江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3344号
上诉人（原审被告）南京锋尚房地产开发有限公司，住所地南京市姜家园20号。
法定代表人张在东，该公司董事长。
委托代理人黄继军，女，南京锋尚房地产开发有限公司销售部职员。
委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）史峰，男，1975年11月15日生，汉族，中视金鑫国际广告有限公司总经理。
委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人李成龙，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）因与被上诉人史峰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5596号民事判决，向本院提起上诉。本�于2015年6月5日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
史峰原审诉称，2012年9月27日，史峰、锋尚公司签订了一份《商品房预售合同》，约定由史峰购买锋尚公司开发的本市鼓楼区姜家园299号32幢房屋，购房款为1174万元。史峰、锋尚公司约定的交房日期为2012年8月31日，但由于锋尚公司原因导致房屋不能按时交房，史峰多次催促无果，至今该房屋仍未通过验收，交付更是遥遥无期。根据史峰、锋尚公司签订的合同约定及相关法律规定，锋尚公司的行为已经构成违约，应向史峰支付逾期交房违约金，请求法院判令锋尚公司支付史峰逾期交付房屋（2013年2月19日至2014年12月31日）的违约金合计1921890元，并承担本案诉讼费用。
锋尚公司原审辩称，史峰、锋尚公司签订房屋买卖合同之后，锋尚公司一直在履行合同，由于多种原因导致房屋未能按时交付�锋尚公司同意依法承担逾期交房责任，但史峰计算违约金存在错误。史峰是从他人处受让的房屋，原房主当时只是支付了部分房款，故根据通常的交易习惯，违约金应从史峰全部付清房款之日起（2013年12月27日）计算。史峰存在延迟付款行为，故应向锋尚公司支付延迟交款的违约金210270元。在扣除该款项之后，锋尚公司同意支付剩余款项。请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区姜家园的“锋尚国际公寓”房地产开发项目系锋尚公司开发建设，其中锋尚南8号别墅原由案外人郜某购买，并已支付房款450万元，后经协商，2012年4月郜某将该房屋转给史峰购买，并将《别墅定制协议书》及房款收据移交给史峰。
2012年5月19日史峰（乙方，预购人）与锋尚公司（甲方，预售人）签订了一份《﹤锋尚国际公寓﹥商品房预售合同》（以下简称《预售合同�），并于2012年9月27日经南京市房地产市场管理处登记备案。该合同约定锋尚公司向史峰预售位于本市下关区（现为鼓楼区）姜家园299号32幢（含-1、1、2层），房屋设计用途为一般住宅，建筑面积为443.41平方米，单价为26476.6元／平方米，房屋总价为1174万元；史峰应于签订合同当日向锋尚公司支付首付款235万元，余款通过向银行申请预购双方抵押贷款支付，如银行在本合同签订后30日内未批准史峰的贷款，史峰须在该期限内自行筹集资金将全部余款补齐，否则视为史峰延迟支付合同价款；锋尚公司应于2012年8月31日前向史峰交付该商品房；锋尚公司延迟交付该商品房的，2013年2月19日后锋尚公司须按史峰已付价款的万分之一／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证�材料；交付日期为毛坯房交付日期，房屋建筑工程竣工验收备案证明材料为毛坯房标准等等。上述《预售合同》签订当日，史峰、锋尚公司双方还签订了《建筑节能系统解决方案协议》、《履约担保合同》、《房屋总价款变更计算》以及《补充协议》。
在《房屋总价款变更计算》中，双方明确由于锋尚公司延期交付，按照双方签订的《别墅定制协议书》，总价款17159800元，交付时间为2010年8月8日，2010年8月8日已付200万元，2011年5月26日已付450万元，2012年6月19日付清全款，则锋尚公司应支付史峰违约金540949元（自2010年8月9日至2012年6月19日）；所以双方签署《预售合同》总金额为17159800元－540949元＝1662万元（取整）－488万元（装修及节能款）＝1174万元（毛坯房款）。
在《补充协议》中，双方约定锋尚公司自身原因造成未在约定期限内将该房屋交付史峰，则史峰给予�尚公司60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，锋尚公司无需向史峰承担违约责任；如宽展期后锋尚公司仍未将该房屋交付史峰，自本合同约定的交付期限届满后第61日起至实际交付之日止，锋尚公司应按日向史峰支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；本补充协议之内容与预售合同之内容有不同、抵触或冲突的，以本补充协议的规定为准等等。
史峰支付购房款的具体情况如下：2012年5月22日前450万元；2012年5月22日202万元；2012年6月7日60万元（注：锋尚公司开有此前712万元发票）；2013年6月13日150万元（注：当月9日史峰支票，13日入锋尚公司账，开有150万元收据）；2013年9月11日150万元（开有150万元收据）；2013年12月17日42万元；2013年12月26日120万元（开有当月17日162万元收据）。
2012年11月13日，包括史峰在内的锋尚别墅业主（乙方）、锋尚公司（甲方）以�张在东（锋尚公司的法定代表人）共同签订了一份《协议书》，约定甲方承诺在2013年2月8日前将别墅毛坯房交付给乙方，若届时逾期交付，按每户总房款百分之十年息支付违约金等等。
涉案房屋至今未通过竣工验收，锋尚公司未将涉案房屋交付史峰。由于史峰、锋尚公司双方未能协商解决延迟交付房屋等争议，史峰诉至原审法院，要求判如所请。史峰要求锋尚公司支付的违约金共计1921890元，具体明细如下：
（1）2013年2月19日至2013年6月13日，已付房款712万元，违约115天，年息10%，违约金为224329元（＝712万元×10%÷365×115）；
（2）2013年6月14日至2013年9月11日，已付房款862万元，违约90天，年息10%，违约金为212548元（＝862万元×10%÷365×90）；
（3）2013年9月12日至2013年12月17日，已付房款1012万元，违约97天，年息10%，违约金为268942元（＝1012万元×10%÷365×97）；
（4）2013年12月18日至2013年12月26日，已付房款1054万元，违约9天，年息10%，违约金为25989元（＝1054万元×10%÷365×9）；
（5）2013年12月27日至2014年12月31日，已付房款1174万元，违约370天，年息10%，违约金为1190082元（＝1174万元×10%÷365×370）。
原审审理中，锋尚公司同意承担逾期交房违约金，但认为史峰计算有误，并要求先抵扣史峰逾期付款违约金；史峰对此方案不予同意。经原审法院释明，锋尚公司表示将另案处理该争议。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。史峰、锋尚公司双方就涉案房屋买卖事宜所签订的《预售合同》、《补充协议》、《协议书》等协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。
按照《预售合同》的约定，锋尚公司应在2012年8月31日前交付涉案房屋，但锋尚公司至今未能按照合同约定交付涉案房屋，构成违约，应当按照约定向史峰承担违约责任。对于史峰要求锋尚公司承担逾期交房违约责任的主张，原审法院予以支持。
关于逾期交房的违约责任，《预售合同》、《补充协议》以及《协议书》中有不同约定。根据法律规定，后一民事法律行为可以改变前一民事法律行为，由于《预售合同》、《补充协议》签订在前，而《协议书》签订在后，故逾期交房违约责任原则上应按照《协议书》确定。根据合同约定，史峰主张自2013年2月19日起至2014年12月31日期间，以史峰实交房款为基数，按照年息10％计算逾期交房违约金，合计1921890元，符合法律规定，原审法院予以支持。
根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。对于史峰迟延付款违约责任，以及锋尚公司逾期交房违约责任，史峰、锋尚公司双方在合同中分别进行了约定，应当各自承担。经原审法院释明，逾期付款违约责任并非本案处理范围，锋尚公司表示对此将另案处理，故对锋尚公司要求将史峰逾期付款违约金抵扣锋尚公司逾期交房违约金的主张，原审法院不予采纳。双方合同中对于锋尚公司逾期交房违约责任有明确的约定，锋尚公司对于其主张的先付清全部房款然后再计算逾期交房违约金的抗辩，并无充分的证据证明，原审法院不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：南京锋尚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付史峰迟延�房违约金1921890元。如果锋尚公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费23197元，保全费5000元，合计28197元，由史峰负担1797元，南京锋尚房地产开发有限公司负担26400元。
锋尚公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院程序违法。被上诉人在原审四次开庭审理时，多次变更诉讼请求，在原审最后一次庭审中，被上诉人也未提交违约金数额计算的说明供上诉人核对，原审在此情况下作出判决，剥夺了上诉人举证、质证、答辩及辩论的权利，该程序严重损害了上诉人的合法诉权。二、双方预售合同约定，被上诉人应在2012年5月19日合同签订之日起30日内通过银行或自筹资金向上诉人支付剩余房款，上诉人应于2012年8月31日前向被上诉人交付房屋，而被上诉人于2013年12月26日才付清全部房款；双方在签署补充协议第八条，约定乙方未付清房款，甲方可延期交付房屋且无需承担任何责任，故在被上诉人付清房款前，上诉人有权拒绝向被上诉人交付房屋，原审应以2013年12月27日作为上诉人违约交房的时间起算节点。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院查明案件事实，撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求或将本案发回重审，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人史峰二审答辩称：一、双方于2012年5月19日签署的预售合同第六条第三款约定，甲方迟延交房应自2013年2月19日起按已付款的万分之一／日向乙方承担迟延交付期间的违约金；同日，双方签署补充协议第3条第（1）项，明确乙方给予甲方60日延期交房的宽展期，第（2）项明确，宽展期届满，甲方应按已交房款的万分之一／日向乙方支付违约金；2012年11月13日双方最后签署协议书，甲方承诺在2013年2月8日前向乙方交付房屋，若逾期按总房款百分之十年息支付违约金。故上诉人自2013年2月9日向被上诉人承担延期交付的违约金系双方协商最终达成的意思表示。二、被上诉人本案起诉主张的是延期交房的违约金，并未要求上诉人交房，上诉人以补充协议第八条约定内容为由，主张被上诉人房款付清之前不支付违约金的意见，与双方约定不符，且补充协议第八条也约定了上诉人有通知义务，在被上诉人未付清房款的情况下，上诉人也未通知被上诉人。三、如被上诉人未付清房款，上诉人完全可以追究被上诉人违约责任，且被上诉人也付清了房款，上诉人不应以此作为拒绝向被上诉人交付房屋的理由。四、被上诉人在原审中拟按协议书约定的2013年2月9日作为违�金起算的时间节点，考虑到预售合同约定上诉人应自2013年2月19日向被上诉人支付违约金，且原审法院也要求其将起算时间点向后推迟10天为宜，故被上诉人才同意以2013年2月19日作为上诉人延期交房违约金起算的时间节点。综上，请求二审法院维持原判。
二审中，上诉人对原审判决书查明的事实中，被上诉人主张的2013年2月19日至2013年12月26日的违约金持有异议，认为其在2013年12月16日前不应向被上诉人支付违约金。
本院二审另查明，锋尚公司、史峰在预售合同补充协议第8条约定，发生下列任何情形之一，致锋尚公司不能按预售合同的约定交付该商品房时，锋尚公司在及时通知史峰后，可据实延期交付该商品房，且无需承担任何责任，其中第（6）项为史峰付清房款。
双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认；双方当事人二审中未提交新的证据。
本院认为，上诉人锋尚公司与被上诉人史峰就涉案房屋买卖事宜所签订的《预售合同》、《补充协议》、《协议书》等协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。
关于原审程序问题。根据本案原审四次开庭笔录记载的内容来看，虽然史峰诉讼请求出现过反复，但史峰在原审第四次庭审调查阶段，对其诉讼请求最终进行了明确，原审法院准予其变更诉请不违反法律规定，现锋尚公司以此主张原审程序违法，与法不合，本院不予支持。
关于逾期交房的违约金时间起算节点问题。首先，根据《房屋总价款变更计算》表载明的内容来看，锋尚公司实际按已收三笔购房款、万分之一／天（自2010年8月9日至2012年12月20日），分段计付给史峰违约金数额共计540949元，表明锋尚公司认可逾期交房应承担违约责任，亦表明违约金计付时间起算节点为实收房款之日；反言之，违约金计付时间起节算点并非以史峰付清全部房款为提前。其次，虽然双方在2012年5月19日签订的预售合同补充协议上约定，史峰未付清房款锋尚公司迟延交房免责，但双方于2012年11月13日签署协议书时，锋尚公司也明确承诺超过2013年2月8日交房需向史锋支付违约金，当时史峰并未付清全款，时间在后的协议书改变时间在前的预售合同补充协议中锋尚公司逾期交房违约责任承担及违约金计付时间节点的约定，依法应以后一份协议书约定为准。第三，根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。综上，锋尚公司向史峰承担逾期交房违约金时间起算节点应以2013年2月9日为准。史峰在本案原审中自愿放弃2013年2月9日至2013年2月18日期间的违约金，系当事人对其民事权利和诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，原审法院自2013年2月19日起分段计取违约金，并无不当，本院对锋尚公司上诉提出其不应向史峰承担2013年12月26日前的逾期交房违约金的意见，不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23197元，由上诉人南京锋尚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 郭婷婷