浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民初63号
原告：三亚瑞亚房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市西河区南国骏园*****房。
法定代表人：王跃荣，任公司董事长。
委托诉讼代理人：虞镇远，浙江海浩律师事务所律师。
被告：徐爱云。
委托诉讼代理人：姚曹隆，上海市明鸿律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司三亚分行。住所地：海南省三亚市西河区解放路***号。
负责人：朱立军，任该分行党委书记、行长。
委托诉讼代理人：严良，海南昌博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱模圣，海南昌博律师事务所律师。
原告三亚瑞亚房地产开发有限公司（以下简称瑞亚公司）与被告徐爱云、第三人中国农业银行股份有限公司三亚分行（以下简称农行三亚分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月12日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年7月27日公开开庭审理了本案。原告瑞亚公司的委托诉讼代理人虞镇远、被告徐爱云及其委托诉讼代理人姚曹隆、第三人农行三亚分行的委托诉讼代理人严良、朱模圣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞亚公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20131102870003）无效；2、被告协助原告直接向农业三亚分行归还借款余额71885970.47元；3、案件受理费依法处理。事实和理由：海南省三亚市吉阳区（原称河东区）凤凰路汇丰国际公寓地下1层超市（建筑面积12014.08平方米）系原告开发建设的房地产，原预售许可证号为三房预许字（2013）13号、三房预许字（展期）（2011）035号。2013年海南房地产市场行情急剧下滑，原告突现资金链断裂的巨大风险，甚至会影响到整个项目的按时竣工，为了确保工程及时竣工并向已购房业主交付，原告决定以自身物业进行融资，预备资金以防万一，出于现实情况的无奈，原告通过与被告签订预售商品房买卖合同的形式来取得银行抵押贷款。2013年10月21日，原、被告双方签订编号为20131102870003的《商品房买卖合同》，并于23日网上登记备案，2013年11月19日通过被告与农行三亚分行办理抵押借款的形式，原告获得借款9000万元，2013年12月20日起原告按借款合同约定开始每月还款。原、被告双方签订的商品房买卖合同均不实际履行，被告没有实际支付房款，房屋一直由原告占有并使用，被告购房名义所借款的每月100万余元还款额一直由原告归还（通过原告自身或指派的人将款项汇入被告还款账户内的形式进行还款）。至2016年7月20日，原告已归还本金18114029.53元，利息15661287.38元，尚欠借款余额71885970.47元。2015年11月25日本案涉及到整个房地产项目建设完成并取得所有权证[三土房（2015）字第12615]，原告本案所涉预备资金并未使用，故准备按借款合同的提前还款特别约定向银行还清全部借款余额，由于款虽是原告所借，但手续系被告出面办理，形式上的提前一次性还清借款手续仍需被告协助办理，并且原告认为应当明确事实，不能简单的以被告名义一次提前还清借款，避免事实不清，维护自身的权益。综合以上事实，原告与被告签订商品房买卖合同的目的是原告为获取资金，不存在真实的房屋买卖事实，依法当属无效。对此笔借款原告确认并承担返还责任，现在原告将借款余额一次全部还清的事实应当得到明确也应得到被告的支持及协助，因被告一直拖延协助办理相关手续，故原告依法诉讼。
被告徐爱云辩称：原告的股东王某、王跃荣是答辩人的表哥，叫答辩人在三亚帮忙贷款，因为王某、王跃荣两人都是瑞典护照，不能贷款，答辩人是中国护照，可以贷款。且原告称有抵押物，答辩人就向银行贷款。大家从小在一起像亲兄弟一样，签字的时候，答辩人没有细看，在银行办好两张银行卡后，就把两张银行卡和身份证寄给两个表哥，还款等事情都是两个表哥自己处理，答辩人并没有去三亚办理。原告在诉状中陈述的确实是事实，从借款的本意来讲，原告确认有实物抵押，于是答辩人答应帮忙，借款后款项由原告使用，还款也是原告还的。从答辩人角度来讲，对原告陈述的事实和请求没有意见。跟原告不同意见的是，不存在答辩人不配合的事实，答辩人所有的东西都交给了原告，提前还贷等事项都应由原告去处理。
第三人农行三亚分行述称：一、根据合同相对性原则，第三人农行三亚分行并非案涉《商品房买卖合同》的签约当事人，该合同对于第三人没有法律约束力，没有增减第三人的权利义务。同时，合同的效力性问题体现为公权力对私行为的评价效果，不受当事人意思表示的影响，应当由人民法院依法作出认定。况且，原告瑞亚公司和被告徐爱云之间的《商品房买卖合同》与第三人和原告、被告三者之间的《个人购房担保借款合同》为两份相互独立的合同。对此，对于案涉《商品房买卖合同》是否有效的问题，第三人不发表具体的法律意见，请人民法院对相关事实调查清楚后，依法认定。二、第三人依法发放贷款，人民法院应当依法保护第三人的合法权益。被告徐爱云向第三人农行三亚分行申请房屋按揭贷款，提供其与原告瑞亚公司2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》等资料文件。《商品房买卖合同》约定被告徐爱云以总价2亿元购买原告开发的汇丰国际公寓地下一层12014.08平方米房地产，被告徐爱云首付房款50%，剩余50%房款以银行按揭贷款方式支付，合同还规定了双方的其他权利义务。《商品房买卖合同》已于2013年10月24日在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案（合同编号：20131102870003）。同时，被告徐爱云提供支付购房款1.1亿元给原告瑞亚公司的购房款发票，以证实《商品房买卖合同》的实际履行情况。经第三人依法审查后，与被告徐爱云、原告瑞亚公司于2013年11月19日签订《个人购房担保借款合同》，约定第三人借款9000万元给被告徐爱云用于购买原告瑞亚公司开发的前述房地产，借款期限为120个月，还款方式为等额本息还款，提前还款按还款金额的1%收取违约金，合同履行发生争议的向贷款人所在地人民法院提起诉讼，合同还约定了各方的其他权利义务。同时，被告徐爱云将前述房地产作为借款抵押，并办理抵押预告登记到第三人名下，原告瑞亚公司作为保证人对前述借款承担连带担保责任。借款合同签订后，第三人已依约发放了贷款9000万元，被告徐爱云在第三人农行三亚分行营业部开立还贷账户（账号：62×××62）用于偿还贷款，至2016年7月25日已还本金18114029.53元、利息15661287.38元，尚欠借款本金71885970.47元。综上所述，第三人发放前述贷款完全符合事实和法律规定，人民法院应当依法保护第三人的合法权益，避免国有资产流失。三、关于原告瑞亚公司的第二项诉求，第三人认为被告徐爱云为借款人、原告瑞亚公司为保证人，均负有对贷款的连带清偿义务，即最终由何人清偿贷款仅为原、被告之间的问题。因此，第三人对于原告诉请被告协助办理原告直接归还借款余额手续的诉求无异议。综上，第三人依法发放的贷款应当受到法律保护，恳请人民法院依法公正作出处理，以维护第三人的合法权益，维护法律权威。
原告瑞亚公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
证据一、《商品房买卖合同》（合同编号：20131102870003），待证1、原、被告于2013年10月21日签订商品房买卖合同并于23日网上登记备案；2、合同中的房款交付、交房等内容均未实际履行，也未办理商品房买卖合同预告登记。
证据二、《个人购房担保借款合同》（合同编号：46020120130008399），待证1、原告以被告购房名义向银行借款9000万元；2、借款以原告自身的房产抵押；3、借款合同特别约定可以提前还款；4、对借款除以房产抵押担保外，原告还以保证人身份予以保证担保；5、还款账户号为62×××62。
证据三、银行转账清单及凭证，待证1、仅在形式上进行了付款并已退款，实际上未履行；2、原告全部还清贷款手续已经在进行；3、被告未支付房款。
证据四、土地房屋权证[三土房（2015）字第126**号]，待证1、原告2015年11月25日取得本案所涉房地产权证；2、原告系本案所涉房地产的所有权人；3、原、被告之间的《商品房买卖合同》未实际履行。
证据五、贷款还款清单及余额凭证，待证1、本案所涉贷款的已还部分（包括本金及利息）均系原告归还；2、截止2016年6月2日止尚有贷款余额738329173.30元；3、被告未还过贷款。
证据六、2016年5月份至2016年7月份还款凭证，待证原告已归还贷款至2016年7月份。
证据七、银行流水还款明细，待证截止2016年7月20日，已归还本金18114029.53元，利息15661287.38元。
被告徐爱云质证认为，对证据一，真实性予以认可，但对该合同的合法性不予认可。对证据二，三性予以认可，该笔借款确实借了且办理了抵押，原告对此负有还款的责任。证据三，由于原告出示了原件，对证据三性予以认可。证据四，对该份证据的三性予以认可，当时办理房产证之后确实是没有办理预告登记，也没有办理过户手续。证据五，由于原告出示了原件，对真实性予以认可，该笔贷款被告没有还过，到目前为止每月均按期还款的钱都是原告归还。证据六及证据七，予以确认，原告对借款负有还款责任。
第三人农行三亚分行质证认为，对证据一的真实性没有异议，对合法性及证明内容不发表意见，第三人并非是该合同的签约当事人，合同的效力应当由法院作出认定，但这份合同表明第三人发放贷款是有事实依据的。对证据二的三性没有异议，但对其证明内容有不同的看法，根据这份合同显示，该合同的借款人是被告徐爱云，保证人是原告瑞亚公司，也就是说第三人根据原、被告之间的《商品房买卖合同》发放贷款有事实和法律依据。对证据三，第三人并非经手方，对其真实性，由法院依法作出认定，关于被告和其他个人的资金往来凭证，贷款的还款方是被告，其资金来源不影响其还款的事实；关于退款明细及相应的凭证，原、被告之间的资金往来与被告在第三人处贷款的行为之间没有法律关系；关于被告付款给原告的明细，能够证实被告支付1.1亿元给原告的事实，且凭证中也注明是购房款，故第三人发放本案的贷款是有事实和法律根据的。对证据四的三性没有异议，该证据能证实案涉房产如今已办理登记在原告的名下，但是没有过户登记到被告名下的事实。对证据五的真实性没有异议，所有的银行还款都是以被告的名义进行的，人民法院应当依法保护第三人的合法权益。对证据六、七的真实性没有异议，截止到2016年7月的还款数据也没有异议，能够证实是以被告的名义还的，第三人发放贷款是有事实和法律依据的，人民法院应当依法保护第三人的合法权益。
本院依据原告瑞亚公司的申请，准许证人王某、毛某、柳某、林某出庭作证。证人王某在庭审中陈述：其系原告瑞亚公司的总经理、王跃荣的弟弟、被告徐爱云的表哥，与被告徐爱云没有其他债权债务关系。2013年，公司通过被告向银行贷了笔款，这笔款项属于原告，由原告放到一个账户中使用，这个账号是我在负责。贷款以后，每月还款是由原告所还，还款的银行卡是由公司保管，每月还款的钱是由公司支出，委托公司员工汇到被告徐爱云的账户中的。有公司员工柳某、林某、毛某和金冠军参与还款。证人毛某在庭审中陈述：其系原告瑞亚公司的副总，与被告徐爱云原来并不认识，也没有债权债务关系。之所以向徐爱云汇钱，是受公司的委托，通过我的卡汇到被告的卡，来偿还公司的贷款。对被告帮公司贷款是知晓的。汇给被告徐爱云的款项是公司通过王某给的，收到钱后带着被告的卡到银行的柜面办理转账，再将还款小票交到公司。平常还款的银行卡一般是我在保管，其他人还款是向我拿，偶尔也向王总拿。还有柳某、林某、金冠军和王总在帮忙还款，其他人还款的款项是公司王总直接打给他们的。证人柳某在庭审中陈述：其系原告瑞亚公司的员工，与被告徐爱云是亲戚关系，但没有个人的债权债务关系。之所以向被告个人账户上汇款是受公司的吩咐，公司将钱打到我的卡上，我再转到被告的卡上。被告的卡是从王某总经理处拿的，有时候用银行卡，有时候直接存入该银行账号中，转账后小票交给王某。证人林某在庭审中陈述：其系原告瑞亚公司的员工，任工程部工程师，与被告徐爱云并不认识，也没有其他债权债务关系。之所以向被告徐爱云汇款是受公司委托，将公司转到我卡里的钱汇到被告的账上，是作为还款用的，被告的卡是公司的毛某给的，汇款后的银行凭证也是交给毛某的。对上述证人证言，原告认为四个证人证言比较有异议的一点是银行卡的保管情况，比较符合实际的情况应该是王某作为公司的总经理平时比较忙，这个卡要用到的时候，是交给毛某代持的。被告徐爱云质证认为，对证人的证言三性没有异议，证人的证词都表示钱是代公司打到被告的卡上，证人证明了贷款是公司贷的，他们是受公司的指令将款项打到被告的账户上，是还公司的款，和被告不产生其他的债权债务关系。第三人农行三亚分行质证认为，证人证言证明的是还款的情况，对证人证言不发表具体的意见。这些证人证言都证实一点，都是以被告的名义进行的，对第三人的合法权益应予以保护。
被告徐爱云未提供证据。
第三人农行三亚分行为支持其陈述意见，在庭审中出示并陈述了证据一份，即贷款合约基本信息，待证截止到2016年7月25日被告所贷款项的银行欠款余额是71885970.47元。原告瑞亚公司质证认为，对证据的三性均没有异议。被告徐爱云质证认为，该笔借款的还款过程不清楚，对余额予以确认。
本院对原告瑞亚公司提供的证据认证如下，各方当事人对证据四、证据六及证据七的三性均无异议，且能够证明所要待证的事实，本院予以采信。证据一《商品房买卖合同》能够证明原被告双方签订该份合同，本院予以采信，但对是否实际履行需结合其他证据予以分析。证据二《个人购房担保借款合同》的三性各方当事人无异议，本院予以采信，但该合同仅证明案涉贷款的借款人是被告徐爱云，保证人是原告瑞亚公司，其所要待证的原告以被告名义借款同样需结合其他证据予以分析。证据三银行转账清单及凭证能够反映被告徐爱云支付到原告瑞亚公司账户1.1亿元及原告瑞亚公司支付到被告徐爱云账户1.1亿元的款项往来情况，本院予以采信。证据五贷款还款清单及余额凭证与四位证人的证言相互印证，能够证明借款后每月的还款金额系由王某、金冠军、毛某、柳某、林某汇入被告徐爱云农行尾号为4262的还款账户中。本院对第三人农行三亚分行提供的证据认证如下，鉴于各方当事人对第三人农行三亚分行提供的证据，均无异议，本院予以采信。
本院经审理，认定事实如下，原告瑞亚公司的法定代表人王跃荣及股东王某与被告徐爱云系表兄妹关系。原告瑞亚公司开发建设三亚市河东区汇丰国际（度假）公寓（暂定名）房产，并取得原商品房预售许可证号三房预许字[2013]13号、三房预许字（展期）[2011]035号。2013年10月21日原告瑞亚公司与被告徐爱云签订了商品房买卖合同（合同编号：20131102870003），合同约定了买受人徐爱云购买三亚市河东区汇丰国际（度假）公寓地下1层地下超市，面积共12014.08平方米，房款总额为人民币2亿元，首付为房价款总金额的50%，银行按揭为房价款总金额的50%等内容。自2013年3月14日始至2013年11月15日止，被告徐爱云陆续支付到原告瑞亚公司账户共计人民币1.1亿元。自2013年12月20日始至2014年5月6日止，原告瑞亚公司又陆续支付到被告徐爱云账户亦共计人民币1.1亿元。
被告徐爱云与第三人农行三亚分行于2013年11月19日签订了《个人购房担保借款合同》，约定了被告徐爱云为购买案涉房产，以案涉房产作抵押，向第三人农行三亚分行借款9千万，借款人的还款账户为62×××62，并约定了提前还款等条款，原告瑞亚公司作为保证人在该合同上签字。自2013年12月开始至2016年7月，王某、金冠军、毛某、柳某、林某每月向被告徐爱云尾号为4262的还贷账户中汇入100万元左右的款项，第三人农行三亚分行每月从该还贷账户中扣除100万元左右的还贷本息。截止到2016年7月25日被告徐爱云所贷款项的银行欠款余额是71885970.47元。
另，案涉房产于2015年11月25日办理了土地房屋权证，现房屋权利人为原告瑞亚公司。
本院认为，原、被告之间虽然于2013年10月21日签订了《商品房买卖合同》，但自2013年3月14日始至2013年11月15日，被告徐爱云支付给原告瑞亚公司1.1亿元首付款后，原告瑞亚公司又于2013年12月20日始至2014年5月6日之间将1.1亿元支付到了被告徐爱云账户。从原告瑞亚公司提供的银行还款凭证，并结合王某、毛某、柳某及林某四位证人的证言来看，按揭贷款均由原告瑞亚公司所归还，且目前案涉房屋仍由原告瑞亚公司在使用。故该合同并未实际履行。根据原、被告双方的陈述，买卖案涉商品房并非双方之间的真实意思表示，双方签订的合同无效，故对原告瑞亚公司关于确认2013年10月21日与被告徐爱云签订的《商品房买卖合同》无效的主张，本院予以支持。但该《商品房买卖合同》无效，依法不能对抗善意第三人。现合同确认无效，原告瑞亚公司诉请要求被告徐爱云协助办理向第三人农行三亚分行归还剩余贷款，本院予以支持，但不得违背案涉《个人购房担保借款合同》的约定。综上所述，原告的诉请依法应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：
一、确认原告三亚瑞亚房地产开发有限公司与被告徐爱云于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20131102870003）无效；
二、被告徐爱云协助原告三亚瑞亚房地产开发有限公司向第三人中国农业银行股份有限公司三亚分行归还借款余额（截止至2016年7月25日余额为71885970.47元）。
案件受理费410970元，由原告三亚瑞亚房地产开发有限公司负担205485元，由被告徐爱云负担205485元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审 判 长 李 洋
代理审判员 王晓璐
人民陪审员 陈 杰
二〇一六年九月五日
代书 记员 何 锦