温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异287、288号
案外人叶勇飞，男，1977年11月3日出生，住温州市鹿城区。
申请执行人中国工商银行股份有限公司温州市中支行（下简称：工行市中支行），住所地浙江省温州市鹿城区吴桥路利府花园南1-31号，组织机构代码:84504171X。
法定代表人蔡鹏。
被执行人温州市天盈国际贸易有限公司（下简称：天盈公司），住所地温州市瓯海区瞿溪镇南片工业区三溪路3号1幢2层，组织机构代码:562368819。
法定代表人ＸＸ文。
被执行人温州市鸿鸣文具有限公司，住所地浙江省温州市瓯海泽雅戈恬村(瓯海大道边上)，组织机构代码:736027767。
法定代表人胡靓。
被执行人ＸＸ文，男，1977年1月7日出生，住温州市瓯海区。
被执行人陈伟，男，1974年2月6日出生，住温州市鹿城区。
被执行人胡靓，女，1974年6月19日出生，住温州市鹿城区。
被执行人戴阿迟，男，1977年6月21日出生，住温州市鹿城区。
被执行人陈晓珠，女，1983年12月19日出生，住温州市鹿城区。
本院在执行申请执行人工行市中支行与被执行人温州市天盈国际贸易有限公司、温州市鸿鸣文具有限公司、ＸＸ文、陈伟、胡靓、戴阿迟、陈晓珠金融借款纠纷一案中，案外人叶勇飞向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人叶勇飞称：2009年7月4日，戴阿迟与案外人签订《房屋租赁合同，将戴阿迟名下的坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路500号（现门牌为××）东幢104室和东幢3-5层房屋出租给案外人用于经营温州半岛梧田商务宾馆有限公司。租赁合同签订后，被执行人戴阿迟以急需资金以及减免租金为由，多次要求案外人提前支付租金，故案外人已经支付房屋租金至2018年4月30日。2016年7月14日，贵院发布公告，告知已裁定对戴阿迟、陈晓珠名下的坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路500号（现门牌为××）予以拍卖、变卖或抵债，并责令被执行人戴阿迟与案外人限期腾空。据此，根据“买卖不破租赁原则”，故请求法院确认系争房产租赁合同合法有效，并裁定对系争房产进行带租拍卖、变卖或抵债。
本院查明，2009年7月4日，戴阿迟与案外人签订《房屋租赁合同》，将戴阿迟名下的坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路500号（现门牌为××）东幢104室（建筑面积96.21平方米）和东幢3-5层（建筑面积2080平方米）房屋出租给案外人用于经营温州半岛梧田商务宾馆有限公司。案外人依照合同支付租金，2016年3月30日，案外人按照被执行人戴阿迟的要求，将2016年4月30日至2018年4月30日两年的租金支付给戴阿迟。戴阿迟出具收据，载明支付金额为98万元，而案外人实际支付为80万元。案外人自合同签订之日起，一直将系争房产用于经营温州半岛梧田商务宾馆有限公司。温州半岛梧田商务宾馆有限公司法定代表人为案外人叶勇飞，并由叶勇飞等人投资经营。
另查明，2012年1月18日，被告天盈公司向原告工行市中支行申办银行承兑汇票业务，双方签订了编号为2012（承兑协议）00011号的《银行承兑协议》一份，协议约定：（1）原告工行市中支行同意对被告天盈公司分别开立的两张票面金额为500万元、207万元的银行承兑汇票进行承兑；（2）被告天盈公司须于汇票到期日前将应付票款交存在原告处开立的结算账户，否则导致原告对外垫款的，被告天盈公司需对垫付的票款按实际垫款天数每日按垫款金额的万分之五向原告支付利息；（3）承兑汇票到期，被告天盈公司未向原告交足兑付资金的，原告有权扣划被告天盈公司保证金账户及其他所有存款账户资金。作为被告天盈公司的担保，被告戴阿迟、陈晓珠与原告于2012年1月16日签订了编号为2012年市中（抵）字0014号《最高额抵押合同》、2012年市中（抵）字0015号《最高额抵押合同》、2012年市中（抵）字0016号《最高额抵押合同》，约定：在2012年1月16日至2015年1月15日期间，对被告天盈公司的债务以被告戴阿迟、陈晓珠所有的温州市瓯海经济开发区梧慈路500号东幢2-5层、瓯海经济开发区梧慈路500号东幢104、201室的房产作为抵押担保。2012年1月17日，双方办理了抵押登记。因天盈公司等没有履行还款义务，工行市中支行向本院提起诉讼，2013年6月6日，本院作出（2013）温鹿商初字第266号民事判决：一、被告温州市天盈国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告工行市中支行汇票垫款494.9万元及利息（从2012年7月19日起至本判决确定的履行之日止按日利率万分之五计付）。二、如被告温州市天盈国际贸易有限公司未按期履行上述第一项债务的，原告工行市中支行有权以拍卖、变卖被告戴阿迟、陈晓珠提供抵押的坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路500号东幢2-5层房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，丘号：M-SA-79-201，建筑面积：2774.05平方米）所得价款对上述债务优先受偿，但其优先受偿的范围与编号为2012年市中（抵）字0014号的《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过1500万元。三、如被告温州市天盈国际贸易有限公司未按期履行上述第一项债务的，原告工行市中支行有权以拍卖、变卖被告戴阿迟、陈晓珠提供抵押的坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路500号东幢104室房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，丘号：M-SA-79-104，建筑面积：96.21平方米）所得价款对上述债务优先受偿，但其优先受偿的范围与编号为2012年市中（抵）字0015号的《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过53万元。四、如被告温州市天盈国际贸易有限公司未按期履行上述第一项债务的，原告工行市中支行有权以拍卖、变卖被告戴阿迟、陈晓珠提供抵押的坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路500号201室房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，丘号：M-SA-80-201，建筑面积：802.82平方米）所得价款对上述债务优先受偿，但其优先受偿的范围与编号为2012年市中（抵）字0016号的《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过440万元。五、被告温州市鸿鸣文具有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任，但其承担保证责任的范围与编号为2012年市中（保）字0007号《最高额保证合同》项下担保的其他债务合计不超过2000万元。六、被告ＸＸ文对上述第一项债务承担连带保证责任，但其承担保证责任的范围与编号为2012年市中（保）字0014-1号《最高额保证合同》项下担保的其他债务合计不超过1600万元。七、被告陈伟对上述第一项债务承担连带保证责任，但其承担保证责任的范围与编号为2012年市中（保）字0014-××《最高额保证合同》项下担保的其他债务合计不超过1600万元。八、被告胡靓对上述第一项债务承担连带保证责任，但其承担保证责任的范围与编号为2012年市中（保）字0014-3号《最高额保证合同》项下担保的其他债务合计不超过1600万元。九、被告温州市鸿鸣文具有限公司、ＸＸ文、陈伟、胡靓、戴阿迟、陈晓珠承担担保责任后，有权向被告温州市天盈国际贸易有限公司追偿。十、驳回原告工行市中支行的其他诉讼请求。判决生效后，工行市中支行向本院申请执行。本院于2016年7月14日作出裁定，查封系争房产，同日，本院公告要求被执行人戴阿迟及实际居住人腾空系争房产，交由本院拍卖、变卖或抵债。
以上有案外人提供的《房屋租赁合同》、戴阿迟的房租收条、温州半岛梧田商务宾馆有限公司的营业执照，本院已职权调取的（2013）温鹿商初字第266号民事判决书、（2014）温鹿执民字第3255号民事裁定书和公告等证据所证实。
本院认为，合法、有效的租赁关系依法受到法律保护。在本案系争房产被查封及申请执行人工行市中支行取得抵押权之前，案外人就已经与被执行人戴阿迟签订《房屋租赁合同》，案外人提供的戴阿迟的房租收条，证明双方租赁关系客观存在。另外，温州半岛梧田商务宾馆有限公司的营业执照证明案外人已实际占有、使用系争房产。故本院可以认定案外人签订的《房屋租赁合同》和占有房屋均发生在法院查封和系争房产抵押权设立之前，案外人主张的租赁权依法成立，本院应予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
被执行人戴阿迟名下的坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路500号（现门牌为2号）东幢104室（建筑面积96.21平方米）和东幢3-5层（建筑面积2080平方米）房产拍卖、变卖成交后，买受人需受案外人叶勇飞与被执行人戴阿迟签订的《房屋租赁合同》的约束。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 夏益民
审判员 苏 惺
审判员 沈文江
二〇一七年九月一日
书记员 黄巧巧