北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初3988号
原告北京天民房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村南。
法定代表人马凤英，董事长。
委托代理人肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。
被告董明娥，女，1954年1月18日出生。
原告北京天民房地产开发有限公司与被告董明娥排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘建中独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京天民房地产开发有限公司的委托代理人肖丽建与被告董明娥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京天民房地产开发有限公司诉称，1997年10月7日，被告与北京市怀柔区庙城镇人民政府签订《住房协议书》，协议约定，涉诉房屋的所有权归镇政府所有，镇政府根据相关规定，向本镇普教系统的人员出租涉诉房屋，申请住房者只享有租用权，无其他权利。被告系当时符合条件的申请住房者。2008年11月10日，原告与北京市怀柔区庙城镇人民政府签订《庙城镇教师平房使用权、收益权转让协议书》一份，协议书中约定自2000年10月1日起原告享有教师平房的使用权和收益权，其中房屋共4排、21户。根据协议书的约定，原告有权向被告收取租金，租金标准为每月每平方米0.33元，使用面积为40平方米，如有房租政策变动，即按新的有关政策执行。原告曾于2009年9月9日提起诉讼，要求被告支付2008年11月10日至2009年9月9日期间的租金，得到了法院支持，被告也履行了判决义务。但之后的占用费被告未支付，经原告多次催要，被告仍无理拒付。
另外，根据庙城镇政府关于涉案房屋规定的租用条件，只有符合在本镇普教系统及无房的教师才能租用涉案房屋。据查，现被告已不符合上述租用条件。因此，原告于2016年5月5日向被告发出通知，要求其腾退房屋并补足房屋占用费，但被告置之不理，故起诉至法院，请求1、判令被告腾退位于北京市怀柔区庙城镇的庙城镇幼儿园西侧教师平房3排第3户房屋；2、判令被告支付原告自2009年9月10日至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费；3、本案诉讼费由被告承担。
被告董明娥辩称，第一，原告单独不具备诉讼主体资格。根据原告与镇政府签订的协议，原告应与镇政府协商解决相应纠纷。所以其单独不具有诉权。因为我们是与镇政府签订的协议，而没有与原告签订协议。第二，原告要求我们腾退房屋无事实及法律依据。我们与镇政府签订的住房协议，现在还在我们手里，依然合法有效。第三，原告要求的2009年至2015年6月24日止的房屋占用费已过诉讼时效。对于2015年6月24日以后的占用费其无权取得，因根据2009年与2010年的两份判决及原告与镇政府的转让协议，原告对教师平房负有管理及修缮的义务，但十几年来教师平房的卫生、修缮、管理、排水等全是住户自行管理处理，原告未尽其应有的义务，故无权取得房租。第四，我们不认可原告所诉的房屋占用费金额，上述金额纯属原告单方提出，未与镇政府、教委协商，也不符合原住房协议的标准和精神。第五，原告发出的所谓通知及镇政府发出的通知，我们不知情，对其真实性也不认可，从未通知过我们。对于庙城学校出具的证明，我们对其真实性不认可，很多人的名字都写错了，该证明没有盖章书写人的签字，而且学校无法证明个人的住房情况。第六，我们取得住房时完全符合与镇政府住房协议的条件，该协议现在仍然有效，任何单位和个人均无权单方改变，我们要求法院认定该协议有效。第七，原告提交的公证书仅能证明公证网页查询的真实性、合法性，但实体方面，我们并未收到上述被公证材料，签单上也没有我们的签字。第八，涉诉房产的建造背景是在政府对教师予以住房照顾的情况下建造的，我们交纳了三千元的建房基金，对该房屋有出资，故我们也是该房产的共有人之一，镇政府无权单方将该房产转让顶账给原告，以往的法院判决书也从未确定过原告的单独所有权。我们不认可镇政府与原告的转让协议，我们应当享有优先购买权。镇政府未通知我们的情况下就转让给原告，违反相关规定。第九，涉案房屋现在正面临拆迁，原告是以合法形式掩盖非法占有国有资产的目的。第十，关于原告提供的那个庙城镇人民政府关于终止庙城镇教师家属宿舍住房协议的通知，我们不认可。该通知上既没有政府盖着和日期，也乜有相关人的签字。我们也从未收到过该通知，根本就不知道这回事，我们认为该通知无效。第十一，关于租金金额，原告的要求不符合法律规定，据我们了解，该租金应按照国家相关标准计算，但我们的房屋既没有厕所也没有暖气，而且是平房，应比楼房的租金标准低。我们询问我们所居住的涉案房屋后面的楼房的租金标准，应在每平米1.18元以下。第十二，关于原告催要租金的问题，其之前一直未找我们要租金，所发通知我们也从未收到过，只是在今年的5月份，原告将一份通知贴到了我们的住处。综上，我不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，1995年5月11日，庙城镇政府与被告董明娥签订《住房协议书》，协议约定：一、教师宿办室属政府所有，住房者只有租用权而无继承权。此次分配租房系依据镇政府的有关规定及申请住房者的条件而给予租用的。故申请住房人调离本镇普教系统则政府收回住房。二、每一住户均一次性向镇政府交纳建房基金3000元，建房基金的本金归承租人所有。有关建房基金的使用、管理按怀柔县（1990）23号文件执行。三、每一住户现每月以每平方米0.33元，使用面积40平方米交纳房租。以后如有房租政策变动，即按新的有关政策执行。房租交教委会，由教委会管理。……该协议下方加盖了怀柔县庙城乡教育委员会的公章。同日，董明娥交纳了3000元，收据中注明为住房押金。董明娥租住的房屋为教师平房第三排第三户。
2008年10月31日，怀柔区庙城镇人民政府、怀柔区教育委员会、天民公司共同下发《关于解决庙城镇教师周转房相关问题的通知》，通知载明：怀柔区庙城学校教师“周转房”于1989年由庙城镇政府投资兴建，区教委（原区教育局）支持了部分补贴资金，1990年正式建成投入使用。该周转房房屋所有权归属庙城镇政府所有。2000年，为抵消建设周转房所欠工程款，庙城镇政府将房屋的所有权转让给北京天民房地产开发有限公司，并与其正式签订转让协议，镇政府不再承担管理、维修等相关责任，镇教委与各位住房户签订的房屋租赁协议书自行终止。通知中表明北京天民房地产开发有限公司自2000年10月1日起享有教师周转房的所有权、管理权、收益权，但仍然保证现已租住户中符合租住条件的教师继续承租，房屋租金收取标准按照《关于北京公房租金计算方法等问题的通知》（2000）京房改办字第132号要求核定执行。现住房户所拖欠的房租截止到2008年10月不再追缴。2008年11月10日，甲方怀柔区庙城镇人民政府，乙方北京天民房地产开发有限公司，双方签订《庙城镇教师平房使用权、收益权转让协议书》，协议约定甲方愿将庙城镇教师平房的使用权、收益权转让给乙方，以抵顶所欠乙方的工程款。自2000年10月1日起，由乙方对房屋进行使用、收益，房屋共4排，42间，21户。2009年9月，原告诉至本院，要求被告交付租金916元并承担诉讼费，后怀柔法院作出一审民事判决书，判令被告董明娥于本判决生效之日起十日内将其所承租的庙城镇教师平房二○○八年十一月十日至二○○九年九月九日的租金九百一十六元交付给原告北京天民房地产开发有限公司，后当事人提起上诉，北京市第二中级人民法院予以维持，经本院对上述租金执行完毕后，被告未再缴纳涉诉房屋租金。庭审中，原告天民公司主张其曾于2010年9月5日起至2016年5月5日每年向被告发布催缴欠付租金、签订合同等内容的通知，被告只认可2016年5月5日，原告将一份通知贴到被告住处，其余通知一律不认可。2016年6月原告持诉请诉至本院，被告以辩称意见不同意原告的诉请，本院调解未果。
上述事实，有双方当事人当庭陈述意见、住房协议书、通知、二中院判决书及相关书证等证据在案佐证。
本院认为，北京市第二中级人民法院作出的（2010）二中民终字第03123号民事判决书已确认本案诉争房屋系庙城镇人民政府所有，庙城镇人民政府与原告签订的《庙城镇教师平房使用权、收益权转让协议书》合法有效，但根据原告的陈述及其提供的证据和被告的答辩意见，双方对1995年5月11日庙城镇政府与被告签订的《住房协议书》是否终止，存在异议。在此情形下，原告以诉争房屋所有权、使用权归其所有，以排除妨害为由，要求被告腾退房屋的诉求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告给付房屋占用费（房屋租金）一节，因被告认为未与庙城镇人民政府终止《住房协议书》，诉争房屋由被告使用，故原告依据取得的涉案房屋的收益权，向被告主张房屋租金的诉求，本院予以支持。具体数额，因被告向本院提出原告所要求的房屋占用费(房屋租金)，一部分已过诉讼时效，本院根据原告提供的证据及被告使用房屋的现状，结合本案实际情况，参照二中院判决确定的租金标准，酌情确定被告给付原告2014年9月10日至2015年9月9日的租金1440元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告董明娥于本判决生效后十日内给付原告北京天民房地产开发有限公司二〇一四年九月十日至二〇一五年九月九日的租金一千四百四十元。
二、驳回原告北京天民房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百零五元，由原告北京天民房地产开发有限公司负担二百八十元（已交纳）；由被告董明娥负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 刘建中
二〇一六年七月二十九日
书记员 张 灿