安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第01668号
原告：田北苹，女，汉族，1966年11月3日出生，自由职业，住安徽省合肥市包河区。
原告：周妮，曾用名周阿伟，女，汉族，1990年2月7日出生，自由职业，住安徽省阜阳市颍州区。
两原告共同委托代理人：苏柏庭，安徽百协律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：陈静，安徽百协律师事务所实习律师。
被告：合肥大唐置业有限公司，住所地合肥市。
法定代表人：蒋玉祥，董事长。
委托代理人：宛健长，该公司员工。
委托代理人：周子锴，该公司员工。
原告田北苹、周妮与被告合肥大唐置业�限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月11日、2015年9月18日公开开庭进行了审理。田北苹、周妮的委托代理人苏柏庭二次开庭均到庭参加诉讼、合肥大唐置业有限公司的委托代理人宛健长第一次开庭到庭参加诉讼。合肥大唐置业有限公司的委托代理人周子锴第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田北苹诉称：2012年4月12日原被告签订一份《商品房买卖合同》，合同至今未备案。根据该合同约定，原告一次性支付购房款590000元；被告应于2012年6月30日前向原告交付位于第5幢二单元商246号房屋，建筑面积24.88平方米，套内面积12.83平方米。原告按约定向被告履行了一次性支付购房款的义务并缴纳了办理房产证所需全部费用34751元，但被告到了约定交房期限2012年6月30日迄今一直未交付房屋及办理房�证；原告经去房管部门查询得知，被告已于2012年8月13日将系争房屋抵押于他人，并办理了他项权证，导致原告无法实现合同目的，被告的行为构成根本违约。诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间于2012年4月12日签订的商品房预售合同；2、被告立即返还原告支付的购房款590000元及利息104610元（以购房款590000元为本金，按照银行同期贷款利率6%计算，从2012年4月12日起至2015年3月25日止，并要求被告继续支付至实际给付之日）；3、被告立即返还收取原告的办证费用34751元（契税22794元、公共维修基金11397元、所有权登记费550元、印花税10元）；4、被告按原告已付购房款一倍赔偿原告590000元（参照原告与第三方签订的委托管理合同，原告实际及可得利益损失在717117元）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为证明其主张，所举证据如下：1、商品房预售合同原件，证明原被告之间的商品房买卖法律关系及对权利义务的约定；2、蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第02922号判决书原件，证明原被告签订的的商品房买卖合同合法有效；3、房屋登记簿原件两份，证明被告在原告不知情的情况下，将系争房屋先出卖给了原告后抵押给了他人的事实，构成根本违约，导致合同目的无法实现；4、结算明细表，证明被告收取了原告的办证费；5、合肥大唐置业有限公司专用收据原件，证明原告已支付全部购房款、办证费；6、委托经营管理合同原件，证明因被告违约，原告遭受的经济损失；7、（2015）蜀民二初字第00288号民事调解书、（2015）蜀民二初字第00807号民事调解书、起诉状一份，证明原告的逾期利益损失及实际损失，还在持续主张，（2015）蜀民一初字第00777号民事裁定书证明被告所售商品房不符合办证条件，原告撤诉；8、房屋登记簿及抵押权登记信息，证明被告至今未将所售商品房解除抵押，原告无法实现合同目的。
被告合肥大唐置业有限公司辩称：一、原被告间签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，原告主张解除合同无事实及法律依据。现被告正积极采取措施为原告所购房屋办理备案，继续履行合同约定的义务；二、原告早就知道或者应知道所购商铺存在抵押的事实，现已超过行使解除权法定期间，原告方未能在合理期间（已远超一年）内行使该项解除权，此权利因此而消灭。原告所购商铺实付房款应为569843元，其陈述房款为590000元与事实不符。原告诉请第2条、第4条是没有任何事实及法律依据的，同时原告主张的违约金、利息等损失赔偿计算有误且明显过高，请求法庭依法予以驳回。原告所购商铺存在委托经营法律事实，至今已收取高达109697元的租金收益，为此原告也实现了当初购房的根本目的。
被告为证明其主张，所举证据如下：1、《委托经营管理合同》复印件，证明原被告间存在委托经营管理合同关系，合同系双方真实意思表示，依法应受法律保护，合同已经生效并实际履行；2、银行返租回执单复印件，证明合同已经生效并实际履行，原告已实现合同目的；3、退面积房款收条复印件，证明原告所购商铺存在面积差，其实际商铺房款为569843元。
对原被告所举证据本院审核认定如下：原告所举证据1-5、8、被告所举证据1、3符合证据三性要求，证据效力予以确认。原告所举证据6-7、被告所举证据2的真实性予以确认，但无法实现其证明目的，证明目的不予确认。
经审理查明：2012年4月12日原告（买受人）与被告签订了商品房买卖合同及合同补充协议，约定原告购买被告开发的位于合肥市望�西路与潜山路交口“信旺华府骏苑”第5幢二单元商246室房屋，该商品房的用途为商业，建筑面积24.88平方米，套内面积12.83平方米，销售单价为23713.83元，总金额为590000元。付款方式为一次性付款。合同中约定第八条交付期限，出卖人应当在2012年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内，告知买受人的；2、政府有关政策法规及规划调整；3、市政有关配套批准延误。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双�同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人的房产证由出卖人统一代为办理，由买受人配合，买受人必须在交房前将办证资料及办证费交给出卖方，如因买受方原因导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受方自负。2012年4月7日原告支付被告20000元，2012年4月12日原告支付被告570000元，合同签订当日原告（甲方、委托方）、被告（丙方、担保方）与安徽华府大唐商业管理有限公司（乙方、经营方）签订《大唐国际购物中心委托经营管理合同》，约定原告所购上述房屋委托安徽华府大唐商业管理有限公司代经营，合同中约定：“该商铺建筑面积为24.88平方米，该铺位总定价为702381元。前二年经营收益款为112381元，作为该铺位的销售折扣从总房款中扣除，折扣后该铺位的合同单价为23713.83元／平方米，实际总房款为590000元……3.1委托经营期限自2011年7月1日起至2022年6月30日止，共十一年。第一阶段，从2011年7月1日至2013年6月30日合计2年，共支付8期，作为销售折扣已从总房款中扣减。第二阶段：从2013年7月1日至2017年6月30日合计4年共16期，每季度前5日支付，共支付16期每期16225元，第三阶段，从2017年7月1日至2022年6月30日，合计5年共20期，每季度前5日支付，￥17700元……4.2乙方承诺经营收益按4.1条标准以季度付款的方式支付，且在每季度前五日内将经营收益存入甲方指定的账户，最终根据政府实测的建筑面积计算经营收益，先前已支付的经营收益差额部分在后期支付的经营收益中进行多退少补。乙方承诺按季度付款的方式支付，且在每季度前五日内将经营收益存入甲方指定的账户。6.5甲乙丙三方共同同意，原告在《商品房买卖合同》约定的交付日期，丙方�接向乙方交付甲方所购商铺，并办理交付手续，若丙方未在合同约定的交付日期交付商铺，则由丙方向乙方承担相应责任，与甲方无关。委托经营期内，如果甲方产权转让，应提前30日通知乙方，在乙方放弃优先购买权后，甲方可以将产权转让给第三方，且甲方应保证第三方与乙方签订委托经营期内剩余时间的委托经营合同，第三方即成为本合同当然委托人，享受本合同甲方的权利，承担甲方的义务，在第三方产权办理完毕后，甲方相关利益将不再享有。在未办理房产证之前，如甲方与丙方所签订该商铺的买卖合同解除或终止，则本合同自动终止，甲方根据乙方的实际经营期向乙方返还已支付的经营收益，并由丙方直接从甲方购买的商铺款中扣还等。
在2012年12月21日原被告签订的信旺华府骏苑B区半地下商业及车库交房结算明细表中明确，上述商铺款项已�算完毕双方均无异议，合肥大唐置业有限公司不再承担房屋买售及交付环节的违约赔偿等经济法律责任；购买人付清全额房款并提供办证资料齐全后，开发商于90日内办理房屋产权证，预售的办证费用按国家政策规定据实结算，多退少补等，经结算应收的总房款为569843元，应退房款为20157元，办证费用合计34751元，原告仍应支付14594元。2012年12月21日，田北苹、周妮刷银联卡交纳办证费用14594元，退房款内转办证费用20157元，合计交纳办证费用34751元。
2014年9月11日，田北苹、周妮以合肥大唐置业有限公司用欺诈、胁迫的手段与原告订立合同为由请求确认商品房买卖合同及合同补充协议无效，本院于2014年12月12日作出（2014）蜀民一初字第02922号民事判决书，判决驳回田北苹、周妮的诉讼请求。2015年1月16日，田北苹、周妮作为原告以合肥大唐置业有限公司为被告�诉请要求判令被告立即协助原告办理华府骏苑5幢二层商246室房产证、返回收取的办证费用合计34751元，支付逾期办理房产证违约金30000元，自2013年3月19日至2015年1月26日止参照银行同期贷款利息等，并于2015年3月25日撤回起诉，本院作出（2015）蜀民一初字第00777号民事裁定书，准许田北苹、周妮撤回起诉。原告已收到2015年4月5日之前的商铺经营租金109697元（七个季度）。（2015）蜀民二初字第00288号民事调解书载明安徽华府大唐商业管理有限公司欠田北苹、周妮2015年1月5日至4月4日期间的经营收益15671元，已于2015年2月6日支付完毕。（2015）蜀民二初字第00807号民事调解书载明安徽华府大唐商业管理有限公司欠田北苹、周妮2015年第二季度经营收益15671元于2015年6月30日前付清等。田北苹、周妮于2015年7月曾向本院起诉要求安徽华府大唐商业管理有限公司、合肥大唐置业有限公司支付2015年7月5日至2015年10月4日的租金，后于2015年10月14日撤回起诉，本院裁定予以准许。
另查明：案涉房屋已于2012年8月13日以中信银行股份有限公司合肥分行作为抵押权人办理抵押登记，于2013年11月7日该抵押权注销，于2013年11月19日以孙新英作为抵押权人以房合产他字第8210043692号办理抵押登记。
再查明：2012年4月起中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率为6.1%。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在案涉房屋出卖给田北苹、周妮后另行抵押给他人，导致买卖合同目的不能实现，原告要求解除与被告签订的商品房预售合同及合同补充协议，本院予以支持。原告要求被告支付购房款590000元，因原被告结算购房款为569843元，原告要求退还购房款未超过569843元的部分应予退还。原告要求被告按购房款6%支付从2012年4月12日起至2015年3月25日止（1077天）的利息，鉴于2015年7月4日之前的租金原告已获取或已得到法院调解确认收益，在该日期之前的利息不予支持，2015年7月5日起以569843元为基数按银行同期贷款利率计算至款清时止，原告要求被告退还办证费用符合相关法律规定本院予以支持，原告要求被告支付购房款一倍的赔偿款，被告抗辩违约金、赔偿款过高，结合案件的实际情况，原告获得部分经营收益，足以弥补原告在合同解除前的损失，上述损失本院不予支持。被告主张合同已实现合同目的、合同应当继续履行、解除权已超过行使期限未提供证据支持，不予认可。据此，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告田北苹、周妮与被告合肥大唐置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、被告合肥大唐置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告支付的购房款569843元，并支付以569843元为基数自2015年7月5日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算的利息至款清时止；
三、被告合肥大唐置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告交纳的办证费用34751元；
四、驳回原告田北�、周妮其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16674元，保全费5000元，由被告合肥大唐置业有限公司。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 王嘉佳
人民陪审员 谢金富
人民陪审员 乔美云
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 童 星
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条第一款法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人�法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。