广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第444号
上诉人（原审被告）：广州市瀚成房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：黄盛洪，总经理。
委托代表人：梅浩斯，系该公司职员。
委托代理人：田兰兰，广东智韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁明均，住广州市南沙区。
委托代理人：张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。
上诉人广州市瀚成房地产开发有限公司（以下简称瀚成公司）因与被上诉人梁明均商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市瀚成房地产开发有限公司是广州市南沙区大岗镇潭灵大道东100号瀚成华府的开发商。2011年11月21日，梁明均（乙方）与瀚成公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买番禺区（现南沙区）大岗镇潭灵大道东100号瀚成华府3座501房，建筑面积共106.0951平方米，总金额为715793元。付款方式为按揭贷款方式，在预售合同网签之日起5日内支付215793元，余额500000元以按揭方式付款，按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州番禺支行。甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。甲方应当在2012年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲乙双方共同办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如因甲方为履行相关义务造成甲乙双方不能按上述约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自120日届满之日起半年内解除合同。另合同补充协议约定，出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、契税、登记费等其他按规定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、乙方未能自接获甲方通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件；3、乙方未能依约办理收楼手续的；4、甲方在合同约定的时间内已向乙方提供申请办理房地产转移登记的资料，因乙方未将上述资料交给产权登记部门或者因产权登记部门的原因造成迟延受理的等”。同日，梁明均签署《非诉讼委托代理协议》。约定梁明均因购买大岗镇潭灵大道东100号3座501房，委托广东仲某律师事务所办理有关购房法律事务，委托事项为协助办理《商品房买卖合同》签约，代甲方到国土局办理预购商品房转移登记手续。
合同签订后，梁明均依约付清全部房价款。2013年2月27日，梁明均办理了收楼手续，并向瀚成公司交纳了办证手续费426.29元及契税10736.90元。
2013年5月3日，瀚成公司向梁明均寄送《办理〈房地产权证〉的通知》，提出：现我司已开始统一协助业主办理《房地产权证》，具体办证事项通知如下：办证前须提交资料及应缴纳费用为业权人婚姻证明、业权人及家庭成员身份证和户口簿，提供购买该房屋所缴费用票据，提交《商品房买卖合同》及《广东省房地产预告登记证明》原件；收件时间为2013年4月18日至5月18日；如属业权人自行找银行办理按揭贷款的，则须自行到所属按揭银行借出《抵押登记说明书》、《广东省房地产预告登记证明》、银行已盖章的《广州市房地产他项权利登记申请书》的原件及《按揭合同》原件一并提交办证；关于所购该房屋是否可享受契税的税收优惠，需委托办证员另行电话通知，由业权人本人到房管局开具查册证明，并于查册后3日内交予办证人员，逾期则视业权人放弃此项优惠政策，造成的损失自负。2013年5月14日，瀚成公司向梁明均出具办证收件回执，确认收到梁明均的身份证、户口本、婚姻证明、房款发票（均为复印件）等办证资料，但梁明均未提交《商品房买卖合同》、《广东省房地产预告登记证明》、《贷款合同》。梁明均表示上述资料梁明均均在按揭银行，应由瀚成公司自行向银行调取。同日，瀚成公司向梁明均出具《办理房产证须知》，梁明均在该须知上签名确认。该须知约定：产权人愿意与开发商共同委托广东仲某律师事务所代为办理该房屋的《房地产权证》并自愿缴纳相关委托办证费用；若实测套内建筑面积与合同套内建筑面积有差异的，以实测套内面积为准，并按合同约定的价格据实结算房价款，如需退款的，产权人同意于领取产权时提供存折或银行卡后转账；《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究，但房屋质量的保修责任将按国家法律规定继续承担。
2014年1月26日，瀚成公司向梁明均寄送《关于办理〈房地产权证〉的敦促函》，提出申报契税必须提交双方共同签署房屋面积差异处理的《协议书》，如房屋是家庭唯一商品房的，可享受契税的优惠政策，但须到房管部门开具“个人名下房产情况证明”，并到瀚成公司处签署《唯一住房诚信保证书》；或非家庭唯一商品房的，须到瀚成公司处签署《申某》。2014年3月26日，瀚成公司向梁明均寄送《关于商品房面积差异处理的敦促函》，告知瀚成公司应退还梁明均房价款3014元。2014年5月30日，瀚成公司向梁明均寄送《催促办理房地产权证的通知》，要求其提交办证所需资料，办理面积差异退补款手续，并提示须出具购房地及户籍所在地房管部门的《查册证明》方可享受契税优惠。否则，因政策变化导致税费、办证费增加等经济损失，以及延迟和无法办证的责任由梁明均自负。梁明均至今未举证证实其已按瀚成公司通知要求提交其本人及家属的《个人名下房地产登记情况查询证明》。
梁明均向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、瀚成公司立即为梁明均办理南沙区大岗镇潭灵大道东100号3座501房的房地产权证并交付给梁明均。2、瀚成公司向梁明均支付延迟办理房产证的违约金（以房屋总价款715793元为本金，按日万分之五标准计算，从2013年7月20日起计算至取得房地产权证之日止）。3、本案受理费由瀚成公司承担。
原审法院另查明，瀚成华府A、B、C座工程于2012年12月3日取得《竣工验收备案表》。2014年1月15日，南沙区大岗镇潭灵大道东100－122号（双号）房屋取得大确权登记。瀚成公司现已为该楼盘多名业主（已按要求提交资料）办理了房地产转移登记手续。
原审法院认为，梁明均、瀚成公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同约定瀚成公司应在商品房交付之日（2013年2月27日）起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即瀚成公司应在2013年11月14日前为梁明均办理涉案房屋产权证书，但瀚成公司未能在该期限前为梁明均办证房地产转移登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。梁明均要求瀚成公司支付延期办理房地产权证的违约金有合同依据，原审法院予以支持。鉴于瀚成公司已为涉案楼盘多名业主办理了房地产转移登记手续，据此梁明均有义务按要求向瀚成公司提交办证所需资料。瀚成公司在取得大确权登记后的2014年1月26日已向梁明均发出敦促函，要求梁明均提交《个人名下房产情况证明》（系享受契税优惠政策必须提交的文件），但梁明均至今未能按要求提交上述资料，导致瀚成公司至今不能办理涉案房屋的递件手续，由此造成的损失应由梁明均自行承担。故瀚成公司承担的违约金应计算至2014年1月26日止。梁明均要求违约金应计算至取得房地产权证之日止，缺乏合理性，原审法院不予接纳。瀚成公司未提交证据证实涉案楼盘的大确权手续办理延迟是由于梁明均或政府部门的过错造成的，故瀚成公司以此为由提出其无需承担违约责任依据不足，原审法院不予采信。瀚成公司向梁明均寄送《办理〈房地产权证〉的通知》中明确如属业权人自行找银行办理按揭贷款的，则须自行到所属按揭银行借出《抵押登记说明书》、《广东省房地产预告登记证明》、《贷款合同》等文件，但本案梁明均是委托瀚成公司代办按揭手续的，故上述义务应由瀚成公司自行承担。而双方当事人签署面积补差协议书并非办理房产证的必要前提条件，故瀚成公司以上述理由提出其无需承担延迟办证违约责任也依据不足，原审法院不予支持。本案为梁明均、瀚成公司双方因履行商品房买卖合同而产生的纠纷，与广东仲某律师事务所不存在利害关系，故瀚成公司提出应追加该事务所作为当事人没有依据，原审法院不予支持。本案由于梁明均自身原因尚未交齐办证所需资料，故对于梁明均请求瀚成公司立即为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予调处。办证条件具备后如瀚成公司拒绝办证，梁明均可就新的违约事实再向瀚成公司主张权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年8月27日作出如下判决：一、广州市瀚成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向梁明均支付逾期办理房地产权证违约金（从2013年11月15日起计至2014年1月26日止，按已付房价款715793元的每日万分之五的标准计算）。二、驳回梁明均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由梁明均负担550元，瀚成公司负担500元。上述受理费已经由梁明均预交，梁明均同意由瀚成公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给梁明均。
判后，广州市瀚成房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决查明事实不清。《办理房产证须知》是双方就双方办证有关权利义务协商签订的，梁明均并非只是签名确认。二、一审法院认定事实错误。1、根据合同约定，涉案产权证应由双方共同办理，在房屋交付之日起180日内双方都有各自应履行的义务，且不存在履行义务的先后顺序，梁明均在取得大确权之前就需要履行其应尽义务，双方都没有履行义务则办证期限应当顺延，互不追究责任。而且办理产权证的主体是梁明均，梁明均应当向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，须填写《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产他项权利登记申请书》，连同其他相关资料上交到房管局进行审批，梁明均不能举证期在约定期限内履行上述义务。根据补充协议第十一条第一款的约定，梁明均未能自接获瀚成公司书面通知之日起7个工作日内自行到瀚成公司售楼部领取申请办理产权转移登记资料、提交办理产权转移登记所需证件资料并签署有关文件的，瀚成公司给可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任。2、瀚成公司已经提交涉案房屋竣工验收备案表证明涉案房屋于2012年12月3日已竣工验收备案，由于番禺、南沙两区行政区域调整，迟迟未完成档案资料移交及业务移交，导致有关业务拖延长达8个多月。瀚成公司还提交涉案房屋的房屋面积测量成果报告书证明涉案房屋的面积差异已经确定，但是由于南沙国土局的原因导致该份报告不能使用。3、一审提交的证据《广州南沙开发区地方税务局大岗税务分局契税指引（一）——存量房（一手房）契税申报征收指引》上明确要求存在补差价或变更的提供《补充协议》，广州地税契税征管办公室公告栏中也表明一手房契税申报资料中，涉案房屋由面积差异的，须提交补差协议及补款发票。根据补充协议，梁明均未能付清面积差异房价款或因违约产生违约金的，瀚成公司可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任。梁明均直到现在仍未办理退款手续及更换新的房款发票及签署相关协议书，导致涉案房屋无法缴交税费，也无法顺利办理房屋产权证，因此，相应的责任应当由梁明均自行负担。三、原审法院程序严重违法。1、原审查明瀚成公司与梁明均均委托广东仲某律师事务所代为办理涉案房屋的《房地产权证》，需追加该律所作为本案共同被告以查清律所是否有影响办证的迟延。2、涉案楼盘大确权情况不属于人民法院认为审理案件需要的证据，原审法院却自行向南沙区国土去调取，违反有关举证规定。故请求二审法院判决撤销原审判决，驳回梁明均全部诉讼请求，并判令其承担本案全部诉讼费用。
被上诉人梁明均答辩称：一、梁明均已于瀚成公司寄送的《办理（房地产权证）的通知》载明的期限内提交了梁明均所能提交的资料，按照该通知，梁明均逾期提交《个人名下房产情况证明》视为梁明均放弃享受契税优惠。二、瀚成公司在2014年1月26日发出《关于办理（房地产权证）的敦促函》提出申报契税需提交双方签署的处理房屋面积差异的《协议书》，瀚成公司也就是向梁明均表示《协议书》才是申报契税所必须提交的资料，梁明均未提供《个人名下房产情况证明》不妨碍申报人缴纳契税，更不影响房地产权证的办理。三、瀚成公司没有为梁明均申报契税，也未告知梁明均预交的契税是否足够，是否需要补缴。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为：本案的二审争议焦点是瀚成公司迟延办证的责任能否免除？瀚成公司主张因行政区域调整以及国土部门移交资料、业务迟延才导致迟延办理房产证。但是，其并未向本院提供证据证明，迟延办理房产证与行政部门过错之间具有因果关系，所以，对其主张本院不予采信。另外，瀚成公司主张涉案房屋产权证应当由双方共同办理，涉案楼盘未办理大确权并不影响梁明均履行合同义务，由于梁明均并未及时向房管部门提交资料，所以瀚成公司有权顺延办证期间。对此，本院认为，涉案楼盘办理大确权是梁明均履行合同约定的办证义务的前提，因瀚成公司迟延办理涉案楼盘的大确权，所以，梁明均对于迟延履行义务并无过错，瀚成公司主张顺延办证期限的理据不足，本院不予支持。关于梁明均是否免除瀚成公司逾期办证责任的问题。本院认为，双方签署的《办理房产证须知》中载明《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究，但是该须知作为瀚成公司事先准备以反复使用的格式合同，预先免除了其在房屋买卖关系中重要的责任，排除了梁明均的合法权利，应属无效条款，不产生终结双方权利义务的效果。由于瀚成公司在涉案楼盘办理大确权之后，在2014年1月26日已经向梁明均发出了要求提交办理房产证所需资料以及个人名下房产证明的敦促函，而梁明均至今未提交所需的办证资料，故由此所造成的损失应当由梁明均自行承担，原审法院认定逾期办证违约金应当从2013年11月15日起计至2014年1月26日止理据充分，本院予以支持，原审判决第一项应当维持。
瀚成公司诉称原审调取涉案楼盘大确权情况程序违法，本院认为，涉案楼盘办理大确权时间对于认定本案事实至关重要，原审法院主动调查相关证据，符合民诉法的规定。另外，广东仲某律师事务所并非涉案房屋买卖合同关系的主体，原审未追加广东仲某律师事务所作为本案当事人并无不当，瀚成公司主张广东仲某律师事务所影响办证，应当另行主张权利，本院不予处理。综上所述，瀚成公司的上诉理由均不能成立，应当予以驳回，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由上诉人广州市瀚成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 余 盾
二〇一五年九月十八日
书 记 员 阮志雄
宋德光