广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12068号
上诉人（原审原告）：徐津宜，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余海云，广东荆紫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山招商九龙仓房地产有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人：周安桥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。
上诉人徐津宜因与被上诉人佛山招商九龙仓房地产有限公司（以下简称九龙仓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8823号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐津宜上诉请求：1.撤销一审判决，改判九龙仓公司向徐津宜支付逾期交房违约金79468.72元（以574196元为本金，自2016年7月1日起按日万分之四计算至实际交房之日止，暂计至2017年6月12日）；2.一、二审案件受理费由九龙仓公司负担。事实与理由：（一）一审判决对证据认定上采取双重标准。一审法院对徐津宜提交的有关违建的照片不予采信，但对九龙仓公司提交打印件和复印件予以采信，在证据认定上采取双重标准。佛山市南海区国土城建和水务局的调查笔录可以证明九龙仓公司在发出收楼通知前已存在违建的事实，但一审法院对此不予采信，显然不当。（二）按一审判决适用的法律，应当支持徐津宜的上诉请求。涉案商铺在未交付前所遭受的侵权损害应由出卖人进行排除，对损害主张赔偿。涉案商铺交付标准没有关于在涉案商铺正面上方有广告牌的约定，九龙仓公司因交付不能而应承担逾期交付的责任。（三）一审判决的逻辑存在问题。九龙仓公司承认违建的广告牌在2015年12月建成，其他违建也在进行中。在未排除违建行为的情况下，不能认定涉案商铺符合交楼标准。交楼标准与解除合同的标准完全不同，一审判决以徐津宜未举证证明涉案商铺存在严重影响居住使用的质量问题为由认定涉案商铺符合交楼标准是错误的。在涉案商铺交付前，应由出卖方向侵权人主张侵权责任，买方根据合同向出卖方主张权利。涉案商铺在交付前已被第三人违建侵权，徐津宜向九龙仓公司主张责任于法有据。收楼的习惯是有一个月的验收期，而九龙仓公司只给予两天不到的时间进行验收，这也表明九龙仓公司在明知违建的情况下故意而为之。一审判决认定只要当事人到场即可交付是违背房屋买卖及验收的常识。
九龙仓公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。
徐津宜向一审法院起诉请求：1.九龙仓公司向徐津宜支付逾期交房违约金79468.72元（以574196元为本金，自2016年7月1日起按日万分之四计算至实际交房之日止，暂计至2017年6月12日为79468.72元）；2.九龙仓公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年10月27日，徐津宜（买受人）与九龙仓公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买受人向出卖人购买广东省佛山市南海区某号铺（以下简称涉讼商铺），用途为商铺，属钢筋混凝土结构，层高为4.8米，建筑面积共52.73平方米，套内建筑面积37.2平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积15.53平方米，涉讼商铺总金额574196元；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件（1.该商品房经竣工验收合格。2.该商品房已经办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定的期限将涉讼商铺交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责整改到符合交付标准，如市场供应变化，可以同等材料或设备代替。
2015年9月15日，某座办理工程竣工验收备案。
2015年12月27日，九龙仓公司向徐津宜邮寄发出《依云曦城商铺收铺通知书》，要求徐津宜于2015年12月30日办理相关收铺手续。徐津宜于2015年12月28日收到该通知书。
2017年5月3日，佛山市南海区国土城建和水务局向案外人许某钦发出《佛山市南海区国土城建和水务局接收处理告知书》和《佛山市南海区国土城建和水务局行政处罚（处理）听证告知书》，上述告知书写明案外人许某钦于2016年1月始在南海区狮山镇某楼平台，未取得《建设工程规划许可证》，建设玻璃结构建构物、钢结构广告牌、混凝土结构楼梯和在中空阁楼加建隔层和楼梯，该行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，该局拟对案外人许某钦十五日内自行拆除位于南海区狮山镇某楼平台违法建设的玻璃结构建构物、钢结构广告牌、混凝土结构楼梯和在中空阁楼加建的隔层和楼梯的行政处理决定。2017年5月26日，佛山市南海区国土城建和水务局公告送达上述接受处理告知书和行政处理听证告知书。
2017年6月14日，徐津宜提起诉讼。诉讼中，徐津宜确认其于2015年12月30日去过涉讼商铺所在地；徐津宜认为涉讼商铺不符合涉讼合同约定的交付条件主要表现在：①涉讼合同约定的涉讼商铺正面没有广告牌，但是实际情况是存在广告牌且遮挡了涉讼商铺的光线；②案外人许某钦在44号商铺和43号商铺的骑楼上加建了隔层，本来是7米高中空骑楼，没有隔层的；③涉讼商铺楼上约定天台没有建筑物，防水天面本来应该是没有建筑物的，但是案外人许某钦加建了玻璃屋、钢架和隔墙。
一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建筑、监理单位的工程竣工验收和消防专项验收均为合格，不符合该最低标准的房屋不得交付使用。如果合同约定的交房条件高于上述的最低标准的，以合同约定为准；如果合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同约定无效。本案中，徐津宜、九龙仓公司签订的涉讼合同约定九龙仓公司应于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格且已办理竣工验收备案的涉讼商铺交付给徐津宜使用。该约定均不违反法律规定的交房条件的最低标准，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。涉案房屋于2015年9月15日经竣工验收备案，徐津宜并未举证证明涉讼商铺存在影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题，即涉案商铺在双方约定的交楼日时已达到合同约定的交付条件。九龙仓公司已在约定期限内提供符合约定交付条件的涉讼商铺并通知徐津宜接收，九龙仓公司并不存在逾期交付涉讼商铺的违约行为；某楼平台的玻璃结构建构物、钢结构广告牌、混凝土结构楼梯和在中空阁楼加建隔层和楼梯均为案外人加建，徐津宜以此为由主张涉讼商铺未符合交付条件无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。综上，一审法院对徐津宜要求九龙仓公司依据涉讼合同约定以购房款总额574196元为本金从2016年7月1日起至实际交房之日止按日万分之四计付逾期交楼违约金的诉讼请求依法不予支持。徐津宜认为案外人在某楼平台建设玻璃结构建构物、钢结构广告牌、混凝土结构楼梯和在中空阁楼加建隔层和楼梯影响其合法权益的，可向相关责任主体主张相应权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回徐津宜的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取893.36元（徐津宜已预交），由徐津宜负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为九龙仓公司是否存在逾期交楼的行为。涉案房屋竣工验收备案后，九龙仓公司已于合同约定的期限内内通知徐津宜收楼，但徐津宜收到通知后并未办理收楼手续。徐津宜上诉主张由于存在案外人的违建行为，涉案商铺不符合交楼标准。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案审查的关键在于九龙仓公司向徐津宜交付的涉案商铺是否符合合同的约定。首先，涉案合同约定了涉案商铺的交付标准为涉案商铺已经过竣工验收合格备案以及符合合同约定的装饰、设备标准等。本案中，涉案商铺已经竣工验收合格备案，徐津宜未举证证明九龙仓公司交付的涉案商铺存在不符合合同约定的装饰、设备标准等情形，涉案合同也并未将涉案商铺不存在徐津宜所述的违建情形约定为涉案商铺的交付条件，故本案证据不能反映涉案商铺存在不符合合同约定的交付标准的情形。其次，徐津宜所主张的广告牌、隔层以及玻璃屋、钢架等加建情况，均是位于涉案商铺专有部分以外的加建，徐津宜未举证证明其涉案商铺的专有部分被侵占或者上述情况已影响其合同目的的实现。因徐津宜未能举证证明九龙仓公司向徐津宜交付的涉案商铺存在不符合合同约定的情形，徐津宜请求九龙仓公司承担逾期交楼的违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，徐津宜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1786.72元，由徐津宜负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑正坚
审判员 邱程辉
审判员 潘伟丹
二〇一八年一月十五日
书记员 覃心怡