广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终949号上诉人（原审被告）：蔡世华，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审原告）：贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区。负责人：李云华，该分公司总经理。委托代理人：刘立成，该公司员工。原审第三人：贵阳新生活物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区。法定代表人：郑家纯。委托代理人：刘立成，该公司员工。上诉人蔡世华因与被上诉人贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司（以下简称新生活公司增城分公司）、原审第三人贵阳新生活物业服务有限公司（以下简称新生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人蔡世华上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判蔡世华支付新生活公司增城分公司2013年10月1日至2015年9月30日期间的管理费用2055.3元；二、新生活公司增城分公司服务期间未履行服务义务，造成蔡世华生活上极大的困扰，精神严重受到伤害，新生活公司增城分公司应予精神损失补偿10000元；三、因新生活公司增城分公司未及时维修蔡世华屋顶漏水而造成蔡世华的各项经济损失，应由其全部承担，其中包含洗手间天花板多次更换的费用、主房床垫家具损坏、主房顶灯更换等费用约8000元。理由如下：一审法院认定事实不清、适用法律不当，导致蔡世华经济和精神损失，新生活公司增城分公司应予以赔偿。一、蔡世华2003年6月14日收房，2004年第一次房顶漏水就及时反映给新生活公司增城分公司，到2008年才维修一次，不久仍然漏水，期间蔡世华一直准时交纳管理费。2009年开始暂停交纳物业管理费，2011年蔡世华补齐未交管理费，并一直不断地向新生活公司增城分公司反映房顶漏水的情况。2012年11月又补交了物业管理费。2013年，蔡世华多次与新生活公司增城分公司反映，对方动用了住房维修基金将房顶漏水处维修，可没过多久,又漏水，而且更为严重。2014年底，新生活公司增城分公司工作人员和蔡世华沟通，并承诺彻底解决问题(补漏维修、卫生间、房间恢复原样，保证本次不满意不交管理费)要求蔡世华补交一部分欠交的管理费，余下部分待修复好后再补交。现如今，房顶仍然漏水，室内因漏水而损坏处也未修复。为此，依照《广州市物业管理暂行办法》（2004）第100号第二条规定，物业企业的物业管理，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序活动。为此，蔡世华认为新生活公司增城分公司有义务对房屋漏水进行修复。二、蔡世华确因屋顶漏水而未交管理费，但经常遭对方停水停电、故意锁上蔡世华的出入门禁卡，给蔡世华生活带来极大困扰，并违反了《广州市物业管理暂行办法》（2004）第100号第82条“物业服务企业不得以用户欠交物业管理费或其他原因中断用户的正常用水、用电、用气”的规定。三、自收房之后，蔡世华多次将个人身份资料、房产资料提交给新生活公司增城分公司，希望能自行缴交水费、电费，但对方一直将水费、电费和管理费一起捆绑收费，极不合理。四、一审法院在未调查蔡世华，通知蔡世华参加诉讼的情况下，仅凭对方片面之词作出的判决部分不合理。五、因新生活公司增城分公司未及时维修房顶漏水，导致蔡世华多次更换卫生间的天花板、房屋顶灯，及造成床垫等家具受损计损失约8000元，对方应予赔偿。六、新生活公司增城分公司因未及时维修房顶漏水导致蔡世华家庭居住环境大受影响、不能正常生活，全家都遭受精神损害，故应支持精神损失费约10000元。综上，蔡世华上诉请求二审法院依法改判。被上诉人新生活公司增城分公司、原审第三人新生活公司二审答辩称：一、关于物业管理费，新生活公司增城分公司已按照合同约定履行了物业服务合同约定的服务事项，提供了小区保洁、绿化管理、小区维护，蔡世华已经享受了服务就应该履行缴交物业管理费的义务。二、关于漏水问题，开发商交付给业主后有五年保修期，业主收楼之日起最长保修期为五年，而蔡世华涉案房屋的保修期已经超过五年，业主专属部分的物业应由业主自行负担维修。三、基于蔡世华向新生活公司增城分公司反映的情况，新生活公司增城分公司已经多次维修，但天面维修需要专项维修基金，实际上，新生活公司增城分公司仅应承担协助义务。天面维修需要整栋大楼的业主三分之二同意动用维修基金，新生活公司增城分公司才可以进行维修。四、本案只涉及物业服务费没有缴交，与天面漏水是两个案件，蔡世华如认为天面漏水是物业公司的责任可以另行向法院起诉。另外，新生活公司增城分公司于2016年9月30日物业管理合同期满后已撤离涉案小区。新生活公司增城分公司于2015年10月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：蔡世华支付广州市增城区新塘新世界花园嘉华苑17栋702房的物业服务费2055.3元、城市生活垃圾处理费81元、水费583元、分摊水费58.4元、电费2305.3元、分摊电费184.3元以及滞纳金2235.7元。蔡世华一审未到庭未答辩。新生活公司陈述称：对新生活公司增城分公司的诉讼请求没有意见。一审法院经审理查明：新生活公司增城分公司系经广州市工商行政管理局核准登记的有限责任公司分公司（外商投资企业法人独资），成立日期为2011年6月24日，经营范围为房地产业。新生活公司系经贵阳市观山湖区工商行政管理局核准登记的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。2011年9月1日，新塘新世界花园业主委员会（甲方）与第三人（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，合同载明“……乙方为新塘新世界花园住宅小区提供物业管理服务，由乙方在广东省增城市设立分公司，分公司名称为贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司。……第二条物业类型住宅小区座落位置广州增城市新塘镇花园东路6号……在本合同有效期内，如无特殊约定，将来新塘新世界花园小区新建成交付的物业自动由乙方提供物业管理服务……第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人……第十四条负责向业主和物业使用人收取各项费用：1、物业管理服务费；2、有偿服务费用；3、市政代收代缴费用（如水费、电费、生活垃圾处理费等）；4、直饮水费……第十七条物业管理期限为五年。自2011年10月1日起至2016年9月30日24时止。……第二十二条物业管理服务费1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方向业主或物业使用人收取；其中多层住宅（无电梯房）按建筑面积每月每平方米1.2元收取，高层住宅（电梯房）按建筑面积每月每平方米1.8元收取……3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按累计欠交管理费的千分之一交纳滞纳金。……第二十五条其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：电费公摊多层按照用电量的8%分摊；高层（电梯房）按照共用设施、设备实际用电量进行分摊（具体分摊方案详见合同附件——新塘新世界花园高层住宅公共用电电量分摊方案）水费公摊多层和高层均按照用水量的10%分摊。以上公摊水电费由乙方向业主或物业使用人收取。……第四十条本合同自双方盖章签字之日起生效”。合同的附件高层住宅公共用电电量分摊方案载明“……四、公共电费的具体分摊公式（一）万象苑电梯电费分摊方法电梯分摊费用，由所在楼栋入伙业主（含空置房）分段按户进行分摊。具体操作方式及标准如下：（1）按公安部门确定的门牌号码，1-5层为第一段，系数为1，6-10层为第二段，系数为1.2，11-15层为第三段，系数为1.4，16-18层为第四段，系数为1.6，每段系数按0.2递增，即系数为1+（N-1）×0.2，首层不使用电梯的用户不用摊分。（2）基本电量=电梯电量/一段户数×1+二段户数×1.2+……+N段户数×[1+（n-1）×0.2]（3）每栋每户摊分电量=基本电量×[1+（n-1）×0.2]×入住率（按100%计）（二）楼内走廊灯、楼梯灯用电分摊（1）分摊方式从每栋楼宇使用梯灯的楼层开始，按每栋楼宇所有业主（用户）总数平均分摊。（2）分摊公式梯灯分摊电费=梯灯用电量÷使用梯灯的业主（用户）总数×电费单价（三）加压水泵用电电费分摊（水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水）（1）分摊方法从使用加压水泵的4楼以上（包括4楼）楼层开始，按每栋4楼以上（包括4楼）业主（用户）总数平均分摊。（2）分摊公式：加压水泵分摊电费=水泵总用电量÷使用加压水泵的业主（用户）总数×电费单价（四）小区内路灯、园林灯分摊（1）分摊方法万象苑路灯用电电费，由万象苑全体业主（用户）总数进行平均合理分摊（2）分摊方式路灯分摊电费=万象苑路灯总用电量÷所有业主（用户）总数×电费单价……”，合同附件新塘新世界花园物业构成明细表载明，万象苑1-10座、14-18座的规划属性及区域为“高层”、嘉华苑1-50座的规划属性及区域为“多层”。2003年6月14日，蔡世华接收涉案房屋。另查明，2003年8月20日，位于增城区新塘镇花园东路新世界花园嘉华苑17座7B室房登记在蔡世华名下，建筑面积为76.55平方米。在本案审理过程中，一、新生活公司增城分公司明确其主张的物业服务费为2013年10月1日至2015年9月30日，物业服务费的滞纳金以当月欠付的物业服务费为本金，从拖欠物业服务费的次月1日起计算至2015年9月30日止，新生活公司增城分公司主张的滞纳金金额为2235.7元；电费、分摊电费期间为2013年10月1日至2015年9月30日；水费、分摊水费期间为2013年10月1日至2015年9月30日。二、新生活公司增城分公司主张以下事实：（一）新生活公司增城分公司与两蔡世华未签署双方之间的物业服务合同，由新生活公司与涉案楼盘成立的业主委员会签订了物业服务合同，新生活公司增城分公司作为新生活公司的分公司，为涉案小区提供物业服务并收取物业服务费以及代收代缴的其他费用。（二）关于物业服务费的问题。合同约定多层住宅（无电梯房）的物业服务费按每月每平方米1.2元收取，涉案房屋位于嘉华苑，按合同附件新塘新世界花园物业构成明细表，属于多层住宅，故物业服务费按每月每平方米1.2元收取。（三）关于水费、分摊水费以及电费、分摊电费的问题。水费由自来水公司抄核涉案小区的总水表，每户都有水表分表，由新生活公司增城分公司每月20号抄核每户业主的水表度数，新生活公司增城分公司按照自来水公司提供的2.79每立方米的价格计算每户业主的水费（包括污水处理费）；分摊水费是不区分高层、多层，统一按照合同第25条中关于水费分摊约定的按照每户用水量的10%计算；电费是涉案房屋属于多层住宅，有独立的电表，由新生活公司增城分公司代为缴纳涉案房屋所属的电房电表电费，再由新生活公司增城分公司抄核涉案房屋的独立电表度数后再按电费单价计算涉案房屋的电费；分摊电费是按合同第25条中关于电费分摊以每户业主的电费的8%计算。为此，新生活公司增城分公司提供广州市自来水公司水费发票、污水处理费通知书以及电费发票。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，新生活公司与蔡世华所在的小区业主委员会签订《物业管理服务合同》（含附件），约定由新生活公司的分公司即新生活公司增城分公司为涉案房屋提供物业管理服务，协议中属新生活公司应履行物业管理服务的义务及应享有的权利均由新生活公司增城分公司承担和享有。《物业管理服务合同》（含附件）没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对蔡世华有约束力。新生活公司增城分公司为涉案房屋提供了物业服务，蔡世华作为受益人应按约定交纳物业服务费。现蔡世华未按合同约定支付自2013年10月1日至2015年9月30日止共24个月的物业服务费，其行为已构成违约，为此，新生活公司增城分公司请求蔡世华支付上述期间的物业服务费，一审法院予以支持。经核算，蔡世华应支付的每月物业服务费为91.86元（1.2元/平方米/月×76.55平方米），蔡世华应支付上述期间的物业服务费为2204.64元（91.86元/月×24个月）。新生活公司增城分公司主张要求蔡世华支付2055.30元，一审法院予以支持。至于滞纳金的问题。《物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按累计欠交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。现新生活公司增城分公司主张从次月1日起计算物业服务费的滞纳金，无违反法律法规强制性规定，一审法院予以确认。滞纳金以每月欠付的物业服务费为本金按每日千分之一的标准，自次月1日起计算至2015年9月30日止，每月的滞纳金以每月欠付的物业服务费91.86元为限，滞纳金总额以新生活公司增城分公司诉请的物业服务费总额2055.30元为限。新生活公司增城分公司主张蔡世华应缴纳的2013年10月1日至2015年9月30日期间的电费2305.3元、分摊电费184.3元以及2013年10月1日至2015年9月30日期间水费583元、分摊水费58.4元，为此新生活公司增城分公司提供了电费发票、水费发票为证，新生活公司增城分公司在庭上亦阐述每户业主应缴纳的分摊电费、分摊水费的构成、计算方式及依据，可见新生活公司增城分公司依法为涉案小区提供物业服务并代为缴纳了上述电费、分摊电费以及水费、分摊水费，且新生活公司增城分公司主张上述期间的分摊电费、分摊水费，未超出分摊电费、分摊水费的合理范围，故一审法院对新生活公司增城分公司主张的上述电费、水费以及分摊电费、分摊水费的诉讼请求予以支持。至于新生活公司增城分公司起诉请求城市垃圾生活处理费，因新生活公司增城分公司并未提供证据证明，一审法院不予支持。蔡世华经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2016年8月15日作出判决如下：一、被告蔡世华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司支付自2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费2055.3元以及滞纳金（每月滞纳金从每月拖欠物业服务费的次月1日起以每月应缴的物业服务费91.86元为本金，按每日千分之一计算至2015年9月30日止，每月物业服务费的违约金不得超过91.86元，滞纳金总额以原告诉请的物业服务费总额2055.30元为限）；二、被告蔡世华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的电费2305.3元、分摊电费184.3元以及2013年10月1日至2015年9月30日期间水费583元、分摊水费58.4元；三、驳回原告贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告蔡世华负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。双方二审庭审过程中均无新证据提交。二审另查明，一、新生活公司增城分公司二审陈述称：（一）因为供电局是按照每度0.647元的标准向新生活公司增城分公司收取电费，发票上亦有注明这一收费标准，新生活公司增城分公司是代收代缴，只能按照该标准向业主收取；（二）水费也是新生活公司增城分公司代收代缴，并按照自来水公司发出的交费通知单收取；（三）分摊水电费是按照物业服务合同第25条的规定，涉案房屋属于多层，按照总用电量8%分摊电费，按供水量的10%分摊水费。二、蔡世华二审陈述称：确认没有支付涉案期间的物业管理费及水电费、分摊水电费；从蔡世华2003年6月14日收楼起物业公司一直按照电费每度0.647元、水费每方2.79元的标准向业主收取，但蔡世华自涉案小区2016年底改为一电一表后直接向供电部门缴纳电费才知道电费标准是每度0.6065元，对方收取的标准明显不合理；对于分摊水电费也一直是新生活公司增城分公司要交多少，蔡世华就交多少，从来没有提出过异议。三、新生活公司增城分公司二审庭后补交了一份关于涉案小区水费价格的说明，载明：水费为每立方1.98元，污水处理费为每立方0.9元，污水处理费由广州市污水治理有限责任公司委托市自来水公司代收，按用水量90%计收，故新生活公司增城分公司按每立方2.79元（1.98+0.9*90%）的标准向小业主代缴代收水费，并提供《广州市城市污水处理费收费标准》、《广州市自来水公司自来水价格表》及缴费通知单、发票单等拟证明其主张。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，一审法院对蔡世华与新生活公司增城分公司就涉案房屋形成的物业服务合同关系以及蔡世华应向新生活公司支付2013年10月1日至2015年9月30日期间物业服务费2055.30元的认定，双方均无异议，二审不作赘述。针对蔡世华的上诉请求，认定如下：一、蔡世华上诉主张新生活公司增城分公司向其支付精神损失费10000元以及家具、灯具更换费用8000元的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。因蔡世华的该项上诉请求均属于其二审新增诉请，新生活公司增城分公司明确表示不同意调解亦不同意在本案一并审理，故本案二审对此不作调处。二、关于物业管理费滞纳金的问题。根据双方二审陈述，涉案房屋属于顶楼单元。因天台面漏水，虽新生活公司增城分公司曾进行过维修，但未根本解决漏水问题，蔡世华便未再支付涉案期间的物业管理费。新生活公司增城分公司对此未作否认，但认为天台面不属于其维修范围，并且需要同一幢房屋大多数业主同意才能利用维修基金进行维修。因新生活公司增城分公司未对涉案履行其维修义务，导致蔡世华拒绝交付物业管理费，新生活公司增城分公司主张涉案天台面不属于其维修范围，于法无据。因此，新生活公司增城分公司应尽快履行其对涉案天台漏水平面进行维修的义务，其现诉请蔡世华交纳物业管理费的滞纳金，二审不予支持。三、关于水电费及分摊水电费的问题。新生活公司增城分公司主张蔡世华应缴纳2013年10月1日至2015年9月30日期间的电费2305.3元、分摊电费184.3元以及20××3年10月1日至2015年9月30日期间水费583元、分摊水费58.4元，为此新生活公司增城分公司一审提供了电费、水费发票及缴费通知等证据证明其已按上述标准及金额代蔡世华交付了上述水电费，二审中亦再次阐述了交付标准、合同依据。蔡世华确认其未支付涉案期间的上述费用，并承认新生活公司增城分公司一直按上述标准计付水电费并代收代缴，其一直也未提出异议。故一审法院判令蔡世华应向新生活公司增城分公司支付上述电费、水费以及分摊电费、水费，合法有据，本院予以维持。至于蔡世华现上诉主张新生活公司增城分公司收取上述费用标准过高，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，一审法院查明事实基本清楚，但对于物业管理费滞纳金的处理不妥，本院予以纠正；上诉人蔡世华的其他上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1727号民事判决第二项、第三项以及一审案件受理费的认定；二、变更广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1727号民事判决第一项，为：蔡世华应于本判决书送达之日起五日内向贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司支付自2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费2055.3元。二审案件受理费301元，由上诉人蔡世华负担251元；由被上诉人贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年三月二十三日书记员  璩方慧