湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初5981号
原告（反诉被告）：金蓓，女，1982年10月13日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：张金矿，湖北九通盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯家启，湖北九通盛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王素梅，女，1977年10月6日出生，汉族，住武汉市江夏区，
委托诉讼代理人：陈于柏，湖北启昊律师事务所律师。
被告：武汉融侨房地产开发有限公司，住武汉市硚口区解放大道66号融侨锦城25、26栋商铺2层73室。
法定代表人：TEDYDJUHAR（林宏修），董事长。
委托诉讼代理人：吴磊，公司职员。
第三人：武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司，住武汉市武昌区和平大道以东前进路以南金地国际花园HR1栋1层7号。
负责人：严飞，总经理。
委托诉讼代理人：鲍留飞，公司职员。
原告金蓓诉被告王素梅、被告武汉融侨房地产开发有限公司（以下简称：融侨有限公司）与第三人武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司（以下简称：乔雅居有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案审理过程中，被告王素梅向本院提起反诉，本院依法将反诉原告王素梅诉反诉被告金蓓房屋买卖合同纠纷一案与本诉合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人张金矿、被告（反诉原告）委托诉讼代理人陈于柏、被告融侨有限公司委托诉讼代理人吴磊、第三人乔雅居有限公司委托诉讼代理人鲍留飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认金蓓与王素梅于2016年9月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》有效；2、判令王素梅与融侨有限公司协助原告办理武昌区和平大道融侨华府6栋8层10室房屋的过户手续，将此房屋过户到金蓓名下；3、判令王素梅交付房屋给金蓓，并承担逾期交付的违约金，按每日150元支付，自2016年9月14日至实际交付之日止；4、本案诉讼费及保全费用全部由被告王素梅承担。事实与理由：原告与被告于2016年9月7日在乔雅居有限公司签订《存量房屋居间（买卖）合同》，被告将其所有的位于武汉市武昌区融侨华府6栋8层10号房屋以人民币104万元出售给原告。合同签订当日，原告依约向被告支付购房定金人民币3万元，此后，原告一直督促被告尽快办理房屋两证，并积极准备资金帮助被告还贷。2016年9月14日，被告通知原告携带资金到银行帮助被告还款，但原告到达银行后，被告忽然提出涨价人民币1万5千元整，原告无奈之下只得与被告协商，协商一致后被告又以其他理由不履行合同，后来原告发现被告将诉争房屋售予他人。原告发现被告一房二卖，为维护自己的合法权益，依法向人民法院申请了诉前财产保全。原告认为被告缺乏诚信，缺乏契约精神，为维护自己的合法权益，特具状法院，望判如所请。
被告（反诉原告）王素梅辩称：1、原、被告签订的房屋买卖合同不是有效的；因为签合同之时涉案房屋已被查封，且房屋所有权不在王素梅名下；2、原告要求被告支付违约金没有相关法律规定，由于对方没有向我方交付房款，我方没有交付房屋的义务，我方没有违约；3、涉案房屋买卖合同已经解除；4、原告所述王素梅要求涨价与事实不符，并且被告没有一房二卖；5、原告只付3万元定金并没有支付房款，我们没有过户义务。
被告融侨有限公司辩称：我方对于原被告签订的房屋买卖合同予以追认。对合同内容我方同意且没有异议。
第三人述称：被告王素梅签合同时就知道贷款的情况，后面办理提前偿还贷款的时候王素梅要求加价导致无法继续履行合同，存在一房二卖的情况，在原被告签合同之后又通过链家与其他人签订了房屋买卖合同。
反诉原告向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金104000元；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿损失210000元；4、判令反诉被告承担本案本诉及反诉费用。事实与理由：反诉原告在武昌区融侨华府有房屋，房号为6栋8层10号，建筑面积51.12平方米，因急需筹措资产偿还债务，反诉原告找到房地产中介公司欲出售该房屋，经乔雅居有限公司及链家公司居间。反诉原告分别与反诉被告、案外人开安君进行了洽谈，开安君当时愿出价125万，但需申请公积金贷款。反诉被告一方则表示出价稍低，但以自有资金购房，无需申请贷款。因反诉原告要求资金迫切，于是选择与反诉被告继续商谈，双方最终决定房屋总价款104万。反诉原告表示，反诉被告如不需要房屋内家具家电，则反诉原告搬走；如反诉被告愿意要，则以3万低价打折买走。反诉被告对此未作表态。2016年9月7日，经乔雅居有限公司居间，反诉原告与反诉被告签订一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，在签订合同当天填写合同内容时，中介仅填写了合同价格、中介费等内容，对付款方式、房屋移交清单等部分内容没有填写，就交给反诉原告与反诉被告签字。等反诉原告事后去拿合同时发现房屋买卖合同载明的关于付款方式和购房资金来源与前面所谈的不符，且移交清单上将反诉原告原房屋内的家电也列了进去，而且没有约定价款，反诉原告产生了质疑。该合同上载明的付款方式为：合同签订当日，乙方（反诉被告）支付给甲方(反诉原告)定金3万；甲方向贷款银行申请提前还贷，还款当日，乙方支付甲方购房款40万元用于提前还贷；甲方两证办理完毕后，乙方支付首付款34万元；乙方七日内准备好贷款资料，贷款金额为25万元整（贷款由银行汇入甲方账户）；过户当日，乙方将购房尾款2万交给丙方（乔雅居有限公司）保管，结清水、电、气之日，丙方将购房尾款2万交给甲方。合同还约定：乙方逾期不支付房款给甲方，甲方不解除合同的，乙方每逾期一日按未付房款0.5%向甲方支付违约金；甲方解除合同，乙方按全部房款10%向甲方支付违约金。合同签订后第二天（2016年9月8日），反诉原告即向按揭银行申请提前还贷，并联系反诉被告依约定到银行支付购房款40万作为还贷资金，反诉被告以资金未到位为由没有到场。同年9月14日，反诉原告与反诉被告双方再次到银行办理还贷手续，反诉原告对反诉被告提出质疑。而反诉被告对反诉原告产生不满和疑虑，随拂袖而去，既没有向反诉原告支付购房款，也导致反诉原告未能提前还款。因反诉原告一直不按合同付款，导致反诉原告快速筹集资金的目的无法实现，反诉原告就通过乔雅居有限公司提出了解除合同，随后又通过链家公司与案外人开安君签订了一份房屋总价125万的合同。反诉被告知道上述情况后，就与反诉原告发生争执，反诉原告为避免不必要的纠纷，即于2016年9月26日主动与案外人解除了合同。综上，正是反诉被告延迟付款的行为，导致反诉原告出售房屋快速筹集资金的目的无法实现，反诉原告有权依据合同和法律规定解除与反诉被告的合同，并要求其承担违约赔偿。而且由于反诉被告的违约行为，导致反诉原告出售房屋的差价损失，反诉原告有权要求其赔偿。为维护反诉原告的合法权益，特依法提起诉讼，望贵院依法秉公审理，准我所请。
反诉被告辩称：反诉请求没有法律依据，请求驳回，依据王素梅提供的证据可以得知还贷时间是2016年10月8日，我方在此时之前准备资金都是符合合同约定的，后来在办理提前还贷时王素梅临时加价且与案外人签订涉案房屋买卖合同都是为原被告双方合同履行制造障碍。
本院经审理认定事实如下：2011年2月25日，融侨有限公司与被告王素梅签订《武汉市商品房买卖合同》，约定融侨公司将融侨华府6栋8层10室卖与被告，该房屋合同备案登记于被告王素梅名下。2011年3月4日，涉案房屋抵押登记于抵押权人中国农业银行股份有限公司武汉江汉支行。2016年4月20日涉诉房屋被平安银行股份有限公司武汉分行申请查封。2016年9月7日原告金蓓与被告王素梅签订《存量房居间（买卖）合同》，约定被告王素梅将涉案房屋卖与原告金蓓，合同载明的付款方式为：“1.2016年9月7日，乙方支付甲方购房人民币叁万元整”，“2.甲方向贷款银行申请提前还贷，还贷当日，乙方支付甲方购房人民币肆拾万元整用于提前还贷，拿到银行贷款注销资料以后，由丙方协助甲方柒个工作日内办理房屋注销抵押手续”；同日，被告王素梅向原告金蓓出具了3万元的定金收条。2016年9月8日，被告王素梅向中国农业银行武汉江汉支行，申请提前结清全部借款本息；同日，该申请得到审批，“同意该客户10月8-10日可全部还清”。2016年9月27日，被告王素梅与案外人开安君、武汉链家宏业房地产经纪公司代理人签订《解除合同协议书》，约定此协议一经生效，三方此前分别或共同签署的所有关于涉案房屋买卖、代理及相关协议均告解除。2017年4月6日，被告融侨有限公司追认被告王素梅与原告金蓓签订的《存量房居间（买卖）合同》。
本院认为，2016年9月7日，原告与被告（反诉原告）和第三人签订《存量房居间（买卖）合同》，该合同自三方当事人签字时已经成立，合同的内容是被告王素梅将涉案房屋的所有权卖与原告。在本案中《武汉房地产市场信息网－备案合同公示》仅能证明合同已备案，并不能证明不动产物权已登记并转移到被告王素梅名下，王素梅取得涉诉房屋所有权的事实。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，涉案房屋的所有权是不动产物权之一，没有依法由被告融侨有限公司转移登记于被告王素梅名下，涉案房屋的所有权人依然是被告融侨有限公司。截止本案庭审结束之日，被告王素梅没有取得涉案房屋的所有权。故原告与被告王素梅签订的《存量房居间（买卖）合同》属于“无权处分”合同，但因被告融侨有限公司于2017年4月6日当庭追认了被告王素梅无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，故《存量房居间（买卖）合同》已生效。本院对原告第一项诉讼请求：“确认金蓓与王素梅于2016年9月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》有效”予以支持。
虽然《存量房居间（买卖）合同》依法成立并生效，但被告王素梅并未依法办理不动产物权登记，取得房屋所有权证，其不是房屋所有权人，故其无权将涉诉房屋转移到原告金蓓名下。虽然被告融侨有限公司与被告王素梅签订的《武汉市商品房买卖合同》依法成立并生效，但根据“合同相对性”原则，此合同约定的权利义务关系仅约束被告融侨有限公司与被告王素梅。被告融侨有限公司与原告金蓓之间无合同约定，故被告融侨有限公司对原告不负有任何合同义务，其无义务协助原告办理房屋过户手续。
另一方面，能否直接将涉案房屋从被告融侨有限公司名下过户到原告名下呢？因为被告融侨有限公司作为开发商将涉案房屋售与被告王素梅，根据国家关于二手房买卖政策，涉案房屋必须先过户登记于被告王素梅名下，然后再由被告王素梅过户登记于原告名下。如果法院直接判令由开发商过户给原告，可能有逃避国家房屋买卖政策之嫌。故本院不能如此判决。
被告王素梅无法在没有取得所有权的情况下，将涉案房屋过户登记于原告名下。故对原告的第二项诉讼请求：“判令王素梅与武汉融侨房地产开发有限公司协助原告办理武昌区和平大道融侨华府6栋8层10室房屋的过户手续，将此房屋过户到金蓓名下”，本院不予支持。涉案房屋转移登记条件成就后，原告可向法院另行主张权利。
《存量房居间（买卖）合同》约定被告王素梅应当在收到原告全部房款三日内将涉案房屋交付给原告。因原告只支付3万定金，其他款项尚未支付，房屋交付条件未成就，不存在逾期交房违约金，所以对原告的第三项诉讼请求：“判令王素梅交付房屋给金蓓，并承担逾期交付的违约金，按每日150元支付，自2016年9月14日至实际交付之日止”，本院不予支持。
反诉原告要求“判令解除反诉原告与反诉被告之间的《武汉市存量房居间（买卖）合同》”，但当庭未能提供已将解除合同的意思表示通知给原告的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对反诉原告的第一项诉讼请求不予支持。
反诉原告要求“判令反诉被告向反诉原告支付违约金104000元”，其依据是《存量房居间（买卖）合同》第九条“乙方逾期不交付房款给甲方，甲方解除合同的，按照全部房款的10%支付甲方违约金。”根据合同第二条，分期付款的内容“2.甲方向贷款银行申请提前还贷，还贷当日，乙方支付甲方购房人民币肆拾万元整用于提前还贷，拿到银行贷款注销资料以后，由丙方协助甲方柒个工作日内办理房屋注销抵押手续。”原告支付第二笔40万房款的日期为“甲方向贷款银行还贷当日”。贷款行同意被告（反诉原告）10月8日-10月10日可全部还清”，被告还贷日期应为2016年10月8日-10月10日，但被告王素梅主张原告金蓓于2016年9月8日未依约支付40万房款。其主张明显不符合合同约定，本院对反诉原告王素梅的第二项诉讼请求不予支持。
反诉原告的第三项诉讼请求“判令反诉被告向反诉原告赔偿损失210000元”，其主张理由是与开安君解除协议后造成的差价损失，但是是反诉原告王素梅一房二卖，违背诚实信用原则，不守契约精神，本院对其第三项诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告金蓓与被告王素梅于2016年9月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》有效；
二、驳回原告金蓓其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告王素梅全部反诉请求。
本诉案件受理费13300元，减半收取计6650元；反诉案件受理费7080元，共计13730元，全部由被告（反诉原告）王素梅负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。
审 判 员 陈 杰
二〇一八年一月三日
法官助理 司方圆
书 记 员 严 城