北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终2926号
上诉人（原审被告）：郝宝正，男，1954年8月26日出生。
委托诉讼代理人：黄进猛，北京市亚东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟庆春，女，1969年8月28日出生。
委托诉讼代理人：王建国（孟庆春之夫）。
委托诉讼代理人：李云峰，北京市奥援律师事务所律师。
上诉人郝宝正因与被上诉人孟庆春租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
郝宝正上诉请求：依法改判我方支付孟庆春涉案场地内房屋及附属设施补偿费179445元。同意原判第一、二项。主要理由为：我方在出租场地时除100平米房屋外还有其他房屋，包括一个40平方米的门房、150平方米的加工车间；附属设施部分，围墙、底面水泥硬化、红砖路面对方没有进行过维修，所以我方不应分给对方一半款项。拆迁补偿中涉及的机井不是对方所建，两口机井都是我方出租时就存在的，另外三口不在涉案场地内。孟庆春在履行租赁合同过程中拆除了我方大量的附属设施，口头约定给我方另行建设，房屋归我方所有，因此相关房屋所得拆迁补偿款不应给付孟庆春。
孟庆春辩称：同意原判，不同意上诉人郝宝正的上诉请求。
孟庆春向一审法院起诉请求：1、确认双方于2009年7月1日签订的《土地房屋租赁合同》无效，郝宝正返还剩余交纳的租金2.5万元；2、郝宝正支付孟庆春在承租期间在租赁地内所建房屋及附属设施补偿款（评估单中所标注房屋5号9975元、8号181260元、12号11520元、13号390450元、14号14535元、15号28215元、16号85500元），及其他院内附属物设施（棚房两处30平方米2200元、地面水泥硬化91213元、上水管线1800元、下水管线6150元、围墙44487元、机井30000元、地泵50000元、压力罐1000元、下水井1500元、低压线22500元、地埋电缆180000元、化粪池2个10000元、红砖路面610元）共计1162915元；3、诉讼费由郝宝正负担。
一审法院认定事实：2001年3月1日，郝宝正与原北京市昌平区沙河镇北二村经济合作社签订《土地租赁协议书》取得了位于十六孔桥西、北大河南上坡一块土地（约15亩）的土地使用权，作为种植、养殖、加工生产基地。租赁期限为20年。
2009年7月1日，孟庆春与郝宝正签订了《土地房屋租赁合同》约定，郝宝正将位于北京市昌平区沙河镇十六孔桥西、北沙河南岸一块土地及部分房屋（具体位置及尺寸见附件）出租给孟庆春用以种植、养殖、加工、生产基地使用；租赁期限自2009年7月1日起至2019年12月31日止，计10年6个月，租金及付款方式为每年5万元。双方还约定：1、在租赁期内，孟庆春不得随便拆除郝宝正北侧现有房屋（约100平方米），如需拆除必须经郝宝正同意，并另建不低于原标准面积的房屋作为补偿。除此之外孟庆春可在本土地根据种植、养殖、加工、生产需要自建基地，所有权归孟庆春所有；2、在租赁期内由于城市规划建设致使合同无法履行，地上物谁建谁受益，郝宝正应协助孟庆春做好孟庆春自建的地上物、搬迁费用补偿等工作。双方还对其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，郝宝正将场地交付孟庆春使用，孟庆春按期向郝宝正支付租金，孟庆春在承租期间，自行出资建造约800平米的房屋及其他地上物、附属设施。
2016年10月，郝宝正（乙方）与北京市昌平区沙河镇北二村股份经济合作社（甲方，以下简称：北二村经合社）签订《合同终止协议书》解除了双方原签订的《土地租赁协议书》，并同时签订《拆除腾退补偿协议书》约定，乙方配合“绿化工程”的实施及甲方的拆除腾退工作，经双方协商一致，拆除腾退补偿款为4402414元。针对涉案场地内地上物价值，经郝宝正同意，北二村经合社对于拆除的地上物进行编号并作价，其中“5号房屋作价9975元、8号房屋作价181260元、12号房屋作价11520元、13号房屋作价390450元、14号房屋作价14535元、15号房屋作价28215元、16号房屋作价85500元”，其他附属设施中“19低压线22500元、20整砖围墙44487元、21地磅50000元、22化粪池2个10000元、23下水井1500元、24红砖路面610元、25标准水泥路面91213元、27上水管线1800元、28下水管线6150元、29棚房2200元、30电缆（铜）180000元、31机井30000元、36压力罐1000元”。
在本案一审审理过程中，孟庆春认可北二村经合社对涉案场地地上物及附属物的评估价值。郝宝正认可涉案场地中5、8、12、13、14、15、16号房屋为孟庆春承租期间建设，但否认孟庆春所主张的低压线、整砖围墙、化粪池、下水井、红砖路面、标准水泥路面、上、下水管、棚房、电缆等附属设施为孟庆春建设。同时，郝宝正表示，孟庆春建设上述房屋时拆除了场地内原有猪舍等房屋。孟庆春为证明其承租时场地情况，向法院出示了《土地房屋租赁合同》附件图及原场地照片，照片未记录拍摄时间，郝宝正对照片中涉案场地坐落认可，照片中除北侧有100平方米房屋外，未见其他建筑物。
另查，郝宝正出示北京市昌平区沙河镇北二村村民委员会证明一份，该证明中记载涉案场地原为北二村村办养猪场，在出租给郝宝正前，场地内有门房2间、加工车间150平方米、房屋100平方米、围墙600延米、猪舍6排、机井2眼、水塔1个、化粪池7个、水泥路面1400平方米、红砖路面2000平方米、电缆（铜）360米、低压线150米、下水管线450米、上水管线150米。
一审法院认定上述事实，有郝宝正与北二村经合社签订的《土地租赁协议书》、孟庆春与郝宝正签订的《土地房屋租赁合同》及附件、郝宝正与北二村经合社签订的《合同终止协议书》、《拆除腾退补偿协议书》及《补偿资金价格测算》、照片、北二村村委会《证明》、孟庆春委托代理人王建国与郝宝正谈话录音及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为：当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。根据双方所出示的《土地房屋租赁合同》及庭审中法院对双方的询问，涉案场地内原约100平方米房屋无规划审批手续，郝宝正同意孟庆春在涉案场地以加工、生产等作业为目的建设房屋，从孟庆春对房屋的建设情况看，可以推定孟庆春承租涉案场地部分用于了非农建设，故在此情况下，双方所签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，郝宝正同意返还孟庆春未使用期间的场地占用使用费2.5万元，对此法院不持异议。针对孟庆春在承租期间在涉案场地内出资建设的房屋的补偿一节，鉴于涉案场地内的地上物及附属物因“绿化工程”已经被拆除，且拆除单位对地上物及附属物进行了评估作价，孟庆春对拆除单位与郝宝正协商确定的地上物的评估价值予以认可，故对于郝宝正补偿孟庆春地上物及附属设施的具体数额，法院参考拆除单位的评估结果酌情予以确定。
关于地上物的具体补偿数额，因郝宝正认可在涉案场地内编号为：5、8、12、13、14、15、16号房屋为孟庆春出资建设，故郝宝正应按照拆除单位对上述编号房屋的评估结果补偿给孟庆春，具体金额为721455元。关于郝宝正辩解孟庆春拆除了上述编号房屋原位置的建筑物应发生折抵一节，参考双方签订的《土地房屋租赁合同》及附件，同时结合孟庆春所出具的场地照片、郝宝正出具的北二村村委会《证明》，并未显示涉案场地内，除北侧原100平方米房屋外还有其他封闭式建筑，故对于郝宝正主张发生折抵的辩解，法院不予采信。
关于附属设施的具体补偿数额一节：1、因郝宝正认可地磅、压力罐为孟庆春在承租涉案场地期间出资设置，故针对上述附属设施的补偿应归孟庆春所有，具体数额为51000元；2、关于棚房、上下水管线、下水井、低压线、地埋电缆、化粪池等附属设施补偿的归属一节，因上述附属设施部分属于隐蔽工程，结合涉案场地原用途为养猪场，同时参考涉案场地产权人北二村村委会的《证明》看，法院无法推定孟庆春在承租期间重新铺设了上述附属设施，故对于孟庆春主张上述附属设施的补偿归其所有一节，法院不予支持；3、关于围墙、地面水泥硬化、红砖路面等附属设施补偿的归属一节，从孟庆春出具的原场地照片及庭审中对双方当事人的询问看，围墙、地面水泥硬化、红砖路面等附属设施均存在在原场地内，但确有年久失修、破损等情况，根据一般生活经验，法院推定孟庆春在承租涉案场地后对上述附属设施投资进行了维修，故对于上述附属设施的补偿，法院酌情判定双方各获得一半，具体数额为68155元；4、关于机井补偿的归属一节，因涉案场地内有五口机井，孟庆春主张其中一口60延米的机井为其出资建设，郝宝正认可出租前涉案场地内有二口机井，并未明确是否包含孟庆春所主张的一口60延米机井，故在此情况下，法院判定孟庆春所主张的一口60延米的机井的赔偿归其所有，具体数额为30000元。综合上述分析，郝宝正作为被拆除人已经部分取得拆除单位给付的补偿款，应当按照法院所确定的具体数额给付孟庆春相应补偿款。法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告孟庆春与被告郝宝正于二〇〇九年七月一日签订的《土地房屋租赁合同》无效。二、被告郝宝正于本判决生效后七日内退还原告孟庆春未使用期间的场地占有使用费二万五千元。三、被告郝宝正于本判决生效后七日内给付原告孟庆春涉案场地内房屋及附属设施补偿费共计八十七万零六百一十元。四、驳回原告孟庆春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。因双方当事人擅自将农用地用于非农建设，涉案合同应当认定无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还的应当折价赔偿。现涉案土地及房屋遇拆迁，郝宝玉已领取了拆迁补偿款，孟庆春有权要求郝宝玉给付应由其享有的部分，原审法院结合本案实际所作判决并无不当。
上诉人郝宝正所述其在出租场地时除100平方米房屋外还有其他房屋被孟庆春拆除，应按照双方约定予以补偿一节，因结合双方签订的合同，不能确定出租时存在所述房屋，上诉人郝宝正亦未提供证据证明双方约定除100平方米房屋外的其他房屋被拆除后予以补偿的事实，因此上诉人郝宝正的上述主张不予支持。原审法院结合本案实际判令郝宝正按围墙、地面水泥硬化、红砖路面等附属设施补偿款的一半给付孟庆春并无不当，上诉人郝宝正的该项上诉请求本院不予支持。上诉人郝宝正所述，评估报告中的涉及的其他三口机井均不在涉案院落内一节，上诉人郝宝正未能证实其他三口井不在涉案院落内的事实，结合评估报告，涉案院落内有五口机井，在郝宝正认可出租前有二口机井的情况下，原审法院认定孟庆春所述其中一口价值低的机井系其建造并无不当，郝宝正的该项上诉主张，本院不予采信。
综上所述，上诉人郝宝正的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费三千八百八十九元，由郝宝正负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 刘新泉
审判员 刘国俊
二〇一七年五月十七日
书记员 杨 帆