辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终9029号上诉人（原审被告）：沈阳蓝途东方置业有限公司，住所地沈阳市辽中区冷子堡镇冷后村。法定代表人：孟昭东，该公司经理。委托诉讼代理人：马婧英，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亮，辽宁大宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李志鹏，男，1978年8月4日出生，汉族，个体，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李辉，男，1974年5月11日出生，汉族，辽中镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：潘英红，女，1976年8月2日出生，汉族，个体，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李辉，男，1974年5月11日出生，汉族，辽中镇法律服务所法律工作者。上诉人沈阳蓝途东方置业有限公司（以下简称“蓝途公司”）因与被上诉人李志鹏、潘英红商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市辽中区人民法院（2016）辽0122民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蓝途公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。被上诉人主张的厂房质量问题，尚未达到无法使用的程度，合同目的可以实现。二、一审认定合同于2015年7月27日解除错误。上诉人从未收到被上诉人邮寄的《解除商品房买卖合同通知书》，且被上诉人一直使用厂房并交纳电费至2016年3月。厂房尚未达到无法正常使用程度，被上诉人不可据此行使法定解除权。三、一审判令上诉人支付被上诉人利息没有事实及法律依据。李志鹏、潘英红辩称，本案合同应予解除。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李志鹏、潘英红向一审法院提出诉讼请求：判令蓝途公司依法返还购房款2,768,572元（首付1,961,072元，分期支付17个月×47,500=807,500），支付违约金17,766元及利息，并承担诉讼费用。一审法院认定事实:李志鹏、潘英红、蓝途公司于2013年3月2日签订了一份《东方城国际产业园商品房买卖合同》，约定买受人所购的定制厂房为商品工业厂房，坐落于沈阳市环保产业园示范基地A园黄海路4号东方城国际产业园，该厂房在园区内部编号为B区20-2号，该商品房的用途为工业，建筑层数为地上1-2层，建筑面积为1248平方米，厂房之外的土地面积为550平方米，准确建筑面积和土地面积以政府指定的有房屋和土地测量资质的机构测定的建筑面积为准，根据实际测绘面积多退少补。合同约定的交付日期为签订合同之日起360日内，正负两个月。建筑面积暂按1248平方米计算，商品房单价为2214元/平方米，计2,763,072元，厂房之外的土地面积暂按550平方米计算，单价为360元/平方米，计198,000元，以上两项合计为2,961,072元。买受人于合同签订之日支付全部价款的1,961,072元，剩余1,000,000元，由蓝途公司为李志鹏、潘英红办理有偿分期付款，于2013年5月1日至2015年5月1日止，总计还款金额为1,140,000元，以月还款的形式付款，每月还款47,500元。约定的交付标准为：车间的顶棚为钢结构；办公区、门厅、楼梯间、楼梯平台、卫生间顶棚为砼墙面；水暖工程中的取暖设备、设施安装到位；消防工程，按照消防部门要求进行施工；电气工程中的外电源到户内配电箱柜；弱电工程中的电话、网络预留预埋，穿带线钢丝，外封白板；市政工程中的路通、水通、电通。合同约定“厂房交付时，出卖人（即蓝途公司）负责以买受人（即原告）名义办理国有土地使用权证、房产证、提供消防及建筑规划手续等，交付之日起二年内房产备案。”合同签订后，李志鹏、潘英红交纳了首付款1,961,072元并于2013年2月22日以涉案房屋为住所注册成立了沈阳市宏四方制造有限公司，经营范围为塑料制品生产、销售；金属家具制造，销售。从2013年5月份开始李志鹏、潘英红按每月47,500元支付购房款，至2014年9月共计支付17个月的分期款。因李志鹏、潘英红发现蓝途公司提供的涉案房屋顶棚开裂、取暖设备没有安装、消防工程不合格、弱电没有到位、没有固定的动力电源、道路狭窄、没有按照合同约定和图纸的设计提供可使用的道路，并且道路不通，李志鹏、潘英红所购买的机器设备无法安装，没有电权无法生产，以致合同目的无法实现。故李志鹏、潘英红于2014年10月17日向蓝途公司邮寄送达了《暂停缴纳合同分期付款的通知》，李志鹏、潘英红在该通知中以蓝途公司存在多项违约行为导致合同目的不能实现为由，通知暂停缴纳分期款项，并通知蓝途公司及时处理善后事宜，但蓝途公司在收到该通知后并未予以处理。李志鹏、潘英红又于2015年7月24日向蓝途公司邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，该通知载明“自本通知送达之日起解除双方签订的商品房买卖合同，你公司应自本通知书到达之日起10日内退还通知人已支付的购房款并承担利息损失，并保留追究你公司违约责任的权利”。以上两个通知书均以蓝途公司员工李ＸＸ为收件人并且已经签收。但蓝途公司并没有向李志鹏、潘英红和仲裁机构及人民法院请求确认该解除通知的效力。现李志鹏、潘英红以蓝途公司收到上述通知后未予书面回复视为同意解除商品房买卖合同，但并未返还购楼款及赔偿损失为由诉至法院，要求蓝途公司依法返还购房款2,768,572元（首付1,961,072元，分期支付17个月×47,500=807,500）并支付违约金17,766元及利息，由蓝途公司承担诉讼费用。在审理过程中，一审法院组织现场勘查，涉案厂房存在以下问题：动力电为临时用电（电线由墙体钻眼从外部引入，外部未架杆、未掩埋）、室内无消防设施、暖气片安装齐全但没有供暖锅炉、没有弱电（电源箱里有预留管）、办公二楼顶棚有露点、水渍、开裂、东墙和西墙有霉变，并制作现场平面图。李志鹏、潘英红、蓝途公司双方均签字确认。一审法院认为，李志鹏、潘英红、蓝途公司之间签订《东方国际产业园商品房买卖合同》后，李志鹏、潘英红按合同约定交纳了购房首付款后又分期交纳了17个月的购房款并且已经按照涉案房屋的地址注册了公司，足以说明李志鹏、潘英红、蓝途公司之间签订的该合同是双方真实意思的表达。经现场勘查，涉案厂房存在临时动力用电、没有供暖锅炉、室内没有消防设施、顶棚有露点、墙体开裂等问题导致李志鹏、潘英红不能正常使用涉案房产。李志鹏、潘英红已经就上述问题分别于2014年10月17日和2015年7月24日向蓝途公司邮寄送达了暂停缴纳分期付款的通知和解除商品房买卖合同通知且蓝途公司均已收到，但蓝途公司在收到上述通知后并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故一审法院认定李志鹏、潘英红与蓝途公司之间的《东方国际产业园商品房买卖合同》已经于蓝途公司收到解除合同通知之日起即2015年7月27日解除。合同解除后，蓝途公司应及时返还已经收到的购房款，但蓝途公司至今没有返还的行为损害了李志鹏、潘英红的合法权益。故对李志鹏、潘英红要求返还购房款2,765,872元的诉讼请求应予以支持。关于李志鹏、潘英红要求蓝途公司支付违约金17,766元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于蓝途公司主张的案涉合同未达到解除的条件一节，按蓝途公司所述涉案房屋交付时间为2014年3月13日，但经一审法院于2016年8月12日现场勘查，时隔两年多的时间，房屋存在的问题仍未修复导致李志鹏、潘英红不能正常使用涉案房屋，故涉案合同已经达到了解除的条件，对蓝途公司的这一主张一审法院不予支持。判决：一、被告沈阳蓝途东方置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李志鹏、潘英红购房款2,765,872元；二、被告沈阳蓝途东方置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李志鹏、潘英红购房款2,765,872元的利息（利息计算方式：以2,765,872元为本金，从2015年7月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告李志鹏、潘英红的其他诉讼请求。上款如预期给付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,568元，由被告沈阳蓝途东方置业有限公司承担，并随上款一并给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了光盘一张，证明厂房可以正常使用，其他业主也都在使用，厂房能满足被上诉人正常生产需要，并非无法实现生产目的。被上诉人发表质证意见称该证据不能证明被上诉人所购买的厂房符合合同约定的条件，事实上厂房证件不全，无法达到使用目的，被上诉人已经履行解除合同义务，至今条件均未改善。上诉人还提交了建设工程消防设计受理凭证和建设工程消防设计备案表复印件，证明公司正在办理房产证的相关手续，目前已报送了消防验收的相关材料，证据原件在公司。被上诉人发表质证意见称，该材料只是消防验收的受理材料，是消防验收的初始阶段，并没有形成验收合格的结论，所以该建筑物并没有合格的消防验收。本院对上诉人提交的证据予以采纳，但对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审期间被上诉人提供了于2015年7月24日向蓝途公司邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，2015年7月27日该邮件信息显示投递并签收。另，在本院审理期间上诉人与被上诉人均确认涉案厂房租金市场价格为每年8万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，上诉人交付的房屋不符合双方合同约定，在被上诉人通知上诉人后，上诉人未对房屋存在的问题进行处理，即上诉人延迟履行主要义务，经上诉人合理催告仍未履行，故被上诉人通知上诉人解除双方合同，符合法律规定，一审判决解除双方合同，并无不当，本院予以维持。因上诉人原因导致双方合同解除，故上诉人应返还被上诉人交纳的购房款，并赔偿被上诉人已支付房款的利息。一审判决上诉人向被上诉人返还购房款及支付已付房款的利息亦无不当，本院予以维持。关于上诉人提出厂房存在的问题，尚未达到无法使用的程度的问题。上诉人与被上诉人签订的《东方城国际产业园商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。上诉人交付的厂房不符合合同约定要求，在被上诉人合理催告后仍不履行合同义务，且在被上诉人向其邮寄解除通知书后，即未予解决房屋存在的质量问题，亦未在法律规定的期限提出异议，故被上诉人的解除通知送达到上诉人时合同解除。现在被上诉人提起诉讼要求其返还购房款并赔偿利息损失时，上诉人对于解除合同提出异议，超过了法定的异议期限，本院不予支持。鉴于双方合同已于2015年7月27日解除，在本院审理期间双方对于房屋的占有使用费也亦一致确认，为避免当事人的诉累，结合本案实际，本院对于合同解除的后果一并予以处理，被上诉人应于合同解除后按每年8万元租金标准向上诉人支付至腾房之日止的占有使用期间的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市辽中区人民法院（2016）辽0122民初845号民事判决第三项，即：“三、驳回原告李志鹏、潘英红的其他诉讼请求”；二、维持沈阳市辽中区人民法院（2016）辽0122民初845号民事判决第一、二项，即：“一、被告沈阳蓝途东方置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李志鹏、潘英红购房款2,765,872元；二、被告沈阳蓝途东方置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李志鹏、潘英红购房款2,765,872元的利息（利息计算方式：以2,765,872元为本金，从2015年7月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）”；三、李志鹏、潘英红于本判决生效之日起五日内将坐落于沈阳市环保产业园示范基地A园黄海路4号东方城国际产业园，编号为B区20-2号厂房交付给沈阳蓝途东方置业有限公司，并按每年8万元标准向沈阳蓝途东方置业有限公司支付2015年7月28日起至腾房之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费28,568元，二审案件受理费28,568元，均由上诉人沈阳蓝途东方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年十月十七日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。