福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1233号
上诉人（原审被告）林志斌，男，1973年3月19日出生，汉族。
委托代理人郭丰、蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林伟毅，男，1978年6月23日出生，汉族。
委托代理人吴凌云，福建君州律师事务所律师。
原审第三人魏伟鹏，男，1979年9月21日出生，汉族。
上诉人林志斌因与被上诉人林伟毅、原审第三人魏伟鹏合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第16310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林伟毅向原审法院起诉，请求判令：一、林志斌继续履行林伟毅、林志斌及魏伟鹏于2011年7月4日签订的《共同购房协议书》；二、确认林伟毅是址于本市松岳里37号房产共有产权人，占有份额为40%；三、林志斌协助林伟毅办理上述房产的权属变更登记并支付变更登记费用，暂合计40680元；四、林志斌归还松岳里37号房产房屋租金中林伟毅应有的份额（从2013年8月20日起计至租金实际由林伟毅收取之日止，按每月8500元计算）；五、林志斌支付林伟毅财产保全费5000元。
原审判决查明，林伟毅、林志斌及第三人魏伟鹏因共同购买址于本市松岳里37号、38号店面于2011年7月4日签订一份《共同购房协议书》，约定房产价格628万元；林伟毅出资314万元，占所有权的40%；林志斌出资104万元，占所有权的20%；魏伟鹏出资210万元，占所有权的40%；各方应于2011年7月6日前将出资款汇入林志斌账户，逾期出资的将按未出资款的日千分之一支付违约金，违约金可从利润分红中先行扣除；房产带租约，其中37号店面租期2011年7月15日至2013年7月14日，租金11000元／月；三方同意所购房产登记在林伟毅名下，如林伟毅用房产进行抵押贷款，贷款所获得的资金由各方按出资比例使用；林伟毅经其他方同意可以将房产进行出租、出售、抵押等；合作购房结算方式是售房款在扣除相关费用后，由协议三方按所占比例分配售房利润
另查明，2013年2月19日蔡宏炎、魏伟鹏以林志斌为被告向原审法院提起诉讼，要求确认蔡宏炎、魏伟鹏是上述37号店面的共有权人，占40%份额等。该院因此作出（2013）思民初字第2834号民事判决书，确认魏伟鹏上述37号店面共有产权人，按份共有份额为40%，林志斌不服判决提起上诉，厦门市中院于2013年11月19日作出（2013）厦民终字第2959号判决书，维持原判。上述判决查明内容包括：林伟毅、林志斌及魏伟鹏于2011年7月4日签订上述《共同购房协议书》。2011年5月8日，蔡珊珊受魏伟鹏委托向林志斌转账30万元。2011年7月6日，林伟毅向林志斌转账100万元。同日，蔡宏炎受魏伟鹏、林伟毅的共同委托，向林志斌转帐295万元，其中190万元系受魏伟鹏的委托，代为汇转其37、38号房产的出资额，105万元系受林伟毅的委托，代为汇转其所购37、38号房产的出资额。37号店面在2009年7月14日起至2012年7月14日止向交通银行股份有限公司厦门分行贷款100万元。2012年6月21日37号店面从前业主刘雪玲名下变更登记到林志斌名下。该案中林志斌对蔡宏炎、魏伟鹏人提供的落款日期为2011年投资确认表无异议，该证据载明37号、38号店面当时的出资组成为：银行贷款额度为120万元，魏伟鹏出资30万元，林伟毅与魏伟鹏（闽昌达）合计出资款425万元，林志斌出资款83万元。上述判决还认定林志斌擅自将讼争房产过户至自己名下，先行违反约定。
还查明，2012年8月3日林志斌将上述37号店面向交通银行办理抵押贷款128万元；林伟毅因本次诉讼支付财产保全费5000元；2015年7月15日，林志斌以林伟毅为林志斌向原审法院提起诉讼，要求林伟毅按40%份额补足上述店面投资款54.5万元，该院以（2015）思民初字第10807号立案受理，该案尚在审理中。
审理中，林志斌提供一份上述37号店面租赁合同及照片，合同内容载明，出租人为林志斌、承租人为颜为民；租赁期限自2013年8月20日至2028年8月31日；自2013年8月20日至2016年8月31日租金为每月8500元；合同落款日期为2013年2月4日。主张37号店面于2012年6月29日过户到林志斌名下，林志斌自2013年8月20日取得该房产并开始收取租金。之前该店面在林伟毅的控制之下，由林伟毅收取租金。2015年3月后，该店面不再出租，林志斌不再收取租金。照片内容为37号店面卷闸门封闭，书写“老赖林志斌”、“纠纷勿租”等字样，门前堆积垃圾土头。林伟毅对商户租赁合同的三性无异议，对照片的真实性不予确认，认为即便店面现状如此，林志斌也应该证明何时处于该种状态。魏伟鹏对租赁合同的真实性有异议，照片确实拍摄于37号店面，但现状如何尚需确认。
原审判决认为，上述《共同购房协议书》系当事人真实的意思表示，合法有效。该协议书中已对各方的出资金额、所占比例进行了约定，对各方均有约束力。从上述生效法律文书认定的事实，可以认定林伟毅的实际出资为102.5万元。鉴于相关当事人在上述协议书中已对逾期出资应承担违约责任以及违约金可从利润中扣除进行了明确约定且林志斌亦以林伟毅出资不到位为由提起诉讼。故林伟毅在本案中请求确认其对37号店面享有40%份额的请求可以成立，应予以支持。由于林志斌存在违约将37号店面进行登记的情形，故林伟毅要求林志斌承担的过户费可在实际发生后再行处理。林伟毅及第三人分别对租赁合同、照片拍摄地点真实性无异议，应予以确认。结合林志斌上述陈述可以认定37号店面自2013年8月20日起至2015年3月间存在出租情形，每月租金8500元，故林伟毅要求林志斌按40%份额偿还该部分租金的请求可以成立，应予以支持。林伟毅主张的超过该部分的租金权利缺乏事实依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、林志斌应继续履行林伟毅、林志斌及魏伟鹏于2011年7月4日签订的《共同购房协议书》；二、确认林伟毅是址于本市松岳里37号房产的共有产权人，按份共有份额为40%；三、林志斌于判决生效之日起十日内协助林伟毅办理厦门市思明区松岳里37号房产的权属变更登记手续；四、林志斌于判决生效之日起十日内按每月3400元标准偿还林伟毅自2013年8月20日起至2015年3月间租金；五、林志斌于判决生效之日起十日内支付林伟毅财产保全费5000元；六、驳回林伟毅的其他诉讼请求。
宣判后，林志斌不服，向本院提起上诉。
上诉人林志斌上诉称，一、林伟毅就涉讼房产的出资并未按各方共同签订的《共同购房协议书》的约定足额到位，无法依据合同约定享有40%的涉讼房产份额，应按照实际出资款项占有涉讼房产份额，且《共同购房协议书》也并未约定需将投资方份额过户至个人名下。原审判决认定“上述《共同购房协议书》系当事人真实的意思表示，合法有效。该协议书中已对各方的出资金额、所占比例进行了约定，对各方有约束力。从上述生效法律文书认定的事实，可以认定林伟毅的实际出资为102.5万元。鉴于相关当事人在上述协议书中已对逾期出资应承担违约责任以及违约金可从利润中扣除进行了明确的约定且被告亦以原告出资不到位为由提起诉讼”，并以此认定“故原告在本案中请求其对37号店面享有40%份额的请求可以成立，本院予以支持”以及判决“上诉人协助林伟毅将其所有的涉讼房产份额过户至其名下”。该认定事实不清，证据不足。首先，2011年7月4日，林志斌、林伟毅及魏伟鹏三方签订《共同购房协议书》，购买位于厦门市思明区松岳里37、38号店面，总价628万元。其中约定林志斌出资104万元，占所有权20%；林伟毅出资314万元，占所有权40%；魏伟鹏出资210万元，占所有权的40%；另各方应于2011年7月6日将出资款汇入林志斌建行账户，逾期出资的将按未出资款的日千分之一支付违约金，违约金可从利润分红中先行扣除。依据上述约定，林伟毅欲享有讼争房产40%的份额的前提是其应出资157万元（314万元÷2套）方可，而实际上林伟毅就涉讼房产的出资仅为102.5万元（205万元÷2套），原审判决以及所依据的另案判决（案号：（2013）思民初字第2834号、（2013）厦民终字第2959号）对此均予以确认，林伟毅的出资远少于合同中约定的157万元，未足额部分达到54.5万元，其对涉讼房产享有的份额应按照其实际出资款认定，即25.987%（102／（157／40%）≈25.987%（注：因为各方出资所占份额并非按照实际出资占总额的比例，而系按照各方约定，遂以各方约定的出资占有比例方法来计算），而至今林伟毅仍未向上诉人足额支付购房款，该部分购房款已由林志斌支付，相关的份额应归属于林志斌所有，其对其未足额出资的部分已经不享有任何权利，原审判决在其未足额出资的前提下，认定其对涉讼房产享有约定份额，明显没有事实和法律依据。再者，即使《共同购房协议书》中约定逾期出资应承担违约责任以及违约金可从利润中扣除，也不应当据此认定林伟毅在未足额出资的前提下即享有合同约定的40%份额。因为合同中明确约定的系出资不到位应支付违约金，而该违约金可从涉讼房产利润分成中先行扣除，而并非未足额出资的部分可在后续利润分成中抵扣，该涉讼房产的利润分成仅能扣除的是违约金，而并非购房款，无法与林伟毅未足额出资的部分进行抵扣。而林志斌就林伟毅未足额出资提起的诉讼（案号：（2015）思民初字第10807号）要求林伟毅将不足出资部分补缴到位并赔偿相应损失，也因本案在审理过程之中已被暂时中止审理，而且该案的审理与本案审理的相关诉求也没有关联性，本案系林伟毅要求确认其享有40%的诉求，而事实上由于林伟毅未足额出资，其就不应当享有合同约定的份额，应当实际出资认定相关的份额，即25.987%。即使林志斌在另案中要求其足额支付出资，其能获得40%份额也应当是足额支付之后方可，而事实上林伟毅至今未足额支付相关的出资款，遂本案应按照本案审理过程认定的林伟毅实际出资款102.5万元认定。原审判决的认定明显错误，与事实不符。最后，林志斌、林伟毅及魏伟鹏共同签订的《共同购房协议书》中也并未约定各自享有的份额需要过户至个人的名下，林志斌等三方购买涉讼房产系为投资房产而获利，在合同之中仅约定将房产登记在其中一人名下，而事实上由于林伟毅的指定，该房产已登记在林志斌的名下。无论从合同的约定以及林志斌等三方购买涉讼房产的本意来看，都不应当将各方对涉讼房产享有的份额过户至各方名下。一审法院的判决明显不符合合同约定，判决有误。综上，林伟毅未按照合同约定足额出资，差额达到54.5万元，实际出资对涉讼房产享有的份额仅为25.987%。而原审判决在已经查明其实际出资的情况下，依然认定其对涉讼房产享有40%份额且将上述份额过户至林伟毅名下，明显没有事实和法律依据，认定不清。二、涉讼房产的过户至林志斌名下系林伟毅指定要求，并不存在林志斌违约过户，林志斌也不可能违约过户。原审判决认定“上述判决还认定林志斌擅自将涉讼房产过户至自己名下，先行违反规定”，“由于被告存在违约将37号店面进行登记的情形，故原告要求被告承担的过户费可在实际发生后再行处理”。该认定明显查明事实不清，认定错误。首先，林志斌、林伟毅及魏伟鹏共同约定购买涉讼房产时经三方同意将涉讼房产以全权委托的形式购买，而且该涉讼房产受全权委托的人员为徐美兰，该人员系林伟毅开设的厦门闽昌达投资有限公司工作人员，林伟毅自行也在另案审理过程中提交了相应的证据予以证明徐美兰系其公司员工，林志斌在本案中也将此作为证据提交，并且《共同购房协议书》中的第五条其他条款的第四项备注中还明确载明涉讼房产的公证书及产权证原件均由林伟毅保管，充分证明了事实上该涉讼房产在当时的实际控制人为林伟毅，而并非林志斌，在此情况下，林志斌不会，也无法私自将涉讼房产过户至自己名下。如果不是林伟毅要求将涉讼房产过户至林志斌名下，并且提供相应材料配合，林志斌自身无法将该房产过户至自己名下，因为该房产当时的实际控制人为林伟毅，之所以将该房产过户至林志斌名下的原因系涉讼房产之前存有抵押，在涉讼房产抵押即将到期时，该涉讼房产由于林伟毅未足额出资导致无法及时还款，林志斌担心涉讼房产未及时还款导致被查封拍卖，遂多次向林伟毅催讨，要求足额支付投资款，但林伟毅拒不履行，林志斌在无奈之下只能与林伟毅协商，将涉讼房产转移至其名下，由林志斌偿还该笔抵押，从而避免房产被查封拍卖导致损失，也是在林伟毅同意的前提之下方可进行的，林志斌在涉讼房产过户至其名下过程之中无任何过错，系林伟毅指定要求。所以，原审判决在未查明事实的前提下，认定林志斌将涉讼房产私自过户存在违约明显认定错误，与事实不符。再者，原审判决据此认定林志斌应在实际过户费产生后向林伟毅支付过户费。但根据林志斌等三方签订《共同购房协议》中以及三方购买方涉讼房产为投资的本意可以得出三方并未约定需将各自对涉讼房产享有的份额过户至各方名下，所以原审判决认定林志斌应该在实际过户费产生后向林伟毅支付，明显与事实不符，也没有任何法律依据。综上，涉讼房产的过户至林志斌名下系林伟毅指定要求，林志斌在此过程之中不存在违约情形，也无需将林伟毅对涉讼房产享有的份额过户至其名下，相应的过户费也就不应该产生，也不应当由林志斌支付。三、林伟毅对涉讼房产享有的份额为25.987%，其所能获得的涉讼房产租金应当按此份额进行分配。原审判决认定“结合被告上述陈述可以认定37号店面自2013年8月20日起至2015年3月间存在出租情形，每月租金8500元，故原告要求被告按40%份额偿还该部分租金的请求可以成立，本院予以支持”。林伟毅在未足额出资的前提之下，其享有的涉讼房产份额为25.987%，那么其能够获得的租金应当参照此比例，而并未一审法院认定的40%。所以，林志斌认为林伟毅在未足额出资的前提下，不应当按照合同约定的份额对租金收益进行分配，其能够获得的仅是其实际出资所得份额产生的租金收益。原审判决明显认定事实不清，证据不足。综上，请求撤销原审判决，改判驳回林伟毅的诉讼请求。
被上诉人林伟毅答辩称，林伟毅与林志斌、第三人合作购买松岳里37、38号店面，并在合作破裂后，分别进行了“确认份额”和“返出资款”等诉讼，大部分的诉讼均已完结，仅余本案，因此有关三方在购买讼争店面的事实在各生效的文书均有写明，其实在本案中已没必要再进行争辩了。本案基本事实就是：三方合作购买讼争房，由于投资人取得讼争房权利的方式为从原业主处取得《委托公证书》，而非进行实际的房产过户。因原讼争房产尚存银行贷款，因此投资人在出售讼争房之前不需支付全部的购房款，仅需支付除银行贷款以外的现金部分，再加以支付银行贷款费用。而三方在持有讼争房的过程中林志斌在未经其他合作方同意的情况下，违约将讼争房过户至自身名下，为了过户其只好将讼争房尚存的100万元的银行贷款还清，在还清贷款过户后，又以讼争房为抵押物从银行贷出128万元贷款。林志斌这一行为实际上已侵犯了其他合作方的合作利益。但其在本案中却将其前述的违约行为进行美化：1、林志斌竟然将其为了违约过户而代垫的100万元款项美其名约为“出资”，甚至称其是帮林伟毅出资，进而认为林伟毅出资不到位，要求减少其的份额；2、林志斌将合作购买的房产在未经其他合作方同意的情况下擅自以讼争房为抵押物，从银行贷款128万元，众所周知，林志斌这一行为实际上已减损了讼争房的价值，侵犯了共同购买人的利益。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人魏伟鹏未作陈述。
经审理查明，林志斌认为原审判决遗漏查明，其已经向原房屋所有权人支付了628万元，公证授权委托书由林伟毅保管，并由其员工将讼争房产过户至林志斌名下。此外，各方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，林志斌上诉主张因林伟毅未依约出资，应酌减其共有份额，林志斌与林伟毅、魏伟鹏签订的《共同购房协议书》对各自出资额、对房产所占份额均明确予以约定。虽林伟毅并未足额出资，但林伟毅需依约承担的是支付违约金责任，而不会对其享有讼争房产之份额产生影响，故林志斌的该项上诉主张缺乏合同依据，应予以驳回。林志斌相应的酌减赔付租金收益的上诉主张，亦应予以驳回。至于林志斌关于其不存在违约过户之情形的上诉主张，业经生效判决予以认定，故本案不再予以评判。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。林伟毅的上诉缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1540元，由上诉人林志斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一六年五月十一日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。