长春汽车经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0192民初1069号原告(反诉被告)：王鹤，现住长春汽开区。委托代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。委托代理人：石宝林，现住长春汽开区，系原告王鹤的丈夫。被告（反诉原告）：辛兵，1986年10月1日出生。被告（反诉原告）：孟晶，现住长春市绿园区。系被告辛兵的妻子。二被告的共同委托代理人：王一伟，吉林同信法大律师事务所律师。第三人：长春美凯房地产经纪有限公司，地址长春汽开区远创樾府小区。法定代表人：田伟波，该公司总经理。原告（反诉被告）王鹤诉被告（反诉原告）辛兵、孟晶和第三人长春美凯房地产经纪有限公司（简称美凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告及其委托代理人翟敏、被告孟晶及二被告的委托代理人王一伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)起诉称：2017年8月12日，原告、被告、第三人共同签订《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定原告购买二被告位于长春汽开区远创樾府小区3/4栋1711号房，原告支付定金1万，向长春美凯房地产经纪有限公司支付信息服务费、商业贷款服务费及评估费共计16860元。合同签订后，由于被告孟晶没有办理房主委托代卖的手续，房主辛兵由于在外地工作不能亲自办理房屋买卖手续，致使房屋一直未能办理过户手续。现原告依据《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，诉至人民法院，请求判令：一、解除原被告于2017年8月12日签订的《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》合同；二、被告向原告返还定金1万元；三、被告向原告支付违约金4万元（因房屋价格上涨原告存在的相应损失）；四、二被告与美凯公司共同赔付原告向中介公司支付的各项费用共计16860元；五、诉讼费由被告承担。二被告（反诉原告）孟晶对原告本诉答辩称:1、同意解除房屋买卖合同，但不存在任何违约行为，涉案房屋不能及时更名是因为原告没有按照合同交付30万元首付款所致，违约的是原告，不是二被告，不同意归还原告定金及支付原告违约金及赔偿原告房屋中介费用损失。第三人长春美凯房地产经纪有限公司对本诉答辩称：二被告从签署合同到现在从来没有表现过违约，即不卖或者涨价，所以被告没有违约，我不同意原告的起诉。对被告的反诉，我认同。在原告起诉期间被告的房屋已经受到经济损失，因为被告的租户已经离开了，还有就是，拖延了房屋买卖的时间。被告孟晶（反诉原告）反诉称：2017年8月12日，反诉人、被反诉人与第三人签订了《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，补充协议第二条第2款约定，被反诉人应按照贷款银行要求将首付款30万元以银行过款的方式向反诉人支付，反诉人用于银行提前还款使用，还款后银行出具还款证明、他项证、产权证以后，才能到产权处申请办理权属变更登记，反诉人按照合同约定，提供了真实的、完整的、有效的手续提交给银行，银行也已经验收通过，但被反诉人迟迟不按照合同约定交付首付款，还提出解除合同，要求反诉人赔偿损失，导致银行无法出具还款证明、他项证、产权证，更无法向产权登记部门申请办理更名过户手续，所以，被反诉人明确表示不购买二被告的房屋的行为已构成违约，理应承担违约责任。另外反诉人在与被反诉人签订合同时，房屋是处于租赁状态，反诉人为了履行合同，与承租人提前解除租赁合同，由于被反诉人的违约行为，给反诉人造成严重经济损失，按合同约定，我们可以主张违约金12.4万元，现反诉人只请求被反诉人支付4万元违约金，包括定金1万元。被反诉人王鹤（本诉原告）对反诉答辩称：反诉人孟晶不是房主，无权出卖房屋，因此被反诉人要求其提供公证的授权委托书，该项要求合理合法，因其无法提供导致交易无法进行，其依法应当承担违约责任。其提起反诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明：二被告系夫妻关系，2010年10月25日登记结婚。2011年8月24日二人以辛兵名义通过银行按揭贷款的方式向吉林省远创房地产开发有限公司购买了长春汽开区远创樾府小区3/4栋建筑面积为84,24平米的1711号房屋。2014年8月13日二被告取得该房屋的产权证。2017年6月17日，二被告在第三人处进行了房屋销售登记，因被告辛兵在四川省工作，具体房屋出卖事宜便委托被告孟晶进行，并向第三人出具了相应的《委托出售协议》。2017年8月12日，原告为筹备与男友石宝林结婚准备房屋，通过美凯公司，欲以二手房贷款的方式购买二被告所有的远创樾府小区的1711号房屋。当日原告与被告孟晶及第三人美凯公司共同签订《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》。房屋买卖合同的约定与本案争议有关的主要内容有:1、房屋总房款62万元;2、原告支付被告房屋买卖定金1万元；3、出卖人在收到全部房款后，应当在2017年11月15日前将该房屋交付给买受人。4、违约责任：（1）被告的违约责任。如果因被告提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证；或者在签订本协议后，被告不将该房屋出售给原告；或者在签订本协议后，被告提高房屋交易价格；或者被告将房屋出售给第三方的情形，均为被告违约。若被告违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向原告支付违约金；（2）原告的违约责任。如果因原告提供的个人证件不完整、不真实或者无效，从而导致房屋产权无法过户；或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为原告违约。若原告违约，则原告应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%向被告支付违约金，原告向被告已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补。5、关于房屋的权属登记转移，合同约定：“双方当事人同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”原、被告签订的房屋买卖《补充协议》约定与本案争议有关的主要内容有：约定原告应按贷款部门要求将首付款30万元（含定金1万元）以银行过款方式向被告辛兵支付（首付款优先用于被告辛兵银行提前还款使用，被告提前还款当日原被告及第三人三方到场，还款后银行出具的还款证明、他项证、产权证以及相关手续都由第三人保管）。该补充协议将买卖合同中的违约责任部分再次强调，同时在原、被告违约责任承担部分增加了第三人美凯公司收取的费用不予退还、由违约方承担的内容。该补充协议第五条约定：该房有关的《长春市房屋存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》均由被告辛兵的配偶孟晶代为签署，美凯公司保证该签署没有异议，均具有法律效益（力）。上述三合同签订当日，原告向被告孟晶支付定金1万元，并按居间合同约定，向美凯公司支付信息服务费12000元、二手房按揭贷款服务费3000元。为具体履行孟晶对辛兵的代为和原告间的房屋买卖事宜，被告辛兵于2017年8月18日通过四川省简阳市公证处对《委托书》进行了公证，该委托书的具体授权内容为：1、代为向借款银行申请提前还款、签订提前还款协议等手续；2、代为办理借款信息注销手续及其与借款注销有关的手续；3、代为到房屋管理部门办理上述房产的解除抵押及相关手续；4、代为办理和上述房产提前还款有关的一切手续。9月4日，原告向第三人支付了房屋评估费1860元。后原告申请二手房贷款的贷款银行通过了原告的贷款申请面签，美凯公司将该事实告知了原、被告。2017年9月12日及14日，原告通过微信告知美凯公司的田海波（微信名田野）：从其与被告签订合同，到9月6日可以交首付款，被告孟晶未取得辛兵的代卖公证书（即经公证的房屋出售委托书）辛兵也不回来，认为孟晶无权销售该房屋，因此属于卖方严重违约，原告已于2017年9月7日告知被告限期7日内补办公证的授权书或被告辛兵回来。在微信聊天中，原告还告知田海波：因“一、卖方态度差；二是房主没回来也不公证，所以买卖无法进行”，要求卖方退还定金1万元及赔偿5千元，并让美凯公司退还全部中介费用，中介公司因此的损失，卖方应当承担一些。另查明：1、被告销售该房屋的过程中，该房屋处于出租状态，租期到2018年2月18日，月租金1600元。9月6日，承租人崔海春向被告出具了《承租方放弃优先购买权声明书》，声明承租人无意购买本案被告出售的房屋，并同意2017年11月12日搬出该房屋。2、2017年8月14日，司法部出台《司法部关于公证执业五不准的通知》，该通知第三条明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，明确公证机关办理涉及不动产处分的委托公证，应按照“重大事项一次一委托”的原则，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证等。3、2017年9月7日原告与二被告发生争议后，曾与被告辛兵电话沟通，辛兵表示同意卖房，但要其本人回来，最早要十一放假期间。本院认为：一、原告主张解除其与第三人间的居间合同虽与本案有关联，但并非同一法律关系，依法不能与本案合并审理，因此对其相应的诉讼请求不予审理，原告可另行诉讼解决。关于原、被告间的房屋买卖合同及补充协议，系原被告双方间真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定的权利义务内容全面履行合同。二、原告现提出解除合同，二被告同意解除合同，因此双方间的房屋买卖合同及补充协议应予解除。三、关于该房屋买卖合同关系的解除系原告还是被告存在违约行为的问题。原告主张被告孟晶因未取得配偶辛兵的卖房公证授权，房主辛兵本人不及时回来，因此被告违约。对此，本院认为：1、双方签订的房屋买卖合同中关于违约责任部分，并未将该情形列为承担违约责任的违约情形之一；2、原告在买房之初已知二被告系夫妻关系，依法被告孟晶系该房屋共有权人之一，对该房屋法律上仍有部分处分权，辛兵留给美凯公司的卖房授权，补充协议中明确的孟晶授权条款，及原告通过与被告辛兵的电话沟通辛兵表示同意卖房等事实，均表明辛兵对孟晶的出售行为给予了授权及追认。即便孟晶未取得经公证的卖房授权，一方面根据司法部的通知，在被告房屋原贷款尚未办理还款结清手续的情况下不能进行卖房全项委托手续公证；另一方面没有法律规定经公证的授权委托为孟晶取得辛兵相应授权的唯一合法手续。基于此两点，孟晶未取得经公证的卖房授权，不能认定二被告因此而违约，原告的相应主张没有法律依据，不予支持。本案房屋买卖在原、被告间不能继续进行的原因在于原告的贷款申请经银行面签通过后，原告2017年9月6日未及时按照补充协议约定交纳首付款而无法继续进行。原告虽辩称没有接到银行面签通过的通知，但其与美凯公司田海波的“9月6日已能交首付”微信聊天内容已明确原告是知道该事实的。因此原告构成违约，应向被告承担违约责任，不能主张返还定金1万元。（四）对于被告反诉要求原告承担违约金4万元的反诉请求。本院认为，被告所举证的因原告违约造成的损失只有其三个月房租损失4800元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告主张违约金4万元过高，本院酌定保护6240元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王鹤的诉讼请求；二、原告（反诉被告）王鹤于本判决生效之日起向被告（反诉原告）支付违约金6240元。三、驳回被告（反诉原告）孟晶、辛兵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1470元减半收取735元，由原告王鹤负担；反诉案件受理费400元，由原告王鹤负担50元，其余350元由被告孟晶、辛兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  高强二〇一七年十二月十五日书记员  李微