湖南省株洲市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）株中法行终字第31号
上诉人（原审被告）株洲市房产管理局，住所地株洲市新华西路1101号。
法定代表人刘希山，局长。
委托代理人何满生，男，汉族，1974年3月21日出生，系株洲市房产管理局政策法规科科长。代理权限为特别授权。
上诉人（原审第三人）李代海，男，汉族，1962年8月25日出生。
委托代理人李国良，湖南法达律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人李慧兰，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）株洲市抽绣总厂。
法定代表人彭德文，厂长。
委托代理人赵文龙，湖南东盛律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原审第三人中国银行股份有限公司株洲分行，住所地株洲市天元区天台路61号。
法定代表人杨斌，行长。
委托代理人刘灿，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原审第三人湖南省金牛典当有限责任公司，地址：长沙市芙蓉区韶山北路文化大厦1902房。
法定代表人刘宁军，系该公司董事长。
上诉人株洲市房产管理局（以下简称株洲市房产局）、李代海诉被上诉人株洲市抽绣总厂（以下简称抽绣总厂）、原审第三人中国银行股份有限公司株洲分行（以下简称中行株洲分行）、湖南省金牛典当有限责任公司（以下简称金牛典当公司）房屋行政登记一案，不服（2014）株荷法行初字第2号行政判决向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭审理了本案，上诉人李代海代理人李国良、李慧兰，上诉人株洲市房产局代理人何满生及被上诉人法定代表人彭德文及委托代理人赵文龙、中行株洲分行代理人刘灿到庭参加了诉讼，金牛典当公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：1992年12月30日至1993年6月18日，抽绣总厂分别与第三人中行株洲分行签订四份借款合同，共计借款330万元，利息为586480元，抽绣总厂以株洲市新华西路104号“绣苑大厦”共计5628㎡的房产进行抵押。逾期未还，第三人中行株洲分行即向株洲市中级人民法院提起诉讼。株洲市中级人民法院于1996年12月5日以（1997）株中法初字第4号民事判决：由抽绣总厂在判决生效后十五日内偿还借款本金330万元及利息586480元；如不能履行上述义务，中行株洲分行有权以抽绣总厂所抵押的位于株洲市新华西路104号的“绣苑大厦”共计5628㎡的房产折价优先受偿。判决后，抽绣总厂未清偿到期借款利息。1997年10月14日，株洲市中级人民法院以（1997）株中执字第16号民事裁定书裁定，将位于株洲市新华西路104号的“绣苑大厦”共计5628㎡的房产划归中行株洲分行用于抵偿其所欠借款本息。第三人中行株洲分行没有办理产权转移登记手续，抽绣总厂至今实际控制该房产并收取租金。
2007年6月26日，第三人中行株洲分行与万行实业投资有限公司签订不良资产打包合同，包括“绣苑大厦”的资产，打包处理给万行实业有限公司。2008年2月13日，万行实业投资有限公司与长沙云瑞金属材料有限公司签订资产转让合同，将包括“绣苑大厦”等资产的5个资产权益包转让给长沙云瑞金属材料有限公司。2009年，长沙云瑞金属材料有限公司又将该资产打包给第三人李代海，于2009年12月15日与第三人李代海签订资产权益转让协议，协议约定以330万元的价格转让给李代海，并在协议签订后10日内支付100万元，余款在过户后两个月内付清。但李代海未完全支付约定款项，长沙云瑞金属材料有限公司于2012年4月向法院提起民事诉讼，要求解除合同。
由于“绣苑大厦”房产被抽绣总厂占有使用，且李代海未取得该房产的土地使用权证，在无法办理房产转移登记的情况下，李代海于2009年12月以300万元的代理费包干委托株洲市城通房地产投资顾问有限公司的法人代表张起华为其办理房产登记。张起华等人伪造了加盖有“中行株洲分行”印章（假印章）的《房屋转让协议书》和《授权委托书》以及假的《离婚证》、假的身份证等资料，于2009年12月28日向株洲市房产局申请房产转移登记。房产局工作人员唐宁根据上述虚假申报材料、证件，违反《房屋登记办法》第三十五条第一款的规定，未按照法定程序先将该房产登记给中行株洲分行，再过户给李代海，而是将该房产直接从抽绣总厂转移登记给李代海，办理了房产证号为株房权证株字第10000957**号的房产证。张起华因犯买卖国家机关证件罪、唐宁因犯滥用职权罪均受到刑事处理。2010年5月17日，第三人李代海与第三人金牛典当公司签订借款抵押担保合同，用房产证号为株房权证株字第10000957**号的房屋作抵押，李代海向第三人金牛典当公司借款710万元，并办理了抵押的他项权证。抽绣总厂即提起诉讼。
原审认为，一是抽绣总厂作为绣苑大厦的房产原登记人，与具体行政行为有法律上的利害关系，具有本案诉讼主体资格。二是株洲市房产局在颁发株房权证株字第10000957**号房屋所有权证书时未认真调查核实，未能对假的协议书的印章、假的离婚证、假的身份证严格审查，根据虚假的申报资料、证件为第三人李代海办理了转移登记，且违反了《房屋登记办法》第三十五条第一款的规定，“因人民法院或仲裁委员会生效的法律文书，合法建造房屋等取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或以房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或房屋抵押权设定登记。”具体行政行为主要证据不足，违反法定程序。三是关于第三人李代海取得“绣苑大厦”的房屋所有权证，是否适用善意取得的问题。依据《中华人民共和国物权法》的规定，善意取得必须同时具备三个要件：1、受让人须是善意的，不知出让人是无处分权的；2、受让人支付了合理的价款；3、转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第一、第三人李代海首先向株洲市房产局咨询时就了解到不能直接取得绣苑大厦的房屋所有权，于是以300万元代理费委托株洲城通房地产投资顾问有限公司，该公司法定代表人张起华在为第三人李代海办理登记时，缺少第三人中行株洲分行与李代海的房屋转让协议书、授权委托书及结婚证。代办公司为其伪造了房屋转让协议、授权委托书、身份证及离婚证，其目的就是为了取得“绣苑大厦”所有权证；第二，第三人李代海没有支付合理的价款；第三，转让的财产应当登记，但本案中的“绣苑大厦”也没有被登记在中行株洲分行名下。故第三人李代海取得绣苑大厦的房屋所有权，不符合善意取得的要件，也不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题》的十一条规定“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的情形，对此辩解意见亦不予采纳。四是关于第三人李代海与第三人金牛典当公司抵押担保问题，属于民法调整的范围，不属于本案审理的范围。本案不予处理。
综上，抽绣总厂请求撤销株洲市房产局转移登记行政行为的理由成立，予以支持。株洲市房产局的行政登记行为，依法应予以撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一项、第三项、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条、《房屋登记办法》第三十五条第一款之规定，经审判委员会讨论，判决：撤销被告株洲市房产管理局转移登记的具体行政行为，即撤销株房权证株字第10000957**号房产证。案件受理费50元，由株洲市房产局承担。
宣判后，株洲市房产局提出上诉称：一、一审认定“被上诉人与上诉人为第三人李代海办理株房权证株字第10000957**号房屋登记的具体行政行为有法律上的利害关系”无任何事实及法律依据。二、一审判决未依被上诉人诉讼请求审理及判决。三、一审判决认定上诉人在办理涉案行政行为时未认真调查核实，对有关身份证、离婚证、协议印章等未进行严格审查无事实及法律依据。请求撤销（2014）株荷法行初字第2号行政判决，裁定驳回被上诉人的起诉。
李代海上诉称：一、一审判决与原被撤销的一审判决认定的事实、适用的法律仍然一致，属于认定事实不清，且适用法律错误。二、本案不属于法律规定的行政诉讼的受案范围，不具备行政诉讼受理条件，也不符合行政诉讼的起诉条件，依法应当驳回起诉。三、一审判决认定“原告作为绣苑大厦的房产原登记人，与具体行政行为有法律上的利害关系，诉讼主体适格”属于事实认定错误，依据本案的事实以及相关的法律规定，原告不具备诉讼主体资格。四、一审判决认定“第三人李代海取得绣苑大厦的房屋所有权，不符合善意取得的要件，也不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题》第十一条的规定”属于认定事实错误，本案中，不仅上诉人李代海取得该房屋属于合法、善意取得，而且第三人金牛典当公司作为抵押权人也属于合法、善意他项权人，对于抵押的房屋享有优先受偿权。五、一审判决关于“被告的行政登记行为，依法应予撤销”的认定违反了法律规定，本案的房屋登记行为依法不应予以撤销。请求撤销（2014）株荷法行初字第2号行政判决；依法改判，驳回原告起诉；本案诉讼费由被上诉人承担。
抽绣总厂答辩称：一、答辩人的起诉完全符合《行政诉讼法》第四十条关于提起诉讼的条件。二、答辩人是本案的适格主体。三、第三人李代海取得的登记行为不是善意取得。
本院对原审认定的证据予以采纳，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋行政登记案，争议的焦点为：被上诉人抽绣总厂是否有诉讼主体资格；上诉人株洲市房产局作出的房屋产权转移登记行为是否合法；是否属于应当撤销的具体行政行为。
被上诉人抽绣总厂与第三人中行株洲分行借款合同纠纷，经本院（1997）株中法经初字第4号民事判决后，本院在执行过程中虽以（1997）株中执字第16号民事裁定，将被上诉人抽绣总厂位于株洲市新华西路104号的绣苑大厦5628㎡房屋（价值427.54万元）划归中行株洲分行抵偿其所欠借款本息，但中行株洲分行并未办理房屋过户手续。2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》施行后，根据该法第二十八条规定，中行株洲分行虽然取得了本案所涉房屋的物权，但在物权转让登记过程中，仍未按《房屋登记办法》的规定，办理房屋过户手续。上诉人株洲市房产局将仍登记在抽绣总厂名下的房屋，直接登记至上诉人李代海名下，其所作出的登记行为与抽绣厂具有法律上的利害关系。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对该行为不服的，可以依法提起诉讼。”被上诉人抽绣总厂具有本案诉讼主体资格。
《房屋登记办法》第三十五条第一款规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定过抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”上诉人株洲市房产局在办理中行株洲分行转让本案所涉房屋所有权登记过程中，在该房屋没有登记到中行株洲分行名下的情况下，将房屋从抽绣总厂名下直接登记至李代海名下，该具体行政行为不符合《房屋登记办法》的规定，登记行为违法。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”上诉人李代海从长沙云瑞金属材料有限公司受让中行株洲分行抵债所得的房屋后，虽然合同约定了合理的价款，但在办理房屋登记过程中明知资料不全且不能直接办理房屋所有权过户手续的情况下，仍以人民币300万元的代理费委托他人办理。株洲诚通房地产投资顾问有限公司接受李代海的委托后，其法定代表人张起华通过买卖伪造的相关证件、文书，以虚假资料使株洲市房产局将房屋过户给李代海。李代海所取得的房屋产权转移登记不属善意取得，李代海所取得的房屋产权转移虽不属善意取得，但因李代海以该房屋产权作抵押与金牛典当公司签订借款合同，并办理了房屋抵押他项权证，金牛典当公司取得了房屋抵押权。抵押权的实现是物权变更的原因和方式之一，同样可以适用善意取得制度。本案所涉标的物已为原审第三人金牛典当公司设定抵押担保权。综上，株洲市房产局所作出的房屋登记行为虽违反法律规定，但不属于应当撤销的具体行政行为。原审作出撤销株房权证株字第10000957**号房证的判决不当。故此，上诉人李代海上诉理由部分成立，予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）、（三）项错误。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十九条第三款，《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法行初字第2号行政判决；
二、确认株洲市房产管理局作出的株房权证株字第10000957**号《房屋所有权证》的房屋产权转移登记行为违法。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人株洲市房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 德 华
审 判 员 梁 小 平
代理审判员 苏 新 柱
二〇一四年七月十四日
书 记 员 欧卢会丹