吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉03民终446号
上诉人（一审原告）：苏文田，男，1950年4月26日生，现住四平市铁东区。
上诉人（一审原告）：张英芹，女，1951年10月18日生，现住址同上。
二被上诉人的委托代理人：孟达，吉林公捷律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：杨凤影，女，满族，1969年3月20日生，现住辽宁省大连市。
委托代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：梁诗晨，女，满族，1988年3月18日生，现住址同上。
被上诉人（一审被告）：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司(以下简称资产公司)。
负责人：李洪江，总经理。
委托代理人：关伟，该公司经理。
委托代理人：马维山，吉林兢诚律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：四平市产权交易中心(以下简称交易中心)。
法定代表人：张维忠，主任。
被上诉人（一审第三人）：吉林省三公拍卖有限公司(以下简称拍卖公司)。
法定代表人：王明超，经理。
上诉人苏文田、张英芹因房屋买卖合同纠纷一案，不服四平市铁东区人民法院（2014）东民一重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张英芹，张英芹、苏文田的委托代理人孟达，被上诉人杨凤影，杨凤影、梁诗晨的委托代理人刘永学，被上诉人信达资产公司委托代理人马维山、关伟到庭参加诉讼，被上诉人交易中心、拍卖公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
苏文田、张英芹在一审法院诉称：1998年原告承租位于铁东区北二马路四平市机电公司（以下简称机电公司）综合楼，用于经营公记酒店使用至今，原合同期至2002年末。2001年12月机电公司将租给原告的部分产权抵债给四平市交通银行，之后由交通银行将该部分产权交给资产公司处理。交通银行和资产公司在取得该楼抵债产权后，没有对取得产权办理登记；没有与原告协商具体分割的办法；没有通知与原告解除租赁合同关系，以致原告承担该部分产权产生的各种固定费用至今。2006年5月原告通过拍卖购买了机电公司综合楼一部分产权1756㎡和整幢楼及周围院落土地使用权1492.4㎡。因此，机电公司综合楼产权现已属于原告与被告资产公司共有的关系，同时原告与被告资产公司之间还存在不定期的租赁关系。2012年8月13日，资产公司与第三人交易中心签订了委托处置合同，出具了处置标的物的瑕疵说明，从说明中可以得知信达资产明知下列信息:1、处置的产权面积原告有争议，双方共用面积未分割，并且委托处置的产权有独立的违章建筑物115㎡；2、处置的房屋坐落的土地权归原告所有；3、原产权人机电公司与原告有租赁合同存在，且资产公司接受产权后未予以解除；4、可能拖欠税费等各种费用。第三人交易中心于2012年12月17日在四平日报发布了“抵债权益转让公告”并委托第三人拍卖公司对机电公司抵债房屋面积进行拍卖，没有通知原告对于转让财产在同等条件下可以优先购买。原告从报纸上得知拍卖信息后，多次找到交易中心告知其拍卖有争议的产权是违法的，并且将此期间管理争议房屋的各项费用向交易中心予以说明，交易中心不予理睬仍强行拍卖。原告只得在2012年12月24日缴纳了200万元的保证金参加竞买，在截止到2012年12月24日缴纳保证金的最后期限12月24日16时，按要求缴纳保证金的只有原告和另一竞买人丛向磊。12月25日，原告发现被告杨凤影参加竞买后，当场向交易中心提出质疑，交易中心答复被告杨凤影符合竞买资格。原告在有未缴纳保证金的竞买人参加，使拍卖活动严重不公平的情况下，只得被迫退出举牌程序。原告退出后竞买人丛向磊未举牌，被告杨凤影以底价190万元拍下资产公司转让的房产，并让其女儿梁诗晨签下拍卖成交确认书。原告将被告杨凤影在拍卖当天12月25日才存入200万元保证金的证据向四平市财政局、四平市纪检委信访后，四平市财政局作出责令交易中心撤销本次拍卖的决定。此外，原告得知竞买人丛向磊是拍卖公司雇佣的“房托”，其保证金都是拍卖公司帮助缴纳的，交易中心明知拍卖公司雇佣“房托”违法组织拍卖但未予制止，三者之间有恶意串通的故意和行为。原告对被告资产公司转让的财产在同等条件下享有优先购买权，被告资产公司及其委托人交易中心违反法律规定剥夺原告的优先购买权，其转让合同不能生效。被告资产公司委托处置的115㎡无证私自扩建房屋因违法建筑未取得的产权证书不能拍卖，处分的其他产权因与原告存在争议，未经司法行政机关确权也不能拍卖。拍卖公司与竞买人丛向磊之间恶意串通，损害原告权益，应认定拍卖无效。故请求：1、依法确认原告对被告资产公司转让的房产，在同等条件下有优先购买权。2、依法判令被告资产公司与杨凤影、梁诗晨订立的转让房产合同无效。3、诉讼费由被告承担。
杨凤影、梁诗晨在一审法院辩称:一、原告在本案中的第二项诉讼请求即“判令（确认）被告资产公司与杨凤影、梁诗晨订立的转让房产合同无效”，依法不属于本案的审理范围。因为生效的铁西区人民法院（2013）西郊初字第67号民事判决书，依法确认了“梁诗晨与资产公司、产权中心及三公拍卖公司之间的拍卖合同行为合法有效，梁诗晨买受拍卖资产合法有效。”2、无论原告与资产公司是否存在租赁关系及财产共有关系，资产公司是否存在侵害原告人的优先购买权，原告苏文田、张英芹请求确认资产公司与梁诗晨签订的“房屋买卖合同”无效，法院依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2009）11号】第二十一条规定，人民法院只能支持承租人请求侵权的出租人承担赔偿责任。二、被告梁诗晨通过拍卖受让的标的是抵债权益，而不是房屋本身（房屋所有权），原告对该权益不享有优先购买权。三、原告苏文田与资产公司之间不存在房屋租赁关系，更不存在财产共有关系，原告不存在主张房屋优先购买权的基础法律关系。假使苏文田享有抵债权益的优先购买权，该项权利也被其自行放弃。恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。
资产公司在一审法院辩称:一、本案争议的性质不是房屋买卖合同纠纷，而是原告主张承租人优先购买权的房屋租赁合同纠纷。二、资产公司委托产权交易中心公开处置的是抵债权益，而不是机电公司的抵债房屋。三、原告主张在抵债权益转让前其是抵债权益项下房屋的承租人的事实不清、证据不足。四、假如苏文田在资产公司拍卖时仍是房屋的承租人，苏文田明知进行拍卖却放弃竞买，等于放弃了优先购买权。五、资产公司与原告之间不存在房屋共有关系。六、原告对铁西区法院第67号判决提起的第三人异议之诉的诉讼结果不影响本案的审理。请人民法院依法驳回其诉讼请求。
产权交易中心在一审法院述称：原告没有优先购买权，我们发出公告后，有三位买受人包括杨凤影，我中心没有权利和义务审查资金来源。重审后，第三人产权交易中心经传唤未到庭。
拍卖公司在一审法院述称：1、苏文田、张英芹主张转让合同无效属于重复告诉，不属于本案审理范围，铁东区人民法院应驳回其转让合同无效的诉请。2、本案不存在优先购买权问题，拍卖前苏文田、张英芹在法律规定的时间内已经知道本案争议房产拍卖，后因自身原因退出竞拍，属于自动放弃权利。请求法院驳回苏文田、张英芹的诉讼请求。
一审法院查明：2001年12月13日，交通银行同机电公司抵押借款执行一案签订《执行和解协议书》一份，约定:机电公司以坐落在四平市铁东区二马路栋号9-38/34-7综合楼(现为公记酒楼)的2215平方米面积抵偿交行贷款本息及诉讼费、执行费、评估费等费用共计4，416,026元。具体划分方法为:以此楼的中轴为界，往南1-5层南侧，面积1500平方米(每层300平方米)和6层全部面积600平方米，总计2100平方米。根据四平市价格认证中心四价鉴字(2001)061号估价鉴定结论书之鉴定结果，1-2层3000元/平方米，3-4层1800元/平方米，5-6层1200元/平方米，按此计算，上述楼层面积价值为396万元，剩余456026元，经双方商定以此楼一层后面扩建部分(原为车库，未被评估)抵偿，此部分面积为115平方米。申请执行人(交通银行四平支行)同意现承租人继续履行原租赁合同，直至合同期满为止(租赁合同到期日为2002年12月31日)。合同到期后，划归交行的楼层由交行自行管理。对此楼出售、出租等方式进行处理，须经双方协商办理，任何一方无权自行处理。2001年12月13日，四平市中级人民法院作出了(2001)四执字第19号民事裁定书，将上述房屋交付给交通银行，抵偿全部债务。产权过户手续由交通银行自行办理。终结了四平市中级人民法院(2000)四经初字第8号民事判决书的执行。事后交通银行未办理产权过户手续，于2004年6月7日交通银行沈阳分行同资产公司长春办事处(现为吉林省分公司)签订《债权转让协议》一份，交行将其对债务人机电公司的3笔债权转让给资产公司，资产公司取代交行的债权人地位。2004年9月17日，交通银行沈阳分行、中国资产公司长春办事处联合在《吉林日报》上刊登了《债权转让暨催收公告》，履行了债权人转让债权通知债务人的义务。
2005年11月9日，四平市人民政府召开专题会议，原则同意包括机电公司等七户企业的改制方案。原告苏文田通过拍卖的方式，于2006年5月12日同四平市商务局、机电公司签订《产权转让合同》一份，合同约定:产权转让涉及的建筑物为机电公司部分建筑物1处，建筑面积合计1756平方米，评估值合计72万元。产权转让涉及全部土地使用权1处，面积合计1492.4平方米，土地资产评估值合计85万元。产权转让实际成交价为150万元。交易中心于2006年5月8日出具了《产权转让鉴证书》。2006年5月25日四平市人民政府为四平市铁东区公记大酒店核发了四国用(2006)第9-00005号土地使用证，土地使用面积为1492.4㎡。
2012年8月13日，资产公司同交易中心签订了《委托处置合同》一份，约定:公开处置资产公司拥有的机电公司抵债权益(即四平市中级人民法院【2001】四执字第19号民事裁定书项下权益)。合同签订后资产公司、交易中心在报纸上分6次刊登了抵债权益转让公告。2012年12月14日产权中心同拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托其拍卖机电公司部分房产。2012年12月25日通过拍卖公司拍卖，被告梁诗晨以190万元购买了资产公司的上述抵债权益，并签订了《拍卖成交确认书》。原告张英芹交了拍卖保证金，在拍卖过程中没有举牌竞价。称其认为拍卖程序违规，自己作为竞买人的利益得不到保护。12月28日资产公司同梁诗晨签订《买卖合同》，以合同形式完成权利义务的转让，并将涉及抵债裁定项下权益相关全部文件资料原件移交给梁诗晨。
一审法院认为：一、关于本案程序问题。原告苏文田、张英芹的第二项诉讼请求不予审理。四平市铁西区人民法院已于2013年1月25日受理了原告梁诗晨诉被告交易中心，第三人资产公司、第三人拍卖公司拍卖合同纠纷一案(2013）西郊民初字第67号，该案与本案两件案件虽然案由不同，但本院审理的案件中，原告的第一个诉讼请求是优先购买权；第二个诉讼请求是请求依法判令被告资产公司与杨凤影、梁诗晨订立的转让房产合同无效，第二个诉请涉及的事实与铁西区人民法院的审理内容重复。2014年11月21日四平市铁西区人民法院作出（2013）西郊民初字第67号民事判决认为：本次拍卖过程中没有违反法律、法规的效力性强制性规定，拍卖行为应认定为合法有效。遂判决：一、原告梁诗晨与被告四平市产权交易中心、第三人中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司、吉林省三公拍卖有限公司的拍卖行为合法有效。原告梁诗晨买受拍卖资产合法有效。二、被告四平市产权交易中心、第三人中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司、吉林省三公拍卖有限公司于本判决生效后立即协助原告梁诗晨办理产权过户手续。此判决已发生法律效力。2015年1月4日原告苏文田、张英芹在四平市铁西区人民法院立案起诉被告梁诗晨、交易中心、资产公司、拍卖公司第三人撤销之诉。此案亦对原告在本院起诉的第二项诉请的事实进行了审理，现铁西区人民法院已对（2015）西民一初字第4号案件作出判决，上诉后经中院裁定撤销原判，驳回苏文田、张英芹的起诉。本院认为：铁西区人民法院先立案受理，并作出实体判决，且判决已发生法律效力，故本院不应再予审理原告苏文田、张英芹的第二项诉讼请求。
二、原告请求依法确认对被告资产公司转让的房屋，在同等条件下有优先购买权的诉请，证据不足。原告提交了2001年12月13日交通银行同机电公司在法院的主持下，签订《执行和解协议书》一份，其中载明：申请执行人(交通银行)同意现承租人继续履行原租赁合同。直至合同期满为止(租赁合同到期日为2002年12月31日)。合同到期后，划归交行的楼层由交行自行管理。原告提供的此份证据没有说明承租人是谁，未向法庭提交房屋租赁合同及交纳租金的凭证不能证实房屋的租赁人是原告，故原告依据租赁人身份主张优先购买权，证据不足。原告诉称与机电公司的租赁期限到2002年12月30日时止，而在2001年12月13日四平市中级人民法院作出(2001)四执字第19号民事裁定书，将上述房屋交付给交通银行，抵偿全部债务。产权过户手续由交通银行自行办理。终结了四平市中级人民法院(2000)四经初字第8号民事判决书的执行。因此从2001年12月13日时起交行取得了争议房屋的所有权，虽然没有办理房屋产权证照但不能影响其所有权的性质。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告方承认从2002年12月30日合同到期后至今，没有交过房租，但对一至五楼争议房屋一直使用，也没有和任何一方签订过租赁合同。综上，原告与交行不存在租赁关系。原告没有返还租赁物，也没有和新的所有权人签订租赁合同，且从未向交行及后期取得抵债权益的资产公司交付过租金，也未向法庭提交其后期使用争议房屋与谁协商方面的证据。故原告主张不定期租赁的观点，证据不足，本院不予支持。
本案争议部分房屋界限及四至清楚，且权属为以物抵债所有权归交行独立所有，其中没有原告的份额。2001年争议部分房屋的所有权已经转移，2006年机电公司又将争议部分房屋占有的土地卖给原告。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。造成房屋与土地的分离，其行为是否符合相关规定不是本案的诉争事实，房屋所有权与土地使用权的分离，亦不是共有关系的根据。原告依《中华人民共和国物权法》第一百零一条按份共有的规定主张优先购买权，缺少事实和法律支持，不予支持。遂判决：一、驳回原告苏文田、张英芹的诉讼请求。二、被告人杨凤影、梁诗晨、第三人产权中心、拍卖公司在本案中不承担责任。案件受理费5000元，诉讼保全费5000元，合计1万元，由原告苏文田、张英芹承担。
苏文田、张英芹不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；依法发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。其理由为：1、一审法院对买卖合同效力的诉讼请求不予审理，属于认定事实和适用法律错误。2、一审认为上诉人主张优先购买权的证据不足，缺乏公信力，上诉人认为一审法院是在滥用司法裁量权。
杨凤影、梁诗晨、资产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经本院审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于上诉人苏文田、张英芹请求的优先购买权问题。上诉人承认从2002年12月30日原租赁合同到期后至今，没有交过房租，但对一至五楼争议房屋一直使用，也没有和任何一方签订过租赁合同。故无充分证据证明上诉人与交通银行及其后抵债权益的资产公司存在租赁关系。本院（2015）四民三终字第101号民事裁定书认为：“上诉人（苏文田、张英芹）提供的证据不能证明其是四平市铁西区人民法院（2013）西郊民初字第67号判决所涉拍卖中转让的“抵债权益”项下房屋的所有权人、共有人、抵押权人，或现为该房屋的承租人，亦不能证明其为合法占有该房屋，无正当权利来源而占有“抵债权益”项下房屋的事实状态，也不会产生事实租赁的法律后果……虽然上诉人通过拍卖方式得到“抵债权益”项下的土地的使用权，但这与本案诉讼标的是两个法律关系，这也不能形成其对“抵债权益”主张权利的法定权利来源。”该裁定书的观点有足够的事实和法律依据，且已发生法律效力。另，假使上诉人有优先购买权，其已参与拍卖，又在拍卖过程中退出，该行为应视为放弃了优先购买权。综上，上诉人关于优先购买权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人对买卖合同效力的请求是否属重复起诉的问题。本院认为，该诉请与铁西区人民法院（2013）西郊民初字第67号民事案件审理的诉请重复，实质是意欲否定已发生法律效力的铁西区人民法院（2013）西郊民初字第67号民事判决的判决结果，故一审法院对上诉人的该项诉请不予审理正确，符合法律规定。但一审判决主文第二项超出一审原告的诉讼请求，应予撤销。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四平市铁东区人民法院（2014）东民一重字第12号民事判决第一项，即“驳回原告苏文田、张英芹的诉讼请求”。
二、撤销四平市铁东区人民法院（2014）东民一重字第12号民事判决第二项，即“被告人杨凤影、梁诗晨、第三人产权中心、拍卖公司在本案中不承担责任”。
一、二审案件受理费各5000元，诉讼保全费5000元，合计15000元，由上诉人苏文田、张英芹承担。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉国
审判员 谭贵林
审判员 崔巍巍
二〇一六年六月三十日
书记员 邹立明