贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0502民初3129号
原告：李丙智，男，汉族，生于1976年12月19日，户籍所在地：贵州省毕节市七星关区，现住毕节市七星关区。
被告：毕节市绿野房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区松山路士心公寓一单元301号，统一社会信用代码：91520502745719001Q。
法定代表人：赵强，系该公司总经理。
原告李丙智与被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司（以下称绿野公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。2017年7月24日，本院公开开庭进行了审理。原告李丙智、被告绿野公司之法定代表人赵强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李丙智向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告办理商铺交房手续及相关产权证；2.请求法院判令被告立即支付原告逾期交房违约金52,193.69元；3.请求法院判令被告退还房屋维修基金15,659.00元；4.请求法院判令被告承担本案所有相关诉讼费用。
事实及理由：2011年11月2日，原告与被告就其开发
建设的项目“豪雅华庭·婴童广场”一期商业A-2-109号商铺签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。《商品房买卖合同》第六条第一款约定：被告一次性付清购房款261,967.00元，房屋维修基金15,659.00元，合计277,626.00元。被告承诺于2012年3月30日将合同约定的商品房交付原告使用。但是，时至今日，被告拒不履行交房义务。为此，原告曾多次与被告沟通，但被告均以各种理由搪塞，拒不交房。
综上所述，被告作为《商品房买卖合同》的出售方，在原告交付全部购房款己履行付款义务后，被告应履行《商品房买卖合同》的约定，按时交房并办理商品房所有权权属证书。由于被告至今不履行交房义务，原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，诉至本院，期判如所诉。
被告绿野公司辩称，一、鉴于该房屋目前消防工程尚未完工，施工单位贵州源通电力建设有限公司与我公司未办理竣工验收，未将房屋交还我公司，目前无法办理交房手续以及相关权属证书；二、我公司与原告签订涉案房屋购房协议后，从2012年3月起至2015年3月为涉案房屋返租期，租金为125,272.00元，该笔租金用作抵交原告首付款，原告实际交付的购房款只有15万元左右，房屋维修基金并非房开公司收益，是我公司代收代管，该笔钱不能作为违约金的计算基数，且不能返还，违约金计付时间起点应从2015年4月1日起开始计算，基数应当以我公司实际收到原告交付的购房款为计算基数。
各方当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院已组织各方当事人进行举证、质证，对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。
结合原被告双方当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：
2011年11月2日，以原告李丙智为买受人，被告绿野公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为GF-2000-0171号），合同约定，被告将其开发建设的位于毕节市七星关区广惠路（毕节地区医院对面）“豪雅华庭·婴童广场”A栋2单元109号，建筑面积为33.66平方米，套内建筑面积22.44平方米的商铺出卖给原告，按套内建筑面积计算，单价23,621.00元/平方米，总价521,967.00元。付款方式为在合同签订当日，原告支付被告总房款的50%即261,967.00元，余款26万元由原告通过银行按揭贷款的方式支付。合同约定的交房期限为2012年3月30日，交房条件为：按照国家和地方人民政府的有关规定，涉案房屋应当取得工程竣工验收报告，方能交付。逾期交房的违约责任为：逾期不超过150日，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付完毕之日止，出卖人每日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付完毕之日止，出卖人每日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2011年11月5日向被告缴纳购房首付款261,967.00元，房屋维修基金15,659.00元，备案登记费80.00元。另外，在同日，原告与被告签订租赁合同，合同约定，由被告返租原告购买的涉案房屋，租期为三年，从2012年3月30日起至2015年3月30日，租金共计125，272.00元,该部分租金用作抵扣原告应当缴纳的261,967.00元购房首付款中部分款项，故原告实际缴纳的购房首付款为136,695.00元。合同约定的交房期限届满后，被告未按照合同的约定向原告交付涉案商铺。
另查明，涉案商铺的消防设施现还未完工，被告公司也未与施工单位贵州源通电力建设有限公司办理竣工验收手续，也未取得工程竣工验收报告及综合验收合格备案登记。
本院认为，原告李丙智与被告绿野公司签订的《商品房买卖合同》系原被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告李丙智已向被告缴纳261,967.00元购房首付款，被告就应当按照合同的约定在2015年4月1日将涉案房屋交付给原告李丙智，但由于涉案房屋未取得工程竣工验收报告以及综合验收合格备案登记，经向原告释明，由于涉案房屋未达到约定以及法定交付条件，其是否愿意变更诉讼请求或撤回该项诉讼请求，但被告仍坚持其诉讼请求，要求被告交付房屋，故对原告诉请被告绿野公司交付涉案房屋的请求，本院不予支持，待涉案房屋达到法定交付条件后，被告仍不交付的，原告可另行向被告主张交付涉案房屋。
对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》第九条之约定：“逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付完毕之日止，出卖人每日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金。”，由于涉案商铺原告已于2012年3月30日返租给被告，租期为3年，故应从2015年4月1日起，计算被告逾期交房的违约责任，从2015年4月1日起算至原告起诉之日（2017年5月27日），被告逾期交房已超过150天，现原告要求被告继续履行合同，故被告应从2015年4月1日起，每日按原告已付购房款261,967.00元的万分之一计付逾期交房违约金至涉案房屋取得综合验收合格备案登记后出卖人通知到达原告收房之日止。经核算，从2015年4月1日至2017年7月25日，共计846日，被告应当支付的违约金为261,967.00元×1÷10000元/日×846日=22,162.41元，对于2017年7月26日至涉案房屋取得综合验收合格备案登记后出卖人通知到达原告收房之日止违约金，每日按26.20元计算，如原告向被告支付剩余购房尾款，则从原告实际支付购房尾款之日起，按照实际已付购房款每日万分之一标准计算。故对原告要求被告从2012年4月1日起至起诉之日，每日按照已付购房款万分之一支付逾期交房违约金的请求，本院部分予以支持，部分不予支持。
对于原告要求被告退还房屋维修基金的请求。根据《住宅专项维修资金管理办法》第六条：“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。”、第九条：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。”、第十条：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”、第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”之规定，原告应当缴纳住房维修基金，该维修基金由被告代收，在豪雅华庭未成立业主委员会之前，该款项由被告代收后交房产部门代管，待成立业主委员会之后，由业主委员会管理，属于全体业主所有，且原告要求被告继续履行合同，故对原告要求被告退还住房维修基金15,659.00元的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李丙智2015年4月1日至2017年7月25日期间逾期交房违约金22,162.41元；对于2017年7月26日至涉案房屋取得综合验收合格备案登记后出卖人通知到达原告收房之日止违约金，以原告李丙智实际交付的购房款为基数，按照每日万分之一的标准计算；
二、驳回原告李丙智的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费748.00元，由原告李丙智负担504.00元，被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司负担244.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 吴运成
二〇一七年七月二十五日
书记员 邓 頔