广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1635号上诉人（原审原告）：李卫恒，男，1977年9月25日出生，汉族，住清远市清城区。委托代理人：林明凤，广东大观律师事务所律师。委托代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市盈科实业投资有限公司，住所地清远市新城。法定代表人：王涛，总经理。委托诉讼代理人：苏丽慧，该公司职员。上诉人李卫恒因与被上诉人清远市盈科实业投资有限公司（以下简称盈科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李卫恒上诉请求：1、撤销原审判决；2、变更原审判决第一项为“判令盈科公司限期向李卫恒支付逾期交付商品房的违约金，违约金以购房款1431377元为基数按每日万分之二的标准自2015年3月31日起计算至收楼之日止（2016年7月31日）为130827.86元”；3、改判盈科公司向李卫恒支付延期交付车位的违约金，违约金以车位价款120000元为基数按每日万分之二的标准自2015年3月31日起计算至交付之日止；4、盈科公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，逾期交楼违约金应当按照每日万分之二计算至实际交楼之日止，而不适用补充协议关于违约金限额的约定。二、对于逾期交付车位，盈科公司亦应当支付违约金给李卫恒。三、一审判决的认定违反了民法的公平、诚实信用原则，且恶意助长了目前清远市清城区开发商“拒不及时交楼”、“拒不及时办证”、“拒不及时交付车辆”的不良社会风气。同时，原审判决的裁判标准与原审法院此前审理同类案件的所作的判决和上级法院生效判决所采用的裁判标准差异巨大，严重损害人民法院的司法权威，应予以纠正。盈科公司口头答辩称：一、我方认为李卫恒的上诉理由无事实和法律依据，其主张双方签订的商品房买卖合同补充协议属于格式条款。我方认为，我司在签订时，已经对相关条件进行充分解释说明，李卫恒也清楚了解自己在合同里所享有的权利及承担的责任，是双方真实意思表示，应当对双方具有约束力。另外，双方在补充协议中对违约金的额度进行了限制，不能超过房屋总价的2%，这也是双方真实意思表示。李卫恒并未在签订补充协议时对该条款提出异议，且在我方逾期交楼的情况下，其也无认为违约金过低与我方解除合同。第二、关于车位交付问题，双方当时并无签订正式的车位买卖合同，只是以一份协议确立双方购买车位的意向、双方在协议书里并无明确交付车位的时间及预期交付车位的责任进行明确的约定，我方认同一审法院对于车位合同的认定。李卫恒向一审法院起诉请求：1、判令盈科公司向李卫恒支付因逾期交付经清远市住房和城乡建设管理局(以下简称市住建局）工程竣工验收备案商品房的违约金130827.86元（违约金以购房款1431377元为基数按每日万分之二的标准自2015年3月31日起计算至李卫恒收楼之日即2016年7月31日止）；2、判令盈科公司向李卫恒支付因逾期办理产权登记的违约金14313.77元；3、判令盈科公司向李卫恒支付延期交付车位的违约金（违约金以车位价款120000元为基数按每日万分之二的标准自2015年3月31日起计算至交付之日止，暂计至2017年1月15日为15744元）；4、判令盈科公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月13日，李卫恒与盈科公司签订一份《商品房买卖合同》，约定李卫恒向盈科公司购买位于清远市××××号XX号楼X层XX（复式）号房屋，建筑面积为134.86平方米，房屋总价款为1431377元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房获得市住建局工程竣工验收报告。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、详见补充协议。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同附件四--合同补充协议第十一条《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定修改、增补为：“……（三）出卖人、买受人双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如委托律师事务所办理产权证的，办证服务费由买受人负担。……（四）由于以下买受人原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由买受人承担延迟办理产权登记的责任。（1）买受人未按出卖人或律师事务所书面通知要求提供房产登记机构要求的需由买受人提供的证件资料；……”第十八条约定：“……（三）买受人在签署买卖合同前，出卖人已向买受人充分解释买卖合同及附件的所有条款，买受人对买卖合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在买卖合同及附件中所享有的权利及所承担的义务。（四）买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。……”第二十条约定：“（一）本补充协议是《商品房买卖合同》的附件，若补充协议与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本补充协议的约定为履行依据。……”李卫恒在附件四—合同补充协议买受人签章处签字进行了确认。此外，双方还签订一份《商品房买卖合同》补充协议，该协议写明乙方（李卫恒）希望以总价包干的形式向甲方（盈科公司）购买位于清远市××××号XX号楼X层XX（复式）号的住宅商品房（下称住宅）及购买或租用（使用）位于负一层的车位（下称车位）2个，故双方签订该协议。第一条约定：“甲乙双方一致同意，前述住宅的购买价款及车位购买价款或使用费的总价为1551377元人民币。双方于2014年5月13日签订住宅的《商品房买卖合同》，合同编号为：2014051345394449，前述总价中的1431377元作为住宅的交易价填写入该合同中；前述总价中的120000元视乙方选定的车位具体情况，确定为购买价或使用费。”第二条约定：“由于车位的销售、出租的手续尚待完善，且车位编号，位置暂无法确定，故甲乙双方一致同意具体车位编号、位置由甲方在具备销售、出租的条件后，根据实际情况按就近原则分配给乙方（乙方承诺不对甲方的分配提出异议），双方于签订本补充协议时暂不签署车位的《商品房买卖合同》或《车位使用协议》；乙方于签署本补充协议时一次性支付车位款120000元给甲方，……”第四条约定：“如对方无违约行为，甲方应按照合同约定的时间向乙方交付住宅及车位，乙方应按合同约定的时间支付住宅及车位的款项，且甲乙双方均不得以住宅及车位的总价分配给住宅和车位后，住宅或车位的价款过高或过低为由，要求解除住宅或车位的《商品房买卖合同》（或《车位使用协议》）中的任何一份合同（协议）或要求调整相关价款。违反本条款约定，违约方应按《商品房买卖合同》及相关协议的约定承担违约责任。”合同签订后，李卫恒已付清购房价款1431377元以及车位价款120000元。约定的交楼期限届满后，因涉案房屋尚未满足合同约定的交付条件，李卫恒拒绝收楼。2015年6月10日，涉案房屋所在的天润御庭23号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格。2016年3月10日，该23号楼经市住建局竣工验收备案。盈科公司表示在涉案房屋经过竣工验收备案后，其已通过书面以及电话的形式通知过李卫恒，要求李卫恒办理房屋交接手续，但李卫恒予以否认，盈科公司对此无提供相关证据证实。2016年3月28日，盈科公司按李卫恒在《商品房买卖合同》中留下的地址向李卫恒发出了一份办理房产证通知书（该通知书落款时间为2016年5月10日），邮件查询结果显示退回妥投，李卫恒亦表示没有收到过盈科公司发出的该邮件。盈科公司在其印制的办理房产证通知书中告知了李卫恒涉案房屋已进入办理房产证阶段，要求李卫恒于2016年5月31日前前往盈科公司海伦春天签约室办理办证相关手续；同时，该通知书也告知了李卫恒办理房产证需要准备的材料、费用等事项。2016年6月23日，李卫恒办理了收楼手续。至法庭辩论终结时止，李卫恒所购两个车位尚未确定位置、编号。对于产权登记事宜，盈科公司无提供证据证明其已向产权登记机关提交了办证需由其提交的资料以办理产权转移登记手续。一审法院认为：本案的争议焦点主要为：1、逾期交房违约金应如何计算；2、盈科公司是否存在逾期协助办证违约行为，是否应承担支付逾期办证违约金的违约责任；3、盈科公司是否存在逾期交付停车位的违约行为。对于第一个争议焦点，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。李卫恒已支付全部购房款，盈科公司按约定应在2015年3月30日前将获得市住建局工程竣工验收报告的商品房交付李卫恒使用，但是盈科公司迟至2016年6月23日才将涉案商品房交付给李卫恒，显然，盈科公司逾期交付房屋的行为已构成违约。因此，李卫恒有权要求盈科公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，盈科公司逾期交付房屋而买受人不解除合同的，明确适用第1、2种方式处理，即违约金以李卫恒已交付房价款的万分之二的标准按日进行计算并同时适用补充协议的约定，附件四--合同补充协议第十八条第（四）项约定按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。因此，结合《商品房买卖合同》第九条以及附件四--合同补充协议第十八条第（四）项的约定，盈科公司应支付的逾期交房违约金以李卫恒已付房价款1431377元的万分之二为标准从逾期之日（2015年3月31日）起按日计算，但金额最高不超过房价款总额的2%，故盈科公司应支付给李卫恒的逾期交房违约金金额为28627.54元（1431377元×2%）。对于第二个争议焦点，虽然盈科公司提供了相关证据证明其已向李卫恒发出了办证通知书，但其通知书的落款时间却晚于通知书交邮时间，其提供的证据存在矛盾，因此，原审法院对盈科公司提供的办证通知书不予采信，对于盈科公司抗辩称房产证未办理的原因在于李卫恒未按通知的要求提交所需资料的意见不予采纳。关于产权登记事项，合同附件四第十一条第（三）款已将合同第十五条的约定修改为“出卖人、买受人双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”双方在补充协议中也约定“若补充协议与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本补充协议的约定为履行依据。”从内容上看，合同补充协议第十一条第（三）款的约定只是对申请办理房地产转移登记的时间进行了重新确定，并不存在违反法律规定、侵害国家、集体或其他人的合法权益、损害社会公共利益或者免除盈科公司的法律责任、明显加重李卫恒的责任、排除李卫恒主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律上的约束力。因此，按照补充协议第十一条第（三）款的约定，盈科公司应于约定的房屋交付之日（2015年3月30日）起720日内（即2017年3月19日内）向房屋产权登记机关申请办理涉案房屋的产权转移登记手续，但是盈科公司并无提供相关证据证明其已向产权登记机关提交了办证需由盈科公司提交的资料以办理产权转移登记手续，因此，盈科公司已构成逾期协助办证的违约行为，应按照合同第十五条的约定向李卫恒支付房价款的1%作为违约金，即支付14313.77元（1431377元×1%）。对于第三个争议焦点，对于李卫恒所购买的车位，双方当事人之间除了签订过一份《商品房买卖合同补充协议》外，并无就购买的车位签订正式的《商品房买卖合同》。而在《商品房买卖合同补充协议》中无约定停车位的交付时间，因此，李卫恒主张盈科公司存在逾期交付停车位的违约行为依据不足，故对于李卫恒要求盈科公司按照住宅《商品房买卖合同》中关于住宅的交付时间以及违约金的约定认定逾期交付车位的违约行为以及计付相应违约金，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年4月1日判决如下：一、限清远市盈科实业投资有限公司于判决生效之日起10日内向李卫恒支付逾期交房违约金28627.54元。二、限清远市盈科实业投资有限公司于判决生效之日起10日内向李卫恒支付逾期办证违约金14313.77元。三、驳回李卫恒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3518元，减半收取计1759元，由李卫恒负担1322元，清远市盈科实业投资有限公司负担437元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均无新证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，结合李卫恒的上诉请求与盈科公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、双方当事人签订的补充协议中涉及逾期交房、逾期办证的违约金不超总房款2%的条款是否无效；二、李卫恒的上诉请求是否予以支持。关于争议一。李卫恒上诉认为《合同补充协议》第十八条第四项属格式条款并符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定中“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，该条约定是无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定要是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥脱或限制对方的主要权利。而本案的双方当事人为房屋买卖合同关系，尽管双方使用的合同文本为盈科公司预先拟定并重复使用，但盈科公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，李卫恒对合同条款仍可以与盈科公司协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响其基本生活权益。就本案而言，李卫恒可以购买的对象并不限定在盈科公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是其对自身权利的处置，不能仅以合同文本是盈科公司预先拟定为由主张合同条款为格式条款。其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，李卫恒未能举证与盈科公司签订涉案上述条款中存在以上情形，因此其要求确认补充协议第十八条第四款无效，本院不予采纳。关于争议二。李卫恒认为原审法院按《合同补充协议》违约金约定，不超过总房价款2%计算不当，要求应按《商品房买卖合同》的约定以总房价款的每日万分之二支付违约金。经审查，涉案房屋已于2015年6月10日取得建设部门、施工单位、监理单位、设计部门、规划部门等五方验收合格，并在2016年6月23日已交付使用。双方签订《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，其目的是督促双方按照合同约定主动履行合同义务。鉴于涉案竣工验收合格，李卫恒现实际占有使用涉案房屋，其居住功能已经实现，仅在形式上影响房屋的处分权。盈科公司未在约定的期限内完成涉案房屋的竣工验收备案登记，理应承担违约责任。而双方约定的违约金是否过高的问题，应当根据当事人的过错程度、违约期间、当地的实际情况以及实际损失等因素来确定，充分考虑当事人的承受能力予以衡量并作出裁决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，李卫恒未能举证因盈科公司的违约行为造成实际损失，原审判决将涉案违约金按总房价款2%计算并无不当，本院予以维持。关于李卫恒要求盈科公司支付车位违约金的问题。双方当事人就购买车位事宜签订了一份《商品房买卖合同补充协议》。该协议仅明确车位价款，既没有约定交付时间，也没有约定购买车位编号以及违约责任等，因此李卫恒主张按《商品房买卖合同》以房屋约定的交付时间及违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李卫恒的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3518元，由李卫恒负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 邓洪政二〇一七年十一月四日法官助理 张 婧书 记 员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。