江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第5206号原告：邵洪年，男，1960年3月7日出生，回族，户籍地在南京市鼓楼区。原告：郭兰芳，女，1950年11月20日出生，回族，户籍地在南京市鼓楼区。原告：邵志阳，男，1988年10月5日出生，回族，户籍地在南京市鼓楼区。被告：南京华惠工贸实业有限公司，组织机构代码13529192-5，住所地在南京市鼓楼区商埠街31号。法定代表人：许小兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王嘉文，江苏盛律律师事务所律师。被告：邵根年，男，1958年5月1日出生，汉族，无业，户籍地在江苏省淮安市清浦区，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：甘贵祥，江苏欣达律师事务所律师。被告：南京市土地储备中心，组织机构代码42609370-X，住所地在南京市珠江路同仁西街7号2楼。法定代表人：王东，主任。委托诉讼代理人：段然，江苏天豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德军，江苏天豪律师事务所律师。被告：南京外滩投资发展控股集团有限公司，组织机构代码13530480-2，住所地在南京市鼓楼区姜圩路10号。法定代表人：田伟民，董事长。委托诉讼代理人：顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。原告邵洪年、郭兰芳、邵志阳与被告南京华惠工贸实业有限公司（以下简称华惠公司）、邵根年、南京市土地储备中心（以下简称土地中心）、南京外滩投资发展控股集团有限公司（以下简称外滩公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理、2015年2月10日作出（2014）鼓民初字第6186号一审判决后，三原告不服、提起上诉；江苏省南京市中级人民法院于2015年7月23日裁定撤销原判、发回重审。本院遂依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵洪年、郭兰芳、邵志阳，被告华惠公司委托诉讼代理人王嘉文、邵根年及其委托诉讼代理人甘贵祥、土地中心委托诉讼代理人段然、外滩公司委托诉讼代理人顾志贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵洪年、郭兰芳、邵志阳向本院提出诉讼请求：确认被告邵根年、华惠公司、土地中心、外滩公司之间签订的关于南京市鼓楼区煤炭港29号14幢二单元202室房屋的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》无效。事实和理由：2005年，被告华惠公司在原告及父亲邵荣贵一大家族居住的本市煤炭港26号附近施工时，损坏了原告家的房屋，经过双方谈判，被告华惠公司与邵荣贵达成协议，由华惠公司负责将损坏的房屋拆掉重建，另外再由华惠公司在本市煤炭港26号的房屋和土地上出资翻盖建房，房屋建成后，给邵荣贵1**平方米左右的房屋，被告华惠公司负责办理翻盖房屋的房屋产权证。2006年房屋建成后，被告华惠公司依照协议约定，除将损坏的房屋拆掉重建返还外，另向邵荣贵交付了四套房屋（四套房屋分别为：本市煤炭港29号14幢二单元102室、煤炭港29号14幢二单元202室、煤炭港29号14幢5室和煤炭港29号14幢6室）。房屋交付后，原告家人在上述房屋中一直居住至今。2011年6月22日，土地中心、外滩公司（原名南京市下关区国有资产管理中心）与华惠公司、邵根年签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，协议载明坐落于煤炭港29号14幢二单元202室房屋的被拆迁人为华惠公司、承租人为邵根年，拆迁安置补偿费用为804842元。涉案的房屋建筑在邵荣贵所有的本市煤炭港26号土地使用权证所属范围，该房屋应当属于邵荣贵的遗产，房屋权益属邵荣贵及其家庭成员。故被告华惠公司、邵根年分别以产权人及承租人的名义与拆迁部门签订的拆迁补偿协议，侵犯了原告的合法权益，亦应当认定为无效。为维护自身合法权益。原告遂诉至法院。被告华惠公司辩称，华惠公司系特困企业，为了解决职工的相关问题，原南京市下关区人民政府批准本市××的房屋建造。后为便于管理，公安机关将本市××的门牌变更为本市煤炭港29号，其中一部分房屋用于安置四平路地块的拆迁安置户。华惠公司未与邵荣贵签订任何补偿协议，仅有华惠公司的施工单位南京荣和房地产代理服务有限公司（以下简称荣和公司）与邵荣贵之间订有协议，内容为荣和公司建房导致邵荣贵的房屋受损，故为其修复，并承诺为邵荣贵办理租赁证。邵荣贵确在房屋建成后承租华惠公司的四套房屋，即本市煤炭港29号14幢2单元102室、202室、5室、6室。邵荣贵生前已将该四套房屋承租权转让，将涉案房屋202室的承租权转让给邵根年，相关手续齐全，故不存在邵荣贵的权利由原告享有的问题，房子也实际由邵根年使用至拆迁。讼争房屋建造在华惠公司自己的土地上，原告主张的四套房屋的承租权并无证据证明。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告邵根年辩称，邵洪年、郭兰芳、邵志阳提起的诉讼已超出诉讼时效；涉案房屋系被告邵根年承租被告华惠公司的公租房，原告对该房屋无承租居住的权利；邵荣贵系涉案房屋的承租人，被告华惠公司系涉案房屋的所有权人，邵荣贵自愿将涉案房屋的承租权转移给被告邵根年合法有效，故三原告不具备诉讼主体资格。请求法院驳回原告的诉讼请求。土地中心辩称，原告不具备主体资格，涉案房屋所有权人为华惠公司，承租人为邵根年，原告并非房屋所有权人，亦非承租人，与本案没有直接利害关系，故应当驳回起诉；涉案房屋的城市拆迁补偿协议系各方真实意思表示，该协议不违反法律效力性禁止性规定，应属有效。故请求法院驳回原告诉讼请求。外滩公司辩称，1.三原告无主体资格，三原告不是补偿协议的当事人，且无证据证明其对涉案房屋享有权利；2.原告对涉案房屋是否享有权利系本案诉讼的前提，应先提起物权确认之诉，本案协议是否无效亦应由法院判令，故原告的依据与本案的诉讼请求不属同一法律关系，当事人亦不同，因此不应该在本案中对原告是否享有权益作出认定；3.原告诉状的部分内容违背客观事实，根据谁主张谁举证的证据规则，原告应对华惠公司与邵荣贵的协议举证，但其在本案中未能提供证据，应承担举证不能的法律后果；4.根据2005年8月13日邵荣贵与荣和公司签订的补偿协议约定可证实邵荣贵对102室、202室、5室、6室的房屋在作出处分前对其仅享有承租权而非所有权，原告关于家人在涉案房屋居住至2015年底的陈述与事实不符。4.涉案补偿协议合法有效，土地中心和外滩公司是下关滨江老城改造项目的D片区的拆迁人，并委托原南京市下关区拆迁办进行拆迁，根据华惠公司出具的声明以及邵根年提供的其与华惠公司签订的租赁契约、住宅房屋补偿拆迁金额评估表等与邵根年签订案涉协议，该协议符合相关规定，体现当事人意思表示，合法有效，且当事人已全面履行。故请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：邵新年、邵根年、邵洪年、邵冬年系邵荣贵与花玉兰的婚生子，郭兰芳系与邵荣贵有抚养关系的继子女，邵志阳系邵新年之子。花玉兰于2001年5月28日去世，邵新年于2013年4月26日被法院宣告死亡。邵荣贵出生于1921年12月9日，去世于2013年11月5日，文化程度为文盲。邵荣贵系本市煤炭港26号房屋的登记所有权人，土地使用权面积为202.20平方米。2005年，被告华惠公司委托案外人荣和公司在煤炭港26号附近施工时，损坏了邵荣贵的房屋一处，后在修复房屋基础上，另行新造了门牌为××的四间房屋提供给邵荣贵一家居住（该四间房屋由于未获规划许可未能领取产权证）。2005年8月22日，经原南京市公安局下关分局调整，××门牌××，上述四套房屋的门牌亦在更改之列。2010年12月30日，郭兰芳、杨美琴（系邵新年之妻）、邵根年、邵洪年、邵冬年签署《共有声明》一份，内容为“兹有郭兰芳、邵新年（杨美琴代）、邵根年、邵洪年、邵冬年五人，为了煤炭港房屋即将拆迁，其相关房产利益不因某个人对外签字，以致全体利益受损，特此，签订共同声明：1.用煤炭港26号土地与他人合建房屋获得的煤炭港26号和煤炭港29号14栋102室及202室房屋住房证，其权益为大家共有权利。不因目前为某个人名下而为其个人所有。2.任何个人无权对煤炭港26号房屋产权及相关住房证获得的房屋权益，与拆迁办达成搬迁补偿协议。若有违背造成财产损失由其相关个人承担一切损失责任。3.任何个人无权擅自引领老爷子（指邵荣贵）与拆迁办就房屋搬迁达成搬迁补偿协议。若有违背造成财产损失由其相关个人承担一切损失责任。（建议制订：拆迁补偿具体目标）4.与拆迁办达成搬迁补偿协议引领老爷子与其签字的条件是：上述五人中必须有四人赞成认同相关搬迁补偿协议，方可引领老爷子与其签字，否则，相关个人承担一切损失责任。5.煤炭港房屋搬迁需要大家共聚进行协商或需要大家共同到场应对拆迁事宜时，大家应及时按约到场。否则，个人利益受损，责任自负！与他人无关。上述声明经大家协商通过，签字即产生法律效力（除签名外，其他内容手写无效。共5份，每人1份留存）。”2011年1月6日，华惠公司向下关滨江区域老城改造项目指挥部出具《声明》一份，承诺在煤炭港29号拆迁中，所享有的10%补偿款全部放弃，让利给被拆迁的承租户，以产权房性质补偿给被拆迁承租户。2011年3月4日，邵根年出具两份《住房证权属证明》，其中一份内容如下：兹有本人邵根年持有的煤炭港29号14栋202室住房证，其权属应为邵荣贵所有，其相关房屋拆迁补偿事宜，由父亲委托人全权处理，特此声明。同日，郭兰芳出具《住房证权属证明》一份，内容如下：兹有本人郭兰芳持有的煤炭港29号14栋102室住房证，其权属应为邵荣贵所有，其相关房屋拆迁补偿事宜，由父亲委托人全权处理，特此声明。2011年6月，华惠公司与邵根年就煤炭港29号14幢二单元202室房屋订立了《公有住房租赁契约》。2011年6月22日，土地中心、外滩公司作为拆迁人与华惠公司（作为被拆迁人）、邵根年（××）共同订立《南京市城市房屋拆迁补偿协议》一份，约定：被拆迁房屋系邵根年承租的坐落于煤炭港29号14栋202室的房屋，拆迁补偿款合计804842元，邵根年同意于2011年3月25日将房屋腾空交付拆除。审理中，当事人存在以下争议焦点：一、涉案房屋是否建造在邵荣贵住房的土地上。三原告认为涉案房屋建造在自家的土地上，而华惠公司则认为系建造在华惠公司的土地上。为此，三原告向本院申请鉴定并预交了鉴定费1万元。本院委托苏交科集团股份有限公司（以下简称苏交科公司）对202室房屋是否建在邵荣贵所有的煤炭港26号土地上进行鉴定，苏交科公司于2015年12月10日作出《涉案房屋是否建在邵荣贵所有的煤炭港26号土地上测绘鉴定意见书》（以下简称鉴定意见书），结论为：被鉴定房屋超出邵荣贵所有的煤炭港26号土地（即煤炭港26号邵荣贵名下土地使用权证所标注的界址点位置）的共有三部分，超出部分面积分别为：区域A（邵家产权房，二层楼），楼下超出部分面积为4.91平方米，楼上超出部分面积为4.91平方米；区域B（二层楼），楼下5室超出部分面积为9.90平方米；楼上6室超出部分面积为9.90平方米；区域c（三层楼），一楼102室和101室超出部分面积合计为43.63平方米，二楼202室和201室超出部分面积合计为43.63平方米，三楼302室和301室超出部分面积合计为43.63平方米。（因四被告对上述鉴定结论有异议，本院通知鉴定人出庭接受被告方质询，鉴定人出庭费用为1000元。）二、华惠公司与邵荣贵一家就涉案房屋是否存在租赁关系。三原告认为涉案房屋建造在自家的土地上，与华惠公司不存在租赁关系。庭审中，华惠公司辩称，涉案房屋交付时未办租赁证；而三原告则陈述：华惠公司开始答应给予办理产权证，但一直未给，就用租赁证代替，并声明不收租金。郭兰芳陈述：其大概在2008年领取了租赁证，就在房屋盖好后不久，对其他几个证不清楚。邵根年对此举证如下：1、《协议书》复印件一份。该协议书落款时间为2004年12月20日，甲方为华惠公司，乙方为荣和公司。内容为“为解决甲方单位在职职工和退休职工医疗保险经费问题，经甲方单位董事会研究，股东大会、职工大会一致通过，甲乙双方本着风险共担、利益共享的原则，就甲方××土地的自建自用，乙方代办、代建、代租有关事宜达成以下协议：一、甲方委托乙方代办甲方所属××土地的有关土地变更立项、建房等手续。在办证过程中，甲方应提供相关资料并协助办理有关手续，其所产生的土地出让金、土地变更契税、申领建筑施工许可证所需规费、以及代理服务等经甲方认可的其他费用，均由乙方垫付（其中土地出让金、土地变更及相关代办费用另计，不计入建房成本）。根据实际已产生的费用用建成后的房屋使用权按每平方米2200元冲抵。二、该地块上的建房资金亦由乙方先行垫付，甲方以每平方米2200元建成后的房屋使用权冲抵乙方所垫建房款（每平方米420元、框架结构、塑钢窗、外墙涂料、含水电安装、下水工程及地基部分，水电赠容费用另计，详见工程预算书）。三、甲方将所建房屋委托乙方进行使用权承包，因该土地建房所得资金全部用于解决职工医保费用，所以如甲方内部职工住房未达标的，参照国家有关政策按每平方米2200元取得该房屋使用权。余下房屋甲方以每平方米2200元交乙方承包使用。该类房屋的实际使用人按照国家公有住房租金标准向甲方交纳房租。……”2、《补偿协议》复印件一份。该协议落款日期为2005年8月13日，乙方荣和公司、甲方签名处“邵荣贵”由邵根年签写。内容为“华惠公司为了解决职工医保问题委托荣和公司在煤炭港29号建房挖下水道时，将煤炭港26号邵家院内房屋造成倾斜、开裂成为危房。为此，甲乙双方就赔偿一事达成如下协议：一、甲方负责腾空危房内物品。二、乙方负责改造房所需资金，各项规费及其他有关费用。三、在甲方使用改造房屋土地上所建房屋除偿还甲方产权外，新增面积由乙方代理华惠办理住赁证。四、乙方负责解决甲方房屋下水道问题，并解决拆除后的楼梯，按实际位置复建。”三、庭审中，华惠公司举证了《委托书》一份，落款日期为2011年4月1日，委托人为邵荣贵（邵荣贵签名处捺有指印），被委托人为邵根年，内容为“兹有本人邵荣贵为下关区煤炭港26号房屋的产权（或承租）人，该房屋因滨江区域老城改造工程建设需要被实施拆迁。本人由于年岁已高、没有文化的原因，无法与该项目拆迁人或者拆迁实施单位商谈拆迁事宜，故全权委托邵根年办理该房屋拆迁的相关事宜。……”。华惠公司还举证《声明》一份，落款日期为2011年5月27日，声明人为邵荣贵，内容为“我同意将煤炭港29号14幢二单元202室给邵根年”。该证据落款处签有邵荣贵的名字，并捺有指印。三原告认为邵荣贵没有文化，一直被邵根年挟持在外，故对上述两份证据的真实性持有异议。邵根年陈述：自2011年3月28日起，其陪邵荣贵在常州生活，后来也经常回南京，但从未回煤炭港居住，因为一见面原告就会动手打人，甚至要打邵荣贵；上述两份证据均系邵荣贵亲自去拆迁办和华惠公司办理的，指印系邵荣贵所捺，因邵荣贵不识字，故由其代为签名。经邵根年申请，本院先后委托南京金陵司法鉴定所、南京康宁司法鉴定中心对上述两份证据上的指印是否系邵荣贵本人所捺进行鉴定。南京金陵司法鉴定所、南京康宁司法鉴定中心分别于2016年6月21日、2016年9月1日以两份检材共涉及五处指印、每处指印纹线模糊不清、缺少稳定特征点、不具备鉴定条件为由，作退案处理。以上事实，由三原告举证的户籍资料、南京市房屋所有权登记审核表、南京市国土资源信息中心查询资料、《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《住房证权属证明》、《共同声明》，被告华惠公司举证的《委托书》、《声明》，被告邵根年举证的《协议书》复印件、《补偿协议》复印件、《声明》，苏交科公司出具的鉴定结论，南京金陵司法鉴定所、南京康宁司法鉴定中心分别出具的《退案说明函》，以及本院谈话、庭审笔录等证据证实。本院认为，一、涉案房屋系华惠公司建造，因未办规划许可，系违法建筑。尽管苏交科公司的鉴定结论表明涉案房屋部分建造在邵荣贵所有的土地使用权之上，但原告在庭审中的相关陈述，证明房屋建成后华惠公司给邵荣贵一家发放的系租赁证，且三原告并无证据证明华惠公司曾答应给予产权证。故华惠公司就涉案房屋与邵根年之间形成的系租赁关系。二、三原告举证的《共有声明》、邵根年出具的《住房证权属证明》足以证明，邵荣贵的所有子女在邵根年与土地中心、外滩公司、华惠公司订立《南京市城市房屋拆迁补偿协议》之前已经达成协议，确认涉案房屋之财产权益为邵荣贵所有。虽然华惠公司举证的《委托书》、《声明》之内容显示，邵荣贵同意将涉案房屋之权益给邵根年并委托邵根年办理相关拆迁事宜，但邵荣贵系文盲，这两份证据上的签名系邵根年签署，且邵荣贵在这两份证据形成之前即与邵根年在外地共同生活直至去世，故邵根年应当对这两份证据的真实性负举证责任。因两家鉴定结构均无法作出鉴定结论，且邵根年又未能举证其他证据予以证明，故这两份证据的真实性应不予确认。因此，涉案房屋之财产权益并未发生变动，邵根年以自己的名义与其余三被告就涉案房屋订立拆迁补偿协议系无权处分之行为。三、土地中心、外滩公司在对涉案房屋所处区域进行拆迁的过程中，在明知或者应当知道邵荣贵一家关于涉案房屋存在纠葛的情况下，仍与邵根年订立拆迁协议，具有过错，故涉案的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》应属无效。四、如前所述，涉案房屋之财产权益系邵荣贵所有，在邵荣贵去世后即形成遗产，故三原告与涉案房屋有利害关系，应当具备诉讼主体资格；且该权益系物权，不应适用诉讼时效。综上，三原告的诉讼请求应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下:确认被告南京华惠工贸实业有限公司、邵根年、南京市土地储备中心及南京外滩投资发展控股集团有限公司于2011年6月22日就位于南京市鼓楼区煤炭港29号14幢二单元202室之房屋所订立的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》无效。案件受理费11848元，由被告南京华惠工贸实业有限公司、邵根年、南京市土地储备中心、南京外滩投资发展控股集团有限公司负担；鉴定费1万元，由被告南京华惠工贸实业有限公司负担；鉴定人员出庭费用1000元，由被告南京华惠工贸实业有限公司、邵根年、南京市土地储备中心、南京外滩投资发展控股集团有限公司负担（鉴于案件受理费、鉴定费由三原告预交，四被告于本判决生效之日起十日内直接向三原告支付案件受理费11848元、南京华惠工贸实业有限公司直接向三原告支付鉴定费1万元；鉴定人员出庭费用1000元，由四被告于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  纪步超审 判 员  武加庆人民陪审员  杨秀霞二〇一六年十一月二十三日见习书记员  庄 妮