浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0225民初1156号
原告：象山医药药材有限公司（组织机构代码14499133-3），住所地浙江省象山县丹东街道城东路11弄16号。
诉讼代表人：曹小明，该公司破产管理人负责人。
委托代理人：赵静，浙江金汉律师事务所律师。
被告：吴燕飞，女，1962年6月18日出生，汉族，住浙江省象山县。
委托代理人：杨根飞，浙江甬泰律师事务所律师。
委托代理人：吴克，浙江甬泰律师事务所律师。
原告象山医药药材有限公司与被告吴燕飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案后，于2016年9月26日作出（2015）甬象民初字第1632号民事判决书。原告象山医药药材有限公司不服该判决，向宁波市中级人民法院提起上诉，该院于2017年1月16日作出（2016）浙02民终3437号民事裁定书，裁定：一、撤销浙江省象山县人民法院（2015）甬象民初字第1632号民事判决；二、发回浙江省象山县人民法院重审。本院于2017年2月8日重新立案后，依法重新组成合议庭进行审理。2017年3月14日，本院适用普通程序公开开庭审理了本案，原告象山医药药材有限公司的委托代理人赵静，被告吴燕飞及其委托代理人杨根飞、吴克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告象山医药药材有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即归还原告购房款49万元。事实和理由：被告系坐落于原告住所门口××象山县××街道城东路××房产的所有权人。原告为出入方便，于2009年向被告购买该房产，当时商定价格169万元，原告支付了49万元后，余款120万元由金某向被告出具欠条，但该房产一直未过户。2012年9月25日，原告被依法裁定破产清算。原告认为，原告向被告购买房产的合同在破产申请受理之日起二个月内，管理人未通知继续履行合同，依照破产法第十八条的规定该合同业已解除。因此，原告起诉来院，请求判如所请。
被告吴燕飞辩称，讼争合同已于2012年4月由被告与金某协商解除，而非原告陈述的破产清算受理后2个月解除。原告诉请返还的49万元房款已在解除合同时与其他债权相互抵销。事实上，原告的行为对被告的房屋造成了不可恢复的损失，比如土地使用权性质、土地面积等发生了变化，该损失也可与原告诉请相互抵销。且从破产清算之日起算，原告之诉请也超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.被告吴燕飞为证明金某系原告的实际控制人，被告有理由相信其签订协议等行为均可代表原告，购房时金某将余款转为个人借款，双方已于2012年4月协商解除《房屋买卖合同》，双方债权债务关系已抵销，且被告已根据调解书内容履行义务的事实，向本院举示《情况说明》、（2013）甬象民初字第874号民事判决书、《借条》、（2013）甬象商初字第69号民事调解书各一份。经质证，原告对《情况说明》的真实性、关联性均有异议，认为金某并非原告法定代表人，且在法院受理破产清算后，只有破产管理人有权代表原告，法定代表人及股东均已无权代表原告进行相关法律行为。且若双方解除《房屋买卖合同》，应签订解除协议，现被告并未提供书面解除协议，金某也未到庭作证；对其他证据的真实性无异议，但认为民事判决书、调解书与本案无关，判决书并未认定金某系原告实际控制人，即使如此，其也无权代表原告处分债权债务，而《借条》载明款项性质应属借款非欠款。本院经审查，对民事判决书、《借条》、民事调解书的真实性均予以确认，对《情况说明》的真实性及该组证据证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。
2.被告吴燕飞为证明其与原告签订的《房屋买卖合同》已于2012年4月解除的事实，向本院举示《房地产转让解除协议书》一份，并申请证人金某出庭作证。经质证，原告对证人金某的证言不予认可，认为证人对原、被告之间的房屋买卖及合同解除相关情况都不清楚，说明被告举示的《情况说明》并非证人所出，其也不知道房屋买卖及合同解除的具体情况、法律后果；对《房地产转让解除协议书》的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该证据系被告在本起纠纷发生后补做的，并非产生于协议落款的2012年4月16日。此外，金某无权代表原告与被告解除房屋买卖合同，金某的行为对原告不发生法律效力，且该证据内容亦与事实不符。经本院向原告释明，原告未在限定时间内申请对《房地产转让解除协议书》的形成时间进行鉴定，鉴于《房地产转让解除协议书》系原件，且与金某的证言能相印证，故本院对《房地产转让解除协议书》及证人证言中与该协议能相互印证部分的真实性予以确认，对其证明目的，本院将在本院认为中予以阐述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告原系象山县丹东街道城东路11弄6号房产的所有权人，该房产登记土地使用权面积595.17平方米，建筑面积562.94平方米，设计用途为商业，房屋原用途为仓储用房。2009年，原、被告签订了《房屋买卖合同》一份，约定：“原告根据公司经营业务发展需要，向被告购买上述房地产，房价为169万元，合同签字时原告支付被告买房预付款10万元，住户全部搬出后，再付40万元，其余款项待土地证、房产证变更后一次性付清。”同年5月15日，原告向被告支付房款10万元。6月11日，原告向被告支付房款39万元。同日，原告就购房余款向被告出具《借条》一份：“今借到吴燕飞120万元整，月息一分半，每2个月付息一次。”借条落款处由原告加盖公章并由金某签名确认。合同签订后，被告按约将房屋交付原告，原告进行了拆除重建。2011年11月3日，原告就新建房屋办理了房屋权属证书，载明：“房屋所有权人为吴燕飞，房屋分别坐落丹东街道城东路11弄14-1、-2号，规划用途为住宅，总层数均为3层，建筑面积均为281.32平方米。”
2012年4月16日，金某（协议中称乙方）与被告（协议中称甲方）签订《房地产转让解除协议书》，载明：一、因乙方要求，甲方同意与乙方签订的位于丹东街道城东路11弄14-1、14-2号房地产转让协议解除（尚未办理房地产过户），原乙方执存的三份协议应同时归还给甲方处理，如乙方原件不能完整归还，甲乙双方声明作废；二、转让协议解除后，原乙方付给甲方的房屋首付款49万元，乙方同意甲方不再退还；三、乙方以甲方名义在旧房原址上改建的全部房地产及附属设施也一概交还给甲方所有，任由甲方自住或出售；四、乙方以周徐波所属企业（象山金顺钢管租赁有限公司）名义于2011年12月9日向中国邮政储蓄银行股份有限公司象山县支行（以下简称邮政银行象山支行）贷款350万元，并由甲方为上述房地产提供抵押担保的事宜，甲方同意从2012年4月10日起应支付的贷款利息及本金由甲方支付承担；五、甲方于2009年6月11日出借给乙方的民间借贷120万元，在本协议签订之日起放弃债权，同时乙方旧房改建所产生的各项工程款、材料款、人工工资等所有款项全部由乙方付清，甲方不再承担。双方还约定了其他权利义务。
另查明，2012年9月25日，本院依法作出（2012）甬象商破字第1-1号民事裁定书一份，裁定受理徐海鹰等16人对原告的破产清算申请。
再查明，2011年12月8日，原告以案外人周徐波、王赛姣为名义借款人，被告以上述讼争城东路11弄14-1、-2号房屋为抵押担保，向邮政银行象山支行获得抵押贷款350万元。该款项实际交由金某支配。之后，周徐波未按约向银行还本付息，邮政银行象山支行于2013年1月7日向本院提起金融借款合同纠纷案件，后双方达成调解协议，周徐波、王赛姣共同归还邮政银行象山支行借款本金350万元并偿付利息损失；同时确认邮政银行象山支行对上述抵押房产享有优先受偿权。后周徐波未按约履行协议义务，邮政银行象山支行向本院申请强制执行，讼争房屋经法院委托评估，从估价报告出具之日2014年5月12日至2015年5月11日期间房地产总估价为419.4万元，该房屋经三次拍卖及一次变卖均流拍。
又查明，2007年1月1日，被告吴燕飞丈夫王华（甲方）与象山丰田农资有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：“甲方将位于象山县丹东街道城东路11弄6号内仓储用房及部分办公用房租赁给乙方使用，年租金为88000元，第二年起租金每年上浮10%，租赁期限为五年，自2007年3月1日至2012年2月30日。”
还查明，原告原法定代表人为执行董事陈平，该公司为宁波振兴房地产开发有限公司全资控股。而宁波振兴房地产开发有限公司投资人为金某和陈香兰二人，分别担任公司执行董事和监事。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告于2009年签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告已按约向原告交付了相应房屋，原告也支付了49万元购房款，双方均在履行各自义务。后因原告行为导致房屋用途性质的变更，及原告经营状况的恶化，被告与金某于2012年4月16日签订《房地产转让解除协议书》协商解除了上述《房屋买卖合同》。此由被告举示的《房地产转让解除协议书》及证人金某的证言为凭，足以认定。而金某系原告实际控制人，且本案讼争房屋买卖均由其本人参与完成，故金某代表原告与被告签订《房地产转让解除协议书》的行为构成表见代理，应由原告承担相应的法律后果。此外，原告在重建房屋过程中，土地面积缩小约100平方米，且因房屋性质变更后与土地性质不一致等因素，法院对该房地产经多次拍卖及变卖均未果，即使实现变卖，被告实际并未因房屋改建获取利益，反而会因原告及案外人的行为丧失对讼争房屋及土地享有的物权。同时，因原、被告自2009年6月即已完成买卖房屋交付，结合被告在交付房屋之前与案外人签订的房屋租赁协议，被告在原告占有房屋期间遭受了租金损失。综上因素，原、被告在解除房屋买卖关系时约定49万元作为补偿被告，亦属合法合理。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，判决如下：
驳回原告象山医药药材有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费8650元，由原告象山医药药材有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 张海科
代理审判员 鲁 云
人民陪审员 孙根花
二〇一七年五月十五日
书 记 员 朱黄雅