天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0112民初4749号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
负责人：李长江，职务：总经理。
委托诉讼代理人：鲍静，该公司职员。
被告：张鸿忱，女，汉族，1959年9月23日出生，住天津市津南区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司与被告张鸿忱物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的委托诉讼代理人鲍静，被告张鸿忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付2015年1月1日至2018年4月30日的物业费24,119.20元；二、被告支付违约金6,307.78元；三、本案受理费由被告承担。事实及理由：原告为天津市津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院小区提供物业服务，被告张鸿忱系该小区01街XXX栋01号房屋的业主，原告依约为被告居住的小区提供了规范完善的物业服务，但被告�欠2015年1月1日至2018年4月30日物业费及滞纳金累计30,426.98元，原告多次催要，被告拒绝交纳，故向法院提起诉讼，请求依法判如所请。
被告张鸿忱辩称，确系天津市津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院01街XXX栋1号房屋的业主，面积为241.19平方米，但不同意原告的诉讼请求，不同意支付违约金，仅同意缴纳三折到五折的物业费。事实及理由如下：1、被告在验房时发现房屋质量有问题，找到物业公司，物业公司说可以物业费折抵相应的维修费，但物业公司一直拖到房屋保质期过期就免物业费的期间没有进行明确回复，因此被告未交物业费是原告的责任，不存在违约金的问题。2、房屋的智能红外报警系统至今不能使用，门铃报修多次后无人维修。主干道停车影响小区业主出行，景观河变成了臭水河，被告家后院内有狗便无人打理，小区内的私搭乱建现象影响了房屋的升值和居住。3、房子漏雨两年，将房内的装修损坏了。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议的证据予以确认并在卷佐证，对争议的证据，本院认定如下：
被告张鸿忱提交验楼交接表两张、维修调度单一张、协商记录3页，证明被告未缴纳物业费是因为房屋质量有问题、双方协商在先、物业公司经理许诺用物业费折抵维修费不存在违约事宜的事实。经质证，原告认为房屋质量是地产公司的责任，被告提交的证据中没有物业公司的章，对签字人的身份待确认，故不予认可。本院经审查认为，被告提交的证据仅能证明与开发商之间就房屋质量问题存在协商的过程，但双方最终未能达成书面赔偿协议，故不能证实物业公司已经就本案欠费期间的费用进行免除的事实。
根据当事人的陈述和经�查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司与案外人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业管理有限公司为津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院小区提供物业管理服务。该合同约定：物业管理服务费实行包干制，物业管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：别墅每月每平方米1.2元，低层住宅，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.42元的标准由业主交纳；业主于每月15日前交纳物业管理服务费，逾期交纳的，自逾期之日按照日千分之三比例交纳违约金。被告张鸿忱系蓝岸庭院01街XXX栋1号房屋的产权人，建筑面积为241.19平方米，未交纳2015年1月1日至2018年4月30日的物业费。
另查明，2012年12月25日经佛�市顺德区市场安全监管局核准，广东碧桂园物业管理有限公司变更为广东碧桂园物业服务有限公司，于2015年10月27日再次变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司。2012年12月经天津市工商行政管理局（津南）核准，广东碧桂园物业管理有限公司天津分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司，2015年11月18日，再次更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，该分公司是涉案物业的实际管理服务人，并依广东碧桂园物业服务有限公司的授权享有权利，承担义务。
本院认为，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业服务公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。
本案中，广东碧桂园物业管理有限公司与建设单位签订了前期物业服务合同，广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司在其总公司概括授权内从事经营活动，只是对外签订合同为总公司标准合同，且由其实际提供物业服务，故该合同对广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司和本案被告均具有约束力。
本案中，1、《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，别墅每月每平方米1.2元，低层住宅，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.42元的标准由业主交纳；业主每月15日前交纳”，故本案原告以每月每平方米2.5元向被告主张物业费，符合并低于有关约定。2、原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，且该小区的物业服务在天津市国土资源局2016年、2017年的考评结果中经考评为“一级�好”，故原告有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。但根据被告反映的卫生情况、车位管理、景观河等问题，结合本院实地考察情况，本院认为，原告物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；3、被告抗辩房屋质量问题及智能红外报警系统问题，系被告与案外人售房人之间的买卖合同纠纷，被告应另案向适格的主体主张权利，与本案不具有关联性。被告抗辩的其他问题，原告予以否认，且原告未能进一步举证证实，本院不予采信。
综合考虑本案查明的事实及本院实地考察的情况，本院酌定其物业管理服务费按照约定价格的95%予以支持，由被告向原告支付2015年1月1日至2018年4月30日物业费的95%，即22,913.05元（241.19×2.5×40×95%）。
对原告主张的违约金，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于被告未能交纳物业费存在一定的误解，原告一方也存在未完全尽到义务的事实，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不再予以支持。
需要指出，原告作为小区的物业服务公司应当对日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务全面履行合同约定之义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法�益的实现。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告张鸿忱于本判决生效之日起十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司2015年1月1日至2018年4月30日的物业费（含机电费）22,913.05元。
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费280.50元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司承担69.27元，被告张�忱承担211.23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘信亮
二〇一八年六月六日
书 记 员 任增清
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的�业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。