天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终3248号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘洪涛。
委托代理人许红继，天津杰森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘娟。
委托代理人王颙斐，天津标高律师事务所律师。
委托代理人谭亚平，天津标高律师事务所律师。
上诉人刘洪涛与被上诉人刘娟房屋租赁合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年11月12日立案受理，于2016年5月12日作出（2015）滨功民初字第3624号民事判决。宣判后，刘洪涛不服，提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明，刘洪涛为天津开发区时尚西路19号8-2-401房屋所有权人。2015年6月28日，刘洪涛、刘娟签订房屋租赁合同，约定刘娟承租刘洪涛所有的××开发区××路××房屋，租赁期间自2015年7月1日至2016年6月30日，共计12个月，租金为每月5500元，支付方式为押一付三，电费、物业费等费用由刘娟自行负担，按规定向刘洪涛或有关部门交纳。合同还约定，房屋因不可抗力的原因导致损坏或造成乙方（刘娟）损失的，甲、乙双方互不追究责任，因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，多退少补。合同第十三条约定，承租方承诺居住满一年，不足一年额外支付出租方三个月租金。
上述合同签订后，刘娟于6月28日至6月30日期间通过支付宝转账形式向刘洪涛支付了26740.6元，对于上述费用，刘娟称系三个月的房租及一个月押金共计22000元，预付全年的物业费、车位费及电费共计4740.6元，其中全年物业费3526.68元，车位费720元，电费493.92元。刘洪涛则称22000元为房租及押金没有异议，4740.6元不知道是什么钱，但不认可是物业费、车位费及电费。
上述租赁房屋自6月28日起交付给刘娟使用，2015年8月12日晚天津港发生爆炸事件，后刘娟搬离租赁房屋，8月20日提出解除租赁合同，之后双方就解除房屋租赁合同及解除的费用承担问题进行了协商，没有达成一致意见，2015年10月28日，刘娟将房屋钥匙、电费卡、水卡交还给刘洪涛。
另，2015年8月22日，天津开发区管委会发布临时安置补贴通告，向包括刘洪涛房屋所在的万通新城国际在内的四个确实已不能居住受灾小区的房屋产权人发放一个季度的临时安置补贴6000元，刘洪涛已领取了上述安置费。
2015年10月7日，刘洪涛分别与开发区土地整理中心及滨海新区财务管理中心签订了受损住宅修缮赔偿协议及财产损失赔偿协议书，获得了修缮赔偿款349082元，奖励20000元，室内财产损失赔偿金23000元。
原审审理中，刘洪涛出示了一份收据，用以证明其在2015年8月19日自行修复房屋门窗支付了费用。
刘娟起诉请求判令：1、刘洪涛返还刘娟房租租金及房屋设施押金13750元、预交的物业费3085.84元、预交的车位费630元、电费493.92元以及政府安置补偿款6000元；2、诉讼费由刘洪涛承担。
刘洪涛辩称，1、刘洪涛、刘娟签订房屋租赁合同后刘娟入住时间为2015年6月28日，刘娟应当为其主张的何时离开、是否解除合同提供明确的证据。2、双方存在房屋租赁合同，对于物业合同及电力买卖合同，刘洪涛不是合同相对方，刘娟就此应向适格被告提出诉讼。3、政府安置补贴款通告中明确说明安置补贴发放对象为房屋产权人，刘洪涛作为房屋产权人领取该款，是按照政府的政策作为，并无不妥。4、“8.12”爆炸事故属于意外事件，而非不可抗力。本案事故发生后，所涉房屋确实受到影响，门窗有破损，刘洪涛在8月19日已经请人修缮完毕，完成了房屋租赁合同中约定的修缮义务，为刘娟提供了满足居住条件的房屋。爆炸事件本身并不影响本合同目的的实现，不存在直接解除合同的法定或约定的情形。因此，刘娟诉讼请求没有事实依据及法律依据，应当予以驳回。
刘洪涛提出反诉，请求判令：刘娟支付刘洪涛违约金及损失20166.67元。
刘娟辩称，爆炸事件是众所周知的事实，合同签订时承诺居住一年是正常的居住，不包括不可抗力的原因。中介费是刘洪涛承担的，但是收取中介费是中介机构向其收取的，中介费的纠纷应该是向中介部门主张。关于违约金的问题，本案双方均存在违约的事实，刘娟不应承担违约金。
原审法院认为，刘洪涛、刘娟签订的房屋租赁合同出于真实意思表示，内容没有违反法律的规定，有效性应予确认，合同对于双方均有约束力。本案中，双方于2015年6月28日起履行房屋租赁合同，至2015年8月12日发生天津港爆炸事件，爆炸结果对于刘洪涛房屋造成了严重损害，经政府部门确认，属于确实已不能居住的受灾小区的房屋，刘洪涛因此获得了安置补贴、修缮赔偿、室内财产损失赔偿金等高额赔偿款。此种情形下，其房屋状况显然不具备继续居住的条件，此乃众所周知的事实，刘娟也于当日搬离租住房屋，因此其据此主张8月20日解除房屋租赁合同，符合《合同法》规定的因不可抗力导致不能实现合同目的情形及合同约定，法院予以支持。至于10月28日双方交接钥匙等行为，只是解除房屋租赁合同后的附随义务，不应视为合同解除的时间。藉此，刘洪涛应当返还刘娟多支付的房屋租金及押金，计算至8月20日为12341元。至于刘娟主张的物业费、车位费，审理中，相关证据明确显示刘洪涛收取了刘娟支付的4740.6元，上述费用不属于租金范围，刘娟对于该费用构成的解释符合合同约定及正常的逻辑，而刘洪涛则对此闪烁其词，不予正面回应，其陈述的不真实性当无疑义。综合上述情形，法院认定刘娟陈述的真实性，确认刘洪涛返还刘娟已支付的物业费3007.48元，车位费614元。至于电费，刘娟搬离时双方没有就此进行核对其用电量，无法准确确定刘洪涛应返还的电费金额，因此，原审法院综合其已支付的电费金额，结合其居住时间，酌情确定刘洪涛应返还电费346元。
关于刘娟主张的临时安置补偿款，该款项发放主体政策已明确规定是作为房屋所有人的刘洪涛，且刘娟已经主张解除合同，返还已付租金，不存在需要安置的事实，要求安置款没有事实及政策依据，不予支持。
关于刘洪涛的反诉请求，鉴于以上对于双方合同履行的认定，刘洪涛主张的刘娟违约显然与事实不符，主张违约金不予支持。至于其主张的8个月中介费，系其与中介公司之间履行合同的纠纷，要求刘娟承担损失没有合同依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（一）项、第九十七条之规定，判决如下：“一、被告刘洪涛于本判决生效之日起十日内返还原告刘娟房屋租金及押金12341元、物业费3007.48元、车位费614元、电费346元；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回反诉原告诉讼请求。上述给付义务，如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分200元，原告刘娟承担64元，被告刘洪涛承担136元；反诉部分152元，由反诉原告刘洪涛承担。”
宣判后，上诉人刘洪涛提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回刘娟的全部诉讼请求，支持刘洪涛的原审反诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、原审认定事实错误，涉诉房屋经过门窗修复后可以居住；2、原审法院将8月12日大爆炸事件等同于涉案房屋不能居住，属于混淆概念的认定事实错误；3、刘娟一直持有房屋钥匙、水电卡等实际控制房屋的物品到10月28日，一审认定解除时间错误；4、刘娟违反合同约定，提前解除合同，应当给付刘洪涛三个月租金，刘洪涛实际支付了中介费，因刘娟违约，该部分损失应由刘娟承担。
被上诉人刘娟答辩认为，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由为：1、8月12日爆炸属于不可抗力客观导致双方合同不能继续履行。刘娟与其家人在8月12日当晚搬离居住的房屋，8月20日通知对方解除租赁合同；2、双方在这次事件中均为受害方，财产和精神都遭受了损害。刘洪涛的损失国家已经给予了高额赔偿。但是刘娟作为租户没有赔偿。按照双方合同约定11条，如果遭遇不可抗力导致合同无法继续履行，双方据实结算租金及相关费用。原审判决符合双方约定，而且合法合理、公平；3、刘娟不存在违约情况。签定合同时刘娟及时履行了各项付款义务，而且事件发生之后刘娟也及时通知对方解除合同。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。二审期间双方均未提交新的证据。
本院认为，刘洪涛、刘娟双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应依合同履行。双方合同约定，房屋因不可抗力的原因导致损坏或造成乙方损失的，甲、乙双方互不承担责任。因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，多退少补。2015年8月12日大爆炸后，涉诉房屋出现了损坏，刘娟即搬离涉诉房屋，并在同年8月20日提出解除合同。刘洪涛主张在8月20日之前已经维修了窗户，但是房屋确实发生了损坏，刘娟据此提出解除合同不违反法律规定，也符合合同约定。合同自通知到达刘洪涛时解除。原审法院认定2015年8月20日双方合同解除并无不当，据此计算刘洪涛应退还的租金及押金。以及相应的物业费、车位费、电费数额亦无不妥，刘洪涛的该项上诉主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。刘洪涛主张的原审反诉部分的诉讼请求，由违约金及中介损失两部分构成，因爆炸事件不可抗力解除合同，既符合法定解除，也符合约定解除。刘洪涛、刘娟双方均无责任，均不构成违约，刘洪涛主张三个月租金作为违约金没有事实根据。关于中介费，合同约定由刘洪涛支付给中介公司，其向刘娟主张亦无事实根据，原审处理并无不当，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费360元，由上诉人刘洪涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志宏
代理审判员 滕光鑫
代理审判员 王孟璐
二〇一六年七月四日
书 记 员 底 健
速 录 员 马 冉