重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九法民初字第09758号
原告重庆泰亨物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区九龙园区翼龙路桃花溪大桥头。组织机构代码：78749067-1。
法定代表人谢玲丽，职务总经理。
委托代理人柯超，重庆康渝律师事务所律师。
被告何卫，男，1981年9月23日出生，汉族。
委托代理人何黔川（系被告之弟），男，1985年12月3日出生，汉族。
委托代理人李云英，重庆汇邦律师事务所律师。
原告重庆泰亨物业管理有限公司（以下简称泰亨公司）诉被告何卫物业服务合同纠纷一案，本案立案受理后，依法由代理审判员倘军伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰亨公司的法定代表人谢玲丽及其委托代理人柯超，被告何卫的委托代理人何黔川、李云英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰亨公司诉称，其系位于九龙坡区九龙园区翼龙路某号某小区的物业管理企业，被告于2013年11月1日起租赁某小区六号楼二层至六层从事会所酒店经营，租赁房屋建筑面积7089.22平方米。2013年9月29日，原、被告双方签订了前期物业管理服务协议。后原告依约向被告提供了物业服务，但被告自2013年12月起拒不交纳物业服务费、公摊水电费、商业水、电费等费用。双方为此发生纠纷，现原告诉至法院请求：1、被告向原告支付2013年12月至2014年6月欠交的物业服务费131364.4元、公摊水电费26.01元、商业电费3290元、商业水费1094.4元，共计136404.81元；2、被告向原告支付2013年12月至2014年6月逾期交纳物业服务费等费用滞纳金38122.39元；3、被告自2014年7月1日起以136404.81元为基数，按日千分之三向原告支付滞纳金至付清为止；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第二项诉讼请求为每月滞纳金从当月20日开始计算，计算至2014年6月30日；第三项诉讼请求为2013年12月至2014年6月的滞纳金从2014年7月1日起开始计算。
被告何卫辩称，原告未按物业合同约定提供物业服务，对建筑外墙渗水、主排水管道破裂等未维修，对清洁卫生、交通管理、安全防范均未履行应尽义务。原告未提供收费标准的依据也未提供物业产权证件，故不能明确房屋使用性质，原告系违规收费也不应按商业性质收取物业服务费。原告无资格收取水、电费用，该费用与本案不属同一法律关系，原告应另案起诉。原告违约在先，不应收取滞纳金，且滞纳金计算标准也无法律依据。原告未书面催收物业费而直接起诉不符合法律规定。原告因擅自停电致使被告无法正常施工，给被告造成损失，原告应赔偿被告。综上，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告系位于重庆市九龙坡区九龙园区翼龙路某号某小区的物业服务企业。被告系该小区六号楼二层至六层房屋的承租人。2013年10月30日，被告何卫作为承租方与作为出租方的李某签订了房屋租赁合同，其中约定，由被告何卫承租某小区六号楼二层至六层共计建筑面积7089.22平方米的房屋用于经营会所酒店，租赁期从2013年11月1日至2028年10月31日止。2013年9月29日，原告泰亨公司作为乙方与作为甲方的何卫（某小区六号楼二层至六层房屋使用人）签订了前期物业管理服务协议，其中约定，协议期限从2013年9月15日起至正式物业管理服务协议签订止；物业管理服务费（按租赁期起算时间开始计算）：住宅按房屋建筑面积1元／月／平方米计缴；商业、会所按房屋建筑面积3元／月／平方米计缴；住宅改为办公用途的物业管理服务费按同等住宅收费标准的200%收取；住宅改为商业用途的物业管理服务费按同等住宅收费标准的300%收取；车库改为商业用途的按房屋建筑面积3元／月／平方米计缴；公摊水电费根据实际发生额按户据实分摊；甲方违反本合同的约定，使乙方未达到管理服务质量目标约定的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，根据损失情况支付相应的赔偿金和违约金；甲方不按期限交纳物业管理服务费，每逾期一日应当向乙方支付应交费千分之三的滞纳金，并累计计算；合同经双方签字盖章后生效。协议签订当天，原、被告均在前期物业管理服务协议上签字。被告交纳2013年12月物业服务费15962.99元后，便未交纳之后的物业服务费。2014年5月13日，原告在被告承租房屋的门面上张贴了催交物业服务费、公摊水电费、商业水、电费的催费通知书，通知要求被告于2014年5月20日之前支付2013年12月至2014年5月产生的物业服务费、公摊水电费、商业水电费共计87320.41元。
另查明，被告何卫承租某小区六号楼二层至六层房屋后便进行装修预从事会所和酒店经营，御豪苑娱乐管理有限公司系被告预成立的公司名称。2013年11月6日，被告以御豪苑娱乐管理有限公司名义提出《致泰亨集团二公司工程部关于二楼背墙渗水及四楼伸缩缝维修方案》，该维修方案系被告与泰亨集团公司工作人员协商后确定。2013年12月9日，被告以易军名义与出租方李洪就某小区六号楼二层至六层房屋租赁合同履行过程中存在的问题，签订了《关于6#楼酒店租赁相关问题的协商意见书》，其中约定：“……双方同意租赁房屋因漏水需整改的范围及费用经双方签字确定后，由承租方负责对房屋进行修缮；所涉及的修缮费用由出租方承担，从承租方应付房屋租金中抵扣……”。
审理中，被告对公摊水电费26.1元未交纳无异议。但被告认为原告未按约定履行物业服务的义务，并且被告承租房屋存在漏水、排污管道漏水、小区污水管道漏水以及装修过程中停电等问题，并举示了照片并申请证人李代军、杨柳、张思成出庭作证。原告认为照片真实性无法确认，且照片中不能显示出系被告承租的房屋，即使存在照片中漏水的地方也是房屋内部的漏水，并非小区公共部分，不属于原告维修和管理的范围，至于排污管道破损系被告装修行为所致；另外证人的身份无法确认，证人虽陈述有漏水情况，但并不能证明漏水的地方属于物业维修的范围。原告陈述，被告所反映的漏水系室内漏水，为此原告组织开发商与被告进行了协商，双方为此签订了《致泰亨集团二公司工程部关于二楼背墙渗水及四楼伸缩缝维修方案》。同时，被告认为滞纳金标准过高，即使计算滞纳金也应从2014年7月开始计算滞纳金。因双方分歧过大，本院调解未果。
上述事实，有前期物业服务协议、照片、催费通知书、房屋租赁合同、致泰亨集团二公司工程部关于二楼背墙渗水及四楼伸缩缝维修方案、关于6#楼酒店租赁相关问题的协商意见书以及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。因双方当事人争议较大，本院调解未果。
本院认为，被告与物业服务企业签订的前期物业服务合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，协议合法有效。该合同对原、被告双方均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。
被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告根据前期物业服务合同为被告所承租的某小区六号楼二层至六层提供物业服务这一基本事实，被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据前期物业服务合同应履行的主要义务，被告以拒绝支付物业服务费对原告进行抗辩，缺乏合同和法律依据，故原告请求被告支付拖欠的物业服务费，应予支持。由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，因此对物业服务企业的服务是否符合约定的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现被告未提供证据证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、交通管理、安全防范等存在重大问题，且原、被告双方对房屋漏水部位各执一词，陈述不一，被告提供证据不足以证明其房屋漏水系小区公共区域或设施所致，被告以上述理由拒交物业服务费不能成立。如被告房屋渗水确属物业公司应当维修的范围，被告可另案主张权利。本案中，被告何卫作为承租方与作为出租方的李洪签订的房屋租赁合同明确约定了被告承租房屋用于经营会所酒店，且被告对其承租的房屋进行装修也是为了从事会所和酒店经营，故原告按照双方签订合同的约定“商业、会所按房屋建筑面积3元／月／平方米计缴”起诉要求被告支付物业服务费，并无不当，本院予以支持。故对于被告提出的原告未提供房屋产权证及原告未提供收费标准的依据，不能证明原告提供物业服务的性质，不应按照商业性质收取物业服务费的抗辩意见不能成立。
对于原告起诉的商业水电费用，本院认为，原、被告双方签订的前期物业服务合同对此费用未约定，且原告对该费用的追偿与本案不属同一法律关系，原告可另案主张权利。
被告承租房屋建筑面积为7089.22平方米，原告起诉按建筑面积7015.59平方米计算物业服务费，本院予以尊重，故被告每月应交物业服务费为21046.77元（7015.59平方米×3元／平方米／月），2013年12月至2014年6月的物业管理费为147327.39元，抵扣被告在2013年12月已经交纳的15962.99元后，余款为131364.4元。本案中，被告确认其未交的公摊水电费为26.1元，本院予以确认。
关于滞纳金的问题。本案中，原、被告双方虽约定，不按期限交纳物业管理服务费，每逾期一日应当支付应交费千分之三的滞纳金，但前期物业服务合同中对物业服务费支付的期限未进行约定且双方对交费时间陈述不一，原告也未提供证据证明当月物业服务费必须在当月20日交纳，故对于原告要求从每月20日计算当月的滞纳金于法无据，本院不予支持。同时考虑到，被告房屋确实存在漏水的现象，被告并非恶意拖欠物业服务费，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告何卫于本判决生效之日起十日内向原告重庆泰亨物业管理有限公司支付自2013年12月至2014年6月30日止的物业服务费131364.4元、公摊水电费26.1元，共计131390.5元。
二、驳回原告重庆泰亨物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1895元，由原告重庆泰亨物业管理有限公司负担431元，被告何卫负担1464元（此款原告重庆泰亨物业管理有限公司已预交，被告何卫于本判决生效后十日内支付原告重庆泰亨物业管理有限公司1464元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
代理审判员 倘军伟
二〇一四年十二月八日
书 记 员 陈思佳