山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终2718号
上诉人（原审被告）：济南市市中区人民政府泺源街道办事处，住所地济南市。
法定代表人：张焕利，主任。
委托诉讼代理人：赵庆隽，山东瀛岱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董家环，男，1952年1月10日出生，汉族，江苏省沛县建管站退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：陈坤，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
原审第三人：马广辉，男，1961年1月14日出生，回族，济南铁路局济西机务段职工，住济南市。
委托诉讼代理人：季永凯，山东才有律师事务所律师。
委托诉讼代理人：查才有，山东才有律师事务所律师。
上诉人济南市市中区人民政府泺源街道办事处（以下简称泺源办事处）因与被上诉人董家环、原审第三人马广辉房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
泺源办事处上诉请求:1、撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初2824号民事判决书第二项并依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用全部由被上诉人董家环承担。事实和理由：《根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。此处司法解释规定的仅是“参照”和“一般应予支持”。也就是说应当考察合同约定的租金标准是否符合签约时的市场价格，对于严重偏离市场价格的租金标准应当予以适当调整。然而本案合同约定的租金标准（1.5元/天/平方米）是按照已经取得建设工程规划许可证的房屋的市场价格确定的，当时未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的租金价格只有1元/天/平方米左右。有的违章建筑甚至达不到此标准，两者相差50%以上。因此，一审法院以出租房屋未取得建设工程规划许可证为由确认租赁合同无效后却以符合建设工程规划许可的房屋租赁价格判令上诉人泺源办事处支付房屋占有使用费，对上诉人泺源办事处显失公平，应当予以适当调整。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审，维护上诉人泺源办事处的合法权益。
董家环辩称：1、租金标准的约定系双方自愿。涉案房屋租金支付标准的约定系双方协商后自愿达成。2011年11月21日双方签订的《大厅南面二楼租赁协议》第三条明确约定“租金按出租面积计算为每日每平方米1.5元”，此为双方协商后自愿达成。且上诉人泺源办事处在房屋交付时及交付后的5年内均未提出异议，起诉前的支付部分均是按照合同约定的租金标准支付的。另外，涉案房产为被上诉人董家环自出租人济南民族大街市场管理有限公司处租赁后转租，出租人的其他相邻房产租金标准均远远高于本案中的租金标准，故，上诉人泺源办事处以“严重偏离市场价格的租金标准”为由主张对一审判决认定的标准予以调整，与事实不符。2、租赁物的使用价值未受减损。上诉人泺源办事处在租赁合同签订前对涉案房产进行了实地考察，也知晓房产的权利状况；租赁物是否为违章建筑，对租赁物的用益权不产生影响，而且，是否取得建设工程规划许可、是否为违章建筑应由相关部门作出确认，非民事案件确定范畴。根据《合同法》第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，房屋租赁合同是当事人之间设定用益权的合同，出租人向承租人转让的是一定期间内的房屋使用权。是否取得建设工程规划许可、是否为违章建筑可能影响所有权转让中的价值确定，但在租赁合同中，对租赁物的使用、收益并无必然影响，上诉人泺源办事处的权益未受损害。故原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定做出判决，判令上诉人泺源办事处按照双方合同约定的租金标准支付房屋使用费并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适应法律准确，上诉人泺源办事处的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
马广辉述称：1、因涉案房屋一楼的租赁户经营了海鲜生意，安装了冷柜外机，正对着涉案房屋，噪音大，挡视线，致使原审第三人马广辉经营棋牌室和旅馆的经营环境恶化，原审第三人马广辉无法正常营业。在2014年8月底原审第三人马广辉通知了上诉人泺源办事处，原审第三人马广辉已无法正常经营，希望双方能协议解除租赁合同。2015年1月31日，上诉人泺源办事处与原审第三人马广辉解除了房屋租赁关系，之后原审第三人马广辉向上诉人泺源办事处交付了涉案房屋钥匙，2016年10月12日的开庭笔录中上诉人泺源办事处陈述原审第三人马广辉与上诉人泺源办事处解除合同的时候已通知了被上诉人董家环，让被上诉人董家环看怎么处理，因此原审第三人马广辉与上诉人泺源办事处解除合同后已完成了交接房屋的义务，之后就没有再租赁涉案房屋。原审第三人马广辉已履行完毕合同权利义务，并解除合同，至于上诉人泺源办事处与被上诉人董家环之间有无交接与原审第三人马广辉无关。2016年9月30日上诉人泺源办事处向被上诉人董家环交付房屋，通知原审第三人马广辉，因原审第三人马广辉了解涉案房屋水电及相关设施的情况和使用的一些方法，就告知了被上诉人董家环，因此一审认定上诉人泺源办事处与原审第三人马广辉共同将涉案房屋交还给被上诉人董家环的事实是错误的，原审第三人马广辉与上诉人泺源办事处解除了租赁合同后，原审第三人马广辉已无权占有使用涉案房屋，上诉人泺源办事处向被上诉人董家环交付房屋无需经过原审第三人马广辉的同意。2、被上诉人董家环与涉案房屋的房主济南民族大街市场管理有限公司的租赁合同到期日为2015年10月18日，之后双方并没有续签合同，因此被上诉人董家环没有了房屋的租赁权，也就没有继续收取租金的权利，上诉人泺源办事处与被上诉人董家环的房屋租赁合同于2015年12月30日到期，上诉人泺源办事处实际占有涉案房屋，根据相关法律规定，应当向房主交纳房屋占有使用费。3、同意被上诉人董家环的观点。
董家环向一审法院起诉请求：1、确认董家环与泺源办事处签订的租赁协议无效；2、泺源办事处支付房屋使用费1102665元；3、泺源办事处支付违约金10万元。
一审法院认定事实：2011年10月19日，济南民族大街市场管理有限公司（甲方、出租方）与董家环（乙方、承租方）签订《大厅二楼南面门面房租赁性安置协议》一份，约定甲方将民族大街市场南面大厅南侧二楼经营区第5-30间门面房795平方米租赁给乙方用于服务类经营，租赁期限四年，自2011年10月19日起至2015年10月18日止，租金按出租面积每日每平方米1.7元，年租金493297.50元，合同签订后，乙方在2011年10月25日前一次性缴付一年的房屋租金493297.50元，自第二年起每半年交一次租金，免租金优惠期限至2011年12月31日，租金自2012年元月1日开始计算。
2011年11月21日，董家环（甲方、出租方）与济南市市中区泺源街道社区服务中心（乙方、承租方）签订《大厅南面二楼租赁协议》一份，约定甲方将民族大街市场南面二楼第五至第三十一间房共26间795平方米出租给乙方用于服务类经营，租赁期限四年，自2011年12月31日至2015年12月31日，租金按出租面积每日每平方米1.5元，年租金435262.50元，合同签订后，乙方于2011年12月31日前一次性缴付租金30万元，2012年6月30日前交清剩余租金，自第二年每半年交一次租金；乙方逾期支付租金及其他应缴纳费用，每逾期一天按首次所缴纳全额租金费用的10%支付违约金，若逾期十个工作日未支付上述费用，除每日按首次支付各项费用总额的0.5%支付违约金外，甲方有权解除合同，并有权采取强制措施责令乙方搬迁，由此产生的一切经济损失由乙方自行承担；合同第十一条约定“乙方将民族大街西12间平房交由甲方使用，租赁协议另行签定”。泺源办事处在承租涉案房屋后，欠付董家环2012年1月至6月租金217631.25元、2015年1月至12月租金435262.50元、2016年1月至6月租金217631.25元，欠租合计870525元。董家环主张泺源办事处租赁房屋后存在每日每平方米0.2元的租金差价款，共计232140元，该差价款是因为在签订合同时，泺源办事处承诺给董家环12间平房使用，但泺源办事处一直没有履行承诺，所以要求泺源办事处再支付该差价款。泺源办事处对于欠付租金的时间及金额没有异议，但对于合同约定的12间平房与每日每平方米0.2元差价存在关联不予认可，对于差价款不同意承担。
泺源办事处在本案审理期间提交了《房屋租赁协议》两份，该两份协议系由泺源办事处与马广辉签订，泺源办事处将承租的位于民族大街市场二楼面积分别为232平方米和600平方米的房屋出租给马广辉，租赁期限均自2012年6月1日起至2016年5月31日止，前两年租金按每日每平方米1.43元计算，半年支付一次，2014年6月1日起按每日每平方米1.50元计算。泺源办事处主张在承租涉案房屋后，将房屋转租给马广辉使用，因马广辉欠交租金，2015年1月31日与马广辉解除了两份租赁协议。董家环对于两份租赁协议的真实性无异议，但称对转租的事不知情。马广辉对于租赁协议的真实亦无异议，称2015年1月31日是与泺源办事处正式解除合同，但在2014年8月底即已通知泺源办事处无法经营的情况。
另查明，济南市市中区泺源街道社区服务中心为泺源办事处的内设机构，无独立法人资格，涉案的《大厅南面二楼租赁协议》系由泺源办事处授权签订。
还查明，2016年9月30日，泺源办事处及马广辉已将涉案房屋交还董家环。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然董家环与泺源办事处签订了《大厅南面二楼租赁协议》，但并无证据证实涉案房屋取得了相应的规划或准建审批，依据上述司法解释的规定，双方签订的《大厅南面二楼租赁协议》应为无效合同，故对董家环要求确认该租赁协议无效的主张，一审法院依法予以支持。虽然涉案的《大厅南面二楼租赁协议》为无效合同，但泺源办事处亦应按照协议约定的租金标准支付承租使用涉案房屋期间的使用费，故董家环要求泺源办事处支付欠付的房屋使用费870525元的主张，合法有据，一审法院依法予以支持。对于差价款的问题。一审法院认为，虽然董家环承租涉案房屋时的租金标准与将房屋出租给泺源办事处时的租金标准存在每日每平方米0.2元的差价，但根据董家环与泺源办事处签订的《大厅南面二楼租赁协议》的约定内容，并无法证实该差价款与协议第十一条约定的12间平房存在关联，且泺源办事处对此不予认可，故对董家环的此项主张，一审法院依法不予支持。因涉案的《大厅南面二楼租赁协议》属无效合同，故董家环依据该协议要求泺源办事处支付违约金，依据不足，一审法院依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、董家环与济南市市中区人民政府泺源街道办事处于2011年11月21日签订的《大厅南面二楼租赁协议》无效。二、济南市市中区人民政府泺源街道办事处于判决生效之日起十日内支付董家环房屋使用费870525元。三、驳回董家环的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，由济南市市中区人民政府泺源街道办事处负担10270元，由董家环负担2730元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，2011年11月21日，被上诉人董家环与济南市市中区泺源街道社区服务中心签订的《大厅南面二楼租赁协议》，约定租金按出租面积每日每平方米1.5元，一审法院参照该协议约定的租金标准判决上诉人泺源办事处支付承租使用涉案房屋期间的使用费，符合法律规定。另外，对比与该租赁协议系同一租赁标的物的济南民族大街市场管理有限公司与被上诉人董家环签订的《大厅二楼南面门面房租赁性安置协议》、上诉人泺源办事处与原审第三人马广辉签订的《房屋租赁协议》所约定的租金，按每日每平方米1.5元计算涉案房屋的使用费，并不过高，上诉人泺源办事处的上诉请求不能成立。
对于原审第三人马广辉所称其于2015年1月31日与上诉人泺源办事处解除了房屋租赁关系，之后向上诉人泺源办事处交付了涉案房屋钥匙，一审认定2016年9月30日上诉人泺源办事处与原审第三人马广辉共同将涉案房屋交还给被上诉人董家环是错误的问题，因本案所涉租赁合同的相对方为上诉人泺源办事处与被上诉人董家环，上诉人泺源办事处与被上诉人董家环对一审认定2016年9月30日上诉人泺源办事处将涉案房屋交还被上诉人董家环的事实均未提起上诉，且二审中亦未提交相反证据予以推翻，故原审第三人马广辉所主张的其与上诉人泺源办事处解除合同、交付涉案房屋的问题，不属于本案审理范围，上诉人泺源办事处与原审第三人马广辉如有争议，可另行主张。
综上所述，上诉人泺源办事处的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13000元，由上诉人济南市市中区人民政府泺源街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一七年四月七日
书记员 吴颖颖