上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民一（民）初字第14091号
原告上海环连物业管理有限公司。
法定代表人俞建荣。
委托代理人郭良富。
委托代理人陈黎华，上海智众律师事务所律师。
被告上海合裕房地产有限公司。
法定代表人李浩漳。
委托代理人魏敏华、余雯钰，上海儒君律师事务所律师。
原告上海环连物业管理有限公司与被告上海合裕房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理。被告于提交答辩状期间提出管辖异议，经本院及上海市第一中级人民法院裁定，驳回了被告提出的管辖异议。本案依法由审判员朱伟明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海环连物业管理有限公司的委托代理人郭良富、陈黎华，被告上海合裕房地产有限公司的委托代理人魏敏华、余雯钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海环连物业管理有限公司诉称，2010年6月，原告通过被告的招、投标程序，获得被告出具的“旭丽花园”前期物业管理中标通知书，双方于同年6月28日签订了《前期物业管理合同》，原告开始为“旭丽花园”提供物业管理服务。2012年3月，在被告的一再要求下，原告退出该小区的物业管理服务。同年9月，原告与上海市闵行区旭丽花园小区业主大会签订了《旭丽花园小区委托物业管理服务合同》，根据该合同，原告为“旭丽花园”提供物业管理服务，期限为2012年10月1日至2015年9月30日。被告为本市北松公路838弄“旭丽花园”门牌为5、28、33、39、47、81、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、135、136、137、138、139、140、157、158、162、163、164、181、182、187、188、189、190、191、192、194、206、208、210、213、215、216、217、218、219、220、221、222、223、224、225、226、227、228、259、279号房产的权利人（包括被告已出售但未通知第三方办理入住手续的门牌号为77、111号的房产，该二处房产欠交物业管理费的时间为2012年10月至同年12月止）。原告重新入驻小区后提供了相应的物业管理服务，但自2012年10月至2013年3月，被告未支付其上述名下房产的物业管理费（包括上述77、111号房产），共计326，336.76元。原告曾向被告发出“物业费催款函”，但未果。现向法院提起诉讼，要求被告支付欠交的物业管理费326，336.76元，并支付逾期付款滞纳金16，055.77元（自2012年10月起至2013年6月止，按6.56%／年的标准计），并承担本案的诉讼费。
原告向本院提供了以下证据：
1、“旭丽花园”前期物业管理招标中标通知书、前期物业服务合同及函各1份；
2、“旭丽花园”物业管理招标中标通知书、关于旭丽花园物业移交通知函及旭丽花园委托物业管理服务合同各1份；
3、物业费催款函及“清册”各1份；
4、房地产登记信息若干；
5、联系单2份；
被告上海合裕房地产有限公司辩称，原告诉请的共计60套房产中，其中77、111、221号已于2005年出售，由于业主自身原因一直未办理入住手续，其物业管理费应由业主自行承担。对于门牌号为187、188、189、190、191、192、194、213、215、216、217、218、219、220、222、223、224、225、226、227、228号的21套房产，由被告自行拉了铁丝网隔离并自行配备安保人员进行安保和清洁，不在原告物业管理范围之列；对于门牌号为119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、135、136、137、138、139、140、162、163、164号的21套房产，至今未完工，也未办理产证；对于门牌号为5、28、33、39、47、81、157、158、181、182、206、208、210、259、279号的15套房产，虽有产证，但尚未出售，原告亦未对该部分房产进行物业管理。此外，原告对小区未尽到物业使用禁止性行为的管理义务，如小区内违章搭建严重、普遍，甚至原告法定代表人所属141号房屋的违法搭建行为也尚在有关部门的处理之中；原告还未尽其基本的清洁和绿化养护义务，小区内环境脏乱，杂草丛生。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告向本院提供了以下证据：
1、小区平面图1份；
2、照片若干；
3、房产登记信息若干；
4、上海市商品房预售合同、交房通知书、通知书、寄件凭证等若干；
经审理查明，2010年6月28日，原、被告签订“前期物业服务合同”1份，由被告选聘原告对本市闵行区北松公路838弄“旭丽花园”进行前期物业管理服务，物业管理区域为全部旭丽花园小区范围内。2012年3月，原告退出对“旭丽花园”的物业管理。2012年9月，原告经上海市闵行区旭丽花园小区业主大会招标并中标后，与该业主大会签订了《旭丽花园小区委托物业管理服务合同》1份，由原告对旭丽花园小区提供物业管理服务。合同约定的物业名称为“旭丽花园小区”，物业类型为“独立别墅、联排别墅”，座落位置为“闵行区北松公路838弄”，物业构成包括北松公路XXX弄XXX-
XXX号住宅、门卫室1间、垃圾房1间、智能化监控室1间；合同约定，原告按建筑面积以2.50元／月／平方米向业主收取物业服务费；物业服务费用按季交纳；自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应在季初履行交纳义务；逾期交纳的，违约金的支付约定如下（空白）；业主，是指物业的所有权人；合同期限自2012年9月28日起至2015年9月27日止；合同并对其它有关事项作了约定。截止2013年5月，被告为本市北松公路838弄“旭丽花园”门牌为5、28、33、39、47、81、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、135、136、137、138、139、140、157、158、162、163、164、181、182、187、188、189、190、191、192、194、206、208、210、213、215、216、217、218、219、220、221、222、223、224、225、226、227、228、259、279号房产（建筑面积共计21，469.78平方米）的登记权利人。北松公路XXX弄XXX号、XXX号（建筑面积各为286.07平方米）于2011年2月24日经核准权利人分别登记为周良洪、涂秀兰以及邱式明、沈永英。2012年12月30日，被告就该2套房屋向原告发出“联系单”，主要内容为：该2套房屋已办理完相关交房手续，已于2012年12月30日入住，该业主与贵司的后续物业服务由贵司与业主直接接洽。因被告未支付2012年10月至2013年3月的物业管理费，致涉诉。
本院认为，原告与上海市闵行区旭丽花园小区业主大会签订的《旭丽花园小区委托物业管理服务合同》合法有效，对小区各业主均具有约束力，本院予以确认。该合同明确了原告物业管理的区域包括北松公路XXX弄XXX-
XXX号。依据已查明的事实，截止2013年5月，被告为本市北松公路838弄“旭丽花园”门牌为5、28、33、39、47、81、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、135、136、137、138、139、140、157、158、162、163、164、181、182、187、188、189、190、191、192、194、206、208、210、213、215、216、217、218、219、220、221、222、223、224、225、226、227、228、259、279号房产的登记权利人，该部分房产均属原告的物业管理区域。被告以其中相关房屋“不在原告物业管理范围”、“未办理产证”等为由拒交物业管理费的理由不能成立，本院不予采纳。被告所称小区违章搭建、绿化养护及保洁等方面存在的问题，亦不足以其作为拒交物业管理费的理由。原告作为物业管理企业在履行了其物业管理义务后，被告作为相关房产的权利人，理应依约支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，于法有据，本院予以支持。但原告要求被告支付逾期付款滞纳金之请求，因合同未明确滞纳金的具体标准，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。需要说明的是，原告现依合同为由提起诉讼，但根据其与上海市闵行区旭丽花园小区业主大会签订的《旭丽花园小区委托物业管理服务合同》中关于“自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担”的约定，涉案77、111号的房屋已于2011年2月由相关权利人取得产权证，原告现主张该2套房屋的物业管理费显然与该约定不符。故对其该2套房屋物业管理费之主张，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海合裕房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海环连物业管理有限公司物业管理费322，045.74元；
二、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3，217.94元，由原告负担152.60元，被告负担3，065.34元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱伟明
二〇一三年十二月二十六日
书记员 李 腾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；