湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0405民初1278号
原告：衡阳楠易物业管理有限公司，住所地衡阳市珠晖区。
法定代表人：王诚荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师。
被告：李彬兰，女，1974年9月22日出生，汉族，自由职业，住湖南省衡阳市珠晖�。
原告衡阳楠易物业管理有限公司与被告李彬兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衡阳楠易物业管理有限公司的委托诉讼代理人左堃,被告李彬兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衡阳楠易物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业管理费10845元及违约金3200元，共计14045元，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系衡阳市珠晖区承天阁小区房屋业主，原告于2011年11月18日与衡阳楠天房地产开发有限公司签订《承天阁物业管理合同》，为该小区提供物业管理服务。根据合同约定，承天阁业主应按每月每平方米1.3元交纳物业管理费。被告住宅面积为139.06平方米，从2013年1月19日至2018年1月18日共拖欠原告物业管理费10845元。为减轻被告负担，原告只要求被告承担违约金3200元，多余部分自愿放弃，上述款项合计14045元。因原告多次催收未果，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。
被告李彬兰辩称，被告于2011年装修入住后，不到两个月房屋就开始漏水，墙面发霉，地面渗水，木地板损坏，被告多次向街道、社区、派出所及物业反映，都没有得到妥善处理。住建局到现场勘察后，认为是开发商的房屋结构问题，物业也知道这个情况，但一直没有将房屋漏水问题解决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的证据本身没有异议，但认为房屋漏水问题�有解决，应当减免一定的物业费。本院认为，原告提交的承天阁物业管理合同、商品房买卖合同、服务价格登记证、欠费明细、催缴记录等证据，可以相互印证，能够证明本案案件事实，应予采信。被告提交的协商记录、承天阁小区业主委员会成立批复、物业未履行服务义务的情况证明及业主签名表、受案回执、接处警案件登记表、光碟，原告持有异议，认为不能达到被告的证明目的，本院认为，被告提交的协商记录有原告法定代表人王诚荣及业主委员会成员的签名，情况证明有业主委员会成员及部分业主签名，结合其他证据，虽不构成被告拒交物业服务费的理由，但可证明原告在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，对被告提交的上述证据本院部分予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明以下案件事实�被告李彬兰系衡阳市珠晖区承天阁房屋业主，房屋面积139.07平方米。2011年11月18日，原告衡阳楠易物业管理有限公司与衡阳楠天房地产开发有限公司签订《承天阁物业管理合同》，约定由原告为承天阁小区提供物业管理服务，合同期限为2011年11月18日至小区业主委员会成立并另行签订物业合同止，物业费为每月1.3元/平方米，对无故不缴纳物业费的每日收取0.3‰的滞纳金。被告从2013年1月19日至2018年1月18日共拖欠原告物业服务费10845元。原告多次催收未果，故酿成本案纠纷。
另查明，承天阁小区业主委员会于2017年5月27日成立，但并未选聘新的物业服务企业。被告入住后房屋出现漏水现象，多次向有关部门及物业反映，但一直未能得到妥善解决。加之小区部分业主对原告提供的物业服务不满，要求改善，被告因此于2013年1月19日起至今未向原告交纳物业服务费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与衡阳楠天房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力，当事人应按照协议约定履行各自的义务。被告认为合同对其没有约束力的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予支持。小区业主委员会虽已成立，但并未选聘新的物业服务企业，原告与开发商签订的前期物业服务合同仍然有效。�告关于前期物业服务合同在业主委员会成立时即已终止的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原告经工商登记，其经营范围包含物业管理，不属于无证经营，并且原告的经营资质及是否年检系行政管理范畴，不影响合同的效力及履行，被告以原告不具备相应的资质及未按期年检为由拒交物业服务费，缺乏法律依据，本院不予支持。被告如认为原告的经营行为违规可依法向有关主管部门反映。原告依约为被告提供了物业服务，被告应根据合同约定交纳物业服务费。原告的物业服务虽然存在一定的瑕疵，但物业服务包含环境卫生、共享设施的维护和管理、共享部位的维修和管理、安全保卫、车辆停放等多方面的内容，从本案情况来看，虽然部分业主对原告的物业管理不满，但并未形成多数意见，被告以此为由拒交物业服务费对原告有失公允，不利于小区物业管理的正常运行，对其他已交费的大多数业主也有失公平。被告如认为原告提供的物业服务不能满足业主的基本需求，可依法通过业主大会与业主委员会另行选聘新的物业服务企业，而非采取拒绝交纳物业服务费的方式。被告房屋漏水，已向有关部门反映，并认为系开发商的房屋结构问题，原告协调处理未果，被告如坚持认为原告应对其损失承担责任，可依法另行主张权利，而不能以此为由拒交物业服务费。因此，本案中被告应向原告支付自2013年1月19日起至2018年1月18日止的物业服务费10845元。原告主张的滞纳金实质系违约金，鉴于被告因房屋漏水问题曾多次与原告沟通，双方一直在协商处理，原告为小区提供的公共物业服务也存在一定的瑕疵，被告逾期未交物业服务费有双方的原因，并非被告恶意拒交，对原告要求被告支付本案诉争期间滞纳金3200元的诉讼请求，本�不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告李彬兰于本判决生效之日起十日内向原告衡阳楠易物业管理有限公司支付自2013年1月19日起至2018年1月18日止的物业服务费10845元；
二、驳回原告衡阳楠易物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费151元，由被告�彬兰负担117元，原告衡阳楠易物业管理有限公司负担34元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 龙 敏
审 判 员 周 帆
人民陪审员 聂红春
二〇一八年五月十日
书 记 员 颜 甜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约�力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。