上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初27032号
原告：刘晶晶，女，汉族，1981年3月12日出生，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：李梦，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
被告：赵轶，男，汉族，1972年8月7日出生，住上海市徐汇区。
被告：宣林珍，女，汉族，1943年5月28日出生，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：赵轶(系被告宣林珍的儿子)，住上海市徐汇区。
原告刘晶晶与被告赵轶、宣林珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告刘晶晶及其委托诉讼代理人李梦，被告赵轶暨被告宣林珍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。经双方当事人同意，本案延长简易程序审理期限继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。
刘晶晶向本院提出诉讼请求：1.赵轶、宣林珍支付刘晶晶违约金44万元(总房价款220万元的20%)；2.赵轶、宣林珍赔偿刘晶晶损失80万元；3.本案诉讼费由赵轶、宣林珍负担。
事实和理由：刘晶晶与赵轶、宣林珍于2015年5月8日签订《上海市房地产买卖合同》，约定赵轶、宣林珍将上海市徐汇区天平路XXX弄XXX号甲XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给刘晶晶。后刘晶晶发现系争房屋存在土地使用权纠纷，无法办理过户交易手续。双方于2016年2月24日至徐汇区房地产交易中心解除买卖合同。赵轶、宣林珍因房屋权利瑕疵未能办理过户，而该处房屋价格上涨迅猛。赵轶、宣林珍违约行为给刘晶晶造成经济损失，依照买卖合同和解除协议约定，应向刘晶晶承担违约责任并赔偿损失。
赵轶、宣林珍辩称，系争房屋原为单位建房，之前既未听说过系争房屋要动迁，也不知房屋权利存在任何限制。刘晶晶在办理贷款时，查到在办案件信息，贷款办不出，再到交易中心查，查到土地已经卖给开发商。赵轶、宣林珍于2015年5月8日和9月5日到交易中心查明产权信息，不动产登记簿及房地产权证上均是完全产权，却不能办理过户，对此赵轶、宣林珍没有过错。买卖合同在2015年10月15日因刘晶晶未付款已经解除，不同意支付违约金。赵轶、宣林珍已按照解除协议的约定退还刘晶晶已付房款及利息，刘晶晶拿到退款后已另行购房，刘晶晶没有损失。双方签订解除协议时，刘晶晶只提到利息损失，并没有主张其他费用。
本院认定事实如下：系争房屋权利人为赵轶、宣林珍。共有情况宣林珍1/3，赵轶2/3。土地使用权取得方式为划拨，所有权来源为房改售房，备注：公房出售，完全产权。
2015年5月8日，刘晶晶(买受人、乙方)与赵轶(卖售人、甲方)签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该房屋产权人宣林珍未到场签约。同日，刘晶晶(买受人、乙方)与赵轶(卖售人、甲方)签订《协议》。甲方承诺已取得该房屋产权人宣林珍关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并代为签订买卖合同的同意。甲方承诺该房屋产权人宣林珍于2015年5月11日之前补签订买卖合同。同日，刘晶晶(买受人、乙方)与赵轶(卖售人、甲方)就税费承担和户口迁移等事项签订《补充协议》。
2015年5月11日，刘晶晶(买受人、乙方)与赵轶、宣林珍(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定，甲方房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX。房地产座落：天平路XXX弄XXX号甲室号(部位：XXX)(即系争房屋)，房屋建筑面积34.77平方米。甲、乙双方协商一致，上述房地产转让价款共计220万元。甲、乙双方确认，在2015年10月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款5万元。2、乙方于2015年6月15日之前，支付甲方10万元。3、乙方于2015年8月31日之前，支付甲方86万元。4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款110万元。该款项由贷款银行转入甲方账户。5、乙方于甲乙双方办妥该房屋交接手续当日，支付甲方9万元。合同另就其他条款作了约定。
对于未能办理系争房屋贷款，刘晶晶提供银行出具的查询记录。该记录显示系争房屋土地使用权来源为划拨，备注：公房出售，完全产权。在办案件信息，申请人：徐汇区房地产交易中心，坐落：天平路XXX弄XXX号甲XXX等。
2015年10月18日，刘晶晶(乙方)与赵轶、宣林珍(甲方)签订《补充协议(二)》。1、甲乙双方约定，将买卖合同附件三付款协议第3条变更为：乙方于2015年8月31日之前，支付甲方43万元，2015年10月31日前，支付甲方43万元，并提前支付甲方尾款45,000元；如果乙方未在2015年10月31日之前支付475,000元房款，则甲方按照逾期未付款的日万分之五计算收取违约金，违约金自2015年11月1日起算至实际付款之日止；若乙方超过60日仍未付款，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于赔偿金部分的价款，余款返还给乙方。……
2015年12月13日，刘晶晶(乙方)与赵轶、宣林珍(甲方)签订《上海市房地产买卖合同之解除协议》。鉴于：A.甲方与乙方于2015年5月8日签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方；B.截至本解除协议达成之日，乙方已经向甲方支付购房款1,055,000元；C.乙方随后发现系争房屋由于土地使用权纠纷而不能在房地产交易中心过户。双方达成本解除协议如下：1、解除双方于2015年5月8日签订的《上海市房地产买卖合同》。2、甲方将乙方的购房款1,055,000元全部返还给乙方，其中50万元将于2015年12月31日之前通过转账方式支付给乙方，剩余555,000元最迟将于2016年1月31日之前通过转账方式支付给乙方。甲方了解到乙方将使用该笔款项另行购房，因此甲方将严格按照前述付款期限将款项返还给乙方。3、对于甲方所收取的房款，甲方将于2016年1月31日之前另行向乙方支付利息，利率以双方签订《上海市房地产买卖合同》之日适用的中国人民银行公布的一年期贷款年利率4.35%计算，计息期限为甲方实际收到该笔购房款项之日起至甲方将该笔款项实际返还至乙方之日止，不满一个月的，以一个月计算。但是若甲方不能按照本解除协议第2条的规定按时将购房款返还给乙方，则自付款期限届满之日起，甲方将按照未付款项日万分之三的标准向乙方支付违约金。……6、因本次交易中乙方不存在过错或过失，甲方同意，无论本解除协议其他条款如何规定，均不得视为否认甲方及上海太平洋房屋服务有限公司的过错或过失或其他责任(如有)，乙方因此保留要求甲方及上海太平洋房屋服务有限公司赔偿损失的权利。
2016年1月6日，徐汇区住房保障和房屋管理局出具《答复意见书》。经查，系争房屋的土地使用权已依法收回。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第三款规定：已依法收回土地使用权的房产，不得转让。故依据上述文件，不予办理系争房屋房地产登记。
审理中，双方均认可2015年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》是为宣林珍补签订的买卖合同，2015年12月13日，双方签订的解除协议实为解除双方于2015年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》。双方亦认可房屋买卖合同解除后，赵轶、宣林珍已按约返还刘晶晶已付房款及利息。赵轶曾在审理中提交2015年10月15日的《解除合同通知书》。表示因刘晶晶未能在9月底前支付完成首付款，尚有43万元未支付，按照合同第九条第三款约定，行使单方解除合同的权利。
对于系争房屋未能办理产权转让过户手续，本院从(2016)沪0104民初1918号一案中调取沪徐府土［2004］13号文及沪徐房拆许字(2007)第20号房屋拆迁许可证及房屋拆迁公告等相关材料。系争房屋于2004年8月被列入旧住房成套改造项目，依法收回土地，2007年9月上海市徐汇区房屋土地管理局发出房屋拆迁许可证及房屋拆迁公告。拆迁期限：2007年9月30日起至2008年9月29日止。
庭审后，本院于2016年10月20日组织刘晶晶来院谈话。刘晶晶对系争房屋2007年房屋拆迁公告不知情，并表示在2016年3月已在打浦桥另行购房，面积29平方米，房价约210万元。考虑到便于案件审理，撤回(2016)沪0104民初27034号原告刘晶晶与被告上海太平洋房屋服务有限公司居间纠纷一案的起诉，但对居间费的损失，希望本院在本案中予以考虑并一并处理。
以上事实，除刘晶晶与赵轶、宣林珍的一致陈述外，另有上海市房地产买卖合同、银行文件、解除协议、答复意见书、协议、补充协议、上海市房地产登记簿、房屋拆迁许可证、拆迁公告、庭审笔录、谈话笔录等证据证明，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘晶晶与赵轶、宣林珍签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，对签约方均具有约束力，双方均应按约履行。现系争房屋因被纳入拆迁公告的改造范围而无法办理转让过户手续，双方签订合同目的无法实现，双方于2015年12月13日签订解除协议协商一致解除房屋买卖合同，对此本院予以认可。赵轶辩称房屋买卖合同于2015年10月15日解除无事实和法律依据，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，因系争房屋被列入动迁范围，土地使用权已经出让给案外人，刘晶晶在签订房地产买卖合同前并不知晓系争房屋被列入动迁范围一事。赵轶、宣林珍虽然没有主观不愿意配合过户的意思表示，但客观上房屋无法完成过户，根据上述法律规定，该风险应由出卖方承担，故赵轶、宣林珍应当承担相应的违约责任。刘晶晶主张总房价款20%的违约金并要求赔偿损失80万元，考虑到刘晶晶在解除系争房屋的买卖合同后即另行购房，且亦未举证其实际损失情况。而刘晶晶也无证据证明赵轶、宣林珍在签订房屋买卖合同之前知晓系争房屋存在权利限制，具有主观过错。故现赵轶、宣林珍不同意支付违约金和赔偿损失，由本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金的具体数额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条规定，判决如下：
一、赵轶、宣林珍于本判决生效之日起十日内支付刘晶晶违约金150,000元；
二、驳回刘晶晶其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15,960元，减半收取计7,980元，由刘晶晶负担6,630元，赵轶、宣林珍负担1,350元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 敏
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 郜倩云
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。