辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02730号
上诉人（原审第三人）：江涛，男，1977年11月5日出生，汉族，住址辽宁省新民市。
委托代理人：阎跃鹏，系辽宁金正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金长城，男，1965年10月10日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：刘丹，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，所在地沈阳市于洪区翟家镇小于村。
法定代表人：符丽华，系该公司董事长。
委托代理人：符太岩，男，1967年2月7日，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人：宋娜，女，1978年9月16日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人江涛与被上诉人金长城、沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称金晟公司）商品房销售合同纠纷一案不服辽宁省新民市人民法院（2015）新民民二初字第00513号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅（主审）参加评议的合议庭，公开审理了本案，上诉人江涛及其委托代理人阎跃鹏，被上诉人金长城及其委托代理人刘丹，被上诉人金晟公司的委托代理人符太岩、宋娜，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金长城原审诉称，2010年我与被告签订《商品房买卖合同》。原告已依据约定支付了购房款，被告已将新民市华丽新都楼房一套交付给原告。但由于被告原因，致使原告一直无法办理房屋所有权证，经多次协商未果，现请求法院判令被告依法履行合同约定的义务，协助原告办理房屋所有权证，承担本案诉讼费用。
金晟公司原审辩称，同意原告的诉讼请求。
江涛原审述称，请求人民法院确认第三人与被告签订的合同有效，房屋产权归第三人所有，被告协助第三人办理房屋产权相关手续。
江涛原审诉称，2010年12月17日我与被告签订商品房买卖合同一份，被告将位于新民市施工庙街第18幢29-32号网点出售给我，我一次性交付了房款，2010年12月23日办理了预购商品房预告登记，我已实际进住，现请求法院确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，房屋归我所有，被告协助办理产权相关手续，并承担本案诉讼费用。
金晟公司原审辩称，我们公司经过刘红玉确认新民市703专案调查组核实，诉争房屋归原告金长城所有。
金长城原审述称，不同意第三人的诉讼请求，原告与被告之间已经办理了房屋买卖的相关手续，被告已认可原告为实际所有权人。
原审法院经审理查明，2010年7月12日，原告金长城与被告签订《华丽新都商品房预定协议书》。协议约定，原告金长城购买华丽新都项目商品房18号楼29-32轴，建筑面积为164.15平方米的门市房一套，房屋单价为每平方米7600元，总价款为1，247，540元，约定交房时间为2011年12月31日。2010年7月12日被告给原告金长城出具了数额为5，524，364元的收款收据一张，并于2010年7月12日交付了房屋的钥匙，该房屋系被告欠原告工程款抵顶的。
另，2010年12月17日，第三人江涛与被告签订《商品房买卖合同》一份，并于2010年12月23日办理预购商品房预告登记。合同约定，江涛购买坐落于新民市施工庙街1号，第18幢29-32轴的网点房一套，建筑面积为164.15平方米。房屋单价为每平方米3700元，总价款为607，355元。约定交房时间为2011年12月31日前。被告金晟公司于2010年12月22日为第三人江涛出具了数额为607，355元的收款收据一张，并于2010年12月23日出具了准住通知单一份，现第三人已装修入住该房屋。
另，原告金长城与被告签订《华丽新都商品房预定协议书》中所涉房屋与第三人江涛与被告签订的《商品房买卖合同》中所涉及房屋为同一标的物，该房屋可以办理产权证。
原审法院认为，原告金长城与被告金晟公司签订的《华丽新都商品房预定协议书》系双方真实意思表示。原、被告的买卖关系，被告予以认可。现该房屋已具备办理房证的条件，故对原告要求被告协助其办理房屋所有权过户手续的请求原审法院予以支持。第三人江涛与被告签订的《商品房买卖合同》系在原、被告签订《华丽新都商品房预定协议书》之后签订的。庭审中，原告表示第三人是基于小额贷款以抵押方式与被告签订的房屋买卖合同，虽未提供有效证据，但第三人的购房款明显低于市场价，不符合市场交易规律，其次根据被告的当庭答辩，否认与第三人之间的商品房买卖关系，故对第三人的诉讼请求原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳金晟房地产开发有限公司在判决生效后60日内为原告金长城办理房屋产权登记所需的相关手续并协助原告金长城办理所购房屋的产权登记。二、驳回原、被告、第三人其他的诉讼请求。案件受理费5037元，由被告沈阳金晟房地产开发有限公司负担100元，第三人江涛负担4937元。
宣判后，江涛不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，诉争房屋归上诉人所有，由被上诉人金晟公司协助上诉人办理房屋产权登记相关手续；2、上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人与被上诉人金晟公司签订了商品房买卖备案合同，且依法办理了预告登记，具有准物权的属性，是真实的买卖关系。金长城与被上诉人金晟公司签订的《华丽新都商品房预定协议书》是在金晟公司取得预售许可证之前，根据法律规定，属于无效协议。江涛购买涉案房屋每平米3700元，并未低于市场价，原审判决不当。
被上诉人金长城答辩：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、金长城与金晟公司签订的房屋买卖合同合法有效，本案诉争房屋为金晟公司抵顶金长城的建筑工程款，金长城对该房屋具有法定优先权，在商品房买卖协议签订后，2010年7月金晟公司实际负责人刘红玉即将涉诉房屋的钥匙交付金长城，本案江涛与金晟公司签订的房屋买卖合同签订时间晚于金长城，现涉案房屋为江涛使用，是因为江涛强行撬开房屋房门；二、上诉人与金晟公司之间应为债权债务关系，即最高人民法院下发的司法解释中担保让与的法律事实，上诉人与被上诉人之间的借贷关系经沈阳市中级人民法院刑事判决书及703专案组予以确认，此种名为买卖，实为借贷的房产买卖合同应属无效，法院不应支持；三、江涛与金晟公司签订的房屋买卖合同中约定的房屋价款，单价为3700元每平方米，价格过低。
被上诉人金晟公司答辩：我公司经前负责人刘红玉确认，新民市专案小组调查核实，诉争房屋归金长城所有。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院另查明，2010年1月19日金晟公司作为甲方与乙方中达建筑有限公司金长城签订了《丽华新都住宅小区16号楼楼花结算协议》，约定：甲乙双方结算后，甲方共欠乙方565万元整，春节前支付65万元整，2010年5月1日之前支付200元整，余款于2010年7月31日结清。本案审理过程中，金长城陈述：该协议已经履行完毕，该协议履行方式后经双方一致协商确定由四套房产进行抵债，其中一套就是涉案房产，金晟公司为金长城出具了四套房产的收款收据5，524，364元，另附有四份商品房认购协议书。
以上事实，有各方当事人陈述，《华丽新都商品房预定协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据、准住通知单、照片、《丽华新都住宅小区16号楼楼花结算协议》等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：金长城与金晟公司签订的《华丽新都商品房预定协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行各自义务。
关于金长城依据合同约定主张金晟公司为其办理诉争房屋的所有权登记问题。金长城主张以金晟公司尚欠其工程款抵付购房款，金晟公司对此予以认可并明确表示诉争房屋归金长城所有，可视为金长城已按合同约定合理支付了购房对价。故金长城的请求主张金晟公司为其办理诉争房屋的所有权登记，应予支持。
关于上诉人江涛主张诉争房屋归其所有，由金晟公司协助其办理房屋产权登记相关手续问题。江涛主张向金晟公司购买了涉案房屋，要求确认诉争房屋归江涛所有并由金晟公司协助江涛办理房屋产权登记相关手续。虽然江涛提供了与金晟公司之间签订的《商品房买卖合同》、收款收据及准住通知单，但三者形成的时间均为2010年12月，而《商品房买卖合同》中约定的交房时间却为2011年12月31日，此与日常交易习惯不符。同时，江涛未能提供充分证据证明其购房款的出资来源，并且其交易价格亦低于市场价格，且金晟公司否认其与江涛之间存在商品房买卖关系。故江涛主张其与金晟公司之间是真实的房屋买卖关系，证据不足，本院对于江涛的该项上诉主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5037元，由上诉人江涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。