江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）熟虞民初字第1645号
原告常熟市港口实业总公司，住所地江苏省常熟市阜湖路38号。
法定代表人范建泉，该公司总经理。
委托代理人张桂好，江苏少平律师事务所律师。
委托代理人龚蕾蕾，江苏少平律师事务所律师。
被告俞彩英。
原告常熟市港口实业总公司诉被告俞彩英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理，先依法由审判员江彩英适用简易程序进行了审理，后变更由审判员朱剑适用简易程序于2014年2月11日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张桂好、被告俞彩英到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2014年4日10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张桂好、被告俞彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市港口实业总公司诉称：2011年9月1日，原、被告订立租房协议一份，约定由原告将位于常熟市虞山镇健康巷26号（荷香馆10号）［承租面积341平方米］租赁给被告经营使用，租期为1年，自2011年9月1日至2012年8月31日止，租金为40000元，付款时间为每预付一季度房金。另约定，被告如拖欠租金、水、电费等一个月，原告可采取停水、停电措施直至提前中止本协议，违约责任及后果由被告承担。合同订立后，原告依约将相应房屋交由被告经营使用。被告未能严格按合同约定如期给付租金和水电费，至今尚有租金40000元及至2013年8月13日止的水费3016.2元未予支付，且双方的租期已到，原告于2012年8月6日向被告发出了收回租房告知书的通知，要求被告于同年8月底前全部搬出，将所租房屋退还给原告，但被告不予置理。原告要求法院判令被告支付租金40000元，自2012年9月1日至2013年8月31日止的房屋使用费40000元；判令被告支付2012年4月1日至2013年8月14日止拖欠的水费3016.2元；判令被告承担自2019年9月1日至实际搬离之日止的房屋使用费及自2013年8月14日至实际搬离之日止的水费；判令被告立即自行搬离租赁房屋内属于其所有的动产，将租赁房屋腾空后交还给原告，本案的诉讼费用由被告承担。
原告常熟市港口实业总公司为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的工商登记资料及被告个人信息，以证明当事人情况。2、生效的民事判决书1份，以证明原告的主张权利合法有效。3、租房协议1份，以证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。4、告知书及邮寄回执，以证明原告向被告发函要求其搬离。5、水费清单，以证明被告至2014年2月10日结欠水费为4265.80元。被告对原告的证据无异议。被告俞彩英辩称：租房合同是在2012年8月份到期的，原告让其他的承租人都搬走了，导致被告的旅馆也没有生意了，客人都搬到其他旅馆住了。原来的惯例是原告派人来收取租金的，合同到期后原告未派人来收取租金，被告也未交租金，被告确实结欠原告租金的，结欠水费也是事实。被告的意见是，搬离是可以的，但因为装修的缘故，要求原告补偿被告10万元，补偿问题处理好，愿意支付租金。
被告俞彩英未提供证据。
审查原告的证据，本院对原、被告无异议的证据予以确认。
经审理查明：江苏省常熟市虞山镇健康巷26号房屋原所有权人为常熟市航运公司。常熟市航运公司于2001年5月16日注销，企业的人员安置、设备、设施、物资、债务等由常熟市虞洋实业总公司接收清理。常熟市虞洋实业总公司于2002年1月28日向法院申请破产，本院裁定宣告常熟市虞洋实业总公司破产还债，并于2009年3月5日裁定常熟市虞洋实业总公司终结破产清算程序。在破产清算过程中，常熟市交通公有资产经营有限公司以4903680.08元购买了常熟市虞洋实业总公司的资产。常熟市交通公有资产经营有限公司于2007年1月5日向常熟市港口实业总公司出具了房屋租赁授权委托书，该委托书明确：房屋坐落在常熟市虞山镇健康巷26号（荷香馆10号）、建筑面积2651.53平方米，委托权限为房屋的出租和经营管理、房屋的物业管理、法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项，委托期限自2007年1月5日起。被告使用涉案房屋从事旅馆经营。原、被告于2011年9月1日签订了租房协议一份，内容为：常熟市港口实业总公司将位于健康巷26号共341平方米办公房租给被告使用，租期为一年，自2011年9月1日起至2012年8月31日止，租金为一年40000元，付款时间为每预付一季度房金。被告提前退租时，原告租金不退，期满如被告需续租，原告予优先考虑，租金根据市场情况另行协商。被告必须在政府允许范围内合法经营，必须加强安全生产管理，消防安全管理、治安安全管理及外来人员的管理工作，租用期间的安全、治安、卫生、计生等工作由被告负责，有关行业管理费用、政策性及社会公益性费用由被告负担。被告承租期间，如需改变原房屋结构或重新搭建房屋的，必须经原告同意后方可实施，所用费用由被告负担，期满被告不续租或期间因被告违约而中止协议的，除被告自备和生产设备、办公用品、生活用品外，其余装潢等设施均归原告所有（协议另有约定的除外）。未经原告同意，被告不得将租用的土地或房屋转租给他人。原告提供被告用水、用电方便，水电费用由原告按实际用量，加适当损耗向被告收取直接上缴有关部门，被告如拖欠租金、水电费等一个月，原告可采取停水、停电措施直至提前中止本协议，违约责任及后果由被告承担。租房协议签订后，原告将房屋交付被告使用。被告尚结欠原告2011年度房屋租金40000元。原告于2012年8月6日向被告发函，要求收回房屋，要求被告搬离。合同到期后，被告继续使用租房至今而引起纠纷。在庭审中，原、被告一致确认至2014年2月10日被告尚结欠原告水费4265.80元，原告调整了对水费的诉讼请求，被告对此无异议。
上述事实有民事判决书、租房协议、告知书、国内特快专递邮件凭证、水费明细及当事人的陈述等证据证实。
本院认为：原告根据常熟市交通公有资产经营有限公司的授权，对常熟市健康巷26号房屋依法进行出租、经营管理。原、被告于2011年9月1日签订的租房协议，是原、被告双方的真实意思表示，该租房协议的租赁期限自2011年9月1日至2012年8月31日，被告应当根据协议支付约定的租金；在租赁期限届满后，原、被告之间未签订租赁协议，被告继续使用租赁房屋，原告也未提出异议，原租赁协议继续有效，租赁期间为不定期，但被告应当支付房屋使用费；对租赁合同关系，原、被告随时可以进行解除。2012年8月6日原告向被告发出告知书，要求被告在2012年9月6日前全部搬离，将租赁房屋退还给原告；原告向被告发出的告知书，已经给予被告一定的合理期限，但被告至今仍未能搬离，是引起本案纠纷的原因，对此被告应承担相应的民事责任。被告结欠原告2011年9月1日至2012年8月31日的房屋租金40000元未付，原告要求被告支付房屋租金40000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。在租赁期限满后，被告结欠原告的房屋使用费，应按照2011年9月1日签订的租房协议约定的房屋租金标准计算，至2013年8月31日被告尚结欠原告房屋使用费40000元；从2013年9月1日至实际搬离之日的房屋使用费也应当按照2011年9月1日签订的租房协议约定的房屋使用费标准进行计算；原告要求被告支付房屋实际使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至2014年2月10日被告在租赁期限内尚结欠水费4265.80元，该费用应由实际使用人被告承担，同时2014年2月11日至被告搬离之日止的水费应由实际使用人被告承担，原告要求被告支付拖欠的水费4265.80元及2014年2月11日至被告搬离之日止的水费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告立即搬离租赁房屋内属于其所有的动产，将租赁房屋腾空后交还给原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对被告提出的要求原告补偿装修款的意见，因被告未能提供相应的证据，同时根据租房协议约定，装潢等归原告所有，故被告要求原告对租赁房屋装修损失进行补偿的主张，于法无据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条之规定，判决如下：
一、被告俞彩英于本判决生效之日起十日内将占有使用的坐落于江苏省常熟市健康巷26号中341平方米房屋腾空后交还给原告常熟市港口实业总公司。
二、被告俞彩英于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市港口实业总公司房屋租金人民币40000元，同时支付自2013年9月1日起至被告俞彩英搬离之日止按照2011年9月1日原、被告签订的租房协议约定的40000元／年的标准计算的房屋使用费。（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市港口实业总公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7324610183100000117）
三、被告俞彩英于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市港口实业总公司至2014年2月10日的水费人民币4265.80元，同时支付2014年2月11日起至被告俞彩英搬离之日止的水费。（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市港口实业总公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7324610183100000117）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1956元由被告俞彩英负担。（原告同意其预交的案件受理费人民币1956元由被告向其直接支付，本院不再退还，在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599，账户名：苏州市中级人民法院）
审 判 长 朱 剑
人民陪审员 潘慧玉
人民陪审员 朱慧红
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 朱 婷