昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五法民二初字第873号
原告（反诉被告）：昆明瓦猫蔬菜配送有限公司。
住所：云南省昆明市五华区黑林铺镇昭宗乡陆家村。
法定代表人：马君，经理。
委托代理人：余向富，志博法律服务所法律工作者，特别授权代理。
委托代理人：王骏，昆明瓦猫蔬菜配送有限公司员工，特别授权代理。
被告（反诉原告）：昆明维新轮胎有限责任公司。
住所：昆明市五华区黑林铺镇昭宗乡陆家村。
法定代表人：赵漱明，董事长兼总经理。
委托代理人：吉剑峰，云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：杨文莉，昆明维新轮胎有限责任公司职工，特别授权代理。
原告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司诉被告昆明维新轮胎有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理，被告昆明维新轮胎有限责任公司提起反诉并经本院受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序于2015年11月25日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）昆明瓦猫蔬菜配送有限公司的委托代理人余向富、王骏，被告(反诉原告）昆明维新轮胎有限责任公司的委托代理人吉剑峰、杨文莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司诉称：云南橡胶厂原副厂长赵漱明成立了昆明维新轮胎有限责任公司（简称维新公司）承包了云南橡胶厂位于黑林铺××陆家村的生产厂区。云南橡胶厂破产后被云南沐荣欣成房地产开发有限公司（简称沐荣公司）兼并，维新公司继续承包了该厂区。赵漱明承包了该场地后和朋友对外宣传他可以出租，租赁期限至少5年，很多租户在该厂区租用场地办公，原告是其中的租户之一。原告在2014年6月15日承租了大概480平方米场地，其中含厂房的150平方米是原告自己装修的，租金是18元/平方米，其余场地是10元/平方米，口头约定租期是5年，租金每年一付。原告已经支付了2014年6月15日至2015年6月15日的租金50800元。当时原告要求签合同，赵漱明说他是维新公司法人，他说了算，因此在这里租赁的都没有合同。2015年8月，云南沐荣欣成房地产开发有限公司、云南橡胶厂综合管理办公室发出收回土地通知，原告才得知维新公司承包该厂区的期限是2013年4月19日至2014年4月19日，双方口头协商延期一年即今年的4月19日到期。按照沐荣公司与维新公司的约定，维新公司是无权转租的。原告在完全不知情的情况下被骗了进来，赵漱明承诺我们至少可以租用5年，原告在租赁后为了长期发展，进行了大量投资，因维新公司隐瞒实情，违约转租，造成原告投资和搬迁的经济损失人民币93000元，原告多次找到维新公司法人赵漱明协商要求赔偿，均得不到满意的结果。故起诉至法院要求：1、判决被告赔偿原告投资和搬迁损失人民币93000元（搬迁费11413.4元、投资费用81586.6元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）昆明维新轮胎有限责任公司答辩并反诉称：2014年5月18日，原告找到被告询问是否有空的库房出租，之后双方几次协商租库房的事宜，被告在协商之初就把地块情况以及与云南沐荣欣成房地产开发有限公司的关系情况告知原告，最后双方商定将库房一处（149平米、租金为32000元）及空场地一处（235平米、租金为18800元）租给原告，总共384平米，租期一年（2014年6月15日至2015年6月15日），双方未签书面协议。2015年5月中旬，云南沐荣欣成房地产开发有限公司与被告因地块问题发生纠纷，云南沐荣欣成房地产开发有限公司派保安锁门，影响原告及其他租户的出入，被告报警，在警察见证下开锁。2015年5月28日云南沐荣欣成房地产开发有限公司在厂区发放和张贴公告，声称要在2015年6月1日封存该地块所有厂房物品。被告担心引发争端，上报有关部门，在有关部门的协调下，被告与云南沐荣欣成房地产开发有限公司达成协议。并在2015年6月11日共同发文给各租户，并在6月12日和7月15日两次发通知给各租户，告知被告的经营管理权限到2015年12月31日，2016年1月地块将被云南沐荣欣成房地产开发有限公司收回，若不愿续租的租户请到被告处办理退租手续。原告未办理退租手续继续占用被告的场地，请求法院根据查明的事实驳回原告的诉讼请求。为维护自己的合法权益，特提起反诉要求：1、要求被反诉人支付2015年6月16日至11月30日的租金27591元（32000元/年÷12月×5.5个月+18800元/年÷12月×5.5个月=27591.6元）；2、由被反诉人承担本案的诉讼费。
反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司答辩称：1、在双方建立租赁关系的时候反诉原告有欺诈行为。反诉被告在实际使用的过程当中，2015年4月19日-2015年6月之间反诉原告与云南沐荣欣成房地产开发有限公司在协调期间反诉原告是没有租赁权限的，自2015年6月11日云南沐荣欣成房地产开发有限公司对我们的租赁进行追认后反诉原告才有权限租赁。所以反诉原告在具体租赁期限不确定的情况下，与反诉被告形成租赁关系给反诉被告造成了损失，反诉被告不应当承担2015年6月16日至2015年11月30日的场地租赁费。2、在2015年8月15日反诉原告把反诉被告的水电停了，我们就开始在与反诉原告进行协商，并搬离相关的物品。在此期间，我们与反诉原告协商要求赔偿我们的相关损失。我们在2015年10月30日之前将我们投资建盖的场地上的钢结构全部拆除，所以我们认为反诉原告要求支付租金没有事实依据。
原告（反诉被告）昆明瓦猫蔬菜配送有限公司针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、租金收据。证明原告向被告租赁场地并交付租金的事实，租赁关系成立。
2、原告租赁场地现场照片。证明原告租赁并投入资金建设的事实。
3、装修花费清单。证明原告因被告违约，投入费用、搬迁费用共计损失91032.1元的事实。
4、①《终止租赁协议的函》；②《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁期满善后事宜的谅解协议》；③《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁期满善后事宜的通知》。证明：1、被告与云南沐荣欣成房地产开发有限公司的租赁协议，租期自2015年4月19日结束，被告却谎称可以租赁3-5年的事实，欺骗原告租赁并投入大量资金造成损失的事实；2、被告违反约定，造成原告损失应该赔偿；3、证明被告（反诉原告）反诉不成立。
5、录音光碟。证明被告（反诉原告）承认在我方租赁时承诺过我方至少可以租赁3-5年。
6、证人宋某、周某、张某的证人证言。
经质证，被告（反诉原告）昆明维新轮胎有限责任公司对原告（反诉被告）昆明瓦猫蔬菜配送有限公司提交的证据1、2、4、5的真实性予以认可，对证据3的真实性不予认可。关于证人宋某、周某、张某的证言，原告（反诉被告）对证人宋某、周某、张某的证人证言均予认可，被告（反诉原告）昆明维新轮胎有限责任公司对证人宋某、周某、张某的证人证言均不予认可。
被告（反诉原告）昆明维新轮胎有限责任公司针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、收据。证明双方商定的租期、租金及计算方式。
2、6月11日通知。证明至2015年12月31日止的转租收益由维新轮胎收取。
3、6月12日通知。证明我方在6月12日已经通知过对方。
4、7月15日通知。证明我方承诺租金只收到11月30日。
经质证，原告（反诉被告）昆明瓦猫蔬菜配送有限公司对被告（反诉原告）昆明维新轮胎有限责任公司提交的全部证据的真实性予以认可。
本院认为，原告（反诉被告）昆明瓦猫蔬菜配送有限公司提交的证据1、2、4、5的真实性被告（反诉原告）昆明维新轮胎有限责任公司予以认可，本院依法予以采纳。原告（反诉被告）昆明瓦猫蔬菜配送有限公司提交的证据3，本院认为，虽然被告（反诉原告）昆明维新轮胎有限责任公司不认可该份证据的真实性，但未能向本院提交确实充分的相反证据予以反驳，故本院对该份证据予以采纳。至于证人宋某、周某、张某的证人证言，本院认为，证人宋某、周某、张某并未参与原告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司与被告昆明维新轮胎有限责任公司之间的协商，故本院对于证人宋某、周某、张某的证人证言不予采纳。被告（反诉原告）昆明维新轮胎有限责任公司提交的全部证据的真实性原告（反诉被告）昆明瓦猫蔬菜配送有限公司予以认可，本院亦予采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：昆明瓦猫蔬菜配送有限公司向昆明维新轮胎有限责任公司承租昆明市春雨路陆家村轮胎翻新厂内库房149㎡（每月18元/㎡）、空场地235㎡（每月10元/㎡），租金一年交付一次，租期自2014年6月15日开始。庭审中昆明瓦猫蔬菜配送有限公司向本院陈述称双方口头约定租期为3-5年，昆明维新轮胎有限责任公司则否认存在该口头约定，被告认为租期只有一年，自2014年6月15日至2015年6月15日。2014年5月20日昆明瓦猫蔬菜配送有限公司向昆明维新轮胎有限责任公司支付了2014年6月15日至2015年6月15日的库房租金32000元；2014年7月3日支付了空场地使用费18800元，该费用优惠了四个月使用费。
另查明，2015年4月29日云南沐荣欣成房地产开发有限公司云南橡胶厂综合管理办公室向昆明维新轮胎有限责任公司发出《终止租赁协议的函》。函中载明其与昆明维新轮胎有限责任公司的租赁协议于2014年4月19日到期，书面协议到期后双方口头协商延期一年，于2015年4月19日到期。因双方对续租事宜多次商谈均未能达成租赁意向，故终止双方关于眠山翻胎厂厂房、设备的租赁协议；给予昆明维新轮胎有限责任公司为期15天的安置及收尾，自2015年5月15日将接手租赁资产的管理工作。2015年6月5日，昆明维新轮胎有限责任公司与云南沐荣欣成房地产开发有限公司云南橡胶厂综合管理办公室达成《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁期满善后事宜的谅解协议》。协议中载明昆明维新轮胎有限责任公司不再签订续租协议，同意昆明维新轮胎有限责任公司将现使用的地块、房产无偿使用至2015年12月31日，至2015年12月31日止的善后收尾期内不收取昆明维新轮胎有限责任公司的租赁费用。2015年6月11日，昆明维新轮胎有限责任公司与云南沐荣欣成房地产开发有限公司云南橡胶厂综合管理办公室向各租赁单位发出《关于眠山原云南橡胶厂地块租赁地期满善后事宜的通知》，载明昆明维新轮胎有限责任公司对地块、房产使用期限截至2015年12月31日止，至2015年12月31日止的转租收益由昆明维新轮胎有限责任公司收取。后昆明维新轮胎有限责任公司于2015年6月12日发出通知，截止2015年12月31日眠山厂区由其继续经营，2016年1月1日由沐荣公司经营管理。2016年的租金与沐荣公司协商议定；若租户不愿意继续租用，即日起到昆明维新轮胎有限责任公司办理相关退租事宜。2015年7月15日昆明维新轮胎有限责任公司发出通知，2016年1月1日起沐荣公司将全面收回厂区，不再对外出租；租金只收取到2015年11月30日，12月租金免收。
还查明，经昆明维新轮胎有限责任公司同意，昆明瓦猫蔬菜配送有限公司为承租的厂房粉刷了墙面、安装吊顶，为4间房屋以及厂房外的场地打了地坪，厂房内建盖了一个冷库，并在空地上建盖了钢架大棚。庭审中昆明瓦猫蔬菜配送有限公司陈述2015年8月断电时双方的合同关系已经解除，厂房内的东西八月份已经搬完，2015年10月30日全部拆完，现在没有使用租赁物。昆明维新轮胎有限责任公司陈述昆明瓦猫蔬菜配送有限公司是2015年10月30日拆的钢架大棚，11月中旬才拆完，于2015年11月21、22日还来搬了东西，且并未将厂房归还，合同并未解除。庭审中双方均认可并未就退租办过交接手续。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中昆明瓦猫蔬菜配送有限公司主张其曾与昆明维新轮胎有限责任公司口头约定租期为3-5年，对此昆明维新轮胎有限责任公司予以否认，昆明瓦猫蔬菜配送有限公司亦未能向本院提供确实充分的证据证明双方之间存在该口头约定，对此应由昆明瓦猫蔬菜配送有限公司承担举证不能的证明责任。故本院对于昆明瓦猫蔬菜配送有限公司关于租期为3-5年的主张不予采纳，同时采纳昆明维新轮胎有限责任公司关于租期为一年的主张，即租期自2014年6月15日至2015年6月15日。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中双方之间并未签订书面的租赁合同，亦未对租期届满后装饰装修的处理进行约定。双方的租赁期限已届满，原告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司要求被告昆明维新轮胎有限责任公司赔偿投资和搬迁损失人民币93000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于反诉原告昆明维新轮胎有限责任公司的反诉请求。本院认为，反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司并未向本院提交确实充分的证据，证明其已将诉争场地交还给反诉原告昆明维新轮胎有限责任公司。反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司在租期届满后继续使用诉争场地，其应当支付租金。反诉原告昆明维新轮胎有限责任公司要求反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司支付2015年6月16日至2015年11月30日止的租金人民币27591元的诉讼请求并未超过双方的约定，本院依法予以支持。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司的诉讼请求。
二、反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司在本判决生效后十日内向反诉原告昆明维新轮胎有限责任公司支付2015年6月16日至2015年11月30日止的租金人民币27591元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币2125元，减半收取人民币1062.5元，由原告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司承担人民币1062.5元；反诉案件受理费人民币244元（已减半收取），由反诉被告昆明瓦猫蔬菜配送有限公司承担人民币244元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 徐 嘉
二〇一五年十二月一日
书 记 员 贾艳琳