湖南省澧县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）澧民一初字第911号
原告杨某某，女，1979年9月13日出生，汉族，湖北省公安县人，务工，住湖北省公安县杨家厂镇。
委托代理人杨××，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告宋某某，男，1953年2月13日出生，汉族，湖南省澧县人，个体户，住湖南省澧县澧阳镇。
委托代理人杨某，男，1969年11月13日出生，汉族，住澧县澧阳镇州后街***号，代理权限为一般授权。
被告罗某某，男，1970年2月26日出生，汉族，湖南省澧县人，个体户，住湖南省澧县澧阳镇洲后街居委会。
委托代理人胡某某，澧县澧浦法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原告杨某某与被告宋某某、罗某某返还原物纠纷一案，本院于2013年8月14日立案受理后，依法由审判员周清平、吴开勇、徐先元组成合议庭，由审判员周清平担任审判长，书记员蔡婷担任记录，于2013年9月26日公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人杨××、被告宋某某、罗某某及其委托代理人胡某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨某某诉称：原告于2008年3月与案外人杨某平等四人共同商定，5人共同出资，在澧县澧阳镇澧阳村1组实行旧房联建翻修。2008年5月31日，杨某平受原告等4人委托代表五联建户，与被告宋某某签订了旧房翻建施工合同，由宋某某承包修建。2009年2月4日，五联建户对翻建房屋进行了分配，原告取得该联建房的五楼四室两厅住房一套，面积150㎡，并领取了住房钥匙。2012年8月15日，被告宋某某擅自将原告的房屋低价卖给被告罗某某，罗某某恶意占有房屋至今，为此原告多次找二被告退还房屋，但至今未退还，原告请求法院判决二被告立即返还原告的四室两厅房屋一套，被告承担诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，在举证期间内向本院递交了以下证据：
原、被告的身份资料，拟证明原、被告的诉讼主体资格；
旧房翻建合同1份及收款收据和结算收据4份，拟证明被告宋某某承包旧房翻建施工工程项目，取得了工程款并结算完毕的事实；
证人魏华出具的关于共同出资建房的情况说明及准建证、澧县城乡村民建设用地许可证各1份，拟证明原告所诉的房屋系原告与刘某权、魏华、杨某平、曾某平五人共同出资联建，并委托杨某平组织施工队伍承包施工，原告系该旧房翻建新的业主，杨某平的行为系代理行为的事实；
杨某平出具的证明1份，拟证明原告出资120000元的事实；
分房协议书1份，拟证明被告宋某某在承建房屋工程完毕后，原告等五人进行了房屋分配，原告基于合法建造事实行为取得了该房屋五楼住房一套的事实；
原告支付翻建房屋水、电安装费用收条1组，拟证�原告取得房产后，就水、电设施进行了安装改造的事实；
澧县清理整治违法用地和违法建设领导小组的违法用地和违法建设处理通知单1份，拟证明旧房翻建经过了行政部门的处罚，对违法行为进行了处理的事实；
二被告签订的集资联建协议书1份，拟证明二被告恶意占有原告的房屋的事实；
被告宋某某给原告出具的承诺返还房屋协议书1份，拟证明被告宋某某确认原告对被侵占房屋享有所有权的事实。
被告宋某某辩称：被告宋某某只与案外人杨某平签订建房合同，原告提交的返还房屋承诺协议书是被告宋某某在被胁迫的情况下出具的，出售房屋是经杨某平同意的，所诉房屋至今未办理产权登记手续，原告不能证明该房屋归其所有，被告不同意返还。
被告宋某某为支持其诉讼主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：
接处警案件登记表1份，拟证明被告宋某某在受到胁迫情况下出具的承诺协议书；
结算清单1份，拟证明就建房工程款与杨某平结算情况的事实；
旧房翻建合同2份，拟证明被告宋某某与杨某平签订的旧房翻建的事实。
被告罗某某辩称：被告罗某某不是本案适格的被告诉讼主体，不应承担其法律后果，本案原告不是所诉争房屋的实际所有人，也并非本案适格的原告诉讼主体，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告罗某某为支持其诉讼主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：
房屋转让合同1份，拟证明被告罗某某购买胡拥某出售的房屋，是合法受让的事实；
收条1份，拟证明被告罗某某已支付了房款的事实；
房屋买卖协议1份，拟证明被告罗某某购买胡拥某的房屋，是胡拥某向宋某某购买的事实；
收款收据1份，拟证明宋某某收到了胡拥某购房款的事实；
胡拥某出庭作证的证言1份，拟证明被告罗某某善意购买房屋的事实。
对于原、被告提交的证据，经庭审质证，原告提交的9项证据，被告宋某某对原告的证据1、2、3、7、8无异议，证据4、5、6，被告宋某某提出不清楚，对证据9，认为该份承诺书是在被胁迫情况出具的。被告罗某某对原告的证据1、2、7、8没有异议，对证据3、4、5、6的真实性无异议，但对关联性提出异议，对证据9，被告宋某某提出是在被胁迫的情况下出具的承诺，被告罗某某认为该承诺书是无效的。被告宋某某提交的3项证据，原告对证据1处警登记表的真实性无异议，但提出该份处警登记表不能证明被告宋某某出具的归还房屋承诺书是受胁迫的，对证据2结算清单，原告认为是被告宋某某自制的，不是双方当事人真实意思表示，对证据3，原告没有异议。被告罗某某对被告宋某某提交的证据1没有异议，对证据2、3同意原告的质证意见。被告罗某某提交的5项证据，原告对证据1、2、3、4的真实性无异议，但对房屋转让合同的合法性提出异议，认为该房屋是原告与他人共同联建，被告宋某某及案外人胡拥某在未取得该房屋的权利人同意情况下，对房屋的买卖交易不合法，该房屋转让、买卖合同无效。对证据5胡拥某的证言，原告认为该证言不能证明被告罗某某善意取得该房屋。被告宋某某对被告罗某某提交的证据未提出异议。综合上述质证情况，本院认证如下：对原告的证据1、2、7、8，二被告无异议，本院予以采信；被告宋某某对原告的证据3无异议，对证据4、5、6未提出质证意见，被告罗某某对原告的证据3、4、5、6的真实性无异议，原告提交的证据3、4、5、6能证明案件事实，本院予以采信；原告的证据9，返还房屋的承诺协议书，被告宋某某未提交是在被胁迫情况下出具的，本院依法采信。对被告宋某某提交的�据1，公安机关出具的接处警案件登记表，该表证明原、被告有经济纠纷，未证明原告有胁迫被告宋某某的行为，接处警登记表的时间与被告宋某某给原告出具的归还房屋承诺协议书的时间不一致，出具承诺协议书在后，证据2系被告宋某某自制的结算清单，故本院对被告宋某某提交的证据1、2不予采信，对证据3，原告及被告罗某某无异议，本院予以采信。被告罗某某是提交的证据1、2、3、4、5，只能证明宋某某、胡拥某、罗某某买卖房屋，支付房款的事实经过，对证明罗某某是合法受让房屋的内容不予采信。
根据当事人的举证、质证和本院认证情况，本院确认以下事实：
2008年3月，原告杨某某与案外人杨某平、魏华、曾某平、刘某权五人协商同意，在澧县澧阳镇澧阳居委会晓钟街共同出资联建房屋，并委托杨某平与承建方商定建房事宜。2008年5月31日，杨某平与承�方宋某某签订了旧房翻建合同1份，合同约定由被告宋某某承建房屋，杨某平按每平方米660元支付工程款。房屋建成后，2009年2月4日，五联建户签订了分房协议，原告分得第五层四室二厅住房一套，面积150㎡。2011年12月20日，被告宋某某与案外人胡拥某签订了房屋买卖协议，将五联建户分给原告的房屋一套卖给胡拥某，房款150000元抵偿宋某某欠胡拥某工程款项。2012年8月14日，胡拥某将该房屋转卖给被告罗某某，罗某某支付了房款220000元。2012年8月15日，二被告又签订了集资联建协议书1份，被告宋某某以集资方的名义，将分给原告的住房一套卖给被告罗某某，房款220000元。被告罗某某在支付房款后对房屋装修并居住至今。2013年3月20日，原告在多次要求二被告归还房屋后，被告宋某某给原告出具协议书1份，承诺在2013年5月10日前落实归还房屋。嗣后原告多次找二被告归�房屋未果，原告诉至本院。
另查明：原告对联建住房出资120000元及支付了该房安装、修建下水道等费用。2011年8月15日，澧县清理整治违法用地和违法建设领导小组对原告杨某某等五联建户送达了处理通知单，处理应补缴规费和罚款，通知在足额缴费后予以补发房地产权证。2013年3月20日，被告宋某某与杨某平就承建房屋工程款进行了结算，杨某平付清了被告宋某某承建房屋的工程款。
本院认为：原告杨某某与他人共同商定旧房翻修，联建住房，原告分得150平方米住房一套，是属其旧房翻建的房屋，虽然未办理建房等手续，但澧县清理整治违法用地和违法建设领导小组对原告和他人联建住房的行为进行了处理后，应视为合法建造房屋，到有关部门办理产权登记手续。因合法建造房屋事实行为设立，自事实行为成就时发生效力。原告对其旧房翻建房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告宋某某与杨某平签订旧房翻建合同，被告宋某某系承建方，并知道所建房屋系原告与杨某平等五人共同联建，在未告知原告的情况下，擅自将原告的房屋以150000元价格出售给他人，抵偿其欠他人债务，其买卖房屋行为无效。被告罗某某在购房时应当履行了解该房屋权属情况的义务，但被告罗某某未履行其义务，在与胡拥某签订购房合同后的次日，又与被告宋某某重新签订集资联建协议书，购买宋某某的住房一套，在购房后未办理产权登记，依法对所购房屋不享有所有权。综上所述，原告与他人共同出资，旧房翻修、联建住房，虽未办理建房手续，但经有关政府部门依法处理，原告对其自建房屋一套享有物权。被告宋某某在原告不知道的情况下，明知自己无处分该房屋的权利，擅自出售房屋；被告罗某某对所购房屋的权属未尽了解义务，在�房时应当知道出售方无处分权，在购房后又未办理产权登记，不符合受让方取得该房屋所有权的情形，被告对原告自建的房屋无权占有。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。原告要求二被告返还原物，依法应予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第一百零六条的规定，判决如下：
被告宋某某、罗某某返还原告位于澧县澧阳镇晓钟街原告自建该栋房屋第五层四室二厅住房一套，于本判决生效后30日内履行。
案件受理费5800元，由被告宋某某、罗某某交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判长 周清平
审判员 吴开勇
审判员 徐先元
二〇一三年十月三十日
书记员 蔡 婷
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
校对人：吴开勇