陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二终字第02419号
上诉人（原审原告）冯小川，西安晟安�告文化传播有限责任公司员工。
委托代理人任琼，西安晟安广告文化传播有限责任公司员工。
委托代理人孙安民，男，1964年6月28日出生，汉族。
上诉人（原审原告）任琼，西安晟安广告文化传播有限责任公司员工。
委托代理人蒋虎军，陕西君勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安灞业房地产有限公司，住所地西安市灞桥区十里铺街道尉家坡社区居委会内。
法定代表人柴亮，该公司执行董事。
委托代理人赵亮，陕西三秦律师事务所律师。
上诉人冯小川、任琼因与被上诉人西安灞业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2013）灞民初字第02530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯小川的委托代理人任琼、孙安民，上诉人任琼及委托代理人蒋虎军，被上诉人西安灞业房地�有限公司委托代理人赵亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年1月12日航天四院工会委员会为甲方与乙方即西安灞业房地产有限公司签订关于团购商品房的合作协议，约定由甲方组织院内职工对乙方开发的灞业大境西区住宅和配套地下车位进行团购。2012年4月7日冯小川（乙方）作为团购成员与西安灞业房地产有限公司（甲方）签订灞业大境航天西苑认购协议书，该协议载明“乙方认购“航天西苑”项目的房屋为17号楼1单元4层04号（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积暂定为121㎡。该房屋单价为4500元／㎡，总房价款暂定为人民币544500元（注：此价款不包含乙方向有关部门缴纳的各项税、费等）。乙方于本协议签订时一次性支付总房价款的30%，即人民币163350元，剩余70％即人民币381150元，应于甲方通知办理银行贷款手续7个工作日内，办理银行贷款相关手续。甲方取得《商品房预售许可证》后应书面或电话通知乙方最终的签约时间，乙方应于通知的时间携带本人身份证等相关资料，到通知地点签订《商品房买卖合同》及有关文件。逾期视为乙方自动放弃本协议项下所有权益，甲方有权将该物业另行出售，乙方应按已付房款的10％向甲方支付违约金。甲方同意乙方在签订《商品房买卖合同》时更名一次，签订《商品房买卖合同》之前不得更名。本协议中乙方所购房屋面积为暂定面积，双方约定在签订该房屋《商品房买卖合同》时根据预测面积计算价款多退少补。本协议中乙方的联系地址、电话等真实有效。甲方的任何书面（或电话）通知只要发往以下地址、电话，均视为送达。地址：索罗巷小区2号楼5单元503室，电话：135××××6562。如有变动应及时书面通知对方，若因提供有误或不及时，因此造成的损失自行承担。”任琼以冯小川的名义交纳房价款163350元。认购协议书所载乙方的联系电话系任琼的电话号码，任琼与冯小川均居住于索罗巷小区2号楼5单元503室。2013年4月2日上述认购协议书所涉房屋取得西安市商品房预售许可证。2013年6月6日冯小川为甲方与乙方任琼签订房屋转让协议，约定冯小川将认购的灞业大境航天西苑原17号楼现15号楼2单元4层20404号商品房房产所有权转让给任琼。2013年6月28日任琼所在单位通知其准备出差。2013年7月1日西安灞业房地产有限公司的置业顾问程小宜向手机号码135××××6562发送短信，内容为“你好，我是灞业大境置业顾问程小宜，现公司通知您在即日起一周内必须来公司签署购房合同，办理银行按揭！七日内不签署合同、办按揭，开发商予以解除合同，谢谢您的配合”。任琼以手机短息方式回复程小宜，内容为“你好，我是参加航天�院团购航天西苑17号楼（即现15号楼2单元）4楼东户121平米户型灞业大境业主，对贵公司要求在一周内签署购房协议，我们愿意与灞业大境签署购房合同办理按揭，但必须按照航天西苑认购协议书里的内容及合同面积121平米签署购房合同。”2013年7月2日任琼去新疆出差。2013年7月12日上午程小宜再次向手机号码135××××6562发送短信，内容为“什么时候来签合同，我给你不开玩笑，开发商把一批不签合同的已经解约了”。任琼以手机短信回复程小宜，其下午过去，现在在机场往回去。2013年7月12日下午任琼到售楼部办理签署商品房买卖合同事宜，后手续因故未办理完毕。2013年7月15日西安灞业房地产有限公司按认购协议书所载地址邮寄解除认购函一份，解除其与冯小川之间的认购关系。任琼于2013年7月16日收到该解除认购函。2013年8月2日向法院提起诉讼。
冯小川、任琼于2013年8月2日诉至原审法院称，2012年4月7日其与西安灞业房地产有限公司签订了一份“房屋认购协议书”，并交付了163350元认购金。2013年6月，西安灞业房地产有限公司具备了商品房预售资格，其为西安灞业房地产有限公司要求其签订“房屋买卖合同”时“必须先认可他们随意加大的公摊面积”讨说法，并向有关部门进行了投诉。西安灞业房地产有限公司却给发来了一份“解除认购函”，要求解除与其签订的“认购协议”，现请求法院依法确认西安灞业房地产有限公司的解约行为无效，西安灞业房地产有限公司依法履行与其签订的房屋认购协议，为其无条件的办理相关购房手续；西安灞业房地产有限公司承担查询企业信息费用42元。
西安灞业房地产有限公司辩称，2012年初，其公司部分楼盘低于市场价团购。冯小川认购一套，并订立《认购协议》，主要约定有：1、建筑�积“暂定”121平米；2、签《认购协议》时交暂定总房款30%，即163350元；3、取得《商品房预售许可证》后其公司电话或书面通知冯小川最终签约时间，冯小川应按期到通知地点签订《商品房买卖合同》，逾期自动放弃协议项下所有权益，其公司可将该房另行销售，且冯小川应按已付房款的10％支付违约金；4、订立《商品房买卖合同》时冯小川可更名一次，此前不得更名；5、冯小川联系地址为索罗巷小区二号楼5单元503室、电话为135××××6562。2013年4月认购房取得《商品房预售许可证》后，其公司通知冯小川，冯小川却拒签《商品房买卖合同》。其公司于7月1日以手机短信息方式向冯小川预留电话135××××6562发送了“7日内来公司签订《商品房买卖合同》，否则解除合同”的通知，并得到短信回复沟通。又在7月12日以同一方式，再次进行了有效的通知和沟通，但冯小川始终不履行签约义务。其公司依《认购协议》的约定解除认购，并于7月15日以邮政特快专递方式进行了通知，该通知于7月16日签收。任琼与其无认购关系，请求法院驳回冯小川、任琼的诉讼请求。
原审法院认为，冯小川与西安灞业房地产有限公司签订的认购协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该认购协议书约定甲方取得《商品房预售许可证》后应书面或电话通知乙方最终的签约时间，乙方应于通知的时间携带本人身份证等相关资料，到通知地点签订《商品房买卖合同》及有关文件。逾期视为乙方自动放弃本协议项下所有权益，甲方有权将该物业另行出售，乙方应按已付房款的10%向甲方支付违约金。西安灞业房地产有限公司的置业顾问程小宜于2013年7月1日按照认购协议书所载联系电话用短信方式通知冯小川即�起一周内签署购房合同，办理银行按揭，7日内不签署合同办按揭，开发商予以解除合同。任琼收到该短信后明确表示愿意签署购房合同办理按揭，但必须按照认购协议书里的内容及合同面积121平米签署购房合同。嗣后冯小川、任琼未在西安灞业房地产有限公司通知的期限内到西安灞业房地产有限公司处签订购房合同。西安灞业房地产有限公司的置业顾问程小宜于2013年7月12日再次以手机短信方式通知冯小川签订购房合同，但冯小川未到场，仅任琼到场，西安灞业房地产有限公司于2013年7月15日按认购协议书所载地址向冯小川邮寄解除认购函，任琼于2013年7月16日收到该解除认购函。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。冯小川作为认购人未在西安灞业房地产有限公司�知的期限内与任琼一同前往西安灞业房地产有限公司处办理商品房买卖合同事宜，西安灞业房地产有限公司依据认购协议书约定的解除条款解除认购协议书并送达了书面通知，符合法律规定，冯小川与西安灞业房地产有限公司签订的认购协议书于2013年7月16日解除。冯小川、任琼的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、驳回冯小川、任琼要求确认西安灞业房地产有限公司解约行为无效之诉讼请求。二、驳回冯小川、任琼要求西安灞业房地产有限公司履行房屋认购协议，为其无条件的办理相关购房手续之诉讼请求。三、驳回冯小川、任琼要求西安灞业房地产有限公司承担查询企业信息费用42元之诉讼请求。本案案件受理费3617元，原告已预交，该费用由原告负担1808元，本院退付原告1809元。
宣判后，冯小川、任琼不服，向本院提起上诉称，原审判决明显袒护不诚信企业的违法行为，违背了民事诉讼法的以事实为根据的原则。冯小川将认购协议书更名为任琼已通知了西安灞业房地产有限公司，而且也通过了西安市房地局对任琼的购房资格审查。西安灞业房地产有限公司用短信通知其七日内去签约，逾期解除合同，其也回复了短信同意签约，但对房屋的面积变化提出了异议。现西安灞业房地产有限公司仅因其提出的面积问题，发出了解除合同的通知，其不予认可。按照双方签订的认购协议约定，其已向西安灞业房地产有限公司支付了30%的购房款，履行了合同的主要义务，西安灞业房地产有限公司擅自解除合同的行为，不符合法律规定。原审判决事实不清，适用法律错误。请求：依法撤销原审判决，重新审理。并由西安灞业房地产有限公司承担一、二审诉讼�。
西安灞业房地产有限公司辩称，双方的认购协议中对房屋建筑面积约定是暂定为121平方米，并在其公司取得《商品房预售许可证》后，签订该房屋《商品房买卖合同》时根据预测面积计算价款多退少补。其公司通知冯小川签订《商品房买卖合同》，冯小川却拒签。其公司依《认购协议》的约定解除认购，符合协议约定，原审判决认定事实清楚，应予维持。
经审理查明，西安灞业房地产有限公司2013年7月15日向冯小川作出的解除认购函显示“在该房具备签订《西安市商品房买卖合同》条件后，我司依《认购协议》约定对您进行了前来订立《西安市商品房买卖合同》逾期将按《认购协议》处理的通知，您未依约与我司联系。据此，我司特发本函通知您：依据《认购协议》中逾期未订立《西安市商品房买卖合同》处理方案约定，双方认购协议被解除”。二审中，双方当事人对原审判决查明的事实无异议。另，冯小川、任琼在本院2014年2月18日的谈话笔录中表示，现同意按128平方米的房屋面积与西安灞业房地产有限公司签订商品房买卖合同。原审判决查明的事实属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。冯小川与西安灞业房地产有限公司签订的认购协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应遵照履行。现西安灞业房地产有限公司在取得了《商品房预售许可证》后，依约电话通知冯小川签订商品房买卖合同，任琼接到电话前往西安灞业房地产有限公司售楼部办理签署商品房买卖合同事宜，因房屋面积问题，合同未签。本案中，双方对收到签约通知，并已经在商讨签约事宜的�实没有异议，西安灞业房地产有限公司亦对冯小川将房屋转让给任琼的变更未提出异议，双方仅因房屋面积问题发生争议，导致了商品房买卖合同未签订。西安灞业房地产有限公司现以冯小川未依约与其公司联系为由，解除了认购协议，该解除协议理由，与认购协议约定不符。故，西安灞业房地产有限公司于2013年7月15日向冯小川作出的解除认购函无效。冯小川、任琼该上诉理由成立。对于冯小川、任琼要求西安灞业房地产有限公司为其无条件的办理相关购房手续之诉讼请求，与认购协议约定不符，亦不符合法律规定，即该请求没有事实与法律依据，不应予以支持。冯小川、任琼要求西安灞业房地产有限公司承担查询企业信息费用42元的请求，因无合同依据，依法不予支持。综上，原审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华�民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市灞桥区人民法院（2013）灞民初字第02530号民事判决第二项、第三项；
二、撤销西安市灞桥区人民法院（2013）灞民初字第02530号民事判决第一项；
三、西安灞业房地产有限公司于2013年7月15日对冯小川作出的“解除认购函”无效。
一审案件受理费3617元（冯小川、任琼已预交），由西安市灞桥区人民法院退付冯小川、任琼18**元，由冯小川、任琼与西安灞业房地产有限公司各负担904元。二审案件受理费3617元（冯小川、任琼已预交），由冯小川、任琼负担1808.5元，由西安灞业房地产有限公司负担1808.5元。本判决生效后15日内，西安灞业房地产有限公司将负担的上述费用直付冯小川、任琼。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 亚 凤
审 判 员 肖 勇
代理审判员 王�芳
二〇一四年三月十二日
书 记 员 吕 益 玲