吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珲民二初字第710号
原告:韩伟兰，女，汉族，汪清县东城卫生院护士，住汪清县。
委托代理人：周清先，男，汉族，汪清县春阳镇林业站职工，住汪清县。
被告:珲春市吉兴房地产开发有限公司。住所：珲春市。
法定代表人：陈吉兴，董事长。
委托代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。
原告韩伟兰与被告珲春市吉兴房地产开发有限公司（以下简称“吉兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩伟兰及其委托代理人周清先，被告委托代理人赵超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩伟兰诉称，2012年1月20日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于龙源华府的预售商品房B18幢3单元408室（建筑面积65.5平方米），合同约定每平方米3880元（属于一次性付款每平方米优惠100元的价格），总金额254140元，被告应当于2012年12月31日前将按国家规定验收合格的商品房交付给原告。原告于合同签订之日交付了全部房款，但被告未按合同约定如期交房。被告于2014年10月18日将房屋钥匙交付给原告，并超出合同约定另行加收燃气抵押金等费用。鉴于被告严重违约，原告根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，已于2014年11月3日向被告邮寄了书面解除合同通知书，但被告至今未给予答复，故诉至法院，要求被告退还全部房款254140元，退还已收取的燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元，支付违约金7624元（房款254140×3%），支付自2013年1月1日起至2014年10月18日止的利息损失54640元（按月利率1%计算），合计324219元。
吉兴公司辩称：一、被告存在迟延交付房屋问题，但原告已于2014年10月18日收房，且向被告交纳了燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元等费用，其行为足以推定已经认可迟延交付房屋事实，其在继续履行合同约定，原告的合同目的已经实现。原告应当按照合同第九条约定，按日万分之一主张违约金。二、原告称于2014年11月3日向被告邮寄了书面解除合同通知书，被告并未收到该通知书，而且原告发出通知书的时间在其收房之后，故原告原告解除合同既不符合约定条件，也不符合法定条件。三、被告收取原告燃气抵押金、物业管理费、装修保证金、取暖费元、垃圾清运费等费用符合相关规定。四、因双方已经约定违约责任，故原告要求利息损失的主张不能成立。五、原告行使解除权的除斥期间是一年，原告主张解除合同已超出了法定期限。综上，原告的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。
韩伟兰为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：
1.2012年1月20日韩伟兰与吉兴公司签订的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定“第三条买受人所购商品房的基本情况：第B18幢3单元4层408号房。建筑面积共65.5平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3880元，总金额254140元。第六条付款方式及期限：一次性付款254140元。第八条交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”证明韩伟兰购买吉兴公司开发的龙源华府B18栋3单元408号房屋，付款方式为一次性付款254140元，吉兴公司应当在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付给韩伟兰使用，如逾期超过30日韩伟兰有权解除合同，吉兴公司按已付款的3%支付违约金。吉兴公司对证据的真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。
2.购房款收据3份及各项费用收据5份，证明至2012年1月20日韩伟兰已向吉兴公司付清全部购房款254140元，于2014年10月18日按吉兴公司的要求交纳了取暖费1605元、物业管理费550元、垃圾清运费210元、燃气抵押金2450元、装修保证金3000元。吉兴公司对证据的真实性及证明问题没有异议，称2014年10月18日韩伟兰交付相关费用能够证明其正在履行合同。吉兴公司对该组证据的真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。
3.龙源华府住宅小区物业管理服务协议一份，证明只有签订该协议并交纳相关费用吉兴公司才向韩伟兰交房，所以韩伟兰签订该协议并交纳了相关费用。吉兴公司对证据的真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。
4.2014年11月4日国内标准快递存根一份、解除合同通知书一份及吉兴公司已签收的客服短信一份，解除合同通知书内容为“珲春市吉兴房地产开发有限公司：2012年1月20日，我与贵公司签订了一份商品房买卖合同，购买贵公司开发的位于龙源华府的预售商品房B18幢3单元408室。合同约定每平方米3880元，总金额25.414万元。合同约定：贵公司应当于2012年12月31日前将按国家规定验收合格的商品房交付买受人。合同签订日，我已按合同约定全额交付了房款。但贵公司严重违约，超过一年半的时间才于2014年10月18日将房屋交付。不仅存在逾期交付房屋违约问题，而且还存在超出合同约定另行加收燃气抵押金等问题。鉴于贵公司严重违约，现本人根据该合同第九条第1项第（2）目关于逾期交房的违约处理方式约定，现正式向贵公司书面通知解除合同。请贵公司按照合同规定在接到本通知10日内履行下列义务：1、退还全部房款25.414万元；2、退还已收取的燃气抵押金2450元；3、退还已收取的物业管理费550元；4、退还已收取的装修保证金3000元；5、退还已收取的垃圾清运费210元；6、退还已收取的取暖费1605元；7、支付违约金7624元；8、支付从2013年1月1日起至2014年10月18日止的利息损失5.464万元。如贵公司逾期不履行义务，本人将选择诉讼途径维权。买受人：韩伟兰，2014年11月3日。”短信内容为“您好，您的1008345552911号邮件当前的状态是：已妥投：本人签收。客服电话1****。（中国邮政）2014年11月5日14点31分。”证明韩伟兰于2014年11月4日向吉兴公司邮寄解除合同通知书，吉兴公司已收到该通知书。吉兴公司对证据的真实性没有异议，称该快递应当收到了，但快递上标注的内容为文件资料，并不能证明是解除合同通知书。本院认为，吉兴公司认可收到韩伟兰邮寄的快递，而否认该快递内容为解除合同通知书，但吉兴公司未能举证证实其收到的快递内文件资料并非解除合同通知书，故吉兴公司的质证意见不成立。本院对该组证据予以采信。
吉兴公司为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：
1.2012年1月20日韩伟兰与吉兴公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明根据合同第九条第1项第（2）目，双方之间的合同事实上已继续履行，应当按照“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”执行，而不应按解除合同退房款并支付违约金执行。韩伟兰对证据的真实性没有异议，但称按照合同约定吉兴公司应在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付给韩伟兰，但韩伟兰至今未见到经验收合格的证明。如吉兴公司能提供经验收合格的证明，认可吉兴公司的证明目的。本院对证据的真实性予以采信，对吉兴公司的证明目的本院将结合其他证据综合予以评判。
2.吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅文件（复印件）一份，证明吉兴公司收取的相关费用符合规定。韩伟兰对证据的真实性及证明问题没有异议，称如履行合同对吉兴公司收取相关费用没有异议，韩伟兰是基于解除合同而主张退还已交付的费用。韩伟兰对证据的真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。
3.建设工程竣工验收及竣工验收备案报告（复印件）一份，证明在韩伟兰发出解除合同通知书后，合理期限内办理了房屋竣工验收合格手续，竣工验收合格时间是2014年12月9日。韩伟兰对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，称在合同约定的交房时间内没有验收，在吉兴公司交付给韩伟兰房屋钥匙及吉兴公司收到韩伟兰发出的解除合同通知书之前都没有验收合格，故吉兴公司的行为构成违约，并没有在韩伟兰依约解除合同之前交付房屋。本院认为，韩伟兰对证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。双方合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”本案中，韩伟兰已于2014年10月18日收取房屋钥匙，并交纳燃气抵押金等费用，能够表明其继续履行合同的意思表示，双方应当按照上述约定第（2）目中“买受人要求继续履行合同”部分的约定履行。现诉争房屋已经验收合格，虽然验收时间在交付房屋之后，但并不影响双方继续履行合同之合意，双方同意继续履行合同并不违反法律法规强制性规定，当事人应当按照约定继续履行合同。故韩伟兰的质证意见不成立，本院不予支持。
经审理查明，2012年1月20日，韩伟兰与吉兴公司签订《商品房买卖合同》，韩伟兰购买吉兴公司开发的龙源华府预售商品房，合同主要约定“第三条买受人所购商品房的基本情况：第B18幢3单元4层408号房。建筑面积共65.5平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3880元，总金额254140元。第六条付款方式及期限：一次性付款254140元。第八条交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”韩伟兰于合同签订之日付清了全部房款254140元。吉兴公司未能按照合同约定如期交房。2014年10月18日，吉兴公司将房屋钥匙交付给韩伟兰，韩伟兰向吉兴公司交纳燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元。2014年11月4日，韩伟兰向吉兴公司邮寄解除合同通知书，内容为“珲春市吉兴房地产开发有限公司：2012年1月20日，我与贵公司签订了一份商品房买卖合同，购买贵公司开发的位于龙源华府的预售商品房B18幢3单元408室。合同约定每平方米3880元，总金额25.414万元。合同约定：贵公司应当于2012年12月31日前将按国家规定验收合格的商品房交付买受人。合同签订日，我已按合同约定全额交付了房款。但贵公司严重违约，超过一年半的时间才于2014年10月18日将房屋交付。不仅存在逾期交付房屋违约问题，而且还存在超出合同约定另行加收燃气抵押金等问题。鉴于贵公司严重违约，现本人根据该合同第九条第1项第（2）目关于逾期交房的违约处理方式约定，现正式向贵公司书面通知解除合同。请贵公司按照合同规定在接到本通知10日内履行下列义务：1、退还全部房款25.414万元；2、退还已收取的燃气抵押金2450元；3、退还已收取的物业管理费550元；4、退还已收取的装修保证金3000元；5、退还已收取的垃圾清运费210元；6、退还已收取的取暖费1605元；7、支付违约金7624元；8、支付从2013年1月1日起至2014年10月18日止的利息损失5.464万元。如贵公司逾期不履行义务，本人将选择诉讼途径维权。买受人：韩伟兰，2014年11月3日。”吉兴公司于2014年11月5日收到该通知。本案诉争房屋所属工程于2014年12月9日经竣工验收合格。现韩伟兰诉至法院，要求吉兴公司退还房款254140元，退还已收取的燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元，支付违约金7624元，支付自2013年1月1日起至2014年10月18日止的利息损失54640元。
本院认为，韩伟兰与吉兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案合同约定“吉兴公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付韩伟兰使用，逾期超过30日后，韩伟兰有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”同时约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”按照上述约定，韩伟兰在吉兴公司逾期交付房屋超过30日后，既可以要求解除合同，也可以要求继续履行合同，在韩伟兰选择行使相应权利后，吉兴公司应承担相对应的违约责任。韩伟兰于2014年10月18日收取房屋钥匙，并交纳燃气抵押金等费用，能够表明其继续履行合同的意思表示，双方应当按照“买受人要求继续履行合同”部分的约定履行。韩伟兰虽向吉兴公司送达了解除合同通知书，但时间系在交付房屋之后，即在双方达成“继续履行合同”之合意之后，故该解除通知不能产生解除合同之效果。现诉争房屋已经验收合格，虽然验收时间在交付房屋之后，但并不影响双方继续履行合同之合意，双方同意继续履行合同并不违反法律法规强制性规定，当事人应当按照约定继续履行合同。故韩伟兰要求吉兴公司退还全部房款254140元及已收取的燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元的主张于法无据，本院不予支持。同理，韩伟兰要求吉兴公司在解除合同的基础上承担违约金及利息损失的主张于法无据，本院不予支持。关于韩伟兰主张解除合同是否超过期限问题，本院认为，当事人双方并未约定解除权行使期限，本案中也不存在韩伟兰经吉兴公司催告后在合理期限内不行使解除权的情况，故吉兴公司关于韩伟兰行使解除权期限已过的抗辩于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告韩伟兰的诉讼请求。
案件受理费6160元，其他诉讼费100元，共计6260元，由原告韩伟兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 孙 博
审 判 员 张晔瑶
人民陪审员 刘照军
二〇一五年七月三十日
书 记 员 金爱淑