西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第09819号
原告危显波，男，汉族，1985年7月10日出生，住陕西省紫阳县。
委托代理人田敏，陕西哲勤律师事务所律师。
被告杨小东，男，汉族，1970年7月12日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人牛雁，陕西贺宝虎律师事务所律师。
原告危显波与被告杨小东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告危显波及其委托代理人田敏、被告杨小东及其委托代理人牛雁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告危显波作为乙方与被告杨小东作为甲方于2014年1月28日签订了租房协议，协议约定：“由原告承租被告位于西安市雁塔区东三爻村462号的房屋经营餐馆。房屋面积为64平方米，租期三年，租金5800元/月，租金按月支付。合同期内，甲方不得以任何理由将房子收回，不得随意涨房租，可按行情略微浮涨。如乙方经营不善需要转让，（甲方）可抽取百分之十的转让费，不能以任何理由不让乙方转让。”合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告按合同约定按期足额向被告交付了租金，并对房屋进行了装修，更换门头灯箱、桌椅板凳、厨房灶具、安装玻璃门、铺设地砖、粉刷墙壁、安装通气采暖设备、布置网络等开始营业。2015年4月因被告需要对房屋重新修建，故让原告搬出该房屋停止营业，并于2015年4月29日向原告出具承诺：“新房修起以后，在原有经营面积上房租不变，水、电费和原来一致。甲方（被告）把厨房排烟问题解决，多出面积另算。”原告于当日将房屋经营设备搬出并在该房屋附近第三人处另行租赁库房一间存放此物品，打算待被告将房屋修起后再搬回来。不料被告不遵守承诺违反协议约定将房屋修起后不再租赁给原告使用。现原告认为被告的行为给其造成巨大损失，为维护其合法权益诉至本院，请求：1、判令被告继续履行与原告于2014年1月28日签订的租房协议；2、判令被告赔偿原告2015年5月至2015年11月的营业损失120000元及库房租赁费1560元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告杨小东辩称，原、被告于2014年1月28日签订的租赁合同已经终止，原告早在2015年4月28日搬出原租赁的房屋，租赁关系已经不存在了，原合同的标的房屋已经被完全拆除，新建成的房屋因原告不愿意承租且明确表示不租了，也没有和被告达成新的租赁合同，新房的承租和原告没有任何关系，故对于原告的第一项诉讼请求应当予以驳回，本案不存在继续履行合同的问题。对于原告要求被告赔偿损失的请求，因原告并未在2015年5月承租被告的任何房屋，当时和被告之间无任何关系，故原告是否损失及损失多少均和被告无关，应当予以驳回。在新房屋建成后，被告曾电话联系原告，也和原告见面问其是否承租新的房屋，因原告嫌新房面积大房费贵，明确告知被告不租了，所以被告将房屋在完全建好后租给了别人，因此对于原告的请求应当予以驳回。
经审理查明，原告危显波（乙方）与被告杨小东（甲方）签订《租房协议》，约定被告将位于西安市雁塔区东三爻村462号自建房屋中一楼两间门面房约64平方米出租给原告用于经营餐馆。合同约定租期为三年，自2014年1月28日至2017年1月27日。租金为每月5800元，按月支付。双方在合同中明确约定，在合同租赁期限内，被告不得以任何理由将房子收回，不得随意涨房租，可按行情略微浮涨。同时双方在合同中约定，如原告经营不善，需要转让，（被告）可抽取百分之十的转让费，（被告）不得以任何理由不让原告转让。合同签订当天，原告向被告支付了当月租金，被告即将房屋交付原告使用。后因被告房屋在2008年地震后出现地基下沉，加之下雨时房屋出现渗漏，房屋中间出现裂痕，影响了房屋的安全使用，故被告决定对房屋进行翻建。2015年4月29日原、被告达成书面协议：约定新房建起以后，在原有经营面积上房租不变，水电费和原来一致，被告把厨房排烟问题解决，多出面积另算。在原、被告达成上述协议前，原告已于2015年4月28日搬离涉案房屋，并在他处租赁库房用于存放经营餐馆的相关设备，产生租赁费1560元。原告在搬离前已将租金交至2015年5月3日。2015年11月被告将房屋翻建完成。在房屋未完全建成之前，原、被告即于2015年7月协商房屋建成后的租赁事宜，但因多出面积的租金问题未能协商一致。后被告于2015年9月将房屋出租给案外谢学义用于经营超市。
以上事实，有租房协议、收款收据、村委会证明、双方当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订租赁合同后，在合同履行期内，因被告房屋出现安全隐患，遂决定对房屋进行翻建，原、被告协商一致后就租赁事宜达成书面协议，原告遂搬离承租房屋。庭审中被告辩称双方的租赁关系在原告搬离承租房屋后即已解除，且新房建成后系原告明确表示不再承租，故原、被告之间无租赁关系。对于此辩称意见，本院认为原、被告在2015年4月29日并未协商一致解除租赁合同，仅因房屋安全隐患需翻建，双方就翻建后的租赁事宜协商一致并签订书面协议，故此时双方的租赁合同中止履行，租赁关系并未解除。房屋建成后，原、被告因租金未能协商一致，且被告未能提交证据证明原告明确表示不再承租涉案房屋，故被告在未解除租赁合同的情况下，将涉案房屋另行出租给他人，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此对于原告要求被告支付库房租赁费1560元的请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告支付2015年5月至2015年11月营业损失的请求，庭审中原告提交了其自制的餐馆经营利润表，预证明其经营损失。一方面，该利润表系其单方制作，没有其他证据相互佐证；另一方面，根据《合同法》第一百一十三条第一款之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经营损失属于可得利益损失，该损失应当限于违约方在订立合同时应当合理预见的因违约所造成的损失。原告承租被告房屋用于经营餐馆，但经营餐馆是否盈利以及盈利多少与经营理念、经营模式等多方面因素有关，即无法确保餐馆在2015年5月至2015年11月期间一定盈利，故对于原告的经营损失不能依据其提供的经营利润表进行处理。但考虑到由于被告的违约行为，确实给原告的经营造成了损失，基于合同法的公平原则考虑，被告对此应当承担一定的赔偿责任，故对于损失数额本院依法酌定为20000元。对于原告要求被告继续履行双方于2014年1月28日签订的租房协议的请求，由于被告已将涉案房屋出租于案外第三人，且涉案房屋现由第三人占有使用，事实上无法履行，根据《合同法》第一百一十条之规定“当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”故对于原告的此项请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条之规定，判决如下：
一、被告杨小东于本判决生效之日起十五日内向原告危显波支付经营损失20000元及库房租赁费1560元，共计21560元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告危显波其余的诉讼请求。
本案本诉案件受理费2731元，由原告危显波承担2239元，被告杨小东承担492元。由于原告已预交，被告在向原告支付上述款项时一并付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张元平
人民陪审员 毛 勇
人民陪审员 陈建龙
二〇一七年一月五日
书 记 员 高彩娥