安徽省六安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）六执复字第00015号
申请复议人（案外人）：马鞍山深业地产有限公司
法定代表人：郭国灿，该公司董事长。
委托代理人：芮琼，北京盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人：孙灏，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被害人：张健
委托代理人：刘劲松，安徽兴隆律师事务所律师。
委托代理人：郭华春，安徽兴隆律师事务所律师。
被执行人：张长生
申请复议人马鞍山深业地产有限公司（以下简称深业地产公司）不服安徽省霍邱县人民法院（2015）霍执异字第00017号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月9日公开听证进行审查，现已审查终结。
被告人张长生犯诈骗罪一案，霍邱县人民法院于2015年3月20日作出（2015）霍刑初字第00031号刑事判决：一、被告人张长生犯诈骗罪，判处有期徒刑十四年，剥夺政治权利二年，罚金人民币60000元。二、责令被告人张长生退赔被害人张健人民币229万元。该判决生效后，霍邱县人民法院于2015年4月22日立案执行。
本案在执行过程中，霍邱县人民法院于2015年4月29日向张长生邮寄送达执行通知书、报告财产令，责令张长生立即交纳罚金60000元，退赔被害人张健229万元，并报告财产情况。2015年7月1日，霍邱县人民法院以被执行人张长生于2012年12月29日通过转账方式为其子张民君在深业地产公司处购买的房产出资313069元，该款系其骗取被害人张健的赃款，依法应当退赔为由，作出（2015）霍执字第00357号执行裁定：冻结被执行人张长生为张民君在深业地产公司出资的购房款313069元。同日，该院以上述同一理由作出（2015）霍执字第00357-1号执行裁定：扣划被执行人张长生为张民君在深业地产公司出资的购房款313069元。2015年7月2日，霍邱县人民法院冻结了深业地产公司在交通银行马鞍山湖南路支行345703000018010073446账户存款313069元，同日，该院扣划了上述账户存款313069元。
2015年7月9日，深业地产公司对霍邱县人民法院上述执行行为及执行标的提出执行异议，请求立即退还扣划的313069元。主要理由：一、法院扣划的313069元系深业地产公司善意取得款项，为深业地产公司合法财产。2012年12月29日，张民君与深业地产公司签订商品房预售合同，约定由张民君购买深业地产公司开发的深业华府小区1栋1407室，总价款为1023069元。合同签订后，张民君父亲张长生代其支付首付款313069元，余款71万元由张民君通过银行商业贷款支付。2015年4月10日，张民君向深业地产公司提出更名申请，请求将其购买的房屋及已交房款1023069元转让给董浩、王琴；2015年4月17日，张民君办理了合同注销手续；2015年4月24日，深业地产公司与董浩、王琴签订商品房预售合同，并向董浩、王琴开具了1023069元的房款发票。张民君在办理合同注销手续时，将深业地产公司应退给张民君的1023069元房款债权转让给了董浩、王琴，债权转让后，该1023069元房款即为董浩、王琴所有，董浩、王琴购买该房屋时，即将该款项作为房款支付给深业地产公司，深业地产公司对房款中部分款项是否属于赃款并不知情，深业地产公司收取房款属于善意取得。二、执行程序存在瑕疵。执行法院在扣划深业地产公司账户存款313069元前以及扣划该资金时，深业地产公司均未收到法院的书面执行通知等相关法律文书。三、关于董浩、王琴与张民君之间关于该1023069元债权转让关系是否属于善意取得，由执行法院依法调查核实。
执行法院经审查查明：2012年12月29日，张民君与深业地产公司签订《马鞍山市商品房预售合同》，购买深业华府小区1栋1407室房屋，总价款1023069元，首付款313069元由其父张长生支付，同日在房地产管理部门进行商品房预售合同登记备案。2013年8月10日，房屋交付。2015年4月17日，张民君申请退房，双方于2015年4月21日在房地产管理部门注销了该商品房预售合同登记备案。深业华府小区1栋1407室房屋现预售登记备案的买方为董浩，登记日期为2015年4月24日。
执行法院认为：张长生为张民君支付的购房款313069元是其诈骗被害人张健的违法所得，此事实已经生效的该院（2015）霍刑初字第00031号刑事判决书确认。张民君无偿取得该项财产，应当依法追缴。深业地产公司与张民君之前签订的《马鞍山市商品房预售合同》，在房地产管理部门注销了该商品房预售合同登记备案时，就已经解除，双方应当互相返还财产。深业地产公司提交的《更名申请流程单》，其证明内容与事实不符，且无其他证据证明张民君与董浩之间不是无偿转让；深业地产公司提交的另一证据《情况说明》称：“客户（张民君）将该套房屋卖给董浩、王琴，并办理过户手续”，与其他证据相矛盾，不予采信。故此，案外人深业地产公司异议理由不能成立。案外人深业地产公司在主张实体权利的同时，又作为利害关系人提出与实体权利有关的执行行为异议，该院依法一并按案外人执行异议进行审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款的规定，霍邱县人民法院于2015年9月6日作出（2015）霍执异字第00017号执行裁定：驳回案外人深业地产公司的异议。
深业地产公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销霍邱县人民法院（2015）霍执异字第00017号执行裁定，返还扣划的313069元。主要复议理由：一、张民君与深业地产公司购房法律关系中，深业地产公司属于善意第三人。二、张民君将购买房屋转让给董浩不能理解为张民君与深业地产公司解除了购房合同。深业地产公司于2013年将房产交付给张民君，因张民君无力按约定支付按揭贷款，深业地产公司作为连带担保人为其承担了三万多元的贷款本息，2015年4月，张民君与董浩签订《房屋购买转让协议》，张民君将该房产以较低价格转让给董浩，由董浩负责归还银行贷款，该协议为有效合同。按张民君和董浩的共同请求，深业地产公司先协助张民君办理商品房预售合同注销登记，再和董浩签订商品房销售合同，房屋销售价格不变，张民君支付的购房款视为董浩支付的购房款，张民君与董浩之间如何结算与深业地产公司无关，这次转让交易中，三方的意思就是张民君将房产转让给董浩，只是具体操作中根据实际情况进行了变通，不能否定三方的真实意思表示。
被害人张健辩称：一、深业地产公司、张民君、董浩三方之间不存在真实的交易，张民君与深业地产公司之间解除房屋买卖合同后，依法应予返回张民君交纳的购房款，该款项仍在深业地产公司，故霍邱县人民法院从深业地产公司扣划相关款项符合法律规定。二、本案深业地产公司不适用善意取得，对于张民君以明显低价转让房产，深业地产公司作为房产开发公司，积极协助张民君、董浩之间办理相关手续，是恶意行为。
本院认为：本案的争议焦点，被执行人张长生为其子张民君购房支付至深业地产公司的313069元购房首付款，霍邱县人民法院能否作为赃款直接予以扣划。分析如下：
一、关于深业地产公司、张民君、董浩三方之间的法律关系问题。中华人民共和国住房和城乡建设部2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第二条第（十）项：“严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”据马鞍山住宅与房地产信息网，马鞍山市房地产产权市场管理处发布的马鞍山市商品住房退房房源公开销售公告：“依据国家住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》文件精神，马鞍山对解除合同的商品住房实行原价公开销售。以下商品住房买卖合同经双方当事人协商一致已在马鞍山市房地产产权市场管理处办理了合同备案解除手续，退出的房源对社会实行原价公开销售。”按照以上规定，深业地产公司与张民君解除预售合同后，对涉案房产应按原价对外公开销售，而深业地产公司以原价将涉案房产销售给了董浩，并开具1023069元税票给董浩，在处理形式上符合上述规定，具有相应的法律效力。至于张民君与董浩之间签订的房屋转让合同，因张民君不具备转让预售房产的条件和主体资格，该转让合同不具备相应的法律效力，更不能对抗深业地产公司与张民君之间的预售合同备案注销登记及深业地产公司与董浩之间的预售合同备案登记的公示效力。因此，深业地产公司称其仅是配合张民君、董浩完成交易，不符合法律规定，应当按符合法律规定的行为来认定三方之间的法律关系，即深业地产公司与张民君之间签订预售合同、解除预售合同法律关系，深业地产公司与董浩之间签订预售合同法律关系，张民君与董浩之间没有直接的法律关系。
二、关于深业地产公司是否持有应予追缴的属于张长生的责任财产问题。本案中，张长生从张健处诈骗所得的313069元赃款，直接转账至深业地产公司为其子张民君支付购房首付款，深业地产公司收到购房首付款后，按约定与张长生的儿子张民君签订了商品房预售合同，并交付相应房产给购房人张民君，该公司按对价基本履行了相应义务，此时该公司善意取得了购房首付款313069元，霍邱县人民法院则只能追缴张长生为其子张民君购买的房产。但此后深业地产公司与张民君解除了商品房预售合同并办理了预售合同注销备案手续，张民君也将购买房产返还给了深业地产公司。随后，深业地产公司又将该房产以同样价格与董浩签订了商品房预售合同，并已办理预售合同备案登记手续，此时霍邱县人民法院应予追缴的房产已不复存在。按照深业地产公司的陈述，该公司在与张民君解除合同后，依据张民君的退房承诺，未将购房款退还给张民君，但认可董浩继受张民君购房总款1023069元，房屋价款由张民君与董浩依据其双方签订的房屋转让合同自行交割。因此，深业地产公司与张民君解除商品房预售合同后，未将包含张长生为其子张民君购房支付的313069元购房首付款退还给张民君，仍然持有霍邱县人民法院应予追缴的属于张长生的313069元责任财产，故该院直接扣划深业地产公司银行存款313069元具有事实和法律依据。
综上，深业地产公司称其已善意取得313069元的复议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，裁定如下：
驳回马鞍山深业地产有限公司的复议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 王丽华
审 判 员 王成涛
代理审判员 徐学文
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 张 悦
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。
人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。