辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终331号
上诉人（原审原告）：李雪莲，女，1974年4月14日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。
委托诉讼代理人：侯继军，辽宁翰林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁太平洋电梯有限公司，住所地：朝阳市龙城区龙城工业园区。
法定代表人：万军，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朝阳金隆园房地产开发有限公司，住所地：朝阳市双塔区中山大街四段26号。
法定代表人：刘文坤，系该公司经理。
被上诉人（原审被告）：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地：喀左县大城子镇河畔新村B区3号楼。
法定代表人：刘文坤，系该公司经理。
上诉人李雪莲与被上诉人辽宁太平洋电梯有限公司（以下简称太平洋公司）、被上诉人朝阳金隆园房地产开发有限公司（以下简称朝阳金隆园公司）、被上诉人喀左县金隆园房地产开发有限公司（以下简称喀左金隆园公司）申请执行人执行异议之诉一案，朝阳市中级人民法院作出（2016）辽13民初4号民事判决。李雪莲不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李雪莲诉称：2016年2月3日，李雪莲收到（2016）辽13执异2号执行裁定书，李雪莲认为“中止对位于喀左县大城子镇滨河南路的凌滨鑫苑第4栋04111、04112、04132、04141、04142、04152号房屋执行”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。1、太平洋公司主张的权利属于债权，争议房屋没有办理物权登记或备案，不能对抗法院的查封。太平洋公司与喀左县金隆园公司、朝阳金隆园公司形成的以房抵账约定是合同法律关系，是债权，且争议房屋没有办理物权登记或备案。以房抵账形成的债权不具有优先受偿权，不产生物权效力，对抗不了法院的查封。2、太平洋公司主张权利所依据的合同无效。太平洋公司与喀左金隆园公司、朝阳金隆园公司签订的产品销售合同、产品安装合同及电梯销售合同补充协议违反《中华人民共和国招标投标法》的强制性规定，没有依法进行招标投标，属于无效合同。3、太平洋公司据以提出执行异议的（2015）朝民一初字第00128号民事判决书，不应作为采纳太平洋公司执行异议的合法依据。该判决认定事实错误、适用法律错误，且违反法定程序，未按法律规定通知李雪莲作为第三人参加诉讼，故诉至人民法院，请求判令：1、对位于喀左县大城子镇滨河南路的凌滨鑫苑第4栋04111、04112、04132、04141、04142、04152号的房屋许可执行；2、太平洋公司、朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司承担本案诉讼费用。
太平洋公司答辩称：1、太平洋公司与喀左金隆园公司并非普通的债权债务关系，而是建筑施工合同关系。在双方签订产品销售合同、安装合同及补充协议时就约定用涉案房产抵顶工程款，不是普通的以物抵债。根据法律相关规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而李雪莲享有的仅是普通债权。2、案外人主张实体权利的判断，不受登记、占有等物权公示方法和权利外观的限制，应当按照实际权属进行认定，合同即认定权属的重要依据，太平洋公司有充分证据证明其系涉案房产的实际权利人，足以排除执行。3、太平洋公司与喀左金隆园公司签订的产品销售合同、安装合同及补充协议合法有效，不需经过招投标，李雪莲主张缺乏法律依据。4、太平洋公司提出执行异议的依据不是法院的判决书，而是合同及已实际履行的事实。从时间看，2012年4月24日产品销售合同就已经签订并实际履行，2014年10月13日、14日太平洋公司已领取了抵账房的钥匙，李雪莲的财产保全时间为2014年10月16日，这足以证明太平洋公司对本案诉争房产享有实体权利，与法院判决书无关。5、太平洋公司对本案诉争房屋享有的是准物权，应当视同物权的效力。太平洋公司在签订合同之初就约定用房产抵顶工程款，后太平洋公司安装了约定的电梯，喀左金隆园公司为太平洋公司出具了收款收据，并将抵顶工程款的房屋交付给太平洋公司，虽没有物权登记，但已实际占有，相当于准物权，应视同物权的效力，从这点说，太平洋公司对诉争房产的权利要优先于李雪莲的普通债权。即使按照普通的以物抵债认定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，太平洋公司亦能够排除执行。综上，请法院驳回李雪莲的诉讼请求。
朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司共同答辩称：涉案房屋已交付给太平洋公司，应属太平洋公司所有，法院裁定中止执行没有错误。
一审经审理查明，2012年4月24日，太平洋公司与喀左金隆园公司分别签订了产品销售合同、产品安装合同、电梯销售合同补充协议，约定用包含本案涉案房屋在内的19户商品房抵顶电梯总价款。2014年10月13日、14日，喀左金隆园公司将19户商品房钥匙交付给太平洋公司。
2014年10月15日，一审法院就申请人李雪莲与被申请人刘文坤、苑红华、朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司借款合同纠纷一案作出（2014）朝立一民保字第00022号民事裁定书，裁定对被申请人价值约3000万元的财产采取保全措施。2014年10月16日，一审法院向喀左县房产管理处送达协助执行通知书，查封喀左金隆园公司所有的喀左县房屋。
2015年5月7日，一审法院就李雪莲诉刘文坤、苑红华、朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司借款合同纠纷一案作出（2014）朝民一初字第00247号民事判决书，判决刘文坤于该判决生效后十五日内，偿还李雪莲借款本金2000万元，并以2000万元为基数，自2014年7月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计付利息至判决确定的给付之日止；朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司、苑红华对上述债权承担连带偿还责任。
2015年8月25日，一审法院就太平洋公司诉喀左金隆园公司、朝阳金隆园公司合同纠纷一案，作出（2015）朝民一初字第00128号民事判决书，判决太平洋公司与喀左金隆园公司签订的产品销售合同、产品安装合同、电梯销售合同补充协议合法有效；喀左金隆园公司于该判决生效后十日内，协助太平洋公司办理涉案房屋的产权登记手续；喀左金隆园公司如不能履行上述第二项义务，应赔偿该房屋的相应价款；朝阳金隆园公司对上述债务承担连带责任；太平洋公司应向喀左金隆园公司交付未履行的11部电梯以及25部电梯验收合格证。
李雪莲诉刘文坤、苑红华、朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司借款合同纠纷一案执行过程中，太平洋公司提出执行异议，2016年，一审法院作出（2016）辽13执异2号执行裁定书，裁定中止对位于喀左县房屋的执行。
上述事实，有产品销售合同、产品安装合同、电梯销售合同补充协议、收条、民事裁定书、协助执行通知书、民事判决书、执行裁定书及庭审笔录在卷佐证，以上证据经庭审质证和一审法院审查，具有证明效力。
一审法院认为，根据建筑工程分部工程划分规则，电梯安装属于建筑工程中的设备安装工程，即太平洋公司与喀左金隆园公司之间设立的是建筑施工合同关系。太平洋公司在涉案房产查封之前已与喀左金隆园公司签订了产品销售合同、产品安装合同及电梯销售合同补充协议，明确约定了以涉案房屋抵顶工程价款，上述合同及协议系双方当事人真实意思的表示，等价有偿，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。太平洋公司履行了电梯安装义务，对喀左金隆园公司用以抵顶工程价款的涉案房屋享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，故太平洋公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，李雪莲主张对涉案房产许可执行的诉讼请求，缺乏事实基础及法律依据，一审法院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
驳回李雪莲的诉讼请求。
案件受理费100元，由李雪莲承担。
李雪莲的上诉理由和请求是：1、一审判决认定事实错误：（1）太平洋公司主张权利所依据的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。一审法院认定合同有效是错误的。太平洋公司与喀左金隆园公司、朝阳金隆园公司于2012年4月24日签订的《产品销售合同》、《产品安装合同》及《电梯销售合同补充协议》，违反《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的强制性规定，没有依法进行招投标，属于无效合同。根据《中华人民共和国招标投标法》第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目……。《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条规定，关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：（五）商品住宅，包括经济适用住房；第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的。需要声明一点，重要设备采购虽说不是建筑施工行为，但根据法律规定必须需要招投标。本案太平洋公司销售及安装的电梯价值为700多万元，且在商品住宅上使用，根据上述法律规定应当进行招投标而没有招投标，违反了法律强制性规定，属无效合同。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定，建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。（2）太平洋公司的以房抵帐约定属于债权，查封登记属于不动产登记，债权不能对抗物权效力的查封登记。全国人大常委会授权，国务院2015年制定的《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。查封登记是不动产登记的一种，具有物权效力。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。太平洋公司与朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司签订的《产品销售合同》、《产品安装合同》，他们之间形成的以房抵账约定是合同法律关系，是债权，且争议房屋没有办理物权登记或备案。以房抵账形成的债权不具有优先受偿权，不产生物权效力。李雪莲申请的财产保全，法院依法履行了查封登记程序，查封登记属于物权调整范畴，本案太平洋公司的债权对抗不了物权的查封登记。执行异议裁定没有分清两种权利的性质与区别，支持太平洋公司执行异议成立是错误的。2、一审判决适用法律错误，电梯货款不是建筑工程款，不享有优先权，不能适用《合同法》第二百八十六条。首先，电梯货款是基于销售合同而产生的，与建筑施工风马牛不相及，并不是建筑工程款。如果电梯货款是工程款，那么如配电箱、钢筋、水泥、沙子货款是否都赋予优先权。另，建筑优先权的法律根据是《合同法》第二百八十六条，该条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。法律对享有建筑优先权的程序、主体及客体都有明确的严格限定，太平洋公司、朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司之间的所谓以房抵帐行为不适用此条款调整。其次，电梯销售与安装合同是分别签订分别取费的，是两个独立的合同，不能主观的用安装合同取代销售合同的独立地位，混淆基本法律概念。综上，一审法院认定太平洋公司、朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司之间设立的是建筑施工合同关系；认定以上合同及协议合法有效；认定电梯货款为建筑工程款享有优先权的观点是错误的，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求贵院依法撤销朝阳市中级人民法院（2016）辽13民初4号民事判决书，发回重审或依法改判。由太平洋公司、朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司承担本案一切诉讼费用。
太平洋公司答辩称：1、太平洋公司与朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司签订的《产品销售合同》、《产品安装合同》、《电梯销售合同补充协议》是合法有效的，并且已经实际履行，太平洋公司为朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司安装的电梯已经全部运行并验收合格。根据国家发改委《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司所开发的建设工程虽属于商品住宅，但随着《住房城乡建设部关于推进建筑业发展和改革的若干意见》（建市〔2014〕92号）的出台，各地根据该文件第五条内容：“（五）改革招标投标监管方式。调整非国有资金投资项目发包方式，试行非国有资金投资项目建设单位自主决定是否进行招标发包，是否进入有形市场开展工程交易活动，并由建设单位对选择的设计、施工等单位承担相应的责任。”纷纷出台政策大都为非国有投资主体自行决定是否进行招标。因此，签订商品房施工合同并不必须要经过招标、投标，李雪莲的说法缺乏法律依据。而且，太平洋公司为朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司安装电梯的合同已经全部履行完毕，所安装的电梯已经交付运行并验收合格，太平洋公司要求按照合同约定给付工程款并无不当，人民法院也不会轻易认定一个良性履行的合同为无效合同。况且，已经发生法律效力的朝阳市中级人民法院（2015）朝民一初字第0028号民事判决书对上述合同的有效性已经做了认定。2、太平洋公司对本案诉争房产具有实体权利，足以排除法院的强制执行。太平洋公司与朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司在电梯及安装合同中约定用房产抵顶电梯款及安装费，太平洋公司就具有了对该抵账房的物权期待权，在太平洋公司履行主要合同义务后朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司实际向太平洋公司交付了抵账房，虽然没有物权登记，但已经实际占有，相当于准物权，应视同物权的效力。李雪莲申请法院查封要实现的是金钱给付债权，法院查封的目的是保障生效判决的顺利执行，保障债权的实现，其并不具有不动产登记的物权效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第25条第1款第5项规定，“其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权或其他权利人的证据判断”。据此，人民法院对案外人异议审查采取的是实质审查标准，即对案外人主张实体权利的判断，不受登记、占有等物权公示方法和权利外观的限制，应当按照实际权属进行认定，合同就是认定权属的重要依据。该司法解释并没有赋予查封以物权的效力。从时间看，太平洋公司与朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司早在2012年4月24日就已经签订电梯合同，并且实际履行，朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司于2014年10月13日、14日向太平洋公司交付了抵账房钥匙及房屋，李雪莲请求的财产保全发生在2014年10月16日，也就是说朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司向太平洋公司交付顶账房在先，李雪莲申请财产保全在后。这些证据足以证明太平洋公司对本案诉争房产享有实体权利，能够排除法院的执行。3、太平洋公司依电梯合同从朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司取得的8户抵账房应定性为工程款，太平洋公司因此具有优先受偿权。根据建筑工程分部工程划分规则，电梯安装属于建筑工程中设备安装工程。太平洋公司与喀左金隆园公司之间的法律关系不是普通的债权债务关系，而是施工合同关系。该8户诉争房产属于朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司给付太平洋公司的工程款。太平洋公司起诉朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司行使的是工程款请求权，由于朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司在交付顶账房源后未能办理产权登记手续，太平洋公司提起诉讼要求朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司办理顶账房登记手续，目的是进一步实现优先受偿权。从起诉的时间看，并未超出法律规定的六个月的期限。从合同履行看，太平洋公司为朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司安装的33部电梯均已投入运行并且经验收合格。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释[2002]16号）第一条之规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”而李雪莲对朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司享有的是借贷普通债权，不具有优先性，因此，太平洋公司对于本案诉争房屋要优先于李雪莲对朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司的普通债权。综上所述，一审法院的判决是正确的，李雪莲的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，应依法予以驳回，维持原判。
朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司经依法传唤均未到庭进行答辩。
本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院经审理认为，关于太平洋公司与朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司签订的《产品销售合同》、《产品安装合同》及《电梯销售合同补充协议》的效力问题。上述合同的效力问题辽宁省朝阳市中级人民法院已于2015年8月25日作出（2015）朝民一初字第00128号民事判决书，该判决书确认以上合同有效，且该判决书已经生效。因以上合同的效力是已经生效的法律文书所确认的事实，故本院对李雪莲主张合同无效不予支持。关于李雪莲主张的其申请财产保全，法院依法履行了查封登记。查封登记属于物权调整范畴，本案太平洋公司的债权对抗不了物权的查封登记的问题。李雪莲申请法院查封要实现的也是其普通的金钱债权，法院查封的目的是保障李雪莲普通金钱债权生效法律文书能够得到顺利执行，保障李雪莲的债权得到实现，法院的查封并不代表李雪莲就直接享有了查封财产的物权，故李雪莲的该项主张本院不予支持。关于电梯及电梯安装费是否属于工程款的问题。根据建筑工程分部工程划分规则，电梯安装属于建筑工程中的设备安装工程，电梯及电梯安装与整栋楼的房屋是一体的，该楼建好后电梯的所有权随工程一并转移。即太平洋公司与喀左金隆园公司之间设立的是建筑施工合同关系，且该部分工程量已经实际投入物化到建设工程中，所以该部分工程款应认定为工程价款，故李雪莲的该项主张本院不予支持。关于工程款优先权的问题。该部分款项属于工程价款，应予优先受偿。另，太平洋公司与朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司签订了《产品销售合同》、《产品安装合同》及《电梯销售合同补充协议》，并在合同中约定以房抵顶工程款，太平洋公司履行了电梯安装义务，朝阳金隆园公司、喀左金隆园公司也在李雪莲申请查封之前将房屋钥匙交付给了太平洋公司，以上合同已实际履行完毕，故本院对于李雪莲的该项主张不予支持。综上，太平洋公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。李雪莲主张对涉案房产许可执行的诉讼请求，缺乏事实基础及法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，李雪莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李雪莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙维良
审判员 唐云涛
审判员 黄立君
二〇一八年六月二十日
书记员 李丹妮