福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终552号上诉人（一审被告）：张圣友，男，1972年2月27日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：蔡道章，福建秉峰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：福州市企业托管营运公司，住所地福建省福州市台江区广达路106号七层西间。法定代表人：韩芝玲，总经理。委托诉讼代理人：蔡志超，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓飞霞，福建名仕律师事务所律师。上诉人张圣友因与被上诉人福州市企业托管营运公司（以下简称“福州企业托管公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张圣友上诉请求：撤销一审判决，改判驳回福州企业托管公司的所有诉讼请求。事实和理由：1.2016年4月20日，福州企业托管公司在租赁合同期限内就通过在店面门口张贴《通知》的方式，告知张圣友讼争店面存在重大安全隐患已不适合继续出租，决定单方解除租赁合同。讼争店面既不适合出租，就不会造成福州企业托管公司后续租金或店面占用的损失；一审法院对此未予认定，判决张圣友支付租金及违约金、2016年7月1日起至实际搬离返还店面之日止的占用费，是错误的。2.张圣友刚花费二十余万元装修店面，福州企业托管公司在合同期限内单方解除合同，造成张圣友经营、装修损失，应承担赔偿责任。3.福州企业托管公司违约在先，一审法院未判决福州企业托管公司退还张圣友租赁押金，显然不对等。4.一审判决确定案件受理费3360元，显然偏高。福州企业托管公司辩称：1.福州企业托管公司是租赁期满要求张圣友腾空房屋，事先告知张圣友做好搬迁工作准备，并非单方解除合同。张圣友要求赔偿装修损失，没有合同和法律依据。2.张圣友的违约行为符合合同约定的福州企业托管公司可以没收押金的情形，张圣友要求退还押金应不予支持。3.案件受理费由法院决定。福州企业托管公司向一审法院起诉请求：1.张圣友立即搬离、腾空位于福州市台江区宁化支路1号原福州市漆器研究所办公大楼西北角56平方米店面并归还给福州企业托管公司；2.张圣友向福州企业托管公司支付2016年5月份和6月份租金合计3680元及滞纳金（按日千分之一计取，自2016年5月11日起计至张圣友实际还款之日止）；3.张圣友向福州企业托管公司支付逾期不搬离店面占有使用费（占有使用费比照合同租金1840元/月计算，从2016年7月1日起计至张圣友实际归还店面之日止，暂计到2016年8月1日为1840元）；4、张圣友向福州企业托管公司结算支付水电费（从2016年9月1日起计至张圣友实际归还店面之日的水电费）。一审法院认定事实：2016年3月31日，以福州企业托管公司为甲方（出租方）、张圣友为乙方（承租方）双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方拟将座落在福州市台江区宁化支路1号，代管原福州市漆器研究所的房产出租，面积共56平方米。乙方已亲自看房并愿意承租。乙方租赁上述房产用于小吃店用途。租赁期限自2016年4月1日起至2016年6月30日止，共三个月。租金：店面56平方米，每月每平方米约33元，共1840元；每月租金按：人民币壹仟捌佰肆拾元整收取。租金均不包括物业管理费及其他费用。押金：乙方签署本合同时向甲方交付租赁押金人民币5520元。（押金以三个月的租金标准计算，乙方续租且押金不变时自动结转下期。）租赁期满，乙方无违约情形，结清所有费用，归还租赁房产，甲方经验收无误后将租赁押金无息退还乙方。租金支付：租金按月结算，乙方应按时在每月10日前交给甲方，每延期一天甲方可按所欠租金的千分之五收取滞纳金，延期超过20天未交，则视为乙方违约，按违约处理。水电费用：水、电费根据乙方实际使用量和福州市有关部门规定的价格并摊销公共损耗费用后按月结算，乙方应于每月10日前交付给甲方。签订本合同时，经双方确认：电表度数为47231度，水表吨数为438吨；电费每度按1.2元计算，水费每吨按4元结算。合同期内若遇有关部门调整水、电收费价格，则甲方也相应调整收费价格。……因双方在签订该份租赁合同之前已存在多年租赁关系，故该份租赁合同签订后，张圣友仍继续使用讼争店面。合同期满前，因讼争店面存在电线老化损毁严重等重大安全隐患，福州企业托管公司决定不再继续出租讼争店面，遂于2016年4月20日通过在讼争店面门口张贴的形式向张圣友发出《通知》，内容为“漆器研究所各租户：近期二楼配电盘烧毁，我司安排电业专业人员进行检修，发现很多地方电线全部老化毁损严重，房屋结构也存在重大安全隐患，已不适合继续出租，为了防止造成人员危险和财产损失，经公司研究，决定本处店面不再出租，限你方于2016年4月30日前安排搬迁，请你们尽早做好准备，并做好退租手续。特此通知。”2016年5月10日，福州企业托管公司仍以相同方式发出《通知》，内容为“漆器研究所各租户：4月18日二楼配电盘烧毁，楼上剩下的电线老化严重，无法承载负荷，不能使用，存在严重的安全隐患。我司已正式发文要求你们4月30日前退租，但是，近期经我司人员现场安全检查，发现租户私自违章乱拉电线，我司相关人员已口头要求你们自行切断，避免危险。”……该通知贴出后，张圣友自2016年5月份起就未再支付租金，合同期限届满后，其既未办理退租手续亦未搬离讼争店面也未支付占用费，福州企业托管公司遂于2016年7月20日诉至一审法院。另查明，福州市台江区义洲宁化支路1号产权人系福州市漆器研究所（榕房Q字第8723号）。2004年11月25日，福州市财政局发出《福州市财政局关于福州市漆器研究所有关问题的通知》，通知内容为“福州市工艺美术研究发展中心：你中心所属的福州市漆器研究所已根据市委、市政府有关会议精神进入关闭程序，职工安置工作也已基本结束，鉴于我局已于2004年4月根据朱副市长的批示垫借212.71万元用于该所的职工安置，但由于该所资产至今未变现，无法归还该笔借款，现就有关事项通知如下：根据市政府办公厅榕政办【2004】32号文件有关对于一时无法变现的资产，应委托市企业托管营运公司实行托管的规定，对于该所一时无法变现的办公楼，你中心应委托市企业托管营运公司实行托管，由托管公司对该楼的租金进行监收，并全额上缴财政用于归还我局垫借的该所职工安置费用，对于已收取的租金部分，请你中心负责清查并悉数监缴财政，以防国有资产流失。同时市企业托管公司接收该办公楼后应配合市产权交易服务中心做好该办公楼变现所需的后续工作。”一审法院于2016年10月14日至讼争店面现场勘验，双方确认张圣友租用的讼争店面系位于福州市台江区义洲宁化支路1号原福州市漆器研究所办公大楼西北角，经营店名为“霞浦大排档”。一审法院认为：福州企业托管公司与张圣友签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。上述合同约定的租赁期从2016年4月1日起至2016年6月30日止,故合同约定的租赁期限现已经届满，且福州企业托管公司不愿继续出租。而讼争店面仍由张圣友在经营使用，故对于福州企业托管公司要求张圣友搬离福州市台江区义洲宁化支路1号原福州市漆器研究所办公大楼西北角店面的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因张圣友未支付2016年5月份及6月份的租金，根据双方《房屋租赁合同》的约定“租金按月结算，乙方应按时在每月10日前交给甲方，每延期一天甲方可按所欠租金的千分之五收取滞纳金”，因上述滞纳金即为逾期付款之违约金，故福州企业托管公司在本案中提出的滞纳金请求即为逾期付款之违约金请求，且其自愿将违约金计算标准降低为按所欠租金的日千分之一收取，一审法院予以准许。故张圣友应向福州企业托管公司支付2016年5月份及6月份的租金共计3680元（1840元/月×2个月）并按所欠租金的日千分之一计算逾期付款违约金，其中2016年5月份的欠租违约金以月租金1840元为基数按日千分之一标准从2016年5月11日起算至其实际付清该月租金之日止，2016年6月份的欠租违约金以月租金1840元为基数按日千分之一标准从2016年6月11日起算至实际付清该月租金之日止。双方之间的租赁关系期限届满后，张圣友继续使用店面产生费用的性质为占用费，故福州企业托管公司要求张圣友按照每月1840元的租金标准向其支付自2016年7月1日起至实际搬离并返还讼争店面之日止的占用费的诉请一审法院予以支持。因福州企业托管公司没有证据证明张圣友拖欠水电费，故对于福州企业托管公司要求张圣友向其结算支付水电费的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张圣友应于本判决生效之日起十日内腾空搬离福州市台江区义洲宁化支路1号原福州市漆器研究所办公大楼西北角店面，并将该店面返还给福州市企业托管营运公司；二、张圣友应于本判决生效之日起十日内向福州市企业托管营运公司支付自2016年5月1日至2016年6月30日的租金3680元并支付违约金（其中2016年5月份的欠租违约金从2016年5月11日起算，2016年6月份的欠租违约金从2016年6月11日起算）；三、张圣友应于实际履行上述第一项判决义务的同时向福州市企业托管营运公司支付自2016年7月1日起至其实际搬离并返还店面之日止的占用费（按每月租金1840元/月计算）；四、驳回福州市企业托管营运公司的其他诉讼请求。二审中，张圣友围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，在签订本案《房屋租赁合同》前，张圣友有向福州企业托管公司支付租房押金5520元和清理押金1200元。本院认为，本案争议焦点首先在于福州企业托管公司能否要求张圣友支付2016年5月至2016年6月的租金及违约金、2016年7月1日起至实际搬离返还店面之日止的占用费。《房屋租赁合同》约定的租赁期限到2016年6月30日止，在没有充分证据证明讼争店面无法使用、合同目的无法实现的情况下，福州企业托管公司租赁期内发出《通知》要求张圣友在2016年4月30日前退租，于法无据，不产生解除合同的效力。此后，张圣友也没有停止对讼争店面的使用，在合同期限内仍应按照合同约定的期限交纳租金；张圣友逾期未付2016年5月、2016月的租金，应承担相应的违约责任。租赁期限届满后，张圣友继续占有使用店面应支付相应的占用费；张圣友以房屋不适合继续出租为由主张无需支付占用费，没有事实和法律依据，应不予支持。其次，张圣友能否要求福州企业托管公司退还押金。关于租房押金，《房屋租赁合同》仅约定“租赁期满，乙方（即张圣友）无违约情形，结清所有费用，归还租赁房产，甲方（即福州企业托管公司）经验收无误后将租赁押金无息退还乙方”，并没有明确约定只要张圣友存在违约情形福州企业托管公司就有权没收押金。退一步说，就算福州企业托管公司有权因张圣友的违约行为没收押金，也属于违约责任的承担方式，在合同没有约定可与其他违约责任同时适用的请况，一审法院已判决张圣友支付逾期交纳租金的违约金，福州企业托管公司就不得再以张圣友逾期交纳租金为由没收租房押金，应在张圣友返还店面时退还租房押金5520元。关于清理押金1200元，双方对此并未作出约定，福州企业托管公司也应在张圣友返还店面时予以退还。最后，张圣友主张福州企业托管公司解除合同给其造成经营、装修损失应予赔偿，但其并未在一审中提起反诉，对此本案应不予审理。至于一审法院确定的案件受理费，并未违反法律规定。综上所述，张圣友的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2520号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、福州市企业托管营运公司应在张圣友返还店面时退还张圣友租房押金5520元和清理押金1200元；三、驳回张圣友的其他上诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3360元，由上诉人张圣友负担3260元，由福州市企业托管营运公司负担100元；二审案件受理费，由上诉人张圣友负担3260元，由福州市企业托管营运公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  余秋萍代理审判员  李文颖代理审判员  陈雁兰二〇一七年六月二十八日法官 助理  蔡 娟书 记 员  郭梦铃