广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初4473号
原告（反诉被告）卢俊彬，男，汉族，1972年1月5日出生，身份证住址广东省深圳市盐田区，
委托代理人廖观荣，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，广东国晖律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑鑫全，男，汉族，1972年12月27日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，
委托代理人严艺锋，广东博伦律师事务所律师。
委托代理人陈韦安，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
卢俊彬与郑鑫全租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。卢俊彬的委托代理人廖观荣、ＸＸ，郑鑫全的委托代理人严艺锋、陈韦安均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
卢俊彬诉称，1、涉案租赁协议因违反《中华人民共和国城乡规划法》等法律强制性规定，属于无效合同。2016年5月30日双方签订租赁协议，约定由郑鑫全将租赁物业出租给卢俊彬，后在租赁物业交付之前，卢俊彬在准备装修工作的过程中发现租赁物业违反《中华人民共和国城乡规划法》第40条，即郑鑫全在涉案物业上擅自加建了两层且未取得建设工程规划许可证。在租赁协议签订前和签订过程中都未告诉卢俊彬，且郑鑫全至今仍未拆除违建建筑，故涉案物业不能对外租赁，租赁协议应属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，理应无效。2、由于郑鑫全一直故意隐瞒租赁物业的违建及涉案物业不能对外租赁的情形，导致卢俊彬直接损失60万元。卢俊彬在不知道租赁物业违建、租赁协议是无效的情形下，为了将涉案物业已交付的厂房2、3楼做装修，委托了深圳市鑫杰建筑装饰工程有限公司进行设计及装修施工且向其支付了60万元的设计、装修及施工费。后由于涉案物业新增两层属于违建被深圳市宝安区规划土地监察大队作出处罚，卢俊彬无法继续进行装修，该部分的损失无法收回。3、郑鑫全在2016年8月1日前未将租赁物业交付给卢俊彬，且违法违建行为一直在存续，至今仍未拆除违建部分。根据涉案租赁协议第二条约定：郑鑫全应该在2016年8月1日之前清空租户并交付涉案物业。如果涉案物业未及时交付，郑鑫全应该在不影响原告有关工作安排的前提下以最快的速度妥善处理好租户离场工作，对于个别租户过渡时间的租金收益也应该归原告所有。但是截至2016年7月底，郑鑫全都只交付了涉案物业的厂房部分的2、3楼，其他部分并未交付。卢俊彬多次与其沟通交涉未果，同时郑鑫全也并未做好妥善处理租户离场的工作，也没有将未离场的租户的租金收益划归卢俊彬所有。同时，卢俊彬在涉案物业交付之前，一直要求郑鑫全提供相关材料并办消防备案，但由于涉案物业属于违建建筑被告无法提供，故涉案物业的消防设备一直没有办下来。综上，原、被告之间的租赁协议因违反国家强制性规定应属于无效合同，郑鑫全应退还租赁保证金200万元，同时应该承担因为其恶意隐瞒租赁物业违建情况导致卢俊彬的直接损失60万元。卢俊彬特向法院提起诉讼、请求依法判令：1、卢俊彬、郑鑫全于2016年5月30日签订的《租赁协议》无效；2、郑鑫全向卢俊彬退还已支付的租赁押金200万元，同时支付上述押金的资金占用费。其中50万元从2016年4月13日起算，150万元从2016年6月1日起算（按照银行同期贷款利率4.35%/年计算，实际计算至被告实际返还之日，现暂计至起诉之日，共计58,785.42元）；3、由郑鑫全承担本案的律师费3万元；4、由郑鑫全承担本案的诉讼费、诉讼担保费、保全费；5、郑鑫全支付因其过错导致的直接损失共计60万元。
郑鑫全答辩称，一、卢俊彬认为租赁协议违反城乡规划法并主张租赁协议无效，这根据没有事实和法律根据。首先，卢俊彬承租的物业范围是厂房及宿舍各一栋，都是有合法规划并取得房地产证的。其次，卢俊彬所谓的“涉案物业上擅自加建了两层”，实际是原管理处上下两间办公室，系村集体物业的“历史遗留”。二、卢俊彬声称“郑鑫全一直故意隐瞒租赁物业的违建及涉案物业不能对外租赁的情形，导致其直接损失60万元”，这实属信口开河。三、卢俊彬声称“郑鑫全在2016年8月1日前未交付租赁物业，且违法违建行为一直存续，至今仍未拆除违建部分”，这种说法完全是颠倒黑白。首先，郑鑫全已按合同约定交付租赁物业。其次，原管理处两间办公室属于历史遗留用房，不在租赁范围，也不影响租赁合同的效力。再次，政府行政部门责令卢俊彬停工，是基于卢俊彬擅自将厂房改造成公寓，而不是因为两间办公室未申请历史遗留问题处理。
郑鑫全反诉称，一、郑鑫全和卢俊彬于2016年5月30日签订《租赁协议》。自租赁关系成立生效至今，卢俊彬从未按协议履行支付租金水电费的义务，至今合共拖欠厂房租金175万、水电费115,908.34元（租金及水电费暂计至2017年3月31日止，以后租金水电费另计）。卢俊彬的行为严重违反了合同的约定，属于根本违约。二、卢俊彬对租赁物业的使用用途违法，属于根本违约。卢俊彬承租涉案物业后整体做公寓旅馆商业用途，其行为违反了国家法律法规中消防安全、环保、公安等相关规定，严重违反合同约定，导致公安消防等职权部门多次到现场制止卢俊彬施工。且现实中卢俊彬违法改造公寓旅馆的行为事先未得到郑鑫全的书面同意，在郑鑫全多次制止下依然故我，其行为造成郑鑫全的经济损失，卢俊彬应立即恢复原状，归还物业给郑鑫全。卢俊彬违反协议第七条对合同解除或终止做出的约定，“乙方行为违法，甲方有权单方面解除合同：乙方在租赁场所内进行违法经营；乙方违反消防安全、环保、公安、税务、工商、海关等管理规定，经相关单位或甲方责令整改，乙方不予整改或违法整改的。”这方面卢俊彬在其诉状亦自认：“被深圳市宝安区规划土地监察大队责令违建”、“被深圳市公安局宝安分局共乐派出所粘贴封条”，过错在于卢俊彬方面。三、更严重的是，卢俊彬对租赁物的违法使用，对物业结构和间隔破坏性装修，已对物业造成严重破坏，严重违反合同的约定，严重损害反诉人的合法权益，卢俊彬应立即恢复原状，赔偿损失并返还租赁物。综上所述，一切责任归根究底完全是卢俊彬一方的责任，是其进行厂房非法改公寓的恶果，一切与郑鑫全无关，而且卢俊彬至今还欠巨额租金及水电费，给郑鑫全造成巨额经济损失，严重损害了郑鑫全的合法权益，为维护自身合法权益，故提出如下反诉请求：1、判令解除郑鑫全与卢俊彬于2016年5月30日签订的租赁协议；2、卢俊彬立即将违法改造成公寓商业用途的厂房、宿舍恢复原状后交还给反诉人，恢复原状的费用由卢俊彬承担；3、卢俊彬立即向反诉人支付拖欠的厂房租金人民币175万元、水电费人民币115,908.34元（租金暂计至2017年3月31日止，电费暂计至今年3月1日止、水费暂计至今年2月16日止），并支付从2017年4月1日起至其将厂房、宿舍恢复原状后实际交还给反诉人为止的租金（租金按人民币35万元/月的标准）及水电费（电费从2017年3月2日、水费从今年2月17日起至实际交还物业止）；4、判令因卢俊彬违约致使租赁合同提前解除，其所交押金不退并另行支付违约金70万元；5、判令驳回卢俊彬全部诉讼请求。
卢俊彬答辩称，1、租赁协议是由于原租赁物存在违建行为，不能对外租赁，同时郑鑫全也属于无权对外租赁，租赁主体不适格，该租赁协议理应无效。2、郑鑫全交付的只有厂房的2、3楼的钥匙，其他的并未交付。3、在厂房2、3楼我方设计过程中发现该厂房因为违法加建，被宝安区土地规划大队作出了限期拆除的通知，所以该房屋我方没有继续装修，但已经投入的损失无法挽回。4、正因为租赁协议无效，不存在郑鑫全所称的要继续缴纳租金、水电费的行为，也不存在因我方违约而要向对方支付违约金的情形。5、截至开庭之日，该涉案房屋的违建行为仍在存续。郑鑫全诉称的33号范围内的厂房及宿舍各一栋，不包括原管理处上下层共125平方米出租给我方的租赁事项。请求驳回郑鑫全的全部反诉请求。
经审理查明，2016年5月30日，郑鑫全作为出租方甲方，卢俊彬作为承租方乙方，双方签订《租赁协议》，约定甲方将位于深圳市宝安区西乡街道共乐工业区共和工业路33号范围内的厂房及宿命各一栋（不包括原管理处办公室，上下层共计约125平方）出租给乙方使用，租赁用途由乙方根据有关法律法规自行决定，由此引起的一切责任概由乙方自行承担；并约定租期为9年，甲方清空租户交付物业时间定在2016年8月1日，免租装修期3个月，即合同期从2016年8月1日至2025年7月31日，起租日期为2016年11月1日，其中2016年8月1日至2019年7月31日期间每月租金35万元，2019年8月1日至2022年7月31日期间每月租金38万元，2022年8月1日至2025年7月31日期间每月租金41万元，乙方应于每月10日前以现金方式到甲方财务室缴交当月租金等相关费用，如逾期缴交，则每逾期一日应按所欠金额的千分之五向甲方支付滞纳金。乙方于协议签订后3日内向甲方支付租赁押金200万元，如乙方未能履行合同致使甲方解除合同或乙方提前解除合同，押金不予退还，乙方需另支付2个月租金作为违约金，并同时赔偿损失。并约定乙方因生产、经营的需经对涉案物业进行二次装修或更改功能、用途时需要得到甲方的书面同意通知才能进行改造；如乙方违反消防安全、环保、公安、税务、工商等管理规定，经相关部门或甲方责令整改，乙方不予整改或违法整改的，甲方可单方解除合同。合同签订后，卢俊彬按约定向郑鑫全缴交租赁押金200万元，郑鑫全将涉案租赁物业交给卢俊彬使用。卢俊彬开始进场对租赁物业进行装修，并主张已向案外人深圳市鑫杰建筑装饰工程有限公司支付装修施工费60万元。2016年7月26日，深圳市公安局共乐派出所向卢俊彬发出责令改正通知书（编号[2016]第01083号），以工业厂房违法改公寓为由责令改正。2016年7月28日，深圳市宝安区规划土地监察大队发出限期拆除通知书[（深宝规土监字[2016]（西乡）第1606378号），以“在共和工业路33号未取得建设工程规划许可证进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条”为由责令于2016年8月3日前自行拆除。2016年12月10日，深圳市公安局共乐派出所再次向卢俊彬发出责令改正通知书，以工业厂房违法改公寓为由责令改正。
另查明，涉案租赁物已取得房地产证，权利人为深圳市乐群股份合作公司。本院于2017年8月4日向深圳市宝安区规划土监察局去函了解《深宝规土监字[2016]（西乡）第1606378号限期拆除通知书》因何作出，该局复函作出该通知书的事实依据为“违法当事人未经批准在西乡街道共和工业路33号擅自在厂房内部加建砖墙及钢架”。
以上事实，有当事人提交的《租赁协议》、转账凭证、租赁押金收据、《关于租赁相关事宜的致函》、《民事委托合同》、照片、《限期拆除通知书》、《西乡写字楼（A栋厂房）部分项目合同书》、《授权委托书》、身份证复印件、银行流水清单、涉案房屋的总平面图、消防工程设计图、房地产证、深圳市乐群股份合作公司出具的《证明》、深圳市荣焱物业管理有限公司出具的《确认书》、收据、图纸、《责令改正通知书》、《严禁厂房改公寓、搭建房中房等违法行为的公告》、《西乡街道厂房改公寓整治工作方案》、证人证言等证据材料、现场勘验照片、勘验笔录及庭审笔录及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，关于涉案《租赁协议》是否有效的问题，卢俊彬主张涉案租赁物存在违法加建，没有取得合法报建手续，故协议应为无效。郑鑫全不予认可，主张出租物业并不包括加建部分。本院认为，经本院现场勘察，涉案租赁厂房前面确存在两层加建，主要用途为管理处办公室；但双方签订的《租赁协议》已明确约定租赁物业不包括原管理处办公室上下层共计125平方米的部分，即不包括加建的部分，虽然双方对该部分的面积有争议，但与涉案《租赁协议》无关，本院在此不予审查。卢俊彬承租的涉案物业包括厂房及宿舍各一栋，且厂房及宿舍均已取得房地产证，因此卢俊彬以涉案物业属于违法建筑为由请求确认《租赁协议》无效缺乏事实依据，本院不予支持。卢俊彬与郑鑫全签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。卢俊彬主张郑鑫全未在2016年8月1日前交付租赁物业已构成根本违约，郑鑫全不予认可，主张其在2016年9月份已将租赁物全部交付。本院认为，双方在协议中虽约定物业交付时间为2016年8月1日，但也对交付时可能出现个别小租户拖延搬离的情况进行了协商，约定延期搬离产生的租金收益归卢俊彬所有。卢俊彬对此并未提出过异议，其施工队也如期进场施工，故卢俊彬以此为由主张郑鑫全迟延交付物业构成根本违约无事实依据，本院不予采信。根据协议的约定，乙方因生产、经营需对涉案物业进行二次装修或更改功能、用途时需要得到甲方的书面同意通知才能进行改造；如乙方违反消防安全、环保、公安、税务、工商等管理规定，经相关部门或甲方责令整改，乙方不予整改或违法整改的，甲方可单方解除合同。根据郑鑫全提交的深圳市公安局共乐派出所分别于2016年7月26日、2016年12月10日发出的《责令改正通知书》及深圳市宝安区规划土监察局作出的《关于深宝规土监字[2016]（西乡）第1606378号限期拆除通知书的复函》，可证明卢俊彬存在将涉案租赁物业违法改公寓的事实，而并非卢俊彬所主张的租赁物业存在违法加建问题。卢俊彬的行为已构成根本违约，郑鑫全以此为由请求解除双方《租赁协议》有事实和法律依据，本院予以支持。解除合同的通知应以通知到达对方之时生效，故本院确认以郑鑫全反诉状送达卢俊彬之时即2017年3月29日作为解除合同的时间。因卢俊彬的违约行为导致涉案租赁协议无法履行，故按合同约定郑鑫全可没收租赁押金。卢俊彬请求退还押金200万元及利息、律师费、并赔偿损失60万元无事实依据，本院不予支持。卢俊彬未按约定交纳租金及水电费，其应向郑鑫全支付2016年11月1日至2017年3月29日期间的租金共计1,727,420元（350,000元×4+350,000元÷31天×29天）、水电费115,908.34元。扣除郑鑫全代收的2016年8月、9月份租金、水电费23,210.7元，卢俊彬尚应支付1,820,117.64元。合同解除后，卢俊彬和郑鑫全未及时对涉案物业进行交接，导致场地占用费损失继续扩大，双方对此均有过错，故本院酌定双方应各自承担50%的损失，即卢俊彬应按17.5万元/月向郑鑫全支付自2017年3月30日起的场地占用费至实际搬离之日止。鉴于卢俊彬交纳的租赁押金200万元已由郑鑫全没收，该押金已足已弥补郑鑫全的损失，故对郑鑫全请求卢俊彬另支付违约金70万元的诉讼请求，本院不予支持。郑鑫全主张2017年3月以后空置房屋产生的电费有70,109.42元，该电费应由卢俊彬承担，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认卢俊彬与郑鑫全签订的《租赁协议》于2017年3月29日解除；
二、卢俊彬应于本判决生效之日起二十日内将涉案租赁厂房、宿舍恢复原状并交还给郑鑫全；
三、卢俊彬应于本判决生效之日起五日内支付郑鑫全租金及水、电费共计1,820,117.64元；
四、卢俊彬应于本判决生效之日起五日内支付郑鑫全自2017年3月30日起的场地占有使用费（按17.5万元/月的标准计至实际搬离之日止）；
五、郑鑫全无须退还卢俊彬租赁押金200万元；
六、驳回卢俊彬的其他诉讼请求；
七、驳回郑鑫全的其他反诉诉讼请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
本案本诉案件受理费28,358元，由卢俊彬承担；反诉受理费13,663.63元，由卢俊彬承担9,683元，由郑鑫全承担3,980.63元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张晓屏
人民陪审员 梁木英
人民陪审员 陈 荣
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 梁 格
书 记 员 王 琼
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。