上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第6335号
原告沈国华。
委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。
被告林雅芬。
委托代理人王宏奎，上海市海之纯律师事务所律师。
原告沈国华与被告林雅芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序审理，由审判员胡铁红担任审判长，与代理审判员张盈、人民陪审员梁爱萍组成合议庭，于2014年8月15日再次公开开庭进行了审理。原告沈国华及其委托代理人焦春伟，被告林雅芬的委托代理人王宏奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈国华诉称，2006年，原告因做生意需要贷款，与被告就原告所有的上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室及上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋（上述两套房屋以下统称系争房屋）签署虚假的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），通过将房屋过户至被告名下，以被告的名义向银行贷款，获取的贷款交由原告使用。因买卖合同是为办理贷款签署，故被告除了贷款外，并未依照买卖合同附件三的约定支付其他的房款。就每月的贷款归还，是原告通过存款、转账或现金形式给被告，再由被告向贷款银行归还。在此期间，双方一再确认，系争房屋均属于原告所有，被告承诺只要原告还清贷款，就将系争房屋重新过户给原告。系争房屋一直由原告及其家人居住使用。然而，被告未经原告同意擅自以系争房屋向案外人抵押借款人民币100万元（以下币种相同），同时被告在收到原告的钱款后也不及时向贷款银行归还贷款，致使系争房屋被多次司法查封。原告现意识到通过虚假的买卖合同获取贷款方式的危害性，双方该行为是无效的行为，原告愿意清偿系争房屋上关于银行的贷款及利息，故起诉至法院：1、要求确认原、被告关于系争房屋签订的买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。
被告林雅芬辩称，原告诉请缺乏事实和法律依据，就系争房屋的买卖是双方真实意思表示，买卖合同为真实有效。关于买卖合同、银行贷款合同都经过相关房地产交易部门和银行的审核，符合相关规定。被告也按买卖合同约定向原告支付了全部的房款，房屋过户后，就系争房屋的产权证原件及相关材料由被告保管。2006年，因原告急于用钱，被告购房用于投资，双方建立买卖关系，原告提出出售房屋后要继续租用，被告同意，由此在买卖合同中予以注明。之后，双方进一步就系争房屋签署了《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），原告也每月向被告支付房屋租金。综上，原、被告双方间不存在虚假买卖被告对原告要求确认买卖合同无效的请求不同意，要求法院予以驳回。
经审理查明，系争房屋原系原告沈国华所有。2006年6月25日，以原告沈国华作为出卖人（甲方）与被告林雅芬作为买受人（乙方）就系争房屋订立了买卖合同，约定：房屋总价款为148万元，本合同签订后，乙方于2006年6月23日支付3万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2006年6月25日前签订买卖合同支付57万元，乙方于2006年8月15日前贷款银行放款88万元；甲方在收到乙方的银行贷款后二个月内即腾出空房，搬出该房屋，或由甲乙双方达成协议由甲方继续承租，每月付房租；……。买卖合同中关于过户、违约条款等均显示为空白，未予书面约定。2006年7月18日，原、被告双方共同至相关部门办理房屋过户申请，同年8月7日，系争房屋的权利核准登记至被告林雅芬名下。2006年7月12日，被告林雅芬作为借款人与招商银行股份有限公司上海东方支行签订《个人住房（抵押）借款合同》（以下简称借款合同），贷款金额为88万元，用途为购买系争房屋，抵押物即为系争房屋。随后银行在系争房屋上设定债权抵押并发放贷款，88万元贷款由原告沈国华受领。系争房屋一直由原告及其家人实际使用至今。系争房屋的贷款从2006年9月开始归还，至2011年10月后被告林雅芬未按借款合同约定还款，故2012年7月招商银行股份有限公司上海东方支行对林雅芬及其丈夫吴某某提起金额借款合同诉讼，本院审理后2012年8月判令被告林雅芬及案外人吴某某归还贷款本金、支付相关利息并对被告未在相关期限内履行义务下，就系争房屋实现抵押权，该案已生效。在该案判决后，被告林雅芬书写“说明”两份，内容为2006年6月，其向招商银行申请关于系争房屋购房贷款88万元，现因无经济能力支付银行贷款使银行起诉法院并予以判决；现被告与原告协商，由原告先垫资将其所欠银行贷款归还，被告林雅芬将案外人陈某某的债务归还后，撤销房屋的他项权利抵押，双方再协商将系争房屋与原告签订买卖合同后过户给原告。被告林雅芬并在其中一份“说明”下方书写“名为购房，实为贷款”。
另查，2008年1月，被告林雅芬将系争房屋抵押给案外人陈某某，债权数额为100万元，债务履行期限为2008年1月3日至2010年1月2日。除本案原告对系争房屋申请司法查封外，之前已涉被告林雅芬相关纠纷存有一项正式司法查封和两项轮候司法查封。
再查，2010年12月15日，被告林雅芬向原告沈国华出具借条一张，内容为今借原告10万元，借期三个月，于2011年3月15日归还，原写给原告沈国华的借条作废，林雅芬只欠沈国华10万元。关于该借条中所涉借款，原告表示是获得贷款后，被告从中借取的10万元；被告表示双方买卖房屋后，因被告经营缺少资金发生多次借款，原先的借条或清偿或归并，原件已销毁。
就系争房屋房款的支付：第一、关于88万元贷款；原告表示88万元贷款是到以原告为户名的招商银行账户中，由原、被告及案外人韩某某共同在场，被告持有原告的银行卡及身份证进行提取，被告当时给原告一个银行卡，卡内只有33万元，原告提出异议，后通过他人又要回35万元，另外20万元，其中10万元借给被告，还有10万元作为系争房屋买卖中手续费、税费等；被告表示88万元贷款，原告全额收到；就此本院认为，该88万元已全额放入以原告为户名的银行账户中，不管由何人提取，均是在原告知情并配合下办理，就该款原告收到如何分配处分，不是原告是否收到该款的认定依据，况且在之前的庭审陈述中，原告也明确表示收到该款，故本院认定原告收到贷款88万元；第二、关于其他房款支付情况；原告表示因为虚假买卖，故被告并未实际支付过其他房款，60万元款项的收据仅是当时为办理贷款所需出具，且收据上的日期与买卖合同约定付款日期也不符合；被告表示，关于60万元的房款全部通过现金支付，关于具体支付于2013年7月1日的庭审笔录中被告代理人表述“问过当事人说时间长了，说不清”，于2014年4月28日庭审笔录中被告代理人作出如下表述：2006年6月23日在本市浦东新区浦三路三斯商务楼（被告原公司的办公场所），以现金支付给原告5万元左右；同年6月25日，在上述地点，被告再现金支付原告20万元左右；2006年6月26日，被告在本市闵行区顾戴路九星市场附近支付原告现金20万元左右；2006年6月28日，被告仍在本市闵行区顾戴路九星市场附近支付原告现金15万元左右；每次付款被告均出具收据，直至2006年6月28日全部付清后，原告向被告出具60万元总的收据，并将之前的收据撕掉。关于上述60万元现金的来源，被告于2014年4月28日的庭审中提供2003年、2006年《上海市房地产买卖合同》，表示被告将自己所持有的房屋出售后收到的房款作为系争房屋首付款60万元的资金；于2014年8月15日庭审中又表示首付款现金来源于自有房屋出售的房款及自有资金，出售自有房屋得到的房款也为现金，为何是现金时间久了记不清。庭审后，被告提供了林雅芬为法定代表人的上海亚梦投资咨询有限公司2005年1月4日至2006年12月29日的银行账户明细、林雅芬丈夫吴某某为法定代表人的上海熙霞房产咨询有限公司2005年1月7日至2008年12月21日的银行账户明细，以及以被告林雅芬为户名的2004年1月30日至2008年12月21日银行账户明细、以案外人吴某某为户名的两个银行账户明细。对于其他房款的支付，本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。虽被告提供了原告于2006年6月28日出具的60万元收条，但原告否认实际收到上述款项且确实存在办理贷款手续时需要出具相关首付款收条之需的可能，被告对于该支付应当进一步进行举证。在本案中，被告就具体付款及款项来源做了解释，但每次庭审中对同一事项的表述存在不一，房屋买卖中支付房款是交易中主要环节，也是原告就合同效力提起诉讼的主要争议焦点，作为购房人在得知争议后对之前发生的事件应有充分的回忆和准备，被告在早期的庭审中表示时间长久说不清，却在之后的庭审中对付款作出详细的描述，在庭审中除两份《上海市房地产买卖合同》外，并未对现金来源提供证据，虽之后提供相关账户交易明细，但对此本院认为，第一、对于较大金额的房屋买卖，均以现金支付结算有悖异常；第二，2003年售房房款资金没有相关线索材料，2006年售房房款与本案中60万元支付没有关联证据予以印证；第三，关于自有资金来源；就上海亚梦投资咨询有限公司及上海熙霞房产咨询有限公司资金均非为被告林雅芬个人资金，上述账户资金的进出与被告需要证明的事项无关联，本院不予采纳；关于被告林雅芬及案外人吴某某个人的账户，就被告提供的查询几年时段，均有不断的存入和支付明细，结合收条出具的日期及内容，并没有直接并明确对应的钱款，仅凭该信息并不能形成有效支付的依据；故本院对于被告表示支付了除银行贷款外的其他房款的意见，难以采信。
关于房屋使用及银行贷款归还情况：被告表示房屋购买后一直出租与原告，原告向其支付租金，被告是以租养房，为此指出其所持有的买卖合同补充条款中约定“或由甲乙双方达成协议由甲方承租，每月付房租，房租约定每月4，200元，每月付清，起始月为2006年9月至甲方不再承租为止”。同时，被告提供2008年5月10日，由原告沈国华作为承租人（乙方）与被告林雅芬作为出租方（甲方）签署的租赁协议一份，约定系争房屋出租给乙方居住使用，每月租金4，500元，承租期自2008年5月20日至2009年5月19日止，……房屋押金4，500元；租赁期满，乙方应如期交还该房屋并结清其应支付的相关费用，甲方退还乙方房屋押金，乙方如要求续租，经甲方同意后，可续签租赁协议……。被告表示从2006年9月开始至2011年3月15日，原告的租金通过银行转账方式支付，2011年3月15日起经双方协商，以租金冲抵被告向原告的借款，借款抵扣至2013年5、6月的租金，之后原告再未予支付过租金。原告对此表示，双方不存在租赁关系，就买卖合同和租赁协议上内容都是被告形成，由原告签字，被告所陈述的原告每月支付的款项就是原告每月归还的贷款金额，因原告贷款后借给被告10万元，被告表示就6，000余元的贷款归还，其可以支付2，000元作为10万元借款的利息，故从2006年9月至2009年10月，原告每月向被告林雅芬或案外人的银行账户中存款，因每月还贷金额有所变化，故存款金额以被告林雅芬告知为准，起初是原告持有被告林雅芬的还贷银行卡予以存款，后该卡被被告收回，依照被告的要求向相关账户中存款；再之后每月款项以现金直接支付被告，付至2011年年初，2012年曾又付过四笔，停止付款的原因是基于被告其他虚假买卖涉诉，而被告收取的现金不愿出具收条，原告担心系争房屋可能被侵吞。对于银行的贷款及利息，原告是愿意清偿的。
就上述情况，经法院查明，2006年9月开始，原告每月向被告林雅芬或其丈夫吴某某、案外人韩某某账户中存款：其中原告所提供的2006年9月至2007年8月之间及2008年4月21日的存款凭证，系户名为林雅芬的招商银行的存款回单或客户回单，回单上注明账号、户名、存款金额及卡内余额等信息，存款金额有4，200元、4，100元、4，300元、6，700元不等；在2008年5月至2009年1月期间，原告提供了中国建设银行、中国工商银行的存款凭条及个人业务凭证，户名为案外人韩某某及吴某某，就中国建设银行存款凭条注明户名、账户、存款金额等信息，并注明“凭卡号”，存款金额除2008年5月30日存入韩某某账户为5，200元、其他均为4，700元；另外原告所提供的2009年4月至8月间及2010年12月的中国建设银行的存款凭条，户名为林雅芬，也注明“凭卡号”，存款金额为3，500元。就上述支付本院认为，被告表示原告向其付款的金额性质为租金，但双方没有相互连续的书面租赁合同，金额在一定固定的时间内并不固定，与仅有的买卖合同及租赁协议约定不完全吻合，在连续几年的期间内，双方付款的周期为月付，在最初一年左右，就存款回单内容显示，或系原告持有被告银行卡存款，或系双方每月相约至银行存款，这都反映原、被告之间的关系紧密的异常，就被告所称租金上涨且以投资为目的，租金金额却前高后低，被告虽提出2011年3月前均以银行转账方式收到租金，且租金金额平均在4，500元左右，但对于不等额支付没有做出合理解释，也未提供相应凭证证明其观点，故种种有悖正常的租赁关系；另外，从2011年3月之后被告表示两年多的租金作为借款的抵扣，但具体租金的金额、抵扣利息的计算方式及金额、抵扣的截止点却没有提供证据证明得到双方共同的确认及认可，借款还清双方未予清算，借条未予收回，不合常理；况且依照被告陈述2013年5、6月之后原告未再支付租金，被告在已无力偿还银行贷款并存有多项债权债务纠纷下，竟没有任何证据显示向原告催讨或主张过租金，亦有悖常理。相反，根据原告的陈述，虽每月支付被告金额与月贷金额不符，但根据被告林雅芬出具借条内容，双方在借条出具之前或之后确存有其他经济来往，且还贷金额有所变动，在此情况下原、被告协商每月存款金额在一定区间范围，存在可能性，另外结合被告林雅芬自行书写的“说明”内容，如是将房屋重新出售给原告，那么只要就协商的房款与房屋上设定的债权进行清偿即可，无需将两个抵押债权在原、被告间做各自的分配，且书写的“名为购房，实为贷款”也印证了原告的陈述，被告虽就“说明”的内容作出解释，但该解释并不具合理性，由此本院认定原告居住系争房屋并非基于租赁关系，原告所支付相关款项目的为贷款归还。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记薄、上海市房地产权证、银行存款凭证、说明、借条、（2012）浦民六（商）初字第5604号民事判决书，（2013）闵民五（民）初字第1089号庭审笔录、房屋租赁协议、《个人住房（抵押）借款合同》等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告就系争房屋于2006年6月签订买卖合同并办理了产权转移，但双方就买卖合同是否由此建立买卖关系真实意思表示以及就其他交易事项有否实际履行存在争议，该买卖合同在履行过程中，确有异于正常交易情形。第一、双方2006年就系争房屋确定的成交价是通过评估公司的评估价确定，而非双方共同协商确定，有悖正常的房屋买卖交易；第二、交易的房屋为两套，即使原告及其家人需要居住使用，依常理租赁其中一套房屋即可解决，为何两套房屋均未交付，房屋的使用收益没有利益最大化也不符合被告陈述用于投资的用途，不具合理性；第三、除通过房屋买卖办理的银行贷款88万元之外，没有相关证据或材料形成有效的证据链显示被告向原告履行了其他房款的支付义务；第四、原告于每个月相应集中的时间内向被告支付款项，就款项去向被告也确认是其每月还贷的一部分，双方争议在于是否存在租赁，款项性质是否租金，根据双方的陈述及相关证据反映，种种细节均不符合一个正常的租赁关系，而对此被告也不能进一步作出合理的解释，结合被告书写的“说明”及证人的陈述，已经能够形成一个有效的证据链，印证双方并不存在租赁关系，款项也并非租金，而是房贷中的一部分，应由购房人归还的贷款义务，有一大部分是由房屋原先的权利人在履行，该也不符合正常的交易常规。综合上述分析，原、被告之间虽签订了系争房屋的买卖合同，但买卖并非双方的真实意思表示，就原告作出的原、被告是以房屋买卖的形式来获取银行贷款的表述，更为符合客观真相，故本院对原、被告于2006年6月就系争房屋签订的买卖合同依法认定为无效。就合同无效的后果，鉴于系争房屋目前的司法查封状态以及双方均不要求法院对相应无效后果在本案中一并处理的意见，本院不予进一步处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
确认原告沈国华与被告林雅芬于2006年6月签订的关于上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室及上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。
案件受理费12，600元，财产保全费4，920元，合计17，520元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 张 盈
人民陪审员 梁爱萍
二〇一四年九月十五日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。