湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝感中民二终字第00146号
上诉人（原审原告）蒋仁华，务农。
委托代理人齐忠东，湖北维天律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉、申诉，代签法律文书。
被上诉人（原审被告）万福新，务农。
委托代理人谈宏亮，男，1987年11月8日出生，汉族，系万福新女婿。代理权限：一般代理。
上诉人蒋仁华因与被上诉人万福新房屋买卖合同纠纷一案，湖北省安陆市人民法院于2013年8月5日作出（2013）鄂安陆民初字第01451号民事判决，万福新不服上诉至本院，本院于2013年12月9日以事实不清为由作出（2013）鄂孝感中民二终字第00128号民事裁定，撤销该院（2013）鄂安陆民初字第01451号民事判决，发回重审。该院于2014年6月9日作出（2014）鄂安陆民初字第00259号民事判决。蒋仁华不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。蒋仁华的委托代理人齐忠东、万福新的委托代理人谈宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年8月30日，蒋仁华、万福新签订了《房屋买卖协议书》，合同约定万福新将位于安陆市南城办事处四里村九组童家湾小区（安置区）住宅两间三层房屋一套出售给蒋仁华，售价22万元整，付款方式自合同签订之日起3日内付清22万，万福新必须全力配合蒋仁华办理房屋产权手续；合同同时约定，万福新需在协议签订之日起3日内同时将原房屋宅基地安置协议交蒋仁华保管，万福新不再拥有该房屋宅基地安置协议的产权；合同还约定，双方自协议签订之日起不得违约反悔。如有一方违约反悔，违约反悔方必须向另一方支付全部售房款百分之三十的违约金。合同签订的当日和次日蒋仁华分两次将22万元房屋款支付给了万福新。2012年3月16日万福新将22万元退还给蒋仁华，并出具“因本人违约现将蒋仁华贰拾贰万元房款退还给蒋仁华”的证明，同时支付违约金1万元。蒋仁华以双方签订的合同第七条约定，万福新应支付6.6万元的违约金，扣除先支付的1万元，尚欠5.6万元未付而诉至法院，请求依法判令万福新支付违约金5.6万元，并承担本案诉讼费。原审同时查明，因安陆市镍业项目建设，万福新所在的安陆市南城办事处四里村4组的村民宅基地被政府征收，该村村委员在本村9组集中一块土地进行安置，并按同等宅基地面积予以返还。蒋仁华与万福新诉争房屋是万福新在返还宅基地上所建，该房屋所占土地属安陆市南城办事处四里村集体建设用地。另查明，蒋仁华户籍地登记为安陆市雷公镇魏桥村1组。
原审法院认为，蒋仁华与万福新诉争的房屋系万福新在安陆市南城办事处四里村返还的宅基地上所建，该土地（宅基地）归安陆市南城办事处四里村集体所有，万福新只享有宅基地使用权。蒋仁华户籍地登记为安陆市雷公镇魏桥村1组，并非安陆市南城办事处四里村，不属安陆市南城办事处四里村集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得宅基地使用权，即只有具备该集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制。由此可见，村民将房屋卖给城市居民等非同一集体经济组织成员的行为被法律所禁止。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，蒋仁华、万福新签订的《房屋买卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。故蒋仁华的诉讼请求不应支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回蒋仁华的诉讼请求。本案受理费1200元，由蒋仁华负担。
蒋仁华不服原判上诉称，一审查明事实错误，适用法律错误，即便房屋买卖协议无效，也应该依照合同约定的违约条款，认定违约金，故请求撤销原判，改判万福新支付蒋仁华（剩余）违约金5.6万元。
万福新以“反诉状”的形式书面答辩称，首先，该房屋买卖协议因违反国家强制性规范而无效，故该协议约定的违约条款也应无效；其次，当时在中间人童某等见证下支付一万元此事已了结。故请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新证据。
经审理查明，原判认定事实属实。另查明，万福新原审提交的“对证人童某的调查笔录2份”（原卷第39页）、原审庭审童某出庭作证（原卷第53页）均证明，蒋仁华同意万福新赔偿一万元双方就此了结。
本案双方争议的焦点：万福新已支付一万元后是否还应支付蒋仁华5.6万元。
本院认为，蒋仁华的上诉请求不应支持。其一，蒋仁华与万福新诉争的房屋系万福新在安陆市南城办事处四里村返还的宅基地上所建，该土地（宅基地）归安陆市南城办事处四里村集体所有，万福新只享有宅基地使用权。蒋仁华不属安陆市南城办事处四里村集体经济组织成员。原审根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中和人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的的相关规定，认定“蒋仁华、万福新签订的《房屋买卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效”是正确的。其二，根据《中和人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，2012年3月16日，万福新将22万元退还给蒋仁华，并出具“因本人违约现将蒋仁华贰拾贰万元房款退还给蒋仁华”的证明，同时支付违约金1万元。有证据证明，万福新返还22万元购房款时，蒋仁华同意万福新赔偿一万元双方就此了结。根据《中和人民共和国合同法》第七十七条的规定，双方的行为属于当事人协商一致，变更合同的行为。故蒋仁华的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1200元，由蒋仁华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石仁礼
审 判 员 汪书力
代理审判员 胡 红
二〇一四年十月十六日
书 记 员 陈平川
附：相关法律条文
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共共和国土地管理法》第六十三条、农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国共合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；