山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终1296号上诉人（原审原告）：淄博平安物业管理有限公司。住所地：山东省淄博市博山区白虎山路**号。统一社会信用代码：91370304773192286B。法定代表人：张长红，总经理。委托诉讼代理人：王华章，男，该公司职工。委托诉讼代理人：祝仰民，男，该公司职工。被上诉人（原审被告）：毕延新，男，1974年10月12日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。上诉人淄博平安物业管理有限公司（以下简称“平安物业”）因与被上诉人毕延新物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2017）鲁0304民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人平安物业的委托诉讼代理人王华章、祝仰民到庭参加诉讼。被上诉人毕延新经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于垃圾清运处理费，上诉人为多个小区提供物业管理服务，其中包括万顺御花园和文姜花苑小区，上诉人在各个小区的物业管理处不具备法人资格，相关费税都是上诉人财务部门统一缴纳。卫生协议书中载明垃圾清运点是万顺御花园是因为上诉人有相关部门在该处办公。二、关于路灯电费，文姜花苑小区业主委员会为上诉人出具的关于路灯电费说明，证明物业费中未包括路灯电费，业主委员会作出的决定对业主具有约束力，被上诉人应该向上诉人支付路灯电费。三、关于违约金，被上诉人是故意违约，应按照物业服务合同约定向上诉人支付违约金。二审庭审中，上诉人平安物业放弃对被上诉人毕延新关于垃圾清运处理费的上诉请求。上诉人平安物业该放弃行为系其对自身诉讼权利的行使，本院予以确认。毕延新未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。平安物业向一审法院起诉请求：1．判令毕延新向平安物业支付物业管理费2114.48元、垃圾清运费504.00元、路灯电费131.54元，以上费用合计2750.02元；2．判令毕延新向平安物业支付逾期缴纳物业费的违约金6318.00元，自起诉之日至清偿完毕之日的违约金按每日2.00元另行支付；3.本案诉讼费用由毕延新承担。一审法院认定事实：平安物业系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理、服务企业。毕延新系博山区文姜花苑小区4号楼3单元502号业主，其房屋建筑面积为116.93平方米。2014年3月18日，涉案房屋过户至毕延强名下。毕延新认可该房屋实际一直由其居住，并认可应该由实际使用人缴纳物业费。2008年12月3日，平安物业（乙方）同博山区文姜花苑小区业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，双方约定由乙方为文姜花苑小区提供物业服务，期限自2008年12月1日起至2014年12月1日止；第二十六条（物业管理服务费）第一款约定，物业服务费由乙方按房屋建筑面积每月每平方米0.25元，分别于每年1月1日至5日、7月1日至5日前按照半年一次性向业主或物业使用人收取；第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；第三十四条规定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日加收2.00元违约滞纳金；第三十九条规定，合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。合同到期后，博山区文姜花苑小区业主委员会并未选聘新的物业管理服务企业，淄博平安物业管理有限公司继续为该小区提供服务。2016年1月8日，博山区山头街道北神头文姜社区居民委员会、博山区文姜花苑小区业主委员会联合发布告知书一份，载明：淄博平安物业管理有限公司文姜花苑管理处于2016年1月10日撤销，移交文姜花苑小区业主委员会，由业主委员会交接北神头文姜社区居民委员会管理。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。毕延新作为博山区文姜花苑小区业主及房屋实际使用人，业主委员会签订的物业管理服务合同对其具有约束力，毕延新应该按照物业服务合同约定支付物业费。对于毕延新欠交物业费的金额。平安物业主张，2009年下半年、2010年下半年、2011年全年、2012年全年、2013年全年、2014年全年、2015年全年、2016年1月1日至10日，毕延新未按合同约定支付物业费。据此，按毕延新房屋面积116.93平方米，每平方米每月0.25元计算，物业费金额为2114.48元，平安物业有权要求毕延新支付。对于垃圾清运费。平安物业主张，市政环卫部门与平安物业约定文姜花苑小区的垃圾清运费由平安物业代收、代缴，平安物业按一定数额支付给市政环卫部门后，剩余费用归平安物业所有。平安物业为证明自己的主张，提供环境卫生协议三份、垃圾代运费发票七份。根据博价字[2005]33号淄博市博山区物价局文件规定，有权收取生活垃圾处理费的单位为区市政环卫局，标准为居民6.00元／户／月。平安物业提供的环境卫生协议书系平安物业与淄博市博山绿颜园林工程处签订，区市政环卫局与淄博市博山绿颜园林工程处并非同一主体；而且环境卫生协议书中均约定垃圾清运地点为万顺御花园，非本案毕延新所在的文姜花苑小区。平安物业提供的证据，不足以证明自2009年1月至2015年12月期间，平安物业已经代毕延新履行了交纳垃圾清运费的义务。故对于平安物业的该项诉讼请求，不予支持。对于路灯电费。平安物业主张代毕延新支付自2009年1月至2015年12月期间的路灯电费131.54元，毕延新应支付平安物业上述费用。物业管理服务合同第二十六条（物业管理服务费）第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。路灯属于共用设施，其日常运行所产生的路灯电费应包含在物业支出中，平安物业无权另行收取。平安物业的该项诉讼请求，不予支持。对于违约金，平安物业主张，根据物业管理服务合同约定，毕延新未按约定交纳物业费的，平安物业可以从逾期之日起每日加收2.00元违约金，合同约定的物业费交纳时间为每年的1月1日至5日、7月1日至5日，毕延新自2009年7月6日起违约计算至2017年11月30日共计3069天，按照合同约定从逾期之日起每日加收2元的违约金，合计6138.00元（2.00元/天×3069天）。毕延新对此不予认可，主张其不存在违约行为。一审法院认为，违约金数额应相当于因当事人一方违约给对方所造成的损失数额，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以申请人民法院予以适当减少。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，平安物业并未提供证据证明因毕延新不按时交纳物业费给其所造成的具体损失数额，故其损失只能参照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利息计算。据此，以毕延新尚欠平安物业的物业费金额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%，计算平安物业的损失金额为824.05元（计算方式见附一违约金计算表），平安物业主张超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、毕延新自判决生效之日起十日内支付淄博平安物业管理有限公司物业费2114.48元；二、毕延新自判决生效之日起十日内支付淄博平安物业管理有限公司违约金824.05元（截止到2017年11月30日，以后的违约金，以2114.48元为基数，自2017年12月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）；三、驳回淄博平安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，淄博平安物业管理有限公司负担14.00元，毕延新负担11.00元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审认定一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人平安物业主张的路灯电费问题。平安物业主张，文姜花苑小区业主委员会于2016年1月10日出具的说明，系对平安物业与博山区文姜花苑小区业主委员会于2008年12月3日签订的物业管理服务合同第二十六条（物业管理服务费）第四款第二项约定的补充，对业主具有约束力。对此，本院认为，2016年1月10日，平安物业即从文姜花苑小区撤离，物业管理服务合同权利义务即已终止；且该份说明仅系文姜花苑小区业主委员会单方出具的一份情况说明，并非双方达成合意对原2008年签署的物业管理服务合同条款的变更或补充，不能以此作为向业主主张路灯电费的依据。物业管理服务合同第二十六条（物业管理服务费）第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。小区路灯作为共用设施设备，既然物业管理服务合同已明确约定物业服务支出包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，那么平安物业作为物业管理服务企业收取了物业费，其再行主张路灯电费，也与合同约定不符。故上诉人平安物业关于路灯电费的上诉主张，不能成立，本院不予支持。关于上诉人平安物业主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，违约金数额应相当于因当事人一方违约给对方所造成的损失数额。本案中，上诉人平安物业并未举证证实其因毕延新不按时交纳物业费所造成的具体损失数额，故其损失的数额应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算。一审法院依据上述规定参照逾期罚息利率标准计算上诉人的损失从而确定违约金数额，并无不当。上诉人平安物业二审主张按照民间借贷最高年息24%计算违约金，但本案非民间借贷纠纷，上诉人平安物业的该主张于法无据。故，上诉人平安物业关于违约金的上诉主张，不能成立，本院不予支持。被上诉人毕延新未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利。综上所述，上诉人淄博平安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人淄博平安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏坤明审 判 员 边存鑫审 判 员 郑 炬二〇一八年五月十六日法官助理 汪燕飞书 记 员 皮 玥