上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初24797号
原告(反诉被告)：上海禾味投资有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：周树发，执行董事。
委托诉讼代理人：郑学锋，男。
委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：孙艾娜，董事长。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)上海禾味投资有限公司诉被告上海亚和投资管理有限公司(反诉原告，以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向本院提出就房屋的装修费用申请鉴定，后又撤回申请。被告向本院提出反诉。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，组成合议庭，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告上海禾味投资有限公司的委托诉讼代理人郑学锋、张宓玲，被告上海亚和投资管理有限公司的委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海禾味投资有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的租赁合同及补充条款；2、被告向原告返还租赁保证金以及物业管理费保证金、公共事业费保证金合计387,182元；3、被告返还原告已经支付的三个月租金、三个月物业管理费合计323,769元；4、被告赔偿违约给原告造成的损失925,551元；5、被告支付原告已付租金、物业管理费以及保证金的利息，从2016年4月1日起至判决生效之日止，以2、3项之和即710,951元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算；6、本案诉讼费用、律师费以及保全费用等由被告承担。后原告变更第1项诉讼请求为，要求确认原、被告双方之间的租赁合同以及补充条款无效；变更第2项诉讼请求，要求被告增加返还装修保证金16,683元；变更第4项为：要求被告赔偿设计和装修费715,000元，赔偿空调安装费56,000元，赔偿消防工程损失19,300元，赔偿厨房油烟管道损失25,576元，赔偿广告宣传费2,000元、数据接口开发费2,600元；撤回第5项诉讼请求。
事实和理由：2015年1月4日，原、被告签订租赁合同及补充条款，约定由原告承租被告改建后的长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B-b111+B-b112房屋用于经营禾味家餐饮品牌，并约定了相关条款。签约后，原告依约向被告支付保证金403,865元，并支付三个月租金及物业费323,769元。被告提供给原告军队房地产租赁许可证、说明、授权委托书等资料用于办理各项证照，但原告多次至本市长宁区市场监督管理局，始终未能办出营业执照等证照，致原告至今无法合法从事食品经营业务。此外，星空购物中心无房屋产权证明，未取得《建设工程规划许可证》等。综上，系争房屋属于违章建筑，《租赁合同》应属无效，被告应返还原告已付费用并赔偿损失。
被告上海亚和投资管理有限公司对本诉辩称及反诉诉称，星空购物中心系被告向案外人中国人民解放军上海警备区第一招待所(以下简称第一招待所)承租而来。2011年11月，第一招待所与原告签订《军队房地产建设、租赁协议》，协议约定：在第一招待所拥有的洛城广场及地下室、和平广场、四号楼的现有基础上，由被告出资全面改建扩容，被告对改扩建后的建设项目拥有租赁经营权。2011年12月28日，上海警备区后勤部就改扩建项目颁发军队工程建设项目施工许可证。此后，被告完成了改扩建项目。2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局颁发军队房地产租赁许可证，其中载明：出租人为上海警备区生产处，承租人为被告，租赁用途为商业，租赁面积为60,000平方米，有效期自2012年3月1日至2015年2月28日。2015年1月4日，原、被告签订《租赁合同》及《补充条款》，2015年4月16日，被告将系争房屋交付原告，2017年6月20，原告将系争房屋返还被告。因部队未能提供系争房屋改扩建的建设工程规划许可证方面的文件，故《租赁合同》及《补充条款》应属无效，但后果应由原、被告双方共同承担。现同意原告第1、2(包括增加的部分)、3项诉讼请求；对于第4项诉讼请求：装修费用715,000元应予以折价，同意赔偿残值，自2015年10月原告实际使用房屋至2017年6月20日原告返还房屋，期间已经经历20个月20天，按照5年折旧，剩余原告未使用的期间对应的装修费即为残值；对于原告已经支付了空调款56,000元、消防工程款19,300元、厨房抽油烟管道25,576元以及广告宣传费2,000元以及数据接口费2,600元均无异议；被告不同意支付律师费，诉讼费和鉴定费由法院依法处理。被告另提出反诉请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同无效；2、判令原告支付自2015年4月16日至2017年6月20日的房屋占有使用费2,646,744元；2、判令原告支付自2015年4月16日至2017年6月20的物业费250,000元。
原告上海禾味投资有限公司对反诉辩称，同意第一项反诉请求，对接受和返还房屋的日期没有异议，对租金和物业费的数额以及起算时间有异议，起算时间应自原告开始营业日即2015年9月26日，截止时间应为2016年7月12日原告正式停止营业；停业后，原告要求与被告交接，被告不同意，由此扩大的损失应由被告自行承担；因原告一直无法办出营业执照，一直亏损，不同意按照全额支付，原告愿意按照合同约定总额的20%向被告支付使用费和物业管理费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《租赁合同》、《补充条款》、《工程施工合同》、《空调安装工程施工合同》、发票、《房屋交接确认书》、军队房地产租赁许可证、房地产登记簿、中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局证明、授权委托书、情况说明、《军队房地产建设、租赁协议书》、建设工程规划许可证、军队工程建设项目施工许可证、上海市发展和改革委员会固定资产投资处等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人为中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。
2000年，上海市城市规划管理局就云峰综合楼建设工程项目颁发建设工程规划许可证。该许可证记载，建设单位为上海警备区第一招待所；建设地址为本市长宁区虹桥路XXX号；建设规模为17,600平方米。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“洛城广场”。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处向上海警备区后勤部出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意该部在虹桥路XXX号上海警备区第一招待所附属广场(洛城广场、和平广场)进行整体改扩建，建设上海警备区综合性保障服务接待中心，项目总建筑面积60,000平方米。
2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订《军队房地产建设、租赁协议书》，约定由被告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，被告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由被告负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由被告承担。
2011年12月28日，上海警备区后勤部就上海警备区综合性保障服务接待中心工程项目颁发施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局就本市虹桥路XXX号房屋颁发军队房地产租赁许可证。该许可证记载，出租人为上海警备区生产处，承租人为被告，租赁用途为商业，租赁建筑面积为6万平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国人民解放军上海警备区后勤部生产管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“虹桥路XXX号”。2013年11月1日，上海警备区后勤部生产管理处出具授权委托书，委托被告代为行使长宁区虹桥路XXX号1-6层房屋(含车库、地下室)的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意被告将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2015年1月4日，原告(乙方)、被告(甲方)签订租赁合同及补充条款，该合同约定：甲方将购物中心B-b111+B-b112单元共计147平方米出租给乙方使用，用于经营禾味家餐饮品牌。装修期自实际交付日开始起计45天，装修期内无须缴付保底租金及物业管理费。起租日为免租装修期结束次日起。租赁期为自起租日起满3年止。系争房屋的租金按合同约定按期及按月缴付，先付后租。自起租日起计的第一年每月保底租金为98,368元，第二年每月保底租金为102,839元，第三年每月保底租金为107,310元。物业管理费(含推广宣传费、中央空调能源费)为每月65元/平方米，按承租面积147平方米计算即每月9,555元。合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计308,517元和三个月物业管理费之金额计28,665元，共计337,182元。公共事业费保证金50,000元。
合同签订后，原告向被告支付了合同保证金403,865元，并支付了三个月租金以及三个月物业费合计323,769元。
2015年4月16日，被告将涉案房屋交付给原告。
2015年4月10日，原告与案外人签订装修合同，约定自2015年4月27日开始装修至2015年6月12日装修结束，合同总价款为715,000元，其中设计费55,000元，工程价款为660,000元。合同约定乙方施工现场负责人徐海华，合同签订后原告应在7日内向乙方指某施工负责人徐海华支付30%工程预付款，剩余部分工程竣工验收后支付。2015年3月26日、4月23日、4月29日、2016年4月18日原告分别向案外人指某的收款人徐海华支装修款5万元、5万元、5万元、26,800元，合计17.68万元，其中2016年4月18日的装修转账回单上备注该款项为“装修尾款”。2015年7月9日，原告向徐海华的帐户转入5万元，备注为“企业天地装修预付款”。2015年9月28日，原告向王晓松转账支付8万元，备注为“支付装修款”。2017年9月29日，原告向徐海华的另一张银行卡转账汇款412,320元。被告认为2015年7月9日的汇款不是为系争房屋装修而支付，系争房屋在同年4月已经开始装修，不应该再付预付款；2015年9月的8万元不清楚是否支付给系争房屋的装修公司，不认可；原告在2016年4月就已经支付了装修尾款，不会再在2017年7月再行支付41万元的装修款。原告也未提供装修费的发票，故被告对于2015年7月、9月以及2017年9月的装修款支付不予认可。
2015年，原告与案外人签订空调设备以及安装合同，优惠价56,000元，合同签订起首付23,000元，隐蔽工程结束后支付31,000元，剩下5%于正常运转结束后15个工作日支付。2015年4月28日，原告向案外人支付了空调设备的预付款23,000元，10月22日支付了尾款33,000元。
2015年原告与案外人签订消防工程施工合同，由案外人为某某的禾味星空广场店装修消防工程，固定总价为19,300元，签订合同一周内预付15,440元，消防主管部门验收后一周内支付尾款。2015年8月27日，原告向案外人支付消防预付款15,440元，2015年11月17日，原告向案外人支付消防尾款3,860元。
2015年，原告与案外人签订广告制作承揽协议，约定由案外人为某某制作LED发光字，包括发布、制作、安装等，总价2,000元，2015年10月17日完工。2015年10月19日，原告向案外人支付了2,000元。
2015年10月26日，因原告的交易数据需要与被告的端口相接，原告为此支付数据接口费2,600元。
2015年9月26日，原告装修完毕，开始营业。
2016年7月12日，原告致函被告，称被告无法保证其在合同期内对购物中心拥有合法有效的房屋使用权及证照，导致原告无法办理营业执照及食品经营卫生许可证，现原告已经停止无证经营的违法状态，要求被告在收函后十五日内提供有效的租赁许可证，否则将采取包括但不限于解除合同并要求被告赔偿损失的维权措施。后被告始终未能提供有效的办理证照的文件。原告遂起诉来院。
2017年6月1日，原告发送《商铺清场确认函》给被告，称将于2017年6月14日至6月15日搬离系争房屋，6月15日至6月20日拆除系争房屋内的室内装潢部分，还原至交付时的毛坯状态。被告确认原告在2017年6月20日返还房屋。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，被告不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且原、被告均以此为由请求确认双方就系争房屋签订的《租赁合同》及《补充条款》无效，本院据此予以准许。被告同意返还原告已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费，原告的相关诉请，本院予以支持。双方关于原告是否应当向被告支付使用费及使用系争房屋期间的物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及《租赁合同》及《补充条款》无效后的赔偿责任存在争议。
就上述争议，本院认为，首先，系争房屋所属的“星空购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但原告在装修完毕后已经对外经营，原告应当向被告支付房屋使用费、物业管理费。
其次，关于房屋使用费的支付周期。被告主张自其向原告交付系争房屋之日起计算至其收回系争房屋之日止，原告则主张自其试营业之日起算至其停业之日止。本院认为，原告支付使用费的基础是原告实际使用系争房屋，系争房屋在交付后尚需另行装修才具备营业的条件，从《租赁合同》约定免租装修期结束次日为起租日亦可得到印证。鉴于原、被告一致确认，被告于2014年4月27日起对系争房屋进行装修，2015年9月26日开始对外营业，被告在计算装修款折价时也是按照装修期满之日起算原告实际使用房屋的时间，故原告自2015年9月26日开始向被告支付使用费及物业费。关于停业时间，原、被告不持异议，确认为2016年7月12日。
再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。被告主张按合同约定的标准计算，原告则不予认可。本院认为，原告开始营业时，被告提供的军队房地产租赁许可证中确定的租赁期限已经届满。此后，被告未能向原告提供有效的租赁许可证，确实对原告办理合法经营所需证照产生一定影响。但从另一方面看，原告使用系争房屋对外经营，经营状况还受到经营场所、经营时间、市场需求等因素影响，而上述经营风险不完全是因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满等因素所致，故原、被告所签《租赁合同》的目的已部分实现。基于以上原因，本院酌定原告应参照《租赁合同》约定标准的一定比例，向被告支付2015年9月26日起至2016年7月12日止系争房屋的使用费480,085元，物业管理费45,982元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据被告与上海警备区第一招待所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由被告出资并负责规划设计方案，被告在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下即开工建设，故《租赁合同》及《补充条款》无效的过错主要在于被告。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，虹桥路XXX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，原、被告均无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由本院综合各种因素，结合原、被告各自责任，酌情予以确定。原告主张的消防工程损失19,300元、空调安装损失56,000元、油烟管道损失25,576元，广告宣传费2,000元、数据接口费2,600元，确系原告装修过程中实际产生的费用，相关合同与收据等证据彼此印证，金额合理，本院予以认定。对于原告主张的装修费。原告认为实际支付715,000元的装修费，被告认为被告的装修费没有开具相应金额的发票，且已付款中有三笔明显有问题，不予认可。本院认为，尽管原告提供装修合同显示装修费金额为715,000元，但实际支付的工程款应以原告实际支出为准，毕竟涉案装修工程已经完工多时；2015年7月的款项为支付他处工程的预付款，2015年9月为支付给徐海华之外的其他人，本院无法确认系系争房屋的装修款，2017年7月的款项虽然是支付给徐海华，但在工程结束后的2016年4月，原告已经向装修公司支付了装修尾款，即在2016年4月原告已经支付完毕了全部工程款，再次支付不符常理；且原告所有支付的工程款项与合同约定金额也不相符，原告也未能出具装修公司开具的发票，综上，本院仅能采纳178,000元的装修款。因原告实际使用了部分时间，应折掉2015年10月原告实际使用房屋至2016年7月12日返还房屋期间的费用，剩余期间对应的装修费为现值，即149,800元。综上，被告应赔偿原告255,276元。
对原告主张的律师费，不属于因诉讼必然产生的费用，故该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海禾味投资有限公司与被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号“星空购物中心”B-b111+B-b112单元签订的《租赁合同》及《补充条款》无效；
二、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海禾味投资有限公司租金保证金、物业管理费保证金、公共事业费保证金、装修保证金合计403,865元；
三、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海禾味投资有限公司租金、物业管理费合计323,769元；
四、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海禾味投资有限公司损失255,276元；
五、驳回原告(反诉被告)上海禾味投资有限公司的其余本诉请求；
六、原告(反诉被告)上海禾味投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的使用费480,085元，物业管理费45,982元；
七、驳回被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指某的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)上海禾味投资有限公司与被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司各半负担。
本诉案件受理费18,733元，原告(反诉被告)上海禾味投资有限公司负担6,839.24元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担11,893.76元。
反诉案件受理费14,986.98元，原告(反诉被告)上海禾味投资有限公司负担2,721.73元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担12,265.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
人民陪审员 杨耀丰
人民陪审员 牟世荣
二〇一七年十月十二日
书 记 员 徐晓敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。