广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终357号
上诉人（原审原告）：东莞市粤北行贸易有限公司，住所地：东莞市万江区，注册号：441900000079976。
法定代表人：蔡能强。
委托代理人：黄应贵，广东今久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市金科装饰设计有限公司，住所地：东莞市万江区，注册号：441900001380547。
法定代表人：罗彦。
被上诉人（原审被告）：罗彦，男，汉族，住江西省赣州市宁都县。
被上诉人（原审被告）：唐梅华，女，汉族，住湖南省邵阳县，公民身份号码：×××3524。
以上三被上诉人的共同委托代理人：陈国威，广东尚宽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市金联物业管理有限公司，住所地：东莞市万江区，注册号：441900000509250。
法定代表人：段律萍。
委托代理人：刘伟亮，广东汉章律师事务所律师。
委托代理人：钟贤立，广东汉章律师事务所律师。
上诉人东莞市粤北行贸易有限公司（以下简称东莞粤北行公司）因与被上诉人东莞市金科装饰设计有限公司（以下简称金科装饰公司）、罗彦、唐梅华及东莞市金联物业管理有限公司（以下简称金联物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月17日，东莞粤北行公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1、确认金科装饰公司毁约；2、解除东莞粤北行公司与金科装饰公司签订的《办公楼租赁合同书》；3、金科装饰公司返还转让费28000元、押金6000元；4、金科装饰公司赔偿装修费损失42720元；5、金科装饰公司赔偿东莞粤北行公司在租赁房屋的办公设施投入损失165643元、评估费用损失2000元；6、金科装饰公司赔偿东莞粤北行公司支付员工的工资损失205150元；7、金联物业公司对东莞粤北行公司负连带赔偿责任；8、金联物业公司返还东莞粤北行公司的公司资料；9、罗彦、唐梅华对金科装饰公司的债务承担连带清偿责任；10、金联物业公司支付搬迁费6550元及其利息（从2015年7月14日开始按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）。
原审法院经审理查明，2011年12月8日，金联物业公司与金科装饰公司签订一份《办公楼租赁合同书》，约定金联物业公司将东莞市万江区金泰泓福苑小区二楼A201至203号办公楼出租给金科装饰公司使用，租赁期限从2011年12月8日起至2017年1月31日止。2012年2月28日，东莞粤北行公司与金科装饰公司签订一份《办公楼租赁合同书》，约定：金科装饰公司将东莞市万江区金泰泓福苑小区二楼203号办公楼出租给东莞粤北行公司使用，租赁期限从2012年3月10日起至2017年1月31日止；每月租金为3000元，租金由合同期内的第二年开始，按上年度租金额逐年递增，递增率为10%；东莞粤北行公司于本合同签订之日需一次性向金科装饰公司缴交相当于2个月租金的合同保证金（即押金）6000元和第一个月租金3000元。东莞粤北行公司于2012年2月28日向金科装饰公司支付了装修转让费28000元及押金6000元，并按月向金科装饰公司支付租金及管理费至2015年1月。另，东莞粤北行公司于2012年3月向金科装饰公司支付了装修工程款共计42720元。
2015年2月1日，金科装饰公司向金联物业公司发出一份《弃租说明》，称其因在经营过程中遇到困境，无法继续履行与金联物业公司签订的《办公楼租赁合同书》，现决定弃租，自2015年2月起金联物业公司可清理室内后继续出租。东莞粤北行公司主张金联物业公司自2015年2月2日起对东莞粤北行公司的办公场所停水停电，并于2015年4月8日锁了东莞粤北行公司办公场所的大门，东莞粤北行公司并于2015年4月8日向公安机关报警。东莞粤北行公司于2015年7月14日从涉案租赁物搬离，东莞粤北行公司提交搬迁费发票以证明其支付了搬迁费6550元，东莞粤北行公司主张涉案租赁物内其未拆除的物品有照明灯、天花格栅、空调通管、企业文化装饰屏风、玻璃屏风、玻璃门、门口大广告牌，金联物业公司主张上述物品已与涉案租赁物形成附合，无法拆除，东莞粤北行公司已将其他可以移动的物品已全部搬离。另，东莞粤北行公司主张由于其无法继续使用涉案租赁物，给东莞粤北行公司造成损失包括装修费损失42720元、办公设施投入损失165643元及东莞粤北行公司支付给员工的工资损失205150元。东莞粤北行公司提交一份由东莞市东企平资产评估有限公司于2015年3月18日作出的评估报告为证，该评估报告认定东莞粤北行公司在涉案租赁物内的资产于2015年3月3日的市场价值为165643元，其中设备物品部分的价值为132431元，装修部分的价值为33212元。
金联物业公司主张涉案租赁物是其向东莞市万江区金泰股份经济联合社、东莞市万江区上亭股份经济合作社、东莞市万江区下亭股份经济合作社租赁而来，金联物业公司提交一份《项目选址初审回复》，以证明涉案租赁物的建设经过了相关部门的审批。另，罗彦、唐梅华为金科装饰公司的股东。
原审法院认定上述事实的依据有：东莞粤北行公司提交的租赁合同、转让费收据、押金收据、标识牌、租金收据、管理费收据、弃租说明、通知、告知函、光盘、照片、收条说明、装修费收据、劳动合同、工资表、评估报告、评估费发票、物品清单、搬迁费发票，金联物业公司提交的回复，金科装饰公司提交的租赁合同，以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为，金联物业公司将涉案租赁物出租给金科装饰公司，金科装饰公司又将该租赁物转租给东莞粤北行公司，金联物业公司与金科装饰公司及金科装饰公司与东莞粤北行公司分别就出租涉案租赁物签订了租赁合同，对该两份租赁合同的效力问题，金联物业公司提交的《项目选址初审回复》并不能证明涉案租赁物取得了建设工程规划许可证，其在本案中未能提交涉案租赁物的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，金联物业公司与金科装饰公司及金科装饰公司与东莞粤北行公司签订的《办公楼租赁合同书》均无效。因无效合同自始没有法律效力，对东莞粤北行公司诉请确认被告金科公司毁约及解除双方签订的《办公楼租赁合同书》，原审法院不予支持。东莞粤北行公司为履行《办公楼租赁合同书》已向金科装饰公司支付了押金6000元，因该合同无效，金科装饰公司应将已收取的押金6000元退还给东莞粤北行公司。对东莞粤北行公司诉请金科装饰公司返还押金6000元，原审法院予以支持。
东莞粤北行公司向金科装饰公司支付了装修转让费28000元及装修工程款42720元，共计70720元，实际上均是东莞粤北行公司为涉案租赁物的装修所支出的费用，东莞粤北行公司对涉案租赁物已使用三年时间，在租赁合同无效的情况下，东莞粤北行公司只能主张金科装饰公司赔偿装修费损失，而不能主张金科装饰公司返还装修费，故对东莞粤北行公司诉请金科装饰公司返还装修转让费28000元，原审法院不予支持。东莞粤北行公司与金科装饰公司签订的租赁合同约定租赁期限为5年，因该合同无效导致东莞粤北行公司对涉案租赁物使用的时间仅有3年，尚有2年的时间没有使用，原审法院酌定将涉案租赁物的装修费平均到租赁期限内来计算涉案租赁物的装修损失，即为：70720元÷5×2=28288元。金科装饰公司并未提交证据证明其将涉案租赁物转租给东莞粤北行公司前得到了金联物业公司的同意，其在与东莞粤北行公司签订租赁合同前也未对涉案租赁物是否已取得建设工程规划许可证进行审查，金科装饰公司对导致合同无效存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，金科装饰公司应对东莞粤北行公司的装修费损失进行赔偿。对东莞粤北行公司诉请金科装饰公司赔偿装修费损失42720元，原审法院在28288元的范围内予以支持，对其余超出部分不予支持。
东莞粤北行公司以其提交的《资产评估报告书》为据主张金科装饰公司赔偿办公设施投入损失165643元，对此，原审法院认为，该报告书是东莞粤北行公司单方委托评估机构作出，该报告书认定的资产价值165643元包含了设备物品部分的价值132431元及装修部分的价值33212元，而东莞粤北行公司已于2015年7月4日将存放于涉案租赁物内的设备物品搬离，东莞粤北行公司对其主张的设备物品已损坏无法使用并未提交任何证据予以证明，故东莞粤北行公司主张存在设备物品的损失缺乏依据，原审法院不予采纳；对于涉案租赁物的装修损失，如前所述，东莞粤北行公司已单独提出该部分损失的诉请，原审法院也支持其中的合理部分，则东莞粤北行公司不能再重复主张该部分损失。对东莞粤北行公司诉请金科装饰公司赔偿办公设施投入损失165643元，原审法院不予支持。东莞粤北行公司支出的评估费2000元属于东莞粤北行公司所支出的诉讼成本，应由东莞粤北行公司自行承担，对东莞粤北行公司诉请金科装饰公司赔偿评估费用损失2000元，原审法院不予支持。东莞粤北行公司支付给员工的工资不属于因合同无效而导致的损失，东莞粤北行公司诉请金科装饰公司支付工资损失205150元缺乏依据，原审法院不予支持。
罗彦、唐梅华作为金科装饰公司的股东，东莞粤北行公司并无证据证明罗彦、唐梅华存在我国公司法第二十条所规定的滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害东莞粤北行公司利益的行为，故东莞粤北行公司诉请罗彦、唐梅华对金科装饰公司的债务承担连带责任缺乏依据，原审法院不予支持。
金联物业公司并未与东莞粤北行公司签订租赁合同，东莞粤北行公司没有充分证据证明金联物业公司对金科装饰公司将涉案租赁物转租给东莞粤北行公司的事实明确知悉，金科装饰公司向金联物业公司发出《弃租说明》，声明金联物业公司可对涉案租赁物进行清理后另行出租，金科装饰公司也未在该说明中向金联物业公司披露东莞粤北行公司仍在使用涉案租赁物的情况，故金联物业公司在收到该《弃租说明》后对涉案租赁物采取停水电及锁门等措施是对涉案租赁物的自由处分行为。且东莞粤北行公司对涉案租赁物无法继续使用的原因在于其与金科装饰公司签订的租赁合同无效，对因合同无效导致的损失应由金科装饰公司承担赔偿责任，东莞粤北行公司诉请金联物业公司对东莞粤北行公司承担连带赔偿责任缺乏依据，原审法院不予支持。
东莞粤北行公司主张其诉请金联物业公司返还的公司资料包括东莞粤北行公司与客户签订的合同、送货单及记载有货源、价格等信息的文件资料，但东莞粤北行公司并未提交证据证明金联物业公司获取了东莞粤北行公司主张的上述资料，且东莞粤北行公司已于2015年7月14日将存放于涉案租赁物内的全部办公设施用品搬离，东莞粤北行公司诉请金联物业公司返还资料缺乏依据，原审法院不予支持。东莞粤北行公司因从涉案租赁物搬离所支出的搬迁费应由东莞粤北行公司自行承担，东莞粤北行公司诉请金联物业公司支付搬迁费6550元及其利息缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、金科装饰设公司在判决发生法律效力之日起五日内向东莞粤北行公司返还押金6000元。二、金科装饰公司判决在发生法律效力之日起五日内向东莞粤北行公司赔偿装修损失28288元。三、驳回东莞粤北行公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8140.95元，已由东莞粤北行公司预交，由东莞粤北行公司负担7483.75元，金科装饰公司负担657.2元。
上诉人东莞粤北行公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，金科装饰公司取得的转让费28000元，应当予以返还。（二）金科装饰公司对合同无效存在过错，装修损失42720元应当全部由金科装饰公司承担，原审判决仅认定28288元过低，金科装饰公司还需赔偿14432元。（三）金科装饰公司应赔偿东莞粤北行公司的办公设施损失165643元，评估费用2000元，工人工资损失205150元。（四）合同无效，金联物业公司应当返还照明灯、天花格木栅、空调通管、企业文化装饰屏风、玻璃屏风、玻璃六、门口大广告牌。（五）金联物业公司断水、断电及锁门，故案涉搬迁费用应当由金联装饰公司及金科物业公司承担。（六）罗彦、唐梅华是金科装饰公司的股东，两股东明知租赁物不能合法出租，故意隐瞒，利用金科装饰公司的法人资格签订租赁合同，后又弃租逃走，罗彦、唐梅华应当承担连带赔偿责任。（七）金联物业公司将不合法的房屋出租给金科装饰公司具有过错，金联物业公司应当对东莞粤北行公司的损失承担连带责任。综上，请求撤销（2015）东一法南民一初字第863号判决第三项，改判：1、金科装饰公司返还转让费28000元。2、金科装饰公司赔偿装修损失14432元。3、金科装饰公司赔偿东莞粤北行公司在租赁房屋的办公设备投入损失165643元，评估费用2000元。4、金科装饰公司赔偿东莞粤北行公司的工人工资损失205150元。5、金科装饰公司赔偿搬迁费6550元。6、金联物业公司返还照明灯、天花格木栅、空调通管、企业文化装饰屏风、玻璃屏风、玻璃门、门口大广告牌；7、罗彦、唐梅华、金联物业公司对东莞粤北行公司的损失负连带赔偿责任。
金科装饰公司口头答辩称：（一）东莞粤北行公司的第一、二项请求与原审判决的第二判项赔偿装修损失是同一项目。既然东莞粤北行公司没有要求撤销原审判决第二项，现又提出第一、二项上诉请求没有依据；（二）关于第三项上诉请求，东莞粤北行公司已经将办公设备搬走，并不存在损失，是东莞粤北公司单方请求评估的，该评估费用应当由其自行承担。（三）关于工人工资，东莞粤北行公司提交的证据并未显示其支付了该项工资，并且东莞粤北行公司发放工人工资与租赁合同无效没有关联性。（四）搬迁费用与金科装饰公司无关，即使合同履行完毕，东莞粤北行公司还是需要支付搬迁费用，与合同无效无关。（五）关于第六项上诉请求，与金科装饰公司无关，且装修损失已经计算过。（六）东莞粤北行公司没有证据证明金科装饰公司的两个股东利用公司独立法人资格规避责任，东莞粤北行公司要求两股东承担连带责任没有依据。（七）原审判决认定的装修损失不应当由金科装饰公司一方承担，合同无效三方均有过错，金联物业公司及东莞粤北行公司均应当承担损失。综上，请求驳回东莞粤北行公司的上诉请求。
金联物业公司口头答辩称：（一）搬迁费用是东莞粤北行公司必要的支出，与金联物业公司无关。（二）东莞粤北行公司要求金联物业公司赔偿各项损失没有事实与法律依据。（三）东莞粤北行公司要求返还照明灯、天花格等物品，该物品拆除或损坏案涉租赁物应当由东莞粤北行公司恢复原判，金联物业公司同意返还。综上，请求本院驳回东莞粤北行公司的全部上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，本院去函到东莞市城乡规划局调查案涉租赁物的报建问题，东莞市城乡规划局复函称，该局无东莞市万江区金泰泓福苑小区的相关报建资料，未有颁发过该案涉房屋的建设工程规划许可证。东莞粤北行公司、金科装饰公司、罗彦、唐梅华及金联物业公司对上述复函的真实性均没有异议。
另补充查明，金科装饰公司提交的2015年7月14日东莞粤北行公司与金联物业公司双方确认的交接清单显示，交接当天未拆物品有：照明灯、天花格栅、空调通管（铜管）、企业文化装饰屏风、玻璃屏风、玻璃门、门口大广告牌。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原审法院认定案涉租赁合同无效依法有据，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕东莞粤北行公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院作如下分析：
关于装修转让费28000元的问题。根据收据显示，金科装饰公司收到东莞粤北行公司的“装修转让费”28000元，故原审法院将28000元计入案涉租赁物的装修所支出的费用并无不当，东莞粤北行公司主张该款项并非装修费用但未提供证据证明，其以合同无效为由要求金科装饰公司返还28000元依据不足，本院不予支持。
关于装修损失的问题。东莞粤北行公司装修案涉租赁物共花费了70720元（装修转让费28000元＋装修工程款42720元），原审法院结合案涉租赁物装修的折旧情况及合同无效双方的过错等因素，认定东莞粤北行公司的装修损失为28288元并无不当，东莞粤北行公司主张装修损失为42720元缺乏依据，本院不予支持。
关于办公设施投入损失的问题。东莞粤北行公司与金联物业公司对照明灯、天花格栅、空调通管（铜管）、企业文化装饰屏风、玻璃屏风、玻璃门、门口大广告牌并未拆除的事实没有异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁物合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，上述装饰装修物已形成附合且无法拆除，东莞粤北行公司在搬离案涉租赁物时并未将上述装饰装修物拆除或搬走，应视为是出租人同意利用上述装饰装修物的情形。根据上述法律规定，金科装饰公司作为出租人，应当折价补偿东莞粤北行公司。考虑到金科装饰公司主张的上述办公设施中部分物品（如照明灯、天花格栅等）本身就属于装修损失一部分，再结合金科装饰公司提交的《资产评估报告书》、购买企业文化装饰屏风、玻璃屏风等物品的收据以及办公设备折旧等因素，本院酌定金科装饰公司赔偿东莞粤北行公司办公设施损失6000元。由于本院已经支持东莞粤北行公司的上述办公设施的损失，故对于东莞粤北行公司要求金联物业公司返还上述办公设施，本院不予支持。
关于评估费、工人工资及搬迁费用的问题。由于评估费、工人工资及搬迁费用均不属于案涉租赁合同无效导致的必然损失，故东莞粤北行公司主张的上述费用均没有法律依据，原审法院均不予支持，处理正确。
关于罗彦、唐梅华应否承担连带责任的问题。东莞粤北行公司没有证据证明罗彦、唐梅华滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，损害东莞粤北行公司的利益，故东莞粤北行公司要求罗彦、唐梅华承担连带责任缺乏依据，原审法院不予支持于法有据。
关于金联物业公司应否承担连带责任的问题。金联物业公司与东莞粤北行公司不存在租赁关系，金联物业公司仅与金科装饰公司存在租赁关系。在金科装饰公司向金联物业公司发出《弃租说明》后，金联物业公司作为出租人，为了避免损失的扩大，收回案涉租赁物符合合同法的减损规则，东莞粤北行公司要求金联物业公司承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。东莞粤北行公司的上诉理由部分成立，本院对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第863号民事判决第一、二项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第863号民事判决第三项。
三、限东莞市金科装饰设计有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市粤北行贸易有限公司赔偿办公设备损失6000元。
四、驳回东莞市粤北行贸易有限公司的其他诉讼请求。
如未本按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费8140.95元。由东莞市粤北行贸易有限公司负担7408.26元，东莞市金科装饰设计有限公司负担732.69元。二审受理费7626.63元，由东莞市粤北行贸易有限公司负担7519.86元，东莞市金科装饰设计有限公司负担元106.77元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……