广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1057号
原告：广东坤雷投资置业有限公司，住所地湛江经济技术开发区乐山东路35号第B座22层01号房，组织机构代码67158771-1。
法定代表人：欧伟，董事长。
委托代理人：卢旺盛、彭媛，均系北京市大成（广州）律师事务所律师。
被告：广州中申置业有限公司，住所地广州经济技术开发区宝石路11号第六层617号房屋单元，组织机构代码79942287-9。
法定代表人：陈佩霞。
委托代理人：田文利、徐荣。
原告广东坤雷投资置业有限公司（以下简称坤雷公司）诉被告广州中申置业有限公司（以下简称中申公司）租赁合同纠纷一案，本院依法受理后，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告坤雷公司的委托代理人卢旺盛、彭媛，被告中申公司的委托代理人田文利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告坤雷公司诉称：2013年1月18日，原告与被告《客户确认书（租赁）》，约定原告向被告承租广州市天河区林和西路1号广州国际贸易中心29楼2901-2912单位，原告支付20万元定金后，双方于2013年3月15日签订房屋租赁合同。确认书签订后，原告履行了全部义务，但被告未如约与原告签订房屋租赁合同。经原告多次催告，被告仍拒不履行签约义务，并拒绝向原告双倍返还定金。原告认为，被告拒不履行双倍返还定金义务的行为，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现原告依法向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告双倍返还定金共计400000元；2、被告向原告支付迟延履行金3590元（每日以欠款总额按银行同期贷款利息计算，自2013年3月22日起计至被告实际清偿之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告中申公司辩称：请法院驳回广东坤雷投资置业有限公司的诉讼请求，理由如下：一、被告与原告不能在约定的时间内签署房屋租赁合同，并不是被告不履行签约义务，而是原告就签订正式房屋租赁合同事项提出不合理、合法的租赁条件导致，责任在原告。被告全无悔约的动机及原因。被告至今没有将物业另行出租，排除了找到比原告提出租赁条件更佳、租金回报更高的租客而悔约的可能性。物业至今没另行出租的事实，是证明被告根本没有悔约的动机及原因的实证。2013年1月份，中介方广东中原地产代理有限公司领着原告董事长欧伟先生一行人查看被告位于广州市天河区林和西路1号广州国际贸易中心29楼2901至2912单位现场后，向被告表达了租赁该物业的意愿，经过多次沟通，2013年1月18日，被告、原告、中介方广东中原地产代理有限公司三方签署了《客户确认书》。《客户确认书》对租赁物业的基本条款如物业面积、物业用途、租金、免租期、起租期、房屋按金、第一个月租金支付、管理费、分租权、违约责任等事项作出明确约定。针对被告和原告关心的租金、起租期、房屋按金、分租权、免租期、第一个月租金支付等事项作出了详细明确的约定。三方签署《客户确认书》后，原告缴纳了20万元定金，至此，《客户确认书》生效。被告指定香港的黄某为物业租赁的经办人，负责联络及办理租赁事宜，原告董事长欧伟及员工黄杰负责洽谈物业租赁事项，被告和原告均通过中介方的工作人员朱某、周某等人联系对方或者转达租赁要求以及办理其他有关租赁事项。在《客户确认书》约定的签署日期2013年3月15日之前，原告方的欧伟及黄杰通过中介方或者直接向被告的经办人黄某反复提出不合理、合法的以下3个要求：1、要求将《客户确认书》中约定的第一个月租金交付时间延后，由约定的2013年3月15日（即交楼日）改为2013年5月15日，2、要求被告将来将租金发票开具予原告指定的第三者，而不是向原告开具发票，3、要求被告变更已约定的封闭物业内置楼梯之工程方式，由原定之以墙封闭的方式，改为铺设地面填平楼梯入口的方式。针对原告擅自改变《客户确认书》确定的租赁条件才签署正式租赁合同的行为，被告予以拒绝，认为该三项要求不符合《客户确定书》的约定或者违反国家法律。而被告亦清楚表明愿意按照《客户确认书》的约定将物业出租予原告。2013年3月15日，被告委派黄某、陈某一行人与原告委派的欧伟、黄杰一行人，中介公司的朱某、周某等人一起在广州就签署正式租赁事宜谈判、协商。由于原告仍然坚持要求被告接受上述3个不合法、不合约定之要求，并以此作为签署正式租赁合同的条件，以致双方未能签署正式房屋租赁合同。二、原告违约事实清楚，按照《客户确认书》的约定，应当承担违约责任，被告可以没收20万元定金。根据《客户确认书》第14条第A款约定，于此确认书生效后，若承租方违反上述任何一条件，或不作签署正式合同的，则业主可没收承租方已支付的定金。原告要求2013年5月份才支付第一个月租金的要求违反《客户确认书》第8、11条之约定。按照约定，3月15日为确定的交楼日和起租日，无论该物业是否验收合格，均视业主方已如期交楼，第一个租金须于交楼当天同时由承租方直接向业主支付。原告要求被告开具发票给承租方以外的第三方的要求，不但违反中国内地的税法法规，也违反《客户确认书》第13条之约定。原告要求将物业内封闭内置楼梯之工程，由已约定之以墙封闭的方式，改为铺设地面填平楼梯入口之方式，项要求属无理及违反了《客户确认书》第11条之约定，《客户确认书》之附图已说明有关工程为建设一幅墙将内置楼梯的入口封妥。综上，原告没有按照诚实信用原则、公平原则与被告洽谈正式房屋租赁合同事宜，提出无理、不合法的要求理所当然遭到拒绝，依约定，被告可以没收原告的定金。三、原告的违约行为给被告造成较大直接经济损失。被告与原告签署《客户确认书》后，该物业至今仍处于待租赁状态，损失的租金已经超过8个月，每月的租金按11万元计算，已经超过88万元，被告将择日对原告提起诉讼，要求原告赔偿一切经济损失。
经审理查明：位于广州市天河区林和西路1号2901-2912房的房地产（以下简称案涉物业）权属人为被告。
2013年1月18日，原告（承租方，下同）、被告（业主，下同）与案外人广东中原地产代理有限公司（经纪方，下同，简称中原公司）签署了《客户确认书（租赁）》，主要内容为：原告委托案外人中原公司代其洽谈承租案涉物业，若案涉物业业主即被告在2013年1月18日前同意以下条件出租的，则原告会在3天支付定金200000元直接给予业主，并于2013年3月15日前签署正式租赁合同，签署正式合同时，定金转为房屋按金，本确认书只于业主确认收妥定金200000元方为生效；承租条件如下：1、面积，约1459.84平方米（具体以房产证所示建筑面积为准），2、物业用途，写字楼办公用途，3、租金，租赁期首2年，即2013年3月15日至2015年3月14日，月租金为80元／平方米／月，即116787.2元，租赁期第3年，即2015年3月15日至2016年3月14日，月租金为84元／平方米／月，租赁期第4年，即2016年3月15日至2017年3月14日，月租金为88.2元／平方米／月，4、免租期，2个月（免租期内免租金、不免管理费及水电费），定于2013年3月15日至2013年5月14日，5、租期，四年，6、起租期，2013年3月15日起计，同日起计免租期，7、房屋按金，承租方需于签署正式租赁合同时直接向业主交纳相等于2个月租金的房屋按金，并同时直接向管理公司交纳相当于2个月的管理费按金；8、第一个月的租金交付，须于业主交楼当天同时由承租方直接向业主交纳；10、缴租方式，银行转账：每月15日前支付当月租金，11、交楼状况，以现状交楼，保留现有装修及间隔，另承租方同意及知悉位于28及29楼之间的内置楼梯会由业主封妥，验收标准按广州国际贸易中心管理处验收合格为准，若上述有关工程于2013年3月15日交楼时仍未完成，承租方仍然同意以2013年3月15日为收楼日及起租日，并视业主已如期交楼，承租方亦会配合业主将工程完成，14、违反此确认书之赔偿责任，A、于此确认书生效后，若承租方违反上述任一条件，或不作签署证书合同的，则业主可没收承租方已支付的定金，承租方需支付广东中原地产代理有限公司本次交易合共可收取之所有咨询及中介服务费，B、于此确认书生效后，若业主违反上述任一条件，或不作签署正式合同的，则业主需将已收取之定金退还承租方，同时以相当于定金金额的赔偿金给予承租方，并需支付广东中原地产代理有限公司本次交易合共可收取之所有咨询及中介服务费，17、本确认书必须得到业主、广东中原地产代理有限公司及承租方之同意并盖章，并由业主确认收妥定金20万元方为生效，等内容。
2013年1月21日，被告收到原告支付的承租案涉物业的200000元定金，并于同日向原告出具相应的《收据》。
2013年3月13日，原告通过EMS形式（显示收件人为被告的法定代表人，收件人地址为被告的工商注册地址）向被告发出《关于签订租赁合同的通知》（主要内容为：原告一直同意按照《确认书》所确定的内容签署正式的租赁合同，对于《确认书》中未提及的却又十分必要的条款，原告愿意在公平、平等、合理的原则下写进正式的租赁合同；但被告至今未确认能够在2013年3月15日之前与原告签署正式的租赁合同；现知会被告，原告将于2013年3月14日15：30到达案外人中原公司某某办公室与被告一并签署合同，请被告准时出席或告知原告改变签约时间）、《广州市房地产租赁合同》和《租赁合同补充协议》。《广州市房地产租赁合同》和《租赁合同补充协议》的内容涵盖了《确认书》所确认的承租条件，且提出了诸如“乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”、28及29楼之间的内置楼梯会被‘封妥’的‘封妥’的含义需经甲乙双方共同书面确认等《确认书》中未提及的内容。该邮件上面张贴有5张改退批条，显示邮件于2013年3月18日被退回，原因为多次投递不成功、公司长期关门、无人上下班、无联系方式。原告并于2013年3月13日将上述《关于签订租赁合同的通知》抄送案外人中原公司，案外人中原公司参与案涉物业租赁事宜的工作人员之一余志鹏于当日签收了上述通知。
2013年3月19日，原告委托北京市大成（广州）律师事务所彭媛律师向被告发出《律师函》，主要内容为认为被告违反《确认书》未如期与原告签订房屋租赁合同，要求被告于收函之日起三日内日与原告签订房屋租赁合同，逾期则要向原告双倍返还定金合计400000元。被告确认其于2013年3月20日收到该律师函。
2013年3月22日，被告向原告发出函件，主要内容为对于原告上述《律师函》内容表示反对，表示被告在签署《确认书》后一直积极与原告协商正式租赁合同的签署事宜，但原告只着重于纠缠有关案涉物业内封闭内置楼梯之工程以及要求原告开具租金发票予第三方；而此两项事情在签署《确认书》前双方已达成共识，故被告于2013年3月13日向原告发信拒绝有关无理要求，并提醒原告务必根据《确认书》所定于2013年3月15日与被告签署正式租赁合同；在原告得悉被告坚决拒绝有关无理要求后，则对正式租赁合同之条款提出诸多确认书以外的无理新要求，包括要求被告接受原告违反《确认书》第八条所订之支付第一个月租金之日期，以及要求被告接受原告将来拖欠租金六个月始能采取追讨欠租行动；2013年3月15日，原、被告经多番商议，原告法定代表人欧伟仍向中介公司中原公司提出原告于收楼后两个月即五月份才支付第一个月租金、被告将租金发票分别开具予三间由原告所指定的公司、被告将物业内封闭内置楼梯之工程由以墙封闭的方式改为铺设地面填平楼梯入口三项要求（以下简称三项要求）；由于上述三项要求均超出或不符合《确认书》内容，关于发票抬头之要求亦不符合国家法律要求，实属故意刁难与纠缠；导致正式租赁合同至今未能签署的所有责任完全由原告承担，故被告现正式按照《确认书》第14条（A）所订之违约条款，没收原告已支付的定金200000元。原告确认其收到上述函件。
2013年4月12日，被告再向原告发出函件，主要内容为原告在2013年1月21日《确认书》生效后的后续谈判过程中的行为和三项要求违反了《确认书》确定的租赁条件，故没有签署正式租赁合同是原告违约所致，其现依约告知原告没收原告已交纳的200000元定金、终止与被告就案涉物业有关协商、为避免进一步损失其有权将案涉物业另租他人。原告确认其收到上述函件。
原、被告双方至今未就案涉物业签署正式的房屋租赁合同，原告以被告拒绝签署正式租赁合同为由提起本案诉讼。
关于导致案涉物业正式房屋租赁合同未签订的原因，原告称其推测被告想以更高的价格放盘故拒绝签订正式的租赁合同；被告称原告提出了《确认书》之外不合理的三项要求致使双方协商不成而没有签订正式租赁合同。为此，原告提交了一段谈话录音（原告称该录音为2013年3月15日原、被告双方及案外人中原公司就签署正式租赁合同时的谈话录音；谈话主要内容显示谈话各方就是否同意被告拖欠租金6个月后原告才有权解除合同争议较大且未达成一致意见，谈话内容未显示各方最终就正式租赁合同内容达成一致意见）作为证据，被告对此证据的真实性、合法性、关联性均予以否认。被告申请了证人黄某（被告称其为被告委托的出租案涉物业的办事人员）、陈某（被告称其为被告委托的代表谈判正式租赁合同的高级职员）、朱某和周某（原告称两人均为案外人中原公司经办案涉物业租赁事宜的职员）出庭作证（证人黄某和朱某作证的主要内容为在2013年3月15日协商签署案涉房屋的正式租赁合同过程中某最终未签署正式租赁合同。证人周某作证的主要内容为在2013年3月15日协商签署案涉房屋的正式租赁合同过程中中途休息时，原告法定代表人向其表示如果被告同意三项要求，则其将不再坚持其他有异议的合同条款。证人陈某作证的主要内容为在2013年3月15日协商签署案涉房屋的正式租赁合同过程中中途休息时，原告法定代表人向周某表示如果被告同意三项要求，则原告将不再对其他合同条款作异议，后周某向被告转达该意见，被告认为不合理、不合法、违反《确认书》条款而决定不接受，被告拒绝了原告三项要求并表明只愿意按《确认书》条款将案涉物业出租原告）；并提供了案外人中原公司于2013年8月16日作出《有关证明》（显示在2013年3月15日协商签署案涉房屋的正式租赁合同过程中中途休息时，原告法定代表人向周某表示如果被告同意开具分租发票及迟延缴付第一个月租金之要求，则原告将不再对其他合同条款作争议，后周某向被告转达该意见；原、被告围绕上述两项焦点始终未达成一致意见）。原告认为上述证人证言和《有关证明为》为被告的员工及与被告存在关联关系的中介案外人中原公司所作的对被告有利的证言，因与被告存在利害关系而不应予以采信。原告并提供了广东省工商行政管理局于2013年8月28日出具的《企业机读档案登记资料》（显示案外人中原公司为案外人中原中国（控股）有限公司100%控股的企业）和加盖有广东省工商行政管理局企业档案查询专用章∕复印件与原件相符章的《中原中国（控股）有限公司董事会决议》（显示日期为2004年6月10日，案外人施永青为董事会主席，通过事项为决议在广州筹组成立外资企业企业名称为案外人中原公司）予以证明。被告对上述证据真实性无异议，但认为与本案无关，只能说明被告与案外人中原公司是两家独立的法人，无法证明两家公司存在关联关系。另，证人黄某在接受原告询问时表示其与案外人某被告是由一家香港成立的慈善团体施永青基金全资拥有，被告所有的收益都作为慈善用途，在案涉物业交易中，被告是业主，案外人中原地产是另外一个法人团体，其作为中介机构提供中介服务介绍租客给被告从而收取佣金。被告未提供反驳证据证明被告与案外人中原公司不存在关联关系。
关于原、被告未签订正式的房屋租赁合同的原因，原告称因被告想以更高价格另出租案涉物业而拒绝签订所致；被告称因原告拒绝按照《确认书》条款签署所致。
本院认为：原、被告及案外人中原公司于2013年1月18日签署的《确认书》中涉及案涉物业租赁条件的内容是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方当事人应当依约履行。从《确认书》的内容看，原、被告已经就租赁案涉物业的月租金金额、租赁期限、签订租赁合同的最后期限、交付租赁物业的时间等问题作出了约定，但对于违约责任、争议解决方法等内容尚无约定，需要双方进一步协商确定，上述《确认书》属于预约合同。根据本院查明的事实，原、被告在签订《确认书》后继续就《确认书》以外的租赁事宜进行了磋商，但时至《确认书》约定的签订租赁合同的最后期限，即2013年3月15日，原、被告仍未能就上述未尽事宜协商达成一致意见，致使正式的租赁合同未能签订，此后，双方亦未能继续协商签订正式租赁合同。关于正式租赁合同未签订的责任归属问题，原、被告均指称责任在于对方。从原、被告双方的往来函件来看，函件中均有指称对方违约的言辞，但由于函件内容属于一方当事人制作，在没有其他证据予以佐证的情况下，本院将不予采信其中关于指称对方违约的陈述。而从原告提交的其他证据
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谈话录音来看，被告否认了该证据的真实性，即使该证据属实，其内容亦未反映出原告关于被告想以更高价格另出租案涉物业而拒绝签订正式租赁合同的陈述意见，故本院对原告关于被告存在主观恶意拒不签订正式租赁合同的主张不予采信。再从被告提交的《有关证明》及证人出庭作证的内容来看，该等证人证言内容明显对被告有利，均指称原告提出诸如将《确认书》确定的首月缴交时间变更及将租金发票抬头开具为被告指定公司名称等违约或违法要求。但结合被告关于证人黄某为被告委托的出租案涉物业的办事人员的陈述，及原告提交的证据《企业机读档案登记资料》、《中原中国（控股）有限公司董事会决议》和被告证人黄某关于被告是由一家香港成立的慈善团体施永青基金全资拥有、被告所有的收益都作为慈善用途的证言来看，原告关于案外人中原公司属于与被告有关联的公司的主张较为可信，且被告未就此提出反驳证据，故本院依法采信原告上述主张。因此，证人黄某作为被告委托人、证人陈某作为被告职员，案外人中原公司作为被告的关联公司、证人朱某和周某作为被告关联公司案外人中原公司的经办职员，其属于与被告有利害关系的证人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项的规定，其所作出的不利于对方当事人即原告的证言本院依法不予采纳。综上，原、被告双方提供的证据均不足以证明对方当事人恶意拒绝签订正式租赁合同。综合本案各项证据，结合原、被告双方磋商的过程及原告交付定金的行为，根据合同自由的原则，合同的具体权利、义务应由当事人协商确定，因当事人意见不一致不能签订案涉物业的正式租赁合同不可归责于原、被告任何一方当事人，双方均无须向对方承担过错责任，因此本案不应适用定金罚则。被告应将其收取的定金200000元返还给原告。本院对原告第一项诉讼请求中要求被告返还定金200000元的部分予以支持，对于超过部分予以驳回。
关于原告要求被告支付迟延履行金的诉讼请求，如前所述，不能签订案涉物业的正式租赁合同不可归责于原、被告任何一方当事人，本案不应适用定金罚则，被告于2013年3月22日、4月12日向原告发函表示没收原告已付定金200000元，缺乏理据。根据公平合理原则，原告已付的定金应于原、被告双方明知再无签订正式租赁合同的可能性之日起的合理期限内由被告退还原告，根据被告于2013年3月22日、4月12日向原告发函表示没收定金及原告于2013年5月17日提起本案诉讼要求双倍返还定金的事实，综合本案案情，本院酌情认定被告应于原告提起本案诉讼之日起三日内退还原告定金200000元，逾期未退还，则应当赔偿原告相应的利息损失（以200000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2013年5月21日起计至实际付清之日止，以不超过本金200000元为限）。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项，判决如下：
一、被告广州中申置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告广东坤雷投资置业有限公司退回定金200000元。
二、被告广州中申置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告广东坤雷投资置业有限公司支付利息（以200000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2013年5月21日起计至实际付清之日止，以不超过本金200000元为限）。
三、驳回原告广东坤雷投资置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7350元，由原告广东坤雷投资置业有限公司负担3680元，由被告广州中申置业有限公司负担3670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 李 郁
人民陪审员 卓燕君
二〇一四年八月十五日
书 记 员 何靖文