广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1514号
上诉人（一审被告、反诉原告）：李青丝，女，汉族。
委托诉讼代理人：罗嘉熙，北京大成（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：李冰娴，女，汉族。
委托诉讼代理人：廖信源，广东华杨律师事务所律师。
上诉人李青丝因与被上诉人李冰娴房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0404民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李青丝及其委托诉讼代理人罗嘉熙、被上诉人李冰娴及其委托诉讼代理人廖信源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李青丝上诉请求：1、判令撤销一审法院（2016）粤0404民初2086号民事判决；2、判令李冰娴向李青丝赔偿违约金104000元；3、判令李冰娴向李青丝赔偿涉案房屋租金损失11500元；4、判令李冰娴将李青丝的房子的48万元按揭贷款分期17年还款恢复原状。不能复原的，李冰娴承担所有利息损失，再次抵押贷款利率上升30%，暂计抵押贷款因利息上升导致的利息损失为120000；5、判令撤销于2016年4月16日签订的《房地产买卖及居间合同》；6、判令李冰娴承担全部诉讼相关费用。上述费用截止反诉之日暂计为235500元。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误。1、因李冰娴未办理银行贷款手续，因此，不存在李青丝不配合办理贷款手续的事实；2、李青丝从未提出过要加价8万元的事实，而是李冰娴直到2016年8月19日才筹集到48万元的首期款，所以，李冰娴没有足够首付款支付才是对交易造成实质性障碍；3、2016年9月14日，李青丝与李冰娴到珠海市三灶地税局交纳涉案房产的过户税费，而不是去办理过户手续。因李青丝不同意签订虚假合同，因而交税未成功。二、一审法院适用法律错误。一定是法院认定双方均有违约行为，应当依据合同法第120条之规定，双方均应各自承担相应责任。但一审法院却未判决李冰娴承担违约责任，属于适用法律错误。
李冰娴辩称：1、上诉请求二、四、五项是一审反诉时没有提出的，二审才提出请求法院驳回。根据事实，请法庭也驳回其他所有的诉讼请求。2、买房是2016年8月19日前支付首期款，符合合同约定，没有任何违约行为。定金于合同签订当日支付，有收款收据为证，并不存在违约。3、李青丝解除抵押逾期，存在严重违约，又在双方签订补充协议后在可以实现合同目的的情况下轻率解除合同，属于根本违约。4、赎楼是卖方的义务，卖方迟迟不去申请借款，也不接受48万元首付款，经中介公司催告后，才在8月19日接受首付款并在8月24日签订补充协议。买方的义务只是协助赎楼，说明主要义务人是卖方并非买方，买方支付首付款的时间是在同贷书出来之后符合合同约定。
李冰娴向一审法院起诉请求：1、李青丝向李冰娴返还定金5万元，返还首付款43万元；2、李青丝向李冰娴支付违约金104000元、房屋升值差价损失303902元、租房损失6000元、银行按揭代理费1200元；3、诉讼费、保全费、评估费由李青丝承担。
李青丝向一审法院提出反诉请求：1、李青丝无需返还定金5万元；2、李冰娴赔偿租金损失11500元；3、李冰娴赔偿融资贷款利息损失3872元，贷款手续费3000元；4、李冰娴赔偿律师费2万元；5、本案诉讼费由李冰娴承担。
一审法院认定事实：2016年4月16日，李青丝、李冰娴及珠海市世华房地产代理公司（以下简称世华公司）签订了《房地产买卖及居间合同》，约定李青丝将其位于珠海市金湾区红旗镇成行路288号16栋2单元402房出售给李冰娴，建筑面积为113.89平方米，总价为104万元，定金为5万元。合同第二条2.1.2.2约定：“买方应于本合同约定的定金支付日起60个工作日内（注：截止至2016年7月12日）办理完毕全部银行按揭申请手续。在银行出具贷款文书之日起30个工作日内（注：截止至2016年8月19日），买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方”。第2.1.2.3约定：“买卖双方须于2016年8月31日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续”。第三条约定：“本合同签订时物业现状为有抵押，卖方应于签署本合同后60天内（注：截止至2016年6月15日）解除抵押手续，并将房地产原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用”。第十二条约定：“买方或卖方中的任何一方未能履行本合同之条款，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任”。当日，李冰娴向李青丝转账支付了购房定金5万元，李青丝出具了《收款收据》。
2016年7月11日，李冰娴收到中国农业银行珠海分行南湾支行的《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意贷款70万元，后李冰娴通过世华公司通知了被告。由于李青丝方不配合办理贷款手续，2016年8月3日，世华公司向李青丝发出了告知函：“现银行于2016年7月17日做出批准同意买方贷款。且现买方已将首期款准备完成。但我司多次联系阁下办理赎楼手续，但阁下均以各种理由不配合，并与2016年7月28日提出要求在原房价上多加人民币捌万元整才会办理相关手续，买方认为这个条件违反合同约定且破坏交易之诚信原则，因此不同意。现我司特出此函，请阁下收到函件后7个工作日内联系我司经纪人，积极履行合同办理赎楼相关手续，否则视阁下单方面违约，因此引致的法律后果由阁下自行承担”。2016年8月19日，李冰娴通过交通银行向李青丝支付了首付款43万元。
2016年8月24日，李青丝、李冰娴双方签订了《补充协议》，将合同约定的交楼日期由“过户当天”变更为“收到买方按揭贷款银行尾款当天”。2016年8月24日，李青丝向银行申请办理赎楼手续，于9月12日办理完毕，并取走《结清证明》及房产证。2016年9月14日，李青丝、李冰娴到交易中心办理递件过户手续，但李青丝不同意签字没有办理成功。2016年9月16日，李青丝向李冰娴及世华公司邮寄了《关于解除合同的通知》，以李冰娴办理银行按揭及支付首付款存在严重逾期的违约行为，世华公司存在欺诈行为为由，解除房地产买卖及居间合同。
诉讼过程中，经李冰娴申请，一审法院委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估。2016年11月28日，珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司出具房地产评估报告，涉案房屋市场价值为人民币1343902元。
一审庭审中，李冰娴对买卖合同双方已无法实际履行，李青丝解除合同没有异议。
一审法院认为：李青丝、李冰娴及世华公司签订的《房地产买卖及居间合同》及补充协议，是当事人的真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案双方对合同已经解除没有异议，争议的焦点为李青丝、李冰娴双方是否存在违约行为及违约责任的承担问题。
一、本案中双方是否存在违约行为。
（一）关于李冰娴是否违约。本案中，依据房屋买卖合同第二条2.1.2.2约定，李冰娴应于合同约定的定金支付日起60个工作日内，即2016年7月12日前办理完毕全部银行按揭申请手续。双方合同约定的办理完毕“全部”银行按揭申请手续，应当包括与贷款银行签订贷款合同。因为银行单方出具的同贷书，仅仅是银行同意向贷款申请人发放贷款的单方意思表示，该同贷书也说明：“最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准”，因此，李冰娴取得银行同贷书后，还须与银行签订贷款合同，才能办理完毕全部银行按揭申请手续。故李冰娴辩称合同约定应于7月12日前办理好同贷书，无事实依据，一审法院不予采信。中国农业银行珠海分行南湾支行的《个人住房贷款同意贷款意向书》，落款日期为2016年7月11日，庭审中，李冰娴认可在同贷书下来后，中介方世华公司在第二天或第三天电话通知李青丝，因此，李冰娴告知李青丝时，已经超过了合同约定的办理期限，构成违约。因此，李冰娴仅因逾期办理银行按揭构成违约行为。李青丝辩称李冰娴支付首期款存在违约，一审法院认为，双方合同约定李冰娴在银行出具贷款文书之日起30个工作日内李冰娴须支付购房首期款。李冰娴于2016年7月11日取得银行“同贷书”，按照合同约定应于2016年8月19日前支付首付款，李冰娴于2016年8月19日支付首付款并未超过合同约定的期限，李青丝此意见无事实依据，一审法院不予采信。
（二）关于李青丝是否违约。1.李青丝未按合同约定办理解除抵押手续，构成违约。依据房屋买卖合同第三条约定，李青丝应于签署本合同后60天内解除抵押手续，并将房产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用。双方于2016年4月16日签订买卖合同，故李青丝应于2016年6月15日前办理完赎楼手续，但李青丝于2016年9月12日才办理完赎楼手续已超出了合同约定的期限，构成违约。2.李青丝未履行协助原告办理按揭贷款义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，本案中，双方约定李冰娴以按揭贷款方式付款，而办理银行按揭贷款，需要李青丝的配合才能完成，李青丝对此是明知的。李冰娴获得银行同贷书后通过经纪方告知李青丝，李青丝应当履行协助义务。虽然李冰娴存在逾期违约，但双方在取得同贷书后一个月内即2016年8月10前仍可办理银行贷款手续，也不会影响对双方依合同约定于2016年8月31日之前办理完相关税费缴纳并办理过户递件手续。且双方于2016年8月24日签订《补充协议》，将合同约定的交楼日期延期的行为表明，该逾期违约对合同目的的实现并无实质影响。因此，李冰娴的行为属于轻微违约，而李青丝在房价出现大幅上涨的情况下提出加价有违诚实信用原则，李青丝不配合交易构成违约。3.李青丝未在合同约定的时间协助李冰娴办理税费缴纳及过户递件手续，构成违约。依据房屋买卖合同第二条2.1.2.3约定，李青丝、李冰娴双方须于2016年8月31日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续，因李青丝逾期办理解除抵押手续，双方于2016年9月14日前往交易中心办理税费缴纳及过户递件手续，李青丝拒不配合办理税费缴纳及过户递件手续，庭审中，李青丝辩称中介欺诈及胁迫行为，但对其主张未能提供证据予以证明，故对李青丝此辩解意见一审法院不予采信。综上，李青丝违约行为致合同不能履行，已构成根本违约。
二、违约责任的承担。（一）关于本诉。1.关于定金、李冰娴已支付的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，因双方违约，故均不得适用定金罚责追究对方责任。因买卖合同已经解除，故李冰娴主张李青丝返还定金50000元，返还首付款430000元之主张，一审法院予以支持。2.关于违约金。双方在《房地产买卖及居间合同》第十二条约定，任何一方未能履行本合同之条款，对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。本案中，因双方均有违约行为，李冰娴并非守约方，故对李冰娴主张由李青丝支付违约金104000元之请求，一审法院不予支持。3.关于房屋升值差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审法院认为，因李青丝根本违约，房地产价格上涨，李冰娴丧失了以相同价格购买相同地段、相似户型的房产的机会，且经评估，涉案房产现值为1343902元，故李冰娴主张房屋涨价损失为196000元（300,000元-104,000元），一审法院予以支持。4.关于银行按揭代理费1200元。如上所述，由于李冰娴在办理按揭贷款存在违约行为，故对其因违约造成的按揭代理费损失，不应由李青丝承担，对李冰娴主张由李青丝支付按揭代理费1200元一审法院不予支持。5.关于租房损失6000元。李冰娴主张2016年10月至12月的租房损失共6000元，一审法院认为，该支出并非因李青丝违约造成的损失，李冰娴主张由李青丝承担无合同及法律依据，故对李冰娴该项请求一审法院不予支持。
（二）关于反诉。1.关于定金，如上所述，因李冰娴主张返还定金一审法院予以支持，一审法院在此不予重述，故对李青丝主张没收定金之主张一审法院不予支持。2.关于租金损失、律师费。一审法院认为，该支出并非因李冰娴违约造成的损失，李青丝主张由李冰娴承担无合同及法律依据，故对该项请求一审法院不予支持。3.关于融资贷款利息，贷款手续费。双方在合同中约定由李冰娴承担合同履行中的融资贷款利息，但本案中，由于李青丝违约，致使合同不能履行，故该损失系由李青丝违约行为造成，故该损失不应由李冰娴承担，故对李青丝主张由李冰娴赔偿融资贷款利息，贷款手续费之请求，一审法院亦不不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、李青丝于本判决发生法律效力之日起七日内向李冰娴返还购房定金50000元；二、李青丝于本判决发生法律效力之日起七日内向李冰娴返还购房首付款430000元；三、李青丝于本判决发生法律效力之日起七日内向李冰娴赔偿损失196000元；四、驳回原告李冰娴的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李青丝的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费13702元，减半收取计6851元，由李冰娴承担2174元，李青丝承担4677元。保全费5000元，由李青丝承担。评估费5860元，由李冰娴承担2930元，由李青丝承担2930元。反诉受理费减半收取计1005元，由李青丝负担。
经审理，本院二审查明，李青丝在二审庭审中陈述，2016年9月14日，李青丝与李冰娴到珠海市三灶地税局交纳涉案房产的过户税费。世华公司工作人员拿出一份房屋买卖合同让李青丝在上面签名确认，合同上标明房屋成交价为68万元。李青丝主张涉案房屋的合同价为104万元，拒绝在世华公司出示的合同上签名，双方当天未办理税费交纳手续。李冰娴当庭对该事实予以认可。
一审法院查明，2016年9月14日，李青丝、李冰娴双方到交易中心办理递件过户手续，但李青丝不同意签字没有办理成功。本院认为，一审法院该事实查明与本院上述查明事实不一致，本院予以纠正。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人李青丝上诉主张其行为并未构成违约，而是被上诉人李冰娴的行为构成违约，因此，本案的焦点为双方是否存在违约行为以及违约责任如何承担。为此，本院认为，首先，依据房屋买卖合同第二条2.1.2.2约定，李冰娴应于合同约定的定金支付日起60个工作日内，即2016年7月12日前办理完毕全部银行按揭申请手续。诚如一审法院所认定，双方合同约定的办理完毕“全部”银行按揭申请手续，应当包括与贷款银行签订贷款合同。因为银行单方出具的同贷书，仅仅是银行同意向贷款申请人发放贷款的单方意思表示，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务需双方签订个人住房借款合同。而直至2016年7月12日，李冰娴才取得银行同贷书，并且超过了合同约定的办理期限才通知李青丝去配合办理贷款手续，因此，李冰娴因逾期办理银行按揭，其行为构成违约；其次，如本院二审查明事实所示，2016年9月14日，李青丝与李冰娴到珠海市三灶地税局交纳涉案房产的过户税费时，李冰娴与世华公司工作人员为了规避国家税费，将涉案房屋的成交价私自由104万元改为68万元，并让李青丝在该虚假的买卖合同上面签名确认，该行为不仅违反合同约定，而且违反了法律规定。因此，2016年9月14日双方未办理税费交纳手续的责任不在于李青丝，而在于李冰娴，李冰娴应承担未办理税费交纳手续的违约责任；再次，依据房屋买卖合同第三条约定，李青丝应于签署本合同后60天内解除抵押手续，并将房产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用。双方于2016年4月16日签订买卖合同，故李青丝应于2016年6月15日前办理完赎楼手续，但李青丝于2016年9月12日才办理完赎楼手续已超出了合同约定的期限，其行为构成违约。李青丝辩称是因为李冰娴未按合同约定支付首付款，导致其不能按约赎楼。为此，本院认为，双方买卖合同约定李冰娴支付首付款的时间为2016年8月19日，李冰娴亦依合同约定在2016年8月19日将首付款支付给了李青丝，合同并未约定李冰娴支付首付款后李青丝才能赎楼，故对李青丝该辩解，本院不予采纳。
综上所述，李青丝与李冰娴在履行双方买卖合同的过程中，均存在违约行为，而且是因为双方的违约行为导致了合同的解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，李青丝应当返还李冰娴支付的定金5万元及首期购房款43万元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此，李冰娴主张的违约金、房屋升值差价损失及租房损失以及李青丝主张的违约金、租金损失及房屋差价损失等均无法律依据，本院均不予支持。一审法院认定李冰娴构成轻微违约、李青丝构成根本违约，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。
综上，上诉人李青丝的部分上诉理由有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审法院部分事实认定错误，导致部分结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初2086号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初2086号民事判决第三项；
三、驳回李冰娴的其他诉讼请求；
四、驳回李青丝的其他上诉请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6851元，由李冰娴承担2174元，李青丝承担4677元。保全费5000元，由李冰娴承担。评估费5860元，由李冰娴承担2930元，由李青丝承担2930元。反诉受理费1005元，由李青丝负担。二审案件受理费4832.5元,由李冰娴负担1449.8元，由李青丝负担3382.7元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年六月二十七日
书记员 苏婉婷