沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0104民初1673号
原告：中国银行股份有限公司沈阳大东区支行。
负责人：么鸿斌，职务：行长。
委托诉讼代理人：尚进伟、孟庆峰，辽宁盛恒律师事务所律师。
被告：刘新伟。
被告：沈阳保利溪湖房地产开发有限公司。
法定代表人：刘祥海，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志刚。
委托诉讼代理人：陈亚君，女，1992年7月29日出生，住址：浙江省天台县街头镇下金村*组3。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告刘新伟、沈阳保利溪湖房地产开发有限公司(以下简称“保利公司”)借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尚进伟、被告刘新伟、被告保利公司委托诉讼代理人王志刚、陈亚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还贷款本金276783.44元、利息1017.84元、罚息9.93元（利息、罚息暂计至2018年5月3日，以后利息、罚息按合同约定计算至实际还清之日止）；2、请求判令对被告刘新伟抵押的沈阳市皇姑区文大路341-11号（2-8-1），建筑面积94.98平方米房产享有优先受偿权；3、请求判令被告沈阳保利溪湖房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任；4、诉讼费由被告承担。
事实与理由：
被告刘新伟于2016年1月25日与原告签订《个人一手住房贷款合同》，借款用于购买位于沈阳市皇姑区文大路341-11号（2-8-1），建筑面积94.98平方米房产，借款金额30万元，同时借款人将该房产抵押给原告，并办理了抵押房产登记。合同签订后原告依约发放了贷款，目前被告刘新伟自2017年7月10日起已经连续6期未归还原告房产贷款。起诉之后被告刘新伟偿还了我部分欠款。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，原告有权按照《中华人民共和国合同法》及《个人一手住房贷款合同》之规定要求被告刘新伟承担违约责任。按照原告与被告刘新伟签订的《个人一手住房贷款合同》原告有权对抵押房产行使优先受偿权。另外按照被告沈阳保利溪湖房地产开发有限公司与原告签订的《个人房屋贷款合同协议》的约定，被告沈阳保利溪湖房地产开发有限公司对刘新伟欠款承担连带保证责任。基于以上事实，特诉贵院，请求法院支持原告诉讼请求。
被告刘新伟辩称，合同签订情况及欠款情况属实。我现在已经将逾期款还上了。我与原告沟通之后每个月按月偿还原告借款，双方同意签订新的还款协议。
被告保利公司辩称：2014年，沈阳房产局下达58号文件，关于他项权利证通知，现在已经不给银行抵押办理他项权利证。我公司交付的房屋已经完全具备办证条件。被告刘新伟在办理贷款期间，应由房产部门直接将他项权利证发放给银行。我公司也应在他项权利证下发前承担保证责任。但是由于房产政策变动无法下发他项权利证。故我公司不应承担担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款购房抵押备案登记的批复、对账单、收据及庭审笔录等证据佐证。被告未向法院提供证据
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告刘新伟于2016年1月5日签订《个人一手住房贷款合同》一份，被告购买坐落于沈阳市皇姑区文大路341-11号2-8-1的房屋，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币30万元，借款期限为240个月，自2016年1月5日至2036年1月5日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。被告刘新伟以其购买的上述房屋设定抵押，并于2016年1月12日，在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。被告保利公司为被告刘新伟的上述借款提供连带责任保证。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告向被告刘新伟发放了个人住房贷款人民币30万元，被告刘新伟未按约定还款，出现多次逾期，现尚欠原告本金276783.44元，截止2018年5月3日利息1017.84元和罚息9.93元。
本院认为，原告与被告刘新伟签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告刘新伟未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权按约定要求借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。
关于原告主张被告保利公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告保利公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认。且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。对于被告保利公司提出，因为办理完相关权利证书，系因为政策被更所致，并未向法院提供任何证据佐证，且政策的变更亦非免除保证责任的法定事由，对于被告保利公司的此类抗辩，本院不予支持。
关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告刘新伟于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国银行股份有限公司沈阳大东区支行借款本金276783.44元、利息1017.84元和罚息9.93元（截止2018年5月3日）；
二、被告刘新伟于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国银行股份有限公司沈阳大东区支行逾期还款利息及罚息（自2018年5月3日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、中国银行的相关规定执行）；
三、被告沈阳保利溪湖房地产开发有限公司对本判决第一、二项承担连带给付责任;
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费5657元，保全费1972元，由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 李炳玲
审判员 郑友杰
审判员 赵 刚
二〇一八年五月十四日
书记员 韩倩文