福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第144号
上诉人（原审被告）柳海翔
被上诉人（原审原告）李珍春
委托代理人张盛利、郭晓珍，福建大道之行律师事务所律师。
原审第三人周毅
上诉人柳海翔因与被上诉人李珍春、原审第三人周毅房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第8572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年7月8日，李珍春起诉请求判决：1、李珍春与柳海翔于2012年1月9日就厦门市厦禾路罗宾森广场钻石阁2901室（思明区厦禾路897号2901室）房产签订的《金海岸房产租赁合同》于2013年9月18日解除；2、柳海翔支付拖欠的租金人民币（币种下同）4800元，并自2013年6月13日起按欠租金额的日千分之五支付滞纳金至付清拖欠租金之日止；3、柳海翔支付违约金8万元；4、柳海翔自合同解除之日立即返还思明区厦禾路897号2901室，并自合同解除之日起至实际交还房产之日止，按照6500元／月支付房屋使用费；5、柳海翔与周毅就讼争房产签订的《房屋租赁合同》（编号为：0020480）无效。
原审法院查明，李珍春与柳海翔于2012年1月9日签订一份《金海岸房产租赁合同》，约定李珍春将厦门市厦禾路罗宾森广场钻石阁2901室出租给柳海翔作商住使用，配套设施为毛坯；租赁期限为自2012年3月18日至2017年3月17日止；房屋月租金为3600元，柳海翔应每3个月向李珍春交付租金10800元，下次付款应提前7天付清；租赁期限内，未征得李珍春同意，柳海翔不得随意将房屋的租赁权转让或者借给第三人使用；柳海翔应按时交纳租金，否则每日按租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或七天以上的以违约论处（特殊情况征得李珍春同意的例外）；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；柳海翔租此房为包租，装修改造办公之使用；合同期内违约方应赔偿守约方违约金（违约金第一年10万元，第二年8万元，第三年6万元，第四年4万元，第五年4万元）。合同签订后，李珍春依约将房屋交付柳海翔使用。柳海翔第三期应付租金时间为2012年9月12日，实际支付日期为2012年9月30日，逾期支付18天；第五期应付租金时间为2013年3月12日，实际支付日期为2013年4月11日，逾期支付29天；2013年6月12日为第六期（2013年6月18日至2013年9月17日）应付租金日，柳海翔尚拖欠4800元。2013年6月22日，柳海翔与周毅签订一份《房屋租赁合同》约定，柳海翔将讼争房屋出租给周毅，租期为2013年7月8日至2015年7月7日，租金每月6500元。
另查明，2013年4月11日，李珍春将讼争房屋的门锁更换，柳海翔因此报警，后经民警处理，讼争房屋仍交付柳海翔使用。李珍春于2013年4月11日还向柳海翔出具一份解除合同通知书，内容包括：李珍春将讼争房屋交由柳海翔租用，但柳海翔未征得李珍春的同意擅自将该房屋转租给他人使用，又逾期支付租金，根据合同相关规定李珍春决定即日起解除与柳海翔签订的租赁合同，合同终止履行日为2013年4月12日；柳海翔在房屋中添置的空调、灯具、以及办公用品等无须拆除，李珍春愿意折价补偿；请柳海翔于2013年4月25日前搬离并交还该租赁房屋，否则，由此引起的一切法律后果由柳海翔自行承担。审理中，李珍春主张“包租”并不指柳海翔可以转租，而是指包讼争房屋的装修、设备等，特指双方之间的租赁关系。柳海翔认为“包租”即指其可以转租。
原审法院认为，李珍春与柳海翔签订的《金海岸房产租赁合同》系双方真实意识表示，属有效合同。涉及双方当事人合同权利义务的条款应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合本案双方当事人的租赁关系分析，出租方将房屋交付承租方使用，收取租金，承租方按约定使用房屋、交付租金，非经双方同意或法定事由，不得变更双方的权利义务。结合上述合同中双方当事人已明确约定柳海翔不得随意将房屋的租赁权转让或者借给第三人使用的约定分析，并不能当然推导出“包租”即柳海翔享有转租权的结论。柳海翔未依约支付租金并将讼争房屋转租给第三人，构成违约，李珍春依法享有解除合同的权利。李珍春提出的自2013年9月18日解除与柳海翔签订的《金海岸房产租赁合同》及柳海翔支付拖欠的租金4800元租金及滞纳金的请求可以成立，予以支持，但滞纳金应按每日万分之二点一计算。鉴于柳海翔与周毅约定的租金为每月6500元，故李珍春要求柳海翔按此标准支付房屋使用费的请求可以成立。柳海翔与周毅签订的《房屋租赁合同》虽未经李珍春同意，但李珍春请求确认该合同无效缺乏法律依据，对李珍春提出的该请求不予支持。鉴于李珍春并未对其损失提供证据，其要求柳海翔支付8万元违约金的请求不予支持。周毅经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、李珍春与柳海翔于2012年1月9日签订的《金海岸房屋租赁合同》于2013年9月18日解除；二、柳海翔于判决生效之日起十日内偿还李珍春租金4800元及滞纳金（滞纳金自2013年6月13日起按4800元的每日万分之二点一计算至判决确定的还款之日止）；三、柳海翔于判决生效之日起三十日内将厦门市思明区厦禾路897号2901室房屋返还李珍春；四、柳海翔按每月6500元标准向李珍春支付自2013年9月18日起至房屋实际交还之日止的房屋占用费；五、驳回李珍春的其他诉讼请求。
宣判后，柳海翔不服，向本院提起上诉。
上诉人柳海翔上诉请求撤销原判，改判驳回李珍春原审的全部诉讼请求。理由为：一、原审关于合同约定的“包租”不是转租的认定是错误的。1、双方签订合同时已明确此“包租”即为转租之用，有房屋中介方工作人员李涛为证。2、根据《合同法》第125条的规定，如果“包租”无转租之意，那么当事人也无须再用手写补充有关转租的相关约定，显然不符合情理。3、合同第9条关于未经同意不得将租赁权转让或转借第三者使用的约定只是说不得转让或者转借，并无限制转租之意。4、李珍春于2013年4月11日以柳海翔擅自转租为由发出的解除合同通知书是荒谬的，因为柳海翔与周毅签订租赁合同是在2013年6月22日，李珍春发出解除通知是4月11日，这恰恰证明李珍春解除理由是杜撰的、无理的。二、柳海翔拒付租金是行使正当的抗辩权。因李珍春于2013年4月11日擅自闯入讼争房，毁坏屋内的设备家具，阻挠柳海翔使用房屋，意图非法赶走柳海翔，柳海翔不得已报警处理，警方告知属于民间纠纷可诉至法院处理。由于李珍春事后不愿协商处理赔偿事宜及严重影响了柳海翔正常使用讼争房屋，柳海翔才暂时不全额支付租金，实际是要求李珍春协商处理此事，实为不得已采取的必要措施，并无故意拖欠租金的意思。三、原审忽略李珍春解约的真实意图，偏袒不公。李珍春于2013年3月28日就将讼争房屋以165万元出售给邱丽玲并办理了产权过户手续，邱丽玲于2013年4月28日领取产权证书。根据“买卖不破租赁”的规定，柳海翔仍有权继续承租使用讼争房屋，李珍春为了对邱丽玲有所交待，就擅自找理由恶意解约，甚至不惜采取非法驱赶的手段。况且，李珍春出售房屋已丧失对讼争房屋的所有权，其无权干涉房屋的使用及收益，其出售时也未及时通知柳海翔，侵害了柳海翔的优先购买权。四、原审判决柳海翔按6500元支付房屋使用费无事实和法律依据。柳海翔承租时讼争房屋是毛坯，柳海翔出资进行装修才使房屋使用价值大幅上升，故才得以按每月6500元出租给周毅。原审将柳海翔的贡献作为李珍春收取占用费的标准显失公正。五、柳海翔虽有延迟支付租金，但并不足以导致合同解除。根据《合同法》第227条的规定，即使承租人无正当理由未支付租金或者延迟支付租金，也并不必然导致出租人立即解除合同，而是有个合理的宽限期。原审确认李珍春有权解除合同明显与法相悖。
被上诉人李珍春答辩称，一、讼争房产无论依约及依法均不得转租。1、合同第9条已明确约定未征得出租方同意承租方不得随意将租赁权转让或转借第三者使用，即为不得转租之意。2、《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。据此，柳海翔转租未经李珍春同意，李珍春可以解除合同。3、合同约定的“包租”并不是同意转租的意思，而系指柳海翔应对房屋进行装修改造。如对条款理解发生争议，结合合同第9条的规定，“包租”的本意也不应当与合同第9条的约定相背。二、柳海翔拖欠租金已构成违约，李珍春有权依约解除合同。1、自2013年3月12日起，柳海翔即开始未能按期足额支付租金，具体情况如原审所查。2、合同第14、15条约定承租人逾期交租七天以上的以违约论处，另一方有权提前解除合同。《合同法》第93条也赋予守约当事人解除合同的权利。据此，李珍春依约依法均有权解除合同。3、李珍春已于2013年4月11日向柳海翔发出解除合同通知，该通知已到达柳海翔，根据《合同法》第96条的规定，因柳海翔未对此通知提出异议，合同当然解除。三、柳海翔未经李珍春同意转租讼争房屋，根据《合同法》第224条规定，李珍春作为出租人有权解除合同。四、原审判决柳海翔按其转租给周毅的租金支付房屋使用费合理合法。1、柳海翔非法转租房屋所获得的收益对其而言构成不当利益，对李珍春而言构成利益损失，原审要求柳海翔按其所获得的不当利益支付房屋使用费正当合法。2、转租租金每月6500元证明了房屋的实际使用价值及市场行情，李珍春即可获得此利益。由于柳海翔的不法占有行为，构成李珍春房屋使用价值的利益损失，李珍春据此要求补偿其实际损失亦符合合同法规定。3、柳海翔无证据证明房屋租金6500元系由其添附所得，即使增值是其添附所致，但由于其违约行为，其亦无权占有房产及享受增值，亦应返还房产及支付使用费。原审未判决柳海翔承担违约金亦存不当。五、房屋所有权变更并不影响李珍春的诉权。不动产所有权和使用权权能系可以分离的，由于房产尚未交付买受人，房产的使用权仍由李珍春享有，李珍春仍有权就租赁合同主张权利。《合同法》第229条亦规定所有权变动不影响租赁合同效力，租赁合同双方仍享有及承担合同项下的权利义务。况且房屋买受人也已经确认房屋使用权尚未交付，其同意由李珍春自行与柳海翔解除租赁关系并收回房屋。综上所述，柳海翔的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。
原审第三人周毅未陈述意见。
经审理查明，对原审查明的事实，柳海翔和李珍春均无异议，周毅既未上诉也未陈述意见视为认可，故本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，李珍春主张2013年6月12日应付的2013年6月18日至9月17日的租金10800元，柳海翔仅于2013年6月20日支付了6000元，余额4800元至今未付。柳海翔对此予以认可。
还查明，柳海翔与周毅签订的《房屋租赁合同》关于室内设备和装修的表述为“空房无设备”。
二审中，李珍春提交讼争房屋现产权人邱丽玲出具的《关于由李珍春收回并交付房产使用权的确认函》，拟证明房屋产权人邱丽玲同意由李珍春与柳海翔解除租赁合同关系并由李珍春收回房屋后再履行交付义务。柳海翔对此函件的真实性予以认可。二审中，柳海翔陈述由于李珍春的骚扰，周毅实际也未使用讼争房屋，讼争房屋现仍由柳海翔自己使用。李珍春对柳海翔关于房屋使用情况的陈述不予认可。
本院认为，柳海翔与李珍春签订的《金海岸房产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容符合法律法规的规定，应为有效合同。虽然李珍春已非讼争房屋的所有权人，但李珍春基于其与柳海翔之间的房屋租赁合同关系，有权依据租赁合同行使合同项下的权利，故柳海翔关于李珍春无权主张权利的主张不能成立。至于李珍春是否侵害到柳海翔的优先购买权，柳海翔可以另行主张权利，但不影响双方之间租赁合同法律关系的处理。虽然双方对合同补充条款部分以手写载明“乙方租此房为包租，装修改造办公之使用”中“包租”的理解产生分歧，但从字面含义分析，“包租”中的“包”应理解为总揽、负全责，并不含“转租”之意，况且合同已明确约定“租赁期间，未征得甲方同意，乙方不得随意将房屋的租赁权转让或转借给第三者使用”，该约定即为不得转租之意思，如系出租人同意承租人转租，双方应在补充条款中予以明示，而非采用“包租”的字眼，故柳海翔关于其依合同约定有权转租的主张缺乏依据。柳海翔主张其拒付租金是因李珍春于2013年4月11日擅自闯入讼争房，但根据查明的事实，柳海翔于2013年4月11日当天还支付了应于2013年3月12日支付的租金、于2013年6月20日支付了2013年6月12日应付租金中的6000元，而柳海翔并无证据证明此后李珍春存在影响其正常使用讼争房屋的行为，故柳海翔关于其有权拒付租金的主张不能成立。因合同明确约定逾期支付租金七天或七天以上以违约论处且一方未能履行合同规定的条款另一方有权提前解除合同，故李珍春以柳海翔逾期支付租金为由请求解除合同应予支持。况且，柳海翔存在转租行为，虽然李珍春未提供证据证明柳海翔于李珍春2013年4月11日发出解除合同通知的当时即存在转租，但鉴于柳海翔于2013年6月22日已将讼争房屋转租给周毅、李珍春亦确认合同解除时点为2013年9月18日，故柳海翔未经李珍春同意擅自转租讼争房屋事实成立，李珍春依据合同约定亦有权解除合同。综上分析，原审判决合同解除、柳海翔应向李珍春返还讼争房屋正确，柳海翔应支付合同解除之前尚欠的租金4800元及延迟支付期间的违约金，合同解除后的房屋占用费原审依柳海翔转租所得每月6500元予以判决并无不当，虽然柳海翔对讼争房屋有进行装修，但其与李珍春可就合同解除后的装修补偿问题另行协商解决，况且其与周毅签订的租赁合同就室内设备和装修明确约定“空房无设备”，故柳海翔关于原审判决合同解除后每月支付6500元房屋占用费系属错误的主张缺乏依据，不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。柳海翔的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。周毅经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人柳海翔的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费83元，由上诉人柳海翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
代理审判员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一四年二月十九日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。