江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1953号
上诉人（原审原告）：张慎明，男，1969年8月29日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人（原审原告）：张凡，男，1989年7月1日，汉族，住南京市玄武区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓兰，江苏中盟律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张慎斌（系张慎明哥哥），住南京市玄武区。
被上诉人(原审被告)：南京晨旺房地产开发有限公司,住所地南京市玄武区百子亭4号。
法定代表人：陈春生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：晏兵克，江苏创盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄小浩，女，该公司员工，住南京市江宁区。
上诉人张慎明、张凡因与被上诉人南京晨旺房地产开发有限公司（以下简称晨旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张慎明、张凡的委托诉讼代理人陈晓兰、张慎斌，被上诉人晨旺公司的委托诉讼代理人晏兵克、黄小浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张慎明、张凡上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判撤销涉案房屋的抵押，被上诉人继续履行合同，按合同将涉案房屋的房产证、土地证过户至上诉人名下，并由被上诉人承担过户所需要缴纳的税费等费用。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方签订的《认购协议》有效，应当继续履行。一审法院认为“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”是错误的，因为标的物是确定的（面积可以补差），是可以办理权属证书的，且该协议所认购的房屋产权已经办理到了被上诉人名下。2、被上诉人存在恶意侵权违法行为。被上诉人在2006年10月19日补充协议中承诺在2007年10月底前办理房屋产权证、土地证手续，但在上诉人已经缴纳完毕全款并实际占有使用房屋的情况下，被上诉人却私自将该涉案房屋的产权证办到其公司名下并抵押给银行。上诉人每年数次向被上诉人询问，被上诉人均隐瞒上诉人该事实。同时，被上诉人还未经房产部门的批准对商铺进行私自改造。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
晨旺公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
张慎明、张凡向一审法院起诉请求：1.要求被告晨旺公司将其购买的112商铺（面积为61.56平方米）的房产证、土地使用权证过户至其名下；2.要求被告晨旺公司赔偿其损失60000元。
一审法院认定事实：2005年1月5日，晨旺公司与张慎明签订了《认购协议》1份，载明：“甲方：晨旺公司，乙方：张慎明……乙方拟购甲方位于南京市江宁区麒麟镇悦民路西段麒麟装饰市场南院商铺（现已登记为：南京市江宁区麒麟街道悦民路9号装饰市场综合楼03幢，以下简称“装饰市场综合楼03幢”）112室房屋壹套。建筑面积为61.56平方米（最终面积以产权登记面积为准，多退少补）。二、认购价格：乙方认购房屋价格以建筑面积计算单价为5700元/平方米，房款合计350892元；……三、付款方式和付款时间1、乙方选择分期付款方式，付款时间按下列条款执行：①签订协议时付壹拾万元整②陆月份付壹拾万元整③交付付清余款……四、交付标准1.交付时间以正式签订买卖契约为准……五、其他条款……3.签订买卖契约日期为陆月份。交付使用日期为05年12月31日，甲方违约定金双倍退还……4.首付款内含定金壹万元整。5.本协议附商铺平面图壹份。6.本协议具有与正式买卖契约同等法律效力。”上述协议签订当日，张慎明支付了100000元价款。
2006年3月18日，张慎明、张凡（乙方）共同与晨旺公司（甲方）就上述房屋买卖事宜又签订了“补充协议”1份，载明：“经双方友好协商达成以下补充协议：乙方所购原南院商铺编号112号调整为编号B3-1号，特此补充协议说明。附《南院一层商铺编号图（2006-1-12）》为准”。该“补充协议”后附的“南院一层商铺编号图”（装饰市场综合楼03幢商铺平面图）中，由北向南依次相邻排列有编号为B3-1、B3-2、B3-3、B3-4、B3-5的五间商铺。
2006年10月19日，晨旺公司又与张慎明、张凡签订了“商铺出售补充协议”1份，载明：“……一、2006-10-19日张凡、张慎明交清南院B3-1（该商号有所变动但位置不变）商铺全款，该商铺所有权归张凡、张慎明所有，包括所收年租金、商铺契约。二、业主张凡、张慎明将所收年租金的5%作为市场管理费交于新麒麟装饰城。相关税款由张凡、张慎明支付。三、本商场承诺2007年10月底办理房屋产权证、土地证等相关手续……”后因晨旺公司直到2008年7月18日才取得了装饰市场综合楼03幢共108套商铺的预售许可证，其至今亦未与张慎明、张凡就案涉房屋签订正式的房屋买卖合同。
2009年10月13日，晨旺公司办理了装饰市场综合楼03幢各商铺的所有权证，并将原房号为B3-1、B3-2、B3-3、B3-4、B3-5（登记后，房号变更为：121、122、123、124、125）的五间商铺的产权登记至其自身名下。其中121商铺的所有权证书记载：坐落于南京市××区××街道××路××装饰市场综合楼××区房权证初字第JN001243**），建筑面积为28.83平方米，共有公摊面积为9.46平方米，套内面积为19.37平方米；122商铺所有权证书记载：坐落于南京市××区××街道××路××装饰市场综合楼××区房权证初字第JN001243**），建筑面积为47.13平方米，共有分摊面积为15.47平方米，套内面积为31.66平方米。
2010年9月25日，中国民生银行股份有限公司南京分行与陈春生签订了一份个人借款合同，约定由被告陈春生向中国民生银行股份有限公司南京分行借款1000万元，借款期限120个月，晨旺公司以其位于装饰市场综合楼03幢的31套房屋（含本案合同所涉的121、122等商铺）为上述借款提供抵押担保，并到房产登记部门办理了抵押登记。该抵押权至今尚未解押。
另查明，晨旺公司曾对装饰市场综合楼03幢121、122、123、124、125号五间商铺均进行过重新区分面积改造，但并未报规划部门和房产登记部门批准、备案或登记。2006年10月，被告晨旺公司将装饰市场综合楼03幢121和122两个商铺合并，将其中一部分重新改建成新的商铺（套内面积为60.84平方米，7.8米×7.8米）并交付给原告张慎明、张凡，两原告实际占有使用该面积的商铺至今。
2015年10月，原告张慎明、张凡向一审法院提起诉讼，要求被告晨旺公司将《认购协议》中载明的61.56平方米的商铺过户至二人名下，并赔偿因迟延过户造成的损失。审理中，经一审法院现场勘验，装饰市场综合楼03幢121、122、123、124、125五间商铺各自所占的套内面积均与其产权证上记载不符。晨旺公司承认其对该五间商铺进行过私下改建（为了满足对外出租的需要，根据承租人要求的面积大小，对装饰市场综合楼03幢各商铺进行了重新分割面积），上述五间经过规划审批后登记的房产实际已不存在。张慎明、张凡对上述事实予以认可。张慎明、张凡还陈述，双方并未对商铺的交付时间进行约定，其购买该商铺的目的是为了经营五金电器，晨旺公司于2006年10月向其交付商铺后，其就一直占有使用（出租或自营）该商铺至今，其现在占有使用的改建后的商铺套内面积实际上并不小于《认购协议》中约定的112号商铺的面积。后一审法院根据查明的事实向张慎明、张凡进行释明：如其主张的112号商铺无法办理登记过户手续，是否愿意变更诉讼请求为解除《认购协议》，并要求晨旺公司赔偿其损失。但张慎明、张凡坚持要求晨旺公司将其购买的61.56平方米商铺过户至其二人名下。晨旺公司于第二次庭审中经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼。
一审法院认为，原告张慎明、张凡与被告晨旺公司签订的《认购协议》、“补充协议”、“商铺出售补充协议”系双方当事人真实的意思表达，且具备买卖合同基本要素，晨旺公司就案涉房产已取得了预售许可手续，故上述合同系有效并成立的合同，应受法律保护。对于晨旺公司辩称张凡并非本案适格原告的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，无论张慎明、张凡所主张过户的标的物为《认购协议》中载明的“112商铺”（建筑面积61.56平方米），还是其现在实际占有使用的商铺，均系未办理权属登记（或实际不存在）的房产，故其该项主张无法得到支持。另，即使张慎明、张凡主张的标的物为经登记的装饰市场综合楼03幢121或122商铺，但该两间商铺已经晨旺公司私自改建，实际面积与房产登记部门备案的面积不符，且已经设立了抵押权，亦无法办理过户手续，故张慎明、张凡关于要求过户的主张，一审法院不予支持。
对于张慎明、张凡主张的损失，因张慎明、张凡陈述，双方并未对商铺交付的时间进行约定，且晨旺公司于2016年10月向其交付了《认购协议》约定的同地段足额面积（套内面积60.84平方米）的商铺后，其一直占有使用（出租或自营）至今，即张慎明、张凡对此并不存在经济损失，且其亦未能对其它损失提供相应的证据证明，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。被告晨旺公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：驳回原告张慎明、张凡的诉讼请求。案件受理费2130元，由原告张慎明、张凡负担1300元，由被告晨旺公司负担830元。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。
二审中，经本院询问，被上诉人表示不同意提前涤除涉案房屋上的抵押权，上诉人亦不愿意垫资涤除该房屋上存在的抵押权。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《认购协议》合法有效，双方均应依约履行。依据该认购协议，上诉人向被上诉人购买建筑面积为61.56平方米的商铺，上诉人已缴纳完毕全部房款，被上诉人除应将商铺交付上诉人使用外，亦应协助上诉人办理该商铺的房产证和土地证。被上诉人2009年10月13日办理了相应商铺的产权登记手续，上诉人所购买房屋与被上诉人已办理产权证的121、122号商铺位置基本相同，虽然121、122号商铺建筑面积合计为75.96平方米，大于上诉人购买商铺的建筑面积，但双方在认购协议中已经约定，最终面积以产权登记面积为准，多退少补，故在上诉人补交相应房款的情况下，被上诉人应当协助上诉人办理121、122号商铺的产权过户手续。目前，121、122号商铺上设有抵押权，不具备过户条件，上诉人要求被上诉人办理房产证和土地证的过户手续，本院不予支持。上诉人可待条件具备时或变更相应的诉讼请求，另行主张权利。
综上所述，张慎明、张凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2130元，由上诉人张慎明、张凡负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年六月二十三日
书记员 汪海燕