广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第1506号
原告：罗东庆，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××481X。
原告：梁惠英，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××482X。
委托代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。
被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，广××律师事务所实习律师。
原告罗东庆、梁惠英诉被告珠海南福房产开发有限公司（下称“南福公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐健霆、被告委托代理人邵健、林伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年1月2日，原告与被告在珠海市九洲大道官村综合楼二楼签订《房屋拆迁补偿安置合同》。由原告将位于香洲区官村二街7号（官村花园第四栋）XXX房交给被告拆迁改建。根据双方合同第五条的约定，原告的回迁房自取得施工许可证之日起24个月内竣工交付给乙方。经查施工许可证颁发日期为2007年12月29日，因此按照合同的约定，被告应于30个月内即2010年6月28日前向原告交付房屋。但是被告并没有按照合同约定的时间交付房屋，经原告再三催促，直到2013年2月5日才以登报的形式通知原告前来办理入伙手续，这时房屋交付延期953天。安置合同还约定确权后的面积应多退少补，现被告应该支付面积差额款2030元。被告还差安置补偿费7800元。为了维护原告的合法权益，提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告支付违约金546548.87元；2、判令被告支付确权面积与合同面积补差额款2030元；3、判令支付2个月的安置补偿费7800元；4、被告承担诉讼费用。
原告对其诉称提供以下证据：1、房屋拆迁补偿合同；2、锦园的施工许可证；3、入伙通知；4、回迁房确认书；5、计算表。
被告辩称：一、案涉工程因政府行为导致官村花园旧改项目在建工程停工长达351天，导致被告出现逾期交付的主要原因并非被告所能预见、控制和克服的，理应相应顺延被告向原告交付回迁房的期限。首先，本案中被告于2008年7月28日取得2栋的上部工程施工许可证，而不是原告主张的2007年12月29日。其次，被告在取得该许可证后即开工建设，但在建设过程中被珠海市建设局于2009年7月2日因项目规划设计、容积率等原因发出暂停官村旧改项目所有楼盘施工的通知。此后经被告申辩，珠海市城市建设委员会最终调查结论明确了官村旧改项目无论在容积率安排、工程规划许可证的取得、施工许可证的取得等环节均符合相关的法律规定和政府部门的操作流程，造成停工的原因不在被告。直至2010年3月19日，珠海市住建局才向被告发出同意复工的函件。施工单位此后又用了近三个月的时间重新组织工人和机械设备进行复工。上述因政府原因导致了官村旧改项目停工长达351天，不仅工期受到严重耽搁，同时还给被告造成了巨大经济损失。因政府上述行为原因造成的官村旧改项目工期近一年的延误是被告所不能预见、不能克服、不能控制的，该部分的责任也不能由被告来承担，故被告认为应相应顺延向原告交付回迁房的期限。
二、原告已经与被告达成了逾期交楼赔偿方案，原告提起本案诉讼违反诚信原则。
根据双方在交楼时就原告被拆迁回迁房屋的最终结算表，上面包括了被告就逾期交楼应赔偿原告的补偿款为“免收物业管理费”。该结算表虽然双方均未签名盖章，但作为包括双方对逾期交楼达成的赔偿方案的结算合同，被告已经履行了赔偿方案中的主要义务且原告也已经接受，这些义务包括了支付装修补偿款、安置补偿费以及免除三年的物业管理费。而原告在收楼后连续三年均未交物业管理费的行为，显示了其接受了该赔偿方案中被告履行的主要义务，故双方对逾期交楼的赔偿协议依法成立。故该《结算表》应当认定为是双方当事人已经达成一致并正在履行的合同。双方对逾期交楼赔偿款的金额及赔偿方式已经约定清楚，原告再次提起逾期交楼违约金的诉讼是违背诚实信用原则的表现，请依法驳回其诉请。
三、原告主张的违约金标准远高于其受到的实际损失，该违约金数额依法不应得到支持。
首先，尽管被告与原告之间关于逾期交房违约金的约定是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，但《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法》司法解释二第二十九条及《商品房买卖合同解释》第十六条均规定了约定的违约金高于实际损失30%时当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条亦规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”据此，若双方约定的违约金高于实际损失的30%，应认定为过分高于实际损失，应予调整。因此，被告请求调整过高的违约金标准于法有据。其次，被告认为，原告遭受的实际损失应为其因逾期交房而需另觅住处所产生的租金损失。而租金金额的计算，应参照同地段同类房屋租金标准来认定。而本案中原告主张的违约金数额按月折算后显然过高。因此，原告主张的违约金数额不应得到支持。
《房屋拆迁补偿安置合同》第二条第3款约定，回迁房超出的面积按7000元／㎡结算。该价格属于双方签订合同时考虑到市场发展等因素而确定的，双方对此均明确并认可。依据《合同法》第一百一十三条的规定，赔偿因违约所造成的损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告在计算违约金时竞擅自违反双方的约定，将房屋的单价定为12000元／㎡，没有任何合同及法律依据。
综上所述，因政府行为原因导致被告出现逾期交付回迁房并非被告所能预见、避免和克服的，应顺延交付回迁房的期限；同时，原告主张的违约金明显过高，缺乏事实和法律依据。
被告对其辩称提供以下证据：1、《官村拆迁补偿回迁结算表》；2、《建筑施工许可证》；3、珠海市建设局《关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知》；4、珠海市城市管理委员会《关于锦园（官村）城中旧村改造项目的情况核查处理建议》；5、珠海市住房和城乡规划建设局《关于锦园项目复工的函》6、房屋建筑面积绘测成果明细表。
经审理查明，2008年1月2日，原、被告签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定原告将位于香洲区官村二街7号（官村花园第四栋）XXX房交由被告拆迁。原告选择产权调换方式，应补偿128.63平方米，选择第二栋第二十六楼房屋一套144.06平方米。回迁房建筑面积以政府测量的确权结果为准，在确权结果公布后，双方根据确权面积（含公共分摊面积）按合同规定以7000元／平方米多退少补。乙方选择的回迁面积超过实际应获得补偿面积部分15.43平方米，其中1至5平方米按1800元计算，6至10平方米按3300元计算，其余按7000元平方米计算，原告需支付超面积款63510元。每月支付安置费（房屋租金补助费）3900元。原告的回迁房自被告取得基础施工许可证之日起24个月内竣工交付原告。由于原告选择的为商品房，此部分房屋交付日期在回迁房交付后6个月内完成（即取得基础施工许可证之日起30个月内）。原告应支付的款项可在支付给原告的款项中先行抵扣，如冲抵后原告未能在约定时间内付清，逾期一日按万分之二计算违约金。该款交清之前，甲方有权不予交付，不协助办证。被告未按合同约定期限将回迁房交付给原告使用，应向原告支付延期交房的违约金（按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算），在交付回迁房时一次性付清。被告未按合同约定期限将回迁房交付给原告使用逾期达三个月时，应向原告支付延期交房的违约金（按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日千分之二计算，在交付回迁房时一次性付清。2013年3月1日，双方签订《官村旧村旧城改建项目回迁房确认书》，约定：一、原告选择的回迁房屋为第二栋二十六楼D3，现址为锦园2栋2单元XXX房；二、原合同约定回迁房面积144.06平方米，确权结果公布后，回迁房面积有出入，双方同意按照原合同约定7000元／㎡多退少补。
2007年12月29日，被告取得锦园1-7栋楼及会所桩基础工程施工许可证。2009年4月10日，被告取得锦园1、2、6栋上部工程及地下室的施工许可证。2009年7月2日，珠海市建设局珠建建（2009）68号文，因官村改建项目容积率正在核实、调整，要求暂停官村改建项目所有楼盘的施工，待规划落实后方可复工。2009年8月20日珠海市城市管理委员会办公室《关于“锦园（官村）”城中旧村改造项目的情况核查处理建议》认为主要原因是旧村改建前后政策问题，建议尽快恢复全面施工。2010年3月19日，珠海市住房和城乡规划建设局发函通知被告复工。
2011年4月，经珠海市测绘院测绘确定锦园2栋2单元XXX房，确权面积143.77平方米。2013年2月5日，被告通过登报方式向原告等业主发出《入伙通知》。
双方均提供一份《官村拆迁补偿回迁结算表》，原告提交的内容被告应向原告支付面积补差款2030元，补偿安置费7800元，延期交楼补偿款102904元赠三年物业管理费，结算后被告应向原告付112734元。被告提交的显示被告支付的项目还有毛坯房装修补偿款120000元（已付），其他补偿137266元，总额250000元。两份结算表双方均未签名盖章确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效，对双方有约束力，双方应依约履行。合同约定，原告选择的回迁房自取得基础施工许可证之日起30个月内竣工交付，但被告2013年2月5日才通知原告等业主入伙，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。
双方争议的焦点是：一、关于《拆迁补偿回迁结算表》的效力问题；二、违约时间的认定，以哪一份施工许可证起算及是否应该扣除政府责令停工的时间段；三、如何认定违约金计算的基础，即合同约定的“回迁房的市场价”的问题；四、约定的违约金计算标准是否过高的问题。对于上述问题，分析认定如下：
一、《拆迁补偿回迁结算表》的效力问题。首先，当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章时合同成立，该结算表双方均未签字或盖章，合同尚未成立。其次，物业管理费应该是业主与物业管理公司之间的物业管理关系，结算表中被告承诺赠送三年物业管理费并不能代替物业管理企业行使权利，被告也没有向原告专项支付管理费用。再次，结算表系双方就安置合同履行产生的后果的协商过程，其中主要义务是双方向对方支付的款项和补偿，其中被告应向原告支付的其他经济补偿并未实施，现被告仅以物业管理费对方未实际支付构成主要义务的履行，主张该结算表合同已经成立，不符合合同约定的事实，本院不予支持。
二、违约时间的认定问题。一是以哪一份施工许可证为起算时间的问题。2007年12月29日，被告取得锦园1-7栋楼及会所桩基础工程施工许可证。2009年4月10日，被告取得锦园1、2、6栋上部工程及地下室的施工许可证。合同约定取得基础施工许可证未明确是以哪份许可证为准，在没有特别约定为2栋的上部工程和地下室施工许可证的情况下，合同约定的基础施工许可证应认定为以1-7栋桩基础施工许可证的时间2007年12月29日为约定交房期限的起算日。二是政府责令停工的时间段是否应该扣除的问题。2009年7月2日至2010年3月19日共计停工261天，现有证据不能证明停工系被告的责任和过错所致，该期间因不能归责于被告的原因导致延期的法律责任不应由被告承担，被告主张扣除停工时间，本院予以支持。对于被告主张复工后准备机械施工的时间没有提供证据证明，本院不予采信。合同约定取得基础施工许可证后30个月内即2010年6月28日前竣工交付房产，被告2013年2月5日才通知原告等业主入伙，迟延交房天数953天。所以，被告逾期交房的违约天数计算为692天。
三、如何认定违约金计算的基数，即合同约定的“实际补偿回迁房总面积的市场价总额”的问题。合同约定按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算延期交房的违约金，双方对此存在争议，本院认为，首先，关于实际补偿的回迁房总面积，本案中双方在合同第二条中确定了应补偿的面积为128.63㎡，本院予以认定。其次，对于市场价的具体时点约定不明确，可按照合同有关条款和交易习惯确定，在合同第二条中，明确约定在面积确权后，根据确权面积以7000元／㎡的价格多退少补，即原告对于多出的面积的购买和结算价格，以此价格认定为双方预期的市场交易价格，符合双方的真实意思，以此确定违约金计算的基数，对于双方也更具公平性，更符合公平原则。再次，从实际履行情况来看，在延期的时间内，被告一直按照约定的标准支付相关安置费用，以双方约定的多退少补的购买价为基础计算违约金，符合原告损失的实际情况。而且，双方合同中将房产陈述为商品房，但在补充协议中又陈述为回迁房，回迁房的性质决定其市场价值与普通商品房存在相当差异，原告也没有提供相关证据证明其主张的12000元／平方米的价格，所以，确定违约金计算的基数为128.63×7000元=900410元。
四、违约金计算标准是否过高的问题。违约金的约定的日万分之二的标准与银行贷款利率基本相当，不能认定为过高的情形。但超过三个月的日千分之一的标准明显过高，考虑到被告一直按期支付安置费及双方对于三个月之内和之外分别约定的实际情况，本院调整超过三个月以后按日万分之四的标准计付违约金。
综上所述，被告应该向原告支付违约金900410×90×0.0002＋900410×602×0.0004=233026元。
原告选择的回迁房面积144.06平方米，实际确权面积143.77平方米，少0.29平方米，按照双方合同约定，被告应按照7000元／㎡支付面积差额款2030元。合同约定被告每月支付安置费（房屋租金补助费）3900元，原告主张被告尚有两个月未履行，被告没有举证证明已经支付，应向原告支付7800元。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗东庆、梁惠英支付逾期交房违约金233026元。
二、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗东庆、梁惠英支付面积差额款2030元。
三、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗东庆、梁惠英支付安置费（房屋租金补助费）7800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取4682元，由被告珠海市南福房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 吴杰
二〇一四年十二月八日
书记员 杨悦