黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑0103执异44号
案外人：邱丽琴，女，1966年8月10日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
申请执行人：方黎，男，1948年11月9日生，汉族，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：付杰，女，1956年2月3日生，住哈尔滨市南岗区。
被执行人：刘晓斌，男，1973年9月14日生，住哈尔滨市南岗区。
本院在执行申请执行人方黎与被执行人刘晓斌借款合同纠纷一案中，案外人邱丽琴对查封哈尔滨市南岗区某房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人邱丽琴称，2007年4月16日，案外人与被执行人刘晓斌签订了卖、兑房协议书，双方约定购房款为人民币90万元整。案外人在签订合同的同时给付被执行人刘晓斌房款45.7万元，余下贷款44.3万元由案外人每个月继续还贷，同时还约定了待被执行人刘晓斌孩子上学后方能办理房屋所有权更名手续。案外人已按照卖、兑房协议书履行了协议约定的所有义务，银行贷款一直都是案外人每个月还贷，并且，该房屋从2007年至今一直由案外人占有并使用。而被执行人刘晓斌却在孩子上学后一直拖延办理该房屋所有权更名手续，案外人无奈之下将刘晓斌诉至南岗区法院，南岗区法院受理后下达了对该房屋财产保全查封裁定。之后，被执行人刘晓斌与案外人达成庭外和解，被执行人刘晓斌同意配合案外人办理该房屋更名手续，案外人遂申请南岗区法院撤销了对被执行人刘晓斌的起诉和该房产档案的查封，南岗区法院于2017年7月12日作出了解除该房产档案的查封，并于2017年7月13日作出了准予案外人撤诉的民事裁定书。后案外人在房产管理部门办理该房屋产权更名过程中发现该房屋产权档案被南岗区法院查封，为维护案外人的合法权益，特请南岗区法院尽快解除对被执行人刘晓斌名下位于哈尔滨市南岗区某房产档案的查封。
案外人提出书面执行异议，并提交2017年7月13日公证书复印件1份；2007年4月16日卖、兑房协议书复印件1份；收条复印件1份；个人贷款还款凭证复印件3份；中国建设银行押品权证转出通知书复印件1份；不动产登记预受理凭证复印件1份；户口复印件5张；南岗区人民法院民事裁定书复印件3份。交水费、电费、物业费、包烧费收据9张；物业证明1份；银行卡交易明细1份（此明细证明该卡户名为案外人邱丽琴）
申请执行人方黎称，1.本案是案外人执行异议案件，法律规定案外人只有对执行标的享有绝对的所有权，才能享有排除对执行标的强制执行的权利，故案外人所提不符合《最高院有关执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定。2.本案法院查封的异议房产登记的所有权人为被执行人刘晓斌，现案外人提交的与刘晓斌签订的“卖、兑房协议书”其形式、内容不符合书面商品房买卖合同要求的实质要件。3.被执行人刘晓斌将异议房屋给案外人邱丽琴，并不是卖给邱丽琴。4.被执行人刘晓斌与案外人邱丽琴商定，此异议房屋价格为人民币90万元整，明显低于市场价格，故协议是虚假伪造的。5.双方合同约定违约条款违背法律有关支付定金的相关规定，应为无效条款。6.被执行人刘晓斌于2007年4月16日收案外人邱丽琴定金45.7万元，余下贷款44.3万元由案外人邱丽琴继续每月还款，待被执行人刘晓斌孩子上学后，办理更名手续并且要求案外人邱丽琴一次性还清贷款，此条款更是虚假的。7.案外人邱丽琴未向法院出示相关部门证实其合法占用异议房产的证据，案外人邱丽琴不符合法律有关“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，不享有排除强制执行的权益。8.案外人邱丽琴未向法院出示通过银行支付购房款的转款凭证，没有出示其本人到银行柜台办理支付银行贷款利息的视频、录像、截屏等，故不能证实邱丽琴合法支付了异议房产的兑价款。9.案外人邱丽琴在长达十年的时间里未办理异议房产更名过户手续，不符合常理，即使按照协议中被执行人刘晓斌的孩子上学后办理更名过户手续附条件的约定，案外人邱丽琴也应提交被执行人刘晓斌孩子上学，附条件成就时，应实现办理产权证合同目的证据，故案外人邱丽琴不符合法律有关“非其本人的原因不能办理更名过户手续”的规定，不享有排除强制执行的民事权益。10.案外人邱丽琴向法院提交三份民事裁定书（撤诉裁定、查封裁定、解封裁定），没有实体内容，与本执行异议案件无关联性，不能对该执行异议案件起到证明作用，更不能证明其享有争议房产的产权，享有要求解除对异议房产查封的权利。
被执行人刘晓斌称，其于2007年4月16日将南岗区某房产出售给案外人邱丽琴。出售价格90万元，因此房有贷款，案外人邱丽琴首付45.7万元，余款44.3万元由案外人邱丽琴继续还贷。2007年4月16日将此房交付给案外人邱丽琴使用。当时因孩子上学没有更名，因被执行人经常在外地，后公证授权案外人邱丽琴自己择机办理过户手续，并还剩余款项，以上均发生在诉讼判决前。
本院查明，方黎与刘晓斌借款合同纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2017年7月14日作出（2017）黑01民终1928号民事判决书。主要内容是：1.撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民二民初字第776号民事判决；2.刘晓斌于本判决生效之日起十日内给付方黎借款本金350万元及利息371万元（计算至2015年4月30日），以借款本金350万元为基数，自2015年5月1日其按年利率24%计算利息至本判决生效之日止。因被执行人刘晓斌未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人方黎依法向本院申请执行，执行中，本院于2017年9月1日依法查封被执行人名下坐落于哈尔滨市南岗区某房屋的房产档案。
另查明，案外人邱丽琴与被执行人刘晓斌于2007年4月16日签订卖、兑房协议书，协议约定被执行人刘晓斌将坐落于哈尔滨市南岗区某房屋出售给案外人邱丽琴，房屋总价款为90万元，协议规定案外人邱丽琴于协议签订之日交付被执行人刘晓斌定金45.7万元，余下贷款44.3万元由案外人邱丽琴继续每月还贷，待被执行人刘晓斌孩子上学后办理该房产更名手续，并且要求案外人邱丽琴一次性还清贷款。协议签订后案外人邱丽琴已按协议约定履行义务，但被执行人刘晓斌未配合案外人邱丽琴办理更名手续，致使案外人邱丽琴向法院诉讼，本院受理后于2016年6月14日依法查封了异议房屋。审理中，案外人邱丽琴与被执行人刘晓斌达成庭外和解，案外人邱丽琴于2017年7月12日向法院申请解除异议房屋查封并提出撤回起诉申请，次日被执行人刘晓斌夫妻与案外人邱丽琴共同到公证处办理了公证，全权委托案外人邱丽琴代为办理异议房屋更名及代缴房产交易税等手续。2017年8月3日案外人代被执行人刘晓斌偿还了全部贷款，并于2017年8月17日到哈尔滨市不动产登记中心办理更名过户手续，直接将异议房屋变更至案外人邱丽琴之子周琪龙名下，同日哈尔滨市不动产登记中心出具不动产登记预受理凭证。2017年9月1日，本院依法查封被执行人刘晓斌名下坐落于哈尔滨市南岗区某房产档案，现案外人邱丽琴向本院提出异议，请求解除对此房的查封。
本院认为，案外人与被执行人所签订卖、兑房协议书系发生在法院查封之前；且案外人已在法院查封之前合法占有异议房屋；案外人已按卖、兑房协议约定支付了价款，因被执行人未配合案外人办理异议房屋更名过户手续，案外人向法院提起诉讼，诉讼中，案外人与被执行人达成庭外和解并已撤诉，且法院查封异议房屋时，异议房屋的更名过户手续已由房产管理部门受理，故异议房屋未办理完更名过户登记并非案外人自身原因造成。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对坐落于哈尔滨市南岗区某房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决。裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 崔黎明
审判员 张国权
审判员 张宏伟
二〇一七年十一月二十一日
书记员 吕佳茵