福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终863号
上诉人（原审被告）：福建石狮农村商业银行股份有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：施文波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：禹欢，福建博图律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许仁杰，男，1982年12月1日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：林建章，福建乐丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张燕瑜，福建乐丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄美慧，女，1960年5月13日出生，台湾居民，大陆住所为江苏省泰州市姜堰经济开发区。
被上诉人(原审被告)：蒋宗民，男，1943年4月13日出生，台湾居民,大陆住所为江苏省泰州市姜堰经济开发区。
上诉人福建石狮农村商业银行股份有限公司（下称石狮农村商业银行）因与被上诉人许仁杰、黄美慧、蒋宗民案外人执行异议之诉一案，不服福建省德化县人民法院（2015）德民初字第2820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石狮农村商业银行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许仁杰一审的诉讼请求。事实和理由：一、本案《房产买卖协议》在申请过户、复议及相关行政诉讼程序中均未出现，而是在许仁杰向晋江市人民法院提起的民事诉讼中（后调解结案）才提交，可见该协议是虚假的，目的是通过调解蒙蔽法院，以达到排除执行的目的，不能作为定案的依据。此外，该协议并未体现抵押权人对房屋交易是否同意，根据《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第一百九十一条规定，该协议属无效合同。二、许仁杰提供的（2013）晋民初字第5214号民事调解书的生效时间晚于查封、冻结时间，不能产生排除执行的效力。许仁杰提供的物业收款票据缴款人多是黄美慧，部分许仁杰的票据缴款时间在2013年后，且存在涂改、同时间缴费票号不连贯、无物业公司完整底单印证等疑点，故上述票据不具有真实性、合法性及关联性。居委会及物业公司出具的《证明》达不到证据的高度盖然性，且2份《证明》笔迹高度一致，根据是许仁杰或黄美慧、蒋宗民自行填写，不能作为定案依据。综上，许仁杰无法证明其实际占有诉争房屋。三、许仁杰提供的收条、还款凭证、银行卡取款业务回单、《情况说明》无法形成完整有效的证据锁链，不能证实许仁杰已支付全部购房款。四、即使《房产买卖协议》真实存在，但双方对何时办理房屋过户手续没有约定，双方2012年9月1日签订《房产买卖协议》直至2013年6、7月才提起诉讼要求办理过户手续，故许仁杰对未能办理过户手续存在过错。因此，许仁杰对诉争房屋不享有足以排除强制执行的权益。
许仁杰辩称，因为没有办理过户登记，所以部分收款收据填写黄美慧，其余都是填写许仁杰。在执行异议及一审审理中王某均有到庭，但法院认为有相关书面材料就没有让其出庭陈述。石狮农村商业银行是2013年1月17日才向福建省高级人民法院申请保全，最终查封时间是2013年1月22日。《房产买卖协议》在2012年签订，因出卖人黄美慧、蒋宗民是台湾居民，办理过户需要进行身份的认证程序，许仁杰也于2013年1月4日就向房管部门提出过户登记申请，房管部门退件是依据石狮农村商业银行的异议，没有通过任何司法程序。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
黄美慧、蒋宗民均未作答辩。
许仁杰向一审法院起诉请求：判令解除对许仁杰所有的诉争房屋的查封，排除对该房屋的执行行为。
一审法院认定事实：石狮农村商业银行与晶蓝光电科技（泉州）有限公司、黄美慧、蒋宗民金融借款合同纠纷一案，福建省高级人民法院作出的（2013）闽民初字第6号民事判决已发生法律效力，石狮农村商业银行据此向福建省高级人民法院申请强制执行，要求被执行人晶蓝光电科技（泉州）有限公司、黄美慧、蒋宗民偿还其借款5970万元及利息、律师费25万元、财产保全费5000元、公告费390元。2014年9月22日，福建省高级人民法院指定泉州市中级人民法院执行，该案同年10月28日，泉州市中级人民法院将该案指定德化县人民法院执行。德化县人民法院于2014年11月3日作出（2014）德执行字第982-2号执行裁定书，裁定查封登记在黄美慧名下址在福建省晋江市××福埔××区××花园××号的房产（下称诉争房屋）。许仁杰于2014年11月20日提出执行异议，认为诉争房屋在法院查封前已转让给许仁杰，要求解除查封措施。该院于2015年2月23日作出（2014）德执异字第9号执行裁定书，裁定驳回许仁杰的执行异议。许仁杰不服该裁定，向泉州市中级人民法院申请复议，泉州市中级人民法院裁定撤销（2014）德执异字第9号执行裁定，发回德化县人民法院重新审查处理。德化县人民法院于2015年6月29日重新作出（2015）德执异字第11号执行裁定书，裁定驳回许仁杰的执行异议，并告知许仁杰有权在裁定书送达之日起十五日内提起诉讼。许仁杰遂于2015年7月8日提起本案诉讼。另查明，2013年1月5日，许仁杰××晋江市行政审批服务中心住房和城乡规划建设局提出申请办理诉争房屋的转移登记。2013年1月9日，石狮农村商业银行向晋江市行政服务中心申请先行冻结晶蓝光电科技（泉州）有限公司、黄美慧、蒋宗民的相关财产，暂停办理房产转让、过户等手续。2013年1月10日，石狮农村商业银行向福建省高级人民法院提起民事诉讼，要求晶蓝光电科技（泉州）有限公司、黄美慧、蒋宗民承担相关民事责任。2013年1月14日，福建省高级人民法院向石狮农村商业银行送达《受理案件通知书》予以受理。2013年1月14日，晋江市行政审批服务中心向许仁杰发出《退回件通知书》，对许仁杰的申请办理事项不予受理，予以退回。2013年1月17日，石狮农村商业银行向福建省高级人民法院申请财产保全。福建省高级人民法院于2013年1月22日作出民事裁定，裁定查封、冻结黄美慧、蒋宗民价值200万元的财产。福建省高级人民法院于2013年1月25日向晋江市行政服务中心发出（2013）闽初字第6－1号《协助执行通知书》，冻结黄美慧所有的诉争房屋的产权过户和抵押登记手续。许仁杰不服晋江市行政服务中心不予受理决定，向其上级行政机关泉州市住房和城乡建设局申请复议。2013年4月19日，泉州市住房和城乡建设局作出泉建法复（2013）11号行政复议决定书，决定维持晋江市住房和城乡规划建设局作出的不予受理的具体行政行为。许仁杰不服该复议决定，向晋江市人民法院提起行政诉讼。2013年6月21日，晋江市人民法院作出（2013）晋行初字第81号行政裁定，裁定对许仁杰的起诉，不予受理。许仁杰遂以黄美慧、蒋宗民为被告向晋江市人民法院提起民事诉讼。诉讼中，黄美慧及蒋宗民明确表示许仁杰已支付全部购房款120万元，房屋已于2012年9月8日交付给许仁杰。2013年7月18日晋江市人民法院作出（2013）晋民初字第5214号民事调解书，对当事人达成的调解协议确认如下：一、黄美慧、蒋宗民确认址在晋江市××街道××福埔××区××花园××房产归许仁杰所有；二、双方同意继续履行双方于2012年9月1日签订的《房产买卖协议》，黄美慧及蒋宗民应在2013年7月26日前协助许仁杰办理晋江市××街道××福埔××区××花园××房产（产权证号晋房权证罗山字第××号）的房屋权属转移登记手续，过户手续所需缴纳的税费由许仁杰负担；三、许仁杰自愿放弃其他诉讼请求。2013年8月7日，许仁杰向晋江市人民法院申请强制执行，该院已受理。2014年10月31日，经向晋江市城市建设档案室查询，诉争房屋所有人仍登记为黄美慧。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案是否应解除对诉争房屋查封措施，应当查清的事实包括：一、许仁杰与黄美慧于2012年9月1日就诉争房屋转让签订的《房产卖卖协议》是否有效；二、许仁杰是否已经支付全部房款；三、许仁杰在人民法院查封之前是否已合法占有诉争房屋；四、许仁杰对诉争房屋未办理过户登记手续是否存在过错。对此分析如下：一、本案中，许仁杰与黄美慧于2012年9月1日签订《房产卖卖协议》，受让诉争房屋，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，双方签订的合同应认定为合法有效。二、判断许仁杰是否已经支付全部价款，应当依照其与出卖人之间关于房屋买卖合同的约定进行审查。许仁杰与黄美慧就诉争房屋的支付方式约定：“协议签订之日支付购房定金20万元；该房产现抵押在中国农业银行股份有限公司晋江池店支行，抵押金额人民币80万元，第二期房款用于偿还抵押贷款；过户送件当日支付第三期购房款200000元。”根据许仁杰提供的黄美慧出具的收条、晋江市人民法院（2013）晋民初字第5214号民事调解书、《设定他项权利摘要》，可确定许仁杰已经按照该约定支付上述价款并还清了银行贷款。三、许仁杰提供的晋江市罗山街道兰峰社区居民委员会（以下简称兰峰居委会）出具的《证明》、晋江市康祥物业管理有限公司（以下简称康祥物业公司）出具的《证明》及收款收据均加盖了公章，上述证据形式上符合法律规定，且证明的内容与本案具有关联性，与案件基本事实有关，予以采信。另外，黄美慧在（2013）晋民初字第5214号案中也承认诉争房屋已于2012年9月8日交付给许仁杰。许仁杰、黄美慧、蒋宗民在诉争房屋于2013年1月22日被福建省高级人民法院查封之前的2013年1月4日就向晋江市规划建设局申请办理诉争房屋过户手续，因石狮农村商业银行于2013年1月9日向晋江市行政服务中心提出异议而未能办理过户登记。因此，应当认定许仁杰在人民法院查封之前就已经合法占有诉争房屋，该占有构成物权法上的有权占有，其占有权益亦应得到保护。四、因石狮农村商业银行未能举证证明许仁杰对诉争房屋未能办理过户登记手续存在过错，故认定许仁杰对诉争房屋未能办理过户登记手续并不存在过错。综上所述，许仁杰请求解除对诉争房屋的查封，排除对该房屋的执行行为，符合有关法律规定，予以支持。黄美慧、蒋宗民经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百三十八条、第五百五十一条规定，判决：解除对黄美慧名下诉争房屋的查封执行措施。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实和证据，本院认定如下：许仁杰二审提供的《收款收据》所载各类物业费的发生时间均在本案所涉查封行为之后，与本案执行异议之诉审查的要件事实无关联性，故不予采信。许仁杰二审申请的证人王某出庭作证称，其婆婆与许仁杰的祖母系姐妹，其与许仁杰关系不错，许仁杰向其借款80万元称系用于偿还所购房屋尚欠的银行贷款以涤除房屋的抵押，该借款口头为一个月的定期无息借贷，后其与黄美慧夫妇、许仁杰共同到银行柜台，由许仁杰填写转账单据后其再签名转款至李其标的账户，除80万元以外多转出部分款项系因还有贷款利息，其之前不认识黄美慧夫妇及李其标。王某的上述证人证言与许仁杰一审提供的王某银行卡取款业务回单及李其标银行个人还款凭证等证据相互印证，真实、合法且与本案有关联，可以证明许仁杰指令王某转款至李其标中国农业银行账户（诉争房屋银行贷款还款账户）的事实，予以采信。因许仁杰一审提供的兰峰居委会及康祥物业公司各自出具的《证明》仅加盖单位印章，故本院二审根据《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款关于“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”的规定，向兰峰居委会及康祥物业公司进行调查核实并要求相关人员接受当事人及代理人的质询，兰峰居委会工作人员周巍陈述称，许仁杰一审提供的三份加盖兰峰居委会印章的《证明》确系居委会出具，其中落款时间为2013年5月3日《证明》正文由许仁杰提供，其加盖的印章，其余二份《证明》系居委会的范本，社区工作人员曾棉棉加盖的印章，许仁杰当时应该是有出示房产证和物业相关证明居委会才会出具《证明》。康祥物业公司负责诉争房屋所在区域的物业人员何旭东陈述称，许仁杰一审提供的康祥物业公司《证明》正文系公司范本但会根据具体情况改动，手填的日期根据业主入住时间确定，相关物业费用都是交现金，物业票据内名字有写黄美慧也有写许仁杰，是因为信息登记里新老业主写在一起，有时候工作人员不注意就写成老业主了。上述兰峰居委会及康祥物业公司出具的《证明》经本院二审调查核实，可作为认定本案事实的根据，并可以证明许仁杰自2012年9月8日即入住诉争房屋的事实，故予以采信。经审查，一审法院认定事实清楚，二审予以确认。
本院认为，结合一、二审查明事实，一审法院对本案争议的买卖合同效力、诉争房屋的占有及价款支付等方面的分析认证理据充分，二审予以确认。关于未办理过户登记原因的问题。虽许仁杰与黄美慧之间签订的《房产买卖协议》内未明确约定办理过户登记的期间，但在许仁杰于2013年1月4日支付第二期购房款以涤除诉争房屋抵押的当日，黄美慧及蒋宗民遂到晋江市规划建设与房产管理局作房屋登记询问笔录，晋江市行政审批服务中心于次日即1月5日确认对许仁杰的转移登记申请予以收件，即许仁杰与黄美慧、蒋宗民申请办理房屋过户登记的时间，在石狮农村商业银行于2013年1月10日向福建省高级人民法院提起（2013）闽初字第6号案诉讼乃至福建省高级人民法院于1月14日受理、于1月22日作出保全裁定及于1月25日向晋江市行政服务中心发出（2013）闽初字第6－1号《协助执行通知书》冻结诉争房屋的产权过户和抵押登记手续之前，故不能认定未办理过户登记系因作为买受人的许仁杰自身原因所致。因此，许仁杰提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，应予支持。
综上所述，石狮农村商业银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定许仁杰对诉争房屋享有的民事权益足以排除执行正确，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”及第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”规定，当事人争议所涉执行措施的解除问题，不在本案案外人执行异议之诉判决之列，一审判决“解除对黄美慧名下诉争房屋的查封执行措施”不符合上述规定，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省德化县人民法院（2015）德民初字第2820号民事判决；
二、不得执行福建省晋江市××福埔××区××花园××号房屋；
三、驳回许仁杰一审的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由福建石狮农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
福建省德化县人民法院（2015）德执异字第11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 欧阳波
审 判 员 傅嘉钦
代理审判员 李华蓉
二〇一七年五月八日
书 记 员 吴悦明
速 录 员 杜华珍
附注本案适用的主要法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
---11---