江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终1009号
上诉人(原审原告、反诉被告)：赵以亮，男，1968年8月2日生，住江西省南城县。
委托诉讼代理人：余志建，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
委托诉讼代理人：万秀芬，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
上诉人(原审原告、反诉被告)：赵以红，女，1968年10月10日生，住江西省南城县。
委托诉讼代理人：余志建，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
委托诉讼代理人：万秀芬，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
上诉人(原审原告、反诉被告)：朱水旺，男，1965年10月5日生，住江西省南城县。
委托诉讼代理人：余志建，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
委托诉讼代理人：万秀芬，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：熊震宇，男，1976年3月24日生，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：饶伟斌，江西衡业律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
上诉人赵以亮、赵以红、朱水旺因与被上诉人熊震宇房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南城县人民法院（2017）赣1021民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵以亮、赵以红、朱水旺上诉请求：1、依法撤销南城县人民法院（2017）赣1021民初828号民事判决第二、三、五项，改判支持赵以亮、赵以红、朱水旺的诉讼清求，驳回熊震宇的全部反诉请求。2、本案一、二审诉讼费由熊震宇承担。事实和理由：一审法院认定300,000元的性质为定金错误，如果该300,000元为定金，明显超出合同年租金的20%，《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。本案中《店面租赁补充协议》第2条明确约定，合同生效后，该300,000元甲方不退还给乙方，作为乙方付给甲方的店面出让金，不计入以后乙方给甲方的店面租金。虽然《店面租赁补充协议》中约定300,000元为履约定金，但双方已履行合同或承诺，该定金根据约定也转为出让金。并根据双方约定归赵以亮、赵以红、朱水旺所有。该约定属民事主体对权利的自由处分，是双方真实意思表示。如按一审认定该300,000元系定金，则2011年7月l日双方签订合同时应提出该定金冲抵租金或主张返还。也就是说，2011年7月1日，熊震宇就应当知道自己的权利被侵害。自此开始计算诉讼时效。2011年7月1日至今己逾六年，且熊震宇未提供任何诉讼时效中断、中止的证据，熊震宇反诉要求返还300,000元超出诉讼时效，丧失胜诉权。赵以亮、赵以红、朱水旺非法律专业人士，本案不能适用格式条款，该《店面租赁补充协议》签署于《店面租赁合同》之前，协议内容属双方合同磋商的意向协议。因为只有清退原租户才有可能履行合同。该300,000元双方约定为赵以亮、赵以红、朱水旺所有，不违反法律强制性规定。一审认定熊震宇交纳的300,000元显失公平，适用法律错误。在一审中，熊震宇并未主张该条款显失公平，一审法院的认定违反告诉才处理原则；《合同法》第五十四、五十五条明确规定合同显失公平条款必须由合同相对方在法定除斥期间内即知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，木案合同相对方即熊震宇并未对补充协议第2条行使撤销权，故该条款依法应属合同法有效之条款；从事实上来看，赵以亮、赵以红、朱水旺在一审中一直主张该300,000元系清退原承租户的补偿及对熊震宇承租期间不调整租金的补偿。年届六年，原承租户的补偿己无法提供证据，但赵以亮、赵以红、朱水旺已提供证据证明同地段的相同面积店铺月租金已上涨至15,000元，以租赁店面的市场规则来看，则赵以亮、赵以红、朱水旺未调整租金的损失约350,000元。一审主观臆断合同显失公平，缺乏法律及事实依据。即使熊震宇认为300,000元应当返还，也应主张先履行义务抗辩权。熊震宇错误理解不安抗辩权的行使，实则为不履行合同义务的托辞。一审判决判令“按原合同约定的年租金的标准计算2017年7月1日至返还店面之后的租金”适用法律错误。《合同法》第ll3条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。赵以亮、赵以红、朱水旺与熊震宇之间的租期己满，熊震宇未按合同约定履行空店义务，无理霸占租赁物的行为导致赵以亮、赵以红、朱水旺无法按市场行情出租的损失应由熊震宇承担。赵以亮、赵以红、朱水旺在一审时也提供了同期店铺的租金标准，假设熊震宇一直无理霸占租赁标的而按原合同标准支付租金，也违法了公平原则。在二审诉讼过程中，赵以亮、赵以红、朱水旺要求增加上诉请求：判令熊震宇向赵以亮、赵以红、朱水旺缴纳租赁期间各类税费26,917.09元，并承担税费至实际空店日止。
熊震宇辩称，合同中已确定了300,000元是定金，一审法院的认定没有问题。双方之间基于缴纳定金的合同一直在履行且存在争议，熊震宇从未放弃过要求返还定金的主张，这也是本案引发诉讼唯一问题，本案并没有超过诉讼时效。关于合同期满后房屋占有费的计算，在没有新的约定或出租人没有证据表明有新的租赁标准时，应当按原合同执行。赵以亮、赵以红、朱水旺增加的上诉请求存在实体和程序两方面的瑕疵，就实体部分因赵以亮、赵以红、朱水旺迟延纳税，由此导致增加了滞纳金和提高了税率，故即使赵以亮、赵以红、朱水旺有权主张该款项也应当以纳税行为发生时税法的相关规定进行计算，在程序上，一审判决认定赵以亮、赵以红、朱水旺有权另行主张税费问题，故该增加的诉请不应当在本案的审理范围内。
赵以亮、赵以红、朱水旺向一审法院起诉请求：1、要求熊震宇空出承租的三店面归还赵以亮、赵以红、朱水旺；2、缴清承租期间所欠店面房产税60,000元及水电费用至熊震宇空出店面之日止；3、将店门恢复原状或赔偿损失6,000元；4、以市场行情支付其拖延租期的店面租金至空出店面归还赵以亮、赵以红、朱水旺之日止。
熊震宇向一审法院提出反诉请求：1、赵以亮、赵以红、朱水旺返还熊震宇支付的定金300,000元；2、熊震宇享有诉争店铺的优先承租权。
一审法院认定事实：2011年5月20日，（甲方）朱水旺、赵以红、赵以亮作为出租方与（乙方）熊震宇作为承租方签订了一份《店面租赁补充协议》。协议第一条约定：“甲方将南城县大璐房地产开发有限公司所建盱江商业街A0区第一层1、2、3号店面出租给乙方。”协议第二条约定：甲方今收到乙方租店定金300,000元（合同生效后，该300,000元甲方不退还给乙方，作为乙方付给甲方的店面出让金，不计入以后乙方给甲方的店面租金）。第三条约定：乙方应按租赁合同在2011年7月1日前交清承担甲方店面第一年租金（2011年7月1日至2012年6月30日）计人民币206,200元，及乙方租甲方店面押金300,00元，共计236,200元。第四条，如果乙方中途后悔不承租甲方店，则甲方有权没收乙方所交租店定金300,000元，并有权收回店面，甲乙双方所订立的店面租赁合同自动无效作废。如果甲方中途后悔不把店面租给乙方，则甲方应退给乙方交纳的定金300,000元，并甲方应赔偿乙方300,000元。2011年7月1日，赵以亮、赵以红、朱水旺（甲方）与熊震宇（乙方）又签订一份《店面租赁合同》，该合同第一条与上述《店面租赁补充协议》第一条约定内容相同。合同约定：店面租赁期6年，即2011年7月1日至2017年6月30日，乙方每年付甲方朱水旺租金74,200元，赵以红租金66,000元，赵以亮租金66,000元，合计206,200元，租金6年不变。乙方租金必须在每年年头提前一个月交清下年全年租金给甲方……乙方如果没有按时交付店面租金给甲方，且超过10天以上，甲方有权收回店面，本合同自动无效作废。在租赁期内，一切费用（包括店面租金税、房产税、工商、地税、国税及水电费等）均由乙方承担，甲方不负担任何费用。合同期满后，甲方出租在同等条件下，乙方有优先续租权，如果乙方不续租甲方店面，则乙方应无条件空店给甲方。合同签订后，熊震宇向赵以亮、赵以红、朱水旺交付了300,000元。被熊震宇在承租店面期间，将中间一间店面用装修板隔离为二间店面，店面至今仍保持改建后的状态。店面租赁期间，熊震宇未按合同约定交纳店面房产税，及水电费。合同到期后，熊震宇以赵以亮、赵以红、朱水旺未返还定金300,000元为由，未腾空店面给赵以亮、赵以红、朱水旺，亦未支付合同到期之后使用店面的租金、房产税及水电费。
另查明，赵以琴、赵以亮、赵以红分别是建昌镇盱江步行街A0区2号店铺、1号店铺、3号店铺的所有权人。赵以琴与朱水旺系夫妻关系。
一审法院认为，赵以亮、赵以红、朱水旺与熊震宇签订的《店面租赁补充协议》及《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。赵以亮、赵以红、朱水旺按照合同约定将三间店面交付熊震宇使用、收益，熊震宇应当按照约定的期限支付租金，并承担相关税、费，租赁期间届满，熊震宇应当返还赵以亮、赵以红、朱水旺店面。熊震宇租赁期间届满亦未腾空店面，将店面返还赵以亮、赵以红、朱水旺，属违约，应当承担违约责任。现赵以亮、赵以红、朱水旺要求熊震宇承担租赁期间，及租赁期间届满后继续使用店面期间的房产税、水电费，并且将店面腾空返还赵以亮、赵以红、朱水旺，并支付租赁期间届满，继续使用店面期间的租金的诉讼请求，予以支持。关于租金的计算，考虑到本案的实际情况，以按《店面租赁合同》约定的年租金标准计算为宜。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善后者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，熊震宇未经赵以亮、赵以红、朱水旺同意，将其中一间店面进行改建，分开成两个门面，违反了合同的约定，应当将店面恢复原状。赵以亮、赵以红、朱水旺要求熊震宇赔偿损失6,000元，但未提供证据证明，不予支持。赵以亮、赵以红、朱水旺现主张熊震宇应承担租赁期间的店面房产税、水电费，可以在实际交纳确定金额后，再另行向熊震宇主张。
关于本案的反诉部分，熊震宇要求赵以亮、赵以红、朱水旺返还定金300,000元，并享有店面的优先承租权。首先，赵以亮、赵以红、朱水旺与熊震宇签订的《店面租赁补充协议》第二条虽然约定，“合同生效后该300,000元赵以亮、赵以红、朱水旺不退还给熊震宇，作为熊震宇付给赵以亮、赵以红、朱水旺的店面出让金，不计入以后熊震宇给赵以亮、赵以红、朱水旺的店面租金。”但该协议第四条同时又约定，“如果熊震宇不承租店面，则赵以亮、赵以红、朱水旺有权没收租店定金300,000元，如果赵以亮、赵以红、朱水旺不把店面租给熊震宇，则赵以亮、赵以红、朱水旺应退还定金300,000元，并赔偿熊震宇300,000元。”从该条款约定的内容看，熊震宇给付赵以亮、赵以红、朱水旺的300,000元，符合定金的性质，且该协议第2条也载明“赵以亮、赵以红、朱水旺收到熊震宇租店定金300,000元”。虽然该协议第2条又括号载明“该300,000元不退还，作为店面出让金”，但该约定属显失公平，应归属于定金性质更加公平公正。赵以亮、赵以红、朱水旺辩称，该300,000元是补偿赵以亮、赵以红、朱水旺提前与他人终止合同，他人出店，让熊震宇承租而给赵以亮、赵以红、朱水旺造成的损失，但赵以亮、赵以红、朱水旺未提供充分有效证据证明，不予采纳。赵以亮、赵以红、朱水旺还提出，上述300,000元是对6年租赁期间，赵以亮、赵以红、朱水旺未涨租金的损失的补偿。该意见无事实和法律依据，亦不予采纳。熊震宇要求在同等条件下享有店面的优先承租权，符合合同约定，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、熊震宇于判决生效后十日内将坐落于南城县××商业街××区××、××、××号店面返还给赵以亮、赵以红、朱水旺，并将店面恢复原状。二、熊震宇于判决生效后十日内支付赵以亮、赵以红、朱水旺自2017年7月1日至返还店面之日止的租金（按原合同约定的年租金标准计算）。三、赵以亮、赵以红、朱水旺于判决生效后十日内返还熊震宇300,000元。四、熊震宇对赵以亮、赵以红、朱水旺所有的坐落于南城县××商业街××区××、××、××号店面，在同等条件下享有优先承租的权利。五、驳回赵以亮、赵以红、朱水旺其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5,383元，由熊震宇负担，反诉案件受理费5,800元，由赵以亮、赵以红、朱水旺负担。
二审期间，上诉人赵以亮、赵以红、朱水旺提交税务发票及催缴通知书一共41页，拟证明赵以亮、赵以红、朱水旺增加上诉请求主张的税费总金额26,917.09元。
被上诉人熊震宇对赵以亮、赵以红、朱水旺提交的证据发表质证意见认为，真实性无异议；合法性有异议，赵以亮、赵以红、朱水旺超过上诉期限增加上诉请求，该请求不应当在本案中主张；关联性无需认定。即使赵以亮、赵以红、朱水旺有权在本案中主张税费，也只能计算涉及租赁该行为发生的房产税印花税，且应当适用行为发生时的缴税额度，对于其他个人所得税、滞纳金等不应当是熊震宇承担的税费。
本院对赵以亮、赵以红、朱水旺提交的证据经审查认定如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款规定：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”。赵以亮、赵以红、朱水旺超过上诉期限增加上诉请求，本院不予审查。赵以亮、赵以红、朱水旺提交的证据系对新增加的上诉请求进行证明，本院不予认定。
各方当事人对一审法院查明的事实均无异议。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
根据当事人的诉讼请求以及答辩意见，本案二审争议焦点为：1、《店面租赁补充协议》约定的300,000元款项的性质，熊震宇要求赵以亮、赵以红、朱水旺返还300,000元有没有事实及法律依据的问题；2、2017年7月1日至返还店面之日止的占有使用费应按照什么标准计算的问题。
关于争议焦点一，本院认为，定金是指合同双方当事人约定的，为保证合同的履行，由一方预先向对方给付的一定数量的货币或替代物。根据《中华人民共和国合同法》第115条之规定，给付定金一方不履行约定的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在本案中，赵以亮、赵以红、朱水旺与熊震宇为保证租赁合同的履行，在双方签订的《店面租赁补充协议》约定了定金价款，该协议第4条明确约定，如果熊震宇中途后悔不承租赵以亮、赵以红、朱水旺店，则赵以亮、赵以红、朱水旺有权没收熊震宇所交租店定金300,000元，并有权收回店面，双方所订立的店面租赁合同自动无效作废。如果赵以亮、赵以红、朱水旺中途后悔不把店面租给熊震宇，则赵以亮、赵以红、朱水旺应退给熊震宇交纳的定金300,000元，并应赔偿熊震宇300,000元。该条款实质上就是定金罚则。据此，可以认定熊震宇交付给赵以亮、赵以红、朱水旺的300,000元属于定金。在赵以亮、赵以红、朱水旺与熊震宇均履行了各自的合同义务后，该定金是否能够返还的问题，应根据双方的约定进行处理。《店面租赁补充协议》第二条约定，合同生效后，该300,000元赵以亮、赵以红、朱水旺不退还给熊震宇，作为熊震宇付给赵以亮、赵以红、朱水旺的店面出让金，不计入以后熊震宇给赵以亮、赵以红、朱水旺的店面租金。根据该条款，双方当事人实际已对债务履行后定金的处理做了非常明确的约定。《店面租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，一审法院认定该条款内容显失公平并据此判令赵以亮、赵以红、朱水旺返还熊震宇300,000元错误，应予纠正。
关于争议焦点二，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，合同约定的租赁期限届满后，熊震宇理应将涉案房屋返还给赵以亮、赵以红、朱水旺，并应支付继续占用期间的占有使用费。但赵以亮、赵以红、朱水旺在一审提交的证据不足以证实涉案店铺当前的租赁价格，一审法院参照合同约定的租金标准确定占有使用费并无不当。
综上所述，赵以亮、赵以红、朱水旺的上诉请求部分成立，一审法院判决认定《店面租赁补充协议》约定的300,000元款项显失公平错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江西省南城县人民法院（2017）赣1021民初828号民事判决第一项；即：熊震宇于本判决生效后十日内将坐落于南城县盱江商业街A0区第一层1、2、3号店面返还给赵以亮、赵以红、朱水旺，并将店面恢复原状；
二、维持江西省南城县人民法院（2017）赣1021民初828号民事判决第二项；即：熊震宇于本判决生效后十日内支付赵以亮、赵以红、朱水旺自2017年7月1日至返还店面之日止的租金（按原合同约定的年租金标准计算）；
三、维持江西省南城县人民法院（2017）赣1021民初828号民事判决第四项；即：熊震宇对赵以亮、赵以红、朱水旺所有的坐落于南城县盱江商业街A0区第一层1、2、3号店面，在同等条件下享有优先承租的权利；
四、维持江西省南城县人民法院（2017）赣1021民初828号民事判决第五项；即：驳回赵以亮、赵以红、朱水旺其他诉讼请求；
五、撤销江西省南城县人民法院（2017）赣1021民初828号民事判决第三项；即：赵以亮、赵以红、朱水旺于判决生效后十日内返还熊震宇300,000元；
六、驳回熊震宇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费5,383元，由熊震宇负担，反诉案件受理费5,800元，由熊震宇负担；二审案件受理费7,305元，由赵以亮、赵以红、朱水旺负担1,505元，熊震宇负担5,800元。
本判决为终审判决。
审判长 王 琳
审判员 刘长峰
审判员 邹志伟
二〇一七年十二月十四日
书记员 华丽娜