连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第02340号
原告连云港鼎佳物业管理有限公司，住所地连云港市海州区朝阳路180号。
法定代表人曾光，该公司经理。
委托代理人杨惠慈，江苏中瀛律师事务所律师。
委托代理人王绪霞，该公司职员。
被告南京凯奕商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区裴家桥29号5层。
法定代表人单梅，该公司总经理。
委托代理人仲志强，江苏普善律师事务所律师。
原告连云港鼎佳物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告南京凯奕商业管理有限公司（以下简称凯奕公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法由审判员孟善业独任审判，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人杨惠慈、被告凯奕公司的委托代理人仲志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，被告凯奕公司于2009年3月16日取得位于连云港市海州区盐河路75号天景美地小区1-4号门面房共23套，被告于2011年7月至2015年6月欠物业费73230元，原告系该小区物业管理企业，经催要未果。现诉至法院，请求判令被告给付物业管理费73230元，并承担本案诉讼费用。
被告凯奕公司辩称，1、本案诉讼物业合同无效，原告无权收取物业费，原告没有提供物业资质也没有提供物业合同经业主大会或业主表决通过的资料，有理由认为诉争物业合同为无效合同，原告无权按照物业合同收取费用。2、物业费交纳应当是具体物业使用人而非被告，本案诉争所涉及房屋被告均予已出租，根据租赁合同约定，租赁期间的物业费由承租人承担，因此被告认为法庭有必要追加承租人为本案被告，明确物业缴纳主体，查明本案事实。3、原告系无因管理，被告不承担责任，诉争物业合同为无效合同，原告如果实施了服务行为，则属于无因管理，享受到利益只是物业使用，应当由物业使用人支付费用，被告不承担责任。4、目前所诉房屋被告均予以出售并办理过户手续，被告已经不是业主，那么原告起诉要求被告承担付款责任，没有事实依据。综上请求法庭驳回原告诉求。
经审理查明，2011年7月1日，原告物业公司乙方，连云港市天景美地业主委员会（以下简称业委会）为甲方，双方签订了物业服务合同。合同的主要内容为：乙方为甲方所在的天景美地小区提供物业服务；服务范围：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和使用人收取下列费用：1、物业管理公共服务费，住宅房屋（多层）由乙方按照建筑面积每月每平方米0.35元向业主或者使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或者物业使用人收取；2、公共电费及其他相关分摊费用的收取；3、小区停车位的车位使用费；服务期限自2011年7月1日起至2012年6月30日止等内容。合同签订后，原告物业公司按约为天景美地小区提供物业服务。2012年6月29日，原告物业公司与业委会又签订了物业服务合同，内容基本相同，服务期间为2012年7月1日起至2015年6月30日止。后原告物业公司继续为天景美地小区提供物业服务。
2011年8月9日，连云港市物价局关于普通住宅物业管理公共服务费收取标准的备案通知，其主要内容为：同意物业公司的收费方案，多层为每平米每月0.35元，办公用房、厂房、经营性用房、非普通住宅物业公共服务费实行市场调节价管理。
2012年7月30日，连云港市物价局关于普通住宅物业管理公共服务费收取标准的备案通知，其主要内容为：同意物业公司的收费方案，多层为每平米每月0.35元，办公用房、厂房、经营性用房、非普通住宅物业公共服务费实行市场调节价管理。
被告凯奕公司为天景美地小区1号楼104室、105室、106室、107室、108室、109室、2号楼101室、102室、108室、109室、117室、119室、123室、3号楼112室、115室、116室、118室、120室、4号楼101室、109室、110室、112室、115室门面房业主，建筑面积共计1525.61平方米。被告凯奕公司未交纳2011年7月1日至2015年6月30日物业服务费73229.28元。2015年8月18日，原告物业公司向被告凯奕公司邮寄催收物业费，被告凯奕公司未缴纳。另外，被告凯奕公司已将上述门面房出售，并于2015年8月1日至2015年9月15日期间办理过户。
被告凯奕公司将其所有的天景美地小区1号楼104室租赁给杨帆、任毅，期限自2010年8月1日至2015年7月29日；105室租赁给徐静、刘强，期限自2010年7月7日至2016年7月5日，将106室租赁给张彦峰、陈希梅、李秋红，期限自2011年7月11日至2016年7月10日，将107室租赁给沈友林，期限自2010年10月1日至2016年9月29日，将108室租赁给胡小银、李荣，期限自2010年12月30日至2016年12月28日；将109室租赁给林同兴，期限自2010年12月22日至2016年12月21日；将2号楼101室租赁给孙顺先，期限自2010年11月10日至2016年11月8日；将102室租赁给孙顺先，期限自2012年2月2日至2016年2月1日；将108室租赁给何德花，期限自2010年8月19日至2016年8月17日；将109室租赁给张培洪、何德花、杨梅玲，期限自2010年10月1日至2016年10月4日；将117室租赁给成海玲，期限自2010年11月19日至2016年11月18日；将119室租赁给杨梅玲，期限自2010年11月31日至2016年11月29日；将123室租赁给滕洪亮、刘洪强，期限自2010年10月25日至2015年11月24日；将3号楼115室租赁给高淑芹，期限自2010年11月21日至2016年11月19日；将116室租赁给潘奕兆、谭笑，期限自2011年1月8日至2016年1月7日；将118室租赁给朱孔梅、张金荣，期限自2010年8月15日至2018年2月13日；将120室租赁给陶必勇、朱萍萍，期限自2011年4月11日至2016年3月29日；将4号楼101室租赁给连云港佳美商贸有限公司、林同兴，期限自2011年10月2日至2016年9月30日；将109室租赁给段会艳、连云港清新文化传媒有限公司（卢青），期限自2011年4月22日至2016年4月20日；将110室租赁给陶必勇、刘峰，期限自2011年11月1日至2015年7月20日；将112室租赁给肖江、吴同才，期限自2011年9月15日至2017年9月13日；将115室租赁给肖江，期限自2011年9月15日至2017年9月13日。上述租赁合同中均约定租赁期间物业管理费由承租方承担。
上述事实有物业服务合同、连云港市物价局关于普通住宅物业管理公共服务费收取标准的备案通知、公告照片、顺丰速运单、房屋租赁合同及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为，选聘物业公司和签订物业服务合同属业主大会及业主委员会的自治范围，业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，故本院在本案中对此不作审查。原告凯奕公司若认为物业公司未经法定程序选聘、物业服务合同未经法定程序签订，可以另行通过合法途径加以解决。原告物业公司进驻天景美地小区从事物业服务工作已达4年，大多数业主通过缴纳物业服务费用等行为认可了原告物业公司的物业服务行为。原告物业公司向被告凯奕公司等业主提供物业服务后，可以向凯奕公司等业主主张相应的物业服务费用。被告凯奕公司认为，原告物业公司未经业主大会依法选聘，物业服务合同应为无效，并据此拒付物业管理费。该主张依法不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。据此规定，被告凯奕公司是天景美地小区1号楼104室、105室、106室、107室、108室、109室、2号楼101室、102室、108室、109室、117室、119室、123室、3号楼112室、115室、116室、118室、120室、4号楼101室、109室、110室、112室、115室门面房业主，原告物业公司与业委会签订的物业服务合同对被告凯奕公司具有约束力。在本案的审理过程中，被告凯奕公司申请追加物业使用人为本案的被告参加诉讼，因其申请不符合法律规定，本院不予准许。经本院释名，原告物业公司不申请追加物业使用人为本案的被告。被告凯奕公司认为，物业费交纳应当是物业使用人而非被告，本案诉争所涉及房屋被告均予已出租，根据租赁合同约定，租赁期间的物业费由承租人承担。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务，虽然被告凯奕公司在与他人签订的租赁合同中约定由物业使用人交纳，但原告物业公司要求业主，即被告凯奕公司支付物业服务费，亦不违反法律规定，故凯奕公司认为其不应为本案被告的理由不能成立，本院不予采纳。因被告凯奕公司无证据证明原告物业公司与业委会签订的物业服务合同属无效合同，被告凯奕公司认为原告物业公司实施的服务行为，属于无因管理，无事实依据，本院不予采信。物业服务合同履行期限届满后，被告凯奕公司将所诉涉及房屋均予以出售并办理过户手续，但出售以前其欠原告物业公司的服务费应当由被告凯奕公司承担责任。综上所述，被告凯奕公司在2011年7月1日至2015年6月30日期间仍是天景美地小区1号楼104室、105室、106室、107室、108室、109室、2号楼101室、102室、108室、109室、117室、119室、123室、3号楼112室、115室、116室、118室、120室、4号楼101室、109室、110室、112室、115室门面房业主，建筑面积共计1525.61平方米，按照物业服务合同约定物业服务费每月每平方米1元，被告凯奕公司应向原告物业公司交纳自2011年7月1日至2015年6月30日物业服务费计73229.28元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
被告凯奕公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港鼎佳物业管理有限公司物业服务费73229.28元。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1630元（原告已预交），由被告负担，于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 孟善业
二〇一六年一月七日
书记员 武 蓓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（三）、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行