广州市白云区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤0111民初412号
原告：广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社，住所地广州市白云区江高镇南岗村，组织机构代码X1846312-6。
负责人：江绍煊，社长。
委托代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。
委托代理人：周汝昌，男，汉族，1944年2月7日出生，身份证住址广州市白云区，系该社社员。
原告：广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社，住所地广州市白云区江高镇南岗村，社会诚信服务凭证号X1846313-4。
负责人：周鉴韶，社长。
委托代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。
委托代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所实习律师。
被告：龙志均，男，汉族，1970年3月1日出生，户籍住址广州市白云区，
被告：钟少群，女，汉族，1971年1月12日出生，户籍住址广州市白云区，
两被告的共同委托代理人：黄贵勇，广东南粤律师事务所律师。
原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社（以下简称南岗四社）、广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社（以下简称南岗五社）诉被告龙志均、钟少群合同纠纷一案,本院于2017年1月5日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南岗四社的委托代理人周汝昌及其与南岗五社的共同委托代理人马继雄，被告龙志均、钟少群的共同委托代理人黄贵勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南岗四社、南岗五社共同诉称，2005年6月，案外人殷卓波为寻找政治背景以谋取更大的经济利益，通过时任南岗村党支部书记黎建立的安排，被任命为广州江高镇南岗经济发展公司经理，获得南岗村经济事务的管理权。此后，殷卓波指使其吸收的组织成员，通过实施各种违法犯罪行为，采用暴力、威胁等手段垄断了南岗村土地、鱼塘等集体财产的经营、管理等重要权限。2010年12月24日，广州市中级人民法院作出(2010)穗中法刑一初字第187、226号《刑事判决书》，判决殷卓波犯组织、领导黑社会性质组织罪、强迫交易罪、寻衅滋事罪、非国家工作人员受贿罪、职务侵占罪、聚众扰乱社会秩序罪、破坏生产经营罪、赌博罪、非法拘禁罪，决定执行有期徒刑16年。2016年8月29日，广州市白云区人民检察院向广州市白云区人民法院以殷卓波涉嫌职务侵占罪、强迫交易罪提起公诉，该案【案号：(2016)粤0111刑初2276号】现在广州市白云区人民法院审理中。
为控制南岗土地的使用权，2004年7月，殷卓波指使龙志均与两原告签订《土地租赁合同》，向两原告承租地名为“旗杆山”的地块。该地块面积23.41亩，折合15607平方米；合同约定租金为1.05元／㎡／月，租金每三年上浮10%，租期为30年，即从2004年7月1日起至2033年6月30日止，建筑物免租10个月。龙志均从2005年5月1日起按合同约定的租金标准向两原告交纳租金，租金交纳方式为龙志均每年1月1日前一次性向两原告支付当年上半年的租金，每年6月1日前一次性支付当年下半年的租金。合同还约定，龙志均如不按时交纳租金，需按欠款总额的2‰支付滞纳金，超过三个月不交纳租金的，两原告有权追收欠款及滞纳金并有权终止合约。
合同签订后，两原告将涉案地块交付给龙志均使用。2005年7月16日，殷卓波被任命为广州江高镇南岗经济发展公司经理。次月，其利用职务之便将涉案地块的承租人变更为龙志均的妻子钟少群，并在未征得社员同意的情况下签订《土地租赁合同》，更擅自将原合同条款变更租用期限为49年，从2005年7月16日至2054年7月15日止，租金大幅度下降至每亩每年1000元。殷卓波还授意钟少群从2015年7月份起按每亩每年500元向两原告交纳租金。截止2016年12月31日止，钟少群仅向原告南岗四社交纳场地使用费290954元，欠付南岗使用费达1253054.14元。两原告认为，殷卓波利用掌握和控制南岗村的土地管理权之便，在其操作下以原告的名义与两被告签订涉案合同，谋取不当利益，严重损害了原告的集体利益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认两原告与钟少群于2005年7月19日签订的《土地租赁合同》无效；2、两被告立即将土名“旗杆山”，面积为23.41亩的地块返还给两原告；3、两被告向原告南岗四社支付欠付的场地使用费（自2005年5月1日起计算至两被告实际返还涉案土地之日止，计算标准按照2004年7月签订《土地租赁合同》约定的1.05元/月/㎡的标准计算，其后每三年上浮10%，计算的土地面积按照23.41亩即15607平方米计算，然后乘以涉案土地中南岗四社土地的占有比例56.82133%）；4、两被告向原告南岗四社支付欠付场地使用费所产生的滞纳金（以上述计算所得的欠付的各期场地使用费为基数，按照每日千分之二的标准计至上述场地使用费实际支付完毕之日止）；5、本案诉讼费由两被告承担。
被告龙志均、钟少群共同辩称，涉案的《租赁合同》是合法有效的。涉案的土地“旗杆山”早在2004年7月已租赁给我方，当时案外人殷卓波尚未担任南岗经济发展公司经理，双方是平等自愿合法达成的合同，属于有效的租赁合同。涉案土地虽然在2005年7月19日修改合同的期限和租金，但增加期限和减少租金的主要原因是因为涉案土地内田南路东侧边沿以东68米内的12.37亩在高速公路属于不可建设的范围，另一侧以东区域面积11.04米因有高压线通过，该地大部分面积导致不用使用。因此，涉案土地需要延长期限和减少租金，这是符合法律规定和情势变更原则的，且是经过原告及社员同意的。原告方在起诉我方期间还向我方收取2017年全年租金共计28327元，说明原告方也认为涉案合同为有效合同。其次，涉案土地租赁合同与案外人殷卓波无关，不能因为殷卓波签订的租赁合同无效必然导致我方的合同无效。殷卓波所承租的土地叫“蚬壳头”，与涉案土地“旗杆山”中间有一条大马路分开，双方修改合同的时间也不一样，殷卓波是在2005年7月16日，我方重新签订修改后的合同的时间是2005年7月19日。殷卓波所承租的土地“蚬壳头”与涉案的土地“旗杆山”土地状况及使用情况也完全不一样，“蚬壳头”只是土地旁边有高压线通过不影响其使用，殷卓波签订合同后就进行建设市场并出租获取租金利益，而我方承租的涉案土地因有高压线通过完全不能建设，至今未能开建，现在还是空地，未获任何收益。因此，原告方不能因为我方的合同与殷卓波的合同在期限和租金方面相同就能认定涉案合同一样无效。再次，原告方只是涉案土地“旗杆山”的共有权人，无权对涉案土地的全部权利提出诉讼请求，而且在提出确认无效的情况亦无权要求我方支付滞纳金1212944.38元。最后，原告方在起诉中陈述一开始就知道自己的权利被侵害，那么自其知道之日就应当起诉，现在才提起诉讼已超过了诉讼时效。我方多年来一直向原告方、第三人及相关部门投诉涉案土地拆除高压线的问题，在相关部门拆除高压线后，我方进行投入资金进行施工却遭到原告方的阻挠，导致我方经济损失超过100多万元，对原告方的违约行为，我方保留追究其法律责任。综上所述，请求驳回原告方的全部诉讼请求。
经审理查明，2004年7月，两原告与被告龙志均签订《土地租赁合同》，向两原告承租涉案的地名为“旗杆山”的地块，该地块面积23.41亩，折合15607平方米；合同约定租金为1.05元／㎡／月，租金每三年上浮10%，租期为30年，即从2004年7月1日起至2033年6月30日止，建筑免租10个月。
2005年7月19日，两原告另与被告钟少群签订《土地租赁合同》，双方约定钟少群向两原告租赁土地，具体地块为：与广清高速公路平行的田南路东侧边沿以东，贝缌鞋厂现有厂房围墙以东，田南路入贝缌鞋厂通路以南，千福临鞋厂现有厂房围墙以北，地名为“旗杆山”的地块；租赁地块总面积为23.41亩，折合15607平方米，以双方实地丈量并确认为准；租用年限为49年，即从2005年7月16日至2054年7月15日止。合同第三条关于押金、租金的计算及交纳的办法约定：1、乙方（即被告钟少群）应向甲方（即两原告）支付人民币伍万元整作押金。本合同建筑期满后，此押金中的4万元抵充租金，另1万元作押金，待合同期满后该押金甲方不作退还给乙方。甲方在此确认已收取乙方所缴付的上述押金。2、乙方向甲方支付1.5万元人民币作一次性青苗补偿。甲方在此确认已收取乙方缴付的上述补偿款。3、如上级有关部门不同意乙方使用该地，上述押金须在甲方知悉上级决定之日起三天内退回给乙方。4、租金的计算：（1）租赁地块内田南路东侧边沿以东68米内，合共面积12.37亩，因属高速公路边沿100米不可建筑范围，故租金按每年每亩1000元计算，每年共12370元，每满三年，租金标准上浮10%。（2）上述范围外以东区域合共面积11.04亩，折7359平方米，因目前有高压线穿越，导致乙方难以使用，以及乙方须办理报建手续并有合理时间进行施工等情况，故该区域租金，在高压线迁移完成之前，按每年每亩1000元计算。自高压线迁移完成及办妥报建手续之日起，该区域租金按每月每平方米1.05元计算，每满三年，租金标准上浮10%，直至本合同期满之日止。
合同签订后，两原告依约向钟少群交付了涉案地块，钟少群依约向两原告交纳了押金50000元、青苗补偿款15000元，并依上述合同约定的租金标准向两原告交纳了2016年12月31日前的全部租金共计290954元。被告钟少群另提供收款收据两张，用以证实其向原告南岗四社交纳了2017年全年的涉案租金16096元，向原告南岗五社交纳了2017年全年的涉案租金12231元。
诉讼中，本院依原、被告共同确认的涉案的“旗杆山”地块的卫星地图位置及范围向广州市白云区国土资源和规划局发函查询该地块的土地权属及规划用途等情况。2017年8月14日，广州市白云区国土资源和规划局复函本院，称没有查到该地块的权属登记信息，该地块部分位于《建设用地通知书》（穗国土【1995】建用通字第1007号，用地单位为白云区江高镇南岗村委员会）和《建设用地批准书》（穗国土建用字【1995】第735号，用地单位为江高镇南岗村委会）范围内；该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》中规划为建设用地和农用地，核查地块不涉及基本农田，详见附件2，附件2显示涉案地块大部分用地性质属于园地。2017年12月7日，广州市白云区国土资源和规划局再次复函本院，确认涉案地块中的园地属于农用地，城镇用地、公路用地属于建设用地。庭审中，原、被告双方一致确认涉案地块上的高压线已于2016年下半年完成迁移，不清楚具体迁移日期，迁移后两被告在涉案地块上修建了施工棚等建筑。另，两被告系夫妻关系，被告龙志均在庭审中称涉案合同是其委托钟少群签订的，并确认涉案地块实际是由其承租的。
以上事实，有《土地租赁合同》、复函、收款收据及当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”及第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”本案中，结合涉案土地相关的权属情况、庭审情况及国土规划部门的复函信息，未有证据证实涉案土地已依法办理使用权转移登记手续及涉案土地上盖建筑物已依法办理、领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，且现有的证据均不能清晰确定涉案土地的实际规划用地性质，不能排除存在占用农用地进行非农建设或违反建设用地许可范围使用土地等可能。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市城乡规划程序规定》相关规定，在城市、镇规划区内进行建筑工程建设的，建设单位或者个人应当取得建设规划许可证，未取得建设工程规划许可证进行建设的建（构）筑物，其建设合法性存疑，并涉嫌违法建设。参照《广州市城市管理综合执法细则》、《广州市违法建设查处条例》相关规定，违法建设的查处主体为城市管理综合执法机关，故涉案土地的上盖建筑物的建设合法性问题，属于城市管理综合执法行政管理职责范围内的处理事项，应由城市管理综合执法部门依据相关法律法规进行审查认定。原告可在行政主管部门对涉案土地的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，就因履行涉案合同而发生的财产纠纷再向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》{粤高法发[2001]42号}第一条的规定，本院对本案暂不予调处。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十二条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项之规定，裁定如下：
驳回原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社、广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社的起诉。
本案受理费26528元，由本院退回该费用预缴人原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 张旭增
人民陪审员 何淑贞
人民陪审员 张冬晗
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 马浩铭