河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫12民终654号
上诉人（原审被告）三门峡中海房地产开发有限公司。住所地：三门峡市湖滨区。
法定代表人范宝堂，该公司董事长。
委托代理人何天枢，河南共同律师事务所律师。代理权限为特别授权，即有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，进行和解，参加调解，代领法律文书等。
委托代理人姚中华，该公司员工。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）陈某甲。
法定代理人陈众志。
委托代理人张培强，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权，即有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解等。
上诉人三门峡中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）与被上诉人陈某甲房屋买卖合同纠纷一案，湖滨区人民法院于2016年1月17日作出（2015）湖民初字第02703号民事判决。宣判后，中海公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中海公司的委托代理人何天枢、姚中华，被上诉人陈某甲的法定代理人陈某乙、委托代理人张培强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月23日，陈某甲向中海公司订购了大中海5号楼1909号商品房1套，并由陈某甲祖母李某代为交纳定金10000元，中海公司给其出具了收据1份，载明：“今收到李某（5-1909）房款定金10000元整”。2013年5月27日，陈某甲父亲陈某乙与中海公司关于大中海商业文化广场2号楼和6号楼广告牌制作及安装工程的工程款抵顶问题，由中海公司向陈某甲出具收据1份，载明：“今收到陈某甲5-1909房款（工程款抵房款）73264元整”。2015年2月份，中海公司与案外人田旭娇签订商品房买卖合同，将本案争议房产出售给田旭娇，并于同年5月份向其交付了房产。陈某甲认为由于中海公司的行为导致双方房屋买卖合同目的不能实现，要求解除双方的商品房买卖合同，双倍返还购房定金20000元，退还购房款73264元及利息（从2013年5月27日至退还房款之日，按银行同期贷款利率计算），并赔偿73264元。
诉讼中：陈某乙提交了委托书，委托事项载明：“请将大中海项目6#、2#楼顶广告牌字工程款246000元以及6#楼顶广告牌字增加工程款142500元冲顶6#楼709室，总价款为315236元，余款73264元冲顶5#楼1909室总价款204857元整。谢谢，由此引发的一切争议均有本人承担。”以此证明双方关于本案争议房产的总房款为204857元，其经过中海公司同意用工程款抵顶了73264元。中海公司对此不予认可，并提交了房屋认购书，以此证明李某于2013年4月23日向中海公司订购认购了本案争议房产，并约定房款为219193元，且要求李某于2013年4月30日前交纳，逾期房款不保留。陈某甲对此亦不予认可。
原审法院认为：双方当事人对1万元定金和工程款73264元冲抵房款的事实均没有异议，可以认定，故双方之间就买卖“5-1909”号房屋已经形成意向，但未签订商品房买卖合同。
关于陈某甲主张双倍返还定金之诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。该定金收据（No2113212）性质上属于预约合同，系对未来订立一定内容合同的约定。而双方未依照该预约合同签订本约合同，原因是对该房屋买卖合同中除房屋的位置没有异议之外，对房屋的价款等条款内容没有形成一致意见所致，故双方当事人未订立本约合同的原因是双方没有协商一致，并非“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”，故不适用定金双倍返还的规定。
关于陈某甲主张解除双方商品房买卖合同之诉请。双方当事人之间仅签订一个商品房买卖的预约合同（定金收条），对商品房买卖的本约合同，双方因未协商一致而未签订。故双方之间未形成商品房买卖合同（本约合同），故不存在商品房买卖合同解除的法律问题。
关于陈某甲主张退还购房款73264元及利息之诉请。双方当事人之间因未签订商品房买卖合同，而双方预约合同商定的房屋已经出售给案外人，致使双方之间也无法就涉案房屋再行签订商品房买卖合同，故中海公司收取陈某甲的部分购房款73264元（顶工程款）应当退还（支付）给陈某甲。关于利息，应当从中海公司为陈某甲出具收据用工程款抵顶购房款之日（2013年5月27日）起计算利息。故陈某甲要求中海公司返还购房款73264元及利息之诉请，符合法律规定，本院予以支持。利息从2013年5月27日起计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。
关于陈某甲主张赔偿73264元之诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。陈某甲主张赔偿73264元的依据是上述法律规定。上述法律规定的前提条件是“商品房买卖合同订立后”，双方当事人未能签订商品房买卖合同（本约合同），故不存在“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形，故陈某甲该主张不符合上述法律规定，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条第（二）项之规定，判决如下：一、三门峡中海房地产开发有限公司返还陈某甲购房定金10000元和购房款73264元及利息（从2013年5月27日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回陈某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4270元，减半收取2135元，陈某甲负担1000元，由三门峡中海房地产开发有限公司负担1135元。
宣判后，中海公司不服，上诉称：一、陈某甲不具备原告主体资格，不享有诉权。双方之间不存在商品房交易行为，我公司未收取陈某甲房款。二、一审认定事实错误。10000元定金的缴纳主体是李某，且我公司不认可陈某乙以73264元工程款抵顶购房款的事实。我公司未授权公司内任何部门与陈某乙达成抵顶工程款的协议，该委托书是陈某乙单方行为。我公司未见过陈某甲，也未与陈某甲达成商品房买卖意向。三、我公司没有向任何人退还任何费用的事实依据。本案中5号楼1909号商品房的最初认购人是李某，双方签订有《认购协议书》，李某按照协议约定缴纳了10000元定金，但双方在协议书中约定李某应在2013年4月30日之前与我公司签订《商品房买卖合同》，逾期我公司不再保留房源。李某逾期未签订合同，即使应退还该10000元定金，也应退还至李某，不是陈某甲。陈某甲和我公司没有任何购房协议，也未向我公司支付任何费用。四、本案适用法律错误，应适用定金罚则，交付定金方违约，无权要求退还定金。综上，一审认定事实错误导致判决有误，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人陈某甲答辩称：一、我诉讼主体适格，依法享有诉权。我于2013年4月23日以我祖母李某名义订购了大中海5号楼1909号商品房，并交付定金10000元；同年5月27日，我向中海公司缴纳购房款73264元。中海公司向我出具的收款收据上均显示所缴纳房款所指房屋为大中海5号楼1909号。无论是以李某名义交付的定金还是以我名义缴纳的房款，所指向的均是5号楼1909号商品房，中海公司收取我定金及购房款后未交付房屋，我完全具有诉权。二、中海公司收取我定金10000元及购房款73264元，有其出具的两份收款凭证可以证明。我递交的大中海2号楼、6号楼委托付款手续，进一步证实购房款73264元的真实来源。该事实清楚，证据充分。三、《认购协议书》上不是李某的签名，也没有我的签名，我交付定金和购房款后没有见过或者签订协议书。从协议书笔迹看，前后笔迹均系同一人所为，该协议书及内容均系中海公司单方伪造的。综上，我向中海公司缴纳了购房定金并支付部分购房款，中海公司将该房屋出卖给第三人导致我商品房买卖合同目的不能实现，后又不退还我定金和购房款。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。
本案在审理过程中，被上诉人陈某甲证人李某出庭作证称，2013年4月，其子陈某乙以其名义为其孙陈某甲购买大中海5号楼1909号房屋一套，并以其名义缴纳购房定金10000元，收据上写的是其名字，该10000元购房定金的相关权利应归其孙陈某甲所有，与其无关。其认为大中海5号楼1909号房屋以其名义缴纳的10000元定金，应归其孙陈某甲。《房屋认购书》上不是其本人签名，其也未签过《房屋认购书》。
被上诉人陈某甲提交以上证据拟证明：《房屋认购书》上李某名字不是其本人所签，其有权要求中海公司返还以李某名义缴纳的10000元定金。
上诉人中海公司发表质证意见称：对李某的身份无异议，但其证言与之前所述不一致，不排除事先教好的。李某自称证言不一致是因为其子陈某乙的房子太多，记不清了，我们认为这种说法不合常理，对李某证言不予认可。
本院认为：李某出庭作证认可其孙陈某甲应享有以其名义缴纳的大中海5号楼1909号房屋的10000元的相关权利，同意该10000元归陈某甲。李某对自己的权利进行处分，民事活动中应尊重当事人的意思自治，对李某证言，本院予以采信。
本院经审理查明：中海公司认可收到李某10000元。李某认可以其名义交付给中海公司的10000元的相关权利由其孙陈某甲享有，同意该10000元归给陈某甲。其他事实与原审查明一致。
本院认为：关于陈某甲的主体资格问题，2013年5月27日的收据中，载明“今收到陈某甲交来5-1909房款（工程款抵房款）人民币（大写）柒万叁仟贰佰陆拾肆元整￥73264”。中海公司于2015年2月与案外人田旭娇签订合同，将本案争议房产出售给田旭娇，并于2015年5月交付。中海公司收到陈某甲款项后未向其交付商品房，陈某甲据此提起诉讼要求中海公司返还其已支付款项，符合法律规定。
关于中海公司应否返还陈某甲10000元定金和73264元房款及利息的问题：第一，根据2013年4月23日及5月27日的两份加盖中海公司财务专用章的收据显示，该两笔款项分别为编号5-1909号商品房的房款定金和房款，中海公司在庭审中也认可其收到李某的定金10000元。第二，根据李某证言，中海公司一审中提交的《房屋认购书》中非李某本人签名，其也未签过《房屋认购书》。因此，中海公司所称的双方签订《房屋认购书》，李某逾期未付款，违约方李某缴纳的10000元定金依据定金罚则不应返还的理由，不能成立。第三，李某与被上诉人陈某甲系祖孙关系，其在庭审中作为证人出庭，认可以其名义交付给中海公司的10000元的相关权利由其孙陈某甲享有，同意该10000元归给陈某甲。第四，陈某甲一审中提交的2013年5月27日陈某乙书写并加盖中海公司财务专用章的委托书，能够证明73264元房款的款项来源；同日中海公司出具并加盖有财务专用章的收据能够证明中海公司认可收到陈某甲房款73264元。因此，原审法院判决中海公司返还陈某甲定金10000元和购房款73264元及利息并无不当。
综上，原审判决认定部分事实虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4270元，由三门峡中海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭旭飞
代理审判员 李 剑
代理审判员 韩 点
二〇一六年五月十九日
书 记 员 郭肖辉