福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第1996号
上诉人（原审被告）苏亦辉，男，汉族，住福建省南安市。
被上诉人（原审原告）南安市新华水产有限责任公司，住所地福建省南安市溪美新华街299号。组织机构代码：15630097-4。
法定代表人吴光荣，该公司董事长。
委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。
上诉人苏亦辉因与被上诉人南安市新华水产有限责任公司（以下简称新华水产公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2013）南民初字第6598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，新华水产公司、苏亦辉双方于2010年12月27日签订一份《房屋租赁协议》，约定苏亦辉向新华水产公司承租址在南安市溪美新华街301号店铺（以下简称301号店铺），租赁期限自2010年11月1日起至2013年10月31日止，每年租金为18000元，租金苏亦辉应在签订租赁协议时付清，租赁期限届满后，苏亦辉应无条件把店铺按时交还给新华水产公司，等等。2012年2月11日，新华水产公司、苏亦辉又签订一份《房屋租赁协议》，约定苏亦辉向新华水产公司承租址在南安市溪美新华街299号水产公司办公楼114房和食堂储存间（以下简称299号房屋），租赁期限为2012年1月1日起至2013年12月31日止，租金为每年4320元，分两次支付，即苏亦辉应在每年的三月底和九月底付清当年的租金。并约定苏亦辉不按时缴交租金的，每拖延一天，应按年租金的1%向新华水产公司支付滞纳金，若拖延半个月，则新华水产公司有权解除合同并收回租赁房屋，等等。2013年8月，新华水产公司委托南安市产权交易中心将301号店铺进行公开竞价招租，许振跃以每月租金6500元价格竞得并承租。301号店铺的租金苏亦辉已经付至2013年10月31日。299号房屋的租金苏亦辉只付至2013年7月1日。
原审判决认为，新华水产公司、苏亦辉双方签订的租赁合同主体适格，意思表示真实，内容合法，依法应当认定为有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，新华水产公司、苏亦辉应当严格按合同的约定履行。新华水产公司、苏亦辉双方于2010年12月27日签订的301号店铺的租赁合同约定租赁期限至2013年10月31日止，并约定租期届满后苏亦辉应无条件把店铺按时交还给新华水产公司。现租赁期限已经届满，双方当事人未能就续租事宜重新订立合同，则租赁合同终止，苏亦辉应按合同的约定按时返还租赁物，因此，新华水产公司请求苏亦辉返还租赁店铺，于法有据，应予支持。在租赁期限届满后，新华水产公司通过公开竞价招租的方式与新的承租人签订了租赁合同，租金为每月6500元，该事实有南安市产权交易中心出具的证明为据，依法可以认定。苏亦辉在租期届满后仍占用租赁店铺，已经构成违约，根据第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因新的承租人以每月6500元的价格竞得并承租租赁店铺，故新华水产公司请求苏亦辉按每月6500元支付逾期交付租赁店铺的占用期间使用费合理合法，依法可以支持，但其请求苏亦辉每日按年租金的1%支付违约金理据不足，不予支持。新华水产公司、苏亦辉双方于2012年2月11日签订的299号房屋的租赁合同约定苏亦辉应在每年的三月底和九月底付清当年度的租金，并约定拖延半个月，新华水产公司有权解除租赁合同并收回租赁店铺，同时还约定苏亦辉每拖延一天，新华水产公司有权按年租金的1%加收滞纳金。根据上述合同的约定，苏亦辉应在2013年9月底付清2013年度的租金，但截至2013年10月15日止，苏亦辉仍未付清，其迟延支付租金的期限已经超过半个月，按照合同的约定，新华水产公司行使合同解除权的条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，新华水产公司可以解除合同并收回租赁物。苏亦辉不但未按时支付租金，而且一直占用租赁物，至今也仍未返还，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，苏亦辉应当赔偿新华水产公司相应的损失，新华水产公司请求苏亦辉按合同约定的租金支付自2013年7月1日起至实际交付租赁房屋的占用期限使用费合理合法，依法应予支持。新华水产公司、苏亦辉双方在合同中约定：苏亦辉没有按时支付租金的，每拖延一天，新华水产公司有权按年租金的1%加收滞纳金。现苏亦辉没有按时支付租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，新华水产公司请求苏亦辉自2013年10月1日起至实际返还租赁物止每日按年租金的1%承担违约金符合合同的约定和法律规定，应予支持。苏亦辉辩称因新华水产公司没有及时与新的承租人签订租赁合同故不能追究苏亦辉的违约责任，也不能按新承租人竞价的租金标准要求被告支付逾期交付租赁物的占用期间使用费，因新华水产公司、苏亦辉双方签订的租赁合同期限已经届满，合同终止，根据合同的相对性原则，新华水产公司与第三人是否及时签订新的租赁合同并不影响新华水产公司、苏亦辉双方权利义务的处理。苏亦辉没有按合同约定履行已经构成违约，新华水产公司要求苏亦辉按新承租人竞价的租金支付逾期交付租赁物的使用费，符合租赁物现有的实际市场价格，也是苏亦辉违约时可预见的其将给新华水产公司造成的损失范围。因此，苏亦辉的上述辩称缺乏证据，理由不能成立，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、苏亦辉应在本判决生效后立即将址在南安市溪美新华街301号店铺交付给南安市新华水产有限责任公司；二、苏亦辉应支付南安市新华水产有限责任公司逾期交付址在南安市溪美新华街301号店铺的占用期间使用费（自2013年11月1日起至实际交付之日止每月按6500元计算）；三、解除南安市新华水产有限责任公司、苏亦辉于2012年2月11日签订的《房屋租赁协议书》。苏亦辉应将址在南安市溪美新华街299号水产公司办公楼114房和食堂储存间交付给南安市新华水产有限责任公司，并支付给南安市新华水产有限责任公司自2013年7月1日起至实际交付之日止按每月360元计算的租金及自2013年10月1日起至实际交付之日止每天按43.2元（合同约定的年租金的1%）计算的违约金；四、驳回南安市新华水产有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费550元，减半后收取275元，由苏亦辉负担。
宣判后，上诉人苏亦辉不服，向本院提出上诉称，一、根据被上诉人新华水产公司自行发布的公告和国家强制性法律规定，新华水产公司与新承租人许振跃应当自中标通知书发出之日起三十日内，签订书面合同。本案中，新华水产公司与许振跃违反了上述程序。而且事实上，许振跃已退回其店面租金押金，新华
水产公司与许振跃并未实际履行合同约定。双方可能存在串通，损害其他投标人利益，许振跃的中标行为应属无效。二、新华水产公司与许振跃签订的合同只应对其双方有效。原审法院要求上诉人以该合同约定每月租金6500元支付使用费是错误的，该价格也与实际市场价格严重不符，上诉人之前签订的月租金只要1500元。三、新华水产公司与许振跃签订的合同无效，且新华水产公司未对租赁物重新进行招投标，苏亦辉并未给新华水产公司造成实际损失，也未违约，新华水产公司要求苏亦辉承担违约责任是错误的。综上，新华水产公司的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求：依法撤销南安市人民法院（2013）南民初字第6598号民事判决书，改判驳回被上诉人新华水产公司的原审诉讼请求。
被上诉人新华水产公司答辩称，一、新华水产公司与苏亦辉签订的涉案合同中，其中301号店铺已在合同期满后终止，299号房屋因苏亦辉违约而解除，对这两个租赁物，苏亦辉均负有腾空交还的义务。二、苏亦辉违约非法占用涉案房屋，占用期间理应向新华水产公司支付占用期间使用费。301号店铺已经通过公开招标以每月6500元由许振跃竞得，因此301号店铺的占用费应按实际市场租金计算。而299号房屋按原租金计算使用费及承担违约金均事实清楚，有理有据。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人除对原审判决查明的许振跃竞标并承租的事实有异议外，对其余事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
另查，苏亦辉曾参与301号店铺的招投标活动，但未中标。新华水产公司与许振跃于2014年1月2日解除301号店铺的承租合同，退回押金及租金共计97500元。苏亦辉二审时表示，同意对299号房屋按每月360元租金支付占用费。
二审中，上诉人苏亦辉向本院提交以下两份证据：1.新华水产公司财务报表一份，证明301号店铺租金已退，已经没有承租人；2.收款收据，证明301号店铺的押金未退还。
被上诉人新华水产公司质证称：一、对证据1的真实性无异议，因为苏亦辉非法占用房屋，导致许振跃无法正常使用房屋，新华水产公司与许振跃经协商解除租赁合同，并退回租金押金共计97500元。二、对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，称该收款收据为2003年出具，押金已于2004年退还。
二审中，被上诉人新华水产公司向本院提交费用报支凭证一份，证明2004年12月28日已将301号店铺的押金2000元退回。
上诉人苏亦辉质证称，对该证据的真实性不予认定，如果押金已经退回，新华水产公司理应将其手中持有的收款收据收回。
本院认为，苏亦辉提供的证据1，经新华水产公司质证无异议，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。苏亦辉提供的证据2和新华水产公司提供的证据涉及301号店铺押金问题，属另一法律关系，且苏亦辉原审时并未对该问题提起反诉，两份证据均与本案没有关联性，依法不予认定。
二审期间，双方当事人的争议焦点是：苏亦辉是否应当交还承租的房屋并承担相应违约责任。
双方当事人对争议焦点的意见如其上诉主张及答辩意见。
本院认为，新华水产公司与苏亦辉签订的两份《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定及相应法律规定履行各自的权利义务。一、就301号店铺而言，双方当事人约定的租期已届满，不论该店铺是否重新出租给他人，均不影响苏亦辉作为承租人交还租赁物的义务。苏亦辉拒不交还该店铺已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据301号店铺的竞标情况及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，在苏亦辉对相关竞标、中标情况明知的情况下，新华水产公司要求其按中标价每月6500元标准支付逾期交付期间的占用费具有事实和法律依据。鉴于苏亦辉至今尚未交还301号店铺，新华水产公司关于其与许振跃解除《房屋租赁合同》是因为苏亦辉尚未搬出，中标人无法正常使用店面的说法符合常理。该《房屋租赁合同》的解除不足以证明苏亦辉未对新华水产公司造成损失。虽然苏亦辉对月租金6500元表示异议，提出该价格与市场严重不符，但未能提出充分证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，苏亦辉应对举证不能承担相应法律责任。因此其上诉理由不予采纳，原审判令其交还301号店铺并按每月6500元计付逾期交付期间的占用费并无不当。二、就299号房屋而言，苏亦辉迟延支付租金已超过半个月，《房屋租赁协议书》约定的合同解除条件已经成就。根据《中华人民共和国合法同》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，新华水产公司请求解除《房屋租赁协议书》，并要求苏亦辉交付房屋，按每月360元计付拖欠的租金及按每天43.2元计付违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，原审判决也无不当。
综上所述，上诉人苏亦辉的上诉理由不能成立，上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人苏亦辉的上诉，维持原判决。
二审受理费人民币100元，由上诉人苏亦辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑丽阳
代理审判员 蔡炳福
代理审判员 张小燕
二〇一四年七月十日
书 记 员 林秋韵
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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