福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初5306号原告：厦门联欣物业管理有限公司,住所地福建省厦门市厦门现代物流园区象屿路88号保税市场大厦附楼204室。法定代表人：王文胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨守强，福建厦成律师事务所执业律师。被告：诸小英，女，1974年8月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门联欣物业管理有限公司（以下简称联欣物业公司）与被告诸小英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告联欣物业公司的委托诉讼代理人杨守强、被告诸小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联欣物业公司向本院提出诉讼请求：诸小英立即向联欣物业公司支付2014年7月1日至2016年6月30日期间拖欠的物业服务费1016元、公共维修基金253.6元、公摊电费65.8元、公摊水费6.4元，并承担欠缴费用的滞纳金402.5元（按欠缴费用的30%计算），共计1744.3元。变更诉讼请求为：1.诸小英立即向联欣物业公司支付2014年7月1日至2016年6月30日期间拖欠的物业服务费1016元、公共维修基金253.6元、公摊水电费101.47元，并承担欠缴费用的滞纳金411.3元（按欠缴费用的30%计算），共计1782.37元；2.诸小英承担公告费300元。事实和理由：联欣物业公司与厦门市湖里区世纪嘉园小区业主委员会（以下简称世纪嘉园业委会）签订1份《厦门世纪嘉园物业承包合同》，约定联欣物业公司承包厦门市湖里区世纪嘉园小区（以下简称世纪嘉园小区）的物业管理服务，承包期限自2014年6月30日起至2019年6月30日止，费用收取标准为住宅物业服务费每平方米每月0.8元、公维金每平方米每月0.2元，商铺物业服务费每平方米每月1.5元、公共维修金每平方米每月0.5元，车库和路面物业服务费每月80元、公共维修金每月20元，联欣物业公司收取物业服务费时一并收取公共维修金等费用，业主不及时缴交物业服务费按日3‰收取滞纳金（本次按欠费总额的30%收取）。诸小英是世纪嘉园小区嘉园路18-3-204室业主，未缴交2014年7月1日起至2016年6月30日止的物业服务费、公共维修金、公摊水电费共计1341.8元以及滞纳金402.5元，合计1744.3元。经联欣物业公司多次催缴，诸小英至今仍未缴交上述费用，联欣物业公司遂诉至本院。诸小英辩称，诸小英家住二楼，一楼通道口设有饭店的排油烟口和空调外机，由此产生的油烟、噪音和空调外机热气严重影响诸小英的生活，一楼饭店的油烟导致诸小英空调外机被油污覆盖。诸小英要求联欣物业公司进行管理，但联欣物业公司告知诸小英其只有收钱的权利没有管理的权力。此外，诸小英拒交物业费后，其所有的车辆被物业公司用锁锁住。若联欣物业公司能够解决上述问题，诸小英同意缴交物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月20日，联欣物业公司与世纪嘉园业委会签订1份《厦门世纪嘉园物业承包合同》，约定联欣物业公司向世纪嘉园业委会承包世纪嘉园小区物业管理，承包期限自2014年6月30日起至2019年6月30日止，住宅管理费每平方米0.8元、公维金每平方米0.2元，公共部位水电费按公共用表度数对所有业主按面积进行平均收取；联欣物业公司收取管理费用时要一并收取公共维修金；业主不及时缴交物业服务费按日3‰收取滞纳金等内容。诸小英系世纪嘉园小区业主，其房屋坐落于厦门市湖里区嘉园路18号之三204室（住宅，建筑面积52.9平方米），房屋产权来源为“2002年购买商品房”。诸小英确认未缴交2014年7月1日起至2016年6月30日止的物业服务费、公共维修金、公摊水电费及相应滞纳金，对欠缴公共维修金253.6元、公摊水电费101.47元无异议，并确认收到联欣物业公司每季度催收物业服务费用的缴费通知单。诸小英提供一组照片，显示挂有门牌××之三”的楼道口左侧安装有一部空调外机，并设有一个排风口，二楼外墙安装的空调外机被油污覆盖。联欣物业公司因本案支出公告费300元。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。联欣物业公司与世纪嘉园业委会订立的《厦门世纪嘉园物业承包合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。诸小英作为小区业主应按照《厦门世纪嘉园物业承包合同》的约定交纳物业服务相关费用。联欣物业公司、诸小英对诸小英未缴交2014年7月1日起至2016年6月30日止（共计24个月）的公共维修金253.6元、公摊水电费101.47元无异议，联欣物业公司请求诸小英支付上述费用，本院予以支持。联欣物业公司、诸小英对诸小英未缴交上述同一期间的物业服务费无异议，但对该物业服务费的计算标准及欠费金额有异议，鉴于上述承包合同对物业服务费收费标准进行了明确约定，诸小英辩称对联欣物业公司进驻小区后的物业服务费收费标准变化不知情，本院不予采纳，联欣物业公司请求诸小英支付上述欠费期间的物业服务费1016元（0.8元每平方米每月×52.9平方米×24个月），符合合同约定，且于法有据，本院予以支持。诸小英辩称联欣物业公司未履行承包合同约定的义务，物业管理存在问题。对上述问题，联欣物业公司应在合同约定的管理范围内尽到相应的管理义务，对非属于其管理范围的，应作出充分的解释说明。从庭审双方的诉辩主张等情况看，联欣物业公司未能提供证据证明其就诸小英提出的问题业尽妥善处理之责，故诸小英作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，联欣物业公司关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。联欣物业公司请求诸小英支付其因本案诉讼支出的公告费300元，并有相应票据为证，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第五十四条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、诸小英于本判决生效之日起十日内，向厦门联欣物业管理有限公司支付自2014年7月1日起至2016年6月30日止的物业服务费1016元、公共维修金253.6元、公摊水电费101.47元，共计1371.07元。二、诸小英于本判决生效之日起十日内，向厦门联欣物业管理有限公司支付因本案诉讼支出的公告费300元。三、驳回厦门联欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由厦门联欣物业管理有限公司负担17元、诸小英负担33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  陈慧琳人民陪审员  刘 芳人民陪审员  杨红霞二〇一六年十二月十三日代书 记员  张 琨附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。