广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民四终字第114号
上诉人（一审原告）：曹锡进（CAOXIJIN），男，1966年7月13日出生，香港特别行政区居民，住广东省珠海市金湾区。香港身份证号码：XXXX62（4）。
委托代理人：胡利平，广东方源律师事务所律师。
委托代理人：蔡涛。
被上诉人（一审被告）：邓坤良，男，汉族，身份证住址：广东省五华县。身份证号码：×××0015。
委托代理人：刘琪凤，广东正拓律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：刘卿，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××1633。
被上诉人（一审第三人）：珠海市三灶管理区。住所地：广东省珠海市金湾区。
法定代表人：陆国防，党组书记。
委托代理人：李莎，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
上诉人曹锡进因与被上诉人邓坤良、被上诉人刘卿、被上诉人珠海市三灶管理区（以下简称三灶管理区）案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2014）珠金法民一初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曹锡进一审诉称：2014年4月9日，曹锡进收到一审法院送达的（2014）珠金法执外异字第4号执行裁定书。曹锡进认为一审法院驳回其作为案外人的执行异议，缺乏事实与法律依据。曹锡进在收到该执行裁定书后十五日内提起本案诉讼，请求法院判令：1、对三灶管理区海外华人新村二期小区85号土地使用权及地上建筑物停止执行；2、本案诉讼费由邓坤良、刘卿承担。
一审法院经审理查明：
在（2013）珠金法三民初字第71号邓坤良诉刘卿民间借贷纠纷一案中，根据邓坤良的财产保全申请，一审法院以（2013）珠金法三民初字第71号之一民事裁定书查封了刘卿享有权益的位于珠海市金湾区三灶管理区海外华人新村二期小区85号用地的土地使用权及地上建筑物（该房产尚未取得房产证，属三灶区围海造地集资地股划地，原始地股登记在刘怡名下）。本案曹锡进申请复议，一审法院予以驳回。上述案件判决后，在执行过程中，一审法院于2014年1月21日以（2013）珠金法执字第1303号之一执行裁定书续封了上述财产。案外人曹锡进对此提出异议，一审法院裁定驳回了曹锡进的异议。故其提起本案的案外人执行异议之诉。
2009年9月29日，曹锡进与刘卿签订了《合作建房协议书》，该协议约定，由曹锡进提供两地块（即海外华人新村二期小区85号地及110号地），由刘卿出资并负责建设，房屋建成后每人各分一栋房屋，其中刘卿可以分得85号用地上的房屋。
2010年3月29日，刘卿出具《声明书》：“由原来本人和曹锡进在2009年9月29日所签的合作的建房协议的金海岸海外华人新村2区23号，现本人要求调整到本区32号（后涂改为85号），该地股32号（后涂改为85号）是曹锡进出资人民币叁拾伍万元购买，以本人名字已办理好该地股的公证委托书。但该地在未建好房产前权属始终属曹锡进拥有。房屋建成后，因过户产生的后果由本人负责。其它按原合作协议执行。”刘卿、曹锡进在该声明书上签名确认。
2011年7月1日，刘卿出具《借条》：“今借到曹锡进先生人民币壹拾万伍仟元整（￥105000元），借期2011年7月1日到7月15日，现以海外二区85#地股做抵押，如到期未还，85#地地股归曹锡进所有。”
2011年12月7日，曹锡进和监理单位珠海高新技术产业开发区建设工程监理有限公司分别在《海外华人新村二区各户工程形象进度确认表》上署名或盖章确认，该表显示“地股编号为17#的地块业主为原告曹锡进，土建工程已经封顶，砌体2、3、4层基本完成，该地块涉及建安费用详见华景公司刘卿与曹锡进签订《合作建房协议书》约定，业主提出以借款抵顶工程款”。
2011年12月7日，曹锡进和监理单位珠海高新技术产业开发区建设工程监理有限公司又分别在另一份《海外华人新村二区各户工程形象进度确认表》上署名或盖章确认，该表显示“地股编号为85#的地块业主为曹锡进，原地股权属人为刘怡，曹锡进于2010年3月19日从陈和峰处转让取得，该地块由曹锡进与华景公司刘卿签订《合作建房协议书》，约定85#、110#（后调整为17#）两地股合作，建成后85#归刘卿，后双方发生借贷行为，刘卿以该地股作抵押（详见刘卿所立借条），业主要求以借款抵顶工程款”。
2013年1月16日，金湾区海外华人新村二区工程项目部出具《收款收据》，确认收到曹锡进交纳的85号地块的工程进度款人民币30万元。
曹锡进与邓坤良均认可85号地块上的建筑物于2011年11月封顶，主体建筑基本完成，内墙未批灰，外墙未贴石砖，一层和二层之间的楼板还未铺水泥。
还查明，曹锡进提交的《海外二区地股更名呈批表》显示：“截止2012年12月9日85号地上建筑物不欠进度款”。三灶管理区亦在该表中表示：“同意将85号地股过户至案外人曹锡进名下”。一审庭审中三灶管理区称因为根据曹锡进与被告刘卿签订的《合作建房协议书》约定，曹锡进负责出地，刘卿负责建设，曹锡进没有缴纳进度款的义务，故该审批表上显示的是曹锡进“不欠进度款”，后来鉴于上述地块存在争议，且邓坤良向三灶管理区提出异议，三灶管理区已停止办理85号土地使用权过户至曹锡进名下的手续，一审法院于2015年1月30日去函三灶管理区，核实85号用地现在的权利主体，三灶管理区于2015年3月19日复函称目前该土地使用权仍登记在刘怡名下。
以上事实有（2013）珠金法三民初字第71号《民事判决书》及《裁决文书生效证明》、《合作建房协议书》、三灶管理区保存的《海外华人新村（二区）业主签名一览表》档案、《借条》、三灶管理区的《调解笔录》、曹锡进的《海外区二地股更名呈批表》、85号及17号房屋的《海外华人新村二区各户工程形象进度确认表》、曹锡进的《申请书》、《地股转让抵工程款协议》、《关于查封刘卿所建房屋的意见》、《关于查封刘卿在建房屋的情况说明》、（2013）珠金法三民初字第71号之二《民事裁定书》及（2014）珠金法执外异字第4号《民事裁定书》、建设工程委托监理合同、公告、监理公司出具的证明、海外新村二期形象工程进度表、关于解决海外华人新村小区项目建设遗留问题的通知、珠三函（2015）30-1号《复函》及当事人当庭陈述在卷佐证。
一审法院认为：
本案的争议焦点实际为：曹锡进对于85号土地使用权及地上建筑物是否具有足以阻却执行的实体权利。一审法院作如下分析评判：
1、地股权益是在特定历史条件下形成的，由权利人占有使用特定地块，在此基础上建成房屋，由三灶管理区配合办理房屋产权证的权利。对于该实体权利享有者一直以来由三灶管理区进行登记，三灶管理区有配合登记权利人办理产权证的义务。因此，该权利是一种特定的，具有土地使用权部分权能，权利主体应以三灶管理区登记为准。本案中，直至2015年3月19日三灶管理区的《复函》中仍然称85号地股地块登记在案外人刘怡名下，权利主体并未变更为曹锡进。
2、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才能发生效力，在未设立登记的情况下，应当以规划许可证、建设许可证等其他证据确立建筑物的实体权利人。本案中，土地登记在三灶管理区名下，实际权属人为三灶管理区。因此，未登记的建筑物根据房地一体的原则，在三灶管理区未明确该建筑物实体权利为原告的情况下，曹锡进不当然享有权利。
3、曹锡进投入建设资金与刘卿签订抵押协议不等于其享有实体权利。首先，建设资金的投入是曹锡进与刘卿之间的债权协议，该协议不能改变三灶管理区地股权利人登记状况，其履行协议也不必然导致土地登记权利人变更为曹锡进；其次，涉案房屋的建设行为相当复杂，款项支付无合同依据，曹锡进无法举证证明30万元资金是否定向投入涉案房屋，更何况款项是房屋基本建成之后原告向三灶管理区交纳的；另一方面，资金的投入也不影响土地权属人的变更，即使投入行为是在正常履行的情况下，房屋的产权人仍不能直接认定为曹锡进；再次，至于曹锡进与刘卿之间的抵押行为及合作建房过程中所有权属的约定，属于曹锡进与刘卿之间的债权行为，该行为不能发生物权效力，也无法由此当然的确定曹锡进具有对涉案土地使用权及地上建筑物的实体权利。
综上，曹锡进请求法院判令对三灶管理区海外华人新村二期小区85号土地使用权及地上建筑物停止执行的理据不足，应予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，一审法院判决驳回曹锡进的诉讼请求。本案一审案件受理费人民币7812元，由曹锡进负担。
曹锡进不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判支持曹锡进的一审请求；3、改判由邓坤良、刘卿、三灶管理区承担本案一、二审诉讼费用。
事实和理由如下：
一、曹锡进有充分证据证明自己系案涉土地的权利占有人和地上建筑物的所有人，一审判认定事实和适用法律错误，应依法予以撤销。曹锡进为案涉85号地块的实体权利享有人。曹锡进一审中向法院递交了包括曹锡进与刘怡签订的《三灶区围海造地集资地股转让合同书》等在内的85号土地地股过户档案。该等资料详细地记录了曹锡进从原地股权利人处受让案涉土地地股权利、申请办理过户登记，以及三灶管理区进行过户审批的全过程。曹锡进通过合法的民事法律行为，支付了地股对价，取了案涉的85号土地地股权利，并合法占有、使用，此法律事实并不因该权利未在三灶管理区登记而得到否认。依据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，结合本案的特殊性，办理房产证、土地证，取得相关权属的证明，仅是物权的公示形式，并非物权的设定。案涉地股权利人未在三灶管理区地股权属登记薄上进行过户登记的事实，并不能否认曹锡进对案涉土地享有的实体权利。
二、刘卿并非85号地以及地上建筑物实体权利享有权人，曹锡进对于案涉地块及地上建筑物具有足以阻却执行的实体权利，执行法院不得继续对案涉地块及地上建筑物采取执行措施。首先，一审判决在说理部分对“地股权益”阐明了观点：“地股权益是在特定历史条件下形成的，由权利占有人使用特定地块，在此基础上建成房屋，由三灶管理区配合办理房屋产权证的权利”。所谓“权利占有人”，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。一审中，曹锡进向法庭出示了多份足以证明85号地股是由曹锡进与原地股权利人以合同的方式，支付对价、获得交付后合法取得的，并且已经按三灶管理区的规定提出了过户申请，得到了三灶管理区各级领导同意办理过户手续的审批。据此事实，完全可以依法认定曹锡进依法应为85号地块的“权利占有人”。其次，一审判决以曹锡进未在三灶管理区办理过户登记而否认其享有85号地实体权利的判断明显属于适用法律错误。根据物权法定原则，“地股权益”并非法律概念，也没有任何法律规定“地股权益”必须经登记后才能发生物权效力。在当时特定的历史背景下，只要合法占有案涉地块，即取得了在该地块上建造房屋的权利。一审判决认定案涉土地登记在三灶管理区名下，实际权属人为三灶管理区，曹锡进不当然享有权利的认定为概念混淆，将土地使用权人与权利占有人划上等号。依此逻辑，不难得出如下结论：海外华人新村二区中包括案涉地块在内的若干业主均非对应地块上的“权利占有人”，这些业主对自己在对应地块上建造的房屋均不能当然享有所有权。第三，一审判决否认曹锡进对案涉地块的合法占有及地上建筑物的所有权，认定刘卿作为原执行标的物的实体权利享有人错误，应予撤销。一审判决一方面否认曹锡进为案涉地块的实体权利享有人，另一方面又认可刘卿依与曹锡进签订的《合作建房协议书》取得了案涉地块权益及地上建筑物所有权，自相矛盾。如果曹锡进并非85号地块的实体权利享有人，那么曹锡进与刘卿签订的《合作建房协议书》应归于无效，刘卿也就不能依据无效协议而取得85号地块及地上建筑物的实体权利，其仅对曹锡进享有债权而已。反之，如果认定刘卿因与曹锡进签订、履行《合作建房协议书》而取得85号地块及地上建筑物享有实体权利，则曹锡进应理所当然对85号地享有实体权利。
综上，曹锡进为案涉土地唯一的权利占有人，享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，执行法院不得继续对案涉土地及地上建筑物采取执行措施。
邓坤良二审辩称：一、曹锡进认为其是涉案土地的权利占有人和地上建筑物所有人，但没有任何证据证实，上诉理由不成立，一审法院的认定合法有据，请求二审法院驳回上诉。第一、曹锡进不是涉案土地的权利占有人。海外华人新村二期用地面积为21218.9平方米［《建设用地规划许可证》号为珠规金地字（2005）第038号］，用地单位为“三灶管理区”，充分说明曹锡进不是土地的权利人，也不存在实际占有的问题。第二、从民事权利交易变动的角度看，曹锡进从刘怡手中受让了地股的民事权利，但在没有进行地股变更登记前，又将该地股的民事权利作为投入，以合作建房的方式转让给了刘卿，该地股的民事权利自签订合伙建房协议的2009年9月29日之日起，即从曹锡进转移到合作建房方刘卿（即法律权利的受让方）处。目前，该地股的民事权利应归刘卿享有，不再属于曹锡进，曹锡进也不能再依与刘怡的转让协议而主张地股的民事权利。第三、曹锡进一方出地，刘卿一方出资建设合伙建房的，按协议约定及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，曹锡进将从刘怡手中受让的85号地股划地在没有变更登记到自己名下前，又将土地权益以合作建房的方式转让给了刘卿，故曹锡进也不再享有土地使用权，其也不是土地的实体权利占有人。第四、虽然曹锡进要求办理85号地股过户，但是由于曹锡进故意隐瞒了与刘卿合伙建房的事实和85号、17号地上房屋已由刘卿建好的情况下，采取欺骗手段，到三灶管理区办理的更名手续，因曹锡进隐瞒了存在争议的事实，根据《土地登记办法》第十八条“土地权属有争议的不予登记”的规定，事实上，三灶管理区发现涉案的85号存在争议后，在只办理了内部审批的情况下，立即依法停止了地股过户更名，没有将地股办到曹锡进名下，故曹锡进以85号地股办理了过户审批手续为由，主张拥有土地的实体权利是不成立的。二、曹锡进既不是建筑物投资人，也不是实际施工人，而是刘卿，故刘卿在没有将地上所建房屋移交给曹锡进之前，刘卿才是建筑物真正的所有权人。第一、从协议的约定看，85号及17号房屋由刘卿负责投资兴建，曹锡进只提供土地，无需承担建设资金。事实上，在刘卿将两栋房屋的主体建好出逃国外时，曹锡进没有向刘卿交纳任何建设费用，曹锡进对涉案的两栋在建房没有投资，故17号和85号两栋房屋的投资和施工建设主体均是刘卿不是曹锡进，曹锡进不享有地上物权利。第二、从实际施工和工程进度款的支付情况看，17号和85号两栋房屋是由刘卿负责，曹锡进从未参与施工，也未向华景公司支付任何工程款。从2009年9月海外华人新村二期小区整体动工建房开始，至2011年11月份刘卿潜逃国外前，按合作建房协议，刘卿已经将17号和85号房屋主体建好封顶，房屋主体已经具备了居住使用条件。因为刘卿负责投资和建设，曹锡进不需要交纳任何工程款，所以华景公司从未向曹锡进催收一分钱的工程款，充分说明是刘卿在履行与曹锡进之间的合作建房协议，刘卿是17号和85号两栋房屋的投资主体和建设主体，而不是曹锡进，也不是华景公司或者赖训宾等他人。反过来说，如果曹锡进是投资主体，那么在房屋已建成封顶的情况下，华景公司不可能一分钱工程进度款都不向曹锡进催收。第三、从签订合作建房协议，到房屋建成封顶，曹锡进对刘卿自筹资金建房的主体资格和履行能力从未提出异议，从事实上已认可刘卿是17号和85号两栋房屋的投资人和施工建设主体。刘卿是华景公司珠海分公司法定代表人赖训宾的亲外甥，又是海外二期小区住宅工程项目的负责人，负责整个工程的施工和管理，曹锡进对此是知情的。曹锡进与刘卿个人签订合作建房协议，房屋建成后，所分得的85号房屋归刘卿个人所有，说明曹锡进对刘卿既是施工方华景公司的项目负责人，又是与曹锡进合伙建房的合伙人，或者说是17号和85号房屋的投资人和建设施工人，故从签订合作协议开始，至房屋建成封顶，曹锡进从未质疑刘卿的这一双重身份，也未对刘卿履行合作建房义务提出任何异议。第四、在房屋建成封顶、刘卿外逃之后，曹锡进才趁机向华景公司交纳部分工程款，但并不具有溯及力，不产生否定刘卿已享有建成房屋所有权的效力。没有证据表明，曹锡进事后交纳的30万元工程款与刘卿已经建好的85号房屋之间有关联。其一，刘卿建好房屋的时间是2011年11月，而曹锡进交纳工程款的时间是2013年1月16日，距刘卿建成房屋封顶的时间长达一年多之久，已与建好的85号房屋无关。其二，2012年12月9日，三灶管理区的《海外二区地股更名呈报表》上显示85号不欠工程进度款，说明在2012年12月9日之前的工程进度款已经交清。其三，曹锡进提供的地股过户申请书的时间是2012年11月25日，申请书上载明交纳工程款30万元，事实上，曹锡进提供的收据上的时间是2013年1月16日，时间颠倒，显然是虚假的。第五，实际施工人刘卿将17号和85号两栋房屋建成封顶后，至今没有与曹锡进进行结算，没有将17号和85号房屋移交给曹锡进，故85号和17号建筑物的所有权仍归刘卿所有，一审判决曹锡进不拥有所有权是正确的。三、在刘卿下落不明无法保护自己合法权益的情况下，作为债权人的邓坤良可以行使代位权，主张刘卿在合作建房中应分得的权益，并要求法院强制执行，是合法有据的。本案中，刘卿与曹锡进合作建房，曹锡进负责出地，刘卿负责建房，房屋建成后，各占一半。刘卿外逃时，双方合作的17号和85号房屋已建成封顶，刘卿按约定应分得85号房屋，但由于刘卿外逃，至今下落不明，无法主张自己的权益，属于怠于行使债权而给作为刘卿债权人的邓坤良造成损害的情形。根据《中华人民共和国合同法》第七十三条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十三条的规定，债务人怠于行使到期债权，给债权人造成损害的，债权人即可行使代位权，故邓坤良有权要求法院执行属于刘卿的85号地上建筑物。
综上所述，一审判决驳回曹锡进的诉讼请求合法有据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
三灶管理区二审辩称：三灶管理区对一审判决无异议。三灶管理区对涉案地股问题一直秉着公正处理的态度，积极寻求途径解决，同时愿意协助法院作好相关工作。目前三灶管理区地股登记记载海外华人新村二区小区85号地对应的0014318号地股登记在刘怡名下。目前整个海外华人新村的土地及报建手续均登记在三灶管理区名下，由土地登记机构负责登记和办理分割。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。
经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院对此予以确认。
二审法庭调查中，三灶管理区称：海外华人新村的土地在房地产登记中心目前登记状况只有一个大证，全部登记在三灶管理权名下，还没有进行分割；地股问题是三灶管理区的历史遗留问题，地股登记由三灶管理区负责，将地股进行不同的编号，这与房地产登记中心的所有权登记是两个概念；当土地可以分割和办理产权证时，三灶管理区需要配合相关业主办理产权证。曹锡进称，《借条》（2011年7月1日）中以地股作抵押是不存在的，如果涉案合同履行完毕，刘卿可以分得85号地股所建房屋，是以房屋作抵押，不是以地股作抵押。
本院认为：
本案系曹锡进提起的案外人执行异议之诉，本案的争议焦点问题在于曹锡进对于案涉85号土地使用权及地上建筑物是否享有足以排除强制执行的实体权利。对此，本院分析认定如下：
首先，地股问题是三灶管理区的特殊问题。地股权益是指由权利人占有使用特定的地块，并在此基础上建成房屋，当土地可以分割和办理产权证时，由三灶管理区配合相关业主办理房屋产权证的权益。地股登记不同于土地使用权登记，地股登记一直由三灶管理区负责。案涉85号地块属于三灶管理区海外华人新村二期用地范围内的其中一块土地，从本案现有证据来看，案涉85号地股仍登记在案外人刘怡名下，权利主体并未变更为曹锡进。
其次，从2015年3月19日三灶管理区的《复函》来看，目前85号地块并没有从三灶管理区海外华人新村二期用地中分割出来，没有办理独立的土地使用权证，海外华人新村二期土地仍登记在三灶管理区名下。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，认定涉案土地使用权的权属人为三灶管理区并无不当。85号地块上的建筑物并未办理产权登记，根据房地一体原则，在土地使用权人三灶管理区未明确该建筑物的实体权利人为曹锡进的情况下，曹锡进并不当然对该建筑物享有实体权利。
第三，从本案查明事实来看，曹锡进与刘卿合作建房，双方约定：由曹锡进提供两地块（即85号地、110号地），由刘卿全资兴建，房屋建成后，85号地块及房屋归刘卿所有，110号仍归曹锡进所有。2011年7月1日，刘卿出具《借条》，以85号地股作抵押向曹锡进借款人民币105000元。曹锡进称刘卿是以85号地上所建房屋作抵押，不是以地股作抵押。无论是以地股作抵押还是以地上建筑物作抵押，曹锡进与刘卿之间的抵押行为及合作建房过程中关于所有权属的约定，均属于曹锡进与刘卿之间的债权行为，不发生物权效力。曹锡进于2013年1月16日向海外华人新村二期工程项目部支付的人民币30万元款项没有合同依据，且其是在涉案房屋基本建成之后支付的。因此，无法由此直接认定曹锡进当然享有涉案85号地上建筑物的实体权利。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人曹锡进的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币7812元，由曹锡进（CAOXIJIN）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一六年一月八日
书 记 员 吴馥楠