北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第10471号
原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地北京市丰台区右外东三条4号楼202室。
法定代表人冯琪，经理。
委托代理人白子利，男，1955年2月14日出生，北京金琪鑫杰物业服务有限公司法律顾问。
被告北京茂屋房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院恬心家园9号楼205。
法定代表人李萍，董事长。
委托代理人蒋敦宏，男，1977年1月15日出生，北京茂屋房地产开发有限责任公司职员。
原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司（以下简称金琪鑫杰公司）与被告北京茂屋房地产开发有限责任公司（以下简称茂屋公司）物业服务合同纠纷一案，2011年6月14日，原告金琪鑫杰公司曾起诉被告茂屋公司，本院作出一审判决，原告金琪鑫杰公司不服本院，提起上诉。北京市第二中级人民法院二审审理后，以（2013）二中民终字第2426号民事裁定将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金琪鑫杰公司的法定代表人冯琪、委托代理人白子利到庭参加诉讼，被告茂屋公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金琪鑫杰公司诉称：原告于2008年12月1日与被告签订关于丰台区沙子口路65号宣祥家园小区的《北京市前期物业服务合同》。2010年8月20日，宣祥家园二期入住。被告尚欠20号楼、21号楼、22号楼、23号楼，2008年至2012年的空置楼房物业管理费及滞纳金共计2823691.06元，经原告多次催缴至今未交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告支付拖欠的物业费1162016.18元，并支付滞纳金（按日万分之五为标准，计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告茂屋公司辩称：自2010年12月1日以后宣祥家园小区的物业管理工作由被告自行接收，故原告不存在收取这段时间物业费的权利。关于2010年12月1日之前的物业费，根据原告提供的证据20号楼、21号楼、22号楼、23号楼中的15户，要么属于未竣工的楼盘，根本未向原告移交，要么就是属于西城区的经济适用房。原告主张诉求的本金部分不成立，也就不存在滞纳金。在合同签订后，实际的物业范围应当以双方进行交接的楼盘为准，没有进行交接的部分原告也没有提供过任何物业服务，故其没有收取物业费的法律依据和合同依据。
经审理查明：2008年11月，茂屋公司经招投标程序选定金琪鑫杰公司作为其开发的宣祥家园小区的物业服务管理企业。2008年11月23日，茂屋公司与金琪鑫杰公司签订《前期物业管理委托协议》，约定茂屋公司将其开发的宣祥家园小区一期建筑面积61656平方米（1#、2#、3#、7#、8#楼）交由金琪鑫杰公司进行物业服务管理，委托期限为自本协议签订之日起至小区业主管理委员会与选聘的物业管理企业签订委托管理协议为止。
2008年12月1日，茂屋公司（甲方）与金琪鑫杰公司（乙方）再次签订《北京市前期物业服务合同》，约定茂屋公司将宣祥家园（含涉案的宣祥家园二期20号楼、21号楼、22号楼和23号楼）交由金琪鑫杰公司进行物业服务管理。该合同一式三份，合同双方及主管备案部门各执一份。该合同约定：……第四条，乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求。第五条，前期物业服务期限为3年，自招标人与中标人签订的前期介入服务协议和前期物业管理服务合同生效之日（以签订时间在前的为准）起，至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止。……第七条第1款，物业服务费用由业主按其委托物业的建筑面积交纳具体标准如下：高层住宅1.04元／平方米／月，商业物业4.5元／平方米／月（暂定，具体另议）。……第十四条甲方的权利义务第9款，按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。……第二十一条，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，双方依约履行合同。
自2010年8月20日起，茂屋公司开始安排业主入住宣祥家园二期。
2010年12月1日，茂屋公司委托北京美加兴业物业管理有限公司（以下简称美加兴业公司）从金琪鑫杰公司处强行接管了宣祥家园。2010年12月2日，丰台区房屋管理局组织市场物业指导中心、丰台区人民法院、东铁营街道办事处、金琪鑫杰公司、茂屋公司、美加兴业公司就12月1日美加兴业公司强行接管宣祥家园小区一事召开了协调会。该会议纪要记载：会上，金琪鑫杰公司、茂屋公司对12月1日美加兴业公司强行接管宣祥小区一事等有关情况做了介绍，双方认为：宣祥家园小区《前期物业服务合同》履行过程中存在违约行为，合同双方多次协商未果，是引发强接事件的主要原因。目前，美加兴业公司已经强行接管金琪鑫杰公司在小区内的办公场所和设施设备用房，并开始提供相关服务，金琪鑫杰公司已经无法进行正常物业服务。2010年12月8日，茂屋公司、金琪鑫杰公司、美加兴业公司三方召开会议。该会议纪要记载：现茂屋公司已接手对宣祥家园物业管理。金琪鑫杰公司同意于2010年12月14日上午，指定专人配合美加兴业公司做好财务交接清点工作，双方派出各自财务负责人，本着公开、透明的态度在开发商办公室，20号楼201室清点核对北京宣祥家园项目现财务账目。在清点一切财务账目后，双方进行工作交接。
2011年4月，金琪鑫杰公司以物业服务合同纠纷为由向本院提起诉讼，本院于2011年7月27日做出（2011）丰民初字第10929号民事判决书，内容如下：一、茂屋公司继续履行2008年12月1日与金琪鑫杰公司签订的《北京市前期物业服务合同》；二、茂屋公司于判决生效后七日内将位于北京市丰台区沙子口路65号宣祥家园的财务室（十七号楼一0九号）、监控室（十五号楼）、水泵房（十五号楼负一层）、会议室（十九号楼一0九号）腾退给金琪鑫杰公司。该案生效后，金琪鑫杰公司向本院申请执行。金琪鑫杰公司称茂屋公司并未履行该判决内容。
庭审中，金琪鑫杰公司提交了派工单、停车场备案表、自行车委托协议等证据用于证明2010年12月1日之后，其公司仍在宣祥家园提供物业服务。茂屋公司对上述证据不予认可。
另查，茂屋公司系涉案房屋的建设单位。20号楼和23号楼为住宅楼，21号楼和22号楼为商业楼。在本案原审期间，本院于2011年11月15日到宣祥家园进行了现场勘验。经勘验20号楼、21号楼、22号楼整体空置未投入使用，23号楼部分空置。双方认可在2010年12月1日美加兴业公司强行接管宣祥家园时，23号楼尚有15户空置。原被告未另行约定空置楼房物业服务费标准。金琪鑫杰公司主张空置楼房是按照《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》的要求提供服务，茂屋公司应当按照合同约定交纳物业费。20号楼和23号楼作为住宅楼需另行交纳楼道照明电费（每户每年150元）和垃圾清运费（每户每年30元）。茂屋公司辩称空置楼房金琪鑫杰未提供物业服务，不应收取物业费。
再查，宣祥家园二期20号楼、21号楼、22号楼、23号楼工程名称为宣祥家园4号楼、9号楼、幼儿园、5号楼。上述四栋楼于2010年8月2日竣工，建筑面积分别为12274平米、2202平米、600平米、12920平米。23号楼15户空置房屋的建筑面积共计1658.03平米。
上述事实有《前期物业管理委托协议》、《北京市前期物业服务合同》、交接单、北京市丰台区住房和城乡建设委员会监督报告及档案登记表、勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：金琪鑫杰公司与茂屋公司之间签订的《北京市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方签订的《北京市前期物业服务合同》第十四条甲方的权利义务第九款约定，按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。根据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据已查明的事实，宣祥小区二期20号楼、21号楼、22号楼及23号楼于2010年8月2日竣工，宣祥小区二期也于2010年8月20日投入使用。故作为涉案房屋的建设单位茂屋公司应当自2010年8月20日起向金琪鑫杰公司支付上述楼宇空置期间的物业费。美加兴业公司于2010年12月1日强行接管金琪鑫杰公司在小区内的办公场所和设施设备用房，并开始提供相关服务，因此金琪鑫杰公司客观上已无法为宣祥家园小区提供物业服务。虽然本院作出的（2011）丰民初字第10929号民事判决书判令双方继续履行合同，但是双方并未履行。此外，金琪鑫杰公司提交了派工单、停车场备案表、自行车委托协议等证据亦不能证明其公司为涉案房屋提供了物业服务。故对金琪鑫杰公司主张的2010年12月1日之后的物业费，本院不予支持。
关于空置房屋的物业服务内容及收费标准问题。金琪鑫杰公司主张空置房屋服务内容亦是按照合同约定提供服务，故茂屋公司应当全额交纳物业服务费用。茂屋公司辩称空置楼房金琪鑫杰未提供物业服务，不应交纳物业服务费。鉴于23号楼仅有15户空置，其余房屋均已入住，可以认定金琪鑫杰公司已对该楼提供全面的物业服务，故该部分空置房屋物业费应按合同约定标准全额交纳。对于全部空置的20号楼、21号楼、22号楼所应承担的物业服务费，本院认为，物业服务的对象不仅包括已交付的楼宇本身，亦包括小区公共区域。因此上述楼宇虽为空置状态，但其亦应分摊小区公共区域的物业服务费用。由于空置房屋与入住房屋的物业服务存在事实上的区别，故对空置房屋的物业服务费用标准，本院在合同约定的费用标准基础上予以酌情减少。另，金琪鑫杰公司主张茂屋公司给付逾期未交纳物业服务费的滞纳金，合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京茂屋房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司物业服务费六万六千九百零二元三角五分。
二、被告北京茂屋房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司上述物业服务费滞纳金（自二〇一〇年十二月二日起按照每日万分之五计算至实际给付之日止）。
三、驳回原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万九千三百九十元，由原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担二万八千三百一十二元（已交纳），由被告北京茂屋房地产开发有限责任公司负担一千零七十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 李冬冬
人民陪审员 卢桂萍
人民陪审员 侯佩秋
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 张颖洁
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