济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初6588号
原告：李淑香，女，1964年4月2日出生，汉族，山东职业学院教师，住济南市
委托诉讼代理人：邹文国，山东齐华律师事务所律师。
被答：济南锦春信息技术有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王秋红，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：董学风，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭哲，山东国曜律师事务所实习律师。
被告：山东宏泰物业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王玉军，经理。
原告李淑香与被告济南锦春信息技术有限公司（以下简称锦春信息公司）、山东宏泰物业发展有限公司（以下简称宏泰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年10月18日受理后，原告李淑香于2016年12月20日申请撤回对被告宏泰物业公司的诉讼请求，本院予以准许。后本院依法组成合议庭，分别于2016年12月28日、2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邹文国，被告锦春信息公司的委托诉讼代理人董学风、郭哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李淑香向本院提出诉讼请求：1、终止房屋租赁合同、被告赔偿破坏房屋的损失50万元及交纳自合同生效之日起至判决书生效之日止的物业管理费（每平米每月1.8元，172平米）和自2016年11月3日至判决生效之日止的房租（每月3800元）。后原告变更诉讼请求为：1、终止房屋租赁合同、被告赔偿破坏房屋的损失162190元及交纳自合同生效之日起至判决书生效之日止的物业管理费（每平米每月1.8元，172平米）和自2016年11月3日至判决生效之日止的房租（每月3800元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李淑香为房屋所有人王长金代管房屋，于2016年5月3日原告与被告锦春信息公司的员工窦金鹏在济南历下望驿台房屋咨询中心签订房屋租赁合同，将坐落于济南市历下区奥体西路中国铁建国际城8号楼1001室的新房（面积为172平米，每月租金3800元）租给被告锦春信息公司，租赁期限为五年（自2016年5月3日起至2021年5月2日止）。原告提出一定要爱惜房子，地面不能铺瓷砖。房屋中介公司王连翠经理也一再要求被告方爱惜房子。但被告在未通知业主和原告的情况的下，进行装修改造，被告的行为已构成违约，现原告诉至贵院，请求判如所请。
原告李淑香为支持其主张，向本院提交下列证据：
1、2016年5月3日，原告（甲方）与被告锦春信息公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》1份，证明被告租赁原告所管理的位于济南历下区中铁国际城8-1001号的房屋，租赁期限为60个月，自2016年5月3日起至2021年5月2日止，租赁费为每月3800元；对装修的约定为乙方对房屋装饰的规模、范围、工艺、用料等均需征得甲方的同意方可施工，同时明确约定拖欠租金一个月原告有权收回房屋并终止合同；
2、2014年5月30日，王长金与济南庆龙置业有限公司签订的济南市商品房买卖合同1份，证明①王长金购买了涉案房屋；②2014年6月10日及2014年6月30日，济南庆龙置业有限公司与王长金办理了房屋移交结算协议书，并开具了发票；③2016年3月10日，王长金给原告出具了授权书1份，明确原告在王长金在外地工作期间可占有使用国际城8号楼1001室，也可以进行出租，原告具有出租权;
3、2016年12月，宏泰物业公司给原告送达的物业费催交费通知单1份，证明被告锦春信息公司拖欠自2016年5月1日起至2016年12月31日止的物业费2477.1元；
4、2016年9月14日，被告锦春信息公司与宏泰物业公司签订的《装修服务协议》1份以及被告锦春信息公司向宏泰物业公司提出的装修申请表1份，证明被告锦春信息公司未经原告同意擅自向物业公司提出装修申请，并进行了实际装修，破坏了原告房屋；
5、原告在涉案房屋拍摄的照片23张，证明被告将涉案房屋由四室两厅两卫改造为六个房间五个厕所，砸墙堵门重新开了两个门，加盖了三个厕所，墙上多处开槽，在承重梁上打有21个孔，其中有11个打断了钢筋；
6、2016年12月22日，原告委托山东得惠价格评估有限公司出具的DHJG(2016)第0106号价格评估结论书1份及评估费1300元的发票1张，证明该公司受原告委托对涉案房屋进行勘验，认定被告对房屋的改造情况，同时对房屋的受损恢复原状的修复价格进行了评估，评估价格为62390元；
7、2016年12月26日，原告委托济南东元改建加固工程有限公司出具的中国铁建国际城8号楼1001房间梁开洞加固工程估算书1份及500元收据1张，证明经该公司鉴定被告在涉案房屋剪力墙开洞，修复费用为98000元；
8、2014年6月30日，王长金与宏泰物业公司签订的《前期服务协议》与《临时管理规约》各1份，证明涉案房屋每月物业管理费为每平米1.8元，自2016年5月1日至2016年12月31日物业费2477.1元，应由被告承担；
9、宏泰物业公司中国铁建国际城及济南庆龙置业有限公司2017年1月10日出具的关于涉案房屋交付状况的说明1份，及所附的照片19张，证明涉案房屋交付时的原状，及被告租赁后将房屋结构进行破坏；
10、宏泰物业公司中国铁建国际城2017年1月13日出具的涉案房屋用水情况说明，及济南东区供水公司高新营业所出具的涉案房屋用水情况说明，证明涉案房屋自2014年6月30日至2016年5月5日之前，未产生水费，也未装修入住，现在房屋的破损情况是由被告所造成；
11、宏泰物业公司中国铁建国际城项目部2017年2月15日出具的证明1份，证明2016年12月17日及2016年12月24日应原告的要求，两鉴定机构对涉案房屋进行现场勘验，因被告不配合，由鉴定机构找开锁公司在不破坏房屋门锁的情况下开锁进入房间进行勘验，公司派人对上述过程进行了见证，同时证明被告仍占有涉案房屋。
被告锦春信息公司在庭审中口头辩称，1、本案原告不具有原告的诉讼主体资格，根据原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》及原告起诉状中的陈述，涉案房屋的所有权人为王长金，李淑香仅为代理人，因此其物权不应以原告的身份提起诉讼。2、李淑香已经于2016年9月27日单方提出了解除房屋租赁合同，因此房屋租赁合同已经于2016年9月27日解除，其无权要求被告支付2016年9月27日之后的房租及水电费用，且本案被告也已经预付了房屋租金至2016年11月3日及物业费1328元，预存电费500元，房屋押金3800元。3、本案被告是依据双方所订立的合同，对涉案的毛坯房进行了正常使用的装修，并未实施原告所陈述的改变房屋结构等不符合合同约定的装修行为，本案原告无权要求被告赔偿其损失。4、本案原告在合同期内单方终止了双方所订立的房屋租赁合同，已构成违约，本案被告保留追究原告相关违约责任的权利。
被告锦春信息公司为支持其主张，向本院当庭提交下列证据：
1、《房屋租赁合同》1份及《房屋买卖合同》1份，与原告证据1、2内容相同，证明李淑香仅为代理人，而非房屋的出租人；
2、2016年5月3日，李淑香所出具的收据3张，证明被告已经交纳房租至2016年11月3日，预存电费500元，押金3800元；
3、物业公司所出具的物业费收据1238.5元，证明被告已交纳物业费1238.5元；
4、2016年9月27日，李淑香以电子邮件的形式通知被告解除合同，且在其邮件中也明确写明了其仅为代理人，代房主实施的房屋租赁行为，证明租赁合同已经于2016年9月27日解除，原告无权主张之后的房屋租金。
经庭审质证，被告锦春信息公司对原告证据1、2、8的真实性无异议，对其证明目的有异议，对证据4无异议，对证据3、5、6、7、9、10、11的真实性和证明目的均有异议；原告李淑香对被告证据1、2、3的真实性无异议，对其证明目的有异议，对证据4的真实性和证明目的均有异议。
对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年5月30日，案外人王长金（买受人）与济南庆龙置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定:案外人王长金购买济南庆龙置业有限公司开发的中国铁建-
国际城8号楼1单元1001室房产，该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9，建筑层数地上18层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积为172.76平方米，其中，套内建筑面积142.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.46平方米。该合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照补充协议第十条的方式处理；第十八条约定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。同时,在该买卖合同附件三中对交房时装饰、设备标准进行了约定。1、外墙：真石漆、大理石；2、外墙：刮腻子；3、顶棚：刮腻子；4、地面：水泥砂浆楼面；5、门窗：分户门：防火入户门；内门：预留门洞；窗户：外窗及阳台为断桥铝合金窗户，中空玻璃（带纱扇）；6、厨房：墙面与地面为瓷砖；7、卫生间：墙面与地面为瓷砖，配有洁具；8、阳台：用于洗衣机阳台地砖楼面、无洗衣机阳台水泥砂浆楼面；……10、其他：供水系统：市政供水；供电系统：市政供电；暖气系统：市政集中供热、地板辐射采暖，卫生间为暖气片。……太阳能：每户赠送1台太阳能热水器。附件五合同补充协议中第四条，关于装修的约定，①出卖人将买受人所购房产交付后，买受人如对所购房产进行装修，需书面向物业公司申请，并缴纳相关费用，在批准后方可进行实施。②若买受人在私自装修期间，未按物业公司或相关部门指示，造成对建筑主体、承重墙体、外立面、管线等的损坏，应由买受人负责修缮，并对此产生的后果负责，所产生的一切费用由买受人承担，出卖人不承担责任。第十一条,前期业主临时规约、前期物业服务协议等内容的约定：依据出卖人与宏泰物业公司签订的前期物业服务合同约定，物业服务费收费标准为高层1.8/月㎡。双方在该商品房买卖合同上签名或盖章。
2014年6月10日，济南庆龙置业有限公司向案外人王长金开具涉案房屋销售不动产统一发票，金额为2101394元。2014年6月30日，济南庆龙置业有限公司（甲方）与案外人王长金（乙方）签订房屋移交结算协议书，约定乙方购买甲方开发建设的涉案房屋，实测建筑面积172.02平方米，已具备使用条件，交付乙方使用。该房屋现尚未办理产权证明。同日，王长金与宏泰物业公司签订《前期服务协议》及《临时管理规约》，约定物业服务费为按建筑面积每月每平方1.8元。
2016年3月10日，案外人王长金向原告李淑香出具授权书，载明因其工作繁忙，在外地工作，将涉案房屋交由李淑香占有，在李淑香占有期间，可以对房屋正常使用，也可以进行出租等行为。
2016年5月3日，原告李淑香（出租方，甲方）以委托代理人身份与被告锦春信息公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房屋，建筑面积172平方米，出租给乙方作居住使用。租赁期共60个月，自2016年5月3日起至2021年5月2日止。甲、乙双方议定月租金3800元，先付后用。租金以半年为期限交纳，在交纳下次房租前十五日交纳。物品清单为毛坯、热水器，押金金额为3800元。合同期间所产生的水费、电费、暖气费、物业费、有线费、及相关联使用费用由乙方承担。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的情况下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方约定，所有权属甲方。乙方要确保合同期间内甲方房屋和房屋附属物整洁完好无损，不得出现遗失或损坏甲方原有物品，如有以上情况乙方必须按照该物品实际价格赔偿甲方损失。原告李淑香在该房屋租赁合同出租方委托代理人处签名按手印，承租方锦春信息公司及中介公司济南历下望驿台房屋咨询中心分别在合同中盖章。合同签订后，原告依约交付了涉案房屋，被告接收且按约支付了至2016年11月2日租金及押金3800元。
2016年9月14日，被告锦春信息公司员工张立平向宏泰物业公司提出装修申请，装修申请表中载明：房间号：8#-1001，用户姓名（公司名称）张立平，施工负责人：李德彬，装修时间：2016年9月17日至2016年10月17日，装修项目：①铺地板；②装门、锁；③粉刷墙面。申请人张XX签名确认，其于当日又与宏泰物业公司签订了《装修服务协议》，缴纳了2000元装修申请表押金，宏泰物业公司向其出具了收据。被告锦春信息公司称已就其装修行为通知原告，未举证证明。
原告知晓被告锦春信息公司装修事实后，进入涉案房屋查看，发现被告将涉案房屋由交付时的四室两厅两卫一厨重新进行了装修改造，房屋结构发生变化，原告将此现状拍照取证。
被告陈述，2016年9月27日，原告向被告以电子邮件形式通知被告解除合同，且在该邮件中原告自认以代理人的身份实施的房屋租赁行为，被告认为租赁合同已于当日解除，原告无权主张之后的涉案房屋租金。原告以该证据为复印件为由不予认可。被告未就双方租赁合同解除问题进一步举证证明。
山东得惠价格评估有限公司受原告李淑香委托于2016年12月22日出具DHJG(2016)第0106号价格评估结论书，载明：2016年12月17日，根据委托方的要求，我公司工作人员在济南市中国铁建国际城8-1001房对评估标的物进行了现场查勘，对标的物现状进行拍照存档，并对标的所在地理位置及周边环境进行了解。标的房屋户型为4室2厅2卫1厨，属钢筋混凝土结构，层高2.9米，建筑面积172.76平方米，套内建筑面积142.3平方米。房屋交付时为毛坯房，外墙为真石漆、大理石装饰；内墙及顶棚刮腻子；地面为水泥砂浆楼面；配防火入户门，内门预留门洞；外窗及阳台为断桥铝合金窗户，中空玻璃；厨房、卫生间墙面与地面为瓷砖，卫生间配洁具。
该公司经对房屋现场勘查，锦春信息公司对涉案房屋结构改造情况如下：1、客厅被木质隔断隔离成1个房间2个卫生间，餐厅和厨房门洞用木质隔断部分封堵缩小，书房和衣帽间门洞被木质隔断完全封堵。经测量，木质隔断面积共36.35㎡。2、书房西墙和北墙各新开1个门洞，面积分别为0.9m×2.2m、0.8m×2.2m，折合体积共计0.61㎡。3、室内增设通风管道，长度共44.25m。4、因增设管道，墙体和梁共打孔21处。5、因打孔穿管，卫生间瓷砖被破坏，30㎝×60㎝共8块。6、因改设室内电路，墙体被凿挖布线槽，宽7㎝，长度共计37.83m。7、墙面及顶棚涂料被污染，面积共508.82㎡。8、厨房煤气管道弯折变形，需更换5m。价格评估结果：在价格评估基准日2016年12月17日，中国铁建国际城8-1001受损房屋基本恢复原状的修复价格为62390元。该鉴定报告后附有涉案房屋内情况照片。原告交纳评估费1300元。
2016年12月26日，济南东元改建加固工程有限公司受原告李淑香委托对被告实施的装修改造行为造成涉案房屋内剪力墙、梁开洞部位进行加固处理所需要费用出具《中国铁建国际城8#楼1001房间梁开洞加固工程估算书》，载明：一、直接费，1、梁、剪力墙开洞（未破坏钢筋）修复11个，单价2000元，合价22000元；2、梁、剪力墙开洞（破坏钢筋）修复10个，单价7000元，合价70000元。直接费合计92000元。二、措施费合计6000元。工程造价总合计98000元。原告交纳评估费500元。
被告对以上两份评估报告均有异议，认为系由原告单方委托实施，以所评估的标的是否为涉案房屋及所评估的房屋现状是否由被告实施均不能确定为由，不予认可。被告未向本院申请重新鉴定。
原告于2016年12月27日已交纳涉案房屋自2016年5月1日至2016年12月31日的物业费2477.1元，物业费单价1.8元/㎡。面积172.02平方米。
另查，宏泰物业公司中国铁建国际城及济南庆龙置业有限公司于2017年1月10日出具关于中国铁建国际城8-1001房屋交付状况的说明1份，另附该房屋交付时照片19张，证明开发商于2014年6月30日向王长金交付涉案房屋时的房屋原状，交付时房屋状态同山东得惠价格评估有限公司价格评估结论书所载内容一致。宏泰物业公司中国铁建*国际城于2017年1月13日出具关于涉案房屋用水情况说明，证明涉案房屋在2014年6月30日交付后至2015年4月期间未装修未入住，属空置房未产生水费。
宏泰物业公司中国铁建*国际城另于2017年2月15日出具证明，证明2016年12月17日及2016年12月24日应原告的要求，两鉴定机构分别对涉案房屋装修改造、变更房屋结构等问题进行现场勘验，因被告不配合，由鉴定机构找开锁公司在不破坏房屋门锁的情况下开锁进入房间进行勘验，公司派人对上述过程进行了见证。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案涉案房屋买受人系案外人王长金，在原、被告签订房屋租赁合同之前，王长金已授权原告可以对涉案房屋进行出租，并向其出具了授权书。因此原告享有对涉案房屋的对外出租权。原告已履行了交付租赁物的义务，被告已实际占有、使用租赁物并按约支付租金，故原告李淑香与被告锦春信息公司签订的房屋租赁合同，是原、被告双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。原告作为房屋出租人有权就房屋租赁事项产生的纠纷向法院主张权利，主体适格。
原、被告签订房屋租赁合同后，被告锦春信息公司已于2016年5月3日接收原告交付的涉案房屋，被告对此并无异议。原告所举证据2、6、9足以证明开发商及物业服务企业交付买受人涉案房屋时的房屋状态；被告在承租期间向物业服务企业申请装修，对被告装修房屋后的房屋状态，原、被告陈述不一，原告举证证据6、7能够证明被告对涉案房屋进行改造、装修，已改变原房屋结构，根据双方合同约定：“被告因使用需要，在不影响房屋结构的情况下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到原告同意后方可施工。”被告未举证证明其上述改造、装修行为已经原告同意，故涉案房屋现房屋结构、状态系由被告改造、装修所致，已构成违约。因被告的违约行为，原告主张解除房屋租赁合同，被告在庭审中亦主张双方合同已解除，因此，原、被告的房屋租赁合同应予解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告辩称原告已于2016年9月27日向被告发送电子邮件，要求终止合同，收回房屋，且被告已将房屋钥匙交付原告，原告所举鉴定报告已证实原告已收回房屋。原告对被告上述主张予以否认。对此，本院认为，被告并未举证证明电子邮件确系原告所发，即使为原告所发，亦系原告与被告就被告违约行为处理问题进行磋商，并不能认定为解除合同的通知，因此，被告主张双方合同已于2016年9月27日解除，证据不足，理由欠当，本院不予支持。原、被告未就涉案房屋返还问题进行交接，被告未举证证明已将房屋钥匙交还原告。原告证据11可以证明鉴定部门进入涉案房屋系找开锁公司在未破坏门锁的情况下进行房屋勘验，因此，涉案房屋仍由被告实际占有，尚在被告承租过程中，被告应予返还原告。
关于原告李淑香主张的各项损失费用，本院评判如下：1、受损房屋基本恢复原状的修复费用62390元，加固处理费98000元，评估费（两次）1800元。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，被告未经原告同意对涉案房屋进行改造、装修；在承重梁上打孔，其中有11个打断了钢筋，原告可以要求被告恢复原状或者赔偿损失。原告举证的证据6、7足以证明涉案房屋受损基本恢复原状的修复费用及加固处理费用。该两鉴定机构虽为原告单方委托，因其均具有相应资质，鉴定评估程序合法，本院予以采信。被告对评估结果虽有异议，未能举出足以反驳证据且未申请重新鉴定，本院不予支持。被告应赔偿原告上述费用合计162190元。2、物业管理费。原、被告房屋租赁合同约定，合同期间所产生的水费、电费、暖气费、物业费、有线费、及相关使用费用由被告承担。在2014年6月30日买受人王长金与宏泰物业公司签订的《中国铁建*国际城前期服务协议》中亦载明：住宅按建筑面积每月每平方米1.8元。被告租赁房屋，应当支付租赁物的物业管理费。原告自愿按172㎡面积计算物业费，系其自愿处分其民事权利，本院予以支持。物业费应自2016年5月3日计算至2016年12月31日，其主张超出部分，本院不予支持。2017年1月1日以后的物业费，被告应当按照房屋租赁合同约定履行付款义务，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。3、租赁费。原、被告房屋租赁合同约定，被告应当自2016年5月3日起向原告支付租金，每半年支付一次，被告已支付了2016年5月3日至2016年11月2日的租金，此后的租金未支付。现涉案房屋仍由被告租赁、使用，被告未举证证明已与原告办理房屋交接，故被告应当支付自2016年11月3日起至本判决生效之日止的房租，按照每月3800元计算。被告已付押金3800元应予抵减。故对原告的该项请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李淑香与被告济南锦春信息技术有限公司于2016年5月3日签订的房屋租赁合同；
二、被告济南锦春信息技术有限公司将位于济南市历下区中国铁建*国际城8号楼1-1001室房屋腾出，交付原告李淑香，于本判决生效之日起十日内履行；
三、被告济南锦春信息技术有限公司支付原告李淑香自2016年11月3日至2017年4月25日的房屋租金18113.21元﹝（）月×3800元/月-3800元﹞，于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告济南锦春信息技术有限公司支付原告李淑香物业费，以房屋建筑面积172㎡，每月1.8元/㎡的物业费为标准，自2016年5月3日起计算至本判决生效之日止，于本判决生效之日起十日内付清；
五、被告济南锦春信息技术有限公司支付原告李淑香自2017年4月26日至本判决生效之日止的房屋使用费，参照月租金3800元为计算标准，于本判决生效之日起十日内付清；
六、被告济南锦春信息技术有限公司赔偿原告李淑香受损房屋修复费用62390元，于本判决生效之日起十日内付清；
七、被告济南锦春信息技术有限公司赔偿原告李淑香加固房屋处理费用98000元，于本判决生效之日起十日内付清；
八、被告济南锦春信息技术有限公司赔偿原告李淑香其他经济损失1800元，于本判决生效之日起十日内付清；
九、驳回原告李淑香其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，由原告李淑香负担4400元，被告济南锦春信息技术有限公司负担4400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 段勇强
人民陪审员 尹承武
人民陪审员 李淑平
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 张安娜