上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4916号
上诉人(原审被告)：吴洁蓉，女，1967年4月30日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
委托诉讼代理人：夏玉雯，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王可可，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海旺铺实业有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：周瑞华，董事长。
委托诉讼代理人：徐玉平，上海海业韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈国军，上海海业韬律师事务所律师。
上诉人吴洁蓉因与被上诉人上海旺铺实业有限公司(以下简称“旺铺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴洁蓉上诉请求：1、撤销一审判决主文第二项、第三项；2、依法改判吴洁蓉不再向旺铺公司支付租金；3、判令吴洁蓉不支付逾期搬迁违约金。事实和理由：第一，一审法院认定吴洁蓉应按原租赁合同约定的每月租金人民币(以下币种均为人民币)4.5万元标准支付自2013年9月29日起至实际迁离日止的逾期搬迁违约金，缺乏事实根据。吴洁蓉与旺铺公司之间就上海市瞿溪路1190、1198号中间四开房屋(以下简称“系争房屋”)签订的租赁合同至2012年3月20日期满后，双方虽未签订租赁合同，但双方依旧正常租赁。系争房屋产权人并没有要求吴洁蓉返还房屋及搬离，吴洁蓉也不知晓旺铺公司与产权人在2012年即产生了清退纠纷。相反，吴洁蓉一直按旺铺公司的要求定期定额支付租金，旺铺公司也每月按时收取房租并在收据上载明“以后凭此收据调换发票”，故吴洁蓉与旺铺公司处于租赁期满后的不定期租赁关系。吴洁蓉不存在非法占有房屋的情形，无逾期违约金一说。第二，一审法院认定吴洁蓉应按每月4.5万元标准支付自2013年9月29日起至实际迁离日止的房屋使用费，缺乏事实依据。1、双方之间系不定期租赁关系，而租金的诉讼时效期间为一年。即使应追诉吴洁蓉租金缴付事项，也应从2014年9月29日开始计算。吴洁蓉一直支付租金至2015年12月，2014年1月至2015年12月期间共计支付84.5万元租金，因此2015年9月之前的租金已经付清。2、旺铺公司一直未能取得产权人授予的有效转租权，因此无法与吴洁蓉签订实际租赁合同，对吴洁蓉经营使用系争房屋产生瑕疵。经协商，旺铺公司同意每月租金减至2.5万元。但半年后旺铺公司要求恢复原标准，后经双方再次协商，此后每月租金为4万元。2015年12月之后，吴洁蓉无法经营也无法办理相应证照，故如需支付租金，吴洁蓉只愿意按每月2万元标准支付。3、因旺铺公司的骚扰，自2016年9月起，吴洁蓉就已停止一切经营，但由于案件尚未审结，吴洁蓉仍需派员驻守系争房屋，故该期间的租金费用，法院不应支持。4、2016年1月18日的确认书并非实际产权人出具，且是先有印章后有文字，故吴洁蓉对该确认书的真实性不予认可。
被上诉人旺铺公司辩称：旺铺公司享有合法的转租权。旺铺公司与吴洁蓉之间的房屋租赁合同至2012年3月19日到期，旺铺公司当时向吴洁蓉发送了房屋腾退通知。但在之后长达三年的时间内，吴洁蓉单方不予归还并支付了房屋使用费。旺铺公司为了最大程度地保障自己的权益、减少自身损失而收取了吴洁蓉支付的房屋使用费，并开具房屋使用费的收据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
旺铺公司向一审法院起诉请求：1、吴洁蓉立即迁离系争房屋，并将房屋返还旺铺公司；2、吴洁蓉按照每月4.5万元的标准向旺铺公司支付自2012年3月20日起至2015年9月19日止的房屋使用费189万元，并按照每月5.7万元的标准向旺铺公司支付自2015年9月20日起至实际迁离之日止的房屋使用费，吴洁蓉已经支付的房屋使用费125.5万元在此项中予以抵扣；3、吴洁蓉按照每月4.5万元的标准向旺铺公司支付自2012年3月20日起至2015年9月19日止的逾期搬迁违约金189万元，并按照每月5.7万元的标准向旺铺公司支付自2015年9月20日起至实际迁离之日止的逾期搬迁违约金；4、吴洁蓉在旺铺公司处的租赁保证金8万元不予返还。
一审法院认定事实：2008年，旺铺公司与吴洁蓉签订《房屋租赁合同》，约定：旺铺公司将系争房屋(建筑面积约380平方米)出租给吴洁蓉使用，租期自2008年7月25日起至2011年11月24日止；租赁保证金为80,000元；租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付当年日租金十倍的违约金。合同订立后，吴洁蓉依约向旺铺公司给付了保证金和租金。
2011年11月23日，旺铺公司、吴洁蓉就系争房屋租赁事宜签订了《补充协议》，约定将房屋租赁期限顺延至2012年3月19日止，并约定租金为4.5万元/月；保证金仍为80,000元；原合同其他条款不变，继续有效。吴洁蓉在上述租期内依约支付了全部租金。
租赁期限届满后，吴洁蓉一直未依约迁离系争房屋。旺铺公司于2015年9月28日向一审法院提起本案诉讼。
一审审理中，吴洁蓉认为2012年3月20日后其已向旺铺公司支付款项184万元，性质为房屋租金，但其仅提供了数额为70余万元的收据作为证据。旺铺公司则认为在与吴洁蓉的交涉期间其陆续收到吴洁蓉支付的款项125.5万元，款项性质为房屋使用费，并提供了相应的收据存根复印件作为证据。经质证，仅吴洁蓉提供的证据中除2015年12月28日的2万元收条以外的6张价款为2.5万元的收据、13张价款为4万的收据、2张价款为4万元的付款凭单及收据照片可与旺铺公司提供证据中相应的收据存根相印证，其真实性获得了双方的认可。在前述的真实性获双方认可的收据上，收款事由一栏均记载为“房屋使用费”。
一审法院另查明，2007年9月，案外人上海市卢湾区土地房屋发展中心向旺铺公司出具《同意转租证明》，同意旺铺公司就上海市瞿溪路XXX-XXX号XXX-
XXX层房屋对外转租。2011年11月18日，案外人上海市卢湾区土地房屋发展中心(甲方)与旺铺公司(乙方)签订《补充协议》，约定：乙方承租甲方位于上海市瞿溪路XXX-
XXX号XXX-
XXX层房屋，合同期限至2011年12月19日止，由于在清退租赁户方面存在难度，为避免双方不必要的损失，甲方同意将原合同适当延长三个月即延长至2012年3月18日。乙方承诺于2012年3月23日之前完成腾退工作并将房屋移交给甲方。2016年1月18日，案外人上海市黄浦区房屋储备发展中心向旺铺公司出具《确认书》一份，确认旺铺公司有权向上海市瞿溪路XXX-
XXX号房屋的占用人采取必要措施，追究其相关的法律责任。
一审审理中，因吴洁蓉质疑旺铺公司对系争房屋不享有合法的转租权，法院至系争房屋的现产权人案外人上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心处了解系争房屋的产权变更过程如下：系争房屋原属于建制于2001年1月的上海市卢湾区土地发展中心。2004年1月，产权人上海市卢湾区土地发展中心更名为上海市卢湾区土地房屋发展中心。2009年4月，产权人上海市卢湾区土地房屋发展中心调整为上海市卢湾区土地房屋储备发展中心。2012年3月，产权人上海市卢湾区土地房屋储备发展中心更名为上海市黄浦区房屋储备发展中心。2012年5月，产权人上海市黄浦区房屋储备发展中心增挂上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心的牌子。2015年6月，产权人上海市黄浦区房屋储备发展中心(上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心)更名为上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心。后系争房屋于2016年11月变更登记至上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心名下。经一审法院询问，上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心对2016年1月18日案外人上海市黄浦区房屋储备发展中心向旺铺公司出具的《确认书》予以确认，同意授权旺铺公司收回系争房屋、追讨房屋使用费并追究承租人的违约责任等。一审法院告知旺铺公司、吴洁蓉前述调查情况后，旺铺公司、吴洁蓉对相关情况均无异议，但吴洁蓉仍然不同意与旺铺公司进行交接，表示要待法院判决生效后再进行交接。
一审审理中，旺铺公司自认要求没收吴洁蓉保证金8万元及要求吴洁蓉按照每月5.7万元的标准向旺铺公司支付自2015年9月20日起至实际支付日止的房屋使用费并无直接的合同依据。一审法院询问旺铺公司是否申请对当前系争房屋的市场租金价格进行审价，旺铺公司表示不申请审价，由法院依法裁判。
一审法院认为，根据本院查明的事实，旺铺公司对系争房屋具有合法的转租权。在旺铺公司、吴洁蓉之间的合同期限届满后，吴洁蓉原应依照合同约定按时迁出系争房屋，然而吴洁蓉却仍实际占用系争房屋至今。吴洁蓉虽辩称在合同期满后其与旺铺公司之间建立了不定期租赁合同关系，但在吴洁蓉因使用房屋向旺铺公司支付对价而获得的收据上，收款事由一栏均明确记载为“房屋使用费”，吴洁蓉也未提供其他足以体现旺铺公司、吴洁蓉之间就房屋续租达成合意的证据，故吴洁蓉的此项主张与事实不符，法院不予采信。吴洁蓉在审理中表示愿意在判决生效后迁出系争房屋，法院予以认可。鉴于吴洁蓉存在占用系争房屋的事实，其理应参照原租赁合同的租金标准向旺铺公司支付相应的房屋使用费，并依照合同约定向旺铺公司支付逾期搬迁违约金。审理中，吴洁蓉对旺铺公司的诉讼请求提出了时效抗辩，因旺铺公司未能提供构成诉讼时效中断事由的相关证据，一审法院认定吴洁蓉的此抗辩意见成立，仅支持自旺铺公司起诉之日起回溯两年范围内的房屋使用费及逾期搬迁违约金的诉讼请求，即自2013年9月29日起计算的房屋使用费及逾期搬迁违约金。对于吴洁蓉已向旺铺公司支付的费用，双方的陈述有出入，根据吴洁蓉提供的有效证据，2013年9月29日以后其已向旺铺公司支付房屋使用费75万元，但鉴于旺铺公司提供的证据显示其于2013年9月29日以后已收取吴洁蓉支付的82.5万元房屋使用费，其数额高于吴洁蓉举证证明的数额，法院将旺铺公司的自认数额82.5万元认定为吴洁蓉的已付款项数额，此款项应在旺铺公司的诉请中予以抵扣。就逾期付款违约金的标准，鉴于原合同中约定的标准为日租金的十倍，现旺铺公司请求按照月租金一倍即每月4.5万元的标准进行主张，尚属合理，法院予以认可。至于旺铺公司要求没收吴洁蓉保证金8万元及要求吴洁蓉按照每月5.7万元的标准向旺铺公司支付自2015年9月20日起至实际支付日止的房屋使用费的诉讼请求，因缺乏合同和法律依据，不予支持。
一审法院判决：一、吴洁蓉应于判决生效之日起三日内迁离上海市瞿溪路XXX-
XXX号中间四开间房屋，并将前述房屋返还于上海旺铺实业有限公司；二、吴洁蓉应于判决生效之日起十日内按照每月4.5万元的标准给付上海旺铺实业有限公司自2013年9月29日起至实际迁离之日止的房屋使用费(吴洁蓉已向旺铺公司上海旺铺实业有限公司支付的房屋使用费82.5万元在此项中予以抵扣)；三、吴洁蓉应于判决生效之日起十日内按照每月4.5万元的标准给付上海旺铺实业有限公司自2013年9月29日起至实际迁离之日止的逾期搬迁违约金；四、对上海旺铺实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院审理中，法院组织双方当事人进行调解，因双方之间差距过大，致调解不成。
本院认为，根据查明的事实，系争房屋实际产权人授权旺铺公司收回系争房屋、追讨房屋使用费并追究承租人的违约责任，故吴洁蓉上诉认为旺铺公司主体不适格，缺乏依据，本院不予采纳。本案中，旺铺公司与吴洁蓉就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应恪守履行。现吴洁蓉上诉主张合同到期后，其仍向旺铺公司支付租金并继续使用租赁房屋，旺铺公司亦收取租金，故双方之间形成不定期租赁关系。对此，本院认为，双方租赁期限于2012年3月19日到期届满，旺铺公司曾多次要求吴洁蓉迁离，旺铺公司之后虽未采取措施强行收回系争房屋，但在收取吴洁蓉支付的款项后，旺铺公司出具的收据上均载明收款事由为“房屋使用费”，并非“租金”，而吴洁蓉在近3年时间里从未就此向旺铺公司提出过异议，故双方就续租事宜并未达成一致意见。租赁合同到期终止，吴洁蓉丧失了继续占有使用系争房屋的权利基础，理应迁出系争房屋，将系争房屋返还给旺铺公司并支付诉讼时效期间内欠付的房屋使用费及逾期搬迁违约金。一审法院认定吴洁蓉应支付旺铺公司自2013年9月29日起计算的房屋使用费及逾期搬迁违约金，并参照原租赁合同的租金标准确定房屋使用费标准，并无不妥，本院认同。至于吴洁蓉已向旺铺公司支付的费用一节，吴洁蓉认为2012年3月20日后其向旺铺公司支付了款项184万元，但其仅提供数额为70余万元的收据作为证据，旺铺公司则自认在交涉期间共计收到吴洁蓉支付的125.5万元款项，其数额高于吴洁蓉举证证明的数额，故本院将旺铺公司自认数额125.5万元认定为2012年3月20日后吴洁蓉的已付款数额。根据一般交易习惯，吴洁蓉之后支付的款项应当优先冲抵先前其欠付的房屋使用费，故在冲抵2013年9月28日前其应支付的房屋使用费后，吴洁蓉尚有38.8万元可在自2013年9月29日起其应支付的房屋使用费中予以抵扣。一审法院关于吴洁蓉已支付的82.5万元款项可在旺铺公司诉讼中予以抵扣的认定虽有不妥，但鉴于旺铺公司并未就此提起上诉，且该认定对吴洁蓉有利，故对一审法院该认定，本院予以维持。关于逾期搬迁违约金一节，一审法院就其判决理由已作详尽阐述，本院认同，不再赘述。综上所述，吴洁蓉的上诉请求，理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币32,600元，由上诉人吴洁蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年十月三十日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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