福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第2500号
原告林华乡，男，1954年11月19日出生，台湾地区居民。
委托代理人陈理智、雷蕾，福建天翼律师事务所律师。
被告厦门毅信联合商业管理有限公司。
法定代表人黄鹭东，董事长。
被告厦门诚毅地产投资管理有限公司。
法定代表人萧忠明，总经理。
上列两被告共同委托代理人郑毅锋，福建力衡律师事务所律师。
原告林华乡与被告厦门毅信联合商业管理有限公司（以下简称毅信公司）、厦门诚毅地产投资管理有限公司（以下简称诚毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈志强独任审判，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告林华乡的委托代理人陈理智，被告毅信公司、诚毅公司的共同委托代理人郑毅锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林华乡诉称，2007年1月14日，原告与被告毅信公司、诚毅公司签订一份《商业用房委托经营管理协议》（以下简称《经营管理协议》），约定原告将其购买的位于厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目E块地L型商场内的110号店面出租给被告毅信公司经营，期限为2007年9月1日起至2017年8月30日止，2007年9月1日至2009年8月30日的租金为每年152299元，2009年9月1日至2011年8月30日的租金为每年177682元，2011年9月1日至2013年8月30日的租金为每年203065元，2013年9月1日至2015年8月30日的租金为每年228449元，2015年9月1日至2017年8月30日的租金为每年253832元。被告毅信公司应于每季度的第一个月之25日至30日向原告一次性支付该季度的租金，若未按期支付租金，被告毅信公司应按照到期应付款项的日万分之五向原告支付违约金。被告诚毅公司为被告毅信公司提供担保。上述合同签订后，被告毅信公司未按时支付租金，时有拖欠，到2011年8月之后其未再付款，经原告多次催讨其仍然分文未付。特提起诉讼，请求判令：1、被告毅信公司立即支付原告租金1234000.73元及违约金718924.66元（租金及违约金暂计至2015年8月31日）；2、被告诚毅公司对上述债务承担连带支付责任；3、本案的诉讼费及相关费用由被告承担。
被告毅信公司、诚毅公司共同答辩称：一、原告主张的从2012年5月1日至2014年8月31日的租金已超过诉讼时效。根据原被告间签订的讼争房屋租赁合同，约定被告毅信公司每季度第一个月之25日至30日支付当季租金，原告已经知悉，但其并未在诉讼时效内主张自身的权利。直至2015年8月14日，原告向法院提起诉讼，主张被告毅信公司支付从2012年5月1日至2015年7月15日所拖欠的租金及违约金，且本案中无任何中止、中断、延长诉讼时效的事由。按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款规定：“延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，诉讼时效自知道或应当知道权利被侵害时起算”，故原告林华乡主张的从2012年5月1日至2014年8月31日的租金已超过诉讼时效。二、双方合同约定的违约金过高，应按照银行同期同类贷款利率计算。根据原告与被告毅信公司签订的《经营管理协议》的约定：被告毅信公司无正当理由逾期向原告交付房租，被告毅信公司应按到期应付款项的日万分之五向原告支付违约金。该违约金明显高于给原告造成的实际损失，同时也明显高于银行同期同类贷款利率，两被告认为该违约金过高，应依法予以调整。三、本案中的从2012年5月1日至2015年2月28日的租金的保证责任已过保证期限，应免除被告诚毅公司的相应保证责任。被告诚毅公司在本案中承担的是连带付款的保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的相关规定，本案中的2012年5月1日至2015年2月28日的租金，已过了法定六个月的保证期限，应依法免除被告诚毅公司相应的保证责任。综上所述，请求依法裁决。
经审理查明，2007年1月14日，原告林华乡（委托方、甲方）与被告毅信公司（受托方、乙方）、诚毅公司（担保方、丙方）签订一份《经营管理协议》，约定：甲方就其拥有的位于厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目E块地L型商场内的110号店面的全部经营管理权委托给乙方，委托期限为2007年9月1日始，2017年8月30日止；租金标准为：2007年9月1日至2009年8月30日的租金为每年152299元、2009年9月1日至2011年8月30日的租金为每年177682元、2011年9月1日至2013年8月30日的租金为每年203065元、2013年9月1日至2015年8月30日的租金为每年228449元、2015年9月1日至2017年8月30日的租金为每年253832元；乙方按季度向甲方支付租金（自约定的计租日起每三个月为一个租金计算季度），每季度的第一个月之25日至30日，乙方将当季租金以转账方式向甲方一次性付清当季租金；乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按到期应付款项的日0.5‰向甲方支付违约金等条款。该协议有原告林华乡的签字确认、被告毅信公司、诚毅公司的盖章确认。协议签订后，原告林华乡如期将上述房产交付于被告毅信公司经营管理使用。自2007年9月1日至2015年8月30日止的租金为1522990元，被告毅信公司仅向原告林华乡支付288989.27元（2007年10月1日支付38074.75元、2008年1月11日支付38074.75元、2010年9月8日支付38074.75元、2010年11月19日支付38074.75元、2011年1月20日支付65743.68元、2011年5月23日支付32871.84元、2011年8月18日支付38074.75元）。截止2015年8月31日，被告毅信公司尚有租金1234000.73元未向原告林华乡支付。2015年8月原告以被告拖欠租金为由诉至法院。
以上事实有：原告林华乡提供的经营管理协议、商品房买卖合同、厦门市不动产转让（销售）专用票据及庭审笔录为证。
本院认为，原告林华乡系台湾地区居民，本案为涉台房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外案件处理。案涉物业位于福建省厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。双方对法律适用没有约定，依据最密切联系原则，本案应适用大陆法律。
原告林华乡与被告毅信公司、诚毅公司签订的《经营管理协议》系各方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。原告林华乡已依约向被告毅信公司交付案涉房屋后，其合同项下的主要义务已经履行完毕。被告毅信公司在接收使用案涉房屋后，应依约如期足额支付相应的租金，但被告毅信公司仅支付部分租金，从2011年8月19日起便未向原告林华乡支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案所涉的每期租金和违约金的支付均基于案涉的《经营管理协议》，系同一合同项下的债务，由于其系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的继续行债权的同一约定，故各期履行的债务实际具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性，因此本案中租金诉讼时效应从原告主张的最后一期租金的履行期限届满之日即2015年6月30日起算，原告于2015年8月14日起诉，并未超过一年的诉讼时效，因此，被告提出原告主张从2011年8月至2014年8月31日的租金已超过一年诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。被告提出违约金过高，请求调低的抗辩意见，由于合同约定违约金为未付应付款项的日万分之五，该约定并未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的年利率24%标准，因此，被告的该抗辩意见，本院不予采信。被告提出从2012年5月1日至2015年2月28日的租金的保证责任已过保证期限，应免除被告诚毅公司相应保证责任的抗辩意见，本案讼争合同虽未就被告诚毅公司的保证方式做出具体约定，按照法律规定被告诚毅公司应当按照连带责任保证承担保证责任，同时合同中也并未就保证期限进行约定，根据法律规定债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，主债务到期日为2015年6月30日，至原告起诉之日（2015年8月14日）并未超过6个月的保证期限，因此被告诚毅公司应就被告毅信公司所欠的租金及违约金承担连带保证责任。综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告厦门毅信联合商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林华乡支付截止2015年8月31日所欠租金1234000.73元及违约金718924.66元（违约金暂计至2015年8月31日，之后的违约金以1234000.73元为计算基数，按合同约定的日万分之五计算至本判决确定的还款日止）。
二、被告厦门诚毅地产投资管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22405元，适用简易程序审理减半收取11202.5元，由被告厦门毅信联合商业管理有限公司、厦门诚毅地产投资管理有限公司负担。
如不服本判决，原告林华乡可在判决书送达之日起三十日内，被告厦门毅信联合商业管理有限公司、厦门诚毅地产投资管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈志强
二〇一五年十一月九日
书记员 尹志泉
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条第一款连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。