北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9986号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京三川世纪能源科技股份公司，住所地北京市海淀区志新路27号1号楼367。
法定代表人：郭海波，董事长。
委托诉讼代理人：张晋芳，女，北京三川世纪能源科技股份公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李国庆，男，1956年10月1日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：藏翠莲，女，1959年8月18日出生，住北京市朝阳区。
上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李根（李国庆、藏翠莲之子），住北京市朝阳区。
上诉人北京三川世纪能源科技股份公司（以下简称三川科技公司）因与被上诉人李国庆、藏翠莲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初7153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
三川科技公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的诉讼请求，驳回对方的反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.一审法院对三川科技公司与李国庆签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年4月6日解除的认定错误。我方于2017年1月13日通过微信通知李国庆、藏翠莲：“房间腾空了，您什么时间来收房。”李国庆、藏翠莲在2017年2月7日回复“我这2天就过去找你去……”。以及我方起诉要求退房时间为2017年3月1日等事实都证明对方已经知晓我需要腾房的事实。2.一审判决要求我方赔偿李国庆、藏翠莲违约金11358元和房屋空置损失11358元的认定错误。根据《北京市房屋租赁合同》第八条的约定，我方只需向李国庆、藏翠莲支付1个月的违约金，不需要支付房屋空置损失。
李国庆、藏翠莲辩称，同意一审判决，不同意三川科技公司的上诉请求和上诉意见。三川科技公司违约在先，理应赔偿违约金和房屋空置损失。
三川科技公司向一审法院起诉请求：判令李国庆、藏翠莲返还我方自2017年2月14日至2017年5月14日三个月的租金34074元，并按照同期银行贷款利息计算至实际支付日止的逾期利息损失。
李国庆、藏翠莲反诉请求：1.判令三川科技公司将所承租的房内设施恢复原状或赔偿我方出租房内所有设施的造价54258.98元。2.判令三川科技公司赔偿恢复原状及诉讼期间的房屋空置损失34074元（暂按3个月租金计算）。
一审法院认定事实：李国庆、藏翠莲系夫妻，坐落于北京市西城区×××903房屋（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人登记为藏翠莲。
2015年5月6日，藏翠莲、李国庆共同将涉案房屋出租给三川科技公司，由李国庆与三川科技公司签订《北京市房屋租赁合同》，该合同内容有：“出租人（甲方）李国庆，承租人（乙方）三川科技公司。第一条房屋基本情况，第二条租赁期限，（一）房屋租赁期限自2015年5月14日至2018年5月14日，共计3年。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第三条租金，（一）租金标准及支付方式，月租金11358元，年租金136296元，三年租金总计408888元，租金按年支付，即136296元，汇入甲方指定银行账户。第四条其他相关费用的承担方式。第五条房屋维护及维修。第六条转租。第七条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力……。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。1.迟延交付房屋达7日的，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1.不按照约定支付租金达7日的;2.迟延交付房屋达7日的;3.欠缴各项费用达11358元的;4.擅自改变房屋用途的;5.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的;6.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的;7.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的;8.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第八条违约责任，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，或由于甲方原因导致乙方无法继续承租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金，（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任，（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金标准支付违约金。第九条合同争议的解决办法。”
李国庆、藏翠莲在向三川科技公司交付涉案房屋时，双方没有就涉案房屋状况签写书面文件。李国庆、藏翠莲收到了三川科技公司支付的截至2017年5月14日以前的全部租金。
2017年1月13日，三川科技公司职员微信通知李国庆、藏翠莲已将涉案房屋腾空并要求二人收房，李国庆、藏翠莲收悉，未回复。
2017年4月6日，一审法院对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋门有锁，由三川科技公司打开，见空房。李国庆、藏翠莲于当日接收了涉案房屋，收到了三川科技公司交还的涉案房屋的钥匙，并自行将涉案房屋门锁好。
按照上述合同约定的租金标准计算，涉案房屋自2017年1月14日至2017年5月14日期间的租金数额为45432元（每月11358元×4个月）。自2017年4月7日至2017年5月14日期间为38日，租金数额为14189.72元（年租金136296元÷365日×38日）。
一审法院认为，藏翠莲、李国庆为共同将涉案房屋出租，由李国庆与三川科技公司签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，藏翠莲对该合同亦享有权利并应承担义务。当事人应当按照约定全面履行相应义务。三川科技公司通知藏翠莲退租当日收房，不符合合同中对承租人提前退租应提前30日的约定。三川科技公司的通知没有明确解除合同意思表示的内容，科技公司虽自行搬离涉案房屋，但未对该行为所应承担的责任向藏翠莲、李国庆作出符合合同约定的明确承诺，是双方对交还租赁物发生争议的主要原因。三川科技公司搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。藏翠莲、李国庆有权据此解除合同，诉讼中，三川科技公司同意解除合同，法院准许，以当事人在诉讼中交接涉案房屋的日期确定为合同解除的日期。合同解除后，尚未履行的，终止履行。藏翠莲、李国庆应将合同解除后的租金退还三川科技公司。三川科技公司对合同存续期间的租金有支付义务，并应按照合同约定向藏翠莲、李国庆偿付违约金。当事人在设立租赁合同关系后，出租人藏翠莲、李国庆在向承租人三川科技公司交付涉案房屋时，没有双方签署的记载涉案房屋当时状况的书面文件，造成藏翠莲、李国庆要求将涉案房屋恢复原状，没有参照依据。三川科技公司提前退租构成根本违约，应赔偿涉案房屋空置期间的租金损失，综合当事人在合同中就出租人或承租人提前退租有支付违约金的约定，故对三川科技公司赔偿的房屋空置损失数额，法院确定以1个月的租金为限。综上所述，对三川科技公司要求返还租金的主张，法院予以支持，数额以法院认定为准，对三川科技公司超出法院认定部分诉讼请求，法院不予支持。三川科技公司要求偿付利息的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。藏翠莲、李国庆要求解除合同、偿付违约金的反诉请求，存在事实及法律依据，法院予以支持。藏翠莲、李国庆要求恢复原状或赔偿出租房内所有设施的造价的反诉请求，证据不足，法院不予支持。藏翠莲、李国庆要求赔偿房屋空置损失的主张，符合公平原则，法院予以支持，数额以法院确定为准，对藏翠莲、李国庆超出法院确定部分诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2017年5月判决：一、李国庆与北京三川世纪能源科技股份公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年4月6日解除。二、判决生效之日起五日内，藏翠莲、李国庆退还北京三川世纪能源科技股份公司租金14189.72元。三、判决生效之日起五日内，北京三川世纪能源科技股份公司偿付藏翠莲、李国庆违约金11358元。四、判决生效之日起五日内，北京三川世纪能源科技股份公司赔偿藏翠莲、李国庆房屋空置损失11358元。五、驳回北京三川世纪能源科技股份公司的其他诉讼请求。六、驳回藏翠莲、李国庆的其他反诉请求。
本院二审中，各方均未提交新证据。双方在庭审陈述中确认：2013年1月13日之后，三川科技公司又多次与藏翠莲、李国庆联系，藏翠莲、李国庆于2013年2月7日进行了回复，后派其子与三川科技公司就解除合同进行协商，但未达成一致意见。
一审法院查明的事实，双方无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。藏翠莲、李国庆为共同将涉案房屋出租，由李国庆与三川科技公司签订的《北京市房屋租赁合同》有效合同，双方应当按照约定全面履行合同义务。在合同履行期限届满前，三川科技公司在既未与李国庆、藏翠莲达成解除合同的协议，也不存在法定或约定解除合同理由的情况下通知腾房，缺乏法律依据，不能发生解除合同的效力。三川科技公司拒绝继续履行合同，藏翠莲、李国庆在诉讼中同意办理房屋交接，一审法院据此确定合同解除日期，判决藏翠莲、李国庆退还此后的租金，并无不当。三川科技公司关于合同解除时间的上诉理由不能成立，本院对此相应上诉请求不予支持。三川科技公司无故提前解除合同，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，三川科技公司需提前退租的，应按月租金的100%向对方支付违约金。该违约金性质为三川科技公司提前解除合同给对方造成房屋空置损失的预估，根据合同法的相关规定，三川科技公司只能承担违约金或赔偿空置损失责任中的一种，一审判决三川科技公司同时承担两种责任，于法无据，三川科技公司关于不应同时承担两种责任的上诉理由成立，本院对其相应上诉请求予以支持。
综上，三川科技公司的上诉请求部分成立，本院对相应部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律存在不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初7153
号民事判决第一、二、三、五项。
二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初7153
号民事判决第四、六项。
三、驳回藏翠莲、李国庆的其他反诉请求。
如果北京三川世纪能源科技股份公司、藏翠莲、李国庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费326元，由北京三川世纪能源科技股份公司负担217元（已交纳）；由藏翠莲、李国庆负担109元（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）。反诉费1004元，由藏翠莲、李国庆负担850元（已交纳），由北京三川世纪能源科技股份公司负担154元（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）。
二审案件受理费1656元，由北京三川世纪能源科技股份公司负担1506元（已交纳）；由藏翠莲、李国庆负担150元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。
本判决为终审判决。
审判长 肖荣远
审判员 刁久豹
审判员 刘苑薇
二〇一七年十月三十一日
书记员 史其申