北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06989号
上诉人（原审被告）韩卫东，男，1968年11月13日出生。
委托代理人于道海，男，1961年5月8日出生。
被上诉人（原审原告）北京世纪金龙物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区西晓市街72号。
法定代表人陈玉苍，总经理。
委托代理人唐超，男，1983年9月23日出生，北京世纪金龙物业管理有限责任公司法务。
上诉人韩卫东因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第04677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩卫东及其委托代理人于道海，被上诉人北京世纪金龙物业管理有限责任公司之委托代理人唐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月，北京世纪金龙物业管理有限责任公司（下称世纪金龙公司）起诉至原审法院称：我公司于2005年7月1日与韩卫东签订房屋委托服务管理合同，我公司一直提供服务至2011年5月24日止，服务质量一直良好。韩卫东自2006年7月1日起拒绝交纳物业服务费。经我公司多次催收，韩卫东均推诿拖延，致使我公司的权利无法实现。故起诉要求韩卫东支付2006年7月1日至2011年5月24日的物业服务费3780元并承担本案诉讼费。
原审法院审理期间，韩卫东经东城区人民法院送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭应诉答辩。
原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。韩卫东经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，世纪金龙公司作为韩卫东所在小区的物业服务管理方，为其提供了物业管理服务，韩卫东理应按时交纳房屋物业服务费。现韩卫东未按时交纳物业服务费应承担相应的违约责任，补交拖欠的物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2014年5月判决：韩卫东于判决生效后十日内向北京世纪金龙物业管理有限责任公司支付自二○○六年七月一日起至二○一一年五月二十四日止的物业服务费人民币三千七百八十元。
判决后，韩卫东不服，上诉至本院称，世纪金龙公司以不给我房屋钥匙作为要挟强行与我签订《房屋委托服务管理合同》，合同违反了真实意思原则，且北京世纪金龙物业管理有限责任公司永外分部（下称世纪金龙公司永外分部）为非独立法人，无权作为独立法人签订合同，亦无资格为小区提供物业服务，因此《房屋委托服务管理合同》为无效合同；依据《通告》及《致中治置业函》，世纪金龙公司与开发商签订的前期物业合同已于2007年3月终止，而世纪金龙公司于2009年7月10日停止对小区的物业服务；世纪金龙公司的诉讼请求超过了诉讼时效；另外，原审中我未参加开庭是因为我家中有事，并已将此情况告知法院。故请求撤销原判，依法改判驳回世纪金龙公司的原审诉讼请求或发回重审。世纪金龙公司同意原判。
经审理查明：坐落于北京市东城区×××号房屋系韩卫东所有的房屋，房屋建筑面积为56.41平方米。2005年7月1日，韩卫东与世纪金龙公司永外分部签订《房屋委托服务管理合同》。该合同约定，韩卫东委托世纪金龙公司对其居住的小区进行物业管理；物业管理服务收费标准是按北京市物价局普通小区委托管理收费标准收取，每建筑平方米暂定每年13.68元；收取日期为每年的1至3月份一次性交清当年的委托管理费。该合同签订后，韩卫东交纳了2005年7月1日至2006年6月30日的物业服务费，自2006年7月1日开始未向世纪金龙公司交纳物业服务费。2011年5月25日，世纪金龙公司撤离了韩卫东居住的小区，终止了物业管理工作。
在本院审理期间，韩卫东提交了《致中冶置业函》以证实2007年3月后，中冶置业房地产开发有限公司未委托世纪金龙公司对涉诉小区进行物业管理，故世纪金龙公司无权收取此后的物业服务费。世纪金龙公司称，认可该证据真实性，但世纪金龙公司是2011年5月25日撤离涉诉小区，此前仍为小区提供了物业服务，故有权收取2011年5月25日前的物业服务费。韩卫东另提交了照片、2008年2月26日《京华时报》报道、《关于景泰西里10-1-801室从云厚反映问题的答复》、诊断证明、《物业服务年度总结汇报》等证据用以证实以证明世纪金龙公司并未提供物业服务，造成小区的卫生、绿化、安全等各方面混乱不堪。世纪金龙公司对上述证据不予认可，认为该公司已经按照约定履行了物业管理服务义务。韩卫东还提供了数份邻居签名的证明以证实仅见到”景泰西里西区物业”在小区张贴的”催费条”，未能见到盖有印章的缴费通知。世纪金龙公司对上述证据不予认可，称该公司已经在小区张贴缴费通知，并提供了缴费通知及公告等证据以证实该公司曾向小区住户催缴物业费。
上述事实，有《房屋委托服务管理合同》、《致中冶置业函》、北京市房屋产权登记申请书、北京市房屋登记表及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，韩卫东与世纪金龙公司永外分部签订的《房屋委托服务管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。鉴于世纪金龙公司永外分部不具备独立的法人资格，世纪金龙公司作为世纪金龙公司永外分部的上级单位应承担相应的法律责任。韩卫东虽称其受胁迫签订《房屋委托服务管理合同》，但世纪金龙公司对此不予认可，且韩卫东亦未提供有效的证据证明其受胁迫签订的事实存在，本院对其该项上诉意见不予采信。韩卫东所提世纪金龙公司在《致中冶置业函》中提出于2009年7月10日停止对小区的物业服务，因此其无需向世纪金龙公司交纳此后的物业服务费的上诉主张，本院认为，因韩卫东并非《致中冶置业函》的通知相对方，《致中冶置业函》对其不发生法律效力，且世纪金龙公司为韩卫东居住的小区提供物业服务至2011年5月24日，故本院对于韩卫东的该项上诉主张不予支持。韩卫东以世纪金龙公司提供的物业服务存在严重问题为由，拒绝交纳物业费的请求，经查，因韩卫东提供的证据尚不能证明世纪金龙公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免收物业费的事实，故韩卫东的该项诉讼请求缺乏依据，本院对此不予支持。韩卫东另提世纪金龙公司的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉主张，考虑物业合同具有公共服务性和强制继续履行的特点，世纪金龙公司已为韩卫东持续提供物业服务，再结合世纪金龙公司主张其多次张贴缴费通知，并于2014年3月到法院主张物业费，持续主张权利的陈述，可以认定世纪金龙公司并未怠于追索物业费，故对韩卫东的上述主张，本院不予支持。韩卫东另提，其因正当原因未能到庭应诉，原审法院审判程序违法的上诉主张，经查，韩卫东未能提供证据证实，其向原审法院申明因正当原因不能到庭应诉，因此韩卫东此项上诉主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，韩卫东的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由韩卫东负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由韩卫东负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 王 磊
代理审判员 王军华
二〇一四年九月十八日
书 记 员 杨春雪