江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04124号
上诉人（原审被告）许金芳。
被上诉人（原审原告）苏州圣龙丝织绣品有限公司。
委托代理人唐华明，江苏达源律师事务所律师。
原审被告杨菊敏。
上诉人许金芳因与被上诉人苏州圣龙丝织绣品有限公司、原审被告杨菊敏房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴度民初字第126号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，杨菊敏、许金芳合伙经营苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂期间，原审原告与原审被告许金芳于2011年5月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方为苏州圣龙丝织绣品有限公司（甲方），承租方为苏州市吴中区安新化纤造粒厂（乙方），甲方将圣龙公司厂区内2号楼后面原陶瓷厂使用的彩钢棚以及食堂、厕所前面的场地出租给乙方使用；2011年、2012年的年租金均为80000元，2013年至2015年的年租金均为100000元，租赁期限自2011年6月1日至2016年5月30日；租金支付方式为先付钱后用房，第二年、第三年租金应提前一个月一次性付清，如乙方拖欠租金超过两个月，属违约行为应追究乙方违约责任，并提交法院解决，终止租赁协议，并限期一个月内付清一切费用搬迁出场；租赁期内一方出现违约，应按三年租金总额的10%赔偿给对方；乙方所搭建的彩钢棚，5年后产权归甲方所有，如果乙方续租按每平方另外结算租金；供电约定为甲方确保提供乙方深夜用电250KV，乙方承担所有变压器座机费等相关固定费用，每月乙方应提前一个月预交下月所需使用电度的电费，当月收到供电局电费发票后扣除其余厂家抄表电度所应缴纳的费用后，即为乙方该月所应缴纳的电费。合同就安全消防、违约责任、装修及其他事项一并进行约定。
2011年9月，原审原告与原审被告许金芳签订《补充协议》，约定原审原告出租给苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂办公室一间及改建后的原厕所一间，年租金分别为3000元及2000元。
上述合同签订后，原审原告将位于苏州市吴中区光福镇工业园南区一号路8号原审原告厂区内2号楼北面的彩钢棚（约150平米），食堂、厕所南面场地（约500平米），彩钢棚西面三楼的办公室一间、彩钢棚北面原厕所一间出租给苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂使用，两原审被告按约支付了2014年6月1日前的租金。因两原审被告未按约支付2014年6月1日至2015年5月30日的租金，原审原告于2014年8月1日向原审被告许金芳及苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂邮寄函件一份，函件催促要求两原审被告立即支付租金。因两原审被告仍未支付租金，原审原告于2014年11月4日再次向原审被告许金芳及苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂邮寄函件一份，明确因原审被告违约拖欠租金，双方2011年5月5日签订的《房屋租赁合同》终止，原审被告应于2014年11月10日前进行搬迁，并支付原审原告租金100000元及补充协议载明的租金8360元。两原审被告收到上述函件后，仅于2014年12月5日向原审原告支付租金30000元。因双方协议未果，原审原告遂向原审法院提起诉讼。
另查明，2014年1月至2015年2月两原审被告为原告垫付电费30721.20元。
再查明，位于苏州市吴中区光福镇工业园南区一号路8号原审原告厂区内原有承租户包括郭登良、苏州青石餐饮管理有限公司、苏州市永成纸制品有限公司以及原审被告，郭登良、苏州青石餐饮管理有限公司、苏州市永成纸制品有限公司已于本案诉讼前与原审原告协议解除租赁关系，且均已搬离租赁房屋。
审理中，两原审被告向原审法院提供2013年12月3日至2015年3月14日期间的原审原告厂区电费缴纳清单。针对上述证据，两原审被告认为，2013年12月至2015年3月期间，原审原告厂区内的电费均已由其支付，该已交电费中包含原审原告及其他承租户应负担的电费，因原审原告已将其他承租户赶走，致其承担了原审原告及其他承租户应分担的基本电费，该基本电费应由原审原告负担，但两原审被告未就基本电费的分担方式提供证据。原审原告对上述证据的真实性没有异议，对于2013年12月3日至2015年3月14日期间由两原审被告预交电费没有异议，其按1.2元／度向两原审被告支付电费，该电费标准中已包含了基本电费。
原审原告苏州圣龙丝织绣品有限公司的诉讼请求为：判令原审被告立即从苏州市吴中区光福镇工业园南区福锦路8号原审原告厂区内厂房2号楼后面原陶瓷厂使用的彩钢棚及食堂、厕所前面场地（包括办公室1间、宿舍5间、原厕所改建房屋）搬迁出场，恢复原状；支付2014年6月1日至2015年5月30日期间的租金100000元、补充协议约定的租金8360元及违约金26000元，合计134360元；本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院认为，原审原告、原审被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行合同义务。一、关于迁出租赁房屋的诉请，根据双方合同约定，两原审被告应在2014年6月1日前支付2014年6月1日至2015年5月30日的租金，因两原审被告未按约足额履行支付租金的义务，原审原告有权解除《房屋租赁合同》，并要求原审被告在合理期限内迁出租赁房屋，鉴于两原审被告违约，原审原告已于2014年11月4日向两原审被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，根据原审原告、原审被告确认的租赁标的物，原审法院确认原审原告与原审被告许金芳于2011年5月5日签订的《房屋租赁合同》已解除，故对原审原告要求两原审被告迁出位于苏州市吴中区光福镇工业园南区一号路8号苏州圣龙丝织绣品有限公司内2号楼北面的彩钢棚（约150平米），食堂、厕所南面场地（约500平米），彩钢棚西面三楼的办公室一间、彩钢棚北面原厕所一间的诉讼请求予以支持。二、关于支付租金的诉请，根据合同约定的租金数额，结合两原审被告已支付原审原告租金30000元的事实，原审法院确认两原审被告应给付原审原告2014年6月1日至2015年5月30日期间的租金70000元以及办公室一间、原厕所一间的租金5000元，合计75000元。因原审原告确认应给付两原审被告电费30721.20元，该费用可在两原审被告结欠原审原告的租金中予以抵扣，故两原审被告还应给付原审原告租金44278.80元。三、关于违约金的诉请，两原审被告未按约支付原审原告租金，已构成违约，但违约金的计算应以原审原告的实际损失为基础，在原审原告未提供相关证据证明因两原审被告违约行为而致其产生实际损失数额的情形下，原审法院确认两原审被告宜按结欠租金44278.80元按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算自2014年6月1日至实际给付日止承担违约责任。四、关于原审两被告认为原审原告赶走其他企业致其产生电费损失58721.74元的答辩意见，根据《房屋租赁合同》中有关供电及电费交付的约定，两原审被告应向原审原告交付其应承担的电费，但双方在实际履行房屋租赁合同过程中变更由两原审被告全额预付电费，再由原审原告根据其实际使用的电量，按照1.2元／度的标准向两原审被告支付电费，对此，两原审被告应就基本电费的分担方式以及原审原告应承担而未支付基本电费的金额承担举证责任，但现有证据未能证明上述事实，故对两原审被告该答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：杨菊敏、许金芳应于判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区光福镇工业园南区一号路8号苏州圣龙丝织绣品有限公司内2号楼北面的彩钢棚（约150平米），食堂、厕所南面场地（约500平米），彩钢棚西面三楼的办公室一间、彩钢棚北面原厕所一间；杨菊敏、许金芳应于判决生效之日起十日内给付苏州圣龙丝织绣品有限公司租金44278.80元；杨菊敏、许金芳应于判决生效之日起十日内支付苏州圣龙丝织绣品有限公司违约金（就租金44278.80元，自2014年6月1日至杨菊敏、许金芳实际履行租金支付义务之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币1534元，由苏州圣龙丝织绣品有限公司负担900元，由杨菊敏、许金芳负担634元。
上诉人许金芳不服上述民事判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其主要理由为：1、一审判决认定事实错误，涉案合同并未对第四、第五年的租金支付明确进行约定，一审判决认定需要提前支付一年的租金没有依据，且被上诉人未付清电费，上诉人不得已履行抗辩权，因此是被上诉人违约在先，基于以上理由，上诉人不存在违约行为，被上诉人违约应赔偿上诉人的全部损失；2、因情势变更，导致上诉人多承担的电费部分应由被上诉人承担；3、既然一审判决涉案租赁合同已经解除，那么一审判决上诉人应付2014年6月1日至2015年5月30日整整一年的租金是自相矛盾的判决。
被上诉人苏州圣龙丝织绣品有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告杨菊敏未答辩。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案合同约定先付租金后用房，租金一年一付，且提前一个月支付下一年度租金，按照合同的约定及双方的意思表示可以确定第四年、第五年也应该是一年一付，故一审判决上诉人提前一个月支付下一年度租金并无不当。合同还约定上诉人预交电费，上诉人并无证据证明被上诉人存在违约行为，故上诉人要求被上诉人承担违约赔偿责任依据不足，本院碍难支持。至于上诉人在上诉状提出的电费分摊以及彩钢板厂房问题，其可以收集证据另行起诉予以主张。因上诉人至今还占用涉案租赁物未搬迁，在涉案合同解除后，其理应继续以租金标准支付相应的占有使用费。故一审判决要求被上诉人支付相应费用并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人许金芳的上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3067元，由上诉人许金芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十一月三日
书记员 王文君