湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民再终字第10号
上诉人（原审被告）湖南常德平和房地产开发有限公司。
法定代表人石冰。
委托代理人杨重远。
上诉人（原审被告）刘伟，男。
委托代理人胡博，男。
上诉人（原审第三人）吴远明，男。
委托代理人胡博，男。
被上诉人（原审原告）汤春保，男。
委托代理人李强。
汤春保诉湖南常德平和房地产开发有限公司（以下简称平和公司）、刘伟商品房销售合同纠纷一案，常德市武陵区人民法院2010年1月29日作出（2009）武民初字第1444号民事判决，已经发生法律效力。平和公司不服，向检察机关申诉。湖南省常德市人民检察院2010年6月8日以湘常检民抗字（2010）8号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院2010年7月5日作出（2010）常民监字第26号民事裁定，提审本案。经审理，本院于同年9月13日作出（2010）常民再字第26号民事判决，亦已经发生法律效力。汤春保不服，向湖南省常德市人民代表大会内务司法委员会申诉，湖南省常德市人民代表大会内务司法委员会2012年5月21日以常人内司交办函（2012）08号函将本案交本院复查处理。本院于同年12月27日作出（2012）常民监字第70号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审。本院审理后，于2013年4月26日作出（2013）常民再字第2号民事裁定书，裁定撤销原判，本案发回武陵区人民法院重审。重审中，该院依职权追加吴远明为本案第三人，于2014年6月27日作出（2009）武民重字第01444号民事判决。平和公司、刘伟、吴远明不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平和公司的委托代理人杨重远、上诉人刘伟、吴远明的委托代理人胡博、被上诉人汤春保的委托代理人李强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告汤春保诉称：2007年7月31日，原告与平和公司就延期交房等事宜进行协商，双方达成了《商品房买卖合同》的《补充协议》，该协议第三条约定：甲方（平和公司）同意将位于酒店大堂两侧的1234号和1240号铺的产权交归乙方所有。自此，原告一直将补偿铺位作为酒店大堂部分使用。同时，无数次催促平和公司为原告办理相关产权证书，但时至今日，平和公司不仅未为原告办理相关产权证书，反而将已补偿给原告的铺位转卖给了刘伟。故诉至法院，请求判决：1、确认平和公司与刘伟签订的《商品房买卖合同》中关于1234号、1240号、1241（1235-2）号商铺买卖合同无效；2、确认平和公司与吴远明签订的关于1241（1235-2）号商铺的《商品房买卖合同》无效；3、判令平和公司与吴远明协助原告办理房屋权属的过户登记手续；4、判令平和公司为原告办理补偿商铺的房屋产权证书；5、诉讼费由被告负担。
被告平和公司辩称：平和公司与刘伟签订的《商品房买卖合同》有效且已备案登记。平和公司与吴远明签订的合同也是有效合同，双方已经办理了商品房变更登记手续。平和公司没有将1241（1235-2）号商铺抵偿和出卖给汤春保。平和公司与汤春保签订的商品房买卖合同补充协议是无效且未履行的商品房买卖协议。汤春保只在平和公司购买了一层房产而不是十层，无权代理就平和公司违约而补偿的协议，从而确定了平和公司与汤春保签订的补偿协议是无效的。请求驳回原告对平和公司的全部诉讼请求。
被告刘伟辩称：同意平和公司的答辩观点。平和公司与刘伟签订的合同在涉案房屋解封之后，合法有效。平和公司与汤春保签订的《补充协议》不是商品房买卖合同，补充协议没有履行，且该补充协议签订时涉案房产已经卖给了姜先法，汤春保占用使用涉案房产是非法占用，不能视为拥有该房屋产权，平和公司对汤春保只能承担违约责任。
第三人吴远明述称，吴远明与平和公司签订合同时涉案房屋并未冻结，双方签订的《商品房买卖合同》有效，且现已办理房屋产权登记过户手续。
一审法院认定：2005年4月11日，原告汤春保在和被告平和公司就位于常德市武陵大道与建设路交汇处西南角的铜锣湾广场的商品房买卖所签订的编号为常德铜锣湾广场第0004号《商品房买卖合同》的基础上签订了《补充协议书》，被告平和公司将铜锣湾广场大楼第十二层至二十一层共计十层、另加二层塔楼建筑面积共计8420.67平方米的房屋出卖给汤春保，单价2700元每平方，总价款为22735809元，双方还约定了价款支付方式和期限、房屋交付期限及违约责任等。汤春保购得房屋后用于经营常德汤臣万豪酒店，酒店大堂两侧使用了被告平和公司的1234、1240、1241（1235-2）号商铺。
2006年7月18日，汤春保与平和公司在上述合同基础上签订《协议》一份，第一条约定平和公司将汤臣万豪酒店大堂两侧建筑面积约为116平方米的1234、1240号商铺的产权（价值271万元整）交归汤春保所有，作为平和公司延期交房（包括电梯延迟安装及验收）给予汤春保的经济赔偿。平和公司在大楼竣工验收后，将这两个商铺的产权登记在汤春保名下，税费按规定办理。
2007年7月31日，汤春保和平和公司在上述合同的基础上签订《补充协议》一份，第三条约定平和公司将汤臣万豪酒店大堂内使用的1234、1240号商铺所有权以5000元每平方单价抵偿给汤春保以赔偿平和公司延期交房等造成的损失，汤春保不再追究平和公司的违约责任以及要求补偿和赔偿等。
2009年6月9日，平和公司、刘伟签订《商品房买卖合同》，平和公司将包含汤臣万豪酒店大堂1234、1240、1241（1235-2）号在内的建筑面积共计154.89平方米的4个商铺以997169元的总价款出售给刘伟。同日，平和公司、刘伟又将总销售合同变更为分户的销售合同。1234、1240、1241（1235-2）号商铺已在常德市房地产管理局销售备案登记在刘伟名下。
2009年9月15日，平和公司、吴远明签订《商品房买卖合同》，平和公司将汤臣万豪酒店大堂内1235-2号商铺（建筑面积为35.02平方米）以805460元的价格出售给吴远明，但双方未向法院提供购房款往来证据。2009年12月17日，1235-2号商铺已在常德市房地产管理局将所有权登记在吴远明名下。
一审法院认为：2007年7月31日汤春保与平和公司签订的《补充协议》第三条约定了商品房买卖的必备内容，属于商品房买卖协议，该协议系当事人的真实意思表示，不违背国家法律强制性规定，不损害他人利益，是有效合同，应受法律保护。汤春保购买商铺后，平和公司应履行合同附随义务，协助汤春保办理房屋的权属登记手续，汤春保要求平和公司办理房屋产权证书的诉讼请求应予支持。汤春保以不追究平和公司的违约责任以及要求补偿、赔偿的形式支付了全部房屋价款并实际占用房屋，虽尚未办理权属登记，但汤春保对本案争议房屋已享有所有权，平和公司将已经出售并实际交付给汤春保占用使用的房屋又出售给刘伟，平和公司与刘伟签订的《商品房买卖合同》侵害了汤春保的财产权利，属无效合同。虽然平和公司与刘伟签订的《商品房买卖合同》经过备案登记，但备案登记不属于房屋权属登记，其具有的公示效力在同等情况下可以对抗没有经过备案登记的房屋买卖合同，但不能对抗平和公司与汤春保签订的已实际占有、使用在先的房屋买卖合同。故汤春保请求确认平和公司与刘伟签订的《商品房买卖合同》中已处分已补偿给汤春保的商铺的约定无效的诉讼请求成立。另汤春保和平和公司签订的《协议》和《补充协议》就房屋买卖及涉及的商铺范围上，协议已当然包含了1234号、1240号商铺，但是否包含1241（1235-2）号商铺尚未明确，但根据协议中所约定的面积并结合平和公司向汤春保移交以及汤春保实际占用、使用的情况来看，双方争议的房屋应当认定包含了1241（1235-2）号商铺。平和公司明知1241（1235-2）号商铺已抵偿给汤春保作为汤臣万豪酒店的大厅使用多年，而且该商铺因纠纷尚在诉讼中而将其进行处置，其恶意损害汤春保的故意非常明显，本案第三人吴远明在明知1241（1235-2）号商铺作为汤臣万豪酒店的大厅使用多年，其对该商铺的现状及他人占用使用该商铺的法律依据不可能不进行了解，而且在本案中，无论是平和公司还是吴远明均无法提供双方购房款的往来依据，因此，可以认定平和公司与吴远明之间的购房行为是恶意串通损害汤春保的行为，应认定为无效。遂判决：一、确认被告湖南常德平和房地产开发有限公司和被告刘伟于2009年6月9日签订的常德铜锣湾广场《商品房买卖合同》中关于1234、1240、1241（1235-2）号商铺买卖的合同无效；二、确认被告湖南常德平和房地产开发有限公司和第三人吴远明于2009年9月15日签订的常德铜锣湾广场《商品房买卖合同》无效；三、被告湖南常德平和房地产开发有限公司于本判决生效后10内协助汤春保办理常德铜锣湾广场1234、1240、1241（1235-2）号商铺的房屋权属的登记手续；四、第三人吴远明在本判决生效后10内协助汤春保办理常德铜锣湾广场1241（1235-2）号商铺的房屋权属的变更登记手续。本案诉讼费2800元，由被告湖南常德平和房地产开发有限公司和刘伟负担。
平和公司上诉称：1、汤春保与平和公司签订的《补充协议》不是商品房买卖合同，该补偿约定系履行不能、实际上也没有履行的合同条款；2、双方签订的《补充协议》中的抵偿条款不可能产生商品房买卖合同导致的交付、占用行为，汤春保占用的是他人财产，是属无权占有；3、平和公司与刘伟签订的并经过常德市房地产管理局备案的《商品房买卖合同》合法有效；4、吴远明与平和公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，平和公司从未将1241（1235-2）号商铺补偿给汤春保，《补充协议》未对此商铺进行约定，该商铺已经出售给了吴远明，且已办理房屋产权登记。请求依法撤销（2009）武民重字第01444号民事判决；依法改判驳回被上诉人汤春保的全部诉讼请求；判令汤春保承担本案全部诉讼费用。
为证明自己主张，二审中，平和公司向法院提交如下证据材料：
1、浙江省金华市中级人民法院（2008）金中民执字第121号执行通知书、（2008）金中民执字第122-2号协助执行通知书、（2008）金中民执字第122-2号民事裁定书各一份；
2、姜先法与平和公司签订的《租赁合同》一份；
3、姜先法、范慧青、余有昌、范慧芳与桃源共同创业房地产开发有限公司全体出资人签订的《和解协议》一份；
4、姜先法与平和公司、桃源县共同创业房地产开发有限公司签订的《执行和解协议书》一份。
上述四份证据材料拟证明本案所涉商铺平和公司无权处置给汤春保，因平和公司与汤春保签订《补充协议》时，本案所涉商铺的所有权是姜先法的。在刘伟、吴远明购买涉案商铺时，平和公司才有权处置。
5、常德市万泰房地产测绘有限责任公司出具的《商品房建筑面积实测报告书》一份。拟证明平和公司在与汤春保签订《补充协议》前，本案所涉商铺的房号、面积就已经存在了。
刘伟上诉称：1、平和公司与刘伟签订的1234、1240号商铺《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，且该合同已按要求在常德市房地产管理局进行了备案登记，取得了物权变动和对抗第三人的效力；2、刘伟对平和公司是否将涉案商铺抵偿给了汤春保不可能知情，刘伟在与平和公司签订合同时，涉案商铺已经法院解封，由平和公司进行销售；3、汤春保在与平和公司签订《补充协议》后没有签订《商品房买卖合同》，在长达三年时间内未要求平和公司对涉案商铺的买卖情况进行备案登记，汤春保至多只对涉案的1234、1240号商铺享有债权，而该债权并不能对抗刘伟已在常德市房地产管理局进行备案登记效力。请求依法撤销（2009）武民重字第01444号民事判决；依法改判驳回被上诉人汤春保对刘伟的诉讼请求。
二审中，刘伟向法院提交了如下证据材料：
1、浙江省金华市中级人民法院（2008）金中民执字第122-2号民事裁定书、协助执行通知书及解封明细各一份。拟证明本案所涉商铺于2009年6月10日解封，双方的买卖行为不是恶意串通。
2、民事再审申请书一份。拟证明刘伟不服本院（2010）常民再字第26号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，该院已立案受理的事实。
吴远明上诉称：原判认定平和公司与吴远明恶意串通没有证据支持，平和公司与吴远明签订的《商品房买卖合同》合法有效，且吴远明已办理房屋产权登记；吴远明不应是本案的第三人，法院依职权通知吴远明作为本案第三人参加诉讼程序错误。
二审中，吴远明向法院提交了湖南省常德市武陵区人民法院（2010）武民初字第1104号民事裁定书一份，拟证明汤春保就与吴远明商品房买卖合同纠纷一案，汤春保已申请撤诉，法院已做了准许其撤诉处理，现法院不能依职权追加吴远明作为本案第三人。
汤春保答辩称：1、平和公司与汤春保签订的《补充协议》具有商品房买卖合同性质，汤春保对涉案商铺的占有使用是合法的，有双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定。即使没有抵偿，平和公司将涉案商铺卖给刘伟也是无效的，因汤春保于2005年就已租用了涉案商铺，具有优先购买权。2、刘伟、吴远明与平和公司之间所签订的《商品房买卖合同》是恶意串通，应当认定为无效合同，且刘伟没有支付购房款。本案中，刘伟与吴远明的代理人是平和公司的员工，从一方面表明此事是由平和公司一手操控的。3、平和公司抵偿给汤春保的商铺包含了1241（1235-2）号商铺。
二审中，汤春保未提交新的证据材料。
经庭审质证，对平和公司提交的证据材料，汤春保认为：1、所提交的证据材料均不是新证据，均是在2008、2009年产生的；2、所提交证据材料产生时间均是在平和公司将商铺抵偿给汤春保之后，对法院出具的法律文书的真实性、合法性没有异议，对其他证据材料的真实性无法核实；3、《租赁合同》没有涉及本案所争议的商铺，且平和公司提交的和解协议、租赁合同等证据恰好证明了平和公司和姜先法等人之间并非真正的房产买卖行为，而是为借贷行为进行担保；4、对《商品房建筑面积实测报告书》真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，不能达到其证明目的。刘伟、吴远明对平和公司提交的证据材料均不持异议。对刘伟提交的证据材料，汤春保认为所提交的证据材料均不是新证据，是2008、2009年产生的，对法院法律文书真实性无异议，民事再审申请书的真实性有异议。平和公司对刘伟提交的证据材料不持异议。对吴远明提交的证据材料，汤春保认为提交的证据材料不是新证据，撤诉是因为常德市中级人民法院法院当时对此案进入了再审，真实性无异议。平和公司对吴远明提交的证据材料不持异议。本院认为，平和公司所提交的证据材料中，证据材料1系法院出具的法律文书，真实性、合法性各方均无异议，应予认定；证据材料2、3、4，汤春保对其真实性提出异议，且该一系列证据系平和公司与案外人签订的协议，真实性在本案中无法核实，应不予认定；证据材料5真实性、合法性各方均无异议，应予认定。刘伟所提交的证据材料中，证据材料1系法院出具的法律文书，真实性、合法性各方均无异议，应予认定，证据材料2系刘伟向湖南省高级人民法院提交的民事再审申请书，真实性、合法性应予认定。吴远明提交的证据材料系法院出具的法律文书，真实性、合法性各方均无异议，应予认定。
本院二审查明，一审法院查明的事实清楚，二审予以确认。
另查明，本案所涉的1234、1240、1241（1235-2）号商铺的面积和为115.67平方米。
本院认为，本案争议的焦点有三：一是平和公司就本案所涉商铺分别与汤春保签订的《协议》及《补充协议》、与刘伟、吴远明签订的《商品房买卖合同》是否有效；二是平和公司与汤春保签订的《补充协议》中约定的抵偿商铺是否含有1241（1235-2）号商铺；三是平和公司、吴远明是否应协助汤春保办理房屋权属登记、变更登记手续。
关于焦点一：从本案查明的事实来看，平和公司就涉案商铺与汤春保签订的《协议》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，不损害他人利益，是有效合同。平和公司作为出卖人，以其无权处分为由主张与汤春保签订的抵偿协议无效的理由不能成立。汤春保以不追究平和公司的违约责任以及要求补偿、赔偿的形式支付了全部房屋价款并实际占用房屋，虽未办理权属登记，但汤春保对本案争议房屋已享有所有权，平和公司将已经出售并实际交付给汤春保占用使用的房屋又出售给刘伟，平和公司与刘伟签订的《商品房买卖合同》侵害了汤春保的财产权利，属无效合同。平和公司将已抵偿给汤春保合法占用、使用多年的1241（1235-2）号商铺，且该商铺与汤春保因纠纷尚在诉讼中而进行处置，其恶意损害汤春保利益的故意明显，吴远明作为买受人，对汤春保已实际占有、使用1241（1235-2）号商铺的情况应当清楚，双方虽签订了《商品房买卖合同》，平和公司亦出具了吴远明购房款收据，但双方均未提交购房款银行往来依据，不能证明双方真实的付款情况，从此情况可以看出，双方的购房行为不是真实发生的民事行为，损害了汤春保的利益，故平和公司与吴远明签订的《商品房买卖合同》亦应认定无效。
关于焦点二：平和公司与汤春保所签订的补偿协议应含有1241（1235-2）号商铺。理由如下：1、2006年7月18日的协议是双方当事人真实意思表示，应予认定。即双方约定补偿给汤春保的1234、1240号两个商铺的面积约为116平方米的情况属实，2007年7月31日签订的《补充协议》中，同样也明确补偿给汤春保的是1234、1240号两个商铺，虽未提及面积，但双方也未对实际面积进行重新约定，应认可双方对两个商铺面积为116平方米的约定有效；2、本案所涉三个商铺的面积为115.67平方米，与双方当事人的约定相符，如果按照现有1234、1240号商铺的面积只有80.65平方米，与约定不符；3、从汤春保实际占用、使用的情况来看，2007年7月31日签订补充协议以来，汤春保同时装修了以上三个商铺作为酒店大堂使用，可以印证双方约定补偿的门面含有1241（1235-2）门面。
关于焦点三：汤春保与平和公司于2006年7月18日签订了抵偿协议，约定将涉案商铺抵偿给汤春保，汤春保已实际占有、使用涉案商铺，且其占有、使用一直呈公开、持续状态。吴远明虽已在房地产管理部门办理了涉案商铺的产权变更登记，但其与平和公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同，其所取得的房屋所有权不能得到法律的保护。因此，平和公司、吴远明应协助汤春保办理房屋所有权登记、变更登记手续。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论研究，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2800元，由平和公司负担1400元，刘伟、吴远明各负担700元。
本判决为终审判决。
审判长 肖丕国
审判员 张秋岚
审判员 龚哲羲
二〇一五年一月二十七日
书记员 胡森桂
附法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。