四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终402号
上诉人（原审原告）：冯琼莉，女，汉族，1972年2月2日出生，住四川省南充市。
委托诉讼代理人：任德显，南充市法源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：友合集团四川友合房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市。
诉讼代表人：友合集团四川友合房地产开发有限公司管理人。
委托诉讼代理人：付强，泰和泰律师事务所律师。
上诉人冯琼莉因与被上诉人友合集团四川友合房地产开发有限公司（以下简称友合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冯琼莉及其委托诉讼代理人任德显、被上诉人的委托诉讼代理人付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯琼莉上诉请求，撤销一审判决，改判友合公司与冯琼莉签订位于南充市顺庆区人民中路四季来广场B层A号20平方米非住宅房的《商品房买卖合同》，并立即为冯琼莉办理该房的房屋产权证和国有土地使用证，一、二审诉讼费用由友合公司承担。事实和理由：2012年5月24日前后期间，友合公司的法定代表人是刘志康，被上诉人在一审庭审时故意隐瞒这一事实，其目的是否定刘志康当时的批注，将上诉人冯琼莉订购的案涉A号门面房用于友合公司抵押贷款，原审将刘志康认定为案外人是错误的，当时刘志康是依据法定代表人职权进行的批注。
友合公司答辩称，案涉合同上签字人刘志康在签字时不是友合公司的法定代表人，其行为不能代表友合公司，上诉人冯琼莉提交的证据显示案涉房屋买受人不是上诉人，其不具备作为原告的诉讼主体资格。
冯琼莉向一审法院起诉，请求判令友合公司立即与冯琼莉签订位于南充市顺庆区人民中路四季来广场A层B号20平方米非住宅房的《商品房买卖合同》，并立即为冯琼莉办理该房的房屋产权证和国有土地使用证，诉讼费用由友合公司承担。
一审法院认定事实：2012年5月24日，冯琼莉、友合公司签订了一份协议，友合公司将人民中路四季来广场A层B、C号两间非住宅房出售给冯琼莉，建筑面积为41.643平方米，单价为9680元，房款总价为403104元，维修基金1499元，合计404600元，签订协议时付订金800元，5月30日付房款403800元。同日，案外人刘志康在协议上批注：属一次性付款，同意按建筑面积6300元每平方米计费。协议签订的当天，冯琼莉支付了800元订金。随后，冯琼莉分三次共交付购房款263050元，冯琼莉、友合公司就74号非住宅房签订了正式的《商品房买卖合同》，并为其办理了房屋产权证书和国有土地使用证，但一直没有就A号非住宅房签订正式合同。
另查明，该诉争房屋已被友合公司抵押给银行用于贷款。
一审法院认为：冯琼莉、友合公司之间签订的《协议》是双方真实意思表示，协议上就所购房屋的位置、面积、单价、付款时间等均做了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定为《商品房买卖合同》，双方应按照合同的约定履行各自的义务。双方在协议上约定房屋总价款为403800元，虽然协议上有案外人刘志康批注的按6300元每平方米计费，但在庭审中，冯琼莉、友合公司均认可刘志康并非公司法定代表人，友合公司也拒绝对刘志康的批注予以追认，故冯琼莉仍然应当按照协议中约定的403800元交付购房款，但冯琼莉只付了263850元，没有足额支付购房款，冯琼莉没有完全履行自己的义务，并且该房已抵押给银行，因此冯琼莉要求友合公司和其签订正式的《商品房买卖合同》，一审法院不予支持。同时依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”之规定，对于其要求友合公司为自己办理南充市顺庆区人民中路四季来广场三层73号非住宅房的房屋产权证和国有土地使用证的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回冯琼莉的诉讼请求。案件受理费2629元，由冯琼莉负担。
二审审理查明，2011年、2012年友合公司《企业法人营业执照》上载明的该公司法定代表人均为刘志康，2013年3月6日友合公司2013年第一次董事会决议，一致同意刘志康辞去公司法定代表人职务，选举刘安春为公司法定代表人。2013年3月11日，南充市工商行政管理局依据友合公司提交的法定代表人变更登记申请，出具准予变更登记通知书。2013年3月11日友合公司《企业法人营业执照》上载明的公司法定代表人为刘安春。
2014年9月6日冯琼莉与四季来商住小区业主委员会签订《委托管理协议》将人民中路四季来广场A层B号、C号非住宅房委托给四季来商住小区业主委员会统一租赁，统一管理，双方对租金等事项进行了约定。
本案中诉争的人民中路四季来广场A层B号非住宅房已被友合公司抵押给南充市高坪区农村信用合作联社用于贷款，该抵押权担保的主债权履行期限是从2013年7月25日到2016年7月24日。
人民中路四季来广场A层B号非住宅房，友合公司与沈柏晨、沈柏军在2016年2月28日签订了《商品房买卖合同》，冯琼莉在该合同的委托代理人处签名。冯琼莉陈述沈柏晨、沈柏军与其系母子关系。
另查明，依据友合公司的申请，本院予2017年2月21日作出（2017）川13破申1号民事裁定，受理友合公司的重整申请。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，被上诉人友合公司为将人民中路四季来广场3层73、74号两间非住宅房出售给上诉人冯琼莉，双方在2012年5月24日签订了《协议》，该协议上虽载明“友合公司将人民中路四季来广场A层B、C号两间非住宅房出售给冯琼莉，建筑面积为41.643平方米，单价为9680元，房款总价为403104元”，但该协议上也有刘志康的批注：属一次性付款，同意按建筑面积6300元每平方米计费。对此本院认为，首先，刘志康在2012年5月24日协议上批注时系友合公司法定代表人，虽然被上诉人对刘志康的签字时间有异议，但并未提供证据证实刘志康的签字并非是在2012年5月24日形成,对此应由友合公司承担举证不能的不利后果。其次，2012年5月24日协议签订后，冯琼莉为购买人民中路四季来广场3层73、74号两间非住宅房共计支付了购房款263850元，如果是按照建筑面积每平方米9680元计算A、B号两间非住宅房的价格，那么冯琼莉至少还有十几万元的房款没有向友合公司付清，从2012年5月签订协议到冯琼莉提起本案诉讼时隔了4年多的时间，在这期间并无友合公司向冯琼莉催收过房款的证据，反而有冯琼莉将A、B号两间非住宅房出租并收取租金的证据，也就是说按照建筑面积每平方米9680元计算A、B号两间非住宅房的价格，意味着友合公司在冯琼莉购房款都未交清的情况下，不但没有提交证据证实公司催收过冯琼莉欠付的房款，相反还允许冯琼莉将A、B号两间非住宅房出租并收取租金，不符合常理。最后，购买人民中路四季来广场A层B号非住宅房的《商品房买卖合同》中虽载明该房屋按套内建筑面积计算，单价为每平方米9747.83元，总金额为141246元，但该计算标准与2012年5月24日协议中记载的按照建筑面积每平方米9680元计算的标准并不一致，以建筑面积每平方米6300元为标准计算，74号非住宅房的房款总价也为141246元，即A号非住宅房按套内建筑面积计算的价格与按建筑面积每平方米6300元为标准计算的价格是一致。由于在签订74号非住宅房买卖合同之前，冯琼莉按照建筑面积每平方米6300元的标准支付了A、A号两间非住宅房的购房款，现又无友合公司认为冯琼莉欠付购房款并向其催收的依据，因此，A号非住宅房的价格可以一定程度上印证案涉73号非住宅房的交易价格。即使A号非住宅房的买卖合同上的买受人是沈柏晨、沈柏军，冯琼莉是以委托代理人身份在该合同上签的字，但这并不影响对A号非住宅房的买卖不是以2012年5月24日协议中记载的建筑面积每平方米9680元为标准计算价格这一事实的认定。综合前述理由，可以认定刘志康在2012年5月24日协议上批注的行为系职务行为且友合公司在案涉房屋的买卖过程中也是按照刘志康批注的“按建筑面积6300元每平方米计费”的标准收取的房屋价款。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”之规定，友合公司应对刘志康在2012年5月24日协议上批注的行为所产生的法律后果承担责任。
2012年5月24日上诉人冯琼莉与被上诉人友合公司签订的《协议》中虽有“该房办理完《商品房预售许可证》或准确产权面积确认后签定《商品房买卖合同》正式文本”的约定，但双方当事人在该协议中就购买房屋的位置、价款、房款支付时间都进行了明确约定，在该协议签定后冯琼莉按约履行了自己支付购房款的义务，并将包括诉争的B号非住宅房在内的房产进行出租、收取租金，说明友合公司与冯琼莉之间就诉争的B号非住宅房已经形成事实上的房屋买卖关系。现冯琼莉起诉要求友合公司就诉争的B号非住宅房签订正式的《商品房买卖合同》已无必要。因友合公司与冯琼莉之间就诉争的B号非住宅房已形成事实上的房屋买卖关系，故冯琼莉有权请求友合公司就该房产为其办理房屋产权证和国有土地使用证，但由于诉争的B号非住宅房已经被友合公司设定了抵押，该抵押权担保的主债权履行期限是从2013年7月25日到2016年7月24日，现主债权尚在诉讼时效内，依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”之规定，本案诉争的B号非住宅房上设定的抵押权在主债权的诉讼时效内存续。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，依据该规定在诉争的B号非住宅房上有抵押权存续的情况下，冯琼莉在本案中要求友合公司为其办理B号非住宅房的房屋产权证和国有土地使用证的诉讼请求不能成立，本院不予支持。冯琼莉因友合公司未涤除在诉争的B号非住宅房上设定的抵押权导致自己无法办理该处房产的房屋产权证和国有土地使用证而遭受到的损失，可另行主张权利。
综上，虽然2012年5月24日冯琼莉与友合公司签订的《协议》系预约合同，但由于就本案诉争的B号非住宅房友合公司与冯琼莉之间已形成了事实上的房屋买卖关系，现因友合公司在该处房产上设立的抵押权存续，故法院对冯琼莉在本案中要求友合公司为其办理该诉争房屋的房屋产权证和国有土地使用证的诉讼请求不予支持，一审在将2012年5月24日冯琼莉与友合公司签订的《协议》认定为《商品房买卖合同》的同时认定冯琼莉应按403800元交付购房款，冯琼莉没有完全履行自己的义务虽然不当，但对本案的处理结果是正确的。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2629元，二审案件受理费2629元，共计5258元，由友合集团四川友合房地产开发有限公司负担2629元，由冯琼莉负担2629元。
本判决为终审判决。
审判长 杨辉
审判员 田娟
审判员 吴彪
二〇一七年四月二十五日
书记员 刘南