广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第221号
原告林晓红
委托代理人杨莹，广东竞德律师事务所律师。
委托代理人陈耿彬，系原告配偶。
被告陈伟林
被告刘强
上列原告诉两被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年11月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨莹到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月4日，原告和被告方签订一份《房地产买卖合同》，约定将被告方所有的房产出卖给原告。原告履行了合同约定的支付定金及首付款的付款义务后，被告方却一直拒绝配合原告办理相关手续，致使买卖合同至今未能履行完毕。据此，请求判令：1、两被告继续履行合同；2、两被告向原告支付逾期未履行合同义务的违约金48160元（以房屋转让成交价430万元为基数按日万分之四乘以天数计，自2014年11月12日暂计至2014年12月9日，要求计至判决之日止）；3、两被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告得知被告方实际已于2014年11月27日将该房产卖予案外第三人，故变更诉讼请求为请求判令：1、两被告向原告支付违约金86万元；2、两被告向原告返还原告已支付的定金30万元；3、两被告赔偿原告房屋预期收益损失1944150元；4、两被告承担诉讼费用。庭审时，原告明确以被告刘强与被告陈伟林为夫妻关系为由要求被告刘强与被告陈伟林共同承担上述责任。
两被告未作答辩，开庭缺席。
经审理查明，2014年11月5日，经被告陈伟林授权，被告刘强作为被告陈伟林的代理人（陈伟林为卖方）与原告（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将其所有的位于深圳市福田区竹林四路与紫竹六道交汇处的香诗美林花园1栋25A号房产（以下简称涉案房产）转让给买方，建筑面积113.53平方米，转让成交价为430万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金20万元，第二部分房款410万元通过银行按揭贷款支付，买方应于签署本合同之日起五日内（含当日）付清首期房款约130万元（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；任何一方逾期履行义务超过十日或有其它根本违约行为的，守约方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。合同备注条款手写加注：买卖双方协商同意买方签合同时即时支付定金30万元。
签订合同当日，原告支付了定金30万元。
2014年11月11日，原告向中国建设银行爱华支行开立的二手楼托管资金账户存入1420079元。
没有证据显示涉案房屋买卖合同之后有继续履行的情况。
2014年11月19日，被告陈伟林将涉案房产出售给案外人许斌；2014年11月27日，涉案房产被过户登记至许斌名下。
又查，2015年6月25日，原告与案外人高宏宇签订房屋买卖合同，约定原告向高宏宇购买香诗美林花园3栋5A号房产，房产建筑面积117.12平方米，转让价为730万元。
另，原告以被告陈伟林名义委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产进行房地产抵押价值评估并出具评估报告，估价结果为：涉案房产于估价时点2015年7月2日的公开市场价值为6244150元。
本院认为，原告与被告陈伟林之间成立合法有效的房地产买卖合同关系。原告已依约履行了支付定金、存入资金监管首期款等主要合同义务，但被告陈伟林却在合同履行期间将涉案房产另行出售并过户于他人，构成根本违约，原告有权据此要求被告陈伟林退还定金30万元并承担相应的违约责任。根据合同约定，原告有权选择要求被告陈伟林以按转让成交价20%支付违约金的方式承担违约责任，因此，原告关于要求被告陈伟林返还定金30万元和支付违约金86万元的诉请成立，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿房屋差价损失1944150元的诉请，本院认为，此系原告在认为违约金不足以弥补其损失的情况下而请求增加损失赔偿，原告应就其遭受的实际损失以及损失未超过被告陈伟林签约时可预见或应当预见的损失范围进行举证，本案中，虽然被告陈伟林存在一房二卖的情形，但原告未就被告陈伟林因一房二卖所获取的差额利益进行举证，而原告提交的评估报告的评估时点为2015年7月2日，该时点既不是被告陈伟林另行出售涉案房产的时点，也不是原告另行购买房产的时点，故该评估结论不足以作为认定原告实际损失的单独证据；此外，原告另行购买的房产虽然与涉案房产处于同一小区，但房产所处楼层以及朝向、户型、装修现状等等都会对价格产生影响，因此，仅凭原告另行购买房产的情况也不足以支持原告要求增加损失赔偿的主张。综上，对原告要求被告陈伟林赔偿损失1944150元的诉请，本院不予支持。
关于被告刘强，现有证据不足以证明在涉案房屋买卖合同签订时以及履行期间两被告系夫妻关系，且被告刘强系以被告陈伟林代理人的身份签订合同，故原告要求被告刘强与被告陈伟林共同承担涉案合同责任，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈伟林应于本判决生效之日起十日内向原告林晓虹支付违约金86万元；
二、被告陈伟林应于本判决生效之日起十日内向原告林晓虹返还定金30万元；
三、驳回原告林晓虹的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费16987元（已由原告预交），由原告负担10639元，被告陈伟林负担6348元。
如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张凌炜
人民陪审员 蒋如秋
人民陪审员 陈绍粦
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 殷智华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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