广西壮族�治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0902民初1918号原告：钟祖宾（曾用名：钟祖彬），男，1945年8月15日出生，汉族，住广西南宁市邕宁区。委托诉讼代理人：雷水娟，广西吉强律师事务所律师。被告：蒋邦寿，男，1948年6月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。被告：钟祖娥，女，1952年4月2日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。两被告共同委托诉讼代理人：陈武能，玉林市玉州区南江街道法律服务所工作者。第三人：钟华，男，1982年1月24日出生，住广西南宁市邕�区。委托诉讼代理人：雷水娟，广西吉强律师事务所律师。原告钟祖宾与被告蒋邦寿、钟祖娥，第三人钟华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟祖宾及其委托诉讼代理人雷水娟，被告蒋邦寿、钟祖娥及其二人共同委托诉讼代理人陈武能，第三人钟华的委托诉讼代理人雷水娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出请求：1、请求两被告于本案判决生效后7日内将玉林市的房屋（房屋所有权号：玉房字第2014016825）过户给第三人；2、两被告向第三人支付迟延履行的违约金56810元（计算方法为：按中国人民银行同期贷款利率，以合同价款20万元为基数，自2011年9月8日起计算至实际履行之日止）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告和被告钟祖娥系同胞兄妹，被告蒋邦寿与钟祖娥系夫妻。2007年9月24日，两被告与其子蒋秀芹一同前往原告住处协商，称为替蒋秀芹筹集单位集资房购房款，愿将玉林市南江竹美街的一栋房屋（原房产证号为：玉房字第××号，现房产证号：玉房字第××号）卖给原告，房屋价格为20万元，定金为8万元。钟祖宾当即表示同意购买，双方约定房屋直接过户给原告的儿子钟华。2007年10月7日，原告将8万元支付给两被告的儿子蒋秀芹。后因与隔壁房屋的权属分割问题，未能履行过户手续，余款亦未能支付。至2011年9月8日，原告与两被告协商，原告支付余款12万元，同时两被告尽快将房屋过户给第三人。同年9月底，两被告将房屋交付给原告。原告继承了房屋所附带的租赁合同，并收取了承租人两个月的租金。2012年3月份，原�花费了10多万元对房屋进行装修。2012年3月13日，经原告多次催讨，被告蒋邦寿向原告出具了补写的《收条》，确认收到原告20万元的购房款，并承诺尽快办理过户手续，将房屋过户给钟华。后原告与第三人多次找被告协商过户事宜，但两被告无故拒绝办理。2015年4月，钟祖娥向法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效。玉州区法院于2015年12月14日作出判决，确认合同有效并驳回钟祖娥的诉讼请求。原告认为，房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方有全面履行合同的义务。原告已依约支付了全额房款，但两被告恶意迟延履行，导致第三人未能合法主享有房屋的全部处分权，产生了经济损失。为此向法院起诉。被告蒋邦寿、钟祖娥辩称，请法院驳回原告的诉讼请求，理由：1、本案原告与被告蒋邦寿的口头房屋买卖关系不�立，不有效；2、被告蒋邦寿与原告口头上有房屋买卖关系，但该买卖关系根据《物权法》第9条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力”的规定，双方的买卖关系至今未依法登记，买卖关系不成立，不生效；3、双方未签订有书面买卖合同，被告蒋邦寿口头向原告提出终止双方的口头买卖关系；4、两被告系夫妻，该案所涉房屋属于两被告夫妻共同财产，根据婚姻法的规定，夫妻存续期间的共同财产，有平等的处理权，共有房产未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案中，蒋邦寿私下处分钟祖娥共同财产，侵犯了其权益，口头协议也违反了法律的强制性规定，应属无效；5、钟祖娥是在2011年9月原告钟祖宾转来12万元后才知道口头买卖房屋之事，知道后当即表示不同意出售，并要求蒋邦寿将钱退�给钟祖宾；6、原告的儿子钟华支付给蒋秀芹的8万元是借款，不是购房定金，该款是蒋秀芹向钟华的借款，原告在不经蒋秀芹同意的情况下将借款转为购房款是不符合法律规定的；7、原告无权要求被告将房屋过户给第三人，原被告双方的口头合同与第三人无关，第三人与该案没有任何关联，钟华不是适格第三人，原告无权也无法律依据要求被告将房屋过户给第三人；8、两被告没有存在违约行为，第三人与两被告没有关联性，两被告也不存在与第三人有违约行为，无须支付违约金给第三人。第三人钟华述称，其完全同意原告的诉讼请求和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认�如下：蒋邦寿与钟祖宾达成的买卖房屋口头协议是否有效的问题。钟祖娥于2015年4月29日以其不知情、转让价格低为由，将钟祖宾、蒋邦寿二人作为被告起诉到本院，要求确认蒋邦寿与钟祖宾于2007年达成的买卖位于玉林市房屋的口头合同无效。本院经审理后，认为被告蒋邦寿将登记在其名下的位于玉林市房屋【土地使用权证号为玉国用（1993）字第020201146-2号，房产证号为玉林市房权证玉房字第××号】以20万元的价格转让给被告钟祖宾，虽然双方未签订书面合同，但已口头达成协议，且该协议已履行，被告钟祖宾已交付全部房款并装修使用了房屋，钟祖娥对此知情不合理，认定被告钟祖宾与被告蒋邦寿之间的房屋买卖合同合法有效，并于2015年12月14日判决驳回钟祖娥的诉讼请求。钟祖娥对判决不服，上诉到玉林市中级人民法院。玉林市中级法院经审理后，认为钟祖宾与蒋邦寿之间的房屋买卖合同合法有效且已履行完毕，钟祖娥对此知情且同意，其以房屋买卖未签订书面合同、转让时未经其书面同意，违反法律法规的强制性规定为由，要求确认房屋买卖合同无效无事实和法律依据，于2016年9月31日判决驳回钟祖娥的上诉，维持原判。综上可知，蒋邦寿与钟祖宾达成的买卖房屋口头协议是合法有效的。本院经审理认定事实如下：原告钟祖娥与被告蒋邦寿是夫妻关系，与被告钟祖宾是同胞兄妹关系。2007年，蒋邦寿与钟祖宾达成口头协议，约定由蒋邦寿将登记在其名下的位于玉林市的房屋(土地使用权证号为:玉国用（1993）字第020201146-2号，房产证号为:玉房字第××号)以20万元的价格出售给钟祖宾。但双方对房款如何支付，房屋如何交付均无约定。2011年9月8日，钟祖宾通过汇款支付了12万元给蒋邦寿，�上钟祖宾2017年10月7日借给蒋邦寿家里的8万元，合计已支付20万元给蒋邦寿，被告蒋邦寿于2012年3月13日出具《收条》给钟祖宾收执，《收条》载明：半年前已收到二哥钟祖宾缴来竹美房间的款项20万元正，房屋的过户手续，采取尽量快的方式过户给钟华。在收到钟祖宾汇款后的当月，蒋邦寿将房屋交给钟祖宾使用，并将房产证交给钟祖宾，转钱的第二个月即2011年9月、10月的房屋租金也是由钟祖宾收取。钟祖宾接收房屋后也对房屋进行了简单装修。但随着时间过去，房产价格上升，加上双方产生了其他矛盾，蒋邦寿反悔不愿再将房屋转给钟祖宾，并于2014年7月通过挂失另外补办房产证。被告钟祖娥则以其对2007年蒋邦寿将房屋转让给钟祖宾的事情不知情、价格过低为由，拒不愿意办理房屋过户手续。原告为此向本院起诉，要求两被告将上述房屋过户给第三人钟华，并向�华支付迟延履行违约金。本院认为，蒋邦寿与钟祖宾于2007年达成房屋买卖口头协议，经法院二审终审判决确认合法有效，双方均应按该协议的约定全面履行协议义务。原告要求被告按照约定将玉林市的房屋过户给钟华有理，本院予以支持。由于合同双方就履行期限没有约定，被告的行为并不构成违约，原告要求两被告向第三人支付迟延履行违约金的主张，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋邦寿、钟祖娥于本案判决发生法律效力之日起三十日内将登记在蒋邦寿名下的位于玉林市的房屋(土地使用权证号为:玉国用（1993）字第020201146-2号，房产证号为:玉林市房权证玉房字第××号）过户给第三人钟华。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费9868元（原告已预交），由被告蒋邦寿、钟祖娥共同负担8944元，原告负担924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉受理费9868费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交，也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 �李良敏人民陪审员 张 雄 兰人民陪审员 蒋   鑫二〇一七年四月二十六日书 记 员 杨 孙 伟