江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终707号
上诉人（原审原告）：欧阳小均，男，1972年10月26日生，汉族。
上诉人（原审被告）：吉安创天国际投资有限公司，住所地吉安市吉州区北门街13号二层。统一社会信用代码913608007419933299。
法定代表人：陈镇荣，公司总经理。
委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。
上诉人欧阳小均因与上诉人吉安创天国际投资有限公司（以下简称创天公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初2309号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人欧阳小均上诉请求：1、撤销吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初2309号民事判决书；2、改判被上诉人支付上诉人违约金64543元，按双方所签订的合同第九条第一项第二款所约定的按日万分之五计算；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，既然一审法院认定双方所签订的商品房买卖合同有效，那么也应当认定该合同中第九条所约定的是合法有效的，合同中所约定的违约金比例也受法律保护；二、一审法院酌定将违约金计算标准调整至日万分之一，偏离了中国社会主义核心思想；三、上诉人认为当地政府应当拿出相应优惠政策，比如税收方面给予开发商适当优惠，以此来保障开发商利益。综上所述，望依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
针对欧阳小均的上诉，创天公司辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。
上诉人创天公司上诉请求：1、撤销吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初2309号民事判决书；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决并驳回被上诉人的全部诉讼请求。
针对创天公司的上诉，欧阳小均答辩称：不同意一审法院将违约金计算标准调整至日万分之一，应当按日万分之三计算，且该房不符合交房标准，主体验收不合格，至今都没有开具销售发票及不动产发票，水电也没有开通。望二审法院支持我方上诉请求。
欧阳小均向一审法院起诉请求：判令被告赔偿延期交房的违约金178049.16（从2014年10月1日起按已付购房款每日万分之五计算至2016年9月20日）。
一审法院认定事实：2012年11月16日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的吉州区海联五星公馆2幢2单元702房，该房建筑面积98.86平方米，单价5002.84元/平方米，房款总价494581元。买受人于2012年11月16日首付房款194581元，其余房款300000元办理银行按揭手续。买受人应于合同签订当日提交银行要求所需的完整相关资料，并按出卖人通知的时间与地点10日内办理完毕银行按揭手续。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响；出卖人或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但由于规划、设计、消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非出卖人原因导致的延期交付；工程在施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的。（以政府相关部门出具的证明为准）。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告付清了购房款。2013年7月，工程完工。2014年12月，被告向业主邮寄了收房通知书，但因被告未提供竣工验收证明文件，原告未收房。2015年6月18日，被告组织勘察、设计、施工、监理单位对工程进行了竣工验收，同年6月24日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告及备案建议，认可涉案工程竣工验收合格，同时也提出了一些整改建议。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，意思表示真实，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同约定被告应当在2014年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。2014年12月，被告虽通知了原告收房，但因房屋不具备交付条件，原告未收房的责任在被告。2015年6月18日，被告组织了五方主体验收，房屋符合合同约定的交付条件，逾期261天，被告应当承担违约责任。关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。被告自2014年10月1日起出现逾期，诉讼时效应自此时起算，原告主张权利的时间是2016年9月23日，并未超过两年的诉讼时效。关于逾期交房违约金的计算标准问题。合同约定的逾期交房违约金为日万分之五，结合当下经济形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，根据本案所涉小区的具体情况，法院酌定将违约金计算标准调整至日万分之一，违约金为12909元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：被告吉安创天国际投资有限公司支付原告欧阳小均逾期交房违约金12909元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3861元，减半收取计1931元，由原告负担1781元，被告负担150元。
二审中，上诉人欧阳小均提交如下证据：1、2018年3月21日由吉安市水务集团发出的《通知》一份，证明该小区水电设施尚未到位，不具备交房条件；2、由吉安市城乡规划建设局发出的《关于对吉州区海联五星公馆小区质量与安全问题的情况回复》，证明该小区违反规划不具备交房条件。
上诉人创天公司质证认为，对该二组证据三性均有异议，不是原件，也不能证明其要证明的证明目的。
本院认为，该两份证据，是复印件，创天公司又不予认可，故本院对该两份证据的证明效力，不予认定。
本院二审查明的事实与一审法院认定事实相一致。
本院认为：关于创天公司是否应当承担逾期交房违约金及违约金如何计算的问题。创天公司与欧阳小均签订的《商品买卖合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同约定创天公司应当在2014年9月30日之前，将具备合同约定的交付条件的商品房交付给欧阳小均。但在欧阳小均已付清房款的情况下，创天公司未按合同约定的时间将经验收合格的商品房交付给欧阳小均。2015年6月18日，创天公司组织了五方主体验收，房屋符合合同约定的交付条件，逾期261天，创天公司已构成违约，其应当承担违约责任。创天公司关于欧阳小均的诉讼请求没有事实和法律依据的上诉理由不充分，依法不予采纳。
欧阳小均上诉称一审判决将合同约定的逾期交房违约金计算标准由万分之五调整为万分之一，存在适用法律错误。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中因逾期交房造成的实际损失可参考同地段房屋租金标准予以确定，同时合同约定的计算标准日万分之五，明显偏高，有违公平原则。而且，合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，结合本案具体情况，一审酌定将违约金计算标准调整至日万分之一并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人欧阳小均和上诉人创天公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1214元，由上诉人欧阳小均负担607元，上诉人吉安创天国际投资有限公司负担607元。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳骥
审判员 肖建文
审判员 李国红
二〇一八年四月十七日
书记员 张志坚