江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1746号
上诉人（原审原告）胥容秀。
委托代理人沈金苟。
委托代理人王华富，江苏剑群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金坛市百富房地产开发有限公司，住所地江苏省金坛市城西邮堂庙路13号，组织机构代码证。
法定代表人孙忠保，该公司董事长。
委托代理人司马军，江苏兴坛律师事务所律师。
上诉人胥容秀因与被上诉人金坛市百富房地产开发有限公司（以下简称百富公司）优先购买权纠纷一案，不服金坛市人民法院（2014）坛民初字第1617号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审情况：
胥容秀诉称，本人与百富公司于2008年5月26日签订租赁合同两份，约定百富公司将位于金坛市翠园新村9号楼12、13、14号二层店面房（现正式编号为9号楼14、15、16、17、18号）出租给其经营，租期为2008年7月26日起至2013年7月26日止。直至2013年8月百富公司起诉要求其腾让房屋，其才发现百富公司在未通知本人的情况下于2012年3月24日将金坛市翠园新村××号房卖于孙文，与2013年7月26日将金坛市翠园新村9-14、15、16、17号房卖于周慧华。本人认为百富公司在租赁期内未向其征询对上述店铺的买受意见，侵害其优先购买权。现本人起诉要求判令百富公司赔偿因侵害其优先购买权所造成的各项损失共计1774801.76元（第一次卖给孙文的门面房差价损失734801.76元、租金损失21万元、装潢损失暂定80万元实际损失以评估报告为准、律师代理费损失3万元），第二次卖给周慧华的门面房差价损失待进行评估后再增加相应的诉请，诉讼费由百富公司承担。
百富公司辩称，胥容秀主张的优先购买权不存在，理由是本公司将部分房屋卖给了孙文，百富公司是一个自然人独资公司，也就是孙忠保个人独资公司，孙文是孙忠保的儿子，亲属之间的买卖不构成侵犯胥容秀的优先购买权，其余房屋并未实际出售给他人，请求驳回胥容秀的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，2008年5月26日，百富公司为甲方，胥容秀为乙方，沈金苟为担保人，双方签订租赁合同二份，该两份租房合同上主要载明：甲方将坐落于金坛市翠园新村9-14号房屋（二层，一层面积96平方米，二层230平方米，现公安正式编号为9-18号）出租给乙方经营浴室使用；年租金6万元，再加乙方所经营的浴室面值1万元的浴票。甲方将坐落于金坛市翠园新村9-12、9-13号房屋（二层，总面积为633.8平方米，实际租赁面积为472平方米，一层面积224平方米，二层248平方米，现公安正式编号为9-14、15、16、17号）出租给乙方经营浴室使用，年租金9万元。两份合同均约定，租期自2008年7月26日起至2013年7月26日止，乙方如需对所租赁房屋进行装修或改造，必须先征得甲方同意，改造的费用由乙方自负。在终止或解除租赁合同后，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。上述出租房屋原产权人为百富公司（一人有限责任公司，股东兼法定代表人为孙忠保），胥容秀承租上述房屋后即对房屋进行了装修。2012年3月24日，百富公司将金坛市翠园新村××号（公安编号，以下出现的房屋编号都为公安编号）房屋出卖与孙文（系孙忠保儿子），现产权人为孙文。2013年7月26日即租期最后一天，百富公司与周慧华签订房屋转让协议一份，约定将金坛市翠园新村9-14、15、16、17、18号共计958平方米（含出卖给孙文的面积326平方米及其余租赁面积472平方米）一并出卖给周慧华，房屋总价为675万元（单价为7046元）。
原审另查明，百富公司与周慧华签订房屋买卖合同未事先通知胥容秀，百富公司与周慧华之间的房屋买卖合同未实际履行，周慧华未支付过购房款，相应的产权亦未过户，且双方已将房屋买卖合同解除。现百富公司承诺，同意将金坛市翠园新村9-14、15、16、17、一并出卖给胥容秀（按出卖给周慧华的价格），但胥容秀以“资金已作他用，现无力购买”为由未予接受。
原审法院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以享有同等条件优先购买的权利。双方的争议焦点为：一、百富公司出卖给孙文的房屋，胥容秀是否享有优先购买权；二、百富公司与周慧华签订房屋买卖合同的行为是否侵害了胥容秀的优先购买权。针对第一个争议焦点，百富公司是一人有限公司，股东兼法定代表人为孙忠保，孙文与孙忠保是父子关系，故胥容秀与孙文不享有同等的购房条件，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（二）项的规定，胥容秀对百富公司出卖给孙文的房屋（金坛市翠园新村××号）不享有优先购买权。针对第二个争议焦点，胥容秀与周慧华对于百富公司而言，双方是平等的购买主体，百富公司有意将房屋（包括胥容秀租赁的472平方米）出卖给周慧华，胥容秀对租赁的472平方米房屋享有优先购买权，虽百富公司与周慧华签订房屋买卖合同的行为未在合理期限内通知胥容秀，但不能就此认定百富公司侵害了胥容秀的优先购买权，还应当结合案件实际情况，从百富公司与周慧华之间的卖房合同是否实际履行、百富公司是否同意将房屋出卖给胥容秀等因素综合考虑。百富公司与周慧华之间的卖房合同并未实际履行，周慧华从未向百富公司支付过房款，双方亦未办理产权过户手续，且双方已将房屋买卖合同解除；现百富公司明确表示同意将涉租房屋（翠园新村9-14、15、16、17号）出卖给胥容秀（按与周慧华签订的合同中约定的价格），可以认定百富公司给予了胥容秀行使优先购买的权利，但胥容秀明确表示，其现在已无能力购买，故百富公司与周慧华签订房屋买卖合同的行为并未侵害胥容秀的优先购买权。胥容秀主张的全部诉请是基于百富公司侵害了胥容秀的优先购买权，现没有证据证明百富公司侵害了胥容秀的优先购买权，故胥容秀的诉请不符合法律规定，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第二项之规定，作出如下判决：驳回胥容秀全部诉讼请求。案件受理费20774元，由胥容秀负担。
上诉人胥容秀不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判支持其原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由百富公司承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清。1、原审法院认定百富公司未侵害其优先购买权错误。孙文虽然与百富公司法人代表孙忠宝为父子，但是百富公司是法人，且百富公司在2012年11月14日前并非是自然人独资公司，而是有两名股东的有限公司，因此不能就此认定百富公司与孙文是亲属关系，故本人享有优先购买权。百富公司将房屋卖给孙文的行为，侵害其优先购买权。2、百富公司与周慧华签订买卖合同时，百富公司未在租赁期限内通知本人，就已经侵害其优先购买权。不能因百富公司与周慧华解除合同就认定侵害事实未发生。3、本人在2014年7月23日的书面答辩时表示已将资金用于他处，无能力立即拿出现金购买是有前提的。即本人于同年5月15日向百富公司发出书面通知书，明确表示了购买意向，并告知百富公司应于三日内给予答复。但是，百富公司未在三日内答复，应视为百富公司不同意将房屋出卖给本人。对此事实，原审法院未予提及，显然，有失公平。4、原审法院在原审中让其三天内准备数百万元购买涉案房屋是不合理的。事实上本人确实准备购买涉案房屋，且自租赁时起至现在仍一直愿意购买，但是购买的房屋必须是涉案房屋的整体而不是部分，且购买的价格应以百富公司与孙文的交易价格为准。原审法院以时间和百富公司自定价格来压迫其立即拿出数百万元购买涉案房屋，显失公平，未维护其合法权益。二、原审法院审理程序违法。原审中，本人多次要求对涉案房屋的装修及价格进行评估，但是原审法院无视其申请，直接认定其权益未受到侵害，未造成损失，直接驳回其全部诉讼请求，显然是不合法的。
被上诉人百富公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。本公司未侵犯胥容秀的优先购买权，胥容秀也未能举证证明为优先购买进行了准备。胥容秀没有因此而造成任何损失。
二审中，上诉人胥容秀对原审查明的“上述出租房屋原产权人为百富公司（一人有限责任公司，股东兼法定代表人为孙忠保）。百富公司与周慧华之间的房屋买卖合同未实际履行，周慧华未支付过购房款，相应的产权亦未过户，且双方已将房屋买卖合同解除。但胥容秀以“资金已作他用，现无力购买”为由未予接受。”三处事实提出异议，称与事实不符，事实上：1、百富公司在2012年3月24日将涉案房屋转让给孙文时，百富公司是两个股东，不是一人独资公司。一人独资公司是2012年11月14日变更的。2、本人在起诉前，百富公司与周慧华之间的合同未解除。在原审中百富公司与周慧华恶意串通，故意解除买卖合同。3、本人当时同意购买，但是对方要求三日内准备600多万元，因本人三日内无法筹集到那么多钱。另外，原审法院还遗漏一个事实，即胥容秀于2014年5月15日向百富公司发出书面购买意向的通知书，要求百富公司在三日内书面答复，但是百富公司未予答复。
二审中，上诉人胥容秀提交如下证据：1、百富公司的工商登记情况，证明百富公司成为一人独资公司是在2012年11月14日。2、（2014）常民终293号民事判决书1份，证明在其与百富公司房屋租赁合同纠纷中，二审法院虽未支持其上诉请求，但已经说明百富公司侵犯其优先购买权。3、涉案房屋被金坛法院执行之前的照片63张及执行后的照片20张，证明涉案房屋被执行之前的现状以及执行之后破坏的现状。4、涉案房屋房地产评估报告书1份，证明涉案房屋外观和使用现状的价值、现值评估为184393元，该评估不包括隐瞒工程。被上诉人百富公司经质证认为，对于证据1、2的真实性没有异议，但缺乏关联性；对于证据3、4的真实性无法确认，是胥容秀的单方行为，且缺乏关联性。
被上诉人百富公司提交情况说明1份和林龙的身份证复印件1份，证明林龙仅仅是挂名，没有出资，不是百富公司的股东，当时林龙挂名是因为百富公司在成立时需要有两名股东。上诉人胥容秀经质证认为，对该证据的真实性无法确认，工商部门登记的相关信息具有公示公信力，该证明不能推翻工商部门的相关登记，该证据不能证明其主张。
二审经审理查明的本案其他事实与原审一致，本院对原审查明的双方当事人均无异议的事实依法予以确认。
二审中，经查阅原审卷宗另查明，2013年6月3日，百富公司向胥容秀与沈金苟发出提醒通知书，言明租赁期限届满将收回出租房屋，要求其妥善处理相关事宜。2013年7月2日，胥容秀与沈金苟向百富公司提出续租申请。2013年7月31日，百富公司再次向胥容秀与沈金苟发出腾退房屋通知书。2014年5月15日，胥容秀向百富公司邮寄通知书一份，该通知书载明，由于百富公司在其租赁涉案房屋期间，百富公司将涉案房屋出卖给他人。为此，我方现正式通知百富公司，我方在同等条件下有优先购买权，我方愿意以相同价格购买涉案房屋。如百富公司在收到本通知书后三日内未有书面答复，视为拒绝我方的优先购买权，我方将依法维权。该通知书于2014年5月17日签收。
二审又查明，2014年6月28日、7月23日先后两次向原审法院申请对房屋内部装潢及房屋市场价格进行评估，但原审法院以驳回胥容秀的诉讼请求为由对于该申请不予准许。
二审再查明，百富公司设立于2006年1月24日，企业类型为有限公司（自然人控股），注册资本为800万元，股东或投资人为2人，孙忠保出资760万元，林龙出资40万元，孙忠保为公司执行董事兼总经理，林龙为公司监事；2012年11月14日，百富公司股东及企业类型发生变更，股东由2人（孙忠保和林龙）变更为1人（孙忠保），企业类型由有限公司（自然人控股）变更为有限公司（自然人独资），法定代表人为孙忠保。
二审还查明，金坛市人民法院于2012年2月27日作出（2011）坛刑初字第122号刑事判决书，认定胥容秀在涉案房屋经营浴室内容留卖淫女进行卖淫嫖娼活动，其行为已构成容留卖淫罪，判决处有期徒刑二年，并处罚金5万元（刑期自2011年5月1日起至2013年4月30日止）。
本院认为，本案的争议焦点为：一、百富公司将部分涉案房屋出卖给孙文的行为是否侵害了胥容秀的优先购买权；二、百富公司与周慧华签订房屋买卖合同的行为是否侵害了胥容秀的优先购买权。就焦点一，2012年3月，百富公司虽是有两个股东的有限责任公司，但是，根据百富公司的工商登记情况载明孙忠保占95%的股份，林龙仅占5%的股份，加上林龙出具的情况说明，可以证明林龙仅是百富公司的挂名股东。再结合百富公司与周慧华签订的房屋买卖合同约定的转让房屋范围包括百富公司所有的房屋以及百富公司2012年转让给孙文的房屋，可以看出百富公司转让房屋给孙文的行为，正是基于百富公司法定代表人孙忠保与孙文有父子关系。因此，原审法院参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（二）项的规定，认定百富公司转让房屋给孙文的行为并未侵害胥容秀的优先购买权并无不妥。就焦点二，虽然百富公司与周慧华签订房屋买卖合同的时间仍在百富公司与胥容秀之间房屋租赁合同期限内，且百富公司未提前将转让房屋的行为告知胥容秀，但是，1、百富公司与周慧华签订房屋买卖合同的时间是胥容秀租赁百富公司房屋的最后一天，且百富公司在其与胥容秀租赁合同到期前就已通知到期不再续租给胥容秀；2、百富公司与周慧华之间的房屋买卖合同并未实际履行，周慧华从未向百富公司支付过房款，双方亦未办理产权过户手续，且双方已将房屋买卖合同解除；3、百富公司明确表示同意将涉租房屋以其与周慧华签订的房屋买卖合同中约定的价格出卖给胥容秀，可以认定百富公司给予了胥容秀行使优先购买的权利，但胥容秀明确表示其已无能力购买，故百富公司与周慧华签订房屋买卖合同的行为并未侵害胥容秀的优先购买权。关于程序问题，因百富公司未侵害胥容秀的优先购买权，故原审法院对于胥容秀提出的房屋装修及市场价格评估申请不予准许并无不当。
综上，胥容秀的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20774元，由上诉人胥容秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 张 斌
审判员 罗希夷
二〇一五年九月十八日
书记员 汪芫朗