广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初9223号
原告：王经，女，汉族，1971年5月15日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：汪平斌，袁建华，广东伟伦律师事务所律师。
被告：惠州市惠鹏房地产开发有限公司，住所地：惠州市上排红花湖路红花湖景区管理处。
法定代表人：丁卫中。
第三人：中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行，住所地：惠州市鹅岭东路16号。
负责人：乔立志。
委托代理人：江滨，黄益聪，系中国工商银行股份有限公司惠州分行员工。
原告王经诉被告惠州市惠鹏房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行商品房销售合同纠纷一案，本院审理后作出（2015）惠城法水民初字第117号民事判决。当事人不服该判决，上诉至惠州市中级人民法院。惠州市中级人民法院审理后裁定撤销原判、发回重审。本院在重审后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理,现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告王经诉称，2013年1月10日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），《买卖合同》约定：原告以总价人民币600万元购买被告所有的位于惠州市江北××号水云居办公楼十一楼××号办公用房，被告应当自收齐购房款之日起45个工作日内将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依《买卖合同》约定履行了付款义务，被告出具了《收据》证实了收到了600万元购房款。2013年7月，被告将房产（实物）交付给原告。原告对上述所购房产进行了装修并实际使用。至今，被告仍未将原告所购的上述房产办理房产权属登记备案及过户手续。上述房产在《买卖合同》签订后被被告抵押登记给第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行。2014年12月4日、2014年12月25日，原告向法院申请保全，查封了上述购买房产。另据原一审庭审查明：上述房产查封前第三人原已发放的贷款本息己经清偿完毕。目前的贷款余额为第三人在上述房产查封后即2015年1月、2015年2月发放的贷款所形成。原告认为，原告作为善意第三人，与被告签订了《买卖合同》，被告己确认收到原告全部购房款，原告实际装修并使用了该房产。上述《买卖合同》合法有效。被告未按照《买卖合同》约定履行办理房产权属登记备案及过户手续的义务，应承担继续履行过户并向原告支付违约金的责任。另，被告虽将房产另行抵押给第三人，但考虑到本案买卖在前，抵押在后，且房款己付清，且原告已实际占用房产，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关规定，本案买卖应优先于抵押。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》[法释（2000）44号]第八十一条“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。”、《物权法》第二百零六条规定，即“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：……（4)抵押财产被查封、扣押的”以及《担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”之规定，结合本案查封前贷款已偿清的实际情况，完全可以确定：本案涉及保全查封的房产的对应主债权及最高额抵押权己消灭。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、原告与被告于2013年1月10日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效；2、被告立即将坐落于惠州市江北××号水云居办公楼十一楼××号办公用房过户到原告名下，并向原告支付逾期办理房产地权属证书违约金18万元；3、确认原告对上述房产的买受权优于第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行抵押权，并判决确认第三人对上述房产的最高额抵押权消灭，第三人到房产管理部门涂销上述房产的抵押权，以配合被告将上述房产过户到原告名下。4、如果原告未能取得上述惠州市江北××号水云居办公楼H—楼××号办公用房的（未能实现过户的），请求判决解除原被告双方2013年1月10日签订的《广东省商品房买卖合同》合同，被告返还已付购房款600万元及利息（利息按同期人民银行贷款利率计至付清之日止）、赔偿房产实际装修损失180万元以及其他赔偿责任600万元；5、本案的诉讼费由被告承担。2016年12月1日，原告撤回第四项诉讼请求。
被告惠州市惠鹏房地产开发有限公司未作答辩亦未到庭参加诉讼。
第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行述称，一、本案原告的诉讼请求不明确，应予以驳回或者由法院明示其应选择哪个诉讼请求，理由是原告既要求确认合同有效，履行合同又要求解除合同，这两个诉讼请求只能择其一进行审理，因此原告如果不选择其一的话应予以驳回。二、本案事实经过一审、二审已经明确，双方对事实并没有很大争议，法院在查封我行的抵押物后，没有履行通知义务，我行完全不知情，我行的抵押担保权仍然有效，原告诉请没有道理也不符合法律规定。三、原告在本案中有明显过错，原告签订抵押合同后不及时督导被告办理过户手续，其付款时间距签订合同时间也很长，经过一年零四个月的时间，原告对于其长期付款又不办理过户应承担自己的过错责任。
本院查明的案件事实
经审理查明，2013年1月10日，原告王经与被告惠州市惠鹏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告以总价600万元购买被告名下的位于惠州市江北××号水云居办公楼十一楼××号房；以原告及其丈夫杨永忠的名义以转账及现金的方式支付上述购房款，被告开具相应的收款收据，付清全部房款时换取正式发票；被告应在原告付清全部房款之日起45个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下处理：原告不退房，被告按已付房款的3%向原告支付违约金。
合同签订后，原告于2013年5月20日委托其丈夫杨永忠通过银行转账向被告工作人员钟敏支付100万元，原告于2013年6月21日通过银行转账向被告的工作人员廖小芳支付70万元，原告于2013年10月25日委托其丈夫杨永忠通过银行转账向被告的工作人员廖小芳支付50万元，原告于2014年4月11日通过银行转账向被告的法定代表人丁卫中支付80万元，原告于2014年4月30日通过银行转账向被告的法定代表人丁卫中支付50万元，上述总共转账支付了350万元。原告称剩余的250万元购房款，其中部分是以现金支付，部分是扣除被告的监理费用。被告于2014年5月21日前向原告出具五张盖有被告公司财务专用章的《收据》，被告总共收到原告的购房款600万元。原告在庭审中称其与被告口头约定了付款期限为一年左右，由于被告出售房屋的时候已经办出房产证，可以现房交付，因此，合同中并未约定逾期交房的违约责任。经查，涉案的三套房产的不动产登记时间均为2010年1月26日。
2013年1月7日，被告与第三人了签订《最高额抵押合同》（合同编号：中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行2013年最高抵字002号），约定：被告以其名下位于惠州市江北××号水云居办公楼第××层共14套的房产（包括涉案的1101、1105、1106三套房产）作为抵押物，为第三人对借款人惠州市惠鹏园林科学研究所有限公司的借款债权提供最高额抵押担保，担保的主债权为：自2012年12月27日至2018年1月6日期间，在人民币3838万元的最高余额内……2013年1月11日，被告与第三人工就上述抵押合同办理了抵押登记。2015年1月13日，第三人与借款人惠州市惠鹏园林科学研究所有限公司签订了《网贷通循环借款合同》（合同编号：中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行2015年借字第002号），约定借款额度为300万元。次日，第三人向借款人惠州市惠鹏园林科学研究所有限公司发放借款300万元。2015年2月9日，第三人与借款人惠州市惠鹏园林科学研究所有限公司签订《网贷通循环借款合同》（合同编号：中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行2015年借字第006号），约定借款额度为2200万元。当天，第三人向借款人惠州市惠鹏园林科学研究所有限公司发放借款2150万元。
另查，原告提交其与惠州市长江建设监理咨询有限公司于2013年8月21日签订的《租赁合同》，合同约定：原告将购买的坐落于惠州市江北××号水云居办公楼第十一楼××号房租给惠州市长江建设监理咨询有限公司；租赁期间自2013年9月1日至2033年8月21日；月租金11240元。原告提交了惠州市惠鹏物业管理有限公司出具的《交费情况查询表-
明细》，证明涉案三套房屋从2013年7月份至2016年10月份均由惠州市长江建设监理咨询有限公司缴纳物业管理费。惠州市长江建设监理咨询有限公司工商登记的经营场所为涉案的三套房产，其于2015年9月15日变更名称为广东长江新元项目管理有限公司。
2016年7月11日，本院对第三人诉惠州市惠鹏园林科学研究所有限公司、丁卫中、张春及本案被告的金融借款合同纠纷作出（2016）粤1302民初3856号《民事判决书》，判决惠州市惠鹏园林科学研究所有限公司向第三人偿还借款本金24499840.5元及利息、第三人对被告提供其名下的14套房产（包括涉案的三套房产）享有优先受偿权……。2017年12月13日，第三人向本院提交《说明》，第三人称经法院强制执行，已成功拍卖惠州市惠鹏园林科学研究所有限公司与被告在第三人的贷款项下的部分抵押房地产（非本案讼争的房地产），第三人已在11月收回全部贷款本息及垫付的诉讼费用。第三人因垫付律师费已经另行提起诉讼，但并未主张对涉案三套房屋享有优先权。第三人明确表示本案已同其无法律上的利害关系，第三人已没有必要作为第三人参加诉讼。2018年1月10日，第三人接受本院询问时，第三人明确表示被告所欠的贷款款项已经还清了，对涉案的三套房产已没有优先受偿权，并已解除对涉案房屋的抵押权。
依原告申请，本院2014年12月4日作出（2014）惠城法水保字第167-1、167-2号《民事裁定书》，裁定查封了被告名下位于惠州市江北××号水云居办公楼11层01号、11层05号、11层06号等房产。后因上述财产的查封即将到期，原告向本院提出申请，要求继续冻结被告名下的财产。本院于2016年11月24日作出(2016)粤1302民初9223号《民事裁定书》，裁定：一、继续查封本院作出（2014）惠城法水保字第167-1、167-2号《民事裁定书》中对被告惠州市惠鹏房地产开发有限公司名下位于惠州市江北××号水云居办公楼11层01号[证号：1100010××号，建筑面积：238.02平方米]、11层06号[证号：1100010××号，建筑面积：238.09平方米]、11层05号[证号：1100010××号，建筑面积：86.16平方米]、15层01号[证号：1100010××号，建筑面积：612.34平方米]、13层05号[证号：1100010××号，建筑面积：86.16平方米]、13层02号[证号：1100010××号，建筑面积：86.17平方米]、13层03号[证号：1100010××号，建筑面积：238.01平方米]、14层01号[证号：1100010××号，建筑面积：612.34平方米]、13层06号[证号：1100010××号，建筑面积：238.09平方米]、11层02号[证号：1100010××号，建筑面积：86.17平方米]、14层04号[证号：1100010××号，建筑面积：238.09平方米]、13层04号[证号：1100010××号，建筑面积：238.09平方米]、11层03号[证号：1100010××号，建筑面积：238.01平方米]、13层01号[证号：1100010××号，建筑面积：238.02平方米]的房地产产权（查封价值为600万元，查封期限为两年）。二、继续查封本院作出（2014）惠城法水保字第167-1号《民事裁定书》中对原告王经为本案保全提供担保的位于惠州市惠城区鹅岭南路117号嘉逸园20号楼××号房[证号：1100272××号，建筑面积424.99平方米]的房地产产权（查封期限为两年）。
裁判理由和结果
本院认为，原被告于2013年1月10日签订的《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告已经按照合同约定于2014年5月21日将全部房款支付完毕，被告也向原告出具了全部房款的收据，且原告在签订合同之后就实际占有涉案房产，原告也将涉案房产出租给他人，并提交了租赁方缴纳物业管理费用的相关证明，本院认定原告已实际占有使用涉案房产，原被告之间的房屋买卖合同关系属实。因此，原告请求确认与被告签订的《商品房买卖合同》依法有效的请求，本院予以支持。按照合同约定，被告应在原告支付完毕房款后45日内协助原告办理房产过户手续，但涉案的房产至今仍在被告名下，则被告明显违约，被告应当继续履行合同协助原告将涉案房产过户至原告名下。因此，原告请求将被告名下的位于惠州市江北××号水云居办公楼11层××号、11层××号、11层××号房房过户到原告名下的请求，有事实与法律依据，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期办证则应按已付房款的3%向原告支付违约金，因此，被告应向原告支付违约金18万元。
由于第三人已明确表示与被告及惠州市惠鹏园林科学研究所有限公司之间的金融借款纠纷已处理完毕，被告的债务已清偿完毕，第三人也申请解除涉案房产的抵押权，第三人对涉案三套房产没有优先受偿权。因此，本案对原告要求确认第三人对涉案房产的抵押权已消灭的诉请不作处理。被告惠鹏房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加庭审，不影响案件审理，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告王经与被告惠州市惠鹏房地产开发有限公司于2013年1月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、被告惠州市惠鹏房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内将其名下位于惠州市江北期湖塘路××号水云居办公楼11层××号[证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：238.02平方米]、11层××号[证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：86.16平方米]、11层××号[证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：238.09平方米]房产过户到原告王经的名下。
三、被告惠州市惠鹏房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告王经支付违约金18万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费67660元，保全费5000元，合计诉讼费72660元（原告已预交），由被告惠州市惠鹏房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 叶伟健
审 判 员 钟志明
审 判 员 欧阳琳
二〇一八年一月十七日
法官助理 纪舜龄
书 记 员 李晓翔