陕西省紫阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）紫民初字第00435号
原告曾某某，女，陕西省紫阳县人。
委托代理人杨某某，男，陕西省紫阳县人。系原告之夫。
被告郑某某，女，陕西省紫阳县人。
第三人陈某甲，男，陕西省紫阳县人。系被告郑某某之子。
原告曾某某与被告郑某某、第三人陈某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月23日公开开庭审理了本案，原告曾某某及其委托代理人杨某某，被告郑某某及第三人陈某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾某某诉称：2013年3月14日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，被告将其位于某某镇某某路中段58号临街房屋（砖混结构五层，占地面积49.10平方米）的二楼住房一套卖给原告，房屋价款75，000元，双方签订合同当日原告即将房屋价款付清，被告也于当日将房屋交付原告使用。后原告持被告提供的相关证件到紫阳县房管局办理房屋过户手续，但被告之子陈某乙向房管局提出异议，导致紫阳县房管局至今不予办理相关手续。后来原、被告双方多次就房屋过户事宜进行协商，但均未达成一致。根据原、被告双方签订的房屋买卖合同第八条之约定“甲乙双方如有违约，按照合同价款总额按月计算支付给对方违约金10%”，从2013年3月14日至2015年5月14日，被告共应支付原告违约金195，000元，并赔偿原告已交纳的税款500元，原告装修的费用1，000元。综上所述，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，因被告的原因导致合同无法履行，被告已经构成违约，为了维护原告的合法权益，故起诉至人民法院，要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，并由被告向原告返还购房款75，000元，支付违约金195，000元，赔偿原告已经交纳的税款500元，赔偿原告用于装修的费用1，000元，本案诉讼费由被告承担。
原告曾某某为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件。用以证明原告的身份情况。2、买卖房屋合同。用以证明原、被告双方就房屋买卖权利义务的约定。3、收条。用以证明原告向被告支付房屋价款的事实。4、房产证复印件。用以证明双方买卖房屋的情况。5、契税证。用以证明原告购买该房屋所缴纳契税的数额。6、国有土地使用证。用以证明该房屋的土地情况。
原告曾某某申请下列证人出庭作证：1、证人邱某某当庭陈述：“原告曾某某是我妻子的姑姑，原、被告双方签订买卖房屋合同时我是中证人，该合同是双方真实意思的表示。”2、证人韩某某当庭陈述：“原告是我妻子的姐姐，原、被告双方签订买卖房屋合同时我是中证人，付款时我也在场，但具体给了多少钱我不太清楚。”
被告郑某某答辩称：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是被告的真实意思表示，出卖的房屋是被告与已故丈夫共同修建，修建时被告的子女都还小，他们既没有参与修建，也没有出资，房产应属被告夫妻共有。被告丈夫未去世前，已经和被告商量好了将房屋卖给原告，并与原告就卖房事宜达成了一致，但因为被告丈夫生病住院而耽搁了签约时间，直到被告丈夫去世后，为了履行之前协商好的卖房事宜及偿还因被告丈夫治病所欠的债务，原、被告之间签订了《房屋买卖合同》。后被告陪同原告前往紫阳县房屋管理局办理房屋过户手续时，被告知需要被告的两个儿子签字方能办理过户手续，而被告之子陈某乙向房屋管理局提出异议登记，导致该房屋至今未能过户给原告。综上所述，原、被告之间签订买卖房屋合同是双方真实意思的表示，因被告子女的原因导致该房屋无法过户，也不是被告愿意看到的事情，所以被告不同意解除该合同。
被告郑某某未提供证据。
第三人陈某甲陈述称：本案买卖合同中卖方主体不合格，该房屋买卖合同签订之日是在继承开始后，遗产分割前，标的物应为三位继承人共同共有，而并非被告一人所有，所以被告不具有主体资格，该合同不符合成立要件。房屋共有人陈某乙虽然在房屋买卖合同上签字，但其又向房管局提出异议，且第三人陈某甲也不同意出卖该房屋，故该合同并非各方当事人的真实意思表示，也未达成合意，所以该房屋买卖合同不符合成立的条件，请求人民法院判令原、被告之间签订的房屋买卖合同不成立。
第三人陈某甲未提供证据。
本院依职权向紫阳县房产管理局调取了证明一份，证明本案争议房屋因陈某乙提出异议登记，而未能办理登记手续。
对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6，以及证人邱某某、韩某某的证人证言、紫阳县房产管理局的证明，因各方当事人均无异议，本院依法确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
根据各方当事人的陈述以及确认的证据，本院认定下列事实：被告郑某某与其丈夫陈某丙（已去世）拥有位于紫阳县某某镇某某路中段58号房屋的一、二层，该房建筑面积64.02平方米，该房土地使用权属陈某丙、陈某乙共有。2013年3月14日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，被告郑某某将该房屋二楼住房一套卖给原告曾某某，房屋价款75，000元。2013年3月15日，原告向被告支付了购房价款75，000元，被告向原告出具了收条。2013年3月19日，原告在紫阳县财政局办理契证，并交纳了契税500元。原、被告签订房屋买卖合同后，被告将房屋交付原告使用至今。后原告持被告提供的相关证件到紫阳县房管局办理房屋过户手续，但被告之子陈某乙向房管局提出异议登记，紫阳县房管局至今不予办理相关手续。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：一、原告曾某某与被告郑某某之间签订的房屋买卖合同是否成立。二、原告要求解除该合同的理由是否成立。三、原告主张的损失应如何计算。
关于焦点问题一，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该规定对物权变动的原因和结果进行了区分，即当事人为不动产物权变动订立的合同为负担行为，不动产物权变动为处分行为，因此，合同能否履行（即不动产的变更登记能否完成）不影响合同的效力，无权处分情形下的合同效力亦应如此。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该规定对无权处分情形下的合同效力作了明确规定，本案原、被告之间买卖的房屋系被告与其丈夫陈某丙共有，陈某丙死亡后，其占有的房屋份额应由享有继承权的被告郑某某、其子陈某乙、陈某甲共同所有，故第三人陈某甲以被告未取得本案争议房屋所有权为由认为原、被告之间签订的房屋买卖合同未成立，该理由不符合法律规定，不能成立。本院认为原告曾某某与被告郑某某2013年3月14日签订的房屋买卖合同有效。
关于焦点问题二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案被告郑某某与原告签订房屋买卖合同时，尚未完全取得该房屋的处分权，而享有该房屋处分权的陈某乙、陈某甲均对被告的处分行为提出异议，且由于陈某乙向房屋产权登记部门提出异议登记，导致在原、被告签订房屋买卖合同后无法办理房屋产权变更登记。综上所述，被告郑某某因未完全取得本案争议房屋的处分权，而导致该房屋的所有权不能转移，故本案原告要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；同时，被告郑某某应当承担违约责任并赔偿原告的相关损失。
关于焦点问题三，对原告曾某某要求被告郑某某返还其购买房屋价款75，000元及办理契证缴纳税款500元的诉讼请求，本院认为原告的上述主张符合法律规定，应予以支持。对原告要求被告赔偿其装修费用1，000元的诉讼请求，因原告未能就其主张提供相应的证据予以证明，故对其该项请求本院不予支持。对原告要求被告支付违约金195，000元的诉讼请求，虽然原、被告在签订的房屋买卖合同中约定了违约责任，但被告辩称该违约金约定过高，应予以调整，本院认为，原、被告虽然在签订买卖合同时约定了违约责任，但考虑到被告已将房屋交付给原告居住至今的实际情况，故本院认为该违约金约定过高，应予以调整。按照紫阳县农村信用合作联社同期贷款利率，即月息8.22‰计算，被告应按每月616.5元向原告支付违约金，截止2015年5月，被告应向原告支付违约金16，029元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告曾某某与被告郑某某于2013年3月14日签订的房屋买卖合同。
二、被告郑某某于本判决生效后10日内向原告曾某某返还房屋价款75，000元及契税500元，并支付违约金16，029元。
三、原告曾某某于本判决生效后10日内将位于紫阳县城关镇河堤路中段58号临街道内侧的二楼住房返还给被告郑某某。
四、驳回原告曾某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，372元，由原告曾某某承担1，372元，被告郑某某承担4，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 蔡腾飞
人民陪审员 吴秀祥
人民陪审员 王永富
二〇一五年十二月三日
书 记 员 黄 荣
附：法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。