安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第00729号
上诉人（原审被告）：金龙刚，男，汉族，安庆市开发区新美特窗饰经营部业主。
委托代理人：江天柱，安徽枞杨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐福生，男，汉族，无固定职业。
被上诉人（原审原告）：卞修焕，女，汉族，无固定职业。
上述两被上诉人共同的委托代理人：吕琦，安徽引江律师事务所律师。
上诉人金龙刚与被上诉人徐福生、卞修焕房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院于2014年3月31日作出的（2014）宜秀民一初字第00037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。金龙刚及其与委托代理人江天柱，徐福生及其与卞修焕共同的委托代理人吕琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年2月，徐福生与安庆光彩大市场二期5区1栋1、2、3、4号门面房的原所有权人伍宏旺、吴金芝达成房屋买卖协议，取得了上述门面房的产权。金龙刚和原所有权人伍宏旺、吴金芝在2011年曾订立一份租期为3年的租赁合同，约定年租金为9万元，支付方式为每年的3月份一次性支付年租金，租赁届满日为2014年4月4日。金龙刚在明知徐福生、卞修焕是合法产权人的情况下，却在约定的给付租金期内未向徐福生、卞修焕支付截止至2014年4月4日的年租金。
原审法院认为：徐福生、卞修焕系争议租赁物的合法产权人，金龙刚在明知租赁物产权已发生变更的情况下，却拒绝向徐福生、卞修焕履行给付租金的义务是引起纠纷的主要原因，同时金龙刚对徐福生、卞修焕应给付租金9万元的数额不持异议，因此徐福生、卞修焕的全部诉讼请求有事实和法律依据，法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：金龙刚应在判决生效后三日内给付徐福生、卞修焕租金9万元。案件诉讼费2050元，诉讼保全费970元，由金龙刚承担。
金龙刚上诉称：原审认定事实错误，理由如下：1、徐福生、卞修焕从未向金龙刚提出支付房租；2、从徐福生、卞修焕提供的房屋买卖合同第九条约定可以证明房屋租赁时间按原合同履行，租金仍由原房东收取，待房产证过户结束后由原房东再退回徐福生、卞修焕；3、徐福生、卞修焕提供的金龙刚2013年8月15日书写的证明，是徐福生、卞修焕事先打印好的文本，要求金龙刚签名，是徐福生、卞修焕为了起诉恶意设计的，金龙刚是在2013年8月15日才知道所租赁的房屋已被变卖；4、为查明事实，法院应通知原房东参加诉讼。综上，徐福生、卞修焕故意制造假象，从而在诉讼中谋求不当的诉讼利益，应属诉讼欺诈，请求二审法院驳回徐福生、卞修焕的全部诉讼请求。
徐福生、卞修焕在庭审中共同辩称：金龙刚的上诉请求没有事实和法律依据。本案的租赁合同已经按照原租赁合同履行完毕。商铺租赁合同第二条对租金支付方式有明确约定，最后一个年度周期2013年4月4日至2014年4月3日，是提前一个月支付，金龙刚在知道房屋已经出卖的情况下仍然将租金支付给原产权人。金龙刚没有证据证明其在2013年8月15日书写的证明有被欺诈的事实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
金龙刚为证明其上诉请求及理由，在二审庭审中提供了如下证据。
第一组证据：商铺房租赁合同。证明伍宏旺、吴金芝夫妇的代理人吴某2011年4月26日与金龙刚签订合同，将其坐落在光彩大市场二期五区1栋1、2、3、4号门面房出租给金龙刚使用，租期三年，自2011年4月5日至2014年4月4日，并约定第三年租金为9万元，每年租金提前一个月支付，一年一次付清。
第二组证据：第三年的租金收条、代收款人吴某的书面证词及身份证。共同证明2013年5月6日由伍宏旺、吴金芝夫妇的代理人吴某收取了第三年的租金9万元，并交付给了伍宏旺。
第三组证据：房屋买卖合同及补充合同。共同证明光彩大市场二期五区1栋1、2、3、4号门面房第三年租金由原房东直接支付给现房东。
第四组证据：徐福生的租金收条、押金收条、欠条各一张。共同证明三张条据均由徐福生于2013年3月5日同一天出具给吴金芝的，原房东已实际履行支付了房租给徐福生。徐福生收到吴金芝房租33750元，并注明租期2013年3月15日到2013年7月30日止（4个半月，月租金7500元与年租金9万元相一致），还特别注明如提前让房房租须按月多退少补。进一步证明房屋租金是原房东和新房东直接进行支付和结算，这与他们签订的房屋买卖合同的约定相一致。徐福生收到吴金芝光彩五区1栋1、2、3、4号让房押金8万元，并欠吴金芝该房房款4万元。更进一步证明徐福生不仅拿了原房东的租金、还收了押金、欠了房款，再通过恶意诉讼从金龙刚非法获取9万元租金。
第五组证据：证人吴某的证人证言。证明吴某收取9万元后，已经交付给伍宏旺，租金收取是按照原租赁合同来的，根据补充合同的约定，第三年租金由原产权人伍宏旺支付给徐福生。
徐福生、卞修焕针对金龙刚提交的证据质证认为，一审中金龙刚未向法庭提交任何证据，二审提交的证据不符合新证据的规定。对第一组证据的真实性及证明目的无异议。对第二组证据，吴某只是原房屋产权人伍宏旺的代理人，是否有伍宏旺的授权代为收取房租不得而知。对租金收条、吴某证词真实性有异议，对身份证真实性没有异议。对第三组证据的真实性没有异议。补充合同签订时间是2013年2月20日，产权变更时间是3月8日，在补充合同签订之前徐福生、卞修焕已经全额向原产权人伍宏旺支付房款。对第四组证据徐福生的租金收条真实性无异议，押金收条、欠条与本案没有关联性。对吴某证言的真实性有异议，达不到其证明目的。实际租金收取的时间与租赁合同约定的收取房租不一致，吴某代伍宏旺收取租金没有书面授权，且伍宏旺收到租金后没有向吴某出具收条，与交易习惯不符。
庭审结束后，金龙刚提供伍宏旺、吴金芝出具的证明一份，证明伍宏旺、吴金芝实际收取了金龙刚房租9万元，之前的房屋也是由吴某代为收取的。徐福生、卞修焕质证认为，该份证明系证人证言，证人未出庭，对证明的真实性有异议。
本院对金龙刚提交的上述证据认证如下：对第一、三组及第四组中租金收条的真实性予以采信，第二组证据结合吴某的庭审证言，可以认定吴某已经收取金龙刚的第三年租金9万元，其余证据是否能达到证明目的需综合全案认定。
徐福生、卞修焕在二审庭审中提交安庆市开发区亿达房产信息中介服务部的证明。证明2013年2月7日安庆市开发区亿达房产信息中介服务部已经将买卖情况告知金龙刚。金龙刚质证认为对证据真实性无法确定，安庆市开发区亿达房产信息中介服务部是否合法注册无法证实，且没有证明时间，对其证明目的有异议。本院对徐福生、卞修焕提交的证据认证如下：结合原审徐福生、卞修焕提交的金龙刚于2013年8月15日出具的证明，可以证明金龙刚在2013年2月已经知道所承租门面房出卖给徐福生。
本院经审理查明：2011年4月26日，金龙刚和原产权人伍宏旺、吴金芝的代理人吴某签订了一份租期为3年（2011年4月5日至2014年4月4日）的租赁合同，约定“第一年租金为8.2万元，第二年租金为8.6万元，第三年租金为9万元，支付方式为每年年租金提前一个月支付，一年一次性付清。甲方提供收据……”2013年2月7日，徐福生、卞修焕（乙方）与安庆光彩大市场二期五区1栋1、2、3、4号门面房的原产权人伍宏旺、吴金芝（甲方）通过安庆市开发区亿达房产信息中介服务部签订房屋买卖合同，该合同第九条载明“①甲方保证该房的租赁合同按原合同时间履行；②隔墙问题由甲方负责；③房租从房产证过户结束后退回乙方”。2013年2月20日，伍宏旺（甲方）与徐福生（乙方）签订补充合同，该合同第3条载明“甲方确保所售门面房于2013年7月30日前交接”、第4条载明“乙方付清房款之日至交接之日的房租由甲方支付给乙方”、第6条载明“甲方押捌万元作为乙方如期交房保证金，代房屋交接时一次性付给甲方”。2013年3月8日，徐福生、卞修焕办理了上述房屋的产权证和土地证。2013年5月6日，金龙刚将第三年租金9万元交给吴某，由吴某出具收条，注明代伍宏旺收到金龙刚二期五区一栋1、2、3、4号门面房房租租金9万元（2013年4月5日至2014年4月4日）。2013年3月15日，徐福生出具收到吴金芝房租33750元（2013年3月15日至2013年7月30日止）的收条。同日，徐福生出具收到吴金芝光彩五区一栋1、2、3、4号让房押金捌万元的条据。徐福生、卞修焕认为金龙刚在明知徐福生、卞修焕是合法产权人的情况下，却未向徐福生、卞修焕支付第三年租金，遂诉至原审法院，请求法院判令金龙刚支付租金9万元。二审诉讼中，徐福生、卞修焕自认已经收到伍宏旺、吴金芝支付的光彩五区一栋1、2、3、4号门面房房租33750元。
综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判金龙刚给付徐福生、卞修焕租金9万元是否有事实和法律依据。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。2013年2月7日，徐福生、卞修焕与安庆光彩大市场二期五区1栋1、2、3、4号门面房的原产权人伍宏旺、吴金芝通过安庆市开发区亿达房产信息中介服务部签订房屋买卖合同，并于2013年3月8日办理了安庆光彩大市场二期五区1栋1、2、3、4号门面房的房屋产权登记手续，所以徐福生、卞修焕于2013年3月8日成为上述房产的产权人。徐福生、卞修焕提交证据证明金龙刚明确知道上述事实，但金龙刚却拒绝向其支付门面房的第三年租金9万元，遂成讼。从本院查明的事实分析，徐福生、卞修焕（乙方）与伍宏旺、吴金芝（甲方）签订了房屋买卖合同，双方约定“甲方保证该房的租赁合同按原合同时间履行”、“房租从房产证过户结束后退回乙方”。另外，伍宏旺（甲方）与徐福生（乙方）签订的补充合同约定，“乙方付清房款之日至交接之日的房租由甲方支付给乙方”。所以，徐福生、卞修焕与伍宏旺、吴金芝已经约定，伍宏旺、吴金芝与金龙刚在2011年4月26日签订的租赁合同在房屋产权过户后继续履行，并且在交接之前由伍宏旺、吴金芝继续收取房租，再由伍宏旺、吴金芝退回给徐福生、卞修焕，这从徐福生、卞修焕已经自认收到伍宏旺、吴金芝支付的光彩五区一栋1、2、3、4号门面房的部分房租33750元亦可以得到佐证。所以，徐福生、卞修焕虽提交证据证明金龙刚在向吴某支付第三年租金前，金龙刚知道所承租的房屋产权已经变更，主张金龙刚应向其支付第三年租金，但徐福生、卞修焕已经与伍宏旺、吴金芝约定，由伍宏旺、吴金芝继续收取金龙刚房租。因为金龙刚已经通过吴某支付了伍宏旺、吴金芝第三年租金9万元，所以徐福生、卞修焕要求金龙刚再行支付第三年租金9万元的诉讼请求，不应予以支持。据此，依据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2014）宜秀民一初字第00037号民事判决；
二、驳回徐福生、卞修焕的诉讼请求。
一审案件受理费2050元，诉讼保全费970元，合计3020元，由徐福生、卞修焕负担；二审案件受理费2050元，由徐福生、卞修焕负担（该款金龙刚已预交，执行时由徐福生、卞修焕径付给金龙刚）。
审 判 长 方热烈
审 判 员 金 京
代理审判员 程 顺
二〇一四年七月十一日
书 记 员 余月琴
附本案所适用的法律条文：
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》
三十八、第二审人民法院根据当事人提出的新证据对审件改判或者发回重审的，应当在判决书或者裁定书中写明对新证据的确认，不应当认为是第一审裁判错误。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。