山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终2287号
上诉人（原审被告）：庞书波，男，1965年10月26日出生，汉族，职工，住山东省高唐县。
上诉人（原审被告）：陈英春，女，1969年1月29日出生，汉族，工人，住山东省高唐县。
委托诉讼代理人：刘军华，山东万航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘蕾，山东万航律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张庆银，男，1955年12月11日出生，汉族，退休干部，住山东省高唐县。
委托诉讼代理人：张达，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王明亮，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。
上诉人庞书波、陈英春因与被上诉人张庆银房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2016）鲁1526民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人庞书波、陈英春上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、本案案由错误，本案实际上是民间借贷纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。上诉人庞书波于2012年3月12日、5月27日、7月25日、8月10日分别从被上诉人出借款6万元、8万元、1万元、11.5万元，共计借款本金26.5万元，这是事实。所谓的双方签订的房屋买卖合同，实际上按照被上诉人要求写的，不是上诉人的真实意思表示，该合同签订时间是2012年7月8日，当时双方都没有买卖房屋的意思，实际上就是被上诉人让上诉人以房产担保的民间借贷。事实上，签订协议后被上诉人又出借给上诉人借款，如果是房屋买卖，被上诉人给房款，上诉人应给被上诉人出具房款收据，被上诉人不应再让上诉人出具借据，并且收取上诉人的利息，房款能收取月息3%的高利息吗。还为上诉人出具收取利息的条子，从而证明上诉人与被上诉人的基本法律关系一直就是民间借贷纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。如果是房屋买卖被上诉人收取上诉人高额利息是法律所不允许的。事实上被上诉人根本没有真正给付上诉人足额房款。既然有高额利息就不是房屋买卖而是民间借贷。二、涉案房产是上诉人父母的房产，不是上诉人的房产，上诉人也不可能买卖自己父母所有并且居住的房产，卖掉房产老人去哪里居住，不能让老人流落街头吧，况且上诉人往哪里去住呢?很显然?被上诉人主张的房屋买卖根本不能成立。一审判决没有将事实审理清楚，将该案定性为房屋买卖合同纠纷是完全错误的。三、一审判决对于双方已经认可2013年7月份之后利息按照月息1.5%进行计算，竟然判决又按按2%计算，该判决前后矛盾，实属对被上诉人偏袒，是完全错误的判决。四、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按照民间借贷关系审理并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。
被上诉人张庆银辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同系双方的真实表示，合法有效，自合同签订之日起双方的法律关系即转化为买卖合同关系，同时一审法院已在农业局查实涉案房屋的所有人为二上诉人，根据双方的合同约定，被上诉人已向上诉人支付全部购房款，二上诉人应立即向被上诉人交付涉案房屋并支付欠付租金，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。
张庆银向一审法院起诉请求：依法判令1、被告履行协议，交付房产；2、被告支付2015年的租赁费18000元；3、由被告负担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：被告庞书波多次在原告张庆银处借、还款。2012年3月12日、5月27日、7月25日、8月10日分别从原告处借款60000元、80000元、10000元、115000元，上述共计265000元。2012年7月8日原告张庆银与被告庞书波、陈英春签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方（被告庞书波、陈英春）将其位于农业局家属院9号楼2单元201室的建筑面积为120平方米的住宅楼以415000元出售给乙方（原告夫妻），并约定在甲方收到乙方全额房款之日起将房产交付给乙方使用。2012年9月7日被告庞书波给原告出具收到楼房预付款396500元的收条一张（当时并未全部到位），原告称其钱款组成为：2013年6月9日之前的借款本金265000元，2013年6月9日原告交付被告钱款114000元，2013年6月9日前265000元利息计11500元，2013年6月、7月、8月、9月四个月的利息共计6000元（以379000元为本金，口头约定每月给利息1500元，每月月底结息），上述合计396500元。被告认可本金合计为379000元，并称2013年7月份才改按月利息1500元计算，之前为月利率3%。2014年6月29日被告庞书波、陈英春给原告出具购房款14000元的收条一份，其钱款组成为：前述本金379000元自2013年10月至2014年6月共计9个月的利息共计13500元（每月1500元）、被告庞书波向原告借款500元。2015年1月1日被告庞书波、陈英春给原告出具购楼款4500元的收条一份，其钱款组成为：前述本金379000元自2013年7月至9月三个月的利息，每月1500元共计4500元。综上，截止至2015年1月1日，原告交付给被告庞书波、陈英春款项的本息共计：396500元+14000元+4500元=415000元。2015年1月1日原告与被告庞书波、陈英春签订了《房屋租赁协议》一份，约定原告将农业局家属院9号楼2单元201室租赁给被告庞书波、陈英春，租金为每年18000元，每月租金为1500元，每月30号交纳。但此后，被告庞书波、陈英春未曾交纳过租赁费用。2016年1月18日原告来院起诉，要求被告交付房产并支付租赁费18000元。另查明，高唐县农业局家属院9号楼2单元201室在高唐县农业局办公室登记的户主为庞书波，现由庞书波及其家人居住，但未办理房产证。审理中，原告称自2013年6月9日签订了购房合同后按每月利息1500元收取的，之前的款项按月息3%或1.5%计算收取的，被告则称2013年7月份之前的利息全部是按月利率3%收取的，之后原告所述情况属实。
一审法院认为，被告庞书波、陈英春向原告张庆银借款，后将所欠借款本息转化为购楼款，有原、被告签订的《房屋买卖合同》、被告出具的收据一宗予以证实，事实清楚、证据充分，本院确认该《房屋买卖合同》已生效，高唐县农业局家属院9号楼2单元201室的所有权应归原告所有。2015年1月1日原告与被告庞书波、陈英春签订的《房屋租赁协议》应视为房屋的交付。对转化为购楼款的利息所适用的利率，被告称2013年7月份之前均按月利率3%计算并提供部分收据予以证明，原告未提供相反证据，故本院采信被告所称2013年7月份之前均按月利率3%的主张。依相关法律规定，对已按年利率3.6%（月利率3%）实际交付的利息可不予退还，对未交付的转化为楼款的利息应改按年利率2.4%（月利率2%）予以计算。综合原、被告陈述及被告出具的条据，经计算2013年7月份之前的利息应为13000元，多计利息为13000元-13000元÷3×2≈4333元，可相应推迟房屋租赁费的计算时间予以抵扣，据此计至2015年年底，房屋租赁费计13667元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十一条之规定，判决：一、高唐县农业局家属院9号楼2单元201室房产一处归原告张庆银所有。二、被告庞书波、陈英春于本判决书生效后五日内将高唐县农业局家属院9号楼2单元201室房产一处返还给原告张庆银。三、被告庞书波、陈英春于本判决书生效后五日内给付原告张庆银房屋租赁费人民币13667元。四、驳回原告张庆银的其他诉讼请求。案件受理费7795元减半收取3898元，保全费2670元，合计6568元，由原告张庆银承担66元，被告庞书波、陈英春承担6502元。
本院二审中，双方均未提交新的证据。案外人王兰春向法庭提交了参加诉讼申请书、庞书波为王兰春打的收到条以及庞书波、陈英春和王兰春签订的房屋买卖合同各一份。对此，上诉人陈英春称，因借王兰春的钱而签买卖合同作为抵押，不是真卖房屋，跟张庆银的情况一样。对王兰春的借款本金没还，利息是3分，支付利息到2013年。被上诉人主张与本案并非同一法律关系，且本案已进入二审阶段，无法追加当事人。
本院认为，从当事人提交的证据及陈述来看，上诉人最初借被上诉人款项，后因还不上款而转为买卖房屋，相应借款亦转化为购房款，事实清楚，系双方当事人真实意思表示，应予认定。上诉人主张系以房屋做担保而借款的理由，不符合本案实际，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本院对该主张不予采纳。后双方又签订房屋租赁协议，一审根据利息和期限的情况酌定房屋租赁费，并无不当。二审中，案外人王兰春向法庭提交了参加诉讼申请书及相应证据，欲证明涉案房屋已卖予王兰春，其要求参加诉讼。经审查，王兰春与上诉人所签合同时间为2012年1月7日，在长达4年多的时间里对涉案房屋不予关注，其并无真正买房的意思，与本案被上诉人张庆银情况不同。故本院不准许王兰春参加二审诉讼，其相应权利可向本案上诉人另行主张。
综上所述，上诉人庞书波、陈英春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7795元，由上诉人庞书波、陈英春负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁奎
审判员 石 鑫
审判员 郭召勇
二〇一七年二月二日
书记员 张鸿岭