江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终682号
上诉人（原审原告）：蒋素华，女，1961年10月13日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
委托诉讼代理人：魏鑫，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：喻挺，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王晓明，男，1953年11月14日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张国鹏，江苏梓源律师事务所律师。
原审第三人：蔡敬军，男，1986年12月15日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：杨微薇，女，住江苏省兴化市,由南京源久房地产开发有限公司推荐。
上诉人蒋素华因与被上诉人王晓明、原审第三人蔡敬军抵押合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月21日立案后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定的可以不开庭审理的情形，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
蒋素华上诉请求：撤销一审判决，改判蒋素华对王晓明名下位于南京市江宁区秣陵街道湖滨路15号A9幢29室、上元大街29号亲水湾花园1幢102室房屋拍卖、变卖所得款项在500万元范围内享有优先受偿权；二审诉讼费用由王晓明承担。事实和理由：一审虽然查明了本案的全部事实，但法律适用有误。第一，蒋素华对王晓明享有两笔各400万元的债权，两笔债权分别于2012年2月3日、6月18日到期。2013年9月30日，蒋素华就前述两笔债权诉至南京市玄武区人民法院。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，前述两笔债权的诉讼时效于2013年9月30日中断，诉讼时效期间应当重新计算。2014年5月10日，南京市玄武区人民法院对蒋素华主张的前述两笔债权作出判决，两笔债权诉讼时效中断的事由消失。蒋素华享有的主债权经人民法院判决后，诉讼时效已不存在，因此本案不能适用《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定。第二，抵押权系法定物权，一经登记即产生对外公示效力，非经法定事由不会消灭。本案中，王晓明将案涉房屋抵押给蒋素华，办理了抵押登记，抵押权已依法设立，蒋素华系案涉房产的抵押权人。同时，一审判决未确认蒋素华的抵押优先权并非导致该项权利灭失的法定事由。故蒋素华享有对案涉抵押财产优先受偿的权利。
王晓明答辩称，本案主要涉及法律适用问题，请求二审法院依法裁判。
蔡敬军陈述，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。该期间是除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断的规定。抵押权人未在前述期间行使抵押权，抵押权消灭。
蒋素华向一审法院起诉请求：确认蒋素华对王晓明名下位于南京市江宁区秣陵街道湖滨路15号A9幢29室、江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园1幢102室房屋在借款本金500万元范围内享有优先受偿权；王晓明承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月13日，蒋素华（乙方,抵押权人）与王晓明、ＸＸＸ（甲方，抵押人）签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，双方约定，抵押担保借款本金为500万元，主债务人履行抵押担保债务的期限为2012年7月10日至2013年7月9日；甲方将《抵押房地产清单》（南京市江宁区秣陵街道湖滨路15号A9幢29室、江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园1幢102室房屋）中载明的自有房地产及其附着物、固着物抵押给乙方，作为上述主债务人履行债务的担保，双方确认上述《抵押房地产清单》中载明的房地产总价值为壹仟万元等等。后经南京市江宁区住房和城乡建设局办理抵押登记手续。
2013年9月30日，蒋素华以王晓明、ＸＸＸ、江鸿公司为被告诉至南京市玄武区人民法院，要求王晓明、ＸＸＸ、江鸿公司偿还借款本金500万元、利息10万元以及逾期还款违约金。2014年5月10日，该法院作出（2013）玄商初字第1487号民事判决书（以下简称1487号判决书），该判决书查明以下事实：2012年1月4日，借款人王晓明、ＸＸＸ、江鸿公司向蒋素华出具借条一张，记载：今借到蒋素华400万元，于2012年2月3日前全额还清，如到期未能归还将支付相关的诉讼费、律师费、执行费，并支付每月2%的利息。同日，蒋素华通过工商银行转账400万元至王晓明名下。王晓明、ＸＸＸ并出具收条，记载收到蒋素华400万元。2012年6月4日，借款人王晓明、ＸＸＸ、江鸿公司出具借条一份，记载：借到蒋素华400万元，于2012年6月18日全额还清，如到期未能归还将支付相关的诉讼费、执行费，并支付每月2%的利息，该借条由南京江天房地产开发有限公司提供担保。同日，蒋素华在工商银行申请本票一张，票号1020327220840421，收款人为江鸿公司。王晓明、ＸＸＸ、江鸿公司出具收条，记载收到蒋素华400万元。该判决书认定，“借款人王晓明、ＸＸＸ、江鸿公司已分别于2012年1月4日、2012年6月4日向出借人蒋素华各借到400万元，合计800万元……原告在审理中自认借款人在借期内已归还本金300万元，本院予以确认”，并判决“被告王晓明、ＸＸＸ、南京江鸿物业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还蒋素华借款本金500万元、利息56844元，并支付相应逾期还款违约金（暂计至2013年9月30日为1701545元，自2013年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，以500万元为基准金另计至判决确定的给付之日止）”。在该案诉讼中，蒋素华并未就上述房屋行使抵押权。现该判决已经生效。
2014年11月24日，蒋素华委托代理人魏鑫至南京市中级人民法院向执行法官陈树年（负责蔡敬军申请执行王晓明、ＸＸＸ、连云港江天房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案）陈述，王晓明、ＸＸＸ与其签订了抵押合同，对涉案房屋设定抵押，为1487号案件所涉借款提供担保。执行法官陈树年告知魏鑫，应提供证据材料证明蒋素华的抵押权是否存在。后蒋素华提供了抵押合同等登记备案资料。
2015年12月22日，南京市中级人民法院执行法官陈树年与蔡敬军代理人杨微薇、蒋素华及代理人魏鑫进行谈话，告知涉案房屋已出卖，价款为1000余万元，经中国银行股份有限公司南京玄武支行分配后，剩余款项为4014846.16元。
2015年12月29日，蒋素华以王晓明为被告诉至一审法院，要求判如所请。
诉讼中，蔡敬军以本案的审理与其存在利害关系为由，要求以第三人的身份参加诉讼。
一审法院另查明：2012年6月26日，蔡敬军以连云港江天房地产开发有限公司（以下简称江天公司）、王晓明为被告诉至南京市中级人民法院。2013年2月5日，南京市中级人民法院作出（2012）宁商初字第80号民事判决书，判决：一、江天公司于判决生效后十日内向蔡敬军偿还借款本金1087.8万元及逾期利息（自2012年5月13日起至判决确定给付之日止，按月利率2%计算）；二、王晓明对上述债务承担连带清偿责任。2013年9月11日，蔡敬军申请执行该判决书。蔡敬军亦申请对涉案房屋采取保全措施。
一审法院认为，根据生效的1487号民事判决书的认定，蒋素华与王晓明之间的民间借贷关系成立并有效。双方签订的抵押合同，亦系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性的规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据一审法院调查的上述事实以及双方当事人的诉辩意见，一审法院做如下评判：
关于蒋素华与王晓明签订的抵押合同与双方两次借贷之间的关系。在1487号案件中，借款人王晓明、ＸＸＸ、江鸿公司已分别于2012年1月4日、2012年6月4日向出借人蒋素华各借款400万元合计800万元，双方仅在第二次借款中约定由南京江天房地产开发有限公司提供担保，并未涉及由涉案房屋提供抵押担保。同时，在1487号案件中，蒋素华在审理中自认借款人在借期内已归还本金300万元。后蒋素华与王晓明、ＸＸＸ在2012年7月13日签订的《南京市江宁区房地产抵押合同》中约定，抵押担保借款本金为500万元，并未明确约定是针对2012年1月4日、2012年6月4日两次借款提供抵押担保，且约定的担保期限与上述两笔借款的履行期限等不具有关联性，但是蔡敬军并未提供证据证明蒋素华与王晓明之间存在其他的借贷关系，因此可以视该抵押合同是以涉案房屋为上述两笔借款提供抵押担保。因担保财产已经被出售产生代位物人民币，蒋素华作为担保物权人可以代位物主张自己的优先受偿权。
关于蒋素华行使抵押权的期间。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。依据物权法定原则，抵押权的设立、变更、消灭均须由法律规定，该条规定的抵押权的行使期限具有从属性，是为主债权诉讼时效期间的存续期间，抵押权人超过主债权诉讼时效期间行使抵押权利的，抵押权人丧失的是抵押权受人民法院保护的权利即胜诉权。因此，蒋素华主张对涉案房屋行使抵押权，应该在蒋素华的主债权诉讼时效期间行使。
关于蒋素华行使抵押权的方式。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形。抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”蒋素华作为抵押权人应在主债权诉讼时效存续期间，也即抵押权的司法保护期内以以下两种方式行使抵押权，一是与抵押人即王晓明达成协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿，二是请求有管辖权的人民法院拍卖、变卖抵押财产。所以蒋素华应按照法律规定的形式主张抵押权。因此蒋素华对于涉案房屋行使抵押权，或与王晓明达成相关协议，或通过提起诉讼等方式向人民法院主张权利。
根据上述分析，一审法院认为，蒋素华于2013年9月30日对主债权提起诉讼主张权利，但未一并主张抵押权进而以涉案房屋优先受偿。在南京市玄武区人民法院于2014年5月10日作出判决后，蒋素华才于2015年12月29日提起诉讼要求对上述房屋在借款本金500万元范围内享有优先受偿权，因此蒋素华行使抵押权是在主债权诉讼时效存续期间届满之后。蒋素华向南京中级人民法院执行法官陈述涉案房屋抵押情况，是在主债权诉讼时效结束之后，不符合抵押权的行使方式，并非行使抵押权。同时，抵押权属于主债权的从权利，抵押权的行使应在主债权的诉讼时效期间，不适用诉讼时效的中断、中止。因此蒋素华在主债权诉讼时效存续期间，并未与王晓明达成实现抵押权的协议以实现优先受偿权，也未提起诉讼要求人民法院拍卖、变卖抵押财产。对于蒋素华在主债权诉讼时效存在期间届满后主张抵押权利，一审法院不予支持。
关于蔡敬军主张抵押合同无效以及解除抵押登记的问题。对于蒋素华与王晓明签订的抵押合同，蔡敬军并未举证证明蒋素华与王晓明恶意串通，损害其利益。因此蔡敬军要求确认抵押合同无效的主张，没有事实根据，一审法院不予采信。蒋素华与王晓明签订了抵押合同并办理抵押登记手续，合法有效，蒋素华在法定期间内享有涉案房屋的抵押权，因此蔡敬军主张解除抵押登记的请求，没有法律依据，一审法院亦不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回蒋素华的诉讼请求。一审案件受理费46800元，由蒋素华负担。
本院二审期间，蒋素华围绕上诉请求提交了申请执行书、南京市玄武区人民法院执行受理告知书、执行裁定书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据的真实性，王晓明、蔡敬军均无异议，本院予以确认。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院审理查明，蒋素华于2014年10月21日向南京市玄武区人民法院申请执行（2013）玄商初字第1487号民事判决，该院于当日立案受理。
本院认为，鉴于蒋素华对王晓明享有的主债权已为生效判决确认，各方对于一审关于抵押权已依法设立的判定均无异议，故本院对此直接予以确认。依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，蒋素华应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。各方二审争议的焦点是案涉主债权诉讼时效期间应当如何认定以及蒋素华行使抵押权有无超过该期间。
依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，案涉主债权的诉讼时效期间应为二年。蒋素华与王晓明就案涉两笔借款约定了还款期限，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，案涉主债权的诉讼时效期间应当分别从两笔借款的还款期限届满之日即2012年2月3日、6月18日起计算。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”蒋素华于2013年9月30日就案涉主债权提起诉讼，构成诉讼时效中断，诉讼时效期间应从2013年9月30日起重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第六项规定，申请强制执行与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力。蒋素华于2014年10月21日对涉及主债权的生效判决申请强制执行，案涉主债权的诉讼时效再次中断，新的时效期间应当自2014年10月21日起重新起算。蒋素华于2015年12月29日提起诉讼，要求行使抵押权，没有超过主债权诉讼时效期间。蒋素华在法定期间内要求行使抵押权的主张，于法有据，本院予以支持。
综上所述，蒋素华的上诉请求成立，应予支持。因蒋素华提供新的证据，导致一审认定的事实发生变化，本院据此予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第二百零二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8316号民事判决；
二、蒋素华对王晓明名下位于南京市江宁区秣陵街道湖滨路15号A9幢29室、上元大街29号亲水湾花园1幢102室的房屋拍卖、变卖所得价款在500万元范围内享有优先受偿权。
一审案件受理费46800元，由王晓明负担；二审案件受理费46800元，由王晓明负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 张殿美
审判员 李 剑
二〇一七年四月十九日
书记员 刘雨晴