广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第778号
上诉人（原审被告）深圳市鸿盛物业管理有限公司。
法定代表人陈勤亮，董事长。
委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人熊金辉，广东荣安律师事务所律师。
上诉人（原审原告）罗宗南。
委托代理人周非，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市XX股份合作公司。
法定代表人温志森，董事长。
委托代理人凌玲，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人颜森兴，广东宝城律师事务所律师。
原审被告深圳市中九文化发展有限公司（原深圳市时尚百纳商贸有限公司。
法定代表人吴刚，总经理。
委托代理人雷斌，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
原审被告深圳市抓抓商业投资有限公司。
法定代表人吴校生，执行董事。
委托代理人刘威见，广东华篆律师事务所律师。
原审第三人深圳市银座传媒文化有限公司。
法定代表人金爱刚，总经理。
委托代理人吴刚，系该公司员工。
上诉人深圳市鸿盛物业管理有限公司（以下简称鸿盛公司）、上诉人罗宗南因与被上诉人深圳市XX股份合作公司（以下简称XX公司）、原审被告深圳市中九文化发展有限公司（以下简称中九公司）、原审被告深圳市抓抓商业投资公司（以下简称抓抓公司）原审第三人深圳市银座传媒文化有限公司（以下简称银座公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月18日，XX公司和鸿盛公司签订了一份《租赁合同》，约定XX公司将位于深圳市宝安区X区XX路XX新村裙楼之第一层至第二层商场出租给鸿盛公司作商业用途经营使用，建筑面积15，600平方米，租赁期限自2009年7月1日起至2024年6月30日止，免租期6个月，起租日为2010年1月1日，自2010年1月1日起至2012年6月30日每月每平方米租金人民币23元，合计租金为人民币358，800元，从第四年起每三年递增10%-12%，鸿盛公司应于每月5号前一次性将当月租金付至XX公司指定的银行账户；租赁保证金为人民币1，628，640元，租赁保证金鸿盛公司于本合同签订之日起一次性支付给XX公司。
2010年4月1日，鸿盛公司和银座公司（原名为深圳市银星广告有限公司，2011年11月9日变更为深圳市银座传媒文化有限公司）签订了一份《租赁合同》，约定鸿盛公司将位于深圳市宝安区X区XX路XX新村裙楼之第一层至第二层出租给银座公司作商业用途经营使用，建筑面积15，600平方米，租赁期限自2010年3月1日起至2024年2月28日止，起租日为2010年3月1日，自2010年3月1日起至2012年6月30日租赁房产中14，900平方米的租金按每月每平方米人民币27元计算，另外一楼700平方米部分建筑每月租金人民币50，000元，合计每月租金为人民币452，300元，租金自2012年3月1日起每三年递增10%，租金自2018年3月1日起每三年递增11%，银座公司应于每月5号前向鸿盛公司缴付当月租金及费用；租赁保证金为人民币904，600元，租赁保证金及第一个月租金银座公司应于本合同签订之日一次性支付给鸿盛公司；鸿盛公司同意免费提供第一、二楼外墙作为银座公司广告位使用，银座公司负责制作广告牌的费用，鸿盛公司协助银座公司报批，银座公司在商场外立面安装的公司招牌或广告，不得影响住宅业主，不得高于商场第二层的外墙（银座公司出具安装效果图交被告鸿盛公司书面审批），招牌的制作、维护、维修、管理及相关费用则由银座公司负责。
银座公司承租涉案房产后，银座公司的法定代表人于2010年5月17日在涉案房产上登记设立了原深圳市时尚百纳商贸有限公司（以下简称时尚百纳公司），由时尚百纳公司管理、使用涉案房产。
2010年5月6日，鸿盛公司和时尚百纳公司签订了一份《房屋租赁合同补充协议书》，称根据双方租赁合同的约定，就解除建安二路XX骏丰园裙楼商业楼1-2层2010年4月份之前债权债务问题，时尚百纳公司同意一次性支付鸿盛公司人民币85万元作为时尚百纳公司承租鸿盛公司物业的费用补偿，2010年4月份之前关于本商场的所有债权债务由鸿盛公司负责处理；时尚百纳公司前期已支付款项为160万元，扣除应付两押一租（2010年4月份租金）合计人民币1，356，900元，剩余243，100元冲抵该笔补偿费后，实际应支付鸿盛公司的金额为人民币606，900元。
2010年6月23日，XX公司出具同意转租证明，同意将位于深圳市宝安区西乡街道建安二路XX骏丰园首层及二层部分出租给时尚百纳公司作商业用途使用，XX公司同意承租方在房屋租赁合同书有效期内转租给他人使用。
2011年5月18日，罗宗南和时尚百纳公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定时尚百纳公司将位于深圳市宝安区建安二路XX骏丰园裙楼第一层S1号商铺出租给罗宗南作商业用途使用，租赁建筑面积240平方米；租赁期限自2011年5月20日起至2019年5月19日止，2011年12月1日起开始计收租金，2011年12月1日至2012年3月31日止月租金为人民币11，520元，2012年4月1日起至2015年12月31日止月租金为人民币19，200元，2016年1月1日至2019年5月19日止的月租金为人民币20，736元，罗宗南应于每月5日之前将当月租金及水电费付至时尚百纳公司指定的银行账户，合同签订当日罗宗南向时尚百纳公司支付租赁押金人民币38，400元；若时尚百纳原因造成本合同提前终止，需提前两个月通知罗宗南，罗宗南结清费用的前提下，租赁保证金双倍退还罗宗南，合同解除，如涉及装修赔偿，时尚百纳公司应就罗宗南实际投入进行赔偿。庭审中，罗宗南和时尚百纳公司均认可时尚百纳公司已经将涉案商铺交给罗宗南使用，时尚百纳公司当庭认可罗宗南按合同约定占有涉案商铺的期间属于免租期。
2011年6月23日，罗宗南向时尚百纳公司支付了涉案商铺的押金人民币38400元和租金人民币19，200元。
2011年6月21日，鸿盛公司和银座公司签订了一份《﹤终止租赁合同﹥协议书》，约定双方一致同意终止2010年4月1日签订的《租赁合同》，银座公司应在6月30日之前将租赁合同约定的租赁场地移交给鸿盛公司，移交时有关银座公司转租户的资料或银座公司以时尚百纳公司转租的转租户资料一并移交鸿盛公司，银座公司或时尚百纳公司所收取的转租户的押金与银座公司交给鸿盛公司的押金冲抵；双方确认对于租赁场地6月30日前的水电费由鸿盛公司负担，银座公司负责支付移交前所做装修工程的债务，银座公司于6月23日前清退所有时尚百纳工作人员，工人工资由银座公司结清，于6月24日由鸿盛公司工作人员接管商场运营事宜；双方确认本协议终止后，银座公司无需支付至本协议终止之前银座公司所有应支付但未支付的租金，该应支付的租金由银座公司以其投入租赁场地的所有装修折抵，同时为补偿银座公司所招商客户及装修损失，鸿盛公司同意于银座公司移交租赁场地之前一次性向银座公司再支付500，000元补偿款；双方确认银座公司或时尚百纳公司与所有转租户签订的转租合同中属于银座公司或时尚百纳公司的权利义务概括转移给鸿盛公司，由鸿盛公司继续履行与转租户的租赁合同，且鸿盛公司应将银座公司或时尚百纳公司权利义务概括转移的事项负责通知转租户，并取得转租户的同意；鸿盛公司违反本协议的约定，未尽义务履行与转租户的租赁合同，导致转租户向银座公司或时尚百纳公司主张权益或追究责任的，则鸿盛公司应负责全权处理并承担费用，鸿盛公司不处理，导致银座公司自行处理的，鸿盛公司应承担银座公司及时尚百纳公司因此支出的一切费用。
鸿盛公司和银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》后，鸿盛公司接收了涉案商场，罗宗南对鸿盛公司和银座公司、时尚百纳公司之间的权利义务概括转移予以认可，但鸿盛公司没有继续履行和罗宗南之间的合同。鸿盛公司于2011年9月份将涉案商场以当时的状况转租给抓抓公司。
罗宗南提供了其于2010年5月20日和深圳市自然元素装饰设计工程有限公司签订的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，该合同约定罗宗南将时尚百纳一层S1商铺装修工程发包给深圳市自然元素装饰设计工程有限公司，承包方式为包工包料，开工日期为2010年5月24日，竣工日期为2010年6月30日，合同价款人民币41万元。深圳市自然元素装饰设计工程有限公司出具一张收款收据，称其于2010年5月20日收取罗宗南支付的装修定金人民币8万元。
另查明，抓抓公司成立时的股东为倪瑞贞等三人，其中倪瑞贞出资比例为70%，同时倪瑞贞系鸿盛公司的股东，出资比例为49%。
涉案房产没有报建手续，已经于2010年4月14日由XX公司向宝安区西乡街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室进行了普查申报。
罗宗南向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、四被告双倍返还原告履约金人民币76，800元、租金人民币19，200元；2、四被告赔偿罗宗南装修定金损失人民币80，000元；3、四被告承担本案诉讼费。
原审法院认为，鸿盛公司XX公司签订《租赁合同》，鸿盛公司从XX公司承租深圳市宝安区X区XX路XX新村裙楼之第一层至第二层商场后，鸿盛公司和银座公司签订《租赁合同》，鸿盛公司将上述商场出租给银座公司，银座公司的法定代表人随后在上述房产上登记注册了时尚百纳公司，由时尚百纳公司管理、转租涉案商场。时尚百纳公司据此和罗宗南签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中约定时尚百纳公司将位于深圳市宝安区建安二路XX骏丰园裙楼第一层S1号商铺出租给罗宗南使用，但XX骏丰园没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。在《房屋租赁合同》履行过程中，鸿盛公司和银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》，终止了鸿盛公司和银座公司签订的《租赁合同》，约定时尚百纳公司与所有转租户签订的转租合同中属于时尚百纳公司的权利义务概括转移给鸿盛公司，即鸿盛公司成为《房屋租赁合同》的出租方，对此时尚百纳公司和罗宗南均予以认可，应当视为合同履行过程中合同主体发生变更，合同相对方也认可该主体变更，故该合同主体的变更系当事人的真实意思表示，并不因合同无效而相应无效，原审法院认定《房屋租赁合同》的当事人已经变更为被告鸿盛公司和原告。
罗宗南诉请四被告双倍返还履约金人民币76，800元、租金人民币19，200元。原审法院认为，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，虽然《房屋租赁合同》的当事人已经变更为鸿盛公司和原告，但鸿盛公司并没有收取原告的履约金和租金，且鸿盛公司和银座公司于2011年6月21日签订的《﹤终止租赁合同﹥协议书》中约定时尚百纳公司所收取的转租户的押金与银座公司交给鸿盛公司的押金冲抵，《﹤终止租赁合同﹥协议书》中约定时尚百纳公司所收取的转租户的押金应当理解为时尚百纳公司在签订该协议书当时已经收取的押金，此后时尚百纳公司收取的押金并非是鸿盛公司和银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》时可以预见的冲抵押金，不应纳入该协议书约定的范围，故罗宗南于2011年6月23日向时尚百纳公司支付的押金人民币38，400元、租金人民币19，200元系时尚百纳公司违反《﹤终止租赁合同﹥协议书》的约定私自收取的费用，鸿盛公司不应承担返还责任，时尚百纳公司应当将其私自收取的押金人民币38，400元及时尚百纳公司当庭认可属于免租期内的租金人民币19，200元返还给原告。XX公司、抓抓公司并未收取罗宗南的上述押金、租金，依法也不应承担返还责任。罗宗南请求被告双倍返还押金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
罗宗南诉请被告赔偿罗宗南装修定金损失人民币80，000元。原审法院认为，罗宗南提供的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》显示签订时间为2010年5月20日，开工日期为2010年5月24日，罗宗南提供的深圳市自然元素装饰设计工程有限公司出具的收到装修定金人民币80，000元收款收据的开具时间为2010年5月20日，故罗宗南诉称其存在80，000元装修定金损失的证据的形成时间均为2010年5月份，此时罗宗南尚未和时尚百纳公司签订《房屋租赁合同》，即罗宗南作为损失依据的证据形成基础尚不存在，罗宗南提供的证据的真实性不能确认，罗宗南的该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、深圳市时尚百纳商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向罗宗南返还押金人民币38，400元；二、深圳市时尚百纳商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向罗宗南返还租金人民币19，200元；三、驳回罗宗南的其他诉讼请求。案件受理费人民币3，820元，由罗宗南负担人民币2，570元，由时尚百纳公司负担人民币1，250元，受理费罗宗南已预交。
上诉人鸿盛公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决认定的如下事实：“在《房屋租赁合同》履行过程中，被告鸿盛公司和第三人签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》，终止了被告鸿盛公司和第三人签订的《租赁合同》，约定被告时尚百纳公司的权利义务概括转移给被告鸿盛公司，即被告鸿盛公司成为《房屋租赁合同》的出租方，对此被告时尚百纳公司和原告均予以认可，应当视为合同履行过程中合同主体发生变更，合同向对方也认可该主体变更，故该合同主体的变更系当事人的真实意思表示，并不因合同无效而相应无效，本院认定《房屋租赁合同》的当事人已经变更为被告鸿盛公司和原告。”2、由罗宗南承担本案诉讼费用。
上诉事实与理由为：一、原审判决已认定，因涉案商城未取得工程规划许可证，基于涉案商城所签订的房屋租赁合同应属无效，中九公司和罗宗南之间就涉案商城商铺的转租合同亦为无效合同。鸿盛公司和银座公司在《﹤终止租赁合同﹥协议书》就该无效的转租合同概括转让在本质上属于债权债务的概括转让，而债权债务概括转让的前提条件必须是债权债务合法有效。而涉案中九公司与罗宗南签订的转租合同为无效合同，则对该无效合同中的债权债务的转让也必然是无效的。故鸿盛公司和银座公司所约定的对转租合同的概括转让应属无效。二、合同主体变更只是合同概括转移的一部分，并非独立于合同概括转移的单独法律行为，如果合同概括转移整体无效，则合同主体变更作为概括转移的组成部分，同样也应无效。三、我国《合同法》第五章关于合同变更的规定中，并无合同主体变更的单独规定，合同主体变更和权利义务的全部转让或部分转让是不可分离的，如果权利义务转移有效，则合同主体变更有效；如果权利义务转移无效，则合同主体变更也有效。原审判决在权利义务转移之外单独创设合同主体变更，缺乏法律依据。四、从实际履行情况看，罗宗南也从未把鸿盛当作转租合同的出租人，从未向鸿盛公司缴纳过任何租金。故合同主体并未实际变更。
上诉人罗宗南不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1753号民事判决，依法改判支持罗宗南的一审诉讼请求。
上诉事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、鸿盛公司和银座公司签订的《﹤终止租赁合同﹥协议书》中约定的互相冲抵的押金，是指银座公司以时尚百纳公司名义对外签订的所有租赁合同的押金，涵盖了鸿盛公司出租给银座公司的全部商铺，并非特指银座公司或时尚百纳公司在签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》前已收取的押金，罗宗南承租的商铺当然包含在其中。对于上述事实，鸿盛公司也未否认。2、罗宗南交付押金的时间虽然在上述《﹤终止租赁合同﹥协议书》之后，但罗宗南与时尚百纳公司于2011年5月18日签订的《房屋租赁合同》中约定，罗宗南应在《房屋租赁合同》签订当日交付租赁押金。因此，罗宗南交付的人民币38400元的押金，实际是前述《﹤终止租赁合同﹥协议书》签订之前应付的押金。3、鸿盛公司和银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》的时间是2011年6月21日，但实际履行该协议移交租赁场地的时间是2011年6月30日。罗宗南交付押金的时间在此之间。综上，无论从鸿盛公司和银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》的目的看，还是从押金应支付的时间及该协议的实际履行时间看，罗宗南交付的人民币38400元的押金完全应该纳入该协议的范围，由鸿盛公司承担退还责任。
二、原审判决适用法律不当。原审判决已认定：鸿盛公司与XX公司签订的《租赁合同》，时尚百纳公司与罗宗南签订的《房屋租赁合同》均为无效合同；并且鸿盛公司取代时尚百纳公司成为与罗宗南签订的《房屋租赁合同》的履约主体。根据原审判决的上述认定，XX公司、鸿盛公司与罗宗南是上述无效合同的主体，根据《合同法》有关无效合同的规定，取代时尚百纳公司作为合同履约主体的鸿盛公司应承担返还罗宗南已交付的押金人民币38400元及租金人民币19200元的法律责任。同时，由于罗宗南是在得知所租赁的房屋已由XX公司经办理备案登记的情况下签订该《房屋租赁合同》的，因此，罗宗南对于《房产租赁合同》的无效没有过错，应由XX公司和鸿盛公司对合同无效承担过错责任，并赔偿罗宗南的一切损失（包括押金、租金及装修损失）。
鸿盛公司口头答辩称：一、罗宗南与中九公司签订的涉案租赁合同为双方恶意串通签订，合同中约定S1商铺不存在。二、从租赁合同的内容看，合同约定自2011年12月1日开始计算租金，租金的数额每月11520元，支付的方式为转账支付。而中九公司于2011年6月23日即开具了19200元租金收款收据，与合同约定的支付时间、方式、金额均不符，证明双方为恶意串通。三、关于押金的问题。中九公司与鸿盛公司签订终止租赁协议时，中九公司收取的租金数额是特定的，此后中九公司收取的租金不属上述协议约定的范围。四、关于装修的定金问题。罗宗南提交的装修合同是伪造的。从合同2.1、2.2条约定看，王文龙又是甲方代表，又是乙方代表，又是工程的监理，若是正规的装修公司不可能有这样的合同，不能作为定案依据，原审判决结果正确。
被上诉人XX公司口头答辩称：XX公司和罗宗南之间不存在任何法律关系。罗宗南与鸿盛公司签订房屋租赁合同，本案是在该合同履行过程中产生的纠纷和责任，因此只能在合同双方间进行追偿，罗宗南无权向合同外的第三人主张索赔。
原审被告中九公司口头答辩称：同意罗宗南的上诉意见，本案不应由中九公司承担返还押金和租金的责任。理由如下：一、中九公司与鸿盛公司是整个合同义务概括性转让，故该终止协议书第2条的约定，应理解为签订合同之日已经收取而未收取的租金。二、终止合同协议书履行的时间是2011年6月30日，6月30日移交场地，之前的租金和押金应当包含在内。三、关于涉案租赁合同是否存在串通的问题。中九公司已在现场明确指出涉案租赁合同中S1商铺的所处位置，鸿盛公司并无证据证明我们指定的场地由他人承租，故涉案S1商铺确实存在，应按照整个租赁合同概括转让的权利义务来履行。四、根据终止租赁合同协议书第8.3条约定，本案是因鸿盛公司未继续履行租赁合同导致的纠纷，按照合同约定，应由鸿盛公司承担责任。请求支持罗宗南的上诉请求。
原审被告抓抓公司口头答辩称：与一审答辩意见一致。
原审第三人银座公司口头答辩称：无答辩意见。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，深圳市时尚百纳商贸有限公司已于2012年6月28日经核准更名为深圳市中九文化发展有限公司。
罗宗南（甲方）与深圳市自然元素装饰设计工程有限公司（乙方）签订的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》中约定，甲方不得随意取消合同承包内容的施工项目，若取消的施工项目超过合同预算总价的25%时，需征得乙方同意，并向乙方支付取消该项目的预期利润，本工程预测利润率为30%。甲方因未按合同约定提供施工所需条件、支付工程款、顺延工期或其它非乙方原因造成乙方经济损失，乙方可依照合同有关条款进行索赔。
本院认为，XX公司与鸿盛公司签订的《租赁合同》、鸿盛公司与银座公司签订的《租赁合同》及银座公司设立的中九公司与罗宗南签订的《房屋租赁合同》，均租赁未取得建设工程规划许可证的XX骏丰园商铺，违反了法律法规的强制性规定，原审判决认定上述《房屋租赁合同》无效正确，本院予以确认。鸿盛公司主张《房屋租赁合同》所涉XX骏丰园裙楼第一层S1商铺并不存在，该合同为中九公司与罗宗南恶意串通签订。本院认为，首先，XX骏丰园裙楼商铺由银座公司从鸿盛公司整体承租，双方签订的租赁合同未附有整个商城所有商铺的编号及位置信息，同时，鸿盛公司在二审庭审期间亦确认XX骏丰园裙楼一层商铺是按照字母编号的，与涉案商铺的编号并不矛盾；其次，一审期间，各方对现场进行了核对，罗宗南与中九公司均指认了商铺的位置，鸿盛公司未提出相反证据。综上，鸿盛公司主张一层S1商铺不存在，缺乏事实依据，本院不予采纳。
《房屋租赁合同》无效后，应适用无效返还的原则。本案二审争议的焦点为：（一）是否应由鸿盛公司向罗宗南承担合同无效后的财产返还及赔偿责任；（二）原审判决认定罗宗南的装修损失无需赔偿是否正确。
关于是否应由鸿盛公司向罗宗南承担合同无效后的财产返还及赔偿责任的问题。本院认为，首先，虽然罗宗南与鸿盛公司之间没有签订租赁或转租合同，但鸿盛公司已经通过与银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》，承诺概括接受银座公司或中九文化公司与所有转租户签订的转租合同中属于银座公司或中九文化公司的权利义务，罗宗南及中九文化公司虽未在《﹤终止租赁合同﹥协议书》签字盖章，但均对该概括转移予以认可，据此，应视为罗宗南与鸿盛公司之间已经形成转租合同关系。其次，虽然本案当事人之间就涉案房屋签订的各租赁、转租合同无效，但前述《﹤终止租赁合同﹥协议书》已经约定，如“转租户向银座公司或中九文化公司主张权益或追究责任的，则鸿盛公司应负责全权处理并承担费用”，该项约定属鸿盛公司与银座公司、中九文化公司之间对各自责任分担的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，故而并不因租赁关系无效而一并无效。再次，罗宗南虽然是于鸿盛公司、银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》两日后向中九公司支付的押金和租金，但一方面，罗宗南原与中九公司签订的《房屋租赁合同》时间早于《﹤终止租赁合同﹥协议书》，鸿盛公司在《﹤终止租赁合同﹥协议书》中的概括承诺已包含了《房屋租赁合同》的相关权利义务在内；另一方面，《﹤终止租赁合同﹥协议书》中约定银座公司移交整个租赁场地的时间为2011年6月30日，移交时转租资料一并移交、押金冲抵。从该约定看，罗宗南2011年6月23日支付的租金、押金也应属于《﹤终止租赁合同﹥协议书》约定的冲抵范围。综上，在罗宗南承租涉案房屋的合同关系被确认无效后，鸿盛公司应当向罗宗南承担无效后的法律责任，即鸿盛公司应当向罗宗南返还押金人民币38400元、租金人民币19200元。原审法院判令由时尚百纳公司承担返还责任不当，本院予以纠正。
（二）原审判决认定罗宗南的装修损失无需赔偿是否正确。罗宗南为证明其装修损失提交了《深圳市小型装饰装修工程施工合同》及80000元定金《收款收据》，根据上述证据，罗宗南为涉案商铺的装修已进行准备工作及支出了相应费用，但因鸿盛公司将涉案商铺转租给抓抓公司导致罗宗南无法继续使用涉案商铺，罗宗南因此不能履行上述装修合同需要承担相应的违约责任及损失，同时因罗宗南对于《房屋租赁合同》无效负有一定责任，本院酌定罗宗南的装修损失为40000元，根据前文所述，该赔偿责任应由鸿盛公司承担。鸿盛公司主张《深圳市小型装饰装修工程施工合同》、《收款收据》时间早于《房屋租赁合同》，应为伪造；而罗宗南则认为是笔误。本院认为，上述合同及收款收据中显示的时间虽然是2010年5月20日，但是合同中约定的装修物非常明确，为罗宗南租赁的涉案商铺，也即双方签订《深圳市小型装饰装修工程施工合同》时已经知晓租赁物的存在，按常理该合同应当于罗宗南签订《房屋租赁合同》后才签订，否则罗宗南不可能在《房屋租赁合同》未签订的情况下即提前预知承租涉案商铺并签订装修合同，因此本院采信罗宗南有关合同签订时间属于笔误的主张，原审判决以《深圳市小型装饰装修工程施工合同》签订时间早于《房屋租赁合同》为由对装修损失未予支持不当，本院予以纠正。
综上所述，鸿盛公司上诉理由不成立，本院不予支持。罗宗南上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实不清，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1753号民事判决；
二、深圳市鸿盛物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向罗宗南返还押金人民币38400元；
三、深圳市鸿盛物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向罗宗南返还租金人民币19200元；
四、深圳市鸿盛物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿罗宗南装修损失人民币40000元；
五、驳回罗宗南的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费11460元，由罗宗南负担3540元，由深圳市鸿盛物业管理有限公司负担7920元，罗宗南已预交7640元，多交的4100元由深圳市鸿盛物业管理有限公司迳付罗宗南。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 路 德 虎
二〇一四年七月四日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。