重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初3191号原告：王渝，女，汉族，1969年11月1日出生，住重庆市南岸区万。委托诉讼代理人：李强，重庆善弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈果文，重庆善弘律师事务所律师。被告：杨志琳，女，汉族，1962年10月12日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。被告：重庆时尚置业有限公司，住所地重庆市渝中区大黄路78号，统一社会信用代码91500103709317515U。（未到庭）法定代表人：肖毅，该公司总经理。委托诉讼代理人�何勤，该公司员工。原告王渝诉被告杨志琳、重庆时尚置业有限公司（以下简称时尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告于本案第一、二次庭审时均到庭参加诉讼。被告时尚公司于本案第三次庭审时经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。王渝向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除原告与被告杨志琳签订的房屋租赁合同。二、判决被告返还原告已缴纳的房租、房屋租赁保证金80000元，依法赔偿原告因该租赁合同造成的各项损失361361元（主要包括楼梯撤出劳务费、装修费、物管费、水电费、档案馆查询服务费、消防改造费、每月交纳的税金、开锁费）、支付违约金50000元，以上共计491361元。三、本案诉讼费、评估费16000元由被告承担。事实和�由：王渝于2015年6月15日与杨志琳签订《房屋租赁合同》，约定杨志琳将位于渝中区大黄路XXX号负一层租赁给王渝经营茶楼，每月租金10000元，王渝于签订合同之日支付租金60000元和保证金60000元。合同签订后，王渝按约向杨志琳支付相关费用，并着手对房屋进行装修和消防改造。在王渝将消防设计材料交消防部门登记备案时，该支队以无法提供该楼层建筑规划及消防审核、验收手续，室外楼梯无规划手续等为由出具《不合格通知书》。王渝认为，杨志琳作为出租方，应当保证出租房屋产权明晰，杨志琳隐瞒租赁房屋没有房产证这一重大事实，导致茶楼因未通过消防验收自始无法正常经营，合同目的不能实现，从而造成巨大损失。故王渝诉至法院，要求判如所请。杨志琳辩称，本案的合同是合法有效的，王渝只是从不能实现合同目的的角度要求解除合同及赔偿损失。杨志琳在另案中也要求解除合同，解除合同的主要理由是因为王渝违约，而不是因为合同目的不能实现。本案所谓损失是完全可以避免的，是因为王渝的行为所造成，装修部分出现很大的争议是王渝的行为所导致。该合同第七条第二款约定明确，因王渝没有征得杨志琳的同意，更未将装修方案报批就进行擅自装修，所以造成装修范围不清，如果是事先报批，装修范围就很明确。同时物管公司的证明也能证明，王渝的装修行为违反了城乡建委关于300平方米以上的装修必须办理施工许可的相关规定，王渝没有办理是违法的。就消防部分来说，根据规定，王渝应先向消防部门上报方案，经许可同意后才能装修。按照王渝的陈述是先进行的施工，从王渝提交的渝中区公安消防支队设计备案通知书来看，也看不出来王渝施工与上报方案的先后顺序。由于王渝不按法律�定的程序办事，即便有后果产生都该由其自行承担。本案合同的签订时间是2015年6月16日，合同约定起租时间是2015年10月1日，装修时间有三个多月。王渝应在这一期间按照法律规定的程序把消防改造装修的设计方案报消防部门审批，其装修方案报杨志琳同意及物管审核。王渝20**年10月30日前往渝中区档案馆去查的该房屋状态，证明王渝在此时对该房屋的情况有充分的了解。在这种情况下，王渝还于2015年11月向消防部门报批设计方案。因此，由于王渝不按合同的约定、不按法律规定的程序办理，即便解除合同，以后的损失都应当由其自行承担。对于损失，杨志琳确认的为16534.82元，但杨志琳已经支付20000元。其余损失部分是以前就有的，与王渝无关。因此王渝的诉讼请求除了16534.82元可以确认以外，其他没有事实和法律依据，请求予以驳回。时尚公司辩称，�公司并非该租赁合同的当事人，并非适格被告。该公司不享受该租赁合同的权利，也不承担相关义务。王渝所陈述的事实该公司并不清楚，对其诉讼请求也不了解。该公司系该房屋所在楼盘的开发商，本案争议房屋于2007年9月7日取得房屋所有权登记在该公司名下，该房屋办理房屋产权证时取得了相应的规划许可、且消防等验收合格，因此请求驳回原告对该公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本院经审理认定事实如下：由时尚公司为建设单位的位于渝中区大黄路78号“时尚园高尚住宅小区”项目于2007年1月10日取得渝规建验[2007]中字第0301号《建设工程规划验收合格证》，该合格证载明该项目建设规模36103.59平方米。同时，该合格证附页载明该项目“会所”部分“批准文件指标：地上821.95㎡，地下0㎡……竣工资料情况：地上766.18㎡，地下419.34㎡”。重庆市公安局消防局于2007年1月12日向重庆市建设委员会出具[2007]渝公消（建验）字第000082号《建筑工程消防验收的意见书》，载明该局对时尚公司申报的时尚园高尚住宅小区1号楼及幼儿园会所工程（位于渝中区大黄路78号……会所地上2层……均属多层民用建筑）进行了消防验收，现判定该工程消防验收合格，要求：一、室内装修及使用功能改变应按程序申报消防审核和验收。重庆市渝中区大黄路XXX号会所（物理层负1层、1层、2层，建筑面积1185.52平方米，房屋用途非住宅）于2007年9月7日登记在时尚公司名下。时尚公司与杨志琳于2014年5月签订《房屋租赁合同》，约定将重庆市渝中区大黄路XXX号会所出租给杨志琳，租赁期限从2014年5月1日至2024年4月30日，月租金10000元。该合同第三条第1款约定，计租时间以正式营业日开始计收租金，但最迟必须在2015�10月1日前正式营业并计收租金。杨志琳于同年5月29日向时尚公司提出申请，载明因房屋临街为全封闭的玻璃墙，无法使其发挥商业用途，故现向该公司申请对商业用房进行内外装修改造，使其发挥商业用途。同时恳请该公司同意杨志琳在租期内可以对该房进行联营或转租。时尚公司于同年6月3日在该申请上盖章同意。2015年6月16日,杨志琳（甲方）与王渝（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将渝中区大黄路78-18号负1层商业用房约500平方米租赁给乙方用于经营茶楼，租期8年，从2015年10月1日至2023年9月30日止，每月租金10000元，乙方应当在合同签订之日立即向甲方交纳6个月租金60000元，以后租金按每6个月支付。该合同第五条约定，在该合同签订之日，乙方应当立即向甲方交纳房屋租赁保证金50000元。在该合同终止时且在乙方办理注销与该租赁房屋有关的一�证照手续后，甲方将保证金无息退还给乙方。在该合同履行过程中，如乙方逾期支付租金超过3天或单方面要求解除合同，则保证金转为违约金不予退还。第六条约定，若乙方逾期未按时缴纳租金超过7天，即为根本性违约；甲方有权解除该合同。第七条约定，乙方可以在征得甲方书面同意的前提下，对租赁房屋的室内装饰、装修和局部改造，并承担其费用及相关手续。乙方的装修方案需报甲方及物管审核，不得改动和损坏甲方的设备设施系统和房屋结构，且必须符合安全防火等要求，否则视为违约。该合同期满或合同被终止、解除，乙方投入的可移动设备可自行拆除，但固定设施归甲方所有。乙方不得要求甲方进行补偿。该合同第八条约定，如乙方在拆迁（征收）公告发布之日起5日内或合同期满时未将租赁房屋退还给甲方，则属于非法占用房屋，应当按每天伍仟�的标准向甲方支付房屋占用费。第九条约定，在该合同租赁期内，甲、乙双方如违反该合同的约定或单方无故解除合同，均为违约。违约方应当向守约方支付伍万元违约金，同时解除合同。杨志琳于2015年6月20日向王渝出具收条两张，其中一张载明收到王渝支付的租房保证金五万元、另一张载明收到王渝交来2015年10月1日至2015年12月31日租金三万元，另退两万元作为楼梯改位置的补偿费。双方当事人在庭审中确认，杨志琳实际收到共计6万元。税务部门随后向王渝颁发了《税务登记证》，王渝缴纳了2015年11月1日至2016年4月30日期间的各项税款共计10425元。重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业公司）于2016年1月29日出具《情况说明》载明，重庆市渝中区大黄路XX号渝中名郡会所负一楼从2015年6月-2015年12月向物业公司交纳物管费10500元、水电费755元。重庆市渝中区公安消防支队于2015年11月30日向王渝出具《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》载明，该支队对其报送的集趣阁茶楼装修工程（中区公消设备字[2015]第0348号）消防设计文件（工程位于重庆市渝中区大黄路XX号，装修由重庆鼎顺建筑设计有限公司设计，设计文号：HSXF20150925，消防由重庆华商消防有限公司设计，设计文号：HSXF20151021。装修建筑面积435平方米，装修范围为地下一层，功能为茶楼，所在建筑属于多层公共建筑），依法进行了备案抽查，意见如下：一、不同意该装修工程的消防设计，主要存在以下问题：无法提供该楼层所在建筑的规划及消防审核、验收相关手续；室外楼梯无规划手续，不符合《建设工程工程消防监督管理规定》（公安部119号令）第十五条第一款第（五）项之规定；二、你单位收此通知后，应当立即停止该装修工程的施工，并组织相关设计单位对该消防设计进行修改，修改后报送该支队复查。杨志琳于2016年1月11日向王渝作出《通知》一份，载明双方签订合同后，王渝支付了三个月租金（2015年至2015年12月30日），根据合同约定租金按每六个月支付一次，需要提前30日支付下6个月的租金，因王渝尚未按约缴纳房屋租金，要求其立即缴纳房屋租金及滞纳金。王渝于2016年1月15日向杨志琳作出《关于杨志琳致王渝催缴房屋租金的函》，载明双方签订合同后，王渝将租赁房屋消防设计材料交予消防部门备案登记时，消防部门因王渝无法提供规划及消防审核、验收手续，楼梯无规划手续等为由出具《不合格通知书》，勒令王渝停止装修。现通知杨志琳：1、杨志琳将未通过消防验收、没有建筑规划许可的房屋出租，系严重违约行为，要求杨志琳收到函后三日内联系解决；2、杨志琳没有提供合同约定的租赁房屋违约在先，王渝行使先履行抗辩权，待杨志琳将房屋无规划许可、没有通过整体消防验收问题解决后，若租赁房屋能顺利通过消防验收，王渝才依约缴纳租金。杨志琳于2016年1月29日向王渝作出《再次通知》，载明在2016年1月11日书面通知要求王渝支付租金及违约金后，其仍未履行，现通知如下：1、解除双方2015年6月16日签订的《房屋租赁合同》；2、即日起将涉案房屋腾空搬迁返还杨志琳；3、立即支付解除合同前所欠租金，并支付解除合同后至腾空房屋时止的占用费，并结清相关费用。王渝与杨志琳均通过邮寄向对方送达上述文书，双方互相邮寄地址均一致，但二人在庭审中均表示未收到上述文书。王渝于2016年3月24日向杨志琳作出《解除通知书》，主要内容为：�方签订合同后，王渝对租赁房屋进行装修和消防改造。后向消防部门进行登记备案时，被告知因无法提供该楼层所在建筑规划及消防审核、验收手续、室外楼梯无规划手续等原因而不合格。杨志琳作为出租方隐瞒房屋没有产权证这一重大事实，导致茶楼未通过消防验收而不能正常经营，合同目的无法实现，故通知杨志琳解除双方签订的《房屋租赁合同》，解除时间以收到本院起诉状副本时间为准。同时通知杨志琳在收到通知书后3日内与王渝协商解除合同后续事宜，清点双方设施设备，办理交接手续。王渝举示的EMS投递信息显示该通知书于2016年3月25日签收，杨志琳表示收到该通知书。审理过程中，王渝另举示了如下证据：一、出具人为“刘波”的收条三张及证人刘波出庭作证的证人证言，证明王渝因装饰装修向自然人刘波支付劳务费共计6万元，主要用于相关前期结构和材料的拆除。杨志琳认为刘波3张收条真实性无法确认，与本案无关，认为证人证言与王渝的说法不符，王渝陈述只含楼梯拆除，证人却陈述还有其他项目。证人陈述6万元中3万是打卡，另3万是现金，王渝没有举示打卡3万元的凭据。根据杨志琳出具的收条，双方只就楼梯部分达成合意，只能是楼梯的改造。二、《重庆大坪集趣阁茶楼室内装修工程施工合同》、重庆国腾装饰设计工程有限公司（以下简称国腾公司）营业执照、工程款支付申请表两张、收据两张。证明王渝为经营茶楼所需与国腾公司于2015年9月20日签订《装修工程施工合同》，合同总价款为410760元，已支付25万元，剩余款项因消防验收无法通过而导致工程停止。杨志琳表示对上述证据真实性无法确认，且与本案无关。三、《消防工程合同书》、重庆海田消防工程有限公�（以下简称海田公司）税务登记证、海田公司营业执照、海田公司组织机构代码证、海田公司资质证书、消防工程款收据一张、海田公司情况说明（载明该公司是消防施工单位，在涉及的消防报件中，消防设计文件由其联系的其他消防设计公司出图、盖章）、重庆华商消防工程有限公司（以下简称华商公司）营业执照、华商公司组织机构代码证、华商公司资质证书、建造师资格证及建造师身份证复印件、施工设计图纸（设计编号HSXF20151021）、中国建设银行银行卡客户交易查询记录，证明王渝为经营茶楼依据《消防法》之规定于2015年9月2日委托海田公司对本案租赁房屋进行消防改造，合同总价款为43000元，海田公司也委托了华商公司对租赁房屋进行消防设计，王渝为此支付海田公司一期、二期工程款26000元。杨志琳对上述证据真实性、关联性不予认可。经�渝申请，本院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司（以下简称同诚评估公司）对涉案房屋内装修残值进行评估，委托重庆同诚天行造价咨询有限公司（以下简称同诚造价公司）对涉案房屋消防改造、装饰装修、前期拆除项目的工程造价进行鉴定。同诚评估公司出具评估报告载明，基准日为2016年6月12日的评估总值为87988.49元，其中双方有争议部分：装饰装修工程47667.75元，消防工程中喷淋工程16105.93元、自动报警工程3954.5元、消火栓工程1445.32元、应急照明工程1755.46元；双方确认部分：装饰装修工程17059.53元。同诚造价公司出具鉴定意见书载明，可确定的造价：渝中区大黄路XXX号会所负一层消防改造、装饰装修、前期拆除项目（双方确认部分）的工程造价16534.82元；双方争议金额，王渝认为应计算而杨志琳有异议的造价为68747.35元。产生的评估、鉴定费共计16000元�由王渝支付。凯美物业公司于2016年12月12日出具证明载明涉案房屋于2007年精装修，用于时尚公司的售房部，负一层、平街一层、二层和负一层的墙面、地面、隔墙、顶棚、消防喷淋、消防栓及自动报警照明等均已装修和安装。另查明，杨志琳向本院另案起诉王渝要求判令：“一、判决确认原、被告双方于2015年6月16日所签《房屋租赁合同》已于2016年1月29日解除；二、判决王渝立即将渝中区大黄路XXX号负一层商业用房（约500平方米）腾空交还杨志琳，以及支付杨志琳房屋租金9333元（2016年1月1日-1月29日）、滞纳金10.8万元（以3万元为基数从2015年10月2日至起诉之日，比例按合同的约定为3%每日）、违约金5万元，合计16.73万元；三、判决王渝承担自2016年1月30日起至交还房屋时止的按每天五千元标准计算的房屋占用费以及2016年1-6月物业费9000元；四�本案诉讼费由王渝承担”。该案于2016年3月28日第一次庭审过程中，本院询问王渝与杨志琳能否就房屋进行交接。王渝表示，对于现场可以移动的设施设备和物品，其将尽快搬离；因王渝在本案中起诉时尚公司和杨志琳要求赔偿损失，王渝也将在本案中提出对房屋形成附着物的设施设备进行评估；同时王渝认为房屋交接的日期应当确定为王渝去函通知杨志琳办理交接时止；在评估工作进行后双方可以尽快进行交接。杨志琳表示同意在本案评估工作进行后，以实物交接的时间为准。双方当事人于评估机构进行现场查看的2016年6月12日办理了房屋交接，王渝将涉案房屋内剩余物品予以搬离。本院认为，本案争议焦点为：杨志琳与王渝于2015年6月16日所签订的《房屋租赁合同》的解除时间及原因。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定�面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租�物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，重庆市渝中区大黄路XXX号会所登记在时尚公司名下，该公司将房屋出租给杨志琳之后，允许杨志琳对外转租，故杨志琳有权将该房屋负1层出租。杨志琳与王渝签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约行使合同权利并履行合同义务。杨志琳作为出租人，享有按约收取租金之权利的同时，负有将符合约定之房屋交付承租人使用并承担瑕疵担保的义务。杨志琳与王渝签订租赁合同时，已清楚王渝承租该房屋用途为经营茶楼，其向王渝交付的房屋也应当符合相应的使用标准。结合渝规建验[2007]中字第0301号《建设工程规划验收合格证》及其附页、[2007]渝公消（建验）字第000082号《建筑工程消防验收的意见书》的内容，杨志琳所出租的涉案负一楼房屋面积419.34㎡包含在《建设工程规划验收合格证》所载明的总建设规模36103.59㎡中，但《建筑工程消防验收的意见书》中载明的涉案小区消防验收范围却并未包含该负一楼所在区域。因上述原因，导致消防部门随后对王渝报送的消防设计文件出具了《不合格通知书》。涉案房屋存在的上述未通过消防审核、验收的情况虽不是杨志琳之原因所造成，但杨志琳作为出租人，构成对承租人王渝的违约。王渝作为承租人，行使占有、使用承租房屋权利的同时，应当履行如期支付租金的义务。杨志琳在合同签订后已将房屋交付给王渝使用，虽其所交付的房屋存在上述未通过消防审核、验收状况，但合同中亦载明了“乙方对上述房屋的现状及具体范围已充分了解并自愿承租上述房屋”，王渝以此为由不支付随后所有租金的行为并不完全能够视为其行使先履行抗辩权的行为，其未按期支付租金的行为亦构成违约。关于2016年1月11日杨志琳向王渝作出的《通知》、王渝20**年1月15日向杨志琳作出的《关于杨志琳致王渝催缴房屋租金的函》、杨志琳2016年1月29日向王渝作出的《再次通知》双方是否互相收到之问题，双方虽在庭审过程中均表示未相互收到上述文书，但结合其内容，王渝20**年1月15日向杨志琳作出的《关于杨志琳致王渝催缴房屋租金的函》的内容系针对2016年1月11日杨志琳向王渝作出的《通知》所作回复，双方采取邮寄方式送达上述文书，二人各自载明对方地址相互一致，故本院认定双方均相互收到对方寄送的上述文书。因王渝存在逾期未支付租金的违约行为，上述行为符合合同约定的解除条件。故本院认定双方于2015年6月16日所签订的《房屋租赁合同》于2016年1月29日解除，但双方的违约行为均是导致合同解除之原因。因保证金系保证双方合同正常履行由承租人向出租人所交付的费用，虽双方合同中约定乙方逾期支付租金超过3天，则保证金转为违约金不予退还。但关于逾期支付租金问题，杨志琳已另案通过选择要求王渝以按日3%的标准支付逾期付款违约金之方式承担，且该合同已经解除，双方已办理完毕房屋交接，该保证金应予退还。关于解除合同所造成的损失问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，出租人杨志琳与承租人王渝双方均存在违约行为，即杨志琳所交付的涉案房屋不完全符合相应的使用标准，而王渝�按约及时、足额支付租金。上述违约行为产生后，双方均可依据法律规定和合同约定要求对方承担违约责任或依法解除合同，但双方合同因杨志琳行使约定解除权而发生解除的效力。合同解除后，并不影响王渝要求杨志琳赔偿损失。因王渝所举示的证据确不能证明其按约征得杨志琳书面同意而进行装修以及将其装修方案报杨志琳与物管方进行审核，故本院综合双方造成合同解除之原因，认定杨志琳与王渝各自承担合同解除所造成损失的50%。关于损失项目及金额问题，王渝因此次合同的解除造成损失如下：合同履行期间的租金、物管费、水电费、拆除楼梯劳务费以及装修残值的损失，结合合同解除前的已支付租金标准及物业服务费标准，本院认定王渝已支付租金30000元、物业服务费、水电费11255元，因工程造价鉴定过程中双方对拆除楼梯劳务费存在争议，对该部分金额未予计算，王渝举示的证据尚不足以证明该费用的确定金额，而杨志琳出具的租金收据中存在退还2万元作为楼梯改位置的补偿费字样，本院认定该费用按2万元计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……。即对于装修残值的赔偿问题，首先应遵循双方当事人的约定。本案中，因双方在合同中约定，该合同期满或合同被终止、解除，乙方投入的可移动设备可自行拆除，但固定设施归甲方所有，乙方不得要求甲方进行补偿。该约定系双方真实意思表示，合法有效。故对王渝要求剩余装修损失的赔偿请求，本院不予支持。故杨志琳应当承担上述总损失61255元的50%即30627.5元。扣除杨志琳已支付的20000元，还应赔偿10627.5元。关于王渝所支付税款，系其作为个体工商户依法应承担的法定义务，不应作为其损失，其余诉请各项损失于法无据，本院不予支持。关于违约金是否支持问题，因该合同解除的原因系双方违约所导致，并不符合违约金支付条件，故本院对其不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨志琳于本判决生效之日起十日内向原告王渝退还保证金50000元；二、被告杨志琳于本判决生效之日起十日内向原告王渝赔偿损失10627.5元.三、驳回原告王渝其他诉讼请求。本案受理费减半收取计4292元，评估鉴定费16000元，共计20292元，由原告王渝负担17857元，由被告杨志琳负担2435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 任 科二〇一七年十二月二十八日书 记 员 白皇佳