湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂洪山王民初字第00124号原告：刘仁策。委托诉讼代理人：陈琳，北京大成（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：辛阳，北京大成（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区花山镇特1号。法定代表人：喻中权，该公司董事长。委托诉讼代理人：许宏，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。原告刘仁策与被告武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法组成由审判员王俐担任审判长，审判员唐革新、审判员晋艳影参加的合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告刘仁策的委托诉讼代理人陈琳、辛阳，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人王一、许宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘仁策向本院提出诉讼请求如下：1、请求依法判令被告承担逾期交房违约金93186.6元（按已支付购房款183.8万元×逾期交房天数169天×万分之三），从2014年5月15日算起，至提起诉讼时的10月31日止；逾期交房违约金剩余部分从提起诉讼次日算起，至具备交房条件并交付原告时止；2、请求依法判令被告向原告支付赔偿金2万元；3、请求被告恢复承诺给原告的花园面积153平方米，并调整门柱位置，移到靠近正门的位置，并保证人员和车辆进出方便。4、请求依法判令本案的诉讼费由被告承担。2015年10月8日，原告刘仁策申请变更诉讼请求，将诉讼请第2项请求变更为：判令被告对绿化廊道的景观设计应在确保安全的前提下，不得采用栅栏、围墙等影响景观、通行的隔离方案，并征得原告的同意；同时依法判令被告减少房屋价款2万元。刘仁策放弃请求被告恢复承诺给原告的花园面积153平方米，并调整门柱位置，移到靠近正门的位置，并保证人员和车辆进出方便的诉讼请求。事实与理由：1、被告交付的房屋未满足燃气开通的条件，应承担逾期交房的违约责任。2013年10月29日，原告与被告签订了一份《武汉市商品房买卖合同》（以下简称合同）（合同编号：湖120343677）。合同约定原告向被告购买碧桂园·生态城一期桃花源第120幢1层1号房。房屋总价款为1837500元。合同约定被告应不迟于2014年5月15日交房。2014年5月15日，被告通知原告交房后，原告了解到所在的桃花源小区内的房屋不满足交付条件，没有达到燃气供应条件。2、被告在合同签订过程中对绿化廊道进行虚假宣传，以欺诈的手段使原告遭受损失，应依法减少房屋价款。被告制作了相关楼书、宣传册、沙盘，这些宣传资料及被告销售人员均描述绿化廊道为桃花源业主所有。2014年8月18日，被告将绿化廊道两端的围墙拆除，导致非业主可以随意出入小区，绿化廊道变成了公共区域。原告后来发现，2013年4月19日，武汉市东湖新技术开发区国土资源和规划局对被告下发了《关于恢复花山生态新城公共绿化廊道开放性的通告》，称被告在开发建设过程中有违规圈占花山生态新城公共绿化廊道的行为，要求限期恢复公共绿化廊道的公共开放性。原告明知该绿化廊道并非小区业主所有，以虚假宣传的欺诈手段，使原告对居住环境产生误认，致使原告在违背真实意愿的情况下做出决策，订立了合同。被告碧桂园公司辩称，1、本案系商品房销售合同纠纷，处理双方争议的依据是双方签订的《商品房买卖合同》；原告要求碧桂园公司支付逾期交房违约金，没有事实及法律依据；本案中，碧桂园公司依约于2014年5月15日通知原告收房。原告诉称燃气设施不符合交付条件没有事实依据；实际上被告已经按照合同第九条约定的交房期限与条件，即在2014年5月15日前，原告应当将完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，供电、给水、供燃气、电信和有线电视达到使用条件的房屋交付原告。碧桂园公司在约定交房期限前办理取得了《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《建设工程消防竣工验收抽查结果告知单》、《供用气合同》、《燃气工程验收监督意见单》、《正式供电证明》、《并网通水报告》、《供用水合同》、《电信、有线电视达到报装条件证明》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》等，符合交房标准及条件；2、涉案绿化廊道作为涉案住宅小区的重要环境景观，碧桂园公司依政府主管部门规划许可代征代建，建设完毕交付使用，原告主张被告就水系权属问题存在欺诈，没有事实及法律依据；3、原告请求变更房屋价款或者赔偿损失，无事实及法律依据。原告主张被告签订合同过程中存在欺诈而要求降低合同价款的请求，超过法律规定的除斥期间，应当驳回；4、关于原告请求判令恢复承诺给原告的花园面积153平方米，并调整门柱位置，移到靠近正门的位置，并保证人员和车辆方便进出的诉讼请求，不属于商品房销售合同纠纷审理范围，法院不应在本案中进行审理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于原、被告提交的商品房交付条件的证据，本院认为，原告提供的证据《（燃气）工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量保证书》以及被告提交的《燃气工程验收监督意见单》，结合被告提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，能证明被告于2014年5月15日之前燃气工程经过相关主管部门专项验收合格，燃气验收符合法定的交房条件；被告提交的《燃气开户通知单》显示燃气可向服务商申请开户手续的时间为2014年7月2日，晚于约定交付房屋时间即2014年5月15日48天，不符合合同约定的燃气使用条件，构成逾期交房；被告提交的其他交房条件方面的证据能证明被告交付的房屋符合交房条件，本院予以采信。2、关于原告提交的拟证明被告对水系（绿化廊道）存在欺诈和虚假宣传方面的证据，本院认为，原告提交证据《信息公开回复》附件《建设用地规划许可证》及其附件《用地红线图》、《规划设计条件》，《建设工程规划许可证》附件《建筑红线定位图》，结合原告提交的被告用于宣传的规划示意彩图，该规划示意彩图与《建设用地规划许可证》中的《用地红线图》、《建设工程规划许可证》的附件《建筑红线定位图》，是相符合的。该彩图反映了碧桂园·生态城一期桃花源的规划范围及建筑物等分布情况，不能证明被告存在虚假宣传。原告提交的《规划设计条件》中，已载明碧桂园·生态城一期用地总面积为220016.27平方米（以实测为准）；其中，净用地面积：179339.12平方米（以实测为准）；代征绿化带面积：20220.67平方米；代征城市规划道路面积：20456.48平方米（以实测为准）。而双方签订的《商品房买卖合同》第一条项目建设依据载明：“出卖人以出让方式取得位于花城大道以南，春和路以东，编号为X03170004的地块的土地使用权，面积179339.12平方米，规划用途为城镇住宅，……；出卖人经批准，在该地块上投资建设碧桂园·生态城一期桃花源商品房。该项目的有关批文如下：1、《国有土地使用证》颁发机关：武汉市国土资源和规划局；编号：武新国用（2011）第068号；”综上，《规划设计条件》与《商品房买卖合同》约定的净用地面积是一致的，绿化廊道属于代征绿化带面积，不在合同约定的国有土地使用证范围内。本院认为，原告据此主张被告在销售过程中，就绿化廊道的土地权属问题存在欺诈，本院不予采信。3、关于原告的两份鉴定申请，本院认为，原告申请的对被告出具的武汉东湖新技术开发区建设管理局于2013年11月19日出具的编号为DKLY130043《建设项目配套绿化验收意见》上加盖的印章的真实性及文件上印章痕迹（用印时间）进行司法鉴定，因《建设项目配套绿化验收意见》为园林主管部门出具的验收文件，结合被告提交的桃花源小区一期商品房项目已经相关建设行政主管部门备案确认其验收合格的事实，本院认为该项鉴定已无必要，本院不予支持。（2）、对原告所购房屋涉及的位于武汉市花山镇特1号碧桂园生态城桃花源小区中间的绿化廊道所涉的土地财产价值进行评估；对因被告将绿化廊道分割出桃花源小区，对原告房屋的小区环境配套、安全、噪音、内部交通、绿化等造成的严重影响而导致的别墅价值减损额度进行财产评估。本院认为，绿化廊道属被告代征代建的城镇公共绿地，不属于桃花源小区业主共有，原告主张对绿化廊道拥有权属没有依据，本院认为该项鉴定没有必要，本院不予支持。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月29日，原、被告双方签订一份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买碧桂园·生态城一期桃花源第120幢1层1号房，建筑面积为183.59平方米，房屋总价款为1837500元，付款形式为分期付款，原告应于2013年10月29日前，一次性存入商品房首付款735000元；2014年1月29前，一次性存入商品房二次付款551250元；2014年4月29日前，一次性存入商品房尾款551250元。合同约定原告已按约定支付全部购房款。合同第一条约定……出卖人以出让方式取得位于花城大道以南，春和路以东，编号为X03170004的地块的土地使用权，面积179339.12平方米，规划用途为城镇住宅，……出卖人经批准，在该地块上投资建设碧桂园·生态城一期桃花源商品房。该项目的有关批文如下：1、《国有土地使用证》；颁发机关为武汉市国土资源和规划局（编号：武新国用（2011）第068号）。合同第九条约定：出卖人应当在2014年5月15日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；×5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有线电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述1-4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5-8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。……第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十二条约定：商品房达到本合同约定的条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）。附件六合同补充协议约定：五、交楼手续……在该商品房出现面积差异，买受人依约定须向出卖人补交实测面积超出合同约定面积部分的款项，因该补交为买受人须支付给出卖人的该商品房购房款，故买受人同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人。若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人，直至买受人付清该补交款项为止。……十一、提示，出卖人已提请买受人仔细阅读《商品房买卖合同》、本补充协议及附录的条款，特别注意加粗字体部分的条款内容，对各条款作全面、准确的理解，并应买受人的要求作出了相应的说明。买卖双方一致确认对《商品房买卖合同》、本补充协议及附录的条款含义认识一致。2014年5月14日，被告碧桂园公司以快递方式书面通知原告于2014年5月15日办理房屋交接手续，但原告以碧桂园公司交付的房屋不符合交付条件拒收房屋。同日，被告向原告等业主出示武汉东湖新技术开发区国土资源规划管理局向被告出具的《关于恢复花山生态新城公共绿化廊道开放性的通告》，载明：“……经我局现场调查，发现你公司在开发建设过程中有违规圈占花山生态新城公共绿化廊道的行为，对花山生态新城整体绿化景观系统造成影响，现要求贵公司在15天之内恢复公共绿化廊道的公共开放性，否则将予以相应的行政处罚。”另查明：原告向被告支付了全部购房款1837500元。碧桂园·生态城一期桃花源项目于2014年4月1日取得武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局颁发《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》（编号：核字第武规（东开）验（2014）012号）；2014年4月3日，武汉市城乡建设委员会出具《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号：15-14-091）；2014年1月17日，武汉市公安消防局出具《建设工程消防竣工验收抽查结果告知单》（编号：（2014）YC002）；2014年4月29日，武汉市燃气热力工程质量监督监测站出具《燃气工程验收监督意见单》（监督注册号：RR-OJS-B-H094）；2014年3月10日，桃花源小区供电工程验收合格；2014年5月8日，武汉市住房保障和房屋管理局颁发《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》（证书编号：武房开备字（2014）075号）。2014年7月2日被告碧桂园公司向桃花源小区业主下达《燃气开户通知书》。再查明：碧桂园·生态城一期用地总面积为220016.27平方米（以实测为准）；其中，净用地面积：179339.12平方米（以实测为准）；代征绿化带面积：20220.67平方米；代征城市规划道路面积：20456.48平方米（以实测为准）。本院认为，本案的焦点是1、被告碧桂园公司是否构成逾期交房的违约责任的问题；2、被告在订立合同时是否存在对绿化廊道的欺诈并导致原告违背真实意思订立合同，及原告据此请求变更合同、减少房屋价款应否支持的问题；3、原告要求变更合同、减少房屋价款是否适用除斥期间以及是否超过法定除斥期间的问题。1、关于被告是否构成逾期交房违约责任问题。本院认为，原、被告签订的合同约定的交房条件除需达到法定交房条件外，还需达到合同约定的交房条件。被告碧桂园公司在合同约定的交房时间前已经取得由建设行政主管部门出具的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明其商品房经验收合格，符合法定的交房条件。被告在交房时在燃气方面虽经相关主管部门专项验收，达到法定交付条件，但被告于2014年7月2日才向业主开具《燃气开户通知书》，未达到合同约定的可以向服务商申请办理该服务供应手续的条件，晚于合同约定的交付时间48天，被告应支付按已交付房价款1837500元的日万分之三计算48天的违约金26460元。除燃气未达到合同约定的交房条件外，被告提交的证据能证明其开发的商品房在其他方面均达到交房条件。若原告认为建设行政主管部门在被告不具备法定交房条件的情况下仍出具《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》的具体行政行为违法，其可以提起行政诉讼。2、被告在订立合同时是否存在对绿化廊道的欺诈并导致原告违背真实意思订立合同，及原告据此请求变更合同、减少房屋价款应否支持的问题。本院认为，从证据方面来看，被告碧桂园公司在房屋销售过程中发放的项目规划示意彩图、制作展示的沙盘等宣传资料显示的是项目整体规划范围，规划示意彩图符合碧桂园·生态城一期桃花源、山湖间项目《建设用地规划许可证》的附图《用地红线图》及《建设工程规划许可证》的附图《建筑红线定位图》，被告据此制作宣传资料，显示项目整体开发规划范围及建筑物定位情况并无不当。原告提供的以上证据不能证明被告存在绿化廊道的欺诈的行为。从双方签订的合同来看，双方合同明确载明武新国用（2011）第068号《国有土地使用证》为项目建设依据。项目《国有土地使用证》载明了桃花源住宅小区的权属用地范围，结合原告提供的证据《建设用地规划许可证》的附件《规划设计条件》载明的碧桂园·生态城一期的用地情况，该绿化廊道属于被告代征的绿化带，属于武汉市东湖新技术开发区城镇公共绿地。根据《物权法》第七十三条关于“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”的规定，本案系争绿化廊道属于城市公共绿地，其土地使用权非全体业主共有，原告不能要求独占使用。从被告对绿化廊道有无法定告知义务方面来看，有关商品房的相关法律及《商品房销售合同管理办法》等法规并未要求开发商对其规划范围内不属于其权属用地的代征的城镇公共绿地负有法定的告知义务。且该绿化廊道的地理位置确实分布在桃花源小区建设区域范围内，该土地的权属问题对业主购买房屋的决定不产生实质性的影响，被告就绿化廊道权属不存在欺诈。另，被告虽存在违规圈占绿化廊道的行为，但原告不能根据被告的违规圈占行为就认为绿化廊道属于桃花源全体业主共有。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”原告所签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。原告主张判令被告因欺诈减少房屋价款的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告对绿化廊道的景观设计应在确保安全的前提下，不得采用栅栏、围墙等影响景观、通行的隔离方案，并征得原告的同意的诉讼请求，因绿化廊道的景观设计不属于双方合同约定内容，本院不予审理。若原告认为被告采用了栅栏、围墙等隔离设施对其房屋有影响或不合理，属于小区物业交付物业服务公司之后由业主大会或者业主大会授权的业主委员会依法决定，原告无权单独行使该项权利。3、原告要求变更合同、减少房屋价款是否适用除斥期间以及是否超过法定除斥期间的问题。合同撤销权包括变更权和撤销权两种情形。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十三条规定：对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或撤销。可变更或可撤销的民事行为，自行为成立时起超过1年当事人才请求撤销或变更的，人民法院不予保护。该条中关于合同撤销事由虽仅列举了两种事由，但法律规定的撤销事由不限于该两种情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。……第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的；……《中华人民共和国合同法》于1999年实施，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》于1988年实施，根据新法优于旧法的原则，《合同法》并未修改关于除斥期间制度，仅变更了除斥期间的起算点，即变更、撤销合同均适用除斥期间。除斥期间的起算点应以《合同法》中的有关规定为准，即具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由起1年内行使。关于本案是否已过除斥期间的问题，因原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》约定2014年5月15日交付房屋，原告在交房之日就已因绿化廊道问题与被告产生争议，此时其知道或者应当知道其权利被侵害，原告于2015年10月8日，才将其诉讼请求变更为减少房屋价款，已超过了1年的变更合同的除斥期间。即使具有合同变更事由，原告的合同变更权也已消灭。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条，第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告武汉生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘仁策支付逾期交房违约金26460元；二、驳回原告刘仁策的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2564元，由被告武汉生态城碧桂园投资有限公司负担462元，原告自行负担2102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 王 俐审判员 唐革新审判员 晋艳影二〇一六年九月十二日书记员 毕 薇