河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终2956号
上诉人(一审被告)：荣金华，男，1979年7月30日生，汉族，住项城市。
上诉人(一审被告)：刘新华，女，1979年5月16日生，汉族，住项城市。
二上诉人委托诉讼代理人：涂复员，河南陈州律师事务所律师。
被上诉人(一审被告)：杨钰，女，1979年1月3日生，汉族，住项城市。
委托诉讼代理人：王俊启，河南豫东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁晓雯，河南豫东律师事务所律师。
第三人：贺雷明，男，1982年12月12日生，汉族，住项城市。
第三人：史俊丽，女，1981年8月16日生，汉族，住项城市。
上诉人荣金华、刘新华与被上诉人杨钰、第三人贺雷明、史俊丽执行异议之诉一案不服项城市人民法院（2015）项民初字第02315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣金华、刘新华的委托诉讼代理人涂复员，被上诉人杨钰的委托诉讼代理人王俊启到庭参加诉讼。第三人贺雷明、史俊丽经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。
上诉人荣金华、刘新华上诉请求：一、依法撤销项城市人民法院(2015)项民初字02315号民事判决书，改判驳回被上诉人杨钰对(2015)项执异字第00004号执行案件提出的执行异议并恢复对涉案标的物的执行。二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决将被上诉人的债权优于上诉人的物权予以保护违反了物权法登记使用的基本原则。根据不动产物权登记生效主义，被上诉人未办理房屋权
属变更登记未取得涉案房屋所有权，只享有买卖协议产生的债权。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可知我国不动产物权采取登记生效主义，即使被上诉人与第三人的房屋买卖行为属实，并以支付全部价款和实际占有，只要双方未办理房屋权属变更登记，就不能产生物权变动的法律效力，即被上诉人杨钰只享有对出卖人贺雷明、史俊丽的债权。二、原审认定被上诉人对涉案房屋未办理过户手续无过错是错误的。该房屋的价值23.7万元，而杨钰购买的价格为15万元，很显然被上诉人与第三人之间是一种名为买卖实为借贷的法律关系，况且项城法院在2014年查封、评估时，第三人一直在该房中居住，又通过上诉人的申请对该小区物业的调查，查明被上诉人实际居住时是在2015年9月份，是因其在借款没有得到偿还的情况下强行对法院查封的房屋进行入住，第三人与被上诉人之间又未办理实际过户手续，被上诉人明显存在过错，原审认定其无过错显然错误，即被上诉人的执行异议不应得到支持。综上，原审判决认定事实和使用法律错误，依法应予撤销、支持上诉人诉求。
被上诉人杨钰的委托代理人王俊启答辩称：结合本案客观情况，答辩人认为一审法院判决认定事实清楚、判决正确，应当予以维持，二审法院应当判决驳回被答辩人的上诉请求。具体理由如下：一、答辩人杨钰与本案的第三人贺雷明、史俊丽之问的房屋买卖合同合法有效，并向出卖人支付了全部房屋价款，取得了房产证书，且第三人作为出卖人已将该房屋与2013年10月份向答辩人实际交付。按照相关法律规定，物权优先于债权，应当受到法律保护，排除法院的执行。二、答辩人杨钰与第三人贺雷明、史俊丽夫妻发生买卖房屋事实发生在2013年4月份，并双方在2013年10月23日完成房屋交付，答辩人支付了对价，全部支付完房款，只是没有履行房屋过户登记手续而已，但这并不影响答辩人对该房的实体权利；而被答辩人荣金华、刘新华的房屋买卖协议发生在2014年8月31日，在第三人向答辩人出售房屋和交付房屋一年之后，此时该房的所有权已经发生转移，已经属于答辩人杨钰所有，根据《最高人民法院贵院人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院不应查封该财产，更不应当执行已属于答辩人的财产，应当排除法院的执行。三、答辩人在购买房屋后没有及时办理房产过户手续，是由于第三人不积极配合所致，而非答辩人的原因，答辩人在整个购房过程中没有过错。另外一审中，第三人在诉讼中也是公告送达的，这一点也说明第三人无法联系的事实。至于被答辩人在听证程序中拿出的房屋评估报告称答辩人是低于市场价购买的房产。答辩人认为理由不成立，答辩人的房屋买卖发生在2013年初，评估在2015年7月，房价一直在上升，当年的价值肯定与现状不符。四。答辩人所提出的执行异议，完全符合法律规定，法院应依法中止对该房产的执行，并依法解除查封措施。
一审法院认定事实如下：被告杨钰与第三人贺雷明、史俊丽于2013年4月23日签订房屋买卖合同一份，第三人贺雷明、史俊丽将其位于项城市明建花园4号楼3单元3层西户的家属楼一套卖给被告杨钰，当时双方约定价款15万元。当天被告通过银行转账支付给第三人15万元。2014年9月20日，原告荣金华、刘新华申请财产保全，请求对第三人贺雷明、史俊丽的房产查封。在执行过程中，经过评估，项城市明建花园4号楼3单元3层西户的家属楼一套房产价值为23.7万元，被告向本院提出执行异议，本院作出（2015）项执异字第00004号民事裁定，认为被告杨钰异议成立，裁定中止执行项城市明建花园4号楼3单元3层西户的家属楼一套的房产。原告不服，提起诉讼，请求撤销（2015）项执异字第00004号民事裁定。
一审法院认为，本案争执的焦点是：项城市人民法院能否执行位于项城市明建花园4号楼3单元3层西户的家属楼一套的房产。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告杨钰与第三人贺雷明、史俊丽签订房屋买卖协议是在平等、自愿的基础上签订的合同，依法应确认合法、有效。被告购买第三人房产已经支付了全部价款，取得了第三人房产证，并实际占有，虽没有办理房产过户登记手续，原告也没有证据证明被告有过错，对被告与第三人之间所买卖的房产，人民法院不得查封。本院依据法律规定，裁定中止对项城市明建花园4号楼3单元3层西户房屋的执行，是符合法律规定的，原告请求撤销（2015）项执异字第00004号民事裁定的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，被告杨钰与第三人贺雷明、史俊丽签订的房屋买卖合同合法、有效，被告按照合同的约定支付了全部价款，并实际占有，虽没有办理房产过户登记手续，但被告无过错，项城市人民法院依法裁定不得执行位于项城市明建花园4号楼3单元3层西户的家属楼是正确的，原告请求撤销（2015）项执异字第00004号民事裁定的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告荣金华、刘新华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告荣金华、刘新华负担。
本院二审期间，上诉人荣金华、刘新华申请提交了两组证据，通过双方质证，本院认为这两组证据不属于新证据，且与本案案件事实无关，不予认定。
二审审理查明的事实、证据与原审相同，且证据已经原审当庭举证、质证，查明属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人提出的原审判决违反物权法登记使用的原则这一点，虽然《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，但同时也规定“法律另有规定的除外”。而本案是执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人杨钰在一审中提交的证据足以证明涉案房屋符合该条规定的情形，原审法院适用该规定认定本案并无不当。因此，原审判决并未违反《中华人民共和国物权法》的规定。
关于上诉人提出的原审认定被上诉人对涉案房屋未办理过户手续无过错是错误的这一点，被上诉人杨钰在一审中提交了房屋买卖的各项手续及涉案房屋的房产证，并称未办理过户手续非因买受人自身原因，是第三人贺雷明、史俊丽在交付房屋后不积极配合所致，而一审中通过公告送达的方式通知第三人出庭，而这一点也说明了第三人无法联系上的事实。另外，杨钰购买房屋的时间是2013年4月23日，而上诉人对涉案房屋进行评估的时间是在2015年7月，不能以2015年7月的房价去衡量2013年4月的房价。且被上诉人杨钰与第三人贺雷明、史俊丽签订房屋买卖协议是在平等、自愿的基础上签订的合同，依法应确认合法、有效。被上诉人购买第三人房产已经支付了全部价款，取得了第三人房产证，并实际占有，故上诉人以此理由认定被上诉人与第三人之间是名为买卖实为借贷的法律关系不成立。因此上诉人荣金华、刘新华的上诉理由不成立，法院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人荣金华、刘新华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡学智
审 判 员 胡江涛
代理审判员 田亚美
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 卢小玉