广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2309号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市海纳房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区翠前南路137＊＊＊号商铺（石鸣苑），统一信用证代码：91440400770990733J914＊＊＊＊＊＊0733J。
法定代表人：汤振东，总经理。
委托代理人：黄海涛，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：袁宇鑫，广东亚太时代律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡丽珍，女，汉族，1969年12月31日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：李坤，湖南人和（珠海）律师事务所律师。
上诉人珠海市海纳房产开发有限公司（以下简称海纳公司）因与被上诉人蔡丽珍商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月20日，以蔡丽珍为买受人、海纳公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定蔡丽珍购买海纳公司开发的位于珠海市翠前南路第133第＊＊＊号、135＊＊＊号、137＊＊＊号三套商铺，总价款300万元，一次性付清房款；海纳公司应当在2013年1月1日前依照国家和珠海市人民政府的有关规定及本合同约定，将完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的三套商铺交付蔡丽珍使用。合同第十五条约定，海纳公司应于商品房交付使用后270日内向产权登记机关为蔡丽珍申请办理产权登记；海纳公司应如实告知蔡丽珍为办理产权登记需要由蔡丽珍提供的申请资料，海纳�司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使蔡丽珍未能及时提供申请资料的，蔡丽珍不承担责任；海纳公司已如实告知蔡丽珍为办理产权登记需要由蔡丽珍提供的申请资料、且告知内容完备、准备，但蔡丽珍未及时提供产权登记机关要求的需由蔡丽珍提供的申请资料的，海纳公司不承担责任。第十六条迟延办理产权登记的违约责任约定，海纳公司违反第十五条的约定，蔡丽珍不退房，海纳公司从应为蔡丽珍申请办理产权登记之日起按日向蔡丽珍支付已付房价款的0.07%的违约金。落款处，蔡丽珍、海纳公司签章确认。
同日，海纳公司向蔡丽珍出具收到上述三套商铺购房款300万元的收款收据，载明付款方式为银行转账＋现金，并在备注一栏注明蔡丽珍2011年6月份和8月份分三次向海纳公司付款的情况。同时，蔡丽珍签署了三套商铺的《收楼证明书》、《�鸣苑商铺入伙协议书》、《管理规约》等资料，办理了三套房产的入伙手续。
蔡丽珍、海纳公司还于当天签署了一份《商铺租赁合同》，约定蔡丽珍将三套商铺返租给海纳公司，租赁期限为2012年5月20日至2014年6月20日，月租金12000元，其中2012年5月20日至2012年9月19日为免租期。蔡丽珍、海纳公司于2014年8月13日签署《商铺交接单》，于2014年8月13日终止租赁，并结清相应的租金和水电费。
2015年8月14日，海纳公司向蔡丽珍发出一份《办理产权证的通知函》，告知蔡丽珍三套商铺具备办理产权登记条件，尽快携带《商品房买卖合同》原件、房款收据、身份证等资料至海纳公司销售中心办理物业产权登记手续。
2015年12月16日，由海纳公司起草、以海纳公司为甲方、蔡丽珍为乙方签订一份《补充协议》，就蔡丽珍向海纳公司购买的三套涉案商铺确�如下内容：一、该商铺的迟延办理产权登记的违约金结算日期由2013年10月1日至2015年8月14日止，海纳公司应向蔡丽珍支付违约金合计1415400元，其中海纳公司于2014年11月已支付当月违约金63000元，海纳公司未支付违约金为1352400元；二、海纳公司应于2016年6月30日前结清该商铺违约金1352400元给蔡丽珍；三、经蔡丽珍、海纳公司双方一致同意，蔡丽珍不得向海纳公司另行主张上述三间商铺2015年8月14日之后迟延办证的违约金；四、本协议一式两份，蔡丽珍、海纳公司双方各执一份，效力等同，本协议自双方签字盖章之日起生效。落款处，蔡丽珍本人和海纳公司法定代表人汤振东分别签名。至本案一审辩论终结前（即2016年7月4日前），海纳公司仍未向蔡丽珍支付剩余违约金1352400元。海纳公司主张因重大误解而签订上述《补充协议》，一是海纳公司对合同法的相关法律法规及�法解释中关于违约金高于其损失可以调整的相关规定不太清楚；二是蔡丽珍支付的购房款有相当一部分是蔡丽珍所收高额贷款利息，签约人误以为蔡丽珍全额实付300万元购房款，海纳公司认为蔡丽珍已通过高利贷形式获取了大量利息收入，不应再计远远超过其损失的违约金。蔡丽珍认为海纳公司所述理由并非法定的重大误解情形。
2015年12月23日，海纳公司又向蔡丽珍发出一份《催办产权证的通知函》，再次催促蔡丽珍携带资料前去销售中心办理物业产权登记手续。蔡丽珍质证认为，海纳公司出具通知函和催促函后，蔡丽珍前去办证，但海纳公司称办证需将一份合同改为三份合同，每份合同上将海纳公司逾期办证的违约责任删除，海纳公司为抵押三套涉案商铺套取银行资金而拖延办证却企图以此方式将责任推卸给蔡丽珍。为此，蔡丽珍举证与海纳公司员工�话光盘及音频资料文字版，主张蔡丽珍多次催告海纳公司办理房产证，海纳公司多次采取各种措施拖延。海纳公司对光盘及音频资料文字的真实性没有异议，但认为光盘中的内容并不能证明海纳公司没有为蔡丽珍办理产权登记，因为三套商铺写在同一份合同上，致使办证时无法区分商铺的面积，无法进行纳税的核算，所以需要将原买卖合同拆分为三份才能办证。
海纳公司举证蔡丽珍就三套涉案商铺和珠海市旧货调剂市场有限公司于2014年9月26日签订的《商铺租赁合同》、海纳公司就其他商铺和中山市华润万家便利超市有限公司于2009年6月25日签订的《商铺租赁合同》，主张蔡丽珍收回三套商铺后以高于同地段位置相对较好商铺的租金出租，获得合理租金收益。同时，海纳公司还举证三份海纳公司与案外人许德军2015年3月3日签署的《商品房买卖合同》以及珠�市房价走势的相关新闻报道及数据材料，主张三套涉案商铺价格大幅度上涨，蔡丽珍没有实际损失。
另查明，三套涉案商铺目前登记于海纳公司名下，于2009年2月26日领取产权证书，除本案查封外，无其他查封抵押。
蔡丽珍原审诉讼请求为：一、判令海纳公司立即为蔡丽珍办理位于珠海市前山翠前南路第133第＊＊＊号、135＊＊＊号、137＊＊＊号三套房产的产权登记；二、判令海纳公司向蔡丽珍支付逾期办理产权登记的违约金1352400元；三、判令本案诉讼费用由海纳公司承担。
海纳公司原审反诉请求为：判令将蔡丽珍与海纳公司于2015年12月6日签订的《补充协议》中的违约金条款变更为支付补偿款人民币10万元；二、判令由海纳公司承担反诉的诉讼费用。
原审法院认为，蔡丽珍、海纳公司就三套涉案商铺签署的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方应恪守履行。蔡丽珍依约向海纳公司支付了三套涉案商铺购房款300万元，海纳公司已将三套涉案商铺交付蔡丽珍使用，但至今未办理产权登记。关于办理产权登记约定时间，蔡丽珍认为根据合同第十五条约定产权登记时间为商品房交付使用后即2012年5月20日起算270天，应当是2013年2月20日之前办理产权登记；海纳公司认为根据合同第七条约定商品房交付时间为2013年1月1日，再根据第十五条起算270天是2013年10月1日。原审法院认为，尽管蔡丽珍、海纳公司对于合同约定的产权登记办理时间有争议，但是直至一审辩论终结前即2016年7月4日前，海纳公司仍未为蔡丽珍办理三套涉案商铺的产权登记，违反合同约定，蔡丽珍请求海纳公司为蔡丽珍办理位于珠海市前山翠前南路第133号、135号、137号三套商铺�产权登记，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。
海纳公司对向蔡丽珍承担逾期办证违约金无异议，但海纳公司认为因重大误解而与蔡丽珍签署《补充协议》，双方约定违约金过分高于蔡丽珍实际损失，从而提出变更违约金条款为支付补偿款10万元的反诉请求。原审法院认为，第一，《补充协议》由海纳公司起草，目的是为与蔡丽珍协商解决违约金问题而签订的协议，海纳公司清楚知道签约目的和协议内容，海纳公司关于因对相关法律规定以及蔡丽珍付款事实不清楚而产生“重大误解”，不属于海纳公司对涉及协议法律效果重大事项存在认识上的显著缺陷；第二，在《补充协议》中，双方将有争议的逾期办证期间确定为2013年10月1日至2015年8月14日，蔡丽珍同意不再向海纳公司主张涉案商铺2015年8月14日之后迟延办证的违约金，避免蔡丽珍向海纳公�继续主张违约金，防止海纳公司损失进一步扩大，达到了海纳公司与蔡丽珍签署协议的目的；第三，蔡丽珍损失包括实际损失和可得利益的损失，且违约金具有惩罚性及补偿性功能，海纳公司违约事实明确，海纳公司请求以蔡丽珍实际损失变更违约金为补偿款，于法无据，原审法院不予支持。综上，《补充协议》是双方对违约金问题协商一致的结果，内容上不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方有约束力。协议第二款约定海纳公司应于2016年6月30日前结清商铺违约金13524000元给蔡丽珍，而海纳公司直到2016年7月4日前仍未依约向蔡丽珍支付全部违约金，蔡丽珍请求海纳公司支付逾期办理产权登记的违约金1352400元，于法有据，原审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规�，原审法院判决：一、海纳公司于判决发生法律效力之日起十日内为蔡丽珍办理位于珠海市前山翠前南路第133第＊＊＊号、135＊＊＊号、137＊＊＊号三套房产的产权登记；
二、海纳公司于判决发生法律效力之日起十日内向蔡丽珍支付逾期办理产权登记的违约金人民币1352400元；三、驳回海纳公司的反诉请求。如果海纳公司未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币41619.2元，保全费人民币5000元，反诉受理费人民币8036元，合计人民币54655.2元，由海纳公司负担。
上诉人海纳公司不服一审判决，依法向本院提出上诉，请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1570号民事判决，依法改判；2、调整海纳公司与蔡丽珍各自承担�诉讼费用。事实与理由：一、原审法院对本案房屋买卖价款实为高利借款本息转购房款的主要基本事实认定不清，且蔡丽珍未实际实付完300万元的购房款属于违约在先，原审法院在未依法查明事实下作出了错误判决。本案案由为商品房买卖合同纠纷，但其真实情况并不仅仅单纯是房屋的买卖，其中涉及到海纳公司与蔡丽珍之间民间高利贷的还款纠纷。海纳公司分别于2011年6月22日、2011年8月25日向蔡丽珍借款人民币2500000元（出借扣蔡丽珍除了当期利息75000元，故实际借款为2425000元）、300000万元，借款利率均为月息3%即年利率36%，根据借款之日适用的相关法律规定“民间借贷利率不得高于同期银行贷款利率四倍”可知，2011年6月22日及2011年8月25日中国人民银行公布的银行同期贷款利率分别为5.85%、6.1%，借款时约定的年利率36%均高于银行同期贷款利率的四倍23.4%、24.4%，故超过同期贷款利率四倍的高利利息部分不应受法律保护。后因海纳公司一时无能力偿还高利借款，同时为了减轻高额利息的负担，海纳公司与蔡丽珍于2012年5月20日协商以房抵债，蔡丽珍的两笔借款分别转为购房款（共计：2，725，000元），剩余部分（275，000元）蔡丽珍承诺以现金形式支付，以此达到一次性支付购房款，但《收款收据》中的现金蔡丽珍并未支付分文，其事后主张以借款利息抵充，但经海纳公司核实双方的还款记录，海纳公司已还大部分利息，截止至2012年5月20日海纳公司共欠利息604，464.42元，截止至2012年5月20日，海纳公司共还利息585，000元，故仍欠利息19，465.42元。因此，蔡丽珍的利息并不能完全抵充275，000元购房款，其中仍有255，534.58元购房款一直并未支付，蔡丽珍在未完全履行完毕支付义务的情况下，海纳公司有权行使�辩权利。海纳公司认为，原审法院在未实际查清蔡丽珍是否存在未完全履行支付购房款义务的情况下，判令海纳公司违约并承担高额违约金是错误的判决。
二、对于海纳公司与蔡丽珍签订《补充协议》中所约定的高额违约金系明显显失公平的事实，原审法院认定事实错误，适用法律错误。1、涉案《补充协议》应与《商品房买卖合同》同样均属于普通民事合同性质，可依《合同法》等相关法律法规规定，可以通过诉讼方式予以调整。本案中，虽涉案《补充协议》系海纳公司与蔡丽珍双方对于违约金数额的约定，但《补充协议》与案涉《商品房买卖合同》一样，均系具有平等法律地位的合同双方当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，二者性质相同，属于民事合同性质。因此，该《补充协议》的双方当事人事后在法定除斥期间内依照《合同法》规定通过诉讼方式请求人民法院予以变更调整，是符合法律规定。《中华人民共和国人民调解法》第三十二条之规定，?经人民调解委员会调解达成调解协议后，当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。由此可得知，经人民调解委员会调解达成的调解协议同样是具有民事合同性质，且可通过诉讼方式予以调整。根据“举重以明轻”的民法解释原则，若是经人民调解委员会调解后达成的调解协议都可通过诉讼方式予以调整，那么案涉《补充协议》作为普通民事合同就更可以通过诉讼方式予以调整了。另外，该《补充协议》也并非在庭审中达成的调解协议，并不具有确定的拘束力，其只具有一般的民事合同性质，更不是绝对不得调整变更的。故而，案涉《补充协议》在本案中系可依据《合同法》通过诉讼方式进行调整的。然而在原审法院适用法律过程中，一审法院仅仅认为《补充协议》是双方对违约金问题协商一致的结果而拒绝调整实属法律适用的错误。2、蔡丽珍主张的违约金金额明显过分高于造成的损失，且其未提供相关证据证明其自身存在实际损失以及明确损失数额，依照《合同法》及相关司法解释理应给予适当减少，故原审法院全额支持蔡丽珍主张的违约金额系法律适用错误。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。由此可得知，即便海纳公司需向蔡丽珍支付逾期办理产权登记的违约金，双方约定的违约金�分高于造成的损失的，也应以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。本案中，双方在《补充协议》中确定的逾期办理产权登记的违约金金额已高达其购房价格的45%（1352400元／300万元），明显过分高于造成的损失，故原审法院理应结合真实情况予以适当减少。并且，蔡丽珍在本案中未能提供相关证据证明其自身存在实际损失以及明确其损失数额，其损失数额系难以确定的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定可得知，因出卖人的原因，买受人在合同约定办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。原审法院可按照蔡丽珍已付购房款总额人民币300万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出相应的数额，并按照该数额对双方于《补充协议》中约定的违约金金额人民币1352400元予以减少。
被上诉人蔡丽珍答辩称，一、对于海纳公司所说本案基本事实认定事实不清的说法，蔡丽珍认为一审审判阶段的主要焦点是违约金的认定问题，实际上对商品房的买卖关系以及付款情况、双方之间存在的租赁关系都予以确认，所以并不存在未予以查明事实的情况；二、对于海纳公司提出的高额违约金明显存在错误的说法，蔡丽珍认为一审法院的认定是公平的，双方所约定的违约金并没有显失公平�双方约定的违约金是具有惩罚性，如果按照最初的约定到现在肯定高于当时约定的违约金数额，当时约定的违约金是蔡丽珍为了让海纳公司尽快办理产权证，是双方的真实意思表示也是法律允许的范畴之内，综上，希望二审法院驳回海纳公司的全部诉上诉请求，维持一审判决。
二审期间，海纳公司提交了以下证据材料：1、利息计算及房款差额表（以年利率36%计算），拟证明蔡丽珍并未交付任何购房现金，其主张拖欠利息抵充剩余的房款，即所谓的275000元现金部分，因此蔡丽珍所交付的现金实际为高额利息部分；2、《借款协议》（2011年6月31日），拟证明海纳公司曾经向蔡丽珍借款的情况；3、借据；4、银行转账凭证，证据3、4拟证明75000元实际是蔡丽珍的预扣利息，并未实际支付，因此海纳公司向蔡丽珍所借人民币实际为2425000元，合同中约定的借款利�实际为年利率36%，其远远超于当时法律规定的同期贷款利率4倍的范围，因此超出部分法律应不予以支持；5、《欠款》；6、银行转账凭证，证据5、6拟证明2011年8月收据上第2项到账30万元；7、划款凭证（还款），证明目的截止2011年1月19日海纳公司向蔡丽珍共还款585000元；8、利息计算及房款差额（以同期银行贷款利率四倍计算），拟证明借款利息如按照同期银行贷款利率4倍计算，海纳公司应支付蔡丽珍截止到2012年5月20日的欠款利息为604460.42元，上述借款利息抵充所谓的购房款现金275000元，蔡丽珍尚需补差价25万余元给海纳公司，蔡丽珍未支付完购房款已构成违约，海纳公司有权行使继续履行的抗辩权；9、收款收据（第1.3联），其中第2联在蔡丽珍手中，拟证明蔡丽珍没有实际支付现金275000元，第2联中的备注部分第3行是蔡丽珍自己加上去的，第1.2联没有该部分的内容。
蔡丽珍发表以下意见：1、海纳公司在二审期间提交的上述证据在一审中早就存在了，蔡丽珍认为不属于新证据；2、对上述证据的真实性没有意见，但对关联性有异议，这只能证明双方之间存在着借款关系以及对利率的约定，双方也履行了相关的权利以及义务，现本案争议的焦点是商品房买卖关系，起诉之前及一审期间海纳公司对这些事实均没有提出过异议，所以蔡丽珍认为法院不应该对双方之间的借款关系的事实进行调查和处理。
经审查，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，蔡丽珍认可案涉房屋的购房款是以海纳公司向其借款以及利息相抵，海纳公司也出具了相应的收据，其已经足额支付了购房款。海纳公司明确其请求变更《补充协议》违约金条款的理由是重大误解和显失公平。
本院认为，一、关于蔡丽珍是否足额支付购房款。本案中，蔡丽珍与海纳公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，海纳公司向蔡丽珍出具了收到300万元购房款的收据。海纳公司二审期间提交关于双方借款关系的证据，并不能推翻其所出具的购房款收据，亦不能证明蔡丽珍没有足额支付购房款的事实。另外，蔡丽珍在签订合同后将案涉商铺返租给海纳公司，如蔡丽珍未足额支付房款，海纳公司完全可以以租金相抵，但其一直按期足额向蔡丽珍支付租金，且在起诉前至本案一审期间均未主张蔡丽珍未足额支付购房款，故其在二审期间以蔡丽珍未足额支付购房款主张其有权逾期办证的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于《补充协议》约定的逾期办证违约金是否应当变更及调整。海纳公司主张签订《补充协议》时有重大误解，并以此要求变更违约金条款。如一审所述，《�充协议》是由海纳公司起草、双方经过平等协商后签订的，一审判决对海纳公司辩称重大误解已经作出了正确的论述和认定，本院予以确认，在此不再重复。海纳公司又主张违约金明显过高，显失公平。对此，本院认为，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，截止至2015年8月14日海纳公司逾期办证的天数已长达684天，双方约定违约金仅计至2015年8月14日，对此后海纳公司是否继续存在逾期的情形，蔡丽珍均不再主张，因此，该条款约定的违约金数额是以蔡丽珍放弃此后的违约金作为条件，而事实上，海纳公司至二审期间仍然未为蔡丽珍办理案涉商铺的房产证，如按合同约定的日万分之七计算违约金，海纳公司应支付的数额已经大大超出了《补充协议》约定的1415400元，海纳公司对其违约时间过长避而不谈而仅以违约金与房价相对比主张违约金过高的理由不能成立。另外，违约金具有惩罚性及补偿性功能，海纳公司违约事实明确且程度严重，故其以违约金约定的数额高于蔡丽珍的实际损失为由要求调低亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，海纳公司海纳公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41619元，由上诉人珠海市海纳房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 牟宏微
二〇一六年九月二十七日
异
书 记 员 梁 暐