黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民初字第515号
原告韩佳琦，男，1990年12月11日出生，汉族，学生，住黑龙江省大庆市。
委托代理人宋恒玉，黑龙江恒金律师事务所律师。
委托代理人王长宇，黑龙江恒金律师事务所律师。
被告黑龙江伸马房地产开发有限公司。住所地，哈尔滨市呼兰区利民街道办事处10村。
法定代表人杨得强，职务总经理
委托代理人王胜余，男，法律顾问，住哈尔滨市呼兰区学院路街道志华商城。
原告韩佳琦诉被告黑龙江伸马房地产开发有限公司（以下简称伸马房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年4月28日、2014年11月14日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告韩佳琦的委托代理人皇甫士俭、于欢欢、被告伸马房地产公司的委托代理人王胜余到庭参加诉讼，第二次庭审原告韩佳琦的委托代理人宋恒玉、王长宇、被告伸马房地产公司的委托代理人王胜余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2010年10月5日签订房屋买卖合同，被告将其所有的坐落于哈尔滨市利民开发区北海路北袁家屯西第M-B4幢2单元1301号房屋以468，808元的价格出售给原告。合同签订后，原告按照约定分别于2010年10月15日、2011年12月28日两次将房款468，808元支付给被告，后原告多次与被告单位协商，希望早日办理产权，但被告单位经理屡次以再等等或不予回复拖延，逾期长达31个月之久，同时被告作为出卖人有义务在原告办理房产事宜时主动通知建议办理手续。被告从未积极处理相关事宜，依照原、被告双方签订的买卖合同第15条关于产权登记的约定，明确规定了出卖人应在商品房交付使用后180日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。出卖人并未完全履行提供资料的义务，被告构成了根本违约，原告有权依据合同的约定退房，原告已取回被告出具的三联单原件，已告知被告解除合同返还购房款，被告未在原告取回收条的60日内向人民法院提起诉讼，合同已经解除，被告应该按照约定退还购房款。因被告提供的格式合同中有关退房需赔付原告违约金约定过低，原告要求按照银行同期存款利息向被告主张违约责任，要求解除原被告之间的房屋买卖合同、被告返还给原告购房款及违约金共计505，140元（购房款468，808元，违约金36，332元）；被告返还原告进户费用共计6，313元（公共维修基金3，513元、燃气初装费2，800元）。
原告为证实其主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、商品房买卖合同书一份。证明2010年10月5日原被告签订房屋买卖合同，被告将其坐落于哈尔滨市利民开发区北海路北袁家屯西第m-B4幢2单元1301号房屋支468808元的价格出售给原告。同时在合同第15条规定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房，出卖人应退还买受人房款。
证据二、商品房预售收费专用票据二张。证明原告按照合同约定将房款全部支付给被告。
证据三、原告进户各种费用票据八张。证明原告进户支付的水、电等费用6313元。
经被告质证对证据一的真实性、合法性无异议。对原告的证明内容有异议。根据合同第15条规定，关于产权登记的约定，是明确约定“如因出卖人的责任”出卖人才会承担违约责任，因为本案原告自己有直接责任，因此针对违约部分，对被告不适用；对证据二、证据三无异议。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，具体理由是未办理产权过户登记，原告亦有责任，原告从未向房产登记管理部门申请过办理房产证，也未委托答辩人为其办理，因为办理房产过户依法律规定是必须原告本人向房产登记部门提出申请办理，答辩人仅仅是协助义务；原告未缴纳契税，也未换取不动产发票。因为缴纳契税和换取正式的不动产发票是办理房产登记事宜的必备条件，原告于2013年已经向答辩人借走了交付房款的收据原件至今未还，同时其在借据中声明“如发生任何问题自行负责”，因此原告对未办理房产登记有直接责任；目前的产权登记并非无法办理，其早已经具备办证条件，并已经以多种方式通知了原告，而原告均不予理睬，拒绝答复；关于延期事宜，还有第三人因素，非答辩人原因所致，其中包括规划部门、房产部门、建设、质检部门以及省安装公司等施工单位在办证过程当中审批的拖延，以及施工单位拒不配合备案等多方面原因造成。非答辩人原因所致；本案诉争房屋已经办理了交付入住事宜，所有办理产权的资料早已交付房产登记部门，现在并未影响原告对房屋的交付使用情况，合同目的已经实现。因此，目前没有办理产权过户事宜，并不是答辩人的责任。依据最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见第七条中，特别强调要求对于买受人请求解除商品房买卖合同的纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除，仍以继续履行合同为宜，原告的主张即不符合法定条件，也不符合约定条件。综上，希望法庭能驳回原告的全部诉请。
被告为证实其主张向本院提供证据如下：
证据一、哈尔滨市商品房销售许可证。证明被告已经具有商品房销售资格，依法完全可以办理产权登记事宜。
证据二、韩佳琦本人出具的借条一份。证明韩佳琦借走了房屋全款收据两张，并声明如发生任何问题由其本人自行负责，与伸马房地产公司无关。
证据三、顺风速运运单一份。证明被告向韩佳琦送达通知其办理产权登记事宜。
证据四、圆通速递运单一份。证明被告向韩佳琦按照合同签订的地址送达了催促其办理房屋登记事宜的函件。
证据五、黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事裁定书1份。证明施工单位黑龙江省安装公司与伸马公司建设工程施工合同因省安装公司的过错，拒不配合伸马公司办理工程竣工备案，致使办理相关手续时间产生部分拖延，目前省安装公司已自认为自己有错误，已申请撤诉，证明延期并非伸马公司的过错。
证据六、地税部门对外公示的一手房办理产权证的流程。证明必须要销售不动产发票才能办理产权证。原告至今没有缴纳契税，办理不了产权证的责任在原告。同时该证据与原告借走发票时签署的声明，原告承诺对一切后果承担责任。
经原告质证对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。买卖合同的签订日期为2010年10月5日，合同中明确约定被告方应在交付房屋的180日内办理产权，即可以推断被告为原告办理产权的最后时限为2011年4月至5月份。而被告提供的商品房销售许可证取得时间为2014年4月9日，为近期刚刚取得。即原告已启动了诉讼程序之后才具备办理产权的资格。可见，被告逾期违约事实明显；对证据二借条的真实性无异议，但证明问题有异议。因在此次房屋买卖交易中，原告方无任何交易凭据，原告在与被告协商办理产权事宜时，被告声称没有发票，只能以收据交付原告方，作为交易凭证。被告既然无法开具房地产正规发票，原告方根本无法个人申请办理产权登记。对证据三的真实性有异议，因该份证据没有确切时间，更无顺风速递的印章，且为二联复印版本，对此份证据不予认可，且无原告的签收；对证据四的真实性有异议，因该份证据没有确切时间，更无顺风速递的印章，且为二联复印版本，对此份证据不予认可，且无原告的签收。对证据五有异议，首先该证据并不是法律上所规定的新的证据，被告延期举证违反法定程序；其次，此证据为民事裁定并没有书写任何案情，被告所述内容未在该裁定中予以体现。因此该证据人民法院应不予采信。对证据六的真实性合法性关联性均有异议。该证据是复印件，无法核实其来源，且办理产权证流程并非如被告所述；在2013年11月26日，原告所取走的并非发票而是被告所出具的三联单，开具发票是被告的义务，被告所提出的原告所出具的借条恰恰证实在2013年11月26日距离原告进户日期已两年之久，被告仍未开具发票，被告在取走收据时，即告知要解除商品房买卖合同，退还全部购房款。因考虑被告会以未收到款项为由，拒不返还款项，因此收回原件。
经审理查明，2010年10月5日，原告韩佳琦与被告伸马房地产公司签订合同编号为伸马托斯卡纳0303号的商品房买卖合同。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房，出卖人应当退还买受人房款，并按照已付房款的0.05%赔偿买受人损失。合同签订后，原告分别于2010年10月15日、2011年12月28日两次将全部房款468，808元交付给被告，并于2011年12月17日办理进户手续，缴纳了各项进户费用9，313元。因办理房屋产权事宜，原被告产生争议，故原告诉至本院要求解除与被告之间的商品房买卖合同、被告返还给原告购房款及违约金共计505，140元、被告返还原告进户费用共计6，313元。
本院认为：本院第一次庭审原告的委托代理人为皇甫士俭、于欢欢，第二次庭审原告将委托代理人变更为宋恒玉、王长宇，原告变更委托代理人的行为，是对自己诉讼权利的处分，本院不予干涉。原告韩佳琦与被告伸马房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意见表示，应当认定合法有效。本案案由应当确定为商品房预售合同纠纷。原告没有证据证明就解除合同事宜向伸马房地产公司进行了通知和催告，且原被告争议的房屋已经符合办理产权证的条件，可以办理产权手续，合同的目的能够实现，为维护诚信的市场交易秩序及合同的稳定性，原告要求解除合同及要求被告承担因退房而产生的违约责任的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决如下：
驳回原告韩佳琦的诉讼请求。
案件受理费8，977元由原告韩佳琦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王春蚕
审 判 员 由春荣
代理审判员 刘 丽
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 高莹莹