广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终1324号上诉人（原审被告）：莫素珍，女，1967年7月20日出生，汉族，住广西柳城县。委托诉讼代理人：钟国华，柳州市恒益法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司。统一社会信用代码：91450222692758225U。住所地：广西柳城县大埔镇柳糖路商贸城*期*号楼。负责人：卢丽莹，该公司总经理委托诉讼代理人：莫梦魂，男，1983年7月17日出生，仫佬族，该公司经理。委托诉讼代理人：黄浩，广西汇力律师事务所律师。上诉人莫素珍因与被上诉人柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳城县人民法院（2017）桂0222民初739号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莫素珍上诉请求：1、依法判令撤销广西壮族自治区柳城县人民法院(2017)桂0222民初739号民事判决书第一项判决。2、查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。3、由被上诉人承担本案—、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院对本案事实未查明清楚，从而认定错误。l、诉讼主体问题。被上诉人柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司，是分支机构，不具有独立法人资格，不能对外承担民事责任。不是适格的一审原告。2、上诉人于2014年10月21日领取钥匙收房，五个月后的2015年3月26日被上诉人与建设单位签订《柳城沙埔商贸中心前期物业服务合同》。上诉人在一审庭审时才见到该《合同》，才知道被上诉人与建设单位签订有前期物业服务合同。至于物业何时进驻，上诉人不知道。上诉人只是看到商贸城内另一位置有一围墙围住，设有值班保安的小区，值班保安也仅是对围墙内的住户服务。上诉人所购置的楼房位于公共道路旁边，属于商业街，四通八达，没有绿化和相关公共设施，路灯是政府部门负责维护，道路清洁卫生、垃圾清理均由政府的环卫处负责。被上诉人根本未在上诉人所购置房屋的区域内提供过服务。被上诉人虽与建设单位签订有《柳城沙埔商贸中心前期物业服务合同》，但其违反了国家发改委、建设部于2004年1月1日实施的发改价格(2003)1864号《物业服务收费管理办法》第八条的规定，该条法规明确规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在特定管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”正是由于被上诉人违反上述行政法规的行为，从而剥夺了上诉人(业主)的知情权，侵害了上诉人的合法权益。另，一审法院未对上诉人一审提交的业主住房外水管破裂漏水等证据予以查明认定。综上，上诉人认为，一审法院对本案事实未查明清楚，从而认定错误，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司不是适格原告，被上诉人违反国家行政法规的规定，未将服务内容服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况，在特定管理区域内的显著位置进行公示。剥夺了上诉人(业主)的知情权，侵害了上诉人的合法权益。据此，为维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，请二审法院依法裁判。被上诉人柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序正当，不存在上诉人在上诉状中陈述的问题，请求合议庭依法驳回上诉，维持原判。柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判决莫素珍支付物业服务费3967元、违约金(滞纳金)3975元共计7942元给柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司。事实和理由：2015年3月26日柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司与柳城鸿泉综合旅游开发有限公司(下称鸿泉公司)签订《柳城沙埔商贸中心前期物业服务合同》，约定柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司为鸿泉公司开发的位于柳城县“沙埔商贸中心小区”提供物业服务，并采取包干制按建筑面积每平方米每月0.4元收取物业服务费，期限为2015年4月1日至2018年3月30日，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司于2015年4月1日进驻该小区并提供物业服务。莫素珍为该小区业主，其物业建筑面积为431.18平方米，但至今未向柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司缴纳过任何物业服务费，尚欠2015年4月1日至2017年2月28日的物业服务费3967元。柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司要求莫素珍缴纳上述费用未果，因此诉至一审法院。一审法院确认法律事实如下：莫素珍购买鸿泉公司位于柳城县房屋，该房屋建筑面积431.18平方米，并于2014年7月2日领取钥匙收房。2015年3月26日柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司与鸿泉公司签订《柳城沙埔商贸中心前期物业服务合同》，约定柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司为上述小区提供物业服务，并采取包干制按建筑面积每平方米每月0.4元收取物业服务费，期限为2015年4月1日至2018年3月30日，并约定了服务内容与质量、违约责任等内容。柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司于2015年4月1日进驻该小区并提供物业服务，因此要求莫素珍缴纳2015年4月1日至2017年2月28日的物业服务费3967元及滞纳金3975元。莫素珍认为，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司要求莫素珍缴纳上述费用没有依据，双方发生纠纷，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司诉至一审法院，提出上述诉请。一审法院认为，关于柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司的诉讼主体资格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构……”的规定，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司依法成立且领取了营业执照，因此在本案中具备诉讼主体资格。关于合同效力，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司与沙埔商贸中心小区建设单位鸿泉公司所签订的《柳城沙埔商贸中心前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司也已经在该小区实际提供物业服务至今，因此该合同对沙埔商贸中心小区全体业主均有约束力。柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司按照合同的约定为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务；莫素珍作为该小区的业主，接受了柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司提供的物业服务，即应按合同约定履行交费义务；基于此，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司要求莫素珍给付所欠物业费，一审法院应予以支持。关于柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司要求莫素珍支付违约金(滞纳金)3975元是否应该支持的问题，《柳城沙埔商贸中心前期物业服务合同》第三十一条约定“……若拖欠物业费超过一个月的，乙方可按照所欠金额每日1%收取滞纳金。”，一审法院认为，该条款所约定的“滞纳金”实际是双方对迟延履行合同所约定的违约责任，即违约金，该约定未违反法律规定，合法有效。但本案中莫素珍领取钥匙收房在前，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司与鸿泉公司签订合同在后，莫素珍并未得到上述物业合同，也未知悉上述物业服务合同中关于违约金(滞纳金)的约定；柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司也未将莫素珍所欠的物业费具体数额、所欠时间段送达至莫素珍，也未在明显的地点进行公告，因此柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司要求莫素珍支付滞纳金的要求没有事实依据，一审法院不予支持。关于柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司履行合同是否存在瑕疵的问题。莫素珍所在的沙埔商贸中心小区属于商业街，小区没有围墙，车辆可以自由出入，客观条件造成该小区不利于管理，不属于柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司的原因造成该小区物业服务不完善。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、莫素珍于本判决生效之日起10日内支付2015年4月1日至2017年2月28日的物业服务费3967元给柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司。二、驳回柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由莫素珍负担。本院二审期间，上诉人提交的证据有：1、六份照片（共24张），证明被上诉人没有依照国家发改委建设部物业服务收费管理办法第二条的规定，未能对小区内及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生及秩序，以及该规定第八条的规定。第一份照片证明小区是通透性的管理，四周没有围墙；第二、三份照片，证明房屋墙壁漏水没有进行及时维修；第四份照片，证明没有在小区的过道安装路灯，没有对小区的公共秩序进行管理；第五份照片，证明管理混乱、垃圾成堆；第六分照片，证明被上诉人仅对另一住宅小区设有门卡。2、证明一份，证明柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司没有依照相关规定尽到其义务。以上证据均证明被上诉人没有依照物业服务收费管理办法第二条的规定尽到应尽的义务。被上诉人针以上证据进行认证、质证：1、针对证据1，因为照片是静态的视角，只能反映某一时间点的状态，而物业服务是一个持续的过程，同时上诉人在拍照时无法确定周边的环境，以及是否有人为的因素，认为不能达到上诉人的证明目的，对该证据不予以认可。2、对于派出所的证明，认为与本案没有关联性，不能因为发生偷盗事件就反推出没有物业服务，即便是中国服务最为规范的小区也不敢说完全杜绝此类事件，并且本案属于物业服务合同纠纷，上诉人提供的证据在本案中不能达到其证明目的。二审中，上诉人没有提交新的证据。本院对当事人提交的证据分析和认定：上诉人提交的六份照片证据，证明柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司的物业服务、管理不到位，应当按《柳城沙埔商贸中心前期物业服务合同》的有关规定加强管理，但是，上诉人不能以此作为不履行交纳物业管理费用的理由，对上诉人的证明目的，本院不予支持。对于派出所的证明，上诉人所在的沙埔商贸中心小区属于商业街，小区没有围墙，车辆可以自由出入，客观条件造成该小区不利于管理，不属于柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司的原因造成该小区物业服务不完善，不能因为发生偷盗事件就认为没有物业服务，故对上诉人的证明目的，本院不予采信。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司的诉讼主体资格问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构……”的规定，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司依法成立且领取了营业执照，因此在本案中具备诉讼主体资格。关于合同效力，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司与沙埔商贸中心小区建设单位鸿泉公司所签订的《柳城沙埔商贸中心前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司也已经在该小区实际提供物业服务至今，因此该合同对沙埔商贸中心小区全体业主均有约束力。柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司按照合同的约定为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务；莫素珍作为该小区的业主，接受了柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司提供的物业服务，即应按合同约定履行交费义务；基于此，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司要求何莫素珍给付所欠物业费，本院予以支持。关于柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司要求莫素珍支付违约金(滞纳金)4628元是否应该支持的问题，《柳城沙埔商贸中心前期物业服务合同》第三十一条约定“……若拖欠物业费超过一个月的，乙方可按照所欠金额每日1%收取滞纳金。”，本院认为，该条款所约定的“滞纳金”实际是双方对迟延履行合同所约定的违约责任，即违约金，该约定未违反法律规定，合法有效。但本案中莫素珍领取钥匙收房在前，柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司与鸿泉公司签订合同在后，莫素珍并未得到上述物业合同，也未知悉上述物业服务合同中关于违约金(滞纳金)的约定；柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司也未将莫素珍所欠的物业费具体数额、所欠时间段送达至莫素珍，也未在明显的地点进行公告，因此柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司要求莫素珍支付滞纳金的要求没有事实依据，本院不予支持。关于柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司履行合同是否存在瑕疵的问题。莫素珍所在的沙埔商贸中心小区属于商业街，小区没有围墙，车辆可以自由出入，客观条件造成该小区不利于管理，小区曾经发生过偷盗行为，不属于柳州市易城物业服务有限责任公司柳城分公司的原因造成该小区物业服务不完善，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人莫素珍已预交），由上诉人莫素珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯雪山审 判 员 黄智文审 判 员 谭皓匀appoint二〇一七年九月二十一日代书记员 黄 媚