湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民再终字第00187号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）长沙市四通管业有限公司。
法定代表人丁幸福，该公司董事长。
委托代理人周勇，湖南金州律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）长沙市天心区大托镇新路村村民委员会。
代表人易铁夫，村主任。
委托代理人李翔，湖南如金律师事务所律师。
原审被告长沙四佳管道技术有限公司。
法定代表人丁志刚，该公司董事长。
原审第三人丁幸福。
申请再审人长沙市四通管业有限公司（以下简称四通管业公司）因与被申请再审人长沙市天心区大托镇新路村村民委员会（以下简称新路村）及原审被告长沙四佳管道技术有限公司（以下简称四佳管道技术公司）、原审第三人丁幸福租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2012）天民初字第1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日作出（2013）长中民三终字第00701号民事判决，长沙市四通管业有限公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2014年4月8日作出（2014）湘高法民申字第16号民事裁定书，指令本院对本案进行再审，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年7月10日，一审原告长沙市天心区大托镇新路村村民委员会起诉至长沙市天心区人民法院称：2001年2月20日，第三人丁幸福以长沙市四通建材公司的名义与原告新路村签订土地使用租赁合同，合同约定了土地租赁时间、面积、租赁费用等权利义务。合同签订后，原告新路村将约定的租赁土地交由长沙市四通建材公司使用，然该公司早在1998年6月23日被注销，合同所约定的租赁土地先后由第三人丁幸福、被告四通管业公司以及被告四佳管道技术公司占有使用，且被告四通管业公司以及被告四佳管道技术公司至今仍占有使用上述租赁土地，但两被告拖欠原告新路村租金到2012年6月30日止已达588738元。特请求：1、判令解除原、被告之间事实上的土地租赁关系；2、判令被告向原告支付至2012年6月30日止的土地租金588738元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审被告四通管业公司、被告四佳管道技术公司共同辩称：一、原告方签订土地使用租赁合同是长沙市四通建材公司而不是第三人丁幸福；二、长沙市四通建材公司并未注销，土地的真实使用者不是第三人丁幸福；三、原告方诉称租金每年不同，不符合客观事实；四、原告方与被告方存在书面的租赁合同；五、天心区城管局未对被告方下达拆违通知；六、被告方没有拖欠原告方土地租金。综上，请法院驳回原告方的诉讼请求。
一审第三人丁幸福述称：与被告四通管业公司、被告四佳管道技术公司的辩称相一致。
原一审法院审理查明：2001年2月20日，新路村作为甲方、长沙市四通建材公司作为乙方，双方签订土地使用租赁合同，约定：乙方因生产经营发展需要，向甲方租用土地，租用时间：从合同签订之日起二十年；租赁面积：70亩左右，四至范围：东至车圹组机耕道，西至107国道，南至机窝路，北至水港；乙方于每年元月三十日前一次交清当年土地租赁费，交纳标准：第一年至第五年为每年每亩1200元；第六年至第十年每年每亩1350元；第十一年至第十五年每年每亩1500元；第十六年至第二十年每年每亩1650元；乙方按营业收入1%，向甲方纳上交费（管理费），上交限额为第一年3万元；第二年至第五年每年7万元；第六年至第十年，每年10万元；第十一年至第二十年，每年12万元，此费每年分季于每季最后一个月交清。合同签订后至今，上述土地由四通管业公司与四佳管道技术公司共同占有、使用。至2007年底，四通管业公司累计欠新路村租金、管理费合计1238元；2008年度新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司对于上述土地的租金以每亩每年3000元（总计70亩）、管理费每年6万元结算，四通管业公司、四佳管道技术公司未付新路村租金、管理费合计75500元；2009年度新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司对于上述土地的租金以每亩每年4000元（总计70亩）、管理费每年10万元结算，四通管业公司、四佳管道技术公司未付新路村租金、管理费合计27000元；2010年度新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司对于上述土地的租金以每亩每年4600元（总计70亩）、管理费每年10万元结算，四通管业公司、四佳管道技术公司已付42万元，未付新路村租金、管理费合计2000元；2011年新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司对于上述土地的租金以每亩每年5600元（总计70亩）、管理费10万元结算，四通管业公司、四佳管道技术公司已付29万元，还欠新路村租金、管理费合计20.2万元。截至2011年12月31日，四通管业公司、四佳管道技术公司累计欠新路村租金、管理费合计307738元。2012年双方对于上述土地的租金未协商确定，但四佳管道技术公司于2012年1月12日向新路村支付4万元、于2012年1月13日向新路村支付5万元。
原一审另查明，2001年2月20日新路村与长沙市四通建材公司签订土地使用租赁合同以后至今，新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司以及长沙市四通建材公司三者之间未签订书面合同约定三方权利义务，新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司之间亦没有再签订书面合同。长沙市四通建材公司营业执照核准的经营范围为水泥制品加工建筑材料、水暖器材、五金工具、电工电料、日用杂品、铝材、卫生洁具零售批发。四通管业公司营业执照核准的经营范围为水泥制品、玻璃制品的加工、销售；建筑材料、水暖器材、五金工具、电工电料、日用杂货、铝材、卫生洁具的销售。四佳管道技术公司营业执照核准的经营范围为管道修补技术、非开挖修复技术的研发与推广；水泥制品、玻璃钢制品、管材的加工及销售。四通管业公司、四佳管道技术公司系为生产经营需要而占有、使用诉争土地。新路村所在土地原为农用地，2007年经长沙市人民政府审批，其所在的土地由农用地转换为新路村安置用地，2012年6月，新路村所在土地由长沙市人民政府、长沙市国土资源局登记颁发集体土地使用权证，用途为生产安置用地。
原一审法院认为：本案诉争的土地于2001年2月起至今，由四通管业公司与四佳管道技术公司共同占有、使用，新路村向四通管业公司、四佳管道技术公司收取“租金、管理费”，虽未签订书面合同，双方形成事实上的租赁关系。依据《中华人民共和国》第第三款“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等……”；第“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，在本案中四通管业公司、四佳管道技术公司是因生产经营占有、使用诉争土地，四通管业公司、四佳管道技术公司对诉争土地的使用已经改变了土地的用地性质，其行为违反了《中华人民共和国》关于使用农民集体所有的土地的强制性规定，因此，新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司之间形成的事实上的土地租赁关系因违反法律强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律约束力，对于没有法律约束力的法律关系，不存在“解除”一说，因此，对于新路村要求解除新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司之间事实上的土地租赁关系的诉讼请求，原审法院不予支持。对于新路村提出的要求四通管业公司、四佳管道技术公司支付拖欠的土地租金588738元的诉讼请求，因四通管业公司、四佳管道技术公司占有、使用新路村所有的土地，根据公平、合理的法律原则，四通管业公司、四佳管道技术公司对此应承担相应的占有使用费，该费用的标准可参照双方在结算时约定的土地使用费标准（双方结算时约定的使用费标准分为租金、管理费两项）来计付。四通管业公司、四佳管道技术公司截至2011年12月31日尚欠新路村占有使用费合计307738元应予支付。2012年双方尚未协商确定占有使用费数额，但是依据双方近几年来的交易习惯，双方每年协商确定的占有使用费数额不低于上年度数额，因此，原审法院对于2012年度的占有使用费数额沿用2011年度双方确定的数额合计为49.2万元。自2012年1月1日起自2012年6月30日止两被告应付占有使用费24.6万元（49.2万元÷12个月×6个月），已付9万元，还应付15.6万元。据此，依照《》第第三款、第第一款、第、《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十六条的规定，判决如下：一、限四通管业公司、四佳管道技术公司于本判决生效后10日内一次性向新路村支付至2011年12月31日止的占有使用费307738元；二、限四通管业公司、四佳管道技术公司于本判决生效后10日内一次性向新路村支付自2012年1月1日起至2012年6月30日止的占有使用费156000元；三、驳回新路村其他诉讼请求。如果四通管业公司、四佳管道技术公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9770元，由四通管业公司、四佳管道技术公司承担7720元，新路村承担2050元。
一审判决后，长沙市四通管业有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决程序违法。原审判决采信了长沙市四通建材公司并没有注销的证据，而2001年2月20日新路村系与长沙市四通建材公司签订土地使用租赁合同，因此应追加长沙市四通建材公司为被告以查明事实。二、原审判决查明事实不清。新路村与长沙市四通建材公司签订土地使用租赁合同时，长沙市四通建材公司并未注销，而是由于国家政策原因暂时不能经营，因此丁幸福才另行设立了四通管业公司，四通管业公司受让了长沙市四通建材公司与新路村土地使用租赁合同中的权利义务，因此双方不是事实租赁关系，而是租赁合同关系。四通管业公司与新路村的租金金额是依据租赁合同的约定进行计算的，而并非“一年一议”，双方的对账单也能证明这个事实，因此四通管业公司没有欠付租金或使用费。三、原审判决适用法律错误。原审判决认定双方之间的租赁关系因违反法律强制性规定而无效，属于对《》的违法扩大解释。生产安置用地属于农村集体所有的建设用地，出租用于生产经营，依法有效。请求二审法院依法改判。
新路村答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序公正。一、新路村在工商部门查询了长沙市四通建材公司的情况，长沙市四通建材公司为集体企业，且已经注销，本案的四通管业公司为有限公司，虽然法定代表人相同，但属于不同的法人主体，且长沙市四通建材公司已经注销，不需追加为本案当事人。二、新路村四通管业公司、四佳管道技术公司之间不存在合同关系，即使假设长沙市四通建材公司存在，也不存在长沙市四通建材公司向四通管业公司、四佳管道技术公司转租的书面合同。且因为合同中约定的用地为农用地，原合同也无效。三、关于租金问题，新路村提供的证据记录了每年交纳的租金情况，每年的租金均不相同，证明租金是“一年一议”的。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
原审被告四佳管道技术公司陈述称：同意四通管业公司的上诉意见，且四佳管道技术公司也未欠付新路村租金。
原审第三人丁幸福陈述称：同意四通管业公司的上诉意见，2001年租赁用地办理临时用地手续，2003年时规划为工业用地，2004年确定为村上的安置用地。
本院二审查明的事实与原一审法院查明的事实一致。
本院二审认为本案争议焦点主要在于新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司之间法律关系的认定问题及四通管业公司、四佳管道技术公司使用新路村所有土地费用的认定问题。
根据本案查明的事实，2001年2月20日新路村与长沙市四通建材公司签订土地使用租赁合同后，双方未实际履行该合同，合同签订起至今，系由四通管业公司与四佳管道技术公司共同占有、使用本案诉争的土地。新路村与长沙市四通建材公司未就此另行进行约定，新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司之间也未签订书面合同，但新路村认可了四通管业公司、四佳管道技术公司对本案诉争的土地的使用，并向其收取了“租金和管理费”，故新路村与四通管业公司、四佳管道技术公司之间形成事实上的租赁关系，因双方未签订书面合同，就本案诉争的土地租期亦未约定，可视为不定期租赁，任何一方当事人均可随时解除租赁关系。2001年2月起四通管业公司、四佳管道技术公司占有、使用新路村所有的土地，应向新路村支付相应的土地占有使用费，因双方未就该土地占有使用费进行书面约定，故应按双方在结算时协商确定的标准计付。截至2011年12月31日，四通管业公司、四佳管道技术公司尚欠新路村土地占有使用费合计307738元应予支付。2012年因双方存在争议，未协商确定土地占有使用费数额，原审判决依据交易习惯以2011年度双方确定标准认定2012年1月1日起至2012年6月30日止应付的土地占有使用费，并无不当，应予维持。综上，原一审判决认定事实清楚，虽适用法律有误，但判处结果正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费9770元，由上诉人长沙市四通管业有限公司负担。
四通管业公司申请再审称：请求判决撤销长沙市中级人民法院（2013）长中民三终字第00701号民事判决、长沙市天心区人民法院（2012）天民初字第1581号民事判决，改判驳回被申请人诉求。事实和理由：一、申请人非适格主体，原判错列被告并遗漏当事人；二、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。三、原判决对本案法律关系的错误认定导致了全案适用法律错误。
被申请人答辩称：一、关于诉讼主体资格的问题，再审申请人直接向再审被申请人缴纳了租金，双方成立事实的租赁关系，故申请人具备诉讼主体资格。二、长沙市四通建材公司虽然与被申请人签订了租赁合同，但因该公司早已不具备主体资格，名存实亡，也没有履行租赁合同。被申请人的诉讼请求也是要求解除事实的租赁关系，与四通建材公司无关，因此四通建材公司不是本案的当事人，不应当列为本案的当事人。三、关于本案的相关事实，再审申请人认为其与四通建材公司是转租合同关系没有证据证明，也与本案查明的申请人直接向被申请人缴纳租金的事实相悖。因此可以否定申请人提出的与四通建材公司存在转租合同的观点。四、关于欠缴租金的事实，从申请人缴纳的租金来看，每年缴纳的租金数额不一样，可以证明双方的租金是一年一议的方式来缴纳的。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确。因此再审申请人的申请理由不能成立，请求驳回再审申请人的申请。
本院再审查明的事实与原一、二审一致。
本院再审认为，本案争议的主要焦点是四佳管道技术公司与四通建材公司是否存在转租合同关系、四通建材公司是否应列为当事人、欠缴租金是否为463738元。
关于四佳管道技术公司与四通建材公司是否存在转租合同关系的问题。虽然四通管业公司提交了四佳管道技术公司与四通建材公司签订的《设备及场地租赁合同》，但该证据不属于新证据，新路村不予认可，又因四通管业公司和四佳管道技术公司在原一审和二审审理期间从未陈述过四佳管道技术公司与四通建材公司签订过转租合同的事实，本次审理中也没有提交四佳管道技术公司向四通建材公司交纳租金的证据，故四佳管道技术公司与四通建材公司存在转租合同的关系的依据不足。
关于四通建材公司是否应列为当事人的问题。从四通管业公司在2012年9月27日提交的证据清单第2组证据来看，可以认定因清理挂靠企业，四通建材公司的营业执照已经于2001年4月被收回，此后四通建材公司不再具备经营主体资格，四通管业公司和四佳管道技术公司一直以自己的名义直接向新路村交付租金和管理费，故应认定为新路村与四通管业公司和四佳管道技术公司形成事实上的租赁关系，四通建材公司不是本案租赁关系主体，四通建材公司不是必要共同诉讼参与人，不应列为本案当事人。
关于欠缴租金是否为463738元的问题。从租金和管理费缴纳时间和金额进行分析，四通管业公司和四佳管道技术公司并不是按照2001年2月20日新路村与四通建材公司签订的土地使用租赁合同约定的金额和时间缴纳租金和管理费，再结合新路村提供的证人证言，本院认为双方在结算时一年一议符合双方的交易习惯，故原审认定的欠缴租金金额正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不妥。四通管业公司所提出的再审申请理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2013）长中民三终字第00701号民事判决。
本案一审案件受理费9770元，由四通管业公司、四佳管道技术公司承担7720元，新路村承担2050元。二审受理费9770元由四通管业公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄仲奇
审判员 旷学瑛
审判员 王 波
二〇一四年八月十三日
书记员 张 硕
附加相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条
人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。