江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终54号
上诉人（原审被告）：田洪娣，女，1955年10月1日生，汉族，住镇江市。
委托诉讼代理人：袁俊，江苏律威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕苒，江苏律威律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘莉，女，1977年10月24日生，汉族，住镇江市。
委托诉讼代理人：郭永林，江苏南昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王云，江苏南昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：镇江市丹徒区龙发置业经营中心，住所地镇江市京口区中山东路**号*楼。
法定代表人：戴凤冠，该公司总经理。
上诉人田洪娣因与被上诉人刘莉、镇江市丹徒区龙发置业经营中心（以下简称龙发置业中心）租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2015）京民初字第2117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田洪娣的委托诉讼代理人袁俊、毕苒，被上诉人刘莉的委托诉讼代理人郭永林参加诉讼。本案现已审理终结。
田洪娣上诉请求：撤销一审判决，依法改判为驳回刘莉对其的一审诉讼请求，确认涉案场地租赁合同为无效合同。事实和理由：1、刘莉诉请确认与田洪娣签订的场地租赁协议无效，一审法院在未经释明并要求刘莉变更诉讼请求的情况下，迳行认定协议有效但终止履行。2、其是代表龙发置业中心与刘莉签订《场地租赁协议》，系履行职务行为，由此产生的后果由龙发置业中心承担。3、对装修部分损失未经专业鉴定，一审判决的赔偿金额明显过高，请求予以评估。
刘莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘莉向一审法院起诉请求：1、确认其与田洪娣签订的《场地租赁合同》无效；2、田洪娣、龙发置业中心返还房屋租金5万元；3、田洪娣、龙发置业中心赔偿损失5万元。
一审法院认定事实：2008年3月19日，案外人汤忠慧从田洪娣处承租了原龙恩木屋营销中心的场地。2012年11月6日，刘莉与汤忠慧签订《转让协议》一份，约定汤忠慧将龙发大厦一楼门面房一间转让给刘莉使用，并由汤忠慧与龙发大厦业主洽谈租赁期限延长至五年，该协议约定刘莉支付汤忠慧转让费15.5万元。
2012年11月8日，刘莉与田洪娣签订《场地租赁协议》一份，约定甲方（田洪娣）将原龙恩木屋营销中心场地出租给乙方（刘莉）经营，租赁期限自2012年5月8日至2017年5月7日，租金为年租金7万元，但刘莉需一次性追加5万元房租给田洪娣。该协议第五条约定：甲方保证上述场地权属清楚，若发生与甲方有关产权纠纷概由甲方负责清理，若给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。同日，刘莉向田洪娣交付租金12万元，田洪娣出具收条一张，载明“今收到刘莉追加房租伍万元整及第一年房租柒万元正，共计人民币壹拾贰万元正（120000）”。
刘莉承租涉案房屋后，先后委托案外人刘国强和镇江市恒易装饰有限责任公司对涉案房屋进行了装修，共支付装修费39964.8元。刘莉在涉案房屋开办了开卷书店，经营至2013年12月3日。2013年11月22日，龙发置业中心向刘莉的姨妈卢爱贞出具《担保书》一份，载明“由于2012年卢爱贞与田洪娣签订了龙发大厦1楼的房屋租赁协议，为了使卢爱贞不受房屋产权纠纷的影响并能正常经营，龙发置业经营中心担保若因房屋产权纠纷给卢爱贞造成损失在田洪娣不负责赔偿的情况下，由龙发置业经营中心作为第三方的联（连）带责任人”。庭审中，双方均认可该份出具给案外人卢爱贞的《担保书》实际针对对象即为刘莉。
2013年10月16日，农行镇江分行对龙发置业中心、龙山集团提起诉讼，要求：1、判令龙发置业中心、龙山集团返还其所有的位于镇江市中山东路33号龙发大厦一楼房屋；2、判令龙发置业中心、龙山集团赔偿其房屋使用费损失15万元。2014年6月19日，一审法院作出（2013）京民初字第2688号民事判决，该判决认定以下事实：涉案房屋属于农行镇江分行所有，2000年5月30日，农行镇江分行与龙山集团签订《委托经营协议》一份，农行镇江分行将包括涉案房屋在内的龙发大厦委托龙山集团经营管理，期限为30年。2002年5月30日，龙山集团将龙山大厦的经营管理权委托给龙山置业中心负责，期限为29年，此后包括本案涉案房屋在内的龙发大厦实际由龙山置业中心经营管理。2008年12月8日，龙山集团与农行镇江分行签订协议一份，解除了双方在2005年5月30日签订的《委托经营协议》。该判决判令龙发置业中心、龙山集团返还农行镇江分行包括涉案房屋在内的龙发大厦第一层房屋并赔偿损失15万元。龙发置业中心不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，该院审理后，驳回上诉，维持原判。
2014年12月30日，刘莉对案外人汤忠慧提起诉讼，要求确认双方在2012年11月6日签订的转让协议无效并返回转让费15.5万元及利息8000元。审理后，一审法院认为刘莉与汤忠慧签订的合同不符合无效合同的构成要件，但因刘莉事实上已无法再继续承租房屋，该房屋租赁合同应予解除。涉案房屋刘莉实际使用至2013年12月3日，按照其实际使用的期限计算后刘莉应承担的转让费为33360元，故汤忠慧应返回刘莉转让费121640元。2015年7月8日，一审法院作出（2015）京民初字第86号民事判决，判令汤忠慧返回刘莉121640元。该判决目前亦已生效。
一审法院认为：关于田洪娣与刘莉签订合同的行为是否属于履行职务行为。在签订《场地租赁协议》时，田洪娣并未明确告知刘莉，其系龙发置业中心的员工，对外签订合同的行为代表龙发置业中心，该协议亦未加盖龙发置业中心的印章。刘莉有理由相信和其签订合同的对方当事人即为田洪娣本人，根据合同相对性，田洪娣应依法承担合同责任。至于田洪娣和龙发置业中心的内部责任问题，非本案的审理范围，双方可另行解决。
2012年11月8日，刘莉与田洪娣签订的《场地租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照该合同的约定履行各自义务。刘莉要求确认《场地租赁协议》无效。因该协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，故对刘莉该主张，不予支持。合同签订后，刘莉依约向田洪娣支付了第一年的房租7万元及追加房租5万元，履行了承租人的付款义务。该《场地租赁协议》第五条约定了“甲方（田洪娣）保证上述场地权属清楚，若发生与甲方有关产权纠纷概由甲方负责清理，若给乙方（刘莉）造成经济损失，甲方负责赔偿”，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条亦规定了出租人的权利瑕疵担保责任，田洪娣作为出租人应当将租赁物交付刘莉使用，并承担租赁物的权利瑕疵担保责任。在租赁期限内，因第三人农行镇江分行对承租房屋主张权利，致使刘莉无法对租赁物正常占有、使用、收益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，该协议客观终止，刘莉并有权要求田洪娣赔偿损失。
关于承租房屋的租金数额问题。刘莉诉称每年租金是7万元，追加的5万元租金系房屋承租的保证金，该5万元系田洪娣承诺刘莉能够承租涉诉房屋5年的对价，同时认可如租期5年届满5万元则不予退还，田洪娣、龙发置业中心辩称每年租金应为12万元，并不存在保证承租5年的问题。《场地租赁协议》第三条约定“甲乙双方议定年租金为7万元人民币，但乙方必须一次性追加5万元房租给甲方”。根据该条的约定，追加的5万元租金系刘莉向田洪娣5年租赁期限内一次性支付的租金，且5年租期届满该5万元并不退还，实质双方约定的租金应为每年8万元。刘莉实际承租房屋的期限自2012年11月6日至2013年12月3日，应支付给田洪娣的租金为86137元，刘莉实际支付田洪娣租金12万元，故田洪娣应退还刘莉租金33863元。
关于刘莉的其它损失问题。在租赁期限内刘莉对承租房屋进行了装修，花费装修费用39964.8元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,“合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。刘莉无法继续承租涉案房屋系田洪娣的违约行为导致，刘莉实际承租房屋的期限自2012年11月6日至2013年12月3日，故田洪娣应按比例赔偿刘莉31359元。刘莉诉请的其它损失，无法律依据，不予支持。
关于龙发置业中心是否应承担责任的问题。2013年11月22日，龙发置业中心向刘莉的姨妈卢爱贞出具的《担保书》，实质上是龙发置业中心对田洪娣的责任承担连带赔偿责任，故龙发置业中心对田洪娣的上述责任应承担连带责任。
一审法院判决：一、终止刘莉与田洪娣2012年11月8日签订的《场地租赁协议》的履行；二、田洪娣于判决生效之日起十日内退还刘莉租金33863元；三、田洪娣于判决生效之日起十日内赔偿刘莉损失31359元；四、镇江市丹徒区龙发置业经营中心对田洪娣的上述第二、三项责任承担连带责任；五、驳回刘莉的其它诉讼请求。
二审中，田洪娣提交（2015）京民初字第86号民事判决书。用以证明：其系履行职务行为，刘莉在该案起诉时亦对田洪娣履行职务的行为予以认可。刘莉对判决书的真实性无异议，但认为不能证明田洪娣的证明目的。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于田洪娣是否系代表龙发置业中心签订协议问题。涉案《场地租赁协议》明确载明，出租方是田洪娣，承租方是刘莉。田洪娣与刘莉均在协议上签字，龙发置业中心并未在合同上盖章。刘莉亦将12万元的租金给付田洪娣。田洪娣非龙发置业中心的法定代表人或主要负责人，且无龙发置业中心的明确授权。根据龙发置业中心其后出具的担保书，龙发置业中心亦是认可田洪娣个人首先对涉案《场地租赁协议》承担责任。因此，涉案《场地租赁协议》的双方即是田洪娣、刘莉，而非田洪娣代表龙发置业中心签订。在刘莉与汤忠慧房屋租赁合同纠纷案件庭审中，刘莉代理人陈述，汤忠慧协调龙发置业中心由田洪娣代表龙发置业中心和刘莉签订协议。但田洪娣仍应当举证证明签订合同及履行合同的当时，有权代表龙发置业中心，田洪娣未提供相应的证据。
关于刘莉的装饰装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。刘莉对承租房屋进行了装修，花费装修费用39964.8元。涉案《场地租赁协议》第五条约定，田洪娣保证上述场地属权清楚，若发生与田洪娣有关产权纠纷概由田洪娣负责清理。田洪娣并无涉案房屋的产权或委托经营管理权，农行镇江分行后收回涉案房屋，导致刘莉无法继续承租。田洪娣违反协议对涉案房屋产权的保证，应当赔偿刘莉剩余租赁期内装饰装修残值损失。一审法院据此认定田洪娣应赔偿刘莉31359元，并无不当。虽然刘莉并未请求确认涉案协议终止履行，但双方签订的场地租赁协议客观上无法履行，应予解除。
综上所述，上诉人田洪娣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1431元，由田洪娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
审 判 员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 王 伟