浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6299号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈祖进，男，1960年12月31日出生，汉族，住浙江省平阳县。
上诉人（原审被告，反诉原告）：陈祖艺，男，1964年7月29日出生，汉族，住浙江省平阳县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：潘道锋，浙江金道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州正申企业管理有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区下沙街道天城东路**号北苑大厦*幢*单元***室。
法定代表人：薛兴奎，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：张天帆、任杰，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
上诉人陈祖进、陈祖艺因与被上诉人杭州正申企业管理有限公司（以下简称正申公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈祖进、陈祖艺上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回正申公司的全部诉讼请求，并支持陈祖进、陈祖艺的全部反诉请求，或将本案发回重申，本案诉讼费用由正申公司承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。（一）正申公司将含有消防通道的房屋出租给陈祖进、陈祖艺开设餐厅，并存在其他欺诈行为，陈祖进、陈祖艺据此依法行使撤销权，原审法院却认为缺乏依据。陈祖进、陈祖艺认为原审法院在认定正申公司存在欺诈的事实上存在错误，正申公司的欺诈行为主要体现在：1、正申公司故意隐瞒一楼承租面积中含有消防通道的事实，并将该消防通道面积纳入租赁总面积出租给陈祖进、陈祖艺，导致三楼消防验收不合格。2、在正申公司严重拖欠浙江深绿企业管理有限公司（以下简称深绿公司）的房租及水电费的情况下，已经被深绿公司停水停电，陈祖进、陈祖艺承租的房屋根本无法使用。3、深绿公司只同意将涉案房屋转租给陈祖艺，而非包含陈祖进；且深绿公司同意转租的涉案房屋不包括二层3-201、3-202、3-203。由于正申公司并非涉案房屋的产权人，那么其转租行为能否得到产权人或第一承租人的同意，以及是否明确转租对象、转租标的数量就尤为重要，因为这直接关系到陈祖进、陈祖艺与正申公司的租赁合同是否能够完全实现，以及租赁物是否中途被产权人或第一承租人收回。但是，正申公司却故意隐瞒了深绿公司同意转租的具体对象和标的范围，存在欺诈行为。4、正申公司在2016年3月，也就是租赁合同履行期间内已经将该涉案房屋又转租给第三人马显义，存在一房二租的事实，正申公司在合同履行过程中亦有欺诈行为。后马显义发现无法实际使用房屋，后又搬走了属于陈祖进、陈祖艺的桌椅板凳等财产若干，对陈祖进、陈祖艺的装修破坏极其严重。陈祖进、陈祖艺在庭审中已经书面申请原审法院现场调查，但原审法院未对正申公司将房屋转租给马显义的情况进行调查，案件事实未查清。另一方面，就正申公司将房屋出租给马显义，陈祖进、陈祖艺提供了充分证据（本诉、反诉共同证据清单（补充二）证据7）证明正申公司将房屋出租给马显义，该证据系正申公司发给深绿公司的《告知函》，已经承认将房屋出租给马显义。原审法院还认为陈祖进、陈祖艺举证不能，明显举证责任分配错误。导致事实认定错误及法律适用错误。对于上诉的四种欺诈行为，原审判决不予认定显然属于认定事实错误。退一步讲，即使法院认为正申公司的欺诈行为不能构成陈祖进、陈祖艺行使撤销权的事由，陈祖进、陈祖艺也可据此行使解除租赁合同的权利，要求正申公司赔偿损失。一审法院没有释明。（二）、原审法院认为陈祖进、陈祖艺没有按照合同约定支付租金系违约行为，而非陈祖进、陈祖艺主张的抗辩权，认定事实显然错误，主要体现在：1.陈祖进、陈祖艺与正申公司签订的《商铺租赁合同》第5条第（一）款第5项明确约定，正申公司应“按照消防要求增加消防通道一个”，但是正申公司始终没有履行该项合同义务。由于正申公司将三楼到一楼的消防通道出租给申请人，导致三楼消防通道验收不合格，关键是此区域属于消防通道面积，陈祖进、陈祖艺不知情。原审法院没有查清导致陈祖进、陈祖艺没有交纳的房租的原因到底是什么？首先，杭州下沙经济技术开发区巧汇餐厅（以下简称巧汇餐厅）的消防验收是合格的，装修也是经过正申公司同意的。直至2015年9月9日，下沙街道安监科消防检查时才发现，正申公司把属于消防通道的面积出租给申请人。其次，正申公司还在租赁合同有效期内（还没有拖欠房屋租金的时候）没有经过陈祖进、陈祖艺同意，擅自在出租房屋内安装了2道门（直接后果是陈祖进、陈祖艺的餐厅无法经营，活生生的被分割成两块面积，一楼和二楼）。再次就是陈祖进、陈祖艺后来知悉正申公司拖欠深绿公司的房屋租金导致被停水停电，巧汇餐厅实际已经无法经营。在陈祖进、陈祖艺发现承租房屋有重大消防隐患，继续经营可能面积重大罚款时，另外正申公司又安装的两道门导致无法经营的情况下，拒绝缴纳房租完全是正当行使抗辩权的表现，而不是违约行为。二、正申公司未履行合同义务并先行构成违约，因此其不具有合同解除权，原审判决支持其解除合同是错误的。由于正申公司没有履行“按照消防要求增加消防通道一个”等欺诈行为，导致租赁合同无法履行，并先行构成违约，其作为合同违约方不拥有解除合同的权利。根据《合同法》第九十四条的规定，在“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，合同另一方有权选择解除合同。本案中作为守约方的陈祖进、陈祖艺才拥有解除合同的权利，陈祖进、陈祖艺作为违约方无权解除合同。原审判决支持正申公司解除合同的诉求是错误的。三、原审法院判决陈祖进、陈祖艺在判决生效之日起十日内返还房屋错误。陈祖进、陈祖艺承租的房屋因存在消防问题暂停营业后，正申公司在2015年12月21日前就已经控制了房屋，陈祖进、陈祖艺已经无法返还，主要体现在：1、2015年12月21日，正申公司在承租的房屋内擅自安装两道门，安装完成后并锁住了房屋。2、2016年3月，正申公司又将涉案房屋出租给第三人马显义，陈祖进、陈祖艺已经提交证据证明。只是马显义在承租期间发现已经被停水停电，无法使用而已但仍然在其控制之下。原审法官在现场调查中，还是马显义派人开门，足以证明房屋是在马显义控制之下。3、2017年1月9日，正申公司与深绿公司的租赁合同法律纠纷，开发区法院于2017年1月9日判决解除了正申公司与深绿公司的租赁合同关系。两份判决存在冲突，陈祖进、陈祖艺在庭审中已经将此事实告知过原审法院，原审没有采纳申请人的意见。深绿公司于2017年5月又将该房屋出租。综上，陈祖进、陈祖艺从2015年12月21日起已经无法进入和管理涉案房屋，也无法进行腾退，所以陈祖进、陈祖艺无退房的事实依据。因此原审判决陈祖进、陈祖艺返还房屋是错误的。四、原审法院判决陈祖进、陈祖艺支付从2016年1月10日自合同解除之日的房屋租金及自合同解除之日至房屋返还之日止的房屋占有使用费，显然错误，主要体现在：本案中，首先是由于正申公司四个方面的欺诈行为，同时也是四种严重违约行为，陈祖进、陈祖艺行使抗辩权没有支付房屋租金，显然是正当的。就拿正申公司违约情况之一来说，因深绿公司房屋租金，导致房屋被停水停电，在这种情况下还判决陈祖进、陈祖艺支付房屋租金及逾期付款违约金，显然违背事实及法律。陈祖进、陈祖艺无论是行使撤销权，还是合同解除权，都不应当支付该项费用。五、原审法院判决陈祖进、陈祖艺支付免租期租金及房屋空置费（违约金）错误，主要体现在：正申公司先行严重违约。陈祖进、陈祖艺未按合同约定支付租金系行使抗辩权的表现。在正申公司严重违约的情形下，陈祖进、陈祖艺无论是行使撤销权，还是合同解除权。都不应当支付该项费用。
正申公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确；答辩人请求法院驳回上诉，维持原判。请求法院判决本案的诉讼费用由被答辩人承担。
正申公司向一审法院起诉请求：1、判令解除正申公司与陈祖进、陈祖艺于2014年9月28日签订的《商铺租赁合同》、正申公司与陈祖进、陈祖艺于2014年10月10日签订的《商铺租赁合同补充协议》；2、判令陈祖进、陈祖艺立即腾空杭州经济技术开发区天城东路北苑大厦3号楼一层126-3、126-4、二层3-201至3-204、3-213至3-215号商铺，恢复原状，交还给正申公司；3、判令陈祖进、陈祖艺向正申公司支付拖欠的租金180200元（按每月90100元的标准，自2015年12月10日起暂计算至2016年2月9日止，后续商铺占用费用或租金参照当期租金支付至陈祖进、陈祖艺搬离租赁房屋之日止）；4、判令陈祖进、陈祖艺补交免租期内的商铺租金170000元（按第一年月租金85000元的标准，自2014年10月10日起计算至2014年12月9日止）；5、判令陈祖进、陈祖艺向正申公司支付三个月的商铺空置费用（违约金）270300元（按第二年月租金90100元的标准计算3个月）；6、判令陈祖进、陈祖艺支付逾期付款违约金64872元（以当期应交租金1081200元为基数，按年利率24%自2015年11月10日起暂计算至2016年2月9日止，实际计算至陈祖进、陈祖艺腾空房屋并交还正申公司之日止）；7、本案诉讼费用由陈祖进、陈祖艺负担。事实和理由：正申公司与陈祖进、陈祖艺于2014年9月28日签订《商铺租赁合同》，于2014年10月10日签订《商铺租赁合同补充协议》，约定由陈祖进、陈祖艺向正申公司承租位于杭州经济技术开发区天城东路北苑大厦3号楼一层126-3、126-4、二层3-201至3-204、3-213至3-215号商铺作为餐厅使用。双方就租赁期限、年租金、租金支付时间等租赁相关事项进行了明确约定。根据《商铺租赁合同》第三条第一项的约定，陈祖进、陈祖艺应于2015年11月10日前支付全年租金1081200元。然至今为止，正申公司仍未收到陈祖进、陈祖艺应付的租金1081200元。正申公司通过各种形式多次催讨，均无果。陈祖进、陈祖艺至今也未向正申公司返还租赁房屋。正申公司认为，依法成立并生效的合同具有约束力，双方均应履行合同义务。陈祖进、陈祖艺的行为已违反合同约定，给正申公司造成严重的经济损失。根据《商铺租赁合同》约定，陈祖进、陈祖艺未按合同约定支付房租款，正申公司有权单方面解除合同，没收保证金，并有权要求陈祖进、陈祖艺支付违约金。正申公司多次向陈祖进、陈祖艺催讨租金，但陈祖进、陈祖艺拒绝支付。因此，陈祖进、陈祖艺欠付租金的违约行为既达到了法定的解除合同条件，也达到了合同约定的解除合同条件。陈祖进、陈祖艺未按约支付租金，应承担支付租金、违约金以及逾期付款违约金的责任。
陈祖进、陈祖艺在一审法院的反诉诉讼请求：1、撤销正申公司与陈祖进、陈祖艺于2014年9月28日签订的《商铺租赁合同》、正申公司与陈祖进、陈祖艺于2014年10月18日签订的《商铺租赁合同补充协议》；2、判令正申公司退还陈祖进、陈祖艺租金1020000元、履约保证金200000元；3、判令正申公司赔偿陈祖进、陈祖艺房屋装修损失2195743元；4、本案诉讼费用由正申公司负担。事实和理由：2014年9月28日，正申公司与陈祖进、陈祖艺就正申公司向陈祖进、陈祖艺出租租赁房屋签订《商铺租赁合同》，对租期、租金、履约保证金等作了约定。2014年10月18日，因租赁房屋二楼隔壁的火锅店消防验收不合格，双方签订《租赁合同补充协议》，约定正申公司于2014年10月10日交付商铺，租赁期限自2014年10月10日至2020年1月9日止等。后陈祖进、陈祖艺向正申公司支付第一年租金1020000元、履约保证金200000元，并花费2195743元对租赁房屋进行装修。在陈祖进、陈祖艺营业过程中，2015年9月，消防机关进行消防检查中发现，租赁房屋一楼租赁面积中含有公用消防通道，且无法整改。此通道是连接一层到三层的唯一通道，不能作为营业进出通道使用，进而使陈祖进、陈祖艺经营餐厅的合同目的不能实现。陈祖进、陈祖艺多次与正申公司协商，要求解决，但正申公司不予解决。陈祖进、陈祖艺为解决争议，于2015年11月15日向正申公司送达《告知函》，告知上述情形，并主张解除合同。正申公司于2015年12月6日向陈祖进、陈祖艺回复《关于对2015年11月15日告知函的回复》，不同意解除合同。2015年12月21日，正申公司未经陈祖进、陈祖艺允许，擅自进入租赁房屋安装消防门，导致陈祖进、陈祖艺无法进入租赁房屋正常使用房屋，进一步影响了陈祖进、陈祖艺的合同目的。陈祖进、陈祖艺认为，陈祖进、陈祖艺在本案诉讼前已发函主张解除合同，正申公司不予同意。现正申公司在本案中诉请主张解除合同，违背了“禁止反言”的法律原则。正申公司故意隐瞒租赁房屋含消防通道的重要事实，导致陈祖进、陈祖艺的合同目的不能实现，正申公司的行为属于合同欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故陈祖进、陈祖艺有权请求撤销合同，并要求正申公司赔偿损失。此外，正申公司还有两处欺诈行为。1、深绿公司只同意正申公司将房屋转租给陈祖艺，不含陈祖进，且深绿公司同意转租的房屋不包括二层3-201、3-202、3-203号房屋。2、正申公司于2016年3月又将出租给陈祖进、陈祖艺的房屋出租给马显义，并函告深绿公司（经了解，深绿公司并未同意），构成一屋二租。正申公司在合同履行过程中，也有合同欺诈行为，严重损害了陈祖进、陈祖艺的合法权益。现租赁房屋被正申公司锁住，没有任何承租人入驻经营，深绿公司在租赁房屋外贴有《告知函》，防止正申公司又擅自将房屋转租出去，欺骗更多承租人。综上，正申公司涉嫌合同欺诈，甚至构成犯罪。
一审法院认定事实：2014年9月28日，杭州焕趣企业管理有限公司（以下简称焕趣公司）（甲方、出租方）与陈祖进、陈祖艺（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份。合同约定：乙方自愿租用甲方位于杭州经济技术开发区下沙天城东路北苑大厦3号楼一层126-3、126-4、2层3-201至3-204、3-213至3-215号商铺作为商业用途使用，经营范围为餐厅，经双方确认面积约为860平方米（一楼141方，二楼719方）；租用期限为5年，租期从2014年10月1日至2019年12月31日止，其中2014年10月1日至2014年11月30日为免租期，2015年12月1日至2015年12月31日为免租期（免租期仅免收该商铺租金，其他费用，如水、电费、物业费等，乙方需如实缴纳）；第一年租金为1020000元，租期为2014年12月1日至2015年11月30日，支付时间为合同签订当天；第二年租金为1081200元，租期为2016年1月1日至2016年12月31日，于2015年11月1日前付清；第三年租金为1146072元，租期为2017年1月1日至2017年12月31日，于2016年12月1日前付清；第四年租金为1214836元，租期为2018年1月1日至2018年12月31日，于2017年12月1日前付清；第五年租金为1287726元，租期为2019年1月1日至2019年12月31日，于2018年12月1日前付清；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付200000元，作为履约保证金；甲方定于2014年10月1日将该商铺交付乙方使用；甲方应按照消防要求增加消防通道一个；乙方应如期全额交纳租金；租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及物业管理规定，爱护并正确使用该商铺及内部设施，不得擅自改变该商铺的结构及用途；乙方不得擅自装修该商铺，如需装修，需经甲方同意，且乙方需向甲方提交装修方案、图纸交甲方审核并予以备案，并一律不得改变该商铺的主体结构；乙方应无条件的配合甲方根据消防要求增加消防通道一个，并在二楼25轴处开一扇1.4米宽的消防门，如因此门引起商家间纠纷，乙方有权封闭此门；乙方知悉该商铺为甲方从深绿公司转租之物业；乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除合同，没收乙方保证金，并有权要求乙方支付首年房租金额的2倍作为违约金：擅自改变房屋结构的，未经甲方书面同意擅自转租的，未按合同约定支付房租款，超出及变更经营范围；乙方如拖欠租金，则每天按当期应缴租金总和（即年租金）的3‰交纳滞纳金；乙方若拖欠租金达10日，则视为违约，并有权要求乙方按当期合同租金支付房屋占用费用，并按每天当期应缴租金总和（即年租金）的3‰交纳滞纳金，直至乙方完全腾空为止；若乙方违约或提前终止合同，需支付解约时该商铺年租金的2倍作为违约赔偿，同时，按合同第一期租金水平，补缴免租期（若有）期间的房租。该合同还约定了其他事项。双方签订上述《商铺租赁合同》时，焕趣公司向陈祖进、陈祖艺提供了租赁房屋一楼、二楼平面图共3份。陈祖艺分别在3份平面图上载明“确认”并签名。焕趣公司分别在3份平面图上盖公章。其中，一楼平面图还注明“一楼位置21-22部分需对外开门”“一楼位置E-
G之间消防楼梯部分需对外开门”。2014年10月10日，焕趣公司（甲方、出租方）与陈祖进、陈祖艺（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同补充协议》一份。该合同约定：甲方定于2014年10月10日将该商铺交付乙方使用；乙方根据合同附件（新增消防通道）图纸留存消防通道位置，提交装修设计方案，通过审批后方可安排装修，并服从甲方管理；租用期限为5年，租期从2014年10月10日至2020年1月9日止，其中2014年10月10日至2014年12月9日、2015年12月10日至2016年1月9日为免租期（免租期仅免收该商铺租金，其他费用，如水、电费、物业费等，乙方需如实缴纳）；第一年租金为1020000元，租期为2014年12月10日至2015年12月9日，支付时间为合同签订当天；第二年租金为1081200元，租期为2016年1月10日至2017年1月9日，于2015年11月10日前付清；第三年租金为1146072元，租期为2017年1月10日至2018年1月9日，于2016年12月10日前付清；第四年租金为1214836元，租期为2018年1月10日至2019年1月9日，于2017年12月10日前付清；第五年租金为1287726元，租期为2019年1月10日至2020年1月9日，于2018年12月10日前付清。该补充协议还约定了其他事项。2014年10月14日，焕趣公司向陈祖艺提供租赁房屋的给排水平面图（一层、二层）、喷淋平面图（一层、二层）、平面图（一层、二层）、建设工程消防验收意见书。同年10月19日，焕趣公司向陈祖艺提供租赁房屋的批准装修申请报告、租赁合同（社区-
深绿、深绿-
杭州焕趣）、同意转租证明、楼号变更证明、房屋产权办理证明、房号清单及图纸、下沙社区营业执照、地名使用批准书、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书（原件）。其中，《同意转租证明》系由深绿公司于2014年9月29日出具，载明：深绿公司同意杭州经济技术开发区北苑大厦3号楼天城东路一层126-3、126-4、二层3-201至3-204、3-213至3-215号商铺焕趣公司转租给陈祖艺（），经营餐厅，租期5年，但考虑到贵司承租户为餐厅，用电量会较大，请贵司合理控制此承租户的用电量并合理安排。2014年12月12日，焕趣公司的名称变更为正申公司。上述合同签订后，正申公司将租赁房屋交付给陈祖进、陈祖艺使用。2015年1月，陈祖艺以租赁房屋为经营场所办理了《个体工商户营业执照》，个体工商户名称为巧汇餐厅，经营者为陈祖艺。同月，该餐厅办理了《税务登记证》。2015年5月5日，公安机关消防机构向杭州经济技术开发区巧汇餐厅颁发《消防安全检查合格证》（公众聚集场所投入使用、营业前）。陈祖进、陈祖艺除支付第一年（2014年12月10日至2015年12月9日）房屋租金1020000元、履约保证金200000元外，未向正申公司支付其余房屋租金。2015年9月12日，巧汇餐厅出具《巧汇餐厅消防自查报告》，载明：接2015年9月9日由下沙街道安监科主持召开的消防安全会议通知，我们针对会议精神对本店的消防进行自查，具体情况如下：本店与正申公司签订的合同范围内只有（21-22）轴之间的一个正常的消防通道，在本店进行装修的过程当中，通过贵司与社区的协调，社区为我店在二楼（24-25）轴之间增加了一个外挂楼梯消防通道，并已经通过消防验收，在本次自检过程当中，我店发现如下存在的消防安全隐患：1、我店在装修过程当中，为了更好的利用空间，拆除了一楼一道墙，导致没有了明确消防分区隔墙，我方会根据消防规范要求进行处理整改，达到会议精神要求，并保证三楼至一楼的消防通道通畅，能够正常使用；2、在2楼外挂楼梯对应的消防通道，我店没有明确的消防通道分区，我店会做出相应的整改和调整。以上两条是我店自检发现的情况，现我店希望贵司予以配合和协调，由于本店现处于正常经营期间，整改时间可能会相对较长，请贵司给予30个工作日的时间予以配合。2015年11月13日，正申公司因陈祖进、陈祖艺未按约支付第二年租金1081200元，向陈祖进、陈祖艺发出《催告函》，向陈祖进、陈祖艺催讨第二年租金1081200元。同年11月15日，陈祖进、陈祖艺向正申公司发出《告知函》，载明：在签订合同及补充协议时，贵司隐瞒了我们承租的一层（126-3、126-4）含有消防通道在内的事实。在属地消防机关消防检查时才被发现，后在当地社区主持的消防整改会议上讨论如何解决时，发现无法整改，因为此通道是连接一层到三层的除了消防通道之外的唯一通道，进而使我们承租房屋经营餐厅的目的不能实现，故向贵司函告如下事宜：一、我们向贵司解除2014年9月28日签订的《商铺租赁合同》及2014年10月10日签订的《商铺租赁合同补充协议》。二、贵司需赔偿我们的装修损失，损失金额以我们支出的装修及购买餐饮设备的费用为准。三、贵司收到本函之日起三日内将我们支付的二十万元履约保证金退还。同年12月6日，正申公司向陈祖进、陈祖艺发出《关于对2015年11月15日告知函的回复》，载明：你方于2015年向我公司所发告知函已收悉。对于你方的上述要求我公司回复如下：1、不同意你方提出的上述要求；2、你方承租商铺后不但依法取得了消防许可证而且依法经营了长达一年有余的时间，这充分说明我公司已经履行了合同义务；3、我公司要求你方严格执行双方合同约定的义务；4、如你方执意要解除双方签订的合同，根据双方合同第八条第二项之约定，属于你方违约，需按合同约定向我公司承担违约责任。另查明，本案租赁房屋所在的北苑大厦系杭州下沙街道下沙社区经济联合社（以下简称下沙经联社）所有。2013年2月1日，下沙经联社与深绿公司签订《下沙社区房屋租赁合同》，约定下沙经联社将北苑大厦商业裙房出租给深绿公司经营使用，租赁期限20年，自2013年2月1日起至2033年7月31日止。同年2月26日，下沙经联社出具《证明》，载明允许深绿公司转租。同年9月23日，深绿公司与焕趣公司签订《商铺租赁合同》，约定焕趣公司向深绿公司承租位于杭州经济技术开发区，三楼301-306、312-314、307-311、315-326，四楼401-410商铺，经营范围为餐饮、娱乐等，建筑面积7821平方米。合同约定租期为15年，自2013年4月1日至2013年9月30日止为免租期，租期自2013年10月1日至2028年9月30日止。
一审法院认为，正申公司与陈祖进、陈祖艺签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》依法成立。陈祖进、陈祖艺主张正申公司有欺诈行为，据此反诉请求撤销《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。陈祖进、陈祖艺主张正申公司在签订合同时隐瞒租赁房屋一楼含消防通道的事实，构成欺诈。对此，一方面，根据《商铺租赁合同》所载“经双方确认面积约为860平方米（一楼141方，二楼719方）”的内容，可以印证双方在签订合同时已对租赁房屋的面积进行了核实、确认。另一方面，《商铺租赁合同》明确约定“乙方不得擅自改变该商铺的结构及用途”，而正申公司在签订《商铺租赁合同》时向陈祖进、陈祖艺提供了租赁房屋一层、二层的平面图，一层平面图还注明了“位置21-22部分需对外开门”（即陈祖进、陈祖艺承租部分），且陈祖艺在平面图上载明“确认”并签名，故陈祖进、陈祖艺在签订合同时对租赁房屋的结构、功能布局等情况已充分知悉。因此，陈祖进、陈祖艺该主张缺乏依据，原审法院不予采纳。陈祖进、陈祖艺主张深绿公司只同意正申公司将房屋转租给陈祖艺，不含陈祖进，且深绿公司同意转租的房屋不包括二层3-201、3-202、3-203号房屋，正申公司构成欺诈。对此，首先，根据正申公司向陈祖进、陈祖艺提供的深绿公司《同意转租证明》，深绿公司同意正申公司转租的房屋确已包括二层3-201、3-202、3-203号房屋。其次，虽该《同意转租证明》确实仅载明深绿公司同意正申公司将租赁房屋转租给陈祖艺，但正申公司已向陈祖进、陈祖艺提供该《同意转租证明》，正申公司在主观上不存在欺诈的故意，在客观上不存在隐瞒真实情况或告知虚假情况的行为，也未诱使陈祖进、陈祖艺作出错误意思表示。因此，陈祖进、陈祖艺该主张也缺乏依据，原审法院不予采纳。陈祖进、陈祖艺主张正申公司于2016年3月将租赁房屋租给马显义，构成一屋二租，构成欺诈，但陈祖进、陈祖艺未能举证证明，原审法院不予采纳。综上，陈祖进、陈祖艺主张正申公司在签订合同时存在欺诈行为，缺乏依据。原审法院对陈祖进、陈祖艺要求撤销《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》的反诉请求不予支持。正申公司与陈祖进、陈祖艺签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按约全面履行自己的义务。关于正申公司要求解除《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》的诉讼请求。正申公司已按约向陈祖进、陈祖艺提供租赁房屋，但陈祖进、陈祖艺未按约支付自2016年1月10日起的租金。经正申公司催告，陈祖进、陈祖艺仍未支付。根据《商铺租赁合同》约定，陈祖进、陈祖艺未按合同约定支付房租款，正申公司有权单方面解除合同。现正申公司要求解除《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》，具有合同及法律依据，原审法院予以支持。陈祖进、陈祖艺辩称正申公司未按约增加消防通道，且将消防通道作为经营面积出租给陈祖进、陈祖艺，影响陈祖进、陈祖艺对租赁房屋的使用，导致陈祖进、陈祖艺不能实现合同目的，故其不支付租金不构成违约，而是行使抗辩权。原审法院认为，陈祖进、陈祖艺所述两项事由并不能成为其不支付租金的合法事由，故陈祖进、陈祖艺该抗辩意见于法无据，原审法院不予采纳。陈祖进、陈祖艺辩称正申公司在诉讼前不同意解除合同，现要求解除合同违背“禁止反言”的法律原则。原审法院认为陈祖进、陈祖艺该抗辩意见于法无据，不应予以采纳。关于正申公司要求陈祖进、陈祖艺腾空商铺，恢复原状，交还给正申公司的诉讼请求。原审法院已判决解除《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》，故正申公司有权要求陈祖进、陈祖艺返还租赁房屋。正申公司诉称陈祖进、陈祖艺尚未返还租赁房屋。陈祖进、陈祖艺辩称双方虽未办理交接手续，但至2016年3月其应该已向正申公司实际返还租赁房屋。对此，陈祖进、陈祖艺作为承租人，系履行腾退、返还租赁房屋义务的一方，陈祖进、陈祖艺应对其完成腾退、返还义务的事实负有举证责任。陈祖进、陈祖艺未能明确其腾退、返还租赁房屋的具体时间，也未能举证证明其已履行腾退、返还租赁房屋的义务，故原审法院对陈祖进、陈祖艺关于其已向正申公司返还租赁房屋的主张不予采纳。正申公司要求陈祖进、陈祖艺返还租赁房屋，原审法院予以支持。而正申公司要求陈祖进、陈祖艺腾空租赁房屋、恢复原状，于法无据，原审法院不予支持。关于正申公司要求陈祖进、陈祖艺支付自2015年12月10日起至2016年2月9日止的租金以及后续租金或房屋占用使用费的诉讼请求。根据《商铺租赁合同补充协议》约定，2015年12月10日至2016年1月9日系免租期。故正申公司该项诉请实为要求陈祖进、陈祖艺补交2015年12月10日至2016年1月9日免租期租金、支付自2016年1月10日起至2016年2月9日止的租金以及后续租金或房屋占用使用费。对于正申公司要求陈祖进、陈祖艺补交2015年12月10日至2016年1月9日免租期租金的诉讼请求，原审法院在本节中不作分析，在下文与正申公司的其他诉请一并分析。正申公司要求陈祖进、陈祖艺支付自2016年1月10日起至2016年2月9日止的租金以及后续租金或房屋占用使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院应予支持。陈祖进、陈祖艺应向正申公司支付自2016年1月10日起至2016年2月9日止的租金90100元、自2016年2月10日起至合同解除之日止的租金以及自合同解除之次日起至租赁房屋返还之日止的房屋占用使用费。上述租金、房屋占用使用费均应按合同约定的租金金额计算。关于正申公司要求陈祖进、陈祖艺支付第二年租金1081200元的逾期付款违约金（按年利率24%自2015年11月10日起计算至陈祖进、陈祖艺向正申公司腾空、返还租赁房屋之日止）的诉讼请求。因陈祖进、陈祖艺未按约于2015年11月10日前支付该期租金，故正申公司有权要求陈祖进、陈祖艺支付该期租金的逾期付款违约金。陈祖进、陈祖艺请求对逾期付款违约金标准予以调整。虽《商铺租赁合同》对此有相关约定，但约定标准明显过高。原审法院酌情将正申公司主张的逾期付款违约金标准调整为年利率6%。正申公司主张的逾期付款违约金计算起止时间有误，原审法院调整为自2015年11月11日起计算至陈祖进、陈祖艺付清该期租金之日止。关于正申公司要求陈祖进、陈祖艺补交3个月免租期租金（2014年10月10日至2014年12月9日免租期租金170000元、2015年12月10日至2016年1月9日免租期租金90100元），并要求陈祖进、陈祖艺支付3个月房屋空置费用（违约金）270300元（按第二年月租金90100元计算）的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》约定，若陈祖进、陈祖艺违约或提前终止合同，需支付解约时该商铺年租金的2倍作为违约赔偿，同时按合同第一年租金水平补缴免租期期间的房租。陈祖进、陈祖艺主张合同约定的违约责任以及正申公司主张的免租期租金、违约金均过高，请求予以调整。原审法院以正申公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情确定陈祖进、陈祖艺按第一年租金标准1020000元向正申公司支付2个月免租期租金170000元，并按第一年租金标准1020000元向正申公司支付3个月房屋空置费用（违约金）255000元。关于陈祖进、陈祖艺要求正申公司退还租金1020000元、履约保证金200000元并赔偿房屋装修损失2195743元的反诉请求。陈祖进、陈祖艺已向正申公司支付第一年租金1020000元，而陈祖进、陈祖艺在该笔租金对应的租期内也已实际使用了租赁房屋，故陈祖进、陈祖艺无权要求正申公司返还该笔租金。根据《商铺租赁合同》约定，陈祖进、陈祖艺未按合同约定支付房租款，正申公司有权单方面解除合同，没收陈祖进、陈祖艺保证金，并有权要求陈祖进、陈祖艺支付首年房租金额的2倍作为违约金。因陈祖进、陈祖艺未按约向正申公司支付自2016年1月10日起的租金，故陈祖进、陈祖艺无权要求正申公司返还保证金。陈祖进、陈祖艺要求正申公司赔偿房屋装修损失2195743元，缺乏事实和法律依据，原审法院也不予支持。综上所述，原审法院对正申公司的诉讼请求合理部分予以支持，对陈祖进、陈祖艺的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、正申公司与陈祖进、陈祖艺签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》于判决生效之日解除；二、陈祖进、陈祖艺于判决生效之日起十日内向正申公司返还杭州经济技术开发区天城东路北苑大厦3号楼一楼126-3、126-4、二楼3-201至3-204、3-213至3-215号房屋；三、陈祖进、陈祖艺于判决生效之日起十日内支付正申公司自2016年1月10日起至2016年2月9日止的房屋租金90100元以及自2016年2月10日起至合同解除之日止的房屋租金、自合同解除之次日起至房屋返还之日止的房屋占用使用费（房屋租金、房屋占用使用费均按合同约定租金金额计算）；四、陈祖进、陈祖艺于判决生效之日起十日内支付正申公司第二年房屋租金1081200元的逾期付款违约金（以该期房屋租金的欠付金额为基数，按年利率6%自2015年11月11日起计算至该期房屋租金付清之日止）；五、陈祖进、陈祖艺于判决生效之日起十日内支付正申公司免租期租金170000元、房屋空置费用（违约金）255000元；六、驳回正申公司的其他诉讼请求；七、驳回陈祖进、陈祖艺的反诉请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10654元，由正申公司负担1541元，由陈祖进、陈祖艺负担9113元。反诉案件受理费17063元，由陈祖进、陈祖艺负担。
二审中，陈祖进、陈祖艺向本院提交以下材料：1、《函》、《催缴函》，欲证明正申公司从2015年6月份开始拖欠深绿公司的房屋租金及水电费，且没有将此事实披露给陈祖进、陈祖艺，陈祖进、陈祖艺实际上已经无法正常使用租赁房屋；陈祖进、陈祖艺基于抗辩权可以拒绝缴纳房屋租金。2、关于正申公司将房屋出租给马显义的律师见证书、房屋交接清单、收款收据，欲证明正申公司从2016年3月7起将案涉房屋出租给马显义，陈祖进、陈祖艺至少从2016年3月7日起就没有占有案涉房屋，无须向正申公司支付转租给马显义之后的房屋租金；正申公司在陈祖进、陈祖艺与正申公司双方之间的房屋纠纷还没有解决之前将房屋又违法出租给马显义，并将属于陈祖进、陈祖艺的财产交付给马显义。3、告知函，欲证明案涉的房屋（虽然违法出租给马显义）因正申公司拖欠房屋租金及水电费被深绿公司停水停电无法使用这一事实；陈祖进、陈祖艺在2016年4月27日案涉房屋正申公司强行收回出租给他人。4、民事判决书，欲证明正申公司因拖欠深绿公司的水电费及房屋租金，杭州经济技术开发区人民法院于2017年1月9日在案号为(2016)浙0191民初851号案件中判决解除了陈祖进、陈祖艺与深绿公司的房屋租赁合同。证明正申公司已经不可能再向陈祖进、陈祖艺出租房屋。5、回复函，欲证明深绿公司从2017年1月9日依据该判决收回了案涉房屋进而又出租给他人，案涉房屋已经被深绿公司占有。6、《告知函》及《催告函》，欲证明陈祖进、陈祖艺在2015年11月15日以案涉房屋存在消防问题发函要求解除合同，正申公司在回函中没有向陈祖进、陈祖艺披露因拖欠深绿公司的租金及水电费导致案涉房屋无法继续租赁的事实；陈祖进、陈祖艺向正申公司主张解除合同的权利。7、照片，欲证明在2017年5月份，因正申公司拖欠深绿公司的房屋租金，案涉房屋被深绿公司收回后另行出租给他人开设“蒸汇鲜”餐厅；陈祖进、陈祖艺已经没有在占有使用案涉房屋。8、消防整改告知函，欲证明经正申公司同意的房屋装修影响整幢楼消防安全及存在重大安全隐患。经质证，证据1，真实性无异议，关联性有异议。证据2，证据真实性、合法性和关联性均有异议，待证事实有异议。证据3、证据3无原件，对证据真实性、合法性和关联性均有异议，待证事实也有异议。证据4、真实性无异议，待证事实有异议、关联性有异议。证据5、真实性无异议，待证事实有异议，关联性有异议。证据6、没有原件，对待证事实有异议。对证据7的事实无异议。证据8的真实性、合法性和关联性均有异议，待证事实有异议。本院认为，陈祖进、陈祖艺提交的证据1系正申公司和深绿公司之间的相关函件，和本案没有直接关联性，不足以证明其主张的事实。证据2虽为复印件，但和其他证据能印证，且正申公司对其和马显义之间是否真实存在租赁关系未作出正面回复，本院对该组证据予以确认。基于此，本院对于陈祖进、陈祖艺关于要求调查浙江民禾律师事务所出具的关于正申公司与马显义签订的《商铺租赁合同》的真实性之申请，不再准许。证据3的真实性无法确认。证据4和本案没有关联性。证据5形成于2017年，和本案没有关联性。证据6、8不能证明陈祖进、陈祖艺所主张的事实。证据7的真实性不能确定。
经本院审理查明：2016年3月7日，案外人马显义和正申公司签订《商铺租赁合同》，自愿租用甲方位于杭州经济技术开发区下沙天城东路北苑大厦3号楼（一层126-4、2层3-201至3-204、3-213至3-215号）商铺作为商业用途使用，经营范围为餐厅相关产业，经双方确认面积约为800平方米（一楼60方，二楼719方）；租用期限为12年，租期从2016年2月1日开始。2016年3月22日，正申公司和马显义在北苑大厦3号楼房屋交接清单中确认，交接房屋坐落为杭州市江干区下沙经济技术开发区天城东路126-3/126-4号、二层3-201至3-204、3-213至3-215。其余事实和原审法院查明的事实一致，本院予以确认，
本院认为，关于陈祖进、陈祖艺所主张的相关事实是否构成欺诈，首先，陈祖进、陈祖艺在签订《商铺租赁合同》时已对租赁房屋的面积进行了核实、确认，且正申公司已向陈祖进、陈祖艺提供了租赁房屋的平面图，通过平面图能充分了解并知晓租赁房屋的结构、功能布局等情况，故陈祖进、陈祖艺关于正申公司隐瞒承租面积中含有消防通道构成欺诈不能成立。另外，合同中有关于增加消防通道的约定，正申公司没有履行也非陈祖进、陈祖艺所称的欺诈。其次，从目前证据看，正申公司即便拖欠深绿公司房租及水电费真实，也不足以说明影响了正申公司在实际承租期内使用房屋，故陈祖进、陈祖艺相关说法不能成立。再次，正申公司在租赁合同期内将案涉房屋转租给马显义，该事实属于合同履行不能，而非构成欺诈，且根据查明的事实，正申公司转租系陈祖进、陈祖艺未按合同约定支付租金在先。另外，关于同时转租给陈祖艺、陈祖进以及转租包不包括二层等是否构成欺诈等，原审法院已有详述。陈祖进、陈祖艺关于欺诈的相关主张均不能成立。
从现有证据看，陈祖进、陈祖艺租用案涉房屋用于餐饮。签订《商铺租赁合同》后，办理了经营所需的相关证照，并通过了公安机关消防机构的消防检查，可以正常经营，事实上也已经经营了一年多。陈祖进、陈祖艺以继续经营可能面临重大罚款为由拒付第二年租金不能成立。关于陈祖进、陈祖艺所称的正申公司在一楼安装两道门影响生产经营，其提供的证据不足以证明其主张的事实。陈祖进、陈祖艺不按合同约定支付第二年租金构成违约，根据合同约定，陈祖进、陈祖艺应补缴免租期以及后续租用的租金。双方在协议中约定了陈祖进、陈祖艺拖欠租金，正申公司有权要求主张首年房租金额的2倍作为违约金，正申公司主张按第二年租期三个月租金水平计算违约金以及支付逾期付款违约金，双方约定的违约计算标准以及正申公司主张的违约金和违约赔偿金额总体均过高，本院根据合同约定以及正申公司的实际损失等情况，调整确定陈祖进、陈祖艺按第一年年租金标准1020000元向正申公司支付1个月租金作为违约赔偿85000元。
根据查明的事实，陈祖进、陈祖艺在正申公司于2015年11月13日向其催告后，依然未支付租金，并于2015年11月15日向正申公司发函，以正申公司违约致使其不能实现合同目的为由要求解除合同，而正申公司也已于2016年3月7日和案外人就案涉房屋签订租赁合同，约定租期从2016年2月1日起算，并已于2016年3月22日办理交接手续。可见，至迟至2016年3月22日，正申公司已经实际控制案涉房屋；双方均有意解除案涉租赁合同；案涉租赁合同由于正申公司另行出租，事实上已经不可能继续履行。基于此，本院认为，案涉租赁合同至迟于2016年3月21日已实际解除。根据上述分析，在正申公司就案涉房屋已经和案外人签订租赁合同并办理交接的情况下，在本案再要求陈祖进、陈祖艺返还腾空并返还租赁房屋不能成立。综上，因当事人在二审中提交新证据，本院查明新的事实，故对原审判决予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初427号民事判决第七项，即“驳回陈祖进、陈祖艺的反诉请求”。
二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初427号民事判决第一、二、三、四、五、六项判决。
三、陈祖进、陈祖艺于本判决生效之日起十日内支付杭州正申企业管理有限公司自2015年12月10日起至2016年3月21日止的房屋租金305177元。
四、陈祖进、陈祖艺于本判决生效之日起十日内支付杭州正申企业管理有限公司免租期（自2014年10月10日至2014年12月9日）租金170000元，并支付违约金85000元。
五、驳回杭州正申企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费10654元，由杭州正申企业管理有限公司负担1541元，由陈祖进、陈祖艺负担9113元，一审反诉案件受理费17063元，由陈祖进、陈祖艺负担。二审案件受理费34126元，由陈祖进、陈祖艺负担32585元，杭州正申企业管理有限公司负担1541元。陈祖进、陈祖艺于本判决生效之日起十五日内来本院退费，杭州正申企业管理有限公司于本判决生效之日十日内向本院缴纳诉讼费用。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 黄江平
审判员 陈 剑
审判员 夏明贵
二〇一八年二月二十二日
书记员 林叶红