广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3737号
上诉人（原审被告）：赖群峰，男，汉族，住江西省赣州市石城县，公民身份号码：×××2617。
委托代理人：李保华，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市化美物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：谢晓苑，经理。
委托代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：林志鹏，广东众达律师事务所辅助人员。
原审第三人：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：黎清志，总经理。
委托代理人：古伟芳，广东常正律师事务所律师。
上诉人赖群峰因与被上诉人东莞市化美物业管理有限公司（以下简称为化美物业公司）、原审第三人东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称为常平房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
化美物业公司向原审法院起诉称：其受常平房地产公司委托，为东莞市金碧花园业主和物业使用人提供物业管理服务，根据化美物业公司与常平房地产公司签订的《前期物业管理委托合同》及《物业承接查验协议》，化美物业公司有权向物业的业主及使用人收取停车费等各种费用，在业主与物业使用人逾期交纳上述费用时，化美物业公司有权收取利息。现赖群峰作为金碧花园金光苑1D的业主，在常平房地产公司已向其提供符合标准的商品房的情况下，赖群峰无正当理由拖欠化美物业公司停车费。经化美物业公司多次催收，赖群峰仍然拒绝支付。为维护自身合法权利，化美物业公司诉至法院，请求依法判决：一、赖群峰向化美物业公司支付停车费5400元及利息（按同期银行贷款利率从起诉之日计算至清偿之日止）；二、本案诉讼费由赖群峰承担。
化美物业公司提交的证据有：欠费明细表、广东省服务性收费许可证、前期物业服务合同、缴费通知函、快递单、资质证书。
赖群峰向原审法院答辩称：第一，赖群峰于2001年8月1日与开发商常平房地产公司签订了《东莞市常平“金碧花园”认购书》，当中约定：“免费送汽车车位一个，并免长期汽车管理费”，该份合同合法有效，常平房地产公司已将车位赠与赖群峰，赖群峰无需交纳停车费。第二，常平房地产公司与化美物业公司签订《前期物业服务合同》，单方变更物业管理公司，该合同未经赖群峰签字同意，对赖群峰没有约束力。第三，根据《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业，应由业主共同商定，赖群峰作为业主有权组建业主委员会，选取物业管理公司，开发商无权与物业服务公司签订物业合同。第四，案涉房屋交付给赖群峰的时候，常平房地产公司对赖群峰承诺赠送停车位，并长期免停车费，该承诺对任何为金碧花园提供物业管理服务的物业公司具有约束力，在化美物业公司对案涉小区进行物业管理之前，赖群峰一直无需交纳停车费，在化美物业公司对案涉小区进行物业管理后，一开始收取的只是“管理费、水费、电费”，并不包括停车费，化美物业公司是从2015年5月5日在新收据中才增加了“停车费”这个项目，证明化美物业公司是确认赖群峰与常平房地产公司之间签订的合同效力的。第五，对常平房地产公司赠送的车位，赖群峰拥有所有权，常平房地产公司仅能履行其管理职能。
赖群峰提交的证据有：金碧花园楼房验收交接表、东莞市常平“金碧花园”认购书、东莞市常平“金碧花园”买卖条件、收费通知单、收款收据。
常平房地产公司向原审法院答辩称：第一，案涉物业所处的小区金碧花园是青岛西海岸房地产开发公司挂靠常平房地产公司开发的一个房地产项目，认购书上盖的是金碧花园的项目章，并非常平房地产公司的公章。第二，赖群峰提供的《东莞市常平“金碧花园”认购书》在双方签订《商品房买卖合同》后已经失效，《商品房买卖合同》中并未约定送停车位、免停车费。
常平房地产公司提交的证据有：房产登记信息查询结果、商品房买卖合同。
原审法院经审理查明，赖群峰系东莞市常平镇金碧花园金光苑1D的业主，案涉小区内设有停车场。2012年8月17日，常平房地产公司作为案涉小区的开发商，与化美物业公司签订了一份《前期物业服务合同》［（DG-
QH-（000158（一））］，约定由化美物业公司为东莞市常平镇金碧花园提供物业管理服务，还约定停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位180元／个·月的标准收取。化美物业公司已取得由东莞市物价局发放的《广东省经营服务性收费许可证》，露天停车场按照小车180元一辆／月收取停车费，符合法律法规的相关规定。
另查，2001年8月1日，赖群峰与常平房地产公司签订了《东莞市常平“金碧花园”认购书》，其中约定：赖群峰以270000元购入东莞市常平镇金碧花园金光苑1D室，免费送汽车车位一个，并免长期汽车管理费。
原审庭审中，赖群峰主张在化美物业公司对案涉小区进行物业管理之前，其一直不需要交纳停车费，因在购买该住宅时开发商常平房地产公司已承诺送一个停车位，并且免长期停车费，故其也无需向化美物业公司交纳停车费。常平房地产公司称，在化美物业公司对案涉小区进行物业管理之前是由另一个物业公司挂靠常平房地产公司对案涉小区进行物业管理，但其并不清楚在该段期间内赖群峰是否有交纳过停车费。
以上事实，有欠费明细表、广东省服务性收费许可证、前期物业服务合同、缴费通知函、快递单、资质证书、金碧花园楼房验收交接表、东莞市常平“金碧花园”认购书、东莞市常平“金碧花园”买卖条件、收费通知单、收款收据、房产登记信息查询结果、商品房买卖合同及原审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，赖群峰系东莞市常平镇金碧花园金光苑1D的业主，并已经收楼使用，案涉小区的开发商常平房地产公司与化美物业公司签订了《前期物业服务合同》，委托化美物业公司进行物业管理，并且化美物业公司已取得由东莞市物价局发放的《广东省经营服务性收费许可证》，化美物业公司主张其自2012年起一直为案涉小区提供物业管理服务，已就其主张进行了合理的举证，赖群峰未对化美物业公司的主张及证据进行举证反驳，应承担举证不能的责任。原审法院认定案涉物业由化美物业公司提供物业管理服务。
化美物业公司与常平房地产公司签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，赖群峰作为案涉物业的业主，化美物业公司作为物业服务的提供方，均应按约定全面履行自己的义务。化美物业公司依约为案涉小区的停车场提供了管理服务，赖群峰使用了案涉小区的停车场，应依约交纳停车费。赖群峰主张与常平房地产公司签订的《东莞市常平“金碧花园”认购书》中约定了“免费送汽车车位一个，并免长期汽车管理费”，且在化美物业公司对案涉小区的停车场进行管理之前，其一直无需交纳停车费，因此其也无需向化美物业公司交纳停车费。原审法院认为，首先，赖群峰与常平房地产公司签订的《东莞市常平“金碧花园”认购书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，“免费送汽车车位一个，并免长期汽车管理费”是常平房地产公司在销售案涉房屋时对赖群峰作出的承诺；其次，无论对案涉小区进行物业管理的物业公司为何人，常平房地产公司与物业公司均各自为独立的法人主体，赖群峰与常平房地产公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而赖群峰与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，两者为不同的法律关系，常平房地产公司未经物业公司的授权或同意，以自己的名义作出“免长期汽车管理费”的承诺，属于无权处分；再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即常平房地产公司的承诺，想要对物业公司产生法律约束力，必须经过物业公司追认，或者常平房地产公司事后取得了对物业管理费的处分权。常平房地产公司在《东莞市常平“金碧花园”认购书》中的“免长期汽车管理费”承诺属于无权处分，化美物业公司并未对常平房地产公司作出的承诺进行追认，常平房地产公司也并未在事后取得对物业管理费的处分权，因此，原审法院认为《东莞市常平“金碧花园”认购书》中“免长期汽车管理费”的条款对化美物业公司并无法律约束力，赖群峰以此为由不向化美物业公司交纳物业管理费，没有法律依据，故原审法院认定赖群峰应依约交纳物业管理费。
化美物业公司主张赖群峰拖欠停车费，有《前期物业服务合同》、《广东省经营服务性收费许可证》、欠费明细表等为凭，故原审法院对赖群峰拖欠停车费的事实予以采信。
案涉小区停车场属于全体业主共有，停车费的收取标准在《前期物业服务合同》中约定为180元／个·月，该标准合法有据，原审法院予以采信。从2012年10月份至2015年2月份，共计29个月，由此计算得出该期间的停车费为5220元（180元／个·月×29个月）。赖群峰未能提供证据证实其已经向化美物业公司交纳了部分或全部拖欠的停车费，应承担举证不能的责任，上述费用赖群峰应当向化美物业公司支付，故对化美物业公司要求赖群峰支付2012年10月份至2015年2月份停车费的诉讼请求，原审法院予以支持。化美公司主张的2015年3月份停车费没有欠费明细表佐证，缺乏事实依据，故原审法院不予支持。
赖群峰长期拖欠停车费，实属违约，应当赔偿化美物业公司逾期利息损失。化美物业公司主张停车费的利息损失以全部应交费用为本金，从起诉之日即2015年4月9日开始按照中国人民银行同期贷款利率计付至实际清偿之日的诉求，合理合法，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限赖群峰于判决发生法律效力之日起七日内向化美物业公司支付从2012年10月至2015年2月期间的停车费5220元及利息（利息以5220元为本金从2015年4月9日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回化美物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费50元，由化美物业公司承担2元，赖群峰承担48元。
上诉人赖群峰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、赖群峰并未与化美物业公司签订相关的物业服务合同。化美物业公司收费的依据是《前期物业服务合同》和《广东省经营服务性收费许可证》，原审法院直接根据该两文件认定化美物业公司已经完成收费的举证责任，认定赖群峰未对举证进行反驳，承担举证不能的责任，继而错误地认为化美物业公司的收费是合法合理的。但该合同并非赖群峰所签署，是由常平房地产公司单方与化美物业公司签署，并非赖群峰的真实意思表示，该合同对赖群峰并无约束力。二、赖群峰作为业主有权组建业主委员会，选取物业管理公司。根据《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同商定，金碧花园作为一个相当老的小区，选聘物业管理公司，应该由全体业主决定，常平房地产公司没有权利和物业服务企业签订相关物业合同。并且在2012年的时候，常平房地产公司没有经业主授权或同意单方变更物业服务公司。综上，赖群峰上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判赖群峰无需向化美物业公司支付停车费5220元及利息。2.一、二审诉讼费用由化美物业公司承担。
被上诉人化美物业公司向本院答辩称：一、赖群峰与化美物业公司之间形成物业管理关系，事实清楚。常平房地产公司委托化美物业公司对案涉房产提供物业服务，并签订前期物业服务合同及协议，该合同已向东莞市物价局备案，化美物业公司提供了物业服务有权收取相应的物业管理费及服务费。二、根据相关法律规定，在未成立业主委员会之前，是开发商与物业公司签订前期物业合同，由其提供相应的物业服务，并非赖群峰称的化美物业公司未经授权单方签订合同。三、化美物业公司具有经营服务收费许可证，收费许可证写明化美物业公司可以收取停车场180元每月的停车费，并在物业服务合同第三章有明确规定，停车位属于全体业主所有，按照每个车位180元每月的标准向化美物业公司缴纳停车费。赖群峰提出的金碧花园所述免停车费内容与化美物业公司无关，并非化美物业公司做出的承诺，且该部分为手写，化美物业公司对其真实性存疑。故，赖群峰的上诉理由不成立，请求法院依法驳回，维持原判。
原审第三人常平房地产公司向本院答辩称：一、所有小区业主有权成立业主委员会，但案涉小区并没有成立业主委员会，常平房地产公司与化美物业公司签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，赖群峰作为小区业主，应予遵守。二、根据赖群峰原审提供的买卖条件第十二条约定，赖群峰与开发商签订了正式买卖合同，认购书同时失效。而在买卖合同中，并没有写明免物业管理费及赠送停车位。
本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明：一、赖群峰于二审期间提交了照片二张，主张在化美物业公司进驻金碧花园之前，小区内划有固定区域方便业主停车，化美物业公司进驻后小区原划定的车位被铲除。化美物业公司及常平房地产公司均对前述证据不予确认。二、金碧花园目前尚未成立业主大会，未选举业主委员会。三、赖群峰日常停车在金碧花园的露天车位。
以上事实，有照片、本院法庭调查笔录等附卷为证。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对赖群峰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：赖群峰是否应当支付停车服务费用。对此，本院分析如下：
首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，赖群峰以《前期物业服务合同》并非其本人签署为由，主张该合同对其并无约束力，缺乏理据，本院不予采纳。化美物业公司自2012年起为金碧花园提供物业管理服务，有权按《前期物业服务合同》的约定收取停车管理费用。
其次，《东莞市常平“金碧花园”认购书》为常平房地产公司与赖群峰自愿签订，为双方真实意思表示，对双方均有约束力。常平房地产公司以双方签订的《商品房买卖合同》上没有约定赠送停车位及免除停车管理费为由，否定其在《东莞市常平“金碧花园”认购书》上作出的承诺，实质上是利用其作为格式合同提供方的优势地位，免除其责任、排除对方主要权利的行为，故本院对常平房地产公司的该项主张不予采纳。常平房地产公司在销售案涉房屋时已向赖群峰承诺“免费送汽车车位一个，并免长期汽车管理费”，表明常平房地产公司已将金碧花园的一个停车位所有权免费赠送给赖群峰，并对赖群峰作出了免除其停车管理费的意思表示。根据《广东省物业管理条例》第四十一条第三款：“建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”之规定，现化美物业公司要求业主赖群峰承担开发商已承诺减免的停车费，于法无据，本院不予支持。化美物业公司可就案涉停车服务费用，另行向金碧花园建设单位主张权利。原审法院对此处理有误，本院予以纠正。
综上，上诉人赖群峰的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，惟适用法律错误，本院对此予以纠正。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《广东省物业管理条例》第四十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第624号民事判决；
二、驳回东莞市化美物业管理有限公司的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由东莞市化美物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓潮辉
代理审判员 邓晓畅
代理审判员 邹凤丹
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 袁云清
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《广东省物业管理条例》
第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。
物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。