海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民二初字第723号
原告中国光大银行股份有限公司海口分行。
代表人张轶昌。
委托代理人易东，该分行职员。
委托代理人胡振，海南万理律师事务所律师。
被告杨浩波。
被告满琼珍。
被告海南凤凰地产有限公司。
法定代表人张冠彩。
委托代理人冯斌，海南川海律师事务所律师。
委托代理人韦桂庆，海南川海律师事务所律师。
原告中国光大银行股份有限公司海口分行与被告杨浩波、被告满琼珍、被告海南凤凰地产有限公司（以下简称凤凰公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人易东和胡振、被告凤凰公司的委托代理人冯斌和韦桂庆到庭参加诉讼，被告杨浩波、满琼珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2005年6月9日与被告（借款人、抵押人）杨浩波、满琼珍（两被告为夫妻关系）和被告（保证人）海口市秀英土地房产开发公司（现更名为凤凰公司）签订了《中国光大银行个人贷款合同》，约定由原告向被告杨浩波发放个人住房贷款人民币1036000元，期限为20年，首期执行贷款年利率为6.12%，用于购买被告凤凰公司开发的位于海口市秀英区凤凰家园XXX栋别墅。被告凤凰公司作为保证人对借款人的上述债务承担连带保证责任，而且被告凤凰公司承诺其履行保证义务并不以贷款人（即原告）首先行使抵押权为前提。两被告杨浩波夫妇购房后，以其所购买的上述房产作为贷款抵押物，并进行了上述房产的期房抵押登记。原告于2005年6月9日发放了上述贷款，而此后被告杨浩波夫妇多次出现逾期还款，截止2014年6月已连续逾期2期未还款，经原告催收，发现其已经无法联系，下落不明，该抵押物已被多家法院查封。被告的严重违约行为严重影响了原告正常的经营活动，导致原告的合同目的已经无法实现。原告认为，被告上述违约情况符合原告解除合同并要求被告杨浩波夫妇立即偿还剩余贷款本金及承担违约责任的合同和法律规定。被告杨浩波、满琼珍系夫妻关系，其向原告贷款发生于婚姻存续期间且系为购置共同生活所需房产之用，依据《婚姻法》及相关司法解释，该债务为夫妻共同债务，理应向原告承担共同还款责任。被告凤凰公司作为连带责任保证人依约应对被告杨浩波、满琼珍拖欠的上述贷款本息承担无条件连带保证责任。故原告依据《�同法》和上述《个人借款合同》第16条第5款和第17条的规定诉至法院，请求法院判令：1、请求法院判令解除原告与被告于2005年6月9日签订的《中国光大银行个人贷款合同》，判令被告杨浩波、满琼珍偿还在该合同项下的尚未还清的贷款本金人民币705380.67元、利息、罚息人民币5471.25元（以逾期贷款为本金，按照合同约定的人民银行同期基准利率的130%计算逾期贷款利息，对逾期贷款利息计收复利，截止2014年9月9日暂为人民币7，016.19元）；2、请求法院确认被告杨浩波、满琼珍与原告的抵押合同关系合法有效，原告对现登记于被告名下的抵押房产海口市秀英区凤凰家园（百合花园）XXX栋别墅享有优先受偿权；3、判令被告凤凰公司对被告杨浩波、满琼珍拖欠的上述贷款本息承担无条件连带保证责任。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告杨浩波、满琼珍未进行答辩。
被告�凰公司辩称，根据被答辩人提交的《中国光大银行个人贷款合同》第三十一条规定，答辩人杨浩波、满琼珍拖欠贷款承担的是阶段性连带保证责任，即保证期间从上述贷款合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日起。此外，根据被答辩人提交的《期房抵押登记表》可知，涉案房早于2005年6月8日已经向海口市房屋管理部门办理了抵押登记，这时答辩人的保证义务即告完成。因此，被答辩人要求答辩人承担办理抵押登记日后的保证责任，缺乏事实和法律依据。综上，答辩人的保证义务在涉案房产经房管部门办理抵押登记时即告完成，被答辩人要求答辩人承担办理抵押登记日后的保证责任，无事实和法律依据。为此，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。
经审理查明，2005年6月9日原告与被告杨浩波签订了一份个人贷款合同。约定如下：一、原告向被告杨浩波发放个人住房贷款1036000元，贷款期限240个月，被告购买凤凰公司位于海口市秀英区凤凰家园XXX栋别墅。二、被告杨浩波以购买的该房作为贷款合同项下的抵押物。三、被告杨浩波连续三期或累计六期未按时或全额履行还款义务则构成违约事件。四、一旦发生违约事件，原告有权宣布已贷出的贷款立即到期并要求被告杨浩波立即偿还全额贷款本金、利息和其他应付款项。五、被告凤凰公司自愿为被告杨浩波因在本合同项下借取贷款所发生的全部债务提供连带责任保证担保，原告针对贷款还持有其他任何物的担保，被告凤凰公司在任何情况下，不得要求原告首先行使物的担保。签订协议后，原告按约定向被告杨浩波发放个人住房贷款1036000元，截止2014年6月23日，被告�浩波已归还原告贷款本金319604.1元，利息455445.17元，罚息22.06元，未还贷款本金716935.90元，利息及罚息7016.19元，其中被告杨浩波在第107、108、109期贷款中，已连续三期未足额归还。后被告杨浩波至今未归还任何贷款。2005年6月8日，原告与被告杨浩波、凤凰公司到房产管理部门办理抵押房产的期房抵押备案手续。被告凤凰公司的曾用名称为海口市秀英土地房产开发公司。被告杨浩波与被告满琼珍系夫妻关系，于1987年登记结婚。原告多次向被告杨浩波、满琼珍、凤凰公司追索未果，遂诉至本院。
上述事实有《中国光大银行个人贷款合同》、《借据》、《商品房买卖合同》、期房抵押登记表、被告还款明细及当事人陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告与被告杨浩波、凤凰公司签订的个人贷款合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，是合法、有�的合同。原告在签订合同后，依约向被告杨浩波发放个人住房贷款，被告杨浩波在贷款逾期后，未及时还款，已构成违约，现原告主张解除与被告杨浩波、凤凰公司签订的个人贷款合同，并要求被告杨浩波偿还借款本金716935.9元，利息及罚息7016.19元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告满琼珍与被告杨浩波系夫妻关系，以上借款应属于夫妻共同债务，现原告主张被告满琼珍对上述债务承担共同清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。原告与被告杨浩波、凤凰公司已将被告购买的海口市秀英区凤凰家园XXX栋别墅到房屋管理部门办理了期房抵押登记手续，现原告主张对该抵押房屋享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告凤凰公司对上述债务承担无条件连带责任，是依据原告与被告凤凰公司签订的保证责任条款，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，因此被告凤凰公司应承担的连带责任应限于抵押物不足以清偿的部分债务，超出部分的，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条、第三十三条《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国光大银行股份有限公司海口分行与被告杨浩波、海南凤凰地产有限公司于2005年6月9日签订的个人贷款合同；
二、限被告杨浩波、满琼珍于本判决生效之日起三日内偿还原告中国光大银行股份有限公司海口分行借款本金716935.9元、2005年6月9日至2014年6月23日期间的利息及罚息7016.19元及2014年6月24日至本判�限定履行之日止的利息和罚息（按合同约定计算）；
三、原告中国光大银行股份有限公司海口分行对海口市秀英区凤凰家园XXX栋别墅以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；
四、被告海南凤凰地产有限公司对抵押物优先受偿以外的债务承担连带责任，被告海南凤凰地产有限公司承担保证责任后，有权向被告杨浩波、满琼珍追偿；
五、驳回原告中国光大银行股份有限公司海口分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11040元，由被告杨浩波、满琼珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 �李光平
审 判 员 何 芬
代理审判员 周 慧 慧
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 罗 明 茜