内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2921民初42号原告苏成（反诉被告），个体户，现住宁夏回族自治区石嘴山市。被告王东先（反诉原告），个体户，现住内蒙古自治区。本院于2017年01月04日，受理了原告苏成（反诉被告）诉被告王东先（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏成（反诉被告），被告王东先（反诉原告），到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告苏成（反诉被告）诉称，2011年5月9日，我与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租了位于阿拉善经济开发区贺兰区土尔扈特北路XXX广场一层场地，被告开办了XX超市。双方在合同中就租赁标的物的面积、用途、租期、租金标准、结算方式等均做了明确的约定，以资共同信守。被告从2011年入住商场经营已超过五年之久，截止2016年2月3日在租期内拖欠的租金、租金利息、违约金及利息已达到3767636元。被告的以上行为已构成了违约，应承担违约责任，对于被告所欠以的以上费用原告曾多次催要无果，并于2014年8月29日发了催告函。由于被告的迟延履行加上根本性违约，致使我签订的合同目的落空，符合法定解除的情形，为了维护我的合法权益诉至法院，请求人民法院判令被告：一、请求判令依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告立即归还所欠房屋租金1475000元；三、请求判令被告立即归还所欠租金利息901686元；四、请求判令被告立即归还所欠违约金及利息1188400元；五、请求判令被告立即归还物业费202550元。以上第二项至第五项金额合计为3767636元。被告王东先辩称，首先，原告违约在先，迫使我达不到租赁房屋之目的。2011年5月9日，双方签订的《房屋租赁合同》第17条第4款约定：如因消防验收不合格引起我停业或其他障碍情况发生，由此造成的一切经济损失由原告承担。我承租后，发现消防验收不合格，多次与原告沟通，原告说马上要验收，结果至今消防设施没有安装验收。从2013年1月1日起，消防部门多次下发口头通知和文件通知要求我停业，并将我租赁的房子定位”重大火灾隐患单位”。2014年1月20日，消防部门下发公安行政处罚决定书，因无消防设施，擅自投入使用营业的违法行为，责令停止营业。在此情况下，我于2014年8月16日停业关门撤场，同时书面通知原告。因此，根据《中华人民共和国消防法》第12条规定：公共场所在使用前或开业前，应当向公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或开业；《中华人民共和国消防法》第40条规定：消防工程竣工时未经消防验收或验收不合格的，擅自使用的，责令停产、停业并处罚款；《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。我与原告签订的《房屋租赁合同》，由于原告违约在先，将不能正常使用的房屋租赁给我，迫使我撤场停业达不到租赁房屋之目的。其次，原告违约应承担经济损失。原告在《补充合同》中答应免去三年租金，由于原告违约给我造成重大经济损失。《房屋租赁合同》明确规定：甲方不能提供本合同约定的房屋，应支付乙方本合同10年租金总额的50%违约金3180000元（合同总租赁费为6360000元×50%=3180000元）；我为了开超市，根据原告租赁房屋结构和特点购进大批定制货架和道具，现因租赁房屋不能正常使用停业撤场，导致这批道具和货架不能二次利用。原告应承担我货架和道具损失费用合计615600元（设备总价值102.6*60%）。原告明知自己出租房屋没有消防验收的情况下，将房屋租赁给我，违反了《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国合同法》。双方签订的《房屋租赁合同》是违法和无效的合同。恳请法院维护我合法权益。被告王东先（反诉原告）反诉请求，2011年5月9日，双方签订了XXX广场一层2935.52平米的商业超市《房屋租赁合同》，合同约定反诉被告必须保证出租房屋符合国家对房屋租赁的规定要求；租赁费分段计算，第一年190000元，第二年400000元，第三至五年每年590000元，第六至十年每年800000元，合计租赁费用6360000元;出租房屋的消防工程由反诉被告负责，消防设施必须配置齐全，我入驻时，反诉被告必须提供消防验收合格证书，如因消防验收不合格引起我经营停业或其它障碍等情况发生，由此造成的一切经济损失由反诉被告全额承担。合同签订以后，我根据合同约定足额缴纳了前两年租金590000元，从2013年1月份开始，消防部门经常下来检查消防设施并告知消防验收没有通过，房屋不能使用，每次检查公司刘经理都通知关门歇业。最终阿拉善经济开发区消防大队认定反诉被告房屋为”重大火灾隐患单位”，下达”停业整顿通知书”。反诉被告至今未解决消防问题，我被迫停业撤场并文字告知反诉被告；反诉被告将消防不合格的房屋租赁给我使用，违反了法律，行政法规的强制性规定，应属无效。因此根据《租赁合同》第九条约定：反诉被告提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，我有权解除合同。反诉被告需支付我十年租金总额的50%作为违约金，违约金额：6360000元×50%=3180000元；我为了开超市，根据反诉被告房屋结构和特点购进大批定制货架和道具，因反诉被告房屋不能正常使用后撤场，导致这批道具和货架不能二次利用，根据《租赁合同》第十一条第5条规定：因反诉被告违法出租房屋时，应承担我一切经济损失，合计615600元（设备总价值102.6×60%），合计3795600元。原告苏成（反诉被告）反诉辩称，2014年8月，反诉原告未经我同意，单方撤出经营场所，租赁房屋不作移交至今由反诉原告控制并使用着。即便是在合同解除的情形下，反诉原告也应按照《房屋租赁合同》第十条之规定完成租赁房屋移交、收回和验收程序。所以，反诉原告做法属于根本性违约；反诉原告以消防设施不合格为由将《房屋租赁合同》归于无效并解除的诉求于理、于法无据。我认为，反诉原告之所以作出选择租赁期为十年的决定是经过认真的现状考察（包括商场消防设施的现状、环境以及设施条件）和考量（包括经济利益的回报，经营风险的评估）后才订立的《房屋租赁合同》，双方是真实意思的表示，合法有效。我履行了合同约定的交付租赁物等主要义务，不存在《合同法》五十二条所规定的合同无效的五种情形。即使签订的合同”违反法律，行政法规的强制性规定”导致无效，那么请问反诉原告，明知租赁物有瑕疵，为什么要签订本合同，为什么要投入营业和使用，因此造成的损失应该由反诉原告承担；2011年反诉原告入住商场，经营期间总体经营平稳、交易活跃，收益有所波动亦属正常。不能因消防设施不合格为由，而不交纳房租，不履行合同规定的义务。反诉原告在签订合同之始乃至合同履行的过程中就背离了诚实信用的原则，所做出的行为前后矛盾。反诉原告受利益的驱动，在签订合同时不提租赁房屋不符合国家规定的要求，以及合同一旦履行双方应承担的法律责任和后果。而在经营近三年之后，为了摆脱经营不善导致的困局，援引不适用本案的法律条文向我施压和索赔，以达到毁约的目的。反诉原告作为租赁物的使用者、受益方理应承担起安全生产的主体责任，承租的商场一层属于人员密集场所，责任实属重大，在消防风险控制上力求做到人防、技防、物防三者的结合和统一。反诉原告作为经营方在消防安全的教育、培训、演练方面长期欠账，甚至乱堆乱放物品，堵塞了消防通道，形成了安全隐患和死角。消防部门在例行检查中将其确定为重大隐患整改单位是其根本原因，由于反诉原告的懈怠、不配合，不认真整改，导致消防迟迟不能验收，被告负有不可推卸的安全生产法定职责。如果反诉原告按照消防整改意见的要求采取补救措施，认真拾漏补缺并非不能经营下去。反诉原告单方面撤铺造成的所谓”损失”由其自行承担。另外，从合同的订立、履行的时间节点上来看，我认为合同是合法有效的，在合同未解除的情形下反诉原告也应继续履行缴纳房租的义务，为了维护我的合法权利，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2011年5月9日，原、被告签订XXX广场一层2935.52平米的商业超市《房屋租赁合同》，合同主要约定：”租赁期限为：2011年8月1日至2021年7月30日，租金及支付为：2011年8月1日至2012年7月30日，租金190000元，2012年8月1日至2013年7月30日，租金400000元，2013年8月1日至2016年7月30日，租金590000元/年，2016年8月1日至2021年7月30日，租金800000元/年，合计租赁费用6360000元;租赁用途为：用于商业零售超市商场；违约责任约定为：甲方（原告）不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方（被告）本合同期10年租金总额的50%作为违约金；房屋的消防工程由甲方（原告）负责，消防设施（安全批示牌、消防栓、灭火器）必须配置齐全，乙方（被告）入驻由甲方（原告）提供消防验收合格证书，如因消防验收不合格的问题引起乙方（被告）经营停业或其它障碍等情况发生，并由此造成的一切经济损失由甲方（原告）全额承担”等内容。合同签订以后，2011年5月13日，被告交纳租金190000元。2012年8月8日，被告交纳租金400000元；同时被告向阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司交纳水费、电费、取暖费；2014年4月27日，阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司与被告签订《补充合同》主要约定：”根据乙方（被告）的实际情况和现实困难，甲方（原告）给予乙方（被告）财力和物力上的支持达成以下几点：1、甲方（原告）免去乙方（被告）叁年的房屋租金，具体时间为：（免租第一年）二O一二年八月一日至二O一三年七月三十日（壹年）租金为400000元/年，大写肆拾万圆人民币/年。（免租第二年）二O一三年八月一日至二O一四年七月三十日（壹年）租金为590000元/年，大写伍拾玖万圆人民币/年。（免租第三年）二O一四年八月一日至二O一五年七月三十日（壹年）租金为590000元/年，大写伍拾玖万圆人民币；2、如乙方（被告）单方面违约，甲方（原告）则有权收回给予乙方（被告）叁年免收租金的优惠政策，并按照当年租金标准一次性向甲方（原告）偿还叁年租金”等内容；2012年3月15日，消防部门在阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司作了消防监督记录；2014年初，阿拉善经济开发区公安消防大队对阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司作出[2014]第0024号《责令限期改正通知书》；2014年1月20日，阿拉善经济开发区公安消防大队对阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司作出阿开公（消）决字[2014]第0002号《公安行政处罚决定书》，给予阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司责令停止营业，并处罚款人民币30000元处罚；2014年8月12日，阿拉善经济开发区公安消防大队出具《证明》，对阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司作出阿开公（消）决字[2014]第0002号《公安行政处罚决定书》所决定的停业范围包括被告经营的XXXXX超市；2014年8月16日，被告以《公安行政处罚决定书》停业范围包括其经营的超市为由撤出租赁房屋并引起诉讼。上述事实有以下证据可以证明：一、2011年5月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份；二、内蒙古自治区阿拉善经济开发区发改委文件（2011）55号；三、阿拉善经济开发区公证处出具的公证书及其附件光盘一份；四、交纳租金收据和转账单各二份、交纳水费、电费、取暖费六张；五、2014年4月27日，阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司与被告签订《补充合同》一份；六、2012年3月15日，消防部门在阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司作了消防监督记录一份；七、2014年1月20日，阿拉善经济开发区公安消防大队对阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司作出阿开公（消）决字[2014]第0002号《公安行政处罚决定书》一份；八、2014年8月12日，阿拉善经济开发区公安消防大队出具《证明》一份；九、被告超市文件数据一张、消防安全及设备设施整改要求一份、损失清单一份；十、通知一份、图片；十一、当事人当庭陈述。本院认为，原、被告签订XXX广场一层2935.52平米的商业超市《房屋租赁合同》，被告明确租赁房屋用于商业零售超市商场使用，依照《中华人民共和国消防法》规定，被告房屋用途属于公众聚集场所，必需有消防安全验收合格证且开业前经过消防安全检查合格方可开业。在履行合同过程中，阿拉善经济开发区公安消防大队对阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司作出阿开公（消）决字[2014]第0002号《公安行政处罚决定书》，给予阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司责令停止营业，该《公安行政处罚决定书》所决定的停业范围包括被告经营的XXXX超市。因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》属于《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项规定即”违反法律，行政法规的强制性规定”的无效合同；原、被告在《房屋租赁合同》约定，由原告负责提供消防验收合格证书和消防设施可确定，被告是明知原告的出租房屋尚未取得消防验收合格证，不具备出租条件而签订的，且开业前未经过消防安全检查即开业，在利益的驱动下签订了无效《房屋租赁合同》双方均有过错。合同无效自始没有法律约束力，原告基于合同有效主张的诉求依法不予支持，同理被告3180000元违约金的反诉请求亦不支持；被告主张的615600元设备损失反诉请求，向法庭提交的证据属于单方证据，未有第三方的鉴定评估，本院对被告提交的证据不予采信。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定判决如下：一、驳回原告苏成（反诉被告）对被告王东先（反诉原告）的诉讼请求；二、驳回被告王东先（反诉原告）对原告苏成（反诉被告）的反诉请求。案件受理费36942元，由原告苏成（反诉被告）负担；反诉费15186元，由被告王东先（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。审 判 长  杨惠东审 判 员  刘亚南人民陪审员  张朝红二〇一七年六月二十七日书 记 员  徐凯迪