河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济中民二终字第265号
上诉人（原审被告）济源市环球房地产开发有限公司。
法定代表人李宝丰，该公司董事长。
委托代理人刘予龙，河南佳鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾冬梅，女，汉族，1971年10月21日出生。
委托代理人齐波，河南剑光律师事务所律师。
委托代理人张艳艳，河南剑光律师事务所律师。
原审被告济源市中诺物业服务有限公司。
法定代表人李五纲，该公司总经理。
委托代理人李杰，男，1987年11月10日出生，汉族，住济源市水厂街耐火厂家属院，系该公司工作人员。
上诉人济源市环球房地产开发有限公司（以下简称环球房地产公司）与被上诉人贾冬梅、原审被告济源市中诺物业服务有限公司（以下简称中诺物业公司）商品房销售合同纠纷一案，贾冬梅于2013年11月21日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令：环球房地产公司支付逾期交房违约金14671.927元，退还燃气开口费2450元；中诺物业公司退还燃气开口费2450元。济源市人民法院于2014年6月19日作出（2013）济民一初字第2606号民事判决，环球房地产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人环球房地产公司的委托代理人刘予龙、被上诉人贾冬梅及其委托代理人齐波、张艳艳、原审被告中诺物业公司的委托代理人李杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年7月26日，贾冬梅与环球房地产公司签订一份商品房买卖合同，合同约定贾冬梅购买环球房地产公司开发的蓝钻帝景住宅小区的第5幢8层东1号商品房一套，房价款303000元。合同约定：“第八条交付期限，出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交付的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金。第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订后，贾冬梅向环球房地产公司支付购房款303000元，2010年12月28日，贾冬梅对房屋进行验房交接，验收记录表显示房屋入户花园窗户推拉太死、厨房窗纱太活、窗纱漏洞、全部锁扣生锈、主卧卫生间窗纱太死。2011年6月10日，贾冬梅与中诺物业公司签订前期物业管理协议，中诺物业公司代环球房地产公司向贾冬梅收取燃气开口费2450元。
原审法院认为：贾冬梅与环球房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。贾冬梅诉称根据合同约定，环球房地产公司应于2010年8月31日前交付房屋，环球房地产公司于2011年4月1日交房，要求环球房地产公司按日支付已付房款万分之二的逾期交房违约金14671.927元，环球房地产公司辩称其已按期交房，因双方均未能提供直接证据证明交房时间，根据双方签字确认的业主验房交接验收记录表显示，贾冬梅于2010年12月28日对房屋进行验收，虽验收记录表显示房屋窗纱等存在问题，但并不影响贾冬梅接收装修使用房屋，该时间应视为环球房地产公司向贾冬梅交房的时间，从2010年8月31日至同年12月28日，环球房地产公司迟交房119天，根据合同约定，环球房地产公司应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向贾冬梅支付已交付房款303000元万分之二的违约金，共计7211.4元。环球房地产公司辩称贾冬梅该项诉讼请求已过诉讼时效，因贾冬梅一直持续与环球房地产公司进行协商，故环球房地产公司的辩称理由不能成立，原审法院不予采信。贾冬梅另要求环球房地产公司和中诺物业公司返还收取的燃气开口费2450元，因环球房地产公司和中诺物业公司在房价款之外另行收取燃气开口费的行为虽与济源市人民政府有关规定不符，但并未违反相关法律、法规的效力性强制性规定，因此，对贾冬梅的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、环球房地产公司于该判决生效后十日内支付贾冬梅逾期交房违约金7211.4元；二、驳回贾冬梅的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217元，由贾冬梅负担167元，环球房地产公司负担50元。
环球房地产公司上诉称：原审法院仅依据2013年7月19日环球房地产公司向济源市房地产管理局出具的答复，就认定贾冬梅与环球房地产公司一直持续进行协商，显然属于认定事实不清。一、2013年7月19日环球房地产公司向济源市房地产管理局出具的答复只是其公司针对赵瑞等二位业主到济源市房地产管理局就有关问题投诉而出具的，该答复的法律效力当然不能适用于本案其他业主，更不能成为认定环球房地产公司与贾冬梅持续进行协商的有效证据。二、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十四条规定，在环球房地产公司向贾冬梅交付房屋后，贾冬梅既未向环球房地产公司递交主张权利的任何文书，也未提交过任何证明向环球房地产公司主张过该项权利的有效证据。三、贾冬梅也没有提供就本案争议存在诉讼时效中止或中断的有效证据。综上，原审判决认定事实不清，请求撤销原判，改判驳回贾冬梅的原审诉讼请求。
贾冬梅答辩称：一、自从环球房地产公司逾期交房以后，贾冬梅及其他业主曾多次单个或联合一起找环球房地产公司、济源市信访局、12345市长热线、济源市房地产管理局等单位进行维权，贾冬梅等所采取的到有关机关维权的手段虽不见奏效，但都是有据可查的。2013年6月左右在售楼部协商违约事宜时，环球房地产公司的一位刘姓财务人员称领导不在家，让业主派代表把问题记录下来，当时一共记录9条问题，之后杳无音信，在通过各种渠道解决不了问题的情况下才起诉到法院。因此，贾冬梅每到一个机关、一个部门反映、投诉、信访的行为都足以引起诉讼时效的中断。二、环球房地产公司于2013年7月19日所作出的答复是在贾冬梅等多名业主多次上访迫于济源市房地产管理局的压力才出具的。事实上，关于环球房地产公司逾期交房、违法收取燃气开口费等问题，赵瑞是一直作为全体业主的代表在代全体业主投诉或信访，同时其他业主也都是单个或联合在不间断的投诉、反映，足以说明贾冬梅等人没有放弃实体权利，贾冬梅等人的行为也足以引起诉讼时效中断的法律后果。三、法律设立诉讼时效是为了敦促权利人及时行使权利，避免法律状态长期处于不确定状态，最高人民法院关于诉讼时效的司法解释中明确规定法院不得向义务人释明诉讼时效，规定义务人履行义务以后不得以诉讼时效届满为由主张返还，目的就是保证实体权利上的公平正义。综上，环球房地产公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
中诺物业公司述称：环球房地产公司与业主之间的纠纷与中诺物业公司没有关系。
本院经审理查明的案件事实与原审法院查明的案件事实一致。
本院认为：环球房地产公司上诉称本案已经超过诉讼时效，但从2013年7月19日环球房地产公司出具的答复内容看，该答复系针对全体业主作出的，能够证明贾冬梅等全体业主一直持续与环球房地产公司进行协商，本案并未超过诉讼时效，故环球房地产公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由济源市环球房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙东杰
审 判 员 段雪芳
代理审判员 贾娃娃
二〇一四年十一月六日
书 记 员 李 方