重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4998号上诉人（原审原告）：重庆铭邦房地产开发有限公司。法定代表人：朱敬伦，执行董事。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙劲松。委托诉讼代理人：串炳香，重庆峰珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚佩佩，重庆峰珲律师事务所实习律师。上诉人重庆铭邦房地产开发有限公司（以下简称铭邦公司）因与被上诉人孙劲松商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人铭邦公司的委托诉讼代理人肖松柏、被上诉人孙劲松的委托诉讼代理人串炳香、尚佩佩到庭参加了询问。本案现已审理终结。铭邦公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持铭邦公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由孙劲松承担。事实及理由：1.涉案商品房面积误差款应当按照商品房买卖合同补充协议约定“据实结算、多退少补”。补充协议是双方于2010年12月6日签署《重庆市商品房买卖合同》的附件，该附件不仅适用于项目全体签约客户，向主管部门备案，还在销售现场予以公示。该附件系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定。附件与买卖合同具有同等法律效力，对双方具有法律约束力。按照补充协议第九条的约定，孙劲松所购商品房建筑面积单价6344.46元/平方米，面积846.78平方米，总价款应为5372360元。铭邦公司实际交付给孙劲松的房屋建筑面积为923.12平方米，因此孙劲松应当向铭邦公司支付增加面积部分的房款484336.08元。2.起诉前，双方就涉案标的物面积误差款结算尚未达成一致，面积误差款支付条件尚未成就之前，不能起算诉讼时效。买卖合同第六条约定的面积差款据实结算，多退少补；合同附件五补充协议第九条的约定，面积差款在房地产权证办理后由双方据实结算，多退少补。正是因为双方对面积误差款结算方式有争议，才导致孙劲松迟迟没有支付尾款。没有结算，或者结算没有协商一致，支付条件尚不成就，诉讼时效不应当起算。3.铭邦公司的工作人员催促办理结算的证言合情、合理、合法，理应采信。铭邦公司在为孙劲松办理产权证后，多次指派工作人员前往孙劲松处进行催促办理结算，但孙劲松均以各种理由予以拒绝或避而不见。证人在履行工作职责过程中实际实施了向孙劲松催促办理结算的工作，因而知晓案件事实，且证人已经出庭作证予以证明催促的事实。铭邦公司按照法律规定积极主张权利，该主张行为已经导致诉讼时效中断，并重新起算诉讼时效。4.因办理产权证时，铭邦公司已为孙劲松垫付了相应税费，该税费应由孙劲松承担，且铭邦公司垫付的税费，与面积差异款应当一并结算，在结算后，由孙劲松向铭邦公司进行支付。孙劲松辩称，双方履行的是2011年10月8日的购房合同，双方没有签订过补充协议。2011年10月8日的合同为合法有效的合同，也经过了登记，房交所也无其他补充协议。诉讼时效的问题，铭邦公司申请的证人并不能证明其主张。证人证言中陈述的找业主的时间是矛盾的，在没有找到孙劲松的情况下铭邦公司也没有发函，铭邦公司称找不到孙劲松不属实。税费的问题，由于铭邦公司从未找孙劲松主张过，故已过诉讼时效。一审判决正确，请求驳回上诉并维持原判。铭邦公司向一审法院起诉请求：1.孙劲松支付铭邦公司房款484336.08元；2.孙劲松支付铭邦公司垫付的专项维修资金、税、费294518元；3.孙劲松以778854.08元为基数，从2012年5月23日起至该款付清时止，按照人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用损失。一审法院认定事实：2010年12月6日，铭邦公司（甲方）与孙劲松（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，第一条本商品房项目名称嘉和金街；本商品房取得《房地产权证》，证书号为104D房地证2009字第10634号，104D房地证2009字第10635号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号（空白）。第三条本商品房坐落为：重庆市沙坪坝区陈家桥；所在幢的楼层共计三层，本商品房所在楼层物理层为第（空白）层，所在楼层名义层为第（空白）层；本商品房建筑面积846.78平方米，其中套内建筑面积767.48平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积79.3平方米；本商品房户型为（未选择）；本商品房用途为非住宅，属于办公用房；本商品房层高：（空白）。本商品房为清水房，总成交金额5372360元，建筑面积单价6344.46元/平方米，套内建筑面积单价为7000元/平方米。第五条付款方式及期限：（二）乙方按下列第3种方式按揭付款，3.按揭付款：签合同时首付220000元，2011年3月30日前付清首付款480000元。第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2011年4月30日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交房手续的办理：2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）乙方未按约定支付款项，甲方有权拒绝交付房屋，在此情形下，乙方应支付完应付款项甲方才可交房。第九条逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日(与本条第1款(1)项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之2.0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2.0（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之0.1（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日(与本条第1款(1)项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2.0（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺，（2）本商品房没有设定抵押权。甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.1%。第十二条关于办理合同登记备案的约定。1.预售商品房的，自本合同签订之日起/日内，由【甲方】【甲乙双方】向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同/日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在/日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。(2)逾期超过/日(与本条本款第(1)项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1(该比率应不小于本条本款第(l)项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第十三条关于办理产权登记的约定：4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在/日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。(2)逾期超过60日(与本条本款第(1)项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1（该比率应不小于本条本款第(l)项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第十五条规划、设计变更的约定：（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款0.1%的违约金。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定：本项目物业管理用房为996.45m2，具体位置为：（空白）。甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.基础设施(l)于2011年4月30日前通水；(2)于2011年4月30日前通电；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：(1)如该商品房未如期通水通电，由甲方支付乙方的相关物业管理费用。第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十七条本合同连同附件共31页，一式4份，具有同等法律效力，甲方、乙方、房地产登记机构、银行各一份。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。铭邦公司与孙劲松在合同第21页第二十八条后甲、乙方签章处盖印、签名。合同第26－30页为附件五《合同补充条款》（按揭付款），共十七条。补充条款约定，七、乙方在未付清应付款项（包括房款及相关税费，一次性付款客户应付清全部房款及相关税费，按揭付款客户应付清房屋首付款及相关税费），且按揭合同资料银行未审核完毕之前，甲方有权不向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购合同的登记备案，由此产生的一切法律责任由乙方自行承担。九、甲方制作的所有广告、模型、样板房以及工作人员陈述等宣传资料仅供乙方购房时参考，乙方所购房屋的具体情况，皆以本合同及附件文字内容为准。乙方购买该房屋面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，甲方应据实结算、多退少补，商品房买卖合同中面积确认及面积差异处理的条款不采用。本合同及附件文字内容未涉及部分（包括建筑物室内外各部分和室外环境等）均以现状为准。十七、本合同补充条款约定与主合同不一致之处，以本合同补充条款为准。2011年10月8日，铭邦公司与孙劲松签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，第一条本商品房项目暂定名为：怡鑫花园铭邦；取得《房地产权证》，证书号为104D房地证2009字第10634号，104D房地证2009字第10635号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2010）预字第（852）号。第三条本商品房坐落为：重庆市沙坪坝区桥北路4号附3-1号。本商品房所在幢的楼层共计4层。本商品房所在楼层物理层为第5层，本商品房所在楼层名义层为第3层；本商品房建筑面积846.78平方米，其中套内建筑面积767.48平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积79.30平方米；本商品房户型为：单间；本商品房用途为非住宅，属于其他用房；关于本商品房层高、净高的约定：不低于3米9。第四条本商品房为清水房，总成交金额为5372360元整，建筑面积单价6344.46元/平方米，套内建筑面积单价为7000元/平方米。第五条付款方式及期限：（二）乙方按下列第3种方式按揭付款，3.按揭付款：（1）签合同时付清2692360元整；（2）余款2680000元整为银行按揭。第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2011年4月30日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理：2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）X。（3）X。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之X向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之X的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之0.10（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日(与本条第1款(1)项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之X向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之X（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺。（2）本商品房没有设定抵押权。甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已房价款X%。第十二条关于办理合同登记备案的约定。1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。(2)逾期超过30日(与本条本款第(1)项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之X向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之X(该比率应不小于本条本款第(l)项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30同内向乙方支付违约金。4.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第十三条关于办理产权登记的约定：4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。(2)逾期超过60日(与本条本款第(1)项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之X向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之X（该比率应不小于本条本款第(l)项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第十五条规划、设计变更的约定：（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款X%的违约金。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第1种方式处理:1.甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定：本项目物业管理用房为996.36m2，具体位置为：A1号楼1层218.66平方米；A2号楼1层290.78平方米；A10号楼1层128.88平方米；A11号楼1层39.13平方米；B3号楼1层97.12平方米；B7号楼1层221.79平方米；甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.基础设施(l)于2011年4月30日前通水；(2)于2011年4月30日前通电；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：(1)空白;(2)空白;(3)空白。第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十七条本合同连同附件共31页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方、乙方、房地产登记机构、银行各一份。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。该合同每页页脚处打印第×页/共13页。孙劲松向铭邦公司支付购房款2692360元。2011年11月2日，铭邦公司出具销售不动产统一发票一张，载明不动产项目名称嘉和金街，销售不动产，建筑面积767.48平方米，金额2692360元。2011年12月1日，铭邦公司缴存专项维修资金73849.60元。2012年1月10日，铭邦公司以孙劲松之名纳税5372360元。2012年1月12日，土地房屋权属登记机构出具沙坪坝区陈家桥镇桥北路4号附3-1房屋《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2012年1月16日，土地房屋登记机构出具房屋《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2012年2月1日，铭邦公司以孙劲松之名交纳抵押权登记费550元。2012年2月13日，铭邦公司以孙劲松之名交纳房屋转让手续费53723.60元，非住宅预告登记费550元，合同印花税2686.18元。2012年4月23日，重庆市国土资源和房屋管理局发放沙坪坝区房屋房地产权属证书。该证记载房屋建筑面积923.12平方米。2012年5月22日，铭邦公司以孙劲松之名交纳转移登记费550元，权证印花税5元。审理中，铭邦公司主张双方于2011年10月8日再次签订《重庆市商品房买卖合同》，仅是为了办理备案登记，不是双方当事人的真实意思。孙劲松主张2011年10月8日双方重新签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同已取代2010年12月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》，且实际履行的也是2011年10月8日《重庆市商品房买卖合同》。铭邦公司工作人员邓某出庭作证，证明2012年，孙劲松购买的房屋产权证办下来后，证人打电话通知孙劲松补房屋面积差款并支付税费、登记费、大修基金等费用。2013年，铭邦公司行政部向孙劲松发函催收，2014年底，证人向孙劲松电话催收。2016年7、8月和年底，证人和其同事何某到孙劲松两处工作单位催收，但未找到孙劲松。铭邦公司工作人员何某出庭作证，证明其曾于2015年7月、12月、2016年年初与同事邓某上门催收，均未见到孙劲松。孙劲松否认铭邦公司向其催收过房屋面积差款、税费、登记费、大修基金等费用。一审法院认为，铭邦公司与孙劲松于2010年12月6日和2011年10月8日分别签订了《重庆市商品房买卖合同》。从合同内容上看，二份合同中关于商品房的项目名称，预售许可证，房屋具体坐落、房屋层高、净高，首付款金额、支付时间，按揭金额，逾期交房违约金，逾期付款违约金，办理合同登记备案，办理产权证的违约责任，商品房质量、装饰、设备标准等内容均不相同；从合同履行情况看，铭邦公司向孙劲松交付的房屋，孙劲松支付铭邦公司的房屋首付款均与2011年10月8日《重庆市商品房买卖合同》吻合，故该合同不仅仅如铭邦公司所述是为了办理合同备案，也是双方当事人实际履行的合同；与二手房交易不同，现实生活中的一手房交易，当事人履行的合同通常与备案的合同相同。可见，铭邦公司与孙劲松于2010年12月6日签订《重庆市商品房买卖合同》后，双方当事人对房屋的具体坐落、层高、户型、首付款金额等进一步予以明确，并根据实际履行情况对多处违约金条款进行变更，从而形成2011年10月8日《重庆市商品房买卖合同》。由此，一审法院认为，2011年10月8日《重庆市商品房买卖合同》取代了2010年12月6日《重庆市商品房买卖合同》。2010年12月6日《重庆市商品房买卖合同》对双方当事人不再具有法律约束力。2011年10月8日《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。铭邦公司未提供2011年10月8日的合同，而一审法院查询备案的2011年10月8日《重庆市商品房买卖合同》只有13页，并无附件，故关于房屋面积误差的处理不应当适用已被取代的2011年10月8日《重庆市商品房买卖合同》中的附件五合同补充条款的约定，而应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定。根据该规定，铭邦公司有权要求孙劲松支付面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款。孙劲松主张双方口头约定因房屋交易所产生的大修基金，税、费由铭邦公司承担，但未提供证据予以证明，故根据当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果的举证责任分配的一般规则，一审法院对孙劲松的该项主张不予支持，故房屋交易产生的由购房者承担的大修基金、税、费应由孙劲松向相关部门交纳。现铭邦公司代孙劲松交纳上述费用后，有权向孙劲松追偿。对孙劲松提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。铭邦公司在孙劲松所购买的房屋房地产权证办理后，以及向相关部门交纳了专项维修基金、税、费后，即知道其权利受到损害。铭邦公司主张其在诉讼时效期间向孙劲松主张了权利，并申请证人邓某、何某出庭作证。一审法院认为，证人邓某、何某提供的证言存在矛盾，且证人均系铭邦公司工作人员，与铭邦公司存在利害关系；铭邦公司除证人邓某、何某作证外，未提供其他证据佐证，故一审法院对该证人证言的证明力不予采信。因此，一审法院认为铭邦公司的诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告重庆铭邦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费13190元，减半收取6595元（原告已预交6595元），由原告重庆铭邦房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就铭邦公司与孙劲松实际履行的是2010年12月6日还是2011年10月8日的《重庆市商品房买卖合同》的问题，一审法院已在判决书中进行了充分阐述，理由正当，并无不妥，铭邦公司在二审中仅是重复一审的抗辩理由，并未提出新的证据和意见，故铭邦公司应承担举证不能的法律后果，本院对其相关上诉意见不予采纳。铭邦公司在孙劲松所购买的房屋取得权属证书后，以及铭邦公司向相关部门代孙劲松交纳了涉案房屋的专项维修基金、税、费后，即知道其权利受到损害，应从此时起计算诉讼时效。而铭邦公司主张其在诉讼时效期间向孙劲松主张了权利，并申请证人邓某、何某出庭作证。由于该两名证人的证言存在矛盾，且证人均系铭邦公司工作人员，与铭邦公司存在利害关系，加之铭邦公司也未提供其他证据佐证，故本院对该证人证言不予采信，对铭邦公司称其存在诉讼时效中断的上诉意见本院不予采纳。由于铭邦公司的诉讼请求已超过诉讼时效，故本院不予支持。综上所述，铭邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13190元，由重庆铭邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 颖审判员 赵文建审判员 陈娅梅二〇一七年九月一日书记员 赵晓娟