广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0102民初518号
原告:潘艳红，男，1975年10月25日，汉族，无业，住南宁市，
委托代理人：陈志斌，广西天狮灵动律师事务所律师。
委托代理人：农美春，广西天狮灵动律师事务所律师。
被告:广西南宁国泰富安消防技术咨询有限公司，住所地：南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村二塘五队128号。
法定代表人：庞靖，该公司总经理。
委托代理人：吴彬，该公司职工。
委托代理人：庞靖，该公司法定代表人兼总经理。
原告潘艳红与被告广西南宁国泰富安消防技术咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，人民陪审员张建芳、许丽新组成的合议庭，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告潘艳红及其委托代理人陈志斌，被告南宁国泰富安消防技术咨询有限公司的委托代理人吴彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘艳红向本院提出诉讼请求:一、确认原、被告签订的《物业租赁协议书》、《补充协议书》无效；二、被告退还原告租金229280元、押金38380元；三、被告赔偿原告损失44914元；四、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由:2015年1月28日，原告与被告签订一份《物业租赁协议书》，约定被告将位于南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村二塘五队128号一层3号铺面和向东道路第6间仓库130平方米出租给原告使用。签订合同后，原告以转账方式向被告支付第一年的租金146000元，包括押金在内的现金交付121660元。2016年5月22日，原、被告双方又签订了《补充协议》，约定解除2015年1月28日签订的《物业租赁协议书》，先前原告交纳的38380元押金用于支付因解除协议而形成的被告空租期的损失。但在2015年7月10日次承租人吴贵勇诉原告的案件中，法院认定涉案的一层3号房屋为违规建筑，故认定原、被告签订的《物业租赁协议书》、《补充协议书》为无效合同，因被告出租给原告的房屋没有办理合法手续，致使原告在转租过程中造成了损失，法院判决原告向次承租人吴贵勇支付装修费44914元，对此，被告应予赔偿。
被告南宁国泰富安消防技术咨询有限公司辩称：一、原告作为案外人广西鹏岱市场管理有限公司的委托代理人与被告签订了《项目合作协议书》及《项目合作补充协议》，约定对位于南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村二塘五队128号的项目合作事宜，鉴于原告利用自身就职的便利条件促成了合同签订，被告将128-2号约34平方米的铺面赠与原告使用，原告还将该铺面对外出租。原、被告签订《物业租赁协议书》约定128号一层3号铺面和向东面道路第6间仓库的租赁事宜，原告亦将上述房屋转租给案外人，其中，128号一层3号铺面的房屋使用人还办理了工商营业照。上述事实足以证实原告是非常熟悉涉案项目手续办理手续的，同时也证明了原告履行了必要的审慎审查的注意义务，其在确认涉案房屋具有用于商业经营的条件、符合使用要求后才最终签订合同，合同是双方的真实意思表示，原告不存在对房屋建设手续不知情的情况。二、原、被告双方签订的《物业租赁协议书》无效，双方已于2016年5月22日签订了《补充协议》，解除了《物业租赁协议书》，故该协议书已失效，无需诉请。而《补充协议》是原告在完全知悉所涉房屋的建设情况及《物业租赁协议书》的法律效力的情况下，与被告对合同解除、房屋返还、装修赔偿等问题进行的约定，是双方的真实意思表示，应具有法律效力。三、关于原告诉请的各项费用。1、关于租金、押金，原告占有使用128号一层3号房屋的时间为自2015年4月1日至2016年4月31日共13个月，占有使用128号负一层6号仓库的时间为自2015年4月1日至2016年9月30日共18个月，故根据《补充协议》的约定，128号一层3号房屋的使用费为210600元，128号负一层6号仓库的使用费为54600元，房屋使用费共计为265200元，而原告交纳的租金及押金共计为267660元，两项相抵相差2460元，故《补充协议》对房屋租金、押金的处理约定是合理的，原告的诉请与事实不符。2、关于损失赔偿，根据《补充协议》第二条“铺面装修及内部一切物品归甲方处理，由此引起的一切责任由乙方承担”，因此原告的该项诉请无依据。四、如法院认定双方签订的《补充协议》无效，原告亦应支付占用房屋的占用费，按照上述计算的占用期间，原告应支付的房屋占用费已全部抵扣了其已付的租金和履约保证金，被告不应再向原告退还；即便该合同无效，原告对案外人吴贵勇的装修损失也负有过错，应自行承担50%。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业租赁协议书》，约定甲方将位于南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村二塘五队128号一层3号铺面及面向东面道路第6间仓库出租给乙方，物业交付标准为毛坯房，租期从免租期结束之日起计算三年。2015年1月28日，原告（乙方）与被告（甲方）就上述涉案房屋的租赁事宜再次签订一份《物业租赁协议书》，约定：128号一层3号铺面自2015年4月1日至2016年3月31日的月租金为16200元，自2016年4月1日至2017年3月31日的月租金为16200元，仓库自2015年4月1日至2016年3月31日的月租金为2990元，2016年4月1日至2017年3月31日的月租金为3120元；合同第三条第6项约定乙方应交纳的履约保证金为38380元。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，原告向被告交付租金229280元、履约保证金38380元。2016年5月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，确认因经济原因，乙方无法按《物业租赁协议书》继续履行，提出解除合同意向，双方协商确定如下内容：“一、双方同意即日起解除双方于2015年1月28日签订的《物业租赁协议书》；二、乙方将128号3号铺面自即日起按现状归还给甲方另行出租，铺面装修及内部一切物品归甲方处理，由此引起的一切责任由乙方承担；三、甲方同意将负一楼6号仓库租赁权按《物业租赁协议书》约定的条件另行签订给乙方，6号仓库租期自2016年4月1日起至2018年3月31日；四、鉴于《物业租赁协议书》给予乙方免租期且解除协议事宜由乙方单方提出，解除协议后形成甲方实际空租期损失，据此，乙方交纳的履约保证金38380元的50%用于乙方支付负一楼6号仓库自2016年4月1日起至2016年9月31日期间的租金，其余余款用于支付一楼3号铺面自2016年4月1日起至2016年4月31日期间的租金；五、本协议自双方签订之日生效，原《物业租赁协议书》失效。”其后，原告对上述协议的效力有异议，遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。
庭审后，本院通知被告公司的法定代表人庞靖到庭，其陈述：原、被告双方签订《补充协议》时对原告占用涉案房屋期间的占用费约定如下，128号一层3号铺截止2016年4月30日的占用费及第6间仓库截止2016年9月30日的占用费均以原告已付的租金和履约保证金抵扣完毕，128号一层3号铺自2016年5月1日起至交铺之日止即2016年5月22日的占用费不再另行计算，至此，房屋占用费的支付和租金、履约保证金的退还问题双方不再有争议。同时，其陈述对原告交纳的租金数额229280元予以认可，但仅认可原告以转账方式交纳的履约保证金16720元，不认可原告通过现金方式交付履约保证金。
另查明，2014年10月16日，原告将128号一层3号铺面转租给案外人吴贵勇，双方签订了一份《铺面出租协议书》，2014年11月30日，原告将该铺面交付给案外人吴贵勇进场装修。由于双方在履行合同过程中产生争议，案外人吴贵勇于2015年7月10日诉至本院，形成诉讼，本院于2016年1月28日作出（2015）兴民一初字第1228号民事判决书，确认原告与案外人吴贵勇签订的《铺面出租协议书》无效，判决案外人吴贵勇向原告交还128号一层3号铺面、原告向案外人吴贵勇返还租金186624元及押金51840元，并赔偿案外人吴贵勇装修损失44914元。因无法直接送达，本院于2016年4月2日向原告潘艳红公告送达该民事判决书。该民事判决书已于2016年6月17日发生法律效力。
还查明，涉案的南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村二塘五队128号1层3号铺面未在南宁市规划管理局办理建设规划审批手续，被告亦确认截止本案开庭辩论终结前，所涉的128号1层3号铺面及面向东面道路第6间仓库尚未办理报建手续。
以上事实，有《铺面出租协议书》、补充协议、（2015）兴民一初字第1228号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：一、关于本案所涉合同的效力。
原、被告双方签订的《物业租赁协议书》约定涉案的南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村二塘五队128号1层3号铺面及面向东面道路第6间仓库的租赁事宜，而上述房屋均未办理报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《物业租赁协议书》应认定为无效合同。双方是建立在《物业租赁协议书》合法有效的基础上签订《补充协议》，确认解除《物业租赁协议书》及所涉房屋的退还、另行出租等事宜，如前所述，因所涉的房屋未办理报建手续，且《物业租赁协议书》无效，故双方签订的《补充协议》亦应认定无效。
二、关于原告诉请所列的项目。
关于租金、履约保证金。虽然《物业租赁协议书》无效，但由于被告向原告交付了涉案房屋，原告将涉案房屋转租，构成占有、使用涉案房屋的事实，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告仍应负担占有、使用涉案房屋期间产生的房屋占用费。结合原告庭审陈述及被告答辩自认的内容，双方对涉案房屋自2015年4月1日起计算房屋占用费的事实无争议，双方对房屋的返还时间，原告主张其于2015年6月27日口头通知被告交还涉案的128号一层3号铺面，于2016年6月20日当面将涉案的第6间仓库交还给被告，被告则主张原告于2016年5月22日双方签订《补充协议》时才向被告交接涉案128号一层3号铺面，于2016年9月30日交还涉案第6间仓库。本院认为，当事人对其主张负有举证责任，原告对其上述主张未能举证，应承担举证不能的不利后果，而被告主张的房屋交还情况与《补充协议》相符，虽然该《补充协议》无效，但该协议明确了第6间仓库的交还时间，由于原告对此未能提出相反证据，本院对被告主张的房屋返还时间予以采信，结合被告答辩关于原告占用涉案128号一层3号铺面的时间为2015年4月1日至2016年4月31日的内容及被告公司的法定代表人庞靖庭后陈述该铺自2016年5月1日至2016年5月22日不另行计付占用费、占用费抵扣已付的履约保证金和租金后双方对占用费问题不再争议的内容，本院认定原告占有、使用涉案128号一层3号铺面的期间为自2015年4月1日起至2016年5月22日，原告实际占有、使用涉案第6间仓库的期间为自2015年4月1日起至2016年9月30日。鉴于原告已交纳租金229280元的事实，结合《补充协议》中双方合意将原告交纳的履约保证金38380元用于抵扣占用费的约定，参照双方签订的《物业租赁协议书》的租金标准，原告已付的租金和履约保证金已抵扣原告应承担的房屋占用费。因原告在其交付租金、履约保证金所对应的期间内已实际占用、使用了房屋，在此前提下，原告主张被告返还其已实际使用房屋期间所交付的租金229280元、履约保证金38380元，无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告公司的法定代表人庞靖庭后提出原告仅交纳履约保证金16720元的主张，该主张与被告答辩状自认的内容不相符，被告亦未提出反证，故本院对被告的该项主张不予采信。
关于损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告诉请的损失系（2015）兴民一初字第1228号生效民事判决书判决确认原告转租涉案3号铺过程中对案外人吴贵勇造成的装修损失应承担的赔偿数额，原、被告双方签订的《物业租赁协议书》因所涉房屋未办理报建手续而无效，而合法办理房屋报建手续是房屋出租人应尽的义务，故被告作为出租人负有主要过错，另一方面，原告作为承租人在承租房屋使用之前，应出于审慎考量出租人能否完备提供各种有效证明，因原告怠于审查，其对产生的装修损失亦负有一定过错。综合上述双方的过错程度，本院酌情认定原告对其赔付给案外人吴贵勇的装修损失费44914元承担30%，被告承担70%，故被告应赔付原告损失31439.8元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：
告潘艳红与被告广西南宁国泰富安消防技术咨询有限公司签订的《物业租赁协议书》、《补充协议》无效。二、
二、被告广西南宁国泰富安消防技术咨询有限公司赔偿原告潘艳红损失31439.8元。
三、驳回原告潘艳红的其他诉讼请求。
案件受理费5988元，由原告潘艳红负担5386元，被告广西南宁国泰富安消防技术咨询有限公司负担602元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 农慧兰
人民陪审员 张建芳
人民陪审员 许丽新
二〇一七年六月十二日
书 记 员 蔡建冰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。