广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初18859号
原告：中山市交通物业开发有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道竹苑市�三楼19-25轴A区，统一社会信用代码91442000665001462H。
法定代表人：王强，该司董事长。
委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鸣明，广东保信律师事务所律师。
被告：中山市沙溪镇华韵家具厂，住所地广东省中山市沙溪镇敦陶村、新石门村（105国道原三桥收费站旁）工业厂房首层之一，组织机构代码05071598-7。
主要负责人：李博毓。
被告：李博毓，男，1993年3月1日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区，
上列两被告共同委托诉讼代理人：李超锋，男，系该司员工。
上列两被告共同委托诉讼代理人：郭训富，广东香山律师事务所律师。
原告中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通物业公司）与被告中山市沙溪镇华韵家具厂（以下简称华韵�具厂）、李博毓租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日受理后，先适用简易程序，后依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通物业公司的委托诉讼代理人殷坤仪、李鸣明，被告华韵家具厂、李博毓的共同委托诉讼代理人李超锋、郭训富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告交通物业公司与被告华韵家具厂签订的三桥物业租赁合同已解除；2.判令被告华韵家具厂将位于中山市沙溪镇敦陶村、新石门村的房地产[土地证号：中府国用（2005）第2411**号，房产证号：粤房地权证中府字第01110092**号]交还给原告交通物业公司；3.判令原告交通物业公司有权没收被告华韵家具厂交纳的租赁保证金11万元；4.判令被告华韵家具厂向原告交通物业公司支付自2015年7月10日起按49.5万元/年的标准计算至本案租赁物业交还之日止的租金及使用费（暂计至2016年9月为562500元）；5.判令被告华韵家具厂向原告交通物业公司支付从2015年7月10日起按欠付租金每日0.5％的标准计算至租金给付之日止的滞纳金（暂计至2016年7月31日为520425元）；6.判令被告华韵家具厂向原告交通物业公司返还水电费337568.05元（暂计至2016年5月）；7.判令被告李博毓对被告华韵家具厂的上述债务承担补充清偿责任。事实及理由：中山市路桥建设有限公司为原中山三桥收费站场房地产（坐落于中山市沙溪镇敦陶村、新石门村）的权属人，中山市路桥建设公司委托原告交通物业公司对上述房地产进行经营管理及转租。原告交通物业公司与被告华韵家具厂签订了三桥物业租赁合同，约定：交通物业公司将原中山三桥收费站办公区域土地及配套设施租赁给华韵家具厂，总面积为15481.7平方米；租赁时间从2009年7月1日起至2024�12月31日止；租金按阶段收取，第二阶段从2015年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金为49.5万元，租金每年分四次等额以转账形式支付；租赁保证金为11万元。租赁合同也同时约定：如华韵家具厂不按时足额支付租金，应按迟延支付数额每日0.5％比例支付滞纳金；如华韵家具厂迟延支付租金超过45天，交通物业公司有权解除合同并没收保证金。具体约定详见租赁合同。事实上，原告交通物业公司与被告华韵家具厂签订租赁合同后，已依约向被告华韵家具厂交付了租赁物，但被告华韵家具厂自2015年7月10日起，一直未能准时向原告交通物业公司交纳租金，为此，原告交通物业公司曾多次向被告华韵家具厂发出催缴函，要求被告华韵家具厂立即清偿所欠租金，但被告华韵家具厂在收到上述函件后，却未能履行自身义务，至今共计拖欠到期应付租金562500元、逾期支付租金的滞纳金520425元及水电费337568.05元。由于被告华韵家具厂长期拖欠支付租金的行为已经严重违反租赁合同第三条第（二）款的约定，属于根本性违约，因此，原告交通物业公司己就解除租赁合同事宜向被告华韵家具厂发出律师函，要求被告华韵家具厂在限期内交还租赁物、清偿租金、滞纳金及返还水电费，但被告华韵家具厂在收到该函后，却置之不理。综上所述，原告交通物业公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、二百二十七条及《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条等规定，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告交通物业公司明确其第3项诉求为：判令原告交通物业公司没收被告华韵家具厂交纳的租赁保证金11万元；另外，变更其第4项诉求为：判令被告华韵家具厂向交通物业公司支付自2015年7月10日起按49.5万元/年的标准计算至本案租赁物业交还之日止的租金及使用费（至2016年12月31日为386250元）；变更其第6项诉求为：判令被告华韵家具厂向原告交通物业公司返还水电费298622.14元（截至2016年9月30日）。
原告交通物业公司为支持其主张，在诉讼中提交的主要证据有：1.房产证；2.土地证；3.中山市路桥建设集团有限公司出具的证明；4.三桥物业租赁合同；5.催缴函；6.律师函；7.欠缴水电费统计表、电表读数记录及水电费缴费凭证1组；8.华韵家具厂欠缴租金流水账；9.华韵家具厂欠缴水电费流水账；10.现场确认记录。
被告华韵家具厂、李博毓辩称，原告交通物业公司的第1项诉讼请求不成立，双方租赁合同并未解除，双方仍然在履行三桥物业租赁合同。另，1.被告华韵家具厂迟延交付租金及水电费并不是故意拖欠，而是原告交通物业公司拒绝配合对租金交付进行对账。（1）华韵家具厂在2015年初办公室发生失窃，财务资料丧失，且2014年1月至2016年1月间厂财务人员更换多次，财务资料在移交过程中部分丢失，故不清楚应缴付交通物业公司租金、水电费等费用的具体情况，华韵家具厂向交通物业公司多次提出对账未果。起诉后华韵家具厂发现交通物业公司提交的交付租金账目与华韵家具厂保存的缴付单据不符，故迟延交付租金并非华韵家具厂单方面的过错，只要对账清楚，华韵家具厂可以立即支付应缴付的全部租金；（2）关于应缴付的水电费问题。交通物业公司物业项下涵盖五个主体：交通物业公司、华韵家具厂、移动公司、广告公司、市政。用电部门有交通物业公司的公司用电、华韵家具厂的家具厂用电、移动公司发射台用电、广告公司户外广告用电、市政路灯用电。但计算电量和电费的时候，交通物业公司则将总电度数扣减其他四单位用电�（其他单位则按电表显示的实际电度计算），其余则全部是华韵家具厂用电数。由于未给答辩人安装独立的电表，故长期的电损全部由华韵家具厂承担，每月下来，华韵家具厂每月要额外承担3000～4000元的电损，华韵家具厂向交通物业公司提出意见，要求妥善解决，交通物业公司只是按每月减免300元电费了事，华韵家具厂不能认同该做法。且水表还另接入其他用水水管，由他人使用，但都计入答辩人的用水数，水费全部由答辩人承担，极其不合理，答辩人关停另接入其他用水，但设备被破坏，导致答辩人无法关停。2.华韵家具厂不具备解除合同的主体资格。涉案房地产系中山市公路路桥公司，双方签订三桥物业租赁合同，交通物业公司是经中山市国资委的同意、交通集团的决定和授权（具有授权的具体内容），代为行使签约权，从中山市交通集团的文件中可以看出�答辩人只是具有物业经营、管理和转租权，其作为诉讼主体不适格，故其无权提出解除合同。3.交通物业公司并没有依照合同约定履行义务。根据合同第四条甲方责任的第3款约定，交通物业公司负责在办公楼后开一大门口，并负责协调市政建设部门解决门外的连接辅道和路口建设，但时至今日，交通物业公司也未履行相关义务，而是华韵家具厂自身向第三人租用土地、付租金、开辟道路出口。应该是交通物业公司违约在先过错在先，交通物业公司提出的诉求不能成立。4.从交通物业公司提出第四、第六项诉求，可以看出其财务管理混乱，租金水电费数据统计不准确，也与华韵家具厂实际缴付金额的事实不符。
被告华韵家具厂、李博毓在诉讼中提交的主要证据有：1.交通物业公司董事会决议；2.中府国资[2009]108号批复；3.关于做好国庆期间安全生产工作的通�书；4.交通物业公司安全生产检查记录表；5.减租申请；6.中山市沙溪镇敦陶村村委会出具的证明；7.缴费收据1组；8.水电租金统计表；9.照片1组；10.工业厂房租赁合同书；11.建设工程消防设计备案表；12.明细分类账。
本院依法组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
中山市路桥建设有限公司系位于中山市沙溪镇敦陶村、新石门村中山三桥收费站办公区域土地使用权人及房屋所有权人[土地证号：中府国用（2005）第2411**号，房产证号：粤房地权证中府字第01110092**]。2009年，中山市路桥建设有限公司将上述房地产移交给交通物业公司进行经营管理。
2009年7月31日，交通物业公司与华韵家具厂签订三桥物业租赁合同，主要约定：交通物业公司将上述房地产按现状租赁给华韵家具厂（原一号宿舍楼7楼其中一套单位已另租他人），总面积15481.7平方米；租期从2009年7月1日起至2024年12月31日，其中租赁期前6个月为免租期，从2010年1月1日起开始计收租金；第一阶段租金（2010年1月1日至2014年12月31日）为每年45万元，第二阶段租金（2015年1月1日至2019年12月31日）为每年49.5万元，第三阶段租金（2020年1月1日至2024年12月31日）为每年54.45万元；租金每年分四次等额以转账方式支付，每年支付租金的时间分别为当年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日；合同签订日七天内华韵家具厂向交通物业公司支付11万元作为租赁保证金，保证金在租赁期满华韵家具厂无违约行为并结清所有费用后，由交通物业公司不计利息退还给华韵家具厂，或者作为最后一期的部分租金予以递减，如华韵家具厂在租赁期内不按时足额支付租金的，按延迟支付数额每日0.5％比例支付滞纳金，延迟支付租金超过45天的，视为华韵家具厂明确表示不再履行合同，交通物业公司有权解除合同没收保证金，并要求支付拖欠租金，同时保留索偿权利。合同第四条第一款第三项约定：“交通物业公司负责协助华韵家具厂在现有办公楼后面开一大门口，并负责协调市政建设部门解决门外的连接辅道和路口建设。”合同第五条约定：“因华韵家具厂违约的，交通物业公司有权在其保证金中优先扣除相关违约金或滞纳金。”合同还对其他事项进行了约定。
签订上述合同后，交通物业公司将上述房地产交付给华韵家具厂使用,华韵家具厂向交通物业公司支付保证金11万元。租赁初期，双方均按照合同约定履行各自义务，但自2015年第三季度起，华韵家具厂开始未能足额支付租金。交通物业公司曾多次向华韵家具厂发函催缴，华韵家具厂未能清偿拖欠租金。2016年8月22日，交通物业公司委托律师致函华韵家具厂，主要载明：交通物业公司与华韵家具厂签订的租赁合同于本函发出之日即告解除，交纳的租赁保证金予以没收，华韵家具厂应于收到本函起7日内，立即搬迁并将租赁物按现状交还交通物业公司，同时清偿租金、滞纳金及水电费。因华韵家具厂未能清欠租金并退还房屋，交通物业公司遂于2016年8月31日诉至本院，并提出前述诉求。
另查，2014年1月1日至2016年12月31日间，华韵家具厂应交租金144万（45万×1年+49.5万×2年），实交租金1053750元，尚欠386250元。其中，据华韵家具厂提交的租金收据（编号：19399120、19399121）显示，2016年10月31日，华韵家具厂才向交通物业公司支付2015年第三季度租金余款17500元及2015年第四季度部分租金82500元。2013年10月至2016年9月30日间，交通物业公�为华韵家具厂垫付电费650237.28元［涉案租赁物有3个用电主体，分别为华韵家具厂、移动发射站、广告用电，华韵家具厂应付金额为，总电费788423.26元，扣除移动发射站电费124130.08元、广告用电3555.9元以及电损10500元（35个月×300元/月），788423.26－124130.08－3555.9－10500＝650237.28］，为华韵家具厂垫付水费79331.86元，扣除华韵家具厂已付水电费430947元，尚欠298622.14元。
再查，华韵家具厂为个人独资企业，投资人为李博毓。华韵家具厂曾于2016年7月25日向交通物业公司申请减租。另外，2016年10月20日，中山市沙溪镇濠涌村敦陶股份合作经济社向交通物业公司发出证明，载明：贵单位出租给华韵家具厂现用大门外去105国道的出路（宽12米，长150米），属于中山市沙溪镇敦陶村原有耕地，现虽然荒废，但行政管辖权、归属权和使用权均属于敦陶村，与中山市原三桥收费�没有隶属关系。
又查，2013年3月2日，中山市路桥建设有限公司、华韵家具厂曾签订工业厂房租赁合同一份，主要约定：中山市路桥建设有限公司将位于中山市沙溪镇敦陶村、新石门村（105国道原三桥收费站旁）工业厂房首层之一出租给华韵家具厂，用作家具生产销售，面积500平方米；租期1年，2013年3月2日至2014年3月1日；租金每月4000元。合同还对其他事项进行了约定。诉讼中，华韵家具厂、李博毓称，租赁合同履行中，其对租赁物的消防设置进行过改造，为补偿其改造费用，中山市路桥建设有限公司与其重新签订上述合同，将租金调整为每月4000元。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。交通物业公司、华韵家具厂签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。交通物业公司虽非涉案租赁物�所有人，但中山市路桥建设有限公司已将该租赁物交由其经营管理，交通物业公司作为涉案租赁合同一方当事人，有权行使合同权利，华韵家具厂、李博毓所称交通物业公司无权解除合同及不具诉讼主体资格的辩解意见，不能成立。根据双方诉辩意见，对本案争议焦点，本院作出下评析：
一、关于合同解除问题。
双方租赁合同约定，华韵家具厂延迟支付租金超过45天的，交通物业公司有权解除合同，并没收保证金。合同履行中，华韵家具厂自2015第三季度起未能按期足额交纳租金，双方约定的合同解除条件已经成就，交通物业公司有权解除合同。2016年8月23日，交通物业公司已委托律师致函华韵家具厂，行使了合同解除权，故双方合同自该日起解除。合同解除前，华韵家具厂拖欠的相应租金，应予清偿。合同解除后，华韵家具厂应将租赁物返还给交通物业公司，但华韵家具厂一直占用至今，理应支付占有使用费，交通物业公司主张按租金标准计算其占有使用费，合情合理，本院予以支持。华韵家具厂使用涉案租赁物期间产生的水电费，交通物业公司已经代为垫付，华韵家具厂应予支付。华韵家具厂、李博毓辩称，交通物业公司主张的租金、水电费金额不准确，但未能提交证据证明，故其此项辩解，依据不足，本院不予采纳。
诉讼中，华韵家具厂、李博毓辩称，因其公司被盗，导致公司账目资料遗失，因与交通物业公司对账不清，导致其违约付租。对此，本院认为，华韵家具厂未提交足够证据证明，其公司被盗账目资料遗失的相关事实，即使上述事实确实存在，该事实也非华韵家具厂长期拒付租金的合理理由。
华韵家具厂、李博毓另称，交通物业公司未按合同约定在办公楼后开设出入口及通道义务，违约在先。本院认为，在开设出入口及通道问题上，根据双方合同约定，交通物业公司仅负协助性义务，并非主要义务。而且，从本案现有证据及双方履行合同情况看，2010年4月，华韵家具厂自行解决出入口及通道问题后的几年内，一直正常使用涉案租赁物，亦如约向交通物业公司支付租金，期间华韵家具厂均无提及上述出入口和通道问题。另外，无论是在被催交租金后，还是在向交通物业公司申请减租过程中，华韵家具厂亦未提及上述问题。因此，华韵家具厂、李博毓的上述抗辩，不能成立，本院不予采纳。
至于华韵家具厂、李博毓所称，为补偿其消防改造费用，其与中山市路桥建设有限公司2013年3月2日签订租赁合同，降低了涉案租赁物租金标准问题。首先，该份租赁合同所涉物业面积仅500平方米，与本案租赁物面积15481.7平方米，差别较�，且从该份合同内容看，也无其所述上述事实的相关约定。其次，该份合同期限为1年，即2013年3月2日起至2014年3月1日止，与本案交通物业公司所主张租金不具关联性。因此，华韵家具厂、李博毓上述辩解意见，亦不能成立，本院不予采纳。
二、关于违约责任问题。
双方租赁合同约定，华韵家具厂逾期付租，按每日0.5％标准支付违约金，逾期超过45天，交通物业公司有权没收保证金。现华韵家具厂逾期付租已超45天，双方约定的没收保证金的条件已经成就。在本案中，交通物业公司既主张没收保证金，又主张按每日计付违约金。华韵家具厂、李博毓在诉讼中提出违约金过高的抗辩意见。对此，本院认为，在违约情况下，无论当事人约定的是定额违约金，还是违约金计算方法，抑或两者兼而有之，均是对违约责任的约定，在核定违约金高低时，应以违约行为造成的损失为基础。本案中，华韵家具厂逾期付租，在交通物业公司无充分证据证明其实际损失情况下，可以参考其租金被拖延期间的利息损失，以及普通民间借贷中受法律保护的利息标准等加以确定。据此考量，本院认为，交通物业公司没收涉案11万保证金，足以弥补其相应损失，故对其所提按日计付违约金的诉求，不再支持。
三、李博毓责任问题。
华韵家具厂是李博毓投资的个人独资企业，华韵家具厂的资产不足以清偿本案债务的，李博毓应当以其个人的其他财产予以清偿。
综上，交通物业公司本案诉求，有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。华韵家具厂、李博毓所提抗辩，有理部分，本院予以采纳，无理部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：
一、确认原告中山市交通物业开发有限公司与中山市沙溪镇华韵家具厂于2009年7月31日就位于中山市沙溪镇敦陶村、新石门村房地产[土地证号：中府国用（2005）第2411**号，房产证号：粤房地权证中府字第01110092**号]签订的租赁合同于2016年8月23日解除；
二、被告中山市沙溪镇华韵家具厂于本判决生效之日起三十日内腾退上述租赁物给原告中山市交通物业开发有限公司；
三、被告中山市沙溪镇华韵家具厂所交租赁保证金11万元归原告中山市交通物业开发有限公司所有；
四、被告中山市沙溪镇华韵家具厂于本判决生效之日起七日内向原告中山市交通物业开发有限公司清偿房屋租金及占用费（至2016年12月31日止为386250元，次日起的占有费按每年49.5万元的标准，计至实际腾退上述房屋之日止）；
五、被告中山市沙溪镇华韵家具厂于本判决生效之日起七日内向原告中山市交通物业开发有限公司返还垫付的水电费298622.14元；
六、如被告中山市沙溪镇华韵家具厂的财产不足以清偿本判决第四、五判项确定的债务，则以被告李博毓的个人其他财产清偿；
七、驳回原告中山市交通物业开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18574元（该款原告已�交），由原告中山市交通物业开发有限公司6316元，被告中山市沙溪镇华韵家具厂、李博毓共同负担12258元，两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市交通物业开发有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 赵 波
审 判 员 熊 伟
人民陪审员 张子锋
二〇一七年二月二十日
书 记 员 李 勉
何坚麟