浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台路民初字第1816号
原告王月春。
委托代理人（特别授权代理）王新平，浙江新平律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）柯丽燕，浙江新平律师事务所实习律师。
被告王正国。
被告王国富。
上述两被告委托代理人（特别授权代理）童宏军、吴燕，浙江五联律师事务所律师。
被告郑智文。
原告王月春为与被告王正国、王国富、郑智文为房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，被告王正国、王国富、郑智文于同年9月14日提出反诉，本院于同日立案受理反诉后，依法由审判员周晨独任审判，分别于2015年12月3日、2016年5月10日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王月春及其委托代理人王新平、柯丽燕、被告（反诉原告）王国富、王正国的共同委托代理人童宏军、吴燕、被告（反诉原告）郑智文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王月春诉称，2014年11月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将其拥有的坐落于台州市路桥区路南街道联合村3区约1814平方米的厂房租赁给被告，租期为五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，租金为每月每平方米14元，年租金为304700元；租赁期满，被告将厂房恢复原样交还给原告。三被告承租后合伙从事鞋垫经营，并支付了租金275000元。2015年6月2日凌晨2时45分许，被告租赁的厂房车间东侧空压机房西南侧靠近地面处引发火灾，造成整个厂房及机器设备烧毁。台州市公安消防支队路桥区大队经调查后，作出路公消认字[2015]第0006号《火灾事故认定书》，认定：“起火原因：排除人为防火、外来飞火、生活用火不慎引发火灾的可能性，不能排除遗留火种、电气线路故障引发火灾的可能性。”火灾造成原告厂房土建损失535862元、钢结构损失499528元、地面油漆损失50000元、行车损失100000元、变压器损失220000元、写字台及柜子损失20000元，租金损失300000元，共计人民币1725390元。原告认为，被告租赁厂房后理应妥善保管，因保管不善引发火灾引致租赁物烧毁，应承担赔偿责任，现请求判令被告郑智文、王正国、王国富共同并连带赔偿原告财产损失1725390元。审理中，原告将诉讼请求变更至1675390元。
被告王正国、王国富辩称，讼争房屋所建造的地块使用权归陈子斌享有，原告没有建造厂房的合法手续，其不具有本案诉讼主体资格。被告郑智文以讼争厂房为经营地点并以台州市路桥如康塑胶厂名称申报个体工商户，被告王正国、王国富系被告郑智文聘用的员工。火灾事故认定书对事故原因认定不明确，不能排除电器线路故障引发事故，原告作为出租方应承担相应的责任；原告所建厂房为违章建筑，不能用于租赁，其与被告郑智文之间的租赁合同应属无效，该建筑物未经消防审批，不具备消防设施，导致火灾事故不能及时有效地控制，致使过火面积过大，原告应对扩大的损失承担责任。因该建筑属于违法建筑，不存在继续租赁问题，故不存在后期租金损失300000元的事实。
被告郑智文辩称，台州市路桥如康塑胶厂系其独资经营，被告王正国、王国富系其雇佣的员工。其委托被告王正国代签房屋租赁合同并代付租金275000元，租金275000元乃其父母给予，由其在签订租赁合同前以现金方式交予被告王正国，承租的厂房在租赁后才去看过。
被告王正国、王国富、郑智文反诉称，2015年6月2日凌晨2时45分许，案涉承租厂房突然起火引发火灾，将厂房内的机器设备、库存产品、原料、办公用品等烧毁，造成反诉原告巨大经济损失。反诉被告出租的厂房存在很大的安全隐患，甚至连基础消防设施设备均没有，属不符合出租条件的建筑物，故其应对反诉原告的损失承担全部责任。现请求判令确认《厂房租赁合同》无效，判令反诉被告退还反诉原告郑智文房屋租金275000元，并赔偿财产损失4185345元。
反诉被告王月春针对反诉辩称，讼争厂房并非坐落于城镇规划内，故租赁合同不能认定为无效；反诉被告已向反诉原告交付租赁物，反诉原告事实上已占用该租赁物，故其无权要求反诉被告返还租金，即使双方之间的租赁合同无效，反诉原告亦应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费；反诉原告生产使用的机器并非全新的，若其损害赔偿基于侵权行为，有悖于本案基础法律关系即合同之诉，若其基于租赁合同无效，则双方均存在过错，反诉被告的过错行为与火灾事故之间不存在因果关系，反诉原告的损失乃其管理不善引发，与反诉被告无关。要求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理本院查明，2006年5月30日，原告王月春就建造位于台州市路桥区联合村建筑面积为3678平方米的一层钢结构厂房与案外人王俊敏签订建设工程施工合同，约定由案外人王俊敏承建钢结构厂房，合同价款为851000元。2010年11月8日，原告与案外人王俊敏就钢结构厂房工程款在本院主持下达成由原告于2010年11月13日前支付王俊敏工程款391725元的调解协议。2014年11月28日，原告王月春与被告王正国就原告建造的坐落于台州市路桥区路南街道联合村3区南侧、面积约1814平方米的厂房签订《厂房租赁合同》。合同第一条约定“甲方（原告）将其拥有的坐落于台州市路南长铺联合村1814平方的厂房租租给乙方（王正国）使用，无债务纠纷”，合同第二条约定“该厂房租凭期自2014年9月1日起，至2019年8月31日。租赁期为伍年，该厂房租赁每月每平方米租金为人民币／元，年租金为14元，付款方式壹年壹付，下壹年应提前壹个月付清，叁年价格不变，第肆、第伍两年按照周边行情。年租金为叁拾万肆仟柒佰元整。”合同签订后，原告按约交付租赁物，被告王正国结付2014年12月15日前的租金，并支付了2014年12月15日至2015年8月31日的房屋租金275000元。承租后，被告王正国在配电房靠东侧分表处自行搭建、铺设进户线路。2015年4月7日，台州市路桥区工商行政管理局同意预先核准被告郑智文申报的经营（营业）场所设在讼争厂房内，名称为：台州市路桥如康塑胶厂的个体工商户登记。2015年6月2日2时45分许，被告王正国承租的厂房（台州市路桥如康塑胶厂）车间东侧空压机房西南侧靠近地面处起火，火灾烧损单层钢混结构厂房、台州市路桥如康塑胶厂内部物品及生产设备、台州华热化纤厂内部物品及生产设备等，过火面积约1500平方米。经消防部门现场查看，控制空压机的配电箱闸刀处于开启状态。2015年7月20日，台州市公安消防支队路桥区大队出具火灾事故认定书，认定起火部位：台州市路桥如康塑胶厂车间东侧空压机房西南侧靠近地面处，起火原因：排除人为放火、外来飞火、生活用火不慎引发火灾的可能性，不能排除遗留火种、电气线路故障引发火灾的可能性。2015年6月8日，被告郑智文向台州市公安消防支队路桥区大队申报财产损失列明其损失有硫化机、开炼机、密炼机、拉毛机、冲床、打泡设备、模具、原料、半成品、成品、杂物等合计599万元。同年6月10日，台州市公安消防支队路桥区大队以被告郑智文申报的财产范围，统计其损失为124万元。
另查明，坐落于台州市路桥区路南街道联合村3区北侧、面积约1510平方米的厂房租赁给案外人台州华热化纤厂，其经营者为李亨玲。孙书成系台州市路桥如康塑胶厂员工，其于2015年6月2日在台州市公安局路桥分局路南派出所接受消防大队工作人员询问时，陈述其厂里有三个老板，当晚他与另一个工人孙隆丁一起工作，且边工作边抽烟；其厂房位于南侧，隔壁厂房靠北侧。凌晨2时许，其在厨房做饭吃完后约于2点半离开，离开时已将电源开关关闭；陈杨德系台州市路桥如康塑胶厂员工，其于2015年6月2日在路南派出所接受路南派出所民警询问时，陈述其系如康塑胶厂门卫，“工厂是合伙的，其中一个老板名字叫王金国，还有一个名字我不知道”，凌晨2时40分许，孙书成等两名员工下班离厂；李亨玲系台州华热化纤厂经营者，其于2015年6月2日在路南派出所接受路南派出所民警询问时称，3时10分许，当其赶到现场时其经营的厂房未过火，明火在如康塑胶厂东北角位置，台州市路桥如康塑胶厂经营橡胶鞋底，“老板叫王金国和王国富，蓬街人”；陈星波系台州市路桥如康塑胶厂员工，其于2015年6月15日在路桥区××大队接受询问时，陈述其在厂里做琐碎的事情，“法人代表叫郑智文…，厂里平时生产方面主要由王正国负责，销售主要由王国富负责”，“空压机的电源线是我们自配的一条电缆线…由于电缆线较长，多余的线路就卷起来放置在空压机附近的地面处，然后线路沿着空压机房西南角的柱子往上走，沿着阁楼下方的钢梁一直连接到车间大轮机附件的配电箱上”。
审理中，本院依原告申请依法委托台州中兴和资产评估有限公司对原告建造的被告王正国承租的坐落于联合村3区厂房（1814平方米）于2015年6月2日因火灾造成的财产损失进行司法鉴定。该鉴定机构于2015年10月30日出具资产评估报告书，确认其厂房损失为632700元、行车损失为16200元、变压器损失为32450元，合计681350元，原告为此支付鉴定费6900元。原告质证称，该鉴定机构出具鉴定结论不科学，评估方法及范围不明确，要求重新进行评估；被告质证称，鉴定机构已就钢结构部分进行评估，评估报告内涉及的变压器产权单位为爱信机有限公司，原告不具备主张变压器损失的诉讼资质，且鉴定机构对于变压器及行车的评估价均偏高。庭审中，经本院征询原告的意见，其表示不申请亦不需要本院传唤鉴定人员出庭作证。
尔后，本院又依三被告申请依法委托台州宏诚资产评估事务所对被告王正国承租厂房内原料、成品、机器设备、办公用品等损失进行司法鉴定，该鉴定机构以2016年1月12日为评估基准日，在现场核查、测算基础上于2016年4月16日出具资产评估报告书，评估讼争厂房内原料、成品、机器设备、办公用品等因火灾引起的损失价值3962049元，其中已于火灾中烧毁、碳化或灰化的原材料、半成品、成品PU及包装材料等物品评估人员无法盘点损失价格2940505元仅供参考，被告郑智文为此支付鉴定费17300元。经质证，被告王正国、王国富对该评估报告无异议；原告王月春认为，鉴定机构应以事故发生日作为评估基准日，评估的财产范围不应以被告提交的材料为准，且评估的取价依据不合理，对机器设备、办公用品成新率的判定不客观。庭审中，依原告申请本院依法传唤鉴定人员李丛笑出庭接受原、被告及本院询问，其表示因法院未在委托鉴定时明确评估基准日，故以现场勘验当日作为评估基准日，两者间隔半年时间，对评估本身影响不大；因现场无法看清机器设备型号，故鉴定报告中对于机器设备的成新率确定乃依据被告陈述其购置时间为2014年8、9月份，至火灾发生日不满一年，一般设备使用年限为10年，确定机器设备于火灾发生时成新率为93%，办公设备使用年限一般为五年，遂确定于火灾发生时成新率为80%；评估内容中，打印部分已经双方当事人及法院工作人员确认，手写部分系盘点时发现新的残留物，未经双方当事人及法院工作人员的签字确认。
上述事实，有原告提交的厂房租赁合同、中国农业银行股份有限公司台州蓬街支行、田洋王支行业务单、建设工程施工合同、本院（2010）台路民初字第2365号民事调解书、火灾事故认定书、照片、台州市公安消防支队路桥区大队对孙书成、陈杨德、李亨玲、王正国制作的询问笔录，被告王正国、王国富、郑智文提交的厂房租赁合同、台州市公安消防支队路桥区大队对王月春制作的询问笔录、火灾事故认定书、被告王正国、王国富提交的个体工商户名称预先核准通知书、本院依原告申请调取的台州市公安消防支队路桥区大队火灾事故调查档案（路桥区路南街道联合村3区48号一厂房，火灾事故调查卷）、台州中兴和资产评估有限公司出具的报告书、台州宏诚资产评估事务所出具的资产评估报告书、鉴定人员李丛笑证言及原、被告的陈述所证实。
本院认为，本案争议的焦点问题为：第一，原告作为讼争厂房的出租人是否对本案讼争标的享有诉的利益；第二、原、被告就未取得建设工程规划许可证签订位于乡镇辖区范围的厂房租赁合同的效力；第三、三被告之间的法律关系；第四，在合同效力确定情形下，各当事人对建筑物、机器设备、办公用品等损失应承担的法律责任。原告要求赔偿后续租金损失及被告要求退还已支付的租金是否具有事实及法律依据。
对于第一个争议焦点，被告王正国、王国富、郑智文答辩称因讼争厂房未取得建设工程规划许可证亦未取得房屋权属证书，且该厂房坐落的土地使用权归属于案外人陈子斌，租赁房屋内的变压器产权单位并非原告，故原告王月春对于本案讼争的标的并不享有诉的利益。原告王月春反驳称，讼争厂房由原告投资建造，其已提交了建设工程施工合同、预算书、法院的调解书等为证。原告与被告王正国签订房屋租赁合同，被告已按约支付房屋租金，双方已成立厂房租赁合同关系。被告出示的土地使用权证登记的土地使用权与本案讼争厂房位属的地块并不一致。现原告依据租赁合同关系以房屋出租人身份主张权利，并不必然要求原告享有物的处分权，故原告为本案恰当的诉讼主体。本院认为，诉的利益乃指权利保护之必要，结合请求的内容判断，其应具备原告权益被侵害需要司法干预且法律赋予其请求权等要件。就租赁合同法律关系而言，租赁合同乃指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在租赁物未取得权属证书情形下，出租人基于建造房屋等事实行为设立或取得租赁物的使用权，并不影响其作为出租人享有收益、处分租赁物的权益。本案原告王月春虽非讼争厂房的所有权人及变压器的产权人，然其享有物之使用、收益等相关法律上的权益，乃本案适格的诉讼主体。
对于第二个争议焦点，原告主张因讼争厂房位于乡镇辖区内，该租赁关系并不因讼争厂房未取得建设规划许可证而必然无效。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，该解释第二条就出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同明确为合同无效，本案原告就坐落于乡、村庄规划内厂房与被告王正国签订房屋租赁合同，在法律未有对其效力另行规定情形下，参照上述解释，该租赁合同应亦属无效。
对于第三个争议焦点，原告主张三被告系合伙共同经营，三被告则认为被告郑智文系该塑胶厂的实际经营人、管理人、投资人，被告王正国、王国富均系被告郑智文雇佣的员工。本院认为，从租赁合同的成立及租金支付来看，2014年11月28日，被告王正国作为承租方与原告签订合同，并从其账户转账支付当期租金，对此被告王正国、郑智文虽称该合同由被告郑智文委托被告王正国签订，款亦由被告郑智文委托被告王正国支付，然被告郑智文回答本院及原告询问时称，租金275000元乃其父母给予，由其在签订租赁合同前以现金方式交予被告王正国，承租的厂房在租赁后才去看过，若其为实际经营者那么其上述陈述与日常生活经验不符。从该塑胶厂的对外公示登记情况来看，该厂虽以被告郑智文为经营者申请个体工商户核准，然该登记字号并未实际取得，且工商字号的登记并无法真实体现实际经营状况。从塑胶厂的运营管理来看，被告郑智文对于塑胶厂员工人数、是否已签订劳动合同、工资发放情况、经营的实际面积、经营起始时间、机器设备具体型号、经营期间的净利润、年租金的具体金额、租金支付方式等均无法清楚、准确地回答。结合塑胶厂员工孙书成、陈杨德，台州华热化纤厂经营者李亨玲在消防大队所作询问笔录的陈述及被告王正国共同参与塑胶厂的经营、管理等事实，可以确信原告待证的被告郑智文、被告王正国为共同经营的事实存在高度可能性，故本院认定上述事实存在；对于原告另提出被告王国富亦为共同经营者的主张，本院认为，原告作为主张法律关系存在的当事人，应对产生该法律关系的基本事实承担举证证明的责任，被告王国富虽参与塑胶厂的经营管理，然原告提交的证据中塑胶厂员工孙书成关于塑胶厂“有3个老板”的陈述及台州华热化纤厂经营者李亨玲关于塑胶厂“老板叫王金国和王国富，蓬街人”的陈述均不足以证实被告王国富系共同经营者的事实，故本院对原告上述主张依法不予采信。
对于第四个争议焦点，本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应各自承担相应的责任。被告郑智文、王正国基于房屋租赁合同取得的讼争厂房及变压器、行车等设备应予以返还，因该厂房及设备因火灾事故毁损严重，无法予以返还，现原告要求支付对应的财产损失于法有据，本院依法予以支持。鉴于台州中兴和资产评估有限公司已对讼争厂房及行车、变压器作出价值评估，原告虽对该评估方法等提出异议，然其并不要求鉴定人员出庭作证，故本院对其就评估报告提出的意见不予采纳，本次司法鉴定范围明确、鉴定程序合法，本院对原告提出的重新鉴定申请依法不予准许，从而确定原告因本次事故造成厂房钢结构（1814平方米）、行车、变压器等财产损失共计681350元，由被告郑智文、王正国共同承担并互负连带责任；对于原告另主张的后期租金损失的诉讼请求，本院认为，原告上述主张乃基于合同有效且继续履行情形下产生的履行利益，因本案讼争的厂房租赁合同违反法律、法规禁止性规定而归于无效，故不存在履行利益的损害赔偿问题，从而本院对原告上述诉讼请求依法不予支持。对于三被告提出的要求退还租金27500元及赔偿财产损失4185345元的反诉请求，本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同虽属无效，原告可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，被告王正国已支付的房屋租金对应租期自2014年12月15日至2015年8月31日止，于2015年6月2日火灾事故发生后，被告王正国一直未将承租房屋交还原告，亦未对房屋损失折价予以补偿，应认定该房屋一直由被告王正国等占有使用至今，综上，本院对三被告提出返还租金的反诉请求依法不予支持；对于三被告提出的赔偿损失的反诉请求，本院认为三被告基于合同之诉主张损害赔偿，应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的“有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，该损害赔偿的成立需具备以下构成要件：一是有损害事实存在，二是赔偿义务人有过错，三是过错行为与遭受损失之间存在因果关系。对于损失事实存在这一构成要件，经本院委托台州宏诚资产评估事务所及双方当事人现场勘验及消防大队对于被告郑智文申报的资产审查时，均确定被告存在密炼机、过塑机、办公用品、原料、成品及半成品等财产损失的事实。对于原告是否存在过错的构成要件，本院认为原告将其未取得建设工程施工许可证，不宜出租的简易厂房用于出租盈利存在过错，该过错致使租赁合同归于无效。然该过错与被告郑智文、王正国因本次火灾事故造成的损失之间不存在必然且直接的因果关系，根据消防部门认定起火原因不能排除遗留火种、电气线路故障引发火灾的可能性，结合台州市路桥如康塑胶厂员工孙书成等陈述的存在边工作、边抽烟的事实，及消防部门所认定的起火位置在空压机房西南侧靠近地面处，当时控制空压机的配电箱闸刀处于开启状态与陈星波陈述空压机房电缆线路自行铺设且多余电线放置在空地上的事实，本院认为本次事故的发生与被告王正国等自身经营管理等行为存在直接因果关系，而非合同无效所致，故被告依据合同之诉要求原告赔偿因火灾造成的财产损失于法无据，本院依法不予支持。综上，本院对于原告要求被告郑智文、被告王正国共同赔偿财产损失681350元的诉讼请求依法予以支持，对于原告要求被告王国富承担赔偿责任，并由三被告共同赔偿后续租金损失及三反诉原告要求退还租金及赔偿损失的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告王月春与被告王正国于2014年11月28日签订《厂房租赁合同》无效。
二、被告王正国、郑智文于判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿原告王月春财产损失人民币681350元，两被告互负连带赔偿责任。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告王月春、反诉原告王正国、王国富、郑智文的其他诉讼请求。
本诉案件受理费人民币19880元，依法减半收取9940元，由原告王月春负担4635元，由被告王正国、郑智文负担5305元；反诉案件受理费42490元，依法减半收取21245元，由反诉原告王正国、郑智文、王国富负担。本诉鉴定费6900元（原告王月春预付），由被告王正国、郑智文负担；反诉鉴定费17300元（被告郑智文预付），鉴定人员出庭作证费1900元（原告王月春预付），合计19200元，由被告郑智文、王正国、王国富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费（款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19－900001040000225089001）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 周 晨
二〇一六年六月六日
代书记员 林佩莉