黑龙江省牡丹江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑10执异34号
案外人：孙巍巍，女，1982年5月13日出生，汉族，现住黑龙江省绥芬河市。
申请执行人：牡丹江市新阳建筑安装有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市。
法定代表人：王俊图，执行董事。
被执行人绥芬河市万润达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省绥芬河市。
法定代表人：时延宝，执行董事。
被执行人：绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省绥芬河市。
法定代表人：时延峰，执行董事。
被执行人：牡丹江江湾房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。
在本院执行牡丹江市新阳建筑安装有限责任公司（以下简称新阳公司）与被执行人绥芬河市万润达房地产开发有限责任公司（以下简称万润达公司）、绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司（以下简称强盛公司）、牡丹江江湾房地产开发有限公司（以下简称江湾公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人孙巍巍对执行万润达公司的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人孙巍巍称，请求依法解除对案外人孙巍巍在万润达公司购买的25户房屋的查封并终止执行。事实与理由：一、案外人已经与万润达公司形成了商品房买卖关系。2014年7月11日，强盛公司、万润达公司向王和君借款2000万元，双方约定借款月利率2.5%，借款期限五个月。还款期限届满后，强盛公司、万润达公司未按约定偿还借款，最终王和君与万润达公司于2016年8月3日达成以物抵债协议，将万润达公司开发建设的42户住宅及12套车库抵偿给王和君全部借款本金及利息。由于王和君不常在绥芬河市居住，王和君将上述25套住宅的买受人指定为案外人，案外人在王和君给付最低价款的范围内进行出售，所得价款高于最低价的部分归案外人所有。指定后案外人与万润达公司签订了全部的商品房买卖合同，并在绥芬河市房产局办理了《商品房销售备案登记》，并给案外人出具购房收据。案外人认为其已与万润达公司形成商品房买卖合同关系，并且全额交付了购房款，法院不应予以查封并执行。二、案外人的商品房买卖关系已经进行了公示，法院不应予以查封、拍卖。案外人与万润达公司已经在房产局登记，房产局系房屋物权的设立、变更等登记的主管行政机关，案外人进行商品房买卖合同的备案登记，属于房产局对案外人购买商品房的行政确认行为，产生了公示的效果，应当具有排除其他权利人的行为，法院不应进行查封并拍卖。三、法院查封案外人购买25套房屋的行为程序错误，侵害了案外人的合法权益。法院在查询房屋登记情况时就能够得知上述房屋已登记备案在案外人名下，将上述房屋予以查封会侵害案外人的合法权益，在将房屋查封后，就应当立即将执行裁定书向案外人送达，但至今都没有向案外人送达查封裁定书，只是送达了通知书。四、法院查封案外人房屋的行为显失公平。据案外人所知，法院在执行本案时，曾将该小区内的3号楼、4号楼的住宅进行查封，但后期解除了查封，又将王和君以物抵债的住宅全部查封，案外人与3号楼、4号楼的买受人处于同一种法律关系并且房屋处于相同状态，将同种情形的房屋解除查封又查封王和君以物抵债的住宅，法院的行为显失公平。五、案外人已将查封的部分房屋予以出卖，对于案外人出卖的房屋，法院不应予以查封拍卖。在签订商品房买卖合同后，案外人便对外出卖房屋，其中1单元301室卖给了王和义、1单元501室卖给了李明龙、1单元801室卖给了孙文慧，收取了购房款，并协商能够办理产权证照时直接在开发单位处将买受人进行变更，将不动产登记证办到买受人名下，该房屋已出卖，对该房屋不应进行拍卖。综上，案外人与万润达公司之间存在商品房买卖合同关系，案外人也全额支付了购房款，并办理了商品房备案登记，法院不应对上述房屋进行查封和拍卖。
为证明其主张，案外人孙巍巍向本院提供其与王和君于2015年10月10日签订的房屋买卖合同，主要内容：万润达公司无力偿还所借王和君的借款，将位于绥芬河市山水国际58套住宅以及一套商服以物抵债给王和君，由于王和君不经常在绥芬河市居住，为出售方便，双方协商将部分房屋登记备案在孙巍巍名下，备案登记后，由孙巍巍对外出卖上述房屋，王和君给孙巍巍出卖价格为每平方米2900元，如孙巍巍出卖价格高于2900元，高于部分归孙巍巍所有。孙巍巍应于出卖后两日内将卖房款给付王和君，如未按期给付应按月利率2%标准给付违约金……。
本院查明，原告新阳公司与被告万润达公司、强盛公司、江湾公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，于2017年8月21日作出（2017）黑10民初字第33号民事调解书，调解书确认：1、被告万润达公司于2017年9月1日前向原告新阳公司支付工程款31000000.00元；2、案件受理费和保全费由被告万润达公司承担；3、被告强盛公司和江湾公司对上述工程款及案件受理费、保全费承担连带给付责任。诉讼过程中，新阳公司向本院申请诉讼保全，本院于2017年3月29日作出（2017）黑10民初33号之一民事裁定书，裁定轮候查封强盛公司14处房屋、查封江湾公司5处国有土地使用权。2017年5月24日，经新阳公司申请，本院作出（2017）黑10民初33号之二民事裁定书，裁定解除对14处房屋和5处国有土地使用权的查封、查封万润达公司名下的绥芬河市山水国际棚户区改造工程所属122处房屋。2017年6月21日，经新阳公司申请，本院作出（2017）黑10民初33号之三民事裁定书，解除对万润达公司名下的绥芬河市山水国际棚户区改造工程所属74处房屋的查封。本院（2017）黑10民初字第33号民事调解书生效后，申请执行人新阳公司向本院申请执行，本院于2017年9月21日立案，案号（2017）黑10执160号。执行过程中，被执行人万润达公司向本院提供万润达公司与新阳公司于2017年6月25日签订的协议书，主要内容为：万润达公司与新阳公司双方同意将法院已经查封且备案给王和君、张祥斌的绥芬河市山水国际工程的房屋抵顶给新阳公司（共44户，其中王和君42户、张祥斌2户），作为万润达公司支付给新阳公司的尚欠工程款3100万元中的相应金额，即30578085.00元。由万润达公司配合新阳公司和王和君、张祥斌办理原来签订的《商品房买卖合同》的注销手续。由万润达公司配合新阳公司签订经产权登记机关备案的该工程的《商品房买卖合同》……。2018年3月21日，万润达公司与新阳公司就所欠工程款等相关事宜达成协议，主要内容：双方同意将法院已查封且备案给王和君、张祥斌的绥芬河市山水国际工程的房屋抵顶给新阳公司，作为万润达公司支付给新阳公司的尚欠工程款3100万元中的相应金额，双方一致同意将上述抵顶房屋以每平方米4500元的单价作为法院执行拍卖的起拍价格。如果流拍，甲乙双方同意不再进行降幅拍卖，乙方以每平方米4500元的单价接收上述房屋以抵顶万润达公司所欠工程款。2018年5月21日，本院作出（2017）黑10执160号通知书，通知案外人孙巍巍，对查封的万润达公司所有的备案登记在孙巍巍名下的25户房屋进行拍卖，拍卖保留价为每平方米4500元。案外人孙巍巍收到通知书后，向本院提出书面异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总借款的百分之五十。”本案中，案外人孙巍巍主张对本院查封的被执行人万润达公司名下的绥芬河市山水国际工程的25户房屋享有所有权，但案外人孙巍巍提供的其与王和君于2015年10月10日所签订的房屋买卖合同，是案外人孙巍巍为王和君出售房屋所签订的合同，不符合所购房屋系用于居住的法定条件，且该房屋未办理受让物权预告登记，不符合上述排除执行的法律规定。综上，案外人孙巍巍的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
驳回案外人孙巍巍的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张 微
审判员 王宏光
审判员 卢文丽
二〇一八年七月五日
书记员 李 威