杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第1374号
原告（反诉被告）：胡某。
委托代理人：寇迪。
委托代理人：应吉吉。
被告（反诉原告）：杭州正阳酒店有限公司。
法定代表人：郑巨伦。
委托代理人：司学军。
委托代理人：邵蕙菁。
胡某与杭州正阳酒店有限公司（以下简称正阳酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理，由审判员徐婷适用简易程序独任审理。在答辩期内，正阳酒店提起反诉，本院依法受理，于2015年8月20日就本反诉合并公开开庭进行审理。后本院依法将本案转为普通程序审理，由审判员徐婷担任审判长，与人民陪审员朱志华、印林艳组成合议庭，于2015年9月28日再次公开开庭进行了审理。胡某（仅参加第一次庭审）及其委托代理人寇迪，正阳酒店的委托代理人司学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡某起诉称：2008年9月5日，胡某与正阳酒店签订《租赁合同》，约定被告以自行向浙江省十里坪劳教所驻杭州办事处租赁的南山路208号房屋中一楼1-3室餐饮部，面积约300平方米含房屋内的设施及厨房设备租赁给胡某管理使用，租赁期自2008年9月20日起至2015年4月8日止，胡某向正阳酒店支付200000元租赁保证金，于租赁合同正式签订之日起3日内支付，租赁保证金利息归正阳酒店所有。合同期满、解除或终止后，如胡某无违反合同有关条款的规定，在其归还房屋后1个月内，由正阳酒店退还200000元保证金。租赁合同签订后，胡某即按约定向正阳酒店足额缴纳全部保证金200000元。合同履行期间，胡某按约履行合同义务。2015年4月9日即租赁合同期满后的第二日，双方进行了房屋移交确认。根据双方合同约定，正阳酒店应于2015年5月8日之前退还胡某200000元保证金，但经胡某多次催要，正阳酒店拒不退还。故胡某提起诉讼，要求判令：1、正阳酒店返还保证金108750元；2、正阳酒店支付胡某利息924.52元（以108570元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，暂自2015年4月8日计至起诉之日，要求实际计至履行之日）；3、正阳酒店承担诉讼相关的费用。审理中，胡某自愿撤回第2项诉讼请求，本院已裁定予以准许。
正阳酒店答辩并反诉称：2008年9月5日，双方签订《租赁合同》一份，约定正阳酒店以自行向浙江省十里坪劳教所驻杭州办事处租赁的南山路208号一楼1-3室餐饮部面积约300平方米含房屋内的设施及厨房设备租赁给胡某管理使用，租赁期自2008年9月20日至2015年4月8日。2015年4月9日，双方租赁合同到期终止。一、截止租赁合同到期之日，胡某尚欠正阳酒店房租及逾期付款违约金共计108750元。根据合同第五条第1款的约定，胡某应当在2014年8月15日之前支付当期的租金共计258289元（即2014年9月20日至2015年4月8日的租金），但是胡某一直拖欠，经正阳酒店催讨后仅支付了208289元，直至合同终止当日，胡某仍剩余50000元租金尚未支付。根据合同约定，逾期交租，按拖欠金额的每日千分之五承担违约金，故胡某应当承担58750元（2014年8月16日至2015年4月8日共计235天）的逾期付款违约金责任。二、截止租赁合同到期之日，胡某尚欠正阳酒店中央空调维护费及空调使用费共计33250元。根据合同第六条第2款的约定，空调用电费全年按六个月计算，夏天三个月（7、8、9月），每月按2500元收费；冬天三个月（11、12、1月），每月按3500元收费；其他月份如需开空调根据以上金额按天计算。空调用电费用结算时间：夏天为9月30日，冬天为1月30日，由正阳酒店一次性收取。合同第十条约定，胡某在租赁期内保证空调机组等设备设施的完整和正常使用，由此产生的维修费用按双方面积比例支付。故，胡某负有按期支付空调使用费及空调维护费用的义务。在本合同存续期间，正阳酒店一直依约履行合同义务，但胡某却经常拖欠应付费用或延迟履行合同义务。截止合同终止之日，胡某尚欠正阳酒店中央空调维护费及空调使用费共计33250元未付，也未在保证金中扣除。三、租赁保证金在抵扣胡某部分应付未付费用后，剩余款项正阳酒店已经退还胡某。租赁合同终止后，胡某继续拖欠上述各项费用，经正阳酒店多次讨要仍然迟迟不肯支付。无奈，正阳酒店只能在租赁保证金中抵扣（未付租金、逾期付款违约金、未付水电费）这三项费用，并于2015年5月18日将剩余77892元款项通过银行转账方式退还给胡某。正阳酒店认为，按期付款是承租人应尽的最基本的义务，本案诉争的租赁保证金本身就是用来保证合同履行之用，合同中也明确约定，只要胡某未违反合同约定的有关条款，该保证金便会全数退回，但胡某却数度违反约定，拒不支付租金等费用，已经严重侵害正阳酒店的合法权益。根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救错误或者赔偿损失等违约责任。正阳酒店经催讨无效后抵扣保证金合理合法，胡某理应承担相应的违约后果。综上所述，胡某的起诉无事实和法律依据，正阳酒店为维护自身合法权益，提起反诉，要求判令：1、胡某支付未付租金50000元及逾期付款违约金58750元；2、胡某支付未付中央空调维护费及2013年11月至2015年1月期间的空调使用费共计33250元；3、本案本诉及反诉费用均由胡某承担。审理中，正阳酒店申请撤回要求胡某支付中央空调维护费4750元的反诉请求，将第2项反诉请求金额变更为28500元，本院已裁定予以准许。
针对反诉，胡某答辩称：胡某曾向正阳酒店支付50000元，当时收据载明是“暂收律师费”，后双方协商一致将该50000元抵作租金，故胡某并未欠付租金。即使存在欠付租金的行为，正阳酒店主张的违约金过高，要求法院予以调整。关于空调使用费，因自2013年10月起，涉案房屋内的中央空调故障，此后从未再使用，故胡某无需支付空调使用费。请求驳回正阳酒店的反诉请求。
胡某为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、《租赁合同》；
2、中国建设银行现金交款单、No.4023012收据；
证据1、2共同证明2008年9月5日，双方签订《租赁合同》，胡某按约向正阳酒店支付了租赁保证金200000元；
3、厨房设备、物品登记表，证明2015年4月8日合同期满，双方于2015年4月9日进行房屋移交，正阳酒店按照约定应当退还胡某200000元保证金；
4、No.0038633收据，证明正阳酒店暂收胡某律师费50000元；
5、光盘及通话录音记录整理，证明正阳酒店同意将之前暂收的律师费抵为2015年度租金；
6、胡某剩余租赁保证金清单，证明胡某无需支付空调使用费；
7、关于解除租赁合同通知、函，证明胡某曾要求正阳酒店返还暂付的50000元律师费，正阳酒店同意将律师费抵为2015年度租金；
8、2013年2月、2013年12月至2015年4月的水电费收据，证明自2013年11月至2015年1月，胡某无需支付空调使用费；
9、证人证言，证明胡某无需承担空调使用费。
正阳酒店为证明其答辩及反诉主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、租赁合同，证明根据合同约定，胡某具有支付租金、空调维护费及用电费的义务，胡某违反合同约定应承担逾期付款的违约责任；
2、全禧食府2014年9月20日至2015年4月8日房租支付表，证明根据合同约定，胡某应向正阳酒店支付房屋租金258289元；
3、中国建设银行客户专用回单，证明胡某超出合同约定的租金付款日期一个月后才付款，且仅支付了208298元，尚欠50000元租金未付；
4、维修合同；
5、收款收据3份；
证据4、5共同证明杭州南方机电市场德琦机电经营部对房屋的空调设施进行2次维修维护，正阳酒店支付总费用分别为48000元及9000元；
6、全禧食府未付中央空调维护、维修费用清单，证明胡某尚欠正阳酒店中央空调维护、维修费用33250元；
7、工商银行支付凭证，证明正阳酒店于2015年5月18日通过银行转账退还胡某租赁保证金剩余款项共计77892元。
当事人对上述证据在庭审中进行了质证，质证意见如下：正阳酒店对胡某提供的证据1、2无异议，确认收到保证金200000元；对证据3的真实性无法确认，但对于双方于2015年4月9日交接房屋的事实无异议；对证据4真实性无异议，但对关联性有异议，系双方在另一诉讼中为共同委托律师而分摊的费用，非由正阳酒店收取；对证据5的三性均有异议，部分录音内容不清楚，不能证明通话对象是李会计，也不能证明正阳酒店同意50000元抵租金；对证据6的真实性无异议，但不能证明胡某的证明对象，合同约定了空调使用费，正阳酒店并未放弃收取该费用的权利；对证据7的真实性无法确认，对关联性也有异议；对证据8中盖章收据的真实性无异议，对未盖章的收据无法确认，对证明对象有异议；对证据9质证认为，证人和胡某是合伙关系，二人按五五比例分成，与本案有重大利害关系，该证言不能证明待证事实，证人也没有证据证明正阳酒店法定代表人免除了胡某相关空调费。
胡某对正阳酒店提交的证据1的真实性、合法性无异议，但认为正阳酒店主张的违约金过高，请求法院依法调整；对证据2有异议，认为系正阳酒店的李会计带胡某前往银行汇款208298元；对证据3的真实性无异议，认为是经过协商一致的，由正阳酒店的李会计带胡某去汇款；对证据4、5认为没有原件，对真实性、关联性均有异议，2013年后期就没有使用空调，不需要承担维护费；对证据6的三性均有异议；对证据7无异议。
本院结合双方当事人的质证意见，对证据认证如下：胡某提交的证据1真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据2能够证明胡某向正阳酒店交纳保证金200000元，予以认定；证据3，综合其他证据，能够证明双方于2015年4月9日交接房屋，本院对该事实予以认定；证据4，真实性予以认定，对关联性结合其他证据予以认定；证据5、证据7综合全案予以认定；证据6、证据8及证据9综合全案予以认定。正阳酒店提交的证据1、证据3及证据7真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据2结合合同予以认定；证据4、证据5，因正阳公司已撤回关于空调维护费的反诉请求，故本院在本案中不作评判；证据6不具备证据效力，对其证据效力不予认定。
本院根据各方当事人的陈述及确认的有效证据，认定案件事实如下：2008年9月5日，正阳酒店（作为出租方）与胡某（作为承租方）签订《租赁合同》，约定：正阳酒店以自行向浙江省十里坪劳教所驻杭州办事处租赁的南山路208号正阳酒店中的一楼1-3室餐饮部面积约为300平方米含房屋内的设施及厨房设备租赁给胡某管理使用，租赁期自2008年9月20日起至2015年4月8日止。胡某应向正阳酒店缴纳年租金35万元，年递增率5%，自第三年开始租金按年支付须在每年8月15日前一次性交清。为保证租金支付和认真履行合同，胡某应向正阳酒店支付200000元现金为租赁保证金，于合同正式签订之日起3日内一次性支付，租赁保证金利息归正阳酒店所有。合同期满、解除或终止后，如胡某无违反合同有关条款的规定，在归还房屋后1个月内，正阳酒店退还200000元保证金。空调用电费全年按六个月计算，夏天三个月（7、8、9月份），每月按2500元收费；冬天三个月（11、12、1月份），每月按3500元收费；其他月份如需开空调根据以上规定金额按天计算，空调用电费用结算时间：夏天定为9月30日，冬天定为1月30日，由正阳酒店负责一次性收取。胡某逾期交租，按拖欠金额的每日千分之五承担违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，胡某向正阳酒店交纳租赁保证金200000元。2014年9月19日，胡某向正阳酒店交纳2014年9月20日至2015年4月8日租金208289元。2015年4月8日合同期满终止，次日胡某将案涉房屋及附属设施移交正阳酒店。2015年5月18日，正阳酒店向胡某退还租赁保证金77892元。庭审中，双方一致认可合同终止之日胡某欠付正阳酒店2015年1月1日至2015年4月8日的水电费13358元。另查明，合同履行期内，胡某向正阳酒店交付50000元，正阳酒店于2012年7月30日出具收据载明款项系“暂收律师费”。
本院认为，案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，依法成立并生效，当事人应当按约履行义务。根据合同约定，胡某应于2014年8月15日前支付2014年9月20日至2015年4月8日的租金258289元，但实际仅支付208289元，胡某主张剩余50000元以2012年7月30日“暂收律师费”予以冲抵，但其提交的证据尚不足以证明双方就此已协商一致，故本院对胡某的主张不予采信。正阳酒店要求胡某支付未付租金50000元的反诉请求，本院予以支持。但其主张违约金58750元过高，本院依法调整为2430元。正阳酒店诉请胡某支付空调使用费28500元（包括2013年11月、2013年12月、2014年1月、2014年7月、2014年8月、2014年9月、2014年11月、2014年12月及2015年1月），符合合同约定，本院予以支持。胡某抗辩其自2013年下半年起未使用空调，且与正阳酒店法定代表人已协商不再支付空调使用费，但未提交充分证据予以证明，故本院不予采信。综上，合同终止后正阳酒店应退还胡某租赁保证金108750元（200000元-水电费13358元-已退还77892元），胡某应支付正阳酒店租金50000元、违约金2430元、空调使用费28500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州正阳酒店有限公司于本判决生效之日起10日内返还胡霞保证金108750元；
二、胡霞于本判决生效之日起10日内支付杭州正阳酒店有限公司租金50000元、违约金2430元、空调使用费28500元；
上述第一、第二项相抵，杭州正阳酒店有限公司应于本判决生效之日起10日内支付胡霞27820元；
三、驳回杭州正阳酒店有限公司的其他反诉请求。
如果杭州正阳酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收本诉案件受理费2494元，实际减半收取1247元，由杭州正阳酒店有限公司负担。预收反诉案件受理费1570元，由胡霞负担912元，由杭州正阳酒店有限公司负担658元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 徐 婷
人民陪审员 印林艳
人民陪审员 朱志华
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 岑 晨