北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07382号
上诉人（原审被告）王×1，女，1971年6月11日出生。
委托代理人王京梅，北京市京昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任×，女，1933年8月23日出生。
被上诉人（原审原告）王×2，女，1956年7月31日出生。
被上诉人兼王×2之法定代理人（原审原告）王×3，女，1961年10月26日出生。
被上诉人（原审原告）王×4，男，1953年12月27日出生。
被上诉人（原审原告）王×5，男，1959年3月7日出生。
上述五被上诉人之委托代理人武殿臣，北京市承光律师事务所律师。
原审被告北京腾利达房地产开发经营公司，住所地北京市东城区大经厂西巷9号。
法定代表人何咏，总经理。
委托代理人张宏亮，男，1980年2月12日出生。
上诉人王×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第02165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，任×、王×4、王×2、王×5、王×3（以下简称任×及子女五人）起诉至原审法院称：王×6与安×系夫妻关系，王×7、王×8、王×9系二人之子。安×于1995年2月6日去世，王×6于2005年去世，二人生前均无遗嘱。王×7于2012年1月21日去世。王×7与任×系夫妻关系，二人共生育四个子女，即王×4、王×2、王×5、王×3。原坐落于北京市东城区×××102号房屋（以下简称102号房屋）系王×6遗产，该房屋没有进行继承和分割。王×7去世后，我们对王×6所遗留的房屋享有继承权。2013年初，我们得知王×1与北京腾利达房地产开发经营公司（以下简称腾利达公司）在未告知我们的情况下，于2007年9月签订了关于102号房屋的拆迁协议。王×1不是王×6的继承人，无权继承王×6的遗产，其也不是房屋产权人。王×1在发生拆迁时，明知我们是王×6的合法继承人，却故意隐瞒事实，声称王×6仍在世，与腾利达公司签订拆迁协议。腾利达公司作为拆迁单位未尽到审查义务。王×1、腾利达公司的行为侵犯了我们的合法权益，故请求确认王×1与腾利达公司于2007年9月2日签订的合同编号为ZH2-23B的《安置住房预售合同》无效，案件受理费由王×1、腾利达公司承担。
王×1辩称，102号房屋在拆迁时，我为被安置人，由于房屋的原产权人王×6去世，拆迁公司不能单独将产权写成王×6，故只能由我与腾利达公司签订《安置住房预售合同》。其他被安置人也已另行安置。安置房屋是在王×6原有住房基础上签订的新的购房协议，且安置面积大于拆迁面积部分为我与腾利达公司协商而来。我作为被安置人与腾利达公司签订回购安置合同符合当时的拆迁政策，没有侵犯任×及子女五人的合法权益。故不同意他们的诉讼请求。
腾利达公司辨称，2006年9月，我公司作为开发建设单位委托北京中蓬拆迁服务有限公司对王×6的房屋实施拆迁，对于拆迁安置的具体情况，我公司不清楚。本案属于王×6一家的继承纠纷，与我公司无关。我公司认为与王×1签订的合同为有效合同，不同意任×及子女五人的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，102号房屋原系王×6所有的私房。王×6去世后，该房屋没有进行继承、析产。任×及子女五人作为王×6长子王×7的法定继承人，在王×7去世后根据我国相关法律规定依法对王×6的遗产享有转继承权。在王×6所遗房屋所在地区被列入危改拆迁范围后，王×1在明知王×6已经去世且未与其他继承人协商一致的情况下，擅自与腾利达公司签订《安置住房预售合同》，将王×6的遗产予以处分，对王×6的继承人的合法权利造成侵害。腾利达公司作为依法取得房屋拆迁许可证并专业从事房地产开发的企业法人，依据常理分析，其在从事拆迁活动时应首先对被拆迁房屋的权属情况进行审查，而客观上亦应具备相应的审查条件。现腾利达公司依据委托书即与王×1签订《安置住房预售合同》，缺乏合理性。有鉴于此，任×及子女五人要求确认王×1与腾利达公司之间签订的《安置住房预售合同》无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。王×1、腾利达公司的辩称，不予采纳。据此，原审法院于2014年5月判决：确认王×1与北京腾利达房地产开发经营公司于二〇〇七年九月二日签订的合同编号为ZH2-23B的《安置住房预售合同》无效。
判决后，王×1不服，上诉至本院。其主要上诉理由是：原审判决认定事实错误，1、拆迁公司是基于王×1是拆迁被安置人，与王×1签订的安置合同；2、王×1是事实上的原房主，拆迁安置合同如果是仅和原房主签订，也应是与王×1签订；3、王×6在世时，留有录音遗嘱，表明：谁买房房子就归谁，拆迁前的原住房是王×9（王×1之父）出钱买的，房子就应该归王×9（王×1）所有。4、王×6与安×婚后无子女，王×7、王×8、王×9系王×6与原配杨×之子。综上，拆迁安置合同是基于被安置人产生的，王×1是被安置人，购回迁房是符合拆迁政策规定的，因此合同有效，请求二审法院依法改判，驳回任×及子女五人的诉讼请求。
腾利达公司亦不同意原判，但未上诉。腾利达公司称，其将拆迁事宜委托给北京中蓬拆迁服务有限公司，所以拆迁的具体情况不清楚，王×1作为王×6的亲属也是可以签订拆迁安置合同的，只是缺少继承手续。但考虑到王×6这一户的拆迁安置总份额并不少，所以认为该协议应为有效合同。
任×、王×4、王×2、王×5、王×3同意原判。针对王×1的上诉，任×及子女五人认为没有事实依据，不予认可，请求二审法院维持原判。
经审理查明：王×6与安×系夫妻关系，王×7、王×8、王×9系王×6与已亡前妻所生之子。1995年2月6日安×去世。2005年3月王×6去世。2012年1月21日王×7去世。王×7与任×系夫妻关系，二人共生育四个子女，即王×4、王×2、王×5、王×3。102号房屋（建筑面积46.59平方米）的所有权原登记在王×6名下。王×6去世后，该房屋没有进行继承和析产。102号房屋内共有五人户口，即王×6、王×6之孙王×10、孙媳郭×、孙女王×1及曾孙女王×11，王×6为户主。
2006年，腾利达公司在此地进行危旧房改造。2007年9月2日，腾利达公司（甲方）与王×1（乙方）签订编号为ZH2-23B的《安置住房预售合同》。合同约定，王×1在上龙西里危改区（原住房地址×××21号楼1单元102号）有正式住房；安置人口五人，分别是户主王×6、之孙女王×1、之孙子王×10、之孙媳郭×、之曾孙女王×11；王×1购买的安置住房为×××危改小区1号楼2单元203号，建筑面积86.97平方米；王×1于本合同签订之日起5日内将原住房及违章建筑一并交与腾利达公司拆除；王×1一次付清安置住房价款，应支付193150元；腾利达公司交付王×1安置住房的日期为2009年9月4日。合同签订后，王×1将102号房屋交付腾利达公司，并支付了购房款193150元。
该危改小区建成投入使用后，在办理入住手续过程中，腾利达公司认为王×1没有办理完毕对王×6所遗房屋的继承手续，故未将安置房屋予以交付。
一审诉讼中，王×1提供”王×6”的录音，证明王×6在生前于2005年曾录音表示其去世后102号房屋归王×1之父王×9所有。任×及子女五人认为，该录音不是原始视听载体，且声音模糊、断断续续，不能表达完整的意思，故不能作为证据使用，也不认可录音为王×6所述。腾利达公司认为录音与其无关，不发表质证意见。针对录音中是否为王×6本人的声音，法院询问王×1是否能提供录音的原始载体，是否还有保存的王×6其他录音内容与本案录音进行比对。王×1称能提供原始载体，但没有王×6的其他录音。任×及子女五人表示已经过了举证期限，故不听原始载体的录音。法院针对拆迁时腾利达公司是否知道被拆迁的102号房屋登记在王×6名下，是否知道王×6去世以及为什么与王×1签订《安置住房预售合同》等问题进行询问，腾利达公司称拆迁时知道被拆迁的102号房屋登记在王×6名下，但不知道王×6已经去世，也不知道继承人的范围。与王×1签订《安置住房预售合同》是因为王×1的户口在被拆迁房屋处，及拆迁公司提供的王×6的委托书。当问及该委托书中载明，王×6委托王×10办理拆迁事宜，而拆迁安置协议为何与王×1签订时，腾利达公司称无法解释。
一审诉讼中，法院到北京市东城区房屋管理局拆迁科，就王×6的继承人能否通过行政裁决要求拆迁安置及涉诉房屋已经签署协议的情况下，协议对申请行政裁决是否有影响的问题进行询问。东城区房屋管理局拆迁科工作人员答复称，根据本案的情况，王×6的继承人现不能申请行政裁决，已经签订拆迁协议的情况下房管局一般不受理行政裁决。
上述事实有双方当事人陈述、证明信、北京市死亡医学证明书、《安置住房预售合同》、房屋所有权证等相关证据在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律护。102号房屋原所有权人登记为王×6，王×6于2005年3月去世后，其所有继承人对102号房屋未进行析产继承。2006年，腾利达公司对102号房屋进行拆迁。依据相关规定，腾利达公司应当与102号房屋的所有权利人签订房屋拆迁补偿协议，即王×6的所有合法继承人。现腾利达公司只是与102号房屋的户籍人口之一王×1签订了拆迁安置补偿协议，其行为显然欠妥。任×及子女五人作为转继承人，要求确认腾利达公司与王×1签订的合同无效，理由充分，应予支持。王×1上诉称其是事实上的原房主，房屋应归其所有的请求，因缺乏充分证据，本院不予支持。
综上所述，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由王×1、北京腾利达房地产开发经营公司共同负担（均于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由王×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 窦江涛
二〇一四年七月十七日
书 记 员 林晓天