平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崆民初字第2160号
原告（反诉被告）罗栋议。
法定代理人罗履强。
委托代理人陈强，甘肃胜友律师事务所律师。
被告（反诉原告）平凉市宏安伟业房地产开发有限责任公司（以下简称宏安伟业公司）。住所地：平凉市新民南路***号。
法定代表人马宏伟，该公司董事长。
委托代理人崔峰。
被告（反诉原告）平凉世博伟业商贸有限责任公司（以下简称世博伟业公司）。住所地：甘肃省平凉市崆峒区二十里铺工业园区。
法定代表人曹国新，该公司董事长。
委托代理人王剑军。
原告罗栋议与被告宏安伟业公司、被告世博伟业公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李红梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗栋议的委托代理人陈强，被告宏安伟业公司的委托代理人崔峰，被告世博伟业公司的委托代理人王剑军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月26日，原告与被告宏安伟业公司签订了3份商品房买卖合同，在平凉世博伟业家居广场购买商业用房3间，房号分别是D3-1-42号、D3-1-43号、D3-1-45号。同日，应被告宏安伟业公司的要求，又和其关联的被告世博伟业公司签订了3份市场培育协议，约定在2014年5月27日之前，被告世博伟业公司将原告的3间商铺无偿纳入其市场统一经营管理，期满后交还。但约定到期后，原告再三催要，被告却一直将原告的商铺出租他人，推拖至今拒绝交付。更有甚者，所属原告的3间商铺用石膏板作隔墙、且破损不堪，完全不符合建筑规范要求。原告认为，两被告的行为均构成违约，并侵犯了原告的财产权益，给原告造成了不应有的经济损失。现原告依法提起诉讼，要求：1、两被告全面履行合同，尽快交付原告购买的平凉世博伟业家具广场D3-1-42号、D3-1-43号、D-1-45号商业用房，并按建筑规范标准修建各房屋之间的隔墙；2、由两被告连带承担迟延交付房屋所造成的占用损失58728.00元（从2014年5月27日算止2015年7月26日）；并要求按每日140元的占用费承担损失至交付之日。3、诉讼费用由被告承担。
被告宏安伟业公司辩称，对原告所陈述的案件事实和理由部分无异议。2013年12月，宏安伟业公司与世博伟业公司进行股权转让，宏安伟业公司将自己所有的股权全部转让给了世博伟业公司，世博伟业家居建材市场的所有房屋也一并移交给了世博伟业公司，所以原告诉讼请求的主张应当全部由世博伟业公司承担。
被告世博伟业公司辩称，原告所述的事实中部分属实。租赁期限届满后，原告提出收回其购买的3间商铺，但因为其中2间商铺世博伟业公司已租赁给其它商户，无法及时向原告交付是事实，直到2014年12月，商铺收回后，被告世博伟业公司通知原告向其交付商铺，但原告因返还租赁费及其所购商铺的隔墙问题双方意见不统一，致使世博伟业公司未向原告交付所购商铺。对原告诉讼请求中第一项交回所购3间商铺，同意交付，但是要按照建筑标准修建各商铺之间的隔墙不符合本案实际和合同约定，按照合同约定以现状进行交付；第二项诉讼请求，对延期交付占用损失过高，只承担自2014年5月27日至2014年12月份占用损失。对原告要求每日按140元支付占用费的请求不予认可。诉讼费用按规定处理。
二被告反诉称，2013年9月26日，被告宏安伟业公司与原告签订了3份商品房买卖合同，双方约定由原告购买位于世博伟业家居建材广场D3区42、43、45号商铺3间，合同约定每间建筑面积39.95平方米，单价分别为每平方米4238.99元、4276.59元、4314.24元。同时约定建筑面积实际以产权产籍办核定的房屋实际竣工面积为准。后原告按合同约定面积交清了房款。房屋竣工后经平凉市房屋产权产籍办核准，原告购买的每间商铺的建筑面积实际为42.70平方米。原告应当按合同约定支付房屋差价款35282元，同时，被告世博伟业公司接受市场管理后，根据有关规定，按每平方米50元收取维修基金，原告3间商铺的维修基金总计42.7×3×50=6405元。2015年1月，被告将租赁的房屋腾出后，通知原告交付商铺，但原告拒绝收回，所以从2015年1月开始，原告应当按3元／平方米／月交纳物业费，从2015年1月至7月，原告应当交纳物业费共计42.7×3×3×7=2690.1元。在2014年5月27日市场培育期满后，原告要求收回商铺，一方面因原告的房屋已出租，需要与租赁人协商腾房，另一方面因双方对房屋差价款、维修基金和物业费问题没有达成协议。现反诉要求：1、原告支付被告宏安伟业公司房屋差价款35282元；2、原告支付被告世博伟业公司物业管理费2690.10元，维修基金6405元；3、反诉费用由原告承担。
原告对二被告的反诉辩称，1、对被告反诉的商铺面积差价，合同约定的每间商铺面积为39.95平方米，现被告反诉称每间商铺面积为42.70平方米，该面积是被告方自己测量的，没有依据。且现在商铺无隔断墙，实际面积不确定；合同约定由产权产籍部门来测量核定，被告自己测量不符合事实及约定，对其测量结果不能作为定案的依据。2、物业管理费因被告至今未向原告交付商铺，因此不存在缴纳物业管理费。维修基金根据实际面积和国家统一标准计算的数额原告愿承担，但被告要求支付的维修基金是按照被告自己测量的面积计算的，对该费用不予认可。3、反诉费用原告不承担。
原告为证明其主张向法庭提交的证据材料有：
1、商品房买卖合同3份、世博伟业家居广场市场培育协议3份、缴费收据3份，证明原告在第一被告处购买3间商铺的事实，并交由第二被告进行市场培育的事实。合同约定，2014年5月27日之前被告应当交付购买的商铺，但二被告至今没有交付；
2、照片6张，证明原告所购买商铺的现状，房屋没有隔断以及原告多次向被告主张权利的记载。
两被告质证认为，证据1、2均属实，无异议。
被告宏安伟业就本诉及反诉部分向法庭提交的证据材料与被告世博伟业的相同。
被告世博伟业就本诉及反诉部分向法庭提交的证据材料有：
1、商品房买卖合同3份，证明原告与第一被告存在房屋买卖合同关系；合同第五条约定房屋交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方约定以产权产籍办核定的房屋实际竣工面积为准。
2、平凉市房屋测绘事务所对世博伟业家居广场D3区营业楼建筑面积计算书及面积实测核定表，证明原告所购买的房屋实际面积由平凉市房屋测绘事务所进行实测以后确定的最终面积为42.7平方米，实际大于合同约定面积；
3、世博伟业家居广场市场培育协议3份，证明原告与第二被告签订了该协议，双方约定市场培育期从2011年5月28日到2014年5月27日，共三年；在此期间原告将商铺免费交于被告，由被告进行市场培育，即不存在返还租赁费；双方约定培育期满后，第二被告以现状或恢复交付时的原状返还给原告，如原告另需继续委托第二被告经营管理的，双方另订合同。说明被告返还商铺时是以现状或恢复交付时的原状返还；
4、商铺租赁合同。证明原告的2间商铺由第二被告出租给李克学，租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日，培育期满后被告积极协调李克学腾房；
5、世博伟业家居建材市场现行相关政策及管理规定，证明（1）、2013年11月29日关于收取委托租赁管理费的通知，证明根据商场实际，市场从2014年1月起向所有业主收取委托管理费，收取标准为按年应返租金8%。（2）、2014年5月1日关于签订商铺委托租赁协议书的规定，证明从2014年5月起，对出租商铺统一第一年按一层35元／㎡、二层20元／㎡返还6个月租金，第二年执行实收实返。（3）、登报通知，证明第二被告于2014年7月31日在平凉日报上发布通知，如不按期签订委托租赁协议，公司将按业主公约约定办理相关事项；第二被告于2014年8月29日在平凉日报上发通知，要求业主交清房款签订委托租赁协议，否则视为对市场现行委托协议书条款的认可。（4）、与业主姜蕊蕊、宋昱昊签订的商铺委托租赁协议，业主公约，证明被告在培育期满后，与所有业主之间执行的是租金返还以商铺的实际出租价格为准，即有租有返、无租不返；按实际年租金总额的8%收取服务费。
6、（1）、客户电话通知登记表，证明第二被告在2013年4月11日、6月18日电话通知原告签订正式合同和委托协议的事实；（2）、第二被告工作人员手机短信打印件，证明双方协调返还房屋，缴纳房屋尾款等事实。
原告质证认为，证据1属实，无异议；证据2真实性没有异议，合法性有异议，不能实现其证明目的，合同约定应由产权产籍办核定，所以被告所提供的测绘单位不符合约定，对其合法性不予认可，另房屋没有隔墙，测量缺乏依据，被告在返租原告商铺时根据租户的要求临时用轻钢龙骨和石膏板进行隔断，不符合建筑要求也不能作为现有面积测量的依据；证据3属实，但不认可第三条证明目的，原告买商铺当天签订培育协议，该商铺实际从始至终没有交付原告，因此不存在现状的问题，必须按照合同约定交付；证据4违犯培育协议，证明被告有违约行为；证据5效力不涉及原告，对证明目的不认可；证据6证明无法交付商铺的责任在被告方。
经审查，原告提交的证据1、2，第二被告提交的证据1、3、4具有客观、真实性，且与本案待证事实之间存在关联性，对以上证据的证明效力本院予以确认，被告提交的证据2，经平凉市房屋产权产籍监理处证明，平凉市房屋测绘事务所实测建筑面积经产权产籍处审核后，是作为不动产登记的唯一依据，故该证据的证明效力应予确认。被告提交的证据5、6因原告已明确表示收回商铺，以上两证据对原告并不产生效力，对该证据不予确认。
依据以上已确认的证据材料及双方当事人的庭审陈述、答辩及反诉陈述、答辩，本院查明的案件事实如下：
2013年9月26日，被告宏安伟业公司与原告签订了3份商品房买卖合同，约定由原告购买被告宏安伟业公司位于平凉市崆峒区二十里铺工业园区世博路1号平凉世博伟业家居建材广场D3区42、43、45号商铺3间，建筑面积每间均为39.95平方米。原告按合同约定一次性付清了3间商铺房款。合同第五条对面积确认及面积差异处理另进行了约定：“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以产权产籍办核定的房屋实际竣工面积为准”。同日原告又与被告世博伟业公司签订了3份世博伟业家居广场市场培育协议，约定由被告世博伟业公司对原告购买的3间商铺统一进行前期市场培育，培育期止于2014年5月27日。培育期满后，原告向被告世博伟业公司提出收回所购3间商铺，由于被告世博伟业公司将原告所购商铺中的其中2间出租给他人，未能及时收回，直至2014年12月31日被告世博伟业公司收回出租的原告2间商铺后，向原告交付时，因涉及商铺实际建筑面积与合同约定面积存在差异，就面积差价及被告世博伟业公司向原告交付商铺未修建隔墙等事宜，双方未能达成一致意见，导致原告至今未能收回所购商铺。经原告多次督促，被告均未对以上问题进行妥善解决。原告遂向本院提起诉讼，要求：1、两被告交付位于平凉世博伟业家具广场D3区42、43、45号商铺，并按建筑规范标准修建各商铺之间的隔墙；2、两被告连带承担迟延交付商铺所造成的占用损失58728.00元（从2014年5月27日至2015年7月26日）；并要求按每日140元承担占用损失至交付之日。
本案审理中，两被告提起反诉，认为原告在购买商铺时，合同约定建筑面积为39.95平方米，经平凉市房屋测绘事务所实际测量建筑面积为42.70平方米，每间商铺在签订合同时少计算2.75平方米，要求原告按照当时的购买价补交面积差价，另2015年1月被告世博伟业公司收回原告商铺后，通知原告进行交付，原告应当承担自2015年1月至7月物业管理费2690.10元，并应交纳维修基金6405元。故反诉要求：1、原告应向被告宏安伟业公司交纳房屋差价款35282元；2、支付被告世博伟业公司物业管理费2690.10元，维修基金6405元；3、由原告承担本案反诉费用。
另查明，被告世博伟业公司自2014年1月至12月，将原告购买的由其进行市场培育的3间商铺中的其中2间租赁给李克学，租赁费每年15116.50元。
还查明，平凉市房屋测绘事务所是具有不动产测绘资质的专业测绘单位，主要负责平凉市（崆峒区）范围内房屋平面图测绘、面积计算工作，出具房屋面积测绘报告，经平凉市房屋产权产籍监理处审核确认后，做为商品房销（预）售和不动产登记的唯一依据。
本院认为，原告与被告宏安伟业公司之间签订的3份商品房买卖合同是双方当事人之间的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，原告按照合同约定的价款向被告交清了房款，于同日又与被告世博伟业公司签订了3份世博伟业家居广场市场培育协议，该协议亦为当事人之间的真实意思表示，原告自愿将其购买的3间商铺交与被告世博伟业公司进行前期市场培育，该协议为有效协议。协议期满后，原告明确表示收回由被告世博伟业公司进行市场培育的3间商铺，被告世博伟业公司因出租原告其中2间商铺未到期而不能及时向原告进行交付，其行为已构成了违约，对原告要求被告世博伟业公司交付所购3间商铺及支付迟延交付商铺损失的请求应予支持。对于原告起诉要求被告按照建筑标准修建各商铺之间隔墙的请求，按照原告与被告世博伟业公司签订的市场培育协议第4条，……培育期满后，甲方（被告世博伟业公司）须将商铺以现状或恢复交付时的原状返还给乙方（原告）……。故原告要求按建筑标准修建各商铺之间的隔墙无合同约定，且原告也未提供所购商铺原状的样图，原告的该项请求应当依据培育协议的约定，由被告世博伟业公司按照商铺统一经营管理的需要，以利于原告经营便利及安全等，由被告世博伟业公司按照市场统一经营模式及建筑规范要求修建原告与相邻经营户之间的隔墙。关于被告世博伟业公司未向原告按期交付所购商铺造成占用损失的计算标准，因培育协议到期后，被告世博伟业公司对已租商铺及未租商铺均未按期向原告进行交付，导致原告对所购商铺不能正常经营，造成了一定的经营损失，但鉴于原告所购商铺仍处于市场培育阶段，对于被告占用期间的损失，按被告世博伟业公司与李克学签订的租赁合同约定的租赁费由被告世博伟业公司向原告返还2014年5月28日至2014年12月31日租赁费，2015年1月1日至2015年10月20日的经营损失应当按照每平方米每月35元计算，计算面积按实测建筑面积计算。10月21日至交房之日的占用损失按每日140元计算。
关于被告反诉要求原告交纳商铺面积差价款，因原告所购商铺实际建筑面积已经被告宏安伟业公司委托平凉市房屋测绘事务所进行了实测，该实测结果在办理房屋产权证时是产权产籍监理处审核确认的依据。故对二被告反诉要求原告按平凉市房屋测绘事务所实测建筑面积补交商铺面积差价款的反诉请求应予支持。关于被告世博伟业公司要求原告承担物业管理费的请求，因被告世博伟业公司并未实际向原告交付其所购商铺，原告所购商铺实际仍由被告世博伟业公司占有、使用，故被告世博伟业公司的该项反诉请求不能成立。关于被告要求原告交纳维修基金的请求，按照合同约定，原告应当向被告交纳商铺的维修基金，维修基金的计算以实测面积计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、?第三百九十六条，第三百九十七条、第四百一十条之规定，判决如下：
一、被告平凉世博伟业商贸有限公司于本判决生效后五日内将原告罗栋议购买的位于平凉世博伟业家具广场D3区42、43、45号商铺按照市场统一经营模式及建筑规范要求修建完成与相邻商铺之间的隔墙后向原告进行交付；
二、被告平凉世博伟业商贸有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告罗栋议迟延交付商铺期间占用费52149.50元（其中返还2014年5月28日至2014年12月31日租赁费8818元；2015年1月1日至10月20日占用损失42.70平方米×3×35元×9个月20天=43331.50元）。2015年10月21日之后的占用损失按每日140元计算至交房之日；
三、原告罗栋议应向被告宏安伟业房地产开发有限责任公司补交所购平凉世博伟业家具广场D3区42号商铺面积差价11657.22元（4238.99元×2.75平方米）、43号商铺面积差价11760.62元（4276.59元×2.75平方米）、45号商铺面积差价11864.16元（4314.24元×2.75平方米），合计35282元；
四、原告罗栋议应向被告平凉世博伟业商贸有限公司交纳维修基金6405元；
五、驳回原告罗栋议的其他诉讼请求；
六、驳回被告平凉世博伟业商贸有限公司的其他反诉请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1268元，减半收取634元，原告罗栋议承担110元，二被告承担524元。反诉案件受理费910元，减半收取455元，原告罗栋议承担400元，二被告承担55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判员 李红梅
二〇一五年十月二十日
书记员 张雅婷