河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡民二终字第245号
上诉人（原审原告）：李纪卫，农民。
上诉人（原审被告）：巩素丽，个体商户，饶阳县乐购服装店（乐购时尚购物广场）业主。
委托代理人：赵龙飞，河北美东律师事务所律师。
上诉人巩素丽、李纪卫因租赁合同纠纷一案，不服河北省饶阳县人民法院（2014）饶民二初字第576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人巩素丽及其委托代理人赵龙飞、上诉人李纪卫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告李纪卫起诉称：2013年9月14日，双方签订了“乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同”，合同约定李纪卫租赁巩素丽的乐购时尚购物广场内的门面，面积36平方米，租期为一年半，即2013年9月30日至2015年3月31日。李纪卫向巩素丽支付租赁费13140元，巩素丽承担管理责任，保证李纪卫的合法经营。合同签订后李纪卫按照合同约定如数缴纳了租赁费，并对所经营的场所进行了装修。2014年3月15日，巩素丽无故终止合同，将经营场所大门紧锁，使李纪卫无法经营，停止营业至今，合同无法继续履行，巩素丽的行为严重侵害了李纪卫的合法权益，故向法院起诉，要求与巩素丽解除合同，责令巩素丽退回租赁费13140元。并赔偿李纪卫装修费等损失13000元。
原审被告巩素丽答辩称：李纪卫诉说纯属颠倒黑白，完全不是事实。双方签订合同后，前段时间双方履行合同还好，在2014年2月23日，李纪卫一方突然张贴出“歇业大处理”的广告，然后自己停止营业，并非我方锁门不让其营业。为维护广场内全体商户的利益和我广场的合法权益及声誉，多次通知其开门营业，并于2014年8月11日，从圆通快递公司给李纪卫发出“解除合同通知书”，要求李纪卫于2014年8月25日前来店继续经营，否则视为李纪卫单方解除合同、放弃权利，巩素丽有权另行出租。通知还要求李纪卫于2014年8月16日前，来店缴纳拖欠的各种费用。然而李纪卫至今未继续经营，也未缴纳拖欠的各种费用。双方之间的租赁合同已经解除，不存在争议，请依法驳回李纪卫的一切诉讼请求。此外，请依法责令李纪卫给付巩素丽各项费用包括空调费798.37元，广告费385.99元，摊位电费99.36元，摊位内刮白费700元，顶子焊吊费500元，共2483.72元。
原审法院查明：2013年9月14日，李纪卫与巩素丽签订了一份“乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同”，巩素丽将其开办的“饶阳县乐购服装店”内的部分场地（店面）出租给李纪卫经营，合同约定租赁期限自2013年9月30日至2015年3月31日，共计一年半，其中半年的期限为免费赠送。李纪卫按约定交付了巩素丽租金13140元，2014年2月23日，该商场部分承租商户在大门外张贴了“歇业大处理的广告”。2014年2月27日，巩素丽与李纪卫及其他承租户开会，会议主题是商场营业状况不佳，难以继续经营，巩素丽表示停业整顿，停业期间不计房租，巩素丽负责商场未出租的店面的招商工作，完善商场各项规章制度。2014年5月24日，承租户与巩素丽再次开会，会议主题是商场继续开业还是歇业，但未能达成一致意见。巩素丽在会上表示，如果大伙都不干了，最多退一半的房租。该商场自2014年3月15日至今，一直处于停业状态。2014年8月11日，巩素丽给李纪卫发出了“解除合同通知书”。
原审法院认为：李纪卫与巩素丽签订的“乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同”主要约定的是商场内店面租赁方面的内容，对市场管理方面的内容约定较少，在经营过程中，由于疏于管理，且部分店面也没有租出去，存在一些空位，个别承租商户过于自由，时常不到岗，以上情况影响了商场的整体效应，导致商场越来越萧条，甚至停业。即该商场的停业与经营管理、经营理念、经营方式、地理位置等多种因素有关，不能全部归责于李纪卫一方或巩素丽一方。现双方均有解除合同的意愿，本院应予支持。关于李纪卫要求巩素丽退还租金13140元，因双方的租赁期限为一年半，李纪卫承租后至2014年3月15日停业整顿，已实际经营了近半年的时间，即经营了将近三分之一的期限，综合其他各方面的因素，本院认为李纪卫要求全部退还租金不合理，可责令巩素丽酌情退还李纪卫60﹪的租金即7884元。关于李纪卫要求巩素丽赔偿装修费等损失，因证据不充分，无法确定其具体的损失，本院不予认定和处理，可由双方协商解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告李纪卫与被告巩素丽的“乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同”解除；二、被告巩素丽返还原告李纪卫租金7884元，判决生效后五日内执行；三、驳回原告李纪卫的其他诉讼请求。案件受理费453元，由巩素丽、李纪卫平均负担。
一审法院判决后，李纪卫、巩素丽均不服，向本院提起上诉。
上诉人李纪卫上诉称：一审法院认定部分事实错误，李纪卫不存在任何过错，装修等损失由巩素丽违约造成，依法应予赔偿。双方签订了《乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同》，由巩素丽为李纪卫提供营业场所，并按照合同约定对市场进行管理，李纪卫向巩素丽交纳租金，按照合同约定进行经营，此外，签订合同时巩素丽向李纪卫承诺该购物广场全部铺位均已出租。为履行双方签订的合同同时基于对巩素丽承诺的信任，李纪卫按照合同向巩素丽缴纳了租金，同时对经营的铺位进行了装修，但正式开业时发现该购物广场约三分之一的铺位没有租户，开业之初巩素丽本人偶尔到商场，但根本不进行市场管理，不进行任何市场宣传，更没有聘用任何管理人员，一段时间后巩素丽便不露面了，期间商户多次与巩素丽沟通，但其没有采取任何整改措施，后巩素丽于2014年2月27日组织租户开会，其决定商场进行停业整顿，停业期间不计房租，巩素丽负责将商场未出租的店面进行招商出租，招满租户后重新开张。之后巩素丽没有进行任何招商出租工作，于2014年5月24日又召集租户开会，租户都希望商场重新开张，巩素丽称商场无法进行开张，如租户同意退出，巩素丽愿意赔偿部分损失，之后购物广场一直关门至李纪卫起诉。
上诉人巩素丽上诉称：一审中对案件事实进行了确认，但对案件证据事实的证明目的没有明确、对上诉人巩素丽与李纪卫的责任划分明显不当，巩素丽不应退还李纪卫缴纳的租金。1、一审法院在仅认定证据及事实，未对其效力及证明目的进行确认的情况下，仅以巩素丽在合同中对管理方面的内容约定较少、疏于管理等为由，认定巩素丽存在过错，判决巩素丽承担相应的责任。一审法院的认定依据不足，责任划分明显不当。2、李纪卫承租巩素丽的商铺，巩素丽尽到了合同约定的协助李纪卫办理营业执照等义务，对于李纪卫及其他商户过于自由的情况，是承租人自己的个人行为，并且巩素丽多次要求李纪卫及时开门营业，但李纪卫都无动于衷，由此造成的不利后果应由李纪卫本人承担。3、并非是巩素丽不让李纪卫继续经营，是李纪卫自己放弃继续经营。在贴出巨幅歇业大处理的广告之后，李纪卫及其他租户找到巩素丽协商，在没有达成一致意见、巩素丽与各租户未达成书面的同意歇业整顿的协议并通知各租户之前，李纪卫及部分租户已将所持有的商品抛售一空，然后停止营业。停止营业是李纪卫自己决定的，与巩素丽无关。并且巩素丽曾多次要求李纪卫开店继续经营，但是李纪卫一直推脱不营业，巩素丽在无奈的情况下向李纪卫邮寄了如果不继续营业视为单方终止合同的通知，但是李纪卫无动于衷。4、依据巩素丽与李纪卫签订合同的性质，巩素丽也不应退还李纪卫租金。巩素丽与李纪卫签订的合同为一年半期限的租赁合同，约定李纪卫只支付一年的租金。对于优惠的半年是以李纪卫能正常承租致合同到期为条件的。李纪卫在单方违约的情况下不应享受合同中约定的优惠条件。并且时至今日，租期已经届满。在巩素丽多次要求其开门营业并在无奈之下邮寄书面通知的情况下，李纪卫仍然不营业。李纪卫的行为严重影响了巩素丽方的管理制度，已构成根本违约。因此李纪卫无权要求巩素丽退还房租。
针对李纪卫的上诉状，巩素丽当庭答辩称：根据双方的租赁合同约定来修去丢的原则，由于对方当事人违约在先，已经在2014年2月24日贴出了歇业大处理的广告，对商场的管理造成了巨大的混乱，对方当事人的行为已经明显违反了合同中商场管理的相关规定，并且巩素丽已于2014年8月2日以书面通知的形式告知对方当事人及时来商场开业，逾期未开业视为单方解除合同。根据以上理由，对方当事人违约在先，对于对方的损失不承担责任。在8月11日对方起诉时，合同已经履行了将近4／5，在一审审理的时候是在2015年1月份，合同基本已经履行完毕，至于合同中约定的赠送租铺半年是以对方承租满一年为条件，对方当事人提前违约，单方面解除合同，就不再享受以上优惠条件。对方提的铺位招不满这一块，当时说的是年租金，但是协议上写的是一年半租期，已经优惠了半年的时间，他们要求赔偿损失不存在。对方说的停业，是2014年2月26日晚上，段英松、曹海龙怂恿这些商户去巩素丽家中闹事，说是停业，但是停业期间仍正常营业，剩余的商铺由巩素丽负责寻找商户。
针对巩素丽的上诉状，李纪卫当庭答辩称：歇业大处理的广告是打了，是在停业整顿以后贴出去的。巩素丽说通知8月2日营业，但是收到通知的日期是起诉之后。光盘录像是真实的，没有对巩素丽进行威胁和怂恿人闹事，光盘的内容是双方真实意思的表示，录像没有体现任何外来因素影响双方意思表示。入住的时候巩素丽说都租出去了，结果并没有租出去。李纪卫的店铺是内衣店，装修的比较好，所以装修损失比较大。
根据当事人的诉辩意见，征得双方当事人的同意，合议庭确定本案的争议焦点是：1、巩素丽应否退还承租人租金及退还租金的比例；2、李纪卫要求巩素丽赔偿装修损失等损失有无事实及法律依据。
双方当事人在一审所举证据经庭审质证，并已随卷移送本院。二审中，双方当事人对一审证据未发表新的质证意见且未提交新的证据。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案双方当事人签订的《乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同》是合同双方的真实意思表示。在履行合同过程中，由于出租方管理不够专业和严格，且部分店面空置，加之个别承租商户过于自由，时常不到岗等情况，在一定程度上影响了商场的整体效益，但影响店铺经营好坏的因素还有很多，如货源、店址、市场需求等，且经营活动本身存在风险，诸多因素综合导致商场经营渐趋萧条，但最终作出停业整顿的决定，是合同双方及其他承租户共同协商的结果。相关各方经协商约定停业整顿，停业期间不计房租。出租方于2014年8月11日书面通知各商户来店继续经营，否则视为单方解除合同。承租户收到通知书时，本案已进入一审诉讼程序，且双方对解除合同均不持异议。在此前提下，原审法院按实际租赁时间计收承租方租金，判决出租方退还剩余租赁期间即60%的租金，并无不妥，本院予以维持。
关于承租方主张出租方应赔偿装修费用等损失的问题。对于装修费用，因承租方提供的证据不充分，无法确定具体的损失；对于其他损失，承租方亦未能举证证明该项损失的存在及其具体数额，故对上述两项请求可由双方协商解决或另行起诉。
综上所述，上诉人巩素丽的上诉请求理据不足，依法应予驳回；上诉人李纪卫的上诉请求证据不足，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人巩素丽负担50元，上诉人李纪卫负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王江丰
审 判 员 杨建一
代理审判员 关信娜
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 徐佳佳