苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初3548号原告（执行案外人）：葛双喜。委托诉讼代理人：葛健。被告（被执行人）：赵金明。被告（被执行人）：尤建英。被告（申请执行人）：苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司，住所地苏州工业园区苏虹东路183号东沙湖股权投资中心22栋2楼。法定代表人：许守进，董事长。委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕粉，江苏益友律师事务所律师。原告葛双喜诉被告赵金明、尤建英、苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司（以下简称金鸡湖小贷公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛双喜及其委托诉讼代理人葛健，被告金鸡湖小贷公司的委托诉讼代理人张燕粉到庭参加诉讼，被告赵金明、尤建英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告葛双喜向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对执行标的（位于苏州相城区元和街道嘉元花园南区X幢X室房产含阁楼和自行车库）的强制执行，并解除查封措施；2.确认苏州市相城区元和街道嘉元花园南区X幢X室房产含阁楼和自行车库归原告所有，被告赵金明、尤建英协助原告办理房屋过户登记；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第1项请求为停止对执行标的（位于苏州相城区元和街道嘉元花园南区X幢X室房产含阁楼和自行车库）的强制执行。事实与理由：2015年4月30日，苏州市相城区人民法院判决确认原告与被告赵金明、尤建英于2005年11月9日签订的《房屋买卖合同》有效，原告向被告赵金明、尤建英支付完房款244000元后已实际占有、使用涉案房屋，该房屋现并非被告赵金明、尤建英财产，被告金鸡湖小贷公司在未现场核实清楚房屋使用现状的情况下即与赵金明、尤建英签订抵押借款合同，原告不能查实该合同是否有效，不排除双方存在恶意串通、损害原告利益的情形，金鸡湖小贷公司不享有抵押权。根据司法解释规定，原告购买房屋的情形符合排除执行的条件，法院对原告的执行异议适用法律错误等，遂提起诉讼。被告赵金明、尤建英未作答辩。被告金鸡湖小贷公司辩称，我方执行具有法律依据，对涉案房屋采取查封措施符合执行措施；原告之前已经法院作出判决驳回了其第2项请求；请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年11月9日，葛双喜与赵金明、尤建英签订《房屋买卖合同书》，约定，赵金明、尤建英将位于苏州市相城区元和街道嘉元花园南区X幢X室房屋一套（包括阁楼及一个自行车库）转让给葛双喜，不含过户税、费房价为人民币254000元；房屋产权过户有关房地产税、费由受让方负责交清；过户手续由双方办理，另一方必须积极配合，否由视为违约；在签约时支付定金50000元，在出让方将有关该房屋买卖的有关一切手续交给受让方的同时，受让方支付给出让方人民币194000元，余款10000元在出让方将两证（房产让、土地证）转让（过户）给予受让方后，立即支付；在转让方将第二期房款付清后，由受让方全权办理有关房屋交接手续；任何一方不履行合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之一百给对方作为违约金；因在签约时赵金明、尤建英尚未取得该房屋的权属证书，在该房屋的出让方的二证取得之前的有关费用由出让方承担，出让方两证过户给受让方时产生的费用，由受让方承担，合同中的房价含水量自行车库费，不含汽车库。合同签订后，葛双喜按约向赵金明、尤建英支付了244000元的价款，赵金明、尤建英也按约将房屋交付葛双喜占有、使用至今。2013年6月21日，赵金明、尤建英取得了本案所涉房屋的权属证书，登记所有权人为被告赵金明、共有权人为被告尤建英。赵金明、尤建英取得房权属证书后，未配合葛双喜办理过户手续，2013年8月26日，赵金明、尤建英以案涉房屋作为抵押向金鸡湖小贷公司办理了贷款手续，并办理了他项权登记手续，抵押贷款最高额不超过80万元。2015年5月至12月期间，涉案房产又被法院先后7次查封。2014年4月10日，葛双喜就房屋买卖事宜诉至苏州市相城区人民法院，诉讼请求判令：一、确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、赵金明、尤建英配合葛双喜将坐落于苏州市相城区嘉元花园南X幢X室房屋一套的权属过户登记至葛双喜名下；三、本案诉讼费由赵金明、尤建英承担。2015年4月30日，苏州市相城区人民法院经审理判决如下：“一、原告葛双喜与被告赵金明、尤建英于2005年11月9日签订的《房屋买卖合同书》合法有效。二、驳回原告葛双喜的其他诉讼请求。”另查明：2015年8月17日，金鸡湖小贷公司诉赵金明、尤建英借款合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告赵金明、尤建英确认尚欠原告苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司借款本金800000元、利息91520元、罚息65520元，及自2015年8月12日起至实际清偿之日止的利息、罚息（利息按年利率15.6%计算，罚息按年利率24%）；二、被告承诺于2015年8月31日前一次性归还借款本息898453元；三、案件受理费减半收取6480元、诉讼保全费5000元，合计11480元由原告苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司负担。四、若被告赵金明、尤建英未能如期足额履行本协议第二条所列付款义务，则原告苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司有权就本协议第一条所列全部未付欠款一并申请执行，并要求被告承担律师费28499元及本协议第三条所列诉讼费、保全费，且原告有权以被告赵金明、尤建英名下坐落于相城区元和街道嘉元花园南区X幢X室房屋折价，或以变卖、拍卖所得价款优先受偿。”2015年7月28日，本院就该案对涉案房屋进行了查封。上述民事调解书生效后，金鸡湖小贷公司向本院申请执行，本院于2015年10月8日立案，执行案号为(2015)园执字03339号。执行过程中，案外人葛双喜于2015年12月16日提出执行异议，认为涉案房产已由其购买占有使用，请求解除对苏州市相城区元和街道嘉元花园南区X幢X室房产的查封。本院执行审查认为，案外人虽主张（2014）相民初字第0736号民事判决书已经确认其与赵金明、尤建英之间的房屋买卖合同有效，但双方并未办理房屋过户手续，不产生物权变动的法律效力，本院生效法律文书明确申请执行人有权以赵金明、尤建英名下坐落于相城区元和街道嘉元花园南区X幢X室房屋折价，或以变卖、拍卖所得价款优先受偿。本案执行标的系经房产登记部门依法确认为赵金明、尤建英所有，涉案房屋权属明确，且抵押权人享有抵押权，本院依据已经生效的（2015）园商初字第02049民事调解书将被执行人赵金明、尤建英名下的该套房屋查封，采取执行措施并无不当。2016年4月7日，本院执行裁定驳回案外人葛双喜的执行异议申请。诉讼中，原告葛双喜已将剩余房款1万元预付至本院。以上事实有民事判决书、民事调解书、执行裁定书、抵押借款合同、房屋权属登记簿、不动产登记查询记录、等证据附卷佐证，本院予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：案外人葛双喜是否就执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告葛双喜在执行异议中要求解除执行查封意在要求停止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，案外人通常不得排除申请执行人的执行，除非案外人具有法律、司法解释规定的应当予以优先保护的权利。根据该规定第二十八条的规定，无过错的不动产买受人在已签订书面买卖合同、已支付全部价款或按约支付部分价款并在法院查封之前已合法占有该不动产的，买受人对该不动产所享有的期待利益应优先于一般金钱债权。本案房屋买卖合同已经法院生效判决确认合法有效，买受人早在2005年已从出售人处购得涉案房屋，按约支付了绝大部分价款并实际居住使用至今，出售方却违反诚实信用原则，在取得产权证书后两个月内便办理了抵押贷款，出售方主观上存在恶意，而买受人对未办理过户转移登记并无过错，原告葛双喜亦同意并实际将剩余房款1万元支付法院以供交付执行，因此，其享有的权利能够排除对该房屋的执行，原告诉讼请求停止执行标的房屋本院予以支持。关于原告诉讼确认涉案房屋系其所有的请求，因房屋买卖双方仍应通过履行合同处理相应权属事宜，本院就其确权的请求不予支持；原告要求出售方协助办理过户的请求，仍属于继续履行合同的范畴，并不属于案外人执行异议之诉中确权的请求，本院对此不予理涉，原告可另行主张权利。被告赵金明、尤建英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对苏州市相城区元和街道嘉元花园南区X幢X室房产的执行。二、驳回原告葛双喜的其他诉讼请求。案件受理费13348元、公告费690元，合计14038元，由被告赵金明、尤建英负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告赵金明、尤建英于本判决生效之日起十五日内支付原告葛双喜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。本院（2015）园执异字第00051号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李精华人民陪审员  徐家骝人民陪审员  魏淼澄二〇一六年十二月二十七日书 记 员  张璟妹第8页共8页