上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第215号
原告上海戴维营美容有限公司。
法定代表人朱勇军。
委托代理人张健，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告上海文艺事业发展中心。
法定代表人赵勤力。
委托代理人许恬，上海融力律师事务所律师。
原告上海戴维营美容有限公司诉被告上海文艺事业发展中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张健、被告的委托代理人许恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年6月，原、被告签订了《租赁合同》，约定，被告将坐落于本市延安西路XXX号2号楼二层楼整层房屋（以下简称“系争房屋”）出租给原告，租赁期自2009年6月22日至2014年6月21日。合同期满后，双方又于2014年6月19日签订了《租赁合同》，租赁期限自2014年6月22日延长至2014年12月21日。两份《租赁合同》均约定原告在租赁期满后享有优先续租权。原告自签约以来，一直积极履行合同，按时缴纳租金、水、电和煤气等费用，但被告自2012年6月开始，对原告租赁商圈及外围进行大规模装修改造，影响原告商业环境，造成原告营业额大幅下降，且自2012年3月1日起违约中断对原告的热水供应，被告应承担违约赔偿责任。2014年11月19日，被告发函原告，要求解除双方的租赁关系。原告认为，租赁合同期满后，原告在同等条件下享有优先承租权，同时，被告中断供水、大规模装修施工导致原告经营环境恶劣，应给予原告赔偿，故原告诉讼至法院，请求法院判令：1、被告补偿原告因装修改造施工需要延续的营业期限723天；2、被告应根据《租赁合同》约定保障原告享有优先承租权；3、被告赔偿原告因合同期内装修改造行为，致原告营业额利润损失人民币877，500元（以下币种均为人民币，自2012年6月1日起暂计算至2014年12月15日止）；4、因被告违约中断热水，被告应赔偿原告458，750元（其中购买热水供应系统100，000元、违约金358，750元）。
被告辩称，因原告没有按照合同约定支付租金，被告提前解除租赁合同，不存在合同期满原告优先续租的问题。而且房屋收回后被告将自用。根据租赁合同的规定，被告在改建时封闭通道，原告应予以配合，无权要求被告赔偿。被告装修的是1号楼，原告租赁的是2号楼，被告的装修改造并未影响原告的正常营业。原告自行安装热水器是双方对合同重新达成变更，不是被告违约。
经审理查明，系争房屋权利人为被告。2009年6月，原、被告签订了《租赁合同》，约定，被告将系争房屋出租给原告，租赁期限自2009年6月22日至2014年6月21日；前两年（2009年6月22日至2011年6月21日）的年租金为792，000元，后三年（2011年6月22日至2014年6月21日）的年租金为889，249元；租赁期间，被告提供给原告24小时热水；被告未按合同约定的时间提供冷、热水和电，逾期每日按原告所交保证金的千分之五支付违约金；被告在进行维修、改建等施工时，需封闭或更改公共通道，原告应予以配合，并不应以此类施工对原告产生之影响或不便为由要求被告予以赔偿；如因被告原因影响原告正常营业的，经双方签字确认，在合同期满后，按实际影响原告营业时间作相等的时间补偿。合同期满后，双方又于2014年6月19日续订了《租赁合同》，约定，租赁期限自2014年6月22日至2014年12月21日；月租金调整为60，000元。
另查，合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付了租赁保证金70，000元。2014年10月，原告收到被告关于“对2号楼要整体装修规划改造，调整业态而将于2014年12月21日租约到期不再续约的通知”后，遂于2014年10月12日发函被告，内容为，原告自2003年开始租赁被告房屋经营至今已有十一年，一直按约缴纳租金；被告自2012年开始至今，对1号楼进行全面改造，对原告的经营造成了极大的影响，许多顾客流失，原告生意受到损失；被告突然发来不续约的通知，原告将被迫关店。为此，原告要求与被告展开商谈，妥善处理各项事宜。2014年10月23日，原告再次发函被告，称，因被告施工改造以及被告未按约提供热水，给原告造成损失，向被告提出赔偿要求以及终止租赁合同的后续事宜。自2014年9月22日起，原告未支付租金。2014年11月14日，被告向原告发催款函，载明：截止2014年11月14日，原告尚欠被告9月22日至11月21日租金120，000元，8月至10月的水、电、煤、电话费27，063.34元，以上费用共计14，7063.34元。要求原告于2014年11月20日前还清拖欠的租金及费用，否则将按《租赁合同》第六条第二款追究原告违约责任。原告收到催款函后，于2014年11月17日复函被告，表示，在被告未适当履行合同义务的前提下，原告有权中止履行合同义务，暂停交纳租金、水、电、煤气等费用，同时要求被告承担原告因改造装修造成的损失。被告收到函件后，于2014年11月19日向原告送达了《关于解除﹤租赁合同﹥函》，内容为，鉴于原告未依约支付租金和费用，被告根据合同的规定通知原告，解除双方于2014年6月19日签订的《租赁合同》。原告随之于2014年11月28日回复被告，表示，对被告要求解除《租赁合同》，不予认可；被告未适当履行合同义务的前提下，原告有权中止履行合同义务，暂停交纳租金、水、电、煤气等费用。2014年12月2日，原告委托律师发函被告，称，被告应保障原告租赁商铺的优先续约权，同时向被告提出赔偿请求。因双方协商不成，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。被告同时也向法院提起诉讼，要求法院确认双方租赁合同解除，原告腾退房屋，支付欠租，案号为（2015）静民一（民）初字第221号。
又查，2012年2月28日，原、被告签订了一份《备忘录》，内容为，双方于2009年6月8日签订的《租赁合同》中约定，被告向原告24小时提供热水，现由于被告1号楼5-12层房间功能将由经营客房改为办公用房，不再需要热水了，这样，被告将无法再向原告提供热水。为此，2012年2月7日，经双方协商，约定，原告负责腾房并购买、安装经国家批准、符合安全使用规定的煤气热水炉，自行解决热水问题；被告负责为原告落实提供煤气及计量表具（原告专用）并承担费用；被告负责煤气管道安装至原告指定地点并承担费用……此工作于2012年3月31日前完成。2013年7月26日，原、被告又签订了一份《备忘录》，内容为，根据原告两次约见被告提出的“由于当前经营大背景不景气和管理上的一些问题，造成目前实际经营状况及营收不理想，要求减免租金，以缓解暂时困难”的请求，经被告研究，考虑到目前工地施工给原告带来的影响，同意给予原告减免部分租金，以巩固和维护双方良好的合作；合同约定自2013年6月22日至2014年6月21日（共12个月）的月租金74，104元，现减免为月租金70，000元。2013年10月31日，原、被告再次签订了《备忘录》，内容为，根据原告提出减免租金的请求，考虑到原告实际经营状况，经被告研究，同意再次给予原告减免部分租金；自2013年6月22日至2014年6月21日（共12个月）每月租金70，000元，从2013年11月1日起，租金调整为每月60，000元。
再查，上海文艺活动中心改扩建项目（1号楼）施工铭牌记载，工程开工日期为2012年12月28日，竣工日期为2014年10月31日。原告租赁的系争房屋坐落在2号楼，尚未开始施工改造。
以上事实，由原告提供的《租赁合同》两份、《备忘录》、双方往来公函、律师函、施工现场照片，被告提供的《关于戴维营SPA展开维修维护工作的申请》、《申请报告》、《申请书》、催款函、关于解除《租赁合同》函以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的两份《租赁合同》均是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。首先，合同约定，被告进行维修、改建等施工时，需封闭或更改公共通道，被告应提前书面通知原告，并尽可能减少对原告的影响，原告应予以配合，并不应以此类施工对原告产生之影响或不便为由要求被告予以赔偿。因此，原告要求被告补偿原告因装修改造施工需要延续的营业期限723天及赔偿原告因合同期内装修改造行为造成原告营业额利润损失877，500元，缺乏合同依据；其次，考虑到施工改造对原告的影响，被告已经给予原告减免部分租金的补偿，而该部分的补偿本身就是对原告营业额利润损失及营业时间的补偿，双方已通过《备忘录》的方式达成了一致意见。关于24小时热水的问题，由于客房功能改造，被告无法继续向原告提供热水，经双方协商，达成了由原告自行购买煤气热水炉，被告负责为原告落实提供煤气、计量表具及煤气管道并承担费用的合意，原告再要求被告赔偿原告因中断热水造成的损失458，750元，本院不予支持；第三，由于原告未按约支付租金，构成违约，被告行使了合同解除权，具体理由及合同解除后的处理在本院（2015）静民一（民）初字第221号判决书中已作了阐述，在此不再赘述。综上，原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
原告上海戴维营美容有限公司的全部诉讼请求，本院不予支持。
案件受理费16，826.20元，减半收取，计8，413.10元，由原告上海戴维营美容有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一五年三月四日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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