浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平鳌民初字第549号
原告：浙江润地置业有限公司。
法定代表人：林国银。
委托代理人：郭珊珊、周涛。
被告：姜群雄。
被告：杜声斌。
第三人：温州市住房公积金管理中心平阳分中心。
负责人：王大守。
委托代理人：陈治彰，系温州市住房公积金管理中心平阳分中心工作人员。
委托代理人：周时挑。
原告浙江润地置业有限公司（以下简称润地公司）与被告姜群雄、杜声斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，原、被告于2015年9月17日向本院申请30日的庭外和解时间。本院于2015年9月11日依法追加温州市住房公积金管理中心平阳分中心（以下简称公积金平阳分中心）为第三人参加诉讼，并由审判员黄陈花适用简易程序于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告润地公司委托代理人郭珊珊、被告姜群雄、杜声斌、第三人公积金平阳分中心委托代理人陈治彰、周时挑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润地公司起诉称：原告润地公司系平阳县鳌江镇润地九墅公寓项目开发商，两被告系夫妻关系。2013年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：201390005520120），约定原告以总价款2426547元将润地九墅公寓7幢701室商品房出售给被告，被告于合同签订前付清不少于20%总价款的首付款即736547元，剩余购房款以银行贷款或公积金贷款的方式支付，若被告违反有关按揭约定，原告在被告违约之日起即有权单方解除合同，并要求被告支付总购房款10%的违约金。合同签订后，被告支付了首付款736547元，并分别向工商银行平阳支行和公积金平阳分中心贷款1340000元和350000元，同时原告为上述两笔贷款提供连带责任保证。2014年12月16日，因被告未按时偿还工商银行的贷款本息，工商银行平阳支行宣布贷款提前到期，并从原告账户扣收贷款本息共计1355426.18元。被告拒不按期偿还按揭贷款导致原告账户资金被扣划，且数额已超过被告的按揭贷款额度，该行为已构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现。故原告起诉要求判决：1.解除原、被告双方签订的关于平阳县鳌××镇××公寓××室《商品房买卖合同》；2.两被告协助原告办理平阳县鳌××镇××公寓××室《商品房买卖合同》备案登记、房屋权属预告登记及房屋抵押权预告登记撤销手续；3.两被告偿还原告代为偿还银行按揭贷款15426.18元；4.两被告支付违约金242654.70元（按总购房款的10%计算）；5.本案诉讼费由被告承担。
原告润地公司在庭审中陈述：涉案房屋目前被平阳法院采取强制措施。原告是根据合同附件八第二条第4点的约定要求被告支付总购房款10%的违约金。
被告姜群雄答辩称：被告姜群雄对原告陈述的事实均无异议，同意解除合同并协助办理涉案房屋的备案登记、房屋权属预告登记及房屋抵押权预告登记撤销手续。被告姜群雄同意支付原告代为偿还工商银行按揭贷款15426.18元，但不同意支付违约金。
被告杜声斌答辩称：对违约金问题，原、被告在庭前协商过程中，原告代理人曾称若被告返还涉案房屋，则可以不收取违约金。其他意见同被告姜群雄的答辩意见。
第三人公积金平阳分公司答辩并起诉称：2014年3月28日，被告姜群雄、杜声斌与第三人签订《个人住房公积金借款合同》，约定被告向第三人借款350000元用于购买坐落于平阳县鳌江镇××大道××公寓××室房屋，约定贷款利率为4.5%，逾期利率为贷款利率上浮50%，并以上述房屋作为抵押，润地公司为上述借款承担连带保证责任；同时还约定姜群雄、杜声斌与润地公司签订的房屋买卖合同解除后，第三人有权解除本合同，宣布本合同项下的贷款提前到期。合同签订后，第三人依约发放贷款。截至2015年10月20日，被告姜群雄、杜声斌已偿还本金14925.46元和利息21820.79元，尚欠本金335074.54元未还。依法债务人不能履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。现润地公司起诉要求解除涉案房屋的买卖合同，故第三人根据借款合同约定起诉要求判决：1.宣布第三人与被告于2014年3月28日签订的《个人住房公积金借款合同》项下的贷款提前到期；2.两被告立即清偿借款本金335074.54元及逾期利息（从2015年10月20日起按合同约定的贷款利率上浮50%计算至本金还清为止）；3.依法处置涉案抵押物优先偿还第三人的债权；4.润地公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费由姜群雄、杜声斌、润地公司承担。
第三人公积金平阳分公司在庭审中陈述：被告姜群雄、杜声斌按约支付按揭贷款至2015年11月20日。截至2015年12月2日，结欠贷款本息共计334630.65元。
被告姜群雄针对第三人的起诉答辩称：同意解除公积金贷款合同，但结欠的贷款本息应由原告润地公司负责偿还，该款由原告返还给被告的购房款中抵扣。
被告杜声斌针对第三人的起诉答辩称：同意解除公积金贷款合同，结欠的贷款本息由润地公司在退还的购房款中偿还。
原告润地公司针对第三人的起诉答辩称：原告同意在解除《商品房买卖合同》后代为偿还公积金剩余款项，并在退还的购房款中扣除。
原告润地公司在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示以下证据：1.原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及其居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.两被告居民身份证和结婚证，证明两被告的诉讼主体资格及两被告系夫妻关系；3.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买涉案商品房及双方约定购房款、付款方式、违约责任等事宜的事实；4.《个人购房借款／担保合同》、工商银行个人贷款借款凭证，证明被告办理涉案房屋按揭贷款及原告提供担保的事实；5.贷款历史还款明细清单、银行交易凭证，证明被告逾期未偿还按揭贷款，银行宣布贷款提前到期并从原告账户上划扣资金的事实；6.律师函、快递回单、快递跟踪查询结果，证明原告要求解除商品房买卖合同并书面通知被告的事实。
原告润地公司庭后提交证据：7.房屋权属登记信息查询证明，证明涉案商品房于2013年11月1日办理了预告登记手续。
被告姜群雄、杜声斌均未在本院指定的举证期限内提供证据。
第三人公积金平阳分公司在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示以下证据：1.第三人组织机构代码，证明第三人诉讼主体资格；2.两被告居民身份证、结婚证，证明两被告诉讼主体资格及两被告系夫妻关系的事实；3.个人住房公积金借款合同、贷款保证承诺书，证明被告与第三人存在住房公积金借款关系及原告作为保证人的事实；4.贷款通知书，证明第三人已向被告发放贷款的事实；5.预房权证、他项权证，证明涉案房屋已办理抵押登记的事实；6.公积金贷款还款信息表，证明截至2015年10月20日结欠公积金贷款本金335074.54元。
对原告润地公司提交的证据，被告姜群雄、杜声斌、第三人公积金平阳分中心均无异议，本院均予以采纳。对第三人公积金平阳分中心提交的证据，被告姜群雄、杜声斌、原告润地公司均无异议，本院均予以采纳。
本院认为，原告润地公司提交的上述证据来源合法、内容客观真实，且与待证事实具有关联性，本院均予以采纳。
经审理，本院认定的事实与润地公司和公积金平阳分公司陈述的事实均一致。
另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八第二条关于按揭的特别约定：“1、买受人选择银行按揭贷款（公积金贷款）的，在实际办理按揭贷款时应接受银行（公积金贷款）提供的贷款利率和设定的条件（包括首付款比例），向出卖人指定的银行申请个人住房贷款。买受人在接到出卖人通知七个工作日内，须按照银行（公积金管理机构）要求提供完整的资信证明及相关资料，并配合银行（公积金管理机构）及时办理按揭贷款的有关手续及缴纳相关费用，直至出卖人收到银行发放的贷款金额。若买受人未在规定时间内与买受人及银行办理相关手续，则视为买受人违约，按本条第4项的相应约定承担违约责任。2、买受人应在2013年4月10日前按当时的银行包括公积金管理机构的政策补齐首付款。实际办理贷款时如因买受人个人原因或银行（公积金管理机构）政策原因或其他原因需提高首付的，买受人在接到出卖人通知七个工作日内，一次性补足首付款，以获得贷款。若买受人未在上述规定时间内付清购房款的，则视为买受人违约，按本条第4项的相应约定承担违约责任。3、如因买受人个人原因或银行（公积金管理机构）政策原因或其他原因不能办理按揭贷款的，或提高贷款利率买受人不予接受的，则买受人同意在接到出卖人同意在接到出卖人相关通知七个工作日内一次性付清购房款，若买受人未知规定时间内一次性付清相应房款的，则视为买受人违约，按本条第4项的相应约定承担违约责任。4、买受人违反本条第1、2、3项规定的，视为违约，则出卖人在买受人违约之日起即有权单方解除合同，出卖人解除合同后，买受人应按《商品房买卖合同》约定的总购房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售。出卖人不解除合同的，买受人应自违约之日起按未付房款日万分之三支付违约金，并收取未付房款的10%违约金。5、关于按揭担保：①出卖人同意为买受人提供按揭贷款担保，担保期限及范围以出卖人与贷款银行签定的担保合同条款为准。②在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担担保责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等）造成损失的，出卖人有权向买受人追偿（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）。”第十五条约定：“本补充条款及《商品房买卖合同》附件为《商品房买卖合同》不可缺少的组成部分，与《商品房买卖合同》标准条款部分具有同等法律效力。但本补充条款及《商品房买卖合同》附件与《商品房买卖合同》标准条款约定不一致，以《商品房买卖合同》附件和补充条款的约定为准。”2013年6月3日，涉案《商品房买卖合同》办理了备案登记手续。同年11月1日，涉案商品房办理了预告登记手续。2014年3月28日，第三人和原、被告签订的《个人住房公积金借款合同》第三条约定若贷款已发放的，则贷款利率在次年的1月1日起按调整后的贷款利率标准执行；第二十五条约定润地公司的保证期限为自《个人住房公积金借款合同》签订之日起至借款人的房屋所有权证和以第三人作为抵押权人的他项权证交付给第三人之日止；第四十二条约定贷款年利率为4.5%；第四十六条约定贷款本息按照等额本息还款方式归还，每月20日为还款日；第四十八条约定贷款逾期罚息按约定的贷款利率上浮50%计收。原、被告和第三人签订的《个人住房公积金贷款保证承诺书》第七条约定，原、被告签订的购房合同解除，第三人有权提前解除《个人住房公积金借款合同》，要求被告立即归还全部贷款本息等债务，要求原告履行连带保证责任。2014年4月30日，涉案商品房办理了抵押权预告登记手续。涉案商品房的公积金贷款350000元和工商银行按揭贷款1340000元均经被告同意转入了原告润地公司的商品房预售资金专用存款账户。被告于2014年4月30日获取工商银行涉案商品房1340000元贷款后，按约于2014年5月至8月期间的每月30日向工商银行支付按揭款，但之后按揭款均未支付。截至2015年11月20日，被告已累计偿还公积金借款本金15842.74元和利息23007.51元，尚欠公积金借款本金334157.26元及之后的利息未偿还。2015年，公积金贷款执行的贷款年利率为4.25%。涉案商品房已被本院预查封。
本院认为，原告浙江润地置业有限公司与被告姜群雄签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，该买卖合同应为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已履行将商品房出售给被告的义务；被告亦应履行支付相应购房款的义务。虽然被告按约支付了首付款并分别在工商银行和第三人处办理涉案房屋按揭贷款用于付清全部购房款，但因被告未按时缴纳工商银行的按揭贷款致使原告从工商银行处收受被告的购房款又被工商银行扣划，从而导致原告出售涉案房屋以获取购房款的合同目的无法实现，依法可以解除合同，而被告亦同意解除，故原告要求解除涉案《商品房买卖合同》，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状、赔偿损失。因此，原告从被告处收受的购房款应予以返还，同时被告亦应协助原告办理涉案商品房买卖合同备案登记及房屋权属预告登记的撤销手续并赔偿损失。被告在工商银行贷款1340000元用于支付购房款并同意将贷款直接汇入原告公司，后工商银行因被告未按约履行贷款合同而从原告公司划扣了1355426.18元，故对原告多支出的15426.18元，被告应予偿还。因此原告收取涉案房屋的首付款736547元，在扣除上述款项后，还需向被告返还购房款721120.82元。因《商品房买卖合同》对原告代被告偿还涉案按揭贷款的行为未约定违约责任，故原告要求被告按《商品房买卖合同》附件八第二条第4项的约定承担违约责任，与约定不符，本院不予支持，但原告可依法向被告主张赔偿损失。涉案《个人住房公积金借款合同》系合同当事人真实意思表示，该借款合同应为有效合同，对合同当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现原、被告亦同意解除商品房担保贷款合同，故本院对第三人要求解除《个人住房公积金借款合同》予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款返还担保权人。根据被告偿还公积金贷款情况，涉案公积金贷款尚欠本金334157.26元未还，本院对第三人要求返还本金335074.54元中的超出部分不予支持。因被告并不存在逾期还款的行为，故第三人结欠的借款本金按逾期利率计算利息，于法无据，本院不予支持，应按年利率4.25%计算利息。因此，剩欠的公积金借款本金334157.26元及从2015年11月20日起的利息应由原告返还给第三人；而原告从第三人处收受的350000元购房款应在扣除返还第三人款项后的剩余部分再返还给被告。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告浙江润地置业有限公司与被告姜群雄、杜声斌签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201390005520120）；
二、原告浙江润地置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告姜群雄、杜声斌购房款721120.82元；
三、被告姜群雄、杜声斌于本判决生效之日起五日内协助原告浙江润地置业有限公司办理坐落于平阳县鳌江镇润地九墅公寓7幢701室《商品房买卖合同》备案登记、房屋权属预告登记及房屋抵押权预告登记的撤销手续；
四、解除第三人温州市住房公积金管理中心平阳分中心与姜群雄、杜声斌、浙江润地置业有限公司于2014年3月28日签订的《个人住房公积金借款合同》；
五、原告浙江润地置业有限公司于本判决生效之日起五日内分别向第三人温州市住房公积金管理中心平阳分中心公积金和被告姜群雄、杜声斌返还借款本金334157.26元及利息（从2015年11月20日起按年利率4.25%计算至本判决确定履行之日止）和购房款（借款金额350000元在扣减应返还第三人温州市住房公积金管理中心平阳分中心公积金款项后的余款）；
六、驳回原告浙江润地置业有限公司和第三人温州市住房公积金管理中心平阳分中心其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28277元，减半收取14138.50元，由浙江润地置业有限公司承担970.50元，姜群雄、杜声斌承担13168元；第三人预交的案件受理费6326元，减半收取3163元，由温州市住房公积金管理中心平阳分中心承担25元，由姜群雄、杜声斌承担3138元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费在递交上诉状之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 黄陈花
二〇一五年十二月七日
代书记员 黄兆醒