广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第1633号
原告（反诉被告）某甲区沙井供销社。
法定代表人曾某，主任。
委托代理人杨某、陈某，广东淳锋律师事务所律师。
被告（反诉原告）某乙公司。
法定代表人肖某，董事长。
委托代理人石某甲，广东金唐律师事务所律师。
第三人林某甲。
第三人王某甲。
第三人王某乙。
第三人许某。
第三人共同委托代理人刘某甲。
第三人共同委托代理人胡某。
原告（反诉被告）某甲区沙井供销社与被告（反诉原告）某乙公司，第三人林某甲、王某甲、王某乙、许某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘光耀、人民陪审员杨江河、人民陪审员利庆君组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨某、陈某，被告委托代理人石某甲，第三人林某甲，第三人共同委托代理人刘某甲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年6月28日原告向吴某甲购买位于沙井镇黄埔金桥工业城厂房某、宿舍二栋、综合楼一栋，建筑面积29，245.6平方米。2005年3月31日吴某甲与被告签订《委托协议书》，约定吴某甲将在沙井金桥工业城的自有物业四栋厂房、二栋宿舍、一栋综合楼面积共计29，245.6平方米，委托被告代理租赁与管理。委托期限共5年，从2005年3月8日起至2010年3月7日止。2006年8月9日原告、被告与吴某甲签订《协议书》，约定原被告同意按照2005年3月31日被告与吴某甲签订的《委托协议书》内容继续履行合同。2010年11月4日原被告签订《协议书》，约定从原告物业的水电配套设施独立完善之日起，原被告同意工业城的物业由被告进行管理，时间至2012年6月30日。2012年6月30日协议书规定的期限到期，原告联系被告，表示双方�再续约，要求被告返还工业城配电房、门卫室，并拆除临时搭建的构筑物。但被告不同意。被告还未经原告许可，在工业城入口处，自行设立出入道闸，向原告及其物业租户、访客收取停车费牟利。原告多次要求被告拆除出入道闸未果。原被告签订的物业管理合同已经到期，被告拒不退场并返还相关工业城配套设施，其行为已经严重损害了原告的合法权益，导致原告无法收回工业区的物业管某丙，无法另行选择其他物业公司进行物业管理。为维护自己合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告返还沙井黄埔金桥工业城配电房、门卫室；2、被告拆除位于某工业城门卫室一侧以及工业城第2栋、第3栋之间的三个临时构筑物；3、被告拆除位于某工业城入口处设置的出入道闸；4、被告承担本案诉讼费。庭审中原告当庭变更第1项诉讼请求为：被告拆除沙井黄埔金桥工业城门楼、门卫室、配电房（水某旁边的）。
被告答辩称，根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定，当事人增加变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，本诉举证期限是30日，原告当庭变更已经超过举证期限。针对之前诉讼请求答辩意见如下：一、金桥工业城水电房、门卫室的所有权人为被告，原告要求返还金桥工业城水电房、门卫室毫无根据。金桥工业城的水电房系由广东省海外经济贸易深圳公司（下称海外公司）于1993年投资建设，后转让给深圳市宝安金桥实业有限公司（下称金桥公司），金桥工业城的门卫室为金桥公司建设。2005年9月，金桥公司与被告签订协议书，将水电房、门卫室等建筑物转让给被告。可见，被告通过购买取得了水电房和门卫室的所有权，是上述物业的合法权利人，原告不是水电房、门卫室的权利人，水电房、门卫室也不是金桥工业城的配套设施，原告要求返还上述物业没有事实根据和法律依据。二、金桥工业城门卫室一侧的建筑物系被告从金桥公司购买取得，原告无权要求拆除。金桥工业城门卫室一侧的建筑物原为金桥公司所建，后于2005年10月9日转让给被告。金桥工业城的土地是金桥公司依法征用取得，当时其作为金桥工业城的唯一业主，在征用的宗某范围内建造的建筑物合法有效，没有侵害他人的权益，且没有任何管理机关认定该建筑物不合法。在原告购买金桥工业城厂房之前，该建筑物已存在，原告作为金桥工业城宗某范围内的业主之一，无权要求拆除被告所有的建筑物。而在金桥工业城第2栋与第3栋之间，并不存在被告的三个临时构筑物。恰恰相反，原告在此违法搭建了二个配电房，侵害了包括被告在内的宗某上全某主的合法权益，应予拆除。三、金桥工业城出入车辆道闸是物业管理需�，且经政府审批机关批准。2005年，金桥工业区原业主金桥公司委托被告进行物业管理，要求被告对人员、车辆出入规范管理，因此设置了车辆出入道闸，且经政府审批机关批准，合法合理。原告按原延续的物业管理内容和方式委托被告进行物业管理，此前对此从未提出异议。设立物业管理必需的车辆出入道闸，对工业城的治安、车辆出入、停放管理秩序起到了积极作用，得到绝大多数业主和承租人的支持。是否继续设立车辆出入道闸，应由业主代表大会或者全某主共同决定，原告只是业主之一，无权单方要求拆除道闸。综上所述，原告的诉讼请求缺乏法律和事实依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人陈述称，本诉中原告的诉讼请求所涉及的配电房、门卫房及三个临时建筑、出入道闸，均在第三人成为业主之前，那么第三人理解为是合法的。第三人没�理由也没有义务去查询它是否有合法的手续。而且从这个工业城的物业管理配套和工业城的安全来考虑也不应当予以拆除。因为拆除势必影响第三人名下的物业使用和安全，故此，请求法庭驳回本诉原告的诉讼请求。
被告反诉称，金桥工业城原系广东省海外经济贸易深圳公司（下称海外公司）、深圳市宝安区沙井镇黄埔经济发展公司（下称黄埔公司）及深圳宝安金桥实业公司（下称金桥公司）在1993年前后各自独立开发建设的工业厂房、宿舍、配电房、大门门楼及门卫室等。此后，金桥公司陆续购买了金桥工业城内由海外公司、黄埔公司建设的厂房、宿舍等全部房地产，并于1996年正式征用金桥工业城所属34亩土地，将其转为国有土地。2005年被告成立后，金桥公司将金桥工业城委托被告进行物业管理。2005年9月15日，金桥公司将配电房、大门门楼及门卫室、围墙等物�转让给被告。2005年10月9日，金桥公司将四间简易某转让给被告。2008年10月16日，金桥公司又将其所有的位于某工业城范围内的第5栋厂房、小三层厂房和水某转让给被告。2005年，吴某甲购买了金桥工业城第1-4栋厂房，第7、8栋宿舍及第9栋综合楼，2006年，吴某甲将上述房产转让给原告。2006年12月，林某甲通过拍卖会竞买取得金桥工业城第5栋宿舍楼，林某甲、王某甲、许某、王某乙通过拍卖会竞买取得金桥工业城第6栋宿舍楼。以上可见，在金桥工业城用地围墙范围内同一物业管理区域内，房地产权利人包括被告、原告、林某甲、王某甲、许某、王某乙等6名业主。原告与被告于2006年8月9日、2010年11月4日二次签订协议书，委托被告进行物业管理。林某甲等4名业主多次与被告签订租赁合同，将房屋租赁给被告，同时委托进行物业管理，并于2012年8月30日再次书面委托被告�行物业管理。根据《物业管理条例》第10条、《广东省物业管理条例》第11条、《深圳经济特区物业管理条例》第9条的规定，同一物业管理区域的业主应当依法成某主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域内业主人数较少且经全某主一致同意，决定不成某主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。而金桥工业城一直未成某主大会，应由全某主共同履行业主大会的职责，选聘和解聘物业服务企业依法属于业主大会的职责，应由全某主共同决定。但在被告、林某甲等多数业主委托被告继续对金桥工业城进行物业管理的情况下，原告一家业主要求解聘被告，显然违反法律规定。《广东省物业管理条例》第50条规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动�续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”《深圳经济特区物业管理条例》第69条规定：“物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。”因此，为维护工业区的正常生产经营，在选聘新的物业服务企业之前，应继续履行原、被告双方于2010年11月4日签订的协议书，由被告继续对金桥工业城实施物业管理。虽然原告委托被告进行物业管理的协议到期，但金桥工业城的全某主并未依法定程序解聘被告，因此，被告仍为工业城提供物业管理服务，包括保安巡查、门岗值勤、清洁、绿化养护、消防、车辆管理、出入登记查验等服务，原告也接受了该等服务，存在事实上的物业管理关系。但经被告多次催收，原告却拒绝支付2012年7月1日之后的物业管理费。按约定的物业管理费每月每平方米建筑面积1元计算，暂计至2012年9月份，原告已拖欠物业管理费87，735元、垃圾清运费13，549.5元。此外，原告只是金桥工业城宗某业主之一，但原告擅自在第1栋与第2栋厂房之间违法建一蓄水池，在第2栋与第3栋厂房之间、第3栋与第4栋厂房之间违法搭建三个配电房。其行为严重违反了物权法及房地产规划建设法律，侵害了被告及其他业主的合法权益，依法应予拆除。综上所述，为维护被告合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告继续履行与被告于2010年11月4日签订的协议书，由被告对金桥工业城实行物业管理；2、原告支付被告物业管理费87，735元、垃圾清运费13，549.5元（均暂计至2012年9月份，应计至被告停止提供物业管理服务之日止）；3、原告排除妨碍，拆除位于某工业城第1、2、3、4栋厂房相互之间的四处违法建筑物。
原告针对被告的反诉答辩称，被告的各项诉讼请求均没有事实和法律依据，依法应予全部驳回。一、反诉请求继续履行被告与原告已经到期的《协议书》，这是无理的诉讼请求。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。被告与原告2010年11月4日签订的《协议书》，约定合同期限至2012年6月30日届满。原告通知被告不再续约，并要求被告将物业管某丙移交给原告新聘用的物业公司深圳市宝泰华某管理有限公司，但遭到被告无理拒绝。至今三个多月过去了，被告不但拒绝退场，还在本案中提出反诉，妄图长期非法管理原告的物业并从中牟�。2、被告提交的金桥工业城5栋、6栋业主林某甲的《委托物业管某乙》不能证明其继续管理工业城物业具备合法性。1）该文件真实性不得而知。2）该份证据是被告在原告于2012年8月15日提起本案本诉后，于2012年8月30日新签的一份文件，明显是为了应诉需要。被告在《协议书》到期后，就没有任何合同依据继续管理工业城。被告为了给继续管理寻找依据，就炮制了管某乙让林某甲签署。3）管某乙提及物业管理有效期与2012年3月22日租赁合同的期限相一致。但未见被告提交该租赁合同，因此所谓物业管理的期限不得而知。4）管某乙涉及业主包括林某甲、王某甲、王某乙、许某等四人，但签名只有林某甲一人，即意味着这是林某甲一人的授权行为，与其他三人无关。5）林某甲与王某甲、王某乙、许某对金桥工业城5栋、6栋拥有所有权的建筑物面积合计3，880.1平方米，占�业成总建筑面积的11.71%；原告对金桥工业城1、2、3、4、7、8、9栋拥有所有权建筑物面积合计29，245.6平方米，占工业城总建筑面积的88.29%。根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业管理企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。林某甲等人占金桥工业城建筑物总面积仅11.71%，无权就金桥工业城物业管理事宜对被告进行单方面授权。二、被告无权请求物业服务合同终止后产生的所谓物业管理费、垃圾清运费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。被告主张在2012年6月30日之后，�然对原告物业进行所谓事实管理，这只是被告一厢情愿的行为。被告的行为毫无法律依据，对其行为造成的一切后果均应由被告承担。三、被告无权请求原告排除妨碍。第一，被告与原告的物业服务合同已经到期终止不再履行，是否存在妨碍，与被告无关。第二，排除妨碍是侵权的法律责任，而被告不是金桥工业城所在A325-6号宗某的土地使用权人，也不是金桥工业城建筑物的所有权人，因此无权要求原告排除妨碍。四、被告在反诉状称“但在被告、林某甲等多数业主委托被告继续对金桥工业城进行物业管理的情况下，原告一家业主要求解聘被告，显然违反法律规定。”据原告查询得知，被告根本不是金桥工业城的业主之一。根据《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。经原告向国土部门查档得知：金桥工业城在A325-6号宗某上，用地面积为17，556.3平�米，用途为工业用地。1998年金桥工业区原业主深圳市宝安金桥实业有限公司就金桥工业城建成的第1至4栋厂房，第5至8栋宿舍，第9栋综合楼，通过申报历史用地遗留问题，向国土部门办理了房地产初始登记手续。除上述9栋建筑之外，在该宗某上并无其他建筑进行初始登记。目前金桥工业城相关建筑的业主分别是：金桥工业城1、2、3、4、7、8、9栋为原告所有，第5栋业主是否为林某甲，第6栋宿舍的业主是否为林某甲与王某甲、王某乙、许某，因国土部门以涉及第三人房地产信息为由，未予查询。除此之外，在A325-6号宗某上没有其他房屋所有权人。被告诉称2005年分两次从深圳市宝安金桥实业有限公司处受让金桥工业城配电房、大门门楼及门卫室、围墙、四间简易物业、第五栋厂房、小三层厂房和水某。但这些所谓的受让行为，并不能使被告成为A325-6号宗某上金桥工业�的业主。理由如下：第一，上述转让的建筑物、构筑物没有合法的所有权，对其进行转让的行为均是非法无效的。第二，被告受让的第五栋厂房、小三层厂房并不在金桥工业城A325-6号宗某上。第三，被告与深圳市宝安金桥实业有限公司是关联企业。某乙公司2005年11月22日之前股东之一是深圳市宝安金桥实业有限公司工会委员会，持股60%，之后转让给周某等个人。此后在个人和深圳市宝安金桥实业有限公司工会委员会之间股权发生几次变动，直至2007年11月21日其股东才变更为目前的叶某、肖某、周某等16人。深圳市宝安金桥实业有限公司目前法定代表人周某任董事长，公司成员叶某任总经理，刘某乙、冯某、丁某任董事，朱某、石某乙、林某乙、肖某任董事，上述公司成员，除丁某外，均为被告目前的股东。其中朱某、石某乙、林某乙、肖某四人也是被告公司成员。�俗讲，就是两块牌子，一套人马。因此所谓的转让行为不过是左手倒右手，相关转让协议书、交接清单的证明力极低。第四，根据转让协议书签署时间和人员的关系，原告认为所谓的转让协议书都是伪造的。如2005年9月14日《协议书》、2005年10月9日《协议书》上，周某代表深圳市宝安金桥实业有限公司签字。而周某是2008年6月16日起才担任深圳市宝安金桥实业有限公司法定代表人的。在此之前，周某并不是深圳市宝安金桥实业有限公司成员。而在本案被告提供的两份协议书中，周某却穿越到2005年代表深圳市宝安金桥实业有限公司签署《协议书》。综上，原告自2006年从吴某甲处购买了金桥工业城相关厂房、宿舍、综合楼后，一直被迫接受被告的所谓物业管理。最初是为了履行吴某乙和被告签订的包租协议，到2010年3月7日协议期满，被告拒绝返还房屋。在原告满足被告�求支付90万元的所谓维修费用后，才把出租权归还原告，但同时被告又要求续约二年，即到2012年6月30日期满。期满后，再次拒绝退场，将物业管某丙移交给原告另行聘请的物业公司。被告从2009年8月起，未经金桥工业城业主同意，私设停车场收取停车费，令工业城租户怨声载道。被告的行为非常恶劣，严重损害被告的合法权利。因此，原告请求法院驳回被告的诉讼请求。
第三人针对被告的反诉陈述称，原告与被告之间是否存在物业管理关系，第三人不清楚。因此，是否应当继续由被告行使物业管某丙，以及原告是否有拖欠物业管理费用与第三人无关。至于原告在工业城第1、2、3、4栋之间的搭建的建筑是否属于违法建筑第三人不知道，也认为与第三人没有关系。因此，对此也无异议，也就是第三人成为业主之前这些建筑就已经存在，第三人不知道这是违法建筑。同时说明一点：第三人现在的两栋物业是委托给被告在行使物业管某丙，同时这两个物业也是出租给了被告使用。
经审理查明：位于沙井镇黄埔金桥工业城金桥工业区一、二、三、四、七、八、九栋房产原登记权利人为深圳市宝安金桥实业有限公司，建筑面积共计29，245.6平方米。2005年，本院裁定上述房产归吴某甲所有。2006年6月28日，原告向吴某甲购买了上述房产。2006年7月21日，上述房产过户至原告名下。2006年8月9日，原告、被告与吴某甲共同签订《协议书》，约定：原被告同意从2006年10月起上述物业的租赁与管某丙仍按被告与吴某甲于2005年3月31日签订的《委托协议书》的所有条款执行。2010年7月16日，原告与深圳市宝泰华某管理有限公司签订《委托租赁管理协议》，约定原告将上述物业委托深圳市宝泰华某管理有限公司进行租赁管理。2010年11月4日，原、被告签订�协议书》，约定：从原告物业的水电配套设施独立完善之日起，原被告同意工业城的物业由被告进行管理，时间至2012年6月30日；原告水电设施独立完善之后，原告同意支付管理费给被告，支付标准为每月人民币2万元，支付时间为每月10日前；被告负责工业城的保安工作、清洁工作；环卫站收取的垃圾费每月5，500元，原告应分摊3，816.5元，如今后环卫站加收卫生费，双方按物业面积比例相应调升，垃圾费与管理费一起支付给被告。
位于沙井镇黄埔金桥工业城金桥工业区五、六栋房产原登记权利人为深圳市宝安金桥实业有限公司，建筑面积共计3，880.1平方米。2007年，本院裁定金桥工业城第五栋宿舍楼归第三人林某甲所有，第六栋宿舍楼归第三人林某甲、王某甲、许某、王某乙所有。2012年3月22日，第三人林某甲与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：第三人将金�工业城第五、六栋出租给被告，租赁期限至2013年5月10日。2012年8月30日，第三人林某甲出具《委托物业管某乙》一份，载明：第三人将金桥工业城第五、六栋出租给被告并委托被告对该两栋房屋实行物业管理，管理期限与租赁合同的期限相一致，房屋租金中已包含物业管理费，第三人无须另行向被告支付管理费。庭审中第三人王某甲、许某、王某乙认可第三人林某甲代表其他第三人签署上述《委托物业管某乙》。
另查，被告与深圳市宝安金桥实业有限公司分别于2005年9月14日、2005年10月9日、2008年10月16日签订了三份《协议书》，约定深圳市宝安金桥实业有限公司将金桥工业城内的水电房、门卫室、大门门楼、门卫室侧面商店、综合楼南侧商店、第1栋厂房背面北侧商店、水某等建筑转让给被告。
上述事实，有原告、被告、第三人当庭陈述及房地产证、2006年8月9日《�议书》、2010年11月4日《协议书》、照片、产权资料电脑查询结果表、委托租赁管理协议、协议书及资产移交清单、民事裁定书、委托物业管某乙等在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业管理企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中第三人虽委托被告对第三人的房产进行物业管理，但第三人房产的建筑面积为3，880.1平方米，仅占整个工业区面积33，125.7平方米（29，245.6平方米＋3，880.1平方米）的11.71%，未超过整个工业区建筑物面积的一半。第三人在未经原告同意的情况下，其不能代表原告委托被告对原告的房产进行物业管理。因此第三人出具的《委托物业管某乙》对原告不具有约束力，被告不能依据第三人出具的《委托物业管某乙》主张对原告的房产进行物业管理。而原告与被告2010年11月4日签订的《协议书》约定原告委托被告进行管理的期限至2012年6月30日。现委托的期限已届满，原告不同意由被告继续对原告的房产进行物业管理，则原告与被告之间的物业管理合同关系已经终止。被告反诉要求原告继续履行2010年11月4日签订的《协议书》、由被告对金桥工业城实行物业管理的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中原告与被告之间的物业服务合同关系已于2012年6月30日终止，被告反诉要求原告支付此后的物业管理费、垃圾清运费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。
原告第1、2项诉讼请求所涉建筑均没有房地产证，上述建筑均不能买卖，故被告与深圳市宝安金桥实业有限公司就买卖上述建筑签订的协议书均为无效合同，被告主张上述建筑归其所有的意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。上述建筑不是被告所有，亦不是被告所建，原告要求被告拆除没有事实和法律依据，故对其诉讼请求本院不予支持。门楼、门卫室、配电房、出入道闸均是整个工业区的配套设施，不具备独立的使用功能，应属于整个工业区业主共有，对该共有部分如何处理，应由工业区全某主共同决定。原告要求被告拆除的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告不是金桥工业城房产的业主，不享有金桥工业城内房产的相关权利，故其无权就金桥工业城内的房产主张权利，故对被告反诉要求原告拆除位于某工业城第1、2、3、4栋厂房相互之间的四处违法建筑物的诉讼请求本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告某甲区沙井供销社全部诉讼请求；
二、驳回被告某乙公司全部反诉请求。
本诉受理费人民币13，300元，由原告承担。本诉受理费原告已预交。反诉受理费人民币1，163元，由被告承担。反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘光耀
人民陪审员 杨江河
人民陪审员 利庆君
二〇一三年五月八日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 黄 静
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面�2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方�此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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