上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1348号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2014）普民四（民）初字第1348号
原告毛正贵，男、。
委托代理人卢金达，男、。
被告何强，男、。
委托代理人陈海群，上海元才律师事务所律师。
委托代理人李福生，上海元才律师事务所律师。
原告毛正贵与被告何强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员汪诗尧独任审判，公开开庭进行了审理。原告毛正贵及其特别授权委托代理人卢金达、被告何强的特别授权委托代理人陈海群、李福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛正贵诉称：2009年6月21日，原、被告签订定金协议，被告将其动迁所得上海市古浪路某房屋（以下简称系争房屋）出售给原告。双方约定于2014年4月15日前办理系争房屋产权过户手续，协议另就系争房屋价款、支付时间等主要条款进行了约定。嗣后，原告支付大部分房款并实际占有系争房屋。2010年3月28日，原、被告修改定金协议中违约责任约定内容，如被告反悔不同意出售系争房屋，则需按当时房屋市价的双倍金额返还原告，并赔偿原告已付款银行同期利息四倍的款项和房屋装修费用。2011年，被告不愿出售系争房屋，并向法院起诉，请求判令原、被告间的定金协议无效，上海市普陀区人民法院经审理判决，对被告诉请不予支持，该判决现已生效。协议约定的过户日期届满前，原告多次电话联系被告，并向被告发函，督促其配合原告办理系争房屋产权过户手续，但被告始终置之不理，原告故向法院起诉，请求判令：1、被告切实履行双方于2009年6月21日签订并于2010年3月28日修改的定金协议，配合原告办理系争房屋产权过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。
被告何强辩称：原、被告仅签订定金协议，未签订正式买卖合同，加之协议亦约定双方需另行签订买卖合同，故原、被告间未成立买卖关系。被告收到原告支付款项人民币314，000元（以下币种均为人民币），其中定金120，000元，房款194，000元，定金不属于房款，故原告未支付大部分房款。原告诉请要求被告配合，该行为不属于法律义务，不应作为诉讼请求。被告确实反悔不愿出售系争房屋，但因双方未签订买卖合同，故被告只需按照定金罚则承担违约责任。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年4月10日，系争房屋获颁编号为沪房地普字（2009）第XXXX号上海市房地产权证，权利人为被告。2009年6月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订定金协议，约定由甲方将系争房屋出售给乙方，成交价款514，000元。协议第二条第3款约定：“签订买卖合同日期：2009年6月21日”；第9款约定：“甲方应于2014年4月15日前与乙方办理该房屋的产权过户交易手续”。第三条付款方式约定：“A、乙方于2009年6月21日签订本协议当日，支付甲方购房房款人民币314，000元整（大写人民币：叁拾壹万肆仟元整），其中包括乙方支付甲方的购房定金人民币壹拾贰万元整。B、乙方于甲、乙双方至普陀区房地产交易中心办理该房屋产权过户当日，支付甲方购房房款人民币200，000元整（大写人民币：贰拾万元整）。C、乙方于双方签订上海市房地产买卖合同当日将人民币10，000元整（大写：壹万元整）作为尾款暂存于上海市太平洋房屋，待该房屋产权交易过户，乙方新产证出来后，即所有交易全部结束后由上海太平洋房屋转交给甲方。”第六条约定：“本协议经甲、乙双方签字即生效，对双方具有同等效力。双方签订本协议时都已具有完全民事行为能力且已知晓上述条款的内容并愿意遵守及依约履行。本协议与双方签订的上海市房地产买卖合同（老版本）是一体的，具备同等法律效力。”第八条约定：“特别告知：由于签订本协议时甲方取得的以甲方为权利人的该房地产之产权证为动迁安置房，故本协议履行期限较长，现甲、乙双方同意于该房屋五年期限届满后进行产权过户交易手续；……现甲、乙双方在此承诺，同意以本协议所述交易方式进行本次交易。”协议另就系争房屋成交方式、房价款支付方式、税费及其他相关费用承担、交房日期等内容进行约定。2010年3月28日，原、被告修改定金协议第五条“违约责任”：“签订本协议后若甲方反悔不同意出售该房屋，则需按当时该套房屋的市价的双倍金额返还乙方，且甲方赔偿乙方已付银行同期四倍利息和房屋装修费用；若乙方反悔不予购买该房屋，则乙方支付之房款由甲方没收。且守约方有权要求违约方继续履行本协议。甲、乙双方中若有任何一方未按照本协议中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则违约方应按总房款20%向守约方支付违约金。届时中介费由违约方支付。”
2011年4月21日，本案被告作为原告，以本案原告为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令定金协议无效。2011年6月1日，本院做出（2011）普民三（民）初字第997号判决，对本案被告的诉讼请求不予支持。一审判决后，原、被告均未提出上诉。现原告认为被告未按照定金协议约定与原告办理系争房屋产权过户手续，故向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。
审理中，原告表示，确已支付被告314，000元，剩余房款愿按照定金协议约定于系争房屋办理产权过户手续当日支付；原告原以为定金协议就是买卖合同，故协议中约定于签订定金协议当日签订买卖合同，原、被告曾口头约定于办理产权过户手续当日签订买卖合同。被告表示，因原、被告就违约责任、系争房屋租赁收益归属等内容未能达成一致，加之被告未取得其他亲属同意，故未签订买卖合同，之后因双方分歧过大，未进一步协商。
本院认为，原、被告签订的定金协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。定金协议包括系争房屋价款、付款方式、违约责任等内容，原、被告间已就系争房屋建立买卖关系，加之定金协议明确约定该协议与买卖合同具有同等效力，原告主张被告按照定金协议履行义务，符合事实与法律规定，本院予以支持。被告辩称因买卖合同未签订而导致原、被告间未成立买卖关系，与事实不符，亦无法律依据，本院不予采纳。被告另辩称，定金不属于房款，被告反悔不出售系争房屋只需按照定金罚则承担违约责任，该辩称显与定金协议约定不符，亦与法律规定相悖，本院亦不予采纳。原告表示愿于系争房屋办理产权过户手续当日支付剩余房款，无不妥，本院予以一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告何强应于本判决生效之日起十日内配合原告毛正贵办理上海市古浪路某房屋产权变更手续，将上述房屋权利人变更为原告毛正贵；
二、原告毛正贵应于办理上述房屋产权变更手续之日支付被告何强剩余房款人民币200，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8，940元，减半收取，计人民币4，470元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 汪诗尧
二〇一四年六月十二日
书 记 员 陈文渊
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
代理审判员汪诗尧
二〇一四年六月十二日
书记员陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。