广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠城法民三初字第17号
原告（反诉被告）：肖浩文，男。
委托代理人：刘照煌、曾裕雄，系广东伟伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何应占，男。
委托代理人：罗卓伟，系广东百德律师事务所律师。
委托代理人：何贝。
原告肖浩文诉被告何应占及被告何应占反诉本诉原告肖浩文不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2013年7月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘照煌、曾裕雄、被告何应占及其委托代理人罗卓伟、何贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖浩文诉称：一、本案的基本事实。2009年12月3日，中国南海石油联合服务总公司建设发展公司惠州分公司（下称“南油公司”）向原告出具了《授权委托证明书》，委托书写明南油公司委托原告管理惠州市江北21号小区四巷涉案房地产一栋（下称“涉案房地产”），南油公司在签订委托书之前告诉原告，涉案房地产是由其独立开发的，其与某购房人签订了购房合同，但是尚欠部分购房款未付，且该购房人长期无法联系，房屋产权目前还没有办理到任何一方名下，鉴于房屋长期荒废，为了发挥涉案房地产的价值，特授权原告进行管理。得到南油公司的书面授权后，原告对涉案房屋进行了装修，共投入人民币191248元，包括工程款和材料款。2011年初，被告通过南油公司找到原告，称：涉案房地产是被告1992年向南油公司购买的，但未付清购房款，如果原告同意，被告愿意将涉案房地产卖给原告，并会配合办理房地产权证到原告名下的手续，南油公司作为涉案房地产的开发商也表示愿意配合原告完善产权。但是由于原告与南油公司一直未能就房地产转让价格达成一致意见，所以原告、被告和南油公司未能签订涉案房地产的买卖合同。因为向被告购买涉案房地产已不可能，所以原告要求被告折价补偿房屋的装修，但是被告拒不补偿。2012年上半年，被告强行回收了涉案房地产，并对外出租了该房产营利。二、原告装修涉案房屋，对被告的房屋形成了添附，依据添附及不当得利的有关法律规定，被告应当返还装修费用人民币191248元及其利息。原告装修涉案房屋，对被告的房屋形成了添附。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”根据这一规定，被告应当向原告支付装修折价款。
本案中，原告与被告就房屋装修而形成的添附未能协商达成一致意见，被告不予返还装修费用后强行收回房屋营利，应属不当；添附制度不以过错为前提，况且本案中原告装修房屋是在南油公司授权委托下进行，原告也并不存在过错。添附制度通过确认新物归属以实现一物一权的方式来保护物权，这体现了添附制度的确权规则；原告将装修材料添附于涉案房产中，已单独形成动产，该动产属于添附方即原告所有，而且该动产并没有损害涉案房产，反而使涉案房产的价值得到提升，事实上被告也实际使用了原告装修后的涉案房屋；这表明被告事实上已经接受了原告对涉案房地产的装修，并从添附的动产中得到利益。此时，房屋的装修显然不适宜也不应当被拆除，因为，拆除后不能使涉案房产物尽其用，同时也导致涉案房产的损失浪费。在确权规则下，添附制度还有补偿规则，原告对涉案房产进行添附后，使涉案房产在使用价值上得到了极大提升，并且符合出租条件，被告从中获得了利益，应属不当得利，出于平衡双方利益的目的，根据《民法通则》第九十二条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”，由得益方（被告）给予受损方（原告）适当补偿，即返还装修款人民币191248元。根据《民通意见》第一百三十一条：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”，被告应承担装修款人民币191248元的利息，利息按照银行同期贷款利率计算，从被告强行收回房屋开始计算，暂计算至起诉之日至，实际利息计算至装修费用清偿完毕之日。综上所述，原告在南油公司的的授权下对涉案房地产进行装修和管理，发挥了房地产的资源价值。现被告强行收回涉案房产营利，拒绝支付装修折价款，构成不当得利，应当予以返还，原告为维护自身合法权益，请求人民法院判如所请！1、判令被告向原告支付装修折价款191248元及其相应利息（利息按同期银行同类贷款利率计付，利息暂计至起诉之日为6694元，实际利息按同期银行同类贷款利率计至实际付款之日）；2、判令被告承担本案的所有诉讼费用。
原告为其陈述向法院提供的证据有：证据一、原告身份证，证据二、南油公司委托原告管理涉案房屋的证明，证据三、供电客户档案（涉案房屋长期无人居住和管理，原告于2010年12月3日对房屋装修并实现供电），证据四、被告于2010年9月12日重新立户的供电客户档案，证据五、被告出租房照片，证据六、原告支付的装修款的预算表，证据七、原告进行装修预算表、协议，证据八、原告支付的款项明细。
被告何应占答辩称：一、被答辩人对答辩人房屋擅自进行装修并出租牟利，完全属侵权行为，其诉讼请求应予驳回。本案位于江北21号小区四巷的涉讼房产，是答辩人于1992年8月12日与中国南海石油联合服务总公司惠州分公司签订合同购买所得，该房已付清购房款并办妥交接手续，属答辩人的合法财产，并无任何产权争议。但答辩人于2012年初发现，被答辩人在未取得本人授权委托，未取得该房屋任何权益的情况下，利用答辩人长期居住在香港，疏于对该房进行管理之机，于2010年10月底开始冒充业主身份对该房进行装修并出租使用，非法收取租金据为己有，答辩人发现后经交涉于2012年3月13日收回该房产并接管了原有租户。但被答辩人对侵权行为未作任何赔偿和道歉，反而于2012年7月13日、16日分别到上述房屋处拆除了水电设施和门锁，导致该房屋无法正常使用，租户也被迫退房并由答辩人退还租房押金，由此导致答辩人的合法权益进一步受到侵害。为维护答辩人的合法权益，答辩人已于2012年7月16日下午向云山派出所作报案处理，于2012年8月亦曾委托律师发函给被答辩人要求其停止侵权行为。事后答辩人了解到，由于被答辩人在答辩人上述房屋旁购买了一栋楼房，2009年底进行装修时，需要使用答辩人的房屋给工人临时居住及堆放建材和工具，于是便向开发商提出申请，开发商在未征求答辩人意见的情况下同意其临时看管，并明确要求不得转让、出租（借），更不得利用该房产从事违法乱纪活动。但被答辩人却拿着鸡毛当令箭，故意歪曲开发商委托的本意，擅自对房屋进行装修后出租牟利，将全部租金据为己有，由此酿成纠纷。以上事实证明，被答辩人在答辩人房屋上进行装修并出租牟利，从未得到业主即答辩人的同意，纯属侵权行为，即使开发商有授权也不具有合法性。故其所谓增添附属物的损失，根本不受法律保护，其诉讼请求依法应予驳回。二、被答辩人应对其侵权行为承担归还租金收益并赔偿损失的法律责任。被答辩人未经答辩人同意，利用答辩人长期不在惠州之机，假冒业主，将答辩人的房屋出租牟利，其取得的租金毫无法律依据，依法属不当得利，应如数归还给答辩人。而由于其拆除房屋水电设施及门锁的行为，导致租户退租由答辩人返还押金，更进一步造成答辩人的经济损失。根据最高人民法院“造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的司法解释规定，被答辩人应对造成答辩人的全部经济损失承担赔偿责任。
被告何应占反诉称：反诉被告应对其侵权行为承担归还租金收益并赔偿损失的法律责任。反诉被告未经反诉原告同意，利用反诉原告长期不在惠州之机，假冒业主，将反诉原告的房屋出租牟利，其取得的租金毫无法律依据，依法属不当得利，应如数归还给反诉原告。据统计，反诉原告自2012年3月13日收回该房屋后，接管了当时的全部租户，2012年4月及5月两个月平均租金收入为人民币8178元，平均费用支出为3034元，故可推算出反诉被告从2011年3月至2012年3月租金收入为98136元，费用支出为36417元，其非法获利为61719元。而由于其拆除房屋水电设施及门锁的行为，导致租户退租，2012年7、8两个月无租金收入，按每月8000元的最低标准，反诉原告租金损失为16000元。此外由反诉原告返还反诉被告所签租赁合同的租户的押金损失为人民币8000元。反诉被告依法应对上述侵权行为造成反诉原告的经济损失承担赔偿责任。为此，反诉原告请求法院：1、驳回反诉被告本诉的全部诉讼请求；2、判令反诉被告返还其侵占反诉原告租金人民币61719元；3、判令反诉被告赔偿原告经济损失人民币24000元；4、判令反诉被告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。
被告何应占为其答辩及反诉提供的证据有：证据1、被告的身份证，证据2、被告购买商品房的购售合同及收款收据，证据3、建设工程规划许可证，证据4、被告接管房产后两个月的收租情况表（每月平均租金收入为8178元，费用平均支出为3034元），证据5、租房合同及收款收据（原告未经被告同意擅自出租房屋）。
原告肖浩文对被告何应占的反诉答辩称：一、原告对房屋装修不购成侵权，我国法律规定，构成侵权有三要件：侵权行为、有损事实、因果关系，本案不存在第一、二构件，原告没有侵权行为，对房屋装修不是侵权行为，原告也没有造成被告任何损失，反而对被告因此受益，房屋装修后才可以进行相关出租，因而受益，二、原告对房屋进行装修不构成侵权，根据相关规定，添附不在于财产人同意或不同意情况下构成，本案是原财产人不知情况下构成添附，三、被告对原告收的租金是错误的，全年收租其实是44592元，被告自制的表格不能将预收的押金作为租金计算，这个押金在租户不存在违约的情况下是要退还的，水电费被告也计算错误，2011年3月到2012年3月，其计11.5个月租金，这个实际是双方当事人共同所有，如果没有原告装修只有被告房屋也是不能出租收取租金的，这个租金应双方各占有50%，四、原告客观上没有损坏房屋内所有的设备，因此被告主张的租金没有事实法律依据，就算有损坏被告主张每月租金8718元也不是事实，按事实来说，如果一个门琐坏了也不可能两个月出租不了，五、被告没有证据证明原告向租户收取了8000元押金，原告也没有证据证明他垫付了8000元押金给租户。
本院查明：1992年8月12日本诉被告何应占与中国南海石油联合服务总公司惠州分公司签订了定房协议，1992年8月20日双方签订了商品房屋购售合同，约定：何应占向南油公司购买惠州市江北21号小区四巷43号房地产一栋（面积约350平方米）；总价款550000万元，签合同当天付款50%，在楼层框架完成时付款45%，房屋交付前付款5%。当天，何应占向南油公司付款275000元。此后，何应占未交余款，南油公司无法联系到何应占，房屋长期闲置。2009年12月3日，中国南海石油联合服务总公司建设发展公司惠州分公司（简称南油公司）向本诉原告肖浩文出具了《授权委托证明书》，委托书写明南油公司委托本诉原告肖浩文为公司看管惠州市江北21号小区四巷43号房地产一栋；不得转让、出租（借），更不得利用该房产从事违法乱纪活动。肖浩文在接受委托后，利用该闲置房屋存放装修材料。2010年10月底开始对该房屋进行装修并出租给案外人使用，原告管理房屋期间租金收入44592元。本诉被告于2012年初发现本诉原告在未取得授权委托的情况下，利用本诉被告疏于对该房屋进行管理之机，装修房屋并出租使用；经交涉本诉被告于2012年3月13日收回该房产并接管了原租户。2012年3月13日，中国南海石油联合服务总公司建设发展公司惠州分公司（简称南油公司）向被告何应占交付了惠州市江北21号小区第8栋四巷43号房地产一栋及建设工程规划许可证原件一本（证号147）。此后，双方未能解决纠纷，2013年3月6日本诉原告肖浩文向本院提起诉讼，诉请法院判令本诉被告何应占支付房屋装修款。开庭前，何应占针对本诉向本院提起反诉。
本院认为：本诉被告何应占与南油公司签订商品房屋购售合同，双方形成商品房买卖合同关系；2012年3月13日南油公司已经向何应占交付惠州市江北21号小区第8栋四巷43号房地产一栋，何应占收回该房产并接管了原租户，本院对此予以确认。本案的焦点问题是本诉原告是否超越南油公司的管理授权？2009年12月3日，南油公司向本诉原告肖浩文出具了《授权委托证明书》，委托书写明南油公司委托本诉原告肖浩文为公司看管惠州市江北21号小区四巷43号房地产一栋，不得转让、出租（借）；本诉原告为出租该房屋于2010年10月底进行房屋装修，并向租户收取房屋租金；显然，本诉原告的行为超越南油公司的管理授权。因为本诉原告是在超越管理授权的情况下对本诉被告所购买的房屋进行装修，所以，本诉原告诉请本诉被告支付该房屋装修款，缺乏事实和法律依据，依法应不予以支持。虽然如此，但是，本诉原告经委托对房屋进行管理，不仅没有损害房屋，而且在管理好房屋的同时装修了房屋便于出租房屋收取租金，本诉原告对房屋进行管理并支付了相关的、必要的管理、装修费用，其管理期间收入的租金可以抵作已支出的相关的、必要的管理、装修费用。所以，反诉原告（本诉被告）诉请本诉原告（反诉被告）返还租金，其理由不成立，依法应不予支持。本诉被告签订了购房合同并支付一半购房款后，未按约支付其余购房款，导致房屋闲置无人管理，造成本案纠纷，应当承担一定的责任，本诉被告的经济损失应由其自身承担；所以，对反诉原告（本诉被告）的其他诉讼请求，其理由不成立，本院不予支持。
综上所述，本诉原告和反诉原告的诉讼请求，其理均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告肖浩文的诉讼请求。
二、驳回反诉原告何应占的诉讼请求。
本案本诉受理费4259元（本诉原告预交），由原告（反诉被告）负担；反诉费1942元（反诉原告预交），由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，本诉原告可在判决书送达之日起十五日内、本诉被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 方国平
审 判 员 邹庆惠
人民陪审员 何子贤
二〇一三年十二月三十一日
书 记 员 刘文娟