福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终3696号
上诉人（原审被告）：厦门众欣金属制品有限公司，住所地福建省厦门市湖里区南山路394号之三406室。
法定代表人：黄雪高，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张军、王志强，福建汇丰联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门市天地和诚物业有限公司，住所地福建省厦门市台湾街天地花园C座10楼。
法定代表人：高水明，总经理。
委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。
上诉人厦门众欣金属制品有限公司（以下简称众欣金属公司）因与被上诉人厦门市天地和诚物业有限公司（以下简称天地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市同安区人民法院（2016）闽0212民初4789号民事判决向本院提起上诉，本院与2017年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
众欣金属公司上诉请求：1.撤销福建省厦门市同安区人民法院（2016）闽0212民初4789号民事判决第一项，驳回天地物业公司的全部诉讼请求。2.本案全部诉讼费用由天地物业承担。事实和理由：物业费提高系发改委、物业部门的职权，厦门市湖里区工业园管理委员会无权批准物业收费标准，天地物业公司擅自提高物业收费标准没有依据。天地物业公司仅提供了自行制作的统计表，无法举证提高收费标准在园区提前公示、经全部业主书面签章的证据，属于擅自提价。天地物业公司与众欣金属公司签订《湖里园前期物业服务协议》的第六条与第十八条也明确约定，物业公司不得擅自提价。
天地物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：一、天地物业公司提价前已取得湖里园区大多数业主同意，也获得厦门市湖里区工业园管理委员会批准，并未擅自提高物业收费标准。1.根据厦门市物价局关于公布《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的通知（厦价房[2008]153号）第一条第二款规定，工业厂房等实行市场调节价。可见，工业厂房的物业收费标准是实行市场调节价。因天地物业公司与众欣金属公司于2006年10月18日签订合同时约定收费标准0.35元，随着用工成本增加等因素，已不适合企业发展了。天地物业公司2014年12月1日根据《物业管理条例》及相关法律法规规定征求整个湖里园区80.53%的业主即占全体占2/3以上同意，自2015年1月1日起上调至0.55元/月/平方米，符合法律规定。2.厦门市湖里区工业园区管理委员会于2014年11月24日批准同意，同安工业集中区湖里园自2015年1月1日起将物业服务费收费标准从0.35元/月/平方米上调至0.55元/月/平方米，是合法的。3.自2015年1月1日起，湖里园区大多数业主都能按0.55元/月/平方米按时足额缴交物业费。目前，除众欣金属公司外，湖里园区的其他业主或物业使用人均能按按0.55元/月/平方米按时足额缴交物业费。二、众欣金属公司2015年1月1日-2016年10月31日拖欠的物业费为51406.95元，故一审判决认定众欣金属公司应当支付物业费51406.95元及违约金系合法的、正确的，应予以维持。
天地物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.众欣金属公司立即支付天地物业公司拖欠物业费人民币51406.95元及其违约金（以日千分之三标准计算，自起诉之日起计算至实际付款之日止）；2.众欣金属公司支付天地物业公司拖欠公摊水电费人民币1043.26元；3.众欣金属公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理认定事实如下：2006年10月18日，众欣金属公司（甲方）与天地物业公司（乙方）签订《湖里园前期物业服务协议》一份，约定乙方对甲方所有的物业提供前期物业服务管理，物业类型为工业厂房，坐落同安工业集中区内湖里园B6-1，建筑面积10122.81平方米；物业管理费为0.35元/月.平方米（交房前物业管理服务费按物业公司实际投入与开发建设单位结算）；业主应于交房之日起交纳物业管理费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月月底前缴清当月费用；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准向乙方支付违约金；乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方双倍返还；期限自2006年10月18日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止等内容。2007年1月4日，天地物业公司向众欣金属公司交付了同安工业集中区内湖里园B6-1的钥匙。2014年11月14日，厦门市湖里区工业园区管理委员会作出厦湖工管[2014]函字15号文《关于同安工业集中区湖里区调整物业服务费标准的回复》。该文载明“同安工业集中区湖里园物业管理处：你处关于调整同安工业集中区湖里园物业服务费标准的请示已收悉。随着近年来人工成本的不断攀升，园区原物业服务费标准已不适应当前物业服务行业发展的需要，你处在征得大多数业主同意的情况下，自2015年1月1日起，将收费标准从0.35元/月.平方米上调至0.55元/月.平方米，我委对此表示同意和认可。执行新的收费标准后，你处应进一步提高物业服务质量，切实做好与业主的沟通工作，并将物业服务内容和服务费标准在园区进行公示。”2014年12月1日，天地物业公司向同安工业集中区湖里园各企业发出《关于同安工业集中区湖里区上调物业服务费意见征询结果告知函》。该函载明“尊敬的湖里园各企业：感谢您们对园区物业服务费上调征询意见工作所给予的大力支持与配合！为确保园区服务的良性发展，更好地为园区服务，我司根据园区实际经营情况，拟将物业收费标准上调0.2元/月.㎡，即由目前的0.35元/月.㎡上调至0.55元/月.㎡，并于2014年7月10日开始就上调物业服务费事宜向园区各企业征求意见，至2014年11月10日意见征询工作结束。经统计，完全无异议同意上调的企业由85家；同意上调但有提出改进服务要求的有6家；我区企业总数量有113家，总面积为692426.25平方米。同意上调的企业数量占园区总企业数量的比例为80.53%；同意上调的企业所拥有的面积占园区总面积的比例为82.44%。符合业主人数与业主专有面积双过半的法定要求（详见表1）。根据征询意见情况，我司拟从2015年1月1日起按0.55元/月.㎡的标准收取物业服务费。同安湖里园物业管理中心于2014年12月1日开始对此公告函进行公示。公示期为15天。公示方式为在园区公告宣传栏张贴公告函及将公告函送达业主二种方式。对追求意见的统计结果有异议的，可电话咨询，或到园区物业管理中心查询。”2015年1月16日、2016年7月29日，天地物业公司委托律师向众欣金属公司发律师函，要求众欣金属公司支付所拖欠物业管理费及公摊水电费。审理中，天地物业公司陈述，众欣金属公司按0.35元/月/平方米缴交自2015年1月1日起至2016年8月的物业费共计人民币70559.09元；众欣金属公司自2015年1月1日起至2016年10月31日共计22个月，应按0.55元/月/平方米缴交物业费共计人民币121966.427元，扣除众欣金属公司已经支付的人民币70559.09元，尚欠物业费人民币51407.337元。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。众欣金属公司厦门众欣金属制品有限公司与天地物业公司签订了《湖里园前期物业服务协议》，双方即受协议约束。天地物业公司已对同安工业集中区湖里园B6-1实施了物业服务及管理，众欣金属公司作为物业服务合同的相对人，在接受天地物业公司的物业服务及管理后，理应依约交纳物业费。天地物业公司经同安工业集中区湖里园区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总数三分之二以上的业主同意将物业管理费自2015年1月1日起由0.35元/月.㎡上调至0.55元/月.㎡，并经厦门市湖里区工业园区管理委员会同意，故天地物业公司主张按0.55元/月.㎡计收物业费，一审法院予以支持。天地物业公司据此计算出众欣金属公司尚欠天地物业公司2015年1月1日至2016年10月31日的物业费共计人民币51406.95元（10079.87㎡×0.55元/月/㎡×22个月-70559.09元），一审法院亦予以支持。关于众欣金属公司提出天地物业公司擅自提高物业费违反物业服务协议及提价未经相应审批手续的答辩意见。同安工业集中区湖里园尚未成立业主委员会，但天地物业公司提价前已经征得园区内大多数业主的同意，同时也向厦门市湖里区工业园管理委员会申请并得到批准，故调价应属合理。众欣金属公司该答辩意见一审法院不予采信。关于违约金问题，众欣金属公司未按时缴纳物业管理服务费属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，天地物业公司主张逾期缴纳的违约金应予以支持，但天地物业公司主张按日率3‰计算违约金明显偏高，一审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年11月4日起算至本判决确定的还款之日止。至于天地物业公司主张的公摊水电费。因公摊水电费是用于物业共用部分、共用设施的日常使用维护所产生的费用，客观上实际发生，缴纳该费用系全体使用共用设施的业主的法定义务，众欣金属公司拒绝缴交有损其他业主的公共利益，且天地物业公司所主张数额应属合理范围，故天地物业公司主张众欣金属公司支付水电公摊费1043.26元，予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、众欣金属公司应于本判决生效之日起五日内向天地物业公司支付物业费共计人民币51406.95元及违约金（违约金自2016年11月4日起算至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；二、众欣金属公司应于本判决生效之日起五日内向天地物业公司支付公摊水电费人民币1043.26元；三、驳回天地物业公司的其他诉讼请求。
当事人在二审期间并未提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实除众欣金属公司认为天地物业公司仅提供了自行制作的统计表及遗漏查明双方合同约定外，其余事实没有争议。本院对双方无争议的事实予以确认。
另查明，厦门天地物业公司于2016年12月16日经核准名称变更为厦门天地物业有限公司，厦门天地物业有限公司于2017年4月21日经核准吸收合并入厦门市湖里和诚物业有限公司，厦门市湖里和诚物业有限公司于2017年5月5日经核准名称变更为厦门市天地和诚物业有限公司。
本院认为，天地物业公司与众欣金属公司签订的《湖里园前期物业服务协议》针对的是物业共有部位的物业服务管理。该物业共有部位属于众欣金属公司与其他园区业主共同共有。依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。据此，虽然本案案涉的《湖里园前期物业服务协议》第六条及第十八条均约定天地物业公司不得擅自提高收费标准，但本案案涉物业管理部位系业主共有及共同管理的共有部分，是否可以提高收费标准应由业主共同决定。天地物业公司就提高物业收费标准提供了《同安工业集中区湖里区物业服务费上调征求意见结果汇总表》、《关于同安工业集中区湖里区上调物业服务费意见征询结果告知函》以及《关于同安工业集中区湖里区调整物业服务费标准的回复（厦湖工管【2014】函字15号）》，表明物业服务费上调已经得到大部分业主的同意及主管部门的批准。众欣金属公司虽不认可业主意见汇总表等证据，但其未能提供证据推翻天地物业公司提交的证据。一审采信天地物业公司提交的证据认定天地物业公司上调物业管理费标准经同安工业集中区湖里园区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总数三分之二以上的业主同意，并经厦门市湖里区工业园区管理委员会同意，其定价程序和标准合理并无不当，应予维持。众欣金属公司提出天地物业公司擅自提高物业费违反物业服务协议及提价未经相应审批手续的上诉意见本院不予采纳。众欣金属公司应按0.55元/月.㎡的标准缴纳物业管理费，并缴纳相应的水电公摊费用。
综上所述，众欣金属公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1086元，由厦门众欣金属制品有限公司负担。
审 判 长 （王小兰）
审 判 员 （许 莹）
审 判 员 （叶鑫欣）
二〇一七年十二月二十五日
代书记员（ 傅晓 琴）
附：本案所涉及的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。