辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第00213号
上诉人（原审原告）：谷冬昭。
委托代理人：陈宇，辽宁律昇律师事务所律师。
委托代理人：刘再奇，辽宁律昇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连华成天宇房地产开发有限公司。
法定代表人：郝春成，该公司董事长。
委托代理人：罗文斌，辽宁阳光律师事务所律师。
上诉人谷冬昭与被上诉人大连华成天宇房地产开发有限公司（以下简称华成天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年3月11日作出（2014）大民二初字第84号民事判决，谷冬昭对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人谷冬昭的委托代理人陈宇与刘再奇，被上诉人华成天宇公司的委托代理人罗文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月9日，谷冬昭向一审法院提起诉讼称：2010年11月5日，谷冬昭与华成天宇公司签订《“南山1910”住宅房屋位置确认书》，约定谷冬昭购买华成天宇公司开发的坐落于大连市中山区南山路南山1910D区14号楼，谷冬昭于当日向华成天宇公司支付确认金1000万元，后华成天宇公司拒不履行合同义务。双方于2012年3月8日签订《关于“南山1910”住宅房屋认购的补充协议》，2012年9月30日又签订《补充协议书》，约定了合同继续履行及违约金等相关事项，谷冬昭并按约定支付了全部房款，现该房屋已交付谷冬昭居住，而华成天宇公司至今也没有按照约定为谷冬昭办理产权证书。谷冬昭、华成天宇公司签订的购房协议及补充协议是在双方自愿的前提下签订的，且谷冬昭已经按照协议约定履行义务，现华成天宇公司拒不履行其应尽义务，依据双方所签订的各项协议，截止2012年9月30日，华成天宇公司逾期123天，应当支付885，000.00元违约金，从2012年10月1日起华成天宇公司应双倍支付日违约金，即每天14，400.00元，违约天数638天，截止6月30日，上述违约金合计10，072，200.00元，故诉至法院，诉讼请求：1、确认案涉房屋产权归谷冬昭所有。2、判令华成天宇公司继续履行双方签订的购房协议，为谷冬昭办理产权证书。3、判令华成天宇公司支付违约金10，072，200.00元（计算至2014年6月30日止）。4、诉讼费由华成天宇公司承担。
华成天宇公司答辩称：华成天宇公司确已收到谷冬昭足额房款，但案涉房屋没有竣工验收，华成天宇公司也未向谷冬昭交付。谷冬昭的第三项诉请按日万分之六违约金过高，也不符合常理。同意谷冬昭其他诉讼请求。
一审法院审理查明：2010年11月5日，谷冬昭与华成天宇公司签订《“南山1910”住宅房屋位置确认书》，约定谷冬昭购买华成天宇公司开发的坐落于大连市中山区南山路南山1910D区14号楼，面积约387.41平方米，谷冬昭于2010年11月4日向华成天宇公司支付确认金1000万元，华成天宇公司为谷冬昭开具专用收款收据。其后，谷冬昭、华成天宇公司于2012年3月8日签订《关于“南山1910”住宅房屋认购的补充协议》，约定华成天宇公司在2012年4月30日前对案涉房屋具备单体交工条件，正式交房日期为2012年12月31日，如华成天宇公司不能按合同约定办理产权证时，视为华成天宇公司违约，华成天宇公司应按房屋总额的日万分之三承担违约金，直至办理完毕止。协议还约定房屋总价款2400万元，谷冬昭于2012年3月30日前向华成天宇公司一次性付清剩余房款1400万元，确认金1000万元冲抵购房款。华成天宇公司承诺在收到1400万元之日起六十日内办理完毕抵押注销手续，同时将双方交易的房屋办理备案登记在谷冬昭名下，否则视为华成天宇公司违约，华成天宇公司应支付违约金，违约金按交易房屋总额的日万分之三承担违约金，直至房屋登记在谷冬昭名下为止。该协议签订后，谷冬昭于2012年3月9日向华成天宇公司支付1000万元，华成天宇公司为谷冬昭开具专用收款收据，2012年3月30日向华成天宇公司支付400万元，华成天宇公司向谷冬昭开具专用收款收据。2012年9月30日，谷冬昭、华成天宇公司又签订《补充协议书》，约定华成天宇公司保证将所售房屋在2012年10月20日交付谷冬昭进场装修，同时华成天宇公司承诺在2012年10月31日前将所售的房屋抵押注销并进行商品房买卖合同备案登记，逾期进行商品房买卖合同备案登记，则从2012年9月30日起双倍支付违约金。截止到2012年9月30日共逾期123天，按房屋总额的日万分之三计算，违约金共885，000.00元。该款项在华成天宇公司给谷冬昭办理房屋抵押注销并进行商品房买卖合同备案登记时给付谷冬昭。华成天宇公司确保所售房屋在2013年5月31日正式交房，如不能按时交房，视为华成天宇公司违约，华成天宇公司应按房屋总值的日万分之三支付违约金，直至交房为止。华成天宇公司应在正式交房一年内具备办理产权证的条件，否则视为华成天宇公司违约。华成天宇公司应按房屋总值的日万分之三支付违约金，直至产权证办理完毕为止。本协议与双方签订的其他协议具有同等法律效力，若与其他协议有冲突，以本协议为准。
另查明：案涉房屋所在的南山1910D区并未办理竣工验收的相关手续。案涉房屋现已由谷冬昭实际占有使用，但华成天宇公司否认其向谷冬昭交付房屋。华成天宇公司至今未按照约定办理注销抵押手续，双方未签订正式的商品房买卖合同，华成天宇公司亦未给谷冬昭开具正式的购房发票。
一审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为以下三个：一是华成天宇公司能否为谷冬昭办理案涉房屋的过户手续；二是华成天宇公司应否向谷冬昭支付违约金的问题；三是能否确认案涉房屋为谷冬昭所有。
针对第一个焦点问题，一审法院认为，开发商销售其开发建设的房屋应当与购房者签订正式的商品房买卖合同，并出具购房发票。而本案中，华成天宇公司与谷冬昭仅签订了位置确认书和补充协议书，并未签订正式的商品房买卖合同。加之，从案涉房屋房款支付情况看，房屋总价款2400万元，数额巨大，而华成天宇公司仅向谷冬昭出具了三张收款收据，并未开具正式的发票。并且在本案审理过程中，谷冬昭亦未能提供巨额房款的支付凭证等相关证据，故虽华成天宇公司认可其收到了该笔房款，但双方商品房买卖合同的签订情况及房款支付情况均有悖常理，仅凭现有证据，不足以认定双方存在真实有效的商品房买卖合同关系。此外，案涉房屋系华成天宇公司开发建设的工程，谷冬昭取得案涉房屋所有权证的前提是华成天宇公司已完成案涉房屋权属的初始登记。而本案中，华成天宇公司称案涉房屋并未办理竣工验收手续，进而未完成房屋权属的初始登记，谷冬昭亦未能提供案涉房屋已办理竣工验收手续，并取得房屋权属初始登记的相关证据，故在现有情况下，案涉房屋尚不具备办理产权证的条件。据此，在现有的条件下，对谷冬昭主张华成天宇公司继续履行协议、为其办理案涉房屋过户手续的诉请，一审法院不予支持。
针对第二个焦点问题，双方在2012年9月30日的《补充协议书》中确认的华成天宇公司逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金885，000.00元，该部分违约金系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故对谷冬昭此项诉请，一审法院予以支持。
关于谷冬昭主张的华成天宇公司承担2012年9月30日以后逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金和逾期办理产权证的违约金，一审法院认为，如前所述，根据现有证据，尚不足以认定华成天宇公司与谷冬昭之间存在真实有效的商品房买卖合同关系，而且，华成天宇公司对于谷冬昭提出的2012年9月30日以后违约金计算标准和数额均有异议，故对谷冬昭主张华成天宇公司承担2012年9月30日以后逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金和逾期办理产权证违约金的诉请，没有充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。
针对第三个焦点问题，因谷冬昭、华成天宇公司就案涉房屋并未签订正式的商品房买卖合同，且未备案登记，案涉房屋又存在抵押并未注销，故对于谷冬昭请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、华成天宇公司于本判决生效之日起十日内给付谷冬昭违约金885，000.00元；二、驳回谷冬昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币212，160.00元整，保全费5，000.00元，共计217，160.00元（谷冬昭已预交），由谷冬昭负担198，080.00元，华成天宇公司负担19，080.00元。
谷冬昭的上诉理由及请求是：一、一审判决对谷冬昭与华成天宇公司之间存在真实的商品房买卖合同关系不予认定，是事实认定错误。首先，在一审庭审中，华成天宇公司对谷冬昭已付款2400万元购房款的事实是认可的，同时也当庭认可收据的真实性，其行为属于法律上的自认。诉讼双方对付款事实无争议，法庭却不予认定，没有法律依据。当事人无争议的事实，当事人没有进一步举证的义务；如果法庭认为证据不足，依法应当当庭释明，向谷冬昭释明举证不能的法律后果，或给谷冬昭撤诉的机会，或者要求当事人继续举证，便于谷冬昭充分认识诉讼风险，做出对自身最为有利的选择，比如按照法院的要求进一步举证谷冬昭付款的事实。但一审却在该案审限将至时突然直接判决驳回谷冬昭的全部诉讼请求，此举与当下要求人民法院公正司法、便民司法的司法审判改革要求严重不符，二审应当予以纠正。其次，一审法院以当事人没有签订正式的商品房买卖合同，未开具发票为由，据此推断谷冬昭未付款，双方之间不具有真实房屋买卖关系，属于错误逻辑。如果法院指的是网签备案的商品房合同的话，那么庭审已经查明，案涉房产处于抵押状态，当事人不可能签出一份法庭要的正式合同。至于发票也仅仅是一份凭证，谷冬昭已经提供了收据，且华成天宇公司予以认可，其法律效力丝毫不亚于一份发票。综上，双方之间存在真实的商品房买卖关系，应当予以认定。二、一审判决适用法律错误。首先，一审法院以案涉房屋未办理竣工验收手续、未完成初始登记为由，认为案涉房屋不具备办理产权证的条件，据此不支持继续履行协议，为谷冬昭办理过户手续，于法无据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，具备商品房买卖合同主要内容的协议，均可认定为商品房买卖合同。案涉的确认书、补充协议等已经具备商品房买卖合同应当具备的主要条款，可以认定双方之间买卖合同成立，已经成立的合同，谷冬昭有权要求继续履行。一审法院所说的竣工验收、初始登记是华成天宇公司在建设房地产项目的过程中，应当履行的行政法规项下的义务。这些不论在商品房买卖合同中有没有明示约定，都是华成天宇公司默示履行的强制义务。案涉商品房买卖合约成立，华成天宇公司应当承担继续履行的义务。第二，一审法院以案涉房屋未签订正式合同，没有备案登记，案涉房屋又存在抵押并未注销为由，不确认房屋为谷冬昭所有于法不符。根据最高人民法院的相关司法解释，消费者的购买权优先于工程承包人的优先受偿权，而受偿权优先于抵押权。因此，判决案涉房屋为谷冬昭所有是有法律依据的。故请求：1、撤销一审判决第二项。2、依法改判确认大连市中山区南山路“南山1910”D区14号楼房屋的产权为谷冬昭所有。3、依法改判华成天宇公司继续履行双方所签订的购房协议，为谷冬昭办理“南山1910”D区14号楼房屋的产权证书。4、判令本案一、二审诉讼费用由华成天宇公司承担。
华成天宇公司二审答辩称：一、双方签订确认书和补充协议，形成了商品房买卖合同关系，是证据证明的客观事实。二、商品房款项收付也是客观事实。三、释明程序属程序权力，也是程序义务。否则必然错判，必然造成事实认定错误，适用法律错误。四、继续履行合同是华成天宇公司的法定义务，华成天宇公司无法推卸。
本院审理查明：一审认定的事实基本属实。
另查明：2010年11月4日，谷冬昭的父亲谷昭明从中国光大银行大连×××支行向华成天宇公司指定的账户王×账户汇款1000万元；2012年3月9日，谷冬昭的母亲刘××从该行向华成天宇公司指定的账户于××账户汇款1000万元；2012年3月30日谷冬昭的奶奶毕××从该行提取现金400万元，华成天宇公司确认当日收到现金400万元整。华成天宇公司于2015年5月26日出具证明，确认上述三笔款项共计2400万元为谷冬昭交付的房款。
谷冬昭以案外人的身份，针对申请执行人大连沙河口××小额贷款有限公司与被执行人华成天宇公司借款合同纠纷执行查封华成天宇开发的“南山1910”D区14号楼房提出执行异议，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中执异字第63号执行裁定，认为：谷冬昭与华成天宇公司签订的房屋认购的补充协议和9.30协议，系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且认购的补充协议和9.30协议具备一般商品房买卖合同的主要内容，并且华成天宇公司已经按照约定收受全部购房款的，故认购的补充协议和9.30协议应当认定为商品房买卖合同。现华成天宇开发的“南山1910”D区14号楼房屋由谷冬昭实际占有，该房屋虽未办理产权过户登记手续，但没有证据证明谷冬昭对此存在过错。故谷冬昭所提异议理由成立，该院予以支持。
上述事实，有电汇凭证一份、对账单两份、华成天宇公司出具的证明，沈阳市中级人民法院（2015）沈中执异字第63号执行裁定在卷为凭，经质证和审查，可以确认。
本院认为，关于谷冬昭与华成天宇公司之间是否存在商品房买卖合同关系问题。谷冬昭上诉主张其与华成天宇公司之间存在真实的商品房买卖合同法律关系，双方对付款事实并无争议。二审中，谷冬昭又进一步提供了其支付全部购房款的银行凭证、对账单及其提起的案外人异议之诉的执行裁定书等证据，华成天宇公司对收到谷冬昭的商品房款项的上述证据及购房事实均予以确认，对谷冬昭已实际占有案涉房屋亦无异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2003）7号］第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住址；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。经审查，谷冬昭与华成天宇公司先后签订的《“南山1910”住宅房屋位置确认书》及《关于“南山1910”住宅房屋认购的补充协议》、《补充协议书》基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且华成天宇公司已按约定向谷冬昭收取了全额购房款。据此，谷冬昭关于其与华成天宇公司之间存在商品房买卖合同关系的上诉理由成立，本院予以采纳。
关于办理产权证及确认所有权问题。本院根据双方当事人的确认及现有证据，认定谷冬昭与华成天宇公司之间存在商品房买卖合同关系。华成天宇公司至今没有将其所售案涉房屋办理抵押注销手续并进行商品房买卖合同备案登记，已构成违约。一审法院判令华成天宇公司向谷冬昭给付2012年9月30日之前逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金885，000.00元，有合同依据。但一审法院未认定双方当事人存在真实的商品房买卖合同关系，却按照2012年9月30日的《补充协议书》约定认定华成天宇公司承担违约金，属适用法律不当。2012年9月30日的《补充协议书》还约定，华成天宇公司确保所售房屋在2013年5月31日正式交房，并保证在正式交房一年内，具备办理产权证的条件，否则由其承担房款总额日万分之三的违约金。事实上，双方还没有签署《商品房买卖合同》正式文本，相关手续还不完备。案涉工程至今没有办理竣工验收手续，华成天宇公司未完成案涉房屋的备案登记，未能在2014年5月31日前达到办理房屋产权证的条件，其违约行为处于持续状态。因此，谷冬昭主张华成天宇公司应承担继续履行合同的义务，有理有据，但谷冬昭请求法院判令华成天宇公司为其办理“南山1910”D区14号楼房屋的产权证书，尚不具备条件，其可另行主张。关于谷冬昭要求确认其对案涉房屋的所有权归其所有，亦不具备法定条件，一审法院未支持其该项诉讼请求，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费212，160.00元，由谷冬昭负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭玉兰
审判员 刘 军
审判员 王 隽
二０一五年九月十七日
书记员 刘 禹