江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终826号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡青波。
委托代理人胡建波，安徽舒洲律师事务所律师。
委托代理人汤良春，安徽舒洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州市姑苏危旧房建设有限公司。
委托代理人汪何斌，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
上诉人胡青波因与被上诉人苏州市姑苏危旧房建设有限公司（以下简称危旧房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00403号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年7月9日，危旧房公司（出租方，甲方）与胡青波（承租方，乙方）签订《南环新村内置商业街商铺租赁合同》，约定胡青波承租本市南环新村普悦路12号房屋用于商业经营，建筑面积46.08平方米，租期3年，自2014年7月10日起至2017年7月9日止，其中2014年7月10日至9月9日为免租装修期。第一年租金为33792元、综合管理费为16896元；第二年租金为40551元，综合管理费为20275元；租金先付后用，半年一付，提前10天支付下一期租金。合同第7条约定，任一方违约需向守约方支付年租金5%的违约金，如给守约方造成损失，还应予以赔偿；甲方未按时将房屋移交乙方，按逾期天数支付每天100元违约金；乙方在合同期满后未按时交还房屋，除支付2倍租金的房屋使用费外，还应按逾期天数支付每天100元违约金。乙方逾期支付租金等费用超过60天，甲方有权解除本合同，乙方已缴保证金抵扣违约金后，余款退还。
合同签订后，危旧房公司于2014年7月11日将毛坯状态的涉案房屋交付胡青波，胡青波则向危旧房公司支付租赁保证金10138元，首期租金及综合管理费20275元。
2014年9月20日，胡青波向危旧房公司反映涉案房屋存在渗水现象，后危旧房公司指派物业公司进行维修。2015年2月，胡青波出具情况说明，称涉案房屋漏水事宜于2014年12月15日修好，并申请合同期限自修好之日起顺延两个月。
2015年2月9日，因胡青波未按约支付第二期租金，危旧房公司委托律师发函给胡青波，催促其履行付款义务。
2015年6月3日，因胡青波经催促仍未能履行支付租金义务，危旧房公司发函通知解除与其签订的涉案房屋租赁合同，并要求收回房屋。该份通知于2015年6月5日邮寄送达胡青波。
2015年6月9日，胡青波回函危旧房公司，称并非无故拖欠租金，因涉案房屋存在漏水，双方就免租期顺延事宜一直协商未决，其一直在等待危旧房公司答复。因其对涉案房屋前期投入巨大，故不同意解除合同，同意支付相关费用，但要求危旧房公司解决免租装修期的延期补偿事宜。
另查明，涉案房屋在2014年7月出租时尚未办理产权登记，危旧房公司向胡青波提供出具给工商机关的情况说明一份，其中载明涉案房屋产权将登记在南环新村全体业主名下，产权证正在办理中，请求工商机关根据实际情况办理商户营业执照。
涉案房屋在规划许可证中所对应的位置为：7#楼，地上34层，地下一层，住宅底层为永久对外开放的架空层。建筑面积22247.29平方米，其中地上建筑面积21391.25平方米，地下建筑面积856.04平方米。计容面积20614.13平方米。计容面积中含住宅面积20214.94平方米，物管商业面积399.19平方米。底层设变配电室，建筑面积185.09平方米。2014年3月24日，上述7#楼工程竣工资料向苏州市住房和城乡建设局备案。
再查明，胡青波为履行涉案合同，除向危旧房公司支付租金及综合管理费、租赁保证金外，还向自来水公司支付开通费1100元，向物业公司支付装修保证金3000元、垃圾清运费230元，公共管理服务费1205元，向拍卖公司支付竞拍佣金304.13元。胡青波接收涉案房屋后一直未进行装修。
原审审理中，胡青波在2015年7月7日第一次开庭时答辩要求继续履行合同，在8月20日第二次开庭时则提出反诉，要求确认合同无效，并认为根据其向消防机关了解的情况，涉案房屋无法通过商业经营的消防审批手续，并提供其向姑苏区消防大队咨询电话录音材料一份。后经原审法院核实，姑苏区消防大队答复为：涉案房屋申报消防验收时作为配电间，性质属于物业配套经营用房，如规划部门许可其用途为商业，则消防审批受理无障碍。危旧房公司对消防大队认定涉案房屋为物业配套经营用房不持异议，但认为根据竣工图纸，涉案房屋并非配电间，故可用于商业经营，并提供竣工图纸一份；胡青波则认为消防大队对涉案房屋性质答复不清，涉案房屋并非可用于商业经营。
原审审理中，因胡青波明确表示不同意继续租用涉案房屋，经原审法院组织，双方当事人于2015年8月20日对涉案房屋进行交接。
以上事实，有危旧房公司提供的房屋租赁合同、交房流程表、商铺接收登记表、律师函、解除合同通知书、邮寄回执、维修整改记录、胡青波出具房屋维修情况说明、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、竣工备案告知书、出具给工商机关的情况说明、胡青波提供的收据一组、回复函、原审法院向消防机关调查函及复函、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。
原审原告危旧房公司的诉讼请求为：1、确认双方于2014年7月9日签署的关于普悦路12号商铺的《南环新村内置商业街商铺租赁合同》于2015年6月5日解除；2、判令原审被告于租赁合同解除后七日内将承租房屋恢复原状，归还原审原告；逾期归还应按照每天100元支付违约金6800元（自2015年6月13日计算至实际归还之日）；3、判令原审被告支付拖欠的租金及综合管理费24668元（2015年1月10日至2015年6月5日）、违约金3041.3元；4、判令原审被告按照合同约定租金标准的2倍支付房屋使用费25344元（自2015年6月6日起计算至房屋实际归还之日）；5、本案诉讼费用由原审被告承担。审理中，因胡青波已于2015年8月20日将涉案房屋交还，故危旧房公司不再主张第2项诉讼请求中对涉案房屋恢复原状及返还的诉讼请求。
反诉原告胡青波的反诉请求为：1、确认反诉被告与反诉原告签订的本市普悦路12号商铺房屋租赁合同无效；2、反诉被告赔偿损失反诉原告36252.13元及违约金8617元、逾期交房费36500元，合计81369.13元；3、反诉案件受理费由反诉被告承担。
本案争议焦点为涉案房屋租赁合同的效力问题。
一、关于涉案房屋租赁合同效力。
原审法院认为，危旧房公司与胡青波就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。胡青波主张涉案房屋系以住宅形式通过消防验收，作为商业用途消防审批受限，无法实现商业经营目的，以危旧房公司存在欺诈情形主张合同无效的意见，经原审法院与消防机关核实，涉案房屋在消防验收时作为配电间，性质属于物业配套经营用房，如规划部门许可其用途为商业，亦不存在消防审批受理障碍；而本案中，胡青波并未提供证据证明其向消防机关申报消防审批被驳回的事实，亦未举证证明其已就涉案房屋作为注册地向工商机关申领营业执照被驳回的事实。根据原审法院向消防机关核实的情况来看，并未排除涉案房屋作为商业用房审批的可能性，仅提及需相关行政机关进一步许可，故胡青波欲证明危旧房公司明知涉案房屋无法通过商业经营所需审批手续而继续出租的事实缺乏证据支持；此外，根据司法解释规定，胡青波主张的上述事由及危旧房公司非涉案房屋产权人均非司法解释明确规定的租赁合同无效情形；故从维护房屋租赁市场交易安全角度出发，原审法院认为租赁房屋是否可顺利通过消防审批、工商行政许可并非认定房屋租赁合同效力的必要条件，涉案租赁合同效力应予维持，故对胡青波主张认定涉案房屋租赁合同无效的诉讼请求，原审法院碍难支持。胡青波在履行合同过程中如认为涉案房屋无法通过相关行政审批、行政许可，应及时据此主张要求解除合同，由此造成损失的，亦可向危旧房公司主张赔偿的权利。
现因危旧房公司于2015年6月5日将解除合同通知书送达胡青波，胡青波虽对此有异议，认为危旧房公司违约在先无权解除，然在2015年8月20日第二次庭审时主张涉案租赁合同无效，明确表示不同意继续履约。鉴于胡青波在履行合同过程中未按约支付第二期租金，危旧房公司据此解除合同于法有据，且双方当事人均已无继续履约意愿，故原审法院支持危旧房公司要求确认涉案房屋租赁合同于2015年6月5日解除的诉讼请求。
至于胡青波抗辩称涉案房屋无法作为商业经营用途通过消防机关审批，危旧房公司对合同解除亦有过错的意见，原审法院认为，鉴于胡青波在履行合同近一年时间内未对涉案房屋进行实质性装修、且未申领营业执照及办理相应的消防审批手续，直至危旧房公司通知其解除合同后方才收集其认为合同目的无法实现的相关证据材料，如胡青波在履行合同之初积极办理相关行政许可及审批手续，如确实存在行政审批障碍经要求危旧房公司协助办理仍未果的，则胡青波可及时行使合同解除权并主张赔偿责任，防止损失扩大。现胡青波在合同解除后以涉案房屋用于经营存在审批障碍为由主张危旧房公司亦应承担相应损失的意见，且未能提供其在合同履行期间已通知危旧房公司协助办理相关行政审批手续的相关证据，故原审法院认为导致涉案房屋长期空置产生的损失已被扩大，损失扩大的责任应由胡青波自行承担。
二、关于危旧房公司提出的支付拖欠租金及综合管理费、违约金、逾期交还房屋违约金及房屋使用费的诉讼请求。
1、关于租金及综合管理费、违约金。危旧房公司主张胡青波结欠2015年1月10日至6月5日期间租金及综合管理费24668元。胡青波未对该金额计算提出异议，但认为系因涉案房屋漏水，应当免除修缮期间的相应租金。原审法院认为，鉴于涉案房屋在2014年9月20日出现渗水情形，危旧房公司虽提供房屋整改单欲证明已在同年10月13日维修完毕，但该整改单上无业主签名，且胡青波对此亦不予认可，故原审法院对危旧房公司主张已于2014年10月13日维修完毕的事实碍难采信。根据危旧房公司在诉讼中提供的胡青波2015年2月出具的情况说明，可以证实涉案房屋漏水问题已于2014年12月15日修缮完毕。鉴于危旧房公司向胡青波交付的涉案房屋为毛坯房，在2014年9月9日之前为免租期，现涉案房屋于2014年9月20日至12月15日期间存在渗漏水问题，对于房屋使用会产生一定影响，结合胡青波在上述期间事实上未对涉案房屋开工装修的事实，原审法院认为渗漏水问题对胡青波实际使用房屋的影响有限，故上述期间的租金及综合管理费可按50%计算，剩余50%即7172元（30413元／6月×2.83月×50%）可视为胡青波已付第二期租金及综合管理费，应在胡青波结欠的2015年1月10日至6月5日期间租金及综合管理费中抵扣，故原审法院支持危旧房公司要求胡青波支付上述期间租金及综合管理费17496元（24668元-7172元）的诉讼请求。关于违约金，鉴于本案系因胡青波未按约支付租金导致合同解除，故胡青波应承担违约责任。虑及合同解除后危旧房公司因重新招租可能出现空置期间的租金损失及胡青波逾期付款形成的利息损失，危旧房公司以按约定的年租金5%主张违约金即3041.30元未超必要限度，原审法院对该项诉请予以支持。
2、关于房屋使用费及逾期交还房屋违约金。原审法院认为，房屋使用费旨在弥补出租人因承租人未按约交还房屋期间的租金损失。现因胡青波在合同解除后未及时交还房屋，应向危旧房公司支付占用房屋期间的房屋使用费，故对该项诉请，原审法院予以支持。危旧房公司按2倍租金标准主张房屋使用费虽有合同约定，但未能举证证明除租金、综合管理费之外的其他损失存在，故原审法院从公平角度出发，参照合同约定的租金及综合管理费标准的1.3倍确定房屋使用费，自2015年6月6日计算至8月20日，计16474元（30413元／6个月×2.5月×1.3）。至于危旧房公司主张的逾期交房违约金，亦系针对胡青波未按约及时交还房屋的违约行为，在原审法院已按上述标准支持其房屋使用费诉请的情况下，胡青波未及时交还房屋所应承担的违约责任已予体现，故对危旧房公司该项违约金诉请，不予重复支持。
三、关于胡青波主张的各项损失。
1、胡青波主张的退还已付租金、综合管理费及租赁保证金。鉴于胡青波在履行涉案合同过程中未能按约支付租金，其在履行合同过程中仅对漏水事宜向危旧房公司申请延长免租期，并未涉及其他事项，故在危旧房公司未明确同意延长免租期的情况下，胡青波仍应按约履行合同，认为危旧房公司交付房屋因漏水给其造成损失的，在协商未果的情况下亦可诉讼维权。鉴于原审法院对危旧房公司维修渗漏水期间租金应退还胡青波的部分已在第二期应付租金中抵扣，故对胡青波主张全额退还第一期租金、综合管理费的诉讼请求不予支持。关于租赁保证金10138元，因涉案房屋租赁合同已解除，涉案房屋双方已交接完毕，故租赁保证金10138元应由危旧房公司退还胡青波。鉴于危旧房公司亦同意返还，原审法院支持胡青波该项诉请。
2、胡青波主张自来水开户费、装修保证金、垃圾清运费、公共管理服务费及拍卖佣金。原审法院认为，胡青波主张的自来水开户费、垃圾清运费、公共管理服务费及拍卖佣金均系履行合同所产生的必要开支，现因合同解除及损失扩大的责任在胡青波，故其主张前述损失应由危旧房公司承担的诉请缺乏法律依据，原审法院不予支持。至于装修保证金，胡青波可自行向收取的物业公司主张返还，其要求危旧房公司退还装修保证金，缺乏事实依据，原审法院碍难支持。
3、胡青波主张违约金及逾期交房费用。本案系因胡青波未按约支付租金导致合同解除，胡青波主张危旧房公司交付房屋无法实现商业经营目的证据不足，故其主张违约金的诉求缺乏法律依据，原审法院不予支持。至于逾期交房费用，胡青波亦未能举证证明危旧房公司延期交付房屋，房屋渗漏水维修期间的租金原审法院已作调整，故对其该项诉请，原审法院碍难支持。
危旧房公司在审理中撤回要求胡青波对涉案房屋恢复原状并交还的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，原审法院照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院判决：一、确认苏州市姑苏危旧房建设有限公司与胡青波就本市普悦路12号房屋《南环新村内置商业街商铺租赁合同》于2015年6月5日解除。二、胡青波支付苏州市姑苏危旧房建设有限公司租金及综合管理费17496元、违约金3041.30元、房屋使用费16474元，合计37011.30元。三、苏州市姑苏危旧房建设有限公司退还胡青波租赁保证金10138元。四、驳回苏州市姑苏危旧房建设有限公司的其他诉讼请求。五、驳回胡青波的其他诉讼请求。上述第二项至第三项相抵后，胡青波还应支付苏州市姑苏危旧房建设有限公司26873.30元，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4096元，由苏州市姑苏危旧房建设有限公司负担192元，胡青波负担3904元。反诉案件受理费2791元，由胡青波负担2762元，苏州市姑苏危旧房建设有限公司负担29元。
上诉人胡青波不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、租赁标的至今为止没有房屋产权登记主管部门出具的产权登记情况或权属证明，故不能证明该房屋的权属性质、用途，被上诉人不具备签订房屋租赁合同的主体资格。二、双方签订的《南环新村内置商业街商铺租赁合同》应认定无效。上诉人是通过竞租方式取得涉案商铺租赁权的，被上诉人明确竞租标的房屋为商铺，用途为商用，上诉人承租的目的也是为了商业用途。而上诉人去消防大队了解情况下后知晓，租赁标的是按住宅用途申报消防设施建设的，在消防验收时只能反映为住宅消防验收，故涉案房屋不能用作商业用房。被上诉人在竞租中将住宅用房以商业用房的性质租给上诉人，已经构成欺诈，被上诉人的行为使上诉人作出了违背真实意思的决定，应当认定双方的民事行为无效。被上诉人出租的房屋，只有住宅消防而没有商业消防，不能作为商业使用，违反了国家法律的强制性规定。一审法院根据假想的可能性就认定涉案房屋可以用于商业经营，明显错误。三、被上诉人将不能用作商业用房的房屋作为商业用房出租给上诉人，导致上诉人的租赁目的无法达到，被上诉人的严重违约行为导致本案纠纷的出现。上诉人的各项损失是被上诉人隐瞒事实真相的违约行为导致的，理应由被上诉人赔偿。
被上诉人危旧房公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审中，危旧房公司称，涉案房屋属于南环新村物业经营用房，产权属于全体业主所有。南环新村属于政府危旧房改造工程，物业费低于市场正常水平，所以物业公司将物业经营用房委托危旧房公司对外出租，所得收益用于补贴物业费亏损。对此，危旧房公司提供《南环新村配套物业经营用房委托租赁协议》一份。胡青波认为，其拍租时没有看到这份委托协议，涉案房屋出租应该由全体业主授权，物业公司没有权利委托。
本院认为，本案中危旧房公司与胡青波签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。涉案房屋系物业经营用房，虽然危旧房公司非涉案房屋的产权人，但危旧房公司系受物业公司委托依法对外出租。胡青波在租赁合同签订和履行过程中从未对危旧房公司的主体资格提出异议，诉讼中也无证据显示房屋产权人对危旧房公司签订的租赁合同持有异议，故胡青波主张危旧房公司不具备签约主体资格的上诉意见，本院碍难采纳。关于胡青波提出的涉案房屋消防问题，经原审法院核实，苏州市姑苏区消防大队答复，涉案房屋申报消防验收时性质属于物业配套经营用房，如规划部门许可其用途为商业，则消防审批受理无障碍。因此，涉案房屋经相关行政机关许可，具备通过商业用房消防审批的条件。胡青波并未提供证据证明在合同履行过程中，其要求危旧房公司协助办理涉案房屋作为商业用房的消防审批手续，而危旧房公司不予协助办理，故胡青波以涉案房屋消防存在问题主张租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，因胡青波未按约支付第二期租金，经危旧房公司催促后仍未能支付，危旧房公司于2015年6月5日向胡青波送达了解除合同通知书。胡青波认为涉案房屋存在漏水问题，在修缮完毕之前其有权不支付租金。但根据危旧房公司提供的胡青波2015年2月出具的情况说明，涉案房屋漏水问题已于2014年12月15日修缮完毕，此后胡青波再以房屋漏水问题拒付租金，依据不足。因此，危旧房公司向胡青波发出的解除合同通知书，自到达胡青波时即发生解除合同的法律效力，双方之间的房屋租赁合同于2015年6月5日予以解除。危旧房公司要求胡青波支付拖欠的租金及综合管理费、违约金，房屋使用费，合法有据，应予支持。因房屋租赁合同解除系胡青波未按约支付租金的违约行为所致，故胡青波要求危旧房公司赔偿损失及违约金的反诉请求，均不应支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6887元，由上诉人胡青波负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年四月五日
书记员 王文君