连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第02147号
原告：连云港家得福商贸有限公司。
法定代表人：李海林,董事长。
委托诉讼代理人：孙庆军，律师。
被告：连云港巴堤岸餐饮有限公司。
法定代表人：林媛，董事长。
被告：林媛。
两被告共同委托诉讼代理人：曹立志，律师。
原告连云港家得福商贸有限公司（以下简称家得福公司）诉被告连云港巴堤岸餐饮有限公司（以下简称巴堤岸餐饮公司）、林媛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告家得福公司的委托诉讼代理人孙庆军、被告巴堤岸餐饮公司、林媛的共同委托诉讼代理人曹立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家得福公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方的租赁合同，判令被告返还房屋；2.判令被告支付租金及费用1257153元；3.判令被告支付逾期违约金及利息合计628576.50元；4.承担律师费3万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月20日，原、被告双方签订合同，被告承租原告万源山水广场三楼局部房屋约1000平方米，合同约定租赁期限为8年，租金每半年支付一次，合同签订后原告按合同约定交付了房屋，但是被告只缴纳租金至2012年12月17日，此后租金一直未付。经原告多次催要，被告拒不履行义务，已经构成违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持所请。
被告巴堤岸餐饮公司、林媛辩称，2008年1月20日，原告与巴堤岸餐饮公司签订租赁合同，约定巴堤岸餐饮公司转租原告租赁的山水丽景广场AB楼三楼1000㎡房屋，该房屋系原告与连云港万源地产有限公司2007年7月10日房地产租赁契约中原告承租的部分房屋。2012年7月19日，林媛已通过连云港市中级人民法院拍卖方式取得了三楼302、302-1室房屋所有权，并办理了房产证，至此林媛已承继了房产上的所有权利义务，当然也包含原告租赁该部分房屋的权利义务。而按照原告与万源地产公司签订的租赁契约约定，原告应向林媛交纳合同约定租金。2013年4月27日，林媛向原告发出履行通知，原告没有履行，此后于5月6日发出解除合同通知书，要求解除原告与林媛之间关于该部分房屋的租赁关系，因此双方的租赁关系已经解除，原告家得福公司已不再享有承租权，更无从谈起转租权。原告主张违约金及利息，没有事实依据，因原告方与产权人发生租赁合同纠纷，因此被告并无任何违约情形，也无任何过错，原告要求被告承担律师费没有法律和事实依据，综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2007年7月10日，被告家得福公司与连云港市万源地产开发有限公司（以下简称万源地产公司）签订房屋租赁契约一份，约定：万源地产公司将坐落在连云港市新浦区苍梧路山水丽景广场（原博物馆位置）一至三楼商业用房（含部分地下室）出租给家得福公司使用。租赁期限自2007年12月1日至2022年11月30日止，共十五年，租期满后，无特别情况，双方协商顺延五年。租金及计算方式：上述房屋前三年租金为117万元/年整，第四年起租金每年按3%递增一次，即第四年租金为1205100元，第五年租金为1241253元。依此类推。租金结算及付款方式：租金每半年以预付方式结算一次，结算日期以每年十二月十五日和每年六月十五日前为准。契约还约定：在合同期内，乙方因经营需要，可以分租或与第三方联营，但不得整体转租，乙方餐饮类经营必须解决好排烟和环境污染问题，同时取得相关职能部门的批准。契约还就其他内容进行了约定。
2010年10月25日，原告家得福公司（甲方）与被告巴堤岸餐饮公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于万源山水广场三楼局部租赁给乙方使用，建筑面积约1000平米，租赁期限自2010年7月1日至2016年12月17日，租金每半年支付一次，每年的6月17日和12月17日前一次性付清下一半年度的租金。租金支付方式为：2010年7月1日-2010年12月17日合计172500元（租金156000元、物管3000元、煤气初装费2500元、电梯折旧费11000元）…….2012年12月18日-2013年6月17日合计191782元（租金175282元、物管3000元、煤气初装费2500元、电梯折旧费11000元）、2013年6月18日-2013年12月17日合计191782元、2013年12月18日-2014年6月17日合计202300元、2014年6月18日-2014年12月17日合计202300元、2014年12月18日-2015年6月17日合计213450元、2015年6月18日-2015年12月17日合计213450元、2015年12月18日-2016年6月17日合计225267元、2016年6月18日-2016年12月17日合计225267元。合同第五条第5款约定：租金应于到期日的前15天，由乙方以人民币支付至甲方财务部。乙方如逾期支付租金，应按约定交纳租金的日期至甲方实际收到租金支付凭证之日的期间，按所欠租金额每天5%的比率支付逾期违约金。如果到期日后2周内，乙方仍未支付所欠租金，甲方有权停止向乙方所租房屋供电；如果到期后3周内，乙方仍未支付所欠租金，甲方有权关闭乙方所租房屋，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除合同，并要求乙方按照本合同的规定承担违约责任。合同第七条第7款还约定：倘若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、管理费、履约保证金、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等）。所指欠款应按本合同第五条第5款的规定计收利息。上述合同签订后，原告将房屋交付巴堤岸餐饮公司使用，巴堤岸餐饮公司已实际交付租金至2012年12月17日。
另查明，2011年6月14日，万源地产公司对山水丽景广场一至三楼房屋进行出售，后杨小东，靳荣（系夫妻关系）进行购买并取得房屋产权。2011年8月2日，万源地产公司、家得福公司、杨小东三方签订《转移房屋租赁契约协议》，对原有的租赁关系进行转移。2011年12月22日，因杨小东欠尹广栋款项，尹广栋向连云港市中级人民法院申请强制执行，2012年1月4日连云港市中级人民法院对山水丽景广场AB楼302、301室房地产进行委托评估，评估价为21036300元，2012年1月17日市中院出具（2012）连执字第0004号民事裁定书。同日，被告家得福公司（乙方）与杨小东（甲方）签订《补充协议》一份，约定：一、因甲方向乙方提出要求，请求乙方一次性支付甲方5年租金，经双方协商，乙方一次性支付贰佰万（小写￥2000000元）折抵五年租金：分别为2012年7月1日至2013年6月30日（768521.92元），2013年7月1日至2014年6月30日（791577.79元），2014年7月1日至2015年6月30日（815325.09元），2015年7月1日至2016年6月30日（843921.58元），2016年7月1日至2017年6月30日（877678.44元），合计肆佰零玖万柒仟零贰拾肆元捌角贰分（小写￥4097024.82元），租金计算从2012年7月1日至2017年6月30日止，乙方将贰佰万元支付完毕后，五年租金即一次性支付完毕。二、本协议签订后三日内，乙方支付应付款项。三、甲乙双方签订本协议并完成付款后，五年租金已一次性付清，甲方及与甲方相关联者不得以任何理由任何方式再向乙方就该项租金提出任何要求。因任何第三方向乙方主张租金权利，由甲方全部承担。四、本协议一式三份，甲方壹份，乙方两份，甲乙双方签订后生效。上述补充协议签订后，家得福公司通过银行转账方式向杨小东汇款200万元，杨小东出具收条一份，载明已收到家得福公司2012年7月1日-2017年6月30日租金200万元。
2012年7月5日，市中院对山水丽景广场AB楼301、302室房屋进行公开变卖，林媛、赵恩娟以13870000元共同竞买得上述资产。2012年7月10日，林媛、赵恩娟付清购房款。2012年7月19日，市中院出具（2012）连执字第0004-2号民事裁定书，将山水丽景广场AB楼301、302室房地产转移给林媛、赵恩娟共同所有。随后，302室于2012年9月4日、302-1室于10月8日登记为林媛、孙知非共同共有，301室、301-1室于2012年11月15日登记为赵恩娟、颜大勇共同共有。后因林媛、孙知非离婚，302室于2014年11月13日、302-1室于2014年6月12日登记为林媛单独所有。
2013年5月6日，林媛、孙知非向家得福公司发出《解除合同通知书》，声称2013年4月27日，其向家得福公司发出履行合同通知书，告知了其为山水丽景广场AB楼302、302-1室房屋所有权人，依法享有《房屋租赁契约》中302、302-1室的合同权利义务，要求家得福公司支付2012年7月11日（交纳全额房款后第二日）至2013年5月30日期间的租金149589.41元。但是至今，家得福公司未履行付款义务也未作出任何解释，依据相关规定特通知解除与家得福公司的租赁合同关系，即解除《房屋租赁契约》中302、302-1室的合同权利与义务。家得福公司收到上述通知后，于2013年5月8日向林媛、孙知非发出回函一份，声称林媛、孙知非无权解除合同，他们所购买的房屋为原房东杨小东所有的部分房产，而原房东杨小东于2012年1月17日与家得福公司达成协议，从2012年7月1日至2017年6月30日止的房屋租金已经一次性支付完毕。林媛、孙知非在购买房产时已经明知该房产的实际租赁情况及租金支付事实，并且在房价款中已经得到充分补偿。因此，在2012年7月1日至2017年6月30日期间，林媛、孙知非无权要求任何租金。
还查明，巴堤岸餐饮公司为自然人独资公司，林媛为巴堤岸餐饮公司的登记股东，在本院限定的时间内，两被告未能提供经审计机构审计的财务会计报表以证明林媛的个人财产独立于公司财产。
以上事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的房屋租赁合同、补充协议、房地产租赁合同、补充协议红线图、保证书、购房须知、转移房屋租赁契约、告知函、补充协议、汇款凭证、收条、委托代理人合同、发票、民事起诉状、裁定书、工商登记资料、被告举证的民事裁定书、产权证、履行合同通知书、解除合同通知书、起诉状、立案受理通知书等在案予以证实。
本院认为，原告与被告巴堤岸餐饮公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定诚信履行。根据合同相对性原则，巴堤岸餐饮公司应按约给付原告家得福公司租金，但巴堤岸餐饮公司只给付租金至2012年12月17日，之后的租金一直未付，已构成违约，故原告要求解除合同、返还房屋以及给付2016年2月17日前的租金1257153元，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的违约金及利息，明显过高，本院结合被告的违约过错、原告的损失情况，确定违约金及利息按中国人民银行同期贷款利息的1.3倍计算，计算期间为：以未付金额191782元为基数，从2012年12月18日计算至2013年6月17日；以未付金额383564元为基数，从2013年6月18日计算至2013年12月17日；以未付金额585864元为基数，从2013年12月18日计算至2014年6月17日；以未付金额788164元为基数，从2014年6月18日计算至2014年12月17日；以未付金额1001614元为基数，从2014年12月18日计算至2015年6月17日；以未付金额1215064元为基数，从2015年6月18日计算至2015年12月17日；以未付金额1257153元为基数，从2015年12月18日计算至实际给付之日止。关于原告主张的律师费，由于巴堤岸餐饮公司未能按合同约定给付租金，故原告按照双方签订的合同第七条第7款的约定，要求巴堤岸餐饮公司给付律师费符合合同约定，结合江苏省律师服务收费标准，原告主张的律师费3万元也是合理的，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。因被告巴堤岸餐饮公司为自然人独资公司，在本院限定的时间内未提供经审计的财务会计报表，以证明其财产独立于股东林媛的个人财产，故林媛应对上述款项承担连带给付责任。对于被告辩称的林媛为山水丽景302、302-1室房屋的所有权人，其已解除了与家得福公司租赁关系的观点，本院已在（2016）苏0706民初1151号民事判决书中予以阐述，该观点未被本院采纳，此处不再赘述。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告连云港家得福商贸有限公司与被告连云港巴堤岸餐饮有限公司签订的《租赁合同》，被告连云港巴堤岸餐饮有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋返还原告连云港家得福商贸有限公司；
二、被告连云港巴堤岸餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付原告连云港家得福商贸有限公司1257153元；
三、被告连云港巴堤岸餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付原告连云港家得福商贸有限公司违约金及利息（计算方式为：按中国人民银行同期贷款利息的1.3倍计算，计算期间为：以未付金额191782元为基数，从2012年12月18日计算至2013年6月17日；以未付金额383564元为基数，从2013年6月18日计算至2013年12月17日；以未付金额585864元为基数，从2013年12月18日计算至2014年6月17日；以未付金额788164元为基数，从2014年6月18日计算至2014年12月17日；以未付金额1001614元为基数，从2014年12月18日计算至2015年6月17日；以未付金额1215064元为基数，从2015年6月18日计算至2015年12月17日；以未付金额1257153元为基数，从2015年12月18日计算至实际给付之日止）；
四、被告连云港巴堤岸餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付原告连云港家得福商贸有限公司律师费3万元；
五、被告林媛对上述第二、三、四项款项承担连带给付责任。
六、驳回原告连云港家得福商贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费18150元、保全费5000元，共计23150元（原告已预交），由原告家得福公司负担3150元，由巴堤岸餐饮公司、林媛连带负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
审 判 长 刘兴超
代理审判员 钱 永
人民陪审员 韩继军
二〇一六年八月十八日
书 记 员 张 冉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行