安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1102民初741号原告：中国银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市琅琊西路115号，组织机构代码15262151-9。负责人：陈梓，该行行长。委托代理人：林猛，该行员工行。委托代理人：薛明湘，安徽苏滁律师事务所律师。被告：李广，男，1974年9月18日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，现居住地不明，被告：王莲，女，1976年12月15日出生，汉族，住址同上，现居住地不明，被告：滁州市安居房地产开发有限责任公司，住所地安徽省滁州市南谯区花园东路566号，统一社会信用代码91341100152663794W(1-1)法定代表人：林廷元，该公司董事长。委托代理人：姚吉明，安徽皖江律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司滁州分行（以下简称中行滁州分行）与被告李广、王莲、滁州市安居房地产开发有限责任公司（以下简称安居房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司滁州分行的委托代理人林猛，被告安居房地产公司的委托代理人姚吉明到庭参加诉讼。被告李广、王莲经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中行滁州分行向本院提出诉讼请求：请求判令1.李广、王莲偿还截止2015年12月19日的欠款本金43686.16元、逾期利息870.13元、罚息436.38元（以后利息、罚息按照合同约定计算至还清为止）；2.中行滁州分行对滁州市清水湾花园2幢302室房屋享有优先受偿权；3、安居房地产公司承担连带清偿责任；4、李广、王莲承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年8月30日，其行与李广、王莲、安居房地产公司签订了《中国银行股份有限公司个人购房借款合同》，约定贷款260000元，期限120个月；如借款人违约则贷款人有权宣布全部贷款提前到期；由李广、王莲提供抵押担保，保证人承担连带责任保证。贷款发放后，借款人违约未按时归还贷款本息。李广、王莲未答辩。安居房地产公司在庭审中辩称：借款是事实，但剩余的债务情况有待核实；根据其公司与中行滁州分行的合作协议，只提供阶段性担保，办理过他项权利证后就不承担责任。中行滁州分行为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、李广、王莲户口本、身份证、结婚证复印件各一份，证明王莲、李广的基本情况，两人系夫妻关系；证据二、2016年8月30日的中国银行个人购房借款合同，借款借据、房地产其他权利证明、房产证各一份。证明借款人借款用于购买清水湾的房屋，并办理了预购商品房抵押；证据三、还款明细清单及逾期未还款清单各一份。证明截止到2015年6月21日最后一次还款376.08元，截止到2015年12月19日李广欠款本金43686.16元、逾期利息870.13元、罚息436.38元。上述三组证据经安居房地产公司质证，对证据一无异议；认可证据二的真实性，但对证明目的不认可；认为证据三应由主债务人核对。安居房地产公司为支持其辩解意见，举证下列证据：证据一、个人住房、商铺按揭（抵押）贷款合作协议书一份。证明其公司为住房按揭贷款提供阶段性担保。上述证据经中行滁州分行质证，认可其真实性，对证明目的不认可。李广、王莲未到庭，放弃了对上述证据的质证和辩驳的权利，也未提供证据。为查明本案事实，根据中行滁州分行的申请，本院至来安县民政局对李广、王莲婚姻状况进行调查，形成调查笔录一份。经中行滁州分行、安居房地产公司质证，均无异议。本院认为：中行滁州分行举证的三组证据、安居房地产公司举证的《个人住房、商铺按揭（抵押）贷款合作协议书》及本院的调查笔录，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：2004年9月8日，中行滁州分行（乙方）与安居房地产公司（甲方）签订了一份住房、商铺按揭（抵押）贷款合作协议书》，约定：甲方保证为购房人办妥所购住房的《房地产所有权证》，直接交给乙方，并协助乙方办理抵押登记手续，直至乙方取得《房地产他项权证》，并执管《房地产所有权证》；在甲方为购房人办妥《房地产所有权证》并协助乙方办理抵押登记，乙方取得《房地产他项权证》并执管《房地产所有权证》之前，乙方同意对每位购买商品房并取得乙方贷款的购房者承担偿还乙方贷款本息及有关费用的连带保证责任…乙方取得《房地产他项权证》、《房地产所有权证》，甲方责任解除。2006年8月30日,中行滁州分行（贷款人）与李广（借款人）、李广及王莲（抵押人）、安居房地产公司（保证人）签订了《中国银行个人购房借款合同》，约定:李广借款26万元购买位于清水湾花园2幢302室房屋；贷款期限120个月，实际放款日与到期日以借款借据为准；等额本息还款法归还贷款本息，还款日为每月19日；贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定月利率为4.845‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按有关规定执行；借款人未按约定的时间归还贷款本息，贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收利息；抵押人保证以其合法拥有的房产（合同所附《抵押物清单》列示财产）的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、执行费用等）及其他所有应付费用；安居房地产公司自愿为借款人借款提供连带责任保证；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、实现债权的费用、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年；贷款人依据本合同借贷条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期；在保证期间，保证人应当承担保证责任（贷款人在此声明，抵押人办妥正式抵押手续之日起放弃对保证人担保义务的追索权）。同年9月11日，双方至滁州市国土资源和房产管理局办理了预购商品房抵押，预购商品房抵押权人为中行滁州分行。2006年9月19日，中行滁州分行以借款凭证发放了26万元贷款，借款凭证载明：借款单位：李广；贷款期限：10年；月利率：4.845‰；借款用途：购房。2007年10月16日，滁州市房地产交易监理处向李广颁发了其所购清水湾花园2幢302室房屋的房地产权证，权证字号：房地权滁字第2007005765号，但未办理他项权利（抵押）证。2015年6月19日，李广最后一次还款376.08元。截止2015年12月19日李广欠贷款本金43686.16元、利息870.13元、罚息436.38元。借款时，李广、王莲系夫妻。本院认为：中行滁州分行与李广、王莲、安居房地产公司签订的《中国银行个人购房借款合同》合法有效，各方应依约履行。中行滁州分行发放贷款后，李广只还款至2015年6月份，显然违约，中行滁州分行有权要求李广立即偿还未还的本金、利息，本院对中行滁州分行要求李广偿还贷款本金、利息予以支持。该笔借款发生在李广、王莲夫妻关系存续期间，应属于夫妻共同债务，李广、王莲应当共同偿还。李广所购滁州市清水湾花园2幢302室房产抵押给了中行滁州分行，办理了预购商品房抵押登记，该登记系抵押预告登记，中行滁州分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，中行滁州分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该房屋享有抵押权，因此本院对中行滁州分行要求享有滁州市清水湾花园2幢302室房产的优先受偿权不予支持。中行滁州分行虽声明抵押人办妥正式抵押手续之日起放弃对保证人担保义务的追索权，即安居房地产公司为李广向中行的购房贷款提供的连带责任保证是阶段性的，但现该房屋仅办理了房产证，未办理他项权利（抵押）证，安居房地产公司解除保证责任的条件未成就，故本院对中行滁州分行要求安居房地产公司对李广的贷款承担连带保证责任予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李广、王莲于判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司滁州分行贷款本金43686.16元、利息及罚息（截止2015年12月19日利息为870.13元、罚息为436.38元，自2015年12月20日起至付清之日的利息按合同约定计算）。二、被告滁州市安居房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；被告滁州市安居房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告李广、王莲追偿。三、驳回原告中国银行股份有限公司滁州分行的其他诉讼请求。如果被告李广、王莲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，公告费560元，合计1480元，由被告李广、王莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  石有维人民陪审员  张朝珍人民陪审员  单标霞二〇一六年八月十六日代理书记员  姚尚萍附：所引用法条1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3.《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。