新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵08民终239号
上诉人（原审被告）：石河子市建业房地产开发有限责任公司。住所地：石河子市1小区**栋***号。
法定代表人：张亮泰。
清算组组长：盖利纳。
委托代理人：邹文丽，新疆双信律师事务所律师。
委托代理人：李宁，新疆双信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：贾水山，男，1937年10月18日出生。
被上诉人（原审原告)：郝爱香（贾水山之妻），女，1942年10月1日出生。
委托代理人：杨云峰，新疆双信律师事务所律师。
委托代理人：张春梅，新疆双信律师事务所律师。
上诉人石河子市建业房地产开发有限责任公司（以下简称建业公司）为与被上诉人贾水山、郝爱香房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2015）石民初字第5523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成由审判员孙铭徽担任审判长，审判员杨书钢、代理审判员赵春华参加的合议庭，于同年5月5日公开开庭进行了审理。上诉人建业公司的委托代理人邹文丽、李宁和被上诉人贾水山、郝爱香的委托代理人杨云峰、张春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1999年4月1日，建业公司登记成立。出资情况如下：石河子天筑建设(集团)有限公司出资1950000元，占97.5％；宋振光出资10000元，占0.5％；潘乾君出资10000元，占0.5％；郑志江出资10000元，占0.5％；李新泉出资l0000元，占0.5％；徐永霞出资10000元，占0.5％；后因建业公司未参加年检，2011年11月30日被工商部门吊销营业执照。现已成立清算组正在进行清算。
2001年10月11日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告以划拨方式取得石河子市1小区石土建字(2000)082号地块的土地使用权，被告经批准在地块上建设石河子市机关1号小区高层住宅(编号：41栋)，原告购买该高层住宅所在的1小区41栋207号住宅房，房屋的性质为经济适用住宅，建筑面积为91.63平方米，单价为1580元/平方米，总金额144775元。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告按约付清了房款。被告于2008年6月16日为原告办理了经济适用房房产证。后因原告认为其按照商品房的价格交纳的购房款，不同意被告将其所购房屋办理为经济适用房产权证，坚持要求被告按照合同的性质办理商品房产权证，被告一直未予办理。原告及其他情况相同的该栋楼(41栋)的购房户遂向石河子市信访局等单位上访，直至今年3月仍无结果。原告认为被告既然无力变更房屋性质，就应当按照经济适用房的单价收取购房户的房款，当初购房单价1580元/平方米是商品房的单价，超过了石河子市政府规定的经济适用房980元/平方米的定价，诉至法院，要求被告退还多收取的房屋价款，赔偿利息损失，并承担案件受理费。
另查：2001年3月9日，石河子市人民政府下发了石政发(2001)8号《关于加强经济适用住房建设管理有关问题的通知》，其中规定：三、物价部门要严格核定经济适用住房的销售价格，2001年价格暂按每平方米980元控制，对超价销售的行为要严肃查处…。2003年4月，石河子市人民政府办公室下发了《石河子经济适用房住房建设管理实施办法》(试行)规定：凡是具有石河子市常住户口的中低收入的，房户、住房困难家庭，经核准均可购买经济适用房，已参加住房制度改革或已购集资建经济适用住房的均不得购买经济适用住房。
再查：2002年10月16日，张新银、张静夫妇与被告签订了商品房买卖合同，购买了1小区41栋162号住宅房，建筑面积为91.63平方米，单价为l580元/平方米，总金额144775元。2006年该房屋办理了商品房产权证书。后被石河子市房产局变更房屋性质为经济适用房。与此同时，购买了172号房屋的杨义英，其所购房屋的单价，面积与张新银情况相同，办理商品房产权证书后被变更为经济适用房。
原告贾水山、郝爱香于2015年11月2日向原审法院提起诉讼称：2001年10月，原、被告签订了一份商品房买卖合同书，合同明确约定合同标的物为商品房，原告以1580元/平方米的商品房价格交纳了购房款，但被告违反了合同的约定，给原告办理了经济适用房产权证书。原告多年来要求被告及相关部门依合同约定办理商品房产权证书，但经政府各个部门口头答复，无法办理商品房产权证书。根据购房当年石河子市人民政府下发的经济适用房指导限价标准，被告以出售商品房为名，多收取了原告的房款，并产生银行贷款利息。根据合同约定及法律规定，被告应当将获取的不当利益予以返还。原告诉至法院，要求被告返还多收取的原告购房款54978元，给付利息51866.20元，由被告承担案件受理费。
被告建业公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
原审法院审理认为：本案的争议焦点是：原告在购房过程中是否多交了购房款；被告是否应当承担退款责任；被告是否应当赔偿原告利息损失。
被告向原告等购房户出售住宅房屋时，与购房户签订的合同虽然使用的是制式商品房买卖合同，但因该楼房的土地性质为划拨方式，且在合同中约定，原告购买房屋的性质为经济适用住宅。因此，双方签订的房屋买卖合同形式上是商品房买卖合同，实际上应确认为经济适用房买卖合同。
经济适用房系政府针对中低收入的无房户及购房困难户家庭在购房过程中给予的政策性优惠。原告等购房户作为购买主体，经过政府审核确有购买经济适用房的资格。在向被告购买经济适用房的过程中，被告就应当按照政府规定的经济适用房价格向购房户出售房屋。鉴于该经济适用房买卖合同是在双方真实意思表示的基础上签订的，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力。但因被告未按照政府确定价格向购房户售房，其自行确定的超出政府定价的部分损害了国家利益，也损害了购房户的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。”因此，被告按照1580元/平方米的价格收取购房款的行为不具有合法性，超出政府规定的980元/平方米的价格约定不具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告多收的购房款依法应当向各购房户退还。原告要求被告退还多收的购房款，该院予以支持。由于被告占用原告购房款差额期间给原告造成了一定的利息损失，被告应当向原告赔偿。但原告在房屋产权证下发且知道所购房屋被确定为经济适用房性质后，就可以主张退还其购房款差价。但原告等购房户却一直向相关部门主张变更房屋性质，怠于主张购房款差价，造成购房款利息损失的扩大，原告也具有过错。对利息损失，根据公平原则，由原、被告予以合理分担。鉴于原告购买房屋的目的是为了生活居住，并非投资经营，故应当按照银行存款利率计算利息损失符合本案的情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：
一、被告石河子市建业房地产开发有限责任公司退还原告贾水山、郝爱香购房款54978元[(1580元/平方米-980元/平方米)91.63平方米]；
二、被告石河子市建业房地产开发有限责任公司赔偿原告贾水山、郝爱香利息11083元[54978元2.88％14年÷2(2002年1月至2015年l2月)]；
上述两项合计66061元，被告石河子市建业房地产开发有限责任公司于该判决生效之日起十日内给付原告贾水山、郝爱香。
三、驳回原告贾水山、郝爱香其他诉讼请求。
案件受理费2436元，送达费90元，合计2526元(原告已交)，由原告贾水山、郝爱香负担729元，被告石河子市建业房地产开发有限责任公司负担1800元，被告与前款同期给付原告贾水山、郝爱香。
上诉人建业公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人所购房屋系集资建房，房屋价格的是自愿达成的，被上诉人十四年后反悔，其原审诉讼请求不应得到支持。二、此房屋应办理商品房产权证书还是经济适用房产权证书是国家公权力对房屋属性的管控行为，并非上诉人的意志或被上诉人的意志所左右，不存在上诉人违约或欺诈并为此承担责任的事实条件和法律条件。被上诉人拿房产证说事，实际上是要否定自愿出价购买集资房的基本事实，其理由不能成立。三、原审判决仅以适用经济房价格为理由作出的裁决，违背国家法律和政策。一是并未公正的去认定涉案房屋的基本价格，二是违背国家政策优惠的基本原则，三是以损害上诉人利益为代价维护被上诉人的非法利益。四、与本案有利害关系的石河子市机关事务管理局应作为本案当事人参加诉讼。上诉人有证据证实购房户在购房前期与该局签订了集资协议，集资协议对选定房屋、单价等内容作了明确约定。集资协议对被上诉人是具有约束力，故作为集资协议一方的石河子市机关事务管理局应参加本案诉讼。五、被上诉人的起诉已超过诉讼时效。被上诉人购房至今已十四年，尽管中间出现过房产证变更的变故等等，但被上诉人若对房价和产权证有异议都可通过法律手段解决，然而被上诉人仅凭曾上过访，就此可以不依法主张权利，其应对自己的行为付出代价。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人贾水山、郝爱香辩称：被上诉人购买的房屋2001年是石河子市价格最高的房屋，地理位置也是全市最中心地段，被上诉人以广告形式宣传售房信息，对外公开销售价格，采用商品房销售的模式，签订商品房买卖合同书，其销售行为具有一定的欺诈性，未体现集资房的特征，导致购房者无法再次享受到国家给予的福利购房待遇。一、被上诉人领取的经济适用房产权证书并非由国家公权力决定，房屋属性是基于土地审批、规划、建设费用、国家政策等一系列前置因素决定的，房产登记部门依据开发商之前所办理的各项手续的性质来确定房屋的属性，即房屋属性取决于开发商。二、本案因商品房买卖而产生的纠纷，因房产性质，导致价格出现争议。经济适用房是否应当遵循政府指导价格成为本案争议的焦点问题，根据《经济适用房管理办法》第二十条的规定，经济适用房的定价权由价格主管部门确定，并向社会公布。石河子政府享有经济适用房的定价权，并已向社会予以公布，具有法律效力。三、石河子市机关事务管理局与被上诉人之间的关系不属于案件审查的范畴，根据合同相对性原则，被上诉人与石河子市机关事务管理局因契约确定的法律关系，应另案处理。四、被上诉人在购房后五年至七年领取到房屋产权证，已丧失了以欺诈为由要求撤销合同权利，只能通过上访和信访的途径维权。经政府各个相关部门答复，均无法将房屋性质变更为商品房也无法为其追索多交的房款，被上诉人在得到政府明确答复后才具状诉讼，其行为未超过法定诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：上诉人与被上诉人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明：2001年3月30日，石河子市建设委员会依据师市计基（2000）19号文件向石河子市机关事务管理局发放建设项目选址意见书，同意石河子市机关事务管理局在1号小区选址建设23844.41平方米的高层住宅楼。2001年3月30日，石河子市建设委员会向石河子市机关事务管理局发放1号小区1299.04平方米的高层住宅楼建设用地规划许可证。2001年4月12日，石河子市建设委员会向石河子市机关事务管理局发放1号小区23844.41平方米高层住宅（国家安居）建设工程规划许可证。2001年4月20日，石河子市建设委员会向石河子市机关事务管理局发放1号小区高层住宅楼建筑工程施工许可证。2001年5月21日，石河子市土地管理局向石河子市机关事务管理局颁发石国用（2001）划字第017号使用权面积为2052.24平方米的划拨国有土地使用证。2000年7月7日，石河子市机关事务管理局与第二建筑安装工程公司签订协议书约定，根据2000年6月12日在罗副师长办公室由罗副师长、姚副市长召集机关事务管理局、石河子一建、二建有关领导，对机关集资高层住宅楼有关问题进行了研究，会议决定：机关集资高层住宅楼全部移交给第二建筑安装工程公司全盘负责，组织实施、完善，包括售后服务；此协议签订后，原石河子市机关事务管理局和集资户签订的集资协议中石河子市机关事务管理局应变更为第二建筑安装工程公司，由现协议书中各项条款的第二建筑安装工程公司承担协议书中的一切责任。2000年8月30日，石河子市机关事务管理局与石河子第二建筑安装工程公司签订建设工程施工合同，石河子市机关事务管理局将1号小区工程发包给第二建筑安装工程公司施工。2001年3月23日，石河子市机关事务管理局下发关于高层住宅楼建设中有关问题协调会议纪要师市事管[2001]1号文件，内容为：3月21日下午，姚小钦副市长在政府办公楼二楼会议室召集协调会就高潮住宅建设过程中有关问题进行了专题工作协调，会议纪要如下：一、会议认为：1号小区机关高层住宅楼是石河子第一栋住宅建设史上的首例项目，也是我市工程住宅民心工程，该工程的建设引起社会的广泛关注，师市更是十分重视，曾多次在会议上要求该项目要树样板工程，该工程事关重大，影响面宽，一定要抓紧抓好，确保工程保质保量顺利竣工交付使用；二、会议决定：（一）2000年7月7日双方所签协议原则不能变，双方必须按协议办，该工程一定要保证正常进行，不能耽误工程建设，要加强工程建设与协调，双方坚持履行协议，各负其责；（二）二建公司要在3月底前办妥一切工程建设相关手续，严格按照工程建设程序和期限规定执行……。石河子第二建筑安装工程公司与上诉人系关联国有企业，石河子第二建筑安装工程公司将1号小区工程住宅楼交给上诉人全盘处理，并由上诉人与各购房户签订并履行了房屋买卖合同。
本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、本案是否遗漏主体（即石河子市机关事务管理局是否应参加本案诉讼）；三、被上诉人主张上诉人返还多收的房款及赔偿利息损失是否有事实及法律依据。
关于焦点一，被上诉人取得石河子市1号小区高层住宅楼经济适用房房屋产权证后，多次要求上诉人将经济适用房房屋产权证变更为商品房房屋产权证，上诉人未予解决。之后，上诉人及该栋楼的其他购房户向石河子市信访局等单位上访，直至2015年3月仍无结果。被上诉人2015年11月诉至法院，要求被告退还多收取的房款及赔偿利息损失，起诉并未超过诉讼时效，上诉人主张被上诉人起诉已过诉讼时效的上诉理由与事实不符，本院不予采信。
关于焦点二，上诉人与被上诉人签订并履行了房屋买卖合同，石河子市机关事务管理局并非本案必要共同诉讼当事人，被上诉人以房屋买卖合同相对人及履行人（即上诉人）为原审被告提起诉讼并无不当，上诉人主张石河子市机关事务管理局应参加本案诉讼的上诉理由不符合事实和法律规定，本院不予采信。
关于焦点三，上诉人与被上诉人签订的虽名为商品房买卖合同，但合同内容明确载明建房土地为划拨土地，且房屋的性质为经济适用房，故双方签订的合同应为经济适用房买卖合同。现房产机关已给被上诉人颁发了经济适用房产权证，应视为被上诉人已经相关部门审核批准，属于符合购买经济适用房条件的住户。《经济适用住房价格管理办法》第五条第一款规定：“经济适用住房价格实行政府指导价。”第十三条规定：“经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。”《中华人民共和国价格法》第三十九条规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”第四十一条规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”石河子市政府2001年经济适用房的政府指导价为980元/平方米，上诉人与被上诉人签订的合同中约定的购房价格高于政府指导价980元/平方米，违反上述法律、行政法规强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的无效，故该价格条款属于无效条款。上诉人超过政府指导价多收取的房款应退还被上诉人，由此造成被上诉人的利息损失应当予以赔偿。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但处理结果正确。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1452元（上诉人已预交），由上诉人石河子市建业房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙铭徽
审 判 员 杨书钢
代理审判员 赵春华
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 杨 欢