重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终2038号上诉人（原审原告暨原审反诉被告）：曾浩，男，1982年2月12日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：胡亮，重庆瑞正律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨原审反诉原告）:徐淑平，女，1967年10月16日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘伯生，重庆永和律师事务所律师。上诉人曾浩因与被上诉人徐淑平房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初18174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人曾浩及其委托诉讼代理人胡亮，被上诉人徐淑平的委托诉讼代理人刘伯生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾浩上诉请求：请二审法院改判为由徐淑平向曾浩支付违约金23万元。主要事实及理由：一审法院认定事实缺乏事实证明，同时，一审法院判决违背了公平和诚信原则。徐淑平辩称：1、上诉人未按照合同约定履行合同，应当承担违约责任，上诉人不具备按揭条件，导致银行面签未能通过，又找案外人办理按揭，之后又承诺全款支付，最后均未履行。被上诉人损失不是5万元就能弥补，因上诉人未及时履约，被上诉人不得不以高额利息借款筹措资金；2、被上诉人没有一房二卖。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曾浩向一审法院起诉请求：1.解除曾浩、徐淑平签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖关系；2.徐淑平向曾浩赔付违约金230000元。徐淑平向一审法院提出反诉请求：1.曾浩向徐淑平支付违约金230000元；2.本案全部诉讼费由曾浩承担。一审法院认定事实：2017年4月11日，曾浩、徐淑平与居间方重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司签订房地产买卖及居间合同，约定曾浩购买徐淑平位于重庆市江北区保利观澜6栋1单元1803号房屋，建筑面积99.95平方米；成交价为1150000元，在签订合同时买方交定金50000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款；第二部分房款1100000元由买方向银行申请办理按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将买方已获批准的贷款直接支付给卖方；买方须在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后7个工作日内到按揭银行签订相关文件，卖方须积极配合曾浩提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需的法律文件；在银行同意贷款后7个工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理过户手续；如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予退还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金，如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双方返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。合同第13条约定，买方定金于签订合同后2个工作日划入卖方指定账户内；买方愿意用购买该物业之首期款（含定金）500000元，替卖方解押该房产，如首期款（含定金）不够还清银行欠款，则不足金额由卖方自行负责支付，并须在银行解押扣款日前存入卖方按揭还款账号内，卖方在签署本合同后10个工作日内须到公证处做公证，全权委托居间方指定人员办理有关房产解押、过户更名及本次交易相关的一切手续，并将该物业所有资料原件（购房合同、借款合同、抵押合同、契税票、按揭还款原件）及房产证复印提供给居间方，该公证委托费由买方支付，卖方承诺此公证委托不可单方取消，否则视为卖方违约并承担由此引起的一切法律责任。徐淑平在合同上的卖方处签字，曾浩在买方处签字，但双方系单独签字，订立合同时双方并未见面。同日，徐淑平委托罗平出具业主收据，确认收到曾浩的定金5000元，余下45000元定于2017年4月13日前付清。2017年4月13日，徐淑平收到曾浩支付的剩余定金45000元。2017年5月15日，徐淑平委托罗平与曾浩签订合同补充协议，约定曾浩承诺购买涉诉房屋，需徐淑平积极配合银行面签，时间为1个月（2017年5月16日至2017年6月16日）内通过，如没有通过的情况下则曾浩自愿承担该成交房屋月供的银行按揭利息。2017年8月12日，徐淑平收到曾浩发出的关于要求徐淑平履行合同的函，内容为曾浩及居间方工作人员多次催促，徐淑平仍然拒绝按合同约定进行配合办理相关手续，现通知徐淑平于2017年8月25日前配合曾浩和居间方办理银行贷款手续，具体时间可以根据徐淑平的时间安排确定，逾期视为徐淑平再次严重违约。2017年4月29日，徐淑平的代理人罗平代其签署同意售房书，内容为徐淑平同意将涉诉房屋出售给案外人曾天池。2017年3月21日，徐淑平通过公证向罗平出具委托书，委托书的内容为徐淑平委托罗平全权办理出售涉讼房屋的相关事宜，委托事项包含签订出售涉讼房屋的买卖合同，并收售房款等。2017年4月26日，案外人曾天池通过公证向曾浩出具委托书，委托书内容为委托曾浩作为曾天池的代理人，以曾天池的名义代为购买涉诉房屋，委托事项包含代为签订涉讼房屋的买卖合同及支付相关房款及税费等。2017年6月7日，罗平以转委托人的身份通过公证向案外人黄海蛟出具委托书，委托书的内容为作为徐淑平的受托人，现委托黄海蛟办理出售涉讼房屋的相关事宜，拟将涉诉房屋出售给曾浩，委托事项包含办理涉诉房屋的产权转移（买方：曾浩）登记手续等。一审庭审中，曾浩陈述，其系代替其弟弟曾天池购买涉诉房屋，签订的房屋买卖合同及支付50000元定金，在2017年4月29日第一次办理银行按揭贷款时，曾天池已与徐淑平签订了正式的房屋买卖合同。徐淑平陈述，开庭当日才第一次听说曾浩是曾天池的代理人，第一次办理银行按揭贷款时只见到了中介公司的人员；2017年5月15日第二次办理银行按揭贷款时，因发现签字人为曾天池，而曾浩拒绝签字，罗平就不同意签字而自行离开了；售房书上的内容是中介公司自行填写的，涉诉房屋的购买方应为曾浩而非案外人曾天池。曾浩、徐淑平均同意于2017年10月26日解除双方之间房地产买卖（居间）合同的房屋买卖关系。一审法院认为，曾浩、徐淑平自愿签订的房地产买卖（居间）合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。曾浩虽称其系代案外人曾天池签订买卖合同、购买房屋，但其并未在签订买卖合同时说明委托情况，亦未再签名时注明代签，且在之后的合同补充协议等材料中曾浩均为购房人的身份，举示的证据不足以证明涉诉房屋的真实购房人为案外人曾天池，且本人以购房人的身份提起本案诉讼，其称购房人为案外人曾天池的主张，一审法院不予采信。关于同意售房书，虽载明徐淑平同意将涉诉房屋出售给案外人曾天池，但不足以证明涉诉房屋的购买人已变更为曾浩。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。现曾浩、徐淑平均同意于2017年10月26日解除房屋买卖关系，双方所签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖关系已于该日解除，关于曾浩要求判决解除房屋买卖关系的请求，一审法院不予支持。曾浩、徐淑平均认为对方在合同履行中存在违约，并提出了要求对方承担230000元的违约金的本诉请求及反诉请求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。曾浩主张徐淑平违反了合同约定的配合办理按揭贷款义务，导致合同目的不能实现，但根据双方的陈述，徐淑平曾配合曾浩完成了办理第一次按揭贷款，双方系在之后再次办理按揭贷款时产生纠纷。曾浩主张案外人曾天池系涉诉房屋的真实购买人，再次要求徐淑平配合完成涉诉房屋的按揭贷款手续，与合同及补充协议的约定明显不符，徐淑平拒绝配合案外人曾天池完成按揭贷款手续并不违反合同义务；曾浩举示的截图等证据，并不足以证明徐淑平已将涉诉房屋出售给他人，并导致双方之间的合同不能履行；综上，曾浩主张徐淑平存在违约并要求支付违约金的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。根据合同约定，如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予退还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金，现徐淑平主张曾浩没有在规定期限付清全款，也未按约定支付徐淑平每月应付的按揭款，构成根本违约，选择要求曾浩支付违约金，但其举示的微信记录对象并不是徐淑平，不足以证明已达成了曾浩最迟在2017年6月14日前以全款的方式支付房款的协议；而根据合同补充协议的约定，如按揭贷款没有通过，曾浩自愿承担涉诉房屋月供的银行按揭利息，曾浩虽陈述已支付了利息，但并未举证加以证明，一审法院采信徐淑平主张曾浩违反该合同义务的主张；根据合同的约定，徐淑平应该涉诉房屋所有资料原件（购房合同、借款合同、抵押合同、契税票、按揭还款原件）及房产证复印提供给居间方，但徐淑平未在本案中举示履行交付义务的证据，亦存在违反合同约定的行为；综上，因徐淑平未举证证明其损失，关于其要求曾浩支付违约金230000元的请求，一审法院采纳曾浩要求调低违约金的抗辩，根据合同的履行状态、双方过错程度及定金的支付情况酌情主张50000元，超出该数额部分的请求部分，一审法院不予支持，而因徐淑平未退还定金50000元，该违约金与定金数额相同，相互抵扣后，曾浩不需再支付该违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、反诉被告曾浩支付反诉原告徐淑平违约金50000元（因已与反诉原告徐淑平收取的定金抵扣完毕，反诉被告曾浩不需支付该违约金）；二、驳回原告曾浩本诉的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告徐淑平反诉的其他诉讼请求。本案案件本诉受理费减半收取9950元，由原告曾浩负担；本案案件反诉受理费减半收取2375元，由反诉被告曾浩负担516元，由反诉原告徐淑平负担1859元。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，依法成立的合同当事人双方应当诚实遵照履行。本案中，曾浩与徐淑平于2017年4月11日签订的《房地产买卖及居间合同》（以下简称《买卖合同》）是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事方均有约束力。根据合同约定，买方曾浩以按揭的方式购买案涉房屋，卖方徐淑平有配合买方办理银行按揭手续的义务。双方第一次向工商银行申请按揭贷款后，因故未能办理成功的情况下，双方均同意重新向农业银行申请办理按揭贷款，而徐淑平委托的代理人罗平在农业银行办理按揭的过程中拒绝签字并离开，此后经曾浩多次口头或书面催促均不予配合办理按揭贷款手续，导致合同无法继续履行，徐淑平违反合同约定义务，应当承担违约责任。关于曾浩是否存在违约的问题。第一，曾浩委托其亲属曾天池代其申请按揭贷款并不违反合同约定，且罗平签字的《同意售房书》也证实双方第一次向工商银行申请办理按揭手续的时候被上诉人方即已知晓并同意由曾天池来申请按揭贷款，故卖方以此为由拒绝配合继续办理按揭无合同依据；第二，合同买方是曾浩，从微信聊天记录及双方陈述来看自始至终曾浩未表示变更合同主体为曾天池，因此不属于对合同内容的根本变更，买方仍应当按照合同继续履行；第三，从双方2017年5月15日签订的合同补充协议看，补充协议约定：曾浩承诺购买案涉房屋，需卖方积极配合银行面签，时间为一个月（2017年5月16日-2017年6月16日）内通过，如果没有通过则买方自愿承担房屋月供的银行按揭利息。从上述约定看，被上诉人方同意继续配合曾浩办理银行按揭贷款，并且约定在不能一个月内通过的情况下曾浩负责支付卖方的按揭利息，因此被上诉人未按照补充协议约定配合面签是被上诉人违约，不能看出被上诉人所辩称的双方约定变更为全款购买，上诉人并不构成违约。关于违约金的计算。《买卖合同》约定“如果卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不低于本物业价款20%的违约金”，双方均在庭审中表示违约金约定过高要求调低，本院根据双方约定及查明事实，认为按照50000元主张违约金较为合理，故酌情主张违约金50000元。关于合同解除的认定及理由同一审判决，不再赘述。综上所述，曾浩的上诉请求部分成立，一审判决适用法律错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初18174号民事判决；二、徐淑平于本判决生效之日起十日内支付曾浩违约金50000元；三、驳回曾浩本诉的其他诉讼请求；四、驳回徐淑平反诉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9950元，由曾浩负担4975元，由徐淑平负担4975元;一审案件反诉受理费2375元，由徐淑平负担；二审案件受理费4750元，由曾浩负担2375元，由徐淑平负担2375元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赖生友审 判 员 刘润荔二〇一八年四月二十三日法官助理 王睿杰书 记 员 程译莹