浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）绍诸草民初字第161号
原告：何甲。
原告：何乙。
原告：郦某某。
三原告委托代理人：寿某某。
被告：孟甲。
委托代理人：陈甲。
被告：孟乙。
原告何甲、何乙、郦某某为与被告孟甲房屋租赁合同纠
纷一案，于2011年5月19日向本院起诉，本院于同日受理。审
理中，原告申请要求将被告孟甲所有的价值300000元财产予以
保全。本院经审查，裁定作出一定的保全措施。另在审理中，
本院依法追加了被告孟乙、第三人黄志锋参加诉讼；后通知第
三人黄志锋退出诉讼。本院依法组成合议庭，于2011年6月8日
、2011年7月4日、2012年3月1日三次公开开庭进行了审理。原
告何甲、何乙、郦某某的委托代理人寿某某，被告孟甲及其委
托代理人陈甲均到庭参加诉讼，被告孟乙经本院合法传唤，无
正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告何甲、何乙、郦某某诉称，2010年6月29日，三原告
向陈某购买得位于诸暨市大唐镇商城路1、3、5、7、9、11、1
3、15、17号房屋。2006年5月8日，陈某与被告孟甲签订《房屋租赁合同》，约定：陈某将诸暨市××镇××、××、××
号房屋租赁给被告孟甲，租期自2006年5月8日至2011年5月8日
，租金为前三年100000元／年、第四年105000元、第五年1100
00元，违约金为合同租金的20%。合同还对双方其他权利、义
务进行了约定。因被告孟甲未按合同约定提出续租，又未及时
腾房。2011年5月9日原告书面通知被告孟甲腾房，被告孟甲予
以退回。原告起诉来院，要求被告孟甲腾出诸暨市××镇××
、××、××号房屋，支付违约金103000元及自2011年5月9日
起至实际腾房日止的占有使用费。审理中，原告根据本院追加
被告孟乙参加诉讼的情况，将诉请变更为要求二被告共同承担
腾房及支付责任。
被告孟甲辩称，2006年5月8日，其与被告孟乙从陈某处
租赁得诸暨市××镇××、××、××号房屋，双方签订《房
屋租赁合同》，约定租期、租金、违约金等权利义务。2008年
5月8日其将租赁的房屋转租给了案外人俞某，之后由俞某
与陈某的履行租赁合同；转租的事实向陈某之丈夫郭某披露并
得到认可。2011年5月6日俞某向诸暨市公证处提存了应当支
付给房甲的120000元租金。被告不存在任何违约行为，原告之
诉请缺乏事实和法律依据，要求驳回原告之诉请。
被告孟乙未在法定答辩期内递交书面答辩状，亦未在本
院指定的举证期限内提供证据。
原告、被告孟甲举证、质证：
1、原告提供的房屋转让合同一份、房屋所有权证一份，
认为可证实房屋转让的事实及房屋所有权人。经质证，被告孟甲对真实性无异议，但认为与其没有关联性，其是接到本案诉
状后才知道房屋转让之事；
2、原告提供①房屋租赁合同复印件一份，认为可证实被
告孟甲和陈某于2006年5月8日签订租赁合同，约定权利、义务
的事实。经质证，被告孟甲对证据内容无异议，但认为承租方
是其与孟乙。为此，被告孟甲提交②租赁合同原件一份。经质
证，原告对承租方为二被告无异议。
3、原告提供腾房通知及国某某快专递详情单、改退批条
，认为可证明原告履行通知义务。经质证，被告孟甲对曾收到
通知后予以退回无异议，但具体内容没有写清；
4、原告提供2006年5月8日陈某与被告签订的房屋租赁合
同一份（复印件），认为可证实陈某签订合同相对方仅为被告
一人的事实。经审查，该证据右下方有“祝某某”字迹的签名
（签名是原件）。经质证，被告孟甲对真实性及举证目的有异
议，认为“祝某某”字迹是否系其妻祝某某所写不能肯定，20
06年5月8日双方尚未结婚；其已举证租赁合同原件证实承租方
为其与孟乙；
5、原告提供承租商铺的补充说明一份，认为可证实向陈
乙租赁房屋的仅为被告孟甲的事实。经质证，被告孟甲对真实
性有异议，认为该证据祝某某的签字不是其本人所签字，即使
是祝某某所签，被告也不予追认；
6、原告提供从诸暨市工商行政管某某调取的被告孟甲个
体工商户登记情况、个体工商户设立登记申请书、房屋租赁协
议、住所（经营场所）使用证明，认为可证实诉争之房屋从2006年6月8日起至今，承租人为孟丙的事实。被告孟甲对真实性
没有异议，认为证据只能反映2010年5月27日被告孟甲向工商
机关某请注册个体工商户；
7、原告申请证人陈某出庭作证，证人陈某当庭陈述：20
06年5月8日其和孟丙签订租赁合同，将大唐镇商城路1-
5号的房屋共两楼出租给孟丙，其只向孟丙主张房租；租赁期
间孟丙有无将房屋转租他人，其不清楚也未告之；孟乙、俞欢
庆没有与其签订租赁合同，也无经济往来；2008年5月8日郭某
和俞某签订合同，其当时不知，几个月后才知；2011年4月
孟丙打电话认为租金太高，要求其做原告工作。原告申请证人
郭某出庭作证，证人郭某当庭陈述：2006年5月8日，陈某将房
乙出租孟丙；为防止租期到期后脱节，2008年5月8日其和俞某
某签订租房协议，当时俞某既未讲其从孟丙处转租，也未向
出示转让协议，陈某不知道该事；2011年5月俞某没有与其
联系交纳租金的事情；向原告出卖房屋时，未说明2008年5月8
日与俞某签订合同的事情。经质证，原告认为证人证言客观
真实。被告孟甲认为，2006年5月8日的合同承租人有孟乙；20
08年5月7日后的租金是俞某支付的，陈某和俞某之间除支
某某租外没有其他往来；郭某对2008年5月7日孟丙和俞某签
订合同是知情的，也将该转让合同交给郭某；
8、被告孟甲提供：⑴诸暨市竹旺楼大酒店登记资料一份
，认为可证实2006年8月30日孟花某某请设立了诸暨市竹旺楼
大酒店，从而可印证2006年5月8日是被告和孟乙共同向陈某方
某租诉争之房屋；⑵提供俞某的个体工商户资料一份，证明2008年5月7日诉争之房屋的经营权由俞某行使；⑶提供俞某
某与王某某租房协议一份，证明2008年9月8日俞某将房乙出
租给王某某，被告孟甲退出经营。经质证，原告对证据⑴、⑵
的真实性无异议，但认为孟乙、俞某如何获得房屋使用权，
被告未能举证；对证据（3）的真实性有异议；
9、被告孟甲提供2008年5月7日其与孟乙和俞某签订的
协议，认为可证实将陈某处租赁的房屋转租给俞某的事实。
经质证，原告对证据的真实性有异议；
10、被告孟甲提供郭某和陈某的结婚登记材料，认为可
证实郭某与陈某系夫妻。经质证，原告对真实性没有异议；
11、被告孟甲提供2008年5月8日郭乙和俞某签订的租
房协议，认为可证实2008年5月7日其与孟乙和俞某签订转租
协议之后，俞某经郭某同意，双方签订租房协议。经质证，
原告认为在向陈某购买房屋时，陈某没有向原告披露该事实，
故无法对证据发表意见；且仅凭该协议，不能证实被告曾向郭
甲出示了2008年5月7日的转让协议；
12、被告孟甲提供（2011）××证民字第××号提存公
证书，认为可证实俞某将120000元租金提存于诸暨市公证处
。经质证，原告对真实性无异议，但认为提存的前提是房甲拒
收租金，否则不存在提存的问题；
13、被告孟甲申请俞某出庭作证，认为可证实：①二
被告于2008年5月7日和俞某签订了房屋转租协议，将本案讼
争的房乙转租给俞某；②转租行为完成后，俞某履行了本
案孟丙、孟华镇的租赁协议。证人俞某当庭陈述：其与孟甲、孟乙于2008年5月7日签订转租协议，其接受后从事服装经营
，曾委托孟甲帮其看店；其将转让协议经郭某确认后，双方签
订合同，将租期限定为2011年5月8日至2013年5月8日；其不清
楚、也没人通知房乙已出卖的事情，2011年4月底新的房甲跟
其告之房乙已出卖；因以前租金均是交给陈某，陈某不肯收20
11年5月8日到2012年5月8日的租金120000元，也没有交代要支
付给谁租金，其为履行自己的义务，就办了提存；其收到过郭
甲的解除租房通知，但其书面告之郭某不同意解除房屋租赁合
同；2008年5月8日签约后的3年租金，均是其支付。经质证，
原告对证言真实性有异议，认为证人当庭陈述和被告的陈述自
相矛盾，证人在做虚假陈述，与客观事实不符。被告孟甲无异
议；
14、被告孟甲提供中国银行取款单一份，认为可证明200
9年5月8日俞某通过银行汇款85000元给陈某，用于支付2009
年至2010年的租金，另20000元以现金方式支付。经质证，原
告对真实性没有异议，证明目的有异议，认为付款凭证只能证
明俞某和陈某之间有款项往来，但不能证明款项是支某某租
，而且被告主张房租的金额和该付款凭证上的金额某某致，也
不能排除俞某代被告孟欢支付租金或者俞某和陈某有其他
经济往来；
15、被告孟甲提供孟乙和李某成的房屋租赁合同，证明
孟乙曾经将本案诉争的部分房屋转租给李某成，从而可证实孟
乙是2006年5月8日租赁合同的承租人之一，及陈某认识孟乙。
经质证，原告对证据的真实性有异议，但据陈某陈述事实；16、原告提供3份租赁合同，认为可证明原告将证据1中
除本案诉争房屋外的房产出租给他人，约定了相应租金，要求
被告按相应租金标准支付违约金。经质证，被告孟甲认为对真
实性没有办法确定，原告与他人的租赁合同对被告没有约束力
，不能作为要求被告支付违约金计算的依据，且被告不存在违
约行为，不需要支付违约金。
被告孟乙经本院送达起诉状和证据副本后，既未提出反
驳意见，也未提供相反证据，再未到庭应诉，视为放弃对证据
质证的权利。
本院认证：证据1，房屋所有权证是诸暨市房地产管理部
门依法颁发的房屋权属证书，被告对真实性无异议，因此，被
告是否知道、何时知道不影响房屋转让事由及房屋所有权属，
证据1具有证明力，予以认定。证据2，因庭审中原告已对承租
方为二被告无异议，本院对被告提供的租赁合同原件②予以认
定，对原告提供的房屋租赁合同复印件①不予认定。对证据15
也以上述理由予以认定。证据3，从原、被告间的交往来看，
双方除本案的租赁关系外无其他往来，因此，一般情形下，原
告之通知应与租赁关系有关；其次，国某某快专递详情单回单
封面的内件品名栏明确载明为“腾房通知”；被告辩称原告之
通知未写清要求腾房或其他内容，未能举证，对被告此辩解不
予采纳，对证据3予以认定。证据4、5、6，因庭审中原告已对
承租方为二被告无异议，故对上述证据不予认定。证据8，其
中的证据（1），因原告对承租人为二被告无异议，故对该证
据予以认定；证据（2）、（3）之内容反映的非本案当事人或其他人间的法律关系，被告孟甲未能充分举证与本案间的联系
，证据缺乏关联性，不予认定。证据8中的诸暨市竹旺楼大酒
店登记资料，因原告对承租人为二被告无异议，故对该证据予
以认定；另二份证据及证据9之内容反映的非本案当事人或其
他人间的租赁法律关系，且被告孟甲未能充分举证原告同意被
告的转租或转让行为，因此证据缺乏关联性，不予认定。证据
10，原告无异议，予以认定。证据11，俞某有无出示2008年
5月7日孟乙和其间的转租协议，不影响郭乙和俞某签订的租
房协议之成立；且证据7郭某之证言亦证实了郭乙和俞某签
订租房协议之事实，证据具有证明力，予以认定。证据12，从
证据记载情况证实，俞某以郭某拒收租金为由，向诸暨市公
证处提存租金120000元；对该证据反映的该部分内容予以认定
。证据13、14内容反映的是俞某与二被告间签订转租协议及
如何某行，该属俞某与二被告间的法律关系；即使存在从俞
某某处支付给陈某租金款项，因俞某与被告孟甲系表兄弟关
系，且如俞某所陈述其曾委托孟甲帮其看店，俞某与孟甲
间的密切关系，难以认定属陈某应当知道被告的转租行为；被
告未能举证转租行为已征得原出租人陈某夫妇的同意，转租协
议对买受人原告无约束力；对俞某证言中关于2008年5月8日
其与郭某签约这一事实予以认定，证据13其他部分及证据14，
缺乏关联性，不予认定。证据7，二证人证言中对房屋曾出租
给被告、后出卖给原告、2008年5月与俞某签订租赁协议等
内容与证据1、2、11能印证，除承租人这一节内容外，证言具
有证明力，予以认定。证据16，内容为原告与他人间的租赁关系，对被告无拘束力，不予认定。
经审理本院认定，2006年5月8日，被告孟甲、孟乙与陈
乙签订《房屋租赁合同》，租赁得诸暨市××镇××、××、
××号房屋，合同约定：租期自2006年5月8日至2011年5月8日
，租金为前三年100000元／年、第四年105000元、第五年1100
00元，违约金为合同租金的20%。合同还对双方其他权利、义
务进行了约定。
2008年5月8日，陈某之丈夫郭某与俞某签订租房协议
，约定将诸暨市××镇××、××、××号房屋租给予俞某
，租期为2011年5月8日至2013年5月8日。
2010年6月29日，三原告向陈某购买得位于诸暨市××镇
××、××、××号房屋。2011年5月9日，原告书面通知被告
孟甲腾房，被告孟甲退回通知。
本院认为，被告孟甲、孟乙与陈某间的《房屋租赁合同
》，未违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效。陈某将
出租之房屋出卖给三原告，三原告与二被告受《房屋租赁合同
》的约束。二被告在合同期满后未与三原告协商得续租，应向
三原告腾退租赁得之房屋。原告要求腾房之诉请，予以支持。
因陈某、郭某夫妇于2010年6月29日将房屋出卖给原告，而200
8年5月8日俞某与郭某间的租赁协议约定的租期为2011年5月
8日始，不属于租赁期间，故该租赁协议不能约束三原告。权
利人可自行向义务人主张权利。因被告在租赁期满后未及时腾
房，已构成违约，被告应承担违约责任。原告要求按《房屋租
赁合同》第七条的约定支付违约金，因该条约定的违约责任的范围内容不包含未及时腾房的违约行为，故原告要求被告按该
条约定承担违约责任，缺乏依据，不予支持。鉴于被告期满未
腾房，原告可向被告主张逾期腾房占有使用费。逾期腾房占有
使用费计算可按《房屋租赁合同》约定的第五年租金即110000
元／年标准计付。被告孟乙未到庭应诉，鉴于本案事实已查清
，依法可作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一
百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告孟甲、孟乙应从诸暨市××镇××、××、×
×号房屋腾退。限被告孟甲、孟乙在本判决生效之日起一个月
内向原告何甲、何乙、郦某某完成；
二、被告孟甲、孟乙应支付给原告何甲、何乙、郦某某
自2011年5月9日起至本判决生效之日止按9167元／月计的逾期
腾房占有使用费。限在本判决生效之日起一个月内付清；
三、驳回原告何甲、何乙、郦某某的其他诉讼请求。
如被告孟甲、孟乙未按本判决指定的期间履行给付金钱
义务及其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第
二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟
延履行金。
本案案件受理费2900元，财产保全费2020元，合计4920
元，由原告何甲、何乙、郦某某负担920元，被告孟甲、孟乙
负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉
案件受理费2900元。（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，
多余部分以后退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号
：090000189100001427，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾
期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 叶纯青
代理审判员 王 涛
人民陪审员 王松余
二〇一二年三月二十日
书 记 员 马 琼