河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终15455号
上诉人（原审被告）：曹乃璎，女，汉族，1982年10月22日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张才战、任保安，河南信心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵娟，女，汉族，1975年8月26日出生，住平顶山市卫东区。
委托诉讼代理人：王鹏、赵坤，河南国基律师事务所律师。
原审第三人：河南创新房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区文博东路28号4幢1层02号。
法定代表人：翟玉芳。
委托诉讼代理人：郑天星，该公司员工。
上诉人曹乃璎因与被上诉人赵娟、原审第三人河南创新房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初10686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曹乃璎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判上诉人不承担被上诉人违约金15万元以及房价上涨损失55万元，共计70万元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定上诉人构成根本违约证据不足，事实不清。一审法院以上诉人在录音中表示不再出售房屋认定上诉人构成根本违约是错误的，上诉人已对涉案房屋履行解押手续，但因政策原因导致不能办理涉案房屋不动产权证书，不能办理过户手续不是上诉人原因造成的，上诉人不应承担违约责任。2、原审第三人误导上诉人签订合同解押后三个月上诉人能办好房产证，拿到全部购房款，没有兑现房本和过户的责任在原审第三人虚假承诺误导和政府原因，不能全部归责于上诉人。3、原审法院判决违约金和房价上涨损失由上诉人承担没有事实和法律依据。不能办理过户手续是由于政府的原因，至今不能办理涉案房屋房产证，而非不愿过户，上诉人不存在违约，根据涉案《补充协议》因政府政策等不可抗力原因导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。涉案合同的免责条款中约定互不承担责任。4、房价上涨损失不是上诉人能预料的可得利益，不是实际损失，不应支持，一审法院理解法律错误。双方合同约定违约金是房价的20%，即便上诉人违约承担了违约金，也是29万元，而房价上涨损失既非双方能预料，更非被上诉人现在购买房屋造成的实际损失，同样不是上诉人现在出售房屋所获利益，原审判决上诉人承担违约金，又判决承担房屋上涨损失，加重了上诉人的不合法负担，违约金包含在实际损失内，而非双重责任。5、原审法院审判员不到庭审理，程序严重违法。另补充，在双方签订二手房买卖协议时，被上诉人的丈夫名下已有一套郑州房产，2016年10月1日因政府出台限购政策，被上诉人不能购买郑州市第二套房屋，合同因政策原因不能履行，三方均不应承担责任。
赵娟辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持原判。1、上诉人在涉案房屋买卖中构成违约，事实清楚，证据充分，上诉人在录音中明确表示现在不急着用钱了不再卖房，拒绝履行合同义务。2、涉案房屋办理产权证书不受任何政策影响，也与原审第三人无关，上诉人所称受政策影响导致合同无法继续履行及原审第三人虚假承诺的上诉理由无任何证据支持，也无事实和法律依据，应承担不利法律后果。3、一审法院判决违约金过低，不符合合同约定，请求二审法院按照合同约定判决上诉人按房屋总价款145万元的20%支付违约金。4、一审法院关于房屋上涨损失的判决合法有据，涉案房屋经评估在2017年3月28日价值为205.12万元，与合同价差价为60.12万元，涉案房屋是省实验中学的学区房，目前市场价已达到235万元左右，被上诉人的实际损失已达到90万元左右，一审判决房屋上涨损失55万元根本不足以弥补被上诉人实际损失。另外，上诉人补充的上诉意见和本案不具有关联性，不能反驳上诉人违约的基本事实。
河南创新房地产营销策划有限公司述称，根据本案事实依法判决。
赵娟一审诉讼请求：1、依法判决被告返还原告购房首付款及定金65万元。2、依法判决被告向原告支付违约金29万元。3、依法判决被告向原告支付因被告违约房价上涨的差价损失55万元。4、由被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：根据原、被告的诉辩主张和原、被告举证质证及本庭审明的情况，本院查明如下事实：
1、2016年8月26日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为居间方，签订合同编号为0000278的《房屋买卖居间合同》，约定被告自愿将坐落于郑州市金水区勤工路西农业路北1号楼1单元2107房屋出卖给原告，总成交价格为145万元，被告须向第三人留存房屋产权证原件由其代为保管，同时原告签订该合同时支付定金人民币65万元解压款。原、被告双方在该合同签订之日起房本下发5个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。并约定若买卖双方任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应当向另一方支付本合同第二条（145万元）确定的房屋实际成交价的20％作为违约金，且违约方支付第三人收取的中介服务费。同日，原、被告及第三人签订编号000022662《补充协议》，就被告暂时未取得涉案房屋所有权证书的情况第三人如实告知原告，且原告已知晓该事实，约定原告于合同签订当日支付给被告定金1万元，被告承诺在该房产解除抵押手续后三个月之内取得该房屋所有权证。第三人承诺在原、被告双方积极配合下，房管局正常办理流程下（特殊情况除外），于2016年11月30日前房产证办理完毕。2016年8月26日，被告向原告出具《收据》一份，表明其已收到原告支付的购房定金1万元整；出具《购房首付款收到证明》一份，表明其已收到原告支付的房屋首付款65万元（包含定金）。
2、原告于2017年3月28日与被告通话中，被告明确表示其不再出售涉案房屋。原告在审理过程中要求解除涉案合同及其附属协议，庭审中，被告同意解除房屋买卖合同及其附属协议。
3、2017年6月16日，河南康鑫源房地产估价咨询有限公司出具《房地产评估报告书》一份，涉房屋在2017年3月28日时点的价值为205.12万元。一审法院认为，合同应当得到履行，合同的履行应当遵循公平原则及诚实信用原则，当事人一方明确表示不履行主要义务的，当事人可以解除合同。被告辩称其签订房屋买卖合同目的是为了2016年11月30日前得到购房款解决资金紧缺问题，但后因房产证未办理完成及资金问题已经解决，合同目的不能实现，便没有继续履行合同的意义。该院认为，本案所涉为房屋买卖合同，合同目的是房屋的出售与购买，被告急需用钱的目的未能实现并不能构成不履行房屋买卖合同义务的抗辩理由，被告在合同履行期间明确表示不再继续履行合同的行为已经构成根本违约，其应承担相应的违约责任。本案中，被告在2017年3月28日明确表示不再出售涉案房屋，因被告明确表示不再履行合同义务，原告要求解除合同，该院予以支持，原告所提交的《购房首付款收到证明》显示，被告已收到65万元首付款（包含定金1万元），现房屋买卖合同解除，被告应当退还原告所支付的购房首付款及定金65万元。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中原、被告签订房屋买卖合同后，涉案房屋房价上涨，2017年3月28日被告明确表示不再履行合同义务，经原告申请，该院委托鉴定机构对2017年3月28日被告明确表示不再履行合同义务时的房屋价值进行了鉴定，鉴定机构出具鉴定报告称涉案房屋在2017年3月28日价值205.12万元，原、被告签订合同时约定房价为145万元，故该院认为价值之间的差额应为原告在合同履行后可以获得的利益，被告应当予以赔偿。本案中原告诉求被告赔偿房屋差价55万元，与法有据，该院予以支持。原告另诉求被告支付违约金29万元，原、被告约定的违约金明显高于原告损失的30％，故该院酌定被告应赔付的违约金为15万元，过高部分不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告曹乃璎于本判决生效后十日内支付原告赵娟购房首付款及定金65万元，违约金15万元，房价上涨损失55万元，以上共计135万元；二、驳回原告赵娟的其他诉讼请求；案件受理费18210元，保全费5000元，共计23210元，由被告曹乃璎负担21499元，原告赵娟负担1711元。
本院二审期间，上诉人曹乃璎提供结婚登记申请书、郑州市个人房屋产权信息表、不动产登记资料查询结果证明、郑州市住房保障和房地产管理局的通知、细则、交通银行账户交易明细。证明被上诉人赵娟不符合购房条件，上诉人积极解押涉案房产，不存在违约，不能过户是政策原因所致。
被上诉人赵娟质证称，上诉人提供的证据一审中能提交而未提交，不属于新的证据，依法不具有效力，不能证明涉案房产因政策原因导致无法履行；被上诉人具有购房资格，不受任何政策影响，合同是真实合法有效的，该证据不能对抗上诉人恶意违约的事实。上诉人解押可以证明上诉人在合同目的能够实现的情况下恶意违约，不继续履行合同。
针对上诉人曹乃璎提供的证据，一审中应提供却没有提供，不属于二审中的新证据，本院对此不予采纳。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务，被上诉人赵娟依约支付首付款及定金65万元，上诉人应当依约定履行合同义务。被上诉人赵娟提供的证据能够充分证明上诉人曹乃璎明确表示拒绝出售房屋，构成合同根本违约，上诉人应当承担相应的违约责任。上诉人曹乃璎上诉称，被上诉人赵娟不符合购房条件，受限购政策影响，不能实现合同目的，因政策原因不能交易，上诉人不承担责任。虽二审中上诉人提供相关证据，但被上诉人不予认可。上诉人证据不足，该抗辩理由不能否定其拒绝出售房屋应承担的违约责任。上诉人曹乃璎还上诉称，涉案房屋没有办理不动产权证书，不能办理过户手续。上诉人该理由不能充分抗辩拒绝售房应当承担的违约责任。上诉人曹乃璎还上诉称，涉案房屋价值上涨双方当事人均无法预见，一审判决上诉人赔付违约金及房屋上涨损失共计70万元错误。因上诉人曹乃璎拒绝售房，构成合同根本违约，一审法院根据本案的具体情况酌定违约金15万元结合涉案《房地产评估报告书》支持被上诉人主张房屋上涨损失55万元并无不当，上诉人对此的异议不能成立，本院对此不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。上诉人曹乃璎的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由上诉人曹乃璎负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾建新
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一七年十二月二十九日
书记员 胡 枭