广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法里民二初字第29号
原告：广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行（简称九江农商行），住所地：佛山市南海区九江镇。
诉讼代表人：梁志刚。
委托代理人：罗志锋，广东千度律师事务所律师。
委托代理人：李思谦，广东千度律师事务所律师。
被告：曹金宝，住广州市白云区。
被告：佛山市裕东龙房地产发展有限公司（简称裕东龙公司），住所地：佛山市南海区。
法定代表人：岑兆雄。
委托代理人：黄文雄、万芃芃，系该公司员工。
上述原告诉被告金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法由审判员彭建华适用简易程序于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告九江农商行的诉讼代理人罗志锋、李思谦，被告曹金宝，被告裕东龙公司的诉讼代理人黄文雄、万芃芃到庭参加诉讼。后双方申请2个月庭外和解期间，但仍未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告九江农商行诉称：2010年4月1日，原告与两被告签订《个人购房借款合同》（编号：九江农信按借字（2010）第0219号），约定原告同意向被告曹金宝发放贷款57万元，贷款期限为30年，并对贷款利率、罚息、复利作了约定；被告曹金宝自愿以其有处分权的本合同所附《抵押物清单》列示财产即佛山市南海区里水镇草场蟹坑村里横路糖果雅苑4栋1001房作为抵押担保，担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。后各方于2010年5月7日依法办理了按揭登记手续。原告于合同签订当日向被告曹金宝足额发放贷款57万元，但曹金宝却未依约按时偿还贷款本息，现已连续拖欠原告借款本息达到10期。根据合同第十八条、第三十二条及第三十四条之规定，原告有权提前收回贷款，并要求被告裕东龙公司承担连带保证责任。故提起，请求法院判决原告与被告签订的九江农信按借字（2010）第0671号《个人购房借款合同》提前到期，判令被告曹金宝偿还贷款本金542115.18元及至2014年1月22日止的利息20245.50元，从2014年1月23日起至实际清偿完毕之日的利息按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%计算，并对逾期借款本金从逾期之日起在前述执行的利率基础之上上浮30%计收罚息，判决原告对被告曹金宝提供抵押的佛山市南海区里水镇草场蟹坑村里横路糖果雅苑4栋1001房在上述确定的债务范围内享有优先受偿权，判决被告裕东龙公司对被告曹金宝拖欠原告的上述债务承担连带清偿责任。
原告提供营业执照、金融许可证、经营机构�码证、身份证、个人购房借款合同、借款借据、房地产按揭登记证明书、欠款明细表等证据。
被告曹金宝辩称：我确实是从原告处贷款，对原告的起诉请求没有意见，但是我不是故意不还款，因为我是在买房的第二年即2012年发生了交通事故，前后做了两次手术，现在一直没有康复，现在我同保险公司的案件还在天河区人民法院处理。而且我方已经将逾期的借款还上了，希望原告予以通融。
被告裕东龙公司辩称：借款合同第三十四条的本意不是为了原告实现债权提供双重担保，而是附条件的阶段性保证担保。自办理抵押登记始原告已取得涉案房屋的抵押权，且涉案房屋已竣工验收，解除我方阶段性保证担保的条件已成就，我方在本案的保证责任已经终止。即使我方需要承担连带责任，也应判决我方对被保证人的追偿权，且根据物权法第一百七十六条的规定，我方也只需要对物的担保实现过后未清偿部分承担责任。
经审查，被告对原告所举证据的真实性没有异议，本院采为认定事实的根据。
经审理查明：2010年4月1日，原告九江农商行的前称佛山市南海区农村信用合作联社九江信用社（简称九江信用社）与被告曹金宝、裕东龙公司签订《个人购房借款合同》（编号：九江农信按借字（2010）第0219号），合同约定被告曹金宝为借款人，被告裕东龙公司为担保人，由九江信用社向被告曹金宝发放个人住房贷款57万元，贷款期限为30年，自贷款发放次月起按月以等额本息还款方式归还贷款本息；借款利率根据贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%确定执行月利率为3.465‰；在贷款期限内利率一年一定，在贷款期内分段计息，遇基准利率调整，从利率调整的次年首日所在还款期起，按当期的基准利率及�合同规定的浮动比例执行新的利率；未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，在借款逾期前执行的月利率基础上上浮30%计收罚息，如遇基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调；本合同有效期内，连续3个付款期或在本合同期内累计6个付款期未按时偿还贷款本息的，借款人有权宣布本合同提前到期并可要求借款人提前还款。被告曹金宝以其向被告裕东龙公司购买的佛山市南海区里水镇草场蟹坑村里横路糖果雅苑4栋1001房为借款提供抵押担保；担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等实现债权的一切费用；合同第三十四条规定，担保期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年；如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，本合同另有约定除外。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证期间自贷款人发出的提前还款函确定的还款期限届满之日起二年。合同签订当日，九江信用社向被告曹金宝发放了贷款57万元，并由被告曹金宝出具借款借据确认收款。2010年5月7日，九江信用社与曹金宝依约办理抵押登记手续，并取得佛山市南海区房产交易所出具的佛山市南海区房地产按揭登记证明书（南房按证字第886123553号），抵押权人为九江信用社。
被告曹金宝至诉讼前连续10期未依约还款付息，共欠原告借款本金542115.18元及至2014年1月22日止的利息20245.50元。原告遂按合同约定宣布合同提前到期，要求被告曹金宝还款付息并要求借款担保人裕东龙公司承担保证责任。诉讼期间曹金宝要求�续履行借款合同，向原告偿还所欠部分本息，至2014年5月31日尚欠原告借款本金535351.05元，利息14109.07元。但后曹金宝又表示无法履行合同。原告遂坚持诉讼请求。
本院认为：原告与两被告签订《个人购房借款合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告已依约向被告曹金宝发放了贷款，但被告曹金宝在借款期限届满后，未依约还本付息。根据合同约定，原告有权宣布合同提前到期并可要求借款人提前还款。故原告起诉被告曹金宝提前还款付息，本院予以支持。
原告与被告裕东龙公司争议的保证责任的问题。原告主张依据该合同第三十四条的约定，裕东龙公司的保证期间至合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，该条款目的在于排除由于裕东龙公司的原因不能办理房地产权证而致原�无法实现债权。裕东龙公司则认为自办理抵押登记始原告已取得涉案房屋的抵押权，且涉案房屋已竣工验收，解除其阶段性保证担保的条件已成就，故其在本案的保证责任已经终止，无需再承担保证责任。对合同第三十四条的理解，应当认为裕东龙公司的保证期间起码至合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止。而案涉房屋并未办理他项权证，故合同约定的保证期间未届满，保证人裕东龙公司的保证责任未得免除。裕东龙公司的保证期间至取得《房地产权证》并办妥《房地产他项权证》止，符合合同目的。故对裕东龙公司的前述主张，本院不予采纳。综上所述，裕东龙公司的保证期间应自《个人购房借款合同》生效之日起至其为购房者取得《房地产权证》、办妥房地产抵押登记手续，并将他项权证交原告收执之日止。因案涉房屋并未取得�房地产权证》及他项权证，故裕东龙公司的保证期间未届满，原告在合同约定的保证期间内对债务人与保证人提起诉讼主张权利，保证人裕东龙公司的保证责任不得免除。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。故裕东龙公司应对案涉债务承担连带清偿责任，而不受被担保债权有债务人自己提供物的担保的限制。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条�第二百零一条、第二百零三条至第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：
一、被告曹金宝于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行借款本金535351.05元及至2014年5月31日止的利息14109.07元，2014年6月1日起至付清款日止按《个人购房借款合同》的约定付利息和罚息，利息按中国人民银行规定的基准利率下浮30%计算，罚息按该利息上浮30%计算，如遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行；
二、被告曹金宝不能清偿上项债务时，原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行有权以被告曹金宝用于抵押担保的佛山市南海区里水镇草场蟹坑村里横路�果雅苑4栋1001房折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；
三、被告佛山市裕东龙房地产发展有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任。
本案受理费4711.8元、财产保全费3331.8元（原告已预交），由被告曹金宝负担并于给付上述款项时径付原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 彭建华
二〇一四年六月三十日
书记员 袁 勤