海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终1267号
上诉人（原审被告）：琼海博鳌幸福联盟投资有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌镇望海街1号博鳌湾4号楼1层。
法定代表人：熊新辉，执行董事。
委托诉讼代理人：陈筱青，海南海地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：漆慧，女，1955年11月29日出生，汉族，现住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：王某，女，1981年6月22日出生，汉族，现住上海市嘉定区。
被上诉人（原审原告）：华某，男，2010年2月7日出生，汉族，现住上海市嘉定区。
法定代理人：王某，女，1981年6月22日出生，汉族，现住上海市嘉定区。系原告华某母亲。
上诉人琼海博鳌幸福联盟投资有限公司因与被上诉人漆慧、华某商品房预售合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2017）琼9002民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人琼海博鳌幸福联盟投资有限公司上诉请求：1.依法撤销海南省琼海市人民法院作出的(2017)琼9002民初516号民事判决书第一项、第二项判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决遗漏相关事实，导致判决错误。1.因土地变性等历史遗留问题，造成房地产权属证书办理其延迟；2.2012年12月25日涉案房产所在项目工程竣工备案，琼海市税务机关至2014年才核定项目税款，施工单位于2014年8月29日才缴纳末笔税款1384133元；3.施工单位完税后，琼海市税务机关于2014年9月30日才给上诉人开出《建筑工程税收完税证明书》；4.上诉人在收到完税证明书后，立即向琼海市住房保障与房产管理局申请办理项目房产的初始登记，于2014年10月15日取得涉案房产项目的初始登记。一审法院未做查明�遗漏上述事实，导致一审法院对本案作出错误判决。二、上诉人未能在合同约定时间为被上诉人办理房屋产权证书，是因政府土地变性税务机关核税及施工单位完税等原因造成的，责任不在于上诉人。2014年10月15日之后，上诉人才具备为被上诉人办理房屋权属证书的条件。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应为被上诉人办理房屋产权证的最迟日期应为2015年10月10日，此日期前不应算上诉人违约。一审判决未排除非上诉人责任造成的办证延迟直接以办证义务履行的最终日期倒推两年的方式计算违约金，存在起算时点错误，恳请二审法院依法予以纠正。三、上诉人已经完成商品房买卖合同所约定的办证义务，且琼海市目前不受理建设单位申请办理不动产权证，不应将上诉人无法完成的办理不动产权证书的义务强加给上诉人。2015年11月，琼海市成立不动产�记中心，实施不动产统一登记。自2016年4月28日起，琼海市停止发放房屋权属证书及土地使用权证，原房屋权属证书改为《房屋交易和产权确认书（转让）》。业主可持《房屋交易和产权确认书（转让）》和《房屋国有土地使用权分割转让证明书》到琼海市不动产登记中心申请办理不动产权证书。2016年9月8日，上诉人为被上诉人办出其名下《房屋国有土地使用权分割转让证明书》。经上诉人申办，琼海市住房保障与房产管理局于2017年3月13日出具被上诉人名下的《房屋交易和产权确认书（转让）》。可见，上诉人已完成房屋买卖合同所约定的办证义务。四、因琼海市不动产权证的办证需求量大，琼海市不动产登记中心目前规定每天只受理80户左右业主的办证申请。暂停建设单位办理不动产权证的申请。也就是说，上诉人目前无法为业主们办理不动产权证。我国合同法�110条规定，对事实上不能履行的非金钱债务，当事人不可以要求履行。本案一审判决上诉人为被上诉人办理涉案房产的不动产权证书既无合同依据，亦无法律根据。
被上诉人漆慧、华某答辩称，一、被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同真实、合法且有效。上诉人于2013年1月29日向被上诉人交付房屋，未按照合同约定期限内(即于2014年1月24日之前)为买受人办理房屋权属证书及土地使用权证书，在不动产登记制推行后，也未办理不动产证的行为已构成违约。
上诉人称其未能按时取得涉案项目的房屋初始登记，原因在于税务机关执行力不足、核税时间过长，建筑施工方纳税过迟，责任不在于上诉人。被上诉人认为上诉人指责政府部门及建筑施工方的行为导致其在与�上诉人所签订的《商品房买卖合同》中违约，并无事实及法律依据，并不属于依法应当免除违约责任的情形。二、被上诉人对上诉人违约金的起诉并未超过法定诉讼时效，上诉人仍应按照合同约定时间向被上诉人支付违约金，且违约金应支付至上诉人取得不动产权证书之日止。
漆慧、华某向一审法院请求：1.判决被告为原告办理不动产权登记证；2.判决被告向原告支付自2014年1月22日起至原告取得不动产权证书之日止的违约金(违约金每日按已付房价款的万分之0.3计算)，总计40000元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年12月7日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇号房，建筑面积为50.16平方米，套内面积为38.59平方米，总房价款为1032861元。合同第八条约定，出卖人（被告）应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付买受人（原告）使用。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证......。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款1032861元，及支付了相关办证费用，2013年1月29日被告将房屋交付给原告。因被告逾期为原告办理房地产权属证书，原�向该院提起诉讼，请求支持上述诉讼请求。另查明，2012年12月25日被告开发的博鳌湾1-4#楼竣工验收，取得海南省建筑工程竣工验收备案证。2014年10月15日被告取得博鳌湾4#楼房屋大产权证(房产证号为:海房权证海字第XX**号)。2016年4月28日起，琼海市实施不动产统一登记，由琼海市不动产登记中心办理不动产权证。2016年9月8日琼海市国土资源局对原告所购房屋的国有土地使用权进行分割，并出具房屋国有土地使用权分割转让证明书。2017年3月13日琼海市住房保障与房产管理局出具《房屋交易和产权确认书(转让)》，确认原告购买的房屋可办理房屋所有权转移登记。
一审法院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告应否为原告办理不动产权证；二、被告是否违约逾期办证，应否承担违约责任，违约金计算是否超过诉讼时效。一、被告应否为原告办理不动产权证。本案中，原告购房已向被告付完房款及各项办证费用，被告已于2013年1月29日交房给原告。合同第十五条约定，出卖人(被告)应当自房屋交付之日起360日内为买受人(原告)办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证......。该条款已约定被告为原告办理房地产权属证书的义务。按合同约定，被告应为原告办理房地产权属证书。鉴于国家实行不动产统一登记制度，实行房产、土地两证合一办理不动产权证，琼海市从2016年4月28日起开始实施办理不动产权证。因此，合同约定被告为原告办理房地产权证的义务，应随着国家政策的调整，变更为原告办理不动产权证。被告抗辩合同没有约定被告为原告办理不动产权证，理由不成立，不予采纳。二、被告是否违约逾期办证，应否承担违约责任，违约金计算是否超过诉讼时效。合同第十五条约定，出卖人(被告)应当自房屋交付之日起360日内为买受人(原告)办理房屋权属证书，......。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。被告已于2013年1月29日交房给原告，按约定应在2014年1月24日前为原告办理房屋权属证书，但被告未在约定的期限内办理，其行为已违约，应承担违约责任。原告要求被告支付违约金，应予支持。鉴于被告已于2016年9月8日为原告办理了房屋国有土地使用权分割转让证明，于2017年3月13日为原告办理了房屋所有权转移登记确认书，完成了为原告办理不动产权证需要的手续，因不动产权证的发放由不动产登记中心完成，故办证违约金应计到2017年3月13日为止。至于违约金计算是否超过诉讼时效的问题，合同约定的违约金按已付房款的日万分之0.3计算，属于连续性债权，在诉讼时效上可区分为若干个”个体债权”每个”个体债权”在法律上具有相对独立性，可分别适用诉讼时效。原告主张的违约金，应从其主张权利之日起倒推两年，在两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予支持。两年之外的违约金超出诉讼时效，不予支持。原告于2017年2月17日主张被告支付违约金，在没有提供证据证明其诉讼时效存在中断、中止情形的情况下，其违约金应从2017年2月17日起倒推两年到2015年2月17日的违约金，应予支持。2015年2月17日之前的违约金，已超过诉讼时效�不予支持。故违约金的计算从2015年2月17日起计到2017年3月13日为止，违约金天数为754天，违约金额为1032861×0.00003×754=23363元，对原告主张超出部分不予支持。被告已于2014年10月15日取得涉案房屋大产权证，土地变性问题已经解决，其抗辩因政府的土地变性问题，税务机关核税时间过长以及施工方纳税迟，登记机关工作人员不足，导致办证工作延迟等原因造成，不存在违约，不应承担违约责任，缺乏事实和法律依据，抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限被告琼海博鳌幸福联盟投资有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告漆慧、华某办理位于琼海市××镇号房屋的不动产权证。二、限被告琼海博鳌幸福联盟投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告漆慧、华某支付逾期办证违约金23363元。三、驳回原告漆慧、华某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，由原告漆慧、华某承担333元，被告琼海博鳌幸福联盟投资有限公司承担467元。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应为原告办理不动产权证、是否应承担逾期办证的违约责任。
上诉人与被上诉人签订的《琼海市商品房买卖合同》系双方当事人的真实�思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第十五条约定，出卖人(被告)应当自房屋交付之日起360日内为买受人(原告)办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证......。该条款已约定被告为原告办理房地产权属证书的义务，上诉人应及时为被上诉人办理房地产权属证书。但上诉人2013年1月29日将涉案房屋交付给被告，直至2017年3月13日才为被上诉人办理了房屋所有权转移确认书、完成不动产权证所需的手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中上诉人提供的证据不足以证明迟延办证是因政府土地变性问题及税务机关于2014年8月才核税造成的，而上诉人作为开发商有义务督促施工单位及时缴纳建筑工程税。因此上诉人主张其未能在合同约定时间为被上诉�办理房屋产权证书，是因政府土地变性、税务机关核税及施工单位完税延迟等原因造成的，其没有过错，不应承担逾期办证的违约责任，没有事实和法律依据。因此一审法院判决上诉人为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证及支付相应违约金正确。
综上所述，上诉人琼海博鳌幸福联盟投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费467元，由上诉人琼海博鳌幸福联盟投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 洁
审判员 姜国强
审判员 陈 杰
二〇一七年九月二十日
书记员 李慧玲