浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第950号
上诉人（原审被告）戴翠园。
上诉人（原审被告）戴翠莲。
上诉人（原审被告）戴国升。
上诉人（原审被告）戴翠琴。
四上诉人的共同委托代理人阮芳成。
被上诉人（原审原告）詹根香。
上诉人戴翠园、戴翠莲、戴国升、戴翠琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2013）金兰民初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年7月19日进行了开庭审理。上诉人戴翠莲、戴翠琴及戴翠园、戴翠莲、戴国升、戴翠琴的共同委托代理人阮芳成、被上诉人詹根香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告詹根香诉称，2009年8月16日，其与戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴之母李彩凤签订了兰溪市云山街道东峰亭路（云山新村）96号房屋的买卖合同。合同签订地点在其当时的务工单位北门菜场建华瓜子店内，该店业主郑建华、汤海琴与李彩凤之女戴某乙当时均在场。合同内容由戴某乙拟定，戴某乙对李彩凤卖房一事是认可的。合同签订后，其分别于2009年8月16日、2009年8月31日和2009年9月7日三次支付李彩凤房屋买卖价款155000元。李彩凤于2009年8月16日收到第一笔购房款100000元后，就将该房屋的土地证、房产证交给其，并将房屋交付其使用管理。2009年8月25日，李彩凤在戴某乙陪同下，到办事中心房管局窗口向其提供了办理房屋过户手续所需的《无婚姻记录声明书》和《无婚姻登记记录证明》，并在房管局窗口办理过户手续，因被告知该土地系划拨土地，需缴纳土地转换费用100000元，其当时无力支付该费用，故中止了房屋过户办理手续。2011年12月距李彩凤亡故前1个月，其表示等李彩凤身体好些再一同去过户。2012年1月，李彩凤因病去世，其无法办理过户手续。请求：确认其与李彩凤签订的房屋买卖合同合法有效；戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴协助其完成房屋产权过户手续；本案诉讼费用由戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴承担。
原审被告戴某甲辩称，其对本案房屋进行过建造，詹根香购房时未与其协商。请求驳回詹根香的诉讼请求。
原审被告戴某乙、戴某丙、戴翠琴辩称，卖房情况基本属实，戴某乙协助办理过手续，但之前对卖房是不知情的。其父对本案房屋也拥有一半产权，本案合同当属无效。请求驳回詹根香的诉讼请求。
原判认定，2009年8月16日，詹根香与戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴之母李彩凤签订了兰溪市云山街道东峰亭路（云山新村）96号房屋买卖合同。詹根香于2009年8月16日、2009年8月31日和2009年9月7日分三次支付李彩凤房屋买卖价款155000元。李彩凤收款后于2009年8月份将房屋及土地证、房产证一并交付给詹根香。2009年8月25日，詹根香与李彩凤在戴某乙陪同下，到兰溪市办事中心办理房屋过户手续所需的无婚姻记录声明书和无婚姻登记记录证明各一份，并一起办理过户手续，因被告知该土地系划拨土地，需缴纳土地转换费用100000元，因詹根香当时无力支付该费用而中止办理房屋过户手续。2012年1月李彩凤去世，詹根香无法办理过户手续。另查明，讼争房屋系1979年9月23日李彩凤从刘仲光处以490元购得。李彩凤丈夫戴彩贵于1980年病故于本案讼争房内。该房屋后经扩建，并于2006年6月21日经兰溪市房地产管理局登记为李彩凤私有房产。
原审法院认为，詹根香与李彩凤于2009年8月16日签订的兰溪市云山街道东峰亭路（云山新村）96号房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且除因故未办理房产过户手续外，双方均已按合同履行各自义务。戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴认为讼争合同签订未经其同意，侵犯了其对该房屋因父亲戴彩贵死亡而继承房屋份额的所有权，并主张讼争合同无效。但因该房屋于2006年6月21日经兰溪市房地产管理局登记为李彩凤个人私有房产；李彩凤丈夫戴彩贵于1980年病故；李彩凤收款后于2009年8月份将该房屋的土地证、房产证和房屋一并交付给詹根香。故詹根香有充分理由认为该房屋为李彩凤一人所有，且其与李彩凤签订房屋买卖合同时，也无证据证明其明知本案房屋还有戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴因戴彩贵死亡而继承房屋份额的所有权。且戴某乙曾陪同其母李彩凤与詹根香一起到兰溪市办事中心办理房屋过户手续所需的无婚姻记录声明书和无婚姻登记记录证明，当时并未提出异议。据此，詹根香的购房行为可认为为善意取得。詹根香请求确认讼争房屋买卖合同合法有效及要求戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴协助其完成房屋产权过户手续，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、确认詹根香与李彩凤于2009年8月16日签订的兰溪市云山街道东峰亭路（云山新村）96号房屋买卖合同合法有效；二、戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴于判决生效后十五日内协助詹根香完成兰溪市云山街道东峰亭路（云山新村）96号房屋产权过户手续。案件受理费1650元（已减半），由戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴负担。
宣判后，原审被告戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴不服，向本院提起上诉称，本案房屋的扩建及加层部分由戴某甲出资、戴某乙和戴某丙出力共同建造，并于其父在世时修建完工，故该房产属于家庭共有财产。其父去世后，其四人从未表示对父亲的遗产放弃继承，按照风俗习惯也未对遗产进行分割，故房屋当属其四人与母亲共同共有。该房屋虽然登记在母亲名下，但母亲系代表共有人登记。其母未征得其四人同意签订本案合同擅自处分共有财产，事后也未取得其四人追认，故本案合同无效。詹根香对其母患有糖尿病、高血压、老年痴呆症而精神恍惚的病情及本案房屋的权利情况十分了解，为达到购房目的，詹根香刻意接触其母，其母出卖房屋系受到了詹根香的蒙骗，詹根香在合同签订后一直对戴某甲、戴某丙、戴翠琴进行隐瞒，故詹根香购房时存在恶意。结合本案房屋转让价款仅明显低于当时市场价格，且房屋物权尚未登记转移的情形，故詹根香购房不符合善意取得不动产物权的构成要件。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人詹根香答辩称，本案房屋扩建加层部分是在1995年9月建造的。其购房前并不认识李彩凤，购房时其不存在恶意。办理房产过户时，由戴某乙陪同李彩凤办理手续。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴提供了：一、门诊病历，证明李彩凤患有痴呆症，并伴有精神异常、意识模糊、幻觉明显等症状，没有判断能力和自我保护能力，系限制民事行为能力人；二、兰溪市人民政府办公室抄告单，证明四上诉人未登记为共有权人的原因是，当时为便于办理产权登记证书，根据兰溪市人民政府出台的无证房集中办证的政策，故将讼争房屋登记在李彩凤一人名下。詹根香对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，并认为李彩凤至去世前均精神正常、思路清晰；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为购房合同是戴某乙拟定的，房产过户手续也是由戴某乙陪同李彩凤办理的，李彩凤的子女对购房情况是知情的。经审查，本院认为，证据一不足以证明李彩凤在签订本案讼争合同时系限制民事行为能力人，证据二与本案实体处理缺乏关联性，故本院对上述证据的证明目的不予认定。
詹根香提供了署名为汤海琴、郑建华出具的证明，证明李彩凤签合同的时精神正常、谈吐清楚。戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴某证人未出庭作证，上述证明不是有效证据。经审查，戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴的异议成立，本院对该证据不作认定。
经审理查明，对原判认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴以签订讼争合同时李彩凤系限制民事行为能力人、詹根香对李彩凤存在欺诈行为等为由，主张讼争合同是李彩凤在违背真实意思的情形下订立的，依据不足，本院不予采信。物权登记具有公示、公信效力，基于保障交易安全、维护交易秩序和提高交易效率之目的，经依法登记的不动产物权权利人在法律上即推定为真正的权利人，依法对不动产享有直接支配和排他的权利；参与交易活动的相对人，可以充分信赖物权登记所载明的物权状况并据此进行交易，而无须考察交易不动产的实际权利状态。本案房产仅登记为李彩凤一人所有，李彩凤作为所有权人有权处分讼争房产。同时，根据物权公示、公信原则，詹根香基于对物权登记的信赖而签订讼争合同，其有理由相信李彩凤系讼争房屋的完全权利人。综合上述情形，原判认定讼争合同合法有效，并判令戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴协助詹根香办理房屋产权过户手续，于法有据。戴某甲、戴某乙、戴某丙、戴翠琴的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人戴翠园、戴翠莲、戴国升、戴翠琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童耐萍
审 判 员 黄良飞
审 判 员 徐 晋
二〇一三年七月二十四日
代书记员 汤玉婷