吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民二初字第289号
原告：吉林市殡葬服务中心。住所：吉林省吉林市。
法定代表人：殷晓宇，该中心主任。
委托代理人：浦克，吉林白桦律师事务所律师。
被告：吉林市金宇实业有限责任公司。住所：吉林省吉林市丰满区。
法定代表人：高世贵，该公司总经理。
委托代理人：高铭阳，男，汉族，住吉林省吉林市船营区。
原告吉林市殡葬服务中心（以下简称殡葬中心）与被告吉林市金宇实业有限责任公司（以下简称金宇公司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理，2016年3月4日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告殡葬中心的委托代理人浦克、被告金宇公司的委托代理人高铭阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
殡葬中心诉称：殡葬中心与金宇公司于2010年12月27日签订一份《房屋买卖合同》，约定金宇公司将产权证号为吉林市房权证丰字第B40000**号、YX400000**号房屋及无籍房、国有土地使用权、集体土地使用权等以总价款2480万元出售给殡葬中心，约定由金宇公司负责办理相关房屋抵押解除事宜、补交土地出让金及费用，金宇公司交付标的物及无瑕疵证照时，殡葬中心支付价款，双方还约定了如金宇公司违约则赔偿殡葬中心双倍定金等内容。合同签订后，殡葬中心向金宇公司交付了60万元定金。因金宇公司直到2013年8月仍不能将被吉林市丰满区人民法院查封的房屋办理解封手续，也不能办理集体土地征收事宜，致使殡葬中心无法实现合同目的。由于双方协商未果，故殡葬中心提起诉讼，要求：1、解除与金宇公司签订的房屋买卖合同；2、由金宇公司返还殡葬中心60万元定金；3、由金宇公司赔偿殡葬中心利息损失19万元（截至2015年5月26日，53个月＊6%＊60万元）；4、由金宇公司赔偿殡葬中心自2015年5月27日起至定金全部返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息。
金宇公司辩称：金宇公司同意解除与殡葬中心签订的《房屋买卖合同》，但不同意返还殡葬中心定金，也不同意赔偿其利息损失。由于殡葬中心没有按照合同约定及时支付金宇公司垫付款用于赎回房屋，给金宇公司造成了损失，故将另案要求殡葬中心赔偿损失。
经审理查明：殡葬中心与金宇公司于2010年12月27日签订一份《房屋买卖合同》，约定金宇公司将产权证号为吉林市房权证丰字第B40000**号、YX400000**号房屋及其附属土地、坐落于丰满区小白山乡小兰旗村吉桦路198号的1-3层1673平方米的工业用房及其附属土地以及无籍房、坐落于丰满区小白山乡商业、服务业国有划拨土地5628.6平方米、坐落于丰满区小白山乡小兰旗村集体土地约35000平方米等财产以2480万元出售给殡葬中心，由殡葬中心向金宇公司交付60万元定金，并约定因金宇公司部分财产在相关部门抵押，由金宇公司负责依法赎回，在财产回赎过程中，殡葬中心可在总价款内为金宇公司垫付回赎价款，金宇公司有义务补齐相关土地出让金及其他拖欠的费用，保证相关房产证照、土地证照真实无瑕疵，殡葬中心也可为金宇公司在总价款中垫付，并且在金宇公司实际交付上述合同标的及无瑕疵证照时，殡葬中心支付垫付后的其余价款。另外，双方还在违约责任条款中约定金宇公司不能交付上述合同标的及无瑕疵证照视为违约，殡葬中心不能及时垫付和给付价款视为违约。殡葬中心违约，金宇公司不返还定金；金宇公司违约，则赔偿殡葬中心双倍定金，并支付殡葬中心相关利息及为履行该协议所支出的相关费用。协议签订后，金宇公司收到了殡葬中心支付的60万元定金。2011年12月28日，金宇公司与吉林市中小企业信用担保有限公司（以下简称担保公司）签订协议，约定金宇公司将其用于抵押的房产（吉林市房权证丰字第B4000**号）更名过户给担保公司，但双方约定更名过户后，如金宇公司筹措到资金，担保公司再把房屋过户给金宇公司。后金宇公司为赎回上述部分财产曾要求殡葬中心支付垫付款，但殡葬中心以其不能仅就部分财产回赎支付垫付款为由予以拒绝。时至今日，殡葬中心未向金宇公司支付垫付款，上述合同标的物亦均未办理解除查封的手续，金宇公司也未能赎回其中任何一处标的物，而且部分财产已在法院执行过程中通过评估拍卖程序更名过户到了他人名下。现殡葬中心以金宇公司无法履行合同约定义务，致使合同目的无法实现为由起诉至法院，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，由金宇公司返还60万元定金并赔偿利息损失。
认定上述事实的证据有：房屋买卖合同、收据、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋登记簿、金宇公司与担保公司签订的协议两份、2012年4月25日担保公司向金宇公司发出的欠款追收通知单。
金宇公司还提供了2010年6月2日担保公司为高世贵出具的欠款追收通知单、担保公司为高世贵出具的收到回购厂房定金2000元的收据、集体土地使用权出让协议书、小兰旗村民代表会议记录、小兰旗村党支部会议记录、小兰旗村第八届选举委员会与高世贵（签名为“高士贵”）签订的土地出让协议、吉林市船营区北龙木器厂于2011年6月2日出具的《关于吉林市丰满区小白山乡小蓝旗村吉桦路198号房产转让决定书》等证据，但均系复印件，且殡葬中心对其真实性提出异议，故本院未予确认。
根据殡葬中心的诉讼请求和金宇公司的答辩意见，归纳本案的焦点问题是：殡葬中心与金宇公司签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，该合同应否解除；金宇公司应否承担返还殡葬中心60万元定金并赔偿利息损失的责任。
本院认为，第一，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”虽然金宇公司与殡葬中心签订《房屋买卖合同》未经抵押权人同意，但双方约定由金宇公司负责赎回由其出售给殡葬中心的已设定抵押的财产，从而向殡葬中心交付合同标的物及无瑕疵证照，即殡葬中心欲向金宇公司购买的是由金宇公司负责赎回的无瑕疵的财产，由于该合同是双方当事人的真实意思表示，并未损害抵押权人及其他人的利益，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于本案双方当事人在《房屋买卖合同》中约定的部分标的物已在法院执行阶段通过评估拍卖程序更名过户到了他人名下，双方的合同目的已无法实现，现殡葬中心以此为由提起诉讼，要求解除该合同，金宇公司亦当庭表示同意，双方对于解除合同已形成合意，因此，该合同应予解除。
第二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于本案的合同标的物是已设定抵押的房产和土地使用权等，按照约定，金宇公司需要先将标的物从抵押权人处赎回才能将其实际交付给殡葬中心，在赎回过程中殡葬中心可在总价款内为金宇公司垫付价款。虽然金宇公司认为其最终未能按照约定将标的物上的抵押权予以解除，也未将任何一处标的物赎回的原因是殡葬中心未按照合同约定支付垫付款，但是本院认为，本案双方签订的《房屋买卖合同》所涉及标的物状况都非常复杂，金宇公司为实现与殡葬中心之间的合同目的而将上述标的物全部赎回不只存在资金方面的困难，还需要面对法院执行阶段对标的物进行拍卖的法律程序以及土地使用权转让过程中存在的诸多难以解决的实际问题，如上述问题不能全部解决，必然导致合同目的无法实现，而且有些问题并不是殡葬中心支付垫付款即能够解决的。由于本案合同解除是不可完全归责于任何一方当事人的原因造成的，因此，合同解除后，应当恢复原状，双方当事人应当将其因该合同所取得的财产和利益予以返还。金宇公司即应将收取的60万元定金返还给殡葬中心，并支付殡葬中心资金占用期间的相应利息。由于殡葬中心要求金宇公司支付利息的标准并没有事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，金宇公司按照中国人民银行一年期定期存款利率标准支付殡葬中心资金占用期间的利息较为适宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告吉林市殡葬服务中心与被告吉林市金宇实业有限责任公司于2010年12月27日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告吉林市金宇实业有限责任公司于判决生效后十日内一次性将60万元定金返还给原告吉林市殡葬服务中心，并支付原告自2010年12月27日起至本金全部返还之日止按中国人民银行一年期定期存款利率标准计算的利息。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11700元，由原告吉林市殡葬服务中心、被告吉林市金宇实业有限责任公司各负担5850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 刘爱香
人民陪审员 甄连喜
人民陪审员 李满毅
二〇一六年三月十一日
书 记 员 张 兵