福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初1929号原告：兴业银行股份有限公司泉州新门支行，住所地泉州市鲤城区涂门街中段沁园楼101，102号，统一社会信用代码：91350502746392477F。负责人：张小红，行长。委托诉讼代理人：练正雄，福建永时律师事务所律师。被告：蔡美兰，女，汉族，1968年4月26日出生，住福建省石狮市。被告：周建强，男，汉族，1965年1月5日出生，住福建省石狮市。被告：晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市池店镇江滨片区溪头村，统一社会信用代码：91350582689392269L。法定代表人：康玛水，执行董事。原告兴业银行股份有限公司泉州新门支行（以下简称兴业银行新门支行）与被告蔡美兰、周建强、晋江晟瑞房地产开发有限公司（以下简称晟瑞房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兴业银行新门支行的委托诉讼代理人练正雄到庭参加诉讼。被告蔡美兰、周建强、晟瑞房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业银行新门支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告蔡美兰、周建强签订的合同编号为兴银泉新个住字第151202568201000号的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.判令被告蔡美兰、周建强立即共同向原告偿还合同编号为151202568201000的《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的全部贷款本金余额511,999.84元，并按前述合同约定向原告支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复利（暂计至2016年7月6日利息为4,170.45元，罚息为70.99元）；3.判令被告蔡美兰、周建强立即支付原告为实现债权支付的律师费2,000元；以上诉讼请求标的截止2016年7月6日暂计518,241.28元；4.判令被告晟瑞房地产公司对上述全部债务承担连带清偿责任；5.判令原告有权对被告蔡美兰、周建强提供的抵押物晋江市池店镇江滨南路世贸广场11幢1705号商品房进行折价、拍卖或变卖，对所得价款优先受偿；6.本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）均由上述被告承担。诉讼过程中，兴业银行新门支行放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2011年11月14日，被告蔡美兰与被告晟瑞房地产公司签订合同编号为MF-2007-01的《商品房买卖合同》，约定被告蔡美兰向被告晟瑞房地产公司购买位于晋江市池店镇江滨南路世贸广场11幢1705号商品房。2012年4月9日，原告与被告蔡美兰、周建强签订合同编号为兴银泉新个住字第151202568201000的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：被告蔡美兰、周建强向原告借款640,000元，借款期限自2012年4月9日至2032年4月9日；还款方式为等额本金偿还法；年利率根据合同约定为基础利率，借款利率浮动方式为固定日浮动，浮动周期为年。借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%。合同第十三条第一款约定：债务人（即被告蔡美兰、周建强）不按本合同规定按时偿还借款本息等即构成违约。合同第十三条第二款约定违约发生后，债权人（即原告）有权采取下列一项或多项措施：（一）限期纠正违约；……（三）解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；（四）要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额一定比例的违约金……合同第十七条第六款约定被告蔡美兰、周建强以其房产提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同并约定被告晟瑞房地产公司提供连带责任保证担保，被告晟瑞房地产公司在保证人处签章。原告已完全履行了其发放贷款的义务，然而被告蔡美兰、周建强没有按照合同约定及时偿还贷款本息，截止2016年7月6日尚欠本金511,999.84元，利息4,170.45元，罚息70.99元。原告认为，被告蔡美兰、周建强拖欠贷款本息行为已经构成违约，根据上述合同约定，原告有权要求被告蔡美兰、周建强立即偿还全部贷款本金及相应利息、罚息、复利，被告晟瑞房地产公司承担连带清偿责任，并对拍卖、变卖、折价抵押物的价款享有优先受偿。蔡美兰、周建强、晟瑞房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩并提交证据，视为放弃对兴业银行新门支行主张的事实进行抗辩的权利和举证、质证的权利。兴业银行新门支行提供的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，足以证明其对蔡美兰、周建强、晟瑞房地产公司所主张的相应事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实与兴业银行新门支行诉称的事实一致。本院认为，兴业银行新门支行与蔡美兰、周建强、晟瑞房地产公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，主体适格，意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。兴业银行新门支行已依约履行发放借款的义务，蔡美兰在借款后未按约履行还款义务，已构成违约。兴业银行新门支行有权依合同约定宣布借款立即到期，并要求借款人及保证人提前履行还款义务。周建强与蔡美兰系夫妻关系，本案借款发生在蔡美兰与周建强婚姻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，周建强应共同偿还。故兴业银行新门支行要求蔡美兰、周建强提前偿还尚欠的借款本息并偿还兴业银行新门支行因本案诉讼而支出的律师代理费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。涉案房产上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，兴业银行新门支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，而非享有现实的抵押权，兴业银行新门支行要求对该涉案房产享有优先受偿权的诉求，于法无据，本院不予支持。根据双方合同的约定，晟瑞房地产公司应承担阶段性连带保证责任，即阶段性保证人自借款发放之日起至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。在抵押权设立登记之前，兴业银行新门支行尚未取得涉案房产的优先受偿权，保证人晟瑞房地产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就。故兴业银行新门支行要求晟瑞房地产公司承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。晟瑞房地产公司承担保证责任后，依法有权向蔡美兰、周建强追偿。蔡美兰、周建强、晟瑞房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、蔡美兰、周建强应于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行股份有限公司泉州新门支行借款本金511,999.84元并支付相应的利息、罚息(截止至2016年7月6日的利息为4,170.45元、罚息为70.99元，之后至实际付款之日止的利息、罚息按双方合同约定支付)；二、蔡美兰、周建强应于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行股份有限公司泉州新门支行因本案诉讼而支出的律师代理费2,000元；三、晋江晟瑞房地产开发有限公司对蔡美兰、周建强的上述债务承担连带清偿责任；四、晋江晟瑞房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向蔡美兰、周建强追偿；五、驳回兴业银行股份有限公司泉州新门支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,982元，由蔡美兰、周建强、晋江晟瑞房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  张文俊代理审判员  黄细芬人民陪审员  黄佳玲二〇一七年一月二十二日书 记 员  王汉杰速 录 员  林 秋判决书引用的主要法律条文及执行申请提示一、判决书引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。