南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9279号原告（反诉被告）：冯海林，男，1980年4月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：成子龙，南京市律恒法德法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：雷霞，女，1978年2月5日出生，畲族。委托诉讼代理人：严春，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆翩翩，江苏致邦律师事务所实习律师。反诉被告：南京中原房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区中山东路90号7W1室。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：王为，女，该公司法务部职员。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。原告（反诉被告）冯海林与被告（反诉原告）雷霞、反诉被告南京中原房地产开发有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯海林委托诉讼代理人成子龙，被告（反诉原告）雷霞及其委托诉讼代理人严春、陆翩翩，以及被告中原公司的委托诉讼代理人王为、陈志毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯海林向本院提出诉讼请求：雷霞、冯海林继续履行于2016年6月17日签订的《房地产买卖中介合同》，雷霞按照合同约定的价款226万元将本市鼓楼区江东北路XXX号1607室房屋（以下简称涉案房屋）过户至冯海林名下，并办理产权过户手续。事实和理由：2016年6月17日，雷霞、冯海林在中原公司居间下签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定雷霞自愿将涉案房屋以226万元的价格出卖给冯海林，2016年6月17日，冯海林给付雷霞定金10万元，2016年6月30日冯海林给付雷霞定金20万元。合同履行期间，冯海林多次联系雷霞，要求雷霞继续履行合同并配合冯海林办理过户手续，但雷霞声称要涨价不愿意卖房。冯海林向雷霞发出履行合同通知书，雷霞仍然拒绝履行。冯海林认为双方签订的合同合法有效，对当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行自己的义务，冯海林同意支付剩余全部房款。为维护冯海林的合法权益，现诉至法院，请求支持冯海林的诉讼请求。雷霞辩称，雷霞、冯海林、中原公司三方签订合同情况属实，合同履行过程中，冯海林除了支付30万元定金之外，其余款项至今未付，多次违约。至2016年7月25日，因冯海林没有支付购房款，雷霞通过中原公司催问，8月15日付款期限届满后冯海林仍未履行，雷霞多次催要未果。2016年9月17日雷霞再次通过中原公司告知冯海林，如再不履行合同，将通过法律渠道解决。9月28日中原公司通知雷霞与冯海林面谈，双方不欢而散。9月29日雷霞收到一份署名为冯海林的告知函，要求雷霞五日内办理过户，否则追究履行违约责任。雷霞立即明确回复，要求冯海林付款并承担违约责任，否则行使合同解除权。9月30日雷霞收到冯海林的第二份告知函，要求三日内过户。雷霞再次予以明确回复并放宽了付款期限，但冯海林仍未付款。冯海林不履行合同约定的付款义务，已构成根本违约，经雷霞催告后仍不履行，应承担相应的违约责任。由于雷霞已行使合同解除权，故冯海林要求继续解除合同的请求不能成立，冯海林的本诉请求应予驳回。雷霞向本院提出反诉请求：1.解除雷霞、冯海林、中原公司于2016年6月17日签署的《房地产买卖中介合同》；2.冯海林给付雷霞违约金60万元，已收定金30万元不予返还；3.中原公司向雷霞返还房屋所有权证及土地使用证。事实和理由：2016年6月，因雷霞的家族企业福建省益和农业发展有限公司（以下简称益和农业公司）运营需要资金，故雷霞决定将涉案房屋出售，根据邻居推荐，2016年6月17日雷霞、冯海林、中原公司三方共同签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定房屋总价226万元，定金30万元（2016年6月18日支付10万元，2016年6月30日支付20万元），房款分期支付，2016年7月25日前通过商业贷款方式支付156万元，如不能贷足或银行不同意贷款的，3日内现金交付；2016年8月15日前支付38万元，尾款2万元在房屋交付当日交割等等。合同签署当天，冯海林支付雷霞定金10万元，6月30日支付定金18.45万元，7月1日支付定金1.55万元。由于资金已基本落实，益和农业公司便与案外人签订了《净化工程经济技术合同书》。因为冯海林在合同履行过程中存在严重违约行为，未能按约支付购房款，所以雷霞不得不通过其他方式筹集资金履行与益和农业公司的合同，支付了28万余元赔偿金，还支付了几十万元的贷款利息，损失近100万元。为维护雷霞的合法权益，现依法提出反诉，请求支持雷霞的反诉请求。冯海林对雷霞的反诉辩称，冯海林虽然没有获得银行同意贷款书，但冯海林积极履行合同，定金虽然超过1天支付，但情形不严重，金额也不多，没有根本违约。根据合同约定，2016年7月25日前冯海林应与银行签订贷款合同，后来7月28日左右中原公司通知银行不能贷款，由于没有银行同意贷款申请书，故资金监管账户未能开设，中原公司要求冯海林尽快付款，冯海林急忙委托中原公司出卖了另外一套房屋，款项到账后，冯海林于9月27日发函要求按照全款支付，但雷霞没有同意。雷霞回函要求冯海林支付全部购房本金以及60万元违约金，冯海林在合同期内没有违约，故冯海林不应支付60万元违约金。由于存在担心，故冯海林没有实际支付购房款本金。根据法律规定，雷霞在定金和违约金两者之中只能选择一项。如果雷霞选择违约金，则该违约金约定过高，应予调低，冯海林只能接受一二万元的违约金。请求驳回雷霞的反诉请求。中原公司针对雷霞的反诉辩称，冯海林、雷霞及中原公司三方签订《房地产买卖中介合同》基本情况属实，由于冯海林、雷霞约定部分购房款通过银行贷款方式支付，并走资金监管流程，只有取得银行的同意贷款通知书，买卖双方才可以开设资金监管账户，如果银行不同意贷款，则冯海林应当在三日内以现金方式将有关购房款解交监管账户。2016年7月25日双方在银行面签贷款合同并办理申请。由于冯海林自行联系杭州银行办理贷款，而冯海林信用报告中一年有七次逾期还款记录，未能获得贷款审批，之后冯海林委托中原公司咨询办理再贷款手续，中原公司咨询相关合作银行，回复仍然是贷不到款。2016年7月底之前，中原公司通知了冯海林让其筹资付款，冯海林三天之内确实没有现金支付，之后中原公司也和雷霞联系，一直在商谈中，最后在国庆节期间，中原公司组织双方协商未果。如法院判决解除合同，同意返还雷霞的房屋所有权证及土地使用权证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷霞是涉案房屋即本市鼓楼区江东北路XXX号1607室（建筑面积为57.76平方米）的所有权人。2016年6月17日雷霞、冯海林、中原公司三方共同签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定雷霞将涉案房屋出售给冯海林，房屋售价226万元，房屋满五年不唯一，价格为净得价，学区不占用；2016年12月31日前腾空房屋；三方商定无正当理由不履行合同或毁约的，违约方给守约方60万元违约金；冯海林于2016年6月18日向雷霞支付定金10万元，2016年6月30日前支付定金20万元；如双方协商一致通过资金监管方式支付房款的，则冯海林按照《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》的要求，在下列期限内将房屋转让价款解交南京市房屋置业担保有限公司（以下简称南房担保公司）设立的存量房交易结算资金监管账户；首期房价款为68万元（含已支付的定金30万元），2016年8月15日前将此购房款（已支付的定金除外）解交监管账户；第二期房价款156万元，冯海林以银行贷款方式资金监管方式支付，冯海林同意2016年7月25日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南房担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，若冯海林不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，冯海林同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；冯海林贷款为纯商业贷款；尾款2万元在房屋内户籍迁出后房屋交付当日，双方自行交割；雷霞收取上述所约定的资金监管账户的全部房款（含贷款部分）的具体时间，以南房担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户的下款日为准；双方同意于2016年8月15日前签订《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）并办理过户手续；非因中原公司原因导致合同无法继续履行的，中原公司服务费不予退还，由违约方赔偿守约方的定金或违约金及其他责任；价格包含固定装修及设施等等。上述合同签订之后，冯海林于2016年6月17日支付雷霞定金10万元。2016年6月30日冯海林再次支付定金18.45万元，7月1日又支付定金1.55万元。以上定金合计30万元。合同签订后，冯海林为购房向杭州银行申请商业贷款未果，2016年7月25日许，中原公司组织冯海林、雷霞在银行面签贷款合同并办理贷款申请，由于冯海林的信用报告中一年有多次逾期还款记录，导致银行不同意贷款，冯海林又委托中原公司咨询，中原公司咨询相关合作银行后，回复仍然是银行不同意贷款。2016年7月底，中原公司将银行不同意贷款的情况通知了冯海林，让冯海林筹集现金支付购房款，但冯海林未按照约定在三天内付款，至2016年8月15日，冯海林仍未按照约定支付有关购房款。此后，冯海林、雷霞为购房款支付等问题发生矛盾。2016年9月17日雷霞通过中原公司告知冯海林，如再不履行合同，将通过法律渠道解决。9月28日中原公司通知雷霞与冯海林面谈，双方未能协商处理。2016年9月29日冯海林向雷霞发出一份告知函，称根据中原公司的通知，现无法贷款，冯海林可以全款购买涉案房屋，希望继续履行合同，现通知要求雷霞五日内办理过户手续，否则追究雷霞的违约责任等等。雷霞收到该告知函后，立即用手机微信回复，称雷霞早已告知房款系急用于投资需要，冯海林在合同签订后拖欠支付2016年7月25日前应当支付的首付款38万元，拖欠应于2016年8月15日支付的第二期房价款156万元，共计拖欠房款194万元，经多次催要未果，冯海林应按照约定承担违约责任，既然冯海林表示有能力支付购房款，则应于今日按照约定支付到位，并要求于7日内将约定的违约金付至合同约定账户，否则将行使合同解除权等等。2016年9月30日，冯海林向雷霞发出另一份告知函，称答复已收到，现在可以继续履行过户手续，价格按照原合同价格执行，雷霞要求支付的违约金于法无据，同意按原价过户，请三日内到中原公司办理过户手续，否则视为违约等等。雷霞收到冯海林的该告知函后，再次用手机微信回复，称冯海林多次严重违约，造成雷霞严重损失，雷霞国庆期间回福建处理投资资金等问题，如冯海林确有购房诚意，同意购房人于国庆期间将购房款付至监管账户，违约金付至合同约定账户，雷霞回宁后继续履行合同办理过户手续，如冯海林继续无视合同故意违约，将通过法律渠道解决纠纷等等。冯海林此后仍未付款。之后中原公司也多次组织双方协商，2016年国庆节期间，中原公司再次组织双方协商，未果。由于冯海林、雷霞双方为合同履行、违约责任等问题产生纠纷，协商未果，冯海林遂于2016年10月10日向本院起诉，要求判如所请。雷霞后提起反诉。审理中，冯海林称合同约定的违约金标准过高，申请调低。雷霞则提供了经济合同书等证据，称已经支付了有关违约赔偿金28万余元以及其他损失，共计约100万元，双方约定的违约金并不高等等。冯海林则称最多承担一二万的违约金，雷霞要求的违约金60万元过高等等。关于定金与违约金，雷霞表示同时主张，本院向其释明如不选择，则按照其主张的次序确定适用违约金条款，雷霞未提异议。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；冯海林提供的《房地产买卖中介合同》、告知函等；雷霞提供的《房地产买卖中介合同》、手机短信、经济合同书等；以及本案开庭笔录等予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案冯海林、雷霞及中原公司三方就涉案房屋所签订的《房地产买卖中介合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间的房屋买卖合同订立之后，双方应当依照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，冯海林由于存在多次逾期还款等事由而不能获得银行贷款，在2016年7月底得到中原公司明确通知之后，未能按照合同约定于3日内以现金方式支付有关购房款，8月15日前亦未按照约定支付有关购房款，拖欠款项共计194万元，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。在冯海林支付购房款之前，雷霞不同意办理房屋过户手续的行为不构成违约。虽然冯海林于2016年9月29日向雷霞发出告知函，要求继续履行合同并办理过户手续，但未能按照雷霞回复中确定的有关期限内履行支付购房款及相应违约金的义务，雷霞有权依照合同约定要求冯海林承担违约责任。由于冯海林的违约行为，导致雷霞获得购房款等合同目的无法实现，且冯海林拒绝在宽限期限内履行主要合同义务，构成根本违约，故雷霞要求解除双方合同的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。冯海林要求继续履行合同、办理过户的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于违约责任。双方在合同中既约定了30万元定金，也约定了60万元违约金，根据法律规定，定金及违约金可以选择适用，现雷霞既要求冯海林支付违约金60万元，又主张定金30万元不予退还，不符合法律规定，经本院释明之后，本院确定雷霞系主张违约金。根据我国合同法第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，雷霞未能提供充分的证据证明其损失，其主张的上述违约金确属过高，现冯海林申请调低，本院予以准许，综合衡量本案合同履行情况、冯海林的过错程度、雷霞的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定该违约金数额为40万元。因冯海林已经实际支付了30万元款项，故冯海林还应支付雷霞10万元。关于房屋权属资料的返还问题。因涉案房屋买卖合同已经解除，故中原公司应将雷霞的涉案房屋所有权证和土地使用权证及时返还。中原公司对此不持异议，本院予以确认。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除雷霞、冯海林于2016年6月17日就本市鼓楼区江东北路XXX号1607室房屋所签订的《房地产买卖中介合同》；二、冯海林于本判决生效之日起五日内一次性给付雷霞违约金10万元，冯海林此前支付的30万元定金不予退还；三、南京中原房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将南京市鼓楼区江东北路XXX号1607室房屋的所有权证及土地使用权返还雷霞；四、驳回冯海林的诉讼请求；五、驳回雷霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24880元减半收取12440元，反诉案件受理费14840元，共计27280元，由冯海林负担20000元，雷霞负担7280元（因冯海林已预交24880元，雷霞已预交14840元，故冯海林在本判决生效之日起五日内将该7560元给付雷霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一六年十二月二十九日书记员  汪慧娣