广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终47号
上诉人（原审被告）：吴川市森茂房产开发有限公司。住所地：吴川市海港大道中原福海酒店大楼（办公场所）。
法定代表人：骆泉霖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗东国，广东三正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：凌策，男，1985年11月29日出生，汉族，吴川市人，住吴川市，
委托诉讼代理人：杜晓佳，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人吴川市森茂房产开发有限公司（以下简称“森茂公司”）因与被上诉人凌策商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2015）湛吴法民一初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员王励、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员林菲菲担任记录。上诉人森茂公司的委托诉讼代理人罗东国，被上诉人凌策的委托诉讼代理人杜晓佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
森茂公司上诉请求：一、撤销广东省吴川市人民法院（2015）湛吴法民一初字第115号民事判决；二、将本案发回广东省吴川市人民法院重新审理或对本案作出公允的改判。事实和理由：一、一审判决认定事实存在错漏。（一）森茂公司在一审期间提供的1#、6#、7#、8#楼《主体结构分部（子分部）工程验收记录》，可以证明凌策所购买的1号楼2单元1905、1906号房（以下简称“涉案商品房”）已经过主体验收合格，已达到合同约定的商品房交付条件，但因凌策未能提供联系方式和具体地点，导致森茂公司无法通知其验收，在一审期间，森茂公司也多次要求凌策办理收楼手续，但均遭到凌策的拒绝。一审判决对上述事实不予认定，属于对本案基本事实认定的错漏；（二）根据森茂公司二审期间提供的《入伙通知》《海岸·万和城锁匙、IC卡移交签收表》《承诺书》《海岸·万和城前期物业服务协议》，可以证明凌策已于2014年12月3日与森茂公司办理了涉案商品房的交接手续，一审法院认定在法庭辩论终结时（即2015年6月24日），森茂公司尚未交楼给凌策，属于认定事实错误；（三）一审判决认定森茂公司存在违约行为，属于认定事实错误。⒈双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将主体验收合格的商品房交付买受人使用。该合同是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局制作并负责解释的示范文本，对“商品房主体验收合格”的交付条件是双方约定的，是双方的真实意思表示。但该约定不符合商品房交付的法定条件，因为商品房最起码应该经验收合格而非主体验收合格才能交付，所以该约定条款不符合法律规定，是无效的，亦即双方虽然约定2014年5月31日前涉案商品房主体验收合格并交付，但却不符合交付的法定条件。⒉《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：⒈供水，供电，排污，临时道路于交楼时达到使用条件……”众所周知，商品房主体验收合格后，才进行供水、供电、排污及临时道路建设。因此，在2014年5月31日前，商品房主体验收合格后交付商品房，是不可能做到供水、供电、排污及临时道路达到使用条件的。故双方关于涉案商品房交付的约定是矛盾的，存在约定不明确的情况。根据《商品房买卖合同》第十四条第二款“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：⒈如遇特殊原因出卖人可据实予以延期；⒉延误期以正常交付期二个月后开始计算”以及《补充协议》第六条第2项“买卖合同第八条所指的‘特殊原因’除第一项的‘遭遇不可抗力’外，出卖人与买受人约定因遭遇以下非出卖人所能控制的客观原因导致延期交楼的，出卖人不承担延期交楼的违约责任，特殊原因包括但不限于：（1）因政府行为导致竣工验收延误等及社会异常事件；（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决，或遇有强风，大雨以上天气导致工期延误；（3）受国家、广东省及吴川市政府新颁布的法律法规政策影响而导致延误，市政府配套设施的批准与安装的延误；（4）施工期间发生停水、停电；（5）施工期间大规模流行病爆发或广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；（6）非出卖人原因导致的规划设计变更调整；（7）高考、中考前期和期间停止施工”的规定，如果出现了《商品房买卖合同》及《补充协议》所约定的特殊原因时，森茂公司依约可以据实予以延期交付商品房，且延误期是以正常交付期二个月后开始计算的。⒊涉案商品房虽然因《商品房买卖合同》第八条、第十四条及《补充协议》第六条第2项（1）、（2）、（4）、（7）所约定的特殊原因，造成工期延误，但仍然在2014年3月20日主体验收合格，已符合《商品房买卖合同》第八条“在2014年5月31日前商品房主体验收合格”的约定。但由于森茂公司在2013年3月14日已全部缴清应交的城市基础设施配套费共36600745.19元后，多次向吴川市政府有关部门申请将万和城小区排污、排水管网等接驳市政排污、水入口，吴川市政府却在2014年12月4日才做出复函，由吴川市环境保护局建设的排污工程直至2015年5月12日才通过竣工验收，以致涉案商品房无法按《商品房买卖合同》第十四条的约定交付给凌策使用。这一情况属于《补充协议》第六条第2项第3点所约定的特殊原因，森茂公司依照《商品房买卖合同》第十四条第二款第1、2项的约定，完全可以据实予以延期交房，且延误期以正常交付期二个月后开始计算。因此，造成迟延交房不是森茂公司的责任，森茂公司不存在违约行为。⒋即使出现了《商品房买卖合同》第八条和第十四条对商品房交付条件和交付时间约定不明的情况，涉案商品房也已在2014年12月4日完成工程竣工验收备案，完全符合商品房交付的法定条件。同时，凌策也于2014年12月3日收楼，因此，一审判决认定森茂公司应当按合同约定承担逾期交房的违约责任是完全没有依据的；二、一审判决认为“合同约定的按日万分之五给付违约金属合理范围”且“被告亦没有举证证明双方约定的违约金过分高于造成的损失”是错误的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，由于凌策未能提供证据证实其实际损失，故应按当地同类同地段同面积房屋的租金或其已付购房款的银行同期同类利息计算凌策的实际损失，凌策的实际损失每月不超过2500元，而按双方约定的已交付房价款555790元每日万分之五计算违约金则每月高达8336.85元，远超过其实际损失的30%。所以，合同约定的违约金已过分高于造成的损失，依法应予以适当减少；三、退一步讲，即使森茂公司迟延交房构成违约，一审判决计算违约金的起止时间也是没有依据的。（一）如前所述，由于出现了《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的特殊原因（市政配套设施的批准与安装的延误），根据《商品房买卖合同》第十四条第二款第1、2项的约定，森茂公司对商品房的交付期限可以据实延期，且延误期以正常交付期二个月后开始计算。因此，从涉案商品房符合法定的竣工验收备案的交付条件即2014年12月4日起二个月后开始计算，迟延履行交楼的期间也应当从2015年2月5日开始计算，并不是一审判决所认定的从2014年6月1日起算。（二）如前所述，凌策已于2014年12月3日办理了涉案商品房的交付手续，因此违约金应计算至凌策收楼之日即2014年12月3日止。由于迟延履行交楼期间应从2015年2月5日起计，故森茂公司不存在迟延交楼的事实，森茂公司不应支付违约金。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误，请求二审法院根据事实和法律，依法作出公正的判决，维护森茂公司的合法权益。
凌策辩称，一、《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的交房条件低于法定交房条件，应当以法定交房条件为本案的交房条件，也即获得工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位的证明文件，同时取得《工程竣工验收备案表》，并且要取得永久用水、永久用电、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施等满足居住条件的证明文件。对于这个问题，森茂公司在其《补充上诉状》也已认可，自认其约定交付条件低于法定交付条件，因而《商品房买卖合同》约定的交房条件是无效的。森茂公司交付的商品房应当符合以下条件：⒈交付使用的商品房依法应当获得工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位的证明文件。⒉交付使用的商品房应当取得《工程竣工验收备案表》。⒊交付的商品房还应当获得永久用水、永久用电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施等证明文件，使交付的商品房满足基本居住条件。⒋森茂公司在《商品房买卖合同》第八条人为添加“符合交付使用条件”仅指“商品房主体验收合格”，降低了交房标准，不仅违反了法律规定的交房条件，也歪曲了示范文本第八条的本意，于理无据，于法无据；二、从《商品房买卖合同》约定的交房日期2014年5月31日起，森茂公司一直未向凌策提供证明涉案商品房具备交付条件的相关证明文件，并且森茂公司也已自认直至2015年5月份之前仍然没有搞好涉案商品房排污工程、消防，无法通过环保、消防竣工验收，涉案商品房直至起诉之日仍不具备法定及约定的交楼条件。⒈森茂公司未向凌策提供工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位的法定证明文件,且森茂公司在庭审中多次自认直至起诉之日仍然未搞定排污工程、消防工程，无法取得相应证明文件。森茂公司向法庭提交的《工程验收纪要》《工程验收记录》《申请接驳市政排污、水管网的报告》均不是法律强制性规定的商品房最终验收证明文件，该证据不能证明涉案商品房已经达到验收合格的标准。不能用《工程验收纪要》、《工程验收记录》取代工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位提供的法定证明文件,因此，涉案商品房并不符合交房条件。⒉森茂公司未向凌策提交永久用水、永久用电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施等法定证明文件，证明涉案商品房未达到满足基本居住需求的使用条件。⒊森茂公司未向凌策提供合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故凌策完全可以拒绝收楼，依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，由此产生的延期交房责任应由森茂公司承担；三、凌策从来没有承认，也从来没有收到过森茂公司发出的收楼通知。本案庭审时，森茂公司当庭自认凌策收楼时，涉案商品房仍没有完成排污工程、消防工程；一审法院在审理萧爱红诉森茂公司商品房预售合同纠纷一案时，森茂公司当庭自认在2015年5月才完成涉案商品房的排污工程，涉案商品房仍然不符合法定交付条件。凌策收楼后，查看涉案商品房及楼盘的实际状况，发现涉案商品房根本不符合法定的交付条件；四、凌策的收楼行为与追究森茂公司逾期交付符合交付条件的商品房的违约责任是不同的法律关系，凌策自始至终都没有免除森茂公司逾期交房的违约责任，森茂公司应按照凌策的诉请承担违约责任；五、《商品房买卖合同》第十四条“延误期以正常交付期二个月后开始计算”的约定，不能成为森茂公司免责的事由，该约定属于格式条款中免除自己按期交房的主要义务，排除他人权利的做法，并且该约定可能变相降低法定的交房条件。逾期交房违约金应自《商品房买卖合同》约定的交房时间2014年5月31日开始计算。⒈森茂公司在设定交房期限时，应考量主体工程施工期限，预留相关基础配套设施建设的合理期限。森茂公司《关于进行海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设的请示》表明，森茂公司在远远超过交房期后才向吴川市人民政府提交接驳市政排污管道的申请，供水、排污未预留合理期限是主要原因，并非因为政府部门未答复而造成，故不可免责；六、《补充协议》第六条第2项所述的特殊原因不能成为森茂公司逾期交房的免责事由，森茂公司以《补充协议》的形式规避示范合同文本的本意，将示范合同文本的“特殊原因”人为任意的解释为“重大技术问题、大雨、高考、中考期间的停工等”根本不属于不可抗力的情形，歪曲了示范合同文本第八条的本意，不应以此免除森茂公司逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第八条第二款中仅列出了将不可抗力作为免责事由的情形，空白处的目的是让合同双方结合实际情况，在符合法律、法规的条件下，合理设置免责事由。但森茂公司却没有将“特殊原因”写在该条款之下，而是另行订立了一份《补充协议》，其目的是规避主管部门对该条款的审查。⒈强风、大雨应由森茂公司合理预见计入正常工期，森茂公司不可据此免责。⒉高考、中考本应由森茂公司合理预见计入正常工期，况且涉案商品房不在高考、中考停止施工范围内，森茂公司不可据此免责。⒊政府部门及民间机构借用场地行为，并未强制要求森茂公司停工，森茂公司不可据此免责。⒋施工中遇到异常困难或重大技术问题属于森茂公司应当预见的商业风险，并不属于不可抗力。况且森茂公司提出的所谓异常困难或重大技术问题在《商品房买卖合同》签订之前皆已存在，森茂公司不可据此免责。⒌市政配套设施的批准与安装、政府审批流程本应属于森茂公司合理考量的范围，况且在本案中政府相关部门依法行政，导致延期交房的主要原因是森茂公司未及时报批，在得到政府批复后又未自行出资修建排污管道，故森茂公司不可据此免责。⒍规划设计变更调整以及该第六条描述的其他情形皆属于一般的商业风险，森茂公司作为专业的房地产公司，应当预见并承担这些商业风险，森茂公司不可据此免责。⒎国家法定假日、当地风俗、月饼节等属于可以预见的事项，森茂公司应当将其纳入确定交房时间的影响因素之中，森茂公司不可据此免责；七、《商品房买卖合同》第八条第二款约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期。从该条款可以看出，森茂公司要延长工期并且不承担逾期交楼的违约责任需要同时满足两个条件，一是遭遇不可抗力，二是履行告知买受人的义务；《补充协议》第六条第2项约定的“特殊原因”出现而导致延期交楼时，森茂公司不承担延期交楼的违约责任，免除了森茂公司的告知义务，剥夺了凌策解除或者变更合同的权利，森茂公司不可据此免责；八、《商品房买卖合同》约定的违约金符合法律规定，没有超过法定标准。⒈《商品房买卖合同》约定的违约金标准为买受人已交付房屋价款的万分之五，该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，森茂公司应按合同约定的标准支付违约金。⒉《商品房买卖合同》及《补充协议》均是森茂公司单方制作的格式合同，违约金的标准属于格式条款，且是由森茂公司确定的。森茂公司现在认为违约金过高，有违诚信原则。⒊违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。虽然森茂公司逾期交付房屋事实导致凌策存在房屋使用和收益上的损失，但违约金还应针对森茂公司违约行为具有惩罚性，因此森茂公司主张参考涉案商品房地段租金予以调低，不符合违约金的惩罚性宗旨。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
凌策向一审法院起诉请求：⒈判令森茂公司向凌策支付逾期交房违约金（按已交付房价款每日0.05%计算，自2014年6月1日起至实际交付符合交楼条件的房屋之日止，暂计至2015年4月10日为86147.45元）；2.判令森茂公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：凌策与森茂公司于2013年1月6日签订了两份《商品房买卖合同（合同编号：吴森2013[0047]、吴森2013[0162]）》及《补充协议》，约定森茂公司将吴川市海滨街道创业路与海港大道交界处东北面海岸·万和城第1号楼2单元涉案商品房以人民币555790元预售给凌策。森茂公司应当在2014年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给凌策使用。森茂公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期超过60日，凌策要求继续履行合同的，合同继续履行，森茂公司应自2014年6月1日起至实际交付之日止，按日向凌策支付已交付房价款万分之五的违约金。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，森茂公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且森茂公司在发生之日起30日内告知凌策的；2.《补充协议》第六条所约定的情形。《补充协议》第六条约定特殊原因除遭遇不可抗力外，遭遇以下非森茂公司所能控制的客观原因导致延期交楼的，森茂公司不承担延期交楼的违约责任，特殊原因包括但不限于：1.因政府行为导致竣工验收延误等及社会异常事件；2.施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决，或遇有强风，大雨以上天气导致工期延误；3.受国家、广东省及吴川市政府新颁布的法律法规政府影响而导致延误，市政配套设施的批准与安装的延误；4.施工期间发生停水、停电；5.施工期间大规模流行病爆发或者广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；6.非森茂公司原因导致的规划设计变更调整；7.高考、中考前期和期间停止施工。合同签订后，凌策依约支付了全部房价款555790元。本案在法庭辩论终结时（即2015年6月24日），森茂公司尚未交楼给凌策。
一审法院认为，本案的争议焦点为森茂公司应否承担逾期交楼违约责任。围绕此争议焦点，涉及三个问题：1.森茂公司提出的免责事由是否成立；2.若森茂公司应承担逾期交楼违约责任，违约金从何时起算，截至何时；3.约定的违约金是否过高。
关于森茂公司提出的免责事由是否成立的问题。凌策已经依约给付了全部房款给森茂公司，森茂公司应当依约按时交房给凌策。按时交房是森茂公司主要的合同义务，也是凌策给付房款后依法依约享有的主要权利。虽然双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了免责事由包括不可抗力在内的几种特殊原因，也就是说发生了森茂公司所不能控制的客观原因导致延期交楼的，森茂公司就不承担延期交楼的违约责任。但是，免责事由的约定既要合法也要合理。如果按照约定的只要出现了诸如停水停电、普通的强风大雨等情况就可以免责或者据以延期，那么无形中就会减轻森茂公司按时交楼的义务而削弱了凌策按时收楼的主要权利。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》应属格式合同，《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第六条是关于免责事由的格式条款，该格式条款既有合理部分也有不合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，对于合理部分应予支持，对于不合理部分应予否定。其中关于不可抗力的事由是合理的，不可抗力也是法定的免责事由；普通的强风大雨、停水、停电、高考、中考、市政配套设施的批准与安装的延误等事由是不合理的，不能成为免责事由。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。以不可抗力为由免责，也要严格按照合同法的规定。不可抗力必须发生在合同履行期间，即在合同订立后迟延履行前。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，因不可抗力不能履行合同还应当及时通知对方，并在合理期限内提供证明。《商品房买卖合同》第八条也约定若遭遇不可抗力，森茂公司应在发生之日起30日内告知凌策。类比不可抗力，其他特殊原因若要构成免责事由，更应从严把握：首先必须发生在合同订立后迟延履行前，其次发生后应当及时通知对方并在合理期限内提供证明。本案中，森茂公司主张因受强对流天气、台风、强降雨、停水、停电、高考、中考、法定假日、市政府借用场地等原因影响，造成工期延误293天，并列举相关证据予以证明，据此主张免责或合理延期。森茂公司所主张的多方面的免责事由，其中除台风可构成不可抗力之外，其他事由均不能构成不可抗力。根据生活经验法则，台风之于沿海地区是常见的天气现象，在一年当中会发生几次。森茂公司在签订合同时是预见或者应当预见这样的天气会导致停工，从而在拟定交楼期限前预留相应的时间。森茂公司未提供施工日志、监理日志等充分证据予以证明因台风而导致实际停工及停工的天数。同理，森茂公司主张的其他事由，不能构成不可抗力，其证据也不足以证明因这些事由而影响施工进度导致停工，也不能成为合理延期的理由。况且，森茂公司也未能举证证明其已将遭遇台风等特殊原因在发生后的合理期限内告知凌策。森茂公司主张的重大技术问题，即使存在也发生并解决于合同签订之前，故该免责事由在时间点上就不能成立。
森茂公司辩称政府有关职能部门至今尚未批复其关于排污、排水管网等接驳市政排污、水入口的请示。如上所述，市政配套设施的批准与安装的延误不能成立免责事由。而且，森茂公司在订立合同时，也应预见到相关项目政府审批流程而预留相应时间。故森茂公司此抗辩理由也不能成为免责事由，应不予采纳。
综上所述，森茂公司提出的免责事由均不能成立，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。
关于违约金从何时起算，截至何时的问题。如上所述，森茂公司所主张的免责事由不能成立，故森茂公司应依照合同约定从交楼日期届满后次日（即2014年6月1日）开始支付逾期交楼违约金给凌策。森茂公司在本案法庭辩论终结前还没有交房给凌策，故本案违约金按凌策的请求暂计算至2015年4月10日为宜。从2014年6月1日至2015年4月10日，共314日，每日按总房价款555790元的万分之五为标准计算为87259.03元，凌策只请求86147.45元，应予支持。
关于约定的违约金是否过高的问题。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》是森茂公司提供的格式合同，其条款也是森茂公司预先拟定好的，故森茂公司应受其拟定的格式条款约束。对于合同约定的按日万分之五给付违约金，属合理范围。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，森茂公司亦没有举证证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，故不予调整，森茂公司应按合同约定向凌策支付违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条及第一百一十八条的规定，判决：一、限吴川市森茂房产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向凌策支付逾期交房违约金86147.45元；二、驳回凌策的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1953.68元，由吴川市森茂房产开发有限公司负担。
本院二审期间，森茂公司向本院提供以下证据：⒈《入伙通知》《海岸·万和城锁匙、IC卡移交签收表》《承诺书》《海岸·万和城前期物业服务协议》，证明涉案商品房已于2014年12月3日交付给凌策；⒉《吴川市公用事业局〈关于将中央商务区海岸·万和城项目生活污水排放到市政管网的请示〉的复函》，证明吴川市公用事业局曾于2011年8月15日承诺市政污水管网（三期）工程确保在2012年年底前完工投入使用，却没有按计划完成；⒊《吴川市人民政府办公室〈关于海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设问题的复函〉》，证明森茂公司在涉案商品房主体验收合格后多次向吴川市政府及有关部门申请，要求将万和城小区排污、排水管网等接驳市政排污、水入口，但政府及有关部门拖延至2014年12月4日才做出复函；⒋《市政基础设施工程〈建设工程竣工验收报告〉》，证明由吴川市环境保护局建设的万和城小区排污工程直至2015年5月才竣工验收；⒌《工程竣工验收表》《工程承包合同》《设计图纸》，证明森茂公司的海岸·万和城小区内的排水、排污、化粪池、流砂井工程已在吴川市环境保护局建设的万和城小区排污工程竣工之前已竣工验收合格。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。凌策质证认为，⒈以上五组证据在本案一审时就已经存在，森茂公司在二审开庭时才提交，远远超过举证期限，不属于新证据，不能作为本案定案依据；⒉《入伙通知》是森茂公司的财务部门发送给其物管部门的通知，与凌策无关；对《海岸·万和城锁匙、IC卡移交签收表》真实性无异议，凌策虽然已经收楼，但进入实际查看房屋时，发现涉案商品房存在一系列未达到交付条件的问题，而且收楼行为与追究逾期交房的责任是两个不同的法律关系，不影响追究森茂公司逾期交楼责任；《承诺书》和《海岸·万和城前期物业服务协议》不是免责文件，与本案无关联性；⒊对于《吴川市公用事业局〈关于将中央商务区海岸·万和城项目生活污水排放到市政管网的请示〉的复函》《吴川市人民政府办公室〈关于海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设问题的复函〉》《市政基础设施工程〈建设工程竣工验收报告〉》，由于没有原件核对，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认；⒋对于《工程竣工验收表》《工程承包合同》《设计图纸》，由于无原件核对，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认。
本院认证认为，⒈《入伙通知》是森茂公司财务部发给物管部的通知，与凌策无关，故本院不予采纳；凌策对《海岸·万和城锁匙、IC卡移交签收表》的真实性无异议，该证据可以证明凌策已于2014年12月3日收到涉案商品房的锁匙和IC卡，故本院予以确认；《承诺书》和《海岸·万和城前期物业服务协议》与本案无关性，本院不予采纳；⒉对于《吴川市公用事业局〈关于将中央商务区海岸·万和城项目生活污水排放到市政管网的请示〉的复函》《吴川市人民政府办公室〈关于海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设问题的复函〉》《市政基础设施工程〈建设工程竣工验收报告〉》《工程竣工验收表》《工程承包合同》《设计图纸》，由于森茂公司没有提供原件，无法确认真实性，故本院不予采纳。
本院经审理查明：一审判决认定“本案在法庭辩论终结时（即2015年6月24日），森茂公司尚未交楼给凌策”是错误的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院纠正为：2014年12月3日，森茂公司将涉案商品房交付给凌策。但至本案一审法庭辩论终结时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案手续。
一审判决查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据森茂公司的上诉理由和凌策的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于森茂公司是否逾期交付符合交付条件的商品房给凌策的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”根据以上法律、法规的规定，商品房必须满足基本的安全条件和基本的居住要求才能交付，即出卖人除了应该提供主体验收合格的文件之外，还应该将规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件交由建设行政主管部门备案，即商品房必须已经办理竣工验收备案手续。本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的商品房的交付条件是商品房主体验收合格，显然不符合以上法律法规的规定，应属无效，故森茂公司应当在2014年5月31日前将已经办理竣工验收备案手续的商品房交付给凌策。虽然森茂公司已经于2014年12月3日将涉案商品房交付给凌策，但由于至本案一审法庭辩论终结时即2015年6月24日，涉案商品房尚未办理竣工验收备案手续，故本院认定森茂公司至2015年6月24日尚未将符合交付条件的商品房交付给凌策，已经构成逾期交房。
关于森茂公司提出的逾期交房的免责事由是否成立的问题。森茂公司主张涉案商品房无法按时交付的原因是由于受强对流天气、台风、强降雨、停水、停电、高考、中考、法定假日、市政府借用场地、施工中遇到重大技术问题以及市政配套设施审批延误等特殊原因的影响，根据《商品房买卖合同》第十四条第二款第1、2项以及《补充协议》第六条第2项的约定，森茂公司可据实予以延期，延误期以正常交付期二个月后开始计算，故森茂公司不应承担逾期交房的违约责任。为证明以上事实，森茂公司在一审期间提供了以下证据：⒈《吴川市气象局气象观测站部分时段气象资料》；⒉吴川市气象局《2011年7月-2014年3月对我市有显著影响的台风资料》；⒊吴川市建筑安装工程公司的《工作联系函》；⒋吴川市人民政府《关于加强中考期间环境噪音监督管理的通告》《关于加强高考期间环境噪声监督管理的通告》；⒌吴川市有关部门及民间机构借用万和城场地使用的部分公函；⒍《海岸·万和城6-11#楼施工期间特殊原因造成工期延误总结》；⒎《6-11#楼工期延误与总施工进度》；⒏《工期延误汇报》三份；⒐1#、6#、7#、8#楼《主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》、《主体结构分部（子分部）工程验收记录》；⒑《广东省政府性基金（资金）通用票据》；⒒《关于海岸万和城项目申请接驳市政排污、水管网的报告》；⒓《关于我司取得商品房预售许可证没有在约定时间内竣工交付使用的情况报告》；⒔《承诺书》；⒕《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；二审期间，森茂公司又提供了《吴川市公用事业局〈关于将中央商务区海岸·万和城项目生活污水排放到市政管网的请示〉的复函》《吴川市人民政府办公室〈关于海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设问题的复函〉》《市政基础设施工程〈建设工程竣工验收报告〉》以及《工程竣工验收表》《工程承包合同》《设计图纸》。凌策辩称森茂公司主张的以上原因均不属于不可抗力，均不能成为森茂公司免责的事由。根据当事人的陈述以及当事人提供的证据进行分析，本院认为，森茂公司主张的免责理由不能成立。主要理由如下：（一）《商品房买卖合同》第十四条第二款“如遇特殊出卖人可据实予以延期，延误期以正常交付期二个月后开始计算”的约定是森茂公司为重复使用而自行制作，未与凌策充分协商而事前打印好的，属于格式条款，该约定免除了森茂公司按时交房的主要义务，排除了凌策按时收房的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，依法应属无效；（二）强风、大雨等应由森茂公司合理预见并计入正常工期，森茂公司以遇到确实影响施工的恶劣天气主张延期，必须同时满足两个条件：一是出现足以导致无法施工的因素，二是该因素导致实际施工。《吴川市气象局气象观测站部分时段气象资料》和吴川市气象局《2011年7月-2014年3月对我市有显著影响的台风资料》可以森茂公司施工期间出现过强风、大雨等恶劣天气，但不能证明这些天气因素已导致无法施工，从而导致实际停工，故森茂公司不能据此免责；（三）高考、中考每年均定时出现，森茂公司应当预见并计入正常工期，《关于加强中考期间环境噪音监督管理的通告》《关于加强高考期间环境噪声监督管理的通告》可以证明高考、中考期间吴川一中、二中、三中等考场周边300米范围内的建筑施工场所一律停止施工，但万和城不属于高考、中考要求停工的范围，不能证明高考、中考导致万和城工程实际停工，故森茂公司不能据此免责；（四）吴川市政府有关部门和民间机构借用万和城场地使用的部分公函可以证明政府有关部门和民间机构曾借用万和城广场举办文艺晚会等群众性活动，但这不是强制性的，如果因出借万和城场地导致停止施工，进而导致逾期交房，森茂公司完全可以拒绝，故森茂公司不能据此免责；（五）施工中遇到异常困难或重大技术问题属于森茂公司应当预见的商业风险，《工作联系函》显示万和城的桩基础工程在2012年5月25日已经完工，森茂公司提出的所谓施工中遇到的异常困难或重大技术问题在《商品房买卖合同》签订之前就已存在，森茂公司应当预见到这些问题的存在将对交房期限产生影响，在签订《商品房买卖合同》时应当根据实际情况对交房时间作出适当调整，故森茂公司不能据此免责；（六）市政配套设施的审批流程属于森茂公司在签订《商品房买卖合同》时应考量的范围，《关于海岸·万和城项目申请接驳市政排污、水管网的报告》以及《吴川市公用事业局〈关于将中央商务区海岸·万和城项目生活污水排放到市政管网的请示〉的复函》《吴川市人民政府办公室〈关于海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设问题的复函〉》《市政基础设施工程〈建设工程竣工验收报告〉》不能证明政府有关部门在对森茂公司提出的万和城项目排污、排水管网接驳市政排污、排水管网有关事项进行审批时存在拖延，故森茂公司不能据此免责；（七）《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《商品房买卖合同》第八条第二款第1项约定：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期。”按照以上法律规定和合同约定，森茂公司因不可抗力不能履行合同的，森茂公司应当在不可抗力发生之日起30日内告知凌策，才能据实延期交房。同样道理，出现《补充协议》第六条第2项的特殊原因时，森茂公司也应及时告知凌策，才能据实延期交房。但是，森茂公司没有提供任何证据证明其因遭遇不可抗力或出现《补充协议》第六条第2项的特殊原因导致不能按时交房时，已经履行了告知义务，故森茂公司也不能据此免责。基于以上理由，一审法院认定森茂公司提出的免责理由不能成立是正确的，本院予以确认。森茂公司关于涉案商品房迟延交付不是森茂公司的责任，其不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于森茂公司应支付给凌策的逾期交房的违约金如何确定的问题。如前所述，森茂公司至2015年6月24日尚未将已经办理竣工验收备案手续的商品房交付给凌策，森茂公司已经逾期交房，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，森茂公司应承担逾期交房的违约责任，向凌策支付逾期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据以上法律及司法解释的规定，人民法院对于当事人在合同中约定的违约金的标准，只有在违约金确实超过造成的损失30％时，才能进行调整。具体到本案中，《商品房买卖合同》第九条约定，森茂公司逾期交房超过60天而凌策又要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，森茂公司按日向凌策支付已交付房价款万分之五的违约金。因此，确定《商品房买卖合同》第九条约定的违约金是否过高，应该以每日按已付房价款万分之五计付的违约金是否超过造成凌策的损失30%为标准。鉴于森茂公司逾期交付商品房已经给凌策带来不能及时入住或出租的利益损失，加之森茂公司又没有提供证据证明每日万分之五的违约金已经超过造成凌策的损失的30%，因此，《商品房买卖合同》第九条约定的森茂公司按日向凌策支付已交付房价款万分之五的违约金不属于过高。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，森茂公司逾期交房，应支付从2014年6月1日起至实际交付符合交付条件的商品房之日止的违约金给凌策，但凌策只起诉请求从2014年6月1日起至2015年4月10日止的违约金，一审法院判决森茂公司从2014年6月1日起至2015年4月10日止按日向凌策支付已交付房价款万分之五的违约金并无不妥，本院予以维持。森茂公司关于《商品房买卖合同》约定的违约金过高应予以调整以及一审判决计算违约金的起止时间错误的上诉理由均不成立，本院不予采纳。
综上所述，一审判决对森茂公司已于2014年12月3日将涉案商品房交付给凌策的事实未予认定存在瑕疵，但适用法律和裁判结果均正确，故对森茂公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1953.68元，由吴川市森茂房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 王 励
代理审判员 林 竹
二〇一七年六月五日
书 记 员 林菲菲
附:相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。