北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初35044号
原告：李大伟（反诉被告），男，1982年8月6日出生，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：刘鸿雁，北京市元甲律师事务所律师。
被告：赵彬（反诉原告），男，1956年9月11日出生，中国经营报社退休干部，住北京市海淀区。
原告李大伟与被告赵彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李大伟及其委托诉讼代理人刘鸿雁、被告赵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李大伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令赵彬向我返还押金8000元；2、返还已预付2017年7月6日至同年8月12日的房租9633元；3、返还自建房费用9600元；4、补偿装修费用86550元；5、赔偿2017年7月6日至同年7月12日的营业损失11000元（按1000元/工作日、3000元/双休日的标准计算）。事实和理由：赵彬是位于北京市海淀区魏公村小区x号楼x门x层x号房屋（以下简称“涉案房屋”）的所有权人，我是该房屋的承租人。我与赵彬签订的租赁合同约定租赁期间为2013年8月13日起至2018年8月12日止，预付押金为8000元，提前支付一个月租金8000元。后我自建房预付费用9600元，花去装修费用86550元。现我们之间的租赁合同尚在有效期内，在政府征收的情况下，赵彬拒不履行合约，拒不返还相关预付款，且暴力闯入涉案房屋擅自搬动我的私人财物并拆除电表和空调，并恐吓我将于2017年7月7日暴力强搬，故我于同年7月6日提前搬离涉案房屋，并要求被告向我返还已付的2017年7月6日至7月12日的租金1633元，以及因提前搬出给我造成的营业损失11000元。由于赵彬的各种行为已经严重侵害了我的合法权益，故我提起诉讼，请求法院判如所请。
赵彬辩称，不同意李大伟的诉讼请求。1、作为涉案房屋所有权人，我承认收了8000元的押金，但因为李大伟对我尚负多项债务，故对于第1项诉讼请求，我不同意返还。2、要求搬家是政府征收行为导致，属于不可抗力，我不存在违约行为，且李大伟并未在2017年7月6日搬离涉案房屋，且其房租仅缴纳到2017年7月15日，也不存在预付款的事实，故第2项、第5项诉讼请求没有事实和法律依据，我不认可。3、根据我与李大伟签订的房屋租赁合同之约定，对涉案房屋进行装修应当经过我的同意，且我的房屋已重新装修过，前承租人对我的原有装修进行了改造破坏造成价值的贬损，故李大伟作为债务继受人应继续履行将房屋恢复原状或赔偿9600元拆改费用的义务，不存在我向其补偿自建房费用和装修费用的事实及法律依据，故对李大伟的第3项、第4项诉讼请求，我亦不认可。
赵彬向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令李大伟给付拖欠的房租3000元；2、给付拖欠的2015、2016两年度供暖费3888元、2017年6月的水费120元，共计4008元；3、给付房屋拆改损失9600元；4、返还房屋内属于我的家具、家电、钥匙、水卡、电卡、天然气卡，并履行房屋返还手续；5、支付违约金8000元。事实与理由：根据我对本诉的答辩意见，李大伟缴纳的最后一笔租金对应的租赁期间系2017年4月16日至2017年7月15日，应当为24000元，但其只缴纳了21000元，故我要求其继续支付拖延的3000元租金；且李大伟自2015年起拖延交纳供暖费，故其应当补齐2015、2016两年的供暖费用3888元，以及尚未缴纳的2017年6月的水费120元；且其对我的房屋擅自拆改，应当赔偿我拆改损失9600元。因政府已责令腾房，李大伟应当办理房屋返还手续，返还房屋内属于我的家具、家电、钥匙、水卡、电卡及天然气卡。根据我与李大伟签订的租赁合同，逾期缴纳供暖费用超过五日或费用超过五十元则构成违约，应当赔付一个月的租金8000元作为违约金，因其已交纳一个月的押金8000元，故这部分款项可以抵消。
李大伟对赵彬的反诉辩称，我承认供暖费应由我缴纳，但应由拆迁办统一征收，此外我不同意赵彬的其他反诉请求。1、不存在欠缴租金3000元的事实。由于2016年9月6日海淀区征收办进行入户登记，涉案房屋自此不能收取租金，经过我与赵彬的商量，赵彬同意将每月租金减少到7000元，故我于2017年4月16日交纳了5月12日至8月12日的房租共21000元，赵彬的第1项反诉请求缺乏依据。2、我最后交纳的租金对应期间应系2017年5月12日至8月12日，因涉案房屋在2017年7月6日被政府征收，故赵彬理应返还我2017年7月6日至8月12日的房租8000元。3、涉案房屋现已拆迁，故不存在恢复原状的可能，且房屋拆改损失9600元于静已经给了赵彬，故我不同意其第3项反诉请求。4、我们签订的租赁合同上物品交接部分没有任何人的签字，且2017年7月6日征收办来登记的时候，赵彬已经签字表示屋内的所有物品都不要了，且钥匙及水电气卡均已由征收办收回，故对其第4项反诉请求，我不认可。5、综上，我不存在任何违约行为，不同意支付违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。
2013年7月12日，赵彬（出租人/甲方）与姜越（承租人/乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），赵彬将涉案房屋出租给姜越商住使用，租赁期限为2013年8月13日至2018年8月12日，押金8000元，租金标准为“第一年8000元/月；从第二年度起，每年的房屋租金按周边物业租赁价格调整趋势进行调整，调整原则为不能低于第一年租金标准，调升幅度不超过4%年。调整年度为每年的8月13日至次年的8月12日。从第二年起，每年的7月13日前双方以书面形式确定下年度的租金标准，双方签字确认。历年的房租交付时间同第一年的月份和日期。”租金支付方式为“现金或银行汇款，押壹付叁，提前一个月支付。各期租金支付日期：第一年2013年7月12日支付32000元（包括押金8000元）、2013年10月12日支付24000元、2014年1月12日支付24000元、2014年4月12日支付24000元”。
租赁合同第八条合同解除载明，“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。”第九条违约责任载明，“承租人欠缴各项费用达50元的，应按当年度月租金的100%向出租人支付违约金，出租人有权单方解除合同，收回房屋，并可要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因房屋拆迁、改造和政府法令变化等原因造成本合同无法履行时不构成违约。”
租赁合同第十一条的其他约定事项载明，“甲乙双方认定，本合同继承甲方与北京顺益兴房地产经纪有限公司2010年12月12日签订的房屋出租委托代理合同及北京顺益兴房地产经纪有限公司与于静于2011年7月28日所签订的房屋租赁合同，乙方承诺租赁期满后，按于静与甲方及甲方出租代理方北京顺益兴联行房地产经纪有限公司所签订的本房屋租赁合同之约定，恢复本房屋阳台等扩建、改建、自建部分至于静承租前的原样，或赔偿阳台改建款9600元人民币。乙方承租期内，因于静改扩建阳台部分引发的纠纷、处罚、强拆等，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何责任。乙方认定，于静承租本房屋时的房屋交割单即为本合同的房屋交割单，甲乙双方不再重新进行房屋交割。”
租赁合同履行过程中，2015年7月16日，赵彬（出租人/甲方）与李大伟（承租人/乙方）协商达成约定，“自当日起该租赁合同承租人变更为李大伟，本合同及所有后续补充条款延续不变。”落款处“赵彬”、“李大伟”均签字捺印，上述租赁合同全部条款对赵彬和李大伟继续有效。
承租人变更后，赵彬收取押金8000元，李大伟依约向赵彬支付房屋租金，最后一期于2017年4月16日向赵彬支付租金21000元。2017年7月6日，赵彬在“被征收房屋交房验收单”上签字同意将涉案房屋交于北京市海淀区人民政府房屋征收办公室。李大伟至今尚欠缴2015-2017年度供暖费共计3888元，已由赵彬交纳，李大伟当庭认可应由其缴纳。
对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：
李大伟主张其于2017年4月16日缴纳的最后一期租金21000元，对应的租金标准为经双方口头协商的7000元/月，赵彬亦当庭予以否认，李大伟对其主张的上述事实，未向法院提交证据加以证明，故对于李大伟的上述主张，本院不予采信。
李大伟向本院提交《协议》及收据1张，以证明租赁合同第十一条中约定的9600元阳台拆改费，于静已向赵彬赔付的事实。该协议载明“于静承担房屋租赁合同中阳台赔偿款四千八百元”，落款处有“李大伟”、“于静”的手写签名，落款日期为“2016年3月28日”；收据载明付款人“于静”向收款单位“北京顺益兴联行房地产经纪有限公司”就“代收房租22500、代收卫生费480、代收有线432”各项目，支付金额“23412”元，开票日期为“2011-7-28”。赵彬当庭表示对上述证据的证明目的予以否认，称其没有从于静或李大伟处收到过阳台拆改费9600元。本院结合上述证据内容及合同相对性原则，于静与李大伟签订的协议应仅对其二人有效，从于静的缴费收据中亦无法看出其已向赵彬支付9600元阳台拆改费的事实，故对于李大伟所提交上述证据的证明目的，本院不予采信。
李大伟向本院提交被征收房屋交房验收单及照片打印件4张，以证明赵彬已于2017年7月6日将涉案房屋交给征收办，其于2017年7月6日已搬离涉案房屋。该交房验收单载明的落款处分别有征收公司“张伟”、拆除公司“田涛”和被征收人“赵彬”三人的手写签名，落款日期为2017年7月6日。赵彬当庭对上述证据的真实性表示认可，但不认可证明目的，赵彬称其签订交房验收单只表明其同意交房，不能证明李大伟已搬离涉案房屋，李大伟应系于2017年7月10日方搬离涉案房屋。对于上述反驳及主张，赵彬并未提交相应证据加以证明，且亦当庭表示其并不清楚李大伟向征收办交房的具体时间，综上，对于李大伟所提交上述证据的证明目的，本院予以采信。
李大伟向本院提交装修费发票2张，以证明其经赵彬许可分别于2015年、2017年对涉案房屋进行了2次装修，赵彬应给予其装修补偿。上述2张发票载明的销售方均为“北京富美达建筑装饰工程有限公司”，购买方均为“微吧”，2015年8月26日开具的发票载明装修费金额为“69840元”、税费“2160元”，价税合计金额“72000元”；2017年2月21日开具的发票载明装修费金额为“14550元”、税费“450元”，价税合计金额“15000元”。赵彬当庭对上述发票的关联性及证明目的予以否认，称无法从收据上看出被装修的是哪个房屋，且其并未同意李大伟对涉案房屋进行装修，故李大伟擅自装修产生的费用应由其自行承担。李大伟当庭反驳称其承租的涉案房屋系经营用途，需赵彬配合居委会才同意其进行装修，故其已得到了赵彬的装修许可。对于上述反驳，李大伟未向法庭提交相应证据加以证明，赵彬亦当庭予以否认，且本院从上述发票中不能看出赵彬有同意装修的意思表示，故对于李大伟所提交上述证据的证明目的，本院不予采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李大伟、赵彬于2015年7月16日签字确认将租赁合同的承租人变更为李大伟，并延续租赁合同及所有后续补充条款，因该约定系李大伟与赵彬双方真实、自由的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故应属合法、有效。
关于租赁合同的解除问题，由于租赁房屋被拆迁，导致租赁合同实际不能继续履行，故结合本案中涉案房屋的交割情况，赵彬已于2017年7月6日在被征收房屋交房验收单上签字，确认将涉案房屋交于北京市海淀区人民政府房屋征收办公室，租赁合同自此已实际无法继续履行，李大伟亦搬离涉案房屋，故本院认为李大伟与赵彬签订的租赁合同已于2017年7月6日解除。
关于租金的退还问题，李大伟主张其最后一期支付21000元租金的标准应按照7000元/月计算，但未提交充分证据加以证明，故本院认为最后一期租金标准应继续按照合同约定的8000元/月计算，共计24000元，故李大伟最后一期租金尚欠缴3000元，本院对赵彬要求李大伟支付欠缴租金3000元的反诉请求予以支持。另外，李大伟主张其于2017年4月16日交纳的最后一期租金21000元对应的租赁期间为2017年5月13日至2017年8月12日；赵彬则主张对应的租赁期间为2017年4月16日至2017年7月15日。根据租赁合同之约定的交款日期可知，2013年7月12日交纳租金对应的租赁期间为2013年8月13日至2013年11月12日，故以此类推，李大伟2017年4月16日交纳租金的对应租赁期间应为“2017年5月13日至2017年8月12日”。现由于租赁合同已于2017年7月6日解除，故赵彬应向李大伟退还2017年7月6日至2017年8月12日的租金（按照8000元/月的租金标准计算）共计9600元，扣除李大伟尚欠缴的租金3000元，综上，赵彬应向李大伟退还租金共计6600元。
关于营业损失的赔偿问题，由于租赁合同已于2017年7月6日解除，双方权利义务已终止，李大伟已主张退回2017年7月6日至12日的房屋租金，其又行主张此期间的营业损失，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。
关于装修费用的补偿问题，李大伟主张其系经赵彬之同意于2015年、2017年对涉案房屋进行的两次装修，共花去装修费86550元，但并未就上述主张提交充分证据加以证明，赵彬亦当庭予以否认，故本院不能认定李大伟所行装修之事已经赵彬许可，其因装修发生的费用应由其自行负担。另外，李大伟主张涉案房屋在拆迁时进行了装修鉴定，赵彬领取的拆迁利益中包含了装修补偿利益，理应由李大伟领取，但对于李大伟主张的上述事实，其并未提交证据加以证明，赵彬亦当庭予以否认。综上，对于李大伟要求赵彬向其支付装修补偿费用86550元的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于房屋拆改费用的偿付问题，根据租赁合同之约定，李大伟承诺承租期满后，恢复涉案房屋阳台等扩建、改建、自建部分至于静承租前的原样，或赔偿阳台改建款9600元。李大伟主张该笔拆改赔偿款于静已向赵彬支付，但未提交充分证据加以证明，赵彬亦当庭予以否认，故李大伟要求赵彬返还房屋拆改费用9600元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。另赵彬依据上述合同条款要求李大伟继续向其支付该笔房屋拆改赔偿款，但现租赁合同已于承租期届满前被解除，且赵彬交房后对涉案房屋不再享有使用利益，故涉案房屋的拆改部分已不具有恢复原状的价值，亦不具有与恢复原状等价的使用利益补偿，故赵彬未受有损失，且其已就涉案房屋获得相应拆迁利益，综上所述，本院对赵彬要求李大伟继续赔偿9600元房屋拆改费用的诉讼请求不予支持。
关于供暖费、水费的给付问题，赵彬要求李大伟支付欠缴的2017年6月的水费的诉讼请求，因其未向法庭提交证据加以证明，故本院对此不予支持；另赵彬主张李大伟应向其交纳拖欠的2015-2017年度供暖费3888元，李大伟亦当庭表示认可，故本院对赵彬要求李大伟缴纳供暖费3888元的诉讼请求予以支持。
关于违约金的偿付问题，租赁合同第九条第一款规定，“承租人欠缴各项费用达50元的，应按照当年度月租金的100%向出租人支付违约金”。本院经审理查明，李大伟欠缴的2015-2017年度供暖费已达3888元，符合应向赵彬承担违约责任的约定情形。且李大伟迟延履行供暖费缴费义务发生于合同解除之前，故对于迟延缴纳供暖费的事实，不能免除李大伟的违约责任。综上，结合租赁合同约定的租金标准，本院对赵彬要求李大伟支付违约金8000元的诉讼请求予以支持。
关于押金的退还问题，李大伟主张其已向赵彬交纳了押金8000元，赵彬亦当庭予以认可，且租赁合同已于2017年7月6日解除，故对于李大伟要求赵彬返还其8000元押金的诉讼请求，本院予以支持。根据租赁合同第四条之规定，“租赁合同解除后，押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及承租人应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租人”。现李大伟尚欠缴供暖费3888元及违约金8000元，赵彬亦当庭主张违约金与押金相抵消，故赵彬不再向李大伟承担押金返还之义务。
关于家具、家电、钥匙、水电气卡的返还问题，赵彬要求李大伟向其返还上述物品，履行返还手续，但未向法庭提交充分证据加以证明，租赁合同的交割清单上没有双方的签章，赵彬亦当庭表示涉案房屋系由李大伟与拆迁办进行的交接，其对房屋的交付情况并不清楚，仅于2017年7月6日在交房验收单上签字确认。李大伟亦当庭对赵彬的上述主张予以否认，其称赵彬在验收单上签字时已表示不要屋内的所有物品，钥匙、水电气卡也已由拆迁办收回。综上，赵彬要求李大伟返还上述物品的诉讼请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、赵彬于本判决生效后七日内退还李大伟房屋租金6600元；
二、李大伟于本判决生效后七日内向李大伟支付供暖费3888元；
三、驳回李大伟的其它诉讼请求；
四、驳回赵彬的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2796元，由李大伟负担2401元（已交纳），由赵彬负担395元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费415元，由赵彬负担164元（已交纳），由李大伟负担251元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋凯宇
人民陪审员 孙焕云
人民陪审员 闫 静
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 贾梦晗