浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬余民初字第1995号
原告（反诉被告）：宁波阳明房地产开发有限公司。
法定代表人：陈解军。
委托代理人：茅其芳。
委托代理人：施可群，浙江五磊律师事务所律师。
被告（反诉原告）：单缘缘。
委托代理人：蔡进，浙江鑫目事务所律师。
委托代理人：金烨，浙江鑫目事务所律师。
原告（反诉被告）宁波阳明房地产开发有限公司（以下简称阳明房产公司）与被告（反诉原告）单缘缘租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法先由审判员朱章程（后转为审判员杜健）适用简易程序独任审判。2015年6月29日，被告单缘缘向本院提起了反诉，本院经审查后予以准许，并决定与本诉合并审理。2015年7月7日本案第一次公开开庭进行了审理。原告阳明房产公司的委托代理人茅其芳、张伟力，被告单缘缘的委托代理人沈忠华到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭。期间，原告变更委托代理人张伟力为施可群。2015年8月4日本案第二次公开开庭进行了审理。原告阳明房产公司的委托代理人茅其芳、施可群，被告单缘缘的委托代理人沈忠华到庭参加诉讼。2015年9月6日，被告单缘缘解除了与沈忠华的委托代理关系，并另行委托浙江鑫目事务所律师蔡进、金烨为代理人。2015年9月10日，本案第三次公开开庭进行了审理。原告阳明房产公司的委托代理人茅其芳、施可群，被告单缘缘的委托代理人蔡进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳明房产公司起诉称：2008年5月5日，原告将其所有的位于余姚市兰江街道名仕花园内的幼儿园有偿租赁给被告使用，并就租赁期限、租赁费用及支付方式、违约责任等相关事项签订了书面合同。成约后，原告按时履行交付租赁物之义务，然被告从未按时支付租金。2013年6月30日租赁合同期满之后，被告拒绝腾房。时至2015年2月2日，被告出具承诺书一份，保证将于2015年7月15日前无条件整体搬清，并且承诺之前欠付的租金分两期即分别于同年2月12日前支付100000元，于3月20日前付清，如违约愿意按每天50000元支付赔偿款。然被告仅支付50000元，余欠270800元至今未付，且对原告的催讨置若罔闻。为此为维护原告的合法权益，请求：一、判令被告立即支付房屋租金270800元；二、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：一、判令被告单缘缘立即腾退租房；二、判令被告支付拖欠的房屋租金270800元，并支付自2015年7月16日起至实际腾退之日止的按1369.90元／天计算的违约金；三、本案诉讼费由被告承担。
被告单缘缘答辩称：被告认为原告并非是涉案租赁物的所有权人，所以说从程序上被告认为原告作为本案诉讼主体不适格，法院应该驳回原告的起诉。从实际来说，因为鉴于原告并非是涉案租赁房屋的所有权人，所以原告无权要求被告支付租金，2008年5月5日签订的租赁合同也是未生效或者效力待定或者是无效合同，所以追究违约责任也是不成立的。被告于2015年2月2日作出承诺也是一个对象错误的无效承诺，综上，原告要求被告支付租金及违约金是难以成立，请求法院驳回原告诉讼请求。
反诉原告单缘缘反诉起诉称：2008年5月5日，反诉被告自称位于余姚市兰江街道名仕花园内幼儿园的房屋由其所有，并与反诉原告签订租期为五年的租赁合同。租期到期后，反诉被告又与反诉原告建立了不定期租赁合同。2015年1月，反诉原告因地税购买发票需要，要求反诉被告提供租赁房屋的房产证和土地证，而反诉被告仅提供一份备案卡和土地分割权证，反诉原告带着反诉被告提供的上述材料去地税购买发票时才得知反诉被告对幼儿园的房屋不享有所有权，幼儿园房屋的所有权为名仕花园全体业主所有。反诉原告知晓上述情况后，立即停止履行不定期租赁合同，要求反诉被告返还不定期租赁期间的租金。而反诉被告不但未能返还租金，反而将反诉原告告上法院，要求继续支付租金。反诉原告认为与反诉被告之间的不定期租赁合同为无效合同，故请求判令：一、确认反诉原告与反诉被告之间签订的租赁合同无效，要求反诉被告返还2013年7月1日至2015年1月30日止的租金650000元。二、反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告阳明房产公司针对反诉答辩称：请求驳回反诉原告全部的反诉请求。不管是依据反诉原告与反诉被告之间签订的房屋租赁合同还是按反诉原告出具承诺书均证实反诉原告与反诉被告的房屋租赁关系是定期的，而不是反诉原告所说的不定期。且反诉原告一直主张反诉被告对幼儿园的房屋没有所有权，并认为是明知且明确的，但反诉原告并没有证据去证明该房屋并非反诉被告所有，而是应该由业主共有，相反从其提供证据当中客观证实了该房屋未出售以前该房屋所有权依然由反诉被告享有。故反诉原告与反诉被告之间签订的房屋租赁合同系合法有效，其出具的承诺书也系其真实意思表示，反诉原告应承担违约责任，并向反诉被告支付拖欠的租金。
原告为证明其本诉主张及反诉答辩意见，向本院提交了如下证据，经质证，本院认证如下：
1、租赁合同1份，拟证明2008年5月5日原、被告曾设立租赁关系的事实。被告对真实性没有异议，对关联性有异议。认为合同涉案的租赁房屋的所有权并非归属于原告，故对合同效力有异议，被告认为该份合同是效力待定或者是无效。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对真实性予以采信。
2、承诺书1份，拟证明2015年2月2日被告在租赁期限届满后强行要求租赁涉案房屋并要求续租至2015年7月15日及拖欠租金的事实。被告对该证据形式上的真实性没有异议，对关联性有异议，认为承诺书是原告制作以后要求被告来签字的，其次当中内容也是受原告误导，被告误认为原告是租赁房屋的所有权人，鉴于这个情况下被告出具承诺书，但事后知晓该租赁房屋所有权并非原告，所以在答辩过程中被告也提出该承诺属于承诺对象错误的无效承诺。所以认为这个承诺书是无效的。本院认为，被告对承诺书的真实性无异议，故本院对真实性予以采信。因该承诺确由被告作出，故对其关联性亦予以采信。
3、律师函复印件1份、快递单1份，拟证明租赁期限届满后被告继续强占涉案房屋，原告要求立即搬迁腾空租赁房屋，并支付逾期房租的事实。被告对真实性、关联性有异议，认为律师函系原告律师单方面制作的，且该律师函是基于承诺书中的内容所制作，因不认可承诺书的关联性，故对该函也有异议。本院认为，被告在庭审中认可收到该律师函，故对该组证据本院予以采信。
4、土地使用权分割登记凭证1份，拟证明涉案房屋土地使用权为原告享有的事实。被告对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议。被告认为首先证据名称是土地使用权分割登记凭证，而登记分割凭证与物权凭证、土地使用权证是两个不同概念，土地使用权分割登记凭证仅仅是一种作为销售商或者开发商买土地的时候向下分割土地的情况，而并不能证明坐落在兰江街道名仕花园的土地属于原告所有的情况。本院认为，该土地使用权分割登记凭证由余姚市国土资源局出具，故对其真实性合法性予以采信。在该份凭证上明确写明土地使用权人为原告，故对其关联性亦予以采信。
5、余姚市商品房备案卡1份，拟证明原告出租的房屋系原告所有的事实。被告对真实性没有异议，对关联性有异议。认为从该证据的内容来看户名是空白，不能证明幼儿园为原告所有。根据《物权法》规定商品房登记备案卡仅仅是一种预售备案情况，并非是发生物权变动的凭证，根据《物权法》规定，物权应该是法定原则，在该登记卡中户名是空白，也就是证明了该房屋不是原告所有的事实。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对真实性予以采信。
6、商品房预售许可证1份，拟证明幼儿园属于商品房，原告有权出售，原告对其享有所有权的事实。被告认为从证据内容来看幼儿园三个字是涂改过的，该部分内容有待于法院查证幼儿园性质。本院认为，经核实，该证据系余姚市房地产管理局出具，故对其真实性予以采信。
7、商品房买卖合同1份，拟证明在原告销售商品房的过程中与业主签订的合同中约定了哪些是享有专有权，哪些是配套设施的事实。被告对真实性没有异议，对关联性有异议。被告认为该证据没有涉及到权属归谁所有的问题。本身合同就是作为原告当时销售房屋时单方制作的格式版本，根据相关法律规定格式合同有歧义时作出对制作方不利的解释。规划的时候幼儿园是作为公共设施，根据《物权法》73条规定公共设施属于全体业主共有的，并非是开发商所有。所以原告的格式合同内容必须要符合法律法规或者政策的前提下才能制定。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对真实性予以采信。
被告单缘缘为证明其反诉主张及本诉答辩意见成立，向本院提交了如下证据，经质证，本院认证如下：
1、余姚市开丰路东侧国有土地使用权出让竞买须知（复印件）1份、建设工程规划许可证（复印件）1份，拟证明原告在竞买土地和申请规划许可时，规划部门明确幼儿园的房屋为必配公共设施的事实。原告认为该组证据是复印件，不能确定真实性。且竞买须知中所写的是公共设施并不意味着公共所有，即地块内必须配备的公共设施是幼儿园，并非是指该房屋必须是公共用房，只是说要设立一座公共幼儿园，公共幼儿园房屋来源可以是商品房。本院认为，经庭后核实，本院对上述证据的真实性予以采信。
2、公证书1份（包括2015年5月20日余姚市人民政府市长信访回复件），拟证明市长回复件来源，名仕花园幼儿园产权尚未登记，幼儿园产权性质和产权不是原告，幼儿园按照规划许可申请的时候是属于公共设施的事实。原告对公证书的真实性没有异议，但认为回复内容是针对被告提出的问题所做的针对性答复，而不是对产权的确认，对产权不明确情况被告未提供明确的证据予以佐证该房屋应由其他人享有，故该房屋仍然由原告所有。具体来说回复内容中所提及的文件是2006年出的，而涉案土地的拍卖与房屋预售远远早于这个时间，所以这个文件对幼儿园不具有任何影响也没有任何关系。同时法律有明确规定房屋的产权登记机关是房地产管理机构，而原告所提供的商品房登记备案卡已经明确了名仕幼儿园可以凭借发票及合同办理权证，没有出售之前产权属于原告公司。至于回复内容中提到的由当地教育行政机构办理学校的产权登记手续，只是说由当地教育行政机构负责办理产权登记手续，不是说该房屋产权归其他第三人。故现在该房屋仍然由开发商即原告所有。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，故对真实性予以采信。
3、余姚市房地产信息网上打印件1份，拟证明幼儿园权属不是原告所有，与原告提交的商品房预售许可证相矛盾，该信息载明幼儿园是限制销售的事实。原告对该证据有异议，打印件无法证明与网页内容一致，且打印件中的可销售面积与原告提供的商品房预售许可证记载的面积相差很大，由此可以证明信息网与客观事实不相符，必然得出缺乏真实性。即便下载的文件由法院核实与网上发布一致，该证据显示的幼儿园是可以销售的，已签约、已备案，现房可售，如果是业主共有是不可以销售。已抵押已限制的情况有待进一步核实。经网上核实，本院认为被告提交的材料与网上内容一致，故本院对其真实性予以采信。但网上对幼儿园的表述为保留而不是已限制已抵押，故对其关联性不予采信。
4、存款回单复印件1份、客户业务回单复印件1份，拟证明从2013年7月1日—2015年1月30日期间被告已经向原告支付租金金额650000元的事实。原告对该组证据有异议，认为是复印件，不符合形式要件。如果经过法院核实证据是真实的，那么与本案没有关联。首先法定代表人并不等于法人，余姚市名仕幼儿园的付款不等同于被告单缘缘的付款。其次在2015年2月由被告签署的承诺书中已经明确载明欠付多少，在之前的款项往来与本案无关。经庭后核实，本院对该组证据予以采信。
根据被告在第一次庭审中的申请，本院依法向余姚市规划局调取四明西路南侧国有土地使用权出让规划文本1份，经庭审出示，原告对证据来源的合法性没有异议，对规划文本本身真实性没有异议。但对被告拟证明的相关性有异议。规划文本记载的是规划部门对案涉地块开发建设的系统性的设计，但是没有规定该地块开发建设的各个部分的组成的权属。被告无异议。本院认为，原、被告对该证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。
本院依法调取国有土地使用权出让合同1份，经庭审出示，原、被告均无异议，故本院予以采信。
根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定事实如下：2002年7月，余姚市规划局出具规划文本一份，就城南四明西路南侧国有土地使用权出让作出了规划要求和说明，其中在居住地块设计条件中就用地性质及规模、建筑控制指标、交通组织、出入口位置、地块内必配的公共设施等做了规划，在地块内必配的公共设施中要求有规模不小于9班的幼儿园（含托儿所）一座等。2003年9月28日，原告阳明房产公司与余姚市国土资源局签订国有土地使用权出让合同一份，该份合同中未约定在出让土地上需建设有规模不小于9班的幼儿园（含托儿所）一座。2004年4月28日，原告就其开发建设的名仕花园取得商品房预售许可证，在该许可证中将幼儿园列入可预售范围，同时该预售许可证中备注物业经营用房1432平方米、物业管理用房1074平方米及社区用房716平方米不得销售。人防地下室11492平方米不得销售。2006年4月18日，原告就余姚市城区名仕花园幼儿园取得商品房登记备案卡。2006年7月20日，原告就名仕花园幼儿园取得土地使用权分割登记凭证一份，该凭证表明坐落于兰江街道名仕花园65幢的名仕花园幼儿园的土地使用权人为原告阳明房产公司。2008年5月5日，原告与被告签订租赁合同一份，约定被告向原告租赁坐落于名仕花园的幼儿园一座，并约定租期自2008年7月1日起至2013年6月30日。合同到期后，被告单缘缘继续使用该房屋。2015年2月2日，被告向原告出具承诺书一份，表明按租赁合同，租赁期限已于2013年6月30日前到期并终止合同。现被告单缘缘要求续租该幼儿园至2015年7月15日，合计租金520800元，目前已支付200000元，余下租金因被告个人原因请求延期至2015年2月12日前支付100000元，剩余租金220800元于2015年3月20日前付清，并承诺在2015年7月15日前无条件整体搬清。如若违约未按时支付余下租金或延期搬迁，每项皆按50000元／天向原告赔偿，直至搬迁完成日止。后被告单缘缘仅支付50000元。2015年5月14日，原告向被告邮寄律师函一份，函告被告在接到函件后二天内向原告付清逾期的270800元房租（确切金额以承诺书为准）并在2015年7月15日前腾退租房，同时原告将保留追究被告违约责任的权利。被告认可收到了该份函件，但并未支付相应租金。另查明，原告在销售名仕花园时，在其与业主签订的商品房买卖合同中并未明确约定名仕幼儿园为公共设施。同时，原、被告一致确认2014年7月1日至2015年6月30日一年的租金为500000元。
本案的争议焦点是原、被告之间的租赁合同是否有效。被告辩称涉案房屋的所有权应当属于名仕花园小区全体业主所有，原告无权出租涉案房屋，并反诉要求确认双方之间的租赁合同无效，返还已经支付的租金650000元。然从查明的事实可见，原告在出租涉案房屋时具备涉案房屋的土地使用权分割登记凭证及商品房备案登记卡，被告是从原告处租得该涉案房屋且一直向原告交纳房租，由此足以证明原告与被告签订的租赁合同合法有效。至于被告提出的房屋所有权应当属于名仕花园小区全体业主所有的问题系原告阳明房产公司与小区业主委员会的另一法律关系，与本案原告无涉。
综上，本院认为，原、被告之间的租赁合同及被告自行出具的承诺书是双方当事人真实意思的表示，合法有效。被告承诺在2015年7月15日前腾退承租的名仕幼儿园的房屋并分期支付租金，但被告未按承诺履行，显属违约，应当承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付剩余房租270800元，并按1369.90元／天为标准计算的从2015年7月16日起至被告实际腾退房屋之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告即时腾退承租房屋的诉讼请求，被告承诺在2015年7月15日前腾退房屋，原告也已提前发函通知被告按时腾退房屋，但被告未按期履行，故本院对这一诉讼请求亦予以支持。单缘缘在答辩时主张其与原告之间的租赁关系系不定期租赁关系，但承诺书中双方已将租期重新确定至2015年7月15日，在租赁期届满之前原告也已经通过律师函告知被告要按时腾退房屋，没有允许被告继续租赁，故原、被告之间的租赁关系并非不定期租赁关系，故对被告的这一答辩意见，本院亦不予采纳。因原、被告之间的租赁合同合法有效，故被告的反诉请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告单缘缘支付原告宁波阳明房地产开发有限公司房租270800元，并支付原告从2015年7月16日起至被告单缘缘实际腾退房屋之日止的以1369.90元／天为标准计算的违约金；
二、被告单缘缘于本判决发生法律效力后十日内将其向原告宁波阳明房地产开发有限公司承租的名仕幼儿园所在房屋腾退给原告宁波阳明房地产开发有限公司；
三、驳回反诉原告单缘缘的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费7742元，由原告宁波阳明房地产开发有限公司负担1243元，被告单缘缘负担6499元。反诉受理费5150元，由反诉原告单缘缘负担。限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 杜 健
人民陪审员 张瑞安
人民陪审员 苏丁江
二〇一五年九月三十日
书 记 员 周海燕