河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第951号
上诉人（原审原告）商丘市中原物业服务有限公司。
法定代表人韩永强，该公司总经理。
委托代理人康同印，河南向东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）河南路桥房地产开发有限公司。
法定代表人张长华，该公司经理。
委托代理人李成德、李玉伟，河南京港律师事务所律师。
上诉人商丘市中原物业服务有限公司（以下简称中原物业公司）与上诉人河南路桥房地产开发有限公司（以下简称路桥开发公司）物业服务合同纠纷一案，中原物业公司于2010年11月30日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，商丘市梁园区人民法院于2014年1月9日作出（2011）商梁民初字第65号民事判决，中原物业公司与路桥开发公司均不服该判决，先后向商丘市中级人民法院提起上诉，商丘市中级人民法院于2014年7月22日作出（2014）商民三终字第546号民事裁定，以事实不清，证据不足为由，发还重审。商丘市梁园区人民法院于2015年6月18日作出（2014）商梁民初字第2755号民事判决，中原物业公司与路桥开发公司均不服该判决，先后向本院提起上诉。本院于2015年7月31日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月23日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人中原物业公司的委托代理人康同印，被上诉人路桥开发公司的委托代理人李成德、李玉伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于商丘市星林路中段西侧金色花园小区系路桥系统职工集资，由路桥开发公司建设，购房款分批次交给路桥开发公司，未签订商品房销售合同，未经有关部门验收，未办理房产证。2009年3月26日，中原物业公司与路桥开发公司签订商丘市金色花园小区物管委托合同。路桥开发公司为委托方（甲方）。中原物业公司为受委托方（乙方）。甲方委托乙方对金色花园小区实行专业化、一体化的物业管理。合同主要约定：一、物业坐落位置：星林路中段西侧占地面积：33300平方米m²；建筑面积：60000m²；车位数：200个；绿化率：40%；物业类型：住宅区。二、合同期限为一年。自住宅区入住之日算起。第七条管理服务费用，物业服务费用按每月每平方0.38元收取。装修垃圾清运费一次性按每平方2元。装修押金每户500元待装修验收合格后退还。环卫费每户每月4元。机动车停车费每月30元、电瓶车每月15元、自行车每月5元。未卖出的车位由乙方出租经营，用于补贴管理费收入的不足。2009年3月25日（实际应为3月26日），双方又签订一份补充协议，中原物业公司为乙方，路桥开发公司为甲方。协议主要条款约定：1、乙方应承担的责任与义务，提供必要数量的公示栏，书报箱、小区限速牌、各单元及楼层景观提示牌、承建方未解决的各楼层空调冷凝水集中排放，由物业公司配合完成、办公及生活用品（物业）要配齐，以上条款费用自理；2、乙方应协助办理：甲方提供警戒漆，乙方负责施工、小区严禁安装太阳能、积极完善监控和电动车充电装置、小区排水处理，小区未完成的绿化工程全权委托乙方施工，费用由甲方承担、合同期内乙方盈亏自负。合同及补充协议签订后，2009年3月31日，双方办理了金色花园小区物业交接并登记造册。中原物业公司按照约定开始履行物业服务合同，对金色花园小区实施物业管理，由于小区业主入住率非常低，入住率不足20%，未召开业主大会成立业主委员会。由于物业管理费收取等问题产生争议，双方于2010年9月15日，双方同意解除物业管理合同，办理了金色花园小区物业交接手续，中原物业公司撤出金色花园小区，其实际实施前物业管理共计17个月15天。按合同约定计算物业费为399000元（0.38×［17＋15÷30］天×60000m²）。
原审法院认为：中原物业公司与路桥开发公司签订的金色花园小区物管委托合同及补充协议没有违反法律强制性规定，属有效合同。依法成立的合同受法律保护，对签订合同的各方当事人都具有约束力。关于双方签订的物业服务合同性质的认定。金色花园小区系路桥开发公司开发并内部销售。双方签订合同时，小区入住率低，从路桥开发公司提交的房款收据中也可以证明，中原物业公司接收小区物业时，仍有部分购房户没有交清房款，未成立业主委员会，故双方签订的金色花园小区物管委托合同属于前期物业管理合同。关于路桥开发公司是否承担支付物业费。双方签订的物业合同属于前期物业合同，路桥开发公司应对交房时间负有举证责任。路桥开发公司与购房户未签订商品房买卖合同，仅有收款收据，不能证明已向业主明示和说明物业状况。而路桥开发公司提交的301份产权确认书也是在事后补写的，并不能证明房屋交付的时间，中原物业公司退出后仍有部分业主还在缴纳购房款。《物业管理条列》第四十二条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”。故前期的物业管理费用应当由路桥开发公司承担。鉴于本案属前期物业管理，合同约定小区建筑面积60000平方米，入住率较低不足20%，中原物业公司为小区提供物业服务客观真实，但不能证明已按合同约定的面积全部提供了服务，依据公平原则和实际服务状况，综合考虑，可适当减少路桥开发公司的物业费，该院酌定按150000元计算较为适宜，故路桥开发公司应当交付给中原物业公司物业费150000元。因双方对物业管理费何时交纳没有约定。故中原物业公司要求路桥开发公司支付欠款利息的诉讼请求，不予支持。关于路桥开发公司主张物业管理费应由业主承担抗辩理由能否成立的问题。让业主承担物业管理费的前提是中原物业公司与路桥开发公司签订的物业管理合同对业主具有法律约束力。对业主是否产生约束力的问题，《物业管理条列》中关于“前期物业管理”主要规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，并将业主临时公约向物业买受人明示和说明，物业买受人应当书面承诺；规定了房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。由此，只有业主明确并书面承诺由建设单位签订的前期物业服务合同后，该物业管理合同方可产生业主必须履行的法律强制性义务。才能视为物业公司与业主之间存在物业管理合同关系。而路桥开发公司在销售物业之前，未制定临时公约，也未与物业买受人订立书面的房屋买卖合同，无法证明向物业买受人明示和说明，并且得到业主的书面承诺。根据合同相对性原则，中原物业公司与路桥开发公司之间签订的物业管理合同对金色花园小区业主不产生法律约束力。故路桥开发公司抗辩的物业管理费应由业主承担的理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十二条，第二十三条，第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款第四十条第二款，第六十四条第一款，第一百三十四，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、路桥开发公司支付中原物业公司物业管理费150000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回中原物业公司的其他诉讼请求。案件受理费7290元，中原物业公司承担3990元，路桥开发公司承担3300元。
上诉人中原物业公司不服原审判决上诉称：1、中原物业公司与路桥开发公司在合同中明确约定物业费为每月每平方米0.38元，中原物业公司已按合同约定提供了物业管理服务，而路桥开发公司应按合同约定足额支付物业管理费。物业管理费是根据物业服务时间和小区面积计算的，与小区入住率的关系不大。2、中原物业公司与路桥开发公司虽未明确约定物业管理费的支付期限，但双方解除物业管理合同后，此债务已经确定。路桥开发公司一直拖欠物业管理费，其应支付自中原物业公司催告还款后拖欠的物业管理费相应的利息。原审认定事实不清，适用法律错误，请求改判，支持上诉人的诉讼请求。
上诉人路桥开发公司辩称：1、中原物业公司认为应当支付物业管理费369892.8元没有事实根据，也与法律不符；2、中原物业公司要求支付物业费相应的利息无依据，不能收到物业费，亏损应当由中原物业公司支付，不应由路桥开发公司支付管理费及利息。原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判。
上诉人路桥开发公司不服原审判决上诉称：1、购房行为是面对社会上一切人员，不存在原审认定的内部销售问题。本案中购房的301户，基本没有路桥的内部人员，路桥不应承担物业管理费。2、物业公司已经按照双方签订的补充协议和协议内容进行收费，根据物业公司的账本可以看出已经收了所有入住人员的管理费用，说明物业公司已经按照双方签订的合同收取费用。3、原审酌定让路桥公司支付15万元无事实和法律依据，双方有“自负盈亏”的约定，即使有亏损也应当由物业公司自己承担。4、中原物业公司在物业管理期间已向小区业主收取了费用，其向业主收取的物业费11943元如何处置，且与让路桥开发公司承担责任相矛盾。原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判。
中原物业公司辩称：1、补充协议与合同相违背，应以合同为准；2、物业属于前期物业，前期物业合同对业主没有拘束力，应由路桥开发公司支付前期费用；3、原审判决15万元物业管理费过低，应当按照合同约定支付。原审认定事实不清，适用法律错误，请求改判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：涉案的物业管理费应由谁承担；原审判决路桥开发公司承担15万元的管理费是否正确。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，中原物业公司与路桥开发公司签订的金色花园小区物业管理委托合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。
关于涉案的物业管理费应由谁承担的问题。2010年9月15日中原物业公司撤离小区前，尚有部分购房户未交付房款，小区也未成立业主委员会，故中原物业公司与路桥开发公司签订的金色花园小区物业管理委托合同属于前期物业管理合同。路桥开发公司未与购房户签订商品房买卖合同，不能证明其已向购房户明示和说明物业状况，亦不能证明房屋交付的时间，故前期的物业管理费应由路桥开发公司负担。
关于原审判决路桥开发公司承担15万元的管理费是否正确的问题。中原物业公司与路桥开发公司在合同中对服务的内容、服务的范围及服务的深度进行了约定，因金色花园小区入住率较低，根据权利义务相对等原则，可适当减少路桥开发公司的管理费，且双方在合同中对管理服务费是按小区所有建筑面积还是服务面积收取约定不明确，故原审酌定路桥公司返还中原物业公司150000元并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费10150元，由上诉人商丘市中原物业服务公司负担6850元，由上诉人河南路桥房地产开发有限公司负担3300元。
本判决为终审判决。
审判长 许秀敏
审判员 许玉霞
审判员 刘卫星
二〇一五年十月二十九日
书记员 刘 冬