苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第1775号
原告（反诉被告）苏州胜合电子有限公司，住所地苏州吴中经济开发区石湖东路48号-3。
法定代表人吴国庆，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ明，江苏平和成律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州华诚电力设备有限公司，住所地苏州市干将东路800号。
法定代表人时国庆，该公司总经理。
委托代理人金向煜，江苏振泽律师事务所律师。
原告苏州胜合电子有限公司（以下简称胜合公司）与被告苏州华诚电力设备有限公司（以下简称华诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理。审理中，被告华诚公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案依法由代理审判员姜泽峰适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胜合公司的委托代理人ＸＸ明，被告华诚公司的委托代理人金向煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胜合公司诉称，其与被告于2011年10月20日签订房屋租赁协议，约定租期3年，至2014年10月31日止，年租金70000元。因其房屋涉及政府征用拆迁，其于2014年8月11日向被告发函，友情提示被告租赁到期及时搬离，但被告在租赁期满后，无理不予搬离并归还所租房屋（至2014年10月31日止其厂区除被告外所有租户已搬离），造成其无法领取动迁补偿款的利息损失，且按其与动迁办的协议，将会造成其每天5000多元的延期搬迁违约金损失。请求判令：被告支付2014年11月1日至2014年12月29日的房屋使用费11666.67元（以一年租金70000元为基数除以12个月乘以2个月）、动迁补偿费利息45500元（以7500000元为基数，按照年利率6%计算一个月）
被告华诚公司辩称，一、关于房屋使用费，由于该房屋拆迁很早就开始进行，周边道路全部挖断，导致其在2014年8月份后已无法实际使用该房屋，故其不应当支付该房屋使用费，且该地块开始拆迁后，其与原告已经就拆迁补偿问题进行协商，其一直要求尽快将房屋交付给原告，只是原告尚未接收房屋，在2014年8月份后，该房屋中已经没有其物品，原告没有及时接收该房屋，导致于2014年12月29日在法院协调下，由原告正式出具相应的交接手续，故其更不应当支付房屋使用费。其对原告要求其支付延期归还房屋的使用费计算标准亦有异议，因为自2013年政府征收决定发布以来，周边实际已经无法使车辆进入厂区，因此其没有开展实际业务，故对于房屋使用费请求根据当时的实际情况，结合双方租赁合同以及市场上对于空置房屋及同类地区的大致价格建议调低。二、关于动迁补偿费利息，其认为原告不存在该项损失，原告提供的非住宅类房屋拆迁补偿协议明确，原告应在2014年12月31日前将房屋腾空并拆除，即便按照将房屋交付给原告的手续上的时间2014年12月29日计算，也没有超过最后期限，故原告不存在实际利息损失问题，且以7500000元为基数计算没有相应的证据支持，利息如果按照原告所称的年息6%计算，也得不出一个月的利息为45500元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告华诚公司反诉称，涉案房屋租赁期限为2011年11月1日至2014年10月31日，在租赁期限内即2013年3月，苏州市吴中区人民政府作出征收决定，评估公司已经对上述房屋进行了评估，征收部门已经与原告达成了征收补偿协议，但原告拒绝在征收补偿范围内对其房屋装修费、停产、停业损失、设备、设施搬迁费予以补偿。请求判令反诉被告胜合公司补偿其装修及配套设施费、停产停业损失、设备设施搬迁补偿费用合计500000元。
反诉被告胜合公司辩称，第一、反诉原告无证据支持反诉请求。第二、原、被告之间的租赁合同已经到期，合同第八条明确租赁期间如遇政府动迁，甲方不承担任何经济赔偿，乙方如有损失由动迁部门按照国家规定直接赔付。第三、反诉原告没有任何证据证明其拿走反诉原告应当所得的拆迁补偿款。第四、双方之间的租赁关系是在正常情况下按合同解除的，没有对反诉原告构成任何影响。反诉原告称受道路挖断影响从8月份开始无法使用，8月份交还但其未收房，均没有证据。事实是反诉原告未按合同时间要求搬离并将房屋交还给其，才导致其起诉，如果反诉原告搬离，其是不用起诉的。反诉原告所述均不是事实，且无证据证明。
经审理查明，2011年10月20日，原、被告签订《标准厂房租赁合同》1份，约定：原告胜合公司将公司内C楼二层西面5间及B楼一层西面二大间空余厂房租赁给被告华诚公司作合法办公经营之用；租赁期三年，即自2011年11月1日至2013年10月31日，合计租金每年70000元（租金不含税），租金一年一次性付清，先付款后用房（室内办公家具、挂壁式新二台、柜式空调三台）；被告在每年到期前30天向原告交付下一年租金，不得拖欠或拒交，原告应按合同将房屋交付被告使用，没经双方同意原告在租赁期内不得加租；租赁期间，双方均不得擅自变更或解除租赁合同，反之按年租金的15%向另一方支付违约金；租赁期内如遇政府动迁，自接到通知起本合同即时终止，原告不承担任何经济赔偿，被告如有损失有动迁部门按照国家规定直接赔付；租赁期满，如原告房屋需继续出租，经协商后被告有优先权，但需另签租赁合同；等等。庭审中，原、被告一致确认：上述合同约定的租赁期应至2014年10月31日止，合同中错写成至2013年10月31日；被告已交租金至2014年10月31日；2014年12月29日，被告将涉讼的房屋移交给原告。
另查明，原告胜合公司住所地苏州吴中经济开发区石湖东路48-3号的房屋所有权人为原告，被告为该房屋的承租人之一。
庭审中，为证明如果被告按照合同按时搬迁，就不会影响原告拿动迁款的时间，原告提供了2014年8月9日其作为乙方与甲方苏州市吴中区城南街道办事处拆迁安置科签订的《非住宅类房屋拆迁补偿协议》1份，该协议对坐落于苏州吴中经济开发区石湖东路48-3号房屋的拆迁补偿总额、房屋补偿金额支付、被拆迁房屋腾空及清租、违约责任、争议解决等进行了约定，其中明确乙方应在2014年12月31日前将被拆迁房屋及其附属设施腾空，并交甲方拆除。经质证，被告对真实性不予认可，认为根据该补偿协议，每平方米仅补偿2000余元，明显低于市场价，也低于实际拆迁补偿价格，实际补偿费用应以政府审核部门及资金发放的最终数额为准，该协议第三条第二项是指乙方开始搬迁后，并未要求乙方腾空拆迁地块房屋，并且该地块并非只有其一家租赁单位，其是否腾空并不影响合同中乙方提取补偿金额的条件，最后，该协议涉及的拆迁补偿项目中，大量系拆迁部门补偿给其的项目组成，说明原告确实拿到了本应当属于其的拆迁补偿金额。另外，原告还提供了落款日期为2014年8月11日的盖有胜合公司办公室章的友情提示1份，载明：华诚公司在2011年10月20日签订的房屋租赁合同，将在2014年10月31日到期。因胜合公司地块涉及政府征用拆迁，不能再对外出租，友情提示华诚公司在房屋租赁到期后按时搬离。因胜合公司电力变压器每月有基础电价的支出，所以胜合公司已经申请在2014年11月5日拆除变压器，停止公司内部供电。为了搬离时方便电梯的使用，请贵公司安排好搬离时间。原告提供该友情提示用于证明其已根据租赁合同告知被告搬迁。经质证，被告称其并未收到该份友情提示，但该证据能够反映在2014年11月5日已经拆除了变压器，之后企业不可能正常经营生产，也无法达到租赁合同的目的，请求考虑对在动迁征收决定发布后其交付的房屋使用费酌情按照低于每年70000元的标准进行调整。
以上事实，由原告提供的《标准厂房租赁合同》、房产证、《非住宅类房屋拆迁补偿协议》、友情提示及庭审笔录等予以证实。
关于本诉部分。本院认为，原、被告双方签订的《标准厂房租赁合同》合法有效，租赁期限届满后，承租方应当将租赁房屋返还给出租方。本案中，原、被告之间签订的《标准厂房租赁合同》于2014年10月31日到期，在该合同到期前，原、被告均已明知不可能再续租，据此，应认定原、被告双方签订的《标准厂房租赁合同》于2014年10月31日到期后已终止，而被告继续占用原告房屋至2014年12月29日，故被告应依照《标准厂房租赁合同》支付租赁合同终止后继续占用租赁房屋期间给原告造成的损失。对于被告提出其不应支付房屋使用费或调低房屋使用费标准的意见，因无依据，本院不予采纳。现原告主张按照《标准厂房租赁合同》中约定的租金标准即年租金70000元计算自2014年11月1日至2014年12月29日的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。经计算，上述房屋使用费应为11315.07元。对于原告主张的动迁补偿费利息，因无证据证明该利息损失已实际产生，且系被告原因所导致，本院不予支持。
关于反诉部分。本院认为，原、被告签订的《标准厂房租赁合同》中并没有胜合公司向华诚公司补偿装修及配套设施费、停产停业损失、设备设施搬迁补偿费用的事项，而有“租赁期内如遇政府动迁，自接到通知起本合同即时终止，胜合公司不承担任何经济赔偿，华诚公司如有损失有动迁部门按照国家规定直接赔付”的约定事项。现华诚公司直接向胜合公司主张上述费用缺乏依据，故对华诚公司的反诉请求，本院不予支持。如华诚公司确有证据证明其对承租房屋享有一定的拆迁补偿权益的，可另行向补偿义务人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告苏州华诚电力设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州胜合电子有限公司房屋使用费人民币11315.07元。
二、驳回原告苏州胜合电子有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告苏州华诚电力设备有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1068元、反诉案件受理费减半收取4400元，合计人民币5468元，由原告苏州胜合电子有限公司负担938元、被告苏州华诚电力设备有限公司负担4530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 周长丽
审 判 员 姜泽峰
人民陪审员 陈健红
二〇一五年六月十一日
书 记 员 彭讴文