广东省肇庆市中级人民法院
民事判决书（稿）
（2013）肇中法民二终字第228号
上诉人（原审原告）：邓志雄，男，1963年4月13日出生，汉族，住广东省四会市城中街道花街居委会新风路*座**号。公民身份号码：4428221963********。
委托代理人：石循源，广东国政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李志伟，男，1971年11月4日出生，汉族，住广东省四会市东城街道槎山居委会体育路三街四巷*号。公民身份号码：4412221971********。
被上诉人（原审被告）：李志海，男，1975年7月1日出生，汉族，住广东省四会市东城街道槎山居委会江坪寨**号。公民身份号码：4412221975********。
上诉人邓志雄因与被上诉人李志伟、李志海租赁合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2012）肇四法民初字第1800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年9月30日，邓志雄与李志伟、李志海签订《场地租赁合同》，约定邓志雄将位于“岗脚”的场地4800平方米出租给李志伟、李志海作简易厂房、简易商铺等工商业用途，邓志雄保证该场地拥有完整的出租处分权、不受任何第三人的干扰，租赁期从2010年10月1日至2025年12月31日，租金为每月每平方米2.5元、每五年递增10%，租金按季度支付，李志伟、李志海超期一个月欠交租金，邓志雄有权终止合同及收回场地的使用权，租赁期间，邓志雄同意李志伟、李志海在场地内建筑相关建筑物、构筑物，建设有关的手续费用由李志伟、李志海负责等内容。该合同附有出租场地《示意图》。签订合同后，李志伟、李志海进场平整土地，在平整土地过程中，四会市国土资源局东城国土资源管理所认为邓志雄没有办理该土地用地手续，于2010年10月20日向邓志雄发出《责令停止土地违法行为通知书》，责令邓志雄立即停止违法行为。2010年11月2日，四会市国土资源局对邓志雄违法用地行为立案查处，同年12月10日向邓志雄发出《土地行政处罚及听证告知书》，2011年1月11日又向邓志雄发出《土地行政处罚决定书》，对邓志雄违法用地行为处以88859元罚款，并责令邓志雄在15日内将破坏土地恢复原貌。2011年1月13日，邓志雄缴纳了88859元罚款。李志伟、李志海支付了2011年6月30日前的租金66000元后，没有再支付租金给邓志雄。邓志雄因催促李志伟、李志海支付租金未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、终止邓志雄与李志伟、李志海于2010年9月30日签订的《场地租赁合同》；2、李志伟、李志海一次性连带支付邓志雄的场地租金216000元、利息24000元（按人民银行同期贷款利率暂计至起诉之日）；3、由李志伟、李志海承担本案诉讼费。
另查明：本案涉及的租赁土地，是邓志雄承包四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、四会市东城街道清塘村民委员会甫九村小组共13.54亩土地中的一部分，承包期限从2006年1月1日至2025年12月31日。
原审法院审理认为：邓志雄与李志伟、李志海签订《场地租赁合同》，将自己承包的农村土地出租给李志伟、李志海作简易厂房、简易商铺等工商业用途，在合同履行过程中，国土部门认定邓志雄违法用地予以制止，邓志雄因李志伟、李志海没有再支付租金而提起诉讼，诉讼中，李志海认为双方签订的合同无效，所以本案的讼争焦点是双方签订的《场地租赁合同》是否有效。
本案合同约定出租的土地是邓志雄承包的农村集体土地，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。双方未经批准，自行在合同中约定将承包的农村集体土地作为简易厂房、简易商铺等工商业用途，该约定违反上述法律的强制性规定，是无效的约定；签订合同后，双方并没有向政府部门申请办理农用地转用审批手续，且经四会市国土资源局东城国土资源管理所责令立即停止违法行为，并由该局对邓志雄处以罚款和将土地恢复原貌的处理，故双方签订的《场地租赁合同》违反法律的强制性规定，是无效合同。邓志雄主张《场地租赁合同》是有效合同的意见没有法律依据，该院不予采信。经该院释明，邓志雄坚持认为合同有效、李志伟、李志海没有按合同约定支付租金已构成根本性违约的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，本案的《场地租赁合同》自始无效，无需解除；由于合同条款对双方均无约束力，所以李志伟、李志海也不存在违约行为。故此，对邓志雄要求解除合同、李志伟、李志海支付2011年7月1日至起诉之日止的租金216000元及利息24000元的请求，该院不予支持。按《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，邓志雄应将收取的租金66000元返还给李志伟、李志海；李志海主张因履行合同损失填土费用10多万元，但主张在履行合同中造成损失是李志伟、李志海的共同权利，而且李志伟、李志海没有在法定期间提出反诉，所以对李志海该主张在本案中不作审理，当事人对自己在履行合同造成的损失可另案主张权利。李志伟经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法进行缺席判决。
综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认邓志雄与李志伟、李志雄于2010年9月30日签订的《场地租赁合同》无效；二、邓志雄应于该判决生效之日起15日内返还租金66000元给被告李志伟、李志海；三、驳回邓志雄的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4900元、公告费260元，合共5160元，由邓志雄负担2580元，李志伟、李志海负担2580元。
上诉人邓志雄不服原审判决，向本院提起上诉称：1、李志伟、李志海在原审中既没有对本案提起反诉，也没有对邓志雄另案提起诉讼，原审判决邓志雄返还租金66000元给李志伟、李志海，明显违反了不告不理的诉讼原则。2、《场地租赁合同》第十条约定“在租赁期间，甲方（即邓志雄）同意乙方（即李志伟、李志海）根据经营需要在租赁场地内建筑相关建筑物、构筑物。出租场地内的建筑物和构筑物均为今方所建，产权归乙方所有。场地搭建、市政、国土、城监、供电、公路、环保等部门有关的手续费用，由乙方负责”，此条款是有效的，该条款就是约束李志伟、李志海自行去办理工商业用地手续；在李志伟、李志海没有办妥用地手续之前，合同对双方是有约束力的，李志伟、李志海则须依据该《场地租赁合同》的第四条和第五条按期缴纳租金，至少在原审法院最终判决无效前仍应交纳租金。原审判决没有对双方签订的《场地租赁合同》的效力进行详细审查，认定《场地租赁合同》全部无效是错误的。李志伟、李志海已经明知该租赁场地性质是农用地，仍然租来作简易厂房、简易商铺等工商业用途，过错在李志伟、李志海一方。李志伟、李志海在原审中提交的证据《责令停止土地违法行为通知书》，该通知书于2010年10月20日发出，就可以证明李志伟、李志海在2010年10月20日就已经知道该租赁场地是没有办理工商业用地手续的。但李志伟、李志海却仍然交纳2011年1月15日至5月30日的租金66000元给邓志雄，随后将该场地转租给刘正友父子经营轮胎生意，收取定金和租金从中牟利，足以证明李志伟、李志海在明知租赁场地是违法用地的情况下仍然继续作有效合同来履行，并在收取邓志雄115000元后说有能力搞妥国土部门的罚款来建设商铺，骗取了邓志雄的115000元后未能搞妥罚款和建设商铺。李志伟、李志海收取邓志雄115000元用来缴纳四会市国土资源局所作出的四国土资监察（处罚）字（2011）2号《土地行政处罚决定书》的88859元罚款，依据《场地租赁合同》第十条的约定，该笔罚款应当由李志伟、李志海承担，并退还余款26141元给邓志雄。邓志雄对该事实在原审法院第三次开庭所作笔录中记录在案，但原审判决没有提及更没有作出处理。3、本案经原审法院于2013年1月12日的《人民法院报》向李志伟、李志海公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。历经二次庭审，一次办公室调查询问。第一次开庭是在2013年4月15日上午9点，李志伟、李志海均未到庭参加诉讼。第二次是在2013年7月11日上午9点，李志海到庭参加诉讼，李志伟未到庭参加诉讼。既然原审法院在公告送达后定于2013年4月15日开庭审理，那么原审法院应在立案之日起6个月内依法下达判决书，但是原审法院在间隔近3个月后（即7月11日）又再次开庭，并在庭审中给予李志伟、李志海10日的举证期限，违反了2013年1月12日《人民法院报》公告的举证期限30日内（即到2013年4月12日截止）。本案自2012年11月14日立案受理，至2013年9月2日作出判决，历时近10个月，扣除公告送达的2个月时间，原审判决超过6个月的审判期限，原审判决程序违法。综上所述，原审判决在合同效力的认定、导致合同无效的过错责任存在错误判断，审判程序违法，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判终止邓志雄与李志伟、李志海于2010年9月30日签订的《场地租赁合同》；2、改判李志伟、李志海一次性连带支付租金216000元、利息24000元，合计24万元（暂计至起诉之日）给邓志雄；3、改判由李志伟、李志海承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人李志海答辩称：1、《场地租赁合同》因违反国家法律禁止性规定而无效，无效合同从双方签订之日起就不受法律保护，无需由法院判决终止该无效合同。邓志雄改变用地性质将土地出租给李志海的行为，违反法律禁止性规定，属无效合同。依照无效合同互相返还的处理原则，原审判决邓志雄退还已收取李志海的租金66000元是完全恰当的。邓志雄请求李志海继续按照有效合同进行缴纳租金，这是与法律规定相抵触的无理请求，请求二审法院依法给予驳回。2、四会市国土资源局对邓志雄作出的《土地行政处罚决定书》，证明了邓志雄在没有办理正当的用地手续就将土地转租给李志海进行非农建设，造成《租赁土地协议》无效的过错在于邓志雄，邓志雄对此应承担过错责任。除无条件退还租金外，还应赔偿李志海的经济损失（另案起诉）。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持原判。
被上诉人李志伟没有作出答辩。
原审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查明，2012年11月14日，原审法院立案受理本案，在2013年1月12日的《人民法院报》向李志伟、李志海公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，公告期为60日。2013年4月15日上午9点，原审法院开庭审理本案，邓志雄及其委托代理人石循源到庭参加诉讼；李志伟、李志海均未到庭参加诉讼。2013年5月9日，原审法院又向李志伟公告送达开庭传票，公告期为60日。2013年7月11日上午9点，原审法院开庭审理本案，邓志雄的委托代理人石循源和李志海到庭参加诉讼，李志伟未到庭参加诉讼。本案争议土地至今仍空置着。
案经调解，双方当事人无法达成调解协议。
本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、本案的《场地租赁合同》是否有效；二、原审法院审判程序是否违法。
一、关于本案的《场地租赁合同》是否有效的问题。邓志雄与李志伟、李志海签订《场地租赁合同》，邓志雄将其承包的农村土地出租给李志伟、李志海作简易厂房、简易商铺等工商业用途，在合同履行过程中，当地国土部门认定邓志雄违法用地予以制止并作出行政处罚决定书，本案出租土地是邓志雄承包的农村集体土地，未经批准将该土地作为简易厂房、简易商铺等工商业用途。违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”和《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的强制性规定，且经当地国土部门责令立即停止违法行为，并对邓志雄作出处以罚款和将土地恢复原貌的处理，故双方签订的《场地租赁合同》是无效合同。邓志雄上诉主张《场地租赁合同》是有效合同的法律依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，本案的《场地租赁合同》自始无效，无需解除。由于合同条款对双方均无约束力。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，判决邓志雄应将依据该合同取得的租金66000元返还给李志伟、李志海是正确的，本院依法予以维持。本案争议土地至今仍空置着，可由邓志雄自行取回该土地。由于李志伟、李志海租赁涉案土地是用作简易厂房、简易商铺等工商业用途，已经当地国土部门作出责令邓志雄立即停止违法行为，并将土地恢复原貌的处理。李志伟、李志海已无法使用该土地，现邓志雄又无证据证实李志伟、李志海已实际使用该土地，实现了合同目的。故邓志雄上诉请求改判李志伟、李志海一次性连带支付其租金216000元、利息24000元，合计24万元（暂计至起诉之日）的事实依据不充分，本院不予支持。
二、关于原审法院审判程序是否违法的问题。2012年11月14日，原审法院立案受理本案，在2013年1月12日的《人民法院报》向李志伟、李志海公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，公告期为60日。2013年5月9日，原审法院根据本案审理需要，决定于2013年7月11日上午9点第二次开庭审理本案，又向李志伟公告送达开庭传票，公告期为60日。2013年8月27日，原审法院作出一审判决，扣除公告送达的4个月时间，原审法院审理本案时间是5个月又13日，并未超过6个月的审理期限，故原审判决审判程序没有违法。邓志雄上诉认为原审判决审判程序违法的理据不足，本院不予采纳。
综上，邓志雄的上诉请求之法律依据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5890元，由上诉人邓志雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗静芳
审 判 员 唐 强
代理审判员 苏 奇
二〇一四年一月十日
书 记 员 邵丽虹