襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄州民三初字第00088号
原告襄阳市民发置业有限公司（以下简称民发置业公司）。法定代表人黄萍，民发置业公司总经理。
委托代理人李满，民发置业公司员工。
委托代理人曹其国，湖北法正大律师事务所律师。
被告朱开记。
被告李德全。
二被告委托代理人李传明，系二被告之子。
原告民发置业公司与被告朱开记、李德全商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月19日受理后，由审判员姚成昌独任审判，于2015年8月29日公开开庭进行了审理。原告民发置业公司的委托代理人李满、曹其国，被告朱开记、李德全的委托代理人李传明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民发置业公司诉称：2011年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告朱开记、李德全购买原告开发的民发·世界城编号为2—1—9—1的商品房一套，建筑面积为147.53平方米，总价款为612407元。该购房合同签订后，被告支付房款182407元，余款430000元由被告向湖北襄阳农村商业银行股份有限公司前进路支行（以下简称农商行前进路支行）办理按揭支付，原告为被告与农商行前进路支行借款的担保人。但是，被告在按揭手续办好后，却未按按揭合同的约定还款，导致原告承担了相应的担保责任，原告因此被农商行前进路支行扣款405698.26元。被告的行为给原告造成巨大经济损失，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同附件四补充协议》第1.4条的约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，¨¨¨若买受人逾期支付上述款项（包括违约金）30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，收回该商品房，买受人并应向出卖人承担房款总额10%的违约金”。现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回2011年12月2日签订的《商品房买卖合同》项下的民发·世界城编号为2—1—9—1的商品房，并要求被告支付违约金61240.7元及承担本案诉讼费用。
被告朱开记、李德全辩称，原告所述属实，因家中出事，现暂时无力支付剩余房款。
原告民发置业公司为证明所陈述的事实及支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、民发置业公司的企业法人营业执照和组织机构代码证副本及二被告的身份证及结婚证复印件各1份。据以证明，原告具备法人资格，二被告是合法的夫妻关系。
证据二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份。据以证明，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，及双方约定的价款、付款方式、违约责任等事项。
证据三、原、被告双方与案外人襄阳市城区农村信用合作联社签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》1份。据以证明，被告朱开记、李德全与襄阳市城区农村信用合作联社达成了购房借款协议，该行向二被告发放贷款430000元，二被告将其购买的本案讼争房屋抵押给襄阳市城区农村信用合作联社，原告在尚未办理该商品房抵押登记手续之前提供阶段性连带责任保证。
证据四、原告与案外人襄阳市城区农村信用合作联社签订的《个人住房按揭贷款合作协议书》1份。据以证明，襄阳市城区农村信用合作联社为购买原告开发的民发·世界城商品房的购房人提供购房贷款，原告为该购房人贷款提供阶段性连带责任保证。
证据五、中国银监会湖北监管局文件：鄂银监复（2013）177号。据以证明，襄阳市城区农村信用合作联社是湖北襄阳农村商业银行股份有限公司的前身。
证据六、农商行前进路支行出具的两份划款通知。据以证明，2014年11月25日，农商行前进路支行出具了两份扣划通知给原告，农商行前进路支行通知原告从其保证金账户中划扣二被告所欠的本息合计405698.26元，并将此债权转让给原告。
证据七、农商行前进路支行制作的2份借款偿还凭证及回单一份。据以证明，2014年11月22日，农商行前进路支行分两次从原告账户中扣划了二被告所欠的房贷本金、利息（包括逾期贷款本息和剩余贷款本息）390781.48、14916.78元，合计扣款405698.26元。
证据八、农商行前进路支行出具的被告朱开记账户还款明细。据以证明二被告贷款的本金、利息、罚息、复利等的详细情况。
证据九、房屋交付、验收清单，民发·世界城业主资料卡。据以证明原告履行了交房义务。
原告民发置业公司提交的上述证据一至证据九，被告朱开记、李德全对真实性均无异议，本院予以采信。
被告朱开记、李德全未向法庭举证。
本院根据上述有效证据及当事人的陈述，认定以下事实：
1984年12月2日，被告朱开记与被告李德全办理了结婚登记手续。2011年12月2日，原告民发置业公司与二被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：二被告作为买受人购买原告开发的民发·世界城编号为2—1—9—1的预售商品房一套，建筑面积为149.53平方米，总价款为620709元；买受人选择分期付款方式购房，首期（含定金）付款人民币190709元，于商品房买卖合同签订时交付，余款430000元于2011年12月3日前向指定银行办理按揭；原告应当在2012年3月30日前将本合同约定并经验收合格的商品房交付二被告使用等事项。当日，原、被告还签订了《合同补充协议》一份，约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，买受人应在出卖人通知之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项，及出卖人因此支出的全部额外费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）支付给出卖人。同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人承担相当于上述全部款项万分之五的违约金。若买受人逾期支付上述款项（包括违约金）30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，收回该商品房，买受人并应向出卖人承担购房款总额10%的违约金赔偿。出卖人解除合同，收回该商品房的，在退还买受人购房款（无息）前有权扣除前款规定代为偿还的款项、违约金及出卖人因此支出的全部额外费用。买受人购房款不足以抵扣应向出卖人支付的上述款项的，出卖人有权继续向买受人追偿。合同解除后，买受人应在出卖人通知之日起7日内，配合出卖人办理合同备案或预告登记撤销手续。每逾期一日，买受人应向出卖人承担购房款总额万分之五的违约金，出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前扣除该违约金并有权通过诉讼途径强制买受人履行前述义务。上述合同签订后，二被告按约定向原告支付首付款190709元，余款430000元由二被告选择向案外人襄阳市城区农村信用合作联社办理按揭支付，原告民发置业公司为二被告在该行借款的担保人，三方于2012年2月签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定二被告向案外人襄阳市城区农村信用合作联社贷款人民币430000元，贷款期限10年，每月20号为还款日；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。借款人未按照约定偿还本合同项下到期（包括被宣布立即到期）债务或者担保人违反本合同约定而应向贷款人承担金钱给付义务的，贷款人有权从借款人、担保人开立的借款人或者其他分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下所有债务全部清偿完毕为止。该借款合同签订后，案外人襄阳市城区农村信用合作联社即将二被告贷款430000元转入原告民发置业公司的保证金账户＊＊＊＊＊＊.。2013年5月14日，案外人襄阳市城区农村信用合作联社变更为湖北襄阳农村商业银行股份有限公司（以下简称襄阳农商行），原襄阳市城区农村信用合作联社债权债务转为襄阳农商行享有和承担。2013年7月4日，原、被告又签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定：将其双方于2011年12月2日签订《商品房买卖合同》第三条第（四）款商品房建筑面积变更为147.53平方米，第四条第（一）项变更房屋总价款为612407元。关于产权登记面积小于合同约定面积2平方米的差异处理，双方同意由原告向二被告返还多交的房价款8302元。借款合同签订后，被告朱开记开始尚能按借款合同约定的期限按时还款，但至2013年，案外人农商行前进路支行为被告朱开记垫付利息14916.78元，且截止2014年11月11日，被告朱开记逾期偿还贷款本息达十期，逾期金额46581.55元，两项合计61498.33元。2014年11月25日，案外人农商行前进路支行向原告发出扣款通知，并从原告的上述保证金账户扣划了被告朱开记所欠的房贷本金369316.13、利息21465.35元及该行为其垫付的利息14916.78元，合计405698.26元。审理中，原告民发置业公司同意返还被告支付的首付款182407元和其公司收到被告朱开记银行按揭贷款430000元与农商行前进路支行从民发置业公司保证金账户扣划的被告朱开记贷款本息405698.26元的差额24301.74元，合计206708.74元，但要求扣减二被告应支付的违约金61240.7元。
还查明，原告襄阳市民发置业有限公司（以下简称民发置业公司）系注册成立的具有独立法人资格的企业法人。其经营范围包括房地产开发、商品房销售、物业管理等。该公司的商品房预售许可证号为襄阳区预字（2010）016号。2011年，原告民发置业公司与案外人襄阳市城区农村信用合作联社签订《个人住房按揭贷款业务合作协议》，该协议约定：原告就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供阶段性连带责任保证。自借款合同生效之日起至所有购房户办理了正式的房产抵押他项权利登记证书及办齐了其他相关抵押登记手续后为止，原告为购房人的债务承担连带保证责任。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。原告民发置业公司依照合同约定向二被告履行了交付讼争商品房的义务后，二被告未按约定向银行偿还贷款本息，导致农商行前进路支行从原告在该行开立的保证金账户中扣划代偿，应当承担相应的民事责任。原告要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并由二被告返还讼争商品房及协助办理讼争房屋买卖合同备案注销登记手续的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告还要求二被告按商品房总价款612407元的10%支付违约金61240.7元的诉讼请求，二被告对此无异议，且符合合同约定，本院予以支持。因解除合同后，原告应返还给二被告的款项206708.74元，扣除二被告应支付给原告的上述违约金后，原告还应向二被告返还人民币145468.04元。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告襄阳市民发置业有限公司与被告朱开记、李德全于2011年12月2日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告朱开记、李德全于本判决生效后十日内将本案讼争的民发·世界城编号为2—1—9—1的商品房一套返还给原告襄阳市民发置业有限公司，并在前述期限内协助原告襄阳市民发置业有限公司办理该房屋买卖合同备案注销登记手续。
三、被告朱开记、李德全向原告襄阳市民发置业有限公司支付违约金61240.7元；
四、原告襄阳市民发置业有限公司向二被告返还购房首付款182407元和原告收到被告朱开记银行按揭贷款430000元与湖北襄阳农村商业银行股份有限公司前进路支行从原告保证金账户扣划的被告朱开记贷款本息405698.26元的差额24301.74元，合计206708.74元；
五、以上三、四项相抵后，原告襄阳市民发置业有限公司于本判决生效后十日内向被告朱开记、李德全返还人民币145468.04元；
六、驳回原告襄阳市民发置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10536元，减半收取5268元，由被告朱开记、李德全共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 姚成昌
二〇一五年四月二十日
书记员 刘玉衡