河北省东光县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第00324号
原告（反诉被告）王保庆。
委托代理人邓斌，河北宏天律师事务所律师。
被告（反诉原告）张朋朋。
委托代理人马海英，河北冀星律师事务所律师。
原告王保庆为与被告张朋朋房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月27日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员刘东辉担任审判长，审判员倪磊主审本案，审判员韩兴祖参加评议。审理中，被告张朋朋于2015年4月15日对原告提起反诉。本案于2015年6月2日公开开庭进行了合并审理，原告及其委托代理人邓斌、被告张朋朋及其委托代理人马海英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2014年1月24日签订房屋买卖协议，被告自愿将自有房屋一套（位于东光县104国道西侧观州佳苑）以21万元的价格卖给原告。双方约定房屋转让费分两次给付，原告自本协议签订之日给付被告11万元。双方还约定，因该套房屋在签订买卖协议时未办理房产证，由被告负责办理房屋的房产证，所需费用由被告自己承担。协议签订后，因被告一直拖延不给办理房产证，故原告的剩余房款交付之日仅给付被告119000元，并约定剩余91000元房款等被告办理了房屋登记手续取得房产证后再给付。为此，原、被告双方在2014年6月6日签订了房屋买卖补充协议。之后被告又以办理房产证需要为由，从原告处拿走5000元，至此，原告共计给付被告房款124000元。但被告一直未能该房屋的房产证，且房屋墙体多处开裂，导致无法正常使用。故请求法院依法解除原、被告双方的房屋买卖合同，由被告返还给原告购房款124000元，由被告承担诉讼费用。
被告答辩并反诉称，双方不存在法定或者约定解除合同的事由，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方签订协议后，原告对被告房产暂时不能办理房产证的事实及房屋状况充分认识，且双方对房款的支付方式进行约定。根据协议内容，原告仅支付房款124000元，尚欠86000元房款未依约结清。根据协议约定，被告需承担违约金40000元。故被告提起反诉要求原告支付剩余房款86000元并承担违约金40000元，由原告承担诉讼费用。
针对被告的反诉原告辩称，1、原、被告签订的房屋买卖合同为无效的，因为被告张朋朋的房产在签订协议时没有产权证，被告对该房屋没有合法的处分权利，因此双方签订的房屋买卖合同违背法律规定，是无效的。2、根据双方签订的房屋买卖协议，被告违约在先，被告应先办理该房的产权证书，然后再将该房屋过户到原告名下，这是被告首先履行的义务，在原告首先给付5000元办证费后，被告至今未办理房产证，因此被告违约在先，首先应承担违约的法律责任。双方签订的房屋买卖协议无效，这是无效的民事行为，应依法撤销，原告认为退还房款解除合同依法应予支持并驳回被告的反诉请求。
审理中，原、被告双方对下列事实没有争议：一、原、被告间存在房屋买卖合同关系；二、房屋总价款210000元，原告已付124000元，尚有86000元房款未付。对关于上述事实的证据本院未组织质证，依法予以采信，对上述事实本院依法予以确认。
本案争议焦点为：一、原、被告双方房屋买卖协议的效力；二、是否具备解除合同的条件；三、原告是否应承担违约责任。
就第一个焦点问题，原告在法定期限内向本院提交了下列证据材料：
由东光县恒昌房地产开发有限责任公司出具的销售不动产统一发票3份，载明付款方为张朋朋。
《商品房买卖合同》1份，载明出卖人为东光县恒昌房地产开发有限责任公司，买受人为张朋朋。签订日期为2012年5月31日。
房权证城区字第××号房屋产权证1份，载明房屋所有权人为张朋朋，登记时间为2015年3月4日。
上述证据经当庭质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，本院依法予以采信。
就本案争议的第二、三个焦点问题，被告在法定期限内向本院提交了下列证据材料：
《房屋买卖协议》1份，载明：甲方为张朋朋，乙方为王保庆。约定，房屋转让费共21万元，分二次给付，协议签订后给付11万元，剩余房款10万元于2014年3月31日之前给付。并载明：因该套楼房尚未办理房产证，在办理房产证时，办房产证的费用由甲方承担，其后甲方将房屋办理过户手续，过户费用由乙方承担。签订日期为2014年1月24日。
《房屋买卖补充协议》，载明：甲方为张朋朋，乙方为王保庆。约定：“甲方自愿将自有房屋卖给乙方，乙方也已充分相识该房屋具体状况，并志愿购买该房屋。”房屋价款为21万元，已经给付119000元，剩余91000元应于2014年10月31号前付清，否则乙方要付违约金4万元。因该房屋未办理房屋产权证书，需由甲方先办理房产证书，办到甲方名下，费用由甲方承担，其后将房产过户到乙方名下，过户费用由乙方承担。签订日期为2014年6月6日。
上述证据材料经当庭质证，原告对上述证据的客观真实性没有异议，但主张双方的合同是无效的，对双方关于违约金40000元的约定表示认可，但主张办理房产证是给付房款的前提。经审查，上述证据具备证据的客观真实性，与原告的待证事实密切关联，本院依法予以采信。
根据当事人提供的证据及陈述，本院对下列事实予以确认：
2014年1月24日，原、被告间签订《房屋买卖协议》，约定，原告购买被告位于东光镇104国道西侧观州佳苑的楼房一处，价款为21万元，分二次给付，协议签订后给付11万元，剩余房款10万元于2014年3月31日之前给付。并约定：因该套楼房尚未办理房产证，在办理房产证时，办房产证的费用由被告承担，其后被告将房屋办理过户手续，过户费用由原告承担。协议签订后，原告给付被告购楼款119000元，入住该楼。2014年6月6日，双方又签订《房屋买卖补充协议》约定，被告自愿将自有房屋卖给原告，原告也已充分相识该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。并约定，剩余91000元应于2014年10月31号前付清，否则原告要付违约金4万元。因该房屋未办理房屋产权证书，需由被告先办理房产证书，办到被告名下，费用由被告承担，其后将房产过户到原告名下，过户费用由原告承担。之后，原告又给付被告5000元。剩余86000元未付。2015年3月4日，被告办理了房屋产权证。
本院认为：被告张朋朋于2012年5月31日与开发商签订了《商品房买卖合同》，并全额交付了购房款，故张朋朋已经合法取得了涉诉楼房的所有权，且2015年3月4日张朋朋取得了该房屋的产权证书，对自己所有的楼房，张朋朋有权处分。原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，为有效合同。对原告关于双方的房屋买卖合同无效的主张本院依法不予采纳。
双方签订合同后，被告依约交付了房屋，原告入住了该房屋。双方在合同中并未约定被告办理房产证的期限，且房产证的办理受有关部门的约束，办理房产证的时间被告无力确定，故被告未构成违约。对原告关于被告未办理房产证构成违约的主张本院依法不予采纳。原告主张房屋裂缝，因原、被告双方在协议中明确说明，原告对所购房屋的状况已充分认知，原告要求解除双方的合同并由被告返还购房款证据不足，对原告的诉讼主张本院依法不予支持。
原告尚欠被告房款86000元、双方约定的违约金40000元，原、被告双方一致认可。根据双方间的合同约定，并未把办理房产证作为支付楼房款的条件。原告主张办理房产证是支付购楼款的前提证据不足，对原告的该项诉讼主张本院依法不予采纳。原告未能依约支付购楼款实属违约，依约应当承担违约责任。对被告要求原告支付购楼款86000元并支付违约金40000元的诉讼主张本院依法应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、驳回原告王保庆对被告张朋朋的诉讼请求；
二、本判决生效后十日内，反诉被告王保庆付给反诉原告张朋朋房款86000元并支付违约金40000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2780元、反诉受理费2820元减半收取1410元，共计4190由原告王保庆承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判长 刘东辉
审判员 倪 磊
审判员 韩兴祖
二〇一五年六月五日
书记员 耿潇迪