广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂08民终858号
上诉人(原审被告、反诉原告)：曹梁军，男，1981年7月4日出生，汉族，住桂平市。
上诉人(原审被告)：梁东才，男，1955年7月24日出生，汉族，住桂平市。
上述两上诉人的共同委托代理人：黄秀良，贵港市天平法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：莫飞云，男，1980年2月23日出生，汉族，住桂平市。
委托诉讼代理人：廖江剑，广西理维律师事务所律师。
上诉人曹梁军、梁东才因与被上诉人莫飞云房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2016）桂0881民初5530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日受理后，依法组成合议庭于2017年6月1日公开开庭对本案进行了审理。上诉人曹梁军、梁东才及其共同委托诉讼代理人黄秀良，被上诉人的委托诉讼代理人廖江剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
曹梁军、梁东才上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人莫飞云支付尚欠的房屋租金243588元给上诉人曹梁军。事实和理由：一、根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第六条约定，被上诉人如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构造成影响的设备，需先征得上诉人的同意。被上诉人擅自将房屋转租给杨某，上诉人对杨某于2014年2月24日擅自改装电梯位置提出异议，并非阻挠杨某改装电梯位置。经协商，上诉人曹梁军与被上诉人于2014年3月8日签订了《补充协议》，上诉人已同意被上诉人转租，也同意被上诉人安装使用电梯。被上诉人没有证据证明上诉人阻挠杨某改装电梯的位置。杨某的证人证言可以证实其要求与被上诉人莫飞云解除合同的原因是被上诉人隐瞒了被上诉人不是涉案房屋所有权人的事实。二、被上诉人未按合同约定及时交纳租金，按双方签订的《房屋租赁合同》的约定，上诉人于2014年8月29日书面通知被上诉人解除合同。因此《房屋租赁合同》已于被上诉人收到书面通知之时解除。由于被上诉人违反合同约定导致合同解除，其应当支付租金并赔偿上诉人的经济损失。综上，一审判决错误，请求二审法院依法予以改判。
莫飞云辩称，一审判决是正确的，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
莫飞云向一审法院起诉请求：1.确认莫飞云与曹梁军于2013年10月8日签订的《房产租赁合同》及2014年3月8日签订的《补充协议》无效；2.曹梁军应返还定金10万元及租金19万元给莫飞云，并从2014年5月20日起至还清29万元止，以29万元为基数，按年利率6%计算利息给莫飞云（从实际分别支付上述款项之日起计算至付清款项之日止）；三、曹梁军、梁东才连带赔偿70万元经济损失给莫飞云。
曹梁军、梁东才向一审法院反诉请求：1.莫飞云应返还8万元给曹梁军；2.莫飞云违约导致合同被解除，莫飞云应承担2014年1月15日至2014年6月14日（5个月）的房屋占用费268280元给曹梁军；3.莫飞云应给付尚欠租金243588元给曹梁军［从2014年6月15日至2014年8月29日合同解除日，共74天，租金为132351元（160968元/季度÷3个月÷30天×74天），滞纳金52957元（160968元×41天×0.5%+120968元×33天×0.5%）。以上合计533588元，扣减莫飞云已经支付的25万元押金及4万元租金］。
一审法院认定事实：莫飞云（乙方）与曹梁军（甲方）于2013年10月8日签订《房产租赁合同》，合同约定：曹梁军将坐落于桂平市××大××村的一幢七层房屋[浔国用（2011）字第232126号]出租给莫飞云。一、租赁房产及交付标准。曹梁军应保证租赁物业产权清楚，无权属纠纷。二、租赁期限为20年，即从租赁物业封顶交付、装修免租期满时起算，具体交付时签订补充协议确定；免租期5个月，自租赁物业封顶、曹梁军交付时起算；计算租金期间：自免租期满至莫飞云退场（租赁期满或依约解除合同），并由曹梁军对租赁房产验收无误之日止。三、租金和租赁保证金标准、支付时间。一楼按20000元/月，二楼以上按12元/平方米/月，每五年提一次租金，增长率为5%，如需缴纳房屋租赁税金，由莫飞云负担；租金按季度交付，提前10日支付下一季度租金；莫飞云逾期交付租金，1-30日内按所欠租金1%向曹梁军支付违约金，超过30日，曹梁军有权解除合同收回租赁物业及附建物，莫飞云所交押金不予退回；莫飞云在签订合同之日交付租赁保证金10万元给曹梁军；五、莫飞云因拖欠租赁物业所发生的费用超过1个月的，曹梁军有权解除合同，并不予退还保证金；八、在租赁期限内曹梁军同意莫飞云转租；九、合同解除。租赁期内，莫飞云单方终止合同或违反本合同中有关规定曹梁军解除合同的，曹梁军有权要求莫飞云立即搬出，所交保证金不做退回；若曹梁军单方解除合同，应赔偿莫飞云因保持现状装修状态下的装修费用和设备费用的损失（具体数额由双方选定的评估机构进行确认）和经济损失费70万元。
2014年2月18日莫飞云与案外人杨某签订《房产租赁合同》，莫飞云将其承租曹梁军的房屋出租给案外人杨某，双方对租赁的房屋位置、租赁期限、定金的交付、房屋的维护、房屋的转租限制、违约责任等方面达成了协议，但未约定租金标准。合同签订后，案外人杨某交付了定金180000元给莫飞云。2014年2月24日案外人杨某在对房屋电梯位置更改的施工过程中，受到梁东才的口头干涉，由此，莫飞云与案外人杨某发生房屋租赁纠纷。
莫飞云与曹梁军又于2014年3月8日签订了《补充协议》，协议约定：莫飞云与曹梁军双方签订的《房产租赁合同》已经生效，现房屋已封顶可以交付。协议约定：1.租赁房屋于2014年1月5日交付，莫飞云可进入装修及安装阶段，免租期至2014年6月15日止，房租从2014年6月15日起算；2.莫飞云安装和使用电梯；3.鉴于莫飞云已转租房屋给次承租人，租期为10年，在莫飞云与次承租人所签订的合同到期或终止后，未经曹梁军书面同意转租或续租的，曹梁军有权解除合同并没收莫飞云已缴纳的全部押金；4.经双方确认，房屋二楼至顶层面积共2804.69平方米，按12元/平方米/月，二楼以上租金为33656元，一楼租金为20000元/月。整栋楼房每年643872元，每五年提一次租金，增长率为5%，房屋租赁税由莫飞云负担；5.莫飞云向曹梁军支付押金25万元，已交10万元从中扣减，若莫飞云违约，曹梁军有权全部没收作为损失赔偿，不足部分另行追偿；6、莫飞云应提前10天支付下一季度租金，逾期则按照每逾期一日支付未付价款的0.5%的违约金给曹梁军，经催告1个月仍不支付租金，曹梁军可单方解除合同，通知送达后即生效……，若莫飞云违约，需另赔偿曹梁军经济损失70万元，包括房屋因纠纷产生的空置期造成的租金损失。此补充协议作为原合同的补充，与原合同具有同等的法律效力，若与原合同存在冲突之处以本协议为准。合同签订后，莫飞云交付了保证金10万元给曹梁军，曹梁军将其中的8万元返还给莫飞云用于安装涉案房屋的电设备，但莫飞云没有安装；莫飞云于2014年4月17日汇入15万元、7月26日汇入4万元至曹梁军银行账户。
案外人杨某于2014年5月4日向法院起诉，要求解除其与莫飞云签订的《房产租赁合同》。同年12月22日该院作出（2014）浔民初字第2294号民事判决书，判决解除杨某与莫飞云于2014年2月18日签订的《房产租赁合同》，莫飞云返还定金18万元给杨某。莫飞云不服上诉，经本院判决驳回上诉，维持原判。在杨某与莫飞云的诉讼过程中，曹梁军于2014年7月26日发出《支付租金催告书》，要求莫飞云交清房屋租金160968元及违约金32193元，莫飞云在收到通知后没有交纳租金给曹梁军，2014年8月29日曹梁军向莫飞云发出《解除合同通知书》，以通知形式告知莫飞云解除房屋租赁合同，该事实在（2014）浔民初字第2294号及（2015）贵民二终字第148号民事判决书均予以确认。2014年9月1日曹梁军将涉案房屋出租给案外人杨春勇，并签订了《房产租赁合同》。
另查明，曹梁军与梁东才属父子关系。涉案房屋[国有土地使用证证号为浔国用（2001）字第232126号，地号为2303201274号]、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证均登记于梁东才名下，已生效的（2013）浔民初字第472号民事调解书确认位于桂平市××大××村的浔国用XX号国有土地一幅的使用权归曹梁军所有。
一审法院认为，关于梁东才是否为本案适格被告的问题。虽然依据合同当事人相对性原则，梁东才不是合同的签订主体，但梁东才取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的时间是2013年3月18日，即涉案房屋所有权的归属不明确。案外人杨某就涉案房屋改装电梯位置，梁东才以房屋所有权人进行阻挠，故可认定梁东才是本案的适格被告。关于莫飞云与曹梁军签订的《房产租赁合同》是否合法有效，是否已解除的问题。曹梁军与莫飞云签订的《房产租赁合同》是基于双方自愿的基础上订立，是双方的真实意思表示，内容形式合法，应受到法律的保护，双方应严格按约定履行合同。该合同在履行过程中，莫飞云将涉案房屋转租给次承租人杨某,杨某因要改装电梯位置遭到梁东才阻挠，故杨某诉至法院要求解除其与莫飞云签订的租赁合同。在该案诉讼期间，曹梁军认为莫飞云没有按约定交付押金及租金，则以书面形式通知莫飞云解除双方于2013年10月8日签订的《房产租赁合同》，莫飞云收到通知后没有提出异议，可以认定在莫飞云收到解除租赁合同的通知时本案《房产租赁合同》已解除。关于曹梁军应否返还定金（押金）、租金290000元给莫飞云的问题。依合同约定，莫飞云可把涉案房屋转租，但次承租人杨某改装电梯位置遭到曹梁军方阻挠，致使次承租人未能实现使用租赁房屋，莫飞云也无法行使转租后的权利，故曹梁军应返还定金（押金）250000元给莫飞云，曹梁军已返还的80000元应予以扣减。因莫飞云交付租金40000元后，未能实现使用租赁房屋的价值，曹梁军应返还租金40000元给莫飞云。由于莫飞云未能积极与曹梁军协商解决次承租人杨某装修事宜，造成矛盾恶化，曹梁军发出支付租金催告书及解除合同通知书后，莫飞云也未能按合同约定履行交付租金义务，莫飞云应就合同的解除承担责任，因此，对莫飞云提出要求曹梁军赔偿利息损失、经济损失70万元，依法不予以支持。由于梁东才作为本案适格被告，其应对本案承担连带偿还责任。关于莫飞云应否支付5个月的房屋占用费及尚欠租金共243588元给曹梁军的问题。根据上述分析，曹梁军已经转租涉案房屋，而梁东才干预次承租人杨某装修及改装电梯等行为，曹梁军未予制止，放任其父阻挠，致杨某与莫飞云签订的合同被判决解除。莫飞云及次承租人杨某均未能真正接收使用租赁房屋，故曹梁军应就其行为承担责任，对其提出的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告（反诉原告）梁东才、曹梁军应返还房屋租赁保证金（押金）170000元、租金40000元，合计210000元给原告（反诉被告）莫飞云；二、驳回原告（反诉被告）莫飞云的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）曹梁军的诉讼请求。本案受理费8750元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告莫飞云负担6800元，由被告梁东才、曹梁军共同负担1950元；反诉受理费2499元（立案时已按简易程序减半收取，被告已预交），由被告（反诉原告）曹梁军负担。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
二审中，上诉人申请证人杨某出庭作证，本院予以准许并通知证人杨某到庭作证，双方当事人对其证人证言进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，上诉人曹梁军（甲方）与被上诉人莫飞云（乙方）签订的《房产租赁合同》第六条第6.2项约定：“租赁期内，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，装修所需的一切费用由乙方负责。”杨某于2014年5月4日向法院起诉要求解除其与莫飞云之间的租赁合同的理由是莫飞云隐瞒了其并不是涉案房屋所有权人的事实。已生效的（2015）贵民二终字第148号民事判决书认为，曹梁军与莫飞云之间的房屋租赁合同已解除，曹梁军已将涉案房屋另行出租给他人，因此，杨某签订租赁合同的目的已无法实现，从而判决解除杨某与莫飞云签订的《房产租赁合同》。
本院认为，根据上诉人曹梁军与被上诉人莫飞云签订的《房产租赁合同》第六条第6.2项约定，在租赁期内，莫飞云不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得曹梁军同意，装修所需的一切费用由莫飞云负责。莫飞云未经过曹梁军的同意就允许杨某更改电梯位置，不符合上述约定，梁东才对杨某更改电梯位置的行为予以制止并不构成违约。被上诉人莫飞云未能按照合同约定及时交纳租金，已构成违约，上诉人曹梁军按照约定于2014年8月29日向被上诉人莫飞云发出《解除租赁合同通知书》，莫飞云收到该通知后未提出异议，双方的租赁合同已于莫飞云收到该通知时解除。杨某于2014年5月4日向法院起诉要求解除其与莫飞云之间的租赁合同的理由是莫飞云隐瞒了其并不是涉案房屋所有权人的事实，与杨某于本案中的证言一致，因此，被上诉人主张因梁东才干扰杨某租赁房屋而导致杨某要求解除合同，与事实不符；且正是由于被上诉人莫飞云未按约定支付租金导致上诉人与被上诉人之间的租赁合同解除，之后上诉人将涉案房屋另行出租给他人，杨某与莫飞云之间的租赁合同因无法实现合同目的而被法院判决解除。因此，在履行合同的过程中，是被上诉人存在违约行为，而上诉人没有违约，被上诉人主张其不应当交纳租金的理由不能成立，本院不予采纳。按照上诉人与被上诉人签订的《房产租赁合同》及《补充协议》约定，2014年1月15至2014年6月14日为免租期，租金从2014年6月15日起算，因此，上诉人要求被上诉人支付2014年1月15至2014年6月14日期间的房屋占用费268280元，没有事实和法律依据，本院不予采纳；上诉人要求被上诉人支付2014年6月15日至2014年8月29日共74天的租金132351元（643872元/年÷12月/年÷30天/月×74天），符合合同约定，本院予以支持。至于逾期交纳租金的违约金，双方约定每逾期一日按未付价款的0.5%计算，标准过高，本院参照民间借贷利率酌情调整为按每月2%计算，则被上诉人莫飞云未按约定支付租金的违约金为5649元[132351元×2%÷30天×41天+（132351元-40000元）×2%÷30天×33天]。综上，被上诉人莫飞云应当支付给上诉人的租金及违约金共138000元（132351元＋5649元），而被上诉人莫飞云已交纳押金250000元、租金40000元，两相抵减后，上诉人应当退还押金152000元给被上诉人。由于上诉人已退还押金80000元给被上诉人，则上诉人尚应当退还给被上诉人的押金为72000元。综上所述，上诉人上诉理由成立的部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。一审判决处理结果有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持桂平市人民法院（2016）桂0881民初5530号民事判决第二、三项；
二、变更桂平市人民法院（2016）桂0881民初5530号民事判决第一项为：梁东才、曹梁军于本判决生效之日起十日内返还房屋租赁押金72000元给莫飞云。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向桂平市人民法院申请执行。
一审案件本诉受理费8750元，由莫飞云负担8135元，梁东才、曹梁军负担615元；反诉受理费2499元，由梁东才、曹梁军负担。二审案件受理费8104元（上诉人梁东才、曹梁军已预交），由梁东才、曹梁军负担6034元，莫飞云负担2070元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 丽
审判员 黄钰雄
审判员 黄 奔
二〇一七年六月十六日
书记员 梁明燕