云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昭中民三终字第205号
上诉人（原审原告）孔祥秀，女，1952年3月16日出生，汉族。
上诉人（原审原告）孔祥芬，女，1952年3月16日出生，汉族。
上诉人（原审原告）孔祥容，女，1958年3月16日出生，汉族。
委托代理人邓几明，云南滇东北律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审原告）孔祥芳，女，1963年12月22日出生，汉族。
上诉人（原审原告）孔祥翠，女，1969年7月11日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）孔祥会，男，1965年5月27日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）胡兴兰，女，1983年10月7日出生，汉族。
上诉人孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠因与被上诉人孔祥会、胡兴兰确认合同无效纠纷一案，不服云南省永善县人民法院（2013）永民初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院确认本案如下法律事实：原告孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠与被告孔祥会六人系同胞兄弟姐妹，六人的父亲孔绍安、母亲简永英在永善县溪洛渡镇玉泉社区五组建有土木结构房屋四间和砖混房屋三间，面积约300余平方米。2001年11月6日，简永英死亡。2010年6月1日，孔绍安死亡，房屋一直由孔祥会居住。2010年8月9日，孔祥会与胡兴兰签订协议，由孔祥会将房屋及房前50余平方米的土地，以86800元价出售给胡兴兰。当天，胡兴兰支付了价款50000元，2011年2月7日支付了价款36800元。尔后，胡兴兰搬入购买的房屋居住，并对房屋进行了修缮和装修。2011年12月，因永善县城西部片区建设，双方诉争的房屋被确定需要进行搬迁。
孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠于2013年4月18日向原审法院起诉，请求确认孔祥会与胡兴兰签订的《购房协议书》无效，并由胡兴兰返还房屋。
原审法院认为，孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠及孔祥会对本案双方当事人诉争的房屋均享有继承权，孔祥会将房屋出卖给胡兴兰，侵犯了孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠的权益。胡兴兰作为本集体经济组织成员，向孔祥会购买房屋用于居住，符合《中华人民共和国土地管理法》规定的“一户一宅”的原则。孔祥会对房屋虽无权处分，但房屋长期由孔祥会居住，胡兴兰作为善意相对人，有理由相信孔祥会有处分权，与孔祥会签订房屋买卖合同，并支付了相应的对价，且房屋交付后，胡兴兰对房屋进行了修缮和装修，为此，孔祥会与胡兴兰签订的合同应当确认为有效。为维护正常的交易秩序，保障交易安全，对孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决驳回原告孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠的诉讼请求。案件受理费100元，由原告五人承担。
孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠上诉称，一、一审判决认定胡兴兰向孔祥会购房符合“一户一宅”原则，确认双方签订的合同有效是错误的。一审法院没有对胡兴兰与孔祥会签订《购房协议书》时胡兴兰的户口状况、有无农村宅基地上所建房屋等基本事实进行确认。孔祥会与胡兴兰所签《购房协议书》所涉标的物房屋，五上诉人均享有所有权，孔祥会作为无处分权人与他人订立的合同无效。孔祥会与胡兴兰所签订的《购房协议书》涉及土地的买卖，这是我国法律明确禁止的，应当认定为无效。二、一审判决适用善意取得的规定驳回五上诉人的诉讼请求是错误的。胡兴兰没有同时具备《中华人民共和国物权法》规定的善意取得的三个要件。合同有效与取得所有权不能等同，《购房协议书》即使认定有效，也不能认定胡兴兰取得了房屋的所有权。三、一审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定的“当事人一方”是指买卖双方之一，本案五上诉人作为买卖双方之外的权利人主张孔祥会与胡兴兰所签订合同无效，不能适用该条规定。请求二审法院依法撤销原判，将本案发回重审，或者查清事实后改判。
被上诉人胡兴兰辩称，上诉人认为一审认定胡兴兰向孔祥会购房符合一户一宅原则错误的上诉理由，违背了客观事实。上诉人认为孔祥会与胡兴兰签订的《购房协议书》所涉及的土地买卖是法律明确禁止，应为无效的上诉理由不成立，是对土地法的片面理解。上诉人认为胡兴兰没有同时具备《物权法》规定的善意取得的上诉理由不成立。上诉人认为一审判决适用法律错误的上诉理由是荒谬的。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定的当事人是指民事诉讼中的当事人，包括原告和被告，并非指买卖双方。原判决认定事实清楚，证据确实充分，审理程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人孔祥会未作答辩。
二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。本院确认的本案法律事实与原审法院认定的一致。
归纳双方当事人的上诉主张，本案争议的焦点是：孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠主张确认孔祥会与胡兴兰签订的《购房协议书》无效，并由胡兴兰返还房屋的诉讼请求是否应当得到支持。
本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”对于该条文第一款中的“当事人一方”的理解，应当结合第二款的规定来看，因在买卖合同中，与出卖人相对应的是买受人，该条文中“当事人一方”不仅指买受人，还应包括出卖人和买受人之外的人。孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠作为本案的一方当事人，其在本案中主张合同无效，适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，孔祥会与胡兴兰订立的《购房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，双方应当履行。因此，对孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠主张确认孔祥会与胡兴兰签订的《购房协议书》无效，并要求胡兴兰返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。由于没有证据证明本案双方当事人争议的房屋不需办理登记手续，原判决适用善意取得的规定来认定孔祥会与胡兴兰签订的《购房协议书》有效，该认定适用法律不当，但判决结果恰当，本院依法予以维持。另，对于《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，应指农村集体经济组织依法确定给农村村民使用的住宅用地，一户只能拥有一处。至于农村村民是否可以出卖住房的问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款同时规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，法律并未禁止农村村民出卖宅基地，也未明确规定已有宅基地的村民不能再向本村村民购买住房。因此，对于本案中胡兴兰向孔祥会购买住房的行为是否符合“一户一宅”原则的问题，并不影响本院对本案的处理。
综上所述，孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠的上诉理由不成立。原判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孔祥秀、孔祥芬、孔祥容、孔祥芳、孔祥翠负担。
本判决为终审判决。
审判长 葛芝毅
审判员 耿泽凤
审判员 王宇波
二０一三年十二月十七日
书记员 丁 雨