盘锦市兴隆台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1103民初2841号
原告：郑志，男，1966年1月12日生，汉族，辽宁省盘锦市人，个体，住盘锦市兴隆台区。
委托代理人：田丽颖、张月迪，辽宁辽河律师事务所律师。
被告：盘锦东方银座购物广场有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。法定代表人：高ＸＸ，该公司总经理。
委托代理人：梁兵，男，1977年1月1日生，汉族，辽宁省沈阳市人，该公司法律部职员，住辽宁省沈阳市和平区。
委托代理人：张永吉，男，1990年3月28日生，汉族，黑龙江省明水县人，该公司法律部职员，住盘锦市兴隆台区。
原告郑志诉被告盘锦东方银座购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理此案。原告郑志及其委托代理人田丽颖、张月迪到庭参加了诉讼，被告委托代理人梁兵、张永吉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月被告以招商名义与原告商讨投资商铺一事，为此双方签订编号Z20130903《商铺租赁合同》，租期为三年。承租房屋不具备基本经营条件的情况下（仅有主体框架，无门窗）被告强制原告继续装修经营。在原、被告双方租赁合同签订时被告明确承诺商场会如期开业并且三层整体进驻率达到65%，但事实上自2013年被告开始招商以来，该商场各项商铺基础设施均不完善，不具备商场开业条件。2014年4月份曾因商场举办试营业第二天而被行政机关下令关停，至此以后再也没有过开业仪式。同时也因被告无法为原告提供任何商铺基本设施导致在夏季原告大量鱼品死亡、蔬菜腐烂。时至今日，被告迟迟不按照合同约定完成其义务，致使原告有理由相信被告从2013年商铺租赁合同签订时一直对原告欺瞒事实，骗取原告投资，导致原告装修等各项出资浪费，至今也不应当产生收取租赁租金的可能，故诉至法院。请求法院判令被告：1、免除租金，解除房屋租赁合同并返还租赁保证金21,060.00元、物业管理费保证金7,020.00元；2、赔偿原告损失共计353,200.00元。
被告盘锦东方银座购物广场有限公司庭审辩称：1、原告诉请免除租金无事实及法律依据；2、解除房屋租赁合同并返还租赁保证金21,060.00元、物业管理费保证金7,020.00元无事实依据。3、原告要求赔偿损失353,200.00元是否由我方造成没有相关证据予以证明；4、原告未经被告同意私自闭店造成合同违约。5、原告主张的解除合同，因在原告起诉后合同已经到期，如果原告不续租，我方同意解除合同。
经审理查明：原、被告双方于2013年9月25日签订编号Z20130903《商铺租赁合同》，租期为三年、商铺面积为355平方米。合同生效日期为2013年12月20日至2016年12月19日，租期以商铺交付之日起计算、租金以免租装修期届满之日起算。租金第一年为每天每平米1.5元；次年为每天每平米2元；第三年为每天每平米2.1元。物业费每天每平米0.5元。合同签订后原告向被告交付两个月租金保证金21,060.00元及两个月物业费保证金7,020.00元。被告给付原告免租装修期90日（2013年12月20日至2014年3月19日）。原告装修结束后，被告于2014年4月进行超市试营业，后因消防等问题被关闭，原告所经营的金百合麻辣香锅烤鱼店于同年8月8日正式营业，原告经营至2015年7月31日因该超市整体入驻率不足客源稀少而关闭至今。原告与被告协商解除租赁合同，并要求被告赔偿装修损失等问题未达成协议，原告诉至本院。
另查明：原告在租赁期间未向原告交纳租金，被告亦未向原告催缴租金。
本案的争议焦点：1、原、被告之间所订立的商铺租赁合同是否合法有效；2、被告在履行上述合同中是否存在违约行为，如果存在违约行为，该行为是否具备合同解除的法定条件；3、原告主张的返还保证金及赔偿相应损失等是否符合事实及法律规定。
原告为支持其主张，向本院提供如下证据：
第一组：租赁合同原件一份，证明被告承诺商场开业日期及开业整体的进驻率等相应的主要承诺，被告在约定日期内均未履行。被告的行为导致合同目的不能实现，进而应当免除原告租金并且赔偿相应损失。
被告质证：对合同本身的真实性没有异议，但对关联性有异议，原告想证明的目的我方不认同。出租方重要义务之一就是交付店铺交付房屋，该合同有效期为三年，从2013年12月20日至2016年12月19日，我方已经按照合同约定交付了店铺，并且原告进行了装修经营，我方无法理解原告合同目的无法实现是如何而来。进驻率在合同附件中体现达到65%，在三楼有东方国际影城及粤港师傅等经营，我方的进驻率已经超过了65%，因此是没有问题的。我方不存在违约行为。
第二组证据：1、2013年9月25日两个月的租金押金21,060.00元收款收据原件一张；2、2013年9月25日两个月物业费押金7,020.00元收款收据原件一张，证明原告已按照合同约定履行缴纳相应保证金的义务，到期后此笔费用被告应当返还。
被告质证：两份收据的真实性没有异议，证明目的是押金应该返还，但是返还条件是双方履行完交接返还房屋的手续，才能返还押金。合同第八条约定，租赁期满后，商铺要结清所有费用，二十个工作日不计利息归还该笔押金。
第三组证据：1、2014年6月5日燃气设计费收据3,000.00元原件一张；2、2014年6月5日华润燃气专用收据8,000.00元原件一张，证明被告违约给原告造成的损失。
被告质证：对其真实性没有异议。但关联性不予认可，合同第十四条明确规定，原告应自行承担装修等费用，原告要求我方承担该费用没有事实依据。
第四组证据：录音资料三张及光盘一张，原告与被告原运营主管及招商经理及现在的营运人员的三段录音，证明被告交付商铺一直未开业，曾举办过试营业，但是举办后的第二天被强制关闭，也就是说被告交付的商铺是原告无法经营运营的商铺，不符合合同中约定的商铺。同时合同承诺影院开业的时间也与实际不符。
被告质证：对其真实性有异议，原告陈述的光盘中的被告的工作人员无法认定。原告证明的目的我方不予认可，影院是否开业、是什么时间开业与本案都无关联性。
第五组证据：三楼的现场照片打印件10张，证明被告承诺中的三楼仅有两三家正常营业，根本未达到65%的进驻率，构成违约，导致原告各项损失，被告应予赔付。
被告质证：对其真实性不予认可，拍摄的时间段不予认可。拍摄的情况属实是我方商场，但是这只是商场的一部分，65%是按照面积算还是商铺算，无法确定。这是市场行为，用这一条就认为我方违约我方不予认可。影城占用的面积非常大，按照建筑面积的已经超过了65%。并且原告已经经营了三年的时间了，现在到期了让我方承担损失不予认可。
被告庭审中向本院提交欠费明细原件一张，证明原告欠水电气费，我方保留另诉权利。另外原告在租赁期间，原告没有向被告缴纳租金，但不是免租金，商场人气属实不是很旺，所以商场体谅店铺没追缴，但是不代表放弃租金。
原告质证：与本案无关。
本院认证:上述证据，能够证明原、被告之间存在租赁关系但上述证据不足以证明被告在该租赁合同关系中存在违约行为及由此给原告造成的各项经济损失。
本院认为：原、被告在自愿协商的基础上形成的租赁合同关系，该租赁关系不违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。诉讼中，原告主张解除租赁合同，被告庭审中同意解除合同并按合同约定退还原告的租金及物业费保证金，原告的该项请求及被告在庭审中已对该项请求的认可，系双方当事人对自身权利的自行处分，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持；诉讼中原告主张的免除租金、装修等经济损失，因其所提交的证据不足以证明被告在该租赁关系中存在违约行为及该损失与被告的违约行为存在因果关系，故原告的该项主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方所签订的编号为Z20130903的《商铺租赁合同》。
二、被告盘锦东方银座购物广场有限公司于本判决生效后5日内，返还原告租金保证金21,060.00元及物业费保证金7,020.00元，共计28,080.00元。
三、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费7,051.00元，由原告郑志承担6,549.00元；由被告盘锦东方银座购物广场有限公司承担502.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。
审 判 长 沈国君
代理审判员 高 坤
人民陪审员 杨 芳
二〇一七年三月八日
书 记 员 蔡婷婷