锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民二初字第625号
原告锡林浩特市新时代教育服务有限责任公司，住所地锡林浩特市额办桃林塔拉街。
法定代表人阮冬慧，该公司经理。
委托代理人边鼎，该公司法律顾问。
委托代理人郭茂，北京市泰德律师事务所律师。
被告锡林浩特市仁和置业有限责任公司，住所地楚办孟柯街。
法定代表人乔宇，该公司总经理。
委托代理人杨泉，该公司法律顾问。
委托代理人王飞，该公司法律顾问。
被告张海清，男，1957年1月8日出生，汉族，现住锡林浩特市。
委托代理人张国强，内蒙古合志律师事务所律师。
委托代理人赵树军，内蒙古合志律师事务所律师。
被告段霁峰，男，1971年5月18日出生，汉族，现住锡林浩特市。
原告锡林浩特市新时代教育服务有限责任公司（简称新时代公司）诉被告锡林浩特市仁和置业有限责任公司（简称仁和公司）、张海清、段霁峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新时代公司委托代理人边鼎、郭茂，被告仁和公司委托代理人杨泉、王飞，被告张海清委托代理人张国强到庭参加诉讼。被告段霁峰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新时代公司诉称，原告为原锡市希日塔拉办理处新华社区6组55号房屋的所有权人。被告仁和公司为该区域的拆迁单位。2013年3月30日，原告与被告仁和公司签订《房屋产权调换协议书》，约定由仁和公司为原告置换一套沿重庆路南北街临街1350平方米的商业楼。原告入住回迁楼的日期为2015年3月30日，且回迁楼为成品楼，符合国家《建筑工程标准》。2013年3月30日、2013年5月26日，原告与仁和公司分别签订了《房屋产权调换补充协议》。约定置换后的房屋位置沿重庆路南北街临街，一二层面积分别不得少于400平方米。同时被告张海清、段霁峰对仁和公司的相关义务承担连带保证责任。协议履行期间，原告如约将房屋交付仁和公司。现约定的入住期限早已届满，但上述被告却迟迟未将协议约定的房屋交付原告。故提起诉讼，请求：一、判令三被告按照《房屋产权调换协议书》及《房屋产权调换补充协议》向原告交付一套回迁楼（面积为1350平方米，位置沿重庆路南北街临街，一、二层面积分别不得少于400平方米）；二、判令三被告承担违约金9000元（具体金额待鉴定后另行确定）；三、三被告承担本案的诉讼费及其他应付费用。
诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：一、判令被告赔偿原告2015年3月30日至2016年4月30日间的经济损失，共计410603元；二、判令被告赔偿原告2016年4月30日至实际交付之日止的违约金（每天1039.5元/天×天数）。
被告仁和公司庭审辩称，原告主体不适格，根据2013年3月30日及5月26日签订的补充协议，实际的被拆迁人及应当取得合同约定的拆迁房屋主体应当是阮冬慧这一自然人，而非公司，因此应当驳回原告的起诉。另产权调换协议虽与原告签订，但系被告张海清和段霁峰挂靠我公司，系实际的施工人，进行开发建设销售，因此即使原告作为适格主体，仁和公司也没有交付能力。
被告张海清庭审辩称，房屋产权调换补充协议主体均为原告和仁和公司，被告张海清不具有承担责任的主体资格。因为张海清和段霁峰与仁和公司是挂靠关系，应当由法律确定由谁来承担责任。
被告段霁峰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年3月30日，被告仁和公司（甲方）与原告新时代公司（乙方）签订《房屋产权调换协议书》，约定，一、乙方所有被拆迁房屋位于锡市希日塔拉办事处新华社区6组55号，该房屋用途为商业房屋，砖混结构，建筑面积951.91平方米。二、乙方自愿选择以产权调换方式获得补偿安置。三、甲方为乙方产权调换采取原地安置期房方式进行（原地方式为本拆迁项目规划建设范围内），按照本拆迁项目补偿安置方案的规定，经过测算乙方可获得砖混结构回迁楼商业1350平方米，进行相等面积的产权调换。......五、甲方为乙方产权调换的回迁楼（期房）建筑面积为商业楼1350平方米，回迁楼装修标准（上下水、供电、有线电视、电话线接口齐全，室内采用集中供热、铁艺楼梯扶手、磁卡电表、磁卡水表及有线电视入户设施设置在楼道墙内，每单元设置对讲门铃、室内窗为塑钢单层真空），回迁楼为成品楼，符合国家《建筑工程标准》。六、乙方入住回迁楼日期为2015年3月30日。合同盖有甲方仁和公司公章及乙方新时代公司公章、法定代表人阮冬慧章。
同日，双方补充签订一份《房屋产权调换补充协议》，主要内容为：锡林浩特市希日塔拉办事处新华社区6组55号，房屋权属人：阮冬慧，房屋性质：商业，主、附房折算置换面积为：951.91平方米。就房屋产权调换事宜，经我公司与阮冬慧协商后，双方达成以下协议：1、我公司与阮冬慧协商，给阮冬慧产权调换一套商业面积一、二、三层，1350㎡（沿重庆路），1350㎡-951.91㎡=398.1㎡（超出面积）作为拆迁补偿，我公司给阮冬慧60万元（陆拾万元整），做为（商业补偿）。......3、经与阮冬慧协商，我公司不再支付阮冬慧（租房费、搬家费）。该补充协议亦由双方公司盖章确认。
2013年5月26日，原告新时代公司与被告张海清、段海涛（段霁峰）签订《房屋产权调换补充协议》，约定，一、2013年3月30日签订的《房屋产权调换协议书》第一条变更为：乙方所有被拆迁房屋位于......建筑面积为951.91㎡，附属房屋无产权证面积为398.09㎡，共计：1350㎡；二、2013年3月30日签订的《房屋产权调换补充协议》第一条变更为：我公司与阮冬慧协商，给阮冬慧产权调换一套商业面积为1350㎡的商业楼（位置位于沿重庆路南北街临街），我公司给阮冬慧60万元（陆拾万元）做为商业楼的补偿；三、返迁楼的楼层为一、二、三层，具体面积分别为一层的面积不得少于400㎡，二层的面积不得少于400㎡；......五、本协议与2013年3月30日签订的《房屋产权调换协议书》及2013年3月30日签订的《房屋产权调换补充协议》有抵触部分，以本协议为准。该协议拆迁人处由被告张海清、段霁峰签字，并加盖仁和公司公章，被拆迁人处加盖原告新时代公司公章及法定代表人阮冬慧章。协议底部担保人栏亦由被告张海清、段霁峰签字，并标注有：担保人作为拆迁人的担保人，对拆迁人因本补充协议所涉及的标的物所签订的书面协议约定的一切义务承担保证责任。
协议签订后，原告新时代公司将房屋手续交给被告，并于2013年4月9日在锡林浩特市房屋拆迁管理办公室进行备案。但在双方约定交房期限届满后，被告未能按照产权调换协议约定的时间交付原告回迁商业楼。现本案诉争房屋尚未竣工验收。庭审中，被告仁和公司及被告张海清均对被告张海清、段霁峰借用被告仁和公司开发资质开发建设包括涉案房屋在内的相关工程的事实，不持异议。
另外，2016年6月7日，经原告新时代公司申请本院委托，北京市国宏信价格评估有限公司对涉案沿重庆路南北街临街1350㎡商业楼租金出具了国宏信（蒙·锡林郭勒）（价）字2016第013号价格评估结论书，评估自2015年3月30日至2016年4月30日的评估价格为410603元。依据该鉴定结论该期间段租金价格410603元计算，每日租金为1034元。新时代公司此次支出评估费7000元。对该鉴定结论的真实性、合法性，原告及被告仁和公司、张海清均无异议，但被告张海清对结论中载明的评估价格要求鉴定机构进行说明，2016年7月28日鉴定机构出具书面异议回复函，函中说明，本次价格评估采用市场比较法，并依据评估基准日，对涉案房屋的地理位置、使用面积等因素与所选取的可比实例进行综合因素的修正后得出该结论。被告仁和公司和张海清以鉴定结论书中未明确参照物市场租金单价，该租金价格与当地同地段现行市场租金价格相比较高为由，要求重新鉴定，但未提交书面鉴定申请，亦未提供重新启动鉴定的任何证据。
以上事实，有双方当事人陈述、《房屋产权调换协议书》、《房屋产权调换补充协议》、国宏信（蒙·锡林郭勒）（价）字2016第013号价格评估结论书等证据证实，本院予以认定。
本院认为，本案的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，拆迁人为被告仁和公司，被拆迁人为原告新时代公司，拆迁人与被拆迁人签订的《房屋产权调换协议书》，系平等民事主体之间就房屋拆迁安置补偿问题达成的民事合同，依法成立，受法律保护。被告仁和公司应按照拆迁协议的约定在2015年3月30日向原告新时代公司交付商业楼。被告仁和公司迟延交付商业楼，构成违约，应承担继续履行合同，交付商业楼，同时还应承担未能按期交付商业楼的违约责任。被告仁和公司称原告新时代公司不是本案适格主体的辩称意见，在双方签订拆迁协议时，原告新时代公司作为被拆迁人在协议上盖章确认，且该协议业经锡市房屋拆迁管理办公室同意进行备案登记，两份补充协议虽写房屋权属人为阮冬慧，但拆迁行为的权利享受及义务承受者仍为新时代公司，并不能因此影响新时代公司作为被拆迁人的诉讼主体地位，新时代公司系本案的适格原告，被告仁和公司的辩称意见，本院不予采纳。原告主张被告交付符合协议约定的回迁商业楼，由于涉案房屋尚未竣工验收，暂不具备交付使用条件，故在该房屋具备交付使用条件时，被告应当及时向原告履行交房义务。被告张海清、段霁峰借用被告仁和公司开发资质等手续从事开发建设，该行为系个人挂靠公司，以公司名义对外进行民事活动，其行为违反建筑法的相关规定，依法应当与被告仁和公司承担连带责任。因被告未能按期交付商业楼，应当向原告承担赔偿损失的违约责任，违约损失以价格评估结论书为准，即410603元（自2015年3月30日至2016年4月30日止）；对2016年4月30日至实际交付日止的租金损失，原告主张的每天按1039.5元计算有误，应以每日1034元为损失标准予以计算。被告仁和公司及张海清虽主张，鉴定结论中的租金价格与当地同地段现行市场租金价格相比较高，要求重新鉴定，但未提交书面鉴定申请，亦未提供重新启动鉴定的任何证据，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院对关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告锡林浩特市仁和置业有限责任公司按照《房屋产权调换协议书》及《房屋产权调换补充协议》向原告锡林浩特市新时代教育服务有限责任公司交付面积1350平方米，位置沿重庆路南北街临街，一、二层面积分别不得少于400平方米的回迁商业楼一套；
二、被告锡林浩特市仁和置业有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告锡林浩特市新时代教育服务有限责任公司赔偿自2015年3月30日至2016年4月30日止的租金损失共计410603元，及按照每日1034元为标准，赔偿自2016年4月30日至实际交付房屋日止的租金损失；
三、被告张海清、段霁峰对以上债务承担连带责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7459元，鉴定费6150元，由被告锡林浩特市仁和置业有限责任公司、张海清、段霁峰共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 刘雪松
审 判 员 包俊杰
人民陪审员 张耀辉
二〇一六年十一月四日
书 记 员 张志鹏