广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1536号
上诉人（原审原告）：东莞市榆发贸易有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：杨辉，总经理。
委托代理人：邹中国，广东贤耀律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市清溪镇三中村村民委员会。住所地：广东省东莞市。
负责人：谢文达，主任。
委托代理人：叶锦均，东莞市启明律师事务所律师。
委托代理人：陈贵青，东莞市启明律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：东莞市清溪镇三中股份经济联合社。住所地：广东省东莞市。
负责人：谢文达，董事长。
委托代理人：叶锦均，东莞市启明律师事务所律师。
委托代理人：陈贵青，东莞市启明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：连少辉，男，香港居民，住香港特别行政区。
被上诉人（原审被告）：连坤洲，男，香港居民，住香港特别行政区FLAT／RMB2BLKB20／FWAHFUNGGARDENS301HIPWOSTKWUNTONGKL，香港居民身份证号码为E366361（6）。
被上诉人（原审被告）：林粉清，男，香港居民
上诉人东莞市榆发贸易有限公司（以下简称榆发公司）、上诉人东莞市清溪镇三中村村民委员会（以下简称三中村委会）、东莞市清溪镇三中股份经济联合社（以下简称三中经联社）与被上诉人连少辉、连坤洲、林粉清合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第1322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年2月26日，榆发公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认榆发公司与三中村委会及香港联艺贸易公司（以下简称联艺公司）签订的《厂房有偿转让协议书》有效；2、确认榆发公司与三中村委会及联艺公司签订的《厂房有偿转让协议书》所涉土地使用权及厂房、建筑物等所有权归榆发公司所有；3、连少辉、连坤洲、林粉清及三中村委会协助榆发公司办理上述土地使用权的过户手续；4、本案诉讼费由连少辉、连坤洲、林粉清及三中村委会共同负担。
原审法院经审理查明：三中经联社是于1990年10月27日经东莞市政府批准成立的农村集体经济组织（注：当时的全称为东莞市清溪镇三中经济联合社），负责管理对应的农村集体资产，后根据2007年2月13日东府办（2007）9号文件变更为现在的名称。清溪镇三中管理区三中村民委员会（以下简称三中管理区）是三中村委会的前身。东莞清溪三中联艺塑胶玩具厂（以下简称联艺厂）是联艺公司于1991年3月14日在大陆投资注册设立的来料加工企业，联艺厂已于2008年8月11日被吊销；联艺公司于1991年1月26日在香港开业，独资东主为连少辉，已于2007年1月18日结业／解散。
1988年9月14日，三中管理区与环球实业公司（签约代表为彭焕渊）签订一份《租地建工厂协议书》，约定：“经双方根据中国法律规定，在平等自愿原则前提下，充分协商，同意订立以下条款，资双方共同信守。一、三中管理区保证合法有效地向环球实业公司提供一块建厂用地，此块地位于三中管理区的第三工业区地段，面积为2000平方米。北面松土归环球实业公司使用。二、环球实业公司向三中管理区支付用地费用共人民币肆万元后，即取得这块地的建厂权利，环球实业公司保证遵守中国法律正确地使用用地和厂房。其它有关用地费用由三中管理区负责。三、所建厂房产权属三中管理区，环球实业公司享有无偿使用所建厂房二十三年的权利，时间即由1989年1月1日开始至2011年12月31日止。无偿使用期过后，若环球实业公司还需要使用，则可优先照顾，厂房租金按届时时价90%计算。四、在无偿使用期限内，若发展的需要可设附属公司，若环球实业公司因特殊原因不再在内地办厂，环球实业公司则有权将厂房租给其它外商。五、期满后厂内、外一切用电设施（包括变压器、电容器、电线、电表、电制、电线架、光管、电灯、风扇等）均归三中管理区所有，环球实业公司不得拆迁。六、期满后厂内、外一切通水设施归三中管理区所有，环球实业公司不得拆迁。七、机械设备、发电机组、生产设备、生产工具、加工的来料及其它作价物品属环球实业公司所有，环球实业公司有权作出处理。八、签订协议当日环球实业公司向三中管理区支付用地费用总额的20%，签约日计起一个月内支付用地费用总额的40%，剩余40%则在破土动工建厂之日前付清。签订协议之后两个月内要动工建厂，过期不动工，三中管理区有权把该地段另作安排。九、环球实业公司向三中管理区支付清用地费用后，即可进行建厂事宜，建厂费用由环球实业公司自行负责。所建厂房必须是水泥钢筋结构。设计图纸须取得三中管理区同意。十、建厂房双方责任。……十一、外汇留成。……十二、本协议自签订之日起生效，其它事宜双方另行协商。本协议一式两份，双方各执一份，均具有同等效力。”
《租地建工厂协议书》签订后，彭焕渊代表的环球实业公司与联艺公司在大陆设立的联艺厂共同出资在涉案地块上兴建起一幢二层厂房，该厂房至今尚未办理产权证明。1989年12月25日，涉案地块取得《集体土地建设用地使用证》（编号为：东府集建字［89］第1900202010726号），登记的土地使用者为“三中管理区（联艺环球玩具厂）”，土地用途为厂房，建筑占地面积为2500平方米。1992年6月10日，因环球实业公司及联艺厂资金投放建厂房后发生争议，双方当事人请求三中管理区及清溪镇人民政府有关部门调处此纠纷，在有关部门主持下，经双方当事人充分协商自愿达成协议如下：一、双方合资兴建该厂房当中，环球实业公司确认联艺厂曾出资234239.90元人民币，联艺厂亦确认环球实业公司曾出资157421.94元人民币；二、联艺厂现同意一次过补偿环球实业公司出资建厂房之本息190165.50元人民币；三、环球实业公司同意自本协议签订之日起该厂房归联艺厂支配及使用（即在原来土地有偿使用协议规定之时间内使用）；四、联艺厂补偿给环球公司之款项自本协议签订之日起30天付清（双方确认，以解决因生意发生的债权债务后30天内付清）；五、逾期不付或未付清该款项的，每天按该款项的15%滞纳金计付。环球实业公司代表杨观发又彭焕渊、联艺厂代表连坤洲、林粉清在上述《协议书》上签名捺印确认，东莞市清溪镇人民政府在上述《协议书》盖章。1992年6月27日，彭焕渊代表环球实业公司出具收条确认收到联艺公司所还环球实业公司建厂房款190165.50元人民币。联艺公司及联艺厂由此完全取得涉案地块上所兴建厂房在《租地建工厂协议书》约定期限内的使用权，三中经联社及三中村委会对此予以认可。
1992年4月27日，三中管理区与联艺公司（以联艺厂的名义）签订一份《补充协议书》，约定：“双方于1988年9月4日签订了一份以来料加工形式租赁土地办厂的协议书。在协议书的条款中，对于一些应当交纳给三中管理区的合理管理费没有明确定进协议之内，或定低了。另外，随着人民币的汇率下调，外汇补贴降低，双方结汇收入悬殊太大。鉴于上述情况，双方抱着平等互利的原则，双方特定补充协议如下：一、联艺厂要向三中管理区交纳工厂综合管理费，按工厂总建筑投影面积（包括：厂房、办公大楼、工人冲凉房、电房、门卫室）计算，每月每平方米交纳0.6元港币（包括消防费、治安、环卫、绿化、通路桥梁维修、医疗教育、城建设施附助等）。二、联艺厂要向三中管理区交纳工人行政管理费，按工人每月在厂的工人人数计算，每人每月交纳12元港币。三、联艺厂要向三中管理区交纳劳动服务管理费，按工厂在厂的实际国内员工人数计算，每人每月交纳3元港币。四、联艺厂要扣补外汇汇率差额给三中管理区，联艺厂每汇入工缴费100元港币，扣补人民币5元给三中管理区。五、以上四项收费，每隔拾年递增15%。六、上级有关部门的有关收费，由联艺厂负责。七、以上四项收费联艺厂从1992年1月1日开始交付，每一个季度交付一次。八、原协议中的各项管理费与此补充协议有不符合之处，以此补充协议为准。九、此协议一式三份，双方各执一份，交镇人民政府对外加工办一份备案，均具有同等效力。此协议自签字之日起生效。”
2006年7月1日，三中经联社与联艺公司签订一份《协议书》，约定：“双方于1988年9月14日签订了一份‘来料加工’形式的租赁土地协议书，行使协议期间双方都能按协议的有关事项执行。现经双方协商决定将原‘来料加工’协议终止，变更为‘私营个体企业’重新定立协议，双方协议如下：一、以上签订的土地使用期限继续生效（即使用期限至2011年12月31日止）；二、联艺公司在终止及变更企业经营形式期间产生的一切费用由联艺公司负责；三、联艺公司从2006年7月1日起须向三中经联社缴交每月3500元的管理费（不含治安及环境卫生费），且每月应在25号前交清当月的管理费；四、本协议一式二份，双方各执一份，均具同等效力，协议自双方签字后生效。”
2007年6月2日，三中村委会（甲方）、联艺公司（乙方）及榆发公司（丙方）签订一份《厂房有偿转让协议书》，原文内容为：“甲、乙方曾于1988年9月4日签订协议，由甲方出让土地，乙方投资兴建厂房。现厂房已建成，并用于经营‘联艺贸易公司’。因客观因素，乙方需向其他地方发展，故愿意将其投资兴建的厂房等建筑物及土地使用权一并转让给丙方所有、使用；乙方亦同意受让。甲方作为管理方，也同意乙方将厂房转让给丙方所有、使用。在平等、自愿的前提下，三方之间具体达成协议：一、上述转让厂房的名称、面积、地址。该厂房现名为‘联艺贸易公司’，占地使用面积为2500平方米，具体位置为广东省东莞市清溪镇三中村委会第三工业区第五栋厂房同兴厂旁边观和厂对面。二、转让金额为人民币212.5万元（大写：贰佰壹拾伍万伍仟元整）。三、转让金支付方式：（二次付款）上述转让金以每平方米850元人民币计算（按占地使用面积2500平方米计算）合计为212.5万元人民币，第一期付款自本协议签订之日起三天内由丙方以银行转帐方式支付人民币100万元，乙方收到丙方的第一期款项后厂房应交给丙方接管，此外，土地使用证转让的所有费用由双方各支付一半，剩余款项二个月内付清。四、从本协议约定的转让金全部支付完毕之日起，上述厂房等建筑物及土地使用权以及变压器材及自来水设施都交付丙方所有、使用，甲、乙双方此后不能作任何干涉。五、乙方必须保证上述厂房等建筑物及土地使用权属清楚以及保证该厂房在正式转让给丙方前不受破坏。此外，因上述建筑物及土地使用权在正式转让前（即转让金正式支付完毕之日前）产生的纠纷或者其它任何债权债务，一概由联艺公司负责清偿并承担相关民事责任；因此给丙方造成经济损失的，乙方须负责赔偿。六、甲方同意乙、丙双方之间的转让。合同签订后该厂房周边道路设施以及渠道清理请丙方协助处理。此外，本协议经三方签订之时，甲乙双方于1988年9月4日所签订的合同书随之废止，双方就此厂房再无任何合同关系，而甲方与丙方可随时签订新的协议书。七、甲、丙双方的违约责任：甲、丙任何一方如不如实履行上述条款所规定的义务，视为违约。双方协议解决。八、本协议未尽事宜，甲、乙、丙三方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本协议具有同等效力。九、本协议书一式三份，自签订之日生效，并甲、乙、丙三方各执一份。”三中村委会在上述协议的落款甲方处及两页协议的右侧骑缝处盖章、时任三中村委会主任卓容金在协议落款的最下方空白处手写证明人并签名确认，联艺公司在上述协议的落款乙方处盖章、签约代表为连坤洲和林粉清，榆发公司在上述协议的落款丙方处盖章、签约代表为杨辉。
榆发公司提供了两份由连坤洲出具的收条拟证实已向联艺公司支付了《厂房有偿转让协议书》项下的价款，收条显示的金额合计为人民币180万元（其中人民币80万元的收条盖有联艺公司的印章），两张收条的背面有卓容金作为证明人签名，榆发公司解释称剩余款项的收条已找不到了。榆发公司提供由三中经联社盖章出具的收款收据拟证实，其已以联艺厂的名义向三中经联社补交了2006年7月至2007年6月前的管理费，并自2006年7月开始继续由榆发公司向三中经联社交纳管理费直至2009年12月，由于厂房的原使用人是联艺厂，故收据上写的是联艺厂的名字，但款项都是由榆发公司交纳的且其中有一张收据注明缴款人为杨辉，说明三中经联社收取榆发公司交纳的管理费表示对涉案厂房转让的认可。三中经联社对收款收据的真实性予以认可，但对榆发公司欲证明的主张不予认可，同时还不认可《厂房有偿转让协议书》的真实性，认为即使三中村委会在该协议书上的印章真实也不能认定是三中村委会集体的意思表示，该协议书违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，加盖公章无法代表全体村民的意思，负责人也不能代表全体村民处理涉案厂房及土地，据此认为该协议书无效。三中村委会则主张，仅知悉联艺公司是涉案土地的厂房的承租方，联艺公司是将其承租权益转租给榆发公司，对所谓厂房及土地转让事宜完全不知情；三中村委会还表示，卓容金在《厂房有偿转让协议书》上签名是其本人签名，所盖印章真实的可能性较大，但卓容金在该协议书上签名仅仅代表个人作为证明人，并不代表三中村委会作为合同的一方当事人，该协议书不是三中村委会的真实意思表示，三中村委会处置集体资产需经过合法程序，故该协议书上三中村委会的印章真实与否对该协议书本身是无效的法律性质不造成影响。经向卓容金本人核实，其在《厂房有偿转让协议书》上的签名确实为其本人签名。榆发公司则反驳称，三中村委会在作为甲方的《厂房有偿转让协议书》中对于涉案厂房的权利处置有明确的意思表示，且直接作为合同甲方盖章确认，还有当时的负责人签名，根本不存在不是三中村委会真实意思表示的事实，当时三中村委会认为这只是涉及联艺公司与榆发公司之间的转让及村委会的处分行为，有村委会盖章就可以。
2012年8月16日，三中村委会以遗失土地使用证为由向东莞市国土资源局申请补发了涉案土地的《集体土地使用证》，登记的土地使用权人为三中村委会的全称，用途为工业用地，使用权面积为2504.21平方米，证号不变。2012年8月18日，三中村委会召开村民代表大会，讨论表决通过将原登记名称为三中村委会全称的土地证［证号为东府集用（1989）第1900202010726）变更登记名称为三中经联社的全称，形成了《农村（社区）村民代表大会表决情况记录表》。2012年11月2日，东莞市清溪镇人民政府出具一份《证明》，内容为：“兹有东莞市清溪镇三中股份经济联合社是东莞市清溪镇三中村集体资产的管理者，目前正在补办涉及原东莞清溪三中联艺塑胶玩具厂、东莞清溪三中同兴机器制造厂使用土地的权属证书过程，已循上级上报审批，等待领证。”2013年4月22日，三中村委会召开村民代表大会，认为原登记名为三中村委会全称的一宗土地及地上建筑物租赁期满后未收回，需通过法律途径收回，该宗土地及地上建筑物不同意出让、转卖，一切物权交由三中经联社处置，并同意将《集体土地使用证》变更登记到三中经联社名下，经讨论表决通过：原登记名称为三中村委会全称的一宗土地及地上建筑物不同意出让、转卖；同意将证号为东府集用（1989）第1900202010726号《集体土地使用证》变更登记到三中经联社名下，形成了《农村（社区）村民代表大会表决情况记录表》。三中村委会确认，除了上述两次表决以外，此前没有就涉案的土地或厂房进行过其他事项的讨论或表决，也未就卓容金个人签名并加盖三中村委会的印章这一事项的处置进行过专门的讨论或表决。
各方当事人对涉案厂房所占的土地性质为集体建设用地均无异议，对涉案厂房现在由榆发公司控制并出租给东莞市向阳机械有限公司（以下简称向阳公司）使用的事实亦无异议。榆发公司确认从2007年7月左右开始实际占用涉案土地及厂房，但自己没有使用过，一直都是用于出租。三中经联社主张，涉案的《租地建工厂协议书》约定的厂房无偿使用期限已于2011年12月31日届满，期限届满后榆发公司及向阳公司拒不返还涉案的厂房，侵犯了三中经联社的合法权益，遂于2012年3月23日向原审法院提起诉讼要求榆发公司及向阳公司交还涉案厂房的使用权，原审法院受理案号为（2012）东三法民一初字第2217号（以下简称2217号案）。榆发公司则坚持认为其是涉案土地使用权及厂房所有权的权属人，不同意向三中经联社返还涉案厂房，并于2013年2月26日诉至原审法院要求判如所请。
另查明，原审法院曾向东莞市国土资源局发函调查涉案土地的权属情况，东莞市国土资源局提供《东莞市土地登记资料查询结果表》称：“经查，东府集建总字第0514998号字（1989）第1900202010723号及东府集建总字第0514791号字（1989）第1900202010726号两土地使用证因遗失已登报声明作废，并于2012年8月办理了补发登记，使用权人登记为东莞市清溪镇三中村村民委员会。”原审法院在2217号案件审理过程中，也同样曾向东莞市国土资源局发函调查涉案土地的权属情况，东莞市国土资源局复函称：“清溪镇三中管理区1989年提交村出具的土地权属证明文件，向我局申请土地使用权设定登记，经依法审批，我局核发了东府集建（1989）第1900202010723号和（1989）第1900202010726号《集体土地使用权证》，土地使用权人分别为三中管理区（同兴机械厂）、三中管理区（联艺环球玩具厂），属三中管理区为产权人的集体建设用地。2012年，土地使用权人因遗失上述两本土地使用证向我局申请遗失补发，经审查，我局为其补发新证，权利人均为三中村村民委员会，原《集体土地使用权证》证号不变。”榆发公司主张，土地使用权人并没有遗失该两本土地使用权证，而是两本证都在联艺公司，只是为了本案诉讼需要才隐瞒事实向国土部门申请补发土地使用证。三中村委会则主张，涉案土地的权利人正在办理从三中村委会变更为三中经联社的手续。原审法院还向东莞市房产管理局发函涉案厂房及配套建筑物的产权权属登记情况，东莞市房产管理局复函称：“没有相关信息记录”。
再查明，榆发公司在2217号案中曾先向原审法院提交一份显示由“东莞市清溪三中联艺环球玩具厂”盖章的《厂房有偿转让协议书》（经查，“东莞市清溪三中联艺环球玩具厂”未经核准注册登记），三中村委会曾对《厂房有偿转让协议书》上的盖章申请印章鉴定，后榆发公司提交了显示由联艺公司盖章的《厂房转让协议书》（内容除转让金额以外基本与榆发公司先提交的相同），三中村委会在原审法院已启动鉴定程序后又申请撤回鉴定，原审法院依法终止鉴定程序。
最后，原审法院于2014年10月30日对2217号案作出《民事判决书》，判决：榆发公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向三中经联社交还涉案厂房的使用权，向阳公司应当配合将该厂房交还给三中经联社，并由榆发公司向三中经联社支付2010年1月至2012年3月期间的管理费，驳回了三中经联社的其他诉讼请求。
原审法院认定以上事实的证据有：榆发公司提供的厂房有偿转让协议书、集体土地建设使用证、收据（转让款）、收据（管理费）、（2013）东三法民二初字第723号民事判决书，三中村委会提供的农村（社区）村民代表大会表决情况记录表（2012年8月18日、2013年4月22日）、东莞市农村（社区）集体资产产权更名登记资产确认书、证明、集体建设土地使用权证，三中经联社提供的关于设置经济联合社、经济合作社组织的通知及东莞市人民政府办公室的文件、农村集体经济组织证明书、组织机构代码证书，原审法院调查取得的证据材料以及本案一审庭审笔录、2217号案庭审笔录等为证。
原审法院认为：连少辉、连坤洲及林粉清经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内未向原审法院提出答辩，也未提交任何证据，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。本案争议的焦点为：一是涉案地块的使用权及地上建筑物的所有权权属人应当是谁，有无发生过流转，涉案《厂房有偿转让协议书》是否有效；二是三中村委会、连少辉、连坤洲、林粉清应否协助榆发公司办理涉案土地使用权的过户手续。
针对焦点一。首先，关于权属问题。涉案土地及地上建筑物均属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条及第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记而发生效力，未经登记则不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案地块的使用权，不论是1989年12月25日取得《集体土地建设用地使用证》，还是2012年8月16日补发的《集体土地使用证》，编号均为东府集建（1989）第1900202010726号，土地性质（或用途）均为集体建设用地（工业用地或厂房），登记的土地使用权人名称中均有三中管理区或三中村委会的字样。从不动产权属证书登记的事项及相应不动产登记和管理机构即东莞市国土资源局的复函来看，涉案地块的使用权权属人应为三中村委会，而不是联艺厂或联艺公司，也不是三中经联社。至于地上建筑物即涉案厂房的权属，涉案厂房至今未办理权属证书或证明，同样根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《租地建工厂协议书》是签约各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以认定。涉案地块上的建筑物由彭焕渊代表的环球实业公司与联艺公司在大陆设立的联艺厂共同出资依据与三中管理区签订的《租地建工厂协议书》的约定兴建而成，各方当事人对此均无异议，而根据《租地建工厂协议书》的约定，所建厂房的产权属三中管理区，环球实业公司享有的实际是有偿有期的使用权（需一次性支付用地费用及按期支付管理费等相关费用），后经由清溪镇人民政府主持调解确认由联艺公司及其设立的联艺厂补偿彭焕渊代表的环球实业公司后来行使对涉案厂房的有期有偿使用权，各方当事人对此亦无异议。因此，按照《租地建工厂协议书》的约定，在2011年12月31日前，涉案厂房的产权权属人应当为三中管理区即后来的三中村委会，联艺公司及联艺厂依约获得该厂房的有偿有期的使用权。至于2012年1月1日开始，按照《租地建工厂协议书》的约定，涉案厂房的产权权属人及使用权人均应为三中村委会。
其次，关于《厂房有偿转让协议书》的真实性问题。第一，该协议书有签订的三方主体即三中村委会、联艺公司及榆发公司的盖章确认，时任三中村委会的主任卓容金也有在该协议上签名，三中村委会在2217号案中抗辩主张对其印章及卓容金的签名真实性不予确认，但三中村委会又在原审法院启动鉴定程序后撤回了印章鉴定申请，并在质证时表示卓容金在该协议书上签名是其本人签名，所盖印章真实的可能性较大，故原审法院对三中村委会的抗辩主张不予采纳，依法认定该协议书的真实性。第二，《厂房有偿转让协议书》上有涉及就涉案厂房形成的于1988年9月14日签订的《租地建工厂协议书》（注：《厂房有偿转让协议书》上的1988年9月4日应为笔误），《厂房有偿转让协议书》签订后，卓容金有在榆发公司支付联艺公司转让款的收据背面签名证明，榆发公司的人也向三中经联社补交了2006年7月至2007年6月的管理费，并在2007年7月至2009年12月期间以联艺厂的名义交纳了管理费，其中有收据显示在缴款单位处注明榆发公司的法定代表人杨辉字样。结合三中村委会在《厂房有偿转让协议书》上盖章、负责人在上面签名的事实，原审法院认定三中村委会及三中经联社不可能对《厂房有偿转让协议书》的签订不知情。第三，三中经联社及三中村委会主张，《厂房有偿转让协议书》因违反村民委员会组织法未经村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意的民主决议程序而无效，虽然《中华人民共和国村民委员会组织法》确实有规定关于涉及村集体经济组织财产和成员权益的重大事项须经村民会议或村民代表大会讨论决定的民主程序，但这是规范村民自治组织内部工作程序的管理性规定，并非调整基层自治组织对外民事行为的效力性规定，该规定所产生的效力依法不能对抗外部民商事交易中的善意第三人。因此，在签订《厂房有偿转让协议书》时，榆发公司及联艺公司都完全有理由相信三中村委会盖章及负责人签名的行为是代表该村集体的真实意思表示，该协议书可对三中村委会产生合同上的法律效力和约束力。
再次，关于《厂房有偿转让协议书》的内容。该协议书第一自然段即写明：“联艺公司愿意将其投资兴建的厂房等建筑物及土地使用权一并转让给榆发公司所有、使用。三中村委会作为管理方，也同意联艺公司将厂房转让给榆发公司所有、使用。”该协议书第六条还进一步明确：三中村委会同意联艺公司、榆发公司双方之间的转让，本协议经三方签订之时起三中村委会与联艺公司于1988年9月14日（注：《厂房有偿转让协议书》上的1988年9月4日应为笔误）所签订的合同书随之废止，双方就此厂房再无任何合同关系，而三中村委会与榆发公司可随时签订新的协议书。由此可知，三中村委会仅同意将涉案厂房的所有权和使用权转让给榆发公司。结合前述分析，联艺公司只对涉案的厂房拥有有偿有期的使用权，并不拥有对涉案厂房的所有权，更不拥有对涉案土地的使用权。因此，联艺公司自始自终都无权对涉案土地的使用权进行转让，涉及土地使用权的转让自始自终也未征得土地使用权人的确认或追认，故原审法院认定《厂房有偿转让协议书》中涉及涉案土地使用权转让的条款因无权处分而无效。按照《租地建工厂协议书》的约定，联艺公司本仅有权就剩余期限之内（即2011年12月31日前）的有偿有期使用权进行转让，对涉案厂房的所有权也不具有处分权，但因涉案厂房的权属人三中村委会在《厂房有偿转让协议书》上明确同意联艺公司将涉案厂房转让给榆发公司所有及使用，故联艺公司对涉案厂房所有权的处分因征得了三中村委会的同意而有效。原审法院认定《厂房有偿转让协议书》中涉及涉案厂房所有权和使用权转让的条款合法有效，但因涉案厂房未办理权属证书或证明，在该协议书签订后至今也一直未办理对涉案厂房产权权属的变更登记手续，故该协议书针对涉案厂房所有权和使用权的转让仅产生了合同上的效力即债权效力，从未产生物权上的效力，即针对涉案厂房的所有权转让因未办理变更登记而不发生效力。涉案厂房在签署《厂房有偿转让协议书》后已交由榆发公司控制使用，故榆发公司依据《厂房有偿转让协议书》仅取得了涉案厂房的使用权；榆发公司并未另行与三中村委会签订新的协议书确定该厂房使用权的期限等内容，故榆发公司对涉案厂房取得的是不定期的使用权。
综上，原审法院认定涉案地块的使用权及地上建筑物的所有权权属均未发生过物权法意义上的流转，仅涉案地上建筑物的使用权发生过流转。故对榆发公司要求确认涉案土地使用权及厂房、建筑物等所有权归榆发公司所有的诉讼请求，原审法院不予支持。
针对焦点二。如前所述，《厂房有偿转让协议书》中涉及涉案土地使用权转让的条款因无权处分而无效；涉案土地使用权及涉案厂房的所有权从未发生过物权法意义上的流转，即三中村委会至今还是涉案土地的使用权人和涉案厂房的所有权人。原审法院在2217号案中已判决榆发公司应交还涉案厂房的使用权给三中经联社。因此，榆发公司要求三中村委会、连少辉、连坤洲及林粉清协助办理涉案土地使用权的过户手续，缺乏理据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第三十二条、第三十三条、第一百四十二条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、确认榆发公司与三中村委会及联艺公司于2007年6月2日签订的《厂房有偿转让协议书》中涉及土地使用权转让的条款无效、涉及厂房所有权和使用权转让的条款有效；二、驳回榆发公司的其他诉讼请求。本案一审受理费23800元，由榆发公司负担。
上诉人榆发公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）榆发公司有权取得案涉土地使用权和地上建筑物所有权。1、法律并未禁止转让集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第九条明确单位可以获得土地使用权，广东省、东莞市均就集体建设用地使用权流转制定了具体管理办法。2、1989年12月25日取得的《集体土地建设用地使用证》注明土地使用者“三中管理区（联艺环球玩具厂）”，联艺厂完全是合法取得案涉地块土地使用权，三中经联社和三中村委会也予以认可，后在三中村委会同意下将案涉土地使用权转让给榆发公司，榆发公司作为善意受让人，付出了合理对价，且转让的土地使用权也在法律规定的五十年有效期内，故榆发公司已取得案涉土地使用权及地上建筑物所有权。3、原审法院对转让集体土地未经村民代表同意的论述正确。《厂房有偿转让协议书》合法有效，各方在该协议上明确废止《租地建工厂协议书》，原审法院不应援引《租地建工厂协议书》。（二）本案原审判决涉及厂房所有权和使用权转让的条款有效，但在2217号案件中，却判决榆发公司交还厂房使用权，两个判决相互矛盾。（三）榆发公司已就东莞市国土资源局错误变更登记行为提起行政诉讼，本案应中止诉讼。据此，请求本院：1、撤销原审判决。2、改判确认《厂房有偿转让协议书》有效。3、改判确认《厂房有偿转让协议书》所涉土地使用权及厂房、建筑物等所有权归榆发公司所有。4、改判三中村委会、连少辉、连坤洲及连粉清协助榆发公司办理上述土地使用权的过户手续。5、本案诉讼费由三中村委会、连少辉、连坤洲及连粉清承担。
三中村委会、三中经联社答辩称：与上诉意见一致。
上诉人三中村委会、三中经联社也不服原审判决，共同向本院提起上诉称：（一）根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条规定，案涉土地和厂房是村集体所有财产，任何人未按法定程序召开村民会议并由村民会议决定，不得转让集体资产，否则，该转让行为无效。（二）三中村委会、三中经联社对土地使用权和厂房转让不知情，村民也不同意上述转让，三中村委会没有签订《厂房有偿转让协议书》，卓容金也是以个人身份作为证明人签字，而非作为三中村委会代表签字，《厂房有偿转让协议书》上的公章是基于三中村委会当时管理混乱被人盗用的，且案涉厂房未取得建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、建筑竣工验收合格证、产权证和消防验收合格批文，依法是禁止买卖的。三中村委会、三中经联社仅知道同兴厂将《租地建工厂协议书》中的权利、义务转移给榆发公司。（三）榆发公司并非善意第三人，其是知道《租地建工厂协议书》，知道同兴厂不享有土地使用权和厂房产权。据此，请求本院：变更原审判决第一项中的“涉及厂房所有权和使用权转让的条款有效”为“涉及厂房所有权和使用权转让的条款无效”。
榆发公司答辩称：与上诉意见一致。
被上诉人连少辉、连坤洲、林粉清并未提交任何证据和答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案涉及集体建设用地使用权和地上建筑物的转让，而建设用地使用权转让合同纠纷属于国有土地转让引起的纠纷，故原审法院认定案由有误，本院依法予以纠正。本案应为合同纠纷。案涉《厂房有偿转让协议书》有三中村委会的盖章，三中村委会主张未签订上述协议，但其上诉时并未否认上述协议上三中村委会公章的真实性，故原审法院认定上述协议是由三中村委会与同兴厂、榆发公司共同签订正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对榆发公司、三中村委会、三中经联社上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：案涉《厂房有偿转让协议书》的效力。
《厂房有偿转让协议书》约定联艺公司将案涉厂房等建筑物及土地使用权转让给榆发公司所有、使用，三中村委会同意联艺公司和榆发公司之间的转让，故《厂房有偿转让协议书》涉及集体建设用地使用权和地上建筑物所有权的转让均获得了三中村委会的同意，原审法院认定土地使用权转让未获三中村委会同意没有依据，本院依法予以纠正。首先，本案所涉及的集体建设用地使用权转让属于二次流转，在此之前，三中管理区将案涉土地出租给环球实业公司用于兴建联艺厂，后环球实业公司将案涉厂房使用权转让给联艺公司，并获得三中村委会及三中经联社的认可，东莞市国土资源局亦核发了土地使用者为“三中管理区（联艺环球玩具厂）”的《集体土地建设用地使用证》，故联艺公司属于依法可以使用案涉集体土地的企业。2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该条规定仅严禁集体土地用于非农业建设的转让，对农民集体所有的建设用地使用权的流转并未严格禁止。根据联艺厂2008年吊销、联艺公司2007年结业／解散以及《厂房有偿转让协议书》载明的联艺公司需向其他地方发展的事实，本案集体建设用地使用权的流转属于依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生的再次流转，属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条但书规定的情形。故本案建设用地使用权的流转并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效，原审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。其次，虽然联艺公司仅具有案涉地上建筑物的有偿有期使用权，但作为权属人的三中村委会明确表示同意联艺公司将案涉地上建筑物转让给榆发公司所有和使用，且案涉地上建筑物兴建时并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，故案涉地上建筑物的转让依法应属有效。第三，三中村委会主张上述土地使用权和地上建筑物的转让未取得村民会议的同意。但上述转让行为发生于2007年，签订上述转让协议后，榆发公司也按照约定向三中经联社支付了相应的管理费，三中经联社也予以收取，双方已经按照合同约定履行，现三中村委会以2013年村民表决不同意转让为由主张上述转让行为无效没有任何依据。综上，《厂房有偿转让协议书》依法应为有效合同，原审法院对此认定有误，本院依法纠正。
虽然《厂房有偿转让协议书》有效，但依据该协议所产生的是榆发公司与三中村委会、联艺公司之间的债权债务关系，并不必然导致物权的变动，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的转让需经依法登记才发生效力。案涉不动产并未办理登记，故榆发公司主张案涉土地使用权和地上建筑物归其所有没有依据。因三中村委会不同意协助过户，且合同能否得到履行尚需符合相关规定的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，榆发公司要求其协助办理土地使用权过户手续的请求，本院予以驳回。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。榆发公司的上诉主张部分有理，本院予以部分支持。三中村委会、三中经联社的上诉没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第1322号民事判决。
二、确认东莞市榆发贸易有限公司与东莞市清溪镇三中村村民委员会及香港联艺贸易公司于2007年6月2日签订的《厂房有偿转让协议书》有效。
三、驳回东莞市榆发贸易有限公司的其他诉讼请求。
本案一审受理费23800元，由东莞市榆发贸易有限公司负担15000元，由东莞市清溪镇三中村村民委员会、连少辉、连坤洲、林粉清承担8800元。二审受理费47600元，由东莞市榆发贸易有限公司负担15000元，由东莞市清溪镇三中村村民委员会、东莞市清溪镇三中股份经济联合社承担32600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 杨 浩
二〇一六年一月二十日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。