浙江省金华市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙07执异6号
案外人：周文娟，女，1985年10月20日出生，汉族，住浙江省武义县白洋街道龙源村环村东路*号，现住浙江省金华市武义县。
申请执行人：中建六局土木工程有限公司，住所地：天津市天津开发区洞庭路66号中建大厦12层。
法定代表人：黄泽林，董事长。
委托代理人：张林，广东诚公�师事务所律师。
委托代理人：劳勇佳，男，1979年8月14日出生，汉族，住浙江省龙游县，系中建六局土木工程有限公司职员。
被执行人：浙江汇鑫房地产开发有限公司，住所地：浙江省武义县紫金五圣商业中心五圣街601-602室。
法定代表人：何祝平，董事长。
被执行人：何祝平，男，1965年7月23日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
被执行人：陈艳，女，1968年2月10日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
本院在执行申请执行人中建六局土木工程有限公司与浙江汇鑫房地产开发有限公司（以下简称“汇鑫公司”）、何祝平、陈艳建设工程合同纠纷一案过程中，案外人周文娟对执行浙江省武义县北岭新区北岭府××室商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2018年2月1日进行公开听证审查，案外人周文娟，申请执行人中建六局土木工程有限公司的委托代理人张林、劳勇佳，被执行人汇鑫公司的法定代表人、被执行人何祝平到庭。本案现已审查完毕。
案外人周文娟称，一、案外人和汇鑫公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定办理浙江省武义县北岭新区北岭府××室房屋的相关产权证。二、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，案外人和汇鑫公司签订《浙江省商品房买卖合同》合法有效，申请人依约定支付了购房款共计53.9430万元，也同意将尾款全部交付给法院。虽然尚未办理产权过户登记手续但案外人对此不存在过错。据此，案外人向法院提出异议，请求：解除对浙江省武义县北岭新区北岭府××室房屋的查封，排除对该房产的执行。
申请执行人中建六局土木工程有限公司称，一、涉案房产是2015年1月23日由法院依据申请执行人的申请在诉讼中予以查封，具有法律和事实依据。案外人在2015年2月6日才与汇鑫公司签订购房合同，签订合同时，汇鑫公司应当已经知道涉案房产被查封而恶意隐瞒事实，向案外人出售房产，汇鑫公司应当承担民事法律责任及因出售查封房产而需要承担的刑事责任。二、案外人与汇鑫公司签订商品房买卖合同后，应当在相应时间办理权属登记手续，但从案外人提供的证据看，明显没有自己单独或者与汇鑫公司共同办理权属登记，根据物权法第九条、第二十条之规定，应当由案外人与汇鑫公司共�承担没有进行权属登记的法律责任。三、案外人在购买房屋时，该房屋已经被查封，其购买房屋的合同属于无效合同。因此案外人的异议申请应当予以驳回。四、案外人自称其2015年2月份购买了异议的房产，但至今未办理登记，所以不发生物权效力。根据案外人与汇鑫公司所签订的《浙江省商品房买卖合同》及附件五“有关购买商品房预告登记的约定”，案外人应与汇鑫公司在签订上述合同三十日内共同申请预告登记，但案外人与汇鑫公司并没有共同去物权登记部门进行预告登记，怠于行使申请预告登记的行为，应当承担相应法律后果。综上，案外人的异议不成立，请求法院依法驳回案外人的异议请求。
被执行人汇鑫公司、被执行人何祝平共同陈述称，汇鑫公司与周文娟的购房合同是有效的，法院查封裁定的日期是2015年1月20日，但被执行人收到裁定是2015年2月23日，被执行人与周文娟签订合同的日期是2015年2月6日，周文娟付第一笔房款定金是2015年1月27日，所以说，是在被执行人和周文娟都不知晓这套房子被法院查封的情况下签订的合同，被执行人认为合同是有效的，也不存在销售查封房产的问题。周文娟这套房产是准备做按揭，除了75万元按揭款未到位外，房款及其他费用均已经付清。当公司与周文娟准备去办按揭时备案时，才发现这套已经被查封，所以一直拖到现在。被执行人知道这套房子被查封后，曾两次向法院提出查封异议，其中就包含周文娟这套房产。
本院查明，中建六局土木工程有限公司因其与汇鑫公司、何祝平、陈艳建设工程合同纠纷诉至本院。本院受理后，依据中建六局土木工程有限公司的财产保全申请，于2015�1月20日作出（2015）浙金民初字第6-1号民事裁定，裁定：冻结汇鑫公司、何祝平、陈艳所有的存款人民币5000万元或查封其相应的财产。后，本院依法查封、冻结了相应财产，并于2015年1月26日向武义县住房和城乡建设局送达该裁定和协助执行通知书，依法预查封了汇鑫公司所有的位于武义县“汇鑫*北岭府”的房产，其中包括了北岭府××室商品房，查封期限二年，自2015年1月26日至2017年1月25日止。该案经审理，本院于2016年8月2日作出（2015）浙金民初字第6号民事判决，判令：一、由汇鑫公司于判决生效后十日内支付中建六局土木工程有限公司工程款20552347.52元及利息（自2015年1月20日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、由汇鑫公司于判决生效后十日内退还中建六局土木工程有限公�履约保证金10153925元及利息（自2013年10月11日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；三、由何祝平、陈艳对上述判决第一、第二项承担连带清偿责任。四、驳回中建六局土木工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574155元，保全费5000元，合计579155元，由中建六局土木工程有限公司负担390425元，由汇鑫公司负担188730元；鉴定费937300元，由中建六局土木工程有限公司与汇鑫公司各半负担。由何祝平、陈艳对汇鑫公司负担的诉讼费及鉴定费承担连带清偿责任。
中建六局土木工程有限公司不服该判决，上诉至浙江省高级人民法院。审理过程中，依�中建六局土木工程有限公司续行保全申请，浙江省高级人民法院作出（2016）浙民终632号民事裁定，裁定：续行冻结汇鑫公司、何祝平、陈艳所有的存款人民币5000万元或续行查封其相应财产。依浙江省高级人民法院委托，本院依法续行查封、冻结了相应财产，并于2017年1月20日向武义县不动产登记中心送达了该裁定和协助执行通知书，续行查封了汇鑫公司所有的位于武义县××*北岭府的房产，包括北岭府××室商品房。2017年9月26日，浙江省高级人民法院作出（2016）浙民终632号民事判决，判令：一、维持（2015）浙金民初字第6号民事判决第二项，即由汇鑫公司于判决生效后十日内退还中建六局土木工程有限公司履约保证金10153925元及利息（自2013年10月11日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、撤销（2015）浙金民初字第6号民事判决第三项、第四项；三、变更（2015）浙金民初字第6号民事判决第一项为由汇鑫公司于判决送达后十日内支付中建六局土木工程有限公司工程款22412804.86元及利息（自2015年1月20日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）。四、由何祝平、陈艳对上述第三项、第一项判决的款项承担连带清偿责任。五、驳回中建六局土木工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费574155元，保全费5000元，合计579155元，由中建六局土木工程有限公司负担383305元，由汇鑫公司负担195850元；鉴定费937300元，由中建六局土木工程有限公司与汇鑫公司各半负担。由何祝平、陈艳对汇鑫公司负担的诉讼费及鉴定费承担连带清偿责任。二审案件受理费中建六局土木工程有限公司上诉部分为213318元，由汇鑫公司负担8445元，由中建六局土木工程有限公司负担204873元。汇鑫公司、何祝平、陈艳上诉部分为122742元，由汇鑫公司、何祝平、陈艳负担。判决发生法律效力后，中建六局土木工程有限公司向本院申请强制执行，本院于
2017年11月21日立案执行，该案保全财产进入执行程序。执行中，因部分保全财产上有抵押权且已另案进入执行程序，依据武义县人民法院移交处置权的申请，本院于2018年1月15日将首先查封的部分房地产移交武义县人民法院处置，包括汇鑫公司名下证号为20××77号房产（即北岭府××室商品房）。
另查明，汇鑫公司以出让方式取得位于武义县建设路西侧的建设用地使用权，证号为武国用（2010）第006734号。后，汇鑫公司在上述地块建设商品房，定名为北岭府，××室商品房权证号为20××77号，所有权人为汇鑫公司。2015年1月27日，汇鑫公司出具盖有其发票专用章的收据两份，确认周文娟支付6-3-901的房款定金10万元。2015年2月6日，案外人周文娟与汇鑫公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：周文娟购买的商品房为浙江省武义县北岭新区北岭府××号房，建筑面积133.84平方米，单价为每平方米8067元，总价款1079687元；付款方式为买受人于合同签署的同时支付首付款人民币32.9687万元，剩余购房款人民币75万元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付，并应在合同签署之日向出卖人指定的银行或公积金中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭所需的费用。同日，�鑫公司出具盖有其发票专用章的收据九份，确认周文娟交房款229687元和车位款、物业专项维修基金、物业收费、装修保证金、三证代办费、代收契税、按揭费用、预收工本及交易费等费用。
又查明，2015年1月6日，吕珊珊与武义一百家电有限公司、汇鑫公司签订一份《抵押担保协议》，约定汇鑫公司自愿用其所有的坐落于武义县北岭新区的总建筑面积为11005.55㎡共62套的房产为武义一百家电有限公司欠吕珊珊的欠款及相应的利息作抵押担保。2015年1月8日，依法办理了房屋抵押登记手续，他项权证号为房他证武字第××号，被担保债权数额为11917.686万元，其中包括浙江省武义县北岭新区北岭府××号房。2016年8月9日，吕珊珊向武义县人民法院提出实现担保物权申请，审查后，武义县人民法院于2016年9月5日作出（2016）浙0723民特410号民事裁�，裁定：一、对汇鑫公司抵押给吕珊珊的，房他证为武字第××号登记的位于武义县北岭新区的房地产进行拍卖或变卖等方式依法变价；二、吕珊珊对上述房地产变价所得价款在借款本金人民币119176860元及利息51604100.05元（该利息已计算至2016年7月31日止，之后利息仍按月息1%计算至清偿之日止）及申请费等范围内优先受偿。案件申请费895705元，由汇鑫公司负担。该裁定生效后，吕珊珊向武义县人民法院申请强制执行，2016年10月21日武义县人民法院立案执行，案号为（2016）浙0723执2893号。
本院认为，浙江省武义县北岭新区北岭府××号房系汇鑫公司开发的商品房，于2015年1月26日被人民法院依法查封，并已在判决生效后进入执行程序。案外人周文娟针对该执行标的提出执行异议，请求法院停止执行，则应当就其主张提供相应证据并�担举证责任，本院则依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定审查案外人是否符合相应情形、其权利能否排除法院执行。现案外人周文娟虽提供证据证明其与汇鑫公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定购买浙江省武义县北岭新区北岭府××号房。但该合同签订时间为2015年2月6日，无论定金支付时间、合同约定的价款支付时间、汇鑫公司盖章的收据等，均在人民法院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定之情形。且周文娟仅支付了首付款人民币32.9687万元及相应费用，涉案房产在出售前已抵押给吕珊珊并已另案进入执行程序，周文娟亦未举证证明其在法院查封前已合法占有涉案房产等事项，不能排除法院的强制执行�据此，案外人周文娟的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人周文娟的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 郭 召 军
审 判 员 金 卓 颖
审 判 员 陈 晓 欢
二〇一八年二月十一日
代书记员 �旭晖