黑龙江省龙江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙江民初字第1470号
原告（反诉被告）刘德华，男，1960年5月11日出生，汉族，农民，住黑龙江省龙江县杏山乡，现住黑龙江省龙江县龙江镇。
委托代理人沈殿环，女，1959年12月28日出生，汉族，龙江县景星法律服务所职员，住黑龙江省龙江县龙江镇。
被告（反诉原告）吴玉威，男，1982年4月9日出生，汉族，农民，住黑龙江省龙江县华民乡。
原告（反诉被告）刘德华诉被告（反诉原告）吴玉威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理。依法由代理审判员孙江适用简易程序公开开庭进行了审理。刘德华及其委托代理人沈殿环、吴玉威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘德华诉称：原告于2005年1月24日在龙江县华民乡大黑村购买刘锁芹土房二间（有买卖文书佐证）。因两个原因未办理过户手续，其一，原告系龙江县杏山乡户口；其二，买房不久房主刘锁芹死亡。该房原告居住到2015年1月24日。经中间人刘桂荣联系，原告将此房卖给被告吴玉威。买卖过程刘桂荣可以作证。当时原告与被告吴玉威写有买卖合同一份，合同约定房屋卖价32，500.00元，已给付12，500.00元，下欠20，000.00元，于2015年5月1日付清。现被告吴玉威已搬到该房居住。经原告多次向被告吴玉威索要房款，遭到拒绝，被告吴玉威声称不买房子了，要求原告给退还12，500.00元，否则不退房。因被告吴玉威违约，故原告起诉要求被告吴玉威立即给付房款20，000.00元或解除买卖合同，无偿退房。审理中，原告刘德华将诉讼请求变更为：要求被告吴玉威继续履行合同立即给付房款20，000.00元。
被告吴玉威答辩并反诉称：其是与刘德华签的合同，而不是与刘锁芹签订的合同，而房照的名字是刘锁芹的，过不了户。刘德华应该拿产权人为刘德华的房照给其办理过户，这样才能给刘德华剩余的房款。签订买卖协议时约定的房款32，500.00元，其已经给付刘德华房款12，500.00元。如果刘德华拿不出房照不能办理过户，其就不买这个房子了，要求刘德华把先交的12，500.00元房款返还，由其返还房屋。
原告刘德华针对被告吴玉威的反诉辩称：其不同意被告吴玉威的反诉请求，其不同意要房子，其要求继续履行合同，其未违约，是吴玉威违约，所以要求吴玉威给付房款20，000.00元。但其认可房屋不能办理过户手续，其也找不到刘锁芹的继承人。
刘德华提供的证据：
一、2015年1月20日房屋买卖合同一份，该合同只有闫玉宝和朱志学签名，没有刘德华与吴玉威签名。证明刘德华与吴玉威签订的房屋买卖协议，房价为32，500.00元，下欠20，000.00元2015年5月1日结清；
二、产权人登记为刘锁芹的房屋所有权证及土地使用证复印件各一份（与原件核对无异），证明房屋是刘锁芹的，面积为54.12平方米，坐落在华民乡大黑村，房屋证号00059341号，土地使用证号为195号，用地面积880.34平方米，东至安振军，西至张仁，南至道，北至道；
三、2005年1月24日刘德华与刘锁芹的儿子刘金友签订的卖�文书复印件一份（与原件核对无异），该文书卖房人处，只有刘金友签名，没有刘锁芹签名。当时刘锁芹在外地，卖房时刘锁芹没在场，刘德华买房时也没有与刘锁芹通过话。现刘锁芹已死亡，其继承人有妻子和二个儿子，现刘德华找不到刘锁芹的继承人。用以证明刘德华在刘锁芹处购买的房屋；
四、证人刘桂荣出庭作证，证言主要内容为：证人与刘德华、吴玉威都是朋友关系。2014年阴历冬月二十九，证人去吴玉威家买药，吴玉威问有没有卖房子的，证人说刘德华家房子要卖，可以帮吴玉威问问。证人就找到刘德华，刘德华说房子要卖。第二天吴玉威与刘德华就在一起讲买卖房子的事，刘德华把房照拿来了，吴玉威也看房照了，房照名是刘锁芹的名。吴玉威说和刘锁芹的儿子关系好，房照吴玉威自己办。刘德华说少35，000.00元不卖，吴玉威还价30，000.00�，闫玉宝说33，000.00元，吴玉威说给32，000.00元，证人说32，500.00元。这个价他俩都同意了。吴玉威当天交1，000.00元，过了一周又交了11，500.00元，一共交了12，500.00元房款，还欠20，000.00元房款，说五一还清；
五、证人闫玉宝出庭作证，证言主要内容为：证人与刘德华、吴玉威都有亲属关系，刘德华是证人的姐夫，吴玉威是证人的外甥，吴玉威的父亲是证人的姑表哥。吴玉威买刘德华房子讲价时证人到场的，最终房子总价是32，500.00元，吴玉威先给12，500.00元，余款20，000.00元说五一给清，然后写的房屋买卖协议，买卖协议是证人写的，写了两份，刘德华、吴玉威各有一份，刘德华这份没有双方签字，吴玉威那份有双方签字。刘德华说如果用过房照，房价就35，000.00元，如果不用刘德华办过户，房价就32，500.00元，吴玉威说他负责房照过户，不用刘德华管。当时刘德华把刘锁芹的房照给吴玉威看了。
吴玉威提供的证据：房屋买卖合同一份，此份合同有刘德华和吴玉威的签名。证明刘德华与吴玉威签订的房屋买卖协议，房价为32，500.00元，下欠20，000.00元2015年5月1日结清。
经庭审质证，吴玉威对刘德华提交的证据一有异议，认为没有吴玉威的签名。吴玉威对刘德华提交的证据二有异议，认为房照、和土地使用证都是刘锁芹的而不是刘德华的。吴玉威对刘德华提交的证据三有异议，认为与吴玉威没有关系，其没有见过。吴玉威对刘德华提交的证据四有异议，认为证人讲的内容部分不属实，房照其没看到过，刘德华提供的合同和其保管的合同不一样。吴玉威对刘德华提交的证据五有异议，认为证人讲的内容部分不属实，其没看到过房照和土地使用证，房照由其过户的事也没说。
本院经审查，刘德华提交的证据一，虽没有刘德华、吴玉威的签字，但内容与吴玉威提交的房屋买卖合同内容一致，本院予以确认。刘德华提交的证据二、三，其真实性及与本案的关联性，本院予以确认。刘德华提交的证据四、五，能够相互印证，并与本院已确认的证据相印证，故本院予以采信。
根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：刘德华系龙江县杏山乡后六家子村农民，2005年1月24日刘德华与刘锁芹的儿子刘金友签订卖房文书一份，刘德华在刘金友处购买了产权人登记为刘锁芹的位于龙江县华民乡大黑村建筑面积54.18平方米二间土房，房价款为3，000.00元，原告刘德华给付购房款后，搬入房屋居住。签订卖房文书时刘锁芹未在场。该房屋一直未办理更名过户手续。2015年1月24日，刘德华将上述房屋及砖房两间出卖给吴玉威，双方签订了房屋买卖合同，合同约定房价款为32，500.00元，吴玉威已给付刘德华12，500.00元房价款，双方约定剩余房款20，000.00元于2015年5月1日付清。签订房屋买卖合同时刘德华将产权人登记为刘锁芹的房屋产权证和土地使用证交吴玉威查看，吴玉威口头表示不需刘德华办理过户手续。房屋买卖合同签订后刘德华将房屋交付吴玉威。逾期吴玉威未给付剩余房款，故刘德华提起诉讼，审理中吴玉威提起反诉。
本院认为：农村房屋的转让必然涉及房屋占用范围的宅基地使用权的转让，而宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地使用权必须是农村集体经济组织成员才能享有，非农村集体经济组织成员无权取得或变相取得。出卖的房屋应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案刘德华系龙江县杏山乡后六家子村农民，其购买的产权人登记为刘锁芹的房屋位于龙江县华民乡大黑村，刘德华�是房屋所在村集体成员，房屋买卖行为违反了法律的强制性规定；同时，刘德华与刘锁芹的儿子刘金友签订的卖房文书，未经刘锁芹本人追认，故此，该卖房文书无效。从而，2015年1月24日刘德华与吴玉威签订的房屋买卖合同亦无效。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。刘德华明知国家禁止非本集体组织成员间进行农村房屋买卖，仍购买房屋，并且明知不能办理过户手续及未取得处分权的情况下，再次转让房屋，其具有明显过错；吴玉威知道刘德华并非房屋产权人，知道不能办理过户手续，亦存在过错。刘德华、吴玉威均需承担相应民事责任。关于刘德华主张吴玉威未给付剩余房款构成违约的问题，因法律规定买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人�买受人支付价款的合同，不言而喻买受人购买房屋的目的就是取得房屋所有权，而房屋未办理过户登记，所有权并不能发生转移，庭审时刘德华承认已不能办理过户手续，所以房屋买卖合同的目的无法实现，虽证人证明吴玉威曾口头表示不需刘德华办理过户手续，但该约定与订立房屋买卖合同的目的相悖，系对合同的履行及合同性质所存在的错误认识，刘德华并不能因此免除作为出卖人的法定义务，况且房屋买卖合同无效，不存在违约问题，故刘德华的此项主张不能成立，本院不予采纳。刘德华要求继续履行合同，要求吴玉威给付剩余房款20，000.00元，依据不足，本院不予支持。吴玉威反诉要求刘德华返还房款12，500.00元，并由其返还给刘德华房屋，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条，�中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：
一、确认刘德华与吴玉威于2015年1月24日签订的房屋买卖合同无效；
二、刘德华于本判决生效之日起10日内返还给吴玉威购房款12，500.00元；
三、吴玉威于本判决生效之日起10日内将2015年1月24日签订的房屋买卖合同中项下的房屋返还给刘德华；
四、驳回刘德华的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由原告刘德华负担；反诉费113.00元，减半收取56.50元，由原告刘德华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民院。
本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。
代理审判员 孙 江
二〇一五年九月二日
书 记 员 伊文丽