浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第542号
上诉人（原审被告）：北京道丰建设工程有限公司，住所地：北京市海淀区西四环北路125号1幢5层5047单元。
法定代表人：许杉，该公司执行董事。
委托代理人：王延涛，北京市共和律师事务所律师。
委托代理人：陈国宁，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：嘉兴市吉杨物业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市越秀南路***号大陆世嘉*楼。
法定代表人：陆建康，该公司执行董事。
委托代理人：王超，嘉兴市天安法律服务所法律工作者。
上诉人北京道丰建设工程有限公司（以下简称“北京道丰公司”）因与被上诉人嘉兴市吉杨物业管理有限公司（以下简称“吉杨物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人北京道丰公司委托代理人王延涛到庭参加诉讼，被上诉人吉杨物业公司经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审查明事实如下：嘉兴市大陆置业公司有限公司（以下简称大陆置业公司）系嘉兴市大陆世嘉公寓小区的开发商，吉杨物业公司系由大陆置业公司与自然人陆建坤共同投资设立，其经营范围为从事大陆置业公司建设的物业的管理。2004年4月15日，大陆置业公司与吉杨物业公司签订《前期物业服务合同》，委托吉杨物业公司对大陆世嘉公寓进行前期物业管理，主要约定：合同期限自2004年4月15日起至大陆世嘉公寓业主委员会成立止；物业管理服务费按商铺每月每平方米建筑面积1.2元，办公房每月每平方米1.4元，住宅每月每平方米1.4元的标准收取。北京道丰公司在2007年与大陆置业公司签订商品房买卖合同，购买了大陆世嘉小区301、316、2007、2008号以及2000号房屋，之后就房屋交付问题双方签订《交房协议》一份，该协议第五条约定：在（房产）××道丰公司名下之日前所需缴纳之物业管理费由大陆置业公司承担。至2010年3月11日，北京道丰公司所购301、316、2007、2008室4套房屋均已办理了产权登记，建筑面积分别为602.73平方米、160.12平方米、54.8平方米、92.02平方米，并取得权属证书（但上述2000号房未取得权属证书）。此后北京道丰公司一直拖欠4套房屋物业管理费未付，吉杨物业公司以多种形式催讨无果，遂纠纷成诉。
一审另根据双方庭审一致的陈述查明：1.301、316室属于办公用房，2007、2008室属于住宅；2.2007室有人居住，系北京道丰公司派员工看着这4套房屋，4套房屋实际处于闲置状态；吉杨物业公司也确认房屋基本闲置，偶尔有人。
一审认为：本案系吉杨物业公司、北京道丰公司间有关前期物业服务合同纠纷，对于前期物业管理，根据《物业管理条例》及地方性法律法规、文件的规定，建设单位（开发商）可以选聘物业服务企业。因此，本案中开发商大陆置业公司委托吉杨物业公司进行前期物业管理、签订《前期物业服务合同》具备法律依据，对北京道丰公司（业主）具有法律约束力。
关于吉杨物业公司的主体资格问题，根据工商登记信息，虽然吉杨物业公司因未按规定进行年检被吊销营业执照，但并非企业注销，依法其主体资格仍然存在，对本案有关物业费纠纷其有权提起诉讼，故本案吉杨物业公司是适格的诉讼主体。对于北京道丰公司所提吉杨物业公司的物业服务资质问题，实际上工商登记信息已经反映出吉杨物业公司单位系为大陆置业公司开发的物业进行管理的专设公司，且吉杨物业公司补充提供了由嘉兴市规划与建设局颁发的物业管理企业资质证书。因此，北京道丰公司所提的主体、资质方面的抗辩意见不能成立。
对于本案物业管理费用的争议，依据现有证据确定：1.交房协议约定北京道丰公司所购房屋在转移产权登记至北京道丰公司名下之前的物业管理费由开发商大陆置业公司承担；基于吉杨物业公司系大陆置业公司委托的前期物业管理公司，且大陆置业公司亦为吉杨物业公司的投资主体，两家公司属关联公司。故物业费的起算时间应从北京道丰公司完成房屋产权登记日即2010年3月11日开始承担物业管理费（一审庭审后吉杨物业公司也表达了这一意见），吉杨物业公司诉讼请求中该时间之前的物业管理费应予扣减。2.吉杨物业公司陈述其物业费数额102467.20元，系由其中301、316室因公摊问题按1.95元每平方米、2007与2008室按1.5元每平方米计算至2013年12月31日而得来，但这一主张不符合《前期物业服务合同》的约定，缺乏依据，一审法院认为应统一按每月每平方米1.4元收取。据此，一审法院确定至2013年12月31日止，北京道丰公司应承担的物业费为：（602.73＋160.12＋54.8＋92.02）平方米×1.4元×45.66月（月数为2010.3.11-2013.12.31期间）=58149.75元。对吉杨物业公司超出部分的主张不予支持。
关于诉讼时效问题，因为本案吉杨物业公司提供的物业服务是一个长期的连续行为，至2013年底针对北京道丰公司长时间拖欠的费用进行催讨属合法主张权利，故北京道丰公司的诉讼时效抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、北京道丰公司于判决生效后七日内支付吉杨物业公司截止2013年12月31日的物业管理费58149.75元；二、驳回吉杨物业公司其他诉讼请求。如果北京道丰公司未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1175元，由吉杨物业公司负担500元，北京道丰公司负担675元，于判决生效后七日内交纳。
宣判后，北京道丰公司不服，向本院提起上诉称：一、吉杨物业公司在营业执照被吊销后，按照法律规定已不能开展经营活动，其收取物业费无法律依据。依照《中华人民共和国公司法》第一百八十四条、一百八十七条规定，公司在被吊销营业执照后，其股东负有法定的清算义务；在清算期间，虽然公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。吉杨物业公司于2010年被吊销了营业执照后，虽其民事主体存在，但其经营资格已经归于消灭。此后如提供物业服务，则依照公司法第二百零六条规定，由工商行政管理机关对其予以警告，并没收违法所得。二、就本案的诉讼时效问题，一审法院径行以提供物业服务是长期连续行为为由，得出催讨属合法主张权利的结论无法律依据。虽吉杨物业公司与案外人大陆置业公司签订的《前期物业服务合同》中，吉杨物业公司具有了收取物业费的权利，但即便按照一审法院认定本案诉争的物业费应自2010年3月开始交纳，但直到2013年11月北京道丰公司收到物业费催缴函之前，吉杨物业公司未以任何方式向北京道丰公司主张过物业费。同时，在吉杨物业公司未证明诉讼时效存在中断情形下，一审法院不采纳北京道丰公司的抗辩是错误的。三、因大陆置业公司未完全履行《商品房买卖合同》项下的义务，故应由该公司就物业费事宜与吉杨物业公司沟通协商。根据一审法院查明的事实，2007年北京道丰公司向大陆置业公司购买了五套商品房。买卖合同中明确约定在五套商品房登记到北京道丰公司名下之前所需交纳的物业费均由大陆置业公司承担。但大陆置业公司至今未完全履行其转移登记义务。因此，按照《商品房买卖合同》的约定及基于大陆置业公司与吉杨物业公司的关联关系，北京道丰公司不负有交纳物业费的义务。为此，在一审中，北京道丰公司提出追加大陆置业公司为第三人的申请，涉案物业费应由其二者协商解决，但一审未予照准。综上，一审对吉杨物业公司营业执照被吊销后的法律后果及诉讼时效方面认定错误，本案涉案物业费应由大陆置业公司予以协调解决，不应由北京道丰公司负担。故请求二审在查明事实的基础上，依法适用法律，撤销一审判决。
吉杨物业公司口头答辩称：一、吉杨物业公司营业执照虽被吊销，但并未开展新的物业服务活动，其所开展的均是之前已签订合同的、合同尚未终止的物业服务。因考虑到一旦终止履行合同，势必导致小区脏乱现象，严重影响市容市貌。同时，其开展物业活动是所在街道批准的，因此，北京道丰公司提出的第一点理由是不成立的。二、关于诉讼时效问题。物业服务是一个长期延续性的服务，同时吉杨物业公司每年均有催讨，前期物业合同中并没有物业费支付时间的约定，因此不存在诉讼时效已超过的说法。三、开发商与北京道丰公司签订的五份《商品房买卖合同》中，四份合同已经完全履行，仅有其中一套未办理产权过户手续，北京道丰公司已通过诉讼途径解决，本案涉案物业费并未涉及该套未过户的房产，因此其第三项理由也不能成立。故请求二审依法驳回上诉，维持原判。
对原审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、北京道丰公司应否支付物业费；二、本案诉请有否超过诉讼时效。
关于焦点一，首先，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设方大陆置业公司与吉杨物业公司签订的《前期物业服务合同》依法对各业主具有约束力。北京道丰公司于2010年3月11日将本案涉案的四套房产登记在其名下，根据其与大陆置业公司、吉杨物业公司共同签订的《交房协议》，从该日起，该四套房产所产生的物业费应由其承担。现其以本案之外的另一套房产尚未未交付为由，拒绝支付该四套房产的物业费，没有依据，本院不予支持。其次，有关吉杨物业公司营业执照被吊销与物业费支付的关系问题。根据审理查明的事实，吉杨物业公司因不按规定参加年检，于2011年11月22日被工商行政管理部门吊销了营业执照。吉杨物业公司此后仍继续为大陆世嘉公寓提供物业服务，违反了《中华人民共和国公司法》第一百八十四条、第一百八十六条第三款及《无照经营查处取缔办法》第四条第四款的规定，其行为已涉嫌构成无照经营。然上述规定均系针对被吊销营业执照的公司作出的管理性强制性规定，双方间有效存续的物业服务合同约定的民事权利义务，双方均应遵照履行，北京道丰公司支付物业费的合同义务并不能因此而免除。现北京道丰公司以此为由拒绝支付物业费，没有依据，本院不予支持。
关于焦点二，根据双方间的《前期物业服务合同》，双方并未明确约定物业费的支付时间。故吉杨物业公司可就物业费的支付随时向北京道丰公司提出主张。根据现有证据及北京道丰公司的陈述，吉杨物业公司曾于2013年11月向北京道丰公司催讨过物业费，以此计算，吉杨物业公司的主张并未超过诉讼时效。
综上，一审法院认定本案事实基本清楚，适用法律正确，所作出的判决并无不当。由于吉杨物业公司涉嫌无照经营的行为，本院将依据《中华人民共和国公司法》第二百零五条、《无照经营查处取缔办法》第五条、第十四条之规定，交由相关工商行政管理部门处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1254元，由上诉人北京道丰建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 坤
代理审判员 陈海滨
代理审判员 周 倩
二〇一四年十月十一日
书 记 员 苏 轶