广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法生民初字第502号
原告林某，住所地广州市海珠区。
委托代理人：焦国杰，广东永通律师事务所律师。
被告甘某，住所地湖南省衡南县。
原告林某诉被告甘某租赁合同纠纷一案，本院2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人焦国杰，被告甘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告口头约定，原告将位于广州市海珠区黄埔村口十一号厂房出租给被告，面积为90平方米，月租金为1500元，水电费由被告自行承担，并约定原告有权随时收回涉案厂房。自2014年12月份开始，被告拒绝支付租金，原告多次要求收回涉案厂房，被告拒不腾还并交付厂房给原告，反而诬告原告赔偿损失，为维护原告的合法权益，现向法院起诉要求：一、判令被告立即腾空并交还广州市海珠区黄埔村口11号之二第一层的厂房给原告；二、判令被告向原告支付房屋使用金9000元（按每月1500元支付房屋使用金，自2014年12月起计算至被告交还厂房之日为止，计算到起诉日为9000元）；三、判令被告承担本案诉讼费。
被告辩称，不同意原告诉请。被告租赁位于广州市海珠区黄埔村口十一号厂房时与原告的委托管理者有签订租赁合同，合同明确规定租赁到期时间，并没有约定原告有权随时收回厂房；原、被告之间的租赁合同签订后，被告按照合同规定按时交租，从未出现过原告所说拒绝交租的情况，2015年以来，被告多次要求交租给当时的厂房管理者，但均被以各种理由拒绝；在租赁合同期限内，原告无故断水、断电，从而影响被告的生活、经营，因此造成被告的损失应当由原告赔偿，故被告另案提起(2015)穗海法生民初字第397号诉讼,要求原告赔偿被告相关损失，并未诬告原告。综上，根据被告和原告委托的管理者签订的租赁合同，原告没有权利要求被告立即腾空涉案厂房并交还给原告，而是应按照合同约定，在合同到期后交还。被告同意在原告赔偿因其违反合同约定而给被告造成的损失后缴纳房屋使用金，但2015年4月16日之后费用因没有实际使用，故不同意支付。
经审理查明，据广州市国土资源和房屋管理局于2001年11月1日发出的《集体土地房产证》记载：广州市海珠区黄埔村口11号之二的权属人为广州市海珠区新滘镇黄埔村民委员会，建基面积113.05平方米，工业仓库使用，总建筑面积236.71平方米
2009年4月21日，原告和广州市新滘黄埔经济发展公司签订《租赁合同书》约定，原告承租广州市海珠区新滘镇黄埔村民委员会所有的位于广州市海珠区黄埔村口11号之二的厂房，租赁期限从2009年8月1日起至2021年7月31日止。
被告从2011年8月起向原告租赁广州市海珠区黄埔村口11号之二作厂房使用，承租面积220平方米。2012年1月起，被告实际租赁的厂房面积减少至90平方米(庭审中，双方确认实际租赁的只是第一层)，双方约定租金1500元/月，每月上旬缴纳当月租金。
被告一直经营涉案厂房，并缴纳租金至2014年12月31日。水、电费、垃圾费交至2015年3月31日止。现原告以被告至今仍拒付2015年1月后的租金为由，起诉要求被告搬迁并清偿拖欠的租金。被告辩称其一直想按时交纳租金，但因原告拒绝收取才未果。
本案诉讼中，被告提供一份落款(甲方、出租方)署名为“林某”与乙方被告，于2012年1月1日签订的《厂房租赁合同书》，主要内容有：甲方提供位于广州市海珠区黄埔村口11号之二第一层共计90平方米的厂房给被告租赁，出租期限从2012年1月1日起至2018年1月1日止；租赁期间，第一年的每月租金至第四年的每月租金均为1500元；(第七条)特别约定“承租期间内，被告（乙方）应在每月1号-15号前到甲方财务组缴交当月租金及水电费、卫生费、管理费等所有费用；如超出当月尚未交租金及水电费、管理费等所有费的，甲方除收未缴金额外，还按未缴金额的按每天5%收取滞纳金；如查出10天未按期清的，则被告同意原告即时停水停电处理（如造成损失与原告无关）；如果经停水、停电后，仍拖欠租金、水电费、管理费等所有费用和被告长期关门超过60天或逃匿超过60天或甲方无法联系被告指定联系电话（不接听或关机）或经甲方书面通知（贴催告函在被告厂门口或指定通信地址）或被告超过60天不主动与甲方见面商量解决问题，则表示被告无法承租经营，已放弃承租，或表示被告已逃逸，则被告（为了不再拖欠甲方租金、水电费）同意甲方无需经起诉法院解决，就有权强行破门开锁收回房屋……；(第十二条)如单方提前终止合同，需征得对方同意，并提前1个月书面通知对方，但遇人力不可抗拒的因素造成合同不能继续履行时，双方协商解除。
另查明，被告另案向本院提起（2015）穗海法生民初字第397号诉讼，要求本案原告赔偿因原告在租赁合同期限内，无故断水、断电，造成被告的相关损失，目前该案正在审理过程中。
本案庭审中，被告表示同意支付原告已到期的租金、水电费，希望能继续租用厂房，但是，2015年4月16日遭到断水、断电之后的相关费用，因其没有实际使用，故不同意支付；如果原告要收回厂房，就要赔偿其相关损失后终止涉案租约；另外，因原告在今年初已将涉案厂房在内的仓库一并出租给白天鹅传媒公司，该公司在3月已进场陆续进行装修，本案合同实际已难以继续履行。原告对此予以否认，并明确表示，因被告的欠租行为，已经根本违反了合同约定，不同意再继续履行合同，要求予以解除。
此外，原告提交的证据其中有：1、原告与广州市新滘黄埔经济发展公司于2009年4月21日签订的《租赁合同书》。
2、涉案房屋产权证明，证明涉案厂房广州市海珠区黄埔村口11号之二房屋为广州市海珠区新滘镇黄埔村民委员会所有。(被告认为原告提供的《租赁合同书》上落款日期的年份是倒签，不认可其真实性。)
被告提交的证据其中有：1、《收据》两张，其中日期为2014年12月1日的《收据》载明内容：今收到甘某交租1500元、电费274.5元、垃圾50元，经手人处签章为“林某”；编号为NO.8037772的《收据》上载明内容：今收到甘某2015年元月至3月份水电费、2015年元月份电费175.5元、水费161元；2月份电费138元、水费14元；3月份电费169.5元、水费14元；垃圾费共150元；经手人“欧”。(原告对上述《收据》的真实性无异议，“欧”是指欧某，是其岳父。)
2、2012年1月1日的《厂房租赁合同书》，证明被告承租了涉案厂房第一层90平方米的场地，租赁期限从2012年1月1日起至2018年1月1日止。(原告表示该租赁合同书是其岳父欧某在未经其同意、没有授权的情况下，与被告签署的，对该《厂房租赁合同书》不知情，其本人仅与被告口头约定不定期的租赁，原告同时确认涉案厂房的租金均是欧某代收，并开具加盖原告本人印章的收据。被告认为合同是欧某代原告签订。)
3、2015年2月1日的《解约通知》，内容为：尊敬的租户，鉴于贵租户租赁的厂房所涉街道进行整体升级改造，故提前解除合同。由此带来的不便请给予谅解为感。特此通知。(原告对此《通知》的真实性无异议，但表示该通知仅曾向其他部分商户发出，未向被告发出过。)
4、现场照片，证明厂房的水、电管已被切断。(原告否认断水、断电。)
本院认为，关于原、被告双方是否签订过租赁合同。被告主张其是与原告的委托管理人欧某签订《厂房租赁合同》，并由欧某代收每月租金，双方应严格执行《厂房租赁合同》。原告对此予以否认，认为虽然涉案厂房的租金由其岳父欧某代为收取，但从未委托或授权他人代为签署上述合同，其仅与被告口头约定涉案厂房的租赁事宜。虽然依据原、被告的陈述，可知原告确有委托其岳父代为收取租金的行为，进而被告理解为原告委托其岳父管理涉案厂房也符合情理。但是，由原告家人代收租金的行为并不会对双方租赁关系发生实质性的变更。而且，根据被告提交的租金收据，签章也均为原告出具，此可推知该代收租金的行为已得到原告确认。而关于《厂房租赁合同书》的签订，被告提交的现有证据却并不能证明原告已授权并委托其岳父代某签订。且根据常理即使原告有委托他人代为签订合同的行为，那么合同签订之时在原告未到场的情况下，也应附有授权委托书或其他证明文件，并且在合同的签名处理应落款的应是被委托人的名字，而非原告本人的名字。因此，原告称并未与原告签订《厂房租赁合同书》的主张，本院予以采纳。虽然原、被告就涉案厂房没有签订书面的租赁合同，但根据原、被告的确认，被告自2011年8月开始向原告承租涉案厂房，并支付租金，因此，可视为原、被告存在事实租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，结合被告在(2015)穗海法生民初字第397号案庭审中确认原告方某在2014年12月通知其搬离租赁厂房，以及被告还主张2015年4月16日厂房已遭到断水、断电被逼迁的事实，可判断原告此时已通知被告解除合同。因此，原告的行为可视为已在合理期限之前通知被告。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。现原告作为出租人，有权选择是否继续向被告出租涉案厂房，既然原、被告属于不定期租赁关系，且原告也已在合理期限之前履行了通知义务，因此，原告现起诉要求被告立即腾空并交还涉案厂房的请求，有理，本院予以支持。
关于房屋使用金的问题。根据查明的事实，被告交纳水电费至2015年3月31日，被告还表示在2015年4月16日遭到原告强行断水、断电，导致无法经营，可认定被告实际使用厂房至2015年4月15日。因此，对于该期间的租金5250元(1500元/月×3+750元)，应由被告支付给原告。对于之后使用费，因原告不能举证证明被告仍然正常使用涉案厂房，故其要求被告支付，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告在本判决生效之日起30日内搬出广州市海珠区黄埔村口11号之二第一层中90平方米的房屋，并将上述房屋腾空交还给原告；交房时，该房屋的固定镶嵌物不得拆除及影响房屋的主体结构。
二、被告在本判决生效之日起10日内支付房屋使用费5250元给原告。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费150元，由原告负担30元，被告负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 区伟斌
人民陪审员 黎筱敏
人民陪审员 黄碧霞
二〇一五年十月十九日
书 记 员 邱时迁
张晓婷