江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆千民初字第0910号
原告虞桂民。
原告王惠珍。
委托代理人虞桂民（系王惠珍丈夫）。
被告昆山地安房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市沿沪产业带机场路南4号地块。
法定代表人金载中，该公司总经理。
委托代理人汪光兵，该公司员工。
委托代理人祁文君，江苏丰田律师事务所律师。
原告虞桂民、王惠珍与被告昆山地安房地产开发有限公司（以下简称地安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李富军独任审判，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告虞桂民、王惠珍、被告地安公司委托代理人汪光兵、祁文君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虞桂民、王惠珍诉称：2014年6月，原被告签订商品房购销合同一份，约定被告将其开发的昆山市XX镇XX花园XX幢XX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，被告应于2015年6月30日前交房。2015年4月6日，原告前往被告处了解房屋情况，被告销售人员带原告去现场查看房屋情况，在查看时原告发现客厅左内侧塑钢门框有很大裂缝，于是向销售人员提出交房之前更换门框。之后，原告多次询问销售人员门框更换情况，销售人员称其已向公司工程部汇报，该问题正在处理中。2015年7月23日，被告通知原告可以正式交房了，原告于2015年7月25日下午13时左右到达被告处，进行交房验收。在交房验收中，被告未向原告出示住宅质量保证书，且交房时门框质量问题未得到解决，被告未按原告之前提出门框更换要求进行处理，被告不仅没有更换门框，反而将门框裂缝用石膏粉掩盖裂缝来欺骗原告，称已修复裂缝。原告在发现上述情况后，拒绝接收房屋。当时被告销售部负责人也同意后续将门框更换，保证按照约定的交房质量标准交房。2015年8月15日，被告销售部负责人通知原告门框已经更换，可以验收交房。在房屋验收时，原告发现门框已经更换，但是二次施工外墙涂料没有粉刷，又一次拒绝接收房屋。由于被告一次次交房延期，原告向被告提出延期交房对原告造成一定的经济损失，被告需要支付违约金。被告销售部负责人向被告总经理汇报后，通知原告于2015年8月26日下午14时左右在被告总经理办公室洽谈违约金一事。洽谈前，双方对房屋再次验收，验收结果是门框更换后外墙涂料仍未粉刷，外墙窗台有很大裂缝。后被告总经理会同工程部、施工方去现场核实，洽谈时工程部、施工方、秘书在场，被告总经理指示相关部门3天内完成外墙粉刷、窗台裂缝修复，并同意原告提出的违约金延长至交房验收当天的意见。2015年9月2日，被告销售部通知原告施工完成，可以按之前被告总经理承诺交房验收。当日下午14时左右，原告在被告会议室，被告总经理委托工程部经理进行洽谈，被告完全推翻之前其总经理关于违约金延长至交房当天的承诺，最后双方洽谈无法进行。事后，原告再次向销售部要求约见总经理进行洽谈。2015年9月9日下午14时左右，原告再次来到被告处，见到被告总经理后，他让我们稍等安排洽谈，然后由工程部经理再次与我洽谈，洽谈未果后原告再去找总经理，此时人已不知去向。事后，原告一直与工程部联系，但是均被告知被告总经理不在。2015年9月28日，原告最后一次到被告处，仍寻找被告总经理未果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令解除原被告签订的《商品房购销合同》；2、判令被告退还原告全部预付款707338元，并支付原告违约金21220元（按照全部预付款的3%计算）；3、判令被告支付原告利息损失（以预付款707338元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年9月1日起计算至实际给付之日止）；4、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告撤回上述第1、2项诉讼请求，变更第3项诉讼请求：判令被告支付因房屋质量问题延期交房违约金43928.80元（以707338元为基数，自2015年7月1日起按照日万分之三计算至2016年1月23日止）。
被告地安公司辩称：原告所述其于2015年4月6日前往被告处查看房屋情况，这段时间被告房屋尚属施工期，还未进行竣工验收，故不能评判房屋质量；2015年7月23日，如原告所述，被告正式通知原告前来交房，但原告提出诸多不合理请求，但被告皆满足原告的请求，比如门框更换、外墙涂料粉刷、窗台裂缝修复等等，被告已达到原告的所有要求；涉案房屋是于2015年7月16日竣工备案完成，其房屋质量以及建筑工艺皆符合国家质量标准，不存在任何质量问题；原告所述的被告延期交房事宜超过90天，完全是因为原告个人原因造成的，被告仅延期交房22天，且被告一再向原告表示愿意支付延期交房22天的违约金。
经审理查明：2014年6月15日，原告作为乙方（买方），被告作为甲方（卖方）签订《昆山市商品房购销合同》一份，载明：甲方将其开发的涉案房屋出售给乙方；住宅建筑面积98.68平方米，套内面积77.885平方米；住宅单价7168元／平方米，房款共计707338元；付款方式及期限：乙方于2014年6月15日支付首付款金额217338元，剩余房款490000元整在2014年8月30前付清；交付期限：甲方应当在2015年6月30日前将该商品房（取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付乙方使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款的万分之三的违约金；关于房屋交接：商品房达到交付使用条件后，甲方应当通知乙方办理交接手续。双方验收交接时，甲方应当出示昆山市建设局核发的交付备案证书，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。原告在该合同买受人落款处签字确认，被告在该合同出卖人落款处盖章确认。合同签订后，原告于2014年6月15日支付被告房款217388元，被告为原告开具了金额为217388元的销售不动产统一发票。原告于2014年8月31日支付被告房款490000元，被告为原告开具了金额为490000元的销售不动产统一发票。
另查明：2015年7月21日，被告取得涉案房屋的由昆山市住房和城乡建设局颁发的交付使用备案证书。2015年7月23日，被告通知原告进行交房验收，双方于2015年7月25日进行交房验收；在验收过程中，原告对裂缝问题提出异议拒绝接收涉案房屋，被告同意对房屋质量问题进行修复。2015年8月15日，被告再次通知原告进行交房验收，原告对外墙涂料未粉刷提出异议拒绝接收房屋，被告同意按照原告要求对房屋质量问题进行修复。2015年9月2日，被告第三次通知原告进行交房验收，原告认可在该次房屋验收中，被告已经完成对其提出房屋质量异议问题的修复，但因双方对违约金问题未能达成一致协议，故而原告拒绝接收房屋。庭审中，被告向本院提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，登记日期为2015年7月21日。据被告陈述，其于2015年7月21日已经完成了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因原告拒绝办理房屋交接手续，其无法将上述证明文件交付原告。
又查明：关于原告主张的违约金标准问题，被告明确表示同意按照双方之间的合同约定处理。本案审理中，原被告双方于2016年3月30日办理了涉案房屋的交接手续，被告已支付原告2015年7月1日至2015年7月21日期间的逾期交房违约金2971元。
以上事实，有原告提供的商品房购销合同、房款支付凭证、发票、房屋交接单、收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书及庭审中双方当事人陈述等证据所证实。
本院认为：原被告之间签订的商品房购销合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款707338元，被告理应按照约定及时交付涉案房屋，被告逾期交房，已经构成违约，故被告应当按照双方合同约定承担相应违约责任。关于违约金的计算时间，根据双方合同约定，被告应于2015年6月30日前交房，故逾期交房违约金应从双方约定交房之日的次日即2015年7月1日起计付。涉案房屋已于2015年7月21日满足交付使用条件，之后被告通知原告办理房屋交接手续，双方并于2015年7月25日对涉案房屋进行交房验收，此时涉案房屋既取得交付备案证书，又完成了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，已经具备了合同约定的交付条件，原告无正当理由拒绝办理房屋交接手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，本院确认被告已于2015年7月25日将涉案房屋交付原告，故逾期交房违约金应计算至2015年7月25日止，共计25天。根据合同关于违约金“逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金”的约定，被告逾期交房不超过90天，违约金标准应当按照日万分之二的标准计算，本院认定违约金金额为3536.69元（707338元×0.02%×25天）。审理中，被告已支付原告违约金2971元，故被告还应当支付原告违约金565.69元（3536.69元-2971元）。关于原告主张的涉案房屋质量瑕疵问题，因原告主张的房屋质量瑕疵不属于房屋主体结构质量问题，对房屋的使用不构成实质性影响，原告无权以房屋存在部分质量瑕疵为由拒绝办理房屋交接手续，由此导致的2015年7月25日之后的逾期交房的责任不在被告，且被告已在合理期限内对原告主张的质量瑕疵及时进行了修复，故本院对原告主张被告支付2015年7月25日之后逾期交房违约金的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十三条第二款之规定，判决如下：
被告昆山地安房地产开发有限公司支付原告虞桂民、王惠珍逾期交房违约金565.69元，于本判决生效后十日内支付。
如采用转账方式支付，请汇入原告虞桂民、王惠珍指定账户或汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费898元，由原告虞桂民、王惠珍负担826元，被告昆山地安房地产开发有限公司负担72元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，两被告于本判决生效后十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 李富军
人民陪审员 俞 绮
人民陪审员 屠 杰
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 程雨婷
附判决引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。