北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16146号
上诉人（原审被告）张志伟，男，1955年6月25日出生。
委托代理人刘春生，男，1963年4月10日出生。
被上诉人（原审原告）谢文周，男，1971年9月20日出生。
上诉人张志伟因与被上诉人谢文周房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第2485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2015年1月，谢文周诉至原审法院称：谢文周与张志伟在2006年7月达成口头房屋买卖合同，张志伟将自己所有的位于北京市顺义区大孙各庄镇小段村宅基地使用证登记在刘×名下的宅院卖给谢文周。2014年，张志伟将谢文周诉至法院，要求确认双方之间的合同无效。法院经审理后作出（2014）顺民初字第10918号民事判决，确认双方之间的房屋买卖合同无效，并判令谢文周向张志伟返还涉诉宅院及房屋。就合同无效造成谢文周的损失赔偿问题，双方未能达成一致意见，故诉至法院，要求：1、张志伟按照评估鉴定结论支付谢文周补偿款395299元；2、案件受理费与评估鉴定费5000元均由张志伟负担。
张志伟在原审法院辩称：张志伟不同意谢文周的诉讼请求，具体理由如下：其一、双方之间的房屋买卖合同关系经法院生效民事判决已经确认无效。其二、双方之间的房屋买卖交易虽然存在，但并未完全履行完毕，谢文周的付款义务是陆陆续续履行的，截止张志伟作为原告起诉要求确认双方房屋买卖合同无效之前，谢文周只支付了42000元，尚有18000未给付完毕。2009年，张志伟曾向谢文周提出终止履行双方的房屋买卖，理由是谢文周一直未给付剩余购房款18000元，当时，张志伟向谢文周表示终止履行之前的房屋买卖合同之后采取如下方式解决双方的后续问题：1、许可谢文周继续在涉诉房屋居住，直至房屋丧失安全使用的条件或遇到拆迁；2、对于谢文周已经向张志伟支付的购房款42000元，张志伟不再退还，与此同时，谢文周在继续居住使用期间也不再向张志伟支付房屋租金。其三、在法院审理（2014）顺民初字第7421号案件审理期间，谢文周未经张志伟同意将涉诉宅院内西侧棚子改建成西厢房，属于自行扩大损失，应由其自行承担，谢文周要求张志伟对此进行补偿没有道理。此外，在（2014）顺民初字第10918号案件审理过程中，谢文周还曾主张涉诉宅院的购房款60000元数额过高，只同意支付购房款42000元，据此能够说明谢文周没有继续履行双方房屋买卖合同的意愿。
原审法院经审理查明：2014年5月5日，张志伟曾以房屋买卖合同纠纷为由将谢文周诉至法院，该案案号为（2014）顺民初字第7421号。该案中，张志伟诉称的事实与理由以及诉讼请求如下：张志伟2006年下半年与谢文周达成协议，以60000元的价格将其购买的高×的房屋卖给谢文周，但由于谢文周经济紧张一直未能付清购房款，直至2009年，谢文周只给付
42000元。张志伟遂提出房屋不卖了，但谢文周可以在此居住，如果张志伟需要此房屋，谢文周将无条件搬走，现张志伟发现此房屋已成危房需要翻建，要求谢文周搬离但其不同意。为维护张志伟的合法权益，故诉至法院，要求：1、判决解除双方之间的买卖合同；2、谢文周将涉诉房屋返还给张志伟；3、案件受理费由谢文周负担。
在（2014）顺民初字第7421号一案中，法院承办法官曾于2014年6月10日对涉诉房屋及宅院进行现场勘验，制作勘验笔录并拍摄了照片。2014年6月10日的现场勘验笔录确认涉诉宅院有北房5间，西厢房3间、其中南数第一间为门道，西厢房南侧有厕所1间，宅院东南角处有石棉瓦棚2间。
2014年6月12日，法院依法公开开庭审理了（2014）顺民初字第7421号一案，该案庭审中，谢文周提出返还房屋需要由张志伟先行赔偿其各项损失等答辩意见。
2014年7月4日，张志伟向法院提出书面撤诉申请，法院于同日经审查后口头裁定准许，至此，（2014）顺民初字第7421号一案以裁定准许张志伟撤诉方式结案。
2014年7月10日，张志伟曾以确认合同无效为由将谢文周诉至本院，该案案号为（2014）顺民初字第10918号。
在（2014）顺民初字第10918号一案中，张志伟诉称：张志伟与谢文周于2006年下半年达成协议，以六万元的价格将张志伟购买的高荣水的房屋卖给谢文周。但由于谢文周经济紧张一直未能付清购房款，直至2009年，谢文周只给付了购房款42000元。后张志伟提出房屋不卖了，但谢文周可以在此居住，如果张志伟需要此房屋谢文周无条件搬离。现在张志伟发现此房屋已成危房，需要翻建，要求谢文周搬离却遭谢文周拒绝。故起诉要求确认张志伟与谢文周之间的买卖合同无效；谢文周返还涉诉院落内房屋；本案诉讼费由谢文周负担。
在（2014）顺民初字第10918号一案中，谢文周辩称：双方于2006年7月份口头达成买卖协议属实，买卖的房屋确实是张志伟诉状中所述房屋。谢文周认可双方的房屋买卖合同无效，同意将涉诉房屋返还张志伟，但张志伟应给付我补偿款200000元。
对于（2014）顺民初字第10918号一案涉及的争议，法院经审理查明：张志伟与谢文周均认可于2006年7月口头达成房屋买卖协议，将位于北京市顺义区大孙各庄镇小段村涉诉房屋卖予谢文周，双方认可房屋买卖价款为60000元。庭审中，张志伟向法院出具加盖有顺义区大孙各庄镇小段村村民委员会及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府公章的私产房证明，内容为：本村村民高×有私产房五间及院落，现转让给本村村民张志伟，因房产证丢失，特此证明。谢文周对该证明的真实性认可，但主张涉诉房屋为高×卖予周×，因周×欠张志伟的款项，故用此房屋抵债使用。2014年10月20日，经法院询问张志伟本人，其向法院陈述为：“涉诉房产所坐落宅基地登记在刘国兰名下，1997、1998年左右，刘×1之子高×将此房屋通过大孙各庄镇小段村张×及高×的姐姐卖给周×，因周×欠张志伟借款45000元，后一直没有能力偿还，一直至2005年通过张×，周×同意将此房产用以偿还张志伟欠款。双方认可，房屋60000元谢文周已经支付42000元，张志伟认可分别于2007年5月26日收取谢文周房款2000元，2007年7月3日收取谢文周房款30000元，2007年10月7日收取谢文周房款10000元。谢文周主张其在2008年8月主动向张志伟表示将剩余房款付清，但张志伟表示不缺钱，后在2010年5月谢文周再次想将剩余款项给付张志伟，并要求签订房屋买卖合同，但张志伟表示不差谢文周钱用，谢文周才没有将房款付清。张志伟对谢文周的此主张予以否认，其向法院陈述为在谢文周将42000元房款给付后就一直拖欠房款未付，因此张志伟就认为双方之间的买卖合同一直没有成立，故此才没有签订房屋买卖合同。谢文周也没有主动要求给付过剩余房款，因此在2009年，张志伟明确告知谢文周房屋不卖了，之前的款项算作租房费用，之后的钱也不用给了，只要房屋不拆迁，谢文周就可以一直住。2013年，谢文周擅自将张志伟原来西侧的房屋拆除翻建，因此张志伟才起诉谢文周。谢文周对于张志伟上述主张同样不予认可。双方就各自主张均未能向法院提交充分有效的证据予以证实。双方认可谢文周自2010年6、7月份开始实际居住使用房屋，2013年谢文周在院落西侧建西厢房。2014年，张志伟就本案涉诉房屋曾以房屋买卖合同纠纷为由将谢文周诉至法院，案号为（2014）顺民初字第7421号。在该案中，经法院现场勘验：涉诉院落内有北正房五间、西厢房三间（其中南数第一间为门道）、西厢房南侧有厕所一间、宅院东南角有石棉瓦棚子两间。经法院询问，双方认可现在房屋情况与（2014）顺民初字第7421号案件中法院勘验情况无变化。张志伟当庭明确其诉讼请求，要求确认双方于2006年7月口头达成的房屋买卖协议无效；谢文周将涉诉宅院内北正房五间、西厢房三间（其中南数第一间为门道）、西厢房南侧厕所一间、宅院东南角石棉瓦棚子两间返还张志伟。2014年10月14日庭审中，谢文周口头向法院提出评估申请，要求对涉诉房屋的重置成新价及涉诉土地的区位补偿价进行司法评估，法院限定谢文周于庭后三日内提交正式的书面评估申请并由谢文周预交评估费用。后在法院指定的期限内，谢文周并未向法院提交正式的书面评估申请，2014年11月25日，法院再次开庭审理此案。庭审中，经法院询问，谢文周向法院表示其已经提出补偿款为200000元，如张志伟不同意谢文周提出的补偿款价格，则应由张志伟提出评估申请。经法院询问，张志伟明确表示其不提出评估申请。法院随即向谢文周释明，本案中因谢文周提出补偿事宜，应由谢文周提出相应的评估申请并预交评估费用，如谢文周在本案中不提出评估申请，则本案可能只审理合同效力及房屋是否返还的问题，就谢文周主张的补偿事宜可另案解决。在本案释明后，谢文周坚持在本案中不提出评估申请。经查，谢文周认可其户籍所在地位于四川省巴中市巴州区巴州镇玉堂村。涉诉房屋所坐落宅院位于北京市顺义区大孙各庄镇小段村，宅基地登记卡登记在刘国兰名下，宅院四至为东至高荣革、西至大街、南至高荣胜、北至大街。
对于（2014）顺民初字第10918号一案涉及的纠纷，法院基于前述查明的事实认为：张志伟与谢文周均认可于2006年7月口头达成房屋买卖协议，由张志伟以60000元的价格将涉诉房屋卖予谢文周的事实，法院对于双方之间存在房屋买卖一事予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，因谢文周户籍所在地位于四川省巴中市巴州区，谢文周不属于北京市顺义区大孙各庄镇小段村村民，故此其购买位于顺义区大孙各庄镇小段村农村私有房屋属于违反法律、行政法规的强制性规定，由此导致张志伟与谢文周的口头房屋买卖协议应为无效。张志伟要求确认双方之间于2006年7月口头达成的房屋买卖协议无效的诉讼请求有事实以及法律依据，法院应当予以支持。合同被确认无效后，就涉诉宅院内的房屋应当由谢文周返还张志伟。本案中应当予以明确的是双方当事人虽认可谢文周尚有部分购房款未付张志伟，但是双方同样认可在2010年，张志伟将涉诉房屋交付谢文周使用至今。庭审中，张志伟主张多次向谢文周催要剩余款项，并于2009年明确告知谢文周买卖合同作废，谢文周之前所付房款折抵租金使用，涉诉房屋租赁给谢文周居住，但谢文周对此予以否认，张志伟对其主张并未提交充分有效的证据予以证实。且张志伟就曾经向谢文周催要过剩余款项一事亦未提交充分有效的证据予以证明。故此法院认定双方之间的买卖关系存在，不因谢文周未交齐房款而影响双方的实际买卖行为，就谢文周未交齐房款的事实应当在因合同无效后给谢文周造成的相应损失中予以酌情考虑。谢文周有权就因合同无效后给谢文周造成的损失向张志伟主张相应权利。本案中，法院多次明确释明应由谢文周在案件中提出评估申请，对因合同无效后谢文周主张的相应损失进行司法评估，但谢文周坚持在本案中不提评估申请，故此本案中法院无法解决因合同无效后给谢文周造成的相应损失问题。就合同无效后谢文周的相应损失，可以另行予以解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，法院于2014年12月8日作出（2014）顺民初字第10918号民事判决，判决结果如下：一、张志伟与谢文周于二○○六年七月达成的口头房屋买卖合同无效；二、谢文周将其居住使用的位于北京市顺义区大孙各庄镇小段村宅基地登记卡登记在刘国兰名下，四至为东至高荣革、西至大街、南至高荣胜、北至大街的宅院内北正房五间、西厢房三间（其中南数第一间为门道）、西厢房南侧有厕所一间、宅院东南角有石棉瓦棚子两间返还张志伟，于本判决生效之日起七日内执行。案件受理费三十五元，由张志伟负担（已交纳）。
双方均未对（2014）顺民初字第10918号民事判决提起上诉，该民事判决已经发生法律效力。张志伟已持（2014）顺民初字第10918号民事判决向本院申请强制执行，该执行案件的案号为（2015）顺执字第1054号。
谢文周就合同无效后的补偿问题于2015年1月4日诉至法院。审理中，谢文周申请对涉诉宅院内的房屋及附属物的重置成新价以及土地的区位补偿价进行评估鉴定。经摇号确定由北京中资房地产土地评估有限公司对前述事项进行了评估鉴定。经该评估鉴定机构确认涉诉宅院内的北正房、西厢房及地上其他附属现价值为86419元、土地区位补偿价为308880元，以上合计为395299元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、（2014）顺民初字第7421号卷宗复印件、（2014）顺民初字第10918号卷宗复印件、评估鉴定报告等证据在案为证。
原审法院经审理认为：本案争议焦点问题为张志伟与谢文周于二○○六年七月达成的口头房屋买卖合同被生效民事判决依法确认无效后的财产返还与补偿问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，涉诉宅院房屋、附属物的现价值及宅基地区位补偿价值经评估机构评估出具评估报告，谢文周对该评估鉴定结论没有异议，张志伟对该评估鉴定结论不发表意见，故此，法院对该评估鉴定报告予以采信。涉诉宅院虽未被拆迁征用，但双方之房屋买卖交易实际履行多年，涉诉宅院房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，张志伟主张合同无效要求谢文周退还涉诉房屋，其应返还谢文周涉诉宅院房屋及附属物的现价值，并对谢文周因合同无效造成的信赖利益损失给予合理补偿，对于张志伟应当返还的涉诉房屋及附属物之现价值和信赖利益补偿之具体数额，法院根据双方过错程度、谢文周实际支付购房款的情况并参照评估报告的鉴定意见予以酌定。据此原审法院于2015年11月判决：一、张志伟支付谢文周补偿款合计二十万元，于判决生效之日起七日内执行。二、驳回谢文周的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张志伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、依法撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第2485号民事判决；2、依法改判驳回谢文周的原审诉讼请求；3、本案上诉费由谢文周承担。张志伟之上诉理由：原审法院认定事实不清。2006年7月张志伟与谢文周经人介绍达成房屋买卖协议，但谢文周未按约定给付够房款，双方于2009年已经达成协议，由房屋买卖变成房屋租赁，故谢文周不应得到补偿。
谢文周同意原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点系张志伟与谢文周之间的房屋买卖合同被确认无效后的财产返还与补偿问题。依据本案目前证据，原审法院认定的事实清楚。原审法院依据张志伟与谢文周各自的过错程度、谢文周实际支付购房款情况并参照鉴定意见酌定张志伟应当返还之具体数额，并无不当。张志伟虽主张其与谢文周于2009年达成协议，将房屋买卖变为房屋租赁，但并未提供有力证据，本院对其主张难以采纳。张志伟的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估鉴定费五千元，已由谢文周预交，由谢文周负担2500元（已交纳）；由张志伟负担2500元（于本判决生效之日起7日内直接支付给谢文周）。
一审案件受理费7229元，由谢文周负担2529元（于本判决生效之日起7日内交纳）；由张志伟负担4700元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费70元，由张志伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 吴 越