山东省烟台经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）开执异字第13号
异议人（案外人）：姜鑫。
委托代理人：滕士俭。
申请执行人：李娜，女。
委托代理人：杨琪。
被执行人：烟台培玲科教文卫发展中心。
法定代表人：包敦顺。
委托代理人：李旭日，男。
本院在执行（2014）开执字第184号申请执行人李娜与被执行人烟台培玲科教文卫发展中心（以下简称为培玲中心）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人姜鑫不服我院（2014）开执字第184-3号执行裁定，于2015年4月21日向本院提出书面异议，本院受理后，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人姜鑫称，2006年8月12日，异议人姜鑫与被执行人培玲中心签订商品房买卖合同，姜鑫以1287000元自培玲中心购得烟台开发区新东方商城A区三层311、312、313、314号四处房产。异议人按合同约定支付了首付款517000元，从中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行（以下简称为开发区工行）借款770000元支付了余款，并到烟台开发区房产管理部门办理了借款抵押登记手续。2009年烟台开发区工商银行因姜鑫借款未还，诉至芝罘区法院，芝罘区法院将这四处房产查封。后该案移交烟台开发区法院执行，姜鑫将案款缴至烟台开发区法院，债务履行后，烟台开发区法院将以上四处房产解除查封。该四处房产由异议人姜鑫管理出租，因被执行人培玲中心的原因，该四处房产一直未办理房产过户手续。现姜鑫已缴清全部房款，该四处房产应归异议人姜鑫所有。烟台开发区法院在之后的执行培玲中心案件中以（2014）开执字第184-3号执行裁定查封以上房产是错误的。请求撤销（2014）开执字第184-3号执行裁定，解除对烟台开发区新东方商城A区三层311、312、313、314号四处房产的查封。
申请执行人李娜辩称，（2014）开执字第183-3号执行裁定书查封的四处房产虽然由异议人姜鑫按揭贷款，但该款实际由被执行人培玲中心使用，双方之间是虚假贷款，且异议人姜鑫与被执行人培玲中心于2006年10月30日已签订退房协议，涉案房产已不属姜鑫所有。姜鑫向烟台开发区法院履行四处房产按揭贷款的还款义务，并不能改变该四处房产所有权实际属被执行人培玲中心所有的事实。且福山区法院在处理与本案类似的另案中驳回了案外人季平堂的异议，请求依法对异议人姜鑫的请求予以驳回。
被执行人培玲中心辩称，对异议人的异议没有意见。被执行人与异议人的商品房买卖合同真实有效，且培玲中心已向姜鑫实际交付这四处房产，没有办证的原因是培玲中心消防验收没有通过。该四处房产应归异议人姜鑫所有，而不归被执行人培玲中心所有。
本院查明，2006年8月12日，被执行人培玲中心与异议人姜鑫签订商品房预（销）售合同，异议人姜鑫购买被执行人培玲中心位于烟台开发区新东方商城A区三层1号11-14号330平方米房产，商品房价款为1287000元。付款方式为2006年8月12日前付517000元，余款770000元按规定办理银行按揭贷款。2006年8月12日培玲中心向异议人姜鑫出具了517000元购房款的收据，但该笔房款的往来情况以现有证据无法确认。2006年9月26日，异议人姜鑫、其妻孙翠菊与开发区工行签订个人购房借款合同，约定贷款770000元用于购买烟台开发区新东方商城A区三层1-11-14号330平方米房产（抵押物清单列为新东方商城A三层1号11-14）。被执行人培玲中心作为保证人也在合同上签字确认。2006年9月30日，烟台经济技术开发区房产管理处为异议人姜鑫办理了个人购房抵押贷款备案许可证，认定烟台培玲科教文卫发展中心所有的新东方商城A区3层1、11-14号房产（后房号登记为山东省烟台市开发区长江路188号A三座11-14-1号）具备办理抵押备案登记条件，准予备案。备案有效期为十个月，自2006年9月29日至2007年7月28日。逾期该许可证自动作废。2006年10月11日，开发区工行向异议人姜鑫发放贷款770000元。现该四处房产由异议人姜鑫向外出租，因被执行人培玲中心的原因，该四处房产一直未办理房产过户及产权登记手续。
2008年3月17日中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行因姜鑫借款未还，诉至芝罘区法院，芝罘区法院以（2008）芝商初字第342号民事判决书判令解除双方的个人购房借款合同，判令姜鑫、孙翠菊、烟台培玲科教文卫发展中心偿付全部欠款及利息。2013年11月25日芝罘区法院以（2009）芝执恢字第821-1号执行裁定查封姜鑫、孙翠菊所有的坐落于烟台经济技术开发区新东方商城A区三层11-14-1，建筑面积330平方米的房产（现房号A区三层311部分、312号、313号、314号，建筑面积344.52平方米）。后该案移交烟台开发区法院执行，姜鑫于2015年4月9日将全部案款1388171.16元缴至我院。债务履行后，同日我院以（2015）开执字第124-1号执行裁定解除对以上房产的查封。2015年4月14日，因执行李娜与培玲中心房屋买卖合同纠纷案，我院以（2014）开执字第184-3号执行裁定书及（2014）开执字第184号协助执行通知书，查封被执行人培玲中心名下位于烟台开发区长江路188号A区二层232、233、234号，A区三层311、312、313、314号，A区二层224、225、226、228号房产。查封房产中包括涉案的位于烟台开发区长江路188号A区三层311、312、313、314号房产。
结合本案所涉商品房预（销）售合同、个人购房借款合同、烟台经济技术开发区房产管理局出具的相关材料、芝罘区法院及我院相关的法律文书，可以确认我院（2014）开执字第184-3号执行裁定查封的烟台开发区长江路188号A区三层311、312、313、314号四处房产虽有多种表述，即为异议人姜鑫异议主张的位于烟台开发区新东方商城A区三层1号11-14号房产。
以上事实有本案当事人所提交的商品房预（销）售合同、个人购房借款合同、房款往来凭证、烟台经济技术开发区房产管理局出具的相关材料、芝罘区法院及我院相关的法律文书、各方当事人的陈述在案为证。
关于申请人李娜提交的2006年10月30日被执行人培玲中心与异议人姜鑫所签订的退房协议书复印件效力的问题：该退房协议书系足以影响确认涉案房产权属的关键证据，但申请人在听证过程中提交的退房协议书复印件查无原件，且异议人姜鑫对该份退房协议书予以否认，称未见过原件也未有类似的签名。由于该份证据原件在本院在审查异议期间未予出示质证，芝罘区法院相关判决也未确认其真实性及效力，对该份退房协议书中所载事实本院无法确认，即烟台开发区长江路188号A区三层311、312、313、314号房产无法确认已由异议人姜鑫退还给被执行人培玲中心。
关于申请人所提交的福山区法院执行类法律文书，因无法确定该案与本案法律事实完全一致，且不具有生效法律文书确认法律事实的效力，故本院对其不予审查。
本院认为，我院（2014）开执字第184-3号执行裁定查封的登记在烟台开发区长江路188号A区三层311、312、313、314号房产，在形式上已由被执行人培玲中心与异议人姜鑫签订商品房预（销）售合同售与异议人姜鑫，虽然异议人姜鑫支付首付款517000元的资金流向等证据存在瑕疵，无法完全证实异议人已支付517000元首付款，但异议人按揭贷款购买涉案房产并偿还部分贷款这一事实，通过（2008）芝商初字第342号民事判决书及异议人姜鑫银行还贷明细等证据，在无相反证据证实的情况下无法推翻。我院在执行被执行人为姜鑫的（2008）芝商初字第342号民事判决中，异议人姜鑫已将案款1388171.16元缴至我院，异议人姜鑫在涉案房产上的支出已明显超出该房产的合同价值，且涉案房产现由异议人出租。以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合…且其权利能够排除执行的”情形，故异议人的主张，符合其权利能够排除执行的规定。在没有证据证明异议人姜鑫对房屋未办理过户手续存在过错的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，异议人主张的异议请求合乎法律规定，足以阻却对涉案房屋的查封，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对烟台开发区长江路188号A区三层311、312、313、314号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙永刚
审判员 王元令
审判员 纪法院
二〇一六年五月十二日
书记员 王 琳