河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫05民终2134号上诉人（原审原告）：贾东生，男，1962年12月10日出生，汉族，市民，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王保安，河南九明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭红燕，女，1986年3月18日出生，汉族，农民，住安阳市龙安区。被上诉人（原审被告）：何新玲，女，1963年3月29日出生，汉族，农民，住安阳市龙安区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：裴志方，河南安昌律师事务所律师。原审第三人：谢存军，男，1970年6月28日出生，汉族，农民，住汤阴县。原审第三人：王芝云，女，1969年9月4日出生，汉族，农民，住汤阴县。上诉人贾东生因与被上诉人郭红燕、何新玲、原审第三人谢存军、王芝云案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安阳市龙安区人民法院（2016）豫0506民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贾东生上诉请求：1、撤销原审判决，改判停止对上诉人购买的汤阴县城关镇东明路北段政泰苑住宅小区的14号楼1单元5层1-5-1号商品房和第14号楼1单元6层1-6-1号商品房的执行；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、执行依据即原审法院作出的（2014）龙民二初字第157、158号民事判决书错误，该案认定借款相对方为安阳市众志硅业有限公司，却判决三方共同还款；2、原审认定基本事实错误，上诉人对已交付33万元已经完成举证责任，原审以上诉人、证人、谢存军的陈述内容存在矛盾与不一致认定上诉人未付33万元、协议未履行，与事实相违背，且上诉人于原一审提供本人缴纳物业费的票据，重审时又提供了水电气费用户已变更为上诉人的相关手续；3、原审认定上诉人未占有争议房屋的陈述不能成立，按照相关规定，交付钥匙即为交付，原审以未交付33万元推定协议未履行不当，第三人的离婚协议并未指明分配的房产系争议房屋，且与上诉人无关，原审以争议房屋验收是王芝云认为不符合常理没有依据；4、上诉人经过询问，了解房屋已具备合法出售的基本条件，并进行了公证，已经尽到正常人购房的审查义务，不能过户是因房地产公司的手续问题，原审认定上诉人存在过错违反法律规定，原审以第三人未实际交付房屋的情况下上诉人支付购房款认为上诉人存在过错没有依据，付款先后取决于合同双方的约定和信任。郭红燕、何新玲辩称：执行依据为生效判决，合法有效；上诉人的证据不足以证实其已经实际支付了全部购房款，其提交的相关票据均是在法院查封争议房屋之后产生，不足以证实在法院查封之前已经合法占有争议房屋，证人证言相互矛盾；上诉人主张2014年7月28日转让并交付，但是6月3日到10月20日一直是第三人在装修，10月27日文峰区法院送达传票时仍是第三人居住，第三人10月28日办理离婚手续时仍对房产进行分割，证明争议房屋没有交付上诉人；合同签订之前上诉人已经了解到争议房屋无法办理过户登记手续，房屋没有交付就将剩余房款付给他人，存在重大过错，上诉人提出的执行异议不能排除法院的强制执行。贾东生向原审法院起诉请求：1.确认原告与第三人签订的房屋转让合同合法有效，判决停止对原告购买的汤阴县城关镇东明路北段政泰苑住宅小区的14号楼1单元5层1-5-1号商品房和第14号楼1单元6层1-6-1号商品房的执行；2.案件受理费由被告承担。原审法院认定事实：2014年5月5日，被告郭红燕、何新玲与第三人谢存军、王芝云以及众志硅业公司因借款合同纠纷案件，向法院提起诉讼，法院于2014年11月3日、11月5日分别作出（2014）安龙民二初字第157号、158号民事判决，判决谢存军、王芝云、众志硅业公司偿还郭红燕借款17万元及利息，偿还何新玲借款15万元及利息。上述判决于2014年12月6日生效后，郭红燕、何新玲申请人民法院强制执行。法院于2015年1月6日作出（2015）龙执字第2号查封公告，对涉案两套房屋依法进行了查封。原告贾东生以查封房屋系其财产为由，提出异议，请求终止执行，解除对该房屋的查封。法院于2015年9月7日作出（2015）龙法执异字第8号执行裁定，裁定驳回原告贾东生的异议。贾东生不服该执行裁定，依法向法院提起本诉。另查明，2014年1月14日第三人王芝云购买上述房屋，并交纳了全部购房款。2014年6月3日，第三人王芝云开始对涉案房屋进行装修，10月20日装修完毕并由王芝云进行了验收。2014年6月24日第三人补办了房屋预告登记证明，载明预告登记权利人为王芝云，共有人为谢存军。2014年7月28日，原告与第三人签订了房屋转让合同一份，并于当日在汤阴县公证处予以公证。合同约定，原告购买涉案两套房屋，价款共计60万元，包括地下室和屋内的中央空调设施、各种税收等，由原告将购房款一次性支付给第三人。合同未约定房屋及其相关手续交付方式、时间、购房款交付时间以及房屋装修等内容。原告称双方当日约定装修费用12万元，加上房款60万元，共计72万元，但未写入房屋转让合同。关于涉案房屋转让合同签订、购房款支付与房屋交接等情况。（一）、原告贾东生的有关陈述。1、2015年9月21日原一审时庭审笔录（第一次）中的陈述：杨某1妻子得的脑瘤住院，谢存军欠杨某1货钱，没有还钱，谢存军叫杨某1把两套房子卖掉，然后还给杨某1钱；其以60万元买了这两套房子，有杨某1、袁某在场。然后其又给了谢存军装修款12万元。达成协议后，给了谢存军33万元现金，有杨某1、袁某在场，转款39万元，有杨某1、袁某在场。2、2015年12月9日在原一审时本院调查笔录中的陈述：2014年7月28日上午九点多，其给了王芝云、谢存军现金33万元；十点多点完钱结束的。当天下午双方在汤阴县公证处进行了公证。公证完，大概3点多4点之后，一块儿去银行转款。跟谢存军夫妻一块儿去的有两个男的，一个女的，跟其一块儿去的有袁某、杨某1。这些人下午也都一起在公证处。先去农村信用联社转给王玲玲20万元，又从农业银行给郑海军转款4万元，给程义娟转款15万元。快五点的时候结束。谢存军当时把房子的发票、预售证、合格证、钥匙给其，然后一起去房子那里，看到正在装修，地板正在铺，只剩下门口一点没有铺。3、2015年12月24日在原一审时庭审笔录（第二次）中贾东生陈述：收款人王玲玲是众志硅业公司法人代表，（郑海军）是公司司机，转给谢存军的朋友（程义娟），转款时三人都在场，当时是谢存军、王芝云让其把钱转到他们的账号上。4、2016年11月8日在重审时庭审笔录中的陈述：装修完当天（第三人）没有告诉其，装修后王芝云给其打电话告知房屋装修完成。其记不清（第三人）何时搬走。（其于）10月或者11月（搬到争议房屋）。当时没有准备买房，其原来有三套房屋。××，买了房子，既帮助了杨某1，有了房子就有了保证，不怕杨某1还不了钱。（当时给谢存军33万元现金时）有谢存军、王芝云、杨某1、袁某还有其五人（在场）。当时谢存军没有给杨某1钱。当时其提出要写72万元，第三人说装修费12万元公证时要掏公证费，所以没有写。（装修费）没有（书面协议）。（其儿子）转到其农行上（20万元），转20万元转过一笔，转给王玲玲。转给郑海军4万元，转给程义娟15万元，这是从信用社转的。问：“你解释一下你孩子转的20万元用到哪里去了？”，贾东生回答：“给了郑海军和程义娟19万元。”。（二）、谢存军的证明与收条内容。1、2015年8月12日，谢存军为原告出具证明一份，证明其于2014年7月28日与贾东生办理了房屋买卖手续，收现金33万元，交款地点在贾东生家，在场人员有贾东生、谢存军、杨某1、袁某。因无房产证，只有一些票据，双方办理了公证，并于当日下午在银行办理了余额款项的交接手续，由郑海军、王玲玲代收代转。因谢存军与杨某1、袁某是朋友，而且贾东生已经当场付款，并办理了实时占有的公证手续，故没有打条，为了澄清事实，特补办收款手续。2、2015年8月12日谢存军为原告出具收条一份，内容为：其于2014年7月28日收到贾东生交来购房款72万元，其中现金33万元，余款39万元，由银行转账，分别由郑海军、王玲玲代收代转。（三）、2016年4月27日安阳市长城担保股份有限公司担保二部的证明。其内容为：谢存军于2014年6月借程义娟15万元偿还市长城担保公司部分欠款，该款由我公司担保二部协调办理，并用谢存军汤阴房产作为抵押。该款于2014年7月份偿还后一并取回。（四）、证人杨某1、袁某的证言内容。1、2015年9月21日原一审时庭审笔录（第一次）中证人杨某1证言：其当时给谢存军送货，欠其19万元，××。公证时其在场。早起到原告家，给的谢存军钱，下午又给谢存军转的账，是所有手续都办好后给的谢存军钱。现金33万元，转账39万元。（现金33万元）没有清点，33沓。谢存军给其钱了，办清以后，才给的钱。下午转账，其没有去，不知道打给谁了。装修款其不知道。总价不知道包括什么。王芝云下午去的，上午没有去。2、2015年9月21日原一审时庭审笔录（第一次）中袁某的证言：（33万元现金）查捆，33捆。点捆了。没有清点。（问：“装修款能说一下不能？”）其回答：“问谢存军吧。”关于涉案房屋的占有、使用情况。（一）、法院查封之前第三人占有、使用涉案房屋的问题。（1）、2014年10月27日，安阳市文峰区人民法院去涉案501房屋给谢存军送达法律文书，王芝云将门关闭，称该房系其房屋，谢存军不在这里。（2）、2014年10月28日，第三人在汤阴县民政局办理了离婚登记，其离婚协议约定涉案房屋所有权全部归王芝云所有。（3）、2014年11月21日安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司开具的两张销售不动产统一发票显示付款方名称为王芝云，金额分别为348737元和329901元。（4）、涉案房屋物业服务公司证明一份，证明贾东生实际交纳物业费的时间在2015年8月16日以后，贾东生要求票据时间开为5月28日和6月2日，说这样可以报销。（5）、2015年12月20日张某出具书面证明一份，证明2014年秋天其和同事看到有两辆车往政泰苑小区搬家，但是没有见到房主，也不知道房子是谁的。（6）、2015年12月20日杨某2出具书面证明一份，证明其住在汤阴县政泰苑小区，其于2015年6月中旬搬到该小区居住至今。（7）、2015年12月15日，东远物业蓝湾假日出具证明一份，证明其小区业主王芝云20**年8月28日来小区搬家，物业向其催交物业费，王芝云儿子告知他们全家搬到汤阴政泰苑小区13幢1单元501号、601号，身上现金不够，先交500元，改日再交。（8）、证人郭某1、苏某、郭某2、赵某当庭证言，证明2014年8月去蓝湾假日小区找谢存军要帐，看到第三人往诉争房屋搬家。2015年4月去诉争房屋找谢存军要帐，王芝云在房内居住。（二）、法院查封之前原告占有、使用涉案房屋的问题。（1）、涉案房屋小区保安张某于2015年8月10日为原告出具书面证明一份，证明2014年秋季，其和同事在西门岗上班，看见贾东生往政泰苑小区搬家。（2）2016年元月4日张某为原告出具的证明一份，证明2014年秋天，其和同事在西门岗值班时，见到有两辆三轮车往13A一单元501号、601号搬家。当时其不认识房东，后来经常见并打招呼，才知道房主是贾东生。（3）、2015年11月5日杨某2为原告出具书面证明一份，证明其系汤阴政泰苑住户，2014年秋天以后见到5楼、6楼买主贾东生搬东西居住，经常见到贾东生出入。（4）、2016年元月4日杨某2又为原告出具证明一份，证明其于2015年6月15日左右正式搬到此处居住，但是其在2014年5月下旬上材装修房屋，在秋末经常来看房子装修情况，遇见房东贾东生搬家出入，有时闲谈。（5）、2016年4月7日安阳市中级人民法院庭审笔录中证人杨某2证言：2014年5月份其装修房子，2014年11月份左右贾东生入住，装修期间其经常见贾东生在争议楼道。（6）、2016年4月7日安阳市中级人民法院庭审笔录中证人张某证言：2014年秋天贾东生在小区里搬东西的时候见到的，后来经常去就认识了。（贾东生）经常去，但是没有在小区住。（搬家那天）没有见（贾东生）。其没有去跟前。（7）、2015年12月24日原一审庭审笔录（第二次）中证人秦某、魏某当庭证言，证明两证人在装璜市场开某车拉货。2014年秋天，两证人开某车给贾东生往涉案房屋搬桌椅和沙某。（8）、2015年11月17日张海明出具证明一份，证明谢存军、王芝云20**年秋天搬到众志硅业公司居住。（三）、法院查封之后涉案房屋的占有、使用问题。1、原告提交物业费收据二份，证明其2015年5月28日、6月21日分别交纳了涉案房屋的物业费，收据上记载原业主王芝云，现业主贾东生。2、2016年11月4日原告提交其交纳水、电、气费票据等证据，证明户名由原用户王芝云变更为贾东生，且其在涉案房屋居住。关于原告贾东生对未办理涉案房屋过户登记是否有过错问题。（一）、2015年11月15日，安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司政泰苑项目部出具证明一份，证明贾东生2014年7月中旬去售楼处咨询王芝云所购房屋情况。（二）、2016年4月22日汤阴县房产管理局出具证明一份，证明涉案房屋所在政泰苑小区未取得全面验收，不符合办理房屋所有权证过户的条件。关于原告贾东生住所地、经营场所问题。（一）、2016年5月2日安阳市文峰区东关街道王村村委会为原告出具证明一份，证明原告在王村有一座自建二层独院楼房，在王村新三村还有一套单元楼房。（二）、2016年4月28日安阳市李家庄蔬菜综合市场有限公司为原告出具证明一份，证明该市场19号、20号冷库、门市各一间，由贾东生租赁经营批发。原审法院认为，本案的争议焦点主要是：一、原告与第三人签订的房屋转让合同是否有效；二、涉案房屋转让合同是否实际履行；三、在法院查封之前原告是否合法占有涉案房屋；四、原告对涉案房屋未办理过户登记是否有过错。关于第一个争议焦点。原告与第三人于2014年7月28日签订一份房屋转让合同，并签字捺印，同时予以公证；其内容系当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定。被告虽抗辩主张该合同系双方恶意串通，损害其合法利益，或者名为买卖合同实为民间借贷的让与担保合同，应为无效，但其提交的证据尚不足以证明其抗辩主张，故本院不予支持。因此，根据我国合同法第三十二条、第四十四条关于当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效的规定，该房屋转让合同为有效合同。关于第二个争议焦点。从房屋转让合同条款来看，原告与第三人并未约定购房款交付和房屋交接等主要权利义务内容；对于其实际履行问题，原告和第三人均称购房款已交付，涉案房屋也实际交接。但根据原告在法院调查笔录和庭审笔录的陈述内容、第三人谢存军出具的收条和证明内容，以及证人杨某1、袁某的证明内容，可以看出，在对购房款现金33万元交付、在场人情况、转账39万元时在场人情况、收款人转账用途以及装修款等相关情况的陈述上，不但原告陈述多有矛盾或不一致之处，而且原告、第三人谢存军、证人杨某1、袁某的陈述内容相互之间也明显存在矛盾与不一致。因此，原告提供的证据不能够证明其实际支付了购房款和实际接受了涉案房屋，即原告与第三人并未实际履行其房屋转让合同。关于第三个争议焦点。首先，由上述分析判断可知，原告与第三人签订的房屋转让合同既然未实际履行，也就根本谈不上原告合法占有涉案房屋问题。其次，退一步讲，从原告提供的用以证明其合法占有涉案房屋的证人证言、交费票据等证据来看，交费票据仅能证明其现在为涉案房屋水、气、电用户，并不能证明2015年1月6日法院查封之前其已合法占有涉案房屋。再则，其提交的相关证人证言内容之间不但明显矛盾，且同一名证人分别给原告、被告出具的证明内容之间也相互矛盾，不符合证据的真实性特征要求。最后，尤其是在原告与第三人签订合同后，第三人谢存军、王芝云又于2014年10月28日在离婚协议时将涉案房屋所有权归属于王芝云，且2014年11月21日安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司开具的销售不动产统一发票上付款人名称仍为王芝云，以及原告购买涉案房屋后完全将其装修交由王芝云负责并由其进行验收，而原告本人根本未参与，且对王芝云何时装修好、何时搬离等情况均不知情，这显然不符合常情常理。因此，原告的证据不足以证明在法院查封之前其已合法占有涉案房屋。关于第四个争议焦点。从原告陈述及提供的证据来看，在房屋转让合同签订前，原告明知道第三人无涉案房屋产权证，且其曾到有关单位和部门对涉案房屋能否办理过户登记进行了解，并在了解到涉案房屋无法办理过户登记的情况下，仍与第三人签订房屋转让合同；另按其陈述，在签订合同前即支付第三人购房款现金33万元，在第三人未实际交付房屋的情况下，其又以转账方式将39万元转到第三人指定的其他人银行账户，应该说，原告的上述行为足以说明其主观上存有明显过错。换言之，导致无法办理涉案房屋过户登记的原因在于原告自己。综上所述，在法院查封之前，原告与第三人虽已签订合法有效的房屋转让合同，但并未交付购房款，也未在法院查封之前合法占有涉案房屋，且由于原告自身原因导致未办理过户登记。因此，原告虽对法院查封提出执行异议，但并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的人民法院予以支持其执行异议的情形。原告所谓的权利仅是依双方签订的房屋转让合同其对第三人享有的一般债权，而该权利并不属于法律规定的足以排除强制执行的民事权益。因此，原告要求判决停止法院对涉案房屋的强制执行并解除查封的诉请，无事实和法律根据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：一、确认原告贾东生与第三人谢存军、王芝云于2014年7月28日签订的房屋转让合同有效；二、驳回原告贾东生的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告贾东生负担50元，被告郭红燕、何新玲负担50元。本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为上诉人贾东生对本案争议房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提出执行异议，需同时符合以上条件，其异议才能够成立。首先，原审法院已确认贾东生与谢存军、王芝云签订的房屋转让合同有效，本院不再赘述；其次，在人民法院查封之前贾东生是否已合法占有争议房产，本院认为，该占有是指对涉案房屋直接占有，即对涉案房屋已经有事实上的管理和支配权，具有占有的权利外观，能产生公示效力，贾东生于原审提供的相关交费票据时间均是在人民法院查封之后，且其提供的其它证据也不能证明其实际占有使用涉案房屋；再次，贾东生是否支付涉案房屋的全部价款，贾东生和谢存军、王芝云虽认可购房款已经交付，但为避免恶意串通妨碍执行，人民法院仍有必要对该情况予以核实，贾东生于原审提交的相关证据亦不能证明其已支付全部购房款；最后，关于是否因贾东生原因未办理过户登记，贾东生明知涉案房屋无法办理过户登记，仍与谢存军、王芝云签订房屋转让合同，存在过错。执行依据即原审法院作出的（2014）龙民二初字第157、158号民事判决系生效判决，是否存在错误，不是案外人执行异议之诉的审查范围，上诉人认为执行依据错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，应当依照审判监督程序办理。综上，贾东生对本案诉争房产不享有足以阻止执行的实体权利，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾东生负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  张建斌二〇一七年六月三十日书记员  赵欢欢