长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宽民初字第2370号
原告：中国人民解放军65316部队，住所地：长春市宽城区北安路1597号。
负责人：付先学，部队长。
委托代理人：郭剑峰，沈阳军区长春法律顾问处律师。
委托代理人：卢鑫，沈阳军区长春法律顾问处律师。
被告：吉林省锦绣江山市场管理有限公司，住所地：长春市宽城区北京大街15号。
法定代表人：吕明春，董事长。
委托代理人：吴迪，住长春市。
原告中国人民解放军65316部队（以下简称65316部队）诉被告吉林省锦绣江山市场管理有限公司（以下简称江山公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告65316部队的委托代理人郭剑峰、卢鑫，被告江山公司的委托代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军65316部队诉称，原告与被告江山公司签订了《军队房地产租赁合同》。依据合同约定，被告租赁原告位于长春市宽城区建设街28号房屋。租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日。租金总额为5400000元，年租金为1800000元。合同附加条款约定，每年租金分两次给付，分别于每年1月1日之前和6月30日之前给付，每次人民币900000元。租赁合同第十一条第（二）条约定被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除合同并收回按照合同约定属于原告的全部财产。租赁合同签订后，原告将房屋实际交付给被告使用，但截止今日被告共支付给原告租金共计人民币520000元，仍拖欠租金人民币3080000元。2014年9月6日，被告向原告出具《承诺书》，承诺清偿拖欠的租金否则视为被告违约，双方解除合同。被告也没有按照《承诺书》履行。2015年4月20日，原告向被告发出《通知书》，告知其拖欠租金总额及返还租赁房屋的事宜，被告亦未明确表示回复。2015年6月9日，原告向被告送达《解除合同通知书》，并被告无异议。原《军队房地产租赁合同》自6月30日已经解除。依据原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》及被告出具《承诺书》的内容，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告要求被告支付拖欠租金及违约金。被告的行为已经严重影响原告的合法利益。故诉至法院，请求人民法院判令：一、依法判令解除合同；二、被告立即交还租赁物，并承担由此造成的损失；三、请求依法判令被告按照合同约定向原告支付拖欠租金共计3080000元；四、请求判令被告按照合同约定履行拖欠租金的违约金共计4284100元；五、请求判令本案所有诉讼费用均由被告承担。
被告吉林省锦绣江山市场管理有限公司辩称，我公司认为原告主张权利的实现面临军队政策和社会安定等很多问题。首先，关于欠交租赁费解除合同问题，双方的合同期限约定至2016年6月30日，原告以拖欠租金为由提前解除合同，我公司承认拖欠事实存在，其理由是受房地产大气候影响致效益不好，近三年，我公司投入7000000元进行设施基础改制，造成资金紧张，双方于2013年签订的合同，原告没有交给我公司，致使我公司与业户无法签订合同进行招商，今年4月20日，原告多次以口头和书面形式通知业户，并要求其在10月30日前全部迁出，造成了极坏影响，特别是11月份，原告派兵在市场围墙喷涂“军事管理区”的大字，导致业户不能正常经营，此种做法很不恰当。原告的行为也存在一定的过错，合同不是不可以解除，但应当妥善处理业户安置及赔偿等问题；第二，江山市场由业户200多户，该市场已经营20多年，是他们赖以生存的保证，并为此投入了巨大的资金，如果市场关闭，他们将面临失业，无论原、被告之间存在什么情况，业户是善意的第三方，其权益应当得到保护；第三，关于妥善处理双方的建议，原告上级发出的文件，明确管控租赁范围，一律不再新增租赁项目，江山市场已经营22年，不属于新增项目，合同到期可以不再出租，现双方合同并没有期满，且业户情况十分复杂，不应强行收回，江山市场不属于严禁出租军事行政区房地产，是符合出租条件的，对江山市场不能一刀切，最好能延长2-3年，即使法院判决，客观上也很难执行下去，因为业户签约至2017年，为此，应与业户协商补偿问题，对于欠租问题双方都有过错，应通过协商确定我方支付的费用的时间；
经审理查明，原告中国人民解放军65316部队与被告吉林省锦绣江山市场管理有限公司从2003年起双方便进行房屋租赁合作。2013年10月31日以沈阳军区长春房地产管理处为出租方（甲方）与以吉林省锦绣江山市场管理有限公司为承租方（乙方）续签了《军队房地产出租合同》，合同约定：甲方自愿将位于长春市宽城区建设街28号，房屋建筑面积8300平方米，场地面积19583平方米出租给乙方使用，该地块地号为沈吉字第0051号，乙方租用该场地用于市场开发经营。租期为自2013年7月1日起至2016年6月30日止，年租金为1800000元，三年租金总计为5400000元。租金交付方式为乙方于每年的前10日内交付，付款方式为上打租。合同第九条一款约定“甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实，并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿”；该条第四款约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等，造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。该合同第十一条二款约定，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞纳金费用总额的3‰向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回本合同约定属于甲方的财产，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处的财产，同时，甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。在该合同中双方承认的附加条件为“1、甲方全权委托中国人民解放军65316部队负责本合同的履行、管理与监督。2、每年租金分两次给付，即每年1月1日之前和6月30日之前每次900000元，如果每次延迟支付租金，逾期15天，除乙方交纳违约金100000元之外，甲方有权解除合同，无偿收回全部出租房地产，一切后果责任由乙方承担。3、甲方提请乙方充分注意本合同第九条，合同的解除与终止各款项的约定，乙方表示全部同意此条约定。”双方在该合同尾页加盖各自单位公章，并加盖双方法人代表名章。合同签署后，双方按以往做法履行合同，被告继续使用原告出租的场地及设施。被告在合同签订后分别在2013年8月16日、2014年4月30日、7月30日向原告支付租金20000元、300000元、200000元，共520000元。为此，被告原法定代表人赵峰于2014年9月6日为原告出具承诺书一份，相关内容为：“承诺书，截止2014年9月6日，原告拖欠65316部队租金2180000元。现承诺被告于2014年9月30日前偿还1280000元，如到期未兑现，视为违约，双方解除合同，被告自动退出市场，交还全部租赁物并承担一切损失。此笔款偿还之日，双方商议（余下）所欠900000元的还款日期。另外，从2014年9月9日起，被告将所有与业主签订的租赁合同交给65316部队一份备查。”被告上级主管吉绿集团负责人即本案被告委托代理人吴迪在担保人处签字。至本案开庭时止，被告仍未将与业户签订的合同交给原告。
2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合发出后营（2015）78号通知，该通知规定：各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的2015年年底前全部停止。2015年4月20日，原告依据合同约定、被告承诺及原告上级文件精神向被告经营的场地内张贴公告，告知各业户具体情况如下：我部与被告公司的合同期限至2016年6月30日，由于其严重违约，违反了合同法及双方合同约定，按照上级要求及被告公司法人承诺，该违约项目必须在2015年12月31日前终止，望各业户做好相关准备。同日，原告向被告送达了通知书，相关内容为：按照合同约定，截止2015年4月14日，你部共拖欠房屋租赁3080000元，违背了合同第十一条关于乙方按时缴纳租金条款，结合2015年3月总部下发的关于全面停止部队租赁项目的通知精神，正式通知你部，1、在2015年4月30日前向我部缴纳拖欠租金3080000元整（含2015年上半年900000元）；2、请加紧时间妥善算清你方与业户之间债务关系，确保在2015年12月31日前腾退所有住房及场地；3、签订终止协议书，约定房地产移交时间，如你公司7日内无答复，我部将通过法律手段解决矛盾纠纷。被告公司主管单位负责人吴迪收到后，在该通知书上注明：收到，但依目前实际情况（众多业户迁移等），按以上条款很难完成，本通知我公司十个工作日内答复。吴迪签名。2015年5月26日，委托单位沈阳军区长春房地产管理处与受托单位本案原告即中国人民解放军65316部队签署了（2015）长房租委字第001号《军队空余房地产租赁管理委托书》，该委托书委托事项为：现将产权属于中国人民解放军65316部队管理的房地产并对外出租的租赁项目，全部委托给中国人民解放军65316部队管理，加盖双方单位公章。为减少承租场地业户的经济损失，原告分别于2015年5月27日、6月24日两次向出租场地张贴通知或通告，告知因被告违约及国家和军队政策法规重大调整，合同无法履行，解除合同，各业户在合同终止前直接与被告交涉有关事宜。2015年6月9日原告在中华人民共和国吉林省长春市信维公证处公证人员见证下将一份解除合同通知书交与被告单位工作人员赵先生手中，用以证明该份解除合同通知书送达给被告的事实存在和送达的全过程。该通知书载明双方签订的合同约定，每逾期一日违约方支付千分之三违约金，根据上级文件规定，告知被告双方于2013年10月31日签订的军队房地产租赁合同在清理范围之内。合同履行至2015年6月30日为止双方解除合同，双方均不承担任何责任。租金结算至2015年6月30日，并要求被告在接到通知后七日内予以答复，否则将按法律程序解除合同，并给付租金及违约金。该公证处于同日做出（2015）吉长信维证字第24197号公证书并加盖公章。被告收到该解除合同后，至今也没有任何形式的答复。
另查实，原告在庭审当中，对租金给付情况进行说明，认为被告拖欠3080000元租金截止日期是2015年6月30日，被告至今仍占用租赁场地，按其合同约定还应当给付6月30
日以后的半年租金900000元以及至交付租赁场地时止的租金，被告当庭辩称，不同意原告当庭说明应当给付租金的数额计算方法，认为拖欠租金双方当事人均有一定的责任，原告不应进入市场干扰业户正常经营，由于原告的行为导致的业户经营不稳定，所以，不同意给付违约金。
上计事实，有起诉书、答辩状、租赁合同、委托合同、公证文书、承诺书、解聘合同、通知书、部队文件及庭审笔录等在卷为证。
本院认为，本案事实清楚，证据充分。2013年10月31日签订的《军队房地产出租合同》系双方当事人真实意思表示，原告方履行了交付租赁场地义务，被告承认从合同开始履行时便存在违约，至2015年6月30日共拖欠原告方房屋租金3080000元的违约事实存在，原告有上级主管部门委托书在卷为证，故原告是本案适格主体，本院对以上事实予以确认。关于本合同对被告逾期给付租金承担违约金的约定时间及标准与附加条款不一致一节，附加条款应视为对本合同相关内容的变更。被告原法定代表人赵峰于2014年9月6日向原告出具承诺，截止2014年9月6日拖欠原告租金2180000元，在9月30前偿还1280000元，逾期视为违约，双方解除合同，被告自动退出市场并交还全部租赁物，该承诺书系被告真实意思表示，但被告至今仍拖欠租金，也未按承诺书履行撤出场地义务，原告基于双方签订的合同、被告违约事实、被告的承诺书及原告上级部门下发的文件数次向被告及业户送达解除合同通知书，要求被告及所属经营户提前做好清退场地的准备工作，以免造成经济损失，应认定原告此行为是为了减少各方经济损失所做的善意告知行为，并非是干扰市场经营活动。被告长期拖欠原告方租金系事实清楚，已构成违约，原告要求解除合同，被告返还租赁物给付拖欠的租金及违约金有合同依据，应予以支持。但原告按日3‰违约金标准明显过高，且被告不认可给付，应调整为以欠付租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算。对于被告所述原告于2015年11月份派部队去租赁市场影响业户正常经营的主张，鉴于被告违约事实先前存在，也未按其承诺在2014年9月30日撤出租赁场地情况下，原告在被告承诺一年后的2015年11月派员去场地粉刷标语并无不妥，被告以原告的行为影响业户正常经营的辩解不能成立。对于被告要求延长租期二至三年的请求，于法无据，被告此项要求应认定为无理之求。综上，根据各方当事人举证、质证及庭审情况，综合评判本案。为保护公民、法人的合法权益不受侵害。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除沈阳军区长春房地产管理处与被告吉林省锦绣江山市场管理有限公司于2013年10月31日签订的《军队房地产出租合同》；
二、被告吉林省锦绣江山市场管理有限公司于本判决生效后30日内从座落于长春市宽城区建设街28号，建筑面积8300平方米房屋及面积19583平方米场地内迁出，并交还原告中国人民解放军65316部队；
三、被告吉林省锦绣江山市场管理有限公司立即给付原告中国人民解放军65316部队租金3080000元（截止2015年6月30日）及2015年7月1日至被告迁出时止的房屋场地租金（年租金标准为1800000元）；
四、被告吉林省锦绣江山市场管理有限公司给付原告方违约金（按中国人民银行同期贷款利率的130%，分别以380000元为本金，自2013年7月16日起；以900000元为本金，自2014年1月6日起；以900000元为本金，自2014年7月15日起；以900000元为本金，自2015年1月16日起，计算至实际给付租金完毕时止）；
五、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费69648元（原告已预交），由被告负担42640元，余下27008元由原告自行承担。
上记款项、事项，被告在本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 徐 君
代理审判员 石 磊
人民陪审员 齐 颖
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 冯琳琳