河北省承德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）承民初字第03061号
原告承德馨然物业服务有限公司。
组织机构代码：08378697-6。
法定代表人刘淑云，总经理。
委托代理人苏楠，河北华川律师事务所宽城满族自治县分所律师。
被告燕刚。
被告耿海莲。
原告承德馨然物业服务有限公司与被告燕刚、耿海莲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，于2015年11月5日依法由代理审判员刘颖适用简易程序公开开庭进行了审理。除原告承德馨然物业服务有限公司法定代表人刘淑云经合法传唤未到庭参加诉讼外，原告承德馨然物业服务有限公司的委托代理人苏楠、被告燕刚、耿海莲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告承德馨然物业服务有限公司诉称，原告于2015年1月16日与承德县景泰小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》。合同约定原告受托对景泰小区A-
C区实行物业管理服务，被告每月每建筑平米支付0.5元的物业管理服务费，并约定由原告代收公用电费。原告已经按约定履行了合同义务。被告作为景泰小区的业主至今未按着法律规定及合同约定履行缴纳物业管理服务费及公用电费的义务。
原告认为，被告逾期缴纳物业管理服务费及公用电费的行为已经违反《物业管理服务委托合同》的第十九条的规定除全额支付物业管理服务费640元（106.67平米×0.5元／平米／月×12月）及公用电费30元外应支付每日2‰的滞纳金，故为了维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，请求判令1、被告支付原告物业管理服务费及公用电费670元；2、被告支付原告自2015年5月1日至交费日止每日2‰的滞纳金；3、一切诉讼费用由被告承担。
被告燕刚、耿海莲辩称，一、馨然物业不是本小区合法物业。1、根据《物业管理条例》第六条第四款，业主享有参加业主大会会议并行使投票权。第五款选举业主委员会成员并享有被选举权。作为本小区业主，没收到任何召开业主大会的通知，不知业主委员会何时成立，由何人组成。2、根据《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定。其中第三款，选举业主委员会成员或更换业主委员会成员，故本小区业主委员会不具法律效律。第四款，选聘和解聘物业服务企业。故物业服务企业的选择，聘用等整个过程都要由全体业主共同完成，并需公示，作为本小区业主从未收到任何通知，从未参与上述任何过程，故从不知本小区聘任了馨然物业公司，也没见过服务合同。综上所述，馨然物业不是本小区的合法物业公司，不能向本小区业主收取物业费，更没有诉讼本小区业主的资格。二、假使馨然物业合法，则存在下列严重违反服务合同行为。1、29号、30号楼前未按规定绿化，乱石成堆，荒草成片，严重影响居住环境。2、凤凰物业登记的我家太阳能问题，馨然物业仍没有解决。我2010年冬天住进我家的房子，我家太阳能是建筑公司安装的。《承德市住宅质量保证书》中第四条规定：“住户入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接委托（在业主委员会成立前）唐山凤凰物业公司及时给予答复和妥善处理，若对我们（包括物业公司）服务人员的工作不满，可向本公司投诉，我们将及时进行处理。”。我们入住第一年就发现太阳能不能用，我们找到凤凰物业，他们去看过，一直没修，后来也找过，但是他们一直没有给解决，我们实在没办法，就自己买的热水器，馨然物业进驻后，根据《物业管理条例》第三十九条规定“物业合同终止时，选聘新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”。馨然物业进驻后应当对我家的太阳能的遗留问题进行处理，馨然物业向我们收物业费的时候，我们向其反应太阳能的问题，他们说凤凰物业将电脑等都拿走了，他们没有前物业在时各业主出现问题的存底，因此不予处理。故绿地问题，我家太阳能不能用的问题，馨然物业应当解决，而馨然物业不予修理，影响了我的正常生活。3、馨然物业未履行服务职责，服务质量低下，未达到服务标准。①正对我家阳台的小区内有污水坑，村民向小区内长期排放污水，物业不予制止，不予清理。②村民长期向小区内倒垃圾，物业不予制止，现已垃圾成堆，小区成了垃圾场。③村民破坏小区栅栏，侵占小区绿地，变成自家菜园子，物业不予制止，不予清理。以上三条，造成小区内夏季蚊蝇成群，恶臭连连，冬季又像乱石岗，严重影响了小区的居住环境，降低了生活质量，特别是29号、30号楼受害最为严重。④小区内绿地等公用设施损坏严重，物业不予维护、修复。⑤小区内车辆乱停乱放，破坏绿地，影响秩序，物业不予管理。⑥消防通道长期被占用，私接乱拉等安全隐患严重，物业不闻不问，不予治理。综上所述，馨然物业即使算是本小区物业公司的话，也属于疏于管理，服务不合格，存在严重违约的企业。本着服务与收费对等的原则，业主有权少交甚至不交物业费。
原告为支持其诉讼请求举证如下：
证据1、资质证书复印件一份（与原件核对一致）；
证据2、物业管理服务委托合同复印件一份（与原件核对一致）；
证据3、物业服务收费备案表复印一份（与原件核对一致）。
以上三份证据拟证明双方合同关系存在及收费标准符合规定。
被告燕刚、耿海莲质证意见，对原告1-3号证据均不认可。因为选聘物业应该由全体业主一致同意，馨然物业不是合法进驻的物业。因此即使合同有效，根据签订的物业管理服务委托合同第二章第六条至第十一条、第十四条等的规定，物业的服务也没达到规定的服务标准。
被告燕刚、耿海莲为支持其诉讼请求举证如下：
近期照的照片6页，拟证明原告的服务没有达到合同要求。
原告发表质证意见，对于被告提交的证据，原告不予认可，首先对真实性不认可，第二，不能达到原告所主张的证明目的。对于原告太阳能问题，这是被告与前物业之间的纠纷，与原告没有关系，原告已经按照与前物业签订的交接协议书履行了义务，被告提交的关于太阳能的照片不是原告按照物业合同应该履行的义务，与原告无关。
本院依职权调取的证据：
证据1、2014年4月10日帝贤家园居委会拟选业主委员会的通知一份；
证据2、帝贤家园居委会于2014年5月份张贴于景泰小区A、B、C区的选举业主委员会成员的公告三份；
证据3、业主委员会选举时的照片十张；
证据4、家园社区景泰A、B、C区业委会成员选举结果两张。
证据5、本院于2015年11月3日对承德县帝贤家园居委会书记王xx做的询问笔录一份；
证据6、在承德县住建局物业管理股调取的2014年12月9日景泰小区业主委员会写给县领导和住建局的《请求解决景泰小区现实问题的报告》；
证据7、在承德县住建局物业管理股调取的《景泰星河国际小区物业交接协议书》；
证据8、封存选票的照片三张
原告发表质证意见，对1-8号证据真实性均无异议，能够证实景泰小区业主委员会的产生经过投票、张贴通知及选举结果的公示，符合法定程序，业主委员会的成立合法有效；也证明我们有理由相信在签合同之前，景泰小区的业主委员会已经合法成立。对6号证据的真实性无异议，解决景泰小区现实报告是业主委员会代表业主就小区存在的相关问题提出的申请，与本案物业纠纷没有关系；对7号证据真实性无异议，能够证实原告与原景泰小区物业即唐山凤凰物业管理有限公司承德县经营部签订的交接协议书确定了原告在交接后的相关权利和义务，原告按照双方签订的交接协议书履行了相关的义务，就本协议未确定原告的义务，原告没有义务履行。对8号证据，请法庭综合其他证据予以综合认定。
被告燕刚、耿海莲发表质证意见，对1-7证据不认可，对证据1我们没收到该通知，也没见到他张贴在何处，该通知应发到业主手里，由业主签字；对证据2-3也没见过，根据他们的说法，该选举活动在景泰原售楼处举行的，没有相关照片能证明该选举的真实性，照片任何时候都能照，没有说服力，选举业主委员会是业主的权利，流动票箱的投票者不能保证都是景泰小区的业主，选举的时候需要有业主的身份证明的人进行投票选举，正规的选票，在特定的地点进行选举；对证据4不认可；对证据5不认可，该笔录不能达到证明目的；1-5号证据证明业主委员会成立不合法；对证据6不认可，业主委员会的成立都存在问题，他提交的东西自然无效，即使该报告是真的，但它也与馨然物业无关；对证据7不认可。对法院调取的证据8不予认可，因为已进行的辩论阶段。
经审查，原告提供的证据1、2、3，来源合法，客观真实，本院予以采信，作为认定本案事实的依据；被告燕刚、耿海莲提供的证据，来源合法，客观真实，本院予以采信，作为认定本案事实的依据；本院调取的证据1-8，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，作为认定本案事实的依据。
经审理查明，2007年底至2014年10月期间，唐山凤凰物业管理有限公司对景泰星河国际小区进行前期物业服务管理。2014年5月在帝贤家园居委会组织下通过景泰小区业主选举成立了景泰小区业主委员会。唐山凤凰物业管理有限公司承德县经营部退出该小区，景泰小区内公共设施设备损毁严重，环境遭到严重破坏，景泰小区业主委员会多次向县领导及有关部门打报告反映此情况，在县住建局、街道办、居委会组织下原告承德馨然物业服务有限公司通过竞标进驻承德县景泰小区提供物业服务。2015年1月15日承德县景泰小区业主委员会与唐山凤凰物业管理有限公司承德县经营部签订《景泰星河国际小区物业交接协议书》。
2015年1月16日，承德县景泰小区业主委员会（甲方）与被告（乙方）承德馨然物业服务有限公司签订《物业管理服务委托合同》，合同约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方通过招标将景泰小区（A、B、C区）委托于乙方实行物业管理服务，订立本合同。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。第五条道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。第六条公用绿地、花木等的养护和管理。第七条公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集。第八条交通与车辆停放秩序的管理。第九条维持公共秩序，巡视，门岗执勤（对于小区案件只履行告知、制止、报告义务）。第十三条业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。第十五条委托管理服务期限为五年。自2015年1月16日起至2020年1月15日止。第十六条8.负责代理预收公共电费（公共照明电费），年终根据实际电量公示所摊电费。第十九条1、乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取物业管理服务费：0.50元／平方米﹒月；物业管理服务费的调整，依据社会工资水平或物业服务基价经双方协商确定；4、业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的2‰交纳滞纳金；5、物业管理服务费收取时间为每年的1月16日-4月30日止。第二十三条乙方违反本合同第十八条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，经催告后逾期未整改的，甲方有权解除合同，并清退剩余的物业费。第二十四条乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。第三十二条本合同自签字之日起生效。合同还约定了双方其他权利义务、服务标准等内容。合同签订后，原告向涉案小区提供了物业服务，被告燕刚、耿海莲为景泰小区x区x号楼X单元XXX室的业主，至今未交纳物业管理费及公用电费，原告诉至本院。
另查明，被告承德馨然物业服务有限公司资质等级为三级。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。承德县景泰小区业主委员会与物业服务企业即本案的原告承德馨然物业服务有限公司订立的《物业管理服务委托合同》是合同双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据法律规定，该合同对包括被告在内的所有本小区业主均具有约束力。在合同履行过程中，原告及案涉小区范围内的所有业主均应按照合同约定全面、正确履行合同中约定的各项义务。原告根据合同约定为被告所在小区提供物业服务，按照物业合同的有偿性，依据公平原则，被告作为业主之一理应按约向原告支付物业服务费。被告拒交物业费的行为已构成违约，对于原告要求被告支付物业费的请求本院予以支持。同时，由于原告在物业管理服务中存有瑕疵，对于原告请求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。被告关于业主委员会成立不合法合同无效不交物业费的抗辩，于法无据，本院不予采信；关于被告主张的原告服务不到位的辩驳意见，本院认为，物业费是保障物业公司提供正常服务的物质基础，部分业主以物业服务不到位即拒绝交纳物业费，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益。因此，被告以此为由拒交物业费没有事实基础和法律依据，本院不予采信。《物业管理服务委托合同》第十三条规定业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。被告关于其家由建筑公司安装的太阳能自2010年入住时就不能用，凤凰物业登记后并未将问题解决，馨然物业进驻后未对太阳能的遗留问题进行处理，不交物业费的辩称，因太阳能能否使用系另一法律关系，故本院对其辩称不予采信。原告诉请公用电费未向本院提交相关证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告燕刚、耿海莲于本判决生效后十日内给付原告物业服务费人民币640.00元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按生效判决指定的期限履行给付原告金钱的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50.00元，由被告燕刚、耿海莲承担人民币50.00元。
如不服本判决，可自判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
代理审判员 刘 颖
二〇一五年十二月三日
书 记 员 段淑丽