山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第638号
上诉人（原审被告）井洪禄，男，1951年11月21日出生，汉族，山东省建筑机械股份有限公司退休职工，住济南市。
委托代理人井莹莹（系井洪禄之女），女，1977年5月14日出生，汉族，山东省银座商城股份有限公司职工。
被上诉人（原审原告）张延玲，女，1968年4月13日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人鹿竞超，男，1986年11月27日出生，汉族，济南市中明泽法律服务所法律工作者。
上诉人井洪禄因与被上诉人张延玲房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：双方均系济南市市中区七贤街道办事处井家沟村人。2000年，双方协议由张延玲购买井洪禄所有的位于济南市某号院落内房屋，其中北屋三间，建筑面积41.01平方米并配有厨房一间、厕所一间、大门一间，房产证号济房（市中）字第XXXXX**，集体土地使用权证号市中集建（XX）字第XXXXXXX，价款3.5万元。2000年10月17日，张延玲将3.5万元房款交付井洪禄，井洪禄出具收条，后张延玲入住该房屋。2005年9月19日，张延玲向济南市市中区七贤街道办事处井家沟村民委员会缴纳宅基地使用费1914元，该村委会出具了收款收据。2007年1月29日，双方补充签订房屋买卖协议，协议约定张延玲购买井洪禄上述房屋，房屋价款3万元，如一方反悔不买或不卖，应向对方支付违约金1万元。在办理房屋过户更名时，如需井洪禄提供有关房屋证件或到房管部门签字时，必须无条件遵守。办理过户手续及一切费用由张延玲承担。2007年1月29日，张延玲缴纳了办理房屋过户登记的相关契税。2014年8月15日，济南市市中区七贤街道办事处井家沟村民委员会出具证明，证实村委会同意双方之间的上述房屋双方买卖、转让行为。井洪禄对张延玲提供的收条、收款收据、房屋买卖协议、契税发票、证明等证据的真实性无异议，认为当时为了配合办理过户手续，买卖协议上写的是房款3万元，双方商量按3万元写可以少交部分契税，该证据证明不是井洪禄不协助张延玲办理过户。井洪禄提供济南市市中区七贤街道办事处井家沟村民委员会2007年1月24日出具的证明，证实井莹莹、邢某、井某原住某号，为生活方便现居住某号。关于2007年未能办理房屋过户登记的原因，张延玲称需要井洪禄到房管局办理过户签字手续，但其一直不去，推迟至今。当时卖给我时确实是三间房子和一个四合院，前期井洪禄去过房管局，于2014年7月份协调好房管局，叫井洪禄去签字，但其不肯去。井洪禄称，当时其已经到房管局办理了签字手续，因为房形图不符，当时卖给张延玲时是三间房子和一个小四合院，后来张延玲盖了三层楼没有院子了，所以办不了，不是井洪禄不去签字，是房管局不让签。2014年7月，张延玲找到井洪禄说私下协调好了，但不是到房管局去办手续，她找了一个人到其家中签字就可以办理过户了，因为这个原因井洪禄没去。关于该问题，双方均未提供证据证实其主张。2010年，张延玲在原有房屋的基础上加建了二层和三层楼房，除房屋上顶外，原有房屋的其他部分未动。关于涉案房屋的现状，经原审法院现场勘验：济南市市中区七贤街道办事处井家沟村某号涉案房产证内的北屋三间，其中西面两间房顶拆除后改为平顶，东面一间东山墙开了一道门，在该房内建了到二楼的楼梯，原小西屋一间、卫生间一处、东侧厨房一处、东南角大门一处及原有院落上方变为平顶，在该平顶上方建起二层房屋两间，在二层之上向南退出部分面积后建起三层两间，原大门封死后现改造为卫生间，原该院落东侧胡同一部分变为二层和三层的楼梯，一部分为现大门的过道，现大门在过道北口。井洪禄提供2014年10月9日济南时报一份，该报纸刊登的案例（买房者与买房者签订合同买卖房屋一处，当时该房屋未取得房产证，取得房产证后出售人拒绝配合过户，理由是其妻子不同意，而房屋属于夫妻共有，法院经审查认为，签订房屋买卖合同时涉案房屋未取得房产证，诉讼前已经取得房产证，出售人无权处置夫妻共同财产，因此购房人请求协助办理房屋过户登记手续于法无据，法院判决驳回了买房人的诉讼请求），证明当时买卖的房屋是井洪禄及其妻子和两个女儿共同拥有的，只有井洪禄一人签字，按照相关规定该份协议应当是无效的。张延玲认为，井洪禄提供的该案例与本案无关。
原审法院认为：双方签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，双方均系济南市市中区井家沟村村民，该村民委员会亦同意双方之间的房屋买卖行为，该协议不违反法律禁止性、效力性规定，为有效协议。双方当事人均应按照协议约定履行义务，张延玲已经履行了支付房屋价款的义务，井洪禄应当履行交付房屋和协助办理房屋过户登记的义务。根据原审法院现场勘验，双方房屋买卖合同项下的房屋并未灭失。双方当事人均未提供证据证实未办理房屋过户登记的原因，因此协助办理房屋过户登记是井洪禄在房屋买卖合同中的附随义务，张延玲的诉讼请求具有事实和法律依据，原审法院予以支持。井洪禄主张因房屋未办理过户登记给其造成损失，但未提出反诉请求，也未提供证据证实其主张，原审法院在本案中对此不予处理。争议房屋的所有权证登记的所有权人为井洪禄，共有人处加盖了空白的印章，因此井洪禄有权处置该房屋。井洪禄提供的济南时报刊登的案例与本案事实和情形不同，其主张合同无效没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决：被告井洪禄于本判决生效之日起三十日内协助原告张延玲办理位于济南市市中区七贤街道办事处井家沟村某号济房（市中）字第XXXXXXX号房权证项下房屋的过户登记。案件受理费100元，原、被告各负担50元。
上诉人井洪禄不服原审判决上诉称：上诉人井洪禄与被上诉人于2000年10月17日及2007年1月29日签订的房屋买卖协议无效。因为涉案房屋属于井洪禄、邢某、井莹莹、井某共同共有，上诉人未经其他共有人同意，擅自将涉案房产卖于被上诉人，属于无权处分。现共有人邢某、井莹莹、井某对于上诉人的处分行为不予认可，故上诉人与被上诉人于2007年1月29日所签订的协议属于无效协议。原审法院仅以涉案房屋的所有权证登记的所有人为井洪禄，共有人处加盖了空白印章就认定井洪禄有权处分争议房产错误。产权共有人姓名处加盖了空白章只是证实办证当初没有填写共有人姓名以及以后填写的状态，并不当然证明其他共有人放弃争议房产的权利，也并不当然证明井洪禄有权处分争议房产。事实上，当初办房产证时，所有权人姓名处都填的是男方户主，产权共有人姓名处都统一盖的“空白”，并非上诉人房产证一户是这样的。综上，原审法院仅以产权证共有人“空白”就认定上诉人有权处分涉案房屋，从而认定协议有效错误。请求二审法院依法撤销原判。
被上诉人张延玲答辩称：上诉人主张协议无效与本案无直接关系。本案案由是房屋买卖合同纠纷，不是确认协议效力的纠纷。上诉人就合同是否有效等问题上诉，法院不应受理，应由上诉人另行起诉。如上诉人认为协议系无效协议，则诉讼主体不适格，应由上诉人所称其他共有人参加诉讼。被上诉人已合法占有涉案房屋。上诉人主张的其他共有人应向上诉人主张权利，不应由上诉人向被上诉人主张权利。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：张延玲与井洪禄签订的房屋买卖协议为双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照该合同约定，诚实守信地履行各自的义务。该合同签订后，张延玲已经按照该合同约定支付了购房款，履行了其作为房屋买受人的合同义务，井洪禄作为房屋出卖人应当协助张延玲办理涉案房屋的过户登记手续。井洪禄主张未经其他共有人同意，擅自将涉案房产卖于张延玲，属于无权处分，协议无效。但是，涉案房屋买卖协议最早于2000年10月17日签订，且涉案房屋已经于合同签订后交付张延玲，张延玲在涉案房屋中居住使用近十五年，且在张延玲居住使用涉案房屋期间，井洪禄认可其亦配合张延玲办理过房屋产权过户手续，本院认为井洪禄称其他共有人对井洪禄处分涉案房屋的行为不知情不符合常理，应当推定其他共有人对井洪禄处分涉案房屋知情并认可。井洪禄应协助张延玲办理房屋过户登记。上诉人井洪禄之上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人井洪禄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 艳
代理审判员 徐林豹
代理审判员 曹 慧
二〇一五年六月十五日
书 记 员 孙培培