北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终5094号
上诉人（原审被告）：张庆，女，1970年3月27日出生。
委托诉讼代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高卉，北京市端澄律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毕辰欣，女，1990年7月28日出生。
委托诉讼代理人：樊晶晶，北京市邦成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付鹏博，北京市立圣律师事务所律师。
原审第三人：北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司，住所地北京市东城区东中街40号1号楼518室。
负责人：党万付，总经理。
委托诉讼代理人：王海晓，女，北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司职员。
上诉人张庆因与被上诉人毕辰欣、原审第三人北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司（以下简称海达联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张庆上诉请求：撤销原判第五、六项，发回重审或改判驳回毕辰欣要求违约金及居间服务费的诉讼请求。事实和理由：我方不存在违约行为，也多次表示同意继续履行合同及补充协议，故不同意支付违约金及居间服务费。
毕辰欣辩称：同意原判，不同意张庆的上诉请求。
海达联行公司述称：同意原判。
毕辰欣向一审法院起诉请求：1、解除我与张庆之间就北京市东城区×××18号2号楼507号房屋（以下简称涉诉房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、张庆向我返还定金100万元；3、张庆向我支付违约金180万元；4、张庆向我支付已付的居间服务费10万元。
一审法院认定事实：涉诉房屋的产权人系张庆，建筑面积157.55平方米。
2016年4月20日，毕辰欣与张庆签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定毕辰欣购买张庆位于北京市东城区×××18号院2号楼507号房屋，建筑面积157.55平方米。该房屋已设定抵押，抵押权人为中融国际信托有限公司，抵押登记时间为2015年12月22日，张庆应于2016年8月16日前办理抵押注销手续。涉诉房屋成交价格为人民币900万元整。毕辰欣直接向张庆支付定金人民币100万元。毕辰欣拟申请贷款金额为人民币300万元整。张庆应当保证涉诉房屋没有产权纠纷，因张庆原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由张庆承担相应责任。张庆应当在过户当日前将涉诉房屋交付给毕辰欣。毕辰欣、张庆自本合同签订之日起至2016年8月18日止，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。毕辰欣未能在2016年8月18日前取得房屋所有权证书的，如因张庆原因导致，毕辰欣有权退房，张庆应当自退房通知送达之日起30日内退还毕辰欣全部已付款，并按照银行利率付给利息。毕辰欣不退房的，自毕辰欣应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，张庆按日计算向毕辰欣支付全部已付款万分之五的违约金，并于毕辰欣实际取得房屋所有权证书之日起30日内向毕辰欣支付。同日，毕辰欣、张庆及海达联行公司签订《补充协议》，该协议约定，张庆应于签订买卖合同当日配合毕辰欣确定房屋产权，毕辰欣应在确权查档当日支付张庆定金100万元。毕辰欣应支付海达联行公司佣金人民币22.5万元，其中在2016年4月21日前支付海达联行公司居间服务费人民币10万元，剩余佣金12.5万元于过户当日支付。毕辰欣应于2016年8月18日前支付张庆除贷款外剩余房款人民币500万元，该笔款项属于毕辰欣的首付款。张庆在办理完房屋解押手续后2个工作日内配合毕辰欣共同办理房屋所有权转移登记手续。毕辰欣承诺承担张庆2016年7月18日至2016年8月18日期间房屋借贷利息，毕辰欣应于2016年10月31日之前将购房的所有款项交付张庆，否则视为毕辰欣违约。毕辰欣、张庆签订补充协议后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，按本合同约定成交价的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的全部费用以及本次交易产生的居间服务费。协议自毕辰欣、张庆及海达联行公司签字之日起生效。该协议落款处有毕辰欣、张庆及海达联行公司工作人员签字。2016年4月21日，毕辰欣、张庆双方在《补充协议》后签订补充条款，约定待毕辰欣支付完首付款当日，房屋产权证书由毕辰欣保管，张庆需在毕辰欣拿到房本后5个工作日内完成该房屋解押手续，非张庆原因，如张庆超过10个工作日解押未完成，则视张庆违约，张庆应承担相应的违约责任。涉诉房屋抵押金额为人民币627万元整，月利息为贷款金额的2%。同日，毕辰欣通过银行转账的方式，向张庆支付了100万元定金，刘某代毕辰欣向海达联行公司支付了10万元居间服务费。2016年4月23日，海达联行公司提交毕辰欣购房资格的审查申请，2016年5月9日,审查通过，确认毕辰欣有购房资格。
2016年4月26日，案外人赵某以房屋买卖合同纠纷为案由将张庆诉至新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（以下简称新市区法院），要求张庆将涉诉房屋过户至案外人赵某名下，并申请将涉诉房屋查封。2016年5月30日，新市区法院裁定将案件移送至原审法院审理。原审法院于2016年8月2日将涉诉房屋查封。现涉诉房屋仍处于被查封状态。
因涉诉房屋无法按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》过户，毕辰欣、张庆及海达联行公司三方签订《二次补充协议》。《二次补充协议》落款时间虽为2016年4月25日，但毕辰欣、张庆及海达联行公司均认可该协议的签订时间为2016年7月18日。《二次补充协议》约定，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》与《二次补充协议》不一致的部分，以《二次补充协议》的约定为准。张庆争取于2016年8月2日前办理完涉诉房屋房源核验。双方于2016年8月12日前前往海达联行公司合作的银行完成申请贷款手续。毕辰欣、张庆应于2016年9月30日前分别支付涉诉房屋抵押所在银行人民币327万元、300万元，待资金到账，张庆应于2016年9月30日办理房屋解押手续。毕辰欣应于涉诉房屋过户当日支付张庆人民币173万元，银行贷款部分待涉诉房屋过户后由银行直接支付给张庆。张庆于房屋过户后1个月内，将涉诉房屋交付给毕辰欣。毕辰欣、张庆应积极配合海达联行公司于2016年9月30日前完成房屋权属转移登记手续。原补充协议补充条款中关于解除涉诉房屋抵押的条款作废。三方签订本协议后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方按本合同约定成交价的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的全部费用以及本次交易产生的居间服务费。协议自毕辰欣、张庆及海达联行公司签字之日起生效。因涉诉房屋仍处于被查封状态，无法完成过户手续，故毕辰欣诉至法院要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议，并要求张庆承担违约责任。
庭审中，毕辰欣方证人刘某出庭作证，称其系毕辰欣舅舅，其与周某共同帮助毕辰欣购买涉诉房屋，主要帮助毕辰欣支付购房款及其他款项。2016年4月20日，毕辰欣、张庆双方协商达成一致意见并签订《北京市存量房屋买卖合同》。2016年4月21日，双方对上述合同进行补充，并对房屋产权和户口进行了核验，在核验产权无误后，毕辰欣通过证人向张庆支付了100万元定金，向海达联行公司支付了10万元居间服务费。此后，毕辰欣向海达联行公司提供购房资质审核材料并顺利通过了审核，但张庆一直以各种理由推脱不办理房源核验，进而无法完成网签。在毕辰欣了解到涉诉房屋有纠纷之后，毕辰欣、张庆及海达联行公司三方协商签订了《二次补充协议》，但张庆在《二次补充协议》约定的期间内仍无法配合办理网签和过户手续。另，证人称其与周某以出售房屋的方式筹集购房款，且毕辰欣、张庆双方未就解约事宜进行过协商。毕辰欣对证人所述均予以认可。张庆称证人与毕辰欣有亲属关系，且证人及周某通过出售自己名下房屋的方式筹集购房款，为毕辰欣买房的行为不符合常理，故不认可证人证言的真实性。海达联行公司称对于证人筹集购房款一事并不知情，但在交易过程中证人一直表示要出售其他房屋来购买涉诉房屋。
庭审中，张庆向法院提交短信聊天记录及《终止协议》，以证明双方就解除《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议的问题达成一致意见。经查，《终止协议》未写明张庆向毕辰欣退款的时间、金额，落款处亦没有任何一方的签字。毕辰欣对张庆通过邮件发送过《终止协议》一事的真实性予以认可，但称该协议是张庆单方草拟，毕辰欣方从未认可，双方亦未就解除合同一事进行过协商。
经询，海达联行公司称，张庆未能于2016年4月20日提供涉诉房屋产权证原件，故无法对房屋产权和户口情况进行核验，毕辰欣无法支付定金。2016年4月21日，张庆出示涉诉房屋产权证原件后，才完成了房屋档案查询和核实户口的工作。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《二次补充协议》，房屋所有权证，银行转账单，居间服务费收据，购房资格核验结果单，微信及短信聊天记录，《终止协议》等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。关于《补充协议》及《二次补充协议》的效力问题，两份协议均明确约定协议自毕辰欣、张庆及海达联行公司签字之日起生效，协议上有海达联行公司工作人员签字确认，庭审中海达联行公司对两份协议的效力亦予认可，故张庆提出的因海达联行公司未盖公章两份补充协议未生效的主张，法院不予采信。因此，毕辰欣、张庆及海达联行公司签订的《补充协议》及《二次补充协议》亦属有效，三方应据此履行。关于毕辰欣未在签订《北京市存量房屋买卖合同》当日即2016年4月20日向张庆支付定金的问题，根据《补充协议》的约定，张庆应于签订买卖合同当日配合毕辰欣核验房屋产权，毕辰欣应在确权查档当日支付张庆定金100万元。毕辰欣及海达联行公司均称2016年4月21日张庆提供房屋产权证书原件后，才于当日完成确权查档事宜。另查，毕辰欣、张庆双方于2016年4月21日就如何办理涉诉房屋解除抵押手续及抵押金额和利息计算方式等问题签订补充条款。结合上述情况，毕辰欣及海达联行公司提出的于2016年4月21日完成涉诉房屋确权查档事宜的主张，法院予以采信。故毕辰欣于2016年4月21日向张庆支付定金的行为，符合《补充协议》的约定，张庆提出的毕辰欣未按协议约定支付定金已构成违约的主张，法院不予认可。根据已查明的事实，毕辰欣已根据《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《二次补充协议》履行了自己的合同义务，张庆因涉诉房屋被查封，未能在约定的时间内协助毕辰欣办理过户手续。现毕辰欣、张庆均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，毕辰欣、张庆及海达联行公司均同意解除《补充协议》及《二次补充协议》，故毕辰欣要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议的诉讼请求，法院予以支持。张庆称涉诉房屋被查封导致无法协助毕辰欣办理过户手续并非其过错，但根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，张庆有确保涉诉房屋没有产权纠纷的合同义务，张庆因另案中关于涉诉房屋买卖合同纠纷，未能在约定的时间内协助毕辰欣办理过户手续，已构成违约，应向毕辰欣承担违约责任，故毕辰欣要求张庆向毕辰欣返还定金，并支付违约金和赔偿居间服务费的诉讼请求，法院予以支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2016年12月判决：一、解除毕辰欣与张庆于二○一六年四月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除毕辰欣与张庆、北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司于二○一六年四月二十日签订的《补充协议》；三、解除毕辰欣与张庆、北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司于二○一六年七月十八日签订的《二次补充协议》；四、张庆于判决生效之日起七日内向毕辰欣退还定金一百万元；五、张庆于判决生效之日起七日内向毕辰欣支付违约金一百八十万元；六、张庆于判决生效之日起七日内向毕辰欣赔偿居间服务费十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现张庆与毕辰欣对解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《二次补充协议》及张庆返还毕辰欣定金100万元不持异议，本院对此予以确认。关于张庆是否应承担违约责任一节，张庆与毕辰欣因合同履行过程中涉诉房屋被另案查封签订了《二次补充协议》，并在协议中约定了办理房源核验、申请贷款、解除抵押及办理所有权转移登记手续等后续履行事宜。且双方在《补充协议》和《二次补充协议》中均约定任何一方违约造成合同无法继续履行或解除，按照合同约定成交价的20%的金额向违约方索赔，违约方还须承担守约方因本次交易所支付的全部费用以及本次交易产生的居间服务费。现涉诉房屋因张庆与案外人的房屋买卖合同纠纷被查封至今，张庆未尽到合同约定的确保涉诉房屋没有产权纠纷的合同义务，张庆亦未按照上述补充协议约定的期限履行相应的合同义务，存在违约。毕辰欣依照上述协议的约定，要求张庆支付违约金及承担毕辰欣已支付的居间服务费的诉讼请求，本院予以支持。张庆的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21900元，由张庆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈雨菡
审判员 李 珊
审判员 姚 颖
二〇一七年六月二十七日
书记员 林晓天