上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终15124号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周安明，男，1964年7月19日生，汉族，住四川省南江县。
委托诉讼代理人：周鹏（系上诉人周安明之子），住四川省南江县。
委托诉讼代理人：江腾，上海凯中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周成富，男,1949年2月28日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人周安明因与被上诉人周成富房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初11998号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周安明上诉请求：撤销原判第四项，依法改判被上诉人赔偿上诉人装修损失人民币173,600元。事实和理由：本案双方签订的《房屋租赁合同》无效是被上诉人周成富所致，其没有提供房产证，应当赔偿上诉人周安明损失。上诉人为装修房屋支付近31万元装修款，且案外人陈某亦认可。一审时，上诉人未交纳装修评估费，导致装修损失认定过低，上诉人希望在二审时对装修价值进行评估，以确定实际损失。
被上诉人周成富辩称，其不同意上诉人周安明的上诉请求。上诉人在签订《房屋租赁合同》时完全知道被上诉人无产证。上诉人主张的装修费用，被上诉人不予认可。一审法院通知上诉人预交鉴定费，但上诉人没有交纳，应承担不利后果。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年7月，周成富向一审法院起诉请求：1、确认周成富、周安明签订的《房屋租赁合同》于2016年6月7日解除；2、判令周安明将位于松江区XX镇XX路XX弄XX室的房屋（下称“涉案房屋”）恢复原状后返还周成富；3、判令周安明支付房屋使用费，自2016年8月23日计算至实际返还之日止，以每月5,600元的标准计算。一审审理中，周成富将原诉请变更为：1、确认周成富、周安明签订的《房屋租赁合同》无效，周安明将位于松江区XX镇XX路XX弄XX室的房屋按现状返还周成富；2、判令周安明支付房屋使用费，自2016年8月23日计算至实际返还之日止，以每月5,600元的标准计算。
一审审理中，周安明提起反诉，请求法院判令：1、确认周成富、周安明签订的《房屋租赁合同》有效；2、判令周成富赔偿周安明硬件装修费306,000元（每间18,000元，共17间）；软件装修费32,190元（床300元×17=5,100元；柜子280元×17=4,760元；电脑台180×17=3,060元；空调2,200元×4=8,800元；抽油烟机580×2=1,160元；洗衣机1,630元；移门350元×4=1,400元；包阳台2**元×24=6,240元；安装窗户260元×4=1,040元）；3、请求判令周成富赔偿周安明违约金537,600元(以每月5,600的标准计算,时间为八年)；4、请求周成富赔偿周安明搬场费10,000元。
一审法院认定事实：2014年8月3日，周成富、周安明签订《房屋租赁合同》，约定：1.周安明将涉案房屋出租给周成富，租赁面积约300平方米；2.租赁期限为10年，即从2014年8月23日至2024年8月22日止；3.周安明于2014年8月23日向周成富交付租赁物；4.租金为5,600元，每陆月支付一次，付陆押一，先付后用，五年之内每个月按照伍仟陆佰元整不发生递增，五年之后递增不超过10%。并且合同第五条第二款第一项约定“租赁期间，乙方必须合理使用甲方的房屋，未经甲方同意不得擅自改变房屋的结构，不得掏空墙壁；乙方在房屋内的装修甲方不予赔偿，并将房屋恢复原状”；第六条约定“便于对房屋的管理，未经甲方同意乙方不得转租房屋，如乙方将房屋擅自转租，甲方有权立即解除本合同，收取乙方的一切费用将不予退还。若甲方另有书面同意转租情况除外”；房屋大厅允许隔开。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，周成富将涉案房屋交付周安明使用。周安明在涉案房屋内部进行了隔断和装修，并支付给周成富押金5,600元和截止至2016年8月22日的租赁费用。
2016年6月6日，周成富向“上海松江新桥镇XX公路XX弄XX号”的地址，用百世快递向周安明寄送《律师函》，物流跟踪信息显示已被签收。律师函中告知周安明已经违约，《房屋租赁合同》于2016年6月7日解除，并要求周安明接函后将涉案房屋恢复原状后返还周成富。
一审另查明，2003年11月23日，案外人向某（乙方）和XX村村民委员会（甲方）签订《宅基地有偿转让协议书》，约定将坐落于新桥镇XX村的私人宅基地转让给向某，面积为400平方米，每平方米712.5元，总价款为贰十捌万伍仟元。2009年7月9日，案外人向某（甲方）与周成富签订《上海市农村宅基地及动迁安置房转让协议书》，约定由案外人向某将上海市松江区XX村四百平米农村宅基地及动迁安置房（XX公路XX弄XX号）转让给周成富，总价为1,120,000元整。
一审庭审中，因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证等合法建造审批的手续，法院向双方释明了涉案合同无效，周成富据此变更了其诉讼请求，周安明提出了反诉。
一审庭审中，周安明向法庭提交了其与案外人陈某签订的装修承包协议，证明其将涉案房屋的装修工程交给陈某施工，承包方式包工包料，装修内容包括17间隔断、水电管线、卫生间马桶、浴霸灯、热水器、毛巾架、墙壁镜、防盗门、水电表安装、卫生间瓷砖；计价金额按每间18,000元计算，包括厨房、卫生间所有材料，人工工资在内，总的为17个房间×1.8万元/间，总额30.6万元，封阳台除外。周成富质证认为，真实性不认可，与本案没有关联性。
一审诉讼中，法院向案外人陈某询问，其称承包协议是自己签订，装修也是自己组织施工的，当时隔了17间，结账时是30多万元，周安明给了其31万元，没有出过发票或者收据，现金支付的。
一审庭审中，周安明提出对涉案房屋的装修费用进行鉴定。一审法院通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司对涉案房屋形成附合的装修的现值损失进行司法鉴定，但因周安明未如期缴纳司法鉴定费用，且声称放弃司法鉴定，故应视为其撤回了司法鉴定的申请。
一审诉讼中，法院于2017年10月24日组织双方勘验现场，并拍摄了现场的照片，周成富、周安明确认现场看到的已存在的是周安明装修的，但周成富认为装修没有经过自己同意，且金额无法确认，可移动的部分周安明可以搬走。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故周成富、周安明就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》无效。就本案《房屋租赁合同》无效的过错责任而言，周成富作为出租方，其将未取得合法审批手续的房屋出租给周安明使用，应承担合同无效的主要责任，而周安明亦明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证或房产证，其仍然承租使用，也应当承担合同无效的次要责任。其次，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周安明应当依法将涉案房屋返还给周成富。另，虽然，周成富、周安明签订的《房屋租赁合同》无效，但周安明仍应参照合同约定的租金标准向周成富支付涉案房屋占有使用费，故周成富要求周安明支付自2016年8月23日起至实际搬离之日的房屋使用费，于法有据，法院予以支持，但应从中扣除周安明已经交付的押金。关于周安明主张的装饰装修损失，根据相关司法解释规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。为此，周安明反诉主张的部分软装包括床、柜子、电脑台、空调、洗衣机、油烟机等，均可由周安明自行拆除带走，法院不予支持。对于周安明反诉主张的形成附合的硬件装修和剩余全部的软装，因周安明未按期缴纳鉴定费用，故未能启动司法鉴定程序，相应举证不能的后果应由其自行承担。法院综合考虑双方的过错程度、装饰装修的实际情况以及法院现场勘验的情形，以及现场大部分装修如搭建厨房、卫生间、多部水电表等既不符合法律规定，亦违反了双方约定，故酌情确定周成富应赔偿周安明装修损失6万元。至于周安明反诉主张的违约金和搬场费，合同无效后没有事实和法律依据，法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于二○一七年十一月六日作出判决：一、确认周成富与周安明于2014年8月3日签订的《房屋租赁合同》无效；二、周安明于判决生效之日起十日内向周成富返还位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX室的房屋；三、周安明于判决生效之日起十日内按照每月5,600元的标准支付周成富自2016年8月23日起至上述房屋实际返还之日的使用费（其中应扣除周安明已支付的押金5,600元）；？四、周成富于判决生效之日起十日内赔偿周安明装修损失60,000元；五、驳回周安明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费4,638元，合计诉讼费4,718元，由周成富负担1,300元，周安明负担3,418元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故上诉人周安明与被上诉人周成富签订的《房屋租赁合同》无效，关于无效的后果，由于双方争议的主要为装修损失，依据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对本案租赁合同无效的过错责任认定，因被上诉人作为出租人将未取得建设工程规划许可证及产证的房屋交付给上诉人使用，显然具有过错，而上诉人作为房屋承租人，在租赁时应审查涉案房屋是否具备合法建造手续，尽到必要注意义务，但上诉人显然没有尽到审查义务，故其在主观上亦存在过错，原审认定被上诉人、上诉人分别对租赁合同无效承担主要及次要责任，恰当合理，本院依法予以确认。至于被上诉人应赔偿上诉人的装修损失，一则对于涉案房屋装修现值的确定，因上诉人一审中未如期缴纳司法鉴定费用，且声称放弃司法鉴定，相应不利后果应由其自行承担，二审中上诉人再主张鉴定，违反诚实信用原则，本院不予采信；二则根据法院现场勘查的情况及上诉人自述的装修内容，大部分装修既不符合法律规定，亦违反双方约定，因此，一审根据涉案房屋装饰装修实际情况及本案双方对租赁合同无效的过错程度，酌定被上诉人赔偿上诉人装修损失6万元，具有事实与法律依据，本院予以确认。综上，上诉人周安明的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4,718元，由上诉人周安明负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年一月二十四日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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