福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1197号
上诉人（原审被告）陈再进，男，1962年9月19日出生，汉族，住厦门市湖里区。
上诉人（原审被告）徐光荣，女，1973年11月28日出生，汉族，住厦门市湖里区。
上诉人（原审被告）陈鹭鸿，女，2005年6月17日出生，汉族，住厦门市湖里区。
法定代理人陈再进，自然情况同上，系陈鹭鸿之父。
法定代理人徐光荣，自然情况同上，系陈鹭鸿之母。
上诉人（原审被告）陈冬燕，女，1970年1月9日出生，汉族，住厦门市湖里区。
四上诉人的共同委托代理人陈玉生，福建聚泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任榕美，女，1979年8月1日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人李程福、林远强，福建金海湾律师事务所律师。
上诉人陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕因与被上诉人任榕美房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第2982号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
任榕美向原审法院起诉，请求判令：1、陈再进、徐光荣、陈鹭鸿继续履行合同约定的交房义务；2、陈再进、徐光荣、陈鹭鸿共同支付逾期交房违约金24000元（按已付购房款80万元的百分之三计）；3、陈再进、徐光荣、陈鹭鸿协助办理房屋过户至任榕美名下的手续；4、陈再进、徐光荣、陈鹭鸿共同承担任榕美已支付的律师代理费4万元；5、陈冬燕督促陈再进、徐光荣、陈鹭鸿向任榕美履行交房义务，并在陈再进、徐光荣、陈鹭鸿应给付任榕美的违约金、律师代理费范围内承担担保责任；6、本案诉讼费由陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕承担。
原审判决查明，2008年11月3日，陈再进与厦门天地开发建设公司签订厦天安（墩上）2008字147号《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定因“县后片区湖里高新技术园开发用地”项目建设需要，位于厦门市湖里区岭下村墩上社109号的房屋应予拆除，安置人口为陈再进、徐光荣和陈鹭鸿三人，安置方法为通过产权调换获得金福缘新城6#楼401室、402室安置房。2013年11月15日，陈再进作为甲方与任榕美作为乙方、陈冬燕作为丙方，三方签订《房屋买卖协议》，约定任榕美向陈再进购买址于金福缘新城6#楼第402室拆迁安置房，该安置房为陈再进的家庭（夫妻）共同财产，�产成交价格为1335000元，付款方式为分期支付：2013年11月15日支付首笔款（定金）80万元，第二笔房款53.5万元于配合房屋产权证、土地证产权、房屋相关手续和户口迁出当日支付，甲方应在回迁交房当日将乙方向甲方购买上述房屋相关的所有手续一切和该房有关的文件及票据交付乙方保管。甲方于房屋交付使用时，乙方带齐相关手续配合甲方交房，回迁交房后将钥匙全部交付给乙方。陈冬燕作为协议的保证人进行担保，在甲方不履行合同或在未办理好过户手续情况下讼争房屋已被出售、抵押、出租等情形下又不承担违约责任，乙方在向甲方提出退房之日起十日内有权要求丙方赔付乙方付给甲方的购房款等。协议中的房屋共有权产权人处有“徐光荣”签字字样。协议还约定在可办理房屋产权证、土地证及其手续时，甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内将房屋产权证、土地证产权直接办理为乙方任榕美名下，并在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后十五天内交与乙方，所需费用，由乙方承担。如因甲方原因不能直接办理为乙方名下，甲方须为乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所须费用由甲方承担。甲方如未按约定的期限将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金，逾期超过60天，则视为甲方不履行合同，乙方有权追究甲方的以下违约责任：甲方按乙方累计已付款的百分之三向乙方支付违约金，合同继续履行，并在合同约定的实际交付之日起90天内交付房屋。协议签订当日，任榕美依约支付80万元首付款（定金），陈再进出具了相应的收款证明。2013年12月21日，厦门市湖里区人民政府发布了湖里区岭下社区金福缘安置小区返迁交房公告，通知返迁业主金福缘安置小区项目已顺利通过竣�验收，具备返迁交房条件，定于2013年12月30日起办理返迁交房手续。2014年1月25日，讼争房屋已交付给陈再进。2014年4月4日，任榕美因本案支付了律师代理费40000元。
审理过程中，徐光荣申请对《房屋买卖协议》最后一页房屋共有权产权人处“徐光荣”签字字样进行笔迹鉴定，本院依法委托福建历思司法鉴定所进行上述鉴定，该所于2014年11月14日作出闽历思司鉴所（2014）文鉴字第111号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：落款日期为“2013.11.15”的《房屋买卖协议》（原件）中最后一页落款处“徐光荣”的签名笔迹与所提供的样本中徐光荣书写的字迹是同一人所写。另查明，厦门市湖里区墩岭二里22号401室房屋即为金福缘新城6#楼402室安置房，尚未办理房产权属登记。
原审判决认为，任榕美与陈再进签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反�律、行政法规的强制性规定，应认定有效。陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕关于上述协议及担保条款无效的抗辩理由，原审法院不予采纳，理由如下：一、讼争房屋为陈再进、徐光荣及陈鹭鸿三人共有的拆迁安置房，徐光荣认为《房屋买卖协议》是任榕美与陈再进一人所签，房屋共有权产权人处“徐光荣”签字字样不是徐光荣本人所签并申请笔迹鉴定，经福建历思司法鉴定所鉴定，落款日期为“2013.11.15”的《房屋买卖协议》（原件）中最后一页落款处“徐光荣”的签名笔迹与所提供的样本中徐光荣书写的字迹是同一人所写，徐光荣以鉴定程序存在问题、鉴定结论依据不足为由申请重新鉴定，因上述申请没有事实和法律依据，原审法院不予准许；二、上诉人认为另一共有权人陈鹭鸿未签字，其虽为无民事行为能力人，但至少要由其法定代理人代理其签字确认，故协议因没有其法定代理人的签字确认而无效。原审法院认为，陈再进与徐光荣系陈鹭鸿的父母，为陈鹭鸿的法定代理人，因陈再进与徐光荣均已在协议上签字，故不存在法定代理人不同意的情形；三、担保条款为《房屋买卖协议》中约定的内容，陈冬燕作为保证人在上面签字，担保内容并未违反法律规定，依法应认定有效。综上，《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，陈冬燕也应依约承担相应的担保责任。任榕美已依约支付了第一笔房款80万元，但在2014年1月25日讼争房屋已交付给陈再进后，上诉人并未依约交付给任榕美，故任榕美主张陈再进、徐光荣、陈鹭鸿继续履行合同约定的交房义务、支付逾期交房违约金24000元、协助办理房屋过户至任榕美名下的手续及承担律师代理费40000元，符合合同约定，原审法院予以支持。任榕美主张陈冬燕督促陈再进、徐光荣、陈鹭鸿向任榕美履行交房义务，并在陈再进、徐光荣、陈鹭鸿应支付的违约金、律师代理费范围内承担担保责任，因《房屋买卖协议》约定担保内容为甲方不履行合同或在未办理好过户手续情况下讼争房屋已被出售、抵押、出租等情形下又不承担违约责任，乙方在向甲方提出退房之日起十日内有权要求丙方赔付乙方付给甲方的购房款等，现任榕美主张继续履行合同并不在约定担保范围内，原审法院对任榕美的上述主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈再进、徐光荣、陈鹭鸿应于判决生效之日起十日内继续履行《房屋买卖协议》约定的交房义务。二、陈再进�徐光荣、陈鹭鸿应于判决生效之日起十日内共同支付任榕美逾期交房违约金24000元（按已付购房款800000元的百分之三计）和律师代理费40000元。三、陈再进、徐光荣、陈鹭鸿应于本判决生效之日起十日内协助办理址于厦门市湖里区墩岭二里22号401室房屋过户至任榕美名下的手续。四、驳回任榕美的其他诉讼请求。如果陈再进、徐光荣、陈鹭鸿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费700元，由陈再进、徐光荣、陈鹭鸿承担。
宣判后，陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕不服，共同向本院提起上诉。
上诉人陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕共同上诉称，一、原审判决认定事实错误。其认定“任榕美与陈再进签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意�表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。”是错误的。1、原审判决认定《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示错误。理由是：该出卖的房屋是上诉人陈再进、徐光荣、陈鹭鸿三人家庭共同共有的，但该《房屋买卖协议》却是由陈再进一人与任榕美所签订，虽然在房屋共有权人一栏中有签“徐光荣”三个字，但该三个字不是由上诉人徐光荣本人所签，虽然在一审中对该协议上“徐光荣”三个字的签名由鉴定机构鉴定意见是同一人所写，但实际确实不是上诉人徐光荣所写，因该鉴定机构鉴定程序存在问题，所作出的鉴定结论明显依据不足，徐光荣依法提出了重新鉴定的申请，但一审法院不予准许，明显偏袒被上诉人。另外一个共有权人即陈鹭鸿也没有签字，虽然陈鹭鸿是无民事行为能力人，但至少要由其法定代理人代理其签字确认，�在该合同上没有其法定代理人的签字确认。2、原审判决认定《房屋买卖协议》内容未违反法律、行政法规的强制性规定是错误的。该《房屋买卖协议》已经违反了法律的强制性规定，应属无效。首先，该房屋买卖协议所出卖的房屋金福缘新城6＃楼第402室是陈再进、徐光荣以及女儿陈鹭鸿三人位于湖里区岭下村墩上社109号房屋拆迁的安置房，根据拆迁政策规定，现在还不能办理房屋所有权证，不能依法领取权属证书，事实上现也未依法登记领取权属证书。故此，其违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的强制性规定。其次，该出卖的房屋是陈再进、徐光荣、陈鹭鸿三人家庭共同共有的，如上所述，但该《房屋买卖协议》只有陈再进一人与任榕美所签订，没有经过其他共有人书面同意，其违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产不得转让”和《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产的应当经全体共同共有人的同意”的强制性规定。二、任榕美的诉讼请求没有事实和法律依据。由于《房屋买卖协议》所出卖的房屋系未依法登记领取权属证书的房地产以及上诉人出卖该房屋没有经过其他共有人书面同意而使该《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定而无效。因此，任榕美的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，请求判令：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者裁定发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人任榕美答辩称，陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。1、《房屋买卖协议》�双方当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，系合法有效合同。陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕将房屋出售给任榕美，陈再进、徐光荣两人均有签字，两人是陈鹭鸿的法定代理人，有权处分房产，出售房屋是他们本人的真实意思表示，符合民法通则的自治原则，故应当依据诚实信用的原则予以遵守，全面履行合同义务。合同签订后，答辩人依照合同约定支付了合同约定的房屋价款，该合同也已得到了实际履行。2、《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，是防止房地产不办理权属证书就私下交易，从而损害国家对房地产管理以及非法逃避税收。该规定的不得转让，仅指不发生物权变动效力，而不是一概地否定买卖合同效力，如依据该规定认定买卖合同无效，在双方签订合同之后，即�卖方办理权属登记，取得房屋权属证书，双方买卖合同依然无效，如双方办理过户，依据合同法规定则要求恢复原状，不仅有违合同自由原则，也会抑制市场交易，因此，不能简单机械的套用该条认定合同无效。3、陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕因巨大利益驱动，恶意违约，严重违背诚实信用原则，欲借诉讼手段谋取不当利益，这种行为不应得到法律保护。“诚实信用原则”是合同交易重要原则之一。如陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕毁约行为得到法律保护，在社会上形成随意反悔、不讲诚信的法律氛围，这对建立诚信社会、法治社会、和谐社会都将产生非常大的负面效应。因此，从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许随时推翻既存的法律关系，使原本合法、实际履行的行为被认定为无效，这对任榕美是不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。综上所述，双方签署的房屋买卖协议合法有效，原审判决认定事实清楚，适用法律正确；陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕的上诉讼请求缺乏必要的事实依据与法律依据，应当予以全部驳回。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均陈述无异议，本院予以确认。
审理过程中，陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕鉴定申请书，请求对《房屋买卖协议》最后一页房屋共有权产权人处“徐光荣”签字字样再次进行笔迹鉴定。本院认为，原审法院已对此进行了司法鉴定，程序合法，故对陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕的鉴定申请予以驳回。
本院认为，陈再进、徐光荣在其与任榕美签订的《房屋买卖协议》上均予以签名确认。徐光荣虽主张其不确认签名的真实性，但经原审法院司法鉴定系为徐光荣本人签署，徐�荣亦无其他证据佐证非其签署。至于陈鹭鸿是否同意的问题，其法定代理人本就为陈再进、徐光荣，故无需陈鹭鸿另行签字确认。陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕上诉主张讼争房产的买卖未经全体共有权人同意，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕另上诉主张讼争房产尚未办理初始登记致各方签订的《房屋买卖协议》无效，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定属行政管理性规范，并非效力性规范，不能以此认定《房屋买卖协议》无效。且陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕无证据证明讼争房产尚不具备办理房产初始登记的条件。综上，陈再进、徐光荣、陈冬燕与任榕美签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规，应当认定有效，各方均应依约履行。现陈再进、徐光荣、�鹭鸿未依约履行，应当依约承担相应的法律责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1400元，鉴定费8900元均由陈再进、徐光荣、陈鹭鸿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 黄南清
代理审判员 章 毅
二〇一五年四月十六日
书 记 员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判�撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。