浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第893号
上诉人（原审第三人）：施世周。
委托代理人：曾伟。
委托代理人：林军。
被上诉人（原审原告）：杨继党。
被上诉人（原审原告）：蒋招铅。
被上诉人（原审原告）：杨秀茹。
上列三位被上诉人的共同委托代理人：池淑冬。
上列三位被上诉人的共同委托代理人：郭珊珊。
原审被告：卢成森。
原审被告：卢成喜。
原审被告：卢彩柳。
原审第三人：王玉霞。
原审第三人：陈美女。
上诉人施世周因建设用地使用权纠纷一案，不服苍南县人民法院（2013）温苍民初字第1620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原判认定，施世周与王玉霞系夫妻关系。位于苍南县灵溪镇城北小区b-1地块共12间地基（土地使用权证为苍国用（2007）第01-4338号）的土地使用权登记在施世周名下。2009年4月7日，施世周经公证委托陈美女代为办理该地块土地使用权的相关事宜，其中包括转让该房地产，委托期限自2009年4月7日至2011年4月7日止。2009年6月4日，卢成森、卢成喜、卢彩柳与施世周、陈美女签订关于城北小区b-1地块其中一间地基的买卖契约。2010年4月17日，杨继党、蒋招铅、杨秀茹与卢成森、卢成喜、卢彩柳签订上述地基买卖契约，并约定币随契各自亲收完讫。后杨继党、蒋招铅、杨秀茹同苍南县灵溪镇城北小区b-1地块建设用地使用权的其他买受人共同建造公寓式住房，现已竣工并验收完毕。杨继党、蒋招铅、杨秀茹通过抽签取得了一楼6号店面以303、503室房屋。城北小区b-1幢与城北小区1-25幢系同一幢。
原判认为，该案争议焦点为卢成喜、卢成森、卢彩柳与施世周、陈美女签订的地基买卖契约是否有效。王玉霞辩称苍南县灵溪镇城北小区b-1地块土地使用权为夫妻共同财产，其未在买卖契约中签名且对涉案地块的转让情况不知情，主张买卖契约无效。该院认为，苍南县灵溪镇城北小区b-1地块土地使用权人登记为施世周，按物权公示公信原则，卢成森、卢成喜、卢彩柳已尽到审查注意义务，完全有理由相信施世周对涉案地块的土地使用权具有处分权，故其与施世周、陈美女签订的土地使用权转让契约应属有效。王玉霞以施世周单方处分夫妻共同财产行为主张合同无效，该院不予支持。若王玉霞认为施世周私自出让的行为损害其利益，可另行请求施世周赔偿。卢成森、卢成喜、卢彩柳与施世周、陈美女，杨继党、蒋招铅、杨秀茹与卢成森、卢成喜、卢彩柳签订关于苍南县灵溪镇城北小区b-1地块其中一间地基的买卖契约均系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方当事人均应本着诚实信用原则全面履行合同义务。买卖合同的效力包括了标的物权利的转移，出卖人有义务协助买受人办理房屋所有权证、土地使用权登记及过户手续。陈美女为施世周代理人，以被代理人名义实施民事法律行为，故应由被代理人施世周承担民事责任。故杨继党、蒋招铅、杨秀茹请求卢成森、卢成喜、卢彩柳、施世周、王玉霞协助办理涉案房屋的房屋所有权、土地使用权登记及过户手续，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨继党、蒋招铅、杨秀茹与卢成森、卢成喜、卢彩柳签订的关于苍南县灵溪镇城北小区b-1地块其中一间地基的买卖合同有效；二、施世周、王玉霞协助杨继党、蒋招铅、杨秀茹办理苍南县灵溪镇城北小区1-25幢303室、503室、一楼6号店铺房屋所有权登记手续；三、卢成森、卢成喜、卢彩柳、施世周、王玉霞协助杨继党、蒋招铅、杨秀茹办理苍南县灵溪镇城北小区1-25幢303室、503室、一楼6号店铺房屋所有权、土地使用权过户手续；四、驳回杨继党、蒋招铅、杨秀茹其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由杨继党、蒋招铅、杨秀茹负担。
一审宣判后，施世周不服，提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、本案应适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，被上诉人要求上诉人与原审第三人王玉霞协助办理房屋权属登记及过户手续的条件仍未成就。登记在上诉人名下的位于苍南县灵溪镇城北小区b-1地块确系上诉人和原审第三人王玉霞的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上按份共有人或全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”可见，上诉人委托原审第三人陈美女出让地块的行为系无权处分。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时即使对标的物没有处分权，也不影响作为原因行为的买卖合同的效力。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，哪怕是出卖他人之物情形下无权处分所订立的合同也完全有效。但是，能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权，物权变动属于效力待定状态。一审法院没有全面理解合同效力与无权处分之间的关系，以为买卖合同有效，必然会发生标的物权利转移的效果，也就是说，即使被上诉人与原审被告签订的地基买卖合同有效，只要上诉人的无权处分行为嗣后没有取得原审第三人王玉霞的授权与追认，能否协助被上诉人办理过户手续仍处于待定状态。由于王玉霞已明确表示不认同一系列的处分行为，被上诉人要求上诉人与原审第三人协助办理房屋权属登记及过户手续的条件仍未成就，上诉人无法协助被上诉人办理权属过户手续。二、同案不同判，有违司法公平、公正。上诉人委托原审第三人陈美女转让整块b-1地块土地使用权，但陈美女将涉案地块分割成12间地基分别出让，该行为的效力暂且不谈。在该幢12间地基买受人中，有案外人陈素永、卢彩珍二人于2013年5月28日第一个向苍南县人民法院起诉，除了原告身份情况不同外，其他诉讼当事人、诉讼请求、事实理由等与本案如出一辙。同一审判机构苍南法院民一庭，依据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条制作了（2013）温苍民初字第718号判决书，确认合同有效，驳回原告协助办理过户手续请求，该判决已生效。该判决的作出与本案前后仅差半年，在没有出台新的法律法规、司法解释、司法政策的情形下，同一审判机构的不同审判人员作出不同的判决，让社会公众无所适从。三、一审判决确认苍南县灵溪镇城北小区1-25幢303室、503室、一楼6号店铺房屋所有权为被上诉人所有，超越司法权限且程序违法。对于房屋所有权的登记，不动产登记部门一般要求申请人提供标明该房屋位置，所在小区名称、楼号、房号、面积等有关材料，这些材料应由相关政府部门根据不动产登记办法出具，确定房屋产权归属，行政部门有其相应规制，包括现场勘查、公告公示等手段。而一审法院仅通过向案外人谈话，就确定了被上诉人房产的相关信息，以司法之名行行政之实。其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第十六条规定，只有在涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实和涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项两种情形下，法院才能依职权调查收集证据。除此之外，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。本案一审法院于庭后向案外人陈钦港、吴继划制作谈话笔录，既没有依当事人的申请，事后也没有将谈话笔录交由当事人公开质证，自己收集证据自己审判，违背居中裁判之原则。综上，请求撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人针对上诉人的诉讼请求。
被上诉人杨继党、蒋招铅、杨秀茹辩称：一审认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。一、本案上诉人的妻子王玉霞在苍南县有作出公证委托陈美女转让土地，陈美女是受施世周和王玉霞的共同委托，所以施世周与陈美女的地基转让协议是有效的。施世周与王玉霞应对受托人的行为承担相应的法律责任。二、苍南县人民法院在本案作出判决后也有针对苍南县灵溪镇城北小区b-1地块相关的同栋的房地产转让用户进行认定。上诉人施世周已经认可苍南县的判决，其房屋相关手续在办理过程中。苍南县人民法院认定施世周与王玉霞跟杨继党、蒋招铅、杨秀茹、卢成森、卢成喜、卢彩柳签订的地基转让协议有效并办理相应的过户登记手续，应当予以支持。苍南县人民法院在审理中取得相关证人证言，对于灵溪镇城北小区b-1地块的分房情况予以确认，符合法律规定。请求驳回上诉维持原判。
原审被告卢成森、卢成喜、卢彩柳，原审第三人王玉霞、陈美女未提出答辩意见。
二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了各方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，案件涉及的关于苍南县灵溪镇城北小区b-1地块其中一间地基的两份买卖契约均合法有效，双方应遵照契约内容全面履行自己的义务。根据该买卖契约签订的内容和目的，协助杨继党、蒋招铅、杨秀茹办理房屋所有权、土地使用权的登记及过户手续是施世周、王玉霞、卢成森、卢成喜、卢彩柳的主要义务。施世周上诉称苍南县灵溪镇城北小区b-1地块系其与妻子王玉霞的夫妻共同财产，他对该地块的处分行为未并未得到王玉霞的授权与追认且王玉霞也明确表示不认同一系列的处分行为，所以协助办理过户手续的条件未成就，其无法履行协助过户义务。首先，一审判决做出后，王玉霞并未提出上诉，表明其对一审判决的认可；其次，虽然王玉霞曾在一审辩称施世周的行为系擅自处分夫妻共同财产，其对该行为也不追认，但施世周、陈美女与卢成森、卢成喜、卢彩柳的契约于2009年签订，至今已五年之久，原来空旷的地基上现已建起房屋，但王玉霞从未提出异议。地基买卖属家庭重大事项，在双方婚姻关系存续期间王玉霞称自己不知情明显与事实不符。王玉霞作为涉案土地使用权的共有人，也负有协助过户的义务，办理登记及过户手续的条件已经成就。一审判决确认苍南县灵溪镇城北小区1-25幢303室、503室、一楼6号店铺房屋所有权为被上诉人所有，属依据事实和法律对尚未办理产权登记的房屋进行所有权归属的判断，上诉人认为此举是超越司法权限，以司法之名行行政之实，本院不予支持。一审法院为查明案情维护当事人权益有权对相关人员制作谈话笔录，但未将该谈话笔录让双方当事人公开质证确属程序不当，本院予以纠正。二审中，本院已组织双方当事人对该笔录进行质证，鉴于一审对该笔录的采纳并未影响案件的实体处理，本院不作变动。综上，上诉人施世周的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由上诉人施世周负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓习军
审 判 员 郑明岳
代理审判员 钟志亮
二〇一四年九月十二日
代书 记员 吴洋洋