贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终942号
上诉人（原审被告）：陈文林，男，1957年7月18日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。
委托诉讼代理人：朱力，贵州乾锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：遵义市大连路街道坪山社区尖山居民组。住所地，贵州省遵义市汇川区高桥镇坪山村社区居民委员会尖山组。
负责人：黎安强，组长。
上诉人陈文林因与被上诉人遵义市大连路街道坪山社区尖山居民组（以下简称尖山居民组）土地租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初4339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2018年3月16日进行了二审调查询问，上诉人陈文林及其委托诉讼代理人朱力，被上诉人尖山居民组的负责人黎安强到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
陈文林上诉请求：1、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初4339号民事判决第一项、第二项；2、判令陈文林仅归还租赁的土地与尖山居民组实际出资修建的房屋；3、本案的诉讼费由尖山居民组负担。事实和理由：一审判决认定租赁物错误，根据双方当事人签订的租用合同，租赁物应为土地，不涉及房屋。涉案房屋为双方当事人的共有物，在无法区分份额的情况下，应当根据实际出资额认定份额，且涉案租用土地超过合同面积部分的土地及房屋，尖山居民组不享有权利，故租用合同应为无效。
尖山居民组辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈文林的上诉请求，维持原判。
尖山居民组向一审法院起诉请求：1、判令陈文林向尖山居民组立即返还承租的位于遵义市汇川区贵阳路支路殷家湾的场地和地上附着物；2、判令陈文林支付自2016年12月20日起至返还场地之日止的占用期间的使用费，按300元每月计算；3、陈文林承担诉讼费。
一审法院认定事实：2006年12月20日，甲方尖山居民组与乙方陈文林签订《租用合同》，约定：甲方贵阳路支路上有一块空地约90平方米，租给乙方使用。一、租用方式：甲方出空地给乙方使用，因乙方使用需要改建，由乙方自行改建，预计改建费用35000元……，二、租金支付方式：按每年3000元计算，十年内不收费用（抵改建费用）。十年期满后，改建好的房屋归甲方所有。2007年4月24日，甲方尖山居民组与乙方陈文林签订《租用合同》，约定：甲方贵阳路支路上有一块空地约130平方米，租给乙方使用。改建费37880元，其余内容与前份合同一致。合同签订后，陈文林在场地上修建房屋（地面9间、地下1间）出租至今，房屋占用土地超过130平方米。诉讼中，尖山居民组表示愿意继续履行房屋承租合同。另查明，遵义市高桥镇坪山村于2005年进行村改社区，下辖尖山村民组已更名为遵义市大连路街道坪山社区尖山居民组。
一审法院认为，关于尖山居民组的诉讼主体资格，最高人民法院“关于村民小组诉讼权利如何行使的复函（[2006]民立他字第23号）”明确村民小组可以作为民事诉讼当事人，因城镇化建设坪山村改为坪山社区，尖山村民组随之更名为居民组，则原村民组的权益应属居民组，根据相似情形相同处理原则，尖山居民组具有诉讼主体资格。虽然尖山居民组与陈文林签订《租用合同》将其不具有使用权的土地出租，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”规定，买卖合同不因出卖人无所有权或处分权而无效，何况尚未涉及标的物权属转移的租赁合同，故该租赁合同为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，双方签订的《租赁合同》履行期限已届满，因合同中约定土地上增建的房屋在合同期满后归村民组，故陈文林应按合同约定返还土地并交付土地上增设的房屋。虽然陈文林修建的房屋占地已超过合同约定面积，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”规定，其增加的改建费用由其自行承担，因双方合同中并未约定土地的四至界线，应返还的土地范围不明确，事实上无法划分130平方米的具体位置，故对陈文林修建的房屋及其占用土地一并予以返还。陈文林实际返还前仍在继续占用土地及房屋，应支付占用费，按双方合同约定租金计算至返还之日。本案审理的是租赁合同纠纷，解决合同相对双方的权利义务，并未审理租赁物的权属，土地使用权人是否主张权利不是本案审理的内容，虽然判决租赁物返还尖山居民组，但并未确定土地使用权、地上附着物归于尖山居民组。据此，判决：一、陈文林于本判决书生效后五日内将位于遵义市汇川区贵阳路支路殷家湾的土地一块及土地范围内房屋返还遵义市大连路街道坪山社区尖山居民组；二、陈文林于本判决书生效后五日内支付遵义市大连路街道坪山社区尖山居民组占用费（按3000元/年的标准从2017年4月24日起计算至实际返还之日止）；三、驳回遵义市大连路街道坪山社区尖山居民组的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费30元（已减半收取），由陈文林负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：1、尖山居民组与陈文林签订《租用合同》的效力应如何认定；2、陈文林应否向尖山居民组返还土地及其地上附着物。
关于尖山居民组与陈文林签订《租用合同》的效力问题。本院认为，涉案土地（空地）由尖山居民组管理使用，尖山居民组与陈文林签订租用合同，该合同虽载明租赁期满后，陈文林在该空地上改建的房屋归尖山居民组，但并未涉及租赁标的物权属的转移，陈文林亦未提供证据证明租用合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，陈文林应承担举证不利的后果。
关于陈文林应否向尖山居民组返还土地及其地上附着物的问题。租用合同约定的履行期限已经届满，根据合同约定，涉案租赁标的物土地上的地上附着物在合同期满后归尖山居民组。对陈文林关于涉案租赁标的物仅为土地，不涉及房屋，该房屋为双方当事人的共有物，且对于超过合同面积部分的土地及房屋，尖山居民组不享有权利的上诉理由，本院认为，租用合同明确约定了尖山居民组将空地出租给陈文林使用，由陈文林自行改建，以及地上附着物在期满后如何处置的内容，地上附着物不属双方当事人的共有物，故对陈文林的上诉理由，本院不予采信，予以驳回。本案仅对租用合同所约定的涉案土地及地上附着物应否返还的问题进行审理，并未确定土地使用权及地上附着物的权属，关于地上附着物是否属违法建筑以及超过合同面积部分的土地及地上附着物应否返还的问题，不属本案审理范围。一审判决其他内容，各方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由陈文林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓波
审 判 员 何 亮
代理审判员 陈文玉
二〇一八年四月二十日
书 记 员 覃 烨