四川省新津县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0132民初228号原告：张苏川委托诉讼代理人：黄继萍委托诉讼代理人：冯明超被告成都龙湖锦城置业有限公司法定代表人：王光建委托诉讼代理人：冯思然委托诉讼代理人：王佳莹原告张苏川与被告成都龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖锦城）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法适用简易程序于2016年3月11日公开开庭进行了审理；审理过程中，因案情复杂转为普通程序，于2016年5月26日、2016年11月23日、2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告张苏川的委托诉讼代理人黄继萍、冯明超，被告龙湖锦城的委托诉讼代理人冯思然、王佳莹到庭参加诉讼。2016年6月8日，本案因出现《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十条规定的情形，依法中止审理。本案现已审理终结。2016年1月19日，原告张苏川向本院提起诉讼请求：判令被告向原告支付逾期将会所、游泳池、物管用房等共用设施设备达到使用条件的违约金，判令被告在判决生效之日起60日内将会所、游泳池、物管用房等共用施设设备达到使用条件，被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，2016年3月11日原告当庭变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交付新建住宅附属设施设备违约金（以购房款为基数，自2010年11月1日起按已付购房款的日万分之一计算至判决生效之日，及判决生效之日起至被告取得《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》之日止）。暂计至起诉之日58万元；2、判令被告在判决生效之日起60日内将会所按照备案号XX的《成都市建设工程施工图审查通知书》设计文件要求达到交付使用条件。事实与理由：2008年10月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告在新津县花源镇开发的房屋，建筑面积398.11㎡，总价款3062400元。合同第十一条约定，小区市政基础设施和其他设施应在2010年10月31日达到使用条件，逾期未达到使用条件，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告与原告签订合同约定是按照2006年规划修建上述房屋，但实际是按照2008年的规划修建的。被告变更了规划，对小区的配套设施、密集度、房价存在影响。根据《成都市物业管理条例》、《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案办法》，新建住宅交房前，小区共用附属设施设备应达到使用条件并办理《新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》（以下简称《备案证明》）后，方可交付使用。本案被告未提供《备案证明》，且未与前期物业公司履行承接查验、未将承接查验情况告知原告；被告售房时宣传承诺的“3000余平米纯私人俱乐部式高档会所，由全球知名华人建筑设计大师梁志天担纲设计，抬高3-4米依山傍水，全欧式内装、瀑布、栈道，红酒餐吧、恒温游泳池、壁球馆、乒乓球馆、有氧健身房等众多功能设施”，交房后一直空置不能使用。后获悉被告将会所、游泳池私自登记在自己名下，最终连同会所一层的大部分物管用房一并卖给了案外人。故被告的行为违反了长桥郡《临时管理规约》对会所权属、使用功能的界定及其售房时的宣传承诺，违反了《物业管理条例》第二十七条之规定，故原告提起诉讼。被告龙湖锦城辩称，原告不是适格主体，新建附属设施设备应由被告交付给物业服务公司或全体业主，而不是一个业主。一个业主，只对其所购专有部分享有所有权，对新建住宅附属设施设备，不存在被告向原告一个业主进行交付或逾期交付的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》中并无对逾期交付新建附属设施设备的违约条款约定；《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》是一种备案，不是行政许可；对于交付使用，原告所称的“会所”实际上就是商业部分，该部分按照登记不属于附属设施设备，原告无权基于此主张任何权利；且会所的施工图审查通知不是商业达到交付使用条件的依据，没有任何约定条款要以这个文件来作为交付使用条件的标准，故原告的主张没有依据，应驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，本院对双方提交的工商登记信息、身份信息，原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、房款支付票据、前期物业服务合同、临时管理规约、宣传图册、规划许可证、施工许可证、新津县房管局初始登记记录单、被告与第三方签订的《商品房买卖合同》、预售许可证、房屋使用说明书、会所施工图审查报告及分项意见书、会所施工设计图、施工图审查通知书、会所开工报告、房屋功能面积汇总表、会所施工图设计文件审查备案报告、会所施工图等证据，均予以采信；对被告提交的房屋所有权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、商品房预售许可证、商业房产图、新建住宅附属设施设备交付确认表、实物移交清单、业主领用物品登记表及商品房交接清单、房屋信息摘要、会所竣工验收备案书、房屋实测报告等证据予以采信。根据上述证据，本院依法审理查明如下事实：2008年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于新津县花源镇的房屋，建筑面积398.11m²，其中套内建筑面积381.5m²，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.61m²，总价款合计3062400元。合同第一条载明：“在上述地块上建设的商品房为：龙湖长桥郡，建设工程规划许可证号为：新规划2006第6号、新规划2006第7号，建长工程施工许可证号为XXXX……”，第二条载明“商品房预售许可证号为：成房预售新津字第275号”。第十一条市政基础设施和其他设施的承诺载明“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2010年10月31日达到使用条件；（2）电：2010年10月31日达到使用条件；……（4）燃气：2010年10月31日达到使用条件，由买受人自行向有关部门申请开通；……2、其他设施：（1）公共绿地：2010年10月31日达到使用条件；（2）公共道路：2010年10月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）自本合同第十一条约定的期限起至实际达到上述条件之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金…….”合同签订后，原告于2010年10月21日付清房款共计3062400元，于2010年10月28日收房。另查明，案涉房屋所在楼盘取得了《建设工程规划验收合格证》，成都龙湖锦城分别于2009年10月23日、2010年1月15日、2010年10月24日、2010年12月21日、2012年6月27日与成都龙湖物业服务有限公司就住宅附属设施设备，进行了交付确认。2007年9月29日，案涉楼盘1-2号楼、会所建设工程施工图设计文件经审查合格，于当年10月12日，进行了审查备案，备案号为XX；同年10月18日开工，2009年11月16日竣工验收；2010年1月4日，进行了竣工验收备案。针对以上事实，结合庭审情况，本案争议焦点为：1、被告是否逾期交付新建住宅附属设施设备，是否应当向原告支付逾期违约金。2、备案号为XX的《成都市建设工程施工图审查通知书》设计文件要求是否是会所达到交付使用的条件，原告是否有权主张被告将会所按设计文件要求达到使用条件。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。合同签订后，原告按约付清购房款，被告已将房屋交付原告，合同的主要权利义务已履行。关于第一个焦点问题，因新建住宅附属设施设备应向物业交付，而不是业主个人，故被告没有向原告个人交付新建附属设施设备的义务，从而不会因交付新建附属设施设备而对原告个人产生相应的责任；合同第十一条是双方对水、电、燃气和公共绿地、公共道路达到使用条件的时间及违约责任约定，并未对新建住宅附属设施设备交付期限进行约定；同时结合审理查明的事实，原告所提证据不能证明被告未完成附属设施设备的交付及逾期的事实，故原告请求判令被告向其支付逾期违约金的理由不成立。关于第二个焦点问题，本院认为，XX《审查通知书》系相关部门对案涉房屋所在楼盘的会所施工图审查合格及备案的通知，结合审理查明的事实，该工程内容已按照该设计图纸进行了修建，并经竣工验收备案，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用……”，根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”故会所是否达到交付使用条件不应以设计文件要求为依据，而应以进行竣工验收为前提，不属于民事案件审理范围；且原告所提证据不能证实其对会所享有权属，无权对会所主张该项权利；综上，原告的诉讼请求本院不予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张苏川的诉讼请求。本案受理费9600元，保全费3420元，共计13020元，由原告张苏川承担。上述案件受理费4800元及保全费，张苏川已预交，剩余受理费4800元限原告在收到本判决书三日内向本院补交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  蒋慧英代理审判员  唐 毅人民陪审员  何 霞二〇一六年十二月二日书 记 员  李东梅附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。