贵州省赤水市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0381民初1392号
原告：中国农业银行股份有限公司赤水市支行，住所地赤水市河滨中路201号。
负责人：张炜，副行长。
社会统一信用代码：915203812150108393。
委托诉讼代理人：黄良华，该行风险管理部经理。
委托诉讼代理人：罗国锋，该行员工。
被告：吕涛，男，1990年7月2日生，汉族，住贵州省赤水市。
被告：黄小玲，女，1991年5月23日生，汉族，住贵州省赤水市。
委托诉讼代理人：黄锡文，男，1968年4月28日生，汉族，住址同上，系黄小玲父亲。
被告：贵州群立房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花溪大道北214号。社会统一信用代码：91520000750195804D。
法定代表人：徐文杰，经理。
原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行（以下简称“农业银行赤水市支行”）与被告吕涛、黄小玲、贵州群立房地产开发有限公司（以下简称“贵州群立房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行赤水市支行的委托诉讼代理人黄良华、被告黄小玲的委托诉讼代理人黄锡文到庭参加诉讼。被告吕涛、贵州群立房开公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行赤水市支行向本院提出诉讼请求1、请求解除原告与被告吕涛、黄小玲、贵州群立房开公司签订的《个人购房担保借款合同》;2、请求被告吕涛、黄小玲立即偿还所欠原告贷款232,164.86元及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利;3、判令被告吕涛、黄小玲、贵州群立房地产开发有限公司立即按照合同约定对赤水市“恒大雅苑”住宅小区6栋6层6-1号住房，协助办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记，原告对上述房产享有优先抵押登记权;4、被告贵州群立房开公司承担连带保证责任;5、被告承担本案诉讼费及其他实现债权的相关费用。
事实及理由：被告吕涛于2015年11月4日因购买贵州群立房开公司开发的赤水市恒大雅苑住宅小区6栋6层6-1号住房，向我行申请15年期住房按揭贷款25.9万元。2015年11月5日，我行与被告吕涛、贵州群立房开公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为：52020120150056852)，贷款用所购住房抵押担保，2015年11月9日已办理预告抵押登记，由贵州群立房开公司提供连带责任保证担保。
2015年11月18日我�向被告吕涛发放贷款259,000.00元，贷款于2030年11月17日到期，还款方式：等额本息还款，约定执行年利率为借款发放日人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上上浮21%，逾期利率为执行利率基础上浮50%。贷款发放后，被告吕涛没有按照合同约定偿还贷款本息。截止2018年3月30日，被告吕涛尚欠我行贷款232,164.86元（扣保证金还款后暂不欠息）。期间我行多次上门催收和电话催收，被告吕涛仍未履行还款责任，同时，也向被告贵州群立房开公司催收，也未履行还款责任。
被告黄小玲辩称：1、贷款属实；2、吕涛和我已办理离婚，并签署离婚协议，就本案房屋约定属我所有；3、本案房屋的首付是我的父母出资，并履行部分贷款清偿，因此应认定为我父母对我的赠与，而不属于夫妻共有；4、我并不是恶意拖欠贷款，只是由于该房屋无法过户给我的父母，仅为保障答辩人权益，才暂时停止履行还款的义务；5、希望吕涛协助办理过户，我方就继续履行。
被告吕涛、贵州群立房开公司未到庭参加诉讼，也未提出答辩。
本院经审理认定事实如下:2015年11月4日，被告吕涛因购买贵州群立房开公司开发的赤水市红军大道恒大雅苑住宅小区第6幢1单元6层1-6-1号住房，向原告申请住房按揭贷款259,000.00元。2015年11月5日，原告与借款人吕涛、抵押人黄小玲、保证人贵州群立房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为：52020120150056852)，主要约定：被告吕涛向原告借款259,000.00元，用于购买贵州群立房开公司开发的赤水市红军大道恒大雅苑住宅小区第6幢1单元6层1-6-1号住房，期限为180个月，即从2015年11月5日起至2030年11月4日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；还款方式：等额本息还款，还款周期为一个月，每期末月的借款发放日对应日。利率：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％后确定。违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款�应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款担保：阶段性保证+抵押。借款用被告吕涛所购住房（房屋地址：赤水市红军大道恒大雅苑住宅小区第6幢1单元6层1-6-1号）作抵押担保，由阶段性保证人贵州群立房开公司提供阶段性保证担保的连带责任保证，并用在原告开户的保证金专户(户名贵州群立房地产开发有限公司,账号23×××16)内的资金进行担保；保证范围：包括本合同项下的全部债权（范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用）。保证期间为借款到期日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押（预告）登记：自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起730日内办妥当地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向当地产登记管理机构申请办理抵押登记。争议解决：由贷款人所在地人民法院管辖。原告农业银行赤水市支行、被告吕涛、黄小玲、被告贵州群立房开公司盖章签名确认。
中国农业银行借款凭证载明：借款日期为：2015年11月18日，到期日期：2030年11月17日。�行利率：5.92900%，逾期利率：8.89350%。
另查明，2015年10月23日，被告吕涛、黄小玲与被告贵州群立房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015006988）一份，被告吕涛、黄小玲购买被告贵州群立房开公司开发的赤水市红军大道恒大雅苑住宅小区第6幢1单元6层1-6-1号住房一套，建筑面积132.20平方米，套内建筑面积118.22平方米，金额为370,160.00元。该《商品房买卖合同》于2015年10月28日进行登记备案。2015年11月9日，被告吕涛购买的赤水市红军大道恒大雅苑住宅小区6栋1单元6层6-1号房屋在赤水市房屋产权登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（房预赤水市字第××号）。
过后，被告吕涛按照约定偿还了部分本金及利息，自2017年12月起，被告吕涛未按约定还款，原告从被告贵州群立房开公司保证金账户扣款4期用于还款。截至2018年5月7日，被告吕涛尚欠原告贷款本金232,164.86元，利息1,147.09元。
2018年2月8日，原告向被告吕涛送达债务逾期催收通知书，2018年3月22日，原告向被告贵州群立房开公司送达了贷款提前到期通知书。
上述事实，有当事人的陈述，身份证复印件、营业执照、金融机构许可证、谈话记录、贷款申请书、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、收据、发票、商品房备案登记表、《房屋预告登记证》、借款凭证、现金缴款单、债务逾期催收通知书、贷款提前到期通知书等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。
本院认为：一、《个人购房担保借款合同》的效力问题。原告与被告吕涛、黄小玲、贵州群立房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，且原告已向被告吕涛支付259,000.00元贷款。该《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实意思表�，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”的规定，均为有效合同，对双方当事人具有约束力。
二、《个人购房担保借款合同》解除问题。现被告吕涛从2017年12月起至今，未按约定向原告还本付息；且向被告送达债务逾期催收通知书和贷款提前到期通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一�迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告要求解除《个人购房担保借款合同》的请求，本院予以支持，合同解除后，被告吕涛应偿还原告尚欠的借款本金232,164.86元。
三、《个人购房担保借款合同》的履行和违约责任问题。原告与被告吕涛、黄小玲、贵州群立房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条关于“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款�限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，在合同解除前，被告吕涛应按合同约定以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％的利率还款付息，并按约定支付复利；在合同解除后，被告吕涛应按合同约定借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，还款并支付逾期利息，并按约定支付复利。
四、房屋抵押权预告登记的效力问题。在原告与被告吕涛、黄小玲、贵州群立房开公司签订的《个人购房担保借款合同》中，被告吕涛以在被告贵州群立房开公司开发购买的赤水市红军大道�大雅苑住宅小区6栋1单元6层6-1号住房一套（建筑面积132.20平方米，套内建筑面积118.22平方米）作商品房抵押权预告登记，并在赤水市房屋产权登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（房预赤水市字第××号）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。农业银行赤水市支行作为该案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登机前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可以排他性地对抗他人针对该房屋的�分。故在赤水市房屋产权登记服务中心办理的预购商品房抵押权预告登记合法有效，原告对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。
五、被告贵州群立房开公司的保证责任问题。在原告与被告吕涛、黄小玲、贵州群立房开公司签订的《个人购房担保借款合同》中，被告贵州群立房开公司为《个人购房担保借款合同》提供阶段性保证担保的连带责任保证，并用在原告开户的保证金专户提供担保。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，被告贵州群立房开公司故其应在被告吕涛的借款所欠本息及有关费用之内承担连带清偿责任。被告贵州群立房开公司在承担清偿责任后，有权向被告吕涛追偿。
审理中，被告吕涛、贵州群立房开公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十�条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行与被告吕涛、黄小玲、贵州群立房地产开发有限公司于2015年11月5日签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告吕涛于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行借款本金232,164.86元及利息1,147.09元（截至2018年5月7日）；从2018年5月8日起至《个人购房担保借款合同》解除之日止，以欠借款本金232,164.86元为基数，按照本合同约定的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％的利率标准计算支付利息，并按约定支付复利；从《个人购房担保借款合同》解除之日起至借款清偿之日止，以欠借款本金232,164.86元为基数，按照本合同约定的借款执行利率基础上上浮50％利率标准计算支付罚息，并按约定支付复利。
三、被告贵州群立房地产开发有限公司对本判决主文第二项被告吕涛的债务承担连带清偿责任；
四、确认被告吕涛、黄小玲购买的位于赤水市红军大道“恒大雅苑”小区6幢1单元6层1-6-1号住房（房预赤水市字第××号）抵押权预告登记有效，原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行享有优先抵押登记权。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
已减半收取的案件受理费2,391.00元，由被告吕涛、贵州群立房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 曹正林
二〇一八年五月八日
书记员 唐昌谋