北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终431号上诉人（原审被告、反诉原告）：汝州市福地房地产开发有限公司，住所地汝州市风穴路人行对面。法定代表人:孙志远，执行董事。委托诉讼代理人：郑宪顺，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丹，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东江米巷花园（北京）餐饮有限公司,住所地北京市东城区前门东大街23号院。法定代表人:黄刚，董事长。委托诉讼代理人:邓瑞英，女，1973年9月18日出生，东江米巷花园（北京）餐饮有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人:沈伟，男，1976年12月15日出生，东江米巷花园（北京）餐饮有限公司职员，住上海市浦东区。原审被告：彭红莉，女，1979年3月16日出生，住河南省汝州市。上诉人汝州市福地房地产开发有限公司(下称福地公司)因与被上诉人东江米巷花园（北京）餐饮有限公司（下称东江米巷公司）、原审被告彭红莉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初8798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福地公司上诉请求：同意一审判决第一项、第二项中有关许可使用费、物业费、能源费、供暖费的判决内容及第四项、第五项；要求撤销一审判决第二项中有关逾期付款违约金的判决内容及第三项；要求东江米巷公司双倍返还我公司保证金1599768元，并赔偿我公司装修损失877119.15元；一、二审案件受理费由东江米巷公司负担。事实和理由：一审判决对本案关键性事实认定明显错误，导致判决结果明显不公。具体表现如下：一审判决并未认定东江米巷公司在涉案合同履行过程中存在严重违约行为。根据《许可使用协议》第3.8条约定，东江米巷公司承诺协助我公司取得租赁标的的使用批准，东江米巷公司向我公司及相关联的公司提供能够顺利取得租赁标的相关审批和营业资质的手续、文书是其履行本协议项下的一项极为主要的义务。结合协议内容看，协议已明确载明我公司承租使用租赁标的系用于经营活动，租赁行为具备特定的使用目的。由此可知，东江米巷公司保证我公司获得审批并能依法注册成立取得营业执照从而开展合法的经营活动是我公司订立合同的最初目的，也是接收并使用租赁标的的实质性基础。且我公司在签订协议前，已明确告知东江米巷公司承租标的是从事经营精品翡翠的用途，取得合法有效的营业资质是极为重要的。东江米巷公司既然同我公司签署本案协议，即可视为其有能力和自信确保其交付给我公司的租赁标的是可以从事合法经营活动的，租赁标的所承载的经营主体是能够依法申请营业执照或获得其他相关经营资质的。在协议履行过程中，应我公司的经营需要，拟将原北京玲珑宝汇商贸有限公司（下称玲珑宝汇公司）变更为知谷资本有限公司（下称知谷公司）。经东江米巷公司的书面同意并承诺，东江米巷公司基于协议项下的协助成立玲珑宝汇公司的相关义务随之转移为向知谷公司履行相关义务。然而，在我公司申请注册成立知谷公司过程中，东江米巷公司拒绝向我公司提供注册新公司所必须的房屋产权证明，同时向我公司提供的国务院机关事务管理局出具给北京规划委的《证明》不符合格式要求，且无法提供租赁标的不属于文物保护单位的证明。这导致新公司一直无法注册成立，原有玲珑宝汇公司也已注销，我公司根本无法开展任何经营活动，还要背负巨额的经营成本。一审判决认为双方签订的协议只是约定东江米巷公司尽最大努力协助我公司申办营业执照，然而，对于东江米巷公司是否已尽最大努力协助我公司申办并未进行充分的考量。东江米巷公司是否具备提供房屋产权证明、符合格式要求的证明（注：仅是证明格式不符，并不涉及实质性的内容要求）及取得相关部门出具的不是文物的证明的能力和权限，一审法院并未进行实质性的审查，未充分确认东江米巷公司是根本不具备提供的可能性，还是已具备提供的能力而故意不为之。同时，从合同当事人订立合同目的作为出发点进行解释，“尽最大努力协助”应当隐含东江米巷公司履行的一个默示结果，即东江米巷公司提供的相关手续、文书应当充分满足相关主管机关的要求，符合对本案所涉全部申办事项的内容和格式标准，否则将导致我公司合同目的无法实现。因此，提供符合申办要求的文书也是法定和约定赋予东江米巷公司的一种默认义务。无论东江米巷公司在协助申办过程中是否存在过错，只要其没能向主管机关提供符合要求的文书，导致我公司无法取得合法的审批或营业资质，其行为均应视为违约。此外，一审判决认定“协议并未约定东江米巷公司确保福地公司和玲珑宝汇公司申办营业执照成功，也没有对东江米巷公司无法协助对方完成营业执照的申办约定相应的违约责任.....”的说法显然是强词夺理。虽无约定责任，但仍有法定责任。一审法院有故意偏袒之嫌。综上所述，我公司认为，无论东江米巷公司是无能力提供相关手续、文书，还是有能力提供而拒绝履行合同义务，其行为后果均导致我公司长期无法正常开展经营活动，造成我公司严重的经济损失。且经我公司多次劝说催告，东江米巷公司仍拒不提供，其行为已构成根本违约，使我公司已完全丧失订立合同的目的和基础。故我公司有权基于《合同法》第94条规定解除与东江米巷公司的协议，同时东江米巷公司应当就其违约行为向我公司承担违约责任。一审法院仅以“协助”为由否定了东江米巷公司的违约情节，只单独认定我公司构成根本违约，显然缺乏事实依据，应予以纠正。二、一审判决认定我公司构成根本违约，否定我公司所行使的抗辩权，于法无据。根据前一点所述，我公司承租租赁标的是具有使用加经营的双重目的，不仅交付租赁标的供我公司使用是东江米巷公司的合同义务，保证交付的租赁标的物可从事合法经营活动同样是东江米巷公司的合同义务。而协议本身也是东江米巷公司收取许可使用费，而我公司使用租赁标的开展经营活动获得营业收入的对等双务协议，应当认定双方互付对待给付义务。因东江米巷公司未按协议约定履行义务，致使我公司无法达到经营的目的，无法获得任何的经营收入，因此在东江米巷公司协助我公司完成新公司注册成立使我公司恢复正常经营之前，我公司有权根据《合同法》第66条拒绝东江米巷公司支付许可使用费、物业费、能源费等相关费用的要求，且不承担任何违约责任。一审判决认定我公司因拒付许可使用费等相关费用而构成根本违约，向东江米巷公司承担违约责任，否定我公司的抗辩权利，明显错误。三、一审判决认定东江米巷公司不予退还我公司交纳的保证金799884元，缺乏法律和事实依据。根据协议第7.8条约定，东江米巷公司在自身已构成根本违约的前提下，又无故单方解除协议，应当向我公司双倍返还已付保证金。退一步讲，即便不存在双倍返还的情形，那么本案也已具备返还保证金的条件。东江米巷公司在得知知谷公司营业执照申办不成功的情况下，未马上向我公司提出终止协议的要求，使我公司有充分地理由相信东江米巷公司有能力和条件为知谷公司的注册登记提供相关证明文件。我公司本着诚实信用的原则，希望能够继续履行协议，给予了东江米巷公司提供证明文件的必要的时间。因此，在近半年的时间，我公司均是在与东江米巷公司进行交涉。在长期无法申办营业执照成功，无法达到合同目的的情形下，我公司在一审庭审中已明确要求解除协议，表达了解除协议的意思表示，一审判决不能仅仅依据我公司行使解除权的周期长短来判定我公司是否有解除意愿。一审判决认定我公司没有行使合同约定的解除权明显错误。另，因我公司在合同履行过程中不存在任何违约行为，延迟支付使用费只是我公司基于东江米巷公司的违约行为而行使的法律赋予的合法抗辩权利，不发生拖欠费用后的法律后果。只有在东江米巷公司履行合同义务，协助我公司完成新公司登记注册手续获得营业执照但我公司却拖欠费用的情形下，才适用不予返还保证金的相关约定。因此，即便一审判决不支持我公司双倍返还保证金的诉求，也应当判决东江米巷公司返还我公司支付的保证金。再退一步讲，假设我公司存在违约情形，那么一审判决也不应当同时支持保证金和违约金。根据协议约定，如因我公司违约导致协议提前终止或无法履行，东江米巷公司无须返还保证金；东江米巷公司无故提前解约，须双倍返还保证金。结合司法实践，上述保证金的约定，是具有担保属性的，具有惩罚特征，与违约金的性质相同。其相关的适用标准应当遵循定金的适用标准。根据《合同法》第116条之规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款”。因此，本案中具备定金属性的保证金与协议约定的违约金只能够择一进行主张。而一审判决在支持了东江米巷公司逾期付款违约金10万元的基础上，又判决福地公司不予退还保证金，显然进行了双重支持，没有任何法律依据，应当就违约金或保证金二者其中一项的判决予以撤销。四、一审判决应当支持我公司的装修损失请求。我公司承租租赁标的之前，租赁标的破旧不堪，根本无法正常使用。我公司接手入住租赁标的之后，对租赁标的进行了全面彻底的装修装饰，共投入了380万元的资金，使现如今的租赁标的增加了极高的使用价值，同时也能够被后使用人充分的利用。虽协议中约定无论何种原因解除或终止协议，我公司无权向东江米巷公司提出补偿或赔偿请求。但因东江米巷公司存在严重违约情形，且单方解除协议，导致我公司基于长期合作目的所付出的巨额装修投入付之东流，产生了严重的经济损失，因此东江米巷公司应当赔偿我公司相关装修损失。另外，协议第2.13条的相关约定，显然是建立在合同双方权利义务不对等、利益不均衡的情形下，明显违反公平原则。且在本案合同履行过程中，东江米巷公司也是违约方，一审法院应当结合协议履行情况，根据双方各自的过错大小，按照公平原则对装修损失进行分担，而不是将全部的装修损失均由我公司一方承担，这显然是极不合理的。东江米巷公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，福地公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审判决对于涉案合同履行过程中的违约事实认定清楚、正确。2015年8月起，福地公司拖欠支付许可使用费、物业管理费以及能源费，在2015年8月1日至12月18日期间共计拖欠许可使用费911372元，物业管理费202281.3元，能源费3880.05元，供暖费3235元，我公司在此期间多次催付，但福地公司仍未支付，构成严重违约。故此，我公司于2015年12月18日向福地公司发出《终止通知书》，并要求福地公司支付拖欠的许可使用费、物业管理费等费用。上述事实均经一审判决认定，清楚明确。至于福地公司提出的对《许可使用协议》附录第3.8条约定的解释问题，该3.8条只是约定“许可人尽最大努力协助被许可人申报营业执照”，即许可人对被许可人申办营业执照只负有协助义务，并非确保义务，许可使用协议也未对许可人无法协助被许可人完成营业执照的申办约定相应违约责任，也未赋予被许可人在此情况下拒付许可使用费等费用的权利。本案中，我公司与福地公司2011年签订许可使用协议，福地公司租赁许可使用单元的目的是经营精品翡翠，我公司于2012年协助福地公司成立了玲珑宝汇公司，经营范围与许可使用协议约定用途一致。2015年6月，福地公司致函我公司提出变更公司名称，实质并非是企业名称变更，而是引进注册另一家公司即知谷公司，该知谷公司并非福地公司直接投资公司，且经营范围也与许可使用协议约定的经营范围不一致。福地公司以我公司未能成功协助知谷公司办理营业执照为由拒付许可使用费等费用不符合协议约定，且福地公司在知谷公司申办营业执照不成功的情况下，从未向我公司提出终止协议，而是继续使用租赁标的，直至我公司解除协议为止，因此福地公司以知谷公司未成功申办作为抗辩理由不能成立，理应承担违约责任。二、一审判决认定福地公司构成根本违约，应承担违约责任是完全正确的。福地公司自2015年8月起，未按《许可使用协议》约定支付2015年8月份起的许可使用费、物业管理费、能源费及相关其他费用，我公司分别于2015年9月10日、2015年10月10日、2015年11月10日分三次向福地公司催付拖欠款项，然而福地公司始终不予支付，已构成严重违约，理应承担协议约定的违约责任。同时，一审法院在我公司主张的逾期未付许可使用费、物业管理费、能源费及相关其他费用所产生的滞纳金212560.15元的基础上，酌情判定100000元的逾期付款违约金也是合理合法的。三、一审判决认定我公司不予退还福地公司交纳的保证金799884元合理合法。《许可使用协议》附录7.2、7.7款均明确约定，若因被许可人违反本许可使用协议导致本许可使用协议提前终止或无法履行，则许可人无须返还被许可人已付保证金。本案中，《许可使用协议》因福地公司拖欠支付协议约定款项，构成严重违约而提前解除，故我公司不予返还保证金的诉讼请求事实清楚，理由正当。四、一审判决驳回福地公司主张的装修损失请求是合理的。根据《许可使用协议》附录2.13款的约定，“在本许可使用协议不论以何种原因被解除或终止时，被许可人须自费随即根据本条所载之规定，将原先属于或附属于许可使用单元的附属设施按附录三之许可使用单元交付标准交还并将该许可使用单元予以恢复原状(即被许可人须将接收许可使用单元后由其自行或委托他人加装的装修物全部拆除并将改动恢复至交付时的状态)或按许可人同意的方式交还。……被许可人无权就其加诸于许可使用单元之任何固定附着物、装置或附加设备，向许可人提出补偿或赔偿的要求。”，该条款明确约定，本许可使用协议不论以何种原因被解除或终止时，被许可人均无权就房屋装修提出赔偿主张。协议是双方当事人合意的表示，对双方当事人均有约束力，且该条款自2011年第一份《许可使用协议》签订以来，福地公司从未提出过异议，理应按此执行。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释文件》第十一条第（二）款的规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。由此可见，福地公司要求我公司赔偿装修款损失的请求既不符合合同约定，也没有法律依据，依法予以驳回。彭红莉未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。东江米巷公司向一审法院起诉请求：1.判令确认我公司与福地公司及原玲珑宝汇有限公司签订的关于前门23号B单元之《许可使用协议》于2015年12月18日解除；2.判令福地公司、彭红莉立即向我公司支付2015年8月1日至12月18日期间许可使用费、物业费、能源费及其他相关费用共计1129296.66元；3.判令福地公司、彭红莉立即向我公司支付逾期未付的许可使用费、物业费、能源费及其他相关费用的滞纳金212560.15元（暂计至2016年3月31日）；4.判令确认福地公司向我公司支付的保证金作为违约金的一部分，我公司不再返还；5.本案诉讼费由福地公司、彭红莉承担。福地公司向一审法院反诉请求：解除双方签订的《许可使用协议》，要求东江米巷公司双倍返还我公司交纳的保证金1599768元，按原状返还我公司存放在涉案房屋内的全部物品和资料，并赔偿因无故扣押我公司财产所发生的搬家费损失2500元，请求判令东江米巷公司赔偿我公司的装修损失877119.15元，由东江米巷公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：北京市东城区前门东大街23号院的房屋系东江米巷公司向外交部钓鱼台宾馆管理局承租。2011年1月28日，东江米巷公司与福地公司签订的《许可使用协议》，协议载明东江米巷公司已获得外交部钓鱼台宾馆管理局的同意可将前述房屋各单位进行经营活动。协议约定东江米巷公司许可福地公司使用前门东大街23号B单元（建筑面积约552平方米），交付日为2011年3月1日，许可使用期为自交付日起算6年，从交付日起算90日为免费装修期。每月许可使用费为155811元,物业维护管理费为44160元。福地公司还应向东江米巷公司交纳相当于四个月许可使用费和物业维护管理费总和的保证金，计799884元。协议签订后，双方均正常履约，福地公司向东江米巷公司交纳了押金799884元，并对房屋进行了装修。2012年4月21日，东江米巷公司与福地公司及彭红莉协商后，将该房屋承租人变更为彭红莉和福地公司，福地公司原交纳的保证金转为福地公司和彭红莉向的东江米巷公司交纳的保证金。2012年8月24日，东江米巷公司为玲珑宝汇公司以前述房屋为注册地注册成立提供了由外交部钓鱼台宾馆管理局和国务院机关事务管理局出具的《企业住所（经营场所）证明》，上述二单位同意将前述房屋以租赁的方式提供给玲珑宝汇公司使用，期限5年。玲珑宝汇公司于2012年8月24日注册成立。该公司为有限责任公司（自然人独资），股东为彭红莉，注册资本10000000元。2013年1月23日，东江米巷公司与玲珑宝汇公司和福地公司签订《许可使用协议》，协议载明东江米巷公司已获得外交部钓鱼台宾馆管理局的同意可将北京市东城区前门东大街23号院的房屋各单位进行经营活动。约定东江米巷公司许可玲珑宝汇公司和福地公司使用前门东大街23号院B单元，建筑面积约552平方米，该房屋已于2011年3月1日交付；许可使用期为2013年2月1日至2017年2月28日；2013年2月1日至2013年年2月28日期间的许可使用费为每月155811元；2013年3月1日至2015年2月28日期间的许可使用费为每月176127.1元；2015年3月1日至2017年2月28日期间的许可使用费为198961.5元；物业维护管理费为每月44160元；被许可人必须在每一个日历月之前三个工作日内支付下月底许可使用费、物业维护费；保证金（押金）为799884元，已支付。被许可人还应负担水、电燃气等能源费用，标准为电费每度1.15元、冷水费每立方米6.21元、热水费每立方米20元、天然气每立方米2.84元，供暖费为每千瓦时0.2元加每建筑平方米18元之和，每月许可人根据许可使用单元独立表具计数向被许可人发出上一个月能源费账单，被许可人应自收到账单之日起10日内向许可人支付能源费。协议还约定，本协议不论以何种原因解除或终止时，被许可人须自费将涉案房屋恢复原状或按许可人同意的方式交还，被许可人无权就其加诸于涉案房屋的任何固定附着物、装置或附加设备向许可人提出补偿或赔偿的要求；许可人承诺并保证，在被许可人将前述房屋作为经营场所申请办理营业执照或其它许可或年检时，许可人同意尽最大努力协助被许可人取得政府主管部门或其它有权机构对被许可人使用前述房屋的同意或批准；任何一个被许可人违约的，许可人均有权根据本协议提前终止本协议，另一个被许可人就违约方的违约责任承担连带责任。被许可人迟延14天仍未全额支付许可使用费、管理费及其他应由被许可人支付的款额，或被许可人破产或作为一家公司而被清盘等，均构成重大违约；在上述情况下，许可人可截断许可使用单元的所有电力、水、供暖及其它设施服务或供应，但必须在五个营业日前书面通知被许可人；如发生上述情况,许可人亦可执行下列权利:1、进入或再次进入涉案房屋或其任何部分以收回整个房屋；2、终止本协议；3、不予返还被许可人已缴付的保证金、其他押金作为被许可人应付违约金的一部分；4、做出一切许可人认为有需要或应当的合法事情、合法行动以纠正违约。如被许可人在免费装修期内未支付许可使用费，则视为被许可人自始不享有免费装修期，被许可人须向许可人补缴装修期内的许可使用费。在许可人发出收回涉案房屋的书面通知3日内，被许可人须根据本协议的规定交还涉案房屋，否则涉案房屋即被视为已经被许可人所收回而被许可人即被视作已被逐出涉案房屋，此后，许可人有权以其意欲之方式处置涉案房屋及遗留在内之任何物品或实产而不须向被许可人负任何责任。若被许可人未按协议约定的方式及时间支付许可使用费、物业费等费用，则被许可人应按所欠缴费用总额的0.1%按日支付滞纳金，并逐日计算至实际还款日止。除本协议另有规定外，被许可人在协议期间及延续期内在任何条件下不得提早解除本协议，如因被许可人违反本协议导致协议提前终止或无法履行，则许可人无须返还被许可人已付保证金、押金；若许可人在约定许可使用期间在被许可人没有违反本协议的情况下无故提前解除本协议，则许可人须双倍返还被许可人已付保证金及被许可人交纳的其他全部押金，此外许可人无需承担其他赔偿责任；被许可人因许可使用单元不能作为合法经营场所（依政府主管部门或其它有权机构判断）而无法办理营业执照和/或其它许可或通过年检的，本协议终止，除许可方应在协议终止后30日内在被许可人结清协议终止前一实际发生的各项费用的条件下向被许可人返还保证金外，双方互不承担赔偿责任。关于保证金，协议约定若被许可人违反或不遵守或不履行本协议，则许可人有权终止本协议、不予返还保证金；除保证金已被扣减或没收外，许可人应在本协议届满及被许可人按本协议约定的条件将房屋交还，以及被许可人完满解决及履行许可人就其违反、不遵守或不履行本协议所提出的追讨，以及被许可人的电话、网络等已与有关部门结清并销户后30日内，将保证金或其月无息退还任一被许可人。2013年2月25日，东江米巷公司与彭红莉、玲珑宝汇公司及福地公司签订《协议书》，约定原由福地公司、彭红莉承租前述房屋的《许可使用协议》于2013年1月31日提前终止；原许可使用协议项下的保证金自动转为玲珑宝汇公司和福地公司在新《许可使用协议》项下应支付的保证金，在新协议到期履行完毕后，东江米巷公司将保证金无息退还给玲珑宝汇公司或福地公司。新《许可使用协议》签订后，各方当事人均如约履行了协议。2015年6月24日,玲珑宝汇公司致函东江米巷公司,称其拟将在涉案房屋注册的玲珑宝汇公司变更为知谷公司,变更手续正在办理之中.待新公司注册完毕后,其将按照有关要求签订补办有关手续,望东江米巷公司给予支持。此后，玲珑宝汇公司将前门的东大街23号院门口的广告灯箱更换为知谷公司的广告。2015年7月6日,福地公司与准备成立的知谷公司代表人强永生签订《许可使用协议书》，许可知谷公司使用涉案房屋，期限为2015年7月6日至2017年2月28日，许可使用费和物业费由福地公司负担。由于知谷公司尚未注册，福地公司未交付房屋。根据工商行政管理部门于2015年2月发布的《关于做好国有文物保护单位内市场主体登记注册工作的通知》的规定，国有文物保护单位地址范围内申请从事住宿、高档餐饮、服务业等行业的不予登记，从事其他行业的，应按照《文物保护法》的规定取得政府审批后方可办理登记注册。因涉案房屋属于文物保护范围，故办理企业登记注册需要东江米巷公司及房屋产权单位出具相关证明及必要的协助，以取得政府审批。诉讼中，福地公司称东江米巷公司仅向其提供了一份落款日期为2006年7月10日，由国务院机关事务管理局和外交部钓鱼台宾馆管理局出具给北京市规划委员会的《证明》，证明涉案房屋产权系在京中央国家机关所属资产，无权属纠纷。而没有提供办理新公司注册所需的相关证明文件，导致知谷公司最终未能在涉案房屋所在地注册。东江米巷公司没有对此提出异议，称其在对方注册新公司的过程中也给予了协助，但注册新公司是福地公司的事情，其不能因为工商部门的审核任意提供资料，缺少资料导致无法注册并非东江米巷公司的过错，且东江米巷公司早在2012年就已经协助福地公司注册了玲珑宝汇公司，完成了合同义务，在这一问题上没有违约、没有过错。因新公司注册不成功，福地公司和玲珑宝汇公司自2015年8月起未向东江米巷公司支付许可使用费等费用。2015年12月18日，东江米巷公司向福地公司和了玲珑宝汇公司发送了《终止通知书》，称对方至今未付2015年8月至12月期间的租金及2015年6月、8月、10月、11月的能源费和其他费用。关于对方邮件中提及的由于其未能提供注册证明材料，导致对方未能成功注册新公司的问题，东江米巷公司答复称，其已根据协议的约定尽最大努力协助对方办理注册，虽然最后对方无法成功注册新公司，但不影响对方继续使用涉案房屋。对方以此为由不予支付租金不符合协议约定。根据协议约定，东江米巷公司通知福地公司和玲珑宝汇公司自本通知发出之日起终止协议，要求对方在收到本通知之日起3日内将涉案房屋按协议约定交还；要求对方在收到本通知之日支付欠付的费用；其有权不予返还对方已交付的保证金作为对方违约的违约金的一部分，并保留索赔的权利。如对方不履行上述义务，其将依法收回涉案房屋，并追究对方的违约责任。福地公司和玲珑宝汇公司当日收到对方发送的通知书后，于同年12月20日自涉案房屋搬离物品时遭到东江米巷公司阻拦。此后，东江米巷公司将福地公司和玲珑宝汇公司放置在涉案房屋内的物品封存，在没有对房屋装修进行拆改的情况下将房屋另行出租。福地公司和玲珑宝汇公司为此支出了搬家费2500元，但未能将家具物品搬离。诉讼中，经双方当事人清点，双方对现由东江米巷公司封存的物品开列了清单，双方对物品数量、种类均无异议。另于诉讼中，经福地公司申请，一审法院委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案房屋的装修现值进行了评估，评估基准日为2016年8月15日。经评估，该公司确认涉案房屋装修现值为877119.15元。东江米巷公司对此提出异议，认为评估方制作的现场勘查笔录未经双方当事人签字确认；对涉案房屋装修成新率计算存在异议。上述异议经评估方核实后，答复称现场勘查共进行了两次，第一次勘查当事人一方有事离开，第二次当事人一方出场的是非负责人未能签字。关于成新率计算的异议，评估方认为根据其评估人员对涉案房屋的勘查，经过职业判断确定的成新率计算年限、计算依据等符合委托评估装修工程的实际情况。另查，玲珑宝汇公司清算后于2016年4月经工商行政管理部门核准注销。据东江米巷公司核算,福地公司和玲珑宝汇公司在2015年8月1日至12月18日期间共拖欠许可使用费911372元,物业费202281.3元,还拖欠2015年8月至11月期间的能源费3880.05元和2015-2016年度的供暖费11763.31元，以及上述欠付费用计算至2016年3月31日的滞纳金共计212560.15元。福地公司认可自2015年8月份起未向东江米巷公司支付许可使用费、物业费、能源费等费用，并对东江米巷公司所述欠费金额无异议，但不认可其应支付供暖费。东江米巷公司同意供暖费计算至2015年12月18日。福地公司还提出合同约定的违约金、滞纳金标准过高，要求将违约金、滞纳金的标准调整为同期银行贷款利率。一审法院认为,根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。彭红莉经法院合法传唤，未申明理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据本案已查明的事实,福地公司和玲珑宝汇公司因东江米巷公司未能协助其完成知谷公司的工商登记注册，自2015年8月起停止支付许可使用费等费用，导致租赁双方产生纠纷，双方订立的许可使用协议终止履行。按照许可使用协议的约定，东江米巷公司承诺并保证尽最大努力协助福地公司、玲珑宝汇公司利用涉案房屋申办营业执照。事实上在东江米巷公司与福地公司之前就涉案房屋订立许可使用协议后，东江米巷公司即协助对方完成了玲珑宝汇公司的工商注册登记。在福地公司提出注册知谷公司后，东江米巷公司也向对方提供了相关文件，但因东江米巷公司提供的文件不符合工商行政管理部门的要求，知谷公司最终未能在涉案房屋所在地注册成功。在此应当注意，双方签订的许可使用协议只是约定东江米巷公司“尽最大努力协助”福地公司和玲珑宝汇公司申办营业执照，东江米巷公司对被许可方申办营业执照只负有协助义务,协议并未约定东江米巷公司确保福地公司和玲珑宝汇公司申办营业执照成功，也没有对东江米巷公司无法协助对方完成营业执照的申办约定相应的违约责任，协议更没有赋予福地公司和玲珑宝汇公司在此情况下拒付许可使用费等费用的权利。因此，福地公司和玲珑宝汇公司以东江米巷公司未能成功协助其申办知谷公司的营业执照为由拒付许可使用费等费用，不符合合同约定，应当承担违约责任。故东江米巷公司以福地公司和玲珑宝汇公司欠费违约为由解除合同，理由正当，其要求确认许可使用协议于2015年12月18日解除，并要求对方支付拖欠的许可使用费、能源费等费用，于法有据，法院予以支持。至于东江米巷公司要求对方支付滞纳金一节，根据合同约定的“滞纳金”的性质，所谓“滞纳金”应为逾期付款违约金。因协议约定的滞纳金标准过分高于了被许可人迟付使用费等费用给东江米巷公司所造成的损失，故法院将结合被许可人的违约情形，以及由此给东江米巷公司造成的实际损失，酌情确定滞纳金数额。关于被许可人缴纳的保证金，根据合同约定，被许可人因涉案房屋无法办理营业执照时本协议终止,许可方应在被许可方结清各项费用后将保证金退还。然而福地公司和玲珑宝汇公司在近半年时间里申办知谷公司营业执照不成功的情况下，从未向东江米巷公司提出终止协议，没有行使合同约定的解除权，而是继续使用租赁标的，直至东江米巷公司以其欠付使用费为由提出解约才搬离涉案房屋。且按照协议约定，保证金应在被许可方结清各项费用之后退还。东江米巷公司行使解除权之时，福地公司和玲珑宝汇公司尚未结清使用费等费用。由此可见，福地公司和玲珑宝汇公司原本无意解约，且拖欠使用费等费用，退还保证金的条件未成就。协议还约定，如因被许可人违约导致协议提前终止或无法履行，许可人无须返还保证金；许可人无故提前解约，须双倍返还保证金。该约定体现出保证金含有提前解约违约金的性质。现双方签订的许可使用协议因被许可人违约而提前解除，故东江米巷公司不予返还保证金的诉讼请求理由正当，应予支持。福地公司要求双倍返还保证金的请求没有事实和法律依据，法院不予支持。关于福地公司要求东江米巷公司赔偿装修损失的问题，根据许可使用协议的约定，当协议无论因何种原因解除或终止时，被许可人均无权就装修等方面的投入要求许可人予以补偿。目前没有证据证明该约定属于格式条款，福地公司也未在法定除斥期间内申请撤销或者变更该约定。因此，福地公司此项请求不符合合同约定，法院不能支持。关于福地公司要求东江米巷公司返还存放在涉案房屋内的物品一节，福地公司在收到东江米巷公司解约通知3日内搬离物品遭对方阻拦，物品被东江米巷公司扣留。而按照协议约定，东江米巷公司只有在对方接到通知3日后才有权处置对方遗留在涉案房屋内的物品。因此，东江米巷公司扣留被许可人物品的行为不当，其应将诉讼中经双方当事人清点确认的物品如数返还，并赔偿对方由此产生的搬家费损失。至于福地公司要求对方返还双方当事人于诉讼中清点确认的物品范围以外的物品，没有证据证明该部分物品被东江米巷公司扣留，故对福地公司这一部分诉讼请求，法院不予支持。现玲珑宝汇公司已注销，其股东彭红莉没有证明玲珑宝汇公司的财产独立于自己的财产，则其应当对玲珑宝汇公司的债务承担连带责任，并与福地公司共同享有东江米巷公司返还物品的物权和东江米巷公司应赔偿的搬家费损失。据此，一审法院判决：一、确认东江米巷花园（北京）餐饮有限公司与汝州市福地房地产开发有限公司及原北京玲珑宝汇商贸有限公司签订的关于前门23号B单元之《许可使用协议》于2015年12月18日解除；二、汝州市福地房地产开发有限公司、彭红莉于判决生效后七日内给付东江米巷花园（北京）餐饮有限公司2015年8月1日至12月18日期间的许可使用费911372元、物业费202281.3元、能源费3880.05元、供暖费3235元，以及上述费用截止至2016年3月31日期间的逾期付款违约金100000元；三、汝州市福地房地产开发有限公司及原北京玲珑宝汇商贸有限公司向东江米巷花园（北京）餐饮有限公司交纳的保证金799884元不予退还；四、东江米巷花园（北京）餐饮有限公司于判决生效后七日内将其扣留的物品返还汝州市福地房地产开发有限公司、被告彭红莉（清单附后）；五、东江米巷花园（北京）餐饮有限公司于判决生效后七日内赔偿汝州市福地房地产开发有限公司、彭红莉搬家费损失2500元；六、驳回东江米巷花园（北京）餐饮有限公司其他诉讼请求；七、驳回汝州市福地房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。本院审理中，福地公司提交了下列证据：证据1.北京市文物局网站查询信息截图及现场照片，证明涉案房屋是文物保护单位；证据2.电子邮件截图，证明东江米巷公司同意变更登记，且知道工商局对证明文件的要求。东江米巷公司认可证据1的真实性及证明目的，对证据2的真实性认可，但称东江米巷公司当时发送邮件的目的是告知租户有关文物保护方面的规定更加严格的事实，且对方的邮件表明福地公司已收到了我方的通知。另福地公司申请二审法院向北京市工商行政管理局东城分局调查询问文保单位可以作为注册公司经营场所的依据。本院认为，东江米巷公司与福地公司、玲珑宝汇公司签订的《许可使用协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因玲珑宝汇公司为自然人独资公司，股东彭红莉没有证据证明玲珑宝汇公司的财产独立于其个人财产，故在玲珑宝汇公司注销后，彭红莉继受了《许可使用协议》中玲珑宝汇公司的权利义务。本案中，福地公司、玲珑宝汇公司自2015年8月开始欠付涉案房屋许可使用费及其他各项费用，东江米巷公司以欠费为由，通知福地公司、玲珑宝汇公司双方之间的《许可使用协议》于2015年12月18日解除。福地公司抗辩称东江米巷公司未依约为其注册知谷公司提供符合工商部门要求的有关经营场所的注册材料，故其有权拒付租金及各项费用。根据协议约定，东江米巷公司承诺并保证，在福地公司、玲珑宝汇公司将涉案房屋作为经营场所申请办理营业执照或其他许可或年检时，东江米巷公司同意尽最大努力协助福地公司、玲珑宝汇公司取得政府主管部门或其他有权机构对福地公司、玲珑宝汇公司使用涉案房屋的同意或批准。根据已查明的事实，东江米巷公司已经履行了《许可使用协议》中的上述义务，为玲珑宝汇公司在涉案房屋注册工商营业执照提供了经营场所证明，玲珑宝汇公司亦实际在涉案房屋经营多年。双方争议的起因为福地公司在合同履行过程中欲改变租赁用途，重新注册知谷公司，并要求东江米巷公司为注册知谷公司提供相应的经营场所证明，而此时由于政策的变化，涉案房屋作为文物保护单位欲在此注册公司需要根据《文物保护法》的规定取得政府审批，东江米巷公司虽然为注册知谷公司提供了协助，但既未能提供涉案房屋为非文物保护单位的证明，也未能提供涉案房屋作为文物保护单位取得了政府审批可作为企业经营场所的证明，故福地公司改变租赁用途的目的未能实现。本案的争议焦点即东江米巷公司在知谷公司的注册问题上是否违反了合同义务。首先，《许可使用协议》约定的租赁用途仅为经营精品翡翠，东江米巷公司已为此协助福地公司成立了玲珑宝汇公司，合同目的已经可以实现。其次，筹备注册知谷公司系福地公司单方面欲改变涉案房屋租赁用途的行为，东江米巷公司虽然提供了协助，但并不意味着对此负有合同义务，双方对于租赁用途的调整只是处于洽商阶段，并无最后确认。其次，即使认定东江米巷公司的行为使福地公司确信东江米巷公司已经同意其改变租赁用途，根据相关合同条款，东江米巷公司亦只是负有尽最大努力的协助义务，并不能在客观上保证公司注册成功。本案中，知谷公司未能注册成功的主要原因是受到政策上的限制，并非东江米巷公司主观不配合，且该政策限制系双方在签订《许可使用协议》时所不能预见的，但通过双方的往来邮件可知，福地公司在注册知谷公司时已知晓政策上的变化，故福地公司应当预见在注册新公司时存在的风险。综上，知谷公司未能注册成功不应归责于东江米巷公司，东江米巷公司已按约定尽到了合同义务，福地公司因此拒绝交纳租金及其他各项费用，理由不能成立。按照合同约定，福地公司、玲珑宝汇公司欠付上述费用，东江米巷公司有权解除双方之间的《许可使用协议》，故《许可使用协议》已于2015年12月18日解除。现各方当事人对一审判决确认的福地公司、彭红莉应给付东江米巷公司许可使用费、物业费、能源费及供暖费的判项均无异议，本院予以维持。合同解除后，东江米巷公司无权阻止福地公司在接到解约通知后3日内搬离自有物品，故东江米巷公司应返还已扣留的物品，并赔偿对方相应的搬家费损失。关于保证金，《许可使用协议》约定，福地公司、玲珑宝汇公司迟延14天仍未全额支付许可使用费、管理费及其他应支付的款额，构成重大违约，东江米巷公司有权不予返还已交纳的保证金。本案中，福地公司、玲珑宝汇公司迟延支付许可使用费及其他各项费用已达14天，东江米巷公司有权依约不予返还已交纳的保证金。福地公司要求东江米巷公司双倍返还保证金，无事实依据，本院不予支持。根据合同条款的相关内容，东江米巷公司扣留的保证金系作为解约的违约责任，而逾期付款违约金系针对迟延付款应承担的违约责任，二者之间并不存在重复及冲突。福地公司主张本案中的保证金具有担保属性，应遵循定金的适用标准，扣留保证金及逾期付款违约金只能择一适用，无合同及法律依据，本院不予采纳。关于福地公司主张的装修损失，首先，合同解除系福地公司违约所致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，剩余租赁期内装饰装修残值不予支持；其次，根据《许可使用协议》约定，不论协议以何种原因解除或终止时，福地公司须自费将涉案房屋恢复原状或按东江米巷公司同意的方式交还，福地公司无权就其加诸于涉案房屋的任何固定附着物、装置或附加设备向东江米巷公司提出补偿或赔偿的要求。现无任何证据证明该条款属于格式条款，且福地公司也没有在法定除斥期间内申请撤销或者变更该条款，故依照约定，福地公司亦无权获得装修损失赔偿。关于福地公司的调查取证申请，因福地公司与东江米巷公司对《关于做好国有文物单位内市场主体登记注册工作的通知》及通知中有关文物保护单位在获得政府审批后可办理除住宿、高档餐饮、服务业等行业之外的公司登记注册的内容均无异议，故福地公司申请法院向工商部门询问文物保护单位可作为注册公司经营场所的依据亦无实际必要，本院对福地公司的该项申请不予准许。综上所述，福地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26585元，由汝州市福地房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一八年二月二十八日书记员 孙国栋返还物品清单白色沙发12只、桌子8张、椅子10把、白色沙发一套（单人沙发1只、双人沙发1只、三人沙发1只）、木制茶饮家具2套（每套7件，桌子1张、桶1只、椅子5把）、投影仪加幕布2套、黑色沙发2只、茶几1张、黑布沙发1只、方桌3张、花沙发1套（单人沙发1只、双人沙发1只、三人沙发1只、茶几1张）、黑长桌3张、三屉柜9个、黑色办公椅6把、棕色桌板6张、黑色会议椅3把、展示桌2张、木餐桌1张、落地灯2个、黑色椅子7把、白色小茶几1张、黑色衣柜2个、黑色文件柜3个、保险柜2个、消毒柜1个、冰箱1台、衣架1个、电磁炉2个、根雕1具、铁皮桌2张、打印机1台、电脑1台、显示器2个、茶海1个、展示柜13个、木色衣柜1个、首饰盒37个、大方首饰盒92个、小首饰盒237个、红色手提袋1650个、白色手提袋300个、黑色挂饰模型（大）7个、黑色挂饰模型（中）20个、白色挂饰模型（小）4个。