辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民再272号
再审申请人(一审被告、二审上诉人)：金红日，男，1974年1月23日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：王祁，辽宁显法律师事务所律师。
再审申请人(一审被告、二审上诉人):叶秋玲，女，1977年7月26日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：王祁，辽宁显法律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐跃,男,1975年12月24日出生,汉族,住辽宁省沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：曲东，辽宁宣政律师事务所律师
再审申请人金红日、叶秋玲因与被申请人徐跃房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第02515号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月25日作出（2016）辽民申73号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人金红日、叶秋玲及其委托代理人王祁，被申请人徐跃及其委托代理人曲东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金红日、叶秋玲申请再审称,（一）原判决认定事实不清、证据不足，判决结果显失公正。1.二审判决认定再审申请人违约导致合同解除缺乏事实和法律依据；2.涉案合同不存在法定解除的客观条件，亦不存在再审申请人根本违约行为，原判决认定被申请人无法实现合同目的缺乏事实依据；3.原审法院判决再审申请人赔偿9000元经济损失毫无事实依据。（二）双方于2008年签订的租赁合同（以下简称第一份租赁合同）没有约定租期届满后装修残值的归属，故被申请人不应就上述租期内的装修残值向再审申请人主张权利。原判决在认同上述观点的情况下，却将包含上述租期装修残值的评估结论作为认定损失数额的依据，属自相矛盾的误判。（三）辽永安评字（2014）B068号资产评估报告书中资产评估时间、鉴定结果均存在重大瑕疵，评估装修残值的价值不真实。综上，再审申请人金红日、叶秋玲依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项之规定，请求再审本案。
徐跃辩称，（一）本案诉争的房屋租赁合同因再审申请人违反出租方主要合同义务，违背诚实信用原则和契约精神，导致被申请人合同目的无法实现，经原审法院判决解除合同。原判决不存在任何问题。（二）对于再审申请人的恶意违约行为，法律理应予以严惩，而不应使其在违约行为中收益。被申请人对茶楼所作装修投入完全损失，不得不另租房并投入巨资装修。一审法院委托专门评估机构所作的装修残值评估，客观科学的确定茶楼重置价值，这些装修损失依法由违约方承担符合法律规定。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。
徐跃向一审法院起诉请求：1.解除徐跃与金红日就沈阳市大东区八王寺街19号商业用房达成的租赁合同；2.请法院判令金红日向徐跃返还租赁合同解除之日起至2014年8月14日止期间的房屋租金；3.请法院判令金红日向徐跃支付违约金35万元；4.金红日赔偿徐跃营业损失15,000元，装修损失按照评估结论予以赔偿；5.案件费用由金红日承担。一审法院认定事实：诉争房屋坐落于沈阳市八王寺街19号1门1-2层，建筑面积607.66平方米，登记房屋所有权人为金红日。金红日与叶秋玲系夫妻关系，二人于1998年登记结婚，诉争房屋是在金红日、叶秋玲婚姻存续期间取得。2008年7月24日，徐跃与金红日、叶秋玲共同签订房屋租赁协议，约定金红日、叶秋玲将诉争房屋出租给徐跃，出租日期自2008年8月15日至2013年8月14日，第一年租金为16万元，以后四年，每年租金15万元。签订租赁协议后，徐跃出资将诉争房屋装修后用于经营茶楼。5年租赁届满前，徐跃(乙方)与叶秋玲（甲方）于2013年7月15日重新签订房屋租赁合同一份，该合同约定甲方将本案诉争房屋出租给乙方，租赁期自2013年8月14日起至2018年8月13日止，每年8月14日至次年8月13日为一个承租年，第一年租金35万元，以后每年递增1万元，第一年半年一打租，其他四年一次性打一年房租,合同第九条约定:甲方在和合同期未满的情况下，如有无正当理由擅自终止合同，致使乙方无法经营，乙方即行终止合同，追究甲方违约责任，甲方赔偿乙方造成的损失（包括装修费、设备设施费），赔偿乙方一年的房租费。徐跃于签订合同当日（2013年7月15日）向叶秋玲支付了半年房屋租金175,000元（2013年8月14日至2014年2月14日）。在与叶秋玲签订合同后，徐跃在原有装修基础上对诉争房屋再次进行了装修及翻新，并继续经营茶楼。此后不久，金红日找到徐跃，要求与徐跃重新签订房屋租赁合同并将徐跃与叶秋玲签订的房屋租赁合同要回。徐跃与金红日重新签订的一份房屋租赁合同，合同的甲方为金红日，乙方为徐跃，在全篇照搬了徐跃与叶秋玲签署的合同内容的基础上（日期仍写的是2013年7月15日），又在第九条中新增加了个第五项，内容为“乙方必须将该房屋租金交付甲方金红日本人，乙方不得将租金交给其他人，如乙方违约，甲方有权终止合同，收回该房屋使用权”，同时金红日本人还在合同的落款处写明“如果叶秋玲及家人来闹，产生乙方无法经营，损失由金红日负责，每天营业额按3,000元计算”。2014年3月起，在徐跃该交纳2014年下半年租金时，金红日及叶秋玲分别到徐跃经营的茶楼处，要求徐跃支付下半年全部租金175,000元，如果徐跃不支付，金红日、叶秋玲则分别带领自己的亲属到徐跃经营的茶楼中打砸、搅闹。徐跃表示金红日、叶秋玲夫妻二人可以一起到店中来取下半年租金，或者向金红日、叶秋玲分别支付一半的租金，但金红日、叶秋玲均不同意。金红日将徐跃起诉至法院，以徐跃不按时支付租金为由要求与其解除房屋租赁合同并支付房屋占有使用费，经法院调解，徐跃与金红日于2014年4月16日达成调解协议，租赁合同继续履行，徐跃向金红日支付下半年租金175,000元。徐跃于2014年4月18日向金红日支付了下半年租金175,000元。此后，叶秋玲于2014年4月20日到徐跃经营的茶楼索要下半年租金，徐跃告知已经交给了金红日，叶秋玲便在茶楼外堵门，告知要进店的顾客茶楼不营业了。2014年4月27日，叶秋玲又到徐跃经营的茶楼索要租金，索要未果后便将徐跃茶楼大门口的玻璃砸碎。经徐跃申请，一审法院委托辽宁永安资产评估有限公司对诉争房屋内装修现值做工程造价鉴定，徐跃徐跃垫付鉴定费2万元。2014年12月8日，该公司作出辽永安评字（2014）B068号资产评估报告书,鉴定结论诉争房屋室内装修资产现市场价值为216239元。徐跃没有对该鉴定结论提出异议，金红日、叶秋玲提出复议申请，认为鉴定机构对评估对象的使用时间根据徐跃提供的时间确定，不客观；徐跃的装修已经在第一个5年租赁期中全部折旧，不应列入评估；鉴定报告中没有明确成新率的计算依据；鉴定机构没有秉持独立、公正的态度。2015年1月15日,宁永安资产评估有限公司针对被告提出的复议申请作出回复,内容为:如果当事方对评估对象的装修时间有异议可以向房举证，评估机构可以根据委托方意见进行调整；成新率的计算公式如下：评估对象价值＝标的物重置成本×成新率，根据评估目的，采用年限法进行评估，公式为：年限法成新率＝【（经济使用年限-
已使用年限）／经济使用年限】×100%；评估机构在评估中涉及有些未决事项需要与委托方沟通，并取得委托方的同意方可出具评估报告，这是正常工作程序，与独立性原则并不矛盾。徐跃于2014年11月12日将诉争房屋的钥匙邮寄给叶秋玲，此后金红日与叶秋玲分别在诉争房屋的大门玻璃上张贴了出租广告。一审法院判决：一、金红日、叶秋玲赔偿徐跃房屋装修残值损失216,239元；二、金红日、叶秋玲赔偿徐跃营业损失9,000元；三、驳回徐跃、金红日、叶秋玲其他诉讼请求。
金红日、叶秋玲不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审
判决，发回重审或依法改判。驳回被上诉人要求赔偿其房屋装修残值损失的诉讼请求以及赔偿营业损失9.000元的诉请，鉴定费用由被上诉人承担。二、由被上诉人承担一、二审费用。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审法院认为，本案上诉人金红日、叶秋玲与被上诉人徐跃签订第一份租赁合同到期后，二上诉人又分别与徐跃签订案争租赁合同，虽然合同为分别签订，但金红日、叶秋玲意思表示一致，故金红日、叶秋玲均应受此房屋租赁合同约束，二人应保证徐跃能够正常使用诉争房屋经营茶楼。但金红日、叶秋玲夫妻之间存在矛盾不自行协调解决，分别要求徐跃支付全部房屋租金，在金红日通过诉讼取得全部房屋租金的情况下，叶秋玲又连续到徐跃经营的茶楼中打砸、搅闹两次，造成徐跃无法正常经营，致使徐跃租赁诉争房屋的合同目的无法实现，故一审认定金红日、叶秋玲为导致案争合同解除的违约方并无不当。关于上诉人提出一审评估装修残值价值不当的上诉请求，因依据法律规定，对于双方2008年签订第一份正常履行期满且未对装修物归属进行约定的租赁合同，承租人徐跃无权要求出租人金红日、叶秋玲对其附合装饰装修费用进行补偿，本案仅应针对案争第二份租赁合同剩余租期内徐跃的装饰装修残值损失进行评估。本案一审依据徐跃主张的装修时间进行评估鉴定，金红日、叶秋玲并未提出相反证据予以否定，故一审所做评估并无不当。但本案一审虽对解除合同的理由及责任进行论述，并未在判决主文中判决解除合同，显属不当，应予纠正。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二审法院判决：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第00805号民事判决第三项；二、变更沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第00805号民事判决第一项为“解除上诉人金红日、叶秋玲与被上诉人徐跃签订本案诉争租赁合同”；三、变更沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第00805号民事判决第二项为“金红日、叶秋玲赔偿徐跃房屋装修残值损失216,239元及营业损失9,000元”；四、驳回双方其他诉讼请求。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：根据评估报告的相关数据计算，被申请人徐跃在第二个租赁期间对案涉房屋进行装饰装修的价值为76391.13元。
本院再审认为，再审申请人叶秋玲到被申请人徐跃经营的茶楼中打砸、搅闹，严重影响了茶楼的正常经营，致使徐跃租赁房屋的合同目的无法实现，二审法院判决解除租赁合同并无不当，再审申请人关于租赁合同不存在法定解除客观条件的再审理由，本院不予支持。
关于案涉房屋装修费用的处理问题。从本案查明的事实看，被申请人徐跃对案涉房屋进行了两次装修。第一次装修是在第一个租赁期间内，因双方对装修残值归属没有约定，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，租赁期间届满，承租人请求补偿装修费用的，不予支持。二审判决确定再审申请人承担的房屋装修残值损失中包含第一次装修残值，与上述司法解释规定不符，本院予以纠正。第二次装修是在双方签订第二个租赁合同之后，因该租赁合同解除系再审申请人违约所致，且双方对该装修残值处理没有约定，按照上述司法解释第十一条的规定，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装修残值损失，应当予以支持。故被申请人请求的该部分损失应当予以支持。关于装修残值的计算方法，应当根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装修费用平均分摊，计算合同解除时剩余租赁期内装修价值。二审判决按照折旧的方法计算装修残值不符合司法解释规定，应予纠正。关于剩余租赁期如何确定问题，因被申请人于2014年11月12日将案涉房屋返还给再审申请人，且没有提供足够证据证明其此前没有使用租赁房屋，故上述时间节点可以作为剩余租赁期的起点，剩余租赁期为45个月。综上，再审申请人应当赔偿被申请人剩余租赁期内装修残值损失应为57293.35元（76391.13元÷60个月×45个月）。
关于再审申请人行为造成被申请人经营茶楼营业损失问题。因再审申请人三次到茶楼干扰被申请人经营，应当按照约定予以赔偿。再审申请人此项再审理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，金红日、叶秋玲的部分再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第02515号民事判决及沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第805号民事判决；
二、解除再审申请人金红日、叶秋玲与被申请人徐跃签订的落款时间为2013年7月15日的租赁合同；
三、再审申请人金红日、叶秋玲于本判决生效后十日内赔偿徐跃房屋装修残值损失57293.35元及营业损失9000元；
四、驳回被申请人徐跃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6875元（徐跃预交），鉴定费2万元（徐跃预交）；二审案件受理费6875元（金红日、叶秋玲预交），合计33750元。由徐跃承担27620元，由金红日、叶秋玲承担6130元。徐跃于本判决生效后十日内给付金红日、叶秋玲745元。
本判决为终审判决。
审 判 长 禹政一
代理审判员 谭 斌
代理审判员 闫劲松
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 于丹凤