广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17368号
上诉人（原审被告）：刘佩君
委托代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡贤彪
委托代理人：陈柳勇，广东深明德律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司
法定代表人：吴军强，执行董事。
上诉人刘佩君因与被上诉人蔡贤彪及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘佩君上诉请求：请求判令撤销一审判决，改判驳回蔡贤彪的诉讼请求。上诉理由：一、明明是蔡贤彪违约在先，原审法院却错误地以刘佩君未能及时办理委托公证、缴纳契税取得房产证等为由认定刘佩君违约，与事实不符，也违反了合同约定。涉案合同第四条明确约定，买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期款（以银行承诺为准），并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。双方的合同是2016年1月1日签署的，也就是说，蔡贤彪应当在2016年1月16日前付清首期款，并且必须在2016年1月19日前向银行提交按揭贷款申请以及诸如购房资格证明书、银行流水、收入证明、结婚证、户口本等相关材料。然而，在这段时间里，蔡贤彪既没有支付首期款，也没有通知刘佩君去银行签署资金监管协议，更没有向银行提交按揭申请及相关材料，蔡贤彪已经构成了违约。甚至超过合同约定的7天宽限期，蔡贤彪仍然未履行合同义务，根据涉案合同第十四条的约定，刘佩君有权解除合同并且主张成交价20%的违约金。合同第十九条明确约定“交房时间为2016年4月30日前，卖方刘佩君于本合同签订之后补交自己的契税出证后马上公证给担保公司”，此备注条款是对合同第六条第3款的变更和说明。因为当时世华地产公司的工作人员问刘佩君是否红本在手，刘佩君说房产是抵押给了银行的，好像还没有办出证来，需要去交契税办证。刘佩君和蔡贤彪都明白办理房产证手续有很多不确定因素，时间不能确定，故特意补充第十九条，蔡贤彪既然已经签字按手印，明显也是认可合同补充的第十九条。合同的前面条款都是世华地产公司的格式条款，而当事人补充的第十九条手写内容，应该理解为当事人特别约定的内容，是对格式条款内容的变更和修改。格式条款内容与手写补充条款不一致的，应当以手写补充条款为准。合同签订之后，刘佩君一直在努力争取早日取得房产证办理公证委托，并未因有补充条款而迟延履行。而蔡贤彪在自身违约的情况下却以刘佩君违反按合同第六条第3款的约定为由主张刘佩君违约，事实上房产证的办理流程和周期是不以刘佩君的意志为转移，刘佩君是无法控制的。原审法院只以第六条第3款来作为认定，而不考虑合同第十九条的手写补充约定，属于认定事实错误。二、刘佩君在取得房产证后及时办理了公证委托，准备与蔡贤彪办理资金监管手续时，获悉蔡贤彪根本不能支付首期款，才行使抗辩权，告知世华地产公司暂不做监管。并不是刘佩君不愿履行，不然刘佩君就不会发函催告蔡贤彪履行合同。涉案合同履行不能的真正原因是：蔡贤彪根本筹不到足额的首期购房款，也拿不到银行的《贷款承诺函》。蔡贤彪家庭在深圳已经有了一套120平方米的住房，并且该套住房还有贷款尚未结清。按照政策规定，本案所交易的属于蔡贤彪购买二套房，首付必须不低于七成，也就是说蔡贤彪应付的首期购房款不低于3848888元（最高只能贷到164万元），但蔡贤彪根本筹不到这笔钱。另外，蔡贤彪夫妻共同经营一家“个人独资企业”，银行不视其为有稳定收入来源的家庭，属于风险较大的客户，在年初银根紧缩，新的一年的额度尚未下来的情况下，银行不向蔡贤彪出具《贷款承诺函》。所以，蔡贤彪既筹不到七成首付款，又办不了《贷款承诺函》。刘佩君获悉蔡贤彪这一情况后，深感焦虑。因为蔡贤彪不能支付首期款，就会导致合同不能履行。更加严重的是刘佩君本来等着蔡贤彪的首付款来作为生意上的应急资金，现在就要落空。在这样的状况下，刘佩君行使抗辩权，理所当然，恰如其分。原审法院认为刘佩君行使抗辩权的条件不符，是没有依据事实作出正确理解，也不符合合同法的规定，适用法律不当。三、蔡贤彪本应该先提供托管资金以及办理按揭的材料却迟迟不能提供，其违约行为造成了刘佩君重大经济损失，刘佩君有权单方面行使合同解除权，追究蔡贤彪的违约责任。蔡贤彪在有义务提供资金托管手续的相关材料，却迟迟不提供，一直等到履行期限过后一段时间才开始，已经违反了《二手房买卖合同》第四条第2款第1项的约定。尽管如此，刘佩君依旧积极缴纳契税，取得房产证后马上办理公证委托。刘佩君以实际行动来表达其愿意继续履行合同。可蔡贤彪在得知其已经不可能履行合同时，为了推卸违约责任，试图从中获利，竟然反诬刘佩君违约。并且，蔡贤彪故意制造了一些假象，譬如银联POS签购单、履约通知函、通知函等，但这并不能掩盖其违约在先，刘佩君按约履行这一事实。刘佩君在香港和深圳两地经商，长期居住在香港，因流动资金短缺急需资金周转，不得不出售自己唯一的住房。然而，蔡贤彪迟迟筹不到首期款，也无法提供资信证明，无法取得银行的按揭《贷款承诺函》，造成本次房产的交易受阻，最后导致刘佩君资金链断裂，不得不关闭其中一家店铺，造成了刘佩君重大的经济损失。事实上，刘佩君已经按合同第十九条“备注条款”的约定，立即协调抵押的银行和国土部门，按规定补缴了契税，出证的当天立即出具了公证委托书给担保公司办理赎楼，但因蔡贤彪迟迟筹不到首期款交付，直至2016年2月2日蔡贤彪仍筹不到首期款，导致刘佩君资金救急无望被迫关闭店铺，才不得不于2016年2月5日回香港处理后续事宜。当时已经临近春节，刘佩君一直在香港忙于处理生意上的一大堆麻烦事，蔡贤彪在刘佩君不知情的情况下，发了一封《履约催告函》，要求在2016年2月15日前办理资金监管，而刘佩君根本没有看到蔡贤彪的任何函件（一审的诉讼期间收到蔡贤彪的证据时才看到），而蔡贤彪却在2016年2月22日就已经立案起诉了。很明显，蔡贤彪是在自己已经违约，无条件购买该房屋的情况下，煞费苦心地故意选在春节期间发函，以造成是刘佩君不履约的错觉。然而，刘佩君收到法院转来的诉讼材料后，立即给蔡贤彪寄送了《通知函》，要求蔡贤彪立即一次性支付购房款，真实地表明了刘佩君的诚实守信态度。根据《二手房买卖合同》第十四条的约定，买方逾期履行义务超过7日，卖方可解除合同并要求买方支付成交价20%的违约金。蔡贤彪没有在2016年1月23日前交付清首期款，也没有在2016年1月26日前提交按揭贷款申请及相关材料，刘佩君有权单方面解除合同。
蔡贤彪辩称：一、蔡贤彪不存在违约在先，更不存在违约事实，而是刘佩君一开始就违约，不履行合同约定义务，根据合同第六条第三项的约定，刘佩君应该在签订合同之日起10日内出具公证委托给担保公司办理赎楼，但刘佩君是在2016年1月27日才把房产证办下来，才办理公证委托，明显是恶意拖延。根据第十九条的约定，刘佩君签订合同之后就应当立即补交契税等尽快办理房产证，根据刘佩君在一审提交的证据三来看，刘佩君一开始就拖延补交契税，直到2016年1月27日才补交相关税费，明显是恶意拖延，而且超出合同约定期限。二、刘佩君所述的蔡贤彪不能支付首期款，不能拿到银行贷款承诺完全与事实不符，是刘佩君拒绝履行赎楼义务，也不允许担保公司赎楼，并且拒绝配合办理资金托管事项，才导致双方所签订的合同无法履行。特别说明一点，蔡贤彪购买涉案房屋是想用商业贷款，也不存在7成首付的问题，只是根据合同第四条第二项第1条的约定，就是说首期款以银行贷款承诺书来倒推得出首期款的金额，而且蔡贤彪在银行信用一致以来都比较好，得到较高的信贷数额不存在障碍，完全有能力支付首期款，也作了准备，完全可以偿还贷款。三、蔡贤彪不存在拖延支付首期款的事实，不存在拖延履行资金托管以及办理按揭贷款的事实，是刘佩君由于当时房价猛涨的利益驱使，恶意违约，造成合同无法继续履行。
蔡贤彪的一审诉讼请求：1、解除蔡贤彪与刘佩君所签订的房屋买卖合同；2、刘佩君向蔡贤彪支付违约金1097777.6元（按房产转让成交价20%计）；3、刘佩君返还蔡贤彪定金55万元及法定孳息暂计4231.23元（按银行同期贷款利率5.85%计算，自2016年1月5日暂计至2016年2月21日止，应计至实际返还之日止）；4、刘佩君承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。
一审法院审理查明：2016年1月1日，蔡贤彪作为买方，刘佩君作为卖方，通过世华地产公司居间介绍，签订了《二手房买卖合同》。合同约定，蔡贤彪购买刘佩君所有的位于深圳市宝安区民治街道人民南路中航天逸花园A栋A5座2605房产，合同总价5488888元；定金55万元，买方在签订合同时付20万元，签订合同6日内再付35万元；买方应于签署合同之日起15日内付清首期款，数额以银行承诺为准，并在前述日期届满之日起3日内向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请材料，卖方应予配合；卖方应于签署合同之日起10日内(含当日)出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得单方停止赎楼或撤销委托公证书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，应于银行出具贷款承诺函之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交于居间方；双方应在银行出具足额贷款承诺函且卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起3日(含当日)内签署《深圳市二手房买卖合同》，办理过户递件手续；房产买卖产生的税费均由买方承担；定金中预留1万元作为交房保证金，由居间方托管；任何一方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，另一方可以解除合同并有权要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则：“交房时间为2016年4月30日前，卖方刘佩君于本合同签订后补缴自己的契税，出证后马上公证给担保公司”。
合同签订当天，蔡贤彪支付定金20万元。当天，刘佩君填写了《地址确认书（卖方）》，确认合同履行过程中的通知以快递形式邮寄至中航天逸花园A5栋2605室，拒收或未签收退回的仍视为送达本人。2016年1月4日，蔡贤彪支付定金35万元。
2016年1月27日，刘佩君缴纳了涉案房产的房屋买卖契税，取得了不动产权证书[粤(2016)深圳市不动产权第0023046号]，办理了关于涉案房产买卖的公证委托手续。2月1日，刘佩君告知世华地产公司，“现在不要做监管，等我的电话”。2月2日，蔡贤彪向刘佩君在地址确认书中填写的地址邮寄《履约催告函》，催促刘佩君于2016年2月15日办理资金监管手续。2月4日，蔡贤彪填写了中国农业银行深圳福田支行《个人信贷业务申请表》，并向自己卡内转账110万元，做好了办理首期款监管的准备。3月3日，刘佩君向蔡贤彪邮寄《通知函》，称蔡贤彪违约，要求蔡贤彪于2016年3月10日前将剩余房款4938888元直接支付给刘佩君。3月4日，蔡贤彪复函称，刘佩君违约，蔡贤彪愿意继续履行合同。
一审法院认为：双方之间的买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，刘佩君应当在合同签订之日起10日（即2016年1月10日）内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，而刘佩君直至2016年1月27日才履行该义务，导致蔡贤彪无法在1月15日前办理首期款资金监管，刘佩君的行为已构成根本违约。刘佩君辩称房产证出证时间不受10日期限的约束，毫无事实和法律依据，不能成立。刘佩君称蔡贤彪筹不到足额首期款，银行视蔡贤彪为风险较大客户，不出具贷款承诺函，没有事实依据，也不符合行使不安抗辩权的条件。刘佩君又在2月1日明确表示拒绝履行合同，其违约行为致使合同目的无法实现，蔡贤彪诉请解除合同，一审法院予以支持。刘佩君收取的定金54万元，世华地产公司监管的交楼保证金1万元，应向蔡贤彪退回。关于违约金，综合考虑蔡贤彪的实际损失与预期利益、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，房价20%的违约金过高，一审法院予以调整，酌情支持60万元，该数额已将定金法定孳息考虑在内，对蔡贤彪主张的定金利息损失，不再支持。蔡贤彪在合同履行过程中不存在过错，对刘佩君的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除蔡贤彪与刘佩君于2016年1月1日签订的关于深圳市宝安区民治街道人民南路中航天逸花园A栋A5座2605房产的买卖合同；二、刘佩君于判决发生法律效力之日起十日内一次性向蔡贤彪返还定金54万元，世华地产公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向蔡贤彪返还交楼保证金1万元；三、刘佩君于判决发生法律效力之日起十日内一次性向蔡贤彪支付违约金60万元；四、驳回蔡贤彪的其他诉讼请求；五、驳回刘佩君的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费19668元，由蔡贤彪负担4518元，刘佩君负担15150元。财产保全费5000元，反诉受理费7340元，均由刘佩君负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案合同系双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。依法成立的合同受法律保护，双方均应当严格按照合同约定履行各自合同义务。从双方的履约情况来看，蔡贤彪按约定支付了全部定金55万元，而刘佩君既未按合同约定及时补缴契税、办理房产证，也未在合同约定的期限内办理赎楼、过户的公证委托书，在房产证办出后，又通知世华地产公司不要办理资金监管。刘佩君在本案中主张蔡贤彪资金不足等事实，但并未提交充分证据。相反，蔡贤彪提交的证据表明，其已做好首期款监管的准备工作，在刘佩君办出房产证后，也积极催告刘佩君办理首期款监管手续。一审法院认定涉案合同未能继续履行系因刘佩君拒绝履行合同义务造成，蔡贤彪并无违约行为，刘佩君构成违约，依据充分。
综上，上诉人刘佩君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费19668元，由上诉人刘佩君负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月五日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。