浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第2101号
原告（反诉被告）：浙江旭辉置业有限公司。
法定代表人：林峰。
委托代理人：朱力勤、吕玲。
被告（反诉原告）：吕丽。
委托代理人：张学池。
原告（反诉被告）浙江旭辉置业有限公司（以下简称旭辉公司）因与被告（反诉原告）吕丽房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年9月29日受理，后被告吕丽提出反诉，本院予以受理，并依法由审判员白燕独任审判，于2015年11月12日公开开庭合并审理了本诉及反诉。旭辉公司委托代理人朱力勤、吕玲，吕丽及其委托代理人张学池均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
旭辉公司起诉称，2014年4月21日，旭辉公司与吕丽协商一致，签订了《场地出租合同》，合同约定由吕丽承租旭辉公司位于嘉兴市南湖区中山东路旭辉广场购物中心一层的S1F-13b号店铺，面积为51平方米，租期一年，自交付店铺之日起计算。租金第一年每月12410元。于合同签订日后七天内支付首年三个月租金，以后在每一个月20日前支付下一个月租金，如有拖欠，须承担每日千分之一的利息。合同签订后七天内交纳履约保证金37230元，且如因承租方违约导致出租方解除／终止合同的，应向出租方支付相当于月租金和物业费总和3倍的违约金。合同签订后，旭辉公司于2014年5月26日向吕丽交付了租赁店铺。现吕丽欠付租金，旭辉公司多次发函催讨，仍未能支付。2015年5月6日，旭辉公司向吕丽发函解除合同。截止合同终止日，吕丽共欠付2014年8月31日至2015年5月8日的租金共计102883元。旭辉公司认为，吕丽的行为严重损害了其合法权益，故提起诉讼，请求判令：1.吕丽支付拖欠的2014年8月31日至2015年5月8日的租金102883元，及逾期付款利息30290元（按每日千分之一暂计算至2015年6月18日，直至实际付清之日止）；2.吕丽支付违约金43044元（按月均租金＋月均物业费的三倍计算）；3.吕丽承担旭辉公司为实现债权支付的律师费11400元；4.本案诉讼费由吕丽承担。
吕丽答辩称，对于旭辉公司主张的欠付租金无异议，双方关于租金支付事宜一致在协商。旭辉公司在招租时承诺同楼层的店铺已经招满并保证有一定的客流量，但承诺未能兑现，故旭辉公司违约在先，不同意支付违约金。旭辉公司主张的逾期付款按照日千分之一计算太高，应按照银行利率计算。旭辉公司主张的律师费过高。旭辉公司在没有通知吕丽的情况下擅自处理了货品以及店内装修，造成了吕丽的损失。
吕丽反诉称，双方签订租赁合同前旭辉公司招商部负责人承诺开业一楼商铺已全部招满，保证能够全部开业，事实上租赁店铺周围的店铺一直空关着，旭辉公司违约在先。由于旭辉公司承诺的一定的客流量等没能兑现，导致租赁店铺经营一直处于亏损状态，加之2014年10月开始市区中山路改造导致经营额进一步下滑，旭辉公司曾承诺就此给予房租补贴优惠，但未能兑现。双方的合同于2015年5月25日到期，旭辉公司在没有通知反诉人的情况下于5月19日对店铺进行停电。5月21日双方曾进行过协商，但未能达成一致意见，但旭辉公司却扣押了反诉人的货品及柜台，并在事后未通知反诉人的情况下私自清理，损害了反诉人的利益，故提起反诉，请求判令：1.旭辉公司赔偿吕丽货柜装修金额和货品货款216112.20元；2.旭辉公司赔偿吕丽因强制停电清柜造成员工离职补偿经济损失5838元；3.旭辉公司返还押金48044元；4.本案诉讼费由旭辉公司承担。
旭辉公司答辩称，反诉人陈述的被反诉人的违约事实不属实，被反诉人未进行过任何招租承诺，中山路修路属于政府行为，不属于被反诉人的违约。反诉人主张的损失缺乏依据，请求法院驳回其诉讼请求。
针对自己的诉讼主张，旭辉公司提供了下列证据：
1.场地出租合同及其附件、补充协议、场地交接确认单、物业服务协议、房权证各1份，证明双方之间存在合法有效的租赁关系，场地实际交付时间为2014年5月26日。
2．催款凭证、解约通知、邮寄凭证、律师函数份，证明旭辉公司及其代理人曾多次向吕丽催讨租金，后于2015年5月6日发函吕丽要求解除合同。
3．委托代理协议及律师费发票各1份，证明由于吕丽的违约行为，旭辉公司为了实现债权支付的律师费。
对于上述证据，吕丽质证后对上述证据的真实性均予以认可。
法庭审理中，吕丽提供下列证据：
1.招租图纸1份，证明招租时旭辉公司招商部向吕丽承诺租赁店铺周围商铺已全部招满。
2.照片1组，证明租赁店铺周围商铺实际未能招满。
3.保证金及押金收据各1份，证明吕丽已经缴纳履约保证金、物业保证金及装修押金。
4．货物、装修、员工离职补贴等费用清单目录1组，证明由于旭辉公司擅自停电及扣留货物导致吕丽员工离职等产生损失。
5.录音1份，证明吕丽于2015年5月21日与旭辉公司经理谈判解约事宜时，对方表示扣押吕丽货物。
上述证据，旭辉公司质证后认为，对证据1，该份并非招租图纸，而系合同附件的商铺位置示意图，不能证明旭辉公司招租时承诺商铺已招满的事实；对于证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该照片是否能反映租赁店铺周围情况不能确定，且租赁店铺周围商铺的招租情况与双方履行租赁合同并无关联性；对于证据3无异议；对于证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，这些损失清单及相关收据系吕丽单方面收集以及制作的，旭辉公司并不知情也不认可，故上述证据不能证明吕丽有关损失实际发生的主张；对于证据5，录音里人物较多，不能确定其身份，且从录音内容看，亦不能证明旭辉公司扣留了吕丽的货物。
经审核，对旭辉公司提供的证据及吕丽提供的证据3的真实性予以认定，对于吕丽提供的证据1、2，能够证明租赁店铺周围一段时间的情况；对于吕丽提供的证据4，能够证明吕丽为店铺经营所需曾购置相关设施设备及进行装修，其中关于员工离职补偿清单及货品清单，系吕丽单方制作的，不符合证据客观性要件，不予认定；对于吕丽提供的证据5，旭辉公司对于录音中人员身份未能进行确认，该份录音证据作为孤证，但结合旭辉公司的质证意见，能够证明双方就欠付租金如何支付、合同是否续订曾进行过协商。
本院经审理，认定案件事实如下：2014年4月21日，旭辉公司与吕丽签订《场地出租合同》，约定由吕丽承租旭辉公司位于嘉兴市南湖区中山东路旭辉广场购物中心二层的S1F-13b号场地用于经营，面积为51平方米，租期一年，自交付场地之日起计算。租金每月12410元，按先付后用的原则支付，于签订合同之日起7个工作日内一次性支付相当于首年三个月租金37230元作为预付租金，旭辉公司在收到上述租金后履行场地的交付，之后每一个月为一个租金交付周期，并于每一个月20日前支付下一期的租金。同时约定，吕丽在签订合同之日起7个工作日内向原告交付履约保证金37230元。承租人未按本合同约定交纳本合同项下的任何应付费用的，应向旭辉公司支付所欠款项及延迟履行违约金（即：按所欠款项金额每天千分之一标准计算，包括到期日）；承租人迟延支付相关费用超过十日的，旭辉公司有权解除合同。旭辉公司因催讨租金或其他费用而引起的所有费用、开支，均由承租人承担。吕丽应于合同终止日起七天内自费将场地所有动产搬离，并将场地恢复原状，逾期未搬离或恢复的，则视为同意旭辉公司任意时间采取措施使得场地状态恢复至交铺时的原始状态以及同意旭辉公司将遗留在场地内的物品视为抛弃物做任意处置而无须承担任何责任，由此而产生的一切费用和开支由承租人负担。若因承租人违约导致旭辉公司行使合同解除权的，在旭辉公司送达解除通知后七日内未收到承租人的书面异议的，视为承租人对解除合同无异议，合同于旭辉公司的解除通知确定日解除。同时，承租人应向旭辉公司支付违约金，违约金数额相当于合同终止前应缴纳的月均租金及物业费总和的三倍。合同签订后，旭辉公司于2014年5月26日向吕丽交付了租赁场地，吕丽随即着手装修，并支付了旭辉公司履约保证金37230元，另支付了上海永升物业公司物业保证金以及装修押金。现旭辉公司陈述吕丽已经支付上述租金至2014年8月30日，对于其后的租金一直未能支付。在多次催讨未果后，旭辉公司于2015年5月6日向吕丽发出了解约通知函，告知吕丽由于其严重违约，旭辉公司按照合同约定行使合同解除权，并在合同中书面通知双方的合同于吕丽收到解约通知之日解除，要求吕丽按照合同约定履行合同终止相关事宜。吕丽于2015年5月8日收到了上述函件。2015年5月19日，旭辉公司又当面直接向吕丽送达了上述解约通知函。其后，双方就欠付租金如何支付、是否续约等进行过协商，但未能达成一致意见。后旭辉公司自行清理了吕丽租赁店铺的装修设施，并将店铺重新对外招租。
另查明，旭辉公司因处理涉案事宜，曾委托律师向吕丽发函以及处理法院诉讼事宜，支出律师服务费共计11400元。
本院认为，本案中双方之间签订的场地租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。现吕丽欠付旭辉公司租金，经多次催讨仍未能支付，故旭辉公司有权行使合同解除权。结合双方合同约定，本院确定本案双方的租赁合同于2015年5月8日解除。租赁合同解除后，对于尚欠付的合同存续期间的租金，理应支付。旭辉公司自认吕丽支付租金至2014年8月30日，故吕丽还需支付自2014年8月31日至2015年5月8日的租金，旭辉公司主张102883元，吕丽对租金欠付金额表示认同，本院依法予以照准。由于吕丽未能按照合同约定及时支付租金，故对于旭辉公司要求其支付逾期付款利息损失的主张予以支持。双方约定了逾期付款利息损失的计算方法，但由于约定的利率过高，本院予以调整，并酌情确定按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算。
本案中，旭辉公司主张吕丽未按约支付租金，且经催讨后仍未能支付，构成了根本违约，故应承担违约责任。吕丽虽抗辩旭辉公司违约在先，即违反了招租时承诺的周围商铺已全部招满的约定，并提供了招租图纸及现场照片等，但其未能就其上述主张向法庭充分举证，故对于旭辉公司要求吕丽支付违约金的主张本院予以支持。关于违约金双方虽有约定，即为需承担的月均租金与月均物业费总和的三倍的违约金，吕丽认为上述约定过高，本院认为吕丽在合同期内违约导致旭辉公司解除合同，应赔偿的损失相当于旭辉公司空置招租期内的租金损失，吕丽虽抗辩旭辉公司早在双方商讨合同是否继续履行事宜时就已将租赁店铺对外再行招租，但未能就相关情况向法庭举证，故关于违约金数额本院将根据双方在履行合同中的过错程度，结合合同解除时的剩余合同期限等酌情确定。
双方约定合同解除或者终止后，承租人负有将场地恢复原状的义务。旭辉公司先后通过邮寄以及当面送达的方式向吕丽发送了解约通知函，虽在解约通知函上告知承租人按约履行合同解除后的善后事宜，但上述通知对被相对人产生的法律效果止于“行使合同的解除权”。按照双方约定，对于旭辉公司的解约通知，吕丽有七天的异议期限，且双方在通知送达后还就合同履行事宜进行了进一步的协商，但未能达成一致意见，故从善良履行合同附随义务的角度出发，旭辉公司应在异议期满确定合同解除或者终止后再次通知并敦促吕丽及时办理场地清场，现旭辉公司未经通知擅自清理了吕丽的店铺设施等，虽有失妥当，但吕丽主张旭辉公司赔偿其全部装修损失，超出了双方的合同约定，本院不予支持。旭辉公司的上述擅自清场行为应对租赁期限届满后的店铺装修残值造成了一定的损害，鉴于上述考虑，本院适当减少由于吕丽的违约导致合同解除需向旭辉公司支付的违约金数额，并酌情确定违约金为相当于一个月租金的数额，即为12410元。对于吕丽反诉主张旭辉公司赔偿其货品等损失，吕丽主张旭辉公司扣留其货品，但同时又陈述其仍持有租赁店铺的钥匙，且租赁店铺门锁已坏，吕丽并未能就货品已发生损失、该损失与旭辉公司之间存在因果关系等进行举证，故对于该项诉请，本院不予支持。至于吕丽主张旭辉公司返还履约保证金，未超出双方合同约定，且旭辉公司对此未提出异议，故本院予以支持。鉴于物业保证金及装修押金并非由旭辉公司收取，故对于吕丽要求在本案予以返还的主张，本院不予支持。
关于旭辉公司主张的律师费11400元，符合浙江省律师收费标准，有合同约定为基础，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吕丽支付原告浙江旭辉置业有限公司租金102883元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至判决确定的履行之日止，其中以12410元，分别从2014年8月21日、2014年9月21日、2014年10月21日、2014年11月21日、2014年12月21日、2015年1月21日、2015年2月21日、2015年3月21日起分段计算，以400.33元从2014年7月21日起计算，以3202.67元从2015年4月21日起计算，利息损失为上述各部分相加）；
二、被告吕丽支付原告浙江旭辉置业有限公司违约金12410元；
三、被告吕丽支付原告浙江旭辉置业有限公司律师费11400元；
四、反诉被告浙江旭辉置业有限公司返还反诉原告吕丽履约保证金37230元；
上述一至四项均于本判决生效后十日内履行完毕。
五、驳回原告浙江旭辉置业有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告吕丽的其他诉讼请求。
如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取2026元，由原告浙江旭辉置业有限公司负担634元，被告吕丽负担1392元。反诉案件受理费2675元，由反诉原告吕丽负担2306元，反诉被告浙江旭辉置业有限公司负担369元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 白 燕
二〇一五年十一月二十日
书记员 姚李燕