文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终5332号上诉人（原审原告）：刘纲举被上诉人（原审被告）：深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司法定代表人：许xx。委托诉讼代理人：庄健龙，广东尚汇律师事务所律师上诉人刘纲举因与被上诉人深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司（以下简称惠明盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初17334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘纲举的上诉请求：1、判令惠明盛公司立即为刘纲举办理免除一年物业管理费728.50元的书面手续；判令惠明盛公司赔偿给刘纲举造成的精神、时间损失2282150元；2、判令惠明盛公司因发布虚假广告给刘纲举造成了严重的经济损失，赔偿总房价的大约6%贰万伍仟元整（25000元）；3、判令一、二审案件受理费全部由惠明盛公司负担。事实与理由：一、关于实体问题。（一）《龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书》，是一份无效法律文件、无效证据，惠明盛公司有伪造公文、伪造证据的可能。惠明盛公司宣称产权归政府，实际情况却是长期归惠明盛公司自己占有、用于惠明盛公司的工人宿舍、堆放各种杂物，刘纲举还向一审提交了三张照片作为惠明盛公司实际并没有向政府移交的有力证据。然而，刘纲举提供的这些陈述和照片全部被一审拒绝采纳，没有作为判决依据，在没有对刘纲举作出任何回复、解释的情况下，在没有对刘纲举认定的无效证据进行调查取证和鉴定的情况下，便作出判决。（二）刘纲举提交的《希望兑现承诺，免除—年物业管理费》和《再次来函：希望兑现承诺，免除一年物业管理费》，这两个证据并非“单方陈述、单方制作”，而是2015年2月和9、10月刘纲举分别提交给惠明盛公司、香林物业管理处和香缤集团公司高层的两份请愿书的复印件，涉及刘纲举及惠明盛公司多位人员，只要细心阅读，仔细推敲，或到近在咫尺的香林现场将涉案人员召集—起，当面对质，就能够从中准确推断出，双方纠纷早在2015年2月即已存在，惠明盛公司确曾有过口头承诺免除一年物业管理费。刘纲举不仅提供有《关于领取“房产证”瓷料的通知》，而且，还提供了与香缤物业公司香林管理处王主任、于主管的交流信息作为证据，详情见《惠明盛公司承诺给藤告等全款业主免除一年管理费的若干补充证据的详细说明》（简称《详细说明》）刘纲举觉得，惠明盛公司应该在二审开庭时直接派出贵公司涉案负责人周波出庭，与刘纲举当面对质，让法官去判断谁讲的真话，谁在当面说谎，再根据双方提供的其它全部证据作出判决。（三）刘纲举在《起诉状》和《详细说明》中表明，由于双方存在免除一年管理费纠纷，刘纲举不仅从2015年3-9月，而且从2015年9月至今，实际上一直拒绝交纳管理费。香林物业管理处在2015年9、10两月张贴的公告，明确指出必须交清全部费用、不欠款的业主才可以领取办理房产证的资料，而刘纲举从2015年3-9月实际上已经拒交管理费，而香林物业管理处仍然给刘纲举发放了全部办证资料，按照已经交清全部费用处理，这就客观地证明了刘纲举拒交管理费的正当性，惠明盛公司免费一年承诺的真实性。《关于领取房产证资料的通知》中“特别提醒前段时间已经领取但惠明盛公司知资料不全的业主，也请带原领取的资料来物业换取新资料”的背景是：惠明盛公司为了规避延期发放办证资料带来的违约赔偿，在2015年9月还没准备好完整资料的情况下，就匆忙通过管理处张贴领取资料的通知，导致极少数业主在9月份就前去领取了残缺不全、无法办证的资料。刘纲举和绝大多数业主不属于领取残缺资料、国庆长假后还需再去领取剩余资料的情况，刘纲举是在2015年10月12日去管理处一次性成功领取的办证资料，并于2016年1月6日领取到《不动产权证书》。一审判决多次使用“案外人”来定义惠明盛公司和深圳市xxxx有限公司的关系，不符合客观真相。根据在深圳市市场和质量监督管理委员会网站的“商事主体登记及各案信息查询”，得到详细资料：三家公司的所有权、股东关系一目了然。三家公司法人代表许xx、许xx、许xx的血缘关系几乎可以肯定是父子、叔侄、兄弟姐妹、姑侄之类的关系。这样的“同住一层楼”的股东血缘关系的家族企业，怎么能够用“案外人”来形容呢？刘纲举觉得xxxx有限公司在免除管理费问题上就是惠明盛公司的“替身”，反之亦然。深圳市xxxx有限公司是由惠明盛公司指定给番林业主的，并非业委会聘用的与惠明盛公司无关的独立企业。（四）经刘纲举实测，惠明盛公司广告宣称的1500平米的小区文化室场地最多只有110平米。广告宜称的400平米的“社区康复中心”场地，经实测只有350平米左右。惠明盛公司广告给人的真实、直接印象就是由惠明盛公司直接提供完整配套的“场地”和配置所有服务内容，而非由政府提供；因为惠明盛公司在广告及其它任何文件、证据中都没有提供惠明盛公司和政府角色分工的详细说明，所以，惠明盛公司还涉嫌隐瞒真相、以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导刘纲举，实际提供的与在广告中宣称提供的东西完全不相符合。根据《广告法》第四条、第二十六条、第二十八条、第五十六条关于虚假广告的定义，惠明盛公司发布的这些广告完全属于虚假广告。（五）刘纲举既看到了惠明盛公司的《重大利好消息通报》中“设置增加直通龙岗地铁x号线的公交线路”，也看到了2014年2月19日的《深圳特区报》的报道“项目负责人介绍说，待入伙后，龙岗区交通部门将在大门旁的公交站点开通赢达龙岗地铁x号线xx站的公交线路”，是将两者结合起来作为判断依据的。惠明盛公司既提供有开通公交的内容，也提供了具体时间：“入伙后”，按照通常理解，“入伙后”，就应该是入伙三个月、最迟半年之内，总不应该在入伙几年之后。所以，惠明盛公司关于开通公交的内容与具体时间清楚明了，明显构成《合同法》定义的“要约”而不是“要约邀请”，惠明盛公司应该承担合同违约责任。如果惠明盛公司没有提供过“据政府交通部门了解”的任何证据，没有提供政府交通部门授权发布消息的公文，完全属于惠明盛公司的信口开河，惠明盛公司同样应承担发布虚假广告误导刘纲举造成的损失。（六）涉案房屋单价远低于同地段商品房，绝不是惠明盛公司给予刘纲举的“恩赐”，而是政府给符合条件的深圳户籍市民应有的福利。而同地段商品房则是面向境内外、全世界人民销售的。一审片面强调房价低于同地段商品房，却对惠明盛公司通过介入安居房建设同样获取暴利只字不提，香林安居房价格低，惠明盛公司支付这块土地的价格同样很低，土地总成本只占总销售额的百分之十左右，惠明盛公司在香林安居房建设上的暴利即使少于其它商品房，也至少获得了25-30%的可观利润。惠明盛公司为了获取暴利，在香林项目上涉嫌采用劣质材料、劣质工艺、以假冒真，造成了大量香林业主洗手间质量低劣、漏水、渗水现象。惠明盛公司关于交通、文化、社康等配套设施的广告属于与刘纲举合同的有效组成部分，不仅对房屋的价格有直接、重大影响，而且对刘纲举是否购买房屋，也直接产生了重大影响。有无这些配套设施、是否符合广告承诺的数量和质量，将对房子的价格产生至少10-20%的直接影响。二、惠明盛公司违反《民事诉讼法》规定的程序正义。该案立案日期为2016年11月10日，惠明盛公司《答辩状》落款日期为2016年11月16日，然而，惠明盛公司故意拖延到12月14日当天开庭时才通过一审向刘纲举转交《答辩状》，惠明盛公司的行为严重违反了《民事诉讼法》第一百二十五条的规定时限，严重破坏或干扰了刘纲举的合法、正当的开庭准备和辩论的权利，惠明盛公司的行为严重影响了刘纲举在开庭当天的陈述、辩论情绪及其效果。综上，根据《广告法》第四条、第二十六条、第二十八条，《合同法》第四十条、第四十一条、第四十二条、第一百一十二条，《消费者权益保护法》第四十五条，刘纲举索赔事实、理由清楚，证据充分，有法可依，一审判决认定事实错误、认定事实不清、适用法律错误，应当予以撤销。被上诉人惠明盛公司答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应依法驳回刘纲举的诉讼请求。刘纲举向一审法院起诉请求：1、惠明盛公司立即为刘纲举办理免除一年物业管理费2282.50元的书面手续；2、惠明盛公司赔偿给刘纲举造成的精神、时间损失2282.50元；3、惠明盛公司因发布虚假广告给刘纲举造成了严重的经济损失，赔偿总房价的大约6%，约25000元；4、由惠明盛公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月13日刘纲举与惠明盛公司签订《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》1份（以下简称商品房买卖合同），约定由刘纲举购得惠明盛公司开发的xxxxx府安居型商品房x栋x单元xx号房，单价为6050元/平方米，建筑面积64.26平方米，总价款为388773元，刘纲举通过一次性付款的方式向惠明盛公司付款。《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第四条约定，本房地产项目共用设施及附属配套项目见附件四；第十六条约定，出卖人应当于2015年2月28日前将房产交付给买受人；第十八条约定，出卖人在交付房地产给买受人时，《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应按批准的进度建设并验收合格，若出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，出卖人按照本房地产总价款的万分之二向买受人支付违约金；第二十六条约定，出卖人在房产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证；第二十九条约定，出卖人通过招标方式聘请深圳市xxxx有限公司对本房地产项目进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同，物业服务费由买受人按每月每平方米2.96元交纳。《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》的附件四为关于共用设施及附属配套项目的相关内容，其中约定：100平方米的物业管理用房，产权归全体业主共有；社区服务站、社区健康服务中心、社区居委会、社区警务室、公厕、垃圾收集站、幼儿园、小区级文化室产权归政府所有；出卖人应向政府交付的附属配套项目，不作为出卖人对买受人的合同义务，出卖人不因此承担违约责任；共用设施及附属配套项目建成后并验收合格时间为2015年2月28日。2015年2月13日，惠明盛公司与深圳市龙岗区国有资产监督管理委员会签订《龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书》，确认惠明盛公司向深圳市龙岗区国有资产监督管理委员会移交xxxxx府建设项目内的社区配套和公共服务用房，包括幼儿园、社康中心、居委会、服务站、警务室、居委会、文化室、垃圾站和公厕等，其中社康中心建筑面积413.34平方米、社区文化室建筑面积1521.66平方米。2015年10月7日，深圳市xxxx有限公司向涉案小区业主发出《关于领取房产证资料的通知》，通知内容主要为：“业主即日起可以办理房产证，请已办理完入伙手续和缴清所有费用的业主领取开发商提供的办证资料…特别提醒前段时间已经领取但惠明盛公司知资料不全的业主，也请带原领取的资料来物业换取新资料”。2016年1月6日，刘纲举获得了《不动产权证书》（绿本）。刘纲举、惠明盛公司均向一审法院提交了惠明盛公司制作的xxxxx府项目广告宣传单，该宣传单中有“400㎡社区康复中心，贴身呵护健康，1500㎡小区文化室，为您打造无忧无虑生活”等内容。关于刘纲举提出的惠明盛公司销售人员曾口头承诺一次性付清全部购房款可免除一年物业管理费的主张，刘纲举仅有本人陈述及《希望兑现承诺免除一年管理费》、《再次希望兑现承诺免除一年管理费》等刘纲举自制文字材料为证，未向一审法院提交其他证据。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，刘纲举提出惠明盛公司销售人员曾口头承诺免除一年物业管理费，但刘纲举所提交的证据均为刘纲举单方陈述及单方制作，无惠明盛公司确认承诺的证据，也无其他充分有效证据。关于刘纲举提出的刘纲举自2015年2月即未缴物业费，仍收到《关于领取房产证资料的通知》，从而反证惠明盛公司曾作出免除1年物业费承诺的主张，一审法院认为，《关于领取房产证资料的通知》为案外人深圳市xxxx有限公司作出，且该通知中有“特别提醒前段时间已经领取但惠明盛公司知资料不全的业主，也请带原领取的资料来物业换取新资料”等内容，故刘纲举所主张事实无法从该证据中得出。物业费缴纳关系人为刘纲举与案外人深圳市xxxx有限公司，而刘纲举未提交充分有效证据证明惠明盛公司曾作出免除物业费的承诺，刘纲举应承担举证不力的法律后果，故刘纲举要求惠明盛公司为刘纲举办理免除一年物业管理费2282.50元书面手续的诉讼请求，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。关于刘纲举提出惠明盛公司发布虚假广告造成刘纲举损失的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，故本案中，惠明盛公司的销售广告和宣传资料是否为合同内容以及惠明盛公司是否构成违约，需依据两点来判断：一为惠明盛公司作出的房屋及相关设施所作的说明和允诺是否具体确定，二为说明和允诺是否对买卖合同订立及房屋价格确定有重大影响。关于惠明盛公司在广告宣传单所宣传的“400㎡社区康复中心，1500㎡小区文化室”，具体明确，且在双方签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》及附件四中均有明确约定，故该说明和允诺属于合同组成部分，惠明盛公司必须依约履行。通过惠明盛公司提交的《龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书》等证据显示，惠明盛公司确有配备上述说明和允诺中承诺的共用设施及配套项目，面积大小符合约定，且已在合同附件四中约定的期限内移交给了龙岗区国有资产监督管理委员会，故惠明盛公司就“400㎡社区康复中心，1500㎡小区文化室”的说明和允诺无虚假宣传，也无违约行为，惠明盛公司不需承担约定责任。关于刘纲举提出的惠明盛公司作出“重大利好消息通报”等宣传中“据政府交通部门了解，为方便小区及周边澳头村居民出行，未来将在现已有的‘xxxxx府公交站点’设置增加直通龙岗地铁x号线的公交路线”等内容为虚假宣传的主张，一审法院认为，该“重大利好消息通报”为惠明盛公司“据政府交通部门了解”后的消息告知，属于转告，不应视为惠明盛公司具体明确的承诺，且该消息为“未来”，没有明确具体时间，故“重大利好消息通报”等不符合具体确定的条件，不属于合同要约，不涉及违约责任承担。另外，一审法院认为，涉案房产为安居型房屋，2014年单价为6050元/平方米，远低于同地段商品房单价，而惠明盛公司作出的广告宣传并没有对安居型商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响，故刘纲举要求惠明盛公司因虚假广告宣传而赔偿刘纲举损失25000元及精神、时间损失2282.50元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘纲举的诉讼请求。本案受理费270元，由刘纲举承担。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据刘纲举诉讼请求，本案争议的焦点有二：一、惠明盛公司是否承诺过免除一年物业管理费；二、惠明盛公司是否发布虚假广告给刘纲举造成损失。关于焦点一。刘纲举提出惠明盛公司销售人员曾口头承诺免除一年物业管理费，但刘纲举所提交的证据均为刘纲举单方陈述及单方制作的书面材料，并无惠明盛公司签章确认，惠明盛公司亦不认可，也无其他充分有效证据予以佐证。至于刘纲举自2015年2月即未缴物业费，仍收到《关于领取房产证资料的通知》，是否可以反证惠明盛公司曾作出免除1年物业费承诺，本院认为，为业主办理房产证系惠明盛公司的房屋买卖合同义务，与物业管理费的缴纳和收取无关，惠明盛公司并无权以物业管理费是否付清作为其履行办证义务的前提，即惠明盛公司不能因刘纲举未交物业管理费而免除惠明盛公司的办证责任，并且，惠明盛公司亦非涉案房产的物业服务企业，是否收取物业管理费与其利益并无直接关联，及时通知业主办证更有利于惠明盛公司，故《关于领取房产证资料的通知》所指领取办证资料前提的“缴清所有费用”是指购房、办证费用还是包括其他，并不明确，不能据此推断出刘纲举不欠“物业管理费”的结论。而前述通知虽为涉案小区物业服务企业深圳市xxxx有限公司发出，但其实质是代惠明盛公司通知办证事宜，与物业服务事项并无关联，故亦不足以证明“缴清所有费用”包含物业管理费。而惠明盛公司与涉案小区物业服务企业深圳市xxxx有限公司均为独立法人，从法律上即为独立主体，刘纲举以两司股东存在亲缘关系为由，将二者视为一体，于法无据，本院不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘纲举的举证不足以证明惠明盛公司曾作出免除物业费的承诺，刘纲举应承担举证不力的不利后果，刘纲举要求惠明盛公司为刘纲举办理免除一年物业管理费2282.50元书面手续的诉讼请求，事实依据不足，一审不予支持正确，本院予以维持。关于焦点二，惠明盛公司是否发布虚假广告造成刘纲举损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，故本案中，惠明盛公司的销售广告和宣传资料是否为合同内容以及惠明盛公司是否构成违约，需依据两点来判断：一为惠明盛公司作出的房屋及相关设施所作的说明和允诺是否具体确定，二为说明和允诺是否对买卖合同订立及房屋价格确定有重大影响。惠明盛公司在广告宣传单所表述的“400㎡社区康复中心，1500㎡小区文化室”，具体明确，且在双方签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》及附件四中均有明确约定，故该说明和允诺属于合同组成部分，惠明盛公司必须依约履行。惠明盛公司提交的《龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书》等证据显示，惠明盛公司确有配备上述说明和允诺中承诺的共用设施及配套项目，面积大小符合约定，且已在约定的期限内移交给了龙岗区国有资产监督管理委员会。虽刘纲举对上述确认书不予认可，但其并未举证证明该确认书上龙岗区国有资产监督管理委员会签章为伪造，其亦无权否定龙岗区国有资产监督管理委员会对于前述共用设施及附属配套项目的接收及认可，故对其关于惠明盛公司未配备共用设施及附属配套项目的主张，本院不予采信。惠明盛公司就“400㎡社区康复中心，1500㎡小区文化室”的说明和允诺无虚假宣传，也无违约行为，刘纲举要求惠明盛公司承担赔偿责任，缺乏事实依据。关于刘纲举提出的惠明盛公司作出“重大利好消息通报”等宣传中“据政府交通部门了解，为方便小区及周边澳头村居民出行，未来将在现已有的‘xxxxx府公交站点’设置增加直通龙岗地铁x号线的公交路线”等内容为虚假宣传的主张，本院认为，该“重大利好消息通报”为惠明盛公司“据政府交通部门了解”后的消息告知，亦没有明确具体时间，不应视为惠明盛公司具体明确的承诺，不属于合同要约，不涉及违约责任承担。况且，该消息所述为“未来”，刘纲举并无证据证明该信息内容绝无可能发生，其主张该内容为虚假，理据亦不足。此外，涉案房产为安居型房屋，2014年单价为6050元/平方米，远低于同地段商品房单价，刘纲举并不能举证证明在没有惠明盛公司所作广告宣传的情况下，其可以购买到其他同等条件而价格更为低廉的商品房，故其主张因广告宣传而导致损失，也缺乏事实依据。综上，刘纲举要求惠明盛公司赔偿因虚假广告造成的刘纲举损失25000元，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。而关于精神、时间损失2282.50元的诉讼请求，因本案为商品房预售合同纠纷，而非侵权之诉，刘纲举主张时间、精神损失既缺乏事实依据，也不符合法律规定，本院亦予以驳回。综上所述，刘纲举的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费539元，由刘纲举负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年六月二十七日书 记 员 谢文琦（兼）