上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第285号
上诉人（原审原告）上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人谭浩。
被上诉人（原审被告）谭元海。
委托代理人汪石如，上海汪石如律师事务所律师。
委托代理人占庆华，上海汪石如律师事务所律师。
上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原物业”）因居间合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第3093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月，中原物业与谭元海及案外人江某（英文名JIANGHONG，澳大利亚联邦国籍）三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定在中原物业居间下，谭元海向江某出售上海市陕西北路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），总房价款人民币185万元（以下币种均为人民币）；中原物业应当依法积极履行居间义务，向买卖双方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如买方拟购买该房地产及购买条件、卖方拟出售该房地产及出售条件，撮合双方买卖意向，促成双方签订本协议和《房屋买卖合同》，向买卖双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项，如故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给买卖双方造成严重损失的，应依法承担责任；《房屋买卖合同》成立即表明中原物业居间成功，买卖双方应于中原物业居间成功时分别按照总房价款的1%支付中原物业佣金。同时，谭元海与江某签订了《房屋买卖合同》，约定双方通过中原物业居间介绍，由江某向谭元海购买系争房屋，房屋建筑面积51.43平方米，总房价款为185万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于2013年8月15日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“示范合同”）；双方约定了房款具体支付方式；双方应于江某购买资格审核通过并贷款审批通过后向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续；如买卖双方在签订示范合同时，依据限售政策以及谭元海的相应情况确认江某不具备购房资格，则双方同意解除合同、互不追究责任，谭元海同意将已收款项返还江某。上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》的签订过程均为：先由江某于2013年7月11日签字，后由谭元海于同月14日签字确认。
因案外人胡某某在向原审法院起诉谭元海所有权确认纠纷一案（案号（2013）静民一（民）初字第1887号）中申请财产保全，系争房屋于2013年7月26日被法院查封。后买卖双方未如约签订示范合同及办理过户，致系争房屋交易未成。2013年9月，江某向原审法院起诉谭元海（案号（2013）静民一（民）初字第2452号），要求解除双方所签房屋买卖合同，并要求谭元海返还定金4万元及赔偿损失6万元。经原审法院主持调解，双方于2013年12月26日达成调解协议：一、江某与谭元海签订的《房屋买卖合同》于2013年12月26日解除；二、谭元海退还江某定金20，000元并支付江某违约金15，000元；三、双方无其他争议。
之后，中原物业与谭元海就佣金支付问题未能协商解决，遂诉至原审法院，要求判令谭元海支付佣金18，500元。
原审法院审理中，中原物业坚持己诉，并指出其在签署居间协议时即知晓江某为外籍人士，就江某是否具备购房资格，中原物业向江某本人询问了在国内有无住房，在上海有无签订一年以上劳动合同等情况，江某自述具备购房条件，并提交过相关的材料，但这些材料已经没有了，无法向法庭提交。
谭元海认为，根据相关规定，外籍人士在中国境内购房需满足特定条件，就中原物业已对江某购房资格作审查的事实，中原物业负有举证责任。江某购房资格无法审核通过，在此过程中又发生系争房屋被法院查封的情况，两个原因共同导致买卖合同无法履行，均非谭元海所致，谭元海不应支付佣金。
原审法院认为，居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。但是，首先，房地产居间服务内容广泛，除提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同之外，还包括协助办理房屋产权过户等诸多后续服务，居间方只有在完成全部服务内容后，才得收取全额佣金。本案中，中原物业仅促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，仅得主张与其提供服务相对应的佣金报酬。其次，根据相关政策规定，对外籍个人在中国境内购房条件的审查有别于一般购房人，中原物业作为专业的房产中介，在明知购房人为外籍人士的情况下，应当负有审查购房人是否具备在中国境内购房资格的责任。虽然在本案中谭元海未能提供充足的证据以证明江某不具备在中国境内的购房资格，然而中原物业亦未能提供证据证明其已尽到相应的审查责任，虽然促成了《房屋买卖合同》的签订，却无法保证该合同是否存在客观上的履行障碍，在提供居间服务的过程中存在明显瑕疵。即使根据《房地产买卖居间协议》约定，《房屋买卖合同》成立即表明中原物业居间成功，然而中原物业提供存在明显瑕疵的居间服务，无权直接要求谭元海支付全额佣金报酬。最后，对于谭元海提出系争房屋被司法查封导致买卖合同无法继续履行，此原因不可归责于谭元海的抗辩意见，原审法院认为，系争房屋因另案当事人申请财产保全而被法院查封，属于当事人依法行使诉讼权利所致，虽然在客观上造成系争房屋无法交易、谭元海与江某解除《房屋买卖合同》的结果，但中原物业与谭元海对此结果均无直接责任。谭元海以此理由不同意支付中原物业任何报酬，于法无据，对此抗辩意见不予采纳。综合上述因素，考虑到中原物业提供的居间服务内容较少，且存在明显瑕疵，虽然促成了房屋买卖合同的订立，但尚不足以要求谭元海全额支付约定的佣金，酌定谭元海应支付中原物业报酬2，000元。据此，原审法院判决：谭元海应于判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司报酬2，000元。
原审法院判决后，上诉人中原物业不服，向本院提起上诉称：案外人江某具备购房资格，买卖合同无法继续履行的原因只是因为系争房屋被查封。中原物业已居间成功，谭元海应当依约支付佣金。请求本院撤销原判，改判支持其诉讼请求。
被上诉人谭元海辩称：根据约定，中原物业应确保购买人拥有购房资格，但中原物业未如实告知江某的购房资格问题，谭元海与江某有过诉讼，知道江某不具备购房资格。本案的主要问题是中原物业未完成居间义务，故其不能全额取得佣金。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。但房地产居间服务内容广泛，除提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同之外，还包括协助办理房屋产权过户等诸多后续服务，居间方只有在完成全部服务内容后，才得收取全额佣金。中原物业虽促成了谭元海与江某签订《房屋买卖合同》，但其后谭元海与江某因故解除了该买卖合同，中原物业未完成全部居间服务，故其主张全部佣金，依据不足，本院不予采纳。原审法院综合考虑各种因素，酌定谭元海支付中原物业报酬2，000元，并无不妥之处。原审法院对此已有详尽阐述，本院不再赘述。中原物业的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币262.50元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年七月七日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……