柳州铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7101民初5号
原告叶美荣，女，汉族。
委托代理人梁理，广西银正律师事务所律师。
委托代理人袁缘，广西银正律师事务所实习律师。
被告麦桂金，女，壮族。
委托代理人张春智，广西思齐律师事务所律师。
委托代理人石建平，广西思齐律师事务所律师。
原告叶美荣与被告麦桂金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由审判员赵菲独任审判，于2016年2月25日、3月24日公开开庭审理了本案，书记员黄妍担任法庭记录。原告委托代理人梁理、袁缘，被告麦桂金及其委托代理人张春智、石建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月12日原被告签订了《门面租赁合同书》并约定，原告将位于柳州市柳南区柳邕路一区218号2栋10号一楼门面出租给被告经营床上用品；被告每个月25日前向原告缴纳下个月的租金6600元；被告经营门面期间，不得做任何违反国家政策法规活动。合同签订后，原告已将门面交给了被告使用，但被告在经营使用门面半年后即将门面改作麻将馆，每天召集他人在麻将馆赌博，影响周围住户，因此引起了周围邻居的不满和投诉。2015年10月25日之后被告更是违反约定，拒不支付租金，原告多次交涉无果。原告遂于2015年11月26日向被告发出解除合同的告知通知，但被告收到原告解除门面的通知后，至今仍使用门面，拒绝腾空房屋。原告认为被告恶意拖欠租金的行为属于严重违约，给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告于2012年11月12日签订的《门面租赁合同书》；2、被告立即将门面腾空并返还给原告；3、被告支付拖欠的2015年11月至1月的门面租金19800元给原告（之后的租金按每月6600元的标准，计至被告归还门面止）。
原告叶美荣提供的证据有：1、门面租赁合同书，用于证明原告与被告签订该合同，确定租金为6600元，被告应在每月25日前支付租金；2、申通快递单，用于证明原告向被告寄送相关函件，并且被告已收到；3、书面告知，用于证明原告邮寄给被告的函件，原告已向被告催交租金并要求被告清空门面；4、柳州市房产资料查询结果，用于证实涉案房屋于2015年11月14日已经过户到刘云秀名下。
被告麦桂金当庭辩称，其租赁门面进行合法经营，没有受到任何行政机关的处罚及周围邻居的投诉，被告并非恶意拖欠租金，而是原告为了单方解除合同而拒收租金，在租赁期限内原告并没有告知其出售房屋的事实，还纠集人将被告打伤，原告出售房屋后被告仍然有承租权，故原告要求解除双方签订的《门面租赁合同》没有事实和法律依据。
被告麦桂金提供的证据有：1、柳州市房产登记资料查询结果和二手房买卖合同，用于证明在租赁期限内，原告已将房屋出售的事实；2、柳州市工人医院、柳州市中医院门诊治疗记录，用于证明原告纠集人将被告殴打致伤，被告住院治疗的事实。
经过开庭质证，对原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议，但不同意其证明目的，认为原告没有任何证据证实被告存在违约或违约经营的事实；对证据2，认可收到，但不认可其证明目的，认为原告出售门面前未告知和征询被告意见，违约在先；对证据3，落款签名不是原告本人，被告确实收到，但不同意其证明目的，被告认为其并没有违反合同约定，是原告单方提出解除合同；对证据4的真实性无异议，可以证实合同对新房主有约束力。对被告提供的证据，原告对证据1的真实性无异议，但不同意其证明目的，认为该证据与本案无关，不能成为被告拒付租金的理由；认为证据2与本案无关，被告被打是侵权之诉，而且也不能证明是原告所为。
对当事人无异议的证据，本院予以采纳作为定案依据，对当事人提供的证据能否证实各自的主张，本院结合全案证据和已查明的事实进行综合认定。
综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1、原告要求解除合同是否有事实和法律依据？2、原告要求被告腾空、返还门面并支付2015年11月至返还门面期间的租金是否有法律依据？
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年11月12日，原告叶美荣与被告麦桂金签订门面租赁合同，约定叶美荣将其所有的位于柳州市柳邕路218号一区2栋10号一楼门面出租给麦桂金，经营使用期限为5年，即自2012年11月25日至2017年11月25日，前两年租金6000元，后三年租金6600元，被告须在每月25日前交纳次月租金给原告，不得转让转租、不得搞违反国家政策法规活动等。合同签订后，原被告依约履行合同，被告麦桂金以现金支付方式按月向原告支付租金，2015年9月，被告向原告支付了2015年10月的租金后未再向原告支付租金。
另查明，2015年10月12日，原告叶美荣与案外人刘云秀签订二手房买卖合同，将涉案的柳州市柳邕路218号一区2栋10号房屋出售给刘云秀，并于2015年11月24日办理了房屋过户登记。同月27日，原告向被告邮寄送达书面《告知》，告知被告逾期交房租2个月，违反租赁合同，改变门面的使用用途，限被告于2015年11月28日前清空门面。被告收到该《告知》后并未腾退门面。被告麦桂金当庭表示不同意解除合同，要求继续使用涉案门面。
本院认为，原被告于2012年11月12日签订的租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律和行政法规的规定，受法律保护，原被告双方应当依约履行合同。在合同履行期限内，原告叶美荣将涉案房屋出售给案外人刘云秀并进行了过户登记，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，涉案房屋所有权转移后，原租赁合同对承租人麦桂金和新房主继续有效。
关于原告叶美荣要求解除与被告签订的租赁合同的诉请，原告提出被告将门面改作麻将馆，召集人赌博，影响周围住户等事实，却并未提供任何证据加以证明，原告以此作为解除合同的理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本院认为，被告麦桂金延迟履行债务已构成违约，但并未构成根本违约，被告也当庭表示愿意支付租金，原告以被告延迟履行为由要求解除合同，但从本案查明的事实来看，原告并未给予被告支付租金的合理期限及告知其支付方式，况且涉案房屋在2015年11月24日起已由案外人刘云秀所有，被告麦桂金与新房主之间的租赁关系是建立在原被告2012年11月12日签订的《门面租赁合同书》基础之上，故对原告要求解除原租赁合同，还涉及到新房主的利益，本院不予支持。对原告要求被告麦桂金将门面腾空并返还给原告的诉请，本院亦不予支持。对原告要求被告支付2015年11月至归还门面期间租金的请求，本院认为，对涉案房屋所有权转移前即2015年11月24日前的租金，被告应当向原告支付，对于之后的租金原告无权主张。故，被告麦桂金应当向原告叶美荣支付2015年11月租金6600元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告麦桂金向原告叶美荣支付2015年11月租金6600元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费295元（原告已预交）减半收取147.5元，由原告叶美荣负担98.5元，被告麦桂金负担49元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 赵菲
二〇一六年三月二十四日
书记员 黄妍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。