吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0381民初2669号原告（反诉被告）：陈广军。原告（反诉被告）：常在。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：白明，吉林响铃律师事务所律师。原告（反诉被告）：张文华。委托诉讼代理人：李三红（张文华之妻）。被告（反诉原告）：姚雪松。陈广军、常在、张文华与姚雪松建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，于2017年8月10日依法转为普通程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。本院依法变更本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案当事人陈广军、常在委托诉讼代理人白明，张文华委托诉讼代理人李三红，姚雪松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈广军、常在、张文华向本院提出诉讼请求：判令被告给付建楼款（后当庭变更为购房款）7万元及利息35800元〔2013年10月10日至2014年10月10日一年利息12600元（12月×15万元×0.7%）；2014年10月10日至2017年2月10日二十八月利息19600元（28月×7万元×0.7%）〕，合计105800元。事实和理由：2013年10月10日其与被告签订建筑楼房协议，约定被告出建筑资金365000元，自签字之日起被告已付215000元。下欠的15万元，约定到2014年10月10日前给付50%，到2015年10月10日前全部付清。后被告于2015年1月4日给付5万元，于2015年3月18日给付3万元，欠款7万元及利息35800元。现该楼房已交付被告使用3年零4个月（至2017年2月），经多次索要楼款，至今未付。姚雪松辩称，不是建楼款，是购楼款。原告没有办理房照，要求退房。姚雪松向本院提出反诉请求：解除与被反诉人的建筑楼房协议；被反诉人返还购房款295000元；被反诉人赔偿其装修费用，并按合同支付利息。事实和理由：2013年10月10日，其与被反诉人签订建筑楼房协议，购房时楼房已建成，出售给反诉人，并约定房屋价款等内容，但被反诉人无建楼资质，不能取得土地使用证，致其无法取得房屋产权证。按照合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条，作为出卖人，被反诉人应承担相应民事责任。陈广军、常在、张文华辩称，同意建筑楼房协议实际为购房协议，当时楼房已建好。不同意反诉人的反诉请求。反诉人已履行了合同约定内容，并无违约行为，且协议系双方真实意思表示，合同应继续履行。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释不适用本案，合同约定了房屋非商品房，且被反诉人不是房地产开发企业，该房屋产生的争议不适用该司法解释。协议第13条已经约定，2015年12月39日前提供土地使用证复印件，提供不了那么补偿反诉人1万元，由反诉人自行办理。该约定体现签订合同时反诉人对楼房的土地使用证情况及房照情况是明知的。被反诉人同意补偿反诉人1万元钱。合同只能继续履行，反诉人应给付房款及利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据此，本院认定如下：2013年10月10日，甲方即陈广军、常在、张文华与乙方即姚雪松签订《建筑楼房协议书》一份，实为购房合同，约定乙方出资365000元购买甲方位于原十屋水文站内楼房一处共二层，合同签订之日乙方付款215000元，欠15万元。后姚雪松于2015年1月4日付款5万元，于2015年3月18日付款3万元。现诉争楼房已交付姚雪松使用4年，姚雪松尚欠款7万元未付经。《建筑楼房协议书》第一条约定，乙方先交资金215000元，剩余资金即15万元给付方式：到2014年10月10日前给付50%，到2015年10月10日前全部付清，利息按年利七厘计算，如到2014年12月31日前全部付清，则收50%利息。协议第二条13约定，楼房建成后甲方保证在2015年12月30日提供土地使用证复印件，如果提供不了土地使用证复印件，甲方补偿乙方一万元，由乙方自行办理。协议第二条14约定楼房土地证过户及办理房屋产权执照由乙方自行负责办理，费用由乙方负责。另查，陈广军、常在、张文华提供吉林省水文水资源局关于四平分局十屋水文站资产处置结果的请示、吉林省财政厅关于同意省水文水资源局四平分局出售房产的函、吉林省水利厅关于申请吉林省水文水资源局四平分局报废站房的函、国有土地使用证、公有房屋产权证、房屋买卖协议、存款凭证等证据，用以证实诉争房屋所占土地的来源合法。又查，经本院依法释明并规定期限后，姚雪松逾期未缴纳反诉请求中装修费用、合同利息两项反诉主张的反诉费用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人各方签订的合同名为《建筑楼房协议书》，实为房屋买卖合同，但并不影响合同效力及合同当事人权利、义务，合同签订系各方真实意思表示，房屋真实存在且已交付，买房姚雪松已实际占有、使用该房屋多年，且其已交付购房款29.5万元，占总房款的绝大部分，且存在多次分期给付房款情形，应认定姚雪松对合同是认可的，不存在合同法第九十三条、第九十四条规定解除合同的情形。现陈广军、常在、张文华主张姚雪松给付剩余房款及违约利息，有合同依据和法律依据，本院予以支持。姚雪松以陈广军、常在、张文华未能取得土地使用证为由，提出解除合同并要求返还购房款、装修费及利息等主张。对此，本院注意到，当事人各方所签订合同第二条13对此已有明确约定，即如果甲方提供不了土地使用证复印件，则补偿乙方一万元。该条约定亦表明，可能当时该房屋未办理土地使用证，但签订合同之时已将此情况清楚地写在协议中，姚雪松对此已然知晓，不存在隐瞒事实情况，面对此情况，其仍同意签订合同，即表示同意接受合同约束并资源认可该情形。另外，如非存在该情形很可能交易价格会受影响，甚至大大提高。现其仅仅以此为由主张解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。中国特色社会主义市场经济社会，任何交易活动、经济往来均有风险，但风险往往伴随着利益。法律规制在某种意义亦应维护市场交易的稳定秩序，不能随意撕毁合同。另外，我们必须明确并向当事人普及一下合同的目的，以及合同目的是否能够实现的常识性问题。对于房屋买卖合同，买受人合同目的是占有、使用房屋，取得房屋的使用价值，出卖人的合同目的是取得房款。虽然房屋存在办理产权证照的问题，但证照仅是昭示房屋权利属性的文书，办理房屋产权证书并非合同目的。不可能因为未能（或无法）办理房屋权利证书导致房屋无法占有、使用、交易，即产权证书是否办理，并不影响买受人实现其房屋买卖合同的目的。本案既是如此，姚雪松已接受房屋交付，并实际占有、使用该房屋多年，即使未能（或无法）办理产权证书，亦无不影响其合同目的实现。本案不存在解除合同的情形。同时，本案并非商品房买卖合同纠纷。本案审理过程中，本院曾多次调解，希望化解本案纠纷，但各方故意推脱、抵触，且争议较大，致调解未成。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、姚雪松于本判决生效后五日内给付陈广军、常在、张文华房款7万元及利息35800元，合计105800元；二、驳回姚雪松的反诉请求。案件受理费2400元，由姚雪松负担；反诉费2860元，由姚雪松自负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  李晓利人民陪审员  庞桂华人民陪审员  张洪福二〇一七年十月二十六日书 记 员  王 欢速 录 员  张钰杭