湖北省利川市人民法院
行 政 判 决 书
（2015）鄂利川行初字第00058号
原告利川市福欣腾龙国际业主委员会。（以下简称：福欣国际业委会）
负责人雷善成，系该小区业委会主任。
委托代理人谭俊峰，湖北新理念律师事务所律师。特别授权代理。
被告（原行政机关）利川市住房和城乡建设局。（以下简称：市住建局）
法定代表人卢智勇，局长。
委托代理人谭杨群，市住建局总工程师。一般授权代理。
委托代理人黄成浩，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。
被告（原行政机关）利川市东城街道办事处。（以下简称：东城办事处）
法定代表人陈建平，该办事处主任。
委托代理人廖劲松，东城办事处监察室主任。特别授权代理。
委托代理人孙邦平，恩施自治州联合法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告（复议机关）利川市人民政府。（以下简称市政府）
法定代表人张涛，市长。
委托代理人郜芙蓉，市政府办公室工作人员。特别授权代理。
第三人利川市金诚物业管理有限公司。（以下简称金诚物业公司）
法定代表人陈鹞，该公司经理。
原告福欣国际业委会不服被告市住建局、东城办事处作出的《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》，于2015年4月3日向本院提起行政诉讼。同月13日，本院作出（2015）鄂利川行立字第00001号行政裁定书，裁定对原告的起诉不予受理。原告不服提起上诉，同年7月8日，恩施州中级人民法院作出（2015）鄂恩施中行终字第00076号行政裁定书，裁定指令本案由利川市人民法院予以立案受理。本院于同年8月11日立案后，于同年8月24日、25日分别向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因被告市政府作出维持原行政通知的复议决定，本院依法通知市政府作为被告参加诉讼。又因金诚物业公司与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭审理了本案。原告福欣国际业委会负责人雷善成及其委托代理人谭俊峰，被告市住建局委托代理人谭杨群、黄成浩，被告东城办事处委托代理人廖劲松、孙邦平，被告市政府委托代理人郜芙蓉，第三人金诚物业公司的法定代表人陈鹞，证人一、证人二到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告市住建局、东城办事处于2015年1月28日作出《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》，因金诚物业公司于2014年12月31日撤离福欣国际物业小区，终止了物业服务，势必给该小区人身和财产安全带来隐患，根据《前期物业服务合同》和《物业管理条例》的规定，在业主大会尚未选聘新的物业企业、业主委员会尚未与新的物业企业签订合同之前，金诚物业公司仍应履行物业服务合同义务。为此，通知金诚物业公司纠正违法终止物业服务行为，立即恢复小区正常物业服务工作。原告不服，向市政府申请复议，被告市政府于2015年3月24日作出利政复决字（2015）3号行政复议决定书，维持2015年1月28日作出的《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》。
原告诉称：2013年10月，原告福欣国际商住小区业主委员会依法成立，2014年11月13日，该业主委员会经市住建局同意备案。第三人金诚物业公司自2011年12月31日开始交房时至2014年12月31日期间为该小区提供物业服务，但金诚物业公司是未依法取得营业执照和相应资质的情形下与开发商签订的《前期物业服务合同》。在此期间，由于物业服务水平、物业服务人员态度及收费标准等诸多问题，使部分业主与第三人发生了纠纷，导致广大业主对第三人金诚物业公司产生强烈不满。2014年11月21日、25日，第三人金诚物业公司向原告递交书面申请，要求终止对本小区的物业服务，但一直未完成交接手续。原告多次请求被告市住建局、东城办事处敦促第三人金诚物业公司完成交接手续，但二被告却于2015年1月30日向第三人金诚物业公司送达了《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》，在未经原告及其业主大会同意的情况下，要求第三人再次回到该小区继续进行物业服务。同时，原告与某物业管理有限公司于2015年1月30日签订了《福欣腾龙国际商住小区物业管理服务合同书》，第三人金诚物业公司对福欣腾龙国际商住小区的物业服务合同也应当自然终止。被告市住建局、东城办事处作出的《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》导致原告无法与某物业管理有限公司履行合同。原告对此向市政府申请复议，但复议机关未能依法查清事实，维持了被告市住建局、东城办事处的该通知。为维护原告的合法权益，请求撤销被告市住建局、东城办事处作出的《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》，恢复原告对小区的自治权。
原告为支持自己的主张向本院提交了下列证据：
1、《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》。证明被告市住建局、东城办事处违法作出行政行为。
2、《行政复议决定书》。证明复议机关未依法纠正被告市住建局、东城办事处之违法行政行为。
3、《前期物业服务合同》、《企业基本信息》。证明第三人不具有签订《前期物业服务合同》的主体资格，与开发商所签订的《前期物业服务合同》系无效合同。
4、企业法人营业执照、企业基本信息和行政处罚决定书复印件。证明第三人主体资格不适格，已经被依法吊销。
5、三份《报告》、《回函》复印件。证明原告和第三人双方协议解除物业合同。
6、限期撤离通知函和新的物业服务合同复印件。证明原告方已经签订了一份新的物业服务合同，并要求第三人撤离。
被告市住建局辩称，被告市住建局根据《物业管理条例》第五条、《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》第四条的规定作出《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》，对物业服务的监督管理是被告的法定职责。同时，第三人金诚物业公司终止小区物业服务时，原告尚未选聘新的物业企业，尚未与新的物业企业签订物业服务合同，依据《前期物业服务合同》第二十二条“委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止”的约定，第三人金诚物业公司的物业服务合同仍还在有效期间，其终止物业服务的行为违反了法律规定和合同约定，也因此给小区带来了人身和财产的安全隐患。另外，根据法律规定，被告作出该通知时对第三人金诚物业公司就已经存在合同关系的一种告知行为，没有设定新的权力义务，对原告的权力、义务不产生实际影响，因此，不属于行政复议范围。原福欣国际业委会由于备案程序不合法，被依法撤销备案，不具有主体资格，请求依法驳回申请人的诉讼请求。
被告市住建局为证明作出的具体行政行为合法，在法定举证期限内向本院提交了下列证据：
1、《前期物业服务合同》。
2、《关于福欣·腾龙国际商住小区紧急情况报告》。
3、《物业服务纠纷调会纪要》。
4、2015年1月16日《呈报》。
5、《敦促履行物业服务职责通知》。
上述证据证明利川市金诚物业公司在合同有效期限内未能正常履行合同义务，导致小区物业服务瘫痪。所作出的行政行为合法、及时，正确。
被告市住建局同时提交了下列法律法规依据：
《物业管理条例》第五条、第二十六条；
《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》第四条。
被告东城办事处辩称，《物业管理条例》赋予被告东城办事处对原告所在小区进行管理的法定职责。被告东城办事处作出的《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》是行政指导行为，不具有强制性，不属于人民法院受案范围。该通知不仅不对该小区业主的利益产生实质性影响，相反是保护业主的合法权利，更没有影响业主的自治权，具有合法性、合理性；被告所作出的通知程序正当，在对原告与第三人之间的矛盾多次调解后，在原告没有签订新的物业管理合同的情况下，为维护小区的安全，保护业主的权益不受损害，才向第三人金诚物业公司发出该通知，并将该通知予以张贴通告。原告福欣国际业委会，是该小区少数业主未经法定程序成立的，其备案已经被依法撤销，不具有合法主体资格。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告东城办事处为证明作出的具体行政行为合法，在法定举证期限内向本院提交了下列证据：
1、《敦促纠正违法行为的通知》、《行政复议决定》。
2、《营业执照》、《组织机构代码证》、《物业服务资质证》、《法人身份证明》、《民事判决书》。
3、《前期物业合同》。
4、《会议纪要》。
5、《公告》、《报告》。
6、《情况说明》、《工作函》、《领条》。
7、《举报》、《收据》、《调查笔录》。
8、回复。
9、《通知》、《公示》、《临时代表成员名单》、《公示》。
10、《建议函》、《撤销备案通知》。
上述证据证明该通知具有合法性、合理性、及时性，是一个行政调解过程中的行政指导行为，不具有强制性。同时证明原告是已被撤销备案的不符合程序组建的业主委员会，其中少数成员违规收取物业管理费。
被告东城办事处同时提交了下列法律法规依据：
《物权法》第八十三条；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款第四项、第六项；
《物业管理条例》第十条、第十一条、第十六条、第十九条、第二十条、第二十六条、第三十三条、第六十条、第六十八条；
《业主大会和业主委会指导规则》第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十七条、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第四十三条；
《安全生产法》第八条、第二十七条、第四十六条。
被告市政府辩称，被告市政府作出的行政复议决定书认定的事实清楚、程序适当，所依据的法律准确充分。被告市住建局、东城办事处作出的《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》符合法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。
被告市政府向本院提交了证明复议程序合法的以下列证据：
1、《发文审批单》。
2、利政复议字（2015）3号《行政复议决定书》。
3、《行政复议案件结案登记表》。
4、《行政复议审结报告》。
5、《内部文件会签单》。
6、行政复议决定书。
7、《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》、《公示》、《前期物业服务合同》、《请示》、《报告》、《物业管理服务合同书》。
8、行政复议案件受理通知书。
9、送达回证。
10、答复意见书。
11、被申请人提交的证据及证据清单。
12、备案资料。
13、送达回证。
上述证据证明被告市政府作出的利政复决字（2015）3号行政复议决定书程序合法，认定事实清楚。
第三人述称，第三人金诚物业公司在对福欣国际小区进行物业服务过程中，受到该小区少数业主的不法侵害，导致第三人无法正常从事物业服务，被迫中断对该小区的物业服务长达1个月之久。原告福欣国际业委会是该小区少数业主未依法成立的非法组织，不能代表全体业主的共同利益，不具有诉讼主体资格。该组织违法行为，严重侵害了第三人的合法权益。请求驳回原告的起诉。
第三人在开庭时向本院提交如下证据：
1、申请书三份、证照5份。
2、《公示》、《建议函》2份、撤销备案通知、信访答复意见书。
3、证明三份。
4、证人一、证人二出庭作证。
上述证据证明原告主体不适格，是非法组织，其中有部分业主委员会成员不属于小区业主。
经庭审质证，原告提交的证据的质证意见：被告市住建局、东城办事处、市政府及第三人金诚物业公司对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，对其证明目的提出异议，认为不能达到原告的证明目的；对证据6的真实性和关联性提出异议。
被告市住建局提交的证据的质证意见：原告对证据1、2、3的真实性无异议，对其证明目的提出异议；对证据4的真实性和证明目的提出异议；对证据5的合法性提出异议。被告东城办事处、市政府及第三人金诚物业公司对被告市住建局的证据均无异议。
被告东城办事处提交的证据质证意见：原告对证据1、3、8、10的真实性无异议，但对其合法性提出异议；对证据2中的营业执照提出异议，认为第三人的营业执照有两份，不能证明第三人有营业资质；对证据4、5的证明目的提出异议；对证据6提出异议，认为证据6与证据4、5之间矛盾；对证据7的真实性、合法性及证明目的均提出异议；对证据9的关联性提出异议。被告市住建局、市政府及第三人金诚物业公司对被告东城办事处提交的证据均无异议。
原告及被告市住建局、东城办事处，第三人金诚物业公司对被告市政府提交的证据均无异议。
第三人金诚物业公司提交的证据的质证意见：原告对证据1、2的真实性无异议，对合法性提出异议；对证据3的真实性、关联性提出异议；对证据4中业主委员会成立备案和报送材料部分的证言属实，对业主委员会成立部分的证言不属实。被告市住建局、东城办事处、市政府对第三人金诚物业公司提交的证据1的真实性、合法性无异议，但对其认为自己是“受害人”的说法提出异议；对证据2、3、4无异议。
本院根据原告、被告、第三人的举证、质证，综合认证如下：
原告提交的证据1、2、3、4、5，三被告及第三人对其真实性均无异议，其证明目的的方向由本院确认；原告提交的证据6，是原告在通知发出的当天签订的合同，与本案没有关联性，本院不予采信。被告市住建局提交的证据1、2、3、4的真实性，原告及被告东城办事处、市政府，第三人金诚物业公司均无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信；对证据5系原告不服的行政通知，对其真实性本院予以采信；被告东城办事处提交的证据，真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信；被告市政府提交的证据，均无异议，且与本案有关联性，本院予以采信；第三人提交的证据与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明：2012年初，第三人金诚物业公司对原告所在福欣国际小区从事物业管理服务。同年5月24日，金诚物业公司与利川市福欣房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由利川市福欣房地产开发有限公司委托金诚物业公司对福欣国际商住小区实行物业管理，该合同约定：委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司于业主委员会签订的物业管理合同生效时止。2013年10月，福欣国际业主成立了业主委员会，2014年11月13日，该业主委员会经市住建局同意备案。由于金诚物业公司在该小区从事物业管理服务过程中，与部分业主为物业管理及物业费的收取等问题发生矛盾，2014年12月30日，金诚物业公司提出其将定于2014年12月31日终止该小区的物业服务。至此，该小区于2014年12月31日起处于无物业管理的状态，该小区出现安全隐患，业主的权益得不到保障。为此，经东城办事处、市住建局多次协调无果，直至2015年1月30日，在原告一直未与新的物业企业签订新的物业服务合同的情况下，东城办事处、市住建局联合向金诚物业公司发出《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》，要求金诚物业公司立即恢复小区正常物业服务工作，全面履行物业服务合同约定的义务。通知还要求“在业主大会尚未选聘新的物业企业、业主委员会尚未与新的物业企业签订物业服务合同之前，贵公司仍应依照物业管理服务合同履行合同义务。”原告认为东城办事处、市住建局向金诚物业公司发出该通知时干涉了业主对选择小区物业服务企业的自主权，是一种乱作为的行政行为，并提起行政复议申请。被告市政府经审查认为，被告市住建局、东城办事处所作出的该行政通知，认定事实清楚，程序合法，证据充分，适用依据正确，处理适当，故决定：维持2015年1月28日作出的《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》。原告起诉来院，要求撤销《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》。
另查明，因福欣国际业委会成立时不符合法定程序，已于2015年7月1日被市住建局依法撤销其于2014年11月13日的备案。
本院认为：根据《物业管理条例》第五条、《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》第四条的规定，被告市住建局和东城办事处具有对原告小区的物业管理活动进行监督管理的法定职责。第三人金诚物业公司因与福欣国际小区业主之间的矛盾，擅自终止物业服务，对小区业主的人身和财产造成安全隐患，被告东城办事处和市住建局依法进行管理，是履行法定的行政职责。业主委员会作为业主大会的执行机构，是具有限制能力的特殊自治组织，在经业主大会授权的情况下，有权代表业主大会、广大业主作为诉讼当事人依法维护广大业主的合法权益，但原告福欣国际业委会在成立时未按照法定程序，并依法被撤销备案，该业主委员会并不能代表福欣国际广大业主的共同利益。根据《前期物业服务合同》的规定，在被告市住建局、东城办事处下发《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》时，金诚物业公司的服务合同仍在履行期限，金诚物业公司理应按照合同约定履行合同义务，如金诚物业公司没有按照合同履行义务，将承担相应的合同责任。被告市住建局、东城办事处以行政通知的形式监督金诚物业公司履行合同义务，是正常的履职行为，是为保障该小区业主的人身、财产安全和小区的稳定所作出的必要措施，并无不当。该小区业主与新的物业管理企业签订新的物业管理合同，要求金诚物业公司终止《前期物业服务合同》的履行，是《合同法》约束的民事行为。该通知并没有干涉小区业主行使民事合同权利的行为，对小区业主的合法权益并未产生实际的影响，《前期物业服务合同》终止条件达到后，该小区业主完全可以用《合同法》来维护自身的合法权益。原告提出第三人的营业执照被主管部门注销，其经营不合法。金诚物业公司在2010年没有年检，被工商行政部门吊销营业执照，之后，金诚物业公司重新办理了营业执照，履行了相关手续，其经营应属合法。被告市政府依据《中华人民共和国行政复议法》的规定，对原告的复议申请进行审查，其程序合法，认定的事实清楚，其复议决定符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，第七十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（八）项，第七条之规定，判决如下：
驳回原告利川市福欣腾龙国际业主委员会的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 曾
审 判 员 姚志全
人民陪审员 蔡忠平
二〇一五年十一月二日
书 记 员 瞿 佳