黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终2005号
上诉人（一审被告）：哈尔滨市中青房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区天恒大街235号。
法定代表人：崔振崧，经理。
委托诉讼代理人：武剑，黑龙江隆华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘桂华，女，1961年11月12日生，汉族，哈尔滨市中青房地产开发有限公司员工，住哈尔滨市道外区辽河路红旗小区71栋3单元8层2号。
被上诉人（一审原告）：哈尔滨市铸管厂，住所地哈尔滨市道里区河梁小区*栋*单元***室。
法定代表人：逯恒山，厂长。
上诉人哈尔滨市中青房地产开发有限公司（以下简称中青公司）因与被上诉人哈尔滨市铸管厂（以下简称铸管厂）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2012）里民一民初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。上诉人中青公司委托诉讼代理人武剑、刘桂华，被上诉人铸管厂法定代表人逯恒山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中青公司上诉请求：1.改判补偿款按四类街道房屋补偿，按30万元计算；2.驳回铸管厂房屋租金的诉讼请求。事实及理由：1.铸管厂与中青公司签订的协议是无效协议，且未实际履行，中青公司在签订协议时未取得拆迁许可证，当时并不具备拆迁资质，铸管厂与中青公司所签订的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，且至今该协议无法实际履行，属无效合同；2.一审法院认为中青公司违反约定应承担租金无法律和事实依据，铸管厂与中青公司关于租金损失并未约定，如中青公司给付铸管厂补偿款就不应赔偿租金损失。3.一审法院按涉案房屋评估价格裁定补偿，显失公正。首先，案涉房屋为无照平房，以门市房评估价过高，本案的一审起诉日期为2010年5月26日，评估价格应以发生争议之日计算，而不应当以2015年6月12日为基准日；其次，双方认可是在二类至四类街道为铸管厂购买一处不低于42.50平方米的房屋作为补偿，且可适当放宽条件，当时的约定并不明确，按有照房屋进行评估显失公正。
铸管厂辩称，中青公司上诉请求第一项没有依据。铸管厂已在2007年将案涉房屋交付中青公司，中青公司未按约定进行补偿应承担违约责任，关于评估价格的问题，案涉房屋是铸管厂的窗口单位，当时是有手续的，并不影响房屋作为门市房的使用功能。
铸管厂一审诉讼请求：1.中青公司赔偿铸管厂房屋损失102万元；2.中青公司给付铸管厂2010年1月至9月的租房费14,000元，2010年9月后按每月2000元给付房租损失至上述费用付清之日止。
一审判决认定:2007年5月15日，铸管厂、中青公司就铸管厂位于哈尔滨市道里区通达街242号办公楼外侧的拆迁补偿事宜签订协议，约定就铸管厂使用面积42.50平方米、建筑面积以实际测量为准的无照平房按建筑面积补偿。中青公司给铸管厂所买房产，产权归铸管厂，中青公司在哈尔滨市道里区二类街道至四类街道给铸管厂购买一处不低于原建筑面积的房产，具体位置适当放宽，双方认可。铸管厂同意中青公司在给铸管厂购房时超出原建筑面积的购房款由铸管厂支付。拆迁补充协议有效期为2007年5月15日至2007年10月15日，逾期本协议自动失效。2007年10月19日，双方补充约定此协议继续有效，中青公司给铸管厂购买的门市房在2008年3月末前办理。2007年10月26日，铸管厂将被拆迁房屋交付中青公司。房屋无所有权证，但于1989年履行了翻建审批手续。房屋现已拆迁。2011年1月11日，中青公司取得房屋拆迁许可证。诉讼中，经哈尔滨正明房地产估价咨询有限公司鉴定，铸管厂位于哈尔滨市道里区通达街242号房产，使用面积42.50平方米，实测建筑面积55.44平方米，对照房产哈尔滨市道里区通达街234号，于鉴定基准日2015年6月12日的市场价值为单价每平方米18,490元，铸管厂被拆迁房产总价为1,025,086元。
一审判决认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案中，中青公司在未取得房屋拆迁许可证的情况下实施拆迁，虽违反了拆迁时的《城市房屋拆迁管理条例》，行政管理部门应对其进行查处，但不必然导致民事合同的无效。中青公司于2011年1月11日取得了房屋拆迁许可证，且铸管厂、中青公司签订的拆迁补偿协议并未违反法律或行政法规的强制性规定，故该拆迁补偿协议应为生效的民事合同。生效的合同应当履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”按照铸管厂、中青公司签订的拆迁补偿协议，中青公司应在2008年3月前给铸管厂购买安置房，但中青公司至今未履行义务，依法应承担违约赔偿责任。铸管厂主张折价补偿，本院予以支持。关于房屋租金损失问题，拆迁补偿协议中虽未约定，但中青公司未在2008年3月前给铸管厂安置房屋的行为已构成违约，对违约之后给铸管厂造成的损失应予赔偿。庭审过程中，铸管厂自认本案诉讼前中青公司已给付铸管厂部分房屋租金，铸管厂起诉后，中青公司停付。故铸管厂的租金损失应自起诉日即2010年5月26日起计算赔付。铸管厂虽提供了租金损失的证据，但该证据显示所租房屋的面积超出了被拆迁房屋的面积，故按照该房屋租金计算损失的请求，本院不予支持。庭审过程中，铸管厂同意参照临迁补助费的标准即每月831.60元计算损失，该意见合理，予以支持。判决：中青公司于判决生效后十日内，给付铸管厂房屋拆迁安置补偿款102万元；二、中青公司于判决生效后十日内，按每月831.60元赔偿铸管厂自2010年5月26日起至2016年3月26日止的房屋租金59,875.20元，2016年3月27日起至本判决生效后十日内的损失仍按每月831.60元赔偿；三、驳回铸管厂的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经二审审理对一审判决认定事实予以确认。
本院认为，关于铸管厂、中青公司签订的房屋拆迁安置补偿协议及补充协议的效力问题。中青公司在未取得房屋拆迁许可证的情况对案涉房屋进行了拆迁，虽违反了《城市房屋拆迁管理条例》，但该条例关于办理房屋拆迁许可证的相关规定是管理和处罚违反规定的行为规范，是行政部门对不符合规定条件的拆迁人拆迁房屋资格问题上所做出的行政管理性规定，并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力做出强制性规定，中青公司未取得拆迁许可而实施的拆迁行为并不影响合同当事人对拆迁补偿事宜所产生的民事法律行为的效力。故中青公司关于其与铸管厂签订的房屋拆迁安置补偿合同无效的主张，依据不足。
关于争议拆迁房屋价值确定是否得当的问题。本案中已经对争议拆迁房屋价值进行司法鉴定，《司法鉴定意见书》能够体现案涉房屋价值。对于中青公司提出的《司法鉴定意见书》中鉴定人中有一人只盖章未签名而主张鉴定意见无效，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十七条规定“鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。鉴定人应当提出书面鉴定意见，在鉴定书上签名或者盖章。”根据上述规定，中青公司的主张，依据不足。
关于中青公司是否应承担铸管厂租金损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”在本案中，铸管厂已按约定将房屋交付中青公司，中青公司已将案涉房屋进行拆迁，但中青公司并未按约定履行义务，其行为已构成违约，且铸管厂未取得补偿安置的房屋，存在因不能使用房屋而产生的租金损失，故中青公司应承担赔偿铸管厂租金损失的责任。
综上所述，中青公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,598元，由上诉人哈尔滨市中青房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许思东
审判员 梁红玉
审判员 宋 凯
二〇一七年六月五日
书记员 刘 晶