广东省高要市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇要法民三初字第17号
原告：肇庆尚城物业管理有限公司，住所地高要市南岸坦场（肇庆信业房地产发展有限公司土地），组织机构代码56451080-7。
法定代表人：张汉威，该公司董事长。
委托代理人：原为肖沛闳、林苗苗，均该公司职员。
被告：李道千，男，1985年3月11日出生，汉族，公民身份号码4412831985********，住高要市南岸南亭居委会兴华苑第*幢***房。
被告：夏咪美，女，1987年3月8日出生，汉族，公民身份号码4412831987********，住高要市白土镇长坑村委会七队。
原告肇庆尚城物业管理有限公司（以下简称尚城物业公司）诉被告李道千、夏咪美物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭进行了审理，原告尚城物业公司的委托代理人肖沛闳及被告李道千、夏咪美均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尚城物业公司诉称：被告于2012年7月购买肇庆信业房地产发展有限公司开发建设的高要市南岸万福路1号肇庆珀丽湾商住区奥维多二街3号房屋一套，建筑面积为196.42平方米。根据原告与被告签订的《前期物业管理协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告需每月15日至25日向原告支付每月物业管理费用491.05元（每月管理费按房屋测绘成果报告书上的建筑面积计算，2.50元／平方米）。逾期交纳的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金。2012年3月21日，信业地产向被告发出了《收楼通知书》，并于2012年4月25日、2012年5月30日向被告发出《催请收楼通知书》。两被告在收到《收楼通知书》及《催请收楼通知书》后无正当理由拒绝收楼。也没有交纳物业管理费。原告向被告多次催收，被告仍拒绝交纳。原告认为被告在享受原告所提供的物业管理服务后仍无故未履行物业管理费用的支付义务已严重违反协议的约定，为维护自身合法利益，特起诉，请求：一、判令被告支付物业管理费14125.87元（按每月物业管理费491.05元计算，从2012年6月起至2014年10月，共29个月）。二、判令被告支付逾期付款的违约金3202.62元（以每月实际拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准从2012年6月26日起计算至款项全部付清之日止，暂计算至2014年11月25日）。三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告李道千辩称：物业2012年初通知我2012年3月收楼，但是我发现房屋质量有问题，楼板漏水、大门有缺口、门口电箱影响出入，达不到收杰人，我与销售方、物业方联系，且物业也在意见反馈书上确认我反映的房屋质量问题，我认为不应让我交纳物业管理费。
被告夏咪美辩称：与李道千答辩意见一致。
经审理查明：尚城物业公司为肇庆珀丽湾商住区的物业服务公司。李道千、夏咪美于2011年7月14日购买了高要市南岸万福路1号肇庆珀丽湾商住区奥维多一街3号房屋，实测建筑面积为196.42平方米，合同约定出卖人应当在2012年6月8日前把物业交付李道千、夏咪美使用；此外还约定出卖方以挂号、特快专递等形式送达与合同有关的通知等书面函件时，以合同记载的地址为准等内容。同日，李道千、夏咪美与尚城物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由尚城物业公司为李道千、夏咪美上述物业提供物业服务，收费标准按2.5元／平方米、按实测面积计收；李道千、夏咪美应当于每月15日至25日向尚城物业交纳当月物业服务费；业主逾期交纳物业服务费，应按每日1‰的标准向尚城物业公司支付违约金。2012年3月21日，尚城物业公司依合同约定按合同记载的地址向李道千、夏咪美寄出了《珀丽湾收楼通知》，通知其于2012年3月27日前办理收楼的相关手续。通知发出后，李道千、夏咪美一直没有收楼，亦没有交纳物业服务费。尚城物业公司于2012年4月25日、5月30日两次向其发出《催请收楼通知书》，但李道千、夏咪美依然没有办理收楼手续。2013年8月，尚城物业向李道千、夏咪美发出《物业管理费催缴函》，催请两人交纳相关费用。尚城物业公司催收无果，遂起诉至本院。
又查明：中国人民银行规定的贷款基准利率如下：①一年至三年期的：2012年6月8日至同年7月5日为6.40%即月利率0.53%、2012年7月6日至2014年3月25日期间6.15%即月利率0.51%，②2014年3月26日至2014年11月21日期间六个月至一年期的6.00%即月利率0.5%、六个月以内的5.6%即月利率0.47%，③六个月以内的：201411月21日至今：5.6%月利率0.47%。
本院认为：尚城物业公司提交的《前期物业服务委托合同》、《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、《催请收楼通知书》、《房屋测会成果报告书》、《物业管理费催缴函》、《房屋建筑工程和市政基础设备工作竣工验收备案表》经庭审质证，具有合法性、真实性及关联性，本院对其证明力予以确认。原、被告双方签订合同后，应自觉履行合同义务，但是，李道千、夏咪美接受了尚城物业公司的物业服务后没有依约付费，显然违反了合同约定。尚城物业公司诉请李道千、夏咪美支付物业服务费事实清楚、证据充分，本院予以支持。但具体数额方面，应结合案件事实依法进行核算：①关于计算期限问题：李道千、夏咪美应当交纳其使用物业期间的物业管理费，焦点在于起算时间问题。尚城物业公司提供的《广东省商品房买卖合同》、《催请收楼通知书》等证据证实了李道千、夏咪美与出卖方约定了房屋交付时间并且出卖方已按约定期限及方式催请李道千、夏咪美收楼，但是李道千、夏咪美至今没有收楼，亦没有向本院提出拒绝收楼的正当理由，因此，应当视李道千、夏咪美于收楼通知书上所载明的时间即2012年3月27日前为其收楼日期。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，李道千、夏咪美应当于2012年3月起向尚城物业公司支付物业管理费，而尚城物业公司仅诉请两被告自合同约定的交楼日期2012年6月8日起交纳物业服务费，该请求没有超出两被告应交纳物业费用的期间，本院予以支持。李道千、夏咪美一直没有向尚城物业公司交纳物业管理费，截止2014年10月已达28个月零23天，故尚城物业公司诉请其支付自2012年6月8日起至2014年10月期间28个月零23天的物业服务费事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。②应计算物业管理费的面积：尚城物业提供的《房屋测会成果报告书》证实了李道千、夏咪美的物业建筑面积为196.42平方米，故其物业管理费应按该面积计算。③关于计算标准：尚城物业公司提供的《前期物业管理协议》及《物业管理费催缴函》证实了双方约定的物业管理费为2.5元／平方米，故应按该标准计算物业管理费。综上，李道千、夏咪美应交纳给尚城物业公司的物业管理费=196.42平方米×2.5元／平方米×（28＋23／30）个月=14125.87元。尚城物业公司诉请李道千、夏咪美交纳该期间物业服务费共14125.87元符合合同约定，且计算准确，本院予以支持。李道千、夏咪美认为房屋质量不符合约定因而拒交物业管理费，但并没有足够证据证实其主张，故对两被告该抗辩意见，本院不予采纳。
关于尚城物业公司诉请李道千、夏咪美支付违约金的问题：尚城物业公司诉请李道千、夏咪美按日1‰；但尚城物业公司没有举证证实其因李道千、夏咪美欠交物业服务费而产生的损失，显然合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当适当减少，本院酌情参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准年利率并上浮30%即1.3倍为标准计算违约金；又由于双方合同约定每月15日至25日为交费日，故当月26日起仍未交费的，始算违约金。结合李道千、夏咪美拖欠物业服务费的具体数额、时间，核算其违约金为1388.32元（详见附表《李道千、夏咪美应付违约金计算清单》）。上述违约金计算至2014年11月25日，此后的违约金，依其实欠物业费为本金、按中国人民银行同期同类贷款基准年利率的1.3倍计算至本判决确定的最后一日还款日止。对尚城物业公司的请求中超出该标准的，本院予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《广东省物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、李道千、夏咪美在本判决发生法律效力之日起7日内向尚城物业公司交纳其拖欠的自2014年6月8日至2014年10月的物业服务费共14125.87元。
二、李道千、夏咪美在本判决发生法律效力之日起7日内向尚城物业公司支付暂计算至2014年11月25日的违约金1388.32元（2014年11月25日以后的违约金以李道千、夏咪美实欠物业费为本金、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至本判决确定的最后一日还款日止）。
三、驳回尚城物业公司其他诉讼请求。
如果李道千、夏咪美未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费233元，李道千、夏咪美负担188元，尚城物业公司负担45元。该款尚城物业公司已预交，李道千、夏咪美在履行付款义务时迳付188元给尚城物业公司，本院不另行收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 游兴华
代理审判员 赖金华
人民陪审员 陈根华
二〇一五年三月十七日
书 记 员 许舒靖