黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终3080号
上诉人（原审原告）：赵志伟，男，1959年11月22日出生，汉族，哈尔滨铁路局生活段哈东公寓退休工人，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：朱雅琴，哈尔滨市道外区滨江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省油田开发股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区大顺街10号。
法定代表人：刘仁杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李小云，黑龙江博润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜公超，男，1956年10月25日出生，汉族，黑龙江省油田开发股份有限公司退休职工，住哈尔滨市南岗区。
上诉人赵志伟因与被上诉人黑龙江省油田开发股份有限公司（以下简称油田公司）、杜公超房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵志伟及其委托诉讼代理人朱雅琴，被上诉人油田公司的委托诉讼代理人李小云、被上诉人杜公超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵志伟上诉请求：撤销原判，依法改判确认哈尔滨市南岗区先锋路346号阿继科技园C栋4单元202室房产归赵志伟所有，判令油田公司协助赵志伟办理上述住房的产权登记事宜。事实和理由：2003年杜公超被任命为油田公司商品房销售部主任，2006年6月，赵志伟就在争议房屋居住，2008年4月13日赵志伟与杜公超签订协议书一份，内容是取消以车换房的约定，改为现金全款购房。2008年8月赵志伟将购房款264,000元交给油田公司出纳员姜莉及杜公超，油田公司出具收据。2008年8月15日赵志伟与杜公超在协议中约定由杜公超负责办理案涉房屋的所有权证。2009年3月2日，油田公司在赵志伟不知情的情况下，将争议房产所有权登记在油田公司名下。2009年6月10日，同样在赵志伟不知情的情况下，油田公司将购房款及利息退还给杜公超。综上，杜公超系油田公司的职工，其与赵志伟签订合同销售的是油田公司的商品房，杜公超的行为是职务行为，原审认定2008年4月13日的合同主体是杜公超个人，与事实相悖。赵志伟自2006年开始一直在争议房屋居住，并对房屋进行了装修、缴纳了全部费用，油田公司明知赵志伟已经缴纳购房款并实际占有房屋，仍然办理房屋登记，并将争议房屋以租赁形式转给他人，严重侵害赵志伟的合法权益。
油田公司辩称，2008年4月13日协议的签订主体为赵志伟与杜公超，该协议系杜公超的个人行为，且在油田公司取得涉案房屋的所有权后并没有对杜公超的行为进行追认，杜公超的行为系无权处分，对油田公司不发生任何法律效力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杜公超辩称，杜公超于2000年开始参与油田公司与案外人黑龙江省投资房地产开发公司共同开发的阿继科技园C栋住宅楼工作，历任油田公司总工程师、该工程的现场代表、商品房销售办公室主任等职。2014年1月7日出具的《说明》不是杜公超真实意愿。案涉房屋是2004年杜公超任商品房销售办公室主任期间代表油田公司与赵志伟达成的以车换房的口头协议，赵志伟于2005年入住后，投资总公司给油田公司调入一辆丰田吉普车，于是开始协商现金购房，2006年黑龙江省投资房地产开发公司将该房发票开具给油田公司，2007年10月油田公司总经理吴东升决定将发票从油田公司变更到赵志伟名下，费用自理，赵志伟不同意。2008年吴东升通知杜公超该房可以杜公超个人买，在交易过程中再转给赵志伟，随即通知赵志伟交房款，赵志伟与杜公超、油田公司出纳员姜莉共同将264,000元购房款存入油田公司账户，油田公司出具收据，2009年3月，油田公司说该房办理完产权才能交易，杜公超请赵志伟配合将产权办理到油田公司名下，2009年6月，油田公司将264,000元房款转入杜公超工资卡内，并让杜公超与油田公司签订租房协议，房租、物业费、包烧费从杜公超工资里扣。2013年，赵志伟起诉后，油田公司违背杜公超意愿让杜公超出具说明，该说明并非杜公超真实意愿，特此澄清。
赵志伟向一审法院起诉请求：1.确认哈尔滨市南岗区先锋路346号阿继科技园C栋4单元202室房产归赵志伟所有；2.判令油田公司协助赵志伟办理房屋产权更名过户事宜。
一审法院认定事实：2008年4月13日，赵志伟与杜公超签订协议书一份，内容为：“经黑龙江省油田开发公司原阿继科技园开发单位黑龙江省投资房地产开发公司商品房销售办公室主任杜公超与阿继科技园C栋住宅楼4单元2层××号购房人赵志伟（原以车换房的约定）现经双方协商并一致同意签订如下协议：在继续履行销售阿继科技园C栋4单元2层××号卖给购房人赵志伟，由杜公超负责该套住宅过户给赵志伟个人名下，该房的价格按照销售商品房发票贰拾叁万元整（230,000元）给赵志伟，由签订协议壹年内完成过户。双方不能违约，违约人承担法律责任”。2008年8月，赵志伟将购房款264,000元交给杜公超，杜公超向油田公司交纳购房款264,000元，2008年8月25日,油田公司出具收据一份，收款事由为暂收阿继科技园C栋4单元2楼××号房款264,000元，收据经办人处有杜公超签名。2008年8月15日,案外人黑龙江省投资房地产开发公司（出卖人）与油田公司（买受人）签订商品房买卖合同，约定由油田公司向出卖人购买位于哈尔滨市南岗区先锋路346号阿继科技园C栋4单元2楼××号的房产。2009年3月2日，油田公司取得涉案房产的房屋所有权证书。2014年1月7日，杜公超出具《说明》一份，内容为：“赵志伟起诉油田公司先锋路346号阿继科技园C栋4单元2楼××号协助办理该房屋产权证事宜与油田公司无关，纯属我个人与赵志伟个人行为，所出具文件协议等与油田公司无关”。经查，赵志伟于2006年6月起在涉案房产居住至今。另查明，杜公超原为油田公司职工，油田公司已于2009年6月10日将购房款及利息264,826.69元返还杜公超。
一审法院认为，2008年4月13日的协议书签订主体为赵志伟与杜公超，本案中，没有证据显示杜公超是受油田公司委托对涉案房产进行处分，油田公司系于2009年3月2日取得涉案房产的房屋所有权，在油田公司取得所有权后没有对杜公超的行为进行追认，杜公超的行为系无权处分，其处分行为对油田公司不发生法律效力。且油田公司已将购房款及利息退还给杜公超，杜公超自2009年6月1日即以租赁方式承租油田公司所有的涉案房产，并按约定支付租金，故赵志伟主张确认哈尔滨市南岗区先锋路346号阿继科技园C栋4单元202的房产归其所有及要求油田公司协助办理房屋产权更名过户的诉讼主张缺少事实及法律依据，不予支持。关于油田公司提起的反诉请求，因与本案非同一法律关系，应另行主张权利，本案对此不做处理。综上，关于赵志伟的诉讼请求，不予支持。判决：驳回赵志伟的诉讼请求。
本院二审期间，赵志伟围绕上诉请求向本院提交证据如下：证据一、2004年10月15日，杜公超收到赵志伟交纳商服1、××号房款收条一份。拟证明：杜公超以个人身份收款但是是职务行为；证据二、杜公超与赵志伟于2004年10月30日签订商服一号购房协议。拟证明：杜公超当时是售楼处的负责人，身份是真实有效的，杜公超并不是个人行为而是职务行为。油田公司的质证意见：对收条的真实性无异议，对关联性与证明问题有异议，收款事项与赵志伟诉请无关，系杜公超的个人行为，与油田公司无关，没有加盖油田公司公司的印章，无法证实该笔款项的实际流入主体，不能证明赵志伟所要证明的问题，且油田公司认为该份证据不属于二审新证据，对该证据不予认可，对证据二的真实性无异议，对关联性与证明问题有异议，该买卖合同的标的物与赵志伟一审中诉请的房屋不具有关联性，不能证实其要证明的问题，且该合同中出卖人签章处也非油田公司印章，该合同不属于二审新证据，油田公司不予认可。杜公超对证据一、证据二的真实性和证明的问题均无异议。本院认证意见为：油田公司、杜公超对证据一、证据二的真实性均未提出异议，本院予以采信。
对于原审法院认定的：2014年1月7日，杜公超出具《说明》一份，内容为：“赵志伟起诉油田公司先锋路346号阿继科技园C栋4单元2楼××号协助办理该房屋产权证事宜与油田公司无关，纯属我个人与赵志伟个人行为，所出具文件协议等与油田公司无关”。二审中，杜公超明确表示出具该《说明》不是其真实意愿，故本院对该《说明》及其内容不予认定。对一审认定的其他事实予以确认。
二审另查明：2000年9月15日，油田公司（甲方）与黑龙江省投资房地产开发公司（乙方）为联营开发位于哈尔滨市南岗区××、××路、马××街、宣庆街区域内5000平方米的土地，建设公企和住宅商品房签订《联营协议书》。相关内容如下：……“三、甲方投入人民币贰仟伍佰万元，乙方投入人民币伍佰万元，共计投资三千万元。工程款支付方式：本协议生效后双方预先拨付1000万元（用于土地预交款800万元、前期费用及基础200万元）。以后按施工进度分期拨款。四、所需资金不足部分，通过双方共同申请银行贷款和期房销售筹集。……六、待向市开发办交齐全部款项后，乙方负责办理土地使用证和商品房销售许可证。七、商品房销售利润按双方实际投资比例分配。……”协议签订后，双方共同成立了项目建设指挥部。杜公超于2000年开始参与油田公司与案外人黑龙江省投资房地产开发公司共同开发的阿继科技园C栋住宅楼工作，历任油田公司总工程师、该工程的现场代表、商品房销售办公室主任等职。杜公超任商品房销售办公室主任期间代表油田公司与赵志伟达成的以车换房的口头协议，赵志伟于2005年2月入住，因投资总公司给油田公司调入一辆丰田吉普车，致赵志伟以车换房的意向无法实现，双方变更为现金购房。2006年黑龙江省投资房地产开发公司将该房230,000元发票开具给油田公司，因赵志伟交款时间及房价上调等因素，赵志伟认可交纳购房款264,000元。2008年8月25日，赵志伟将264,000元现金交给了油田公司的出纳员姜莉和杜公超，油田公司于同日出具带有公章的购房收据。
本院认为，案涉房屋系油田公司与案外人黑龙江省投资房地产开发公司联合开发的房产，杜公超系油田公司负责商品房销售的工作人员，其与赵志伟达成口头以车换房的协议后，赵志伟即实际占有、使用案涉房屋至今。2008年4月13日，赵志伟与杜公超签订协议书系对原口头协议的后续履行行为，2008年8月25日，赵志伟交付了购房款264,000元，油田公司为其出具了收据，杜公超在经办人处签字，上述事实足以证明杜公超磋商、签订合同、收受房款的行为均系代表油田公司的职务行为，其行为的法律后果应由油田公司承担。油田公司与赵志伟之间的房屋买卖关系依法成立并生效，赵志伟按合同约定交付了房款并已经实际占有、使用案涉房屋，应为案涉房屋的真实权利人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，赵志伟的请求符合物权法的规定。油田公司虽于2009年6月将购房款及利息转入杜公超工资卡内，但其主张的退款行为并未经过赵志伟同意，不能和买卖行为相对抗。赵志伟依法享有案涉房屋的所有权，油田公司应该协助赵志伟将案涉房屋所有权证转移登记至赵志伟名下。
综上所述，赵志伟的上诉请求事实清楚、证据充分，应予支持，原审判决认定事实不清、适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7965号民事判决；
二、坐落于哈尔滨市南岗区先锋路346号阿继科技园C栋4单元2层××号的房产归赵志伟所有；
三、黑龙江省油田开发股份有限公司于本判决生效后一个月内协助赵志伟将坐落于哈尔滨市南岗区先锋路346号阿继科技园C栋4单元2层××号房产的产权证转移登记至赵志伟名下。
一、二审案件受理费200元，由黑龙江省油田开发股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
二〇一七年九月十五日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩