山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1722民初2870号
原告：秦绪芳，女，1971年8月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王雷，单县盛雅律师事务所律师。
被告：山东华腾实业集团有限公司。
法定代表人：杨树德，董事长。
委托诉讼代理人：李军，山东德联邦律师事务所律师。
原告秦绪芳与被告山东华腾实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦绪芳及其委托诉讼代理人王雷、被告山东华腾实业集团有限公司的委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
秦绪芳向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告立即交付时代花园小区18#1单元7号房。2、要求被告将该房恢复原状，费用由被告承担。3、要求被告赔偿延期交房的损失158021元。事实和理由：2011年6月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以400000元的价格购买被告时代花园住宅小区18#1单元7号房。协议签订后，原告依约付款，后因被告误将该房交付于案外人张果庆，且张果庆对该房进行了装修。由于被告的违约，致使原告产生了与第三方的违约金、可预见的房屋租赁费等损失。
山东华腾实业集团有限公司辩称：1、被告已经于2012年2月25日，通知原告交房，又于2013年7月10日为其清除妨碍后实际交房给原告。2、违约损失的计算问题，应该按照双方买卖合同的约定进行违约赔偿。3、鉴定报告存在诸多的错误，首先就是在评估的基准日期的确定上存在错误，该鉴定报告显示的评估日期为2011年6月至2016年9月，而实际上作为答辩人实际交付房子的日期为2012年的2月25日。再有该鉴定报告当中的第九条第三项评估测算存在错误。应扣除的税费，其测算的方式严重违法。
原告秦绪芳为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同一份。
2、购房发票两份及建设银行转交房款单一份。
3、鉴定报告一份。
证明原告与被告签订了商品房买卖合同，原告已经付款，被告应当交付房屋。被告应赔偿给原告方造成的实际损失158021元。鉴定费4800元，原告已缴纳，应有被告负担。
被告山东华腾实业集团有限公司对原告提交的证据的质证意见如下：
对上述证据1、2的真实性无异议。但是该商品房买卖合同明确约定了违约损失的计算方法，2013年7月10日已经对其进行了实际交付。
对鉴定报告有异议。被告申请鉴定部门的相关人员到庭接受质询。非经过上述法定程序该报告不能作为定案的依据。
被告山东华腾实业集团有限公司为证明其辩驳理由成立，向本院提交了以下证据：
1、单县人民法院的民事调解书一份。
2、收据一份。
3、2012年2月25日秦绪芳亲笔签收的房屋交付通知一份。
4、租赁房屋协议、及收条四份
证明原告所诉的房屋在2013年7月10日已经法院调解，该房屋已经清空后交付给了原告。还证明被告租赁的位于湖西路、舜师路交叉路口东南角办公房屋，沿街楼房3层，位置远优于涉案房屋的位置，但租金每平方每年83元。鉴定价格过高。
原告秦绪芳对被告山东华腾实业集团有限公司提交的证据的质证意见如下：
对证据1的真实性无异议。对证据2有异议，与被告的证明目的没有关联性，即便是能够证明张果庆与被告了结了纠纷，也不能证明该房屋交于了原告。对证据3有异议。该通知是被告单方做出的交房日期，在被告通知交房时就已经违约，实际交房时间应当为原、被告签订买卖合同并在原告缴纳了首付款之后就应该交房。因此，该鉴定报告的基准日是符合法律规定的。对证据4有异议，与本案没有关联性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告山东华腾实业集团有限公司对原告提交的证据3有异议。原告对被告提交的证据2、3、4有异议。本院认为，被告对证据3鉴定报告有异议，申请鉴定人员出庭作证，鉴定人员赵兰斌、于洪亮当庭对被告提出的问题进行了解释。被告对鉴定结果不认可，但未提交相应证据予以证明。对该证据的证据效力予以确认。对被告提交的证据2、4，原告主张与本案没有关联性，经本院审查，原告的主张成立，对该证据的证据效力不予确认；对被告提交的证据3，原告虽提出异议，但该通知确系原告秦绪芳所签收，对其证据效力予以确认，实际交房时间为2012年2月25日。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年6月27日，原、被告签订商品房买卖合同（编号：20110627013），合同约定该商品房用途为商业服务，总价款为400000元。原告秦绪芳分别于2011年6月28日、7月7日、11月29日向被告缴纳购房款100000元、140000元、160000元。2012年2月25日被告通知原告领房时，发现该房屋已被被告于2011年9月28日交付给案外人张果庆。且张果庆已对该房屋进行了装修。2013年被告解除了与张果庆签订的商品房买卖合同，2013年7月10日被告退回房款并赔偿了损失。被告山东华腾实业集团有限公司辩称于2013年7月10日将该房屋交付给了原告，但原告不予认可。诉讼中，原告申请对自2011年6月起至评估日的房屋租赁损失进行评估。评估结果为2011年6月至2016年9月的租金损失共计158021（92878+65143）元。
本院认为：原、被告双方争议的焦点是：1、要求判令被告立即交付时代花园小区18#1单元7号房；2、要求被告将该房恢复原状，费用由被告承担；3、要求被告赔偿延期交房的损失158021元有何事实依据和法律依据。
关于焦点1，原告秦绪芳要求被告山东华腾实业集团有限公司立即交房的问题。本院认为，原、被告于2011年6月27日签订商品房买卖合同（编号：20110627013），原告已经缴纳了全部购房款，被告实际已经于2012年2月25日通知了原告交房。但因被告原因，致使原告未能领到房屋。被告辩称于2013年7月10日将房屋交于了原告，但未能提交交房的证据，且原告不予认可。被告应按照商品房买卖合同约定将时代花园小区18#1单元7号房交于原告秦绪芳。
关于焦点2，原告要求被告将该房恢复原状、承担相应费用的问题。本院认为，被告将原告购买的房屋卖于案外人张果庆，且其进行了装修，改变了房屋原貌。原告要求被告将房屋恢复原状，费用由被告自负，符合法律规定，本院予以支持。
关于焦点3，原告要求被告赔偿延期交房的损失158021元的问题。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同后，原告按照合同约定交付了全部房款。而被告未能按照约定交付房屋，构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”诉讼中，原告申请对房屋租赁损失进行了评估，自2011年6月至2016年9月的租金损失共计158021（92878+65143）元。对被告要求按照商品房买卖合同的约定承担违约责任的辩驳理由本院依法不予支持。被告辩称评估基准日应为2012年2月25日，根据原告签名的交房通知，对该辩驳理由予以支持。2011年6月至2012年2月共计8个月的损失酌定为20000（纯收益30000元/年÷12×8）元应予以扣减。2016年9月至判决交付房屋之日止参照评估报告2016年的标准。
综上所述，原告起诉理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告山东华腾实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内将时代花园小区18#1单元7号房恢复原状并交付于原告秦绪芳；
二、被告山东华腾实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告秦绪芳逾期交房的截至2016年9月的损失138021元（2016年9月至判决交付房屋之日止参照评估报告2016年的标准计算损失）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，原告负担1240元，被告负担3060元；评估费4800元，由被告山东华腾实业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 宋 峰
审 判 员 田 辉
人民陪审员 杨公敬
二〇一七年五月九日
书 记 员 王亚洲