宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第1433号
原告万克俭，男，生于1953年1月4日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人黄江峰，宁夏丰安律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告王建成，男，生于1979年6月10日，汉族，宁夏银川市人，中专文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原告万克俭诉被告王建成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告万克俭及委托代理人黄江峰、被告王建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月22日，被告承租原告位于中卫市沙坡头区商业北街18号营业房2间（建筑面积54平米）用于经营“金太子”理发店，至2014年9月22日合同期满，被告连续承租7年。其中2007年9月22日至2009年9月22日租期2年，上述租赁期间被告将原告房屋原先铺好的地砖毁掉重新铺了地砖，还将原告原来安装好的两扇钛合金门窗擅自拆除处理掉，重新安装了玻璃门窗。2009年9月22日至2011年9月22日租赁的2年期间，被告改造室内暖气，将属于原告的44片旧暖气片和总长度有24米的1寸钢管全部卖掉。2011年9月22日至2014年9月22日租期3年，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定租金一次性交清，被告交押金1000元，租期内水、电、暖、装修等费用由被告自行承担，被告不得擅自、私自改变房屋用途和房屋结构，不得损坏房屋及设施，否则照价赔偿，租期届满，被告如需续约，应在合同期满前2个月续签合同，并交清下一年房租，租期内被告不得私自转让房屋，期满迁出时，被告应恢复房屋原状。到2014年9月22日，双方签订的为期3年的《房屋租赁合同》期满，原告多次要求被告返还房屋，但被告拒不返还，也不支付逾期使用2个月房屋的租金。为了维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求：1.依法判决解除原、被告之间形成的不定期房屋租赁合同，被告返还原告房屋，并保证返还的房屋符合现有的使用状态；2.依法判决被告向原告支付2014年9月23日至2014年11月22日逾期使用房屋2个月的租金7500元，之后租金付至被告实际返还原告房屋之日止；3.本案案件受理费由被告承担。
原告向法庭提供以下证据证明其主张的事实：
房屋租赁合同1份，证明原、被告签订的租赁合同约定租赁期自2014年9月22日届满。合同同时约定被告在租期内装修房屋的费用自理，返还房屋时应将房屋恢复原状的事实。
被告对原告提供证据的质证意见：
原告提供的房屋租赁合同是原、被告签订的，对此没有意见。但合同租赁期届满时间为2014年10月20日。
被告辩称：1.原、被告于2007年10月11日签订房屋租赁合同租赁原告位于中卫市商业北街的营业房经营理发店，合同约定租赁期限从2007年10月20日至2010年10月20日，每年租赁费为12000元。被告按约向原告支付了两年的房租后使用租赁房屋。期间，原告提出上涨房租，为此原、被告于2009年10月10日重新签订了房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期间从2009年10月10日至2014年10月10日，每年租金为14000元。因被告已将房租支付到了2009年10月20日，所以该份合同租期应从2009年10月21日起算。合同履行至2011年9月22日，原告要求再次涨房租，原、被告又签订了一份租赁合同，合同约定租赁期间为2011年9月22日至2014年9月22日，每年房屋租金为20000元。从原、被告签订的第一份租赁合同期限算起，被告已经向原告将房租支付到了2011年10月20日，在涨房租后，实际租房的期限从2011年10月21日起算。所以固定租赁合同的期限应当是在2014年10月20日期满；
2.原、被告在2011年9月22日签订的租房合同中明确约定，乙方（被告）如需续约，应当在合同到期前两个月续签合同。之所以没有再次签订租房合同，是因为被告所租房屋经营的理发店经营状况良好，生意刚有起色，这种情况下原告以为被告会为了能够继续经营理发店还要承租房屋，即将房租涨到每年45000元，涨幅高达125%。由于原告房租涨幅过高，被告才没有和原告续签房屋租赁合同；
3.被告为了经营的需要，将租赁房屋原有的地砖处理掉后重新铺了地砖，并将原告原安装的钛合金门卸掉新安了玻璃门窗，还将原有的暖气片摘除更换成了挂暖。被告以上装修并没有破坏原告室内的财产，相应的增加了该房屋的附加值。
综合上述答辩事实，对于原告的诉讼请求，请求人民法院依法裁判。
被告向法庭提供以下证据证明其主张的事实：
1.房屋租赁合同3份，证明被告自2007年10月20日开始租赁被告房屋，之后因房租上涨因素，原、被告又签订了两份租房合同。结合三份租房合同，可以推出原、被告最后合同届满的时间为2014年10月20日的事实；
2.附加协议1份，证明在合同的履行期间，双方约定房租的涨幅按照中卫市沙坡头区商业北街同等房屋的租金涨幅为准，涨幅过高被告可以不接受的事实。
原告对被告提供证据的质证意见：
房屋租赁合同3份，对其合法性、真实性无异议，但2007年10月11日、2009年10月10日的房租合同和2007年10月11日签订的附加协议与本案无关联，因为上述三份合同已履行完毕，不属于本案审查的范围。对于2011年9月22签订的房租合同，对其三性不表异议。该份合同同时证明了合同届满日期为2014年9月22日，而非被告辩解的2014年10月20日。
对原告提供证据的认证：
房屋租赁合同，被告质证后认为属其与原告所签订，经审查，该份合同与被告提供的合同之其中一份内容一致，因此证据来源合法，内容客观真实，对其证明效力予以确认。
对被告提供证据的认证：
房屋租赁合同3份和附加协议，原告对其合法性及真实性无异议，仅就其中之两份合同及附加协议与本案之间的关联性提出了异议，经审查，上述合同均是与涉案租赁房屋有关联，故对其证明效力予以确认。
经审理查明：2007年10月11日原告将其所有位于中卫市沙坡头区商业北街18号营业房租给被告使用并签订房屋出租合同，合同约定：1.租房期间从2007年10月20日起至2010年10月20日，每年房屋租金12000元。房屋租赁期间的水电暖、卫生费和装修等一切费用都有被告方承担；2.被告须交纳原告保证金1000元。为确保房屋一切设施完好无损，原告验收后，如数退还被告保证金；3.双方在该房屋租用到期后，如有变更必须提前二个月通知对方。合同还约定了其他事项。合同签订后，原、被告按合同约定履行各自的义务，享受权利，其中被告用承租的房屋经营理发店。上述合同履行至2009年10月10日，原、被告又重新签订一份房屋出租合同，该份合同约定房屋租赁期间从2009年10月10日至2014年10月10日，每年房租14000元。双方均如约履行合同至2011年9月22日，原、被告双方又重新签订租房合同书一份，该份合同约定：1.甲方（原告）将中卫商业北街营业房018号2间（面积54平米）租给乙方（被告）使用，租金20000元，租金在租用时一次交清并向甲方交押金1000元。2.租用时间为3年，自2011年9月22日至2014年9月22日止；3.水电暖等各项费用由乙方（被告）按实际使用向有关单位交纳；4.乙方如需装修，装修费用自理，期满迁出时，应恢复房屋顶、墙壁、地面原状。装修安装及使用的安全由乙方负责；5.乙方在租用期间不得擅自改变房屋用途，不得私自改变房屋结构，不得损坏房屋及设施，使用中要爱护设施，正确使用，如有损坏照价赔偿。退房时向甲方进行移交，甲方检查合格后退还乙方押金；6.乙方如需续约，应在合同到期前两个月续签合同，并交清下一年的房租，如乙方不再续签合同，甲方有权对外广告出租；7.乙方不得私自转让，如需转让，须经甲方同意。合同签订后，被告向原告交押金1000元，并按约定向原告逐年交纳房屋租金，使用房屋继续经营理发店。
合同履行至2014年9月22日，原告就房屋续租事宜找到被告进行协商，并提议房屋租金将上涨至每年45000元，因被告嫌房租太高没有接受原告的提议。遂后，原、被告因房屋续租及租金问题不能达成协议，为此原告诉至人民法院。
本院认为：原、被告在2007年10月11日签定的租期至2010年10月20日的房屋出租合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。但是在合同履行期间，原、被告又于2009年10月10日重新签订房屋出租合同，并将租赁期间变更为2009年10月10日至2014年10月10日，每年租金变更增加至14000元，在上述合同尚未完全履行完毕之前，原、被告又于2011年9月22日重新签订租房合同，该份合同将房屋的租赁期间确定为2011年9月22日至2014年9月22日，并将每年房租变更增加至20000元，原、被告双方在合同履行期未满之前两次变更合同内容并重新签订合同，应视为是对之前合同的变更，合同变更后双方最终在2011年9月22日重新签订的租房合同是当事人对租赁事宜的重新约定，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约定履行各自的义务。原、被告2011年9月22日租房合同约定的房屋租用期间从2011年9月22日至2014年9月22日，属于固定期限的房屋租赁合同，原、被告均已经按期履行了各自的义务。原告要求解除其与被告之间形成的不定期的房屋租赁合同的诉讼请求，因上述合同约定的租期明确，租赁期限自2014年9月22日届满，在双方不能续签合同的情况下，原、被告之间的租赁合同已经履行结束，原告要求判决解除原、被告之间的不定期租房合同的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称的租赁合同期届满日为2014年10月22日的意见，因与双方提供的租房合同约定不符，本院不予采纳。
因原、被告租赁合同期限届满，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被告应当将租赁的房屋返还给原告，因此原告要求被告返还中卫市沙坡头区商业北街018号营业房的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但原告应当退还被告交纳的租房押金1000元。
原告要求被告支付逾期返还房屋两个月的租金7500元的诉讼请求，经审查，原告主张的上述租金数额是以年租金45000元，月租金3750元的标准主张的，但却没有提供与其同地段、同面积房屋年租金45000元的相应证据予以证实，对此本院不予采纳。但考虑近年来房屋租金普遍上涨的实际，本院在原、被告之前签订租房合同约定年租金20000元数额的基础上，仅就本案所涉租赁的房屋，将逾期房屋租金的幅度上调50%，即以每月2500元，每天83.33元的租金数额予以核定，由被告支付2014年9月23日至2014年11月23日期间的租金共计4999.8元，对于2014年11月23日之后被告仍占有使用房屋的租金，按上述标准履行至实际交房之日。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告王建成于本判决生效之日起十日内将租赁原告万克俭所有的位于中卫市沙坡头区商业北街的营业房内属其所有的财产搬出并将房屋返还给原告万克俭；
二、被告王建成于本判决生效之日起十日内向原告万克俭支付2014年9月23日至2014年11月23日期间的房屋租金4999.8元，之后的房屋租金按上述标准支付至房屋实际返还原告万克俭止；
三、原告万克俭于本判决生效之日起十日内退还被告王建成租房押金1000元；
四、驳回原告万克俭的其他诉讼请求。
案件受理费150元，由原告万克俭负担60元，由被告王建成负担90元。
如原告万克俭、被告王建成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 王希刚
人民陪审员 张学孝
人民陪审员 郭建华
二〇一四年十二月五日
书 记 员 张立佳
附：本案相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。