广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5968号
上诉人（原审原告）：齐淑英，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
委托代理人：李安江，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：正佳企业集团有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：谢铁牛，董事长。
委托代理人：刘永延，该公司职员。
原审第三人：广州市正佳物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：谢金牛，董事长。
委托代理人：刘永延，基本情况同上。
上诉人齐淑英因与被上诉人正佳企业集团有限公司（以下简称正佳公司）、原审第三人广州市正佳物业管理有限公司（以下简称正佳物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月23日，齐淑英（乙方、承租方）、正佳公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市天河区正佳广场1F-1C084号商铺出租给乙方经营女士服饰使用，租期为三年，从2013年6月1日至2016年5月31日，乙方应以每月基本租金或每月销售额提成方式支付每月租金，两者以高者为准，乙方向甲方交纳相当于4个月基本租金的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，租赁保证金为1848000元，合同期满或甲乙双方协商一致提前终止本合同且甲方同意退还保证金的，甲方应在乙方依约交还该商铺，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后30个工作日内，不计利息向乙方退还租赁保证金，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方交纳的租赁保证金或合同约定的保证金、押金中，抵扣其必须向甲方缴纳的租金和其它款项；商铺修缮约定：在该商铺使用过程中，如非乙方原因，该商铺及内部设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方或甲方委托的物业管理公司，并采取有效措施防止损失扩大；租赁期间，甲方应自行或敦促甲方委托的物业管理公司尽最大努力保证正佳广场中的电梯、消防或火警监测系统、空调系统及其他各种设施处于良好的正常工作状态。甲方或甲方委托的物业管理公司有权在不影响乙方正常营业的前提下，在正佳广场部分安装或固定甲方或甲方委托的物业管理公司认为适合的机器、设备、标记、广告架及其它设施并有权维修、拆除、更换该等设备和设施，甲方或甲方委托的物业管理公司应尽量减少干扰乙方。甲方须尽力保持或合理地责成甲方委托的物业管理公司保持该商场的公共地方清洁及妥当的状态。商铺交还：合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将该商铺内的所有动产（附属设施或设备除外）搬离该商铺，商铺之装修及所有附属设施或设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设备或设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失，如乙方确需拆除其加装的设备、设施，须征得甲方同意并恢复至进场交铺时的原始状态等。甲方的违约责任：在租赁期内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该商铺发生损坏，造成乙方损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，其中有违反本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的等。租赁期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，其中有拖欠支付租金其他费用达到30日等。合同中未预留乙方的具体联系地址。合同附件一为：1F-1C号商铺位置图。涉案商铺属于某广场内的内铺，商铺位置—东向出入口，出口左右均有通道，通过通道可以达到各商场的出入口。
齐淑英先后向某公司支付租赁保证金1848000元。
2015年5月7日，齐淑英向原审法院提起本案诉讼，称：齐淑英与正佳公司自2007年就形成租赁协议关系，由齐淑英承租正佳公司的商铺进行经营，每三年重签一次合同，直至2013年4月双方又重新签订协议，期间齐淑英支付的各项保证金多达1942380元，一直滚动折合为新合同的保证金。齐淑英一直支持正佳公司的经营，按正佳公司指令缴款至正佳公司，从未拖欠租金等各项款项。2014年9月份，正佳公司在没有通知齐淑英和经齐淑英同意的情况下，擅自在齐淑英商铺周围进行围壁、施工、装修等工程，经常乌烟瘴气、尘土飞扬，商铺内灰尘弥漫，空调阻塞，工作人员要经常戴口罩上班。周围的环境也很恶劣，很难正常经营，客户、人流稀少，对实际经营巨大影响。齐淑英自九月份发现环境变化开始就与正佳公司的工作人员沟通、协商解决该问题。后来得知是正佳公司进行修建海洋馆及周围改造等工程。齐淑英与正佳公司协商、沟通减少损失，也了解周围其他人的处理情况，齐淑英商铺旁边“保兰德”品牌正佳公司给予其降租50%的条件，根据公平原则和实际环境，也至少应给予齐淑英50%的降租条件，虽然降50%也不足以弥补齐淑英的损失。经多次协商，正佳公司承认施工工程对齐淑英有影响，答应施工期间暂时给予租金等、管理费15%的降幅，至于50%的降幅需要再与领导沟通，估计没有什么问题的答复。齐淑英与正佳公司沟通的同时一直交付租金、管理费等费用至2015年1月份，电费等交至3月份。因沟通，正佳公司同意予以降租补偿，降租后完全可以冲抵二月份租金，希望正佳公司尽快解决问题，恢复原状。齐淑英在多次电话、口头及邮件等的沟通下，正佳公司不但不予解决问题，改善环境，弥补损失，在齐淑英一直交付电费的情况下反而以不正当的理由委托其公司对齐淑英的商铺停电处理，不提供服务了。根据合同约定，正佳公司应尽最大努力及采取一切合理措施保障齐淑英的顺利经营，而不受正佳公司及他方的干扰。未经齐淑英同意将商铺改建、扩建或装修等均构成重大违约。齐淑英与正佳公司合作达八年之久，一直伴随正佳广场从冷场到逐渐兴旺，一直支持至今。正佳公司进行海洋馆工程及周围的装修工程，事先不予告知，已经严重干扰和影响了齐淑英的正常经营情况下，应予道歉和补偿，但正佳公司不但不改善环境，消除影响，还进行停电、拒绝服务，并导致合同终止。过后，齐淑英发函给正佳公司说明原因进行撤场，正佳公司又不让搬迁，简直不可理喻。基于上述事实，齐淑英认为整个事件的起因是正佳公司未经齐淑英同意擅自改变周围环境及业态，使齐淑英无法正常经营，在沟通协商过程中，正佳公司又以强势无理的方式在齐淑英支付了电费的前提下断电，导致合同根本无法履行而终止，正佳公司应承担全部责任。而且正佳公司有多家公司面对商户，互相委托，属于各公司混同，故正佳公司之间应承担连带责任。因正佳公司导致合同终止，正佳公司应退还保证金，按照50%的租金降幅退还齐淑英多交的租金和管理费，并结清货款。请求判令：1、正佳公司退还齐淑英租赁保证金1848000元、退回多支付的租金970200元（2014年9月至2015年2月期间）、支付未结清的货款4904.73元（2015年1月至2015年3月6日期间）；2、正佳公司承担本案诉讼费用。
正佳公司原审辩称：不同意齐淑英的诉讼请求。一、关于退回租赁保证金问题。根据租赁合同约定租赁期限为2013年6月1日起到2016年5月31日止，租赁合同第20.2、20.3条的约定，如果齐淑英擅自退租及拖欠租金超过30日，正佳公司不予退还租赁保证金。故根据合同法的规定，正佳公司拥有解除权，正佳公司在2015年7月6日通过EMS快递向齐淑英的身份证地址发出关于收回商铺及催缴欠费的函件，函件中已经明确说明租赁保证金不予退回。正佳公司确认已经收取齐淑英的租赁保证金1848000元。二、关于退回多收取的租金问题。齐淑英对此没有证据证明齐淑英与正佳公司在租赁合同外就租金标准进行协商且对租金标准的调低达成合意，齐淑英的诉讼请求没有事实及法律依据。三、关于支付货款的问题。齐淑英没有证据证明，应承担举证不能的法律责任。
正佳物业公司原审意见为：同意正佳公司的意见。
本案一审庭审中，齐淑英表示其自2014年9月至2015年1月按约支付租金，正佳公司予以确认。
关于商铺现状。齐淑英表示：商铺于2015年3月6日停电，现商铺已由其他品牌进驻经营。正佳公司表示：否认存在停电行为，2015年7月6日有其他品牌经营户进驻使用商铺，在此之前，没有取得商铺钥匙，商铺门锁被破坏，里面货物被清空。
关于工程建设情况。齐淑英表示：2014年9月开始进行围蔽施工。正佳公司表示：工程于2014年下半年开始建设，但是工程位置距离涉案商铺位置相差十几二十米。
关于双方协商情况。齐淑英称：于2015年3月5日向某公司发出电子邮件，称正佳公司自2014年9月起，未经其同意在店铺外进行改建和装修，该改造工程给其造成巨大影响，要求尽快改善及弥补损失等；齐淑英于2015年3月9日向某公司发出电子邮件，称正佳公司未解决原有问题，在3月5日停电，导致完全停业，要求恢复用电及赔偿等。齐淑英于2015年3月12日向某公司发出电子邮件，称正佳公司未经其同意于2014年9月起进行工程，导致无法经营，造成其巨大经济损失，要求赔偿等。正佳公司表示：否认收取该电子函件，齐淑英未就该函件有效送达进行举证。
另本案一审庭审中，原审法院询问齐淑英在发现施工情况下，通过什么方式与正佳公司沟通。齐淑英表示：通过与正佳公司工作人员当面交涉，正佳公司表示以减免50%租金作为补偿。正佳公司表示：没有当面沟通，没有达成减免50%租金的合意。关于协商的情况，齐淑英向原审法院提交录音（双方工作人员协商赔偿事宜），正佳公司否认该录音真实性，齐淑英无提供证据证实该录音的人员情况。
关于搬迁情况。齐淑英表示因停电无法经营，于2015年3月期间搬迁，但被正佳公司保安阻止，齐淑英为此提交视频资料，原审法院播放该视频资料，显示有人员在正佳广场外的道路发生争执；正佳公司否认其真实性。
另正佳公司称：该公司于2015年6月30日向齐淑英发出《关于收回商铺及催缴欠费的函》，称因齐淑英拖欠租金等，解除合同，收回商铺、没收保证金等，要求清偿2015年2月至2015年6月租金、违约金等。齐淑英否认收取函件，正佳公司未能就函件的有效送达进行举证。
对于货款4904.73元，齐淑英未提交证据证实存在委托收款结算的证据。
2015年8月11日，原审法院派员至涉案商铺现场勘查，双方当事人在图纸上确认涉案商铺及施工位置，施工位置位于商铺出口通道左侧、相隔一商铺后的中间道路上，商铺出入口右侧通道正常，现通道正常。
原审法院认为：齐淑英、正佳公司就涉案商铺签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
涉案商铺位于某广场内，为一内街铺面，从商铺出入口存在左右两侧通道，均可正常出入商场。本案争议焦点，工程是否造成齐淑英使用障碍，齐淑英称其在2014年9月下半年发现正佳公司在建工程，但期间未有证据证明与正佳公司就此进行协商，而其正常交租多月，期间未就此提出异议，有违常理。从双方确认的施工位置，施工场所非正对商铺出入口，工程相邻涉案商铺旁存在一商铺，涉案商铺非直接与工程相邻，施工会对涉案商铺出行造成一定障碍，但齐淑英现无证据证实该施工导致其无法实现合同目的，由其承担举证不能的法律责任。齐淑英称与正佳公司协商一致按50%标准收取租金，该主张缺乏事实及合同依据，不予采纳。齐淑英请求返还已付租金50%，依法驳回。齐淑英称正佳公司存在停电行为缺乏事实依据，不予采纳。齐淑英主张其于2015年3月搬迁，但未有证据证实其对商铺进行交接，应由其承担举证不能的法律责任，对实际搬迁时间，不予采信。结合本案履行情况，双方确认租金交至2015年1月，即2015年2月起，齐淑英未付租金，构成违约，正佳公司依约可解除合同及没收租赁保证金，现正佳公司没收租赁保证金具有合同依据，并无不当，齐淑英主张返还租赁保证金，予以驳回。对于货款4904.73元主张，该主张缺乏事实依据，依法驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年10月20日作出如下判决：驳回原告齐淑英的诉讼请求。案件受理费29384元，由原告齐淑英负担。
判后，齐淑英不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院对正佳公司擅自建设施工、改变购物环境、停电等违约行为视而不见，而将合同终止原因归责于齐淑英无故不交租金所造成，属于事实认定错误和适用法律错误。1、正佳公司自己承认2014年下半年起对商场进行装修和改造建设，其必然造成对商场购物环境的影响。在齐淑英商铺的通道及附近公共区域围闭施工，期间有装修材料的进出、堆放，天花、吊项的更换等等，其必然对品牌服饰公司的齐淑英的销售带来负面影响和损失。2、原审法院派工作人员去现场勘验、取证。事实是在4-5米宽的公共通道区域仅仅留下l米的通道进出，对购物环境破坏，造成消费人流的减少，就必然造成对齐淑英的经济损失，必然影响实现合同目的。3、正是正佳公司2014年下半年进行建设施工造成齐淑英的正常经营受到影响，齐淑英才向某公司提出交涉，符合常理。4、正是齐淑英由于受到影响要求降租等合理要求，并在之前已经交多了租金的情况下的交涉过程中，正佳公司突然停电的。正佳公司不承认停电，只要其提供有关的电费清单就可以证实是否停电的事实。5、齐淑英提供录音、录像、电话记录等证据，正佳公司一概否认，但是原审法院并不采纳证据，有违常理。相关证据需要从整体上、整个链条上来判断其真实性、合法性和关联性，否则必然是片面的，并会导致错误认定。6、双方《租赁合同》第19条已明确“正佳公司未经齐淑英同意将商铺进行改建、扩建、装修的，承担违约及赔偿责任”，并规定了内容和范围。因为商铺与购物环境戚戚相关，良好的购物环境构成了高价位的租金水平，而正佳公司的装修改造工程己将购物环境改变，属于某公司对合同的擅自变更，从处理方式上降低租金是合理的。7、正佳公司擅自改变购物环境，即擅自改变合同，后又于2015年3月6日对涉案商铺断电等，属于严重违约而导致合同终止，应承担违约及赔偿责任，退还所有的保证金等。齐淑英提出的按照50％的租金标准计算，是与正佳公司协商和确认的，也是基于客观和实际情况的合理内容和范围。上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持齐淑英原审诉讼请求。2、正佳公司承担案件的诉讼费。
被上诉人正佳公司及原审第三人正佳物业公司均答辩同意原审判决，不同意齐淑英的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：上述齐淑英与正佳公司签订的《租赁合同》第五条“租金、费用及支付方式”“5.1.4”中约定：“除首月基本租金于起租日支付外，每月基本租金须于每月5日前支付；如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延。”
二审中，齐淑英、正佳公司、正佳物业公司均确认“正佳广场海洋馆工程”于2014年8月底9月初开始施工，直至2016年1月才全部完工。
齐淑英向本院提交涉案商铺《广州正佳广场店中店2013-2015现金流》及2013年1月至2015年2月期间每月现金流明细表（包括刷卡及现金、现金券），表示：该明细表将刷卡的金额以及现金的金额作了区分，并做了数据分析，2014年1月至8月（未装修期间）与2013年1月至8月（未装修期间）如果按照刷卡数字计算同比上升了43.66%，如按照总销售额计算，同比上升了33.21%；2014年9至12月（正佳广场装修期间）与2013年9至12月（正佳广场未装修期间）相比，按照刷卡记录计算，2014年9至12月份销售额同比下滑了0.49%，如果按照总的销售额来计算，同比下滑了8.56%；2015年1至2月份装修期间与2014年1至2月份未装修期间相比，按照刷卡记录计算下滑4.25%，按照1至2月份总的销售额计算业绩下滑了8.69%。故整个2013、2014、2015年同比能够看出，装修和未装修期间业绩下滑近50%。以上证明正佳广场装修对涉案商铺具体经营的影响，造成业绩下滑损失。对此，正佳公司、正佳物业公司表示：对该证据材料的真实性、合法性、关联性均不予确认。该两张表各月份的数字总额是不相等的，齐淑英在其明细表中所述现金情况没有任何证据支撑，无法确认，只是其自己填写的一个数字。齐淑英计算的同比都是有误的，仅从明细表刷卡项对比2013、2014年各月份的数据，仅2014年的10月份比2013年10月份刷卡记录金额突然猛跌，正佳公司、正佳物业公司也不知道是什么情况，2014年1-9月份及11、12月份的刷卡记录金额均比2013年同期有所增长，不能因为其2014年10月当月的刷卡记录金额下滑来归责于某广场的装修。
正佳公司、正佳物业公司向本院提交由广州市正佳运通投资管理有限公司提供的2014年3月-2015年2月期间涉案商铺发生的代收货款刷卡记录“对账单”（明细表），表示：上述对账单仅包括刷卡记录，证明正佳广场装修期间对涉案商铺业绩并没有造成影响。每个月有4张对账单，通过累计涉案商铺每个月的代收款总额，即使按照齐淑英提供的2013年和2014年的刷卡数据进行对比，同比也是增长的。对此，齐淑英表示：对该证据材料显示2014年3月-2015年2月期间涉案商铺的刷卡记录数字予以确认，对其真实性、合法性无异议，但认为正佳公司、正佳物业公司没有提供2013年1-12月及2014年1-2月的刷卡数据，因此无法对2013年及2014年的同期数据进行比较。另，正佳公司、正佳物业公司没有提交2015年3月1-6日涉案商铺的刷卡数据，涉案商铺该期间共6天的刷卡销售额货款尚未进行结算。正佳公司、正佳物业公司对齐淑英提出的2015年3月1-6日的刷卡记录对账单的问题，不予确认，认为齐淑英并没有提供证据证明涉案商铺于2015年3月1-6日存在刷卡记录；该代收款的法律关系仅发生在广州市正佳运通投资管理有限公司与齐淑英之间，广州市正佳运通投资管理有限公司是一个独立的法人，其代收款的法律责任不应该归责于某公司及正佳物业公司。
齐淑英陈述：1、涉案商铺每天的刷卡记录是由广州市正佳运通投资管理有限公司（每周一次）提供给齐淑英，相关刷卡记录的营业收入款项也是由广州市正佳运通投资管理有限公司支付给齐淑英。2、齐淑英缴纳涉案商铺租金、管理费、推广费、水电费等费用，是以“多人多种方式交付”，其中支票、刷卡、网银转账的方式都有，上述费用是由齐淑英另行缴纳的，并非在广州市正佳运通投资管理有限公司提供的涉案商铺刷卡记录对账单的营业收入中扣除。正佳公司、正佳物业公司表示：对齐淑英的上述陈述无异议，予以确认；该两公司的财务从来没有与齐淑英进行过结算，也没有向齐淑英支付过任何销售款项，都是广州市正佳运通投资管理有限公司与齐淑英进行结算及支付销售款项。
齐淑英主张：广州市正佳运通投资管理有限公司实际是正佳公司的代理人。对此，正佳公司、正佳物业公司均不予确认。对于齐淑英有何证据证明其该项主张的问题，齐淑英表示：没有证据。
对于上述齐淑英一审中主张的“于2015年3月期间搬迁”的具体时间的问题。齐淑英表示：其实际搬迁的时间并非2015年3月，而是2015年4月16日，其一审提交的视频资料为2015年4月16日搬迁当天拍摄。对此，正佳公司不予确认。
本院认为，原审法院认定齐淑英、正佳公司签订的《租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。据此，评析如下：
齐淑英一审中自认其“于2015年3月期间搬迁”，但无证据证明其对商铺进行交接，原审法院对其实际搬迁时间不予采信，并无不当；其二审中主张“实际搬迁的时间并非2015年3月、而是2015年4月16日”，与其一审中的自认不符，正佳公司对此不予确认，齐淑英又未就此充分举证，本院对其二审中的该项主张亦不予采信。
齐淑英虽主张自2014年9月起因正佳广场施工工程影响涉案商铺的正常经营，但正佳公司对此不予确认，齐淑英又未能充分举证证明自2014年9月起至其主张的涉案商铺被停电之日即2015年3月6日前或“于2015年3月期间搬迁”前，其曾因上述施工影响正常经营、要求降低租金或补偿问题向某公司提出过异议或进行过交涉，且其已按合同约定标准向某公司支付租金至2015年1月，上述施工虽对涉案商铺的出行造成一定影响，但齐淑英提供的证据并不足以证实该施工导致其无法实现合同目的，原审认定由其承担举证不能的法律责任，并无不当。齐淑英自2015年2月起没有支付租金，至2015年3月5日拖欠2015年2月租金已达30天，构成违约，正佳公司依约可解除合同、没收租赁保证金，原审判决驳回齐淑英要求返还租赁保证金的诉讼请求，亦无不当。
齐淑英上诉主张“按照50％的租金标准计算是与正佳公司协商和确认的”，正佳公司予以否认，齐淑英又未能对此提供证据予以证实，本院对其该项主张不予采信。齐淑英已按合同约定标准向某公司支付租金至2015年1月，原审判决驳回其“退回多支付的租金970200元”的诉讼请求，并无不当，其上诉坚持该项诉讼请求，依据不足，本院不予采纳。
齐淑英未能举证证明其与正佳公司之间存在“刷卡记录”销售款的委托收款及结算、支付关系，且齐淑英、正佳公司、正佳物业公司二审中均确认涉案商铺的“刷卡记录”销售款是由案外人广州市正佳运通投资管理有限公司与齐淑英进行结算并向齐淑英支付。齐淑英上诉坚持要求正佳公司支付“未结清的货款4904.73元”，缺乏事实依据，本院不予支持。
上述齐淑英二审提交的证据材料，不属于新证据，且不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。齐淑英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费29384元，由上诉人齐淑英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年四月二十日
书 记 员 连泽璇
黄咏欣