福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终872号
上诉人（原审原告、反诉被告）谢星源，住福建省泉州市洛江区。
委托代理人王全发，住福建省泉州市安溪县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）泉州市明淇体育用品有限公司，住所地福建省泉州市洛江区塘西工业区民政福利中心厂房，组织机构代码：77293428-4。
法定代表人吴亚娜。
原审第三人泉州市洛江区社会福利中心，住所地福建省泉州市洛江区万安街道塘西村。
法定代表人刘玉兴，主任。
委托代理人罗秀敏，住福建省泉州市鲤城区。泉州市洛江区社会福利中心员工。
上诉人谢星源因与被上诉人泉州市明淇体育用品有限公司（下称明淇公司）、原审第三人泉州市洛江区社会福利中心（下称洛江福利中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2015）洛民初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，洛江福利中心与明淇公司于2012年6月27日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定洛江福利中心将位于泉州市洛江区万虹公路洛江区社会福利中心旁边的临时厂房A、B、C三幢房屋（建筑面积计1200平方米）及五层仓储楼一幢（建筑面积计3600平方米）出租给明淇公司作为生产厂房使用，每月租金22200元，租赁期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止。合同签订后，洛江福利中心按合同约定将租赁物交付给明淇公司使用。明淇公司未经洛江福利中心同意，与谢星源于2012年10月9日签订《租赁合同》一份，该合同约定，明淇公司将A、B、C三幢房屋（与上述房屋系同一建筑物）转租给谢星源使用，租赁期限为五年（每三年签一次），自2012年11月1日至2015年11月1日止，租金每平方米4元，每个月4800元。双方应履行合约，不得随意更改租期。如果明淇公司违约，应赔偿谢星源相应的搬迁费用，如果谢星源违约，则应作出相应的赔偿，押金不予退回。在承租期内，如果需要更改的，需要事先征得明淇公司的同意方可动工。合同签订后，明淇公司将A、B、C三幢房屋交付给谢星源使用，谢星源支付给明淇公司租金至2014年12月。洛江福利中心另案起诉明淇公司房屋租赁合同案，本院于2014年9月28日以（2014）洛民初字第1030号民事判决书判决，明淇公司应在本判决生效之日起十日内腾空位于泉州市洛江区万虹公路洛江区社会福利中心旁边的临时厂房A、B、C三幢房屋（建筑面积计1200平方米）及五层仓储楼一幢（建筑面积计3600平方米）归还洛江福利中心。本案在审理中，谢星源与案外人丰泽区郭钦搬家服务部于2015年6月10日签订《搬厂合同》，据此，谢星源于2015年6月26日支付丰泽区郭钦搬家服务部搬迁费36000元。2015年7月22日，经组织双方到租赁地对A、B、C三幢房屋勘验，厂房内的机器设备、生产材料、产品、生产工具全部搬空，A幢房屋与B幢房屋之间、B幢房屋与C幢房屋之间的通道上有新建简易搭盖铁皮建筑物，A幢房屋最西面墙、B幢房屋最东面墙及最西面墙，因谢星源建简易搭盖铁皮建筑物，在墙壁打洞，造成墙壁破损，C幢房屋最东面墙壁整堵墙被拆除，扣除门洞长度后，被拆除墙壁宽度为22厘米，长度为44.47米，高度为3.78米。谢星源于2015年8月12日开庭时将A、B、C三幢房屋大门的锁匙交给本院，本院已将锁匙转交第三人。庭审中，谢星源对搬迁费及装修费不申请鉴定。
原审法院认为，明淇公司向洛江福利中心承租房屋后转租给谢星源，未经洛江福利中心同意，故谢星源、明淇公司签订的《房屋租赁合同》属无效合同，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《审理房屋租赁合同解释》）第十六条的规定，明淇公司将A、B、C三幢房屋转租给谢星源的六个月内，洛江福利中心应当知道明淇公司的转租行为未提出异议，视为同意转租。根据《审理房屋租赁合同解释》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，故明淇公司与谢星源签订的《房屋租赁合同》的租赁期限超过洛江福利中心与明淇公司签订租赁合同的期限，超过部分确认无效，即2014年6月30日以后的租赁期间无效。《房屋租赁合同》的其他内容，未违反法律法规禁止性、强制性规定，应认定合法有效，且对合同双方具有法律约束力，双方必须按照合同约定的内容全面履行自己的义务。谢星源请求解除《房屋租赁合同》，明淇公司也同意解除，予以准许。谢星源请求明淇公司返还2014年6月份至2014年12月份租金33600元，无事实和法律依据，不予支持。谢星源请求明淇公司返还押金4800元，符合法律规定，予以支持。谢星源请求明淇公司赔偿厂房装修折旧费约60000元，不予支持。谢星源请求明淇公司支付搬迁费，虽然双方约定的租赁期限超过明淇公司与洛江福利中心约定租赁期限，超过部分无效，但谢星源、明淇公司签订的合同约定，如明淇公司违约，应赔偿谢星源相应的搬迁费用，该约定仍然有效。故明淇公司应根据未履行的租赁期间占合同约定的租赁期间的比例，支付给谢星源搬迁费用。本案合同约定的租赁期间为1825天（2012年11月1日起至2017年11月1日止），未履行的租赁期间为812天（2015年8月12日起至2017年11月1日止），明淇公司应负担的搬迁费为16017.54元（36000元×812日÷1825日）。明淇公司反诉请求谢星源支付自2015年1月1日起至实际清空房屋之日止（2015年8月12日）租赁房屋占有使用费，符合合同约定及法律规定，予以支持。谢星源在租赁期间，因搭盖铁皮建筑物在墙壁凿洞，因经营上的便利，拆除C幢房屋东面整堵砖墙，明淇公司反诉请求谢星源恢复租赁物的原状，结合第三人的意见，予以支持。明淇公司反诉请求判决谢星源支付其多占用房屋通道及空闲地的占有使用费及利息，没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条、第十六条、第十八条的规定，判决：一、解除原告谢星源与被告泉州市明淇体育用品有限公司于2012年10月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告泉州市明淇体育用品有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告谢星源押金4800元、支付原告谢星源搬迁费16017.54元，合计20817.54元；
三、反诉被告谢星源应在本判决生效之日起十日内支付反诉原告泉州市明淇体育用品有限公司以每日160元（4元／平方米×1200平方米÷30日）的标准计算自2015年1月1日起至2015年8月12日止租赁房屋占有使用费35680元（223日×160元／日）；四、反诉被告谢星源应在本判决生效之日起30日内对位于泉州市洛江区万虹公路洛江区社会福利中心旁边的临时厂房C幢房屋最东面被拆除的墙壁（被拆除的墙壁宽度22厘米，长度为44.47米，高度为3.78米，应留3.43米的门洞，该门洞应与B幢房屋的门洞成直线对齐）参照未被拆除相邻墙壁的原状予以恢复原状（砌砖、水泥抹平、粉刷）。若原告谢星源拆除A幢房屋与B幢房屋之间及B幢房屋与C幢房屋之间通道简易搭盖铁皮建筑物，则应参照相邻无破损墙壁的原状对被损坏处的墙壁予以恢复原状；五、驳回原告谢星源本诉的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告泉州市明淇体育用品有限公司反诉的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7495元，其中本诉案件受理费3068元，由原告谢星源负担2606.5元，被告泉州市明淇体育用品有限公司负担461.5元，反诉案件受理费4427元，由反诉原告泉州市明淇体育用品有限公司负担3669元，反诉被告谢星源负担758元。
原审法院判决后，谢星源不服，向本院提起上诉。其上诉称：请求：1、依法撤销原审判决第二项、第三项、第四项，依法改判支持谢星源一审的全部诉讼请求；驳回明淇公司的全部反诉请求；2、明淇公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院判决支持谢星源的搬迁费16017.54元不足，明淇公司应按实际谢星源已支付的搬迁费36000元进行赔付。2、明淇公司应返还谢星源租金33600元。明淇公司与洛江福利中心承租涉案厂房租赁期满即自2014年6月30日之后没有转租权，无权将洛江福利中心的厂房转租给谢星源，应退还已多收租金33600元。也无权收取之后谢星源承租洛江福利中心的厂房占用费35680元，因谢星源已向洛江福利中心预付自2014年6月30日至2015年8月12日期间承租人电电费等费用10000元。3、明淇公司、洛江福利中心同意认可谢星源的装修。谢星源对承租的厂房进行装修时，明淇公司、洛江福利中心均知情，且已逾期超过6个月均无提出来异议，视为认可，因此，谢星源对租赁厂房的装修费用（装修残值损失），应由明淇公司承担。4、谢星源无须对涉案厂房的墙壁进行恢复原状，因厂房的墙壁无破损，未造成实际损失。
被上诉人明淇公司未提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼。
原审第三人洛江福利中心未提交书面陈述意见，其代理人在庭审中口头述称：本案涉诉租赁厂房是2000年间洛江福利中心租赁给明淇公司，租赁期限至2014年6月30日，合同到期后，洛江福利中心已向洛江区人民法院起诉，要求解除合同，洛江区人民法院于2014年9月28日作出判决明淇公司腾空厂房，并偿还洛江福利中心租金34.82万元。明淇公司转租时，洛江福利中心不清楚。谢星源也从来没有向洛江福利中心交付过租金，谢星源所称预付洛江福利中心10000元，是电费押金，不是预交租金，与本案转租关系无关。
本院认为，因被上诉人明淇公司未到庭也未提交书面答辩，故本院针对上诉人谢星源提出的问题进行分析、认定。本案提起诉讼时，双方签订的房屋转租《租赁合同》虽未到租赁期限，但双方均同意解除租赁合同，谢星源搬出厂房的搬迁费36000元，因本案转租合同未经业主洛江福利中心同意，属无效合同，双方均有责任，一审法院根据谢星源使用租赁期间及尚未使用期间的比例，分配因双方解除合同谢星源搬迁费用负担，即明淇公司应向谢星源负担搬迁费用16017.54元（36000×812日÷1825日），合情合理。谢星源主张明淇公司应赔偿厂房装修费用折旧费约6万元，因谢星源没有证据证明厂房装修经明淇公司同意，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，据此规定，谢星源应自行承担。谢星源主张明淇公司应返还其租金33600元及无须向明淇公司支付之后占用厂房期间租金35680元，理由是明淇公司与洛江福利中心之间的合同租赁期限到期后，谢星源与明淇公司的转租合同不能继续履行，明淇公司无权再向其收取到期后的租金。但谢星源并没有向洛江福利中心支付过租金，洛江福利中心也没有主张谢星源直接向其支付租金，而是在另案已向明淇公司主张，谢星源预交给洛江福利中心10000元是用电押金，而不是租金。因此，谢星源应向明淇公司交付租金。谢星源在承租期间擅自拆除墙壁等是事实，明淇公司反诉请求恢复原状，依法有据。
综上所述，本院认为，谢星源的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7495元，由谢星源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭建闽
审 判 员 郑泽阳
代理审判员 吴钟毅
二〇一六年四月二十日
书 记 员 倪洁瑜
一、附引用主要法律条文内容
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。