浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第2066号
原告绍兴山川房地产开发有限公司，住所地绍兴市人民中路160号。
法定代表人徐琰土，董事长。
委托代理人（特别授权代理）俞友根、陈敏敏，浙江民伸律师事务所律师。
被告陈海红。
委托代理人（特别授权代理）金达洪、孟学仪，浙江正大金茂律师事务所律师。
被告绍兴市镜湖人家小区业主委员会，住所地绍兴市胜利西路1362-8镜湖人家。
负责人杨志江，主任。
被告绍兴市府山街道金湖社区居民委员会，住所地绍兴市胜利西路1308号。
负责人章庆，系主任。
上述两被告委托代理人（特别授权代理）金立君，浙江秦国光律师事务所律师。
原告绍兴山川房地产开发有限公司（以下简称山川公司）与被告陈海红、绍兴市镜湖人家小区业主委员会（以下镜湖人家业委会）、绍兴市府山街道金湖社区居民委员会（以下简称金湖居委会）物权保护纠纷一案，本院于2013年5月15日立案受理，依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈敏敏、被告陈海红委托代理人金达洪、孟学仪、被告镜湖人家业委会、金湖居委会委托代理人金立君到庭参加诉讼。2013年6月1日至8月7日为管辖异议期间。2013年8月15日至2014年2月25日为庭外和解期间。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月30日，被告镜湖人家业委会与被告陈海红签订《租赁协议》1份，该协议约定被告镜湖人家业委会将位于镜湖人家小区农贸市场三楼物业用房（建筑面积93平方米）租给被告陈海红。2012年11月1日，被告金湖居委会与被告陈海红签订《房屋租赁合同》1份，约定被告金湖居委会将市场三楼4间社区用房（建筑面积427.62平方米）租给被告陈海红。上述租赁协议租期均为2012年8月1日至2022年7月31日。被告陈海红对上述物业用房和社区用房进行分割改建，又利用物业用房边的公告区域搭建房屋，共计改建房间达到十多间，并为每间房屋设置洗手间、安装空调。洗手间的管道均钻通市场二楼天花板，构筑在市场二楼空间内，安装空调均钻洞破坏市场石材外立面。在改建过程中，原告作为市场合法所有权人，多次向三被告提出异议，但被告陈海红不予理会，被告镜湖人家业委会与金湖居委会也未制止。为此原告诉至法院，请求判令：一、三被告拆除在镜湖人家农贸市场三楼物业用房边公共区域违法搭建的房屋并恢复该区域原状；二、三被告拆除在镜湖人家农贸市场二楼天花板及空间内构筑的管道并恢复楼板原状；三、三被告恢复镜湖人家农贸市场三楼石材外立面原状；四、本案诉讼费由三被告连带承担。
被告陈海红辩称：一、原告诉称被告陈海红在镜湖人家市场三楼物业用房公共区域违法搭建房屋不是事实。2012年7月30日，被告陈海红与被告镜湖人家业委会签订《租赁协议》1份，约定由被告陈海红承租被告镜湖人家业委会所有的位于镜湖人家小区农贸市场三楼物业用房。协议签订后，被告陈海红按约使用上述物业用房，并未在公共区域违法搭建。被告陈海红对租赁房屋虽进行了装修和改建，但均征得三楼物业用房所有权人被告镜湖人家业委会的同意，并非擅自改装。被告陈海红对租赁房屋的装修和改建均在被告镜湖人家业委会出租给其的房屋范围内，与原告无关。二、原告无权要求被告恢复镜湖人家农贸市场三楼石材外立面原状。2012年11月1日，被告陈海红与被告金湖居委会签订《房屋租赁合同》1份，约定被告陈海红租赁被告金湖居委会所有的位于镜湖人家小区农贸市场三楼的社区用房。租赁期间，被告陈海红对房屋进行了装修，包括安装空调，该装修已征得所有权人被告金湖居委会的同意，并未违反合同。且安装空调是使用租赁房屋的基本生活办公配套设施，被告陈海红出于安全考虑并未将外机直接安装在外立面上，而将外机安装于屋顶。在外立面上打孔，也是安装空调所必须的。被告仅在租赁房屋外立面上打孔安装管线，原告并非上述房屋的所有权人，同时被告陈海红安装空调也根本未影响到原告对其所有房屋的使用安全，故原告无权主张物权保护。三、被告陈海红在镜湖人家农贸市场二楼天花板隔层内安装排污管道并没有侵犯原告物权，原告无权要求被告拆除该排污管道。首先，该农贸市场仅作为市场使用，只有一个产权人，后由于政策调整，该农贸市场三楼增加两个产权人即被告镜湖人家业委会和被告金湖居委会。而上述二被告要正常使用房屋就必须安装必要的生活办公配套设施，被告陈海红在租赁后安装排污管道是正常使用该租赁房屋的最基本条件。且被告陈海红安装排污管道已征得其余二被告的同意，也有利于对房屋的使用。其次，原告在农贸市场二楼天花板隔层内装有大量消防管道，而被告陈海红安装排污管道在原告安装的消防管道高度范围内，未影响到农贸市场二楼的使用安全，也未影响到美观。根据《物权法》之规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管道等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利，原告作为相邻物权所有人应当为被告镜湖人家业委会、金湖居委会及承租人被告陈海红提供必要的便利。原告对被告的装修从未提出任何异议，在安装排污管道过程中，原告一直进行跟踪监管，且安装排污管道必须在农贸市场二楼施工，如果原告反对，被告不可能进行安装，可见原告对被告陈海红安装排污管道从一开始就知情并认可。
被告镜湖人家业委会、金湖居委会辩称：一、对于原告诉称的租赁事实没有异议；二、被告陈海红的装修没有经过被告镜湖人家业委会、金湖居委会的同意，系其私自装修，从被告金湖居委会与被告陈海红的协议中可以看出，实际上被告金湖居委会租给被告陈海红房屋的时候，被告陈海红已经装修好了，被告金湖居委会是在被告陈海红先行占有房屋的情况下迫于无奈才租给她的；三、原告的诉请已经超越了相邻关系所应有的非合理容忍度，即使被告陈海红有违法装修的情况，但实际上没有侵犯原告的合法权益；四、本案原告事实上也存在侵犯被告镜湖人家业委会、金湖居委会合法权益的情况，并且其违法使用和装修了二层房屋，在有必要情况下，被告镜湖人家业委会、金湖居委会也将提起诉讼，要求其拆除二楼所有装修和设施安装。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、租赁协议复印件1份、房屋租赁合同复印件1份、照片1组，要求证明被告陈海红与被告镜湖人家业委会、被告金湖居委会分别订立租赁合同关系及约定的租期、租赁区域等具体条款，合同中约定，被告陈海红如需对房屋进行装修，需要征得被告镜湖人家业委会、金湖居委会同意，由此也可以看出，被告镜湖人家业委会、金湖居委会对被告陈海红的行为是许可的；被告镜湖人家业委会、金湖居委会作为出租人未对被告陈海红的违法搭建进行制止，至今默认被告陈海红的违法行为，产生如下侵害：一、镜湖人家市场三楼物业用房边公共区域被侵占改建为单身公寓；二、未经镜湖人家农贸市场二楼所有权人即原告许可，在该楼层天花板及其空间内构筑管道；三、破坏了镜湖人家农贸市场三层的石材外立面。被告陈海红质证认为，对两份租赁协议没有异议，被告陈海红认为三楼的所有权人为另外二被告，并没有影响原告的相应权利；对原告提供的照片，认为其中有1份照片是没有时间的，另外10份照片是有时间的，对没有时间的照片有异议，既没有时间，也不确定地点，对其真实性有异议，对其余的10份照片真实性无异议，但从有时间的10份照片可以看出原告对被告陈海红的装修一直是跟踪监管的，原告完全是知情并认可的，从外立面的照片来看，被告陈海红仅在外立面上打孔安装管线，并未直接将空调外机安装于外立面上，从二楼天花板隔层的照片可以看出，原告在隔层内安装了大量的消防管线，而被告一安装的排污管是在消防管线的高度范围，并不会影响到原告方的使用及美观。被告镜湖人家业委会、金湖居委会质证认为，对租赁合同真实性没有异议，对于照片的真实性和有效性有异议，对于其中涉及到装修过程的照片有异议，对现状的照片没有异议，装修过程二被告不予认可。本院对该证据予以认定，可以证明三被告之间签订房屋租赁合同及被告陈海红对房屋进行装修的事实。
证据2、所有权证3份，要求证明原告是镜湖人家农贸市场（除三被告所涉租赁面积外）所有权人的事实。同时说明，3楼W1号房作为物业用房，原告只移交了其中的93平方米。被告陈海红质证认为，对证据的真实性无异议，但该证据恰能证明本案讼争的房屋所有权人并非原告，而是被告镜湖人家业委会、金湖居委会，同时原告提供的分层图三层中轴图也可以清楚地表明原告与被告镜湖人家业委会、金湖居委会房产分割的现状，很明显不是原告所要证明的内容。恰恰相反，被告认为画线部分的应当是归类于被告镜湖人家业委会、金湖居委会，并非如原告所理解。被告镜湖人家业委会、金湖居委会质证认为，对真实性无异议，其中W2?、3、4、5的产权人为府山街道办事处，社区从2010年底获得了占用使用获益，对W1物业用房，应当按照房产证上的图纸为准，既然图纸上标明了，那么该区域就应当归业主委员会所有，这一块区域在图纸上标明并非原告所有的情况下，原告无权主张，原告的诉讼请求有悖于该房产证的图纸。本院对该证据予以认定，可以证明原告对镜湖人家小区农贸市场一楼、二楼及三楼部分房屋享有所有权的事实。
证据3、浙江仁本物业管理有限公司证明1份，要求证明W1号房只是移交了其中的93平方米的事实。被告陈海红质证认为，该证明没有证明效力，物业公司无权出具证明。而且该物业公司早就不再管理镜湖人家小区。对证据的三性均有异议。被告镜湖人家业委会、金湖居委会质证认为，对该证据的有效性有异议，作为单位证明，没有相关人员的签字，不符合证据的要求，而且仁本物业本来就是房产公司聘任的物业公司，与原告有利害关系，而且现在也没有进行物业管理，仁本物业也没有相应的资质和权力来出具该证明，该证明本身是没有任何法律效力。本院对该证据不予认定，因该证明与原告提供的房产证图纸不符，且无其他证据予以印证。
被告陈海红为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、租赁协议复印件1份，要求证明第一届业委会授权王某与被告陈海红签订的租赁协议，当时约定将物业用房和社区用房一并租给被告陈海红的事实，同时该协议明确装修经过业委会同意后才能实施的事实。原告质证认为，对真实性无法确定，就关联性来讲，该份证据约定的租赁期限和租赁范围与物业用房和社区用房的产权所有人是不一致的，故原告对该证据的关联性有异议。被告镜湖人家业委会、金湖居委会质证认为，该证据系复印件，不能作为证据使用；被告镜湖人家业委会已经经过了换届选举，是否有该合同，并不清楚，据了解，只有原告提供的合同，没有被告陈海红提供的合同；作为被告金湖居委会并不知情。本院结合证人证言，对该证据的真实性予以认定。
证据2、申请证人王某出庭作证。要求证明被告陈海红租房经过。证人王某陈述，2012年6月21日，第一届镜湖人家业委会授权证人与原告签订租赁协议1份，合同签订后，被告陈海红准备装修，曾提交过装修方案，其装修现状，第一届业委会是知道的，房产公司与物业公司也是知道的。签合同时，不知道被告陈海红的租用用途，后来知道是住人。对于装修，业委会不同意其敲墙，和在墙上开门。签合同时没有说要搭一块区域出来，后来才知道，业委会认为问题不大就同意了。装修设计方案中提到三楼楼底与二楼天花板的排水管道，业委会要求被告陈海红经过房产公司及二楼租户的同意。被告陈海红对证人证言质证认为，证人作为第一届业委会具体授权人，实事求是反映了问题，其所陈述的一切均为事实。原告对证人证言质证认为，证人证言恰恰说明了被告陈海红未经原告同意在三楼物业用房边违法搭建的事实，无论被告陈海红提供的协议与原告提供的协议之间是何关系，都说明了被告陈海红是在明知装修方案会侵害原告权利的情况下违法装修改建，其余二被告也默认了该行为。被告镜湖人家业委会、金湖居委会对证人证言质证认为，证人证言能够证明被告金湖居委会对于被告陈海红的装修是不知情的，是被告镜湖人家业委会擅自将被告镜湖人家业委会、金湖居委会的房屋出租，由被告陈海红装修，被告金湖居委会是出于社会的和谐，在被告陈海红已经装修好的情况下，迫于无奈才签订的协议。对于被告镜湖人家业委会来说，对管道的设置的意见为在房产公司同意下业委会才同意，既然管道已经设置，说明房产公司已经同意。所谓违章搭建，证人对违章搭建概念有误解，被告陈海红并没有违章搭建，被告装修的时候所搭的建筑并非违章搭建。结合原、被告提供的其他证据及庭审陈述，本院对证人证言的真实性予以认定。
证据3、照片3份，要求证明原告自己出租的房屋在外墙立面也同样安装着空调，而且其空调还是挂在墙的立面上，而并非是放在屋顶或其他地方，所以原告的相应诉讼请求系吹毛求疵，从该3份照片来看，原告所出租的二楼房屋有一个隔板，被告陈海红的排污管在隔板与楼板之间，没有影响二楼的外观和使用。原告质证认为，被告陈海红要证明的第一点事实，与本案没有直接的关联关系，如果被告要主张权利，可另案起诉。关于被告陈海红要证明原告的房屋有天花隔板的问题，不影响原告的外观和使用，在原告的专有部分原告有完全的权利，并不是不影响外观和使用就可以占用该部分，而且因为隔板的存在，原告才对其装修不知情。被告镜湖人家业委会、金湖居委会质证认为，对照片的真实性无异议，能够证明被告陈海红的证明目的，是原告有违法打孔的事实，被告陈海红反而只是打了几个孔，连空调都没挂，原告的相应诉讼请求显然是过于吹毛求疵，从第一张照片结合原告提供的房产证，中间应当是镂空的，而不应当有隔板，中间镂空部分是为了农贸市场的通风和采光，原告搭建的隔板实际上先侵犯了被告镜湖人家业委会、金湖居委会的合法权利，从相邻关系的角度来看，合理使用应当有容忍，被告陈海红的装修对原告没有影响的情况下，其主张是合理的。本院对该证据的真实性予以认定，可以证明讼争房屋装修情况。
被告镜湖人家业委会、金湖居委会为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、移交协议复印件1份、证明1份，要求证明W2、W3、W4、W5产权单位为街道，实际使用受益单位为社区的事实。原告质证认为，对产权及占用使用单位的事实没有异议，但该证据也恰恰说明了被告金湖居委会作为四间社区用房的实际占有使用受益人，默认被告陈海红的侵权行为，应当承担连带责任。被告陈海红质证认为，对真实性无异议。本院对该证据予以认定，可以证明被告金湖居委会对社区用房享有使用权的事实。
证据2、照片复印件2份，要求证明被告陈海红装修并没有侵害原告对房屋的使用，原告侵害被告镜湖人家业委会、金湖居委会合法权益，违法搭建顶棚，致使房屋的通风和采光受影响的事实。原告质证认为，对真实性没有异议，现状确实是这样的，但对其证明内容有异议，被告镜湖人家业委会、金湖居委会如果认为原告侵犯其合法权益，应当另案起诉，或在法庭允许下提起反诉，被告镜湖人家业委会、金湖居委会称原告侵犯了其通风和采光的问题，原告是在自己的专有范围内搭建的。被告陈海红质证认为，没有异议，但我们认为原告在共有部分通气孔擅自搭建了隔板，肯定是有损于其他使用权人的正常使用，而且从原告自己提供的产权证中所附的图纸中可以明显看出这部分通气孔并非属于原告单独所有。本院对该证据的真实性予以认定，可以证明讼争房屋现状。
经审理本院认定：2012年7月30日，被告陈海红与被告金湖人家业委会签订《租赁协议》1份，约定被告镜湖人家业委会将位于镜湖人家小区农贸市场三楼物业用房出租给被告陈海红，租赁期限自2012年8月1日至2022年7月31日。2012年11月1日，被告陈海红与被告金湖居委会签订《房屋租赁合同》1份，约定被告金湖居委会将位于镜湖人家农贸市场三楼社区用房出租给被告陈海红，租赁期限自2012年8月1日至2022年7月31日。被告陈海红取得上述房屋后进行了装修并作为公寓进行出租。装修内容部分包括：镜湖人家小区农贸市场三楼物业用房、社区用房墙面打孔安装空调、在三楼楼底及二楼天花板处安装排水管道。
同时查明，镜湖人家小区农贸市场一楼、二楼及三楼部分房屋所有权人登记为原告，三楼W2、W3、W4、W5四间为社区用房，绍兴市越城区府山街道办事处于2010年底将上述房屋的使用权移交给被告金湖居委会。三楼W1房间系物业管理用房，由被告镜湖人家业委会负责管理。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。原告主张其物权受到侵犯，对原告的各项诉讼请求，本院评判如下：原告第一项要求被告拆除镜湖人家农贸市场三楼物业用房公共区域违法搭建的房间并恢复原状，根据原告提供照片及现场勘察情况，因原告所指的该部分房屋与其提供的房产证图纸所描绘的三楼W1号房屋一致，原告也没有提供其他证据证明该房屋系被告违章搭建。该W1号房系小区物业管理用房，由被告镜湖人家业委会负责管理，故原告要求被告拆除该部分房屋，缺乏相应依据，本院不予支持；原告第二项要求被告拆除在镜湖人家农贸市场二楼天花板及空间内构筑的管道并恢复原状，因原告对镜湖人家小区农贸市场二楼享有所有权，其对二楼房屋的专有权利范围包括由四周墙壁、地板及天花板所构成的空间，虽然二楼与三楼之间的楼板属于共有部分，但天花板及以下的空间，属于原告专有，被告陈海红未经原告同意，在二楼天花板以下设置排水管道，侵犯了原告的权益，原告有权要求被告陈海红排除妨碍并恢复原状。对被告陈海红关于上述排污管道系正常使用房屋所必须安装必要的生活办公配套设施，原告有义务提供便利的辩称，本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》规定不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管道等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利，但本案中被告陈海红承租的房屋本身系社区用房及物业用房，被告陈海红租用上述房屋后，对其进行装修并作为公寓出租，改变了上述房屋的用途，其行为本身即违反《物业管理条例》等相关规定，其对上述房屋进行改装并设置排水管道的行为也超出了对房屋正常使用的范围，不属于原告应当提供便利的范畴，故对被告陈海红该项辩称，本院不予采纳。被告陈海红关于其装修已经过原告认可的辩称，缺乏相应的依据，本院不予采纳。原告第三项要求被告恢复镜湖人家农贸市场三楼石材外立面原状的请求，因上述外墙对应的房屋系被告镜湖人家业委会、金湖居委会所管理的社区用房及物业用房，被告陈海红的装修对原告专有部分未造成任何影响，也未影响原告对建筑物公有部分的使用，故对原告该项主张，本院不予支持。上述房屋装修中涉及侵犯原告权益部分的装修，被告陈海红作为房屋使用人及实际装修人，应当承担拆除并恢复原状的义务。被告镜湖人家业委会、金湖居委会作为房屋出租人，其与被告陈海红签订房屋租赁合同并将房屋交付使用之后，房屋已由承租人管理，因原告及被告陈海红提供的证据不足以证明被告镜湖人家业委会、金湖居委会存在过错，故对于原告要求被告镜湖人家业委会、金湖居委会共同承担拆除义务的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第七十一条之规定，判决如下：
一、被告陈海红应于本判决生效之日起六十日内拆除位于绍兴市越城区镜湖人家小区农贸市场二楼天花板及二楼空间内构筑的排水管道并恢复天花板原状；
二、驳回原告绍兴山川房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取120元，由被告陈海红负担，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵 钦
二〇一四年三月三十一日
书记员 胡吉飞
本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。