湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）怀中民一终字第436号
上诉人（原审被告）怀化市金茂房地产开发有限公司。
法定代表人谢步梯，该公司董事长。
委托代理人唐乐群（特别授权），湖南正发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄小兰，女，1979年12月3日出生，教师。
委托代理人刘盛春（系黄小兰之夫，特别授权），男，1967年1月16日出生，公务员。
上诉人怀化市金茂房地产开发有限公司因与被上诉人黄小兰商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2012）靖民一初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人怀化市金茂房地产开发有限公司的法定代表人谢步梯、委托代理人唐乐群，被上诉人黄小兰及其委托代理人刘盛春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年9月26日，黄小兰与怀化市金茂房地产开发有限公司（以下简称“金茂公司”）签订《商品房买卖合同》一份，该合同载明，黄小兰购买金茂公司开发的坐落于靖州县环城北路城北家园3栋2单元205号房屋一套，房屋用途为居住，房屋价款200180元，其他费用（包括房产证代办费、水电开户费、管道煤气开户费、装修押金、土地使用证代办费以及专项维修资金等六项费用）共计18488元（黄小兰应在所购房屋楼宇主体封顶、外架拆除时一次性交清）。同时该合同第八条规定：“出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。”该合同第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如不按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）、逾期不超过15日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之十的违约金。……。”2011年1月26日，黄小兰与金茂公司又签订了一份《车库、柴房使用权协议》，黄小兰向金茂公司购买该城北家园3栋9号车库一个，合同约定：面积28.15㎡，单价每㎡1900元，车库价款53400元，车库交付时间与住房交付时间同步；若任何一方违约，违约方需向守约方支付本协议总价款10％违约金。合同签订后，黄小兰如约向金茂公司付清了房屋价款和车库价款。2011年8月27日，金茂公司电话通知黄小兰缴费并领取住房、车库钥匙。2011年8月30日，黄小兰到城北家园售楼部准备缴其他费用18488元，领取住房、车库钥匙，被告金茂公司的工作人员交给黄小兰一张《城北家园购房办证代收有关税费表》，要求黄小兰按该表费用数额26337元（增加了契税、有线电视开户费、分摊面积等费用）缴纳后方可领取住房、车库钥匙，黄小兰拒绝按该表缴款，坚持按合同约定缴款并要求领取住房、车库钥匙，遭到金茂公司拒绝。为此，黄小兰没有向金茂公司缴纳其他费用18488元，同时金茂公司亦没有将房屋和车库钥匙交给黄小兰。2011年11月24日，黄小兰以金茂公司乱涨价、拒不按约定交付住房和车库为由向工商行政管理部门投诉，未果。2012年7月30日，黄小兰向原审法院提起诉讼。原审法院另查明：1、金茂公司系2005年4月6日依法成立的企业法人，从事房地产开发、经营等业务，取得了《商品房预售许可证》；2、2011年4月6日，城北家园3栋楼主体工程质量经金茂公司（建设单位）、湖南省邵东县廉桥镇建筑工程公司（施工单位）、靖州县规划建筑勘察设计院（设计单位）以及怀化市建设工程监理有限公司靖州公司（监理单位）验收合格；3、2012年1月4日，涉案商品房经综合验收合格；4、诉讼期间，原审法院院基于黄小兰的申请，对涉案车库面积按双方的方法实地进行了测量，其中黄小兰主张使用面积为车库面积，经测量，面积约为24㎡；金茂公司主张共用墙计算一半、非共用墙全部计算再加上使用面积为车库面积，经测量，面积约为28.30㎡；5、2012年3月22日，金茂公司以黄小兰合同违约为由，将黄小兰购买的商品房又出卖给案外人蒋静（尚未过户）。
原审法院认为：黄小兰与金茂公司签订的《商品房买卖合同》以及《车库、柴房使用权协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故黄小兰主张确认双方签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，予以支持。黄小兰主张撤销金茂公司与案外人蒋静签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，由于案外人蒋静不是本案当事人，故本案不做处理。黄小兰与金茂公司之间的合同依法成立后，双方理应按照合同内容履行各自义务。合同签订后，原告履行了支付房款和车库价款的义务，对于《商品房买卖合同》中约定黄小兰还需支付其他费用，虽然合同约定黄小兰应在所购房屋楼宇主体封顶、外架拆除时一次性交清，但该合同属于格式条款，并未明确具体时间，容易发生歧义，后金茂公司已采取电话联系方式通知黄小兰缴费，系双方对合同约定其他费用支付期限的变更。而黄小兰在接到金茂公司通知缴费并领取住房、车库钥匙的电话后，已按合同约定的数额准备缴纳其他费用，但金茂公司却当即交给黄小兰一张《城北家园购房办证代收有关税费表》，要求其按增加一些收费项目的该表缴纳费用，并当即遭到黄小兰拒绝，显然该表新增的收费项目不是双方当事人之间的合意，不能成为合同内容的补充或变更，金茂公司借此拒绝黄小兰按合同约定缴款并拒绝交付住房、车库钥匙，可认定为金茂公司对黄小兰履行债务无正当理由拒绝受领的行为。故黄小兰没有按合同约定缴纳其他费用，系不可归责于黄小兰的事由，如果仅凭黄小兰没有缴纳其他费用而解除合同，也不符合合同法规定的公平原则，即不仅要切实保护守约方的合法权益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任。结合本案实际情况，黄小兰可以承担继续履行的违约责任，而不应承担解除合同的违约责任。对于本案中所涉的商品房是否符合合同约定“经综合验收合格”的交付条件？所谓“综合验收”是指住宅小区等群体房地产开发项目完成后，建设行政主管部门组织有关行政管理部门对其中涉及公共安全的内容以及市政公用设施配套建设情况进行检查，以确定其是否符合要求和标准。而商品房的验收，应依据当事人合同约定和法律的强制性规定确定，本案中合同约定出卖人交付的商品房应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达到交付使用的条件。因此，交付的商品房除经设计、施工、监理、建设四单位进行工程质量验收合格外，还必须经过消防、环保等部门进行的验收合格。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建筑工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设单位，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格，应当停止使用。”1998年国务院《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”该案诉争商品房只有四单位出具的主体工程质量验收合格记录，并无消防、环保等部门出具的认可验收合格的文件等证明材料，金茂公司亦当庭承认至2012年1月4日涉案商品房经综合验收合格。故本案商品房在2011年8月30日前尚未符合交付条件。金茂公司在合同约定的时间内未将房屋交付给黄小兰，且延期时间超过30日，依照合同约定，黄小兰有权要求金茂公司按合同约定每日支付房价款万分之十的违约金。黄小兰在起诉时虽然主张违约金66000元（自2011年8月31日至2012年7月30日止，330天，每日违约金200元），但黄小兰在庭审中已将违约金从66000元增至113000元，同时又要求违约金算至金茂公司履行合同之日止，显然黄小兰如此主张不明确，经原审法院释明后，黄小兰明确将逾期交付住房违约金算至金茂公司履行合同之日止。至于黄小兰当庭增加原来提出的逾期交付住房违约金数额，仅属于该项请求数量上的增加，不属于变更或者增加诉讼请求，不受原审法院指定的举证期限限制。黄小兰交付车库价款后，金茂公司未按合同约定交付车库，已构成违约，应按照合同约定承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故黄小兰主张金茂公司交付车库以及支付违约金5340元，应予支持。涉案车库面积的测量方法，金茂公司主张符合相关规定，且测量所得的面积与合同约定面积相差甚微，故黄小兰主张金茂公司赔偿其多交的车库款于法无据，不予支持。黄小兰主张按宣传标准修建大门的诉求，属于增加诉讼请求，黄小兰未在原审法院指定的举证期限内提出，不予支持。金茂公司反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、确认黄小兰与怀化市金茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、怀化市金茂房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付黄小兰逾期交付住房违约金（自2011年8月31日至住房实际交付之日止，每日违约金200元）；三、怀化市金茂房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向黄小兰交付车库；四、怀化市金茂房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付黄小兰逾期交付车库违约金5340元；五、驳回黄小兰其他本诉请求；六、驳回怀化市金茂房地产开发有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1980元，由黄小兰承担500元，怀化市金茂房地产开发有限公司承担1480元；反诉案件受理费1150元，由怀化市金茂房地产开发有限公司承担。
宣判后，金茂公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、金茂公司不存在违约的事实，导致不能按时交房的责任，完全是因为黄小兰首先违约所致，其责任依法应由黄小兰承担。1、按照《商品房买卖合同》第六条第二款约定，黄小兰应当在2011年4月6日将18488元其他费用一次性交付给金茂公司，黄小兰未能在合同约定的期限内交付上述款项属违约。2、合同约定的其他费用18488元并未包括合同第三条3款所约定的公摊面积1.5平方米的价款，黄小兰拒交公摊面积1.5平方米款项，实属违约行为。3、2011年8月金茂公司按照合同约定的交房期限通知黄小兰办理交房手续，黄小兰拒交合同约定的其他费用，其之后一直未来，金茂公司无数次打电话通知黄小兰前来办理交房手续，黄小兰拒绝办理交房手续，金茂公司没有违约。二、一审法院判决在2011年8月30日前尚未符合交付条件的认定是错误的。三、根据本案黄小兰的违约事实和合同所约定的条款，依据合同第七条，买受人逾期付款的违约责任的一款一、二项的约定，金茂公司认为因黄小兰行为和不诚信及违约事实，该合同没有继续履行的必要，故金茂公司依据合同的约定，有权解除合同。四、黄小兰故意制造和以虚假的事实向有关部门投诉和在互联网上发布帖子，严重侵害金茂公司形象，给金茂公司造成巨大的经济损失，请二审法院支持金茂公司的反诉请求。综上所述，请求二审依法撤销一审判决，作出公平公正的判决。
被上诉人黄小兰答辩称：一、一审法院判决金茂公司承担逾期交房的违约责任是完全正确的。1、这起纠纷的起因是金茂公司为了多收黄小兰的7849元而导致的，黄小兰没有过错。（1）增加的7849元中的4104元是金茂公司重复收费。（2）增加的7849元中的2189元是分摊的1.5平方米门卫设施费，黄小兰认为金茂公司当时不应该收取，金茂公司只收钱不办事。（3）增加的7849元中的1097元是有线电视费，金茂公司无权收取。（4）增加的7849元中的448元是电子防盗门，金茂公司收取该费用是不合理的。2、在《合同》约定交房的时间，金茂公司还没有取得商品房综合验收报告，不具备交付住房的条件。3、金茂公司一房二卖，是恶意违约，是根本性违约。4、《合同》约定应在所购房屋楼宇主体封顶，外架拆除时一次交清其他费用18488元，但是，并没有明确具体交款时间，黄小兰也不可能天天守在工地看何时封顶拆架，金茂公司直到2011年8月27日才给黄小兰打电话要其缴纳其他费用，2011年8月30日黄小兰准备了18488元缴纳其他费用，遭到金茂公司拒绝。二、黄小兰与金茂公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，金茂公司无权单方面解除与黄小兰签订的《商品房买卖合同》。三、黄小兰没有在互联网上发布有关金茂公司的帖子。综上，金茂公司的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。
以上事实，有一审所列证据以及一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。金茂公司与黄小兰签订的《商品房买卖合同》以及《车库、柴房使用权协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方当事人应按合同约定履行。
一、1、根据金茂公司与黄小兰签订的《商品房买卖合同》的约定，黄小兰应在所购房屋楼宇主体封顶、外架拆除时一次性交清18488元的其他费用，但该约定并未明确具体时间，黄小兰作为购房者也难以知道所购房屋楼宇主体封顶、外架拆除的具体时间，且该约定为金茂公司制作的格式条款，故黄小兰根据金茂公司2011年8月27日的电话通知，于2011年8月30日到城北家园售楼部准备交纳其他费用18488元不构成逾期付款，因此，金茂公司上诉主张黄小兰没有于2011年4月6日（金茂公司主张的城北家园主体工程质量经建设主管单位验收合格之日）将18488元的其他费用一次性交付给金茂公司系违约行为的理由不能成立。2、2011年8月30日，黄小兰到城北家园售楼部准备交纳合同约定的其他费用18488元并领取住房、车库钥匙，但金茂公司却在未与黄小兰达成补充协议的情形下要求黄小兰交纳总计26337元的其他费用，在黄小兰坚持要求按合同约定交纳18488元其他费用并领取钥匙时，金茂公司没有收取黄小兰交纳的18488元，并且拒绝向黄小兰交付住房、车库钥匙，故黄小兰没有交纳合同约定的18488元其他费用系不可归责于黄小兰的事由，金茂公司主张黄小兰违约在先的理由不能成立。3、双方的合同中约定黄小兰应承担分摊面积1.5平方米（为门卫物业管理等建筑设施所用）的费用，但该分摊面积并未约定具体金额，在双方没有就此达成补充协议且黄小兰已按合同约定付清了房屋价款及车库价款的情形下，金茂公司亦不能以此为由拒绝向黄小兰交付住房及车库。4、根据双方的合同约定，金茂公司应于2011年8月30日将经综合验收合格的商品房交付给黄小兰，但本案所涉及的商品房于2012年1月4日才经商品房综合验收合格。
因此，在黄小兰已按合同约定付清了房屋价款和车库价款，且已于2011年8月30日到城北家园售楼部要求交纳合同约定的其他费用18488元的情形下，黄小兰已履行了合同的主要义务，金茂公司应按合同约定向黄小兰交付住房和车库，金茂公司逾期未向黄小兰交付住房和车库已构成违约，故原审法院判决金茂公司按合同约定承担继续履行、赔偿损失等违约责任并无不当。
二、黄小兰已按合同约定付清了购房款和车库价款，且其未交纳合同约定的其他费用亦系因不可归责于黄小兰的事由而导致，故金茂公司以黄小兰合同违约为由，要求解除《商品房买卖合同》和《车库、柴房使用权协议》的理由不能成立，原审法院对其该反诉请求不予支持并无不当，同时，在金茂公司与黄小兰的合同尚未解除的情形下，金茂公司将黄小兰购买的房屋又出卖给案外人蒋静亦系违约行为。
三、因金茂公司未能提供充分有效的证据证实黄小兰故意制造和以虚假的事实向有关部门投诉和在互联网上发表帖子，给金茂公司造成了巨大的经济损失，故原审法院对金茂公司要求黄小兰赔偿其名誉损失费的反诉请求不予支持亦无不当。
综上所述，上诉人金茂公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件1480元，由怀化市金茂房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 荣
审 判 员 周永连
代理审判员 舒易成
二〇一四年一月三日
代理书记员 王 维
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。