上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9894号
上诉人(原审原告)：上海山景工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：王新华，总经理。
委托诉讼代理人：胡卫民，上海致格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘佳欣，上海致格律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海苍伟服装有限公司，住所地上海市嘉定工业区。
法定代表人：张芳，经理。
委托诉讼代理人：丁小方，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海山景工贸有限公司(以下简称“山景公司”)因与被上诉人上海苍伟服装有限公司(以下简称“苍伟公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
山景公司上诉请求：撤销上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1074号民事判决，改判支持山景公司一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审违反简易程序审理审限的法律规定；二、一审事实认定不清，对一审中被用来证明“山景公司与苍伟公司在涉案厂房是否可以交易曾去房地产交易中心咨询，并得到肯定答复才签署了《上海市房地产买卖合同》”这一事实的录音资料、证人证言不认可，一审对这一事实的认定，缺乏依据；三、一审适用法律错误，对《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的理解错误，第六十三条的规定明确附有相关条件，即“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该规定具有两个限制性的内容，而且只有依法发生转移的才是合法的。本案的核心恰恰是房地产交易中心认为上海市嘉定区朱家角镇10街坊的厂房(以下简称“系争厂房”)交易不合法律规定才不予以转移登记；四、无效行为自始无效，山景公司与苍伟公司签订的《上海市房地产买卖合同》自始无效。
被上诉人苍伟公司辩称，一、一审程序不存在不当；二、一审认定不存在事实不清。本案证人与被上诉人不存在利害关系，证人是受上诉人委托，找到被上诉人商谈购房事宜，该事实由上诉人的法定代表人在起诉后，找被上诉人谈话的录音证实，证人所言是事实。购买标的物可以过户，被上诉人签署合同前，经咨询房产交易中心得到许可，双方签署的是当地政府部门标准版本《上海市房地产买卖合同》，该合同特别告知第9条规定“集体所有土地上的非居住房屋只能出售给房屋所在地乡镇范围内的集体经济组织或者个体经营者。”被上诉人购买标的物时，符合该条规定。本案系争厂房，当时政策是可以办理房产过户手续的，因上诉人怠于履行过户义务而没有办理；本案系争厂房不是农村宅基地房屋，系争厂房的土地用途为工业用地，属于农民集体建设用地；三、本案适用法律正确；双方签订的房屋买卖合同有效。被上诉人的身份符合当时的政策，可以办理非居住房屋过户，用于经营。合同生效后被上诉人立即开始缴纳土地使用费至今。被上诉人一直在系争厂房内经营，而上诉人自2010年8月开始却不再经营，其余场地出租。综上，被上诉人要求驳回山景公司的上诉请求，维持一审判决。
山景公司向一审法院起诉请求：一、确认山景公司和苍伟公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、苍伟公司立即返还系争厂房及土地；三、苍伟公司支付自2005年1月25日至判决生效之日止的房屋使用费(按每年人民币20万元的标准计算)(以下币种均为人民币)；四、准许山景公司向苍伟公司返还房款272万元及相应利息。
一审法院认定事实：2003年10月31日，山景公司被登记为位于上海市嘉定区娄塘镇朱桥村(57-4宗)房屋及土地的权利人。其中，房屋建筑面积为3544.42平方米，土地总面积为9225平方米，土地使用权来源为集体土地批准使用，用途为工业用地，地号为嘉定区朱家桥镇10街坊57-4丘。2005年1月，山景公司和苍伟公司签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定苍伟公司向山景公司购买位于上海市嘉定区朱家桥镇10街坊(57-4丘)厂房，房屋建筑面积为1460平方米，房屋占用范围内的土地使用面积为3252平方米。房屋占用范围内的土地所有权为集体所有。转让价款为282万元。山景公司应于2005年2月1日前交付房屋。双方应自苍伟公司支付完房款262万元之日起7日内申请办理转让过户手续(第六条)。附件三(付款协议)约定，苍伟公司应于2005年1月25日支付60万元作为定金；2005年3月25日前支付房款22万元；2005年12月25日前支付房款80万元；2006年1月底前支付房款20万元；2006年12月25日前支付房款100万元。该合同中的特别告知第9条规定，集体所有土地上的非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。合同另对其他事项作了约定。2005年2月，山景公司将涉案厂房交付予苍伟公司。后苍伟公司陆续支付了房款共计272万元。自2005年起，苍伟公司开始支付土地使用费。2010年7月20日，双方签订一份《补充协议》，约定关于产证问题，参照原合同第六条，当交易中心依法可办理房地产权利转移时，由苍伟公司通知山景公司，即日去办理，山景公司需积极协助。产证办理后，山景公司将产证交予苍伟公司，苍伟公司按原合同约定支付余款10万元。协议另对其他事项作了约定。苍伟公司使用涉案厂房至今。因山景公司认为双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同，故涉讼。
一审法院另查明，苍伟公司于2002年12月2日注册成立，注册地址位于原上海市南汇区新港镇新鹏路XXX号。2005年4月6日，苍伟公司获准迁出南汇区，2005年4月30日获准迁入嘉定区。苍伟公司的股东为肖文元和张芳，张芳为法定代表人。肖文元的籍贯为上海市嘉定区，于2007年2月7日办理农转非手续的变更。张芳的籍贯为上海市嘉定区，于2011年3月27日办理农转非手续的变更。张芳系肖文元的儿媳。2014年8月18日，上海市公安局嘉定分局娄塘派出所出具一份证明，载明上海苍伟服装有限公司营业执照上住所为嘉定工业区朱桥工业园区沪嘉浏高速收费口，其产证地址为娄塘镇朱桥村(57-4宗)，现门牌号编为嘉定工业区汇通路XXX号，三处为同一地址。
一审法院认为，本案的争议焦点为双方签订的《上海市房地产买卖合同》之效力问题。山景公司依据我国土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让……”的规定，认为双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。而该条款完整的规定为：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见，土地管理法并未全面禁止农民集体所有的土地的使用权的流转，在符合一定情形下是可以进行流转的。从立法目的来看，该条款设立的目的是为了防止在农民集体土地使用权流转过程中出现的将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻和维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。而我国农民集体土地可分为农用地、建设用地和未利用地三大类。本案所涉土地的用途为工业用途，显然属于农民集体建设用地，其本来的用途就是非农业建设，不存在建设用地能否用于非农业建设的问题，山景公司以此条款认为合同无效，显然忽略了农民集体土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，笼统的理解为禁止所有的农民集体土地的流转行为。据此，双方签订的《上海市房地产买卖合同》未违反法律的强制性规定，不能依照我国土地管理法第六十三条的规定而认定合同无效，双方在办理相关审批手续后即可实现合同目的。至于是否可办理过户手续与合同效力无关。另外，因涉案房屋和土地属于山景公司取得的产证范围内的房屋和土地的一部分，根据视听资料(录音)，可以确认当初双方向房地产交易中心进行过咨询，在得到肯定答复后才签订了房屋买卖合同，苍伟公司已尽到了审慎的注意义务，且苍伟公司的股东亦符合合同中特别告知条款规定的主体资格。现苍伟公司已按合同约定支付了大部分转让款且实际占有使用涉案厂房达十多年，而山景公司时隔十多年之后起诉要求确认无效显然违反了合同法规定的诚实信用原则。综上，山景公司的全部诉请没有事实和法律依据，法院均不予支持。
一审法院判决：驳回上海山景工贸有限公司的全部诉讼请求。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，苍伟公司与山景公司签订《上海市房地产买卖合同》时，苍伟公司两股东均为嘉定区农业户口，符合受让系争非居住房屋的主体条件。系争厂房所涉集体土地用途已转为工业用地，原亦不用于农业用途，山景公司认为应适用我国土地管理法第六十三条认定该合同无效缺乏事实依据，一审法院认为双方签订的《上海市房地产买卖合同》未违反法律的强制性规定，判决驳回山景公司的诉讼请求，并无不当。至于该合同是否可办理过户手续，一审认为与合同效力无关的观点，本院亦予以认同。
综上所述，山景公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44,560元，由上诉人上海山景工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一六年四月二十四日
书记员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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