湖北省巴东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂巴东民初字第01326号
原告李建华，男，生于1987年10月2日，土家族，农民，住湖北省巴东县。
委托代理人李小林（系原告李建华之父），生于1967年8月12日，汉族，农民，住湖北省巴东县。特别授权代理。
被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省巴东县信陵镇巴山路。组织机构代码：78446538－2。
法定代表人史德林，执行董事兼总经理。
委托代理人谭贤学，湖北必胜律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人邹建文，男，生于1978年8月18日，汉族，居民，系巴东县兴业房地产开发有限责任公司员工，住湖北省巴东县。特别授权代理。
原告李建华诉被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，决定由审判员罗杨军适用简易程序进行审理。因案情重大复杂、权利义务关系不明确，双方当事人争议较大不宜适用简易程序继续审理，报经院长批准后裁定转为普通程序审理并依法组成由审判员罗杨军担任审判长、审判员李小艳、谭文先参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告李建华的委托代理人李小林，被告兴业房地产公司的委托代理人谭贤学、邹建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李建华起诉称，原、被告于2013年4月23日签订《商品房买卖合同》，约定被告将开发兴建的位于巴东县信陵镇西壤坡沿江路188号滨江国际广场第1栋2单元302室商品房以按揭方式出售给原告；被告在2014年3月28日前将经法定验收合格的上述房屋交付给原告使用。同时双方约定在出卖人逾期交房超过60日后，买受人不要求退房的，出卖人应当按合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房屋价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约履行了支付首付款、办理按揭交款义务，但被告并没有依约履行法定交付房屋的义务。被告在中途施工时多次要求原告接收房屋，但被告却不能出示法定房屋验收合格证件，故原告依法拒绝接收房屋。原告亦多次到相关部门维权，被告也未曾出示关于不可抗力的原因造成其逾期交房的证据。直至2015年7月30日，被告才在法庭开庭时出示巴东县住房和城乡建设局（以下简称巴东县住建局）一个关于地震导致停工的通知。但该通知没有开工日期，因此原告拒绝采纳。被告在预售房屋时，在没有得到相关规划许可的情况下，主观故意、弄虚作假，谎称在楼盘与公路上建连体天桥、在百步梯上楼盘与楼盘之间建连体连廊，被告一并制作了模型、印发了宣传图片。售楼人员也以此为亮点，向买房者推荐销售，误导购买人认为此楼盘高端大气、档次高雅，即使在房屋每平方米高于巴东房地产市场价1000多元的情况下也不惜血本购买。被告见房屋出售后，突然宣称天桥连廊不再修建，原因是有关部门不批。原告遂向被告追讨高于市场价格的购房款，被告又无正当理由拒绝退还。原告与被告签订合同时，被告制作的模型与宣传资料显示的楼盘外墙漆是高端大气的板栗酱色，但被告在没有告知原告的情况下，私自将外墙的颜色改为明黄的土泥巴色，被告的行为违背了双方签订合同时关于房屋主体外墙颜色的约定。原、被告在签订合同时约定原告承担的公摊面积高达20%以上，被告也承诺在2014年3月28日交付房屋时向原告交付公共部位与公用房屋公摊建筑面积法定说明书，但被告直到现在都没有出示该说明书。原、被告在签订合同时，被告制作的模型、印发的宣传资料显示的房屋绿化、楼盘后部的消防车辆通道，被告至今也没有完成，这也影响了该楼盘的品质，埋下了巨大安全隐患，同时也给原告造成重大精神损害。
综上所述，原告认为被告的失信行为已构成违约，且具有极其恶劣的主观故意。被告欺骗购房者，预售的房屋与实物不符，存在违约行为也不按照法律规定支付违约金。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、原、被告继续履行双方于2013年4月23日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付自2014年3月29日至2015年8月10日止逾期交房违约金82108元；3、被告向原告支付因逾期交房给原告造成的租房损失9243元；4、被告向原告支付因其预售房屋时虚假宣传、变更设计、基础设施、公共配套、装饰、设备违约金102480元；5、被告向原告支付因被告在没有告知原告的情况下私自变更房屋外墙颜色而应承担的违约金1000元；6、被告当庭向原告出示房屋公摊实测法定报告并退还被被告侵占的公摊面积购房款；7、被告依照房屋宣传模型，定期恢复绿化规划及整栋房屋后的部分消防车辆通道，并向原告支付违约金200元。
原告李建华为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、李建华与兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同》1份（复印件）。用以证实原、被告于2013年4月23日签订了商品房买卖合同。
经质证，被告认为属实。
2、销售不动产统一发票2份（复印件）。用以证实原告依约履行了付款义务。
经质证，被告对发票的合法性、关联性、真实性无异议，但认为发票不能证实原告依约履行了支付购房款的义务。
3、兴业房地产公司制作的宣传图纸3份。用以证实被告在房屋预售阶段存在虚假宣传的事实。
经质证，被告认为其所开发的滨江国际广场项目工程的设计效果图均在相关职能部门予以备案，所备案的设计图纸与竣工验收的图纸是一致的。原告出示的图纸与备案及验收的图纸不一致，是虚假的。该组证据均没有滨江国际广场及开发商的注明，与本案不具有关联性。该组证据的来源不明，真实性有异议。因此该组证据不具有证明力，达不到原告的证明目的。
4、巴东县信陵镇沿江路滨江国际广场44套房屋详情一览表1份（复印件）。用以证实被告开发的滨江国际广场2号楼的房屋单价为2582元／㎡。
经质证，被告对该份证据的合法性提出异议，认为原告没有提交证据原件及提交证实该份详情一览表来源的证据。该证据系截图，没有展现证据的全貌及证据所记载的参考单价预估的时间，该证据具有严重的瑕疵，且已经被废止。另外该份一览表所反映的参考单价与本案不具有关联性，不能达到原告的证明目的。
5、2015年9月3日卢明星出具的证明1份、2015年8月15日宋正学、邓龙万出具的证明1份、2015年9月1日田恒龙、王成玉、朱承斌、向青春出具的证明1份、2015年9月22日贺洪斌出具的证明1份、2015年9月3日朱发海出具的证明1份、2015年9月20日向兴样出具的证明1份、2015年9月19日黄圣平出具的证明1份、2015年9月19日马中见出具的证明1份、2015年8月10日胡艳琼出具的证明1份、2015年9月20日李维君出具的证明1份。用以证实被告有违约行为，存在逾期交房、进行虚假宣传，在交房时没有出示房屋验收合格证件的事实。
经质证，被告对该组证据的真实性有异议，认为该组证明所反映的内容与客观事实不符。关于被告在滨江国际广场的开发项目以及履行合同过程中是否有虚假宣传、作假欺骗以及交房时是否具备条件等应以书证为准。另外该组证据不具有合法性，原告没有提交证人的身份信息证件以证实证人是合法存在的。该组证据中证人的证言内容完全相似，违背了民事诉讼法关于证人作证应当独立客观的基本要求。原告所出示的证据存在原告与证人之间、证人相互之间相互串通的嫌疑。该组证明的证人均是滨江国际广场的买房人，与本案具有利害关系。另外证人也无正当理由未出庭作证，故不能达到原告的证明目的。
被告兴业房地产公司辩称，一、原告诉称被告有显著违约行为的事实与理由不成立。1、原告诉称其依约履行了支付首付款及按揭款义务但被告并没有依约履行交付房屋义务不属实，原告诉称被告不能出示相关验收合格证件也不属实。真实情况是原告并没有依约完全履行付款义务，被告是按合同约定对原告进行了房屋交付的催促通知并依约履行了房屋交付义务，被告在告知原告交付房屋前，房屋已具备交付条件。2、原告诉称被告谎称建设天桥和连廊且导致房屋价格每平方米高于巴东房地产价格1000多元不属实。真实情况是被告将其宣传和承诺的天桥和连廊向相关管理部门和规划部门进行了申报，因规划及安全方面的原因，天桥与连廊被相关部门取缔。被告向原告及其他买受人出卖的房屋单价与同地段同品级的“巴楚文化广场”等楼盘持平，并非每平方米高于巴东当地市场价格1000多元。3、原告诉称被告将外墙漆颜色改为土泥巴色是不属实的。被告整个设计方案有三套，而最终确定的颜色是最佳的颜色选取方案。方案的确定也是经过被告和其他相关专业人士在上海、重庆考察后确定的。4、原告诉称在交房过程中被告没有向所有买受人出示关于房屋建筑面积分摊说明书不属实。5、原告诉称被告在宣传时承诺的滨江国际的绿化和消防通道的建设至今没有完成是不属实的，滨江国际的绿化和消防通道已经完成且通过了相关部门的验收。二、被告对原告的第一项诉讼请求不持异议，但原告要求被告继续履行合同的什么义务是不明确不具体的。被告在履行商品房买卖合同中不存在违约行为，因此原告在第二项诉讼请求中要求被告承担违约金没有事实依据。如果被告确实存在违约行为，原告主张的违约金数额也明显偏高。原告的第三项诉讼请求是主张被告在承担违约金的同时又承担因违约行为给其造成的经济损失，原告的该项主张违反了合同法第一百四十四条第二款和合同法司法解释第二十八条的规定。被告在履行商品房买卖合同义务过程中没有虚假宣传、擅自变更设计等违约行为，加之原被告双方签订的商品房买卖合同并没有约定与此相关的违约责任，因此原告的第四项诉讼请求没有事实依据且原告按照此种方法计算违约金不合理。被告在履行合同建设滨江国际广场楼盘过程中并没有私自变更外墙漆颜色，同时原被告双方也没有对变更外墙漆颜色约定违约责任，因此原告的第五项诉讼请求没有事实依据。原告的第六项诉讼请求没有事实依据，请法庭予以驳回。被告在履行向原告交付房屋的过程中已经完成了绿化及消防通道的建设，但绿化及消防通道建设的完成并非原告交付房屋的前提条件，原告的该项主张没有事实和法律依据，请求法院驳回原告不当的诉讼请求。
被告兴业房地产公司为支持其抗辩意见，向本院提交了下列证据：
1、2013年4月23日李建华与兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同》1份（复印件）。用以证实原、被告双方就被告按时交房等权利、义务进行了约定，合同内容并非原告所主张的权利义务内容。
经质证，原告对证据的真实性无异议。
2、巴东县城乡规划管理委员会2013年第1次城乡规划建设管理会议纪要1份（复印件）、巴桥函（2013）3号巴东长江公路大桥管理局关于不同意《滨江国际广场人行天桥及连廊设计规划方案》的函1份（复印件）。用以证实被告在宣传和履行合同过程中并没有虚假宣传行为。被告对建设人行天桥及连廊进行了申报，只是相关部门不予批准，并不属于被告恶意违约。
经质证，原告对该组证据的真实性无异议，认为被告的规划没有被政府批准属实，但认为被告不应该在建设人行天桥和连廊这一规划没有被政府许可的情况下进行该项宣传。
3、巴东县住建局于2013年12月16日下发的《紧急停工通知书》1份（复印件）、巴东县人民法院证据收据1份（复印件）。用以证实被告在履行合同义务中出现了地震等不可抗力因素，按照合同的约定属于免责事由。同时被告至今未收到巴东县住建局的复工通知。
经质证，原告对紧急停工通知书不清楚，对其真实性有异议，认为该组证据来源非法，不能达到被告的证明目的。
4、2014年3月1日兴业房地产公司《关于滨江国际广场项目延期交房的公告》1份、圆通速递详情单1份（复印件）。用以证实被告开发的滨江国际广场项目因不可抗力及主管部门的管理行为而停工三个月，按照合同的约定被告的交房时间理应顺延三个月。
经质证，原告认可被告发出了延期交房的公告，其亦签收了被告邮寄的延期交房公告，但被告发出的延期交房公告无效。原告与所有购房户找被告要求其提供相关机关延期施工的证明，但被告在2015年4月之前一直没有提供，直到开庭时被告方才提供。
5、滨江国际广场工程住宅部分验收备忘录1份（复印件）、关于“滨江国际广场”项目住宅部分竣工验收的会议纪要1份（复印件）、湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明1份（复印件）、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书1份（复印件）、恩施州公安消防支队建设工程消防验收意见书1份（复印件）。用以证实参建五方于2014年5月16日对被告开发建设的滨江国际广场工程进行了验收，滨江国际广场工程项目住宅部分验收合格，城乡规划、市政、消防均经验收合格，被告的义务已经履行完毕。
经质证，原告对该组证据的合法性无异议，但认为该组证据与本案无关，上述证件均不是法定或合同约定应由被告提供的证件。
6、巴东县广播电视台于2015年5月24日出具的播出证明1份、兴业房地产公司于2014年5月18日发出的滨江国际广场交房公告、滨江国际广场交房通知各1份。用以证实被告兴业房地产公司确定2014年5月19日为向原告等购房户交房的时间。
经质证，原告对该组证据无异议，但认为原告等购房户在接收房屋时因被告没有提供相关房屋验收合格的证据，原告并没有接收房屋。
7、2015年2月11日业主入住手续书1份（复印件）。用以证实被告在交付房屋时具备交付条件，被告实际向原告交付房屋的时间是2015年2月11日。
经质证，原告认为该份证据真实，但认为被告于2015年2月11日将房屋交给原告只是提前交给原告使用，并不能代表被告将房屋实际交付给原告。
8、2015年6月24日房屋测量报告1份（复印件）。用以证实原告所购房屋的面积情况。
经质证，原告无异议，但原告陈述其不清楚测量报告中的公摊面积是怎么计算所得。
本院认为，被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，原告对被告提交的证据1、2、4、5、6、7、8的真实性无异议，上述证据属双方当事人无争议的证据，且来源合法、与本案事实关联，本院予以采信并作为认定案件事实的依据。原告提交的证据3被告虽提出了异议，但被告未提供足以反驳的相反证据，另本院从庭审中获得的信息可以内心确信该份证据是客观真实的，与本案事实关联，故本院予以采信并作为认定案件事实的依据。原告提交的证据4系复印件，且该证据显示的房屋参考价与本案不具有关联性，故本院不予采信。原告提交的证据5全部属于证人证言，但证人无正当理由未出庭作证，同时证人也系购房户，与原告存在利益上的一致性，属于利害关系人，利害关系人所作证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院不予采信。被告提交的证据3系与原件核对无异的复印件，其内容客观真实、来源于巴东县住建局，与本案事实关联，本院予以采信。
根据本院采信的证据及庭审查明的事实，本案经审理查明：被告兴业房地产公司以拍卖方式取得位于巴东县信陵镇西壤坡沿江路188号、编号为BP2011－001号地块的土地使用权后，经批准在该地块上建设商品房，定名为“滨江国际广场”。被告兴业房地产公司就“滨江国际广场”开发项目在前期做广告宣传时宣称该楼盘设计有人行天桥和连廊。兴业房地产公司就其宣传内容制作了宣传图片，并通过张贴及网站介绍方式进行宣传。
被告兴业房地产公司就开发建设的“滨江国际广场”商品房在取得巴东县住建局颁发的商品房预售许可证后与原告李建华于2013年4月23日签订了《商品房买卖合同》，被告兴业房地产公司作为出卖人将开发建设的“滨江国际广场”第1幢2单元302号房出卖给原告李建华。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定了“该商品房建筑面积102.48平方米，其中套内建筑面积82.19平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.29平方米。按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3324.98元，总金额340744元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，结算面积差异值的房款，单价以合同的签定价格不变，房款多退少补。付款方式及期限为买受人于签订合同之日付清首付款110744元，余下房款23万元银行按揭。商品房交付期限（第八条）为出卖人应当在2014年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内公告告知买受人的；2、如因买受人原因，银行按揭不能办理或未办理完毕的，出卖人不承担违约责任；3、非出卖人原因，工程进度受政府行为影响，且出卖人在发生之日起30日内公告告知买受人的。出卖人逾期交房的违约责任（第九条）为除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。规划、设计变更双方约定为经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起30日内书面通知买受人：（1）该商品房结构形式，户型、空间尺寸、朝向；（2）该商品房的相关规划与建设以政府最终批文为准。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率支付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。房屋交接为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：通知送达30日内，买受人未能及时办理交接手续，须向出卖人支付合同总房款10%违约金，并视为交付标的物合格，买受人已接受该项交接。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑以2014年6月28日整体竣工并交付使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意若系不可抗力或政府性原因，出卖人与买受人可酌情协商延期办理。”等主要内容。同时双方在合同的附件二约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成以房地产相关主管部门认可的测绘机构测量报告为准。在合同的附件三约定如果出卖人利用报纸、电视等公共传媒对本项目交付、交房等相关事宜进行告知的，视同书面告知。原告李建华在签订合同后交纳首付款110744元并通过银行按揭方式交纳所购商品房下余购房款23万元。
案涉“滨江国际广场”商品房建设中，被告兴业房地产公司就《滨江国际广场人行天桥及连廊设计规划方案》向巴东县城乡规划管理局进行了规划报批。巴东县城乡规划管理局在公示该方案时，巴东长江公路大桥管理局于2013年6月4日提出异议并致函巴东县城乡规划管理局，以人行天桥及连廊所占土地使用权为该局所有，为确保巴东长江大桥的安全运营和桥区交通畅通，维护单位合法权益为由不同意该局公示的《滨江国际广场人行天桥及连廊设计规划方案》。就“滨江国际广场”钢架环形天桥及连廊、电子显示屏工程设计方案，巴东县城乡规划管理委员会于2013年6月7日召开的2013年度第1次城乡规划建设管理工作会决定原则同意滨江国际广场钢架环形天桥设计方案，取消连廊建设。2013年12月16日，因巴东县发生地震，巴东县住建局给辖区内各建筑施工企业、监理单位发出紧急停工通知书，通知全县所有建设工程施工项目全部停止施工，对工程施工现场、施工塔吊、外脚手架进行全面排查，复工时间另行通知。被告兴业房地产公司在接到巴东县住建局的通知后未在《商品房买卖合同》约定的30日期限内公告或者通过其他方式告知原告。直至2014年3月1日，被告兴业房地产公司才向滨江国际广场所有购房户发出《关于滨江国际广场项目延期交房的公告》，公告称购房户与公司签订的《商品房买卖合同》约定兴业房地产公司向购房户履行交付房屋义务的期限为2014年3月28日，因特大暴雨、地震及行政管理部门责令统一停工等缘由，施工单位实际施工期限因停工须顺延三个月。合同关于“特殊原因可据实延期交房”之约定，结合项目的施工实际情况，公司决定在2014年6月28日前依约向购房户如期履行交房义务。被告兴业房地产公司同时将该公告邮寄送达给被告李建华之父李小林，并由其签收。2014年5月16日，“滨江国际广场”商品房项目工程的建设单位兴业房地产公司、设计单位武汉理工大设计研究院有限公司、监理单位湖北华立建设监理有限公司、勘察单位湖北省地质勘察基础工程公司、施工单位湖北远华建设工程有限公司共同对滨江国际广场工程住宅部分进行了验收，五方共同确认该项目住宅部分观感评价好，资料齐全，工程实体质量合格，参会人员符合要求，组织程序合法，同意验收；该工程项目住宅部分均符合设计要求和有关施工规范规定，同意本工程项目的住宅部分为合格标准。2014年5月18日，被告兴业房地产公司向原告李建华送达了《滨江国际广场交房通知》，通知称兴业房地产公司开发的“滨江国际广场”的住宅房现经政府相关部门验收合格，已具备交付条件，定于自2014年5月20日开始集中办理交房手续，交房地点为滨江国际广场营销中心、交房时间为2014年5月20日至2014年6月27日。巴东县城乡规划管理局于2014年10月30日给兴业房地产公司颁发了《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，确认滨江国际广场项目建设工程符合城乡规划要求。被告兴业房地产公司开发建设的“滨江国际广场”商品房项目竣工后，巴东县住建局于2015年3月18日给被告兴业房地产公司颁发了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，确认巴东滨江国际广场1#、2#楼工程已于2015年3月18日办理竣工验收备案。2015年7月22日，恩施州公安消防支队给兴业房地产公司出具了建设工程消防验收意见书，综合评定案涉建设工程消防验收合格。2015年8月10日，原告李建华诉至本院，要求判如所请。
同时查明：被告兴业房地产公司开发建设的“滨江国际广场”商品房项目竣工后，原告李建华与被告兴业房地产公司于2015年2月11日共同办理了《业主入住手续书》，原告李建华确认收房事项已办理完毕，已收到钥匙；被告兴业房地产公司于同日确认原告李建华已全部结清房款和其他款项、收房手续办理完毕、房门钥匙已交于业主、房屋验收完毕。
本院认为：原告李建华与被告兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同》未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告均应当按照合同约定继续履行合同，因此对原告要求继续合同的请求，本院以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告兴业房地产公司应当在2014年3月28日前将经验收合格并符合合同约定的“滨江国际广场”第1幢2单元302号房交付给原告李建华使用，但兴业房地产公司未按合同约定的期限履行交付房屋的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告兴业房地产公司未按约定期限交付房屋的行为构成违约，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定了“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。现原告要求继续履行合同并要求被告兴业房地产公司按合同约定承担违约责任，符合合同的约定，其正当合理的诉讼请求，本院予以支持。被告兴业房地产公司于2014年5月18日所发的交房公告确定交房时间为2014年5月20日至6月27日，根据诚实信用原则和公平原则及案件实际，本院认为被告兴业房地产公司自2014年5月20日起房屋已验收合格并符合合同约定的交付条件，原告李建华应当在2014年5月20日接收房屋。因此，本院确定被告兴业房地产公司逾期交付房屋的时间为52天，即2014年3月29日至2014年5月20日。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同约定的违约损失赔偿额的计算方法，被告兴业房地产公司自2014年3月29日至2014年5月20日应承担的逾期交付房屋违约金为8859.34元（340744×日利率5‰0×52天）。案涉房屋于2014年5月20日交付使用后，被告兴业房地产公司的交房义务即已完成，此后就不再存在逾期交房这一违约行为，自此以后也就无需再行支付逾期交房违约金。原告李建华要求将逾期交房的时间自2014年3月29日计算至2015年8月10日，缺乏事实依据，本院不予支持。原告李建华未提供证据证实其因被告逾期交房的违约行为给其造成了租房损失9243.00元，其应承担举证不能的责任后果，故对原告李建华要求被告兴业房地产公司支付租房损失9243元的请求，本院不予支持。虽被告兴业房地产公司就“滨江国际广场”开发项目在前期做广告宣传时宣称该楼盘设计有人行天桥和连廊，但原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》中又约定“该商品房的相关规划与建设以政府最终批文为准”。现因政府规划取消连廊建设，故不能认定被告兴业房地产公司预售时存在虚假宣传、设计变更、基础设施、公共配套、装饰、设备承诺违约行为。另外原、被告双方也未在合同中约定存在此种违约行为时的违约金或者违约金的计算方法，因此对原告李建华要求被告兴业房地产公司支付因存在虚假宣传、设计变更、基础设施、公共配套、装饰、设备承诺等违约行为的违约金102480元的请求，本院不予支持。原、被告在合同中未约定房屋的外墙颜色，原告也无证据证实案涉商品房在前期宣传时的外墙颜色属于合同约定的外墙颜色，因此本院认定被告兴业房地产公司不存在私自变更外墙颜色的违约行为，故对原告李建华要求被告兴业房地产公司支付因私自变更外墙颜色违约金1000元的请求，本院不予支持。被告兴业房地产公司在诉讼中已提交了房屋测量报告，原告李建华也无证据证实被告兴业房地产公司存在侵占公摊房款行为，故对原告李建华的该项请求，本院不予支持。原告李建华无证据证实被告兴业房地产公司所作的房屋宣传及模型构成合同的主要内容，因此被告兴业房地产公司所作房屋宣传及模型内容对被告不具有约束力，双方签订的合同约定的内容才对被告具有约束力。根据被告兴业房地产公司提交的验收报告，被告兴业房地产公司所完成的“滨江国际广场”的住宅房绿化及消防设施已经验收合格，故对原告李建华要求被告兴业房地产公司依照房屋宣传及模型，定期恢复绿化规划及整栋房屋后部分的消防车辆通道并支付违约金200元的请求，本院不予支持。综上，原告李建华正当合理的诉讼请求，本院予以支持。被告兴业房地产公司合理合法的辩解意见，本院以采纳。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告李建华与被告巴东县兴业房地产有限责任公司继续履行双方于2013年4月23日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告巴东县兴业房地产有限责任公司于本判决生效后10日内，向原告李建华支付2014年3月29日起至2014年5月20日止逾期交付房屋的违约金8859.34元；
三、驳回原告李建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4200元，由原告李建华负担3800元，由被告巴东县兴业房地产有限责任公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判长 罗杨军
审判员 李小艳
审判员 谭文先
二〇一五年十二月十一日
书记员 李 辉
附本案适用的法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
（2015）鄂巴东民初字第01326号