江苏省淮安市淮安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0803执异17号
异议人:张杨，男，1983年11月3日出生，汉族，住淮安市淮安区。
申请执行人:淮安市盐峰建筑工程有限公司，住所地淮安市清江浦区盐河镇王元村十二组。
法定代表人：匡亚明，该公司总经理。
委托代理人：张卫国，该公司员工。
被执行人:淮安市希尔盖房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区西长街280号。
法定代表人：谷海波，该公司总经理。
淮安市盐峰建筑工程有限公司（以下简称淮安盐峰建筑公司）与淮安市希尔盖房地产开发有限公司（以下简称淮安希尔盖地产公司）建筑工程施工合同纠纷一案，本院受理后依法进行审理，于2015年12月1日作出（2015）淮法民初字第1351号民事判决：一、被告淮安希尔盖地产公司在本判决生效后十日内给付原告淮安盐峰建筑公司工程款1713198.73元;二、被告淮安希尔盖地产公司在本判决生效后十日内给付原告淮安盐峰建筑公司利息1148400元。本案案件受理费36905元由淮安盐峰建筑公司负担8841元，淮安希尔盖地产公司负担28064元。淮安希尔盖地产公司不服向淮安市中级人民法院提起上诉，该院经审理于2016年5月16日作出（2016）苏08民终395号民事判决：驳回上诉，维持原判。
因淮安希尔盖地产公司未有履行上述两份生效的民事判决书确定的义务，淮安盐峰建筑公司即于2016年6月7日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年8月日作出（2016）苏0803执2560号《执行裁定书》，同时向淮安市淮安区不动产登记局发出执行通知书，查封淮安希尔盖地产公司名下的位于淮安区车桥镇希尔盖财富广场项目地块面积为33338.7平方米，土地证号：淮C国用（2014）第60**号的土地使用权。案外人张杨向本院提出书面异议，主张该地块的所建商品房在查封前已由其从淮安希尔盖地产公司购买，并支付了全部价款，法院查封该房屋所及的土地使用权不符合有关法律规定，要求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议申请人张杨称，异议申请人于2015年8月18日与淮安希尔盖地产公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定异议申请人以每平方米2300元的价格，购买一套由淮安希尔盖地产公司开发建设的位于淮安区车桥镇淮流路南侧、南北大道西侧希尔盖财富广场1幢110室计31.05平方米的房屋。合同签订后，异议申请人一次性支付该房全部价款并在淮安区住建局予以备案。2016年12月30日，淮安希尔盖地产公司依约将房屋交付给了异议申请人。2017年5月10日异议申请人在向淮安区不动登记局申请办理不动产登记时被该局告知，所购商品房的土地使用权因淮安盐峰建筑公司与淮安希尔盖地产公司建筑工程施工合同纠纷执行一案被查封，从而导致异议申请人无法办理登记手续。
异议申请人认为，法院对异议申请人所购商品房涉及的土地使用权予以查封行为不合法。
第一、根据最高人民法院关于人民法院民事执行过程中查封、扣押、冻结规定第17条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议申请人与希尔盖公司所签订的商品房买卖合同已经主管部门备案，是合法有效的；异议申请人已经支付了全部购房款并实际占有了所购房屋；异议申请人在购买被执行人希尔盖公司公开销售的商品房过程中并无任何过错。本着地随房走的原则，异议申请人有权要求办理土地使用权分割登记手续。由于国家实行房地二证合一政策，因法院查封行为，不仅导致异议申请人无法办理土地使用权分割登记手续，房屋产权登记手续也无法办理。
第二、根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复【法释（2002）16号】第二条之规定，异议申请人作为消费者在交付了全部或者大部分款项之后，异议申请人对商品房，理所当然包括申请所购商品房应分割的土地使用权享有对抗建设单位优先授权、抵押权和其他债权的权利，盐峰公司对希尔盖公司出售给异议申请人商品房及商品应分割的土地使用权只是一个普通债权，不享有优先受偿权，即使享有优先受偿权，也不能对抗作为买受人的异议申请人。
第三、法院在执行过程所采取的一切执行措施都应当是为了实现申请执行人的债权。贵院对希尔盖公司车桥财富广场项目地块土地使用权的查封无助于盐峰公司债权的实现。该项目地块上所建的商品房已全部合法有效的出售给包括异议申请人在内的广大购房户，本着地随房走的原则，贵院无法对查封地块进行评估拍卖。贵院的查封行为除了给广大购房户办理不动产登记制造法律障碍之外，没有任何实际意义。何况贵院违法查封行为在客观事实上已经损害了广大购房户的合法权益，广大购房户不可能听之任之，异议申请人在依法提出执行异议的同时，也将依法向有关部门投诉贵院违法查封行为并追究贵院违法查封行为给包括异议申请人在内的广大购房户造成的损失。
第四、根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》解释第487条之规定。不动产查封期限是三年。申请续封的不得超过三年，查封期限届满，必须解除查封。贵院查封的希尔盖公司名下车桥希尔盖财富广场地块土地使用权无论查封多长时间，因无法拍卖变卖，其最终结果也只能是解除查封。
第五、贵院查封执行行为过程严重违法。无论是根据最高人民法院关于执行的规定，还是根据最高人民法院关于查封、扣押、冻结的规定，都明文规定在采取查封、扣押、冻结措施时应当作出裁定并送达被执行人。截止异议申请人提出异议之日，贵院没有依法向希尔盖公司送达查封裁定，导致申请人办理产权登记时才知道该地块土地使用权被查封的事实，导致申请人不能及时提起执行异议，扩大了申请人损失。
综上，贵院对被执行人希尔盖公司所采取的查封执行措施严重损害了包括异议申请人在内的广大购房户的合法权益，不符合最高人民法院有关执行过程中查封、扣押、冻结的规定，除了损害广大购房户合法权益，造成社会不稳定，没有任何实际意义。同时由于贵院没有依法履行通知义务，导致异议申请人无法及时提出执行异议，直接造成异议申请人不能及时取得不动产权属证明。恳请贵院急异议申请人之所急，立即解除对希尔盖公司车桥财富广场项目地块土地使用权的查封，以便包括异议申请人在内广大购房户及时办理不动产登记手续，取得不动产权属证书。
经审查查明，2010年11月10日，盐峰建筑公司（××）和被告希尔盖房地产公司（××）签订楚州区紫金花苑5#综合楼的《建设工程施工合同》，合同第一部分协议书约定：1、工程概况：工程名称：楚州区紫金花苑5#综合楼，工程内容：建筑与装饰、安装，2、工程承包范围：建筑与装饰、安装，3、合同工期：508天，4、合同价款：10587548.36元，…。合同第二部分通用条款第27.5约定，××供应的材料设备使用前，由××负责检验或试验，不合格的不得使用，检验或试验费用由××承担。合同第三部分专用条款第26条规定，工程款支付：双方约定的工程款支付方式和时间：三层（不含地下地面车库）屋面板浇好后付总价30%，主体竣工付总价20%（高层除外），竣工验收后付总价30%，竣工结算审核后，按实际结算价付总价的95%，留5%作为保修金，保修金退回按国家相关规定执行。合同附件2：××供应材料设备一览表：1、地下室供电设备；2地下室通讯、消防设备；3、电梯；4、外墙装饰材料；5、门窗。合同附件3：房屋建筑工程质量保修书：质量保修期，1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；3、装修工程为2年；…。质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。2010年8月26日，双方签订《关于紫金花苑综合楼施工补充协议》，约定了工程的工程结算、工程付款等条款，工程结算第8条约定：施工期间，各种检测费用按规定到费，乙方即盐峰建筑公司及时提供各种检测报告，并承担相应的法律责任。合同签订后，原告按约施工。2014年1月27日，楚州区紫金花苑5#综合楼经验收合格。2014年6月6日，淮安市财建工程咨询有限公司受被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司委托，作出《关于淮安区紫金花苑5#综合楼工程结算审核结果报告书》，结算审核值：13147231.58元。2014年6月16日，原告盐峰建筑公司和被告希尔盖房地产公司出具《工程结算审定单》，载明：淮安区紫金花苑5#综合楼室外广场附属工程，审定总价金额：592573.98元。被告希尔盖房地产公司已支付给原告盐峰建筑公司工程款11396029元。被告希尔盖房地产公司为原告盐峰建筑公司代缴水电费15427.55元。2014年7月23日，被告希尔盖房地产公司相关负责人对原告提交垫付的希尔盖房地产公司供应的材料设备检测费审批，确认原告垫付检测费为105040元。原告盐峰建筑公司向被告希尔盖房地产公司索要工程款未果，遂于2015年6月30日向本院提起诉讼。本院经审理于2015年12月1日作出（2015）淮法民初字第1351号民事判决：一、被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告淮安市盐峰建筑工程有限公司工程款1713198.73元；二、被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告淮安市盐峰建筑工程有限公司利息1148400元；三、驳回原告淮安市盐峰建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费36905元（原告已预交36905元），由原告淮安市盐峰建筑工程有限公司负担8841元，被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司负担28064元。保全费退还给5000元退还给原告淮安市盐峰建筑工程有限公司。
该判决生效后，因希尔盖房地产公司没有履行判决书确定的义务，淮安盐峰建筑公司即向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年8月8日作出（2016）苏0803执2560号《执行裁定书》，同时向淮安市淮安区不动产登记局发出协助执行通知书，依法查封淮安希尔盖地产公司名下的位于淮安区车桥镇希尔盖财富广场项目地块面积为33338.7平方米，土地证号：淮C国用（2014）第60**号的土地使用权。案外人张杨向本院提出书面异议，主张该地块的所建商品房在查封前其已从淮安希尔盖地产公司购买，并支付了全部价款，法院查封该房屋所及的土地使用权不符合有关法律规定，要求解除查封。
另查明，异议申请人于2015年8月18日与淮安希尔盖地产公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定异议申请人以每平方米2300元的价格，购买一套由淮安希尔盖地产公司开发建设的位于淮安区车桥镇淮流路南侧、南北大道西侧希尔盖财富广场1幢110室计31.05平方米的房屋。合同签订后，异议申请人一次性支付该房全部价款并在淮安区住建局予以备案。2016年12月30日，淮安希尔盖地产公司依约将房屋交付给了异议申请人。2017年5月10日异议申请人在向淮安区不动登记局申请办理不动产登记时，因该房所及的土地使用权被查封未成。
还查明，本院依法查封的淮安希尔盖地产公司名下的位于淮安区车桥镇希尔盖财富广场项目地块面积为33338.7平方米土地使用权所及房屋，截止案外人张杨向本院提出书面异议之日共销售82套。
以上事实，有异议人申请人与淮安希尔盖地产公司签订的编号为CF—2000—0171《商品房买卖合同》一份、现金缴款单（复印件）一份、江苏省地方税务局通用电子发票（复印件）、淮安市商品房买卖合同备案证明、淮C国用（2014）第6063号国有土地使用权属证书（复印件）一份、淮安市淮安区人民法院作出（2016）苏0803执2560号《执行裁定书》及协助执行通知书各一份、淮安市淮安区人民法院（2015）淮法民初字第1351号《民事判决书》、淮安市中级人民法院（2016）苏08民终395号《民事判决书》等证据予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，从异议人张杨提供的证据中可以看出，异议申请人与希尔盖公司所签订的商品房买卖合同已经主管部门备案，系合法有效，异议申请人已经支付了全部购房款并实际占有了所购房屋，且异议申请人在购买被执行人希尔盖公司公开销售的商品房过程中并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本院查封淮安希尔盖地产公司名下的位于淮安区车桥镇希尔盖财富广场项目地块面积为33338.7平方米的土地使用权，明显涉及到异议人张杨所购房屋，影响其不能办理不动产权属登记手续。本院在异议申请人与希尔盖公司所签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款并经主管部门备案的情况下，作出查封该房所及土地使用权的裁定明显不当，缺乏法律与事实依据。故异议人张杨异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
解除对异议申请人张杨所购淮安市希尔盖房地产开发有限公司开发的淮安区车桥镇希尔盖财富广场1幢110室计31.05平方米房屋所涉土地使用权的查封。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 祝 武
审 判 员 季学平
代理审判员 闫瑞杰
二〇一七年六月十三日
书 记 员 郑小莹