宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第5951号
原告叶占华，男，1960年5月12日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区青铜峡市。
委托代理人薛磊，宁夏韩烈律师事务所律师。
被告姬春山，男，1987年1月24日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告叶占华诉被告姬春山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理。依法由代理审判员王怀成适用简易程序于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告叶占华委托代理人薛磊，被告姬春山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月12日，原告将其所有的位于银川市兴庆区某营业房出租给被告使用，租期5年，从2014年6月30日至2018年5月30日，双方约定第一年租金为125000元，每年的租金在头一年的基础上递增15000元，于当年的5月30日前付清下一年的租金。同时约定如被告未经原告同意转租租赁房屋或从事违法犯罪活动、拖欠租金累计30天或未按时缴纳相关管理费等将承担100000元的违约金。第一年到期后，被告未给原告缴纳租金，未按照合同的约定缴纳相关水电燃气费，构成违约。故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原被告签订的房屋租赁合同；二、被告支付自2015年7月1日到房屋交付之日期间的房屋租金（按每天383.5元计算）；三、被告支付原告为其垫付的物业费2526元，水费5750.8元，燃气费3010.52元，合计11287.32元；四、被告支付违约金100000元；五、案件受理费由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向法庭提交以下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明原、被告于2014年4月12日签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋租赁给被告，并约定了权利义务及违约责任。被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，被告提前告知了原告不再租赁房屋的事实，被告不存在违约。证据二、收据一张、天然气发票二张、水费发票五张，共计11287.32元；证明被告未按照合同约定及时缴纳各项费用，该费用由原告为其垫付，被告构成违约。被告对证据的真实性、合法性、关联性认可，对这些费用物业没有及时联系被告，被告不知道这些费用的发生，被告承认该笔费用并愿意承担这些费用，但对于原告所说的违约不予认可。证据三、照片四张，证明原告多次催促，被告才于2015年8月3日后通过邻居将钥匙交付给原告，照片显示原告打开房屋之后的面貌。被告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，原告所述2015年8月3日进房屋内拍的，但是2015年7月20日此房屋已被原告租赁给他人并进行装修，该照片的拍摄日期应当在2015年6月20日前。被告于2015年1月底将钥匙放在了隔壁邻居处，并于2015年6年28日短信通知了原告，原告知道钥匙一直放在隔壁邻居处，且原告为了便于租赁房屋时让他人看房子，钥匙一直放在隔壁邻居处，是现在租赁原告房屋的租户将钥匙从隔壁邻居处取回的。
被告辩称，涉案房屋第一年租期于2015年6月30日到期，被告在2015年5月初已经告知原告不再租赁房屋，到期后向原告交付房屋。原告诉请的物业费、水费、燃气费被告无异议。被告已经告知原告不再租赁房屋的事宜，不存在违约。2015年6月10日左右原告已将本店出租的字样张贴在门头上，联系人是原告及原告的电话。而此时距离被告租赁房屋到期还有二十天，为此原告也存在违约情况。2015年6月23日被告电话告知原告但是原告未接，实际交房时间是2015年6月28日，被告通过短信告知了原告不再租赁房屋一事。房屋租赁合同已经解除，案件受理费应当由原告承担。
被告为证明其抗辩主张，向法庭提交照片、手机短信，证明被告与原告解除了租赁合同，并告知原告房屋至第一年租赁期满转让不出去就交房，并证明被告向原告交房时间2015年6月28日；原告在被告租赁未到期的情况下张贴租赁的字样，原告存在违约。原告对该证据的真实性认可，但是合法性有异议，短信内容是否全面无法核实，关联性及证明目的不认可，没有合同约定或法定单方解除的合同的理由出现，被告不能仅凭通知就视为与原告解除了房屋租赁合同。
经审理查明，2014年4月12日，原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定：原告将其所有的位于银川市兴庆区某营业房（207.86平方米）租赁给被告，租赁期五年（2014年6月30日至2019年6月30日），第一年度租赁费为10.5万元，以后每年递增1.5万元。合同的第一条第1项还约定：“年房租乙方必须一次性交清，还必须提前30天当年交纳租金，否则按违约条款办理。第一年房屋合同签订后交押金2万元，到5月30日交租金时再交10.5万元作为第一年租金，租期为2014年6月30日至2015年6月30日。第二年租金为人民12万元，租期为2015年6月30日至2016年6月30日。……第二条有关事宜的约定乙方有下列情形之一的，甲方可以随时终止合同，收回营业房，乙方必须向甲方赔偿违约金10万元。……4、乙方不服物业公司的管理，不能按时交纳管理及各项费用的。……第四条各项费用的缴纳，1、物业管理费：乙方根据甲方或物业服务有限公司要求按时足额缴纳各项管理、服务费用；2、水电暖费由乙方自行缴纳，直至合同期满……”。甲方为原告叶占华、乙方为被告姬春山，双方分别签字确认。合同签订后，被告利用涉案房屋从事洗车行业。2015年5月份，原告就下一年的租金向被告进行索要未果，2015年6月28日被告通过短信告知原告向其退房。原告代被告垫付水费5750.80、燃气费3010.52元、物业费2526元，共计11287.32元。原告自认于2015年8月2日收回房屋并另行出租。因原、被告就租赁合同产生纠纷，故原告诉至法院，请求判如所请。
本院确认的上述事实，有原、被告的当庭相关陈述及原告提交的房屋产权证及《房屋租赁合同书》、水费燃气费发票、照片及被告提交的短信佐证，经本院开庭审查，具备证据的客观性、合法性及关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。原、被告约定租赁期五年（2014年6月30日至2019年6月30日），在合同尚未到期时被告于2015年6月28日通过短信告知原告不再继续租赁房屋，且未按照约定缴纳相关，已构成违约。按照合同约定，原告有权解除租赁合同，并要求被告承担违约责任，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告已于2015年8月2日收回房屋并出租，被告应支付2015年7月1日至2015年8月2日的租金10000元（120000元÷12个月），超出部分不予支持；对原告诉请的物业费、水费、燃气费11287.32元，被告当庭认可未支付该费用，该费用应由被告承担，本院支持原告该项诉讼请求。原告诉请违约金100000元，过分高于造成的实际损失即上述两项合计21287.32元，本院按照实际损失的30%支持违约金6386.20元（21287.32元×30%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告叶占华与被告姬春山签订的房屋租赁合同；
二、被告姬春山于本判决生效之日起七日内向原告支付房租10000元；
三、被告姬春山于本判决生效之日起七日内向原告支付物业费、水费、燃气费共计11287.32元；
四、被告姬春山于本判决生效之日起七日内向原告支付违约金6386.20元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1313元，原告叶占华负担986元，被告姬春山负担327元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 王怀成
二〇一五年十月二十日
书 记 员 郭 娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。