广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1202民初219号
原告：阙光雄，男,1969年11月14日出生，壮族，住广西河池市金城江区，
原告：莫丽芳，女，1983年7月28日生，毛南族，住广西河池市金城江区，
上列原告委托诉讼代理人：黄乃道，广西金城江律师事务所律师。
上列原告委托诉讼代理人：李全孝，广西锐勇律师事务所律师。
被告：广西明建房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西3栋4117号，统一社会信用代码：914501006801127930。
法定代表人：潘国阳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦俊宝，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：招鑫，该公司总经理助理。
原告阙光雄、莫丽芳与被告广西明建房地产开发有限公司（以下简称“明建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人黄乃道、李全孝，被告明建公司的委托代理人韦俊宝、招鑫到庭参加诉讼。庭审后，双方均有意愿通过调解协商处理纠纷，但调解期限届满后，双方最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告阙光雄、莫丽芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告逾期交房违约金4150.77元（从2014年11月2日起算至2015年1月27日止，共计87天）；2、判令被告支付给原告逾期取得房屋所有权登记违约金4246.19元（从2016年7月1日起算至2016年12月25日止，共计178天）；3、判令被告返还原告房屋面积误差款2834.33元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告投资开发的绿缘阁三期商住楼第2544幢第17层2单元2-1702号住房一套，预测建筑面积70.537平方米，其中套内建筑面积57.821平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.716平方米。商品房单价每平方米4125.664元，房屋总价款238550.01元；2、被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定交房条件的商品房交付给原告；3、除不可抗力外，逾期交房超过120天，原告仍要求履行合同的，被告按日向原告支付已付房款万分之六的违约金；4、房屋实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还给原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还给原告；5、被告应当在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记，如被告不能在约定期限内取得房屋所有权登记，原告不退房的，被告自应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起到实际取得房屋所有权登记之日止，按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了支付全部购房款的义务，但被告未能按合同约定将符合交房条件的房屋交给原告，比合同约定的交房期限逾期200天（2014年7月1日至2015年1月27日止），原告已就2014年7月1日至2014年11月1日止共123天的逾期交房违约金提起了诉讼并已得到生效判决，现就2014年11月2日至2015年1月27日止共87天的逾期交房违约金提起本案诉讼，请求被告按已付房款的日万分之二支付逾期交房违约金4150.77元。被告取得房屋所有权登记逾期178天，且所交付商品房的实测面积小于预测面积0.687平方米。故此，原告通过诉讼以维护自身合法权益，请人民法院依法判如所请。
被告明建公司辩称，一、原告主张的逾期交房违约金，从合同约定的交房时间至原告起诉已超过两年的诉讼时效。二、被告延期交房的主要原因：由于原县级河池市国土资源局在将项目地块出让给谭华强（后转让给蓝善于）办理土地使用权登记时，错误的多登记了3.46平方米，造成被告开发的项目地块与蓝善于私人宗地红线有纠纷。故从2013年12月至2015年7月29日河池市国土资源局正式下文确定被告开发建设用地与地上建筑物（含绿缘阁三期商住楼）未超出被告用地红线范围，期间因诉讼及各相关部门多次的协调处理而消耗的时间共586天，近20个月。三、原告主张逾期取得房屋所有权登记违约金从2016年7月1日起算有误，被告向原告交付房屋的时间为2015年1月27日，根据合同相关条款的约定，被告办理并取得房屋所有权登记的最后时间应为2016年11月1日。四、被告未能按时交付房屋所有权证是不可归责于被告的原因所致，可免责。被告取得房屋所有权登记的最后时间应为2016年11月1日，而在同年8月5日前，被告已收到河池市政务中心发给被告房地产权属资料收件收据，该收据载明“国有土地房屋承诺时限15个工作日”，可见，被告在2016年8月20日前收到原告提交办理产权证全部资料的，不但不构成违约，反而还提前近三个月。然迄今为止，房屋所有权证未能发到原告手中系下列原因所致：1、受执行国家政策的不可抗力因素影响，房管部门将房屋所有权及土地使用权统一登记不动产权证，需要对系统进行改变和升级；2、被告曾多次通知原告提交其个人身份证复印件、契税发票等相关手续，但原告不积极配合。五、原告请求被告返还面积误差款无合同依据。双方在《商品房买卖合同》中明确约定“该商品房预售，按照套内面积计算，该商品房套内单价×套内面积＝购房总价”，套内面积是由河池市金城房地产评估事务所测绘，实测套内面积与合同约定的套内面积完全相符，故原告请求被告支付因面积减少而多支付的购房款无合同依据。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定法律事实如下：2013年5月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：一、原告向被告购买其开发的位于河池市××“××”小区××单元××号房屋一套，商品房预测建筑面积70.537平方米，套内建筑面积57.821平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.716平方米。该商品房属预售，按照套内建筑面积计算，单价每平方米4125.664元，房屋总价款238550.01元；二、交房时间和条件：被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》、建筑工程竣工规划验收合格单、取得物业承接查验备案证明、及商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字验收合格的商品房交付给原告；三、逾期交房责任：除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）和（3）不作累加）。（1）逾期在120日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；四、面积差异处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；五、房屋登记：（三）初始登记，出卖人应当在2016年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记。（四）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同还对其他事项作了约定。
合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2014年6月30日，合同约定的交房期限到后，被告未能如期交房，但此后被告通知原告交房时间是2014年11月1日，比合同约定的交房时间延迟了123日（2014年7月1日至2014年10月31日），原告收到被告的通知后，于2015年1月27日接收了被告交付的商品房。此后，由于被告未能提供合同约定该商品房的相关资料，双方为此发生纠纷，二原告于2014年12月22日提起第一次诉讼，请求判令被告给付2014年7月1日暂计至2014年12月1日的逾期交房违约金21898元。本院受理后，于2015年6月29日对该案作出（2015）金民初字第19号一审判决，认定双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，204年11月1日为被告向二原告履行交付房屋的时间，二原告在此时间后接收房屋，其责任自行承担；对被告抗辩“不可抗力”导致逾期交房的观点不予支持，采纳被告请求调整合同约定日万分之六过高的违约金而申请房屋租金的司法评估报告结论，判决：一、由被告给付二原告逾期交房违约金3999.21元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。被告不服一审判决提起上诉，河池市中级人民法院经二审，于2015年11月16日作出（2015）河民二终字第325号终审判决：驳回上诉，维持原判。上诉判决已发生法律效力。
另查明，2016年8月5日，河池市住房保障和房产管理局向被告出具“房地产权属资料收件收据（初始登记）”，载明“证件已收讫，特发此据。凭此收据申请人/单位带个人身份证或单位委托书及受托人身份证，领取房地产权属证明”。同年12月6日，“绿缘阁商住楼三期1号楼”房地产权属证明（该商住楼大产权证）办理完毕，至本案涉讼，案涉商品房的转移登记手续仍在办理阶段。
再查明，案涉商品房交付后实测套内面积与预测套内面积一致，实测公摊面积较预测公摊面积少0.687平方米。
上述法律事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《物业管理服务协议》、房地产权属资料收件收据（初始登记）、河池市金城房地产测绘所房屋面积测绘报告（实测）、本院（2015）金民初字第19号《民事判决书》、河池市中级人民法院（2015）河民二终字第325号《民事判决书》，当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院归纳本案的争议焦点为：1、二原告提起本案诉讼是否超过诉讼时效，其再次请求被告另行给付逾期交房违约金，该请求是否为重复诉讼，是否符合法律规定；2、原告请求被告支付房屋产权逾期登记违约金是否符合法律规定，该违约金金额应如何确定；3、原告请求被告退还面积误差款是否符合合同约定和法律规定。
本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》属有效合同，已被发生法律效力的判决所认定，故双方当事人应当切实遵守和履行。
一、关于二原告提起本案诉讼是否超过诉讼时效，再次请求被告另行给付逾期交房违约金，该请求是否为重复诉讼，是否符合法律规定的问题。
本案二原告请求被告支付逾期交房违约金，已于2014年12月22日向人民法院提起过诉讼，该次诉讼经一、二审审理，业已作出了相应的判决，并已生效。原告提起本案诉讼未超过诉讼时效。虽然二原告第一次诉讼的请求的是从2014年7月1日至2014年12月1日止的逾期交房违约金，保留之后至2015年1月27日实际收房时期间违约金的诉权。但在第一次诉讼中，已生效的判决对被告向二原告交付房屋的时间作出了认定，即“被告在尚缺相关交房资料的情况下通知原告接收房屋，与合同约定并不相符，但由于原告在接到被告的交房通知后并未拒绝接收房屋，可视为二原告自行认可被告的房屋具备了合同约定的交房条件，据此，其行为可认定2014年11月1日为被告向二原告交付房屋的时间。二原告在此时间之后接收房屋，其责任自行承担”。同时认定了被告逾期交房的期间为合同约定交房日至2014年11月1日，并判决被告给付该期间逾期交房的违约金给二原告，并不支持二原告从2014年7月1日暂计至2014年12月1日（之后至2015年1月27日保留诉权）的请求，若二原告对此认定存在异议，应当依法提起上诉，但二原告对此并未提起上诉，视为其自行处分了自己相应的诉讼权利。因此，二原告在本案中再次提起该项诉讼请求应为重复诉讼，不符合法律规定，本院不予审理和支持。
二、关于原告请求被告支付房屋产权逾期登记违约金是否符合法律规定，该违约金金额应如何确定的问题。
合同依法成立即具有法律约束力，当事人应当按照约定，诚实信用地全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2016年2月28日前，取得所在搂栋的房屋所有权登记，完成初始登记；同时明确约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房交付之日为房屋交付使用之日，本案原告实际接收使用房屋的时间为2015年1月27日，按合同约定其最迟于720日即2017年1月16日应当取得相应的房屋所有权登记，但原告未能取得相应的房屋产权登记，为此，被告提出了其可免责的抗辩，但其主张免责的原因及证据，均不足以认定和证实符合法定免责的情形，其主张本院不予支持，故被告应当依法承担相应的违约责任。但原告请求被告支付该项违约金从2014年7月1日后720日即2016年6月20日起算至2016年12月25日止，共178天4246.19元，其请求的起算时间不符合事实和相关司法解释的规定，本院不予支持；按前所述，被告违约起算日应为应当取得房屋所有权登记的次日即2017年1月17日，由于原告的诉讼请求及诉讼过程中主张该违约金计算截止日为2016年12月25日，之后不再计算，应为原告自愿放弃相应的权利，故原告请求被告支付2016年6月20日起算至2016年12月25日止房屋产权逾期登记违约金4246.19元，本院不予支持。
三、关于原告请求被告退还面积误差款是否符合合同约定和法律规定的问题。
根据建设部《商品房销售管理办法》第十七、十八条规定，商品房销售价格由当事人协商议定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》定以套内建筑面积计价，并约以套内建筑面积差异的处理方式，而非建筑面积计价和建筑面积差异的处理方式。现被告交付给原告的商品房实测套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积一致，并无短少，符合合同约定。故原告主张非套内面积的公摊面积误差，请求被告依合同套内建筑面积计价返还面积误差款，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费81元，减半收取41元（原告已预交），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费81元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韦江毅
二〇一七年五月十三日
书记员 李俊南
附：本案适用的法律条文。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；