上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第24395号
原告上海金运来实业公司。
法定代表人陆月明。
委托代理人杨义。
委托代理人孙毅磐，上海雷曼律师事务所律师。
被告刘从兵。
委托代理人唐鸿生，上海市鸿生律师事务所律师。
委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
原告上海金运来实业公司诉被告刘从兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨义、孙毅磐，被告刘从兵及其委托代理人唐鸿生、王京普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海金运来实业公司诉称，2013年11月1日被告开始使用位于川沙路XXX号的房屋。2013年12月3日，被告向原告出具承诺书，承诺使用期限至2014年10月31日，并每年支付租费39000元，半年一付，先付后用。然原告仅于2013年10月31日收到被告支付的半年房租19500元，后半年房租至今未收到。故原告诉请来院，要求：1、判令解除原、被告之间就川沙路XXX号房屋建立的租赁关系；2、判令被告迁出上述房屋；3、判令被告支付自2014年5月1日起至实际搬离之日的房屋使用费（按每日108元计）。
被告刘从兵辩称，不同意原告的诉请。理由是：1、双方的合同并没有到期；2、被告是同意并要求支付租金的，但是原告拒不收取；3、原告是恶意诉讼，因为承租房屋即将动迁，且动迁公司已经对房屋进行评估，评估内容包括被告的设备、装修及家具家电，原告意欲侵占被告的动迁权益。
经审理查明：
2013年12月3日，被告向原告及上海领地投资管理有限公司出具“承诺书”一份，内容为：“本人申请于2013年11月1日至2014年10月31日租赁贵司位于川沙路XXX号门面房一层1间用于不锈钢经营，使用期限至2014年10月31日止，本人支付该一年房租费39000元（半年一付，先付后用）及押金5000元。以上租赁期限到期后本人无条件退还所承租门面房，如在租赁期内遇政府拆迁亦无条件退还该房屋（包括固定的装修设施）及无条件结束租赁关系……”。
庭审中，原告向法庭提供了上海唐镇投资发展（集团）有限公司的情况说明，证明“暮一村在1994年将上川路以西约40米、余浦桃河以北约130米的土地划归上海金运来实业公司使用，该地块上的全部资产归上海金运来实业公司所有”和“该地块上的建筑无建设批文”。原告表示系争房屋位于上述地块范围内，由原告建造，系违章建筑，没有相应的建造手续。被告及第三人对情况说明的真实性未予认可。
原告还向法庭提供了上海领地投资管理有限公司的情况说明一份，以证明领地公司系受其委托代为收取租赁费和水电费，实际出租人是原告。被告对该情况说明无异议，亦确认原告是系争房屋的出租人。
被告在庭审中向法庭提供了一份2014年4月21日由上海浦东城厢房屋拆迁有限公司出具的“金桥出口加工区（南区）海关封关区WK10地块居民房屋协议置换宣传告示”，内容为：“为切实解决金桥出口加工区（南区）海关封关区WK10地块范围内涉及唐镇原暮一村2、4、7队集体土地上村（居）民的生活居住环境，经研究决定对设计的村（居）民房屋实施协议置换……置换方上海金桥（集团）有限公司，置换实施单位为上海浦东城厢房屋拆迁有限公司，置换范围为东至川沙路、西至泰华路、南至余蒲桃河、北至金桥出口加工区封关区I期，即金桥出口加工区（南区）海关封关区WK10地块范围内原暮一村2、4、7队集体土地范围内……”。被告还提供了资产清查明细表若干，欲以证明被告已将涉案房屋内财产、设备交有关单位进行评估。原告对宣传告示和资产清查明细表的真实性无异议，但认为是协议拆迁，与被告无关。
审理中，原、被告确认，被告已付清截至2014年4月30日止的租金，并缴纳了押金5000元。但原告认为该5000元押金系水电费押金。经庭审释明，被告表示，如果合同无效，则要求原告赔偿搬迁、安置重置和装修等动迁权益。
审理中，经被告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋内装修造价进行审价，鉴定报告明确系争房屋内装修造价为34828元，并载明“本次鉴定意见书是对……装修造价的工程审价，其是否为租赁关系形成之前已存在，由法庭根据庭审质证情况确定”。原告对审价结论表示异议，认为装修造价所含装修内容在系争房屋出租前已存在，是出租人所有。被告及第三人对审价结论无异议。
以上事实，由“承诺书”、情况说明、宣称告示、清查明细表、审价结论及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，因系争房屋并无合法建造证明，属不合法建筑，故原、被告之间就系争房屋建立的租赁合同关系，在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。故对原告要求解除双方租赁关系的诉请予以驳回。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿，故对原告要求被告自系争房屋内迁出的诉请予以支持。同时，原告亦应将收取的押金5000元返还被告。另外，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从公平合理的角度，被告仍应向原告支付相应的占有使用费，故原告诉请要求被告按照约定的租金标准，支付自2014年5月1日起至实际迁出为止的使用费，于法不悖，予以支持。
被告提出要求原告赔偿房屋装修损失，原告不同意，并提出被告曾承诺无条件退还房屋，且装修内容系原告原有的抗辩意见。本院认为双方之间的租赁关系既已认定为无效，承诺书中的“无条件退还房屋”的约定亦归于无效，故原告主张被告无权主张装修损失的抗辩意见并不成立。对于装修损失的实际金额，原告认为装修系原先就有，被告实际没有装修过，被告则予以否认，本院综合考虑原、被告庭审陈述，结合司法鉴定报告及审价单位工作人员对现场情况的陈述，认为确有相当部分的装修内容系出租之前就已存在，属于原告所有，但也鉴于双方对房屋的原状，即原有装修内容并不能确认一致，原告也未能举证证明，同时考虑到被告租赁房屋用于经营，为此支出一定装修费用亦属合理，最后综合现场实际情况、装修实际使用期限和双方对合同无效均有过错等因素，酌情由原告赔偿被告装修费用8707元。至于被告提出的其他损失主张，因无证据证明系争房屋被列入强制拆迁范围或者原告取得了应属于被告利益的事实，故其主张均无事实和法律依据，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条、第九条判决如下：
一、原告上海金运来实业公司与被告刘从兵之间的租赁关系无效；
二、被告刘从兵应于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区川沙路XXX号的承租房屋内迁出，并将该房屋返还原告上海金运来实业公司；
三、被告刘从兵应于本判决生效之日起十日内向原告上海金运来实业公司支付自2014年5月1日起至迁出之日止的占有使用费（以每日108元的标准按实计算）；
四、原告上海金运来实业公司应于本判决生效之日起十日内向被告刘从兵返还押金5000元；
五、原告上海金运来实业公司应于本判决生效之日起十日内向被告刘从兵支付装修费用8707元；
六、驳回原告上海金运来实业公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元（原告已预付）、鉴定费1500元（被告已预付），合计1580元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 张 斌
人民陪审员 高天明
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。