河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虞民初字第1834号
原告（反诉被告）刘佑红，男，1971年2月出生，汉族，教师，住虞城县城关镇。
被告（反诉原告）虞城金牛房地产开发有限公司，住所地虞城县。
法定代表人陈建新，董事长。
委托代理人王波，河南福聚律师事务所（商丘分所）律师。
原告刘佑红与被告虞城金牛房地产开发有限公司（以下简称金牛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于案件受理的当日向原告刘佑红送达了受理案件通知书、举证通知书等法律文书；于2013年11月25日向被告金牛公司送达了应诉通知书、举证通知书等法律文书。被告金牛公司在举证期限内向本院提起反诉请求，本院于2013年12月3日向原告送达了反诉状，原、被告双方均不要求重新指定举证期限。本案于2013年12月27日在第二审判庭公开开庭进行了审理。原告刘佑红、被告金牛公司委托代理人王波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘佑红诉称，原告与被告2012年3月19日签订商品房买卖合同，原告购买被告在虞城县闽江路西侧开发的第B幢B2商铺（临时编号BS--
17）的商品房一处，原告在合同约定期限内付清了购房款328500元。合同约定交房日期为2012年3月31日，逾期支付已付购房款日万分之0.5的违约金。但被告直到2013年10月30日才向原告交房，被告的行为已构成违约，从2012年4月1日至2013年10月30日共逾期交房19个月570天。要求被告支付违约金9362.25元并承担本案诉讼费。
被告金牛公司辩称，原告诉请被告违约至2013年10月30日19个月不是事实。事实上被告早在2012年10月就将涉案房屋建好并达到交付条件，多次电话催促原告收房，原告故意拖延拒不收房，被告于2012年10月29日通过挂号信函的方式通知原告交房，原告仍拖延拒不收房，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告金牛公司反诉称，被告于2012年10月29日通过挂号信函的方式通知原告交房，原告仍拖延拒不收房，截止2013年10月30日，原告延期收房12个月，被告为原告支付了物业管理费1155元、滞纳金211元，合计1366元，请求原告支付被告物业管理费及滞纳金1366元。
原告刘佑红辩称，1、被告的反诉请求不是事实，被告虽在2012年10月通知交房，但房屋一楼到二楼没有承建楼梯，楼梯是一楼到二楼的通道，商品房买卖合同中房屋结构图中标注有楼梯，被告没有达到交房条件。原告发现没有楼梯后，向虞城县建筑工程质量监督站投诉，被告才开始为原告建造楼梯，直至春节才建造完毕，但楼顶漏水问题仍没有解决，根本不存在原告拖延拒不收房的问题。2、被告要求原告支付物业费原告不予认可。原告2013年10月30日才从物业公司领取到房屋的钥匙，物业公司根本没有对原告的房屋纳入物业管理，何来物业费之说？即使交纳物业费，也是原告与物业公司之间的关系，被告要求原告支付物业费及滞纳金不能成立。
根据原、被告双方的诉辩及反诉意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、被告是否已经向原告交付经验收合格的商品房？2、被告的反诉有无事实和法律依据？
围绕争议焦点原告刘佑红为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：证据1，商品房买卖合同一份，证明原告与被告2012年3月19日签订商品房买卖合同，原、被告之间存在商品房买卖合同关系。证据2，销售不动产统一发票一张，证明原告2012年3月19日一次性向被告交付328500元的购房款。证据3，证人杨楠、孙玉香的当庭证言。证明原告购买被告的房产没有建造楼梯。证据4，照片4张，证明原告门前仍没有清障。
被告金牛公司对原告提交的证据1、2没有异议。对证据3杨楠、孙玉香的当庭证言有异议，认为两位证人所作的证言不属实，被告在2012年10底已将楼梯建好，并通知原告收房。对证据4有异议，认为不能达到原告的证明目的。
被告金牛公司向本院提交的证据材料有：证据1、商品房买卖合同一份。证据2、挂号信回执单。证据3、交房通知书。证据4、工程竣工验收备案表。证据5、工程竣工验收备案证书。证据6、被告为原告代交的物业管理费。上述证据证明被告与原告存在商品房买卖合同关系，工程合格，被告在2012年10月向原告交房，原告拒收，被告为原告交纳了物业费。
原告刘佑红对被告提交的证据1、2、3的真实性没有异议，对证明目的有异议，虽通知向原告交房，但没有达到交房条件。对证据4、5有异议，认为被告的工程验收总体不合格，原告购买的房屋楼梯都没有建好，工程验收报告不真实。对证据6有异议，不认可，原告与物业公司没有合同关系。
为查明案件事实，本院依据原告的申请并经原、被告双方同意，分别向虞城县建筑工程质量监督站、商丘市豫商源物业管理公司汇景江南物业管理处调取了相关证据。虞城县建筑工程质量监督站证明：原告购买的房产被告没有建造楼梯，原告于2012年10月25日向虞城县建筑工程质量监督站投诉，2012年10月26日在该站的监督过问下，被告才同意为原告建造楼梯。商丘市豫商源物业管理公司汇景江南物业管理处证明：原告2013年10月30日从该物业管理处领取到商品房钥匙。
原告对本院调取的上述证据没有异议。
被告金牛公司对虞城县建筑工程质量监督站的说明有异议，认为该说明只证明了2012年10月26日被告同意增建楼梯，但没有证明何时建好，事实上被告已于2012年10月30日将楼梯建好。对该说明所附的投诉一览表、被告2012年10月30日的回复、对建筑设计变更没有异议。对原告2013年10月30日从物业公司领取钥匙的证明没有异议，但楼梯2012年10月30日已经建好。
对原告刘佑红提交的证据本院分析认证如下：原告提交的证据1、2，被告没有异议，能够证明原、被告之间存在商品房买卖关系，且原告一次性付清房款的事实，予以采信；对证据3杨楠、孙玉香的当庭证言，能够证明被告通知交房时没有为原告建造楼梯，与被告的辩称并不矛盾，予以采信。原告提交的证据4，照片没有显示拍摄时间、拍摄地点，不予采信。
对被告金牛公司提交的证据本院分析认证如下：被告提交的证据1原告没有异议，予以采信。被告提交的证据2、3虽能够证明向原告进行了交房，但没有达到交房条件，不能达到被告的证明目的，不予采信。被告提交的证据4、5为工程竣工验收报告，该验收报告的时间为2012年7月28日，但本案涉案房屋至2012年10月26日原告投诉时还没有建造楼梯，不能认定工程合格。对该证据本院不予采信。对证据6物业公司的收据，该收据出具的时间为2012年11月29日，而原告在物业公司领取钥匙的时间为2013年10月30日，不能证明原告与物业公司存在物业管理合同关系，不予采信。
对依职权调取的证据本院分析认证如下：虞城县建筑工程质量监督站的说明，证明被告没有为原告建造楼梯，2012年10月26日原告投诉后，在该站的监督过问下，被告才同意为原告建造楼梯。商丘市豫商源物业管理公司汇景江南物业管理处的证明，实为原告在该物业公司领取房屋钥匙的收到条。上述两份证据形式合法，内容客观真实，与本案案情有关联，予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，确认本案案件事实如下：原告与被告2012年3月19日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于虞城县闽江路西侧“汇景江南”第B幢B2商铺（临时编号BS
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17）的商品房一处，合同同时约定，原告应于2012年3月19日一次性付清购房款328500元；被告应于2012年3月31日将经验收合格的商品房交付原告，逾期支付已付购房款日万分之0.5的违约金。合同签订后，原告在合同约定期限内付清了购房款328500元。
2012年3月31日“汇景江南”小区B2、3、4、5#楼经勘察、设计等五家单位竣工验收合格，同年7月28日虞城县建筑工程质量监督站同意备案。2012年10月29日被告以信函的方式通知原告交房，但因被告没有按照设计建设一至二楼的楼梯，原告拒收，并向虞城县建筑工程质量监督站投诉，后在该站的监督下，被告建造一至二楼的楼梯。2013年10月30日原告在“汇景江南”物业管理处领取了涉案商铺的钥匙。
本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的商铺，双方存在商品房买卖合同关系，该合同是当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。被告未按约定的期限向原告交付合格的商品房，构成合同违约，应承担违约责任。
关于被告逾期交房时间的确认。原告称应从2012年4月1日计算至2013年10月30日领取涉案商钥匙时；被告称应从2012年4月1日计算至2012年10月29日通知原告交房时。本院认为，“汇景江南”小区B2、3、4、5#楼虽然于2012年3月31日已经竣工验收，但涉案的商铺由于没有按照原设计建造一至二楼的楼梯，交付商品房存在瑕疵。原告发现购买的商铺没有按照设计建造楼梯，向虞城县建筑工程质量监督站投诉，通过该站协调，被告同意建造楼梯。按照原告所述，楼梯于2013年春节（2013年2月10日）建造完毕，至此，原告反映的楼梯问题已经解决，涉案商铺存在的瑕疵已不存在，被告已经履行交付合格商品房的义务。本院综合平衡原、被告双方的利益，确认2013年2月10日为被告交房时间，被告违约交房309天（2012年4月1日至2013年2月10日），应向原告支付违约金5075.33元（328500元×0.05‰×309天）。
关于被告的反诉请求。本院认为，原、被告之间不存在物业管理合同关系，被告在没有取得原告同意的情况下，代替原告交纳物业管理费，然后向原告追偿没有法律依据，对其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告虞城金牛房地产开发有限公司于判决生效后5日内赔偿原告刘佑红逾期交房违约金5075.33元。
二、驳回原告刘佑红的其他诉讼请求。
三、驳回被告虞城金牛房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元由原告刘佑红负担10元，被告虞城金牛房地产开发有限公司负担15元。反诉费50元减半收取25元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 田仲秋
审判员 梁培勤
审判员 陈金华
二〇一四年二月十五日
书记员 赵晓慧