湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂07民终277号
上诉人（原审被告）：方桂容，女，汉族，1985年6月9日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。
委托代理人：杨梦超，男，汉族，1983年4月25日出生，湖南岳阳市人，住址同上，系方桂荣之夫（代理权限为特别授权）。
被上诉人（原审原告）：武汉欧蕾尼雅商业运营有限公司，住所地：鄂州市鄂城区明塘路15号1单元2层南户。
法定代表人：吴小莉，该公司经理。
委托代理人：杨木林、吴卫华，湖北神道律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
上诉人方桂容与被上诉人武汉欧蕾尼亚商业运营有限公司（以下简称欧蕾尼亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初3163号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人方桂容及其委托代理人杨梦超、被上诉人欧蕾尼亚公司委托代理人吴卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定事实，2012年12月1日，原告欧蕾尼雅公司与武汉东国际家居建材博览城7010、7011、7012、7013、7025、7026、7027、7028商铺所有权人朱细珍、杜红云、刘志英、刘燕、汪德联、邵秋兰签订产权商铺租赁合同书，根据合同授权原告欧蕾尼雅公司对外出租商铺。2012年11月1日，原告欧蕾尼雅公司与被告方桂容签订两份《商铺租赁合同》，合同约定被告租赁原告公司对外招租的上述建筑面积共计708.56平方米的八间商铺，双方约定租赁期限自2012年9月26日至2017年9月25日。其中，第一年免收租金，自2012年9月26日至2013年9月25日；市场扶持期，自2013年9月26日至2014年9月25日，免收租金。7010、7011、7012、7013号商铺租金按建筑面积分别以每月每平方米人民币30.00元收取，7025、7026、7027、7028号商铺租金按建筑面积分别以每月每平方米人民币28.00元收取，自第四年开始即2015年9月26日起，租金每年按6%递增。被告在签订合同时须交纳12个月租金和保证金，租金合计人民币247,461.00元，保证金合计21,256.00元。另对违约责任，双方书面约定，被告连续欠缴租金达二个月以上（含二个月）或累计欠缴租金三个月以上（含二个月），原告有权单方解除合同，无需书面催告。合同签订后，原告向被告交付了租赁房产，被告于2012年11月12日向原告支付55,586.00元租金。原告催收2016年12月25日前下欠租金未果，现诉至本院，要求被告支付原告房屋租金519,763.34元，承担逾期付款违约金43,718.30元，共计563,481.64元。且本案诉讼费由被告承担。
原审认为，原告欧蕾尼雅公司与被告方桂容之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，对合同双方都具有约束力，应受法律保护。合同的规则建立在自愿、诚信、公平的基础上，原告为招商需要已在合同中约定详细的优惠条件和优惠期限。对于租金起算点的争议，该合同租金免租期限约定时间是具体、清楚、明晰的，即免租期截止日为2014年9月25日。被告作为完全民事行为能力人应对自身的承诺承担相应的责任，不能因自身的经营状况或投资期待而单方任意变更合同约定。被告提出的辩解意见的第2、3条均没有提供证据证实，也未得到原告当庭的认可，从法律事实上原审无法认定。被告提出的房屋质量问题，一方面可选择依法或协商终止租赁合同关系，一方面可选择向行政监管机构申诉及通过其他相关的质量诉讼等途径处理，而不应以此为理由在使用出租房屋的同时却拒不履行支付租金的义务。故原告要求被告支付2016年12月25日前剩余未交的租金符合法律规定，原审予以支持。由于合同约定的滞纳金明显过高，原告调整后的违约损失诉请在合理范围内，原审亦予以支持。值得注意的是，对于原告提起的一系列租赁纠纷案件，虽然从合同及相关法律角度原告确有获取租金的权利，但因其服务观念不到位和处理问题的消极态度，也是引发系列纠纷的隐患，建议原告能与租户更好的进行沟通，配合租户对房屋存在的细节问题做好维护工作，以有利于市场的和谐有序及长远发展。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决，被告方桂容于本判决书生效之日起十日内向原告欧蕾尼雅公司支付房屋租金519763.34元，违约金43718.30元，合计563481.64元。
上诉人方桂容不服原审判决上诉称，一、原审认定事实错误。1、原审认定免收租金的期限从2012年9月26日开始起算，但实际交付商铺之日是2012年11月15日，双方当事人约定的交付之日起计算租金，免收租金亦相应顺延；2、被上诉人在履行合同时已经对商铺基础设施的安装就予以了承诺，以每间商铺5000元至8000元给予上诉人补偿。虽然被上诉人未当庭认可，但也未否认，此项补偿款应当扣减；3、双方当事人对租赁合同第十四条的约定进行过变更。被上诉人为吸引租户承诺部分租金调整为每月1500元至1800元。故约定的租金应当变更；4、2012年11月1日签订的租赁合同是因为被上诉人有虚假宣传，宣传所有商户租金一样，有100多户签订了租赁合同，并出具了虚假资料，但实际租户不到10家，被上诉人的行为使上诉人的投资受到严重影响，误导了消费者构成虚假广告。二、原审法院适用法律不当。上诉人在2013年初就向被上诉人反映商铺有严重渗水，并因质量问题导致上诉人所承租的商铺出现墙裂等情形，但被上诉人始终未予解决，导致上诉人严重影响对租赁物的使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十一条、《商品房屋租赁管理办法》第九条的规定：“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途,因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”被上诉人不履行维修义务在先，上诉人不支付租金在后，上诉人有权要求不付或者少付租金，且无需承担违约金。
被上诉人未提交书面答辩意见，
二审期间双方当事人未提交新证据。
二审经审理查明，鄂州蟠龙大市场开发有限公司于2012年3月14日与案外人朱细珍、杜红云、邵秋兰签订了《商品房买卖合同》，于2013年10月11日与刘志英、刘燕签订了商品房买卖合同》，合同约定将涉案商铺卖予案外人朱细珍、杜红云、邵秋兰、刘志英、刘燕。2013年3月14日，案外人朱细珍、杜红云、邵秋兰与欧蕾尼亚公司签订了《商铺租赁合同》及授权书，2013年10月9日、2014年4月28日，刘志英、汪德联分别与欧蕾尼亚公司签订了《商铺租赁合同》及授权书，合同约定将涉案商铺租赁给欧蕾尼亚公司，并授权公司对外出租。
原审认定其他事实属实。
本院认为，本案争议焦点为：1、商铺租金的免收期限应当如何起算；2、楼梯补偿款是否应当支持，商铺租金标准应当如何计算；3、被上诉人欧蕾尼亚公司是否属于虚假宣传，商铺租赁合同是否有效；4、商铺是否存在质量问题，是否影响使用。
1、关于商铺租金的免收期限应当如何起算的问题。虽然商铺交付的时间是在2012年11月，要晚于合同约定的租赁期起算日2012年9月26日，但《商铺租赁合同》是双方当事人自愿签订，合同约定的租赁期限是双方协商一致的，且从2012年9月26日至2014年9月26日出租方并不收取承租人方桂容的租金。因此，方桂容上诉称商铺租金的免收期限要从2012年11月15日开始起算不符合合同约定，也违背了合同意思自治原则。
2、关于楼梯补偿款及商铺租金标准应当如何计算的问题。楼梯补偿款在双方签订的《商铺租赁合同》中并未约定，上诉人方桂容称被上诉人欧蕾尼亚公司承诺给予5000-8000元楼梯补助，但其并未提供充分证据予以证明，另外商铺租金数额在合同中已经明确，上诉人方桂容提出的租金数额已经变更的理由，未提交证据予以证实。因此，两项上诉理由本院不予支持。
3、关于被上诉人欧蕾尼亚公司是否属于虚假宣传，商铺租赁合同是否有效的问题。依照《中华人民共和国合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，被上诉人欧蕾尼亚公司通过广告宣传的模式对外发出要约，上诉人方桂容看到广告后随即与其签订了具体的租赁合同，双方当事人对租赁事宜通过合同形式予以确定，双方之间的权力义务也在合同中明确。因此，《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同真实有效。双方当事人应当按照合同中约定履行自己的义务。对于商业广告中的内容只是宣传的一部分，对当事人没有约束力。
4、关于商铺是否存在质量问题，是否影响使用的问题。对于商铺是否存在质量问题，方桂容可以向有关监管部门提出举报或通过其他诉讼合法解决，而不能以此为由拒绝支付租金。
综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费的数额与负担方式不变，二审案件诉讼费9434元由上诉人方桂容负担。
审判长 ＸＸ军
审判员 邹 围
审判员 宋光亮
二〇一七年六月二十一日
书记员 张婉莹