广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初367号原告：邓昭扬，男，1977年8月3日出生，汉族，住广东省广州市从化区，原告：李银开，女，1979年2月22日出生，汉族，住广东省广州市从化区，被告：广州市宏诚企业有限公司，住所地广东省广州市从化街口街建云东路67号，统一社会信用代码91440184618730996R。法定代表人：李广宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚伟、张志文，广东润科律师事务所律师、实习律师。原告邓昭扬、李银开与被告广州市宏诚企业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓昭扬、李银开，被告的委托诉讼代理人龚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2014年3月27日网上签订《广州市商品房买卖合同》（编号：201403187518），约定按套内建筑面积计算房价，原告以单价每平方米10520.03元，总房价745134元购买被告投资建设的宏诚海峰花园第5#幢13层1303房，房屋地址：广州市从化区江埔街凤院村太平寺地段。根据该合同第八条付款方式的约定，原告以按揭贷款方式付款，首期款金额为295134元，除首期款外，剩余房款金额450000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同签订后，原告依约支付上述款项并办理了银行按揭手续，被告分别开具上述售房款发票。但因被告违反合同第十二条、第十三条、第十四条、第十五条的约定及相关强制性标准、法律法规及条例要求，导致违约延期交房。2015年7月和2016年4月，被告在未符合房屋交付条件的情况下分别两次虚构事实、隐瞒真相发出《房屋交付使用通知书》和《关于宏诚海峰花园再次催收楼通知书》。原告于2015年7月29日上午10时邮寄《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》给宏诚海峰企业，并于2016年4月8日向被告邮寄发出《房屋拒收函二》，督促被告尽快完善交楼条件尽快交楼。据广州公安消防网站查询得知，宏诚海峰花园一期整体消防验收合格时在2016年3月11日通过。原告通过了解得知，有其他业主于2016年3月28日(受理编号：2016032801024340)向广州政务反映了该事项。2016年4月14日，广州市从化区住房和建设局证实如下：“宏诚海峰花园”项目在未完全符合房屋交付条件的情况下通知业主收楼的情况，该局已责成该企业立即进行整改；“宏诚海峰花园”项目房屋待完善所有资料手续后将再次通知业主前往收楼；如双方通过协商无法达成协议，可通过法律途径解决。原告暂追诉开发商违约责任至2016年4月5日，若日后取得新证据，原告将保留向法院另行主张的权利。综上所述，根据合同法、物权法的规定，在交房主体资格不对应、至今仍未按合同约定提供房屋交付使用时的有关资料、小区现状尚仍未达到交房条件、被告未按合同约定提供相应产品且无任何协商方案、自制合同条款违规、物管公司以无理交房程序造成事实上业主无法接房的情况下，原告的权益受到了严重侵犯。由此产生的一切法律后果，包括延期交房责任均由被告承担。现为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告从2015年7月31日（根据双方签订认购书约定的交房日期）起，每日按总房价款745134元的0.05%的标准向原告支付延期交房违约金至被告将涉诉房屋实际交付原告使用之日止（暂计至2016年4月5日，共249天，违约金为92769.18元），若日后取得新证据，保留向法院另行主张的权利；2.被告立即按合同约定提供房屋交付使用时的有关资料（有关资料需真实，并需符合相关强制性标准、法规、规章规定及条例要求）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告从2015年8月1日起，每日按总房价款745134元的0.05%的标准向原告支付延期交房违约金，至被告将涉案房屋实际交付原告使用之日止；2.本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称：不同意原告诉请。一、合同约定的交楼条件和各项工程验收的竣工日期。按照《广州市商品房买卖合同》第十五条房屋交付时的有关资料规定：“甲乙双方进行房屋交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或者备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或者《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备按装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能灯有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交乙方填写或者签署。上述文件不全的，视为不符合交楼标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”由此可见，被告是否迟延交楼以及迟延时间的计算均以取得上述文件为准。在本案中，被告取得上述文件的时间分别为：（一）2015年4月16日取得《建设工程规划验收合格证》（编号：从规验证［2015］26号）；（二）2015年5月29日取得《建设工程竣工验收报告》；（三）2015年10月20日取得涉案房屋所在楼宇《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字［2015］第1699号）；（四）2015年4月28日取得从化自来水公司出具的《关于广州市宏诚企业有限公司宏诚海峰花园住宅小区供水工程验收意见》显示：“符合供水规范，验收合格，同意投入使用”；（五）2015年4月28日取得广州从化中燃城市燃气发展有限公司出具的《工程联合验收单》，并认为：“所有安装的燃气管道吹扫、严密性、强度试验均符合《城镇燃气设计规范》要求，验收合格”；（六）2015年8月17日，涉案房屋小区供电工程中间检查验收通过，取得了广州供电局有限公司从化供电局出具的《客户受电工程中间检查意见书》；2015年11月9日，该小区供电工程又取得了《客户受电工程竣工验收意见书》；（七）2015年7月15日，被告向中国邮政集团公司广州市从化邮政局提交《通邮申请表》，但从化邮电局直到2015年10月16日才回复可以采用定位妥投协议方式通邮；（八）2015年8月6日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（从民防验［2015］4号），备案意见为：“同意竣工验收备案”；（九）2015年6月23日取得《从化市环境保护局关于宏诚海峰花园一期住宅楼工程4幢建设项目建设工程竣工验收备案环保意见函》（从环函［2015］122号），认为：“项目在建设期间按环评要求和批复落实雨污分流措施，未违反环保方面的法律法规，未造成环境污染和生态破坏”;（十）2015年6月24日取得从化市建设工程质量安全监督站出具的《关于住宅楼工程4幢（自编4#、5#、9#、10#）（宏诚海峰花园）质量监督报告的函》（从监报字2015-025）。二、迟延交楼为政府行为所致，被告应当免责。由上述内容不难看出，涉案房屋所在小区迟延办理验收的只有永久用电、人防、消防和通邮四项。涉案物业之所以未能及时通过上述验收，是因为政府部门临时改变涉案房屋所在小区供电线路所致。具体情况如下：首先，为保障地铁14号线施工，政府部门单方变更了涉案房屋所在小区的供电线路，致使工期延误并最终影响永久供电工程验收。被告在2012年8月22日就向供电部门申请了用电报装，并于同年8月30日签订了《供用电方案协议》，约定涉案楼盘由灌村站F13供电；配电房设置为：新建开关房2间，公变房2间、专用综合房1间、公用低压配电房3间。2013年6月13日，被告与从化输变电工程有限公司签订了《电气安装工程承发包合同》，对涉案楼盘外线路工程进行迁改，调整用电负荷，并于2014年3月27日完成了涉案楼盘外线路改造和负荷调整，取得了《单位工程竣工验收证明书》。接着，被告于2014年4月3日与从化输变电工程有限公司签订了《宏诚海峰小区永久用电工程电力安装工程承包合同》，该合同第三条约定：“根据国家工期定额和使用需要，商定工程总工期为签订合同后150天（工作日）内工程竣工验收并具备送电条件。”2015年5月前已经完成了永久用电的土建施工，并于6月5日顺利通过供电局分期竣工验收。为了保证地铁14号线的施工用电，政府供电管理部门单方决定将涉案楼盘由原来灌村站F13供电改变为街口站F17供电。在被告多次与相关部门协商无果的情况下，被迫在2015年6月8日与广州供电局有限公司签订了《供用电方案协议》，根据该协议约定，不但改变了涉案楼盘的供电站，而且配电房设置也变更为：新建开关房2间、公变房1间、低压配电房、高压室1间、专变房1间、低压配电房。由于临近交楼期限，改变配电房设置规划在事实上已不具有可行性，故被告才于6月10日提出了调整配电房设置的申请，请求仍按2012年8月30日《供用电方案协议》的规定建设配电房。虽然经过被告的多方协调最终于7月6日重新签订了《供用电方案协议》恢复了原来的配电房设置，但由于《供用电方案协议》的数次变更致使供电部门检查验收和审批时间延长，直至2015年11月份才取得《客户受电工程竣工检验意见书》并与广州供电局有限公司签订了《高压供用电合同》。其次，消防验收的前提条件是需提供《供电方案协议书》并且小区供电设施符合《供电方案协议书》要求后，才能进入消防验收阶段。由于区政府及供电部门将被告楼盘的永久用电由原灌村站F13调整到街口站F17，导致被告与供电部门于2015年7月6日重新签订《供电方案协议书》并根据其进行相关改造，因而导致消防验收延误至2015年11月9日才通过验收。因此，由于永久供电的调整导致消防验收推后是因政府职能行为不可抗力因素造成的延误，非被告主观掌握的。再次，通邮工程被告在2015年5月10日与珠海市岱华装饰材料有限公司签订《信报箱制安合同》，同年5月21日完成了信报箱安装工程，5月22日就可以正式收到邮件。同年7月经验收合格，7月15日被告已向邮电部门申请通邮，被告于8月和9月支付了安装工程款，邮电部门受理被告通邮申请后直到同年10月16日出具了验收证明，并且被告支付每户100元的投递费共41200元。最后，人防工程是由于永久供电需加班加点施工，所需的施工设备和材料堆放在人防地下工程里面，导致人防工程需等待电力工程施工完毕后才进行相关验收，涉案楼盘的人防工程延误至8月6日才通过验收。由此可见，涉案房屋所在小区永久用电、人防、消防验收迟延，均是由于政府为了保障地铁14号线施工用电调整供电线路所致。通邮验收迟延也是邮电局审批迟缓所致。根据《商品房预售合同》第十三条及其附件七第三条第3款的规定，因不可抗力、异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门等所引起的原因，导致逾期交楼的，应当免除被告逾期交房的违约责任。三、关于从化供电局对涉案小区永久用电调查复函涉及的问题。被告注意到，在涉案小区的另一案中[案号：（2016）粤0184民初1226号]，从化法院先后两次向广州供电局有限公司从化供电局发函调查涉案小区永久用电。从化供电局分别于2016年6月16日和同年7月12日向法院复函称：一、供电局结合地铁14号线临时用电供电方案，调整供电路线在前（5月份），被告申请配电房调整在后（6月份），属于两件事；二、该项目分期报竣工的业务需要修改供电方案、需要重新签订《供电方案协议书》、需要重新设计永久用电工程，但不需要重新施工和不需要重新竣工检验；三、供电局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为街口站F17供电，不会造成永久用电工程推迟。基于此，从化法院在（2016）粤0184民初1226号案判决中，作出了供电线路调整及重新设计施工图纸、拆除电缆重新施工的行为与永久用电工程迟延完工之间没有关联性的认定。对此，被告做如下回应：一是广州供电局有限公司从化供电局是向社会提供供电管理行政管理的单位，并不是实际施工单位，本案中负责电气设备安装工程施工的是从化输变电工程有限公司。两个单位不同主体，供电局对涉案小区供电线路调整后，永久用电工程是否增加新的工程量以及是否导致工程延期等情况并不十分清楚。因此供电局复函对工程工期的判断不是十分准确，对于是否增加工程量以及是否因此导致延期竣工，应以从化输变电工程有限公司的答复为准。二是本案应以供电局于2016年8月11日向从化法院发出的《关于宏诚海峰花园永久用电的情况说明》和从化输变电工程有限公司2016年8月26日出具《情况说明》来认定事实。据了解供电局在向法院发出两份复函后，认为对工期的判断并不十分准确，为避免误判才向本院再次发出了《关于宏诚海峰花园永久用电的情况说明》。根据这两份证据显示：一、政府因保障地铁14号线施工才改变了涉案小区的供电方案；二、供电线路调整后需要重新审批、重新设计、重新图纸审核；三、输变电公司需要根据重新审批设计的图纸，对已施工好的电缆予以拆除，并按照重新审批设计的图纸进行电缆预埋铺设施工。由此我们可以看出，涉案小区永久用电工程迟延和该小区供电线路调整明显存在因果关系。三是因地铁14号线施工调整涉案小区供电线路的时候，开发商已经完成了永久用电涉及的所有土建工程，并且土建部分通过了供电局的分期竣工验收，剩余就是电表安装、小区配送电设施、设备安装等工作。线路调整要重新审批、重新设计、重新图纸审核，这些工作都要在永久用电工程竣工验收前完成。同时，负责输变电建设的输变电工程公司也出具了材料，确认因供电线路调整需要按照新图纸重新预埋管线，大约有400米左右是通过顶管施工完成等，工程量还是有点大的。综上所述，被告逾期交房完全是由地铁14号线施工而改变涉案小区供电线路所致。换句话说，政府及公用事业单位的原因导致交楼迟延，按照合同约定被告应当免责。经审理查明：2014年3月27日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区江埔街凤院村太平寺地段“宏诚海峰花园”第5#幢13层1303号房；建筑面积86.26平方米；总金额为745134元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的39.61%，金额295134元，除首期款外，剩余房款金额450000元须于2014年4月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定：被告应当在2015年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日的，原告有权单方面解除合同的。原告要求解除合同的，应书面通知被告，被告应在收到原告解除合同通知之日起30日内无息退还原告已支付房价款。若原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。附件七补充协议第三条第3点约定：《商品房买卖合同》中交房期限除“不可抗力”外，还包括不可避免或者异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因在内。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款745134元，被告分别于2014年4月10日开具首期款295134元的发票，2014年6月20日开具尾期款450000元的发票给原告。原告收到被告发出的收楼通知后，于2015年7月29日向被告发出《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》，于2016年4月8日向被告发出《房屋拒收函二》，认为涉案房产不符合交楼条件拒绝收楼。另查明：涉案“宏诚海峰花园”项目，分别取得以下相关资料：1.2015年4月16日取得从化市规划局出具的从规验证[2015]26号《建设工程规划验收合格证》，验收合格。2.2015年4月28日从化市自来水公司出具《关于广州市宏诚企业有限公司宏诚海峰花园住宅小区供水工程验收意见》，符合供水规范，验收合格，同意投入使用。3.2015年4月28日广州从化中燃城市燃气发展有限公司出具《工程联合验收单》，认为所有安装的燃气管道吹扫、严密性、强度试验均符合《城镇燃气设计规范》要求，验收合格。4.2015年5月29日取得建设单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，评定为合格，同意验收。5.2015年6月23日从化市环境保护局出具的从环函[2015]122号《从化市环境保护局关于宏诚海峰花园一期住宅楼工程4幢建设项目建设工程竣工验收备案环保意见的函》，认为项目在建设期间按环评和批复要求落实雨污分流措施，未违反环保方面的法律法规，未造成环境污染和生态破坏。项目目前未有入户入住，不具备竣工环保验收条件，建设单位先行到相关单位办理项目建设工程竣工验收备案手续。6.2015年8月6日从化市民防办公室出具从民防验[2015]4号《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意竣工验收备案。7.2015年10月16日中国邮政集团公司广州市从化邮政局出具通邮批复意见。8.2015年10月20日取得广州市公安消防局出具的穗公消验字[2015]第1699号《建设工程消防验收意见书》，关于自编4#、5#、9#、10#楼的消防验收评定为合格（地下室另行申报验收）。9.2016年3月11日取得广州市公安消防局出具的穗公消验字[2016]第0327号《建设工程消防验收意见书》，关于自编4#、5#、9#、10#楼的地下室消防验收评定为合格。10.2016年4月5日“宏诚海峰花园”自编4#、5#、9#、10#楼取得竣工验收备案表。11.2016年4月8日，广州供电局有限公司从化供电局出具《关于宏诚海峰花园永久用电工程情况说明》，说明工程永久用电工程设计在2013年7月15日提交给该局审核，通过设计审核，转入施工阶段，并于2015年1月部分工程完成施工，进入验收阶段。2015年5月15日，被告到该局办理分期报竣工，涉及住宅用电420户。因政府保障地铁14号线用电需要，该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为由街口站F17供电。2015年6月10日，因电房配置原因需要调整，被告到该局申请修改供电方案，2015年7月6日双方签订分期报竣工的修改方案，于2015年11月12日通过竣工检验，于2015年11月19日双方签订《供电用合同》，于2015年12月30日开装表传票，在一周内陆续完成本期的420块住宅电表安装。宏诚海峰花园永久用电涉及住宅用户1050户，已装表送电420户。2016年6月15日，本院向中国邮政集团公司广州市从化邮政局发出调查函，调查了解涉案项目取得永久通邮文件的时间及文件内容，该局于2016年6月16日复函我院，根据“宏诚海峰花园”实际情况，建议“宏诚海峰花园”采用定位妥投协议方式通邮，并于2015年10月16日批复“宏诚海峰花园”通邮申请。并提供了2015年10月16日通邮申请表、定位妥投协议书。2016年6月15日，本院向广州供电局有限公司从化供电局发出调查函，调查了解：1.2015年6月10日因电房配置原因需要调整，被告修改供电方案是否因地铁14号线用电需要而进行；2.已装表送电的420户包括“宏诚海峰花园”的哪些用户；3.涉案“宏诚海峰花园”项目的永久供电使用证明材料及具备永久用电条件的具体时间。该局于2016年6月16日复函我院：1.该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，调整供电线路在前（5月份），被告申请电房配置调整在后（6月份），属于两件事项；2.已装表送电的420户清单见附件1：《FB13：用电设备容量清单》；3.宏诚海峰花园项目在2015年12月30日开装表传票，在一周时间内陆续安装了本期报装的420块住宅电表，完成永久用电工程。并向本院提供了4#、5#、9#、10#楼的一户一表报装清单，包括了涉案房产。2016年6月30日，本院又向广州供电局有限公司从化供电局发出调查函，调查了解：2015年6月10日，被告调整电房配置以及修改供电方案的原因？该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为由街口站F17供电，是否需要被告修改供电方案重新签订《供用电方案协议》，重新设计永久用电工程、施工及进行竣工检验？该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为由街口站F17供电，是否会造成被告永久用电工程推迟完成？2016年7月12日，该局复函（二）：二、关于2015年6月10日，被告调整电房配置以及修改供电方案的原因：1.2012年9月，该局与被告签订《供电方案协议书》中约定新建“专用综合房1间”；2.由于该小区花园的420户急于竣工送电，在2015年5月15日来该局办理分期报竣工业务，按照业务流程，该局按最新的电房配置要求制定相应的供电方案，新建“专用综合房1间”变成新建“高压室1间、专变房1间、低压配电房”，双方在2015年6月9日签订了《供电方案协议书》；3.2015年6月10日被告向该局报送申请函，原因是该电房的部分土建及电气已完成施工，而且无位置增设新配电房；4.该局到现场勘查后，再经联合审批会审核，同意被告的申请，修改供电方案，将电房配置恢复为新建“专用综合房1间”，在2015年7月6日重新签订《供电方案协议书》。三、2015年5月15日来该局办理分期报竣工业务，该局结合地铁14号线施工用电供电方案，调整该小区花园的420户的供电方案，按照用电报装流程的设置，该项目分期报竣工的业务需要修改供电方案、需要重新签订《供电方案协议书》、需要重新设计永久用电工程，但不需要重新施工和不需要重新竣工检验。四、该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为街口站F17供电，不会造成永久用电工程推迟完成。2016年8月11日，广州供电局有限公司从化供电局又向本院出具《关于宏诚海峰花园永久用电的情况说明》：2015年5月15日被告到该局办理分期报竣工申请，该局结合十四号线地铁施工用电，宏诚海峰花园永久用电由灌村站F13线路变更为街口站F17线路供电，根据《广州供电局业扩管理细则》用电报装业务流程，需要重新审批、重新设计、重新图纸审核。2016年8月26日及2016年11月8日，从化输变电工程有限公司出具《情况说明》，主要说明以下情况：该公司于2014年4月3日与被告签订《宏诚海峰小区永久用电工程电力安装工程承包合同》后，于2014年11月29日全面完成施工进入验收阶段，2015年5月办理分期报竣工验收。由于政府要求配合地铁14号线施工，将宏诚海峰小区永久用电由灌村站F13线路变更为街口站F17线路供电，该公司根据从化供电局重新审批设计的新图纸，进行了对已施工好的电缆予以拆除施工，并重新按新审批设计的图纸进行电缆预埋铺设施工，该重新铺设预埋电缆工程于2015年11月11日施工完毕等。2016年6月15日，本院向广州市公安消防局发出调查函，调查被告取得涉案楼盘的《建设工程消防验收意见书》的前提是否必须提供2015年7月6日被告与广州供电局有限公司签订的《供用电方案协议》。该局于2016年7月8日函复本院，来函所述《建设工程消防验收意见书》取得的前提并未有《供用电方案协议》这一项。另查：业主曾毅华与被告商品房预售合同纠纷一案中，广州市中级人民法院二审作出(2016)粤01民终13944号民事判决书，为进一步查明案件事实，广州市中级人民法院分别发函向广州市公安消防局、广州市从化区环境保护局、中国邮政集团公司广州市从化区邮政局、广州供电局有限公司从化供电局了解本案相关情况，具体复函情况如下：一、广州市公安消防局于2016年12月19日出具穗公消函〔2016〕138号复函，主要内容为：1、《广东省公消防监督执法实务指南》及《建设工程消防验收评定规则》关于建设工程消防验收资料审查的相关规定，均未要求必须提供供电协议；2、建设单位可以申请局部建设工程消防验收，但应符合申请局部建设工程消防验收的相关规定；等。二、广州市从化区环境保护局于2016年12月2日出具从环函〔2016〕247号复函，主要内容为：宏诚公司于2015年6月向我局申请办理宏诚海峰花园一期4幢住宅楼建设工程竣工验收备案的环保意见，当时该住宅楼尚未交付使用不产生排污，建议其先通过其他单位验收，交付使用产生排污后再申请环保验收，目前该项目还没有办理环保验收手续等。三、中国邮政集团公司广州市从化区邮政局于2016年11月30日复函，主要内容：1、通邮申请正常批复是一周内完成，宏诚公司申请通邮的时间是2015年7月15日，我局接申请后实地考察发现该小区自建的信报箱不符合标准要求，导致报刊无法投递进箱，故建议其重建标准信报箱后通邮，或以签订“定位妥投协议”方式进行通邮。宏诚公司初步决定重建信报箱，后经其内部商定决定采用“定位妥投方式”通邮，导致本次通邮申请批复过长。2、目前涉案楼盘已经以定位妥投协议的方式永久通邮，如住户无法收到邮件可到邮局核查；《定位妥投协议书》和《通邮申请表》属永久通邮文件；等。四、广州供电局有限公司从化供电局于2016年12月2日出具复函，主要内容如下：1、涉案永电工程通过竣工验收的时间是2015年11月11日，不是11月9日；2、根据统计数据，2012年1月1日至2015年1月1日在从化地区报装统建小区已竣工的项目共59宗，从报装到送电全过程平均耗时448天，其中耗时排第一的1192天，本案小区永电工程耗时1184天排第二；3、我局于2015年2月制定地铁14号临时用电方案，宏诚公司于2015年5月15日来我局办理分期报竣工业务，我局结合十四号线地铁施工用电方案，变更宏诚海峰花园永久用电供电线路，并以《供电方案协议书》形式将此事书面告知宏诚公司；如果宏诚公司在确定需要调整供电线路前提出竣工验收申请，若工程验收合格，在签定《供用电合同》后将在约一周时间内完成装表送电；4、涉案项目第一次报中间检查时间是2015年8月13日，并非2015年5月中旬。宏诚公司2015年5月中旬是来我局申请分期报竣工而并非申请“报竣工”。5、办理永电竣工验收的主动权在业主和施工单位，广州供电局的供电服务承诺是：供电方案答复15个工作日，工程设计图纸审核10个工作日，中间检查3个工作日，竣工检验3个工作日，《供用电合同》制定和审批4个工作日，装表接电7个工作日；6、施工过程不属我局管理范围，属于施工单位职责，是否需要重新施工，请咨询。修改供电方案需要重新签订《供电方案协议书》、重新设计永久用电工程；7、宏诚公司于2015年5月15日来我局办理分期报竣工申请，我局结合十四号线地铁施工用电，变更宏诚海峰花园永久用电供电线路，根据用电报装业务流程，需要重新审批、重新设计、重新图纸审核；等。又查：原告曾于2016年3月21日起诉被告，因未在法定期限内补交案件受理费，本院于2016年12月19日作出（2016）粤0184民初1237号民事裁定书，裁定按撤诉处理。另查：涉案楼盘业主曾向广州市从化区环境保护局报送《关于对宏诚海峰一期的环保意见函的定性申请》的材料，询问涉案房产的环保情况。该局于2017年3月6日函复业主，出具《广州市从化区环境保护局关于的意见》，函复意见如下：根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据《建设项目环境保护管理条例》、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》等有关规定，环保部门对建设项目的行政许可事项只有环评审批和竣工环保验收两项。该房地产项目暂未有住户入住，不符合建设项目竣工环保验收方面的法律法规要求。该局出具的《从化市环境保护局关于宏诚海峰花园一期住宅楼工程4幢建设项目建设工程竣工验收备案环保意见的函》（从环函[2015]122号），仅作为该项目建设工程在建期间环境监管的意见，不作为项目竣工环境保护验收的依据。项目在交付使用后，必须立即委托有资质的环境监测机构对所排放污染物进行验收监测和编制《建设项目竣工环境保护验收监测报告表》，并按规定向该局申请项目竣工环境保护验收。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、涉案房产何时符合交付条件？原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人均具有法律约束力。双方在涉案合同中约定被告应在2015年7月31日前交房，还约定被告应当向原告提供合同第十五条中约定的相关资料，但从被告提交的证据来看，涉案楼盘至合同约定的交楼日尚未满足双方约定交楼条件，且被告直至2016年4月5日才取得涉案房屋所在楼宇的竣工验收备案表。因此，从现有证据来看，涉案房产于2016年4月5日才符合合同约定和法定的交房条件。原告认为被告环保方面的证明文件至今不符合合同约定，2015年6月23日从化市环境保护局出具的从环函[2015]122号《从化市环境保护局关于宏诚海峰花园一期住宅楼工程4幢建设项目建设工程竣工验收备案环保意见的函》已经表明该函不是竣工环保验收的意见，由于项目当时未有住户入住，不具备竣工环保验收条件，因此出具该函由被告办理竣工验收备案手续。广州市从化区环境保护局向广州市中级人民法院出具的[2016]247号复函也表明，其于2015年6月23日出具的环保意见是因住宅楼尚未交付使用不产生排污，建议先通过其他单位验收，交付使用产生排污后再申请项目竣工环保验收。从化区环境保护局向业主欧阳丹出具的《关于对宏诚海峰一期的环保意见函的定性申请的意见》，也表明了涉案楼盘需要交付使用后再进行竣工环境保护验收。被告亦以从环函[2015]122号函取得了竣工验收备案表，竣工验收备案表中记载被告提交备案的资料第6项即为环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，可见从环函[2015]122号函即为环保部门出具的认可文件，符合双方合同第十五条第（五）项的约定。涉案房产交付原告使用后，被告仍应按照相关法律法规和行政机关的要求办理项目竣工环保验收。被告认为2015年11月11日永电工程申请验收之日即已符合交房条件，不符合双方合同的约定；被告认为消防合格时间为2015年10月20日（取得自编4#、5#、9#、10#楼的《建设工程消防验收意见书》的时间），自编4#、5#、9#、10#楼地下室部分的消防验收不影响原告居住使用，但地下室是楼房主体结构的一部分，其消防是否合格直接影响业主的居住安全，应当全部验收合格方能交付使用，故对被告该抗辩理由本院不予采纳。二、关于逾期交房违约责任的承担问题被告抗辩认为永电工程未能按期完成的原因是地铁十四号线施工，由灌村站F13供电线路调整为街口站F17线路供电，其与广州供电局有限公司从化供电局于2015年6月8日签订第一次修改线路供电的《供用电协议》，2015年7月6日签订第二次修改线路供电的《供用电协议》，并需要重新施工导致延误；消防验收未能如约取得许可文件的原因是其前提条件需向消防部门提供《供电方案协议书》才能进入消防验收阶段，因此逾期交房是不可抗力和政府行为所致，被告应当免责。对此，本院认为，首先，被告作为房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时具备永久用电等交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间，此亦属于宏诚公司应承担的相关开发建设风险。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使被告主张导致永电延迟的原因系施工单位工作安排的抗辩理由成立，被告亦不能因此而免除其应向业主方承担的迟延交楼违约责任。最后，虽然被告办理永电手续过程中确实遇到了供电部门为配合地铁施工临时用电需要而变更涉案楼盘项目供电线路的情况，但一方面，从供电部门的复函内容来看，供电部门认为该供电线路的调整不会造成被告永久用电工程推迟完成，而被告提供的证据亦不足以证明被告在不存在该供电线路调整的情况下就必然可以在合同约定的交楼日前完成永电手续；另一方面，涉案合同第十三条明确约定如房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告，而被告并未就此书面告知原告，故被告以永电迟延系施工方及供电部门原因为由要求免除其迟交楼违约责任的抗辩理由缺乏充分理据，亦不符合合同约定，本院均不予采纳。三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题合同第十四条约定，被告如未能按合同规定的期限交房，逾期超过180日的，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益损失进行比较。被告认为违约过高，未提供相应证据，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按照约定在2015年7月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用，但涉案房产至2016年4月5日取得竣工验收备案表后才符合合同约定和法定的交楼条件，故被告应以总房价为基数，按照每日0.05%的标准，支付从2015年8月1日起至2016年4月5日止的逾期交房违约金给原告。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市宏诚企业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓昭扬、李银开支付逾期交房违约金（以购房款745134元为本金，按每日万分之五的标准，从2015年8月1日起计至2016年4月5日止)；二、驳回原告邓昭扬、李银开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1060元，由被告广州市宏诚企业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一七年四月十日书记员  高淑仪