北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第19516号
原告：向本春，男，1971年3月26日出生。
被告：北京万朋京徽商贸有限公司，住所地本市东城区永定门外大街128号4层、5层。
法定代表人：杜斌，总经理。
委托代理人：陈正勇，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。
原告向本春与被告北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋京徽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理。依法由代理审判员杨莹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向本春，被告万朋京徽公司的委托代理人陈正勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本春诉称：2012年10月，原告与被告万朋京徽公司签订商铺经营权租赁协议，依据该协议约定，原告取得北京市东城区×××大街×××号×××商城×、×号商铺经营权，总价款656628元。2015年1月28日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，原告购买万朋京徽公司位于北京市东城区×××大街×××号（×××商城）×层×××号商铺，建筑面积8.15平方米，房屋成交价格为人民币163000元。该合同附件一《装修款补充协议》约定，上述房屋配套设施折价款为226581元。万朋京徽公司出售上述房屋交易总款为389581元。同日，原告与被告签订了×××号商铺的《租赁协议》，原告将位于北京市东城区×××大街×××号（×××商城）×层×××号商铺出租给被告，租赁期限为3年，自2015年3月1日至2018年2月28日止，双方约定2015年3月1日至2016年2月29日租金27271元冲抵购房款。上述合同签订后，被告收回了2012年的商铺经营权租赁协议。原告支付了购房款，被告为原告出具了收款收据。原告还于2015年1月28日支付中介公司北京合和拓展房地产经纪有限公司20000元。《北京市存量房屋买卖合同》约定，被告应当在2015年3月1日前将359号房屋交付原告，逾期15日未交付的，原告有权退房，被告应按照已付款的5%支付违约金，但被告至今未向原告交房，且×××号房屋已经被人民法院查封，无法办理产权过户手续。故原告诉至法院，请求判令1、解除原告与被告万朋京徽公司于2015年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告返还原告购房款416852元；3、被告向原告支付违约金20842.6元；4、被告赔偿原告损失20000元；5、被告承担本案诉讼费。
被告万朋京徽公司辩称：被告与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》后，双方又签订了《租赁协议》，现在×××号商铺正处于租赁期内，期限未满，被告不存在逾期交付的情形，原告依此解除合同不成立。因×××号商铺被司法查封，不能给原告过户，但被告对司法查封没有主观上过错，违约金由人民法院酌定，损失方面，被告不是适格主体，原告应向适格主体主张。故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：坐落于北京市东城区×××大街×××号×层×××等211套房屋为被告万朋京徽公司自万朋汇投资（集团）有限公司处取得。2011年12月2日，万朋京徽公司领取上述房屋所有权证。
2015年1月28日，向本春（买受人）与万朋京徽公司（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为北京市东城区×××大街×××号（×××商城）×层×××号（以下简称涉诉房屋），建筑面积8.15平方米。房屋规划设计用途为商业。该房屋性质为商品房，出卖人已将该房屋出租，承租人已经放弃优先购买权。涉诉房屋成交价格为163000元。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。买受人将购房款直接支付给出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属情况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让该买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当在2015年3月1日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该所列物品。除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。当事人双方同意，在交房期前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起7日内向买受人支付。合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。同日，向本春（乙方）与万朋京徽公司（甲方）签订《装修款补充协议》（附件一）。协议约定，甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为163000元，标的房屋的配套设施折价款为226581元，因此，甲方出售该房屋的交易总价款为389581元。同日，向本春（买受人）与万朋京徽公司（出卖人）就向本春购买万朋京徽公司坐落为北京市东城区×××大街×××号（×××商城）×层×××号商铺签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同交易总价款为356163元。上述合同签订同日，向本春支付万朋京徽公司涉诉房屋及×××号房屋购房款共计人民币745744元。
另查，2015年1月28日，向本春（甲方、出租方）与万朋京徽公司（乙方、承租方）签订《租赁协议》。协议约定，租赁标的物位于北京市东城区×××大街×××号（×××商城）×层×××号商铺，面积8.15平方米。双方暂定租赁期限为3年，自2015年3月1日起至2018年2月28日止。第一年（年付）：2015年3月1日至2016年2月29日租金为该商铺总价款的7%，共计27271元，于甲乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》并全款到账当日支付给甲方，甲方确认已收到该款。第二年（半年付）：2016年3月1日至2017年2月28日租金为该商铺总价款的7.5%，共计29219元，每6个月付一次，于2017年3月1日前付清。第三年（半年付）：2017年3月1日至2018年2月28日租金为该商铺总价款的8%，共计31166元，每6个月付一次，于2018年3月1日前付清。本协议签署后即视为租赁标的物已交付乙方。
庭审中，原告称要求解除原告与万朋京徽公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》的依据为万朋京徽公司至今未交房，逾期交付房屋超过15日，且现在涉诉房屋被人民法院查封，无法办理产权过户手续。关于原告要求返还的购房款，原告称合同上虽然约定的购房款为389581元，但原告与被告的《租赁协议》中第一年租金27271元抵扣了购房款，因此购房款应为416852元。该笔租金在被告出具的收据中未显示。被告认为现有证据中无法显示第一年租金27271元抵扣了购房款，只认可购房款为389581元。
关于原告要求的违约金，原告称依据为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第6条，按照已付购房款百分之五的标准计算。对于违约金，被告认为过高，希望法院酌情调整。关于原告要求的损失，原告称其从电商处购买的涉诉房屋，支付电商北京合和拓展房地产经纪有限公司2万元，给原告造成的损失，因原告认为其损失超过违约金，故在违约金外，还要求被告赔偿损失。为证明其损失，原告提供向北京合和拓展房地产经纪有限公司转账凭证，该凭证显示原告向北京合和拓展房地产经纪有限公司转账40000元；此外，原告还提供收据一份，上载“今收到向本春交来4万电商优惠款房号358、359肆万元整。收款人王虹”。被告认为收据没有被告财务章，对转账凭证及收据均不予认可。原告称王虹为北京合和拓展房地产经纪有限公司员工，原告将40000元支付北京合和拓展房地产经纪有限公司时提出异议，认为收据没有盖章，但北京合和拓展房地产经纪有限公司认为有银行转账凭证，不需要盖章。关于北京合和拓展房地产经纪有限公司与原、被告之间的关系，原告称其与北京合和拓展房地产经纪有限公司没有合同关系，是被告委托北京合和拓展房地产经纪有限公司出售涉诉房屋。被告称不清楚被告与北京合和拓展房地产经纪有限公司之间关系。
关于涉诉房屋的交付情况，被告认为被告与原告于2015年1月28日就涉诉房屋签订《租赁协议》，被告回租涉诉房屋，在该《租赁合同》中，原告认可收到租金，表明涉诉房屋已经交付原告。关于双方是否在交房前到房屋登记管理部门办理涉诉房屋所有权证，被告称因涉诉房屋被司法查封，故至今未为原告办理所有权证。
在本案审理过程中，本院到北京市东城区房屋事务登记中心进行调查核实涉诉房屋抵押、查封情况，该单位工作人员答复，涉诉房屋于2013年11月20日、2013年11月29日及2014年10月29日被设定抵押；于2015年11月6日被北京市东城区人民法院查封，查封期限为三年。关于涉诉房屋能否办理产权过户手续的问题，万朋京徽公司称涉诉房屋被查封是因为万朋京徽公司与银行的借款合同纠纷，现万朋京徽公司正协商解封事宜，解决完解封问题后可以为原告办理过户手续，现解封时间还无法确定。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，收据，转账凭证，《租赁协议》，房屋档案及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据已查明的事实，原告与万朋京徽公司签订《北京市存量房屋买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的同日，就涉诉房屋签订《租赁合同》，原告将涉诉房屋出租给被告，视为被告已经将涉诉房屋交付原告。因被告未按合同约定的期限为原告办理涉诉房屋权属转移登记手续，现涉诉房屋已经被人民法院查封，故原告要求解除与被告之间《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当，本院予以支持。合同解除后，万朋京徽公司应当将收取原告的购房款退还。但《北京市存量房屋买卖合同》约定的购房款与被告出具收据显示的购房款均为389581元，原告虽主张原告与万朋京徽公司《租赁合同》中约定的第一年租金抵扣了购房款，但未出示翔实、有效的证据加以证明，故原告要求万朋京徽公司返还购房款416852元没有依据，对于原告多要求返还的购房款，本院不予支持。关于原告要求万朋京徽公司支付违约金的诉讼请求，因被告已经向原告交付涉诉房屋，故原告要求按照逾期交房责任支付违约金，没有依据，本院不予支持。关于原告要求万朋京徽公司赔偿损失的诉讼请求，原告为订立本案合同支付案外人北京合和拓展房地产经纪有限公司优惠款，因合同解除系被告原因，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、解除原告向本春与被告北京万朋京徽商贸有限公司于二〇一五年一月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后十五日内返还原告向本春购房款人民币三十八万九千五百八十一元；
三、被告北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告向本春损失人民币二万元；
四、驳回原告向本春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4083元，由原告向本春负担150元（已交纳）；被告北京万朋京徽商贸有限公司负担3933元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 杨莹
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 王威