浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3111号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊。
委托代理人：蔡国锋，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐肖燕。
委托代理人：郑星星，浙江强盾律师事务所律师。
原审被告：万豪房产营销策划有限公司，住所地：浙江省温州市黎明工业区8号第二层。
法定代表人：潘明荣。
原审被告：温州市鹿城区钟鼎房产介绍所，住所地：温州市上陡门*组团（14、18、19）幢14号。
负责人：金秀眉。
上列二原审被告共同委托代理人：陈安泉。
上诉人张俊因与被上诉人徐肖燕及原审被告万豪房产营销策划有限公司、温州市鹿城区钟鼎房产介绍所买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿西商初字第1159号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张俊上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判；案件一、二审诉讼费用均由被上诉人徐肖燕承担。事实与理由：第一，本案为房屋内部认购资格的转让，该转让行为已经成功。被上诉人在涉案合同签订的次日就至房开公司办理认购手续，当场选中自己的意向房源，并一次性支付了全部购房款，已使用了上诉人的认购资格。至此，该房屋内部资格转让行为已经完成，上诉人已履行合同约定的义务，应该享受合同约定的收取25万元转让款的权利。第二，被上诉人未最终取得争议房屋的原因是其认购后又放弃的结果。一审时，上诉人也已证明其他业主通过相同内部认购方式，提前预定而最终成功取得房屋所有权的例子。被上诉人处置自身权利所带来的损失或责任不应由上诉人承担，更不能因被上诉人单方处置认购权益的行为而认定认购行为未成功。第三，一审法院关于合同作废理解有误，合同解除的约定具有时效性。双方约定合同作废的时间点，应在被上诉人至房开公司办理认购手续的时候。被上诉人当时如未认购到意向房源或价格超预期而不满意，应不办理内部认购手续，但被上诉人当时已经认购成功。如按照一审法院对该条款的理解，将造成上诉人认购资格失效的损失而导致不公。第四，被上诉人关于对认购房屋现状不知情的表述不符合常理。涉案楼盘的信息公开透明，相关的信息随处可查。且在签订合同时，上诉人与中介已多次告知涉案楼盘尚未开盘，属于内部认购行为。至房开公司办理认购手续时，房开公司的现场宣传资料及工作人员均已告知房屋的现状，被上诉人不可能不了解房屋的情况就直接支付所有房款。第五，因被上诉人使用内部认购资格的行为导致上诉人的损失，应承担责任。被上诉人在认购成功后又放弃购买房屋，则应相应赔偿上诉人的实际损失，当时双方认可房屋认购资格的转让价格为25万元，故被上诉人应继续支付剩余的15万元转让款。
徐肖燕辩称，第一，上诉人称本案为房屋内部认购名额的转让，但被上诉人在签订涉案合同时，对该情况并不知情。依国家相关政策，以内部认购名额为标的的买卖合同是被禁止的。第二，被上诉人签订涉案合同的最终目的是能认购到“海景壹号”意向房源；所谓的“认购”应该是指商品房买卖合同双方当事人就双方交易房屋的有关事宜签订有效的书面文书。但被上诉人在支付全部购房款后，并未取得有效的认购书面文书，无法确保能购买到意向房源。被上诉人签订涉案合同的目的根本无法实现。第三，依常理，被上诉人不可能花费25万元去购买一个无法保证其权利的内部转让名额，且将400余万元的购房款存在一个与房开公司不相关的投资公司里。
原审被告万豪房产营销策划有限公司和温州市鹿城区钟鼎房产介绍所述称，被上诉人在支付购房款之前，房开公司的有关工作人员已经告知被上诉人因楼盘的预售许可证还没有下来，房款不能打到房开公司，而是要打到中梁投资公司，被上诉人对此也是知情，并且是自愿的。
徐肖燕向一审法院起诉请求：1.判令张俊、万豪房产营销策划有限公司和温州市鹿城区钟鼎房产介绍所双倍返还定金人民币共计20万元；2.本案诉讼费由张俊、万豪房产营销策划有限公司和温州市鹿城区钟鼎房产介绍所承担。
张俊向一审法院反诉请求：1.徐肖燕支付剩余定金款15万元；2.本案的诉讼费由徐肖燕承担。
一审法院认定事实：原告通过广告得知被告钟鼎介绍所可以介绍提供“海景壹号”楼盘的房源。在被告钟鼎介绍所的介绍下，原告（乙方）于2014年4月28日与被告张俊（甲方）签订一份《房屋买卖定金合同》，主要约定：房屋地址为“海景壹号”1幢10楼-25楼任选一套；乙方在签订本合同时向甲方支付定金10万元，乙方认购成功后支付甲方转让费25万元，房开房款以房开付款方式为准，折扣归乙方享有；双方承诺自本合同签订后至2014年4月30日前办理房开认购等相关手续；甲方负责将该房认购到乙方名下，如乙方未认购到意向房源或房开价格超出乙方心理价格，本合同作废，定金如数退还。被告万豪公司作为该定金合同的见证方在合同上加盖公章。同日，原告按约支付10万元定金，由被告钟鼎公司出具收款收据，加盖“万豪地产嘉安加盟店”章。
2014年4月29日，原告认购了“海景壹号”1幢1801室房屋（之后变更为1幢1401室房屋），并由原告丈夫朱敬忠向浙江中梁投资有限公司（以下简称中梁投资公司）的账户支付4359667元，未与温州中梁通置业有限公司（以下简称中梁置业公司）签订商品房买卖合同。嗣后，原告以“海景壹号”楼盘当时尚未开盘，未取得预售许可证，不能确保其认购的房屋最终可以购买得到为由，向房开公司申请退款。中梁投资公司于2014年6月26日向原告退款4359667元。
退款后，原告以被告张俊、钟鼎公司存在隐瞒涉诉楼盘未取得预售许可证为由要求退还定金，被告方以其没有违约为由拒绝退还。为此，原告于2015年1月28日向温州市鹿城区工商行政管理局举报被告钟鼎介绍所存在发布违法广告行为。温州市鹿城区工商行政管理局于2015年3月25日作出温鹿工商处字（2015）74号《行政处罚决定书》，认定被告钟鼎介绍所在“中梁壹号”房产未取得预售许可证的情况下发布预售广告，已构成违法行为，并对被告钟鼎介绍所作出了相应的行政处罚措施。
一审法院认为，涉诉的合同虽然名为《房屋买卖定金合同》，但是从合同双方约定的合同条款、权利义务以及当事人的陈述看，原告与被告张俊实质上形成的是转让“海景壹号”楼盘内部房屋认购名额的买卖合同关系，故本案案由实为买卖合同纠纷。本案中，被告张俊以25万元的价格将“海景壹号”楼盘内部房屋认购名额转让给原告，原告于同日将10万元交由被告钟鼎介绍所保管，由于涉诉合同双方未对该10万元款项作出定金性质的约定或解释，则该10万元应视为原告受让购房认购名额而支付的预付款。
关于原、被告双方争议的房屋是否已成功认购至原告名下的问题。原审法院认为，按照通常理解，“认购至原告名下”应理解为原告就其认购的“海景壹号”房屋最终与中梁置业公司签署合法有效的《商品房买卖合同》。本案中，原告虽就认购“海景壹号”房屋与中梁置业公司进行过协商并向中梁投资公司支付了4359667元，但原告支付款项的行为并不意味着其与中梁置业公司之间形成了有效的商品房买卖关系。况且，本案中原告自始至终未与中梁置业公司办理书面的房屋认购手续，还经申请获得了中梁置业公司退还的款项。综上，因原告与中梁置业公司因未形成有效的商品房买卖合同关系，故“海景壹号”房屋尚未成功地认购到原告名下。
根据原告与被告张俊签订的《房屋买卖定金合同》的约定：“如乙方未认购到意向房源或房开价格超出乙方心理价格，本合同作废，定金如数退还”，可以视为因原告未认购到意向房源而导致该合同解除，据此原告有权要求被告张俊返还10万元。由于合同双方未对该10万元作出定金性质的约定，故原告根据定金罚则要求被告方双倍返还定金的诉请，不予支持。考虑到原告支付的10万元现由被告钟鼎介绍所保管，可由被告张俊与被告钟鼎公司共同向原告履行返还义务。原告诉请要求被告万豪公司承担返还责任，因缺乏依据，不予支持。
关于反诉部分，被告张俊未能成功地将房屋认购至原告名下，根据涉诉《房屋买卖定金合同》的约定，双方的合同关系已经解除，故被告张俊反诉原告支付剩余的15万元转让费的主张，缺乏依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决：一、被告张俊、温州市鹿城区钟鼎房产介绍所于判决生效之日起十日内返还原告徐肖燕10万元；二、驳回原告徐肖燕的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张俊的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，反诉案件受理费1650元（已减半），共计5950元，由原告徐肖燕负担2000元，由被告张俊负担3950元，由被告温州市鹿城区钟鼎房产介绍所对被告张俊应承担的诉讼费中的2300元承担共同责任。
在二审审理期间，当事人均无新的证据提供。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，徐肖燕与张俊签订涉案《房屋买卖定金合同》的目的是能够认购到“海景壹号”楼盘的意向房源。在该合同签订后，因“海景壹号”楼盘尚未开盘，未取得预售许可证，徐肖燕能否最终能够认购到“海景壹号”楼盘的意向房源尚不能确定，其基于该不安心理和保护自己权利的角度考虑，可选择向房开公司申请退款，并最终退款成功。显然，在此情况下，徐肖燕签订上述合同的目的不能实现，合同应依法予以解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，涉案合同解除后，被上诉人已支付的10万元，可要求予以返还，而上诉人要求被上诉人继续履行该合同的内容而向其支付剩余的15万元，于法无据。如若上诉人因上述合同的解除而遭受损失，可依法另行主张。综上，上诉人的上诉理由不成理由，其据此提出的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人张俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑文平
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年八月十六日
代书 记员 蔡瑞洁