湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00043号
上诉人（原审原告）邓翠玲。
委托代理人王忠德，湖北证本律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，代为上诉等。
上诉人（原审第三人）云梦县邮政局，住所地：云梦县城关镇楚王城大道。
代表人陈洪涛。
委托代理人杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）湖北恒馨房地产开发有限公司。住所地：云梦县城关镇安平路特**号。
法定代表人陈皓，该公司董事长。
委托代理人黄红，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限：代为应诉，承认、放弃、变更诉讼请求，调解、和解，代收法律文书等。
上诉人邓翠玲、云梦县邮政局因与被上诉人湖北恒馨房地产开发有限公司（以下简称恒馨公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2014）鄂云梦民初字第00420号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。上诉人邓翠玲及其委托代理人王忠德、上诉人云梦县邮政局委托代理人杨晓林、被上诉人恒馨公司委托代理人黄红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：邓翠玲在云梦县城关镇梦泽大道有二间门面房，《房屋所有权证》分别为鄂云房权证城关字第××号，面积23.12平方米；鄂云房权证城关字第××号，面积48.62平方米。2011年5月1日，恒馨公司为“楚王城商业广场”的开发建设，与邓翠玲签订了《房屋拆迁还建协议》，协议约定：1、邓翠玲原有的二间门面房由恒馨公司拆除，并在原址上建造新的房屋；2、邓翠玲现有门面房面积为74.1平方米，恒馨公司改建完工后，归还不少于100.8平方米的门面房。对多归还的面积26.7平方米，由邓翠玲按55000元的价格买断。恒馨公司补偿邓翠玲现有门面房装修款及损失74100元，互相冲抵后，恒馨公司付给邓翠玲19100元；3、如实际还建面积大于或小于100.8平方米，按市场销售价格互为现金计价；4、还建的门面房为原址，门面房正面朝东，自北向南，改建后的第二、第三间，每间宽度不低于3.5米，门面房内部几何形状必须四正，店堂内不能有影响美观和占用空间的各种设施和管道，二间门面房之间不允许有立柱，内空净高度5.2米；5、邓翠玲门面房现有滴水面积10.5平方米，若还建的门面房无滴水，则应还建一半门面房面积；6、恒馨公司保证在邓翠玲搬出门面房之日起20个月内，将还建的门面房交付给邓翠玲，施工期间恒馨公司按每间门面房20000元／年的租金补偿邓翠玲；若逾期则由恒馨公司按每间2500元／月支付邓翠玲损失，并保证在交房后六个月内将房产证、土地证、水电等证件交付给邓翠玲，费用由恒馨公司承担。双方还对门面房应装有防盗门、设洗手间、设通气通风井道等进行了约定。协议签订后，邓翠玲搬出了门面房。2011年5月3日，经邓翠玲与恒馨公司结算，恒馨公司付给邓翠玲装修补偿款74100元，并给付邓翠玲二间门面房一年的房租款40000元，二项合计114100元转入邓翠玲个人账户。邓翠玲将购买面积26.7平方米门面房的购房款55000元转入恒馨公司账户。2013年5月，恒馨公司将拆迁房屋初步建成“楚王城商业广场”，云梦县邮政局为业务发展需要，欲租赁部分门面房。2013年5月6日，恒馨公司组织云梦县邮政局职工杨国强等人与门面房拆迁还建户商谈租赁事宜，但双方未能达成一致意见。同日，八家拆迁还建户委托陈清明处理租赁事宜。2013年5-6月间，云梦县邮政局草拟了《房屋租赁合同》，其中邓翠玲的门面房为3间，面积为35平方米、35.8平方米、30平方米，但因双方就房屋租金等问题未能协商一致，故双方均未在合同上签字，但云梦县邮政局工作人员杨国强在合同首页右上角签名。2013年8月8日，恒馨公司与云梦县邮政局签订《商品房买卖合同》，恒馨公司将包含邓翠玲还建门面房在内的575平方米商铺出售给云梦县邮政局，邓翠玲对此不知情。2013年8月31日，邓翠玲发现有工人在门面房内装修，与恒馨公司、云梦县邮政局协商，但未能达成一致意见。因云梦县邮政局在未能协商一致的情形下继续装修，邓翠玲与云梦县邮政局发生冲突，并在诉争门面房内砌间墙，云梦县公安局城南派出所多次接警处理。2013年12月10日，恒馨公司付给邓翠玲房租款6万元整。2014年4月11日，因对诉争门面房仍无法协商一致，双方以致成诉。
原审另查明：根据恒馨公司提交的诉争房屋平面图，新建后房屋自北向南第一间门面房自Y轴至X轴，门面房宽度为7.2米；第二间门面房X轴至W轴，门面宽度为6米；第三间门面房自W轴与R轴间，门面宽度为自W轴起4米。邓翠玲与恒馨公司在房屋建成后、与云梦县邮政局发生争议前，对还建门面的具体位置已进行过确认。本案审理期间，邓翠玲以恒馨公司已起诉云梦县邮政局确认合同无效为由，向原审法院提出申请撤回确认恒馨公司与云梦县邮政局2013年8月8日签订的第2013-2-205号《商品房买卖合同》涉及邓翠玲还建的二间门面房及应补偿面积的部分无效的诉请，原审法院裁定予以准许。
原审法院认为：本案是由恒馨公司对邓翠玲的房屋进行拆除，并对房屋所有人邓翠玲进行补偿、安置，故本案案由应确定为房屋拆迁补偿安置合同纠纷。
1、关于涉案合同的效力。邓翠玲与恒馨公司签订的《房屋拆迁还建协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依约全面履行。邓翠玲系拆迁房屋的所有权人，其权利应受法律保护。恒馨公司取得拆迁资格后，作为拆迁人，应当依照法律法规对被拆迁人给予补偿、安置，邓翠玲自愿选择房屋产权调换，符合相关规定，应予保护。恒馨公司及第三人云梦县邮政局明知其签订的《商品房买卖合同》中包含应还建给邓翠玲的两间房屋，其行为属恶意串通，损害他人利益，依法不应予以保护，该两间门面房应属邓翠玲所有，邓翠玲要求恒馨公司履行合同义务，将还建后的二间门面房移交给邓翠玲的诉讼请求，原审予以支持。
2、关于邓翠玲要求将原10.5M2的滴水面积还建为5.25M2的门面房屋的诉讼请求，原审法院认为，恒馨公司已为新建的房屋建造滴水檐，故邓翠玲的该项诉讼请求未予支持。
3、关于邓翠玲要求对门面房内所建立柱等设施面积，应据实按面积和楼层数（需现场测量）计算应还建给邓翠玲相应面积的门面房屋的诉请，原审法院认为，邓翠玲门面房内出现的立柱等设施，是恒馨公司在拆迁还建协议签订后，根据建筑设计部门的要求建设和施工，恒馨公司违约是由于房屋建设的不可避免不可克服的原因，邓翠玲要求按面积和楼层数计算立柱等设施占用面积没有合同和法律依据，对此诉讼请求未予支持。
4、关于邓翠玲办理二间门面房的权属证书并承担违约金163296元的诉请，原审法院认为，根据《房屋拆迁还建协议》约定，恒馨公司为邓翠玲办理房屋权属证书的时间为交房后六个月，因该房屋尚未交付，故要求恒馨公司承担未办权属证书的违约金没有合同依据，且邓翠玲要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算违约金，因邓翠玲该房屋为拆迁还建房，邓翠玲并未向恒馨公司支付购房款，其要求承担的违约金也没有法律依据，对此诉请原审法院未予支持。
5、关于邓翠玲要求恒馨公司承担2014年元月起至交房之日的租金损失（按每间每月2500元计算）的诉请，原审法院认为，邓翠玲的该项诉请有《房屋拆迁还建协议》第十条约定，对此诉请，依法应予支持。
是此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十条的规定，遂判决：一、湖北恒馨房地产开发有限公司开发建设的位于云梦县文化路特1号的梦泽大道自北向南第二间、第三间门面房100.8M2（第二间门面房为房屋平面图中的X轴至W轴，门面宽度为6米；第三间门面房自W轴与R轴间，门面宽度为4米。房屋面积以房屋测绘部门实际测量为准），属邓翠玲所有，湖北恒馨房地产开发有限公司限本判决生效之日起三十日内将该房屋交付给邓翠玲。二、湖北恒馨房地产开发有限公司在交付房屋后六个月内为邓翠玲办理二间门面房的权属证书，办证费用由湖北恒馨房地产开发有限公司负担。三、湖北恒馨房地产开发有限公司支付邓翠玲迟延交付房屋的租金（按每间每月2500元计算，自2014年1月起计算至房屋交付之日止）。四、驳回邓翠玲的其他诉讼请求。一审案件受理费28780元，由恒馨公司负担25215元；邓翠玲负担3565元。
邓翠玲不服原判上诉称：一、一审认定的部分事实错误。一审虽然查明了客观事实，但并未对客观事实依法认定，而是作出了片面、错误的认定，导致该案的部分实体判决错误。1、关于邓翠玲要求将原10.5平方米的滴水面积还建5.25平方米门面房的请求，一审认为恒馨公司已为新建的房屋建造滴水檐，而对邓翠玲的该项诉讼请求不予支持是错误的。2、关于邓翠玲要求恒馨公司计算剔除门面房内所建立柱等设施面积的问题，一审对此诉请不予支持是错误的，因为：第一、《房屋拆迁还建协议》有明确约定；第二、《房屋拆迁还建协议》签订在前，还建房设计及建设施工在后，恒馨公司应该按合同约定建设，否则构成违约，应当据实扣减、剔除立柱等设施占有的面积；第三、一审认定恒馨公司在门面房内建有立柱的行为违约，但又称恒馨公司违约是由于房屋建设不可避免、不可克服的原因，是为恒馨公司找借口，不符合《民法通则》和《合同法》关于不可抗力的规定；第四、一审认定恒馨公司违约，就应当依据合同法由恒馨公司承担违约责任。3、关于恒馨公司逾期办证应当承担违约金的问题，邓翠玲认为一审认定完全错误。恒馨公司应当交房的时间是2012年12月31日之前，应当办理权属证书的是时间是2013年6月30之前，合同就交房、办证的时间约定清楚，一审称无合同依据显然是偏袒恒馨公司。恒馨公司逾期交房和逾期办证构成双重违约，要承担逾期交房违约责任和逾期办证违约责任。二、一审适用法错误。本案应当适用《合同法》第60条、107条、112条、114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、10条、18条等规定，一审仅适用《合同法》第60条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、10条是错误的。三、邓翠玲未违约，一审认定邓翠玲承担诉讼费用3565元是错误的。一审、二审诉讼费用应全部由恒馨公司承担。邓翠玲上诉请求依法改判：1、恒馨公司开发建设的位于云梦县城关文化路特1号的梦泽大道与文化路交汇处自北向南的第二间和第三间共二间门面房100.8平方米（应当剔除立柱等设施所涉及的面积）属邓翠玲所有且应当立即交付给邓翠玲；2、恒馨公司因为建造房屋滴水应还建5.25平方米门面房给邓翠玲；3、恒馨公司应支付邓翠玲迟延交房的租金（按每间每月2500元计算，自2014年1月起计算至房屋交付日止）；4、恒馨公司逾期办理权属证书应向邓翠玲承担违约金即100.8平方米＊24000元／平方米＊6%（年利率）＊（1＋50%罚息）÷360天＊逾期天数（自2013年6月30日起计算至交付权属证书日止）；5、本案一审、二审诉讼费用由恒馨公司承担。庭审中，邓翠玲以原审判决书已对第三项上诉请求作出认定，自愿放弃上述第三项上诉请求。
恒馨公司对邓翠玲的上诉答辩称：1、原审判决认定事实清楚，程序合法，依法应予维持；对一审判决项有不同的看法，约定还建房屋的宽度不低于3.5米，但一审判令所还的两间宽度为4米和6米。2、诉讼费用由法院决定。因上诉请求第3项原审判决已作认定，邓翠玲放弃该请求，仅对其他答辩：第一项诉求，公司同意返还，可随时交付，但不同意剔除立柱面积等主张，原审判决已作出论述和认定；第二项诉求，还建滴水面积5.25平方米没有事实依据，因公司在诉讼过程中已为邓翠玲所有的门面房建筑滴水檐，滴水面积已偿还；第四项诉求无事实依据，还建协议中约定了计算方法，邓翠玲请求安照房屋价值和天数计算不符合双方约定，同时超出了一审诉讼请求。另外，双方对延期交房有约定，不能对延期交房和延期办证同时计算违约金，延期交房邓翠玲也有过错，要承担一定的责任。
云梦县邮政局对邓翠玲的上诉答辩称：1、邓翠玲同恒馨公司签订的《房屋拆迁还建协议》是否有效请法院依法认定；2、即使该协议有效，邓翠玲对涉案门面不享有优先权，邓翠玲享有权利不能侵犯云梦县邮政局依据与恒馨公司签订的《商品房买卖合同》对涉案门面享有的权利。
云梦县邮政局不服原判上诉称：一、云梦县邮政局与恒馨公司2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效，云梦县邮政局依约履行了合同义务，恒馨公司交付了商铺，云梦县邮政局进行了装修，合同合法有效且已实际履行。二、一审判决认定云梦县邮政局同恒馨公司恶意串通、损害让人利益没有事实依据和法律依据。1、一审认定云梦县邮政局购买的房屋包含应还建给邓翠玲的房屋，事实不清，证据不足；2、一审认定恒馨公司组织云梦县邮政局同邓翠玲等协商门面房租赁、云梦县邮政局草拟了《房屋租赁合同》，事实不清，证据不足；3、一审认定云梦县邮政局明直所购房屋中包含应还建给邓翠玲的门面，事实不清，证据不足；4、云梦县邮政局签订合同时不知《拆迁还建协议》的存在，不知所购门面中包含还建门面，也未同邓翠玲等协商过商铺租赁事宜。三、一审法院在本案中对云梦县邮政局与恒馨公司签订的《商品房买卖合同》的效力进行认定，程序严重违法。1、本案诉讼中，恒馨公司作为原告于2014年8月19日另案起诉云梦县邮政局要求解除《商品房买卖合同》，且该案正在审理过程中，邓翠玲也以此为由撤回要求确认云梦县邮政局与恒馨公司《商品房买卖合同》中涉及邓翠玲还建房和应补偿面积部分无效的诉请，一审裁定予以准许。一审法院在此情形下，严重违反程序，在“本院认为”部分中认定“被告恒馨公司及第三人云梦县邮政局明知其签订的《商品房买卖合同》中应包含还建给邓翠玲的两间房屋，其行为属恶意串通，损害他人利益，依法不予以保护……”。2、一审法院在2014年5月15日当庭宣判驳回邓翠玲第二项诉讼请求的情形下，受理邓翠玲超出举证期且已被当庭宣判被驳回的诉讼请求事项的变更申请，并作出（2014）鄂云梦民初字第00420-1号民事裁定书，准许邓翠玲撤回确认恒馨公司与云梦县邮政局2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》涉及邓翠玲还建的二间门面房及应补偿部分无效的起诉，一审法院的裁判行为没有法律依据。云梦县邮政局上诉请求：1、依法撤销云梦县人民法院（2014）鄂云梦民初字第00420号民事判决，改判驳回邓翠玲的诉讼请求；2、本案诉讼费用由邓翠玲、恒馨公司承担。
邓翠玲对云梦县邮政局的上诉答辩称：一、云梦县邮政局与恒馨公司2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》涉及还建给答辩人二间门面房100.8㎡面积的部分无效。二、、一审认定云梦县邮政局与恒馨公司恶意串通，擅自将本应还建给邓翠玲的二间门面房出卖给云梦县邮政局的事实清楚，证据充分。三、关于云梦县邮政局与恒馨公司签订的《商品房买卖合同》未涉及邓翠玲二间门面房面积的部分是否有效，并不影响《房屋拆迁还建协议》的效力。四、一审对邓翠玲撤回诉请的审理是合法的，邓翠玲一审在变更诉讼请求时已作说明，是基于恒馨公司另行起诉了云梦县邮政局，另一案案由是商品房买卖合同纠纷，基于上述情况，一审裁定符合法律规定，云梦县邮政局的上诉理由不能成立。综上，云梦县邮政局的上诉理由不能成立，依法应当驳回其上诉，支持邓翠玲全部上诉请求。
恒馨公司对云梦县邮政局的上诉答辩称：1、恒馨公司与云梦县邮政局纠纷另案处理，未作认定，且在原审中云梦县邮政局对合同认定效力未提起反诉，仅为抗辩主张，关于合同效力的问题，不在二审诉讼予以解决。2、程序违法等问题，由于原审判决已作出认定，请二审法院依法查明并作出处理。
邓翠玲为支持其上诉主张，二审提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同文稿一份、装修图两份，拟证明2013年5月云梦县邮政局与邓翠玲等8个门面商户商议承租事宜，并就设立营业网点设计了装修图，云梦县邮政局明知邓翠玲还建门面是第二、第三间。
证据二、房屋租赁合同文稿两份，拟证明2013年5月云梦县邮政局单独与邓翠玲商议承租其二间门面事宜，因租金及租期未能达成一致。
证据三、委托书一份，拟证明2013年5月6日邓翠玲委托恒馨公司与云梦县邮政局商议整体将门面租给云梦县邮政局。
证据四、平面图，拟证明恒馨公司还建给邓翠玲的门面内有多个立柱等设施，相应面积约10平方米，应予以剔除。
云梦县邮政局为支持其上诉主张，二审提交如下证据：
云梦县人民法院（2014）鄂云梦民初字第00872号《应诉通知书》及恒馨公司2014年7月30日民事起诉状，拟证明恒馨公司于2014年7月30日因履行与云梦县邮政局2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》产生的纠纷，在云梦县人民法院另案提起民事诉讼，涉及此《商品房买卖合同》效力认定问题，一审法院本案中对合同效力进行的认定违反法律规定。
经庭审质证，恒馨公司对邓翠玲提交的证据质证认为：对证据一、证据二、证据三的真实性无法判定，与恒馨公司无关；对证据四的真实性有异议，关联性、证明目的有异议。
经庭审质证，云梦县邮政局对邓翠玲提交的证据质证认为：对证据一、证据二的真实性、证明目的有异议，无云梦县邮政局的签章、没有委托代理人的签字；对证据三、证据四的真实性无法确认。
经庭审质证，邓翠玲对云梦县邮政局提交的证据质证认为：对证据的真实性无异议，但与邓翠玲无关。
经庭审质证，恒馨公司对云梦县邮政局提交的证据质证认为：对证据的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，不是新证据。
对于邓翠玲、云梦县邮政局提交的证据，本院认为：
（一）邓翠玲提交的证据部分：证据一、证据二虽无签字、盖章，但内容部分与恒馨公司一审提交的证据五一致，对于一致的部分，本院依法予以采信；证据三与恒馨公司一审提交的证据五中一致，本院依法予以采信。证据四为复印件，真实性无法判定，本院依法不予采信。
（二）云梦县邮政局提交的证据部分：该证据具备真实性、合法性、关联性，但能否达到证明目的在“本院认为”部分予以综合评判。
经审理查明，原判认定事实属实。二审另查明：1、恒馨公司一审答辩称“对邓翠玲还建滴水的诉请：恒馨公司在门面房前兴建滴水檐已得到相关部门许可，立即会动工兴建”，一审中恒馨公司未提交其他证据证明其已为还建门面兴建滴水檐。2、恒馨公司一审答辩称“对立柱面积还建补偿，但应按相关职能部门的测量标准和规范执行”。恒馨公司在诉讼中对自身不利的陈述，本院作为事实予以认定。
二审争议焦点：1、一审认定涉案合同效力是否恰当；2、恒馨公司是否应当还建邓翠玲滴水面积；3、恒馨公司是否应当在还建的门面房内剔除立柱等设施的面积并据实予以还建；4、邓翠玲要求恒馨公司办理门面房权属证书并承担违约金是否应当支持。
本院认为：1、原审认定本案合同效力是准确的。与本案房屋有关的合同有签订在前的《房屋拆迁还建协议》及签订在后的《商品房买卖合同》两份，内容不同。邓翠玲向法院起诉要求恒馨公司交付房屋，涉及对两份合同效力的认定，原审应当审查上述两份合同的效力。邓翠玲与恒馨公司签订的《房屋拆迁还建协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律强制性规定，该合同依法成立、有效。恒馨公司取得拆迁资格后，作为拆迁人，应当依照法律法规对被拆迁人给予补偿、安置，邓翠玲自愿选择房屋产权调换，符合相关规定，应予保护。恒馨公司原审提交的《房屋租赁洽谈纪要》、《房屋租赁合同》、《委托书》，有云梦县邮政局工作人员的签字，表明云梦县邮政局对该涉案门面房是应还建给邓翠玲的门面房是“明知”的。恒馨公司及第三人云梦县邮政局明知其签订的《商品房买卖合同》中包含应还建给邓翠玲的两间房屋，其行为属恶意串通，损害他人利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，损害他人利益，依法不应予以保护，该两间门面房应属邓翠玲所有，邓翠玲要求恒馨公司履行合同义务，将还建后的二间门面房移交给邓翠玲的诉讼请求应予支持。
2、关于滴水面积的问题。邓翠玲与恒馨公司签订的《房屋拆迁还建协议》的约定：邓翠玲门面房现有滴水面积10.5平方米，若还建的门面房无滴水，则应还建一半门面房面积。恒馨公司一审答辩称“对邓翠玲还建滴水的诉请：恒馨公司在门面房前兴建滴水檐已得到相关部门许可，立即会动工兴建”，一审、二审中恒馨公司均未提交其他证据证明其已为还建门面兴建滴水檐。根据上述《房屋拆迁还建协议》的约定，恒馨公司应当为交付给邓翠玲的还建门面兴建滴水檐，如未按约定兴建，则应按滴水面积10.5平方米的一半，即5.25平方米面积向邓翠玲作出补偿。一审在恒馨公司未提交证据证明其已为还建给邓翠玲的门面兴建滴水檐的情况下，认定恒馨公司已为新建的房屋建造滴水檐属认定不当，依法应予以纠正。因恒馨公司还未向邓翠玲交付门面房，可在交付门面时一并解决。如恒馨公司交付给邓翠玲的门面房未按约定兴建滴水檐，邓翠玲可另行向恒馨公司主张权利。
3、关于立柱等设施的问题。《房屋拆迁还建协议》约定：还建的门面房为原址，门面房正面朝东，自北向南，改建后的第二、第三间，每间宽度不低于3.5米，门面房内部几何形状必须四正，店堂内不能有影响美观和占用空间的各种设施和管道，二间门面房之间不允许有立柱，内空净高度5.2米。上述协议对恒馨公司、邓翠玲均具有约束力。恒馨公司在应还建给邓翠玲的门面房内建有立柱等设施，违反双方约定。恒馨公司作为房地产开发企业，对房屋设计、施工方面应掌握有足够的专业知识，对于协议约定的“立柱”等设施方面的问题是否违反法律规定亦可以预见，其以房屋建设“不可避免、不可克服”的原因为由主张规定无效而免除责任不符合法律规定；恒馨公司在一审答辩时亦称“对立柱面积还建补偿，但应按相关职能部门的测量标准和规范执行”。原审“恒馨公司违约是由于房屋建设的不可避免不可克服的原因，邓翠玲要求按面积和楼层数计算立柱等设施占用面积没有合同和法律依据”的认定不当，本院依法予以纠正。邓翠玲“按面积和楼层数计算立柱等设施占用面积”的诉讼请求，对具体要求还建的面积不够明确，可以在明确具体面积后另行向恒馨公司主张权利。
4、关于门面房权属证书及违约金。《房屋拆迁还建协议》约定：恒馨公司保证在邓翠玲搬出门面房之日起20个月内，将还建的门面房交付给邓翠玲，施工期间恒馨公司按每间门面房20000元／年的租金补偿邓翠玲；若逾期则由恒馨公司按每间2500元／月支付邓翠玲损失，并保证在交房后六个月内将房产证、土地证、水电等证件交付给邓翠玲，费用由恒馨公司承担。根据上述约定，恒馨公司为邓翠玲办理二间门面房权属证书的期限是“交房后六个月内”，因恒馨公司尚未交付房屋，现要求恒馨公司办理权属证书不符合双方《房屋拆迁还建协议》的约定，邓翠玲可另行向恒馨公司主张权利。因恒馨公司现未办理门面房权属证书并未违约，邓翠玲主张恒馨公司承担违约金无事实及法律依据，依法不应支持。
5、关于原审程序问题。邓翠玲在一审期间提交的“变更诉讼请求说明”，实际内容反映的是对原“确认恒馨公司与云梦县邮政局2013年8月8日签订的第2013-2-205号《商品房买卖合同》涉及邓翠玲还建的二间门面房及应补偿面积的部分无效”诉讼请求的撤回。《民事诉讼法》第一百四十五条规定：“宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。”本案中，原审以民事裁定书裁定准许邓翠玲撤回上述诉讼请求符合法律规定，云梦县邮政局上诉认为原审违反法定程序的理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，部分实体处理欠妥，本院在查明事实并予以纠正的情况下，依法应予维持。邓翠玲、云梦县邮政局的上诉请求本院依法予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39445元，由上诉人邓翠玲负担10665元、由上诉人云梦县邮政局负担28780元。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 刘 铮
审判员 汪书力
二〇一五年四月十四日
书记员 张 依
附：适用法条
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。