宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第741号
原告：中国人民解放军浙江省宁波军分区后勤部。
负责人：李荣献。
委托代理人：吴筠，浙江裕丰（宁波）律师事务所律师。
被告：谢元辉。
委托代理人：王惠惠。
原告中国人民解放军浙江省宁波军分区后勤部为与被告谢元辉返还原物纠纷一案，于2015年4月30日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘先霞独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军浙江省宁波军分区后勤部的委托代理人吴筠、被告谢元辉的委托代理人王惠惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军浙江省宁波军分区后勤部起诉称：原告与案外人盛雪仙于2013年3月5日签订《军队房地产租赁合同》一份，约定原告将其位于宁波市海曙区紫薇巷53-103号的店面房出租给盛雪仙，租赁期限两年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，年租金33000元。后盛雪仙向原告提出将店面转租给被告，原告同意其在《军队房地产租赁合同》有效期内转租，并向工商部门出具证明，明确原告同意盛雪仙转租店面给被告，同时租期截止时间为2014年12月31日。但案外人盛雪仙与被告在隐瞒原告的情况下擅自将转租合同期限约定为五年，自2013年9月7日起至2018年9月6日止，远远超出盛雪仙与原告签订的《军队房地产租赁合同》期限。现原告与盛雪仙租赁合同早在2014年12月31日已期满终止，原告多次要求被告返还房屋，被告均以其合同期限未满为由无理拒绝。原告认为，根据相关法律规定，被告与案外人盛雪仙之间的转租合同因超出原告与盛雪仙签订的租赁合同期限而无效，原告有权要求被告腾退房屋，并支付超期未返还房屋的占有使用费用。故原告诉至法院，请求判令：1.被告立即腾退位于宁波市海曙区紫薇巷53-103号店面房；2.被告立即向原告支付其对宁波市海曙区紫薇巷53-103号房屋的占有使用费，暂计至2015年5月31日为13750元，实际计算至实际腾退房屋日止。
被告谢元辉答辩称：原告主体不适格，诉争房屋所有权人并非原告，原告也未取得所有权人的授权。被告与案外人胡洁云签订过书面商铺租赁合同，约定租赁期限自2013年9月7日至2018年9月6日，且租金已付至2015年9月6日，被告不存在违约，无法腾房及支付占有使用费。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告中国人民解放军浙江省宁波军分区后勤部为证明其诉称主张，向本院提交如下证据，经被告谢元辉质证，本院作如下认证：
证1.房屋所有权证、情况说明各一份，拟证明原告对涉案房屋享有管理和使用权的事实。被告对真实性无异议，但对原告是否享有管理和使用权不清楚。经审核，本院对其真实性予以认定。
证2.军队房地产租赁合同一份，拟证明原告将涉案房屋出租给案外人盛雪仙及约定租期及租金情况的事实。被告无异议，本院予以认定。
证3.中国人民解放军通用收费票据一份（复印件），拟证明军队房地产租赁合同实际履行人为盛雪仙，以及其最后一次支付房租的情况。被告表示对原告与盛雪仙之间的合同履行情况不清楚。经审核，本院对其真实性予以认定。
证4.证明一份，拟证明原告同意盛雪仙在军队房地产租赁合同租期内转租的事实。被告表示未见过该证明，该证明应是其办理营业执照时由案外人胡洁云提供给工商部门。经审核，本院对其真实性予以认定。
证5.房地产租赁证明一份，拟证明中国人民解放军南京军区房地产管理局宁波分局对转租合同进行备案，备案期限为一年的事实。被告认为该证据应是办理营业执照时由案外人胡洁云提供，当时未仔细看过。经审核，本院对其真实性予以认定。
证6.个体工商登记信息一份，拟证明被告使用原告房产登记个体工商户的事实。被告无异议，本院予以认定。
证7.商铺租赁合同一份，拟证明盛雪仙与被告签订转租合同的期限超过与原告租赁合同的事实。被告认为其并未与盛雪仙签订过该份合同，该份合同系为办理营业执照需要由他人代盛雪仙签字的，其是按照与胡洁云签订的租赁合同履行的。经审核，本院认为，根据被告的租金履行情况，可以看出被告系按照与胡洁云签订的租赁合同在履行，由于该份合同涉及案外人，无法核实其真实性，故本院对其真实性暂不确认。
被告谢元辉为证明其辩称意见，向本院提交如下证据，经原告中国人民解放军浙江省宁波军分区后勤部质证，本院作如下认证：
证1.商铺租赁合同一份，拟证明被告与案外人胡洁云签订了租赁合同，约定租期五年的事实。原告对真实性、合法性均有异议，认为胡洁云无权将涉案房屋租赁给被告。经审核，本院认为该份证据与原件核对一致，本院对其形式真实性予以认定，对于其合法性，本院另行分析。
证2.收条、押金、汇款记录一组，拟证明被告已支付胡洁云租金至2015年9月6日的事实。原告对真实性、关联性均有异议。经审核，本院认为该份证据与原件核对一致，本院对其形式真实性予以认定。
证3.水电费发票一组，拟证明被告支付了涉案房屋水电费的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议。经审核，本院予以认定。
证4.银行凭条一份，拟证明原告与案外人恶意串通企图多次重复向被告收取房屋保证金、租金的事实。原告对真实性无异议，认为该份证据系原、被告之间商谈租赁事宜时出具，但因未协商成功，被告也未实际缴纳过租赁保证金和租金。经审核，本院对其真实性予以认定。
证5.录音笔录一份（徐敏杰），拟证明盛雪仙与原告有一定关系，原告对于被告超过租期的事项是知情的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为仅凭该证明不能证明被告的待证事实。经审核，本院对真实性予以认定，但不能证明其待证事实。
证6.录音笔录一份（胡洁云），拟证明胡洁云冒充房屋所有权人，与被告签订租房合同，存在欺诈的事实。原告对真实性、关联性均有异议。经审核，本院认为该份证据涉及案外人，无法核实其真实性，故对其真实性不予确认。
综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
位于宁波市海曙区紫薇巷51号、53号房屋登记所有权人为中国人民解放军总后勤部。2013年3月5日，原告将宁波市海曙区紫薇巷53号103房屋出租给案外人盛雪仙，建筑面积约54平方米，租期期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，年租金33000元。后盛雪仙租金付至2014年12月31日。
2013年9月5日，被告从案外人胡洁云处租得上述宁波市海曙区紫薇巷53号103房屋，并与胡洁云签订《商铺租赁合同》一份，约定租期自2013年9月7日至2018年9月6日，租金按年支付，前两年每年租金52000元，第三年租金54000元等等。
被告租得上述房屋后，在该房屋内开设了宁波市海曙洛丽塔婚纱店，工商核准时间为2013年11月8日，在办理该婚纱店营业执照期间，被告向宁波市海曙区市场监督管理局提交了由原告出具的证明和中国人民解放军南京军区房地产管理局宁波分局出具的房地产租赁证明各一份。原告出具的证明内容载明：同意上述店面房承租人盛雪仙将该房屋出租给被告经营使用，租期截止时间为2014年12月31日，期间被告必须履行《军队房地产租赁合同》中的所有条款和相关义务责任。中国人民解放军南京军区房地产管理局宁波分局出具的房地产租赁证明内容载明：上述房屋已出租给盛雪仙，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，该项目租赁合同已报该局备案，因《军队房地产租赁合同许可证》正在办理，希望工商行政管理局凭本证明给予办理工商登记注册等相关手续。被告并向宁波市海曙区市场监督管理局提供了出租人为盛雪仙，承租人为被告的《商铺租赁合同》一份，该合同约定年租金为30000元，其他约定内容基本同被告与胡洁云签订的《商铺租赁合同》一致。
本院认为：根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定：军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使；军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理；军队房地产按其用途分别由有关单位和业务部门具体负责管理和管护。故原告作为涉案房屋所在地的军队后勤部门，对涉案房屋享有管理和使用的权利，有权将涉案房屋对外出租经营。
被告称其是从案外人胡洁云处承租涉案房屋，并非是转租。但根据其在工商部门办理营业执照时使用的有关材料显示，原告及相关部门出具的证明内容中已提及涉案房屋已由案外人盛雪仙承租，同意盛雪仙转租给被告，租期截止至2014年12月31日，并且被告在其中一份证明上有签字确认；同时在工商部门提交的商铺租赁合同中也提及到出租给被告的为盛雪仙。故被告应当预见到其不管是从盛雪仙处转租，还是直接从胡洁云处承租过来，其承租期限已受到一定的限制。现原告仅认可被告至2014年12月31日止的承租权，对之后的承租权不认可。被告未能提供证据证明其有权自2015年1月1日起继续承租涉案房屋，故原告要求被告腾退房屋，本院予以支持；由于被告无法证明其自2015年1月1日承租涉案房屋系合法占有，故原告要求其支付占有使用费，本院予以支持。被告与胡洁云约定的年租金为52000元，原告要求被告按照其与盛雪仙约定的年租金33000元的标准计算占有使用费，并无不当，暂计至2015年5月31日为13750元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告谢元辉于本判决生效后十五日内腾退位于宁波市海曙区紫薇巷53号103店面房；
二、被告谢元辉于本判决生效后十五内支付原告中国人民解放军浙江省宁波军分区后勤部2015年1月1日至2015年5月31日的占有使用费13750元，并按2750元／月的租金标准支付自2015年6月1日起至房屋腾退日止的占有使用费。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费144元，由被告谢元辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 刘先霞
审 判 员 罗书君
人民陪审员 吴颖芳
二〇一五年九月二十五日
代书 记员 罗旖旎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。