吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第1343号
上诉人（原审原告）：孙振杰，男，1966年3月2日生，汉族，农民，住蛟河市。
委托代理人：李茂东，吉林鑫美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨鹏，男，1969年8月1日生，汉族，农民，住蛟河市。
被上诉人（原审被告）：方维友，男，1964年3月27日生，汉族，农民，住址不详。
被上诉人（原审被告）：李梦霞，女，1964年3月17日生，汉族，农民，住址不详。
上诉人孙振杰因申请执行人执行异议之诉一案，不服蛟河市人民法院（2014）蛟民一初字第1374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙振杰及委托代理人李茂东，被上诉人杨鹏到庭参加诉讼。被上诉人方维友、李梦霞经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
孙振杰在原审时诉称：孙振杰于2013年向法院起诉，方维友、李梦霞借款合同纠纷一案，同时采取诉前财产保全措施，蛟河市人民法院立案审理并作出判决，方维友、李梦霞偿还孙振杰欠款本金及利息，即（2013）蛟民一初字第816号民事判决，判决生效后，方维友、李梦霞没有履行判决偿还孙振杰欠款，孙振杰又向执行局申请对方维友、李梦霞房屋执行，后被告知案外人杨鹏对此房提出异议，称此房方维友、李梦霞已经卖给他，后经执行人员调解没有调成。后经听证程序，法院作出执行裁定书，认为买卖合同有效，松江房管所证明有效。杨鹏户籍所在地不是松江镇松江村，不是松江村集体经济组织成员，又不在松江村有企业长期居住，杨鹏不具备合法途径购买集体经济组织所属房屋，双方买卖成交时，松江村村委会根本不知道。依据国发办（1999）39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条及国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，法院应确定买卖关系成立，为无效合同。李梦霞的房照在审理时没有变更，买卖关系并不成立。松江房管所证明不具有法律效力，土地使用证没有办理，更主要的是杨鹏不是本集体组织成员，松江镇土地所、房管所根本就不能办理，法院不应作为证据采用，而法院以此为据作出不合法理的裁定，违背法律规定。综上，孙振杰起诉至法院，要求撤销蛟河市人民法院作出的（2014）蛟执外异字第7号执行裁定书，请求认定杨鹏提交法院的购房合同依法无效，并承担本案的诉讼费用。
杨鹏在原审时辩称：我不是城市居民，是农民，我买松江镇房屋是合法的，李梦霞的房屋是商业用房，不是住宅房，（2014）蛟执外异字第7号执行裁定书是对的。
方维友、李梦霞在原审时未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
原审判决认定：杨鹏系蛟河市河南街道柳树林子村农民，方维友、李梦霞系蛟河市松江镇松江村农民。因方维友、李梦霞拖欠杨鹏等6人借款，后双方于2013年9月4日达成协议，由李梦霞与杨鹏签订房屋买卖合同一份，约定李梦霞将坐落在蛟河市松江镇松跃路中农公司以西134栋1层1门建筑面积234平方米砖木结构商业用房出售给杨鹏，房屋价格40万元。其中欠杨鹏14万余元抵顶10万元，当日杨鹏给付李梦霞10万元偿还其他五位债权人，其余20万元于2013年12月29日付清。方维友、李梦霞当日将该房屋房照交付杨鹏。后双方于2013年9月7日到房产部门办理过户手续，因该房屋没有土地使用证无法办理，致该房屋所有权人仍为李梦霞，杨鹏于同年9月15日入住该房屋。现房屋由杨鹏出租。孙振杰与方维友、李梦霞民间借贷纠纷一案，经孙振杰申请，蛟河市人民法院于2013年9月11作出（2013）蛟民保字第158号民事裁定，查封了李梦霞所有的坐落在蛟河市松江镇松跃路中农公司以西134栋1层1门建筑面积234平方米砖木结构商业用房一座，并于2013年11月5日作出（2013）蛟民一初字第816号民事判决书，判决生效后，方维友、李梦霞未按判决确定的时间履行义务，孙振杰申请蛟河市人民法院执行，蛟河市人民法院在执行中查封了该房屋，并启动评估、拍卖程序。杨鹏向蛟河市人民法院提出执行异议，认为孙振杰查封该房屋侵犯其权益，蛟河市人民法院经审查作出（2014）蛟执外异字第7号执行裁定：一、案外人杨鹏异议成立；二、中止对被执行人李梦霞所有的位于蛟河市松江镇松跃路中农公司西侧1层1门建筑面积234平方米砖木结构商业用房的执行。孙振杰对该裁定书不服，向蛟河市人民法院提出申请执行人异议之诉。要求撤销蛟河市人民法院作出的（2014）蛟执外异字第7号执行裁定书，请求认定杨鹏提交法院的购房合同依法无效，并承担本案的诉讼费用。
原审判决认为：一、杨鹏与李梦霞签订的房屋买卖合同成立。杨鹏系蛟河市河南街道柳树林子村农民，方维友、李梦霞系蛟河市松江镇松江村农民。因方维友、李梦霞拖欠杨鹏等6人借款，后双方于2013年9月4日达成协议，由李梦霞与杨鹏签订房屋买卖合同一份，约定李梦霞将坐落在蛟河市松江镇松跃路中农公司以西134栋1层1门建筑面积234平方米砖木结构商业用房出售给杨鹏，并将该房屋产权执照交付杨鹏，杨鹏于2013年9月15日入住该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，杨鹏与李梦霞签订的房屋买卖合同已成立。关于孙振杰提出杨鹏与李梦霞之间的买卖合同无效的主张，因该房屋没有土地使用证而未能过户。该房屋的性质为商业用房，非农村宅基地，亦不是“小产权房”，不适用国办发（1999）39号文件及国办发（2007）71号文件相关精神，故对孙振杰此主张，不予支持。二、蛟河市人民法院作出的（2014）蛟执外异字第7号执行裁定并无不当。杨鹏与李梦霞签订房屋买卖合同后，李梦霞已将该房屋出售给杨鹏，杨鹏已交付剩余房款且实际占有、使用，未办理房屋产权过户登记手续。蛟河市人民法院在查封该房屋前，上述事实已存在，后杨鹏提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，杨鹏与李梦霞约定房屋价格为40万元，并已交付全部房款，庭审中孙振杰自认抵顶40万元高于市场价格，房屋未过户系因该房屋无土地使用证而未能过户，杨鹏对此并无过错。因此蛟河市人民法院作出的（2014）蛟执外异字第7号执行裁定，该裁定适用法律正确，应予维持。蛟河市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，作出判决。
原审判决主文：驳回孙振杰的诉讼请求。案件受理费100元，公告费240元，合计340元，由孙振杰负担。
原审判决后，孙振杰不服，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，驳回杨鹏要求中止执行的请求。其主要上诉理由为：一、原审判决认定事实错误。孙振杰申请人民法院查封之时，方维有、李梦霞并未告知房屋已出售的情况。原审法院在方维有、李梦霞未出庭的情况下，认定方维有、李梦霞将房屋卖给杨鹏的事实错误。二、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，孙振杰于2013年9月11日申请人民法院查封案涉房屋，杨鹏于2013年9月15日入住案涉房屋，且剩余购房款20万元于2013年12月29日付清，并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，故原审判决适用该条法律错误。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》自2015年5月5日起施行，本案应适用该规定第二十八条进行判决。
被上诉人杨鹏在二审庭审中辩称：孙振杰于9月11日申请保全查封案涉房屋，而杨鹏与李梦霞于2013年9月4日签订买卖合同，9月6日房屋交付使用，2013年9月7日杨鹏与李梦霞到松江镇房管所办理房屋所有权变更登记，杨鹏对于房屋未办理过户登记手续并无过错，故原审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定判决驳回孙振杰的诉讼请求正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
方维友、李梦霞在二审中未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
本院在审理本案过程中各方当事人均未提供新的证据。
经本院二审查明：2013年9月4日，李梦霞将案涉房屋钥匙交给杨鹏。2013年9月7日孙振杰得知李梦霞已将案涉房屋
卖予杨鹏。其他的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：首先，方维友、李梦霞原审时未到庭参加诉讼，视为其已放弃抗辩，孙振杰在原审时对于杨鹏与李梦霞所签订的《房屋买卖合同》的真实性并未提出异议，且孙振杰二审庭审中自认申请人民法院查封案涉房屋前已知方维友、李梦霞将案涉房屋卖予杨鹏，故虽李梦霞原审时未到庭核实《房屋买卖合同》的真实性，但原审判决认定李梦霞将坐落在蛟河市松江镇松跃路中农公司以西134栋1层1门建筑面积234平方米砖木结构商业用房出售给杨鹏并无不当。
其次，本案中，杨鹏于2013年9月4日与李梦霞签订《房屋买卖合同》，双方约定李梦霞以40万元的价格将案涉房屋卖予杨鹏，杨鹏于当日以14万元债权抵顶10万元购房款，剩余购房款30万元杨鹏以替李梦霞偿付债务的方式给付，故应认定杨鹏于2013年9月4日已支付全部房屋价款；李梦霞于2013年9月4日将案涉房屋钥匙交予杨鹏，应认定为杨鹏于2013年9月4日已实际占有房屋；杨鹏与李梦霞于2013年9月7日到松江镇房管所办理房屋过户登记手续，松江镇房管所以无土地使用证为由，未予办理过户登记手续，案涉房屋未办理过户登记手续系买受人杨鹏意志以外的原因造成的，故杨鹏对于案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，原审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行判决并无不当。
最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》自2015年5月5日起施行，该规定第三十二条规定：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，人民法院依法提起执行监督程序的，不适用本规定。”蛟河市人民法院于2014年11月4日作出（2014）蛟执外异字第7号执行裁定，执行异议案件已经审查终结，本案为2014年12月9日立案的执行异议之诉案件，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元、公告费120元，合计7420元，由上诉人孙振杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢亚城
审 判 员 张 英
代理审判员 付婷婷
二〇一六年三月三日
代理书记员 姜 雪