北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第03171号
原告（反诉被告）孔凡岳，男，1965年1月15日出生，身份号码：×××。
委托代理人康玉芝（孔凡岳之妻），1964年3月6日出生。
委托代理人张振忠，男，1954年1月31日出生。
被告（反诉原告）贺放南，男，1949年5月2日出生，身份号码：×××。
委托代理人张萍，北京星林律师事务所律师。
原告（反诉被告）孔凡岳与被告（反诉原告）贺放南农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孔凡岳及其委托代理人康玉芝、张振忠，被告（反诉原告）贺放南及其委托代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔凡岳诉称：原告在顺义区×镇×村有宅院内一处，宅院建有正房五间（含门道房一间）、西厢房三间。原告经人介绍于2003年7月认识了被告，不久被告找原告商谈要买原告的房屋。虽然原告的家庭比较困难。但原告不想卖此房屋。后通过介绍人和被告反复做原告的工作，原告才答应出卖涉诉房屋。原告在未征得配偶同意的情况下于2003年8月30日擅自与被告签下了房屋买卖合同。现原告之子女已经长大，又面临孩子结婚，又无房居住，多次找被告协商房屋事宜，均遭到被告拒绝。综上，原告认为，该合同当时是在被告督促的情况下所签订的，显失公平且有违法律规定，为了维护原告的合法权益特诉至法院，要求判令：一、原告与被告就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效；二、被告将涉诉房屋、涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》（临时）、涉诉宅院的公证文书退还给原告。
被告贺放南辩称：原告起诉与事实不符，卖房是其真实意思表示。2003年，被告经人介绍购买诉争房屋时，双方协定房屋价格为3万元，后原告配偶要求将购房款增加至3.2万元，原告出卖诉争房屋时其配偶同意并在现场，出卖诉争房屋系原告夫妻的真实意思表示。导致诉争房屋买卖合同无效的过错在原告方。被告系城镇居民，在去顺义区×镇游玩时喜欢周边的田园风光，经过介绍购买诉争房屋所有权及宅基地的使用权。被告对当地的房屋及宅基地政策并不了解。原告系×镇×村村民，此外在签订诉争房屋买卖合同时的中证人李×和孔×系本村村民，且孔×当时是×村村干部。孔×也是原告的亲属，现在仍为村干部。原告对村里的宅基地和房屋政策应比被告清楚，因此，导致诉争房屋买卖合同无效的过错完全在原告。原告应赔偿被告的购房损失。被告购买诉争房屋十几年来，原告从未主张过返还房屋。2013年10月，×镇建成国家级健身步道并正式对外开放，带动了×村周边的旅游产业，原告起诉是因为环境改善房屋升值。被告购买诉争房屋后已将城区的原有住房出卖，长期在诉争房屋居住。如将诉争房屋返还被告夫妇将无家可归。原告的行为给被告造成了精神和财产的双重损失。综上，被告认为，被告与原告的房屋买卖合同虽无效，但过错在原告。
反诉原告贺放南反诉诉称：2003年8月，反诉原告经人介绍，在当时顺义区×镇×村村干部的鉴证和中间人的劝说下与反诉被告签订诉争房屋转让协议书。双方在房屋转让协议书中约定：反诉被告将诉争宅基地使用权及房屋全部转让给反诉原告，总共做价3.2元整。今后宅基地产生的税费及行政性有偿收费全部由反诉原告承担。协议签订后，反诉被告将诉争房屋的宅基地使用证、集体土地建设用地使用证及房屋公证书等与诉争房屋相关的证件全部交给反诉原告。反诉原告支付反诉被告诉争房屋总价款人民币叁万贰仟元整。反诉原告购买诉争房屋后，投入了大量的人力、物力和金钱对宅基地、房屋及附属物进行重新修缮，将诉争房屋装修一新用于自住。截止2014年，反诉原告已购买诉争房屋11年之久，反诉被告从未向反诉原告主张过房屋所有权及宅基地的使用权。现反诉被告看到诉争房屋周边新建配套设施带动了×村的旅游产业，诉争房屋的区位价值大幅提升，见利忘义，起诉反诉原告要求退还诉争房屋。反诉被告的诉讼行为将给反诉原告带来巨大的精神和财产损失。为维护反诉原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起反诉，请求法院判令：一、反诉被告返还反诉原告购买诉争宅基地及地上房屋款人民币32000元；二、反诉被告支付反诉原告诉争房屋装修费用16264.3元；三、反诉被告支付反诉原告宅基地区位补偿价、房屋及附属设施重置成新价共计392935元。
反诉被告孔凡岳就反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明：
贺放南系北京市丰台区×园二区×号楼×单元×号居民。孔凡岳系北京市顺义区×镇×村村民。孔凡岳在顺义区×镇×村西井沿东大街×号有宅院内一处，宅院建有正房五间（含门道房一间）、西厢房三间及其他相关附属设施。2003年8月30日，孔凡岳与贺放南签订《房屋转让协议书》，内容为：孔凡岳有大队批给的宅基地一处，占地面积287平方米，经与贺放南协商，孔凡岳及其妻、二子同意把宅基地使用权、房屋所属权转让给贺放南使用，特立此协议：1、孔凡岳宅基地内有正房五间（包括门道房一间）、西厢房三间及水电设施全部转让给贺放南使用，总共作价叁万贰仟元整。2、今后宅基地所产生的税费及行政性有偿收费全部由贺放南承担。3、此协议价款付齐后签字生效。4、此协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。该协议上有孔凡岳及贺放南以及中证人李×、孔×的签字。协议签订后，双方依约履行，孔凡岳将涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》（临时）、编号为（×）顺证民（木宅）字第×号公证书交与贺放南。后贺放南对涉诉宅院内房屋、地面等进行了部分装饰装修及添附。
本案审理中，经贺放南申请，北京市高级人民法院随机确定由北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对涉诉房屋及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价进行评估。2014年11月3日，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具房地产司法鉴定估价报告，认定：涉诉房屋重置成新总价为81087元，附属物重置成新总价为17008元，宅基地区位补偿价为294840元。贺放南对评估程序、评估结论无异议。孔凡岳认为其在现场但没有签字评估未经确认，评估程序不合法，评估人员与贺放南有现金交易，对评估结论不认可，但其就此未提交证据予以证明。贺放南预交评估费2000元。
诉讼中，双方均认可涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》（临时）、编号为（×）顺证民（木宅）字第×号公证书均由贺放南持有。
上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、《房屋转让协议书》、评估报告书及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。孔凡岳与贺放南就涉诉房屋买卖所签订的房屋转让协议，虽系合同双方当事人的真实意思表示，但因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利。贺放南为城镇居民非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，孔凡岳将宅基地上的房屋卖与贺放南的行为，实则处分了涉诉房屋所属的宅基地，损害了集体经济组织的权益，故孔凡岳与贺放南之间的房屋转让协议应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于合同无效之法律后果处理的原则，贺放南则应将诉争院落及房屋腾空交与孔凡岳，并将其所持有的涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》（临时）、编号为（×）顺证民（木宅）字第×号公证书一并交还给孔凡岳。在合同被确认为无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的损失。孔凡岳作为出卖人在出卖时即明知其所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋及出售房屋未经其家人同意为由主张合同无效，违反诚实信用原则，孔凡岳应当对合同无效承担主要责任。此外，贺放南在明知其并非北京市顺义区×镇×村村民的情况下，仍然购买该村宅基地上的房屋，亦应对合同无效承担一定责任。北京市金利安房地产咨询评估有限公司是具有合法评估资格的机构，评估程序合法，孔凡岳对房地产司法鉴定估价报告所提异议未提交证据证明，故本院对房地产司法鉴定估价报告书予以采信。故孔凡岳应当对因合同无效给贺放南造成的经济损失依责赔偿，具体数额本院在全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素后，参考房地产司法鉴定估价报告及现有证据，酌情予以确定。贺放南要求孔凡岳赔偿其各项财产损失共计441199.3元。贺放南请求数额过高，本院予以调整，对过高部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孔凡岳与被告（反诉原告）贺放南于二○○三年八月三十日签订的房屋买卖协议书无效；
二、被告（反诉原告）贺放南于本判决生效之日起三十日内将座落在北京市顺义区×镇×村西井沿东大街×号的本案涉诉院落、房屋及附属设施腾空后连同涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》（临时）、编号为（×）顺证民（木宅）字第×号公证书返还给原告孔凡岳（反诉被告）；
三、自本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）孔凡岳给付被告（反诉原告）贺放南房屋及附属物重置成新价九万八千零九十五元；
四、自本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）孔凡岳赔偿被告（反诉原告）贺放南经济损失二十万六千三百八十八元；
五、驳回被告（反诉原告）贺放南其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由原告孔凡岳负担五十元（已交纳），被告贺放南负担二十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三千九百五十九元，由反诉原告贺放南负担一千零二十五元（已交纳），反诉被告孔凡岳负担二千九百三十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
鉴定费二千元，由被告（反诉原告）贺放南负担六百元元（已交纳），原告（反诉被告）孔凡岳负担一千四百元，于本判决生效之日起七日内直接给付被告（反诉原告）贺放南。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张鹏飞
人民陪审员 董学红
人民陪审员 胡军霞
二〇一四年十二月一日
书 记 员 王俊姬