北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第8253号
原告北京泰宇物业管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇宣颐家园西侧50米。
法定代表人陈忠，总经理。
委托代理人ＸＸ，北京市博涵律师事务所律师。
被告谢淑林，住北京市大兴区。
委托代理人韩宜珊，住北京市大兴区。
原告北京泰宇物业管理有限公司（以下简称：泰宇物业）与被告谢淑林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰宇物业的委托代理人ＸＸ，被告谢淑林的委托代理人韩宜珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰宇物业诉称：2008年3月24日，我公司与北京市大兴区旧宫镇秀水花园小区业主委员会（以下简称：业委会）签订了物业服务合同，约定由我公司向秀水花园小区的全体业主及物业使用人提供物业服务。被告谢淑林于2006年入住秀水花园小区16号楼01号，房屋面积232.82平方米。根据物业管理服务合同第十五条关于物业服务费用的约定计算，被告谢淑林每年应支付我公司物业服务费5028.9元。被告谢淑林自2011年1月1日起拒绝交纳物业服务费，至今共欠物业服务费31334.81元、水费1267.4元。为维护我公司的合法权益，现起诉请求判决：1、被告谢淑林交纳2010年1月1日至2016年3月23日的31334.81元，水费1267.4元；2、请求法院判决被告谢淑林支付违约金2000元；3、诉讼费由被告谢淑林承担。
被告谢淑林辩称：不同意原告泰宇物业的全部诉讼请求。原告泰宇物业与业委会签订的物业合同是非法的，业委会已经超期，与物业公司非法勾结。合同中也明确约定了原告泰宇物业提供服务的条件，原业委会存在渎职，没有督促原告泰宇物业达到服务标准。合同约定原告泰宇物业每年都要搞满意度调查，如果半数以上不满意就要无条件离开；业委会同意签5年物业服务合同的前提是原告泰宇物业自费维修木栈桥、监控，维修费用不属于原告泰宇物业垫付；原告泰宇物业聘请的保安人员、清洁人员素质不高，不尽责，还雇佣18岁的小孩当保安；小区偷盗事件多发，我家就曾经被盗，到现在也没破案。原告泰宇物业没有对进出的人员进行登记，安保情况很差，安保人员没有上岗证。原告泰宇物业的经理素质低态度恶劣，带着保安围攻业主，多次发生保安冲撞业主、殴打业主的情况；小区公共环境恶劣，原来的安保系统在原告泰宇物业进驻后瘫痪，原监控室被荒废，另改了一个监控室，安装的摄像头没有夜视功能，连车牌号都看不清；小区外墙、花园的围栏都毁坏了，原告泰宇物业也不进行修缮。之前小区因下大雨被淹水，原告泰宇物业没有管理，给很多业主都造成了损失，原告泰宇物业推卸责任说是开发商的设计问题；原告泰宇物业经常威胁业主，散布谣言，挑拨业主之间的关系；不同意支付2016年的物业费，提前支付没有依据；小区里常年有施工队在小区盖违建，施工人员居住在小区里，物业公司也不进行管理，造成了小区的安全隐患；原告泰宇物业非法收取业主的压路费、管理费，还明确跟业主说搭违建收费；小区的自来水质特别差，过滤出很多渣子，过滤后都漂着一层杂质；原告泰宇物业公然在小区游泳池盖房子，没有经过任何人同意，还在房子里面养羊；游泳池从2009年以后就关闭了，小区水系干涸，基本不放水，有水时水况也特别差；小区喷泉没有开过，就是央视来采访的时候开过，小区业主根本没有享受过。水表数原告泰宇物业就没有来家里查过，不知道是怎么算出来的。
经审理查明：被告谢淑林系秀水花园小区32号楼6号业主，房屋面积232.82平方米，该房屋属于别墅。2008年3月24日，原告泰宇物业与业委会签订物业服务合同，约定由原告泰宇物业向秀水花园小区的全体业主及物业使用人提供物业服务，期限为3年，自2008年3月24日至2011年3月23日，物业费标准为1.8元／平方米／月。该物业服务合同中第二十九条约定：“在本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。”2011年3月19日，原告泰宇物业又与业委会签订物业服务合同，约定继续由原告泰宇物业向秀水花园小区的全体业主及物业使用人提供物业服务，期限为5年，自2011年3月23日至2016年3月22日。该物业管理服务合同第十二条约定物业服务费收费方式为包干制，第十三条中约定别墅未委托自有部位维修的1.8元／平方米／月，第十六条约定小区业主应于物业管理费到期前30日内向乙方缴纳下一年度物业管理费。在该合同附件五中约定：“在本合同执行期间如出现下列条件之一，则合同无条件自动解除。一、乙方承诺的设备改造和投入（见附件四《五年服务期改造维修内容》）未能按时完成；二、每年12月做业主意见调查，连续两年超半数业主（按国家规定）认为物业服务不合格。”该小区自2013年后未再选立新的业委会。
庭审中，原告泰宇物业为证明原、被告之间存在物业服务关系，提交物业服务合同及前期物业管理协议；被告谢淑林对上述证据认可，但主张2011年3月19日的合同因原业委会已到期其签章应属无效，且原告泰宇物业未达到合同附件约定的服务标准。原告泰宇物业主张合同约定的维修改造已完成，业主调查系业委会职责，与其无关。原告泰宇物业为证明对小区本应启动公共维修基金的项目进行了垫资维修，且业委会同意了上述情况，提交水系情况说明1份，安防设备更新改造情况说明1份，宿舍用房的说明1份；被告谢淑林对上述证据不认可，主张原业委会非法用章，且合同约定的维修项目应由原告泰宇物业自费维修。原告泰宇物业为证明对小区违建已经尽到物业管理责任，提交请示一份、致区长信一封、致旧宫镇领导的信一封、证明一份；被告谢淑林对此不认可。原告泰宇物业为证明其物业服务符合标准，提交照片予以佐证；被告谢淑林对此不认可。原告泰宇物业为证明多次向被告谢淑林催费，提交催费单予以佐证；被告谢淑林对此不认可。原告泰宇物业为证明被告谢淑林的水表数，提交抄表单据予以佐证，其上显示至2012年11月1日水表底数为952吨，水费为3.1元／吨，2015年4月11日水表底数为1336吨；被告谢淑林于第一次庭审中认可未交纳2012年11月1日后的水费，但不认可2015年4月11日的水表数。经本院现场勘查，至2015年11月19日，水表底数为1382.2吨。
被告谢淑林为证明原业委会与原告泰宇物业在签订物业合同时已经到期，提交小区业主公约予以佐证；原告泰宇物业对此不认可，主张业委会系小区自治组织，物业服务合同合法有效。被告谢淑林为证明其答辩中所称原告泰宇物业服务多处不达标等情况，提交视频、照片、光盘予以佐证；原告泰宇物业对此均不认可，主张无法反映物业服务的真实情况。被告谢淑林就是否交纳自2010年1月1日后的物业服务费未提交相应证据。
庭审中，本院出示在小区拍摄的现场勘验照片，原、被告均无异议。
上述事实，有当事人的陈述、物业服务合同及前期物业管理协议、情况说明、请示、信函、证明、照片、催费单、小区业主公约、视频、照片、光盘等证据材料在案予以佐证。
本院认为：和谐社区是构建和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，业主有权监督物业管理企业积极履行物业服务合同，提出自己的意见和建议，物业管理企业应虚心接受业主建议，根据不同层次业主的需求，有针对性的改进工作，提高服务质量。业委会与原告泰宇物业签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故北京市大兴区旧宫镇秀水花园小区全体业主及物业使用人应受业委会与原告泰宇物业签订的物业服务合同的约束。对被告谢淑林主张原业委会在2011年3月签订物业服务合同时已到期，物业服务合同无效的主张，证据不足，本院不予采信；即使2011年3月的物业服务合同无效，根据业委会与原告泰宇物业于2008年签订的物业服务合同约定：“在本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续”，该小区仍由原告泰宇物业提供物业服务。原告泰宇物业为被告谢淑林提供了物业服务，被告谢淑林理应按照合同约定向原告泰宇物业交纳相应的物业服务费，故对原告泰宇物业要求被告谢淑林支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。就原告泰宇物业主张2016年度的物业费，不符合合同约定在物业费到期前30日内支付的条件，且在案件审理时，有部分物业费并未实际发生，故对原告泰宇物业主张的物业费，本院酌定支持交费期限至2015年12月31日。对被告谢淑林主张原告泰宇物业未达到合同要求应当解除物业服务合同的意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，因物业服务不是针对某个业主个人的服务，而是针对全体小区业主的服务，业委会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不应予以支持。故对被告谢淑林的该项抗辩意见，本院不予支持。
对原告泰宇物业主张的水费，经本院现场核实，自2012年11月1日至2015年11月19日的用水量为430.2吨。对水费标准，本院仍按照每吨3.1元计算水费，经计算为1333.62元，原告泰宇物业仅主张1267.4元，本院不持异议。对被告谢淑林主张水质不达标的意见，证据不足，本院不予支持。
就被告谢淑林提出的原告泰宇物业服务存在严重问题，物业费应当减免的意见，本院认为，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据及本院勘察的情况，被告谢淑林提供的证据尚不能证明原告泰宇物业提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实，但也反映出原告泰宇物业在维护小区公共秩序及安保方面的确存在一定问题，原告泰宇物业应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。原告泰宇物业主张的违约金虽有合同依据，但为督促原告泰宇物业提高服务水平，及时改善服务质量，亦作为对原告泰宇物业的惩戒，对其要求被告谢淑林给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时本院指出，如果小区业主需要选聘或更换物业服务企业，应当通过业主大会或业主委员会依法主张相应权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第八条之规定，判决如下：
一、被告谢淑林于本判决生效后七日内给付原告北京泰宇物业管理有限公司自二〇一〇年一月一日至二〇一五年十二月三十一日的物业服务费三万零一百七十三元四角，水费一千二百六十七元四角；
二、驳回原告北京泰宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费六百四十元，由原告北京泰宇物业管理有限公司负担四十一元（已交纳），由被告谢淑林负担五百九十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 贺 维
人民陪审员 白志社
人民陪审员 肖冬霞
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 韩思云