上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初23225号
原告(反诉被告)：上海医分仪器制造有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：徐真，董事长。
委托诉讼代理人：刘广坤，上海金时律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海中宝珠宝销售有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：张雄，董事长。
委托诉讼代理人：戴正杰，上海市同一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周桂云，上海市同一律师事务所律师。
原告上海医分仪器制造有限公司(以下简称医分公司)与被告上海中宝珠宝销售有限公司(以下简称中宝公司)房屋租赁合同纠纷,被告上海中宝珠宝销售有限公司以相同事由反诉原告上海医分仪器制造有限公司,本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原医分公司的委托诉讼代理人刘广坤，被告中宝公司的委托诉讼代理人戴正杰、周桂云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告医分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告携物品迁出上海市虹口区四川北路XXX号房屋(以下简称系争房屋)；2、判令被告支付原告2016年5月1日至2016年10月31日期间的房屋租金30万元；3、判令被告支付延迟支付租金的违约金12万元(按年租金60万元的20%计算)；4、判令被告支付原告2016年11月1日起至实际迁出之日的房屋使用费，按每月5万元计算；5、判令被告支付原告2016年3月1日至2017年1月31日期间的电费41,468元。事实和理由：2015年9月8日，原、被告签订租赁合同，原告出租系争房屋供被告作商业用途使用，租期一年，租金每月5万元，先付后用，每双月的25日支付两个月租金10万元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告按约支付租金至2016年4月底。后因系争房屋被纳入动迁拆迁范围，被告以此为借口拒不支付租金，且使用至合同期满后仍未将系争房屋返还，原告向被告发函催讨，被告拒不履行合同一区，故原告诉如所请。
被告中宝公司辩称：原、被告租赁期内被告经营的系争房屋店铺被盗，公安局对被告进行了安保处罚。原被告在合同中约定租金的50%作为管理费，原告对被告负应有安保责任，应该对被告进行补偿，故被告2016年5月1日起未再支付租金。2016年5月份系争房屋被纳入动迁范围，原告答应被告缓交租金，双方约定待拆迁结束后再结算租金，被告未违约，即使被告违约，则违约金金约定不明确、标准过高，应予调整。2016年9月1日起，被告在系争房屋门口搭建了脚手架，并将该房屋用幕布进行了半封闭，原告经营受到影响，租金应相应调低。现被告同意搬离系争房屋并支付电费41468元，不同意原告其余诉讼请求。
被告中宝公司向本院提出反诉请求：1、原告返还被告押金6.5万元；2、原告赔偿被告经营损失20万元；3、原告补偿被告动拆迁营业损失、装修补贴194万元。事实和理由：2016年5月份系争房屋纳入动迁范围，9月份被告在系争房屋门口搭建了脚手架，并将该房屋用幕布进行了半封闭，原告经营受到影响，因此要求原告补偿被告的经营损失。被告在系争房屋实际经营，原告获得的动迁款中关于经营方面的补偿应归被告，该款项被告暂估为194万元。
原告上海医分仪器制造有限公司对反诉辩称：同意返还被告押金6.5万元，不同意被告的其他反诉请求。系争房屋是要动迁，但是脚手架并非原告搭建，被告的经营损失不是原告造成的。系争房屋动迁协议还没有签署，即使动迁存在相关的补偿款，也应是对权利人的补偿，而非对承租人的补偿。
经审理查明：系争房屋权利人为上海医用分析仪器厂，建筑面积188平方米，2014年7月31日，上海医用分析仪器厂出具《授权书》，授权原告办理系争房屋的出租事宜，授权期限自2014年7月31日起至2019年6月30日止。
2015年9月8日，原告为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)就系争房屋签订《厂房租赁合同》，约定：租赁厂房只做商场之用途；租赁期限一年，自2015年11月1日起至2016年10月31日止；月租金5万元，组成：租金50%，管理费50%；房租结算周期2个月，每双月25日支付租金10万元；租赁期内，乙方自行承担并支付水、电、燃气、热力等公用事业费；租赁保证金(押金)为1个月的租金及1个月的物业管理费；乙方应按合同约定按时缴纳租金、管理费及公用事业费，不得以物业管理质量为由要求减免、冲抵或拒绝支付应向甲方支付的任何费用，也不得以任何理由拒绝缴纳或延迟缴纳本合同项下之公用事业费；乙方须在租赁期结束日及时清场，把租赁厂房连同其附属物、装置、附加物，在原交付使用的状态下(合理的损耗除外)交还甲方，同时需将有关的钥匙交还甲方；乙方在本合同到期后仍继续占用租赁厂房，应每天向甲方支付日租金两倍的占用费；若乙方未能如期支付租金、管理费或其他费用，甲方有权按日1%的标准自开始欠费的日期向乙方加收未缴纳部分的违约金。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付了保证金6.5万元，被告按约支付租金至2016年4月30日。
审理中，原告表示，租金的50%约定为管理费是为避税所需，被告每月应付租金就是5万元，被告店铺被盗系其安保措施有漏洞导致，与原告提供的系争房屋无关，被告认为原告应对其负安保责任并无依据。2016年9月1日起系争房屋外确实搭建了脚手架并围了安全网，被告的经营可能受到影响，2016年9月1日起的租金及合同到期后的房屋使用费原告按每月3万元主张。
被告表示，系争房屋目前仍由其使用，尚未被拆迁，拆迁补偿协议据了解也未签订。
上述事实，有原、被告提供的《房屋所有权证》、授权书、《厂房租赁合同》、押金发票、《上海市虹口区人民政府文件》、合同到期通知、催款通知、催款通知书、电费发票等证据及当事人陈述为证。
本院认为：原、被签订的《厂房租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，合法有效，双方均需依约履行。被告认为合同约定租金组成中有管理费部分即推定原告应对其房屋被盗承担安保责任，并无合同及法律依据。被告亦未提供证据证明原告同意其迟延支付2016年5月1日后的相应租金，故被告未按合同约定支付租金构成违约，原告主张被告支付2016年5月1日起至合同期满(2016年10月31日)的租金及延迟支付租金违约金的诉讼请求并无不当，本院予以支持。被告抗辩称违约金约定过高，请求法院予以减少。双方在合同中约定以日1%标准作为逾期支付租金的违约金，原告现按被告全年应付租金的20%予以主张，原告主张及双方对违约金的约定确实明显高于原告损失，故本院采纳被告抗辩意见，对违约金金额酌情调整。
租赁合同到期后，承租人应按合同约定及时向出租人返还房屋，原、被告之间的租赁合同已于2016年10月31日到期终止，被告未按约及时返还房屋，原告主张被告携物品迁出系争房屋、支付占用系争房屋期间的使用费于法有据，本院予以支持。原告就系争房屋在动迁过程中有搭建脚手架等状况，就2016年9月起的租金及后续使用费按每月3万元主张，与法不悖，本院予以照准。被告在合同到期后拒不迁出，要求原告支付拆迁营业损失、装修补贴等，于法无据，本院不予支持。
对于被告以系争房屋在动迁过程中，对其经营造成影响，要求原告赔偿经营损失20万元的诉讼请求，原告已考虑系争房屋被纳入动迁影响使用的情况，自愿调低了租金及使用费标准，且被告并无提供充分证据对该项损失予以证实，故被告该项反诉请求，本院不予支持。
原告同意返还被告押金6.5万元，被告同意支付原告2016年3月1日至2017年1月31日的电费41,648元，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海中宝珠宝销售有限公司应于本判决生效之日起10日内，携物品迁出上海市虹口区四川北路XXX号房屋；
二、被告上海中宝珠宝销售有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海医分仪器制造有限公司2016年5月1日至2016年8月31日期间的房屋租金20万元，2016年9月1日至2016年10月31日期间的房屋租金6万元，以上共计26万元；
三、被告上海中宝珠宝销售有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海医分仪器制造有限公司违约金4万元；
四、被告上海中宝珠宝销售有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海医分仪器制造有限公司2016年11月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月3万元标准计算；
五、被告上海中宝珠宝销售有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海医分仪器制造有限公司2016年3月1日至2017年1月31日期间的电费41,648元；
六、原告上海医分仪器制造有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还被告上海中宝珠宝销售有限公司租房押金6.5万元；
七、被告上海中宝珠宝销售有限公司的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7,128.04元，减半收取3564.02元，由原告上海医分仪器制造有限公司承担914.02元，被告上海中宝珠宝销售有限公司承担2,650元；反诉受理费7,350元，由被告上海中宝珠宝销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周虹君
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。