上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0107执异24号
案外人：李蓉，女，1976年2月12日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：胡光辉，上海正地律师事务所律师。
申请执行人：冯莉，女，1977年11月18日出生，汉族，户籍所在地上海市。
申请执行人：钱皓晨，女，2007年4月24日出生，汉族，户籍所在地同上。
法定代理人：冯莉，身份年籍同上。
两申请执行人共同委托诉讼代理人：陈丙斌，上海铭森律师事务所律师。
两申请执行人共同委托诉讼代理人：张韵凡，上海铭森律师事务所实习律师。
被执行人：刘根娣，女，1946年5月6日出生，汉族，住上海市。
被执行人：钱汉明，男，1940年11月28日出生，汉族，住址同上。
在本院执行冯莉、钱皓晨与刘根娣、钱汉明所有权确认纠纷一案中，案外人李蓉向本院提出书面异议，要求本院中止对位于本市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的执行，解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李蓉称，其与被执行人刘根娣、钱汉明于2012年9月25日签订《售房定金协议》、两份《补充协议》，于同年11月10日签订《上海市房地产买卖合同》，案外人以人民币255万元(币种，人民币，以下均同)的价格购买被执行人刘根娣、钱汉明名下的系争房屋。其于同年11月14日将总计3500元的维修基金、电表费、有线电视费等费用支付给两被执行人后，两被执行人即将系争房屋交付案外人占有、使用。案外人于同年12月7日支付了全部255万元房款，并于当日缴纳了办理上述房屋转移登记需要缴纳的税款2万元，但因系争房屋被本院诉讼保全，无法办理权利转移登记。为此，案外人向本院提起诉讼，要求两被执行人办理过户手续，两被执行人承认已付清房款并已将系争房屋交付案外人，但因本院查封，该诉讼案未获本院支持，为维护案外人的合法权益，请求本院中止对系争房屋的执行。
申请执行人冯莉称，其不同意案外人的异议请求，认为《补充协议》系恶意倒签，《上海市房地产买卖合同》签订于2012年11月13日，双方未约定交房日期，而案外人主张系争房屋于同年11月14日交付其占有、使用，该主张不符合常理；案外人提供的本院(2016)沪0107民初1698号民事判决书，不能证明案外人于本院查封前已合法占有系争房屋；案外人提供的水、电、天然气、有线电视单据最早的在2012年12月，且无上述水、电等过户的证据，亦无法证明其于本院查封前已占有上述房屋。案外人的物权期待权不满足法律保护的条件，请求本院驳回案外人异议。
本院查明：本院在审理冯莉、钱皓晨与刘根娣、钱汉明所有权确认纠纷一案中，本院于2016年2月29日作出(2014)普民四(民)初字第1007号民事判决书，该民事判决书规定：一、被告刘根娣、钱汉明应支付原告冯莉45万元；二、被告刘根娣、钱汉明应支付原告钱皓晨75万元；三、对原告冯莉、钱皓晨其余诉请不予支持。原、被告均不服上诉，上海市第二中级人民法院于2016年12月5日作出(2016)沪02民终6554号民事判决书，该民事判决书规定，维持本院上述判决一、三项；撤销本院上述判决第二项；刘根娣、钱汉明应支付钱皓晨145万元。被告刘根娣、钱汉明未按上述判决书履行义务，申请执行人冯莉、钱皓晨于2017年1月3日向本院申请执行，本院以(2017)沪0107执37号立案执行，于同年1月3日向两被执行人发出执行通知。
另查，上海市不动产登记簿载明系争房屋权利人为被执行人刘根娣、钱汉明共同共有，权利登记时间为2012年11月6日，于2014年11月10日因(2014)普民四(民)初字第1007号案查封。
根据(2012)普民四(民)初字第2561号卷宗记载，申请执行人冯莉、钱皓晨与被执行人刘根娣、钱汉明就系争房屋的共有权确认纠纷向本院提起诉讼，并向本院提出诉讼保全申请，本院于2012年11月15日办理系争房屋的查封手续，2013年8月22日本院作出民事判决，对申请执行人冯莉、钱皓晨的诉讼请求不予支持。
根据(2013)普民四(民)初字第2041号卷宗记载，申请执行人冯莉、钱皓晨与被执行人刘根娣、钱汉明就系争房屋排除妨碍纠纷向本院提起诉讼，并向本院提出诉讼保全，本院于2013年9月25日解除上述房屋查封后，又以(2013)普民四(民)初字第2041号案办理系争房屋查封手续，2014年6月3日本院作出民事判决，对申请执行人冯莉、钱皓晨的诉讼请求不予支持。
根据(2014)普民四(民)初字第1007号卷宗记载，申请执行人冯莉、钱皓晨与被执行人刘根娣、钱汉明就系争房屋所有权确认纠纷向本院提起诉讼，并提出保全申请，本院于2014年11月10日解除上述房屋查封后，又以(2014)普民四(民)初字第1007号案办理了系争房屋查封手续。
案外人李蓉在本院审查过程中对其所述提供如下证据，1、系争房屋登记信息、《售房定金协议书》、《补充条款(打印版)》、《补充条款（手写版）》、《上海市房地产买卖合同》，《售房定金协议书》载明，该协议以被执行人刘根娣、钱汉明为甲方、以案外人李蓉为乙方于2012年9月25日签订，约定甲方将系争房屋出售给乙方，乙方应付定金5万元。《补充条款(打印版)》载明，甲方与乙方于2012年9月25日签订，约定系争房屋合同价为255万元，甲方将房屋内维修基金、电表费、有线电视费等折价3500元转让或赠送给乙方，其中第5条B项约定，“如因甲方受到法院查封或其他原因致使甲方无法出售其房屋，甲方在五天之内把收到买卖房屋款项全部退还乙方，并赔偿乙方总房价中20﹪的损失费及一切有关费用”；第6条第二款规约定，“该协议（条款）于‘买卖合同’是不可分割的一部分，如有与‘买卖合同’相冲突的地方，以该补充条款为准”。《补充条款（手写版）》载明，甲方与乙方于2012年9月25日签订，双方约定甲方产证出来后签订房屋买卖合同；乙方支付购房款210万元后，甲方将系争房屋交付乙方居住；乙方于2012年9月25日支付甲方定金5万元，于双方签订正式合同时，乙方支付甲方210万元，银行房贷时，乙方支付甲方40万元。《上海市房地产买卖合同》载明，该合同以被执行人刘根娣、钱汉明为甲方、以案外人李蓉为乙方于2012年11月13日签订，合同编号为1529826，双方约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让价款为200万元，于2012年12月31日前向房地产登记机关办理转让过户手续，附件三约定，乙方于2012年9月25日前支付甲方5万元定金，于12月31日支付155万元，于2013年1月31日前支付40万元，该40万元以银行放贷为准，贷款不足部分交易前现金补足。2、收条、户口历史交易明细各三份，收条内容一为被执行人钱汉明于2012年9月25日出具的收到案外人李蓉购系争房屋定金5万元；内容二为被执行人刘根娣、钱汉明于2012年11月13日出具的收到案外人李蓉购系争房屋购房款55万元；内容三为被执行人刘根娣、钱汉明于2012年11月13日出具的收到案外人李蓉购系争房屋购房款155万元，户口历史交易明细内容一为2012年9月25日从户名为李蓉的银行账户汇款5万元至户名为刘根娣银行账户；内容二为2012年12月13日从李蓉的银行账户分二次汇款155万元、55万元至户名为钱汉明银行账户；内容三为2012年12月7日从李蓉的银行账户汇款40万元至户名为钱汉明银行账户。3、《税收通用缴款书》，载明案外人李蓉于2012年12月7日缴纳购房契税2万元。4、本院作出的（2016）沪0107民初1698号民事判决书、民事裁定书，该判决书在本院查明中有“被告已将房屋交付原告使用”的表述，在本院认为中有“但因涉案房屋被司法查封，办理过户手续存在客观障碍，本院对原告要求被告将房屋过户至原告名下的诉讼请求不予支持”的表述，该组证据用以证明被执行人已将系争房屋交付案外人居住、使用，未办理过户的原因是因为本院的查封。5、户口历史交易明细、三份付费通付款凭证、23份2013年4月至2017年2月水费单据、52份2012年12月至2017年3月电费单据、7份2013年4月至2016年6月有线电视费单据、22份2013年7月至2017年2月天然气费单据，该组证据用以证明案外人于2012年11月14日占有、使用系争房屋。6、案外人又补充提供2012年12月至2013年2月电费单据三份、装饰工程施工合同一份、装修费收条三份、装修费汇款凭证一份、燕宁苑小区装修许可证一份，其中装饰工程施工合同载明，该合同由案外人李蓉与上海对外施装分公司李存来于2012年11月15日签订，燕宁苑小区装修许可证载明系争房屋于2012年11月16日获得装修许可，案外人称该证据来源自燕宁苑物业管理处档案存根。该组证据系对上述案外人于2012年11月14日占有、使用系争房屋的补充。
申请执行人冯莉在本院审查过程中对其所述提供如下证据，上海市房地产登记簿一份，载明系争房屋于2012年11月15日因（2012）普民四（民）初字第2561号案被本院查封。
被执行人刘根娣、钱汉明经本院通知未到庭参加听证，亦未提交证据材料。
本院在异议审查过程中，案外人对补充条款中关于系争房屋被查封的约定称，该条款是房屋中介打印的格式条款，其不知为何会有此条款，其在购房前并不知晓该房屋存在争议。
本院认为：本案争议的焦点为案外人所购买的登记在被执行人名下的系争房屋是否能够排除执行。根据上述查明的事实，系争房屋的查封均因申请执行人就系争房屋发生争议向本院提起诉讼而发生，上述诉讼案件均与系争房屋相关联，应为系争房屋争议的系列诉讼，查封时间应确认为本院首次对系争房屋的查封。案外人与被执行人在本院查封系争房屋之前签订了《上海市房地产买卖合同》等购房文件，并以银行转账的形式支付了购房款，且案外人证据显示已于本院查封前占有、使用系争房屋，但案外人与被执行人所签订的购房补充条款中就系争房屋被查封及查封后如何处理作出约定，该约定表明协议双方对系争房屋或被查封有预估，应视为案外人在购房前对该房的权属存在争议且可能被查封是知晓的，对交易的风险未予足够重视，由此引发的后果由其自担。对此，案外人所提异议不属于法律所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。故案外人要求本院解除对系争房屋查封的异议理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人李蓉异议请求。
案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 单世平
审 判 员 顾惠萍
人民陪审员 徐天云
二〇一七年四月十九日
书 记 员 沈蓓丽
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。