重庆市潼南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潼法民初字第02975号
原告潼南县云海蓝湾小区业主委员会，住所地潼南县。
法定代表人彭通略，主任。
委托代理人唐志强，重庆法洋律师事务所律师。
委托代理人李扬富，男，汉族，系原告业主委员会委员，住重庆市潼南县。
被告重庆永佳地产发展有限公司，住所地潼南县。
法定代表人林自习，董事长。
委托代理人谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。
委托代理人杨培福，男，汉族，系被告公司员工，住四川省巴中市。
第三人龙方明，男，汉族，住重庆市潼南县。
原告潼南县云海蓝湾小区业主委员会（以下简称云海蓝湾业主委员会）诉被告重庆永佳地产发展有限公司（以下简称永佳公司）、第三人龙方明建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员漆正权独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云海蓝湾业主委员会及其委托代理人唐志强、李扬富，被告永佳地产公司委托代理人谭兴平、杨培福，第三人龙方明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告云海蓝湾业主委员会诉称，2013年5月9日，被告永佳地产公司与第三人龙方明签订《房屋租赁合同》，将原告小区内全体业主共有的观景台底层房屋以每年40000元价格出租给第三人龙方明经营，租赁期限为10年。讼争房屋没有登记在任何权利人名下，应属于该小区的公用设施及场所，应归该小区全体业主共有。被告出租涉案房屋的行为侵犯了该小区全体业主的财产所有权，故请求法院确认云海蓝湾小区内景观台底层房屋属于潼南县云海蓝湾小区全体业主所有，请求确认被告永佳公司与第三人龙方明签订的《房屋租赁合同》无效，判令被告永佳公司停止侵害并赔偿原告经济损失50000元。
被告永佳地产公司辩称，涉案房屋未经建设工程规划许可属实。原告的主体资格不适格，原告只能在物业管理纠纷中有主体资格。原告起诉必须经过业主大会的决定，且要经过二分之一以上业主的授权。原告的诉请有确权和侵权二个请求，不符合一案一审的法律规定。涉案房屋具有专有性，能够取得房屋所有权登记，应归被告所有。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称，与被告永佳地产公司签订《房屋租赁合同》属实。请求法院依法判决。
经审理查明，被告永佳公司系房地产开发公司。2004年，被告永佳公司开始开发修建云海蓝湾住宅小区的商品房项目。云海蓝湾住宅小区商品房项目分为一期、二期、三期一组团及三期二组团，截至2011年10月整个小区均已开发完毕。讼争观景平台为该小区内公用设施，为石材铺成的露天广场平台，平台下方最初设计为填埋土石。2005年4月，被告永佳公司在修建观景平台时改变原有的设计，将平台下面用混凝土石柱支撑，修建成三层“观景楼”。2005年底，该“观景楼”完工，作为前期物业服务用房和存放建筑材料使用。2006年9月，被告永佳公司取得潼南县桂林街道办事处新城54号地块土地使用权，并于同年9月19日取得该地块《房地产权证》（208D房地证2006字第00148号），该地块用作“云海蓝湾”商品房项目开发用地，与“云海蓝湾”商品房项目其他用地合并使用，讼争景观平台在该地块范围内。“云海蓝湾”商品房开发项目全部开发建设完成后，经被告永佳公司向国土资源和房屋管理部门申请和清盘核实，该小区规划项目的所有房屋完成了确权登记，包括（208D房地证2006字第00148号）《房地产权证》登记范围内的该小区项目所有土地使用权已按规定作了共有分摊。2009年，小区物业服务用房从该“观景楼”中迁出。同年9月16日，原、被告及该小区物业服务公司三方协商“观景楼”设立会所事宜，但协商未果。2013年5月9日，被告永佳地产公司与第三人龙方明签订《房屋租赁合同》，约定将诉争“观景楼”最底层（约256.73平方米）出租给第三人龙方明经营茶馆，其余两层继续作物业服务用房和存放建筑材料使用。原告认为被告的行为侵犯了该小区全体业主的财产所有权，遂诉至法院，请求如诉称。
另查明，被告永佳公司修建三层“观景楼”在本案法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可，亦未取得房地产权证书。被告永佳公司出示的《房地产权证》（208D房地证2006字第00148号）应按相关规定予以注销。原告云海蓝湾业主委员会系根据该小区业主大会依法选举产生的自治组织，并报有关部门备案。云海蓝湾小区已出售的住宅业主及门市业主共计851户，另有未出售的门市9个。据土地房屋勘测部门测量，云海蓝湾小区的房屋建筑面积为111729.91㎡，车库面积为3238.15㎡。本次诉讼经业主大会决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（共480名业主同意起诉）同意。
上述事实，有原、被告的主体身份证明，潼南县桂林街道办事处文件（桂林街道（2014）143号），《重庆市商品房预售许可证》，《房屋租赁合同》，租金收据，云海蓝湾客户明细表，《联席会纪要》，起诉意见征求表，房屋建筑面积测算报告书，《房地产权证》，潼南县国土资源与房屋管理局《情况说明》，图纸，原、被告的陈述，庭审笔录等在卷证明，这些证明材料经开庭展示、质证和审查，可以采信。
本院认为，涉及业主共同利益的事项发生纠纷，依法成立的业主委员可以代表全体业主作为原告提起民事诉讼。本案中，原告云海蓝湾业主委员会系根据该小区业主大会依法成立，并报有关部门备案。原告举示了证据证实本次诉讼也经该小区业主大会决定，共480名业主书面同意采取诉讼方式解决该纠纷，符合有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项中要求“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。故对被告永佳公司认为原告的主体资格不适格的辩解，本院不予支持。
按照《城乡规划法》的规定，在城市规划区划内进行建筑物建设的，建设单位应当经过建设工程规划许可。本案中，被告永佳公司修建的三层“观景楼”未取得建设工程规划许可，违反了法律规定，对于未取得建设工程规划许可证建设的违法建筑的认定和处理，应属于国家有关行政机关的职权范围。按照有关规定，当事人请求确认违法建筑权利归属的，人民法院不应受理，已经受理的，应予以驳回起诉。故对于原告云海蓝湾小区业主委员会请求法院确认景观平台底层房屋属于潼南县云海蓝湾小区全体业主所有的诉请，本院应驳回原告的起诉。
被告永佳公司认为，诉争“观景楼”具有构造和利用上的独立性，能够登记成为专有部分，所以该“观景楼”应属于被告永佳公司所有。本院认为，诉争“观景楼”在“云海蓝湾”小区范围内，该“观景楼”所在土地的土地使用权已按规定作了共有分摊，且被告修建该“观景楼”未取得建设工程规划许可，对于被告永佳公司认为该“观景楼”属于被告所有的主张，本院亦不予支持。
原告云海蓝湾业主委员会要求被告永佳公司立即停止侵害并赔偿原告的租金损失、律师费等损失50000元。本院认为，被告永佳公司现并未对诉争“观景楼”占用，也未对原告直接实施侵害行为，故本院对原告要求被告永佳公司立即停止侵害的主张不予支持。又因原告未充分举示证据证实上述费用为其损失，故本院对原告要求被告永佳公司赔偿损失的主张亦不予支持。
在审理过程中，原告自愿放弃要求确认被告永佳公司与第三人龙方明签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院依法予以准许。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第二条、第四十条，《物业管理条例》第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十五条、第十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第九条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（四）款、第一百三十四条、第一百四十二条的相关规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关民事政策的规定，判决如下：
驳回原告潼南县云海蓝湾小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费1050元，减半收取525元，由原告潼南县云海蓝湾小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 漆正权
二〇一四年十二月十四日
书 记 员 李 星