上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1875号
原告上海张庙资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人周美君，总经理。
委托代理人车振良，上海市百汇律师事务所律师。
被告上海景程酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人丁晟，总经理。
委托代理人程毓，上海华尊律师事务所律师。
委托代理人澹台东宁，上海华尊律师事务所律师。
原告上海张庙资产管理有限公司（以下简称张庙资产公司）与被告上海景程酒店管理有限公司（以下简称景程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告张庙资产公司的委托代理人车振良，被告景程公司的委托代理人程毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张庙资产公司诉称，2010年9月24日，张庙资产公司与景程公司签订房屋租赁合同，由张庙资产公司将位于上海市宝山区长江西路XXX号、面积约1，950平方米的房屋租赁给景程公司使用，租赁期限至2015年8月31日止。租赁合同期满后，双方对续签的相关内容进行协商，并重新签订了房屋租赁合同，承租面积为1，584平方米。为此，景程公司作出了清空违章建筑、清空后院西侧裙房内的租赁户、清空底楼未租赁房屋及门卫室等承诺。但此后，景程公司并未兑现上述承诺，严重影响了张庙资产公司的后续工作，并对张庙资产公司造成了经济损失，构成违约。此外，景程公司拖欠租金超过三个月，构成违约。综上，张庙资产公司起诉要求：1、解除双方间的租赁合同；2、景程公司清空承租的1，950平方米房屋并按原状返还给张庙资产公司；3、景程公司支付2015年7月1日起至2015年12月31日止拖欠的租金共计400，019元（其中包括1，950平方米房屋从2015年7月1日至2015年8月31日的租金，及1，584平方米房屋从2015年9月1日至2015年12月31日的租金）；4、景程公司按每日每平方米1.60元的标准支付未返还的366平方米（原合同租赁面积1，950平方米减去现合同租赁面积1，584平方米）的房屋自2015年9月1日至2015年12月31日的使用费70，272元；5、景程公司支付违约金154，176元；6、张庙资产公司没收景程公司支付的保证金112，500元；7、景程公司按每天每平方米1.60元的双倍支付1，950平方米房屋自2016年1月1日起至实际归还房屋之日止的租金。
被告景程公司辩称，景程公司与案外人黄光兵为承包经营关系，现系争房屋实际由黄光兵占有使用并对外经营，故对于诉请1及诉请2，由法院依法处理。对于诉请3，开庭当日为2015年12月18日，张庙资产公司要求租金算至2015年12月底，缺乏依据。对于诉请4，366平方米的房屋使用费应当按照2010年的原合同约定的标准进行计算；且由于景程公司曾承诺于2015年9月30日前腾空该部分房屋，故使用费应当自2015年10月1日起算。对于诉请5和诉请6，没收保证金的功能与违约金的功能一致，现景程公司只愿意承担违约金，且合同约定的违约金标准过高，要求调整。对于诉请7，双倍租金的诉请没有相关依据，故不予同意。
经审理查明，2010年9月24日，张庙资产公司（甲方、出租方）与景程公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定，第一条，1、甲方租赁给乙方的房屋及土地位于长江西路XXX号。2、租赁的商办楼面积约1，950平方米。第二条，1、租赁期限为5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止。3、租赁期满，乙方应按原状如期交还。乙方如要求续租，须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，在同等条件，享有优先权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。4、因本合同为续签合同，房屋已交乙方接管，并已办理了交接手续。第三条，1、为确保合同履行，乙方于签订本合同的同时应当支付租赁保证金人民币按原不变，租赁关系终止时，保证金扣除合同约定应由乙方承担的所有费用外，不计息归还给乙方。2、乙方租赁的房屋及场地年租金为2010年9月1日起至2013年8月31日期内，每年52万元。2013年9月1日至2015年8月31日期内，每年55万元。先付后用。每年分四个季度支付，每季的第一个月的5日前支付租金。场地免费供乙方使用。第五条，5、合同终止时，如乙方逾期归还房屋及土地，则按日租金的2倍计算实际归还之日，并承担违约责任。
2015年6月4日，张庙资产公司向景程公司发出通知，内容为，下一轮租赁合同拟将租金等作以下调整：起始租金按1.60元／平方米.日计，每年递增比例8%；另外，因用作他用，底楼除大堂以外的房屋我公司将不再出租给贵公司；并要求贵公司在签订新一轮合同之前必须拆除后园西侧以及五楼违章搭建房屋。是否续租，请贵公司在合同期满二个月之前以书面方式给予答复，否则，将以放弃租赁论处。2015年6月9日，丁晟回复，反馈意见待内部讨论后尽快告知。
2015年8月26日，张庙资产公司（出租方、甲方）与景程公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为，第一条，1、甲方租赁给乙方的房屋位于长江西路XXX号1号楼。2、房屋建筑面积约1，584平方米。第二条，1、租赁期为五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止。3、乙方向甲方承诺，承租的房屋仅作宾馆使用。乙方若中途变更经营项目或变更用途的，须征得甲方书面同意，否则甲方有权提前终止合同。4、乙方不得将房屋转租或部分转租他人经营。第三条，1、为确保合同履行，乙方于签订本合同的同时应当支付租赁保证金112，500元，租赁关系终止时，保证金扣除合同约定应由乙方承担的所有费用外，不计息归还给乙方。2、乙方租赁的房屋年租金为925，060元。年租金每年递增一次，每次递增5%。3、租金按季支付，先付后用，每季期末前一星期内支付下一季度的租金。甲方收款后应出具收据给乙方。第四条，4、乙方不得擅自在房屋内或者房屋周边空地违法搭建，如有发生，甲方有权责令乙方无条件拆除并追究乙方违约责任，违法搭建造成的一切后果有乙方承担。第五条，3、乙方有下列情形之一的，视作违约，甲方可单方终止合同，没收乙方保证金并由乙方承担违约责任，违约金为2个月租金。1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借的；2）未经甲方书面同意，擅自改变房屋用途的；3）乙方在承租房屋内进行违法活动，触犯国家法律、法规，其后果自负，如由此造成甲方损失的则承担赔偿责任；4）乙方因故影响周边居民日常生活，导致居民多次来信、上访、投诉等；5）乙方拖欠租金累计已满三个月的。5、合同终止时，如乙方逾期归还租赁物，则按日租金的双倍计算至实际归还之日。并承担违约责任。同日，前述甲乙双方签订安全责任书，其中第三条约定，乙方承诺按合同约定的经营范围使用房屋，决不出现“非改居”、“居改非”、“三合一”、“群租”等违反消防安全的行为，一旦出现，视作乙方违约，终止租赁合同。同日，景程公司出具两份承诺书，其中一份承诺书的内容为，本公司承租张庙资产公司位于长江西路XXX号1号楼底楼大厅及二、三、四、五楼房屋，在签订租赁合同和安全责任书的同时，自愿郑重承诺：在签约之后，9月30日之前无条件清空五楼违章搭建房屋；无条件清空后院西侧裙房内的租赁户；无条件清空底楼未租赁房屋及门卫室并归还贵公司。如未兑现，本公司愿意无条件接受贵公司终止合同收回房屋的决定，并承担一切法律责任和后果。另一份承诺书的内容为，保证在租赁房屋内不出现“三合一”、“居改非”、“非改居”和群租等情况，保证不在租赁房屋内出现任何违反消防安全规定的情况，保证不跨门营业。如有违反，本单位愿意承担一切责任和后果，并无条件接受贵公司终止合同收回店面的决定，接收一切违约处罚。
审理中，张庙资产公司及景程公司一致确认，景程公司已支付的租赁保证金为112，500元。景程公司的租金支付至2015年6月底，此后未再向张庙资产公司支付过租金。2010年房屋租赁合同的租赁面积1，950平方米减去2015年8月26日的房屋租赁合同的租赁面积1，584平方米，得出的366平方米是一楼的部分面积，即是景程公司现未返还的面积。
张庙资产公司表示，景程公司至今未兑现相关承诺。此外，不清楚景程公司与黄光兵间的关系，本案中不要求追加其为第三人，本案要求由景程公司直接承担相关责任。景程公司表示，就其曾作出的相关承诺，尚在协商中。
另查明，上海市宝山区张庙街道办事处向本院提供情况说明，其中载明，长江西路XXX-
XXX号原通河街道办事处办公楼，后经派出所调整，现门牌号码为长江西路XXX号。该房产原属宝山区通河街道办事处的办公用房，因通河街道和泗塘街道合并，现为宝山区张庙街道办事处的房产。张庙街道办事处委托张庙资产公司管理及对外出租。
以上事实，有原告张庙资产公司提供的房屋租赁合同、安全责任书、承诺书、情况说明等，被告景程公司提供的租赁保证金收据等，及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，张庙资产公司与景程公司就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据租赁合同的约定，租金按季支付，先付后用，如景程公司拖欠租金累计满三个月，张庙资产公司有权单方终止合同，没收保证金并由景程公司承担相当于两个月租金的违约金。根据景程公司出具的承诺书，其承诺在签约之后，9月30日之前无条件清空五楼违章搭建房屋、清空后院西侧裙房内的租赁户、清空底楼未租赁房屋及门卫室予以归还，如未兑现，愿意接受终止合同收回房屋的决定，并承担一切法律责任和后果。现景程公司拖欠2015年7月1日起的租金未付，且亦未按承诺书清空五楼违章搭建房屋、清空后院西侧裙房内的租赁户、清空底楼未租赁房屋及门卫室并予以归还，显已构成违约，张庙资产公司起诉要求解除其与景程公司间的租赁合同，景程公司清空承租房屋，并将承租房屋恢复原状后予以返还，支付拖欠的租金及使用费，并承担相应的违约责任等诉讼请求，合法有据，当予准许。由此，张庙资产公司的诉请1、2、3，合法有据，当予准许。关于张庙资产公司的诉请4，张庙资产公司及景程公司一致确认，原房屋租赁合同中的部分面积366平方米未予返还，景程公司理应支付占有使用期间的使用费。张庙资产公司要求按照现房屋租赁合同的租金标准即每天每平方米1.60元计算使用费，缺乏依据。本院根据双方原房屋租赁合同中的第五条第5款的约定，结合原租赁合同约定的租赁面积及租金标准，以及诉请7中关于包括366平方米在内的1，950平方米的租金及使用费的主张，确定景程公司按每天每平方米1.55元的标准支付2015年9月1日起至实际返还之日止的使用费。关于张庙资产公司的诉请5及诉请6，正如景程公司所辩称，没收保证金的性质与违约金一致，现景程公司对违约金标准抗辩过高，本院结合案件实际情况，酌情确定，准予张庙资产公司的诉请5；对于诉请6，不予准许，鉴于本院判决合同解除，保证金当予返还。关于张庙资产公司的诉请7，鉴于诉请4中已对366平方米房屋的使用费进行处理，故该部分仅对1，584平方米房屋的租金及使用费进行处理。张庙资产公司要求按合同约定的租金标准的双倍予以支付，缺乏事实和法律依据，本院不予准许，应当按双方间合同约定的租金标准进行结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、解除原告上海张庙资产管理有限公司与被告上海景程酒店管理有限公司间的房屋租赁合同；
二、被告上海景程酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，清腾承租的上海市宝山区长江西路XXX号内建筑面积约1，950平方米的房屋，并将上述房屋恢复原状后返还给原告上海张庙资产管理有限公司；
三、被告上海景程酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告上海张庙资产管理有限公司支付2015年7月1日起至2015年12月31日间拖欠的租金400，019元；
四、被告上海景程酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，按每天每平方米1.55元的标准向原告上海张庙资产管理有限公司支付未返还房屋部分建筑面积366平方米自2015年9月1日起至实际返还之日止的使用费；
五、被告上海景程酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告上海张庙资产管理有限公司支付违约金154，176元；
六、原告上海张庙资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向被告上海景程酒店管理有限公司返还保证金112，500元；
七、被告上海景程酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，按年租金925，060元的标准向原告上海张庙资产管理有限公司支付2016年1月1日起至上海市宝山区长江西路XXX号1号楼建筑面积约1，584平方米的房屋实际返还之日止的租金及使用费；
八、原告上海张庙资产管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为3，330元，由被告上海景程酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一六年一月二十六日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……