太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终3666号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武建平，男，汉族，1960年12月1日出生，西山煤电股份有限公司杜儿坪矿职工，住太原市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：太原市全顺房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区旧城街15号。
法定代表人：周志勇，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：范宏波，山西聚谦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王兵，山西聚谦律师事务所律师。
上诉人武建平因与被上诉人太原市全顺房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武建平、被上诉人太原市全顺房地产开发有限公司委托诉讼代理人范宏波、王兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人武建平上诉请求：1、一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法撤销太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3768号民事判决书。2、依法改判被上诉人赔偿上诉人损失2791360元，驳回被上诉人的全部反诉请求；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违约事实明显，一审法院认定被上诉人没有违约于法无据，于理不通。（一）一审法院认定本案涉案房屋的租期从2010年8月起算是错误的。上诉人与被上诉人于2010年8月签订的《房屋租赁合同》，没有证据，那么一审法院认定本案合同租期从2010年8月起算，明显不符合事实。本案真实情况是上诉人在2010年初打算租赁被上诉人的房屋，但由于被上诉人与案外人的纠纷导致当时房屋根本不具备租赁条件，上诉人承诺帮助其解决纠纷，并于2010年11月与被上诉人签订了《租赁合同》，因被上诉人开发该房屋后因纠纷一直无法使用，上诉人租赁后实际使用时间无法确定，因此本案合同租期应从涉案房屋能够实际使用开始起算，那么租赁涉案房屋的美特好超市就是在2010年12月1日才开始营业的，因此本案合同租期应从2010年12月1日开始起算。（二）根据双方的约定，上诉人已交清了前四年的房租，即上诉人在2014年11月之前有权使用涉案房屋，因此被上诉人在2014年9月就单方解除合同明显违约。双方约定涉案房屋前四年租金金额为300万元，且无论上诉人向案外人支付的款项是多少，均应折抵前四年的300万租金，上诉人已解决了案外人的纠纷，因此上诉人在2014年11月之前不欠被上诉人租金，被上诉人在2014年9月以上诉人未支付租金为由单方解除合同明显属于违约行为。二、被上诉人在上诉人以足额支付租金的前提下，单方解除合同属于违约行为，理应赔偿上诉人违约损失。上诉人在2014年11月之前已足额支付了租金，被上诉人却以未付租金单方解除合同，违约行为明显，这直接导致上诉人前期投入的装修、消防工程、安装电梯等费用付之东流，被上诉人理应赔偿。三、被上诉人违约在先，其反诉请求应全部驳回。根据合同约定，因上诉人解决了案外人纠纷，上诉人前四年房租已算全额支付，被上诉人只能从2014年11月开始主张租金，因此被上诉人主张从2014年8月开始欠付租金明显错误，应予驳回。综上所述，本案一审法院认定事实错误，法律适用不当。恳请二审法院在查明事实的基础上，撤销原审判决，依法改判，还上诉人一个公道。
被上诉人太原市全顺房地产开发有限公司辩称，原审判决结果认可。应予以维持。
武建平向一审法院起诉请求：1、请求判令被告因单方终止合同而给原告造成的损失2791360元；2、诉讼费用由被告承担。
全顺公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1、依法判令反诉被告立即向反诉原告支付所欠租金30万元及物业管理费10万元，共计40万元整，并按同期银行贷款利率计算，向反诉原告偿付自2014年8月1日起至实际给付之日止的利息损失；2、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2010年7、8月期间，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告承租被告位于旧城街15号一层的商铺，建筑面积1500平方米；租赁期限10年，从2010年8月起至2020年8月止；租金800万元（其中300万元经被告同意已支付给张桂花、马慧恩等人）；租金的支付期限与方式：2014年8月份交下年房租100万元整，2015年以后每年8月份预交下年房租80万元整（提前一个月预交）；原告负责出租房屋的水费、物业管理费（每年交25000元）；在不损坏房屋主体结构的情况下，经被告同意，原告可对房屋进行装修，租赁期满后，所有不能搬走的不动产附着物归被告所有；原告有不交付或者不按约定交付租金达1个月以上、原告所欠各项费用达2万元以上的情形的，被告有权解除本合同。审理中，原告自认在2010年6、7月份接收了上述租赁房屋，经装修后对外转租经营；被告在反诉中称原告于2010年8月实际占用了房屋并对外转租经营。2014年8月，原告未按合同约定支付被告2014年8月至2015年8月份的租金100万元。2014年9月1日，被告以原告违约为由将上述房屋收回另行出租，并于2014年12月15日向原告送达书面《通知》，解除了与原告签订的《房屋租赁合同》。原告未支付被告2014年8月以前的物业管理费。另查明，2007年12月12日，被告与案外人张桂花、马慧恩签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的太原市迎泽区旧城街15号的全顺综合楼一层0108号房屋及二层的全部房屋出售给张桂花、马慧恩。2008年7月30日，被告以张桂花、马慧恩未能依约支付购房款为由解除了与张桂花、马慧恩的《商品房买卖合同》。此后，被告与张桂花、马慧恩因合同解除后的补偿事宜发生纠纷，案外人太原泽康建筑安装有限公司因张桂花、马慧恩拖欠其装修工程款而占据上述房屋。2010年（具体月、日不详），被告作为甲方，案外人张桂花、马慧恩、山西申纪兰贸易有限公司、太原泽康建筑安装有限公司作为乙方，原告作为丙方就原告租赁太原市旧城街15号楼一层商铺事宜签订《租赁合同》约定：租赁期限为10年；甲方租金的收取时间、数额、双方的权利义务及主要条款另见甲、乙双方的租赁合同；丙方支付乙方290万元整，其中210万元直接交付给张桂花、80万元直接交付给太原泽康建筑安装有限公司（交款时被告监督执行），从合同签订6个月内支付完毕；合同签订后一周内，甲方负责开通水、电的足额正常供应；本合同一经签订，甲乙双方需将该商铺的使用权交于丙方。
一审法院认为，一、关于原、被告之间是否签订《房屋租赁合同》及其效力的问题。审理中，原告提交了与被告签订的《房屋租赁合同》，被告虽辩称从未与原告签订过《房屋租赁合同》、该合同上被告的公章是原告私刻加盖的，但未提供确实充分的证据予以证明，亦未申请对该合同上的印章进行司法鉴定，且被告对原告提交的《房屋租赁合同》的内容予以认可，故对其主张不予采信。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律的效力性强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。二、关于租期起算时间的问题。原告提交的原、被告及案外人张桂花等人之间签订的《租赁合同》中约定的租期起算时间是2010年11月1日，被告虽对原告提交的《租赁合同》真实性不认可，但被告认可确实在该合同上盖过章，租期是原告后填的，同时被告提交了原告于2012年12月21日交给被告的《租赁合同》复印件，该复印件中并未填写租期，故对该《租赁合同》除租期以外的事实予以认定。被告提交的由原告于2012年12月21日交给该公司的《租赁合同》中并未填写租期起始的具体时间，原告虽对该《租赁合同》持有异议，认为是被告选择性提交，但未提供任何证据予以证明，应承担举证不利的后果，故对原告诉称租金起算期应从2010年11月1日计算的主张不予支持。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》明确约定租期的起算日为2010年8月，原告当庭自认其是于2010年6、7月接收的租赁房屋，被告在反诉中称原告于2010年8月实际占用了房屋并对外转租经营，因此，租期的起算日应为原、被告之间签订的《房屋租赁合同》约定的2010年8月。三、关于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》前四年租金、物业管理费是否欠付的问题。从原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中”租期10年，租金800万元，2014年8月份交下年房租100万元整，2015年以后每年8月份预交下年房租80万元整，原告负责出租房屋的水费、物业管理费（每年交25000元）”的约定内容来看，双方约定前四年租金总额应为300万元，且无论原告向案外人张桂花、马慧恩等人支付的款项是多少，均应折抵前四年的300万元租金。因此，原告不欠被告前四年的租金。原告未提交向被告支付物业管理费的证据，故对被告要求原告支付物业管理费10万元的诉讼请求予以支持。四、关于被告单方解除与原告之间签订的《房屋租赁合同》是否构成违约的问题。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中明确约定：2014年8月份交下年房租100万元整，原告未按约定支付被告2014年8月至2015年8月份租金，也未支付被告2014年8月前的物业管理费，构成违约，被告有权按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定解除合同，故被告单方解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，不构成违约。退一步讲，即使按照原告所诉的原、被告及案外人张桂花等人之间签订的《租赁合同》在原、被告之间签订的《房屋租赁合同》之后、租期起算日为2010年11月1日，但该《租赁合同》并未对支付第五年租金的时间进行变更，而原、被告之间签订的《房屋租赁合同》明确约定第五年租金支付时间为2014年8月份，原告未按约定支付被告2014年8月至2015年8月份租金，同样也构成违约。综上所述，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应严格履行。原告未按约定支付被告2014年8月至2015年8月份租金及2014年8月前的物业管理费，构成违约，被告有权按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定解除合同，故被告单方解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》不构成违约。因此，原告要求判令被告因单方终止合同而给原告造成的损失2791360元的请求不予支持。原告不欠被告前四年的租金，故被告反诉要求判令原告支付所欠租金30万元及利息的诉讼请求不予支持。被告要求原告支付物业管理费10万元的诉讼请求予以支持。判决：一、驳回原告（反诉被告）武建平的诉讼请求；二、原告（反诉被告）武建平于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）太原市全顺房地产开发有限公司物业管理费10万元；三、驳回被告（反诉原告）太原市全顺房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人武建平向法庭提供证据：证据一：一份《确认函》及协议，证明租期的起用时间为2010年12月1日，而不是2010年8月。证据二：双方的消防验收合格证明，同样证明这个起算日期。另电梯厂家可以证明房屋内的电梯是由我安装。针对上诉人提交的证据，被上诉人太原市全顺房地产开发有限公司的质证意见为：以上证据及协议不属于新的证据，这应当是在原审中应当存在的证据。一、关于《确认函》不能证明上诉人的主张，尤其是上诉人所述的2010年12月1日租期的起算，该函的出具是由被上诉人及二层的所有权人出具的，是给被上诉人的转租户出具的同意函，主要内容表达的是，所有权人同意其将房屋转租给美特好，是指同意美特好的加盟商与上诉人履行情况。二、其他证据上诉人与美特好签订的全部协议，真实性不认可。其他证据其一审已经提交，与一审质证意见相同。三、另外关于消防意见书等也均不属于新的证据。本院审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为是否构成违约及违约金和违约损失如何承担。一、上诉人主张”因被上诉人开发该房屋后因纠纷一直无法使用，上诉人租赁后实际使用时间无法确定，因此本案合同租期应从涉案房屋能够实际使用开始起算，那么租赁涉案房屋的美特好超市是在2010年12月1日才开始营业，因此本案合同租期应从2010年12月1日开始起算”。但从查明的事实看，原审判决根据上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》约定租期的起算日2010年8月，且上诉人在原审当庭也自认其于2010年6、7月实际接收了租赁房屋，以及被上诉人在反诉中也称上诉人于2010年8月已实际占用了房屋并对外转租经营，从而认定租期的起算日为《房屋租赁合同》约定的2010年8月并无不当。二、当事人对自己的主张要有证据证明，没有证据或证据不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担对自己不利的后果。本案中，从一、二审证据看，没有证据能够证明上诉人依据上诉人与被上诉人之间签订《房屋租赁合同》的约定，支付了被上诉人2014年8月至2015年8月份租金，及2014年8月前的物业管理费，故原审判决认定上诉人构成违约并无不妥。被上诉人在上属情况下，按照双方签订《房屋租赁合同》的约定单方解除与上诉人之间签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，原审认定不构成违约正确。综上，上诉人的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人武建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29131元，由上诉人武建平负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 铁 柱
审判员 孙爱英审判员米青山
二〇一七年十一月九日
书记员 梁 卉