福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第2079号原告福州煌星房地产开发有限公司，住所地福州市台江区。法定代表人苏茜茜，总经理。委托代理人张淑珠，公司职员。被告张萍，女，汉族，住福州市鼓楼区。原告福州煌星房地产开发有限公司与被告张萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告福州煌星房地产开发有限公司的委托代理人张淑珠到庭参加诉讼，被告张萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告福州煌星房地产开发有限公司诉称：原、被告于2007年12月21日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定由被告购买位于福州市晋安区新店镇某单元的房屋，付款方式为按揭付款。2008年1月14日，原告与被告、民生银行签订了《个人购房借款合同》，合同约定原告承担阶段性担保责任。后因被告未能按《个人购房借款合同》约定按时还款，导致民生银行将被告、原告诉至法院，要求被告一次性还清所有款项费用及原告承担阶段性担保责任，该案已于2012年12月29日作出判决，判决生效后被告未按判决书偿还欠款，导致法院于2014年6月12日直接从原告帐户中强制执行扣划被告应偿还民生银行的所有款项共计256015.34元。现请求：一、依法解除原、被告于2007年12月21日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告支付违约金30000元，加上原告代偿的256015.34元和违约金5507元，合计291522.34元，该款可以与被告购房款相抵；三、判令被告立即办理抵押物解押注销手续、商品房买卖合同备案登记注销等及承担因解押、注销等产生的一切费用；四、本案诉讼费用由被告承担。被告张萍未作答辩亦未提交证据。经审理查明：原告与被告于2007年12月21日签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议（合同编号200624070059），并经福州市房屋登记中心登记备案，约定被告购买原告开发的位于福州市晋安区新店镇某单元房，购房款总计人民币353944元，被告于2007年11月10日前支付定金人民币50000元抵购房款，七天内付清首付款人民币63944元，余款人民币240000元向银行办理按揭贷款；若被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日七天内向原告返还因此被告银行扣收签约本息及费用，如在上述约定时间内仍未归还的，被告愿意再按万分之五支付违约金；被告累计三个月不交按揭款项，也不归还原告款项的，原告有权提请银行及法院单方面解除合同，收回该房产，在扣除人民币30000元的违约金及发生的相关费用等以后，不计息退还被告已支付的购房款。上述合同签订后，原、被告与中国民生银行股份有限公司福州分行于2008年1月14日签订了《个人购房借款合同》，并办理了预购商品房贷款抵押登记手续，约定中国民生银行股份有限公司福州分行向被告发放按揭贷款人民币240000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任等。原告先后于2007年12月24日及2008年2月1日收到被告购房款113944元及贷款240000元。2008年7月起，原告通知被告办理交房手续，被告至今未予接收。被告向中国民生银行股份有限公司福州分行偿还部分贷款后未再还款。2012年，中国民生银行股份有限公司福州分行作为原告向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，请求本案被告偿还中国民生银行股份有限公司福州分行借款本金、利息、罚息及律师费计226487.09元，由本案原告负连带责任。2012年12月19日，福州市鼓楼区人民法院作出（2012）鼓民初字第5243号民事判决书，判决被告偿还中国民生银行股份有限公司福州分行借款本金211171.62元、利息8344.1元、罚息371.37元、律师费6600元并承担诉讼费用2386元；本案原告承担连带责任。2014年5月29日，原告发出《催告函》，通知被告依福州市鼓楼区人民法院作出（2012）鼓民初字第5243号民事判决书，向中国民生银行股份有限公司福州分行偿还借款等债务等。2014年6月24日，本案原告向中国民生银行股份有限公司福州分行支付了该判决的全部执行款项256015.34元。为此，原告诉至本院。以上事实，有《商品房买卖合同》及合同补充协议、《个人购房借款合同》、《催告函》、销售不动产统一发票、扣款凭证、（2012）鼓民初字第5243号民事判决书以及原告的陈述等为证，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效，双方均应依约履行。因被告拖欠中国民生银行股份有限公司福州分行贷款，致购房借款合同被依法解除，原告因此承担连带责任，已代被告向中国民生银行股份有限公司福州分行偿还贷款本息等费用计256015.34元，原告有权依约解除与被告之间的商品房买卖合同。原告在扣除代偿款项256015.34元后，应将购房余款97928.66元返还被告。因被告未对双方约定的违约金是否过分高于造成的损失提出抗辩、申请调整，并加以证明，本院不予主动调整，被告仍应依约向原告支付解除合同违约金30000元。关于原告要求被告支付因未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用而产生的违约金的诉请，根据合同补充协议约定，履行该条款的前提系继续履行合同而非解除合同，因此该项诉请本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福州煌星房地产开发有限公司与被告张萍于2007年12月21日就福州市晋安区新店镇某单元签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议（合同编号200624070059）；二、原告福州煌星房地产开发有限公司于本判决生效之日返还被告张萍购房款353944元，扣除原告代偿的256015.34元，实付97928.66元；三、被告张萍于本判决生效之日支付原告福州煌星房地产开发有限公司违约金30000元；四、被告张萍于本判决生效后十日内协助原告福州煌星房地产开发有限公司向有关房屋登记部门办理上述房屋抵押权预告及买卖合同注销登记手续以及因此产生的相关费用；五、驳回原告福州煌星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费6609元、公告费560元，由被告张萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判长李卓人民陪审员郑虹人民陪审员苏林英二〇一五年三月十三日书记员陈盛附本案适用的主要法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。