内蒙古自治区包头市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）包青民四初字第95号
原告何成，男，1962年9月9日出生，汉族，无职业，住包头市。
委托代理人姜玮强，内蒙古诚誉律师事务所律师。
被告黄波，女，1968年11月22日出生，回族，房地产价格评估员，住包头市。
委托代理人白林，内蒙古辰星律师事务所律师。
第三人王荣，女，1980年5月16日出生，汉族，无职业，住内蒙古乌兰察布市。
委托代理人杨德桥，内蒙古昆峰律师事务所律师。
委托代理人巴云，内蒙古昆峰律师事务所律师。
原告何成诉被告黄波、第三人王荣房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年5月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何成的委托代理人姜玮强，被告黄波的委托代�人白林，第三人王荣及其委托代理人杨德桥、巴云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何成诉称，2003年7月初，原告与被告就购买被告所有的达成协议，约定成交价款为55000元，原告先行支付40000元，剩余15000元，待被告协助办理过户时一次性付清。达成协议后，原告分别于当年7月5日、7月9日、7月12日分三次，向被告支付15000元、20000元、5000元，共计40000元。因为原告早在1999年就已经租住该房，故达成协议当时，即视为交易房屋已实际交付原告。但是，此后虽经原告多次催告，被告却始终拒不履行办理过户手续的合同义务。时至2013年，原告终于对被告失去信心，于2013年3月份起诉至青山区人民法院，要求被告履行过户义务。但是，在庭审过程中，被告却提出房屋已由被告以70000元的价格出售给王荣，并已过户至王荣名下。被告当庭提交了2013年1月30日登记在王荣�下的房屋产权证书。至此，原告才发现，被告也已将本案诉争房屋一房二卖。但是被告黄波却自始至终都没有提供王荣的基本身份信息。原告认为，原告与被告订立的房屋买卖合同法律关系成立在先，且房屋早已实际交付被告，被告已对该房进行了公开、善意的占有和使用。后买受人对原告已占有该房屋的情况完全应当是明知的。在此情况下，被告与后买受人的买卖行为，显然是恶意串通，损害了作为第三人的原告的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，属于无效行为。有鉴于此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条之规定，将被告诉至法院，请求1、依法确认原告何成与被告黄波之间针对包头市房屋产生的房屋买卖民事法律关系以及对应口头合同合法有效；2、依法确认被告黄波与第三人王荣之�针对包头市房屋产生的房屋买卖民事法律关系以及对应合同无效；3、诉讼费用由被告承担。
被告黄波辩称，1、原告陈述与事实不符，原、被告在2003年7月初口头约定买卖意向，未达成买卖合同，原告支付的40000元为购房预付款，约定价款为55000元，原告支付足额购房款后合同才能成立，但实际履行中剩余的15000元，原告一直未予支付，因此买卖合同不成立。依照《城市管理法》第40条规定，房地产转让应当签订书面合同，因此本案中并没有订立书面转让合同，因此合同不成立。2、原、被告之间不存在买卖关系，被告与第三人合同合法有效，被告与第三人不存在恶意串通的行为，在实际履行中第三人已经全部支付购房款，且在2013年1月办理了房屋过户手续，被告认为被告与第三人不存在合同法第52条第2款的情形，黄波与第三人之间合同合法有效。3、本案在上次诉讼�查明的事实是，原告在起诉状中对房屋实际情况也不了解，面积描述不准确，实际面积为59.55平方米，本案原告也称始终没有见过房产证，对该房屋的精确面积不了解，被告认为通过上述情节也能证明双方不存在房屋买卖合同关系。
第三人王荣述称，1、由于原、被告之间没有订立书面合同，所以无法确认原、被告之间合同关系是否有效。即使有效，由于涉案房屋的所有权转给了第三人，所以该合同也丧失了合同履行性，原告应该行驶解除权来行使自己的权利。2、第三人与被告之间的房屋买卖合同具备法律行为有效要件，并经过公证且办理了所有权转移手续，其合法性具有坚实的法律依据。3、第三人在购买房屋的当时并不知道原、被告之间可能存在房屋买卖合同关系，不存在与被告恶意串通的问题，所以第三人与被告之间房屋买卖合同不存在因恶意串通而无效的�题。
经审理查明，2003年原告何成与被告黄波达成口头合议，约定何成以55000元的价款购买被告黄波所有的位于包头市房屋一套。2003年7月5日，原告何成向被告黄波支付人民币15000元，黄波为其出具收条一张，注明“今收到何成交来的购房预付款壹万伍千元整。”2003年7月9日和7月12日，原告何成向被告黄波分两次支付25000元，均由黄波的母亲孙某代收并出具收条两张，被告黄波认可共收到何成交来的购房预付款40000元。原告称剩余15000元双方约定待房屋过户后再行支付。被告对此不予认可，称被告一直未交剩余房款，双方亦未签订任何的书面房屋买卖合同，原、被告间房屋买卖合同关系不能成立，其交纳的40000元抵顶房租。原、被告之间未签订书面的关于买卖包头市房屋的协议。被告黄波于2004年办理完毕诉争房屋的所有权证书，但一直未将其交付原告，原告何成一直居住该房至今。
另查明，2013年1月6日，被告黄波与第三人王荣签订房屋买卖合同，合同约定王荣以300000元的价款购买黄波位于房屋一套，该房建筑面积为59.55平方米。2012年10月30日和2012年12月26日，王荣及其家人分两次支付黄波购房款100000元。2013年3月20日，第三人王荣从中国银行股份有限公司包头市东河支行办理了个人二手房住房贷款，并办理了相关贷款公证，约定贷款金额为180000元，已支付120000元。但根据第三王荣和被告黄波的陈述，本案诉争房屋的实际成交价格为280000元，第三人为了多从银行贷款，房屋售价多写了20000元，双方对于上述事实均予以认可。
还查明，2013年1月9日，被告黄波与第三人王荣在包头市安泰公证处签订了另一份房地产买卖契约，在该份契约中双方买卖本案诉争房屋的价款为70000元。并于同年1月30日办理了房屋产权过户手续。第三人王荣与�告黄波称签订该份协议是为了避税，少交房产税，所以写了70000元房款，但是实际诉争房产的成交价为280000元。
以上事实，有原、被告及第三人的陈述，原告及第三人提交的证据以及本院依法调取的证据在案佐证。
本院认为，2003年原告何成与被告黄波达成口头合议，约定何成以55000元的价款购买被告黄波所有的位于包头市的涉诉房屋。双方虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是自2003年起原告何成或其家人就一直对该房进行公开的占有、使用至今。被告黄波虽不认可双方之间存在房屋买卖合同关系，但是根据原告向被告及其母亲交纳的房款收条可以认定，原告在2003年和被告之间已经就房屋达成了合理的对价，该房应认定已在2003年出售给了原告何成，何成尚欠被告黄波15000元房款未支付。故可以认定原告何成与被告黄波针对包头市房屋产生的房屋买卖民事法律关系以及对应口头合同合法有效。2013年被告黄波又与第三人王荣签订房屋买卖合同，王荣以280000元的价格购买了上述的涉诉房屋并办理了房屋产权过户手续。原告请求确认被告黄波与第三人王荣之间针对包头市房屋产生的房屋买卖民事法律关系以及对应合同无效。但是其不能提供相应的证据证明被告黄波与第三人王荣签订的合同无效。故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告何成与被告黄波之间针对包头市青山区迎宾小区住宅楼21号房屋产生的房屋买卖民事法律关系以及对应口头合同合法有效；
二、驳回原告何成的其他诉讼请求。
案件受理费100元，原告何成已预交，由被告黄�负担，于本判决生效之日起15日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 白砚峰
审 判 员 刘 恺
人民陪审员 郑 霞
二〇一四年五月十九日
书 记 员 张 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产�侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、�取补救措施或者赔偿损失等违约责任。