吉林省磐石市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）磐民再初字第8号
原告（反诉被告）王春生，男。
委托代理人马海峡，吉林洁廉律师事务所律师。
被告（反诉原告）于庆忠，男。
委托代理人于连成，男。
原告（反诉被告）王春生与被告（反诉原告）于庆忠买卖合同纠纷一案，本院作出（2009）磐民二初字第553号判决后，被告于庆忠不服，向吉林市中级人民法院提出�诉。吉林市中级人民法院作出（2010）吉中民三终字第127号民事判决并发生法律效力后，王春生向吉林省人民检察院提出申诉，吉林省人民检察院向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院于2012年1月13日作出（2012）吉民抗字第3号民事裁定书，指令吉林市中级人民法院再审。吉林市中级人民法院以（2012）吉中民再字第19号民事裁定书，撤销一、二审判决，将此案发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王春生及其委托代理人马海峡、被告（反诉原告）于庆忠及其委托代理人于连成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王春生诉称：2009年7月20日，原、被告签订了房屋买卖协议，约定房屋价格为28.9万元，原告交定金5万元。由于被告的房屋还未办理初始登记，约定房屋的交付�间为2009年10月末。到期后，原告携款要求被告交付房屋，被告拒绝交付。无奈，我诉至法院，要求被告全面履行房屋买卖协议约定的义务并承担诉讼费用。
被告（反诉原告）于庆忠辩称：我不同意原告的诉讼请求。理由是1、在履行协议的过程中，被告于2009年7月21日，按合同要求办理了房产证，又于2009年8月13日上午到土地管理所办理土地使用证。同日下午，原告故意以不但购买于庆忠的楼而且还买下楼后30平方米的空地和仓房为由，阻止于庆忠正当办理土地使用证。土地管理所以双方土地有争议为由，决定缓办。造成的后果是土地使用证至今没有办下来。房屋买卖协议第三款规定，于庆忠办理私有房屋产权证和土地使用证后，王春生一次性交纳房款。由于土地使用证至今没办下来，致使房屋买卖的协议不能履行，故买卖协议应当解除；2、因原告违约，故定金不能返还。
庭审中，原告（反诉被告）为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、2009年6月22日，双方签订的买卖协议书1份，证明双方签过一次协议，被告后来反悔了；
2、2009年7月20日，双方签订的买卖协议1份，证明这次买卖协议是在烟筒山法律服务所见证了；
3．定金收条1张，证明原告已向被告交付了定金5万元；
4、照片4张，证明楼后有仓房和后门；
5、烟筒山司法所证明1份，证明签订合同情况及约定房后设施情况；
6、烟筒山房产所档案，证明该房后边宅基地的面积；
7、证人郭凡河证言1份，证明2008-2011年原告租其房屋，每年6500元；
8、交接记录1份，证明交接过程。
对原告提供的证据，经与被告质证，被告认为第1、7份证据与本案无关，因证据1是�弃的协议，证据7与本案无关；对证据2、3无异议；对证据4、6认为，证明不了该房后土地面积的归属；对第5份证据认为含糊其辞，是违法的证据；对证据8认为不清楚，不承认。
原告提供的证人师尚清证言：我与他们两家都没有亲属关系，房屋买卖是经我给联系的。房屋买卖价款是28.9万元。楼后面有个棚子，老于说给原告了。当时交5万定金，定金的收据是老于写的，这是6月份的事。之后，老于提出第一份合同有些地方不合理，要求重写。这样，原告找的烟筒山法律服务所许刚写的第二份合同，双方都签了字。签完字，老于说石棉瓦不能给你了，王春生说，你都已经答应给我了。后来老于说行，都给你。当时在场的有我、何长江、许刚、老于的弟弟、王春生。10月31日合同到期，当时有我、李绪生、何长江。王春生跟老于说，今天就委托李绪生谈交接的事�老于说王春生违约了，交不了，土地证办不下来，我交不了。老李说，今天带钱来了，老于说，那也交不了。后来，又说不要那个证，你能不能交？老于说，不要证也交不了。老于说，王春生阻止他办土地使用证了。
对证人师尚清的证言，被告的质证意见是：证人的证言不是事实，关于楼后的仓房和土地的事儿在第2份协议之前有过争议，我没同意给他，他也同意不要了，所以协议中没有写。在2009年10月31日房屋买卖交接时，李绪生根本没带钱。我卖给原告楼房时，墙东侧两米的土地使用权没卖。仓房的2米也没卖。
原告提供的证人李绪生证言：10月31日，我受王春生委托组织交接。当王春生说完让我组织交接这话后，被告当时就说交接不了，是王春生停办我的土地使用证，我出具不了土地使用证。当时带去两个存折、一个存单，正好22万，当时我嘴是说了带钱来了，但是没有掏出来。我当时跟被告说三四遍，我们不要你的土地使用证，我们也买。被告始终说办不了。
对证人李绪生的证言，被告的质证意见是：有异议，他说的与事实不符。交接时，李绪生根本没带钱，我要了好几次他都没往出拿。证人说王春生不要土地证，他说的是假话，当时没说永久不要土地证，过后要怎么办？所以我当时说按合同履行。他不要土地证是推脱他的责任，因为在签订合同到交付期间是73天，我一直积极履行合同，去土地所给他办了5次土地证，土地部门仍不给办理，有土地所的证明为证。
被告（反诉被告）于庆忠向法庭提供如下证据：房屋买卖协议书1份（与原告同）。烟筒山镇土地管理所证明1份：证明被告办理土地使用证时原告进行阻止，致使被告不能履行合同义务。被告的私有房屋所有权证1份，证明被告已履行了部分合同义务。烟筒山镇土地管理所档案中对争议房屋土地四至记载的材料可以证明该房屋的边界。许刚出据的证言1份，用于反驳烟筒山法律服务所给原告出据的证明。信用社土地使用证公告1份，证明新建的楼房用地是从信用社买的。被告向土地所提交的办理证件所用材料，证明楼房东侧没有2米。2010年2月3日交接书1份，证明交接过程。买温树林房屋的协议和房照各一份，证明楼后的土地是买温树林的。
原告对上述证据的质证意见是：对双方的买卖合同无异议。对房屋所有权证、烟筒山土地管理所的证明的真实性没有异议，对房屋土地的四至应以批件中的2米为准。原告去土地所反映情况，不是违约行为。被告的其他证据与本案无关联性不应采信。
本院对原、被告提供的证据及证人证言进行综合评判如下：
对于原告向法�提供的证据，在庭审中经与被告质证，被告对第1份协议认为已经废弃，本院同意被告的观点，不予确认。对协议书和定金，被告无异议，本院确认双方的房屋买卖合同成立且有效。烟筒山法律服务所的证明材料证实了双方房屋买卖协议签署地及双方对该楼后边仓房的归属意见，本院予以确认。因原告在庭审中放弃被告交付仓房，故本院对仓房的归属不再评判。对被告的私有房屋所有权证，经与原件核对，本院予以确认。原告提供的四组照片及烟筒山房产所档案可以证明该楼通过了建设工程规划审批，并有明确的使用土地平面图及建设位置地形图，可以确认该楼的边界清楚，其中楼墙东侧土地使用权界线为2米，本院对以上档案材料予以确认。综合2位证人证言可以得出2009年10月31日房屋买卖交接没有顺利进行的主要问题，在于被告强调原告到烟筒山土地部门去阻止其�证，因此没有交接成功。对被告在庭审中提供的烟筒山土地所2009年10月28日出具的证明可以看出，被告是在2009年8月13日上午去办土地使用证，要求楼的东侧有30平方米空地不办理在这个门市楼的用地范围内而没有办成。当日下午，原告去声明该楼他已买下。庭审中证人（交接人）李绪生在证言中也说明了在交接时，被告强调是由于原告的阻止才办不下来土地使用证，证人（交接人）说我们不要土地使用证行不行，被告表示也不行。对以上证人所证明的被告因原告到土地所反映问题而使土地证未办成，进而被告以此为由不同意履行交房义务的事实予以确认。
反诉原告于庆忠诉称：2009年7月20日，反诉原告与反诉被告签订了房屋买卖合同，约定房屋价款289，000.00元，反诉被告交定金5万元。因该房屋建成后未办理初始登记，因此，约定待反诉原告将房屋所有权�及土地使用权证办理自己名下后，反诉被告将房款扣除办理房屋变更登记手续费1.9万元及定金5万元后一次性结清。房屋交付时间为2009年10月末。协议签订后，2009年7月21日，反诉原告办理了房屋初始登记，领取了私有房屋所有权证。2009年8月13日，反诉原告到烟筒山土地管理部门办理房屋土地使用证时，反诉被告进行阻止，土地部门以使用权有争议为由暂缓办理土地使用权证，致使反诉原告无法履行房屋买卖合同义务。根据房屋买卖合同约定，反诉被告负有先行履行义务。根据法律规定和合同的约定，反诉被告应当承担违约责任。请求法院依法解除房屋买卖合同，定金不予返还。由反诉被告承担反诉费及其他费用。
反诉被告王春生辩称：首先，反诉被告不存在违约的情形。反诉原告到土地所将房屋东墙外单独办理土地证的行为，违反了房屋买卖合同。土地所由于双方有争议缓办了土地使用证，不能认为反诉被告违约。其次，产生争议的责任在反诉原告。按约定，房屋后边的土地面积应当归反诉被告，因为反诉原告答应了。反诉原告反悔，应当是违约行为。履行合同时，在反诉被告不要求反诉原告履行给付土地使用权证书义务的情况下，反诉原告仍然不同意履行合同，明显是一种违约行为。鉴于反诉原告交付时反悔，违反合同，因此反诉原告的反诉请求无事实根据，反诉理由不能成立，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
反诉原、被告向法庭提供证明材料与本诉相同。
经审理认定以下案件事实：原告与被告于2009年7月20日经双方协商，在烟筒山法律服务所见证下，被告自愿将坐落在磐石市烟筒山镇北安街建筑面积为120平方米门市房，以289，000.00元价款卖与原告。原告按约定交50，000.00元定金。双方在口头协商时约定楼房东侧约30平米的空地及仓房归原告即买主，但在双方签订书面合同时并未写明此项约定。该楼房的建设批件证明，此楼东侧的土地使用权界线为2米。由于该房未进行初始登记，故双方约定先办有关证件，并定于2009年10月末交付房屋。2009年7月21日，被告办理了私有房屋所有权证。2009年8月13日上午，被告到烟筒山土地管理所办理土地使用证，因其主张不把门市楼东侧30平方米空地办在门市楼用地范围之内而未果。同日下午，原告亦到烟筒山土地管理所出示其与被告签订的合同，声称该房已被其卖下，要求将楼房东侧空地办在门市楼之内。烟筒山土地部门表示暂缓办理手续。2009年10月31日，当双方准备履行合同时，被告提出，由于原告的原因，办不下来土地使用证，不能履行合同。原告提出，以不要土地使用证为条件，要求被告履行合同。被告表�亦不能履行。嗣后，原告遂诉至法院，要求被告全面履行房屋买卖合同约定的义务，并承担诉讼费用的同时，表示放弃要求被告交付仓房，土地使用权按批件记载的东侧2米即可。被告在答辩期提出反诉，要求原告承担违约责任，解除双方签订的房屋买卖合同，定金不予返还，并要求对方承担一切诉讼费用。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系是建立在双方自愿的基础上形成的，是合法有效的。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对于原告提出主张被告继续履行房屋买卖合同并无不妥，且在合同履行方面不能认定原告有违约行为。因此，原告的诉讼请求应当受到法律的支持。在买卖房屋合同中，办理房产证、土地使用证只是一种附随义务，它不影响主合同的成立、生效及履行。被告以未办理土地使用权证为�坚持不履行房屋交接义务属违约行为。被告应按原告的要求承担继续履行合同的义务。
反诉原告以反诉被告违约而主张解除合同并不返还定金的请求，没有事实和法律依据，故本院对其反诉主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，判决如下：
一、被告于庆忠于本判决发生法律效力之日起10日内将出卖的房屋交付给原告王春生；土地使用权楼房东侧按2米计；同时被告于庆忠协助原告王春生办理过户手续，其中办理到于庆忠名下的费用由被告于庆忠承担。
二、原告王春生于本判决发生法律效力之日起10日内将购买房屋的价款220，000.00元（289，000.00元-50，000.00元-19，000.00元=220，000.00元）元交付于被告于庆忠；
三、驳回反诉原告于庆忠解除合同，不予返还定金的反诉请求。
案件受理费2，820.00元、反诉费1，410.00元、诉讼保全费1，970.00，由被告于庆忠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审?判?长??杨本弟
审?判?员??王银秀
助理审判员 ??李文风
二〇一二年十一月二十六日
书 记 员 ?? 李咪