山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第403号
上诉人（原审被告）刘建成，男，1965年5月31日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人杭宗敏（刘建成之妻），女，1973年10月29日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）山东建设机械股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人张秀文，董事长。
委托代理人胡桂群，男，1965年4月18日出生，汉族，该公司职工。
上诉人刘建成因与被上诉人山东建设机械股份有限公司（以下简称建设机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2012）槐民初字第1795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2013年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人刘建成及其委托代理人杭宗敏、被上诉人建设机械公司的委托代理人胡佳群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：座落于本市南辛庄西路34号（后门牌号调整为52号，又调整为72号）院内北屋8间、南屋10间房屋所有权人为济南第二建筑混凝土构件厂，该厂于1991年5月14日取得《济南市城镇公房所有权证》。1993年4月，经济南市人民政府批准，济南第二建筑混凝土构件厂与山东省建筑机械厂合并。企业合并后，济南第二建筑混凝土构件厂隶属山东省建筑机械厂，实行人、财、物统一管理、使用。1994年，山东省建设机械厂改组为建设机械公司。
2009年5月25日，建设机械公司与刘建成达成房屋租赁意向后，将南辛庄西路72号院内除建筑面积为74.8平方米的4间北屋中西首2间外的其他房屋钥匙交付刘建成。2009年7月15日，建设机械公司（甲方、出租方）与刘建成（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋地址、面积、用途。1、地址：辛西路52号。2、面积：（空白）3、租赁用途：（空白）。二、租赁期限：共三年六个月，自2009年7月1日起至2013年1月1日止。三、租金和租金交纳方式。1、租金每月5300元。每年64000元整。2、交纳方式：采用先付房租后使用的方式。租金每3个月交纳一次。合同签订支付首季度租金，此后，每季度租期届满前一个月交纳下个季度租金。3、租赁超过一年或长期租赁，每年按每月10%提高租赁费。四、租赁期间内乙方负责房屋大修和日常零星维修。乙方在不影响房屋安全、不改变房屋主体结构的情况下，经甲方同意，可对房屋进行装饰维修，安全设施加固，费用自理。租赁期满或合同终止时，不得向甲方索要装修补偿。五、1、租赁期间未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋转租转让。不得利用租赁房屋进行违法经营、非法活动。由此引起的后果乙方自负。2、乙方在租赁期间如果发生重大人身伤害、火害、水害所引起的后果均由乙方完全负责（不可抗拒的自然灾害除外）。3、在承租期内，因政府规划而占用该房屋致使乙方不能继续使用，甲方不承担任何责任，多收租金予以返还。六、租赁期间乙方所使用水电按表计量，乙方按时交纳水电费。七、合同一经签订，任何一方不得擅自变更、解除合同。经双方协商一致，合同可变更或终止。八、乙方在规定期限内不能交付租金，甲方有权终止合同收回房屋。如乙方要求提前终止合同，甲方同意后按乙方实际使用时间收取房租。九、合同期满或终止时，乙方应付清所欠房租、水电费，经甲方检验房屋设施完好后办理退房手续。房屋设施如有损坏，由乙方负责修复或予以赔偿损失。乙方未办理退房手续前的时间仍按租房期间计收房租。十、本合同届满前三十天内，双方如需延长租赁期限应重新签订合同。合同签订日期署为2009年7月1日。”合同签订后，刘建成将房屋交给他人使用。刘建成按约定支付了2009年7月至2010年6月的租金。
2010年7月1日，建设机械公司与刘建成又签订房屋租赁合同一份，该合同中除租赁期限变更为自2010年7月1日至2013年7月1日，租金变更为每月5830元、每年69960元，建设机械公司工作人员在合同尾部注明“续签合同”外，其余内容与双方于2009年7月15日签订的房屋租赁合同内容一致。该合同仅有一份，由刘建成保存。刘建成按该合同约定支付了2010年7月至2011年6月的租金。2012年5月4日，建设机械公司向各房屋实际使用人发出通知，通知载明：各用户：“诸位现承租的房屋及区域，乃我公司所有。2009年7月1日我公司将其出租给刘建成时，明确约定‘不得擅自转租’。现刘建成未经我公司同意擅自转租给诸位，且尚欠我公司租金70543元拒不支付。我公司决定：1、终止与刘建成租赁合同。2、如诸位欲继续承租的，请与本通知之日起两日内至我公司物业处方俊祥主管处进行信息登记，并提供诸位与刘建成签订的租赁合同。3、如诸位不欲继续承租的，请做好搬迁准备。
2012年5月，刘建成分次按每月租金6413元支付了2011年7月至2011年12月的租金。建设机械公司诉至原审法院，要求处理。
在原审法院审理本案过程中，刘建成于2012年9月24日向建设机械公司工作人员交纳2012年1月、2月租金，扣除维修费用2600元后，实际支付了10226元。2013年1月21日，因刘建成未交付维修费用发票，建设机械公司工作人员退还刘建成2012年1、2月租金。因刘建成提供了双于2010年7月1日签订的房屋租赁合同，建设机械公司变更诉讼请求为要求解除2009年7月1日及2010年7月1日签订的房屋租赁合同，要求刘建成腾出房屋，支付2012年1月至12月租金80802元。后建设机械公司以双方于2009年7月1日签订的房屋租赁合同期限已经届满为由，不再主张解除该合同。刘建成应支付的租金，2012年1月至6月为每月6413元，2012年1月至12月为80802元。刘建成当庭表示，如果建设机械公司与其续签租赁合同，刘建成即交付所欠租金。
原审法院认为：济南第二建筑混凝土构件厂作为南辛庄西路72号房屋所有权人，与山东省建筑机械厂合并后，隶属山东省建筑机械厂。山东建筑机械厂改组为建设机械公司后，建设机械公司对南辛庄西路72号房屋进行经营和收益不违反法律规定。建设机械公司与刘建成于2009年7月15日（合同签订日期署为2009年7月1日）签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方亦按照该合同约定履行了义务。在合同约定的租赁期限内，建设机械公司与刘建成又于2010年7月1日签订房屋租赁合同，该合同对于合同期限、房租数额进行了变更。该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。故，建设机械公司与刘建成于2009年7月15日签订的房屋租赁合同终止，建设机械公司不再主张解除2009年7月15日（签订日期署为2009年7月1日）签订的房屋租赁合同，合法有据，予以准许。建设机械公司与刘建成应按2010年7月1日签订的房屋租赁合同的约定享受权利、履行义务。刘建成未按合同约定交纳2012年1月至2012年12月的房屋租金80802元，显系违约。建设机械公司要求刘建成支付房屋租金80802元合法有据，予以支持。根据双方于2010年7月1日签订的房屋租赁合同第三条“租金每3个月交纳一次。合同签订时支付首季度租金，此后，每季度租期届满前一个月交纳下个季度租金”、第八条“乙方在规定期限内不能交付租金，甲方有权终止合同收回房屋”的约定，由于刘建成未按时交纳房屋租金，建设机械公司要求解除双方于2010年7月1日签订的房屋租赁合同，要求刘建成腾出租赁房屋合法有据，予以支持，但应给予刘建成一定的腾房期限，以30天为宜。建设机械公司诉称刘建成将承租房屋擅自转租，刘建成提出异议，认为其与房屋实际使用人为合作关系，并提供了合作协议。由于建设机械公司未提供证据证实刘建成将承租房屋擅自转租他人使用，故建设机械公司该诉讼理由不能支持。
刘建成辩称，建设机械公司未交付建筑面积为74.80平方米的4间北屋中的西首2间，建设机械公司提出异议，称该2间房屋于2005年即出租给其单位职工使用，建设机械公司出租给刘建成的房屋中不包含该2间房屋。由于双方在合同中未约定房屋面积，亦未签订房屋交接清单，刘建成自2009年5月25日接到房屋钥匙，2009年7月15日、2010年7月1日两次与建设机械公司签订房屋租赁合同，交纳了2009年7月1日至2011年12月的房屋租金，但其并未提供证据证实其因该2间房屋向建设机械公司主张过权利，故刘建成关于建设机械公司未交付建筑面积为74.80平方米的4间北屋中西首2间的主张无法支持。
刘建成辩称，由于建设机械公司只主张解除双方于2009年7月1日签订的房屋租赁合同，而未主张解除双方于2010年7月1日签订的房屋租赁合同，建设机械公司要求解除2010年7月1日签订的房屋租赁合同的诉讼请求应另行处理。建设机械公司诉称，直至刘建成提供双方于2010年7月1日签订的房屋租赁合同，才知道该合同的存在，故申请解除双方于2010年7月1日签订的房屋租赁合同。经审查，在法庭辩论终结之前，建设机械公司有权变更其诉讼请求，刘建成的该抗辩理由不能支持。
刘建成辩称，双方于2010年7月1日签订的房屋租赁合同期限届满后，建设机械公司应继续与刘建成签订房屋租赁合同。对此，建设机械公司提出异议，认为“续签合同”系为了与2009年7月1日签订的合同区分，并非建设机械公司同意在2010年7月1日房屋租赁合同期限届满后与刘建成继续签订租赁合同。刘建成该抗辩理由依据不足，无法支持。刘建成主张建设机械公司与其续签房屋租赁合同后才交清所欠房屋租金的理由没有法律依据，无法支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除山东建设机械股份有限公司与刘建成于2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、刘建成于本判决生效之日起30日内返还承租山东建设机械股份有限公司座落于本市南辛庄西路72号的房屋；三、刘建成于本判决生效之日起10日内给付山东建设机械股份有限公司房屋租金80802元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1988元，由刘建成负担。
上诉人刘建成不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实不清。刘建成并非不向建设机械公司交纳租金，而是找不到建设机械公司的财务人员或者领导，根本无法交纳。刘建成有交纳房租的义务，建设机械公司也有配合、收取的义务。由于建设机械公司的原因造成刘建成无法缴纳房租，刘建成并未违约。建设机械公司从未向刘建成催要过租金，也是对刘建成暂时不交纳房租的一种默许或认可，是双方对迟延交付租金达成的合意。建设机械公司一直未交付北屋四间房屋中的西首两间，违约在先，刘建成不存在违约。二、原审法院审理程序违反法律规定。变更、增加诉讼请求应当在举证期限届满前提出。建设机械公司的一审诉讼请求并没有要求解除双方于2010年7月1日签订的租赁合同，建设机械公司在原审法院审理过程中提出这上诉讼请求，显然违反了法定程序。三、原审法院判决解除租赁合同适用法律错误。合同法规定，解除合同应当先进行催告，给予一定的催告期，经过催告期后，如果义务人不能履行才能通过通知的方式解除合同。建设机械公司并没有催告刘建成交纳房租，也没有履行通知义务，与合同法所规定的解除合同的程序相违背。四、如果法院判决解除合同，应当同时判令建设机械公司对其厂房及院内改造、搭建部分花费予以赔偿，对上诉人添附、增值部分进行赔偿。2009年7月1日，刘建成与建设机械公司签订合同后，将厂房重新搭建、装修，当时院内水、电都没有，上诉人重新申请并购买变压器，重新铺设了电线和水管，又在院内盖起了十几间房屋，花费共计大约100万元。现在，这些房屋正在用于经营，能够产生收益，涉案房屋价值大大提升，从原来的一片废墟变成可以产生效益的商业房屋。另外，建设机械公司领导口头答应让刘建成租赁至房屋拆迁。否则，刘建成不会投入如此巨大的资金。因此，请求将本案回重审或依法改判。
被上诉人建设机械公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚。刘建成自2012年1月至今未交纳房租，建设机械公司在催要未果的情况下向原审法院起诉，充分说明刘建成的违约行为持续至今。刘建成所称北屋西首两间房屋是建设机械公司2005年4月12日出租给本单位职工使用的房屋，刘建成从未向建设机械公司主张交付该两间房屋。二、原审法院审理程序符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第156条，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。建设机械公司在法庭辩论终结前变更诉讼请求符合法律规定。三、原审判决解除合同适用法律正确。双方签订的租赁合同第八条明确约定刘建成在约定的期限内不支付租金，建设机械公司有权解除合同，收回房屋。四、合同解除后，建设机械公司不应承担任何赔偿责任。双方签订的租赁合同第四条明确约定，刘建成在租赁期满或合同终止时不得向建设机械公司索要装修补偿。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：2009年7月15日，刘建成和建设机械公司就涉案房屋签订房屋租赁合同。2010年7月1日双方又就涉案房屋签订房屋租赁合同，对2009年7月15日签订合同的部分内容进行了变更。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应依照该合同的约定享受权利、履行义务。该合同约定，房租每二个月交纳一次。刘建成未按合同约定交纳2012年1月至2012年12月的房租，已构成违约，建设机械公司可以根据该合同第八条“乙方在规定期限内不能交纳租金，甲方有权终止合同收回房屋”的约定，解除该合同。刘建成虽称不按时交纳房租的原因是找不到建设机械公司的财务人员或者领导，但刘建成并未提交其积极交纳房租的证据，建设机械公司对其主张也不予认可，故对刘建成该项主张本院难以支持。因此，原审法院判决解除双方于2010年7月1日签订的房屋租赁合同并无不当。交纳房租系双方合同约定刘建成应负的义务，原审法院判决刘建成向建设机械公司交纳欠交的房租亦无不当。刘建成与建设机械公司先后两次签订的房屋租赁合同中均未对涉案房屋的具体范围进行约定，建设机械公司向刘建成交付涉案房屋时，刘建成并未提出异议，其主张建设机械公司未向其交付四间北屋中的西首两间，构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第156条规定：“在案件受理后、法庭辩论结束前，原告要求增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”建设机械公司在一审辩论终结前变更诉讼请求符合该规定。对于刘建成主张的装修、改建费用，因其未在一审期间提起反诉，本院不予审理。综上，上诉人刘建成的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1988元，由上诉人刘建成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐林豹
代理审判员 许海涛
代理审判员 唐鸣亮
二〇一三年九月十二日
书 记 员 张坦熙