海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终627号
上诉人（一审原告、反诉被告）：吴淑和，男，1965年8月10日出生，汉族，现住海南省海口市。
委托诉讼代理人：陈圣育，男，1940年9月1日出生，汉族，住海南省海口市。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：许金惜，女，1989年7月3日出生，汉族，现住海南省海口市。
委托诉讼代理人：张涛，海南瑞来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林珈妃，海南瑞来律师事务所实习律师。
上诉人吴淑和因与被上诉人许金惜房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴淑和上诉请求：1．撤销一审判决第三项；2．判决许金惜向吴淑和交付2016年8月份至12月份的房屋占有使用费35000元（7000元×5个月）。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决书称：”许金惜提交的照片2张、光盘足以认定，许金惜于2016年8月1日前已经撤离涉案房屋不再使用，故吴淑和请求许金惜支付2016年7月后的房屋使用费的请求，无事实和法律依据，不予支持。”吴淑和同许金惜签订的《房屋租赁合同》尚未解除，许金惜应继续按每月7000元向吴淑和交付房屋占有使用费。该上诉请求有事实和法律依据。《合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。”许金惜提出解除合同，但未同吴淑和协商一致，因此按第一款规定，合同不能解除。合同中并未约定一方解除合同的条件，许金惜没有提出任何条件，因此合同也未能解除。许金惜并未交三楼的钥匙给吴淑和，直至今日，吴淑和还没有收到钥匙；光盘并不能证明吴淑和收了许金惜的钥匙。许金惜一审中提交作为证据的2016年8月5日手机信息显示”二楼的房租已转过去了，水电的单开过来，早上来怎么没来拿三楼的钥匙”，这与许金惜在一审中答辩称”并于2016年8月初将三楼的钥匙交还给吴淑和，从而许金惜实际使用三楼只到2016年7月底”是相矛盾的。因许金惜的丈夫打伤了吴淑和，派出所对许金惜丈夫作了罚款500元的处理，因此，吴淑和与许金惜的关系非常紧张，此后基本上没有接触，所以许金惜交钥匙给吴淑和不是事实。并且，许金惜没有清空三楼的货物，也没有通知吴淑和去查验，没有由吴淑和接收。吴淑和对三楼从来没有占有和使用（如果交给吴淑和，吴淑和不会空置几个月不使用）。许金惜一直在电梯旁放置电动车和汽车，阻塞上下楼的通道。如果将三楼还给吴淑和，许金惜家人是不能阻塞三楼的通道的。二、一审判决适用法律不当。吴淑和与许金惜签订的合同约定：”从第二个月起必须每月5日前交付当月租金与上个月的水电费，不得拖欠。由此造成的经济损失由乙方（许金惜）自负。”据此，许金惜在8月5日前应当交清当月的租金7000元。但许金惜并没有缴交，以后四个月的租金也没有缴交。因此，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，法院应支持吴淑和的上诉请求。
被上诉人许金惜答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1．涉案房屋建造时未取得建设工程规划许可证，也没有其他主管部门批准建设，从而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《房屋租赁合同》被确认为无效合同，符合法律规定。2．依据《合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还......”的规定，一审判决吴淑和返还许金惜押金10000元，也符合法律的规定。3．根据许金惜在一审中提交的照片、光盘的内容，足以认定许金惜于2016年8月1日前已经搬离了涉案房屋（该楼第三层）不再使用，故吴淑和请求许金惜支付2016年7月份之后的房屋使用费的请求，无事实和法律依据，因此一审法院判决”驳回原告吴淑和的其他诉讼请求”符合法律规定，公正合理，应予维持。二、吴淑和的上诉请求没有丝毫的事实和法律依据。1．许金惜在一审中提交的照片、光盘中所展示的内容，已足以认定许金惜于2016年8月1日前已经搬走清空了涉案房屋不再使用，并电话通知了吴淑和，已经向吴淑和清晰地表达出不再继续租赁该房屋的真实意思表示，同时也把三楼钥匙还给吴淑和。从而，吴淑和所称”许金惜没有清空三楼的货物，也没有通知吴淑和去查验，没有由吴淑和接收”不是事实。2．吴淑和所称”许金惜一直在电梯旁放置电动车和汽车，阻塞上下楼的通道”不是事实，许金惜从未阻塞上下楼的通道。3．吴淑和”空置房屋不使用”是其个人的原因和行为，与许金惜无关，也与本案无关。4．根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，《房屋租赁合同》无效，支付的是房屋占有使用费。2016年8月1日之前许金惜已经搬离清空涉案房屋，同时已付清至2016年7月份的房租（有银行的转账记录为证），许金惜与吴淑和之间无任何历史遗留债务存在。许金惜在2016年8月1日之后不再继续占有使用涉案房屋，自然没有义务继续支付2016年8月份及之后的房屋占有使用费。吴淑和要求法院判决许金惜支付2016年8月至12月的房屋使用费实乃胡搅蛮缠，没有任何事实依据和法律依据。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求法院驳回吴淑和的无理诉求。
吴淑和向一审法院起诉请求：1．解除吴淑和与许金惜签订的《房屋租赁合同》；2．判令许金惜向吴淑和缴交拖欠的房租21000元（暂计算到起诉之日止）；3．本案案件受理费由许金惜负担。一审诉讼过程中，吴淑和变更诉讼请求为：1．确认吴淑和与许金惜签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2．判令许金惜向吴淑和缴交拖欠的房屋占有使用费21000元（暂计算到起诉之日止）；3．本案案件受理费由许金惜负担。许金惜向一审法院反诉请求：1．确认许金惜与吴淑和签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2．判令吴淑和向许金惜退还押金10000元；3．本案案件受理费由吴淑和承担。
一审法院认定事实：2016年3月1日，吴淑和作为出租方（甲方），许金惜作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容约定：一、租赁范围，1．甲方同意将琼山区滨江街道办铁桥社区北汉村（那央路海口市戒毒所对面）第三层；2．乙方向甲方承诺，租赁甲方该楼层作为不锈钢配件仓库使用；二、租赁期限及租金，双方约定租赁期为五年，即从2016年3月1日起至2020年5月30日止。月租金为7000元，每年为12个月计算付租金；三、合同押金及付租方式，在合同签订时，乙方向甲方交付10000元无计利息，作为合同押金，同时预付首月租金7000元。租赁期限押金不能抵交租金，合同期满双方结算往来账目不存有债权债务包括水电费在内问题，甲方如数退还乙方押金10000元无计利息。从第二个月起必须每月5日前交付当月租金与上个月水电费，不得拖欠。由此造成的经济损失由乙方自负；......六、特约事项，乙方在经营过程中要遵守公安消防等部门的规定，做好安全工作。合同签订后，吴淑和将涉案房屋交付给许金惜使用。许金惜在交付押金10000元后，于2016年3月至2016年7月内按期交付了月租。双方因琐事发生争执，许金惜于2016年8月1日前搬离涉案房屋的物品，不再使用涉案房屋。吴淑和于2016年10月10日向一审法院提起本案诉讼，许金惜在诉讼中于2016年11月14日向一审法院提起反诉。
庭审中，吴淑和与许金惜均认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为：吴淑和与许金惜均认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院对此予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，吴淑和与许金惜所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。故吴淑和和许金惜要求确认《房屋租赁合同》无效的请求，一审法院予以支持。房屋租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，吴淑和可向许金惜请求房屋占有使用费，但许金惜提交的照片2张、光盘足以认定，许金惜于2016年8月1日前已经搬离涉案房屋不再使用，故吴淑和请求许金惜支付2016年7月后的房屋使用费的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。许金惜要求吴淑和退还押金10000元，吴淑和当庭表示没有异议，故许金惜请求吴淑和退还押金10000元的请求，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认吴淑和与许金惜于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限吴淑和于本判决生效之日起三日内向许金惜退还押金10000元；三、驳回吴淑和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费163元（吴淑和已预交），由吴淑和负担；反诉受理费25元（许金惜已预交），由吴淑和负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院审理查明：许金惜于2016年7月中旬电话通知吴淑和不再租赁涉案房屋。许金惜搬离涉案房屋后，曾找到吴淑和表示交还涉案房屋钥匙。
以上事实由二审询问笔录、光盘予以证实。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据二审中双方当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：许金惜应向吴淑和支付房屋占有使用费的截止时间如何认定。本案中，由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案租赁合同为无效合同。鉴于无效合同系自始无效，故涉案租赁合同不存在解除问题。因此，吴淑和上诉主张涉案租赁合同未解除而许金惜应向其支付2016年8月至12月的房屋占有使用费无法律依据，本院不予采纳。同时，根据许金惜一审时提交的照片和光盘内容足以认定许金惜于2016年8月1日前已搬离涉案房屋。虽然吴淑和上诉主张其并未收到涉案房屋钥匙，但许金惜一审时提交的光盘内容显示许金惜确有向吴淑和表示交还涉案房屋钥匙，故即使吴淑和未予受领涉案房屋钥匙，由于系吴淑和自身原因所致，而不应由许金惜在搬离涉案房屋之后继续承担支付房屋占有使用费的责任。因此，吴淑和上诉请求许金惜向其支付2016年8月至12月的房屋占有使用费亦无事实依据。
综上所述，吴淑和的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人吴淑和负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 杨 曦
审 判 员 张莲凤
审 判 员 黄海鹰
法官助理 任 琳
书 记 员 韩 贝