内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终3328号
上诉人（原审被告）：刘文杰，男，1964年5月14日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩心宇，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王建华，男，1962年10月27日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：高书忠，男，1960年5月12日出生，汉族，干部，住内蒙古自治区呼和浩特市。
上诉人刘文杰与被上诉人王建华房屋租赁合同纠纷一案，呼和浩特市赛罕区人民法院2015年1月7日作出（2014）赛民初字第02183号民事判决。宣判后,刘文杰不服向本院提起上诉。本院于2015年7月20日作出（2015）呼民一终字第00636号民事裁定，裁定撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第02183号民事判决，发回重审。呼和浩特市赛罕区人民法院于2016年7月30日作出（2015）赛民初字第04421号民事判决。刘文杰不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人刘文杰及其委托诉讼代理人刘克勤、韩新宇，被上诉人王建华及其委托诉讼代理人高书忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘文杰上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判，驳回王建华的诉讼请求；三、本案的诉讼费由王建华负担。事实与理由：一、王建华不享有合同解除权，其没有提供符合使用条件的房屋，违约在先。1、王建华所有的整栋大楼未经消防验收，导致刘文杰无法办理经营所需的相关证件，营业执照等。经营过程中，公安、消防、文化等部门对经营场所数次查封，无法正常经营，王建华已违反国家的法律强制性规定，提供的房屋不符合刘文杰租赁防房屋的使用条件，违约在先。2、刘文杰拒绝支付租金的行为是行使先履行抗辩权的行为，不构成违约。王建华的自身处于违约状态不享有合同解除权。二、王建华对刘文杰赔偿后，才能解除合同。王建华作为违约方要求解除合同，刘文杰作为守约方要求继续履行合同，王建华认为继续履行的费用过高，坚持解除合同，应就涉案租赁房屋装修及设备的价值与刘文杰进行协商或申请评估鉴定，做出赔偿后，方可解除合同。三、一审对采暖费及物业费的认定与客观实际不符，王建华并未代缴。
王建华答辩称，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，王建华把消防手续交给了刘文杰，合同中约定由刘文杰装修，并且要符合消防验收标准，但是刘文杰违反合同的约定拒交后期租金、水电、暖气费及物业管理费，给王建华造成数百万的损失，一审判决正确，应予维持。
王建华向一审法院起诉请求：一、解除王建华、刘文杰的《房屋租赁合同》；二、刘文杰向王建华支付所欠房屋租赁费1632875元，租金的支付直至实际履行之日为止，并承担从欠款之日起的银行贷款利息66948元；三、刘文杰支付供暖费52152元（至起诉之日），物业管理费166217元（至起诉之日），两项费用的支付直至实际使用交付之日为止；4、由此产生的一切费用由刘文杰支付。
一审法院认定事实，2012年6月7日，王建华与刘文杰签订《房屋租赁合同》,合同约定：王建华将位于呼和浩特市赛罕区东影南路新世界餐饮广场四、五层，已取得房屋所有权证的商业房屋出租给刘文杰使用；租期自2012年6月7日至2020年6月7日；从2012年6月7日至2012年9月7日为装修免租期，2012年9月7日至2014年9月7日租金每年240万元，2014年9月7日至2016年9月7日每年租金260万元，2016年9月7日至2018年9月7日每年租金280万元，2018年9月7日至2020年9月7日每年租金300万元；承租人承租四、五层后，自行投资装修；承租期间所产生的一切税费如：水、电、天然气、暖气等均由承租方负担；承租方对租赁房屋进行装修、装饰必须符合消防相关规定验收合格，出租方不承担连带。合同签订后，王建华将租赁房屋交付刘文杰使用，刘文杰进行了装修开设”金柜量贩式KTV”。刘文杰支付房屋租金至2013年9月7日，并支付部分采暖费。因刘文杰开设的”金柜量贩式KTV”未经过消防验收，从2012年12月开始，呼和浩特市赛罕区文化市场管理办公室、呼和浩特市赛罕区公安消防大队等管理部门对”金柜量贩式KTV”多次进行处罚、责令整改。因刘文杰欠付物业费以及采暖费，王建华代刘文杰交纳采暖费52152元以及物业费166217元。另查明，经一审法院向呼和浩特市赛罕区公安消防大队了解，刘文杰使用的租赁房屋未能通过消防验收，王建华向刘文杰提供的房屋未通过消防主体验收。一审法院认为，王建华、刘文杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反相关法律规定，该协议对双方均产生约束力。合同签订后，王建华依照合同约定交付了租赁房屋，刘文杰向王建华支付了第一年的租金，双方均履行了合同义务。自2013年9月7日开始，刘文杰未按合同约定交付租金。房屋使用期间，因房屋未经消防验收多次被相关部门查处，刘文杰明知房屋消防存在问题未解决，却继续经营获利，并以此为由拒付租金，一审法院不予采信。王建华提供的房屋未经消防初始验收，导致刘文杰租赁房屋使用过程中未能办理二次消防验收，因王建华提供的租赁房屋存在瑕疵，致使刘文杰使用房屋经营”金柜量贩式KTV”期间被执法机关查处，不能正常经营，王建华的行为有违诚实信用原则，应承担相应的法律责任。因王建华提供的租赁房屋有瑕疵、而刘文杰也长期拖欠租金，双方之间的《房屋租赁合同》应王建华主张并符合法定解除的条件，应予解除。刘文杰应支付拖欠的租金以及王建华代缴的暖气费、物业费，之后的暖气费、物业费，待实际产生并王建华代缴后，王建华可另行主张。刘文杰在案件审理过程中撤回对王建华的反诉请求，一审法院已另行裁定准予刘文杰撤回反诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决:一、解除原告王建华与被告刘文杰于2012年6月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘文杰于判决生效后十日内向原告王建华支付拖欠的房屋租赁费1632875元（自2013年9月7日至2014年7月17日）；2014年7月18日至2014年9月17日的房屋租金按照年租金240万元的标准支付；2014年9月18日至实际履行之日的租金按照年租金260万元的标准支付；上述租金由原告王建华承担30%，被告刘文杰承担70%；三、被告刘文杰于判决生效后十日内支付原告王建华代缴的采暖费52152元、物业费166217元；四、被告刘文杰于判决生效后十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付原告王建华拖欠租金的利息（自2013年9月7日至实际履行之日）。案件受理费22164元（王建华已预交），由王建华负担4433元，刘文杰负担17731元。
本院二审期间，王建华提交了了一份新证据，《催缴电费及停电通知书》，拟证明刘文杰经营至2016年3月份。刘文杰对该证据的真实性认可，但认为2016年2月29日前就已经停业整顿了。本院对该证据的真实性予以认可。
本院认为，本案的焦点为，一、双方签订的《房屋租赁合同》是否应予解除，刘文杰是否应支付租金；二、刘文杰是否存在违约行为，应否支付拖欠租金利息；三、采暖费及物业费应否予支持。
针对焦点一，刘文杰抗辩双方签订的《房屋租赁合同》不能解除，理由是王建华没有提供符合使用条件的房屋，应该在对刘文杰进行赔偿后才能解除。本院认为，第一，王建华、刘文杰均存在违约行为，王建华没有提供经过初始验收合格的房屋，刘文杰长期占用房屋而不缴纳房租租金，双方《房屋租赁合同》不具备继续履行的基础，本案符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，达到了合同解除的条件。一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当，本院予以维持。第二，对于刘文杰所称的房屋装修及设备费用赔偿问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，刘文杰经王建华同意装饰装修，合同解除时，刘文杰有权根据双方的违约情况要求王建华赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失,但赔偿损失属于独立的诉讼请求，且刘文杰对损失数额负有举证责任。本案在发回重审过程中，刘文杰撤回了对王建华的反诉请求,对其装修及设备费用赔偿问题，可以另行诉讼。
针对焦点二，关于违约责任，刘文杰抗辩称王建华没有提供符合消防初始验收手续，刘文杰拒付租金的行为是行使先履行抗辩权，不构成违约。本院认为，刘文杰在对涉案房屋没有经过初始验收合格知情的情况下，进行了装修、经营，刘文杰长期占有使用涉案房屋，但未缴纳房屋租金，已经构成违约，对其违约行为给王建华造成的损失应该承担相应的赔偿责任。一审法院考虑王建华的房屋未经消防初始验收，导致刘文杰租赁的房屋不能正常经营，故判令刘文杰按照双方约定租金的70%支付，并支付所拖欠租金的利息作为并无不当，本院予以维持。
针对焦点三，关于暖气费、物业费，王建华与刘文杰签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期间产生的费用由刘文杰负担，王建华出示的《缴费通知》、《催缴物业费通知》等证据证明了刘文杰欠付物业费、取暖费，物业公司催缴的事实，王建华提交的三张《世纪兴物业公司收据》和一张《收据》证明王建华代缴的数额分别为：物业费188882.5元，供暖费52152.49元，王建华诉请刘文杰支付物业费166217元、供暖费52152元。刘文杰并未举出反证，刘文杰应该向王建华支付该费用。一审对采暖费、物业费判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22164元，由刘文杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 毅
审 判 员 杨蔚堃
代理审判员 韩东妹
二〇一七年一月十一日
书 记 员 贾沛然