江苏省沭阳县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沭商初字第0632号
申请人沭阳经济开发区信用担保有限公司。
法定代表人刘瑞春，该公司董事长。
委托代理人解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
被申请人江苏天之信实业有限公司，、赐福大道南侧。
法定代表人叶月芹，该公司执行董事。
委托代理人徐金宝，该公司股东。
申请人沭阳经济开发区信用担保有限公司（以下简称经济开发区担保公司）申请拍卖被申请人江苏天之信实业有限公司（以下简称天之信公司）抵押物纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法由代理审判员章彦威独任审判于2014年4月28日公开开庭进行了审理。申请人经济开发区担保公司委托代理人解兆明到庭参加诉讼，被申请人天之信公司委托代理人徐金宝到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
申请人经济开发区担保公司诉称：2011年12月22日，申请人与被申请人签订《最高额抵押反担保合同》，约定被申请人以其位于沭阳经济开发区慈溪路公司内的厂房等财产向申请人提供反担保，要求申请人为宿迁市盛天钢结构工程有限公司（以下称盛天公司）在昆山农村商业银行沭阳支行（以下称昆山农商行）借款提供担保，约定反担保的最高限额为6000000元，另约定了反担保的范围；同月24日，申请人与被申请人对厂房办理了抵押登记；2012年12月21日，申请人与盛天公司签订《贷款担保合同》，约定申请人为盛天公司在昆山农商行的贷款提供担保，贷款金额为5000000元，贷款期限为2012年12月21日至2013年12月20日止，如盛天公司不能按约还款，按逾期贷款万分之8.3／日给付违约金。合同签订后，昆山农商行与盛天公司签订合同，并向被申请人发放贷款5000000元，贷款到期后，盛天公司未能按约还款，申请人为盛天公司向沭阳农商行代偿本息共计5294540.93元。
2012年8月31日，申请人与被申请人签订《最高额抵押反担保合同》，约定被申请人以其位于沭阳经济开发区慈溪路的厂房等财产作为抵押，向申请人提供反担保，约定反担保的最高限额为5000000元，另约定了反担保范围；同年9月3日，申请人与被申请人对抵押厂房办理了抵押登记；同月4日，申请人与被申请人签订《贷款担保合同》，约定申请人为被申请人在江苏沭阳农村商业银行（以下称沭阳农商行）的贷款提供担保，贷款金额为5000000元，贷款期限为2012年9月4日至2013年9月3日止，如被申请人不能按约还款，按逾期贷款万分之8.3／日给付违约金。合同签订后，沭阳农商行与被申请人签订《流动资金借款合同》，并向被申请人发放贷款5000000元，贷款到期后，被申请人未能按约还款，申请人为被申请人向沭阳农商行代偿本息共计5371905元。
申请人为上述两笔借款共计代偿10666445.93元，申请人就上述款多次向被申请人催要无果，且未能就抵押权实现方式达成协议。因违约金的计算标准过高，申请人自愿将标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。现申请拍卖、变卖位于沭阳经济开发区慈溪路面积为9570平方米厂房及位于沭阳经济开发区瑞声大道东侧赐富大道南侧面积为26760.22平方米的厂房，所得价款优先偿还申请人的代偿款10666445.93元及违约金（从2013年9月4日起至2013年12月21日，以5000000元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；从2013年12月21日起，以10000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清款之日止）、律师费190265.12元，并承担实现抵押权的费用。
被申请人辩称：对申请人的申请无异议。
为证明自己的主张，申请人提供了最高额抵押反担保合同两份、抵押登记证明两份、贷款担保合同两份、保证担保合同一份、保证合同一份、流动资金借款合同两份、借款借据复印件两份、代偿凭证两份、代理合同、代理费发票、江苏省律师收费标准表、被申请人营业执照复印件、机构代码证复印件等证据。
被申请人质证认为：对申请人提供的证据均无异议。
本院对申请人提供证据的认证意见：被申请人对申请人提供的证据无异议，且申请人提供的证据形式合法、内容真实、相互印证，能够证明其主张的事实，对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。
经审查查明：2011年12月22日，申请人经济开发区担保公司（抵押权人、甲方）与被申请人天之信公司（抵押人、乙方）签订《最高抵押反担保合同》，约定被申请人自愿以位于沭阳经济区慈溪路北侧公司内的房产向申请人提供反担保，要求申请人为盛天公司向昆山银行借款最高余额5000000元提供担保，反担保金额为6000000元，反担保范围为担保本金及利息、违约金、损害赔偿金他其他费用他损失等，贷款担保合同中约定的借款人应向甲方支付的担保手续费、违约金、及其他费用和损失，甲方为实现债权所发生的费用，包括但不限限于差旅费、律师费、公证费、拍卖费等一切费用；保证期限为2011年12月22日至2015年12月21日，乙方反担保保证期限为合同生效之日起至甲方履行担保义务代偿之日后两年为止。申请人经济开发区担保公司与被申请人天之信公司在沭阳县房地产管理处办理了沭阳县房乡、镇他字第1461号《乡、镇企业厂房抵押登记证明》，该登记证明载明：房屋他项权人为沭阳经济开发区信用担保有限公司，房屋所有权为江苏天之信实业有限公司，房屋坐落为沭阳经济开发区慈溪路北侧、瑞声大道东侧，建筑面积为9570平方米，权利价值为600万元，担保期限为2011年12月22日至2015年12月22日。2012年12月21日，申请人经济开发区担保公司与盛天公司签订《贷款担保合同》，约定申请人经济开发区担保公司为盛天公司在昆山农商行借款5000000元提供担保，担保期限自2012年12月21日年至2013年12月20日，乙方不能按保证合同约定期限归还贷款，应按逾期贷款万分之8.3／日支付违约金。同日，昆山农商行（贷款人）与盛天公司（借款人）签订《流动资金借款合同》，合同编号为昆农商银流借字（2012）第02710826号，约定盛天公司向昆山农商行借款5000000元，期限为2012年12月21日至2013年10月20日，年利率为7.2％，按月结息，结息日为每月的二十日；本合同记载的借款金额、借款日期、借款利率、还款日期如与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款人不能按时还清借款本金及利息的，贷款人有权自逾期之日起按本合同借款利率加收50％计收罚息；同日，昆山农商行（债权人）与申请人经济开发区担保公司（保证人）、被申请人天之信公司（债务人）签订《保证合同》，约定经济开发区担保公司自愿为昆山农商行与天之信公司于当日签订的昆农商银流借字（2012）第02710826号《流动资金贷款合同》提供担保，保证方式为连带责任保证，保证期间自债务人借款之日起至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年，保证范围为主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用；同日，昆山农商行向盛天公司发放贷款5000000元，借款借据载明：贷款到期日为2013年10月20日，借款利率均为7.2％。盛天公司于2013年1月起未按时给付利息，申请人先后为盛天公司向昆山农商行代偿贷款本息共计5294540.93元。
2012年8月31日，申请人经济开发区担保公司（抵押权人、甲方）与被申请人天之信公司（抵押人、乙方）签订《最高抵押反担保合同》，约定被申请人自愿以其所有的位于沭阳经济开发区慈溪路北侧公司内的厂房向申请人提供反担保，要求申请人为其在沭阳农商行的借款最高余额5000000元提供反担保，反担保金额为5000000元，反担保范围为担保本金及利息、违约金、损害赔偿金他其他费用他损失等，贷款担保合同中约定的借款人应向甲方支付的担保手续费、违约金、及其他费用和损失，甲方为实现债权所发生的费用，包括但不限于差旅费、律师费、公证费、拍卖费等一切费用；保证期限为2012年8月31日至2016年8月31日，乙方反担保保证期限为合同生效之日起至甲方履行担保义务代偿之日后两年为止。申请人经济开发区担保公司与被申请人天之信公司在江苏沭阳经济开发区房屋登记办公室办理了沭阳县沭开他字第S00057号企业在建厂房抵押登记证明，该登记证明载明：房屋他项权人为沭阳经济开发区信用担保有限公司，房屋所有权人为江苏天之信实业有限公司，房屋坐落为沭阳经济开发区瑞声大道东侧、赐富大道南侧，建筑面积26760.22平方米，权利价值为5000000元，担保期限为2012年8月31日至2016年8月31日。同年9月4日，申请人经济开发区担保公司与被申请人天之信公司签订《贷款担保合同》，约定申请人经济开发区担保公司为天之信公司在沭阳农商行借款5000000元提供担保，担保期限自2012年9月4日年至2013年9月3日，乙方不能按保证合同约定期限归还贷款，应按逾期贷款万分之8.3／日支付违约金。同日，沭阳农商行（贷款人）与天之信公司（借款人）签订《流动资金贷款合同》，合同编号为（公司）沭商银借字（2012）第401656296号，约定天之信公司向沭阳农商行借款5000000元，期限为2012年9月4日至2013年9月3日，年利率为9.3％，按月结息，结息日为每月的二十日；实际借款日和还款日以双方办理的借据上所记载的日期为准，借据或借款支取凭证是本合同不可分割的组成部分，除日期以外，其他记载事项如与本合同不一致的，以本合同为准；借款人不能按时还清借款本金及利息的，贷款人有权自逾期之日起按本合同借款利率加收50％计收罚息；同日，沭阳农商行（债权人）与申请人经济开发区担保公司（保证人）、被申请人天之信公司（债务人）签订《保证担保合同》，约定申请人经济开发区担保公司自愿为沭阳农商行与被申请人天之信公司于当日签订的（公司）沭商银借字（2012）第401656296号《流动资金借款合同》提供担保，保证方式为连带责任保证，保证的保证期间自债务人借款之日起至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年，保证范围为主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用。同日，沭阳农商行向被申请人天之信公司发放贷款5000000元，借款借据载明：贷款到期日为2013年9月3日，借款利率均为9.3％。贷款到期后，天之信公司未按约偿还贷款，申请人于2013年10月14日为被申请人向沭阳农商行代偿贷款本息共计5371905元。
2014年4月15日，申请人与江苏雅凯律师事务所就本件申请拍卖被申请人盛天公司抵押物案件签订代理合同，支付律师费190265.12元。
本院认为：申请人经济开发区担保公司与被申请人天之信公司分别于2011年12月22日、2012年8月31日签订的《最高额抵押反担保合同》、申请人经济开发区担保公司与天之信公司签订的《贷款担保合同》、申请人经济开发区担保公司与天之信公司、沭阳农商行之间签订的《保证担保合同》、天之信公司与沭阳农商行签订《流动资金借款合同》，申请人经济开发区担保公司与被申请人天之信公司签订的《贷款担保合同》、申请人经济开发区担保公司与盛天公司、昆山农商行签订的《保证合同》，盛天公司与昆山农商行签订《流动资金借款合同》均是合同相对人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同相对方应该按合同约定履行。
天之信公司、盛天公司未按约清偿贷款本息，申请人经济开发区担保公司分别为其进行了代偿。被申请人天之信公司以其所有的厂房向申请人经济开发区担保公司分别为两笔借款提供抵押反担保，办理了相关抵押登记，抵押权自登记时设立。申请人申请对被申请人的抵押物进行拍卖，分别优先清偿申请人对天之信公司及盛天公司享有的到期债权，有事实和法律依据，本院依法予以支持；申请人要求在上述抵押物拍卖或变卖所得价款范围内享有优先受偿权，符合法律规定，本院依法予以支持。因双方约定的违约金标准过高，申请人自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，不违反法律、行政法规强制性规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、对被申请人江苏天之信实业有限公司所有的位于沭阳经济开发区瑞声大道东侧、赐富大道南侧的26760.22平方米厂房（在建工程抵押登记证明编号为沭阳县沭开他字第S000**号）进行拍卖、变卖；申请人沭阳县经济开发区担保有限公司就本案代偿款5371905元、违约金（以5000000元为基数，从2013年9月4日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本裁定确定支付之日止）及律师费95822.56元在上述拍卖或变卖所得价款5000000元范围内享有优先受偿权。
二、对被申请人江苏天之信实业有限公司所有的位于沭阳经济开发区慈溪路北侧、瑞声大道东侧的9570平方米厂房（乡、镇企业厂房抵押登记证明编号为沭阳县房乡、镇他字第1461号）进行拍卖、变卖；申请人沭阳县经济开发区担保有限公司就本案代偿款5294540.93元、违约金（以5000000元为基数，从2013年12月21日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本裁定确定支付之日止）及律师费94442.56元在上述拍卖或变卖所得价款600万元范围内享有优先受偿权。
案件申请费80元，由被申请人江苏天之信实业有限公司负担。
本裁定书送达后立即发生效力。
代理审判员 章彦威
二〇一四年五月十四日
书 记 员 赵丹丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。