海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1558号
上诉人（原审被告）：三亚市天涯海角旅游发展有限公司。
法定代表人：黄兴武。
委托诉讼代理人：林如果。
上诉人（原审第三人）：邢福音。
委托诉讼代理人：邢益民。
被上诉人(原审原告）：李小白。
委托诉讼代理人：陈泽雄。
委托诉讼代理人：邓叶芳。
原审被告：三亚市旅游投资有限公司。
法定代表人：陈洪灿。
上诉人三亚市天涯海角旅游发展有限公司（以下简称天涯海角公司）、上诉人邢福音因与被上诉人李小白、原审被告三亚市旅游投资有限公司（以下简称旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天涯海角公司的委托诉讼代理人林如果，上诉人邢福音的委托诉讼代理人邢益民，被上诉人李小白的委托诉讼代理人陈泽雄、邓叶芳到庭参加诉讼。原审被告旅游公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人天涯海角公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初796号民事判决；2.驳回李小白的诉讼请求。
事实和理由：一、李小白与旅游公司签订的《三亚市集资建房协议》是没有法律效力的无效协议。
（一）该协议没有生效，不具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同效力可以约定附条件。该协议第十四条生效条件是依法订立的有效条款，且是政府根据房改法律法规政策规定的房改合同生效的程序规定，依据是国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》国发【1994】43号第三十一条，三亚市《城镇职工集资建房暂行办法》第二条、第八条第（一）项、第（三）项、第（六）项关于房改合同由政府审核批准的规定。因此，政府房改办没有审核监证不生效，既是双方约定的生效条件，也是政府的房改规定和政策要求，是房改当事人不能更改的生效条款。李小白认为该条款因协议已实际履行没有事实根据，且于法不符。因为合同的实际履行是双方的实际履行，不是单方履行。该协议未按约定由房改办审核产权比例，也未审计建筑造价，既未交付房屋也未办理产权证，甚至没有按协议第四条要求存入全部建房资金受政府监督使用等，该协议主要条款均未履行，不能认定合同已实际履行。
（二）目前虽然刘东方、陈传洪案三亚市中级人民法院已判决生效，但该院对徐睿和省检察院对李小白、刘东方、陈传洪案也有生效的法律文书认定其与旅游公司签订的《三亚市集资建房协议》违法无效，故李小白以刘东方、陈传洪生效判决为据理由不成立。
（三）房改是一种社会福利，是一种本地区低收入无房者的社会公共利益。李小白与旅游公司串通违反房改规定买卖集资房改房，其行为是让不符合房改条件的外地高收入者参加本地房改，损害了不特定的本地区本单位符合房改条件的职工的公共利益。因此符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应认定合同无效。李小白和旅游公司的行为违反政府批准集资建房和公司集资建房的目的，也损害了社会和邢福音等职工的利益。认定和支持这种违法房改行为将严重损害社会公平与正义，无视政府的房改规定也损害政府的公信力和行政权威，产生极其恶劣的社会影响。
二、李小白诉求涉案房屋已由邢福音合法购买并占有使用，且邢福音的购房协议经三亚市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）审核生效，以及邢福音符合购买房改房条件，对比李小白要求从邢福音手中拿回涉案房屋不但不合法，而且不合理也不公平，即使判决李小白的合同有效依法亦不能执行回转。本案是再审案件，原案曾判决合同无效，邢福音曾合法享有所有权，现再审判决对邢福音的合法权利无视或剥夺均属违法。
三、李小白诉求天涯海角公司交付涉案房屋并办证依据不足。首先，天涯海角公司无房屋产权证书；其次，房屋已由旅游公司出售给职工占有使用，天涯海角公司无权从职工手中收回该房屋交给李小白；再次，对于房改房无市房改办审核产权和审批不能办产权证，且天涯海角公司无房产权证也不能办产权过户给李小白。
综上，一审判决缺乏事实和法律根据，李小白诉求无理，请求依法撤销一审判决，并驳回其无理诉求。
上诉人邢福音上诉请求：撤销三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初796号民事判决，改判驳回李小白的一审诉讼请求。
事实与理由：一、一审判认定事实片面、不公。
（一）旅游公司解除合同后，已穷尽各种方式将解除通知送达李小白。包括电话通知、邮寄到李小白在北京的办公室，派人到李小白北京办公室送达被拒收，公告送达等，应视为送达，应认定李小白已收到解除通知，李小白很快就起诉也证明其已收到解除合同通知。一审判决对此却视而不见，是认定事实错误。
（二）解除包括李小白在内的七人参加的集资建房合同是经三亚市国资委作出的具体行政行为（批复），李小白已知道批复内容却没有提出行政争议也没有提出行政诉讼。故三亚市国资委收回这七套集资房的批复的行政行为已发生法律效力，一审判决明知存在这与本案有重要关系的事实却不认定，明显偏袒李小白。
（三）一审判决认定李小白购买集资房价格比公司职工高，有误导和偏袒之嫌。即使按和职工一样的建安成本计算，由于公司职工享受各种补贴和抵扣，其房价也要比李小白的低，这是正常的。按规定李小白作为外地老板，非公司职工应按商品房市场价支付房款。但一审判决没有认定李小白支付的价格远低于市场价，甚至建设成本价，却认定李小白支付的价格高于职工的购房价格，这明显在暗示李小白已支付了高于职工的房价，所以李小白购买集资房没有损害社会公共利益，这是故意偏袒李小白。只认定对李小白有利的事实，不认定或回避不利于李小白的事实，也不陈述邢福音和旅游公司的辩解，明显认定事实不公。
（四）邢福音购买本公司集资房是在三亚市人民政府批准旅游公司收回房屋和三亚市人民政府房改办监证批准情况下购买的，一审判决对此却认定邢福音明知原协议未解除而违法购买集资房。按一审判决的观点，邢福音不应相信旅游公司和三亚市国资委、市房改办甚至也不应相信三亚市人民政府，而是应相信李小白，这样的事实认定不客观，不公正。邢福音之所以购买旅游公司集资房是因为相信旅游公司已经解除并终止与李小白的合同，是因为相信三亚市人民政府国资委、市房改办等部门的批准、同意邢福音购买集资房的，是代表三亚市人民政府的职能部门，邢福音没有过错。
二、一审判决认定李小白和旅游公司签订的集资建房合同有法律效力于法无据。
（一）首先，该协议未经三亚市人民政府签证不生效，且合同未实际履行。按合同条款约定的交付、办证、产权面积比例的审核、价格的审计、房改办监证批准等均未履行，不能认定为实际履行。按房改政策规定，房改由政府主导，政府批准合同才生效，才能办产权证。这些规定不是李小白和旅游公司可以随意变更或不执行的，人民法院不能判决不执行人民政府的政策法令。
（二）一审判决认定李小白按建安成本交付房价，所以在集资房款金额上不损害社会物质利益，故合同有效。这一认定是偷换概念。在集资房金额上损害社会物质利益和不符合购买集资房条件的人购买公司集资房损害社会公共利益是一回事，李小白应按市场价格购房却仅按建安成本(不是建设成本）购房，不能认为是在集资房款金额上不损害社会物质利益，但一审判决却不讲道理、不讲法律，不明白三亚市城郊人民法院、三亚市中级人民法院和省检察院为什么说外地老板参加三亚市房改违规购买旅游公司集资房损害三亚市不特定的符合参加房改和购买集资建房条件的职工干部的公共福利和公共利益，对此实在遗憾和失望。
（三）一审判决认定合同尚未解除与法无据。
如上所述，旅游公司已尽各种可能向李小白送达了解除合同通知书，李小白也实际上知道合同解除的事实而起诉，但李小白并未依法律程序请求人民法院确认解除通知的效力。根据法律规定，解除通知已经生效，一审判决认定合同未解除与法相悖。
三、邢福音与旅游公司签订购买集资房合同合法有效应受法律保护。
（一）邢福音符合参加集资建房主体，经三亚市人民政府批准合同生效及先交付入住，先合法占有等方面均证明邢福音的合同合法。邢福音不但购买时合法，而且在三亚中级人民法院生效判决李小白合同无效后合法装修占有和居住，均是合法。对于邢福音已合法存在的合法权益，在重审中并无新的证据，不可能突然变成不合法，一审判决的唯一解释是损害了李小白的合法利益，也就是说，不管是否经三亚市人民政府批准合法购买，法院支持合法占有，只要损害了李小白的利益就是无效和违法的。难道李小白是法律的代表，合法和公正的标准和象征？
（二）一审判决认为邢福音不能举证证明自己是低收入人员，无房户且符合参加集资建房条件。按一审判决的观点，如邢福音证明是自己是无房户、低收入和符合房改条件，购买集资房合同就有效吗？李小白证明自己是无房户、低收入人员，符合参加三亚市房改条件了吗？李小白作为原告本应证明自己符合集资建房资格和证明邢福音不符合集资建房资格，李小白没有证明，法院也不追究其责任，反而要求邢福音证明自己是无房户、低收入等，不符合举证责任分配原则。
（三）本案是再审重审案，原审中邢福音已胜诉且已合法购买和占有，邢福音不论实质条件还是程序性条件均合法，而李小白则不合法。李小白假冒职工名义违法参加集资建房与旅游公司领导恶意串通、侵害国家社会和第三人利益以及损害房改政策政令和损害社会公共利益。因此，一审判决李小白参加集资建房合法于法无据，判决邢福音交房给李小白不公平。外地老板和本公司职工争夺房改集资房，法院却不顾房改法律政策规定，不支持无房和低收入的公司职工，却支持无三亚户口的外地高收入老板，毫无公正可言。
综上，请求二审法院排除人为干扰，依法判案，支持邢福音的上诉请求，维护法律的公正和尊严。
被上诉人李小白针对上诉人天涯海角公司、邢福音的上诉共同辩称，一、一审判决认定李小白与旅游公司于2003年11月20日签订的《三亚市集资建房协议》（以下简称“《协议一》”）合法有效，认定事实清楚，适用法律正确。
(一）《协议一》未经市房改办监证并不影响协议本身的效力。
1、法律或行政法规并未规定“经市住房制度改革办公室监证”为集资建房合同生效的必备要件。李小白与旅游公司签订的《协议一》第十四条虽进行了“需经双方签章及市住房制度改革办公室监证后合同生效”的约定，但监证毕竟只起到监督作用，法律或行政法规并没有强制性规定集资建房合同必须要经过监证才生效。而天涯海角公司上诉状中所列的国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》为国务院政策性决定，而三亚市《城镇职工集资建房暂行办法》为地方规范性文件，二者均非法律或者行政法规，并非认定《协议一》是否有效的依据。
2、李小白以及旅游公司已对《协议一》第十四条约定的“需经双方签章及市住房制度改革办公室监证后生效”的生效条件进行了变更，《协议一》已依法生效。天涯海角公司认为旅游公司未按约定履行由市房改办审核产权比例、审计建筑造价，同时亦未交付房屋也未办理房产证的行为可以证明旅游公司并未实际履行合同，双方未达成变更合同生效要件的意思表示。但天涯海角公司却忽视了李小白是根据旅游公司的要求，向其支付全部集资款，其要求李小白付款的行为足以证明双方对《协议一》约定的附生效条件进行了变更，《协议一》已依法生效，否则旅游公司有何权利要求李小白支付房款。天涯海角公司所罗列的上述种种旅游公司未履行《协议一》义务的行为恰恰证明了该公司为违约方，旅游公司既未按约定履行涉案房屋应由市房改办审核产权比例、审计建筑造价的义务，同时亦未履行交付房屋、办理房产证的义务。若旅游公司履行完毕了所有义务，《协议一》的效力应当是终止而非变更。天涯海角公司混淆了“合同变更”与“合同终止”的法律概念。
综上，法律或行政法规并未规定“经市住房制度改革办公室监证”为集资建房合同生效的必备要件，应当允许当事人对于生效条件进行变更，且李小白已根据旅游公司的要求支付了全部集资款。李小白按旅游公司要求支付全部集资款的行为足以证明李小白以及旅游公司已对《协议一》第十四条约定的“需经双方签章及市住房制度改革办公室监证后生效”的合同生效条件进行了变更，《协议一》已依法生效，合同双方当事人应当按约定履行合同。
(二）《协议一》并未损害社会公共利益。
1、李小白的购房背景极其特殊，李小白等外单位人员的购房行为客观上成就了月川小区的建设，大多数旅游公司职工也因此而获得了利益。旅游公司集资建房220套，而在集资初期，申请购房职工户数远远不够要求，眼看集资建房即将驶入改革的末班车，旅游公司动用各方力量向三亚市国资委申请延期并获准。尽管被准予延期4个月，旅游公司最终收到集资款户数只有183户。在户数没有达到要求、资金严重困难、期间又有部分职工要求退款，如不邀请外单位的人员参加集资建房，该公司为职工集资建房的愿望就无法实现的情况下，才发生了旅游公司邀请外单位的37户人员购买月川小区房产的事实。而外单位人员的购房价格实际上比旅游公司本单位的职工要高出200-300元/平方米。正是基于这样的特定历史时期，李小白在旅游公司大部分职工对房屋前景不看好、自愿选择放弃参加集资房的情况下，才应旅游公司邀请购买该涉案房屋。李小白的购买行为不但没有侵占旅游公司职工的集资建房名额，也没有损害旅游公司的职工利益。相反，李小白购买房屋使得集资建房项目赶上了末班车，使该工程得以顺利进行，维护了旅游公司职工的利益。
2、李小白购房经过了旅游公司的严格审批，程序正当。李小白等30余名外单位人员购买旅游公司的集资房，既经过该公司总裁办公室同意、又经过该公司职工代表大会的同意。2003年3月28日，李小白按旅游公司要求已向其指定账户交付首期集资款58000元。旅游公司在2004年将集资账户撤销后，曾一度导致李小白无法将剩余款项交付完毕。直至2005年12月22日旅游公司才特意为包括李小白等在内的6名外单位购房人员申请设立了汇款专用账户，供这6名购房人支付剩余集资款，并于2006年1月6日向李小白等人发出了催缴房款的通知书（以下简称“《通知》”)。李小白在其发出《通知》的指定日期内第一时间将剩余集资款共计203048元缴至指定账户。目前除李小白等几名购房者未入住外，其余30多名外地购房者早已入住多年，其中还包括水稻之父袁隆平。
综上，李小白购买旅游公司集资房的行为，无论是从购房的背景还是购房的程序来看都没有损害任何人的利益，更没有损害社会公共利益。
(三）《协议一》并没有违反协议签订当时法律、行政法规的效力性强制性规定。《协议一》签订时，我国尚未出台任何关于集资建房的法律、行政法规，因此造成外地户口和非本单位职工购买集资房的现象普遍存在。直至2007年国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称“《意见》”)，才有了政策可遵循。但《意见》毕竟只是政策性规定，其也不可能做出效力性强制性规定。由此可见，《协议一》并未违反当时的法律、行政法规的效力性强制性规定。而且，旅游公司至今也无法提供法律法规来证明李小白的购房行为违法。
二、《协议一》合法有效存续状态下，旅游公司无权单方解除《协议一》，一审判决关于旅游公司实施单方解除《协议一》的行为不产生合同解除法律后果的认定于法有据。
1、旅游公司解除《协议一》的相关通知并未送达李小白，即便该公司解除《协议一》的相关通知送达至李小白，鉴于《协议一》为当事人双方的意思表示一致，是否解除《协议一》亦需要当事人双方的同意，在《协议一》对于合同解除条件未进行明确约定亦无法定理由的情况下，旅游公司无权逾越合同及法律之上单方解除合同，其关于《协议一》已经被其单方解除的主张于法无据，一审判决认定《协议一》并未解除并无不当。
2、邢福音认为李小白需在旅游公司向李小白发出解除《协议一》的通知后，就《协议一》是否解除向人民法院诉请确认，否则《协议一》就将产生解除的法律后果。邢福音的观点是荒谬的，且不论《协议一》根本不能通过其单方解除的客观情况，李小白认为向人民法院确认《协议一》是否解除并非李小白的义务，旅游公司若想解除《协议一》或判定《协议一》是否已解除，其应当向人民法院提起诉讼，而非强制要李小白人对本就合法有效的需经双方当事人协商一致方能解除的《协议一》向人民法院提出其所谓的“确认解除通知的效力”的诉讼。
3、《协议一》是在旅游公司与李小白的意思表示一致情况下自愿签订的，且不违反法律行政法规的强制性规定，无论是具有监管旅游公司职能的三亚市国资委还是三亚市人民政府，均无权直接代替旅游公司作为独立法人行使合同的订立、履行或解除的权利，亦无权行使法律所赋予人民法院的审判合同是否解除、合同是否有效的权利。本案中三亚市人民政府虽作出了同意解除《协议一》的指示，但其至多仅能视为三亚市人民政府对旅游公司单方解除《协议一》行为的认可，实际上是否产生解除《协议一》的法律效果仍需要遵循《协议一》双方当事人及《合同法》的相关规定，三亚市人民政府的相关文件不能产生直接认定《协议一》解除的法律效力，邢福音将三亚市人民政府的有关决定视为解除《协议一》的合法要件实为对法律的错误认知。
三、邢福音与旅游公司于2007年10月9日签订的《三亚市集资建房协议》（以下简称“《协议二》”）系“一房二卖”，一审判决认定其无效，并无不当。
邢福音的父亲邢益民，时任旅游公司的董事长、党委书记，为了将涉案房屋收归己有，其操控旅游公司做出对李小白不利的会议纪要并以《协议一》无效、未生效、单方解除等各种理由为其违约行为找借口，其上述行为已严重侵犯了李小白的合法权益。而邢益民在自认为《协议一》已解除而实际上《协议一》仍合法有效的情况下，让其儿子邢福音与旅游公司签订了《协议二》。旅游公司将涉案房屋出售给第三人的行为系“一房二卖”，而邢福音在明知其父亲严重侵犯了李小白的合法权益仍与旅游公司签订《协议二》，旅游公司与邢福音的行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定的“恶意串通，损害第三人利益”的情形，《协议二》属无效合同。
四、一审判决认定天涯海角公司应当向李小白交付涉案房屋并要求天涯海角公司为李小白办理涉案房屋产权证书于法有据,并无不当。
由于《协议一》合法有效，在李小白已依约支付全部集资款，即实际履行完毕《协议一》全部义务的情况下，旅游公司却至今没有为李小白办理房屋产权证，其已构成违约。故李小白有权要求旅游公司交付涉案房屋并为李小白办理房屋产权证书，又由于涉案房屋占用地块的土地使用权人已由旅游公司变更为天涯海角公司，且根据天涯海角公司提交的三府【2008】25号《三亚市人民政府关于撤销三亚市旅游控股投资有限公司的通知》关于旅游公司的相关权利义务已由天涯海角公司承接的相关规定。因此，李小白要求天涯海角公司交付涉案房屋并为李小白办理房屋产权证书的主张于法有据。
综上所述，一审法院在尊重客观事实并查明与案件有关事实的基础上依法认定：第一，李小白与旅游公司签订的《协议一》合法有效且尚未解除，仍属合法有效；第二，邢福音与旅游公司签订的《协议二》严重侵害李小白合法权益，为无效合同；第三，旅游公司、天涯海角公司应当按照《协议一》的约定履行交付涉案房屋并为李小白办理涉案房屋产权证书；第四，邢福音因无权占有应当向李小白返还涉案房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且程序并无不当。因此，请求二审法院依法驳回天涯海角公司、邢福音的上诉请求，维持原判。
被上诉人李小白向一审法院起诉请求判令：1.确认李小白与旅游公司于2003年11月20日签订的《协议一》有效；2.旅游公司、天涯海角公司及邢福音限期向李小白交付三亚市吉阳区河东路旅游公司月川住宅小区集资楼3栋3层304号房；3.旅游公司以及天涯海角公司限期将第二项诉求中所指房屋的产权证过户至李小白名下。
一审法院认定事实：旅游公司系三亚市人民政府投资设立的国有企业。2001年12月，为解决住房困难职工的居住问题，旅游公司经三亚市人民政府批准，组织本公司职工在其位于三亚市月川小区南山电厂宿舍区南侧的三土房(2002)字第0140号住宅地上集资建房180套。李小白不是三亚市旅游投资有限公司职工，亦非三亚市市民，李小白向旅游公司提出参加集资建房的请求，该公司亦同意。2002年4月16日，李小白向旅游公司交付首期集资款58000元。同年9月，集资楼动工兴建。
2003年11月20日，李小白与旅游公司签订《协议一》，约定：旅游公司同意李小白参加该公司的集资建房；集资房位于三亚市吉阳区河东路（原河东区月川路）的旅游公司月川住宅小区的集资楼3栋3层304房，面积214.683平方米，集资款261048元；集资款占建筑安装成本的100％；房屋产权比例以市房改办最后审定的为准；集资首付款不得低于预计总付款的50%；2004年5月30日交付房屋；房屋竣工验收后，该公司为李小白办理《房屋所有权证》；本协议未尽事宜按政府房改有关政策处理；本协议经李小白、旅游公司双方签章及市房改办监证后生效。2004年8月20日，旅游公司集资建房办公室向公司领导作出《关于要求最终确认外单位人员参加月川住宅小区集资建房资格的请示》，内容为：“因公司内部职工参与集资建房的户数有所欠缺，经公司第二次职工代表大会确认，为做好集资建房工作，公司研究同意让部分公司关系单位参与我司集资建房。经公司领导同意，公司已离职人员、国资委、合作单位和外单位参加月川住宅小区集资建房的人员共计37人，以上人员均已选定号并缴纳部分房款。特此，请公司领导最终确认以上37人参加集资建房的资格，以便其缴清房款后到我司财务部更换缴款收据”，该请示获得旅游公司各领导的批示同意。
2004年12月，集资房竣工验收，因李小白未按约定支付集资余款，旅游公司未向李小白交付房屋。经旅游公司多次催款，2006年1月20日，李小白向该公司缴清余款。2007年8月10日，三亚市国资委作出《关于同意三亚市旅游投资有限公司董事会处理七套职工住房的批复》，同意该公司终止与李小白等七人签订的《三亚集资建房协议》。2007年10月9日，旅游公司与邢福音签订了《协议二》，将涉案房屋出售给邢福音。2007年10月18日，旅游公司发出通知，以李小白不符合集资建房条件和资格为由，通知李小白办理退款手续，但该通知书没有送达李小白。李小白获知通知书的内容后，予以拒绝，在要求该公司交付房屋和办理产权过户登记未果后，就诉至一审法院。2008年1月25日，旅游公司将李小白的集资款交付三亚市公证处提存。2012年4月30日，李小白因担心该笔款项无人领取经过五年后被收归国有从而造成双方损失，从公证处提取了261048元。庭审中，李小白明确表示可以随时把房款交付给旅游公司。
旅游公司所建的涉案集资房，包括李小白共有37名外来人员参与购买，对外出售集资房价格高于内部职工购买价格。旅游公司与李小白签订的《协议一》至今未经市房改办监证，该公司与邢福音签订的《协议二》经过了市房改办的监证。
2009年3月5日，旅游公司建集资房所用的三土房(2002)字第0140号住宅地变更为三土房(2009)字第Ol8**号，地号为03-02-14，现登记的权利人是天涯海角公司。
在原审一审起诉前及审理期间，一审法院分别于2008年2月18日、2010年2月8日作出(2008)城民保字第17号、（2008）城民一初字第269-2号民事裁定，查封了涉案的3栋3层304房，并告知邢福音不能装修改变房屋状态。2008年2月，邢福音将装修材料搬进涉案房屋。2010年10月20日后，邢福音装修并入住至今。在重审过程中，经一审法院询问，邢福音不同意对涉案房屋进行装修造价的鉴定评估。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、旅游公司与李小白2003年11月2O日签订的集资建房协议是否有效；二、旅游公司与李小白签订的集资建房协议是否已解除；三、邢福音与旅游公司签订的集资建房协议是否有效；四、天涯海角公司是否有协助李小白办理房产证的义务。
一、关于旅游公司与李小白签订的集资建房协议是否有效的问题。旅游公司集资建房办公室于2004年8月20日向公司领导作出《关于要求最终确认外单位人员参加月川住宅小区集资建房资格的请示》中明确表明，因内部职工参与建房的户数有所欠缺，经公司第二次职工代表大会确认，旅游公司研究同意将集资房出售给37名公司已离职人员、国资委、合作单位及外单位人员。从该请示的内容中足以认定，旅游公司与外来单位人员签订《三亚市集资建房协议》前，召开过旅游公司职工代表大会，与外来人员签订集资购房合同的方案已经职工代表大会确认。经该公司内部请示，包括李小白在内的37户外来人员参加集资建房的资格获得了旅游公司董事会批准。旅游公司与李小白签订的合同虽未按合同约定经市房改办监证，但合同签订后，该公司已通知李小白缴纳购房款，李小白亦依该公司的通知缴清了购房款，合同已实际履行，双方的行为表明该合同不再以市房改办办理监证作为生效的要件。根据《协议一》的约定，李小白支付的261048元集资款占诉争房产建筑安装成本比重100%，在其房屋集资款金额上不存在损害社会物质利益的情形，李小白缴清集资款已超过10年，而旅游公司至今未向李小白交付房屋，却将该房屋另行卖给了邢福音，旅游公司、天涯海角公司、邢福音三方在本案审理始终均未提供证据证实邢福音系低收入无房户或其按商品房市场价格购买，故李小白支付集资款、购买诉争房产的行为不存在损害社会公共利益的情形，也未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定该协议合法有效。天涯海角公司及邢福音抗辩《协议一》未经监证，损害职工的利益，主张《协议一》未生效，上述抗辩缺乏充分的事实根据及法律依据，一审法院不予采纳。
二、关于旅游公司与李小白签订的集资建房协议是否已解除的问题。2007年10月18日，旅游公司作出通知，以李小白不符合集资建房条件和资格为由，通知李小白办理退款手续，但该通知书没有送达李小白。李小白获知通知书的内容后，予以拒绝，并要求该公司交付房屋和办理产权过户登记未果，遂诉至三亚市城郊人民法院，要求继续履行《协议一》的内容。因此，《协议一》至今尚未依法解除。
三、关于邢福音与旅游公司签订的集资建房协议是否有效的问题。2007年10月9日，旅游公司与邢福音在明知《协议一》未依法解除的情况下，双方就涉案房屋签订了《协议二》，将涉案房屋出售给邢福音，系“一房二卖”，损害了李小白的合法利益。故《协议二》属无效合同。天涯海角公司与邢福音抗辩《协议二》属有效合同，缺乏充分的证据及法律依据，故法院不予采纳。
四、关于天涯海角公司是否应协助李小白办理诉争房产的房屋产权证书的问题。因《协议一》合法有效，且李小白在2006年1月已支付完全部购房款。虽然李小白于2012年4月30日到公证处提取了全部购房款261048元，但鉴于李小白提取该款是为避免该款因无人领取到期而上缴国库，从而造成双方损失，并无解除合同之意，故李小白到公证处提取购房款的行为并不导致双方合同的解除，亦不能证明李小白未履行付款义务，李小白可在判决生效后向该公司补交全部购房款261048元。旅游公司至今未将涉案房屋交付及办理产权证给李小白，旅游公司构成违约。李小白要求交付涉案房屋及办理产权证的请求合法有理，法院予以支持。因涉案房屋所在的土地使用权的权利人由旅游公司变更为天涯海角公司，天涯海角公司作为诉争房屋相关权利义务的承接人，应继承《协议一》中旅游公司的有关合同义务，依法与旅游公司共同履行合同约定的协助办证义务。由于邢福音实际占有了涉案房屋，故旅游公司、天涯海角公司及邢福音应共同将涉案房屋交付给李小白。
另，在重审过程中，经一审法院询问，邢福音不同意对涉案房屋进行装修造价的鉴定。涉及涉案房屋装修问题，当事人可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认李小白与旅游公司于2003年11月2O日签订的《三亚市集资建房协议》有效；二、旅游公司、天涯海角公司与邢福音应共同于判决生效之日起60日内将位于三亚市吉阳区河东路（原河东区月川路）的旅游公司月川住宅小区的集资楼3栋3层304号房交付给李小白；三、旅游公司及天涯海角公司应于判决生效之日起90日内协助李小白将位于三亚市吉阳区河东路（原河东区月川路）的旅游公司月川住宅小区的集资楼3栋3层304号房[原土地房屋权证号为三土房(2O02)字第O1**号，现变更为三土房(2009)字第O18**号，登记的权利人是天涯海角公司]办理至李小白名下。一审案件受理费5216元、财产保全费1825元(李小白已预交)，由旅游公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明：刘东方、陈传洪、徐睿分别与旅游公司集资建房合同纠纷案，经本院作出二审终审判决，认定刘东方、陈传洪、徐睿分别与旅游公司签订的集资建房合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定该协议合法有效。天涯海角公司主张《协议一》未生效的上诉，缺乏充分的事实根据及法律依据，法院不予采信。
本院认为，本案的争议焦点是：一、关于旅游公司与李小白2003年11月2O日签订的集资建房协议是否有效的问题；二、关于邢福音与旅游公司签订的集资建房协议是否有效的问题；三、关于天涯海角公司是否有义务协助李小白办理房产证的问题。
一、关于旅游公司与李小白签订的集资建房协议是否有效的问题。旅游公司集资建房办公室向公司领导作出《关于要求最终确认外单位人员参加月川住宅小区集资建房资格的请示》中明确表明，因内部职工参与建房的户数有所欠缺，经公司第二次职工代表大会确认，旅游公司研究同意将集资房出售给37名公司已离职人员、国资委、合作单位及外单位人员。从该请示证明旅游公司与外来单位人员签订《三亚市集资建房协议》前，召开过旅游公司职工代表大会，与外来人员签订集资购房合同的方案已经职工代表大会确认。经该公司内部请示，包括李小白在内的37户外来人员参加集资建房的资格获得了旅游公司董事会批准。旅游公司与李小白签订的合同虽未按合同约定经市房改办监证，但该公司已通知李小白缴纳购房款，李小白亦按该公司的通知缴清了购房款，合同已实际履行，双方的行为表明该合同不再以市房改办办理监证作为生效的要件。根据《协议一》的约定，李小白支付的261048元集资款占诉争房产建筑安装成本比重100%，在其房屋集资款金额上不存在损害社会物质利益的情形，李小白缴清集资款已超过10年，而旅游公司至今未向李小白交付房屋，却将该房屋另行卖给了邢福音，旅游公司、天涯海角公司、邢福音三方均未提供证据证实邢福音系低收入无房户或其按商品房市场价格购买，故李小白支付集资款、购买诉争房产的行为不存在损害社会公共利益的情形，也未违反法律、行政法规的禁止性规定，一审判决认定该协议合法有效正确，本院予以确认。天涯海角公司及邢福音上诉称《协议一》未经监证，损害职工的利益，主张《协议一》未生效，该上诉理由缺乏充分的事实根据及法律依据，本院不予采纳。
二、关于邢福音与旅游公司签订的集资建房协议是否有效的问题。2007年10月18日，旅游公司以李小白不符合集资建房条件和资格为由，通知李小白办理退款手续，但该通知书没有送达李小白。李小白得知通知书的内容后，予以拒绝，并要求该公司交付房屋和办理产权过户登记未果，遂诉至法院，要求继续履行《协议一》的内容。因此，《协议一》至今尚未依法解除。旅游公司与邢福音在明知《协议一》未依法解除的情况下，双方就涉案房屋签订了《协议二》，将涉案房屋出售给邢福音，明显出于非善意，系“一房二卖”，损害了李小白的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项：“有下列情形之一的，合同无效：（二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”的规定，故《协议二》属无效合同。天涯海角公司与邢福音上诉称《协议二》属有效合同，缺乏充分的证据及法律依据，本院不予采信。
三、关于天涯海角公司是否应协助李小白办理诉争房产的房屋产权证书的问题。因《协议一》合法有效，且李小白在2006年1月已支付完全部购房款。虽然李小白于2012年4月30日到公证处提取了全部购房款261048元，但鉴于李小白提取该款是为避免该款因无人领取到期而上缴国库，并无解除合同之意，故李小白到公证处提取购房款的行为并不导致双方合同的解除，李小白可在判决生效后向该公司补交全部购房款261048元。旅游公司至今未将涉案房屋交付及办理产权证给李小白，旅游公司构成违约。李小白要求交付涉案房屋及办理产权证的请求合法有理，一审法院予以支持正确，本院予以确认。因天涯海角公司作为诉争房屋相关权利义务的承接人，应继承《协议一》中旅游公司的有关合同义务，依法与旅游公司共同履行合同约定的协助办证义务。由于邢福音实际占有了涉案房屋，故旅游公司、天涯海角公司及邢福音应共同将涉案房屋交付给李小白。
综上所述，天涯海角公司及邢福音的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5216元（上诉人三亚市天涯海角旅游发展有限公司及邢福音已分别预缴5216元），由上诉人三亚市天涯海角旅游发展有限公司及邢福音各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 泽
审判员 袁俊杰
审判员 王晓艳
二〇一七年一月二十四日
书记员 贺素贞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。