广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第467号
上诉人（原审被告）：东莞市喜洋洋实业投资有限公司。住所地：东莞市莞城区新风路*号之一、二、三。
法定代表人：罗锦均，该公司总经理。
委托代理人：张邦永，广东勤诺律师事务所律师。
委托代理人：林旭君，广东勤诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市莞城街道办事处东正社区居民委员会。住所地：广东省东莞市莞城和阳路*号东门广场负*层。
负责人：王柏全，社区居委会主任。
委托代理人：严小艳，该居委会工作人员。
委托代理人：何惠平，该居委会工作人员。
上诉人东莞市喜洋洋实业投资有限公司（以下简称喜洋洋公司）与被上诉人东莞市莞城街道办事处东正社区居民委员会（以下简称东正社区）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第8717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
东正社区于2013年9月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、喜洋洋公司支付租金80000元及利息（利息从喜洋洋公司拖欠租金之日起至实际交付之日止。利息暂计至起诉之日为6098.29元）；2、解除双方在2009年6月30日签订的《租赁合同》；3、本案的诉讼费由喜洋洋公司承担。
原审法院经审理查明：东正社区与喜洋洋公司于2009年6月30日签订一份《租赁合同》，约定东正社区将位于莞城东正社区和阳路1号东门广场负一层约800平方米的活动中心租给喜洋洋公司，租赁期限为10年，从2009年6月30日至2019年6月30日，喜洋洋公司每月向社区提供2500元作为社区体育中心的活动经费。合同签订后，喜洋洋公司分别于2010年1月25日、2010年3月10日、2010年12月28日缴纳了2009年11月至2010年1月、2010年2月至4月、2009年7月至12月份的租金。东正社区、喜洋洋公司双方均确认自2011年1月及之后喜洋洋公司就再未缴纳租金。同时，喜洋洋公司还提交了一份调查人为“张邦永”、被调查人为莞城东正社区前任党委书记“王柏全”的调查笔录，主张东正社区实际免除了喜洋洋公司2011年1月至7月的租金用作为东正社区返租喜洋洋公司健身中心后遣散原健身中心工作人员的补偿，该笔录第二页顺数第6至9行记载“东正社区返租喜洋洋公司健身中心等设备和场地后，由于东正社区不需要聘请原健身工作人员，喜洋洋公司要将该部分人员遣散，经与该公司协商，东正社区免其2010年1月至7月租金，作为对其遣散原健身中心工作人员的补偿”，该笔录第二页末尾有“王柏全”签名确认。一审庭审中，东正社区确认免除了喜洋洋公司2009年7至10月以及2010年5月、6月的租金，但对喜洋洋公司所称关于免除其2011年1月至7月租金的主张不予确认。东正社区于2013年8月15日以喜洋洋公司法定代表人罗锦均为收件人，向其工商登记地址邮寄内件品名登记为“催告函（2011年1月起至今的租金及利息）”的邮件，邮寄结果显示为拒收。后东正社区向喜洋洋公司本案代理律师张邦永邮寄该份函件，并由喜洋洋公司代理律师的助理签收。喜洋洋公司代理律师确认其收到的催告函与东正社区提交的证据催告函内容一致，但认为其无权代理本案喜洋洋公司签收除诉讼材料之外的文件。
另，一审庭审中，东正社区明确将其诉讼请求第一项变更为“要求被告支付租金至合同解除之日，喜洋洋公司支付利息至其实际交付租金之日止”。
又，对于租金的缴纳方式，经原审法院询问，喜洋洋公司明确表示其缴纳租金的方式是在东正社区催后缴纳。
原审法院认定上述事实的证据有：东正社区提交的租赁合同、催告函、快递单，喜洋洋公司提交的收据、调查笔录以及一审庭审笔录等。
原审法院认为：东正社区、喜洋洋公司于2009年6月30日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予切实履行。本案诉争点主要在于：一、东正社区行使合同解除权是否成立；二、喜洋洋公司之时效抗辩是否成立，应否支付东正社区租金及相应利息。
关于东正社区解除案涉租赁协议的主张能否成立问题。租赁合同中，给付租金是喜洋洋公司作为承租人的主要合同义务，其应本着有利于合同目的实现原则及时缴纳租金，虽然东正社区、喜洋洋公司双方并未在合同中约定租金的给付期限，但东正社区从2011年1月始未缴纳租金的行为已严重违背双方签订租赁合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故东正社区要求解除案涉租赁合同于法有据，原审法院予以支持，案涉租赁合同于东正社区起诉状送达至喜洋洋公司之日即2013年9月9日依法予以解除。
关于喜洋洋公司应否支付东正社区租金及相应利息，喜洋洋公司之时效抗辩是否成立问题。据一审庭审查明，自2011年1月起，喜洋洋公司未再履行租金支付义务，按租赁合同约定的租金标准2500元/月计算，至合同解除之日，其共计拖欠两年八个月零九天的租金，拖欠的租金合计达80750元，该款喜洋洋公司应予支付。喜洋洋公司认为东正社区已同意免除其2011年1至7月份的租金，并提供了一份调查笔录予以印证，但该调查笔录从实质上看为证人证言，在被调查人未出庭接受质询且东正社区亦不予认可时，该调查笔录不能作为定案依据，故对喜洋洋公司扣减2011年1至7月份租金的主张，原审法院不予采纳。同时，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，东正社区、喜洋洋公司双方并未在合同中约定具体的租金缴纳期限，实际履行过程中喜洋洋公司缴纳租金的时间亦无特别规律，且喜洋洋公司明确其缴纳租金的方式为在东正社区催后再缴，由此，应按照不能确定履行期限的情形来确定本案诉讼时效。东正社区于2013年8月15日以邮寄催缴函的方式向喜洋洋公司主张债权，而本案的起诉时间为2013年9月4日，未超过诉讼时效，故喜洋洋公司关于诉讼时效的抗辩不能成立。喜洋洋公司逾期未缴租金的利息，应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从起诉之日起算。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认东莞市莞城街道办事处东正社区居民委员会与东莞市喜洋洋实业投资有限公司于2009年6月30日签订的租赁合同已于2013年9月9日依法解除；二、东莞市喜洋洋实业投资有限公司于判决生效之日起七日内向东莞市莞城街道办事处东正社区居民委员会支付租金80750元及相应利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2013年9月4日起计至全部款项实际清偿之日止）；三、驳回东莞市莞城街道办事处东正社区居民委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费976元，由东莞市喜洋洋实业投资有限公司承担。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人喜洋洋公司不服原审判决，向本院提起上诉称：喜洋洋公司未拖欠租金。（一）2011年8月12日，双方签订《合同书》，约定东正社区返租喜洋洋公司的健身中心。由于喜洋洋公司要将原健身中心员工遣散，经与东正社区前书记王柏全协商，其同意免除喜洋洋公司2011年I月至7月共7个月租金，作为遣散健身中心员工的补偿，该事实王柏全已做了书面说明。所以喜洋洋公司不存在拖欠2011年1月至7月租金的情况。（二）由于双方合同没有明确约定交纳租金时间，喜洋洋公司每次交租都是经东正社区催交后马上支付租金，该行为成为双方交易习惯，但在2011年8月12日双方签订《合同书》后，东正社区没有催收，所以不存在拖欠2011年8月后的租金。且2011年8月12日双方签订的《合同书》，喜洋洋公司将合同约定的价格理解为打包价格，即扣除喜洋洋公司应支付的租金后，仍应向东正社区支付租金100000元/年。再加上合同签订后，东正社区从未向喜洋洋公司催收租金，由此可见喜洋洋公司的理解与东正社区的实际做法是相符的。（三）双方是在无法调解的前提下，东正社区才发出催收租金的函，这是一种诉讼调解的应对策略。（四）由于王柏全在一审辩论终结前仍是东正社区法定代表人，其书面材料应是东正社区自认材料，而非证人证言。因此，王柏全的书面陈述应作为认定本案事实的依据。据此，请求本院：依法撤销原审判决，由东正社区承担本案诉讼费用。
被上诉人东正社区答辩称：（一）王柏全的调查笔录内容前后矛盾。调查笔录写明东正社区免除2010年1月至7月租金，后东正社区提出从未追讨2010年期间的租金后，喜洋洋公司其后又提出笔录内容存在笔误。王柏全在2013年3月后已经调离东正社区，由于居委会主任要换届选举产生，所以王柏全是名义上的居委会主任，但其已经不在东正社区工作，不是真正意义的法定代表人，王柏全的调查笔录不是自认，而是证人证言。因证人不出庭作证，该调查笔录不能作为定案依据。（二）若免除租金属实，按照通常做法应写入合同，但在双方2011年8月12日签订的《合同书》中并无此约定，反而在第四条写明“喜洋洋公司自行解决原人员安置问题。”（三）2011年8月12日签订的《合同书》并无与本案合同租金相互抵扣的内容，喜洋洋公司拖欠2011年8月租金一事属实，东正社区有权解除合同，原审法院判决正确，请求驳回上诉。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，东正社区二审提交《关于梁丰等同志职务任免的通知》，主张王柏全2013年2月22日被免除东正社区党委书记职务，喜洋洋公司确认其真实性。东正社区二审提交2011年8月12日签订的《合同书》，拟证明双方之间存在返租健身中心的事实，喜洋洋公司确认其真实性，在该份合同书中，第四条约定东正社区进驻后将不会使用原喜洋洋健身中心的工作人员，喜洋洋公司自行解决原人员的安置问题。
再查明，本院传票传唤王柏全到庭，但王柏全并未到庭。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对喜洋洋公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：喜洋洋公司是否拖欠东正社区租金。首先，喜洋洋公司主张东正社区已免除2011年1月至7月租金，并提供一份调查笔录为证。该份调查笔录被调查人王柏全称免除租金是作为喜洋洋公司遣散其原健身中心工作人员的经济补偿，但王柏全的该陈述与双方在2011年8月12日签订的《合同书》第四条“喜洋洋公司自行解决原人员安置问题”的约定相互矛盾，在东正社区不确认该调查笔录，且调查笔录的被调查人王柏全也未出庭接受质询，喜洋洋公司也未提供其他证据佐证的情况下，原审法院不予采纳该调查笔录并无不当。喜洋洋公司提供的证据不足以证明东正社区同意免除其2011年1月至7月的租金，因此喜洋洋公司应支付上述期间的租金及利息。其次，喜洋洋公司主张2011年8月后的租金东正社区并未催收，且双方在2011年8月12日签订的《合同书》中对此进行了抵扣。但从2011年8月12日签订的《合同书》内容看，双方并无对上述期间租金进行抵扣的意思表示，东正社区也于2013年8月15日以邮寄催缴函的方式向喜洋洋公司主张租金，故原审法院认定上述期间的租金和利息并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。喜洋洋公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1818元，由上诉人东莞市喜洋洋实业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年七月三日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。