浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异159号
案外人绍兴浩繁服饰有限公司（曾用名绍兴县浩繁服饰有限公司），住所地绍兴市柯桥区华舍街道张溇村。
法定代表人王明洋，系执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权代理）黄建琪，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。
申请执行人绍兴银行股份有限公司张市支行，住所地浙江省绍兴市灵芝镇张市村委旁。
负责人周红英，系支行行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）郑吉萍、高玮人，系该行员工。
被执行人绍兴柯桥明洋纺织品有限公司（曾用名绍兴县明洋纺织品有限公司），住所地浙江省绍兴县华舍街道绸缎路288号。
法定代表人王明洋。
被执行人王明洋，男，1974年7月6日出生，住绍兴市柯桥区华舍街道华舍村****号。
被执行人胡国娟，女，1976年12月4日出生，住绍兴市柯桥区华舍街道华舍村****号。
在本院执行申请执行人绍兴银行股份有限公司张市支行（以下简称绍兴银行）与被执行人绍兴柯桥明洋纺织品有限公司（以下简称明洋公司）、王明洋、胡国娟金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴浩繁服饰有限公司对执行明洋公司所有的坐落于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人浩繁公司称：2014年1月1日，案外人与被执行人明洋公司签署《房屋租赁合同》1份，约定案外人承租被执行人明洋公司所有的坐落于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的标准厂房二号楼2楼、三号楼2楼、二号楼和三号楼之间的通道，租赁房屋面积为5900平方米，用途为生产用房；租赁期共计5年，自2014年1月1日始至2018年12月31日止；租金按年支付，为每年每平方米80元，计每年472000元（不含税），案外人在合同签订日付清2014全年的租金；被执行人应当在合同生效之日起将上述房屋交付给案外人使用；合同还对其他条款进行了约定。案外人自2014年1月1日始一直占有、使用和收益此租赁物至今。
案外人认为：首先，租赁合同本为债的关系，但它却同时具有某种物权关系的性质，具备租赁合同的物权效力。租赁合同的物权效力主要体现为两个方面：一是买卖不破租赁原则；二是承租人享有优先购买权原则。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第119条第2款、《中华人民共和国合同法》第229条对此均有明确规定。据此案外人认为在租赁物所有权发生转移的场合，新所有人必须尊重标的物上的承租人使用权的原状，即新所有人取代原所有人地位而成为新的出租人。新所有人取得出租人地位后，即向承租人主张权利，承租人向新的所有人履行义务。其相互间权利义务的内容，全部依照原租赁合同不变，原出租人因租赁物所有权之转移而脱离出租人的地位。且租赁物所有权发生变动，也并不局限于买卖的一种交易方式。其次，案外人依法享有阻止买受人请求移交、占有租赁物的法定权利。正因为法律规定“买卖不破租赁”，所以买受人即使通过司法拍卖的方式或者途径竞拍得本次执行标的物的所有权，也因为案外人系承租人，依法享有在原房屋租赁合同租赁期限内占有、使用和收益的法定权利，因此买受人无权请求案外人将租赁物移转、占有和交付，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款对此也作了明确规定。综上，请求法院：一、依法确认案外人与被执行人明洋公司于2014年1月1日签署的《房屋租赁合同》合法有效；二、依法裁决对本次强制执行标的物坐落于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的房屋（二号楼2楼、三号楼2楼、二号楼和三号楼之间的通道，房屋面积为5900平方米）进行拍卖公告时，明示告知竞拍人本次拍卖的标的物系带租约拍卖（房屋租赁期限至2018年12月31日止）；依法裁决在房屋租赁期限届满之前（2018年12月31日之前）案外人有权阻止向房屋受让人移交占有的原属被执行人明洋公司所有的上述房屋。异议审查过程中，案外人变更异议请求认为因本案执行标的物仅为明洋公司所有的坐落绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的二号楼房屋（以下简称涉案房产），故其在本案中仅针对涉案房产提出执行异议。
申请执行人绍兴银行称，根据申请执行人与抵押人之间签订的《最高额抵押合同》、《抵押清单》、《抵押他项权证》及法院做出的（2016）浙0602民初2294、2295号民事判决书，请求法院依法认定涉案房产可供处置，经折价或拍卖、变卖后获得的款项用于实现申请执行人债权，驳回执行异议。具体事实与理由如下：一、申请执行人对明洋公司所有的涉案房产依法享有抵押权，可对该抵押物经折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。案外人在2015年7月22日向申请执行人提供的《承租人声明》第三条已明确承诺，如承租人租赁的房地产抵押担保的主债务出现逾期，或申请执行人依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房地产抵押担保的主债务提前到期，致使申请执行人需处置抵押物的，承租人同意放弃对该房地产的承租权，优先购买权等权利，并及时腾空，配合银行处置房地产，承租人的损失将向出租人另行追偿。二、案外人提出的异议证据不足，其主张的是无效的租赁关系，不能妨碍申请执行人抵押权的实现。1、根据案外人提供的证据材料，案外人并没有于签约当日付款472000元给出租人，2014年、2015年的房租支付金额也与合同约定不符。2、案外人提供的银行付款凭证，记载的付款用途为货款，与本案无关，仅凭其提供的发票和收据，缺乏可信度，不能作为租金交付的依据。3、案外人提供的水电费的补充协议及缴纳凭证，只能证明其在生产经营，不能证明房屋租赁合同的真实性。三、虚假的租赁行为不符合相关法律法规规定。案外人与被执行人明洋公司两家单位的法人、股东均为王明洋，经营范围又相同，据此可以认为是用着两块牌子的同一家企业，结合案外人无法提供租金交付凭证，故该租赁关系应为虚假租赁行为，综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求，及时处置抵押物。
被执行人明洋公司、王明洋、胡国娟未发表意见。
本院查明：2014年4月9日，被执行人明洋公司办理了坐落绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村2幢，建筑面积为8079.03平方米的三层房产的产权登记，权证号为绍房权证；并于同年4月19日领取了对应的国有土地使用权证，权证号为柯桥区国用（2014）第05921号。同年10月14日，明洋公司与绍兴银行签订了最高额抵押借款合同并附抵押财产清单，以涉案房地产产权为抵押，并于同日办理了抵押登记，他项权证号为绍县房地产（2014）第，抵押债权数额为1806万元。同日，明洋公司向绍兴银行出具了《抵押人声明》1份，承诺涉案房地产未向任何单位或个人出租，其法定代表人王明洋同时在该声明上盖章确认。2015年7月22日，案外人浩繁公司向绍兴银行出具了承租人声明1份，记载了其于2014年1月1日与浩繁公司就坐落于明洋公司2号楼2楼、3号楼2楼及2号楼和3号楼之间通道的房产签订了租赁合同，租赁期限截止日为2018年12月31日，租金支付方式为按年支付，声明第三条内容与绍兴银行陈述基本一致。案外人在声明上加盖公章，并由其法定代表人王明洋亲笔签字确认。经明洋公司委托，绍兴中兴资产评估有限公司于2014年7月25日出具的绍中兴评[2014]576号评估报告中记载本次评估是以明洋公司未与任何一方签署对于评估对象的无限期或影响评估对象的租赁协议为假设条件。
2016年3月17日，本院在审理（2016）浙0602民初2295号案件过程中对涉案房地产进行了轮候查封。2016年5月17日，本院作出（2016）浙0602民初2295号民事判决书，判决被告明洋公司应归还给原告绍兴银行借款本金人民币1200万元，并支付相应利息；原告就其享有的上述债权，对绍县房地产（2014）第房地产抵押登记证明书项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在最高额1806万元的范围内享有优先受偿权等内容。上述判决生效后，绍兴银行于2016年6月21日向本院申请强制执行，本院立案受理，执行案号为（2016）浙0602执2853号。执行中，本院于2016年7月23日作出公告，责令被执行人限期履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房地产进行评估、拍卖；并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人浩繁公司向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。
另查明，异议审查中，案外人浩繁公司向本院提供了其（乙方）与明洋公司（甲方）签订的落款时间为2014年1月1日的房屋租赁合同1份，其中记载的主要权利义务事项与其陈述基本一致。案外人还向本院提交了房租费发票两张，绍兴银行网上银行业务凭证8张、收据2张，要求证明其向被执行人支付2014年、2015年房租的事实；并提交了补充协议1份、增值税专用发票1组，要求证明其支付租赁房产2014年之后水电费的事实。
还查明，2015年7月1日，浩繁公司法定代表人由曹子龙核准变更为王明洋，2016年2月3日，该公司投资人由曹子龙占股30%、ＸＸ占股70%核准变更为曹子龙占股30%、王明洋占股70%，2016年9月12月该公司名称由绍兴县浩繁服饰有限公司核准变更为绍兴浩繁服饰有限公司。2013年10月29日之后明洋公司工商登记股东为胡老虎占股1.0714%、王明洋占股9.6429%、胡国娟占股89.2857%，王明洋一直担任该公司法定代表人至今，2016年9月12日该公司名称由绍兴县明洋纺织品有限公司核准变更为绍兴柯桥明洋纺织品有限公司。
本院认为：租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，虽然从形式上看，案外人浩繁公司提交了其与明洋公司签订的落款日期为2014年1月1日的5年租赁期《房屋租赁合同》，但其提供的作为租金支付凭证的8张网上银行业务凭证上记载的款项用途均为货款；2张房租发票开具时间分别为2014年12月17日、2015年12月30日，金额分别为53100元、49600元；以上证据与合同约定明显不符，案外人应承担举证不利之后果。即使案外人主张的租赁关系合法有效，但其已于2015年7月22日向申请执行人提交书面声明，承诺在申请执行人处置抵押物时愿意放弃对涉案房产的承租权、优先购买权等权利，并及时腾空、配合处置房地产，该声明系其真实意思表示，内容未违反法律或社会公共利益，自作出之日即具有法律效力。案外人再提出要求对涉案房地产进行带租拍卖等异议请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人绍兴浩繁服饰有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 周小英
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 茹琳霞
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民法通则》
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》
一、人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？
答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。