江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣02民终585号
上诉人（原审被告）：危有华，男，1976年9月21日出生，汉族，住江西省。
被上诉人（原审原告)：池敏，女，1972年5月4日出生，汉族，浙江省永康市人，住江西省。
被上诉人（原审原告)：余黎辉，男，1969年4月6日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省。
委托诉讼代理人：江文华，江西三人行律师事务所律师。
上诉人危有华因租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2015）珠民一初字第888号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人危有华不服原审判决，向本院提出上诉。请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，依法解除上诉人支付被上诉人税后租金163200元。上诉理由：双方合同约定期限为五年，签订合同后，上诉人投入了20万元的装修等，并缴纳了相关物业管理费，但群英街物业管理市场没有严格控制商铺统一经营陶瓷，商铺没有形成规模，导致上诉人危有华经营损失，上诉人多次要求降低房租，被上诉人坚决要按4000元每月收取房租，后在上诉人危有华不知情的情况下，将店铺门锁上，致使上诉人无法把经营的陶瓷搬出店铺。原审法院判决危有华向池敏、余黎辉支付税后租金163200元，与事实不符，池敏、余黎辉应当赔偿危有华的装修费和营业损失，本案应当改判。
池敏、余黎辉辩称：1、上诉人提出投入了20万元的装修没有提供证据；2、上诉人提出被上诉人锁门不是事实；3、上诉人拖欠房租应当支付，并按合同承担违约金；4、上诉人拖欠房租，并自己将商铺锁上，继而找不到人，导致也无法将房屋出租给他人，迫于无奈，被上诉人才向法院起诉的；5、危有华与物业发生纠纷，与出租人无关。
池敏、余黎辉向原审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告危有华在2011年11月23日签订的租赁合同，并责令危有华搬出存放在景德镇市群英街二期C1-03号商铺内的物品；2.被告危有华支付租金163200元及利息损失（按同期银行贷款利率计算至清偿时止）；3.案件诉讼费用由被告承担。
原审法院认定的事实：原告池敏与余黎辉系夫妻关系。位于景德镇市群英街C1栋3号复式店铺由原告余黎辉在2010年6月1日购买。2011年11月23日，池敏以景德镇市大发糖酒贸易有限公司名义与被告危有华协商签订商铺租赁合同一份。约定：甲方（景德镇市大发糖酒贸易有限公司）景德镇市群英街二期C1-03号商铺租赁给乙方（承租方）经营。租赁期限，五年，自2011年11月26日至2016年11月25日止。租金：第一年免交，但承担承租前该商铺的物业、水、电等费用；第二年每月税后租金5000元，全年60000元；第三年每月税后租金6000元，全年72000元；第四年每月税后租金6600元，全年79200元；第五年每月税后租金7260元，全年87120元。租金按年交纳，即乙方在每年合同执行期前七个工作日交纳。逾期，乙方按日1%向甲方缴纳滞纳金；超过一个月视为乙方违约，甲方可终止合同。乙方在签合同的同时向甲方交纳20000元押金，合同执行满一年后，押金调整为10000元，多出押金冲抵租金。合同期满，乙方若不继续租赁，不得破坏已装修的固定资产，并完整地交给甲方，乙方可以自行带走可移动资产；以及其他双方约定的权利义务。原告池敏和被告危有华分别在商铺租赁合同上签名确认。租赁合同签订后，危有华即按约向池敏、余黎辉交纳租赁押金20000元。原告将该复式商铺交付危有华装修，用于经营陶瓷。2011年11月26日至2012年11月25日第一年的免租期过后，危有华仅交纳2012年11月26日至2013年11月25日期间的税后租金48000元，结欠该年度租金12000元。此后，危有华未再交纳租金，至2015年12月，危有华共计拖欠原告税后租金163200元。原告池敏、余黎辉因找被告危有华协商未果，故诉至法院。
原审法院认为：原告池敏、余黎辉与被告危有华平等民事主体之间协商签订的房屋租赁合同，是双方真实意思一致表示，其内容不违反法律规定，应确认有效。当事人双方均应按租赁合同约定全面履行各自义务。池敏、余黎辉按约将店铺交给危有华租赁经营，履行了合同义务，收取租金等的权益受法律保护。危有华承租原告商铺，未按合同约定期限交纳租金，依法应承担违约民事责任。池敏、余黎辉主张解除与危有华签订的商铺租赁合同，危有华支付拖欠的租金，符合法律规定，予以支持。原、被告签订的商铺租赁合同因被告违约而解除，危有华应依合同约定和法律规定，按租赁商铺现状返还给原告，并搬出存放在商铺内可移动物品和设施。双方当事人约定，危有华应付的租金按年计算并预先缴纳，逾期付款违约金按日1%计算，该违约金计算方法过分高于实际损失，现原告已自愿将双方约定按日1%计算的逾期付款违约金调整为按银行同期贷款利率计算，法院予以核准。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决：1、解除原告池敏、余黎辉与被告危有华2011年11月23日签订的商铺租赁合同。被告危有华搬出存放在景德镇市群英街二期C1-03号商铺内的物品；2、被告危有华向原告池敏、余黎辉支付税后租金163200元，并承担逾期付款违约金（12000元税后租金的违约金从2012年11月19日开始，72000元税后租金的违约金从2013年11月19日开始，79200元税后租金的违约金从2014年11月19日开始，至清偿租金和违约金及被告危有华搬出存放在商铺内物品之日止；前述税后租金的违约金，按银行同期贷款利率计算）；上述各项，限判决书生效后七日内履行。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4064元，由被告危有华承担。
二审查明，按照双方合同约定：承租方危有华在签合同的同时向出租方池敏、余黎辉交纳20000元押金，合同执行满一年后，押金调整为10000元，多出押金冲抵租金。租赁合同签订后，危有华按约向池敏、余黎辉交纳租赁押金20000元。2011年11月26日至2012年11月25日第一年的免租期过后，危有华交纳2012年11月26日至2013年11月25日期间的税后租金48000元，结欠该年度租金2000元。此后，危有华未再交纳租金，至2015年12月，危有华共计拖欠原告税后租金153200元。其他查明事实与原审基本一致。
本院认为，池敏、余黎辉与危有华2011年11月23日签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人危有华未按照合同约定交纳租金，经催告在合理期限内仍不能缴纳租金，出租人可以依法解除合同，并要求支付违约金。?原审判决解除双方2011年11月23日签订的商铺租赁合同，危有华向池敏、余黎辉支付租金并承担逾期付款违约金，符合法律规定，应当予以确认。另，合同签订后危有华支付了20000元押金，按照合同约定应当在合同执行满一年后押金调整为10000元，多出押金冲抵租金。原审法院判决危有华支付163000元租金，未扣除10000元押金冲抵租金部分，本院予以纠正。危有华交纳2012年11月26日至2013年11月25日期间结欠该年度租金2000元，此后，危有华未再交纳租金，至2015年12月，危有华共计拖欠税后租金153200元。上诉人提出投入了20万元的装修费及在不知情的情况下，出租人将店铺门锁上，致使其无法把经营的陶瓷搬出店铺的上诉理由，因其在原审审理过程中，经法院合法传唤，无正当理由不参加诉讼，放弃举证，二审中亦未向法院提供证据，本院对其单方陈述不予采信。上诉人提出向群英街物业管理市场缴纳了相关物业管理费，但群英街物业管理市场没有严格控制商铺统一经营陶瓷，导致商铺没有形成规模，致使经营损失重大，双方发生纠纷，属另一法律关系，不属于本案审理范围，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持景德镇市珠山区人民法院（2015）珠民一初字第888号民事判决第一项；
二、变更景德镇市珠山区人民法院（2015）珠民一初字第888号民事判决第二项为：上诉人危有华向被上诉人池敏、余黎辉支付税后租金153200元，并承担逾期付款违约金（2000元税后租金的违约金从2012年11月19日开始计算，72000元税后租金的违约金从2013年11月19日开始计算，79200元税后租金的违约金从2014年11月19日开始计算，至全部清偿之日止；按银行同期贷款利率计算）；上述各项，限判决书生效后七日内履行。
二审案件受理费4064元，由上诉人危有华负担3500元，被上诉人池敏、余黎辉负担564元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 莉
审 判 员 付小琴
代理审判员 王小莉
二〇一六年一月十六日
代书 记员 李文莉