江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第00553号
原告李亚芬。
委托代理人许雪松，江苏锡城律师事务所律师。
被告无锡新区茂业房地产有限公司，住所地无锡市新泰路8号无锡留学人员创业园b区综合楼1230室。
法定代表人张静，任该公司董事长。
委托代理人周德，该公司员工。
委托代理人徐剑波，该公司员工。
原告李亚芬与被告无锡新区茂业房地产有限公司（以下简称茂业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月3日受理后，依法由审判员任璐适用简易程序独任审理，于2014年3月31日公开开庭进行审理，原告李亚芬及其委托代理人许雪松、被告茂业公司的委托代理人周德、徐剑波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李亚芬诉称，双方订立的商品房买卖合同中约定的房屋交付条件系茂业公司单方制作的格式合同中的条款，按规定开发商应该交付经过综合竣工验收登记备案的房屋，所以该条款应为无效条款。因开发商未能在约定的交房时间交付符合竣工验收登记备案的房屋超过30天，符合合同约定解除的条件，所以她要求：1、解除双方订立的商品房买卖合同。2、返还其支付的房款430998元，并要求茂业公司承担违约责任，按照其已付房款总额的20%支付违约金86199.6元。3、判决茂业公司承担本案诉讼费。
原告李亚芬为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》1份及购房款发票1张，证明双方约定的逾期交房违约责任以及李亚芬已经全额支付房款的事实。经质证，茂业公司对证据没有异议。
2、房屋现场拍摄的照片复印件4张，证明茂业公司出具的消防验收报告不符合事实。经质证，茂业公司对证据的真实性提出异议，认为照片不能反映图像形成的时间、地点，不具有客观性。
3、律师函及邮寄凭证各一份，证明在2014年2月21日已经向茂业公司发出解除合同的通知。经质证，茂业公司否认收到该函。
被告茂业公司辩称，其已经按约将符合双方合同约定交付条件的房屋在约定的交房期限内通知李亚芬来收房，现在李亚芬要求其交付经过竣工验收登记备案的房屋属于要求变更合同条款，其不同意。合同是双方经过协商一致确认的，应属有效。法律并无规定一定要经过竣工验收登记备案后才能交付房屋，因此李亚芬要求解除合同的理由不能成立，要求法院驳回李亚芬的诉讼请求。
被告茂业公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、《商品房买卖合同》1份，证明双方对交房时间、交房条件的约定。经质证，李亚芬对证据的真实性没有异议，但提出合同中关于房屋交付条件的约定为格式条款而无效的异议。
二、单位工程竣工验收报告、消防验收合格意见、燃气验收资料、电梯合格证，证明在合同约定的交付时间以前，房屋达到合同约定的交付条件，完成了主体、消防、燃气、电梯竣工验收合格的事实。经质证，李亚芬认为设计、施工、监理单位与开发商是合同关系，也是委托关系，属于自检报告，公信力远不如建设主管部门出具的竣工验收报告，不能将这些单位参与竣工验收的报告作为交付条件。实际情况表明，消防验收虽然有消防部门出具的报告，但也是存在严重质量问题的。
三、建设工程规划许可证、受电工程竣工验收单、市政公用绿化、市政工程质量监督报告、无锡市住宅小区安全防范设施验收申请表、邮政电信有线电视验收手续、环保验收意见、绿化工程验收合格证，证明在合同约定的交付时间前，李亚芬购买的房屋取得了所有的竣工验收手续。经质证，李亚芬无异议。
四、通知入伙的邮寄凭证，证明茂业公司履行了通知收房义务。经质证，李亚芬无异议。
五、交房现场照片，证明茂业公司向业主公示各项竣工验收证明的事实。经质证，李亚芬予以否认，认为现场根本没有公示过相关证明。
六、房屋建设工程和市政设施工程竣工验收备案表，证明茂业公司已经将经过竣工验收合格的房屋资料向建设行政主管部门登记备案。经质证，李亚芬认为该证据证明茂业公司在约定的交房期限内尚不符合交房条件，逾期超过三十天，构成逾期交房的事实。
经审理查明以下事实：一、2011年10月23日，李亚芬与茂业公司签订《商品房买卖合同》1份，约定“李亚芬向茂业公司购买位于无锡市新区长江路、旺庄路交叉口东南侧、管委会西侧地块的长江1号商业办公用房6单元6层619号房，约定建筑面积为49.25平方米，合同单价为8751元／平方米，合同总价为430998元；……出卖人应于2013年11月24日前将该商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格的商品房交付于买受人。……出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”。……合同签订当日，李亚芬向茂业公司支付预售定金20000元、预收购房款410998元，合计房款为430998元，茂业公司于2013年11月20日向李亚芬开具了相应价值的发票。
上述事实，有李亚芬提供的证据1以及茂业公司提供的证据一在卷佐证。
二、2013年6月24日，长江1号房屋的主体工程通过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方竣工验收合格，同日，消防通过无锡市公安局消防支队验收合格，2013年5月9日燃气通过无锡华润燃气有限公司验收合格，2013年5月、6月电梯通过无锡市质量监督局验收合格。2013年12月31日获得无锡市建设工程质量监督站新区分站进行竣工验收备案登记。2013年11月22日，茂业公司通知李亚芬于2013年11月24日办理收房手续，李亚芬在验房时对房屋质量提出异议，并要求茂业公司出具竣工验收备案登记表，在茂业公司工作人员表示没有该表后即拒绝受领房屋至今，并在2014年2月21日委托律师向茂业公司发出解除合同的律师函。茂业公司不认可收到过此函。
以上事实，由李亚芬提供的证据3以及茂业公司提供的证据二、李亚芬的陈述笔录在卷佐证。
双方的争议焦点在于：1、商品房买卖合同中约定交房的条件是否有效？2、茂业公司是否存在逾期交房导致李亚芬有权提出解除合同的违约情形？
李亚芬认为合同中约定交房的条件低于国家对商品房管理中规定的交付标准，且合同属于格式条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故应根据《无锡市关于商品房交付使用管理办法》的规定交付经过竣工验收备案登记的房屋才符合交付条件，而茂业公司在约定交付的时间超过30天后仍未能交付合格房屋，应承担合同解除的违约责任。茂业公司认为国家并没有明确规定必须要交付经过竣工验收登记备案的房屋才算交付合格房屋，李亚芬购买的房屋在双方约定的交房期限前已经达到了主体、消防、燃气、电梯四项工程的竣工验收合格的标准，符合合同约定的交付条件，茂业公司在约定的交付期限履行了通知买受人收房的义务，不存在逾期交房的违约情形，不应承担解除合同的违约责任。《无锡市关于商品房交付使用管理办法》是2012年出台的部门规章，没有溯及力，即便违反该规章也不能起到否定合同效力的作用。且双方的合同订立在此规章出台之前，根据当事人意思自治原则，只要双方的约定不违反法律强制性规定，双方约定的交付条款应属有效。
本院认为，房地产开发企业应当按照合同的约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。李亚芬与茂业公司订立的商品房买卖系双方当事人自愿订立，现双方主要对合同中关于交付房屋条件的条款存有争议，而双方在合同中约定的交付条件是商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格，竣工验收登记备案不属于双方约定的交付条件，双方在签订协议时对该约定是明知的，系双方协商一致的结果，该约定不违反法律法规的强制性规定，也不存在排除买受人主要权利的情形，应为合法有效，对双方均具有约束力。李亚芬现要求确认该条款无效的理由不能成立，对其主张本院不予采纳。在双方约定的交房期限前，茂业公司已经完成了商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格的手续，可以视为茂业公司已经具备了合同约定的交房条件，且茂业公司已经在双方约定的交房期限前通知李亚芬办理收房手续，履行了通知买受人收房的义务，不存在逾期交房的情形，也不符合逾期交房30天可以解除合同的前提条件，故李亚芬无权要求解除合同，双方均应本着诚实信用的原则继续履行合同。茂业公司的抗辩理由成立。本院对李亚芬要求解除合同并基于此的违约金主张均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：
驳回李亚芬的全部诉讼请求。
本案受理费8972元，减半收取4486元，由李亚芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。
审判员 任 璐
二〇一四年四月十六日
书记员 狄春欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。