广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1280号
上诉人（原审被告）：黄国光，男，1984年10月25日出生，汉族，住广东省四会市。
委托诉讼代理人：黄琪钧，广东汇俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东恒基物业管理公司，住所地：广东省广州市天河区穗园路穗园东街45号3A07房。
法定代表人：林粤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李美，广东金马波士德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李娥，广东金马波士德律师事务所实习律师。
上诉人黄国光因与被上诉人广东恒基物业管理公司（以下简称恒基物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2016）粤1284民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
恒基物业公司向一审法院起诉请求判令：1、黄国光立即缴纳所拖欠的费用9682.61元，其中包括物业管理费6123.9元，以及滞纳金3558.71元（从2012年7月1日起，物业管理费暂计至2015年9月30日，滞纳金暂计至2015年11月30日，实际计至黄国光支付完毕所拖欠的费用为止）；2、黄国光承担本案的诉讼费用。庭审中，恒基物业公司变更滞纳金按拖欠部分费用每日1‰的标准计算，明确诉讼请求1为：判令黄国光向恒基物业公司支付2012年7月至2015年9月的物业管理费6123.9元及滞纳金3558.71元（滞纳金与物业管理费都是按季度计算，滞纳金从欠缴物业管理费的下一季度的1号开始计算，从2012年10月1日暂计至2015年11月30日）。
一审法院经审理查明，恒基物业公司提供的《前期物业服务协议》显示，乙方（黄国光）所购物业座落于望湖轩1001（建筑面积142.42㎡），由甲方（四会市信兴发房地产发展有限公司，以下简称信兴发公司）选聘的深圳市恒基物业管理有限公司实施前期物业管理，住宅按建筑面积0.98元／月／㎡交纳物业服务费，每月5日前缴交，不按约定交纳，物业管理公司有权要求乙方从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。黄国光辩称该协议不是其本人所签，但未有提供相关的依据。2008年1月7日，信兴发公司与恒基物业公司签订了《前期物业服务合同》，委托恒基物业公司对四会市“珠江新城”提供前期物业管理服务，服务期间从2007年11月1日起至2010年10月31日止，由入伙之日起计收物业服务费，物业服务费住宅按照0.98元／月／㎡（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。恒基物业公司提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。合同还约定，如甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用等其他费用的，恒基物业公司有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准计收滞纳金。2010年11月1日恒基物业公司与信兴发公司又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10月31日，恒基物业公司提供的物业管理服务内容不变。后恒基物业公司与信兴发公司签订《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，载明物业服务合同期限顺延至小区业主委员会成立时止，高层及小高层住宅收费标准调为1.18元／月／㎡等。
双方当事人确认黄国光所居住的珠江新城小区望湖轩3-1001单元的实测面积为146.42㎡。恒基物业公司诉称黄国光从2012年7月起没有交纳物业管理费，黄国光对此予以确认。2014年3月3日，广东恒基物业管理公司四会分公司申请对珠江新城小区高层住宅物业服务收费调整为1.18元／月／㎡，执行时间为2014年1月，四会市物价局同意备案。广东恒基物业管理公司四会分公司系恒基物业公司在四会设立的分公司，没有法人资格。恒基物业公司主张珠江新城小区望湖轩3-1001单元的物业管理费2012年7月至2014年3月按0.98元／月／㎡，2014年4月至2015年9月按1.18元／月／㎡计算，滞纳金按拖欠部分费用每日千分之一的标准计算，要求黄国光支付上述期间拖欠的物业管理费6123.9元以及滞纳金（暂计至2015年11月30日为3558.71元）。黄国光承认曾收到恒基物业公司邮寄的催款通知书。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故恒基物业公司与信兴发公司签订的物业服务合同及相关补充协议对黄国光具有约束力。
根据恒基物业公司与信兴发公司签订的前期物业服务合同，恒基物业公司提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。
《解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是黄国光是否有正当理由拒绝交纳物业费？该院认为，黄国光拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，黄国光是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，黄国光拒绝交纳物业费的主要理由是小区内车辆乱停、个别住户加工打磨玉器噪音扰民、绿化、清洁服务与约定不符等问题。对个别住户加工打磨玉器噪音扰民等问题，恒基物业公司有协助管理的义务但没有相应的执法权，黄国光可通过向有关职能部门反映投诉的渠道彻底解决该类问题。根据现有的证据，不足以证明恒基物业公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，黄国光该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。
关于物业收费标准及滞纳金的问题。前面已论述恒基物业公司与信兴发公司签订的物业服务合同及相关补充协议对黄国光具有约束力。本案中，2012年7月至2014年3月，按照前期物业服务合同的约定，黄国光物业费的收费标准为0.98元／㎡／月（不含公用水电分摊），公用水电分摊按实际产生费用收取。2014年4月起按恒基物业公司与开发商签订的补充协议约定，调整为1.18元／㎡／月（包含公共水电分摊）。1.18元／㎡／月的收费标准是政府允许的收费标准，已经过物价部门备案，已明码标价，也未超出恒基物业公司与开发商的协议约定，黄国光应当从2014年4月起按照新的标准即1.18元／㎡／月交纳管理费。经核对，黄国光拖欠恒基物业公司2012年7月至2015年9月物业管理费为6123.3元。交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任，黄国光应向恒基物业公司支付尚未缴纳的2012年7月至2015年9月物业管理费6123.3元。根据《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，滞纳金也应从恒基物业公司书面催交后黄国光无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。虽然黄国光承认曾收到恒基物业公司邮寄的催款通知书，但双方均未能提供依据证实恒基物业公司于何时开始进行书面催交，故违约金即滞纳金应从恒基物业公司起诉之日即2016年2月1日起按黄国光拖欠的物业管理费每日千分之一的标准计算至还清日止为宜。
物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。同时，尽快依法成立业主大会，选举业主委员会。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告黄国光于该判决发生法律效力之日起五日内支付2012年7月至2015年9月物业管理费为6123.3元及滞纳金（从2016年2月1日起按被告拖欠的物业管理费每日千分之一的标准计算至还清日止）给原告广东恒基物业管理公司。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由恒基物业公司负担18元，黄国光负担32元。
黄国光上诉请求：1、请求撤销一审判决，判决驳回恒基物业公司的全部诉讼请求；2、判令恒基物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：首先，恒基物业公司违反《物业管理条例》的强制性规定，私自与信兴发公司签订《前期物业服务合同》，该合同对黄国光没有法律约束力。其次，黄国光与信兴发公司签订的《前期物业服务协议》约定的向黄国光提供前期物业管理服务的机构为深圳市恒基物业管理有限公司，不是恒基物业公司，恒基物业公司无权用该协议约束黄国光。再次，涉案物业管理服务不是恒基物业公司提供，恒基物业公司没有向黄国光主张物业管理费的资格。补充上诉理由：1、恒基物业公司没有证据证明是经过招投标、主管部门批准程序，而是通过协议选聘方式，因此该合同属于违法合同。另外，根据前期物业合同第四十三条的约定可知，在早期已经签订合同，事后再签订合同，恒基物业公司已经与信兴发公司有过物业合同关系，并不是恒基物业公司在一审所说的，在2007年底在房屋买卖合同签订以前，合同关系就是恒基物业公司与信兴发公司，恒基物业公司的陈述与证据自相矛盾。2、恒基物业公司没有证据证明涉案物业管理服务有其实际提供，若其主张涉案服务由其提供应提供证据证明，但恒基物业公司完全没有提出任何证据包括现场主管、保安人员、保洁人员的劳动合同、社保缴费记录以及有关物业管理费用支出的财务明细报表，故恒基物业公司应承担举证不能的后果，应依法驳回恒基物业公司全部诉讼请求。
恒基物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，黄国光的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1、恒基物业公司与信兴发公司签订的三份《前期物业服务合同》是合法有效的，对业主具有约束力，理应遵守执行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由于珠江新城从建成至今，一直未成立业主委员会，恒基物业公司与信兴发公司签订的物业服务合同及相关协议对黄国光是具有约束力的，黄国光不能以其未直接与恒基物业公司签订物业服务合同为由，拒不缴纳物业管理费。黄国光认为该前期物业服务合同对黄国光没有法律约束力的理由是不成立的。2、恒基物业公司在与信兴发公司签订《前期物业服务合同》后，一直对珠江新城小区提供物业服务，黄国光也持续的享受恒基物业公司的物业服务。根据黄国光一审开庭时所述，黄国光从2007年底收楼开始，其所持有的物业是由其父亲居住的，黄国光的父亲也一直都有向恒基物业公司缴纳物业管理费。2012年7月份黄国光居住后，黄国光才以其未与恒基物业公司签订物业服务合同为由拒不缴纳物业管理费。黄国光一直知道珠江新城小区是由恒基物业公司进行物业管理的，且也一直持续享受恒基物业公司提供的服务。黄国光的上诉理由并不成立。综上，恒基物业公司作为珠江新城小区的合法的物业管理者，按照合同的约定对珠江新城小区提供了物业管理服务，黄国光也持续享受着恒基物业公司提供的服务，黄国光理应按时、足额的向恒基物业公司缴纳物业管理费，其不缴纳物业管理费的行为已经对恒基物业公司的管理造成了不利的影响，更是对其他业主的合法权益的一种侵害。补充答辩意见：1、《物业管理条例》第二十四条关于招投标的规定并不是关于合同效力性强制的规定，只是管理性的规定。恒基物业公司与开发商签订的合同并没有违反合同法第五十二条的规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于确认物业服务合同无效的规定及第一条的规定，且黄国光并没有举证证明恒基物业公司与开发商签订前期物业协议是没有经过招投标的。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，开发商与恒基物业公司签订的前期物业合同对业主是有约束力的。3、对于黄国光所称恒基物业公司应当举证证明其是实际的物业管理者，其举证责任分配是错误的。恒基物业公司与开发商签订的物业服务合同，而且整个小区的管理服务都是由恒基物业公司提供的，黄国光从收楼开始到2012年7月份也一直缴纳物业管理费，对恒基物业公司实际提供物业管理服务是没有异议，应该由黄国光自行举证证明珠江新城小区不是由恒基物业公司提供管理服务。黄国光一直持续享受恒基物业公司提供的物业服务，只是从2012年开始因为其楼上有玉器加工的原因才拒绝缴纳物业费。恒基物业公司曾多次上门制止和规劝，并且向工商、环保等职能部门反映，工商、环保等部门也上门查处过，彻底解决小区内玉器加工并非是物业管理方的责任，黄国光应该向相关职能部门或向玉器加工方主张权利。因此，请求二审法院依法查清事实，驳回黄国光的上诉请求。
恒基物业公司二审中向本院提交以下新的证据：照片一组，拟证明恒基物业公司一发现有玉器加工的情况，立即上门制止和规劝，并且向工商、环保等职能部门反映，工商、环保等部门也上门查处过。
经质证，黄国光认为：对照片的真实性、合法性、关联性均不确认，该组照片不能够涉案物业管理服务是由恒基物业公司提供，也不能够证明涉案现场主管有及时发现玉器加工问题，也不存在立即制止。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议的焦点是恒基物业公司与信兴发公司签订的前期物业服务合同及补充协议是否有效和黄国光应否交纳物业服务费及相关费用。
关于恒基物业公司与信兴发公司签订的前期物业服务合同及补充协议是否有效的问题。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该条关于招投标程序的法律规范是国家为规范物业管理活动，提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务，所以《物业管理条例》第二十四条并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，恒基物业公司与信兴发公司签订的前期物业服务合同及补充协议不因违反《物业管理条例》第二十四条而无效，该合同及补充协议对黄国光具有约束力。黄国光主张前期物业服务合同及补充协议无效的理由不成立，本院不予支持。
关于黄国光应否交纳物业服务费及相关费用的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，恒基物业公司主张其为涉案物业提供了物业服务，除提供前期物业服务合同及补充协议外，还提供了四会市物价局同意其收费的《物业服务收费备案表》，证据确实充分，应予认定。黄国光在一审中拒绝交纳物业服务费的主要理由是小区内车辆乱停、个别住户加工打磨玉器噪音扰民、绿化、清洁服务与约定不符等问题，认为恒基物业公司提供的服务不到位。黄国光二审中却主张涉案物业管理服务并非由恒基物业公司提供，但又不能提供证据予以证明，其在一、二审诉讼中的主张相互矛盾，明显缺乏诚信，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，黄国光主张涉案物业管理服务并非由恒基物业公司提供，没有理据，本院不予采信。黄国光应按照前期物业服务合同及补充协议的约定，交纳物业服务费及相关费用。
对于本案涉及的其他问题，因当事人没有提出上诉，且没有涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从原审判决，本院依法不予审查。
综上所述，黄国光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄国光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任喜跃
审 判 员 唐 强
代理审判员 梁达明
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 邵丽虹
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