河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫民再655号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：武玉杰，男，汉族，1977年12月4日出生，住河南省浚县。委托诉讼代理人:赵宏斌，河南明星律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李凤彬，男，汉族，1970年11月22日出生，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人:张炯、黄东升，河南路德律师事务所律师。一审被告：杨志华，女，汉族，1986年3月24日出生，住河南省鹤壁市淇滨区。一审被告：杨保国，男，汉族，1963年8月4日出生，住河南省鹤壁市鹤山区。再审申请人武玉杰因与被申请人李凤彬、一审被告杨志华、杨保国执行异议之诉纠纷一案，不服河南省鹤壁市中级人民法院（2016）豫06民终592号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月11日作出（2016）豫民申1185号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2016年11月25日公开开庭审理了本案。再审申请人武玉杰及委托诉讼代理人赵宏斌,被申请人李凤彬及委托诉讼代理人张炯、黄东升，一审被告杨志华、杨保国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。武玉杰申请再审称，1、涉案房屋虽未办理过户登记手续，但其与杨志华、杨保国签订房屋买卖合同后，已经于查封前支付了全部房款，杨志华也交付了房屋，该房屋的实际所有权已经转移。2、其作为房地产开发商，拥有大量的现金并有使用现金交易的习惯，并不能因不符合一般人的交易习惯而否定交易的真实性。3、其提交的装修工人、小区业主等证人证言、物业水某票据以及物业出具的证明等均可证明其已经实际占有该房屋。4、因涉案房屋办理了银行按揭手续，需提前还贷解除抵押手续后方可办理过户登记，而提前还贷需经银行的审核批准，其已经不断的督促杨志华尽快还贷。因此其对未办理过户登记手续不存在过错。综上，请求撤销二审判决，支持其一审诉请。李凤彬答辩称，1、涉案房屋登记所有人为杨保国、杨志华，即使武玉杰与杨志华、杨保国签订的房屋买卖合同合法有效，双方之间也是债权关系，房屋所有权人并非武玉杰。2、武玉杰虽主张其已支付了全部房款1200000元，但没有一笔转账凭证，仅有杨志华出具的收条，不符合常理。3、武玉杰申请出庭的证人所作的证言前后矛盾，而其提交的物业水某均显示缴费人为杨保国。因此上述证据并不能证明武玉杰已经实际占有该房屋。4、武玉杰对未办理过户登记手续，存在过错。武玉杰作为房地产商人，具备高于一般人的房产交易常识，但本案中，武玉杰却对自己购买的价值1200000元的房屋情况一无所知，也未去房管部门做备案登记，并未尽到相应的谨慎义务。综上，请求驳回武玉杰的再审请求，维持原审判决。杨志华答辩称，房屋登记薄记载的所有人虽为杨保国、杨志华，但实际上该房屋是其个人购买并支付房款，该房屋的所有权归其个人所有。杨保国答辩称，其并不是真正的房屋所有权人，实际所有权人为杨志华。武玉杰于2014年3月25日向鹤壁市鹤山区人民法院起诉请求：1、确认武玉杰与杨志华、杨保国之间的房屋买卖合同合法有效，淇滨区××淇水春天小区××单元××层楼房为武玉杰所有；2、停止对位于淇滨区××淇水春天小区××单元××层楼房的强制执行并解除查封扣押措施。鹤壁市鹤山区人民法院一审认定事实，位于淇滨区××淇水春天小区××单元××层复式房屋1套，系杨保国、杨志华购买，购房时在银行办理了按揭贷款。2010年9月13日在鹤壁市房管局办理了房产证，登记所有权人为杨保国，共有人为杨志华。2011年5月2日，武玉杰与杨保国、杨志华签订了《房屋买卖合同》，购买该处房产，价格1200000元。武玉杰于2011年5月2日、5月5日、5月11日、5月29日分4次支付杨保国、杨志华现金1200000元。但双方未办理产权过户登记手续。杨保国、杨志华于2011年9月6日将案涉房屋贷款付清。另查明，在审理李凤彬与杨保国民间借贷纠纷一案中，李凤彬提出财产保全申请，鹤壁市鹤山区人民法院于2011年8月17日向鹤壁市房管局送达了（2011）鹤山民初字第826号民事裁定书及协助执行通知书，将该涉案房屋依法保全查封。武玉杰于2011年10月25日提出保全异议。判决生效后，李凤彬申请执行，2013年9月23日裁定拍卖该涉案房屋。2013年11月25日，案外人武玉杰提出执行异议。鹤壁市鹤山区人民法院于2014年1月23日作出（2013）鹤山执异字77-2号执行裁定书，裁定驳回武玉杰的异议。武玉杰对该裁定不服提起执行异议之诉。鹤壁市鹤山区人民法院一审认为，一、关于案涉房产的所有权人问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”被依法查封的位于鹤壁市淇滨区××淇水春天小区××单元××层东户房产，房地产管理部门登记的所有权人为杨保国，共有人为杨志华。武玉杰与杨保国、杨志华签订的《房屋买卖合同》合法有效，但由于没有进行不动产变更登记，该房屋的所有权不发生转移。因此，武玉杰主张该房屋归其所有，不予支持。同理，杨保国、杨志华辩称该房产是杨志华个人出资，应为杨志华个人所有，不予采信。二、关于应否对涉案房产解除查封、停止执行问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”武玉杰是房地产开发商，于2011年5月2日与杨保国、杨志华签订《房屋买卖合同》，5月29日前即分四次支付房款1200000元。2011年8月17日法院依法查封案涉房产。截止一审庭审结束，武玉杰未提供其在查封案涉房产前办理房产变更登记的证据、其对案涉房产享有所有权的证据以及案涉房产查封前其已实际占有的证据。因此无法认定武玉杰在支付1200000元巨额现金后，对在长达2个多月期间内未办理过户登记手续不存在过错。故武玉杰要求停止执行并解除查封扣押的案涉房产的诉讼请求，无事实依据和法律依据，不予支持。该院于2015年12月10日作出（2014）鹤山民初字第175号民事判决：一、武玉杰与杨保国、杨志华于2011年5月2日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回武玉杰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由武玉杰负担。武玉杰上诉请求：依法改淇滨区××淇水春天小区××单元××层层楼房为武玉杰所有；停止对位淇滨区××淇水春天小区××单元××层层楼房的强制执行并解除查封扣押措施。河南省鹤壁市中级人民法院二审认定事实与一审一致。河南省鹤壁市中级人民法院二审认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案武玉杰提起案外人执行异议之诉，对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由是，一、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，武玉杰虽与杨志华、杨保国签订房屋买卖合同，但并未办理房产变更手续，不发生物权效力，该房屋的所有人仍为杨志华和杨保国；二、武玉杰向杨志华分四笔共支付了1200000元的房屋对价，如此大额的付款，仅有杨志华的收条，没有一笔转账凭证予以印证，不符合一般人的交易习惯。况且武玉杰为房地产开发商，更应谨慎注意；三、武玉杰称已实际占有该房屋，并在二审中提交三份证人证言水某费、物业费支付凭证，但三份证人证言前后矛盾，且对房屋的具体情况无法描述；所提交水某费及物业费均显示为杨保国，因此武玉杰提交的上述证据不能证明其主张。综上，就武玉杰与房屋买卖合同的相对方杨志华、杨保国而言，双方对于签订合同及付款均无异议，一审判决双方签订的房屋买卖合同有效并无不当，但双方并未办理房产过户手续且武玉杰无证据证明已实际占有该涉案房屋，故武玉杰对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。武玉杰上诉请求不成立，不予支持。该院于2016年4月27日作出（2016）豫06民终字592号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武玉杰负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2008年8月，杨保国、杨志华与鹤壁市广厦房产置业有限公司签订了房屋购买合同，购买位淇滨区××淇水春天小区××单元××层层复式房屋1套，付款方式为银行按揭贷款。该房产登记所有权人为杨保国，共有人为杨志华。2011年5月2日，武玉杰与杨保国、杨志华签订了《房屋买卖合同》，约定房屋价款1200000元，自合同生效之日起30日将房屋全部价款支付完毕。武玉杰称其已支付完全部购房款，但仅提供了杨志华给其出具的四张收条。2011年9月6日，杨志华、杨保国向银行偿还剩余房贷319200.32元。其他认定事实与原审一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：武玉杰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决驳回武玉杰诉讼请求理由是否充分。本案中，武玉杰主张其对杨保国与李凤彬之间的借款纠纷而形成的债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，武玉杰作为涉案房屋的买受人，需同时满足在房产查封前已经支付全部价款并实际占有，且其对未办理过户登记手续不存在过错三个条件，才享有足以排除强制执行的实体权利。一、关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。武玉杰主张其已于2011年5月29日前分四次以现金方式支付完全部房款1200000元，有杨志华给其出具的四张收条为证。对此本院认为，首先，武玉杰虽称其系房地产商人，有支付大量现金的能力，但也正因其为商人，对交易风险的控制意识也相对较高，交易中应当更重视交付凭证。而大额的现金支付方式，有违交易的安全及便捷的一般惯例。而且对于该笔款项，杨志华既没有相应的存款凭证，也没有对外付款情况可以与收条相印证。其次，武玉杰在签订买卖合同时已知该房产办理了银行按揭，需提前还贷解除抵押手续后方可办理过户登记。本案中，杨志华、杨保国于2011年9月6日将剩余房贷还清。一般买受人在房产未办理过户登记前尚且不会支付全部房款，而武玉杰作为熟知房产交易流程及房产买卖风险的行业人士，却在杨志华未办理解除抵押登记手续的情况下，即支付完全部购房款，明显违背一般的社会生活经验。由此可见，整个房款支付过程，背离常理。同时，杨保国作为该房屋所有权人，在另案中房屋被查封以及开庭审理时均没有以房屋已经出售提出抗辩。综上，在无其他证据佐证已支付全部价款的情况下，根据证据高度盖然性的证明标准，二审对该事实未予认定，并无不妥，本院予以确认。二、关于涉案房屋在查封之前武玉杰是否已实际占有的问题。武玉杰提供证人证言、物水某费收据及物业证明等证据用以证明其已实际占有该房屋。本院认为，物水某费载明缴费人员杨保国，且缴费时间均在涉案房屋查封后。物业证明也并未显示武玉杰何时入住。而证人证言的真实性、可靠性容易受到其他因素影响，且证人又与武玉杰存在一定利害关系。故武玉杰主张其在查封前已实际占有涉案房屋缺乏充分证据证明。综上，武玉杰就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益证据不足，其再审请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实虽部分有误，但实体处理适当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持河南省鹤壁市中级人民法院（2016）豫06民终592号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  卞亚峰代理审判员  魏佳佳代理审判员  万宗杰二〇一六年十二月二十七日书 记 员  高继伟