四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金堂民初字第2026号
原告四川华玮物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人温文遐，董事长。
委托代理人陈江，四川蜀航律师事务所律师。
被告四川中科盈文化旅游开发有限公司。住所地：成都市金堂县。
法定代表人阎海玉，经理。
委托代理人张小琴。
委托代理人左明凤。
原告四川华玮物业管理有限公司（以下简称华玮物业公司）与被告四川中科盈文化旅游开发有限公司（以下简称中科盈公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告华玮物业公司的委托代理人陈江、被告中科盈公司的委托代理人张小琴及左明凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华玮物业公司诉称，2012年12月，原告华玮物业公司与被告中科盈公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告华玮物业公司（乙方）为被告中科盈公司（甲方）开发的成阿新城提供物业服务，成阿新城总建筑面积为566224.14平方米，物业服务费为2.00元／月.平方米，配置280人的物业服务力量，期限为三年，自房屋交付业主之日起满3年止；约定被告中科盈公司违反合同义务，致使原告华玮物业公司不能完成合同第五条约定的服务事项和质量的，乙方有权解除合同，被告中科盈公司应按剩余期限内物业服务费的20％向原告华玮物业公司支付违约金；《前期物业服务合同》对双方权利义务进行了详细约定。《前期物业服务合同》签订后，原告华玮物业公司为了履行义务投入了大量人力物力和财力，招聘大量员工进行培训，随时准备进场开展工作。2014年5月15日、2014年5月30日，被告中科盈公司两次向原告华玮物业公司发函单方终止协议，严重违反《前期物业服务合同》的约定。原告华玮物业公司认为，被告中科盈公司在没有法定和合同约定解除情形下单方解除双方签订的《前期物业服务合同》无法律依据，原告华玮物业公司不同意解除。为维护原告华玮物业公司的合法权益，请求判令确认被告中科盈公司于2014年5月15日、2014年5月30日作出的解除《前期物业服务合同》的《函》无效；本案案件受理费由被告中科盈公司承担。
被告中科盈公司辩称，《前期物业服务合同》没有开始履行，不知道何时具备履行条件，为减少双方损失，要求解除《前期物业服务合同》，被告中科盈公司也向原告华玮物业公司发出了解除《前期物业服务合同》的《函》，合法有效，《前期物业服务合同》已解除。
经审理查明：2012年，原告华玮物业公司与被告中科盈公司签订了一份《前期物业服务合同》，其主要内容为：甲方为中科盈公司，乙方为华玮物业公司。第一条本合同所涉及的建筑区划基本情况。建筑区划名称：成阿新城；建筑区划类型：商业、办公、酒店、电影院（住宅、别墅等）；座落位置：成都市金堂县淮口镇成阿产业开发区。总建筑面积为566224.14平方米，其中商业202103.73平方米，办公190754.37平方米，酒店42449.33平方米，电影院2845.99平方米，其他128070.72平方米。第三条甲方应于交付业主使用前一个月向乙方提供物业服务用房，物业用房建筑面积1139.61平方米。第四条建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费由业主、使用人承担。第五条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；等等。第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。本建筑区划物业服务费2.00元／月.平方米。第十条本合同有效期间，乙方按下述第（一）种计费方式确定物业服务费用：（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十一条物业服务费用按季交纳，业主应在当季开始前十日内履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，按日支付3‰的违约金。第二十三条本合同期限3年，自房屋交付业主之时起满3年时止。本合同约定结束时间到期而业主大会未设立时，本合同继续有效，由乙方继续实施物业管理服务，直到业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十八条乙方的物业服务达不到本合同第四条约定的服务事项和质量的，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定，逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同，乙方应按剩余服务期限内物业服务费的20％向甲方支付违约金。第三十条乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律法规规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，甲方有权单方面解除本合同，乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、使用人，并按剩余服务期限内物业服务费的20％向甲方支付违约金。甲方解除本合同的，乙方应当在甲方通知的10日内与甲方作为招标人选聘或全体业主共同决定选聘的新物业服务企业或其他管理人完成交接手续。否则每逾期一日，应按成阿新城项目每日应收物业服务费的10倍向甲方支付违约金。第三十二条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同，甲方应按剩余期限内物业服务费的20％向乙方支付违约金。
被告中科盈公司于2014年5月15日向原告华玮物业公司发送了一份《函》，其内容为：本公司成阿新城项目停工至今已经超过一年，何时复工尚不能确定。本公司经研究认为，两公司签订的《前期物业服务合同》尚未履行，为避免贵公司为履行《前期物业服务合同》做准备而花费时间和精力，决定解除《前期物业服务合同》。望贵公司理解与支持，今后有机会再合作。
原告华玮物业公司于2014年5月23日向被告中科盈公司发送了一份《函》，其内容为：贵公司于2014年5月15日所发解除双方签署的《前期物业服务合同》的函及《协议书》已收悉。对于贵公司所述在成都市金堂县淮口镇成阿产业开发区的成阿新城项目存在的问题深表同情。《前期物业服务合同》签订后，为满足《成都市物业管理条例》及《前期物业服务合同》规定，就成阿新城项目组建了足够的物业服务班子，对招用员工进行了岗前培训。按照贵公司首批次《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年11月30日，至今贵公司成阿新城项目施工也未达到交付条件，更未向本公司提供物业用房。鉴此，本公司理解贵公司的实际困难，将一如既往配合贵公司项目的顺利实施，本公司将于贵公司实际交房前进驻物业服务班子，对成阿新城项目进行全面物业服务管理。对于贵公司因延迟交房及延迟提供物业用房给本公司造成的损失，可于本公司物业服务班子进驻后一并协商解决。
被告中科盈公司于2014年5月30日再次向原告华玮物业公司发送了一份《函》，其内容为：贵公司于2014年5月23日就本公司2014年5月15日发往贵公司解除《前期物业服务合同》的《函》进行回复的《函》，本公司已收悉。本公司就此再次致函贵公司。本公司再次经过审慎研究决定：贵公司自收到此函之日起，两公司签订的《前期物业服务合同》解除，贵公司无需为履行该合同做任何准备。
另查明，原告华玮物业公司具有物业服务企业一级资质证书。
以上事实，有前期物业服务合同、被告中科盈公司向原告华玮物业公司发送的《函》以及原告华玮物业公司向被告中科盈公司发送的《函》等证据在案佐证。以上证据经庭审举证、质证核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，本院予以采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”经审查，原、被告双方未对解除涉案《前期物业服务合同》协商一致，双方在《前期物业服务合同》中也未约定在《前期物业服务合同》尚未履行的情况下，被告中科盈公司享有合同解除权。被告中科盈公司于2014年5月15日、2014年5月30日以其开发的成阿新城项目停工至今已经超过一年，何时复工尚不能确定，双方签订的《前期物业服务合同》尚未履行为由要求解除《前期物业服务合同》，其理由不符合双方约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案被告中科盈公司若要行使合同解除权，就必须举证证明原告华玮物业公司具有约定解除合同或者以上法定解除合同的情形。现被告中科盈公司无证据证实原告华玮物业公司的行为具有约定解除合同或者以上法定解除合同的情形。因此，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告中科盈公司依据上述解除《前期物业服务合同》的理由向原告华玮物业公司发送的《函》无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认被告四川中科盈文化旅游开发有限公司于2014年5月15日、2014年5月30日向原告四川华玮物业管理有限公司发出要求解除双方之间签订的《前期物业服务合同》的《函》无效。
本案案件受理费100元，由被告四川中科盈文化旅游开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 雷山权
人民陪审员 钟冬丽
人民陪审员 谢爱军
二〇一四年八月十八日
书 记 员 辛建辉