湖南省津市市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）津民二初字第175号
原告（反诉被告）常德市圣达房地产营销代理有限公司，住所地常德市武陵区城西办事处鸿升社区（鸿升花园5栋301号）。
法定代表人李建军，公司董事长。
委托代理人戴建中，湖南经卫律师事务所律师。
被告（反诉原告）津市市翔盛房地产开发有限责任公司，住所地津市市三洲驿办事处桥北社区车胤大道400号。
法定代表人蔡鹏，公司董事长。
委托代理人周林军，津市市名正法律服务所法律工作者。
原告常德市圣达房地产营销代理有限公司（以下简称圣达公司）诉被告津市市翔盛房地产开发有限责任公司（以下简称翔盛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2013年12月30日向本院提起诉讼。翔盛公司于2014年1月27提起反诉。本院受理后，依法组成由审判员熊英担任审判长，审判员邓小华、人民陪审员邹杰参加的合议庭于2014年3月11日、6月4日二次公开开庭进行了审理。书记员胡兰担任庭审记录。圣达公司委托代理人戴建中、翔盛公司委托代理人周林军均到庭参加诉讼，圣达公司法定代表人李建军第一次开庭到庭参加诉讼。诉讼中，圣达公司于2013年12月31日向本院提出财产保全的申请，本院依法裁定冻结、查封翔盛公司的银行存款或其他财产690000元。本案现已审理终结。
原告圣达公司诉称，2013年1月23日，原、被告双方签订了《委托销售代理合同》。合同约定，被告委托原告独家代理销售被告开发的君之林府二期商品房项目，并约定了销售具体事宜、代理费结算、违约责任、诚意金缴纳等事项。当月25日，原告按约向被告支付了20万元诚意金。之后，原告积极组织策划营销，至2013年8月共售出房产22套，总成交价款7511821元，原告应得代理费总额为621859元，但是被告只付给原告代理费25万元，尚欠原告代理费371859元。2013年8月中旬，被告以原告代理费过高为由要求原告变更合同，遭到原告拒绝。该月28日，被告单方面解除合同，并且驱离了原告派驻的销售人员。此后，原告多次要求被告按照合同约定依法协商处理后续事宜，并且委托律师向被告发出律师函，但被告都置之不理。故原告诉至本院，要求翔盛公司退还诚意金200000元；支付代理费371859元；支付违约金100000元；承担本案诉讼费。
翔盛公司辩称及反诉称，原告诉称的事由缺乏事实依据。一、原告在诉状中诉称销售房产22套与实际不相符，原告只销售17套。由此上面的计算都是错误的。二、原告说被告因代理费过高违约都是主观臆断。2013年1月23日，翔盛公司与圣达公司签订了委托销售代理合同，合同对销售任务及具体的运作方式和违约责任等分别作了详细的约定。合同签订后，翔盛公司按约履行了义务，圣达公司从未按销售目标完成销售任务。更为严重的是圣达公司在觉得自己无法按销售目标完成销售任务后，便擅自毁约撤走了销售人员，从而给翔盛公司造成了严重的经济损失。故翔盛公司反诉要求：一、圣达公司支付无故退场违约金100000元，无权领取2013年7、8月代理费和溢价分成款；二、圣达公司因不能完成约定的销售目标支付违约金100000元。
反诉被告圣达公司辩称，一、圣达公司超额完成了D1、D2栋的销售任务。二、G1、G2栋没有实现销售的责任完全在于翔盛公司。三、翔盛公司单方撕毁合同，毁约责任完全在于翔盛公司。
圣达公司为支持其诉讼主张及对反诉的抗辩主张，向本院提交了以下证据：
1、委托销售代理合同及附件一之1、2、3、4各1份，拟证明被告委托原告独家代理销售被告开发的君之林府二期商品房项目，双方就销售具体事宜、销售价格及代理费结算、违约责任、诚意金缴纳、合同有效期起始日等事项进行了约定；
2、诚意金收据1份，拟证明翔盛公司收取了圣达公司诚意金200000元；
3、物品领取清单和李旭收取11户若干份商品房买卖合同原件的收条各1份，拟证明原告代理销售与客户签订了购房合同，原告已经将购房合同原件移交给了被告；
4、君之林府二期交款统计表和按揭情况表各1份，拟证明原告代理销售的回款情况；
5、君之林府二期未签合同统计表1份、定房协议书复印件5份、定金收条复印件1份，拟证明有五位客户在8月28日之前已经签订定房协议书并且支付了定金，并有客户付清了首付款，在被告单方提前解除合同的情况下，原告有权主张按合同结算代理费；
6、君之林府二期销售代理费结算明细单1份，拟证明按照合同约定原告应当收取的销售代理费共计621859元；
7、津市市商品房预售许可证2份，拟证明君之林府二期D2栋的预售证发证日期是2013年3月26日，D1、G1、G2栋的预售证发证日期是2013年7月24日；
8、李毅、张家铭的出庭作证的证言和书面证言各1份，拟证明圣达公司对项目的宣传推广情况、D2栋的销售情况，翔盛公司设置障碍的情况、毁约赶人的经过以及毁约的原因，D1栋的销售情况以及G1、G2栋无法销售的原因；
9、圣达公司公函及国内特快专递邮件详情单各2份、湖南经卫律师事务所律师函及圆通速递详情单各1份，拟证明原告发函指出被告违约，要求被告依法协商处理后续事宜，并且委托律师向被告发出了律师函，但被告置之不理。
翔盛公司为支持其抗辩主张及反诉的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、委托销售代理合同、结算明细单、门面短期租赁备忘各1份、津市市商品房预售许可证2份，拟证明存在合法的房屋代理关系，存在明确销售目标任务约定，圣达公司没有完成月均9.2套的任务，翔盛公司提供了足够的销售房源；
2、津市市商品房买卖合同5份，拟证明五户不是圣达公司签的合同；
3、被告代理人写有销售情况的手写材料1份，拟证明原告实际每月完成销售情况。
对圣达公司、翔盛公司提交的证据，经庭审质证，本院综合认证如下：
翔盛公司质证对圣达公司提交的君之林府二期交款统计表和按揭情况表、君之林府二期销售代理费结算明细单涉及的彭新兴、文秋林、柏礼俊、柏礼惠、易鸣五户的相关情况有异议，认为圣达公司计算的代理报酬总额应当减去上述五户，其他无异议。对圣达公司提交的君之林府二期未签合同统计表，定房协议书复印件、定金收条复印件，翔盛公司质证对其真实性有异议，不予认可。本院认为，圣达公司未证明原件由翔盛公司持有或存于他处并申请延期举证或申请本院调取因客观原因不能自行收集但有证据证明确实置于某个人或某单位处的原件，故本院现对该复印件不予采信，但本院该认证意见不妨碍圣达公司在对此有新证据时依法主张有关权利。对君之林府二期交款统计表和按揭情况表、君之林府二期销售代理费结算明细单涉及的彭新兴、文秋林、柏礼俊、柏礼惠、易鸣五户的相关情况和君之林府二期未签合同统计表，因缺乏相关证据佐证，本院不予确认。对李毅、张家铭的证人证言，翔盛公司质证对证言的真实性有异议，认为证人与原告是利害关系人，根据有关规定，证言的效力等于无；证言与本案的事实不相符，赶人事件纯粹捏造；因为现在通讯设施发达，如果真的发生一定有录音录像；如果发生人身威胁应该向有关部门反映，维护权益，但到现在也只向老板反映，说明这一切没有发生。本院认为，证人李毅、张家铭虽与原告有利害关系，各自证言不能单独作为认定案件事实的依据，但二证人在出庭作证过程中接受询问对案件有关事实的表述一致，为李旭收取11户若干份商品房买卖合同原件的收条、圣达公司所发公函及委托律师所发律师函等其他证据印证或佐证；二证人在应对突如其来的多人时不做可能进一步激怒对方的取证等行为属于正常，圣达公司通过发函维护公司权益亦属正常；圣达公司对此已尽力举证，翔盛公司未提供任何反驳二证人证言的证据，二证人证言内容符合生活经验。综上，对二证人证言中有关的主要内容，本院予以确认。确认的证言内容在本院查明的案件事实中予以表述，在此不加赘述。对圣达公司公函及国内特快专递邮件详情单、湖南经卫律师事务所律师函及圆通速递详情单，翔盛公司质证对其真实性、关联性有异议，认为所列事由系捏造，不是翔盛公司违约而是圣达公司违约。本院认为，发函和快递详情单形式来源合法，具有真实性，与本案事实相关，本院予以确认；函中所载的与案件有关的事实与其他采信证据一致的内容，本院予以确认，无其他证据佐证的内容，本院不予确认。圣达公司提交的其他证据，翔盛公司质证无异议，本院予以确认。
对翔盛公司提交的结算明细单（17套），圣达公司质证认为有22套，但包括这17套；对津市市商品房买卖合同，圣达公司质证认为该5套不是由翔盛公司售出；对被告代理人写有销售情况的手写材料，圣达公司质证认为翔盛公司将未取得预售许可证的商品房计算在销售任务内有误，圣达公司是超额完成销售任务。本院认为，结算明细单（17套）为圣达公司和翔盛公司均认可的17套，本院应予确认，圣达公司主张的超出部分应由圣达公司举证；该五份津市市商品房买卖合同形式来源合法，具有真实性、关联性，故对该五份合同载明的当事人、买卖的商品房编号、合同签订时间等与本案有关的内容，本院予以确认；被告代理人写有销售情况的手写材料不符合语言表达规范，形式不合法，且圣达公司和翔盛公司均认可的17套商品房的成交日期已为双方各自提供的结算明细单所确认，故本院对该手写材料不予确认。翔盛公司提交的其他证据，圣达公司质证无异议，本院予以确认。
根据圣达公司、翔盛公司举证、质证、庭审陈述和本院认证情况，本院确认以下案件事实：
2013年1月23日，翔盛公司与圣达公司签订了《委托销售代理合同》。合同约定：委托方翔盛公司，受托方圣达公司。翔盛公司委托圣达公司独家代理销售翔盛公司开发的君之林府二期商品房。一、项目名称：君之林府二期。二、项目位置等，合同期限12个月，即2013年3月1日至2014年3月1日。三、责任和义务的具体事宜：1、翔盛公司责任和义务：翔盛公司提供给圣达公司全套合法售楼文件（即五证：国有土地使用权证、国有土地规划用地许可证、建筑工程规划许可证、建筑施工许可证、预售房许可证）及营业执照；翔盛公司将所需销售的住宅共172户委托圣达公司销售，圣达公司以此作为本合同的销售目标，制定月销售计划，作为本合同附件；翔盛公司提供精装修售楼部及全套硬件办公设施等。2、圣达公司责任和义务：圣达公司销售人数由圣达公司确定，许可证取得后必须在7人以上常驻和负责，售楼部的运行办公成本由圣达公司负责等。四、销售价格及代理费结算方式：1、销售价格：本项目D1、D2栋的销售基准均价为每平方米2800元，G1、G2栋的为每平方米2950元，以每栋基准价格表作为本合同附件作为计算代理费依据，圣达公司不得低于基准价格进行销售，如因圣达公司的销售技巧以高于基准价格销售的价款部分即为本合同所约定的溢价，减去促销折扣后，溢价在每平方米100元以外的部分，翔盛公司得40%，圣达公司得60%等。2、销售代理费标准及结算方式：圣达公司所得总代理费及溢价按月结算，购房客户签订商品房预售合同并支付房屋首付款或全款视为销售成功等。五、销售目标：圣达公司在售楼部已竣工，人员已进场，但预售证未取得的期间，销售任务是每月300000元以上的预收款任务目标，预售证取得之后，即进入合同约定期限、全年约定销售任务是完成总量的80%（每月的任务是总量的6.7%）。六、违约责任：1、翔盛公司违约责任：如翔盛公司无故提前解除合同，翔盛公司向圣达公司支付违约金100000元整，并一次性支付圣达公司在之前销售期间应结算提取的代理佣金和溢价款等。2、圣达公司违约责任：圣达公司未能完成当月销售计划，未完成部分按每套房1000元的的额度支付违约金（后期累计完成应当月结帐返还）；圣达公司不能按期完成本合同的销售目标，应向翔盛公司支付100000元的罚金；圣达公司无故退场，除应向翔盛公司支付100000元违约金外，无权领取上月未付代理费和溢价款等。七、其他事宜：签约后的三天内，圣达公司需向翔盛公司缴纳200000元诚意金，完成任务的50%时，立即退还给圣达公司等。补充内容：以每栋取得商品房预售证之日为合同有效期初始日等。君之林府二期D-2#的商品房预售许可证的发证时间为2013年3月26日。君之林府二期D-1#、G-1#、G-2#商品房预售许可证的发证时间为2013年7月24日。2013年3月26日前，圣达公司工作人员已进入售楼部展开售楼工作。圣达公司安排了约20名工作人员并安排了相应的后勤保障，对该项目进行了广告宣传。2013年8月28日晚，翔盛公司蔡鹏、李向成、李旭等五人要求圣达公司在售楼部值班的工作人员李毅、张家铭交出来访客户咨询登记本、商品房买卖合同原件等有关售房资料和售楼部钥匙，并在圣达公司工作人员交出商品房买卖合同原件等有关售房资料后限时要求其离开售楼部。圣达公司工作人员打电话报告圣达公司负责人后离开了售楼部。次日圣达公司工作人员停止售房并离开其租赁的住房。第三日圣达公司发函后，嗣后又两次发函指出翔盛公司违约并要求商谈。翔盛公司认可，截至2013年8月28日，圣达公司共售出了17套商品房；超出部分，翔盛公司不认可。柏礼惠、李训香、柏荣、彭新兴、易鸣与翔盛公司签订商品房买卖合同载明的签订时间分别为2013年9月4日、10月11日、9月9日、11月27日、10月2日。诉讼中，圣达公司与翔盛公司确认，圣达公司售出的17套商品房应得的代理佣金和溢价分成款为470292元。翔盛公司已支付圣达公司代理佣金和溢价分成款250000元。经本院释明，诉讼中双方对违约金均未向本院主张调整。
本院认为，本案属商品房委托代理销售合同纠纷。圣达公司与翔盛公司签订的《委托销售代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同个别条款可能与《城市商品房预售管理办法》这一部门规章的部分规定或有冲突但并不影响合同效力，故该合同有效。合同约定，合同期限为2013年3月1日至2014年3月1日；合同期满后自行失效。该合同约定的期限已经届满，翔盛公司继续持有圣达公司交付的诚意金已无合法根据，应当返还圣达公司，翔盛公司对此亦无异议。故对圣达公司要求翔盛公司退还诚意金200000元的诉讼请求，本院予以支持。合同终止不影响合同中结算和清理条款的效力。对受托人圣达公司已经完成的销售工作应当依照合同约定结算报酬。翔盛公司对圣达公司主张的受托销售17套商品房的报酬无异议，本院予以确认。翔盛公司对圣达公司主张的受托销售另5套商品房的报酬不予认可，认为非圣达公司所销售。圣达公司提交的5份定房协议书非原件或与原件核对无异的复印件，又未证明原件为翔盛公司持有，相关5套房屋的买卖合同签订时间又不在圣达公司履行受托销售义务的时间内。故根据已提交的证据不能认定圣达公司主张的另5套商品房为圣达公司销售完成，圣达公司主张受托销售另5套商品房的报酬，亦不符合合同约定的结算报酬条件，本院不予支持。翔盛公司要求圣达公司工作人员交出有关售房资料和售楼部钥匙并限时要求圣达公司工作人员离开售楼部，翔盛公司未主张和证明此后有相反的意思表示，应认定翔盛公司解除了对圣达公司的售房委托。圣达公司工作人员交出有关售房资料后离开了售楼部，停止了售房。嗣后圣达公司三次发函指出翔盛公司违约并要求商谈。当时双方若仍要履行该委托合同需要再次协商一致，但无证据证明翔盛公司在本案起诉前曾同意商谈、否认违约或指出对方无故退场。此亦可佐证翔盛公司导致了该委托合同的解除。若该委托售房合同继续履行，一般情形下，圣达公司依照该合同可能获得的报酬远大于可能因未完成销售目标而承担的违约金，若此时圣达公司无故退场，明显不合情理。翔盛公司对解除该合同未主张和证明有约定和法定免责事由，翔盛公司应当依约支付违约金。经本院释明，翔盛公司未主张调整违约金。故对圣达公司要求翔盛公司支付无故提前解除合同违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持。翔盛公司主张圣达公司无故退场，圣达公司不认可，翔盛公司未提供证据证明圣达公司无故退场的主张，故对翔盛公司的该主张不予采纳，对翔盛公司要求圣达公司支付无故退场违约金的反诉请求，本院不予支持。按照合同约定的，以每栋取得商品房预售证之日为合同有效期初始日；预售证取得之后，即进入合同约定期限；翔盛公司将所需销售的住宅共172户委托圣达公司销售，圣达公司以此作为本合同的销售目标；全年约定销售任务是完成总量的80%（每月的任务是总量的6.7%）等词句和有关条款，对该合同违约责任条款中的“本合同的销售目标”、“当月销售计划”等，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款进行理解：合同第4页，六、违约责任，2、乙方违约责任，（5）中的“本合同的销售目标”应理解为全年（每栋取得商品房预售许可证之日起12个月）完成取得商品房预售许可证的商品房总量的80%；未完成此目标约定违约金为100000元。商品房预售许可证取得之前收取预收款的任务非该合同违约责任条款中的“本合同的销售目标”所指，按合同，每栋商品房预售许可证取得之前，该栋商品房的代销合同义务因合同约定此义务生效时间未到而未生效，合同本意未将预收款任务与生效的销售目标及违约责任进行绑定，故预收款任务与违约责任无关，圣达公司不需因未完成商品房预售许可证取得之前收取预收款任务而向翔盛公司支付100000元罚金。双方签订的《委托销售代理合同》履行未满一年即因合同解除而终止履行，不能认定圣达公司未完成该合同所定的年度销售目标。故对因未达全年销售目标而主张的违约金，本院不予支持。合同第4页，六、违约责任，2、乙方违约责任，（4）中的“当月销售计划”应理解为当月完成取得商品房预售许可证的商品房总量的6.7%；当月完成累计计划则返还违约金即当月完成累积计划无需承担违约金。圣达公司未举证证明在2013年7月24日发给君之林府二期D-1#、G-1#、G-2#商品房预售许可证后第一个月完成累计销售计划。2013年3月26日至2013年8月28日，应完成五个月累计的销售计划为销售17.956套房（172×6.7%×1个月＋24×6.7%×4个月），售出17套，未完成0.956套。圣达公司抗辩翔盛公司未提供圣达公司该商品房预售许可证、测绘报告和网签合同样本，但圣达公司已对君之林府二期D-1#中的商品房代理预售并得到翔盛公司的认可，无证据证明圣达公司已经要求翔盛公司提供D-1#、G-1#、G-2#商品房测绘报告和网签合同样本，且为法定或约定签订商品房预售书面合同时所必须具备的前提，故圣达公司在君之林府二期D-1#、G-1#、G-2#商品房预售许可证后第一个月未完成累计销售计划应承担违约责任，即未完成部分按每套房1000元的的额度支付违约金，违约金为956元（1000元／套×0.956套）。经本院释明，圣达公司未主张调整违约金。故对翔盛公司要求圣达公司支付违约金100000元的诉讼请求，本院予以部分支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款第二款、第一百二十五条第一款、第四百条零五条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告津市市翔盛房地产开发有限责任公司退还原告常德市圣达房地产营销代理有限公司诚意金200000元、支付原告报酬220292元、违约金100000元，合计520292元；
二、驳回原告常德市圣达房地产营销代理有限公司的其他诉讼请求；
三、反诉被告常德市圣达房地产营销代理有限公司支付反诉原告津市市翔盛房地产开发有限责任公司违约金956元；
四、驳回反诉原告津市市翔盛房地产开发有限责任公司的其他反诉请求；
五、上述一、三项相冲抵，津市市翔盛房地产开有限责任公司应在本判决生效之日起十日内给付常德市圣达房地产营销代理有限公司519336元。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费10518元，财产保全申请费3970元，合计14488元，由原告常德市圣达房地产营销代理有限公司负担2364元，被告津市市翔盛房地产开发有限责任公司负担12124元（已由原告预交，被告应径付给原告）。本案反诉案件受理费4300元，由反诉原告津市市翔盛房地产开发有限责任公司负担4275元，反诉被告常德市圣达房地产营销代理有限公司负担25元（已由反诉原告预交，反诉被告应径付给反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 熊 英
审 判 员 邓小华
人民陪审员 邹 杰
二〇一四年六月十六日
书 记 员 胡 兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。