浙江省温州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙03执复76号
申请复议人（利害关系人）：温州市鹿城区五马跃丹童装店，经营地：温州市鹿城区解放街*****号。
代表人：陈跃丹，女，1975年11月23日出生，汉族，温州市鹿城区五马跃丹童装店经营者，住温州市鹿城区。
申请执行人：广发银行股份有限公司温州瓯海支行，住所地：温州市瓯海区西山南路望景苑3幢一、二层。
代表人：董敬东，行长。
委托代理人：郑卡娜、吴林静，广发银行股份有限公司温州分行员工。
被执行人：温州富民实业有限公司，住所地：温州市鹿城区杨府山涂田路10弄3号东首。
法定代表人：钱月珍，董事长。
被执行人：徐迅，男，1977年4月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被执行人：陈响丹，女，1978年8月7日出生，汉族，住温州市鹿城区。
申请复议人温州市鹿城区五马跃丹童装店（以下简称：跃丹童装店）不服鹿城区人民法院（以下简称执行法院）（2016）浙0302执异261号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明：2011年5月11日，被执行人徐迅与申请执行人广发银行瓯海支行签订《最高额抵押合同》一份，约定：徐迅以坐落温州市鹿城区解放南路176号、174-1号房产作为抵押物，为广发银行瓯海支行与富民实业公司在2011年5月11日至2012年5月10日内签署的所有主合同项下的各笔债权提供最高额抵押担保，担保的最高债权余额为836万元。次日，双方为上述房产办理了抵押登记手续。2011年5月23日，被执行人富民实业公司向广发银行瓯海支行借款500万元，但未按约偿还借款本息，广发银行瓯海支行遂向该院起诉。该院于2012年10月17日作出（2012）温鹿商初字第557号民事判决书，判决：富民实业公司于本判决生效之日起三日内偿付广发银行瓯海支行借款本金4566592元及利息、罚息、复利；如富民实业公司未在上述期限内履行债务，则依法拍卖或者变卖徐迅名下的坐落温州市解放南路176号、174-1号房产，所得价款由广发银行瓯海支行优先受偿；徐迅、陈响丹各自在500万元范围内对上述债务承担连带责任；徐迅、陈响丹承担担保责任后可向富民实业公司追偿。该民事判决书生效后，权利人广发银行瓯海支行于2013年2月4日向该院申请执行。该院于2016年6月18日发出（2013）温鹿执民字第908号公告，责令被执行人徐迅或居住在该屋内人员于2016年9月4日前自行腾空坐落温州市解放南路176号、174-1号房产，由法院予以拍卖、变卖或抵债。跃丹童装店知晓后，向法院提出执行异议。
另查明：被执行人徐迅（作为甲方）与跃丹童装店的经营者陈跃丹（作为乙方）签订了落款时间为2007年4月8日的《房屋租赁协议》二份，约定：甲方将坐落温州市解放街176号、174-1号及二楼出租给乙方使用；租期为3年，自2007年4月1日至2010年3月31日止；年租金224000元，每年支付一次，先付款后用房。被执行人徐迅、陈响丹（作为甲方）与跃丹童装店的经营者陈跃丹（作为乙方）签订了落款时间为2011年8月12日的《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将坐落温州市解放街174号、174-1号、176号、176-1号（一层）、解放南路492号二层至三层房屋出租给乙方使用；租期为8年，自2011年9月1日至2019年8月31日止；年租金275000元，共计租金220万元；乙方于合同签订之日付订金20万元，于2011年8月15日付清200万元。2011年8月12日，诸葛碎英通过银行转账向陈响丹支付了20万元。陈响丹签字确认收到陈跃丹租赁订金20万元。同年8月15日，诸葛碎英通过银行转账向陈响丹支付了200万元。被执行人徐迅、陈响丹出具了落款时间为2011年8月15日的《收条》一份，载明：收到陈跃丹租金200万元。
上述事实有个体工商户登记资料、房屋租赁协议、电信电话办理证明、税务登记证、个体户验照报告、税务纳税证明、银行转账凭证、收条、（2012）温鹿商初字第557号民事判决书、（2013）温鹿执民字第908号公告、房屋所有权证、房屋他项权证，以及异议人陈述等证据所证实。
执行法院认为，因被执行人未履行生效民事判决书确定的给付义务，本院对被执行人徐迅提供抵押的坐落温州市鹿城区解放南路176号、174-1号房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉案房产于2011年5月12日办理了抵押登记手续，申请执行人广发银行瓯海支行依法享有抵押权。跃丹童装店提供的落款时间为2011年8月12日的《房屋租赁协议》是在抵押登记以后签订的，没有征得抵押权人的同意，该租赁合同关系也不能对抗申请执行人已登记的抵押权及本院对涉案房产采取的执行措施，对实现抵押权后的受让人不具有约束力。跃丹童装店提供的落款时间为2007年4月8日的《房屋租赁协议》，约定的租赁期限早已届满，亦不能对抗本院对涉案房产采取的执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。执行法院要求跃丹童装店腾空涉案房屋，由法院予以拍卖、变卖或抵债，符合上述司法解释规定。跃丹童装店要求中止对涉案房产的执行，于法无据，不予支持。据此，驳回跃丹童装店的执行异议。异议人不服，向本院申请复议。
申请复议人跃丹童装店称，一、原审法院作出裁定适用法条错误，应该适用第二百二十七条的法律规定，此条才是针对案外人执行异议的规定。二、2007年4月1日起至今，申请复议人已签订合法有效的租赁合同并对涉案房产持续占有使用，原审裁定认定事实错误。三、复议申请人的租赁时间早于温州银行股份有限公司大南支行的抵押时间，且两者均早于法院查封之日。请求撤销（2016）浙0302执异261号执行裁定书，中止对坐落温州市鹿城区解放南路176号、174-1号房产的执行。
复议查明的事实与执行法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，坐落温州市鹿城区解放南路176号、174-1号房产及土地使用权于2011年5月12日办理了抵押登记手续，具有公示公信效力，申请执行人广发银行股份有限公司温州瓯海支行依法享有抵押权。申请复议人提供的落款时间为2007年4月8日的《房屋租赁协议》，约定的租赁期限在2010年3月31日已经届满。申请复议人提供的落款时间为2011年8月12日的《房屋租赁协议》是在抵押登记以后签订的，且没有征得抵押权人的同意，该租赁合同关系不能对抗申请执行人已登记的抵押权和执行法院对涉案房产采取查封、拍卖等执行措施。执行法院据此驳回其中止执行的申请，并无不当。本案利害关系人以其与被执行人之间存在真实的租赁关系为由提出异议，执行法院以租赁关系不能对抗在先登记的抵押权为由驳回其执行异议，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，告知利害关系人向上一级人民法院申请复议，适用法律正确。综上，复议人以此理由请求撤销原执行裁定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
驳回复议申请人温州市鹿城区五马跃丹童装店的复议申请。
本裁定书送达后即发生法律效力。
审 判 长 林彩霞
代理审判员 朱华杰
代理审判员 陈华华
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 翁雅怡