广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法审监民再字第39号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱家鸿，男，汉族，1982年9月1日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：朱成维，系朱家鸿的父亲。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：丁永钊，男，汉族，1973年2月26日出生，住广东省佛山市南海区。
再审申请人朱家鸿因与被申请人丁永钊租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）佛中法民一终字第1297号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年4月17日作出（2014）粤高法民二申字第40号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人朱家鸿的委托代理人朱成维，被申请人丁永钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月28日，朱家鸿起诉至广东省佛山市南海区人民法院，请求法院判令：一、解除朱家鸿与丁永钊于2012年12月8日签订的《厂房租赁合同》；二、丁永钊返还8000元押金、双倍返还定金4000元予朱家鸿；三、本案的诉讼费用由丁永钊负担。
广东省佛山市南海区人民法院一审认为：丁永钊将未经合法报建的厂房出租给朱家鸿使用，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，朱家鸿、丁永钊之间于2012年12月8日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，朱家鸿起诉请求解除双方签订的《厂房租赁合同》没有法律依据，法院不予支持。合同无效其约定的违约条款也无效，在朱家鸿、丁永钊均未举证证明因合同无效造成损失的情况下，法院对朱家鸿要求丁永钊双倍返还定金的诉讼请求及丁永钊要求没收朱家鸿10000元保证金的辩解均不予采纳。虽然朱家鸿、丁永钊之间的租赁合同无效，但参照上述司法解释第五条规定，朱家鸿仍应按合同约定标准支付厂房使用费予丁永钊，朱家鸿于2012年12月8日收取厂房的钥匙，于2013年1月28日返还，其占用厂房的时间为52天，参照合同约定月租金1900元的标准，朱家鸿应支付给丁永钊的厂房使用费为（1900元／月×52天）3293.33元。合同无效因合同取得的财产应当予以返还，朱家鸿缴纳给丁永钊的10000元丁永钊应当返还给朱家鸿，扣减朱家鸿应向丁永钊支付的厂房使用费3293.33元，本案中，丁永钊需退回给朱家鸿6706.67元，朱家鸿主张12000元依据不足，超出部分法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用�律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，广东省佛山市南海区人民法院于2013年2月1日作出（2013）佛南法民三初字第52号民事判决：一、丁永钊应于判决发生法律效力之日起十日内退回6706.67元予朱家鸿。二、驳回朱家鸿其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取50元，由朱家鸿负担25元，丁永钊负担25元。
朱家鸿不服上述一审判决，向本院提起上诉。
本院二审认为：本案为租赁合同纠纷，综合当事人的诉辩，争议焦点为朱家鸿主张丁永钊返还押金并双倍返还定金的主张是否合理合法。本案中，丁永钊将未经报建验收的厂房出租给朱家鸿，违反了法律的强制性规定，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在撤销或者解除的问题。另外，主合同无效，从合同亦无效。朱家鸿要求丁永钊按照定金条款双倍返还定金，缺乏理据，法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故丁永钊收取的朱家鸿押金8000元、定金2000元合计10000元应返还予朱家鸿。而朱家鸿于2012年12月8日收取了丁永钊交付的厂房钥匙，并于2013年1月28日归还，应视为朱家鸿在该期间占有、使用了租赁房屋，其应参照合同的租金标准支付厂房使用费予丁永钊。两者相抵扣后，丁永钊应返还6706.67元予朱家鸿。一审对此处理正确，法院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予维持。朱家鸿的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，本院于2013年6月8日作出（2013）佛�法民一终字第1297号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱家鸿负担。
朱家鸿不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审称：一、原审判决自相矛盾。判决书认定双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，但同时又依据合同约定的租金标准判决厂房使用费，因此是前后矛盾的。二、即使需要支付厂房使用费，一、二审判决的使用费亦过高。《厂房租赁合同》约定的1900元每月是130㎡面积的厂房，但场地实际面积只有94.95㎡，因此，月租金应只有1388元。《厂房租赁合同》约定的租赁期为2013年1月1日至2020年12月15日止，因此，2013年1月1日之前，朱家鸿无需缴纳租金，因此无需支付任何费用。三、2012年12月27日，朱家鸿已明确告知丁永钊，因厂房面积小了30多平方米，协商解除租赁关系，丁永钊一直在拖延时间，朱家鸿迫于无奈起诉至法院。四、�方一致协商由申请人请了有资质的测绘人员现场实测面积。2013年1月16日，朱成维向公安报警，双方在派出所民警的见证下，由丁永钊更换了锁头，同时请警察将水电表读数及厂房设施完好拍照取证，请法院到派出所调查取证。五、依据公序良俗、公平原则，朱家鸿如若需缴纳占用费，也是应当从2013年1月1日起计至报警当日15天的租金219.225元给丁永钊，而丁永钊应当将定金双倍返还予朱家鸿。综上，请求法院依法改判。
被申请人丁永钊答辩称：案涉厂房是丁永钊租来的，每月五日其应向房东交付租金。2012年12月8日经双方协商一致，由丁永钊提供平面图给朱家鸿，因朱家鸿提出厂房的分摊面积多，因此协商租金由2200元每月降为1900元每月。双方按丁永钊与房东的《厂房租赁合同》的基本内容，增加租金签订了案涉租赁合同，并由丁永钊将厂房钥匙交给了朱家鸿。朱家鸿于12月12日私自对厂房进行装修，拆烂了厨房的洗手瓷盆和大工作台。直至12月26日，朱家鸿才以面积不适合使用为由，向丁永钊提出解除《厂房租赁合同》。丁永钊请求法院判决朱家鸿违约，由丁永钊没收定金2000元，由朱家鸿赔偿七个月的租金损失16240元、物品损失500元，共计18740元。
被申请人丁永钊在再审庭审中对一审朱家鸿提交的证据四平面图及测绘图重新发表质证意见，认为对该组证据有异议，图纸上没有盖章及签名，同时不能证明案涉厂房的实际面积。
再审申请人朱家鸿在再审期间向法院提交几份报纸的复印件，拟证明丁永钊应支付利息和滞纳金。
经质证，被申请人丁永钊认为报纸上刊载的相关新闻报道与本案没有关联性。
经审查，再审申请人提交的新闻报道与本案无关，应不予采信。
再审申请人朱家鸿申请法院调查取证，本院依职权到狮山派出�官窑警务区对2013年1月16日朱成维报警一案的档案进行调查取证，档案内仅有一份对朱成维的《询问笔录》。
经质证，再审申请人朱家鸿认可该证据的真实性，认为笔录内容证实了当天双方在公安民警的见证下换了门锁，而且还对屋内的设施、水电表、未打坏装修进行了拍照。
经质证，被申请人丁永钊认为朱成维在笔录中的陈述是不真实的，笔录中的内容是其单方所作的陈述，当天的事实是公安民警通知丁永钊到案涉厂房，在公安民警和朱成维走了之后丁永钊才把厂房的门锁更换了。
经审查，该份《询问笔录》的内容是朱成维的单方陈述，未得到丁永钊的认可且无其他证据予以佐证，对该份笔录中陈述的内容不作为本案的定案依据。
本院再审查明：2012年12月8日，丁永钊（出租方，甲方）与朱家鸿（承租方，乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将广东�佛山市南海区部分厂房约130㎡（包括分摊面积）租赁给乙方使用，租赁期限为8年，自2013年1月1日起至2020年12月15日止；其中2013年1月1日至2014年11月30日止每月租金为1900元；甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方当天支付租厂房保证金10000元，保证金在合同期满后退回给乙方；厂房每月租金应在当月3号前付清，不得拖欠。后丁永钊另行向朱家鸿提供一份厂房的平面图。2012年12月8日，丁永钊出具收据，内容为“朱家鸿租厂房130㎡收取定金现金贰仟元整，此定金在租厂保证金归还。”2012年12月12日，丁永钊又出具一张收据，内容为“朱家鸿租厂房押金10000元（租厂定金2000元＋农行转账8000元）。”
2012年12月28日，朱家鸿就本案起诉至广东省佛山市南海区人民法院。本案一审庭审中，双方确认丁永钊于2012年12月8日交付了两条钥匙给朱家鸿，朱家鸿也于2013年1月28日开庭时将两条钥匙还给了丁永钊。丁永钊承认出租的厂房只有土地证，没有办理报建手续。诉讼中，朱家鸿同意其在本案中需要支付的厂房使用费可从押金中抵扣。
2013年1月16日，朱家鸿的父亲朱成维因本案纠纷向原官窑社区民警中队（现更名为狮山派出所官窑警务区）报案。
关于是否更换门锁，丁永钊在二审庭审中陈述：朱成维确实报过警，但报警回执不能证明我方有换过锁。丁永钊在再审庭审中陈述：报警当日，在警察和朱成维走了之后我就把厂房的锁换了。
本院再审认为：本案再审期间的争议焦点是：一、《厂房租赁合同》是否有效？二、若《厂房租赁合同》无效，厂房使用费应如何计算，押金、定金等应如何返还？
关于案涉租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：�出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，丁永钊将未经报建验收的厂房出租给朱家鸿，违反了上述法律的效力性强制性规定，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。
关于租赁合同无效后，厂房使用费的计算及押金、定金的返还问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此朱家鸿应当向丁永钊返还租赁的厂房；丁永钊应向朱家鸿返还所取得的押金及定金。其次，因租赁合同无效，朱家鸿对案涉厂房的占有属于无权占有，应支付相应的占有使用费。厂房使用费的计算标准参照合同约定的租金标准。关于朱家鸿占有使用厂房的时间，虽然租赁合同约定租金的起算日为2013年1月1日，双方认可1月1日前为装修期，本院认为该装修期因合同无效而不能认定为免租期，所以朱家鸿占用厂房的起始时间应从2012年12月8日其收取厂房的钥匙之日起计算。又因丁永钊在再审质证时陈述其于2013年1月16日将厂房的门锁更换，该陈述对其不利，属于自认。所以朱家鸿占用案涉厂房的截至时间应计至2013年1月16日丁永钊更换门锁之日。朱家鸿占用厂房的时间为40天，其应支付给丁永钊的厂房使用费为2533.33元（1900元／月÷30天×40天=2533.33元）。再次，导致双方所签订租赁合同无效系丁永钊将未经报建验收的厂房出租，以及朱家鸿在签订合同时未尽到注意义务，疏于审查而共同造成所签订的合同归于无效，双方均存在过错，故双方应对所造成的损失各自承担相应的责任。另外，合同被宣告无效，其约定的违约条款也无效，对朱家鸿要求丁永钊双倍返还定金的请求及丁永钊要求没收朱家鸿2000元保证金的答辩意见均不予采纳。丁永钊答辩要求朱家鸿支付七个月的租金损失及财物损失，因其在一审中未提出反诉，对该项意见法院应不予支持。最后，朱家鸿申请再审认为案涉厂房的实际面积大幅度小于合同约定的130㎡，应当按照实际面积来计算房租，本院认为不应当支持该项再审请求，理由如下：一、双方签订合同之前，朱家鸿曾到过案涉厂房，且双方将房租从2200元每月谈到1900元每月，朱家鸿本人对厂房的实际面积应有所知晓；二、租赁合同约定的厂房面积130㎡包括了分摊面积，而并非只是套内面积。综上所述，朱家鸿支付给丁永钊的10000元扣减其应支付的厂房使用费2533.33元，丁永钊需退回给朱家鸿7466.67元。
综上，原审判决认定的基本事实，因当事人有新的陈述而予以纠正。本案经本院审判委员会�论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）佛中法民一终字第1297号民事判决；
二、维持广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第52号民事判决第二项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第52号民事判决第一项为丁永钊应于本判决发生法律效力之日起十日内退回7466.67元予朱家鸿。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件适用简易程序审理，受理费减半收取50元，由朱家鸿负担25元，丁永钊负担25元。二审案件受理费50元，由朱家鸿负担25元，丁永钊负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 怀 晓 红
代理审判员 林 传 富
代理审判员 欧阳凤霞
二〇一四年九月十九日
书 记 员 陈 国 卿