上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初13010号
原告：上海鸿锳物业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：SHOUHSIHU，董事长。
委托诉讼代理人：胡菁、胡筠，上海胡菁律师事务所律师。
被告：上海箐悠舍物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：苏国美，执行董事。
委托诉讼代理人：祝振伟、韩苏冬，上海沪融律师事务所律师。
被告：卢颂华，男，1971年8月7日出生，汉族，住浙江省。
原告上海鸿锳物业发展有限公司(以下简称鸿锳物业)与被告上海箐悠舍物业管理有限公司(以下简称箐悠舍公司)、卢颂华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡菁，被告箐悠舍公司的委托代理人祝振伟、韩苏冬，被告卢颂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鸿锳物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2015年10月26日解除；2、判令被告箐悠舍公司向原告支付自2015年8月至判决生效之日止的房屋使用费，每月958,333.33元；3、判令被告箐悠舍公司向原告支付律师费20万元；4、判令被告箐悠舍公司向原告支付电梯、空调补偿款100万元；5、判令被告卢颂华承担上述2-4项诉请的连带保证责任。事实和理由：原告和箐悠舍公司在2015年6月18日签订房屋租赁合同，由原告将上海市四川北路XXX号XXX幢第三至六层建筑物出租给箐悠舍公司。由于该建筑是上海市优秀历史建筑，故在合同中约定对物业的任何装修改造均应当按照上海市的有关规定履行设计送审、验收等手续。但箐悠舍公司进场装修后，在未办理设计、施工方案审批的情况下，对该建筑进行了不符合建筑保护要求的施工，对优秀历史建筑造成重大破坏。原告认为，箐悠舍公司的行为已经根本违约且违反上海地方性法规，故原告有权与之解除合同并要求赔偿损失。卢颂华为箐悠舍公司的连带责任保证人，应承担保证责任。对建筑物的修复费用、修复期间的其他损失、房价贬值损失及水电费损失，原告保留诉权，将在修复完成后另行主张。
被告上海箐悠舍物业管理有限公司、卢颂华辩称，虽然被告客观上存在装修行为，但原告没有履行法定的告知义务，没有提交相关审批手续所需材料，在被要求责令整改过程中没有履行产权人的申报、配合义务，故违章搭建等情况是原告的原因，其不具有合同解除权，被告不应该承担责任。原告没有将租赁房屋完全交付。补充协议中约定因被告过错解除合同时，才补偿电梯等费用100万元。被告没有过错，原告无权主张该费用。不同意原告诉请。
经审理查明，鸿锳物业是上海市四川北路XXX号XXX幢德邻公寓(全幢六层，以下简称德邻公寓)的产权人，该房屋为上海市人民政府批准公布的第四批优秀历史建筑，保护要求为三类，2009至2010年期间曾完成过符合历史保护建筑要求的修缮。鸿锳物业曾于2013年将德邻公寓出租开设休闲广场，承租方对房屋进行过装修。鸿锳物业曾于2011年将德邻公寓六层部分区域(建筑面积1204.3平方米，实际使用面积674.4平方米)出租给上海舒悦娱乐有限公司(以下简称舒悦公司)，至2015年6月时尚未收回。另三层有一处面积34平方米的房屋出租给他人经营中国移动业务，后在2015年7月底搬空。
2015年6月18日，鸿锳物业(甲方)与箐悠舍公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租德邻公寓第三至六层建筑物；租赁房屋交付日为2015年7月1日，免租期5个月，租期11年；第一年的年租金标准为1150万元，自第三年起递增；押金约定为370万元。合同在首部的“鉴于”部分载明，乙方知悉该建筑物为历史保护建筑及现况；乙方为经营承租建筑物将依法登记设立的项目公司及其股东在本合同签订后应当与乙方承担连带责任，且应在公司设立后在合同的保证人签章处盖章签字。合同5.8条约定，免租期内，甲方已经出租给舒悦公司的租金等均归甲方收取，从2015年9月1日起甲方将舒悦公司租赁面积移交乙方并免租5个月。合同10.1条约定，乙方对租赁物业进行的任何装修改造，均应当按照上海市的有关规定履行设计送审、验收等手续，需以甲方名义办理的甲方给予积极配合。合同10.5条约定，乙方租赁后可对三至六层的电梯、空调进行拆除改造，但应不影响一、二层电梯、中央空调的使用。合同17.3条约定，违约或赔偿范围包括守约方为实现其主张而支付的律师费等各项费用。卢颂华在合同落款的乙方保证人处签名。同日，鸿锳物业又与案外人上海鸣屹投资管理有限公司(以下简称鸣屹公司)的代表黄文兵签订房屋租赁合同，将德邻公寓第一、二层出租给鸣屹公司。随后鸿锳物业(甲方)与鸣屹公司(乙方)、箐悠舍公司(丙方)签订一份《房屋租赁内电梯、空调处置补充协议》，约定甲方同意丙方对德邻公寓第三至六层的电梯、空调进行改造，乙方承租的第一、二层的电梯、空调不得变动；丙方、乙方分别支付甲方补偿款100万元和50万元；如因丙方原因提前解除房屋租赁合同的，丙方应再补偿甲方电梯、空调补偿款100万元。卢颂华在丙方授权代表处签名，未在丙方保证人处签名。
合同签订后，鸿锳物业向箐悠舍公司和鸣屹公司交付了各自租赁的房屋，但舒悦公司占用的六层部分区域一直未能移交(后鸿锳物业提起诉讼，法院经二审，判令舒悦公司迁出租赁房屋的判决于2017年1月9日生效)。箐悠舍公司支付了保证金370万元和首月租金95,833.33元，以及电梯、空调补偿款100万元。随后，箐悠舍公司和鸣屹公司在修缮方案未经依法申报审批的情况下，即对德邻公寓开展了装修工程。其中箐悠舍公司在装修中将原建筑中庭的三台一至六层观光电梯和三至六层的自动扶梯、空调拆除，在中庭进行钢结构搭建以扩大三至六层使用面积，将三至五层以上原大空间商业区域部分分隔为小单间公寓。
2015年8月25日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称虹口房管局)向箐悠舍公司出具责令改正通知书，认定其从事了“对优秀历史建筑的修缮不符合建筑的具体保护要求或者相关技术规范”及“未办理设计、施工方案审批”的行为，违反了相关规定，要求其立即停止违法行为，提供书面整改报告。2015年9月6日，上海市历史建筑保护事务中心等相关单位召开专题会议，作出德邻公寓违法施工情况现场认定会议纪要，明确德邻公寓在责令停工整改后，办理审批手续前不允许动工，并应做好以下工作：1、对历史建筑进行必要的检测评估，保证结构安全；2、对建筑重点保护部位损坏情况进行评估；3、扩建增加的面积属违法面积，应按后步明确的意见予以处理；4、委托由有资质的设计单位编制修缮改造设计方案，正式报市规划、市房管部门批准，施工单位资质也需符合要求。德邻公寓的装修工程被停工后，黄文兵曾向虹口房管局咨询如何启动整改，得到答复应由产权人提交整改情况报告。鸿锳物业则直至本案诉讼前均未提出对德邻公寓损坏修复进行检测评估。2015年10月23日，鸿锳物业向箐悠舍公司致函表示解除合同，该函于10月26日送达。2015年10月30日，箐悠舍公司回函表示不同意解除合同，要求以鸿锳物业名义办理装修许可事宜，并要求鸿锳物业交付六层舒悦公司租赁房屋和三楼移动公司占用房屋。2015年10月29日起，保安公司将德邻公寓清场，控制入口，禁止承租方进入。
鸿锳物业曾于2015年11月向法院起诉箐悠舍公司和黄文兵，要求解除租赁合同，后撤诉。该案审理中，法院向虹口房管局致函，请求其解答责令整改通知书中所涉违法修缮行为具体何指，是否构成对历史保护建筑的破坏等情况。该局回函称，2015年9月6日的专题会议明确德邻公寓的违法施工行为已对历史保护建筑造成了破坏，要求产权人委托专业检测单位对建筑进行检测评估，并根据评估结果制定整改方案，按优秀历史建筑的修缮技术规定恢复原样，会后该局督促产权人尽快实施该处房屋的损坏评估，以便后续工作的开展。
本案审理中，本院应原告申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋内的装修是否造成对历史保护建筑的破坏进行司法鉴定。根据司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、四川北路XXX号德邻公寓内装修行为未办理相关报建手续，未委托任何有资质的检测单位检测和具有历史保护建筑修缮资质的设计单位设计，违反《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》相关规定。2、内装修对重点保护部位西北角楼梯底层楼梯平台，楼梯间隔墙造成破坏。封堵楼梯安全出口造成消防安全隐患。3、内装修施工对楼内重点保护部位楼梯间水磨石墙裙、地坪、踏步及楼梯间马赛克地面损坏；对重点保护部位外立面门窗五金件原物造成较多缺失；对2009年按修缮要求恢复的仿马赛克地砖损坏严重。4、内装修加建隔墙后不满足承载力要求，自行搭建部分对建筑结构安全造成安全隐患。5、2015年装修已对德邻公寓重点保护部位造成不同程度的破坏，应按保护条例及政府相关部门保护要求按历史原样恢复，对存在安全隐患的应先行排除。应委托有资质的设计施工单位按优秀历史保护建筑修缮保护要求进行设计与施工。鉴定意见书中对修复方案也予以了明确。
本案审理中，原告表示对被告已缴纳的押金同意返还，用于抵扣被告应赔偿的费用。原告起诉时提供的本案律师费发票记载律师费为20万元，但发票编号与原告另案起诉鸣屹公司、黄文兵案件中提供的发票一致。后原告在本案合议庭审理当日又支付了20万元律师费并开具发票。
上述事实，有原告提供的租赁合同、房屋交接材料、会议纪要、责令改正通知书、往来函件、公安接报回执单、律师费发票，被告提供的补充协议、情况说明、往来函件、公安接报回执单，鉴定单位出具的鉴定报告，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，根据法律规定，承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案所涉的德邻公寓为优秀历史建筑，对其保护要求相较于普通房屋更为严格。租赁合同中也已明确约定对该房屋进行装修应履行必要的审批手续。被告辩称原告未将该情况对其进行告知，显然与合同内容不符，本院不予采信。虽然相关程序依法应通过产权人申报，但箐悠舍公司并未向原告提交过申报材料，也未向原告提出过配合申报的要求，不得将责任推卸给原告。现箐悠舍公司未经过修缮方案申报即对租赁房屋进行装修改建，违反了本市相关法规的规定，也违反了合同约定。而根据鉴定报告，箐悠舍公司在德邻公寓装修中进行的钢结构搭建等行为，对房屋的建筑结构造成安全隐患，对房屋重点保护部位造成不同程度的破坏，显然已经使租赁房屋受到严重损失。箐悠舍公司违法装修改建导致房屋损坏的行为已构成根本性违约，原告据此向箐悠舍公司致函，提出解除合同，于法有据，应予确认。被告辩称原告未完全交付房屋，违约在先，但双方对六层部分面积稍晚交付已在合同中有明确约定，并未影响被告占有并装修租赁房屋，而至合同约定的交付时间，被告的违约行为已经发生；至于三层中到7月底搬空的小房间，更是对合同履行全无影响，被告在接收房屋时也并未对此提出异议，故对被告关于原告违约在先的抗辩不予采纳。
房屋租赁合同因箐悠舍公司的违约行为而被解除，原告有权要求其赔偿相关损失。虽然纠纷发生时仍在免租期内，但合同尚未进入正式租期即停止履行，免租期的意义已全然丧失，承租方在此期间对房屋的占用应产生原告的费用损失；而箐悠舍公司虽于2015年11月之后已不再占据租赁房屋，但原告在房屋重新投入使用之前，势必先要对房屋完成修复，而为此进行委托鉴定、组织施工等工作也需要时间，故原告有权要求被告赔偿相应期间的房屋占用费。鉴于修复工作尚未完成，因修复施工导致房屋继续空置而产生的房屋使用费损失，原告可待修复完成后再另行主张。然而，通过2015年9月的专家会议，有关政府部门已明确要求德邻公寓停止使用，进行必要的鉴定并编制修缮方案，报有关部门批准。根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的规定，优秀历史建筑的修缮应当由建筑的所有人委托具有相应资质的专业设计、施工单位实施，并将修缮的设计、施工方案事先报送市房屋行政管理部门。故不论租赁合同是解除还是继续履行，原告作为德邻公寓的所有人，都理应尽快按政府部门的要求采取行动，争取早日完成房屋修复以重新投入使用，避免损失扩大。且被告方此后也已不再占据租赁房屋，对原告启动相关工作并不会造成阻碍。现原告在政府部门的要求下达后，迟迟未采取合理行动，直至本案起诉后方启动鉴定程序，对放任损失扩大存在过错。故原告关于房屋占用费的诉请不能完全支持。因原告尚有部分面积并未实际交付，故占用费数额也应相比租金适当下调。综上所述，本院酌情确定箐悠舍公司当前应赔偿原告12个月的房屋使用费，每月85万元，其已缴纳的押金和租金可在其中抵扣。因系箐悠舍公司的原因造成合同解除，原告依据补充协议约定要求箐悠舍公司赔偿电梯、空调损失100万元，符合约定，应予以支持。原告诉请的律师费，符合合同约定，被告应当赔偿，但数额应根据实际情况进行调整，本院酌情确定为10万元。被告卢颂华作为箐悠舍公司的租赁合同保证人，未明确约定保证方式，依法推定为连带保证，应对箐悠舍公司需支付的违约赔偿承担连带责任。但电梯、空调的损失赔偿责任系约定于补充协议，而卢颂华并未在补充协议的保证人处签名，租赁合同中也未特别约定保证责任效力及于此后签订的补充协议，故对该笔赔偿其无需承担保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、确认上海鸿锳物业发展有限公司与被告上海箐悠舍物业管理有限公司、卢颂华签订的房屋租赁合同于2015年10月26日解除；
二、被告上海箐悠舍物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告上海鸿锳物业发展有限公司房屋使用费5,541,666.67元(已扣除押金370万元和已付租金958,333.33元)；
三、被告上海箐悠舍物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告上海鸿锳物业发展有限公司律师费10万元；
四、被告卢颂华对被告上海箐悠舍物业管理有限公司的上述付款义务承担连带责任；
五、被告上海箐悠舍物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告上海鸿锳物业发展有限公司电梯、空调损失100万元；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费89,600元，由原告上海鸿锳物业发展有限公司负担9,600元，被告上海箐悠舍物业管理有限公司、卢颂华负担80,000元。鉴定费650,000元，由被告上海箐悠舍物业管理有限公司、卢颂华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
审 判 员 高行玮
人民陪审员 田永生
二〇一七年五月十二日
书 记 员 顾 逸
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。