黑龙江省拜泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拜民初字第1541号
原告李洪涛，居民身份证号码230XXXXXXX********，男，1965年9月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县XX镇XX街。
委托代理人李晓波，居民身份证号码230XXXXXXX********，男，1959年4月17日出生，汉族，职员，住黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县XX镇**楼。
被告王成伟，居民身份证号码152XXXX****XXXXXXX，男，1974年9月20日出生，汉族，无职业，住内蒙古通辽市科尔沁左翼中旗XX镇。
委托代理人葛会军，居民身份证号码410XXXXXXX********，男，1971年12月13日出生，汉族，财务人员，住辽宁省大连市XX区XX街。
被告拜泉县齐发房屋开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县拜泉镇曙光街。
法定代表人王连国，该公司经理。
第三人欧立杰，居民身份证号码230XXXXXXX********，女，1975年1月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县XX镇XX街。
委托代理人徐星慧，居民身份证号码230XXXXXXX********，男，1949年11月1日出生，汉族，退休职员，住黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县XX镇XX街。
原告李洪涛与被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司（以下简称“齐发公司”）、第三人欧立杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告李洪涛的委托代理人李晓波到庭参加诉讼，被告王成伟的委托代理人葛会军到庭参加诉讼，被告齐发公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼，第三人欧立杰的委托代理人徐星慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李洪涛诉称：2014年9月1日，我从被告王成伟手中购买XX大厦1单元15层东门，建筑面积为101.13平方米的高层住宅楼，购房价款为252825.00元，我当时将购房款全额交给被告王成伟。我购买的是开发商抵付建筑工程款给分包人王成伟的楼房，有抵付工程款合同为证。因我购买的楼房已经预告登记在第三人欧立杰名下，致使我无法取得所购楼房的产权。现原告诉至法院，要求判令解除与被告齐发公司签订的商品房买卖合同，由二被告返还购房款252825.00元及给付自2014年9月1日至2015年9月1日按月利率1.5%计算的违约利息45508.50元，并承担本案诉讼费用。
被告王成伟辩称：我方不同意原告的诉讼请求，原告所述与事实不符，要求原告撤销对被告的诉讼。原、被告之间没有任何口头交付楼房使用的协议，更不存在违约责任。原、被告之间无任何经济纠纷，要求原告撤销对被告在XX大厦地下一层51号车库的保全查封。该楼房不是被告的，原告也没有与被告签订房屋买卖合同，是开发商出具的收款收据，被告在房屋买卖过程中只是起中间人的作用，该楼房是开发商的，开发商与原告签订的房屋买卖合同具有法律效力，至于后续出现的违约行为及原告要求退购房款的要求，是原告与开发商之间的事情，与被告没有关系。原告所述有口头协议一说，被告只是建筑工地的一名管理人员，不具备承诺的权利和能力，被告不应承担责任。
被告齐发公司未提交书面答辩意见及证据。
第三人欧立杰述称：诉争房屋是第三人合法购买取得，并已经办理了产权登记手续。
通过原告的陈述及被告的答辩以及第三人的述称，本案争议的焦点问题是：
1、原、被告之间是否存在房屋买卖法律关系；
2、被告应否向原告退还购房款及给付违约利息。
为了证明自己的主张，原告李洪涛向法庭提供了如下证据：
1、2015年9月1日被告王成伟出具的证明一份，证实原告是从被告王成伟处购买的顶账房，并将购房款交给了被告王成伟。
被告王成伟对该证据的真实性没有异议，但认为被告不是工程水暖分项承包施工的负责人，水暖分项的负责人是王某甲和王某乙，抵顶房产也不是抵顶给被告，而是抵顶给建筑总承包方和水暖分项承包方，买房的介绍人应该是被告，而不是戴某，戴某是开发商的负责人，是开发商将房子卖给原告，并收取的购房款，而开发商将购房款给了水暖负责人王某甲和王某乙，当时是开发商与原告签订的房屋买卖合同，出具的收款收据，并不是被告、王某甲、王某乙三人出具的收款收据，卖楼的并不是王成伟，收钱的也不是王成伟。至于这份证明，在写的时候，是原告的委托代理人李晓波找到被告做一下证明，确实是在开发商买的这个楼房，并交付了现金，但是被告对这份证明的目的并不清楚，被告也没有认为有多大的法律责任，就很草率地签字了。
第三人欧立杰对该证据的真实性没有异议，但认为不了解情况，不发表意见。
因被告王成伟及第三人欧立杰对该证据的真实性没有异议，被告作为完全民事行为能力人，应清楚出具证明后，应承担的法律责任。本院对该证据予以认定。
2、2014年8月24日预付工程款协议复印件一份，证实原告在购买开发商抵顶给被告王成伟的顶账楼时，被告王成伟将该协议复印件给原告，原告只是在售楼处将购房款交给被告王成伟，因该楼房已经抵顶给被告王成伟，与开发商的售楼处没有关系，至于开发商和被告王成伟如何算账就不清楚了。
被告王成伟对该证据的真实性没有异议，但认为该协议是开发商与黑龙江省XX建筑安装有限公司签订的，签署人是王连国与廉某，但这份协议并不能说明原告购买楼房是被告的，被告也没有权利进行买卖，事实是被告作为介绍人，联系原告从开发商处购买抵顶给黑龙江省XX建筑安装有限公司的楼房，黑龙江省XX建筑安装有限公司也没有资格进行房屋买卖，只能通过开发商与原告进行交易，收取购房款交给建筑公司用于支付工程款。当时交易时原告确实交给售楼处约50多万元现金，售楼处清点完毕后，给原告出具的收据，这笔钱确实也交给了黑龙江省XX建筑安装有限公司和水暖分项承包负责人，但他们收到的是工程款。黑龙江省XX建筑安装有限公司收到款项收据标明是68万元，包括原告所交购房款50多万元，收钱的人是水暖负责人王某甲和王某乙。
第三人欧立杰对该证据的真实性没有异议，但认为该合同是无效合同，用楼房抵顶工程款是楼房产权转移行为，按照法律规定，必须到房产部门办理产权登记后才有效。更为严重的是开发商将已经销售他人的房屋，虚假抵顶给黑龙江省XX建筑安装有限公司，这是一种欺诈行为。
因被告王成伟及第三人欧立杰对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以认定。
3、2014年9月1日原告与被告齐发公司签订的商品房买卖合同及交纳购房款收据各一份，证实原告将购房款交给被告王成伟后，原告与被告齐发公司签订商品房买卖合同并开具交款票据。
被告王成伟对该证据的真实性没有异议，但认为当时购房款是交给了售楼处，售楼处将款项作为工程款交给王某乙。如果原告认为是与被告买卖的楼房，原告应出具相应的证据证实。
第三人欧立杰对该证据的真实性没有异议，但认为该合同违法无效，开发商将已经卖给第三人的楼房，另行再卖给他人违法。该合同没有到房产部门办理产权登记，依法不能成立。
因被告王成伟及第三人欧立杰对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以认定。
被告王成伟未向法庭提交证据。
为了证明自己的主张，第三人欧立杰向法庭提供了如下证据：
1、2013年8月29日商品房销售预收款专用票据复印件及预告登记证书复印件各一份，证实开发商先将诉争房屋卖给第三人，第三人在房产部门办理预告登记手续。
原告李洪涛及被告王成伟对该证据的真实性和证明内容均没有异议。
因原告李洪涛及被告王成伟对该证据的真实性和证明内容均没有异议，本院对该证据予以认定。
2、依第三人申请法院向拜泉县房地产管理处调取诉争房屋预告登记材料一份，证实开发商将卖给第三人的房产再次卖给原告违法，第三人在原告购买房产前已经购买了该房产，并在房产部门办理预告登记手续。
原告李洪涛对该证据的真实性和证明内容没有异议。
被告王成伟对该证据的真实性没有异议，但对第三人购楼的事情不清楚。
因原告李洪涛及被告王成伟对该证据的真实性均没有异议，本院对该证据予以认定。
经审理查明：2014年8月24日，被告齐发公司（甲方）与黑龙江省XX建筑安装有限公司（乙方）签订预付工程款协议，约定将XX大厦部分商品房抵付各分项工程承包人抵顶工程款，其中将XX大厦1单元15层东门，建筑面积为101.13平方米的楼房抵付给排水、采暖分项工程抵顶工程款。上述房产可由甲方在售楼处正常销售，也可由乙方及各分项工程承包人联系销售。在保证施工质量的前提下，依据施工进度情况，销售收入可陆续归属各分项工程承包人。被告王成伟作为XX大厦工程水暖分项承包施工的负责人，为了尽快解决工程款短缺，经戴某介绍将抵顶的XX大厦1单元15层东门面积为101.13平方米的住宅，以每平方米2500.00元的价格卖给原告李洪涛，并于2014年9月1日在XX大厦售楼处由原告与被告齐发公司签订商品房买卖合同，原告将购房款252825.00元交给被告王成伟，并由被告齐发公司开具交款收据。原告得知购买的楼房已经预告登记在第三人欧立杰名下，致使其无法取得所购楼房的产权。现原告诉至法院，要求判令解除与被告齐发公司签订的商品房买卖合同，由二被告返还购房款252825.00元及给付自2014年9月1日至2015年9月1日按月利率1.5%计算的违约利息45508.50元，并承担本案诉讼费用。
另查明，第三人欧立杰于2013年8月29日与被告齐发公司签订商品房买卖合同，约定将XX大厦1单元15层东门的楼房以293190.00元的价格卖给第三人，第三人将购买的楼房在拜泉县房地产管理处办理预告登记证。
本院认为：关于原、被告之间是否存在房屋买卖法律关系的问题，被告齐发公司为确保XX大厦工程如期竣工，促使给排水、采暖分项工程、电安装分项工程等各分项工程加快施工进度，同意以XX大厦商品住宅楼形式向黑龙江省XX建筑安装有限公司（包括各分项工程承包人）预付工程款。被告王成伟作为XX大厦工程水暖分项承包施工的负责人，将抵付工程款的楼房，通过他人介绍卖给原告，并通过XX大厦售楼处签订了商品房买卖合同并开具交款票据，被告王成伟实际收取了购房款。因此，原告以与被告齐发公司签订商品房买卖合同的形式，与被告王成伟形成房屋买卖法律关系。关于被告应否向原告退还购房款及给付违约利息的问题，被告齐发公司将抵顶被告王成伟工程款的楼房卖给第三人欧立杰，第三人已将购买的楼房办理预告登记，被告齐发公司的违约行为，致使原告无法取得所购楼房的所有权，其订立合同的目的无法实现。故原告与被告齐发公司应当解除签订的商品房买卖合同，由二被告向原告退还购房款252825.00元。被告齐发公司的违约行为，导致被告王成伟无法将出卖房产交付原告，二被告长期占用原告的购房款给其造成利息损失，二被告应承担相应民事责任。鉴于原、被告对利息损失没有约定，可参照银行同期贷款利率标准计算利息，利息损失数额为15169.50元（252825.00元×6%×1年）。关于被告王成伟提出其不是水暖分项承包施工的负责人，抵账楼房也不是抵顶给被告王成伟，被告王成伟只是中间人，没有权利进行房屋买卖，收到的款项也只是工程款的抗辩意见，被告王成伟在出具的证明中已经承认是XX大厦水暖分项承包施工的负责人，因建设单位不能如期拨付工程款将部分住宅抵顶工程款并签订协议，将抵顶工程款的楼房卖给原告，并收取原告交付的购房款。对被告王成伟的该项抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李洪涛与被告拜泉县齐发房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同；
二、被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李洪涛购房款252825.00元及给付利息损失15169.50元，合计267994.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5775.00元由被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司连带负担5198.00元，原告李洪涛自行负担577.00元。保全费1120.00元由被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 任金山
代理审判员 汤英莲
人民陪审员 王 俭
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 于洪洋