北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终4691号
上诉人（原审被告）：王祥，男，1950年7月3日出生。
委托诉讼代理人：王庆云（王祥之子）。
委托诉讼代理人：范翔，北京范翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王书银，男，1948年8月18日出生。
委托诉讼代理人：王景宝（王书银之子）。
上诉人王祥因与被上诉人王书银农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人王祥的委托诉讼代理人王庆云、范翔、被上诉人王书银及其委托诉讼代理人王景宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王祥上诉请求：撤销北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初59号民事判决，改判驳回王书银的一审全部诉讼请求。事实和理由：王书银与王祥签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且王祥对诉争房屋进行了翻建和扩建。王书银已经是城镇居民，不再是鲁家滩村的集体经济组织成员，无权再主张宅基地使用权。双方协议签订于1992年，当时并无就买卖农村房屋无效的规定，根据法不溯及既往的原则，合同应属有效。
王书银辩称，同意一审判决，不同意王祥的上诉请求。王祥不是鲁家滩村的村民，无权买卖宅基地。
王书银向一审法院起诉请求：1、请求判决王书银与王祥签订买卖北京市门头沟区9号宅基地使用权及院内房屋的房屋买卖合同无效。2、判令王祥给付王书银9号房屋的征收补偿、补助费870963.85元，其中房屋征收补偿款应得三分之一，即701627.85元、工程配合奖应得二分之一，即15000元、整体推进奖应得二分之一15000元、未超占奖励费应得139336元，其他的均不主张。
一审法院认定事实：王书银原系潭柘寺镇鲁家滩村村民，后转为居民，王祥为潭柘寺镇王坡村村民。9号宅院所在地块为鲁家滩村的集体土地，王书银在院内盖有北房3间及东、西房各1间。1992年10月，王书银与王祥通过中间人王永丰、张九青见证订立《房屋买卖协议》，载明：“立字人王书银因五手不便，愿将自己房产卖于王祥，有北房四间、东西小房各壹间，包括东西南院墙在内，电表、电线、水管都于买主所有，买卖二人协商好以上这些财产都于王祥所有，总的身价座为壹万壹仟元整。”协议下方有王书银、王祥及中间人王永丰、张九青的签名。买卖协议订立后，王祥向王书银支付了房款1.1万元，王书银将9号宅院交付王祥。2006年，王祥将院内房屋全部拆除后建设了北房5间和东西房各2间。2010年，王祥在院内建设了3间房屋，后棚建了院落。
2016年10月29日，王祥作为被征收人与征收人潭柘寺镇政府就9号院房屋签订了《征收安置补偿协议》（编号：ZBC-0900），协议载明：9号院宅基地面积174.17平方米，认定房屋面积174.17平方米，9号院货币补偿评估结果显示，潭柘寺镇政府应支付王祥征收补偿、补助款2336964.4元，其中征收补偿款2126145元、各种奖励及补助费210819.4元（搬家补助费3483.4元、残疾人补助费8000元、工程配合奖30000元、整体推进奖30000元、未超占奖励费139336元）。现9号院房屋已被征收，征收补偿及补助费已发放至王祥账户。
根据9号院《北京市被征收房屋价值评估报告》、《被征收房屋评估结果通知单》、《门头沟区潭柘寺镇征收与补偿安置办法》及相应的实施细则，房屋面积征收评估补偿价款={[（基准价格×K+剩余补偿房屋面积成新价）×因素修正系数]+新商品房价补偿}×剩余房屋面积，房屋面积货币补偿款=房屋面积征收评估补偿价款+房屋设备、装修及附属物价格。根据9号院房屋调查测绘示意图，院内的房屋被大致划为南北两部分，北侧为1号房屋，南侧为2号房屋。9号院房屋及院落的货币补偿方式评估价款为2126145元（房屋面积征收评估价款为
2076047元，设备、装修及附属物补偿50098元）；1号房屋面积79.24平方米，重置成新价为1227元/平方米；2号房屋面积94.93平方米，重置成新价为877元/平方米。
另查，王祥在潭柘寺镇王家坡村有一处宅院，其于1995年12月21日将房屋出售给案外人张某，2015年5月，王祥将张某诉至法院，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效，法院审理后于2015年6月19日作出（2015）门民初字第2130号民事判决书，确定王祥与张某所签房屋买卖协议无效，现该判决书已经生效。王书银自述自己在出售9号宅院前，在鲁家滩村以投标方式购得生产队厂房用地一处，并在该处土地上建有房屋，房屋位于征收范围内。
在本案诉讼前，王书银向法院提出诉前财产保全申请，申请查封王祥名下的征收补偿款2336964.40元，并提供了财产担保。法院于2016年12月23日作出（2016）京0109财保8号民事裁定书，裁定：一、查封王景宝名下坐落于北京市石景山区金顶北路18号院6号楼1单元1801号房屋（房屋所有权证号：X京房权证石字第XX**号）。二、冻结被申请人王祥在北京农商银行账户×××下的征收补偿款2336964.4元。案件申请费五千元，由王书银负担，已交纳。对于上述双方无争议事实，法院予以确认。
审理中，双方当事人对于王祥2006年建设房屋的情况存在争议。王祥陈述，9号院内的原有房屋建设时间较长，自己在2006年建房时拆除的旧材料都已经无法使用，建房时使用的是购买的新材料，并提交证人贺某的证言予以证明。贺某当庭陈述：2006年，王祥找到我给他建设鲁家滩村的房屋，建房时拆除了院内的所有房屋，建设了北房5间、东西房各2间，北房原来是4间，西边有一片空地，建北房的时候建成了5间，我从7月份开工一直干到10月份，费用共计12万元，王祥分三次结账，第一次是开工前给了3万，第二次在建房过程中，第三次是完工后，后两次分别给了多少钱记不清楚了，建房时王祥一家在院子北边别的院子居住，我没有给他在南边盖房。王书银陈述，9号院内原有的房屋建设于1982年，诉讼期间，经我方确认，原有房屋均已由王祥重建，但我方认为，王祥在重建房屋时使用了原有房屋的旧料，证人在出庭作证时喝了酒，证言不足以采信，我方认为，我方对于王祥新建房屋的货币补偿款享有分割的权利。
一审法院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖协议依赖于宅基地使用权的有效转让。王祥不是鲁家滩村的集体经济组织成员，其与王书银订立买卖9号房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。合同效力问题不受诉讼时效限制，对王祥关于王书银起诉已过诉讼时效的意见，法院不予采纳。王书银要求确认合同无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现9号院原有房屋已经由王祥拆除后重建，且王祥所建房屋亦已交付拆除，本案中双方均不具备互相返还原有房屋及购房款的条件，仅能处理因双方买卖9号宅院引发的损失赔偿问题。
根据查明的事实，9号院内的房屋均已由王祥重新建设，并由王祥进行了装饰、装修，王书银虽提出王祥在建设新房时使用了原有房屋的旧料，但并未就此提交充分证据予以证明，且原有房屋建设时间与新建房屋的时间间隔较长，因此王书银无需返还王祥购房款，房屋征收补偿款中的重置成新价、设备、装修及附属物补偿部分应归王祥所有，王书银无权主张，其余针对房屋征收评估补偿的款项由法院在王书银与王祥之间进行分割。
根据《门头沟区潭柘寺镇征收与补偿安置办法实施细则》的规定，工程配合奖按人口发放，每人30000元；奖励期间二十天内完成整体签约的，奖励30000元/户；不存在侵街占巷、违规建地下室、地上二层及以上的被征收户，按照认定房屋补偿面积给予未超占奖励费800元/平方米。9号院房屋由王祥建设并长期占有使用，在征收时由王祥与潭柘寺镇政府签订《征收补偿安置协议》，亦由王祥腾退房屋并交付拆除，上述三笔奖励费均与王祥的上述行为有关，王书银无权要求分割上述奖励费，故对王书银要求分割上述奖励费的诉讼请求，法院不予支持。
王书银对于《房屋买卖协议》被确认无效需要承担主要责任，在确定王祥对王书银应付的给付义务时，法院将根据《房屋买卖协议》双方的过错程度确定各自应承担的责任，具体数额将考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、王祥与王书银在9号院居住的时间、9号院房屋被征收的货币补偿情况、征收政策等因素酌情判定。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王书银与王祥于一九九二年十月签订的《房屋买卖协议》无效。二、王祥于本判决生效之日起七日内给付王书银568600元。三、驳回王书银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。王祥并非鲁家滩村集体经济组织成员，故其向王书银购买涉案房屋的买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效。王祥合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于诉争房屋已经王祥翻建，且现被拆迁，一审法院综合考虑各种因素确定王祥给付王书银的拆迁补偿款的数额得当，本院予以维持。
综上所述，王祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25432元，由王祥负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 辛 荣
审判员 柳适思
二〇一七年七月二十日
书记员 舒 妍
书记员 黄旭宁