海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海中法民三初字第164号
原告：海南泛华房地产开发建设公司。
法定代表人：王勃，总经理。
委托代理人：翟绪微，海南京园律师事务所律师。
委托代理人：符燕芳，海南京园律师事务所律师助理。
被告：地方国营海口市啤酒厂。
法定代表人：邢增辉，厂长。
委托代理人：陈琪，海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人：李方，海南瑞来律师事务所律师。
原告海南泛华房地产开发建设公司（以下简称海南泛华公司）与被告地方国营海口市啤酒厂（以下简称国营啤酒厂）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理后，依法组成由审判员符玉梅担任审判长，审判员庹军、潘娜参加的合议庭对案件进行审理，并于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告海南泛华公司的委托代理人翟绪微、符燕芳，被告国营啤酒厂的委托代理人陈琪、李方到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
海南泛华公司诉称，国营啤酒厂的职工宿舍区已鉴定为危房，现有73户职工居住。2011年12月13日，国营啤酒厂在海口晚报刊登寻求其位于龙华路74号的职工宿舍区危房改造合作伙伴，海南泛华公司通过公平竞争，以全部符合国营啤酒厂合作标准的条件中标。双方于2012年2月13日签订《合作开发合同》，约定国营啤酒厂以3335㎡土地与海南泛华公司合作，拟建10059㎡房产，国营啤酒厂分得9000㎡，并按照成本价2868／㎡付款给海南泛华公司，剩余部分及所争取超过的面积归海南泛华公司所有。合同约定，海南泛华公司应分得的房产面积所占土地应分割过户给海南泛华公司，国营啤酒厂应配合海南泛华公司完成拆迁和清场工作。双方的危房改造合作方案及该合同经国营啤酒厂职代会通过，并经海口市国资委、海口市人民政府、海口市住建局批复同意。2013年1月8日双方签订《补充协议书》，约定国营啤酒厂分得7500平方米，全部为五层以上住宅，海南泛华公司分得余下部分及争取部分面积。国营啤酒厂分得的7500㎡中的3650㎡为海南泛华公司无偿提供，余3850平方米国营啤酒厂按4000元／㎡总计付款154万元给海南泛华公司。协议签订后，海南泛华公司积极履行合同义务，开展规划报建及协调拆迁工作。2013年5月13日，海南泛华公司与国营啤酒厂作为甲乙方与海口乐众兴拆迁工程有限公司签订了《拆迁委托合同》，委托拆迁公司对职工宿舍拆迁，海南泛华公司已向拆迁公司支付首期拆迁款34万元。2013年6月26日，海南泛华公司与国营啤酒厂作为甲方、丙方与国营啤酒厂职工符国卫等28人分别签订了《拆迁协议书》，约定将宿舍楼拆除重建，乙方（职工）应在20天内自行拆迁，否则海南泛华公司与国营啤酒厂有权强制拆迁，同时约定海南泛华公司向乙方（职工）支付搬迁补偿费、过渡费、奖励等。同日，三方分别签订《购房协议书》，约定每户无偿安置50㎡，其余20㎡按4000元／㎡标准向海南泛华公司支付8万元，安置职工已确认了改造后房产的房号。海南泛华公司正积极履行合同义务，已向第三人中的符国卫等28人支付了搬迁补偿费、过渡费、奖励等共计801800元，并投入其他费用上百万元。但国营啤酒厂部分职工却向房产部门申请房改办证，不履行拆迁义务。国营啤酒厂负有拆迁义务，却违反合同约定为职工出具证明和手续要求房产部门办理职工宿舍区住房的房产证。国营啤酒厂的上述行为严重违反了合同约定，也违反海口市国资委、海口市住建局、海口市人民政府批复的要求。且该房为危房，如不及时搬迁改造，职工将面临生命财产的威胁，责任重大。综上，依照《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等法律规定，请求法院判决：一、确认海南泛华公司与国营啤酒厂2012年2月13日签订的《合作开发合同》及2013年1月8日签订的《补充协议书》合法有效。2、国营啤酒厂按住建局批准的规划设计方案将海南泛华公司应分得的房产面积所占土地分割过户给海南泛华公司。3、国营啤酒厂履行协助拆迁义务，将居住在海口市啤酒厂职工宿舍楼内职工立即搬迁，并尽快将该地拆迁清场完毕。4、国营啤酒厂承担由此提起诉讼的一切费用。
国营啤酒厂答辩称：一、国营啤酒厂与海南泛华公司签订的《合作开发合同》及《补充协议书》系无效合同。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”之规定可知，国有划拨土地使用权在转让时必须征得县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的市人民政府批准，并补交地价款。本案中，国营啤酒厂与海南泛华公司双方签订《合作开发合同》中所涉及的国有土地使用权系通过划拨方式取得，国营啤酒厂与海南泛华公司双方在将该土地使用权作为出资进行房地产开发时，并没有征得海口市人民政府土地行政主管部门审核，也没有报有批准权的市人民政府批准。依据上述法律规定，该《合作开发合同》为无效合同，基于该无效《合作开发合同》所签订的《补充协议书》，也为无效协议。二、海南泛华公司诉求没有法律依据，依法应当予以驳回。1、前已述及，《合作开发合同》与《补充协议》均为无效。根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，海南泛华公司要求国营啤酒厂办理所谓的分得房屋所占土地的分割过户手续，既无事实根据，也无法律依据。2、《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，海南泛华公司基于无效《合作开发合同》所取得的财产，依法应当予以返还。利用涉案土地自建职工经济房属于国营啤酒厂的权利，海南泛华公司无权要求国营啤酒厂协助其办理清场工作。同时，海南泛华公司还应当依据法律关于无效合同法律后果之规定，退出国营啤酒厂场场地。三、海南泛华公司在本次合作中有重大过错，依法应承担赔偿损失的法律责任。
本院经审理查明，2011年11月24日海口市政府国有资产监督管理委员会以海国资法规（2011）79号文件对国营啤酒厂场作出《关于职工生活区改造问题的批复》，批复内容如下：一、原则同意你厂在生活区内采取职工集资建房模式解决职工住房问题；二、你厂应严格按现行相关政策及程序要求妥善作好该项工作；三、你厂应经过公开程序征合作方，建房所需资金由你厂自筹解决；生活区土地使用要符合规定，并报经国土、住建、规划等相关职能部门批准；四、使用哪种方案由你厂自主确定，集资建房方案需职工大会同意；五、职工集资建房由你厂组织实施，市国资委负责指导、监督，并帮助协调有关问题。之后，国营啤酒厂于2011年12月13日于海口晚报上刊登《寻求合作》的公告，内容为寻求在国营啤酒厂位于海口市龙华路旧宿舍区5亩土地上拆除旧宿舍新建房屋的合作方。2012年1月17日，国营啤酒厂向海口市国有资产管理委员会提交《关于要求批准正式实施海口市啤酒厂职工集资建房的请示》，请示内容主要为说明海南泛华公司符合公告要求，并经该厂职工代表会议讨论，决定推荐具备房地产开发资质的海南泛华公司为合作伙伴。同时国营啤酒厂将双方经充分协商后的合作方式在《请示》中予以列明。海口市政府国有资产监督管理委员会于2012年1月17日以海国资法规（2012）5号文件对国营啤酒厂场作出《关于市啤酒厂职工集资建房有关问题的批复》，同意国营啤酒厂以对外合作的方式实施职工生活区改造。
2012年2月13日国营啤酒厂与海南泛华公司就双方联营开发国营啤酒厂自有的海口市龙华路74号面积为3353.75平方米划拨地（土地证号为：海口市国用（籍）字第Q10**号）签订《合作开发合同》，合同对合作开发方式及规模、利益分配、楼房装修标准、双方权利义务及违约责任均作了约定。
2012年7月9日海口市人民政府（2012）134号专题会议纪要议定原则上同意国营啤酒厂利用自有土地组织职工兴建经济适用住房，用于安置住房困难职工。2012年7月18日海口市住房和城乡建设局以海住建保（2012）230号文作出《关于对海口市啤酒厂利用自用土地组织职工兴建经济适用住房的复函》，复函主要内容如下：经报市政府同意，同意国营啤酒厂申报利用位于龙华路74号自用土地，结合危旧房改造组织职工兴建经济适用住房，并列入我市保障性住房建设计划管理范围；国营啤酒厂应当在自收到本复函后的一年内向市规划部门申请项目规划报建手续等。
2013年1月8日国营啤酒厂和海南泛华公司为进一步完善《合作开发合同》，签订了一份《补充协议书》，主要对双方的利益分配进行补充约定。
本院另查明，海南泛华公司与国营啤酒厂双方与国营啤酒厂宿舍区内28户职工于2013年1月4日至2013年6月26日期间分别签订了三方《拆迁协议书》和《购房协议书》。《拆迁协议书》约定国营啤酒厂旧宿舍区拆除重建后的安置方案及各方拆迁工作中的权利义务；《购房协议书》则对拆除重建后的安置面积及购房款的付款方式、房屋装修标准、房产证办理及违约责任等做了约定。2013年5月13日国营啤酒厂、海南泛华公司分别作为甲乙方与作为丙方的案外人海口乐众兴拆迁工程有限公司签订了一份《拆迁委托合同》，约定由甲乙双方将经政府部门批准的国营啤酒厂生活区改造项目范围内的房屋及其附属物拆迁安置谈判工作等委托给海口乐众兴拆迁工程有限公司办理，同时对各方的权利义务及拆迁期限等作了约定。
2013年10月16日，海南泛华公司以国营啤酒厂违反合同约定为职工出具证明和手续要求房产部门办理职工宿舍区原住房的房产证，拒不履行《合作开发合同》及《补充协议书》的合同义务为由向本院提起本案诉讼。
以上事实，有房地产开发企业资质证书、《海口市国资委关于职工生活区改造问题的批复》（海国资法规（2011）79号）、《寻求合作》公告、国营啤酒厂《关于要求批准正式实施海口市啤酒厂职工集资建房的请示》、《海口市国资委关于市啤酒厂职工集资建房有关问题的批复》（海国资法规（2012）5号）、《合作开发合同》、《补充协议书》、《海口市人民政府专题会议纪要》（（2012）134号）、海口市住建局《关于对海口市啤酒厂利用自用土地组织职工兴建经济适用住房的复函》（海住建保（2012）230号）、《拆迁协议书》、《购房协议书》《拆迁委托合同》、当事人庭审笔录及质证笔录在卷为凭。
本院认为，本案的争议焦点是《合作开发合同》和《补充协议书》的效力问题。
根据海口市国资委海国资法规（2011）79号文、海国资法规（2012）5号文、海口市人民政府（2012）134号专题会议纪要、海口市住房和城乡建设局海住建保（2012）230号文的内容和本案双方当事人的合同签订过程，海南泛华公司是在国营啤酒厂已取得海口市政府国有资产监督管理委员会的批准，同意其以对外寻求合作的方式在其原自有的划拨地上进行房地产合作开发的前提下与国营啤酒厂签订《合作开发合同》及《补充协议书》的。国营啤酒厂利用自用土地结合危旧房改造组织职工兴建经济适用住房同时被列入海口市保障性住房建设计划管理范围，该项目的合作开发不同于土地使用者自发单方的对外寻求合作并进行经营性的房地产项目开发，基于本案合同的签订背景及海南泛华公司已实际履行合同的具体情况，确认合同无效不仅无法公平合理地保护双方当事人的合法权益，亦不利于该保障房安置项目的顺利实施。国营啤酒厂不履行合同约定的义务，违背诚实信用原则，反而以合同无效作为抗辩，本院对其抗辩理由不予采纳。海南泛华公司与国营啤酒厂签订的《合作开发合同》和《补充协议书》为双方真实意思表示，主体适格，涉案项目的合作及合同的签订亦经过上级主管部门海口市国资委、政府主管部门的批复同意，内容未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，属合法有效合同，受法律保护。双方当事人应按合同约定和法律规定，在办理土地使用权变更登记手续和过户登记手续时经海口市人民政府批准，依法缴纳土地出让金和相关税费，完善批准手续以保证合同的顺利履行。
海南泛华公司请求按海口市住建规划部门批准的设计方案将其应分得的资产面积所占土地进行分割过户，但该公司并未提供相应的市住建规划部门批准的设计方案，且双方的合作开发合同书没有分割土地的约定，故其诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。
根据《合作开发合同》的约定，国营啤酒厂负有协助拆迁义务，海南泛华公司请求国营啤酒厂协助完成居住在宿舍楼内职工搬迁工作及尽快将该地拆迁清场完毕的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
确认原告海南泛华房地产开发建设公司与被告地方国营海口市啤酒厂2012年2月13日签订的《合作开发合同》及2013年1月8日签订的《补充协议书》合法有效；
被告地方国营海口市啤酒厂履行《合作开发合同》约定的协助拆迁义务，协助完成居住在海口市啤酒厂职工宿舍楼内职工的搬迁，并将该地拆迁清场完毕；
驳回原告海南泛华房地产开发建设公司的其他诉讼请求。
案件受理费241800元，由被告地方国营海口市啤酒厂负担221800元，原告海南泛华房地产开发建设公司负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 符玉梅
审判员 庹 军
审判员 潘 娜
二〇一四年一月二十一日
书记员 何 军