中华人民共和国
上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1937号
原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.。
住所地英属维京群岛。
委托代理人周汀，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司。
法定代表人朱凯璇。
委托代理人赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告EvotechCapital，S.A.诉被告上海稻盛商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海稻盛商务服务有限公司诉反诉被告EvotechCapital，S.A.房屋租赁合同纠纷案，本院受理后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.委托代理人周汀、被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司委托代理人郭振乔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告EvotechCapital，S.A.诉称：原告向被告承租上海市江西中路XXX号建设大厦11层房屋，建设大厦外墙脱落物坠至原告租赁的阳台，危及原告安全；故要求确认双方签订的房屋租赁合同于2014年7月23日解除，并要求被告返还阳台部分租金人民币51，191.25元（按每天每平方米人民币5.10元，面积30平方米，11个月计算）、租赁保证金人民币114，324.72元。
被告上海稻盛商务服务有限公司辩称：同意解除房屋租赁合同，但解除期限为2014年8月1日；原告诉称的外墙脱落情况已经维修，原告擅自解约，构成违约，故不同意原告所有诉讼请求。
反诉原告上海稻盛商务服务有限公司诉称：反诉被告拒不支付租金并擅自搬离，构成违约，故要求确认双方签订的房屋租赁合同于2014年8月1日解除，并要求反诉被告支付2014年6月11日至2014年7月31日期间的租金人民币55，214.10元及物业管理费人民币17，817.20元、2014年2月19日至2014年7月18日期间的公用事业费人民币10，563元（包括电费人民币5，839元、网络费人民币1，420元、电话费140元、管道占用费人民币3，000元及滞纳金人民币164元）及按每日千分之一的标准计付逾期之日起至实际付清之日止的逾期支付违约金，另要求反诉被告支付免租期租金人民币42，954.24元、合同解除违约金人民币114，324.72元。
反诉被告EvotechCapital，S.A.辩称：房屋租赁合同于2014年7月23日解除，愿意支付租金但应扣除保险公司因水淹事故而汇至反诉原告处的理赔款；反诉原告并非物业管理方，并不具备催讨物业管理费的资格；公用事业费同意根据实际帐单支付；反诉原告自身违约导致合同解除，故不同意承担违约金及免租期租金。
为支持其诉辩称，原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.提供了房屋租赁合同、告知书、合同解除函、EMS快递单、保证金收据、照片、声明、电子邮件打印稿作为证据。
为支持其诉辩称，被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司提供了房屋租赁合同、邮件及帐单、律师函、情况说明、物业费支付凭证、公用事业费支付凭证、维修签收证明、照片作为证据。
原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.对于被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司提供的房屋租赁合同、邮件及帐单、物业费支付凭证、公用事业费支付凭证、照片的真实性无异议；对于律师函则表示未收到；对于情况说明则表示仅是查看而未实际维修；对于维修签收证明则表示无法确认其真实性。
被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司对于原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.提供的房屋租赁合同、告知书、合同解除函、EMS快递单、保证金收据的真实性无异议；对于照片则表示仅能反映维修前的状况；对于声明的真实性不予认可；对于电子邮件打印稿所记载的金额不认可。
经审理查明，2013年4月2日，上海稻盛商务服务有限公司与EvotechCapital，S.A.签订《建设大厦房屋租赁合同》，约定上海稻盛商务服务有限公司将其承租的上海市江西中路XXX号“建设大厦”11层整层房屋转租给Capital，S.A.办公使用，该房屋建筑面积220平方米，其中套内建筑面积190平方米，阳台收租金部分建筑面积30平方米；租赁期限自2013年4月1日起至2015年5月31日止，免租期40天，每日每平方米建筑面积租金为人民币5.10元，月租金人民币34，127.50元，Capital，S.A.应于每月第五个工作日前向上海稻盛商务服务有限公司支付租金，每逾期一日按未付款项的千分之一计付违约金直至付清止；房屋套内物业管理费每平方米每月人民币27元，合计每月人民币5，130元，阳台物业管理费每平方米每月人民币19元，合计人民币570元，总计人民币5，700元，EvotechCapital，S.A.应于每月第五个工作日前向上海稻盛商务服务有限公司指定的物业管理公司支付物业管理费，每逾期一日按未付款项的千分之一计付违约金直至付清止；保证金为3个月的租金及物业管理费，即人民币119，482.50元，若EvotechCapital，S.A.违反合同约定，上海稻盛商务服务有限公司有权以保证金抵付应付款项或作为遭受损失之赔偿，并有权向其索取免租期内所免去的租金；租赁期限内有关租赁房屋的水、电、通讯、设备、空调等费用由EvotechCapital，S.A.承担，支付方式或时间以上海稻盛商务服务有限公司或物业管理公司书面通知为准；租赁期间，EvotechCapital，S.A.发现租赁房屋及其附属设施（不含公共区域活公共设施）有损坏或故障时，应及时通知上海稻盛商务服务有限公司或物业管理公司修复，上海稻盛商务服务有限公司或物业管理公司应在收到通知后在《租户手册》中规定的时间内进行维修；上海稻盛商务服务有限公司交付的房屋不符合合同约定，致使无法实现租赁目的，或存在严重缺陷，危及EvotechCapital，S.A.安全的，EvotechCapital，S.A.可解除合同，并要求上海稻盛商务服务有限公司按保证金同等金额支付违约金；Capital，S.A.逾期不支付租金、物业管理费或其他合同约定的款项累计超过30天的，上海稻盛商务服务有限公司可解除合同，并要求EvotechCapital，S.A.按保证金同等金额支付违约金；EvotechCapital，S.A中途退租的应支付上海稻盛商务服务有限公司保证金同等金额的违约金；双方确认的租赁房屋交付使用时间为2013年4月1日。
2013年6月9日，上海稻盛商务服务有限公司收到EvotechCapital，S.A交付的保证金人民币114，324.72元并出具收据。2014年7月19日，EvotechCapital，S.A.搬离租赁房屋。2014年7月21日，EvotechCapital，S.A.向上海稻盛商务服务有限公司发出合同解除函，以租赁房屋所在大楼的外墙存在墙体脱落现象对其房屋使用构成重大安全隐患且上海稻盛商务服务有限公司始终未提供补救方案为由要求解除合同及上海稻盛商务服务有限公司承担违约责任。上海稻盛商务服务有限公司于2014年7月23日收到合同解除函。2014年7月29日，上海稻盛商务服务有限公司以EvotechCapital，S.A.拖欠租金为由书面提出解除房屋租赁合同。现上海市江西中路XXX号“建设大厦”11层已由案外人租赁使用。
又查明，上海稻盛商务服务有限公司提供的帐单载明，EvotechCapital，S.A.应支付的公用事业费为2014年2月19日至3月18日期间人民币1，317元（包括电费人民币927元、网络费人民币355元、电话费35元）、2014年3月19日至4月18日期间人民币1，903元（包括电费人民币1，513元、网络费人民币355元、电话费35元）、2014年4月19日至5月18日期间人民币4，799元（包括电费人民币1，245元、网络费人民币355元、电话费35元、管道占用费人民币3，000元及滞纳金人民币164元）、2014年5月19日至6月18日期间人民币1，517元（包括电费人民币1，127元、网络费人民币355元、电话费35元）、2014年6月19日至7月18日期间电费人民币1，027元。上海稻盛商务服务有限公司已向案外人上海金辉物业有限公司支付该部分费用。
另查明，上海金辉物业有限公司出具证明表示，其于2014年3月20日接到EvotechCapital，S.A.有关上海市江西中路XXX号“建设大厦”11层阳台墙面老化剥落的报修电话并因天气原因而于2014年4月25日修复完毕。在本院现场勘查时，上海金辉物业有限公司工作人员表示：上海市江西中路XXX号“建设大厦”11层阳台上方大楼外墙墙面窗户间的水泥装饰物系大楼建成时即已存在，因日久风化而有几处剥落，其仅在2014年3月接到过EvotechCapital，S.A.报修电话，并用水泥修补完毕，每三个月一次例行检查并未再发现剥落；该阳台属于大楼公用部分，并未明确出租于上海稻盛商务服务有限公司，但因阳台唯一出口在11楼，故仅有该楼承租人实际使用，又因高空风力较强，为防高空坠物而曾告知不得在阳台上随意堆放物品等。
再查明，上海市江西中路XXX号“建设大厦”6至17层房屋权利人为案外人上海工业投资（集团）有限公司。
审理中，双方确认：租赁房屋套内实测面积为180.56平方米，故实际收取每月租金人民币32，663.12元、每月物业管理费人民币5，445.12元、保证金人民币114，324.72元。
本院认为，上海市江西中路XXX号“建设大厦”11层阳台作为该大楼公用部位，属于该大楼全体业主共有，并无证据证明上海稻盛商务服务有限公司已取得该阳台的承租权并有权转租，故上海稻盛商务服务有限公司与EvotechCapital，S.A.签订的《建设大厦房屋租赁合同》中有关该阳台的租赁约定条款属于无效约定，上海稻盛商务服务有限公司依此约定条款已收取的11个月的阳台租金人民币51，191.25元（计算公式：30平方米×5.10元／每平方米／每天×365天÷12个月×11个月=51，191.25元）元应予返还EvotechCapital，S.A，而未收取的阳台部分租金无权再行收取。
除有关上海市江西中路XXX号“建设大厦”11层阳台的约定外，上海稻盛商务服务有限公司与EvotechCapital，S.A.就上海市江西中路XXX号“建设大厦”11层房屋签订的《建设大厦房屋租赁合同》的其他约定内容及合同签订后对于租金、物业管理费金额的合意调整系双方真实意思表示，合法有效，应当恪守履行。现EvotechCapital，S.A.以大楼外墙脱落物坠至其租赁阳台危及安全为由提出解除合同，但阳台租赁约定本属无效，而阳台本身因处高空并不具备经营利用之价值，对于EvotechCapital，S.A.在其租赁的“建设大厦”11层房屋内正常办公使用并无实质影响，且外墙剥落亦经上海金辉物业有限公司修补，并无充分证据可以证明修补后仍存在危及安全的影响；故EvotechCapital，S.A.解除合同理由不成立，其在约定的租赁期限内提前解除合同之行为应属违约行为。
EvotechCapital，S.A.提前解除合同之行为虽属违约，但鉴于上海稻盛商务服务有限公司确认其在2014年7月23日收到合同解除函并亦同意解除合同，且EvotechCapital，S.A.已实际于2014年7月19日搬离了承租房屋，故本院确认双方签订的《建设大厦房屋租赁合同》于2014年7月23日解除。
EvotechCapital，S.A.在2014年2月19日至2014年7月19日期间仍正常使用“建设大厦”11层房屋，故仍应按双方确认的面积标准支付上海稻盛商务服务有限公司2014年6月11日至2014年7月19日期间的租赁房屋（不包括阳台）租金人民币35，913.38元（计算公式：180.56平方米×5.10元／每平方米／每天×39天=35，913.38元）并根据合同约定及物业公司的书面通知支付2014年2月19日至2014年7月19日期间物业管理费（包括阳台）人民币15，668.99元（计算公式：2014年2月19日至7月31日期间人民币17，817.20元-2014年7月20日至7月31日期间人民币2，148.21元（5，445.12元／每月×12月÷365天×12天=2，148.21元）=15，668.99元）、2014年2月19日至2014年7月18日期间的电费人民币5，839元、网络费人民币1，420元、电话费140元、管道占用费人民币3，000元。
《建设大厦房屋租赁合同》约定，EvotechCapital，S.A.中途退租的应支付上海稻盛商务服务有限公司保证金同等金额的违约金，又约定若EvotechCapital，S.A违反合同约定，上海稻盛商务服务有限公司有权以保证金抵付应付款项或作为遭受损失之赔偿，并有权向其索取免租期内所免去的租金。现EvotechCapital，S.A.提前违约解除合同并搬离承租房屋，故理应按合同约定承担相应违约责任，故对于上海稻盛商务服务有限公司要求其支付免租期租金及合同解除违约金的诉讼请求应予支持，但免租期租金（扣除阳台部分）应为人民币36，834.24元（计算公式：180.56平方米×5.10元／每平方米／每天×40天=36，834.24元），而合同解除违约金应以EvotechCapital，S.A实际支付的保证金人民币114，324.72元为准；对于EvotechCapital，S.A.要求返还租赁保证金人民币114，324.72元的诉讼请求不予支持。
鉴于阳台租金本不应支付，而公用事业费及管道占用费的滞纳金在合同中并无约定，仅是上海稻盛商务服务有限公司及上海金辉物业有限公司在书面通知中的单方要求，故本院对于上海稻盛商务服务有限公司要求EvotechCapital，S.A.支付租金、物业管理费、管道占用费的逾期支付滞纳金的诉讼请求不予支持。至于EvotechCapital，S.A.提及的水淹事故理赔款事宜与本案并非同一法律关系，其可通过协商或另行诉讼予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二款、第五十六条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.与被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司就上海市江西中路XXX号“建设大厦”11层房屋签订《建设大厦房屋租赁合同》的于2014年7月23日解除；
二、被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还已收原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.阳台租金人民币51，191.25元；
三、原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司租金人民币35，913.38元；
四、原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司物业管理费（包括阳台）人民币15，668.99元；
五、原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司电费人民币5，839元、网络费人民币1，420元、电话费140元、管道占用费人民币3，000元；
六、原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司免租期租金人民币36，834.24元；
七、原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.支付被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司的合同解除违约金人民币114，324.72元，以其已支付的保证金114，324.72元冲抵；
八、对于原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.的其余诉讼请求不予支持；
九、对于被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币3，690元，反诉案件受理费人民币2，510元，合计人民币6，200元，由原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.负担人民币4，760元（其中人民币1，070元于本判决生效之日起十日内支付上海稻盛商务服务有限公司），由被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司负担人民币1，440元。
如不服本判决，原告（反诉被告）EvotechCapital，S.A.可在判决书送达之日起三十日内，被告被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 王铿华
二〇一五年二月四日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。