江西省万载县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万株民初字第356号
原告：辛梓豪，男。
被告：曾维荣，男。
委托代理人：曾德玖，万载县司法局万众法律服务所法律工作者。
原告辛梓豪（下称原告）诉被告曾维荣（下称被告）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托代理人曾德玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月24日，被告向原告订购位于株潭商业步行街的店面2间，并支付订购金600000元，占用原告开发的商业用地154.6平方米，约定土地价格按每平方米6880元，按店面实际占用土地136平方米计算，被告共计应向原告支付店面土地款945888元，按订购协议约定，购房余款被告应于开工建设前付清，但未如约支付。2014年5月30日，原、被告签订补充协议书一份，约定被告留捌万元待原告帮其办好房屋产权证后三个工作日内一次性付清给原告，否则从补充协议签订之日起按月息3分向原告支付违约金。被告店面房屋施工建设好后，原告已于2014年11月27日帮其办好了国有土地使用证、房屋产权证。按约定被告应于办好房屋产权证后三个工作日内向原告付清所欠购店土地款。经原告多次追讨，被告至今未付。特提起诉讼，请求判令被告支付购买店面（土地）欠款81188元及该款从2014年5月30日起至还清之日止按月利率30‰计算的违约金并承担本案诉讼费。
被告辩称，1、双方根本没有房屋买卖关系，更不存在被告欠原告房款，案由定性错误。2、双方因出卖土地而产生债权债务关系，这种倒卖土地的款项在法律上是不受保护的，因此双方签订的合同是无效合同。3、补充协议第5条规定，甲方同意在2015年12月底之前提供国有土地手续，也说是说原告办理国有土地手续，将土地使用证交给被告，被告再将80000元保证金交给原告，因原告至今未将土地使用证交给被告，所以被告并未违约，也就不存在支付违约金。综上所述，原、被告所签订的是土地转让合同，并非是房屋买卖合同。该合同违反了相关法律规定，是无效合同，在法律上不能得到支持。退一步说，该合同即使有效，被告也根本没有违约，因为主合同及补充合同都明确了由原告负责办理国有土地使用证，被告再将80000元保证金交给原告。因此，被告根本没有欠原告的土地款，仅是80000元保证金未退。到现在为止，原告尚未将土地使用证交给被告，被告亦不能将80000元保证金退回。请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2012年2月22日，原告取得一地块的建设用地批准书，该建设用地批准书载明：用地单位名称辛梓豪，建设项目名称株潭镇商业步行街，土地所有权性质国有，土地取得方式出让，土地用途商业、住宅，土地座落株潭镇商业步行街。
2012年9月24日，原、被告签订一份《株潭商业步行街》店面定购协议,主要内容：定购人姓名曾维荣，定购位置（一号地）幢/区（12、13）号，规格宽8米17米，定购金每间300000.00元，单价/㎡￥6880.00元，共计定购金600000.00元。附带约定：1、基于个人需求，本人自愿签订此“定购协议”，在遵守附带约定的同时优先承购本店面位置，并同意此定购协议为签约依据，即本人自愿同意以下付款方式及相应单价定购。2、本人同意动工前付清余款，逾期以弃权论，视为本人自愿放弃购买权并不返还定购金，开发方不另行通知另作他售，本人绝无异议。3、如本单元其他定购人交清余款约定开始兴建店房，而本定购人未交或故意拖延余额，造成其他定购人无法建设，自通知日起30天仍未交清余款，作为自动放弃本定购位置，本人自愿任由开发方安排转移至其他位置，本人绝无异议。说明：①本宗业务开发方只负责办理国有土地使用证给承购人，房屋产权证等手续为订购人自行办理，办理房屋产权证的相关税费等由承购人自行负责（如不办理房屋产权证，则不需缴交）。②本店面定购性质为：开发方只提供店面位置，建房款由定购人自行负责支付。建筑要求：①本定购人自愿按开发商的要求统一规划、统一设计施工图纸，但内部结构可按定购人要求设计，施工建筑应请双方认可的施工队伍进行施工，每个单元（幢）由一支施工队伍统一建筑，外墙要统一装修，价格由承购人与施工方进行磋商。②按图施工，如超出施工图纸出檐部分的面积按购店款单价50％进行加算。③承购人不能以任何理由擅自请无证施工队伍进行施工，否则所产生的一切后果由承购人承担。随后，被告在上述定购土地上自建一幢六层的商住楼。
由于原告开发的株潭镇商业步行街部分建筑未达规划要求，被告担心日后难以办理房屋产权。2014年5月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份补充协议，主要内容：一、原订店协议内容不变，见《株潭商业步行街》店面定购协议。二、甲方同意乙方每户留捌万元作为办理房屋产权保证金，待办好房屋产权后，应在三个工作日内保证一次性无条件付给甲方，否则，甲乙双方有权诉诸法律，按本协议签订之日起月息3分的利率向甲乙双方偿还。三、房屋竣工后，如发现购房不办理房屋产权手续的，那么该户不能以任何理由拒付该保证金，否则，甲方将本协议第二条诉诸法律执行。四、除双方协定的保证金外，购房余款部分一次性付给甲方，甲方在收到余额后，也不得以任何理由干涉乙方的正常施工。五、甲方同意在2015年12月底前提供国有土地手续，并协助乙方办理国有房屋产权手续，如乙方因经济及其它因素不办房屋产权手续的，按本协议二、三条款执行。如因甲方不能在2015年12月底如期办理房屋产权手续的，甲方同意在本协议签订之日起在本金捌万保证金内按月息3分的利率扣除给乙方。六、甲方保证房屋后留有4米的消防通道，办理房屋产权证的合理费用归乙方负责，不合理费用由甲方负责。被告因此扣留应付转让价款中的80000元作为办理房屋产权保证金。
由于我国相关法律、法规规定，在以出让方式取得使用权的国有土地上进行房地产开发，再行分户办理国有土地使用证时，必须先行办理房屋所有权证。2014年11月27日，原告办理房屋所有权证[证书号为：万房权证BS字第xx**号]，该房屋所有权证载明：房屋所有权人曾维荣，房屋坐落万载县株潭镇商业步行街，规划用途住宅、商业，总层数6。随即，原告告知被告已取得房屋所有权证。2014年12月22日，原告办理国有土地使用证[证书号为：万国用(2014)019552-12yyyy号]，该土地使用证载明：土地使用权人曾维荣，座落万载县株潭镇商业步行街，地类（用途）商、住，使用权类型出让。随即，原告亦告知被告已取得国有土地使用证。但是，被告一直未向原告返还上述80000元保证金。
上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供的《株潭商业步行街》店面定购协议、补充协议、建设用地批准书、房屋所有权证、土地使用证、被告提供的补充协议、建房协议为凭，经庭审质证和本院审查，足以认定。
本院认为，本案争议焦点为：一、本案诉争法律关系的定性。本院确定为建设用地使用权转让合同纠纷，理由是：首先，原告作为用地单位以挂牌出让方式取得座落于株潭镇商业步行街的建设用地批准书，也即原告取得了该地块的国有土地使用权；其次，涉案《株潭商业步行街》店面定购协议约定“优先承购本店面位置，并同意此定购协议为签约依据，即本人自愿同意以下付款方式及相应单价定购”，实际是原告将其取得的该店面国有土地使用权转让给被告而被告支付价款的协议，也即涉案《株潭商业步行街》店面定购协议交易的标的物是建设用地使用权；最后，根据合同约定，被告在受让的该店面国有土地使用权上自己出资雇人建设房屋，而由原告负责办理国有土地使用证，在此过程中，原告作为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定的土地使用权转让款，符合建设用地使用权转让合同的一般特征。二、涉案《株潭商业步行街》店面定购协议、补充协议是否归于无效？因前已认定本案诉争法律关系为建设用地使用权转让合同纠纷，加之上述协议的内容均系双方真实意思表示，并且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，本院确认合法有效。三、原、被告何方存在违约行为？本院确认原告不存在违约行为，被告存在违约行为。理由是，虽然补充协议第五条出现了“甲方提供国有土地手续”的表述，但是，通观补充协议，一方面，并无所谓“原告办理国有土地手续，将土地使用证交给被告，被告再将80000元保证金交给原告”之类的约定，故对被告“原告尚未将土地使用证交给被告，被告亦不能将80000元保证金退回”的抗辩，本院不予支持；另一方面，双方的真实意思是：被告扣留办理房屋产权保证金，原告在2015年底前提供国有土地手续并协助被告办理国有房屋产权手续，待办好房屋产权后，被告应在三个工作日内一次性向原告返还保证金，否则承担相应违约责任，即使被告不办房屋产权手续，仍应一次性向原告返还保证金并且承担相应违约责任，如因原告原因致使不能在2015年12月底前办理房屋产权手续，则由原告承担相应违约责任。现原告依约提供保证金，并在2015年12月底前办理了房屋所有权证和国有土地使用证，又随即告知被告已取得两证，履行了合同约定的相应义务，而被告却一直未向原告返还保证金，违反合同约定，属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。四、涉案款项应当如何偿付？原告诉讼请求81188元中的80000元系《株潭商业步行街》店面定购协议中建设用地使用权转让价款之未付款项，亦系补充协议中之保证金，被告应当支付和返还，而余1188元则与本案并非同一法律关系，应当另行处理。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，应予支持。当然，补充协议约定的按月息3分计算的违约金过分高于造成的损失，因为原告实际损失仅为80000元保证金的利息损失，但是，在本院向被告释明可以请求予以适当减少后，被告并不请求减少，所以，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，仍应按照补充协议约定计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告曾维荣于本判决生效之日起3日内返还原告辛梓豪保证金80000元，并支付该款从2014年5月30日起至判决之日止按月利率30‰计算的违约金58240元（具体计算详见附表）。以后违约金亦按月利率30‰计算，至还清之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告辛梓豪其余诉讼请求。
案件受理费2654元，由原告辛梓豪负担54元，被告曾维荣负担2600。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院。
审 判 长 王钟敢
审 判 员 蔡军如
人民陪审员 王维清
二〇一六年六月六日
书 记 员 郭杰骏