浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终935号
上诉人（原审被告）：陈雪飞，女，1978年12月11日出生，汉族，现住浙江省台州市椒江区。
委托诉讼代理人：徐剑军，男，1974年10月25日出生，汉族，现住浙江省台州市椒江区，系上诉人丈夫。
被上诉人（原审原告）：台州市椒江区机关事务管理局，住所地：浙江省台州市椒江区青年路404号区政府大院行政大楼一楼。
法定代表人：赵仙斌，该局局长。
委托诉讼代理人：胡江玥，该局职工。
委托诉讼代理人：邱晨，该局职工。
上诉人陈雪飞因与被上诉人台州市椒江区机关事务管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2016）浙1002民初7022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈雪飞上诉请求：一、撤销一审民事判决及（2016）浙1002执4936号执行通知书；二、追加本案实际出租人中华人民共和国台州海关作为被上诉人参加本案诉讼；三、依据事实与法律重新作出判决。事实和理由：一、一审判决程序明显违法。上诉人在2017年1月6日接到椒江法院立案大厅10号窗口电话通知，1月9日拿到判决书；1月13日接到椒江法院执行庭电话后拿到执行通知书；在此之前未收到应诉通知书、开庭传票、起诉状及任何资料，因此一审判决剥夺了上诉人的诉讼权利，程序明显违法。二、一审判决程序违法直接导致实体处理不当。1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是一份无效的合同，因此，一审判决上诉人支付租金137654.79元及违约金明显缺乏法律依据。本案出租人实际为台州海关，上诉人和中华人民共和国台州海关机关服务中心于2012年12月13日先签订诉争的房屋物业管理有偿服务协议，再于2012年12月18日签订房屋租赁协议，约定租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日，租金为11.2万元/年，每年物业管理费为4.8万元。协议签订后，上诉人付清中华人民共和国台州海关2013年的租金及物业管理费，但2014年开始，因中华人民共和国台州海关按规定不能出租房屋而拒收上诉人的租金，直到2015年10月份，中华人民共和国台州海关拿着一份打印好的2014年12月17日的“房屋租赁协议”要求上诉人签字，明确告知这份合同是为收租金签订，实际按原协议履行，优惠条件是租期从2015年12月31日延长到2016年12月16日，三年租金、物业费按两年收取，即2014年1月1日到2015年7月1日收23.7万元，2015年7月2日到2016年12月I6日收23.7万元租金，并且中华人民共和国台州海关机关服务中心的吴正国主任口头承诺第二期租金降低10%-15%，因此上诉人才签字同意，并且于2015年10月15日交付保证金35000元，11月17日支付第一期一年半的租金23.7万元。而在实际履行中，中华人民共和国台州海关除了借用被上诉人盖章之外，所有的履行行为（包括收取房租、当面送达催告函及解除合同的函等）全部是中华人民共和国台州海关的行为。上诉人认为，自己与被上诉人签订的房屋租赁合同并不是自己真实意思表达，中间明显存在欺诈行为，并且上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同实质是以合法形式掩盖非的目的，故应认定合同无效。对于赔偿被上诉人租金损失137654.79元，因上诉人无法提供书面证据证明中华人民共和国台州海关口头承诺降低10%-15%租金，因此上诉人没有异议，也于1月22日予以支付，但违约金支付缺乏法律依据，合同无效各方应按过错责任承担利息损失。同时本案应追加实际出租人中华人民共和国台州海关参与诉讼，以便查清本案事实，并且租房保证金和水电费也应一并在本案中进行结算。2、一审判决上诉人承担2016年7月16日起至房屋实际腾退之日止按年租金237000元的标准计算的房屋占有使用费，属于明显不当。上诉人因中华人民共和国台州海关不按承诺降低10%—15%的租金，加上生意亏损，根本无力承担高额房租，故在2016年6月份已重新承租了白云街道界牌头村经济合作社房屋，到9月底只是酒柜还放在租赁房屋内，在10月15日之前绝对腾空了房屋并通知中华人民共和国台州海关收回租赁房屋，但中华人民共和国台州海关拒绝收房，因此，10月15日之前的房屋占有费上诉人愿意按责任承担，但租赁金额应按实际23.7万元/一年半计算。再则，如果一审程序合法，上诉人接到9月28日的开庭传票，相对上诉人来说，没有必要支付两处房屋租赁费，上诉人一天之内可以腾退房屋，确切的说在10月15日之前上诉人绝对可以通知法院要求腾退房屋，因此上诉人认为：一审判决上诉人承担2016年10月15日之后的房屋占用费显然不当。综上，请二审法院在查明事实的基础上，依法作出改判。
台州市椒江区机关事务管理局辩称：一、一审程序合法，且一审判决已经生效。一审立案后，向上诉人送达了应诉通知书、起诉状、证据及传票等材料，但上诉人经合法传唤拒不到庭参加诉讼，一审法院依法对其缺席审判并无不当。该判决书生效后，上诉人拒不履行判决内容，被上诉人已经向一审法院申请执行，因此本案应依法由一审法院继续执行已生效判决。二、一审法院对租金、违约金及房屋占有使用费的判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。被上诉人根据与中华人民共和国台州海关签订的《房屋调剂合同》取得涉案房屋的使用权，与上诉人签订《房屋租赁合同》将涉案房屋出租给上诉人。《房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订。为双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他合同无效的情形，应为合法有效。合同权利义务也是由合同签订双方行使，与其他第三方无关。上诉人未按合同约定履行义务，理应按合同约定向被上诉人支付拖欠租金，承担相应的违约金。上诉人在一审判决后仍继续占有使用涉案房屋，未将房屋腾退返还给被上诉人，直到被上诉人申请强制执行后才由执行人员通过执行程序将房屋交给被上诉人，上诉人理应承担房屋占有使用费至法院执行人员将房屋交接给被上诉人之日，因此一审判决上诉人支付被上诉人自合同解除次日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
台州市椒江区机关事务管理局向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2014年12月17日签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月15日解除，被告陈雪飞立即腾退房屋；2.被告陈雪飞支付自2015年12月17日起至解除之日止按年租金237000元计算的房屋租金137655元；3.被告陈雪飞支付自2016年7月16日起至实际腾退房屋之日止按年租金237000元计算的房屋占有使用费；4.被告陈雪飞支付自2016年2月1日起至实际腾房之日止以237000元为基数按日千分之二计算的违约金；5.被告陈雪飞支付拖欠的水电费6105元（暂算至2016年8月10日）。
一审法院认定，2014年12月17日，原告机关事务局与被告陈雪飞签订《房屋租赁合同》，约定，原告机关事务局将坐落于解放南路36号一楼店铺从北往南第6间至第11间店铺出租给被告陈雪飞作为营业用房；租赁期限为2年，自2014年12月17日至2016年12月16日；每年租金（不含物业服务费、税）237000元；租费每年付一次，付款时间由原告机关事务局通知确定，如果原告机关事务局没有通知的，第一年的房租应在当年的8月底前付清，第二年的房租则应在当年的1月底前付清；水、电费按实际消耗由被告陈雪飞承担；如被告陈雪飞未及时向原告机关事务局付清租金，按日千分之二支付违约金，且原告机关事务局有权终止合同并由被告陈雪飞赔偿有关经济损失。合同签订后，被告陈雪飞使用房屋，并支付了第一年租金237000元，未支付第二年租金。2016年6月，原告机关事务局通过顺丰速运向被告陈雪飞送达了《催告函》，要求被告陈雪飞在该月内付清房租237000元，并告知未付清房租的将根据合同提前解约并追究法律责任。2016年7月13日，原告机关事务局向被告陈雪飞出具《告知函》，告知，被告陈雪飞未支付房租租金，原告机关事务局将于2016年7月14日终止履行，解除合同，并追究法律责任。该《告知函》由原告机关事务局通过顺丰速运向被告陈雪飞寄送，签收时间为2016年7月15日。
一审法院认为，原、被告于2014年12月17日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未发现存在无效的情形，应为有效，双方应按约履行。被告陈雪飞未及时支付第二年租金，构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，原告机关事务局享有合同解除权。解除合同的通知即《告知函》已于2016年7月15日到达被告陈雪飞，《房屋租赁合同》自此解除，被告陈雪飞应及时从租赁物腾退，并支付合同解除时止的租金137654.79元（237000元/365日×212日）及合同解除之次日起至房屋实际腾退之日止按年租金237000元的标准计算的占有使用费。另外，根据《房屋租赁合同》约定，被告陈雪飞在未及时支付租金的情况下，还需承担按日千分之二计算的违约金，现原告机关事务局主张的违约金，计算标准低于合同约定的标准，应属合理，起始时间亦符合合同约定，但截止时间应为本案判决确定的租金给付之日，计算基数亦应为被告陈雪飞实际拖欠的租金。至于原告机关事务局主张的水电费，因其未提供充足的依据证明被告陈雪飞拖欠水电费，相关诉请，该院不予支持。综上所述，原告机关事务局诉讼请求的合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。被告陈雪飞经该院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，不影响该院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告台州市椒江区机关事务管理局与被告陈雪飞于2014年12月17日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月15日解除；二、被告陈雪飞于本判决生效后十日内腾退坐落于台州市椒江区解放南路36号一楼从北往南第6至第11间的房屋；三、被告陈雪飞于本判决生效后十日内支付给原告台州市椒江区机关事务管理局房屋租金137654.79元及自2016年2月1日起至本判决确定的租金支付之日止按137654.79元的日千分之一计算的违约金；四、被告陈雪飞于本判决生效后十日内支付给原告台州市椒江区机关事务管理局自2016年7月16日起至房屋实际腾退之日止按年租金237000元的标准计算的房屋占有使用费；五、驳回原告台州市椒江区机关事务管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2462元（已减半计算，原告台州市椒江区机关事务管理局预付），由原告台州市椒江区机关事务管理局负担713元，被告陈雪飞负担1749元；保全费1776元（原告台州市椒江区机关事务管理局预付），由原告台州市椒江区机关事务管理局负担515元，被告陈雪飞负担1261元。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点系：一、双方的房屋租赁合同是否有效，上诉人应否支付违约金。根据《房屋调剂使用合同》的约定，被上诉人于2014年12月17日取得涉案房屋的使用权。后本案双方当事人于2014年12月17日签订房屋租赁合同，上诉人实际承租涉案房屋且已经缴纳了第一年的租金，据此，上诉人诉称被上诉人非实际出租人的理由不能成立，双方的租赁合同应为真实有效。上诉人在支付第一年租金后未按约定时间支付第二年租金，一审判决根据双方签订的房屋租赁合同判决其支付相应的违约金并无不当。同时，鉴于中华人民共和国台州海关实际上已将涉案房屋调剂被上诉人使用，本院对上诉人要求追加其为本案当事人的申请不予支持。二、房屋占有使用费的计算标准、计算时间是否得当。根据一、二审查明的事实，一审法院审理期间，上诉人尚未腾退涉案房屋，据此，一审法院按照双方约定的租金标准计算涉案房屋的占有使用费，并确定占有使用费计算至涉案房屋实际腾退之日止并无不当。另，鉴于上诉人在一审未到庭参加诉讼，也未提出反诉，涉案房屋保证金、水电费等结算可另案主张，本院在本案中不再予以处理。三、一审程序是否得当。一审法院立案后，以邮寄方式发出传票等有关通知，邮寄单上填写的系上诉人本人的电话号码，且该邮寄信件也已被实际签收，据此，上诉人诉称一审法院缺席审判存在不当依据不足，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4924元，由陈雪飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 汤坚强
代理审判员 杨晓晓
二〇一七年七月十日
代书 记员 严 凌