安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00271号
上诉人（一审被告）：杨峰，男，1971年2月3日出生，汉族，个体户，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：张道龙，宿州市埇桥区朱仙庄镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：王艺超，男，1988年8月7日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。
上诉人杨峰因与被上诉人王艺超租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2015年1月29日作出的（2015）宿埇民一初字第00497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员李震组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
王艺超一审诉称：2014年6月24日，杨峰将其承租的位于宿州市北关苏果腾龙小区楼�淮海中路516号的门面房一套转租给王艺超，双方约定租赁期限为自2014年6月24日开始至2015年4月，租金为每年50000元。双方签订协议后，王艺超支付杨峰前期房屋租金20000元及房屋转让费36000元。经营至2014年10月时，该房屋的房主曹某要求王艺超搬出房屋，王艺超此时方知杨峰租赁曹某的房屋期限为2012年10月15日始至2014年10月15日止。王艺超认为杨峰同其签订租赁协议时故意隐瞒转租期限已经超出租赁期限的事实，从而收取房屋转让费，导致王艺超租赁房屋经营目的不能实现，造成巨大经济损失。王艺超提起诉讼，请求：判决杨峰返还王艺超房屋转让费36000元，赔偿装修损失费10000元，诉讼费用由杨峰承担。
杨峰一审辩称：2014年10月28日左右，房东多次催要房租，王艺超不能如期交付房租致不能经营，而不是房东让王艺超搬出。杨峰接房子时就交转让费，杨峰租赁期是2014年10月，后又续签租赁合同。王艺超的起诉不是事实，请求驳回王艺超的诉讼请求。
一审法院查明：2012年10月10日，杨峰与曹某签订租房协议，约定曹某将位于宿州市北关苏果腾龙小区楼下淮海中路516号的门面房一套租赁给杨峰，租期至2013年10月15日止，后又延续租期至2014年10月15日止。2014年6月24日，王艺超与杨峰签订租房协议，约定杨峰将租赁曹某的门面房转租给王艺超，转让费36000元，租金每年50000元，使用期自协议签订之日起至2015年4月。同日，杨峰收到王艺超交付的转让费36000元，租金20000元。自2014年6月24日起至2014年11月5日止，王艺超使用转租房屋。因杨峰与曹某签订的租房期限已逾期，曹某以与杨峰转租房屋协议已终止为由，让王艺超搬出转租房。
一审法院认为：王艺超与杨峰之间的房屋租赁合同关系事实清楚，证据充分，予以确认。曹某租赁给杨峰的�限于2014年10月15日止，杨峰转租给王艺超的期限于2015年4月止，杨峰在没有租赁权限的情况下转租给王艺超门面房违反法律规定。王艺超按协议约定转租门面房期限为2014年6月24日起至2015年4月即310天，交纳给杨峰转让费36000元，36000元÷310天＝116.13元／天。王艺超实际使用转租门面房期限2014年6月24日起至2014年11月5日即134天，116.13元／天×134天＝15561.42元。杨峰应返还给王艺超的转让费为36000元－15561.42元＝20438.58元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杨峰于判决生效后十日内返还给王艺超转让费20438.58元。二、驳回原告王艺超的其他诉讼请求。案件受理费475元，由杨峰负担。
杨峰不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定事实不清，适用法律错误。2014年6月24日，杨峰与王艺超签订租赁协议，约定租期至2015年4月，年租金为50000元，该租赁期限经原出租人曹某同意。协议签订后，杨峰收取了王艺超转让费36000元及2014年6月24日至2014年11月15日的租金20000元，双方当时言明下欠租金由曹某收取，因曹某出租的房屋是烟草公司房产，烟草公司曾告知杨峰涉案房屋可能要整体收回，如不收回可长期使用。杨峰在转租时就考虑该因素，经曹某同意房屋租赁期限延长至2015年4月，因涉案房屋在2015年3月20日至今没有被拆除，租赁关系仍有效；但王艺超在2014年10月15日后拒交租金，经曹某多次催要，王艺超仍未交纳，杨峰二审申请的证人曹某出庭也能证明并非杨峰自行决定延长租赁期限，由此产生的后果应由王艺超自行承担；2、转让费是杨峰转让的承租权及经营权，包括杨峰投入的装潢费，而王艺超将擅自解除合同的违法行为嫁接给杨峰承担责任，依据不足。�求二审法院撤销一审判决，驳回王艺超的诉讼请求。
王艺超二审答辩称：1、一审认定事实清楚。租赁合同于2014年6月24日签订，租赁期限于2015年4月届满，杨峰明知其承租期限到2014年10月15日，其仍与王艺超签订了履行期限至2015年4月的租赁合同，并收取王艺超至2014年11月份的租金，存在恶意。在2014年10月原出租人曹某要求王艺超支付2014年10月16日至2015年10月15日长达1年的租金5万余元时，王艺超才知晓杨峰超期转租的情况，并非杨峰所称的曹某知情并允许其超期转租。由于曹某要求的租金高于合同约定，且要求支付1年的租金，王艺超不得不搬出房屋；2、杨峰收取房屋转让费没有法律依据。王艺超签订合同支付转让费的目的是为了使用1年房屋，由于杨峰的行为致合同目的无法实现，其应当返还收取的转让费，一审法院根据王艺超实际使用的天数予以扣减，是对杨峰�照顾。请求二审法院维持一审判决。
二审期间，杨峰提供曹某与杨峰签订的补充协议一份，证明曹某与杨峰约定自2014年11月15日之后的租金由曹某收取。另，杨峰申请曹某出庭作证，曹某证词的主要内容为“经曹某同意，杨峰将涉案房屋转租给王艺超使用，由于王艺超在租期届满称无钱交房租且不愿交房租，曹某就收回了房屋”。
王艺超对上述证据认证意见为：1、补充协议不真实，杨峰一审在能提供该协议的情况下没有提供，可能存在一审庭审结束后制作的协议，且曹某的签名与杨峰提供的租赁合同上签名不符，不应认定；2、曹某的证词自相矛盾，曹某称其要求王艺超交纳租金，因其与王艺超间没有租赁关系，曹某无权要求王艺超交房租。另，曹某在补充协议中的签名与其与杨峰的租赁合同中签名不一致，足以说明其陈述不真实，况其称向王艺超要50000余元房�，与曹某和杨峰间补充协议约定的47000元租金不符，该证词不应认定。
本院对上述证据认证意见为：杨峰提供的补充协议是其与曹某签订，王艺超不予认可，该补充协议与本案无关，本案不予认定；另曹某的证词与其提供的补充协议内容不完全相符，且王艺超亦不予认可，其证词本案亦不予认定。
本院经审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以认定。
本院另查明：杨峰在转租涉案房屋时向王艺超提供了其与曹某的租赁合同，该租赁合同载明杨峰的承租期限至2014年10月15日止。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉答辩意见，本案二审争议的焦点是：一审判决杨峰返还王艺超20438.58元转让费是否适当。
杨峰在承租宿州市淮海中路516号房屋期间，于2014年6月24日与王艺超签订了转租房屋协议，从王艺超提供的杨峰与曹某签订的租赁合同显示，杨峰承租的期�延期至2014年10月15日止，而杨峰与王艺超约定的租赁期限截止到2015年4月，已超出了其与曹某签订的租赁期限，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，故，杨峰与王艺超间自2014年10月16日至2015年4月间的租赁期限应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，虽杨峰在本案中主张事先告知了王艺超其承租的期限至2014年11月15日止，之后王艺超应向原出租人曹某履行合同�杨峰为此提供了其与曹某签订的补充协议并申请曹某出庭作证，因杨峰提供的补充协议并没有王艺超签字，且王艺超对此亦不予认可，现杨峰提供的证据不能证明其与曹某、王艺超三方就涉案房屋剩余租赁期限已达成协议及王艺超同意按杨峰与曹某的约定履行，杨峰对超出其租赁期限外转租给王艺超的行为应承担主要过错责任；王艺超明知杨峰与曹某的租赁期限至2014年10月15日仍与杨峰签订了至2015年4月届满的协议，也存在一定过错。鉴于王艺超自2014年11月5日后未能继续使用涉案房屋且缴纳了全年的转让费，给王艺超造成了一定损失，王艺超请求杨峰赔偿部分损失于法有据，根据双方的过错大小及王艺超使用涉案房屋的期限，杨峰应赔偿王艺超的损失为〔36000元﹣（36000元÷310天×134天）〕×70%﹦14307元，杨峰称应由王艺超全部承担责任的理由不予支持。
综上，一审�决认定基本事实清楚，但未区分过错即判决杨峰承担全部责任不当，本院予以变更。杨峰部分上诉理由成立。本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）宿埇民一初字第00497号民事判决第二项，即“驳回王艺超的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）宿埇民一初字第00497号民事判决第一项“杨峰于判决生效后十日内返还给王艺超转让费20438.58元”为“杨峰于判决生效后十日内返还给王艺超14307元”。
一审案件受理费475元，由上诉人杨峰负担165元，由被上诉人王艺超负担310元；二审案件受理费310元，由上诉人杨峰负担158元，由被上诉人王艺超负担152元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 李 震
二〇一五年八月七日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。