广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第2015号原告马立影，女，1974年1月24日出生，住河南省郑州市中原区。委托代理人朱恩平，广西精一律师事务所律师。被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人李逢锦。被告广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人叶贵忠，该公司总经理。委托代理人彭广明，男，该公司销售部经理。原告马立影诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭审理。原告的委托代理人朱恩平，被告军通公司的委托代理人彭广明到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院合法传唤拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月20日，原告与被告军通公司签订了《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称为《合作建房合同书》），购买被告富乐华公司开发的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心3号楼6层03号房，合同还对房价、建筑面积等进行了约定。2013年3月20日、4月19日原告支付了50000元、69507元。原告了解到案涉房地产尚未取得商品房预售许可证后，向防城港市房地产市场纠纷预防调处书面投诉被告富乐华公司退还房款未果。原告多次往返郑州、防城港两地，产生交通费及住宿费共计3000元。因原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》无效，二被告应返还原告的购房款及利息、住宿费、交通费。请求法院判令：1、原告马立影和被告军通公司签订的《合作建房合同书》无效；2、二被告连带返还原告购房款119507元及利息（从2013年3月20日计算至清偿之日止）；3、二被告赔偿原告交通费、住宿费3000元；4、诉讼费用由二被告承担。原告向本院提供的证据有：1、《合作建房合同书》，证明原告与被告军通公司存在商品房销售合同关系；2、收据，证明原告向被告军通公司支付购房款119507元；3、《关于马立影反映富乐华违规销售等问题调处情况的复函》，证明富乐华公司开发的案涉商品房没有取得预售许可证；4、《关于李光伟等5位客户投诉的回复》，证明富乐华公司认为案涉地块已全部开工建设，故暂不办理退房退款手续等。被告军通公司辩称，原告明知我方在销售案涉商品房时未取得预售许可证仍与之签订合同，其诉讼请求中要求偿还利息、交通费、住宿费无事实及法律依据不存在公司存在合伙关系的事原告退款的情况。被告军通公司未向本院提交证据。被告富乐华公司未向本院提交证据，亦未作书面答辩，视为放弃举证、质证和答辩的权利。经过公开开庭质证，被告军通公司对原告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，原告提供的证据均具备真实性、合法性、关联性，均予以采纳。经审理查明，2013年3月24日，原告（乙方）与被告军通公司（甲方）签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，约定：甲方与开发商即被告富乐华公司将采取市场运作方式，在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处合作建设防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心进行合作建房；2014年12月31日前，富乐华公司完成合作建房预售许可证办理；乙方参与甲方的合作建房为防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心3栋6层03号房，建筑面积为73.32平方米（套内面积60.95平方米），单价5433.12元/平方米，总金额为398356元；乙方在本合同当日交清首期房款50000元，签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款69507元。合同还对违约责任等作了约定。2013年3月20日、4月19日，军通公司分别向原告出具收据，确认分别收到原告交来的防城港CBD北部湾1号地块3号楼603号房合作建房款定金50000元、建房款30%余款69507元。2015年10月23日，防城港市房地产市场纠纷预防调处工作小组出具的《关于马立影反映富乐华公司违规销售等问题调处情况的复函》（以下简称《复函》）载明：马立影确实购买了富乐华公司名下的防城港CBD北部湾1号地块北部湾财经中心3号楼603号房，且富乐华公司在向原告销售商品房时尚未取得《商品房预售许可证》，富乐华公司对其存在违规销售的行为无异议等内容。被告军通公司在庭审中承认，防城港CBD北部湾1号地块北部湾财经中心3号楼至今尚未取得《商品房预售许可证》，其与被告富乐华公司之间存在委托代理关系。本院认为，马立影与军通公司签订的《合作建房合同书》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”军通公司至马立影起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与马立影签订的合同因违反法律规定而无效。马立影请求《合作建房合同书》无效于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，军通公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳合作建房定金、合作建房款之名向马立影共收取119507元，应当依法由军通公司退还给马立影，并按同期人民银行贷款利率支付相应利息。原告提交的《关于马立影反映富乐华违规销售等问题调处情况的复函》、《关于李光伟等5位客户投诉的回复》及军通公司亦在庭审中的自认，证实富乐华公司与军通公司存在委托代理关系，故富乐华公司对上述债务应负连带责任。原告明知被告尚未取得商品房预售许可证仍与其签订合同，对合同无效有一定过错责任，且原告对该差旅费没有提交相关票据。因此，本院对原告该主张不予支持。综上，根据《中华人民共国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告马立影与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；二、被告广西军通投资有限公司返还原告马立影119507元及赔付利息（以本金50000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年3月20日起分段计至2013年4月18日止；以本金119507元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年4月19日起分段计至付清之日止），被告广西富乐华房地产开发有限公司对上述债务负连带责任；三、驳回原告马立影的其他诉讼请求。案件受理费2750元（原告马立影已预交），由原告承担67元，被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同承担2683元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2750元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 燕人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一六年三月二十九日书 记 员  谭 源