福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第2658号
原告（反诉被告）陈文捷，男，1989年8月11日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人蔡友玳、林花，福建闽律律师事务所律师。
被告（反诉原告）翔鹭（厦门）房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧台商投资区。
法定代表人李雪梅，董事长。
委托代理人陈咏晖，福建英合律师事务所律师。
委托代理人黄海，福建重宇合众律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈文捷与被告（反诉原告）翔鹭（厦门）房地产开发有限公司（以下简称“翔鹭公司”）商品房销售合同纠纷一案，厦门市湖里区人民法院于2013年3月27日立案受理后，被告翔鹭公司提出管辖权异议，认为应由本院管辖。厦门市湖里区人民法院于2013年7月22日将本案移送至本院，本院于2013年8月1日受理后，被告于2013年8月27日提起反诉。本院依法适用简易程序于2013年9月13日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陈文捷的委托代理人蔡友玳，被告（反诉原告）翔鹭公司原委托福建重宇合众律师事务所的黄海、郭真律师参加诉讼，后郭真律师被撤销委托，由福建英合律师事务所陈咏晖和福建重宇合众律师事务所黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文捷诉称，原、被告于2011年6月5日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，合同约定：原告向被告购买位于厦门市湖里区寨上闽南古镇A部5层36单元商品房一套（以下简称讼争房产），房屋总价款是1555070元（人民币，下同）。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。按照合同约定，被告应当于2012年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。时至今日，被告仍未将符合要求的房屋交付原告使用。依双方合同第九条约定，被告逾期交房超过60日的，被告应自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告交付已付房款万分之四的违约金。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：被告向原告支付逾期交房违约金153019.89元（暂计至2013年3月18日，此后的违约金按日万分之四计算至实际交付之日）。
被告翔鹭公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予全部驳回。一、原告并未依据双方签订的合同及时缴纳契税等办理产权证的费用，被告据此延期交房的行为符合双方合同的约定，故按约不应承担由此引起的逾期交房责任。1、合同明确约定交房的前提和条件系原告支付缴纳契税等办理产权证的费用。合同附件六《合同补充协议》（以下简称“补充协议”）第四条第4点中明确约定：“房屋交付期限须以买受人付清全部房款、办理产权手续所需契税、费用等为前提，否则，出卖人有权不予办理交房手续，出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款至期限相应顺延，由此产生的逾期责任由买受人承担。”补充协议第六条第2款约定：“商品房交付前，买受人须缴清该房屋办理产权手续所需的契税及相关费用（出卖人收到相关费用后代为向有关部门缴纳）、《商品房买卖合同》及本补充协议约定的其它款项，否则出卖人有权不予办理商品房交付前验房及房屋交付手续，由此产生的后果由买受人承担。”补充协议第八条第2款约定：“买收人同意不可撤销地委托出卖人办理代缴契税、代办产权的相关手续，并按出卖人要求在办理交房手续前缴交相关税费、出具委托手续，并签署相关办理产权的申请资料。否则，出卖人有权相应顺延交房期限。”2、被告要求原告支付缴纳契税系依据合同约定面积计算所得，故数额在签订合同之时就已确定。补充协议第八条第3款规定：“……出卖人在房管部门出具测量结果后书面通知买受人办理补退房款的相关事宜，买受人应按通知书规定的时间至出卖人处办理产权手续及因产权登记面积与合同面积发生差异引起补、退房款及相应契税的补、退手续。”3、被告要求原告支付缴纳契税等办理产权证的费用方可办理交房手续的主张符合《中华人民共和国合同法》规定的公平原则。首先，被告为原告银行按揭贷款提供担保的行为承担了重大商业风险。事实上，被告已因部分业主未支付贷款本金和利息被银行起诉要求就业主的违约还款行为承担连带担保责任。其次，原告迟延支付缴纳契税等办理产权证的费用客观上会延长和加重被告为原告承担的上述商业风险。再次，客观上，存在部分业主在交房后因不想缴纳税费等原因拖延办理产权证的情况，若不在合同中对原告缴纳办理产权证的费用的时间进行相应约定，则对于被告来说，商业风险将无限延长，这对被告是非常不公平的。二、案涉商品房存在符合合同约定的延期交房的特殊原因。1、案涉工程因天气、政府主管机关、市政配套设施之延误、施工过程中遇到重大困难等原因延误了430天，按约属于合同约定的可予以顺延交房的情形。（1）依据补充协议第四条第6款延期交房的特殊原因第（1）项约定：“因大雨（含）以上和六级（含）以上大风（天气情况以厦门市气象台公布的气象记录为准）。”被告提供的由厦门市气象服务中心出具的厦门市2010年9月1日至2013年4月30日气象资料，结合由厦门港湾咨询监理有限公司就案涉项目工程所做的《监理日记》体现，施工方在本合同项目施工期间因天气原因影响下存在多日无法施工只能停工或严重影响施工进度的事实，客观上导致无法按原定日期交房，属于可依合同顺延交房的情形。（2）补充协议第四条第6款延期交房的特殊原因第（3）项约定：“市政府活动。”补充协议第四条第6款延期交房的特殊原因第（6）项约定：“……法律法规、政府主管机关……。”案涉项目工程施工期间，施工方在接到长乐居委会有关创建文明城市通知后于2012年6月6日至13日期间停工8天；因中国投资贸易洽谈会（9.8）于2012年9月6日至11日停工5天；因中、高考分别于2012年6月7日至2012年6月5日和2012年6月23日至2012年6月24日局部停工4天。（3）补充协议第四条第6款延期交房的特殊原因第（4）项约定：“……市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素”。补充协议第四条第6款延期交房的特殊原因第（6）项规定：“……政府部门对验收及市政配套按照至延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。”案涉工程进线电缆工程依有关土地出让合同约定为政府责任范围，故属于市政配套设施范畴。虽然该电缆工程系由开发商支付款项建设，但在项目红线之外的设施设备仍然属于政府产权性质。被告依法委托厦门电业局下属厦门电力工程集团有限公司进行案涉工程进线电缆及总变电所安装工程；该工程经过湖里供电分局批准为三路电源供电，共分寨上变918、921以及保税变三个变电站。厦门电力工程集团有限公司于2012年6月1日至2012年7月15日间完成寨上变918、921两处变电站的施工。厦门电力工程集团有限公司于2012年7月21日开始转场进行保税变电站的施工，但因该施工线路经过高殿大厦时遭遇湖里区高殿居委会以工程进入其居委会红线范围的无理理由予以阻扰，工程无法进行。此后被告多方向厦门市重点工程协调办公室、厦门市湖里区政府、厦门市湖里区发展和改革局以及厦门市湖里区殿前街道请求协调。最终通过政府多次沟通，方于2012年12月10日得以恢复施工。电力进线工程最终于2013年3月底完成并配合通过消防验收。至此已延误143天。（4）补充协议第四条第6款延期交房的特殊原因第（5）项约定：“施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能解决。”被告因工程污水管铺设涉及地下巨石，如按正常爆破施工的工期为20-25天，但因闽南古镇邻近翔鹭花城居民小区，无法采用爆破施工方式，所以只能采取人工挖凿形式，导致于2012年11月4日至2012年12月31日增加工期57天。2、案涉工程施工过程中，施工单位以人工、材料涨价作为借口，无视被告与其签订的施工合同是约定包干价的规定，要求提高工程款并自行停工了107天，给被告造成了重大损失。三、即便存在任何可能的违约情形，原告主张的违约金存在过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同第九条中虽约定了除合同规定的特殊情况下，出卖人逾期交房应承担日万分之三或万分之四的违约金，但案涉商品房为商铺性质，结合对闽南古镇同地段的商铺正常租金调查，被告了解到平均租金的资金收益率仅为每日万分之一左右。故即便存在任何可能的违约情形，该条款项下违约金标准显然过分高于可能的损失，人民法院应依法适当削减该违约金标准。四、被告交付的商品房符合合同约定的交房条件，且被告已依约通知原告前来交房，但原告未能前来，故被告不应承担因原告迟延交房产生的延期交房责任。1、案涉工程已依法经过相关质量验收以及消防验收，符合《商品房买卖合同》中约定的交付条件。闽南古镇为分部施工，其A部的绿化验收属于初验，相关绿化率指标系针对闽南古镇整体项目的建筑控制系数，现有绿化工程的初验通过说明A部的绿化工程符合整体绿化规划设计要求，亦符合合同约定交付条件。2、依据补充协议第六条第1款的规定，买受人接到出卖人发出的楼宇交付使用通知书后，必须在通知书上规定的交房期限内亲自或指派授权委托人前来答辩人处办理该产业移交手续，如买受人未能按时办理产业交接，出卖人不承担因此产生的延期交房责任，并视为买受人对该产业及一切设施无异议。被告已依约通知原告前来交房，但原告未能前来。被告不承担因此产生的延期交房责任。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求以及事实理由均不能成立，人民法院应全部驳回其诉求。
反诉原告翔鹭公司诉称，2011年6月5日，反诉原告翔鹭公司与反诉被告陈文捷签订《商品房买卖合同》，合同约定，反诉原告向反诉被告出售位于厦门市湖里区寨上之闽南古镇A部5层36单元的商品房，总价款为1555070元。同时约定，合同签订当日反诉被告须向反诉原告支付首付款785070元，余款770000元于签订合同之日起30日内支付完毕，若反诉被告逾期支付不超过60日，则应自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止按日向反诉原告支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期支付超过60日的，则应自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向反诉原告支付逾期应付款万分之四的违约金。事实上，反诉被告在支付完首付款后，余款一直拖欠未付，直至2011年10月24日才支付完毕，其已严重违约并给反诉原告造成损失。请求法院判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金34188元。
反诉被告陈文捷辩称，1、《商品房买卖合同》第六条及合同补充协议第三条属于格式条款，效力由法院确定。2、反诉被告不存在逾期付款。根据双方的约定，反诉被告是以银行按揭方式交付余款，反诉被告只要向反诉原告交付办理按揭的材料即可，而反诉被告签订合同当日已经提交相应的材料给反诉原告。因而反诉原告的主张没有事实和法律依据。银行按揭迟迟才批复的原因是因为反诉原告作为开发商在银行的信用额度不够导致的。3、反诉原告起诉超过诉讼时效，应当依法予以驳回。综上，请求驳回反诉原告的所有请求。
经审理查明，原告与被告于2011年6月5日签订编号为02007254的合同，约定被告将位于厦门闽南古镇A部5层36单元的房产出售给原告，总金额1555070元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人（反诉被告）按下列第3中方式按期付款：3、（1）签订本合同时支付首付款人民币柒拾捌万伍仟柒拾元整（￥785070元）；（2）余款人民币柒拾柒万元整（￥770000元）自签订之日起30日内向银行贷款支付完毕。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付条件与期限约定：“出卖人（注：被告）应当在2012年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人（注：原告）使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之4的违约金。”第十一条交接约定：“……由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六“合同补充协议”。”第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。《合同补充协议》（附件六）第三条关于主合同第六条之补充（本条款仅适用于买受人采取银行按揭付款方式的）：1、购房款按揭属于买受人和银行之间借贷关系，由买受人向银行提出并由银行审批。出卖人协助买受人办理银行按揭申请。2、买受人应在本合同签订当日向出卖人提供按揭所需的完整材料，特殊原因未按时交齐的，买受人承诺在本合同签订之日起3天内补齐。如买受人申请的商业贷款，则买受人应保证出卖人在本合同签订后30日内收到全部剩余房款。如果买受人未按规定时间重新提交或补充按揭资料，导致出卖人无法按约定期限取得剩余房款，则视为买受人逾期付款，按主合同第七条承担违约责任。《合同补充协议》（附件六）第四条关于主合同第八条之补充：……2、主合同第八条第2款所列的：“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。”变更为“该商品房所在建筑物用电、消防、弱电（包含有线电视、电信及网络）等设施达到设计要求条件，但弱电仅设置弱电箱，终端由业主后期自行装修。”……4、主合同第八条约定的房屋交付期限必须以买受人付清全部房款、办理产权手续所需的契税、费用及所有因买受人逾期缴付款而须支付的违约金、赔偿金为前提。若因买受人逾期支付前述款项，则出卖人有权不予办理交房手续，出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。……6、延期交房的特殊原因：（1）大雨（含）以上和六级（含）以上大风（气象情况以厦门市气象台公布的气象记录为准）；（2）非出卖人原因造成停水、停电造成停工（以施工记录为准）；（3）市政府重要活动（如大型会议、创卫）导致无法施工；（4）政府规划调整，市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素；（5）施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决；（6）政府发生新的变动、法律法规、政策变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。《合同补充协议》（附件六）第六条关于主合同第十一条之补充：“1、买受人接到出卖人发出的楼宇交付使用通知书后，必须在通知书上规定的交房期限内亲自或指派授权委托人前来翔鹭（厦门）房地产开发有限公司办理该产业移交手续，如买受人未能按时办理产业交接，出卖人不承担因此产生的延期交房责任……”。
原告于2011年6月5日支付了785070元的首付款，合同签订后，原告于2011年10月24日采用贷款方式支付了770000元的余款。讼争房产于2013年1月28日通过建设单位、设计单位、监理单位和施工单位的验收。2013年3月27日，厦门市公安局消防支队出具厦公消验（2013）第0105号《建设工程消防验收意见书》，认定讼争房产消防验收合格。讼争房产已经达到了合同约定的交房条件。2013年4月1日，被告通知原告于2013年4月11日办理交房手续，原告尚未接收讼争房产。被告于2013年7月29日向厦门市国土资源与房产管理局申请办理讼争项目初始登记，于2013年9月10日取件。2013年8月8日，被告通知原告办理产权，其中补交房款20130元，契税按实际总价的3%计算为46048.2元，各项费用1255元。
合同签订后，翔鹭公司在施工过程中遭遇大雨、暴雨以上降水、7级以上阵风天数为25天。但其中，2011年10月24日、8月30-31日，2012年6月16-17日、6月5日及6月23日的的《监理日记》并未记载因天气原因而影响施工。
2012年6月6日至6月13日进行文明城市检查期间，《监理日记》载明厦门闽南古镇A部工程已经进入室内装修阶段，仅有小部分从事屋面铝板安装、打胶、铺砖和石材干挂。
福建省厦门电业局湖里供电分局《10KV高压客户业扩供电方案答复书》记载：项目名称“闽南古镇永久用电工程”，申请类别“专用变新装”，闽南古镇分三期建设，I期配容量6500KVA，II期配容量18000KVA，III期配容量6500KVA。2012年7月31日，厦门电力工程集团有限公司出具《厦门电业局配网用户设备竣工报告及验收单》载明，进场时间2012年6月1日，退场时间2012年7月15日，电源点杆号是寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇III回918。2013年4月12日，厦门电力工程集团有限公司出具《厦门电业局配网用户设备竣工报告及验收单》载明，进场时间2012年7月25日，退场时间是2013年4月18日，电源点杆号是保税变10KV古镇I回918。保税变10KV古镇I回918施工耗时长于寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇III回918。对此施工周期过长的问题，被告提供了以下证据证实其主张：
①证人黄春招（系厦门市杏林建筑安装工程公司顶管施工队队长，讼争项目顶管施工队负责人）作证称，其在2012年7月中旬欲将设备放置在高殿大厦附近准备施工时，厦门市湖里区高殿居委会说其欲挖基坑的位置是在居委会的红线范围内，不允许其进行施工。因为该问题，湖里区两次召开协调会欲解决，直至2012年12月中旬才协调解决完毕，其正常施工至2013年元旦前。原告质证认为，证人与被告存在利害关系，其证言不应被采信，且证人证言与厦门电力工程集团有限公司《关于闽南古镇电力施工工期的回复》中关于停工时间和复工时间存在不一致之处。被告质证认为，证人与被告存在合同关系，在有关部门不出具相关证明的情况下，具有合同关系具体事实施工的证人是知道事实的人，与被告不存在利害关系。证人凭记忆陈述的停工和复工时间是大致的时间，而不是精确的时间，更可以说明证人证言的可靠性。
②厦门电力工程集团有限公司《关于闽南古镇电力施工工期的回复》、被告向厦门市湖里区政府递交的《关于闽南古镇A部工程进度情况的汇报》，及向厦门市湖里区发展和改革局递交的《关于闽南古镇项目进线电缆顶管工程在高殿大厦处作业受阻请求湖里区政府协调的函》，欲证实被告在进行顶管工程施工时，在高殿大厦处受阻的事实向有关部门汇报，希望予以协调解决。厦门电力工程集团有限公司在《关于闽南古镇电力施工工期的回复》陈述，在取得市政道路施工许可后，于2012年7月底开始破土施工，但在高殿大厦施工时即遭遇高殿村委会以开挖区域属于其红线范围为由而阻拦施工。由此拖延工程无法进行。后经多方协调有关部门，最终于2012年12月10日得以恢复施工。原告认为，《关于闽南古镇电力施工工期的回复》是与被告有利害关系的单位出具的，证据形成的不客观，也无法证实被告施工过程中因保税区业务调度而导致延期施工。被告提交给有关政府部门的回报和函件是被告单方面制作的，不具有证明力。
电力配套工程及变电站的施工属于市政配套设施，被告提供的证人证言和其向相关部门提交的函件、以及厦门电力工程集团有限公司在《关于闽南古镇电力施工工期的回复》相互印证，可以证实被告在进行顶管工程施工时确实遇到了不可预计的问题。而且，被告进行保税变10KV古镇I回918的施工时间明显长于寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇III回918施工时间。综合分析被告提供的证据及施工时间存在较大差距的事实，本院认定，被告在进行电力施工中遇到了不可预见、不能控制的外力因素，属于合同约定的“因市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素”。
《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》之附件《厦门市国有土地出让条件和使用规划》第七条之规定：市政府负责协调各有关部门或公司负责提供水、电、通讯、煤气、排水至用地红线内，所需费用由市政府负责。《缴费证明》规定：商品房建筑面积中含规划要求建设的公建配套设施，建成后作为实物地价仍需无偿移交给政府管理和使用，产权归政府。因此，电力配套工程及变电站的施工属于市政配套设施。
被告翔鹭公司在进行室外雨污水管管沟的市政配套设施施工进程中，遇到巨型石头。通常在施工中遇到巨石的处理方式是采用爆破的手段，但因该石头紧邻A部建筑物，考虑到建筑物和附近居民的安全不能进行爆破作业，只能采用人工手凿开挖的方式。在翔鹭公司写给厦门市湖里区人民政府《关于闽南古镇A部工程进度情况的汇报》中，写明2012年11月4日进行市政管网施工中遇到地下巨石，从2012年11月6日开始，监理单位的《监理日记》开始有关于“室外雨污水管管沟开挖、石头砸打”的记录，并在2012年11月7日、11月9日、11月10日均有相同的记录；2012年11月14日《监理日记》记载“室外雨污水管安装、检查井砌筑”，11月24日记载“A轴正面16轴-8轴雨污水管管道安装，检查井砌筑，A轴支1-2轴室外石头砸打”，11月29日“A轴正面14轴-8轴雨污水管管道安装”，12月15日“1-3轴管沟石头砸打，1-16轴室内排水管外接管沟开挖”，12月19日“16-14轴室外道路雨污水检查井加高砌筑”，12月26日“9-6轴雨污水管管沟开挖”，12月27日“9-5轴雨污水管管沟开挖”，12月31日“1-5轴雨污水管道及检查井砌筑”。上述记载表明，至2012年12月31日，翔鹭公司均在进行室外雨污水管管道的铺设。同时，在翔鹭公司2012年11月16日、19日、20日的《监工日志》中，在“具体解决的建议”一栏，均有关于“A轴交1-2轴室外管沟开挖遇大岩盘，凿打缓慢，施工单位建议扩大凿打范围，以提高施工进度”；在2012年12月28日、31日的《监工日志》中，在“具体解决的建议”一栏，也有关于“9-5轴室外雨污水管沟开挖遇到石头需进行凿打，影响下管进度”的记载。根据以上证据，翔鹭公司进行室外雨污水管管道施工中遇到巨型石头人工手凿实际施工57天（从2012年11月4日至2012年12月31日），而进行正常爆破需要20-25天。
现原告主张被告逾期交房，反诉原告主张反诉被告逾期支付按揭款，双方发生纠纷诉至本院。
上述事实有《商品房买卖合同》及附件、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票两份，建设工程规划许可证及附件、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收报告、厦公消验（2013）第0105号《建设工程消防验收意见书》、《闽南古镇A部交房通知书》、《房屋验收表》、《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》之附件《厦门市国有土地出让条件和使用规划》（92厦地合字007号）、土地出让金缴费证明（2011年、2012年）、银行收款凭证、当事人陈述等证据予以证实。
本案的焦点问题是：一、翔鹭公司能否以买受人未缴纳办理产权手续所需契税及费用为由主张相应顺延交房期限的问题。二、被告是否存在可延期交房的事由及可延期的天数。三、合同约定逾期交房的违约金是否过高。四、反诉被告是否应支付逾期付款的违约金。
一、翔鹭公司能否以买受人未缴纳办理产权手续所需契税及费用为由主张相应顺延交房期限的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，双方签订的补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》对买受人支付购房款、出卖人交付房屋均已作出约定，并约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任，且买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任是对等的。《合同补充协议》第四条第4项关于房屋交付期限以买受人付清全部房款、办理产权手续所需的契税、费用及违约金、赔偿金为前提的约定，减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的逾期交房的责任，加重了买受人的责任。该约定违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，对双方不具有拘束力。现翔鹭公司主张因陈文捷未缴纳办理产权手续所需契税及费用，其有权相应顺延交房期限的抗辩意见，本院不予以采纳。
二、被告是否存在可延期交房的事由及可延期的天数。
其一，关于天气因素可否顺延交房时间的认定。根据查明的事实，合同签订后翔鹭公司在施工过程中遭遇大雨、暴雨以上降水、7级以上阵风天数为25天，但其中7天的《监理日记》并未记载因天气原因而影响施工，根据合同关于延期交房特殊原因第1点的约定，本院认定因天气因素导致讼争工程无法施工18天。其二，关于中国投资贸易洽谈会、中考、高考、法定节假日等因素可否顺延交房时间的认定。由于中国投资贸易洽谈会、中考、高考及法定节假日，均属签订合同时翔鹭公司可预见的情况，不能作为延期交房的理由。其三，关于文明城市检查因素可否顺延交房时间的认定。根据查明的事实，2012年6月6日至6月13日进行文明城市检查期间，讼争闽南古镇A部工程项目已进入室内装修阶段，仅有小部分从事屋面铝板安装、打胶、铺砖和石材干挂，翔鹭公司主张全国文明城市检查可作为延期交房的事由缺乏依据，本院不予采纳。其四，关于工程施工方单方停工因素可否顺延交房时间的认定。由于工程施工方与翔鹭公司之间的建设工程施工合同关系，与本案买受人与翔鹭公司之间的商品房买卖合同关系，是两个不同的法律关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。翔鹭公司就与工程施工方之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定另行主张权利。翔鹭公司以工程施工方单方停工作为其顺延交房的事由缺乏法律依据，不予支持。其五，关于电缆顶管工程施工因素可否顺延交房时间的认定。根据查明的事实，因电力配套设施未到位，翔鹭公司在实施该工程的施工过程中，遇到不可控制的因素。符合合同约定的“因市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素”，可以作为延期交房的事实。对于可延期的天数。电力工程是讼争项目的商业配套用电工程，而施工用电是施工单位自行解决的临时用电，因此，该电力工程并不影响施工。根据《建设工程消防验收评定规则GA836-2009》A.6项目，消防电源包括消防负荷等级、供电形式、消防配电等均属于消防验收的项目，因此，电力工程不完成就无法通过消防验收，其最终影响的是消防验收的时间。然而，电力施工虽耗时258天，但在进行电力施工的同时，被告还在进行其他方面的施工至竣工验收之日，该段期间不能作为因电力施工影响被告消防验收的期间。2013年1月28日竣工验收后，工程全面完工，之所以消防验收至2013年3月27日完成，在于该电力工程尚未完工，电力无法供应，实际影响消防验收的仅为2013年1月29日至2013年3月27日。因此，因电缆顶管工程施工受阻，市政配套实施不能及时到位，可顺延交房的天数是58天。其六，关于地下岩石因素可否顺延交房时间的认定。被告在进行市政配套设施施工进程中，遇到巨型石头，属难以预见、难以控制的技术难题，实际影响了施工进程。而且，被告解决该问题是为了完成市政管网工程，该工程是竣工验收的项目之一，是被告必须完成的工程。被告的主张符合合同的约定，可以据此延期。实际延期的天数，应是手工敲砸与爆破的差额天数，法院酌情认定为32天。
综上，被告有权因天气因素顺延交房18天、因在实施电缆顶管工程受阻市政配套实施不能及时到位而影响施工58天、因在施工过程中遇到异常困难而影响施工32天，被告共可顺延交房的天数为108天。
三、关于合同约定的逾期交房违约金是否过高并应否予以调整的问题。本院认为，翔鹭公司以合同约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋租金价格，明显高于买受人可能遭受的损失为由，请求予以调整缺乏依据，理由如下：其一，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”可见，在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或者损失赔偿额的确定依据。本案中，《商品房买卖合同》已对违约金的计算方法作出明确约定，翔鹭公司关于以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或者损失额确定依据的主张，既与双方当事人的合同约定不符，亦无法涵盖因其逾期交房可能给买受人造成的所有损失，本院不予采纳。本案不存在对闽南古镇A部同地段同类房屋租金价格进行鉴定的必要，翔鹭公司的该项鉴定申请本院不予采纳；其二，案涉《商品房买卖合同》合同文本系由翔鹭公司拟定并适用于讼争闽南古镇A部工程项目的，翔鹭公司主张其拟定的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高不符合常理；其三，《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款不超过60日的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后合同继续履行的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。出卖人逾期交付房屋不超过60日的，应按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，逾期超过60日后合同继续履行的，应按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。可见，《商品房买卖合同》对买受人逾期付款与出卖人逾期交房所约定的违约责任是对等的；其四，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过60日后合同继续履行的，应按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。该约定违约金未超过中国人民银行同期一年期贷款利率6.65%的四倍。故，本案中不存在约定违约金过分高于造成损失的情形；其五，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，约定违约金过分高于造成损失的情形下，当事人才有权请求法院予以适当减少。本案中不存在约定违约金过分高于造成损失的情形，翔鹭公司关于对约定违约金进行调整的理由缺乏依据，本院不予采纳。
四、反诉被告是否应支付逾期付款的违约金。
反诉原告与反诉被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法，其中第六条采用横线填充方式约定付款期限，属于有效约定，双方均应遵照执行。《商品房买卖合同》第六条及合同补充协议第三条第二款明确约定，反诉被告需保证反诉原告在签订合同之日起30日内收到剩余款项，因此，反诉被告辩称的其只要将按揭材料按时提交反诉原告即完成付款义务，不符合合同约定。且贷款合同是反诉被告与贷款银行之间关于借款事项的约定，反诉被告并没有举证证明反诉原告存在指定贷款银行、由反诉原告的原因导致迟延放贷的情形。反诉被告于2011年10月24日将余款770000元采用向银行贷款的方式支付完毕，而《商品房买卖合同》第六条明确约定余款应于签订合同之日起30日内支付，反诉被告支付余款的时间迟于约定的期限，其行为已构成违约行为，应当承担违约责任。根据双方约定，反诉被告最迟应于2011年7月4日前将余款支付反诉原告，反诉被告于2011年10月24日支付，逾期111天，超过60天，应根据《商品房买卖合同》第七条第（1）项的约定支付违约金。违约金以应付款770000元为基数，按照日万分之4计算111天，共计34188元。
综上所述，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法，属于有效合同，双方均应遵照执行。被告通知原告应于2013年4月11日，迟于合同约定的2012年6月30日的交房时间，被告的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房的违约金。被告交付的房屋已经符合合同约定的条件，原告未于通知交房日收房，应自行承担迟延收房的责任。根据上文分析，被告虽迟延交房284天，但被告有延期交房的事由108天，因此，被告应按合同约定承担违约金109476.93元（1555070元×0.04%／日×176日）。反诉被告于2011年10月24日支付购房余款，已构成违约，且违约金额也已确定，反诉原告主张逾期付款违约金的诉讼时效期间应从2011年10月25日起算，至反诉原告提起反诉时（2013年9月9日）并未超过法律规定的2年诉讼时效期间，故反诉被告提出的反诉原告主张逾期付款违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。反诉被告需支付反诉原告逾期付款违约金34188元。实际执行时，由反诉被告支付反诉原告75288.93元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、被告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈文捷支付逾期交房违约金109476.93元。
二、反诉被告陈文捷应于本判决生效之日起十日内向反诉原告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司支付逾期付款违约金34188元。
三、上述第一项和第二项判决相互抵扣后，由反诉被告陈文捷应于本判决生效之日起十日内向反诉原告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司支付75288.93元。
四、驳回原告陈文捷的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉部分受理费3360元减半收取1680元，由被告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司负担1245元，由原告陈文捷负担435元；反诉部分受理费655减半收取327.5元，由反诉原告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 芦 絮
二〇一四年二月七日
代书记员 柯阳嘉
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。