广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0105民初3174号
原告：李景峻，男，1973年4月8日出生，壮族，住南宁市江南区，
委托诉讼代理人：李海波，广西纵华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丽颖，广西纵华律师事务所律师。
被告：朱云飞，男，1974年11月3日出生，汉族，住广西灵山县，
被告：陈晔，女，1981年5月7日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，
委托诉讼代理人：朱云飞，男，1974年11月3日出生，汉族，住广西灵山县，与被告陈晔系夫妻关系。
原告李景峻与被告朱云飞、陈晔民间借贷纠纷一案,本院2016年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告李景峻的委托诉讼代理人李海波，被告朱云飞及被告陈晔的委托诉讼代理人朱云飞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李景峻向本院提出诉讼请求：1、被告归还借款本金480000元，并支付利息96000元（按月利率3%，自2016年1月1日起算，暂计至2016年7月19日，以后另计）；2、确认原告对南宁市房屋的价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告朱云飞因资金困难向原告借款，经双方协商，原告同意借出人民币300000元，月利率为4%，借款期限为一年。两被告以南宁市房屋向原告提供抵押担保。2013年8月8日，原告依约向被告朱云飞借出款项，并办理了上述抵押登记。2015年4月8日，被告再次向原告借款人民币180000元。2016年1月1日，被告向原告出具《确认书》确认上述借款事实，并承诺自2016年1月1日起，按月利率3%向原告支付利息。原告多次催告被告还款，但被告至今并未归还本金，也未支付利息，严重损害了原告的合法权益。
原告提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告主体资格；3、《确认书》；4、《中国工商银行个人业务凭证（填单）》，证据3、4共同证明原、被告间存在借贷关系，被告共向原告借款480000元，自2016年1月1日起按月利率3%计算利息；5、《抵押（借款）合同》；6、邕房他证字第××号《房屋他项权证》，证据5、6共同证明原告对南宁市房屋享有优先受偿权；7、《确认书》，证明两被告共同确认借款事实；8、《借条》两份，证明被告向原告借款的事实。
被告朱云飞、陈晔共同辩称：一、原告主张被告于2013年8月8日向其借款300000元与事实不符。2013年8月8日，因被告的孩子去深圳上学生活上急需资金周转，经与原告协商，原、被告双方签订《抵押（借款）合同》约定：被告以夫妻共有房产作为二次抵押担保向原告借款300000元，合同中未约定借款利息和逾期利息。被告出于对原告的感谢之情，在收到300000元借款当日，向原告转账支付12000元，该款项应视为被告单方主动支付12000元利息。根据《中华人民共和国合同法》第二百条之规定，原告向被告出具的借款本金应为288000元；二、虽然《确认书》记载被告于2013年8月8日、2015年4月8日分两次向原告借款共计480000元，但除了在2013年8月8日收到300000元外，其余180000元并未实际交付被告。因此，原告无权要求被告返还该180000元，更无权要求支付相应利息；三、原、被告并未就借款期限内约定借款利息，而《确认书》约定自2016年1月1日起按月利率3%计算利息，违反了年利率不超过24%的法律规定，应为无效条款；四、《确认书》实际系对《抵押（借款）合同》约定的借款期限的展期，但原、被告双方并未约定展期之后的还款期限，故被告并未违约，不应承担诉讼费。
被告提交以下证据以证明其主张的事实：1、银行流水单；2、邕房权证字第××号、邕房权证字第××号《房屋所有权证》；3、《结婚证》；4、涉案房屋设立及注销抵押登记相关材料。
根据原告的起诉和两被告的答辩，经合议庭评议，归纳本案的争议焦点为：一、原告向被告出借的价款本金是多少？原告诉请两被告共同返还借款本金480000元并支付利息有何事实与法律依据？二、原告主张的优先受偿权能否成立？
本院经审理查明：2013年8月8日，原告李景峻（甲方、抵押权人）与两被告朱云飞、陈晔（乙方、抵押人）签订《抵押（借款）合同》约定：被告向原告借款300000元，借款期限自2013年8月8日至2014年8月8日；被告自愿将其所有的房屋作为借款抵押担保，房屋坐落于，房屋所有权证：02155198号、02155199号。
2013年8月8日，被告朱云飞还向原告出具《借条》一份，记载：“今借到李景峻叁拾万元整（￥300000）。（按月息4%）。”
2013年8月8日，原告通过中国工商银行向被告朱云飞银行账户转款300000元。
2013年8月8日，被告朱云飞收到原告交付的借款300000元后，又通过银行转账向原告转回12000元。
2015年4月8日，被告朱云飞向原告出具《借条》一份，记载：“今借到李景峻人民币壹拾捌万元正（￥180000）。”庭审中，原告自述：该笔借款实际为将2013年8月8日的300000元借款计算借款利息所得。
2016年1月1日，两被告朱云飞、陈晔向原告出具《确认书》一份，记载：“本人朱云飞于2013年8月8日、2015年4月8日分两次向李景峻合计借款人民币肆拾捌万元正（￥480000），现本人确认上述两笔借款并愿自2016年1月1日起按月息3%支付计息。”
另查明：邕房权证字第××号《房屋所有权证》记载：坐落于的房屋所有权人为被告朱云飞，登记时间为2011年9月23日；共同共有人为陈晔。附记记载：设定于2012年1月9日，权利人为“中行城北支行”的抵押，已于2016年6月29日注销登记；设定于2012年3月21日，权利人为“周东玉”的抵押，已于2013年7月31日注销登记。
邕房权证字第××号《房屋所有权证》记载：坐落于的房屋所有权人为被告陈晔，登记时间为2011年9月23日；共同共有人为朱云飞。附记记载的抵押登记及注销情况同上。
邕房他证字第××号《房屋他项权证》记载：坐落于的房屋他项权利人为原告李景峻，他项权利种类为一般抵押，债权数额为300000元，登记时间为2013年8月16日。
再查明：被告朱云飞与被告陈晔于2006年2月8日登记结婚。
本院认为：原告李景峻与被告朱云飞、陈晔均有缔约能力；原告李景峻与被告朱云飞、陈晔达成的民间借贷合同，是当事人真实意思表示；合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有违背公共秩序和善良风俗；原告李景峻（贷款人）将出借的款项的所有权交付并转移于被告朱云飞、陈晔（借款人）时，双方达成的民间借贷合同中合法有效的条款，对合同双方当事人均有约束力。
对于本案借款本金。原、被告双方于2013年8月8日达成标的为300000元的借贷合意，原告于当日即将全部借款本金300000元交付于被告，被告收到该借款本金后再向原告自行返还12000元，此之情况并不符合《中华人民共和国合同法》第二百条规定的“利息预先在本金中扣除”的情况。根据同法第二百一十条之规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”本案中，当原告将借款300000元转入被告账户之时，原、被告间的借款合同既已发生效力，故被告援引第二百条并辩称应将该款项在借款本金中予以扣减，理据不足，本院不予采纳，该笔借款的本金应为300000元。对于被告自行向原告返还的12000元的性质，被告主张为利息，原告亦主张为利息，本院据当事人之合意确认该笔款项的性质为借款利息。在当事人并无明确约定的情况下，每月利息之给付，不拘月初或月尾，均不违反法律的强制性规定，因而该笔款项不予扣减借款本金，但应在被告负担的合法有据的利息中予以扣减。
对于2015年4月8日出具的《借条》所记载的借款本金180000元，原告自认其实际为2013年8月8日借款的利息核算结果。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定：“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”本案中，原、被告双方在2013年8月8日签订的《抵押（借款）合同》中虽未约定借款利息，但被告于同日向原告出具的《借条》中记载“按月息4%”的标准计算利息，即视为双方对利息已达成补充协议。自2013年8月8日至2015年4月8日共计20个月，此间合法有据的利息为：300000元×24%/年÷12个月/年×20个月＝120000元。至于被告于2016年1月1日向原告出具《确认书》的行为在性质上应视为被告对债务存在之再次确认，而非《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条所规定的“对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具”的债权凭证，因为在2015年4月8日出具《借条》时即已完成对前期借款利息之结算并以该《借条》确认为后期借款本金，故而2015年4月9日至2016年1月1日间不应再计算作为后期借款本金的前期借款利息。2015年4月8日出具的《借条》中将2013年8月8日至2015年4月8日时段内的利息核算后转为借款本金的数额约定为180000元，已超过法律规定的最高保护限度，故该笔将利息结算后重新出具债权凭证的借款本金应为120000元。
综上，本案借款的本金合计为420000元（300000元＋120000元）。
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。此已为《中华人民共和国合同法》第二百零六条定有明文。本案中，对于300000元的借款，原、被告双方明确约定借款期限至2014年8月8日届满，则该笔借款现已超期。对于120000元的借款，原、被告双方并未明确约定借款期限，但至2016年1月1日《确认书》形成之时，即已隐含原告催告还款之涵义，待原告于2016年7月26日提起本案诉讼时，其催告还款之意思表示已明示无疑，但被告至今并未返还相关款项，即视为已超过合理之期限。原告要求被告返还借款，合法有据，本院予以支持。
对于借款利息。原告主张自2016年1月1日起算，符合《确认书》所载之约定，本院予以支持；惟原告主张按月利率3%的标准计算，虽与《确认书》之约定相同，但已超过法律规定的年利率24%的最高保护限度，故本案利息应以年利率24%为标准进行计算。
两被告为夫妻关系，本案借贷发生于夫妻关系存续期间，且两被告为本案之共同借款人，故本案债务应由两被告共同清偿。
对于原告主张的优先受偿权。本院认为，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。以房屋等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。设立抵押权，抵押人和抵押权人应当采取书面形式订立抵押合同。本案中，根据已经查明的事实，已办理抵押登记的抵押物为坐落于的房屋。双方于2013年8月16日办理抵押登记时，抵押权设立，且至本案裁判时涉案房屋的前手抵押均已注销登记，故对原告请求的对上述已办理抵押登记的房屋具有优先受偿权的主张，本院依法予以支持。被告未在本案生效判决指定的时间内履行本案债务的，原告有权与被告协议以上述房屋折价清偿或者以拍卖、变卖上述房屋的价款优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱云飞、陈晔共同向原告李景峻返还借款本金人民币420000元；
二、被告朱云飞、陈晔共同向原告李景峻支付借款利息（计算方式：以人民币420000元为基数，自2016年1月1日起，按照年利率24%的标准进行计算，计至借款偿付完毕之日止，并扣减人民币12000元）；
三、被告朱云飞、陈晔未在本案生效判决指定的时间内履行上述债务的，原告李景峻可以与被告朱云飞、陈晔协议以南宁市房屋折价清偿或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。
案件受理费9660元，由原告李景峻负担1207元，由被告朱云飞、陈晔负担8453元。
上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；帐号：20×××28。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 路 纳
人民陪审员 何带艳
人民陪审员 刘帮猛
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 余 忆
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。