北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第4217号
原告杨永付，男，1954年4月6日出生。
委托代理人杨春（杨永付之女），1981年6月4日出生。
委托代理人谷剑，北京首熙律师事务所律师。
被告殷秀媛，女，1972年3月17日出生。
委托代理人李小兰，女，1955年10月26日出生，北京市平谷区东高村镇法律服务所法律工作者。
原告杨永付与被告殷秀媛土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由法官许友刚独任审判。后本案转为普通程序，组成由法官许友刚担任审判长，代理审判员殷湘洋、人民陪审员秦立荣的合议庭审理本案，并公开开庭进行了审理。原告杨永付及其委托代理人杨春、谷剑到庭参加了诉讼，被告殷秀媛及其委托代理人李小兰到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告杨永付起诉称：2008年1月1日，杨永付与前台头村委会签订《土地承包合同》，约定村委会将村北集体土地16亩发包给杨永付发展种养殖业，承包期自2008年1月1日至2018年1月1日，承包期十年。在经营期间（主要经营养鸭厂），杨永付于2011年6月1日与殷秀媛签订《土地及养鸭厂转租协议》，约定：杨永付从2011年6月1日起将养鸭厂承包给殷秀媛，每年租金伍万伍仟元，转租期暂定柒年，如需扩大规模及延长使用期，杨永付负责续订合同，根据本村村委会规定续订合同，视情况而定；殷秀媛在签订合同之日，付清年租金伍万伍仟元；殷秀媛必须按时按量交纳租金，如不遵守，杨永付有权解除合同。合同签订后，殷秀媛交纳了当年（2011年6月1日至2012年6月1日）租金55000元，杨永付依约交付了土地承包经营权。杨永付承包经营涉案土地时，承包地南边的土地当时闲置，就将南边闲置的土地圈了起来，直至南边房屋后房山下，杨永付与殷秀媛签订《土地及养鸭厂转租协议》时，其所围起来的护栏还在，但杨永付将其与村委会签订的《土地承包合同》给殷秀媛看，已明确告诉了殷秀媛转租土地的范围。殷秀媛在经营过程中，于2012年5月18日以“双方没有履行合同的基础，从根本上违约”为由将杨永付起诉至法院，要求解除双方签订的《土地及养鸭厂转租协议》并要求杨永付赔偿经济损失，后殷秀媛撤诉。2012年6月份左右，双方产生了纠纷，杨永付于2012年6月将养鸭厂的电表拆了，后因马上要召开十八大，村委会给杨永付做工作，殷秀媛承诺给付承包费，杨永付同意将电表安上并放树，但殷秀媛没有签字。十八大之后，殷秀媛又不同意交纳承包费，杨永付又将电表拆了，未再接上。杨永付认为，虽然转租协议中对支付租金的时间没有具体约定，但依据《合同法》第226条之规定，对租金的支付期限没有约定或约定不明确的，依照本法第61条仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，故杨永付认为殷秀媛最迟应在每届满一年时即每年5月31日前支付租金，同时，按照双方的合同约定，如殷秀媛不按时支付租金，杨永付有权解除合同。殷秀媛曾多次向杨永付口头表示将不会支付土地租金，经多次催讨，均未果，故杨永付诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付自2012年6月1日起至2013年5月31日止的租金55000元；2、解除原、被告签订的《土地及养鸭厂转租协议》；3、被告按每日150.68元的标准向原告支付自2013年6月1日起至法院判令解除原、被告签订的《土地及养鸭厂转租协议》的判决生效之日止的租金（每日的租金按150.68元计算，计算方式为：55000元÷365天）；4、被告于法院判令解除原、被告签订的《土地及养鸭厂转租协议》的判决生效之日起七日内搬离承租的土地；5、被告按每日150.68元的标准向原告支付自法院判令解除原、被告签订的《土地及养鸭厂转租协议》的判决生效之日起至被告实际搬离承租土地之日止的土地占用费；6、本案诉讼费用由被告承担。
原告杨永付向法庭提交了下列证据：
1、杨永付与前台头村委会于2008年1月1日签订的《土地承包合同》，证明杨永付系涉案土地的合法承包人，承包期限自2008年1月1日起至2018年1月1日止；
2、《土地及养鸭厂转租协议》，证明（1）、杨永付于2011年6月1日将涉案土地出租给殷秀媛，（2）、每年租金55000元，（3）、殷秀媛未按时交纳年租金的情况下，杨永付有权单方解除合同；
3、2012年5月，殷秀媛起诉杨永付时提交的《民事起诉状》，证明殷秀媛曾起过杨永付，要求解除双方的《土地及养鸭厂转租协议》并赔偿损失；
4、2012年5月，殷秀媛起诉时提交的现场照片，证明该证据材料系殷秀媛曾于2012年5月对杨永付提起诉讼所提交的证据；
5、殷秀媛曾起诉杨永付的诉讼费收据，证明该证据材料系殷秀媛曾于2012年5月对杨永付提起诉讼所提交的证据；
6、殷秀媛在其起诉杨永付时所提交的前抬头村委会于2012年5月29日出具的证明，证明该材料系殷秀媛对杨永付起诉时提交的证据材料，同时证明部分土地不在前台头村委会发包给杨永付的土地范围内；
7、民事反诉状，证明殷秀媛起诉杨永付时，杨永付曾提起反诉，要求殷秀媛继续履行《土地及养鸭厂转租协议》并支付2012年6月1日至2013年5月31日的租金55000元及相应的利息；
8、殷秀媛诉杨永付时的开庭笔录，证明庭审过程及双方在该案中的陈述意见，同时还能证明殷秀媛支付租金的时间在《土地及养鸭厂转租协议》中没有明确约定；
9、殷秀媛诉杨永付一案中，殷秀媛于2012年9月12日提交的《变更诉讼请求申请》、《撤诉申请》，证明殷秀媛变更诉讼请求后又撤回起诉；
10、殷秀媛诉杨永付一案中，法院作出的民事撤诉裁定，证明法院准许殷秀媛撤回了起诉。
被告殷秀媛答辩称：不同意杨永付的诉讼请求。理由为：一、双方于2011年6月1日签订的《土地及养鸭转租协议》是双方的真实意思表示，该转租协议合法有效。协议签订时，殷秀媛已将2011年6月1日至2012年5月31日的租金55000元交付给杨永付，杨永付将养鸭厂交付给殷秀媛经营。二、杨永付多次违约，给殷秀媛造成较大的损失。1、按照转租协议第1条第3款之规定，殷秀媛如需扩建圈舍，杨永付给予支持。2011年下半年，殷秀媛扩建圈舍，投入了几万元的资金，可因杨永付拒不移走圈舍内的树木，导致圈舍无法封顶，甚至连杨永付所废弃的车辆都拒不挪走，致使殷秀媛新建的圈舍无法使用；2、双方在签订转租协议时，杨永付承诺该场院内土地均属于其承包范围，但协议签订不久，村民王华就从场院内划出一片土地，约0.2亩，称是他自己的承包地，经了解，鸭厂内不仅有其他村民的土地，还有村委会预留出的一条道，约2亩左右（村委会已于2013年6月用水泥将该道打平通行），从而导致承包土地的面积减少，可杨永付却拒不减少租金，违反了诚实信用原则；3、2012年5月7日，在双方发生争议后，杨永付故意将其厕所内粪便排放到殷秀媛经营的场院内，致使殷秀媛无法正常经营；4、杨永付采用暴力手段，翻墙进院，殴打被告，赶走羊群，丢失几十只羊，还断水断电，给殷秀媛造成损失。2012年5月18日，殷秀媛曾起诉至法院要求解除合同、赔偿损失，2012年9月份，殷秀媛为缓和矛盾而撤诉。过了10余天，杨永付带人强行将养鸭厂电线剪断，还将殷秀媛所养的170多只羊赶跑，大门反锁，丢失66只。2012年12月7日，杨永付再次剪断殷秀媛从西邻居王连贵家暂接的电线，造成断水断电至今。2013年1月，前台头村委会干部曾出面调解，由杨永付将养鸭厂内障碍物清走，移走树木，恢复供电，但事后杨永付反悔没有履行。2013年大年初一，杨永付又一次带领多人翻墙而入殴打殷秀媛。至今，被告场院内仍使用临时电；三、养鸭厂系殷秀媛在平谷区的唯一区居所，且殷秀媛对养鸭厂进行了很大的投入，解除合同将会对其造成巨大损失。综上，殷秀媛认为，合同的权利义务是对等的，杨永付只有认真履行合同确定的义务，才能按时按量的获得租金，但杨永付在收取第一年的租金后数次违约，还故意断水断电，殴打殷秀媛，使殷秀媛不但获得不了经营收入，还造成了巨大的经济损失，故依据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，请求法院判决驳回杨永付的诉讼请求。
被告殷秀媛向法庭提交了如下证据：
1、原、被告签订的《土地及养鸭厂转租协议》，证明杨永付没有按照约定履行义务；
2、前台头村人民调解委员会于2013年3月1日出具的证明，内容为：杨永付应该对殷秀媛供应水电，有承包合同在，杨永付对殷秀媛停水、停电长达几个月。殷秀媛找到派出所和村治安去看死亡的羊多达几十只，派出所和村治安给两家进行协商，把树移走，把大棚盖好，给承包费，该证据证明杨永付没有按该内容履行；
3、证人张铁铮于2012年6月1日出具的书面证明，内容为：2012年5月7日下午约3时30分，养殖场结鸭料款，正赶上养殖场老板娘和杨永付吵架，内容是杨永付把大粪抽到养殖厂院内，该证据证明杨永付的行为对被告经营的养殖场造成污染，影响殷秀媛的经营；
4、证人王连贵于2012年5月17日的书面证言，证明杨永付与王连贵共用一个电表，殷秀媛替杨永付出了一部分电费；2013年9月2日的书面证言，证明2012年9月23日，杨永付等人将养鸭厂内动力照明电剪断，殷秀媛从王连贵家接上动力照明线后，又被杨永付等人剪断，至今仍无水电；
5、证人王富于2012年6月2日的书面证言，内容主要为：杨永付在王富家干活时曾说，不怕殷秀媛在承包地上搞建筑，到时候让她什么也拿不走，开始杨永付答应放倒羊圈的树，但后来他又说，放树不给钱不行。该证据证明杨永付曾说过不让殷秀媛拿走养鸭厂的任何东西；
6、证人曹立国于2013年7月15日出具的书面证言，证明曹立国曾与殷秀媛签订养鸭合同，后因杨永付剪断电线，导致双方的养鸭合同终止；
7、照片（12张），证明（1）、养鸭厂的位置，（2）、杨永付不协助殷秀媛砍树，（3）、杨永付的行为导致鸭场停水停电，（4）、杨永付未将货车拉走，影响殷秀媛生产经营，（5）、杨永付断水断电影响殷秀媛的生产经营；
8、殷秀媛扩建圈舍的费用清单，证明殷秀媛扩建圈舍所投入的金额；
9、证人王×、王国营于2013年8月9日出具的书面证明，证明杨永付转租给殷秀媛的土地还包括其他人及村委会的土地；
10、证人王×的证言，证明杨永付转租给殷秀媛的土地包括其他人及村委会的土地；
经庭审质证，对杨永付提交的证据2，殷秀媛对真实性认可，对第（1）、（2）项证明目的认可，对第（3）项证明目的不认可，其认为是在杨永付违约的情况下才没有交纳租金；对证据6不认可，殷秀媛认为承包土地的实际面积应以杨永付与村委会签订的承包合同载明的面积为准；对证据1、3、4、5、7、8、9、10均认可。杨永付对殷秀媛提交证据1的真实性认可，对证明目的不认可，认为该证据中仅能证明杨永付对殷秀媛的扩建行为给予支持，对办理手续予以配合，并非协助；对证据2不认可，认为调解委员会没有进行调解过，而且调解委员会不具备证明事实的资格；对证据3、4、5、6、8均不认可；对证据7部分认可，部分不认可；对证据9不认可，认为转租给殷秀媛的养鸭厂只有杨永付承包的土地，不包括其他人的土地；对证据10不认可，认为证人不能直接回答原告提出的问题。
本院经认证认为，对杨永付提交的证据1、2、3、5、7、8、9、10及殷秀媛提交的证据1，本院的真实性予以确认，对双方当事人提交的其他证据，本院结合本院查明的事实综合予以判定。
本院根据上述认证查明：2008年1月1日，杨永付与前台头村委会签订《土地承包合同》，约定村委会将村北集体土地16亩发包给杨永付发展种养殖业，承包期自2008年1月1日至2018年1月1日，承包费每亩260元整，每年应交4160元，每年交款期在5月31日之前交齐全年承包费，交款方式为现金结算。在经营期间（主要经营养鸭厂），杨永付（甲方）于2011年6月1日与殷秀媛（乙方）签订《土地及养鸭厂转租协议》，协议约定：一、甲方责任：甲方从2011年6月1日起将养鸭厂承包给乙方，每年租金伍万伍仟元，转租期暂定柒年，如需扩大规模及延长使用期，甲方负责续订合同，根据本村村委会规定续订合同，视情况而定；甲方保障乙方用电用水自由，供电线路出现问题甲方负责解决；乙方如需扩建圈舍，甲方给予支持；甲方把厂内大棚及各种设备提供给乙方使用。二、乙方责任：乙方在签订合同之日，付清年租金伍万伍仟元；乙方负责厂内设备的使用、维护及保养；乙方在使用期间不许破坏树木，如需建筑房屋及其它项目要放树时，须经甲方同意；乙方在承包期内，产生的水电费自理；乙方必须按时按量交纳租金，如不遵守，甲方有权解除合同。合同签订后，殷秀媛交纳了当年（2011年6月1日至2012年5月31日）租金55000元，杨永付依约交付了土地承包经营权。殷秀媛在经营期间，主要在养殖场的东侧建造了圈舍（没有封顶）、住房，还添置了用于养殖的机器设备等。对于承包费的交纳期限，双方均认可没有明确约定，杨永付认为，按照《合同法》第226条之规定，对租金的支付期限没有约定或约定不明确的，依照本法第61条仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故杨永付认为殷秀媛最迟应在每届满一年时即每年5月31日前支付租金，殷秀媛认可杨永付的该点意见。殷秀媛在经营过程中，前台头村委会于2013年6月将养鸭厂南面的部分土地划走，修成了道路。
殷秀媛在经营过程中，双方产生纠纷。2012年5月22日，殷秀媛将杨永付起诉至法院，要求解除双方签订的《土地及养鸭厂转租协议》并赔偿经济损失67546元，理由为，杨永付违约导致殷秀媛扩建的羊舍至今不能封顶；合同签订时，杨永付曾承诺保障储水设备保障正常使用，而该设备出现故障后，杨永付一直未予修复，殷秀媛只得自备水罐；双方签订合同时，杨永付承诺该场院内土地均属其承包范围，可是合同开始履行后不久，邻居王华就从该院东南端割走土地一块；杨永付曾承诺场院内的废弃物清除，可是杨永付废弃的汽车至今仍停放在该院内。在该案审理过程中，杨永付不同意解除合同，并提起反诉，要求殷秀媛继续履行合同并支付承包金55000元。2012年9月12日，殷秀媛撤诉。在该案的审理过程中，殷秀媛从未提到杨永付断水断电的问题。
在本案审理过程中，法院到前台头村委会调查，村委会表示，对杨永付、殷秀媛之间的流转行为不干涉，只要杨永付按时向村委会交纳承包费即可。村委会不清楚双方何时产生的纠纷。村委会发包给杨永付的土地面积为16亩。杨永付承包后，在其承包地的南侧有一块地（宽约7、8米，长约100余米）系村委会预留修道用的，被杨永付圈到了其承包地内，2013年6月，村委会将该地块修成了道路。路修完后，殷秀媛在承包地南侧又重新建起了围栏。双方产生纠纷后，村委会曾进行调解过，但双方没有履行。对于断水断电的情况，部分村干部称，杨永付应该是在2011年底或2012年初断水电的，因为殷秀媛到村干部家借过水。还有一次是殷秀媛从西边王连贵家接过电线，杨永付也给剪断过，目的是不让王连贵给殷秀媛水电用。2012年秋，杨永付曾找过村委会，村委会告知其通过法律途径解决。
就双方的纠纷，杨永付、殷秀媛曾多次报警，本院依职权到公安机关调取了相应的报警记录，经查询共计15次，其中殷秀媛报警8次、殷秀媛丈夫报警2次、殷秀媛儿子报警2次、杨永付报警2次、杨永付女婿报警1次。殷秀媛于2013年1月1日的报警记录载明：其养殖场水电被断，此事以前报过警，后本院到平谷公安分局东高村派出所调查了解双方之间的纠纷情况，并调取了2013年2月10日双方报警后所做的调查笔录，杨永付女婿姜小永于2013年2月10日在调查笔录中称：大年初一，双方打架，因去年6月份应交下一年的承包费，殷秀媛以各种理由拒绝支付且不退租，原告就给被告断电了，这段时间殷秀媛自己又接上电了，今天杨永付再次去断电时引起得打架。同日，殷秀媛在调查笔录中称，打架是因为杨永付家人再次到其承包的养殖场断电，去阻拦时引起的打架。杨永付在调查笔录中称：2012年12月8日，因殷秀媛未交纳租金，其把养鸭厂的水电给停了，直到农历12月28日，殷秀媛自己将电接上了。当时杨永付想让她通电过个年吧，所以直到大年初一下午13时许，其才扛着梯子到殷秀媛的院子去停电的。殷秀媛见此，对杨永付连踢带打。之后双方厮打在一起了。2013年9月2日，东高村派出所给姜小永作的询问笔录，姜小永称：因为对方不交租金，我岳父给他们断电，他们不让断，这样发生的冲突。对于双方其他的报警情况，公安机关表示没有书面材料。对于断水断电问题，杨永付在本案审理过程中前后说法不一，其开始时陈述，因殷秀媛不交承包费，2012年6月，其将养殖场的水电断掉，后因十八大要召开，村委会做工作，其又将养殖场的电表装上了，被告承诺交纳承包费，十八大之后，其向殷秀媛要承包费，殷秀媛又不同意支付了，其又将电表拆了。杨永付在后来的陈述中表示，其第一次断电是在2012年10月8日，十八大之前，但被告仍未交纳承包费，十八大之后再次将电力断掉，之后再也没给接上。
在本案审理过程中，本院到涉案现场进行现场勘查，殷秀媛建造了部分圈舍及住房，添置了部分机器设备，养殖场内有羊、鸭、大雁等。
本院认为，杨永付与殷秀媛签订的《土地及养鸭厂转租协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违法法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告杨永付起诉要求解除合同的理由为被告殷秀媛未及时交纳租金，其法律依据为《合同法》第226条，认为合同对交纳租金的时间没有明确约定，被告殷秀媛应在每届满一年时交纳，现殷秀媛未交纳2012年6月1日至现在的租金；其合同依据为《土地及养鸭厂转租协议》第2条第8款，认为殷秀媛必须按时按量交纳租金，如不遵守，杨永付有权解除合同，因此，杨永付认为殷秀媛的行为已经违反合同约定和上述法律规定，在此情况下，杨永付有权解除合同并有权要求殷秀媛支付相应的租金。被告殷秀媛不同意解除合同，认为杨永付存在违约行为，主要理由为：1、签订转租协议时，杨永付未告知其承包地内还有他人的土地，导致其现在经营的土地面积比承包之初有所减少；2、殷秀媛在经营期间，杨永付无故多次断水断电，影响其正常经营，给其造成损失。本院经审理认为，转租协议中对交纳租金的时间没有明确约定，庭审中，双方也认可支付租金的时间没有明确约定，在约定不明的情况下，按照《合同法》第226条的规定，殷秀媛应在每届满一年时交纳当年租金，杨永付主张殷秀媛不交纳租金存在违约行为应在每年度届满之后，而不应在每年度期间。根据查明的事实，杨永付在殷秀媛不应交纳租金时即2012年6月开始给殷秀媛经营的养鸭厂断水断电，而且水电问题对于殷秀媛经营养鸭厂至关重要，故杨永付的行为构成违约，且其违约在先。转租协议中对鸭场的面积没有明确约定，但通过现场勘查及双方当事人陈述，养鸭厂四周设有围栏，在杨永付将养鸭厂交付给殷秀媛之后因前台头村委会修路占去了部分土地，导致面积减少，因此，杨永付的行为亦构成违约，故杨永付关于要求解除双方之间签订的《土地及养鸭厂转租协议》的诉讼请求，缺乏合理的依据，本院不予支持。关于杨永付所主张的租金问题，按照上述分析，殷秀媛应在每届满一年时交纳，殷秀媛自2012年6月1日起至今未交纳承包费，其应交纳至2014年6月1日（2年），但殷秀媛在经营过程中承包土地面积减少，杨永付自认将涉案土地转包给殷秀媛时，有部分土地不在其承包范围之内，故殷秀媛交纳租金的数额应相应减少，具体减少的数额，根据本院现场勘查的情况，结合土地面积减少的位置及对殷秀媛造成的影响，酌情确定每年减少租金2000元，殷秀媛每年应向杨永付支付租金53000元，两年共计106000元。另外，本院在该案审理时亦结合了《合同法》关于公平及保护交易安全的基本原则和理念，同时考虑了双方之间的矛盾化解及和谐稳定等因素，从而做出了上述处理。殷秀媛在案件审理过程中表示，对于答辩意见中所提到的损失问题不在本案中处理，另行解决，本院对此予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告殷秀媛于本判决生效后十日内给付原告杨永付二○一二年六月一日至二○一四年五月三十一日的租金十万六千元；
二、驳回原告杨永付的其他诉讼请求。
如果被告殷秀媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百七十六元，由原告杨永付负担七十六元（已交纳），由被告殷秀媛负担一千一百元（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 许友刚
代理审判员 殷湘洋
人民陪审员 秦立荣
二〇一四年十月十七日
书 记 员 吴 心