江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终2858号上诉人（原审被告）：盐城同人置业有限公司，住所地盐城市盐都区新区新伙村一组。法定代表人：邱洪亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：符为奇，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐立中，居民。上诉人盐城同人置业有限公司（以下简称同人公司）因与被上诉人徐立中商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。同人公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案上诉费用由徐立中负担。事实和理由：1.案涉房屋已于2015年6月18日经竣工验收合格，且相关行政机关也于2015年9月1日进行了联合验收，故案涉房屋在合同约定的交房期限，或在超过交房期限但仅承担延期交房违约金而合同继续的宽限期内已经符合交房条件，徐立中提出的消防验收、环评验收等问题，相关行政管理部门已经给出明确答复不属于必须进行验收的项目。故徐立中提出解除房屋买卖合同并要求同人公司承担其他相应义务的主张没有事实和法律依据。2.案涉房屋已经网签至徐立中名下，一审法院仅判令解除房屋买卖合同但未判令徐立中协助办理解除网签登记手续也不符合法律规定。徐立中辩称，1.相关法律、行政法规规定商品房交付前必须通过综合验收，并进行验收备案。而案涉房屋在约定的交房日期及宽限期内并未经综合验收合格，包括消防验收、环评验收等，故同人公司在交付房屋时案涉房屋尚未经验收合格，徐立中有权拒收房屋，同人公司在宽限期内一直未能通过验收，故徐立中有权依约解除合同，并要求同人公司返还购房款及赔偿相应损失。2.网签手续可以凭人民法院的生效判决办理，并不一定需要买受人配合，故同人公司的第二点上诉理由不能成立。一审法院认定事实：徐立中与同人公司于2013年7月17日签订一份商品房买卖合同，约定：徐立中购买同人公司开发的同人怡和园小区第11幢1301号房屋，建筑面积为111.03平方米，房款（含车库）合计498079元；付款方式为：徐立中支付首付款173079元，余款325000元为按揭贷款；同人公司应当在2015年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给徐立中使用；逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，徐立中有权解除合同，同人公司应当自徐立中解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%支付违约金；双方还约定其他相关事项。签订合同当日，徐立中支付首付款173079元，同年8月3日通过交通银行盐城分行办理房产抵押贷款支付余款325000元。该贷款期限60个月，月利率4.8‰，还款方式为等额本息，每期还款额为6246.96元，还款日为每月的1日，首期还本付息金额为5050.96元。截止2016年1月1日，徐立中已合计归还本金173502.20元，支付利息33214.34元，合计206716.54元。另同人公司系该贷款合同的保证人。2015年6月18日，同人怡和园一期11号楼经检查验收，各分项工程均符合要求，验收合格。勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及同人公司均在单位工程竣工验收报告中签字盖章。同日，上述责任主体及相关人员在竣工验收证明书上签字、盖章，验收意见为同意合格竣工交付。2015年9月1日，国土局、气象局、规划局、住建局等参加同人怡和园一期4、11、15号楼综合验收，验收意见均为单体验收合格，10月15日，盐都区行政审批服务中心出具“工程建设项目竣工联合验收意见表”，工程名称为同人怡和园4号、11号、15号楼，验收意见为：综合各相关验收部门意见，同意该项目验收合格。至2015年10月27日，11号楼未办理竣工验收备案。2015年11月12日，同人公司向盐城市公安消防支队盐都区大队申报相关工程验收备案抽查，11号楼未被抽中。同年12月9日，盐都区大队对同人公司申报的该小区15号楼进行了消防验收，意见为综合评定该工程消防验收合格。另徐立中还通过市长热线、政府信息公开等途径了解案涉房屋的用电情况、是否经过环保验收等，相关部门都给予答复（至2016年1月5日，盐都区环保局未收到该小区11号楼、18号楼项目环保验收申请）。徐立中在2015年6月30日前接到同人公司交房通知后到现场验房，提出同人公司没有提供已竣工验收合格的相关文件等，认为不符合交付条件，即没有收房。2015年7月21日，徐立中向同人公司发出拒绝收房通知书，主要内容为：经与相关政府主管部门确认，本人购买的房屋及车库未完成竣工验收、未接入民用电，不具备交付条件，本人拒绝收房。同年10月15日，徐立中又发出退房通知书：经与相关政府主管部门确认，截止2015年9月底尚未完成竣工验收，不具备交房条件，现正式通知贵公司，本人要求退房。同人公司收到未予答复，徐立中遂诉至一审法院。审理中，徐立中几次变更诉讼请求，现诉讼请求为徐立中庭后提交的“关于诉讼请求情况说明”的内容。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。商品房须依照国家和地方人民政府的有关规定，按照当事人的约定条件，经验收合格，方可交付买受人使用。而商品房交付验收合格与建设工程的竣工验收不是同一概念。本案中，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方应按约履行自己的义务。同人公司虽在约定交房期间内通知徐立中交付房屋，但从案涉房屋的单位工程验收、联合验收、消防验收的时间点以及有关部门答复意见，能够认定同人公司在约定的期限内交付的房屋不符合法定和约定的交付条件，即同人公司已构成违约。根据合同约定违约责任条款，交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同。故徐立中主张解除合同，符合合同约定和法律规定，院予以支持。对同人公司辩称已交付符合验收合格的房屋，不予采信。对徐立中主张的返还房款、违约金及相关损失问题。徐立中虽首付房款17万余元，但其向银行贷款的部分亦为原告交付的房款，徐立中实际已支付房款498079元。故其要求返还房款的请求，予以支持。对徐立中同时主张合同约定的违约金和实际利息损失，该两项费用不可重复主张，应作为徐立中对实际损失超出约定违约金的主张。考虑本案徐立中首付款和贷款分两次交付，故对徐立中主张的损失，一审法院对其首付款173079元的利息损失，自付款之日按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止；对贷款325000元，按徐立中实际与贷款银行约定的利率标准即月利率4.8‰计算至实际给付之日止。对徐立中主张协助解除贷款合同问题，因是否解除合同是当事人的意思表示，无需被告协助，且同人公司亦是该贷款合同的保证人。故对该请求不予支持。对双方的其他诉辩称，均不予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定，一审法院判决：一、解除徐立中与同人公司于2013年7月17日签订的商品房买卖合同。二、同人公司返还徐立中购房款498079元；并承担其中173079元自2013年7月17日起至实际给付之日按同期银行贷款利率计算的利息，承担325000元自2013年8月1日起至实际给付之日止按月利率4.8‰计算的利息。于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回徐立中的其他诉讼请求。案件受理费9451元，由同人公司负担。二审中，徐立中提交了盐城市不动产登记中心出具的盐城市房屋预告登记注销申请书、贷款结清证明，以及交通银行出具的贷款还款流水明细，证明徐立中已于2016年6月4日还清案涉房屋贷款本息合计360659.08元，并向盐城市不动产登记中心申请办理抵押权注销登记手续。同人公司对上述证据的真实性予以认可。本院对徐立中的上述证据予以采纳，对其所证明之事实予以确认。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”故商品房竣工验收备案不仅要求建设单位已取得建设工程竣工验收报告，还应当取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，且对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机构是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房验收合格的依据。本案中，盐城市盐都区住房和城乡建设局于2015年10月27日出具的“关于同人怡和园小区11#楼备案情况的答复”显示，徐立中所购房屋所在的11#楼在截止目前未办理竣工验收备案；盐城市公安消防支队盐都区大队于2015年11月12日出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》显示，同人公司系于2015年11月12日申报案涉11#楼的竣工验收消防备案；盐城市盐都区环境保护局于2016年1月5日出具的“关于依申请公开同人怡和园11#楼和18#楼环保验收信息的回复”显示，截止2016年1月5日，该局尚未收到同人公司对上述项目环保验收的申请。综上，应当认定案涉房屋在2015年9月30日时尚不具备交付条件。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人之间所签订的商品房买卖合同第八条约定，出卖人（同人公司）应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（徐立中）使用。第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。故自2015年9月29日起，徐立中有权解除案涉商品房买卖合同。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”同人公司于2015年10月17日收到徐立中发出的退房通知书，故双方之间的商品房买卖合同自2015年10月17日解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故徐立中要求同人返还已付购房款及利息的请求应予支持。因徐立中于本案上诉过程中的2016年6月4日已还清贷款本金32.5万元及全部利息35659.08元，且贷款期间利息的计算方式存在浮动，故对一审法院计算该部分本金所产生之利息予以调整。关于同人公司提出的案涉房屋已经办理网签，合同不适宜解除的意见，网签与否不影响徐立中解除合同的效力，故同人公司的该项意见没有法律依据，本院不予采纳。综上，同人公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。因徐立中在上诉过程中的还款行为致同人公司应返还款项数额认定发生变更，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第1980号民事判决的第一项；二、变更江苏省盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第1980号民事判决的第二项为：盐城同人置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还徐立中购房款498079元及贷款期间利息35659.08元，并承担购房款498079元中173079元自2013年7月17日起、325000元自2016年6月5日起至实际给付之日止按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算的利息；三、驳回徐立中的原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9451元，二审案件受理费9451元，均由上诉人盐城同人置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙曙光代理审判员  郑娟娟代理审判员  刘 淼二〇一六年十月三十一日书 记 员  周 洋