上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13821号
上诉人（原审被告）：徐惠芳，女，1964年7月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：孙保忠，上海知诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾凡婷，女，1978年9月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：沈琪，上海市天华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：茅婕，上海市天华律师事务所律师。
上诉人徐惠芳因与被上诉人曾凡婷房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐惠芳上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人曾凡婷的原审诉请。事实与理由：1、案外人孙某虽已支付110万元，但其并未明确表示要将该笔款项用做被上诉人购房的首付款。同时，银行也表示拒绝受理被上诉人的贷款申请。因此，被上诉人无法按照合同约定及时履行付款义务，上诉人有权解除合同并寄送解约函，一审法院对该节事实未予认定；2、一审法院未追加孙某为本案第三人，而是以庭后谈话的形式进行询问，显属程序不当，应当发回重审。
被上诉人曾凡婷辩称：上诉人明知贷款审批需要买卖双方提供资料、互相配合，被上诉人亦曾多次通知上诉人，希望其配合办理贷款手续，但直至2015年12月15日，即双方约定办理贷款手续的当天，上诉人始终未出现，也未曾提供过相关资料，因此贷款无法办理的责任在于上诉人。被上诉人请求二审依法维持原判。
2016年1月，曾凡婷诉至一审法院，请求判令徐惠芳继续履行2015年11月29日双方签订的《上海市房地产买卖合同》。
一审法院认定：上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人为徐惠芳。2015年7月29日，徐惠芳（甲方，出售方）与孙某、曾凡婷（乙方，购买方）、上海XX事务所（丙方、中介方，以下简称XX事务所）签订《居间合同》，约定：房屋座落徐汇区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积146.77平方米。系争房屋成交价685万元。2015年7月29日乙方支付意向金5万元，甲方按本合同第三条签署合同签收该意向金的，该意向金转为定金。定金若有不足的，由乙方在甲乙双方签署本合同后3日补足定金至50万元。2015年8月1日乙方支付房款人民币60万元，该款项与上述定金共同构成首期房价款人民币110万元。若甲方就该房地产尚有抵押并须使用乙方房价款归还贷款的，上述款项应用于归还贷款，解除抵押。双方还约定2015年8月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。
同日，徐惠芳出具《房款收据》两份：一份内容为今收到曾凡婷、孙某支付系争房屋购房定金50万元，另一份内容为今收到曾凡婷、孙某支付系争房屋房款60万元。两份《房款收据》下方均注明：该房款收据待孙某支付到指定账户后即时生效。
2015年7月30日，孙某通过其招商银行账户分两笔向徐惠芳账户共计转账110万元，金额50万元的转账凭证上交易摘要为购房定金，金额60万元的转账凭证上交易摘要为购房款。
2015年8月28日，徐惠芳（卖售人，甲方）与曾凡婷（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方房地产权证号为：徐2005XXXXXX，房地产坐落：XX路XX弄XX号（部位：XX），房屋建筑面积146.77平方米。系争房屋转让价款共计685万元。甲、乙双方同意，甲方于2015年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2015年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）8.1乙方需办理477万元/30年组合贷款，贷款产生的费用由乙方自行负担；若乙方的实际购房贷款不足上述申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋办理房地产产权过户交易手续当日且于交易递件前支付予甲方。9、甲方需配合乙方办理相关贷款手续，若乙方贷款银行需甲方提供但不限于：甲方身份信息、配偶身份信息、相关银行卡及同住人签字等，甲方需给予提供到场完成贷款合同签订事宜。附件三付款协议约定：一、首期房价款：本合同签订前，乙方已在2015年7月30日通过居间方转付或直接支付甲方房价款110万元，其中含定金50万元。乙方应于签署本合同后于2015年8月28日前通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款96万元。如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计206万元。二、第二期房价款：乙方与该房地产所在地区房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋上海市房地产权证后的三个工作日内自行或委托他人领取产权证明并提供给贷款银行配合放款，以银行发放贷款的方式将房款477万元支付给甲方。三、尾款支付：尾款2万元于房屋交接时结清。
同日，曾凡婷通过其招商银行账户向徐惠芳账户转账96万元，用途为购房转账。徐惠芳出具《房款收据》，内容为今收到曾凡婷支付系争房屋房款96万元。
2015年11月15日，曾凡婷向徐惠芳发出《通知函兼催告函》，内容为徐惠芳已收受曾凡婷按约定日期支付的首期房价款206万元，依据买卖合同补充条款（一）约定，徐惠芳应配合办理审税和贷款等相关手续，然而徐惠芳至今未能配合办理审税和贷款等相关手续。为此催告徐惠芳于2015年11月20日前，前往相关部门配合办理审税和贷款等相关事宜。
2015年11月29日，徐惠芳（卖售人，甲方）与曾凡婷（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方房地产权证号为：徐2005XXXXXX，房地产坐落：XX路XX弄XX号（部位：1801），房屋建筑面积146.77平方米。系争房屋转让价款共计685万元。甲、乙双方同意，甲方于2016年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2015年12月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）增加了15、该房屋内的所欠物业管理费有乙方承担。其余条款均与2015年8月28日签订的买卖合同一致。附件三付款协议的约定与2015年8月28日签订的买卖合同附件三付款协议相一致，未作调整。
在双方于11月29日签订《上海市房地产买卖合同》后，曾凡婷办理了系争房屋审税、房地产市场询价、申请贷款等买卖手续，并领取了税务部门出具的《上海市个人住房房产税认定通知书》。2015年12月3日，曾凡婷向渤海银行递交了其提供的贷款资料。2015年12月15日，在关于渤海银行办理系争房屋贷款事宜签到表上，有曾凡婷、吴某（渤海银行代表）、王某（居间方代表）的签名，无徐惠芳签名。
2015年12月8日，徐惠芳委托律师向曾凡婷发出《告知函》，表示曾凡婷与前夫孙某作为买方，徐惠芳作为卖方签订过居间合同一份，约定将系争房屋以685万元价格转让，该房屋首期房款为110万元。居间合同签订后，买方确实在该合同项下支付过房款110万元，然而此后曾凡婷与孙某关系发生变化，所以单方面决定不再履行居间合同中约定的买卖事宜。8月28日签订的买卖合同与居间合同因为买受人不同，在法理上并非同一个合同。在居间合同项下，曾凡婷与孙某已经构成违约，徐惠芳有权在扣除相应违约金后将剩余房款退回曾凡婷与孙某共同确认的账号。而在买卖合同项下，徐惠芳至今未收到首付款。望曾凡婷就这两个合同的履行与解约事宜，提供退款账号和支付首付款，确保合同顺利履行。
2015年12月17日，曾凡婷委托律师向徐惠芳发出《律师函》，表示双方签订的《居间合同》及2015年8月28日和2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》二份均为双方真实意思表示，其中均明确约定首期房价款206万元系由7月30日支付的110万元和8月28日支付的96万元共同构成，此前双方也从未就居间合同需要承担违约金事宜作出协商约定，徐惠芳发来律师函中所称的违约金无事实和法律依据。要求徐惠芳按照买卖合同约定履行配合贷款及过户义务。
2016年1月30日，徐惠芳出具《解除双方所订上海市房地产买卖合同通知》，表示双方签订的系争房屋买卖合同，因曾凡婷不切实履行合同，对相关情况也未尽告知义务，徐惠芳一方决定解除双方所订买卖合同，并保留追究违约所造成的经济损失的权利。
另查明，徐惠芳与案外人于某、XX事务所于2015年6月28日签订《居间合同》，该份合同上系争房屋总价款为668万元。后因徐惠芳对房屋成交价提出异议，三方于2015年7月29日协商解除该居间合同。该居间合同解除之日也是本案居间合同签订生效之日。
系争房屋原设定有67万元的抵押贷款，抵押权人为上海银行陆家嘴支行。期限：2004年5月17日至2024年5月17日。2015年7月22日，系争房屋的抵押被登记注销。
审理中，徐惠芳表示2015年11月29日知道曾凡婷与孙某离婚。徐惠芳提交微信和短信记录，欲证明曾提出要求曾凡婷确认孙某支付的110万元，以及徐惠芳12月11日前去渤海银行交资料的事实。徐惠芳还提交其与渤海银行工作人员2015年12月29日的电话录音，渤海银行工作人员在电话中表示渤海银行已经不做曾凡婷的贷款银行。
庭审中，曾凡婷表示徐惠芳未配合办理贷款，贷款银行也未告知贷款无法办出。在徐惠芳补足贷款材料后，如果无法办理贷款，曾凡婷可以补足相关款项。庭审后，曾凡婷表示其符合购房资格，对于未付房款，不准备办理贷款，该笔款项已准备好，如果继续履行合同，将以现金补足该款项交付给徐惠芳。
以上事实，除曾凡婷、徐惠芳的一致陈述外，另有居间合同、上海市房地产买卖合同、转账凭证、房款收据、通知函兼催告函、律师函、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、告知函、谈话笔录、庭审笔录等证据证实，经庭审质证无异，法院予以认定。
庭审后，一审法院组织孙某来院谈话。孙某明确表示同意2015年7月30日支付的110万元作为系争房屋的首期房款，对买卖合同以曾凡婷一人作为买受人没有异议。
一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，曾凡婷与徐惠芳签订《居间合同》后，于2015年8月28日签订《上海市房地产买卖合同》，后又于2015年11月29日再次签订《上海市房地产买卖合同》，双方在该合同中对验收交接日期、办理过户手续等内容作了变更。故《居间合同》和2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，曾凡婷与徐惠芳均应全面切实履行。
按照买卖合同付款协议约定，2015年7月30日支付的110万元房价款和2015年8月28日支付的96万元房价款，共同构成曾凡婷支付给徐惠芳的首期房价款计206万元。虽然2015年7月30日支付的110万元房价款是通过孙某账户支付，孙某与曾凡婷已离婚，，但孙某对该笔款项作为系争房屋的首期房价款，以及买卖合同以曾凡婷作为买受人均无异议。故法院认定曾凡婷已按约支付系争房屋首期房价款，徐惠芳应当按合同约定配合办理贷款及房屋转让过户手续。审理中，曾凡婷亦表示其符合购房资格，对于未付房款，将以现金补足该款项交付给徐惠芳。故曾凡婷要求徐惠芳继续履行合同，办理房屋转让过户手续不存在障碍，且具有合同和法律依据，法院予以支持。
徐惠芳辩称已提出解除合同的通知，双方签订的买卖合同已解除。法院认为，根据合同法的规定，合同解除或是基于协商，或是基于行使解除权。而合同解除权或是基于约定或是基于法定。本案中，徐惠芳并不享有合同约定的解除权，也不具有合同的法定解除权，现曾凡婷要求继续履行合同，且在客观上不存在履行不能的障碍，故徐惠芳的辩称意见法院不予认可。
一审法院审理后于二〇一六年十一月一日作出判决：一、徐惠芳继续履行2015年11月29日曾凡婷与徐惠芳签订的《上海市房地产买卖合同》；二、徐惠芳于本判决生效之日起十日内协助曾凡婷办理上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至曾凡婷名下的手续，并将该房屋交付曾凡婷；三、曾凡婷于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至曾凡婷名下之日支付徐惠芳购房余款479万元。案件受理费59,750元，减半收取计29,875元、保全费5,000元，共计34,875元，由徐惠芳负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，曾凡婷提交上海市徐汇区公证处出具的（2017）沪徐证字第1185号公证书，旨在证明中介人员王某通知过徐惠芳，要求其到银行配合办理贷款手续。经质证，徐惠芳称其在2015年12月8日就按要求开具接受贷款的账户，并曾于2015年12月11日前往渤海银行闵行支行提交相关贷款资料，但渤海银行闵行支行在得知买卖双方的争议后，要求徐惠芳不要再提交资料，并声称贷款不予受理，因此该份证据反映的内容系虚假的。同时，因上诉人徐惠芳申请法院到渤海银行查清相关事实，本院于2017年3月8日和2017年3月13日分别前往渤海银行上海分行及渤海银行闵行支行，就本案相关事实与渤海银行相关知情人士进行谈话，调查取证。
本院认为：本案中《居间合同》和2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》系上诉人徐惠芳与被上诉人曾凡婷的真实意思表示，曾凡婷和徐惠芳均应全面履行。但在履约过程中，徐惠芳以曾凡婷首付款存有争议且贷款申请不予受理的缘由要求解除买卖合同。对此，本院认为：首先，2015年7月30日支付的110万元房价款是通过孙某账户支付的，其享有对该笔款项的追认权，鉴于上诉人对该笔款项的归属存有异议，一审法院组织孙某来院谈话，孙某已明确表示同意以其支付的110万元作为曾凡婷购买系争房屋的首付款，且对买卖合同以曾凡婷一人作为买受人并无异议。因此，一审法院认定曾凡婷已按约支付购买系争房屋的首期房款，属于认定事实清楚，且其做法并无不当，本院予以采纳。其次，经本院审理查明，作为二手房的买受人，曾凡婷办理贷款审批，确需房屋出卖人徐惠芳提供相关资料，履行配合义务，但上诉人以渤海银行拒绝受理为由，并未按约前往银行提交相关手续。经本院调查发现，渤海银行确有不予受理曾凡婷贷款申请的决定，但该决定的产生与买受人曾凡婷无关，而是上诉人徐惠芳以告知及投诉方式通知渤海银行买卖双方就首付款有争议，进而渤海银行才停止受理曾凡婷的贷款申请。而事实上，孙某未曾否认过该笔款项的购房用途，其在一审中亦表示同意该笔款项用做曾凡婷的购房首付款。因此，曾凡婷已经积极履行自己的付款义务，并已提交贷款所需的相关资料，其在一审中亦明确表示将以现金方式补足未付房款，在此情况下，本院实难认定被上诉人曾凡婷存在违约行为，原审据此要求徐惠芳继续履行合同并无不当，本院予以维持。上诉人要求解除买卖合同的主张，本院难予采纳。综上，上诉人徐惠芳的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币59,750元，由上诉人徐惠芳负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年三月十三日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……