大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初9453号原告：大连怡合物业服务有限公司。法定代表人：陈军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱丹，系辽宁元明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永斌，男，系该公司职员。被告：隋德建，男。原告大连怡合物业服务有限公司与被告隋德建物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连怡合物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱丹、杨永斌及被告隋德建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连怡合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告立即支付拖欠物业费3,024.41元、滞纳金500元，两项合计共3,524.41元。2、请求诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月1日，大连怡合物业服务有限公司与大连甘井子区椒金山街道金山社区居委会经协商一致共同签署了《物业服务合同》。合同约定，经协商一致金山社区将泊岭紫郡小区委托给原告实行物业管理，按照双方协商的标准每季度10日前向业主收取物业费。业主逾期交纳物业费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。本物业的全体产权人、使用人均应履行本合同。自合同签订后，原告已依据《物业服务合同》的约定及法律规定依法向被告提供了物业服务，但被告在合同履行过程中出现违约拒绝向原告交纳物业服务费。原告已多次通过电话、催交单、律师函等方式向被告催交物业费，但被告依旧未依约履行。故原告诉至法院，请求依法判令被告立即支付物业管理服务费3,024.41元及违约金500元。被告隋德建辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告没有见过物业服务合同。第二，小区原先是封闭小区，原告为了增加停车场收费，把封闭小区的岗亭向前移动，现在小区成了开放式小区。第三，有人打过电话向被告催缴物业费，被告跟催缴人员沟通过，被告家阳台下水管始终没有好，原告服务不到位被告为什么要交物业费。第四，小区里有贴野广告的，建筑垃圾没有及时清理。被告认为没有得到应有的服务，不应该交物业费。电梯费同意缴纳。经审理查明，2015年8月1日，原告（乙方）与大连市甘井子区椒金山街道金山社区（甲方）签订了《物业服务合同》，约定甲方将位于甘井子区华龙南街华龙南园的泊岭紫郡小区委托给乙方实行物业管理，物业服务费按双方约定的标准每季度10日前向业主收取，即建筑面积每月每平方米0.98元，乘梯费每户12元。业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。原告进入该小区服务时，小区业主委员会已解散，新的业主委员会尚未成立，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会代理行使业主委员会职责。另查，被告隋德建系大连市甘井子区华龙南园房屋的业主，房屋建筑面积94.17平方米。被告自2015年8月1日起至2017年12月31日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计2,676.31元（0.98元/月/平×94.17平×29个月），电梯费合计348元（12元/月×29个月）。本院所确认的上述事实，有物业服务合同、备案表、备案回执、当事人陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告作为依法成立的物业服务单位，自2015年8月起为被告所在小区提供物业服务，双方之间形成物业服务合同关系。被告应当按时交纳物业服务费用。案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.98元，电梯费每户12元，现被告对拖欠原告物业费的时间及金额未提出异议，并同意交纳电梯费，故其依法应该交纳拖欠的自2015年8月1日起至2017年12月31日止的物业服务费2,676.31元及电梯费348元，借故拖欠无理。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称的小区私搭乱建问题，此系相邻权纠纷，被告可依据相邻权向具体侵权人主张权利，原告作为物业服务企业没有强制拆除的权利，被告可以向相关行政管理部门投诉，要求拆除。关于被告辩称的下水管道漏水问题，本院认为，如属于公共设施部分，应通过小区业主委员会动用小区维修基金进行维修，现小区未成立业主委员会，原告能够进行的服务有所限制，但原告已表示尽力提供服务，被告以此拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称的小区垃圾清理不及时、未封闭管理，而拒绝交纳物业费一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告隋德建于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连怡合物业服务有限公司支付拖欠的自2015年8月1日起至2017年12月31日止的物业服务费2,676.31元及电梯费348元，合计人民币3,024.31。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连怡合物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由被告隋德建负担。被告隋德建负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一八年一月三十一日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。