浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第392号
上诉人（原审被告）：浙江飞达物流有限公司。住所地：宁波市鄞州区鄞县大道西段***号。
法定代表人：陈少华，该公司董事长。
委托代理人：吴青娟，女，1982年12月15日出生。
委托代理人：冯韦鸣，男，1974年4月7日出生。
被上诉人（原审原告）：宁波市海曙区粮丰股份经济合作社。住所地：宁波市海曙区新典路**号。
法定代表人：吴云兴，该合作社董事长。
委托代理人：鲍常红，浙江明州律师事务所律师。
上诉人浙江飞达物流有限公司（以下简称飞达公司）因与被上诉人宁波市海曙区粮丰股份经济合作社（以下简称粮丰合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2014年5月20日作出的（2014）甬海西民初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年11月1日，原告粮丰合作社与宁波市飞达物流有限公司第四分公司（以下简称飞达四公司）签订了《房屋租赁协议》一份，载明：原告将坐落于宁波市海曙区启运路78号（建筑面积约1639平方米）房屋出租给飞达四公司；租赁期限三年，即自2010年11月1日至2013年10月31日；租金为第一年270000元整，第二年280000元整，第三年290000元整，合计840000元整（其中房租费450000元，场地费390000元）；租金每三个月支付一次，先付后使用，第一次租金在本协议签订时即2010年11月1日支付，第二次租金须提前十五天即2011年1月15日支付，以后依次类推；飞达四公司在租赁期间负责支付政府规定的应由承租人支付的各种税、费（水费、电费、电话费、收视费、卫生费、治安费、物业费和维修基金等各项费用）；本协议签订时，飞达四公司须付押金10000元，待协议有效期届满，飞达四公司付清租金以及应付的各种税、费（以付款单据为准），并完好返还租赁房屋后，押金如数退还；未经原告同意，飞达四公司不得将租赁房屋转租或变相转租给其他单位和个人；租赁期满，原告收回租赁房屋，飞达四公司应如期搬离出屋，飞达四公司在租赁房屋内的装修部分（包括装潢、改建、增设）不得拆除，应完好保留，无偿归原告所有，屋内设备和物品必须在租赁到期日迁离出屋，于次日交房屋钥匙给原告，如到期次日飞达四公司未交租赁房屋钥匙或未经原告同意仍将设备或物品存放在租赁房屋（包括场地）内，则视为飞达四公司已放弃遗留在租赁房屋及场地内所有财物的所有权，原告有权任意处置该财物；如飞达四公司要求续租，飞达四公司必须在租赁期满前一个月书面通知原告，原告在同等条件下给予优先承租权，如原告未收到飞达四公司的续租书面通知，则视作飞达四公司自动放弃优先承租权；原告同意将租赁房屋的部分房子（二楼、三楼、四楼）转租给颜福梅。
另查明：由颜福梅租赁的部分房屋用于经营宁波海曙宁达宾馆（以下简称宁达宾馆），现该部分房屋已由案外人徐达勇于2014年3月14日腾空并交还原告。原、被告确认宁达宾馆使用部分房屋2013年10月31日前的租金为185000元／年，双方均确认对于2014年3月15日宁达宾馆腾空后，该部分房屋租金在被告应支付给原告的租金款项中予以扣除，按105000元／年标准计算房屋使用费。
飞达四公司系宁波市飞达物流有限公司的分公司，2008年1月30日宁波市飞达物流有限公司更名为被告，飞达四公司于2011年5月24日由被告申请注销，注销后其租赁部分房屋由被告继续管理和使用。被告已支付了2013年10月31日前的房屋租金。被告于2013年10月25日通过银行向原告汇款75000元作为2013年11月1日以后的房屋占有使用费。
原审原告粮丰合作社于2014年2月25日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告立即腾退位于宁波市海曙区启运路78号房屋，并将租赁房屋交还给原审原告；二、原审被告按290000元／年向原审原告支付房屋使用费，自2013年11月1日起至房屋实际交还原告时止（暂算至2014年1月1日为48333元）；三、本案诉讼费由被告承担。原审庭审中，原审原告变更第二项诉讼请求为：判令原审被告按290000元／年向原审原告支付自2013年11月1日至2014年3月14日的房屋使用费32944.44元（扣除原审被告已支付的75000元），并按照105000元／年支付自2014年3月15日起至房屋实际交还原审原告时止的房屋使用费。
原审法院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。现租赁期限已届满，原、被告对合同期满后的涉案房屋租金金额达不成一致意见，故原告要求被告根据合同约定腾退并归还房屋，并未违反合同约定，于法有据，予以支持。对于原告诉请要求被告按290000元／年的标准支付自2013年11月1日起至2014年3月14日的房屋占有使用费，扣除已支付的75000元，应支付32944.44元（290000元／年÷360日／年×134日-75000元），符合双方合同约定，并未违反法律的规定，应予以支持。因宁达宾馆使用的部分房屋已归还原告，自2014年3月15日起至实际腾退之日止的房屋使用费按105000元／年（290000元／年-185000元／年）计算，原、被告双方均无异议，予以认可，故对原告的该部分诉请予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、被告浙江飞达物流有限公司于判决生效之日起三日内腾退出坐落于宁波市海曙区启运路78号房屋及场地，并归还原告宁波市海曙区粮丰股份经济合作社；二、被告浙江飞达物流有限公司于判决生效后十日内支付原告宁波市海曙区粮丰股份经济合作社自2013年11月1日起暂算至2014年3月14日的房屋占有使用费32944.44元，并且支付按105000元／年的标准自2014年3月15日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费624元，因适用简易程序减半收取312元，由被告浙江飞达物流有限公司负担。
宣判后，原审被告飞达公司不服，向本院提起上诉称：一、双方签订的《房屋租赁协议》约定，上诉人必须在租赁期满前一个月书面通知被上诉人，被上诉人在同等条件下给予上诉人优先承租权；一审中被上诉人自认在租赁协议约定的到期日前一个月收到了上诉人的续租申请函，故上诉人具有对涉案房屋的优先承租权。二、被上诉人在强调继续出租涉案房屋的情况下，无权在上诉人的优先承租权废止之前单方面终止合同。一审法院认为租赁期限届满，双方对涉案房屋的租金达不成一致，被上诉人要求上诉人根据协议约定腾退并归还房屋于法有据，被上诉人认为一审法院的该认定是错误的。一审法院认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人粮丰合作社答辩称：优先承租权是以房屋继续出租为前提，涉案房屋租赁期限届满后，双方当事人未能就租金达成一致意见，被上诉人要求收回房屋，暂时不考虑出租涉案房屋，故上诉人不能以优先承租权对抗被上诉人的物权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方签订的《房屋租赁协议》系真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。《房屋租赁协议》约定租赁期限至2013年10月31日届满，被上诉人在该日期之后，起诉要求上诉人腾退并交还租赁的房屋于法有据，原审法院予以支持并无不当。双方约定的优先承租权并不能改变涉案房屋的租赁期限，上诉人认为双方之间的租赁关系没有终止的主张于法无据，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费624元，由上诉人浙江飞达物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 赵保法
代理审判员 莫爱萍
二〇一四年六月二十五日
代书 记员 潘芬芬