江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第01524号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：彭小仙。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：南通亚伦家纺城置业有限公司。住所地：江苏省南通市通州区川姜镇南通家纺城华润路**号。
法定代表人：刘斌，该公司董事长。
委托代理人：王羽，江苏江花律师事务所律师。
委托代理人：沈琦，江苏江花律师事务所律师。
一审原告、二审上诉人：钮俊华。
一审原告、二审上诉人：姜学兰。
委托代理人:张靓，江苏紫琅律师事务所律师。
委托代理人：萧立荣。
一审原告、二审上诉人：卢继文。
委托代理人:张靓，江苏紫琅律师事务所律师。
委托代理人：萧立荣。
一审原告、二审上诉人：俞菊萍。
委托代理人:张靓，江苏紫琅律师事务所律师。
委托代理人：萧立荣。
一审原告、二审上诉人：黄赛佳。
委托代理人:张靓，江苏紫琅律师事务所律师。
委托代理人：萧立荣。
一审原告、二审上诉人：张文奇。
委托代理人:张靓，江苏紫琅律师事务所律师。
委托代理人：萧立荣。
一审原告、二审上诉人：龚黎平。
一审原告、二审上诉人：张益。
一审原告、二审上诉人：徐凯。
一审原告、二审上诉人：周振斌。
一审原告、二审上诉人：朱建斌。
一审原告：薛健。
一审原告：范红平。
一审原告：高俊孺。
一审原告：龚孝茗。
再审申请人彭小仙因与被申请人南通亚伦家纺城置业有限公司（以下简称亚伦公司）及一审原告、二审上诉人钮俊华、姜学兰、卢继文、俞菊萍、黄赛佳、张文奇、龚黎平、张益、徐凯、周振斌、朱建斌，一审原告薛健、范红平、高俊孺、龚孝茗房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2013）通中民终字第1935号民事判决，向本院申请再审，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。
彭小仙申请再审称：1.彭小仙与亚伦公司签订的是买卖合同，约定彭小仙可以免费使用店铺两年，然而在两年使用期内，亚伦公司即要求商户退房。彭小仙在约定的时间内向亚伦公司申请购房，但亚伦公司以种种理由拒绝。2.彭小仙完全遵守双方合同约定，而亚伦公司的违约行为给彭小仙造成了巨大的损失，一审判决的1.5万元无法弥补彭小仙的实际损失。请求对本案进行再审。
本院经审查查明：经南通市通州区有关部门规划，南通市通州区川姜镇人民政府研究决定，利用亚伦公司投资建设家纺城成品大楼一幢（又称家纺城研发中心大楼），尝试开发家纺成品经营。该大楼分五层，建筑面积共计62365.68平方米。2010年12月，亚伦公司采用免费试用成品大楼商铺（一至四层，分割商铺）两年的方法进行招租，招租1569个商户。
2010年12月23日至当月30日，龚黎平等十六人（乙方）分别与亚伦公司（甲方）签订协议书（其中俞菊萍签约日期为2011年2月28日），协议书中均标明房号已选，协议主要内容：1、甲方提供家纺城成品大楼内商铺从双方订立协议之日起两年内给乙方按照协议约定条件免收租金、物业管理费、市场管理费、政府规费。乙方向甲方交纳诚信守约保证金，两年中如乙方无违反合同约定条件，合同到期后，甲方五日内退还全额保证金。诚信守约保证金数额按照楼层及面积确定；2、乙方主要义务为，乙方从商铺位置摇号结束后十日内必须开张经营，乙方必须从摇到商铺位置号之日起三个月内自行按照甲方样板房标准的展具、展架、门楣，按照协议约定经营的产品展示布置到位，乙方从开张营业之日起开门营业天数（无特殊情况下）必须达到甲方成品大楼开张营业天数的98%；3、乙方从摇号结束到商铺位置开张营业后三个月内必须关闭本地区其他家纺用品市场经营场所；4、甲方主要义务为，乙方免费使用商铺合同到期前六个月有权按照如下优惠价格一次性买断甲方永久性产权，以一个单间17.5平方米为标准，四楼15万、三楼17万、二楼22.5万、一楼27万，甲方协助乙方买断永久性产权总价中的50%银行按揭贷款，乙方免费使用商铺两年到期后有权同等条件优先租用甲方商铺，甲方摇号结束十天内组织成品大楼开张营业。
亚伦公司于2011年1月17日、18日两天组织摇号（采用抓纸条方式），19日、20日两天集中交付商铺（彭小仙的商铺于1月23日交付，俞菊萍商铺于2月28日交付）。龚黎平等十六人领取商铺后只需放置展具、展架，设置门楣即可经营。2011年3月16日，亚伦公司为家纺城成品大楼举行开业仪式。
龚黎平等十六人选定的商铺及交纳的保证金数额分别为：彭小仙，选定四楼用于经营家纺系列玩具产品，交纳保证金10000元；龚黎平，选定一楼经营家纺系列多件套、被子产品，交纳保证金40000元；张益，选定一楼经营家纺系列床罩产品，交纳保证金40000元；钮俊华，选定一楼经营家纺系列宾馆用品，交纳保证金20000元；龚孝茗，选定一楼经营家纺系列多件套产品，交纳保证金20000元；薛健、徐凯、高俊孺，选定二楼经营家纺系列四件套产品，各交纳保证金18000元；黄赛佳，选定二楼经营家纺系列四件套产品，交纳保证金72000元；周振斌、朱建斌、张文奇，选定二楼经营家纺系列四件套产品，各交纳保证金36000元；卢继文，选定三楼经营家纺系列枕芯产品，交纳保证金15000元；姜学兰，选定四楼经营家纺系列毛毯产品，交纳保证金10000元；范红平，选定四楼经营家纺系列拉链产品，交纳保证金10000元；俞菊萍，选定四楼经营家纺系列玩具产品，交纳保证金10000元。
龚黎平等十六人选定商铺为一个单间的有：薛健、姜学兰、范红平、卢继文、钮俊华、高俊孺、俞菊平、龚孝茗、彭小仙；一个半单间的有：徐凯；双间的有：龚黎平、张益、周振斌、朱建斌、张文奇；四间的有：黄赛佳。
2012年2月左右，成品大楼因市场经营状况不佳，部分经营户开始退租。同月29日，亚伦公司以南通家纺城成品大楼物业管理办公室名义向各经营户发出1份告知书，主要内容涉及以下方面内容：凡在大楼经营的客户必须树立信心；对继续经营丧失信心者可书面申请终止协议；对确需办理退房者，根据退租商铺层次安排了时间。同时在该份告知书中还提到大楼自2011年3月16日开张营业。之后经营者陆续退租，至2012年8月共计退租1549户，剩余20户未退，在案件审理过程中，1户退租，现还有19户未退。一审审理中，亚伦公司提供案外人黄健、张剑波、盛跃跃的申请书、退租商铺移交单、退租结算单、公证书，证明绝大部分经营户退租系自愿，亚伦公司并未强迫退租。
2012年11月5日，南通市通州区川姜镇人民政府出具1份情况说明，主要内容：绝大部分承租户系因经营业绩不佳，到企业和政府要求退还保证金、归还商铺，政府要求亚伦公司从大局出发，退还保证金，至2012年10月共计退租1549户。2012年11月6日，南通市通州区川姜供水服务有限公司出具1份证明，主要内容：南通家纺城成品大楼2012年1月-6月用水21400吨，水费80041元。亚伦公司提供2012年3月9日电费发票，证明期间交纳电费793148.40元。
2012年6月19日，龚黎平等十六人向亚伦公司邮寄要求购买家纺城成品大楼内商铺申请书，但亚伦公司未予同意，双方为此发生纠纷，龚黎平等人向南通市通州区人民法院提起本案诉讼，要求：1.根据协议书第四条第一款的约定买断商铺的永久性产权；2.根据协议书第四条第二款协助龚黎平等十六人办理50%的银行按揭贷款；3.商铺大楼的名称必须是“中国南通家纺城成品展示中心”，商铺的位置必须是原来经营的的位置，经营的品种必须是家纺成品，其它项目不得入内；4.诉讼费用由亚伦公司承担。
本案在一审审理过程中，经一审法院主持调解，龚黎平等十六人同意亚伦公司以赔偿损失的形式来承担责任，但双方因数额问题未达成一致意见，调解未成。一审法院判决：一、亚伦公司赔偿彭小仙、薛健、姜学兰、范红平、卢继文、钮俊华、高俊孺、俞菊萍、龚孝茗人民币各15000元；二、亚伦公司赔偿徐凯人民币22500元；三、亚伦公司赔偿龚黎平、张益、周振斌、朱建斌、张文奇各人民币30000元；四、亚伦公司赔偿黄赛佳人民币60000元；以上一至四项，均于判决生效后10日内履行。五、驳回彭小仙、龚黎平、张益、薛健、姜学兰、范红平、卢继文、徐凯、钮俊华、高俊孺、俞菊萍、黄赛佳、周振斌、朱建斌、张文奇、龚孝茗其他诉讼请求。
宣判后，彭小仙等十二人及亚伦公司均不服，分别向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。彭小仙仍不服，向本院申请再审。
本院审查过程中，亚伦公司提供一份亚伦公司（甲方）与南通市通州区家纺产业发展服务中心（乙方）签订的协议书，协议书约定乙方以24233.66万元购买甲方三、四层商业用房面积30224.21㎡，地下双层停车位260个及配套辅房面积8358.46㎡，其中三层每平方米含税价格6801.78元；四层6695.79元。再审申请人对亚伦公司提供的上述证据不予认可。
本院认为：（一）关于彭小仙等人与亚伦公司签订的《协议书》是否为房屋买卖合同本约的问题。协议书中主要约定了：亚伦公司提供商铺免费范围、免费使用条件；商铺位置的确定方法；经营户在经营过程中的义务等。因此该协议书的主要权利义务是针对租赁商铺行为进行的约定。协议书第四条约定了亚伦公司的义务，“1.乙方免费使用商铺合同到期前六个月有权按照如下优惠价格一次性买断甲方永久性产权，以一个单间17.5平方米为标准，四楼15万、三楼17万、二楼22.5万、一楼27万。2.甲方协助乙方买断永久性产权总价中的50%银行按揭贷款的办理。……”上述约定表明彭小仙等人有权按照约定的价格购买其承租的商铺，该意思表示系针对将来可能发生的事实进行约定，当事人是否购买商铺并不确定。因此，该协议约定符合预约合同的法律特征，一、二审法院认定双方协议书中对于购买商铺达成了预约合同并无不当。彭小仙认为双方达成了房屋买卖合同本约的理由不能成立。
（二）关于一、二审判决亚伦公司按照每个单间1.5万元的标准进行赔偿是否过低的问题。一、二审法院认为，亚伦公司在双方就商铺的购买达成预约合同的前提下，彭小仙等人在约定的期限内提出要求购买商铺，但亚伦公司未予同意，亚伦公司构成违约。但考虑到亚伦公司成品大楼总建筑面积为6万余平方米，而大部分经营户均已退租，仅余十几户要求购买商铺用于经营家纺成品，继续履行合同成本过高，故可采用赔偿损失的违约责任承担方式，况且在一审中，再审申请人亦同意如不能继续履行合同，则可采用赔偿损失的责任承担方式。因此，一、二审法院对于再审申请人要求继续履行合同的主张未予支持并无不当。
关于赔偿损失的数额是否过低的问题。再审申请人认为原审判决按照每单间1.5万元标准赔偿损失数额过低，不足以弥补其损失。本院认为：根据亚伦公司提供的证据，亚伦公司出售的房屋价格三、四层每平方米不足七千元，相较与再审申请人签订的合同，房屋价格并未上涨。且再审申请人未能提供因亚伦公司的违约行为给其造成损失的证据，故彭小仙主张赔偿损失数额过低的理由不能成立。
综上，彭小仙再审申请均不能成立，一、二审判决并无不当。彭小仙再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回彭小仙的再审申请。
审 判 长 王政勇
代理审判员 吴晓玲
代理审判员 吴 艳
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 缪 晔