甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白中民一终字第45号
上诉人（原审原告、反诉被告）靖远县影剧院。
法定代表人金世高，该影剧院经理。
委托代理人刘礼，甘肃法翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）艾和富，男，生于1966年8月29日，汉族，住甘肃省靖远县。
委托代理人何建军，甘肃文谭律师事务所律师。
上诉人靖远县影剧院与上诉人艾和富房屋租赁合同纠纷一案，靖远县影剧院、艾和富均不服甘肃省靖远县人民法院（2013）靖乌民初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人靖远县影剧院的法定代表人金世高及其委托代理人刘礼，被上诉人艾和富及其委托代理人何建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告承租原告位于靖远县城南大街1号临街铺面一间，2012年6月底到期。在合同尚未到期前，原、被告又于2010年11月6日续签了租赁合同，约定租期自2012年7月1日起至2015年6月30日止，月租金1100元，交款方式为年交，提前交款。约定合同解除的条件为：在承租期间如有不可抗拒的自然灾害和政府性的指令拆迁或改制，出租方退还承租方剩余房屋租金（不计利息，出租方不承担承租方的任何损失）。2011年7月18日，影剧院的主体建筑被鉴定为D级危房。2012年3月27日，靖远县发展和改革局立项批复靖远县影剧院主体建筑改造建设为靖远县文化商业广场。2012年8月6日，原告上级主管部门靖远县文化体育和广播影视局与甘肃皓天时代房地产开发有限公司就靖远县文化商业广场项目建设签订了合作合同书，由甘肃皓天时代房地产开发有限公司于2012年10月1日对影剧院整体建筑进行重建。原告于2011年5月19日、2012年5月7日、2012年8月3日、2013年6月5日分别张贴通知要求租用其临街铺面的商户限期搬出商铺。被告一直未腾出房屋，使用原告商铺至今。自2012年7月起，原告再未向被告收取房屋租金。现靖远县文化商业广场主体工程已建设完工，除被告租用的商铺外，其余的临街商铺均已拆除。
原审认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，合同约定不违反法律规定，该合同合法有效；本院对原告要求被告按照合同约定支付租金的请求予以支持；原、被告在合同未到期前续签合同的行为亦系双方当事人的真实意思表示，不违背法律的规定，合法有效。该续约行为致使原、被告之间的房屋租赁关系一直持续，租赁期间延至2015年6月30日止；原告为县直事业单位，受政府指令，由其上级主管部门对原告整体建筑（包括被告承租的临街铺面）进行土地开发利用重建。原告对此不能自主决定，属情势变更导致合同不能继续履行，故对原告要求解除合同，由被告返还房屋的请求亦予以支持；但在合同尚未解除前，原告单方施工给被告造成了一定的经营损失，应由原告予以赔偿，故对被告反诉要求原告依据鉴定结论确定的日经营利润减少数额赔偿其营业损失的请求予以支持，按照自2012年10月1日施工起至2013年11月18日止，共413天，每天60元计算，计24780元；合同未对提前解除合同后房屋装修残余价值的处理进行约定，因租赁合同尚未到期，按照交易习惯和公平合理原则，应当由合同解除方赔偿房屋装修残余价值，故本院对被告反诉要求原告依据鉴定结论确定的价值赔偿房屋装修残余价值的损失的请求亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条二款、第二百二十六条，《诉讼费用交纳办法》第十八条、第二十九条的规定，判决：一、解除靖远县影剧院与艾和富之间的房屋租赁合同，由艾和富返还所租赁的靖远县影剧院临街铺面；二、艾和富向靖远县影剧院支付房屋租金18150元（自2012年7月1日起至2013年11月18日止，每月1100元计）；三、靖远县影剧院赔偿艾和富各项经济损失共计55140元（装修残余价值24360元、营业损失24780元、鉴定费6000元）；四、驳回被告的其他反诉请求。上述一、二、三项于判决生效后十五日内履行完毕；案件受理费180元，减半收取90元，反诉案件受理费1554元，减半收取777元，由靖远县影剧院负担777元，艾和富负担90元。
上诉人靖远县影剧院不服上述判决，向本院提出上诉，请求：1、维持一审判决第一项，在第二项中加判租金至二审终结之日；2、撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回被上诉人艾和富的反诉请求；3、由被上诉人艾和富承担本案诉讼费用。事实与理由：根据双方签订的房屋出租协议第8条之约定“在承租期间如有不可抗阻的自然灾害和政府性的指令拆迁或改制，甲方退还乙方剩余租金（不计利息，甲方不承担乙方任何损失）”，本案系附解除条件的房屋租赁合同，上述约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，应适用合同法第四十五条判决房屋出租协议在合同期满之前就已失效，而不应认定上诉人是受政府指令，由其上级主管部门对其整体建筑进行土地开发利用重建属情势变更，致使合同不能继续履行，故而适用合同法第九十四条解除合同；根据合同法意思自治原则，当事人约定优于法定，原审判决第三项依据合同法第九十四条作出，明显违背了当事人意思自治的原则，侵害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人艾和富辩称，根据双方签订的房屋租赁协议，该协议于2015年6月30日履行期限届满，故上诉人应继续履行协议；另，若计算损失应从上诉人停水停电之日即2011年5月19日起算。
上诉人艾和富不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人靖远县影剧院继续履行房屋租赁合同；3、改判被上诉人靖远县影剧院赔偿上诉人损失90480元（从2011年5月19日至二审终结）；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定本案属情势变更明显不当，情势变更的适用条件是需有情势变更的客观事实、不可预料及情势变更的发生不可归责于当事人等条件，而本案中被上诉人在合同履行期间因自身利益需求，为了与他人进行商业开发合作，对其所有的房屋进行拆除、重建，实际上已经排除了不可预料这一条件，故本案不属于情势变更的情形；2、一审认定上诉人的营业损失从2012年10月1日至2013年11月18日，共计413天错误，被上诉人从2012年5月7日开始多次向上诉人店铺张贴通知并停水停电，同时被上诉人将上诉人楼上房屋拆除后造成上诉人屋顶漏水并未采取任何补救措施，房屋漏水致使茶叶毁损，被上诉人的上述行为致使上诉人生意收入锐减，导致损失数额与实际损失严重不符，且一审将营业损失的天数计算至法庭辩论终结之日缺乏依据，至今上诉人的损失仍呈扩大的态势。综上，一审判决以情势变更为由弱化了被上诉人本应承担的违约责任，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人靖远县影剧院辩称，首先，被上诉人在一审提交的2011年7月18日靖远县影剧院可靠性鉴定报告证明，该楼为D级危房，被纳入靖远县政府招商引资的建设项目拆除重建，该决定由县级政府做出属于政府指令性行为，属于双方房屋租赁协议中第8条约定中的合同解除条件，且该协议于2010年11月6日签订，但履行期限始于2012年7月1日，故该协议在实际履行前就已失效，应当予以解除。其次，一审适用法律错误，一审已经认定被上诉人的建筑物拆迁系政府的指令性行为，就应适用合同法第四十五条之规定，确认该合同自条件成就即解除，被上诉人有权单方解除，不应适用该法第九十四条情势变更的事由解除，并依此根据合同法的公平原则赔偿被上诉人损失，明显不当。综上，请求二审依法驳回上诉人艾和富的上诉请求。
二审中，上诉人艾和富提交两组证据，证据一，2014年2月17日靖远县公安局立案告知单及照片五张，证明上诉人经营的铺面被人为损坏已无法经营，已经公安机关刑事立案；证据二、靖远影剧院的改造安置方案，证明本案不属于情势变更的情形，被上诉人影剧院于2011年4月就与甘肃皓天时代房地产开发有限公司进行洽谈。经被上诉人靖远影剧院当庭质证，认为证据一与本案无关，不予质证；证据二对真实性无异议，但不能证明上诉人的主张。
经审查，本院认为，证据一靖远县公安局立案告知单及照片五张，与本案无关，对该证据的证明效力不予认定；证据二靖远影剧院的改造安置方案系靖远影剧院对本单位职工的安置方案，与本案无关，对该证据的证明力亦不予认定。
本院二审查明的案件事实与一审一致。
本院认为，艾和富与靖远县影剧院在2012年6月底合同到期前，于2010年11月6日续签了租期为2012年7月1日至2015年6月30日的房屋出租协议，该协议第9条约定“该协议自签字之日执行”，该协议并未就合同的效力约定附期限，故该协议于签订之日成立并生效；该协议有效成立之后、履行完毕之前靖远县影剧院受政府指令，由其上级主管部门对其整体建筑进行土地开发利用重建，属不可归责于靖远县影剧院原因的客观变化，符合情势变更的情形，应当解除双方签订的房屋出租协议，艾和富返还房屋，靖远县影剧院主张解除该合同的请求应予支持，艾和富主张继续履行合同的主张不予支持；由于房屋一直由艾和富占有使用，故对靖远县影剧院要求艾和富支付租金的请求，予以支持；一审认定艾和富的营业损失从2012年10月1日施工之日起至一审法庭辩论终结前，二审中艾和平主张营业损失应从2011年5月19日靖远县影剧院停水停电之日起算，因艾和富未提交证据证明上述主张，且艾和富在收到靖远县影剧院的搬迁通知后，未采取积极措施防止损失继续扩大，故对艾和富的该项上诉请求不予支持，一审认定营业损失起算时间正确，予以维持；因靖远县影剧院对鉴定意见的鉴定程序无异议，其又无证据推翻该鉴定意见，故对靖远县影剧院主张不予赔偿艾和富装修残值及营业损失的辩解理由不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1734元，由上诉人艾和富、靖远县影剧院各负担867元。退回上诉人艾和富、靖远县影剧院预交的案件受理费各867元。
本判决为终审判决。
审 判 长 芦常青
代理审判员 李作凤
代理审判员 成 蕾
二〇一四年三月二十日
书 记 员 高霞飞