重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04005号
上诉人（原审原告）覃明安。
被上诉人（原审被告）重庆竣祥物业管理有限公司。
法定代表人吴静。
委托代理人侯睿敏。
委托代理人王文波。
被上诉人（原审被告）重庆市永川区竣祥·红河枫景小区业主委员会。
负责人夏永刚。
上诉人覃明安与被上诉人重庆竣祥物业管理有限公司（以下简称竣祥物业公司）、重庆市永川区竣祥·红河枫景小区业主委员会（以下简称红河枫景小区业委会）确认合同无效纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2014年5月14日作出（2014）永法民初字第01424号民事判决。覃明安不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，被上诉人红河枫景小区业委会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，覃明安系重庆市永川区竣祥·红河枫景小区业主。2012年2月8日，在重庆市竣祥房地产开发有限公司、竣祥物业公司、重庆市某街道办事处、重庆市某街道办事处某社区居民委员会和重庆市永川区红河枫景小区业主的参与下，组建了红河枫景业主委员会工作筹备组，推选夏永刚为组长，张泽模、徐兴明为副组长，周彬等9人为成员，该筹备组人员名单在小区张贴栏内进行公示。同年2月24日，红河枫景业主委员会工作筹备组召开第一次会议，采取业主自荐、业主推荐或推选的方式拟定了红河小区第一次业主代表大会筹备工作方案，拟从红河枫景小区一、二期共13栋住宅房屋中推选产生39名业主代表（每栋楼3名代表），商业物业推选产生3名代表，车位物业推选产生3名代表，建设单位推选3名代表，前期物业管理单位推选3名代表，共计51名代表。2012年4月27日，重庆市红河枫景小区召开第一届业主代表大会，到会人数56人，其中业主45人、竣祥物业公司代表3人、重庆市竣祥房地产开发有限公司代表3人、街道办事处、居委会及其他相关代表5人，会议通过了业主委员会选举办法，业主公约（草案）、业主委员会章程（草案）、业主代表大会议事规则（征求意见表），并选举产生业委会主任夏永刚，副主任黄平，业主委员会委员。同年5月8日，在未经召开红河枫景小区业主大会的情况下，红河枫景小区业委会（甲方）与竣祥物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为该小区提供物业管理服务；物业服务费用采取包干制，高层电梯住宅为1.00元／㎡·月（不含电梯使用费），写字楼为1.50元／㎡·月，商业物业1.50元／㎡·月，其他物业1.50元／㎡·月，车位60元／月／个；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，合理向业主分摊计收；合同期限为二年，即从2012年5月8日起至2014年5月7日止；乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同；二分之一业主不履行本合同约定，致使物业管理活动无法正常开展的，乙方有权解除合同；需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，乙方应维护本物业小区支持的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。此外，该合同对物业管理区域范围、委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务以及违约责任等亦进行了明确约定。该合同签订后，竣祥物业公司即在该小区提供物业服务，该小区大部分业主亦陆续交纳了物业服务费。2012年5月23日，红河枫景小区业委会向重庆市永川区街道办事处提交业主委员会备案申请，2012年8月10日重庆市永川区街道办事处审批同意备案，并向红河枫景小区业委会颁发了备案证明。
2011年11月下旬，覃明安以其停放在该小区的自行车被盗为由要求竣祥物业公司赔偿而发生纠纷，经双方协商未果。从2012年1月起覃明安不再交纳物业管理费。2014年2月19日，覃明安向一审法院起诉要求确认竣祥物业公司与红河枫景小区业委会2012年5月8日签订《物业服务合同》无效。
一审法院认为，本案争议的焦点主要有以下几点：一是覃明安作为一审原告是否适格；二是诉争物业服务合同的效力如何认定。根据以上查明的事实和核实的证据，一审法院分别评判如下：
一、关于覃明安作为一审原告是否适格的问题
根据《物业管理条例》第十二条第五项“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，覃明安作为红河枫景小区业主，与该《物业服务合同》存在着直接的利害关系，其以红河枫景小区业委会违反《物业管理条例》第十一条的规定没有召开业主大会即与竣祥物业公司签订《物业服务合同》损害了原告的利益，其有权依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向人民法院提起诉讼，至于其选择要求确认该《物业服务合同》无效还是行使撤销权由其自行决定，其请求能否得到人民法院支持由人民法院作出判决，但覃明安有诉权，其作为一审原告主体资格适格。竣祥物业公司辩称覃明安作为一审原告主体资格不适格的意见不能成立，一审法院不予采纳。
二、关于诉争《物业服务合同》的效力如何认定的问题
按照《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第十二条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物宗面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”的规定，选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的事项，且该决定事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会作为业主大会的执行机构，仅应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。从一审庭审查明的事实看，红河枫景小区业委会与竣祥物业公司签订诉争《物业服务合同》之前，并未召开过以选聘物业服务企业为议题的业主大会，竣祥物业公司虽在提交的书面答辩状中称诉讼争物业服务合同签订前曾在小区公示过，但并未提供证据予以证明。因此，红河枫景小区业委会与竣祥物业公司签订诉争《物业服务合同》时违反了《物业管理条例》规定的法定程序。但是在诉争《物业服务合同》签订后，该小区大部分业主已按照合同约定交纳了物业服务费用。因此虽然红河枫景小区业委会与竣祥物业公司签订诉争《物业服务合同》前未依法召开业主大会，违反了《物业管理条例》所规定的程序性强制性规定，导致合同不能满足有效条件，但小区业主在合同签订后已按合同约定向竣祥物业公司交纳了物业服务费用，该行为应视为小区业主对红河枫景小区业委会与竣祥物业公司签订诉争《物业服务合同》行为的追认，符合合同效力补正的要求，应认定诉争《物业服务合同》有效。同时，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，并非管理性强制性规定。从法律层面理解，签订物业服务合同前应依法召开业主大会虽然属强制性规定，但相关法律并未宣告或明确说明违反这一规定即属无效，这一规定不属于效力性强制性规定，违反该规定并不当然导致合同无效。覃明安亦未举示证据证明诉争《物业服务合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效之情形，故覃明安请求确认诉争《物业服务合同》无效的理由不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告覃明安的诉讼请求。”案件受理费80元，减半收取40元，由覃明安负担。
覃明安不服，上诉要求撤销一审判决，确认竣祥物业公司与红河枫景小区业委会签订的物业服务合同无效。其上诉理由是：红河枫景小区业委会是违法成立的，其不能代表全体业主签订物业服务合同。选聘物管公司时，仅有3%的业主参加了业主大会，红河枫景小区业委会据此签订的物业服务合同应当无效。且物业服务合同签订后未在小区公示，业主不知道有诉争合同存在。一审法院认定业主缴纳物管费的行为是对合同效力的追认，没有法律依据。上诉人在本案的诉争合同签订之后就未再缴纳物管费，上诉人并未以行为认可合同效力。
被上诉人竣祥物业公司辩称，我公司与红河枫景小区业委会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，是合法有效的。上诉人提出的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。
被上诉人红河枫景小区业委会未答辩。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，红河枫景小区业委会与竣祥物业公司签订诉争《物业服务合同》前确未依法召开业主大会，违反了《物业管理条例》规定的法定程序。但是在诉争《物业服务合同》签订后，该小区大部分业主已按照合同约定向竣祥物业公司交纳了物业服务费用，缴费业主的缴费行为可以视为对诉争合同效力的追认。至于上诉人覃明安提出的其并未缴纳物业服务费，并未以缴费行为追认合同效力，因此诉争合同应当无效。本院认为，诉争《物业服务合同》涉及全体业主的利益，个别业主对竣祥物业公司物业服务的意见，对诉争合同效力的异议，不能代表全体业主。即，个别业主对诉争《物业服务合同》的不认可，不能直接否认诉争合同的效力。因此，一审法院认定诉争《物业服务合同》有效并无不当，本院予以认可。故上诉人覃明安的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人覃明安负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一四年九月一日
书 记 员 宋 扬