上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8174号
上诉人(原审原告)：姬祖红，男，1977年1月30日出生，汉族，户籍所在地江苏省。
委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：李善弟，男，1955年9月11日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。
委托诉讼代理人：李国强，上海豪派律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：FRANKEMILSTADELMAIER，董事长。
委托诉讼代理人：陈雁。
原审第三人：上海豪郓投资管理咨询有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：陆永文，总经理。
委托诉讼代理人：李国强，上海豪派律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。
上诉人姬祖红因与被上诉人李善弟、被上诉人上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司(以下简称“东方国际文体公司”)、原审第三人上海豪郓投资管理咨询有限公司(以下简称“豪郓投资公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初3567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姬祖红上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：李善弟与姬祖红就上海市青浦区朱家角镇康园路399弄“水都南岸生活广场”509号房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋买卖协议》系李善弟履行保证义务的行为，并不存在法律规定的流质条款，该协议合法有效。
李善弟辩称：1、担保合同与《房屋买卖协议》系同一天签订，违反担保法的规定，《房屋买卖协议》应为无效；2、姬祖红对已完成的工程报价为280万元，但审定工程价是100多万元，存在虚构价格行为，故担保的主合同无效。请求本院驳回上诉，维持原判。
东方国际文体公司则表示听从法院判决。
豪郓投资公司表示同意李善弟的意见。
姬祖红向一审法院起诉，请求判令：1、判令东方国际文体公司将系争房屋过户至李善弟名下；2、李善弟在取得系争房屋产权证后，将房屋过户至姬祖红名下，相应的税费按法律规定处理。
一审法院认定事实：2016年12月5日，姬祖红作为承包方、豪郓投资公司作为发包方签订《安吉宝胜寺施工总承包合同》，约定由姬祖红承建“禅寺建筑装修工程”，合同总价暂估5千万元，合同约定结算依据及工程款支付方式，并约定姬祖红向豪郓投资公司缴纳履约质量保证金80万元等。姬祖红于2016年11月8日开始施工，2017年1月18日，因与豪郓投资公司发生纠纷致停工。
2017年1月15日，豪郓投资公司出具《工程价款确认书》，载明：截至2017年1月10日，由姬祖红承包施工的安吉宝胜寺工程已完成工程量合计价格为280万元。
同日，豪郓投资公司出具《欠条》，载明：今欠姬祖红工程款计280万元整，欠其保证金计80万元，合计欠姬祖红360万元，利息自2017年元月20日起算，月利率百分之二。李善弟作为担保人签字。
2017年元月21日，姬祖红作为甲方、豪郓投资公司作为乙方、李善弟作为丙方签订《协议书》，载明：乙方欠甲方工程款及保证金计360万元，丙方担保；现由丙方代乙方向甲方偿还，偿还方式为以房款抵冲，房屋作价360万元。当日，李善弟出具《承诺书》，载明：本人至今单身，全资购买上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《水都南岸生活广场》509号房屋1幢，无纠纷。现自愿将该房屋出售给姬祖红。
同日，姬祖红作为乙方、李善弟作为甲方签订《房屋买卖协议》，约定：甲方现有房屋一处，位于上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《水都南岸生活广场》509号，建筑面积168.06平方米，甲方自愿将该房屋出售给乙方，乙方自愿购买，房屋作价360万元；房款支付方式为以债权抵充房款，甲方无条件予以同意；因该房屋产证尚未办理，现甲方将其拥有的该房屋的一切权利交予乙方，包括所有、占有、收益、使用、处分权等内容。并双方签订《房屋买卖移交清单》，包括：原始购房合同1份；原始付款发票6份，其中复印件1份；房屋及进户门钥匙；李善弟身份证复印件1张。之后，李善弟未将进户门钥匙交付姬祖红，系争房屋仍由李善弟居住。
同日，姬祖红和李善弟还签订《委托书》，载明：李善弟委托姬祖红办理上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《水都南岸生活广场》509号房屋的税费缴纳、办(领)证、抵押、变卖等一切事项，产生的一切法律后果均由李善弟本人承担。
2017年元月25日，姬祖红出具《承诺书》，载明：2017年3月1日前如李善弟欲现金回购上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《水都南岸生活广场》509号房屋，姬祖红必须同意，房屋价格按365万元计。
同日，姬祖红另具承诺书，载明：2017年2月20日后，安吉宝胜寺工程须正常开工，但豪郓投资公司须保证施工环境正常，无矛盾或纠纷。
2017年4月11日，浙江中诚工程管理科技有限公司出具《工程造价咨询报告书》，审定造价为1,001,828元。
一审法院另查明，2014年7月20日，东方国际文体公司作为甲方(卖方)、李善弟作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由李善弟购买上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《水都南岸生活广场》509号房屋，房屋建筑面积168.06平方米，总价款暂定243万元等。李善弟已经付清全部房款。现系争房屋登记在东方国际产业公司名下。
李善弟主张：其与姬祖红签订《房屋买卖协议》只是为了担保债务履行，并无出售房屋意思表示；姬祖红向豪郓投资公司报的已完成工程总价是280万元，事实上现由第三方审价，只有100余万元，因此，姬祖红与豪郓投资公司之间的债务本身与事实不符，故李善弟作为债务担保人的担保无效；姬祖红、李善弟及豪郓投资公司签订的书证都是在2017年1月25日同一个地方(萧山金马饭店)签订，《房屋买卖协议》与担保协议在同一天签订违反担保法规定。李善弟为此提供通信记录，证明其于2017年1月15日、1月21日均在上海使用自己的手机号与他人通话，不可能在萧山金马饭店签订书证的事实。
豪郓投资公司表示：确认李善弟主张，姬祖红提供的书证均系2017年1月25日在萧山金马饭店签订。
姬祖红认为：对李善弟提供的通信记录的真实性无异议，但是也有可能系他人使用李善弟的手机号码，故李善弟提供此证据并不能证明李善弟2017年1月15日、1月21日在上海的事实。
一审法院认为：本案争议的主要焦点在于姬祖红与李善弟签订的《房屋买卖协议》是否有效？根据查明的事实作如下分析：一、姬祖红提供的证据即2017年元月21日，姬祖红与李善弟及豪郓投资公司签订的《协议书》、姬祖红与李善弟签订的《房屋买卖协议》，虽然李善弟及豪郓投资公司均否认上述两份协议签订时间非2017年元月21日，但均未否认协议内容的真实性，故认可上述两份协议的真实性。从《协议书》及《房屋买卖协议》所载明的内容，即可知晓姬祖红与李善弟签订协议的目的系为了取得系争房屋的处置权，即在李善弟不能按期还款时，姬祖红即可根据协议规定将房屋所有权予以处分。一般而言，在协议达成的时间方面，担保物权实现条件成就后达成的协议，为担保财产折价协议，法律给与认可。而在担保物权实现条件之前，达成的以担保物权实现条件成就时直接转移担保财产所有权为内容的协议则为流质契约，法律予以禁止。故该约定实际为一种变相的流质约定，不符合担保法的规定。二、从姬祖红出具的《承诺书》载明的内容不难看出，李善弟签订《房屋买卖协议》时无转移系争房屋所有权真实意思表示，姬祖红也并非要购买房屋。究其本意，姬祖红与李善弟签订《房屋买卖协议》实则为李善弟的担保债务进行担保，是为担保债务履行或偿还而存在的，房屋买卖非双方当事人真实意思，担保债务才是姬祖红与李善弟的真实意思表示。
综上所述，姬祖红与李善弟之间是债务担保而非房屋买卖合同关系，李善弟签订房屋买卖协议时无真实出售房屋意思，其真实意思是以此为其债务担保，而姬祖红则是为了保障其债权顺利得到清偿。故姬祖红与李善弟签订的《房屋买卖协议》系以房屋买卖形式掩盖非典型流质目的，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效。故姬祖红要求李善弟将房屋过户至姬祖红名下的诉讼请求，不予支持。而姬祖红要求东方国际文体公司将房屋过户至李善弟名下，系李善弟与东方国际文体公司之间的权利义务关系，姬祖红无权要求，故本案不作处理。对于姬祖红与李善弟及豪郓投资公司的工程款结算及担保责任，姬祖红可依据约定另行解决，本案中不作处理。东方国际文体公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃自身诉讼权利。据此，判决：姬祖红要求李善弟将坐落于上海市青浦区朱家角镇康园路XXX弄XXX号房屋过户至姬祖红名下的诉讼请求不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。姬祖红上诉称其与李善弟签订的《房屋买卖协议》行为，并非法律规定的流质条款。首先，姬祖红表示李善弟分别于2017年1月15日、1月21日在豪郓投资公司办公室(萧山)签订了担保协议和《房屋买卖协议》，但未提供李善弟当时在萧山的证据。李善弟表示《房屋买卖协议》与担保协议系2017年1月25日在同一个地方(萧山金马饭店)签订，并提供2017年1月15日、1月21日其不在萧山的证据。故李善弟的陈述具有较高的可信度；其次，李善弟与姬祖红签订《房屋买卖协议》后并未将系争房屋交给姬祖红，姬祖红亦出具《承诺书》同意李善弟回购，只是要求加价，可知姬祖红并非要购房居住；再次，姬祖红还让李善弟签订《委托书》，委托姬祖红办理系争房屋税费缴纳、办(领)证、抵押、变卖等一切事项，其形式有悖规定，其目的还是为了保证工程款的取得。一审法院据此认定姬祖红与李善弟签订《房屋买卖协议》系以房屋买卖形式，掩盖非典型流质目的，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效，并无不当。
姬祖红并非李善弟与东方国际文体公司之间房屋买卖合同的相对方，其无权要求东方国际文体公司将系争房屋过户至李善弟名下，故对其该项诉请不作处理。
综上所述，姬祖红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人姬祖红负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审 判 长 陈俊
审 判 员 徐江
代理审判员 俞璐
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 徐晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……