广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终9018号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈灿华，男，1982年2月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人：何国昌、陈玮玮，均系广东佰仕杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：骆金桃，女，1935年10月25日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：颜秋红，女，1982年9月16日出生，汉族，住所地广州市海珠区，系骆金桃之孙女。
原审第三人：广州市中升贸易有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：于东国。
上诉人陈灿华因与被上诉人骆金桃、颜秋红及原审第三人广州市中升贸易有限公司（以下简称中升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院作出的（2016）粤0105民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈灿华上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判陈灿华从2015年4月7日起无须向骆金桃、颜秋红支付租金及违约金；3.改判骆金桃、颜秋红赔偿陈灿华损失40000元；4.骆金桃、颜秋红承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。陈灿华与骆金桃、颜秋红的租赁合同的面积应该是25平方米。第一，骆金桃、颜秋红与上一手宁小明的租赁合同约定的租赁面积为25平方，期限自2011年6月1日至2014年12月31日。宁小明自2014年9月22日将整个25平方米面积韵商铺整体转租给陈灿华，转租合同明确约定租赁位置，面积为25平方，租金为6800元，陈灿华按月向宁小明转账支付租金。骆金桃、颜秋红对转租时商铺铺面的面积、现场位置和租金在一审判决中均予以确认，即骆金桃、颜秋红己自认转租合同是以25平方的面积和6800元／月的租金由宁小明转租给陈灿华的。第二，因骆金桃、颜秋红与宁小明的租赁合同到期，陈灿华与骆金桃、颜秋红于2015年2月9日另行签订《广州市房屋租赁合同》，仍按照25平方的面积及6800元／月的租金租赁给陈灿华，该合同对13600元的保证金及双方的义务予以明确，该合同为双方真实意思的表示。陈灿华与骆金桃、颜秋红由于种种原因，在房屋租赁登记备案处提交租赁合同的面积为17平方，金额仍为6800元／月，对保证金及骆金桃、颜秋红的义务未做约定，是陈灿华与骆金桃、颜秋红为房屋租赁备案而提交，不是双方当事人当时真实的意思表示，应以详细记载各方权利义务的，面积为25平方的租赁合同为准。第三，转租合同签订后，陈灿华在骆金桃、颜秋红明确同意陈灿华与宁小明的转租合同，骆金桃、颜秋红同意在其与宁小明的租赁合同到期后，再与陈灿华另行签订不少于一年租期的租赁合同的前提下，陈灿华于2014年9月23日开始着手对25平米的商铺进行装修(《合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物)。一审法院认为该装修并非发生在陈灿华与骆金桃、颜秋红租赁合同期间，陈灿华要求骆金桃、颜秋红赔偿装修损失40000元无理，一审法院未理清陈灿华与骆金桃、颜秋红的租赁合同是陈灿华与宁小明的转租合同的延续，是对原权利义务一脉承接，新的25平方租赁合同是对延续的租赁合同各方权利义务的再次确认，不能因装修并非发生在陈灿华与骆金桃、颜秋红租赁期间而否认该装修损失。第四，陈灿华自2015年4月7日起即不应再向骆金桃、颜秋红支付租金。一审法院认定骆金桃、颜秋红作为出租人与陈灿华签订租赁合同时，应及时发现其租赁给陈灿华的商铺状态已经侵占9号的位置，骆金桃、颜秋红作为出租人，应保证出租商铺不存在中升公司权利，但是骆金桃、颜秋红未履行自身的保证义务。由于骆金桃、颜秋红的瑕疵义务，导致陈灿华租赁的房屋被中升公司电焊锁住，无法自由进出承租商铺，此时，陈灿华已实际无法使用商铺，陈灿华也多次与骆金桃、颜秋红、中升公司及物业管理处沟通，但骆金桃、颜秋红都不予理睬，陈灿华认应自2015年4月7日起无法实际使用租赁房屋时就不应再向骆金桃、颜秋红支付租金，违约金更是无从谈起。二、一审判决法律适用认定错误。骆金桃、颜秋红交付的租赁房屋因中升公司主张权利，租赁房屋被中升公司锁门导致陈灿华无法使用，已经不能实现合同目的。应该根据《合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百三十一条等法律法规的规定，判决陈灿华无需向骆金桃、颜秋红支付租金。
骆金桃、颜秋红答辩称：我方同意一审判决，不同意陈灿华的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回上诉、予以维持。
原审第三人中升公司未出庭亦无书面答辩意见。
因本案纠纷，陈灿华于2016年4月8日提起本案诉讼，请求判令：1.解除陈灿华与骆金桃之间的房屋租赁合同，判令陈灿华从2015年4月7日起无须向骆金桃、颜秋红租金；2.骆金桃、颜秋红返还陈灿华所交定金13600元；3.骆金桃、颜秋红赔偿陈灿华损失40000元；4.本案诉讼费由骆金桃、颜秋红承担。
一审法院查明事实：据日期为2015年2月9日的《广州市房屋租赁合同》显示，陈灿华为承租方、乙方，骆金桃为出租方、甲方，合同约定：甲方同意将坐落在海珠区南洲北路燕安一街某房产出租给乙方作商业用途，建筑面积17平方米，分摊共用建筑面积3平方米；租赁期限自2015年3月1日至2017年6月1日止，月租金为6800元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行划账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳/元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金；商铺内装修包括墙体，地面损坏一切由乙方负责；等。上述合同在瑞宝街道出租屋管理服务中心备案。
一审法院于2016年11月10日到商铺现场进行勘察，现场情况如下：商铺外没有门牌号，争议商铺现在分隔为两部分，左边经营燕塘牛奶，面积较大，右边经营晶鑫水果，面积较小，两个档口中间隔断的并不是混凝土墙壁，而是铝合金和木板相隔，晶鑫水果右边是乔晨粗粮坊档口，现场已经无法看出有公共通道。
陈灿华表示：对于上述现场情况予以确认；确认现在燕塘牛奶所占位置是骆金桃、颜秋红7号铺的位置，旁边晶鑫水果是原来公共通道位置；当时其经营的三文鱼铺是2014年9月22日从上一手宁小明转租的，当时三文鱼铺所占部位为现在的水果档口以及燕塘牛奶档口的部分，宁小明转租给其的时候就是那样，当时已经侵占了9号的位置，但是其向宁小明租的时候不知道侵占了9号公共通道的位置；但宁小明和其签的转租合同找不到，装修是在宁小明转租期间进行的；后来其和宁小明转租合同未到期，就与骆金桃、颜秋红签订了新的租赁合同，第一次签的是25平方米的合同，后因为租赁备案办不下来，所以才签了17平方米的合同。
骆金桃、颜秋红表示：对于上述现场情况予以确认；确认现在燕塘牛奶所占位置是骆金桃、颜秋红7号铺的位置，旁边晶鑫水果是原来公共通道位置。
另，一审法院从广州市海珠区瑞宝街道流动人口和出租房屋管理服务中心调取了如下材料：1、2015年4月7日备案证明，记载陈灿华与骆金桃之间租赁面积17平方米，租赁期限2015年3月1日至2017年6月1日、2015年2月16日备案证明，记载骆金桃与宁小明之间租赁面积25.17平方米，租赁期限2011年6月1日至2014年12月31日；2、2010年4月30日南洲花苑管理处的证明，证明南洲北路A1栋首层7号铺与海珠区南洲北路燕安一街7号铺地址相符；3、2010年5月7日南洲花苑管理处出具的收楼证明，记载骆金桃1999年12月8日办理了南洲花苑A1栋7号的收楼手续；4、2015年2月9日陈灿华与骆金桃之间的面积17平方米的租赁合同；5、2015年2月9日骆金桃与施丽双的租赁合同，记载租赁地址为海珠区南洲北路南洲花苑燕安一街A1号7之二房，建筑面积8平方米，分摊共用建筑面积5平方米，租赁期限从2015年3月1日至2015年9月15日；6、2016年1月18日骆金桃与施丽双的租赁合同，租赁地址为海珠区南洲北路燕安一街7号，建筑面积25.1725平方米，租赁期限从2016年2月1日至2021年1月31日；7、2015年2月10日骆金桃与宁小明的租赁合同，租赁地址为海珠区南洲北路南洲花苑燕安一街A1号7房，建筑面积25.1725平方米，租赁期限2011年6月1日至2014年12月31日；8、骆金桃与广州汇俊房地产发展有限公司之间的商品房预售合同，记载骆金桃购买南洲花苑A1幢首层7号铺，建筑面积25.1725平方米，并附有商铺平面分布图。
对于上述从出租房屋管理服务中心调取的材料，陈灿华的意见：真实性没有异议。1、涉案物业的租赁是骆金桃、颜秋红将涉案物业先租给宁小明，宁小明再转租给陈灿华一段时间之后，骆金桃、颜秋红再与陈灿华签订租赁合同；骆金桃、颜秋红和宁小明签订的租赁合同是将整个25平方米的建筑面积租给了宁小明，对此陈灿华使用也是25平方米的面积，但是从骆金桃、颜秋红接受之后骆金桃、颜秋红擅自将25平方米的面积分拆成两部分又另外的一个部分租给施丽双，骆金桃、颜秋红的行为已经是违法行为并导致了陈灿华不能完全使用涉案的商铺；2014年10月份的时候宁小明转租给我方的时候当时施丽双不在涉案商铺经营的，后来等到我方与骆金桃、颜秋红签订租赁合同的之后就发现施丽双搬到了涉案商铺经营，导致了陈灿华不能完全使用涉案物业的原因是由于骆金桃、颜秋红的分租导致的，而且骆金桃、颜秋红的擅自对商铺分割是违法的。2、陈灿华租赁涉案物业之后骆金桃、颜秋红一直进行收租以及收取相应的定金，骆金桃、颜秋红在收租以及收取保证金的时候其对涉案物业的面积是非常清楚的，但是骆金桃、颜秋红依然并没有按照合约约定向陈灿华提供符合出租条件的合同面积的建筑物给陈灿华使用，导致了陈灿华所使用的面积部分属于公共面积，骆金桃、颜秋红对整个出租屋的面积以及出租屋的分租以及收租都是清楚的，并不存在骆金桃、颜秋红在第一次庭审中陈述的不清楚。
骆金桃、颜秋红的意见：真实性没有异议，关联性也没有异议。1、陈灿华在承租的时候就已经很清楚承租商铺的面积和位置，因为根据承租商铺的平面图（陈灿华向法庭提交的平面图），该平面图标注的位置、面积、尺寸都是很明确的，即陈灿华在承租的时候是很清楚承租商铺，所以我方出租的面积和位置，备案是双方去办理的，办理的时候是需要提交商品房的买卖合同以及出租商铺的平面图即附图，也就是说陈灿华是完全清楚该商铺出租的时候的面积状况，涉案商铺分成两部分出租并没有违反法律的强制性规定，是一个合法行为。2、从租赁备案调取的材料来看，我方出租给宁小明的面积是整个商铺25平方米，并没有包含通道的面积，我方是将合法的面积出租给宁小明的，从租赁备案的附图以及合同的约定可以看出来，即我方当时将商铺整个租赁给宁小明的时候我方的商铺是没有占用通道面积的，扩建部位是宁小明和陈灿华去实施的。
陈灿华为证明其主张，提供了如下证据：1、房屋平面图纸（标明的红色阴影位置就是骆金桃、颜秋红侵占他人产权位置出租给其），证明租赁房屋地理位置；2、2014年9月23日方俊雄与装饰公司签订的装修合同（方俊雄是陈灿华三文鱼店的员工，合同工程预算造价为32500元）、装修费用收据（总金额32500元）、装修图片（效果图），证明装修事实和装修费用；3、2015年4月7日中升公司向骆金桃发出的《公函》，记载发现在未获得其同意下在装修时擅自占用其9号铺部分面积，要求拆除所有违章，将擅自占用面积归还；4、2015年5月6日向三文鱼店发出《通告》，再次要求归还其司公共通道；5、陈灿华2015年9月9日向骆金桃、颜秋红发出的《律师函》及快递单；6、2015年2月9日的《广州市房屋租赁合同》，陈灿华为承租方、乙方，骆金桃为出租方、甲方，合同约定：甲方同意将坐落在海珠区南洲北路燕安一街A1号7房号的房产出租给乙方作商业用途，建筑面积25平方米，分摊共用建筑面积15平方米；租赁期限自2015年3月1日至2017年6月1日止，月租金为6800元；乙方向甲方交纳13600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金；等。证明证据6的合同才是双方实际履行的合同。
骆金桃、颜秋红的质证意见：证据1真实性无法确认，图纸上面的阴影部分并不是我方去实施的行为也不是我方去侵占的，从图纸上来看从上面标明的是通道也是走道，应该公共部位的面积并不是中升公司的产权面积；证据2不认可装修金额，也无法确认合同的真实性，我方不是合同当事人，但是从装修合同可以反映侵犯通道的行为是由陈灿华实施的，装修合同附的明细表第17项中地面铺地砖的面积已经是21.8平方米，超出我方合同里约定的17平方米，侵犯占用通道的行为是陈灿华造成的；证据3、4真实性认可，关联性、合法性有异议，出具公函的时间与收到公函的时间是有差距的，中升公司发出的函我方认为应该是陈灿华与中升公司之间的侵权之间的关系；证据5骆金桃、颜秋红骆金桃没有收到，该律师函不是正式解除合同的函，律师函只是提出逾期不处理要解除合同，陈灿华提出从2015年4月7日解除合同没有任何依据，其发律师函的时间也是陈灿华想和我方进行协商的期间，但是我方不认可系律师函内容的说法；证据6与陈灿华在本案起诉时提交的建筑面积17平方米的租赁合同以及律师函中成称的建筑面积均不一致，我方不认可其三性，因为合同也不是骆金桃本人签名的如果是租赁面积是25平方米，租金不可能是6800元，假设是骆金桃本人签的，这个合同也不是真实的合同，当时是整个铺是25平方米，后来没有谈妥只租了17平方米。
一审诉讼中，陈灿华表示：其第三项诉讼请求中要求骆金桃、颜秋红赔偿的损失指陈灿华的装修损失，其要求骆金桃、颜秋红共同承担责任的依据是：商铺是由颜秋红实际进行管理且明知商铺占用了他人面积依然将商铺租赁给陈灿华，颜秋红存在主观过错，故应承担连带赔偿责任。陈灿华在2016年12月6日一审庭审中确认：其与宁小明转租期间燕塘牛奶不在涉案商铺经营，是其与骆金桃、颜秋红签订租赁合同后骆金桃、颜秋红才分了一部分给施丽双作燕塘牛奶；办理本案租赁合同备案的时候需要向出租屋管理中心交商品房预售合同及附图，但是当时其没有认真仔细看该合同。
骆金桃确认收到了陈灿华交纳的押金13600元，确认陈灿华支付租金至2015年4月止。
关于商铺的交接，陈灿华表示是2015年4月7日交回给骆金桃、颜秋红，因为中升公司贴了公函其就不再经营了，且中升公司把门焊死，其当时报警，后来骆金桃、颜秋红自己在铺上加了个锁，就不存在将钥匙再交给骆金桃、颜秋红。骆金桃、颜秋红表示陈灿华的陈述不属实，当时骆金桃、颜秋红始终认为是中升公司与陈灿华之间的纠纷，其不敢换锁，因为合同没有解除，等到约定的逾期缴租6个月之后即2016年1月31日其有权解除合同后才收回的商铺。
一审法院认为，关于陈灿华要求解除其与骆金桃之间房屋租赁合同的诉讼请求。陈灿华已经没有使用涉案商铺，骆金桃也将商铺收回，故对于该项诉讼请求一审法院予以支持。关于押金13600元，骆金桃确认已收到该笔押金，双方之间租赁合同并没有约定陈灿华违约骆金桃可以没收该押金，故陈灿华要求骆金桃退回13600元押金有理，一审法院予以支持。陈灿华要求骆金桃赔偿装损失修40000元，该装修并非发生在陈灿华与骆金桃租赁合同期间，陈灿华要求骆金桃赔偿装修损失40000元无理，一审法院不予支持。颜秋红并非租赁合同相对方，陈灿华要求颜秋红承担本案责任无理，一审法院不予支持。
关于陈灿华是否应向告骆金桃支付租金的问题。首先，陈灿华作为承租人，应当对自己所租赁的商铺的面积位置等基本情况了解清楚，陈灿华确认其与宁小明转租期间燕塘牛奶不在涉案商铺经营，是其与骆金桃、颜秋红签订租赁合同后骆金桃、颜秋红才分了一部分给施丽双作燕塘牛奶，办理本案租赁合同备案的时候需要向出租屋管理中心交商品房预售合同及附图，但是当时其没有认真仔细看该合同。说明陈灿华与骆金桃租赁商铺时其应当知晓其租赁的不是商铺的全部面积，而是其中一部分，因另一部分由燕塘牛奶在经营。陈灿华还表示当时其经营的三文鱼铺是2014年9月22日从上一手宁小明转租的，宁小明转租给其的时候就是那样，当时已经侵占了9号的位置，但是其向宁小明租的时候不知道侵占了9号公共通道的位置。
骆金桃作为商铺的出租方，应当及时检查租赁物的状况，骆金桃与陈灿华签订租赁合同，附有将商铺交付给陈灿华的义务，当时也应当检查租赁物的状况。即使侵占9号部位的行为不是骆金桃实施的，但是骆金桃作为出租人应及时发现其租赁给陈灿华或宁小明时的商铺状态已经侵占了9号的位置，骆金桃也应及时制止而不是放任7号铺经营的店铺连着9号部位。无论中升公司是否有权主张9号部位的权利，但7号铺连着9号部位共同经营当时已经是事实，对此陈灿华作为承租人，骆金桃作为出租人都有义务清楚此事实。陈灿华从2015年5月起未能交租，骆金桃应及时行使合同的解除权利，且7号铺的房屋结构因连着9号部位已被实际改变，骆金桃应在合同约定的逾期交租6个月内及时行使合同解除权，骆金桃要求陈灿华支付从2015年5月1日至2015年10月31日止的租金（每月按6800元计算）一审法院予以支持，之后的租金骆金桃要求陈灿华支付一审法院不予支持。陈灿华并非故意逾期交租，而是由于商铺无法经营，侵占9号部位的问题未能解决，故骆金桃要求陈灿华支付逾期交租的违约金一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条之规定，作出如下判决：一、解除原告陈灿华与被告骆金桃之间就广州市海珠区南洲北路燕安一街某签订的房屋租赁合同；二、原告在本判决生效之日起10日向被告骆金桃支付2015年5月1日至2015年10月31日止的租金（每月按6800元计算）；三、被告骆金桃在本判决生效之日起10日向原告退回押金13600元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告骆金桃的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1840元，由原告负担1373元，被告骆金桃负担467元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告骆金桃在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费793元由原告负担453元，被告骆金桃负担340元。上述反诉受理费已经由被告骆金桃预交，被告骆金桃同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被骆金桃告。
二审另查明，陈灿华主张：对一审判决书第5页查明事实有异议，我方向一审法院提交了两份租赁合同，其均是2015年2月9日签订的，但是一审法院只查明了一份租赁合同。判决书所查明的合同约定的建筑面积为17平方米，分摊共用建筑面积为3平方米，租赁期限为2015年3月1日至2017年6月1日，月租金为6800元，没有约定缴纳的保证金。另一份没有查明的租赁合同约定的建筑面积为25平方米，分摊共用建筑面积为10平方米，租赁期限为2015年3月1日至2017年6月1日，月租金为6800元，缴纳的保证金为13600元。合同第六条第一款约定甲方应当按照合同约定将房屋及设备交给乙方使用，未按照约定提供房屋的每逾期一日需按月租金的10%向乙方支付违约金。陈灿华自认其在案涉商铺经营了7个月。各方当事人对于一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
二审中，各方当事人未提交新证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对陈灿华的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：
关于陈灿华是否应当支付租金的问题。陈灿华上诉认为案涉租赁合同的面积应当是25平方米，而双方在房屋租赁登记备案中的租赁面积为17平方米。作为承租人，陈灿华承租案涉商铺作为经营使用，应当对于自己租赁商铺的面积进行充分了解。二审中，陈灿华自认其已经在案涉商铺经营了7个月，一审综合本案案情，认定陈灿华需向骆金桃支付从2015年5月1日至2015年10月31日止的租金（每月按6800元计算），而并未支持骆金桃要求的之后的租金和违约金，并无不妥，本院予以支持。陈灿华上诉主张不应支付租金，理据不足，本院不予支持。关于赔偿损失的问题。根据查明的事实，该装修确并非发生在陈灿华与骆金桃租赁合同期间，一审对此处理并无不当，陈灿华上诉提出的基于其与案外人宁小明的转租合同而主张骆金桃应当赔偿装修损失，亦无合理充分依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人陈灿华的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1820元，由上诉人陈灿华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘碧莹
审判员 岳为群
审判员 黄春成
二〇一七年九月二十一日
书记员 张永亮