江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0103民初3092号原告（反诉被告）：江西源超实业发展有限公司，住所地：江西省南昌市洪城大市场洪城路659号嘉祥大厦805号，统一社会信用代码：91360100781493329G。法定代表人：喻道源，职务：总经理。委托代理人：苏刚哲，江西博太律师事务所律师，执业证号：13601200310260376。被告（反诉原告）：南昌市第三粮食仓库，住所地：江西省南昌市西湖区灌婴路****号办公楼***层。统一社会信用代码：9136010015835583XR。法定代表人：罗小军，职务：总经理。委托代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601199910643463。原告（反诉被告）江西源超实业发展有限公司与被告（反诉原告）南昌市第三粮食仓库租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序进行了审理，被告（反诉原告）南昌市第三粮食仓库在举证期内向本院提出反诉，本院经审查后予以准许，并决定合并审理。本院于2017年3月15日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）江西源超实业发展有限公司委托代理人苏刚哲，被告（反诉原告）南昌市第三粮食仓库委托代理人涂亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）江西源超实业发展有限公司诉称：2012年10月15日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告20栋仓库及相关土地，设施用作酒店用品城开发，租期15年，被告于2013年7月1日交房。合同约定了三个月的装修，改造免租期，免租期届满后被告开始收取房租，合同还约定了租金、员工工资、履约保证金、转运费等事宜。2013年10月10日，原告按合同约定向被告提前支付一个月的房屋租金及被告90名员工工资共计1062039元，履约保证金300万元，粮食转运费110万元。原告为了开发酒店用品城项目投入了巨额的资金（7500余万元）装修，改造并招商130余户。当此项目所有的软、硬件改造完毕，计划于2013年10月开张营业时，突然接到南昌市人民政府的通知，房屋租赁合同所涉及地块被纳入南昌市土地规划范围，对被告南昌市第三粮仓库进行土地收储。因此于2013年12月10日，南昌市人民政府发布《关于印发市粮食局所属第三粮仓库土地收储问题协调会议纪要的通知》，2014年6月10日，被告向原告送达《南昌市第三粮库、南昌市赣江精制米厂承租户确定取得搬迁评估补偿款操作程序备忘录》，2014年12月23日，被告向原告送达《终止合同通知书》。由于被告的房屋、土地被南昌市人民政府征收、收储，进入拆迁补偿程序，由南昌市西湖区房屋拆迁办具体经办，花费时间长，所涉人员、资金等事项繁杂。在拆迁补偿程序中，因为原告及众多商户对所承租房屋实际上未到起租期，经多次交涉，退还了130多家商户的房屋租金，被告南昌市第三粮食仓库向原告退还了履约保证金300万元，粮食转运费110万元，但是至今因为各种原因仍未退还原告房屋租金106万余元。原、被告双方经多次沟通，对合同因故不能履行表示理解和谅解，但是在其他商户的租金和原告方履约保证金、粮食转运费均已退还的情况下，却对原告这个积极配合政府拆迁，投入资金最大的商户和承租人迟迟不退还租金，既不合理也不合法，显失公平，违反了《中华人民共和国合同法》的规定。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院要求依法判令：一、请求判令被告退还原告租金1062039元，支付利息146561.38元，合计1208600.38元。二、由被告承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）江西源超实业发展有限公司向本院提供了如下证据：证据一、房屋租赁合同证明内容：1、合同对租金、履约保证金、双方的权利义务等事项进行了明确约定。2、合同约定了三个月的租金免收期。3、合同约定了如因政府拆迁、征用、征收、城市规划改造开发等原因导致本合同无法实现，双方互不承担任何经济及法律责任及因以上原因导致承租面积减少，租金按实际出租房屋建筑面积计算。证据二、仓库交接单（2份）证明内容：1、江西源超实业发展有限公司于2013年7月5日接收全部20栋仓库。2、自2013年7月5日起计算租期，按合同约定享有3个月免收期，从2013年10月5日起正式计算收取租金。证据三、银行转帐凭据证明内容：江西源超实业发展有限公司于2013年10月10日按照合同约定将2013年10月5日至2013年11月5日的房屋租金及岗位培训费共计1062039元已支付给南昌市第三粮食仓库。证据四、关于印发市粮食局所属第三粮食仓库土地收储问题协调会议纪要的通知证明内容：1、2013年12月10日南昌市政府正式发文批复同意，将市粮食局所属第三粮食仓库土地进行收储，收储范围包涵江西源超实业发展有限公司承租南昌市第三粮食仓库所有房屋、土地及相关设施。2、早在2013年11月20日下午，按照市委副书记，代市长郭安批示精神，就由市政府副秘书长叶明和在市政府第一会议室主持召开了市粮食局所属第三粮食仓库土地进行收储协调会议。参加会议的有：市粮食局刘健、市规划局陈明远等相关人员。3、会议纪要明确行文新荣昌酒店用品城项目现已暂停实施。证据五、关于江西源超实业发展有限公司租赁物及租金交付有关事实的说明证明内容：南昌市第三粮食仓库于2013年9月26日通知，要求新荣昌酒店用品城项目必须立即停止运营，维持原状。南昌市第三粮食仓库及其上级主管单位南昌市粮食局加盖公章证明情况属实。证据六、现场照片证明内容：1、新荣昌酒店用品城在2013年10月中下旬左右市场内状况。市场内无任何一家商户经营，全部已清场，无人占有、使用，所有房屋都维持在2013年9月26日时的原状。2、2014年春节时间，照片反映市场外就是城市快速路施工现场，道路被堵，道路开挖，大量工程垃圾堆积（部份堆积在市场内），市场大门被封。最起码应当明确得知市场当时已无法经营、使用，江西源超公司已无法占有、使用租赁物也无这个必要和条件。另外，根据城市快速路施工进度和现场人员的穿着等生活常识，可以合理推知于2013年10月份左右，市场也已停止经营、使用，且无经营、使用的必要，所有场地和房屋已失去商业租赁价值。证据七、退还商户的租金收据及转帐凭证证明内容：西湖区拆迁征收办办转交给商户的租金已由江西源超实业发展有限公司全部退还，公司分文未留。承租南昌市第三粮食仓库的商户除了江西源超公司租金全部得到退还。被告（反诉原告）南昌市第三粮食仓库反诉并辩称：2012年10月15日，反诉人在上级主管部门南昌市粮食局及南昌市人民政府的批准下就位于南昌市西湖区灌婴路1886号的20栋仓库及所涉相关区域出租给被反诉人使用，并与被反诉人签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》对出租房屋的面积、租金的计算、租金的缴纳、预期付款的责任、岗位技能培训费的支付及双方的权利义务等做出明确的约定。2013年5月3日反诉人就位于南昌市西湖区灌婴路1886号的原南昌市第三粮食仓库办公楼的第一、二层出租给被反诉人使用与被反诉人签订《补充协议（一）》对出租房屋的面积、租金的计算、租金的缴纳及双方的权利和义务等作出了明确的约定。2013年4月12日、2013年7月5日反诉人分别将办公楼的第一、二层及20栋仓库交付给被反诉人使用。2013年11月20日南昌市政府召开了“关于市粮食局所属第三粮食仓库土地收储有关问题的协调会”，明确含被反诉人承租的房屋在内的反诉人使用的土地进行政府收储。被反诉人在签订合同以后仅仅支付了2013年10月的仓库租金及岗位技能培训费，办公楼的租金及2013年10月以后仓库租金至政府决定收储时止的房屋租金及岗位技能培训费反诉人向被反诉人多次进行催收，被反诉人均拒绝支付，为了维护反诉人的合法权益，故向法院提起反诉要求依法判令：一、判令被反诉人立即向反诉人支付拖欠的租金1036038.88元、岗位技能培训费90000元及付清全款之日逾期付款的滞纳金（截止至2017年1月5日，滞纳金为878310.32元，滞纳金的标准按每月2%计算）；二、本案的诉讼费用由被反诉人承担。被告（反诉原告）南昌市第三粮食仓库向法院提交了如下证据：证据一、2012年10月15日南昌市第三粮食仓库与江西源超实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》、2013年5月3日南昌市第三粮食仓库与江西源超实业发展有限公司签订的《补充协议（一）》、南昌市粮食局2012年9月18日洪粮产字【2012】12号文；证明：1、南昌市第三粮食仓库与江西源超实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》均经南昌市粮食局批准，系合法有效的合同；2、根据《房屋租赁合同》的约定：租赁期限为15年，免租期为3个月，免租期过后被反诉人应依约缴纳房租租金。3、根据《房屋租赁合同》的约定：被反诉人在租赁期的第一年应每月缴纳仓库租赁费972038.88元及每月缴纳岗位培训费90000元；4、根据《补充协议（一）》的约定：被反诉人每月应缴纳办公楼租赁费8000元；5、根据《房屋租赁合同》的约定：如被反诉人逾期缴纳房屋租金按每日千分之六支付滞纳金。证据二、2013年4月12日《移交清单》、2013年7月5日《20栋仓库交接单》；证明：反诉人在2013年4月12日将办公楼交付给反诉人使用，2013年7月5日将20栋仓库交付给被反诉人使用。证据三、2013年10月24日招商银行的《收款回单》证明：反诉人缴纳了2013年10月的仓库租金和岗位培训费证据四、2013年12月6日《租金催款通知书》、2014年元月16日《租金催款通知书》证明：至2013年11月被反诉人未缴纳房屋租金开始，反诉人依法向被反诉人进行催收。证据五、2014年2月19日《终止合同通知书》、2014年2月20日《关于要求终止合同通知的复函》、2014年6月《确定取得搬迁评估补偿款操作程序备忘录》证明：根据2013年12月10日南昌市人民政府办公厅《关于印市粮食局所属第三粮食仓库土地收储问题协调会议纪要的通知》反诉人于2014年2月19日向被反诉人正式送达《终止合同通知书》证据六、2013年12月10日南昌市人民政府办公厅《关于印市粮食局所属第三粮食仓库土地收储问题协调会议纪要的通知》、2014年5月21日南昌市土地储备中心《关于收储土地的通知》、2014年9月2日南昌市西湖区人民政府《关于恳请协调解决市三粮库棚户区改造工程有关问题的请示》、2014年11月16日南昌市人民政府办公厅抄告单证明：1、2013年11月20日南昌市人民政府就市粮食局所属第三粮食仓库土地收储事宜召开协调会，明确对第三粮食仓库土地收储进行收储；2、导致南昌市第三粮食仓库与江西源超实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》不能履行的原因并非反诉人的过错造成。原告（反诉被告）江西源超实业发展有限公司针对被告（反诉原告）反诉请求辩称：本案就是因为城市规划，导致合同终止，新荣昌酒店用品城原计划于2013年10月8日开张营业，但是在2013年9月26日接到南昌第三粮食仓库通知，停止运营，维持原状，原告积极落实，市场一天都未开业，未经营和使用，所以原告（反诉被告）既无必要也无可能存在逾期支付租金和承担相关滞纳金的责任。请求法院依法驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年10月15日签订了一份房屋租赁合同，由原告（反诉被告）承租被告位于南昌市西湖区灌婴路1886号的20栋仓库及所涉相关区域用于创办中国江西荣昌国际酒店用品城，租赁期限为15年，该《房屋租赁合同》对房屋租赁的面积、租金的计算、租金的缴纳、预期付款的责任、岗位技能的培训费的支付及履约保证金、转运费等进行了约定，同时约定被告（反诉原告）免除原告3个月的租金作为原告（反诉被告）对承租仓库及相关场地进行改造、装修。若因不可抗力，政府拆迁、政府征用、政府征收、城市规划改造开发。租赁合同无条件终止，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方互不承担任何经济及法律责任。2013年4月12日，被告（反诉原告）将办公大楼一至二层移交给原告（反诉被告），2013年5月3日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方又签订了一份《房屋租赁合同》补充协议，就被告（反诉原告）办公大楼的第一、二层出租给原告（反诉被告）使用作出了明确的约定，2013年7月5日原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方正式办理了20栋仓库交接单，再次约定：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）自2013年7月5日计算租期，同时被告给予原告3个月装修免租期，2013年10月5日起，正式计算收取租金。2013年9月26日，被告（反诉原告）口头通知原告（反诉被告），因市政府规划，合同所涉及土地、仓库可能进行征收收储，为了减少双方损失，建议停止运营、维持原状。但原告（反诉被告）仍然于2013年10月10日向被告支付了10月份的房屋租金及被告（反诉原告）90名员工资，共计1062039元，履约保证金300万元及粮食转运费110万元。2013年11月20日，南昌市人民政府召开了土地收储问题协调会，以会议纪要明确对南昌市第三粮食仓库土地进行收储。2013年12月10日，南昌市人民政府印发了市粮食局所属第三粮食仓库土地收储问题协调会议纪要的通知。2013年12月6日及2014年1月6日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）分别送达了《租金催款通知书》，要求原告继续缴纳2013年11月的租金及其他费用。2014年1月21日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）复函告知“因荣昌酒店用品城项目全部停工，使原告（反诉被告）于2013年10月8日开业的项目无法顺利实施，故无法按原合同执行支付仓库租金和岗位培训费等。2014年2月19日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达了房屋租赁终止合同通知书。2014年5月21日，南昌市土地储备中心向被告下达了收储土地的通知。另查明，原告（反诉被告）投资的江西荣昌国际酒店用品城项目共有136户经营户，该项目至今未开业经营，西湖区征收拆迁办委托原告（反诉被告）将136户经营户租金和履约保证金全部退返，被告（反诉原告）亦将原收取原告（反诉被告）的300万元履约保证金和110万元粮食转运费退还给原告（反诉被告）。本院认为；原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的《租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思的表示，内容未违反有关法律、行政法规的规定，真实有效。后因情势变更，出现了不可归责于双方的原因，无法实现合同目的，致使租赁合同无必要也无法继续履行。本案争议的焦点是《租赁合同》及补充协议解除的时间到底是2013年9月26日还是2013年11月20日。对此焦点，本院评议如下：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同是双务、有偿合同，出租人订立合同的目的是获得租金，承租人的主要义务是按合同约定支付租金，承租人订立合同的目的是获得房屋的使用收益权，出租人的主要义务是向承租人提供符合合同约定的房屋，并保证房屋在合同期限内符合合同约定应有的使用收益状态。纵观本案，原告（反诉被告）在收到被告（反诉原告）提交的办公楼一至二层及20栋仓库后，立即在双方约定的3个月免租期内对场地进行改造，对仓库及店铺进行装修，并对外进行招商，但原告（反诉被告）在开业前夕，于2013年9月26日，突然接到被告（反诉原告）口头通知，要求原告（反诉被告）停止运营，维持原状，但原告（反诉被告）仍然于2013年10月10日将一个月租金及90名员工工资汇入被告账户。本案审查的重点是原告（反诉被告）是否开业，原告（反诉被告）是否经营及有收益，从原告（反诉被告）、被告（反诉原告）庭审中提交的证据、举证及质证来看，原告未开业经营，未有经营收益，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担2013年10月至2013年11月两个月租金的诉求，明显违反了租赁合同是双务、有偿合同的规定。另双方在履约过程中，原告（反诉被告）已支付给被告（反诉原告）300万元履约保证金，若原告（反诉被告）违约拖欠租金，被告（反诉原告）完全可以在300万元履约保证金中予以扣除租金，但被告（反诉原告）却将300万元履约保证金全部退返给原告，这充分说明，原告并未违约并未拖欠租金。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退回原告（反诉被告）租金的诉讼请求予以支持，对被告（反诉原告）要求原告继续支付租金及承担滞纳金的反诉请求不予支持。对原告要求被告支付占用租金期间利息损失的诉讼请求,因为原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在租赁合同中未约定利息，且此纠纷的发生不是因为被告的过错引起的，故对原告此诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告（反诉原告）南昌市第三粮食仓库于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）江西源超实业发展有限公司租金1062039元。驳回原告（反诉被告）江西源超实业发展有限公司的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）南昌市第三粮食仓库反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15680元，反诉费11417元，合计27097元，由原告（反诉被告）江西源超实业发展有限公司承担1960元，由被告（反诉原告）南昌市第三粮食仓库承担25137元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  张 良人民陪审员  谌文琴人民陪审员  邓冬林二〇一七年四月十四日书 记 员  熊世娇