广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第420号
上诉人（原审被告）：晃继，男，汉族，1941年12月25日出生。
委托代理人：丁琳，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：王峰，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳招商商业发展有限公司。
法定代表人：贺建亚，董事长。
委托代理人：刘瞻，广东星辰律师事务所律师。
上诉人晃继与被上诉人深圳招商商业发展有限公司（以下简称招商公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：招商公司为证明深圳市蛇口工业区海上世界广场A区x号楼x层003号商铺（以下简称涉案商铺）的权属，向原审法院提交了海上世界广场的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，用地单位为招商公司。
2013年9月18日，招商公司（甲方）与晁继（乙方）签订《海上世界广场租赁合同》（合同编号：广场返迁（2013）008），甲方地址为深圳市南山区蛇口兴华路南海意库x号楼x室，乙方地址为天津市和平区万全道万全里x号x门x，现住地址为广东省深圳市福田区海田路雅颂居x座x，鉴于：1、2007年4月9日，深圳市海上世界实业发展有限公司与乙方签订《海上世界商铺租赁合同》（合同编号：深（南）0132599），乙方原承租面积为179.56平方米；2、2007年10月22日，深圳市海上世界实业发展有限公司与乙方签订《海上世界商铺租赁合同补充协议》；3、深圳市海上世界实业发展有限公司系甲方股东，《海上世界商铺租赁合同》及《海上世界商铺租赁合同补充协议》所涉及的商铺所有权已转为甲方所有；4、甲乙双方一致同意，原《海上世界商铺租赁合同补充协议》（2007年10月22日）的出租人由“深圳市海上世界实业发展有限公司”变更为甲方，“深圳市海上世界实业发展有限公司”的权利义务由甲方概括承受；5、根据《海上世界商铺租赁合同补充协议》安排的顺序，乙方确认并选定商铺（海上世界广场x区x号楼x层x号商铺），双方约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方，建筑面积223.00平方米，房屋的状况为空置，乙方同意并接受该房屋的现状，双方确认上述承租面积为估算面积，最终以国土局最终查丈报告之面积为准，在国土局最终查丈报告之面积确定之前，暂以前述估算面积计算租赁保证金、租金、管理费、推广费等相关费用，国土局最终查丈报告之面积确定之后，以该查丈报告之面积为依据，以多退少补为原则计算租赁保证金、租金、管理费、推广费等相关费用；租期从2013年11月1日起至2018年12月31日止，根据《海上世界商铺租赁合同补充协议》之约定，乙方享有新签合同2个月的免租装修期，即从2013年11月1日起至2013年12月31日止为乙方免租装修期，免租装修期间乙方不需要支付租金，但乙方须支付物业管理费、水费、电费、电视费、通讯费、燃气费等除房屋租金以外的其他费用；有关乙方租金及其免租期约定为：乙方实际承租面积大于原《海上世界商铺租赁合同》租赁面积的：1、租金：按原租赁合同在2007年6月的租金单价支付租金；2、超出部分面积租金：超出原租赁合同面积部分的租赁价格为租金180元／平方米／月；3、面积相同部分免租期：甲方将一次性给予乙方12个月的免租期及新签合同2个月的免租装修期，装修期及免租期自甲方通知乙方入伙之日起计算；4、超出部分面积将不享受12个月的免租期优惠，只享有2个月的免租装修期优惠；5、递增：面积相同部分租期内不递增，超出部分面积，第三年起每年递增5%；乙方原《海上世界商铺租赁合同》租赁面积为179.56平方米、原2007年6月租金为160元／平方米／月、乙方现实际租赁面积为223平方米、乙方原《海上世界商铺租赁合同》租赁面积与实际租赁面积对比增加43.44平方米、乙方超出部分面积租金180元／平方米／月；根据前述约定，从2014年1月1日起至2018年12月31日止期间乙方应缴纳租金如下图：
租赁期限乙方承租面积223平方米月租金乙方应缴纳月租金合计（原承租面积月租金＋增加承租面积月租金）乙方原《海上世界商铺租赁合同》租赁面积：179.56平方米增加承租面积：43.44平方米，第三起每年递增5%2014.1.1-2014.12.31免租期43.44平方米×180元／平方米／月=7819.2元／月7819元／月从起租日起，乙方应于当月5号前付清当月的租金并向甲方交纳当月推广费每月每平方米6元，涉案商铺每月推广费总额为1338元（即实际承租面积6元／平方米／月）；逾期未支付，乙方应按应付租金和推广费数额×0.3%×逾期天数的标准向甲方支付违约金；本合同订立后，乙方应向甲方支付租赁保证金73098元（免租期结束后首月租金×2），根据《海上世界商铺租赁合同的补充协议》的约定，乙方已经交付的租赁保证金57460元自动转为本合同的租赁保证金，其差额部分15638元，乙方应在2013年10月8日前向甲方补缴，租期内若租金按照本合同约定进行调增的，在租金调增后第一个年度第一个月5日前，乙方应补交租赁保证金差额，确保租赁保证金金额相当于2个月租金；在本合同有效期内，非因出现本合同第九条第2款所列之情形即出现甲方违反合同约定无故不承担维修责任或不支付维修费用，致使乙方无法继续租用的，乙方有权单方而终止本合同，乙方因此而单方而终止本合同的，应当在书面通知甲方，结清相关费用后，及时迁离涉案商铺，并有权向甲方要求返还租赁保证金，乙方要求提前退租时，均不得要求甲方退还前述租赁保证金；涉案商铺仅作经营日本烤肉用途；在乙方不交租金十天以上或乙方所欠租金与各项费用总和达5000元以上时，甲方有权停止水、电供应及其它服务项目，直至提前终止本合同，收回该物业，有关租赁保证金由甲方没收，由此所造成的其他损失，甲方有权继续追究；一方向对方发出的函件应以书面形式作出，并可通过人工送递或用邮寄、快递服务等方式送达，函件发出后3月即被视为有效送达，其中甲方的通讯地址为合同首页载明的地址，乙方的通讯地址为出租房屋的地址，租期内，若一方名称、通讯地址、电话号码及传真号码等发生变更的，该方应于变更后3个工作日内书面通知对方，若由于一方不及时通知的，有关责任和后果由该方承担；本合同自生效之日起，原深圳市海上世界实业发展有限公司与乙方签订的《海上世界商铺租赁合同补充协议》（签订时间：2007年10月22日）视为履行完毕，乙方不得以2007年6月10日自然灾害事件为由向甲方或深圳市海上世界实业发展有限公司主张任何赔偿权利，等等。
2013年11月18日，招商公司单方制作了《入伙通知书》，但该通知书上下联保持完整，庭审中招商公司称其方是电话通知晁继入伙，晁继则表示未收到通知。
2013年11月30日，深圳市南湖勘测技术有限公司出具关于涉案商铺建筑面积为207.29平方米（其中套内建筑面积为129.49平方米，分摊公用面积为77.80平方米）的房屋建筑面积分户平面图，庭审中晁继认可该测绘结果。
2014年4月15日，招商公司向晁继的现住地址邮寄《催款通知》（NO.2014-077），通知晁继欠2014年1月1日至2014年4月30日的租金19964元、推广费4976元和滞纳金。该通知于2014年4月19日送达晁继。
2014年4月28日，招商公司向晁继的现住地址邮寄《催款通知》（NO.2014-079），通知晁继欠租赁保证金9982元、2014年1月1日至2014年4月30日的租金19964元、推广费4976元和滞纳金，要求晁继于2014年5月6日前交纳。该通知于2014年4月30日送达晁继。
2014年5月14日，招商公司向晁继的现住地址邮寄《关于要求晃继先生缴清拖欠租金的律师函》，要求晁继在2014年5月22日前付清租赁保证金9982元、2014年1月1日至2014年5月31日的租金24955元、推广费6220元和滞纳金，否则招商公司将解除双方签订的《海上世界广场租赁合同》并收回租赁商铺。该函件被拒收。
2014年6月12日，招商公司向晁继的现住地址邮寄《关于解除晃继与深圳招商商业发展有限公司〈海上世界广场租赁合同〉的律师函》，函告晁继自其收到本函之日起，双方签订的《海上世界广场租赁合同》即时解除，招商公司将收回商铺，要求晁继及时缴清相关费用。该函件同样被拒收。
一审庭审中，招商公司确认收到晁继交纳的保证金57460元，双方当事人均表示晁继未实际入住或使用涉案商铺，亦未交纳相关租金及其他费用，招商公司要求解除双方签订的合同，晁继则要求继续履行。
原审原告招商公司诉讼请求：1、确认解除招商公司、晁继之间签订的《海上世界广场租赁合同》；2、不予返还晁继缴交的租赁保证金57460元；3、晁继支付补缴租赁保证金差额9982元；4、晁继支付拖欠的租金29946元（2014年1月1日至2014年6月30日）；5、晁继支付拖欠的推广费7464元（2014年1月1日至2014年6月30日）；6、晁继支付迟延支付租金、推广费的滞纳金直至实际清偿之日止（按每天所欠租金、推广费的0.3%暂计至2014年6月30日，共计11316.53元）；7、晁继承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋与承租人订立的租赁合同应当认定有效。本案招商公司已取得海上世界广场的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，故招商公司、晁继双方签订的《海上世界广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
本案中，招商公司称其电话通知晁继入伙，晁继否认，原审法院结合查明的事实认为，虽然招商公司未向晁继书面送达《入伙通知》，但招商公司分别于2014年4月15和28日向晁继的现住地址邮寄《催款通知》，且晁继分别于2014年4月19日和30日签收，在晁继未实际入住或使用涉案商铺时，招商公司向晁继的现住地址邮寄相关材料并无不妥，故对于晁继称招商公司未按约定的地址向其送达的抗辩原审法院不予采纳。晁继未向法庭提交证据证明在收到上述两份《催款通知》后其以书面形式向招商公司提出异议，因此，原审法院认为晁继收到招商公司邮寄的第一份《催款通知》的时间即2014年4月19日应为晁继的入伙时间。至于晁继所称因涉案商铺内一侧墙壁上被多开了一道门以及大量非晁继物品堆积在商铺内致使晁继无法正常使用涉案商铺，从而抗辩涉案商铺不具备交付条件。对此，原审法院认为，首先涉案商铺交付后晁继未在合理期限内向招商公司提出上述异议；其次晁继未提交相关证据证明新开设之门及堆放于涉案商铺内的物品对其造成的实际影响及损失，故对于晁继以租赁物不符合交付条件为由不依约向招商公司支付租金及交纳各种费用的理由不能成立，招商公司将涉案商铺交付晁继使用，晁继应依约支付租金及相关费用等。
根据合同约定，涉案商铺的租赁面积“以国土局最终查丈报告之面积为准”，虽然招商公司未提交国土局的测绘结果，提交的是深圳市南湖勘测技术有限公司出具关于涉案商铺建筑面积为207.29平方米（其中套内建筑面积为129.49平方米，分摊公用面积为77.80平方米）的房屋建筑面积分户平面图，但一审庭审中晁继认可该测绘结果。故在没有其他相反证据证明的情况下，原审法院认定深圳市南湖勘测技术有限公司于2013年11月30日出具的最终测绘面积207.29平方米应作为涉案商铺的租赁面积。该测绘面积207.29平方米比乙方原《海上世界商铺租赁合同》租赁面积179.56平方米实际要多出27.73平方米，因此原审法院按照合同约定以“乙方实际承租面积大于原《海上世界商铺租赁合同》租赁面积的”标准计算租金及各项费用。由此计得晁继2014年期间超出部分面积每月应交租金为4991.4元（27.73×180）。
综上，根据《海上世界广场租赁合同》第三条的约定，双方对涉案商铺面积相同部分做出了自入伙之日起计算装修期及免租期的约定，对于超出部分面积则未作约定，仅约定“超出部分面积将不享受12个月的免租期优惠，只享有2个月的免租装修期优惠”，结合合同中双方当事人对免租装修期及2014年1月1日起至2018年12月31日止期间的应缴纳租金的约定，可以看出2014年晁继无需交纳179.56平方米的租金，只需交纳超出部分面积27.73平方米的租金，起租时间应为2014年1月1日。
截至2014年6月30日，晁继已拖欠招商公司租金达29948.4元（4991.4×6），拖欠推广费达7462.44元（207.29×6×6），按照双方约定，晁继须于每月5日前向招商公司支付房屋租金及推广费，如晁继不交租金十天以上或所欠租金与各项费用总和达5000元以上时，招商公司有权提前终止本合同并收回物业，由此造成的其他损失，招商公司有权继续追究。现晁继拖欠招商公司房屋租金已达29948.4元，且拖欠租金的时间已远超约定时限，其行为已经构成违约，招商公司有权单方解除合同，合同自招商公司的解除合同通知送达晁继时视为解除。尽管招商公司已向晁继发出解除合同通知，但因晁继拒收而未实际送达，原审法院以晁继收到本案应诉材料之日2014年8月22日作为解除合同通知送达日，故双方签订的《海上世界广场租赁合同》已于2014年8月22日解除。因晁继违约，招商公司请求没收租赁保证金57460元的诉求，有合同依据，原审法院予以支持。招商公司要求晁继补交租赁保证金差额9982元的诉请，因租赁保证金具有实践性，在合同解除前晁继未足额交纳且未实际占有并使用涉案商铺的情况下，招商公司无权要求晁继补交差额，故对于招商公司的此项请求，原审法院不予支持。招商公司要求晁继支付拖欠的房屋租金、推广费的诉讼请求，符合合同约定的部分，原审法院依法予以支持，因招商公司仅主张被拖欠的29946元租金，系对其自身民事权利的自由处分，故晁继应依照合同约定向招商公司支付2014年1月1日至2014年6月30日拖欠的房屋租金29946元及推广费7462.44元。
招商公司主张的租金、推广费的滞纳金，其性质为逾期付款违约金。根据约定，若晁继拖欠租金及推广费，需按应付租金和推广费数额×0.3%×逾期天数的标准向招商公司给付滞纳金，对此，晁继在庭审时请求原审法院根据招商公司的实际损失予以调低。考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故原审法院以晁继违约行为对招商公司造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定晁继统一从招商公司起诉之日即2014年7月10日起按欠付租金、推广费金额以每日千分之一的标准向招商公司支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认深圳招商商业发展有限公司与晃继签订的《海上世界广场租赁合同》于2014年8月22日解除；二、深圳招商商业发展有限公司不予返还晃继已交纳的租赁保证金57460元；三、晃继应于本判决生效之日起十日内向深圳招商商业发展有限公司支付2014年1月1日至2014年6月30日拖欠的房屋租金29946元；四、晃继应于本判决生效之日起十日内向深圳招商商业发展有限公司支付2014年1月1日至2014年6月30日拖欠的推广费7462.44元；五、晃继应向深圳招商商业发展有限公司支付2014年1月1日至2014年6月30日拖欠的租金和推广费的违约金（租金和推广费的违约金以欠付金额每日千分之一的标准从2014年7月10日起计至本判决确定付款之日止）；六、驳回深圳招商商业发展有限公司其它的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1312元，由招商公司负担241元，由晁继负担1071元。
晁继不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销原审判决第一至第五项；依法驳回招商公司的全部诉讼请求；2、请求判令招商公司继续履行租赁合同；3、招商公司承担一审和二审的全部诉讼费用。
事实和理由：一、招商公司交付之租赁物不符合合同约定，对此，一审法院存在认定事实及举证责任分配错误的情况。根据晁继提交的证据，与涉案商铺相邻的x栋x层x号商铺（店铺名称“牛x烤肉店”，以下简称“00x号商铺”）为通过室内装修的消防验收，在涉案商铺与00x号商铺相邻一面的墙壁上开凿一扇大门，作为其店铺内消防通道的消防门，导致涉案商铺与00x号铺位的外界公共场所相通，涉案商铺内财物安全无法保证，不符合晁继租赁涉案商铺的合同目的。对此，一审判决认为：涉案商铺交付后，晁继未在合理期限内向招商公司提出异议：晁继未提交相关证据证明新开之门及堆放于涉案商铺内的物品对其造成的实际影响及损失。晁继认为：首先，晁继在知晓涉案商铺的上述情况后，曾多次通过电话沟通的方式向招商公司提出异议，但招商公司均以并非其原因造成的而不予理会；其次，招商公司作为相关商铺所有人及物业管理人，应知晓00x号铺位承租方在涉案商铺墙壁开凿消防门的事实；再次，晁继是否书面提出异议并不影响涉案商铺不符合交付使用条件的事实。至于原审判决关于“晁继未提交相关证据证明新开之门及堆放于涉案商铺内的物品对其造成的实际影响及损失”的意见属于举证责任分配错误。根据《合同法》第216条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据《海上世界广场租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）第七条第1款和第2款，晁继承租涉案商铺作为“经营日本烤肉用途”，招商公司应确保物业能够作前款所述用途之用，根据第八条第1款，招商公司因正当理由需要对物业进行改建、扩建或装修的，应提前书面通知晁继。据此，交付合格租赁物系出租方主要合同义务，招商公司应该承担其交付租赁物符合合同约定及如对租赁物进行改建、扩建时，存在“合理目的”及履行“通知”义务的举证责任。根据招商公司于2014年10月11日提交的证据6“2栋三层平面图”可以看出，晁继选定涉案商铺时，涉案商铺与00x号商铺相邻一侧的墙壁上并无开设大门的设计。现晁继己提供证据证明招商公司拟交付的涉案商铺不符合双方确定的设计，且可能导致涉案商铺内财物安全无法保证，影响晁继的正常经营，招商公司如认为其拟交付之涉案商铺符合合同约定，则招商公司应该承担举证责任。即，对涉案商铺与00x号铺位相邻一侧墙面上所开凿之大门的原因、用途、是否会影响晁继正常使用涉案商铺等情况承担举证责任。但是，招商公司并无任何证据证明上述开凿之门不会对晁继正常使用商铺造成实质性影响。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、第72条之规定，法院应该确认招商公司拟交付的涉案商铺不符合双方约定，无法实现晁继在《租赁合同》中的使用目的。根据《合同法》第67条、《深圳经济特区房屋租赁条例》第35条的规定，及《租赁合同》第三条第1款之约定，在招商公司交付合格租赁物之前，晁继有权不予支付招商公司租金。
二、假设招商公司交付涉案商铺符合约定，原审判决对租金的计算亦存在错误。根据原审判决，“晁继收到招商公司邮寄的第一份《催款通知》的时间即2014年4月19日应为晁继的入伙时间”，并“结合合同双方当事人对免租装修期及2014年1月1日起至2018年12月31日止期间的应缴纳租金可以看出……起租时间应为2014年1月1日”。故，“晁继应按照合同约定向招商公司支付2014年1月1日至2014年6月30日拖欠的房屋租金29946元及推广费7462.44元”。但是，根据《租赁合同》第3条第1款约定的起租日及免租期为“面积相同部分免租期：甲方（招商公司）将一次性给予乙方（晁继）12个月免租期及新签合同2个月免租装修期，装修期及免租期自甲方通知乙方入伙之日起计算；超出部分面积将不享受12个月免租期优惠，只享受2个月的免租装修期优惠”。晁继认为：《租赁合同》约定的免租期及装修免租期的起算时间为招商公司通知晁继入伙之日。虽然，该条款对于“超出部分面积”享有的“2个月免租装修期优惠”的起算日期没有特别明确，但是结合该条款对“面积相同部分免租期”享有的“12个月免租期及新签合同2个月免租装修期”的起算日的规定，以及“免租装修期”的字面及通常理解，“超出部分面积”享有的“2个月免租装修期优惠”的起算日也应该是招商公司向晁继“通知入伙之日”。综上，即使按照一审法院认定的招商公司“通知入伙日”为2014年4月19日，则涉案商铺“超出部分面积”的租金也应自2014年6月20日开始计算。据此，原审判定的租金及其违约金计算错误。
三、一审判令晁继支付推广费无事实及法律依据。根据原审判决，“晁继应依照合同约定向招商公司支付2014年1月1日至2014年6月30日的推广费7462.44元”。对此，晁继认为：首先，合同约定的“推广费”违反《深圳经济特区房屋租赁条例（2013年修订）》第26条规定之“出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用”，属于无效条款。招商公司认为，“推广费”属于租金，但明显与《租赁合同》第三条约定之租金不符，应不予支持。其次，根据《租赁合同》第三条第3项，推广费的支付时间为“从起租日始，当月5号前”，但是《租赁合同》对“起租日”的含义未作明确约定。结合《租赁合同》关于“推广费”以“租赁房产面积”为计算基数、按月计算的计算方式，及租金免租期的起算日，起租日应理解为涉案商铺的交付日（通知入伙的日期）。据此，《判决书》判定的推广费金额及其违约金计算错误。
二审法庭调查期间，晁继补充上诉意见如下：1、晁继未缴纳租赁保证金余额不适用租赁合同第9条第1款第2项的违约责任，理由如下：租赁保证金的性质不同于租金或者物业管理费、水电费等费用，其具有实践性，合同未明确约定未足额缴纳租赁保证金出租方有权要求解除合同；2、晁继未补交租赁保证金，未实质性损害招商公司的利益，未构成根本违约，双方的租赁关系开始于2007年签订的租赁合同，因该合同在履行过程中遭受自然灾害，导致租赁物被水淹没，造成晁继的巨额损失，此时晁继已经向招商公司缴纳了租赁保证金54670元，其后为弥补晁继的损失，双方才于2013年9月18日重新签订了租赁合同，租赁合同签订时招商公司未将租赁房产交付给晁继使用，晁继认为已经交付的租赁保证金足以保证招商公司在新签订的租赁合同项下的权益，并且自原租赁合同签订时即2007年4月9日晁继即将租赁保证金54670元交付给招商公司，此后招商公司并未将租赁保证金退还，即使按照银行同期存款利率计算，招商公司未交付晁继的利息也应当超过了1万元，完全能够覆盖未及时补交新租赁合同项下的租赁保证金余额而产生的损失；3、根据新的租赁合同晁继应于2013年10月8日前补交租赁保证金的差额，但是直到2014年4月28日招商公司始终未催告晁继补交该部分差额，也足以证明招商公司认为晁继未缴纳该租赁保证金的差额未实质性损害其利益。
综上所述，晁继认为：原审判决认定事实错误，适用法律不准确，请求二审法院支持晁继的上诉请求。
招商公司答辩称，1.根据涉案租赁合同的性质，属于因水灾而给予的返迁优惠商的合同，原商铺的承租人为刘毅，刘毅与深圳市海上世界实业发展有限公司的补充协议第1条已经约定乙方即晁继已经支付甲方的租赁保证金暂不要求甲方返还；2、根据双方于2013年9月18日签订的涉案商铺的租赁合同第4条第1款的约定，租赁保证金在扣除晁继已经缴纳的部分后，差额部分应在2013年10月前补足，因此晁继对于租赁保证金的差额部分，因此晁继对于未补交租赁保证金的差额部分已经构成了违约；3、关于晁继享有的与招商公司就水灾而引起返迁商户所签订的海上世界商铺租赁合同补充协议，该协议已经于2013年9月18日履行完毕，其依据为双方签订的涉案租赁合同第12条第8项，因此招商公司认为双方已经就新的涉案商铺重新达成租赁协议，并且建立新的租赁关系，与前述因水灾所签订的补充协议没有法律关系。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，晁继与招商公司签订的《海上世界广场租赁合同》真实合法有效，原审对合同效力认定正确，本院予以维持。
本案二审争议焦点一，合同是否达到约定的解除条件。在涉案商铺符合交付条件时，招商公司未依照合同约定向晁继书面送达《入伙通知书》，未履行其应尽的通知义务，构成违约。但其后该公司通过邮寄方式先后向晁继现住地址送达两份催交租金的《催款通知》，晁继均予以签收，足以认定晁继在2014年4月19日收到第一份《催款通知》时已经知道涉案房产可以入伙。晁继主张其因为没有收到入伙通知而未接收商铺的上诉理由不成立，故应当按照合同约定向招商公司支付2014年4月19日后的租金。关于应付租金数额，根据合同中关于租金及其免租期条款约定，面积相同部分享有12个月免租期及新签订合同2个月的免租装修期；超出部分面积仅享有2个月的免租装修期；装修期及免租期自通知入伙之日起计算。虽然在合同中双方对2014年1月1日起至2018年12月31日止期间应缴纳租金数额作出具体明细，但根据合同上下文条款可以认定，装修期及免租期均应当自入伙之日即2014年4月19日起算，即2014年4月20日至2015年6月19日享有面积相同部分的装修期及免租期，2014年4月20日至2014年6月19日享有面积超出部分的装修期，因此，至招商公司起诉之日，晁继只需缴纳自2014年6月20日起超出部分面积27.73平方米的租金。经核算，截至招商公司诉请的2014年6月30日，晁继应付租金数额为1830.18元（27.73×180×11／30=1830.18）。按照双方约定，承租人如存在不交租金十天以上，招商公司可提前解除合同，并没收租赁保证金。本案中，晁继直至收到应诉材料之日即2014年8月22日，未履行任何合同义务，本院认定晁继违约已达到合同约定的解除条件，涉案合同于2014年8月22日解除。
本案二审争议焦点二，晁继关于涉案房产不符合约定交付条件的抗辩理由是否成立。晁继于二审期间认可其在招商公司起诉后才到涉案商铺查看，发现涉案商铺内一侧墙壁上多开一道消防门，导致商铺无法正常使用。本院认为，晁继在知道商铺应当入伙后长期未接收房产，亦不支付租金，已构成违约。在招商公司诉请解除合同后又以商铺不符合交付条件为由进行抗辩，本院认为该抗辩不构成此前拒付租金的理由，晁继应当承担相应的违约责任。
本案争议焦点三，关于违约责任的认定问题。原审对免租期起算时间认定有误，本院予以纠正。如前所述，截至招商公司诉请的2014年6月30日应付租金为1830.18元，晁继应当予以支付。关于推广费，合同未约定推广费的性质及用途，招商公司主张推广费实质为租金的一部分缺乏事实依据。鉴于晁继未实际使用涉案商铺，招商公司收取推广费理由不成立，原审对此认定有误，本院亦予以纠正。因晁继违约导致合同解除，招商公司没收租赁保证金有合同依据，晁继关于退还租赁保证金的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，晁继上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1052号民事判决第一项、第二项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1052号民事判决第四项、第六项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1052号民事判决第三项为：晃继应于本判决生效之日起十日内向深圳招商商业发展有限公司支付2014年6月20日至2014年6月30日拖欠的房屋租金1830.18元；
四、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1052号民事判决第五项为：晃继应向深圳招商商业发展有限公司支付2014年6月20日至2014年6月30日拖欠租金的违约金（租金的违约金以欠付金额每日千分之一的标准从2014年7月10日起计至本判决确定付款之日止）；
五、驳回深圳招商商业发展有限公司的其它诉讼请求。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计3936元，由晁继负担2164元，深圳招商商业发展有限公司负担1772元。上诉人晁继多预交部分本院不予清退，由被上诉人深圳招商商业发展有限公司迳付上诉人晁继。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年六月十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。