江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1102民初497号原告周芸，女，1987年12月3日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区，。原告杨凯，男，1988年11月29日出生�汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区，。委托代理人叶阳，江西帝经律师事务所律师，特别授权。委托代理人郑莹，江西帝经律师事务所律师，特别授权。被告吴小红，女，1968年2月10日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区，。委托人代理人ＸＸ，上饶市广信法律事务所律师，一般代理。第三人饶爱华，女，1966年3月25日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区，。原告周芸、杨凯诉被告吴小红、第三人饶爱华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周芸、杨凯及其委托代理人叶阳、郑莹，被告吴小红及委托代理人ＸＸ，第三人饶爱华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周芸、�凯诉称：原告于2016年4月27日购买了第三人名下的位于上饶市××区××东北大道××室房屋，双方签订了《房地产买卖合同》后，原告向第三人支付了全额房款60万元，并与该房屋的承租人重新签订了《房屋租赁合同》，开始收取房屋租金。2016年5月10日上午，原告与第三人在上饶市房管局办理过户并缴纳完毕个人所得税、契税后，才被上饶市房管局告知该房屋被查封。事后原告得知，第三人与被告因一起民间借贷纠纷，信州区人民法院将该房屋查封，现该民间借贷案件已经进入执行程序。原告对此提出异议，信州区人民法院出具（2016）赣1102执异47号裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为该裁定认定事实不清，理解适用法律错误，故向贵院提起诉讼请求：1、确认位于上饶市××区××东北大道××室，产权证号为上饶市字第3044565号的房屋产权归原告所有；2、判令停止对上述房屋的强制执行程序，并解除对该房屋的查封措施；3、本案的诉讼费用由被告承担，望贵院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求。被告吴小红辩称：一、原告诉状所述事实与实际不符。原告与第三人饶爱华是在2016年5月10日才与第三人签订《房屋买卖合同》，也就不存在于2016年5月10日前与诉争房屋的承租人签订《房屋租赁合同》、收取房屋租金的事实。二、法院于2016年5月5日对诉争房屋进行查封，原告与饶爱华签订《房屋买卖合同》、办理过户等，均在法院查封房屋的五日之后，法院依法查封的行为并无不当之处。三、原告与饶爱华签订《房屋买卖合同》时房屋已被查封，依照法律规定，已查封的房屋不得转让，该《房屋买卖合同》违反法律的强制性规定，依法无效。四、原告原提出执行异议的依据是最高人民法院“对已实际支付全部价款并实际占有，未办理过户手续的，如果第三人没有过错，法院不得查封”的规定，但是，涉案房屋是法院查封在先，查封时原告未付款，更不存在实际占有，并且原告申办房屋过户手续时已明知房屋被查封，在法院审理期间并未对查封提出异议。综上，被告认为，应驳回原告的全部诉讼请求。第三人饶爱华述称：她和原告的诉争房屋买卖是经过中介促成的，是正常交易，原告是善意的购买人，她和被告的民间借贷纠纷毫无关系，原告的上述诉称属实。原告周芸、杨凯为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组证据：1、原告身份证复印件一份；2、原告结婚证复印件一份。证明：原告周芸、杨凯的身份信息及双方存在合法有效的婚姻关系，系本案适格的诉讼主体。第二组证据：1、售房委托书一份；2、户籍信息一份；3、房地产买卖合同一份；4、收条一份；5、二手房房屋交接书一份。证明：在信州区法院2016年5月5日查封涉案房屋前，原告与第三人饶爱华、中介公司我的壹家房产经济有限公司于2017年4月27日已经签订了一份合法有效的《房屋买卖合同》，且原告已经合法占有涉案房屋；由于涉案房屋存在银行抵押的情况，原告与第三人饶爱华在《二手房房屋交接书》里约定了双方先确认房屋交接完毕，后支付剩余购房款。第三组证据：1、原告周芸与林森森签订的房屋租赁合同一份；2、第三人饶爱华与林森森签订的房屋租赁合同一份。证明：这组证据与第二组、第三组、第七组证据相互印证，2016年5月4日原告周芸与林森森签订《房屋租赁合同》，由于饶爱华与林森森的《房屋租赁合同》约定的租期为2015年5月15日至2018年5月14日，为了两份合同在租期上能够衔接，原告与林森森约�的租赁期限为2016年5月5日至2018年5月14日，该租赁合同已于签订之日生效，林森森也向原告周芸履行了支付租金的义务，综上原告在涉案房屋查封前已经合法占有该房屋。第四组证据：1、个人客户境内人民币汇款申请书及凭证一份；2、中国银行发送汇款短信通知一条；3、江西省农村信用社贷款结清证明。证明：2016年5月5日早上9点40分，原告周芸向向第三人饶爱华支付了该房屋的全部购房款59万元，该时间早于法院的查封时间。第五组证据：不动产登记资料查询申请表一份。证明：信州区法院对涉案房屋的查封时间为2016年5月5日上午9点42分，该时间晚于原告与第三人签订《房地产买卖合同》，晚于原告付清房款，晚于原告合法占有涉案房屋。第六组证据：1、不动产房屋权属登记查询申请表一份；2、房地产档案技术咨询结果单一份；3�中华人民共和国税收完税证明（契税）一份；4、中华人民共和国税收完税证明（房屋转让所得）一份；5、江西增值税普通发票（房屋转让所得）一份。证明：原告在2016年5月10日8点41分在上饶市房地产管理局档案馆查询到的房屋信息中仍没有显示“查封”状态，据此办理了房屋买卖的相关手续，缴纳了契税、所得税，在最后办理更名时，才被上饶市房管局告知涉案房屋已经被法院查封，因此该房屋未办理过户登记，并非是原告自身的原因。第七组证据：叶某、林森森的证人证言。证明：第三人饶爱华的房产系通过中介出售；2016年4月27日的《房屋买卖合同》系周芸委托父亲周永清签订的，饶爱华与中介方对此均知情，2016年5月10日的《房屋买卖合同》系为避税而签订，对买卖双方没有约束力；《二手房房屋交接书》系原告付款前一日所签订的，同日还重签�《房屋租赁合同》，租期从次日即2016年5月5日继续，承租人的租金从签订租赁合同后向原告支付的事实。被告吴小红对原告周芸、杨凯提供的证据质证称：对第一组证据的真实性情法庭审核。对第二组证据1与本案没有关联性，真实性不予确认，因为是第三人自己写的；证据2关联性有异议，不能证明周永清系周芸的代理人；证据3关联性有异议，真实性请法院确认；证据4真实性不予确认，与本案没有关联；证据5真实性不予确认，系第三人与原告串通后形成，具体理由：一、该份交接书没有落款时间；二、交接书上写明4.27周芸买房，但实际是周永清买房；三、买房的价格申报是40万，而交接书写明的是60万元；四、周芸4.27向饶爱华付款1万元，而4.27的1万元实际是周永清支付的；五、上面写明交定金时就签订房屋买卖合同，但实际签订时间是5.10；六、上面写�交一万元定金就交付房屋，这与4.27的合同与5.10的合同都是矛盾的；七、交付了1万元定金就交付了60万元的房屋，这不符合情理也不符合交易习惯；八、依4.27的合同，5.10的合同，交房时间都应当在5.10之后，综合上述理由这份交接书系双方事后补签，恶意串通所为。对第三组证据1，当庭提交的是复印件，真实性不予认可，合同没有落款时间，林森森的签名有他人代签的嫌疑，房屋租赁期限存在矛盾，上面写租期两年，可实际上是2016.5.5-2018.5.14显然不是两年，很明显这5.5的时间是为了满足第三人和原告的要求而写的，5.10才签订购房合同，不存在5.5就交付房屋的问题，而且交房的时间与5.10才签订的合同约定的交房时间存在矛盾；证据2系复印件，与执行异议时的证据不一致，原告说重签合同是5.4，这与原告方自己说的两个时间，4.7与5.10的买房时间不一致，租赁期限依�买房的期限计算就相差几天，这不影响租赁期限，而合同签订的期限5.5是为了应付查封时间。对第四组证据1、2真实性没有异议，但关联性有异议，这里写的交付的是货款，不是购房款；证据3没有原件，无法确认真实性，这证明二手房交接书的虚假性，恰恰不是真实性，因为5.7后才解除抵押的，未经抵押权人的同意，5.7之前的买房行为系无效的。对第五组证据真实性不予认可。对第六组证据，恰好证明了原告系在2016.5.10才签订合同的，并且办理申请过户手续的，原告提供的完税证明，交税的合同价款是51.8万元。第三人饶爱华对原告提供的证据均无异议。被告吴小红向本院提交证据：2016年5月10日的《房屋买卖合同》一份，证明：原告与第三人饶爱华签订《房屋买卖合同》的时间是在2016年5月10日，交房也是在2016年5月10日。原告周芸、�凯对被告吴小红提出的证据质证称：2016年5月10日的《房屋买卖合同》其目的只是为了避税，原告周芸、杨凯与第三人饶爱华实际履行的生效合同只有2016年4月27日这一份房屋买卖合同。第三人饶爱华对被告吴小红提出的证据质证如下：这一份合同只是为了避税、办理过户手续签的，没有实际履行。第三人饶爱华未向本院提交证据。经庭审质证，本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信；对被告提供的上述证据的真实性予以确认，但对其合法性及证明对象不予采信。经审理查明：原告周芸、杨凯2013年9月5日登记结婚系夫妻关系，周永清系周芸的生父。2016年3月27日，第三人饶爱华委托中介机构“我的壹家房产经纪有限公司”（以下简称“中介公司”）出售其名下的坐落于上饶市××区××东北大道××室的房产，中介公司的员工叶某为经办人。通过中介机构的介绍，原告周芸、杨凯确认购买该房屋。周芸口头委托父亲周永清与第三人饶爱华、中介公司在2016年4月27日签订了一份《房地产买卖合同》，合同中约定房屋建筑面积为114.98平方米，房屋总价为60万元，买受人预付房款定金1万元，在合同签订之日起10天之内，买受人将房款一次性付于出卖人，过户手续由买受人自负办理。合同还约定了各方其他权利义务。签订合同之日，周永清向饶爱华支付了1万元定金。2016年5月4日，出卖人饶爱华、买受人周芸与中介机构工作人员叶某签订了一份《二手房房屋交接书》，交接书就涉案房屋交付于买受人使用达成约定：“1、该房屋甲方（出卖人饶爱华）此前有60万元的银行抵押贷款，甲方因无力偿还，故由乙方（买受人周芸）将60万元房款先付与甲方，甲方还款并到房�局办理还款解冻，注销抵押手续，然后双方积极配合中介方办理过户手续；2、甲乙双方通过中介公司介绍买卖并签订的《房屋买卖合同》，甲方将该房地产自交定金当日内将该房屋钥匙交付乙方使用并验收（含家电家具），经验收通过后乙方认可甲方的付款方式；3、双方确认，已经将房屋钥匙交接完毕；4、本房屋交接书自甲乙双方签字或盖章之日起生效。本房屋交接书一式二份，甲乙双方各执一份，具体同等法律效力。”签订《二手房房屋交接书》的当日即2016年5月4日，买受人周芸与涉案房屋的承租人林森森签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期两年，从2016年5月5日至2018年5月14日止，租金每年21120元人民币，合同还约定了双方其他的权利义务。林森森与饶爱华的《房屋租赁合同》约定租期为三年，从2015年5月15日至2018年5月14日止，租金每年21120元人民币。上述�份租赁合同的条款设计一致。从2016年5月5日起，林森森向周芸支付涉案房屋的租金。2016年5月5日早上9点40分，周芸通过汇款方式一次性向饶爱华支付了59万元购房款。2016年5月7日（星期六），饶爱华将涉案房屋的贷款结清。2016年5月9日（星期一），饶爱华向不动产（房屋）权属登记提出查询申请，2016年5月10日8点41份上饶市房地产管理局出具“房产档案技术咨询结果单”，显示涉案房屋无抵押、查封的限制信息，当日周芸、杨凯缴纳了购买涉案房屋的契税，个人所得税。另查明，吴小红因与饶爱华民间借贷纠纷一案，吴小红向本院提出了诉讼保全，本院于2016年5月4日作出（2016）赣1102民初1014号《民事裁定书》，裁定查封饶爱华价值199万元的财产或财产性权益。2016年5月5日早上9点42分，本院在不动产登记中心对涉案房屋进行查封。本院于2016年7月8日作出（2016）赣1102民初1014号民事判决书。后该案进入执行程序，周芸、杨凯提出执行异议，经本院（2016）赣1102执异47号裁定，驳回周芸、杨凯的异议申请。周芸、杨凯不服该裁定，于法定期限内诉至本院，请求停止对房产的执行。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与饶爱华是否在2016年4月27日建立了合法有效的房屋买卖合同关系？2、原告有无排除执行的实体权利？关于争议焦点一，原告与饶爱华是否在2016年4月27日建立了合法有效的房屋买卖合同关系。被告吴小红主张原告与饶爱华的房屋买卖合同是在2016年5月10日签订的，晚于本院查封涉案房屋的时间。本案存在两份《房屋买卖合同》，一份系2016年4月27日周永清、饶爱华与中介机构签订的《房屋买卖合同》，房屋总价款为60万元；另一份系2016年5月10日饶爱华与周芸、杨凯签订的《房屋买卖�同》，房屋总价款为40万元，原告、第三人及证人叶某均一致陈述“5.10”合同系为避税、登记备案而签订的“阴阳合同”，非当事人真实意思表示。本院认为，一、周芸的父亲周永清在2017年4月27日即“4.27”合同签订之日向饶爱华支付了1万元定金，周芸在2016年5月5日向饶爱华支付了59万元房款，总共支付了房款共计60万元，与“5.10”合同约定的40万元不符；二、《二手房房屋交接书》确定了“4.27”合同的效力及周永清购房代理人的身份，由于涉案房屋在银行有60万元的银行抵押贷款，周芸与饶爱华特别约定先交接房屋，后支付剩余购房款，2016年5月7日饶爱华向江西省农村信用社结清了60万元的银行贷款，上述事实均发生在2016年5月10日之前。结合以上几点，本院采纳原告、第三人及证人叶某的陈述，认定原告与第三人双方于2016年4月27日成立合法有效的房屋买卖合同关系，2016年5月10日签订的《房地产买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，仅是为在房屋登记部门登记备案的合同文本，对双方没有拘束力。被告基于该合同抗辩原告与第三人的房屋买卖合同关系成立于2016年5月10日，本院不予采纳。关于争议焦点二，原告有无排除执行的实体权利。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受�自身原因未办理过户登记。”因此，原告作为购房人有无排除执行的实体权利，需同时满足四个条件。一、关于人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院在焦点一中已经进行论述，关于被告抗辩涉案房屋存在抵押权利负担，未经抵押权人同意，双方签订的买卖合同无效，本院认为《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款并非效力性强制性规定，因此，本院认定原告与饶爱华在2016年4月27日签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于原告已经支付全部价款。原告提供了2016年4月27日饶爱华出具的1万元收条、2016年5月5日的个人客户境内人民币59万元汇款申请书及凭证、中国银行向周芸发送的汇款短信通知，被告�小红抗辩称申请书上用途书写的系“货款”并非房款，但没有提供证据证明原告与饶爱华之间有其他业务往来，且59万元与剩余购房款的数额相吻合，本院认定2016年5月5日早上9点40分已经支付了全部价款。三、关于人民法院查封前已合法占有。本院认为，结合原告周芸、饶爱华及证人叶某的陈述，本院认定三方签订《二手房房屋交接书》的时间为2017年5月4日，《交接书》约定原告周芸与饶爱华在2016年4月27日已完成房屋交接，该条款不违反法律规定，属于买卖双方可以自行约定的范畴，因此本院认定2016年4月27日原告周芸与饶爱华对涉案房屋的交接已经完成。结合承租人林森森的证人证言，2016年5月4日原告周芸与林森森签订了一份《房屋租赁合同》，租期从2016年5月5日至2018年5月14日，合同在签订之日起生效，从2016年5月5日起周芸也实际收取了租金，也就是说，原告从2016年5月5日起对涉案房屋开始行使使用权、收益权的行为，体现了其对涉案房屋的合法占有和支配，实现了其占有的目的。被告吴小红抗辩称该租赁合同约定的租期时间并不是一整年，不符合常理，但原告提供的林森森与饶爱华签订的《房屋租赁合同》里约定的租期为2015年5月15日至2018年5月14日，因此周芸与林森森约定的租期是对前一份租赁合同的衔接，符合交易常理。综上，本院认定在本院查封前原告已合法占有涉案房屋。四、关于非因买受人原因未办理过户登记。本院认为，非因买受人原因是指由于原告主观意志以外的原因所造成的。原告在饶爱华2016年5月7日（星期六）办理完涉案房屋银行贷款结清的手续后的第一个工作日，即2016年5月9日（星期一）开始办理房屋过户手续，截止2016年5月10日8点41份，上饶市房地产管理局的房产档案技术咨�结果单显示的信息为涉案房屋并未查封，原告也据此办理了买卖房屋所需缴纳的契税、个人所得税等手续，因此涉案房屋未能办理过户并不是原告主观上的过错造成的。综上，在本院2016年5月5日早上9点42分查封涉案房屋前，原告与饶爱华已经签订了合法有效的房屋买卖合同，原告已经支付了全部房款，合法占有了涉案房屋，且非因原告原因未办理过户登记，原告的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条买受人排除执行的条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条，《关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款�（一）项、第三百一十四条第一款，判决如下：一、确认位于上饶市信州区赣东北大道2号1-504室，产权证号为上饶市字第3044565号的房屋产权归原告周芸、杨凯所有；二、停止查封和执行上饶市信州区赣东北大道2号-504室房屋。案件受理费9800元，由被告吴小红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  徐小飞审判员  周贻平审判员  郑 剑二〇一七年五月十日书记员  何 恬