江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第01330号
原告黄玲球，个体户。
原告郑仕梅，个体户。
原告黄振。
三原告委托代理人王广军，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。
被告盱眙五洲国际置业有限公司，住所地盱眙县盱城镇东阳路。
法定代表人舒策城，该公司董事长。
委托代理人范海洋，该公司营销部经理。
委托代理人黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。
原告黄玲球、郑仕梅、黄振与被告盱眙五洲国际置业有限公司（以下简称五洲国际公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员刘宏杰适用简易程序于2015年7月10日公开开庭进行了审理，三原告的委托代理人王广军，被告五洲国际公司委托代理人范海洋、黄国西到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玲球、郑仕梅、黄振诉称，2013年11月9日，原被告签订商品房买卖合同一份，该合同约定由被告将其开发的盱眙五洲国际广场A区ABCD段一层A105号房出售给原告，房屋总价款为1440000元，合同第八条约定交房时间为2013年12月31日前并取得商品房交付使用批准文件，第九条约定出卖人逾期交房应按日向买受人支付已交房款万分之一违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了具体约定。合同签订后原告按合同约定履行了自己的义务，而被告却没有按合同约定履行，直至目前仍未能按约定将房屋交付给原告。请求判令被告交付原告所购商品房、承担逾期交房违约金73296元（从2014年1月1日起计算至2015年5月25日1440000＊0.0001＊509天），由被告方负担本案诉讼费用。
被告五洲国际公司辩称，原被告于2013年11月9日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法有效。原被告签订合同时已经从房屋总价款中给予原告相应的优惠，房屋总价款1796187元，原告实际成交价款是1440000元；原告于2013年11月11日交付首付款740000元，余款700000元按照约定原告应在签订商品房买卖合同之日7日内向指定银行提供办理按揭所需要的资料办理按揭手续，而原告直到2014年9月1日、9月11日两次才交清余款700000元，原告付款违约。因原告购买的商铺是五洲国际广场商业项目的组成部分，期间被告要求原告签订商铺委托管理经营协议，原告拖延拒不签订，被告只能参照其他同期同类业主均与五洲国际商业运营有限公司签订的为期五年的商铺委托管理经营协议，将诉争房屋直接交由盱眙五洲国际商业运营公司经营运营商经营管理，经营期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止。被告与其他购房业主签订的委托管理协议均约定由房主将房屋委托运营公司经营，其中五年的租金从房屋的总价款中优惠的部分返还给被告。五洲国际商业运营有限公司于2013年5月1日接受该房屋应视为原告对房屋的转移占有，不存在原告所述的至今为交付房产和违约的情形。请求驳回原告黄玲球、郑仕梅、黄振的诉讼请求。
经审理查明，2013年9月27日，原告黄玲球与被告五洲国际公司签订了“五洲国际项目商铺认购书”，认购书载明原告购买被告开发的盱眙五洲国际广场A区ABCD段一层A105号商业用房，折后总价为2993646元，以买方与盱眙五洲国际广场运营有限公司签订《商铺委托经营管理协议》为前提，额外享受折扣金额1197459元，合同总价款为1796187元，并服从经营管理公司的物业管理和市场管理等条款。同年11月9日，原告黄玲球签订“签约确认单”，载明原告购买上述房产建筑面积48.29平方米，公布总价1796187元，8折折扣，成交总价1440000元。同日，原被告正式签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的盱眙五洲国际广场A区ABCD段一层A105号商业用房。该商品房建筑面积48.29平方米，套内建筑面积为37.38平方米，按套内建筑面积计算该商品房单价每平方米38523.27元，总金额1440000元；买受人自愿于2013年11月9日支付首付款740000元，余款700000元按揭贷款；出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府规定将符合合同约定并取得交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；买受人逾期付款超过90日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件并签署房屋交接单；等等。该合同由原被告双方签名、盖章或捺印。商品房买卖合同正式签订后，正常情况原告应与盱眙五洲国际商业运营有限公司签订商铺委托经营管理协议，因原告在签订商品房买卖合同后的11月11日交纳首付款740000元，余款700000元原告应按规定时间到指定银行办理按揭，但原告并未按期办理，直到2014年9月1日、9月11日分别交付400000元、300000元购房款才将购房款全部交齐。由于原告购买的商铺是五洲国际广场商业项目的组成部分，盱眙五洲国际商业运营有限公司与其他商铺业主均签订了商铺委托经营管理协议，便于被告集中招商整体安排布局，期间被告多次通知原告前来签订商铺委托经营管理协议原告拒不签署。盱眙五洲国际商业运营有限公司与其他商铺业主签订托管协议的内容为：盱眙五洲国际商业运营有限公司以受托方名义与商铺业主签订商铺委托经营管理协议。该协议约定商铺业主为甲方，五洲运营公司为乙方，甲方将其购买的盱眙五洲国际广场某商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事项，该商铺的委托经营期自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年。甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜，代为向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。委托经营期间，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前五年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限前五年内如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。该协议还对解除、违约责任等进行约定。五洲运营公司与被告五洲国际公司系关联企业，联合开发运营的五洲国际广场商铺统一组织对外招商和销售。
另查明，2013年5月1日五洲运营公司与案外人张某签订了商铺租赁合同，由该公司将本案诉争房屋出租给张某经营，租期自2013年5月1日至2018年4月30日止。五洲国际广场相关商铺于2013年9月28日整体同时开业运营。现被告五洲国际公司商品房交付使用批准文件正在办理中。
上述事实，有当事人陈述、商品房销售合同、电子发票、签约确认书、证明、商铺租赁合同、本院处理多起同类案件生效裁判文书等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。原告认为被告违约要求被告交付房屋并要求被告承担逾期交房违约金，本院认为原告黄玲球、郑仕梅、黄振与被告签订商品房买卖合同前就签订了“五洲国际项目商铺认购书”和“签约确认单”，这两份书证证实了被告让利是以原告签订商铺委托经营管理协议为前提，后双方按此条件正式签订了商品房买卖合同，同时还应当签订商铺委托经营管理协议，由于原告在付过首付款后的余款700000元没有及时办理按揭贷款，直到2014年9月1日、9月11日原告分两次才将700000元购房款全部交齐，原告付款违约在先，由于被告未反诉原告的违约责任，本院不予理涉。由于原告购买的商铺是五洲国际广场商业项目的组成部分，盱眙五洲国际商业运营有限公司与其他商铺业主均签订了商铺委托经营管理协议，便于被告集中招商整体安排布局，被告不可能就原告一家不签订商铺委托经营管理协议而让原告一家单独自行经营影响整体布局，因此被告辩称通知原告前来签订商铺委托经营管理协议原告拒不签署的观点本院予以采信。参照盱眙五洲国际商业运营有限公司与其他全部商铺业主签订的商铺委托经营管理协议第三条的约定“如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方（业主）向乙方（五洲运营公司）交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方”等约定的内容，按照常理原告家庭认购价值百万余元商铺不属于普通的家事理当审慎而为，不可能不知晓对其所认购的商铺被告已实际依照运作模式交由运营商经营管理，商铺的委托经营期自2013年5月1日起至2018年4月30日止共五年，并且托管协议期间五年未约定收取租金，是对认购商铺行为的优惠或返利。被告五洲国际公司将诉争房屋直接交付五洲运营公司是基于其关联企业五洲运营公司与其他所有购买商铺的业主签订商铺委托经营管理协议第三条的约定，且原被告签订商品房买卖合同时，被告已于2013年5月1日将争议房屋交付五洲运营公司经营租赁给商户经营，对此原告也应是明智的，应当认定被告五洲国际公司直接将诉争房屋交付五洲运营公司行为的就是将诉争房屋交付原告的行为，故被告五洲国际公司不构成逾期交房的违约责任，原告实现了签约目的。原告要求被告五洲国际公司将诉争商铺单独直接交付原告的请求本院难以支持。由于2013年5月1日被告将至今未取得商品房交付使用批准文件诉争房屋交付运营公司属于瑕疵交房，应承担20%违约责任，违约金为11197.2元（740000元从2014年1月1日起计算至2015年5月25日509天740000＊0.0001＊509天＊20%=7533.2元，400000元从2014年9月2日起计算至2015年5月25日266天400000＊0.0001＊266天＊20%=2128元，300000元从2014年9月12日起计算至2015年5月25日256天300000＊0.0001＊256天＊20%=1536元）。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告盱眙五洲国际置业有限公司于本判决生效后15日内给付原告黄玲球、郑仕梅、黄振交房违约金11197.2元。
二、驳回原告黄玲球、郑仕梅、黄振其他诉讼请求。
案件受理费1632元，减半收取816元，由原告黄玲球、郑仕梅、黄振负担600元，被告盱眙五洲国际置业有限公司负担216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 刘宏杰
二〇一五年八月十一日
书记员 陈克飞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约损失应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十条出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。