湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 裁 定 书（2016）湘0111民初1766号原告：唐胜华。委托诉讼代理人：黄良志，湖南人和律师事务所律师。被告：骆志。被告：文争。原告唐胜华与被告骆志、文争房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告唐胜华的委托诉讼代理人黄良志，被告骆志与文争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐胜华向本院提出诉讼请求：判令双方签订的房地产买卖合同解除；判令两被告向原告双倍返还定金200000元。事实和理由：2013年4月8日，原被告签订《房地产买卖合同》，两被告将其所有的位于岳麓区银杉路459号德润园小区二期润豪苑6栋1401房以62万元转让给原告，原告支付了定金100000元，双方还办理了全权委托公证。后两被告未能如约协助原告办理过户登记并交付房屋，故此起诉。被告骆志与文争辩称：涉案房屋存在抵押贷款，不可能出卖，2013年4月，被告系因资金周转需要通过他人介绍到原告开的典当行借款，根据原告要求才签订了本案房屋买卖合同，被告与原告之间实际只是纯粹的民间借贷关系，这也是已全权委托公证而不过户交房，且长达三年多原告不追究合同履行责任的原因；所谓定金实为借款，原告收取高达八分的月息，此后被告已陆续还款达140000元；2015年8月12日原告纠集多人对被告骆志进行人身攻击与非法拘禁，并胁迫写了承诺书，被告已因此向派出所报案。本院查明：被告骆志与被告文争系夫妻关系，共同购买了位于长沙市岳麓区银杉路459号德润园小区二期润豪苑6栋1401房（简称涉案房屋），建筑面积139.36平方米，产权证号为长房权证岳麓字第××、71××26号。两被告以涉案房屋为抵押向中信银行长沙分行办理了520000元贷款。2013年4月8日，原告唐胜华（乙方）与被告骆志、文争（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，总价620000元；乙方支付房价的16.13%即100000元作为买房定金，甲方因自身原因三个月内退还定金则此合同作废，否则乙方以全权委托公证为依据还清甲方所欠银行贷款后直接办理过户手续，产权证归乙方所有，此合同终止；合同签订后90日内，双方应办理产权转移登记手续，具体由乙方承办，甲方协助；甲方应于2013年7月8日前将房屋交付给乙方；乙方违约，不得向甲方索还定金，甲方违约应双倍返还定金，在承担违约责任同时，除非双方同意继续履行，否则本合同解除。第六条“其他补充约定”再次强调：双方协商一致，合同签订后乙方支付100000元给甲方，甲方出示收据；由于甲方原因不能办理过户手续，甲方愿意双倍返还定金200000元，在2013年4月8日至2013年7月8日期间甲方重复将此房屋卖给第三方属于诈骗犯罪，甲方承担全部法律责任，并双倍支付乙方买房定金。合同签订当日，原告唐胜华向两被告支付了100000元，两被告出具收条，载明：今收到唐胜华购房定金100000元。同日，双方还办理了委托公证手续，两被告全权委托原告唐胜华代为办理涉案房屋偿还银行贷款本息、领取房产权证、注销抵押登记、签订买卖合同、交权交易过户、收取房款（含贷款）、银行开户转账取现、物业手续交割等一切相关手续。2015年8月10日，原告唐胜华约被告骆志前来公司处理涉案事务，被告骆志在微信中表示：“…当初我是8分利息从您那借的钱，从开始到现金加在一起，包括第一笔扣的利息也还了大几万了…”。2015年8月12日，被告骆志出具《自愿书》一份，载明：“如本人骆志未按与唐胜华的约定进行还款，唐胜华有权委托刘林随时随刻对本人进行跟随，了解其生活习惯及工资收入情况，以便于顺利早日偿还唐胜华的欠款”，被告骆志称系在殴打逼迫下出具，为此提交了圭塘派出所受案登记表、法医鉴定书为证，显示被告骆志曾于2012年8月12日3：30报警称其因欠原告唐胜华钱未还而自8月11日22时起被扣留殴打。被告骆志还提交了同日出具的《借条》一份，载明：“今本人骆志在2013年3月向唐胜华借取现金壹拾万元整，因本人原因导致本金还有捌万元未偿还，现特因此事向唐胜华承诺如下：1、归还本金捌万元整；2、承诺2年零4个月违约金壹拾万元；3、承诺从2015年9月份起每月1日归还唐胜华5000－10000元，如当月收入高愿意偿还更大金额，争取早日归还全部欠款。如本人未按以上承诺兑现，愿意按照先前与唐胜华签订的租赁合同执行，将现居住的德润园6栋1401室的居住权交由唐胜华处理”。对此，原告唐胜华称因欠款快过时效才找被告骆志过来协商处理，被告骆志自愿出具了《借条》与《自愿书》，不存在殴打事实，也没有实施跟随行为。被告骆志提交的银行流水显示其于2013年5月8日与10月22日、2015年6月17日与9月30日分别向原告唐胜华转账支付了8000元、1000元、2000元、3000元，原告唐胜华认可收到了该14000元，但认为系违约金。2015年9月30日付款前被告骆志曾短信承诺“本月差2千10号补齐，下月保底5千，多则1万”。2015年10月12日被告骆志向刘林微信转账2000元，称系“唐胜华上月剩余2千”，后陆续以微信红包等方式向刘林付款，被告骆志2016年3月1日对账称自2015年10月12日起共通过微信转账、红包还款22500元（不含向原告唐胜华支付的3000元），2016年5月2日再次对账称前后共向刘林支付3万元。原告唐胜华称没有委托刘林收钱。另查明：涉案房屋于2013年4月10日被法院查封，原告唐胜华称因此无法办理过户，一直在找两被告退钱，所以延续三年多后不得已才起诉。以上事实，有房地产买卖合同、收条、房产证、公证书、自愿书、借条、银行流水、微信记录等证据以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：双方签订的《房地产买卖合同》中关于交易价格与尾款处理、定金金额与罚则适用、产权过户与房屋交付等约定异常于市场交易惯例，此后长达三年多并无房屋买卖的实际履行行为，期间在双方沟通过程中，被告骆志曾多次表示当初系借款，原告唐胜华并未否认，嗣后应其要求被告骆志亦补打了《借条》确认，且自合同签订次月起被告骆志即陆续支付款项，符合利息支付的形式特征，故被告关于双方名为房屋买卖、实为民间借贷的主张，已形成证据链，本院予以采信。原告唐胜华本案起诉的诉讼利益指向于双倍返还定金，相应的权利基础为房屋买卖合同，此与民间借贷系完全不同的法律关系，决定了不同的审理对象与审理范围，本案审理过程中，原告唐胜华明知两被告对法律事实与法律关系的异议，仍坚持按房屋买卖合同关系主张事实与权利，现经审查认定双方法律关系实为民间借贷，原告唐胜华于本案的诉讼利益已经丧失行使基础，故其起诉应予驳回，双方当事人应按真实的法律关系自行协商处理或另行依法起诉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告唐胜华的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈金磊人民陪审员  朱建辉人民陪审员  胡伟俊二〇一六年九月二十六日书 记 员  谢倩云附：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。