内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2921民初2158号
原告柴绍鹏，男，1983年9月25日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
原告柴绍源，男，1988年9月23出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
二原告委托代理人王多梅，系内蒙古睿华律师事务所律师。
被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司，具体信息不详。
第三人谢云，男，1964年4月4日出生，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告柴绍鹏、柴绍源诉被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公（以下简称恺祥达公司）、第三人谢云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人王多梅、第三人谢云到庭参加了诉讼。被告恺祥达公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月28日，二原告与被告协商，以每平方米8500元的价格购买被告开发建设的祥云豪宸住宅小区8栋1号商铺一套，双方约定：建筑面积为586平方米，房屋总价款为4981000元，最终面积以房管局测绘的面积为准多退少补。原告按照约定分二期给被告指定的账户交付了全部购房款4981000元，被告给原告出具了收款收据，被告承诺于2014年10月底给原告交房并办理房屋产权登记手续，经原告多次催促，但一直没有按期交房，也未给原告办理产权登记手续，经原告多次催促，被告于2015年7月将房屋钥匙给原告进行了交付，让原告装修房屋，现原告已将房屋装修完毕，原告要求被告给其办理产权登记手续，被告称因欠第三人借款，已将涉诉房屋网签在第三人名下。原告认为被告及第三人的行为严重侵犯了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请求：1、请求依法确认二原告与被告于2014年4月28日签订的《房屋认购协议书》合法有效；2、请求依法确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效；3、请求依法判决被告立即给原告办理相关产权登记手续；4、请求依法判决诉讼费由被告承担。
被告恺祥达公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第三人述称，请求人民法院依法驳回被答辩人（原告）的诉讼请求。事实与理由：2014年，本人与阿拉善恺祥达房地产开发有限公司经过多次协商，决定购买其开发的祥雲豪宸住宅小区二套营业房：（1）8-商业-X，建筑面积531.40平方米；（2）8-商业-X，建筑面积1223.97平方米，合计1755.37平米，总房价壹仟万元整。于2014年8月22日签订了《商品房买卖合同》两份，经核实该公司出具的网签合同真实有效，符合中华人民共和国关于商业房买卖的有关规定，并按照恺祥达公司的要求，当日从本人账户一次性交付了购房全款壹仟万元整，之后又在阿左旗房产管理局办理了产权登记手续，《预购商品房登记证书》二本（祥见证据清单）。至此，本人与阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司的买卖合同手续办理齐全，完全符合《合同法》的相关规定，并无任何不妥。原告要求确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效是视法律为儿戏的无理要求。原告谎称2015年7月将房屋钥匙进行了交付，并让原告先装修使用。众所周知，8#楼至今烂尾，工程没有做完，这在建筑施工队与恺祥达房地产诉讼判决中（2014）阿左商初字第83号，被告恺祥达公司提交的证据已明确表述“涉案工程至今仍未完工，工程进度不足总工程量的80%，实际竣工时间至今无法确定。”。何来交付之说，所以原告是以谎言而达到其非法占有的目的。第三人将另案起诉维权。所以第三人认为原告与被告属恶意串通，损害第三人的合法权益。原告与被告签订的《房屋认购协议书》是商品房买卖行为中的预约合同。“认购协议书”是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于《商品房买卖合同》，而本人与恺祥达公司签订的《商品房买卖合同》是本约合同。“商品房认购协议”是指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同，认购协议并不是购房过程中必须的法律程序，在《合同法》上“认购协议”视为预约合同，买卖双方仍需签订正式的购房合同，且原告所提供的《认购协议书》第三款第二条明确记载双方责任“出卖人在买受人足额支付购房款后通知买受人办理签署《商品房买卖合同》”已确定。根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定“认购协议”是当事人的“预约”请求，即在订立购房合同前当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，《房屋认购协议书》在购房合同尚未签订前属于预约合同，据此第三人认为原告取得的只是与被告之间尚未履行完的债权，而本人取得的网签《商品房买卖合同》及阿左旗房产管理局颁发的《房屋预告登记证明》是《物权法》认可的物权。另原告与姚鹰签订的《房屋认购协议书》无恺祥达公司的印章，属个人行为。据查姚鹰既不是恺祥达公司的法人也不是股东，因此《房屋认购协议书》应属无效。故应驳回原告对于第三人的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月28日，原告柴绍鹏、柴绍源与被告原法定代表人姚鹰签订《房屋认购协议书》（以下简称协议），约定被告将位于阿拉善盟锡林路与吉兰泰路交汇处（祥雲豪宸）8栋X号商铺，建筑面积586平方米，折后总价4981000元出售给原告。同日，被告出具《收据》1件载明：“今收到柴绍鹏、柴绍源交来房款8—1号商铺4981000元。”。收据加盖了被告的财务专用章。2014年10月30日，被告与谢云签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定被告将巴彦浩特镇祥雲豪宸住宅小区8-商业-X，建筑面积531.40平方米，以3000000元的价格出售给谢云。被告于2014年10月31日出具收据载明收到谢云交来房款（8-商业-X）3000000元，收据加盖了被告的财务专用章。2015年7月28日被告凯祥达公司原法定代表人姚鹰向原告柴绍鹏、柴绍源出具承诺书，内容为“柴绍鹏、柴绍源因于2014年4月28日阿拉善盟凯祥达房地产开发有限公司以4981000.00元的价格购买了阿拉善左旗巴彦浩特镇锡林路与吉兰泰路交汇处的8号楼1号商业房（8#1-商、面积586平米），并给承诺人公司一次性缴纳了购房全款4981000.00元，购买房屋时承诺人承诺于2014年10月底交房，但一直未兑现，直到2015年7月才将房屋钥匙交付，但此时商品房因与第三人产生纠纷，被第三人保全，暂时不能按买受人的要求签订《商品房买卖合同》，但承诺人郑重承诺，若因第三人的纠纷影响到买受人使用商品房，导致买受人的利益受损，承诺人将给买受人承担一切责任（包括直接损失金额间接损失）。承诺人承诺由此产生的律师费、诉讼费、解决纠纷的误工费等一切经济责任均由承诺人承担。承诺人姚鹰承诺与承诺人阿拉善盟凯祥达房地产开发有限公司共同承担连带责任”。承诺书加盖了被告公司的印章。2016年7月12日被告公司又向原告出具《说明》（以下简称说明）1件载明：“阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于2014年4月28日将阿拉善左旗祥云豪宸住宅小区8号楼X号商铺，面积586平方米、单价8500元/平米、总价4981000元。出售给柴绍鹏、柴绍源。在2014年10月30日，因与谢云发生借贷关系，将此房在阿拉善左旗房管局暂时备案抵押给谢云，因本公司现收取柴绍鹏、柴绍源全额购房款在先，借款抵押在后，特此申明以上房屋所有权归先缴纳款购房人柴绍鹏、柴绍源。”说明加盖了被告公司的印章，姚鹰本人签字。2016年7月，原告装修涉诉房屋时发现门锁已被更换，无法进入，现原告诉至本院。
上述事实有原告提交的《房屋认购协议书》1件、收据1件、证明1份、结婚证复印件1份、户口本复印件2份、中国银行进账单（回单）1张、承诺书1份、房屋登记信息1份、说明1份、第三人提交的《商品房买卖合同》1件、《商品房预告登记证明》1件、收据1张、工商银行业务凭证1张及原告和第三人庭审时的陈述予以资证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是原告柴绍鹏、柴绍源与被告恺祥达公司签订的《房屋认购协议书》以及第三人与被告恺祥达公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房预告登记证明》的效力及真实性与合法性。2014年4月28日，二原告与被告签订《房屋认购协议书》，由被告将位于阿拉善盟锡林路与吉兰泰路交汇处（祥雲豪宸）8栋1号商铺，建筑面积586平方米，以折后总价4981000元出售给原告，原告于协议书签订当天将房款全部交付被告。原告柴绍鹏、柴绍源与被告恺祥达公司于2014年4月28日签订《房屋认购协议书》，原告按协议已将房款于协议书签订当天全部交付被告，被告也于2015年7月将协议约定的房屋交付原告使用，协议双方已履行了协议的主要义务，原告请求确认上述协议合法有效，本院依法予支持。2014年10月30日，被告与谢云签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将巴彦浩特镇祥雲豪宸住宅小区8-商业-X，建筑面积531.40平方米，以3000000元的价格出售给谢云。被告于2014年10月31日出具收据载明收到谢云交来房款（8-商业-X）3000000元，收据加盖了被告的财务专用章。首先原被告签订协议的时间早于第三人与被告签订合同的时间。其次第三人与被告签订合同约定的房屋价格明显低于原被告间的买卖价格，有违市场规律。第三，原告所提交的“承诺书”和“说明”中被告均认可与原告存在房屋买卖关系，与第三人因存在借贷关系而将涉诉房屋进行了抵押。被告恺祥达公司与第三人谢云签订的《商品房买卖合同》及办理网签只是为被告向第三人借款设立担保，被告恺祥达公司与第三人谢云之间并无转让涉诉房屋的真实意思。关于原告主张确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》属无效民事行为的诉讼请求，本院依法予支持。第三人抗辩原告与被告恶意串通，损害第三人合法权益的主张没有证据证明，本院依法不予采信。基于原告已交付全部购房款及被告已将房屋交付原告使用，协议双方已履行了协议的主要义务，原告主张被告为原告方办理合法的预告登记即网签协助义务的请求，本院依法予以支持。被告恺祥达公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告柴绍鹏、柴绍源与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于2014年4月28日签订的《房屋认购协议书》有效。
二、确认被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司与第三人谢云于2014年10月30日签订的《商品房买卖合同》无效。
三、被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告柴绍鹏、柴绍源办理位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇祥云豪宸住宅小区8栋X号商铺的网签手续。
案件受理费23324元，由被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 朱 萸
二〇一六年十二月六日
书记员 谭胜男