江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2332号
上诉人（原审原告）石明哲，女，1993年5月23日生，汉族。
委托代理人石昭安，男，汉族。
委托代理人汤新芸，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏盛唐艺术投资有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区牛首山风景区。
法定代表人王基平，该公司董事长。
委托代理人张宇坤，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人秦蓓蓓，江苏高的律师事务所律师。
上诉人石明哲因与被上诉人江苏盛唐艺术投资有限公司（以下简称盛唐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第3394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人石明哲的委托代理人石昭安、汤新芸，被上诉人盛唐公司的委托代理人张宇坤、秦蓓蓓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石明哲原审诉称：2010年9月23日，其与盛唐公司就位于南京市江宁经济技术开发区佛城西路88号复地朗香别墅某幢签订《南京市商品房预售合同》一份，合同约定房屋价款为8408800元，盛唐公司应于2011年12月31日前向其交付房屋。合同签订后，其按约支付价款，盛唐公司未按约交付房屋。2012年7月14日，其发现房屋地下室存在严重漏水的质量问题。盛唐公司虽辩称已修复，但既未告知漏水的真实原因，亦未提供修复合格的证明。2015年6月26日，上述房屋出现程度更为严重的漏水。为查明漏水原因，其诉至法院并申请司法鉴定。但盛唐公司故意不提交鉴定所需材料，致鉴定机构退案。综上，上述房屋存在严重的渗漏质量问题，经维修仍未修复，已严重影响正常居住使用。根据合同约定及法律规定，其享有合同解除权。且根据双方合同约定，其解除合同后，盛唐公司应按已付房屋价款的2%支付违约金。故诉至法院，请求法院依法判令：1、解除双方于2010年9月23日签订的《南京市商品房预售合同》；2、盛唐公司返还已付购房价款8408800元及利息（按同期人民银行逾期贷款利息的标准计算至判决确定的给付之日止，其中200000元自2010年8月12日、2322640元自2010年9月20日、400000元自2011年3月1日、1886160元自2011年3月20日起算）；3、盛唐公司支付违约金168176元；4、盛唐公司赔偿损失1067800元；5、盛唐公司承担本案诉讼费。
盛唐公司原审辩称：1、双方签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，亦无约定或法定解除情形，其不同意解除合同。2、上述房屋已验收合格并取得房屋建筑工程竣工验收备案表，漏水仅是质量瑕疵，并非严重的质量问题，其已积极履行了维修义务；石明哲主张房屋存在严重漏水质量问题，并未提交有效证据证明，石明哲申请鉴定后，其始终配合，并按要求提供全部工程图纸，但两家鉴定机构均作退案处理，并未作出房屋存在质量问题的鉴定结论。3、石明哲无权提出解除合同，现石明哲提出解除合同并主张其返还购房价款、支付利息及赔偿损失的请求均没有依据。综上，请求法院驳回石明哲的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年9月23日，石明哲（乙方）与盛唐公司（甲方）就位于南京市江宁经济技术开发区佛城西路88号复地朗香别墅某幢房屋（以下简称涉案房屋）签订《南京市商品房预售合同》一份，合同约定：涉案房屋套内建筑面积535.01平方米，单价为15717.09元／平方米，总价款为8408800元；乙方应于2010年9月23日前支付2522640元、2011年1月31日前支付5886160元；乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的日万分之二向甲方支付迟延期间的违约金；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付的，且未支付到期价款的金额到达总价款的30%的，甲方有权解除合同，并可要求乙方自本合同签订之日起至本合同解除之日止，按照合同总价款的日万分之三赔偿甲方利息损失，甲方应在解除本合同30日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还给甲方，如乙方已支付的价款不足赔偿的，甲方有权追索；甲方应于2011年12月31日前向乙方交付涉案房屋；交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格数》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，涉案房屋为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付涉案房屋的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的日万分之二向乙方支付迟延期间的违约金；甲方迟延交付涉案房屋，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并可要求甲方按照乙方已缴房款自本合同签订后乙方每笔房款实际交款日起至本合同解除之日止，按照每日万分之二赔偿乙方损失，甲方应在解除本合同30日内将已收价款加上甲方应当赔偿的金额后退还乙方，如乙方选择不退房，甲方继续按照乙方已支付房款的万分之二每日计算违约金，违约金起算日期为约定交房之日的次日起算，至实际交房之日止（即交房条件符合合同约定并书面交房通知中确定的交房日期）；甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同，乙方解除本合同的，甲方应在本合同解除后三十日内退还全部已收房款，乙方应协助甲方办理注销登记的事宜，并不得提出其他要求。
甲乙双方的其他约定载明：1、甲乙双方协商一致订立以下补充条款，该补充条款系对正文条款的修改和补充，补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准，为此，甲方特提示乙方应注意和认真审核本补充条款；……37、若乙方行使本合同规定的单方面解除本合同的权利，乙方应自该条件满足之日起10日内向甲方发出解除本合同的书面通知，但若在上述规定或本合同另有约定的期限内甲方未收到乙方行使合同解除权的书面通知，则视为乙方放弃解除本合同的权利，乙方的该权利消灭；39、由于主体结构不合格等导致乙方行使单方解除权时，甲方应在30日内按照乙方已付房款的2%支付违约金，并扣除相关费用后将已付房款（含利息，利息按照中国人民银行同期存款利率计算）退还给乙方。
合同签订后，石明哲分别于2010年8月、2010年9月、2011年3月、2011年3月29日付款200000元、2322640元、4000000元、1886160元。2012年1月13日，盛唐公司向石明哲送达《入住通知书》，告知石明哲可自同年1月15日起前去办理交房入住手续。同年1月16日，石明哲单方委托南京方安房产投资咨询中心方正验房工作室（以下简称方正验房工作室）对涉案房屋进行检测，方正验房工作室出具的《房屋咨询检测报告书》载明：餐厅东北墙面有5处空鼓，过道东西墙面各一处空鼓，厨房门洞及北墙各一处空鼓，卫生间南墙一处，客厅东南西墙面共计13处，保姆房西墙面1处，负一层墙面共计5处，二层北卫北墙1处，二层东北卧北墙1处，户门，二层西卫西墙1处，二层主卧墙面2处、二层主卫墙面有4处、客厅西墙有1处渗漏痕迹、二层主卧室东侧顶有渗漏；西院护栏扶手未完工，通往保姆房楼梯未作护栏扶手；西侧院无排水措施，雨水倒灌；二层主卧室南左一门关闭后透缝，二层主卧室西二门关闭后透缝；二层西卫马桶排污套管顶低于2cm；地下室南左一门下坠，进户门关闭后间隙大晃动，门扇一处磕伤，下检无密封条；餐厅两个柱面阳角及餐厅东南角墙面阴角垂直偏差3cm，地下室南、西两个墙面阴角垂直偏差3cm；业主要求安装在保姆房门边的排水泵控制箱位移；室内多个电源面板相零接反。后石明哲以涉案房屋存在上述问题为由拒绝收房并致函盛唐公司称：一、本人的付款是按我们购房时口头的“君子协定”安排的，不存在任何滞纳金问题，贵司因为自己延期交房而在业主身上找平衡的方法实不可取，鉴于本人与薛成义先生多年的朋友关系，本人放弃贵司延期交房罚金的要求（计人民币25226元）；二、本人已于元月16日进行了验房，但房屋存在诸多问题，有些相当严重，有些根本就没有完工，令人费解的是贵司不能提供房屋竣工备案表和面积测量表，同样基于与薛成义先生关系的考虑，本人视同元月18日交房，但条件是：1、所有整改2月底一次性完成；2、房屋花园加大绿化密度，完成花园楼梯工程（原先已有要求），所有工程需在3月底完工；3、不因秦岭工作变动而影响房产证和土地证的办理。
2013年4月，石明哲诉至原审法院，诉讼请求为：1、盛唐公司于一个月内交付合格的复地朗香某幢房屋；2、盛唐公司支付自2012年1月1日起至实际交房之日止按房屋总价款8408800元的日万分之二计算的违约金。原审法院于2014年2月26日作出（2013）江宁开民初字第392号民事判决书，判决：盛唐公司于该判决发生法律效力之日起30日内对涉案房屋进行修复，修复以专业部门检测为合格标准；盛唐公司于该判决发生法律效力之日起10日内支付石明哲逾期交房违约金26908.16元；3、盛唐公司支付石明哲2012年7月15日起至房屋修复完成之日止按7500元／月的标准计算的损失，于该判决发生法律效力之日起30日内付清。石明哲与盛唐公司不服该判决，均上诉至南京市中级人民法院。该院于2014年8月13日作出（2014）宁民终字第2175号民事裁定书，裁定：撤销（2013）江宁开民初字第392号民事判决，发回重审。在本案第一次庭审中，石明哲明确其诉讼请求如下：1、盛唐公司于30日内交付房屋；2、盛唐公司支付自2012年1月1日起至实际交房之日止按房屋总价款8408800元的日万分之二计算的违约金。在原审庭审中，石明哲陈述：2012年1月13日收到盛唐公司的入住通知书后拒绝收房是因为当时涉案房屋还没有完工，其要求提供测绘报告、工程竣工验收备案表、商品住宅质量保证书，盛唐公司一直未提供，2012年7月14日其发现涉案房屋地下室漏水，从漏水点和漏水面都能判断出地下室北墙体存在严重的质量问题，故其仍不同意收房，并申请对涉案房屋地下室北墙体的漏水原因及是否存在质量问题进行鉴定。南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南公司）接受委托后于2015年3月20日出具工作联系函一份，联系函载明：我单位技术人员于2015年3月11日赴现场进行了初步勘察，初步勘察未发现涉案房屋地下室北墙有渗漏迹象，因此我单位技术人员认为无法对渗漏原因进行鉴定，如申请方认为地下室墙体存在施工质量问题需要进行鉴定，则需要提供列出鉴定项目清单，我单位将根据列出的鉴定项目清单，重新制定鉴定计划并重新安排现场勘察工作。在原审法院2015年4月13日对石明哲的谈话中，石明哲陈述：其申请鉴定的主要目的就是对漏水原因进行鉴定，东南公司关于没有渗漏迹象、无法对渗漏原因进行鉴定的观点不能成立，对于东南公司所要求的鉴定项目清单其不予出具，其有理由怀疑东南公司没有能力也没有诚意进行本案的鉴定，其要求变更鉴定机构，重新摇号选择鉴定机构。2015年4月16日，东南公司出具工作联系函一份，以截至该函发出之日仍未收到鉴定申请方列出的项目清单为由进行退案。东南公司退案后，原审法院组织双方重新摇号确定鉴定机构，摇号的结果是首选南京典筑设计有限公司（以下简称典筑公司）、备选南京安厦房屋安全司法鉴定所（以下简称安厦鉴定所）。典筑公司接受原审法院委托后，于2015年6月9日（落款时间）出具司法鉴定联络函一份，联络函载明：2015年6月4日我单位技术人员到现场踏勘，根据现场情况与卷宗分析，针对该案委托内容我单位还需要涉案房屋的全套施工图纸。接到该函后原审法院通知盛唐公司提交函中所要求的图纸，盛唐公司提交图纸三份，原审法院组织双方当事人质证后提交给典筑公司。2015年8月24日，承办人收到典筑公司出具的落款时间为2015年8月14日的司法鉴定联络函一份，联络函载明：2015年8月11日我司人员到贵院领取了该涉案房屋部分建筑竣工图，现仍需提供其他建筑竣工图、结构竣工图，给排水竣工图，现请贵院协助于10个工作日内提供我单位鉴定所需资料，如不能按时提供我单位将作退案处理，针对以上内容，请贵院给予确认，以便我单位进行后续工作。原审法院接到该函后通知盛唐公司提交上述图纸。在原审法院于2015年9月2日组织双方对盛唐公司提交的图纸进行质证时，石明哲陈述：鉴定机构已于本周一（2015年8月31日）通知其退案，在鉴定机构已退案的情况下，对盛唐公司提交的图纸其不予质证。后原审法院收到典筑公司落款时间为2015年9月1日的司法鉴定联络函，联络函载明：根据我司2015年8月14日司法鉴定联络函，我司要求10个工作日内提供其他建筑竣工图、结构竣工图，给排水竣工图，截止2015年9年1日，我司未收到相关资料，因此我司现将该案及相关卷宗资料退回贵院。
2015年9月22日，石明哲提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求如下：1、解除双方于2010年9月23日签订的《南京市商品房预售合同》；2、盛唐公司返还已付购房价款8408800元及利息；3、盛唐公司支付违约金168176元；4、盛唐公司赔偿损失1067800元。2015年10月14日，原审法院通知双方当事人谈话，告知双方上次鉴定摇号中确定的备选机构安厦司法鉴定所亦可对涉案房屋的漏水原因及是否存在质量问题进行鉴定，询问双方是否同意由安厦司法鉴定所继续进行本案的鉴定。盛唐公司同意由安厦司法鉴定所继续进行鉴定，石明哲不同意继续鉴定，并称其已变更诉讼请求，要求解除合同、退房并赔偿损失，涉案房屋漏水原因的鉴定对其已没有意义，其不同意继续进行鉴定。原审法院遂向其释明，其虽变更诉讼请求，但其要求解除合同的理由系涉案房屋北墙体存在严重质量问题，如果其坚持不继续鉴定，相应的法律后果由其承担。石明哲仍明确表示不同意继续鉴定。
本案的争议焦点是：石明哲是否享有约定或法定解除权。
石明哲主张涉案房屋地下室北墙体漏水既属于主体质量问题，又属于存在重大工程质量问题，根据双方合同第十三条第二款的约定，其享有约定解除权，同时，涉案房屋地下室北墙体漏水属于存在严重质量问题影响使用，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十三条的规定，其享有法定解除权，针对其该主张，石明哲提交以下证据：
证据1：商品房合同确认书、商品房预售合同，证明合同第十三条第二款约定：经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，房屋主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，其有权解除合同；
证据2：涉案房屋照片三组及行政处罚决定书三份，并主张照片分别拍摄于2012年7月14日、2015年6月26日、2015年7月3日，行政处罚决定书系2015年6月26日其去现场拍摄照片时被三名保安强行索取储存照片的内存卡，其报警后该三名保安被行政处罚，证明涉案房屋一直存在严重的漏水问题；
证据3：司法鉴定退案函一份，证明因盛唐公司不配合鉴定机构提交资料导致房屋的漏水原因以及是否存在质量问题无法鉴定，应推定涉案房屋存在主体质量问题。
盛唐公司对上述证据的质证意见为：
对证据1的真实性没有异议，但主张合同不能证明涉案房屋存在主体质量或者严重影响正常使用的情形；
对证据2中的拍摄于2015年7月3日的照片和行政处罚决定书的真实性认可，其他照片的真实性不认可，无法确认照片的拍摄时间及对象，并主张该组证据不能证明涉案房屋存在主体质量问题；
对证据3的真实性认可，但主张其已按要求提供了相应的资料，鉴定机构退案并非其原因所致。
针对该争议焦点，盛唐公司提交以下证据：
证据1：建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书各一份，证明涉案房屋的工程规划与工程质量已取得建筑行政主管部门的认定；
证据2：江苏省建筑工程施工质量验收资料（TJ4.2主体结构分部）、原材料（设备）合格证实验报告汇总表、地下室防水效果检查记录、地下防水分部（子分部）工程质量验收记录、涂料防水层分项工程质量验收记录、涂料防水层分项工程检验批质量验收记录复印件各一份，证明涉案房屋的主体结构工程和地下室防水工程已经通过施工、设计、监理单位的三方验收，质量合格；
证据3：江苏海事局官网2012年7月3日全省高温预报、暴雨预报、全省天气预报、2012年7月13日暴雨报警和全省天气预报、上海家树房屋维修表打印件各一份，证明2012年7月13日前后南京正值梅雨季节，连降暴雨，导致涉案房屋地下室出现渗水，但该问题属于质量瑕疵，不属于主体结构问题，石明哲报修后其已经组织施工方进行维修，经后期巡查，没有再出现渗水现象，并向石明哲出具维修表，列明渗水原因和维修措施，其已完成合同约定的维修的义务；
证据4：2013年5月26日、6月7日、6月25日、7月5日、7月12日、2014年6月1日、7月5日、8月24日、9月28日的暴雨警报和全省天气预报打印件各一份、2014年10月11日的地下室照片打印件以及2014年6月17日南京市中级人民法院的现场勘验笔录打印件，证明涉案房屋地下室经维修后的两年多时间，虽经历两个梅雨季节以及多次的大暴雨，未再发生渗漏的现象，在本案原审的二审审理中，主审法官进行了现场勘验，也未发现再次渗水的情形，地下室的有关渗水质量瑕疵已经修复完善。
石明哲对上述证据的质证意见是：
对证据1中的建设工程规划验收合格书、住宅质量保证书、住宅使用说明书的真实性认可，但主张合格书并不能反映涉案房屋的质量状况，对竣工验收备案表的真实性不予认可，并主张备案表只是行政主管机关就已完工的建筑物是否符合相关法律法规的规定及设计是否合法所出具的报告，根据相关规定，如果已验收合格的房屋存在质量问题，行政主管机关可以收回备案表，责令整改，盛唐公司在通知其收房时未出示竣工验收备案表，如果当时出示，其会向行政主管部门投诉，要求撤销竣工验收备案表；
对证据2的真实性没有异议，但对载明的内容有异议，即使该组证据载明的内容均能反映真实的施工情况，也说明涉案房屋存在设计缺陷；
对证据3的真实性无法确认，关联性不认可；
对证据4中的勘验笔录的真实性认可，其他证据的真实性不认可，并主张2014年没有暴雨，勘验笔录只能证明涉案房屋当时的状况。
以上事实，有南京市商品房预售合同、发票、入住通知书、函、房屋咨询检测报告书、竣工验收备案表、建设工程规划验收合格书及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，石明哲主张涉案房屋地下室北墙体漏水既属于主体结构质量问题，又属于重大工程质量问题，严重影响使用，根据合同第十三条第二款的约定及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，其既具有约定解除权，又具有法定解除权。针对其该主张，石明哲虽提交涉案房屋的照片，但照片不能证明涉案房屋存在主体结构质量问题或重大工程质量问题，且双方合同第十三条第二款的约定是：“经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同”，石明哲未提交证据证明涉案房屋经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测主体结构质量确属不合格或存在重大工程质量问题，现其主张根据双方合同第十三条第二款的约定解除合同，不符合双方约定的解除权行使条件，对其该主张，原审法院不予采纳。石明哲未举证证明涉案房屋因质量问题严重影响正常居住使用，其主张根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定解除合同，不符合法律规定，对其该主张，亦不予采纳。典筑公司发函要求提交涉案房屋的建筑竣工图、结构竣工图、给排水竣工图，盛唐公司提交图纸后在原审法院组织双方对图纸进行质证的过程中，典筑公司未与原审法院沟通直接退案，且另有鉴定机构可对涉案房屋是否存在质量问题进行鉴定的情况下，石明哲明确表示不继续鉴定，现其以盛唐公司不配合鉴定致鉴定机构退案、应推定涉案房屋存在质量问题的主张，依据不足，不予采纳。综上，石明哲既未举证证明双方就涉案房屋签订的商品房预售合同具有约定解除情形，亦未举证证明具有法定解除情形，且其自行委托的方正工作室对涉案房屋出具的房屋咨询检测报告书亦未显示涉案房屋地下室北墙体存在主体结构质量问题或严重工程质量问题，现其以涉案房屋地下室北墙体存在质量问题为由主张解除双方就涉案房屋签订的商品房预售合同，依据不足，盛唐公司亦不同意解除，对其该诉讼请求，原审法院不予支持。对石明哲基于解除合同主张盛唐公司返还购房价款、支付利息、违约金及赔偿损失的诉讼请求，亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款、第二款之规定，原审法院判决：驳回原告石明哲的诉讼请求。本案案件受理费86586元，财产保全费5000元，鉴定费3000元，合计94586元，由原告石明哲负担。
上诉人石明哲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋地下室北墙体渗漏水后，盛唐公司称已修复，现房屋又出现严重渗漏水，说明房屋存在重大工程质量问题，原审判决回避第二次渗漏水的关键事实，对上诉人提供的充分证据不予认定，所作判决错误。2012年7月房屋地下室北墙体在暴雨后第一次出现山体雨水穿墙而入的渗漏水现象，上诉人发现后即告知被上诉人，被上诉人承认房屋渗漏水的事实，但认为仅系质量瑕疵，而非主体质量不合格。之后又称进行了修复，房屋已不影响居住使用，但被上诉人始终不愿说明为何出现渗漏水，且其所谓的修复仅系在室内墙体上做了局部处理，不能从根本上解决问题。被上诉人为掩盖漏雨的真实原因，以各种手段阻止对其进行司法鉴定。然而，2015年6月的暴雨否定了被上诉人所谓已修复并可居住使用的结论。南京市2013年、2014年夏季雨水不大，涉案房屋渗漏水现象并不明显，但2015年6月出现连续暴雨天气，石明哲于2015年6月26日查验房屋时，发现地下室北墙体又出现了渗漏水现象，且地面上已形成了更加严重的积水，比2012年7月的漏水更为严重。被上诉人为掩盖第二次渗漏水的事实，派出物业人员清理地面上的积水，并雇用保安以暴力方式阻止上诉人取证、抢夺照片、打伤上诉人。在报警后，三名保安被行政处罚。原审判决无视上述事实，判决错误。二、涉案房屋地下室北墙体第二次墙体进水，证据确凿，足以证明房屋存在重大质量问题，严重影响居住使用，上诉人已无须通过司法鉴定予以证明。原审判决认定不主张继续鉴定导致证据不足，从而变相得出房屋无质量问题的结论是错误的。三、涉案房屋地下室北墙体存在渗漏水重大质量问题，严重影响石明哲的正常居住使用，上诉人依法请求解除合同，人民法院应予支持。房屋渗漏水虽然发生在地下室，但地下室与地上房屋以同等价格出售，相关地下室具有使用功能，系整幢别墅的组成部分，地下室一次又一次渗漏水，说明房屋存在严重安全隐患，或者是单体封面设计缺陷或者材料、施工不符合规范要求，这些问题直接影响房屋建筑的使用功能和结构耐久性，上诉人已失去了购房安全居住的合同目的。综上，上诉人请求二审法院查清事实，撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求，并判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人盛唐公司辩称：一、上诉人对涉案商品房预售合同既不享有约定的解除权，也不享有法定的解除权，双方签订的商品房预售合同第13条第2款，约定了上诉人可以解除合同的条件，即经由市级以上的有检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确实不合格的，或者该商品房存在重大质量问题，严重影响正常使用。因此如果上诉人主张涉案房屋主体结构质量问题的，应当提供有市级以上检测资质的省市建筑工程检测机构的检测证明，如果主张房屋质量存在严重问题，也应当提供相应证据。二、上诉人已经超过了行使约定解除权的期限，同时根据司法解释的相关规定，上诉人解除权的期间已经经过，解除权已经消灭。三、上诉人主张返还购房款及按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算损失没有任何依据。上诉人主张房屋差价损失，以及按已付房款2%计算违约金也没有任何依据，上诉人无权行使单方解除权，也无法主张合同约定的违约金，差价损失赔偿没有合同依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以认定。二审中，上诉人提交2015年6月26日、7月3日的视频，以证明房屋地下室严重渗漏水以及法院现场勘察的事实，被上诉人对2015年6月26日的视频内容认可，但认为达不到上诉人的证明目的，且主张是房屋的天窗未关闭导致漏水；对2015年7月3日的视频不予认可。本院二审查明，根据原审中上诉人提交的照片以及二审中提交的视频资料，可以认定2015年6月26日当天，涉案房屋地下室地面全部有积水，地下室高出地面的墙体部位均有渗水痕迹，而房屋的天窗部位没有渗水潮湿痕迹。
本院认为，上诉人石明哲与被上诉人盛唐公司签订的《南京市商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效。合同签订后，上诉人按约支付了全部房屋价款8408800元，被上诉人亦应按照合同约定及法律规定向被上诉人交付房屋。上诉人在通知被上诉人交房后，被上诉人在收房时发现涉案房屋存在渗水等质量问题，被上诉人为此拒绝收房，双方发生纠纷，故本案的争议焦点为上诉人是否能以房屋存在严重的质量问题而解除合同。对此本院认为，《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上诉人作为专业的房地产开发公司，在交付房屋时，不但应具备合同约定的交付条件，亦应按照法律的规定确保房屋能够正常使用。涉案房屋地下室存在严重的渗漏问题，而地下室面积也计算在房屋销售面积之内，被上诉人对此渗漏水问题长时间并未修复解决，应当认定该质量问题严重影响上诉人对房屋的正常居住使用。被上诉人抗辩渗漏系天窗未关闭造成，明显与现场事实不符。故上诉人起诉主张解除合同并由被上诉人承担相应赔偿责任，理由正当，具有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人要求被上诉人返还全部购房款及相应利息损失，应予支持。上诉人另主张违约金及房屋差价损失，因其主张的利息损失已超出其主张的违约金及差价损失，故本院不予支持。被上诉人抗辩上诉人的合同解除权已过期限，因房屋渗漏的质量问题一直持续存在，上诉人亦一直在主张相应权利，故对此抗辩理由，本院不予采信。
综上，原审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第3394号民事判决；
二、解除上诉人石明哲与被上诉人江苏盛唐艺术投资有限公司于2010年9月23日签订的《南京市商品房预售合同》；
三、被上诉人江苏盛唐艺术投资有限公司于本判决生效之日起10日内返还上诉人石明哲购房款8408800元及相应利息（其中200000元自2010年9月1日、2322640元自2010年10月1日、4000000元自2011年4月1日、1886160元自2011年3月30日起计算利息、按中国人民银行同期基准贷款利率标准计算至本判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费86586元，保全费5000元，二审案件受理费86586元，均由被上诉人江苏盛唐艺术投资有限公司负担（以上费用已由上诉人石明哲预缴，执行时一并处理）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年四月二十日
书 记 员 郭旭冬