河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终8316号
上诉人（原审原告）：张要邦，男，1980年9月8日生，汉族，住郑州市惠济区。
委托诉讼代理人：范亚伟，河南卿缘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:郑州珠江置业有限公司，住所地郑州市二七区航海路197号1号楼11层。
法定代表人：席云，总经理。
委托诉讼代理人：郭旭，河南祥煜律师事务所律师。
上诉人张要邦�与上诉人郑州珠江置业有限公司（以下简称珠江置业公司）合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张要邦及其委托诉讼代理人范亚伟，上诉人珠江置业公司的委托诉讼代理人郭旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张要邦上诉请求：一、请求撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由珠江置业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。2012年8月20日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：其购买郑州珠江置业公司开发的房产，房屋面积105.72平方米，房屋价款为287940元；珠江置业公司应于2014年6月30日前向其交付房屋，逾期一日，承担总房款万分之一的违约金。珠江置业公司应于2014年8月30日前进行产权初始登记，逾期一日，承担总房款万分之一的违约金；珠江置业公司2016年1月7日开始给其安装水表，珠江置业公司违约交房556天，违约金160000元，依据公平和诚信原则，珠江置业公司对其造成的损失和违约金适当调整降低到16000*30%＝4800元。珠江置业公司违约交房面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。1.2014年6月16日珠江置业公司登报声明不能如期交房，原因是市政配套原因其不予认可，其所购房产是珠江荣景小区南苑，小区有南北大门，珠江置业公司提供的通知施工范围并不影响珠江荣景小区正式交房手续的办理，逾期交房的事实与市政施工无任何关系，不能作为逾期交房拒赔违约金的理由。2.珠江置业公司短信通知其交房时间是2014年4月28日，其依照通知要求于2014年4月28日缴纳了物业费、装修押金、垃圾清理费，并开具有收据。证明珠江置业公司和河南银江物业服务有限公司已经准备好交房，后因业主不认可小区配套设施，于2014年6月9日向郑州市房管局上访，迫于压力于2014年6月13日紧急发布逾期交房通知。充分证明珠江置业公司发布逾期交房通知的真实原因不是市政的道路施工，期间小区南门被堆积沙土堵门，也正是说明珠江置业公司没有按时交房且不够交房条件。3.2014年3月31日已经有小区内租户开始缴纳物业费，差价款，垃圾清运费等，提供收据，租金合同是和珠江置业公司签订的，珠江置业公司通知租户开始装修入住的，物业费从2014年4月1日开始计算。从南门被堵塞的照片可以看到贾河路路面铺设沥青完成，珠江置业公司也把售楼部设置到三号楼外铺靠近贾河路方向，售楼部前面可以正常停放通行车辆和方便他的客户通行及珠江置业公司提供的市政施工通知证明相互矛盾，再次证明珠江公司把市政施工作为逾期交房的理由是不成立的，珠江置业公司应该赔偿其由此造成的损失。4.珠江置业公司发布的逾期交房通知声称小区周边的四条道路都在施工，无证据证明。5.经自来水公司核实小区自来水工程竣工验收供水时间是2016年1月25日，河南银江物业服务有限公司通知安装水表时间是2016年1月7日，通知开始缴纳水费时间是2016年1月11日，基本生活用水安全无法保证。因配套设施一直不完备，其2016年4月之前一直在外租房居住，珠江置业公司逾期交房客观上给其造成不能享有使用涉案房屋的实际损失，其索要违约金理由正当。6.提前装修签名不代表已经依照合同交付及不代表放弃合同约定珠江置业公司应承担的违约责任。7.根据相关法律规定，房地产开发项目按设计要求达到下列条件后，方可交付使用，涉及16项交房合格内�，珠江置业公司作为开发商应该信守承诺，提供并满足符合交房的16项内容。二、一审法院对其的证据认定存在瑕疵，法律适用不当。1.其经过咨询郑州市不动产局长得到答复，其没有权利调查落实查询初始登记资料，一审判决没有依据相关规定行使人民法院调查取证初始登记的权利，而把责任推给其与法不符。2.一审起诉的19213元是按照相关法律要求降低30%以后的违约金，请求驳回一审错误的违约金数额而改判为19213元。3.一审没有采用其提供的证据，楼栋入户门安装有楼宇对讲系统，分户家中对讲没有控制设备，事实是珠江置业公司没有完成楼宇对讲系统施工，属于施工一半的工程，故要求完善能够正常使用。消防验收采用的是抽检方式，不具备完全验收合格的法律依据。4.小区内的配套幼儿园建设资金足额拨付，充分说明应该按照约定准时开园，但珠江置业�司去年收到诉状至今，其幼儿园仍然无法使用。
珠江置业公司辩称，一、一审判决第一项中关于面积差额款违约金的事实认定错误，其不应承担张要邦房屋面积差额款的违约金。其在2015年8月19日收到张要邦所在1号楼的实测报告后，即于2015年8月25日在1号楼下张贴了结算通知，并电话告知张要邦，张要邦一直未到公司结算。其已经尽到通知义务，结算延迟的原因在于张要邦，而不在其公司。二、其不存在逾期违约交房，不应支付张要邦逾期违约交房损失和违约金。一审法院认定事实清楚，其公司因为市政配套设施未完工而推迟交房，按双方签订的《房屋买卖合同》第八条、第九条规定，不应当承担违约责任。且根据签署的《会签单》、《业主入住验房表》、《装修申请表》等，能证明其公司已经于2014年7月13日将房屋交付给张要邦，并办理了全部交接手续�张要邦在房屋交付后即装修入住。因此可以证明其公司不存在逾期违约交房的情形。三、其不存在初始登记违约情形，不应支付初始登记违约金。其因为政府配套设施未完工而推迟交房，在该市政工程竣工后，即进行了初始登记，不存在初始登记违约情形，不应支付初始登记违约金。且张要邦无证据证明其存在该项违约情形。四、关于楼宇对讲系统，其认为建筑设计图纸中不存在楼宇可视对讲系统的设计，其未对建筑图纸进行变更，且双方房屋买卖合同中无楼宇可视对讲系统安装的约定，故要求其安装楼宇可视对讲系统无法律和事实依据。五、其在一审中已经提交证据证明2014年7月2日将张要邦所住1号楼予以消防备案，已经验收合格，其提出抽检方式不是验收合格系混淆法律规定，张要邦的房屋不存在消防设施不完整问题。六、一审法院已经认定了关于幼儿园的诉�请求张要邦诉讼主体不适格，且房屋买卖合同中未对幼儿园的交付使用作出约定。
珠江置业公司上诉称，一、请求依法撤销一审判决第一项，改判其退还张要邦房屋面积差额款6237元，不承担违约金。二、本案全部诉讼费用由张要邦承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，其不应承担张要邦房屋面积差额款的违约金。其与张要邦签订的《商品房买卖合同》附件四第九条规定“买受人购买的商品房产权登记面积与合同约定面积不符的，双方据实结算。”而张要邦的房产证系2016年4月19日取得，应当从该天据实结算房屋面积误差款，其已经多次催促张要邦予以结算，张要邦一直不与公司结算。其在2015年8月19日收到张要邦所在1号楼的实测报告后，即在2015年8月25日在1号楼下张贴了结算通知，并电话通知张要邦，张要邦一直未到公司结算，其已尽到通知义务，�算延迟的原因在于张要邦，而不在其公司，所以，其公司不应承担该项违约金。二、一审法院判决的违约金过高，明显超过张要邦的实际损失。即使其存在违约情形，一审法院认为未结算款6237元为张要邦的损失也明显不当，该6237元系付给张要邦的房屋面积差价款，不是张要邦的损失，其的损失在本案中仅仅为利息的损失，不存在其他损失。故应当自张要邦取得房产证书的2016年4月19日起按照银行同期贷款利率计算张要邦的实际损失，而不是按未结算款6237元的30%计算。
张要邦辩称，同上诉意见。
张要邦向一审法院起诉请求：1.判令珠江置业公司向其支付逾期交房损失和违约金4800元；2.判令珠江置业公司向张要邦支付产权初始登记违约金3500元；3.判令珠江置业公司退还房屋面积误差款6237元；4.判令珠江置业公司向其支付逾期退还多余面积房款�违约金19213元；5.判令珠江置业公司按图纸要求安装楼宇可视对讲系统及按设计要求配套完整的消防设施；6.判令珠江置业公司向其支付配套设施幼儿园未按时交付违约金1元；7.判令本案诉讼费由珠江置业公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月20日，张要邦、珠江置业公司签订商品房买卖合同，合同约定：张要邦购买珠江置业公司开发的位于郑州市惠济区郑邙公路东、滨河路两侧1幢5层501号的房产，该商品房为经济适用房，建筑面积为105.72平方米，每平方米2723.61元，房屋价款为287940元。合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；合同附件四合同补充协议第九条第二款约定：出卖人在收到实测报告后十日内通知买受人，买受人接到通知后十日内向出卖人补缴房款或领�退款；双方任何一方违约的，每日承担总房款万分之五的违约责任。合同第八条约定：珠江置业公司应于2014年6月30日前向其交付房屋，交付条件是：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府及相关职能部门原因致使水、电、天然气、道路、排水及其他配套设施未完备导致出卖人无法按期交房的；3、其他非出卖人原因导致延期交房的。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2014年6月30日前达到。合同补充协议（附件四）第六条约定：产权初始登记，出卖人应当在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人未在约定时限内报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房价的0.01%违约金。
2014年5月16日郑�市市政工程建设中心发出《关于贾河路工程暂缓施工的紧急通知》，通知主要内容为：因京广二期北段在贾河路-
江山路交叉口范围内的匝道墩柱正在实施，为保证工程顺利推进，通知贾河路施工方暂停贾河路-
江山路交叉口范围内的所有专业的施工工作。2014年6月13日珠江置业公司向“珠江荣景”小区的业主发出通知，内容为：“珠江荣景”经济适用房小区现已完工，由于周边的四条市政道路江山路、荣元路、景元路、天河路均正在施工建设，导致市政配套工作无法完成，需根据道路施工进度向后延期，鉴定于上述原因，依据《商品房买卖合同》第八条约定，“珠江荣景”经济适用房小区无法按原定时间交房，具体交房时间另行通知。
2014年7月2日珠江置业公司向郑州市公安消防支队申请“珠江荣景”1号楼、2号楼、3号楼、5号楼及地下车库消防工程竣工验收消防备案，郑州市公安消防支队于2014年7月3日受理，备案号为：410000WYS140005185，该工程未被确定为抽查对象；2014年7月15日郑州市公安消防支队出具郑公消验字（2014）第0519号建设工程消防验收意见书，对被告申报的“珠江荣景”6号楼-13号楼、15号楼、16号楼及幼儿园新建工程进行验收，综合评定该工程的消防验收内容复验合格，并提出相关建议。
2014年7月张要邦向珠江置业公司申请提前领取房屋钥匙进行房屋装修，申请内容为：关于“珠江荣景”经济适用房住宅小区因市政配套未完成，须根据工程进度向后延期，无法按约定时间交房一事，已知悉并对此情况予以理解，由于本人居住条件的限制，自愿在上述情况下申请，提前领取“珠江荣景”1号楼5层501号房间钥匙进行房屋装修。2014年7月13日张要邦在银江物业会签单上签字，显示：已办理各项手续并交纳物�相关费用，已验房，物业相关协议签约办理完毕，装修钥匙及物品已领取。
2015年8月18日郑州市郑房测绘队为珠江置业公司出具郑州市房屋面积测绘报告书。2015年8月25日珠江置业公司在1号楼处张贴通知，通知小区业主持本人身份证原件及复印件、购房发票等至珠江置业公司客服部进行房屋面积差额结算工作。
2016年4月19日张要邦取得房屋所有权证，登记面积为103.43平方米。
一审法院认为，张要邦、珠江置业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行合同。1、关于张要邦要求珠江置业公司向其支付逾期交房损失和违约金4800元的诉讼请求，该院认为，合同第八条约定：珠江置业公司应于2014年6月30日前向张要邦交付房屋，但因京广二期北段等市政工程的施工等�因，导致珠江置业公司无法按合同约定交付房屋，珠江置业公司在2014年6月13日已向小区业主发出通知；另依据张要邦向珠江置业公司出具的申请书内容，张要邦已知悉珠江置业公司延期交房原因并表示理解的情况下，要求提前对房屋进行装修的情况，符合合同第八条关于出卖人可据实予以延期交房的特殊情形，故张要邦称珠江置业公司逾期交房并应支付张要邦逾期交房损失及违约金的诉讼请求，该院不予支持。2、关于张要邦要求珠江置业公司向其支付产权初始登记违约金3500元的诉讼请求，该院认为，张要邦向该院提供的房产证复印件仅能证明其房产证取得的时间，并不能证明珠江置业公司未按合同约定办理初始登记，故对其该项诉讼请求，证据不足，该院不予支持。3、关于张要邦要求珠江置业公司退还房屋面积误差款6237元的诉讼请求，该院认为，依据张要邦取得的房产证上显示的面积为103.43平方米，而商品房买卖合同上约定的面积为105.72平方米，相差2.29平方米，按每平方米2723.61元计算，珠江置业公司应退还张要邦房屋面积差额款6237元，故对其该项诉讼请求，该院予以支持。4、关于张要邦要求珠江置业公司向张要邦支付逾期退还多余面积房款的违约金19213元的诉讼请求，该院认为，珠江置业公司在房管部门2015年8月18日出具实测报告后，虽于2015年8月25日在1号楼处张贴通知告知业主领取退款，但时至张要邦提起诉讼之日仍未退还，珠江置业公司未提供证据证明其通知张要邦后张要邦拒绝领取，故对张要邦该项诉讼请求，该院予以支持，但张要邦要求的违约金过高，依据相关法律规定，违约金应按造成损失的30%支付，即1871（6237元×30%）元。5、关于张要邦要求珠江置业公司按图纸要求安装楼宇可视对讲系统及按设计�求配套完整的消防设施的诉讼请求，该院认为，双方签订的商品房买卖合同中未对安装楼宇可视对讲系统做出约定；另珠江置业公司提供了2014年7月15日郑州市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书，对珠江置业公司申报的“珠江荣景”工程进行验收，综合评定该工程的消防验收内容复验合格，故对张要邦的该项诉讼请求，证据不足，该院不予支持。6、关于张要邦要求珠江置业公司向张要邦支付配套设施幼儿园未按时交付违约金1元的诉讼请求，该院认为，双方签订的商品房买卖合同中未对配套设施幼儿园做出约定，故对其该项诉讼请求，证据不足，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、珠江置业公司于判决生效后十日内退还张要邦房屋面积差额款6237元及违约金1871元，共计8108元；二、驳回张要邦的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费744元，减半收取372元，由张要邦负担283元，由珠江置业公司负担89元。
本院二审中，张要邦提交了珠江荣景小区竣工验收备案表一份，自来水公司情况说明一份，郑州市2011年96号文件一份，图片两页，珠江荣景小区业主向房管局上访图片三页，照片一张，初始登记信息回复，设计图、消防备案受理凭证、消防设备表等证据，以证明珠江置业公司未按约定时间交房；珠江置业公司表示，所有证据都不是新证据，一审已提交证据证明延期交房是因为市政工程施工导致，张要邦于2014年7月13日实际使用房屋，交房时自来水已经能够使用，不应承担逾期交房违约金。
本院认为，珠江置业公司应按合同约定于2014年6月30日前向张要邦交付房屋，但因市政工程施工等原因，导致珠江置业公司无法按合同约定日期交付房屋，双方并未因此解除合同或变更合同，符合双方签订的商品房买卖合同第八条关于出卖人可据实予以延期交房的特殊情形；故一审法院对张要邦要求珠江置业公司支付逾期交房损失及违约金的诉求不予支持，并无不当。张要邦与珠江置业公司签订的商品房买卖合同上约定的面积为105.72平方米，而张要邦取得的房产证上显示面积为103.43平方米，相差2.29平方米，按每平方米2723.61元计算，珠江置业公司应退还张要邦房屋面积差额款6237元。
综上所述，张要邦、珠江置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照�中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费794元，由张要邦负担744元，由郑州珠江置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 王胜利
审判员 秦 宇
审判员 邱 帅
二〇一七年十二月八日
书记员 刘梦蕊