广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第844号
原告陈鸿斌，男，汉族，1970年9月23日出生。
原告杨史俊，男，汉族，1980年2月16日出生。
原告刘瑞金，女，汉族，1982年10月27日出生。
原告宁芬，女，汉族，1980年5月14日出生。
原告刘锋，男，汉族，1977年12月19日出生。
原告方巧梅，女，汉族，1974年11月5日出生。
原告何彩顺，女，汉族，1970年11月16日出生。
原告陈全达，男，汉族，1972年5月4日出生。
原告陆嘉颖，男，汉族，1982年3月20日出生。
上述九原告共同委托代理人周国红、欧丽莹，均系广东利衡律师事务所律师。
被告佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路28号公交大厦8楼。
法定代表人周安桥。
委托代理人黄国潮，男，汉族，1986年8月4日出生。系被告公司员工。
原告陈鸿斌等9人诉被告佛山信捷房地产有限公司（以下简称信捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判，并于同年7月25日公开开庭进行了审理。九原告的共同委托代理人周国红，被告委托代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
各原告诉称：2011年期间，各原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的禅城区魁奇二路139号依云上城小区商品房。合同第三条约定房屋建筑面积，套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积，合同还约定了面积确认及面积差异处理的条款。合同签订后，各原告依约向被告支付了全部购房款。但是，被告交付的房屋实际建筑面积比约定减少。各原告认为：被告应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》的通知的相关规定承担违约责任，具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。并且，对原告已补交的房款被告仍应退回，被告已退回原告的房款属于被告应返还价款的一部分，应予以扣减。在被告交付给业主的房屋面积误差比超过3%的情况下，被告除应退还3%以内的购房款，同时还应双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款给相应的业主。9名原告为此提起诉讼，请求法院判令：1、被告退还房屋面积差价款（各原告要求退还的差额款情况详见附表2）；2、被告支付从起诉之日起至被告赔偿差价款之日止的法定利息（按同期人民银行贷款利率计算）；3、被告支付本案全部诉讼费用。
被告辩称：首先，各原告没有任何证据证明涉案商品房因公摊面积减少客观上造成商品房价值贬损及其经济损失，也无任何证据证明其损失的具体金额。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了商品房计价面积及在计价面积与产权登记面积有差异时的处理办法，并不存在对房屋面积误差没有合同约定或约定不明确的情形。《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理……”《商品房买卖合同》虽然没有明确约定公摊面积差异补偿问题，但根据约定，应理解为双方仅就合同约定套内面积与套内产权登记面积的差异进行补偿，对公摊面积差异不应作任何补偿，进而，因公摊面积差异造成登记建筑面积发生差异不应作任何补偿。最后，双方签订的《商品房买卖合同》为政府的示范合同版本，根据该版本，按套出售，仅选择套内建筑面积计算房价并处理面积差异，除此之外，无其他选项可选择。该示范合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即曾规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计价并处理面积差异问题。由此可见按套内面积计价并处理面积差异问题是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理具有公信力。综上，为维护被告的合法权益，请求贵院驳回各原告的所有诉讼请求。
诉讼中，九原告共同提交以下证据：
1、各原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果。证明各原告与被告诉讼主体资格。
2、广东省商品房买卖合同及附件7份。证明原、被告约定的购买房屋的事实，双方对房屋的建筑面积及公摊面积都有明确的约定。
3、购房发票、房产证各7份。证明原告依约履行合同，向被告付清房款，原告办理房产证后发现被告交付的房屋面积缩水，与购房合同约定的面积不一致。
诉讼中，被告提供如下证据：
1、商品房面积差异补充协议3份。证明与被告进行面积差异款退补的业主，实际上是与被告签订了《商品房面积差异补充协议》，协议内容除横线填充部分外，其余内容与被告提交的刘锋、宁芬、方巧梅、陆嘉颖签订的商品房面积差异补充协议内容一致。
本院认证：原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。被告提供的证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2011年期间，9名原告（买受人）分别与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由各原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路139号商品房，合同主要约定：……房屋建筑面积，套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算商品房单价及总金额。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。（合同签订时间，具体房号，约定建筑面积、套内建筑面积、公摊面积，单价，总价等详细信息详见附表1）。
2012年期间，原告刘锋、宁芬、方巧梅、陆嘉颖（乙方）与被告（甲方）分别签订《商品房面积差异协议书》，内容为：乙方购买甲方位于佛山市禅城区魁奇二路139号商品房，并签署《广东省商品房买卖合同》，合同约定了套内面积及合同金额。现根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，房产最终套内面积。双方按购房合同第六条“面积确认及面积差异处理”的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为＊元，最终房款金额与购房合同金额差额为＊元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）。双方按约定作出多退少补（如是甲方退款的，由乙方提供业主银行账户，甲方约两个月内退回），乙方凭原购房款的预收款凭证换取由甲方开出销售不动产统一发票。双方已按照约定退补了相应差价款，被告向各原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积、单价及总房价。（面积差异补充协议最终房款，具体房号，建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等详细信息详见附表2）；2012年-2014年期间，各原告分别取得涉案房屋房地产权证。
另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。
诉讼中，各原告与被告共同确认：与被告进行面积差异款退补的业主，实际上是与被告签订了《商品房面积差异补充协议》，其中原告刘锋与宁芬、方巧梅、何彩顺分别已收到被告退回的面积差异款17889元、19141元、17898元；原告陆嘉颖已向被告交纳了面积差异款5494元。各原告提交的售房款发票，是按合同约定进行相应补退之后，涉案房屋最终购房款的发票。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，各原告分别与被告签订的《商品房买卖合同》（含附件）及其中原告刘锋与宁芬、方巧梅、何彩顺、陆嘉颖分别与被告签订的《商品房面积差异补充协议》，均是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。
本案争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，9名业主均与信捷公司签订有《商品房买卖合同》，该合同中约定按套内建筑面积计价，该约定是当事人的真实意思表示，合法有效。关于面积差异问题，该合同中约定，“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理……”，由于合同约定计价面积为按套内建筑面积计价，因此，在该合同中当事人实际上只对套内建筑面积发生差异时如何处理作出了约定，并没有对公摊面积减少时发生的建筑面积差异如何处理作出约定。对于面积差异发生后的处理问题，本案中可具体分为如下两种情况：一、部分业主仅签订有《商品房买卖合同》及其相关附件，但附件中没有就公摊面积差异如何处理作出约定的情形；二、部分业主签订了《商品房面积差异补充协议》，并已实际履行。而合同附件补充协议中没有明确约定公摊面积差异不作补偿的情形。对此，本院分别分析如下：
第一，对于仅签订有《商品房买卖合同》及其相关附件，但附件中没有就公摊面积差异如何处理作出约定的类型，涉及业主陈鸿斌、杨史俊与刘瑞金、陈全达4人。根据本院查明的事实可知，涉案《商品房买卖合同》中关于按套内建筑面积计价只是有关计价方式的约定，并没有就因公摊面积差异引起建筑面积发生差异时如何处理作出约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因此，对于因公摊面积差异引起建筑面积发生的差异，应按前述法律规定进行处理。原告陈鸿斌、杨史俊与刘瑞金、陈全达等4人诉请被告退还涉案商品房面积差异的房款，有事实和法律依据。本院予以支持。故被告信捷公司应退回相应房款，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）。
第二，对于签订了《商品房面积差异补充协议》，而合同附件补充协议中没有明确约定公摊面积差异不作补偿的类型，涉及业主为刘锋与宁芬、方巧梅、何彩顺、陆嘉颖等5人。本院认为，根据前文所分析，当事人在《商品房买卖合同》中约定案涉商品房按套内建筑面积计价，该计价方式是当事人真实意思表示，应予以支持，而《商品房面积差异补充协议》约定的计价方式亦与《商品房买卖合同》约定的计价方式一致，只是根据套内建筑面积差异的情况对应退房款或应补房款作出约定，并没有对因公摊面积差异而引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少，被告信捷公司应按前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定退还相应房款。具体而言，对于套内面积及公摊面积均减少的业主，尚应退房款的计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分；对于套内面积增加，而公摊面积减少导致总建筑面积减少的业主，由于业主已按增加部分套内面积补交了房款，此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故被告信捷公司无需再退回，但对于因总建筑面积减少而发生的面积差异，被告信捷公司仍应退回相应房款，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）。经审查，被告交付给原告刘锋与宁芬、方巧梅、何彩顺的房屋实际面积均小于合同约定面积，面积误差比绝对值均超过3％，被告应返还原告刘锋与宁芬、方巧梅、何彩顺价款的具体计算方式应为：［（合同约定总房款÷合同约定建筑面积）×（合同约定建筑面积×3%）］＋［（合同约定总房款÷合同约定建筑面积）×（合同约定建筑面积-
实际建筑面积-合同约定建筑面积×3%）］×2-按减少的套内面积已退款部分。
按照前述计算方法，退款明细计算如下：
姓名房号约定建筑面积（平方米）总价（元）实际建筑面积（平方米）差价（-为退，＋为补）尚应退款（元）陈鸿斌22座120292.10106066690.22—21650.95杨史俊、刘瑞金22座270291.50106986090.22—14966.35刘锋、宁芬22座280477.9281009374.96-1788919330.36方巧梅22座40477.9286677874.96-1914120682.74何彩顺22座100477.9281048374.96-1789819339.28陈全达22座300292.10118773590.22—24244.75陆嘉颖22座110179.4984587978.69＋54948513.06对于9名原告主张的利息问题，由于双方在合同中没有对此作出约定，且对于应否退还款项当事人一直存有争议，故其主张利息依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈鸿斌退还房款21650.95元；
二、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘瑞金、杨史俊退还房款14966.35元；
三、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘锋、宁芬退还房款19330.36元；
四、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告方巧梅退还房款20682.74元；
五、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何彩顺退还房款19339.28元；
六、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈全达退还房款24244.75元；
七、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陆嘉颖退还房款8513.06元；
八、驳回原告陈鸿斌、杨史俊、刘瑞金、宁芬、刘锋、方巧梅、何彩顺、陈全达、陆嘉颖的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取979元，由被告佛山信捷房地产有限公司负担917元，由原告陈鸿斌、杨史俊、刘瑞金、宁芬、刘锋、方巧梅、何彩顺、陈全达、陆嘉颖负担62元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢燕贞
二〇一四年八月四日
书记员 吴晓蓝
附件：引用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附表1：双方合同约定房产信息
序号姓名合同签订日期房号约定建筑面积（平方米）约定套内面积（平方米）约定公摊面积（平方米）单价（元）总价（元）面积补差协议签订的时间发票出具的时间房产登记时间1陈鸿斌2011.1.2922座120292.1069.5822.5215243.8310606662014.5.292014.6.112杨史俊、刘瑞金2011.1.2222座270291.5069.1322.3715476.0610698602011.9.32012.11.133刘锋、宁芬2011.1.2122座280477.9258.8719.0513760.718100932012.12.312012.12.312014.6.164方巧梅2011.1.2822座40477.9258.8719.0514723.598667782012.11.262012.12.65何彩顺2011.1.2122座100477.9258.8719.0513767.338104832012.11.82012.11.196陈全达2011.1.2122座300292.1069.5822.5217070.0611877352012.11.172012.12.267陆嘉颖2011.1.2722座110179.4960.0519.4414086.248458792012.11.192012.11.192012.12.10
附表2：补充协议及房产证登记房产信息及原告诉请补偿差价
序号姓名房号实际建筑面积（平方米）实际套内面积（平方米）实际公摊面积（平方米）（补充协议房款）或
最终房款差价（-为退，＋为补）诉请金额（元）1陈鸿斌22座120290.2269.2920.931060666无退补21650.952杨史俊、刘瑞金22座270290.2269.2920.931069860无退补14966.353刘锋、宁芬22座280474.9657.5717.39792204-1788919330.364方巧梅22座40474.9657.5717.39847637-1914120682.745何彩顺22座100474.9657.5717.39792585-1789819339.286陈全达22座300290.2269.2920.931187735无退补24244.757陆嘉颖22座110178.6960.4418.25851373＋549414007.06