上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34210号
原告张卫忠。
委托代理人丁某某。
委托代理人徐辉，上海市东泰律师事务所律师。
被告苏德海。
被告苏德明。
被告苏海芳。
上列三被告共同委托代理人杜志景，上海上华律师事务所律师。
被告王磊。
委托代理人王某。
原告张卫忠与被告苏德海、苏德明、苏海芳、苏海华（审理中已死亡）房屋买卖合同纠纷一案，原告张卫忠于2013年8月7日向本院提交诉状，本院于2013年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月20日公开开庭进行了审理。第一次庭审后，因苏海华死亡，本院依据原告申请，依法追加苏海华的法定继承人王磊作为共同被告参加诉讼，并于2014年4月16日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，于2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人丁某某、徐辉、被告苏德海、苏德明、苏海芳及其委托代理人杜志景、被告王磊的委托代理人王某到庭参加诉讼。苏海华参加了本案第一次庭审。本案现已审理终结。
原告张卫忠诉称，被告苏德海、苏德明、苏海芳系梁珠凤、苏锡根子女。2009年1月16日，原告与梁珠凤、苏海华、苏锡根签订房屋买卖协议书一份，约定由原告向梁珠凤、苏锡根、苏海华购买坐落于上海市浦东新区康桥路XX湾1号（A-603）79.15平方米房屋（以下简称系争房屋），为此，原告预付了购房款人民币（以下币种相同）55万元，被告苏海芳作了担保。之后，原告与苏海华于2010年3月16日签订补充协议一份，约定苏海华不会将系争房屋转售他人等。2012年年底，原告得知苏海华等将系争房屋转让给案外人谢某某，之后谢某某以借款为由诉至法院，法院将系争房屋查封。现梁珠凤、苏锡根、苏海华均已过世，故原告将其法定继承人作为被告诉至法院，要求解除就系争房屋签订的《协议书》，被告共同返还原告购房款55万元并支付违约金55万元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确，要求被告王磊、苏德海、苏德明、苏海芳在梁珠凤、苏锡根、苏海华遗产继承范围内返还原告购房款55万元，王磊在继承梁珠凤、苏锡根、苏海华的遗产继承范围内支付违约金55万元，苏德海、苏德明、苏海芳在梁珠凤、苏锡根遗产继承范围内承担违约金20万元，苏海芳作为担保人对房款55万元及违约金中的20万元承担担保责任；并明确一并要求解除原告与苏海华签订的补充协议。
被告苏德海、苏德明、苏海芳共同辩称，系争房屋为梁珠凤、苏锡根、苏海华、石某拆迁所得，属于四人共同所有，而协议书中无论在当事人名称还是签字盖章中，都没有涉及苏锡根及石某，原告明知卖方无权处分，仍签订买卖协议，该协议应属无效；同时，梁珠凤为文盲，根本不了解协议内容，系原告及苏海华恶意串通所为，损害了梁珠凤的合法权益，应为无效；协议的款项只交付给苏海华一人，梁珠凤未收取，且梁珠凤在合同履行过程中亦无过错，不应承担返还款项及承担违约责任；被告苏德海、苏德明、苏海芳虽为梁珠凤的继承人，但并未继承到梁珠凤的任何遗产，不应承担清偿责任。
被告王磊辩称，其没有还款能力，放弃继承苏海华、梁珠凤、苏锡根的遗产。
经审理查明，苏锡根与梁珠凤系夫妻关系，苏德海、苏德明、苏海芳、苏海华系两人子女。苏锡根父母早于苏锡根过世。梁珠凤父母早于梁珠凤过世。苏锡根于2009年12月20日过世，梁珠凤于2010年1月30日过世。苏海华与被告王磊代理人王某原系夫妻关系，于2005年9月2日登记离婚，王磊系两人之子。案外人石某与苏海华于2007年9月7日登记结婚，于2007年10月26日登记离婚。
2007年9月8日，梁珠凤与拆迁人上海振龙房地产开发有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，被拆迁人为梁珠凤、苏锡根、苏海华、石某，获安置期房一套即系争房屋及现房一套即浦东新区御青路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称御青路房屋）。2009年1月16日，在梁珠凤、苏锡根家中即御青路房屋内，原告与苏海华、梁珠凤、苏海芳签订《协议书》一份，内容为：“关于苏海华、梁珠凤卖房于张卫忠一事，双方协议如下：以下简称甲方、乙方。（一）地址：康桥路XX湾1号楼A-603，79.15㎡；（二）总计人民币陆拾万元整；（三）付款方法：一次性支付伍拾伍万元整，暂扣伍万元；（四）此房为产权房（期房）到2010年九月份交付使用；（五）自交付使用起就由乙方自管使用，甲方无权干涉；（六）甲方户口簿，拆房协议书由乙方保管至乙方房产证办出为止归还（约六年）；（七）自今起甲方转证（房产证）到乙方名下期间如发生的一切费用由甲方承担支付；（八）乙方支付甲方转证至乙方的费用；（九）如单方违约需支付对方违约金贰拾万元整；（十）甲方自今起至交房期间的过渡费由乙方提取使用……。”《协议书》落款处“甲方”由苏海华及梁珠凤签名捺手印，苏海芳签署了“苏海芳（代）”并捺手印。苏锡根当时在家，但未在《协议书》上签名。在《协议书》最后“证明人”一栏由案外人吴某某、丁某某（即原告委托代理人）签名。在“证明人”一栏下方“担保人”处，由苏海芳签名捺手印。当日，苏海华向张卫忠出具《收条》一份，言明：“今收到张卫忠购房款一次性支付人民币伍拾伍万元正。”2010年3月16日，原告张卫忠（乙方）与苏海华（甲方）另签订《房屋转让补充协议书》一份，约定：“关于2009年1月16日苏海华、梁珠凤与张卫忠签订的房屋转让《协议书》的相关条款，经双方协商一致，作如下补充约定：一、房屋的交付及相关资料的移交。1、甲方在可接收该房屋现房的3日内，必须通知乙方，并将该房屋的钥匙交付给乙方，保证乙方享有居住、使用权；2、该房屋的相关资料原件（详见移交清单），由甲方移交乙方保管；二、房地产权证过户手续的办理。因该房屋系配套商品房，根据有关规定，暂时不能办理房地产过户登记手续。故双方确认，待政策规定可办理该房地产过户手续时，甲方保证无条件地予以协助。办理过户登记发生的相关费用，由乙方承担。……四、违约责任。甲乙双方必须全面履行《协议书》及《补充协议》的约定，如单方面违约须支付给另一方违约金55万元。五、本补充协议与《协议书》具有同等法律效力。”
2010年12月，案外人谢某某以（2010）浦民（一）民初字第37403号民间借贷案件起诉苏海华，要求其归还借款120万元。该案审理过程中，谢某某向法院提供了苏海华、梁珠凤、苏锡根于2007年11月20日与谢某某就系争房屋签订的《房屋权属转移协议》、上述四人就系争房屋于2009年7月30日签订的《房地产买卖协议》、上述四人出具的《借款说明》等。2011年3月30日，本院对上述案件作出一审判决，判决苏海华归还谢某某借款120万元。2012年8月22日，谢某某向本院申请执行，本院依法查封了系争房屋。
另查明，梁珠凤于2009年5月10日立有遗嘱一份，内容为：“本人梁珠凤07年动迁时与小儿子苏海华共同签订动迁协议，同时家庭约定安置现房御青路XXX弄XXX号XXX室为我与丈夫苏锡根所有，期房为小儿子苏海华所有。现因本人年事已高，患XXX疾病，而房产公司又迟迟不能办理房屋产证，担心百年以后会因此套房屋产权引起纠纷，故立此遗嘱，在我夫妇百年后，御青路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归长子苏德海及次子苏德明共同所有，其他人无权干涉。”上海市浦东新区康桥镇XX居民委员会两名工作人员在该份《遗嘱》上签名，并加盖居委会印章。
在第一次庭审中，苏海华向法庭陈述：“同意解除协议书，同意返还房款并支付违约金55万元；两套拆迁房一套一室一厅是我父母的，一套两室一厅即系争房屋是我的；我当时跟父母讲外面欠债，没办法了，所以我母亲才签字的。我父亲当时生病，我不敢跟他讲，协议在一室一厅的现房里签的，当时我父亲生病在家；10万元是先给苏海芳的，还我欠苏海芳的钱；35万元当天是带着的，但没有在我家里给，而是当天去原告和我共同的朋友孙建军家里给的，10万元是还了我欠张忠的钱；补充协议是我一个人签的，其他人都不知道，签补充协议时我母亲已过世；系争房屋现市场价在2.4万元至2.5万元左右……。”
庭审中，被告苏海芳向法庭陈述：“卖房的时候我父亲不知道，他当时生病，躺在床上；系争房屋是我们家里分给我弟弟苏海华的，他当时借了很多高利贷，原告叫我签名证明原告给了我弟弟55万元，我不知道我签的是担保；我也不知道是代谁签名；10万元是收到的，不是在我单位给的，是还我弟弟（苏海华）欠我的钱……。”
庭审中，案外人石某向法庭陈述：“原告与苏海华签订协议书的事情我不清楚，当时是为了动迁办理的假结婚，系争房屋与其没有关系，其也不主张系争房屋的产权份额。”
以上事实，由《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《协议书》、《房屋转让补充协议书》、收条、户籍资料、（2010）浦民（一）民初字第37403号案件民事诉状及证据、民事判决书、苏海华婚姻登记资料、梁珠凤遗嘱、石某谈话笔录等及原、被告、苏海华的陈述在案佐证。
本院认为，关于原告与苏海华、梁珠凤、苏海芳（同时作为担保人及代签人）签订的《协议书》的合同相对方问题。原告主张苏锡根同为出售方，本院认为，虽苏锡根本人未在《协议书》上签名，但其一、《协议书》的签订地点为梁珠凤、苏锡根家中，苏海华、苏海芳均承认苏锡根当时在家中；其二、苏海芳在甲方一栏内签署了“苏海芳代”，而同为出售方的苏海华及梁珠凤本人在甲方一栏内均已签名，无须苏海芳代签；其三、苏锡根与苏海芳系父女关系，原告主张因苏锡根身体原因让苏海芳代签的解释具有合理性，原告有理由相信苏海芳代苏锡根签名系得到苏锡根认可。故本院认为，苏海芳在《协议书》中代苏锡根签字的行为，对苏锡根发生法律效力，苏锡根亦为《协议书》出售方之一。现因苏海华与案外人的民间借贷纠纷，致《协议书》无法履行，原告主张解除《协议书》，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，苏海华、梁珠凤、苏锡根应将已收取的房款55万元返还给原告。因《协议书》解除系出售方原因造成，系出售方违约，原告主张要求苏海华、苏锡根、梁珠凤支付违约金20万元，符合《协议书》约定。同时，基于苏海华与原告曾另行签订《房屋转让补充协议书》，现《协议书》解除的情况下，原告主张补充协议一并解除，本院予以准许。根据补充协议约定，原告与苏海华对合同违约责任作了加重约定，苏海华庭审中对此亦无异议，故应由苏海华对增加部分的违约金35万元承担给付义务。现苏锡根、梁珠凤、苏海华已过世，根据相关法律规定，债务人死亡的，由债务人的继承人在遗产继承范围内清偿债务。故苏德海、苏德明、苏海芳作为梁珠凤、苏锡根的遗产继承人，对苏锡根、梁珠凤应承担的返还房款55万元及支付违约金20万元，在继承梁珠凤、苏锡根的遗产实际价值范围内承担清偿义务。同时，苏海华作为苏锡根、梁珠凤的法定继承人之一，后于被继承人死亡，由苏海华的法定继承人王磊转继承苏锡根、梁珠凤遗产中苏海华的应得份额，故王磊应在转继承苏锡根、梁珠凤的遗产及继承苏海华的遗产实际价值范围内向原告承担返还房款55万元及支付违约金55万元的清偿责任。
关于原告主张被告苏海芳在《协议书》中作为担保人签名，要求其承担担保责任的诉请。本院认为，根据已查明事实，苏海芳确在《协议书》中作为担保人签名，可认定原告与苏海芳之间成立保证合同关系。根据担保法的相应规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，《协议书》中未约定苏海芳的担保方式及担保范围，故应认定苏海芳对全部合同债务承担连带保证责任，保证范围应包括《协议书》无法履行产生后果的连带责任。但同时，担保法第二十六条第二款亦规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间及前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据原告自述，其于2012年年底获悉被告苏海华与案外人谢某某的纠纷，致系争房屋房屋被法院查封，事实上谢某某确与苏海华产生借贷纠纷，并于2012年8月申请执行查封系争房屋，表明原告已于2012年年底得知系争房屋存在履行障碍的情况，其即可提起诉讼要求苏海华等承担合同义务，或在保证期间内要求苏海芳承担担保责任。然而，现并无证据证明原告曾于保证期间内向苏海芳主张保证责任直至原告起诉，系原告怠于行使权利，由此造成的后果，由原告自行承担，苏海芳的保证责任得以免除，故原告主张被告苏海芳承担保证责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十六条、第三十三条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告张卫忠与苏海华、梁珠凤、被告苏海芳代苏锡根于2009年1月16日签订的《协议书》；
二、解除原告张卫忠与苏海华于2010年3月16日签订的《房屋转让补充协议书》；
三、被告苏德海、苏德明、苏海芳、王磊在各自继承遗产实际价值范围内共同返还原告张卫忠房款55万元及解除合同违约金20万元，被告王磊在其继承遗产实际价值范围内另行支付原告张卫忠解除合同违约金35万元（即被告苏德海、苏德明、苏海芳在继承梁珠凤、苏锡根的遗产实际价值范围内返还原告张卫忠房款55万元及支付违约金20万元；被告王磊在转继承梁珠凤、苏锡根的遗产实际价值范围内及继承苏海华的遗产实际价值范围内返还原告张卫忠房款55万元及支付违约金55万元）；
四、驳回原告张卫忠的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，300元，由被告苏德海、苏德明、苏海芳、王磊承担（以各自继承的遗产实际价值范围为限）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 周 箐
人民陪审员 余继钟
二〇一四年八月十八日
书 记 员 秦 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国继承法》
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十六条公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。
公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。
公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
三、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。