湖南省长沙市天心区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0103执异70号
异议人（案外人）:彭豪熠，女，1982年7月6日出生，汉族。
委托诉讼代理人：彭德林，男，1953年7月26日出生，汉族。
申请执行人:长沙银行股份有限公司金城支行，住所地湖南省长沙市天心区城南西路28号中域蓉城大厦。
负责人：曾思益，行长。
委托诉讼代理人：刘兴华，湖南金厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余昭，湖南金厚律师事务所律师。
被执行人：梁伟雄，男，1961年9月13日出生，汉族。
被执行人：黄焕甜，女，1965年7月19日出生，汉族。
本院在执行申请执行人长沙银行股份有限公司金城支行（以下简称“长沙银行金城支行”）与被执行人梁伟雄、黄焕甜金融借款合同纠纷一案中，案外人彭豪熠对本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人彭豪熠称，彭豪熠于2017年8月18日在网上看到天心区法院执行局拍卖位于长沙市芙蓉区蔡锷*路**大厦*楼***号（原***号）房屋。该房屋彭豪熠于2001年12月29日从长沙长利房地产开发公司购买，并一直使用至今。但据开发商说该房屋有报建消防等各种问题，长沙长利房地产开发公司一直没有给异议人彭豪熠办理该房屋的《房屋所有权证》。异议人对天心区法院根据（2017）湘0103执106号执行裁定书拍卖属于异议人的房屋有异议，为了维护异议人的合法权益，异议人作为被执行财产的实际所有人向天心区法院提出执行异议，异议请求：停止对位于长沙市芙蓉区蔡锷*路**大厦*楼***号（原***号）房屋的拍卖与执行。
申请执行人长沙银行金城支行辩称，一、长沙银行金城支行与抵押人梁伟雄依法签订了《最高额抵押合同》,并办理了抵押登记,抵押权依法设立有效。2014年12月5日,银行与抵押人梁伟雄依法签订了《最高额抵押合同》,对梁伟雄在长沙银行金城支行发生的最高余额不超过叁佰万元债务提供抵押担保,抵押房产为永华大厦***、***、***、***、***、***、***房。抵押合同签订时,不存在《合同法》52条规定的合同无效之情形,《最高额抵押合同》依法有效。即使梁伟雄伟存在欺诈之意,根据《合同法》54条之规定,长沙银行金城支行享有的是对抵押合同的撤销权,但银行利益不存在损害情况下,故认可抵押合同的有效性。2014年12月8日,长沙银行金城支行依法办理了最高额抵押登记,根据《物权法》第9条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力,但法律另有规定的除外。”可知:本案异议房屋经行政机关抵押登记后产生了物权变动效果,抵押权依法设立有效。2016年12月27日,天心区人民法院作出（2016）湘0103民初7337号生效民事调解书,已确认长沙银行金城支行对永华大厦***、***、***、***、***、***、***房享有抵押权,并对拍卖变卖价款享有优先受偿权。二、异议人并不享有异议房屋的所有权,仅依据《商品房买卖合同》享有一般债权。异议人与房地产开发商自签订《商品房买卖合同》后,房地产开发商并未履行完合同约定的义务,也就是未履行办理产权过户登记的义务。根据我国《物权法》第9条、14条之规定可知:如果要发生物权设立的法律效力,还必须经过行政机关的登记。在房地产开发商未办理物权登记的情况下,房地产开发商与异议人之间仅仅发生债权的效力,房屋的所有权并未发生转移。即使异议人与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效,根据合同的约定,异议人也只是享有变更房屋产权登记的一般性债权请求权。而在合同履行过程中,房地产开发商已将房屋过户给梁伟雄,而梁伟雄又将房屋向长沙银行金城支行办理了抵押贷款,进行了抵押登记。该房屋在法律和事实上已无法实际履行过户登记,也就是说出现合同履行不能的情形,房地产开发商已构成违约,异议人只能要求房地产开发商承担违约责任。长沙银行金城支行对异议房屋享有抵押物权,而异议人仅对异议房屋享有过户的债权请求权,抵押物权效力高于普通债权,异议人的异议请求依法无据。三、即使梁伟雄的抵押行为属于无权处分,但银行主观善意,其取得抵押权依法有效。根据我国物权公示的公信力原则,异议房屋所有权已经法定方式对外进行公示,即房产证明确登记梁伟雄为所有权人,银行主观善意,产生了合理信赖,并签订抵押合同,办理了抵押登记。根据《物权法》第一百零六第三款之规定,在作为不知情的善意第三人的情况下,长沙银行金城支行仍然可以参照《物权法》第一百零六条第一款、第二款之规定,善意取得担保物权—抵押权,即按照法律规定,银行取得的抵押权依法有效。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条,法院不应支持异议人的异议请求。
本院查明，长沙银行金城支行与梁伟雄、黄焕甜金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月27日作出（2016）湘0103民初7337号民事调解书：一、原告长沙银行股份有限公司金城支行与被告梁伟雄、黄焕甜自愿解除于2014年12月3日签订的人民币借款合同（合同编号：201412050009）；二、被告梁伟雄、黄焕甜于2016年12月31日前向原告长沙银行股份有限公司金城支行偿还借款本金3000000元及利息、罚息（利息、罚息计算至2016年12月15日止为268682.31元，后段利息、罚息按照合同约定计算至借款实际偿还完毕之日止）；三、被告梁伟雄、黄焕甜自愿于2016年12月31日之前支付原告长沙银行股份有限公司金城支行实现债权的费用49030元；四、本案受理费减半收取16672元,财产保全费5000元，由被告梁伟雄、黄焕甜承担，此款原告长沙银行股份有限公司金城支行已预交，被告梁伟雄、黄焕甜于2016年12月31日之前直接支付于原告长沙银行股份有限公司金城支行；五、如被告梁伟雄、黄焕甜未按约履行本调解协议上述之义务，原告长沙银行股份有限公司金城支行有权对被告梁伟雄提供的抵押物位于长沙市蔡锷*路**号**大厦***、***、***、***、***、***、***房（房屋所有权证号分别为：714******、714******、714******、714******、714******、714******、714******）进行拍卖、变卖，所得价款优先受偿；六、原告长沙银行股份有限公司金城支行自愿放弃其他诉讼请求，其他双方无争议。由于梁伟雄、黄焕甜未按调解协议履行支付义务，2017年1月11日，长沙银行金城支行向本院申请强制执行。同日本院以（2017）湘0103执106号立案执行。2017年2月28日，本院作出（2017）湘0103执106号执行裁定书：冻结、扣划被执行人梁伟雄、黄焕甜的银行存款3375124.31元或查封、扣押其价值相当的财产。2017年7月3日，本院作出（2017）湘0103执107号之一执行裁定书：拍卖被执行人粱伟雄、粱锡远名下分别所有的位于长沙市蔡锷*路**号**大厦***号、***号、***号、***号、***号、***号、***号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号、****号共计37套房产，所得价款用于归还所欠申请执行人的债务。案外人彭豪熠遂提出上述异议。
另查明，2001年12月29日，彭豪熠与长沙长利房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定长沙长利房地产开发公司将位于长沙市蔡锷*路**号**大厦***号房出售给彭豪熠，房屋面积83.36平方米，出售价格为35万元人民币。彭豪熠向本院陈述购房款支付凭证原件已丢失，其向本院提交的购房款收据复印件显示，彭豪熠分别于2001年12月29日、2002年1月7日、2002年1月10日支付了5万元、15万元、10万元购房款，共计30万元。
再查明，长沙市蔡锷*路**号**大厦***房登记在粱伟雄名下，该房屋的抵押权人为长沙银行金城支行，抵押权登记之时，房屋已登记在被执行人粱伟雄名下。
本院认为，本院2016年12月27日作出的（2016）湘0103民初7337号民事调解书是生效法律文书。根据该调解书，如被告梁伟雄、黄焕甜未按约履行本调解协议上述之义务，原告长沙银行金城支行有权对被告梁伟雄提供的抵押物位于长沙市蔡锷*路**号**大厦***、***、***、***、***、***、***房（房屋所有权证号分别为：714******、714******、714******、714******、714******、714******、714******）申请司法拍卖、变卖，所得价款优先受偿。现本院决定拍卖的长沙市蔡锷*路**号**大厦***房屋登记在被执行人粱伟雄名下，且本案申请执行人长沙银行金城支行是该房屋的抵押权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，按照不动产登记簿判断标准，粱伟雄为上述房屋权利人。故本院根据生效法律文书拍卖上述房屋，于法有据，并无不妥。案外人彭豪熠仅与长沙长利房地产开发公司签订了商品房买卖合同，并未与本案被执行人粱伟雄就购买**大厦***房屋签订书面买卖合同，对本院的拍卖房产不具有排除执行的事实依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于排除执行的规定，对其排除本院执行的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回彭豪熠的异议请求。
如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 彭丁云
人民陪审员 熊纪高
人民陪审员 李淑媛
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 陈 汉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。