广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1261号
原告：港联物业（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：卢江滨，董事长。
委托代理人：王莉华，广东沁森律师事务所律师。
被告：黄旭辉，1963年3月9日，住所地广东省广州市越秀区。
原告港联物业（广州）有限公司（以下简称港联公司）诉被告黄旭辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港联公司的委托代理人王莉华，被告黄旭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告港联公司诉称：原告与利雅湾小区开发商广州利雅房地产开发有限公司于2004年11月18日签订《物业管理委托合同》。合同约定原告向利某湾业主提供物业管理服务，业主按时向原告支付物业管理费用，逾期支付有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之一支付滞纳金。被告系利某湾B2栋606单元的业主。合同签订后，原告即依合同约定履行义务，但被告却拒不履行合同义务，自2010年10月起至2013年12月拖欠原告物业管理费15104元，滞纳金10985.2元，共计欠费26089.2元，虽经原告多次催交，被告均置之不理。被告此行为已严重违反了双方签署的协议约定，严重侵害了原告的合法权益。据此，原告起诉至法院，请求判令被告：1、支付物业管理费15104元及滞纳金10985.2元，共计26089.2元；2、承担本案受理费。
被告黄旭辉辩称：一、原告与被告之间不存在合法、有效的物业服务合同关系，原告要求被告支付物业管理费及滞纳金没有事实及法律依据。《物业管理委托合同》是原告与利某湾小区开发商签订的，对被告没有约束了力。上述合同的委托期限为2004年12月31日起至2008年12月31日，原告主张的物业管理费的期间均超过委托期限。原告与上述合同的乙方“广州华联建设物业管理有限公司”并非同一主体。二、原告提供的物业服务存在明显瑕疵，有悖于《物业管理委托合同》约定的标准，无权向被告主张物业管理费及滞纳金。原告未尽修缮、养护职责，致使小区的会所和游泳池长期空置、设施不断老化。原告对小区的住宅楼墙体、通风管、电梯、停车场、杂物间等公共设施未尽修缮、维护义务，致使上述公共设施严重老化。原告未经小区业主同意，擅自将小区会所五楼对外出租予“食为先头啖汤”餐饮企业，且未向业主公示租金收益的去向及使用情况。三、因原告无限拖延游泳池的开放时间，导致被告无法享受利某湾小区本应提供的游泳池服务，被告不得自费办理丽思卡尔顿酒店游泳年票，自2010年至今已花费60160元。上述费用系因原告违约造成，应当由原告承担。四、原告在未经得业主大会同意的情况下，擅自将小区公共建筑五楼租借给“食为先头啖汤”餐饮企业，被告要求公示租借情况及租金收入明细。五、原告的诉求计算错误。案涉B2-0606号房屋已交纳至2012年6月，故原告无权主张案涉房屋2010年10月至2012年6月的物业管理费。即便按照原告主张的违约金标准计算，原告主张的违约金也超过了《物业管理委托合同》约定。
经审理查明：位于广州市天河区珠江新城的利雅湾是案外人广州利雅房地产开发有限公司（下简称利某公司）所开发建设的商住小区。港联公司提交的《房地产登记簿查册表》显示：广州市天河区兴民路168号606房（以下简称案涉房屋）是登记在被告名下的房产，该房产建筑面积151.0276平方米，登记时间2009年3月12日。
2004年11月18日，广州华联建设物业管理有限公司【于2005年11月9日经工商部门核准更名为港联物业（广州）有限公司，即本案原告，乙方】与利某公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将利某湾委托乙方实行物业管理；委托管理期限为60个月，自2004年12月31日起至2008年12月31日止；管理服务事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共环境卫生；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维护公共秩序；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；10、组织开展社区文化娱乐活动；11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴费用的千分之一交付滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或提请物业管理行政主管部门进行调解；协商或调解不成的，提交广州仲裁委员会仲裁等内容。
港联公司提交号码为04931461的发票存根的打印件，显示被告交纳了2012年5-6月的住宅管理费755.2元。对上述证据，被告称其记不清楚，可能是其家人交纳的。被告提交港联公司出具的《发票联》两张，显示被告交纳了2012年1-2月的住宅管理费755.2元、2012年5-6月的住宅管理费755.2元。港联公司确认上述发票联由其发出。
被告为证明原告未尽修缮、养护职责，致使小区的会所和游泳池长期空置、设施不断老化，小区的住宅楼墙体、通风管、电梯、停车场、杂物间等公共设施公共设施严重老化。向本院提交了以下证据：1、照片五张，欲证明小区游泳池空置、设备老化；2、《关于物业管理有关意见和建议的函》两份、《关于物业管理有关意见的复函》两份、《拜会记录》、《关于游泳池投诉问题的沟通》，欲证明被告与港联公司就游泳池问题的沟通过程；3、小区照片六张，照片中显示地点为会所；4、网易房产的网络截图、google地图网页截图，欲证明小区游泳池及会所空置、利雅湾小区的地理位置优越；5、照片十一张，欲证明港联公司未对小区墙体、吊顶处木板、电梯、北门、非机动车停车场、水池等公共设施进行维修、养护；6、缴费单、游泳俱乐部年票，欲证明港联公司未开放泳池，导致被告的损失15040元；7、照片两张，照片中显示“食为先头啖汤”的餐饮企业，欲证明港联公司将小区会所出租给该企业。港联公司对证据1、3、5、7的真实性不予确认；对证据2中的《关于物业管理有关意见的复函》、《关于物业管理有关意见和建议的函》的真实性予以确认，对《关于游泳池投诉问题的沟通》的真实性不予确认；对证据6的真实性不予确认；对其他证据，以超过举证期限为由不予质证。
港联公司明确被告已交纳了2011年11月至2012年6月期间的物业管理费，其主张被告支付2010年1月至2011年10月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费；并称其在起诉状中的表述“自2010年10月起至2013年12月”为笔误，实际应是“自2010年1月起至2013年12月”，其第一项诉讼诉讼请求主张的物业管理费15104元即是2010年1月起至2013年12月期间的物业管理费。被告不同意港联公司所称的笔误，并称其已交纳了2012年6月之前的全部物业管理费。港联公司明确滞纳金的计算方式为以每两个月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，分别自第3个月的1日起计至2014年2月28日止。
另，港联公司、被告确认利某湾小区没有成立业主委员会。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。作为建设单位的利某公司在“利某湾小区”业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，可选聘物业管理企业对物业进行前期管理。港联公司作为建设单位委托的物业管理公司，依据其与建设单位签订的《物业管理委托合同》的约定履行了对“利某湾小区”物业服务的职责。被告作为“利某湾小区”的业主，接受了港联公司的管理和服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故应受《物业管理委托合同》的约束。虽《物业管理委托合同》期限已经届满，但期限届满后港联公司事实上仍在“利某湾小区”提供物业服务。被告虽对港联公司的管理和服务提出诸多不满，但实际上仍接受了港联公司提供的服务。被告在接受服务后应向港联公司支付物业管理费。港联公司在诉状中已明确其主张的为2010年10月至2013年12月的物业管理费15104元，且该款项与其诉讼请求主张的物业管理费数额一致，故本院对港联公司所称“2010年10月”为笔误的主张不予采信。港联公司明确被告已交纳了2011年11月至2012年6月的物业管理费，且港联公司明确不主张该期间的物业管理费，故本案只审查港联公司主张的被告拖欠2010年10月至2011年10月、2012年7月至2013年12月的物业管理费的问题。被告称其已交纳了2012年6月之前的全部物业管理费，但对2010年10月至2011年10月期间的物业管理费的交纳情况未能提交证据证明。因交纳物业管理费属被告的义务，在被告未能举证证明的情况下，本院对其所称的已交纳2010年10月至2011年10月期间的物业管理费的主张不予采纳，故被告应向港联公司支付2010年10月至2011年10月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费。案涉房屋建筑面积为151.0276平方米，按每月每平方米物业管理费2.5元的标准计算，案涉房屋每月应交纳的物业管理费为377.57元（151.0276平方米×2.5元/平方米），2010年10月至2011年10月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费为11704.67元（377.57元/月×31个月）。被告抗辩称游泳池及会所空置、会所出租给案外人使用，故被告有权拒交物业管理费，理据不足，本院对被告的抗辩不予采纳。
被告拖欠上述物业管理费的行为确实给港联公司造成了一定的损失，但本案中港联公司要求按照每日千分之一的标准计算滞纳金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。本院酌情判令被告向港联公司支付拖欠物业管理费的利息。2010年10月至2011年9月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费的利息以每两个月拖欠的物业管理费755.14元（377.57元/月×2个月）为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自第三个月1日起计至2014年2月28日止；2011年10月的物业管理费的利息以当月拖欠的物业管理费377.57元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2011年12月1日起计至2014年2月28日止。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄旭辉于本判决发生法律效力之日起10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付广州市天河区兴民路168号606房2010年10月至2011年10月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费11704.67元。
二、被告黄旭辉于本判决发生法律效力之日起10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付拖欠上述物业管理费的利息（2010年10月至2011年9月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费的利息以每两个月拖欠的物业管理费755.14元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自第三个月1日起计至2014年2月28日止；2011年10月的物业管理费的利息以当月拖欠的物业管理费377.57元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2011年12月1日起计至2014年2月28日止）。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费450元，由原告港联物业（广州）有限公司负担300元，被告黄旭辉负担150元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈楚珠
人民陪审员 王 青
人民陪审员 关东英
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 何靖文
林碧锋