江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第2017号
原告（反诉被告）上海艾丝碧西食品有限公司，住所地上海市闵行区梅陇镇景联路759号，组织机构代码75571824-8。
法定代表人李盛泽，该公司董事长。
委托代理人张文，上海市华益律师事务所律师。
委托代理人朴成日。
被告上海涌诚企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇沪杭支路24号11幢113室，组织机构代码77469346-1。
法定代表人秦雷。
被告（反诉原告）昆山中海置业有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路155号长城宾馆二楼，组织机构代码75848072-2。
法定代表人许可，公司董事长。
委托代理人张伟，江苏华峡律师事务所律师。
原告上海艾丝碧西食品有限公司与被告上海涌诚企业管理有限公司、昆山中海置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月30日受理后，由审判员崇海燕独任审判，审理中被告昆山中海置业有限公司提出反诉，本院决定合并审理，后依法组成合议庭于2014年3月3日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）委托代理人张文、朴成日，被告（反诉原告）昆山中海置业有限公司委托代理人张伟到庭参加诉讼，被告上海涌诚企业管理有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海艾丝碧西食品有限公司诉称：2011年1月19日，我公司与上海涌诚企业管理有限公司签订《租赁合同》，约定由上海涌诚企业管理有限公司将其从昆山中海置业有限公司处承租的位于江苏省昆山市前进西路155号长城国际广场A座一楼A1-2位置的房屋转租给我公司用于经营巴黎贝甜面包店。我公司一直严格履行各项义务，后因两被告之间发生纠纷，影响了我公司与上海涌诚企业管理有限公司之间《租赁合同》的履行。昆山中海置业有限公司要求我公司直接向其支付租金，并将店铺大门上锁，被告上海涌诚企业管理有限公司未履行“出租方”的义务制止侵害，两被告给我公司造成了巨大损失。我公司认为，涉案房屋的土地为军用土地，未能按照规定取得《军队房地产租赁许可证》，且涉案房屋未能取得规划许可证、房地产权证，属于不合法的房屋，致使我公司至今未能就涉案房屋办理店铺营业执照和其他证照。请求法院判令：1、我公司与被告上海涌诚企业管理有限公司签订的《租赁合同》无效；2、被告上海涌诚企业管理有限公司向我公司返还租金680000元；3、两被告共同向我公司返还保证金240000元；4、两被告共同向我公司赔偿装修损失401132.75元；5、两被告共同向我公司返还店铺内原告所有的物品；6、两被告共同向我公司赔偿原材料及产品过期报废损失30000元；7、两被告承担本案诉讼费用。
被告上海涌诚企业管理有限公司未作答辩。
被告昆山中海置业有限公司辩称：原告上海艾丝碧西食品有限公司与被告上海涌诚企业管理有限公司签订的《租赁合同》是有效的，转租经过了我公司的许可，合同双方应按约履行。被告上海涌诚企业管理有限公司在《租赁合同》中的权利义务已经转移给我公司。原告上海艾丝碧西食品有限公司只向被告上海涌诚企业管理有限公司交付了保证金，我公司并未收取。原告上海艾丝碧西食品有限公司拖延交付租金同时运走设备，我公司为了维护自身利益只能扣押原告上海艾丝碧西食品有限公司的设备。请求法院驳回原告上海艾丝碧西食品有限公司的诉讼请求。
反诉原告昆山中海置业有限公司反诉诉称：上海涌诚企业管理有限公司违反与我公司签订的租赁合同，拖欠我公司租金，并于2012年8月10日通知我公司要求终止双方之间的租赁合同，表示已经将商铺及相关商户及其权利义务在2012年7月30日移交我公司，并书面告知了相关商户。我公司2012年7月31日和9月5日两次书面告知上海艾丝碧西食品有限公司从2012年8月1日起收回沿街商铺。上海艾丝碧西食品有限公司应在2012年9月15日前支付下季度租金，经我公司屡次催讨，上海艾丝碧西食品有限公司始终拒绝支付。上海艾丝碧西食品有限公司在已经违反支付租金合同条款的情况下，单方锁门停止经营的行为也属违约行为，应承担违约责任。请求法院判令上海艾丝碧西食品有限公司：1、支付我公司违约金240000元；2、赔偿占用我公司商铺的损失266700元；3、承担反诉费用。
反诉被告上海艾丝碧西食品有限公司辩称：我公司与昆山中海置业有限公司无合同关系，昆山中海置业有限公司反诉中的主张没有事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理查明：2011年1月19日，上海艾丝碧西食品有限公司（乙方）与上海涌诚企业管理有限公司（甲方）签订《租赁合同》1份，约定：甲方将其享有转租权的位于江苏省昆山市前进西路155号长城国际广场A座一楼A1-2位置的房屋出租给乙方用于经营巴黎贝甜面包店；租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止；第一年至第二年的每年租金为960000元，乙方应按每三个月向甲方支付租金240000元，支付方式为先付后用，乙方应每季度提前15天向甲方支付下一个季度的租金；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金；如果乙方在本合同签订后不愿承租或者在约定的履行期限未届满之前不继续承租直至合同期限届满的，保证金即归甲方所有；租赁期间，若所租商铺的所有权或经营权发生改变，甲方应通知乙方，任何经合法途径取得所租商铺所有权或经营权者即取代甲方，并享有本合同中甲方的权利及承担甲方的义务，甲方有权要求乙方与受让人签订与合同条款相等之新租赁合同，以取代本合同；乙方具有逾期不支付包括但不限于租金、水、电、煤气、通讯、物业管理费等费用达15日的，甲方可随时单方书面通知乙方解除本合同；在租赁期限内，非经双方协商一致，甲、乙双方均不得无故变更或者违反本合同约定的条款或者终止本合同的履行，否则视为违约，违约方必须向对方赔偿本合同约定的相当于三个月的租金的违约金。2011年1月27日，上海艾丝碧西食品有限公司向上海涌诚企业管理有限公司交付租赁保证金240000元。上海艾丝碧西食品有限公司陈述，其已向上海涌诚企业管理有限公司支付了至2012年9月30日的租金，并提供了付款函、贷记凭证、发票为证。
2012年3月20日，上海涌诚企业管理有限公司向上海艾丝碧西食品有限公司发出付款函，要求上海艾丝碧西食品有限公司支付2012年4月1日至2012年6月31（30）日的付款金额240000元，上海艾丝碧西食品有限公司当天向上海涌诚企业管理有限公司指定的银行账户汇款240000元。2012年7月30日，上海涌诚企业管理有限公司向上海艾丝碧西食品有限公司开具金额为240000元的发票，发票的经营项目为7月、8月、9月服务费。
2012年7月28日，上海涌诚企业管理有限公司向上海艾丝碧西食品有限公司在涉案房屋经营的巴黎贝甜面包店发出《函告》，载明：“……我司与该公司（昆山中海置业有限公司）商榷：由该公司接收相关承租人的租赁合同，直接对于包括贵公司在内的各承租人进行管理，贵公司与我司所签署的商铺租赁合同在签署时已经交付该公司，该公司对贵公司所签署的租赁合约的相关权利义务已清楚知晓，在此后的合同履行中，由该公司享有并承担原合约我司的相关权利与义务，若贵公司对于管理义务的转移与主体变更存有异议，请与（于）收到函件后3日内以书面的方式予以提交异议，在此期限中若届时包括贵公司未能提出异议，视为贵公司同意并确认上述变更事宜……”。2012年7月31日，昆山中海置业有限公司向长城国际广场前进路沿街商铺业主发布《沿街商铺告知函》，由上海艾丝碧西食品有限公司提交的该份《沿街商铺告知函》载明：“鉴于上海涌诚餐饮（企业）管理有限公司与我公司签定了前进路沿街商铺统租合同，而贵商铺业主又与上海涌诚餐饮（企业）管理有限公司签定了分租合同。至今我司在合同规定的时限内未收到上海涌诚应缴纳的租金，严重影响了我司的正常营运和管理。为此我司将采取强制措施，自2012年8月6日起，对上海涌诚统租的商铺停止公用事业服务及相关的物业保障，由此造成的损失均由商铺业主自行负责”。2012年8月10日，上海涌诚企业管理有限公司向昆山中海置业有限公司发出《合同终止函》，载明：“……我公司已经将租赁商铺及相关商户及其相关权义均在2012年7月30日之前全部移交贵公司（相关商户的资料在其进驻时已经全部提交）并书面通知了相关商户，目前贵公司已经实际履行了承接义务，还望妥善处理。由于上述行为的实施，我公司自2012年8月1日起与贵公司及其租赁商铺相关事宜已经与我公司无关，我公司的合同义务自行终止。特此函告！”。2013年1月7日，上海艾丝碧西食品有限公司向昆山中海置业有限公司发出《巴黎贝甜昆山店铺租赁事宜》，载明：“……现昆山中海与上海涌诚正因租赁纠纷在诉讼，所以我司在2012年10月1日开始停止租金的支付。现贵司要求我司重新与昆山中海签订租赁合同，我司考虑到昆山店经营情况及长城国际广场现状，我司申请昆山店租金调整到40000元／月，若贵司支持我司的申请，我司将与贵司签订租赁合同并继续经营；若贵司不同意我司申请，则我司将结清各种费用之后关闭我司昆山店铺。……”。2013年1月8日，上海艾丝碧西食品有限公司关闭店铺停止经营。庭审中，昆山中海置业有限公司陈述，其于2013年1月8日在上海艾丝碧西食品有限公司将涉案房屋锁门的基础上加了锁，且其系上海涌诚企业管理有限公司在《租赁合同》中权利和义务的受让人。2013年1月30日，昆山中海置业有限公司向上海艾丝碧西食品有限公司发律师函，载明：“……迫于无奈，中海置业在2013年1月8日停止你司继续承租……要求你司务必在2013年2月5日之前与中海置业协商支付拖欠的租金以及违约理应承担的违约金……”，该律师函于2013年1月31日签收。现上海艾丝碧西食品有限公司与昆山中海置业有限公司就上海艾丝碧西食品有限公司是否应直接向昆山中海置业有限公司履行支付租金等合同义务发生争议。
另查明：涉案房屋所在的长城国际财富广场的建设单位为中国人民解放军61398部队昆山办事处，该用地项目2006年1月10日取得建设用地规划许可证，该工程2006年5月11日取得建筑工程施工许可证。中国人民解放军61398部队、中国人民解放军61398部队昆山办事处2010年1月1日出具授权委托书，全权委托昆山中海置业有限公司对长城国际财富广场进行招租、经营、管理，授权委托期限从2010年1月1日至2044年12月31日。
以上事实由原告上海艾丝碧西食品有限公司提供的《租赁合同》1份、付款函1份、贷记凭证1份、发票1份、收据1份、《沿街商铺告知函》1份，被告昆山中海置业有限公司提供的建设用地规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份、授权委托书1份、《函告》1份、《合同终止函》1份、《巴黎贝甜昆山店铺租赁事宜》1份、《律师函》1份以及原告上海艾丝碧西食品有限公司、被告昆山中海置业有限公司庭审陈述为证。
本院认为：根据《建筑工程施工许可管理办法》规定，已经取得建设工程规划许可证的建筑工程才能申请领取建筑工程施工许可证，涉案房屋所在的长城国际财富广场工程2006年5月11日取得建筑工程施工许可证，故本院对于上海艾丝碧西食品有限公司关于涉案房屋属于不合法房屋的主张不予支持。上海艾丝碧西食品有限公司与上海涌诚企业管理有限公司2011年1月19日签订的《租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行，至于租赁房屋是否取得房屋产权证书、涉军房地产是否取得租赁许可证，并非认定房屋租赁合同无效的依据。综合上海艾丝碧西食品有限公司、昆山中海置业有限公司举证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、上海涌诚企业管理有限公司是否已将其在《租赁合同》中的权利和义务一并转让给昆山中海置业有限公司；二、合同的履行过程哪一方存在违约行为。
关于争议焦点一、上海涌诚企业管理有限公司是否已将其在《租赁合同》中的权利和义务一并转让给昆山中海置业有限公司。上海艾丝碧西食品有限公司与上海涌诚企业管理有限公司在《租赁合同》中明确约定：租赁期间，若所租商铺的所有权或经营权发生改变，甲方应通知乙方，任何经合法途径取得所租商铺所有权或经营权者即取代甲方，并享有本合同中甲方的权利及承担甲方的义务，甲方有权要求乙方与受让人签订与合同条款相等之新租赁合同，以取代本合同。2012年7月28日，上海涌诚企业管理有限公司向上海艾丝碧西食品有限公司发出《函告》，告知上海艾丝碧西食品有限公司在此后的合同履行中由昆山中海置业有限公司享有并承担其在合同中的权利与义务。昆山中海置业有限公司亦认为，其系上海涌诚企业管理有限公司在《租赁合同》中权利和义务的受让人。综上，本院认为，上海涌诚企业管理有限公司已将其在《租赁合同》中的权利和义务一并转让给昆山中海置业有限公司，上海艾丝碧西食品有限公司与昆山中海置业有限公司应按合同约定行使权利、履行义务。
关于争议焦点二、合同的履行过程哪一方存在违约行为。上海艾丝碧西食品有限公司已经支付2012年7月、8月、9月的租金，依据《租赁合同》约定，上海艾丝碧西食品有限公司应提前15天即2012年9月15日之前支付下一个季度租金。2012年7月28日，上海涌诚企业管理有限公司就其已将合同中的权利和义务一并转让给昆山中海置业有限公司的事实向上海艾丝碧西食品有限公司进行告知，但上海艾丝碧西食品有限公司未按约向昆山中海置业有限公司支付租金，上海艾丝碧西食品有限公司存在违约。上海艾丝碧西食品有限公司要求上海涌诚企业管理有限公司返还租金680000元，要求两被告共同赔偿装修损失401132.75元，缺乏依据，本院不予支持。《租赁合同》约定，如果上海艾丝碧西食品有限公司在约定的履行期限未届满之前不继续承租直至合同期限届满的，保证金即归合同的甲方所有，故本院对上海艾丝碧西食品有限公司要求两被告共同返还保证金240000元的诉讼请求不予支持。昆山中海置业有限公司在反诉中要求上海艾丝碧西食品有限公司向其支付违约金240000元，符合《租赁合同》约定，且不违反法律规定，本院予以支持。因上海涌诚企业管理有限公司已将其在《租赁合同》中的权利和义务一并转让给昆山中海置业有限公司，转让的权利中应包括上海涌诚企业管理有限公司向上海艾丝碧西食品有限公司收取的保证金240000元，该保证金性质上属于违约金，故上海艾丝碧西食品有限公司无需另行向昆山中海置业有限公司支付违约金240000元。
2013年1月30日，昆山中海置业有限公司向上海艾丝碧西食品有限公司发律师函，通知上海艾丝碧西食品有限公司2013年1月8日解除《租赁合同》，该律师函于2013年1月31日签收，故《租赁合同》应于2013年1月31日解除。《租赁合同》解除后，昆山中海置业有限公司应将涉案房屋内属于上海艾丝碧西食品有限公司所有的物品返还给上海艾丝碧西食品有限公司，昆山中海置业有限公司陈述其于2013年1月8日在上海艾丝碧西食品有限公司将涉案房屋锁门的基础上加了锁，故上海艾丝碧西食品有限公司应向昆山中海置业有限公司支付从2012年10月1日起至2013年1月8日止的租金260645.2元（80000元／月×3月＋80000元／月×8／31月）。上海艾丝碧西食品有限公司要求两被告共同赔偿原材料及产品过期报废损失30000元，但未能提供证据予以证实，本院不予支持。
关于上海艾丝碧西食品有限公司要求返还的店铺内物品问题，目前店铺现场早已不存在，究竟有哪些物品遗留在店内无法核实，上海艾丝碧西食品有限公司对于其在关闭店铺停止经营前有哪些物品遗留在店内未能提供充分证据证实，昆山中海置业有限公司仅认可烤箱在其处保存，不认可其他物品，故本院无法确认上海艾丝碧西食品有限公司留在店内的具体物品，昆山中海置业有限公司应将烤箱返还给上海艾丝碧西食品有限公司。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山中海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告上海艾丝碧西食品有限公司返还涉案房屋内属原告上海艾丝碧西食品有限公司所有的烤箱。
二、驳回原告上海艾丝碧西食品有限公司的其他诉讼请求。
三、反诉被告上海艾丝碧西食品有限公司向反诉原告昆山中海置业有限公司支付违约金240000元（以保证金240000元抵扣，已经实际支付）。
四、反诉被告上海艾丝碧西食品有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告昆山中海置业有限公司支付从2012年10月1日起至2013年1月8日止的租金260645.2元。
五、驳回反诉原告昆山中海置业有限公司的其他诉讼请求。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
本诉案件受理费23448元，公告费690元，合计24138元，由原告上海艾丝碧西食品有限公司负担23638元，被告昆山中海置业有限公司负担500元，此款原告上海艾丝碧西食品有限公司已预交，被告昆山中海置业有限公司负担部分于本判决生效后十日内支付给原告上海艾丝碧西食品有限公司。
反诉案件受理费4434元，由反诉原告昆山中海置业有限公司负担434元，反诉被告上海艾丝碧西食品有限公司负担4000元，此款反诉原告昆山中海置业有限公司已预交，反诉被告上海艾丝碧西食品有限公司负担部分于本判决生效后十日内支付给反诉原告昆山中海置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 崇海燕
人民陪审员 王敏华
人民陪审员 邹玲珍
二〇一四年七月十一日
书 记 员 杨春昊
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。