#  云南省砚山县人民法院
#  民事判决书
（2017）云2622民初742号
原告：陈德财，男，1971年2月1日生，汉族，福建省连江县人，小学文化，农民。
委托诉讼代理人：杨正文，云南西华律师事务所律师，特别授权。
被告：ＸＸ文，男，1965年12月25日生，汉族，四川省自贡市人，小学文化，农民。
委托诉讼代理人：卢明杰，云南盘江律师事务所律师，特别授权。
原告陈德财与被告ＸＸ文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈德财的委托诉讼代理人杨正文，被告ＸＸ文及其委托诉讼代理人卢明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈德财向本院提出诉讼请求：1.判决ＸＸ文继续履行合同，即收取2017年7月至2018年7月房屋租金21000.00元，并确定ＸＸ文构成违约；2.由ＸＸ文承担本案诉讼费。事实和理由：我与ＸＸ文多次协商，于2012年5月4日签订店铺租赁协议书。协议约定：ＸＸ文将位于砚山县建材市场中段文化路二巷25
--26号店铺租赁给我，租期为十年（2012年7月--2022年7月）。前五年（2012年7月--
2017年6月）租金为壹拾万元整，往后五年租金每年一付（租金详见合同）。合同签订后，我按约定支付了前五年的租金共计10万元。2017年5月份始，我向ＸＸ文主张支付第六年的房屋租金，但ＸＸ文均以各种理由拒收，甚至于有意躲避我，致使我无法支付租金，欲造成我违约以期达到解除合同的目的。为此，我欲向公证处办理提存，但文山州公证处都不办理提存业务，致使我不能按照合同约定支付租金，现支付租金期限将届期。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，由于ＸＸ文不按合同约定履行合同，损害了我的合法利益，故此诉至法院，请判决支持我的诉讼请求。
ＸＸ文辩称，陈德财的起诉没有事实和法律根据，我依法不应继续履行双方之间的租房合同。其理由为：2012年5月4日，陈德财向我提出租用我位于砚山县江那镇文化路二巷（建材市场）25
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26号店铺一楼，并写好了一份《店铺转让协议书》（实为店铺租赁协议）让我签署，我签署并收取第一期租金后，发现这份协议所定下的房屋租金与双方协议的内容有很多出入，特别是租金明显与市价不符，已远远低于市价，对我极为不公平，为此，我立即与陈德财进行协商，希望得到一个妥善解决的方法，但陈德财不同意，还在协议履行中以诸如不按期缴纳水、电费用和不按约定支付广告牌租用费等违约行为与我对抗，后还在我不知情的情况下将其经营使用的店铺转租他人使用。多年来，我虽按双方签署的协议让陈德财使用店铺，但也多次向其提出，如租金与市价依然差距很大就不再让其使用店铺了，对方却对此置若罔闻，一再拒绝与我协商按市价重新确定租金，从而产生此次诉讼，向人民法院提起了无理的诉讼请求。总之，我认为陈德财拟好后让我签署的《店铺转让协议书》中房屋租金已明显低于市价（周边同面积店铺的年租金已不低于6万元），对我显失公平，并且陈德财存在转租、不按期缴纳水、电费用及广告牌租用费等违约行为，故这份实为店铺租赁协议的《店铺转让协议书》已无继续履行的必要，如继续履行将严重损害我的合法权益，故我与陈德财之间签订的房屋租赁合同依法应予解除，请法院查明本案事实，依法驳回陈德财的诉讼请求。另外，陈德财称其现住址在建材市场26号，不是事实，他是住在砚山县新车站旁。从签订协议后，我交了6个月的水电费，我叫陈德财将水电费支付给我，但他都说没有时间，一直推迟，我才没有交，由陈德财去交，但五年来每年过春节的两个月都是我去交，广告牌费用约定每年800.00元，后口头约定1000.00元、1500.00元，但其只交了800.00元的一次，我认为是对方违约，现我要求一楼和二楼的房屋同时出租，租金80000.00元，如陈德财不同意涨租金，我要求解除双方签订的合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。陈德财对其主张向本院提交了下列证据：1、陈德财的身份证复印件一份，以证明原告的诉讼主体适格及个人基本信息；2、《店铺转让协议书》一份，以证明陈德财与ＸＸ文存在租赁合同关系，ＸＸ文应收取陈德财租金21000.00元；3、《收据》及《收条》各一份，以证明陈德财已按合同约定完全履行合同义务，支付了租金；4、电费收费票据（复印件20页），以证明陈德财已支付电费的事实及为ＸＸ文垫付电费的事实，陈德财共支付电费约16000.00元；5、图片三张（拍摄时间为2017年7月10日），第一张图片以证明原告用水的水表数，原告从向被告租房到现在共用了99立方水，第二张图片是电表，证明原告从租房到现在用电8902度，第三张图片是广告牌，双方约定每年的费用是800.00元，从第二年起原告就没有用广告牌，从电表度数和水表方数、双方支付的水电费用及原告应付的广告牌费用相抵后，被告还应给原告5377.36元。经质证，ＸＸ文对第1号证据无异议；对第2号证据的真实性无异议，双方存在租赁关系，但说我应收取租金21000.00元不认可，因房屋租金远远低于市场价格，同种类房屋的租金都在6万元以上，约定收取的租金过低，损害了我方利益，对我不公平；对第3号证据无异议；对第4号证据的真实性认可，认可原告交了部分水电费，但2015年4月至9月的水电费是我交的；对第5号证据不认可水表读数和电表读数，因图片不是双方在场的情况拍摄的，对其真实性不予认可，也不认可其提交的结算清单对水、电费的说明，认可第三张图片广告牌的真实情况。对ＸＸ文无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院认为陈德财提交的2号证据（店铺转让协议书），与ＸＸ文提交的1号证据（店铺转让协议书），协议条款内容相一致，证实了双方存在租房事实，且双方签订该协议后，陈德财按协议约定将2012年7月至2017年6月的房租100000.00元、瓷砖转让货款50000.00元、装修补助款5000.00元、广告牌租金800.00元付给了ＸＸ文，ＸＸ文也按协议将出租的坐落在砚山县建材市场中段文化路二巷25-26号房屋一楼约100平方米两格店铺交给了陈德财使用，该《店铺转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院认为合法有效，予以认定；ＸＸ文称该《店铺转让协议书》中对2017年起房屋租金的约定过低，不公平、不合理，损害了其利益，现在按市场行情房租已涨价，同类房屋租金已在6万元以上，本院认为在《店铺转让协议书》上，双方均认可协议上的名字是本人所签，手印也是本人所按，ＸＸ文也未举证证明签协议时受到对方的欺诈、胁迫及协议内容显失公平，且双方签订协议后已履行了五年，故对ＸＸ文的意见本院不予采信；对4号证据，证实了双方签订协议后，陈德财缴纳了电费，按其提交的票据计算，其从2012年12月至2017年6月所缴纳的电费为：13566.48元，对其真实性、合法性、关联性，本院予以认定；对5号证据中的电表读数、水表读数及水、电表底数图片，因系陈德财单方制作，无对方签名认可，对其客观真实性，本院不予认定，对5号证据中的广告牌图片，对其真实性本院予以认定，但不能证明从第二年起陈德财就未使用该广告牌，故对其欲以证明的观点，本院不予采信。ＸＸ文对其辩称向本院提交了下列证据：1、《店铺转让协议书》一份，以证明双方在协议中约定水电费由原告自己承担，但原告只交了部分电费，水费没有交，约定的房屋租金不公平、不合理，现在市场租金已涨价，广告牌的使用费每年800.00元，原告只交了一次，后面的没有支付；2、砚山县瑞成供水有限责任公司交费记录（5页），以证明从2012年5月至2017年6月原告租房期间，被告共缴纳水费4506.68元；3、电费收费清单三份，以证明在原告租房期间，被告也缴纳过电费，原告没有缴纳的月份，就是被告交的。经质证，陈德财对ＸＸ文提交的1号证据的真实性无异议，但对其证明的事实不认可，认为被告应举证证明其交了几次电费，水费原告没有交，是因原告的用水量很少，只有一个卫生间，电费也用得不多，因有客人才开灯，而原告已交了约1.6万元的电费，已超过了原告使用的水电费用，原告并没有违约；对2号证据无异议；对3号证据无异议，但认为其不认可对方观点，即原告没有票据的电费月份，就是被告交的电费，因时间长了，都有丢失票据的情况。对陈德财无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对3号证据的真实性本院予以认定，但对其证明原告无电费票据的月份，电费就是被告缴纳的观点，本院不予采信。
本院经审理认定法律事实如下：ＸＸ文与陈德财协商后，2012年5月4日，ＸＸ文作为甲方，陈德财作为乙方签订了一份《店铺转让协议书》，协议约定：“甲方将位于砚山县建材市场中段（文化路二巷25-26号）店铺一次性转让给乙方。经双方同意，达成以下条款。一、甲方将一楼100平方米左右两格店面租给乙方作商业用房，租期为拾年，具体时间自2012年7月份至2022年6月30日止。二、租金每年为人民币贰万元整（￥20000.00元），第一次付五年租金为人民币壹拾万元整（￥100000.00元），自2012年7月份至2017年6月份底。往后每年一付，2017年7月至2018年7月，租金贰万壹仟元（￥21000.00元）；2018年7月至2019年7月，租金贰万贰仟元（￥22000.00元）；2019年7月至2020年7月租金为贰万肆仟元（￥24000.00元）；2020年7月至2021年7月租金为贰万陆仟元（￥26000.00元）；2021年7月至2022年7月租金为贰万捌仟元（￥28000.00元）。三、甲方库存及铺面样品瓷砖，一次性转让给乙方，转让金额为伍万元（￥50000.00元），乙方一次性付清甲方转让款。详见清单为准。四、甲方必须将一楼隔墙以及电、水表等独立安装，保证乙方使用畅通无阻，甲方不得以任何理由断水、断电。……七、乙方在经营期间所产生的水、电费由乙方负责按时缴纳。……九、甲方原有建材市场铺面门口跨路双面广告牌归乙方所用，作商业用途，期限为10年，2012年7月至2022年6月30日止。乙方每年付甲方租用费捌佰元整（￥800.00元），甲方必须保证乙方在租赁期内正常使用，不得以任何理由及借口违约。十、双方履行协议同时，乙方补助甲方原有装修拆旧款伍仟元整（￥5000.00元）（包括内外广告、铁架等软装修在内）。……。”。协议书还对其他事项进行了约定。ＸＸ文、陈德财分别在《店铺转让协议书》上签名，并按了手印。签订协议当日，陈德财按约定将五年（2012年7月份至2017年6月份底）的店铺租金100000.00元及瓷砖转让款50000.00元，计150000.00元付给了ＸＸ文，2012年5月8日陈德财又按约定将装修补助款5000.00元及广告牌租金800.00元，计5800.00元支付给了ＸＸ文。ＸＸ文将出租房交付给陈德财使用。双方在租赁期间，ＸＸ文虽然将陈德财所租店铺的电表、水表独立安装，但双方均未签字确定分装的电表、水表底数，现不能确定陈德财在租期内用了多少度电和多少方水，而陈德财不能按分装的电表、水表数据到电力公司和供水公司缴纳电费、水费，只能按原、被告共用的总电表（用户名为朱世东）和总水表（用户名为朱世东）到电力公司和供水公司缴纳电费、水费，审理中ＸＸ文又不同意到现场查看分装的电表、水表数据以此确定陈德财的用电度数和用水方数。陈德财从2012年12月至2017年6月，以朱世东之名向砚山电力公司缴纳了13566.48元电费，租房至今未缴纳过水费。ＸＸ文从2012年5月至2017年7月以朱世东之名向砚山供水公司缴纳了4506.6元水费，按ＸＸ文提交的电费收费清单，其在租期内所缴纳的电费为1229.50元。陈德财交了第一年的广告牌租金800.00元后，对之后的广告牌租金一直未支付给ＸＸ文。庭审中，ＸＸ文称双方在2017年2月份结算过，对全部费用双方互不找补，陈德财对此不予认可。至付2017年7月后的房屋租金时，陈德财欲按协议约定支付租金给ＸＸ文，ＸＸ文认为双方对租金的约定过低，要求涨租金，陈德财为此诉至本院。庭审中，经调解陈德财同意在协议的基础上每年递增店铺租金2000.00元，ＸＸ文要求将店铺租金每年增至50000.00元，调解未果。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……。”。第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……。”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”。本案陈德财与ＸＸ文签订的《店铺转让协议书》，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。故对陈德财要求ＸＸ文继续履行合同，收取租金的诉讼请求本院予以支持。ＸＸ文在答辩中称其收取第一期租金后就发现《店铺转让协议书》中对2017年7月后店面租金的约定，远远低于市价，对其不公平，不同意再继续履行《店铺转让协议书》，本院认为双方签订的《店铺转让协议书》内容载明，ＸＸ文不仅出租店面给陈德财，还将其原经营铺面的库存及铺面样品瓷砖一次性转让给陈德财，同时还有广告牌的出租和原有装修补助款，说明双方对此《店铺转让协议书》的签订是经过协商和考虑的，同时《店铺转让协议书》中的十二条也载明“本协议经双方深思熟虑一致同意，特制定以上条款，望甲、乙双方共同遵守。”，况且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同的情形一是因重大误解订立；二是在订立合同时显失公平；还有就是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。而ＸＸ文在审理过程中未提交证据证明其在订立协议时存在重大误解、显失公平或受到陈德财的欺诈、胁迫、乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立协议，也未在一年内行使撤销权，因此，对此辩称本院不予支持。ＸＸ文辩称陈德财在租期内不按期缴纳水、电费，不按约定支付广告牌的租用费，构成违约，本院认为，因ＸＸ文未提交证据证明陈德财在租赁期限内用了多少度电和多少方水，而陈德财提交的票据已证明其从2012年12月到2017年6月已陆续支付了电费13566.48元，该费用包括了ＸＸ文所用的电费，虽然ＸＸ文在租期缴纳了双方共同的水费4506.6元及提供票据的电费1229.50元，但现不能确定陈德财所用的水、电费金额，且在审理中ＸＸ文称双方在2017年2月已进行结算，双方对全部费用互不找补，又不同意到现场查看其独立分装的水表、电表数据，以此确定陈德财所用电度数和用水方数，故对其辩称本院不予支持。ＸＸ文辩称陈德财已将所租店铺转租给他人使用，对此辩称未提交证据证实，本院不予支持。综上所述，本院认为ＸＸ文要求增加租金的行为已构成违约，其要求涨租金，否则要求解除合同的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
陈德财与ＸＸ文于2012年5月4日签订的《店铺转让协议书》继续履行；由陈德财在本判决书生效之日起十日内支付ＸＸ文2017年7月至2018年7月房屋租金21000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费326.00元，减半收取163.00元，由ＸＸ文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员 胡存焕
二〇一七年八月二十二日
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书记员张培许