湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民初字第1471号
原告唐满娥，女，1964年9月27日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
委托代理人孙九元，男，1955年9月20日出生，汉族，永州市零陵区人。
委托代理人蒋超元，永州市冷水滩区方圆法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。
被告周湘生，男，1967年11月23日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
原告唐满娥与被告周湘生房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员郭丽萍担任审判长，审判员金小兰、人民陪审员唐精英参加的合议庭，于2014年7月21日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员何文丽担任记录。原告唐满娥的委托代理人孙九元、蒋超元，被告周湘生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐满娥诉称：2011年7月10日，原、被告经协商签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：原告将自己所有的位于永州市冷水滩区潇湘步行街二层2007号商铺出租给被告，租期为三年，还约定了其他事项。合同签订生效后，双方都履行了自己的权利和义务，后由于原告欲出售所租赁的商铺，双方意见发生了分岐，原告于2013年10月17日向贵院提起了民事诉讼，要求终止租赁合同关系。法院在审理过程中，经调解自愿达成了新的协议，内容是：一、原告唐满娥同意让被告周湘生继续租赁自己的潇湘步行街2007号商铺到2014年7月10日止；二、被告周湘生自愿从2013年7月1日起按每月租金2300元交纳，并在双方签订协议之日起交纳以前拖欠的租金，以后每月的租金在当月5日前交纳，上述租金都转入原告唐满娥指定的账户；三、被告周湘生不得干预原告唐满娥出售该商铺，不得将原告唐满娥出售该商铺的广告撕掉，商铺出售被告周湘生在同等条件下有优先购买权；四、被告周湘生不按上述协议履行，原告唐满娥有权收回商铺；五、原告唐满娥自愿放弃其他的诉讼请求。上述协议，贵院于2013年11月16日以（2013）永冷民初字第1386号民事调解书依法作出了确认。但被告不严格按以上协议履行自己的义务，即将所租商铺于2014年7月10日退还给原告，并不经原告书面同意继续强行使用商铺，且以将租金已打进了原告原留给被告的账号成立了续租赁关系为由不肯退还给原告，导致原告的财产处分权受到了极大的影响。原告依据（2013）永冷民初字第1386号民事调解书向法院申请强制执行时，法院最终以原调解书没有执行内容为由驳回了原告的执行申请。为维护原告的合法权益，诉请法院依法判令：一、被告立即与原告终止永州市冷水滩区潇湘步行街二层2007商铺的租赁关系；二、被告立即将货物搬出，将原告所有的永州市冷水滩区潇湘步行街二层2007商铺交付给原告；三、被告向原告支付商铺租金27500元（即2014年7月10日起至2015年6月10日止，每月租金按2500元计算），日后的租金算至退还商铺时止；四、诉讼费用由被告承担。
原告唐满娥为证实其主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、原、被告双方于2011年7月10日签订的商铺租赁合同，拟证实本案争议的标的物原告自2011年7月10日起租赁给了被告，时间为三年，并约定了双方的权利和义务以及其他事项；
证据二、（2013）永冷民初字第1386号调解书，拟证实原、被告双方曾因本案租赁物的租赁合同纠纷向法院提起诉讼，最终在法院主持调解下达成了协议，并得到了法院的确认，同时证实商铺租金已自2013年7月1日起增加到每月2300元，并由被告直接汇到原告指定账户（即户主为李彩燕，账号为6215xxxxxxxxxxx8532），2014年7月10日双方租赁关系终止；
证据三、（2014）永冷执异字第18号执行裁定书，拟证实被告于2014年7月3日、8月5日、9月11日分三次各汇入2300元至李彩燕账户，说明被告未经原告同意强行占用原告的商铺进行商业活动；
证据四、照片，拟证实被告至今仍然在原告的商铺经营业务。
被告周湘生的质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但被告并没有违背其中的任何一项调解内容；对证据三真实性无异议，被告收到裁定书之后一直在联系原告但是联系不上；对证据四无异议，照片是2014年拍的，被告当时正在处理商铺内的货物。
被告周湘生辩称：一、原、被告的铺面租赁合同已于2014年10月份自动解除，根本不需要现在终止。2014年10月前被告将该铺面的租金按时打入原告所提供的账号内，自2014年10月份后，原告为了解除这不定期的租赁合同，故意将该账号销销。被告每月的租金打不进，原告及其代理人均找不着。在没有办法的情况，被告无奈解除该租赁合同，停止该铺面的一切经营活动，关门至今；二、原告的第二项请求也没有必要。被告已停止经营，没有进货，何谈搬出所有货物，要交接2007号铺面也没有必要，原告自己的门面，原告有处分权，不需交付；三、原告索要租金的请求没有事实及法定理由。自2014年10月起，被告到处找原告继续签订租赁合同，被告不但找不到原告，就连原告的租金账号也被注销，自此被迫放弃了不定期的租赁合同，既然没有租赁原告的铺面，原告索要租金没有合同事实及法定依据支持，其证据不足；四、余下的善后事宜，双方友好协商：1.原告应依法支付给被告该铺面的装修费60000元，并退还原租赁押金8334元；2.自2014年10月起，被告虽然停止了经营活动，但为了原告的铺面的基础设施安全，请人看守至今，每月付看守人员工资1500元（10个月计15000元），该看守保安费用，由原告承担；3.如果原告愿意将该铺面继续租给被告，被告愿意与原告签订稳定的租房合同，并同意补交被告停租期间的租房费23000元，若原告同意被告承租转让给第三人，被告同意另补原告20000元的一次性转让费。以上三点善后事宜不处理妥当，被告将阻止原告将门面另租他人，被告有权锁门阻止。
被告周湘生为支持其主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、2011年10月9日收条一份，拟证实被告租下该门面的时候向上一租户支付了4万元转让费；
证据二、潇湘农村银行存款凭证，拟证实被告向原告指定账户打款三次，支付了2014年7-10月三个月的租金，每月2300元，一共6900元。
原告唐满娥的质证意见为：对证据一与本案无关；对证据二的真实性无异议，租金应该是交到10月1号止。
经庭审质证，本院对证据效力作如下认定：对原告唐满娥提交的四份证据，被告对其真实性均无异议，该四份证据与本案相关联，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，均依法确认为有效证据；对被告提交的证据一系原告交给上一承租户的转让费收条，与本案无关，本院不予采信；对证据二原告予以认可，可以证实被告向原告打款三次，交纳租金共6900元，对该证据确认为有效证据。
根据以上采信的证据和原、被告当庭所作陈述，本院认定如下事实：2011年7月10日，原告（甲方）唐满娥与被告（乙方）周湘生签订一份《潇湘步行商业街商铺租赁合同》，合同主要内容为：一、甲方将其位于永州市冷水滩区潇湘步行商业街的第二层2007号商铺租赁给乙方使用。租赁期限为三年，自2011年7月10日至2014年7月10日止；二、租金标准，每月按人民币1900元计算，上下调动幅度随行就市；三、履约保证金，乙方同意在签订本合同时，以租赁期内平均月租金为标准，向甲方支付三个月的租金金额作为履约保证金，即人民币7234元整，另玻璃门押金1100元整，共计8334元；四、转租和转让，若乙方的经营状态发生变化或乙方在实际使用商铺的时候出现空置情况，甲方同意乙方可以转让给第三方，并且第三方应当遵守本合同的规定，并无条件承担乙方所承担的一切责任、权利和义务，其经营需符合甲方要求的经营范围；四、租赁商铺由乙方负责装修，费用由乙方承担。合同期满解除合同时，原来的装修本着“来装去丢”的原则，不可移动的物品不得拆除和破坏。此外，双方还对其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，双方均按合同实际履行，原告将商铺交付给被告使用，被告向其交纳押金8334元。合同在履行过程中，因原告欲出售被告所租赁的该商铺，被告欲将商铺转租，双方在协商时意见产生了分岐，原告于2013年10月17日向本院提起民事诉讼，要求终止租赁合同关系。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方自愿达成了一致协议，本院于2013年11月15日作出（2013）永冷民初字第1386号民事调解书，确认以下调解内容：一、原告唐满娥同意让被告周湘生继续租赁自己的潇湘步行街2007号商铺到2014年7月10日；二、被告周湘生自愿从2013年7月1日起按每月租金2300元交纳，并在双方签订协议之日起交纳以前拖欠的租金，以后每月的租金在当月5日前交纳，上述租金都转入原告唐满娥指定的账户（原告唐满娥指定的账户为：户主为李彩燕，开户银行为永州潇湘农村商业银行股份有限公司，账号为：6215xxxxxxxxxxx8532）；三、被告周湘生不得干预原告唐满娥出售该商铺，不得将原告唐满娥出售该商铺的广告撕掉，商铺出售被告周湘生在同等条件下有优先购买权；四、被告周湘生不按上述协议履行，原告唐满娥有权收回商铺；五、原告唐满娥自愿放弃其他的诉讼请求。调解书发出后，被告按照调解协议履行，向原告交纳了拖欠的租金，并继续租赁该商铺经营。调解协议约定的租赁期即2014年7月10日届满后，原告找到被告要求其搬出商铺，终止双方的租赁合同，被告表示要求原告退还押金和支付装修费，因原告不同意支付装修费，双方协商未果，被告未搬出该商铺。原告便依据（2013）永冷民初字第1386号民事调解书向本院申请强制执行，在执行过程中，被告仍继续使用该商铺进行经营，并自行于2014年7月3日、2014年8月5日、2014年9月11日分三次向原告指定交纳租金的账户各打入2300元，共计6900元。被告另于2014年9月19日以双方已经产生了新的续租关系为由向本院提出执行异议，本院经审查于2014年10月22日作出（2014）永冷执异字第18号执行裁定书，裁定驳回异议人周湘生的异议，后本院在执行监督中发现该案处理不当，于2014年12月12日作出（2014）永冷执监字第1号执行裁定书，裁定：一、撤销申请执行人唐满娥与被执行人周湘生租赁合同纠纷执行一案；二、撤销本院（2014）永冷执字第349号执行通知书和本院（2014）永冷执异字第18号执行裁定。因（2013）永冷民初字第1386号民事调解书无执行内容，该案无法执行。2014年10月后，原告将收取租金的账户注销，被告无法打入租金，便停止经营，处理货物，但一直使用该商铺至今。原告故诉至本院，酿成本案纠纷。
本院认为：原告唐满娥与被告周湘生签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，该合同内容未违反法律、法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同，对双方具有法律约束力。双方在履行合同过程中发生争议诉至本院，本院于2013年11月15日作出的（2013）永冷民初字第1386号民事调解书上确认的调解协议应为双方对该租赁合同达成的补充协议，亦对双方具有约束力。合同于2014年7月10日到期后，承租人被告周湘生继续使用该商铺，并通过转账方式向原告交纳了2014年7月10日-10月10日三个月的租金，原告亦认可收取了该三个月租金，视为双方转为不定期租赁合同关系，故对原告要求解除双方的租赁合同关系，并要求被告搬出所租赁商铺的诉讼请求，本院予以支持。原告在庭审中表示愿意在被告搬出该商铺时返还其交纳的押金8334元，本院亦予以支持。被告辩称原告应支付其铺面装修费，对此双方在租赁合同中约定合同期满解除合同时，原来的装修本着“来装去丢”的原则处理，故对被告该辩称主张，本院不予支持。被告在2014年10月后虽停止经营，但一直在继续使用该商铺，应自2014年10月11日起向原告支付至搬出该商铺之日止的租金，租金应按本院（2013）永冷民初字第1386号民事调解书上双方达成的新协议予以确定，为每月2300元。对原告要求被告自2014年7月10日起按每月2500元向原告支付商铺租金的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告唐满娥与被告周湘生于2011年7月10日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告周湘生在本判决生效之日起十日内将其租赁的位于永州市冷水滩区潇湘步行商业街的第二层2007号商铺交付给原告唐满娥，原告唐满娥应同时返还被告周湘生押金8334元；
三、被告周湘生在本判决生效之日起十日内向原告唐满娥支付自2014年10月11日起至该商铺交付给原告之日止的商铺租金（租金按每月2300元计算）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费488元，由被告周湘生负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 郭丽萍
审 判 员 金小兰
人民陪审员 唐精英
二〇一五年八月三日
代理书记员 何文丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。