湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00800号
上诉人（原审原告）长沙市芙蓉区科逸投资咨询有限公司，住所地长沙市芙蓉区蔡锷南路32号。
法定代表人成立，该公司经理。
委托代理人马慧，湖南光韵律师事务所律师。
委托代理人王红霞。
被上诉人（原审被告）长沙康永汽车拨叉制造有限公司，住所地长沙市芙蓉区都正街和平巷60号。
法定代表人曹群先，该公司董事长。
委托代理人徐冰清，湖南森力律师事务所律师。
上诉人长沙市芙蓉区科逸投资咨询有限公司（以下简称科逸公司）因与被上诉人长沙康永汽车拨叉制造有限公司（以下简称康永公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第1720号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：长沙汽车拨叉厂系集体所有制企业。1994年7月，该厂取得长沙市和平巷60号第2-5层房屋所有权证。2004年6月，长沙汽车拨叉厂改制为康永公司。2012年5月14日，康永公司取得长沙市和平巷60号第一层的房屋所有权证，规划用途为工业。2007年9月7日，康永公司（甲方、出租方）与科逸公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于长沙市芙蓉区蔡锷南路32号（原都正街和平巷60号），该房屋一至五楼含屋顶及附属建筑为租赁范围，主体建筑结构为框架结构，土地用途为工业用地，房屋类型为工业用途，总建筑面积2166.25平方米，占地面积为433.25平方米；租赁期自2007年12月至2022年12月，共计15年；自2007年12月起，每年租金为840000元，第五年开始按30000元／年递增；租赁期间，甲方如需出售处置该房屋的，应至少提前三个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；无论因何种原因致该房屋发生转让、所有权关系变更，甲方保证本合同仍然有效并继续履行；乙方同意四楼东北角约20平方米移动公司机房仍保留并由甲方管理；乙方承诺在租赁期内（在承租地）无偿提供甲方约20平方米左右的单间办公场地，该办公场地水电到户，水电费由甲方自理；以及其他权利义务。租赁期间，双方多次协商房屋转让事宜，因价格问题协商未果，科逸公司到最后出价约1000万元。2013年3月10日，康永公司职工代表大会通过处置资产完成理顺劳动关系的决议。2013年3月15日，康永公司向科逸公司发函通知，康永公司近期决定对公司资产依法依规公开处置，用于理顺单位职工的劳动关系。2013年3月，康永公司委托湖南经典资产评估有限公司对和平巷60号房屋估价，评估确认该房产于2013年3月31日市场价值为14016208.12元。2013年4月1日，康永公司与湖南财富拍卖有限公司签订《房产委托拍卖合同》，约定委托拍卖和平巷60号房屋；标的瑕疵：无国土使用证，土地为绿化用地，且已被政府冻规，房屋目前由科逸公司承租；拍卖标的的起拍价及成交价均为康永公司净得价，与标的拍卖、成交购买、过户有关的一切税、费及随附资产办理移交、过户有关的全部税、费均由标的竞得方负责等。2013年4月4日，湖南财富拍卖有限公司登出拍卖公告，该公司接受委托定于2013年4月12日上午10时对长沙市和平巷60号房屋一栋进行公开拍卖。2013年4月12日，长沙市和平巷60号房屋一栋以1500万元拍卖成交。科逸公司未到场竞拍。康永公司用拍卖款实施“处置资产、关门走人”解除劳动关系的经济补偿分配方案。长沙市和平巷60号房屋的买受人已办理房屋所有权转移登记手续。科逸公司于2013年5月委托湖南锦鑫房地产评估有限公司对和平巷60号房屋价格进行评估，评估确定该房产于2013年5月23日的市场价值为3207.5万元。2013年7月16日，科逸公司申请对和平巷60号房屋的市场价值重新进行评估，受原审法院委托，湖南中企华房地产估价有限公司于2013年9月12日作出评估报告，确认该房屋于2013年3月31日的市场价值为17573100元。三个评估公司采用的估价方法均为收益法。
2013年6月4日，科逸公司向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，请求判决：康永公司赔偿科逸公司损失400万元。
原审法院认为：康永公司与科逸公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。康永公司通知了科逸公司将近期公开处置资产，但证明其按照法律规定通知科逸公司参与竞拍的证据不足，其履行通知义务存在瑕疵，构成违约。科逸公司没有提供证据证明其因有意购买房屋存在实际的损失，其主张拍卖成交价与评估价的差额为其预期物权利益损失。在本案审理过程中，湖南中企华房地产估价有限公司受原审法院委托于2013年9月12日作出的评估报告，程序合法，内容符合房屋的实际状况，原审法院对该报告意见予以采信，确认涉案房屋于2013年3月31日的市场价值为17573100元；房屋拍卖成交价为1500万元，科逸公司于2009年出价约1000万元；评估价表明的是根据房屋的现实状况预计可获取收益的大约价值，科逸公司的出价和拍卖成交价表明的是有意购买者的心理承受价位，两者之间是可能存在一定差异的，通过比较，可以看出，康永公司没有以低价转让房产，科逸公司也不可能以低于或等于拍卖成交价的价格取得房产，拍卖的形式必然导致成交价是购买者最多愿意支付的对价，也即是市场能够实现的最高价，因此，科逸公司不存在所谓的预期物权利益损失。康永公司存在违约行为，但科逸公司因此遭受损失的证据不足，本院对科逸公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条的规定，遂判决如下：驳回长沙市芙蓉区科逸投资咨询有限公司的诉讼请求。原审案件受理费38800元，其他诉讼费（财产保全费）5000元，共计43800元，由长沙市芙蓉区科逸投资咨询有限公司负担。
上诉人科逸公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，缺乏事实依据；二、原审法院在证据采纳中有失偏颇，明显偏袒被上诉人；三、原审判决既确认了被上诉人的违约行为，却未判决其承担相应的违约责任；四、原审法院对被上诉人存在的严重违法犯罪行为未按法律规定移送公安机关。原审法院认定涉案房屋的成交价为1500万元，而被上诉人在房管局申请转移登记备案的成交价才408万元，被上诉人存在严重偷逃税行为。因此，请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人康永公司答辩称：一、原审法院认定事实正确，证据确实充分。被上诉人与上诉人未就涉案房屋的买卖达成一致意见的根本原因是上诉人出价过低，而不是房屋权证不完善。原审法院只认定上诉人2009年出价为1000万元，并未认定上诉人2013年愿意购买涉案房屋的最终价格为1000万元，而且涉案房屋是通过公开拍卖出售的，上诉人不可能以低于拍卖成交价的价格竞得涉案房屋；二、原审法院审理本案公平公正，对证据的采纳没有偏颇；三、被上诉人不存在任何违约，上诉人实际也不存在任何损失，其主张被上诉人承担违约责任的诉求没有任何依据；四、被上诉人不存在任何违法犯罪行为；缴纳税款的义务不在被上诉人，被上诉人不可能偷税漏税。因此，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
在本院二审诉讼期间，各方当事人均未向本院提供新证据。经审查，本院对于原审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、康永公司是否构成违约；二、康永公司是否应当承担科逸公司主张的预期物权利益损失。
关于焦点一，康永公司与科逸公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。双方签订的房屋租赁合同亦约定：“租赁期间，甲方（出租方）如需出售处置该房屋的，应至少提前三个月书面通知乙方（承租方），乙方在同等条件下有优先购买权。”康永公司虽然在公开拍卖前的一个月以内以发函的形式通知了科逸公司将近期公开处置资产，后来又委托拍卖公司登出了拍卖公告，但是没有按合同约定提前三个月通知科逸公司，也没有在拍卖5日前通知科逸公司，所以，康永公司在履行通知义务上存在瑕疵，构成违约。
关于焦点二，康永公司对本案诉争房屋享有所有权，康永公司对自己所有的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。康永公司没有严格按照租赁合同的约定提前三个月通知科逸公司将要处置该房屋，在通知义务上存在瑕疵。但是科逸公司收到康永公司的函件后亦没有及时回复，存在过错。科逸公司主张预期物权利益损失，但是未提供充分的证据证明其因没有在同等条件下享受优先购买权而遭受损失，因此，康永公司不应当承担科逸公司主张的预期物权利益损失。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当。科逸公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费38800元，由长沙市芙蓉区科逸投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年四月十七日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
。
本判决为终审判决。
原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，科逸公司上诉理由部分成立，原审判决不当，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市芙蓉人民法院（2013）芙民初字第1720号民事判决；
二、长沙康永汽车拨叉制造有限公司于本判决生效后10日内赔偿长沙市芙蓉区科逸投资咨询有限公司预期物权利益损失771930元。
本案一审案件受理费38800元，其他诉讼费（财产保全费）5000元，二审案件受理费38800元，共计82600元，由长沙市芙蓉区科逸投资咨询有限公司承担57820元，长沙康永汽车拨叉制造有限公司承担24780元。
本判决为终审判决。
审判长周坤
审判员熊伟
审判员刘完玲
二O一四年三月二十四日
书记员毛韧
附：判决引用法律条文原文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。