江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第01378号
上诉人（原审被告）徐祥。
委托代理人陆士云，江苏法之泽律师事务所律师。
委托代理人李波。
被上诉人（原审原告）扬州市邗江广华物业服务有限公司，住所在扬州市邗江区兰苑小区D区20幢。
法定代表人张德和，董事长。
委托代理人朱大祥，江苏石塔律师事务所律师。
上诉人徐祥因与被上诉人扬州市邗江广华物业服务有限公司（以下简称广华物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院（2014）扬开民初字第66号民事判决，于2014年9月17日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：
原告原名扬州市邗江广华物业管理有限公司，后经工商登记变更为现名。扬州市邗江中路163号（原扬州市振兴路5号）的厂房及国有土地使用权属于扬州市广华建筑安装工程有限公司（以下简称广华建筑公司），该公司于2008年1月10日与原告签订委托协议，委托原告代为经营管理前述厂房，原告有权以自己的名义对外出租、签订租赁合同、收取租金。
2009年2月17日，原、被告签订协议书一份，约定被告承租扬州市邗江中路163号内约250平方米的房屋，租赁期限为两年，即从2009年3月8日起至2011年3月7日止，年租金为3万元。租金交纳方式为一年交纳两次，先交后租。在协议第八条中约定，“……乙方在保证不影响房屋主体结构并征得甲方同意的前提下进行装修，装修费用由乙方自理，协议期满后装修部分乙方应无损、无偿留给甲方”。在协议第十三条约定，“本协议履行期间或期满后若甲方因经营需要、或遇国家、城市规划建设的需要拆迁，乙方应无条件服从，甲方应提前30日通知乙方，本协议即终止，由此造成的损失双方互不承担责任”。协议签订后，双方均按约定履行了合同主要义务。合同约定的履行期限届满后，双方未再续签书面合同，被告仍然占有、使用原承租的房屋，且按照原来协议的约定向原告缴纳租金至2013年9月7日。2013年6月26日，原告向被告邮寄“通知函”一份，通知被告将于2013年7月31日解除租赁合同关系，要求被告将承租的房屋腾让给原告，并按实际租赁天数结算租金；2013年7月8日，原告再次向被告邮寄了与前述内容相同的“通知函”，并在被告租用的房屋处张贴了“通知函”，经原告申请，江苏省扬州市扬州公证处对2013年7月8日邮寄和张贴“通知函”的过程进行了公证。
因扬州经济技术开发区建设项目的需要，包括被告承租在内的房屋被有关部门征收，2013年4月25日扬州经济技术开发区拆迁安置管理办公室与广华建筑公司签订了征收协议。
2013年12月24日，广华物业公司诉至扬州市广陵区人民法院，该院立案后于2014年5月30日将本案移送原审法院。广华物业公司的诉讼请求为：判令徐祥立即腾让扬州市邗江中路163号厂房，并承担自2013年7月1日至实际交还之日的房屋使用费。
原审法院认为：
原、被告签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，双方均应按协议约定履行义务。在合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁的房屋并按照原租赁协议交纳租金，原告予以认可，但双方对继续租赁的期限没有约定，依法应为不定期租赁合同，双方可以随时解除合同。根据本案事实，原告收取了被告交纳的至2013年9月7日的租金，说明原告对被告租赁房屋至2013年9月7日没有异议，即便要求解除租赁关系，也只能在2013年9月7日以后。原告于2013年6月、7月间两次通知被告2013年7月31日返还租赁的房屋，但被告实际一直占有使用租赁房屋至今，原告的通知行为未给被告造成任何损失，同时该通知行为表达了原告要求解除租赁关系的意愿，被告也未2013年9月7日后，被告也未向原告交纳过租金，故应认定原、被告双方的租赁关系自2013年9月8日起已经解除，被告拒绝返还承租的房屋，是导致本起诉讼的主要原因。现原告要求被告腾让房屋并支付2013年9月8日至实际返还房屋之日的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持，2013年9月8日以后的房屋使用费的标准扔按原来的租赁协议约定的标准计算。
至于涉案房屋的拆迁补偿问题，并非本案需要查明和认定的事实，原告也并非拆迁安置协议的当事人，故本案不予理涉。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
被告徐祥于本判决生效后十日内将所承租的位于扬州市邗江中路163号的约250平方米的厂房腾让返还原告广华物业公司，并按照每年3万元的标准给付原告自2013年9月8日起至判决确定让房之日的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，依法减半收取80元（原告已预交），由被告负担。
宣判后，徐祥不服上诉称：
1、原审法院审理程序违法。
本人承租的房屋产权归广华建筑公司所有，由广华建筑公司委托广华物业公司出租给本人使用。2013年年初，该房屋面临拆迁，而广华建筑公司一直未与本人协商房屋拆迁补偿事宜。本案的处理与广华建筑公司有法律上的利害关系，而原审法院没有追加广华建筑公司为本案当事人参加诉讼，其审理程序违法。
2、原审判决认定事实不清。
本人所承租的房屋早就列入被拆迁的范围，广华建筑公司于2013年4月25日已与拆迁安置办公室签订了《征收协议》，但广华建筑公司一直隐瞒事实，不同意向本人支付相关征收补偿费用，最终引起本案诉讼。对于此节事实，原审法院没有查清。
3、原审判决实体处理不当。
首先，广华物业公司是基于房屋被征收的事实而要求本人迁让，但其不同意向本人支付房屋被征收的相关补偿费用。在没有解决相关补偿费用的情况下，原审判决本人迁让房屋，显然有失公平。其次，自2013年7月起，广华物业公司便已对本人承租的房屋停水停电，以致本人无法正常生活和经营。原审法院判决本人按原租赁协议约定的标准，承担2013年9月8日以后的房屋使用费，同样有失公平。
综上，请求二审法院查明案件事实，依法撤销原审判决，并改判驳回广华物业公司的诉讼请求。
其二审期间未提供新的证据。
广华物业公司辩称：
1、原审判决审理程序合法。
广华建筑公司虽然与拆迁安置办公室签订了《征收协议》，但事实到现在仍未拆迁。至于徐祥在该房屋中是否有征收利益的问题，这是另一法律关系，与本案房屋租赁协议无关。事实上，徐祥就其在该房屋被征收中是否有相关利益，已向原审法院提起民事诉讼。因此，本案不存在漏列诉讼主体的问题，且原审法院审理程序合法。
2、对于租赁协议解除后房屋使用费的问题。
鉴于徐祥在合同解除后拒不交还房屋，原审法院判令其向出租人支付房屋未交付期间的使用费，合法有据。
3、对于徐祥提出该房屋因停水停电造成其损失的问题。
我司实施停水停电的行为是因徐祥拒不交还房屋所造成，而且该出租房屋的用途为个人生活用房而非营业用房。现徐祥以停水停电为由拒绝承担房屋使用费，没有事实及法律依据。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐祥的上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
其二审期间亦未提供新的证据。
本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。
本案双方争议的焦点为：1、原审法院是否漏列当事人？2、徐祥在本案中能否主张相应征收利益？3、广华物业公司所主张的房屋占有使用费能否支持？
本院认为：
原审并不存在漏列诉讼当事人的情形。
广华物业公司与徐祥所签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应确认合法有效，双方均应按协议约定履行其义务。现广华物业公司基于双方协议约定的承租期限届满，要求徐祥交还承租的房屋，并承担至实际交还房屋期间的房屋使用费。就该诉讼请求而言，房屋租赁合同关系是本案的基础法律关系，而本案的处理与广华建筑公司没有法律上的利害关系，故徐祥要求追加广华建筑公司为当事人参加诉讼，不符合法律规定，本院不予支持。
2、徐祥在本案中不能主张相应征收利益。
在房屋租赁协议约定的承租期限届满后，双方虽然没有续签
房屋租赁协议，但徐祥仍然承租该房屋，并按原协议的约定向广华物业公司支付租金，双方形成不定期的房屋租赁关系。在此期间，该出租房屋的所有权人即广华建筑公司与拆迁安置办公室签订了《征收协议》，对该房屋被征收补偿事宜进行了约定。对于该《征收协议》中是否含有应当给付徐祥的相应征收利益，由于征收协议与房屋租赁协议系不同法律关系，况且徐祥就此争议已另案提起诉讼，故徐祥在本案中不能主张相应征收利益。
3、徐祥依法应支付相应房屋占有使用费。
在双方形成不定期的房屋租赁关系后，广华物业公司于2013
年6月、7月间，两次通知徐祥于2013年7月31日返还租赁的房屋，但徐祥实际一直占有使用租赁房屋至今。鉴于徐祥已向广华物业公司支付至2013年9月7日的房屋租金，现广华物业公司要求徐祥迁让房屋，并支付2013年9月8日至实际返还房屋之日的房屋使用费，符合法律规定，依法应予支持。
对于徐祥提出广华物业公司停水停电的问题。由于广华物业公司实施该行为是在通知徐祥迁让房屋未果时所为，其以此催促徐祥尽快迁让房屋系正当行为。徐祥未能及时迁让房屋，依法应承担相应房屋占有使用费。至于徐祥所主张的承租房屋被征收的相关利益，其可以与广华建筑公司另行协商，或者通过另案诉讼解决，但其不能以此拒付相应房屋占有使用费。
综上所述，徐祥的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费160元，由上诉人徐祥负担。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 喻彬蓉
附本判决所依照的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。