广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1084号
上诉人（原审被告）：赖某兵，男，住所地：广东省龙川县。
委托诉讼代理人：王欢，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘志翔，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳祥某某某房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。
法定代表人：李某，总经理。
委托诉讼代理人：李浩，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。
上诉人赖某兵因与被上诉人深圳祥某某某房地产开发有限公司（以下简称“祥某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初5373号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
赖某兵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祥某公司的全部诉讼请求，上诉费由祥某公司承担。事实和理由：一、赖某兵所租赁的位于XXXXXX广场X层XXXX号场地无房产证，系违章建筑，赖某兵与祥某公司签订的《租赁合同》。因无权处分和违反国家法律强制性规定而无效。根据《租赁合同》第一条的记载，赖某兵承租的是位于深圳市龙岗中心城XXX路XX园XXXXXX广场X层XXXX号场地，但祥某公司提交的《房产证》、《房屋租赁凭证》及《深圳市房屋租赁合同书》所记载的地址均为XX园地下室XXXX室，该地址与赖某兵所承租的地址不具有关联性，祥某公司将不具有产权证的违法改建场地出租给赖某兵系无权处分且违背了法律的强制性规定。依据我国《民法通则》第72条的规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定”，《城市房地产管理法》第52条明文规定了租赁合同中出租人应该是出租物的所有权人，而且《城市房屋租赁管理办法》第六条（“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的：（六）不符合安全标准的”）也明文规定违章建筑不得出租。在本案中，赖某兵所承租的XXXX号场地系违法改建建筑，不具有房产证，不是合法财产，也不存在权利。《租赁合同》因违法而无效，且祥某公司并非该涉案场地的所有权人，其也不享有租金的请求权。二、祥某公司将XXXX号场地出租给赖某兵时并未通过消防验收，不具备出租、使用条件。根据《中华人民共和国消防法》第15、73条的规定，“商场等公共聚集的场所在使用或开业前应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或开业”。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》（[2003民
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他字第11号]）的规定，“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的应当认定租赁合同无效”。在本案中，祥某公司在2014年1月1日，对外招商、将场地交付给赖某兵时并未通过消防验收，XXXX号场地并不具备出租、使用条件，因此《租赁合同》无效。三、祥某公司因虚假宣传而给予赖某兵一年免租，后续租金为1000元每月，赖某兵自2015年7月25日将钥匙交还祥某公司，终止租赁合同。2014年1月1日租赁合同签订后，由于祥某公司虚假宣传，故意夸大商铺出租率但大部分商铺并未出租，严重影响赖某兵的经营，祥某公司承诺一年免租，免租期满后每月租金1000元。由于祥某公司主张的2014年5月至2015年3月租金已超过诉讼时效，不再赘述。2015年4月至2015年7月25日期间租金的计算方法为1000元每月，共计4000元。鉴于赖某兵2015年7月25日即已交还钥匙，终止租赁合同，并未使用水电，也不应当承担10月份的水电费。对于该违章建筑出租的租金缴纳部分应不再缴纳，已缴纳部分应依照《民法通则》第134条的规定对非法活动的所得予以收缴，以惩罚乱改乱建、乱租、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。四、违约金约定及律师费约定均为格式条款，以千分之五每天计收违约金过高，应予调整。且由于《租赁合同》无效，因此衍生的逾期付款违约金、律师费约定当然无效，赖某兵无需支付。五、祥某公司将XXXX号场地予以锁门处理且停水停电，扣留赖某兵经营冰淇淋的机器设备、物品及8800元保证金和装修保证金3000元、工牌费150元不予退还，为减少讼累请求法院一并处理。另庭审中补充称：一、涉案XXXXXX广场X层XXXX号商铺不是案外人深圳市利某投资发展有限公司所有。二、祥某公司从深圳市利某投资发展有限公司承租XX园地下室XXXX房屋9109.24平方米的商铺作商场运营。三、赖某兵承租的涉案商铺位于XXXXXX广场X层XXXX号场地。但从龙岗区城建档案室查阅的项目的《深圳市建设工程规划许可证》和该层竣工平面图看，其中规划有社区工作站900平。XXXXXX广场X层XXXX号场地位于社区工作站位置，不在深圳市利某投资发展有限公司出租XX园地下室XXXX房屋9109.24平方米的范围内。祥某公司对社区工作站用房无任何权益，无权处分社区工作站用房，无权将社区工作站用房出租给赖某兵，赖某兵与祥某公司签的合同无效。退回装修押金3000元，工牌押金150元。
祥某公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，赖某兵的上诉没有事实与法律依据，请求依法驳回赖某兵的全部上诉请求。
祥某公司向一审法院起诉请求：1、赖某兵支付祥某公司拖欠的租金107620元；2、赖某兵支付祥某公司拖欠的电费490.8元、水费18元；3、赖某兵支付祥某公司逾期付款违约金50000元；4、赖某兵支付祥某公司律师费10000元；5、赖某兵承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月8日，祥某公司（甲方）与赖某兵（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将其位于深圳市龙岗中心城XXX路XX园XXXXXX广场X层XXXX号场地出租给乙方作为商业用途，租期5年，从2014年1月1日至2019年12月31日止。租金自2014年4月1日起计租，其中2014年的租金为4400元/月，2015年的租金为4752元/月，2016年的租金为5132元/月，乙方在每月10日前缴纳下月租金及上月的水电费。如有拖欠，应向甲方按日支付应交金额千分之五的逾期付款违约金。合同第九条约定，若双方发生争议，均可向深圳市龙岗区人民法院起诉。败诉方应承担为解决案件而产生的合理费用，包括但不限于法院诉讼费、律师费等费用。合同签订后，原赖某兵双方依约履行合同所约定的义务。但赖某兵自2014年5月起未再向祥某公司支付任何租金及费用。
另查，涉案商铺系案外人深圳市利某投资发展有限公司（以下简称利某公司）所有。2012年12月7日，利某公司与祥某公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定将包含涉案商铺在内的XX园地下室XXXX房屋9109.24平方米的房屋出租给祥某公司使用，租赁期限自2012年12月5日起至2025年5月1日止，祥某公司有权将房屋全部或者部分转租给他人。
再查，祥某公司因与赖某兵的本次房屋租赁合同纠纷，委托广东卓建律师事务所代理本次诉讼，并支付了10000元律师费，该律师事务所向祥某公司开具了一张编号为15937224号的《深圳增值税普通发票》。
一审法院认为，祥某公司、赖某兵签订的《商铺租赁合同书》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应当严格履行各自的义务。合同签订后，祥某公司依约向赖某兵交付了涉案商铺，但赖某兵自2014年5月起未再按约支付租金、水电费等，赖某兵的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。赖某兵辩称祥某公司虚假宣传，故意夸大商铺出租率但大部分商铺并未出租，祥某公司据此口头承诺降低赖某兵租金标准且水电费无须缴纳，同时赖某兵在2015年7月25日将钥匙交给祥某公司并称商店内设备用于抵扣拖欠的租金，但赖某兵既无法举证证明祥某公司同意降低租金标准及免交水电费，也无法证明双方同意店铺退还给祥某公司且该店内的设备用于抵扣拖欠的租金，赖某兵应承担举证不利的后果。一审法院认为，本案中赖某兵投资商铺的行为本就与风险并存，赖某兵在签订合同时应有预知该风险的能力和准备。XXXXXX广场系刚刚建成的广场，从招商、装修到形成固定的商业氛围需要较长时间的沉淀，且经营的情况更多取决于经营者本身的经营方法，客流量少，经营效果未达理想状态不能成为赖某兵不履行租赁合同义务的理由。双方均确认赖某兵自2014年5月起未缴纳租金，故祥某公司要求赖某兵支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。但祥某公司诉请赖某兵2014年5月至2015年3月的租金已经超过诉讼时效，因此一审法院不予支持。经核算，赖某兵需向祥某公司支付拖欠的租金为58164元[4752元/月×9个月+5132元/月×3个月]。
关于水电费问题，根据《租赁合同》中的约定，赖某兵应在每月10日前向祥某公司缴纳上月的水电费，但赖某兵至今未向祥某公司缴纳2015年10月起拖欠的水电费，经核算，赖某兵自2015年10月起产生的水费为12元、电费为270元。故赖某兵需向祥某公司支付拖欠的水费12元、电费270元。
关于滞纳金问题，根据《租赁合同》中的约定，如赖某兵不按期缴纳上述承租经营费用，每逾期一天，应向祥某公司按日支付应交金额千分之五的违约金。其中祥某公司要求赖某兵支付2014年5月至2015年3月的滞纳金，因已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。经核算，截至祥某公司起诉之日，赖某兵应支付祥某公司逾期付款违约金为56197.67元（详见附表）。祥某公司仅要求赖某兵支付50000元，系其自身权利的合法处分，一审法院予以确认。
关于律师费问题，根据《租赁合同》中的约定，因该合同履行过程中发生争议诉至法院，相关的诉讼费用将由败诉方承担。结合祥某公司诉讼请求的金额及一审法院支持的金额，一审法院酌情认定律师费为7000元。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、赖某兵应于判决生效之日起十日内支付祥某公司拖欠的租金人民币58164元。二、赖某兵应于判决生效之日起十日内支付祥某公司电费人民币270元、水费人民币12元。三、赖某兵应于判决生效之日起十日内支付祥某公司逾期付款违约金人民币50000元。四、赖某兵应于判决生效之日起十日内支付祥某公司律师费人民币7000元。五、驳回祥某公司其他诉讼请求。案件受理费人民币1831元（祥某公司已预交），由祥某公司承担550元，由赖某兵承担1281元。
本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，祥某公司主张其于本案起诉后即2016年4月份才收回涉案房屋，赖某兵则主张其于2015年7月25日已将钥匙交给祥某公司，祥某公司对此不予认可，赖某兵未提供证据证明其主张。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订合同后，祥某公司依约将涉案房屋交付赖某兵使用，赖某兵自2014年5月起未支付租金构成违约，因赖某兵未提供充分证据证明其何时将房屋交还，原审法院根据祥某公司的主张及相关事实确定租金计算至2016年3月份并无不当，本院予以确认。涉案租赁标的物已取得建设工程规划许可证并办理房地产证，祥某公司亦提交了涉案商铺所在公众聚集场所相应消防验收文件，赖某兵主张涉案租赁物未通过消防验收缺乏证据支持，并主张涉案租赁合同为无效合同理由不充分，本院不予采纳。合同约定的日千分之五的滞纳金标准明显偏高，因赖某兵主张其不应承担违约金应视为其提出了调整违约金的请求，原审法院未予调整存在不当，结合本案案情及双方过错程度，本院酌情确定赖某兵应支付的逾期付款违约金为5000元。涉案合同约定，败诉方应承担为解决案件而产生的包括诉讼费、律师费等合理费用，原审法院酌定赖某兵应向祥某公司支付律师费7000元有事实与合同依据，本院予以确认。至于赖某兵上诉状提出的其被扣留的机器设备、物品、保证金和装修保证金、工牌费等损失，因其在本案中未提出相应的诉讼请求，不属于本案审理范围，由双方当事人协商或另寻法律途径解决。
综上所述，赖某兵的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初5373号民事判决第一、二、四项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初5373号民事判决第五项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初5373号民事判决第三项为：赖某兵应于本判决生效之日起十日内向祥某公司支付逾期付款违约金5000元；
四、驳回祥某公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1831元，由祥某公司负担831元，赖某兵负担1000；二审案件受理费3662元，由赖某兵负担2000元，祥某公司负担1662元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年五月二日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。