新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民一提字第81号
申请再审人（一审被告、二审上诉人、原再审申请人）昌吉市第五建筑安装工程有限责任公司。住址：昌吉市建设路**号。
法定代表人：宋发明，该公司经理。
委托代理人：王永宏，新疆仕诚律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、二审上诉人、原再审申请人）宋华林，男，汉族，1968年1月2日出生，个体户。
申请再审人（一审原告、二审上诉人、原再审申请人）成凤琼，女，汉族，1970年7月17日出生，无固定职业。（系宋华林妻子）
委托代理人：宋华林，男，汉族，1968年1月2日出生，个体户。
被申请人（原审第三人、二审被上诉人、原再审被申请人）金世国，男，回族，1966年6月8日出生，个体户。
委托代理人：肖宇，新疆新蓝天律师事务所律师。
申请再审人昌吉市第五建筑安装工程有限责任公司（以下简称昌吉市第五建筑公司）、宋华林、成凤琼因与被申请人金世国房屋买卖合同纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2009）昌中民一再字第12号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年7月1日作出（2010）新民申字第263号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人昌吉市第五建筑公司委托代理人王永宏，申请再审人宋华林，被申请人金世国及其委托代理人肖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2005年宋华林、陈风琼向昌吉市人民法院起诉称：2004年12月15日，经中介机构介绍，我们得知被告昌吉市第五建筑公司在青年路有一门面房出售，遂与被告签订了房屋转让协议，继而交清房款后，双方于2005年2月2日正式签订了房屋买卖合同。合同签订后，由于双方因办理房产手续费出现分歧，被告不继续履行合同，经多次协商无果。故诉至法院要求依法确认双方签订的房屋买卖合同有效，并要求被告给原告办理房产证。
昌吉市人民法院一审查明，2004年12月25日，原告宋华林（乙方）与被告昌吉市第五建筑公司（甲方）签订一份房屋转让协议书，协议约定，昌吉市第五建筑公司将其所有的18区青年路的商用房出售于宋华林，房屋面积为80.56平方米，每平方米2500元，合计价为201400元，房款一次性交付，优惠11400元，实际支付190000元；合同签订后，乙方需交5万元定金，并在十日内交付13万元房款，待房屋产权证办完时交清余款；甲方负责房产证的办理，费用由乙方承担（以实际发生票据为准）。签订该协议当日，原告宋华林向被告昌吉市第五建筑公司交现金50000元，2005年1月5日原告宋华林向被告昌吉市第五建筑公司交现金130000元。2005年2月2日，二原告（系夫妻关系，乙方）与被告（甲方）针对该房屋的买卖又签订了一份房地产买卖契约，合同约定双方同意于2005年1月30日由甲方将上述房产正式交付给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按约定各自承担。协议签订后，被告昌吉市第五建筑公司将房产交付给二原告，但二原告与被告因办理房产手续费产生分歧，昌吉市第五建筑公司一直未办理房屋产权证，遂引起此次诉讼。
昌吉市人民法院一审认为，二原告与被告先后签订的两份房屋买卖协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，均应确认合法有效。协议签订后，原、被告均应遵照协议履行各自义务。按照双方签订的协议，约定被告负责房产证的办理，费用由乙方承担。据此，原告宋华林、陈风琼要求被告昌吉市第五建筑公司履行办理房产证的义务的请求合理合法，应予以支持。但原告宋华林、陈风琼要求被告昌吉市第五建筑公司先行垫付办理房产所需费用无依据。遂判决：一、确认原、被告双方签订的两份房屋买卖协议均有效；二、被告昌吉市第五建筑公司须于判决生效后五日内给二原告办理房产证（办理该证所需费用由二原告承担）。该判决已发生法律效力。后昌吉市人民法院院长将该案提交审判委员会讨论，决定将本案提起再审，并将金世国作为第三人追加到本案。
昌吉市人民法院提起本案后，于2006年9月4日作出了（2006）昌民再字第5号民事判决。
昌吉市人民法院经再审查明，1999年4月30日，昌吉市第五建筑公司原法定代表人吴庭生（甲方）与本案第三人金世国（乙方）签订了一份房屋转让协议，协议约定甲方将1998年9月由昌吉市教具厂折抵给昌吉市第五建筑公司的新楼一楼4-7轴门面房转让给乙方金世国，约定房屋转让价格为每平方米1500元，图纸建筑面积为84.785平方米，预付房款12万元。合同签订当日，第三人金世国向吴庭生交转让费12万元。1999年5月10日金世国向吴庭生交房款6456.4元，1999年5月20日吴庭生向金世国交付了房屋，金世国开始使用。2001年12月12日，第三人金世国（乙方）与被告昌吉市第五建筑公司（甲方）就该房屋又签订了一份房屋转让协议书，协议书约定甲方将该房屋作价127500元抵偿给乙方，过户费由乙方承担，先预交7650元，多退少补。该协议签订后，第三人金世国向被告昌吉市第五建筑公司交纳了办理房产证费用7650元。后被告昌吉市第五建筑公司又将双方签订的协议收回，将手续费退还于第三人金世国。因被告昌吉市第五建筑公司拒绝履行办理房产证的义务，第三人向有关部门反映此情况。2004年12月25日，被告昌吉市第五建筑公司与原告宋华林就本案第三人所经营的该门面房达成房屋转让协议书，协议约定被告昌吉市第五建筑公司将该门面房出售于宋华林、并对房款及房款交付时间等进行了约定。2005年2月2日二原告与被告针对该房屋又签订了一份房地产买卖协议，对交付房屋的时间及办理房产证的时间进行了约定。此后原告宋华林、陈风琼向昌吉市房管局申请办理房产证，在办证过程中昌吉市房管局经调查认为该房屋权属有争议，对原告宋华林、陈风琼作出了暂缓办理房屋产权登记的决定。宋华林因房管局不予办理产权证提起行政诉讼，该案中金世国作为第三人诉讼。该案尚在二审审理期间，宋华林向昌吉市人民法院提起确权之诉。宋华林与昌吉市第五建筑公司并未讲明此案涉及的相关情况，昌吉市人民法院审理后，作出了（2005）昌民一初字第2839号民事判决书，确认原告宋华林、陈风琼与被告昌吉市第五建筑公司签订的协议合法有效。昌吉市人民法院另查，2000年5月15日，昌吉市第五建筑安装工程公司改制为昌吉市第五建筑安装工程有限责任公司，原告宋华林系昌吉市第五建筑安装工程有限责任公司的股东之一。
昌吉市人民法院再审认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。原告宋华林、被告昌吉市第五建筑公司法定代表人宋发明均系昌吉市第五建筑公司的股东，双方在2004年12月25日签订房屋买卖转让协议时就知道该房屋金世国已交纳了房款并占有使用的情况，却就金世国所经营的门面房达成房屋转让协议书，致使出现一房两卖的情形，损害了第三人金世国的合法权益。原告宋华林、陈风琼与被告昌吉市第五建筑公司所签订的房屋买卖协议应属无效。原告宋华林、陈风琼要求确认其与被告昌吉市第五建筑公司签订的房屋买卖合同为有效合同并要求被告昌吉市第五建筑公司履行办理房产证义务的请求不能成立，应予驳回。原审案件审理中，原、被告双方隐瞒了一房二卖的事实，导致原审案件认定事实错误，根据再审查明的事实，原审判决应予以撤销。再审案件的审理，应针对当事人在原审中的诉讼请求审理，第三人金世国在庭审中要求确认其与昌吉市第五建筑公司原法定代表人吴庭生签订的房屋买卖协议有效，并要求被告昌吉市第五建筑公司履行办理房产证义务的请求，超出了原审诉讼请求的范围，故在本案中不予审理。本案经合议庭评议，并报请本院审判委员会第29次会议讨论决定。遂判决：一、撤销昌吉市人民法院（2005）昌民一初字第2839号民事判决；二、原审原告宋华林、陈风琼与原审被告昌吉市第五建筑公司分别于2004年12月25日、2005年2月2日签订的二份房屋买卖协议无效；三、驳回原审原告宋华林、陈风琼的诉讼请求。
宋华林、陈风琼、昌吉市第五建筑公司均不服向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉。
宋华林、陈风琼上诉称：上诉人与原审被告昌吉市第五建筑公司签订的房屋转让协议合法有效，不存在恶意串通之说。请求撤销（2006）昌民再字第5号民事判决，维持（2005）昌民一初字第2839号民事判决，并判令给我们办理房屋产权手续。
昌吉市第五建筑公司上诉称：一、再审判决查明的事实严重失实。再审所查1999年4月30日吴庭生与被上诉人（第三人）金世国签订了一份房屋协议书的事实，却忽略了本案的关键问题：1、吴庭生早于1998年12月4日被免去法定代表人的事实。2、吴庭生与金世国的转让行为从始至终都是他们之间的个人行为。3、吴庭生与金世国恶意串通非法侵占上诉人合法财产的事实。4、上诉人从知道吴庭生与金世国的行为目的的那一天起，就没有认定过上述行为有效的事实。二、再审认定事实缺乏依据。再审认定：2004年12月25日上诉人与原审被告签订房屋买卖转让协议时就知道该房屋金世国已交纳了房款并占有使用的情况，却就金世国所经营的门面房转让，致使出现一房两卖，损害了第三人的合法权益。这样认定没有依据，上诉人从来没有收到第三人金世国所谓的房款，也没有认可上述买卖行为。请求撤销（2006）昌民再字第5号民事判决，确认上诉人与原审原告宋华林、陈风琼房屋买卖合同有效，并裁决办理产权证书。
昌吉回族自治州中级人民法院二审查明的事实与昌吉市人民法院（2006）昌民再字第5号民事判决中查明的事实一致。
昌吉回族自治州中级人民法院二审认为，上诉人宋华林及上诉人昌吉市第五建筑公司的法定代表人宋发明系五建公司的股东，双方在2004年12月25日签订房屋买卖转让协议时，就知道争议的房屋第三人金世国在1999年已交纳了房款并占有使用的情况，上诉人昌吉市第五建筑公司却就金世国所购买经营的门面房又卖于上诉人宋华林、陈风琼，致使出现一房两卖的情形，损害了第三人金世国的权益，产生纠纷。对此昌吉市人民法院（2006）昌民再字第5号民事判决确认上诉人昌吉市第五建筑公司与上诉人宋华林、陈风琼所签订房屋买卖协议无效并无不当，上诉人主张均不能成立，应不予采信。遂判决：驳回上诉人宋华林、陈风琼、昌吉市第五建筑公司的上诉请求，维持了昌吉市人民法院（2006）昌民再字第5号民事判决。
宋华林、成风琼、昌吉市第五建筑公司不服该判决，向检察机关申诉，自治区人民检察院于2009年2月21日作出（2009）新检民行抗字第1号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2009年4月10日作出（2009）新民抗字第20号民事裁定，指令昌吉回族自治州中级人民法院再审。
新疆维吾尔自治区人民检察院对本案提出抗诉的主要理由为：一、终审法院判决认定昌吉市第五建筑公司与宋华林、成凤琼签订的房屋买卖协议无效属认定事实错误。昌吉市第五建筑公司与宋华林夫妇所签订的房屋转让协议及买卖契约均是真实意思表示，其内容没有违反法律法规禁止性规定，属合法有效的。二、金世国与吴庭生签订的房屋买卖协议属无效协议。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，吴庭生没有处分该房产的权利。三、终审法院判决认定昌吉市第五建筑公司“一房两卖”，损害了金世国的合法利益无事实。昌吉州中级人民法院却判决认定昌吉市第五建筑公司“一房两卖”损害了第三人金世国的权益，显然缺乏法律依据。请依法予以再审。
昌吉回族自治州中级人民法院再审查明的事实与原审判决认定的事实均一致。
昌吉回族自治州中级人民法院再审认为，本案的焦点为抗诉机关提出的抗诉理由是否成立。终审判决认定事实清楚，适用法律方面正确。判决对原审原告宋华林、成风琼与原审被告昌吉市第五建筑公司之间签订的二份房屋买卖协议无效是正确的。原审被告昌吉市第五建筑公司明知该房屋已被吴庭生于1999年卖给金世国的情况下，将该房屋又卖给本案中的原审原告宋华林夫妇。虽然吴庭生与第三人金世国之间买卖房屋有些瑕疵，但原审第三人金世国善意取得该房屋，并把房款交给吴庭生，吴庭生将该房屋的钥匙交付给金世国。而宋华林夫妇与原审被告昌吉市第五建筑公司属股东关系，所以，双方之间形成的房屋买卖关系无效。抗诉机关在抗诉当中的抗诉理由不能成立，本案经合议庭评议报审判委员会2009第28次会议讨论决定。遂判决：维持昌吉回族自治州中级人民法院作出的（2007）昌中民一终字第63号民事判决。
昌吉市第五建筑公司、宋华林、成风琼均不服该判决，向本院申请再审。本院于2013年7月1日作出（2010）新民申字第263号民事裁定，提审本案。
昌吉市第五建筑公司、宋华林、成风琼向本院申请再审称：一、获得房屋产权证是出卖房屋产权的必备条件。申请再审人昌吉市第五建筑公司于2003年4月28日获得争议房产的产权并办理产权证，故处置该房产给任何人都是法律赋予的合法权利。原再审判决认定昌吉市第五建筑公司与宋华林夫妇《房屋转让协议》无效于法无据。二、被申请人金世国从吴庭生手中取得房屋不是善意取得，而属无效或可撤销民事行为，故依据法律规定应当返还财产，恢复财产关系。综上，请求撤销原审判决，判决恢复财产关系原状。
被申请人金世国辩称：昌吉州中级人民法院作出的（2009）昌中民一再字第12号民事判决确认宋华林与昌吉市第五建筑公司签订的二份房屋买卖合同无效正确。请求依法驳回申请再审人的请求，维护被申请人的合法权益。
本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院再审查明，2007年12月19日昌吉市房地产管理局向被申请人金世国就涉案房屋颁发了证号为00096465的房屋所有权证书。
再审审理当中，申请再审人昌吉市第五建筑公司提交昌吉市人民法院（2001）昌民二初字第52号民事判决书，以此证明，1999年4月30日金世国与吴庭生在房屋没有竣工时就进行了涉案房屋买卖，吴庭生无权处分该房产。被申请人金世国提交昌吉市房产管理局2007年12月19日为其颁发的房屋所有权证书，以此证明金世国对涉案房屋依法享有所有权。对该份证据昌吉市第五建筑公司予以认可。金世国再提交昌吉州法院法官张雪梅于2010年3月23日与佃坝乡政府企业管理办公室主任蒋钩河做的调查笔录，以此证明，1998年12月4日蒋钩河代表佃坝乡政府与吴庭生签订《昌吉市五建公司移交协议书》，协议约定吴庭生自1997年8月20日至1998年12月4日期间所引起的一切债权债务由吴庭生个人承担，并证明1998年涉案房屋已交付使用。昌吉市第五建筑公司对《昌吉市五建公司移交协议书》的真实性无异议，对关联性有异议，辩称：当时吴庭生是以五建的名义清理债权债务，抵债的房屋并没有转移给吴庭生个人。
本院再审认为：一，房屋转让协议效力问题。我国《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。被申请人金世国与原昌吉市第五建筑公司法定代表人吴庭生于1999年4月30日签订的《房屋转让协议》虽是吴庭生已免去昌吉市第五建筑公司法定代表人职务后与金世国所签订，但从1998年12月4日佃坝乡企业管理办公室与吴庭生签订的《昌吉市五建公司移交协议书》内容来看，吴庭生在经营五建期间的一切债权债务由吴庭生个人负责清偿，包括教具厂折抵工程款的涉案房屋，且吴庭生当时对该讼争房屋已享有处分权。昌吉市第五建筑公司与宋华林于2004年12月25日签订的《房屋转让协议书》是昌吉市第五建筑公司2003年4月28日依法取得包括涉案房屋房产的公房产权证后所行使的处分权，且不违反相关法律规定。由此看来，不论是吴庭生与金世国签订的《房屋转让协议》，还是昌吉市第五建筑公司与宋华林签订的《房屋转让协议》均属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，符合合同成立的生效要件，故两份《房屋转让协议》应认定为有效。原审认定昌吉市第五建筑公司与宋华林之间形成的房屋买卖关系无效有误，应予以纠正。
二、宋华林、陈风琼提出的给其办理涉案房屋产权证的请求是否成立问题。
首先、从吴庭生与金世国之间成立的《房屋转让协议》实际履行情况来看，签订协议后金世国已向吴庭生支付房款126456.4元，吴庭生按照协议约定将涉案房屋交付给金世国占有使用，且双方已实际履行了协议约定的权利义务，对该完成的交易应当予以保护。其次，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，登记是不动产物权变动的公示方法和生效要件。本案中，昌吉市房产管理局于2007年12月19日就涉案房屋向被申请人金世国颁发了证号00096465的私有房屋产权证书，且涉案房屋所有权经登记发生变动，金世国实际取得房屋的物权。根据物权优于债权的法律原理，宋华林、陈风琼不能再以2004年12月25日签订的《房屋转让协议》有效来要求办理涉案房屋过户手续取得房屋的物权。综上，昌吉市第五建筑公司、宋华林、陈风琼的再审请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销昌吉市人民法院（2005）昌民一初字第2839号民事判决书，昌吉市人民法院（2006）昌民再字第5号民事判决书，昌吉回族自治州中级人民法院（2007）昌中民一终字第63号民事判决书，（2009）昌中民一再字第12号民事判决书；
二、昌吉市第五建筑公司与宋华林之间签订的《房屋转让协议》有效；
三、驳回宋华林、陈风琼的其他诉讼请求。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫宁
代理审判员 孙ＸＸ
代理审判员 热依拉
二○一四年七月二十八日
书 记 员 倪 敏