湖北省秭归县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂秭归民初字第00590号
原告刘爱华。
委托代理人傅博，湖北聚维律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告吴春生。
被告谭美清。
原告刘爱华与被告吴春生、谭美清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月14日立案受理后，依法由审判员赵有名担任审判长，与审判员鲁华强、向恒逐组成合议庭，于2013年12月16日公开开庭进行了审理。原告刘爱华的委托代理人傅博到庭参加诉讼，被告吴春生、谭美清经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘爱华诉称：2001年4月6日，原告与二被告签订售房协议，约定二被告将建好的位于秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号房屋三楼小套间出卖给原告，房屋价款36800元，采用分期付款方式，由二被告于2001年12月底前办理原告所购房屋的产权证书，双方签订协议前原告支付定金30000元，交房时付2800元，二被告将房产证办好后交给原告时，原告付清余款，协议经双方签字生效。协议生效后原告按约定履行了自己的支付义务，被告一直没有给原告办理房屋的房产登记手续。原告认为二被告违背合同的诚实信用原则，不及时履行合同的相关义务损害了原告的合法权益，请求法院依法确认原、被告2001年4月6日签订的秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号三楼小套房买卖协议合法有效，并判令二被告及时给原告办理房屋的产权登记手续。
原告刘爱华为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、原、被告2001年4月6日签订的售房协议一份，证明刘爱华与二被告签订房屋买卖合同的事实，是双方真实意思表示；
证据二、2007年11月9日遗产分割协议及秭归县殡葬管理所出具的死亡证明书、原告与郑湖的户口簿、结婚证各一份，证明原告刘爱华当时是与其丈夫郑湖共同与二被告签订的购房协议，后郑湖死亡，遗产分割协议中协议将房屋归刘爱华所有，原告主体资格合法；
证据三、2000年4月16日、2000年4月21日、2000年4月29日、2000年5月3日吴春生分别给郑湖出具的收条4份及2001年4月8日吴春生、谭美清给郑湖出具的收条一份，证明原告刘爱华已经给二被告支付了购房款的事实，签订合同前所出具的收条为定金，签订合同后转为购房款；
证据四、秭归县茅坪镇橘颂社区居民委员会出具的证明一份，证明售房协议中原来的梅香街341号，就是现在的秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号；
证据五、县法制办2012年12月19日主持召开关于处理庙咀经济园区产权办证遗留协调会议备忘录一份及2013年4月9日县房管局联合住建局、土管局、茅坪镇政府、橘颂居委会召开关于庙咀产权办证遗留推进会议备忘录一份，证明原告购买的房屋产权登记问题已经县相关部门协调，引入司法程序确权后由相关部门办理。
被告吴春生、谭美清经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、开庭传票，在法定期间内未提出答辩，亦未提交证据。
本院调查收集的证据有：2013年8月21日分别对重庆市云阳县普安乡回营村委会李前成、重庆市云阳县耀灵居委会大兴社区谭锋的调查笔录各一份及重庆市云阳县普安乡回营村委会、云阳县耀灵乡大兴社区居民委员会出具的证明各一份，证明二被告下落不明的事实；本院在公安部门查询的吴春生的常住人口信息一份，证明吴春生的身份情况。
经庭审质证，原告对本院调查收集的证据无异议。
原告提交的证据及本院调查收集的证据，因被告未到庭参加诉讼，未提出质证意见，原告对本院调查收集的证据无异议，经审查，原告提交和本院调查收集的上述证据可以采信，作为本案定案的依据。
经审理查明：2001年4月6日，原告与其丈夫郑湖共同与二被告签订《购房协议》一份，协议中约定：二被告将位于秭归县茅坪镇私人经济园区内梅香街341#楼房的第三层小套住房出售给原告及郑湖，面积约93平方米，房屋价款36800元，二被告负责办理原告所购房屋的产权证书及相关手续，费用二被告负责，办证期限为2001年12月底，自协议签订之日，原告同时预交购房订金30000元，在二被告向原告交房使用时，原告交购房款2800元，待二被告办齐房屋相关手续交给原告的同时原告付清房屋余款，自原告向二被告交购房订金之日起十五日内被告将房屋交付给原告使用，并约定协议经双方签字生效等内容。协议签订前后，原告之夫郑湖于2000年4月16日、2000年4月21日、2000年4月29日、2000年5月3日、2001年4月8日分别给二被告支付了购房款合计30500元（其中除2001年4月8日支付的部分外，其余部分均系签订合同前预交的购房款），被告吴春生、谭美清分别给郑湖出具了收条。二被告将房屋交付给原告使用后，未按约定为原告办理原告购买房屋的房产登记手续，即未办理房屋所有权证和房屋占用范围内的建设用地的土地使用证。2006年11月21日，郑湖因故去世。2007年11月9日，郑湖父母与原告签订遗产分割协议一份，约定郑湖与原告共同投资购买的房屋（即二被告出售给原告的房屋）归原告所有。
同时查明，二被告出售给原告的房屋，系从秭归县茅坪镇庙咀经济园区土地开发商宜昌珍城房地产开发公司购得土地，以《房屋代建合同》和《合伙建房协议》等联合建房自住的形式进行建设，在工程无土地、规划及竣工验收备案的情况下，擅自将房屋出售给原告等人的。二被告将上述房屋出售给原告后离开了秭归县，去向不明。原告购买二被告的房屋地址名称现已由建设时的秭归县茅坪镇梅香街341号变更为秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号。上述房屋由于无土地及规划手续、土地及房屋登记主体不明，原建房业主下落不明，致使买卖双方无法共同申请登记、缴纳税收，未办理房屋的产权登记。2012年12月19日，秭归县法制办主持召开有茅坪镇政府、县住建局、国土资源局、橘颂社区居委会等单位参加的关于处理庙咀经济园区产权办证遗留协调会议；2013年4月9日，县房管局联合住建局、国土资源局、茅坪镇政府、橘颂社区居委会等单位召开关于庙咀产权办证遗留推进会议，对原告等人购买二被告出售房屋办证的相关遗留问题进行了协调，并引导原告走司法程序。
本院认为：二被告与原告签订《购房协议》将建成的位于现秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号三楼小套间房屋出售给原告，双方对房屋的价款、付款方式、办证事宜等都作了明确约定，二被告已收取了原告的购房款，并交付了房屋，购房协议是双方的真实意思表示，协议的主要内容已实际履行，且不具有违反法律、行政法规的强制性规定或者其他认定合同无效的情形，应认定双方签订的《购房协议》有效。根据合同法的规定，出卖人除应当履行向买受人交付标的物的义务外，并有转移标的物所有权的义务。且双方签订的协议已约定二被告负责办理房屋的有关手续交给原告，因此，二被告还应为原告办理购买房屋的所有权证及房屋占用范围内的土地使用权证。虽原告尚有部分房屋余款未支付给被告，但因被告未依合同为原告办理房屋相关登记手续，原告并未违约，且二被告经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、举证通知书、开庭传票，在规定的期限内未到庭应诉，也未提供证据和提出相应抗辩，本院只能根据原告提交的证据及本院调查收集的证据认定本案的事实，对原告尚未付清的房屋余款问题本院暂不作处理。虽然二被告无正当理由未到庭参加诉讼，但本案的基本事实已经查清，依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
刘爱华与吴春生、谭美清2001年4月6日签订的购房协议合法有效；
限吴春生、谭美清于本判决生效之日起十五日内为刘爱华办理座落于秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号三楼小套间房屋的房屋所有权证及该房屋占用范围内的土地使用权证。
本案案件受理费80元，刘爱华自愿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判长 赵有名
审判员 鲁华强
审判员 向恒逐
二〇一四年二月十八日
书记员 邓望成