上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初28880号
原告(反诉被告)：上海花木经济发展总公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：倪胜群，董事长。
委托诉讼代理人：严建明，上海华宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。
被告(反诉原告)：日氟荣高分子材料(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区蔡伦路XXX号XXX幢。
法定代表人：TATSUOYAMAGUCHI(山口达雄)，董事长。
委托诉讼代理人：吴滨，北京市中银(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐强，北京市中银(上海)律师事务所律师。
原告上海花木经济发展总公司(以下简称花木经济公司)与被告日氟荣高分子材料(上海)有限公司(以下简称日氟荣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告花木经济公司的委托诉讼代理人严建明、被告日氟荣公司的诉讼代理人吴滨和徐强到庭参加诉讼。被告日氟荣公司提出反诉，本院依法受理，与本诉合并审理，适用简易程序，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)花木经济公司的委托诉讼代理人严建明和胡天宇、被告(反诉原告)日氟荣公司的委托诉讼代理人吴滨和徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告花木经济公司向本院提出诉讼请求：1、被告迁出坐落于上海市浦东新区蔡伦路XXX号XXX幢厂房，将该厂房返还原告；2、被告向原告支付自2016年5月23日至2016年12月31日的租金人民币(以下币种同)1,168,657元；3、被告向原告支付使用费：按月租金158,268元的二倍标准，自2017年1月11日起计算至实际返还房屋之日止。事实和理由：原、被告于2011年5月23日签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的坐落于上海市浦东新区蔡伦路XXX号XXX幢建筑面积5788.70平方米的厂房；租期自2011年5月23日至2016年5月22日止，第五年(自2015年5月23日起至2016年5月22日止)月租金为158,268元；逾期归还所涉厂房，则应按合同约定的租金标准加倍支付使用费；合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依约履行了义务，被告开始尚能按约支付租金等。临近合同期限届满时，被告向原告表示生产任务尚需时日完成，无法到期全部归还所涉厂房，故申请延期支付。原告出于理解、照顾被告的原因，于2016年5月22日与其签订了《关于蔡伦路XXX号XXX幢厂房房屋租赁合同的补充协议》，约定被告应于2016年12月31日前归还所涉厂房，逾期归还，被告应当按原合同约定的租金向原告支付2016年5月23日至2016年12月31日的租金等。然补充协议约定期限届满后，虽经原告多次口头及书面包括于2017年2月16日发《律师函》等催告，但被告至今仍借故强占所涉厂房、拒绝迁出，也不依约支付所欠费用。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告表示诉请二租金1,168,657元包含物产维护费，具体为：月租金158,268元及月物产维护费8,683元，自2016年5月23日至2016年12月31日，实际按7个月计算。
被告日氟荣公司辩称，2017年4月1日，原告对租赁厂房进行停电，被告在2017年4月30日被迫迁出系争厂房，故原告诉请要求被告迁出，缺乏事实依据。关于原告诉请租金，被告认可原告计算金额，但原告需要向被告赔偿损失，应予抵扣。关于使用费，根据合同约定双方合同终止后，原告才能主张双倍租金。被告享有优先续租权，被告在2016年6月23日续租租期届满前的六个月，被告又提出续约两年申请，但原告未予回应和协商，故就解除租赁关系一事，双方并未达成一致，租赁关系仍未终止，原告无权主张双倍租金的使用费。
反诉原告日氟荣公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿因其违约造成反诉原告丧失优先承租权的损失合计2,312,685.50元(其中装修折旧损失2,239,685.50元、搬迁费73,000元)。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2011年5月23日签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2011年5月23日至2016年5月22日止。反诉原告为生产经营型企业，涉及大量的精密仪器器械，搬迁极为不易，寻求长期稳定租赁经营场地。基于对反诉被告的信任和可获续租的承诺，反诉原告才选择在反诉被告园区进行落户生产经营。入驻时厂房的水电线路都未达标，房屋建筑为漏水粗糙状态，电梯门禁等系统都未安装，系反诉原告出资予以修缮装修。根据合同第十条第一款双方约定在期满前三个月提出续租申请时，可获得优先承租权。在租赁期间内，反诉原告并无违约违法行为，反诉原告已于2016年2月21日提出续租申请，后反诉被告签订《补充协议》，同意反诉原告续租厂房至2016年12月31日。但在2016年6月23日，在续租期间届满前的六个月，反诉原告又再一次提出续约两年的申请，但反诉被告未予以回应。反诉被告就反诉原告的优先承租权及续约问题并未予以回应和协商，反而在2016年4月1日后采取断电的行为干扰反诉原告的正常生产经营，并要求支付租金，对反诉原告前期付出的成果和损失熟视无睹。根据合同法第一百一十三条的规定，反诉被告不积极落实续约义务，导致反诉原告前期投入的损失和经营损失系可以预见，故反诉原告诉至法院，请求判如所请。
反诉被告花木经济公司辩称：不同意反诉请求。反诉被告不存在违约行为。双方合同关系已于2016年12月31日终止，系反诉原告违约不肯搬离。反诉被告收回房屋系园区改造，并没有把房子出租给第三方，故本案也不存在优先承租权。即便反诉原告享有优先承租权，还需与反诉被告协商一致重新签订合同，并非反诉原告所述续租关系即刻成立。反诉原告在之前往来函件中也承认系争房屋在补充协议约定期满后要搬离，也就是被告并没有要求续租。反诉原告提出的装修损失及搬迁费，缺乏基础依据。即便侵犯优先承租权，需承担的也为租金损失，并非装修折价和搬迁费。
本院经审理认定事实如下：
上海市浦东新区蔡伦路XXX号房屋登记在案外人上海浦东新区界沟工贸有限公司(以下简称界沟工贸公司)名下。界沟工贸公司出具确认书，同意将蔡伦路XXX号房产移交花木经济公司经理管理，依法享受占有、使用、收益及处分权利，包括以花木经济公司名义出租、收益，直至提起仲裁、诉讼，依法享受权利，承担义务。
2011年5月23日，花木经济公司与日氟荣高分子材料研发(上海)有限公司(2011年11月更名为日氟荣公司)签订了《房屋租赁合同》，其中约定日氟荣公司租赁上海市浦东新区蔡伦路XXX号XXX幢厂房，钢混三层，建筑面积5788.70平方米；租期自2011年5月23日至2016年5月22日止，第一、二年(自2011年5月23日起至2013年5月22日止)月租金为140,858元，第三、四年(自2013年5月23日起至2015年5月22日止)月租金为149,310元，第五年(自2015年5月23日起至2016年5月22日止)月租金为158,268元；租金支付实行先付后租，并每季均等给付一次。当季的租金必须在前一季度底之前的10日内一次付清；租赁期限内，日氟荣公司使用的水、电以及维护费等，均由日氟荣公司承担，物产维护费暂定为每月每平方米1.50元；日氟荣在签订合同之日交纳2个月租金作为保证金；合同第十一条约定，合同履行期满，日氟荣公司需要继续承租的，应在合同期满之日三个月前以书面形式向花木经济公司提出续租意向，在同等条件下乙方有优先权，若日氟荣公司没有提出或者提出后双方无法协商一致重新签订合同的，合同期满即租赁关系终止。日氟荣公司在租赁关系终止后十日内，将承租的房屋及附属设施设备完好无损归还花木经济公司。逾期归还的，应按合同约定的租金标准加倍支付使用费。
2016年2月，花木经济公司向日氟荣公司发送《关于房屋租赁合同期满后不再出租的函》，表示因经营需要，房屋租赁合同到期后不再续租，期满后搬离并归还房屋。
2016年2月，日氟荣公司向花木经济公司邮寄《续租申请》，要求自房屋租赁合同到期后续租2年，至2018年5月22日。
2016年5月22日，花木经济公司(甲方)与日氟荣公司(乙方)签订《关于蔡伦路XXX号XXX幢厂房房屋租赁合同的补充协议》，其中载明：鉴于双方于2011年5月23日签订的租赁合同应于2016年5月22日期限届满。据此，乙方提出由于生产任务尚需时日完成，无法到期全部归还租赁标的物。经双方协商，达成协议如下：一、甲方同意乙方继续使用租赁标的物5788.70平方米，并于2016年12月31日前归还甲方，期间乙方无需支付租金。如逾期归还，乙方应当按原合同约定的租金向甲方支付，租金自2016年5月23日起算。二、乙方延长使用租赁标的物期间，维护管理费仍按原《房屋租赁合同》规定执行。三、原合同中的押金，于乙方全部归还租赁标的物时无息归还乙方。四、本协议未涉及到的事项，仍按原合同执行。
2016年6月，日氟荣公司又向花木经济公司邮寄《续租申请》，表示由于租期将近，已按合同规定提前三个月以书面形式提出续租申请，但贵公司在收到申请书后未予以同意，并要求短期内搬离，希望贵方能遵守承诺给予续租或者缓冲期间，两年时间作为缓冲较为适宜。
2016年12月15日，花木经济公司向日氟荣公司发送《告知函》，表示补充协议即将到期，根据约定贵司逾期归还将承担相应违约责任，请做好租赁期满搬离及交付物业的准备工作。
2016年12月27日，日氟荣公司向花木经济公司发送《房屋延期交付申请》，表示蔡伦路XXX号XXX幢厂房原本应于本月底交还贵司，我司也完成新厂房的洽谈缔约，而现有厂房内的部分设施设备搬离工作已经启动，由于新厂房洽谈周期长，又逢春节等，特提出延期交付申请，我司将尽力在2017年2月28日前完成撤离和厂房交付工作，并尽可能提前完成搬迁。延期期间，我司将权利配合贵司对于园区内的其他设施改造。
2017年1月10日，花木经济公司函告日氟荣公司，表示你司逾期未归还租赁厂房，并再次申请延期归还，现要求支付至2016年12月31日租金1,168,657元，就你司申请再次延期归还租赁厂房事宜，待付清上述租金，并作出书面承诺及支付一定金额保证金后再另行考虑。
2017年2月16日，日氟荣公司向花木经济公司发送《公函》，表示保证在本月28日将厂房交付贵方，并申请在本月28日后将薄膜车间的设备暂存在蔡伦路XXX号XXX幢厂房内，在新厂房地基作业完毕后，立即将该组设备搬走。
2017年2月18日，花木经济公司委托律师向日氟荣公司邮寄《律师函》，要求日氟荣公司至迟在2017年2月28日前将租赁厂房清空并归还，届时未归还，将采取断电、断水、封路等措施，支付至2016年12月31日租金1,168,657元及2017年1月1日至实际归还租赁厂房之日止，按月租金二倍计房屋占用费474,804元(暂计2017年2月15日)。
2017年3月22日，花木经济公司函告日氟荣公司，表示2017年3月6日你司山口先生来公司商谈，承诺于3月底完成搬迁，后发送搬迁进度表，对于此份进度表的搬迁时间，本公司不予认可；你司应尽快(至迟于2017年3月31日)将租赁厂房清空并归还，并支付租金及房屋占用费。逾期未履行，将采取断电、断水、封路等措施。
2017年4月1日，日氟荣公司向花木经济公司提出《用电申请》，表示由于搬迁需要，提出用电申请，计划2017年4月5日至7日进行生产设备、办公家具等大型物件的搬迁工作，期间需要电力支持，在此期间不会进行生产作业，只进行搬迁工作。
2017年4月17日，日氟荣公司又提出《用电申请》，因搬迁需要，申请2017年4月18日至22日用电。
2017年4月28日，日氟荣公司再次提出《用电申请》，因搬迁需要，申请2017年5月2日至5月3日用电。
2017年6月1日，日氟荣公司向物业出具书面材料，表示搬走空调四台、行车一辆、消防泵房设备一套。
审理中，花木经济公司与日氟荣公司确认支付保证金281,716元，同意在本案中一并处理。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《关于蔡伦路XXX号XXX幢厂房房屋租赁合同的补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，租期本至2016年5月22日届满，后经双方协商，通过补充协议约定，同意被告继续使用租赁厂房，但应于2016年12月31日归还，现原、被告的租赁关系已到期终止，被告负有返还并搬离租赁厂房的义务，原告主张被告搬离并归还系争厂房，支付2016年5月23日至2016年12月31日的租金及物产维护费，依约有据，本院予以支持。同时，被告还应支付自2017年1月11日起至系争厂房返还之日止的房屋使用费，但鉴于原告于2017年4月1日起对系争厂房停电，故2017年1月11日至2017年3月31日的使用费，按照合同约定即每月316,536元的标准计算，2017年4月1日起至实际搬离之日止的使用费，本院酌定按照每月221,575元的标准计算。至于被告辩称其已于2017年4月30日搬离，对此原告予以否认，而被告未能提供证据予以佐证，且现有证据证实被告申请2017年5月2日和5月3日的用电，并在2017年6月1日又至系争厂房搬离物品，故对被告已经搬离系争厂房的辩称，本院不予采信。至于被告辩称的优先承租权，首先，优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在房屋租赁合同期届满时，该房屋继续出租的情况下，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。出租人将房屋收回自用或者意欲出卖时，不存在优先承租权的产生。本案中，现有证据不足以证明原告将系争房屋另行出租给他人。其次，根据约定合同期满后的续租合同须原、被告协商一致，本案中双方虽经多次函件往来，但未能就续租合同达成一致，且被告也多次表示已找到新厂房，积极进行搬迁事宜，故对于被告关于优先承租权的辩称，本院不予采纳。关于被告已支付的保证金，租赁关系终止，原告应予返还。
关于被告提出的赔偿损失的反诉请求。本院认为，双方租赁合同已到期，被告反诉要求原告赔偿装修损失及搬迁费用，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)日氟荣高分子材料(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区蔡伦路XXX号XXX幢厂房迁出，将上述厂房返还原告(反诉被告)上海花木经济发展总公司；
二、被告(反诉原告)日氟荣高分子材料(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海花木经济发展总公司自2016年5月23日起至2016年12月31日止的租金及物产维护费1,168,657元；
三、被告(反诉原告)日氟荣高分子材料(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海花木经济发展总公司房屋使用费(其中2017年1月11日至2017年3月31日的使用费，按照每月316,536元的标准计算；2017年4月1日起至实际搬离之日止的使用费，按照每月221,575元的标准计算)；
四、原告(反诉被告)上海花木经济发展总公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)日氟荣高分子材料(上海)有限公司保证金281,716元；
五、驳回被告(反诉原告)日氟荣高分子材料(上海)有限公司的反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23,746元，减半收取计11,873元，诉讼保全费5,000元，合计16,873元，由被告(反诉原告)日氟荣高分子材料(上海)有限公司负担。反诉案件受理费(已减半收取)12,650元，由被告(反诉原告)日氟荣高分子材料(上海)有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 祝芬
二〇一七年七月二十八日
书记员 蒋炜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。