山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5072号
上诉人（原审原告）：山东银座佳驿酒店有限公司，住所地济南市。
法定代表人：殷春阳，执行董事。
委托诉讼代理人：贺涛，山东中强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李长勇，山东中强律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山东信雅服饰有限公司，住所地山东省章丘市。
法定代表人：曹炳同，执行董事。
委托诉讼代理人：张绪平，山东国杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢世正，山东国杰律师事务所律师。
原审第三人：章丘市住房和城乡建设管理委员会，住所地章丘市。
法定代表人：刘红军，主任。
委托诉讼代理人：李旭东，男，1976年11月15日出生，汉族，单位工作人员，住章丘市。
上诉人山东银座佳驿酒店有限公司（以下简称银座佳驿公司）因与上诉人山东信雅服饰有限公司（以下简称信雅服饰公司）、原审第三人章丘市住房和城乡建设管理委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
银座佳驿公司上诉请求：1、请求依法改判，判令被上诉人信雅服饰公司承担因其过错给上诉人银座佳驿公司造成的2032768.2元投资损失。2、一审、二审诉讼费用由上诉人信雅服饰公司承担。事实和理由:原审判决部分事实认定不清，适用法律错误，应当合理认定双方在合同签订过程中存在的过错，并根据上诉人信雅服饰公司在导致合同无效过程中的过错程度，依法判令其对上诉人银座佳驿公司所受的投资损失承担赔偿责任。第一，根据法律规定：合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，合同双方对合同无效均有过错的，有过错一方应赔偿对方所受的损失。原审判决认定上诉人银座佳驿公司与上诉人信雅服饰公司签订《租赁合同》后，上诉人信雅服饰公司未按合同约定办理变更土地和房屋使用性质的手续，在章丘市政府已明确通知涉案房屋无法办理相关手续的情况下，违反了法律、法规的规定，认定该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，因房屋已被拆迁，且所有补偿款均已向上诉人信雅服饰公司发放的事实表明：上诉人银座佳驿公司已向上诉人信雅服饰公司返还了租赁房屋，履行了合同无效后的法定义务，但上诉人信雅服饰公司若对合同无效存在过错，仍应对上诉人银座佳驿公司所受损失承担相应赔偿责任。第二、合同签订过程中，双方均知晓土地性质为工业用地的事实，对于合同的订立双方都存在过错。但合同签订后上诉人信雅服饰公司仍不积极办理土地性质变更手续弥补过错，以达到合同目的，上诉人信雅服饰公司应向上诉人银座佳驿公司承担赔偿投资损失的责任。《租赁合同》签订时，双方虽均知晓房屋及土地的使用性质为工业用地，双方对于合同的订立均存在过错。但上诉人信雅服饰公司在双方约定的租赁合同第2.5条约定：“甲方承诺房屋的主体质量及各项条件符合本合同约定的目的使用”，第7.5条约定：“甲方应协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需要的或者可能发生的规划、环保、水电后续增容、天然气或管道煤气接入、排污、有线、通讯、消防、卫生、工商及其他国家规定的申请报批手续，并且不得另行收取任何费用。”上诉人信雅服饰公司明知上诉人银座佳驿公司租赁涉案房屋的目的用于经营酒店，系商业用途，合同签订后被上诉人信雅服饰公司未按合同约定及时办理相关手续的行为是导致合同无效的重要原因。因此，上诉人信雅服饰公司对于合同被认定为无效存在过错且未及时弥补，应当在上诉人银座佳驿公司因其过错所受的损失承担赔偿责任。第三、因上诉人银座佳驿公司与上诉人信雅服饰公司在合同签订过程中均存在过错，上诉人银座佳驿公司认为上诉人信雅服饰公司对本案所涉投资损失应具有同等过错，承担同等责任。根据双方2014年2月24日就涉案房屋拆迁补偿事宜达成的会议纪要，双方一致同意按照山东中宇工程造价咨询有限公司对涉案财产出具的工程决算报告作为双方谈判确定赔偿金额的基准。后山东中宇工程造价咨询有限公司对上诉人银座佳驿公司投资金额进行评估确定的数额为4065536.39元。上诉人银座佳驿公司认为上诉人信雅服饰公司应与其承担同等责任，故上诉人银座佳驿公司要求上诉人信雅服饰公司赔偿2032768.2元的投资损失。但原审判决并没有认定上诉人信雅服饰公司在导致合同无效过程中存在的过错，也未根据上诉人信雅服饰公司过错程度判令其对上诉人银座佳驿公司所受的投资损失承担相应赔偿责任，属裁判错误。
信雅服饰公司针对上诉人银座佳驿公司的上诉辩称：首先，银座佳驿公司上诉请求“改判原判决”。基于最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，因此，二审法院应当依照当事人的上诉请求依法迳行改判原审判决第一项。其次，银座佳驿公司上诉请求“信雅服饰公司赔偿其因过错造成的损失2032768．20元”。银座佳驿公司就上述损失的请求依据是基于同等过错基础上对其4065536.39元所谓投资款的赔偿。根据银座佳驿公司在原审提交的相关证据及主张可知，该投资损失与103万元租金无关。基于此，结合银座佳驿公司“改判原判决”的上诉请求，银座佳驿公司在上诉请求中己通过请求改判放弃了对l03万元租金的主张。鉴于民事诉讼主体对其民事权利享有处分权，因此银座佳驿公司的上述自由处分行为依法应得到法庭支持并予以确认。再次，银座佳驿公司上诉请求的前提是认定合同无效，而其无论是在原审诉讼请求及事实与理由中，还是原审开庭审理过程中都未曾主张过合同无效，因此其上诉请求实际己超出了原审诉讼请求的范围，二审法院应依法不予审理。而且，银座佳驿公司上诉理由中所称的过错完全在于其自身，损失则是因其已有类似未批先改建的先例而且认为可以改规划的自大行为所导致，并因无视城管执法行为而扩大。因此其所谓损失应由其自行承担。
信雅服饰公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回上诉人银座佳驿公司要求上诉人信雅服饰公司返还其103万元租金的诉讼请求；2、本案上诉费、原审诉讼费全部由上诉人银座佳驿公司承担。事实与理由:原审法院在错误认定事实的基础上，错误适用法律，做出错误判决，依法应予改判。一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定上诉人信雅服饰公司与上诉人银座佳驿公司之间签订的房屋租赁合同无效，该法律事实认定错误。首先，无论是上诉人信雅服饰公司还是上诉人银座佳驿公司在原审时都提交了房屋租赁合同作为证据，并明确认可了其真实有效性。原审法院在当事人未予请求无效的前提下主动认定合同无效不仅明显违背了合同法关于当事人合意优先的基本原则，而且涉嫌滥用司法裁判权以为其在本案中所扮演的市场管理者而非司法裁判者身份背书。其次，原审法院认为，因未办理相关审批手续，“双方所签合同因违反法律、法规规定，该合同为无效合同”。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定，是指效力性强制性规定”。而本案相关审批手续皆属管理性规定的规范范畴，原审法院错误适用法律，得出错误事实认定，依法应予纠正。2、原审法院认定“信雅服饰公司未按照合同约定完成其保证该房屋的各项条件符合本合同约定目的适用的承诺”，该事实认定错误。首先，涉案合同从未约定“上诉人信雅服饰公司保证该房屋的各项条件符合本合同约定目的适用”。其次，上诉人信雅服饰公司已依约履行了合同义务。而就合同所涉的相关手续报批事宜，合同已明确约定其义务主体为上诉人银座佳驿公司。原审法院违背客观事实，错误认定上述法律事实，依法应予纠正。3、原审法院认定“信雅服饰公司未按照双方合同的约定协助银座佳驿公司到城建规划等相关部门办理银座佳驿公司经营需要的加建、改建、扩建部分房屋的审批手续”，此事实错误。原审时，上诉人银座佳驿公司从未主张过上诉人信雅服饰公司未按照双方合同的约定协助其办理相关审批手续，也未提交任何相关证据，原审法院在无任何证据支持的情况下，违背客观事实，全凭主观臆断，作出错误认定，依法应予纠正。4、原审法院认定“在2014年2月24日的会议纪要中，双方协商，对山东中宇工程造价咨询有限公司出具的审计报告予以承认和认可，并按照审计工程决算审计报告确定的审计值作为被上诉人银座佳驿公司投资损失额，作为双方谈判确定补偿金额的基础”，此事实错误。首先，审计报告是上诉人信雅服饰公司与上诉人银座佳驿公司确定第三人主张补偿的基础，不是上诉人信雅服饰公司与上诉人银座佳驿公司之间协商赔偿的基础。根据会谈纪要第五条所附的《说明》及《告知函》，上诉人信雅服饰公司已明确告知上诉人银座佳驿公司，鉴于征收补偿不包含对上诉人银座佳驿公司装修及相关施工的补偿，其损失自行承担。原审法院断章取义，认定前述事实错误。其次，上述审计报告仅是些不规范的核定表，这些核定表中的施工项目不仅无相关合同及款项支付凭证佐证，而且其开竣工时间、开工项目及预算费用跟2012年6月12日章城执停字[2012]第E001号决定书的询问笔录相互矛盾。更为荒唐的是，即便是如此不规范的核定表，其核定时间如2014年3月12日，3月17日，3月19日，都在该会谈纪要2014年2月24日之后。原审法院认定上诉人信雅服饰公司在该次会谈时即对其后还未加核定的事项予以认可不仅有违常识，而且完全荒唐。二、原审法院适用法律错误。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定（原审判决书第11页倒数第4-5行），判令上诉人信雅服饰公司返还上诉人银座佳驿公司房屋使用费103万元并承担相应诉讼费，法律适用错误。首先，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定，是指效力性强制性规定。”而原审法院认定涉案合同无效的相关手续皆属管理性规定的规范范畴，原审法院适用上述法第五十二条明显错误。其次，合同法第五十八条规定的返还财产与赔偿损失属不同情形下的不同责任，原审法院以“上诉人信雅服饰公司未按照合同约定完成其保证该房屋的各项条件符合本合同约定目的适用的承诺”即过错为由，判令上诉人信雅服饰公司退还上诉人银座佳驿公司已交纳的103万元房屋使用费即返还财产，法律逻辑混乱，适用法律错误。而且，就103万元，上诉人银座佳驿公司主张的是停产、停业损失，但其在原审时并未提交相关证据证明该损失构成，原审法院直接认定无事实及法律依据，而就过错，被上诉人银座佳驿公司在要求承租涉案房屋时，上诉人信雅服饰公司已明确告知且在涉案合同中也以下划线加括号的方式特别强调了涉案土地及房屋为工业性质，但上诉人银座佳驿公司以其能办理相关审理手续且其多处经营皆为类似性质为由坚持承租，双方为此在合同中明确约定了各自权利义务，因此即便有过错，过错方也在上诉人银座佳驿公司，原审法院认定过错在上诉人信雅服饰公司错误。三、原审法院程序违法。首先，原审法院自2015年9月18日第二次公开开庭审理本案，至2016年6月27日通知上诉人信雅服饰公司领取判决书，严重超出法律规定的一审审理期限，程序违法。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条第二款的规定，本案房屋租赁合同纠纷应由房屋所在地法院专属管辖。
银座佳驿公司对信雅服饰公司的上诉辩称：1、原审认定的部分事实正确，但应根据双方在签订合同中存在的过错依法判令上诉人信雅服饰公司向上诉人银座佳驿公司承担赔偿责任。根据本案事实导致合同无效的过错明显在于信雅服饰公司，其应对银座佳驿所受的投资损失进行赔偿，根据双方签订的租赁合同第2.5条和7.5条的约定，上诉人信雅服饰公司应当为上诉人银座佳驿公司办理符合合同目的的各项手续，但其始终未办理，是导致合同无法履行、合同无效的重要原因，其存在严重过错，应当赔偿银座佳驿的投资损失。2、即使双方合同有效，根据双方签订的租赁合同的相关约定，上诉人信雅服饰公司仍应向上诉人银座佳驿公司承担因拆迁所致的各项损失，其中包括银座佳驿公司主张的投资损失（租赁合同第9.3条的约定）。针对上诉人信雅服饰公司提交的答辩状作如下说明：2014年2月24日上诉人银座佳驿公司和上诉人信雅服饰公司签订的会议纪要仅指双方对银座佳驿公司投资损失确定的补偿金额，不是信雅服饰公司主张的向第三方索赔的基数，因当时银座佳驿并未向本案所涉项目的施工单位结算完毕，故该审计报告出具的时间晚于双方签订的会议纪要的时间，合理正常，双方签订的会议纪要已明确载明上诉人信雅服饰公司认可向上诉人银座佳驿公司赔偿投资损失的事实。另外，上诉人银座佳驿公司在原审中主张的除返还租金外的诉讼请求系其在涉案项目中的投资损失，而非被上诉人信雅服饰公司所说的停产停业损失。
原审第三人章丘市住房和城乡建设管理委员会针对上诉人银座佳驿公司、信雅服饰公司的上诉述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，应当予以维持。
银座佳驿公司向一审法院起诉请求：1、信雅服饰公司返还租金103万元；2、信雅服饰公司赔偿银座佳驿公司投资款200万元；3、本案的全部诉讼费用由信雅服饰公司承担。变更为：1、信雅服饰公司返还租金103万元；2、信雅服饰公司赔偿银座佳驿公司投资款4065536.39元；3、本案的全部诉讼费用由信雅服饰公司承担。
一审法院认定事实：2012年3月15日，信雅服饰公司作为甲方(出租方)与乙方银座佳驿公司(承租方)签订《租赁合同》，合同有关本案争执事实的主要约定为：一、乙方银座佳驿公司承租甲方信雅服饰公司位于章丘市明水大街l47号的房屋及场地设施设备，其中房屋建筑面积为6700平米，场地约1500平米，设施为供电变压器等附属线路电力设施、电梯1部、具备完善手续的市政自来水供应设施等。国有土地使用权及房屋用途均为工业性质。甲方同意乙方按照经营需要将该房屋用于酒店、餐饮、写字间、商业、娱乐等经营状态。二、甲方保证其拥有合法的资格和权利签订并履行本合同，保证出租给乙方的该房屋具有合法、有效、真实的相关证明文件。甲方保证该房屋和所涉及的土地使用权不存在任何权利瑕疵及任何影响或干扰乙方使用该房屋的因素。甲方承诺该房屋的主体质量和各项条件符合本合同约定的目的使用，可供乙方在本合同期内安全使用，……．甲方保证乙方对该房屋拥有排他性的管理使用权，同意乙方根据经营需要对该房屋进行改造装修并协助乙方到当地城建、消防等单位办理相关手续。三、该房屋的租赁期限为20年，自2012年4月1日至2032年6月30日，自房屋交付之日起甲方给予乙方三个月的免租装修改造期(即自4月1日至7月1日)，第一周期2012年7月1日至2017年6月30日，租金103万元，其中房屋租金63万元，场地设施设备租金40万元。四、双方义务及相关约定：1、甲方应协助乙方办理经营、设计、装修、或改扩建所需要的可能发生的规划、环保、水电增容、消防……及其他国家规定的申请报批手续(包括但不限于向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等)并且不得另行向乙方收取任何费用。乙方自行承担报批过程中需向各职能部门交纳的法定收费。2、在该房屋发生任何情形的拆迁或者征地情形时，乙方有权按照本合同的约定和国家或政府相关政策规定获得乙方应享的投资补偿和停产停业损失补偿、拆迁安置补偿等经营补偿在内的各类补偿。甲方取得的补偿中包含乙方上述补偿的，应全额转交乙方，甲方不得接受未充分包含乙方补偿权利的补偿方案，否则甲方须赔偿乙方因此造成的损失。3、甲方负责协助乙方办理因乙方自身经营需要所加建、改建、扩建部分的房屋审批手续。五、合同的变更、终止、及违约责任：租赁期内，有下列情形之一的，如该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征收，用于公益事业的，本合同终止，双方互不承担违约责任，但甲方须全力配合乙方实现乙方的拆迁补偿方案；否则甲方承担乙方所未完全补偿的损失。甲乙双方有权根据导致本合同终止的具体情形，共同或者各自参与与相关补偿谈判，并按照国家有关规定获得各自相应的补偿，双方共同承诺，任何一方的补偿如包含对另一方补偿的，应全额及时支付给对方不得截留。六、本合同未能规定的情形，若过错方给守约方造成损失的，应当承担赔偿责任……。双方在合同尾部签字盖章。
合同签订后，双方予以履行。银座佳驿公司按约支付了租赁费103万元。信雅服饰公司也按约交付了涉案房屋、场地设施设备。银座佳驿公司于2012年4月20日左右对房屋进行施工改造用于经营银座佳驿连锁酒店。在施工过程中，至6月12日，因未办理规划审批许可手续，未经批准改变原有房屋的规划用途被章丘市城市管理执法局责令停工。但银座佳驿公司未按指令停工，仍违法继续建设、装修、并进行酒店经营，至2013年8月。信雅服饰公司也未按照双方合同的约定协助银座佳驿公司到城建规划等相关部门办理银座佳驿公司经营需要的加建、改建、扩建部分房屋的审批手续。双方在未办理任何批准手续的情况下，改变房屋及土地的使用性质，继续履行租赁合同，进行酒店经营。合同履行一年后，至2013年8月17日，章丘市政府下达通知，对涉案明水大街147号属于工业用途所使用的土地、房屋进行征收。接此征收通知后，银座佳驿公司、信雅服饰公司双方多次商谈拆迁安置补偿事宜，及银座佳驿公司所交纳的103万元租金是否应视为投资损失应予补偿进行商谈。在2014年2月24日的会议纪要中，双方协商，对山东中宇工程造价咨询有限公司出具的审计报告予以承认和认可，并按照审计工程决算审计报告确定的审计值4065536.39元，作为银座佳驿公司投资损失额，作为双方谈判确定补偿金额的基础。在银座佳驿公司、信雅服饰公司双方商谈补偿问题过程中，章丘市住房和城乡建设管理委员会牵头组织的章丘市中心商贸区拆迁指挥部于2013年11月7日向信雅服饰公司出具书面说明：“信雅服饰公司：根据《城乡规划法》、《土地管理法》有关规定，你单位未经许可，擅自改变房屋性质及土地用途，将原有工业设施改建为商业设施，因此造成的损失指挥部一律不予赔偿。”2014年2月11日，中心商贸区拆迁指挥部再次出具大体内容相近的书面说明，再次告知对于酒店的装修不予赔偿。2014年2月15日，信雅服饰公司与中心商贸区拆迁指挥部签订征收补偿协议书，2014年2月13日，拆迁指挥部将土地使用权、房屋及全部附属物补偿款1500万元支付信雅服饰公司，同时将拆迁、临时安置费、停产、停业损失1150万元，也支付信雅服饰公司。在章丘市住房和城乡建设管理委员会给予信雅服饰公司的补偿款明细中，未有对涉案房屋装修的补偿款。2014年2月14日，信雅服饰公司向银座佳驿公司出具告知函，告知银座佳驿公司的装修及施工部分不予赔偿，双方的租赁合同终止，银座佳驿公司的损失自行承担。
另，银座佳驿公司诉称，信雅服饰公司的1500万元的补偿款中，包含对银座佳驿公司房屋装饰装修的补偿，对此诉称，其提交的鲁政字第(2012)288号文件等证据，不能确凿充分证明章丘市住房和城乡建设管理委员会支付给信雅服饰公司的补偿款中包含了银座佳驿公司改建房屋的装修施工款，且银座佳驿公司未向一审法院提交确凿充分证据，证实其诉称的信雅服饰公司收取的补偿款含有银座佳驿公司应得装修补偿部分。
另查，银座佳驿公司在涉案土地、房屋经营酒店，但未向一审法院提交酒店经营应办理的营业执照。
原审法院认为，位于章丘市明水大街147号房屋及土地的使用性质是工业土地，该土地及房屋不能作为酒店等商业经营，此事实客观存在，银座佳驿公司、信雅服饰公司双方均明确知晓，双方在明知的情形下，仍签订用于酒店经营的租赁合同，并在合同中明确约定为保证银座佳驿公司的商业经营，双方必须办理土地、房屋规划许可等审批手续，在未办理审批手续的情况下，所签订的合同，其效力待定。但双方均未按约定办理相关审批手续，导致章丘市城管局于合同履行之初便下达责令停工通知书，明确告知改建房屋使用性质的行为违法，但双方仍未纠正补办手续，双方继续履行合同，银座佳驿公司使用房屋及土地，信雅服饰公司收取租金。至2013年8月，章丘市政府通知征收涉案土地及房屋，至此该房屋及场地的相关手续已无法办理时，双方所签合同因违反法律、法规规定，该合同为无效合同。对于无效合同的签订，双方均有过错，均应承担过错责任，因无效合同造成的损失，双方均应承担。银座佳驿公司交纳的103万元的房屋使用费，因信雅服饰公司未按照合同约定完成其保证该房屋的各项条件符合本合同约定目的使用的承诺，因此该103万房屋使用费，信雅服饰公司应予退还银座佳驿公司。银座佳驿公司在明知该房屋及场地不能进行商业经营且在无任何审批手续的前提下，进行房屋的装修施工，对其损失因其自身存在过错应自行承担损失。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定判决：一、山东信雅服饰有限公司于判决生效后十日内返还山东银座佳驿酒店有限公司房屋使用费103万元；二、驳回山东银座佳驿酒店有限公司的诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币38844元，由山东银座佳驿酒店有限公司承担21365元；山东信雅服饰有限公司承担1479元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人信雅服饰公司与上诉人银座佳驿酒店有限公司在签订房屋租赁合同时，均明知涉案房屋及土地的使用性质是工业土地，该土地及房屋不能作为酒店等商业经营，双方仍签订用于酒店经营的租赁合同，违反了法律的强制性规定。一审法院依法认定双方的租赁合同无效并无不当。上诉人信雅服饰公司称其仅违反了国家管理性强制性规定不必然导致合同无效，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故，即使合同无效，上诉人银座佳驿公司亦应支付房屋占有使用费，其以合同无效为由要求上诉人信雅服饰公司返还103万元房租，本院不予支持；关于上诉人银座佳驿公司投资赔偿责任的承担，双方《租赁合同》2.7约定：甲方保证乙方对该房屋拥有排它性的管理使用权，同意乙方根据经营需要对该房屋进行改造装修并协助乙方到当地城建，消防等单位办理相关手续，相关费用由乙方承担。上诉人银座佳驿公司于2012年4月20日左右对房屋进行施工改造用于经营酒店。因未办理规划审批许可手续，未经批准改变原有房屋的规划用途，2012年6月12日被章丘市城市管理执法局责令停工。但上诉人银座佳驿公司未按指令停工，仍违法继续建设、装修、并进行酒店经营至2013年8月。双方2014年2月24日就涉案房屋拆迁补偿事宜达成的会议纪要，其中第二条约定：为加快补偿谈判进度，双方经协商和现场评估后，对山东中宇工程造价咨询有限公司对章丘项目出具的工程决算审计报告予以承认和认可，并一致同意按照山东中宇工程造价咨询有限公司对章丘项目出具的工程决算审计报告作为双方谈判确定赔偿金额的基准。为此，双方共同确认不再另行委托专门评估机构对该项目进行评估。后山东中宇工程造价咨询有限公司对上诉人银座佳驿公司投资金额进行评估确定的数额为4065536.39元。上诉人银座佳驿公司与上诉人信雅服饰公司均明知涉案房屋及土地的使用性质是工业土地，合同签订后，上诉人信雅服饰公司同意上诉人银座佳驿公司根据经营需要对该房屋进行改造装修，在被章丘市城市管理执法局责令停工后，双方仍就上诉人银座佳驿公司投资金额赔偿进行商谈并形成纪要。双方对合同无效及对上诉人银座佳驿公司投资损失应承担同等责任。故上诉人银座佳驿公司要求上诉人信雅服饰公司赔偿2032768.2元的投资损失，本院予以支持。
综上所述，上诉人山东银座佳驿酒店有限公司、上诉人山东信雅服饰有限公司的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1257号民事判决；
二、上诉人山东信雅服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人山东银座佳驿酒店有限公司支付赔偿款2032768.2元；
三、驳回上诉人山东银座佳驿酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币38844元，由上诉人山东银座佳驿酒店有限公司承担30992元，上诉人山东信雅服饰有限公司承担7852元；二审案件受理费38844元，由上诉人山东银座佳驿酒店有限公司负担13063元，由上诉人山东信雅服饰有限公司负担25781元。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一六年十一月十一日
书记员 吴颖颖