苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第0590号
原告黄仲勋。
原告须星。
委托代理人黄仲勋，系原告须星丈夫，即本案原告黄仲勋。
被告胡静。
原告黄仲勋、须星诉被告胡静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月14日受理后，依法适用简易程序，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告黄仲勋（也系须星委托代理人）到庭参加诉讼，被告胡静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄仲勋、须星诉称：原、被告于2011年10月28日达成协议，原告将其所有的位于苏州工业园区高尔夫花园7幢804室出租给被告居住。租金每月2800元，三个月支付一次，押金2000元。租期自2011年11月1日起一年。合同签订当日被告支付三个月租金及押金10400元，以后租金均由被告汇至原告工商银行卡上，每次均拖延。合同到期后，被告提出再租几个月，原告表示同意，没有再次签订合同，被告以再租三个月、一个月、半个月的方式不断延续。被告在2013年10月24日支付了2013年10月15日前租金后，不断以各种理由拖延支付租金。直到2013年底，被告答应马上搬走但没有行动，原告发短信也无回音，原告被迫于2014年1月13日请开锁匠强行开锁。原告进门后发现屋内一片混乱和狼藉，现场到处都是狗的粪便，原告发短信责骂被告，被告没有回音。因工作缘故，原告1月24日才开始陆续清理房屋，原告用了整整8天才将屋内打扫干净，按每天7小时，每小时工费30元计算，需1680元。原告给被告的缴费卡、钥匙等，除了水表IC卡找到外，其余均未发现。其中燃气IC卡、电梯门禁卡、信箱钥匙时房屋使用必须的，被告须按35、30、20元，共计85元标准赔偿原告。另外原告垫付2013年11月17日至2014年1月16日电费17元，加上开换锁费用、清洁费用，被告共需赔偿原告损失1982元。原告诉讼至法院，请求法院判令：1、确认原、被告之间租赁合同解除，被告于法院判决生效日7天内搬出原告位于苏州工业园区高尔夫花园7幢804室的房屋；2、被告向原告支付租金13066.67元（2013年10月16日至今）；3、被告向原告支付违约金2000元；4、被告向原告支付房屋的各项损失共计1982元；5、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告基于已将涉案房屋锁具更换，房屋已为原告占有，原告不再主张被告搬出涉案房屋的诉讼请求。
被告胡静未出庭应诉，但在本院向其发送领取应诉材料及开庭通知短信时，被告称：“你们不要再打电话了，租金及违约金也要有租赁合同的，有吗？就算有合同，你们找我不就是要我付租金吗我没有钱，你们强制执行好了，现在我负债7万，付不出一毛钱。还有你们上门好了，开庭我不可能出席的，第一我骨折，第二我人不在江苏省。要么你们报警抓我去看守所，我一分钱也付不出的。你们立案不要看合同吗？租赁合同早就过期了。现在我没有任何存款，只有负债。唯一可以强制执行的也已经抵押贷款了。”
经审理查明：2011年10月28日，原告黄仲勋（甲方）与被告胡静（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定甲方将其所有的位于苏州工业园区高尔夫花园7幢804室二房一厅一卫房屋出租给乙方居住，租赁期限为2011年11月1日至2012年10月31日，合同期满前一个月，甲乙双方须得将房屋续租与否的意向通知对方。月租金为2800元（包括物业、有线电视、有线电视网络费）。租金支付时间为2011年10月31日、2012年1月31日、2012年4月31日、2012年7月31日前。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付租赁押金2000元。甲方应于2011年10月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。如无特殊说明，第一笔租金和租赁押金的缴付签字日应与房屋钥匙移交同日，此日视为承租起始日。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其设施。甲乙双方验收认可后在《房内主要物品清单》上签字，归还钥匙，甲乙双方结清各自应承担的费用。此日视为退租日。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因一方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒绝维修或承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。
庭审中，原告陈述：2011年10月28日将房屋交付被告，被告于当日支付了2011年11月1日至2012年1月31日期间租金8400元，另交押金2000元，共计10400元。原告将大门钥匙6把、信箱钥匙2把、电信、有线电视接头箱钥匙2把、其他钥匙5把、水卡1张、燃气卡1张、电卡1张交付被告胡静，被告出具收条给原告。被告每次租金均拖延交付，最后一次于2013年10月24日支付了2013年9月16日至2013年10月15日期间的租金，之后再未支付。原告多次告诉被告不交房屋则搬走，被告于2013年12月9日发短信回复原告，短信内容为：“我今天又身体不好，再往后拖一两天吧。总之这个礼拜一定搬，然后钱等当面再结清吧。”2013年12月30日，原告黄仲勋发短信给被告，内容为：你到底怎么回事？搬走有那么难吗？连电话都不接。别忘了十月下半月到现在都二个半月没付租金了，有你这样租房的吗？再这样我只能认为你是恶意拖欠了。”被告2014年1月1日回复：这个礼拜搬走。之后，原告黄仲勋又于1月5日、6日、7日发短信给被告，催促其搬走，被告起初只答应搬但没有行动，后来就不回复了。2014年1月13日，原告黄仲勋找来开锁匠将涉案房屋房门打开，发现被告将大件物品已搬走，只留有部分衣物、书籍、狗笼等。但整套房屋内一片狼藉，地面到处都是狗的粪便，房内臭气熏天。原告黄仲勋发短信给被告胡静，骂她畜生。胡静回复：“我怎么畜生了，又不是不给你钱了。”原告黄仲勋再次发短信给被告，内容为：“你欠着三个月的租金不说，把我全装修的房子糟蹋成什么样子了！说好的日子一天天拖，过6个月我也傻等？不跟你废话了，最迟后天将3个月租金打过来，周末将房子彻底弄干净。电话连续一个礼拜不接，短信也非得我气愤到骂你才晓得回呢？！”之后，胡静再也不接原告电话，也不回短信。为此，原告向本院起诉，要求被告赔偿其打扫了8天才将房屋打扫干净所应支付的人工费用1680元（按每天210元计算）、欠付2013年11月17日至2014年1月16日期间电费17元、开换锁费用200元、更换燃气IC卡费用35元、更换门禁卡费用30元、更换信箱钥匙费用20元，共计1982元。庭审中，原告陈述被告遗留物品可集中存放于涉案房屋的一个房间内，但房租肯定会减少，减少收益在800元至1000元之间，而且再次出租将变得困难。
以上事实有房屋产权证明、房屋租赁合同、收条、电费收据、交付收条、现场照片、短信记录、开换锁费用收据以及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。
本院认为：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。原告黄仲勋与被告胡静签订了房屋租赁合同，故双方之间房屋租赁合同关系依法成立。该合同约定内容符合法律规定，被告亦未举证证实存在当事人意思表示不真实等影响合同效力的情形，合同应属有效。原告须星虽未在合同上签字，但涉案房屋系两原告共有，黄仲勋出租涉案房屋客观上使两原告共同财产获得收益，须星亦未提出反对意见，故黄仲勋的出租行为应该包含对须星出租的家事代理行为，涉案合同应当视为两原告夫妻与被告共同签订。合同到期后，双方没有签订新的合同，双方仍根据原合同标准履行合同义务，故应当视为双方就涉案房屋订立了不定期租赁合同。双方有权随时提出解除合同，但须给予对方合理的准备期限。原告认可被告支付租金至2013年10月15日，之后经原告多次催促，不再支付，原告出租房屋的目的无法实现，应当视为被告违约。原告2013年12月30日短信通知被告搬走，意即解除合同，被告短信回复同意“这个礼拜搬走”，被告的行为视为同意与原告解除合同。但被告回复时并未明确那个星期的具体哪一天，本院根据对被告最有利的那个星期的最后一天即2014年1月5日作为双方租赁合同解除日期。
合同解除后，被告将大件物品搬走，但仍有部分物品遗留，客观上给原告继续出租造成了一定障碍。即使原告在合同解除后的合理期限内及时将涉案房屋出租他人，但由于被告部分遗留物品的存在，原告将被告遗留物品集中在一个房间内予以保管，也将会给原告再次出租收益带来影响，本院参照当时出租通常行情，酌定每月租金收入减少1000元。被告明知尚有部分物品遗留涉案房屋内，被告应当将其及时搬离。考虑人员的流动性，搬离期限应以六个月之内为宜。逾期不搬离造成物品损坏或灭失的，被告应当自行承担责任。被告自合同解除之日起六个月内没有及时搬离遗留物品，被告共计应当赔偿原告没有及时搬离造成相应的租金损失6000元。关于其余实际损失，由于被告违约给原告再次出租的预期收益造成了一定影响，原告再次出租的合理寻租时间以一个月为宜。原合同约定被告违约需支付2000元违约金，该违约金数额低于合理寻租期间的房租，故原告要求被告支付2000元的违约金应属合理范围之内，本院对此予以支持。除了造成房租损失之外，还给原告造成了其他损失，被告亦应予以赔偿。由于被告遗留物品凌乱及狗的粪便大量存在，房屋再次出租需要打扫干净，本院参照保洁市场收费行情酌定保洁费损失为1000元。因原告未能交还燃气IC卡、门禁卡、信箱钥匙等物品，补办该物品需支付一定费用，本院酌定80元；由于被告未能交还房屋钥匙，致使原告请开锁匠打开并更换锁具支付了200元，该费用被告应当予以赔偿；欠交的二个月电费17元，被告应当予以支付。被告胡静应当赔偿原告黄仲勋、须星各项损失共计为9297元（6000＋2000＋1000＋80＋200＋17）。被告已支付给原告租房押金2000元，该款应予以抵扣，故被告尚应赔付原告各项损失7297元。
关于欠付租金，原告认可被告支付租金至2013年10月15日，在未有其他证据证明被告尚有其余付款情况下，2013年10月16日至2014年1月5日期间租金7467元（2800×2＋2800×20／30），被告应当支付。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告黄仲勋与被告胡静之间不定期租赁合同已于2014年1月5日解除；
二、被告胡静于本判决生效之日起十日内支付原告黄仲勋、须星房租7467元；
三、被告胡静于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄仲勋、须星各项损失共计7297元；
四、驳回原告黄仲勋、须星其他诉讼请求。
案件受理费226元，减半收取113元，由被告胡静负担，此款已有原告预交，本院不再退还，由被告方在本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审判员 江福禄
二〇一四年六月三日
书记员 杨惠娟
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