连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第0478号
原告姚玉发，江苏久丰安防工程有限公司总经理。
委托代理人郑大春，男，1961年4月19日生，汉族。
被告连云港德乐科技发展有限公司。
法定代表人童箭，总经理。
委托代理人江舜富，江苏瑞杰律师事务所律师。
原告姚玉发诉被告连云港德乐科技发展有限公司（以下简称德乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月5日立案受理后，依法由代理审判员徐威适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人郑大春、被告委托代理人江舜富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚玉发诉称，原、被告于2012年12月27日签订《房屋租赁合同》，原告将位于连云区中华西路163号房屋出租给被告，租期两年，从2013年1月10日至2015年1月10日，租金89000元／年，被告于2013年1月10日支付第一年租金89000元，合同约定被告应于2013年12月31日前一次性付清第二年的租金，但被告未按合同约定履行义务，并单方提出终止合同，现在原告同意解除合同，但被告已构成违约，为了维护原告的合法权益，请求1、判决被告支付拖欠的水电费729.6元；2、判决被告支付六个月的租金44500元。
被告德乐公司辩称，1、原、被告双方签订的合同约定在履行合同过程中发生争议，协商解决，合同未尽事宜双方可协商解决，合同中未约定提前终止合同的情形，被告不欠原告租金。2、双方签订合同后，被告已支付第一年的租金，因中国电信取消了对德乐公司的补贴，德乐公司无法经营，故在2013年12月25日被告已经向原告提出终止合同，但原告提出要求被告赔偿5000元，并将价值12500元的五匹柜机及价值25000元的LED电子屏无偿归其所有。3、2013年12月26日，原告单方强行将出租房锁上，扣押被告财产，导致被告无法经营，原告应当退还被告16天的租金3901.37元并赔偿被告损失76079.73元。
经审理查明，原告姚玉发（出租方）与被告德乐公司（承租方）于2012年12月27日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于连云区中华西路163号房屋出租给被告作为电信营业厅使用。双方还约定租期为两年，自2013年1月10日起至2015年1月10日，每年的租金为89000元，被告应于每年的12月31日前向原告一次性支付下一年租金。
另查明，被告以中国电信公司取消对其的补贴为由，于2013年12月25日电话通知原告要求终止合同的履行，于2013年12月26日取走了柜台里的手机，于2013年12月27日再次发函告知原告因中国电信连云港分公司对德乐公司的补贴费用没有到位，德乐公司无法经营，德乐公司要求终止合同的履行。原告不同意终止合同，并于2014年1月12日复函被告，要求被告继续履行合同，并交纳2014年1月10日-2015年1月10日的租金89000元。
再查明，被告至今没有交纳2014年1月10日-2015年1月10日的租金，另拖欠水电费729.6元。被告称原告于2013年12月26日将涉案房屋的门锁上，同时被告也将门上自带的锁锁上。原告称其在2014年1月13日之前没有锁门，只是在其复函要求被告继续履行合同并交纳第二年的租金之后，被告拒不履行合同，拒不交纳租金的情况下，原告才将门锁上，原告提供的其于2014年1月13日购买的钢丝锁收据上显示的时间为2014年1月13日，这也印证了原告锁门的时间为2014年1月13日。被告不能举证证明原告于2013年12月26日锁门，本院对其辩解不予采信，本院认定原告于2014年1月13日锁门。另外，原告在诉讼过程中称被告拒不履行合同，为了避免不必要的损失，原告同意解除合同，并要求被告将涉案房屋内属于被告所有的设施设备在不破坏房屋的情况下清理出去并将房屋交还原告，且被告应当赔偿原告损失。
上述事实有房屋租赁合同、函、复函、手机短信、水电费发票及当事人在案陈述等证据证明，本院依法予以确认。
本院认为，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人请求补偿剩余租赁期内的装修残值的，人民法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。被告仅以电信公司取消对其补贴为由而单方提出解除合同，首先，被告没有举证证明确实存在上述取消补贴的事实；其次，即便电信公司取消对被告的补贴，也未必影响其正常经营；再次，电信公司取消对被告的补贴不属于法定的或者约定的免除被告承担违约责任的条款。被告单方提出解除合同具有过错，被告应当承担违约责任，截止目前，被告在没有交纳租金的情况下已经占用房屋三个多月，被告应赔偿原告的损失，不仅包括被告实际占用该房屋给原告造成的损失，还包括该房屋闲置期间预期可得利益的损失，因此，本院对原告要求被告按六个月租金44500元赔偿其损失的诉讼请求依法予以支持。原告主张的被告拖欠的水电费729.6元，被告同意支付，本院依法予以支持。因原告同意解除合同，本院确认原、被告之间的《房屋租赁合同》解除，被告应将房间内添置的在不损坏房屋的情况下移走的设施设备清理出去，并将涉案房屋返还给原告。被告辩称原告应退还2013年12月26日至2014年1月10日之间共16天的租金3901.37元并赔偿这16天内的营业损失76079.68元，因被告已于2013年12月25日明确表示不再履行合同，并且于2013年12月26日取走经营的手机的行为也表明其不再不履行合同，另外被告不能证明原告于2013年12月26日至2014年1月10日将涉案房屋锁上而影响其正常使用，因此，被告要求原告退还租金及赔偿损失没有依据，本院对被告的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条及第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告姚玉发与被告连云港德乐科技发展有限公司之间的《房屋租赁合同》。
二、被告连云港德乐科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案房间内添置的在不损坏房屋的情况下移走的设施设备清理出去，并将涉案房屋返还给原告。
三、被告连云港德乐科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告姚玉发水电费729.6元、违约赔偿金44500元，合计45229.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2025元，由原告承担625元，由被告承担1400元（原告已预交，被告承担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2025元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 徐威
二〇一四年四月十日
书 记 员 李卓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。