山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）青执异字第235号
异议人（案外人）孙雅南。
委托代理人范海晖，山东永禄律师事务所律师。
申请执行人郑春华。
委托代理人林东光，山东星鼎律师事务所律师。
委托代理人刘惟佳，山东星鼎律师事务所律师。
被执行人河北天司福房地产开发有限公司。
法定代表人孙玉花，总经理。
被执行人孙玉花。
被执行人汤国华。
本院在执行郑春华与河北天司福房地产开发有限公司、孙玉花、汤国华民间借贷纠纷一案过程中，异议人孙雅南向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人孙雅南称，执行法院查封了异议人从河北天司福房地产开发有限公司购买的位于承德市万城新天地项目的房屋一处，该房屋是在法院查封前购买的，该房屋系异议人所有，法院不应将该房屋作为河北天司福房地产开发有限公司的财产予以查封。为此，请求法院对该房屋予以解除查封。
郑春华辩称，异议人既未付清房款，也未实际占有房产，更没有到有关机关办理过户或网签备案登记，因而法院的查封拍卖措施合法有效。异议人与被执行人之间的购房行为违反了行政强制性规定，所签订的合同是无效的。被执行人取得《商品房预售许可证》的时间是2013年7月10日，而异议人购房时间在这之前，被执行人在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下就将房屋卖给异议人，严重违法，因而属于无效行为，不受法律保护。涉案的房地产在被法院查封后又能办理出预售许可证，是被执行人恶意串通当地有关部门所作的非法处置法院查封财产的严重违法行为，依法应当予以查处。被执行人恶意组织串通异议人，虚构购房数量，虚报购房方式，实为阻挠执行，法院应当驳回异议人的异议。
本院查明，郑春华与河北天司福房地产开发有限公司、孙玉花、汤国华民间借贷纠纷一案，本院于2013年3月22日作出（2013）青民四初字第47号民事调解书，该调解书确定一、被告孙玉花、汤国华共欠原告郑春华借款本金人民币2620万元，利息150.3万元（已计算至2013年3月22日，此后至实际付款日的利息按月利率2%计算）。二、被告孙玉花、汤国华于2013年3月22日向原告郑春华偿还人民币10万元（已履行），于2013年5月31日前偿还人民币500万元，于2013年6月31日前偿还800万元，于2013年7月31日前偿还700万元，于2013年8月31日前偿还620万元，于2013年10月31日前偿还剩余的本金及按月利率2%计算的利息。每期还款数额先扣除按月利率2%计算的利息，剩余款项再偿还本金。三、被告河北天司福房地产开发有限公司对本调解书第一、二项的给付义务承担连带还款责任。四、本案案件受理费181800元、减半收取90900元，保全费5000元，由被告孙玉花、汤国华、河北天司福房地产开发有限公司负担，因原告已预交，三被告于2013年5月31日前给付原告。
该调解书现已发生法律效力，由于被执行人没有履行义务，郑春华向本院提起强制执行的申请。本案在执行过程中，于2013年7月5日，本院作出（2013）青执字第234号执行裁定书，裁定查封河北天司福房地产开发有限公司位于河北省承德市平泉县第二中学地下，土地证号为平国用（2012）第03**号，面积为18536平方米的土地一宗，并于当天向平泉县国土资源管理局送达了协助执行通知书。法院查封的该土地既系河北天司福房地产开发有限公司开发建设万城新天地项目的建设用地。
2013年10月8日，本院又作出（2013）青执字第234号执行裁定书，裁定查封河北天司福房地产开发有限公司开发建设的万城新天地项目A0018-A0088、A0618-A0668、A1028-A1098、A1168-A1228、A1308-A1398、A1428-A1578、A1658-A1668、B0018-B0098、B0148-B0228、B0648-B0728、B1258-B1348、B1548-B1598、C0338-C0378、C0698-C0758、C1078-C1118、C1148-C1188、C1348-C1378、C1698-C1738、D0048-D0108、D0188-D0288、F0238-F0278共计154套房产，并向平泉县住房和城乡规划建设局送达了协助执行通知书。2015年6月23日，本院又作出2013）青执字第234号执行裁定书，对上述土地和房产进行了续行查封。
在异议审查期间，异议人孙雅南向本院主张，其与河北天司福房地产开发有限公司于2013年3月17日签订了万城新天地购房协议，协议约定由异议人购买万城新天地C1718号房屋，建筑面积约为26.78平方米，单价9488元／平方米，总价款为254089元。付款方式为按揭付款。2013年9月22日，异议人又与被执行人河北天司福房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定由异议人购买万城新天地C1718号房屋，建筑面积约为22.86平方米，单价7144.4元／平方米，总价款为163321元。上述协议和合同签订后，异议人孙雅南分别于2013年3月3日交款5000元、于2013年3月17日交款66588元、于2013年9月22日交款11733元，共计付款83321元。其中11733元是通过信用卡刷卡方式支付，另外两笔款项是通过现金或转账方式支付。因法院的查封行为，余款未能办理按揭付款。
为证明自己的主张，异议人孙雅南向本院提交购房协议一份、“商品房买卖合同”一份，交款收据三分、银行刷卡、转账缴费记录二份等证据。
本院认为，本院于2013年7月5日作出的（2013）青执字第234号执行裁定书，裁定查封河北天司福房地产开发有限公司开发建设的万城新天地项目的土地，已经在该日发生法律效力。按照《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”的规定，万城新天地项目上的地上建筑物也于2013年7月5日予以查封。2013年10月8日，本院作出的查封万城新天地项目154套房产的（2013）青执字第234号执行裁定书与2013年7月5日作出的查封裁定并不矛盾，法院对万城新天地项目154套房产的查封生效时间应当自2013年7月5日始。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人虽然在本院查封之前已经与被执行人河北天司福房地产开发有限公司签订了购房协议，但是，异议人不能提交其在执行法院采取查封措施之前已经合法占有该不动产的证据，本院无法认定异议人已经合法占有其购买的不动产的事实。况且，异议人所购买的本案争议的房屋系经营性用房，并非用于居住，因此，异议人的主张不符合司法解释的规定。综上，异议人的异议理由不成立，其异议请求本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回异议人孙雅南的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审 判 长 伍亚荣
审 判 员 刁培峰
代理审判员 王晓黎
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 孟泰宇