江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终185号上诉人（原审被告）：杨波，男，1963年12月27日出生，汉族，江西省南昌市人，大学文化，公务员，住江西省南昌市昌北开发区，委托代理人：邓洁，系上诉人杨波的妻子，特别授权。被上诉人（原审原告）：杨桂仙，女，1947年12月7日出生，汉族，江西省铅山县人，小学文化，家务，住江西省铅山县，委托代理人：吴沈军，江西鹅湖律师事务所律师。原审被告：李煜仙，女，1940年11月24日出生，汉族，江西省南昌市人，初中文化，退休工人，现住江西省南昌市红谷滩万达星城西区，原审被告：杨建英，女，1960年8月14日出生，汉族，江西省南昌市人，高中文化，户籍所在地江西省高安市，原审被告：杨丽英，女，1962年1月4日出生，汉族，江西省南昌市人，高中文化，户籍所在地江西省南昌市东湖区，原审被告：杨斌，男，1968年3月4日出生，汉族，江西省南昌市人，户籍所在地江西省南昌市东湖区，原审被告：杨军，男，1973年2月17日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市红谷滩万达星城西区，上诉人杨波因与被上诉人杨桂仙及原审被告李煜仙、杨建英、杨丽英、杨斌、杨军房屋买卖合同纠纷一案不服江西省铅山县人民法院（2016）赣1124民初819号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实、证据和理由，合议庭决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨波的上诉请求为：1、请求撤销江西省铅山县人民法院（2016）赣1124民初819号民事判决，改判支持上诉人各项诉讼请求；2、一审与二审诉讼费用一并由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定事实不清。河口团结街263号房屋是1988年父亲杨文全（2008年去世）为了让我在河口成家和我共同翻建，且我爱人和小孩在该房屋居住8年之久，1997年我老婆调离铅山，将该房屋交由被上诉人杨桂仙代管以租养房，而一审法院认定是父亲杨文全将该房屋于2002年口头以四万元卖给被上诉人杨桂仙，当时一没有父亲签订的房屋买卖合同，二没有父亲出具收到购房款字据，只凭2015年母亲和其他姐弟的律师调查笔录证实收到了卖房款4万元，且所有调查笔录没有一人能说出父亲卖房子的真实过程即父亲是如何交待和交房款的交付等。调查笔录记录内容一致，都是套话，并且在同一时间地点询问，存在律师诱导的嫌疑，同时，我是长子，房子是我父亲为我在河口成家共同翻建，我当时出钱出力，卖房这样大的事，父亲不与共同翻建的长子商量，有悖常理。另外，房屋产权证是在1997年爱人调离铅山就给了被上诉人杨桂仙代管以租养房，并不是一审认为交付4万元房款后交给杨桂仙，从而作为确定房屋实际买卖的佐证。2、一审法院适用法律不当。虽然没有父亲杨文全签订的房屋买卖书面合同和卖房款字据，但依据合同法的有关规定，认定母亲和其他姐弟的证词可作为房屋买卖合同的口头合同，本人认为，父亲和母亲在2002年并没有出卖房屋的凭证，因此房屋买卖关系不成立，2015年母亲和其他姐弟的证词只能说明他们放弃继承，应依据继承法的有关规定进行房屋产权分配。综上，上诉人认为原审认定事实不清，适用法律不当，请二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。杨桂仙答辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据确凿。答辩人与杨文全、李煜仙夫妇虽然没有签订书面的买卖合同，但李煜仙已经出具证明证实了哥哥杨文全生前将房屋卖与答辩人的事实，且上诉人的其他兄妹也都出具证明认可了买卖的事实。因此一审法院认定杨文全、李煜仙经协商一致，以口头形式订立的房屋买卖合同是合法有效的。2、一审法院适用法律正确。本案是一起房屋买卖合同纠纷，并不是遗产纠纷。因此本案审查的重点是查清杨文全生前是否曾将房子卖给妹妹即答辩人这一事实。如果说2002年杨文全与李煜仙没有转让其双方的夫妻共同财产，才有可能出现上诉人所说的遗产继承纠纷一案。而事实上，杨文全在2002年就已将房屋卖与答辩人，因此原审法院适用法律正确。综上，请二审维持原判，驳回上诉人的上诉。杨桂仙向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告之间的买卖合同有效，责令各被告履行办理所购房屋（铅房字第××号）所有权的过户义务；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：杨文全与李煜仙是夫妻关系，被告杨建英、杨丽英、杨斌、杨军、杨波系其子女，杨文全系原告杨桂仙的哥哥。座落于铅山县河口镇团结街××号的房屋（所有权证号：铅房字第××号），系杨文全继承遗产后于1988年翻建，所有权人登记为杨文全。2002年杨文全将房屋以4万元的价格卖给原告杨桂仙，双方未签订书面合同，原告杨桂仙将房款4万元分两次付清，于2003年下半年住进该房屋，一直未办理房屋所有权人的变更手续。杨文全于2008年9月去世。2015年原告杨桂仙要求被告协助办理房屋的过户手续，出具了一份《房屋产权说明》，内容为：“……2002年我以人民币4万元现金成交了此套房，并付清了全款交给杨文全，兄长出于替我考虑节约过户产生费用，本着手足之间的亲情和信任至今没有办理房屋过户……故请嫂子李煜仙及其五个子女（杨建英、杨丽英、杨波、杨斌、杨军）签字为证并配合办理产权过户手续。”被告李煜仙、杨丽英、杨斌、杨军在“证明人”栏签字并按手印。2015年9月16日，被告李煜仙出具一份《证明》，内容为：“铅山县河口镇团结街××号总面积191.66平方，产权人杨文全配偶李煜仙2002年卖给妹妹杨桂仙，人民币肆万元正并付清全款”。同日，被告李煜仙出具一份《字据》，内容为：“本人知晓铅山县河口镇团结街××号，总面积191.66平方米，混合结构贰层，产权人杨文全在2002年卖给妹妹杨桂仙人民币肆万元正，并付清全部房款。情况属实。”2015年10月9日，被告杨建英出具一份《证明》，内容为：“铅山县河口镇团结街××号房屋，我爸爸杨文全已出售肆万元整给姑姑杨桂仙（面积191.66平方米）特此证明。”另查明，铅山县河口镇团结街××号房屋的房产所有权证（铅房字第××号）及国有土地使用权证（铅国用（90）字第07070101130号）现在原告杨桂仙处。一审法院认为，原告杨桂仙与杨文全、李煜仙夫妇就铅山县河口镇团结街××号房屋的买卖虽然没有签订书面合同，但被告李煜仙出具的《证明》、《字据》，被告杨建英出具的《证明》、被告李与煜仙、杨丽英、杨斌、杨军在《房屋产权说明》上的签名捺印均系其真实意思表示，能够相互印证，证明杨文全、李煜仙在2002年将房屋卖给原告杨桂仙，原告杨桂仙已付清4万元购房款，取得了房屋的房产所有权证与土地使用证，并自2003年居住至今，双方形成了是事实上的房屋买卖关系，原告杨桂仙与杨文全、李煜仙经协商一致，以口头形式订立的房屋买卖合同合法有效，原告杨桂仙要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，该院予以支持。现杨文全已经去世，被告李煜仙、杨波、杨建英、杨丽英、杨斌、杨军作为继承人应当履行协助原告杨桂仙办理房屋过户手续的义务。被告杨波提出杨文全未与原告签订房屋买卖合同，也未出具收据，房屋的买卖关系不成立的答辩意见，与事实、证据不符，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：原告杨桂仙与被告李煜仙、杨波、杨建英、杨丽英、杨斌、杨军于判决生效后五日内协助原告杨桂仙办理房屋过户手续，案件受理费800元，由被告李煜仙、杨波、杨建英、杨丽英、杨斌、杨军承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，二审法院认定的事实与一审认定的一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。根据双方当事人的诉、辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：上诉人杨波的父亲杨文全生前是否将涉讼房屋卖给了被上诉人杨桂仙，双方之间是否构成事实上的房屋买卖合同关系。本院认为，上诉人上诉称被上诉人既不能提供书面的房屋买卖合同，也不能提供父亲杨文全出具的收到购房款的收款收据，因此不能证实双方构成事实上的买卖合同关系。被上诉人则辩称，基于兄妹的特殊关系，双方确实未签订书面的买卖合同，但在一审中提供的上诉人的母亲及上诉人的其他四个兄弟姐妹的证明，可充分证实2002年杨文全将涉讼房屋卖给被上诉人，且被上诉人分两次将购房款共肆万元交到了哥哥杨文全手上的事实，被上诉人从2003年开始至今一直居住在该房屋内。对此本院认为，涉讼房屋的产权登记在杨文全名下，该房屋原系杨文全与李煜仙的夫妻共同财产。现杨文全已过世多年，李煜仙作为原夫妻共同财产的共有权人，其陈述对本案具有关键性的作用，可以用于证实本案的基本事实。一审中，一审承办人找到李煜仙本人核实了本案情况，并对李煜仙制作了询问笔录。其中李煜仙对房屋买卖的时间、款项如何支付、产权证及土地证的交付时间、是否告知过五个子女等情况的陈述较为完整。从李煜仙的笔录中可以看出，李煜仙是知道并认可其丈夫杨文全生前将房屋卖给妹妹杨桂仙的，也认可杨桂仙已付清四万元房款的事实。另，本案的四个原审被告，即上诉人杨波的四个姐弟也都出具证明，证实其父亲杨文全将房屋卖与姑姑杨桂仙一事。本院认为，杨文全、李煜仙与杨桂仙之间就涉讼房屋虽未签订书面的房屋买卖合同，但共有权人李煜仙的陈述和杨建英、杨丽英、杨斌、杨四人出具的证明，可以形成证据链，能形成支持杨桂仙诉请的优势证据，综合可以证实杨文全、李煜仙与杨桂仙之间在2002年就已经构成事实上的房屋买卖合同关系。因此，原审法院依据现有证据认定本案房屋买卖合同有效并无不妥。综上所述，上诉人杨波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨波负担。本判决为终审判决。审判长  李少琴审判员  程 杰审判员  聂晓红二〇一七年五月八日书记员  戴诗宁