北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第09968号
原告（反诉被告）王桂媛，女，1964年11月15日出生，汉族，中国银行股份有限公司崇文门支行职员，住北京市东城区。
委托代理人安翔，北京市德翔律师事务所律师。
委托代理人屈京德，北京市中实律师事务所律师。
被告（反诉原告）张云，女，1964年1月1日出生，汉族，湖南龙骧集团有限公司退休职工，住北京市东城区。
委托代理人邓心刚，北京市鉴杜律师事务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706号。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，该公司职员，住该公司。
原告王桂媛与被告张云、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王桂媛及其委托代理人安翔、屈京德，被告张云及其委托代理人邓心刚，被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称为链家公司）委托代理人闫松松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王桂媛诉称：2012年12月30日，在被告链家公司的居间服务下，原告与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称为《买卖合同》）及《补充协议》，约定原告购买被告张云名下的本市东城区×××北里×××区×××号楼×××座×××号房屋。上述合同签订后，原告按约定向张云支付购房款人民币100万元，向链家公司支付居间服务费人民币13.35万元。因被告张云在合同签订时未取得涉诉房屋的产权证，链家公司在提供居间服务过程中存在过错，导致涉诉房屋的过户手续一直无法办理，原告签订合同的目的无法实现。现原告起诉要求解除上述《买卖合同》及《补充协议》，要求被告张云退还购房款人民币100万元，要求二被告赔偿原告房屋差价款人民币380万元、居间费损失人民币13.35万元，诉讼费由二被告承担。
被告张云辩称，原告所述签订合同及付款情况属实。被告同意原告的第一、二项诉讼请求。在签订合同时，原告对于被告尚未取得产权证是明知的，在合同签订后，被告积极配合原告办理过户手续，原、被告就办理过户手续一事曾多次协商，对原合同的约定进行了变更，故被告并不存在违约行为，不同意原告的其他诉讼请求。同时，原告擅自解除合同的行为已构成违约，故被告提起反诉，要求原告支付违约金人民币10万元。
被告链家公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求，第二项诉讼请求与被告无关。被告并不存在违约，不同意第三项诉讼请求。
经审理查明：2012年12月30日，原告与被告张云签订《买卖合同》，约定原告购买张云名下位于本市东城区（原崇文区）×××北里×××区×××号楼×××座×××号房屋，房屋成交价格为人民币420万元，同时，双方商定该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价人民币180万元，总价为人民币600万元。双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原告未能在180日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率支付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
同日，张云（甲方）、王桂媛（乙方）及链家公司（丙方）还签订《补充协议》，约定就甲方暂时尚未取得该房屋房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币600万元，此价格为甲方净得价。乙方于2012年12月30日向甲方支付定金人民币10万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。甲方承诺在2013年3月31日取得房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。乙方在甲方取得该房屋所有权证后2个工作日，将首付款人民币540元（含定金10万元）以资金托管的方式支付甲方。双方同意，在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行上述约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若甲方逾期履行上述约定义务超过15日、涉诉房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权证等情形的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，同时还应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。经甲乙双方友好协商，丙方见证，甲乙双方的违约责任为人民币10万元。乙方将第一笔首付款人民币100万元于2013年2月8日支付给甲方，剩余除贷款外的第二笔首付款采用资金托管的方式支付给甲方，金额拟定为人民币440万元。
同日，张云（甲方、出卖人）、王桂媛（乙方、买受人）及链家公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方同意委托丙方为交易居间人，丙方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。本次交易涉及公积金贷款等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准交纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币13.2万元，该费用由乙方承担，并于本合同签订当日支付。
上述合同签订后，原告向链家公司支付居间费人民币13.2万元，向张云支付首付款人民币100万元（含定金10万元）。
另查，本市东城区×××北里×××区×××号楼×××座×××号房屋系被告张云之前夫李玮自北京天鸿房地产开发有限责任公司处购买，2010年11月12日，张云与李玮签订《离婚协议书》，二人约定上述房屋归张云所有。现张云未取得上述房屋的产权证。
诉讼中，应原告申请，经摇号选取，本院委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司对涉诉房屋在2014年8月5日的市场价值进行评估。评估结论为在上述时点，涉诉房屋的房地产单价为34311元/平方米，房地产总价为723万元。对上述鉴定结论，王桂媛、张云均不持异议。
庭审中，张云称在签订合同时，原告对于涉诉房屋尚未取得所有权证的情况是明知的，在合同签订后，张云及其前夫李玮一直积极配合原告办理产权过户手续，积极与涉诉房屋的开发商沟通，将房屋直接登记在张云名下，再过户给原告，但相关手续一直未能办理完毕。张云前夫李玮亦到庭表示涉诉房屋权益为张云所有，李玮对原、被告之间签订的合同不持异议。在合同履行过程中，李玮亦全力配合办理产权过户手续。原告对被告的上述主张不予认可，认为原告并不存在违约行为，原告系基于对张云及链家公司的信任而签订合同，二被告对于合同不能继续履行存在过错，应承担相应的责任。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《收款证明》，《个人购房贷款合同》，《离婚证》，《离婚协议书》，证人证言，鉴定结论以及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，根据已查明的事实，王桂媛与张云签订的《买卖合同》及王桂媛与张云、链家公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。在合同履行过程中，原告按约定向张云支付了定金及首付款，但张云未按合同约定取得涉诉房屋产权证并协助原告办理房屋过户手续。张云的行为已经构成违约，理应承担违约责任。现原告要求解除上述《买卖合同》及《补充协议》，二被告表示同意，本院予以准许。关于原告要求张云返还购房款100万元，张云表示同意，本院亦予以准许。关于原告要求张云赔偿房屋差价损失及居间服务费损失的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。但应指出的是，在签订《买卖合同》及《补充协议》时，原告对于涉诉房屋尚未取得产权证一事是明知的，在此情况下，张云因违约需承担的赔偿责任应适当予以减免，具体数额，本院将根据案件实际情况予以酌定。关于原告要求链家公司承担赔偿责任的诉讼请求，无相关合同及法律依据，本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于被告要求原告承担违约责任的反诉请求，因原告要求解除合同系因张云未按期履行合同义务，故原告并不存在违约情形，原告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）王桂媛与被告（反诉原告）张云签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、解除原告（反诉被告）王桂媛与被告（反诉原告）张云、被告北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
三、被告（反诉原告）张云于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）王桂媛购房款人民币一百万元；
四、被告（反诉原告）张云于本判决生效后十五日内赔偿原告王桂媛房屋差价损失、居间费损失共计人民币五十五万元；
五、驳回原告（反诉被告）王桂媛的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张云的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费46268元，由原告负担27518元，被告张云负担18750元（原告已交纳，被告张云于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费1150元，由被告张云负担（已交纳）；
评估费15000元，由被告张云负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
审 判 员 陈 新
人民陪审员 鲍春宇
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 谢 霖