上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7135号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杜立志，男，1971年10月21日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：王颂华，上海市润华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王菄兰，女，1959年6月1日出生，台湾地区居民，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：吴华彦、吴瑶，上海星瀚律师事务所律师。
上诉人杜立志因与被上诉人王菄兰房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初7395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜立志上诉请求：撤销原判，改判支持其反诉请求。事实和理由：1、原审认定事实错误，被上诉人消极履行合同，与上诉人迟延办理贷款有因果关系；2、原审对双方合意办证期限认定错误，实际双方已经同意延长办证期限，虽然没有书面签字，但口头约定已经完成；3、被上诉人的告知书不能认定为书面催告，告知书是在上诉人履行付款义务之前发出的，合同约定被上诉人的催告书应当在履行付款义务之前作出，故应当认为没有催告；4、原审适用法律不当，合同目的与具体约定的矛盾没有妥善解决，双方为了买房订了二次合同，都说明需要贷款才能完成合同，被上诉人针对上诉人晚了九天完成银行贷款就认定合同需要解除，与双方合同目的背道而驰，被上诉人行使解除权后，应当返还扣除违约金的款项，但至今未归还，也是一种违约行为，造成上诉人重新购房的可能性消灭，并实际造成巨大损失。
上诉人杜立志的原审诉请是：王菄兰继续履行《上海市房地产买卖合同》，将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋过户到其名下。
被上诉人王菄兰辩称，双方没有对合同约定的过户时间延长达成一致意见，按照合同约定，2015年12月10日上诉人应当及时办理出贷款，如没有则应当以现金形式补足，此时上诉人的义务已经从贷款支付义务转变为现金支付义务，被上诉人配合提供的材料已全部提供，鉴于其是台湾居民经常出境，要求其反复多次向不同银行提供材料不合理，因此上诉人无法办出贷款系其自身原因造成的，被上诉人没有任何的过错。一审判决查明的事实基本正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人王菄兰原审的反诉请求是：1、确认王菄兰与杜立志签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》于2015年12月24日解除；2、杜立志支付王菄兰违约金476,000元，王菄兰返还杜立志剩余房款2,774,000元。
原审法院认定的事实：上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）权利人为王菄兰。2015年11月4日，王菄兰（卖售人，甲方）与杜立志（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲乙双方通过案外人上海XX事务所（以下简称XX事务所）居间介绍，由乙方受让系争房屋。甲方房地产权证号为徐2010XXXXXX。房屋坐落于XX路XX弄XX号（部位：301），房屋建筑面积95.56平方米。系争房屋转让价款共计580万元。甲、乙双方同意，甲方于2016年1月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2015年12月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条（二）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的10日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的10日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款7%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。第十二条本合同自公证处公证之日起生效。补充条款（一）3、乙方应在合同公证后的七日内，提供贷款和审税的各项材料。若因任何一方材料不齐或税费不足导致无法办理转让手续，则该过错方应承担相应责任。3.1若贷款不足，乙方在交易中心过户当日，以现金形式支付给甲方。附件三付款协议1、乙方已支付房屋定金10万元。2、双方确认在签署本合同之日起一日内，乙方支付给甲方房款215万元，加上已付定金10万元，共同组成第一期房款225万元，甲方收到该款并出具收据。3、待取得本交易之产权过户所需的材料和税费（双方各自承担根据法律法规规定的税费）后三个工作日内，甲、乙双方向上海市徐汇区房地产交易中心受理本交易之产权过户手续（以收件收据为准）。4、待本交易之产权过户经上海市徐汇区房地产交易中心受理完毕后（以取得他项权利证明为准）三日内，乙方应支付甲方第三期房价款350万元。该期房价款由乙方委托贷款银行直接支付。尾款5万元交房验收后支付。
同日，上海市东方公证处出具《公证书》，证明甲方王菄兰与乙方杜立志于2015年11月4日在上海签订了上述《上海市房地产买卖合同》。
同日，王菄兰（甲方）与杜立志（乙方）签订《装修补偿协议》。约定甲乙双方于2015年11月4日（双方划去10月10日）签订的系争房屋实际成交价为680万元，1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方100万元，并于交易中心过户前直接支付给甲方。2、签合同当日，乙方仅支付房价款90万元。剩余房款125万元在进交易中心前支付。3、装修款100万元和房价款125万元，合计225万元应在进交易中心前支付。尾款5万元交房时支付。乙方贷款350万元，由贷款银行代为支付，不足部分在交易前现金补足。以上款项构成总房价款680万元。5、甲乙双方约定合同违约金为实际成交价的7%。6、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议已经签订，即不可撤销，如本协议条款与买卖合同中条款有冲突，以本协议为准。落款处日期2015年10月10日下方有双方签名及日期2015年11月4日。
王菄兰提交其借记卡账户历史明细清单，证明杜立志于2015年10月10日支付系争房屋房款90万元，2015年12月10日支付房款60万元，2015年12月14日支付房款165万元。此外，王菄兰于2015年9月7日收到定金10万元。
2015年12月10日，王菄兰向杜立志发出《告知书》。内容主要为，合同约定杜立志应于2015年12月10日前办理银行贷款审批手续，并办理完成交易过户手续。现因杜立志个人原因无法于2015年12月10日办理交易过户，王菄兰按约通知杜立志方须于2015年12月20日前履行合同内容，否则即视同杜立志方构成根本违约，王菄兰可按约解除合同并没收违约金，并有权将房屋另行出售。王菄兰将该《告知书》向合同上杜立志的居住地址宝山区XX路XX号寄出，签收情况为2015年12月11日他人代收。庭审中，杜立志表示不知是何人签收的，2015年12月28日通过转交收到催告函。
2015年12月21日，王菄兰拟好《合同解除通知函》。内容主要为，截至2015年12月21日，杜立志方经催告后仍未按约配合办理过户手续，既没有完成银行贷款审批，也没用以现金形式在申请过户前补足房款，构成根本违约。王菄兰通知杜立志方解除上海市房地产买卖合同及装修补偿协议，并要求杜立志支付违约金476,000元。王菄兰于2015年12月23日将该函同样寄往上述地址，签收情况为2015年12月24日他人代收。庭审中，杜立志表示2016年1月24日收到解除函。王菄兰表示催告函和解除函的内容都通过中介进行短信送达，杜立志于2015年12月11日和12月29日分别进行了回复。
审理中，杜立志提交XX银行长宁支行的情况说明，长宁支行认为首付款资金来源为杜立志的前妻，故未批准贷款申请。杜立志提交贷款审批表，欲证明杜立志于2015年11月5日向XX银行宝山支行申请贷款。杜立志另提交其与王菄兰委托代理人王某的往来短信，欲证明杜立志曾于2015年11月5日、12月10日、12月11日、12月16日、12月22日催促王菄兰配合办理贷款，并对合同解除提出异议。此外，杜立志提交了一份王某12月6日发的补充协议书，该份协议书无签名。2015年12月29日，杜立志与中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行签订系争房屋贷款合同。同日，杜立志通过短信联系王菄兰，希望其继续履行合同。2016年2月3日，杜立志通过微信联系王菄兰，表示王菄兰可以扣除有争议的47万元，返还剩余房款。
审理中，XX事务所淮海路店提交情况说明。内容主要为，2015年10月10日双方签订第一份合同后，因杜立志方限购，杜立志符合购房资格，双方于11月4日签订第二份合同，期间杜立志向案外人XX银行长宁支行申请贷款，王菄兰通过中介提供了相关材料。2015年12月9日，杜立志告知长宁支行贷款审批不通过，希望协商延期过户，王菄兰明确表达拒绝并要求杜立志以现金补足。12月10日，王菄兰向杜立志发出告知书，要求杜立志在12月20日前配合办理过户。12月14日，杜立志逾期支付房款165万元。12月16日杜立志告知中介已向工行和建行申请贷款，要求王菄兰提供相关材料。XX事务所认为，王菄兰的本意是要求杜立志在解约宽限期内现金补足房款，贷款相关材料王菄兰也早已提供过，不会影响贷款审批。后杜立志告知不需提供材料，贷款已办妥。
庭审中，王菄兰申请的证人王某（系XX事务所工作人员）作证称，2015年10月10日双方签订第一份合同，由于买方限购，双方于2015年11月4日签订第二份合同。签订第一份合同后，杜立志前往XX银行长宁支行申请贷款，王菄兰提供了相关材料。11月4日后杜立志表示要更换贷款银行需王菄兰配合，证人联系不到王菄兰，杜立志表示仍然找长宁支行，待证人联系到王菄兰时，杜立志没有要求提供材料。12月9日，杜立志告知证人长宁支行贷款审批未通过。12月10日双方约谈未能碰面，后王菄兰提出现金补足，杜立志表示一直在想办法贷款。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杜立志与王菄兰签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。合同签订后，杜立志应及时向贷款银行申请贷款，然杜立志至约定的过户日2015年12月10日前未能办理系争房屋贷款。杜立志辩称，贷款未批的责任不在杜立志，是王菄兰未及时履行配合义务。本院认为，办理银行贷款是杜立志的主义务，王菄兰负协助义务。根据查明的事实，王菄兰在双方签订第一份买卖合同时即已提供了贷款所需的全部材料，履行了协助义务。杜立志因自身原因在长宁支行贷款未获批的情况下更换贷款银行，要求王菄兰重复提供相关材料，因中介短时联系不到王菄兰，杜立志尝试继续办理贷款，终于2015年12月29日与建设银行签订了贷款合同，此即证明更换贷款银行后，王菄兰是否重复配合提交材料对办妥银行贷款不会产生实质性影响，故杜立志的上述抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。按照合同约定，若贷款不足，杜立志应在过户当日，以现金形式补足房款。按一般交易习惯，贷款不足包括贷款未通过或贷款额度不足的情形，故杜立志在未能办理贷款的情况下应当以现金补足房款，而截至过户日前，杜立志的首付款中尚有165万元逾期未支付，亦未补足剩余房款，可见导致系争房屋无法按约定时间办理转让过户手续的责任在杜立志一方。
王菄兰于2015年12月10日催告杜立志办理过户手续并给予杜立志10日的宽限期，要求杜立志在宽限期内履行合同内容，然杜立志于宽限期届满后仍未完成银行贷款，亦未以现金补足房款，合同履行基础丧失，王菄兰行使解除权符合合同约定，解除通知于到达杜立志时生效。王菄兰送达解除函的地址为合同载明的杜立志的居住地址，12月24日他人签收即可视为送达，且王菄兰还于当日通过短信通知杜立志解除合同，故王菄兰要求确认系争房屋买卖合同及装修补偿协议于2015年12月24日解除，本院依法予以支持。合同解除后，已经履行的部分，应恢复原状，故王菄兰应将已收取的房款325万元返还给杜立志。王菄兰因杜立志逾期未付款行使了合同解除权，杜立志应承担合同约定的解除合同的违约责任。按照约定，杜立志需支付王菄兰实际成交价7%的违约金。杜立志以约定的违约金较高，要求予以调整，符合法律规定。鉴于王菄兰未就合同解除致其遭受的实际损失提出相应事实和证据，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，酌定杜立志支付王菄兰违约金10万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，于二0一七年三月二十一日作出判决：一、王菄兰与杜立志签订的关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》于2015年12月24日解除；二、王菄兰于本判决生效之日起十日内返还杜立志购房款325万元；三、杜立志于本判决生效之日起十日内支付王菄兰违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，保全费5,000元，由杜立志负担；反诉案件受理费16,400元，由杜立志负担2,300元，王菄兰负担14,100元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
在二审审理中，上诉人杜立志提出，2015年12月6日，被上诉人王菄兰发短信给杜立志，让他订立延期协议还附了补充协议书。对此被上诉人王菄兰予以否认，认为该补充协议书是房屋中介起草的，当时上诉人杜立志已经没有及时办出贷款，通过中介与被上诉人王菄兰协商是否可以办理延期，被上诉人王菄兰没有同意，至始至终都没有答应要签署该份协议。同时被上诉人王菄兰表示，其在房屋买卖过程中确实委托了中介，但只是办理房屋产权过户等手续。没有包括变更合同内容的委托。
本院认为，上诉人杜立志与被上诉人王菄兰于2015年11月4日签订《上海市房地产买卖合同》和《装修补偿协议》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应当恪守合同约定的条款。本案的争议焦点是《房屋买卖合同》解除的合理性和合法性、双方是否就延期办理过户手续达成一致以及被上诉人王菄兰是否构成消极履约的问题。根据本案查明的事实，双方约定在2015年12月10日前办理共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，同时在《装修补偿协议》中约定装修款和房价款共计225万元应在进交易中心前支付，贷款350万元，由贷款银行代为支付，不足部分在交易前现金补足。然至2015年12月14日，上诉人杜立志仅支付款项325万元，未能履行合同约定的全部房款义务。关于银行贷款出现的问题，系上诉人杜立志自身因素所造成，与被上诉人王菄兰无关。上诉人杜立志在贷款出现问题以后，应当按照双方约定，不足部分以现金补足。现由于上诉人杜立志没有履行合同的付款义务，导致被上诉人王菄兰启动合同约定的解除权，依法有据，原审法院确认系争房屋无法按约定时间转让过户手续的责任在上诉人杜立志一方是正确。关于中介问题，其根据被上诉人王菄兰的委托就房屋买卖过程中的事项进行具体操作，但该授权并不能涵盖对合同权力义务的变更，被上诉人王菄兰始终没有认可对延期办理过户时间达成一致，故上诉人杜立志对此的意见，本院难以采信。被上诉人王菄兰解除合同的意思表示已经送达上诉人杜立志，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》和《装修补偿协议》予以解除。关于违约金的处理，原审法院根据上诉人杜立志要求调整的申请，综合考量酌情确定上诉人杜立志支付违约金10万元，并无不妥，本院予以认可。综上，上诉人杜立志的上诉请求不能成立，予以驳回。原审法院的判决事实清楚，适用法律正确，判处适当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,350元，由上诉人杜立志负担。
本判决为终审判决。
审判长 王启扬
审判员 李伟林
审判员 毛海波
二〇一七年七月二十六日
书记员 胡 莹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……