福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初1667号
原告中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县。
代表人庄惠顺，行长。
委托代理人张秋平，男，1963年11月20日出生，汉族，该支行职员，住惠安县。
委托代理人林敬同，男，1957年5月19日出生，汉族，该支行职员，住惠安县。
被告郑少波，男，1987年9月12日出生，汉族，住惠安县。
被告李兰君，女，1987年8月26日出生，汉族，住武平县，现住惠安县。
被告泉州市海城房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人陈振成，总经理。
委托代理人林玮、许斯雅，福建尚民律师事务所律师、实习律师。
原告中国建设银行股份有限公司惠安支行（简称惠安建行）与被告郑少波、李兰君、泉州市海城房地产开发有限公司（简称海城公司）金融借款合同纠�一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由代理审判员邓彩霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林敬同、被告海城公司的委托代理人林玮到庭参加诉讼。被告郑少波、李兰君经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠安建行诉称，2013年3月4日，被告郑少波、李兰君与原告签订《个人住房借款合同》1份，合同约定：原告于2013年3月4日至2028年3月4日期间向被告郑少波、李兰君提供借款222000元用于购置位于惠安县螺城镇园林天下4幢六层602号房产。借款利率按浮动利率执行，年利率按国家基准利率计算，逾期罚息利率按合同执行利率上浮50%计算。采用等额本息方法，按月还本付息。为保证原告债权的实现，被告郑少波、李兰君以其购置的该房产作为抵押。被告海城公司就被告郑少波、李兰君所负上述债务向原告提供连�责任保证。合同签订后，该笔借款于2013年4月18日发放。现被告郑少波、李兰君未能依约向原告履行按期还款义务，截至2016年1月20日累计拖欠借款本金199868元及利息4950.78元、罚息149.18元。请求判决：一、解除原告与被告郑少波、李兰君签订的《个人住房借款合同》；二、被告郑少波、李兰君向原告偿还借款本金199868元，计至2016年1月20日止的利息4950.78元、罚息149.18元，并按合同约定支付自2016年1月21日起至实际还款之日止的利息、罚息。三、原告有权对被告郑少波、李兰君提供的抵押物经折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿。四、被告海城公司对上述债务承担连带责任保证。
被告郑少波、李兰君未作答辩。
被告海城公司辩称，被告李兰君、郑少波的拖欠行为仅构成合同的一般性违约，原告要求解除合同的条件尚不能成就，不应得到支持。被告�兰君、郑少波提供的抵押物已办理抵押登记，被告海城公司的保证期间已经届满。双方签订的借款合同担保条款第五条的约定属于格式条款，原告未尽法定提示告知义务，原告与被告海城公司关于担保条款第原告应当以被告李兰君、郑少波提供的抵押物优先实现债权，不足部分再由被告海城公司承担担保责任。原告要求解除借款合同和主张被告海城公司承担连带责任保证缺乏事实和法律根据，不应得到支持。
经审理查明，原告具有从事金融业务的主体资格。2013年3月4日，原告与被告郑少波、李兰君、海城公司签订《个人住房借款合同》1份，合同约定：原告向被告郑少波、李兰君提供贷款222000元，借款用于购置位于惠安县螺城镇园林天下4幢六层602号房产，借款期限自2013年3月4日至2028年3月4日止。该合同项下的商业性借款年利率为基准利率不上浮不下调。该合同项下的借款，罚息利率为年利率。借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮100%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款。借款人出现本合同约定的违约情形，贷款人有权停止发放本合同项下的借款；宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利等。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费等），由借款人承担。本合同的争议解决方式为向贷款人住所地人民法院起诉。被告郑少波、李兰君以其购置的位于惠安县惠安县螺城镇园林天下4幢六层602号房产为其借款提供抵押担保，该抵押物已办理抵押权预告登记。被告海城公司为被告郑�波、李兰君的借款提供阶段性连带责任保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。2013年4月18日，原告依约向被告郑少波、李兰君发放贷款222000元。截至2016年1月21日，被告郑少波、李兰君累计拖欠借款本金199868元、利息4950.78�、罚息149.18元。被告海城公司亦未履行保证责任。
以上事实有原告提供的营业执照（副本）、组织机构代码证、金融许可证、《个人住房借款合同》、《商品房抵押登记证明》、个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、个人贷款对账单、借款人送达地址确认书各1份，以及原告与被告海城公司的当庭陈述等证据加以证明，被告李兰君、郑少波未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
双方当事人争议的焦点：关于被告海城公司是否应承担连带责任保证的问题。
被告海城公司认为，一、双方签订的《个人住房借款合同》约定：海城公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押�记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告李兰君、郑少波提供的抵押物已办理了商品房抵押登记证明，且该登记证明的正本已交由原告收执。讼争合同并未明确约定保证期间必须至办妥他项权证止，根据不利解释原则，应以被告海城公司的理解为准。因此，应认定被告海城公司的保证期间已经届满，无须继续承担本案的连带责任保证。二、借款合同担保条款第五条约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效，是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是都有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。该约定属于格式条款，加重被告海城公司责任，排除被告海城公司主要权利，但原告作为提供格式条款的一方，未以划线、加粗或标点等形式呈现出来，更未向被告海城公司作出说明，故上述条款的约定属无效条款，不能作为定案依据。原告应当以被告李兰君、郑少波提供的抵押物优先实现债权，不足部分再由答辩人承担担保责任。
原告惠安建行认为，被告李兰君、郑少波提供的抵押物已办理抵押权预告登记，商品房抵押登记证明与他项权证并非同一权利证明，因此，被告海城公司的保证期间尚未届满。原告与三被告签订的《个人住房借款合同》的封面背面载明《敬请注意》及“您已阅读本合同所有条款，并已知悉其含义”等内容，足以证明原告已尽法定�提示告知义务，本合同担保条款第5条第2款的约定合法有效。综上，被告海城公司对被告李兰君、郑少波的借款承担的阶段性连带责任保证继续有效。
本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案借款合同第十二条第五款“保证责任”第（二）项的约定，是原告与被告海城公司在借款合同中约定了被告海城公司承担责任的顺序，符合上述法律的规定，合法有效。该约定明确了被告海城公司的保证范围并非在抵押物之外，而是被告李兰君、郑少波尚欠的全部借款本息。且借款合同上载有�敬请注意》相关内容，其提示三被告签署本合同前应仔细阅读本合同所有条款及其含义。被告李兰君、郑少波提供的抵押物于2013年3月29日办理抵押权预告登记，但尚未完成抵押登记，根据借款合同特别签订条款第三十六条第一款的约定，被告海城公司的保证期间尚未届满。因此，被告海城公司对被告李兰君、郑少波的全部债务应承担连带清偿责任。被告海城公司主张保证期间已经届满和其只对抵押物之外的债务承担连带责任，依据和理由不足，不予采纳。
综上事实，本院认为，原告与被告李兰君、郑少波、海城公司签订的《个人住房借款合同》，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定以及借款合同的约定，被告李兰君、郑少波未能依约还款，已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求解除其与被告李兰君、郑少波签订的借款合同，并请求被告李兰君、郑少波偿还尚欠的全部借款本息，依据和理由充分，应予支持。被告李兰君、郑少波以其购置的位于惠安县螺城镇园林天下4幢六层602号房产提供抵押担保，该抵押物已办理抵押权预告登记，故原告对该抵押物享有优先受偿权。被告海城公司为被告李兰君、郑少波的借款提供阶段性连带责任保证，因该抵押物尚未完成抵押登记，且原告与被告海城公司在借款合同中对被告海城公司承担责任的顺序进行了约定，明确了被告海城公司的保证范围并非在抵押物之外，而是被告李兰君、郑少波尚欠的全部借款本息，故其对被告李兰君、郑少波尚欠的全部借款本息应承担连带清偿责任。被告海城公司承担保证责任后，有权向被告李兰君、郑少波追偿。被告李兰君、郑少波经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十八条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠安支行与被告李兰君、郑少波签订的《个人住房借款合同》。
二、被告李兰君、郑少波应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠安支行借款本金199868元及计至2016年1月20日止的利息、罚息5099.96元，自2016年1月21日起至还款之日止的利息、罚息按合同约定计付。
三、原告中国建设银行股份有限公司惠安支行对被告李兰君、郑少波提供的抵押物�位于惠安县螺城镇园林天下4幢六层602号房产享有优先受偿权，即有权对该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
四、被告泉州市海城房地产开发有限公司对被告李兰君、郑少波的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告李兰君、郑少波追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4375元，减半收取2188元，由被告李兰君、郑少波、泉州市海城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 邓彩霞
二〇一六年四�二十八日
书 记 员 周 璇
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受�。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有�向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。