上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初80458号
原告：吴慧琴，女，1959年2月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。
原告委托诉讼代理人：魏晓庆，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被告：季水林，男，1964年12月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：季超(系被告季水林儿子)，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。
第三人：朱某某，女，1965年8月6日出生，汉族，住上海市浦东新区书院镇路南村石****号。
原告吴慧琴与被告季水林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案，依法适用简易程序，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法通知朱某某为本案第三人参与诉讼，并于2017年4月18日第二次公开开庭进行了审理。后应原告的申请，本院依法委托评估机构对涉案房屋的价格进行了评估，于2017年7月20日第三次公开开庭进行了审理。原告吴慧琴及其委托诉讼代理人魏晓庆，被告季水林及其委托诉讼代理人季超、朱方官，第三人朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴慧琴向本院提出诉讼请求：被告季水林按照《上海市房地产买卖合同》的约定，协助原告吴慧琴将上海市浦东新区书院镇石潭街XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称301室)房屋过户至原告吴慧琴名下；如果无法履行，则要求：1.解除房屋买卖合同关系；2.被告返还已付房款人民币(币种下同)54万元，3.赔偿原告的房屋差价损失76万元。事实与理由：2016年7月3日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将301室以74万元出售给原告，付款方式为当天支付定金4万元，7日内支付20万元，2016年8月15日过户当天支付50万元。合同签订后，原告按约支付了定金，7月15日支付了20万元，8月16日支付了30万元，剩余20万元双方约定在实际过户当天支付。2016年8月26日，双方签订网签的《上海市房地产买卖合同》，约定双方于2016年11月30日前办理过户手续。双方签订《上海市房地产买卖合同》后不久，被告表示不愿意继续履行合同，故原告诉至法院。
被告季水林辩称，不同意原告继续履行、赔偿差价损失的诉请，同意解除合同并返还房款。事实与理由：对双方签订《房屋买卖合同》的基本经过、合同的基本内容、原告共支付被告54万元等没有异议；但被告提出：一、301室房屋是被告与案外人朱某某的婚后共同财产，被告在出售房屋时未征得朱某某的同意，无权处分301室；二、被告并未签订过《上海市房地产买卖合同》；三、双方所签的《房屋买卖合同》性质为居间协议，是预约合同，并非买卖合同本约；四、原告未按居间协议的约定，在2016年7月7日前支付20万元，故原告已经违约，在7月15日原告付款时被告就已明确表示不同意继续履行了；五、即使法院认定被告违约，也仅对原告承担合同约定的定金责任，且原告未审查清楚房屋的权利状况，自身对损失发生也有过错。
第三人朱某某述称，不同意原告的诉请。301室房屋系其与被告季水林的共同财产，其不同意被告季水林出售该房屋，也不清楚双方的交易经过；其在2016年8月底得知301室房屋出售一事，即联系原告表示不同意出售，并提出赔偿损失、为原告另寻房屋，原告也同意不再购买301室了。
针对被告的答辩意见，原告认为，301室房屋的登记权利人是被告季水林，买卖过程也有儿子季超一同参与，被告并非无权处分；原告表示，因被告否认签订过《上海市房地产买卖合同》，原告要求被告按《房屋买卖合同》协助原告办理过户手续；原告陈述，其同意让被告另外找一套合适的房屋，但最后并未找到，故仍要求购买301室。
原告围绕诉讼请求提交了：《房屋买卖合同》、收据3份、银行凭证2份、《上海市房地产买卖合同》、301室的不动产登记信息、中介的情况说明。被告的质证意见：不认可《上海市房地产买卖合同》的真实性，其未签过该合同；对其余证据真实性没有异议，被告在2016年7月15日收到原告支付的20万元后，就明确告知原告，由于原告逾期支付房款，不同意出售房屋了。
被告围绕抗辩意见提交了：被告与案外人朱某某的户口簿、结婚证、身份证、村委会出具的夫妻关系及感情不好的证明、拆迁安置协议。原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为村委会的证明内容并非事实，其余证据与本案没有关系。
审理中，应原告的申请，本院依法委托评估机构对301室房屋的市场价格进行了评估。原告认可评估意见；被告季水林认为基准日应为2016年8月，且该评估意见只能作为参考；第三人朱某某认为评估价格过高。
根据原被告的诉辩称意见、举证质证情况，本院确认原告诉称的双方签订《房屋买卖合同》的基本经过、合同的基本内容、原告支付了被告54万元等情况属实。
本案的争议焦点：一、被告季水林出售301室房屋是否属于无权处分？二、双方所签《房屋买卖合同》是否属于房屋买卖合同的本约？
对争议焦点一：婚姻法规定，婚姻关系存续期间取得的财产，属夫妻共同财产。本案中，根据被告提交的拆迁安置协议、原告提交的不动产登记簿信息以及双方陈述，301室房屋是在被告季水林与朱某某婚姻关系存续期间，以被告季水林名义，使用原上海市浦东新区书院镇路南村XXX号的宅基地房屋拆迁补偿款(第三人朱某某也系安置对象)购买并取得所有权的安置房，故依法应认定为夫妻共有房屋。物权法规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，被告季水林处分夫妻共有房屋，未经共有人第三人朱某某同意，属无权处分。
对争议焦点二：经审查，双方在《房屋买卖合同》中约定了标的房屋的坐落、面积、成交价、付款方式及时间、交房及过户时间等主要条款，并无“约定在将来一定期限内订立买卖合同”的条款或意思表示，故本院认为，无论从合同的名称还是内容来看，该《房屋买卖合同》系房屋买卖的本约。
对被告辩称原告未按约支付20万元，其立即告知原告不同意继续履行合同、并已解除合同的意见。经审查，原告应于2016年7月7日支付20万元房款，而原告实际是在7月15日支付了该笔房款。本院认为，第一、被告季水林并不因原告迟延8天履行付款义务即享有法定的合同解除权；第二、被告季水林在2016年7月15日收到“房款”20万元的收条上签字确认、后又在2016年8月16日收到“房款”30万元的收条上签字确认；第三、根据第三人朱某某的陈述，其在8月底得知301室房屋出售一事后，联系原告，与原告协商解除合同，并带原告去看其他房屋。因此，被告季水林不愿继续履行合同的原因并非原告未按时付款，而是第三人朱某某不同意出售301室。综上，对被告的该辩称意见，本院不予采纳。
被告还辩称原告去看了其他房屋，说明原告同意解除合同的意见，本院认为，根据查明的事实，原告同意解除合同的条件是被告帮其找到合适的房屋，但该条件最终并未成就，且被告也一直未退还原告已付房款，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。
对原告要求继续履行房屋买卖合同的诉请，合同法规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。本案中，被告季水林未经共同共有人朱某某的同意，依法无权出售301室房屋，故本案原告要求被告履行办理过户手续，属法律上不能履行的情形，对原告的该项诉请，本院不予支持。
对原告要求解除买卖合同、返还房款54万元的诉请，民事诉讼法规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告季水林承认原告的该两项诉讼请求，系其处分自己民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以照准。
对原告要求赔偿房屋差价损失的诉请，合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告季水林未取得第三人朱某某的同意，致使买卖合同无法履行，原告因此要求解除合同，由此造成原告无法获得房屋买卖合同履行后可享有的301室房屋增值利益，故原告有权要求被告进行赔偿。
具体计算时点，本院考虑：第一、2016年9月，被告与原告就解除合同事宜协商无果后，原告即于11月向本院递交了起诉状，并无怠于主张权利致损失扩大的行为，且其另行寻找交易机会也需要一定的合理期间；第二、作为守约方，在签订合同后的合理期待应当是合同得到全面地履行，即使对方违约，也有理由期待通过进一步协商或通过诉讼途径使被告继续履行合同，而不是仅凭对方的告知，就立刻作出合同无法继续履行的判断，转而寻找其他交易机会。本案中，本院也是在原被告在2016年12月15日均参加庭审，并当庭发表了意见、提交了相应证据的情况下，才据此判断合同无法继续履行。综上，本院将2016年12月15日认定为原告确知合同无法继续履行，可另寻交易机会的时点。根据评估机构的报告，当日301室房屋的市场价值为150万元，而双方所签订合同的交易价格为74万元，故原告因被告违约造成的房屋差价损失为76万元。
同时，买卖合同司法解释规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。本案中，因被告季水林未取得第三人朱某某的同意，致使买卖合同无法履行，造成原告损失；但原告亦存在违约行为，一是迟延8天支付第二笔房款20万元，二是未在2016年8月15日一次性支付余款50万元，原告虽称未付全款的原因是中介称当天无法过户，但其仅提交了居间方的说明，不足以证明301室房屋未满足交易条件，且即使该房屋确未满足过户条件，原告作为买受人，未对房屋能否过户这一买卖能否履行的基本条件进行审查，本身仍然存在过错。综上，本院认为，原告对损失的发生也有过错，可按被告主张，扣减相应的赔偿额。具体金额，本院考虑房屋买卖合同无法履行的主要原因是被告季水林未征得朱某某的同意而处分房屋，故酌情确认扣减金额15万元。
至于被告所称定金责任，买卖合同司法解释规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。本案中，买卖合同约定的定金4万元已不足以弥补被告违约造成的损失，原告有权要求赔偿差价损失。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：
一、解除原告吴慧琴与被告季水林于2016年7月3日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系(合同编号：XXXXXXX)；
二、被告季水林于本判决生效之日起十日内返还原告吴慧琴已付房款54万元；
三、被告季水林于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴慧琴房屋差价损失61万元；
四、驳回原告吴慧琴其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,600元(原告已预交)，减半收取计5,800元，案件保全费5,000元、评估费5,620元(原告吴慧琴均已预交)，以上费用计16,420元，由原告吴慧琴负担3,284元、被告季水林负担13,136元。被告季水林应负之款，于本判决生效之日起七日内交本院。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李世宇
二〇一七年七月二十八日
书记员 朱 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
三、《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
……
（五）其他应当归共同所有的财产。
四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条……
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。