深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0303民初6679号
原告倪海玲。
委托代理人车力宇，广东国晖律师事务所律师。
被告深圳市运恒贸易发展有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道新洲路东深圳国际商会大厦0717。
法定代表人詹晓伟，经理。
委托代理人殷铁军，广东维强律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人夏梦璐。系公司员工。
委托代理人梁晶。系公司员工。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪海玲及其委托代理人车力宇，被告深圳市运恒贸易发展有限公司的委托代理人殷铁军，第三人中原地产代理（深圳）有限公司的委托代理人夏梦璐、梁晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告与中原地产代理公司的居间，称该房产为房地产开发商保存楼盘，于是原告在2015年10月4日向被告支付购房认筹金2万元，10月7日再支付8万元，同时和众多购房者一起与被告签订《二手房买卖合同》[合同号：000085]：约定原告向被告购买位于深圳市罗湖区凤凰路凤凰印象花园7层Q单位，建筑面积为40.55平方米，转让成交价222万元，原告在合同生效之日起1日内支付定金10万元；原告银行按揭贷款形式，于2015年10月21日前首期款以银行承诺书为准支付至双方指定银行或第三方监管账号，双方必须于付款期限届满前三个工作日内办理监管手续签署一切相关文件，如被告不配合办理相关手续，原告有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；在原告取得银行贷款承诺函，且被告已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；被告于双方办理完资金监管手续及原告办出贷款承诺函之日起45日自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除本合同并选择要求被告支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还定金等。合同签订后经催促，被告与原告在中国深圳文锦渡支行办理《二手楼交易资金委托监管协议》，2015年12月29日中国银行深圳深南支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》。但被告一直拒不履行合同约定办理自行赎楼注销抵押登记和过户手续。为保证合同继续履行，原告于2016年2月20日向被告出具《履约催告函》，要求被告按合同约定继续履行合同义务，之后原告再次找到被告催促其继续履行合同，但被告一直不予履行。对于被告的恶意欺诈行为，原告表示愤怒和保留追究其一切法律最后的权利。被告的行为已构成根本违约法律事实，导致合同目的已无法实现，为此原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。请求人民法院判令：1、判令解除原、被告于2015年10月7日签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告向原告退还定金人民币10万元；3、判令被告向原告支付违约金人民币44.4万元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告辩称，本案被告未能够及时赎楼，履行过户手续的根本原因是因为涉案的房产意外被法院查封，并非被告恶意违约。对于原告主张的违约金，被告认为双方在合同中约定的违约金标准太高，其主张的20%大概40多万的违约金已经远远超过了原告的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，请求法院酌情对违约金予以调整，我们认为原告的实际损失主要是购房款的利息损失，涉案房屋的价格从签约到现在并无大的价格变化，所以我们认为原告没有其他的一些大的损失，请求法院对违约金予以调整。
第三人陈述称，我司作为居间方，在双方一致的基础上促成了该项交易，现该交易履行到了原告取得银行贷款承诺函，被告尚未赎楼，且被法院查封，在整个交易过程中我司完全尽到了通知协助等居间义务，不存在任何过错，目前没有任何款项托管于我司。
经审理查明，位于深圳市罗湖区凤凰路与清平路西南侧凤凰印象花园7Q的房产（以下简称涉案房产）权利人为被告，用途为住宅，建筑面积为40.55平方米，房产证号码为：深房地字第××号。2015年10月7日，在第三人的居间介绍下，原告（买方）与被告（卖方）签订了《二手房买卖合同》（合同号：000085），双方约定：被告将涉案房产出售给原告，转让成交价为人民币222万元。合同第三条“交易定金”约定：原告在签署合同当日向被告支付定金人民币10万元。合同第四条“付款方式”约定：除定金以外的楼款由原告通过按揭付款的方式支付：A、原告须于2015年10月21日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（数额以银行贷款数额为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或者其他第三方的监管账号中。B、买方须于2015年10月21日之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续。卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，等等。合同第六条“房产证产权现状”约定：该物业处于抵押状态，卖方同意买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起45日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。第十条“买方违约责任”约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第十一条“卖方违约责任“约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同中还约定了一些其他的权利和义务。
另查，合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币10万元，被告向原告开具了收据。2015年11月30日，原、被告与中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，三方约定将将涉案房地产交易首期款人民币62万元委托中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行监管。2015年12月29日，中国银行股份有限公司深圳深南支行出具了同意向原告贷款人民币150万元的《个人二手住房按揭贷款承诺书》。至此，原告已经履行了涉案房屋买卖合同项下的付款义务。
再查，因被告未能依约履行赎楼手续，第三人曾向被告发出《履约催告函》。截至庭审之日，涉案房产尚未办理注销抵押登记手续。2016年2月18日，涉案房产被深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初3363号案件裁定查封。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。原告依约支付定金、办理了首期款监管并取得贷款承诺函后，被告未能依约办理赎楼手续，致使涉案房产无法办理过户，构成违约，应当承担违约责任。因此，原告要求被告退回定金并支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以采纳。原告要求被告按照转让成交价的20%计算违约金，被告提出违约金约定过高，请求法院予以调低，本院认为，违约责任是财产责任，其基本性质在于它的补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，涉案房产履行期间同地段房价趋于平稳，原告预期利益损失也不大，根据公平原则，本院酌情将违约金调低至转让成交价的10%，计算过程为222万×10%=22.2万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告倪海玲与被告深圳市运恒贸易发展有限公司签订的《二手房买卖合同》（合同号：000085）。
二、被告深圳市运恒贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪海玲返还定金人民币10万元。
三、被告深圳市运恒贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪海玲支付违约金人民币22.2万元。
四、驳回原告倪海玲的其他诉讼请求。
案件受理费人民币4620元，由原告负担人民币2000元，被告负担人民币2620元。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 杨丽茵
二〇一六年五月二十三日
李晓婷
书 记 员
石宝涵