广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第16号
上诉人（原审被告）：博罗县通用资产咨询有限公司，地址：博罗县罗阳镇商业东街城市绿洲3座A单元6层。
法定代表人：黄伟明。
委托代理人：冉隆云。
被上诉人（原审原告）：林振兴。
委托代理人：胡耀宏，系广东卓凡律师事务所律师。
原审第三人：惠州市五金交电总公司，地址：惠州市环城西路55号。
法定代表人：邹秀明。
上诉人博罗县通用资产咨询有限公司因与林振兴、惠州市五金交电总公司执行异议之诉纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告林振兴诉称：2012年1月10日，原告收到惠城区人民法院送达的（2012）惠城法执异字第10、11号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2002年2月8日，原告与惠州市五金交电总公司签订《有偿转让房产协议书》，约定将位于惠州市金带街29号6楼602房（粤房地证字第27145**号），以人民币贰万贰仟元整（22000）转让给原告，原告也一次性支付了该款项，由于该房土地证存在抵押的情况，因此该房未能办理过户手续，房产证交由原告保管，并交付给了原告占有使用，同时约定在该房可以办理过户手续的情况下，惠州市五金交电总公司有协助办理过户的义务，过户费用全部将由原告承担。关于贵院查封的位于惠州市金带街29号6楼602房（粤房地证字第27145**号）房产问题。原告认为贵院查封错误，原告向贵院提出了执行异议被驳回。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定，上述房产原告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，由于房屋的土地证存在抵押的情况，不能单独办证，原告对未能办证的原因不存在过错。因此，根据上述规定，贵院不得对上述该处房产采取查封的措施。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的规定》的相关规定，以及民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，要求判令：1、请求确认惠州市金带街29号6楼602房（粤房地证字第27145**号）的房产（约人民币8万元）为原告所有，并停止对该财产的执行。2、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其诉称事实，提供以下证据予以证明：1、原告身份证，2、关于要求处理资产的请示、关于同意处置资产的函，3、原告与第三人双方签订的有偿转让房产协议书及收款收据，4、房产证（未办理产权变更），5、执行裁定书。
被告博罗县通用资产咨询有限公司辩称：根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。涉案房屋的产权至今一直登记在惠州市五金交电总公司名下，惠州市五金交电总公司拥有该房屋的产权。本案中原告对一直未办理过户登记手续本身就有明显的重大过错，理由：1、原告在受让涉案房屋时就有明显过错，按我国房屋权属登记实行的原则，房屋转让抵押时房屋所有权和占用的地方也一并抵押，因此单独转让房屋或土地是法律不应允的，因此，本案中按原告诉称及证据说明，原告是明明知道第三人已负债累累，涉案房屋也已被抵押的情况下，却依然不顾房屋产权不能过户带给自己的重大风险签订了转让房屋合同，明知法律不能为而为之。2、从2002年签订合同到现在都十年时间，原告从来没有向法院或其他相关部门提出要求办理房屋过户手续，没有行使过自己的权利，按城市房屋权属登记法方的规定，因转让事宜而办理过户的需在九十天内办理过户登记，逾期不受理，本案中如果不是被告向法院申请执行的行为，原告也不会提出诉讼，涉案房屋就算再过十年或再长时间原告也不会提出任何主张，原告放弃了对自己行使代理的权利后果应责任自负，原告在签订合同后自己的过错导致没有办理过户登记，使房屋没有转移，原告享受的只有债权而不是物权，这个物权是第三人的，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告未提供相关证据。
第三人未作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告林振兴是第三人惠州市五金交电总公司的员工。2002年2月8日原告林振兴与第三人惠州市五金交电总公司签订有偿转让房产协议书，协议书内容是：第三人同意将其名下的位于惠州市金带南街29号602房面积35.99平方米（包括公共分摊面积5.95平方米），房地产号为粤房地证字第2714596号，有偿转让给原告林振兴使用，房价款共22000元，房款付清后惠州市五金交电总公司将房屋及房产证移交原告林振兴，林振兴享有该房屋的使用权。由于该房屋的土地证与仓库土地证办在一起，而当时仓库的土地证在办理抵押贷款，故该房并没有办理过户手续。
2009年11月27日被告向本院申请诉前财产保全，本院以（2009）惠城法立保字第395-1号民事裁定书裁定查封惠州市五金交电总公司名下的位于惠州市金带街29号6楼602房（粤房地证字第27145**号，建筑面积35.99平方米）的房地产权。随后，博罗县通用资产咨询有限公司作原告向本院起诉，本院于2010年9月14日以（2010）惠城法民二初字第110号民事判决书判决第三人（被告）惠州市五金交电总公司及惠州市五金交电总公司五金分公司连带偿还博罗县通用资产咨询有限公司本息702600元。2011年11月28日，本院以（2011）惠城法执字第252号民事裁定书裁定查封该涉案房地产。林振兴对执行提出异议，2012年12月18日，本院以（2012）惠城法执异字第10、11号执行裁定书裁定驳回林振兴的异议请求，林振兴对该裁定不服诉至本院。
2013年6月3日，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条的规定，裁定驳回原告的起诉。原告不服一审裁定提起上诉，惠州市中级人民法院经审理后认为本案的案由为“案外人执行异议之诉”，应进行实体审理；惠州市中级人民法院二审裁定撤销本院原裁定，指令本院对本案进行审理。
另查明：本院向惠州市房产局发函询问涉案房屋是否可以办理过户手续，2014年5月20日房产局复函，内容是：涉案房屋产权人为惠州市五金交电总公司；（解除查封后）办理过户手续时需由买卖双方申请，并提供相关证明，若惠州市五金交电总公司为全民所有制企业，须上级主管部门同意。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与第三人签订有偿转让房产《协议书》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应予以保护。原告从2002年至今一直对房屋进行管理使用，原告实际占有房屋；经查询房产部门，该房屋可以进行办理过户，原告和第三人可以继续履行合同。在原告支付房款后，第三人未能协助原告办理房屋产权过户登记，至今未作产权变更登记，其过错在于第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，在执行过程中，执行标的虽然名义上登记在被执行人名下，但是执行标的的物权权益实际已经转移他人的，应停止对该执行标的的执行。因此，原告诉请确认惠州市金带街29号6楼602房（粤房地证字第27145**号）的房产为原告所有，停止对该房产的执行，有事实与法律依据，本院予以支持。由于第三人未及时为原告所购买的房屋办理过户登记，致使该房屋被申请查封，引发本案纠纷的过错在于第三人，第三人应承担本案的诉讼费用。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、确认惠州市金带街29号6楼602房（粤房地证字第27145**号）的房产为原告所有；二、停止对原告的房产的执行。本案受理费1800元，由第三人惠州市五金交电总公司负担。
当事人二审的意见
博罗县通用资产咨询有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、请求：一、撤销（2013）惠城法民一初字第283号民事判决书。二、驳回被上诉人的诉讼请求。三、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原审认为未办理房屋产权过户登记过错在于惠州市五金交电总公司的事实错误。事实上过错应在于被上诉人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此2如何认定第三人在未办理过户登记手续过程中的有无过错是人民法院可否采取查封、扣押、冻结强制措施的关键。而判断第三人有无过错的唯一标准是第三人未办理过户登记的原因是主观过错还是客观障碍。本案中，未办理涉案房屋过户登记手续的过错明显然在于被上诉人。理由是：第一、被上诉人在受让涉案房屋时已经知道房屋不能过户的风险，主观上具有明显过错。我国房屋权属登记实行房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的基本原则。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因此，单独转让房屋或房屋占用范围内的土地使用权是法律所禁止的。显然，更不可能办理权属变更登记。被上诉人明知涉案房屋所有权人惠州市五金交电总公司负债累累，早已资不抵债，涉案房屋占用范围内的土地已被抵押，受让涉案房屋不能过户的诸多事实，却依然不顾房屋产权不过户将给自己带来的重大风险，违法签订房屋转让合同，明知律禁不能为而为之，错在自己。原审已经查明这一事实（请上级法院查阅庭审笔录及判决书第5页第12行）9但却在裁判时却只字未提，不作任何认定，不知何故。第二、自合同签订后至今，长达10年时间里，被上诉人从未向房产登记部门、或通过诉讼等途径提出要求办理房屋产权变更登记的主张，怠于行使自己的权利。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“因房屋买卖、转让等原因，致使其权属发生转移的当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记°”除非具有第二十二条规定的情形之一，经权利人申请登记部门可以暂缓登记，否则，逾期不登记的后果应当由权利人承担。如果不是上诉人的诉讼行为使被上诉人意识到危险，可想而知，即使再过10年、20年或许更长，被上诉人都不会提出任何主张。因此，原告依法应当承担怠于办理过户登记的行为后果，责任自负。原审时，被上诉人没有提供证明曾经主张过权利的任何证据，原审没有认定被上诉人怠于行使权利存在主观过错的客观事实，反而认为“在原告支付房款后，第三人未能协助原告办理房屋产权过户登记，至今未作产权变更登记，其过错在于第三人”（见一审判决书第7页1行），完全是非不清、责任不分、主次颠倒。因此，如果被上诉人曾经向有关部门要求办理房屋过户登记，主张过权利，并且房屋符合办理过户登记手续条件，而惠州市五金交电总公司没有协助，那么，被上诉人对此才无过错，反之，被上诉人就应承担过错责任，更不能以此对抗执行。二、原审适用法律错误，张冠李戴。第一、原审判决适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第十七条规定9但内容却是“在执行过程中，执行标的虽然名义上登记在被执行人名下，但是执行标的的物权权益实际上已经转移他人的，应停上对该执行标的的执行”（见一审判决书第7页第2行），但是，第十七条的内容并非如此，而是“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告：被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告”。明显张冠李戴。第二、原审判决适用《物权法》第十五条规定，在判决主文直接“确认惠州市金带南街20号6楼602房为原告所有”（见一审判决书第7页第14行），但《物权法》第十五条内容是“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”明显文不对题。三、原审直按作出房屋确杈的判决，没有法律依据，且违反《物权法》第九条规定。本案中，既使被上诉人与第三人签订的转让房屋协议有效，既使被上诉人对于未办过户登记没有过错，按照《物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被上诉人也并不能享有房屋所有权，而只依法享有办理房屋过户的债权请求权。在满足上述法律规定的条件时，法院唯能作出房屋买卖合同有效并确认案外人对涉案房屋享有的权利可以对抗法院执行行为的判决认定，但绝不可能作出房屋所有权确权判决，否则，于法无据。综上所述，被上诉人签订涉案房屋转让合同后，没有办理过房登记，故涉案房屋没有发生物权转移，物权仍归惠州市五金交电总公司所有，被上诉人享有的只是债权：最重要的是，由于被上诉人主观过错，没有行使要求房屋过户的权利，故被上诉人的债权既不能对抗第三人，更不能对抗法院执行，所以，被上诉人提起的案外人执行异议之诉的诉讼请求于法无据，依法应以驳回。
被上诉人口答辩称：一、原审认定事实清楚，证据确实充分，应该予以维持。
原审第三人惠州市五金交电总公司经本案依法传唤，未参加二审查询亦未提交书面的意见。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是执行异议之诉纠纷，根据各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：涉案房屋是否可供上诉人博罗县通用资产咨询有限公司执行的问题。具体判析如下：
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，被上诉人已经支付全部价款并实际占有房屋，经原审法院查明，涉案房屋可以进行办理过户，惠州市五金交电总公司未协助被上诉人办理房屋产权过户登记，过错在于第三人。据此，原审法院判决停止对被上诉人的涉案房产的执行处理妥当，本院予以维持。此外，根据《广东省高级人民法院关于执行异议案件受理与审查的指导意见（试行）》第八条第一款规定，案外人提起执行异议诉讼，应当对执行标的主张实体权利，同时提出对执行标的停止执行。据此，原审法院根据被上诉人林振兴的诉讼请求，判决确认被上诉人对涉案房屋享有实体权利，符合法律规定，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用1800元，由上诉人博罗县通用资产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年二月十日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；