新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）水民三初字第73号
原告：程峰。
委托代理人：龙明科，新疆智瑞律师事务所律师。
被告：范建新。
委托代理人：杨磊，新疆商茂律师事务所律师。
被告：乌鲁木齐青年阳光房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区青年路33号优诗美地一期6号楼9号商铺。
法定代表人：樊广新。
委托代理人：朱刚。
原告程峰与被告范建新、被告乌鲁木齐青年阳光房地产经纪有限公司（以下简称青年阳光房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程峰及其委托代理人龙明科、被告范建新的委托代理人杨磊、被告青年阳光房产经纪公司委托代理人朱刚到庭参加诉讼。本案现已审理终�。
原告程峰诉称，2013年5月，我为了孩子上学落户，经选择与二被告签订房屋买卖三方合同，约定被告范建新将其购买的乌鲁木齐市红山路69号天鸿山庄7栋1-402室转让给我，价款1270000元，我先付定金50000元，余款在房屋过户当日一次性付清;在合同签订后30个工作日内办理过户，逾期交房被告应承担违约金房屋总价款的15%，逾期交房超过7日的，原告可解除合同并要求被告按房屋总价款的15%承担违约金。合同约定原告向经纪方即被告乌鲁木齐青年阳光房地产经纪有限公司支付居间报酬12700元。后因该房屋系被告范建新从房产公司购买，还未办结过户登记，房产登记信息为“网上签约，未办结”，故三方于2013年7月4日又签订补充协议，由原告再出30000元，于2013年7月10日为被告办理房产落户垫付相关税费，之后二被告将房屋再过户登记到原告名下。之后由于房价上涨，上涨的额度超过了违约金的数额，被告反悔，不愿将房屋卖给我，不履行与房产公司的买卖合同而迟迟不能取得该房屋的产权，也就无法履行与我签订的房屋买卖三方合同，使我无法取得该房屋，故诉至法院，请求解除我与二被告的房屋买卖三方合同；二被告退还居间报酬12700元；二被告退还已付房款80000元，被告范建新承担不能交付房屋的违约金190800元。
被告范建新辩称，与原告签订的房屋买卖合同是无效的，我的房子是夫妻共有财产，未经过另一方同意，所以该合同无效。鉴于合同无效，就不存在违约一事，故不存在支付违约金。居间费用是被告青年阳光经纪公司收取的，我方不存在退还问题。我是否收到房款80000元如果原告有证据证明，则应当返还，综上请驳回原告的诉请。
被告青年阳光房产经纪公司辩称，房屋买卖合同是在我公司双方签订，合理合法。2013年7月4日签订补充协议，也是被告范建新签字认可的，故合同是有效的。合同应继续履行，如合同继续履行就不存在退还居间费用一事。房款8万元是原告分两次交到我公司的，合同上写明是我方代被告范建新收房款并代缴契税、维修基金，我公司一直是履行合同中的约定事项，维修基金已交纳。合同履行过程中，因被告范建新与之前的房屋开发商即新天房产公司存在纠纷，发票未给被告范建新开具完,契税一直不能交纳，所以房屋交不了税，我公司多次找被告范建新与新天房产公司协调，新天房产公司要求被告范建新交纳完契税款，才开具发票。被告范建新未交纳自己当时购买该房屋的契税又产生了滞纳金。我公司经与原告协调，给被告范建新打电话，要求被告范建新解决与新天房产公司之间的纠纷。依此，我公司要求原告与被告范建新继续履行合同，原�的三项诉请均不能成立。
经审理查明，2013年5月，原告程峰（乙方）、被告范建新（甲方）、被告青年阳光房产经济公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方协议》，约定甲方自愿将其合法所有的位于水区红山路69号的房产依法转让给乙方，甲方拥有的房产来源购买，商品房买卖合同号：0565401；甲方保证该房屋的买卖已经充分与房屋共有人协商，并经过房屋共有人同意，若由于甲方隐瞒真实情况造成该房屋无法完成正常交易及产权过户的，视为甲方违约，给乙方和丙方造成的损失由甲方承担；房产成交价格为1270000元整，包括房价款、公共维修基金、室内装修及其他天然气初装费；甲方认可乙方采取现金方式付款；乙方在签订合同当日支付人民币50000元整作为保证双方履行合同的定金，乙方将定金交于丙方（视同乙方已履行向甲方交付定金的义务），丙方应�具相应收款凭证，丙方视为甲方指定的房款代收人，在办理完毕房屋买卖过户手续、物业交割后由甲方和丙方进行结算。剩余房款经甲乙双方协商，决定采用下列第C种方式支付：甲乙双方约定，在过户当天乙方一次性支付给甲方所有房款；本房过户给乙方过程中所产生的一切税费均由乙方承担；因甲乙双方基于丙方的居间服务而订立房屋买卖合同，丙方有权收取相应的居间报酬，本合同的签订视为丙方完成居间义务，因此甲乙双方在签订本合同时，应向丙方支付居间报酬，即甲方按照房屋总价款的2%向丙方支付居间服务费即20000元，乙方按照房屋总价款的1%向丙方支付居间服务费即12700元；甲乙双方的房屋买卖合同订立后，因甲方/乙方的原因致使合同未履行的，违约方居间报酬不予退还；甲乙双方同意在签订本合同后30个工作日内（以丙方通知为准）持本合同和相关证件如期共同到房地产交易管理部门办理产权过户手续；办理权属过户手续完毕之日起，卖方收到该房全款后的十日内腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续，甲方保证在房屋交付给乙方前已缴清与房屋相关的各项费用；甲方若未按本合同约定的期限将房产交付乙方，每逾期一日应按照本合同项下房屋成交总价款的15%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期天数超过七日，甲方仍未交付房产的，乙方将行使房产所有权人之权利；乙方也可选择会同丙方解除本合同，并书面通知甲方，且乙方有权选择一下方式B要求甲方承担违约责任即：B甲方在收到书面通知之日起3日内向乙方退还其已收房款，并按照房屋成交总价款的15%向乙方支付违约金，同时由甲方承担与交易相关的居间报酬及手续费用。协议签订当日，原告程峰向被告青年阳光房产经纪公�交纳5万元购房定金及佣金12700元。2013年7月4日，原被告三方再签订补充协议，约定程峰购买范建新房屋总价款127万元，程峰于2013年5月2日交付定金五万元整，因范建新所拥有房产未缴纳维修基金、契税以及滞纳金，其中维修金经范建新同意由青年阳光房产经纪公司代为缴纳了，金额10965.74元，现由程峰再出资现金3万元为乙方缴纳契税和滞纳金，加上定金共计8万元，在2013年7月10日前缴纳契税和滞纳金，缴纳后，由青年阳光房产经纪公司配合范建新办理房产证，在范建新取得房产证后，程峰、范建新配合青年阳光经纪公司进行过户，过户当日程峰扣除八万元后再支付给甲方1190000元，此时房款全部结清，房款结清后15天内甲方给乙方交接本房。同日，原告程峰再向被告青年阳光房产经纪公司交纳补充协议约定的契税和滞纳金3万元。
另查，2002年3月15日，被告范建�与刘利登记结婚。原告程峰所购房屋（原为天鸿山庄豪6栋402室，现为天鸿山庄7栋402室）系由被告范建新从新疆新天房地产开发有限公司（以下简称新天房产公司）购得，并于2001年12月7日与新天房产公司签订商品房买卖合同，交纳相应购房款。该房屋进行了现房网上签约，但被告范建新尚未取得房屋所有权证。
以上查明事实有房屋买卖三方协议、补充协议、收款收据、商品房买卖合同当事人陈述及庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点是：1、三方签订的房屋买卖合同是否合法有效；2、原告要求解除与二被告之间的房屋买卖合同有无事实和法律依据；3、原告要求二被告退还居间报酬12700元有无事实和法律依据；4、原告要求二被告退还已付房款80000元，被告范建新承担不能交付房屋的违约金190800元无事实和法律依据。争议房屋系由被告范建新从新天房产公司购得，并交纳相应房款，且在房产登记部门办理现房网上签约登记，登记共有方式为单独所有，虽该房屋因契税、维修基金等未交纳，未取得房屋所有权证，但被告范建新对该房屋仍享有法律规定的相应物权权利。其与原告程峰、被告青年阳光房产经纪公司就争议房屋签订房屋买卖三方协议，拟通过被告青年阳光房产经纪公司将争议房屋卖予原告程峰，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。就被告范建新庭审关于争议房屋系其与妻子刘利共有，出卖争议房屋未经刘利同意的辩称意见，鉴于三方协议中约定被告范建新应保证房屋买卖已充分与房屋共有人协商，并经房屋共有人同意，即被告范建新对出卖的争议房屋负有权利担保义务，且争议房屋现房网上签约登记的共有方式为单独所有，依照物权公示公信原则，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，被告范建新与原告程峰、被告青年阳光房产经纪公司签订三方协议后，又以妻子刘利不知情，不同意为由主张三方协议无效，于法无据，本院对其关于三方协议无效的辩称意见不予采信。原被告三方签�的合法有效的三方协议对三方均具有法律约束力。依照三方协议约定，原告程峰向被告范建新的房款代收人即被告青年阳光房产经纪公司交纳保证金5万元，向被告青年阳光房产经纪公司交纳居间服务费12700元，以及交纳补充协议中约定的契税及滞纳金30000元。原告程峰已按约履行其相应合同义务。被告范建新负有按约交付争议房屋及协助办理房屋产权登记的义务。通过庭审，原告程峰交纳相应款项后，被告范建新未将争议房屋交付原告，同时因被告范建新与新天房产公司就争议房屋之前的买卖相关的税费仍未结清，只有被告范建新将遗留问题办结，才能办理登记至被告范建新名下的争议房屋所有权证，但被告范建新坚持认为三方协议无效不同意继续履行协议，显属违约。鉴于被告范建新无法将争议房屋过户登记至原告程峰名下，原告程峰的合同目的不能实现，其要求解除三方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，三方合同解除后，被告青年阳光房产经纪公司代被告范建新的款项8万元应予退还，故原告要求被告退还已付房款80000元，有事实依据及法律依据本院予以支持。就原告已付被告青年阳光房产经纪公司的居间服务费12700元及违约金190800元的诉讼请求，依照三方签订的协议的约定，鉴于被告范建新违约，违约方居间报酬不予退还，其不仅应承担违约金，同时应承担交易相关的居间报酬及手续费用，故原告要求被告青年阳光房产经纪公司退还12700元，合理有据，本院予以支持。被告青年阳光房产经纪公司向原告程峰退还居间服务费12700元后，可基于三方协议另行主张其相应权利。就原告主张的违约金190500元（房屋总价款1270000×15%）的诉讼请求，违约金规则为违约方按房屋成交总价款的15%向守约方支付违约金，此约定不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。但是，被告范建新庭审以协议无效进行抗辩，其目的是抵消、动摇或者吞并原告的违约金请求，其认为自己不应支付违约金，无论法院判定其支付多少违约金，其均会认为违约金过高，为了妥当解决原被告双方的违约金纠纷，同时结合原被告双方就所签订合同的实际履行情况，以及被告违约给原告造成的实际损失，就原告主张的违约金本院酌情支持100000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释�一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告程峰、被告范建新、被告乌鲁木齐青年阳光房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖三方协议》及《补充协议》；
二、被告乌鲁木齐青年阳光房地产经纪有限公司退还原告程峰交纳的居间报酬12700元；
三、被告乌鲁木齐青年阳光房地产经纪有限公司退还代被告范建新收取的原告程峰已付房款80000元；
四、被告范建新支付原告程峰违约金100000元。
本案给付标的192700元，占诉讼标的的68%（192700元÷283200元），案件受理5548元，由被告范建新负担3772.64元（5548元×68%），原告自行负担1775.36元（5548元×32%）；邮寄送达费40元（原告已预付），由被告范建新负担。
以上被告应支付原告款项，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。
如果未按�判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 王 霞
人民陪审员 周建智
人民陪审员 周 勤
二〇一四年六月二十日
书 记 员 张 晗