广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16262号上诉人（原审原告）：李瑞茹，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市贵丽实业发展有限公司。住所地：广东省广州市花都区（市场地址：花都区）。法定代表人：刘臻，董事长。委托诉讼代理人：翁梅丹，广东和志满律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吴志明，身份证住址福建省南安市。上诉人李瑞茹因与被上诉人广州市贵丽实业发展有限公司（以下简称：贵丽公司）、吴志明商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：贵丽公司是涉案楼盘的开发商，于2005年12月21日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售XX南路商铺。贵丽公司（甲方、卖方）与吴志明、李瑞茹（乙方、买方）于2005年12月24日签订《广东省商品房买卖合同》，约定吴志明、李瑞茹向贵丽公司购买贵丽公司投资建设的位于广州市花都区XX镇广州（香港）XX布匹皮革精品城五期区XX南路81号铺，商铺建筑面积156.40平方米，按套出售并计价，总金额1091672元，付款方式空白。甲方应当在2006年12月30日前将涉案商铺交付乙方使用，双方同意选择乙方办理方式办理产权登记，在甲方办结初始登记的前提下，乙方自行办理产权登记的，甲方应在商品房交付使用后180日内将登记机关要求的需甲方提供的证件资料提交乙方。甲方违反产权登记的约定的，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.05%向乙方支付违约金。附录二约定付款方式为分期付款与银行按揭，2005年12月24日前支付311672元，2005年12月28日前支付240000元，余款540000于2005年12月30日前办妥银行按揭付清。同日，贵丽公司（出售方、甲方）与吴志明、李瑞茹（购买方、乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，乙方向甲方购买坐落于花都区的商铺，现根据双方签订的《商品房买卖合同》订立本协议。如因甲方责任致使不能在房屋交付使用后360天内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，逾期超过360天则甲方从超期之日起按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或银行或其他单位和个人的原因致逾期的除外）。合同及补充协议对双方的其他权利义务等内容进行了约定。吴志明、李瑞茹与贵丽公司均确认涉案商铺的购房款1091672元已付清。吴志明、李瑞茹表示支付完购房款后要求贵丽公司办证，但贵丽公司一直推脱，后贵丽公司表示可以代为办理房产证，遂要求吴志明、李瑞茹将涉案合同原件及相关办证资料以及办证费用40000元交给贵丽公司。贵丽公司表示现在的贵丽公司是从2010年开始接手的，对于接手之前的贵丽公司收取吴志明、李瑞茹的办证费用表示不清楚。吴志明、李瑞茹表示因涉案楼盘是现楼销售，因此在签订涉案合同时贵丽公司即将涉案商铺交付吴志明、李瑞茹使用。涉案商铺已于2006年3月7日办理预售备案登记于吴志明、李瑞茹名下，涉案楼盘尚未办理初始登记，贵丽公司表示因规划原因导致涉案商铺至今仍不具备办证条件，贵丽公司提交涉案商铺所在建筑物的报建图与竣工图，表示因配电房与垃圾房的位置及面积报建图与竣工图不一致，因此涉案商铺无法办理初始登记。后原审法院依李瑞茹的申请向广州市花都区国土资源和规划局发函调查涉案商铺的办证问题，该局函复称因涉案商铺的配套设施现状与竣工图纸不符，未能办理初始登记。另，李瑞茹于2014年8月27日向原审法院提起对吴志明的离婚纠纷诉讼【（2014）穗花法民一初字第6610号】，该案判决涉案商铺归李瑞茹使用，后吴志明不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2016年7月6日作出二审判决维持原判，该案于2016年7月11日发生法律效力。吴志明认为该离婚纠纷案只是判决涉案商铺归李瑞茹使用，而涉案合同是吴志明与李瑞茹和贵丽公司签订且预售登记在吴志明和李瑞茹名下，因此认为贵丽公司应协助将涉案商铺办证至吴志明及李瑞茹名下并支付迟延办证违约金给吴志明及李瑞茹，李瑞茹对此不予确认，认为李瑞茹与吴志明的离婚纠纷案件已判决涉案商铺归李瑞茹使用，在李瑞茹享有使用权的基础上，涉案商铺的所有权也应确认归李瑞茹一方享有，如果按吴志明的意见把使用权与所有权进行分离，不合法理，涉案商铺的使用权与所有权均应归李瑞茹一人享有。2016年4月13日，李瑞茹向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、贵丽公司立即协助李瑞茹办理花都区XX镇广州（香港）XX布匹皮革精品城XX南路81号商铺的房地产权证；2、贵丽公司向李瑞茹支付以购房款1091672元为本金按每日万分之一的标准自2014年4月13日起至实际办妥产权证之日止的逾期办证违约金；3、贵丽公司承担诉讼费用。原审诉讼中，吴志明称贵丽公司依法依约应当立即协助李瑞茹和吴志明办理本案房产的房屋权属证书，同时支付相应的违约金给李瑞茹和吴志明。原审法院认为：吴志明、李瑞茹与贵丽公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。吴志明、李瑞茹已按合同约定向贵丽公司支付完涉案商铺的全部房款1091672元，虽然涉案合同约定由吴志明、李瑞茹自行办理产权登记手续，但合同明确约定在贵丽公司办结初始登记的前提下才由吴志明、李瑞茹自行办理产权登记，现涉案商铺因配套设施现状与竣工图纸不符导致未能办理初始登记，涉案商铺暂不具备办证条件，因此吴志明、李瑞茹要求贵丽公司协助办理涉案商铺的房地产权证，理据不足，原审法院不予支持，吴志明、李瑞茹可待相关办证条件具备后再另行主张。关于迟延办证违约金，原审法院认为，办理初始登记是开发商贵丽公司的义务，现涉案商铺未能办理初始登记导致无法办理权属登记，贵丽公司对此应承担相应的违约责任。吴志明在本案中主张逾期办证违约金，因涉案合同的乙方是吴志明与李瑞茹，吴志明与李瑞茹均为涉案合同的相对方，吴志明与李瑞茹之间的离婚纠纷仅判决涉案商铺归李瑞茹使用，该离婚纠纷处理的是吴志明与李瑞茹之间的内部关系，现涉案商铺的办证问题是吴志明与李瑞茹和贵丽公司的外部关系，现吴志明作为有独立请求权的第三人在本案中提起诉讼，吴志明依据涉案合同要求贵丽公司将迟延办证违约金支付给吴志明及李瑞茹，合理有据，原审法院予以支持。因目前涉案商铺暂未能办理初始登记导致无法办理产权登记，涉案商铺办理产权登记前的事实尚未固定，故判决迟延办证违约金暂计至李瑞茹提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。因此，贵丽公司应从2014年4月13日起按已付房款1091672元的日万分之一向吴志明、李瑞茹支付违约金至本案起诉之日即2016年4月13日止，经核算，合计79801.22元（1091672元×0.01%/天×731天）。吴志明、李瑞茹主张逾期办证违约金的起算日期已主动调整为提起本案诉讼之日的前两年，因此贵丽公司抗辩逾期办证违约金超过诉讼时效的意见依据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年9月20日作出一审判决：一、被告广州市贵丽实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李瑞茹及第三人吴志明支付迟延办证违约金79801.22元；二、驳回原告李瑞茹及第三人吴志明的其他诉讼请求。案件受理费1795元，由被告广州市贵丽实业发展有限公司负担。李瑞茹不服一审判决，向本院提起上诉称：一、购房人支付房款，开发商为其办理房地产权属证书，是合同明确规定的房屋买卖双方应当履行的义务。上诉人已经足额支付了购房款，而被上诉人时至今日仍未为上诉人办理好房地产权属证书，已显属明显、根本的违约行为。二、造成涉案商铺至今无法办理房地产权属证书的原因，是被上诉人的短视、逐利、不顾上诉人合法权益的违约行为造成的。涉案商铺所在建筑未能办理初始登记，上诉人所购商铺无法办理房地产权属证书，上诉人无辜为被上诉人的违约过错行为买单，商铺价值大打折扣，当初签订买卖合同的交易目的也无法实现。三、被上诉人变更规划，把原来规划的电房和垃圾房改为商铺进行出售，本来被上诉人可以通过回收该商铺，把出售的商铺重新做回电房和垃圾房便可把问题根本解决，但被上诉人却怠于履行自己的义务，任由其一手造成的过错后果延续，置上诉人的合法权益于不顾。四、请求二审法院责令被上诉人对其擅改房屋规划的行为限期内改正并给予相应的处罚。五、涉案商铺在（2016）粤01民终5059号生效离婚判决中已确认归上诉人李瑞茹使用，即上诉人单独享有涉案商铺的完全使用权，一审法院无视离婚判决中所确认的事实，径行判决逾期办证违约金归上诉人和被上诉人吴志明所有，明显不妥。故上诉请求：１、撤销（2016）粤0114民初3736号民事判决第二项，改判被上诉人立即协助上诉人办理花都区XX镇（香港）XX布匹皮革精品城XX南路81号商铺的房地产权证；２、改判被上诉人广州市贵丽实业发展有限公司支付上诉人迟延办证违约金79801.22元、退还办证费用40000元及利息（利息以40000元为本金从2014年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款日止）；3、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。二审诉讼中，上诉人李瑞茹撤回了要求贵丽公司退还办证费用40000元及利息的上诉请求。被上诉人广州市贵丽实业发展有限公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，请予维持原审判决。被上诉人吴志明辩称：不同意李瑞茹关于逾期办证违约金归其一人的上诉主张。经审查，各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人对其所购商铺要求被上诉人贵丽公司立即协助办理房地产权证是否支持、逾期办证违约金是否应归上诉人独有。应当明确的是，上诉人所购商铺未能办理房地产权证归因于被上诉人，原审法院认定被上诉人对此承担违约责任，据此判决被上诉人支付逾期办证违约金，并无异议。上诉人主张被上诉人立即协助办理房地产权证，但因涉案商铺被上诉人尚未完成初始登记，客观上并不具备为上诉人所购商铺办理房地产权证的条件，原审判决对上诉人的该项诉请不予支持，处理并无不当，本院予以维持。需要强调的是，被上诉人作为合同主体，应当履行其为上诉人所购商铺办理房地产权证的合同义务，对上诉人所提消除办证障碍的要求当予积极回应，切实采取措施完成初始登记，结束双方办证争议状态。至于上诉人李瑞茹以离婚判决确认涉案商铺归其使用为由，主张逾期办证违约金应归其单独所有一节，因李瑞茹与吴志明共同与贵丽公司签订商品房预售合同，在与贵丽公司所产生的商品房预售合同纠纷中，李瑞茹与吴志明是共同的权利义务主体，原审法院判决逾期办证违约金支付给李瑞茹与吴志明两人，处理正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费1795元，由李瑞茹负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  谭红玉二〇一六年十二月二十日书记员  杨银桃