福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2054号
上诉人（原审被告）：吴烜，男，1965年9月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘贵东，福建衡兴明业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门市佰鸿物业管理有限公司。
法定代表人：洪雅萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王钟，福建首嘉律师事务所律师。
原审被告：李骊文，男，1978年11月1日出生，汉族。
原审被告：林长华（曾用名：林文清），男，1969年2月23日出生，汉族。
上诉人吴烜因与被上诉人厦门市佰鸿物业管理有限公司（以下简称佰鸿物业公司）、原审被告李骊文、林长华物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第8121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴烜的委托诉讼代理人刘鹏、被上诉人佰鸿物业公司的委托诉讼代理人王钟到庭参加诉讼。原审被告李骊文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，林长华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴烜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回佰鸿物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决在认定事实及适用法律等方面存在错误。一、业主缴纳物业管理费及公共维修金，系基于业主的建筑物区分所有权。而吴烜已经不是案涉房产的业主，其业主资格与权利已消灭，对应的义务自然同时消灭。一审判决未能对此作出正确认定，存在错误。案涉房产已被法院拍卖，吴烜已不是案涉房产的业主，案外人世纪美邦（厦门）贸易有限公司（以下简称世纪美邦公司）才是案涉房产的业主，案涉房产此前尚欠的物业费、公共维修基金等有关费用，即使存在也应由世纪美邦公司承担。二、《竞买公告》及《竞买须知》规定标的物移交前尚欠的水、电、物业等费用由买受人承担，具有法律约束力。自其发布于福建省高级人民法院确定的司法拍卖网络平台（淘宝网）之日起，即已产生公告送达的法律效果。一审判决不予确认《竞买公告》及《竞买须知》的真实性，是错误的。三、佰鸿物业公司并未举证证明其有依约提供物业管理服务，吴烜也不认可佰鸿物业公司有提供物业管理服务，一审判决认定吴烜接受了佰鸿物业公司提供的物业管理服务，与事实不符。四、佰鸿物业公司未履行前置的书面催交程序，其起诉行为不合法，属于滥用诉权，一审判决未对此进行认定。
佰鸿物业公司辩称，1.本案佰鸿物业公司在一审主张的物业管理费用是自2013年10月1日到2015年4月30日，该期间业主为吴烜、李骊文、林长华，佰鸿物业公司并未主张房屋拍卖后的费用。2.吴烜主张世纪美邦公司的费用由其承担，该承诺并非归于佰鸿物业公司，对佰鸿物业公司没有约束力，属于世纪美邦公司与吴烜之间的内部约定，应由其双方进行协商解决。3.佰鸿物业公司多次向吴烜催讨物业管理费，法律并未规定提起物业服务管理合同之诉一定需要书面催讨，吴烜主张滥用诉权没有事实和法律依据。请求驳回上诉。
李骊文未作陈述。
林长华未作陈述。
佰鸿物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴烜、李骊文、林长华共同向佰鸿物业公司支付2013年10月1日至2015年4月30日的物业管理费62900.45元及滞纳金（按人民银行同期贷款利率计算，自逾期次月1日起算，暂计至2015年4月30日为1986.33元，实际数额计至付款日止）；2.判令吴烜、李骊文、林长华向佰鸿物业公司支付2013年10月1日至2015年4月30日的公共维修基金12580.09元及滞纳金（按人民银行同期贷款利率计算，自逾期次月1日起算，暂计至2015年4月30日为397.27元，实际数额计至付款日止）；3.吴烜、李骊文、林长华负担本案的诉讼费用（包含公告费500元）。
一审法院认定事实：鸿运大厦系商住楼，总建筑52840.97平方米。2005年起佰鸿物业公司对鸿运大厦提供物业管理服务。厦门市物价局厦价房［2005］11号文件核定，“鸿运大厦”商场、酒店管理服务费每平方米每月收费2.50元，房屋公共维修金每平方米每月收费0.50元，以上批复，执行时间自二〇〇五年元月十八日起至二〇〇六年元月十七日止。2005年10月18日厦门市物价局作出厦价房［2005］213号文件，核定佰鸿物业公司对鸿运大厦的综合物业管理服务费、房屋公共维修金，二次装修土头清运费仍按原厦价房［2005］11号文件执行。
2011年6月22日佰鸿物业公司与鸿运大厦业主委员会签订《鸿运大厦物业管理服务合同》，约定由佰鸿物业公司对鸿运大厦提供物业管理服务；委托管理期限自2011年7月1日至2016年6月30日为止；物业管理费和公共维修金的收费标准依据原厦门市物价局批文所批复的收费标准向业主或使用人收取相关费用；物业管理费用按季度缴交；业主或使用人违反合同约定欠费的，佰鸿物业公司可以从欠费的第二个月起每日按欠费额的千分之三收取滞纳金。现鸿运大厦仍由佰鸿物业公司提供物业管理服务。
吴烜、李骊文、林长华原系厦门市思明区湖滨东路66号103单元业主，于2010年12月8日取得讼争房产的产权证书，该房屋建筑面积为1324.22平方米，房屋用途为商业。2015年5月22日，厦门市中级人民法院作出（2014）厦执行字第301号执行裁定书，裁定将厦门市思明区湖滨东路66号103单元房产过户至世纪美邦公司名下；财产权自本裁定送达买受人之日起转移。
一审法院认定本案争议焦点主要在于：
一、佰鸿物业公司是否具有鸿运大厦的物业管理资质。佰鸿物业公司提供资质证书，证明其具有物业管理资质。吴烜对资质证书无异议，但认为该证书载明佰鸿物业公司系三级资质，只能承接5万平方米以下的非住宅项目，而佰鸿物业公司承接的鸿运大厦物业项目已经超过了5万平方米，已超越物业承接范围，存在违法违规的现象。一审法院认为，根据资质证书记载，佰鸿物业公司具有承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目物业管理服务的资格。鸿运大厦总建筑52840.97平方米，而鸿运大厦系商住楼，包括住宅和非住宅，故佰鸿物业公司具有承接鸿运大厦物业管理的资格。
二、2013年10月1日至2015年4月30日期间讼争房产的物业管理费和公共维修金是否应由吴烜、李骊文、林长华缴交。吴烜提供竞买公告、竞买须知、房屋租赁合同等证据，主张讼争房产于2011年出租他人，即使有欠缴物业管理费等，也应由承租人负责缴交；另外讼争房产于2015年5月已经司法拍卖发生产权转移，根据竞买公告、竞买须知的约定，讼争房产的物业管理费、公共维修金等应由买受人承担。佰鸿物业公司对竞买公告、竞买须知和房屋租赁合同的真实性不予确认，认为竞买公告、竞买须知系网络打印件，房屋租赁合同无原件，买受人并未承诺要承担所欠费用，而房屋处于出租状态也不能免除吴烜、李骊文、林长华的缴费义务。佰鸿物业公司主张的系权属变动前的费用，吴烜、李骊文、林长华作为业主应承担相关费用。一审法院认为，吴烜、李骊文、林长华未能提供房屋租赁合同的原件，也未能提供相应证据证明竞买公告、竞买须知的真实性，故对上述证据的真实性不予确认。吴烜、李骊文、林长华系2013年10月1日至2015年4月30日期间讼争房产的产权人，依法应承担缴交上述期间物业管理费和公共维修金的义务。
一审法院认为，佰鸿物业公司与鸿运大厦业主委员会签订的物业管理服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，对全体业主和物业使用人均有约束力，应严格履行。吴烜、李骊文、林长华系厦门市思明区湖滨东路66号103单元房产2013年10月1日至2015年4月30日期间的业主，接受了佰鸿物业公司提供的物业管理服务，应按照合同约定的收费标准和期限缴纳物业管理费。而房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修，房屋公共维修金属于全体业主所有，缴交房屋公共维修金系全体业主的义务。佰鸿物业公司要求吴烜、李骊文、林长华支付上述期间的房屋公共维修金，予以支持。故吴烜、李骊文、林长华应向佰鸿物业公司支付自2013年10月1日至2015年4月30日的物业管理费62900.45元（19个月×2.5元／月／平方米×1324.22平方米）、公共维修金12580.09元（19个月×0.5元／月／平方米×1324.22平方米）。吴烜、李骊文、林长华未按时缴交上述费用，构成违约，佰鸿物业公司要求吴烜、李骊文、林长华按人民银行同期贷款利率支付滞纳金是合法的，应予支持。合同约定费用按季度缴交，应视为按季度于每季度末缴交，故滞纳金应自下个季度第一个月的1日起算。对佰鸿物业公司诉求的超出部分，不予支持。佰鸿物业公司因本案支出公告费，其要求吴烜、李骊文、林长华支付是合理的，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第四项、第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、吴烜、李骊文、林长华应于本判决生效之日起七日内支付给厦门市佰鸿物业管理有限公司厦门市思明区湖滨东路66号103单元房产2013年10月1日至2015年4月30日期间的物业管理费62900.45元、公共维修金12580.09元、公告费500元，并支付滞纳金（以每季度的物业管理费、公共维修金为基数，自应缴费季度的下季度第一个月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）。二、驳回厦门市佰鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1759元，由厦门市佰鸿物业管理有限公司负担7元，吴烜、李骊文、林长华负担1752元。
二审中，当事人没有提交新证据。各方对一审认定的事实，除吴烜在上诉状提及的异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕吴烜的上诉请求进行审理。根据前述民事诉讼法的解释第九十一条第二项规定的“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。本案中吴烜对佰鸿物业公司的主张予以反驳并提供了《竞买公告》、《竞买须知》等证据加以证明，且根据一审认定事实讼争房屋经本院执行裁定过户至世纪美邦公司名下，该裁定与《竞买公告》、《竞买须知》形成证据链。根据上述解释第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。一审法院在佰鸿物业公司以《竞买公告》、《竞买须知》系网络打印件，真实性不予确认情况下，未经审核，简单地不予确认，是错误的。因此《竞买公告》、《竞买须知》的真实性应予确认。根据讼争店面《竞买公告》、《竞买须知》规定，标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费由买受人承担。标的物移交前尚欠的水、电、物业等费用也由买受人承担。一审判决事实不清，证据不足，导致判决结果错误，依法应予改判。
综上所述，吴烜的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第8121号民事判决；
二、驳回厦门市佰鸿物业管理有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费各1746元，均由厦门市佰鸿物业管理有限公司负担。一、二审公告费均由厦门市佰鸿物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年十月二十日
代书记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。