四川省蒲江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蒲江民初字第109号
原告李萍，女，汉族。
委托代理人徐志忠，四川众旺律师事务所律师。
被告成都东港房地产开发有限公司。住所地：蒲江县。
法定代表人胥世刚，总经理。
委托代理人罗宏波，四川君合律师事务所律师。
原告李萍与被告成都东港房地产开发有限公司（以下简称东港房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理。依法由审判员高红城适用简易程序于2014年3月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序。本院审理期间组织双方多次调解未果，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告李萍委托代理人徐志忠、被告东港房地产公司委托代理人罗宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李萍诉称，原、被告于2010年10月30日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，原告购买被告开发的位于蒲江县鹤山镇顺城路“东港蓝湾”二期＊号商品房，总价值297965元。合同签订后，原告支付了合同约定的购房款，但被告至今未能将经过验收合格的商品房交付原告，也未给原告办理房屋所有权、土地使用权属证明，应由被告承担违约责任。为此，请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金30869元（以297965元为基数，从2012年3月30日起每日以万分之二计算至交房之日）；被告支付逾期办证违约金4558元（以297965元为基数，从2013年3月30日起每日以万分之一计算至交房之日）；增加诉请：被告因小区内私自减少绿化面积，私自减少车位，改变车位位置，私自变更容积率，赔偿违约金10000元。
被告东港房地产公司辩称，原告至今未接收房屋的责任不在被告，因原告拒绝收房，且没有交纳办证费用，也不向被告交付办理产权证需要的证件等手续，逾期办证的责任在原告。绿化面积、车位和容积率均符合规划验收的要求，原告增加的诉请不能成立。请求法院依法驳回原告的诉请。
经审理查明，2010年10月30日，李萍与东港房地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李萍购买位于蒲江县鹤山镇顺城路东港蓝湾（二期）＊号商品房1套，价款297965元。《商品房买卖合同》载明：“……第七条规划变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿……第十条交付条件（一）出卖人应当在2012-03-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……第十一条市政基础设施和其他设施的承诺如果双方在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）该商品房所属住宅小区属分期开发建设，出卖人对小区绿化、景观、会所性商业建筑以及其它配套环境和配套设施等按出卖人的园区总体规划和分期开发计划逐步实施并完成，所有配套环境及配套设施在整个小区全部建成并完全交付使用时达到承诺的标准，本合同约定的标准不是分期交付房屋时须达到的配置标准。（2）限期60天之内整改。第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在15日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行……第十四条交接手续（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人交付通知规定的交付日期之次日起，视为出卖人已经完全履行完毕对该房屋的交付义务，买受人亦已对房屋完成了交接并认同该房屋的交付符合本合同约定的交付标准，保修期限自视为交房之日开始起算。且自出卖人交付通知确定的交付日期之次日起，买受人须承担该房屋的物业管理费，并承担因延期收房引起的一切责任……（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：2.（1）专项维修资金；（2）契税；（5）产权办理手续费、产权（房屋所有权、国土使用权）登记费、共有人登记费及办理房屋权属证书、办理抵押登记等所需的其他税费……第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2013-03-30前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照第2种方式处理……2.买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人每日应当按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付……”。《商品房买卖合同补充协议》第三条对合同第七条、八条的补充约定：“1.基于本协议签订前，出卖人已经对东港蓝湾项目的建设工程规划许可证规定的条件及施工图设计文件进行了变更，规划设计调整的内容为：除1号楼建筑设计外的本项目所有规划、建筑、园林设计，其包括但不限于小区总平面布局、小区出入口布局、小区配套设施的设置、除1号楼外其他楼栋的建筑设计、小区园林设计等。前述规划变更已得到规划等相关主管部门的批准，且出卖人已按规定进行了公示。调整后的规划设计最终确定内容出卖人将重新予以公示。就上述变更内容，出卖人在合同和本补充协议签订之前，已向买受人进行了告知，买受人对此了解并予以认可和接受，并承诺对该变更不采取任何方式向出卖人主张任何权利”。第六条对合同第十四条交接手续的补充：“1.若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或者银行按揭欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行完毕上述义务为止……无论买受人是否接到出卖人的交房通知，买受人均应按合同约定的交房期限前往所购商品房所在地点办理房屋交接手续。买受人逾期不到指定地点接房并办理房屋交接手续，或逾期未签署房屋交接清单的，其责任由买受人承担，出卖人不承担责任。上述情况下，自出卖人通知交房期届满之次日起视为出卖人按照合同约定交付房屋……”。第九条对合同第十九条产权登记的说明及补充：“1.买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋权属转移登记的，应向出卖人提交书面的委托书，该委托书为无偿委托。若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，出卖人不承担代办义务，但出卖人应当在房屋交付后的365日内协助买受人办理房屋所有权证。办证所发生的相关费用依照国家规定，由买卖双方各自承担。……2.委托出卖人办理合同项下房屋权属转移登记的买受人及以出卖人提供担保的贷款方式付款的买受人，在房屋交付的同时，应根据出卖人的要求出具办理房屋权属转移登记事项的委托代办手续（委托书须经公证），并应按照房屋行政主管部门的规定及出卖人要求向出卖人提交办理产权登记所需各项手续及相关资料，并支付按政府规定应由买受人承担的维修基金和办理房屋权属转移登记所需的各项税、费，出卖人应在买受人交齐前述资料及费用、结清面积补差款项、并办理完代办产权证的委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证，买受人未在上述期限内提供委托办理权属登记的全部资料，或未支付办理产权登记的相关费用和维修资金的，出卖人有权相应顺延该房屋所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。……4.分户国有土地使用权证的办理出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日，且买受人向出卖人提供所需全部相关手续之日起2年内取得分户国土使用权证书。……6.因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任”。合同签订后，李萍按约支付了购房款。但未按合同约定交付维修资金和办证所需相关费用并提供相应资料。
2011年11月19日，东港房地产公司张贴致“东港蓝湾”1、2号楼业主的公开信，公开信分三个部分，第一为疑问解答，第二为处理方案，第三为郑重承诺。同日，蒲江县人民政府工作组发出公告，内容为：“为切实维护东港蓝湾购房业主的合法权益，县政府工作组于11月20日入驻东港蓝湾，现场监督东港房产按其承诺进行整改，现场收集购房业主的意见建议和咨询”。2011年12月12日，东港房地产公司按照公开信中的处理方案和承诺内容向东港蓝湾1、2栋楼业主作出《关于机动车位建设计划和费用补贴方案的公告》，对机动车的修建和补贴及补贴方式作了承诺：“项目西侧新建地下车库计划2012年春节前完成民房拆除，春节后开挖土方等工作，预计2012年10月底前投入使用……1.关于1#、2#楼冷热水管提供以下两套方案供业主自愿选择。方案一：由我公司为业主明敷配装冷、热水管道至卫生间。方案二：由我公司按业主房屋的卫生间个数给予补贴，一个卫生间的户型800元／户，两个卫生间的户型1200元／户。业主收房时择定方案后，我公司立即安排施工或支付补贴款项。2.关于1#、2#楼停车费和物管费补贴公司决定在停车费、物业费方面给予一定期限的补贴，决定对1、2号楼业主补贴物业费、停车费至2012年12月31日。补贴方式：（1）停车费补贴，按每户每月60元的标准，从业主收房之日算起至2012年12月31日，在业主办理完收房相关手续后，公司以现金方式一次性补贴业主相应费用。（2）物业费补贴，从收房之日起至2012年12月31日计算物管费补贴金额，在业主办理完收房相关手续后，公司以现金方式一次性补贴业主相应费用（2011年10月31日后收房业主，从2011年10月31日至2012年12月31日计算物管费补贴金额）。3.关于1#、2#楼费用补贴费用补贴的计算方式：按我公司与业主签订的《商品房买卖合同》中延期交房一月所需承担违约金的计算方式支付给业主。4.关于1#、2#楼装修补助方案一：公司决定以赠送水泥2吨、沙子4立方的方式给予交房业主装修补助，业主可在装修时到售楼部登记，公司安排运送。方案二：如业主不急于装修或已装修不需要水泥和沙子，公司将沙子水泥折算为现金方式补贴1000元”。
2012年3月8日，蒲江县规划管理局作出《关于东港蓝湾小区1、2、5号楼规划核实验收的情况说明》，载明：“成都市东港房地产开发有限公司修建的东港蓝湾小区规划许可用地面积31107.04㎡，总建筑面积113500㎡，现1、2、5号楼已竣工。根据该公司分期验收的申请，本次仅对该项目范围内的1、2、5号楼进行规划核实验收。经现场踏勘，查阅资料，该项目1、2、5号楼的建设与规划许可相符，竣工后建筑面积为57164.52㎡。另外，绿地率、停车位等相关技术经济指标待该项目全部竣工后一并核实”。2013年8月13日，蒲江县规划管理局颁发验字第510131201350015号建设工程规划合格证。2014年3月26日，四川省蒲江县林业和园林绿化管理局颁发蒲林（2014）第（001）号建设项目绿地率指标核定表，核定意见为：经审查，东港房地产公司建设的“东港蓝湾”项目基本按照规划总平图建设绿地，绿地率为36.24%，达到规划设计条件要求绿地率指标，同意办理竣工手续。
2012年5月23日，“东港蓝湾”2#商住楼进行了竣工验收备案。2012年10月12日，“东港蓝湾”5#商住楼进行了竣工验收备案。
“东港蓝湾”小区大部分购房户自2011年10月底起，陆续与东港房地产公司办理了房屋交接手续并入住。李萍以东港房地产公司无竣工验收备案表、缺少规划验收合格证、私自减少绿化面积、改变车位位置等为由，拒绝收房。
另查，“东港蓝湾”小区与涉案房屋相同地段同类住房的年租金为10000元左右。
以上案件事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、规划核实验收的情况说明、公告、致业主的公开信、房屋验收交接单、竣工验收备案表、建设工程规划合格证、建设项目绿地率指标核定表、建设工程规划和各证、本院询问笔录和当事人陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性和限制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定的内容履行各自的义务。
关于房屋的交付问题。本院认为，房屋必须经竣工验收合格才能交付使用，出卖人交付房屋既要取得规划行政主管部门对规划设计条件进行验收合格的报告，还要取得工程竣工验收合格报告。本案中，蒲江县规划管理局于2012年3月8日出具规划核实验收情况说明，由于该小区为分期修建，按理应当分期验收，但规划合格证只有一个，被告提供了规划行政主管部门对规划设计条件进行验收合格的情况说明，在整个小区修建完毕后通过了整体验收，于2012年8月13日取得了规划合格证，原告不能以被告未按约定的交房时间取得规划验收合格证作为拒绝收房的条件，而应当结合该房屋是否经竣工验收合格进行考量。从查明的事实来看，被告于2012年10月12日才对5#商住楼竣工验收备案，竣工验收合格即符合合同约定交房条件的时间应以此为节点，该时间节点超过了合同约定的交房时间2012年3月30日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付一定违约金后，还应当履行债务”的规定，被告逾期交房的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。但违约金具有补偿和惩罚双重性质，以赔偿非违约方损失为主要功能。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案被告逾期交房，给原告造成的损失主要是房屋租金损失，原告主张按已交房款为基数，以每日万分之二计算违约金，该违约金明显偏高，被告要求予以调整，本院予以支持。结合被告逾期交房的实际情况，并参照相同地段房屋租金，本院酌情确定逾期交房违约金为10000元。
关于原告主张被告逾期办证承担违约金的问题。本院认为，商品房的权属登记包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记两项内容，房屋出卖人向买受人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是出卖人的最基本的义务，但出卖人不是不动产权属登记机关，其办理权属登记的义务应是指提交备案登记的义务，而非实际交付权属证书的义务。出卖人应当按照合同约定的期限将办理产权转移登记的资料提交给办证机关备案则属于履行了相应的协助办证义务。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十九条产权登记及《商品房买卖合同补充协议》第九条对协助办证进行了约定，按照约定，原告应向被告提交书面委托书，如不委托被告代办产权证，被告不承担代办义务，被告只有协助办证的义务，并且原告有及时交付相关费用、办理房屋交接手续、及时提供办理产权登记所需的全部手续、资料等义务，在原告未履行以上义务的情况下，被告按合同约定有权拒绝协助原告办理产权转移的相关手续。由于原告未履行合同约定的义务，导致被告无法履行协助办证的义务，故原告以被告逾期办证为由，要求被告承担逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。
关于原告主张被告私自减少绿化面积、减少车位、改变车位位置、变更容积率而请求赔偿违约金10000元的问题。从本院查明的事实可以看出，被告修建的“东港蓝湾”小区与蒲江县规划管理局的规划许可和绿地率指标相符，原告的该项诉请缺乏事实依据，本院也不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告成都东港房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告李萍逾期交房违约金10000元；
二、驳回原告李萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费343元，由被告成都东港房地产开发有限公司负担。此款原告李萍已预交，被告成都东港房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 高红城
审 判 员 李家斗
人民陪审员 陈仕俊
二〇一四年十月十五日
书 记 员 钟 珊