山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第651号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司。住所地：青岛李沧区广水路***号。
法定代表人：赵元海，任董事长。
委托代理人：王小凤，该公司职工。
委托代理人：栾誉晗，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：王秀玲。
委托代理人：曹业品。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人王秀玲商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
德源泰公司辩称：1、根据双方签订的《商品房预售合同》附件四第十条的约定，买受人在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费用），否则出卖人有权拒绝交房，因王秀玲一直未缴纳物业费等费用，故德源泰公司有权根据合同约定拒绝交付涉案房屋。2、2014年1月22日，答辩人已按合同约定向被答辩人发出《交付使用通知书》催促被答辩人前往答辩人处办理交房手续，该通知书明确写明：“本通知书邮寄出5日即视为房屋交付……”，被答辩人也已收到，根据合同约定：“出卖人发出《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已交付买受人。”但被答辩人一直未前来办理，后答辩人又于2014年3月1日给被答辩人发送一份《交付催告函》，再次催促其前来办理房屋交付手续，答辩人已尽到了相应的通知义务但被答辩人仍未办理，故未能交房的原因在于本案被答辩人，被答辩人签收后仍拒绝对涉案商品房进行交付的行为不能对抗根据合同约定涉案房屋已经交付使用的事实。根据合同约定，答辩人已向德源泰公司答辩人交付完毕涉案房屋。综上，被答辩人的诉讼请求缺少事实与法律依据，恳请法院依据驳回王秀玲的诉讼请求。
原审法院查明：2011年12月10日，王秀玲与德源泰公司签订商品房预售合同，由王秀玲购买德源泰公司开发的位于龙口市港城大道北、南山路西利群集团龙口商业步行街第C幢2层208铺号楼房。该商品房建筑面积86.9平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米10384.09元，金额902377元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人按第1种方式付款，1、一次性付款，于2011年12月10日前一次性付清总房款人民币902377元。第八条“交付条件及期限”约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2012年6月30日，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、如遇不可抗力，出卖人应自发生之日起60日内书面告知买受人，交付期限据实顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；（2）经规划部门批准的详细规划总平面图；（3）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（4）前期物业服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（5）《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；（6）买受人共有的配套公共建筑和公共设施清单；（7）前期物业服务提供的物业服务手册。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条“关于产权登记的约定”，1、本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案。2、出卖人按相关规定在商品房交付后，将办理初始登记所需提供的材料报房产管理部门申请办理房屋初始登记手续。3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，王秀玲向德源泰公司交纳购楼款902377元，德源泰公司于2011年12月28向王秀玲出具了收款收据。
王秀玲以德源泰公司未按合同约定交付房屋为由，要求德源泰公司支付逾期交房违约金。德源泰公司在审理中称，2014年1月22日德源泰公司通过国内快递向王秀玲发出交房通知书，定于2014年1月25-26日办理交付手续。2014年3月4日通过挂号信向王秀玲发出交付催告函一份，王秀玲对此予以认可，并称因双方对违约金未达成一致，德源泰公司拒绝交付房屋。
另查明，本案审理中，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。
原审法院依据当事人的陈述、商品房预售合同、收款收据、交房通知书、催告函等认定上述事实。
原审法院认为：王秀玲与德源泰公司于2011年12月10日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用，但截止本案审理期间，德源泰公司仍未取得涉案房屋《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，已构成违约，应承担相应的违约责任。王秀玲要求德源泰公司承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，依法应予支持。德源泰公司辩称其于2014年1月22日书面通知王秀玲交房，王秀玲拒绝收房，导致涉案房屋未交付的原因系王秀玲自行造成的，德源泰公司不应承担违约责任，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案涉案房屋至今未能取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定的交房条件，因此，德源泰公司的上述抗辩理由不当，依法不予采纳。王秀玲请求德源泰公司给付自2012年7月1日逾期交房之日至2014年12月30日共计913天的逾期交房违约金符合法律规定，依法予以支持。违约金数额为164774.04元（902377元×2／10000×913天）。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，于2015年3月27日判决：青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付王秀玲自2012年7月1日至2014年12月30日逾期交房违约金164774.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3596元，保全费1520元，由德源泰公司承担。
宣判后，上诉人德源泰公司不服，向本院上诉称，上诉人已多次催促被上诉人前来办理房屋交接手续，已经尽到了相应的通知义务，导致涉案房屋不能交付的原因系被上诉人所致。原审法院认定事实不清，上诉人不应承担赔偿责任。被上诉人没有提交证据证实其已经按照合同约定交纳了物业费用，上诉人有充足理由拒绝交付涉案房屋。原审法院认定上诉人违约，证据不足。请求二审法院撤销原审判决，依法改判上诉人不承担责任。
被上诉人王秀玲答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
本院二审审理查明的案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同合法有效。依照该合同，上诉人向被上诉人交付商品房应取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》并符合双方合同约定的其他交付条件，否则买受人有权拒绝交接。上诉人主张其向被上诉人发出过交房通知，被上诉人未予接收，且被上诉人欠缴物业费，上诉人有理由拒绝交付，故上诉人不应承担逾期交房的违约责任。涉案房屋至今仍不符合交付条件，被上诉人拒绝受领，原审法院认定上诉人逾期交房事实清楚。上诉人逾期交房的行为违反了合同约定，应当按照约定承担违约责任，向被上诉人支付逾期交房违约金。综上，上诉人的上诉主张不成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一遍六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3698元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一五年六月十七日
书记员 车丽翠