山东省枣庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁04执复25号
复议申请人（被执行人）：古滕棋社。住所地：滕州市荆河西新路路西。
法定代表人：王微沂，社长。
委托诉讼代理人：马桂玲，女，1971年8月18日，汉族，住滕州市杏坛东路*号。
申请执行人：马亚玲，女，1967年8月23日出生，汉族，住滕州市。
被执行人：王微沂，男，1969年7月1日出生，汉族，住滕州市。
被执行人：马桂玲，女，1971年8月18日出生，汉族，住址同上。
被执行人：滕州市英皇国际俱乐部有限公司，住所地滕州市新兴北路。
法定代表人：王洪卫，经理。
复议申请人古滕棋社不服山东省滕州市人民法院（下称滕州法院）（2018）鲁0481执异30号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
滕州法院在执行申请执行人马亚玲与被执行人王微沂、马桂玲、古滕棋社、滕州市英皇国际俱乐部有限公司民间借贷纠纷一案中，古滕棋社对评估报告不服，认为评估程序违法，显失公平，评估方法不当，评估价格过低，要求对涉案房地产重新予以评估。
滕州法院查明，原告马亚玲与被告王微沂、马桂玲、古滕棋社、滕州市英皇国际俱乐部有限公司民间借贷纠纷一案，依原告申请，该院于2014年9月24日作出（2014）滕民初字第4064号民事裁定，查封古滕棋社名下的滕国用（2010）190号土地及地上房产（庭院式四层房产19套、六层单元楼一幢、9层未完工办公楼一幢）；滕国用（2008）0324号土地及地上房产（房产证号滕房权字第××号）。同年9月26日，该院向滕州市国土资源局送达上述裁定及协助执行通知书，并张贴了查封公告。2016年9月18日，该院作出（2014）滕民初字第4064号民事判决书，判决被告王微沂、马桂玲、古滕棋社、滕州市英皇国际俱乐部有限公司偿还原告马亚玲借款本金180万元及利息。该案进入执行程序后，2017年12月5日，该院作出（2017）鲁0481执140号执行裁定书，裁定拍卖被执行人古滕棋社名下的滕国用（2010）190号土地的地上房产（庭院式四层房产19套、六层单元楼一幢、9层未完工办公楼一幢），并委托枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司对该土地附属物以建安成本价值进行评估。同年12月16日，该院向被执行人古滕棋社及其法定代表人王微沂依法送达了选择评估机构及现场勘验通知书，该通知书载明“本院定于2018年1月4日9时30分在本院北楼三楼第四审判庭随机选择评估机构，并于选择评估机构后的第7日上午9时30分进行勘验，请安排相关人员准时参加。如无正当理由不到场或拒不配合现场勘验，则视为放弃相关权利，不影响选择评估机构、勘验现场的进行和效力，由此带来的法律后果由你单位承担。”2018年1月4日，该院技术室在第四审判庭随机选择评估机构为枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司。同年2月8日，枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司评估确定：估价对象在价值时点2018年1月11日，委估房地产建安成本价值为2138.7万元。该房地产评估报告书于同年2月15日向被执行人古滕棋社、王微沂依法送达。异议人古滕棋社遂提出执行异议，认为枣佳评字【2018】第2-025号房地产评估报告不能作为被评估对象的价值依据，应重新予以评估。
该院另查明，枣佳评字【2018】第2-025号房地产评估报告由枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师纪学雷（注册号3719970109）、韩业伟（注册号3719970076）参与估价，枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司具有房地产评估机构二级资质证书，证书编号：鲁评042007。该报告书中载明，估价目的：为估价委托人执行司法案件的需要提供地上房产建安成本价值参考数据。估价方法：根据估价目的，结合估价对象的具体状况，本次评估采用成本法进行评估…4、销售税费和利润:委托房产未获悉其办理建设工程规划许可证等相关手续，并根据委托方要求评估地上房产建安成本的回复，销售税费不再计入评估价值，也不再将开发该地上房产所可能获取的开发利润计入评估价值。
该院还查明，滕国用（2010）190号土地登记卡载明：宗地面积25054平方米；用途：商务金融；权属性质：国有；使用权类型：出让；使用期限：四十年；取得价格：3660万元；权利人：古滕棋社。
滕州法院认为，该院对涉案房产依法委托评估机构进行价值评估，依照规定通知了当事人选择专业机构，当事人经依法送达无故缺席，视为放弃选择专业机构的权利，该院采用随机选择方式选择评估机构，程序合法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案评估机构和评估师均具有相应资质，本案委托评估机构对涉案房地产的建安成本进行评估，采用成本法的评估方法是根据估价目的、结合估价对象的具体状况决定的。涉案房地产的建安成本只是作为下一步拍卖的一个参考数据，该房地产的最终市场价值应该加上土地市价。本案对被执行人古滕棋社被查封的地上房产建安成本的评估，符合法律规定。异议人提出评估程序中有违法情形，没有事实和法律依据，不足以支持其重新评估的申请。因此，异议人提出的异议不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条之规定，裁定驳回异议人古滕棋社的异议请求。
古滕棋社不服，向本院申请复议称，一、涉案房产的评估程序严重违法，滕州法院未采取有效通知方式通知复议人选择评估机构，现场勘验时亦未通知其到场，故依法应重新评估。二、复议申请人为涉案土地的合法使用权人，滕州法院执行局认定涉案房产为违章建筑，在未通知复议人，未征求复议人意见的情况下，直接委托评估公司对该房地产以建安成本价值进行评估，适用法律错误。三、枣佳评字【2018】第2-025号房地产评估报告中的评估价格与实际价格相差巨大，严重低估了涉案房地产的价值，损害了复议人的合法权益。四、枣佳评字【2018】第2-025号房地产评估报告存在错误，采用成本法评估时没有明确具体评估路径，漏评土地价值，违反法律、法规规定及独立、客观、公正原则。综上，请求贵院依法撤销滕州法院异议裁定，对涉案房地产予以重新评估。
申请执行人答辩称，一、涉案房地产评估程序合法，无需重新评估。二、对涉案房地产按照建安成本进行评估符合法律规定，没有侵害古滕棋社的合法权益，无需重新评估。该评估仅是下一步拍卖的参考，并非最终市场价值。三、复议申请人古滕棋社纯属无理缠诉，故意拖延时间，浪费司法资源。综上，请求贵院依法驳回古滕棋社的复议申请。
本院查明的事实与滕州法院查明的事实基本一致。
本院认为：一、古滕棋社作为被执行人，未履行生效法律文书确定的义务，滕州法院在执行程序中依法对古滕棋社所有的房地产进行司法处置符合法律规定。司法处置的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。二、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。根据滕州法院查明的事实，评估机构系采用随机方式抽取，枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司及本次评估的评估师均具备相应的评估资质。资产评估具有较强的专业技术性，评估机构采用成本法并结合估价对象的具体状况对涉案房地产进行评估符合房地产拍卖的估价原则。复议申请人古滕棋社如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。综上，复议申请人古滕棋社的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回古滕棋社的复议申请，维持滕州市人民法院（2018）鲁0481执异30号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 张 弘
审判员 王 磊
审判员 王惠陵
二〇一八年六月四日
书记员 张倩倩