安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿埇民一初字第04110号
原告（反诉被告）：王琼。
原告（反诉被告）：王大鹏。
委托代理人：崔旗，安徽三联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宿州市创新时代置业有限公司，住所地宿州市。
法定代表人：王平，该公司董事长。
委托代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。
原告（反诉被告）王琼、王大鹏诉被告（反诉原告）宿州市创新时代置业有限公司（以下简称创新时代公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月1日、10月22日公开开庭审理。原告王琼、王大鹏的委托代理人崔旗、被告创新时代公司的委托代理人常爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王琼、王大鹏诉称：两原告系姐弟关系，原被告双方于2010年2月19日签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于宿州市汴河中路家乐福世纪广场第2幢负一层9149号商铺，建筑面积58.228平方米，单价为13350.86元／㎡，总价款为777394元，并约定原告首付397394元，余款38万元办理银行按揭；合同同时对房屋基本情况、计价方式、付款方式、交付期限等事项进行约定。同日，原被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的商铺委托被告经营管理，期限为三年（从2011年2月28日至2014年2月27日），且明确约定原告不收取被告任何费用。上述两份合同签订后，原告依约将首付款支付给被告，被告向原告出具了购房合同发票，并报宿州市房地产管理局对双方签订的《商品房买卖合同》进行了备案。对于银行按揭，被告一直未予办理，原告多次询问被告一直推脱。2014年2月28日，原被告签订的《商铺委托经营管理合同》到期，但被告继续占有涉案房屋至今。2014年3月14日，被告突然通知原告：要求原告于2014年3月10日前一次性付清剩余房款，并要求原告承担违约责任、被告继续免费使用涉案房屋三年等无理要求。但当原告向被告支付剩余房款时，被告拒绝接收。银行按揭手续应当由被告负责办理、原告予以配合提供相关资料，但被告至今不给原告办理银行按揭，也拒绝受领剩余房款有违公平、诚实信用原则。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求：第一，判令被告继续履行原被告双方签订《商品房买卖合同》，将原告所购符合约定交付条件的商品房交付给原告；第二，判令被告支付逾期交房违约金34175元（暂计算至2014年6月9日）及实际交房之日的违约金；第三，被告承担本案诉讼费。
被告创新时代公司辩称：应驳回原告的诉讼请求。原告存在违约行为，符合合同解除条件，应解除合同。
反诉原告创新时代公司反诉称：2010年2月19日，反诉原告与反诉被告就宿州市埇桥区家乐福世纪广场负一层商铺的买卖达成了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同对反诉被告购买商铺的面积、价款、付款及逾期付款违约责任等均作出了具体规定，反诉被告选择按揭方式支付购房款。同时，为统一经营管理，反诉原告和反诉被告就交付商铺后的委托经营管理达成了《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》。上述合同签订后，反诉被告仅支付首付款，却未能获得银行按揭贷款。反诉原告与反诉被告约定，未能成功办理银行按揭贷款的，反诉被告一次性付清房款，但反诉被告在反诉原告通知的最后付款日期2014年3月10日前仍拒不支付剩余房款。因反诉被告逾期付款时间已经达到约定的解除合同的条件。现诉至法院，要求依法：第一，判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》等相关合同，反诉被告并配合反诉原告办理撤销商品房买卖合同备案手续；第二，判令反诉被告支付反诉原告违约金7642.52元；第三，反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告王琼、王大鹏辩称：第一，反诉原告诉讼请求没有事实依据。反诉原告没有履行通知协助义务，以按揭方式办理银行贷款的通常的交易习惯，由开发商提供具体的商业银行为按揭银行，并协助办理相关手续，开发商收取首付款后至2014年3月，未通知反诉被告具体的按揭银行，2014年3月反诉原告告知反诉被告不能如期办理银行贷款，要求一次性支付剩余房款，同时反诉原告要求反诉被告再将涉案房屋托管经营三年，并支付违约金，否则拒收房款，反诉被告向反诉原告发函两次，要求接收该房款，遭拒绝，且实际上，反诉原告已将房屋托管经营三年，并收益，不符合解除条件，反诉被告也不存在违约情形，依法驳回反诉原告的诉讼请求。
原告王琼、王大鹏对本诉和反诉的答辩向本院提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份、《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》一份。意在证明第一，原被告之间存在商品房买卖关系，原告选择的付款方式为按揭付款。第二，补充协议证明是由被告联系具体的商业银行，来办理按揭银行。如果银行不予办理，那么出卖人有义务通知原告，如果按揭银行同意，出卖人也应该通知原告，办理相关手续。第三，被告应在2011年12月31前应将经验收合格的房屋交付被告。第四，双方存在委托经营关系。
2、商品房购销合同备案表一张、发票一张，意在证明原告支付了首付款397394元，证明原被告之间的房屋买卖合同已经过备案。
3、通知一份，意在证明被告在2014年3月才通知原告银行贷款不能办理。同时要求原告按照合同约定承担责任，并要求原告2014年3月10日前交清剩余房款，被告自认没有交付房屋给原告并要求原告自交付房屋之日再次委托经营三年。原合同和补充协议约定，超出了应由原告履行的义务。
4、回复函二份，意在证明原告去交付房屋余款，遭被告拒收。被告要求原告承担相应的违约责任且允许被告继续免费使用涉案房屋三年，才接受剩余房款。
5、询问笔录一份、中国建设银行安徽省分行建皖函（2010）16号文件一份；意在证明被告方的合作银行为建设银行，文件是在2010年产生，被告应该明白不能与其发生贷款业务，表明被告对银行按揭贷款不能办理存在重大过错，进一步证明，被告在签订商品房合同时故意欺诈。
6、被告发送给原告的给业主的一封信（日期为2013年6月8号），意在证明第一，证明原被告存在2010年2月19日签订的家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同已经实际履行；第二，证明被告同意在3年内租期届满后不再接受委托，并提出由业主自行经营和管理。第三，证明被告于2014年3月3日发送给原告关于支付剩余购房款的通知，其内容违反诚实信用原则，该通知内容与证据（给业主的一封信）原告再行委托其经营管理3年作为支付剩余房款的条件之一。
被告创新时代公司发表质证意见为：证据1真实性没有异议，举证意图有异议。第一，原告没有按期提供办理按揭的相关资料，合同约定不能成功办理银行按揭，则买房人一次性支付剩余房款。第二，只有在房款交付完毕的情况下，才存在委托经营的基础，不具备计算委托经营管理的期限的条件。证据2真实性无异议，举证意图无异议。证据3真实性无异议，举证意图有异议。原告没有按期提供按揭贷款的资料，被告多次口头通知付清剩余房款，但因商铺在认购是已明确在成功购买后，委托经营管理，且对购房价格已做出优惠，即将三年的委托收益在购房价格中做出优惠让步，目的是统一经营商铺，统一招商，提高价值，创建良好的商业氛围，因此购房人拖延支付购房款。2014年3月3日是最后一次以公证送达的方式通知购房人支付剩余房款，但购房人逾期支付。证据4真实性、合法性和关联性有异议，举证意图有异议。原告在被告通知期限内未及时支付房款，不存在付款被告不接受的情况。证据5的真实性无异议，但关联性及证明目的有异议。建设银行的文件在本案中并不适用，且仅系该单位内部适用，本案所涉商铺买卖不存在该文件所称的售后返租和承诺固定回报情形。本案所涉购房户并没有实际申请银行按揭贷款，而非按揭贷款不能获得批准。证明目的不能成立。证据6对其真实性要在庭后进行核实。该资料与本案未付清购房款的买受人无关联性，不是给本案原告的，对于委托经营期满后，买受人所针对的是全部付清房款的买受人，委托经营管理协议不具备履行前提。未取得房屋所有权，不备委托经营管理的基础条件。
被告创新时代公司对本诉答辩和反诉提供以下证据予以佐证：
1、《商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份，意在证明原被告就商品房买卖的具体权利、义务的约定，原告存在违约行为。
2、《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》一份。意在证明原被告约定购买的商铺交付后，原告委托被告统一经营管理，因原告至今未付清房款，被告解除了商品房买卖合同，补充协议。该委托经营管理合同已不具备继续履行的前提条件，应同时解除。
3、公证书一份，意在证明2014年3月3日，被告通知原告于2014年3月10前一次性付清剩余房款并承担逾期付款违约责任等，经被告催告后，原告未履行。
原告王琼、王大鹏的质证意见为：证据1真实性无异议，举证意图有异议。该证据不能证明原告违约付款。证据2真实性无异议，举证意图有异议。被告的举证意图与证据中约定内容不一致。不能证明合同本身应该解除。证据3真实性无异议，举证意图有异议。该证据不能证明其举证目的。
根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：（一）原告王琼、王大鹏提交的证据：证据1、2来源合法，反映内容与争议事实有联系，本院予以确认；证据3来源合法，反映内容与争议事实有联系，对该证据的真实性，本院对该证据的真实性予以确认；证据4无法达到原告举证目的，本院不予确认；证据5、6来源合法，反映内容与争议事实有联系，对该证据的真实性，本院对该证据的真实性予以确认。（二）被告创新时代提供的证据：证据1、2、3来源合法，且反映内容与争议事实有联系，且原告对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，2010年2月19日，原告王琼、王大鹏与被告创新时代公司签订了《商品房买卖合同》（该合同于2010年3月4日在宿州市房地产管理局备案登记）及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的家乐福世纪广场2幢负一楼9149号面积为58.228平方米的房屋一套，商品房单价为13350.86元/㎡，总金额777394元。该《商品房买卖合同》第六条约定，买受人按下列方式付款：合同签订时支付397394元。自本合同签订之日起30日内，买受人向有关单位提供完整合法的贷款相关资料及签字文件，并办理完毕有关手续。第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）：逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人累计已付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定，出卖人应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。同时合同约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《补充协议》第2条约定，对合同第六条补充约定如下：（1）买受人应于签订本协议的10日内向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭材料，按揭银行要求增加材料，买受人应于接到出卖人通知的10日内提供，否则视为买受人逾期付款，买受人按本合同第七条规定承担违约责任。（2）因买受人的原因，在按揭材料递交到按揭银行的两个月内，按揭银行不予办理按揭手续或银行办理按揭成数低于买受人的申请的，买受人同意以一次性付款方式支付房价款，买受人于出卖人通知之日起7日内付清。同日，原被告双方签订《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》。合同约定，位于安徽省宿州市汴河中路家乐福世纪广场1栋负一层49号编号为029149建筑面积58.228平方米的商铺，原告拥有商铺的所有权，被告有权自行经营或转租。原告委托被告经营管理（仅限于商业用途）的期限为三年，该期限自家乐福世纪广场正式开业之日起开始计算（如家乐福世纪广场迟于2011年2月28日开业，该期限自2011年2月28日开始计算）。自本协议签订之日，原告不得占有使用该商铺，委托期限内，原告不得自行出租商铺，不得向实际承租人收取任何费用。在委托经营期限内，原告不得以任何理由单方面终止或解除合同，更不得将本合同项下商铺另行委托给第三人经营管理或者出租给第三人，否则视为原告违约。如原告违约，原告同意按照该商铺购买价格的20%标准向被告支付违约金，被告并有权要求原告继续履行合同。委托期限届满时，如原告愿意将其商铺继续委托给被告经营管理的，应当在期满前90日与被告另行签订委托经营管理合同。该合同第八条约定，本合同经原被告签字或盖章后生效。该合同有原告签字、被告的签章。
2010年3月5日，原告王琼、王大鹏向被告创新时代公司支付购房款397394元。因银行按揭问题，2014年3月3日，被告创新时代公司通过公证以邮寄的方式给原告邮递《关于支付剩余购房款等事宜的通知》。该通知载明，原告支付涉案房屋的首付款，剩余房款38万元通过银行办理按揭，银行按揭未能办理成功。原告应以一次性付款方式支付房价款。现通知原告于2013年3月10日前一次性付清剩余房款并按合同约定承担责任。同时，因原告未能付清房款，该商铺至今仍未办理交付手续，付款后原告应按照约定与被告签署《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》，委托经营管理期限自原告付清全部房款等款项并办理好商铺交接手续之日方开始计算时间。因原被告双方未能就支付剩余房款的时间、合同违约责任及涉案房屋经营管理达成一致意见，现诉至法院。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告王琼、王大鹏与被告创新时代公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》该合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》履行自己的义务。原告应按照合同约定支付购房款，被告应按照合同约定将符合交付条件的涉案房屋交付原告。根据原被告签订的《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》约定原告对涉案房屋享有所有权，被告对其经营或转租，且该合同经原被告签字、盖章已生效，可以推断被告已按照合同约定将涉案房屋交付原告。但原告仅支付涉案房屋的首付款，剩余购房款未支付，应承担清偿责任。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，非原告的过错导致银行按揭贷款未办理成功，被告于2014年3月3日以邮寄的方式告知原告于2014年3月10日一次性支付剩余购房款，第一，邮寄时间不等于原告收到该通知的时间，不到7日的时间筹措38万元，这显然不属于必要的准备期限；第二，这也改变了原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》对于涉案房屋购房款的支付方式的约定，原告有权拒绝在被告指定期限支付剩余房款；第三，被告应给予原告必要的准备期限。原告王琼、王大鹏诉称，被告应将涉案房屋交付原告并承担逾期交房的违约责任，根据原被告双方签订的《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》可以得出被告已将涉案房屋交付原告，只是涉案房屋因为原被告之间存在的委托经营管理合同关系由被告占有、使用；基于原被告签订的委托经营管理合同所产生的返还涉案房屋问题非本案调整范围，且被告已将涉案房屋交付原告，故原告要求被告交付涉案房屋并承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，第一，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不具有合同约定解除或法定解除的情形；第二，被告于2014年3月3日才以邮寄的方式通知原告银行按揭未办理成功，且根据原被告签订的《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》可以推断被告已经实际占有、使用涉案房屋。如此时赋予被告解除权废止既有的合同关系，将破坏现存的法律关系，违背公平、正义，有损社会利益，且也不符合《中华人民共和国合同法》设置合同解除权制度的目的。故反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告诉称，解除反诉原被告签订《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》的诉讼请求，因与本案非同一法律关系，本院不予调整。故反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持。反诉原告诉称，因反诉被告的违约行为，基于合同约定反诉被告应承担违约责任，向其支付违约金15547.88元。第一，根据反诉原被告签订《补充协议》第2条约定，可以看出银行按揭的办理是由反诉被告将办理银行按揭的材料交给反诉原告，由反诉原告代为办理银行按揭；如需增加材料，等候反诉原告的通知，银行按揭能否如期办理成功反诉原告应该首先得知，却是于2014年3月3日才以邮递方式通知反诉被告；且双方又签订《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》，自双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》至2014年3月3日，长达3年多的时间，反诉原告未向反诉被告催要过剩余购房款，故剩余购房款未支付，反诉被告不存在过错；第二，根据2014年3月3日《关于支付剩余购房款等事宜的通知》载明，反诉原告通过银行按揭付款，而银行贷款未能办理成功，可以推出反诉被告应是按照合同约定将办理银行按揭所需材料交由反诉原告，且无证据证明反诉原告告知反诉被告银行按揭未办理成功这一情况，故银行按揭未办理成功导致反诉被告未支付剩余购房款，反诉被告不存在过错，无违约行为。故反诉原告要求反诉被告支付违约金15547.88元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宿州市创新时代置业有限公司继续履行原被告双方于2010年2月19日签订的《商品房买卖合同》，原告王琼、王大鹏于本判决生效之日起二十日内支付被告宿州市创新时代置业有限公司购房款38万元。
二、驳回原告王琼、王大鹏其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告宿州市创新时代置业有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费330元，反诉案件受理费80元，均由被告宿州市创新时代置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 谷春燕
人民陪审员 韩效胜
人民陪审员 刘双贵
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 陈春丽
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十二条第（四）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。