安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00314号
上诉人（原审原告）：明光市大众小汽车修理厂，住所地安徽省明光市，组织机构代码75683180-8。
法定代表人：董经，系该厂厂长。
委托代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵跃，男，1963年10月4日出生，汉族，个体户，住安徽省明光市。
上诉人（原审被告）：王学花，女，1971年3月21日出生，汉族，个体户，住安徽省明光市。
以上两上诉人的共同委托代理人：余云峰，安徽俊和律师事务所律师。
上诉人明光市大众小汽车修理厂（以下简称小汽车修理厂）因与上诉人赵跃、王学花房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省明光市人民法院于2013年10月10日作出的（2013）明民一初字第00862号民事判决，向本院提起上诉。本院以原判认定事实不清，撤销安徽省明光市人民法院（2013）明民一初字第00862号民事判决，发回重审。安徽省明光市人民法院重审后于2014年12月2日作出（2014）明民一初字第00327号民事判决，双方仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人小汽车修理厂的委托代理人王继明、上诉人赵跃、王学花的委托代理人余云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年4月20日，双方签订房屋租赁合同，约定：赵跃、王学花租赁小汽车修理厂所有楼房的三层从事家具生意，租金按建筑面积据实计算。开业起计算租金，首年租金合同签订时一次性付清，次年租金于上一年租金到期前一个月一次性付清，赵跃、王学花没有按合同约定支付租金，小汽车修理厂有权终止合同收回房屋，赵跃、王学花并承担年租金50%的违约金。并约定应保证租赁房屋正常使用。同时口头约定，租金为每平方米25元。2011年8月下旬，皇朝家私开业。经当事人确认，租赁的三层房屋年租金为546000元，赵跃、王学花分四次给付了2011年8月至2012年8月的租金546000元。按合同约定，赵跃、王学花应于2012年7月给付2012年8月至2013年8月的租金546000元，赵跃、王学花于2012年8月13日给付100000元，下余租金446000元，经小汽车修理厂催要没有交付。为此小汽车修理厂诉讼要求赵跃、王学花给付租金并支付违约金。2013年4月25日，赵跃、王学花向安徽省明光市人民法院对大众修理厂提起诉讼，请求判令：1.解除双方的房屋租赁合同；2.小汽车修理厂赔偿赵跃、王学花经济损失401560元，并支付违约金273000元。2013年7月9日，安徽省明光市人民法院作出（2013）明民一初字第01360号民事判决书，判决：1.解除赵跃、王学花与大众修理厂的房屋租赁合同；2.驳回赵跃、王学花的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，民事判决书已于2013年8月15日生效。判决书同时认定，赵跃、王学花于2013年4月28日搬离了承租房屋，小汽车修理厂对该房屋招租。庭审中，小汽车修理厂明确主张的租金期间为2012年8月8日至2013年8月8日。另查明，赵跃、王学花承租楼房的三层刚开业时就渗水，几次要求维修，但渗水现象一直存在。
原审法院认为：双方订立的房屋租赁合同，意思自治，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同履行义务。现赵跃、王学花未按照合同约定履行给付租金的义务，属违约，应当给付租金。赵跃、王学花经营的皇朝家私开业的时间为2011年8月下旬，双方对安徽省明光市人民法院认定第二年起算日期为2012年8月25日均无异议，故小汽车修理厂主张的租金起算时间应为2012年8月25日。在诉讼期间，赵跃、王学花于2013年4月28日搬离该承租的房屋，后小汽车修理厂将该房屋对外招租，故租金应计算至2013年4月28日。租金应为363501元（546000元÷365天×243天），扣除已支付的100000元，下余为263501元。对小汽车修理厂关于赵跃、王学花系悄悄擅自搬离其不知情的意见与事实不符，不予采信。小汽车修理厂要求的违约金，合同约定过高，应予适当减少。依据合同法相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。本案双方在签订《房屋租赁合同》后，赵跃、王学花在对所租赁的房屋使用过程中，屋顶长期渗水，小汽车修理厂一直未能给予妥善维修，严重影响了赵跃、王学花的经营活动，导致合同目的无法实现，从而双方为此产生纠纷。小汽车修理厂对家具店开业后屋顶即渗水的事实予以认可，故赵跃、王学花虽然没有按照合同的约定给付租金，有违约行为，但其违约行为系小汽车修理厂没有对其承租的房屋渗水问题予以解决，没有尽到维修义务，影响了正常的经营活动，故应减轻赵跃、王学花的违约责任。本院酌定以确定的租金263501元为基数，按15%计算违约金，为39525元（263501×15%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、二百一十六条、二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告赵跃、王学花于本判决生效后十日内支付原告大众修理厂租金263501元，并承担违约金39525元；二、驳回原告的其他诉讼请求。受理费10990元，由被告赵跃、王学花负担5000元，大众修理厂负担5990元。
小汽车修理厂上诉称：1、对租赁房屋起算时间无异议，但租赁时间应计算到2013年8月13日，2013年4月28日赵跃、王学花夜里擅自搬离出租屋，双方租赁合同并未因此解除；搬离房屋后，赵跃、王学花提起诉讼要求解除租赁合同，2013年8月18日判决解除租赁关系，双方未上诉，租赁关系被判决解除，由此可见2013年4月28日租赁合同没有解除，租金应计算到判决解除之日。2、逾期给付租金是事实，依据合同，应向小汽车修理厂承担年租金的50%违约金，原审（2013）明民一初第00852号民事判决按银行贷款利率计算违约金折合10万余元，一审判决按39525元计算违约金无事实、法律依据。综上一审认定事实不清，请求撤销原审判决，改判赵跃、王学花支付租金44.6万元，违约金10万元。
赵跃、王学花在庭审中辩称：涉案房屋只租赁到2013年4月28日，原审判决租金合理；小汽车修理厂违反合同在先，赵跃、王学花支付部分租金，要求修理房屋并不支付剩余租金是合情合理，不存在违约问题。
赵跃、王学花上诉称：1、2013年4月28日搬离涉案房屋，赵跃、王学花多次找到小汽车修理厂交付房屋，但对方不予理睬；原审（2013）明民一初第00862号民事判决认定小汽车修理厂随即对涉案房屋招租，证明小汽车修理厂接受了涉案房屋；2、小汽车修理厂违约在先，导致合同解除，原审已查明承租的涉案房屋，因渗水小汽车修理厂一直未能维修，严重影响经营导致租赁合同解除，应当追究对方的违约责任，因此，赵跃、王学花支付10万元租赁费停止支付剩余租赁费合理，不存在违约。综上，请求改判赵跃、王学花不承担违约金。
小汽车修理厂在庭审中辩称：房屋漏雨没有修复，但渗水不影响使用，且渗水是楼上造成的，不是我方造成的；漏雨经协商，2年前已修复了，现在没有问题；漏雨造成的违约金，赵跃、王学花已经起诉，属于另一个案件处理范围。
二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、租金如何确定；2、违约金是否应予支持以及违约金数额如何确定。
（一）关于租金如何确定问题
赵跃、王学花租赁小汽车修理厂房屋从事家具销售，双方应当按照合同履行各自的权利义务，因租赁的房屋漏水，赵跃、王学花于2013年4月25日诉讼要求解除双方的租赁合同，2013年7月9日，安徽省明光市人民法院作出（2013）明民一初字第01360号民事判决书，判决解除赵跃、王学花与小汽车修理厂的房屋租赁合同，该判决向当事人送达后，双方均未上诉，该判决发生法律效力。依据该判决认定的事实，在签订《房屋租赁合同》后，赵跃、王学花在对所租赁的房屋使用过程中，屋顶长期渗水，小汽车修理厂一直未能给予妥善维修，严重影响了赵跃、王学花的经营活动，导致合同目的无法实现。虽该民事判决书于2013年8月18日发生效力，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（实行）》第66条规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。2013年4月28日，赵跃、王学花因无法经营，其从租赁房屋处搬离，随即，小汽车修理厂在报纸登报公告涉案房屋对外招租，证明小汽车修理厂已知晓赵跃、王学花不再租赁房屋，小汽车修理厂通过房屋对外招租的行为默示赵跃、王学花不再租赁房屋的事实。一审判决计算房屋租金至2013年4月28日并无不当，对小汽车修理厂提出租金时间计算到民事判决书判决解除租赁关系之日的主张，本院不予支持。
（二）关于违约金是否应予支持以及违约金数额如何确定问题
本案因涉案房屋漏水，双方为此产生纠纷，导致合同履行过程中产生矛盾。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。作为出租人的小汽车修理厂无法保证租赁物的正常使用违约在先，导致家具店无法经营合同目的无法实现，赵跃、王学花行使解除合同的权利，但根据法律规定应当通知小汽车修理厂，2013年4月28日从租赁房屋处搬离，其并未举证证明行使解除合同权利告知了小汽车修理厂，因未给予合理期限通知致租赁物收益减少，其应当承担相应的民事责任，原审依据违约责任大小，判决给付违约金数额并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，小汽车修理厂和赵跃、王学花的上诉理由，无事实和法律依据，均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5733元，由上诉人明光市大众小汽车修理厂负担4915元，上诉人赵跃、王学花负担818元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
代理审判员 付广永
代理审判员 马孟祥
二〇一五年五月十八日
书 记 员 郭东武
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；