广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终200号
上诉人（原审被告）:程芬芳，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区。
负责人：黄逢裕。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
上诉人程芬芳因物业服务合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月22日，广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）与程芬芳签订《广州市商品房买卖合同》，该合同附件五为《前期物业服务合同》，约定：合富公司（甲方）委托广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰广州分公司）（乙方）对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业管理服务费收取标准为高层住宅物业每月每平方米2.1元。空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修基金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴。合同签订后，和丰广州分公司对小区进行物业管理。
2015年1月30日，和丰广州分公司（甲方）与程芬芳（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：5、物业管理服务费用：5.1本物业区域物业服务收费方式为酬金制；5.1.1甲方向乙方按其拥有物业的法定产权建筑面积预收物业服务费用（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以商品房销售合同中约定的建筑面积为准）。住宅收费标准为2.1元/平方米/月。预收物业服务费按月交纳，乙方应在每月5日前交纳。5.2关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，公共水电费分摊按照广东省、广州市物价局相关文件执行。5.3因乙方原因而出现空置房（包括未按时办理交房手续、办理后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取。7、代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴收费不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，代收代缴费用甲方不提供发票给乙方，乙方可向委托代扣部门或单位索取发票。12.4乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向甲方支付违约金。
原审另查明：合富公司在2014年8月1日取得涉案楼盘的《工程竣工验收备案表》，合富公司于2014年8月6日向程芬芳发出收楼通知书，通知程芬芳在2014年8月14日收楼，程芬芳确认在2014年8月6日收到《收楼通知书》。之后，程芬芳在2015年1月30日才办理了收楼手续并签收了房屋钥匙。涉案房屋建筑面积为67.13平方米，每月的物业管理费为255.10元，其中，2014年8月14日至2014年8月31日的物业管理费为148.12元，物业管理费从2014年8月14日起至2015年8月31日止共计3209.31元；电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防等公摊费用从2014年8月14日起至2015年7月31日止共计299.10元,其中，从2014年6月29日至2014年12月31日止的公摊费用为154.90元，从2015年1月1日至2015年2月28日止的公摊费用为39.30元，从2015年3月1日至2015年3月31日止的公摊费用为17元，从2015年4月1日至2015年4月30日止的公摊费用为26.10元，从2015年5月1日至2015年5月31日止的公摊费用为17.10元，从2015年6月1日至2015年6月30日止的公摊费用为23.90元，从2015年7月1日至2015年7月31日止的公摊费用为20.80元。
以上事实，有《广州市商品房买卖合同》、《南沙·创鸿嘉园交付使用通知书》、《EMS妥投证明》、《前期物业服务协议》、《收楼确认书》、《物业服务费和公摊费欠费清单》、《公摊费用交费通知》、《公摊电费发票》、以及当事人陈述予以证实。
2015年9月11日，和丰广州分公司以程芬芳拒不缴纳物业管理服务费和公摊费用为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、程芬芳向和丰广州分公司支付2014年8月14日至2015年8月31日的物业管理服务费3209.31元、2014年8月14日至2015年7月31日公摊费用和水费299.10元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准向和丰广州分公司支付违约金直到还清欠款之日止。二、程芬芳承担本案所有诉讼费用。
原审法院认为：开发商合富公司与程芬芳签订的《广州市商品房买卖合同》及和丰广州分公司、程芬芳签订的《前期物业服务协议》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，买卖合同附件五《前期物业服务合同》亦适用于程芬芳，故程芬芳应按《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定向和丰广州分公司支付物业管理费、公摊费用。关于如何确定交纳物业管理费的起算点问题，开发商合富公司在涉案房屋具备交楼条件后已履行通知程芬芳应于2014年8月14日收楼的义务，程芬芳理应在上述时间前往办理收楼手续，而程芬芳直至2015年1月30日才办理收楼手续，没有及时收楼是由于程芬芳自身原因造成，故物业管理费、公摊费用应从2014年8月14日起计算。《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》分别约定违约金按每日千分之三、每日千分之一的标准计算，现和丰广州分公司要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计付属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，原审法院予以采纳。程芬芳未按合同约定交纳物业管理费、公摊费用，已构成违约，故和丰广州分公司要求程芬芳支付从2014年8月14日起至2015年8月31日止的物业管理费3209.31元、2014年8月14日起至2015年7月31日止的公摊费用299.10元，合理有据，原审法院予以支持。物业管理费的违约金应以每月欠款金额为本金，按每日万分之五的标准，从当月6日起计至实际还清欠款之日止。公摊费用的违约金应以每月欠款金额为本金，按每日万分之五的标准，从当月6日起计至实际还清欠款之日止。程芬芳抗辩小区电梯经常出现故障，长时间不能使用，以及房屋存在质量问题，程芬芳可申请开发商合富公司通过维修途径解决。关于和丰广州分公司私自在公用地方违法搭建房间使用的行为，小区业主可通过另案要求排除妨碍解决。关于是否扣减开发商合富公司承诺赠送程芬芳一年物业管理费的问题，因与程芬芳约定赠送物业管理费的主体是开发商合富公司，而向程芬芳收取物业管理费的主体是和丰广州分公司，且和丰广州分公司不同意扣减开发商合富公司赠送的物业管理费，故在本案中不予扣减该笔赠送的物业管理费，程芬芳可另案向开发商合富公司主张返还。故对程芬芳认为其不应当交纳物业管理费等费用的理由，依据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年11月9日作出如下判决：被告程芬芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付物业管理费3209.31元、公摊费用299.10元及违约金（物业管理费违约金的计算方法：2014年8月14日起至2014年8月31日止以148.12元为本金，从2014年9月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算；2014年9月1日起至2015年8月31止，各以每月应交纳物管费255.10元为本金，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。公摊费用违约金的计算方法：各以154.90元、39.30元、17元、26.10元、17.10元、23.90元、20.80元为本金，分别从2015年1月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月物业管理费、公摊费用的违约金总额不得超过当月物业管理费、公摊费用金额）。本案一审受理费25元，由被告程芬芳负担。
判后，上诉人程芬芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。(一)一审法院漏查重要事实。上诉人在一审时提出1、按时去收楼，但发现房屋存在严重质量问题，原告一直没回应，上诉人多次去收楼都没维修好，没办法收楼，直到2015年1月30日才收到楼。而不是一审判决认定的上诉人不去收楼。2、赠送管理费问题，上诉人多次与开发商及物业沟通，物业主管在2015年9月22同当天答应开发商合富公司总经理李某给上诉人办理相应抵扣，而小区也有我同样的业主，据调查物业已与部份业主办理了抵扣。3、电梯故障问题是物业管理不当(有直接证据证明)，长期泡水造成。这些事实的审查且确认直接关系到本案双方争议的焦点，一审法院故意漏查，显系重大谬误。(二)一审法院错查重要事实。1、通知收楼为2014年8月14日，而计算电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防电费分摊就从2014年6月29日开始计算，当时的《建设工程竣工验收报告》都没通过，这些分摊应该是开发商承担，与业主何某。2、关于6栋2层违建是物业公司明目张胆占用广大业主公共场所，直接关系到业主的生命安全，按南沙城管要求也应拆除，但一审却判与本案无关，这些简单事实都被一审法院错查，可见一审法院的审理之草率。二、一审判决适用法律错误《广州市商品房买卖合同》第十六规定：上诉人己提出异议，而合富没有按时对异议部份做出书面答复，由此产生的责任应由合富公司承担，而不应由上诉人承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因此，合富公司承担造成上诉人的损失，包括物业管理费、公摊费及违约金。根据《前期物业服务合同》第二十一条第(四)项规定，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(维修资金)由甲方全额交纳。因此，被上诉人应当向合富公司要求支付物业管理费、公摊费用及违约金，而不是向上诉人要求支付。至于收楼后的管理费，也应从合富赠送的管理费中出。综上，上诉请求:1、依法判令撤销原审判决，驳回被上诉人(一审原告)的全部诉讼请求；2、依法判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费。
被上诉人和丰广州分公司答辩同意原审判决，不同意上诉人程芬芳的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，上诉人程芬芳向本院提交以下证据材料，要求作为二审新证据使用。证据1、涉案房屋销售方的的宣传单；证据2、被上诉人公司股东的情况；证据3、工商查册资料。三份材料拟共同证明开发商和物业公司是关联公司。
本院认为，被上诉人和丰广州分公司与合富公司签订的《前期物业服务合同》以及合富公司与上诉人签订的《广州市商品房买卖合同》，均是合同双方真实意思表示，合法有效，应予切实履行。虽然上述两合同签订主体不同，但《前期物业服务合同》作为《广州市商品房买卖合同》附件，已由买卖双方确认为双方合同内容，该《前期物业服务合同》权利义务约定适用于上诉人。由于上诉人与合富公司作为买卖双方对于涉案房屋的交付存在争议，引起本案纠纷的焦点集中在上诉人交付物业管理费的起算时间的确定。应当指出，被上诉人作为服务管理合同的服务提供方，在无充分证据证实其违约的情况下，基于已为涉案物业业主提供物业管理服务而提出的权益主张，应予支持。至于上诉人以买卖合同一方未尽义务作为物业管理服务合同接受方拒付物业管理费的抗辩，从物业管理合同关系的角度审视，理据并不充分。原审判决基于前期物业管理合同效力及于上诉人，判定上诉人对于涉案物业管理费予以承担，并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人程芬芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李 杨