甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆中民终字第512号
上诉人（一审被告）马腾宇，男，1958年5月18日出生，汉族，合水县人，教师。
委托代理人司彦仓，庆阳市西峰区法律服务所法律工作者。
委托代理人张曜山，男，1962年6月23日出生，汉族，庆阳市西峰区人，农民。
上诉人（一审第三人）栗红伟，男，1972年8月16日出生，汉族，合水县人，农民。
委托代理人孙俊涛，庆阳市法律援助中心律师。
上诉人（一审第三人）林飞龙，男，1981年10月13日出生，汉族，福建省莆田市人，个体户。
委托代理人王波宁，合水县法律援助中心法律工作者。
被上诉人甘肃省合水职业中等专业学校。住所地：合水县西华北街***号。
法定代表人李军海，该校校长。
委托代理人金广宁，男，1971年10月16日出生，汉族，合水县人，合水职业中等专业学校副校长。
委托代理人司小龙，甘肃隆庆律师事务所律师。
原审第三人任永红，男，1970年12月26日出生，汉族，合水县人，居民。
原审第三人张庆乐，男，1953年3月20日出生，汉族，庆城县人，农民。
上诉人马腾宇、栗红伟、林飞龙因与被上诉人甘肃省合水职业中等专业学校（以下简称合水职专）、原审第三人任永红、张庆乐房屋租赁合同纠纷一案，不服合水县人民法院（2014）合民初字第499号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人马腾宇及委托代理人司彦仓、张曜山、上诉人栗红伟及委托代理人孙俊涛、上诉人林飞龙及委托代理人王波宁、被上诉人合水职专委托代理人金广宁、司小龙、原审第三人任永红到庭参加了诉讼，原审第三人张庆乐经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审判决认定：2002年12月14日合水职专与马腾宇签订了租赁合同，将其合水县城文化西路广场北侧的楼房一幢整体租赁给马腾宇，租赁期限10年，2006年6月13日合水职专与马腾宇又续签了协议书。2010年3月31日，合水职专（甲方）与马腾宇（乙方）再次签订《合水职专服务楼租赁合同》，约定：一、租赁楼房三层，每层12间，共36间；二、租赁期限2010年4月1日至2017年3月31日；三、免收2007年至2009年度3年租赁费9万元，但乙方必须对楼顶进行维修，并承担维修费用；四、年租赁费3万元，每年4月1日前交清，否则按乙方违约处理，以剩余租赁年限计算，乙方每年给付甲方违约金2万元，甲方不再付第九项所列维修费剩余款项，且中止合同；五、租赁期间楼房维修费用由乙方负担，甲方不承担；六、乙方装修楼房不得破坏主体结构，若造成破坏由乙方负责；七、乙方不得将楼房抵押借贷或整体转让使用权，否则，甲方有权终止合同；九、甲方承担的2010年4月1日前乙方投入的装修费11万元，在租赁期间逐年折旧减除，乙方每租赁一年，甲方折旧扣除装修费15714元，至租赁期满；十、租赁期间若遇政策性拆迁合同中止，剩余租期（以年计算）甲方每年给付乙方2万元补偿费，第九条所列装修费以剩余年限计�，甲方每年给付乙方15714元，一次付清；十一、本合同签订后若遇政策性拆迁，乙方投入的任何费用甲方概不承担，租赁期内若乙方中止合同，该合同中止，剩余租期（以年计算）乙方每年给付甲方2万元补偿费，甲方不再承担本合同第九条所列装修费未付款项；十二、租赁期满后房屋内动产归乙方所有，包括桌椅、床、电视、空调、餐具、壁挂、窗帘、水箱，不动产归甲方所有，包括水电暖设施、门窗及锅炉全套设备（含两个电机）；十三、本合同生效时原租赁合同及协议书作废；十四、本合同一式二份，甲乙方各执1份，自签订之日起生效。合同签订后进行了公正。2010年4月1日，马腾宇将承租合水职专的部分楼房转租给栗红伟，约定：一楼东侧6间、三楼东头2间房屋租给栗红伟；租赁期限7年，年租赁费5.2万元，每年3月31日前交清；装修费自负，合同终止时不得索�相关费用；租赁期间若有政策性拆迁无条件退房。2014年栗红伟给付马腾宇当年租赁费3万元。2010年6月16日，马腾宇（甲方）将承租合水职专楼房的一楼大门西侧西头1间房屋、楼头后部巷道转租给任永红（乙方），约定：租赁费7年一次性交清，每年6000元；装修费由乙方负责，合同终止时不得向甲方索要相关费用；租赁期3年内有政策性拆迁，甲方赔偿乙方装修费8000元。合同签订后任永红一次性交清了租赁费。2012年4月，马腾宇（甲方）将承租合水职专的部分楼房转租给林飞龙（乙方），约定：转租人经出租人同意，将合水职专一楼带楼梯门面1间、二楼10间、三楼12间，转租给承租人开办诊疗所；租赁期限自2012年4月15日至2017年4月10日，共5年；合同期满或解除后甲方有权收回房屋，甲乙方应对房屋和附属物、设施及水电使用等情况进行验收，结清各自的费用；年租赁费10万元，每年4月10日前付清，逾期未能交清甲方有权终止合同收回房屋，乙方应无条件交回；甲方提前收回房屋时应在三个月前通知乙方，并退还相应的租赁费，乙方无条件退还房屋，因提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，给对方造成损失的应当赔偿。下余楼房由马腾宇占用使用，张庆乐未承租只是临时使用马腾宇租赁的房屋。2014年2月28日，合水县政府决定对该楼房拆除，马腾宇于2014年3月4日收到书面通知，限其2014年3月底前清空楼房。逾期后马腾宇未腾出房屋，合水职专遂向马腾宇、栗红伟、任永红、林飞龙送达了书面腾房通知，各承租人均未腾出房屋，合水职专提起诉讼。
原审法院审理认为：合水职专与马腾宇签订租赁合同，履行期间又签了协议书，2010年3月31日再次签订了房屋租赁合同，双方意思表示真实。依法成立的合同，受法律保护，当�人应当按照约定履行，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的房屋租赁合同约定若遇政策性拆迁合同终止，履行期间双方均收到了拆迁通知，合水职专对马腾宇尽了告知义务，符合合同终止的条件，合水职专终止房屋租赁合同的请求应予支持；马腾宇应按约定履行腾房归还原物的义务，其怠于履行应当支付逾期腾房占有使用费，合水职专主张每天按700元计算明显偏高，应按租赁费的标准予以支持，计算至实际腾房之日；马腾宇辩称不同意终止合同，要求支付违约金、赔偿损失的理由不能成立；合同终止，合水职专应按约定每年给付马腾宇补偿费2万元、装修折旧费15714元；根据承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效之规定，出租人合水职专与承租人马腾宇约定的终止合同的情形，对次承租人同样具有法律约束力，马腾宇与栗红伟、任永红、林飞龙签订的租赁合同依法应予解除；本案房屋租赁合同约定若遇政策性拆迁，承租人投入的任何费用出租人概不承担，该约定对承租人马腾宇与次承租人栗红伟、任永红、林飞龙签订的租赁合同具有法律约束力，故出租人合水职专对次承租人栗红伟、任永红、林飞龙的损失不承担赔偿之责；房屋租赁合同解除后，负有腾房义务的次承租人应当腾出房屋，其主张马腾宇退还租赁费、赔偿损失的请求应另行主张；张庆乐未到庭不影响本案的处理。遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十六条、第六十条、第九十一条（七）项、第九十六条一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、合水县职业中等专业学校与马腾宇签订的房屋租赁合同终止，解除马腾宇与栗红伟、任永红、林飞龙的房屋租赁合同；二、栗红伟承租的一楼东侧6间、三楼东头2间房屋，任永红承租的一楼大门西侧西头1间房屋、楼头后部巷道，林飞龙承租的一楼带楼梯门面1间、二楼10间、三楼12间房屋，马腾宇承租的下余房屋及随合同移交的财产，由马腾宇与栗红伟、任永红、林飞龙在判决生效后10日内连带返还给合水县职业中等专业学校；三、马腾宇支付合水县职业中等专业学校2014年4月1日至房屋交付之日的逾期占用费（每月2500元）；四、合水县职业中等专业学校按剩余租赁年限每年给付马腾宇补偿费2万元、装修折旧费15714元。上述给付内容，限判决生效后10日内履行，如未按判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，由马腾宇负担。
马腾宇不服合水县人民法院上述判决，上诉称：上诉人与合水职专于2002年签订房屋租赁合同，租期至2013年3月30日，合同签订后，上诉人投入一百多万元用于装修设施运营，2006年合水职专以修建教学楼为由单方要求终止合同，造成上诉人无法经营的损失60万元，后经交涉，双方重新签订租期为2012年4月15日至2017年4月14日的租赁合同，该合同中约定有合水职专对上诉人的25万元赔偿款用于逐年抵顶租金，现租赁合同未到期而解除合同，给上诉人造成巨大损失。请求：撤销原判，判令由合水职专赔偿两次合同违约给上诉人造成的损失80万元，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
上诉人栗红伟上诉称：一审判决忽略了上诉人栗红伟的合法权益，上诉人与马腾宇签订的合同未到期，且在2014年3月17日按期交纳2014至2015年的房屋租赁费。上诉人在3月底还对经营的网吧进行更新，导致损失扩大，马腾宇以高于其与合水职专之间房租2.2万元的价格收取房租，违反公平原则。一审只判决上诉人承担义务，对上诉人的损失未赔偿不当。请求：撤销原判，发回重审。
上诉人林飞龙上诉称：上诉人租用涉案房屋开办“合水逢元门诊部”是经合水县卫生局、合水县发改局立项批准的，上诉人投入大量的资金，租房也是经合水职专同意的，如果合同解除，应当对上诉人的损失进行赔偿。请求：撤销原判，改判上诉人与马腾宇之间房屋租赁合同有效或者由马腾宇与合水职专赔偿上诉人经济损失1352332.30元。
合水职专答辩称：上诉人马腾宇与被上诉人之间2002年合同解除的补偿问题已作处理，被上诉人免收了马腾宇2007年4月1日至2010年3月31日期间的租金计9万元，且该请求已超过诉讼时效。2010年被上诉人与马腾�之间租赁合同就解除合同的补偿及赔偿已有明确约定，马腾宇主张的其他赔偿依法不能成立，马腾宇未经被上诉人同意将房屋转租谋取暴利，依法应当支付占用期间房租费。请求：驳回上诉，维持原判。
原审第三人任永红答辩称：其租房时合水职专是知情的，应赔偿其合同提前解除的损失。
原审第三人张庆乐未答辩。
一审据以认定事实的证据有：当事人的陈述、组织机构代码证、事业单位法人证书、法人代表身份证明、合水职专服务楼租赁合同二份、协议书一份，马腾宇与栗宏伟、任永红、林飞龙签订的房屋租赁合同三份、合水县房屋拆迁管理办公室征收通知一份、腾房通知四份、合发改（2014）125号文件一份，合水县人民政府常务会议纪要一份，以上证据均经一审举证质证，二审予以确认。
上诉人马腾宇、栗红伟、林飞龙、被上诉人合水职专、原审第三人�永红、张庆乐二审中未提交新的证据。
故二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为：关于本案合水职专与马腾宇所签租赁合同是否具备约定终止情形。双方房屋租赁合同约定若遇政策性拆迁合同终止。2014年5月16日经合水县发改局同意立项、合水县人民政府常务会审定，决定在涉案楼房所占用地上修建文化广场，合水县房屋拆迁管理办公室发出征收通知，上述行政行为，符合双方合同约定的“政策性拆迁”情形，且属于涉及公共利益的城市建设，符合法律规定的合同终止的法定和约定解除条件。双方均收到了拆迁通知，合水职专亦向马腾宇告知，对马腾宇尽到了告知义务，租赁合同因约定的终止情形出现而应终止履行，一审判决解除双方租赁合同关系正确。
关于合同因提前解除后上诉人马腾宇的损失的认定。马腾宇上诉称其与合水职专签订的租期为2012年4月15日至2017年4月14日的租赁合同中约定有合水职专对上诉人的25万元赔偿款，该款用于逐年抵顶租金。经审查，双方租赁合同第九条约定：“甲方（合水职专）承担的2010年4月1日前乙方（马腾宇）投入的装修费11万元，在租赁期间逐年折旧减除，乙方每租赁一年，甲方折旧扣除装修费15714元，至租赁期满；”即合水职专认可马腾宇此前装修费用11万元，并约定逐年减除，双方合同第十条约定：“租赁期间若遇政策性拆迁合同中止，剩余租期（以年计算）甲方每年给付乙方2万元补偿费，第九条所列装修费以剩余年限计算，甲方每年给付乙方15714元，一次付清”。该条对合同因政策性拆迁解除时未抵顶清马腾宇的装修费补偿作出单独约定。除此之外，该合同中再无马腾宇所称损失25万元赔偿的约定，马腾宇认为其对大楼装修花取费用，应由合水职专予以赔偿，因双方合同第二条约定，免收马腾宇2007年至2009年租赁费9万元用于抵顶2010年以后装修费用。马腾宇两次租赁合同期间楼房装修费用已通过双方约定的形式予以补偿，双方2010年3月31日所签合同中对合同因政策原因提前解除的赔偿问题已作出约定，应遵守当事人意思自治原则确认赔偿，一审判决依据双方约定认定马腾宇的赔偿款数额并无不当，二审予以确认。马腾宇上诉称造成其经济损失80万元无证据证实，不予认定。
关于本案腾退租赁房屋义务主体的确定。本案基于当事人的合同行为存在两层法律关系，即合水职专与马腾宇之间的房屋租赁法律关系以及马腾宇与栗红伟、林飞龙、任永红、张庆乐之间因转租产生租赁法律关系。栗红伟、林飞龙、任永红、张庆乐依法为次承租人，合水职专与马腾宇之间合同因约定的终止条件成就而解除，承租人马腾�和次承租人栗红伟等依法负有返还租赁物的义务，合水职专起诉请求马腾宇、栗红伟、林飞龙、任永红、张庆乐返还租赁房屋符合法律规定，栗红伟、林飞龙、任永红、张庆乐经合水职专起讼参与诉讼，与本案有法律上的利害关系，其诉讼地位为无独立请求权第三人，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”一审判决马腾宇、栗红伟、林飞龙、任永红、张庆乐连带返还房屋正确。关于栗红伟、林飞龙、任永红主张的损失的赔偿问题。因其与合水职专之间无租赁合同，双方之间无合同法律关系，依据合同相对性原则，其应当向合同相对方马腾宇主张赔偿，因本案原告为合水职专，栗红伟、林飞龙、任永红针对马腾宇的辩解理由不能对抗合水职专的诉讼请求。栗红伟、林飞龙、任永红可向马腾宇另行主张。
综上，一审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2120元（马腾宇、栗红伟、林飞龙各预交2120元），由上诉人马腾宇、林飞龙各负担707元，栗红伟负担706元，退还上诉人马腾宇、林飞龙各1413元，退还栗红伟1414元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张治辉
审 判 员 盖冬梅
代理审判员 郭闯君
二〇一四年十月二十日
书 记 员 苏 妍