江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0157号
上诉人（原审被告）朱全男，安家浜10号。
委托代理人蒋琴，江苏昊强律师事务所律师。
委托代理人臧洪跃，江苏铠铖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈洁。
被上诉人（原审原告）李惠珍。
委托代理人沈明兴，男，1965年2月13日生，汉族，代理上述二被上诉人。
原审第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道西18号建园大厦。
负责人岳鹰，行长。
委托代理人常若舟、朴实。
上诉人朱全男因与被上诉人沈洁、李惠珍、原审第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建行苏州分行）确认合同无效纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原审原告李惠珍与沈明兴原系夫妻关系，于1988年2月19日生育女儿沈洁。1997年9月25日李惠珍、沈明兴经民政机关办理离婚。2005年12月15日，原审原告沈洁代表一户与苏州工业园区拆迁事务中心签订拆迁私有住房产权调换协议书，约定动迁部门安置沈洁、李惠珍浪花园59幢302室房屋一套，面积120.84平方米。2008年1月，上述拆迁房办理了房产登记手续，登记所有权人为沈洁，坐落于苏州工业园区浪花苑69幢302室，建筑面积120.45平方米，另附车库面积为14.96平方米。
2008年2月2日，原审原告沈洁、李惠珍（借款人、债务人、抵押人）与吴云思（出借人、债权人、抵押权人）、苏州名屋房地产经纪有限公司投资理财咨询服务分公司（以下简称“名屋公司”）（合同监督人、见证人）三方签订借款抵押合同，约定借款金额25万元，借款期限自2008年2月2日起至2009年2月1日止，借款年息25%；抵押人以苏州市浪花苑69幢302室房屋抵押给抵押权人，作为履行合同的担保。2008年2月2日，借贷双方办理了房产抵押登记手续，房产证中他项权利记载该房屋设定抵押权，权利人为吴云思，设定日期2008年2月2日，权利价值25万元，注销日期2009年6月17日。
2009年6月16日，原审原告沈洁（出卖方）与原审被告朱全男（买受方）签订存量房买卖契约，约定将苏州工业园区浪花苑69幢302室房屋出售给原审被告，房屋价款为55万元，房款支付方式为买受方需贷款；出卖方应当于2009年7月30日前腾空该房屋，会同双方在15日内办理验收交付手续。上述存量房买卖契约落款处由两原审原告及委托代理人徐伟娟签字予以认可。2009年6月17日，原审原告沈洁（甲方、卖方）、原审被告朱全男（乙方、买方）、园区房地产交易管理中心三方签订存量房交易资金托管协议，约定乙方将购房款55万元存入工行园区支行1102020309000252292托管账户，同时卖出方在指定银行以徐伟娟名义开设结算账户，账号为95×××76，买进方在指定银行以朱全男名义开设结算账户，账号为11×××63，该协议由徐伟娟作为甲方代理人签字。
2009年6月30日，原审被告朱全男（借款人、抵押人）与第三人建行苏州分行（贷款人）签订个人住房（商业用房）借款合同，约定借款人因购买浪花苑69-302室房产，向贷款人借款43万元，借款期限自2009年6月30日至2029年6月30日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调30%；借款人选取委托扣款方式还款，委托扣款账户为62×××92（建行龙卡储蓄卡）；担保方式为保证、抵押，抵押财产为浪花苑69-302室房屋，抵押财产的价值为50万元。同日，建行苏州分行将相应贷款资金43万元划入个贷放款交换挂账户。相应贷款已部分归还，截止2013年5月21日，贷款本金余额为374399.78元。
嗣后，苏州工业园区房地产交易中心出具存量房资金托管存款凭证，确认于2009年6月17日收到工商银行资金11万元、7月1日收到建设银行资金43万元、7月2日收到工商银行资金1万元，合计55万元。2009年7月10日，当事人办理了诉争房产转移登记手续，登记产权人为原审被告朱全男，房地产登记簿同时记载，该房产于2009年6月30日抵押给第一权利人建行苏州分行，抵押金额为43万元，抵押期自2009年6月30日起至2029年6月30日止；该房产于2010年12月31日朱全男挂失两证设定限制转移，限制期限自2010年12月31日起至2011年2月28日止。
另，涉案的苏州工业园区浪花苑69幢302室房屋由原审原告方自2007年起居住使用至今。
以上事实，由原审原告方提交的居委会证明、离婚证、抵押借款合同、存量房买卖契约、水、电费发票、缴费卡、社区证明、房产证、拆迁测量表、协议书、房地产登记信息、租赁合同、原审被告方提交的购房发票、托管账户存款凭证、他项权证、第三人提交的贷款合同、对账单、他项权证、支付凭证、开立贷款账户通知书等证据以及双方当事人庭审中的陈述予以证实。
关于双方当事人争议的2009年6月16日存量房买卖契约真实性及效力问题，原审原告主张该房屋买卖合同的签订，目的是为取得银行贷款，向吴云思归还借贷债务，房屋未向原审被告交付、银行贷款均由原审原告偿还，双方无买卖意思表示，是无效合同；原审被告认为双方买卖意愿真实，之所以购房后未交付，是原审原、被告间形成口头租赁关系，由原审被告将房屋出租给原审原告使用，并由原审原告定期支付租金，买卖合同应有效。
就争议问题，原审原告方提交了以下证据：
1、2013年3月13日苏州市公安局工业园区分局治安案件现场调解协议书，证明沈明兴与朱全男因浪花苑69幢302室产权归属发生纠纷，经公安机关调解，由沈明兴向法院起诉予以解决。
原审被告质证就证据真实性无异议，称当时是原审被告不同意再将房屋租给原审原告，要求归还房屋，遂起争议。
2、建设银行存款凭条及自动柜员机客户通知书一组，证明向第三人所借的银行贷款始终由原审原告按月偿还，金额2600-2800元不等。
原审被告质证就证据真实性无异议，称原审原告向银行存款，是为支付原审被告房租。
3、建行龙卡复印件（卡号62×××92），原审原告称该卡即为朱全男向银行贷款的还款储蓄卡，一直由名屋公司保管，后被朱全男挂失注销。
原审被告质证称该银行卡已于2013年初丢失，不知道该卡在名屋公司，之前的还贷是由沈明兴将房租打到这个账户上，然后银行从中扣款，原审被告也存过一部分钱，但还贷凭证没有保留。
4、2013年3月26日顾某出具的证明，顾某为原审原告方亲属，也是涉案经办人，其称沈洁为帮助父亲沈明兴还债，为取得银行贷款，通过朱全男的帮助，以房屋过户的形式取得建设银行的贷款，贷得43万元后，还清了沈明兴所借名屋公司（吴云思）的本息，交易中朱全男只有帮助签名，没有付过一分钱，贷款一直由沈洁、李惠珍偿还，房屋也由她们居住。
原审被告质证认为顾某与原审原告有利害关系，其充其量只是听说，证言不真实、无效力。
5、2009年7月31日结账清单（复印件），由沈洁、李惠珍、证人顾某签署，内容为沈洁和李惠珍将浪花苑69-302室出售过户给朱全男，价格55万元，沈洁和李惠珍向徐伟娟借款40万元（用于该次交易的收付款12万及沈洁向吴云思所借的28万元），朱全男申请贷款43万元，用于购买此房，其中过户及垫资费用9.165万元，沈洁和李惠珍共同领取该次出售房屋的余款41350元（550000-400000-91650-17000），至此所有款项已结清。原审原告称名屋公司是经办与吴云思借贷关系和本案买卖关系的中介，徐伟娟为名屋公司经办人，因原房产上有为吴云思设定的抵押权，当时欠吴云思28万元，另有利息17000元，要完成向朱全男的过户取得贷款，需先归还吴云思的借款，故名屋公司垫付了相应费用，取得贷款后返还了原审原告余款41350元。
原审被告质证认为无徐伟娟、名屋公司签字、盖章，真实性不认可，同时，归还吴云思28万元与原审原告、吴云思间合同约定的借款利率不符，如已先归还了吴云思借款，再向银行借款，更说明双方买卖关系真实。涉案房款55万元，由建设银行贷款支付43万元，另12万元系原审被告通过自己银行卡支付。
6、沈洁、李惠珍与吴云思签订的付息清单、利息交接协议书、名屋公司2008年2月3日出具的收据，证明原审原告与吴云思进行相应本息计算，并于2008年2月3日将浪花苑69幢302室房产两证交付名屋公司。
原审被告质证无异议，称与本案无关。
7、2013年4月1日赵宏雷签名的协议，内容为根据朱全男来本行挂失浪花苑69-302室的房屋还贷账户时所说：“因朱全男与沈明兴经济上发生了纠纷，原浪花苑69-302房屋贷款，只是用朱全男的名誉，通过过户的形式来取得银行的贷款，没有房屋买卖的真实意思，所以朱全男要挂失，停止以他的名誉来还贷，并要求原房主沈洁用自己的名誉去还贷”，现本行与沈洁的代理人沈明兴达成还款计划，原朱全男名誉下的还款账户取消，由本行设定的还款账户来进行还款，账号为83001098903600000000237777。原审原告称赵宏雷为建设银行工作人员，2013年3月15日朱全男到银行要求挂失还贷账号，并停止还款，故银行取消原还贷账户，设定新账户，由原审原告方来还贷。该协议由沈明兴起草，建行打印并由员工赵宏雷签字。
原审被告质证认为赵宏雷违反银行管理规定，擅自为沈明兴出具内容不实的证明并办理了银行卡，推知赵宏雷与沈明兴有不正常的关系，原审被告未在赵宏雷处挂失过银行卡，也没有停止还贷或取消贷款账户，而是在2013年3月沿用原贷款账号在建设银行金阊支行补办了银行卡，卡号62×××38，且一直存有一定数目的金额。
8、2013年4月1日个人贷款还款凭证，证明原审原告方按83001098903600000000237777这一新的贷款账号归还银行贷款1455.31元。
原审被告质证认为沈明兴通过与银行的关系，将原审被告还款账户挂起，然后由原审原告还款，取得了该凭证。
第三人对原审原告上述证据真实性无异议。
原审被告方提交了银行卡交易查询记录及个人贷款交易明细，证明2013年3月后原审被告重新申办622280200121038338银行卡，分别于2013年4月9日、4月29日、5月31日存入1000元、1700元、2700元，用以偿还银行贷款。
原审原告质证认为2013年3月15日原审被告向银行注销了原还贷的银行卡，原审原告之后去存钱发现无法使用，遂报警。2013年3月30日，银行的人上门来问为什么不按时还贷，之后原审原告就到建行，与赵宏雷签订了协议，并办理了一张沈明兴名字的银行卡，关联至原审被告朱全男名下还贷账户。
第三人质证认为，从银行流程而言，尾号为7777的账户是真正的还贷账户，通过银行卡与之关联只是还贷方式问题，无论是借款人本人注销原卡重新领卡还贷，还是借款人以外的其他人员要求办理储蓄卡向该账户还贷都是可以的。
原审原告方补充提交以下证据：
1、水、电、燃气费发票、缴费卡，证明苏州工业园区浪花苑69幢302室房屋由原审原告居住使用。
2、2013年4月1日银行开户申请表、交易记录，证明原审原告于当日申请开立卡号为62×××31的建设银行储蓄卡，并向该卡存款用于偿还贷款。
原审被告质证就证据真实性无异议，提出原审原告与银行存在不正当关系，债权人私自增加新债务人办理原债务人还款银行卡业务有悖常理。
第三人质证就证据真实性无异议。
第三人提交中国建设银行股份有限公司苏州分行城中支行工作人员赵宏雷出庭作证，证人陈述：对原审原告提交的2013年4月1日协议书真实性无异议；2013年3月中下旬时，朱全男尾号为7777的贷款账户有欠款，银行上门询问，4月1日沈明兴来找到我，要求他来还贷款，我就在沈明兴拿来的协议上签字，签字只是证明尾号为7777的账号是正确的还贷账户，其他协议内容没有看。
原审原告质证认为协议书是沈明兴起草，在银行的打印机上打印的，所以证人知道协议书内容。
原审被告质证认为协议内容与证人陈述不一致。
本案在审理过程中，因双方关于房款支付存在争议，原审法院于2013年9月6日向涉案房屋买卖托管账户开户行中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行调查，调取了出卖方指定的徐伟娟名下9558821102002498367账号、买进方指定的朱全男名下11×××63账号2009年6月-7月交易往来明细，显示上述朱全男名下账户该期间无交易，徐伟娟名下账户于2009年6月17日向11020203090002522托管账户付款11万元，于2009年6月29日提取现金10000元，2009年7月10日从11020203090002522托管账户收取55万元。
原审原告、第三人质证就法院调取证据无异议。
原审被告质证就证据真实性无异议，当庭质证认为已付托管账户12万元是朱全男本人支付的，后于2013年9月14日庭后向原审法院出具书面说明，称12万元是朱全男通过徐伟娟支付，至于徐伟娟如何支付不清楚。
综合以上证据及质证意见，原审法院认为，原审原告方提交的现场调解协议书、存款凭条、还贷银行卡复印件、水电费发票、缴费卡、银行开户申请表、交易记录、原审被告提交的银行交易明细等证据，双方当事人就证据本身无异议，原审法院就证据真实性予以认定。第三人提交的赵宏雷证言，证人本人出庭作证，证言内容亦可与原审原告提交的2013年4月1日开户申请表、交易记录等相印证，原审法院亦予认定。
原审原告沈洁、李惠珍诉称，2008年沈洁的父亲沈明兴因生意亏损，把沈洁的房屋胜浦镇浪花苑69-302通过名屋公司帮助抵押给吴云思，借款金额为25万元，借期为一年。借款到期后，沈明兴无力偿还，通过其朋友朱全男实施房产过户，取得第三人建行苏州分行的按揭贷款，贷得43万元后付清了沈明兴所欠的借款本息。此后浪花苑69幢302室一直由原审原告居住，房产贷款也由原审原告予以偿还。该交易中原审被告朱全男只是帮助签名，没有付过一分钱，房地产转让也只是为了取得贷款，没有房屋买卖的真实意思。据此原审原告诉讼来院，请求判令确认原审原、被告签订的《存量房买卖契约》无效。
原审法院认为，当事人诉争的买卖关系真实性，应依据买卖合同成立时双方真实意思表示，结合双方交易目的、约定内容及后续履行情况予以综合判定。首先，关于交易目的及背景，原审原告方认为原审原、被告是朋友关系，买卖的真实意图为取得银行贷款，用于归还吴云思债务，该事实陈述可与原审原告提交的其与吴云思间借款合同、房产证相印证，吴云思名下抵押权的解除时间2009年6月17日亦与原审原、被告间缔结买卖合同的时间2009年6月16日衔接，可初步证明还贷与卖房相关联的法律事实；原审被告方认可双方为朋友关系，购房目的就是出于需要，具体目的未答复，故无法排除帮忙取得贷款的可能。其次，关于与银行间借贷债务的履行，原审原告主张银行贷款由名屋公司及徐伟娟收取，可与原审法院查实的托管账户资金往来情况印证，原审原告主张贷款由其实际归还，已提交相应存款凭证予以证明。原审被告辩称贷款由其归还，除2013年3月后重新开设银行卡外，并无其他证据予以证实。再次，关于买卖约定内容及履行情况，双方合同约定房屋应于2009年7月30日前腾空并在15日内交付，根据庭审查明的事实，房屋实际交付始终未完成，原审被告称基于租赁关系未交付，租金通过原审原告向银行还贷账户存款的形式支付，该租赁关系主张并无任何证据证实。双方约定房屋价款55万元，通过贷款支付，银行贷款金额为43万元，就差额12万元的支付方式，原审被告前后陈述不一。先前庭审中原审被告本人陈述通过银行卡由其分两笔支付、徐伟娟不熟悉、可能是原审原告的代理人，该付款事实原审被告未举证予以证实，嗣后，原审法院调取银行交易记录显示房款11万元自卖方指定的徐伟娟账户付至托管账户，房款55万元亦由徐伟娟账户收取，该明显异于常理且与当事人陈述相矛盾的情形，原审被告未能合理解释。相反，原审原告提出顾某证言、与名屋公司间结账清单等证据，主张基于吴云思间借贷关系，由名屋公司工作人员徐伟娟经办，通过由徐伟娟垫付资金解除抵押、垫付房款来取得贷款，该事实主张可与原审法院查实的徐伟娟向托管账户付款、从托管账户收款相印证，具备更高的可信程度。依据上述合同订立及履行事实，参照房屋买卖合同关系中买方一般认知标准，应认定原审被告朱全男知悉原审原告合同目的并予配合，双方当事人签订诉争存量房买卖契约的目的，在于通过虚构的交易关系取得银行贷款用以偿还债务，原审原告相应事实主张，原审法院予以认定。
综上，原审法院认为，买卖合同关系是出卖人转移标的物所有权、买受人支付价款的合同关系，当事人意思表示真实、内容合法是法定的生效要件。原审原、被告签订关于苏州工业园区浪花苑69幢302室的存量房买卖契约，双方并无真实的买卖意思表示，相应房屋买卖合同应属无效。原审原告诉请于法有据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：依法确认原审原告沈洁、李惠珍与原审被告朱全男签订的关于苏州工业园区浪花苑69幢302室的存量房买卖契约无效。案件受理费8527元，由原审被告朱全男负担。
上诉人朱全男不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决认定事实不清。对于购房首付12万元由徐伟娟支付到托管账户原因未查清。虽然形式上银行贷款大部分是由被上诉人归还，但事实上双方达成口头协议，由被上诉人用归还房贷方式支付房租。被上诉人未按时支付租金时，上诉人自己归还房贷。
二、原审判决适用法律错误。本案房屋买卖过程并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，原审判决房屋买卖合同无效没有法律依据。若当事人意思表示不真实，合同未成立或未生效，而不是合同无效。原审法院认为涉案房屋买卖合同并非双方当事人真实意思表示，不利于保护交易安全。双方当事人均有完全民事行为能力，对于合同内容均签字确认，意思表示一致，不违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效。涉案房屋已过户至上诉人名下，从法律上房屋已属于上诉人所有。假如法庭依法查明上诉人未能支付全部房款，在上诉人与被上诉人之间也是债权债务关系，而非物权关系。
三、原审判决存在以下不合情理之处：若房屋买卖实为贷款还债，完全可以将房屋过户至其亲属名下，不存在任何风险。若房屋买卖实为还债，按情理双方也应签订内部协议，明确双方真实意思。
四、除贷款43万元之外的12万元差额上诉人当时确未支付，但合同成立之后上诉人陆续向沈洁及其父亲支付了该笔款项，且已超出12万元，共13笔，总金额159500元，虽然名为借条，实际上是收条。当时因两被上诉人急需用钱，而上诉人一下子拿出12万元有困难，故双方协商一致同意先由中介垫付以完成交易，再由上诉人分期向被上诉人支付该笔款项。在上诉人陆续付款过程中，被上诉人称房价上涨，不断要求加价，上诉人在支付了16万余元后无法再接受对方涨价要求，要求解除租赁合同收回房屋。上诉人已支付了全部购房款，履行了全部合同义务。
综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或发回重审。
被上诉人沈洁、李惠珍辩称，对于总金额159500元的13张借据，与本案没有关联性。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人建行苏州分行称，涉案银行贷款已经全部还清，希望二审法院保护原审第三人合法权益。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。上诉人认为由被上诉人用归还房贷方式支付房租，但并无证据证实双方之间存在租赁关系，故原审法院认定涉案房屋并未交付正确。上诉人认为合同成立之后上诉人陆续向沈洁及其父亲支付房屋款项，其中13笔共159500元，虽然名为借条，实际上是收条。因单据明确为借款单据，部分单据明确载明了还款时间，且二被上诉人认为13笔款项为借款，与本案无关，故本院难以认定该13笔款项与本案房屋买卖合同具有关联性。即上诉人未能证实向二被上诉人支付购房首付款。2013年3月，双方因涉案房屋争议经公安机关调解，在此之前，上诉人并无证据证实除二被上诉人向银行归还房屋贷款之外另行还款。既无双方当事人按照合同约定交付房屋的事实，也无上诉人支付购房款首付款以及在2013年3月争议前长达数年向银行还款的事实，考虑归还吴云思债务以及上诉人与沈洁的父亲沈明兴原系朋友关系的事实，结合双方合同约定内容及后续履行情况，原审法院认定双方当事人签订涉案存量房买卖契约的目的，在于通过虚构的交易关系取得银行贷款用于偿还债务依据充分，并认定涉案房屋买卖合同无效符合法律规定。
综上，上诉人朱全男的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8527元，由上诉人朱全男负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年四月四日
书 记 员 黄 婷