青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1396号
上诉人（原审原告）：胡明彦，男，汉族，1943年9月14日出生，住河南省民权县。
上诉人（原审原告）：李美，女，汉族，1956年8月1日出生，住河南省民权县。
二上诉人的委托代理人朱志铭，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王玉凤，女，汉族，1955年12月28日出生，住西宁市城东区泰宁花园乐园。
被上诉人（原审被告）：屈振义，男，汉族，1957年8月21日出生，住西宁市城东区泰宁花园乐园。
二被上诉人的委托代理人喇海娟，青海延辉律师事务所久治分所律师。
上诉人胡明彦、李美与被上诉人王玉凤、屈振义房屋买卖合同纠纷一案，胡明彦、李美于2016年8月1日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令1.确认胡明彦与王玉凤、屈振义签订的购房买卖协议无效；2.王玉凤、屈振义立即将位于西宁市城东区泰宁花园20号楼1单元502房屋一套腾退给胡明彦、李美，返还编号为35-5158的房屋产权证；3.王玉凤、屈振义支付自2000年7月至实际腾房之日的房屋占有使用费（每月500元）。西宁市城东区人民法院于2016年9月9日作出（2016）青0102民初1534号民事判决，胡明彦、李美不服提起上诉。本院于2016年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月30日公开开庭进行了审理，胡明彦、李美及委托代理人朱志铭、王玉凤、屈振义及委托代理人喇海娟到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
胡明彦、李美上诉请求：撤销一审判决，改判支持返还房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求或发回重审。事实理由：购房买卖协议约定，王玉凤、屈振义应在2005年7月28日按规定付清胡明彦房屋补贴金额28350元之后买卖协议方生效。而王玉凤、屈振义并未在约定时间付给胡明彦任何款项，直至今日都未支付上述款项。一审当中王玉凤、屈振义也没有提交任何交付证据能证明其实际交付了该款项。王玉凤、屈振义未付款之行为使得该买卖协议因生效条件未成就而未生效，并因生效条件已完全丧失而最终不发生法律效力，基于未生效合同而占有的房产属于无权占有应当返还。一审法院事实认定错误，致适用法律不当。就本案而言，购房买卖协议是未生效合同，应依据合同法及物权法规定判决王玉凤、屈振义返还房屋。我国不动产的取得采登记主义，未经依法变更登记，不产生物权变动效力。物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，从当事人在一审中提交的证据可知，涉案房屋的所有权登记人一直是胡明彦、李美，而并没有其它的任何变更。王玉凤、屈振义并未有取得涉案房屋所有权的任何证据，其占有房屋至今，属于无权占有。由此可知，未生效的合同对双方当事人不具有法律效力，更不能产生物权变动效力。胡明彦、李美提起的返还房屋及支付房屋占有使用费之诉合法合理合情，一审法院视之不见，导致对相关法律事实的认定错误及适用法律的错误。一审法院关于房屋买卖协议效力的认定错误，关于胡明彦代表李美作出承诺及王玉凤、屈振义有理由相信胡明彦有权代理的认定均是法官的主观臆断。涉案房屋登记权利人是胡明彦、李美夫妻二人，王玉凤、屈振义并未有取得该涉案房屋的所有权。购房买卖协议中只有胡明彦一人签字，没有李美的签字，没有李美的书面授权委托书，也没有李美的追认，何来有理由相信。购房买卖协议未生效，且王玉凤、屈振义对胡明彦、李美夫妻共同共有涉案房屋是明知的，仍蓄意签订所谓的买卖协议，将房屋非法占有使用至今，已严重侵害了胡明彦、李美的合法权益，王玉凤、屈振义不仅应当返还房屋，还应当支付占有使用期间的使用费。
本案事实与法律关系复杂，争议很大，根本不属于适用简易程序的情况，一审法院强行采用简易程序审理本案，属于程序错误、审判组织组成不合法。同时一审法院只审理购房买卖协议是否有效，遗漏了返还房屋及支付房屋占用使用费的诉讼请求，对房屋物权权益未作法庭调查，更未组织法庭辩论，盲目判决驳回诉讼请求实属违法剥夺当事人辩论权。根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五、第三百二十六条之规定，应裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
王玉凤、屈振义辩称，按照购房协议约定，王玉凤、屈振义已支付了所有费用，全面履行了合同。如不给钱，胡明彦、李美不会签订协议。对方所说合同未生效的理由不充足，一审判决正确。
一审法院认定事实：胡明彦与王玉凤系原兰州铁路局西宁铁路分局（现青藏铁路公司）的职工。2000年6月，胡明彦分得单位位于西宁泰宁花园20号楼502室的一套福利房指标。2000年6月30日，胡明彦与兰州铁路局签订《兰州铁路局按成本价出售公有住房买卖协议书》（产权证号：35-51**），单位将该房以成本价出售给胡明彦。2000年7月12日，胡明彦向王玉凤、屈振义出具一份证明，载明“西宁泰宁花园20号楼1单元502室，所交购房款，由王玉凤交30408.20元，地下室1200元，计叁万肆仟陆佰零捌拾元贰角”。2005年7月28日，胡明彦与王玉凤、屈振义签订房屋买卖协议，约定胡明彦自愿将其坐落于西宁泰宁花园20号楼1单元502室楼房一套转卖给王玉凤，购房所有款项及购房所需手续已均由王玉凤于2000年6月29日一次性办理交清；合同生效后，胡明彦（包括爱人李美、子女）不得以任何理由干涉房屋所有权。协议另约定，由王玉凤、屈振义支付胡明彦应享受的单位一次性住房补贴28350元。该争议房屋自单位交付起一直由王玉凤、屈振义居住。现胡明彦、李美以诉争房屋系借与王玉凤、屈振义，王玉凤、屈振义所付房款及其他相关费用均系垫付，双方签订的房屋买卖协议无效为由，要求腾退房屋，承担借住费用。
一审法院认为，本案的争议焦点为购房买卖协议是否有效。民事法律规范的一个基本目的就是维护诚信交易，保护交易安全。涉案房屋自2000年6月单位交付以来，一直由王玉凤、屈振义居住。胡明彦于2000年7月12日向王玉凤出具书面证明，证实房款及其他费用均系王玉凤、屈振义缴纳。2005年7月28日又与王玉凤、屈振义签订购房买卖协议，对房屋交易的有关事项予以了明确，胡明彦在协议上签字确认。没有证据证实上述协议存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。胡明彦提出协议非本人真实意思表示的主张属合同可撤销的理由，根据《合同法》第五十五条第一项之规定，应当在签订协议之日起，一年内提出。胡明彦、李美提出此项主张的时间显然于法不符，不予支持。胡明彦在协议上代表李美作出承诺，不干涉王玉凤、屈振义行使争议房屋所有权，王玉凤、屈振义有理由相信胡明彦此项表示为有权代理。事实上，胡明彦、李美在此次起诉之前，王玉凤、屈振义已实际占有房屋十余年，胡明彦、李美一直未曾向王玉凤、屈振义就争议房屋提出过任何主张。在提交的诉状中李美并未否认知道王玉凤、屈振义一直占有争议房屋的事实，李美在庭审中否认对王玉凤、屈振义占有争议房屋的事实知情，难以令人信服，李美以协议没有其签字为由主张协议无效的理由，不能成立。胡明彦、李美提出涉案房屋系单位福利房，未经单位允许不得私下买卖，购房买卖协议违反单位规定应属无效，而合同无效的前提之一是违反法律、行政法规的强制性规定，单位内部规定既非法律或行政法规，也不是规范性文件，双方此项交易行为并不违背法律的强制性规定和社会公益，胡明彦、李美以单位内部规定主张合同无效，有悖法理，胡明彦与王玉凤、屈振义签订的房屋买卖协议的效力应当予以认定，胡明彦、李美的无效主张有违诚信，不能成立，应予驳回，遂判决驳回胡明彦、李美的诉讼请求。
本案二审期间，胡明彦、李美和王玉凤、屈振义除对购房买卖协议的效力及房屋是否返还、是否应支付房屋使用费存在争议外，对原审判决查明的基本事实均无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。
二审查明，2005年7月，胡明彦接到王玉凤有关房屋补贴的电话后，与李美共同返回青海，并与王玉凤、屈振义签订了购房买卖协议。胡明彦与王玉凤、屈振义签订的购房买卖协议中约定，王玉凤将在2005年7月28日付清胡明彦房屋补贴28350元之后，双方签约房屋买卖合同生效，并注明协议自2005年7月28日起生效。
本院认为，胡明彦、李美一审时诉称因单位不允许私下买卖房屋，所以购房买卖协议无效，而二审时又称因协议约定的条件未成就而导致购房买卖协议未生效。二审时经释明，胡明彦、李美明确因约定的条件未成就，双方协议失去生效条件，导致购房买卖协议无效，所以首先应明确合同无效与合同未生效的区别。所谓合同未生效，是指已经成立的合同尚未具备生效要件，尚没有完全发生法律效力。未生效合同在合同成立后对当事人已产生约束力，双方有义务促使合同生效。而无效合同自始无效，对当事人不产生任何约束力。即使当事人有使其生效的意愿，也因存在无效的法定事由，而不能根据当事人的自主意志和行为去变更、补正合同的效力。认定合同未生效的前提是合同已经依法成立，合同主体适格，内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，没有法定无效情形，其效力只是由于设定的合同生效条件尚未成就，或者依法该登记而未登记。而认定合同无效不存在已合法成立的前提，自签订时起即因合同主体或者内容违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同成立后未生效与合同无效是两个不同的概念，二者有本质的区别，并不存在因合同未生效而导致合同无效的情形，所以对胡明彦、李美有关合同无效的此种辩称不予采信。
本案中，胡明彦认可原工作单位分配房屋时，王玉凤就涉案房屋与其首次洽谈时即提出购买涉案房屋的要求，而胡明彦、李美认可其夫妻经过协商后同意由王玉凤办理房屋的相关手续，并由王玉凤、屈振义交纳房款。同时，胡明彦1998年退休后即返回原籍与李美共同生活，此后除因办理身份证、签订购房买卖协议及本次诉讼等原因返回青海外，再未返回过青海。而且在此次诉讼前，胡明彦、李美从未向王玉凤、屈振义就涉案房屋提出过任何主张，所以不能因房屋相关手续均是以胡明彦名义办理，即简单认定是王玉凤、屈振义是替胡明彦、李美办理，并垫付购房费用。结合2005年7月胡明彦、李美共同返回青海，并由胡明彦与王玉凤、屈振义签订购房买卖协议的事实，应认定胡明彦、李美与王玉凤、屈振义对涉案房屋的共同意思从一开始即是房屋买卖，而非王玉凤替胡明彦、李美办理相关手续，只是因为工作单位的限制而未在2000年时及时签订房屋买卖合同并办理产权转移。虽然该购房买卖协议仅有胡明彦一人签字，但李美从一开始即明知该房屋如何处理，并且与胡明彦共同返回青海签订购房买卖协议，而且胡明彦与王玉凤、屈振义签订的购房买卖协议并不存在法律规定的无效情形，所以不能认定该协议无效，更不能因所谓的未生效而认定无效，对胡明彦、李美关于合同无效的理由不予采信。
因胡明彦、李美一审时未主张，而在二审中主张购房买卖协议未生效，该主张本不属二审的审理范围，但既然胡明彦、李美提出未生效的结果是协议无效，本院一并审理。虽然王玉凤、屈振义未提交胡明彦、李美收到28350元款项的收条，但胡明彦认可2005年7月接到王玉凤有关房屋补贴事宜的电话，其返回青海即是办理此项事务。如果胡明彦、李美所说未收到28350元属实，那么胡明彦、李美为此事专程返回青海，不但未收到王玉凤、屈振义的28350元，反而又与王玉凤、屈振义签订购房买卖协议，并且在诉讼前从不向王玉凤、屈振义主张28350元，也不提出其他主张的事实就显得极不合理。同时，根据购房买卖协议约定的内容，双方是在王玉凤、屈振义付清房屋补贴28350元之后才签订购房买卖协议，并注明协议自2005年7月28日起生效，所以对胡明彦、李美所说的未收到28350元而合同未生效的上诉理由也不予采信，应认定王玉凤、屈振义已支付了28350元。
因从2000年开始，王玉凤、屈振义经胡明彦、李美同意占有了涉案房屋，并且双方又补签了购房买卖协议，所以王玉凤、屈振义是合法占有使用该房屋，对胡明彦、李美主张返还房屋并支付使用费的主张亦不予支持。本案案情并不复杂，双方当事人对基本事实也无争议，主要争议就是合同效力，所以一审法院采用简易程序审理并无不当。一审认定事实清楚，虽然未直接表明是否返还房屋及使用费诉求确有不当，但本案争议的焦点实际是合同的效力，返还房屋及使用费的诉求是建立在合同无效的基础之上，一审判决也明确了争议焦点，并且进行了判决。如仅因此项原因将案件发回重审，徒增当事人诉累，增加诉讼成本，故本案不宜发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费596元，由胡明彦、李美负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 陈志秀
审判员 左志萍
二〇一六年十二月十三日
书记员 李彩虹
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条、原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。