重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03002号
上诉人（原审被告、反诉原告）重庆晋愉地产（集团）股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路2号，组织机构代码20313815-7。
法定代表人柯敬陶，系该公司董事长。
委托代理人莫新耀，重庆中力律师事务所律师。
委托代理人唐知品，重庆中力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）戴勤路。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张译心。
上诉人重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（以下简称晋愉公司）因与被上诉人戴勤路、张译心商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2013）渡法民初字第01359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日、2014年8月7日、2014年9月28日公开开庭进行了审理，上诉人晋愉公司的委托代理人莫新耀、唐知品，被上诉人戴勤路、张译心的委托代理人李海华到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
一审查明，2010年11月28日，戴勤路与晋愉地产公司签订《房屋认购书（客户）》（以下简称“《认购书》”），约定戴勤路认购涉案房屋，涉案房屋产权建筑面积180.49㎡，产权套内面积164.61㎡，并约定以上面积指标（建筑面积和套内面积）以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准。2010年12月28日，戴勤路、张译心与晋愉地产公司签订《商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》，约定戴勤路、张译心购买晋愉地产公司开发预售的涉案房屋，建筑面积180.49㎡（套内面积164.61㎡，公摊面积15.88㎡），套内面积单价8051.67元／㎡，总成交金额为1325386元。《商品房买卖合同》第六条约定：房屋交付时，若约定套内面积和产权登记套内面积误差比在绝对值3%以内的，据实结算，多退少补；若误差比绝对值超过3%的，戴勤路、张译心有权退房，若戴勤路、张译心不退房且产权登记套内面积小于合同约定套内面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由晋愉公司返还戴勤路、张译心，误差比绝对值超过3%部分的房价款由晋愉地产公司双倍返还。《商品房买卖合同》第七条约定：晋愉公司应在2011年12月24日前将已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的涉案房屋交付戴勤路、张译心使用。《商品房买卖合同》第二十五条约定：本合同未尽事宜，可由双方签订合同补充协议（附件五）。《商品房买卖合同》第二十六条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同》第二十八条约定：本合同自双方签订之日起生效。在《商品房买卖合同》附带的户型面积表中，注明：负1楼层201（跃1）号房套内面积44.46㎡，第2楼层201（跃2）号房套内面积120.145㎡。《合同补充协议》第十条约定：1、晋愉公司同意戴勤路、张译心对本套房屋负一层赠送面积具有使用、管理和所有权，本套房屋的负一层赠送产权面积合同约定为44.46㎡，因该部分面积为赠送部分，戴勤路、张译心准许晋愉公司在交房时实际面积误差控制在±5%以内；2、晋愉公司同意戴勤路、张译心对本套房屋庭院赠送面积具有使用和管理权，本套房屋无产权庭院赠送面积合同约定为36.8㎡，因该部分面积为赠送部分，戴勤路、张译心准许晋愉地产公司在交房时实际面积误差控制在±5%以内。《合同补充协议》第十五条约定：买卖合同及其附件自签订之日起生效。《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订后，戴勤路、张译心按约向晋愉公司支付了房款1325386元。涉案房屋实际产权面积与《商品房买卖合同》中约定的面积相同，即套内面积164.61㎡，且负一层只有44.46㎡。晋愉公司在《商品房买卖合同》约定的交房时间即2011年12月24日时，就知道客观上不能向戴勤路、张译心赠送《合同补充协议》中约定的负一层面积。2013年12月5日，戴勤路、张译心和晋愉公司办理了涉案房屋的交付手续。
戴勤路、张译心一审诉称，双方于2010年12月28日签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”）及《合同补充协议》，约定戴勤路、张译心以总价1325386元购买晋愉公司开发的位于重庆市大渡口区1单元2-1号的房屋（以下简称“涉案房屋”）。合同约定涉案房屋的计价建筑面积为180.49㎡（单价7343.27元／㎡），计价套内建筑面积164.61㎡（单价8051.67元／㎡）；同时，合同另约定晋愉公司赠送产权面积44.46㎡，赠送无产权庭院36.8㎡，按此计算，戴勤路、张译心可得产权套内面积应为209.07㎡。但晋愉公司交付的涉案房屋实际面积比合同约定面积少44.46㎡，特起诉到法院，要求判令：一、晋愉公司向戴勤路、张译心支付房屋面积误差部分的房价款631866.86元；二、晋愉公司向戴勤路、张译心支付房屋面积误差5%以内部分的房价款的利息（以84087.6元为基数，按同期人民银行贷款利率，从2010年12月28日计算至付清之日）。同时，戴勤路、张译心还要求本诉的诉讼费用由晋愉公司负担。
晋愉公司一审提起反诉称，2010年12月28日，双方签订的《商品房买卖合同》约定，戴勤路、张译心所购房屋建筑面积为180.49㎡（套内面积164.61㎡）。因晋愉公司工作人员的失误，将其它合同的格式条款附在了该份合同中，导致了“赠送”的出现。鉴于戴勤路、张译心因误解已经提起相关诉讼的事实，为维护自己的合法权益，晋愉公司特提起反诉，要求撤销双方在《商品房买卖合同》附件五《合同合同补充协议》第十条中约定的关于44.46㎡房屋面积的赠送。同时，还要求反诉的诉讼费由戴勤路、张译心负担。
一审认为，第一、晋愉公司并没有提交证据证明《合同补充协议》第十条是其工作人员在误解的情况下作出的承诺；第二、即使《合同补充协议》第十条的约定确系晋愉公司工作人员因工作失误而作出的承诺，晋愉公司最晚应在交房时即2011年12月24日就应知晓该条约定，但在此后的一年时间内，晋愉公司并没有主张撤销该条约定，因此，《合同补充协议》第十条的约定至今合法有效。依据《合同补充协议》第十条的约定，晋愉公司应该向戴勤路、张译心另外交付44.46㎡的负一层面积（即负一层的总交付面积应为44.46㎡＋44.46㎡=88.92㎡），现晋愉公司无法交付，为此应承担违约责任。因戴勤路、张译心并没有为该部分面积支付价款，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定来计算晋愉地产公司的应退房款。该“赠送”作为晋愉公司向戴勤路、张译心的承诺，现在交付不能，让戴勤路、张译心少获得44.46㎡的负一层面积，故对于戴勤路、张译心的损失应当由晋愉公司按照涉案房屋的价格赔偿，即晋愉公司应向戴勤路、张译心赔偿8051.67元／㎡×44.46㎡=357977.25元。
关于晋愉公司要求撤销“赠与”的反诉诉求，一审认为，晋愉公司在戴勤路、张译心购买了房屋的主体部分后，承诺向其赠送负一层的产权面积44.46㎡，虽然晋愉公司使用的是“赠送”的字样，但事实上戴勤路、张译心花钱购买的主体部分和晋愉公司承诺“赠送”的负一层部分属于法律上规定的同一个权利客体，只能一并被处理；即晋愉公司作为开发商客观上不能将戴勤路、张译心花钱购买的主体部分和晋愉公司待赠送的负一层部分拆分成两个对象来销售，待赠送的负一层部分只能和主体部分一起被销售，即购买了主体部分者就必定能获得待赠送的负一层部分。现在晋愉公司采用“赠送”的方式，其实质是让戴勤路、张译心获得负一层该部分的产权而不用支付相应对价，因此，晋愉公司的承诺赠送系双方买卖合同内容的一部分，晋愉公司不能以赠与关系来主张撤销。综上，经一审法院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、重庆晋愉地产（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内向戴勤路、张译心赔偿357977.25元；二、驳回戴勤路、张译心的其它诉讼请求；三、驳回重庆晋愉地产（集团）股份有限公司的反诉诉讼请求。如果被告（反诉原告）重庆晋愉地产（集团）股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5129元、保全申请费3720元，合计8849元，由戴勤路、张译心负担3982元，重庆晋愉地产（集团）股份有限公司负担4867元；反诉受理费5129元，由重庆晋愉地产（集团）股份有限公司负担。
判决后，晋愉公司不服，提起上诉称，上诉人已按双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定履行了房屋交付义务，现被上诉人提出在《合同补充协议》第十条中约定有负一层再赠送产权面积44.46㎡，此系被上诉人对合同的曲解，将已包含在房屋销售合同中的赠送面积单方理解为上诉人还要再额外赠送其44.46㎡的房屋，其请求缺乏事实依据，一审予以认定并采信错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
戴勤路、张译心二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，应予维持。
本院二审补充查明：1、晋愉公司与戴勤路、张译心于2010年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》第三条“乙方（戴勤路、张译心）所购商品房的基本情况”载明：（一）本商品房座落为重庆市大渡口区2-1。（四）本商品房建筑面积180.49㎡，其中套内建筑面积164.61㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.88㎡。（五）本商品房户型为四室二厅。本商品房户型图见本合同附件一。本商品房共用位及设施见附件二。2、合同附件一“户型图”加盖了“重庆市土地勘测规划院房产测量室”专用章，户型图中黑线圈注面积与主合同所描述的房屋套内面积164.61㎡完全一致。合同附件二“商品房共用位及设施”中对4-1-2-1房屋的建筑面积、套内面积及分摊面积和分摊系数进行了详细描述，其内容与主合同所描述的房屋基本情况亦完全一致。晋愉公司与戴勤路、张译心均认可合同中附图的面积与主合同中约定的计价面积是一致的。
二审中，晋愉公司当庭撤回了其一审提出的反诉请求。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为对《合同补充协议》第十条第1项约定内容的理解。《合同补充协议》第十条第1项约定，晋愉公司同意戴勤路、张译心对本套房屋负一层赠送面积具有使用、管理和所有权，本套房屋的负一层赠送产权面积合同约定为44.46㎡，因该部分面积为赠送部分，戴勤路、张译心准许晋愉公司在交房时实际面积误差控制在±5%以内。被上诉人认为，该条对44.46㎡产权面积使用了赠送字样，而主合同中44.46㎡产权面积并非赠送，而是计入了房屋购买单价的，因此，属双方当事人约定的额外面积。但根据查明的事实，在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件一《本商品房户型图》和附件二《本商品房共用部位及设施》中明确注明交易房屋共计二层，包括负一层和第二层，其中负一层套内产权面积44.46㎡，第二层套内产权面积120.145㎡。此处的负一层产权面积44.46㎡与《合同补充协议》第十条所称的“负一层赠送产权面积44.46㎡”无论位置还是面积，均完全吻合。且根据房屋买卖的交易习惯，房屋的产权面积必然会记载于之后办理房屋产权证所必需的《房屋面积测绘图》上，即主合同《重庆市商品房买卖合同》附件一中。现主合同中负一层除该44.46㎡产权面积之外，并无其他任何可上证的产权面积，双方当事人均认可《重庆市商品房买卖合同》附图面积与合同文字表述的计价面积一致。因此，被上诉人亦清楚在主合同《重庆市商品房买卖合同》中双方所交易的房屋产权面积只有负一层的44.46㎡和第二层的120.145㎡，负一层中并不存在额外的44.46㎡产权面积。而主合同《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》构成双方房屋交易行为的完整合同，《合同补充协议》亦正是对主合同《重庆市商品房买卖合同》的补充约定，其内容与主合同的内容具有一定的关联性及一致性，且均对合同当事人产生法律约束力，在此情形下，《合同补充协议》中所称的负一层赠送产权面积44.46㎡亦应指《重庆市商品房买卖合同》附图中所标注的负一层44.46㎡，而并非如被上诉人所称在主合同附图记载的负一层产权面积之外再赠送44.46㎡产权面积。
综上，上诉人按双方合同约定履行了交付全部房屋的义务，而被上诉人基于《合同补充协议》的约定，认为上诉人按合同约定向其少交付了赠送的负一层产权面积44.46㎡而提出房价款折价赔偿，系其对合同条款的错误理解，其请求缺乏依据，应予驳回，一审对其请求予以主张不当，应予纠正。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。但是，争议的《合同补充协议》系上诉人提供，因其措辞不严谨导致作为购房者的被上诉人产生歧义而致本案诉讼，上诉人应承担全部一、二审诉讼费用。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市大渡口区人民法院（2013）渡法民初字第01359号民事判决书；
二、驳回戴勤路、张译心的诉讼请求。
一审本诉诉讼费5129元、保全申请费3720元，一审反诉诉讼费5129元，合计13978元；二审案件受理费6670元，共计20648元，由上诉人重庆晋愉地产（集团）股份有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋科
代理审判员 黎明
代理审判员 于利
二〇一四年十月十七日
书 记 员 张坤