湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一初字第47号
原告黄启辉，男。
委托代理人陆元伟，湖南南舫律师事务所律师。
被告衡阳三鼎房地产开发有限公司，住所地衡阳县西渡镇清江北路与S315交汇处。
法定代表人潘光辉，该公司董事长。
委托代理人刘湘骅，湖南湘华律师事务所律师。
原告黄启辉诉被告衡阳三鼎房地产开发有限公司（以下简称三鼎公司）合资、合作开发房地�纠纷一案，本院2014年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月5日公开开庭审理了本案。原告黄启辉及其委托代理人陆元伟、被告三鼎公司的委托代理人刘湘骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄启辉诉称，2013年8月4日，黄启辉与三鼎公司签订《合作开发房地产合同》，合作开发“蒸鼎国际”二期、三期项目。因三鼎公司的原因，黄启辉（乙方）与三鼎公司（甲方）于2014年8月21日协商解除《合作开发房地产合同》，并签订《协议》，《协议》约定：“鉴于乙方在与甲方合作开发期间，已按照《合作开发房地产合同》的约定投资了2268.4万元。甲方同意将乙方投资款2268.4万元返还给乙方，并补偿乙方损失448.16万元，两项合计，甲方应支付乙方2750万元。本协议签订后，甲方应于2014年9月15日支付乙方1000万元；2014年9月25日支付乙方500万元；2014年10�15日前支付乙方400万元；余款850万元甲方应在2014年10月30日前支付给乙方。如甲方未按协议第三条约定的时间支付乙方款项，乙方可要求甲方一次性支付全部款项，同时甲方应向乙方支付违约金200万元，并承担乙方为实现债权的费用，包括但不限于催收费用、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保险费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。为保障乙方债权的实现，甲方愿以其所有的坐落在衡阳县西渡镇清江北路国有土地使用证号为预蒸国用（2012）第031号，土地面积为21693.4㎡的国有土地使用权作为抵押物抵押给乙方。甲方应在本协议签订后，立即与乙方一起向登记机关办理抵押物登记手续，并在登记手续办妥后，他项权利证明文件正本及抵押物权属证明正本交抵押权人保管。”《协议》签订后，三鼎公司未按约定于2014年9月15日支付1000万元，黄启辉将《协议》递交衡阳县国土资源局办理抵押登记，衡阳县国土资源局至今未办理。故提起诉讼，请求：1、判决三鼎公司支付黄启辉投资及补偿款2750万元并支付违约金200万元；2、判决三鼎公司以坐落在衡阳县西渡镇清江北路国有土地使用证号为预蒸国用第031号，土地面积为21693.4㎡的国有土地使用权作为担保上述债权实现的抵押担保有效，黄启辉享有该土地使用权拍卖款的优先受享权；3、判决三鼎公司支付黄启辉为实现上述债权而支付的律师代理费26.45万元。
被告三鼎公司答辩称，黄启辉称因三鼎公司的原因导致解除《合作开发房地产合同》没有事实依据，解除该合同的《协议》违反了法律规定，损害了第三人利益，《协议》无效；涉案土地没有依法进行登记，黄启辉主张优先受偿权没有法律依据；该案涉及第三人利益，黄启辉主张律师费没有依据。请求驳回黄启辉的诉讼请求。
在本院指定的举证期限内，原告黄启辉提供了以下证据：证据1、《合作开发房地产合同》，拟证明双方合作开发“蒸鼎国际”项目；证据2至4分别为财务收付结算总汇、收据、转账单，拟共同证明黄启辉已按《合作开发房地产合同》的约定支付了合作开发款2268.4万元；证据5、《协议》，拟证明双方当事人解除《合作开发房地产合同》，三鼎公司应返还黄启辉的款项，如三鼎公司未按约付款应承担的违约责任以及三鼎公司应以预蒸国用（2012）第031号国有土地使用权担保该协议的履行；证据6、委托代理合同及发票，拟证明黄启辉聘请律师的代理费为26.45万元。
被告三鼎公司提供了以下证据：《合作开发房地产合同》，拟证明双方当事人系合作关系以及双方之间的权利义务。
经庭审质证，三鼎公司对黄启辉提供的证据发表�下质证意见：对证据1无异议；证据2不能证明黄启辉已支付的款项，黄启辉没有负担《合作开发房地产合同》中约定的出资比例；对证据3、4中的2180万元无异议，但黄启辉没有按照《合作开发房地产合同》约定的时间付款，应承担违约责任；证据5是无效的，损害了第三人利益，抵押权未设立；证据6的真实性无异议，但没有转账凭证，律师代理费的具体金额请法院核实。
黄启辉对三鼎公司提供的证据真实性、合法性没有意义，但认为《合作开发房地产合同》已解除。
本院经审查认为，黄启辉、三鼎公司提供的证据来源合法，内容真实，可证明双方双方之间的法律关系及权利义务，本院均予以采信。
经审理查明，2013年8月4日，三鼎公司（甲方）与黄启辉（乙方）签订《合作开发房地产合同》，该合同约定：甲方与乙方合作开发衡阳县西�镇清江北路“蒸鼎国际”二期、三期项目，甲方已取得国有土地使用证为预蒸国用（2012）第031、032号，土地面积约40678.4平方米；甲乙双方出资比例为7：3，甲方提供建设用地61亩，每亩作价120万元，总价为7320万元，乙方以现金方式出资2196万元，其余为甲方出资，合作开发各项费用由双方按比例承担；乙方在2013年8月10日前付400万元至700万元，余款于同年9月30日之前付清；项目以甲方名义开发，甲方负责开发全面工作，并负责提供土地使用证，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证以及消防、环保、人防等事项的报批手续。双方另对财务管理、违约责任等权利义务进行约定。
《合作开发房地产合同》签订后，黄启辉分别于2013年7月27日、8月9日、9月6日、9月11日、9月16日、9月27日、9月29日、10月22日、11月1日�11月11日、12月19日、12月26日支付三鼎公司800万元、400万元、100万元、300万元、100万元、125万元、25万元、100万元、100万元、70万元、30万元、30万元，合计2180万元。“蒸鼎国际”二期项目在开发过程中，由于未取得建设工程施工许可证，建设行政部门责令停工。2014年8月8日，双方进行财务结算，确认黄启辉已支付三鼎公司2180万元以及用于“蒸鼎国际”二期项目开发的设计费、质检费等88.4万元，合计投入现金2268.4万元。
2014年8月21日，三鼎公司与黄启辉签订《协议》，该协议约定：双同意解除《合作开发房地产合同》，“蒸鼎国际”二期、三期项目由三鼎公司单独开发，合同解除后，黄启辉不再享有任何权益和承担任何责任；三鼎公司同意返还黄启辉已投资的2268.4万元，并补偿黄启辉损失481.6万元，合计2750万元；协议签订后，三鼎公司应分别于2014年9月15日�付黄启辉1000万元，9月25日支付500万元，10月15日前支付400万元，余款850万元在10月30日前付清；如三鼎公司未按约定支付款项，黄启辉可要求三鼎公司一次性支付全部款项，同时三鼎公司应向黄启辉支付违约金200万元，并承担催收费用、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保险费、公告费、执行费、律师费、差旅费等实现债权的费用；为保障债权实现，三鼎公司愿以其坐落在衡阳县西渡镇清江北路国有土地使用证号为预蒸国用（2012）第031号，土地面积为21693.4㎡的国有土地使用权作为抵押物抵押给黄启辉。本协议签订后，三鼎公司立即与黄启辉一起向登记机关办理抵押物登记手续，并在登记手续办妥后，他项权利证明文件正本及抵押物权属证明正本交抵押权人保管。协议签订后，三鼎公司未按约定付款，土地使用权抵押登记因故未办妥。
另查明，因本案诉讼�黄启辉与湖南南舫律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费26.45万元。
本院认为，黄启辉与三鼎公司为解除合资、合作开发房地产关系而签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。三鼎公司未按《协议》约定履行付款义务，应按《协议》约定承担违约责任，三鼎公司除应一次性支付全部款项外，还应支付违约金，并承担黄启辉聘请律师参与诉讼的代理费。黄启辉请求三鼎公司支付2750万元以及律师代理费26.45万元于法有据，本院予以支持。三鼎公司认为违约金200万元过高，由于《协议》确定了三鼎公司应支付黄启辉的款项，故双方当事人之间已形成欠款合同关系，参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于�行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”之规定，本院酌定以三鼎公司欠付黄启辉投资及补偿款项数额为基数，按中国人民银行银行同期同类贷款利率的四倍进行计算违约金。由于三鼎公司至今分文未付，故按《协议》约定，违约金从其应付全部款项之日即2014年9月16日起，计算至其欠付款项全部付清之日止，且不应超过200万元。黄启辉诉请中违约金的合理部分，本院予以支持。至于黄启辉提出预蒸国用第031号国有土地使用权抵押担保有效，其享有该土地使用权拍卖款的优先受享权的主张，因该土地使用权至今未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（二）建设用�使用权……”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，虽然双方关于该土地使用权抵押担保的约定有效，但抵押权尚未设立，故黄启辉提出确认其拥有该土地使用权拍卖款优先受偿权的主张于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（二）项、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告衡阳三鼎房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告黄启辉投资及补偿款2750万元，并从2014年9月16日起以欠付的投资及补偿款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金直至该款全部付清之日止，但以200万元为限。违约金累计达到200万元之日起，如被告衡阳三鼎房地产开发有限公司仍未付清原告黄启辉投资及补偿款，则欠付的投资及补偿款与违约金200万元均应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，由被告衡阳三鼎房地产开发有限公司加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、被告衡阳三鼎房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告黄启辉律师代理费26.45万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告黄启辉的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费190623元，财产保全费5000元，由被告衡阳三鼎房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
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审 判 长 龙 巍
审 判 员 邓 琳
人民陪审员 王艳华
二〇一四年十二月二日
书 记 员 匡光美
校对责任人：龙巍打印责任人：匡光美附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
……
（二）建设用地使用权；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。