黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2017）黑81民初28号
原告（执行案外人）：马庆云。
委托诉讼代理人：刘建生，黑龙江海格律师事务所律师。
被告（申请执行人）：黑龙江省垦区宝泉岭宝房建筑安装有限公司。
法定代表人：刘田军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘伟，该公司项目部经理。
被告（被执行人）：黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限公司。
法定代表人：刘玉书，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高玉英，该公司法律顾问。
原告马庆云与被告黑龙江省垦区宝泉岭宝房建筑安装有限公司（以下简称宝房公司）、黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭审理了本案。原告马庆云及其委托诉讼代理人刘建生，被告宝房公司委托诉讼代理人刘伟、被告鑫隆公司委托诉讼代理人高玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马庆云向本院提出诉讼请求：1.停止对位于宝泉岭明珠家园8号楼5号（现为4号）车库的强制执行；2.确认宝泉岭明珠家园8号楼5号（现为4号）车库为原告所有；3.由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年3月29日，原告与亲属在宝泉岭明珠家园售楼处以76,667.00元价格购买了宝泉岭明珠家园8号楼5号（现为4号）车库。由于当时工作人员没有提供相应购买合同，要求原告过一段时间再来签合同，但至今未与原告签订购车库合同。被告已将诉争房产交付给原告占有使用至今，原告每年都向有关部门交纳电费、取暖费等费用。原告认为与鑫隆公司签订的车库买卖合同有效，车库在购买时未能办理过户手续是由于鑫隆公司的原因，不属于原告原因，该车库是原告的合法财产。因农垦中级法院于2016年11月30日作出（2016）黑81民执异字第26号民事裁定，裁定驳回原告的异议请求，故请求支持原告诉讼请求。
宝房公司辩称：答辩人申请执行的财产是由鑫隆公司开发，答辩人施工的，属于鑫隆公司的财产，不存在错误。
鑫隆公司辩称：宝泉岭明珠家园小区8号综合楼是鑫隆公司开发建设，由宝房公司承包建筑施工。该项目系合法建造、事实行为设立物权，自事实行为成就发生效力。涉案工程在房屋产权登记机构和不动产机构均未办理初始登记。根据法律及相关规定，涉案房屋所有权属于答辩人。请求驳回马庆云的诉讼请求，维持执行异议裁定，继续执行标的物，并由马庆云承担本案受理费及相关费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
对于马庆云提供的收据，宝房公司对真实性无异议，认为收据上公章为明珠家园项目部，马庆云是2012年购买车库，其购买车库款与其他购车库者不一致。ＸＸ因涉嫌虚假诉讼，转移财产，已经被立案。马庆云有帮助ＸＸ转移财产嫌疑。取暖费、物业费收据没有供暖、物业部门的公章。对于电费的收据没有异议。鑫隆公司对于购买房屋收据有异议，认为收据上的印章不是鑫隆公司印章，鑫隆公司未收取马庆云车库款，对于该售房行为，鑫隆公司不承担责任。对于其他收据应当有相关部门的印章。马庆云提供了收据原件核对，宝房公司、鑫隆公司对证据的真实性并无异议，对于收据的真实性予以采信。上述收据能够证明马庆云支付车库款及使用该车库的事实。
对于鑫隆公司提供的宝局城发（2011）118号文件、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、用地许可证、建设工程施工许可证，马庆云对于真实性、关联性、合法性均有异议，认为上述证据为复印件，鑫隆公司应当提供原件核对质证后，由法院进行裁决。马庆云已经提供证据证明明珠家园8号楼是由ＸＸ开发建设销售，与鑫隆公司无关。对于鑫隆公司提供的文件及证照，虽为复印件，但能够证实上述证据与涉案的明珠家园8号楼存在关联，故对于上述证据予以采信。
本院经审理查明：2011年7月22日，黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局下发宝局城发（2011）118号文件，对建设宝泉岭明珠家园小区8号楼住宅综合楼扩初设计进行批复，批复同意鑫隆公司在军川街北、绥滨路西建设明珠家园小区8号住宅综合楼，同时获准建设工程规划许可证（编号建字第2011125号）、建设用地规划许可证（编号地字第2011125号）、建设项目选址意见书（编号选字第2011125号）。2011年9月20日，宝房公司取得建设工程施工许可证（编号2308302011092007001）。2012年5月1日，黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭国土资源分局为鑫隆公司颁发用地许可证（编号黑宝国土资监字（2012）第12号）。2011年6月16日，鑫隆公司与陶新利签订《开发管理责任书》，聘用陶新利为宝泉岭明珠家园3#-8#住宅商服综合楼的开发项目经理，由乙方（陶新利）自投资金、自负盈亏，负责各项税费、工程保证金及由该项目产生的债权、债务。该责任书实际上是陶新利代ＸＸ以陶新利名义签订，陶新利未参与项目的投资与经营管理。宝泉岭明珠家园8号楼住宅楼综合楼开发项目是ＸＸ、胡亚军挂靠鑫隆公司开发，由宝房公司施工建设。工程竣工后由胡亚军以鑫隆公司名义与宝房公司代表刘伟进行工程结算。马庆云于2012年3月29日向ＸＸ购买明珠家园小区8号楼5号（现编号为4号）车库，支付价款76,667.00元，双方未签订书面房屋买卖合同。马庆云已实际占有、使用涉案车库。明珠家园小区8号楼未在房产管理部门及不动产登记部门办理首次登记。
另查明，宝房公司因鑫隆公司拖欠工程款，向鹤岗仲裁委员会申请仲裁，该委员会于2015年5月5日作出鹤仲裁字（2013）第49号《裁决书》，裁决鑫隆公司给付宝房公司工程款2,329,774.00元及迟延支付工程款利息505,292.39元（2012年2月1日至2014年4月30日）。宝房公司于2015年5月30日向本院申请执行，本院于同年6月18日作出（2015）垦执字第36号《执行通知书》和《报告财产令》，责令鑫隆公司向宝房建工给付上述工程款及利息，并报告可执行财产。在此之后，本院作出（2015）垦执字第36号执行裁定书，查封了明珠家园小区8号楼部分房屋，包括案涉房屋。2016年1月15日，宝房公司与鑫隆公司签订《协议书》，约定鑫隆公司将上述房屋抵顶给宝房公司。本院于同日作出执行裁定书加以确认，于同年9月22日作出（2015）垦执字第36-3号执行裁定书，裁定：一、被执行人鑫隆公司欠申请人宝房公司本息合计2,835,066.39元，案件仲裁费31,884.00元、申请执行费31,070.00元；被执行人以被查封的宝泉岭明珠家园小区8号楼1#、3#、4#、6#、7#、8#、9#、18#、27#车库交付申请执行人抵顶部分债务；其余部分及迟延履行的债务利息从8号楼其他财产中给付；二、申请执行人可以持本裁定到相关产权管理部门办理产权过户登记手续。在执行过程中，马庆云提出了执行异议，本院于2016年11月30日作出（2016）黑81执异字第26号执行裁定书，驳回了马庆云的异议请求。
本院认为：本案争议的焦点问题即马庆云对于涉案车库是否具有排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”鉴于明珠家园小区8号楼未在房产管理部门及不动产登记部门办理首次登记，故马庆云主张的车库亦不能办理变更不动产登记，房屋所有权并未转移，马庆云不能成为车库所有权人，故对于马庆云要求确认其对于涉案车库具有所有权的诉求，本院不予支持。胡亚军、ＸＸ挂靠鑫隆公司开发明珠家园小区8号楼工程项目，虽然开发建设手续登记在鑫隆公司名下，但由于其并未进行投资，故不能仅依据开发手续的登记情况，即确定明珠家园小区8号楼为鑫隆公司所有，而鑫隆公司亦无权将胡亚军、ＸＸ实际开发建设的明珠家园小区8号楼房屋抵顶宝房公司的工程款。根据马庆云的陈述及其提供的证据，可以确认其向ＸＸ购买车库并交纳购买车库款，并已实际占有、使用车库。涉案车库不能办理房产变更手续的原因是由于ＸＸ开发明珠家园小区8号楼未在房产管理及登记部门办理登记，马庆云对此并无过错。鉴于马庆云购买ＸＸ开发的房屋，而宝房公司申请本院执行仲裁裁决被执行主体是鑫隆公司，ＸＸ并非仲裁裁决确定的被执行主体，执行ＸＸ所有的房屋显然不当。马庆云关于停止对位于宝泉岭明珠家园8号楼5号（现为4号）车库的强制执行的请求成立本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
一、不得执行宝泉岭明珠家园8号楼住宅综合楼5号（现为4号）车库；
二、驳回马庆云其他诉讼请求。
案件受理费1,742.50元（原告预交），由被告黑龙江省垦区宝泉岭宝房建筑安装有限公司、黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
本院（2016）黑81民执异字第26号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 周志强
审判员 赵玉忠
审判员 李吉凤
二〇一七年五月十一日
书记员 郑 闯