江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终2101号
上诉人（原审被告）：刘海锋，男，1977年1月27日生，汉族，住宁都县。
上诉人（原审被告）：吴海燕，女，1984年2月15日生，汉族，住宁都县。
共同委托诉讼代理人：曹翔宇，男，1973年10月16日生，汉族，住宁都县，系刘海锋兄弟。
�上诉人（原审原告）：蔡曙光，男，1975年6月15日生，汉族，务工，住宁都县。
被上诉人（原审原告）：揭小然，女，1984年6月28日生，汉族，务工，住宁都县。
共同委托诉讼代理人：赖传华，宁都县同心法律服务所法律工作者。
上诉人刘海锋、吴海燕因与被上诉人蔡曙光、揭小然房屋买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2016）赣0730民初2786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
刘海锋、吴海燕上诉请求：撤销一审判决，改判终止双方签订的房屋买卖合同，上诉人返还被上诉人购房款本金，被上诉人赔偿占用上诉人房屋期间的租金损失6.1万元（按每月1000元，自2012年3月26日至今约61个月），本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、本案双方均未请求解除合同，而是请求终止合同，一审判决解除合同超出当事人请求范围。2、上诉人因售价低但办证费用高而暂缓办证，不是导致终止合同的理由。上诉人只应返还购房款本金，一审判决上诉人既承担违约金又承担赔偿利息责任，没有合同及法律依据。上诉人支付了违约金，就不应再赔偿利息，就算计算利息，也应按照银行同期存款利息计算，不应该从2011年11月30日起计算。3、被上诉人自2012年3月26日起至今占用房屋，应承担占用期间租金损失，其装修属于个人行为，该损失不应由上诉人承担。4、被上诉人收取违约金后起诉终止合同，具有侵害上诉人物权和财产权的恶意，应承担全部诉讼费用。
蔡曙光、揭小然答辩称，一审判决查明事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，请求二审法院判决不支持上诉人的上诉请求，维持原判。
蔡曙光、揭小然向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法终止原、被告签订的房屋买卖合同，责令被告一次性返还原告购房款368700元；2.判决被告一次性赔偿原告经济损失292620元；3.诉讼费用由被告方承担。
一审法院认定事实：原告蔡曙光与揭小然是夫妻关系，被告刘海锋与吴海燕也是夫妻关系。被告刘海锋、吴海燕在宁都县××枣子××栋混合结构二层房屋，2011年被告刘海锋与宁都县梅江镇新庄枣子坪90号的住户在未经城建部门批准情况下一起将房屋拆除、改建成前后两栋七层半的房屋。2011年11月30日被告刘海锋将分自己名下一套住房出售给原告蔡曙光、揭小然并签订了一份《售房协议书》，协议约定：一、刘海锋、吴海燕将坐落于宁都县梅江镇新庄赤岭二组前栋二层住房一套和本栋底层靠北边杂物一间（住房面积136.5平方米，价格2130元/平方米，杂物间面积约11平方米，价格2600元/米，合计人民币318700元）出售给原告蔡曙光、揭小然（备注：实际以办证手续的面积为准）；二、被告刘海锋提供的装修范围为室内做普通水泥砂浆墙面，包皮铝合金全框，室外装修做白水泥纸筋灰外墙…；三、被告刘海锋、吴海燕提供有关房屋的其他条件，水电安装到表前，户头自开，安装卫生间主管排水管和化粪池管道，关做好栏杆扶手，水电装到楼层门口，被告刘海锋、吴海燕负责办理土地使用证、其它产权证，过户手续也由被告刘海锋、吴海燕负责办理，所产生的费用也由被告刘海锋、吴海燕承担。…。五、付款方式：订立协议之日蔡曙光、揭小然付给刘海锋、吴海燕预付款200000元，2012年3月26日时再付68700元，余下尾数办证时如数付清。六、违约处理，任何一方违约则处给他方30000元违约金。协议签订后，原告蔡曙光、揭小然按约支付了268700元房款，被告刘海锋、吴海燕也将房屋交付给原告蔡曙光、揭小然。房屋后交付后原告蔡曙光、揭小然就安装了铝合金窗（5800元）、防盗门（3000元）、杂物间的门（780元）、电子门（580元），共花费10160元，但未入住。被告方口头承诺在三年内办理好房屋产权证等相关证件，到期，被告方未能按约定办理，后原、被告在售房协议上另行约定：“刘海锋、吴海燕在2015年3月23日之前办理好蔡曙光、揭小然的土地使用证、房产证，如没有在规定好的时间内办理好，按协议的第六条违约处理，被告刘海锋、吴海燕支付30000元违约金�原告蔡曙光、揭小然，协议继续履行，直到办理完土地使用证和房产证为止，原告方所押的50000元房款办证时如数付清。如在2015年3月23日之前没有办理好房产证及土地使用证，所交房款如数退还。”到期，被告方仍未按约办理产权证，经原告方多次催促，2016年5月7日被告方向原告方支付了违约金30000元。后来经原告多次催促被告方明确表示因该房屋是小产权房无法办理产权证，为此，原告方特诉至法院要求解除合同并由被告方赔偿损失。
一审法院认为：两被告作为买卖合同的出卖方其基本义务是向原告交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权。房屋是属于不动产，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现被告方无法取得该房屋的所有权，使得原告方无法实现合同目的，该合同无法继续履行，原告方主张解除合同并要求被告方返还购房款并赔偿利息损失及房屋装修款，符合法律规定，予以准许。因双方对资金占用的利率标准未约定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》有关双方对逾期利率未约定，出借人主张按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持的规定，被告方应按年利率6%支付其占用资期间的利息。现依据《中华人民共和国合同法》第九十一条，第九十七之规定，判决如下：一、解除原告蔡曙光、揭小然与被告刘海锋、吴海燕于2011年11月30日订立的《售房协议书》。二、被告刘海锋、吴海燕于本判决生效后三日内返还原告蔡曙光、揭小然购房款268700元，并赔偿利息损失（从2011年11月30日起按年利率6%计算至还款之日）。三、被告刘海锋、吴海燕于本判决生效后三日内赔偿原告蔡曙光、揭小然房屋装修款10160元。案件受理费9687元，由被告刘海锋、吴海燕承担。
本院二审期间，上诉人向本案提交照片三张，证明被上诉人自2011年11月30日起一直占用并且将本案房屋出租的相关事实。被上诉人质证认为，对该组证据的证明目的有异议，该组证据不具有证明力也不符合证据规则的要件。本院审查认为，对该证据的真实性、合法性予以确认，但不能证明被上诉人实际已经出租本案房屋，故对其关联性不予确认。
二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，关于双方合同是否应解除的问题。《中华人民共和国合同�》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，2011年11月30日的合同中，手写约定前后矛盾，前半段载明在2015年3月23日前未办好两证则上诉人在承担了违约金的基础上继续履行合同，而后半段又载明在2015年3月23日前未办好两证则所交房款如数退还，即含有解除合同之意。但本案中，上诉人未能在约定的2015年3月23日之前办理好房产证及土地使用证，被上诉人请求终止双方合同，上诉人在上诉请求中亦同意终止双方合同，即未对一审判决解除合同该项处理提起上诉，视为上诉人认可该项处理，本院对一审判决解除双方合同予以维持。上诉人主张被上诉人在一审中主张终止合同而非解除合同，认为一审判决超出当事人请求范围。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。合同解除属于合同权利义务终止的范畴，被上诉人主张终止双方合同并要求被上诉人返还购房款项，即为解除双方合同之意，一审判决并未超出当事人的请求范围。
关于合同解除后的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损�”。本案中，由于上诉人的过错导致合同解除，被上诉人事实上也存在装修损失及利息损失，其请求赔偿损失符合法律规定，上诉人认为只返还本金的主张不能成立。但是，上诉人已向被上诉人支付了30000元违约金，已经补偿了被上诉人的部分损失，一审判决按照年利率6%并无不妥，但期限自2011年11月30日起算不当，本院按照双方约定办理房产证及土地使用证的最后期限，认为赔偿利息损失的期限应当自2015年3月24日起算。上诉人主张存在租金损失，但本案房屋并未全面完成装修，现有证据也不能证实被上诉人实际入住或出租该房屋，本院对该项主张不予支持。另外，上诉人主张诉讼费用应全部由被上诉人负担。《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根�案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。根据该规定，本案应由双方当事人分担诉讼费用，上诉人的该项主张本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但赔偿损失部分处理欠妥，应予纠正。上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持宁都县人民法院（2016）赣0730民初2786号民事判决第一、三项；
二、变更宁都县人民法院（2016）赣0730民初2786号民事判决第二项为：上诉人刘海锋、吴海燕于本判决生效后三日内返还被上诉人蔡曙光、揭小然购房款268700元，并赔偿利息损失（从2015年3月24日起按年利率6%计算至还款之日）；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费9687元，二审诉讼费9687元，合计19374元，由上诉人刘海锋、吴海燕负担9687元，由被上诉人蔡曙光、揭小然负担9687元。
本判决为终审判决。
审判长 赖国东
审判员 郑小兵
审判员 王阿婷
二〇一七年九月二十日
书记�王佳
书记员 邱 宇