内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民终字第464号
上诉人（一审原告、反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司，住所地阿尔山市。
法定代表人张斌旺，职务总经理
上诉人（一审原告、反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部，住所地阿尔山市。
负责人李晓多，职务经理。
共同委托代理人张斌，内蒙古有初律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）冯国庆，男，1970年6月21日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区阿尔山市。
委托代理人张艳梅，内蒙古矩成律师事务所律师。
上诉人阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部因商品房销售合同纠纷一案，不服阿尔山市人民法院（2015）阿民初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日受理后，依法组成合议庭，于同年6月29日公开开庭审理了本案。上诉人阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司（以下简称碧海公司）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部（以下简称碧海公司项目部）的共同委托代理人张斌，被上诉人冯国庆及其委托代理人张艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，碧海公司项目部隶属于碧海公司，系独立核算单位。2011年7月18日碧海公司及项目部与冯国庆签订一份房屋买卖协议，约定冯国庆购买位于阿尔山市林海街伊尔施商业步行街商住综合楼B1座M4、5、6号一、二层门市楼，面积约390.772平方米，每平方米的价格为4500.00元，冯国庆按照约定在签订协议时应支付50%的购房款，待主体封顶时再付50%（银行贷款）。协议同时约定，商住楼建筑面积以房产证所标数据为准，实际应付房款与预交款有差数，双方实行多退少补政策。协议中没有约定房屋交付日期。现冯国庆所购楼房经房产部门测绘实际面积为408.1平方米，协议签订后冯国庆已按当时的约定支付了50%的购房款80万元，碧海公司及项目部要求冯国庆支付尾欠楼房款为102.8288万元。
另查明，本案涉诉房屋于2011年5月开工建设，2012年8月竣工，2012年10月经验收合格，冯国庆于2013年7月入住，当时约定的办理按揭贷款银行工商银行阿尔山市支行现不能办理按揭贷款。
碧海公司、碧海公司项目部围绕自己的主张及反驳意见向法庭提供的证据如下：
1、与冯国庆签订的售房协议复印件一份（与原件核对无异），证明双方签有售楼协议，并能证明索要欠款的数额。同时证明冯国庆违约，未交足首付款。冯国庆经质证认为对售楼协议本身无异议，对证明的问题有异议。协议第一项约定剩余50%的房款由甲方（原告）为乙方（被告）办理银行贷款，冯国庆没有交足首付款是因为开发商与其对房屋结构进行约定，之后入户查看时发现没有按照当时的约定进行东西两个楼梯的建造，所以剩余的75000.00元口头约定待楼房贷款下发后一并给付，所以冯国庆不承担违约责任，所以提交的售楼协议达不到举证目的。。
2、阿尔山市泉绘房产测绘有限责任公司出具的房屋面积测绘成果报告书复印件一份（与原件核对无异），证明主张的房款数额依据，是按照测绘面积计算出来的。冯国庆经质证认为对测绘报告及欠款的数额无异议，但其以此为依据要求给付剩余购楼款有异议。
3、出示商品房预销售许可证复印件一份、建设工程竣工验收备案表复印件一份，证明其具备销售资质，商品房开工日期2011年5月，竣工日期为2012年8月，竣工验收日期为2012年10月。冯国庆经质证对证据无异议。
4、出示办理按揭贷款通知书存根原件一份，证明2014年6月9日已向冯国庆发放了办理银行按揭贷款的通知书，冯国庆在通知书上签字，但冯国庆没有按约定时间2014年6月12日前向其供办理银行贷款的手续，在催告的期限内仍未提供。同时证明双方合同虽然约定办理贷款，但没有明确约定办理何种贷款。冯国庆经质证认为所举通知书证明不了其违约，办理按揭贷款需要和银行签订按揭贷款协议及贷款总额度，同时需要开通保证金账户，存入一定量的保证金才可以办理银行按揭贷款，所以办理不了贷款责任在碧海公司、碧海公司项目部，是碧海公司、碧海公司项目部违约在先。
5、碧海公司、碧海公司项目部与冯国庆录音二段，证明在送达通知书后，曾经电话通知过冯国庆到工商银行一起办理银行贷款。冯国庆经质证认为对录音的真实性和合法性有异议，要求碧海公司、碧海公司项目部播放原始载体来证明录音的真实性，提供的录音没有证据的法律效力。即便该录音是真实的，只能证明冯国庆在积极配合碧海公司、碧海公司项目部办理银行贷款，是由于碧海公司、碧海公司项目部没有具备在银行办理银行贷款的条件而导致按揭贷款无法办理，违约责任在碧海公司、碧海公司项目部。
6、公司下发过通知书和录音，证明冯国庆未积极办理贷款。冯国庆经质证认为通知书和录音没有其他证据予以佐证，不能证明冯国庆有违约行为，而且录音没有原始载体，不能证明其合法性，不符合证据规则。
冯国庆围绕自己的主张及答辩向法庭提供的证据如下：
1、（2014）阿民初字第60号民事判决书复印件一份（与原件核对无异），证明碧海公司、碧海公司项目部认可房屋年租金4万元。冯国庆要求逾期交楼给付租金为2年（2011年10月31日至2013年10月31日）乘以3户乘以4万元即24万元。碧海公司、碧海公司项目部经质证认为对判决书真实性无异议，但是主张房屋租金为每年4万元并没有得到人民法院的确认，因此不能作为本案依据。
2、出示李某某证人证言原件一份、复印件一份（与原件核对无异），李某某为售楼处职工，李某某的证言在（2014）阿民初字第60号民事判决书中给予了认定，她可证明冯国庆回楼的时间为2011年10月31日。碧海公司、碧海公司项目部经质证认为在判决书第八页，论述的李某某所能佐证的只是段亚玲积极办理贷款事实，但对交房时间判决书中未做认定。按照举证规则，证人应该出庭作证，无正当理由不能出庭的，不应作为定案依据。而且这两份证言是否是李某某本人书写，无法核实。另外，李某某也是购房者，与本案有利害关系。
3、损失赔偿明细原件一份，证明冯国庆装修时花费15190.00元，具体为电表及安装费580.00元、水表及安装费510.00元、卫生间装修费2700.00元、一二楼刮大白11400.00元（380平方米×3面×10.00元／平方米）。碧海公司、碧海公司项目部经质证认为无法核实证据的真实性，不具有法律效力。
4、售楼协议书复印件一份，证明到目前为止碧海公司、碧海公司项目部没有提交任何证据证明其公司可以办理银行贷款的证据。经质证认为对证据的真实性无异议。
5、出示建筑工程竣工验收备案表复印件一份，证明碧海公司、碧海公司项目部违约在先。碧海公司、碧海公司项目部经质证认为对证据的真实性无异议。
6、出示首付款收据复印件一份（与原件核对无异），证明签订协议时间、交款时间及金额，并能够证明冯国庆履行了先期支付购房款的义务。碧海公司、碧海公司项目部经质证认为对证据的真实性无异议，但对其交付的数额有异议。
一审法院认为，2011年7月18日碧海公司项目部与冯国庆在平等、自愿的基础上签订了售房协议，是双方真实意思表示，合同应自双方当事人签字时成立。依法成立的合同，自合同成立时生效。因此，双方所签订的售房协议是合法有效的，依法应受到法律保护，上述事实有证据企业法人营业执照、税务登记证、商品房预售许可证、售房协议在卷为凭，本院对上述证据予以采信。合同签订后，双方应按照合同的约定全面如实的履行自己的义务。按照合同的约定，冯国庆所购楼房房产测绘的实际面积为408.1平方米，应付房款总额为183.645万元，现冯国庆已交付购房款80万元，余欠购房款为103.645万元。上述事实有双方签订的售房协议及双方的当庭陈述在卷为凭，该院对上述证据予以采信。故该院对碧海公司、碧海公司项目部要求冯国庆给付购房款103.645万元的诉讼请求予以支持。按照当时协议的约定，冯国庆应在签订协议后即向碧海公司、碧海公司项目部支付购房款87.9237万元，但冯国庆只支付了80万元的购房款，尚不足购房款的50%，故冯国庆存在违约行为。针对冯国庆反诉要求碧海公司及碧海公司项目部按照售房协议的约定为其办理贷款的诉讼请求，因现在情势已变更，贷款已无法办理，故对要求办理银行按揭贷款的这一诉讼请求该院不予支持。在碧海公司项目部与冯国庆签订的售房协议中，对余款的给付方式作了约定，是以银行贷款的方式进行给付，现因碧海公司无法再对剩余购房款办理贷款，故碧海公司、碧海公司项目部系属违约。基于碧海公司、碧海公司项目部的违约，其应协助冯国庆办理产权过户登记，并为其提供办理产权登记所需要的相关材料，待碧海公司、碧海公司项目部协助冯国庆办理产权登记后一定期限内由冯国庆自酬资金向其交纳购房款。上述事实有双方的陈述，售房协议、建筑工程竣工验收备案表、首付款收据在卷为凭，该院对上述证据予以采信。庭审中，冯国庆提供了（2014）阿民初字第60号判决书作为证据，碧海公司、碧海公司项目部曾在上述案件中就其开发建设的同等地段的楼房向使用者段亚玲每年索要租金4万元，现冯国庆认为碧海公司、碧海公司项目部未向其交付的房屋也在该地段，碧海公司、碧海公司项目部因延期交付房屋也应每年向其支付租金4万元。但在上述案件中，碧海公司、碧海公司项目部向使用者段亚玲每年索要房屋租金的诉讼请求并未得到法院的支持，故（2014）阿民初字第60号民事判决书不能作为证据使用。证人李某某虽然作为碧海公司项目部的职工，但其并非法定代表人及决策人员，也未将承诺交付楼房的日期写入协议，李某某本人应出庭作证也因无正当理由未到庭，故该院对证人李某某的证言不予采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。在本案中，冯国庆并未提交有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为其诉讼请求的依据，故对冯国庆要求碧海公司、碧海公司项目部给付因延期交付房屋造成的租房损失这一诉请，该院不予支持，待其取得充分的证据后可另案起诉。在双方签订的售房协议第3条约定“甲方保证乙方房屋的基础设施完善”，所谓的“基础设施”包括地板砖、刮白、坐便器、洗手盆等，故对反诉冯国庆反诉要求碧海公司、碧海公司项目部给付装修费15190.00元（电表及安装费580.00元、水表及安装费510.00元、卫生间装修费2700.00元、刮大白11400.00元）的诉讼请求予以支持。上述事实有售房协议、赔偿明细及双方当事人的当庭陈述在卷为凭，该院对上述证据予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、冯国庆在本判决生效后六十日内给付阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部购房款1036450.00元。二、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部在本判决生效后三十日内协助冯国庆办理产权过户登记，并为其提供办理产权登记所需要的相关材料。三、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部在本判决生效后三十日内给付冯国庆装修费15190.00元。四、驳回冯国庆的其他反诉请求。本诉案件受理费14054.59元，由冯国庆负担。反诉案件受理费5127.85元，由阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部负担。
宣判后，碧海公司、碧海公司项目部不服，向本院提起上诉。
上诉人碧海公司、碧海公司项目部上诉称，原审认定不能办理银行贷款系情势变更，是国家贷款政策发生变化，但却认定未能办理贷款的原因是上诉人违约造成的，该认定明显是矛盾的。上诉人通知冯国庆办理贷款事宜，但其未在规定的时间内办理，如果认定违约的话，也是冯国庆违约。原审法院判决先办证后付款是明显错误的，按照法律规定也好交易习惯也好，都是先交纳房款后办理房产证。被上诉人要求给付屋内设施款，该项请求不应得到法律的支持，是被上诉人私自入住，且仅依据几张白条，没有合法依据。综上，原审法院认定自相矛盾，且判决不符合法律规定，请二审法院撤销原审判决第二、三、四项。冯国庆给付自催告之日起到上诉之日未付房款银行利息82263.00元。
被上诉人冯国庆庭审答辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。
二审审理中，上诉人提供了照片两张，证明上诉人已经购买了坐便器、门、水表等装修材料，没有安装是因为被上诉人的原因。冯国庆质证认为该证据没有拍摄时间，不能证实是为哪个房间安装的，照片出处不明，具体是哪家的库房也不清楚，不能证明上诉人的主张。
本院认为，碧海公司项目部与冯国庆签订的售房协议，是双方真实意思表示，合法有效。买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属登记，这是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。双方应按照合同的约定全面如实的履行自己的义务。按照合同的约定，上诉人对余款给付应为白革芳办理银行按揭贷款，但上诉人主张对于无法再对剩余购房款办理贷款的理由系在银行可以办理贷款的情况下冯国庆自身原因导致，但未能提供冯国庆违约及银行贷款何时无法办理的足够充分的证据予以支持，故不能认定冯国庆违约。现双方当事人均认可银行贷款已不能办理的事实，对确因贷款政策调整，购房者无法获得按揭贷款的，应认定为“不可归责于双方当事人的事由”，而本案中上诉人未能提供贷款政策调整的相关证据，对此，上诉人主张其未违约的事实属于举证不能。原审法院做出“情势已变更”的认定不符合《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十六条规定的事由，应予以纠正。关于冯国庆装修费给付问题上，因为双方约定了“甲方保证乙方房屋的基础设施完善”事项，上诉人应当保证房屋基础设施完善。由于双方签订的合同未明确交付房屋的时间，但根据合同法的立法精神及双方签订合同的目的，上诉人应在房屋竣工验收后及时将房屋交付给冯国庆，在庭审中冯国庆承认自行入住，并在入住后将部分基础设施自行完善，实际装修费15190.00元（电表及安装费580.00元、水表及安装费510.00元、卫生间装修费2700.00元、刮大白11400.00元）。上诉人主张该不同意承担该部分费用，并主张相应的装修材料已经购买但认可确实未安装的事实，亦主张由于冯国庆的原因才未安装，但就此未提供相应的证据予以证明。原审法院对于装修费用依据冯国庆提供的明细及本案实际情况裁判赔偿由上诉人负担并无不当。关于交付房屋时间、办证相关事宜合同虽约定不明，但本案中买卖双方未就合同协商变更或解除，即应当继续履行。双方应积极履行自己的义务。冯国庆理应支付购房余款。上诉人应积极履行交付房屋并保证房屋的基础设施完善及协助办理产权登记的义务。关于上诉人请求支付房款利息的请求超出原审诉讼请求，故本院不予审理。综上，上诉人的上诉请求部分予以支持。依照《合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持阿尔山市人民法院（2015）阿民初字第228号民事判决第一项、第三项、第四项。
二、变更第二项为“阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部在本判决送达后六十日内协助冯国庆办理产权过户登记，并为其提供办理产权登记所需要的相关材料。”
一审本诉案件受理费14054.59元，反诉案件受理费5127.85元，二审案件受理费2236.32元，由上诉人阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部负担6246.01元，由被上诉人冯国庆负担15172.75元。
本判决为终审判决
审 判 长 陈长虹
审 判 员 李英革
代理审判员 崔玲玲
二〇一五年九月二日
书 记 员 宋晓慧