江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初7203号
原告：苏州历史文化名城发展集团有限公司。
法定代表人：朱军，董事长。
委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕美娜，江苏益友天元律师事务所律师。
被告：苏州凯华世家酒店管理有限公司。
法定代表人：王德春。
委托诉讼代理人：谢剑林，系公司员工。
委托诉讼代理人：顾嘉怡，系公司员工。
第三人：姑苏区卧龙池足浴会所。
经营者：李大香。
原告苏州历史文化名城发展集团有限公司（以下简称名城发展公司）与被告苏州凯华世家酒店管理有限公司（以下简称凯华酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，裁定转为普通程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。经审理，本院依法追加姑苏区卧龙池足浴会所（以下简称卧龙池足浴会所）为第三人，并于2017年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告名城发展公司的委托诉讼代理人施熠文、被告凯华酒店公司的法定代表人王德春及委托诉讼代理人谢剑林、第三人卧龙池足浴会所的经营者李大香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告名城发展公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就苏州市景德路387号房屋（以下简称涉案房屋）签订的租赁合同；2、判令被告腾让交还涉案房屋，逾期交还按5000元/日支付房屋使用费；3、被告支付结欠租金1489150元（暂计算至2017年1月15日，以最终解约之日为准）、违约金134023.5元（自逾期之日起暂计算3个月，主张至实际清偿之日）；4、被告承担原告支出的律师费56605元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第2项诉请中被告腾让房屋为景德路427号院内有产证登记房屋，第三人腾让房屋为景德路427号院内西侧二层无证房屋。事实和理由：2009年10月，原苏州市平江区国有资产监督管理委员会办公室（甲方，以下简称平江区国资委）与上海凯华世家酒店管理有限公司（乙方，以下简称上海凯华公司）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营，租期15年，自2009年10月16日至2024年10月15日，前三年年租金126万元，第四年起每三年递增5%，租金先付后用，分别于每年10月1日前及次年的1月1日前、4月1日前、7月1日前支付。2010年4月29日，各方签订补充协议，约定上述房屋租赁合同的出租人变更为苏州市平江区人民政府国有资产监督管理局（以下简称平江区国资局），承租人变更为被告。2013年10月22日，根据苏州市人民政府批复，将涉案房屋划拨给苏州新纪元投资有限公司（以下简称新纪元公司，于2014年2月28日变更名称为原告）。现因被告自2015年10月起拖欠租金，经原告催讨仍怠于支付，且被告擅自将其中部分无证房屋出租给卧龙池足浴会所，故原告诉来法院，望判如所请。
被告凯华酒店公司辩称，2015年10月起因经营困难，确未按约足额支付租金,对于租金支付问题，被告曾与原告沟通愿分期履行，但原告未予同意；此外，原告未向被告及时开具发票，被告有权按合同约定顺延支付租金。原告聘用律师产生的费用应由其自行承担。考虑到被告企业的生存及员工的利益，被告不同意解除合同，不同意腾让房屋，希望协商解决本案纠纷。
第三人卧龙池足浴会所述称，我方租用苏州市景德路427号院内西侧二层房屋用于经营足浴店，租期至2018年2月29日届满。现因租期尚未届满，故不同意腾让房屋。
经审理查明：苏州市景德路387号（现景德路427号，4层，建筑面积2871.81平方米）房屋所有权人为原告。
2009年10月13日，平江区国资委（出租人，甲方）与上海凯华公司（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市景德路387号房屋（总建筑面积3034.9平方米，其中含无证建筑面积为178.3平方米）出租给乙方用于从事酒店及相关配套经营使用，租期15年，自2009年10月16日至2024年10月15日，前三年租金126万元，第四年起每三年递增5%，租金按季支付，先付后用，提前15日支付。合同第9条约定，甲方收取租金后于30日内提供合法有效的房屋租赁发票，否则乙方有权顺延下期租金支付时间。合同第14条约定，租期内乙方不得将房屋的任何部分转租给第三方使用，一旦发现即视为违约，甲方有权收回出租房屋，并同时适用违约责任条款。合同第32条约定，乙方在房屋内安装的设备、物品（仅限可移动物品），在合同解除或期满搬出时如无法与甲方达成折价协议，则乙方应自合同解除或期满之日起15天内自行拆除，按合同解除或期满时房屋的实际状态交还甲方，甲方不予补偿。合同第34条约定，合同解除乙方逾期不搬迁，应按合同解除年度租金的5倍按日赔偿甲方房屋使用费损失。合同第49条约定，乙方逾期支付租金的，自逾期之日起每日按应付租金的1‰向甲方支付违约金，违约金累计不超过3个月租金，乙方如拖欠租金达30日以上的，甲方有权收回房屋并追究违约责任。合同第52条约定，如双方在履行本合同中产生纠纷，违约方应承担守约方支出的律师费等费用。
2010年4月29日，平江区国资委与上海凯华公司及被告签订补充协议，约定将上述合同的承租人变更为被告。
2013年10月，苏州市姑苏区人民政府作出批复，将包含涉案房屋在内的多处房产划拨给新纪元公司。
2014年2月28日，新纪元公司更名为原告。
2015年2月，因被告欠付原告租金，原告诉来本院，后经调解，双方达成调解协议，被告向原告支付结欠租金（截至2015年10月15日）94.6万元、逾期付款违约金3万元、律师费41578元。
2016年9月1日，原告委托律师函告被告，催交到期租金1141862.5元。
2016年11月15日，本院将原告本案起诉状副本、举证材料等诉讼材料向被告送达。
2016年12月6日，原告向代理本案的律师事务所支付律师费56605元。
另查明，2015年11月2日，原告向被告开具2014年10月16日至2015年10月15日期间租金发票132.3万元；2016年4月29日，原告开具付款方为“上海凯华世家酒店管理有限公司”的2015年10月16日至11月23日期间租金发票147287.50元；2017年3月23日，原告向被告开具2015年11月24日至2016年1月19日期间租金发票10万元。
再查明，本市景德路427号院内门口处西侧二层房屋现由第三人卧龙池足浴会所用于经营，其余部分（含院内进门东侧一层房屋，系餐厅）均由被告用于酒店经营。
审理中，双方当事人一致认可2015年10月15日前租金已结清，2015年10月16日至2017年1月15日期间租金标准为1389150元/年。2016年5月3日、7月8日，被告分别支付租金147287.5元、10万元。
审理中，原告陈述称第三人现用于经营足浴会所的房屋没有合法报建手续，系临时建筑。
审理中，被告陈述称涉案房屋除第三人经营的足浴会所部分外均由其用作酒店经营，共99间客房；第三人承租的无证房屋系由被告原股东出租，第三人的租金并不向被告支付。
审理中，第三人陈述其所租用的房屋租金系向案外人张鹏支付。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、补充协议、涉案房屋产权证、苏州市姑苏区人民政府文件、工商变更核准通知书、律师函及邮寄凭证、（2015）姑苏民五初字第00120号民事调解书、律师委托协议、律师费进账凭证、本院现场调查笔录、取证照片及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其中涉及的有证房屋部分合同因内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效；涉案房屋院内西侧二层房屋因缺乏合法报建手续，属临时建筑，该部分房屋的租赁合同当属无效。
关于有效部分租赁合同的解除问题。现原告主张因被告拖欠租金而解除合同，被告对2015年10月15日起仅向原告支付租金247287.5元不持异议；根据合同约定，2015年10月16日至2017年10月15日期间租金为1389150元/年，按季支付，先付后用，现被告未足额支付租金已构成违约，原告有权据此依据合同约定行使合同解除权。鉴于原告在起诉前未向被告书面通知解除租赁合同，现因原告在本案起诉状中已明确要求解除合同，结合原告在庭审中表示可按诉状副本送达被告的时间认定涉案房屋租赁合同的解除时间点，故本院认定在原告依法享有合同解除权的情形下，其解除合同的意思表示已通过诉状副本的书面形式送达被告，故涉案房屋租赁合同于被告收到诉状副本之日（即2016年11月15日）解除。至于被告抗辩称因原告未提供发票有权延期支付租金的意见，因原告已于2015年11月2日开具上一年度租金发票，而被告直至2016年5月才支付部分租金，被告该项抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。
鉴于涉案房屋租赁合同于2016年11月15日解除，2015年10月15日至2016年11月15日期间被告应付租金为1504912.5元（1389150元/12个月*13个月），被告已付247287.5元，还应支付1257625元，故对原告主张要求被告支付上述租金部分的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，被告无权继续占用涉案房屋，故对原告主张要求其腾让涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。鉴于合同约定被告有15天期限搬离涉案房屋，逾期搬离应承担房屋使用费，故本院支持原告要求自2016年12月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋使用费。关于使用费标准，合同虽约定按五倍租金标准计算房屋使用费，因该标准过高，现原告自行调整按5000元/日计算，约为现租金标准的1.3倍，未超合理限度，本院照准。
关于无效租赁合同的房屋返还问题。涉案房屋租赁合同中所涉临时建筑部分的租赁约定因违反法律强制性规定故应认定为无效合同，合同无效情形后合同应终止履行，故被告及第三人应就该部分临时建筑向原告履行腾退义务。现该部分临时建筑由被告擅自转租、现由第三人实际占用，故对原告主张要求第三人腾让、被告返还该部分房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。第三人如因上述无效租赁合同导致的相关损失，可向合同相对方另行主张，本案不予理涉。
关于原告主张的违约金。根据原告庭审陈述，该项违约金系针对被告逾期支付租金的违约行为。根据合同约定，被告应于2015年10月2日、2016年1月2日、2016年4月2日、2016年7月2日、2016年10月2日分别支付当季租金347287.5元，现被告仅于2016年5月3日、2016年7月8日支付147287.5元、10万元，未按约定时间足额支付租金，故应向原告承担逾期付款违约金。原告主张逾期付款违约金按每一期应付金额及时间计算于法有据，但最后一期租金因租赁合同于2016年11月15日解除，应付金额亦应按1个月租金进行调整，且原告按每日千分之一计算明显过高，应予调整，本院酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。经核算，截至2016年11月15日，上述逾期付款违约金为53763元，自2016年11月16日至实际履行之日的逾期付款违约金以欠付租金1257625元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。
关于律师费。鉴于涉案房屋租赁合同对违约方承担守约方律师费损失有明确约定，本案系因被告违约所致，原告支出的律师费未超合理限度，故对原告主张要求被告承担律师费56605元的诉讼请求，本院亦予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第十八条之规定，判决如下：
一、原告苏州历史文化名城发展集团有限公司与被告苏州凯华世家酒店管理有限公司就苏州市景德路387号房屋签订的租赁合同（合法建筑部分2856.6平方米）于2016年11月15日解除；确认原告苏州历史文化名城发展集团有限公司与被告苏州凯华世家酒店管理有限公司就苏州市景德路387号房屋院内入口处西侧二层房屋的租赁合同无效。
二、被告苏州凯华世家酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将苏州市景德路387号房屋（总建筑面积3034.9平方米）腾空交还原告苏州历史文化名城发展集团有限公司，并自2016年12月1日起至实际腾让之日止按每日5000元支付房屋使用费。
三、第三人姑苏区卧龙池足浴会所于本判决生效之日起三十日内迁出苏州市景德路387号院内西侧二层临时建筑。
四、被告苏州凯华世家酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州历史文化名城发展集团有限公司租金1257625元。
五、被告苏州凯华世家酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州历史文化名城发展集团有限公司律师费损失56605元。
六、被告苏州凯华世家酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州历史文化名城发展集团有限公司逾期付款违约金（截至2016年11月15日逾期付款违约金为53763元，自2016年11月16日至实际履行之日的逾期付款违约金以欠付租金1257625元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100627元，由被告苏州凯华世家酒店管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州历史文化名城发展集团有限公司履行。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 凌 晨
审 判 员 李 尧
人民陪审员 谢建国
二〇一七年五月八日
书 记 员 陈 辰