上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第1470号
原告上海市奉贤区庄行镇张塘村民委员会。
法定代表人张立，主任。
委托代理人王雅芳，上海理帅律师事务所律师。
被告河南省地矿建设工程（集团）有限公司上海分公司。
法定代表人贺贤素。
第三人上海广春建筑装饰工程有限公司。
法定代表人蒋月萍，经理。
委托代理人何春良，男，上海广春建筑装饰工程有限公司工作。
委托代理人唐裕红，上海敏御律师事务所律师。
原告上海市奉贤区庄行镇张塘村民委员会诉被告河南省地矿建设工程（集团）有限公司上海分公司、第三人上海广春建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年8月19日、2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王雅芳均到庭参加了诉讼。原告法定代表人张立到庭参加了第二次庭审。被告法定代表人贺贤素到庭参加了第一、二次庭审。第三人委托代理人王利芳（后撤销委托）到庭参加了第一次庭审。第三人委托代理人何春良到庭参加了第二次庭审。第三人委托代理人唐裕红到庭参加了第二、三次庭审。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海市奉贤区庄行镇张塘村民委员会（以下简称“张塘村委会”）诉称，2008年11月20日，被告的负责人贺贤素与原告签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：租赁时间为12年，自2008年12月28日起至2020年12月28日止，年租金为人民币（下同）400，000元，三年为一个周期，第四年起的第二个周期为租金递增5%，以此类推。2010年5月18日，在被告的要求下，原告、被告与第三人在原租赁合同的基础上，签订一份《房屋再（转）租借协议》，约定，由被告在租赁房屋中，将一部分的房屋转租给第三人，原告、被告和第三人在协议上签字盖章。2012年1月8日，以同样的方式，原告、被告和第三人再签订一份协议，内容除被告的转租租金提高之外，与2010年5月18日协议相同。被告至2013年12月28日前的租金已依约履行，按双方的合同，应于2013年12月28日前支付下一季度的租金，但是，被告未按合同约定履行支付义务。原告通过各种方式多次向被告催要租金，但被告一直以经济困难为由拒付租金。2015年1月6日，原告通过律师事务所发律师函，要求被告履行支付租金的义务，被告仍置之不理，直到2015年3月15日前支付了220，000元，至起诉时，还欠原告租金达330，000元。故原告诉至法院，要求判令：1、终止原、被告的《房屋租赁合同》的履行；2、被告支付自2014年7月28日起的房屋租金330，000元；3、被告支付自2014年7月28日起至本案判决日止，按每日万分之四计算的逾期付款违约金；4、被告、第三人搬离系争房屋，将房屋恢复原状后交还原告。庭审中，原告变更诉讼请求为判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告支付原告自2015年1月1日起至搬离日止的房屋租金，按每年440，000元计算；3、被告支付逾期支付租金的违约金，自2014年1月1日起至本案判决日止，按未付款的日万分之四计算；4、被告、第三人将房屋交还原告。
原告针对其诉请向法庭提供了如下证据：
1、组织机构代码证、档案机读材料各一份，证明原、被告及第三人的主体资格。
2、租赁合同一份，证明原、被告签订房屋租赁合同，因为当时被告企业尚未完全注册好，所以承租人处由被告法定代表人贺贤素签字。
3、房屋再租借协议两份、补充协议及相关后期意向性协定一份，证明原、被告及第三人之间存在租赁关系。
4、律师函一份，证明原告向被告催款，但被告未履行支付义务。
5、集体土地建设用地使用证一份，证明房屋属于原告所有，系争厂房属于村里的集体企业。
被告河南省地矿建设工程（集团）有限公司上海分公司（以下简称“河南地矿”）辩称，被告同意解除合同，但考虑到被告将房屋已经出租给次承租人即第三人，第三人已经投入了不少资金进行了建设。被告承租系争房屋两年半未使用过，后来第三人要求租赁，被告经过原告同意后出租给了第三人，被告及第三人愿意支付租金的。
被告针对其辩称未向法庭提供证据。
第三人辩称，不同意解除合同，还是希望继续履行合同。如果被告确实不能继续履行，第三人愿意代为支付租金、违约金等费用。而且第三人对系争房屋有大量资金投入，解除合同将损失巨大。第三人已经将2015年上半年的租金支付给了被告。2014年12月中旬原告把第三人承租的厂房中大约4，000平方米的地方锁住了，导致被告及第三人无法使用，故希望法庭考虑情况减免这部分租金。合同约定的违约金标准过高，请求法庭依法调整。
第三人针对其辩称向法庭提供了如下证据：
1、支付凭证六张，证明第三人向被告支付租金至2015年上半年。
2、结构图一份，证明被告并没有将全部厂房都转租给第三人，厂房中的一间小房子是租给其他人的。
3、证明一份，证明原告在2014年12月中旬将第三人承租的厂房大门锁上。
4、租赁合同两份，证明第三人将部分厂房又转租给案外人。
5、支票存根及存根复印件各一份，证明第三人于2015年7月21日、2015年8月1日分两次支付共计200，000元租金给原告。
6、收条一份，证明第三人以爱心捐款的方式向被告支付了2014年的违约金。
经当庭质证，原、被告及第三人发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1、2、3、5均无异议，对证据4认可收到了。第三人对证据1、2、3、4、5均无异议。对于第三人提供的证据，原告对证据1不清楚。对证据2认为与本案无关，原告是把系争房屋全部租给被告的。对证据3不予认可，认为是证人证言，应当出庭作证。对证据4不清楚。对证据5真实性无异议，但认为原告目前还没有开具发票给第三人，原告只是作为暂收款放在原告账上。对证据6真实性无异议，但对证明内容有异议，认为支付的不是违约金，只是爱心捐款。被告对证据1、2、3均无异议。对证据4不清楚。
基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2008年11月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市奉贤区庄行镇张塘村原“佳丰食品厂”的厂房全部出租给被告使用；租赁期限自2008年12月28日起至2020年12月28日止；年租金400，000元；双方的租赁关系存续时间为三年作为一个周期，租赁合同生效当日起三年内租金不变，第四年起的第二个周期租金递增率为5%；年租金按季度分四期支付，每季度第一个月内交清本季度的全额租金；被告如果拖欠租金，除仍应及时如数补交外，每拖欠一天，应向原告偿付当年度拖欠总额万分之四的违约金，被告如拖欠租金达一个月以上，原告有权解除合同，收回房屋使用权。2010年5月18日、2012年1月8日，原告、被告及第三人分别签订《房屋再租借协议》各一份，约定：被告将从原告处租借的房屋及场地（分东西两部分）再租给第三人使用；租期分别从2010年7月1日起至2020年12月28日止（东面部分）及从2012年2月15日起至2020年12月28日止（西面部分）；具体细则按原、被告签订的合同照办。上述合同签订后，被告共计向原告支付租金至2014年12月31日，其中，分别于2015年1月29日及2015年3月18日向原告支付了2014年度的租金共计440，000元。
另查明，第三人分别于2015年7月21日及2015年8月1日向原告代付租金共计200，000元。第三人于2015年8月31日向本院支付缴纳代管款200，000元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》及原、被告、第三人签订的《房屋再租借协议》均是各方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，各方均应恪守。对于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，应予支持。本案被告未能按约向原告支付租金，显属违约，但第三人在本案审理过程中积极垫付租金及违约金，并承诺在剩余合同期内，如被告不能按约履行支付义务，其均愿意代为支付。故本院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。同理，对于原告要求被告及第三人交还系争房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。对于原告要求被告支付租金及逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，现第三人愿意代为支付并已将相应费用付至原告及法院处，本院准许由第三人向原告代为支付租金及逾期付款违约金。第三人代为支付的租金和违约金超过其应付的租金数额，可以折抵租金或者向被告追偿。庭审中，各方均认可现在原、被告的租赁周期及租金的计算按自然年度计算，故按照各方合同的约定，2015年1月1日起至2017年12月31日期间，被告应向原告支付的年租金为441，000元，现原告自愿按照年租金440，000元标准计算被告应付租金，系对自己权利的合法处分，本院予以准许。按照合同约定，租金按季度支付，故第三人现应当垫付的租金为自2015年1月1日起至2015年9月30日的租金共计330，000元。对于原告要求被告支付上述租金的逾期付款违约金至判决日止的诉讼请求，本院认为，第三人已将相应费用付至原告处及法院代管款账户，支付日始，不需再承担逾期付款违约金。鉴于被告及第三人均提出违约金计算标准约定过高，请求本院调整，本院依法酌情将违约金计算标准调整至日万分之三。按照合同约定，支付租金的时间为每季度第一个月内付清，故第三人现应当垫付自2014年2月1日起至实际支付日止当期未支付数额的逾期支付违约金共计42，885元。对于第三人辩称其已向原告支付2014年逾期付款的违约金20，000元的意见，本院认为，第三人提供的收条标明支付款项为捐款，且原告不认可该款项系违约金，故对第三人该辩解意见，本院不予采信。对于第三人辩称原告将系争房屋的部分锁住导致第三人无法使用，要求减免租金的意见，本院认为，第三人未能举证证明原告存在锁门的事实，故本院对第三人该辩解意见不予采信。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，对其行为应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、第三人上海广春建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市奉贤区庄行镇张塘村民委员会自2015年1月1日起至2015年9月30日止的租金人民币330，000元。
二、第三人上海广春建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市奉贤区庄行镇张塘村民委员会上述租金的逾期支付违约金人民币42，885元。
三、对原告上海市奉贤区庄行镇张塘村民委员会的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，250元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一五年九月十六日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。