黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终2653号上诉人（原审被告）:郑玉敏，女，1965年8月9日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:吴莹，黑龙江鼎承律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣波，黑龙江鼎承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市动力区电塔街2号。法定代表人:杨景校，董事长。委托诉讼代理人:赵振杰，男，1971年4月25日出生，汉族，该公司总经理，住黑龙江省双城市。上诉人郑玉敏因与被上诉人黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初6446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑玉敏的委托诉讼代理人吴莹、李荣波，被上诉人鸿脉公司的委托诉讼代理人赵振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑玉敏上诉请求：1.撤销（2017）黑0103民初6446号民事判决第一项，改判鸿脉公司为郑玉敏办理银行贷款65,000元以支付郑玉敏所欠剩余房款；2.撤销（2017）黑0103民初6446号民事判决第二项，改判郑玉敏不用负鸿脉公司支付利息。事实和理由：1.鸿脉公司严重违约导致了双方所签订的协议履行不能，郑玉敏已经按照合同的约定履行了自己的约定义务。一审认定郑玉敏并未履行支付剩余房款的约定是因为鸿脉公司没有按照约定为郑玉敏成功办理银行贷款，导致郑玉敏未能按时给付剩余房款；2.一审认定鸿脉公司出具的联建协议书有效，郑玉敏并不知道联建协议书的存在。郑玉敏与地泰公司签订的合同。鸿脉公司与地泰公司之间的房产纠纷应由法院判决决定，之后鸿脉公司有义务通知郑玉敏；3.一审中鸿脉公司提交的证据三、通知14份、7份证明鸿朗花园一期2、3、4、6号楼所有权归鸿脉公司所有的判决书及证据五，均郑玉敏无关应当由法院确定；4.鸿脉公司举示证明已有部分业主缴纳了尾款。对此，郑玉敏认为只要鸿脉公司拿出正规材料索要房屋尾款，郑玉敏会积极配合交纳房屋尾款并要求鸿脉公司给予办理房产证。鸿脉公司辩称，1.鸿脉公司同意一审判决结果，一审判决公正合理。2.郑玉敏的上诉理由属于无理取闹，鸿脉公司储有与地泰公司签署的联建协议及生效的另案法院判决证明鸿脉公司有主体资格外，还有税务局分清的该涉案小区归哪家开发的情况说明，并且郑玉敏所持购房合同第18页出卖人加盖的公章有一行数字，明确写明1、7、4、6号楼，该公章除了印证联建协议真实外也明确的分清了该涉案小区实际的拥有者，郑玉敏购房时在鸿脉公司设立的购房处购买，首付款也是交给鸿脉公司，首付款票据加盖的是鸿脉公司单位财务章，本案所涉房屋，郑玉敏只缴纳了27800元房款，郑玉敏负有给付全部购房款的义务，不然鸿脉公司就是想给郑玉敏办理产权证也办不了。另郑玉敏与鸿脉公司在合同中特殊约定，如因出卖人的责任，买受人不能再规定时间内取得房产证书，双方同意按1、3项处理。1.买受人退房，出卖人再买受人提出退房之日，60日内将已付房款退还给买受人并按已付房款的0.048%赔偿买受人损失。3.以房地产权交易中心通知出卖人60日内由出卖人通知买受人，合同签订后，郑玉敏向鸿脉公司支付了首付款，余款未付，付了首付款后，鸿脉公司将约定住房交付郑玉敏，郑玉敏一直居住使用至今，期间鸿脉公司一直在打电话或以贴催款通知的方式通知郑玉敏缴纳购房款，而郑玉敏不但拒绝还款也不按合同约定提出退房，所以可以认定郑玉敏在知晓房屋不能按时办理按揭贷款及房屋权属证书后仍选择接受房屋而未选择解除合同，自其进户时应视为认可房款支付的改变同时也认可无论何时办理产权证的时间，另依据双误合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务的，相对方才享有抗辩权。本案支付购房款才是合同的主要义务，因郑玉敏未履行合同的主要义务，鸿脉公司即使未按照合同约定或法律规定的期限给郑玉敏办理产权证，亦是行使后履行抗辩权，况且郑玉敏未交齐全部购房款，鸿脉公司不能为其开具购房发票，在此情形下，房产证按照办证流程也是无法办理的。郑玉敏是在浪费司法资源，1.鸿脉公司自2008年-2016年一直在贴通知和打电话催缴欠款，郑玉敏可能不知道吗。2.郑玉敏只交了2万多元就已经入住这么多年，贷款没下来郑玉敏也不找鸿脉公司还款，难道就这样住下去吗。3.现涉案房屋由郑玉敏占有使用，无论未能办理贷款的责任是否是郑玉敏或鸿脉公司，均不影响郑玉敏应缴纳购房尾款及利息的义务。再者郑玉敏在鸿脉公司处以贷款形式购买房屋，由鸿脉公司联系银行只是办理贷款的一种方式并且双方所签署的购房合同没有约定由鸿脉公司负责联系银行或者由鸿脉公司指定的银行办理贷款，所以郑玉敏应以自己的方式支付剩余房款。关于一审判决给付利息的起息日期，所有郑玉敏都是在一审庭审中自己认可的进户日期，一审的判决结果也不是所有郑玉敏的利息起息日期就是签署房屋买卖合同的日期，全部是进户日期也说明一审法院公正公平。另已有部分业主在一审案件审理过程中就已经与鸿脉公司达成调解意见，并且已经按判决给付了拖欠的尾款、房款及利息。此点说明1.鸿脉公司具有主体资格，2.这些业主懂得道理。综上，一审法院认定事实清楚，判决公正合理。郑玉敏只交了2万多元的房款，已经使用至今，尚欠大部分房款，此行为严重损害了鸿脉公司的合法权益，给鸿脉公司造成了巨大损失，郑玉敏应当承担违约责任，请求二审法院驳回郑玉敏的上诉请求，维持原判。鸿脉公司向一审法院起诉请求：请求判令郑玉敏支付拖欠的购房款65,000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2006年3月27日起至给付之日止）；一审法院认定事实：2002年3月1日，鸿脉公司与案外人黑龙江省地泰房地产开发公司（以下简称地泰公司）签订联建协议书，联合开发位于哈尔滨市××学府三道街的鸿朗花园小区。协议约定鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼由鸿脉公司建设及销售。2006年3月27日，鸿脉公司以地泰公司名义与郑玉敏签订商品房买卖合同。合同约定：郑玉敏购买鸿朗花园小区3栋5单元704号住宅，使用面积31.6平方米，房屋总价款92,800元。房款以按揭贷款方式支付，首付款27,800元，银行贷款65,000元。郑玉敏向鸿脉公司交纳房屋首付款共计27,800元。银行贷款未能成功办理，郑玉敏尚欠房款65,000元。一审法院认为，鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼由鸿脉公司实际建设及销售，鸿脉公司对以上四栋楼实际享有权利并承担义务，鸿脉公司诉讼主体适格。郑玉敏于签订商品房买卖合同当日交纳了房屋首付款，按照法律规定，商品房买卖合同约定以银行贷款方式支付剩余购房款，贷款未能成功办理的，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失，现郑玉敏实际入住多年，郑玉敏作为购买人并未行使合同解除的权利，应认定其继续履行商品房买卖合同的意思表示，郑玉敏理应按照诚实信用原则将尚欠房屋尾款给付鸿脉公司。郑玉敏在知晓房屋贷款不能办理后进户，自其进户时应视为已认可房款支付方式的改变，故郑玉敏应自进户之日起给付鸿脉公司尚欠房款利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郑玉敏于本判决生效之日起十日内给付鸿脉公司尚欠购房款65,000元；二、郑玉敏于本判决生效之日起十日内给付鸿脉公司尚欠购房款65,000元的利息（自2006年3月27日至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算。上述给付款项，郑玉敏如逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由郑玉敏负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。鸿脉公司举示证据如下：证据一、南岗区地税局和香坊区地税局出示的领购发票和纳税情况说明2份。意在证明：案涉房屋的税款是对鸿脉公司单独提供的。证据二、另案起诉状。意在证明：案涉小区业主在另案起诉鸿脉公司办理案涉房屋不动产权属证书时将鸿脉公司列为郑玉敏，承认鸿脉公司是开发单位，可证明鸿脉公司具有主体资格。证据三、定金收据和三联单收据。意在证明：郑玉敏在鸿脉公司购买案涉房屋，当时支付的定金及首付款单据上加盖的是鸿脉公司的财务章，定金及首付款均由鸿脉公司收取，鸿脉公司具有主体资格。证据四、（2017）黑01民终7711号民事判决书、（2016）黑01民终4562号民事判决书、（2017）黑01民终7538号民事判决书、（2016）黑01民终302号民事判决书、（2016）黑民申634号民事裁定书。意在证明：1.鸿脉公司具有主体资格；2.现案涉房屋由郑玉敏占有使用，本案无论未能办理贷款的责任在哪方，均不影响郑玉敏应交纳购房尾款及利息的义务；3.支付购房款与办理产权证是两种不同性质的义务，二者具有不对等性；4.郑玉敏在知晓房屋不能办理按揭贷款后仍选择接受房屋而未选择解除合同，自其进户时应视为认可房款支付方式的改变。证据五、哈尔滨市商品房预售许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。意在证明：案涉小区于2004年就证件齐全，手续完备，并且2001年1月6日的商品房预售许可证编号与现在的销售许可证编号是一致的，该小区是棚户区改造工程，办理产权证的时间不能与正常的“招、拍、挂”项目相并而言，必须全部竣工才能统一办理产权证，案涉小区最后一期2017年9月才全部竣工。郑玉敏对鸿脉公司举示的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，鸿脉公司在一审诉讼中已经提交过，该证据与本案无关，不能作为鸿脉公司具有本案诉讼主体资格的依据，该证据可以证明开发主体是地泰公司，房屋预售许可证批的主体也是地泰公司，证明不了鸿脉公司要证实的问题。对证据二小区业主在南岗法院已撤回诉讼，该证据与本案无关，不能作为鸿脉公司具有诉讼主体资格的依据。对证据三鸿脉公司在一审中已将购房收据作为证据提交，这些购房收据上面明确标注是全面竣工后换取地泰公司收据，说明涉案合同的出卖人是地泰公司，鸿脉公司不具有诉讼主体资格。对证据四的真实性无异议，鸿脉公司已在一审中作为证据提交，但该证据与本案无关不能作为鸿脉公司具有诉讼主体资格的依据。对证据五的真实性无异议，鸿脉公司在部分案件中已作为证据提交，这份证据恰恰说明案涉楼盘及房屋均是由地泰公司开发并销售的。涉案合同也是与地泰公司签订的，与鸿脉公司无关。不能作为鸿脉公司具有诉讼主体资格的依据。本院认证意见：对郑玉敏提交的证据，因鸿脉公司对其真实性提出异议，郑玉敏对此未提供原件或原始载体，故本院对郑玉敏提交的证据不予采信。对鸿脉公司提交的证据一在一审诉讼中已经举示，郑玉敏对其真实性无异议，一审法院已经予以确认，本院对此不再确认。对鸿脉公司提交的证据二、证据三、证据四、证据五的真实性，本院予以确认，对所证明的问题需结合案件的其他事实予以综合评判。本院查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，关于鸿脉公司是否具有本案诉讼主体资格问题。1.鸿脉公司与地泰公司签订联建协议，约定共同开发建设“鸿朗花园小区”，该联建协议系鸿脉公司与地泰公司真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，双方已按联建协议进行了履行，法院生效判决亦对此予以确认。2.郑玉敏以鸿脉公司的工商档案记载其成立日期为2002年4月2日，而鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议的签订日期是2002年3月1日为由，认为联建协议是伪造的。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定以及权利义务对等的法律原则，设立中公司享有有限法律人格，它可以从事一定范围的行为从而享有权利并承担义务，当公司成立后，设立中公司的债权债务则成为公司的债权债务。因此，鸿脉公司签订联建协议并不违反法律规定，郑玉敏以此为由而主张鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议是伪造的无效合同依据不足。3.联建协议中对鸿脉公司与地泰公司联合开发建设“鸿朗花园小区”的具体事宜以及各方权利义务进行了明确约定，双方亦按协议约定履行。鸿脉公司以地泰公司的名义与郑玉敏签订案涉商品房买卖合同，按照协议约定，鸿脉公司负责案涉房屋的销售并收取购房款。4.郑玉敏将案涉房屋定金及首付款交予鸿脉公司，鸿脉公司为郑玉敏出具了交款凭据，鸿脉公司是按照联建协议及商品房买卖合同的约定履行自己的义务，对于案涉剩余购房款，亦应按照约定由鸿脉公司主张权利。5.对于符合办理权属证书条件的业主，鸿脉公司承担了办理权属证书方面的相关义务，对于未交齐购房款的业主，鸿脉公司提起诉讼主张权利符合合同公平对等原则。综上，郑玉敏提出鸿脉公司不具有本案诉讼主体资格的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于郑玉敏未交纳剩余购房款是构成违约，还是行使其抗辩权；一审判决郑玉敏自进户时给付鸿脉公司购房款利息是否得当问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，商品房买卖合同约定以按揭贷款方式支付70%房价款，但并未约定贷款由鸿脉公司负责联系或者到鸿脉公司指定的银行办理贷款。虽然对不能办理贷款鸿脉公司存有责任，但郑玉敏可以通过其他方式贷款继续履行合同，并要求鸿脉公司赔偿其额外支出费用，或要求解除合同并赔偿损失以维护自己的权益。郑玉敏未按前述方式进行救济，而是在未支付剩余房款的情况下占有使用案涉房屋多年。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务时，相对方才享有抗辩权。就本案而言，支付购房款与办理房屋贷款、办理不动产权属证书是不同性质的义务，郑玉敏未完成主要的支付购房款合同义务，而已享有占有使用案涉房产主要合同权利，对此，以鸿脉公司未办理贷款及不动产权属证书构成违约提出抗辩，要求行使同时履行抗辩权显然依据不足，亦有悖公平、诚信原则，本院对此不予支持。由于郑玉敏未支付剩余购房款的违约行为致使鸿脉公司亦遭受损失，一审判决郑玉敏自进户时按同期银行贷款利率给付鸿脉公司购房款利息并无不当。关于郑玉敏提出在其支付购房尾款的同时，卖方也有义务为其办理不动产权属证书问题。因郑玉敏在本案中对办理权属登记问题未提出反诉，本案对此不予审理，双方可另行解决。综上所述，郑玉敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由郑玉敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋彦辉审 判 员 王晓东审 判 员 梁红玉二〇一八年五月二十一日法官助理 咸雅芳书 记 员 周小倩