萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0302民初1452号原告：浦建慧，男，1964年1月9日生，汉族，原住江苏省启东市，现住江苏省启东市，委托诉讼代理人：张耀辉，江苏江海明珠律师事务所律师。被告萍乡市巨龙房地产开发有限公司，住所地萍乡市绿茵广场地下一层，统一社会信用代码360300210008751。委托诉讼代理人彭华、肖文芝，江西博韬律师事务所律师。原告浦建慧与被告萍乡市巨龙房地产开发有限公司（以下简称“萍乡巨龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告浦建慧的委托诉讼代理人张耀辉、被告萍乡巨龙公司的委托诉讼代理人肖文芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浦建慧诉称：2011年1月份23日，原、被告签订了一份萍乡市绿茵广场地下人防工程商铺的买卖合同，约定被告应于2011年4月30日前将商铺交付原告使用，但被告一直未如约交付符合合同约定条件的相应商铺。2013年12月10日，原、被告签订了一份补充协议书，双方一致确认原告已付房款为5732634元，被告承诺于2014年5月份10日前一次性退还原告本息合计618万元，双方合同解除。如被告不能如期如数退还，则被告自愿将“原2011年1月23日协议约定购买的商铺全部归乙方所有，乙方无需支付剩余房款”，补充协议并由被告股东施仁淼、苏家营以担保人的身份签字按手印。然被告再次违约，现案涉商铺价格已大幅下降，无人租用。原告认为被告的行为严重违反约定，故诉至法院，请求判令：一被告按照合同约定交付相应商铺（铺号详见双方商铺买卖合同附件），并为原告输相关权属登记手续；二、本案诉讼费由被告承担。原告起诉后发现，案涉房屋已另行出售并登记在其他人名下，客观上无法实现原告的合同权利。原告遂变更其第一项诉讼请求为：判令解除原、被告于2011年1月23日签订的商品房买卖合同，被告向原告返还购房款5732634元，并承担自2011年5月1日至2016年11月30日止按中国人民银行同期同类贷款利率（6%/年）计算的逾期违约金1919550元。被告萍乡巨龙公司辩称：同意解除双方于2011年1月23日签订的商品房买卖合同，对原告诉称归还购房款无异议，原告诉请的违约金缺乏事实依据，因按合同约定计算。原告浦建慧为支持其诉讼请求，向法庭举证、被告萍乡巨龙公司及本院对证据的分析、认证情况如下：1、萍乡市市场监督管理局调取的被告工商登记信息，证明被告的主体资格。被告质证后对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。2、原告浦建慧与被告萍乡巨龙公司于2011年1月23日签订的萍乡市绿茵广场地下人防工程商铺买卖合同一份，证明双方约定购房总价格为10422300元，付款方式为原告支付合同首付款为5732300元，按揭款为4690000元，合同签订之前，原告已将5732300元首付款付清。被告质证后对该组证据无异议。该证据本院予以采信。3、原告浦建慧与被告萍乡巨龙公司于2013年12月10日签订的补充协议书一份，证明双方协商确认解除2011年1月23日签订的房屋买卖合同，被告确认原告已经全部付清首付款，被告承诺在2014年5月10日前向原告支付6180000元，否则，违约责任为涉案房屋归原告所有。被告质证后对该证据的真实性不清楚，提出未加盖被告公章，且原告尚有4690000元购房款未付，故不能按违约条款约定将案涉商铺归原告所有。本院认为，该证据未加盖被告公章，真实性不能确定，在原告未能提供其他证据佐证且被告不予认可的情况下，该证据本院不予采信。4、2010年11月18日银行汇款凭证一份，2010年10月20日、2010年11月18日不动产预收款专用收据各一份，2010年12月22日的银行境内汇款申请书一份，证明原告向被告支付购房款5414224元，另还有2011年2月21日案外人刘子立通过原告介绍到被告处以318410元价款购买商铺，后刘子立退房，原告代被告退还了该笔购房款，故以上共计5732634元，原、被告双方均已确认。被告质证后对该证据的真实性无异议。该组证据本院予以采信。5、平面图一份，证明被告所开发商铺并未能按约出租并形成优质市场。被告质证后对该证据的真实性无异议，提出不确定平面图之后是否有过调整及是否与人防部门的产权布局一致。本院认为，该证据与本案诉争目的缺乏关联性，本院不予采信。6、玖安商业经营服务有限公司出具的承诺书一份，证明原告购买被告的商铺之后，原告按约将商铺委托给被告指定的玖安公司租赁三年，租金在购房款中抵扣。被告质证后该证据无异议。该证据本院予以采信。被告萍乡巨龙公司未向法庭举证。综合以上原告举证、被告质证情况以及本院对证据的分析、认定和当事人的陈述，可以查明如下法律事实：2011年1月23日，原告浦建慧与被告萍乡巨龙公司签订了一份萍乡市绿茵广场地下人防工程商铺买卖合同，主要内容为：一、原告购买被告开发的绿茵广场地下一层C039、C040、C041、C042、C043、C043-1、C045、C046、C047、C048、C049、C067、D001、D002、D003、D003-1、D005号共计17个商铺，总价款为10422300元；商铺在2011年4月30日前交付；如被告逾期交房超过120日，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。在该房屋买卖合同签订之前，原告已于2010年10月20日向被告付款1400000元、2010年11月18日向被告付款3614224元。另原告代被告向案外人刘子立退还购房款318410元，原告共计向被告支付购房首付款5732634元。后被告未按约向原告交付案涉商铺。经核查，被告在签订案涉房屋买卖合同后，又将案涉商铺另卖并登记在他人名下。原告遂诉至法院。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告浦建慧与被告萍乡巨龙公司签订的萍乡市绿茵广场地下人防工程商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。原告浦建慧依约向被告萍乡巨龙公司支付了购房首付款5732634元，被告萍乡巨龙公司理应按约向原告浦建慧交付房屋并配合原告办理银行按揭贷款手续。被告在与原告签订商铺买卖合同后，又将案涉商铺另卖他人并办理了权属变更登记，致使原告买卖商铺的合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。故原告要求解除双方于2011年1月23日签订的萍乡市绿茵广场地下人防工程商铺买卖合同之诉讼请求，本院予以支持。被告应向原告返还购房款5732634元，并承担违约责任。原告提出，已交购房款5732634元按中国人民银行同期同类贷款利率计算自逾期交房之日即2011年5月1日至2016年11月30日止的银行贷款利息为1919550元，而双方合同约定被告逾期交房导致合同解除被告应承担的违约金为57326.34元（已付款5732634元的1%），故合同约定的违约金存在过低情形，应按实际损失1919550元（5732634×6%×67/12=1920432.39）计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条之规定，当事人约定的违约金低于造成的损失可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加至实际损失为限。故原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2011年5月1日至2016年11月30日止的违约金1919550元之诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告浦建慧与被告萍乡市巨龙房地产开发有限公司于2011年1月23日签订的萍乡市绿茵广场地下人防工程商铺买卖合同；被告萍乡市巨龙房地产开发有限公司应在本判决书生效之日起十日内向原告浦建慧返还购房款5732634元，并向原告支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2011年5月1日至2016年11月30日止的违约金1919550元，以上两项共计7652184元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费65365元，由被告萍乡市巨龙房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 长  邹小蓉代理审判员  罗绍辉人民陪审员  曾 雪二〇一六年十二月二十六日代理书记员  彭 双