北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第06094号
原告于向阳（反诉被告），女，1963年5月3日出生。
委托代理人徐嘉彪，男，1963年9月1日出生。
被告北京鸿涛伟业房地产经纪中心（反诉原告），住所地西城区万明园**号楼***室。
法定代表人韩光，总经理。
委托代理人吕宏林，男，1979年9月22日出生。
委托代理人商靖，男，1976年4月26日出生。
被告金华，男，1966年10月30日出生。
委托代理人张艳涛，男，1982年6月2日出生。
于向阳与北京鸿涛伟业房地产经纪中心（以下简称鸿涛伟业中心）、金华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于向阳委托代理人徐嘉彪，被告鸿涛伟业中心委托代理人吕宏林、商靖，被告金华委托代理人张艳涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于向阳诉称：从2014年8月起，被告方屡屡侵权损害原告的合法权益，违约事实存在，堵门锁、拆门锁、卸水表、停水、停电、拆除电表、三天两头派人捣乱，并且三番两次雇人故意伤害他人。又在2015年1月8日带领自称房东的业主来说房屋收回不租了要立即搬出。请求法院判令：一、被告返还原告租金14896元，自2013年4月25日至2015年4月15日；违约金1360元，卫生费730元，押金1260元；二、被告赔偿原告经济损失172583.64元及利息，包括水电费4710元，打字复印费、刻光盘费109元，交通费413元，通讯费300元，材料费358.51元，修理费440元，食品餐饮费1200.50元，开锁费380元，医疗费8699.10元，误工费155212元。三、二被告承担连带责任。四、诉讼费被告负担。
被告金华辩称：我曾起诉过于向阳和鸿涛伟业中心，二审判决已经生效，所有诉求全部不认可。租金交给了中介，没有交给我。我将房屋租给中介公司，向中介公司收取房屋租金。
被告鸿涛伟业中心辩称：不同意原告的诉求，原告没有按期交纳租金，已经违约了，合同也已经解除了。双方签订过两次合同，2013年和2014年的合同，2013年的合同没有纠纷。2014年9月15日交的最后一次的租金，交了9月15日至12月15日的租金。现在原告还在涉案房屋居住，并欠着我方房租。我们从没有清理过他们也没有给原告造成过伤害。押金现在已经冲抵违约金了。现在我方提出反诉，请求法院判令：一、支付2015年1月16日至2015年4月15日房屋租金1800元；二、支付滞纳金43110元；三、支付自2015年4月16日至2015年5月14日租金4000元；四、支付2015年5月15日至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按每月4000元计算；五、腾退房屋；六、案件受理费由反诉被告负担。
反诉被告于向阳辩称：不同意所有的反诉请求，鸿涛伟业中心存在违约，打伤人，其代理人三番五次参与其中。反诉状中的内容与事实不符。滞纳金是被告违约，不认可。被告应向房主交纳滞纳金，双方已没有合同义务关系，房租原告已经结清，被告应该向原告退还多交的房租，被告的前三项不能证明事实存在。终审文书已经证明被告存在违约行为。鸿涛伟业中心不能要求原告腾退房屋。交诉讼费票据已经超过时效，诉讼费应由被告负担。被告所说的事实没有证据佐证，不符合法律规定。
经审理查明：金华系北京市丰台区成寿寺四方景园五区8号楼×室房屋（以下简称涉诉房屋）所有权人。金华（委托人、甲方）与鸿涛伟业中心木樨园分店（经纪方、乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》及委托书，约定金华委托鸿涛伟业中心办理出租涉诉房屋事宜，租金每月4400元，按季支付。
2013年4月25日，鸿涛伟业中心（出租方）与于向阳（承租方）签订《房屋租赁合同》。鸿涛伟业中心将北京市丰台区四方景园×号房屋内暗隔出租给于向阳居住，租金标准为580元/月。于向阳依约向鸿涛伟业中心支付房屋租金6786元、押金580元、卫生费365元，鸿涛伟业中心依约交付房屋。该合同现已履行完毕。
2014年4月6日，鸿涛伟业中心（出租方，丙方）与于向阳（承租方，乙方）就前述租赁事宜续订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2014年4月16日至2015年4月15日止。房屋租金每月为680元。房屋租金交付方式为押一付三，房租必须提前30日交纳，具体付款日期：第一次2014年4月6日（3085元整）；第二次2014年6月16日（2040元整）；第三次2014年9月16日（2040元整）；第四次2014年12月16日（2040元整）。关于房屋保证金及代缴费用：本合同签订之日起，乙方向丙方支付一个月房屋租赁保证金，具体金额为680元，管理费365元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣乙方承担的费用，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。（注：保证金不冲抵末期房租）合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，丙方应在十个工作日内退还乙方房屋租赁保证金。租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：乙方承担水费、电费、燃气费、电视收视费、卫生费、垃圾处理费、物业费、取暖费及乙方使用并享用的各项费用，乙方应在每次交纳房租时及时向丙方出事相关缴费凭据，证明乙方入住期内各项费用已结清或在每次缴纳房租时及时向财务缴纳。如乙方拒缴纳的视为违约，丙方有权收回房屋。关于违约责任：租赁期内，丙方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房，否则将收取的租金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金。其他补充约定事项：逾期交付房租或其他费用的，每日加收季度租金的5%为滞纳金。
于向阳于2014年4月6日向鸿涛伟业中心支付房屋租金2040元，押金680元，管理费365元；于2014年6月15日支付房屋租金2040元；于2014年9月15日向鸿涛伟业中心法定代表人韩光账户转账支付租金2040元。
上述两份《房租租赁合同》中甲方处签有“金华”字样，金华主张签字并非本人所签，其委托鸿涛伟业中心对外出租房屋，认可鸿涛伟业中心的转租行为。于向阳亦主张合同中“金华”并非金华本人签字。
2014年11月7日，鸿涛伟业中心职工刘来现、吕宏林出具《承诺保证书》，载明：刘来现、吕宏林就于向阳房屋租赁纠纷事宜，特作出如下保证：（1）履行合同，按合同期止；（2）原有合同680元变更600元每月，从2014年11月1日起变更。（3）按我方意愿，于向阳搬原始居住间按第（2）款项执行，并保证不予拆除隔断间，若街道办事处进行强拆我方随于向阳意愿在此房间随便居住使用到期，并且还是按现房款执行，我方无任何异议。我方绝无反悔并且与办事处就于（向阳）事协商完结，维持合同期止。水、电、门我公司都恢复原状，不影响于向阳从今后正常生活居住，不再发生不愉快纠纷矛盾现象。若再有此现象发生，我方刘来现、吕宏林、鸿涛伟业公司愿承担一切后果，责任自负。特此就以上事项予以文字说明。于向阳主张：因鸿涛伟业中心想提前解除合同，采取拆水表、拉走冰箱、堵门等措施，后双方发生纠纷，故出具该《承诺保证书》。鸿涛伟业中心主张：因于向阳未按期交纳房屋租金，想让他们搬离房屋，双方发生纠纷，才签署的该《承诺保证书》，对于拆除水表等情况不知情。
2015年，因金华与鸿涛伟业中心就涉案房屋委托租赁事宜产生纠纷，金华将鸿涛伟业中心、于向阳起诉至本院。本院经审理后，判决如下：一、于向阳于本判决生效之日起十日内将北京市丰台区成寿寺四方景园五区8号楼×室房屋腾退并返还金华；二、北京鸿涛伟业房地产经纪中心于本判决生效后十日内向金华支付房屋租金三千元；三、北京鸿涛伟业房地产经纪中心于本判决生效后十日内按每月四千元的标准向金华支付自二〇一五年四月十六日至房屋实际腾退之日止的房屋使用费；四、驳回金华其他诉讼请求。后于向阳不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2016年4月29日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。该案一审庭审中，金华、于向阳与鸿涛伟业中心均认可现涉诉房屋全部由于向阳占有使用。
另查，涉诉房屋现在仅于向阳一人在此居住。于向阳主张“最后一个人搬走是2015年4月15日”，鸿涛伟业中心主张“最晚住在主卧的那人是2015年4月12日、13日左右搬走”。
庭审中，鸿涛伟业中心主张2013年签订的合同中的押金直接转到了2014年的合同中，冲抵了2014年的押金。
上述事实，有房租租赁合同、承诺保证书、民事判决书、收据、发票、转账凭证、勘验笔录等证据材料及当事人陈述在案佐证。
本院认为：本案租赁合同中虽签有“金华”字样，但三方均认可不是金华本人签字，且于向阳亦将租金等款项交付鸿涛伟业中心，实际履行该租赁合同的是于向阳与鸿涛伟业中心。金华将涉诉房屋委托鸿涛伟业中心对外出租，并认可鸿涛伟业中心的转租行为。于向阳与鸿涛伟业中心签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。于向阳已经实际占有使用涉案房屋，应依照合同约定支付相关费用。故其要求退还已经支付的房屋租金、卫生费、水电费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。双方2013年签订的租赁合同已经履行完毕，该年度押金应依照合同约定退还于向阳。鸿涛伟业中心虽主张该年度押金直接冲抵到了下一年度，但并未提交相关证据佐证，且押金收据原件仍在于向阳手中，故对该主张本院不予采信。关于2014年的押金，依据双方合同约定，除抵扣于向阳应承担的费用，剩余部分应如数。现于向阳未足额支付房屋租金，故不应予以退还。于向阳要求退还押金的诉讼请求，本院仅支持580元。鸿涛伟业中心虽主张对拆除水表等情况不知情，但从其出具的承诺书中“水、电、门我公司都恢复原状，不影响于向阳从今后正常生活居住”可以看出，该中心确实才采取过干扰于向阳正常生活的措施。同时，鸿涛伟业中心亦认可“想让他们搬离房屋”。虽然鸿涛伟业中心主张系因为于向阳未按期交纳租金，才让其搬离房租。但至鸿涛伟业中心出具承诺书时，于向阳均按期交纳房屋租金。鸿涛伟业中心计划提前收回房屋，并干扰于向阳正常使用涉案房屋，其行为已经构成违约，应依照合同约定向于向阳支付违约金。双方合同约定的违约金未超出合理范围，故对于向阳要求支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。于向阳主张的其他经济损失及利息，不属于本案审查范围，本院不予支持。于向阳要求金华承担连带责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。根据本案查明事实，涉案房屋由于向阳使用至今。在租赁合同期内，于向阳应按照租赁合同及承诺书约定支付房屋租金7720元，现于向阳已经支付租金6120元，扣除押金后，还应向鸿涛伟业中心支付租金920元。合同期满后，于向阳未腾退涉案房屋，并将房屋全部由占有使用，应按照每月4000元的标准向鸿涛伟业中心支付房屋占有使用费。于向阳未按照合同约定支付合同期内最后一个季度的租金，其行为已经构成违约，应向鸿涛伟业中心支付滞纳金。双方关于滞纳金约定过高，于向阳亦要求法院予以降低，本院依法将滞纳金酌定为1360元。关于腾退房屋的问题，因已有生效判决对此作出处理，故对鸿涛伟业中心的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京鸿涛伟业房地产经纪中心于本判决生效之日起七日内返还于向阳房屋押金五百八十元；
二、北京鸿涛伟业房地产经纪中心于本判决生效之日起七日内向于向阳支付违约金一千三百六十元；
三、于向阳于本判决生效之日起七日内向北京鸿涛伟业房地产经纪中心支付房屋租金九百二十元；
四、于向阳于本判决生效之日起七日内按每月四千元的标准向北京鸿涛伟业房地产经纪中心支付自二〇一五年四月十六日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；
五、于向阳于本判决生效之日起七日内向北京鸿涛伟业中心支付滞纳金一千三百六十元；
六、驳回于向阳其他诉讼请求；
七、驳回北京鸿涛伟业房地产经纪中心其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4117元，由北京鸿涛伟业房地产经纪中心负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳），由于向阳负担4092元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1111元，由北京鸿涛伟业房地产经纪中心负担400元（已交纳），由于向阳负担711元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董 会
人民陪审员 易献平
人民陪审员 田颖丽
二〇一六年七月二十日
书 记 员 刘艳华