北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3230号
上诉人（原审被告）：杨富才，男，1951年5月6日出生。
被上诉人（原审原告）：北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司，住所地北京市海淀区建材城东二里8号楼1层9门102。
负责人：王顺刚，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京中勉律师事务所律师。
上诉人杨富才因与被上诉人北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司（以下简称金隅物业西三旗分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨富才及被上诉人金隅物业西三旗分公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨富才上诉请求：撤销一审判决，我方不同意支付物业费，要求改判驳回对方全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决有误。一审判决适用法律错误，缺乏法律依据。北京市西三旗物业管理公司与杨富才签订《房屋委托代管协议书》，后合同主体变更为金隅物业西三旗分公司，但未经过我方同意，合同主体变更无效。金隅物业西三旗分公司缺乏物业合法资质和收费的权利。金隅物业西三旗分公司进驻小区的方式违法，其提供的物业服务不到位，我之前交费也没有给我发票。我方曾多次向北京市西三旗物业管理公司及金隅物业西三旗分公司反映过相关问题，但服务水平没有得到改善。停车场和小区平房收入应当归业主所有。从2005年到2015年没有人找我要过物业费，也没有人通知我交物业费。
金隅物业西三旗分公司辩称，同意一审判决，不同意杨富才的上诉请求及理由。
金隅物业西三旗分公司向一审法院起诉请求:1、要求杨富才支付2005年10月1日至2014年12月31日的物业服务费用7107.33元；2、要求杨富才按照每日10.8元的标准支付自2014年8月1日起至判决时的滞纳金；3、诉讼费由杨富才负担。
一审法院认定事实：2002年10月5日，北京市西三旗物业管理公司（乙方、受托单位）与杨富才（甲方、委托单位）签订《房屋委托代管协议书》，约定甲方愿将建材城XX房屋（建筑面积73.34平方米，以下简称XX房屋）委托乙方管理；托管时间自2002年10月6日起开始执行，委托费用每年882.3元，其中：1、按2.4元/年·平方米标准交纳房屋管理费176.02元，2、按0.3元/年·平方米标准交纳化粪池清理费22元……13、按1元/户·月交纳统收服务费12元；委托代管期间乙方负责房屋的管理、维修与养护，及时为住户解难和提供服务，属于乙方职责内的有关建筑、水、电、暖气等，住户提出的问题，应在1-2日内解决，保证房屋和所有设备的正常使用及住户安全，由乙方责任造成的损失和不良后果，甲方从交纳的管理费用中扣除；乙方须按规划对室外环境进行整理和绿化，保证室外道路、设施完整、对治安、卫生等进行综合管理，需住户交纳的保安、保洁费用，按地区有关规定办理，保证室外环境整洁、安全、畅通；甲方在规定时间内按照有关规定与乙方办理各项费用结算，从未交费日期起，每延期一日，加收相当本期托管费总额1.5‰的滞纳金。合同签订后，杨富才入住XX小区，北京市西三旗物业管理公司为XX小区提供物业服务。
2007年11月30日，北京市西三旗物业管理公司名称变更为北京西三旗物业管理有限公司。2011年7月，北京金隅大成物业管理有限公司决定整合内部资源，将北京西三旗物业管理有限公司变更为金隅物业西三旗分公司。2011年4月，金隅物业西三旗分公司成立。2011年10月14日，北京西三旗物业管理有限公司经北京市工商行政管理局海淀分局核准注销。金隅物业西三旗分公司继续为XX小区提供物业服务。
庭审中，杨富才认可未交纳2005年10月1日至2014年12月31日期间的物业服务费等费用，但主张《房屋委托代管协议书》加盖公章是北京市西三旗物业管理公司东区房管部，并非公司正式公章，故其与北京西三旗物业管理有限公司签订的上述协议书无法律效力。金隅物业西三旗分公司则表示房管部原为其公司下设部门，公司认可该部门盖章签署合同。杨富才另对收费标准提出异议，主张金隅物业西三旗分公司不应收取化粪池清理费、中修费、营业税、保安费，小修费用超额收取。对此，金隅物业西三旗分公司表示其公司按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字【1997】196号）中的收费标准进行收取，未超出国家规定。小区有公用化粪池，故应收取化粪池费用。金隅物业西三旗分公司另依据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》（京价（收）字【1999】第253号）的规定，按照每年30元的标准向杨富才主张垃圾清运费用。杨富才另以金隅物业西三旗分公司物业服务不到位予以抗辩，并为此提交了照片、视频若干，内容显示小区绿地有光秃现象、小区内有私搭乱建现象、业主饲养家禽、地面不平、单元门敞开状态、装修垃圾未及时清理、自行车随意摆放、楼道墙面墙皮脱落、业主随意种植、小区内设置有垃圾房等问题。对此，金隅物业西三旗分公司表示照片、视频反映的绿化问题与照片拍摄于冬季相关，亦有照片反映绿化茂盛、覆盖较好；对业主私搭乱建曾进行制止，一层业主有自己独立院落，业主在院落中建房，物业公司无权干涉；物业公司无权干涉业主饲养动物；树根将小区地面拱变形，物业公司会通报绿化部门；单元门门禁确实存在损坏情况，但已维修；装修垃圾系业主临时存放，装修后物业公司会及时催促清理；针对自行车停放问题，小区设置有自行车存放设施，物业公司已及时要求业主清理；小区内设置废品回收站系为了便于业主处理生活垃圾。杨富才另表示2007年小区存在占道经营现象，后问题已解决；2008年，小区栅栏损害，至2014年才更换新的；2014年8月，楼道内电线在很长一段时间未固定好，后被固定在墙上。杨富才还主张小区环境卫生恶劣、排水不畅、社区北小门没有保安等问题。金隅物业西三旗分公司另表示杨富才提交的照片还有部分拍摄于2015年，主张在诉讼中，未主张2015年期间的费用。金隅物业西三旗分公司另提交了《清运垃圾合同》、《保安服务合同书》、《绿化养护合同》及《保洁服务合同》，以证明进行了相应的物业服务工作。金隅物业西三旗分公司另提交照片一张，欲证实其公司已公示公司收支情况。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋委托代管协议书》、注销核准通知书、《北京金隅大成物业管理有限公司关于实行分公司管理的请示》、《北京金隅股份有限公司关于北京金隅大成物业管理有限公司子公司调整为分公司的批复》、《名称变更通知》、《清运垃圾合同》、《垃圾清运补充协议》、《保安服务合同书》、《绿化养护合同》、照片、视频等证据材料在案佐证。
一审法院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。诉讼中，北京市西三旗物业管理有限公司与杨富才签订的《房屋委托代管协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按照约定、全面履行各自的义务。合同签订后，北京市西三旗物业管理有限公司依约履行相关义务，在其注销后，相关物业服务由金隅物业西三旗分公司继续提供，故金隅物业西三旗分公司有权向接受物业服务的业主主张物业费。杨富才以《房屋委托代管协议书》加盖公章为房管部为由，主张原《房屋委托代管协议书》无法律效力，无相应法律依据，法院对此不予采信。杨富才作为XX房屋的业主，在享受物业服务的同时，负有向金隅物业西三旗分公司支付物业服务费之义务。现金隅物业西三旗分公司主张的收费标准均符合国家相关规定且符合双方约定，法院对杨富才关于收费标准的抗辩不予采信。
针对杨富才提出的绿化不合格、卫生较差、小区北门无保安等问题，金隅物业西三旗分公司已向法院提交了保安、保洁、绿化等服务合同，证实金隅物业西三旗分公司提供了相关服务。且物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全地忽略物业公司对小区公共区域提供服务所作出的贡献。现杨富才以其个人名义主张物业服务存在瑕疵，不足以客观反映金隅物业西三旗分公司物业管理服务工作的水平，法院不予采信。杨富才提交的照片、视频不能完整反映物业公司工作的持续状况，且其提交的2015年拍摄的照片、视频，与诉讼中金隅物业西三旗分公司主张期限并未重合。
此外，杨富才反映的小区私搭乱建、饲养家禽、车辆随意停放、业主随意种植等问题的产生，也有部分业主缺乏公共区域环境共同维护及安全意识的因素。小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业管理费的方式非但不会改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。在此，法院建议物业公司应首先树立以民为本的便民服务意识，加大公共区域共同维护的宣传力度，延伸业务范围，对小区现存的问题及业主反映的问题及时予以改善，给业主创造一个和谐、安宁、舒适的居住环境。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。金隅物业西三旗分公司至今仍为XX小区提供物业服务，而杨富才未交纳物业费系持续状态，现金隅物业西三旗分公司提起诉讼并不属于明显怠于行使追索权利的行为，故法院对杨富才关于诉讼时效的抗辩不予采信。
综上，现金隅物业西三旗分公司要求杨富才支付物业服务费用，具备事实及法律依据，且收费标准符合双方约定，法院对此予以支持。考虑杨富才欠交物业服务费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，法院对金隅物业西三旗分公司要求杨富才支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、杨富才于判决生效后七日内向北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司交纳二ＯＯ五年十月一日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间的物业费人民币七千零四十二元七角五分；二、驳回北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司的其他诉讼请求。
二审中，杨富才提交如下新证据：证据一，照片9张，证明对方绿化不到位、楼道卫生服务不到位；证据二，《温馨提示》一张，证明对方的名字来回改。金隅物业西三旗分公司发表质证意见称，9张照片的真实性不认可，关联性、证明目的也不认可；《温馨提示》真实性认可，证明目的不认可。杨富才提交的照片并未显示拍摄时间，无法证明是本案金隅物业西三旗分公司主张物业费期间的小区情况，对照片的证明目的本院不予采信。本院对《温馨提示》的真实性认可，对其证明目的不予采信。金隅物业西三旗分公司二审未提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：首先，北京市西三旗物业管理公司与杨富才签订的《房屋委托代管协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按照约定、全面履行各自的义务。2007年11月30日，北京市西三旗物业管理公司名称变更为北京西三旗物业管理有限公司。2011年，北京金隅大成物业管理有限公司通过整合内部资源，将北京西三旗物业管理有限公司变更为金隅物业西三旗分公司。在北京西三旗物业管理有限公司注销后，相关物业服务由金隅物业西三旗分公司继续提供，故金隅物业西三旗分公司有权向接受物业服务的业主主张物业费。其次，针对杨富才提出的维修不及时、绿化不合格、卫生较差、保安服务不到位等物业服务瑕疵，杨富才并未提供充分证据加以证明。金隅物业西三旗分公司已向法院提交了保安、保洁、绿化等服务合同，证实金隅物业西三旗分公司提供了相关服务。故对杨富才此项上诉理由，本院不予采信。再次，杨富才提出的停车场及平房收费应当归于业主的问题，其与金隅物业西三旗分公司之间就上述费用的纠纷不属于本案审理的范围，不构成杨富才拒绝交纳物业费的正当理由。最后，关于本案的诉讼时效问题，在杨富才提出时效抗辩的情况下，金隅物业西三旗分公司并未就其向杨富才收取2008年8月29日之前的物业费未超过诉讼时效提交证据加以证明。故对本案中杨富才关于2008年8月29日之前的物业费超过诉讼时效的抗辩，本院予以采信，一审的相关认定存在错误，本院予以纠正。
综上所述，杨富才的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初4816号民事判决；
二、杨富才于本判决生效后七日内向北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司交纳二ＯＯ八年八月二十九日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间的物业费4872.3元；
三、驳回北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司的其他诉讼请求；
四、驳回杨富才的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由杨富才负担34元（于本判决生效后七日内交纳），由北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司负担16元（已交纳）。
二审案件受理费50元，由杨富才负担35元（已交纳），由北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司负担15元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
代理审判员 赵小军
二〇一七年六月二十八日
法官 助理 黄慧婧
书 记 员 张薷芯