河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0108民初1743号原告（反诉被告）：朱敏，女，1990年4月12日生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：李剑超，男，1989年6月26日生，汉族，住河南省，系原告之夫。委托诉讼代理人：许超，河南光法律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶连初，男，1956年3月24日生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：张黎明、李祥快，河南欣成律师事务所律师。第三人：郑州安居房地产咨询有限公司丰产路分公司，住所地郑州市金水区丰产路105号院1号楼2单元16号，统一社会信用代码914101050587614197。负责人：栗菊，该分公司经理。委托诉讼代理人：张莉、王山山，该分公司员工。原告（反诉被告）朱敏与被告（反诉原告）叶连初、第三人郑州安居房地产咨询有限公司丰产路分公司（以下简称“安居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱敏委托代理人许超、李剑超，被告叶连初委托代理人张黎明，第三人安居公司委托代理人张莉、王山山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱敏诉称：2016年6月1日，原、被告及第三人安居公司签订房屋买卖居间合同一份，约定原告购买被告位于郑州市××区××路××院××楼××单元××房屋××套，原告于合同签订当日支付被告10000元（其中4000元为佣金及代办费，6000元为定金）。现因被告违约，导致合同目的无法实现，原告多次与被告沟通款项返还及赔偿问题，被告均以各种理由推脱。因市场行情变动，导致房屋价值大幅上涨，给原告造成了严重的经济损失。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还定金12000元、佣金4000元、房屋差价100000元，并自2016年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告朱敏放弃主张利息及佣金4000元的诉讼请求。被告叶连初辩称：原、被告签订合同后，被告积极履行了合同义务，不存在违约现象。房价的上涨并不影响原告购买其他房屋的机会，也不影响其购买其他房屋的能力，因为原告并未向被告支付任何费用，故不存在差价损失，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告叶连初反诉称:2016年6月1日，原、被告及第三人安居公司签订房屋买卖合同，约定反诉被告在合同签订时支付定金、佣金及代办费10000元，由居间方代为保管。另约定反诉被告以按揭贷款的方式支付购房款，双方在合同签订后60日内共同到贷款机构办理贷款手续。合同签订后，双方约定了日期到贷款机构办理相关手续，反诉原告依约到场，但反诉被告无正当理由一直未出现。因反诉被告拒不配合办理贷款手续，构成根本违约，反诉原告口头告知解除双方的房屋买卖合同关系。反诉原告为维护合法权益，提出反诉，请求判令：1、定金6000元归反诉原告叶连初所有；2、全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告朱敏辩称：反诉原告叶连初违约导致反诉被告合同目的无法实现，反诉被告朱敏交纳的购房定金应当双倍返还，定金不能弥补损失，应当支持房屋差价损失。第三人安居公司述称：原、被告双方签订合同后，经第三人安居公司通知，被告叶连初迟迟不去银行办理手续，原告朱敏的贷款费用已经交纳，被告还是不去银行配合办理手续。后来第三人再给被告联系，被告说房子不卖了，他们要自己住。本院根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，对本案事实确认如下：2016年6月1日，原、被告及第三人安居公司签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于郑州市××区××路××院××楼××单元××房屋××套，该房屋为毛坯房，建筑面积为103.69㎡，成交价格为840000元，付款方式为按揭贷款，原告朱敏应于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计10000元（其中佣金及代办费为4000元，余额作为第三人代为保管的定金）；双方应于签订合同后60个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，如需网签和资金监管，原告朱敏应在网签买卖合同当日将约定的首付款60000元存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款780000元由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，无需网签和资金监管的地区，应在立契时将上述首付款交付对方，剩余房款由银行放贷之日向对方支付；该房屋处于抵押状态，被告叶连初保证自原告银行贷款审批通过后按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款。合同另约定，被告在解押手续办理完毕7个工作日内准备齐全相关材料，并在房管局规定的时间内双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；被告叶连初应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7个工作日内向原告完整有效的交付房屋及其他相关配套附属设施；任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同签订当日，原告朱敏向第三人安居公司支付定金、佣金及代办费10000元，其中定金为6000元。合同签订后，被告叶连初向其按揭贷款银行提出了提前偿还按揭贷款申请，原告朱敏向金融中介机构交纳了相关按揭贷款费用。后被告叶连初拒绝配合原告到银行申请办理按揭贷款手续，亦未对涉案房产进行解押。同年8月2日，被告叶连初明确表示房子不卖了，双方由此发生纠纷。第三人安居公司将佣金及代办费4000元退还给了原告，金融中介机构也将贷款费用予以退还。以上事实，有原、被告及第三人陈述、房屋买卖合同、录音资料以及庭审笔录等证据在案为证，足以认定。本院认为：原、被告及第三人签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告朱敏已依约履行了支付购房定金、佣金的义务，被告叶连初拒绝配合原告办理银行按揭贷款及房屋解押手续，致使合同不能继续履行，已构成违约，应当承担违约责任。现原告主张解除合同，被告亦同意解除合同，本院予以支持。因被告叶连初已构成违约，原告主张双倍返还定金12000元的请求，应予以支持，因6000定金现由第三人代为保管，应由第三人予以返还，被告叶连初另行返还原告6000元。关于原告主张赔偿房屋差价损失的请求，本院认为，合同约定的定金不足以弥补因违约所造成的损失的，守约方可以请求赔偿超过定金部分的损失，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。原、被告签订合同后至交易过程中，房屋价格已明显上涨，涉案房屋在被告违约行为发生时的价格与双方约定的原价格之差额，应为原告享有的合同履行后可以获得的利益，现因被告的违约行为导致原告无法实现合同目的，故该可得利益应予赔偿，对该损失的合理部分，本院予以支持。本院根据原告的履约情形、被告的违约行为以及本案的实际情况，对原告主张的差价损失100000元，符合法律规定，本院予以支持。被告叶连初的反诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原、被告及第三人安居公司于2016年6月1日签订的房屋买卖合同；二、第三人安居公司返还原告朱敏定金6000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告（反诉原告）叶连初赔偿原告（反诉被告）朱敏定金6000元、损失100000元，共计106000元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回被告（反诉原告）叶连初的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，反诉费50元，共计2770元，由被告（反诉原告）叶连初负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  陈亚红代理审判员  朱新强人民陪审员  李亚军二〇一七年十一月二日书 记 员  马 钰