江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初293号原告（反诉被告）：刘虎，男，1974年12月5日生，汉族。委托诉讼代理人：方敏，江苏阳湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京名万置业有限公司，统一社会信用代码913201153393329288，住所地在江苏省南京市江宁区东山街道潭园西路128号骆村大厦3F。法定代表人：李宏耕，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘静，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。原告（反诉被告）刘虎与被告（反诉原告）南京名万置业有限公司（以下简称名万置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张娟担任审判长，与人民陪审员严刚、李明建组成合议庭，于2017年3月8日公开开庭进行了审理，刘虎及其委托诉讼代理人方敏、名万置业公司及其委托诉讼代理人杨焘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘虎向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年8月29日签订的商品房预售合同；2.判令被告名万置业公司返还首付款及认筹款合计1211001元及利息（其中50000元自2016年8月10日起算，50000元自2016年8月14日起算，550000元自2016年8月29日起算，561001元自2016年9月10日起算，均按中国人民银行同期同档贷款利率的标准计算至付清之日止）；3、判令名万置业公司承担律师费损失人民币34800元。4、判令名万置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月29日，原告刘虎与被告名万置业公司签订商品房预售合同一份，约定刘虎购买名万置业公司开发的位于南京市江宁区××春××城××宸××房产××套，房屋总价3311001元，刘虎按照合同约定支付了总房款的35%即1211001元作为首付款，并与名万置业公司推荐的银行办理了按揭贷款手续，但因南京市出台了房屋的限贷限购政策，银行要求首付比例提高至总房款的50%，刘虎无法按此要求筹足款项，故将该情况及时告知名万置业公司，并协商提出要求解除合同，返还自己所付购房款，未果。刘虎认为，其按约履行了支付首付款的合同义务，但因政府限购限贷政策的影响导致其无法继续履行合同，其有权解除合同，名万置业公司应返还购房款并支付利息。被告名万置业公司辩称：1.原告刘虎未能按支付首付35%比例房款的标准获得银行贷款审批是由于其本人信用太差而非政府政策调控所致；2.根据双方购房合同的约定，若因政策变化或个人原因导致银行要求原告提高支付首付款的比例，该后果应由刘虎个人承担；3.名万置业公司已向刘虎进行催告，刘虎未能依约付款，双方合同已于2016年1月7日解除，且解除的原因在于刘虎，故名万置业公司无需承担违约责任，相反刘虎还需承担违约责任；4.刘虎主张的律师费并无合同约定，应由刘虎自行承担。故请求驳回原告刘虎的全部诉请。反诉原告名万置业公司提出反诉请求：1.判令确认双方签订的商品房预售合同已于2016年1月7日解除；2.判令反诉被告刘虎配合办理上述合同（宁房预售合字2××9号）的撤销备案登记手续；3.判令刘虎支付相当于房屋总价款10%的违约金即331100.1元；4.判令由刘虎承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月29日，刘虎与名万置业公司签订商品房预售合同，约定刘虎购买原告开发的房屋。根据合同，刘虎应于签约当日付清全部首付款1161001元，并按约向银行申办贷款。但刘虎迟至2016年9月10日才付清首付款，后又因征信不良导致多家银行对其贷款申请做退件处理或要求提高首付比例。根据合同约定，若刘虎的贷款申请未获银行足额审批通过并下款的，需在接到名万置业公司通知后于限期内自筹资金补足差额，否则按逾期付款处理。但刘虎终因自身原因未能满足银行贷款要求，导致逾期付款。名万置业公司遂多次催告，并于2016年9月19日发出催办按揭督促函，于2016年12月5日发出催付款函，敦促刘虎及时履行付款义务。因催告无效，名万置业公司于2017年1月6日发出解约函，要求解除购房合同并收取相应违约金，但刘虎未予配合办理相关解约手续反而以房产新政出台为由推脱自身违约责任首先诉至法院。故名万置业公司提此反诉，请求判如所请。反诉被告刘虎就反诉辩称：1.同意名万置业公司关于双方合同已于2016年1月7日解除的主张，但并非因刘虎违约而解除，刘虎亦愿协助名万置业公司办理双方合同的撤销备案登记手续。2.关于不能按支付35%首付款通过银行贷款审批的理由，并非如名万置业公司所称系因刘虎个人征信太差，而系因其在安徽省有住房，加之南京市出台房产限购政策，按新政规定，其需支付总房款50%的首付款。3.关于名万置业公司所称如果贷款无法办理需要补齐首付款的合同约定系格式合同，该格式合同排除了刘虎的合法权益，该约定应属无效。故请求驳回反诉原告名万置业公司的其他诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的事实本院予以确认：2016年8月29日，刘虎（乙方）与名万置业公司（甲方）签订南京市商品房预售合同（宁房预售合字2××9号）一份，约定甲方预售给乙方位于南京市江宁区东山街道××室房产一套，房屋建筑面积106.76平方米，乙方于2016年8月14日前支付定金50000元，房屋总价为3311001元，乙方应于2016年8月29日前支付1161001元，采用商业性贷款方式支付2150000元；乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款10%的，甲方有权解除本合同，乙方按合同价款的20%向甲方支付违约金；甲方应在解除合同60日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方；乙方应在甲方解除合同10日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。补充协议特别约定：如因政策变化、银行要求或买受人自身原因等情况需要增加首付款的，买受人应于收到出卖人/银行/公积金代办机构通知后7日内补足首付款，以保证按揭贷款手续的及时办理，否则按以下条款处理：买受人应在该房屋所在楼宇主体机构封顶之日起（限公积金贷款）/本合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行/公积金办理机构所要求的条件，或贷款银行/公积金办理机构的原因，或政策变化的原因等致使需要提高首付比例、贷款金额不足、贷款年限需要修改或不被批准、贷款不被批准等）导致按揭贷款的房价款未能在该房屋所在楼宇主体结构封顶之日起（限公积金贷款）/本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项；买受人应当在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于按揭贷款银行/公积金办理机构要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行/公积金办理机构提出正式的按揭贷款申请，交纳预售商品房抵押登记的服务费用并提供相关资料；出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行/公积金办理机构会批准买受人的按揭贷款申请；买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担万分之四的违约金；在出卖人和买受人任何一方根据本合同或补充协议的规定行使解除权时，本合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。关于付款情况，刘虎分别于2016年8月14日、8月29日、9月10日向名万置业公司支付了定金50000元、房款550000元、房款561001元，合计付款1161001元，后即未再付款。关于刘虎未能依约以贷款方式支付剩余房款的原因，刘虎称系因南京市出台关于房屋的限购限贷政策，根据政策，在其名下已经拥有一套的情况下，其再次以按揭贷款方式购房则需以支付50%房款的标准办理银行贷款，但其无力按此标准支付房屋首付款。对此，名万置业公司称系因刘虎个人的征信较差故而未能按支付30%房款比例的标准通过银行贷款审批，并提交了招商银行南京分行、中国农业银行南京新街口支行关于客户刘虎贷款情况说明一份，分别载明“2016年9月19日客户刘虎到我行中央路支行办理住房贷款……9月21日借款申请人刘虎的贷款申请资料提供齐全后，我行客户经理开始进行贷前审查，在对借款申请人及其配偶的征信情况审查中，发现刘虎本人名下有一笔个人住房贷款2011年至2012年期间逾期4次。在2011年至2015年期间刘虎名下10张贷记卡均有多次逾期，其中最多的一张卡逾期累计达8次，考虑到借款申请人征信情况不符合我行贷款要求，我行于2016年9月29日将该笔贷款做退案处理，同时将客户资料退还。”“2016年10月8日刘虎本人到农行个贷中心办理住房贷款，在客户经理接待下签约了个人购房借款及但被告合同，当时虽处于新政实施后，但银行都有窗口期确保客户过渡，但经查该客户资信很差，逾期次数高达26次，且有一笔首付贷的记录，不符合农行3成首付下款条件，如客户将首付贷还完，并提高首付至5成可尝试报送审批，但该5成首付并非新政因素。上述审查结果已告知客户刘虎及南京名万置业有限公司，并通知如客户将首付贷换完，提高首付至5成可尝试报送审批，但其后刘虎并未配合。农行因该客户个人征信不良，又不配合完成提高首付，故于2016年11月13日将该笔贷款做退案处理，同时将客户资料退还。特此说明！”关于名万置业公司的催促情况，2016年9月19日，名万置业公司向刘虎寄送关于尽快提供按揭资料的督促函，要求刘虎在2016年9月26日之前向按揭贷款银行提供符合要求的按揭资料并交纳相关费用，否则将追究违约责任；2016年12月5日，名万置业公司向刘虎寄送关于付款的通知函，要求刘虎于收到通知后的三日内一次性付清全部购房款，否则将追究逾期付款违约责任；2016年12月28日，名万置业公司委托江苏法德永恒律师事务所向刘虎寄送律师函，要求刘虎收函后三日内交清剩余购房款并支付逾期付款违约金，否则将代表名万置业公司追究违约责任，并有权按约定解除双方的商品房预售合同；2017年1月6日，名万置业公司向刘虎寄送解约函，函载“……由于您未能在约定的时间内付清购房合同约定的相关款项，我司现根据购房合同的约定解除与您的购房合同，并按合同约定扣除您总房款20%作为您应支付的违约金……”。审理中，刘虎与名万置业公司一致确认双方签订的商品房预售合同于2017年1月7日解除。本院认为，刘虎与名万置业公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方均应按合同履行各自义务。本案中，无论系因刘虎主张的政策变更原因，还是因名万置业公司主张的刘虎征信不良的原因，刘虎未能按首付30%的标准通过银行贷款审批之后，其应按银行要求满足贷款条件办理贷款手续或在期限内以现金补足房款，其最终未能通过银行贷款审批亦未能于期限内以现金补足房款，构成违约。名万置业公司经催告后可依约解除合同，审理中双方亦一致认可于2017年1月7日解除双方签订的商品房预售合同，不违反法律规定，对此本院予以确认。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现本案双方商品房预售合同因刘虎违约而解除，刘虎应依法承担相应的责任。关于名万置业公司要求刘虎配合办理商品房预售合同的撤销合同备案登记手续的诉请，具有合同依据，刘虎亦予认可，本院予以准许。关于名万置业公司要求刘虎支付违约金331100.1元违约金的诉请，刘虎抗辩不应承担该违约金，可理解为其认为违约金过高要求调整至不支付违约金的程度，关于违约金是否过高，主要考虑因违约行为给守约方造成的损失，本案中名万置业未能就其损失进行举证，本院结合违约行为可能给名万置业公司造成的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，调整违约金至50000元。刘虎已向名万置业公司支付房款合计1161001元，将刘虎应付的违约金抵扣后，名万置业应向刘虎返还1111001元。另，关于刘虎主张的房款利息与律师费损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、刘虎与南京名万置业公司有限公司于2016年8月29日就位于南京市江宁区东山街道××室房产签订的南京市商品房预售合同（宁房预售合字2××9号）于2017年1月7日解除；二、刘虎于本判决生效后十日内配合南京名万置业公司有限公司办理上述商品房预售合同的撤销合同备案登记手续；三、南京名万置业公司有限公司向刘虎返还房款1161001元；四、刘虎向南京名万置业公司有限公司支付违约金50000元；上述第三、四项相抵后，南京名万置业公司有限公司应向刘虎返还房款1111001元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回刘虎的其他诉讼请求。六、驳回南京名万置业公司有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费16142元，由南京名万置业公司有限公司负担8071元，刘虎负担8071元；反诉案件受理费3213元，由刘虎负担1607元，南京名万置业公司有限公司负担1606元。如不服本判决，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 张 娟人民陪审员 严 刚人民陪审员 李明建二〇一七年七月三十一日书 记 员 王 欣