浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1112号
上诉人（原审原告）：杭州江滨欧亚达家居有限公司。
法定代表人：徐良高。
委托代理人：俞瑛，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托代理人：曾正勇。
上诉人（原审被告）：陈方武。
委托代理人：纪翔宇，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。
上诉人杭州江滨欧亚达家居有限公司（以下简称江滨欧亚达公司）与上诉人陈方武因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第426号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2015年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：欧亚达杭州滨江店系江滨欧亚达公司经营管理的商场。2011年4月8日，江滨欧亚达公司（甲方）与陈方武（乙方）签订《卖场租赁合同》，约定江滨欧亚达公司将位于杭州市滨江区江南大道××号中南国际商城××幢欧亚达家居杭州滨江店内编号为3楼b区b3-××号铺位租赁给陈方武经营使用，计租面积为330.34平方米。合同第二章约定“双方协商确定租赁期限为12个月，即自甲方商场开业之日起满12个月止；入场装修时间为2011年4月15日（以甲方电话或短信通知为准）；如乙方未能按合同规定时间按时入场，则视为乙方单方违约，甲方有权解除合同，对场地另作安排，并有权追究乙方的违约责任”。合同第三章第一条约定“租金：乙方按计租面积330.34平方米，租金单位69元／平方米／月，每月向甲方交纳租金人民币22793元……租金按月支付（法定假日租金照计）。租金支付按先付费后使用的原则，首月租金乙方应在签订本租赁合同当日向甲方支付，以后各月度租金乙方须于每月25日前将次月租金交纳给甲方；如乙方未能按时缴清，自每月26日起，甲方按未缴纳总金额每日千分之三向乙方收取滞纳金并暂停乙方返款；如超过10日仍未缴清，则视为乙方单方违约”。合同第三章第二条约定“物业管理费：乙方按计租面积330.34平方米，物业管理费单价46元／平方米／月，每月交纳物业管理费人民币15196元……物业管理费支付按先付费后使用的原则，首月租金乙方应在签订本租赁合同当日向甲�支付，乙方须于每月25日前将次月物业管理费交纳给甲方；如乙方未能按时缴清，自每月26日起，甲方按未缴纳总金额每日千分之三向乙方收取滞纳金并暂停乙方返款；如超过10日仍未缴清，则视为乙方单方违约”。合同第三章第三条约定“履约保证金：……乙方在首期签订《租赁合同》时，须向甲方一次性交纳履约保证金（等同一个月租金金额）37989元……当期租赁合同期满，再次续约时，履约保证金将自动转入下一租赁合同有效期内。如当期租赁合同期满，不再续约时，甲方将免息退还乙方履约保证金”。合同第七章第一条第一款约定“……如乙方要求提前解约，甲方有权扣除乙方向甲方缴纳的合同履约保证金。乙方在没有拖欠应缴租金和任何费用的前提下，提前三十天向甲方提出书面解约申请，经甲方批准申请后，乙方在办理完甲方财务结算后，方可撤场……�。合同第七章第八条第2款约定“双方同意本商场实行统一收银、分时结算。……按规定时间乙方未交纳相关费用时，甲方有权从乙方返款中直接扣除”。合同第九章第三条约定“除本合同有特别约定外，因乙方原因违反本合同（含租赁合同及补充协议）约定导致提前解除或终止合同的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、物业管理费、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金等），甲方有权不予退还乙方，给甲方造成其他损失的，甲方有权追索，乙方赔偿甲方损失不得低于一个月租金，如乙方赔偿不足时，甲方有权暂扣乙方商品且甲方有权对乙方暂扣商品进行处理，处理款额超出部分，甲方退还乙方”。合同对双方当事人的其他权利义务等作出了约定。
2011年4月28日，陈方武向江滨欧亚达公司支付71278元。2011年6月4日，欧亚达家居杭�滨江店正式开业。2013年7月16日，江滨欧亚达公司因经营问题，向卖场内的商户发函要求商户撤场，该卖场于2013年7月底关闭。江滨欧亚达公司自认已收陈方武租金、管理费及陈方武至2012年4月销售货款返款等合计165633.7元。2014年4月3日，江滨欧亚达公司以陈方武欠付租金及物业服务费，存在违约行为为由诉至原审法院，要求判令：1、陈方武支付拖欠的2011年6月4日至2013年7月16日的租金581221.5元及物业管理费221864.3元；2、陈方武支付违约金37989元；3、本案的诉讼费用由陈方武承担。
原审法院认为：欧亚达杭州滨江店系江滨欧亚达公司经营管理的商场，付情操系受江滨欧亚达公司授权委托与陈方武签订《卖场租赁合同》，故对陈方武关于其与江滨欧亚达公司不存在租赁合同关系的主张，不予采纳。江滨欧亚达公司与陈方武签订的《卖场租赁合同》系双方当事人的真实意�表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应按约履行。陈方武于签订《卖场租赁合同》当月支付江滨欧亚达公司款项71278元，之后未就交付提出异议，故认定江滨欧亚达公司已将商铺交付陈方武使用。陈方武未提供其提前撤场的证据，故对其主张提前撤场不予采纳，江滨欧亚达公司提供的税务登记表等证据不足以证明合同到期后陈方武继续使用商铺，故认定双方当事人在合同期届满后未继续履行合同。依据合同约定，陈方武应支付江滨欧亚达公司房屋租金273516元（22793×12）及物业费182352元（15196×12），扣除江滨欧亚达公司自认已收陈方武款项165633.7元，陈方武还应支付租金及物业费合计290234.3元。双方当事人合同约定提前解除或终止合同的违约责任，现合同系期满终止，江滨欧亚达公司要求陈方武支付违约金37989元，依据不足，不予支持。�上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年2月11日判决：一、陈方武于判决生效之日起五日内支付江滨欧亚达公司租金及物业服务费合计290234.3元；二、驳回江滨欧亚达公司的其他诉讼请求。若陈方武未在判决指定的期限履行金钱给付义务的，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12467元，诉讼保全申请费4854元，合计17321元，由江滨欧亚达公司负担9696元，由陈方武负担7625元。
宣判后，江滨欧亚达公司、陈方武均不服，分别向本院提起上诉。
江滨欧亚达公司上诉称：一审法院认定“双方当事人在合同期届满后未继续履行合同”，系分配举证责任不当，从而导致认定事实有误。1、首先，原审已经查�，江滨欧亚达公司已将涉案商铺于2011年4月28日已经移交至陈方武。（1）装修进场申请表和收款收据，表明江滨欧亚达公司已于2011年4月28日将涉案商铺移交给陈方武。（2）陈方武亦当庭承认收到过江滨欧亚达公司商铺，只是认为收到后没过几天就撤离了，没有实际经营。因此，江滨欧亚达公司曾经将商铺交付给陈方武，对于这一点，其实双方并无争议。2、涉案租赁合同，一直在实际履行至江滨欧亚达公司商场关闭为止。（1）2011年4月8日，《卖场租赁合同》签订当日，陈方武在领款单上签字，同意其两万元意向金转为场租。（2）2011年4月28日，向陈方武交付商铺当日，陈方武向江滨欧亚达公司账上汇款71278元，包括履约保证金、质量保证金和部分租金。另交纳装修押金4000元。（3）由于江滨欧亚达公司商场是统一收银的，在与商户结算租金后如有剩余再返还给各商户，因此，在江滨欧亚达公司商场开业后三个月左右，江滨欧亚达公司统一为包括陈方武在内的所有商户在交通银行办理了用于返款的银行卡，陈方武收到卡后在表格上签字。（4）滨江国税局出具的“税务登记表”、“税务事项通知书”，证明陈方武是于2011年12月25日办理税务登记证的（距离商场开业已经半年），经营地址即位于杭州欧亚达家居滨江店b3楼××号，于2013年8月19日才办理注销手续。试问，如果《卖场租赁合同》根本没有履行，陈方武为何会在长达四年多时间对交纳的近十万元钱不主张任何权利？又为何会有代办银行卡签名以及税务登记证书？3、举证责任分配上，江滨欧亚达公司已经穷尽了自己的举证；而陈方武应当对其已经将商铺返还给江滨欧亚达公司承担举证责任。（1）江滨欧亚达公司与陈方武租赁合同履行了两年半时间，在此期间，陈方武交纳江滨欧亚达公司的部分租金和物业管理费均是通过现金方式，江滨欧亚达公司开具收据给陈方武，但陈方武没有也不可能出具凭证给江滨欧亚达公司，在陈方武否认交过现金的情况下，江滨欧亚达公司对于没有的“凭证”不负举证责任，客观上是没有办法举证的。（2）在江滨欧亚达公司已经将商铺交付给陈方武的前提下，如果陈方武认为其已经撤离或者退场并且将商铺返还给江滨欧亚达公司，应当由其承担举证责任。综上所述，请求：1、撤销杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第426号民事判决书；2、改判陈方武立即支付江滨欧亚达公司租金及物业管理费合计803085.8元，并支付违约金37989元；3、本案的诉讼费用陈方武承担。
针对江滨欧亚达公司的上诉，陈方武答辩称：陈方武对于江滨欧亚达公司提出的商铺已经交付没有异议，但对于合同期满后继续履行的问题�有异议。按照合同中约定出租方是不存在的，合同中没有任何公章显示。江滨欧亚达公司没有证据证明出租方与其有任何关系。因此双方实际是个事实租赁关系。陈方武在2011年6月之前就已经撤场。2011年6月4日开业时，对方要求签订正式版合同，二审已经补交证据。合同中对方已经盖章。由此可见，对方正式开业之前，陈方武已经正式撤场。关于江滨欧亚达公司提交的租赁合同及付款凭证等证据，只能证明双方存在事实租赁关系，而且从金额上也只能说明支付2个月的租金。如果陈方武拖欠租金，怎么能3年之后申请法院处理。因此这个是与事实不符。税务登记书是伪造，一审中陈方武已经提出要求处理，但相关意见没有出来。是对方伪造陈方武签名等取得。一审法院从国税局调取的合同显示2011年11月签订的，还有江滨欧亚达公司盖章，该合同系对方伪造。江滨欧亚�公司认为应是代办人伪造，与他们无关。江滨欧亚达公司以此证明陈方武一直经营是不成立的，因为实际并无纳税事实。关于举证责任，根据双方实际合同，应该是事实租赁合同，应该由对方来主张租赁期限。如果对方不能证明租赁期限，则相应的举证不能的责任，应该由江滨欧亚达公司承担。
陈方武上诉称：一审判决认定事实不清，滥用证据规则，借此判定双方合同有效；一审法院对于江滨欧亚达公司提交的合同主体问题予以回避，判决中只字未提合同主体不一致问题，规避陈方武主张合同没有生效或无效的主张。陈方武与江滨欧亚达公司所签订的合同存在以下几个问题：（1）江滨欧亚达公司主体与合同签约主体名称不符；（2）合同未盖公章。合同签订主体实际是一个不存在的公司主体，合同上也无记载本合同跟江滨欧亚达公司之间存在何种关系，因此根据�同生效要件，一个不存在的合同主体当然不具备行为能力，因此合同根本没有生效。另外，江滨欧亚达公司存在欺诈情况，在不具备开业情况下开业，欺骗陈方武签约，这属于欺诈，合同应当无效。一审法院对陈方武提出的抗辩一字未提，而是说江滨欧亚达公司提交的劳动合同和委托书作为证据，认定合同签订有效。首先，江滨欧亚达公司提交的劳动合同和委托书系江滨欧亚达公司与付情操之间的协议，陈方武根本无法辨认真假，付情操本人没有出庭作证，提交的证据系江滨欧亚达公司制作，对此陈方武指出应由付情操本人出庭作证，法庭对此没有任何回应，最后判定陈方武没有证据反驳，认定有效代理。对此，陈方武不知该提出何种证据反驳，根据证据规则，这根本是应由证人出庭证明的事实，法庭不在辨别真实性的情况下判定该证据合法有效，就是滥用证据规则，强加陈方武举证义务。令陈方武百思不得其解的，一审法院如何断定该证据真实合法，是向第三人付情操核实了呢，还是就相信江滨欧亚达公司呢，江滨欧亚达公司使用了大量伪造的证据，一审法院还有如此信任度，真是宽宏大量。一审法院在忽视以上事实及强加举证义务，让陈方武承担不利后果的方式判定合同有效，是严重错误的。本案合同的主体不正确，合同无公章，签字人的身份靠强加举证责任确认，然后就此判定合同有效，陈方武对此等判决表示无法接受。江滨欧亚达公司提供因伪造文件，欺诈国税部门取得的证据，经过陈方武揭穿后，一审法院对此不闻不问，有失公正。江滨欧亚达公司使用伪造的合同及陈方武的签名向国税部门以陈方武名义进行税务登记，以此作为证据主张陈方武经营证明，经过陈方武核实，向国税部门调取证据发现，系江滨欧亚�公司伪造材料取得，陈方武向法院反映了以上问题，法院既无说明，也无处罚，陈方武无法接受。该行为已经触犯了国家刑法及民事诉讼法，就此不予理睬，有违法院的公正地位。本案实际是一个无合同的事实租赁关系，原合同无效或未生效，应由江滨欧亚达公司举证租赁时间，且由江滨欧亚达公司承担举证不利的责任，一审法院回避此问题，直接将原合同判定有效，是对事实的曲解和法律的误判。本案中，江滨欧亚达公司使用了大量伪造的证据，且伪造文件蒙骗国家税务机关，已经涉嫌违法。而一审法院在错判事实，滥用证据规则的情况下，对陈方武的抗辩置若罔闻，判决陈方武承担一年的租金，陈方武坚决不服，特提起上诉，请求：1、撤销（2014）杭滨民初字第426号民事判决，改判驳回江滨欧亚达公司一审时全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由江滨欧�达公司负担。
针对陈方武的上诉，江滨欧亚达公司答辩称：一、双方所签订的《卖场租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，应当作为双方权利义务的依据。一审法院对该一事实的认定正确。1、陈方武所谓的合同签约主体“欧亚达家居杭州滨江店”，恰恰系江滨欧亚达公司所设立的商场的名称，江滨欧亚达公司成立以来唯一经营业务即是出租、管理“欧亚达家居杭州滨江店”。因此“欧亚达家居杭州滨江店”亦是江滨欧亚达公司对外通称或者简称。2、付情操系江滨欧亚达公司唯一出资人武汉欧亚达家居集团有限公司员工，并于2011年初受武汉欧亚达家居集团有限公司委派来江滨欧亚达公司处负责“欧亚达家居杭州滨江店”的对外招商管理工作，并有权代表江滨欧亚达公司与商户签订《卖场租赁合同》。因此涉案《卖场租赁合同》中付情操的签字为职务代理行�，其法律后果均应由江滨欧亚达公司承受。江滨欧亚达公司提供的劳动合同和情况说明，是书证，根本不存在需要证人出庭作证的必要，因此一审法院的举证责任分配亦无任何错误。3、2011年3月31日，陈方武向江滨欧亚达公司支付意向金20000元。合同签订当日即2011年4月8日，该笔意向金转为“场租”，陈方武本人签字认可。2011年4月28日，陈方武向江滨欧亚达公司帐号汇款。陈方武已按合同约定向江滨欧亚达公司交纳各项款项，陈方武所谓不知合同对象为江滨欧亚达公司的说法显然不攻自破。4、《卖场租赁合同》一式两份，陈方武手中亦持有一份，如果陈方武否认合同的真实性，陈方武完全可以提供其持有的合同原件来佐证，否则，当然应当承担举证不能的法律后果。二、江滨欧亚达公司从未提供任何伪造的证据，至于陈方武在国税备案的材料是否由陈方武提供或者他人提供，江滨欧亚达公司并不知情。江滨欧亚达公司了解的情况是，陈方武等商户当时均是委托一家税务代理机构统一办理税务登记事宜，至于办理过程中税务代理机构向国税部门出具了哪些文件或者是否由税务代理机构统一代替商户签字，江滨欧亚达公司也不知情。退一步讲，从情理上讲，如果没有陈方武本人委托，税务代理也不可能在2011年12月28日平白无故地替陈方武去代办税务登记，税务代理机构本身亦是收取费用的中介服务公司。而对于江滨欧亚达公司是以出租商场商铺营业的，如果陈方武没有在此经营，江滨欧亚达公司又怎会允许陈方武在江滨欧亚达公司商场的商铺办理税务登记？因为一经办理税务执照，即意味着该店铺只能由陈方武经营了，如果江滨欧亚达公司再租赁给第三方经营，会出现无证经营的非法状况。三、本案事实清楚，江滨欧亚达公�于2011年4月28日向陈方武交付商铺，一直至2013年7月6日，陈方武一直在江滨欧亚达公司经营，而一审法院却仅支持了一年的租金和物业管理费，江滨欧亚达公司已经遭受巨额损失。请求法院驳回陈方武的上诉请求。
二审中，上诉人江滨欧亚达公司未向本院提交新的证据。上诉人陈方武向本院提交了以下证据：1、杭州市滨江区人民法院民事判决书一份（第1、3页），欲证明江滨欧亚达公司2011年6月4日开业，江滨欧亚达公司与柴德学签订的合同也是2011年6月4日；2、卖场租赁合同一份，证明开业之后签订的都是正式合同，合同与本案合同不一致，同时盖章了江滨欧亚达公司的公章，进一步证明陈方武在2014年没有经营。
对于陈方武提交的上述证据，江滨欧亚达公司认为，两份证据与本案无关，不予质证；江滨欧亚达公司在开业前后，与不同的商户签订的是不同的合同。�院认为，江滨欧亚达公司的意见部分成立，陈方武提交的上述证据与本案并无关联性，并不能证明其主张的事实，不予采纳。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为，江滨欧亚达公司作为武汉欧亚达家居集团有限公司投资开办的一人有限责任公司，根据武汉欧亚达家居集团有限公司的指示管理武汉欧亚达家居集团有限公司向浙江中南建设集团有限公司承租的案涉房屋，对外出租案涉房屋并开设、经营管理欧亚达家居杭州滨江店的事实清楚。关于付情操代表欧亚达家居杭州滨江店与陈方武于2011年4月8日签订的《卖场租赁合同》对江滨欧亚达公司是否具有约束力的问题，首先，江滨欧亚达公司系欧亚达家居杭州滨江店的经营管理者，而陈方武承租的房屋即在欧亚达家居杭州滨江店内；其次，江滨欧亚达公司已经举证证明付情操系武汉欧亚达家居集团有限�司员工，而武汉欧亚达家居集团有限公司系江滨欧亚达公司的开办者，也是承租案涉房屋后交给江滨欧亚达公司管理经营者；再次，陈方武未能举证证明与其签订租赁合同的出租人存在案外第三人，而江滨欧亚达公司持有陈方武签订的租赁合同原件。因此，应当认定2011年4月8日付情操与陈方武签订的《卖场租赁合同》对江滨欧亚达公司具有约束力。陈方武关于该合同出租人主体不存在、没有公章、签字人身份不确定故而合同无效、其与江滨欧亚达公司之间只存在事实租赁关系的上诉理由不能成立。关于该《卖场租赁合同》的效力，陈方武未能举证证明该合同存在法定无效情形，故对其主张的该合同无效的上诉理由，本院不予采信。二审中，陈方武对于《卖场租赁合同》签订后江滨欧亚达公司已经将租赁房屋交付给陈方武无异议，陈方武也支付了部分租金。现陈方武主张其在2011年6月已经撤场，并无证据证明，原审法院对于陈方武该主张不予采信并无不当。进而，原审法院根据《卖场租赁合同》的约定，判决陈方武支付合同约定的租期内所欠租金并无不当。江滨欧亚达公司上诉主张陈方武在租赁期满后一直使用租赁房屋直至欧亚达家居杭州滨江店2013年7月底关闭，但是就该事实主张，江滨欧亚达公司未能提供充分、有效的证据予以证明，原审法院未予采信亦无不妥。至于陈方武上诉提出的江滨欧亚达公司使用伪造的合同及陈方武签名向国税部门以陈方武名义申请税务登记一审法院未予处理的问题，若陈方武主张的该事实成立，陈方武可依法向相关部门反映，不属于本案二审处理范围。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14962元，由杭州江滨欧亚达家居有限公司负担9308元，由陈方武负担5654元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年六月十八日
书 记 员 姚丽萍