广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第526号
上诉人（原审原告）：黄玉全。
委托代理人：何俊林。
委托代理人：钟翠茜。
被上诉人（原审被告）：惠州市阳基房地产开发有限公司。
法定代表人：陈阳华，董事长。
委托代理人：孙皓。
上诉人黄玉全因与被上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司商品房认购协议纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第284号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年1月30日，原告向原审法院提起诉讼，请求：1、撤销原、被告于20l3年1月6日签订的《认购书》；2、被告返还款项人民币贰万元及相应利息，利息则自起诉之日起至生效判决确定的还款期限之日止以本金贰万元按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，未在生效判决确定的日期清偿借款，则按《民诉法》232条规定双倍利率计算利息；3、被告承担本案的诉讼费。
主要事实和理由是：2013年1月6日，原、被告签订《认购书》，约定购买被告开发的阳基中心城家园（推广名为阳基一春风里）第l栋1505号房，付款方式为首付三成、按揭七成。被告承诺按揭款可在相关银行办理。签订合同后，原告于当日依约支付款项人民币贰万元，但后期发现自身为外地户口，依法不能取得七成按揭贷款，因此被告存在严重误导行为，后续履约将存在巨大风险，进而要求被告退定但被拒。
被告阳基公司辩称：一、原告提出的各项诉讼请求均缺乏事实及法律依据，应予驳回。原、被告签订的认购书是双方真实意思表示，已经生效。原告作为完全民事行为能力人，对项目情况及房产信息进行了具体了解，被告没有以欺诈、胁迫等手段与原告签订认购书，不存在撤销认购书的法定事由。二、原告因个人原因至今未缴付首期款及签订商品房买卖合同，已经严重违约，被告有权根据认购书的约定不予退还原告支付的定金。请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：被告阳基公司于2012年10月22日取得阳基中心城花园项目1栋的商品房预售许可证。2013年1月6日，原告黄玉全与被告签订《认购书》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾区阳基中心城花园项目第1栋1505号房，折后总价款为426003元，认购缴纳定金为20000元；二、付款方式，原告须于2013年1月13日之前付清首期款136003元，剩余房款290000元按被告指定地点和时间办理有关银行按揭手续；三、认购责任，自签订本认购书之日起20日内，原告与被告签订正式的商品房买卖合同，如因原告原因导致合同无法在约定的时间内签订，原告已经支付的定金不予退还，如因被告的原因导致合同未能签订，应向原告返还定金。原告于2013年1月6日向被告支付购房定金20000元。
此后，原告未在认购协议书约定的时间内与被告签订商品房买卖合同，2013年1月30日，原告起诉至法院，提出前述诉讼请求。
以上事实，根据原、被告的庭审陈述，原告向法庭提交的认购书、收款收据，被告提交的商品房预售许可证等证据，经庭审核实，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告黄玉全与被告阳基公司签订认购书时，被告已经取得相应项目的商品房预售许可证，符合法律规定的预售房屋条件，且双方签订的认购书是其真实意思表示，故本院认定该协议书有效，对双方均具法律约束力。
原、被告在认购书中约定了原告向被告给付购房定金20000元及签署商品房买卖合同的具体时间，该定金应当视为被告通过认购方式向原告收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，但原告并未在约定的时间内与被告就签约事宜进行协商，已构成违约。原告作为给付定金的一方不履行约定的义务，无权要求被告返还定金。原、被告至今未订立商品房买卖合同，且原告明确表示不愿与被告订约，则双方签订的认购协议书应予解除。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告黄玉全与被告惠州市阳基房地产开发有限公司于2013午1月6日签订的阳基中心城花园项目第1栋1505号房的《认购书》。二、驳回原告黄玉全的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告黄玉全负担。
当事人二审的意见
原审原告黄玉全不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由是：原审认为上诉人未依约进行签订《房屋买卖合同》系上诉人违约，属认定事实错误，理由为：一、被上诉人在与上诉人签订《认购书》时存在严重过错，因其严重误导行为使上诉人签订了《认购书》，现导致合同的目的无法实现，应解除双方所签订的《认购书》并返还上诉人所交的定金及相应利息。被上诉人作为房地产开发公司，具有房地产方面的专业知识。在签订《认购书》过程中，上诉人提交的身份证资料明确显示其户口所在地为“广西省靖西县”，即非本地户口。根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010第10号）》第二条第（三）项中“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”之规定，上诉人是不能办理按揭贷款的。但基于被上诉人的严重失误甚至严重误导，上诉人却得到“可以办理按揭贷款的”承诺，并以此条件与被上诉人签订《认购书》，于当日依约支付款项人民币2万元。然而后期上诉人才得知自己是外地户口，以其条件根本不符合在惠州按揭贷款买房的要求。上诉人最终因无法取得七成按揭贷款而无力支付巨额的购房款，无法继续购买该房屋。因此，上诉人可依法要求解除双方所签订的《认购书》，并要求被上诉人返还定金。二、《商品房买卖合同》无法签订，责任并不在上诉人，上诉人不存在违约，已交定金应当返还。《认购书》属于预约合同性质，是为了将来双方签订商品房买卖合同而签订的合同，上诉人与被上诉人签订《认购书》后，即于当日依约支付人民币2万元。上诉人与被上诉人没有依约签订《商品房买卖合同》的原因是由于上诉人不能办理按揭贷款这一客观原因，而并不是上诉人故意不与被上诉人签订《商品房买卖合同》，在无证据证明属于何方恶意违约的情况下，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，上诉人可依法要求解除《认购书》，并要求被上诉人返还定金。
被上诉人口头答辩要求二审维持原判。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明如下事实：1、房屋《认购书》第三条付款方式（二）约定：买方须于2013年1月13日之前，付清楼款30%，余款70%按卖方指定地点和时间办理有关银行按揭手续，取得银行按揭贷款承诺或其它相关证明后签署《广东省商品房买卖合同》。2、国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）规定：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
本院判决的理由和结果
本院认为：本案争议焦点是买卖双方签署的房屋《认购书》是否生效。
上诉人是非本地户口的购房者，且根据其与被上诉人签订的房屋《认购书》的约定，其是以银行按揭方式向被上诉人购买商品房。因此，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）规定，上诉人应提供一年以上当地（即大亚湾）纳税证明或社会保险缴纳证明才能办理银行按揭。因上诉人不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，不具备在大亚湾购买住房的资格，故其与被上诉人签订的房屋《认购书》尚未生效。被上诉人依据《认购书》收取的定金20000元应返还给上诉人，但上诉人要求计算利息没有依据，本院不予采纳。原审以上诉人没有在约定时间内与被上诉人就签约事宜进行协商为由，判决驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上所述，原审认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以撤销。上诉人上诉有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第284号民事判决的第一项。
二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第284号民事判决的第二项及受理费负担的处理。
三、被上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司应在本判决送达之日起7日内，返还购房定金20000元给上诉人黄玉金。
四、驳回上诉人黄玉金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，共450元，由被上诉人负担。上诉人预交的一、二审受理费不予退回，抵作被上诉人应负担的费用，待执行本判决时再由被上诉人径付给上诉人。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 邓耀辉
审判员 苏丹红
二〇一四年三月十二日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；