江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0322民初2143号原告：吴明涛，男，1971年10月28日生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：姜芳，江苏圆点律师事务所律师。被告：徐州森通管业有限公司，住所地沛县酒�西路8号。法定代表人：潘娅。委托诉讼代理人：卢晓峰，江苏宜欣律师事务所律师。原告吴明涛与被告徐州森通管业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理；后因案情复杂转为普通程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理，两次庭审，原告吴明涛及其委托诉讼代理人姜芳，被告委托诉讼代理人卢晓峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴明涛向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的土地买卖合同，判令被告返还原告购地款260万元，违约金60万元，各项损失245130元，律师费3万元，合计3475130元；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年1月5日，原被告签署了《土地买卖合同》，�定原告购买位于被告公司正南面的十九亩土地，约定总价款为328万元，自合同签订之日起一年内完成过户手续，原告按照合同约定支付给被告前期购地款260万元，但一年后被告未能完成过户，且原告后来得知被告还未取得该土地的所有权，因此原被告双方买卖合同的目的不可能达成，故原告要求被告退款并承担相应的违约责任。经多次向被告催要，被告置之不理。被告徐州森通管业有限公司辩称，1、被告公司的法定代表人潘娅于2017年1月1日因病死亡，公司找不到相关的土地买卖合同和房屋租赁合同；2、根据原告提供的土地买卖合同，被告方认为该合同从法律上讲应当无效，所以原告主张的违约金及律师费被告方不认可；3、原告方向被告方提供房屋租赁合同，根据该合同双方在土地买卖合同已经发生变更，所以双方是在履行租赁合同，原�主张违约没有法律依据；4、原告在租赁合同履行期间私自转租，构成严重违约，应当解除该租赁合同。本院经审理认定事实如下：2016年1月25日，原被告双方签订土地买卖合同，合同内容为“甲方：徐州森通管业有限公司乙方：吴明涛一、甲方将位于徐州森通管业有限公司正南面土地十九亩（有产权证可以过户）和该土地上的八间房屋（无所有权证）共作价人民币叁佰贰拾捌万元整卖给乙方，乙方应在2016年4月1日前支付给甲方人民币贰佰陆拾万元，剩余款项于该土地办理完成产权过户之日起三日内付清。二、甲方承诺该土地已经取得相应的规划审批手续，符合过户条件，可以过户至乙方名下。过户到乙方名下所产生的过户费用由乙方承担。三、甲方保证自合同签订之日起一年内，完成所有的过户手续，将土地过户至乙方名下。……….六、�方应保证乙方能够在其所购买土地上建房，产生的建房费用由乙方负担。双方约定自合同签订之日起，十五日内将土地先行交付给乙方使用，用于兴建厂房，如后期出现合同无法完成交易的状况，乙方前期在该土地上投入建设的费用由甲方承担（乙方已支付的，后期由甲方返还给乙方），已经建成的厂房归甲方所有。七、甲乙双方都应按本协议规定履行义务，协议在双方签字盖章后生效，如有任何一方违约，需赔偿对方违约金人民币陆拾万元整。同时由于一方的违约行为给对方造成的损失由违约方承担，包括但不限于律师费、差旅费、保全费、诉讼费等费用。……甲方：被告公司印章、潘娅印章乙方：吴明涛1339526****签订日期：2016年1月25日”。合同签订后，原告吴明涛向被告支付260万元，现被告尚未取得涉案土地的使用权。另查明，2016年11月6日被告双方签订房屋租赁合同一份，内容为“甲方：徐州森通管业有限公司乙方：吴明涛….一、房屋基本情况甲方房屋坐落于江苏省沛县酒厂西路8号（徐州森通管业有限公司院内所有房屋）；共3间仓库、1栋办公楼…。三、租赁期限租赁期限自202016年5月1日至2031年4月30日共计15年。四、租金及付款方式：…。3、由于甲方之前出卖给乙方的土地暂时无法交付给乙方使用，但已收取乙方贰佰陆拾万元（人民币2600000元）购买款，因此在该土地完成过户乙方之前，按照已收款项贰佰陆拾万为基数，按照年息18%计算利息，冲抵租金，直至土地过户后，乙方开始正常支付租金……甲方：被告公司签章乙方：吴明涛签订日期：202016年11月6日”。房屋租赁合同中的土地与土地买卖合同中的土地不是同一块土地。原被告双方因土地买卖合同不能履行产生争议，原告吴明涛因本案诉讼支出律师代理费3万元。上述事实，有原被告在庭审中的陈述、原告提供的土地买卖合同、银行转款凭条、收条、委托代理合同、代理费转账凭证、代理费增值税发票、被告提供的房屋租赁合同等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原被告双方就位于徐州森通管业有限公司正南面土地十九亩的使用权和该土地上的八间房屋签订了土地买卖合同，系双方真实意思表示，在合同第二条、第三条中分别约定，被告承诺该土地已取得相应的规划审批手续，符合过户条件，可以过户至乙方名下，甲方保证自合同签订之日起一年内，完成所有的过户手续，将土地过户至原告名下。现被告未取得涉案土地的使用权，致使原被告双方签订合同的目的无法实现，该合同无法履行，根据《中华人民共�国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称“被告已向原告提供房屋租赁，根据该房屋租赁合同，原被告双方的土地买卖合同已经发生变更，双方是在履行租赁合同，原告主张违约没有法律依据”，但在庭审中查明房屋租赁合同中的地块和土地买卖合同中的地块不是同一地块，故该房屋租赁合同的履行与该土地买卖合同的履行没有关联性，被告的抗辩意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告吴明涛已依据合同的约定，向被告支付260万元，原被告双方合同解除，被告应予返还原告向其支付的260万元。原告主张被告赔偿各项损失245130元，另提供承包合同、损失清单及收据等证据，但不足以证实原告的损失，对原告方主张的损失本院不予支持。原告要求被告支付违约金60万元，根据原被告签订的房屋租赁合同约定，“由于甲方之前出卖给乙方的土地暂时无法交付给乙方使用，但已收取乙方贰佰陆拾万元（人民币2600000元）购买款，因此在该土地完成过户给乙方之前，按照已收款项贰佰陆拾万为基数，按照年息18%计算利息，冲抵租金，直至土地过户后，乙方开始正常支付租金。”原被告双方已就本案诉争土地无法办理过户手续等问题，达成了一致意见，已付款项的年利率18%计收利息，并冲抵租金，该约定是在合同不能完全履行的情况下约定的违约责任，且双方正在履行，故对原告在本案中要求支付违约金60�元的诉讼请求，本院不予支持。原告提供了委托代理合同及支付代理费的转账凭证和代理费的增值税发票，可以证实原告因此次纠纷支付了律师费30000元，原告要求被告支付律师费的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决如下：一、解除原告吴明涛与被告徐州森通管业有限公司于2016年1月25日签订的《土地买卖合同》；二、被告徐州森通管业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴明涛土地款260万元，支付原告吴明涛律师费3万元，合计263万元；三、驳回原告吴明涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34601元，保全费5000元，合计39601元，由原告吴明涛负担6761元，被告徐州森通管业有限公司负担32840元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  沙 茹审 判 员  武 凡人民陪审员  徐思灿二〇一七年九月十日书 记 员  侯春秋法律文书执行提示1、法律文书生效后，义务人应当自觉履行。义务人履行金钱等给付义务的，可以直接交付权利人，也可以直接或通过银行转账方式交付本院，办理款物交接手续。本院开户名称：沛县人民法院。开户行：中国建设银行股份有限公司沛县沛城分理处。账号：32×××18。2、生效法律文书确定的履行期限届满后，义务人未履行义务的，权利人有权申请法院执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律关于诉讼时效中止、中断的规定。3、申请执行人应配合法院执行，积极提供被执行人的下落和财产线索。根据法律规定，当被执行人除其本人及其所扶养家属的生活必需品外，无其他可供执行的财产，申请执行人又提供不出被执行人的到期债权、预期收益等可供执行财产线索时，申请执行人将承担执行不了的法律后果。4、人民法院在执行中，可依法对被执行人的财产采取查封、冻结、扣划、拍卖、变卖等措施。被执行人拒不申报或隐报财产、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；隐匿、转移、变卖、毁损已被法院查封、扣押、冻结的财产；妨害执行人员执行的，人民法院将依法对被执行人或者有关人员予以罚款、拘留；情节严重的，依法追究刑事责任。