江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初4710号原告：冷翠萍，女，1970年10月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：ＸＸ峰（系冷翠萍丈夫）。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，总经理。委托诉讼代理人：奚春锋，江苏法德永衡律师事务所律师。原告冷翠萍与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月16日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷翠萍及其委托诉讼代理人ＸＸ峰，被告图腾置业公司的委托诉讼代理人奚春锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷翠萍向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2016年11月1日至2017年7月31日期间租赁回报人民币75596.25元及违约金（以每期租赁回报25198.75元为基数，分别自2016年12月7日、2016年3月9日、2017年6月7日起至实际付清之日止，按每日万分之三标准计算）；2、被告向原告支付应于2016年4月30日至5月15日期间给付拖欠至2016年10月12日支付的回报金的逾期违约金和应于2016年7月30日至8月15日期间给付拖欠至2016年10月12日付清的回报金的逾期违约金1224.66元（2016年6月6日至10月11日期间拖欠支付127天、2016年9月6日至10月11日期间拖欠支付35天，应支付违约金：25198.75元*0.0003*（127+35）天=1224.66元）。事实与理由：2009年5月26日，原、被告双方签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定原告将其所有的位于南京市建宁路300号大观·天地MALL房号XXXX室商铺交被告经营管理，期限自2010年4月30日至2018年4月29日，租赁期限内被告对该商铺享有经营管理并取得收益的权利，原告则向被告收取租赁回报，该商铺每年租赁回报分四次支付，每三个月支付一次，每次回报为25198.75元（税前为26563元）等等。上述合同签订后，原告已按约履行义务，被告图腾置业公司至今尚拖欠2016年11月1日至2017年7月31日期间租赁回报人民币75596.25元。另，被告应在2016年4月30日至2016年5月5日以及2016年7月30日至2016年8月15日给付原告两个季度的回报金至2016年10月12日才向原告支付，因此被告应向原告支付逾期违约金，以25198.75元为基数，按每日万分之三标准计算，分别自2016年6月6日、2016年9月6日计算至2016年10月11日，合计为1224.66元。上述款项多次沟通未果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告图腾置业公司辩称，首先，被告实际收取的租金低于原、被告签订的委托经营合同书中约定的租赁回报，故被告应按实际收取租金标准而非合同约定的租赁回报标准支付；其次，原告主张的违约金标准过高，应予调整。综上，请求依法判决。经审理查明，坐落于南京市××××室房屋（建筑面积为42.32平方米，以下简称案涉商铺）登记的所有权人为原告冷翠萍，规划用途为商业。2010年4月1日，原告冷翠萍与被告图腾置业公司签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，合同约定：甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为1250000元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为26563元，此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴，扣除税收后应向甲方支付25198.75元；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，原告冷翠萍将案涉商铺交付被告图腾置业公司经营管理，被告图腾置业公司将案涉商铺对外出租。另查明，被告已于2016年10月12日向原告支付案涉商铺自2016年4月30日至2016年10月30日的租赁回报金，但逾期违约金尚未支付。由于被告图腾置业公司至今未支付自2016年11月1日至2017年7月31日期间租赁回报款、逾期违约金及自2016年4月30日至2016年10月30日逾期付款的违约金，双方产生纠纷，故原告诉至本院，要求判如所请。因双方意见分歧较大，致本案调解未果。审理中，原、被告双方确认按照合同每三个月税后的租赁回报为25198.75元。以上事实，有原、被告陈述、房屋所有权证、《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》、银行凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同书依法成立并有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告拖欠的租赁回报问题。被告图腾置业公司未按合同约定支付自2016年11月1日起至2017年7月31日止的租赁回报75596.25元，现原告冷翠萍主张上述期间的租赁回报符合合同约定，本院予以支持。被告辩称双方关于租赁回报的约定属于对外实际经营收益，由于原、被告双方实质为房屋租赁合同关系，租赁回报约定实质为租金，而不能以实际经营收益为租金标准，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。关于逾期付款违约金问题。被告图腾置业公司未按照合同约定支付租赁回报，其行为违反合同约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同约定：若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金。本案中，被告分别应于2016年10月30日至2016年11月15日、2017年1月30日至2017年2月15日、2017年4月30日至2017年5月15日给付原告的回报金，至今尚未支付，故被告应以25198.75元为基数，分别自2016年12月7日、2017年3月9日、2017年6月7日起至实际付清之日止，按每日万分之三标准计算，向原告支付逾期违约金。被告应于2016年4月30日至5月15日期间、2016年7月30日至8月15日期间支付原告租赁回报金各25198.75元，但该两笔款项被告拖欠至2016年10月12日才支付给原告，故被告应再行向原告支付相应的逾期违约金，计算方法为：以25198.75元为基数，分别自2016年6月6日、2016年9月6日至2016年10月11日，按每日万分之三标准计算，合计为1224.66元。综上，原告主张被告支付违约金的标准和计算方法，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。而被告关于违约金标准过高的辩解，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告冷翠萍自2016年11月1日起至2017年7月31日止的租赁回报75596.25元及逾期付款违约金（以每期租赁回报25198.75元为基数，分别自2016年12月7日、2017年3月9日、2017年6月7日起至实际付清之日止，按每日万分之三标准计算）；二、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告冷翠萍自2016年4月30日起至2016年10月30日止的租赁回报金的逾期付款违约金1224.66元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1798元，减半收取计899元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  韩 浩二〇一七年六月二十三日见习书记员  张璐璐