广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初5755号原告：杨运松，身份证住址河南省唐河县。委托代理人：曾会源，广东颐和律师事务所律师。委托代理人：彭志勇，广东颐和律师事务所律师。被告：张雪凤，身份证住址福建省诏安县。委托代理人：廖海燕，广东广岭律师事务所律师。委托代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。原告杨运松与被告张雪凤民间借贷纠纷一案。本院于2016年5月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨运松及其委托代理人曾会源、彭志勇，被告张雪凤及其委托代理人廖海燕、张佩琪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨运松诉称：2014年9月，原告有意购买被告需要出售的位于广州市白云区广州大道北怡新路132号606房房屋，通过房地产中介机构介绍与被告相识。当时双方协商房屋出售价格为1950000元，但没有签订正式的房屋买卖合同。在磋商过程中，被告提出需要资金涂销抵押，向原告借款，原告对此表示同意，故双方签订了借款合同，约定如果原告在被告涂销抵押后不购买涉案房屋的，则原告出借的涂销抵押款项180000元被告无需退还，如被告在涂销抵押后不向原告出售上述房屋的，则向原告赔偿违约金180000元。合同签订当日，原告将出借的涂销抵押款项180000元通过银行转账方式交付被告，被告在当天办理了涂销抵押手续。然借款合同签订后的第五天，原告发现涉案房屋被广州市白云区人民法院查封，无法进行交易。原告与被告协商处理，被告则表示其经济有困难且存在诉讼的情况，要求原告暂时不要起诉其违约，待涉案房屋解除查封后被告一定向原告出售。2015年7月7日，被告以利息款30000元的形式向原告支付了部分的违约金。然之后，原告发现涉案房屋于2015年7月10日已经解封，被告却将该房屋于2015年8月21日售予他人。随后，原告以房屋买卖纠纷为由向白云法院提起诉讼，但一审、二审均判决认定原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。原告遂以借款合同起诉。现为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：一、被告返还原告本金180000元并支付违约金（交易违约金为300000元；借款违约金自2014年10月27日起按照每日120元的标准计付至实际返还本金之日止，扣除被告已经支付的30000元）；二、被告向原告支付律师费30000元；三、被告向原告支付诉讼保全服务费3000元。被告张雪凤辩称：被告确实是基于需要出售房屋而认识原告的，但原、被告并不存在房屋买卖合同关系。被告仅仅是基于涂销抵押需要而向被告借款，当时被告与原告表示如果涂销抵押后双方可以就房屋买卖的条件达成一致意见，被告才会将房屋出售予原告。对于原告的诉讼请求：一、被告确认向原告借款180000元，但借款合同中无约定利息，故被告于2015年7月7日向原告支付的30000元应当属于对本金的归还；二、原告主张的利息以及违约金均系建立于某、被告构成房屋买卖合同关系的基础之上，而经过白云法院及广州中院的审理，均认为原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，故不应适用该条款；另被告一直存在主动要求向原告归还借款的行为，但原告拒绝接受，原告再要求被告支付利息不合理；三、原告主张的律师费、诉讼保全服务费均非必要性支出，不同意负担。经审理查明：2014年10月27日，原告（乙方、出借人）与被告（甲方，借款人）签订《借款合同》，约定：一、乙方借给甲方180000元；付款方式为乙方工商银行账户汇款给甲方实名建行账户；甲方选择的还款方式为：乙方从甲方卖房款内直接扣除；合同借款用甲方要卖房产给乙方（位于广州市白云区广州大道北怡新路132号606房，房产证编号：粤房地证字第C7120699），乙方借款给甲方还银行本房产银行按揭贷款，以下简称赎契；甲方不可把本次借款用于其他用途，否则视为甲方违约；三、乙方借钱帮甲方赎契；赎契后甲方不能把房产转卖给他人，否则视为买卖交易违约，甲方需赔偿乙方违约金180000元并立刻归还借款及接受借款违约罚款，支付违约金及利息；若房产出现重大法律纠纷不能正常买卖，则视为借款违约，乙方不能主张甲方买卖交易违约；出现借款违约情况下，甲乙双方约定如下：违约金为每日120元，自合同签订日起算；甲方三个月内必须支付乙方本次借款的本金及违约金，超过三个月乙方有权通过法律途径追偿损失；为实现债权和质权而支付的费用（包括但不限于因违约方发生的律师费）由甲方承担；四、乙方不愿购买本房产，视为乙方违约，本借款恕不退还等。合同签订后，原告于同日通过6222083602013353005账户向被告62×××98账户内转账支付180000元。2015年7月7日，被告通过转账方式向原告支付了30000元。2014年11月3日，本院作出（2014）穗云法民一初字第2827号民事裁定书及协助执行通知书，查封涉案房产。2015年6月，被告将涉案房屋转售与案外人卓某。同年7月10日，本院作出（2014）穗云法民一初字第2827-3号民事裁定书及协助执行通知书，解除对涉案房产的查封。同年8月21日，案外人卓训杰、中国建设银行股份有限公司广东省分行就涉案房产向房管部门申请转移或交换。另查：原告于2015年8月18日以房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼[案号：（2015）穗云法民二初字第2126号]，要求被告将涉案房屋以总价款195万元为对价，转移登记至原告的名下并支付违约金、律师费、诉讼保全服务费等。该案诉讼过程中，本院于2015年8月25日查封涉案房屋。同年10月15日，本院作出民事判决，认为原告主张涉案《借款合同》为房屋买卖合同无事实及法律依据，判决驳回原告的全部诉讼请求。判决作出后，原告不服，上诉至广州市中级人民法院。广州中院于2016年4月19日作出（2016）粤01民终840号民事判决，认定原、被告不存在房屋买卖合同关系，驳回上诉，维持原判。再查：2016年5月16日，原告与广东颐和律师事务所签订民事委托代理合同，约定由该律师事务所委派曾会源律师作为原、被告借款合同纠纷一案诉讼代理人，律师费为30000元。同年8月17日，广州颐和律师事务所向原告出具了律师费30000元的发票。2016年5月17日，原告与广州东誉融资担保有限公司签订《诉讼保全委托服务协议》，约定由该公司就本案原告申请财产保全事宜出具财产保全担保函，担保费用为3000元。同日，该融资担保公司向本院出具了担保函，原告为此支付了服务费3000元。庭审中：原告主张被告于2015年7月7日支付的30000元属于利息款，向本院提供了由原、被告共同签名出具收据，该收据记载：“今收到张雪凤汇来的叁万元整利息款（人民币3万元整）收款账号为杨运松工商银行3005的卡号。特此据。”被告则辩解称该收据是原告单方书写，且被告无法更改，另截止至2015年7月7日，借款违约金尚未达到30000元的标准。被告主张原告于2015年6月15日要求其还款，但无具体的还款数额，故其向原告支付了30000元；同年9月6日，原告要求其支付426000元，其仅同意支付350000元，协商未果；次日，原告要求其支付380000元，仍因被告不同意而未果。就此，被告出具短信记录予以佐证。原告对短信记录无异议，但主张被告要求原告先行解除对涉案房屋的查封，待被告出售房屋后方可支付上述款项，但原告无法同意。被告则表示双方无法就还款数额达成一致意见，其并无要求先解除对涉案房屋的查封。针对涉案《借款合同》原标题为《买卖及借款合同》，后删除“买卖及”三字的事实，原告主张系应被告的要求而删除的，原告认为删除后并不影响合同性质，故同意。被告则认为在合同签订时，其认为原、被告不存在房屋买卖合同关系，故其要求原告更改合同标题。以上事实，有借款合同、转账凭证、收据、广州市不动产登记查册表、民事委托代理合同、律师费发票、诉讼保全委托服务协议、服务费发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、原、被告之间形成的法律关系问题。虽涉案《借款合同》的内容涉房屋交易行为，但原告于2015年8月18日向本院起诉要求被告履行涉案合同，本院以无证据证实涉案《借款合同》的性质为房屋买卖合同为由驳回原告的诉讼请求。后经广州中院二审，认定原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，驳回上诉，维持原判，故涉案合同不足以认定为房屋买卖合同关系。兼之，涉案《借款合同》原标题为《买卖及借款合同》，后原、被告一致同意将合同标题变更为《借款合同》，进一步说明涉案《借款合同》系原、被告就原告向被告出借款项用于涂销抵押而达成的合意，原、被告基于涉案《借款合同》而形成的法律关系为且仅为民间借贷关系。二、合同条款效力的认定对于合同中约定的“买卖交易违约”及“借款违约”两种情形，被告主张均属于某、被告建立房屋买卖合同关系后方可适用的惩罚性条款，然未能提供证据证实上述条款的适用条件，故本院对被告的辩解不予采纳。经本院审查，上述违约条款属于附生效条件的违约条款，所附生效条件不一致，无损害被告的合法权益，亦无违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的条款。三、原告各项诉讼请求的认定：1、借款本金、买卖交易违约金及借款违约金被告向原告借款180000元，原告通过转账方式向被告足额交付了借款，充分履行了合同义务，其合法权益应当受法律保护。原告向被告出借款项后，涉案房屋因被告涉及诉讼被本院查封，故合同约定的“借款违约”条款已经发生效力，被告应当在涉案房屋查封之日起三个月内清偿借款本金。对于应归还借款本金的数额，被告主张其于2015年7月7日向原告支付的30000元属于对借款本金的清偿。而经本院审查，原、被告约定的日违约金120元，按照借款本金180000元折算，年利率为24%（120=180000×24%÷12个月÷30日），符合法律规定，且自2014年10月27日起至2015年7月7日，共计253天，按照每天120元计算，金额即为30000元，与被告支付数额一致，故本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，认定被告支付的30000元属于以违约金方式支付的借款利息。被告主张该款项属于借款本金缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。现原告要求被告归还涉案借款本金180000元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告主张的买卖交易违约金以及借款违约金的问题。被告于2015年6月将涉案房屋转售予案外人，且案外人会同金融机构向房管部门申请办理涉案房产转移或交换登记手续，足以认定被告已经完成涉案房屋的交易事宜，故“买卖交易违约”的生效条件已经成就，原告要求被告支付违约金180000元及借款违约金符合合同约定及法律规定。然根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”而原、被告约定借款违约金已达年利率24%的最高标准，故买卖交易违约金及借款违约金的总额应当以180000元为本金，按照年利率24%的标准计付至上述借款本金实际还清之日止。被告已经支付的利息30000元，可从中予以扣除。另根据短信记录显示，原、被告虽于2015年9月就还款事宜进行协商，但因双方对涉案法律关系产生分歧，对被告的违约责任未能达成一致意见，导致协商未果，而被告无实际向原告归还款项，亦无将款项提存，故其主张无需计付借款利息缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。2、律师费根据借款合同约定，被告违约的，应当承担原告为实现债权而支付的律师费。根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》附件广东省律师服务政府指导价规定：涉及财产的民事、行政诉讼收费标准为在收取基础费用1000-8000元的基础上，再按其争议标的额分段按比例累加计算收取：5万元（含5万元）以下：免加收；5万-10万（含10万元）：8%；10万-50万（含50万元）：5%，上述收费标准允许上下浮动20%。根据上述规定，原告在本案中的诉讼请求为430200元，且该诉讼请求中的借款本金、买卖交易违约金及利息违约金均具有合同依据，可作为计算律师费的标准，故本案律师费最高限额为34212元，原告支付的律师费30000元未超过上述最高限额，其要求被告负担上述律师费符合合同约定及法律规定，本院予以支持。3、诉讼保全服务费该项费用属于原告因申请财产保全要求融资担保公司出具担保函而支出的费用，而融资担保公司出具担保函并非提供担保的唯一方式，原告完全可以采取现金担保或者实物担保等方式处理，且借款合同并无明确约定该项费用，故原告要求被告支付该项费用缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，张雪凤归还杨运松借款本金180000元并支付违约金（违约金以180000元为本金，自2014年10月27日起按照年利率24%的标准计付至上述借款本金实际还清之日止，需扣除张雪凤已经支付的30000元）；二、于本判决生效之日起五日内，张雪凤支付杨运松律师费30000元；三、驳回杨运松的其他诉讼请求。本案受理费7753元（杨运松已交纳），由杨运松负担3011元，由张雪凤负担4742元；本案财产保全费3020元，由张雪凤负担；张雪凤负担的案件受理费4742元、财产保全费3020元，于本民事判决生效之日起五日内向杨运松支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓汝辉人民陪审员  陈秀娥人民陪审员  刘桂英二〇一六年八月二十五日书 记 员  陈素拥