四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1502民初3948号
原告：宜宾市中鑫商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区中山生态园15幢1单元1楼1号，统一社会信用代码：915115020858130690。
法定代表人：邹修银，总经理。
委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410577920。
被告：先有莲，女，1973年11月13日出生，汉族。住四川省宜宾市翠屏区。
原告宜宾市中鑫商业管理有限公司（以下简称中鑫公司）与被告先有莲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中鑫公司的委托诉讼代理人王琪、被告先有莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2006年7月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费7343元（0.48元/平方米×130.76平方米×117月）及违约金（自2016年4月1日起以7343元为基数按年利率24%计算至付清之日止，暂计算至起诉日为2056元）；2.由被告负担本案案件受理费。事实与理由：被告系中山生态园小区业主。2005年12月，该小区交房时，开发商四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称中山房地产公司）委托了四川悦华置地物业管理有限公司(以下简称悦华物业公司)进行前期物业服务，次年悦华物业公司擅自撤离，该小区所属社区居委会为维护社会稳定，要求中山房地产公司自2006年6月起为该小区进行了物业服务。2013年12月10日，原告与中山房地产公司签订了《权利义务概括转让协议》、《前期物业服务合同》并进驻该小区进行物业服务至2016年3月31日止。被告拒交诉请期间的物业服务费，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。
被告先有莲辩称：一、2006年7月1日至2013年12月10日期间，被告没有享受到中山房地产公司的物业管理服务，没有向其缴纳物业管理费的义务，且诉讼时效已过期。中山房地产公司是房地产开发企业，并非物管企业，没有相应物业管理资质，没有资格对本小区进行物业管理。二、2015年12月24日至2016年3月31日期间，本小区物业管理由小区业委会代为管理，与原告无关。此期间业委会接手小区日常管理，并为小区安保、保洁等相关人员发放工资。原告在此期间没有为本小区提供物业服务工作，要求支付此期间物业服务费没有事实依据。三、2013年12月10日至2015年12月23日期间，中山房地产公司与原告签订的《前期物业服务合同》违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，且对小区业主显失公平，对小区业主没有约束力。在此期间，原告只是为中山房地产公司位于中山生态园小区内的在建工程服务，没有履行对本小区的物业服务职责。小区处于无人管理的混乱状态：1.小区门卫管理严重失控，社会车辆和人员随便进出小区、消防设施无人管理、消防通道长期被占用、小区盗窃案频发、业主汽车被划伤；2.小区各单元门毁损，楼道墙壁上沾满小广告，无人采取任何措施处理；3.小区临街铺面房主随意在小区挖沟排污水、打洞排油烟等，严重侵害业主权益；4.小区内管理混乱无序、垃圾遍地、污水横流，卫生状况脏乱差，小区内多处乱摆售卖，多处房屋改变用途，另作旅馆、棋牌室、出租屋等，严重影响业主正常生活；5.小区内无监控、无保安巡逻、安全问题严重失控，我的自行车、电动车先后被盗四次；故原告没有履行义务，业主与原告之间未形成事实上的物业管理关系。四、原告提供《前期物业服务合同》对业主收取0.48元/平方米的物业管理费，无合法依据。五、原告诉求的高额滞纳金更是无法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院审查认定如下：1.原告提交合同权利义务概括转让协议、前期物业服务合同，被告认为与自己没有关联性，该组证据真实、合法，与本案有关联，予以采信。2.原告提交催缴费通知，证明多次催缴被告缴纳费用，被告对真实性有异议，本院认为该组证据不能达到证明目的，不予采信。3.原告提供有关中山房地产公司以及原告提供物业服务的相关资料，包括：《中山生态园消防安全通知签收表》、《中山生态园住宅工程质量问题投诉登记表》、《中山生态园回访维修签到表》、维修记录、值班记录、“问题报告”、“水表问题的工作记录”、“机械水表更换记录”、“行政、保洁考勤登记薄”、“沼气池、化粪池清掏服务合同”、“移交书、物业接管移交书”、中山生态园业主对物业费、垃圾费、水费确认签字表等证据。被告对部分证据的真实性有异议，认为不能证明其履行了物业服务的基本职责。该组证据能证明原告及此前中山房地产公司为涉案小区提供有相应物业服务。4.被告提供移交书、协议书、移交清单、工资表等证据，证明2015年12月24日至2016年3月31日期间，本小区物业由业委会管理，与原告无关。原告认为在该过渡期间保安工资由原告支付，保洁等日常工作仍由原告在管理，达不到证明目的。本院认为，该协议书载明此期间的保安工资支出由原告负担，故达不到被告的证明目的。5.被告出示的图片，原告认为不能完全达到证明目的，只能证明原告的物业管理存在瑕疵。对该组证据本院予以采信，是否达到被告的证明目的，综合全案证据予以采信。6.被告提供的告知书、分摊表、收条等，证明小区业主自发管理，并分摊相关费用，原告认为正是因为多年业主不缴纳物业管理费，原告没有资金来源承担这些费用，造成恶性循环，但原告参与了协调和管理。该组证据本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告先有莲系宜宾市翠屏区南岸“中山生态园”12幢1单元6层1号房屋业主，房屋建筑面积为130.76平方米。该一期住宅均于2005年12月开始交房。2006年1月，被告于交房后与悦华物业公司签订了前期物业服务合同，但悦华物业公司于2006年6月撤离。2013年12月10日，宜宾市中山生态园小区开发商中山房地产公司作为甲方与原告中鑫公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将宜宾市中山生态园的物业管理委托乙方管理，服务期限自本合同生效之日至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，标准为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.48元，商业按建筑面积每月每平方米1.50元；乙方根据本市政府相关文件规定代为收取城市生活垃圾处置费，按居民住户和商铺经营两种标准收取，具体标准按政府规定执行和调整；物业服务费应按季度预缴纳，业主在季首月15日之前（或乙方通知时间为准）将费用金额缴清；无论是物业服务费或者是其他费用，凡业主未按时足额缴纳的，乙方有权按照应交未交费用每日千分之三的比例收取违约金，并保留法律追诉的权利。同日，中山房地产公司与原告中鑫公司签订了《权利义务概括转让协议》，约定中山房地产公司将中山生态园小区物业管理的权利义务概况转让给中鑫公司，并约定协议签订前中山房地产公司在履行物业管理服务中所引发的一切权利和义务均由中鑫公司享有和承担。原告于2013年12月10日进驻被告所在小区提供物业服务。根据被告提供的小区照片等资料，原告在为中山生态园小区提供物业服务时，存在门岗管理不到位、安全管理不到位、保洁绿化不到位、小区楼栋小广告清理不到位、管道污水外泄等服务管理瑕疵。
2015年5月，中山生态园首届业主委员会成立。2016年3月31日，原告终止对涉案小区进行物业服务。2016年4月1日,中山生态园业主委员会与四川博南商务服务有限公司宜宾分公司另行签订涉案小区的《物业服务合同》。同日，原告与中山生态园业主委员会以及四川博南商务服务有限公司宜宾分公司三方共同签署《中山生态园物业接管移交表》。
另查明，原告公司原名称为“宜宾市中鑫物业管理有限公司”，后于2016年10月变更登记为“宜宾市中鑫商业管理有限公司”，其2014年物业服务资质等级为三级资质(暂),2015年获得物业服务企业三级资质证书，经营范围为商业经营管理、物业管理服务、清洁服务。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此规定，原告中鑫公司与中山生态园小区建设单位中山房地产公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告系依法成立的独立法人组织，具有物业服务资质等级，被告抗辩涉案《前期物业服务合同》与自己无关，对小区业主没有约束力，本院不予采信。原告提供了《前期物业服务合同》以及相应的工作记录等资料，应认定原告及此前中山房地产公司为涉案小区提供有相应物业服务，被告作为小区业主享受了物业服务，应支付相应物业服务费。鉴于被告提出物业服务费诉讼时效已过的抗辩，本院认为原告虽提供了催收通知的张贴照片，但该照片并不能反映张贴时间、拍摄时间及地点，且被告否认收到过物业服务费催收通知，故本院对原告的该物业服务费催收事实不予采信。原告诉请金额中包括2013年12月10日从中山房地产公司因债权转让而由其主张的部分，该部分因原告未能证明书面催收物业服务费情况，且不能证明诉讼时效存在中止、中断情况，故本院认定该部分诉讼时效已超过。原告诉请的2013年12月10日之后的物业费，系依据当日其与中山房地产公司签订的《前期物业服务合同》，该协议合法有效且该合同期间的物业费应理解为连续债务，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。原告于2016年3月31日终止物业服务,该合同期间的物业费应从2016年3月31日起计算两年诉讼时效,原告于2017年起诉,并未超过诉讼时效，故本院认定被告应向原告支付2013年12月10日至2016年3月31日期间的物业费,经计算为1736.49元（0.48元/月/㎡÷30天×130.76㎡×20天+0.48元/月/㎡×27个月×130.76㎡）。同时，根据查明的事实，原告在提供物业服务过程中，确存在未能按照合同约定全面履行管理和服务义务，故对其物业服务费用本院酌情予以扣减20%，支持为1389元。原告诉请的违约金过高且被告对该标准亦不予认可，因原告在提供物业服务中存在重大瑕疵和违约行为，结合本案情况，本院对原告诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告先有莲于本判决生效之日起五日内向原告宜宾市中鑫商业管理有限公司支付物业服务费1389元。
二、驳回原告宜宾市中鑫商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告先有莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。
审判员 陶 刚
二〇一七年八月二日
书记员 杨希亚