辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终12029号
上诉人（原审被告）：俞帆，女，1969年6月12日出生，朝鲜族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：张巍，辽宁尊赢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳钰海物业管理有限公司，住所地沈阳市东陵区浑南西路10甲-5号207室。
法定代表人：喻浜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高巍，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：佟振平，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人俞帆因与被上诉人沈阳钰海物业管理有限公司（以下简称“钰海物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
俞帆上诉请求：1.撤销原判；2.判决驳回钰海物业公司诉讼请求或依法改判；3.一、二审诉讼费用由钰海物业公司承担。事实和理由：一、钰海物业公司未按《协议》约定履行其应尽义务，导致其所管理的小区多处共用部位、公共设施损坏至今未修，垃圾堆积致使消防通道堵塞、大雨倒灌导致业主车库及衣帽间被淹，对于商用业主墙改门，架设外楼梯进园区的行为未进行监督及劝改，致使任何人均可随意进出封闭园区，由此可见，钰海物业公司对于小区管理长期存在瑕疵，消防存在隐患多次被媒体报道。二、钰海物业公司应按照政府规定向全体业主公布房屋共用部位、共用设施维修资金和利用共用部位、共用设施设备和相关场地经营收益的收支帐目。
钰海物业公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
钰海物业公司向一审法院起诉请求：1.俞帆给付自2015年9月1日至2017年3月1日18个月的物业服务费9,664.92元；2.俞帆给付延期交付物业服务费逾期滞纳金1,932.98元；3.俞帆承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：沈阳钰海物业管理有限公司系为俞帆居住小区提供服务的物业公司，俞帆为沈阳市浑南区江户雅致小区房屋业主，房屋面积为178.98平方米。2014年6月30日，钰海物业公司与沈阳钰海国际置业开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定钰海物业公司对俞帆房屋所在小区提供物业服务，物业服务费收费标准为每月3.2元/平方米；物业服务费用按年交纳，俞帆应在下一年度开始前15日内履行交纳义务。2014年8月11日，钰海物业公司与俞帆签订《前期物业服务协议》、《物业管理服务费收缴协议》，《物业管理服务费收缴协议》约定物业服务费服务标准为每月3元/平方米。庭审中，钰海物业公司主张物业服务费收费标准按照每月3元/平方米收取。现俞帆尚拖欠其2015年9月1日至2017年2月28日物业服务费9664.92元（房屋面积178.98平方米×3元/月/平方米×18个月）。
另查，2017年7月，钰海物业公司因所管理小区消防存在安全隐患，被房产部门通报并限期整改。
一审法院认为，沈阳钰海物业管理有限公司与沈阳钰海国际置业开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，钰海物业公司与俞帆签订的《前期物业服务协议》、《物业管理服务费收缴协议》，均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效；钰海物业公司是俞帆房屋所在小区的物业服务提供者，俞帆作为该小区业主，在钰海物业公司已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务。但钰海物业公司因所管理小区消防存在安全隐患，被房产部门通报并限期整改，对2017年度钰海物业公司物业服务费可按90%的比例计算，故俞帆应给付钰海物业公司2015年9月1日至2017年2月28日物业服务费9557.53元（房屋面积178.98平方米×3元/月/平方米×16个月+房屋面积178.98平方米×3元/月/平方米×2个月×90%）。关于钰海物业公司要求俞帆给付滞纳金的诉讼请求，因俞帆未缴纳物业服务费并非恶意，故一审法院对钰海物业公司此项诉讼请求不予支持。关于俞帆提出钰海物业公司仅有前期物业协议，没有符合法律规定的前期物业服务合同，属无效协议的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，钰海物业公司提供了与开发单位签订的《前期物业服务合同》，并提供沈阳“江户雅致”前期物业招标项目中标通知书证实其招投标过程，故对俞帆此项抗辩意见，一审法院不予采信。关于俞帆提出的家中发生火灾、车库被淹导致损害的抗辩意见，因与本案系不同法律关系，故对俞帆上述抗辩意见，一审法院不予采信。关于俞帆提出的钰海物业公司未履行其应尽义务、服务不到位等抗辩意见，业主如对物业服务企业提供的物业服务不满意，应采取成立业主委员会与物业服务企业协商解决，不宜直接采取拒缴物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已缴费业主的整体利益，故对俞帆此项抗辩意见一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决如下：一、俞帆于本判决生效之日起十日内给付沈阳钰海物业管理有限公司2015年9月1日至2017年2月28日物业服务费9,557.53元；二、驳回沈阳钰海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果俞帆未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45.00元，由俞帆承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业服务协议》、《物业管理服务费收缴协议》系物业公司与业主之间的真实意思表示，且协议内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该协议对俞帆具有法律约束力。现物业公司对涉案园区提供物业服务，俞帆理应交纳物业费，故一审判令俞帆履行交纳物业费的义务并无不当。
关于俞帆提出物业公司的物业服务存在不做为、园区管理混乱、脏乱差等问题的上诉主张，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，因俞帆对其该项主张并未举证证明，其应承担举证不能的法律后果；另一方面，即便园区存在上述问题，也只能说明物业公司的服务管理存在瑕疵，并未构成根本违约，俞帆不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。且一审法院已考虑到物业公司的物业服务存在瑕疵问题，对其应交纳的2017年度物业费作出了打九折处理。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。故本院对俞帆的该项上诉主张不予支持。
关于俞帆提出车库被淹导致损害，因此不交纳物业费的上诉主张，本院认为，因俞帆提出的该项主张与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。
关于俞帆提出因钰海物业公司提供物业服务至今未向全体业主公布共用部位、设施维修资金和利用共用部位、设施和场地经营收益的收支账目，故不应交纳物业费的上诉主张，本院认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况……”的规定，俞帆有权请求钰海物业公司公布共用部位、设施维修资金和利用共用部位、设施和场地经营收益的收支账目，但不能以此作为不交纳物业费的理由。故本院对俞帆该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，俞帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45元，由上诉人俞帆负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年十一月二十三日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。