广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3189号
上诉人(原审第一被告)：张锦英，女，汉族，1953年1月7日出生，联系地址：惠州市惠城区。身份证住址：博罗县。
委托代理人：龙华伟，湖南通程律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：应松荣，男，汉族，1963年10月29日出生，身份证住址：深圳市龙岗区。
委托代理人：贺鸿德，广东鸿浩律师事务所律师。
委托代理人：汤楚香，广东鸿浩律师事务所实习律师。
原审第二被告：惠州一德实业有限公司，原住所：惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场，现下落不明。
法定代表人：张守锋。
上诉人张锦英因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第2789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托代理人龙华伟与被上诉人的委托代理人贺鸿德、汤楚香到庭参加诉讼，原审被告惠州一德实业有限公司下落不明未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年8月3日，原告应松荣一审诉称，2013年3月17日,原告与两被告就原告购买第一被告位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场A栋2层2298、2299、2306号三间铺位的事宜达成一致意见，签订三份《商铺买卖合同》，分别约定商铺价款总金额为人民币186000元、186000元、202000元；第一被告应在合同生效之日起150个工作日内办理完涉案商铺的产权过户登记手续,若原告延迟交付款项的，则办理过户登记手续的时间相应顺延，第二被告作为第一被告的委托代理人及一般保证人，负责处理第一被告与原告的三间商铺实卖事宜并对第一被告在《买卖合同》约定的全部义务和责任承担一般保证责任。原告在2014年10月24日前向第一被告全额支付了三套商铺款共计574元，并支付了25937元的契税等费用，针对2298、2299、2306号商铺，原告共支付了599937元。根据三份《买卖合同》的约定，第二被告理应在原告全额付清所有款项之日起150个工作日内办理完商铺的产权过户登记手续，即在2015年5月23日前完成三套涉案商铺的产权过户登记手续。经原告多番催告，时至今日，两被告仍未履行合同应尽的办理涉案商铺产权过户登记的义务，严重侵害了原告的合法权益，根据我国现行相关法律法规的规定，请求：1、解除原告与第一被告于2013年3月17日签订的2298、2299、2306号《商铺买卖合同》；2、第一被告退还原告己支付的购房款、契税等费用共计人民币599937元整；3、第一被告按原告已支付所有款项（599937元）为基数，自2014年10月24日起至第一被告退还全额本息止，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告计付违约金(暂计至起诉之日约为18985元）；4、第二被告对本案第二、三项诉讼请求承担保证责任；5、两被告承担本案全部诉讼费用。
原告应松荣为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告的身份证；2、房产证；3、第二被告的组织机构代码证；4、商铺买卖合同；5、收据及银行流水。
第一被告张锦英、第二被告惠州一德实业有限公司（下称：一德公司）未作答辩，也未向本院提交证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场C栋第2层2298号、2299、2306号商铺登记在第一被告的名下。2013年3月17日，原告与两被告（第一被告未签名只加盖印有其名字的印章）签订三份商铺买卖合同，约定第一被告委托第二被告将第一被告名下上述三个商铺转让给原告，合同总价分别为186000元、186000元、202000元，购房款支付至第二被告的账户。被告在2015年3月31日前将商铺交付给原告使用，在办理房产证手续前，原告应当付清购房款。合同生效后150个工作日内，由被告向房产管理局申请办理商铺权属的过户。
自2013年3月17日至2014年10月24日，原告向第二被告支付三个商铺的购房款及税费共计599937元，其中购房款为574000元，税费为25937元。
至今，2298号、2299、2306号商铺仍登记在第一被告的名下，未过户给原告，也未交付给原告使用。原告因而提起诉讼。根据惠州市房产管理局出示的房屋权属档案信息查询结果，2298号、2299、2306号商铺已被惠州市公安局冻结，依据是惠市公函字（2014）200号，函的内容是：2014年10月22日，我局对赖志强等人非法吸收公众存款案进行立案调查，该案涉案金额2500万元人民币，请贵单位协助查封毕瑞欢（身份证号码、张锦英（身份证号码）的所有房产，不得交易，过户。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，两被告是利益共同体，应当共同承担责任。两被告将三个商铺出售给原告，并收取了原告599937元的购房款及税费。至今，第一被告名下的2298号、2299、2306号商铺被惠州市公安局冻结，根据“先刑事后民事的”原则，被公安局冻结的房产不得过户，原告因而请求解除合同，被告退还全部购房款及相应的税费。根据合同法第九十四条的规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告的主张合法有据，应当予以支持。原告购买合同后，无法取证房屋的产权证书，无法保障其权益，被告的行为构成根本违约，原告可请求解除合同，合同解除后，两被告应当退还购房款及契税，同时，向原告支付占用款项的利息，以599937元为基数自2014年10月24日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。第一被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，第二被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，不影响本案公开审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告应松荣与第一被告张锦英、第二被告惠州一德实业有限公司2013年3月17日签订的三份《商铺买卖合同》；二、第一被告张锦英、第二被告惠州一德实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告应松荣返还购房款及契税599937元并支付相应的利息（利息以599937元为本金自2014年10月24日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）。本案受理费9989元（原告应松荣预交其中的4995元），由第一被告张锦英、第二被告惠州一德实业有限公司负担。
当事人二审的意见
张锦英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审关于解除涉案合同，并要求上诉人退还涉案房款与契税及支付利息的判决，发回重审或直接改判确认涉案合同无效，涉案房款与契税由实际收款人退还，利息由过错方承担。2、本案诉讼费用由被上诉人与原审被告二负担。
主要事实和理由：一、一审法院存在主观臆断，“本院判决理由与结果”部分毫无事实与法律根据地认定，原审两被告是利益共同体。二、虽然在“本院查明事实”部分已明确认定案涉合同上诉人未签名只加盖了印章，却不要求被上诉人提供证据证明印章是否存在授权，免除了原告法定举证责任，从而错误地认定并无被告一签名的案涉合同为有效合同。上诉人收到涉案判决书后，才得知涉案商铺被原审被告二无权处分，与被上诉人签订的涉案买卖合同以及所收款项，上诉人完全不知情，因此，一审法院也未查明涉案款项的实际收取情况，即判决由毫不知情也未实际收取款项的上诉人承担退款义务，既无事实依据也无法律根据，实在难以服判。三、一审法院己查明涉案商铺己被公安刑事查封，但查封的原因为案外第三人涉嫌刑事犯罪案件所致上诉人名下商铺无辜被封，而这种侦查机关就非上诉人涉案的案件的办案需要，无法释明原因的强制查封行为，显然并非是上诉人的过错所导致，而且目前案外第三人所涉嫌的刑事犯罪已有了终审判决，但法院也未认定涉案被封商铺就与刑事案件以及与上诉人有关，因此查封期限己将到期涉案商铺将有可能被解封恢复过户。所以本案并不存在被上诉人案涉商铺一直或最终不能过户的证据，法官不能主观认为原告合同目的无法实现，为本次交易判了死刑。四、“本案判决理由”部分，一审法院依据合同法第九十四条的规定，认定上诉人存在迟延办证行为从而导致合同目的无法实现存在法律的适用错误。本案上诉人就本次交易毫不知情，原告也并未发函催告过上诉人，从何而来迟延履行之说?而且，涉案商铺只是暂时不得进行交易，而非永远不能过户，查封也有法律的时效限制，因此即使涉案合同有效，也不存在合同目的无法实现的情形。所以一审法院基于错误的事实认定与错误的主观推断，导致了本案适用法律不当。五、“本案判决理由”中一审法院也援引了“先刑事后民事”的处理原则，但这一原则正确的法律处理程序应该是先裁定中止民事案件的审理，等待刑事案件有了处理结果后再恢复审理，而绝非一审法院明知存在刑事案件还径行裁判。因此，一审法院的这样的处理也存在程序上的错误。综上所述，一审法院对基本事实认定不清，被上诉人与原审被告二所签《商铺买卖合同》上并无上诉人的签字，上诉人就涉案商铺也未委托过原审被告二向原告出售，一审法院也己查明涉案商铺房款是由原审被告二所收，上诉人并未收到过相应房款。因此，一审法院对涉案商铺买卖合同效力认定错误，涉案商铺买卖合同并不对上诉人产生法律约束力，应该认定为无效合同，相应房款与税款应由实际收款人退还，因此所产生的利息损失应该由过错方分担。在此，请求人民法院查清事实，进行正确的事实认定后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二、三款之规定，依法撤销原审判决，发回重审或直接改判。
被上诉人应松荣口头答辩称:一审认定事实清楚，确认法律关系准确，适用法律正确，判决结果公正，请求驳回上诉，维持一审判决。上诉人因为房屋买卖合同纠纷，于2015年-2016年期间，在惠城区人民法院涉及的案件多达四五十宗，上诉人与原审被告一德公司有紧密关联性，所以一审法院判决上诉人与一德公司返还财产有事实依据。本案中，上诉人没有按照合同约定履行，应当承担相应的违约责任。在一德公司接收上诉人委托，与被上诉人签订买卖合同的过程，已经历时两年多，上诉人均未就买卖合同的主体提出异议，所以可以看出，一德公司与上诉人有紧密关系。因此，根据本案事实和证据，请求二审法院维持一审判决，维护被上诉人利益。
一德公司未作答辩，也未到庭。
被上诉人向本院提交的证据有：1、被上诉人于2016年11月15日调果的三份《惠州市房屋权属档案信息查询结查》，证明涉案商铺登记在上诉人名下，2013年8月2日为可售状态。2、惠州市房产管理局、新浪网网页截图。证明涉案房产在转让给被上诉人前已经小块过户到私人名下，分割后的商铺统一由一德公司重新销售。3、上诉人销售其涉案项目其他房产而发生纠纷的诉讼情况统计表，证明上诉人名下的其他房产诉讼共计39宗案件，上诉人与一德公司具有紧密的关联性。4、工商档案资料。证明一德公司股东及名称的变更情况。
上诉人对上述证据质证认为，对证据1真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不认可；对证据2三性不认可，不能证明上诉人授权原审被告二的事实；对证据3真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据4真实性、合法性认可，但与本案无关。
经审查被上诉人向本院提交的证据，对其真实性和合法性予以认可。
本院审查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场在2009年已竣工并确权办证登记在康盈公司名下，2011年底又分小块过户到私人名下，这些分割后的商铺统一由一德公司推介销售。本案三个商铺登记在上诉人名下，2013年8月2日属于可售状态。上诉人的代理人在二审庭审中承认，上诉人与赖志强是亲属关系，康盈商贸广场项目700多户房屋分别登记在四个人名下，上诉人是其中一个，上诉人现有涉民事诉讼的39宗案件，上诉人只是名义上的代持人，没有去支配，不是真正的物权人，上诉人没有收到任何房款，也没有保管房产证，房产证原件应当是在一德公司，部分的房屋已过户，本案的商铺没有过户，上诉人没有使用合同中的私章。被上诉人代理人称在一德公司的销售办公室有看过上诉人的委托书的房产证原件，但没有复印。一德公司收取被上诉人的购房款、税费合共599937元均出具了《收款收据》，并加盖该公司的财务专用章，并有银行付款清单。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案查明的事实和各方当事人的意见，本案二审争议的焦点是：原审判决应松荣与张锦英、一德公司签订的三份《商铺买卖合同》有效并予以解除，张锦英、一德公司返还购房款、契税和利息给应松荣是否恰当。
关于原审判决应松荣与张锦英、一德公司签订的三份《商铺买卖合同》有效并予以解除，张锦英、一德公司返还购房款、契税和利息给应松荣是否恰当的问题。本案事实表明，位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场在2009年已竣工并确权办证登记在康盈公司名下，2011年底又分小块过户到私人名下，此后这些分割后的商铺统一由一德公司推介销售，涉案的三个商铺产权登记在上诉人名下，在2013年8月2日是可售状态。张锦英的代理人在二审庭审中承认，张锦英与赖志强是亲属关系，康盈商贸广场项目700多户房屋分别登记在四个人名下，其是其中一个，其只是名义上的产权代持人，也没有保管房产证，房产证原件应当是在一德公司，且其名下的部分房屋也已过户，涉案的商铺没有过户。上述事实充分表明，张锦英是知道和认可一德公司销售盈商贸广场其名下的房屋包括涉案商铺，张锦英上诉主张其未在三份合同中签名，也使用合同中其名下的私章，合同应为无效的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张锦英、一德公司未按合同约定时间交付涉案商铺给应松荣使用，也未按合同约定时间办理房产过户手续，已构成违约，且涉案商铺已被公安机关因其他案件查封，造成合同无法履行，应松荣起诉请求解除合同，张锦英、一德公司返还购房款、契税及利息，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，本院予以支持。张锦英是产权人，且知道和认可一德公司销售其名下的房屋包括涉案商铺，其以其未收购房款为由，主张其不应承担本案的还款责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决确认应松荣与张锦英、一德公司签订的三份《商铺买卖合同》有效并予以解除，张锦英、一德公司返还购房款、契税和利息给应松荣，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。张锦英的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9989元，由上诉人张锦英负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 曾 莹
审判员 邓耀辉
二〇一七年二月十五日
本
书记员 廖献鹏