浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第427号
上诉人（原审原告）：姜如水。
上诉人（原审原告）：仇小红。
上述两上诉人共同委托代理人：叶颂韶。
上诉两上诉人共同委托代理人：孙俊杰。
被上诉人（原审被告）：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
上诉人姜如水、仇小红因与被上诉人象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年5月16日作出的（2012）甬象民初字第1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人姜如水、仇小红及其委托代理人叶颂韶、被上诉人象山华丰公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年11月10日，原、被告商签一份《商品房买卖合同》，合同约定由被告将获准预售的一套在建商品房（坐落象山县丹东街道桃花源D49幢别墅）售予原告，总价款为5650000元。付款方式及期限为本合同签订时付首付房价款2260000元，余款3390000元应于2009年11月10日前办理银行按揭手续。房屋交付期限（即合同第八条）为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人。逾期交房的违约责任（即合同第九条）为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订的当日，被告另将一份事先拟定的案涉承诺书一并交予原告签署。原告签署上述合约文件后，于2009年11月10日、11月13日、12月7日分别支付房价款1700000元、560000元、3390000元，共计足额支付房价款5650000元。之后，因被告未能依期交付房屋，引起原告等购房户集团诉讼。集团诉讼审理期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户，所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。之后，原告于此期间已事实接受交房。
原审原告姜如水、仇小红于2012年8月17日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告在一定期限内向原审原告交付经验收合格的约定房屋；二、原审被告承担逾期交房违约金672915元（按已付房款5650000元的日万分之三自2011年7月1日起算至2012年7月30日止，之后违约金按此标准算至实际交房之日）；三、本案诉讼费、保全费均由原审被告承担。
原审法院经审理认为：原、被告商签的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，而被告在签约预售案涉在建商品房时，又已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格。因此，案涉合同依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。
本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2009年12月7日才足额付清约定房价款系事实，故在该时间节点之前，依上法条规定精神，被告有权拒绝交房，即便合同约定的交房期已事实届至，也不构成迟延交房的违约。
在原告于2009年12月7日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的履行抗辩权，在排除双方于履约中对逾期交房另行作出免责约定或变更约定外，被告应当依照合同约定的交房期限，将符合交房条件的商品房交付给原告，否则即构成逾期交房的违约，承担已付房价款自此之后的约定违约金。故判断本案被告应否及如何承担逾期交房的违约责任，取决于双方在履约中有无达成逾期交房免责约定及其效力认定。
本案中，原告于签约后签署确认的承诺书明确载明：本人在2009年11月10日购桃花源D49号别墅一套，该幢房屋若发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均有本人自负。该一承诺内容按其文义，系属原告对被告作出的免除其迟延交房等合同责任的承诺，指向对象为合同约定的房屋交期等违约事项，实质是对违约请求权的放弃。
鉴于合同当事人对违约请求权的放弃，属民事权利处分范畴，依照我国《民事诉讼法》第十三条规定，可按其意思予以处分。此种处分违约请求权的承诺，依照我国《合同法》第二十六条规定，自承诺到达相对人时生效。因此，原告不得依据合同约定的交房期（2011年6月30日），要求被告承担自此之后逾期交房违约金。被告据此主张迟延交房免责，因与原告的上述承诺相合，于法有据，予以采纳。
据上，原告诉请被告给付迟延交房违约金，因与上述免责承诺不合，不予支持。
虽然承诺书确系被告提供，且其内容又具有排除原告违约请求权，免除被告违约责任的法律特性。但原告不能据此援引我国《合同法》第四十条予以抗辩，主张承诺书无效。因为该法条适用的对象为格式条款（系指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款），单独签署的承诺书不具格式条款的法律特性，不在此限。因此，原告以此为据主张承诺书无效，于法不合，不予采纳。
现因被告开发建设的在建商品房，已经双方在审理期间达成协议后，原告已事实接受交付。因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十六条之规定，作出如下判决：驳回原告姜如水、仇小红的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10529元，减半收取5264.50元，保全费3870元，合计9134.50元，由原告姜如水、仇小红负担。
宣判后，原审原告姜如水、仇小红不服，上诉至本院，称：一、《承诺书》是上诉人仇小红在不知情、存在重大误解和受被上诉人欺诈的情况下签署的，不是真实意思表示，属于可撤销条款。涉案《商品房买卖合同》由上诉人姜如水、仇小红夫妻共同签署，但《承诺书》仅有上诉人仇小红一人署名，上诉人仇小红无法也无权构成对属于两人共同权利的放弃，因此，《承诺书》不是上诉人姜如水的真实意思表示，应予撤销。二、《承诺书》形成时间早于《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》覆盖了《承诺书》。《承诺书》形成于2009年11月10日，而《商品房买卖合同》签订时间为2009年11月12日，根据《合同法》关于时间在后约定优于时间在前约定的规定，被上诉人显然应根据《商品房买卖合同》的约定履行交房及违约责任承担的义务。三、《承诺书》系格式条款，免除了被上诉人的全部责任，依法无效。一审法院认定不具有格式条款的法律特征，显属误读。四、涉案房屋逾期交付的主要原因是被上诉人违规建设，由此造成的后果不属上诉人弃权承诺范围。请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人象山华丰公司答辩称：一、《商品房买卖合同》上诉人是签名的，《承诺书》不但有签名，还盖手印，所以不可能混在《商品房买卖合同》当中。上诉人认为承诺书是在重大误解、不知情的情况下签署，与事实不符。仇小红替姜如水代签字，符合法律规定的表见代理，姜如水不认可《承诺书》的理由不能成立。二、桃花源小区并非不符合规划和质量验收的标准，而是部分业主集体投诉，导致政府部门不敢通过综合验收，因此在去年下半年，由象山县人民政府牵头进行协调，协调结果是被上诉人必须满足客户要求。业主向政府出具两份承诺书，已经从被上诉人公司拿到了质量规划赔偿款。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人姜如水、仇小红提供如下证据：1.《国有土地使用权出让合同》及《土地使用权登记审批表》各一份，拟证明被上诉人开发的桃花源小区土地使用权设定抵押尚未撤销的事实。2.《华丰桃花源小区房屋买卖补充协议》，拟证明被上诉人承诺2013年4月30日前具备办理产权证条件但其违规开发至今未具备办证条件的事实。
被上诉人经质证，认为：对证据1，真实性不确定，桃花源小区的土地、规划都是在政府协调下进行的，如果上诉人对政府的协调认为不可以接受，就没有必要与被上诉人签订补充协议，也没有必要向政府部门出具同意规划、按现状交付的承诺书。对证据2，因未提供原件，真实性也难以确定。
本院经审查认为：上诉人提供的两份证据与本案争议的事实缺乏关联性，本院不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》和上诉人仇小红签署的《承诺书》，均系真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。被上诉人提供的《承诺书》不符合格式合同的法律特征，故上诉人以免除延迟交房的合同责任及交房期限的约定为由，主张《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院难以采信。上诉人仇小红认为其是在不知情、存在重大误解和受被上诉人欺诈的情况下签署的《承诺书》，不是真实意思表示，属于可撤销条款，但未提供证据证明，本院亦难采信。虽然《承诺书》上没有上诉人姜如水的签字，但因两上诉人系夫妻关系，《承诺书》的内容应属于家事代理的范围，故上诉人仇小红的签名对两上诉人均有法律约束力。上诉人姜如水认为其没有签字，《承诺书》应予撤销的主张，于法无据，本院不予采信。从形式上看，尽管《承诺书》出具的时间（2009年11月10日）早于《商品房买卖合同》签订时间（2009年11月12日），但上诉人于2009年11月10日就支付首笔房款1700000元，根据生活常理，上诉人不可能在双方未签订合同之前支付巨额款项，原判认定《商品房买卖合同》签署时间属笔误，具体时间为2009年11月10日，并无不当。因《承诺书》明确上诉人对涉案房屋因规划调整或者其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均由上诉人自负，故上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金，与其所作承诺相悖，原审法院不予支持，并无不当。
综上，原审法院认定事实基本清楚，判决得当。上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10529元，由上诉人姜如水、仇小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 黄永森
代理审判员 张颖璐
二〇一三年八月一日
代书 记员 潘芬芬