江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第832号
上诉人（原审原告）丁亮，男，1975年6月1日生，汉族，某中心经营者。
委托代理人武源，江苏当代国安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）曹伟，男，1982年3月1日生，汉族。
委托代理人孙斯波，江苏沃禾律师事务所律师。
原审第三人南京市六合区人民政府大厂街道办事处，组织机构代码59801391-3，住所地南京市六合区新华路668号68号楼三楼。
法定代表人杜茂春，该街道办事处主任。
委托代理人常福民，江苏金协和律师事务所律师。
委托代理人常璇。
上诉人丁亮、曹伟、原审第三人南京市六合区人民政府大厂街道办事处（以�简称大厂街道办事处）因租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六沿民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人丁亮的委托代理人武源、上诉人曹伟的委托代理人孙斯波、原审第三人的委托代理人常福民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁亮原审诉称，丁亮于2006年1月1日起承租位于本区凤凰南路31-2号的房屋用于经营南京丁亮摩托车维修中心。2009年，丁亮与该房屋的原产权人曹秀山续签租赁合同至2012年12月31日。曹伟系曹秀山的孙子，其于2010年5月26日将该房屋过户至自己名下。2012年8月，上述房屋被纳入拆迁范围，曹伟于该房屋租赁期限届满后，拒绝签订书面的房屋租赁合同，但仍收取了丁亮的房租。2013年4月后，曹伟拒收后续房租，要求丁亮�迁，目的是侵吞丁亮享有的拆迁补偿款。丁亮在房屋拆迁时曾与第三人交涉，第三人承认丁亮享有非住宅房屋征收补助及奖励款，但表示只能支付给曹伟，而曹伟不承认丁亮是被拆迁人。现丁亮向原审法院提起诉讼，要求曹伟向丁亮支付补偿款人民币155232.36元，第三人对此承担连带责任。
曹伟原审辩称：1、丁亮所依据的《南京市城市房屋拆迁管理条例》已经失效，现在适用的是《南京市国有土地上房屋征收管理办法》，故丁亮根据已经失效的规定计算出来的赔偿数额是缺乏法律依据的，也不符合合同约定；2、曹伟的房屋面积是69平方米，而丁亮租赁的房屋面积仅为20平方米，即使法院认定曹伟需要支付补偿款，也应当按照丁亮租赁的面积占整个房屋面积的比例来进行计算；3、根据已经生效的法律文书，丁亮尚拖欠曹伟房屋租金7200元，按照600元每月，计�12个月，曹伟认为应当进行抵销。
大厂街道原审述称：第三人依据相关规定对曹伟所有的房屋进行征收补偿，经协商一致签订了征收补偿协议，上述行为完全符合法律规定，丁亮将大厂街道列为第三人，并要求大厂街道承担连带责任是没有法律依据的，具体理由如下：1、丁亮所依据的《南京市城市房屋拆迁管理条例》已经失效；2、丁亮在未申请诉讼保全及法院未依法查封曹伟的拆迁补偿款前，第三人依据与曹伟之间的征收补偿协议向曹伟支付了相应的补偿款，未侵害丁亮权益。综上所述，大厂街道不应当作为本案的第三人，请求法院驳回丁亮对第三人的诉讼请求。
原审法院经审理查明：诉争房屋位于南京市六合区凤凰南路31号，建筑面积为69平方米。讼争房屋原系曹伟的祖父曹秀山所有。曹秀山去世后，曹伟办理了房屋所有权转移登记手续，并于2010年5月26日取得讼争房屋的所有权。丁亮在曹秀山生前即开始承租诉争房屋，用于经营摩配业务，并曾与曹伟母亲涂九凤签订过数份书面租赁合同，每份合同租期均为一年，丁亮提供的房屋租赁登记备案薄上记载的租赁面积为20平方米。丁亮、曹伟之间未签订书面的租赁合同，双方约定房屋租金为每月600元，每三个月支付一次，先付后租。2013年3月底，丁亮支付了当年4月份的房租600元后，便未再继续支付租金。同年5月10日，曹伟委托律师孙世民向丁亮致函，通知丁亮决定解除房屋租赁关系，要求丁亮在收函后15日内搬离诉争房屋并结清相关费用。丁亮收悉后未予回应，故曹伟于2013年7月23日向原审法院提起诉讼，要求：1、解除双方之间的租赁合同；2、丁亮返还房屋并支付自2013年5月1日起的租金。2013年9月9日，原审法院作出（2013）六沿民初字第866号民事判决书，判�如下：1、解除曹伟与丁亮之间的房屋租赁合同；2、丁亮自判决生效之日起30日内向曹伟返还讼争房屋，并按每月600元的标准，自2013年5月1日起至实际迁出之日止，向曹伟支付租金。上述判决已经生效。2014年3月6日，丁亮将讼争房屋归还给曹伟，但丁亮未向曹伟支付自2013年5月至2014年3月间的租金。
原审法院另查明，诉争房屋于2012年8月左右被纳入拆迁范围。本案在审理过程中，即2014年3月26日，曹伟与案外人南京化学工业园区征收拆迁管理办公室（房屋征收部门）及大厂街道办事处（征收实施单位）签订了房屋征收补偿协议一份，确定讼争房屋征收补偿款总计为828378元，由以下几部分组成：1、补助费用112734元，包括临时安置费39744元、固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费800元、宽带网拆除补助费1000元、空调拆装补助费600元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、立户水表补助费800元、提前搬家奖励69000元；2、设备拆除、安装、搬运费用23565元；3、停产停业损失补偿费用47130元；4、被征收房屋的货币补偿金额为589122元；5、装饰、装修、附补费用55827元，上述第4、5项补偿由江苏三师土地房地产评估有限公司评估。上述全部补偿款828378元已由曹伟领取。
原审法院认为：丁亮、曹伟双方之间的租赁关系虽于2013年9月9日经原审法院生效判决解除，但讼争租赁房屋早在2012年8月左右就已经被纳入了征收拆迁范围，而此时丁亮、曹伟双方之间的房屋租赁关系仍存在，故丁亮享有作为承租户应当享有的部分拆迁补偿权益。结合丁亮、曹伟的陈述、房屋征收补偿协议、（2013）六沿民初字第866号民事判决书、评估表等证据，可以确认与丁亮相关的讼争房屋补偿项目有：1、设备拆除、安装、搬运费用23565元；2、涉案房屋被征收后，曹伟虽然取得了房屋价值的补偿，但其在一定期间内无法取得出租收益，故亦存在停产停业损失，丁亮无法继续正常营业亦会产生停产停业损失，两者不能确定孰大孰小，故酌定双方各得一半，计23565元。上述两项合计47130元。讼争租赁房屋的建筑面积为69平方米，虽丁亮主张其租赁房屋的面积约为58平方米，但其自行提供的房屋租赁登记备案薄上记载的租赁面积仅为20平方米，在无相反证据的情况下，应以此证记载面积为准。丁亮的租赁面积为20平方米，占总建筑面积的28.98%，故丁亮可分得的涉案房屋征收补偿款合计为13658.27元。丁亮另行主张的装饰、装修、附补费用及临时安置费用等其他费用，因缺乏足够的证据予以证明，原审法院不予采信。丁亮要求第三人承担连带责任，缺乏法律依据，原审法院不予支持。曹伟主张丁亮欠其租金7200元，并要求在本案中进行抵销，但未提起反诉，丁亮亦不同意抵销，且关于丁亮欠缴的租金已经原审法院生效判决确定，故本案中不再重复处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原审法院判决：一、曹伟于判决生效之日起十日内给付丁亮13658.27元；二、驳回丁亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1318元，由曹伟负担（丁亮已垫付，曹伟在执行时加付此款）。
丁亮不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、丁亮于2006年1月1日起承租位于南京市六合区凤凰南路31-2号房屋用于经营南京丁亮摩托车维修中心，逐年续订房屋租赁合同至2012年12月31日期满后，曹伟收取丁亮房租至2013年4月，2012年8月，丁亮承租房屋被纳入拆迁范围，2014年曹伟与拆迁人签订一份房屋征收补偿协议，拆迁人给予曹伟征收房屋补偿款589122元、补助费用112734元、装饰、装修、附补费用55827元、设备拆除、安装、搬运费用23565元、停产停业损失补偿费用47130元等，以上合计支付曹伟房屋补偿款828378元。但是原审法院认定与丁亮相关的诉争房屋补偿项目有：1、设备拆除、安装、搬运费用23565元；2、停产停业损失补偿费用23565元，两项合计为47130元，按照丁亮承租面积占诉争房屋总面积28.98%分配给丁亮13658.27元，丁亮对此有异议，按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定，搬迁补助费由被征收房屋的合法占有人获得。因此设备拆除、安装、搬运费用23565元应归丁亮所有。二、丁亮自2006年1月1日承租涉案房屋用于经营摩托车维修，在诉争房屋被拆迁时提供了营业执照予以证明丁亮承租房屋用于经营，理应补偿丁亮的停产停业损失47130元。原审判决将停产停业损失补偿费现酌定给丁亮和曹伟各得一半，然后再按照丁亮承租面积28.98%分配给丁亮，显属无据。三、原审法院认为，诉争租赁房屋建筑面积为69平方米，房屋租赁备案簿记载的租赁面积为20平方米，应以记载面积为准。但租赁房屋自始承租人为两户，丁亮租用一间大房间，另一承租人陈瑞琪租用一间小间，除此外无第三间房屋。原审中陈瑞琪租用房屋为一小间，原审法院认定丁亮无相反证据不属实，不应按照丁亮租用面积占诉争房屋总面积的28.98%划分补偿款。四、原审法院对丁亮主张的装饰、装�、附补费用等不予采信，但是原审中讼争房屋另一承租人陈瑞琪对其进行装饰、装修外，认为属于丁亮装修补偿费应为24067元。五、丁亮添置的固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费600元、电增容补助费280元，合计1190元应归丁亮所有。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决第二项改判曹伟支付补偿款95952元。二、二审诉讼费由曹伟负担。
曹伟答辩称：一、关于涉案补偿项目设备拆除安装费用，根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，设备拆除安装费只能由拆迁时被拆迁房屋的合法占有人获取，很明显本案房屋是在2014年3月底被拆迁，而被拆迁时房屋的合法占有人并不是丁亮，因此丁亮无权获得设备拆除搬迁补偿。二、关于停产停业损失补偿，从2013年1月1日之后，双方就形成了不定期租赁，丁亮的经营收益是不确定的，因此也不存在�拆迁而给丁亮带来停产停业损失。三、关于装饰装修，曹伟认为丁亮也无权主张。综上，请求驳回丁亮的上诉请求。
曹伟不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、丁亮不应享有停产停业损失。因双方的租赁合同到2012年12月31日届满，此后双方形成了不定期租赁关系。丁亮拒绝返还房屋，不应享有营业损失。二、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，搬迁补助费（含设备迁移费）由被征收房屋的合法占有人获得。涉案房屋被拆迁时，丁亮已经不是合法占有人了，不应获得搬迁补助费。三、丁亮至今仍拖欠房租，丁亮在原审中提出补偿与租金抵销，该请求符合法律规定，应予支持。综上，请求二审法院：撤销原审判决第一项，本案案件受理费由丁亮承担。
丁亮答辩称：一、原审判决驳回丁亮对第三人的诉讼请求丁亮没有意见。二、曹伟认为丁亮不是承租房屋的占有人，不能获得搬迁补助费，没有法律依据，也与事实不符合，按照拆迁规定，丁亮是房屋的合法占有人，就应当获得搬迁补助费。三、曹伟认为装饰装修无权补偿给丁亮，与事实不符。综上，丁亮请求二审法院驳回曹伟的上诉请求。
原审第三人大厂街道办事处述称，本案属于租赁纠纷，与第三人没有任何利害关系，丁亮将我方列为第三人是错列的，其主张的承担连带责任也没有法律依据，原审对第三人的判决是正确的，请求维持原审判决。
本院二审查明的事实与原审一致。
二审中，双方当事人均认可其他补偿费1190元（包含固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费600元、电增容补助费280元）归丁亮所有。
本院认为，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。已经生效的南京市六合区人民法�（2013）六沿民初字第866号民事判决书判令解除曹伟与丁亮之间的房屋租赁合同，在双方租赁关系解除前，涉案房屋于2012年8月左右被纳入拆迁范围，根据相关法律规定，丁亮作为承租人在双方租赁关系存续期间，依法应享有相关拆迁补偿利益。曹伟上诉称丁亮不应享有营业损失、搬迁补助费，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于曹伟上诉主张丁亮所得的补偿与欠付租金抵销问题。因生效判决已确定丁亮欠付租金，双方可在执行中抵销。
关于丁亮上诉主张不应按照其租用面积占诉争房屋总面积的28.98%划分补偿款问题。本案中，诉争房屋建筑面积为69平方米，丁亮以其租用涉案房屋一间大房间，另一承租人陈瑞琪租用一间小间为由，认为不应按照其租用面积占诉争房屋总面积的28.98%划分补偿款，但原审中丁亮自行提供的房屋租赁登记备案薄�记载的租赁面积仅为20平方米，在无相反证据推翻房屋租赁登记备案薄上记载面积的情况下，应以该证记载面积为准。因此，丁亮该上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于丁亮上诉主张设备拆除、安装、搬运费问题。本院认为，双方合同对设备拆除、安装、搬运费用并无明确约定，丁亮提供的房屋租赁登记备案薄上记载的租赁面积为20平方米，原审法院根据讼争房屋的建筑面积为69平方米，丁亮的租赁面积为20平方米，占总建筑面积的28.98%的比例认定丁亮应获得的拆除、安装、搬运费用，符合法律规定，依法应予维持，丁亮上诉主张设备拆除、安装、搬运费用全部归其所有的意见，本院不予采纳。
关于丁亮上诉主张的停产停业损失问题。本院认为，因涉案房屋拆迁对房屋出租人曹伟和承租人丁亮都会造成停业损失，在双方租赁合同没有明确约定的情况下，原审法院根据丁亮承租房屋面积占总建筑面积28.98%的比例及出租人应获得的停业损失酌定各自的份额，符合法律规定，依法应予以维持。丁亮上诉主张停产停业损失全部归其所有的理由不能成立，本院不予支持。
关于丁亮上诉主张的装饰、装修费问题。本院认为，由于双方合同约定丁亮如需对其承租的房屋装修，应事先征得出租人同意，丁亮添置的财物归丁亮，固定装修物归出租人所有，且丁亮并无证据证明其征得出租人同意对涉案房屋进行装饰、装修，因此，丁亮该上诉主张装修附补费24067元应归其所有的意见，本院不予采纳。
关于丁亮主张其他补偿费1190元归其所有问题。因二审中，双方当事人均认可其他补偿费1190元（包含固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费600元、电增容补助费280元）归丁亮所有，故本院依法予以确认。
综上，因二审中双方当事人均认可其他补偿费1190元归丁亮所有之事实，原审针对该费用的判决应予调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市六合区人民法院（2014）六沿民初字第246号民事判决第二项；
二、变更南京市六合区人民法院（2014）六沿民初字第246号民事判决第一项为：曹伟于本判决生效之日起十日内给付丁亮14848.27元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费1318元，由曹伟负担126元，由丁亮负担1192元；二审案件受理费1318元，由曹伟负担126元，由丁亮负担1192元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年四月十六日
书 记 员 朱亚芳