湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第7657号
原告刘跃华，女，1959年10月31日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区城南郎洲路**号*栋1门*号。
委托代理人唐忠华，湖南李凤祥律师事务所律师。
委托代理人唐平，湖南李凤祥律师事务所律师。
被告湖南长沙中国城酒店股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦。
法定代表人杨红卫，董事长。
委托代理人刘美英，女，1974年10月6日出生，汉族，住长沙市雨花区白沙湾嘉园A61912房，系该公司员工。
委托代理人杨亚利，湖南通程律师事务所律师。
被告湖南省中城富通置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路富通大厦1206房。
法定代表人王波，董事长。
原告刘跃华因与被告湖南长沙中国城酒店股份有限公司（以下简称中国城酒店）、被告湖南省中城富通置业有限公司（以下简称富通公司）发生房屋租赁合同纠纷，于2015年12月23日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成由审判员孙剑璞担任审判长，人民陪审员邓晓阳、李美华参加的合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理，原告刘跃华的委托代理人唐忠华与唐平，被告中国城酒店的委托代理人刘美英与杨亚利到庭参加诉讼，被告富通公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘跃华诉称:刘跃华与富通公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买其开发的富通大厦商品房，按合同约定支付了全部的购房款项，并在房产部门办理网签备案。同时刘跃华还与中国城酒店、富通公司签订了中国城戴斯酒店《房屋委托装修合同》以及中国城戴斯酒店《房屋租赁合同》，三方在合同中约定：刘�华将房屋委托给中国城酒店按照酒店标准进行装修，装修后统一对外经营管理，刘跃华按照合同约定支付了委托装修款，并约定租赁期限于签订《商品房买卖合同》和长沙中国城戴斯酒店《房屋委托装修合同》的房屋总价款和装修款全部付清之日起算，同时，刘跃华付清上述款项之日开始起计算租金收益。租赁合同约定了租赁收益标准及支付方式、权利义务、违约责任，富通公司作为担保方应当承担的担保责任。在合同履行的前几个月时间，中国城酒店尚能如期支付租金和装修款返还，但是从2015年开始中国城酒店就以各种理由拒绝向刘跃华支付上述款项，富通公司也未履行担保责任，其行为严重损害了刘跃华的合法权益。请求法院判决：中国城酒店支付刘跃华所欠租金共计108821元、违约金11229元；装修款返还41036元、违约金4235元（上述租金和装修款返还暂计算至2015年11月25日，共11个月）；由富通公司对上述债务承担连带责任。
被告中国城酒店辩称：中国城酒店没有收到刘跃华的委托装修款，也没有义务返还；中国城酒店与之签订的合同约定的租金和装修折旧款返还过高，显失公平，请求解除或变更合同；中国城戴斯酒店从2015年1月7日至2015年2月28日期间由湖南浦湘酒店管理有限公司经营，该期间的租金应由该公司承担；中国城酒店已向各业主发出解除合同的函，各业主也没有异议，所以租赁合同和委托装修合同也就解除了。
被告富通公司未提出答辩，亦未到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
经审理查明：2014年9月22日，刘跃华与富通公司签订《长沙市商品房买卖合同》，出资购得由富通公司开发的位于长沙市解放东路233号长沙中国城戴斯酒店（项目报建名为富通大厦）15�1517号房。2014年8月11日，甲方（出租方）刘跃华与乙方（承租方）中国城酒店、丙方（担保方）富通公司签订中国城戴斯酒店《房屋租赁合同》，甲方刘跃华将其购买的位于长沙市解放东路233号长沙中国城戴斯酒店（项目报建名为富通大厦）15层1517房租赁给乙方统一对外经营管理；甲乙双方协商同意该房屋的租赁期限为3年；在本合同的3年租赁期内，该房屋月租金收益为10634元；乙方按月向甲方支付租金收益，在每月25日前，乙方将当月租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；丙方对乙方在本合同租赁期内所限定的权利义务提供连带担保，在该物业租赁期限内，丙方应监督乙方全面履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方租赁收益，丙方以长沙中国城戴斯酒店负1楼、负2楼及1楼商业裙楼的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保责任；如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担，甲方有权要求乙方继续履行本合同或有权单方解除本合同外，乙方还须向甲方支付当月租赁收益的20%作为违约金；合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋当期租赁收益的0.5‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力除外。
甲方（出租方）刘跃华于2014年8月11日与乙方（承租方）中国城酒店、丙方（担保方）富通公司签订中国城戴斯酒店《房屋委托装修合同》，约定甲方将富通大厦15层1517号房委托乙方按高级酒店客房标准装修改造后统一对外经营管理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和�店二次装修改造款两部分组成，每平方米6000元，共计343740元；甲乙双方协商同意该物业的委托装修改造期限与长沙中国城戴斯酒店房屋租赁合同期限一致，甲方双方协商同意该房屋的委托装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；委托装修改造折旧款标准返还方式为：委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第1年到第3年按该房屋委托装修改造款总额的14%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按月返还，则该房屋每月委托装修改造折旧款返还的金额为4010元；在每月25号之前，乙方将当月的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户（首期委托装修改造折旧款的金额为该房屋《长沙中国城戴斯酒店房屋委托装修合同》规定的全款付清之日起至当月最后一天的日累计委托装修改造折旧款加上第二个月的月委托装修改造折旧款之和）；乙方收取的该房屋委托装修改造折旧款仅承担返还本金的义务，不再向甲方支付利息，也不支付任何回报及收益；本合同委托期内如逾期4个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应按日向甲方支付该房屋当期应返委托装修折旧款的0.5‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外；在本物业委托期限内，丙方应监督乙方全面履行本合同的各项义务，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取；丙方以富通公司不销售的负1楼、负2楼、1楼商业裙楼的自由物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保责任。
上述合同签订之后，刘�华按合同约定支付了购房款和所购房屋的装修改造款，并将其所购上述房屋交付给中国城酒店进行装修、经营。中国城酒店如约向刘跃华支付了2014年12月31日前房屋租金和装修折旧返还款，长沙浦湘酒店管理有限公司代中国城酒店向刘跃华支付了2015年1月8日至1月31日的租金、装修折旧返还款11337.29元，此后未再支付其租金与装修折旧返还款。从2015年1月起截止至2015年11月25日共计应付刘跃华租金108741.23元、装修返还款41005.48元（2015年1月1日至2015年11月25日，租金按每月10634元，装修折旧款返还按每月4010元计算10个月7天）。
2015年3月26日，中国城戴斯酒店业主委员会向富通公司与中国城酒店发出公告，称“如2015年3月31日前无法按租赁合同及承诺函的约定正常支付所欠租金，我方将于2015年4月8日依法收回贵司所承租房屋”。中国城酒店于2015年6月10日向中国城戴斯酒店业主回函，提出因酒店出现经营困境而要求降低业主收益款（租金收益和委托装修折旧款）的支付标准及具体付款时间，并称：若业主同意以上条件，可在2015年6月30日前到中国城酒店办理确认手续，若业主未在2015年6月30日前来其公司办理登记，视为业主不同意，该公司尊重业主意见愿按业主委员会公告内容予以办理。此后中国城酒店未向刘跃华支付租赁收益也未返还租赁房屋，刘跃华催款未果，由此酿成纠纷。
上述事实，有身份证、企业工商登记信息、长沙市商品房买卖合同、房屋租赁合同、房屋委托装修合同、银行流水及凭证、公告、回函及邮寄凭证、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：刘跃华与中国城酒店、富通公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》系三方真实意思表示，内容和形式均不违反我国�律禁止性规定，合法有效，各方应当本着诚实信用的原则全面履行协议约定的义务。根据合同的相关约定，刘跃华依约支付购房款和装修款后，中国城酒店有按期向刘跃华支付租金、返还装修折旧款的义务，中国城酒店从2015年1月开始不按时支付该款已构成违约，应承担相应民事责任，所欠刘跃华的租金与装修折旧返还款应予支付并承担违约责任。刘跃华要求中国城酒店支付租金和返还装修折旧款的诉讼请求理由成立，本院予以支持，金额以本院核算的为准。刘跃华要求中国城酒店支付违约金的理由成立，但房屋租赁合同与房屋委托装修合同约定的违约金标准过高，中国城酒店申请降低符合相关法律规定，故本院酌情确定由中国城酒店按逾期日向刘跃华支付按该房屋当期应付租金和返还委托装修折旧款的0.2‰计算违约金，截止至2015年11月25日两项违约金共计4158.89元〔按每月25日应付10634+4010=14644，从2015年1月1日至1月7日止为14644/30*7*300*0.2‰=205.01，从2015年2月26日起至2015年11月25日止为14644*（9+8+7+6+5+4+3+2+1）*30*0.2‰=3953.88〕，超出部分本院不予支持。
房屋租赁合同和房屋装修合同中明确约定富通公司为中国城酒店对刘跃华的租金支付和装修折旧款的返还义务提供担保责任，并约定富通公司以其名下位于富通大厦负1楼、负2楼、1楼商业裙楼的自有物业作为担保物，因房地产作为抵押物依法应当办理抵押登记方能生效，该抵押物未办理登记手续，而合同约定富通公司有责任协调并协助中国城酒店按时支付租赁收益，故此，本院依法确认富通公司对于中国城酒店向刘跃华的租金支付义务和装修改造折旧款的返还应当承担连带担保责任。
中国城酒店对上述租赁房屋已经装修使用，并已�刘跃华支付数月的装修折旧款，刘跃华关于装修款是根据中国城酒店指定向富通公司支付的主张成立。中国城酒店为《房屋委托装修合同》约定的返还装修折旧款义务主体，其辩称未收到装修款而无返还该款的义务，无事实与法律依据，本院不予采信。中国城酒店辩称提出其与刘跃华签订的租赁合同显失公平，应当解除或变更合同，但没有提出充分证据证明，也未依法向本院提出解除合同的反诉请求，本院对此不予采纳。中国城戴斯酒店业主委员会于2015年3月26日所发公告未经业主授权，业主不予认可，而中国城酒店对业主的回函系对该公告内容的回复，不能视为向业主发出解除合同的通知，其辩称已向各业主发出解除合同的函，各业主也没有异议，与本院查明的客观事实不符，本院不予采信。中国城酒店与案外人的三方协议对刘跃华无约束力，其辩称2015年1月7日�2015年2月28日的租金不应由中国城酒店支付而应由实际经营者支付的理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、湖南长沙中国城酒店股份有限公司于本判决生效之日起五日内向刘跃华支付租金108741.23元；
二、湖南长沙中国城酒店股份有限公司于本判决生效之日起五日内向刘跃华支付装修折旧款41005.48元；
三、湖南长沙中国城酒店股份有限公司于本判决生效之日起五日内向刘跃华支付违约金4158.89元；
四、湖南省中城富通置业有限公司对本判决第一项、第二项、第三项湖南长沙中国城酒店股份有限公司的给付义务承担连带保证责任；
五、驳回刘跃华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3603元，由刘跃华负担303元，湖南长沙中国城酒店股份有限公司与湖南省中城富通置业有限公司负担3300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 孙剑璞
人民陪审员 邓晓阳
人民陪审员 李美华
二〇一六年六月三十日
书 记 员 石登波
附本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按�约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。