上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第2202号
原告（反诉被告）蔡艳萍。
委托代理人郦志春。
被告（反诉原告）屈梅珍。
委托代理人郑树棠。
委托代理人左克文。
原告蔡艳萍诉被告屈梅珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告于答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡艳萍及其委托代理人郦志春、被告（反诉原告）屈梅珍及其委托代理人左克文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡艳萍诉称，为满足儿子入读上海某学院附小非在校时间练习钢琴的需求，原告通过中原物业顾问有限公司居间，于2012年7月23日签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于上海市某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋），租赁期限一年，每月租金8，000元，保证金8，000元，于租赁关系消除且在原告将房屋及其附属物品向被告交割清楚并付清所有应付费用当日全额无息退还。合同签订后，为减少音量，原告在征得被告同意后，花费15，000余元对练琴的房间进行了隔音装修。但入住后，1402室住户即多次前来表示反对，经沟通无果。原告于2013年3月1日向被告提出搬离的要求和原因，当时被告提出需提前一个月告知并要求将房屋恢复原样，原告同意，开始寻找其他住处。同年3月18日原告告知被告将于4月底搬离，被告同意并在4月12日将系争房屋挂牌出租。被告与新租客商定要求原告4月30日搬离，并拆除隔音房装置恢复原状。4月27日，原告告知被告于4月28日搬离并恢复房屋原状。4月28日下午16时，被告前来验收，表示墙面做得不够平整。原告遂于次日带两名工人到系争房屋开工恢复墙面，至当天下午13时完工，被告当场验收后，原告提出要求其退回已提前支付的5月份房租8，000元及保证金8，000元，但被告仅同意返还租金，不同意归还保证金，理由是原告违约。原告于5月1日向被告送达解约通知及钥匙，被告表示已更换门锁。原告认为，被告未履行可以在系争房屋内练琴的承诺，违约在先，致原告无法实现租赁目的，双方合同已于2013年4月30日协议解除。被告理应返还租赁保证金及租金。5月13日之后的水、电、煤气费等未结，同意按实结算。现原告起诉要求：1、确认原、被告租赁合同于2013年4月30日解除；2、被告退还原告2013年5月房租8，000元及租房保证金8，000元，并按银行同期贷款利率支付自2013年5月1日起至之际支付之日的利息。
被告屈梅珍辩称，3月中旬原告提出要搬走，被告未同意；原告于4月又提出将于4月底搬走，被告提出房屋需恢复原状且允许其他房客看房。4月28日原告上午搬离，下午带人粉刷墙面要交房，被告发现墙面凹凸不平，上面有许多木桩，原告答应次日返工。4月29日原告通知被告去验收，被告发现墙面有色差，还是不行。当日，被告答应退还5月份租金，但不同意退还押金，双方未达成一致，没有退款。被告与新房客签订的合同是4月30日起租，但新房客来打扫卫生时看到被告与原告丈夫交涉，之后被告和新房客解约。被告要求原告将墙内的木桩取出，但原告只同意将墙面重砌，双方协商不成。被告认为原告未交房，故合同未解除；原告未能恢复墙面原状，系违约，造成系争房屋空置，5月份租金不退还；保证金应抵扣原告对被告的损失赔偿。
反诉原告屈梅珍诉称，事实及理由同上述本诉答辩意见。反诉被告至今未能将系争房屋恢复原状，导致反诉原告无法出租，房屋空置四个月。反诉原告提出反诉要求：1、反诉被告赔偿房屋空置租赁损失24，000元（6月至8月）；2、反诉被告赔偿房屋恢复原状所需材料、人工费用4，855元。
反诉被告蔡艳萍辩称，双方3月20日就达成解约协议，4月15日被告就与新租客签订合同并收取定金，空置期损失与反诉被告无关。4月27日反诉被告委托浙江尚都建设有限公司对墙面进行修复，反诉原告并未提出要取木桩，交房经过验收。不同意反诉请求。
经审理查明，2012年7月蔡艳萍为满足儿子校外练琴需要，委托上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）寻找租房房源。同年7月23日，屈梅珍与蔡艳萍分别作为甲乙方在中原公司居间下签订房屋租赁合同。甲方将系争房屋出租给乙方。租赁期限自2012年9月1日起至2013年8月31日止；租金为每月8，000元，按三个月为一期支付。签订合同当日，乙方向甲方支付定金8，000元已转为租赁保证金，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。租赁合同约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求；租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。如任何一方未按照本合同约定履行，违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。租赁合同的附件以表格形式列出系争房屋所附属设施、设备等。同年8月25日，蔡艳萍向屈梅珍支付三个月房租及保证金共计32，000元，屈梅珍出具收条。
收房后，蔡艳萍委托建筑装潢公司对系争房屋的次卧室进行了隔音工程装修，在墙面打入木桩后覆隔音板。装修前，蔡艳萍未将装修方案和图纸交付屈梅珍；装修完毕后，屈梅珍亦未就装修工程提出异议。随后，蔡艳萍及其家人入住使用系争房屋。
2013年3月，因邻居对蔡艳萍的儿子弹琴声造成影响提出强烈意见，蔡艳萍向屈梅珍提出欲解除租赁合同，屈梅珍同意蔡艳萍于4月底前搬离，并要求其为其他租客看房提供方便，在搬离时将房屋墙面恢复原状。同年4月15日，屈梅珍与案外人李某签订租赁合同，自同年5月1日起租，屈梅珍收取李某定金7，800元。同年4月28日，蔡艳萍委托浙江尚都建设有限公司将系争房屋次卧室内的隔音板拆除并粉刷墙面。当日下午，屈梅珍去验收，发现墙面有凹凸不平，屈梅珍不同意验收交房。次日，蔡艳萍委托上述公司返工修整。当日下午屈梅珍再次至系争房屋验收，其认为墙壁没有粉平整，不同意退回保证金，双方遂为是否退回保证金发生争议，蔡艳萍未交付钥匙，屈梅珍亦未向蔡艳萍退还5月份房租。屈梅珍随后与李某签订解约协议，同意于当日解除租赁合同，屈梅珍退回李某租赁保证金7，800元。
同年5月1日，屈梅珍将系争房屋门锁更换。同年5月6日，双方在某公寓物业公司办公室协商后续事宜，未能达成一致意见，蔡艳萍遂起诉要求判如所请。
审理中，本院依据屈梅珍的申请，委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋将木桩取出墙面、以及修补墙面的工程造价进行审价。该公司于2013年9月26日出具司法鉴定意见书，工程造价总价为4，855元。
以上事实，除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的一致陈述外，另有原告（反诉被告）提供的租赁合同及附件、收款收据、收条、报价单及发票、5月6日谈话录音，被告（反诉原告）提供的租赁合同、解约协议、照片、鉴定意见书等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告（反诉原、被告）均应恪守履行。当事人协商一致，可以解除合同。本案蔡艳萍提出提前解除合同，屈梅珍亦予同意，双方约定4月30日解除合同，视为协商一致解除合同，蔡艳萍要求确认双方租赁合同于4月30日解除，本院予以确认。蔡艳萍要求解除合同的理由系邻居反对其儿子在系争房屋内弹琴，而出租人的主要义务为提供适租的房屋，邻居是否反对承租人居住，并不是承租人在合同履行前和履行中能预计和控制的，故蔡艳萍要求解除合同并无正当合同或法律依据，系违约。蔡艳萍主张屈梅珍未能提供适租房屋而违约的理由不成立，本院不予支持。
租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案蔡艳萍在租赁系争房屋时，未就其对系争房屋进行安装隔音装置的施工方案和图纸报屈梅珍同意或备案，因隔音装置安装过程中在墙面钉入数目繁多的木桩，而这些木桩仅为固定隔音板所需，并非与原系争房屋的墙面形成有利于房屋价值的添附，在双方租赁关系解除后，这些装修对出租人而言并无利用价值，故屈梅珍有权要求蔡艳萍将隔音装置（连同木桩）拆除，恢复墙面原状，恢复原状所需的费用由蔡艳萍负担。蔡艳萍认为4月29日其施工整改成果已得到屈梅珍验收合格，屈梅珍免除其后续整改义务，并未能提供充分、有力的证据予以证明。在5月6日的谈话录音中，屈梅珍仅表达了4月29日基于整改效果并不理想，要求扣押蔡艳萍的保证金以弥补损失的意见，该意见系为促成调解而作的让步，不产生免除蔡艳萍恢复原状义务的效力。屈梅珍要求蔡艳萍承担恢复墙面所需费用，本院予以支持。屈梅珍要求以保证金抵扣，于法不悖，本院予以准许。
当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。由于蔡艳萍在合同解除后，未能及时履行拆除装修、恢复墙面原状的义务，致使双方矛盾升级，为进行诉讼及配合司法审价，系争房屋在2013年5月至8月期间处于空置状态，屈梅珍由此损失4个月房屋租金。该损失，应由过错方予以赔偿，屈梅珍要求蔡艳萍赔偿租金损失，本院予以支持，蔡艳萍已支付的5月份租金8，000元可予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、确认原、被告（反诉原、被告）签订的房屋租赁合同于2013年4月30日解除；
二、原告（反诉被告）蔡艳萍于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）屈梅珍支付房屋修复费4，855元、租金损失费32，000元，共计36，855元，该款与在被告（反诉原告）屈梅珍处的5月份租金8，000元、保证金8，000元相冲抵，原告（反诉被告）蔡艳萍需实际支付20，855元；
三、驳回原告（反诉被告）蔡艳萍的其余诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计140元、反诉案件受理费300元、鉴定费1，500元，合计1，940元，由原告（反诉被告）蔡艳萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁欣
二〇一四年三月二十四日
书记员 徐琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。