杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧义民初字第610号
原告杭州钱塘物业管理有限公司。
法定代表人丁宪章。
委托代理人张某某。
委托代理人张鑫，浙江五前律师事务所律师。
被告杭州绿逸置业有限公司。
法定代表人阮连忠。
委托代理人俞某某。
原告杭州钱塘物业管理有限公司诉被告杭州绿逸置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由审判员唐伟利适用简易程序于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某某到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。后因案件争议较大，被告也提供了相关的证据，故本案依法组成合议庭于2014年7月28日、2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某某、张鑫，被告委托代理人俞某某到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告杭州钱塘物业管理有限公司诉称：2007年3月30日，原告和被告签订《前期物业管理服务合同》，被告就凤凰家园一期、二期中的空置房按70%向原告支付物业管理服务费。但被告至今尚欠原告自2011年1月1日起至2013年12月31日止的物业费，合计1247516元（2011年度的物业费为484049元，2012年度的物业费为454980元，2013年度的物业费为308487元），原告因多次催讨未果，故起诉。庭审中，原告变更诉讼请求，要求：1.被告支付原告物业费1247500元；2.被告支付原告逾期付款违约金300000元（以484049元为基数，自2011年1月1日起按日利率千分之零点五计算至2014年4月14日；以939020元为基数，自2012年1月1日起按日利率万分之五计算至2014年4月14日；以1247516元为基数，自2014年1月1日按日利率千分之零点五计算至2014年4月14日）。
被告杭州绿逸置业有限公司辩称：对于原告主张的事实理由和诉讼请求不认可。被告认为，根据原、被告于2007年3月30日签订的《前期物业管理服务合同》的约定，被告应支付原告凤凰家园一期、二期2011年1月1日至2013年12月31日空置房按70%所欠物业管理费。但被告在核对账目时提出因二期被安徽省淮南市中级人民法院查封的121套房屋及101个车位的物业管理费，因为产权不明，且该案现在还处于申诉阶段，若最终产权归被告所有，物业费由被告承担，若最终产权归某某公司（下称某某公司）所有，则物业管理费由某某公司承担，而原告认为，除2013年7-12月的物业管理费由某某公司承担外，其他物业费均由被告承担，并要求与被告签订有关车位转让协议，因被告不从，故原告提起本案诉讼。综上，被告认为，被告在与某某公司纠纷案中，由于安徽省淮南市中级人民法院于2011年4月8日判决被告协助某某公司办理凤凰家园121套住宅产权过户并交付101个车位，二审法院也维持该判决，故涉及121套住宅及101个车位的物业管理费，不应由被告承担。具体为：在原告的诉讼请求中，2011年度的物业费应减去134384元（17290.81＊1＊9＊70%＋101＊40＊9＊70%），2012年度的物业费应减去179178.8元（17290.81＊1＊12＊70%＋101＊40＊12＊70%），合计应减去物业费313562.80元。对原告主张的2013年度物业管理费无异议。
目前，被告与某某公司的案件正在申诉过程中，在该案最终结果达成之前，原告于2013年9月24日向某某公司收取了2013年7月1日起至2013年12月31日止、被安徽省淮南市中级人民法院查封的121套住宅的物业费103745元和101个地下车库物业费24240元以及能耗分摊费6413元，合计134398元。之后向某某公司交付了上述121套住宅和101个车位，致使被告无法收到121套住宅的维修基金1037448元（17290.81＊60元／平方米，燃气开户费205700元（121＊1700元／户），每户电表款6050元（121＊50元／户）】，合计为1249198元，要求法院从原告的诉讼请求中扣减。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.原、被告于2007年3月30日签订的《前期物业管理服务合同》1份，欲证明原、被告之间的前期物业服务合同关系的事实；2.工作联系单3份（附一期、二期空置房明细单），欲证明自2011年1月1日起至2013年12月31日止被告共结欠原告物业管理费1247516元的事实；3.安徽省淮南市中级人民法院协助执行通知书1份，欲证明2013年1月10日起原告协助安徽省淮南市中级人民法院转移相应的房屋所有权的事实。经质证，被告均不予认可。本院根据庭审调查认为，原告提供的以上证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：
1.安徽省人民检察院民事监督受理通知书1份，欲证明2013年6月5日该检察院受理了原告对上述被安徽省淮南市中级人民法院处理的101个车位等财产的判决而提起的申诉。经质证，原告无异议，故本院予以采纳。
2.安徽省淮南市中级人民法院协助执行通知书稿（复印件）1份，欲证明案涉121套住宅和101个车位于2010年11月2日被安徽省淮南市中级人民法院查封。经质证，原告认为该证据涉及诉讼保全的查封，当时该法院也张贴了相关的查封公告。经审查，本院认为该证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2007年3月30日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定：被告将其开发建设的位于杭州市萧山区某某街道某某路的京明凤凰家园小区内的小高层、排屋（其中住宅建筑面积为162494.30㎡，商业用房面积为1000㎡，小区公建建筑面积为4661.70㎡）交由原告提供前期物业管理服务；物业服务费用实行包干制，包括高层住宅、别墅、排屋、商业物业和地下机动车车位的费用，其中纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，相应的物业服务费用由被告按约定费用的70%并按年交纳；如被告未按时足额交纳物业服务费用的应按规定向原告支付违约金等。同时，双方还约定每年的物业服务费用在当年的年底付清。自合同签订之日起至目前为止，原告按该合同的约定履行了相应的义务。
在原告提供前期物业服务过程中，案外人某某公司因与被告产生民事纠纷，向安徽省淮南市中级人民法院提起诉讼。该法院根据某某公司的财产保全申请依法作出查封被告财产的裁定，并于2010年11月2日进行了执行，动态查封了在原告提供前期物业服务范围内并位于京明凤凰家园小区内的财产，即121套空置住宅和101个车位。2013年1月15日，安徽省淮南市中级人民法院根据生效的（2010）淮民二初字第＊＊＊＊号民事判决书，向原告发出协助执行通知书，要求原告将诉讼保全时查封的上述空置住宅和车位交与某某公司。原告于当日按照协助执行通知书的要求履行了相应的协助义务。
截止到目前，被告未能按照约定如期如数向原告交纳应付的物业服务费用，包括本案所涉的物业服务费用，即2011年度物业费484049元（包括被安徽省淮南市中级人民法院动态查封的121套空置住宅和101个车位的物业费），2012年度的物业费454982元（包括被安徽省淮南市中级人民法院动态查封的121套空置住宅和101个车位的物业费），2013年度的物业费308487.98元（不包括被安徽省淮南市中级人民法院动态查封的121套空置住宅和101个车位的物业费），合计1247518.98元。
本院认为：一、原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，并对双方当事人均具有约束力。原告按照合同约定向被告提供物业服务，事实清楚，证据充分，而被告作为享受和接受物业服务的一方，未按照合同约定如期足额支付案涉物业费，已构成违约，应承担相应的民事责任。视目前情况，本案主要的争议焦点是121套空置住宅和101个车位在安徽省淮南市中级人民法院动态查封期间的物业费是否应当由被告承担。本院认为：1.被告抗辩121套空置住宅和101个车位的产权未登记在其名下，但被告未能提供证据加以证明，故对被告的这一抗辩，本院不予采信。2.121套空置住宅和101个车位的查封，是基于案外人某某公司诉被告的民事纠纷案件所发生的，如果该空置住宅和车位的产权在2010年11月2日未登记在被告名下，那么安徽省淮南市中级人民法院不会在当时对该空置住宅和车位进行动态查封。3.根据原告提供的工作联系单所记载的内容，被告在原告向其提交相应的工作联系单时，未明确表示拒绝承担被动态查封的空置住宅和车位的物业费。4.承上第3点，121个空置住宅和101个车位系动态查封，并未影响原告对该空置住宅和车位进行物业服务。综上，鉴于121个空置住宅和101个车位系被安徽省淮南市中级人民法院动态查封，在动态查封期间的产权登记在被告名下，且也无证据证明原告在动态查封期间未对该空置住宅和车位提供物业服务，因此，121个空置住宅和101个车位被安徽省淮南市中级人民法院查封期间的物业费应由被告承担，而被告相关的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。二、承上所述，关于被告逾期支付物业费应支付的违约金的计算标准。虽然双方在合同中约定如被告未按期足额交纳物业费应支付未约定，但由于双方对违约金的计算方式未作明确约定，故根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的内容，本院酌情认定被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告计付违约金，同时，根据双方约定的付款期限，原告违约金的起算时间依据不足，本院认定对应2011年度物业费的违约金应从2012年1月1日起算、对应2012年度物业费的违约金应从2013年1月1日起算、对应2013年度物业费的违约金应从2014年1月1日起算。对原告超出部分的主张，本院不予支持。三、被告关于原告将上述121套空置住宅和101个车位交付某某公司后，无法收到的相关维修基金应由原告承担的主张，依据不足，不能成立，本院不予采纳。同时，需要指出的是，原告交付某某公司121套空置住宅和101个车位的行为，是协助法院执行。四、虽然被告所欠的物业费为1247518.98元，但由于原告主张的金额为1247500元，故本院按原告的这一主张予以确定。五、虽然安徽省人民检察院已经受理了被告对安徽省高级人民法院（2011）皖民二终字第＊＊＊＊号民事判决的申诉，但不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杭州绿逸置业有限公司支付杭州钱塘物业管理有限公司物业费1247500元；
二、杭州绿逸置业有限公司支付杭州钱塘物业管理有限公司自2012年1月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2014年4月14日止的逾期付款违约金（其中，对应2011年度物业费的违约金以484049元为基数，自2012年1月1日起算；对应2012年度物业费的违约金以454982元为基数，自2013年1月1日起算；2013年度物业费的违约金以308487.98元为基数，自2014年1月1日起算）。
上述第一、二项所涉款项，限杭州绿逸置业有限公司于本判决生效之日起十日内付清。如杭州绿逸置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回杭州钱塘物业管理有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费18728元，由杭州钱塘物业管理有限公司负担1710元，杭州绿逸置业有限公司负担17018元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费18728元。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 唐伟利
代理审判员 陈 龙
人民陪审员 戴志庆
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 陆丽芳