江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初3352号
原告：无锡市怡庭物业管理有限公司，住所地无锡市广石家园100号。
法定代表人：周华宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许晓华，该公司职员。
委托诉讼代理人：张丽青，该公司职员。
被告：朱梅娟，女，1955年11月19日生，汉族，住无锡市宜兴市。
委托诉讼代理人：余宏，男，1988年1月27日生，汉族，现住无锡市。
委托诉讼代理人：史颖婕，女，1987年4月22日生，汉族，现住无锡市。
原告无锡市怡庭物业管理有限公司（以下简称怡庭物业公司）与被告朱梅娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怡庭物业公司的委托诉讼代理人许晓华、被告朱梅娟的委托诉讼代理人余宏到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告怡庭物业公司向本院提出诉讼请求：判令朱梅娟支付2015年1月至2016年5月的物业公共服务费13251.84元、2015年1月至2015年12月的公共能耗费389.76元，合计13641.6元。事实和理由：怡庭物业公司系无锡市长广溪花园小区物业服务企业，朱梅娟系该小区106号房屋业主。2012年6月29日双方签订《前期物业服务协议》，由其提供物业管理服务，并约定相关收费标准。其已按约履行物业服务，朱梅娟未按合同约定支付自2015年1月至2016年5月期间物业公共服务费13251.84元（计算方式：每月2.4元/平方米×324.8平方米×17个月）及2015年1月至2015年12月期间的公共能耗费389.76元（计算方式：每月0.1元/平方米×324.8平方米×12个月），合计13641.6元。其已发送律师函、张贴缴纳物业费通知催讨，仍未果，故诉至法院。
被告朱梅娟辩称：其系无锡市长广溪花园小区106号业主，于2012年购买该房屋，自2015年开始装修，至今未入住。对《前期物业服务协议》无异议。怡庭物业公司在履行服务义务过程中，存在管理小区绿化、公共设施设备养护、公共环境卫生清洁、交通秩序管理等方面不到位的情况。其很少看到物业公司擦拭公共设施门窗，维修公共区域灯具不及时，未做到小区绿化带道路3小时内目视无垃圾，岗亭和建筑物外墙、监控探头清洁、下水道疏通未按约定的次数和时间打扫、清洗，未做到每日定时两次上门收集生活垃圾，疏于小区安全防范工作和交通秩序疏导，对出入小区人员车辆未认真记录，其车位被违章占用，小区内存在违章建筑占用公共绿地，物业公司对违章建筑没有管理到位。其报修房屋渗漏水后，怡庭物业公司上门看过一两次但未进行处理。2015年，怡庭物业公司通知其，家中车库门损坏，但其要求调取监控录像时，物业公司称没有监控。该情况证明物业公司违反了巡查义务，没有及时通知其车库门受损情况。故应扣减物业公司的公共服务费用，按约定标准的50%交纳。
原告怡庭物业公司为证明其诉请提供如下证据：1、2008年4月1日，怡庭物业公司与无锡柯兰实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，合同约定“无锡柯兰实业发展有限公司选聘怡庭物业公司对长广溪花园提供前期物业服务事宜”，“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：低层建筑2.4元/月/平方米，……，所有物业按0.1元/平方米/月收取公共能耗费，代收代支，依实结算”。朱梅娟该证据无异议。2、2012年6月29日，怡庭物业公司与朱梅娟签订的《前期物业服务协议》，协议约定“朱梅娟所购房屋基本情况：类型别墅座落位置106号建筑面积324.8平方米”，“物业服务收费标准为：低层住宅用房每月每平方米2.4元人民币……公共能耗费每月每平方米0.1元……”，物业公司服务范围包括“1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……11、向乙方（朱梅娟）提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务”，协议第三条约定“实施七级服务标准如下：……24小时不间断巡逻……”,物业服务费用交纳时间为首次按年交纳物业服务公共服务费，以后每月、季或年交付当期的物业服务费，公共能耗费及电梯使用费按年交纳，实行包干使用，并约定每次交纳费用时间为每期5日前。朱梅娟对合同无异议。3、怡庭物业公司分别于2015年9月11日、2015年11月4日在长广溪花园106号房屋门口张贴《缴费通知书》的照片。朱梅娟质证称未见过该通知书。4、怡庭物业公司向朱梅娟发送催讨物业费的《律师函》及挂号信收据。朱梅娟质证称未收到律师函。5、怡庭物业公司制作的2016年11月11日、2016年11月13日两张监控照片，证明长广溪花园106号房屋附近视频监控探头正常工作。朱梅娟对该证据真实性无异议。
被告朱梅娟为证明其辩称意见提供如下证据：1、2016年9月16日拍摄的长广溪花园106号房屋车位被其他车辆占用照片。怡庭物业公司对照片真实性无异议，但认为该车系长广溪花园107号业主停放，其已于第一时间要求车主离开。2、2016年6至7月间拍摄的一张小区内通道照片，照片显示两车在小区道路上会车相遇。怡庭物业公司质证称未发现堵车情况。3、2016年6至7月间拍摄的小区内公共道路旁路灯损坏照片。怡庭物业公司对证据真实性无异议，认为损坏系业主造成，尚未修复。4、2016年拍摄的小区内两处窨井盖损坏照片。怡庭物业公司对照片真实性无异议，称该损坏系2016年6月已在损坏处覆盖钢板，但尚未修复。5、2016年拍摄一张小区内下水道照片。怡庭物业公司对照片真实性无异议，认为该下水道系小区公共下水道，因其他业主近期装修造成堵塞，该装修尚未完工，该业主已表态自行清理。6、一张小区内红外探头照片。怡庭物业公司质证称，该探头系开发商安装的红外报警探头，并非监控探头，现怡庭物业公司已经在铺设新探头，但尚未安装完毕。7、两张长广溪花园106号房屋前绿化植物死亡的照片。怡庭物业公司对照片真实性无异议，称会及时补种。8、一张小区内路面砖损坏照片。怡庭物业公司对损坏事实无异议。9、一张小区内其他业主扩建房屋的照片。怡庭物业公司对该扩建事实无异议，称已于2015年8月通知城管，城管下发了整改通知，但未进行拆除。10、一张长广溪花园内停车位照片。怡庭物业公司对照片真实性无异议，称该车位系104号和105号房屋业主自行共同建造，已报城管，但城管未作为。11、两张长广溪花园业主改造房屋围墙照片。怡庭物业公司对照片真实性无异议，称已报城管。12、一组长广溪花园106号房屋内渗水照片及物业报修接收表。怡庭物业公司质证称朱梅娟报修属实，其已报给开发商，但开发商未来维修，该渗水不属于物业公司责任范围。13、一张2016年11月朱梅娟自行拍摄的长广溪花园106号房屋车库门损坏照片。怡庭物业公司对照片真实性无异议，但认为车库门于2015年被撞坏时监控运行正常，在业主来调取时，因监控录像超过了15天的保存期，所以无法调取。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院认定如下：怡庭物业公司于2008年4月1日与无锡柯兰实业发展有限公司签订一份《前期物业服务合同》，选聘怡庭物业公司对长广溪花园提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中低层住宅2.4元/月/平方米，所有物业按0.1元/平方米/月收取公共能耗费，代收代支，依实结算。朱梅娟系无锡市长广溪花园106号房屋业主，房屋建筑面积324.8平方米。2012年6月29日，朱梅娟与怡庭物业公司达成《前期物业服务协议》，约定服务质量标准为七级服务标准，服务范围为小区公共区域、公共设施设备，并约定交费时间和费用标准。朱梅娟自2015年1月1日起未支付无锡市长广溪花园106号房屋的物业公共服务费及公共能耗费。2015年，怡庭物业公司在巡逻过程中，发现长广溪花园106号房屋车库门损坏，并通知朱梅娟，但在朱梅娟要求调取该房屋监控录像时，怡庭物业公司发现损坏发生时监控录像因超过15天保存期已无法调取。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同约定的义务。怡庭物业公司与无锡柯兰实业发展有限公司签订《前期物业服务合同》及与朱梅娟达成的《前期物业服务协议》，均合法有效。怡庭物业公司应按《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》约定，履行小区公共部位的清洁管理、公共设施养护、绿化养护及公共秩序管理的主要物业服务义务，朱梅娟应按约定的时间，履行支付物业费的义务。根据《前期物业服务协议》第三条约定，怡庭物业公司的安全防范义务包括24小时不间断巡逻，怡庭物业公司应对小区公共区域和房屋每日进行安全检视，在发现盗窃、损坏等警情时，及早调查处理并进行通知。本案中，长广溪花园106号房屋车库门损坏明显，而怡庭物业公司在发生损坏15天后，才发现并通知业主，证明其在履行安全防范义务过程中存在瑕疵，故本院综合怡庭物业公司的服务质量标准，酌定朱梅娟的物业公共服务费按约定标准的90%（即2.16元/月/平方米）计算，根据建筑面积，自2015年1月1日起至2016年5月31日期间朱梅娟应交纳物业公共服务费11926.7元。根据朱梅娟提供的证据不足以证明在本案物业服务期间，怡庭物业公司未履行基本物业管理义务，故对朱梅娟的其他辩称意见，本院不予采纳。对朱梅娟于2016年6至7月间拍摄的照片所反映车辆拥堵、部分树木死亡的情况，物业公司应及时处理和预防，在小区车位紧张的情况下，应科学规划、统筹安排，不断提高服务水平。对朱梅娟提出其家中出现渗水，物业公司未予维修的意见，因该情况可能涉及房屋质量纠纷，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，故本案中不予理涉。对朱梅娟提出小区内违章建筑、违章停车、私自改造公共绿地建设停车位的问题，物业公司作为经营性主体，不是行政机关，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，没有执法权力，在劝阻无效的情况下，业主可向有关行政管理部门报告。根据相关法律、法规规定，公共能耗费是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供暖、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代交的费用。该费用涉及全体业主共同的利益，业主应根据建筑面积，按约、按期交纳，故对怡庭物业公司主张的2015年1月1日至2015年12月31日期间的公共能耗费389.76元，合法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告朱梅娟于本判决生效之日起立即向原告无锡市怡庭物业管理有限公司支付2015年1月1日至2016年5月31日期间物业公共服务费11926.7元、2015年1月1日至2015年12月31日期间公共能耗费389.76元，合计12316.46元。
二、驳回原告无锡市怡庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费146元，由被告朱梅娟负担131元，由原告无锡市怡庭物业管理有限公司负担15元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。
审 判 长 朱剑峰
代理审判员 毛瀚飞
人民陪审员 苏卓华
二〇一七年一月六日
书 记 员 万玉蓉
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》：
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。