广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0404民初175号
原告吴兰芳，女，1962年7月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人杨武，广东正拓律师事务所律师。
被告吴保艾，男，1964年8月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
被告魏美英，女，1963年9月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
第三人周廷学，男，1963年5月28日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人周福兴，男，1987年11月1日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。系第三人的儿子。
原告吴兰芳诉被告吴保艾、魏美英，第三人周廷学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，由审判员朱全独任审判，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨武，被告吴保艾、魏美英，第三人的委托代理人周福兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告吴保艾是亲姐弟关系，1997年的房改中，被告吴保艾分的三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房的房屋，吴保艾随即按原价30898.5元把该房屋卖给了原告，并把房产证交给原告。原告将房屋装修好后一直居住至今，居住期间的水电物业费也都是原告缴纳。另外，原告从1998年11月25日起至2005年2月6日分七次将购房款全部支付给了被告魏美英。但在2014年3月16日，吴保艾给原告写了一张《证明》后将房产证原件拿走。原告后来才知道，二被告因欠他人债务而将房屋抵押给了周廷学，现两被告因欠周廷学债务而被起诉至珠海市香洲区人民法院，该案正在审理中，并因原告与两被告之间有买卖关系而暂时中止审理。原告认为，原告与两被告之间的房屋买卖关系真实有效，原告也已支付了全部购房款，且一直长期居住，原告起诉至本院，请求判令：1.原告与两被告之间的房屋买卖行为有效，三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房归原告所有；2.两被告协助原告办理将涉案房屋过户至原告名下的手续。
原告向法院提交的证据有：1.购房款收据；2.《证明》两份；3.《证明》（2014年3月16日）。
被告吴保艾、魏美英辩称，二被告对原告起诉的事实与理由部分认可，但是对于原告的诉讼请求二被告目前无法履行，因为涉案房屋已经抵押给了第三人，由于二被告欠第三人的债务无法还清，且第三人也起诉到法院，要求被告偿还债务，如果二被告的债务还清了，解除抵押后，房屋可以过户给原告名下。关于原告与二被告之间的房屋买卖合同的效力问题，涉案房屋的买卖合同是二被告与原告签订的，合同成立并有效，二被告予以认可。原告的购房款二被告已经收齐，并且原告从1998年一直居住至今，合同约定的办理过户的条件已经成就，但由于二被告的原因现在无法办理过户。
被告吴保艾、魏美英没有向本院提交证据材料。
第三人周廷学述称，根据物权公示原则，本案所涉位于珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房系吴保艾、魏美英所有，有《房屋所有权证》为证。原告主张案涉房产归其所有没有事实与法律根据，具体理由如下：
一、原告与吴保艾、魏美英之间无真实买卖关系。第一，从交易方式上看，原告与吴保艾、魏美英并无房屋买卖合同，房屋作为大宗消费财产，在现实生活中对房屋处分应较其他财产严格，交易双方应对买卖标的、价款、支付方式、交付时间、办证时间等有明确的约定。双方既无房屋买卖合同，又怠于办理转移登记手续，与日常房屋交易习惯明显不符。第二，从房款支付情况看，原告提交所谓“房屋款收据”，该证据不能证明待证事实，原告并无实际支付房屋对价，首先，文稿内容为“欠款”根本无法确定款项性质，其次，文稿上部“房屋款”从墨水痕迹判断，与文稿其他文字形成时间显不一致，疑似后添加内容。第三，从房屋使用情况看，原告提交的“居委会证明”、“邻居证明”，该证据内容不具有客观性、真实性，证据来源不合法，不能证明待证事实，原告并无实际占有案涉房屋。据三灶居委委盖章登记本记载，该居委会于2016年9月期并无出具前述“证明”的记录，居委会主任亦否认曾出具类似居住证明。另据供电供水扣费记录所示，案涉房屋水电费由吴保艾、魏美英缴付。综上，原告与吴保艾、魏美英在合同签订、房价款交付、办理过户登记等方面均存在不真实或不合常理的地方。原告在本案中的诉讼主张应不予得到支持。
二、周廷学与吴保艾、魏美英之间经济纠纷由来己久，是本案不忽略的背景。原告作为吴保艾、魏美英亲属，在周廷学在另案诉请对处置案涉房屋价款享有优先受偿权时，提出享有物权，极不寻常，原告与吴保艾、魏美英之间构成恶意串通。
三、周廷学对案涉房屋享有合法抵押权，原告不存在物权依据对抗周廷学的权利保护。即使原告与吴保艾、魏美英之间发生了买卖关系，但周廷学依据抵押权善意取得原理，对案涉房屋作为抵押物仍享有优先受偿权。《物权法》第一百零六条第一款、第二款规定了所有权的善意取得制度，但第三款同时还规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，因此其他物权可以参照该条前两款关于所有权善意取得的规定处理。《物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”抵押权属于担保物权，属于《物权法》第一百零六条第三款规定的“其他物权”范围。因此，周廷学根据物权登记公示原则，信赖吴保艾、魏美英对案涉抵押房屋具有完全处分权，于法有据。
综上，周廷学一家被吴保艾、魏美英系列案件纷扰多年，并为此蒙受了巨大经济损失，原告在本案中无端挑起诉讼，且诉讼主张动机不纯，不仅妨害了正常的司法秩序，也侵犯了周廷学的合法权益，因此，周廷学请求人民法院依法驳回被上诉人全部诉讼请求，并将原告、吴保艾、魏美英涉嫌虚假诉讼的行为进一步追责。
第三人周廷学提交的证据材料有：1.判决书（2007至2013共6份）；2.赔偿协议书；3.房地产借款抵押合同；4.他项权证；5.房地产权证；6.不动产产权登记信息；7.金海岸社区居委会印章使用登记记录（9月份全月）；8.香洲人民法院受理案件通知书。
经审理查明，1998年原告与被告吴保艾、魏美英达成口头协议，约定将位于三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房的房屋（下简称“涉案房屋”）转让给原告，转让价格为30,898.5元。双方作出上述约定后，二被告将涉案房屋交付给原告居住至今，但双方一直未办理过户登记手续。原告在1998年至2005年期间，分多次将上述房屋转让款30,898.5元付清。
2002年9月5日，被告吴保艾、魏美英取得涉案房屋的房地产权证，权证号码为Ｃ0××94，产权证记载的产权来源是“成本价房改”，共有方式为共同共有。
2014年4月1日，二被告与第三人周廷学签署《赔偿协议书》一份，约定因二被告原因导致周廷学在购买位于珠海市金湾区房屋过程中蒙受损失，二被告同意向周廷学支付赔偿款40万元或以等值房屋向周廷学抵偿的方式赔偿周廷学的经济损失；二被告提供涉案房屋为上述债务做抵押担保。同日，二被告与周廷学签署了《珠海市房地产借款抵押合同》，二被告同意以涉案房屋对欠付周廷学的债务提供抵押担保。2014年4月9日，二被告与周廷学就涉案房屋办理了抵押登记，他项权证号为0200018448，抵押权人为周廷学，抵押人为二被告，债权数额为15万元。
本院认为，一、关于合同效力问题。原告与二被告口头约定二被告将涉案房屋转让给原告，并约定了明确的转让价格，因此，原、被告双方通过口头协议的方式订立了房屋买卖合同，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定；根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然原告与二被告之间至今未办理过户登记，但双方之间的房屋买卖合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，因此，本院确认原告与二被告之间的房屋买卖合同合法有效。
二、关于所有权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告诉请本院判令涉案房屋归原告所有，实际是确认涉案房屋的所有权归属问题，而房屋的所有权属于物权，因涉案房屋并未登记在原告名下，根据上述规定，涉案房屋的所有权并不发生转移，原告的该主张无法律依据，本院不予支持。
三、关于原告是否有权主张二被告协助其办理过户手续的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，涉案房屋已经进行了抵押登记，且抵押权人周廷学不同意二被告将涉案房屋转让给原告，而原告亦不同意代二被告清偿债务，因此，本案存在法律上不能履行的情形，原告要求二被告协助办理将涉案房屋过户至原告名下的手续，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告吴兰芳与被告吴保艾、魏美英之间的将位于三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房的房屋（权证号码：Ｃ0××94）转让给原告吴兰芳的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告吴兰芳的其他诉讼请求。
本案受理费672元，因适用简易程序减半收取336元，由原告王爱军负担236元，由被告吴保艾、魏美英负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 员 朱 全
二〇一七年三月三十一日
法官助理 吕扬扬
书 记 员 黄 峰