北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15479号
上诉人（原审被告）方×1，男，1952年2月27日出生。
上诉人（原审被告）张×，女，1952年2月22日出生。
上诉人（原审被告）方×2，男，1981年6月7日出生。
三上诉人共同委托代理人王龙海，北京市京轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高×，女，1981年7月6日出生。
委托代理人王楠，北京市顺新律师事务所律师。
上诉人方×1、张×、方×2因与被上诉人高×分家析产纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第05943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2014年4月，高×起诉至原审法院称：我与方×2于2006年3月28日登记结婚，2007年6月，我与方×1、张×、方×2共同出资在位于北京市顺义区×号院内建造北数第二排房屋五间，现我与方×2已离婚，但方×1、张×、方×2拒绝将我们共建的涉诉房屋分给我，且拒绝我在涉诉房屋中居住。我认为，涉诉房屋为我们共同出资建造，因此，我与方×1、张×、方×2对涉诉房屋具有合法的共有权，是涉诉房屋的共有权人。为维护我的合法权益，现起诉要求：1.判令位于北京市顺义区×号院内北数第二排五间北房门道东侧房屋的二分之一房屋建筑归我所有；2.诉讼费用由我负担。庭审过程中，高×明确其第1项诉讼请求中北数第二排五间北房门道东侧房屋的二分之一房屋建筑指以柁为界北半间房屋。
方×1、张×、方×2辩称：高×主张涉诉房屋所有权缺乏法律依据和事实基础，不同意其诉讼请求。1.涉诉房屋的所有权不是方×1、张×、方×2和高×四方共同所有，而是方×3、方×4、方×5、方×1及母亲吴×五方出资建设，所有权归上述五方。涉诉房屋所在的宅基地共419平方米，登记在张×名下，宅基地上共建有房屋21间，其中，1988年建了4间，1989年翻建5间，2002年建了9间，2007年新建5间。此房屋宅基地原产权人为方×3、方×4、方×5、方×1四人的爷爷，但1992年宅基地确权时，因家中子女纷纷变成城镇居民，只有方×1妻子张×还是农村户籍，并居住在老宅中，于是宅基地产权人便写成了张×。而实际上方×3、方×4、方×5、方×1及母亲吴×各出资5000元，方×1出资15000元，共计35000元新建房屋5间。2007年新建5间房屋并不是方×2、高×、方×1和张×合作建设，建房时方×2和高×未出一分钱，新建5间房屋与二人无关，二人对其不享有所有权。
2.方×2、高×、方×1和张×四方所签订的处分涉案房屋的协议无效。协议主体方×2、高×、方×1和张×四方不是该房屋的所有权人，无权处分该房屋。双方所签订的关于处分该房屋的协议是无效协议。2012年10月25日，方×2、高×、方×1和张×四人签订了一份协议，协议中称“2007年6月，方×2、高×、方×1和张×在顺义区×号院内共同兴建北数第二排五间北房”，此表述与事实严重不符，方×2和高×并未真正出资建房。协议称“顺义区×号院内共同兴建北数第二排五间北房东侧一间归高×所有”，因本协议所约定的房屋所有权人不是上述四人，而是方×3、方×4、方×5、方×1及母亲吴×，上述四人无权通过协议的方式来处分上述房屋。实际上高×和方×2离婚时，高×要求方×1和张×自愿赠与高×涉诉房屋所有权，并亲笔起草了赠与协议，要求方×1和张×照抄一份协议，高×的行为表明其开始就认可涉案房屋不是方×1、张×、方×2和高×共建，而是归方×1、张×所有，不然也不会要求方×1和张×赠与该房屋。
3.方×3、方×4、方×5、吴×声明行使赠与撤销权。上述人员在法院做过的关于认可给予高×一间房屋所有权的笔录，上述人员的民事行为是一种赠与的法律行为。因上述五人为该涉案房屋的所有权人，该五人同意给予高×一间房屋所有权的行为本身为单方赠与行为，因该赠与标的房屋未进行转移，按照合同法的规定“赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与”，上述人员有权撤销对高×的赠与行为。因赠与行为将影响上述所有权人的利益，上述所有权人经过利益权衡声明撤销对高×的赠与行为。
综上，我们认为，高×、方×1、张×和方×2所签订的协议，因协议主体对涉案房屋的处分属于无权处分，该协议无效。该房屋的所有权人方×3、方×4、方×5、方×1及吴×声明撤销对高×的赠与行为，所以高×要求取得涉案房屋的所有权便缺乏法律依据，高×无权取得涉案房屋的所有权。
原审法院经审理查明：方×1、张×系方×2之父母。高×与方×2原系夫妻关系，二人于2006年3月28日登记结婚，婚后该二人与方×1、张×共同生活在北京市顺义区×号院（以下简称8号院）内，2012年11月13日经法院调解高×与方×2离婚。方×3、方×4、方×5、方×1系兄弟，吴×系四人之母亲。
8号院的集体土地建设用地使用权证（证号为顺××号）登记在张×名下。2007年6月，该院北正房南侧新建五间北房，其中中间一间为门道，门道两侧以柁为界各有南北两小间房屋。
2012年10月25日，高×（甲方）与方×2（乙方）、方×1、张×（丙方）共同签订一份《协议书》，内容为：2007年6月，甲乙丙三方在顺义区×号宅院内共同兴建北数第二排五间北房（中间一间系门道）。三方本着平等自愿、实事求是的原则订立如下协议：2007年6月甲乙丙三方共同兴建的北数第二排五间北房中东侧一间归甲方个人所有，房屋面积约16平方米。庭审中双方均认可，协议书中所述北数第二排五间北房中东侧一间就是指北数第二排五间北房中东侧北小间。方×1、张×、方×2认可该协议书的真实性，但称是因为其对该协议的内容有重大误解才签订，在签协议之前，四人商议的是将涉诉房屋赠与高×，方×1、张×、方×2误以为该协议的内容是张×和方×1自愿赠与高×涉诉房屋，故该协议不是真实意思表示；另外，该协议上表明涉诉房屋面积是16平方米，但实际面积是11平方米左右，故该协议不是对房屋真实情况的表述；另外，涉诉房屋的所有权人是方×1四兄弟及其母亲，高×及方×1、张×、方×2四人是无权通过协议方式对涉诉房屋进行处分的，故该份协议属于可撤销的协议。
高×主张，2006年8月，高×被撞，获赔15000元现金，2007年6月建房时，其和方×2就将这15000元给了张×用于建房，故涉诉房屋系高×及方×1、张×、方×2四人共同出资所建。方×1、张×、方×2对此不予认可。
2012年高×与方×2离婚后，高×以分家析产为由将方×1、方×2、张×诉至本院，该案中，方×2提交一张涉诉宅院房屋分布图，该分布图中写明：图中所示北小间归高×所有。方×1、方×2、张×和高×均同意并签字确认。该案审理过程中，承办法官向方×4、吴×、于小会、方×5、方×3询问，该五人称认可顺义区×号宅院内北数第二排北房东数第一间房屋归高×所有。方×1、张×、方×2对法院所作询问笔录的真实性予以认可，但认为这些笔录内容体现的正是房屋的真正所有权人即方×1四兄弟及其母亲对高×的赠与。
为证明涉诉房屋系方×1四兄弟及其母亲吴×共同出资所建，方×1、张×、方×2提交下列证据：一、上述五人于2007年5月28日签订的《建房协议》，协议内容为：1.新建房屋情况：五方同意在老宅中新建五间房屋，具体位置在×号院内北数第一排的南边；2.建房出资情况：吴×、方×3、方×5、方×4各出资5000元，方×1出资15000元，共计35000元；3.建房约定：上述五间新建房屋由五方共同出资建设，五方对该房屋享有共有权，按份共有，不进行分割；由方×1全权负责雇人进行新房建设，建房成本应控制在出资范围内；对上述新建房屋的处置需要五方共同同意，否则任何处置行为均无效；将来房屋涉及拆迁时，五方应协商解决，积极配合办理相关补偿事宜；如出现新的情况，五方同意再协商处理，任何一方不得私自做主对房屋进行处理。二、证人吕×的证言。吕×称，方×1家北数第二排房是其承建的，但具体哪年建房记不清了，当时方×1说盖房的钱不够，后来吕×说让方×1的几个兄弟和母亲凑钱把房盖起来，然后方×1就从其兄弟和母亲处拿了钱给吕×买建房材料，方×1的兄弟和母亲各出了5000元，方×1出的多一些，建房一共用了38000元左右，这些钱都是方×1给吕×的。吕×与方×1没有签订书面的建房合同。三、证人方×3的证言。方×3称，2007年5月28日，其兄弟四人和母亲共同签了一个建房协议，五个人一共出了35000元用来建房，是方×1主持建房的。
高×对于方×1、张×、方×2提交的上述三份证据及证明目的均不予认可。对于建房协议，高×称在建房前和建房过程中其从来不知道有这样一份协议，在双方的历次诉讼中也没有出现过此份协议，方×1的兄弟和母亲在法院的询问或谈话笔录中均没有提出涉诉房屋有其几个人的份额。高×不认可吕×是当时的建房人，对其证言不予认可；而方×3与方×1存在利害关系，故对其证言亦不予认可。
方×1、张×、方×2提交2014年6月18日声明一份，内容为：1.×号院内北数第二排五间北房是方×1、方×3、方×4、方×5及吴×于2007年6月共同出资建设的，对上述房屋享有共有权；2.为化解方×2和高×离婚矛盾，上述房屋共有人曾于本声明发表前，迫于压力无奈同意将该房屋（×号院内北数第二排五间北房门道东侧北小间）赠与高×。现在方×1、方×3、方×4、方×5及吴×等五名共有人正式声明撤销对高×的赠与行为，不认可×号院内北数第二排五间北房门道东侧北小间归高×所有。
高×婚后与方×1、张×、方×2及方×1母亲吴×共同居住在涉诉宅院内。方×3、方×4、方×5均为居民。
在法院主持双方调解的过程中，方×1、张×、方×2称，涉诉房屋是2007年6月盖的，是方×1和张×出资所盖，盖房的时候方×1的母亲和三个兄弟每人借5000元给方×1修建的北数第二排五间北房（含门道）。后来方×1说把钱还给三个兄弟和母亲，但是方×1的母亲和三个兄弟都不要，等拆迁之后再还给方×1的母亲和三个兄弟。本案审理过程中，双方曾达成一致调解意见，双方一致同意将涉诉宅院内北数第二排五间北房（含门道）门道东侧房屋的二分之一（以房柁为界北半间）房屋（约16平方米）归高×所有。经向方×1之母吴×核实，其表示同意将涉诉的北小间房屋归高×所有。后方×1、张×、方×2就该调解意见反悔，持上述答辩意见不同意高×的诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点有两个，一是涉诉房屋的所有权归属，二是2012年10月25日《协议书》的效力。
对于第一个争议焦点，法院认为，农村房屋的建房人因合法建房的事实行为而取得房屋的所有权。本案高×主张2007年系其四人共同出资建设房屋，其与方×2共同出资15000元，但方×1、方×2、张×均不认可，高×亦不能提交证据证明其主张的事实；方×1、方×2、张×主张涉诉房屋系方×1等四兄弟及其母亲吴×共同出资所建，并提交相关证据，法院认为，方×1、方×2、张×提交的建房协议系方×1等五人自行签订，在高×不予认可的情况下，该协议难以证明系该五人在建房时出资，证人吕×没有与方×1签订关于建房的书面协议，高×对其建房人身份不予认可，在没有其他证据相佐证的情况下，法院对吕×的证人证言不予采信；因方×3与方×1、方×2、张×存在利害关系，对其证言内容法院亦不予采信。
现是双方均没有充分的证据证明涉诉房屋系双方各自所主张的权利人所建，考虑到方×1、方×2、张×和高×及方×1母亲吴×在涉诉宅院内共同居住的事实、各人的劳动能力以及宅基地的登记情况，法院认定涉诉房屋系高×、方×1、方×2、张×以及吴×的家庭共有财产。方×1、方×2、张×所主张的涉诉房屋系方×1四兄弟及其母亲吴×共同财产的答辩意见，法院不予采信。此外，即使方×3、方×4、方×5在建房时确有出资，但该三人非杨二营村集体经济组织成员，建房前后未在涉诉宅院内居住，非涉诉宅基地的使用权人，故不能基于出资取得宅基地上房屋的所有权。
对于第二个争议焦点，法院认为，该协议书系高×和方×1、方×2、张×作为涉诉房屋的共有人就房屋财产分配而签订，方×1、方×2、张×虽主张在签订该协议时对协议的内容存在重大误解，但其作为完全民事行为能力人，在签订协议时应能完全理解协议之内容，故对该抗辩意见，法院不予采信。吴×作为共有人之一虽未在该协议上签字，但其在（2012）顺民初字第13971号案及本案中均表示同意涉诉院落内北数第二排房屋门道东侧北小间归高×所有，应视为其同意该协议书的内容。故该协议书系涉诉房屋共有人之间对共有财产的协议分割，是各共有人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方之间应依协议履行。方×1、方×2、张×主张的方×1四兄弟及吴×作出撤销对高×赠与房屋的声明后，高×不能取得房屋所有权的意见亦无事实基础和法律依据，法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认位于北京市顺义区×号院（集体土地建设用地使用证号为顺××号）内北数第二排五间北房中门道东侧北小间房屋（以柁为界）归高×所有。
判决后，方×1、方×2、张×不服，上诉至本院，三上诉人上诉称：1.本案的焦点是包括涉案房屋在内的五间房的出资建设人是方×3、方×4、方×5、方×1及母亲吴×五方出资建设，所有权归上述五方。2.高×对涉案房屋所有权的取得是因赠与，而不是原始取得。3.四方建房协议在我们三方及吴×不认可的情况下，是无效的。4.推定房屋所有权人缺乏法律依据。5.吴×和方×3四人撤销赠与有事实和法律依据。6.涉案房屋依附于我方房屋的存在，自身不具有独立性，考虑经济效益最大化，还应公平合理，所以不应简单的将房屋确权。故请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、2012年10月25日协议书、（2012）顺民初字第13971号卷宗材料、集体土地建设用地使用证等在案佐证。
本院认为：就涉案房屋的所有权问题，上诉人及被上诉人均称系其或其他权利人出资建房，但双方所出示的现有证据均有欠缺，均不能充分证明涉案房屋的实际建造人。就此问题，原审法院综合考虑了上诉人及其母亲吴×及被上诉人均在涉诉宅院内共同居住的事实、上述各人的劳动能力、宅基地的登记等情况，认定涉案房屋系上诉人及其母亲吴×及被上诉人的家庭共有财产并无不妥。方×3、方×4、方×5即使有出资，但其三人均非本村集体经济组织成员，并不能基于出资而取得宅基地上房屋的所有权，故上诉人关于涉案房屋为其五人共有的上诉理由，无法律依据，本院不予采信。上诉人与被上诉人于2012年10月25日签订的《协议书》，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。该协议书明确载明下述内容：……北数第二排五间北房中东侧一间归甲方（被上诉人高×）所有……，此协议书系涉诉房屋共有人之间对共有财产的协议分割，协议双方均应遵照履行，上诉人方×1之母吴×作为共有人之一虽未在协议上签字，但其在前案及本案中均有同意涉案房屋归高×所有的真实意思表示，可以表明其是同意协议书的内容的，原审法院据此确认涉案房屋归被上诉人高×所有并无不当。综上，三上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由高×负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由方×1、张×、方×2负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年十二月十日
书 记 员 吴可加