广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第760号
上诉人（原审被告）：吴彩琳，女。
委托代理人：刘烈鑫，广东理而行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈华红，女。
委托代理人：欧宁馨，广东君政律师事务所律师。
委托代理人：林丽君，广东君政律师事务所辅助人员。
上诉人吴彩琳因与被上诉人陈华红物权确认纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月14日，陈华红向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.依法确认座落于东莞市南城区华凯豪庭AⅢ（5座）906房［东府国用（2003）字第特674号］所有权归陈华红所有。2.本案诉讼费用由吴彩琳承担。
原审法院经审理查明：2005年5月11日，吴彩琳与东莞市华凯豪庭开发建造有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于东莞市南城区簪花路华凯豪庭第Ⅷ（5）幢906号房，商品房买卖合同约定总价款为387460元。陈华红与吴彩琳在原审庭审时均确认陈华红持有案涉商品房的《商品房买卖合同》、房地产权证（粤房地证字第C66536**号）、支付购房款的凭证、缴交税费和物业管理费等一系列材料的原件。其中房地产权证上显示案涉商品房的权属人为吴彩琳，登记时间为2008年11月11日。上述的票据抬头均为吴彩琳。最后一笔贷款本息263800元于2009年12月14日归还给银行。
针对案涉购房款的出资问题，陈华红在原审庭审时主张案涉商品房是其与其前夫吴火平共同出资购买的，是借用吴彩琳的名义进行登记购买，案涉房屋的所有相关手续都是由陈华红办理，首期是直接给现金，案涉房屋的贷款都是由实际产权人陈华红归还；还贷的本金每个月1100多元，利息800多元，故月供一共1900多元，所以陈华红每月存入2000元用于还贷。最后一笔还贷本息并非陈华红本人去办理的，但是应该是公司的出纳用现金去办理的提前还贷手续；吴火平于2012年7月2日因病死亡。吴彩琳的代理人在原审庭审时则表示当时为了保管方便将上述证明案涉房屋的材料一同存放保管，虽然陈华红持有上述证据原件但并不表明案涉房屋出资款是由陈华红提供的；购买案涉商品房时吴彩琳在读书虽然没有工作，但是由于家庭条件好，而且亲戚朋友赠送了资金足以每月偿还不到1000元的贷款；还贷的资金都是存入存折，还贷的存折放在吴火平的经营公司财务处，至于具体还贷去银行办理的人员吴彩琳也不清楚，但是最后一笔还贷是吴彩琳亲自到银行办理的。
针对案涉商品房使用、占有、收益问题。陈华红在原审庭审时主张案涉商品房在交付之后由陈华红出租且收取相应的租金，缴纳物业管理费，2012年后陈华红自己居住并以陈华红的名义安装宽带、天然气、电话费和装修付款，并提供了房屋租赁合同、持卡人存根、收据及收款收据、广东省地方税收通用发票、银行存折等证据予以证明。其中房屋租赁合同约定的出租方为吴彩琳。吴彩琳的代理人在原审庭审时表示对上述的证据均不确认，但案涉房屋的确是出租了，至于承租人是谁吴彩琳并不清楚，当时吴彩琳也曾经要求陈华红将租金转给吴彩琳，但陈华红予以拒绝。收楼之后吴彩琳的确是没有使用过，是委托陈华红与吴火平代为管理的。后来陈华红与吴火平离婚后，吴彩琳也要求陈华红将房屋交还，陈华红一直拒绝；吴彩琳本人没有缴纳过物业管理费等费用，租金也没有收过。
陈华红主张在其与吴火平离婚时双方约定案涉房屋由陈华红所有，而吴彩琳也确认离婚协议书上约定的案涉房屋归陈华红所有，陈华红为此提供了公证书（编号000485复印件）、离婚协议书、承诺书予以证明。其中2011年9月7日的《离婚协议书》约定：三、夫妻共同财产分割：1、以下财产归女方所有：……B、东莞市南城区华凯豪庭5座906号商品房一套（以吴彩琳名义登记）；……。2012年8月22日陈华红所作的承诺书内容主要为：本人陈华红于2011年9月8日与吴火平离婚，吴火平于2012年7月2日死亡，现作为其子女吴欣键、吴欣豫的法定监护人参与吴火平诉东莞市建工集团房地产开发有限公司的诉讼以及其他相关诉讼事宜，现本人承诺，在吴火平诉东莞市建工集团房地产开发有限公司诉讼中以及其他相关诉讼中所回收的相关款项均作为吴火平生前的债务偿还，不得将此款项侵占或挪作他用，但之前离婚协议确定为陈华红的个人财产不列为吴火平生前偿还债务的款项，归陈华红个人所有。见证人有黄岳观、周高日、郭创基、吴彩琳的签名。陈华红与吴彩琳均确认，承诺书是在处理（2012）东一法民一初字第9354号案件的时候，经过调解陈华红获得了款项，签订该承诺书是为了保障陈华红的权益；该承诺书是在广东理而行律师事务所签订的，由该律所的负责人刘兵安排起草的；签订承诺书的时候见证人都在场。吴彩琳则表示不清楚陈华红与吴火平的离婚协议内容。
吴彩琳本人在庭后向法庭陈述，购买案涉商品房的时候其还在读初中，吴彩琳与父母商量决定购买案涉商品房，案涉商品房的具体面积、金额记不得；首期款以现金的方式支付了90000元左右，其中妈妈给了吴彩琳40000元左右，吴彩琳自己有不到30000元，剩余的首期款都是姐姐以及姐夫凑给吴彩琳的；剩余的购房款向银行按揭贷款，每个月将银行的存折交给哥哥吴火平的财务，让财务负责帮吴彩琳还贷；2006年至2008年期间吴彩琳在北京读书，财务就会告诉吴彩琳还贷的卡里面还有多少钱，并且告诉吴彩琳还要多少钱，由财务帮吴彩琳去存钱归还贷款，都是吴彩琳把现金汇款到财务的私人账户上让财务去办理还贷；供楼款没有1900元左右，逐次减少；最后一笔还贷款是吴彩琳、父母、姐姐、姐夫、以及吴彩琳的老公周高日凑的钱去缴纳的；购买案涉商品房的相关款项从来没有向哥哥吴火平要过；吴彩琳并没有去收楼，办理的房产证都是给哥哥吴火平保管，房产证的手续应该都是由陈华红去办理；案涉商品房的物业管理费吴彩琳也没有缴纳过，具体每个月的物业管理费金额也不清楚，其不知道出租给何人，租金也不是吴彩琳收取的；承诺书吴彩琳有看过，当时为了处理吴火平的债务，父母以及吴欣键、吴欣豫作为吴火平的法定继承人委托陈华红去办理处理财产、向高利贷和供应商还债等手续，吴彩琳在广东理而行律师事务所签订的；吴彩琳作为见证人签名是因为黄岳观几个人都签名，吴彩琳没有看承诺书的内容就签名了，当时所有的人都不知道陈华红和吴火平离婚了。
陈华红还表示，其与前夫吴火平在购买案涉商品房之前已经贷款购买了多套房子，而这些房产因前夫吴火平突然逝世导致不能偿还银行贷款而被全部执行的事实，并提供了房产证、判决书、执行令等证据予以证明。
原审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、房地产权证（粤房地证字第C66536**号）、广东省东莞市公证处服务业发票、广东省东莞市不动产销售（转让）发票、代扣代收税款凭证、契税完税证、东莞市商业银行个人（住房）贷款收据、保险业专用发票、中国平安财产股份保险有限公司个人抵押贷款房屋保险保险单、广东省契税纳税申报表、广东方中天律师事务所办证律师费收据、广东省其他非税收入通用票据、广东省行政事业性收费统一票据、东莞银行业务受理单、东莞银行现金交款存折两份、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、东莞银行贷款还款凭证、贷款结清证明、注销抵押登记申请书、东莞市南城区华凯豪庭AⅢ（5座）906号东莞市房地产交易登记证明书、房屋租赁合同、持卡人存根、收据及收款收据、广东省地方税收通用发票、东莞银行存折、中国工商银行存折、公证书（编号00485复印件）、离婚协议书、承诺书、房产证、判决书、执行令，以及原审法院调查笔录、庭审笔录等。
原审法院认为：本案的争议焦点为案涉的商品房的权属属于谁所有。结合陈华红、吴彩琳的陈述以及双方提交的证据，分析如下：首先，关于案涉商品房的出资问题，陈华红、吴彩琳均没有提供充分的证据证明购房款的来源；而且与案涉商品房有关的票据材料的原件均由陈华红持有，但是票据材料上显示的登记在吴彩琳的名下，因此，无法以购房款出资对案涉商品房的所有权归属作出判断。
第二，关于案涉商品房的使用收益问题。陈华红提交的证据显示，使用收益人是陈华红。吴彩琳主张其委托陈华红对案涉商品房进行管理出租，但是其没有提供证据予以证明，且陈华红对此予以否认，故原审法院依法不予采信。
第三，案涉商品房在2008年11月11日登记在吴彩琳的名下，吴彩琳不能合理解释案涉商品房自签订商品房买卖合同以来，所有的与案涉商品房有关的材料原件由陈华红持有，且该商品房的使用、收益等全部都由陈华红或者吴火平负责；特别是在吴彩琳已经完成了北京的学业回到东莞后，截止原审法院法庭辩论终结前，吴彩琳在明知其名下拥有该商品房的情况下，相当长的一段时间内都没有提供证据证明曾就案涉商品房的使用、收益向吴火平或者陈华红提出异议或者主张权利。
第四，根据吴火平与陈华红签订的离婚协议可知，吴火平对案涉商品房已经做出明确的意思表示，即案涉商品房是夫妻共同财产之一，其注明了案涉商品房系登记在吴彩琳名下，但所有权归陈华红；根据陈华红、吴彩琳的陈述可知，吴火平已经在离婚后去世，因此该离婚协议应该是吴火平的真实意思表示。
第五，根据陈华红、吴彩琳对于承诺书签订过程的描述，该承诺书是在律师事务所签订，是吴火平整个家庭在处理吴火平的债权债务时，整个家庭协商处理吴火平遗产时的明确意思表示，进一步明确了案涉商品房的权属问题。而且见证人除了吴火平家人以外还有其他的见证人，且没有证据其他的见证人与案涉纠纷存在利害关系，因此吴彩琳在承诺书上的签名是其真实的意思表示；吴彩琳作为一个成年人具有完全的民事行为能力，其应该预见到在承诺书上作为见证人签名的行为后果。
根据《中华人民共和国物权法》第三十三条关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，陈华红诉请位于东莞市南城区华凯豪庭AⅢ（5座）906房【东府国用（2003）字第特674号】所有权归陈华红所有，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于二〇一四年十二月二十日判决确认位于东莞市南城区华凯豪庭AⅢ（5座）906房【东府国用（2003）字第特674号】所有权归陈华红所有。一审受理费7112元，已由陈华红预交，由吴彩琳承担。
吴彩琳不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定不能以购房款出资对涉案商品房所有权的归属作出判断与事实不符。根据物权公示原则，确定房屋所有人的最直接证据是房屋登记的产权人，如果对产权登记人存在异议，那么购房款的来源就是确定房屋产权人的最重要依据。吴彩琳已经就购房首期款、还贷的资金来源作出明确、合理的解释，而陈华红虽然矢口否认案涉房屋的购房款来源于吴彩琳，但并未提出明确的证据予以证实，所有陈述都是基于推论，原审就此认定不能以购房款来认定案涉房屋的所有权归属明显偏袒陈华红。（二）原审未依法调取案涉房屋还贷存款单的底单，是对案件事实的重大遗漏。一审过程中，吴彩琳在举证期内依法申请原审法院向东莞银行调取最后一笔还贷资金26万余元的存款底单，因该底单上有吴彩琳亲笔签名，足以证实最后一笔还贷资金是吴彩琳出资的，该证据对于确定涉案房屋的实际产权人具有重要作用，然而原审法院仅仅向东莞银行调取了还贷银行账号的流水记录，并未显示承办人的具体信息，不得不说这是对案件事实的重大遗漏。（三）原审法院以吴彩琳未向陈华红主张权益为由否定吴彩琳为涉案房屋的所有权人，属于认定事实错误。根据一审庭审过程双方的陈述可以确认，购买案涉房屋及办理房产证时吴彩琳仍在北京上学，且当时陈华红与吴彩琳哥哥吴火平仍属夫妻关系，因此，吴彩琳基于管理及办事方便，委托陈华红代为办理房产证及管理房屋也是情理之中，且当时双方尚属亲属关系，吴火平仍然在世，吴彩琳基于亲情关系也不可能想到需要向陈华红索要相关手续或证明，原审法院以吴彩琳不能提供证据为由对吴彩琳的主张不予采纳，强人所难。双方纠纷发生后，吴彩琳是苦于相关证件、合同都由陈华红保管而无法通过法律途径主张权利，原审法院却以此为由否定吴彩琳对涉案房屋的权益，属于认定事实错误。（四）原审法院以陈华红与吴火平的离婚协议内容认定涉案房屋属于陈华红的夫妻共同财产，属认定事实错误。夫妻离婚对于共同财产分割仅限于夫妻共同财产而不得处分他人的财产，否则就会因为违反法律规定而归于无效，吴火平与陈华红在离婚过程中，在吴彩琳不知情的情况下将属于吴彩琳的财产列为夫妻共同财产加以分割，明显是侵犯了吴彩琳的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十九条的规定，该部分内容应当属于无效条款，原审法院却依据无效条款将涉案房产归入陈华红的夫妻共同财产明显是认定事实错误。（五）吴彩琳在承诺书上签名并不足以证明涉案房屋所有权应当归属陈华红。签署承诺书的现实背景是因吴火平突然去世导致吴火平生前所负巨额债务需要清偿，但是作为吴火平的第一顺序继承人的父母年事已高，子女尚未成年，显然陈华红作为吴火平子女的监护人来处理吴火平生前债务问题比较方便，正是基于上述考虑吴彩琳才会签署承诺书，但对于承诺书所提及的离婚协议，陈华红从未向吴彩琳出示过，且该承诺书也并未表明该离婚协议已就涉案房屋的所有权归属作出了约定，因此，吴彩琳完全是在不清楚陈华红与吴火平就已经非法处置其财产的情况下签署了承诺书，但原审法院却认定吴彩琳清楚涉案房屋的分割情况，该事实无依据证明。据此，吴彩琳请求本院：1.依法撤销原审判决，改判驳回陈华红的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由陈华红承担。
被上诉人陈华红书面答辩称：（一）原审认定不能以购房款出资对案涉商品房所有权的归属作出判断与事实相符。即使购房款可以作为确定案涉房屋产权人的最重要依据，吴彩琳也未就购房款来源提供证据予以证明。相反，吴彩琳关于购房款来源的陈述疑点重重：第一，2006年至2008年期间，吴彩琳尚在北京读高中，不可能每月均有资金偿还贷款；第二，没有相应凭证证明是把现金汇款到财务的私人账户；第三，案涉商品房于2005年5月11日购买，当时吴彩琳年仅18周岁，且经陈华红及吴火平资助前往北京就读，显然不具备购买案涉商品房的意识及财力。（二）原审已依法调取案涉商品房最后一笔贷款260000元的记录，并未遗漏案件事实。即使最后一笔贷款由吴彩琳办理相应的还款手续，并不能当然认为款项由吴彩琳提供，而吴彩琳也并未提供证据证明260000元的来源。（三）原审以吴彩琳未向陈华红主张权益为由否定吴彩琳为案涉商品房的所有权人与事实相符。如陈华红与吴火平离婚前，吴彩琳认为其基于亲情关系不可能向陈华红索要相关手续及证明尚可理解。但，陈华红及其吴火平于2011年9月8日协议离婚后，吴彩琳仍然未就案涉商品房主张任何权益则显然违背常理。事实上，陈华红及吴火平以吴彩琳的名义购买案涉商品房后，吴彩琳除签署相关的文件外，对于案涉房屋办理相应的证件、使用、收益、物业管理费缴纳等均是陈华红一手操办，吴彩琳一无所知。吴彩琳认为其系苦于相关证件、合同都由陈华红保管而无法通过法律途径主张权利更系谬论。文书的保管情况不可能成为阻却任何人主张权利的理由。（四）原审以陈华红与吴火平的离婚协议内容认定涉案商品房属于陈华红的夫妻共同财产的认定与事实相符。吴彩琳的哥哥吴火平在离婚时明确将登记于吴彩琳名下的房产分配给陈华红，是其对案涉商品房权属的确认，也是其对自有财产的处分。同时，《离婚协议书》为双方当事人的真实意思表示，且经过民政局备案，其合法性应当予以认可。因此案涉商品房为陈华红婚姻关系存续期间购买，为陈华红的夫妻共同财产，原审法院的认定与事实相符。（五）吴彩琳在承诺书上签名足以证明案涉商品房所有权应当归属于陈华红。《承诺书》正文尾部陈述“但之前离婚协议确定为陈华红的个人财产不列为吴火平生前偿还债务的款项，归陈华红个人所有。”，而《离婚协议书》第三条第一款明确约定“以下财产归女方所有：B、东莞市南城区华凯豪庭5座906号商品房一套（以吴彩琳名义登记）”。吴彩琳完全知悉并充分理解《承诺书》的内容，理由如下：第一，吴彩琳作为完成民事行为能力人，且是在其委托的律师的见证下签署的《承诺书》，其应当知道《承诺书》的内容并理解其法律效力，并应当对其签字承担相应的法律责任。第二，吴彩琳的配偶周高日也作为见证人在《承诺书》上签字，显然夫妻均知悉《承诺书》的内容。第三，吴火平逝世后陈华红多次与吴彩琳共同处理吴火平的后事，多次向吴彩琳出示《离婚协议书》，吴彩琳完全知悉《离婚协议书》的内容。（六）吴彩琳不予配合庭审等种种行为表明吴彩琳深知其主张与事实相悖。原审法院送达给吴彩琳的传票中已明确“要求吴彩琳本人到庭”，但吴彩琳无故不到庭配合庭审。庭审结束后，吴彩琳也未在法庭责令的期限内提供缺席原因的证明。吴彩琳虽在庭后两次调解中最终均予以配合，但两次均经过法庭多次沟通才予以配合。在原审法院组织的第一次调解时吴彩琳已提出同意在陈华红支付190000元后将案涉商品房过户于吴彩琳两子女的方案，然而，在原审法院组织的第二次调解中，吴彩琳却骤然推翻其第一次提出的方案，导致原审法院竭力组织的调解最终落空。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，陈华红与吴方、李丽娟、吴欣键、吴欣豫离婚后财产纠纷一案，原审法院作出的（2013）东一法民一初字第9566号民事判决已发生法律效力，该判决认定陈华红与吴火平协议离婚时所签订的《离婚协议书》是双方真实的意思表示，协议内容并未违反法律法规的强制性规定，而且吴炎平的父母吴方、李丽娟以及吴欣键、吴欣豫对该《离婚协议书》的真实性予以认可，因此该离婚协议书应当认定合法有效。
本院认为，本案系物权确认纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点在于案涉房屋的物权归属。
陈华红、吴彩琳对案涉房屋的出资问题各执一词，但均没有提供充分的证据证明购房款的来源。吴彩琳申请原审法院调取案涉房屋最后一笔还贷的银行凭证，即使该银行凭证有吴彩琳的签名，亦只能证明最后一笔还贷由吴彩琳办理，并不能证明还贷资金由吴彩琳提供。从原审法院（2013）东一法民一初字第9566号案件的审理情况来看，吴彩琳的父母吴方、李丽娟知晓离婚协议书的内容，且对案涉房屋以吴彩琳名义登记但属于陈华红与吴火平夫妻共同财产不持异议，与吴彩琳在原审中陈述其与父母商量决定购买案涉房屋，并且首期款以及最后一笔还贷中部分款项由其父母提供的说法，明显不一致，吴彩琳的陈述难以采信。原审法院认为无法以购房款出资对案涉房屋的所有权归属作出判断并无不当。虽然案涉房屋登记在吴彩琳名下，但综合考虑到购买案涉房屋时吴彩琳仍为学生，案涉房屋的购房合同、房地产权证、相关票据材料的原件均由陈华红持有，案涉房屋一直由陈华红占有使用，原审法院（2013）东一法民一初字第9566号民事判决认定的事实以及吴彩琳在承诺书签名见证等情况，原审法院确认案涉房屋归陈华红所有并无不当，本院予以维持。吴彩琳主张离婚协议书中涉及案涉房屋的条款无效，不属于本案的审查范围，而且与已生效判决的认定不符，本院不予采纳。
综上所述，上诉人吴彩琳上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽然判项中仅列案涉房屋所占的土地使用权证号，未列明案涉房屋的房地产权证号（粤房地证字第C66536**号）有瑕疵，但不影响判决结果，故此，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7112元，由吴彩琳负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一五年九月二日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
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