湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0302民初336号
原告：王春林，男。
委托诉讼代理人：李启昊，湖南湘晋律师事务所律师。
被告：胡雪梅，女。
委托诉讼代理人：李芳，女。
原告王春林与被告胡雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，原告王春林向本院申请财产保全，本院经审查，依法作出民事裁定并采取了财产保全措施。本院依法适用简易程序，于2017年3月14日对本案公开开庭进行了审理。原告王春林及其委托诉讼代理人李启昊、被告胡雪梅的委托诉讼代理人李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王春林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装修补偿、停产停业补偿及搬迁费共计22,7026元；2.被告承担本案诉讼费、保全费。在庭审时，原告增加一项诉讼请求：3.被告退还原告押金2000元。事实和理由：原告与被告之女李芳于2014年7月21日签订了一份《门面租赁合同》。该合同约定，被告之女将位于湘潭市雨湖区平政路三湘大厦的23、24号门面租赁给原告使用，租赁期限为五年，房屋租金为每月1650元，原告另行交付被告押金2000元。2016年因沿江风光带建设，被告位于湘潭市××、××号门面纳入拆迁范围，被告于2016年12月7日签订了房屋征收补偿协议，总计征收补偿218万余元。原告一直配合政府及房东进行征收工作。但原告要求被告支付房屋征收项目中属于原告的停产停业补偿、搬迁费及装修补偿时，遭到被告拒绝。原告为维护自身权益，故诉至法院。
被告胡雪梅辩称，原告自2016年7月至2017年2月未交纳一分钱租金，但一直违约占用被告的房屋从事经营活动，最后是拆迁办采取措施才使原告搬离。根据相关规定，房屋征收，是对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予补偿，与第三人无关。同时，由于原告违约占用房屋经营不肯搬迁，导致被告的补偿款一直没有到位，而近几个月房价持续上涨，被告已蒙受巨大经济损失，因此要求原告补交7个月房租及利息11,850元，赔偿直接经济损失369,500元。另外，因属原告违约，故被告不予退还押金2000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认如下：1.原告王春林提交的证据1租赁合同及租金、押金收条,证据3征收补偿协议书两份及附件，证据5门面内装修照片，证据6短信聊天记录，被告胡雪梅对该4组证据的真实性无异议，本院对该4组证据予以确认，但结合本案审理查明的事实，本院认为达不到原告的部分证明目的；证据2转让费收条，被告胡雪梅认为与其无关，原告确系从他人手中转让租得该门面，故本院对该证据2予以认定；证据4门面装修价目表，被告有异议，该价目表系自行制作打印，原告未提供其他证据与该证据4形成证据链，故本院不予确认。2.被告胡雪梅提交的证据1装修照片，证据2房屋征收的相关规定文件，原告对该证据1、2的真实性无异议，因此本院对该证据1、2予以确认，但结合本案审理查明的事实，本院认为该证据1、2达不到被告的部分证明目的。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月21日，原告与被告（以被告之女李芳的名义）签订一份《门面租赁合同书》，该合同约定，原告（即乙方，下同）租赁被告（即甲方，下同）位于湘潭市××大厦××、××号门面，租赁期暂定五年，自2014年7月22日起至2019年7月21日止，房租金暂按每月1650元计算，按年收取，先付款后使用。乙方向甲方交付租赁押金2000元，租赁合同终止时，如乙方无违约问题，甲方退还乙方押金。合同签订后，原、被告双方依约履行了各自的义务，原告向被告支付了2000元押金。2016年，湘潭市雨湖区人民政府发布了潭雨征字（2016）9号房屋征收决定公告，决定对“一大桥河西交通优化及环境综合整治（一期）”项目范围内的房屋实施征收，被告所有的该三湘大厦23、24号门面被纳入征收范围。2016年12月7日，被告与湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室签订了两份《房屋征收补偿协议书》。2017年2月20日，被告收到该三湘大厦23、24号门面的补偿款合计2,188,203元，其中房屋装饰装修补偿为109,927元（按638元/平方米固定标准计算），附属设施设备补偿（补偿明细表中的“户外设施”项目）18,258元，停产停业补偿80,925元(按房屋主体评估价格×7‰×6个月)，搬迁费12,000元。后原告要求被告支付相关补偿未果，故原告诉至本院。
另查明，原告系从他人手中转让租得该三湘大厦23、24号门面，并进行了部分装修，被告认可该门面的简易铁门、厨房的抽油烟机、烟囱、洗碗池、招牌、卫生间改造及卫生间地面、卷闸门一张系原告所装修。原告实际使用该门面至2017年2月10日左右，已支付该门面租金至2016年7月21日。该门面现已被拆除。
本院认为，原告王春林租赁被告胡雪梅所有的房屋从事经营活动，双方签订了《门面租赁合同书》，双方本应依约履行，但由于该租赁房屋涉及政府征收并被拆除而不得不终止合同。因此，本案争议的焦点是终止租赁合同后给原告造成的损失如何认定问题。
一、关于装饰装修补偿费问题。原告在对租赁房屋进行部分装修时虽未通知被告，但被告对此明知却未提出异议，应视为被告同意原告进行部分装修。从原、被告分别提供的房屋照片来看，原告确实进行了部分改造、装饰装修，被告也部分予以认可，同时结合该房屋装修风格来看，本院确认除被告认可的部分外，该房屋的铝塑板吊顶、波纹彩钢板吊顶也系原告所进行装修。结合拆迁部门出具的“分户室内外装饰装修、设施设备及附属物计价表”，被告认可由原告装修的部分可以确定补偿金额的有：钢架招牌2776元、水池294元、自制圆钢铁门468元，由本院确认的由原告装修的铝塑板吊顶补偿为5803元、波纹彩钢板吊顶补偿为2208元，以上总计11,549元。被告认可原告进行的其他装修部分未能确定具体补偿金额。根据拆迁补偿文件规定，砖混结构主体装修补偿每平米的单价标准是固定不变的（被告陈述系638元/平方米），因此，该部分补偿中也包含了原告所进行装修的其他项目的补偿。原告未提供确实、充分的证据证实其承租房屋后所实际进行经营改造的全部装饰装修项目，但考虑到原告确有进行部分改造装修，因此就装饰装修补偿部分，前述确定的装修项目补偿11,549元本院予以确认，其他装修补偿部分，本院予以酌情认定为16,000元。故原告主张其享有该租赁房屋的全部装饰装修、附属设施设备及其他补偿共计134,101元的请求，部分依据不足，本院前述确认的补偿金额予以支持，超出部分不予支持。
二、关于终止合同给原告造成停产停业损失补偿问题。双方在租赁合同中对因房屋征收致使合同解除情形下如何补偿未作约定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。根据拆迁补偿文件规定，停产停业损失补偿为固定标准，即按被征收房屋主体评估价值×7‰×6个月计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即本案原告。但政府征收而导致租赁终止，确实也给原告造成损失，且该合同的终止属不可归责于合同双方主体，故出租人应给予承租人相应的补偿。本案原告虽未提供其经营损失的相关证据，但考虑到原告租赁剩余期限近30个月、易地经营的投入及同行业经营收入等综合因素，本院酌情确定由被告支付原告因合同终止产生的停产停业损失补偿费25,000元。故原告诉请停产停业损失80,925元，部分依据不足，本院前述确认的补偿金额予以支持，超出部分不予支持。
三、关于被告是否应向原告支付搬迁费问题。原告请求的搬迁费12,000元，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施进行腾空，被告也应支付原告搬迁费。本案租赁房屋，被告共获得搬迁费补偿6000元/个门面共计12,000元，结合原告经营餐饮行业的实际情况，本院予以支持搬迁费12,000元归原告所有。
四、关于原告要求被告退还租房押金2000元的问题。因该租赁标的物已被拆除，双方租赁合同已实际终止无法继续履行，被告应当返还原告所交租赁押金。被告主张原告违约未缴纳2016年7月至2017年2月份的租金，因此不予退还押金。考虑到租赁房屋因涉及拆迁，且被告曾短信向原告要求支付租金但未果，故对被告该抗辩意见本院不予支持。
原告自2016年7月21日起未再交纳租金，被告于2016年12月7日签订了《房屋征收补偿协议》，并约定应于2016年12月25日前腾空交付房屋，因此，原告应支付2016年7月21日起至2016年12月25日前约5个月的租金共计8250元给被告。该部分租金，被告虽未提起反诉，但为减少当事人诉累，本院在本案中一并处理，该部分房屋租金应在押金中扣除，不足部分，应在被告支付原告的款项中予以抵扣。对于被告在答辩中所主张要求原告赔偿直接经济损失369,500元的问题，因被告未提起反诉，本院在本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决如下：
一、被告胡雪梅于本判决生效之日起十日内支付原告王春林因终止合同的损失补偿费25,000元、房屋装饰装修补偿27,549元、搬迁费12,000元，房屋押金2000元，共计66,549元；
上述应付款，抵扣原告王春林应支付给被告胡雪梅的房屋租金8250元，被告胡雪梅还应支付原告王春林58,299元；
二、驳回原告王春林的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4705元，减半收取2352.5元，财产保全费1770元，合计4122.5元，由原告王春林负担2122.5元，被告胡雪梅负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 吴金平
二〇一七年五月十二日
代理书记员 谢艳廷
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。