广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初10380号
原告：林实浩，男，汉族，1982年11月7日出生，身份证住址广东省汕头市澄海区。
委托诉讼代理人：邓伟，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄芊卉，广东法制盛邦律师事务所实习人员。
被告：龚雅楠，女，汉族，1977年1月6日出生，身份证住址广州市白云区。
被告：周华汉，男，汉族，1968年9月3日出生，身份证住址广州市萝岗区。
上述两被告共同委托诉讼代理人：席大斌，广东润科律师事务所律师。
第三人：广州连家地产代理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：王茂源。
第三人：陈锐芳，女，汉族，1984年10月18日出生，身份证住址广州市海珠区。
第三人：李燕波，女，汉族，1980年9月4日出生，身份证住址广州市黄埔区。
第三人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，住所地广州市荔湾区。
负责人：钟仁隽。
原告林实浩与被告龚雅楠、周华汉，第三人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家公司）、陈锐芳、李燕波、广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商银行荔湾支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林实浩及其委托诉讼代理人邓伟，被告龚雅楠、周华汉的共同委托诉讼代理人席大斌，第三人陈锐芳、李燕波到庭参加了诉讼。第三人连家公司、农商银行荔湾支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告林实浩向本院提出诉讼请求：1.判令两被告及第三人农商银行荔湾支行协助我办理广州市白云区翠峰街*号*房的涂销抵押手续；2.两被告协助我办理广州市白云区翠峰街*号*房和广州市白云区翠峰街*号地下*层*号车位的过户手续；3.两被告向我支付逾期履约违约金（以460万元为本金，按每日1‰的标准，从2016年12月19日计至协助办理过户手续之日）；4.两被告承担我支付的律师费35000元；5.两被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2016年12月18日，我与被告周华汉、第三人连家公司签订《房屋买卖合同》，约定我向被告购买位于广州市白云区翠峰街*号*房及广州市白云区翠峰街*号地下*层*号车位，成交价463万元，并由第三人连家公司提供居间服务。合同签订后，我依约于2016年12月19日向被告支付了定金20万元。2017年3月17日，因被告龚雅楠身处澳大利亚待产，不便回国，故全权委托第三人陈锐芳、李燕波代表两被告办理上述房产买卖过户手续。2017年3月28日，我与被告的授权人陈锐芳、李燕波补签《房屋买卖合同》，并对上述合同进行了网签备案。后因房价大涨，被告反悔，迟迟不肯按合同约定办理过户手续，致使交易无法继续进行。经我和第三人连家公司多次催促未果。我认为，被告拒不配合办理涉案房产交易过户手续的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。
被告龚雅楠、周华汉共同辩称，我们与原告签订合同后，主观上是愿意履行合同的，但由于涉案房屋还有抵押贷款未还清，目前我们无法提供资金赎契，在客观上无法履行合同，且涉案房屋是我们的唯一住房，如本次交易继续进行，我们名下就没有房产了，故现我们要求解除合同，并愿意按购房款的10%承担违约金。
第三人连家公司无述称。
第三人陈锐芳述称，我只是受两被告委托代为办理过户手续，但双方的交易并未到过户的阶段，我对双方履行合同过程中发生的事情并不清楚。
第三人李燕波述称，我的意见和陈锐芳的一致。
第三人农商银行荔湾支行无述称。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋买卖合同、房产证、结婚证、收款收据、银行转账记录、公证书、查册表、广州市存量房买卖合同、谈话录音、微信截图、银行贷款合同、存款证明、证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
周华汉和龚雅楠是夫妻关系，位于广州市白云区翠峰街*号*房（以下简称涉案房屋）和广州市白云区翠峰街*号地下*层*号车位（以下简称涉案车位）是登记在被告龚雅楠名下的房产。涉案房屋项下于2016年4月29日登记有抵押权人为农商银行荔湾支行的抵押。
2016年12月18日，林实浩（买方）与周华汉（卖方）通过连家公司（中介方）的居间签订《房屋买卖合同》，约定买方向卖方购买涉案房屋，双方同意该物业成交价463万元；经双方友好协商，该成交价包括一个车位，车位价格为25万元整；签订本合同时支付20万元作为定金，首期楼款140万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90工作天内完成；剩余323万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续等。次日，林实浩向周华汉支付定金20万元。
2017年3月17日，龚雅楠和周华汉通过中华人民共和国驻墨尔本总领事馆办理公证委托手续，全权委托陈锐芳、李燕波办理涉案房屋和涉案车位的出售、签署房屋买卖合同和网签合同，代为办理上述房屋出售的一切相关手续，向贷款银行办理提前还款、赎契、注销他项权利登记等。
2017年3月28日，林实浩与龚雅楠、周华汉的委托代理人陈锐芳、李燕波及连家公司就涉案房屋和涉案车位另行签订《房屋买卖合同》，该合同就双方买卖涉案房屋的总价款约定变更为460万元，申请按揭贷款支付的剩余购房款数额变更为320万元，其余关于买卖关系的约定与2016年12月18日签订的合同约定一致。并于同日办理了网签手续，根据网签合同显示，买方处有林实浩及其妻子黄衍玲签名。
上述合同签订后，林实浩通过其配偶黄衍玲的名义向办理了涉案房屋的按揭贷款手续，并于2017年5月8日与中国农业银行股份有限公司广州东城支行签订了《个人购房担保借款合同》（编号：**）。但此后，龚雅楠和周华汉一直未配合办理涉案房屋和涉案车位的过户手续。
另有农商银行荔湾支行出具《还款证明》显示“兹有借款人周华汉于2016年5月11日向我行贷款人民币520万元正，分两笔借据发放。其中300万元借款期限为2016年5月11日至2017年4月20日，已于2017年4月20日结清；220万元借款期限为2016年5月11日至2019年4月20日，已于2017年6月23日结清”。林实浩提供中国农业银行股份有限公司广州东城支行于2018年1月4日出具的《证明》，显示“兹有黄衍玲与本行签订了《个人购房担保借款合同》（编号：**），同意其按新的贷款利率（由原来执行利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率的0.85倍，变更为执行利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%）继续执行原借款合同并向其发放贷款”。另查，截至2018年1月3日，林实浩在本市住房限购区域可购买1套住房。
庭审中，林实浩明确其诉讼请求要求周华汉、龚雅楠承担违约责任的行为具体为周华汉、龚雅楠逾期协助办理过户手续的行为。因周华汉、龚雅楠的上述违约行为导致其继续向银行贷款基准利率已上浮了5%，故其主张的违约金应当得到支持。另林实浩提交发票，拟证明其因本案支出律师费35000元。此外，林实浩妻子黄衍玲明确表示自愿放弃本案的诉讼权利。
本院认为，涉案房屋和涉案车位是登记在龚雅楠名下的房产，周华汉于2016年12月18日以个人名义与林实浩就涉案房屋签订《房屋买卖合同》后，龚雅楠和周华汉又共同授权委托了陈锐芳和李燕波与林实浩另行就涉案房屋和涉案车位签订了《房屋买卖合同》，应视为龚雅楠对林实浩向其购买涉案房屋和涉案车位行为的追认。陈锐芳和李燕波作为龚雅楠和周华汉的委托代理人，该两人与林实浩签订《房屋买卖合同》的行为实为龚雅楠和周华汉与林实浩签订合同的行为。虽在2017年3月28日签订前述《房屋买卖合同》当日，林实浩及其妻子与周华汉、龚雅楠又签订了网签合同，但因从双方实际履行的情况和确认的事实看，双方实际履行的买卖合同实为双方签订的《房屋买卖合同》。林实浩与龚雅楠、周华汉、连家公司就涉案房屋和涉案车位签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。在各方于2017年3月28日签订的《房屋买卖合同》中，对涉案房屋和涉案车位的成交总价变更为了460万元，因该合同签订在后，故应以该成交价作为双方最终确定的交易价格。
上述合同签订后，林实浩已依约向龚雅楠和周华汉支付定金20万元，并以其妻子黄衍玲的名义于2017年5月8日与中国农业银行股份有限公司广州东城支行签订了《个人购房担保借款合同》，根据上述买卖合同约定，龚雅楠和周华汉应协助林实浩到房管部门办理涉案房屋和涉案车位的交易过户递件手续，但龚雅楠和周华汉至今未协助办理，已构成违约。林实浩作为买受人，已依约支付了定金，并办理了涉案房屋的按揭贷款手续，现林实浩在广州市限购区域内具备购房资格，且涉案房屋的原抵押贷款已还清，本案双方的交易继续履行并不存在客观障碍，故林实浩要求继续履行合同，并诉请要求龚雅楠、周华汉协助办理涉案房屋和涉案车位的产权过户手续合理合法，本院予以支持。但因涉案房屋尚存在抵押未涂销，故应先行处理涉案房屋抵押涂销问题再行办理过户手续，现农商银行荔湾支行出具证明显示涉案房屋的抵押贷款已还清，故林实浩要求龚雅楠、周华汉和农商银行荔湾支行协助办理涉案房屋的抵押涂销手续合理，本院予以支持。根据上述买卖合同约定，首期楼款（含定金）140万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，故在龚雅楠、周华汉协助林实浩办理涉案房屋过户手续的当日，林实浩亦应向龚雅楠、周华汉支付剩余首期款120万元。对于购房余款320万元的问题，合同约定由林实浩以申请按揭贷款方式支付，现林实浩已以其妻子黄衍玲的名义签订借款合同，如因后续支付余款的问题引发新的纠纷，双方可另循途径解决。
因龚雅楠、周华汉至今未协助林实浩办理涉案房屋交易过户手续已构成违约，应当承担违约责任。现林实浩根据上述买卖合同关于“卖方逾期交付物业，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1‰向买方支付违约金”的约定要求龚雅楠、周华汉承担违约责任。对此，本院作如下分析：龚雅楠、周华汉虽有逾期协助办理涉案房屋和涉案车位过户手续的行为，但一方面从履行合同的进程来看，林实浩仅向龚雅楠、周华汉支付了定金20万元；另一方面，本案涉案房屋的交易将继续履行，林实浩虽举证其继续按原贷款合同发放贷款的情况下贷款利率已提高，但现有证据无法证明龚雅楠、周华汉逾期办理产权交易过户手续的行为是导致该情况的唯一原因，综合上述因素考虑，在林实浩未有其他证据充分证实其因龚雅楠、周华汉逾期协助办理过户手续而导致实际发生了损失的情况下，林实浩要求每日按成交总价的1‰计付违约金确属过高，本院酌定每日以林实浩已支付定金20万元的1‰标准计付。关于违约金起算时间，林实浩主张从2016年12月19日起算缺乏依据，本院不予采纳。从林实浩的现有举证看，其于2017年5月8日与中国农业银行股份有限公司广州东城支行签订了《个人购房担保借款合同》，表明林实浩于2017年5月8日前已取得同贷书，根据上述买卖合同关于“银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续”的约定，本院认定违约金的起算时间为2017年5月16日，违约金计至龚雅楠、周华汉协助办理涉案房屋和涉案车位过户手续之日，以本金为限。
林实浩要求龚雅楠、周华汉支付律师费损失35000元，现有证据显示林实浩确因本案诉讼支出律师费35000元，因本案诉讼是因周华汉、龚雅楠违约导致，故林实浩要求周华汉、龚雅楠赔偿该律师费损失于法有据，本院予以支持。
关于龚雅楠、周华汉以涉案房屋尚有抵押贷款未清还，且涉案房屋属于其名下唯一房产，出售该房屋后将无住所为由要求解除合同，并愿意向林实浩支付违约金的抗辩意见，首先，虽上述买卖合同有关于卖方不按合同约定出售物业的，应向买方支付物业成交价的10%作为违约金的约定，但该约定并非赋予卖方随意解除合同的权利，而在于卖方在违反约定不出售物业的情况下，赋予了守约的买方享有对违约方主张违约责任的权利。在本次交易过程中，龚雅楠和周华汉是违约一方，在林实浩坚持继续履行合同，且合同具备继续履行的客观条件的情况下，龚雅楠、周华汉以该约定要求解除合同于法不合。其次，因现涉案房屋的抵押贷款已经清偿，且本次房屋买卖是龚雅楠、周华汉出于真实意思表示向林实浩出售，并从买售方取得相应对价的平等交易，故龚雅楠、周华汉的上述抗辩意见欠理，本院不予采纳。
黄衍玲表示自愿放弃其在本案中的诉讼权利，属于其对自身权利义务的处分，本院予以准许。
第三人连家公司、农商银行荔湾支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和答辩的权利，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:
一、本判决生效之日起五日内，被告龚雅楠、周华汉和第三人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行协助原告林实浩办理广州市白云区翠峰街*号*房的涂销抵押登记手续；
二、被告龚雅楠、周华汉在广州市白云区翠峰街*号*房的涂销抵押登记手续办理完毕之日，协助原告林实浩按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理将广州市白云区翠峰街*号*房和广州市白云区翠峰街*号地下*层*号车位过户至原告林实浩名下的手续，原告林实浩同时向被告龚雅楠、周华汉一次性支付首期购房款1200000元；
三、在本判决生效之日起五日内，被告龚雅楠、周华汉向原告林实浩支付逾期办理过户手续违约金（以20万元为本金，每逾期一日按1‰的标准，从2017年5月16日计至龚雅楠、周华汉协助办理上述房屋和车位的过户手续之日止，以本金为限）；
四、在本判决生效之日起五日内，被告龚雅楠、周华汉向原告林实浩赔偿律师费损失35000元；
五、驳回原告林实浩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15754.8元，由原告林实浩负担13754.8元，被告龚雅楠、周华汉负担2000元；保全费5000元，由原告林实浩负担4000元，被告龚雅楠、周华汉负担1000元。被告龚雅楠、周华汉负担的受理费、保全费于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 董淑琴
人民陪审员 尤敏玲
二〇一八年二月一日
书 记 员 陈玉梅