安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0828民初176号
原告：汪观朝，男，1969年9月19日出生，汉族，住岳西县。
原告：刘金杏，女，1975年4月1日出生，汉族，住岳西县。
两原告委托诉讼代理人：时永丰，安徽皖岳律师事务所律师。
被告：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司，住所地怀宁县石牌镇建设路66号，组织机构代码证55325757-8。
法定代表人：陈结新，董事长。
委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。
原告汪观朝、刘金杏诉被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人时永丰，被告的委托代理人刘光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪观朝、刘金杏向本院提出诉讼请求：1，判今被告立即为原告办理房产证、土地证；2，判令被告逾期办证违约金79510元（2013年10月18日-2017年1月31日，342718×4.75％×1.5÷360×1185天）；3，判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年2月27日原被告签订《商品房买卖合同》。原告购卖鑫昕公司位于岳西县天堂镇建设西路洪垅弄锦绣家园商品房一套。合同约定于2013年8月18日交房，并在交房后的60日内办理产权证，如果不能及时办证，出卖人从交付房款之日起，按已收房款的月百分之二每月支付一次违约金，直到买受人取得产权证。合同签订后，原告依约履行了义务，被告至今未办办好房产证、土地证。
鑫昕公司辩称，原被告双方签订的商品房买卖合同约定的是在房屋交付60日内，将办理权属登记的资料报产权机关，并未规定办理产权证的期限；本公司于2015年4月20日依法报备，被告方就完成了合同义务，原告方要求被告承担违约责任至2017年1月31日没有法律依据；原告主张逾期办证违约金超过了诉讼时效，丧失了胜诉权；即使被告应当承担逾期办证违约责任，合同关于违约责任的承担约定过高，请求法院依法核减；两原告的产权证已经办理，另外由于原告于2014年7月11日才交纳办证费用，即使被告承担逾期办证违约金，也只能从2014年7月11日计算至两证办理之日。
本院经审理认定事实如下：2013年2月27日汪观朝、刘金杏与鑫昕公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：买受人汪观朝、刘金杏购买出卖人鑫昕公司锦绣家园2号楼住宅2单元1层103室；建筑面积共95.96平方米；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第壹种方式（单价每平方米元3582）计算该商品房价款，按建筑面积计算。付款方式及期限：总房款叁拾肆万叁仟柒佰贰拾捌元整（343728），签约日付103728元，余款240000元办理银行按揭于2013年5月30日前到帐；交付期限：出卖人应当在2013年8月18日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受（人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任，注：此括号内容该份合同文本中未印出，在其他同类案件文本中有反映）。合同补充协议（附件四）约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。
2013年4月25日汪观朝、刘金杏支付购房定金20000元，2013年5月15日双方签订《商品房买卖合同》并支付了购房款83728元，按揭贷款240000元于2013年8月2日放款。汪观朝、刘金杏接受了所购商品房，于2014年7月11日交纳办证费用12489元。鑫昕公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案，于2016年7月18日办理了房产证，2016年8月25日办理了土地证。
另查明，案涉房屋的土地使用权鑫昕公司曾进行过抵押，其抵押于2015年12月8日解除。汪观朝、刘金杏就此争议于2016年11月21日向本院提起过诉讼。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效。关于房地产权属证书办理责任问题，双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。本案中办理房屋权属证书，即办理房产证和土地证两证是鑫昕公司的义务；合同约定的交付房屋时间为2013年8月18日，依据约定鑫昕公司应于此后的60内即2013年10月18日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕公司在2015年4月20日才申请备案，且此时该房产的土地仍在抵押状态、鑫昕公司仍因此抵押而获取相应利益，鑫昕公司的违约行为，使得汪观朝、刘金杏在交付办证费用后（交纳办证费用时间2014年7月11日）不能取得权属证书；汪观朝、刘金杏的房产证实际办理时间为2016年7月18日、土地证的实际办理时间为2016年8月25日，鑫昕公司的办证行为明显迟延，构成违约，应承担相应的违约责任。
关于逾期办证违约金的时效问题。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案合同约定的交付房屋时间为2013年8月18日，鑫昕公司应于此后的60内即2013年10月18日为买受人办证；考虑汪观朝、刘金杏交纳办证费用时间在2014年7月11日，该时间为鑫昕公司应当办理权属证书的时间；汪观朝、刘金杏主张逾期办证违约金亦应从2014年7月12日开始计算诉讼时效期间；本案逾期办证违约金系以月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。汪观朝、刘金杏未提供何时要求支付逾期办证违约金的证据，其主张的逾期办证违约金，不存在诉讼时效中断、中止事由，所以该诉讼时效应自其第一次起诉之日（2016年11月21日）起倒推两年起算，即从2014年11月22日开始计算，在此之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。
关于违约金是否过高的问题。本案中，原告主张的违约金系参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日计算，而未按合同约定的月2％计算，按此主张符合法律规定，鑫昕公司提出标准过高的辩解，本院不予采纳。综上，本案逾期办证违约金计算时间应自时效期内的2014年11月22日起，至产权证办理完成之日2016年8月25日止，共计642日；故汪观朝、刘金杏诉请支付逾期办证违约金，其合理部分43675元（343728×4.75％×1.5÷360×642天），本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告汪观朝、刘金杏逾期办证违约金43675元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1788元，减半收取894元，由鑫昕公司负担494元，由汪观朝、刘金杏负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 员 刘胜魁
二〇一七年三月二十日
代书记员 彭 莉
附本案适用的法律条文:
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时起生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
四、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工文书房屋的，自合同订立之日起九十日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一、三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。