福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2015）蕉民初字第4964号原告：张林芬，女，1973年9月7日出生，汉族，住福建省宁德东侨开发区。委托诉讼代理人：孙瑞木，福建宁川律师事务所执业律师。被告：宁德联信置业有限公司，住所地福建省宁德东侨经济开发区闽东中路28号盈丰佳园1幢504复式，组织机构代码05033258-0。法定代表人：丁肖立，董事长。委托诉讼代理人：杨见钧，上海市汇业律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：徐倩倩，上海市汇业律师事务所执业律师。原告张林芬与被告宁德联信置业有限公司（以下简称联信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张林芬的委托诉讼代理人孙瑞木、被告联信公司的委托诉讼代理人杨见钧、徐倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林芬向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金11250元（以购房总价款416703元为基数，按日万分之三计算，自2015年4月1日起至被告履行实际符合交房条件之日止，暂计算至2015年6月30日）。事实和理由：原、被告双方于2014年1月20日签订商品房买卖合同，原告向被告购买宁德联信·财富广场B-3幢412室商品房，总价款416703元。合同第八条约定，被告应于2015年3月30日前，将符合约定条件的商品房交付原告使用。如在规定日期内未达到上述条件，原告有权拒绝交接，并按逾期交房由被告承担违约责任。合同第九条约定，被告逾期超过60日后仍不能将符合条件的商品房交付原告使用，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但被告应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向原告支付按已付款日万分之三的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款，而被告未能按照合同第八条约定，在2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用。经原告多次交涉，被告均以各种理由搪塞推诿。被告联信公司辩称：已依约向原告交付了商品房，并不存在延迟交房的违约行为，请求驳回原告的诉讼请求：被告于2015年2月17日完成了消防验收，2015年3月26日前完成了勘察、设计、施工、监理等单位的联合验收。同时，该商品房项目水、电、燃气等各项设施也均达到设计要求条件，道路、绿化、照明等公共配套建筑、基础设施也均按规划设计要求建设完成。以上条件已经完全达到《商品房买卖合同》所约定的交房条件。被告于2015年3月20日书面通知原告于2015年3月30日前来办理交房手续，原告于2015年3月26日与被告办理了房屋交接手续，并签收了《入伙通知书》等交接文件，且对被告所交付的房屋未提出异议，并已实际入户使用。因此，被告的交房时间、交房条件均符合《商品房买卖合同》的约定，被告不存在延期交房之违约行为。原告围绕诉讼请求，被告围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。原、被告无争议的事实：原、被告于2014年1月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买宁德联信财富广场B-3幢412室商品房，总价款416703元，房屋交付时间为2015年3月30日。合同签订后原告已付清购房款。合同第八条约定交付条件与期限：出卖人(被告，下同)应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人(原告，下同)使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、无。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、若不可抗力情形：因台风、热带风暴、地震等造成不能施工为众所周知的，可免除告知义务；宁德市人民政府和相关部门作出特定时间内不准施工的，政府有公告的，以政府公告为准，可免除告知义务。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行。本案的争议焦点是：被告是否存在逾期交房情形及是否应当支付逾期交房违约金。围绕上述争议焦点，本院予以调查分析、认定如下：原告为证明自己的主张，出示证据：1、原告公民身份证复印件，证明原告的主体情况；2、商品房买卖合同复印件，证明原告向被告购买宁德联信财富广场B-3幢412室，总价款416703元，合同约定被告应于2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用；3、购房发票，契税发票，证明原告按照合同约定已付清了购房款；4、信访事项处理意见书，证明被告于2015年3月20日通知原告交房，但该商品房经宁德东侨经济技术开发区建设局调查核实，不具备交付使用条件，被告已构成违约的事实。被告质证认为，对证据1、2、3无异议；对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议：首先，东侨经济技术开发区建设局非鉴定机构，其所称“未经综合验收合格”仅指程序上未经综合验收，而不是综合验收不合格，该份信访事项处理意见书也不属于鉴定结论，不能作为本案证据，更不能证明被告交付房屋不具备合同约定之交付使用条件；其次，东侨经济技术开发区建设局信访事项处理意见书所指被告交付房屋程序上未经综合验收，是基于执行2015年现行的政府管理规范新规定，而原、被告是基于2013年政府规范所约定的交付条件和时间，两者所适用政策环境和条件不同，应当区别对待。根据“新法不溯及既往”的原则，福建省住建厅于2014年11月17日发布的通知并不适用于原、被告于2013年签订的商品房买卖合同；第三，即便是国家或政府强制要求执行新规定，从合同双方“意思自治”和“公平原则”角度，依法也应当由原、被告双方变更相应合同内容，并应给予被告合理时间以办理新增的交房条件之有关手续。而被告也已于2015年6月25日，根据东侨经济技术开发区建设局要求，按照政府新规范履行完毕了竣工备案手续。因此，原告依据东侨经济技术开发区建设局出具的信访事项处理意见书即认为被告延期交房显然与事实不符、于法无据。被告为支持自己的抗辩意见，出示证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告双方关于交房时间、交房条件以及遇不可抗力情形对交房时间予以延期的约定，并经东侨房管局备案；2、交房通知书，证明被告于2015年3月20日通知原告在3月30日前办理交房手续，在合同约定时间内通知原告办理交房手续；3、入伙通知书领取单，证明原告于2015年3月26日签收入伙通知书，原、被告在合同约定时间内办理了交房手续，且原告未提出任何异议；4、竣工验收报告，证明2015年3月26日建设施工单位分别出具竣工验收报告，5、消防验收意见书，证明联信财富广场项目通过勘察、设计、施工、监理和消防验收合格，符合商品房买卖合同第八条交付条件第1项的约定；6、水、电、燃气等配套设施验收证明，联信财富广场项目给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱的验收证明，证明联信财富广场项目符合商品房买卖合同第八条交付条件第2项的约定；7、公共配套建筑、基础设施等验收证明，联信财富广场项目的小区道路、室外照明及景观绿化工程及其他公共配套、基础设施工程验收证明，证明联信财富广场项目符合商品房买卖合同第八条交付条件第3项的约定；8、省住建厅启用新版合同通知及新版合同，省住建厅通知自2015年1月1日启用新版合同及新版合同，证明“取得建设工程竣工验收备案证明文件”是2015年1月1日后启用的新版合同中的交房条件；9、竣工验收备案表，建设局于2015年6月25日出具竣工验收备案表，证明被告已取得建设工程竣工验收备案表；10、因台风等不可抗力无法施工的延期证明材料，证明被告因不可抗力应延期交房的天数。原告质证认为，对证据1的真实性无异议，该房屋不具备交付使用条件；对证据2、3，可以证明被告在2015年3月20日通知原告交付的房屋不具备房屋交付使用条件；对证据4的形式要件有异议，即使作为证据使用也只能证明该工程只是合格，不等同房屋有具备交付使用条件；对证据5的形式要件有异议，并没有公安消防负责人签字；对证据6的待证目的有异议，不符合商品房买卖合同第八条第2项交付使用条件；对证据7的形式要件有异议，落款时间是何时形成不知，也不具备合同第八条约定的交付使用条件；对证据8与本案无关联；对证据9只能证明被告已竣工验收，其不能证明房屋符合交付使用条件；对证据10与本案无关联。经审查,本院认为，一、被告是否存在逾期交房问题。东侨经济技术开发区建设局于2015年4月17日出具的《信访事项处理意见书》，提到“联信财富广场C区住宅项目未经工程竣工综合验收合格，不具备交付使用条件”，该意见书系建设主管部门针对有关信访人员反映事项作出的个案处理意见，与本案原、被告约定商品房交付的条件标准没有直接关系。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了交付条件。被告提供的相关验收证据材料，可以证明案涉商品房于2015年2月17日完成了消防合格验收，2015年5月26日前完成了勘察、设计、施工、监理等单位的工程竣工验收，该商品房项目水、电、燃气等各项设施均达到设计要求，道路、绿化、照明等公共配套建筑、基础设施也按规划设计要求建设完成。该各项验收在之后的备案过程中均被采纳使用，并未出现责令停止使用，重新组织竣工验收等情况，说明该验收是有效的。据此，本院确认至2015年5月26日案涉房产符合了双方约定的交付条件；二、被告是否存在可予延期交付商品房情形问题。原、被告签订《商品房买卖合同》的时间是2014年1月20日，在此之前可延期交付的情况与原告无关。在签订《商品房买卖合同》之后至约定交房前，即2014年1月20日至2015年3月30日期间，根据宁德市气象局出具的《宁德市气象资料》，受台风、暴雨以上（雨量≥50mm）天气影响天数合计14天（扣除台风、暴雨重复的天数），客观上确实会对被告的施工造成影响，可作为延期交付天数予以扣除。政府基于社会公共利益作出不允许施工决定的，如通知高考停工3天、中考停工5天，也应该予以扣除。此外暂停运输渣土、砂石等车辆进出工地，并不必然导致工地全面停工，故不予扣除期限。以上可扣除的天数合计22天。据此，被告逾期交房天数为56天，扣除可延期交付天数22天，实际逾期交房34天。依据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房不超过60日的，被告应按日向原告支付已付款万分之三的违约金，因此，被告应支付的逾期付款违约金为416703元×0.03%/天×34天=4250元。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告张林芬与被告宁德联信置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定履行了义务，但被告未按约定的时间及时交付房屋，其行为构成违约。原告要求被告支付逾期交房违约金4250元，本院予以支持。超过部分，原告要求支付，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告宁德联信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张林芬支付逾期交房违约金4250元；二、驳回原告张林芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，由原告张林芬负担51元，由被告宁德联信置业有限公司负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  石孟发审 判 员  陈 庄人民陪审员  陈仲斌二〇一八年一月九日书 记 员  彭小琴申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。