云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云29民终108号
上诉人（原审被告）：段晓娟。
委托诉讼代理人：王丽江。
被上诉人（原审被告）：大理兴玲汽车服务有限公司。
法定代表人：刘琳玲。
委托诉讼代理人：郝丽娟。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军77228部队。
法定代表人：陆学美。
委托诉讼代理人：肖进伟。
委托诉讼代理人：王振华。
上诉人段晓娟因与被上诉人大理兴玲汽车服务有限公司（以下简称“兴玲公司”）、被上诉人中国人民解放军77228部队（以下简称“77228部队”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2016）云2901民初423号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人段晓娟上诉请求：一、撤销大理市人民法院(2016)云2901民初423号民事判决，驳回被上诉人77228部队一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审费用由二被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决事实认定错误。1.本案诉争铺面系被上诉人兴玲公司通过竞标取得，租赁期为十年，合同一年一签，为此兴玲公司按照77228部队招标要求和租赁合同约定投入大量资金进行装修改造，并将租期十年及装修改造等投入分摊至包括上诉人在内的分租户铺面租金内，同样是采取租赁合同一年一签的方式进行分租，上诉人亦是基于租期十年的因素同意承租。现一审按一年一签的租赁合同认定本案诉争铺面租赁期满与事实不符，属事实认定错误。2.被上诉人77228部队自2016年开始就对上诉人使用的诉争铺面采取断水断电，导致包括上诉人在内的分租户无法正常开展经营活动，即租赁标的物不能满足正常使用，而一审判决按照正常使用计算房屋占用费不符合案件事实，应当比对正常使用的支付标准至少减半计收。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人77228部队之间无合同权利义务关系，一审按照与上诉人无关的《军队房地产租赁合同》约定的内容和标准判令上诉人承担他人合同义务，明显违背了合同的相对性原则。三、2016年开始部队派人巡逻，停水停电，导致各分租户无法经营，部队应当对这段时间给分租户造成的损失进行赔偿。
被上诉人77228部队辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.双方之间签订了三份合同，都已经履行完毕，最后一份的截止时间是2015年2月份，从2015年2月份以后双方没有合同约束，在第一、第二份合同有10年我们是认可的，但第三份合同里没有10年期限的条款，并且该修改情况也已经告知了兴玲公司，合同文本并没有10年的期限。2.对方说的围堵、停水停电，只存在于一部分商铺，并且持续时间也不长，一审判决的占用费按部队出租给兴玲公司的土地价格计算，当时我们要求按照兴玲公司出租的价格计算，但一审并没有支持，因此，我们不应该补偿损失，要补偿也是由兴玲公司补偿租户损失。
被上诉人兴玲公司辩称，本案一审法院判决认为被上诉人77228部队与答辩人兴玲公司在2014年签订的租赁合同约定商铺租期为1年，即租赁期限到2015年2月10日届满，明显属于认定事实错误，根据部队的“招标文件”以及2011年签订的第一期《军队房地产租赁合同》的约定，租赁期限实际是10年，原审法院脱离本案实际情况，仅以合同为一年一签的形式，便认定合同租赁期是一年，这种认定，给我公司造成了极大的损失。其次，被上诉人77228部队在承租人和分租户还在正常使用铺面的情况下，对涉案铺面采取了断水断电、使用彩钢瓦设置隔离带将店铺围堵，甚至用电焊将各铺面大门焊死，商铺大门无法打开，导致铺面无法经营，部队的这些行为导致承租人无法按照合同约定使用铺面，因此，承租人也不应向其支付相应的房屋占用费。
被上诉人77228部队向一审法院起诉请求：1、判令被告段晓娟立即将占用的大理市下关镇苍山路名品街南排24号房屋“樊羽”商铺腾退并返还给原告；2、判令被告兴玲公司和被告段晓娟共同向原告支付自2015年2月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，按月租金每平方米180元，房屋面积参照次承租人房屋租赁合同记载面积计算；3、诉讼费用由二被告共同承担。
一审法院认定事实：2010年12月28日，中国人民解放军77263部队（以下简称77263部队）针对大理市苍山路铺面以公开竞标方式进行公开招租。被告兴玲公司中标后与77263部队于2011年8月10日签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定77263部队将位于大理市下关镇苍山路（成滇字第4692号坐落）土地面积为2100平方米出租给被告兴玲公司使用，租赁用途为商业和铺面经营,租赁期限为一年，实际租赁期限自2012年2月11日至2013年2月10日止，租金为180万元整，按年结算。该合同第十七条约定了双方认可的附加条款：“租赁合同一年一签。乙方在第一次签订合同后诚实信用，合法经营，每年按时交纳租金，并且遵守在上年基础上每年递增租金人民币10万元的承诺,下一年度优先考虑由其承租”、“建设和设施设备改造实际投入经费不低于人民币300万元，按每年10%折旧计算；十年之内，因部队原因收回或租赁给第三方，由甲方或接任经营的单位按折旧后的价值补偿乙方建设和设施设备改造经费，若乙方在十年内自动放弃租赁，则不予补偿。”按照附加条款约定，被告兴玲公司与77263部队于2013年签订了租赁合同，并交纳了2013年2月11日至2014年2月10日的租金195万元。被告兴玲公司接收77263部队交付的上述商铺后，将铺面分成若干小铺面分租给其他商户经营。2013年12月30日，原告向包含被告兴玲公司在内的承租户发出通知，告知77263部队改编后其管理的租赁项目由原告77228部队接管，原告对承租户承租的租赁项目原则上续租，但要纠正违反法规的合同条款，并对经营项目合法性、承租面积、租金等进行核实和评估，适当调整部分不合理租赁项目租金，重新续签租赁合同。2014年2月5日，被告兴玲公司与原告签订了《军队房地产租赁合同》，约定租赁房屋建筑面积为2335平方米，租赁期限自2014年2月11日起至2015年2月10日止，年租金为205万元。合同签订后，被告兴玲公司向原告交纳了2014年2月11日至2015年2月10日的租金205万元。2015年4月13日，被告段晓娟开始使用大理市下关镇苍山路名品街南排24号房屋（面积为18平方米）进行服装经营。被告兴玲公司认可该商铺其出租后存在多次转租情况，现商铺使用人为段晓娟，其已实际收取了截至2015年12月31日的租金。2015年年初，原告向被告兴玲公司提出2015年不再续签租赁合同并拒收被告兴玲公司向原告支付的2015年租金。2015年5月12日，原告向被告兴玲公司发出《关于收回租赁房地产的通知》，告知根据总政、总后、军委纪委文件精神，对被告兴玲公司承租的军用房地产进行收回，由被告兴玲公司在通知下发之日起30日内予以搬离；2015年9月24日、12月18日，原告再次向被告兴玲公司及分租户发出停租退房公告及召开协调会。被告段晓娟至今未将涉案铺面交还给原告77228部队或者被告兴玲公司。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告兴玲公司在2014年签订的租赁合同约定商铺租期为1年，即租赁期限到2015年2月10日届满。合同到期后，原告明确表示商铺不再继续出租，被告兴玲公司应依法履行交还租赁物的法定义务，但被告兴玲公司未按期交还租赁物，而将租赁物超期转租给被告段晓娟使用至今，故被告兴玲公司应协助被告段晓娟将租赁商铺交还给原告77228部队。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，原告要求被告支付自2015年2月11日起至商铺返还之日止的超期占用费的诉讼请求，予以支持。因被告兴玲公司已收取了被告段晓娟交纳的2015年12月31日前的租金，应由被告兴玲公司向原告支付2015年2月11日起至2015年12月31日止（324天）的房屋占用费13996.80元；由被告段晓娟向原告支付2016年1月1日起至商铺交还之日止的占用费【占用费的计算标准为参照原告与被告兴玲公司签订的租赁合同约定确定日租金2.4元/平方米（205万元÷2335平方米÷365天），涉案房屋面积18平方米、实际使用天数，三者相乘】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告大理兴玲汽车服务有限公司协助被告段晓娟在本判决书生效之日起十日内将大理市下关镇苍山路名品街南排24号房屋交还给原告中国人民解放军77228部队。二、由被告大理兴玲汽车服务有限公司在本判决书生效之日起十日内支付给原告中国人民解放军77228部队自2015年2月11日起至2015年12月31日止的房屋占用费13996.80元。三、由被告段晓娟在本判决书生效之日起十日内支付给原告中国人民解放军77228部队自2016年1月1日起至涉案商铺返还之日止的房屋占用费，计算标准为2.4元/天/平方米×18平方米×天数。四、驳回原告中国人民解放军77228部队的其他诉讼请求。案件受理费550元,由被告大理兴玲汽车服务有限公司承担165元，由被告段晓娟承担385元。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
二审查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，兴玲公司与77228部队2014年2月5日签订的《军队房地产租赁合同》的租赁期间已于2015年2月10日届满，77228部队明确表示不再续租，兴玲公司与次承租人签订的租赁合同超过2015年2月10日的部分无效，则兴玲公司与次承租人2015年2月10日之后即无合法事由继续占有使用租赁房屋，二者应将租赁房屋返还77228部队，并按各自占有使用的期间支付逾期占有使用费。77228部队此后采取的措施系维护自身权益要求兴玲公司与次承租人履行返还义务的督促行为，并未免除兴玲公司与次承租人的返还义务。因此，上诉人要求减免逾期占有使用费的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人段晓娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 杨 宏
审判员 杨剑丽
二〇一八年四月十日
书记员 段杰润