广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂01民终4131号
上诉人（原审被告）：王永国，男，1980年7月13日出生，瑶族，住南宁市青秀区，
委托诉讼代理人：钟东航，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭程，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广西江山房地产代理有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼2712号。
法定代表人：刘安彬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：司尚祎，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄小青，该公司员工。
上诉人王永国因与被上诉人广西江山房地产代理有限公司(以下简称江山公司)居间合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初8298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，于2017年8月31日公开开庭进行了审理，上诉人王永国的委托诉讼代理人钟东航、彭程，被上诉人江山公司的委托诉讼代理人司尚祎、黄小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王永国上诉请求：1、依法撤销(2016)桂0103民初8298号民事判决；2、本案的全部诉讼费用由江山公司承担。上诉理由：一、《物业租／受委托书》是江山公司制作并提供的格式合同，权利义务不对等。根据江山公司在一审的庭审过程中的陈述，其收取物业成交价的3%作为房屋买卖代理费所对应的条件是：1、独家代理；2、服务费用包含提供房源，提供咨询服务，促成交易，代为向房管局申请备案、过户等一系列手续，而《物业租／售委托书》第二条约定江山公司的义务为房屋信息咨询服务，可是第三条、第四条的规定的收费以及违约金收取方式却是按照房屋独家代理的收费方式进行收取，权利义务是不对等的，不应作为判决违约金的依据。二、江山公司仅提供了房屋信息，却要求按照完全代理费支付违约金，属于要求违约金过高，请求人民法院予以调整，一审法院未予以处理。本案中，江山公司认可不存在独家代理的情形，且未提供完整的房屋交易代理服务，也未能举证其损失，即便王永国存在有与原房屋所有人直接购买房屋的行为，江山公司要求按照代理费100%支付违约金明显过高，王永国在一审的过程中已经提起请求人民法院予以调整，而一审法院在判决书中却未有处理意见。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，王永国有权请求人民法院予以调整，对于王永国的请求，人民法院应当予以支持，但是一审法院却未予以处理。综上，王永国恳请二审法院在查明事实的基础，综合考虑双方的履约情况以及实际损失，依法另行公正判决。
江山公司辩称：一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。王永国的上诉没有事实根据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。
江山公司向一审法院起诉请求：1、判决王永国向江山公司支付房地产咨询及中介服务费的违约金36000元；2、本案的诉讼费由王永国承担。
一审法院认定事实：2015年12月，王永国因购房需求委托江山公司提供房地产咨询及中介服务。江山公司根据王永国的委托于2015年12月4日向其介绍南宁市东葛路88号嘉园小区D栋801号物业（以下简称该物业），并带王永国看房屋，江山公司看后表示满意，于是与江山公司签订编号为JS8006153号的《物业租/售委托书》约定：王永国委托江山公司办理下述物业买卖。一、为王永国提供以下服务：1、介绍物业基本情况；2、带王永国察看物业情况；3、江山公司在买卖双方之间进行协商，促成买卖双方达成买卖协议；二、王永国成功购买江山公司推荐物业的，同意支付该物业成交价的3%作为江山公司的房屋买卖代理费；三、王永国知悉江山公司为物业业主的委托放盘受托人，在房屋买卖合同成立后另向业主收取代理费；四、王永国承诺在委托书签订后一年内不会直接或通过其他公司经纪人与江山公司介绍的业主代理人及其他授权代表人联系，如因此与该业主私下成交，王永国需向江山公司支付房地产咨询及房屋买卖代理费100%的违约金。合同签订后，王永国却表示没有决定购买，江山公司就此结束对王永国的业务跟进工作。后来，在江山公司的客户回访中，知悉王永国已经直接与该业主成交并入住，成交价为120万元，对此王永国予以认可。
一审法院另查明，王永国曾于2015年12月8日与江山公司的业务员梁德卿电话交谈，愿意给予梁德卿8000至10000元的报酬。
一审法院认为：江山公司与王永国签订的编号为JS8006153号的《物业租/售委托书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性、禁止性规定，是有效合同，其目的是为了促成买卖双方达成房屋买卖合同成立，因此双方存在居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。江山公司履行了向王永国提供房源、带看房等义务既是履行了报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。但是由于王永国与业主直接联系，王永国直接向业主购买了该房屋。导致江山公司本应取得的报酬无法实现，王永国已经违反《物业租/售委托书》第四条的约定，应承担违约责任，因此江山公司要求王永国支付36000元违约金合理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决：王永国应于本案判决生效之日起十日内向江山公司支付违约金36000元。一审案件受理费700元，由王永国负担。
本院二审期间，当事人对一审查明事实没有异议，也没有提交与案件事实有关联的新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为：本案中，江山公司依王永国的委托，向王永国提供并带王永国查看了南宁市东葛路88号嘉园小区D栋801号房屋，王永国表示满意后即与江山公司签订了《物业租/售委托书》，后王永国未经过江山公司自行与南宁市东葛路88号嘉园小区D栋801号业主进行交易并购买了该房屋，成交价为120万元。之后，王永国没有按《物业租/售委托书》中约定的成交价的3%向江山公司支付相应的代理费，其行为损害了江山公司的合法权益。对此，王永国应承担相应的违约责任。
王永国上诉称江山公司收取物业成交价的3%作为房屋买卖代理费包含提供房源、提供咨询服务、促成交易、代为向房管局申请备案、过户等一系列手续，而江山公司仅提供了房屋信息，未提供完整的房屋交易代理服务，也未能举证其损失，即便王永国存在有与原房屋所有人直接购买房屋的行为，江山公司要求按照完全代理费支付违约金，且其没有取得交易房产的独家代理权，该违约金过高，请求人民法院予以调整。对此本院认为，王永国所主张的办理申请备案、过户等行为，并非双方在合同中约定由江山公司履行的义务，且江山公司没有继续提供服务并非其不按合同履行义务，而是因王永国为不向江山公司支付相应的代理费而自行与该房屋业主交易所致，过错责任应归于王永国，由此产生的法律后果应由王永国承担。此外，房地产交易中介机构将违约金约定为与中介服务费相当，才能有效防止客户在获得交易房产出租、出售人的信息后直接与其协商交易的违约行为，该违约金条款具有其行业合理性。本案中，双方签订的《物业租/售委托书》并未将江山公司取得交易房产的独家代理权作为计算中介服务费的基础与依据，故江山公司无需对其是否享有独家代理权进行举证。而王永国认为江山公司没有独家代理权，亦无任何证据予以证实。且王永国以江山公司的业务员的单月工资作为违约金计算依据的主张，也缺乏事实和法律依据。因此，王永国的上述主张，本院均不予支持。江山公司依合同约定向王永国主张相应的违约金于法有据，一审判决得当，本院予以维持。
综上所述，王永国上诉请求理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚及适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元（上诉人王永国已预交），由上诉人王永国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 仇彬彬
审 判 员 陈 健
代理审判员 于代亮
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 林 菲