宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁02民终702号
上诉人（原审被告）：宁夏鑫洲置业有限公司（原宁夏银台房地产开发有限公司）。
法定代表人：陈小林，宁夏鑫洲置业有限公司董事长。
委托诉讼代理人：陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜菊琴，女，1976年11月18日出生，汉族，农民。
委托诉讼代理人：冯广域，男，1968年8月17日出生，汉族，自由职业者。
上诉人宁夏鑫洲置业有限公司（原宁夏银台房地产开发有限公司）因与被上诉人姜菊琴房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2016）宁0221民初3916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁夏鑫洲置业有限公司的委托代理人陈泽东，被上诉人姜菊琴的委托诉讼代理人冯广域到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁夏鑫洲置业有限公司的上诉请求：撤销(2016)宁0221民初3916号民事判决书第一项。
事实与理由：一、一审判决遗漏必要诉讼参与人，导致基本事实无法查明，所认定的事实错误。一审审理中，姜菊琴提交的房屋买卖合同、收据一份，都是姜菊琴与案外人刘振廷所签订，款项也是由刘振廷收取，而在本案审理中姜菊琴却未将合同的相对方列为诉讼案件的当事人，既没有列为被告也未列为第三人，导致姜菊琴提交的房屋买卖合同及收据的真实性无法确认，也导致一审判决认定上述证据的真实性缺乏事实依据。依据《民事诉讼法》的规定，本案中案外人刘振廷应当作为诉讼参与人参加诉讼，一审判决遗漏诉讼主体，明显属于程序不当。二、一审判决认定刘振廷上述行为应当视为宁夏鑫州置业有限公司公司的职务行为，宁夏鑫州置业有限公司应当按照约定履行相应义务。该认定缺乏事实根据和法律依据，明显认定事实错误。首先，案外人刘振廷不是宁夏鑫州置业有限公司的职工，双方不存在劳动关系。因此其行为不应当认定为职务行为；其次，一审认定案外人只是宁夏鑫州置业有限公司发包的金水湖畔二期工程2号楼的实际施工人，再认定该行为属于宁夏鑫州置业有限公司的职务行为明显错误；三、案外人刘振廷与姜菊琴签订的房屋买卖合同，违反法律强制性规定，被生效的判决书所否定，一审判决认定该合同合法有效，明显错误。而本案中刘振廷并不具有商品房预售许可证明，其与姜菊琴签订的合同应当认定为无效，这一事实，在平罗县人民法院(2009)平民初字第24号、606、607、608号、627号判决书中均认定，实际施工人王新或者刘振廷对外出售房屋应当认定无效。现一审判决又对同一事实作出相反认定，明显违反法律的规定。综上，宁夏鑫州置业有限公司认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，遗漏诉讼主体，存在程序不当，请求二审法院依法支持宁夏鑫州置业有限公司的上诉请求。
姜菊琴辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，宁夏鑫州置业有限公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
姜菊琴向一审法院的起诉请求：1.判令宁夏鑫洲置业有限公司履行合同约定的协助办理房证的义务；2.判令宁夏鑫洲置业有限公司向姜菊琴支付违约金45000元；3.本案诉讼费由宁夏鑫洲置业有限公司承担。
一审法院认定事实：2007年7月2日，宁夏鑫洲置业有限公司（原宁夏银台房地产开发有限公司）的委托代理人李生平与王新、刘振廷签订康熙饮马湖二期工程开发建设协议书一份。协议约定，原则为谁投资谁受益；楼房建设中，王新、刘振廷可自行出售房屋，但须参考宁夏鑫洲置业有限公司提供的指导价；宁夏鑫洲置业有限公司在王新、刘振廷售房时负责办理所需的相关手续；协议还约定了其他事项。2008年3月28日，姜菊琴与刘振廷签订了商品房销售合同。合同约定，刘振廷将其与王新承建的金水湖畔2-3-402号、面积为109.64平方米的楼房一套出售给姜菊琴；房屋价款为每平方米1370元，总价为150206.8元；付款方式为一次性付款；合同还约定了其他事项。合同签订当天，姜菊琴给刘振廷交纳购房款150206.8元，刘振廷给姜菊琴出具内容为“今收到姜菊琴金水湖畔2号楼3单元402室房款150206.8元”的收条一张，并将涉案房屋交付给姜菊琴。之后，姜菊琴对涉案房屋进行了装修，交纳了物业费及天然气安装费入住至今。姜菊琴入住该房屋后，先后多次找宁夏鑫洲置业有限公司要求其协助办理涉案房屋的产权证未果，引起姜菊琴诉讼。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案外人刘振廷基于与宁夏鑫州置业有限公司委托代理人李生平所签订的协议，将涉案房屋出售给姜菊琴，并收取了房屋价款，交付了涉案房屋，双方的买卖合同成立并生效。刘振廷的上述行为应视为宁夏鑫州置业有限公司的职务行为，宁夏鑫州置业有限公司应当按照约定履行相应的义务。姜菊琴要求宁夏鑫州置业有限公司履行协助办理涉案房证义务的请求合法，予以支持。姜菊琴要求宁夏鑫州置业有限公司支付违约金45000元的请求，因姜菊琴与刘振廷签订的商品房销售合同中并未对房屋办理产权手续的违约责任进行约定，故对姜菊琴的该项诉讼请求不予支持。宁夏鑫州置业有限公司辩称其不是合同相对方，该合同对其不具有约束力的理由不能成立，不予采纳。故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、宁夏鑫州置业有限公司于判决生效后三十日内协助姜菊琴办理位于平罗县金水湖畔2-3-402室房屋产权登记手续；二、驳回姜菊琴的其他诉讼请求。案件受理费926元，由姜菊琴负担826元，宁夏鑫州置业有限公司负担100元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：宁夏鑫州置业有限公司提交的证据一，（2009）平民初字第608号、607号、627号民事判决书各一份，用以证明：涉案房屋买卖合同同类型的案件，平罗县人民法院已在2009年作出生效判决认定王新或刘振廷对外出售房屋违反法律强制性规定，应当认定其签订的买卖合同无效。该证据未载明宁夏鑫州置业有限公司要求王新、刘振廷返还的房屋包括案涉房屋，故证据达不到其证明目的，本院对证据不予采信。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点问题是：宁夏鑫洲置业有限公司是否应协助姜菊琴办理房证的义务。宁夏鑫洲置业有限公司与王新、刘振廷签订康熙饮马湖二期工程开发建设协议书约定“王新、刘振廷作为投资人有权自行出售房屋，但须参考宁夏鑫洲置业有限公司提供的指导价；宁夏鑫洲置业有限公司在王新、刘振廷售房时负责办理所需的相关手续；协议还约定了其他事项”。刘振廷据此将开发房屋出售给姜菊琴，双方之间签订了商品房买卖合同，姜菊琴支付了合理的对价，刘振廷向姜菊琴交付了房屋，姜菊琴入住至今，一审法院认定双方之间签订的房屋买卖合同合法、有效正确。宁夏鑫州置业有限公司应当按照其与王新、刘振廷签订的康熙饮马湖二期工程开发建设协议书的约定，履行办理相关手续的义务。宁夏鑫州置业有限公司提交的证据不足以证明其上诉主张成立，应承担相应的法律后果。
综上，宁夏鑫州置业有限公司的上诉主张不能成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚、程序合法、判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宁夏鑫州置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王俊英
审判员 陈 静
审判员 彭德才
二〇一七年九月十四日
书记员 陈紫卉
附:本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。