安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄中法民一终字第00448号
上诉人（原审原告）：程跃明，男，1965年11月8日出生，汉族，住安徽省歙县。
委托代理人：丁士元，安徽地平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄山润鑫置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：韩黔军，总经理。
原审第三人：徽商银行股份有限公司黄山分行，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山。
负责人：王德发，行长。
委托代理人：项蕾，徽商银行股份有限公司黄山分行风险管理部员工。
委托代理人：邱祝英，安徽道同律师事务所律师。
上诉人程跃明因与被上诉人黄山润鑫置业有限公司（以下简称润鑫公司）、原审第三人徽商银行股份有限公司黄山分行（以下简称徽商银行黄山分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2015年6月26日作出的（2015）屯民一初字第00766号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人程跃明及其委托代理人丁士元，被上诉人润鑫公司的法定代表人韩黔军，原审第三人徽商银行黄山分行的委托代理人项蕾、邱祝英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：2013年1月11日程跃明与润鑫公司就购买润鑫公司开发的位于屯溪区梅林大道75号润鑫悦郡小区3幢606室房双方经协商一致，订立了一份商品房买卖合同。合同主要内容为：房屋总价款为422815元，订立合同之日程跃明支付127815元，余款295000元采取银行按揭贷款方式支付，润鑫公司则需于2014年6月30日经验收合格将该房屋交付程跃明，如买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，买受人按应付款1%支付违约金，如出卖人逾期交房，超过30日，买受人有权解除合同并按累计已付款1%要求出卖人支付违约金。合同订立后，程跃明将首付款127815元支付给了润鑫公司。2013年2月7日，程跃明与徽商银行黄山分行订立了个人住房（商业用房）抵押借款合同，合同主要内容为：程跃明贷款295000元，期限自2013年2月7日至2033年2月7日。本合同履行期间，如房屋买受人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，房屋买受人仍应承担本合同项下的还款义务，房屋买受人同意所购住房为本合同项下债务的抵押担保。合同订立后，徽商银行黄山分行按合同的规定，向润鑫公司支付了程跃明的295000元按揭贷款，程跃明则向徽商银行黄山分行归还了27期共计57836.16元贷款本息。由于种种原因，润鑫公司开发的润鑫悦郡小区至今没有完工验收，也无法按合同约定向程跃明交付房屋，程跃明认为润鑫公司没有按期交房，严重违约，遂于2015年4月1日向原审法院起诉，请求判令：1.解除《商品房买卖合同》；2.润鑫公司返还程跃明已付购房款人民币127815元；3.润鑫公司支付违约金4228.15元；4.润鑫公司支付程跃明自2013年3月20日起至起诉之日支付给徽商银行黄山分行的按揭款（本金及利息）共计55744.6元；5.润鑫公司支付从起诉之日起至程跃民与徽商银行黄山分行解除《个人住房借款／担保合同》之日止的银行按揭款（本金及利息）（以实际发生为准）；6.解除与徽商银行签订的《个人住房借款／担保合同》，并由润鑫公司承担解除该合同所产生的费用；7.诉讼费用由润鑫公司承担。
原审法院认为：程跃明与润鑫公司订立的商品房买卖合同均经双方协商一致，合法有效，双方应按合同约定内容履行。由于润鑫公司出售的房屋没有完工验收，导致无法向程跃明按期交房，已经构成违约。程跃明诉请要求解除双方订立的商品房买卖合同、润鑫公司支付违约金、返还已付购房款及并给付已经支付给徽商银行黄山分行按揭款的诉请符合法律规定，予以支持。另仅是以担保贷款为付款方式的当事人一方请求解除商品房买卖合同，按照相关司法解释，仅处理该商品房买卖合同。而作为有独立请求权的第三人徽商银行黄山分行并未提出要求解除其与程跃明订立的个人住房（商业用房）抵押借款合同，对程跃明要求解除与第三人签订的个人住房（商业用房）抵押借款合同的诉请，不予处理，当事人可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除程跃明与黄山润鑫置业有限公司之间签订的商品房买卖合同；二、黄山润鑫置业有限公司于判决生效后十日内返还程跃明已付购房款127815元；
三、黄山润鑫置业有限公司于判决生效后十日内给付程跃明已支付给徽商银行股份有限公司黄山分行的按揭款（本金及利息）共计57836.16元；四、黄山润鑫置业有限公司于判决生效后十日内支付程跃明违约金4228.15元；五、驳回程跃明其他诉讼请求。如果未按照判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2028元，由黄山润鑫置业有限公司承担。
原审判决后，程跃明不服上述判决，向本院上诉称：1.原审已判决解除《商品房买卖合同》，则应一并解除《个人住房借款／担保合同》。商品房买卖合同解除后，买房人订立按揭贷款合同的目的已落空。根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，如果按揭银行参加诉讼，法院在判决解除商品房买卖合同或确认商品房买卖合同无效时，可一并解决房地产公司、商品房买受人、按揭银行之间的法律关系。徽商银行黄山分行以有独立请求权的第三人身份参与到诉讼中，主张对抵押物的优先受偿权，法院对三种法律关系可以一并解决。2.原审法院认为不宜合并审理，应释明程跃明的诉讼请求是否应包含首付款和银行按揭款共计422000元的返还请求，而不应直接判决润鑫公司仅仅返还首付款。综上，请求：1.撤销或改判原审判决，支持程跃明在原审中的请求；2.一、二审诉讼费用均由润鑫公司承担。
润鑫公司辩称：对原审判决没有意见。
徽商银行黄山分行的意见为：《个人住房借款／担保合同》和《商品房买卖合同》是两种合同，没有关联性；合同法规定了合同的解除权是赋予给守约方的权利而不是给违约方的权利，徽商银行黄山分行已将贷款全部发放，合同约定的义务全部履行完毕，故徽商银行黄山分行是守约方，程跃明是违约方，其没有权利解除合同；根据最高院相关规定，第三人作为担保权人，如果有独立诉讼请求的，可与本案进行合并审理，原审中第三人没有进行请求，本案只是涉及房屋买卖合同。
各方当事人在二审中所举的其他证据同于原审，举证目的也同于原审，对相对方证据的质证意见也同于原审。本院对当事人原审所举证据认证意见同原审一致，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是《商品房买卖合同》和《个人住房借款／担保合同》的解除是否应当合并审理的问题。《商品房买卖合同》是程跃明与润鑫公司之间的房屋买卖合同关系，而《个人住房借款／担保合同》是程跃明与徽商银行黄山分行之间订立的，是借款合同关系，两个合同并非同一法律关系。本案中程跃明请求确认解除商品房买卖合同，徽商银行黄山分行作为第三人未要求解除其与程跃明订立的《个人住房借款／担保合同》，故《个人住房借款／担保合同》的解除可在本案生效后另行处理。程跃明认为原审法院未向其释明诉讼请求是否应包含首付款和银行按揭款共计422000元的返还请求，因银行按揭款是《个人住房借款／担保合同》中的约定内容，在本案中不应处理。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费4056元，由上诉人程跃明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张星桥
审 判 员 狄志国
代理审判员 陈 虹
二〇一五年九月十六日
书 记 员 曹 君
附：相关法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。