成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初3777号原告：东方电气集团财务有限公司，住所地：成都市高新西区西芯大道18号。法定代表人：文利民，董事长。委托诉讼代理人：王一，四川多元律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖海萍，四川多元律师事务所律师。被告：成都经邦投资有限公司，住所地：成都市锦江区上东大街18号1栋1单元1楼18号。法定代表人：施炳铿。被告：成都旭峰投资发展有限公司，住所地：成都市锦江区中新街49号1幢锦贸大厦10楼。法定代表人：李先锋。原告东方电气集团财务有限公司（以下简称东方电气公司）与被告成都经邦投资有限公司（以下简称经邦公司）、成都旭峰投资发展有限公司（以下简称旭峰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。因经邦公司、旭峰公司下落不明，本院依法在《人民法院报》向其公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书、民事裁定书等法律文书。现公告期满，本院于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告东方电气公司的委托诉讼代理人王一到庭参加了诉讼，被告经邦公司、旭峰公司无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。原告东方电气公司向本院提出诉讼请求：1、经邦公司向东方电气公司支付租金709324.44元（截止2016年4月30日）、违约金1655612.69元；2、旭峰公司对经邦公司的上述义务承担连带担保清偿责任；3、经邦公司、旭峰公司承担诉讼费。事实与理由：2010年12月31日，东方电气公司与经邦公司、旭峰公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定东方电气公司将位于成都市锦江区上东大街18号新建广场第5层物业出租给经邦公司使用，合同同时对租金的计算标准和支付做出了约定。合同签订后，东方电气公司按约履行了合同义务，但经邦公司未按合同约定支付租金，截止2016年4月30日，经邦公司尚欠租金709324.4元。故东方电气公司起诉至法院。庭审中，东方电气公司明确其第一项诉讼请求包含租金和逾期违约金两部分，租金是以每月56180元为标准从2015年5月计算至2015年11月的租金和2015年12月至2016年4月的场地占用费共计674160元，逾期违约金是从2015年5月1日起按照日万分之五计算275天，两项共计709324.44元；第二项诉讼请求是按照合同未执行完金额的20%计算，合同未执行完金额是2015年5月1日至2025年12月30应支付的租金8278063.48元。被告经邦公司、旭峰公司未到庭参加诉讼，庭前也未提交答辩状和证据材料。经审理后，本院查明以下事实：位于成都市锦江区上东大街18号1栋5楼房屋（建筑面积1000平方米）系东方电气公司所有。2010年12月31日，东方电气公司、经邦公司和旭峰公司（租赁合同保证人）共同签订一份《房屋租赁合同》，约定东方电气公司将其所有的位于成都市锦江区上东大街18号（现地址：东大街上东大街段289号）新建广场第5层（1000平方米）物业、场地及附属设施出租给经邦公司使用，经邦公司承租该物业的用途为开设商业百货卖场、办公；租赁期限为15年，前期经邦公司有6个月的装修期和1个月的招商期，共计7个月，东方电气公司免收租金；从合同生效日起计，7个月后开始计算租金；合同期限自2010年12月31日起至2025年12月30日止，租金起算日为2011年7月31日；第一、第二年起始租金为每月每平方米50元，之后租金每两年在上年标准基础上递增6%，具体如下：第一、第二年每月租金50000元，第三、四年每月租金53000元，第五、六年每月租金56180元，第七、八年每月租金59550.8元，第九、十年每月租金63123.85元，第十一、第十二年每月租金66911.28元，第十三、十四年每月租金70925.96元，第十五年每月租金75181.51元；租金的计算以合同年度为单位（首个合同年度指合同起租日起至次年同月同日前一天止的连续时期），按季度支付，每季度支付合同年租金的25%，租金从合同生效日后免租金期满之次日起计算，首季度租金于起租日后的5个工作日内支付，此后在每季度开始前5日支付，逾期支付的，每逾期一日，东方电气公司有权按应收款项总和（三个月租金）的万分之五向经邦公司收取违约金；经邦公司向东方电气公司支付100000元保证金，经邦公司有合同约定的违约情形，必须在履行完合同相关责任义务后，东方电气公司按租赁保证金实际剩余数额返还。合同还约定若经邦公司未按照约定支付租金、保证金、履约保证金超过15天且经东方电气公司第二次出面催告送达之日起在5个工作日内仍未支付的，东方电气公司有权单方解除合同，并强制性清场收回租赁物业，相关费用从经邦公司保证金中扣除并追究经邦公司的违约责任。违约责任部分约定经邦公司拖欠租金，每逾期1天，应支付应收租金万分之五违约金；逾期15天，除经邦公司支付相应的违约金外，经东方电气公司向经邦公司第二次书面催告送达之日起5日内仍未支付的，视为经邦公司单方面终止合同，经邦公司应在自第6日起一个月内归还场地，东方电气公司自第6日期一个月后开始计算房屋占用费，并从保证金中扣除；因经邦公司解除合同的，经邦公司应按未执行完合同的总余额租金的20%向东方电气公司支付违约金。另外，合同还约定旭峰公司作为经邦公司履行合同的保证人，并负连带担保责任。上述合同签订后，东方电气公司将房屋交付给经邦公司使用。经邦公司自2011年7月开始支付租金至2015年4月。2015年11月19日，东方电气公司向经邦公司发出一份《解除合同通知》，告知经邦公司因经邦公司仅只支付租金到2015年4月30日，东方电气公司两次向经邦公司送达催款通知要求经邦公司履行义务，但经邦公司仍未支付，故根据合同约定，东方电气公司解除与经邦公司的租赁合同，请经邦公司收到通知后结清租金及相关费用，于3日内腾退房屋。2015年11月26日，经邦公司向东方电气公司发出《同意解除合同函》，表示已收悉东方电气公司发出的解除合同通知，经邦公司同意与东方电气公司解除双方就租赁成都市锦江区东大街段289号新建广场第五层物业签订的租赁合同，并同意东方电气公司从保证金中扣除欠付的租金，但除此之外，经邦公司将不承担其他违约金及损失赔偿责任，双方签订的租赁合同自该《同意解除合同函》送达至东方电气公司之日起正式解除。庭审中，东方电气公司陈述经邦公司前期支付的100000元保证金尚未被扣除。以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》、产权证、《解除合同通知》、《同意解除合同函》等证据材料以及当事人庭审陈述在案为证。本院认为，东方电气公司与经邦公司、旭峰公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。东方电气公司将案涉房屋交付经邦公司使用后，经邦公司应当按照约定支付租金。但经邦公司未按约支付自2015年5月起的租金，东方电气公司向经邦公司发出《解除合同通知》，而经邦公司也于2015年11月回函表示同意解除合同，故本院认定双方对解除租赁关系达成合意。关于欠付租金。东方电气公司要求经邦公司支付2015年5月至2015年11月的租金和2015年12月至2016年4月的场地占用费共计674160元。本院认为，经邦公司应当支付欠付的租金，而双方租赁合同已经于2015年11月解除，经邦公司应当将租赁房屋腾退并交付给东方电气公司，但现无证据证明经邦公司已将房屋交回东方电气公司，故经邦公司应向东方电气公司支付此期间的场地占用费。因此，经邦公司应支付的金额为2015年5月至2015年11月的租金为393260（56180元×7月），2015年12月至2016年4月的场地占用费为280900（56180元×5月），两项共计674160元。但因为经邦公司前期已支付100000元保证金，应当予以扣除，故经邦公司还应支付574160元，东方电气公司多主张部分，本院不予支持。关于违约金。东方电气公司共主张两项违约金即按日万分之五计算的逾期违约金和按未执行完金额的20%计算的违约金。本院认为，经邦公司未按照合同约定及时足额支付租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。但是，东方电气公司与经邦公司已经于2015年11月解除租赁合同，除去腾退的合理期间，东方电气公司有义务通过另行租赁等方式防止损失扩大，因此东方电气公司主张的按日万分之五计算的逾期违约金和按未执行完金额的20%计算的违约金明显高于经邦公司给东方电气公司造成的损失。经邦公司和旭峰公司虽未到庭陈述，但经邦公司在解除合同复函中明确其不承担其他违约金及损失赔偿责任，应视为其对违约金的支付条件及金额作出了根本性抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合考虑东方电气公司的损失情况、双方当事人履行合同情况，根据公平原则，本院酌情认定违约金数额为200000元。关于旭峰公司的保证责任。《租赁合同》中明确了旭峰公司作为保证人承担连带担保责任，故东方电气公司要求经邦公司承担连带责任于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，旭峰公司承担担保责任后有权向经邦公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条（条文全文附后）的规定，判决如下：一、被告成都经邦投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东方电气集团财务有限公司支付租金和场地使用费共计574160元；二、被告成都经邦投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东方电气集团财务有限公司支付违约金200000元；三、被告成都旭峰投资发展有限公司对被告成都经邦投资有限公司的上述支付义务承担连带责任。被告成都旭峰投资发展有限公司承担责任后有权向被告成都经邦投资有限公司追偿；四、驳回原告东方电气集团财务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25720元、公告费300元及后续因送达本裁判文书而产生的公告费，由被告成都经邦投资有限公司、被告成都旭峰投资发展有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 谢 菲人民陪审员 赵 冲人民陪审员 陈 健二〇一六年十二月十三日书 记 员 罗灵犀附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行职务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。