河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民再5号
监督机关：驻马店市驿城区人民检察院。
原审原告驻马店市第一高级中学。住所地驻马店市驿城区解放路**号。
法定代表人郭冰川，校长。
委托代理人骆春光，男，1970年5月6日出生，汉族，该校教师，住驻马店市驿城区。
委托代理人冯鹏，河南尚成律师事务所律师。
原审被告吴磊，男，1970年8月18日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托代理人吴清山，男，1948年3月16日出生，汉族，住驻马店市驿城区。系吴磊之父。
委托代理人吴彦东，河南同立律师事务所律师。
第三人张世佳，男，1950年6月18日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
第三人肖中华，男，1970年7月15日出生，汉族，住河南省汝南县。
委托代理人王伟，河南北纬律师事务所律师。
第三人谢清黎，男，1962年6月7日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托代理人王秀丽，女，1982年8月25日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
原审原告驻马店市第一高级中学（以下简称驻马店一高）与原审被告吴磊租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月10日作出（2011）驿民初字第70号民事判决，判决后，原审被告吴磊认为该案存在违法情形，向驻马店市驿城区人民检察院申请监督。2016年8月18日，驻马店市驿城区人民检察院作出驻驿检民（行）违监【2016】41170200001号检察建议书，经本院审判委员会讨论决定，于2016年8月25日作出（2016）豫1702民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭,并依法追加张世佳、肖中华、谢清黎为本案的第三人参加诉讼,公开开庭审理了本案。监督机关驻马店市驿城区人民检察院未派员出庭，原审原告驻马店一高的委托代理人骆春光、冯鹏，原审被告吴磊及其委托代理人吴彦东、吴清山，第三人张世佳，第三人肖中华及其委托代理人王伟，第三人谢清黎的委托代理人王秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
驻马店市驿城区人民检察院提出检察建议：吴磊认为驻马店市驿城区人民法院审理（2011）驿民初字第70号吴磊与驻马店市第一高级中学租赁合同纠纷一案存在违法情形，向本院申请监督。本案现已审查终结。现查明，吴磊并未签收应诉通知书及开庭文书，也未委托河南北纬律师事务所王伟律师代理本案，其本人更未出庭应诉；王伟代理本案的委托书签名是他人冒名所为。吴磊虽为被告，因不能归责于本人之故没能参加诉讼。本院认为，你院在审理此案时，违背《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年）第五十九条第一款、第六十条、第七十八条，最高人民法院关于《适用民事诉讼法的若干意见》第六十九条的规定，未正确履行关于送达与当事人授权委托代理诉讼的职责，致使吴磊的诉讼权利难以保障。综上，根据现行《民事诉讼法》第二百零八条第三款的规定，建议你院及时纠正，以确保正常诉讼秩序。
原审原告驻马店一高在原审中诉称，1996年12月1日，原、被告双方签订租房合同一份，约定：由被告承租原告位于学校大门口西侧、解放路北侧的门面房两间（自东向西房屋编号25、26号），租赁期限至2006年11月30日。租赁期间届满后，双方未续签合同但被告一直使用该房屋。2008年7月25日，原告委托驻马店市驿城区公证处向被告发书面通知一份，要求被告如需继续承租房屋应于2008年8月1日前与原告签订租赁合同，第25、26间租金标准分别为每月1834元、2084元,并交清2008年8月1日前所欠租金10360元和12360元。如不签订租赁合同，视为不在承租该房屋，应在2008年8月1日前将房屋腾空并移交给原告；逾期交付房屋，按照每天1000元的标准赔偿原告经济损失直至搬出。通知送达后，被告至今未与原告签订租赁合同，也未将房屋交付给原告。为此，请求1、依法判令被告搬出租赁房屋，并将房屋交付给原告；2、依法判令被告赔偿原告自2006年12月1日起至2010年10月1日的经济损失124588元（其中，2006年12月1日至2008年8月1日为22720元；2008年8月1日至交付房屋之日按每月1834元和2084元计算），此项请求至被告搬出并交付房屋之日止。鉴定后，原告第二项诉讼请求变更为198106元（2008年8月1日起至2009年8月1日，计12个月，第25间、第26间月租金标准分别为3375元、4388元，两间计款89424元；2009年8月1日至2010年10月1日，计14个月，第25间、26间月租金标准分别为3375元、4388元，两间计款108682元）。2010年10月1日至交付房屋之日止的损失参照司法鉴定意见书中2009年8月1日至2011年3月31日第25间、26间月租金标准3375元、4388元执行。
原审被告吴磊在原审中辩称:1、双方合同到期后，应视为不定期租赁，被告已向原告交纳了100000元续租定金，合同未续订责任不在被告方，原告请求被告搬出房屋，缺乏事实及法律依据；2、解除合同通知书，原告未送达于被告本人，该通知书对被告不产生法律效力。
第三人张世佳述称，2005年3月份左右，我以18万元从吴磊处租赁争议房屋，后因我身体不适，不到一个月我就将该房屋转给肖中华。
第三人肖中华述称，2005年，我通过张世佳妻子的表弟，张世佳将吴磊转租给其的房屋转租给我，后我以吴磊的名义向学校交了10万元的续签合同定金。
第三人谢清黎述称，2010年4月接手，年租金6万元，2010年-2013年年租金8.5万元，2014年-2015年年租金8万元，2016年-2017年年租金10万元。我直接与肖中华签的租赁协议，租金交给肖中华了。
驻马店一高向原审法院起诉请求：1、依法判令被告搬出租赁房屋，并将房屋交付给原告；2、依法判令被告赔偿原告自2006年12月1日起至2010年10月1日的经济损失124588元（其中，2006年12月1日至2008年8月1日为22720元；2008年8月1日至交付房屋之日按每月1834元和2084元计算），此项请求至被告搬出并交付房屋之日止。鉴定后，原告第二项诉讼请求变更为198106元（2008年8月1日起至2009年8月1日，计12个月，第25间、第26间月租金标准分别为3375元、4388元，两间计款89424元；2009年8月1日至2010年10月1日，计14个月，第25间、26间月租金标准分别为3375元、4388元，两间计款108682元）。2010年10月1日至交付房屋之日止的损失参照司法鉴定意见书中2009年8月1日至2011年3月31日第25间、26间月租金标准3375元、4388元执行。
本院原审认定事实：1996年12月1日，原、被告双方签订租赁合同一份。合同约定：1、原告将其解放路营业房两间出租给被告，租期从1996年12月1日至2006年11月30日，租期10年，十年房租136320元；2、租金：订合同时先交十年租金的50%，交付被告方使用时全部交清，3、合同续订：合同到期前一个月续订合同，逾期不续订着原告有权收回房屋；4、被告在租用原告营业房期间，不得私用将房屋转租他人，若确需转让，应经原告同意后，才能办理转让手续，否则原告有权收回房屋，一切经济损失有被告负责。合同签订后，双方均按合同约定履行了义务。2006年7月10日被告向原告市一高交纳门面房续签合同定金100000元。后由于双方房屋月租金标准未达成一致意见未续签合同。2006年11月30日合同到期后，被告吴磊一直使用该房，但未向原告市一高交付租金。2008年7月25日，原告市一高委托河南省驻马店市驿城公证处向被告承租的房屋进行公证送达通知书两份，通知写明：在2008年8月1日前交清第25/26间门面房所欠租金10360元、12360元（至2008年8月1日）。如需继续承租该房，应在2008年8月1日前，分别按每月1834元、2084元的租金标准签订租赁合同（注：凡在2008年7月28日前签订租赁合同的，市一高将给予一个月租金的优惠政策）。如不再承租该房屋，应在2008年8月1日前将所租房屋腾空并移交市一高。凡在2008年8月1日前未与市一高签订租赁合同的，视为不再承租该房。该通知书由门店内的营业员陈倩签收。后被告未与原告续签合同，也未搬出房屋成诉。
另查明，因原、被告双方对2008年8月1日以后的房屋租金标准达不成一致意见，原告于2011年3日向本院提出评估申请，要求对被告所承租的原告大门东侧第25、26间门面房月租金进行评估，本院技术室委托驻马店振兴资产评估事务所进行了评估，该评估机构于2011年4月9日作出驻振评司鉴字（2011）第48号司法鉴定意见书，鉴定结论为，市一高大门东侧自东向西第25间门面房建筑面积为27平方米，2008年8月1日至2009年8月1日的月租金价值为3240元，2009年8月1日至2011年3月31日的月租金价值为3375元。第26间门面房建筑面积为35.1平方米，2008年8月1日至2009年8月1日的月租金价值为4212元，2009年8月1日至2011年3月31日的月租金价值为4388元。
本院原审认为，原、被告于1996年12月1日签订的合同为房屋租赁合同，该合同为有效合同。2006年11月30日租赁期限届满，虽然被告依约于租赁期限届满前向原告预交了续订合同的定金100000元，但双方因故未签订书面的租赁合同，亦未对租赁合同的租赁期限及租金标准达成一致意见，故根据相关法律规定，自2006年12月1日至2008年12月1日止之间，双方形成了不定期租赁合同。不定期租赁合同，出租房有权随时解除合同，租金标准可参照原订合同标准执行，故原告请求从2006年12月1日至2008年8月1日，被告向其支付两间租金共计22720元（136320元÷10年÷12月÷2×20月×2），符合法律规定，应予支持。2008年8月1日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，通知解除了双方的不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该解除合同通知到达被告即生效。解除合同通知到达被告生效后，被告继续使用原告房屋已无法律和合同依据，故原告请求被告返还房屋及要求被告按评估报告的租金标准赔偿其损失，于法有据，本院予以支持。因2008年8月1日至2009年8月1日第25、26间月租金价值分别为3240元、4212元，从2008年8月1日至2009年7月31日，计12个月，两间租金共计89424元（3240元×12月+4212元×12月）；因2009年8月1日至2011年3月31日第25、26间月租金价值分别为3375元、4388元，从2009年8月1日至2010年10月1日，计14个月，两间租金为108682元（3375元×14月+4388元×14月），两项合计租金共计198106元。鉴于被告为与原告续签租赁合同，向原告交付100000元续签合同定金，但被告交付定金后，双方由于对租金及租期问题为达成一致意见，故原告应返还被告交纳的定金100000元，该定金可冲抵被告应向原告支付的上述租金及赔偿款项。被告辩称，其已向原告100000元续租定金，合同未续订责任不在被告方，其不应将房屋交还于原告。因合同的续订系其双方当事人意思表示达成合意的结果，本案原、被告双方对租期及租金未能达成一致意见而为签订书面的租赁合同，被告交纳的定金属成约定金，故被告以其已交纳100000元续租定金为由，拒绝返还房屋，于法无据，本院不予采信。被告又辩称，解除通知书未送达于被告，对被告不产生法律效力。因原告委托河南省驻马店市驿城公证处对被告承租的门面进行公证送达，由被告店面的营业员陈倩签收，应视为该通知书已送达于被告，被告的辩称理由不成立，不予采纳。
本院原审判决：依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、限被告吴磊于本判决生效后十日内将其承租原告驻马店市第一高级中学房屋返还原告驻马店市第一高级中学。二、限被告吴磊于本判决生效后十日内向原告驻马店市第一高级中学支付租金22720元（每月568元，从2006年12月1日起至2008年7月31日，20个月，计款22720元）。三、限被告吴磊于本判决生效后十日内赔偿原告驻马店市第一高级中学经济损失198106元（2008年8月1日起至2009年8月1日，计12个月，第25间、26间月租金标准分别为3240元、4212元，两间计款89424元；2009年8月1日至2010年10月1日，计14个月，第25间、26间月租金标准分别为3375元、4388元，两间计款108682元）。2010年10月1日至交付房屋之日止的损失参照司法鉴定意见书中2009年8月1日至2011年3月31日第25间、26间月租金标准3375元、4388元执行。四、被告吴磊向原告驻马店市第一高级中学交纳的定金100000元可冲抵第二、三项的款项。案件受理费4600元，由被告吴磊负担。
五、再审查明的事实及处理意见
本院再审查明，1996年12月1日，驻马店一高与吴磊签订租赁合同一份，合同载明：“驻马店一中：（甲方）立合同单位：吴磊（乙方）经双方协商，甲方将解放路营业房两间租给乙方具体协议如下：一、租方时间：一九九六年十二月一日至二00六年十一月三十一日。二、房租：甲方租给乙方两间，租期十年，每月房租壹仟壹叁拾陆元正，十年房租壹拾叁万陆仟叁佰贰拾元正。三、交租时间：订合同时先交十年租金的百分之五十，交付乙方使用时全部交清。四、……。五、……。六、……。七、合同续订：合同到期前一个月，续订合同，逾期不订者甲方有权收回房屋，……。八、乙方在租用甲方营业房期间，不得私自将房屋转租他人，若确需转让，应经原告同意后，才能办理转让手续，否则甲方有权收回房屋，一切经济损失有乙方负责。驻马店一中：（驻马店市第一中学校盖章）（甲方）立合同单位：吴磊签名（乙方）一九九六年十二月一日”。合同签订后，双方均按合同约定履行义务。2005年初，吴磊在未征得驻马店一高同意的情况下将该两间门面房转租给第三人张世佳；同年张世佳将该门面房转租给案外人肖中华。2006年4月18日，驻马店一高向吴磊下发通知书（肖中华称该通知张贴在该门面房处），该通知主要内容为：“吴磊商户：你在驻市一高（原驻市一中）所租的解放路门面房于2006年12月30日合同到期。经学校研究决定，老租户有优先续签合同权，请你务必于2006年4月28日前向学校交纳壹拾万元（100000.00元）续签合同定金。如未在2006年4月28日前向学校交纳续签合同定金的商户，学校视为放弃续签合同权，老租户所组的门面房学校另行处理”。该通知由肖中华提交。2006年7月10日，第三人肖中华以吴磊的名义向驻马店一高交纳门面房续签合同定金100000元。2006年11月30日合同到期，但未续签合同，也未向驻马店一高交付租金。2016年12月19日，驻马店一高向吴磊发出通知（肖中华该通知张贴在该门面房处），该通知主要内容为：“吴磊：关于你与学校于1996年12月1日所签订的合同于2006年11月30日已将到期，如你同意续订房屋租赁合同，根据你所使用的房屋面积28.56平方米，按每平方米每天1.9元，月租计1627.92元，一次性交清十五年房屋租金贰拾玖万叁仟零贰拾元整（293020.00）。交款时间从2006年12月19日起至2006年12月28日止，如你方在2006年12月28日下午四点之前不交完房租，学校将视为你方放弃租赁该房屋及优先承租权的权利。交款时应携带原合同、个人身份证原件及复印件，十万元定金收条，缺一不可。另备注：你所交的10万元定金为壹间门面房的定金，学校分配给你第26号门面房（市一高2号楼最西边）”。该通知由肖中华提交。2008年4月20日，第三人肖中华将上述二间门面房租赁给案外人李海雷，租赁期限为2008年4月20日至2011年4月20日；租金为年租金6万元；租赁费由肖中华收取。2008年7月25日，驻马店一高委托河南省驻马店市驿城公证处向吴磊承租的房屋进行公证送达通知书两份，通知写明：在2008年8月1日前交清第25/26间门面房所欠租金10360元、12360元（至2008年8月1日）。如需继续承租该房，应在2008年8月1日前，分别按每月1834元、2084元的租金标准签订租赁合同（注：凡在2008年7月28日前签订租赁合同的，驻马店一高将给予一个月租金的优惠政策）。如不再承租该房屋，应在2008年8月1日前将所租房屋腾空并移交驻马店一高。凡在2008年8月1日前未与驻马店一高签订租赁合同的，视为不再承租该房。该通知书由门店内的营业员陈倩签收。2010年3月20日，李海雷不再租赁上述二间门面房，第三人肖中华将上述二间门面房租赁给第三人谢清黎，租赁期限为2010年4月20日至2013年4月20日；租赁费为年租金85000元；谢清黎使用上述二间门面房至今。租赁费由肖中华收取。现该争议的二间门面房由谢清黎使用。后因吴磊未与驻马店一高续签合同，未交纳租赁费，也未搬出房屋,为此，驻马店一高诉至本院。第三人肖中华便以吴磊名义委托河南北纬律师事务所王伟律师代理本案，吴磊并未签收起诉状、应诉通知书及开庭传票等文书，也未出庭参加诉讼活动。
原审中，本院技术室委托驻马店振兴资产评估事务所进行了评估，该评估机构于2011年4月9日作出驻振评司鉴字（2011）第48号司法鉴定意见书，鉴定结论为，市一高大门东侧自东向西第25间门面房建筑面积为27平方米，2008年8月1日至2009年8月1日的月租金价值为3240元，2009年8月1日至2011年3月31日的月租金价值为3375元。第26间门面房建筑面积为35.1平方米，2008年8月1日至2009年8月1日的月租金价值为4212元，2009年8月1日至2011年3月31日的月租金价值为4388元。
再审另查明，原审中，吴磊并未委托河南北纬律师事务所律师王伟，委托书上“吴磊”的签字系第三人肖中华所签，吴磊也未参加诉讼，原审判决也由肖中华领取，吴磊也未收到原审判决。驻马店市第一高级中学前身为驻马店市第一中学校；2006年3月16日，经驻马店市驿城区机构编制委员会批准，驻马店市第一中学校更名为驻马店市第一高级中学。再审中，驻马店一高自愿撤回“判令被告吴磊搬出租赁房屋，并将房屋交付给原告”的请求，后因本院审判委员会讨论决定追加案外人张世佳、肖中华、谢清黎为本案第三人，驻马店一高对第一项请求变更为：请求依法判令第三人谢清黎立即搬出租赁房屋，并将房屋返还给原告；其他诉讼请求未变更。
本院再审认为，驻马店市驿城区人民检察院的检察建议中查明的事实，符合客观事实，故原审程序违法，应予以纠正。原审原告驻马店一高与原审被告吴磊于1996年12月1日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，驻马店一高、吴磊均按照合同的约定履行各自的义务，在履行中，2005年吴磊未经驻马店一高的同意私自将租赁驻马店一高的房屋转租给第三人张世佳，吴磊的转租行为系无权处分行为，后张世佳又将该争议房屋转租给肖中华，肖中华出租给李海雷、谢清黎，驻马店一高不知道，也未同意，其转租行为对驻马店一高不产生效力。根据合同相对性原则，吴磊应对驻马店一高承担相应责任。在合同履行届满前，第三人肖中华以吴磊名义向驻马店一高交纳续签合同定金10万元，驻马店一高有理由相信该款系吴磊所交。合同期满后，吴磊与驻马店一高未再续签租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，驻马店一高随时可以解除合同。再审中，驻马店一高自愿撤回“判令被告吴磊搬出租赁房屋，并将房屋交付给原告”的请求，后因本院审判委员会讨论决定追加张世佳、肖中华、谢清黎为本案第三人，其该请求变更为：“请求依法判令第三人谢清黎立即搬出租赁房屋，并将房屋返还给原告。”驻马店一高在2008年7月25日的通知上明确2008年8月1日前未与驻马店一高签订租赁合同的，视为不再承租该房，而吴磊以其行为明确表示不再继续履行租赁合同，应视为其双方对解除不定期租赁合同达成合意，双方之间形成的不定期租赁合同自2008年7月31日解除。吴磊未将租赁房屋交付驻马店一高，吴磊及第三人谢清黎继续使用无法律及合同依据，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据该规定，原审原告请求第三人谢清黎返还房屋，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，驻马店一高对房屋租赁费根据市场行情作了调整（25号租赁费为1834/月、26号租赁费为2084元/月），说明驻马店一高对吴磊继续租赁房屋的租赁费有不同意见。由于原审被告吴磊未收到2008年7月25日驻马店一高的向其下发的二份通知，其对吴磊不产生约束力，解除合同通知不生效。由于双方之间形成的不定期租赁合同自2008年7月31日解除，吴磊未将租赁房屋交付驻马店一高，吴磊及第三人谢清黎继续使用无法律及合同依据，驻马店一高请求吴磊按评估报告的租金标准赔偿损失，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。本案中，驻马店一高未主张次承租人支付租赁费费用，其主张吴磊支付，符合法律规定，本院予以支持，吴磊承担责任后，可另行主张权利。驻马店一高主张自2006年12月1日至2008年8月1日（共20个月）的租赁费标准按照原订合同标准执行【月租金为1136元（136320元÷10年÷12个月），共计22720元，于法有据，本院予以支持。因2008年8月1日至2009年8月1日第25、26间月租金价值分别为3240元、4212元，从2008年8月1日至2009年7月31日，计12个月，两间租金共计89424元（3240元×12月+4212元×12月）；因2009年8月1日至2011年3月31日第25、26间月租金价值分别为3375元、4388元，从2009年8月1日至2010年10月1日，计14个月，两间租金为108682元（3375元×14月+4388元×14月），两项合计租金共计198106元。鉴于吴磊未与驻马店一高续签租赁合同，肖中华以吴磊名义向驻马店一高交付100000元续签合同定金可冲抵吴磊应向驻马店一高支付的上述租金及赔偿款项。综上，原审认定：2008年8月1日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，通知解除了双方的不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该解除合同通知到达被告即生效。解除合同通知到达被告生效后，被告继续使用原告房屋已无法律和合同依据，故原告请求被告返还房屋及要求被告按评估报告的租金标准赔偿其损失，于法有据，本院予以支持，属认定事实有误，应予以纠正，而本院原审据此作出的判决第一项依法应予以撤销；本院原审判决第二项、第三项、第四项正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院作出的（2011）驿民初字第70号民事判决第一项；
二、维持本院作出的（2011）驿民初字第70号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、限第三人谢清黎于判决生效后十五日内从位于驻马店市驿城区解放路东段北侧、驻马店市第一高级中学大门口西侧自东向西房屋编号为25号、26号二间门面房内迁出，并将该房屋交付给原审原告驻马店市第一高级中学。
如果被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，由原审被告吴磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 王德奇
审判员 高世一
审判员 贺麒娇
二〇一七年六月二十六日
书记员 张 昆