艳雨提交的按揭申请资料是福业公司在2015年10月22日退回的，包括了5、6月份和9月份提交的，且到了10月22日臧艳雨没有收到福业公司关于涉案按揭贷款手续的任何回复；福业公司所谎称的已经办理同贷书和已经扫描资料给银行都没有收到正式的银行反馈，福业公司也不能提供任何证据证明其已履行合同义务，包括上交资料给银行；福业公司经办人胡倩欣自认是福业公司内部拖延导致按揭贷款流程迟延，经房东、中介方与臧艳雨多次催促，胡倩欣陈述臧艳雨提供的按揭资料不知道什么原因已经丢失，臧艳雨9月6日重新提交资料，因此造成臧艳雨未能购房的主要原因是福业公司拖延履行合同，据臧艳雨了解是因为福业公司内部交接问题导致一直没有将资料提交给银行。
福业公司还陈述了如下意见：关于臧艳雨提交的哪些资料不符合银行的要求，由于时间过久已经不记得了；福业公司曾将臧艳雨的资料提交给银行预审，但是银行退回了材料，具体原因不清楚，可能是由于银行没有向福业公司的工作人员出具书面材料或者福业公司的人员没有做记录，当时的经办人现在已经离职；福业公司在2015年6月底向银行提交了资料，具体时间无法核实；银行反馈时间应该是3个工作日左右，反馈的信息福业公司没有记录，银行只是退回了资料，现在也不知道退回资料的原因，原来的经办人离职也无法核实；臧艳雨陈述9月份重新提交资料福业公司也没有记录；福业公司没有涉案商业贷款办理情况的记录，银行退回资料的时间也没有记录。
一审法院认为，臧艳雨委托福业公司代办按揭贷款申请事项，双方形成了委托合同关系，双方均应切实全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。臧艳雨主张福业公司迟延履行义务，导致按揭贷款手续迟迟未能办理，并最终导致涉案房屋买卖合同关系解除，臧艳雨为证明其主张提供了相应的证据，而福业公司虽主张曾向银行提交按揭资料，但却无法提供任何证据证明其全面履行了义务，且对于其代办按揭申请手续的具体时间和过程也表示没有记录，对于涉案按揭贷款手续最终无法完成的原因也表示不清楚，故福业公司显然不能证明其已合理履行了合同义务。综上，对于涉案房屋买卖合同关系的解除福业公司存有过错，臧艳雨要求福业公司赔偿涉案中介费损失13500元，理据充分，予以支持。臧艳雨要求福业公司赔偿房屋购买溢价款部分的损失10万元，缺乏依据，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年5月24日作出如下判决：一、福业公司在判决书生效之日起10日内向臧艳雨赔偿中介服务费损失13500元。二、驳回臧艳雨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2570元，由臧艳雨负担2432.5元，福业公司负担137.5元。
二审期间，藏艳雨提交了由广州信仁房地产销售代理有限公司（以下简称信仁公司）开具的号码为：23621033，金额为13500元的增值税发票一份。福业公司未发表质证意见，同意由法院审核该证据的真实性。
经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
二审查明以下事实：原审诉讼中，藏艳雨为证明其有13500元的中介费损失，为此提交了由广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）的收款收据。对于为何裕丰公司会向藏艳雨提供其与信仁公司之间的中介费收据，藏艳雨对此二审庭审中解释为：“签订合同与履行都是信仁公司作为中介代理，在交易终结后，开具给藏艳雨的收据是裕丰公司，藏艳雨曾向信仁公司提出异议，信仁公司答复称都是一家的。”关于中介费的支付与合同约定的金额不一致的问题，藏艳雨对此二审庭审中解释为：“合同中第六条约定甲乙双方连带向中介公司支付百分之三的中介费，是买卖双方共同支付的，由于不能履行买卖合同的责任在于藏艳雨，所以藏艳雨承担了卖家的费用。”
臧艳雨（乙方、买方）与案外人刘佳（甲方、卖方）、信仁公司（丙方、中介方）于2015年5月28日签订《广州市存量房买卖合同》第七条中介服务费的给付中第（3）项约定：“基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费。”
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据福业公司的上诉及藏艳雨的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）福业公司、藏艳雨之间是否形成了有偿委托合同关系；（二）藏艳雨要求福业公司赔偿其中介服务费13500元是否应予支持。
关于第一个争议焦点问题，藏艳雨为证明其与福业公司之间存在委托合同关系并已向其支付了3000元服务费，提交了加盖有福业公司公章的《交易及按揭费用明细表》（买方）。因此，藏艳雨主张本案的委托合同是形成在其与福业公司之间依据充分。至于福业公司主张其与藏艳雨之间没有形成有偿委托合同关系的问题。在福业公司、藏艳雨之间成立委托合同后，藏艳雨将双方约定的服务费用3000元支付给了福业公司员工胡倩欣。由于胡倩欣是代表福业公司与藏艳雨签订合同，因此胡倩欣收取藏艳雨3000元服务费的行为系职务行为。故福业公司主张其与藏艳雨之间未形成有偿委托合同关系的上诉理由不成立。
关于第二个争议焦点问题，臧艳雨主张福业公司迟延履行义务，导致按揭贷款手续迟迟未能办理，并最终导致涉案房屋买卖合同关系解除，其为此支付13500元中介服务费给信仁公司，臧艳雨为此提供了相应的证据。由于福业公司对涉案房屋买卖合同关系的解除存在过错，故臧艳雨要求福业公司赔偿其涉案中介费损失13500元，理据充分，本院予以支持。
综上所述，福业公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费137.5元，由上诉人广州福业房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 岳为群
审判员 黄春成
二〇一七年九月二十一日
书记员 甄雪皓
江丽雯