广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终52号上诉人（原审被告）：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：梁家杰、刘剑辉，均系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：麦煜林，住广东省鹤山市。被上诉人（原审原告）：冯健送，住址同上。委托代理人：麦煜林，身份情况同上。系冯健送丈夫。上诉人鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人麦煜林、冯健送商品房预售合同纠纷，不服广东省鹤山市人民法院（2015）江鹤法民二初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人原审意见2015年7月1日，麦煜林、冯健送向原审法院提起诉讼，请求判令碧桂园公司：1、支付逾期交房违约金15175.42元。2、支付向房地产管理部门逾期递交商品房权属登记资料的违约金11700元。3、承担本案诉讼费。主要事实和理由是：双方当事人于2012年10月29日签订《广东省商品房买卖合同》，约定麦煜林、冯健送购买位于沙坪涉案房屋的商品房，购房总金额为500839.01元，碧桂园公司应于2012年11月30日前将上述商品房交付麦煜林、冯健送使用，碧桂园公司逾期将商品房交付麦煜林、冯健送的，应向麦煜林、冯健送支付违约金，每逾期一天的违约金为已交付房价款的万分之三，碧桂园公司应在商品房交付使用后360日内，将商品房权属登记的资料报产权登记机关进行权属登记备案。如因碧桂园公司的责任，麦煜林、冯健送所购买的商品房不能在规定期限内备案的，每逾期一天碧桂园公司应向麦煜林、冯健送支付50元违约金。合同签订后，麦煜林、冯健送已按约支付全部购房款，碧桂园公司于2013年3月11日交付房屋给麦煜林、冯健送，即碧桂园公司逾期向麦煜林、冯健送交付商品房101天，以一天违约金为麦煜林、冯健送已交付房价款的万分之三计算，应付违约金15175.42元。在商品房交付使用的360天后，即2014年3月5日前，麦煜林、冯健送未取得所购买商品房权属登记后由鹤山市房地产管理部门发的鹤山市房地产权属证明书，因碧桂园公司逾期向鹤山市房地产管理部门递交麦煜林、冯健送所购买商品房权属登记所需资料，导致麦煜林、冯健送取得所购买的商品房权属说明书时间为2014年10月25日。即因碧桂园公司原因延误取得权属说明书234天，以一天50元计算，碧桂园公司应付违约金11700元给麦煜林、冯健送。审理过程中，麦煜林、冯健送变更逾期交房违约金为88949.01元（即从2012年12月1日计至2014年10月24日）。碧桂园公司答辩称：一、麦煜林、冯健送变更诉讼请求已超过增加、变更诉讼请求的期限。根据相关规定，当事人增加、变更诉讼请求应该在举证期限届满之前提出。但麦煜林、冯健送在2015年10月26日即举证期限届满后超过一个月，在本案第一次开庭时才变更诉讼请求，其已经违反了法律规定，因此对麦煜林、冯健送增加诉讼请求的部分应不予支持。二、对于麦煜林、冯健送的第一项诉讼请求，合同约定交房的时间是2012年11月30日，由于麦煜林、冯健送自身的原因一直延迟到2013年3月11日才完成收楼手续，一直到2015年7月份才提起本案诉讼，无论根据合同约定的收楼日期还是实际收楼的日期都已经完全超过了法定的两年诉讼时效，并在该过程中麦煜林、冯健送并没有向碧桂园公司就逾期交房的事宜主张过任何权利，所以麦煜林、冯健送以其实际行动在长达两年的时间内对碧桂园公司的交付行为不产生异议，即以实际行为接受了房屋的使用，因此无论从法定的诉讼时效还是麦煜林、冯健送对自身权利行使的来看，碧桂园公司均无需向麦煜林、冯健送支付逾期交房违约金。三、麦煜林、冯健送的第二项诉讼请求，碧桂园公司不存在逾期递交办证资料的违约行为。碧桂园公司已经按照合同的约定，在交付商品房使用后360日内将资料交给产权登记机构备案，因此碧桂园公司不存在逾期递交办理房产证资料的违约问题，不需要承担违约责任。房屋交接的时间为2013年3月11日，延迟交楼是由于麦煜林、冯健送的原因，是麦煜林、冯健送自己没有过来收楼，碧桂园公司不存在违约行为。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2012年10月29日，麦煜林、冯健送与碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》及附件四《补充协议书》，约定麦煜林、冯健送以505469元的价格购买位于鹤山市沙坪涉案房屋的预售商品房。同日，双方当事人又签订《委托办理权属登记协议书》。前述《广东省商品房买卖合同》的部分有关条款节录如下：第六条“付款方式及期限”约定“买受人按下列第2种方式付款：……2、分期付款详见本合同附件四《补充协议书》第二条的约定”；第八条“交付期限”约定“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格……”；第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；第十五条“关于产权登记的约定”约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见本合同附件四《补充协议书》第十九条的约定”。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的部分有关条款节录如下：第二条约定“买受人同意按下列c种方式付款，并以人民币为计算货币：a)、……c)银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为505469元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的%给出卖人，即355469元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2012年11月29日前，付该商品房总房价款的%给出卖人，即150000元整”；第十条“违约责任”第1、2款约定“出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三……”；第十二条“交楼手续”约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房……”；第十九条约定“买卖双方一致同意，关于产权登记的约定不按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，双方一致同意按照本条的约定履行双方权利义务：该商品房的《房地产权证》的办理，按下述的第2款约定处理：1、……2、买受人为银行按揭分期付款方式支付房价款的，买受人自愿同意委托出卖人代为办理。该委托的具体事宜由买受人与出卖人另行签订《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金”。《委托办理权属登记协议书》的部分有关条款节录如下：第二条约定“买受人自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的同时签署该委托书并办理公证手续”；第三条约定“买受人自愿同意出卖人在买受人下列条件同时具备之日起的360天内，将该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交鹤山市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门。1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》、《国有土地使用证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受了该商品房，签署了《房屋移交单》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等相关收楼文件并将该文书移交给出卖人；4、买受人已与贷款按揭银行签署了现房抵押贷款合同。5、买受人已完成本协议第二条约定的事项”。合同签订后，麦煜林、冯健送于2012年10月19日支付房价款10000元，于2012年10月29日支付房价款345469元，于2012年11月2日支付房价款150000元给被告。鉴于诉争房屋面积经测量后减少，故碧桂园公司退回房价款4629.99元给麦煜林、冯健送。综上，麦煜林、冯健送共向碧桂园公司支付房价款500839.01元。2013年3月11日，碧桂园公司将诉争房屋及诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给麦煜林、冯健送。2013年9月25日，诉争房屋经碧桂园公司、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。2014年9月3日，碧桂园公司向鹤山市住房和城乡建设局递交企业营业执照（副本）影印件、企业资质证书影印件、预售商品房许可证（办证联）、建设工程审批表、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑图纸、国有土地使用权证、门牌编码通知书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、证明文件、房屋平面图测绘报告等十三项办理诉争房屋《房地产权证》所需的由被告碧桂园公司提供的资料，该局于是日发给《鹤山市房屋所有权初始登记申请收件收据》。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，经审查，应是商品房预售合同纠纷。双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。一、关于碧桂园公司有无逾期交付诉争房屋给麦煜林、冯健送，如有逾期交付情形碧桂园公司应付违约金数额和逾期交付诉争房屋违约金是否超过诉讼时效的问题。（一）依《商品房买卖合同》第八条的约定，除麦煜林、冯健送有违约行为等可予据实延期的原因外，碧桂园公司应于2012年11月30日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付给麦煜林、冯健送使用。但该合同附件四《补充协议书》第十二条约定删除《商品房买卖合同》第八条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”条款并修改为除碧桂园公司通知麦煜林、冯健送在合同约定日期前收楼外麦煜林、冯健送应在该合同约定房屋交付之日自行到碧桂园公司销售中心收楼。碧桂园公司辩称麦煜林、冯健送并未在合同约定的房屋交付日期2012年11月30日至碧桂园公司销售中心收楼，但据原审法院从鹤山市住房和城乡建设局调取的证据显示，诉争房屋竣工验收备案日期为2013年11月8日，换言之，合同约定的房屋交付日期届至时诉争房屋尚未竣工验收备案，从以上各情足认诉争房屋尚不符合经验收合格的交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，可知房屋竣工经验收合格后才能交付使用是法律的强制性规定，当事人不能通过约定排除该条法律强制性规定的适用，易言之，即使麦煜林、冯健送已接收诉争房屋，但若该房屋未经验收合格，仍不能认定碧桂园公司已履行合同约定的交付房屋的义务，故碧桂园公司逾期交付诉争房屋构成违约，碧桂园公司的该项抗辩显属无据，原审法院不予采信。（二）麦煜林、冯健送主张碧桂园公司逾期交付房屋应按《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条“违约责任”第1、2款的约定每天以其已交房价款的万分之三计付违约金，麦煜林、冯健送的该主张理据充分，原审法院予以支持，即碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的时间应从2012年12月1日起至诉争房屋竣工验收备案日即2013年11月8日止共343天，计得逾期交付房屋违约金为51536.33元（500839.01元0.03%343天），故碧桂园公司应支付的逾期交付房屋违约金51536.33元，对麦煜林、冯健送请求的超过部分，原审法院不予支持。（三）关于碧桂园公司辩称麦煜林、冯健送请求逾期交付商品房违约金已过诉讼时效的问题。本案中，诉讼时效应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日起算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，并参照《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》的规定，《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条约定出卖人逾期交付商品房按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金的条款，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际合法交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日履行，故应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日即2013年11月8日起算两年的诉讼时效，换言之，麦煜林、冯健送应在2015年11月7日前向人民法院起诉，现麦煜林、冯健送的起诉日期是2015年7月1日，故本案起诉未超过诉讼时效。碧桂园公司的该项抗辩缺乏理据，原审法院不予支持。二、关于麦煜林、冯健送请求碧桂园公司支付逾期向房地产登记机关递交办理房屋权属登记所需资料违约金应否支持的问题。本案中，《商品房买卖合同》与《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》的约定不同。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应在商品房交付使用后360日内递交办理权属登记所需资料，但又约定如因碧桂园公司的责任致麦煜林、冯健送不能在规定期限内取得房地产权属证书，则适用该合同附件四《补充协议书》第十九条的约定。而《补充协议书》第十九条约定排除《商品房买卖合同》第十五条的适用，另《委托办理权属登记协议书》约定碧桂园公司在同时具备买受人对该商品房的质量无任何异议等各项条件起的360天内向房地产登记机关递交权属登记所需资料。依《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条的规定，对商品房的质量提出批评、建议也是商品房买受人作为消费者享有的合法权利，故该《补充协议书》第十九条及《委托办理权属登记协议书》第三条约定明显具有免除或限制自己责任、加重对方责任的性质，且系碧桂园公司为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与买受人协商的条款，应属格式条款，碧桂园公司未能举证证明其已尽合理提示及说明义务，应负举证不能的不利后果，原审法院推定碧桂园公司对上述格式条款未尽合理提示及说明义务，该等格式条款无效。又依《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，格式条款和非格式条款不一致，故本案应适用非格式条款即《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，碧桂园公司应在商品房竣工验收合格备案并交付使用之日2013年11月8日后360天内即2014年11月3日前向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料，而碧桂园公司是在2014年9月3日递交上述资料，尚未逾期，不属违约。故麦煜林、冯健送请求碧桂园公司支付逾期递交办理房屋权属登记所需资料违约金，理据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、第一百五十七条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，于2015年11月11日作出（2015）江鹤法民二初字第189号民事判决：一、碧桂园公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋违约金51536.33元给麦煜林、冯健送；二、驳回麦煜林、冯健送的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1247.90元（已减半收取），由麦煜林、冯健送负担607元，碧桂园公司负担640.90元（麦煜林、冯健送已预交受理费，碧桂园公司应负担的受理费在履行判决义务时迳付予麦煜林、冯健送，原审法院不另收退）。当事人二审的意见碧桂园公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回麦煜林、冯健送关于逾期交楼违约金的诉讼请求；2、麦煜林、冯健送承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由是：一、麦煜林、冯健送提起本案诉讼，已经超过法定的两年诉讼时效，依法已丧失胜诉权。根据双方合同约定，涉案房屋的交付日期是2012年11月30日，但麦煜林、冯健送实际在2013年3月11日已经收楼并实际使用至今。麦煜林、冯健送在2015年7月1日才向法院起诉，因此，无论从合同约定的交楼日期还是麦煜林、冯健送的实际收楼日期来看，麦煜林、冯健送的该项诉请均已超过两年的诉讼时效。二、麦煜林、冯健送已以实际行为接受涉案房屋，放弃了主张逾期交付房屋违约金的权利。麦煜林、冯健送作为具有完全民事行为能力的成年人，理应知道若认为自己权利受损的话应及时行使救济措施，而不应长时间无动于衷，不闻不问。现在麦煜林、冯健送从实际收楼后到本案一审起诉前长达两年多的时间内未向碧桂园公司主张过逾期交楼的违约责任。实际上是以自身的默示行为接受了涉案房屋并放弃了主张逾期交付违约金的权利。因此，从该角度考虑，其主张的逾期交楼违约金的诉求亦不应得到支持。三、退一步来说，即使必须计算逾期交楼违约金，原审法院的计算时间亦有错误。原审法院虽然认为涉案房屋经验收合格才能交付，但又按照2013年11月8日即涉案房屋取得竣工验收备案表之日，而不是2013年9月25日涉案房屋经过勘察、监理、设计、建设、施工等五单位验收合格的时间截止计算。根据涉案合同的第八条第一项规定可见，商品房经验收合格当指质监机构确认的前述五单位竣工验收合格而非商品房办理备案手续完毕。因此，即使要计算逾期交楼违约金，也应截至2013年9月25日。综上所述，原审法院没有考虑到上述情况，认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。麦煜林、冯健送共同答辩称：原审判决认定证据及适用法律合理。碧桂园公司对交楼条件应是清晰的，根据法律的有关规定，涉案房屋理应经验收合格方可交付使用，但是碧桂园公司却隐瞒没有验收的事实而向麦煜林、冯健送交楼。双方当事人在二审阶段均没有提供新的证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点系：一、麦煜林、冯健送起诉之时是否已经超过诉讼时效的问题。二、麦煜林、冯健送是否放弃逾期交付房屋违约金权利的问题。关于麦煜林、冯健送起诉之时是否已经超过诉讼时效的问题。涉案合同约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，最迟应当在实际交房之日履行。而2013年11月8日为涉案房屋的办理竣工验收备案之日，可认定该日为实际交房之日。因此本案的诉讼时效从实际交房之次日即2013年11月9日起开始计算，麦煜林、冯健送于2015年7月1日起诉，显然并未超过两年的诉讼时效。原审法院认定本案未超过诉讼时效正确。碧桂园公司主张本案起诉超过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。关于麦煜林、冯健送是否放弃逾期交付房屋违约金权利的问题。碧桂园公司以麦煜林、冯健送收房后至起诉前未向其主张逾期交楼违约金为由主张麦煜林、冯健送已放弃该项权利。经审查，双方合同中未对麦煜林、冯健送主张逾期交楼违约金的期限和方式作出明确约定，且碧桂园公司也未提供证据证明麦煜林、冯健送已明示放弃该项违约金权利，故碧桂园公司的该项主张，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于逾期交楼违约金应否仅计至2013年9月25日的问题。本院认为，由于竣工验收备案表是规划、勘察、设计、施工、监理、消防和环保等多单位对有关工程进行联合验收的成果，也是房屋主体工程质量达标的唯一凭证，更是房屋是否具备入住条件的一个硬性指标，故原审法院以竣工验收备案表的出具日期即2013年11月8日作为逾期交楼违约金的截止日期，处理并无不当，应当予以维持。碧桂园公司主张以履行备案手续所需文件的落款日期作为认定逾期交楼违约金的计算终期，理由明显不能成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，处理结果恰当，本院予以维持。碧桂园公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1088.4元，由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  李雁羽代理审判员  林瑞环二〇一六年三月二十九日书 记 员  刘现流