江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终1438号
上诉人（一审被告）金小明，男，1968年1月20日出生，汉族，江西省瑞昌市人，自由职业，住上海市松江区。
委托代理人熊荷清，瑞昌市法律援助中心律师。
被上诉人（一审原告）严晓霞，女，1977年9月11日出生，汉族，江西省瑞昌市人，无固定职业，住瑞昌市。
被上诉人（一审原告）严建军，男，1974年3月28日出生，汉族，江西省瑞昌市人，无固定职业，住瑞昌市。
上诉人金小明与被上诉人严晓霞、严建军租赁合同纠纷一案,不服江西省瑞昌市人民法院于2016年9月19日作出（2015）瑞民初字第2029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
上诉人金小明上诉请求：一审法院忽略了原告在2006年2月5日强行锁住被告店面这一事实，原告这一行为明显侵犯了被告的正常经营权，给被告造成了非常大损失。并且造成宾馆无人打理，错过了最佳处理期。这些损失都是原告造成的，应在租金中予以扣除。
被上诉人严晓霞、严建军辩称，一审法院适用法律正确，被答辩人的说法无法律依据，是被答辩人严重违约，长期拖欠租金，答辩人无奈采取自救措施。一审法院针对答辩人的行为已经扣除了部分租金，现在被答辩人还向我们主张这一损失，是不能成立。
严晓霞、严建军向一审法院起诉请求：2014年5月5日，原告在协商同意的基础上将原租给涂瑞兵经营的房屋转租给被告金小明，双方补签了房屋租赁合同，原告将位于瑞昌市××商业街××楼××门面及××楼铺面（11-21号）11间，共计824.90平方米商铺租给被告经营，租赁期截止2021年9月1日。合同约定租金每季度支付一次，提前一个月交付下期租金，年租金为20万元。被告自2015年6月1日起至本案庭审结束时（2016年8月5日）止共计431天，既不缴纳房租，且长期占据租赁房屋不退出，侵害了原告的房屋用益权。因被告长期拖欠租金不付，严重违反了合同约定的义务，无奈，原告只好诉至法院，请求：1、判令解除原被告之间的租赁合同关系，要求被告立即归还租赁房屋，偿还拖欠的租金234726元（算至2016年8月5日）。其中被告2015年9月17日出具欠条时欠原告租金65000元，以及拖欠2015年9月18日至2016年8月5日法庭辩论终结时的租金169726元。2、根据租赁合同约定，被告应当支付延期支付房屋租金违约金43332.50元。3、被告应当承担原告为其垫付的水费975元、电费827元。4、由被告承担本案诉讼费
一审法院认定事实：位于瑞昌市××商业街××楼××门面及××楼铺面（11-21号）11间，共计824.90平方米商铺系原告共同共有（房屋所有权证号：瑞房权证湓城字第××号）。2014年5月5日，原告在协商同意的基础上将原租给涂瑞兵经营（租期自2013年9月1日起）的上述房屋转租给被告金小明经营（开宾馆，取名瑞昌市维也纳商务宾馆），双方补签了房屋租赁合同。合同约定租期截止2021年9月1日，租金第一年起步价为180000元，以后每年随行就市调整租金。租金每季度支付一次，提前一个月交付下期租金。在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费及其他水费由乙方自行承担。合同约定未按期限交付租金超过30天的自动解除合同。
原、被告签订租赁合同以后，被告对租赁房屋进行了部分维修和装饰，并于2014年5月16日与瑞昌市盛唐装饰设计工作室签订了《装饰工程合同书》，合同约定由该设计室对水电、地面、墙面、顶面、卫生间等全包装修翻新，合同造价398000元。2016年6月24日，原审法院委托江西省中唐房地产评估顾问有限公司对被告承租的房屋“瑞昌市维也纳商务宾馆”装修价值进行了评估。除隐形工程和可移动项目未列入评估外，整个装修价值为175408元。该装修造价包括贴墙纸、墙顶批灰、复合地板、过道地毯、卫生间洁具、一楼玻璃幕墙等。2015年9月17日，被告向原告出具欠条，注明欠原告租金65000元，其中2015年6月份欠租金15000元，2015年7、8、9月共计欠租金50000元。即自2015年7月份起，租金调整为年租金200000元。以后的租金也因资金周转困难和店面转让问题未能解决拖欠未付。2016年2月5日，原告因被告长期拖欠租金未付，在催讨无果的情况下，将被告经营的店面大门锁上。2016年8月8日，原告代为支付了被告租赁期间拖欠的水费975元、电费827元。
一审法院认为，本案系定期租赁合同纠纷。原、被告双方订立了书面租赁合同，双方对租赁物的名称、数量、用途、租金及支付期限和方式均有书面约定，合同内容并不违法，租赁合同合法有效。原告按照约定向被告提供租赁物后，被告作为承租人应当按照约定的数量、期限和支付方式支付租金。合同约定逾期缴纳租金超过30天的，作自行解除合同处理，该约定并不违法，应从其约定。因被告拖欠租金长达几个月之久，属严重违约，故对原告要求解除租赁合同，请求判令被告返还租赁物、支付租金的诉讼请求，符合合同约定，其主张应予支持。
关于租金问题。从原告提交被告出具的欠条来看，自2015年7月份起，该房屋租金调整为年租金为200000元，有被告出具的欠条予以证实，对原告的该项主张应予采纳。原告主张租金应算至2016年8月5日法庭辩论终结时。虽然被告拖欠租金属实，但在合同尚未解除之前，原告单方面对被告租赁的房屋进行加锁，其加锁行为是导致被告租赁房屋无法正常使用的重要原因，原告要求对加锁后（2016年2月5日）的租金应由被告承担的理由不能成立。综上，截止2016年2月5日，被告应支付的房屋租金为141720元（其中2015年9月17日以前的租金65000元，2015年9月18日至2016年2月5日租金为76720元）。
关于被告要求原告对租赁房屋装饰装修部分费用的补偿问题。被告对租赁房屋所做的装修改造，并非租赁合同约定的权利义务范畴。因导致租赁合同解除的原因是被告严重违反租赁合同，长期拖欠租金未付。按照租赁合同的司法解释，在解除租赁合同的情况下，除出租方同意继续使用装饰装修物品以外，原则上由承租方对自行添置的物品及装饰装修物品自行搬离出租屋，出租方不进行补偿。在本案审理过程中，原告已明确表示不同意继续使用被告装饰装修物品，故在解除租赁合同的情况下，对于装饰装修物品及其他添置的物品，在不破坏租赁物的使用价值及房屋结构的前提下，由被告在规定期限内自行搬离出租屋。
关于违约金问题。根据租赁合同的约定，一方违约，另一方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金。因被告长期拖欠违约金未付，原告据此要求被告承担违约金，符合合同约定，其主张应予支持。被告拖欠租金的行为呈连续状态，原告要求违约金计算至法庭辩论终结时，即2016年8月5日是恰当的，其诉请应予支持。
其中，2015年6月房租15000元，至2016年8月5日延期支付431天，违约金为3232.50元；按合同约定的租金一季度支付一次的方式，2015年7月1日至2015年9月1日拖欠一个季度租金50000元，应从逾期后开始计算违约金为准，故该部分延期支付违约金自2015年9月1日起计算，逾期340天，违约金8500元（340天×25元/天）；2015年9月1日至2015年12月1日，拖欠租金50000元，逾期218天，违约金5450元（218天×25元/天）；2015年12月1日至2016年2月5日，拖欠租金37222元，违约金2364元（127天×18.611元/天）。以上合计违约金16314元。原告为被告代为支付水电费的行为属无因管理，无因管理之债发生后，原告作为管理人享有请求被告偿还该项费用的权利。故原告因被告承租房屋期间拖欠的水电费用，代为其支付的该费用应由被告承担偿还责任。即被告应偿还原告代为垫付的水费975元、电费827元，合计1802元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、二百三十二条、二百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告严晓霞、严建军与被告金小明的房屋租赁合同。二、被告金小明欠原告严晓霞、严建军房屋租金141720元，赔偿延期付款违约金16314元，偿还原告垫付的水电费1802元，以上合计159836元。此款限被告金小明在本判决生效后十日内一次性付清。三、限被告金小明在本判决生效后三十日内迁出位于瑞昌市××商业街××楼××门面及××楼铺面（11-21号），并将上述房屋还返给原告严晓霞、严建军。四、驳回原告严晓霞、严建军的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人严晓霞提供了其与上诉人金小明的微信聊天记录打印件一份，证明不是在上诉人正常营业期间锁住大门，是在对方拒交房租的情况下不得已锁大门。针对该证据，上诉人未完全否认其真实性，但对关联性有异议，认为其只是聊天内容的，不足以达到其证明目的。本院认为该证据不属于新证据，且与本案无关，不予以采信。
二审查明的其它事实与一审相同。
本院认为，根据当事人上诉和答辩，归纳本案的争议焦点为：被上诉人强制锁住大门的行为给上诉人造成的损失是否在一审中判决的租金中予以扣除。本院经审查认为，一审法院判决上诉人支付被上诉人房租租金共计141720元，计算租金截止日期为2016年2月5日，即当被上诉人锁住诉争店面之日。因此，原审法院并没有判决在2016年2月6日之后支持上诉人继续向被上诉人支付租金，上诉人上诉理由和请求没有事实依据。
综上所述，金小明上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3497元，由上诉人金小明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 佰 成
代理审判员 黄 丽 丽
代理审判员 欧阳中学
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 陈 沁 榕