湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终1499号
上诉人（原审原告）：朱爱国，女，1955年12月13日生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：潘华军（朱爱国之夫），1954年11月5日出生，汉族，住武汉市洪山区，
被上诉人（原审被告）：武汉三金房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区解放大道329号。
法定代表人：黄一新，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张超、张应波，均系湖北诚明律师事务所律师。
上诉人朱爱国因与被上诉人武汉三金房地产开发有限公司（以下简称三金公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初3666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月26日公开开庭进行了审理，上诉人朱爱国的委托诉讼代理人潘华军，被上诉人三金公司的委托诉讼代理人张超、张应波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱爱国上诉请求：上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判;二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。上诉人接到被上诉人的交房通知于2016年6月30日前往办理收房手续，由于收房人多排队，致使当日收房未成。事后被上诉人的营销人员多次电话催促上诉人收房。上诉人于2016年7月10日办理了收房手续。2016年7月14日，被上诉人发布公告“雄楚天地项目由于未取得消防验收合格意见书，武汉市建筑质量监督站己于2016年7月12日收回了《建筑工程单位竣工备案证》，由于未取得单体工程竣工备案证，建筑工程不得投入使用”。被上诉人在不符合交房条件下，采取欺骗隐瞒的手段诱使上诉人收房。上诉人在不明真实情况下，违背自己真实意思情况收房，即使收房，但这一行为显然不属于法定和约定的交付行为。被上诉人采取欺瞒手段交房是无效民事行为。庭审中，被上诉人对上诉人的陈述也予以认可，但对于被上诉人在未取得消防验收合格意见书的情况下是如何在2016年6月29日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》的事实却无法进行说明。上述事实在一审判决中未予以认定，系事实认定不清；2、一审判决中以万分之一的标准计算逾期交房违约金系法律适用不当。一审法院在判决中以上诉人收房的时间为基准，上诉人与被上诉人在签订合同的第九条“交房期限及条件”，第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”中的约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付受买人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金。”上诉人的收房时间应认定为被上诉人取得合法的《竣工备案证》的日期，即2016年9月9日。被上诉人应向上诉人以已支付购房价款的万分之三的计算标准支付违约金。3、一审判决认为“上诉人己于2016年7月10日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期”。上诉人认为并没有缩短交房的等待期，虽然上诉人己于2016年7月10日收了房，但上诉人受被上诉人2016年7月12日收回《建筑工程单位竣工备案证》，建筑工程不得投入使用的公告制约，没有投入使用，而是在被上诉人于2016年9月9日取得合法《竣工验收备案证明书》中称现三金雄楚天地小区己具备收房条件后，上诉人于2016年10月22日与港联物业（武汉）有限公司三金雄楚天地物业服务中心签订装修登记后才进入装修使用。应视为被上诉人延期交房而延长了上诉人收房使用的等待期。物业公司（港联物业）已经认定自2016年9月9日起将房屋交付上诉人，小区物业费也从2016年9月10日起开始计收物业费。因逾期交房，被上诉人按上诉人以954,788元总价的万分之三向上诉人支付违约金20,336元，逾期从2016年7月1日起计至2016年9月9日止，共计71天。
三金公司答辩称，一审法院适用法律正确，请求维持原判。
朱爱国向一审法院提出诉讼请求：1.三金公司向朱爱国支付逾期交房违约金20,336元；2.三金公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年2月17日，朱爱国与三金公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人投资建设的位于武汉市洪山区卓刀泉路238号雄楚天地2幢2单元14层2号房屋，合同约定建筑面积85.91平方米，总金额954,778元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：买受人所购商品房楼宇达到使用条件；6、给水：买受人所购商品房楼宇达到使用条件；7、燃气：房屋交付之日燃气设施按燃气公司规定到位；8、绿化：房屋交付之日主体绿化工程完成；9、道路：房屋交付之日小区主要道路形成；10、宽带网、电话、有线电视：房屋交付之日线路铺设入户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，朱爱国向三金公司支付了购房款。2016年7月14日，三金公司对雄楚天地业主发布《公告》，称由于未取得消防验收合格意见书，导致原取得的竣工备案证于2016年7月12日被收回，三金公司将在8月中旬完善备案手续，待取得备案证后与业主共同商议后续事宜，同时由于未取得竣工备案证，建筑工程不得投入使用。2016年9月9日，案涉商品房项目办理了竣工验收备案。
一审另查明，案涉房屋实测建筑面积为85.88平方米，总购房款为954,445元，袁茜雯于2016年7月10日办理了收房手续。
一审法院认为，朱爱国、三金公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定三金公司应于2016年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，但案涉房屋直到2016年9月9日才取得《竣工验收备案证明书》，且三金公司在2016年7月14日发布的《公告》中也称由于未取得竣工备案证，建筑工程不得投入使用，故三金公司已构成逾期交房，应当承担违约责任。三金公司辩称工程延期属政府行为、天气原因等不可抗力造成，但“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三金公司作为房地产开发商在商品房开发建设这一耗时较长的工程中，应该充分预计并尽量避免和努力克服建设过程中可能出现的各种客观情况，三金公司出示的文件不符合法律规定的“不可抗力”的情形，且根据合同约定，如发生延期交付情形，三金公司应当在发生之日起30内书面告知买受人，三金公司亦未提交证据证明其履行了告知义务，故对于三金公司的该项抗辩主张，不予采纳。但违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。朱爱国已于2016年6月27日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，从公平角度出发，结合本案事实、合同履行情况以及因逾期交房给朱爱国造成的实际损失，确定三金公司以已付购房款为基数按日万分之三的标准向朱爱国支付2016年7月1日至2016年7月9日的违约金，确定三金公司以已付购房款为基数按日万分之一的标准向朱爱国支付2016年7月10日至2016年9月9日的逾期交房违约金较为合理，故三金公司应支付朱爱国逾期交房违约金为8,494.56元（954,445元×0.0003/日×9日+954,445元×0.0001/日×62日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决：一、武汉三金房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向朱爱国支付逾期交房违约金8,494.56元；二、驳回朱爱国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取154元，由武汉三金房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本组组织当事人进行了证据交换和质证。朱爱国提交了两份证据，证据一为催款通知书，证明交房时间是9月9日；证据二为洪山区法院2016年已生效判决书，证明同类型案件洪山区法院生效判决按日万分之三的标准计算逾期交房违约金。三金公司质证后对证据一的真实性无异议，关联性，证明目的有异议，对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，朱爱国提交的证据一在一审中已提交，不属于新证据，证据二达不到其证明目的，故对上述证据均不予采信。一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、一审认定朱爱国收房时间为2016年7月10日是否正确？2、一审判决朱爱国收房后的违约金计算标准按已交付房价款的日万分之一计付是否正确？
关于一审认定朱爱国收房时间为2016年7月10日是否正确的问题。朱爱国于2016年7月10日在《三金雄楚天地交房确认单》上签名确认其同意收房，现朱爱国无证据证实其收房后因三金公司的原因不能正常使用，故一审认定朱爱国的收房时间为2016年7月10日正确。
关于一审判决朱爱国收房后的违约金计算标准按已交付房价款的日万分之一计付是否正确的问题。三金公司未按合同约定的时间向朱爱国交付符合法定交房条件的房屋，应当承担逾期交房的违约金，朱爱国与三金公司虽在合同中约定逾期交房的违约金计算标准按已并付房价款的日万分之三计算，但三金公司在一审抗辩中称案涉房屋所在地140平方米房屋的月租金不到4,000元，合同约定违约金过高，要求调减违约金的计算标准，并提交了相应的证据。朱爱国因三金公司逾期交房所产生的直接损失应当为朱爱国不能使用房屋而发生的房屋租赁费用或所购房屋的出租收益，三金公司共逾期71天，一审判决三金公司向朱爱国支付逾期交房违约金8,494.56元，足以弥补其经济损失。故一审判决朱爱国收房后的违约金计算标准按已交付房价款的日万分之一计付正确。
综上所述，朱爱国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费308元，由朱爱国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
审 判 员 丰 伟
二〇一八年四月十七日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希