北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13937号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京飞雨言管理咨询有限公司，住所地北京市西城区金融街广成街4号院3号楼1层I室。
法定代表人刘全友，董事长。
委托代理人唐超，北京合川（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国石油化工集团公司，住所地北京市朝阳区朝阳门北大街22号。
法定代表人王玉普，董事长。
委托代理人岳海洋，女，1978年4月17日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）中国石油化工集团公司机关服务中心，住所地北京市朝阳区朝阳门北大街22号1幢。
法定代表人杨军，主任。
委托代理人岳海洋，女，1978年4月17日出生。
委托代理人李世勇，男，1976年8月13日出生。
上诉人北京飞雨言管理咨询有限公司（以下简称飞雨言公司）因与被上诉人中国石油化工集团公司（以下简称中石化集团）、中国石油化工集团公司机关服务中心（以下简称服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第02861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2014年12月，飞雨言公司起诉至原审法院称：我公司需租赁房屋用于美容、美发，经与中石化集团、服务中心多次协商，相关事项达成一致。2013年10月16日，我公司（乙方）与服务中心（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其拥有的位于北京市朝阳区××31号楼总建筑面积84平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，该房屋总建筑面积为84平方米，该房屋用途为经营用房；租赁期限自2013年11月1日至2014年10月31日共计12个月；该房屋年租金为人民币76000元；2013年10月31日前乙方向甲方一次性以现金方式支付租金76000元；甲方应于2013年11月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。合同签订后的2013年10月17日，我公司按照合同的约定将一年的租金76000元交纳给服务中心，服务中心即将上述房屋交付给我公司使用。此后，我公司对承租房屋进行了装修，投入费用约360000元，又花费数万元购置了经营设施。在我公司的催促下，服务中心将房产证提供给我公司，后因房产证记载的房屋用途为住宅，导致工商机关审核后认为不能作为住所或经营场所，工商机关不予办理营业执照，以致我公司无法开展合法正常的经营，且因房屋装修、购买经营设施、申请消防、卫生等前期审批手续以及人工费用等所投入的大量资金也都化为泡影。我公司曾多次与中石化集团、服务中心交涉，中石化集团、服务中心均已正在想办法为由让我公司耐心等待，但一直没有解决。我公司认为，中石化集团、服务中心出租的房屋用途为经营用房，而房产证所记载的用途为住宅，因工商机关不予办理营业执照导致我公司承租后无法正常经营，依据相关法律规定，中石化集团、服务中心对此存在过错，应当承担全部责任。因此，我公司诉至法院，请求法院判决：1.中石化集团、服务中心退还房屋租金76000元；2.中石化集团、服务中心赔偿我公司装修等经济损失437265元（包括装修费360000元及不可收回的安装费、设备费和折旧费77265元）。
中石化集团辩称：我公司并非本案的适格被告。与飞雨言公司签订租赁合同的是服务中心，其具有独立的法人资格，是中石化集团的子公司，应当独立承担法律责任。
服务中心辩称：飞雨言公司所称由于出租房屋的用途原因导致其在工商机关无法办理营业执照，进而导致在租赁期间无法正常经营，产生经济损失的说法与事实不符。首先，我中心与飞雨言公司签署的《房屋租赁合同》约定该出租房屋用于经营用房，前提是飞雨言公司已经取得了号码为××××1084的营业执照，已有注册地址，登记的经营范围是“企业管理咨询；投资管理；美容美发方面的技术培训；组织文化艺术交流活动（不含演出）；企业形象策划；广告设计；经济信息咨询（不含中介服务）……”，我中心租赁房屋给飞雨言公司是用于其经营范围内的用途，并未在《房屋租赁合同》中约定该房屋租给其用于新成立注册开办美容美发厅使用。因此我方不存在违约行为，不应当退还其租金。其次，我中心与飞雨言公司签署的《房屋租赁合同》第8条第2款约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方恢复原状或乙方放弃收回。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理。因此，我中心无须承担赔偿飞雨言公司装修等损失的责任。第三，飞雨言公司在租赁期间未经我中心同意，在租赁场所开办了一家美发厅，并且一直无照经营。第四，飞雨言公司的行为不符合常理。商业公司以盈利为目的，如果飞雨言公司一直不能营业，损失巨大，为什么在合同期限届满时仍拒交房屋、继续使用？为什么能够坚持拖延一年多才提出不能营业，才向法院起诉？为什么明知签署的是1年期租赁合同还花费三十余万元进行装修？综上，飞雨言公司在所述内容不实，请求法院驳回其全部诉讼请求。
服务中心反诉称：我中心与飞雨言公司于2013年10月16日签署《房屋租赁合同》，约定飞雨言公司租赁房屋的期限为2013年11月1日至2014年10月31日共计12个月。租赁期满，我中心要求收回房屋，但飞雨言公司拒绝腾退并继续使用，一直营业到2014年12月。经我中心多次催促至今，飞雨言公司仍然将其设备、家具、用品等留存在租赁房屋内，导致我中心无法使用该房屋，造成我公司蒙受相关损失。双方签署的《房屋租赁合同》第八条第（二）款约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方恢复原状或乙方放弃收回。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理。第十四条第（四）款约定，乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。因此，我中心请求法院判决飞雨言公司将租赁房屋内的装饰装修部分拆除、恢复原状。此外，我中心与飞雨言公司签署的《房屋租赁合同》第十四条第（六）款约定，乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的10%标准支付违约金，请求法院据此判决飞雨言公司支付违约金7600元。综上，请求法院判决：1.飞雨言公司赔偿房屋租金损失50000元，自2014年11月1日起至2015年3月31日止，共计5个月，每月10000元；2.飞雨言公司补交房屋租赁期间产生的水电费2164.50元（2014年11月发生的费用）；3.飞雨言公司向我中心支付合同约定的没有按时返还房屋的违约金7600元。
飞雨言公司针对服务中心的反诉辩称：服务中心的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据双方所签合同的第13条，我公司有权自行处理房屋内的物品，我公司由此产生的损失应当由服务中心承担。
原审法院经审理认为：服务中心与飞雨言公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当认真履行各自的合同义务。服务中心系独立的事业单位法人，具备民事主体资格，应当独立承担民事责任，故飞雨言公司要求中石化集团承担连带责任，缺乏法律依据，法院不予支持。
飞雨言公司主张因涉案房屋不符合约定用途导致无法办理证照及无法正常经营一节，缺乏充分有效的证据支持，法院不予采信。飞雨言公司在租赁合同约定的租赁期间内实际占用、使用了涉案房屋，应当支付约定的租金，故其要求返还租金的诉讼请求法院不予支持。至于飞雨言公司要求赔偿装修等经济损失的请求，双方在《房屋租赁合同》中已有明确约定：“租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方恢复原状或乙方放弃收回。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置”。因此，飞雨言公司在合同到期后无权向服务中心主张装修及设备损失。
双方所签《房屋租赁合同》于2014年10月31日到期终止，根据《房屋租赁合同》的约定，“租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同”。租赁期限届满后，飞雨言公司并无续租意向，但却没有按时返还房屋，其行为构成违约，服务中心依据《房屋租赁合同》第十四条第（六）项的约定主张违约金，合法有据，法院予以支持。租赁期限届满后，飞雨言公司逾期腾退房屋，给服务中心造成损失，服务中心要求飞雨言公司支付逾期腾房的房屋使用费，合法有据，应予支持。考虑到双方在产生争议后，服务中心在涉案房屋的门锁外又加锁一把，导致双方均无法实际控制涉案房屋，且服务中心采取了断水断电的措施，必然致使飞雨言公司无法正常使用涉案房屋的情节，法院酌情判决飞雨言公司向服务中心按合同约定的租金标准支付5个月的租金作为房屋占有使用费。服务中心反诉主张的水电费，证据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2015年8月判决如下：一、飞雨言公司于本判决生效后七日内向服务中心支付2014年11月1日至2015年8月12日期间的房屋占有使用费三万一千六百六十七元；二、飞雨言公司于本判决生效后七日内向服务中心支付违约金七千六百元；三、驳回飞雨言公司的本诉请求；四、驳回服务中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，飞雨言公司不服原审法院判决，上诉至本院。飞雨言公司认为因涉案房屋不能用于合同约定的用途，致使其遭受巨额损失，服务中心应退还其房屋租金并赔偿损失；原审法院安排对装修及设备损失进行鉴定，导致房屋交接时间和案件审理期限延长，大大增加了相应费用；原审法院支持服务中心部分反诉请求有误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其原审全部诉讼请求，本案全部诉讼费用及鉴定费由中石化集团、服务中心承担。中石化集团、服务中心均同意原审判决。
经审理查明：2013年10月16日，服务中心（甲方）与飞雨言公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方；该房屋用途为经营用房，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；房屋租赁期限自2013年11月1日至2014年10月31日，共计12个月；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；租金及该房屋物业管理费合计人民币76000元，该房屋租金在本合同期内保持不变，如对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定；租金支付时间为2013年10月31日前乙方向甲方一次性支付租金76000元，租金支付方式为现金；乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费等费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据；房屋租赁税费、物业管理、供暖费用由甲方承担；甲方应于2013年11月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方恢复原状或乙方放弃收回。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的10%标准支付违约金。
2013年10月17日，飞雨言公司向服务中心支付租金76000元。
原审中，飞雨言公司申请对涉案房屋的装修及其附属设备价值进行评估。2015年6月8日，北京科正资产评估有限责任公司出具科评报字（2015）第076号评估报告书。报告书中对评估范围的描述为“飞雨言造型沙龙芍药居店的装饰装修及其与装修相关联的固定设施设备。其中装修项目主要包括：外立面装饰工程和内部装饰装修工程，设备设施项目包括：吸顶空调安装、壁挂空调安装和热水供给系统”，评估价值为324405.60元。
2015年8月12日，飞雨言公司与服务中心办理了房屋交接手续并签署了《飞雨言造型沙龙芍药居店物品交割清单》，飞雨言公司将涉案房屋内的相关物品、设备搬走，并明确表示其余物品放弃。
服务中心主张，在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满之后，飞雨言公司拒绝腾房，导致其无法收回房屋产生租金损失。服务中心自称于2015年1月在涉案房屋原有的门锁上又加了一把锁。飞雨言公司则主张出租方在2014年11月就已经加装新锁，并停电停水，导致其无法使用涉案房屋。服务中心主张开始停水停电的时间为2014年12月份。另，飞雨言公司主张双方自签订《房屋租赁合同》以来，一直因办理证照问题存在争议；服务中心对此陈述不予认可，称争议的发生是在租赁期限届满而飞雨言公司拒绝交房之后。为证明飞雨言公司欠付2014年11月份的水电费，服务中心提交手写的统计表一张，飞雨言公司对此不予认可。
上述事实，有各方当事人提交的房屋租赁合同、房屋产权证书、租金发票、装饰合同书、装修预算表、装修款收据、照片、空调热水器安装明细及安装费收据、收费凭据、水电费统计表等证据、及各方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据双方所签《房屋租赁合同》的约定，服务中心将涉案房屋出租给飞雨言公司用于经营，飞雨言公司应向服务中心出示营业执照等真实有效的身份证明。飞雨言公司已于双方签订合同前取得了企业法人营业执照。飞雨言公司称服务中心在签订合同时已明知涉案房屋要用于开办美容美发厅，但未举证予以证明。飞雨言公司主张因涉案房屋不符合约定用途导致其无法办理证照，但未充分举证予以证明，故本院对于飞雨言公司的该项主张不予采信。飞雨言公司主张其在租赁期内并未正常营业，但服务中心提供相关证据用以证明飞雨言公司在租赁期内进行了正常经营，飞雨言公司对此虽不认可但未举证予以反驳，故本院对于飞雨言公司该项主张之事实不予采信。因飞雨言公司在租赁期内占有、使用了涉案房屋，其应按合同约定支付相应的租金，故飞雨言公司关于要求退还租金的主张，本院不予支持。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。根据双方所签《房屋租赁合同》的约定：“租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方恢复原状或乙方放弃收回。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置”。根据已查明的事实，飞雨言公司租用涉案房屋直至租赁期届满，未进行续租，且双方于原审中就涉案房屋已交接完毕；根据相关司法解释的规定及双方租赁合同的约定，现飞雨言公司关于赔偿其装修及设备等损失的主张，于法无据，本院不予支持。
因飞雨言公司在双方合同到期后且未续租的情况下，未按时返还房屋，存在违约行为，应依据合同约定向服务中心支付相应的违约金，原审判决对此认定正确。飞雨言公司在租赁期届满后逾期腾退房屋，确给服务中心造成了损失，应向服务中心支付相应的房屋占有使用费；原审法院结合双方产生争议后的相关事实及情节，酌定确定飞雨言公司按照合同约定的租金标准向服务中心支付5个月的租金作为房屋占有使用费，数额适当，本院予以维持。另，原审中，原审法院系依据飞雨言公司的申请，对涉案房屋的装修及其附属设备的价值进行了评估，以此产生的相应后果应由飞雨言公司承受。原审判决的其他处理亦无不当。
综上，飞雨言公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费15000元，由北京飞雨言管理咨询有限公司负担（已支付）。
一审案件受理费8932元，由北京飞雨言管理咨询有限公司负担（已交纳4466元，剩余4466元于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费647元，由中国石油化工集团公司机关服务中心负担222元（已交纳），由北京飞雨言管理咨询有限公司负担425元（中国石油化工集团公司机关服务中心已预交，北京飞雨言管理咨询有限公司于本判决生效后7日内给付中国石油化工集团公司机关服务中心）；二审案件受理费8932元，由北京飞雨言管理咨询有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 胡新华
代理审判员 沈 放
二〇一五年十一月九日
书 记 员 陈立昱