西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初1235号
原告黄洁，女，汉族。
被告西安雅柏文置业有限公司。
法定代表人孟松合，总经理。
委托代理人丘晓安，男。
委托代理人田素洁，女。
原告黄洁与被告西安雅柏文置业有限公司（以下简称雅柏文公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄洁、被告雅柏文公司的委托代理人丘晓安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄洁诉称，其于2014年与被告签订《商品房买卖合同》（编号5049092），约定交房期限是2015年10月30日，但直至2016年1月28日已逾期满90天，该房屋仍不具备居住条件，配套不完善，而且无法提供“竣工验收备案表”，也没有提供合法的官方机构出具的房屋合格的法定条件，没有达到国家法定的房屋使用条件。其根据《商品房买卖合同》第九条之约定，于2016年1月29日向被告寄出了解除《商品房买卖合同》通知被退回。现诉至法院，请求判令：1、解除《商品房买卖合同》，支付已付购房款、利息235702.98元、违约金60673.30元及逾期办理手续违约金1516.83元，总计297893.11元；2、诉讼费由被告承担。
被告雅柏文公司辩称，1、2015年10月20日，其与参建的监理、施工、勘察、设计等五方共同对涉案项目进行竣工验收，并出具质量合格的建筑工程竣工验收报告，涉案商品房于2015年10月20日达到合同约定的交付条件，被告及时发出收楼通知，不存在逾期交楼的情形。“竣工验收备案”并非法定的商品房交付条件，涉案商品房的交付无须获得竣工验收备案表等文件；2、根据地方政府有关高中考试期间、环境治理期间等暂停施工的管理规定，有权据实顺延涉案商品房的交付使用时间，顺延期间被告无须承担任何违约责任；3、涉案商品房已于合同约定的时间提前符合法定和约定的交付条件，被告有权依据合同约定据实顺延商品房的交付使用时间，不存在任何违约行为，原告请求解除合同的诉讼请求没有事实及法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年5月31日，原告黄洁与被告西安雅柏文置业有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的西安市阿房一路海伦春天3幢1单元13层11302号房，建筑面积103.65平方米，单价为每平方米5853.67元，总房款为606733元；付款方式，首期186733元，须于签订合同当日或之前付清。买受人签订合同后当天内到指定银行完成办理按揭的全部手续，且按揭款应于三个月内支付给出卖人，按揭金额为人民币42万元整；交房期限，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件、5、该商品房取得竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的；2、在施工中遇到政府或工程监工认定的重大技术难关，因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法规、政府部门的验收或市政配套的批准与安装等的延误及其他非出卖人所能控制的因素；3、详见补充协议；出卖人逾期交房的违约责任。除合同约定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出买人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金；交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为买受人已按合同约定或出卖人通知的时间接收了商品房；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电在该商品房的交付日期达到可以使用状态；2、电梯（如有）在该商品房的交付日期达到可以使用状态；3、供暖设备（如有）在该商品房交付日期的第二个采暖季达到使用状态。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因政府有关部门验收延误，但已达到验收标准的，视为符合交付使用条件；2、该状况不影响房屋交付，但若造成房屋无法使用的，出卖人按每日50元的标准向买受人支付补偿。上述商品房买卖合同签订后，原告依约履行了给付房款的义务。
2015年10月20日，被告雅柏文公司作为建设单位组织设计、勘察、施工、监理单位完成了五方竣工验收，并出具了《建设工程竣工建设验收报告》，结论为“该工程经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对各分部共同检查，满足设计要求，符合国家规范及标准，同意接收使用”。2015年10月28日，被告雅柏文公司以EMS专递方式通知原告等业主收房。原告于2016年1月29日以被告未达成法定交房条件拒绝收房，并向被告发出解除商品房买卖合同通知。由于双方各持已见，致调解未果。
以上事实，有商品房买卖合同、建筑工程竣工验收报告、收楼通知书、EMS投邮单、政府有关治污减霾要求停工的文件、自来水公司有关文件、西安市环保局沣渭新区分局批复、消防验收意见书、燃气验收意见书、客户受电工程竣工意见书等及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。根据原告的诉讼请求、被告的答辩意见及庭审调查情况，本案的争议焦点为：1、诉争房屋的交付条件；2、原告要求解除商品房买卖合同是否符合约定的解除条件。关于诉争房屋的交付条件问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付条件即“该商品房取得竣工验收报告”，该约定是否违背法律规定、或低于法律规定的义务，我国现行相关法律、行政法规并未明确规定建筑工程必须取得《建筑工程竣工验收备案表》后,方可交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建筑工程经验收合格的，方可交付使用”。第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用。工程竣工验收备案只是行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。本案中，被告作为建设单位组织设计、勘察、施工、监理单位完成了五方竣工验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》,应当说涉案的房屋达到合同约定的“该商品房取得竣工验收报告”的交付条件，且未违反法律、法规的强制性规定。原告主张取得竣工验收备案表才能证明诉争房屋符合法定交付条件，因备案只是竣工验收之后的一个行政内部监管程序，不是交付使用的法定必备条件，且竣工验收备案表亦不是双方合同约定的交付条件，故被告是否办理竣工验收备案登记并不影响被告向原告交付房屋。被告在合同约定的期限内已通知原告收房，故商品房买卖合同中约定的解除条件不成就，原告以被告逾期交房请求解除合同、返还购房款等诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告黄洁的诉讼请求。
案件受理费5768元（原告已预交），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 同 创
代理审判员 刘晓国
代理审判员 张鲜鸽
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 赵珂楠