广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2392号
原告邬秀芳，女，汉族，1943年5月23日出生，身份证住址深圳市南山区。
委托代理人周崇杰，男，汉族，系原告丈夫。
被告深圳市永晋盈投资有限公司，地址深圳市龙华新区。
法定代表人钟彩霞，总经理。
委托代理人张芬，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人刘梅兴，广东宝城律师事务所律师。
原告邬秀芳与被告深圳市永晋盈投资有限公司（以下简称永晋盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人周崇杰，被告委托代理人张芬、刘梅兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月31日，原告购买了被告开发的位于深圳市龙华新区清泉路与建设路交汇处的“幸福城润园”第X栋X单元XX层XXXX号房，双方并就上述房产于2013年8月31日签订了《深圳市房地产买卖合同》（预售）（合同编号：深（宝）网预买字（2013）第14668号，以下简称“合同”）。根据合同第九条约定，被告应当于2014年10月31日前去验房。在验房过程中，原告发现上述房产的卫生间为非下沉式卫生间，与合同约定（合同附件三第6条：“卫生间：地面防水涂膜，天花原混凝土楼板；下沉式卫生间不加回填”）完全不符，并且卫生间、厨房的地漏、下水管道尚未安装沉水弯。对于这些问题，原告当即要求被告予以整改。2015年1月31日原告再次接到被告通知再次验房，上述问题依然存在，并未整改。原告在《收楼意见书》中明确表示：“目前该房屋暂不具备交房条件，请开发商及时整改”。后续原告就前述问题与被告也多次进行交涉，但被告均不予理睬，前述问题也一直未解决。鉴于此，原告为维护自身合法利益，尽快入住所购上述房产，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付延期交房违约金421000元及逾期交房期间原告承担的物业管理费4428元；2、被告将卫生间按照合同约定整改为下沉式卫生间；3、被告将卫生间、厨房的地漏及下水管道整改完善，以便于抽水马桶的安装。庭审中，原告主张撤回第三项诉讼请求。
被告答辩称，一、被告已经按照合同约定履行了涉案房地产交付义务。原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条约定：出卖人应当于2014年10月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应当发出《入伙通知书》；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应当对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为房地产交付的凭据。被告已经于2014年7月18日取得了涉案房地产的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，于2014年9月初向原告发出《入伙通知书》，且台州东源建筑劳务有限公司深圳分公司（以下简称东源公司深圳分公司）接受原告的委托的情况下，在《入伙通知书》指定的时间和地点收楼，收取了涉案房地产的相关交付文件及钥匙等，并签署了《收条》，被告已经依约履行完毕了涉案房地产的交付义务。且原告在2014年9月初收到入伙通知书后一直到2015年1月底期间，没有向被告提出过任何关于房地产验收和交付的异议，按照合同约定视为同意接收房地产。且东源公司深圳分公司依据原告的书面委托，代表原告办理涉案房地产的入伙验收和签收手续，具有法律效力，行为后果应当由原告承担。并且如上所述，正是因为委托了东源公司深圳分公司，2014年9月虽然原告本人收到了《入伙通知书》，但没有自行办理入伙验收和签收手续，原告主张被告存在逾期交付，没有合同依据和事实依据。二、涉案房地产的卫生间完全按照政府主管部门批准的建筑设计图纸进行施工，并且满足使用要求，客观上无法将卫生间改为“下沉式卫生间”。1、根据《房地产买卖合同（预售）》第十九条约定和相关法律规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划和设计。被告交付给原告的涉案房地产的卫生间，实际结构标高为H-0.100M，与涉案房地产所在楼层平面图的标高完全一致，该平面图系经政府主管部门批准的建筑设计图纸，施工单位完全按照设计图纸施工未作任何变更和改动。按照《深圳市房地产预售许可证》特别提示，该图纸已在销售现场明示。2、被告实际交付的涉案房地产的卫生间，功能满足使用需要，不影响原告正常使用房地产，不影响原告实现合同目的，不损害原告的正当权益。《建筑工程竣工验收报告》的验收结论和房地产实物均可以客观反映。3、被告实际交付的涉案房地产的卫生间，与楼盘毛坯样板房完全一致，按照惯例，买受人认购房地产前均会查看样板房。4、《房地产买卖合同（预售）》附件三第6条：“下沉式卫生间不回填”，该条款的本意应当解释为“下沉10CM的卫生间不回填”。从合同条款结构来看，该条款约定的是“装置、装修、装饰标准”，装置、装修、装饰标准可以由合同当事人协商确定。而卫生间的结构标高，即卫生间是下沉式的还是非下沉式的，属于建筑工程主体的范畴，应当按照经政府主管部门批准的建筑设计图纸进行施工。从合同的实际履行过程来看，在买受人签署《房地产买卖合同（预售）》之前，无论是销售现场公示的经政府主管部门批准的建筑设计图纸，还是毛坯样板房，涉案房地产的卫生间都是结构标高为H-0.100M的“非下沉式卫生间”。如前所述，涉案房地产的卫生间已经按照建筑设计图纸完成施工，并已经竣工验收备案，无法改为“下沉式卫生间”。综上，被告已经按照合同约定和法律规定，履行了向原告交付房地产的义务，原告诉请的延期交付违约金及相关整改要求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明：2013年5月7日，被告取得了位于深圳市龙华新区幸福城润园项目的深房许字（2013）龙华008号《深圳市房地产预售许可证》。
2013年6月29日，原告作为买方与卖方即被告签订了《深圳市房地产认购书》，约定买方自愿认购涉案房产，且双方对购房价款、房屋面积、付款方式等进行了约定，且正式的买卖合同一旦签订，该认购书的效力即行终止。另，该认购书的首页“特别提示”部分第二点载明“签署认购书前，买方应当认真查阅并理解以下文件，卖方应提供查阅便利并解答：1、土地使用权出让合同书及其补充协议或《房地产证》；2、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；3、《房地产预售许可证》；4、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图；5、卖方与物业管理企业签订的《前期物业管理服务合同》；6、《临时业主公约》；7、正式的房地产买卖合同文本及其补充协议；8、一手楼购房指引”。另，被告提交行政主管部门备案的楼层平面图中卫生间设计图纸的结构标高为H-0.100M，即为非下沉式卫生间。
同日，原告作为委托人，与作为受托人的台州东源建筑劳务有限公司深圳分公司（以下简称东源公司深圳分公司）签订了《收楼授权委托书》，约定原告委托东源公司深圳分公司办理涉案房产毛坯入伙验收及钥匙签收等相关手续，原告对东源公司深圳分公司的验房结果予以认可；《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议约定的其他毛坯入伙相关资料及手续由委托人另行签署和办理。
签订上述《收楼授权委托书》当日，原告在《提前装修申请及承诺书》中签字确认，该申请及承诺书内容如下：为了交付后充分利用该房屋，原告拟在工程竣工验收合格后、不影响其他施工单位正常作业及房屋结构安全的情况下，委托东源公司深圳分公司对该房屋进行部分改动（包括非承重墙的拆改等），鉴于上述改动行为势必会造成该房屋某些部位与双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及相关协议约定的交房标准不一致（包括但不限于户型、空间尺寸等发生变化），原告承诺知悉并认可上述改动行为的法律后果，改动部位不作为被告的交付标准，原告同意按改动后的现状收房，被告无需对此承担任何责任。当日，原告作为委托方，东源公司深圳分公司作为受托方，双方签订了《幸福城润园工程委托协议》，约定原告委托东源公司深圳分公司按照原告签字确认相关的图纸进行施工。
2013年8月31日，原告作为买受人，与出卖人即被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定如下：原告向被告购买位于深圳市龙华新区清泉路与建设路交汇处的幸福城润园的房屋第X栋X单元XX层XXXX房，双方对建筑面积和转让价款进行了约定；出卖人应当于2014年10月31日前将上述房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案回执》；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人收到买受人异议后应当在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的视为买受人异议成立，该房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对该房地产重新验收，买受人重新验收没有异议的，该房地产视为已按重新验收期限交付；逾期交付在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；合同附件三中关于装置、装修、装饰标准中约定卫生间为下沉式卫生间不回填。
2014年7月18日，被告取得了涉案小区的编号为2014066的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。
2014年9月初，被告向原告发出《[幸福城润园]一期入伙通知书》，通知原告在2014年9月17日至2014年9月22日期间办理入伙手续。
2014年9月15日，被告在《深圳特区报》刊登《幸福城润园一期入伙公告》，刊登内容如下：涉案小区已经通过有关部门竣工验收合格并取得相关备案证明，已经具备入伙条件，被告已经将《入伙通知书》以特快专递的方式邮寄给各业主，请各位业主于2014年9月17日至2014年9月22日期间备齐相关资料办理入伙手续。
2014年9月13日，东源公司深圳分公司以原告代理人的名义在《收条》中签字确认，确认收到深圳市房屋建筑面积测绘报告（预售测绘和竣工测绘）复印件、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执复印件、房屋使用说明书、房屋质量保证书、收楼意见书、业主临时管理规约、物业公有部位接管验收清单复印件、物业共用设施设备接管验收清单复印件，且确认涉案物业已经政府相关部门验收合格，依据双方签订的《房地产买卖合同（预售）》和交楼标准，并收取房屋钥匙。签收上述《收条》当日，东源公司深圳分公司以原告代理人的名义在《收楼意见书》中签字确认，根据《收楼意见书》以及被告提交的《工程维修单》、《工程维修反馈表》、《钥匙回执》所载明的内容，被告对东源公司深圳分公司提出的整改意见进行整改后，东源公司深圳分公司进行复验后，于2014年9月16日确认已经符合约定标准。
2014年9月25日，被告作为甲方（交付方），东源公司深圳分公司作为乙方（接收方），双方签订了《幸福城润园一期物业交付确认书》，双方确认内容如下：幸福城润园一期（1、2、3栋）共492套商品房，竣工建筑面积共计61,680.45平方米，竣工套内建筑面积共46,178.25平方米，已经取得政府相关部门出具的竣工验收备案证明（回执），具备交付条件，甲方已经于2014年9月25日前向乙方交付共492套商品房，乙方验收合格，上述房产的入伙交付手续已经办理完毕。
2015年1月10日，东源公司深圳分公司向润新物业公司发出《工作联系函》，表明其已经完成业主的改造工程，应于2015年1月30日前向业主交付钥匙及房屋相关资料。
润新物业公司向原告发出《交付通知书》，通知原告于2015年1月29日按照《交付收楼须知》的说明办理房屋交付手续。被告主张上述《交付通知书》仅为物业管理公司即润新公司向业主交付房产，并非被告履行交楼义务，被告的交楼日期是2014年9月初被告向原告发出的《[幸福城润园]一期入伙通知书》中通知的日期。
2015年1月31日，原告向被告提交收楼意见书，说明卫生间非下沉式，与合同约定不符等一系列问题，要求被告整改。
2015年3月11日，被告向业主作出《关于幸福城一期卫生间情况的说明》，表明项目从设计、报建、施工到竣工验收，整个过程卫生间的标准均为“标高-0.10米”，且2011年1月取得的《建设用地规划许可证》、2012年3月取得的《建设工程规划许可证》、2012年4月取得的《施工许可证》以及2013年5月取得的《房地产预售许可证》等政府相关部门的批准文件中，卫生间的结构设计和审批均为“标高-0.10米”，被告也是严格按照审批通过的报建图纸进行建设，现场与备案的施工图一致，并且已经通过建设部门和规划部门的竣工验收，被告只能按照报建审批图纸中卫生间“标高-0.10米”的标准进行交付。关于部分业主反应卫生间局部不好使用的问题，被告同意为业主进行优化功能改造，方案如下：1、业主如果改造成蹲厕，业主提出具体位置和方案后，被告将根据合理的设计方案，为业主将洗手间抬高20-30公分，达到蹲厕使用要求；2、业主如需要改变马桶下水管预留位置，以优化房屋使用功能的，也可通过出具书面申请方案的方式，提出需要调整的位置，在审查移动位置的可行性后予以办理。业主应当在本说明公布之日起十个自然日内向物业管理处提出书面申请方案，被告将集中优化改造。
2015年9月13日，原告向被告发出《关于幸福城润园1期第1栋单元2402号房房屋质量问题的函》，表明涉案房产存在三个问题：1、卫生间非下沉式、与合同约定“下沉式卫生间不回填”不符；2、抽水马桶位置距墙体太近，导致其无法安装；厨房墙面存在空鼓，卧室、主卫生间墙面存在裂缝。并称上述问题已在《收楼意见书》中说明且明确表示“目前该房屋暂不具备交房条件，请开发商及时整改”，但截至发函日，被告对上述第一、二项问题仍未整改，并通过物业公司告知该两项问题无法整改，为此原告再次提出质量异议，要求被告按照合同预定及相关要求及时整改，待上述所有问题整改完毕后再行通知原告收楼。
另查，经本院询问，深圳市清华苑建筑设计有限公司回复内容为：“一、《住宅设计规范》GB50096-2011（2012年8月1日起实施）第8.2.8规定，污废水排水横管宜设置在本层套内；当敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设置在本层，并应进行夏季管道外壁结露验算和采取相应的防止结露的措施，污废水排水立管的检查口宜每层设置。根据以上规定，在2012年8月1日以后设计及施工的住宅卫生间，首选下沉式卫生间；如采用非下沉式卫生间，应满足本条的相关要求。二、如采用下沉式卫生间，则《深圳市建筑防水工程技术规范SJG19-2010》（2010年4月1日实施）第7.2.5条规定：下沉式卫生间应分为下防水层和上防水层两部分：下防水层以柔性涂料为主，上防水层以聚合物水泥防水砂浆为主。下沉式卫生间应在沉箱底部设置泄水池”。深圳市联合创艺建筑设计有限公司回复内容如下：“一、关于下沉式卫生间同非下沉式卫生间的主要区别和使用过程中各自的优缺点。所谓下沉式卫生间，指在主体建造时将卫生间结构层局部或整体下沉离相应楼面一定高度（大于或等于350mm），以使卫生间的水平排水立管道埋入其中，然后用轻质材料回填，结构面只需设一个洞口作排水立管通过使用。（1）下沉式优点：1、洁具位置在二次装修时可以灵活摆放；2、安装、维修在本层作业，不涉及楼下。缺点：1、存在漏水隐患，因为中间填充的砂石层时间长了可能会逐渐下沉，上面的找平层、防水层会有裂缝，污水渗漏到回填层，因为回填层下面有防水层，水漏不出去就积在回填层。回填层长期积水，可能腐蚀底部防水层，防水层间的粘帖被破坏造成渗漏，积水继续下渗到其他楼层，对建筑结构造成影响；2、维修比较麻烦，下沉式卫生间的管道被封在回填层中，如发生管道严重堵塞或者渗漏，维修时必须打掉地板挖开回填层，工程量较大。（2）非下沉式优点：1、非下沉式卫生间室内净度较高；2、由于其排水管道未填埋，检查、维修较为方便。缺点：1、由于其排水管道在房屋施工时已经按照施工图纸先期固定，洁具位置在二次装修时不宜随意调整；2、如后期使用期间发生管道渗漏需要维修，需进到下层住户。二、下沉式卫生间同非下沉式卫生间只是两种工程设计的选择方向，均符合住宅建筑设计规范的要求。三、下沉式卫生间同非下沉式卫生间均不影响其使用，只是非下沉式卫生间在使用过程中发生渗漏，有可能需要进入下层住户进行维修施工。另外就是在二次装修时，洁具的摆放位置不宜随意调整。四、将非下沉式卫生间整改为下沉式卫生间，我司认为会破坏其建筑的主体结构，建筑的安全性可能也会受到影响，我司不建议按此方式进行整改；但可以在业主二次装修时，如业主不满意原设计图纸中的洁具摆放位置，可根据其装修设计的图纸要求，将卫生间中的排水管位置调整到位”。
上述事实，有深圳市房地产预售许可证、深圳市房地产认购书、收楼授权委托书、提前装修申请及承诺书、深圳市房地产买卖合同（预售）、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执、[幸福城润园]一期入伙通知书、深圳特区报、收条、收楼意见书（东源公司填写）、幸福城润园一期物业交付确认书、工作联系函、交付通知书、关于幸福城一期卫生间情况的说明、收楼意见书（原告填写）、关于幸福城润园1期第1栋单元2402号房房屋质量问题的函、商事主体登记查询单等证据以及笔录、庭审笔录予以证明。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案房屋的交付。首先，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，原告作为具备完全民事行为能力的委托人，已经以出具《收楼授权委托书》的方式，委托东源公司深圳分公司办理涉案房产毛坯入伙验收及钥匙签收等相关手续，且明确表示对东源公司深圳分公司的验房结果予以认可。根据本院查明的事实，在被告发出《[幸福城润园]一期入伙通知书》后，东源公司深圳分公司以原告代理人的名义办理了房屋交付手续并在《收条》、《收楼意见书》中签字确认，本院认为在无证据证明上述委托代理权限存在变更、撤销等法定事由的情况下，可以视为原告已经委托东源公司深圳分公司在2014年9月16日办理完毕涉案房屋的交付手续。原告主张东源公司与被告系关联企业，并提交了两家公司的工商登记信息证实其主张，本院认为，原告没有证据证明其委托东源公司收楼的委托书是在受胁迫或其他违背其本人意志的情况下签订的，在合同履行过程中，原告亦没有任何变更、撤销委托的意思表示，故东源公司是否与被告存在关联关系，不影响原告对东源公司出具委托书的效力。其次，原告主张其曾经于2015年1月21日向被告提交了《收楼意见书》，告知被告涉案房屋存在交付的卫生间与约定不符等其他情况，且要求被告整改，并于2015年9月13日再次向被告发出关于幸福城润园1期第1栋单元2402号房房屋质量问题的函，强调洗手间与约定不符，以及排水管道不合理等情况，再次要求被告整改，故至今没有完成交楼手续。被告对上述两项证据均提出了异议，主张上述证据均是在被告于2014年9月16日与东源公司完成合同约定的交楼手续后，原告针对东源公司完成原告委托的房屋改造工程后由东源公司和物业管理公司一起将涉案房产交付给原告时才发生的，不能证明在2014年9月16日履行交楼手续时原告提出过异议。据谁主张谁举证原则，因原告未能提供充分有效证据证明其曾经改变或撤销委托东源公司收房的授权委托，故本院对东源公司完成交楼手续后，原告又主张其本人至今没有收房不予支持。最后，根据本院查明的事实，本院认为，原告已经以委托收楼的方式在合同约定的期限内办理了交付涉案房屋的相关手续，原告关于延期交付房屋违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于卫生间的交付。虽然原、被告签订的《深圳市房地产认购书》中约定买方应当认真查阅并理解包括主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图在内的文件，而行政主管部门备案的楼层平面图中卫生间设计图纸的结构标高为H-0.100M，即为非下沉式卫生间，但原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》关于装饰标准中约定卫生间为下沉式卫生间不回填。本院认为《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订在后，在出现不一致的情况下，应当以《深圳市房地产买卖合同（预售）》的相关约定为准。本案中，被告向原告交付的为非下沉式卫生间，与双方约定的下沉式卫生间不一致，虽然双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，备案登记的图纸以及施工现状均已经为非下沉式卫生间，但根据诚实信用原则，在被告未能提交充分有效证据证明其在签订合同时已经充分向原告告知过涉案房屋实际是非下沉式卫生间的情况下，本院认为被告未按约定标准交付卫生间的行为构成违约，原告有权向被告主张违约责任。
关于卫生间的整改。涉案房屋卫生间已经按非下沉式卫生间的标准通过了竣工验收，且根据涉案房屋的情况，将非下沉式卫生间整改为下沉式的卫生间缺乏现实可行性。依据本院向深圳市清华苑建筑设计有限公司询问的结果，将非下沉式卫生间整改为下沉式卫生间，会破坏其建筑的主体结构，建筑的安全性可能也会受到影响。因此，对原告主张要求被告将非下沉式卫生间整改为下沉式卫生间的主张缺乏可行性，本院不予支持。因被告没有按照合同约定交付下沉式卫生间的违约行为给原告造成的损失，原告可另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
本案案件受理费3841元，由原告邬秀芳负担，上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一六年三月十六日
书记员 陈 雪 滢
书记员 银海莹（兼）
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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