宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁02民终830号
上诉人（原审原告）：吴桂英，女，1950年4月3日出生，回族。
委托诉讼代理人：杨凯，宁夏崇源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁夏华远房地产开发有限责任公司。
法定代表人：刘永生，宁夏华远房地产开发有限责任公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ娟，宁夏华远房地产开发有限责任公司办公室主任。
委托诉讼代理人：胡进龙，宁夏信援律师事务所律师。
上诉人吴桂英因与被上诉人宁夏华远房地产开发有限责任公司（以下简称华远房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2017）宁0202民初2005号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
吴桂英上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判为”宁夏华远房地产开发有限责任公司向吴桂英支付安置房50600元”；2.依法改判华远房地产公司赔偿吴桂英因逾期交房造成的损失231882元，2017年5月13日以后的损失按每月5270.5元计算至实际交房之日；3.依法改判由华远房地产公司承担5000元评估费。事实与理由：一审判决认定事实错误。华远房地产公司逾期交房与吴桂英无关。根据本案协议约定，华远房地产公司应在2013年8月13日之前向吴桂英交付原地待建的涉案房屋，华远房地产公司原地待建铂宫尚品小区的预售许可证系2015年8月取得，原定于2013年8月就应交付的房屋，2015年才取得预售许可证，说明华远房地产公司逾期交房系自身的原因造成。本案一审起诉前，吴桂英诉求房屋所在的整栋楼均不具备交房条件，一审法院以”房号约定不明”为由要求吴桂英承担50%的责任，明显不妥。本案的《房屋置换协议》系双务合同，吴桂英已经履行了自己合同项下的全部义务，华远房地产公司应当按照合同约定履行自己的义务，并就其已经全部履行了自己的义务承担举证责任。本案中有关安置费的约定，即违约责任的约定，若华远房地产公司按时履行了自己的交房义务，则无需支付2013年8月13日以后的安置费，如若不能就应当按照每月1100元向吴桂英支付安置费；2.一审判决适用法律错误。一审判决认定华远房地产公司如约向吴桂英交付了其他安置房屋、支付了补偿款，故吴桂英物权主张租金损失及评估费，该认定明显错误。吴桂英主张的逾期交房损失系华远房地产公司未如约向吴桂英交付的原地待建的282.16平米的商业房产生的停产停业损失。吴桂英被拆迁的402平米的房屋均系营业房，拆迁前均在正常的出租经营，华远房地产公司置换给吴桂英的原地待建的房屋也是营业房具备营业能力，根据合同约定，华远房地产公司应当于2013年8月13日前向吴桂英交付涉案的282.16平米商业房，而华远房地产公司未能按期交付房屋，由此给吴桂英造成营业损失。吴桂英在一审起诉前委托有资质的房地产评估机构对该地段同类房屋租金予以评定，经鉴定涉案282.16平米的商业房在2013年8月13日至2017年5月13日期间的租金损失为231882元，华远房地产公司应当按照此标准就对吴桂英的损失予以赔偿。吴桂英花费5000元评估费，并开具了正规的发票，该笔评估费应当由华远房地产公司承担。
华远房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，吴桂英的上诉理由不能成立。
吴桂英向一审法院提起诉讼请求：1.依法判令华远房地产公司向其交付位于大武口区永康南路铂宫尚品1#商业房（面积为282.16㎡）；2.依法判令华远房地产公司支付其安置费50600元（截止2017年6月13日，共46个月），2017年6月13日后的安置费按约支付每月1100元；3.依法判令华远房地产公司赔偿其租金损失231882元（截止2017年5月13日），2017年5月13日以后的租金损失按每月5270.5元计算至实际交房之日；4..依法判令华远房地产公司承担本案的评估费5000元；4.本案诉讼费由华远房地产公司负担。
一审法院认定的事实：2011年8月13日，双方签订《房屋置换协议》，约定吴桂英将其位于大武口区光明中学南、永康路东的二层楼（面积402㎡）、平房（面积310㎡）及附属设施置换给华远房地产公司，由华远房地产公司拆迁，华远房地产公司将其位于观湖尚品（现铂宫尚品）原地待建的1#商住楼商业房（面积为247.26平方米）、位于新世纪花园商住9#商业房106#（面积57.92㎡）一套、位于新世纪花园商住9#商业房110#（面积96.82㎡）一套置换给吴桂英，并向吴桂英支付货币补偿1085000元；对附属设施，由华远房地产公司补偿吴桂英1万元；华远房地产公司向吴桂英支付26400元安置费；华远房地产公司应于2013年8月13日前向吴桂英交付上述待建房屋，如逾期交房则由华远房地产公司支付双倍安置费；安置房屋超面积单价为5000元/㎡，多退少补。协议还对双方的其他权利、义务作出了约定。协议签订后，吴桂英履行了合同项下全部义务，华远房地产公司向吴桂英支付了补偿款946900元，并将位于新世纪花园商住9#商业房106#、110#交付给吴桂英。但2013年8月13日至今，因协议中约定的安置房的房号不明确，华远房地产公司未将铂宫尚品（原观湖尚品）1#商住楼中的安置房交付吴桂英，吴桂英为此诉至法院，请求判如所请。另查明，吴桂英向华远房地产公司支付了超面积房款174500元（每平米5000元/㎡×34.9㎡）。大武口区永康南路铂宫尚品（原观湖尚品）1#商住楼大门向北第一间商业房的面积为256.57㎡。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。本案双方在庭审中一致同意，由华远房地产公司将位于石嘴山市大武口区永康南路铂宫尚品1#商住楼大门向北第一间面积为256.57㎡的商业房交付吴桂英，对此予以准许；因双方在《房屋置换协议》中约定的铂宫尚品的安置房的面积为247.26㎡，而吴桂英前期向华远房地产公司支付了折合面积34.9㎡房屋的房款174500元，故华远房地产公司应向吴桂英退还房款127950元【174500元-（256.57㎡-247.26㎡）×5000元/㎡】。吴桂英主张的安置费实为逾期交房的安置费，双方约定的交房时间为2013年8月13日，宁夏华远房地产开发有限责任公司至今未向吴桂英交付铂宫尚品的安置房屋已然逾期，故吴桂英要求华远房地产公司支付安置费的主张成立，但双方在协议中对铂宫尚品的安置房屋的房号约定不明确与华远房地产公司至今未向吴桂英交房之间不无关联，而吴桂英作为协议的相对方，对于铂宫尚品的安置房屋的房号约定不明确其也有一定责任，且吴桂英也无证据证实其在协议约定的交房期限届满后至今近四年时间里采取了适当措施防止损失扩大，综合上述因素，依法确定逾期交房安置费由双方各承担50%：1.截止吴桂英起诉前的安置费50600元由吴桂英自己承担25300元（50600元×50%），华远房地产公司承担25300元（50600元×50%）；2.2017年6月13日以后至判决生效之日宁夏华远房地产开发有限责任公司按照每月550元（550元×2倍×50%）的标准向吴桂英支付安置费。因法律对判决生效后，义务人不履行义务需承担的责任有明确规定，故对判决生效后至房屋交付之日的安置费不予支持。因双方在《房屋置换协议》中并无关于租金问题的约定，且除涉案安置房屋外，华远房地产公司已如约向吴桂英交付了其他安置房屋、支付了补偿款，故吴桂英关于租金损失的主张无事实和法律依据，应不予支持。吴桂英要求华远房地产公司承担评估费5000元，但形成该费用的评估事项与本案不具有关联性，吴桂英该项请求于法无据，不予支持。华远房地产公司抗辩根据《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》第二十五条的规定”安置期一般为1年，最长不超过18个月”，故吴桂英向华远房地产公司主张安置费最多不应当超过18个月，超出部分不应承担，但上述规范主要是限制拆迁人，督促拆迁人积极完成安置房屋的建设，并非排除了被拆迁人在约定的交房期限届满后拆迁人未交付房屋的情况下请求拆迁人支付逾期交房安置费的权利，且本案双方在协议中对安置费的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该抗辩理由不能成立，应不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决：一、宁夏华远房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内将位于大武口区永康南路铂宫尚品1#商住楼大门向北第一间面积为256.57㎡的商业房交付给吴桂英；二、宁夏华远房地产开发有限责任公司向吴桂英退还房款127950元，于判决生效后五日内付清；三、宁夏华远房地产开发有限责任公司向吴桂英支付安置费25300元，于判决生效后五日内付清，2017年6月13日以后至判决生效之日宁夏华远房地产开发有限责任公司按照每月550元的标准向吴桂英支付安置费；四、驳回吴桂英的其他诉讼请求。案件受理费5612元，减半收取计2806元，由吴桂英负担1403元，宁夏华远房地产开发有限责任公司负担1403元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因预售许可证查询单系打印件，华远房地产公司不认可，本院不予采信；照片及光盘不能反映拍摄时间及地点，本院不予采信。二审经审理查明，华远房地产公司逾期交房的原因并非双方在《房屋置换协议》中房号约定不明。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.华远房地产公司是否应依据《房屋置换协议》约定向吴桂英支付安置费50600元；2.吴桂英向华远房地产公司主张的租金损失及评估费5000元是否成立。关于焦点1，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应按约定全面履行自己的义务。本案中，吴桂英依据《房屋置换协议》约定全面履行了自己的合同义务，但华远房地产公司未依约履行交房义务，其应承担合同约定的违约责任。本案《房屋置换协议》第八条明确约定，逾期交付安置房（不可抗力外），甲方双倍支付安置费，临时安置费550元每月，故吴桂英上诉请求华远房地产公司支付截止起诉前的安置费50600元有事实和法律依据，本院予以支持。华远房地产公司抗辩称房屋未交付的原因系双方对房号约定不明，本案中，应交付的涉案房屋系原地待建，且房号的确定为华远房地产公司内部管理及其与民政部门协调事宜，对外没有对抗效力，且本案华远房地产公司逾期交房不属不可抗力，华远房地产公司不能以房号未明确约定为由对抗吴桂英主张安置费。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。关于焦点2，因吴桂英、华远房地产公司在《房屋置换协议》中未明确约定租金损失及评估费用，为维护交易的稳定性及契约自由原则，吴桂英主张的租金损失及评估费用无事实和法律依据，本院不予支持。吴桂英主张应参照适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》相应规定诉请房屋租金损失，但本案的《房屋置换协议》有别于《商品房买卖合同》，本院对该主张不予采纳。
综上，吴桂英的上诉请求部分成立；一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初2005号民事判决第一、二、四项，即”一、被告宁夏华远房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内将位于大武口区永康南路铂宫尚品1#商住楼大门向北第一间面积为256.57㎡的商业房交付给原告吴桂英；二、被告宁夏华远房地产开发有限责任公司向原告吴桂英退还房款127950元，于本判决生效后五日内付清；四、驳回原告吴桂英的其他诉讼请求”；
二、变更宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初2005号民事判决第三项”被告宁夏华远房地产开发有限责任公司向原告吴桂英支付安置费25300元，于本判决生效后五日内付清，2017年6月13日以后至判决生效之日宁夏华远房地产开发有限责任公司按照每月550元的标准向吴桂英支付安置费”为”被告宁夏华远房地产开发有限责任公司向上诉人吴桂英支付安置费50600元，于本判决生效后五日内付清，2017年6月13日以后至本判决生效之日被告宁夏华远房地产开发有限责任公司按照每月550元的标准向原告吴桂英支付安置费”。
如果义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2806元，二审案件受理费5233元，由上诉人吴桂英负担6000元，被上诉人宁夏华远房地产开发有限责任公司负担2039元。
本判决为终审判决。
审判长 王正栋
审判员 王 华
审判员 彭德才
二〇一七年九月二十五日
书记员 李 丹