安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）池民三终字第00119号
上诉人（原审被告）：池州市安顺汽车销售服务有限公司，住所地安徽省池州市站前区国际汽车城5幢120、121室。
法定代表人：杨爱萍，该公司董事长。
委托代理人：唐义旺，安徽安池律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司，住所地安徽省池州市火车站站前区，。
法定代表人：杨小平，该公司董事长。
委托代理人：陈长启，安徽九华律师事务所律师。
上诉人池州市安顺汽车销售服务有限公司（以下简称安顺汽车公司）因与被上诉人安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司（以下简称盛园汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00633号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月6日公开开庭进行了审理。安顺汽车公司的委托代理人唐义旺，盛园汽车公司的委托代理人陈长启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：盛园汽车公司与安顺汽车公司于2010年12月29日签订一份《池州国际汽车城租赁合同》。约定盛园汽车公司将坐落在长江南路火车站站前区国际汽车城5号楼120-121室（建筑面积272.36平方米）及室外停车场（136.18平方米）出租给安顺汽车公司作为汽车销售的经营场所。租期为三年，即自2010年12月1日至2013年11月30日。房屋租金每月每平方米15元，年租金为49024元。停车场地租金每月每平方米4元，年租金为6536元。租金支付方式为先付租金后使用房屋及场地，第一年租金按年支付，须在该合同签订后即一次性付清；自下一年度起，租金每半年支付一次，并须提前一个月支付。租赁期内，安顺汽车公司使用的水电、物业费由安顺汽车公司承担。安顺汽车公司不履行该合同中约定事项，盛园汽车公司有权终止合同，安顺汽车公司应按日租金的5倍向盛园汽车公司支付滞纳金等内容。
合同签订后，盛园汽车公司履行了交付房屋及场地的义务，安顺汽车公司支付了至2013年5月30日之前的房屋租金，场地租金缴纳至2011年11月30日止。由于安顺汽车公司未缴纳2013年下半年的房屋租金24512元及2011年12月1日之后的场地租金13072元，以致成诉。案经原审调解未果。
原审另查明：长江南路火车站站前区国际汽车城5号楼120-121室房屋的权利人为程胜芳。程胜芳与盛园汽车公司在2010年3月9日签订了一份《商品房委托租赁合同》，约定程胜芳将该房的全部使用权委托给盛园汽车公司，由盛园汽车公司在法律规定的范围内进行合法经营，租期为三年，租金由盛园汽车公司一次性支付给程胜芳。
原审认为：盛园汽车公司依据与房屋权利人程胜芳签订的《商品房委托租赁合同》，取得了诉争房屋的全部使用权。根据该合同的内容，双方签订的委托租赁合同实则为租赁合同。盛园汽车公司依据该合同约定对外出租，权利人并无异议，故对安顺汽车公司辩称盛园汽车公司诉讼主体不当，原审不予采纳。
盛园汽车公司与安顺汽车公司之间签订的租赁合同，系双方当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，真实有效。合同签订后，盛园汽车公司依约履行了房屋及场地交付义务，安顺汽车公司依约应按时交纳租金。安顺汽车公司仅缴纳了部分租金，未交纳后期租金已构成违约，依法应当承担违约责任。租赁合同约定，安顺汽车公司如逾期支付租金，盛园汽车公司则按日租金5倍收取滞纳金，逾期一个月则视为安顺汽车公司违约。安顺汽车公司在履约过程中迟延交付租金已经违约，盛园汽车公司要求支付违约金的诉讼请求应予支持。盛园汽车公司考虑到合同约定的违约金过高，自愿调整为同期银行贷款利息的四倍，不违反法律规定，应予支持。
合同约定，房屋租金除第一年租金外，以后租金每半年支付一次，须提前一个月支付。根据该约定，安顺汽车公司所欠盛园汽车公司2013年下半年的房屋租金24512元应于2013年4月30日前支付。由于安顺汽车公司未按期支付，故对盛园汽车公司要求其支付房屋租金的诉求，原审予以支持。现盛园汽车公司要求安顺汽车公司承担至2013年4月27日之前的房屋租金违约金，原审不予支持。
盛园汽车公司与安顺汽车公司签订的房屋租赁合同中约定室外停车场面积为136.18平方米，盛园汽车公司提供了商品房委托租赁合同、国有建设用地使用权证、池州国际汽车城场地及物业管理委托协议、池州市物价局池价费函（2011）79号文件，证明了盛园汽车公司具有租赁权。但盛园汽车公司起诉要求安顺汽车公司场地租金按338平方米予以计算，与合同约定不符，原审不予采纳，原审确定按合同约定的场地面积136.18平方米予以计算。根据约定租金每半年支付一次，并须提前一个月支付，即安顺汽车公司应于2011年10月31日、2012年4月30日、2012年10月31日、2013年4月30日各支付3268元，由于安顺汽车公司未按合同约定支付该租金，故对盛园汽车公司要求安顺汽车公司承担场地租金及违约金（截止2013年4月27日止）的诉求，予以支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1、池州市安顺汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司支付房屋租金24512元。2、池州市安顺汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司支付场地租金13072元及违约金（违约金按银行同期贷款基准利率的四倍，自2011年11月1日、2012年5月1日、2012年11月1日起均以场地租金3268元为基数分别计算至2013年4月27日止）。3、驳回安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费2049元，安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司负担600元，池州市安顺汽车销售服务有限公司负担1449元。
安顺汽车公司不服原审判决，主要上诉理由为：1、盛园汽车公司作为原告起诉要求安顺汽车公司承担支付房屋和场地租金的主体资格不适格。房屋属于程胜芳所有，而非盛园汽车公司所有。2、原审法院对盛园汽车公司提供的池州市物价局文件作为裁判案件的依据之一明显不当。3、退一步讲，即使盛园汽车公司具备适格主体的情况下，其要求安顺汽车公司承担违约金无事实依据。请求二审法院依法撤销原审判决并改判驳回盛园汽车公司的起诉。
盛园汽车公司答辩称：房屋产权归属程胜芳是事实，但程胜芳与盛园汽车公司签订租赁合同，实际上是盛园汽车公司回租，盛园汽车公司主体适格。池州市物价局收费函不能否定盛园汽车公司收费的合法性。安顺汽车公司认为场地属于全体业主所有是对法律的误读。
二审中，盛园汽车公司提供《池州市规划建设指导委员会会议纪要》（以下简称规划纪要）复印件，证明案涉租赁场地属于安徽省池州市和兴园房地产开发有限公司，车位是经营性质，不属于业主共有。
安顺汽车公司认为，该规划纪要是原则性规划，不能证明车位属于经营性场地。
本院认为：该规划纪要的内容不能充分证明案涉车位的权属，不予采信。
本院另查明：2010年1月20日，安徽省池州市和兴园房地产开发有限公司（以下简称和兴园房产公司）与盛园汽车公司签订了《池州国际汽车城场地及物业管理委托协议》，约定将场地经营权授予盛园汽车公司经营。对原审认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：2010年12月29日，安顺汽车公司与盛园汽车公司签订《池州国际汽车城租赁合同》，盛园汽车公司作为合同相对人与本案有直接利害关系，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，为适格的原告，安顺汽车公司认为盛园汽车公司诉讼主体不适格的上诉理由，本院不予支持。盛园汽车公司与房屋所有权人程胜芳签订《商品房委托租赁合同》。该合同已明确盛园汽车公司对案涉的租赁房屋享有经营和租赁的权利。2010年1月20日，和兴园房产公司与安顺汽车公司签订了《池州国际汽车城场地及物业管理委托协议》，约定和兴园房产公司将场地经营权授予盛园汽车公司经营。安顺汽车公司上诉称，和兴园房产公司非租赁场地的合法使用权人，无权授权盛园汽车公司经营。本院认为，租赁合同的出租人并非限定于租赁物的产权人，盛园汽车公司作为出租人未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，租赁合同合法有效。盛园汽车公司按照租赁合同要求履行了出租人义务，安顺汽车公司亦应按照租赁合同的约定履行承租人义务。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。安顺汽车公司的各项上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2049元，由上诉人池州市安顺汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
代理审判员 程 进
代理审判员 段贵峰
二〇一四年一月六日
书 记 员 李 莹