广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初5080号
原告：广东中原地产代理有限公司，地址：广州市越秀区东风路410-412号9层全层。
法定代表人：李耀智。
委托诉讼代理人：陈宇平、关怡钧，均系广东中原地产代理有限公司员工。
被告：崔浩，男，1989年12月2日出生，汉族，身份证住址：山东省郯城县。
委托诉讼代理人：黄威，系北京大成（广州）律师事务所律师。
原告广东中原地产代理有限公司与被告崔浩居间合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东中原地产代理有限公司的委托诉讼代理人陈宇平，被告崔浩及其委托诉讼代理人黄威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东中原地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付咨询及中介服务费38000元；2.被告支付自2017年4月1日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以38000元为本金，每日按0.1%的标准，自2017年4月1日起暂计至2017年6月15日违约金为2850元）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告促成广州市番禺区南村镇兴南大道滟澜街37号502房之业主孙大雷与被告签订了《广州市存量房买卖合同》，由被告书面签署《咨询及中介服务费确认书》，确认基于原告已促成买卖双方签订本合同，提供了中介服务，被告同意向原告支付咨询及中介服务费38000元。合同签订后被告拒绝按照约定支付咨询及中介服务费38000元。另根据《咨询及中介服务费确认书》的违约金计算方式，要求被告支付自2017年4月1日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以38000元为本金，每日按0.1%的标准，自2017年4月1日起暂计至2017年6月15日违约金为2850元）。鉴于被告的上述行为已经构成违约，对原告造成一定的经济损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告崔浩辩称：不同意原告的全部诉请。1.原告作为一个多年从事中介服务的房地产中介服务公司，在促成被告与卖家之间达成交易意向并签订存量房买卖合同前，有义务将被告及被告之妻是否具备购房资格列入审查的内容，并对买卖的行为加以指引。在存量房买卖合同签署前，被告已经告知原告其尚不符合当时广州市限购政策。原告为赚取中介费，引诱被告现行签署存量房买卖合同，待递件网签办理按揭手续时，再由具备当时符合限购政策的颜延芳与卖家完成交易。存量房买卖合同实际上是被告之妻与卖家签署正式买卖合同的预约合同。涉案房屋的真实买家即被告之妻尚未与卖家签署真实的存量房买卖合同，被告之妻与原告之间的居间合同关系尚未成立。根据合同法427条的规定，居间人未促成合同成立的，不能要求支付报酬。2.虽然存量房买卖合同表面上是由被告与卖家签署。实际上买家是被告之妻，被告之妻在合同签署时，还有两个月才能符合当时的广州市限购政策。但在2017年3月17日晚，广州市突然发布了新的限购政策，致使被告之妻在未来两个月内仍不具备购房资格。涉案房屋无法办理所有权的变更登记。原告在被告之妻与案外人（卖家）之间的买卖合同尚未成立、实际上也未完成的情况下，要求我方支付报酬，法院应该予以驳回。3.涉案房屋的买卖合同未能继续履行、实际上也已经解除。原因并非因为被告事后反悔等违约行为，而是因为广州市出台新的限购政策，致使被告之妻无法实现购房的目的。在涉案房屋的买卖过程中，被告并没有违约的意愿及行为，相反，被告在限购政策出台的当天还向卖家支付购房款。被告与卖家解除房屋买卖合同的责任不可归责于被告，也不可归责于卖家。涉案房屋的买卖合同因新的调控政策而无法交易，因外部条件的变更，致使合同无法交易，责任不应归责于合同双方。根据2012年6月26日广东省高级人民法院印发全省民事审判工作的会议纪要的通知第12条的规定，买受人由于相应购房政策的原因，居间人以此促成合同订立为由请求居间费用的，一般不予支持，故原告要求我方支付居间费用，法院应予以驳回。4.被告在合同签署后，积极履行合同约定的义务，已经向卖家支付部分购房款，也按照原告的指示办理涉案房产的评估手续。在限购政策出台后，第一时间通知原告，并积极与原告协商解除办法，被告并无任何拒绝履行或怠于履行的意思表示。5.原告明知被告及被告之妻在买卖合同签订时尚不具备购房资格，仍促成被告与卖家签订买卖合同，该种不规范的操作容易引发二手房交易纠纷，扰乱交易市场。原告作为专业的中介服务机构对此应承担相应的责任。6.涉案的咨询及中介服务费确认书，对原告获取的费用约定为咨询及中介服务费。从字面上理解，该等费用并不单指中介费用，原告利用其行业优势，对中介费、代理费未作出约定，混淆其可收取的费用。根据房地产中介服务行业的习惯及市场惯例，原告在促成涉案房屋买卖合同签署后，还需向双方提供协助办理银行贷款、产权过户等后续服务，跟进交易并最终完成全过程。本案中，被告因新的限购政策的原因导致与卖家终止交易，使得原告省去了后续应付出的服务，减少劳动力成本。即使法院认定被告应向原告支付居间费用，根据公平合理等价原则作出判决。7.涉案的咨询及中介服务确认书约定的违约金标准过高，在原告未充分举证其损失的情况下，法院即使酌情判决被告承担一定的居间费用，但应减低违约金的计算标准。
经审理查明：原告是具备房地产中介服务机构资质的公司。2017年3月10日，被告作为买方、案外人孙大雷作为卖方，签订《存量房买卖合同》，约定由被告购买卖方孙大雷名下位于番禺区南村镇兴南大道滟澜街37号502房，成交价为3480000元；该合同第十六条第4款约定，被告已知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。2017年3月10日，原告与被告签署《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，该确认书约定，被告确认经原告独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》。为此，被告同意支付38000元给被告作为咨询及中介服务费。确认书自被告签署之日生效，被告承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费。逾期支付，将按0.1%/天支付违约金。后被告于2017年3月10日、2017年3月17日向卖方孙大雷转账50000元及500000元。
另查明，被告在签订合同时并不具备在广州市购买房屋的资格。
在案件审理过程中，原告称向被告提供的居间服务为：按照被告的需求，为被告提供房源、带看、磋商、谈价钱、促成被告与卖方成功订立合同。被告称因不符合广州市购房新政的资格要求，其与卖方已经解除了《存量房买卖合同》，卖方亦退还了其购房款，对此，原告予以确认。
本院认为，原告作为从事房地产咨询与中介服务的专门机构，理应熟悉限购政策和房屋买卖操作流程，对其提供居间服务的客户是否具有购房资格应具有审查和注意义务，并应作出必要的、合理的提醒和说明。
本案中，虽诉涉《存量房买卖合同》中载明被告知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件办理过户及贷款手续，但现有证据无法证明原告已尽审查和告知义务，即在被告不具备当时购房政策资格的情况下仍签订《存量房买卖合同》时告知被告其行为可能出现的风险及法律后果。鉴于原告已提供了一定的咨询及中介服务，根据公平和等价有偿的原则，本院酌情判令被告支付10000元咨询及中介服务费，并以10000元为本金、按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准、自2017年4月1日起向原告计付违约金，对原告主张的超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告崔浩于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费10000元和违约金（以10000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2017年4月1起计付至本判决确定的支付之日止，以本金为限）；
二、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费822元，由原告广东中原地产代理有限公司负担411元，由被告崔浩负担411元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 黎碧云
人民陪审员 陈伟锋
人民陪审员 袁智健
二〇一七年十一月九日
书 记 员 陈 瀚