天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初2642号原告：冯金海，男，1961年5月9日出生，汉族，住天津市塘沽区。被告：天津骏龙商业管理有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融区服务中心582房间。法定代表人：许华琳，执行董事。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。原告冯金海与被告天津骏龙商业管理有限公司（以下简称骏龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯金海和被告骏龙公司的委托诉讼代理人彭文聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯金海向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告签订的商铺租赁合同自始无效；2．判令被告赔偿原告店铺加盟、设备、装修、人员工资和经营损失等费用合计1680000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年8月28日签订了天津宝龙城市广场商铺租赁合同。1.天津宝龙城市广场于2016年8月12日才在中心商务区建交局完成竣工验收备案。但自招商之日起至2016年8月12日，被告明知天津宝龙城市广场未经过竣工验收、存在若干安全隐患的情况下，违反建筑法第六十一条的规定，采取欺诈手段与原告签订《商铺租赁合同》。致使原告商铺自2014年12月21日起多次因工程施工和雨雪天气渗漏等原因遭受商铺装修、设备和物料等方面的不同程度的损失。2.自招商之日起，被告在不同场合利用互联网、招商视频、招商手册、招商推广说辞、招商商铺落位图、招商宣传资料及图片等不同形式，进行虚假宣传、夸大事实，告知或向商户承诺与其已签约和进驻广场的国际、国内知名品牌会陆陆续续开始经营，欺诈诱导商户签订商铺租赁合同。但开业后至今，被告没有兑现承诺，根本没有国际、国内知名品牌入驻天津宝龙城市广场经营。3．被告天津宝龙城市广场自身公共环境及空调系统不达标，没有经过相关部门验收和检查，致使原告和宝龙城市广场的商户在开业之初到2016年8月12日期间，不能正常办理卫生许可证和食品流通许可证，政府相关部门来检查时，被告就要求员工和商户们锁大门躲避检查，给原告经营和心理都带来了重大阴影。被告的行为违反了合同法、建筑法、广告法和民法通则的相关规定，特提起诉讼。被告骏龙公司辩称，1.原被告之间签订的是租赁合同，被告经商铺合法产权人的授权，将被告经营管理的商铺出租给原告使用，因此租赁合同合法有效。2.双方订立合同后，被告一直履行合同义务，涉诉商铺已经实际交付原告使用，原告理应交付租金和管理费用，但原告始终未缴纳租金，被告在2016年9月提起诉讼，请求判令解除双方签订的商铺租赁合同，原告违约不交付租金导致合同不能履行，因此本案的焦点应当是双方的合同是否应当终止而非是否有效。3.装修和营业损失是正常的经营风险，原告主张的赔偿无事实和法律依据，被告仅提供管理服务，不是商铺的建设方，也不负责天津宝龙城市广场的招商工作，即使有财产损害，赔偿应由侵权行为人来承担相应的责任。故请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告冯金海提供了如下证据：证据一、商铺租赁合同，证明被告通过欺诈手段与原告签订租赁合同；证据二、工程验收备案通知书，证明涉诉房屋所在的天津宝龙城市广场自招商之日起至开业期间未经过竣工验收，于2016年8月12日才通过竣工验收备案；证据三、滨海新区关于天津宝龙城市广场项目备案的决定和天津市内资企业固定投资项目备案通知书，证明滨海新区发改委将宝龙城市广场的作为一个整体工程立项，该工程不能拆分竣工验收；证据四、建设用地规划许可证，证明宝龙城市广场所在的土地拍卖给了一个公司；证据五、建设工程施工许可证，证明天津宝龙城市广场是一个整体工程，不能拆分竣工验收；证据六、招商视频一份，证明被告招商过程中陈述的情况与实际情况不符；证据七、招商手册，证明被告招商过程中陈述的情况与实际情况不符；证据八、招商人员的说辞，证明被告招商过程中陈述的情况与实际不符；证据九、招商落位图，证明被告在招商过程夸大事实、虚假招商；证据十、宝龙城市广场招商所在地的照片4张，证明证据七、八、九的真实性；证据十一、宝龙城市广场的照片5张，证明宝龙城市广场未整体竣工即开始招商，且商户进驻该广场后，宝龙城市广场停水停电影响商户经营；证据十二、关于宝龙广场的经营环境的照片7张和视频资料两份，证明宝龙城市广场的经营环境非常差；证据十三、原告商铺的照片四张，证明宝龙城市广场未经竣工验收，存在安全隐患，曾有玻璃坠落砸坏原告商铺顶棚；证据十四、原告商铺的照片六张，证明宝龙城市广场未经竣工验收，存在安全隐患，曾因铝板坠落砸坏涉诉商铺造成原告损失；证据十五、光盘两张和视频截图6份，证明涉案工程仍然存在安全隐患；证据十六、《关于开设鲜果时间饮料店合作协议书》和北京鲜果时间商贸有限公司出具的收据两张，证明原告租赁房屋的用途；证据十七、鲜果时间的店铺装修结算单和原告购买瓷砖、灯、椅等设备的网页打印件，证明原告装修涉诉商铺的投入资金情况；证据十八、销售单两张、收据一份和网上购物页打印件三份，证明原告购买后厨房的不锈钢吊架、爆米花保温柜、搅拌机、爆米花包装桶的花费情况；证据十九、2014年12月至2016年10月期间原告员工的工资单，证明原告向员工发放工资的情况；证据二十、关于品牌提成费用的说明，证明原告需向北京鲜果时间商贸有限公司支付营业额4%的提成；证据二十一、营业销售报表4份，证明2014年12月15日至2016年10月31日原告店铺的销售情况；证据二十二、汇款凭证三张，证明缴纳宝龙商场的装修押金和保证金的情况；证据二十三、水电费统计表，证明原告交付水电费的情况；证据二十四、原告鲜果时间宝龙店的预期收益情况说明，证明因为宝龙城市广场经营不良给原告带来的损失；证据二十五、宝龙店赔偿金额说明，证明原告在涉诉商铺经营期间亏损430000余元。对原告提供的证据，被告骏龙公司认可证据一的真实性，但不认可其证明目的。认可证据二至证据五的真实性，但不认可其与本案的关联性，因为天津宝龙城市广场的建设方不是被告；不认可证据六、七与本案的关联性，天津宝龙城市广场的招商行为不是被告所为，两份证据也不是被告公司提供；不认可证据八的真实性和关联性，因给该证据仅是书面打印资料，没有被告的公章；认为证据九是介绍与宝龙集团合作的品牌情况，落位图是对天津宝龙城市广场2014年1月份招商情况的介绍，不能作为被告意欺骗原告的依据；不认可证据十与本案的关联性。不认可证据十一至十五的真实性，因为这些照片体现不出拍摄的时间和地点，即便是真实的，也应由房屋的建设方承担责任。被告对原告证据十六至证据二十一、证据二十四、证据二十五的真实性、合法性和关联性均不予认可。被告认可证据二十二、证据二十三的真实性。在对原告提供的证据，本院认定如下：确认证据一的真实性，在无其他证据予以佐证的情况下，该证据难以证明原告的主张，故对其证明目的，本院不予采信。确认证据二至证据五的真实性，但该组证据不能证明天津宝龙城市广场的竣工验收时间，对原告的证明目的，本院不予采信。证据六至证据九仅能证明宝龙城市广场前期进行过招商，但不涉及租赁场地的具体情况，难以证明被告虚假招商，本院不予采纳。因证据十难以佐证证据七至证据九的证明目的，对该证据本院不予采纳。证据十一至证据十五不足以证明天津宝龙城市广场未竣工验收，被告即与原告签订商铺租赁合同，本院不予采纳。证据十六至证据二十一与本案合同是否有效不具有直接关联性，本院不予采纳。对证据二十二、证据二十三的真实性，本院予以认定。证据二十四、证据二十五均系原告自己制作，证据形式不符合法律规定，本院不予采纳。为证明其抗辩主张成立，被告骏龙公司提供如下证据：证据一、天津市商品房买卖合同，证明诉争商铺的产权归属；证据二、委托经营管理协议，证明被告的出租和管理权限的来源；证据三、宝龙城市广场商铺租赁合同，证明原、被告之间存在租赁及商业管理关系；证据四、租赁场所交付确认书，证明被告已依约将商铺交付原告使用；证据五、装修申请表及装修协议，证明原告已经接受了房屋并装修使用；证据六、涉诉商铺销售日报表，证明被告履行了管理责任，对原告商铺的日常经营流水进行了统计。证据七、充电及购水记录，证明被告依约对商铺进行了管理；证据八、交费通知，证明原告未缴纳租金及管理费，存在违约行为；证据九、催款函，证明被告多次催促原告缴纳租金；证据十、建设工程消防意见书，证明宝龙城市广场的消防工程验收合格；证据十一、消防合格证，证明宝龙城市广场具备使用条件并可以进行经营。对被告提供的证据，原告认为原、被告之间签订的是租赁合同，证据一和证据二与本案无关；证据三、证据五、证据七的真实性无异议；证据四、证据六的真实性不予认可；为证据八、证据九与本案无关，原告未收到交费通知和催款单；为证据十、证据十一只能证明宝龙城市广场的消防工程进行了主体验收，但未进行精装修验收，营业前消防合格证是被告贿赂消防局拿到的。对被告提供的证据，本院认定如下：证据一与证据二与被告的出租权具有直接关联性，本院予以采纳；对证据三、证据五、证据七的真实性予以认定；证据四没有原告冯金海的签字确认，本院不予采纳；证据六、证据八、证据九与涉诉合同是否有效无直接关联性，本院不予采纳；证据十、证据十一与涉诉房屋是否竣工验收具有直接关联性，本院予以采纳。本院经审理查明事实如下：2014年8月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定甲方受所有权人徐晓红的委托，将位于天津宝龙城市广场A区第四层4F-002的商铺出租给乙方，租赁场所面积为56.89平方米。乙方租赁该场所经营餐饮，赁期限自2014年11月2日起至2017年11月1日止，实际租赁期限应以租赁场所实际交付日起计。第一年租金为每月每平方米75元，月租金为4266.75元，年租金为51201元；第二年租金为每月每平方米150元，月租金为8533.50元，年租金为102402元；第三年租金为每月每平方米150元，月租金为8533.50元，年租金为102402元。乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付物业服务费，标准为每平方米每月50元。该广场的户外、户内公用场所的所有广告、告示、宣传、招牌、标志、条幅、灯箱等，均由甲方统一策划、布置并收取相应费用。同时，甲方还将通过相关媒体推广该广场的整体形象，乙方应承担适当的媒体推广费，具体由甲乙双方另行协商。乙方应积极参加和配合甲方统一组织的商业性广告和促销活动，以便取得更好的宣传效果。该合同还对履约保证金、租赁场所的交付和续租、广告策划和管理、租赁场所的装修、转让及违约责任做出了具体约定。2014年1月15日，案外人徐晓红和原告签订了《委托经营管理协议》，约定徐晓红将其购买的天津瑞龙城市广场20地块第4层403号商铺（56.89平方米）招商及经营管理事宜委托原告代办，原告代理事项和权限包括：1.对委托物业按照该广场的整体商业布局和业态设置统一进行招商和管理；2.代表徐晓红与租户签订租赁合同，并代表徐晓红对委托物业进行管理；3.办理徐晓红委托物业管理经营的其他事项。委托期限自委托物业交付之日起至2017年8月31日。2014年1月15日，徐晓红与天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购买了本案涉诉商铺。2014年9月10日，原告向被告交付装修申请表，载明预计装修时间为2014年9月20日至2014年10月20日，原、被告双方签署了《商铺装饰装修管理协议》。2014年12月1日至法庭辩论结束前，原告一直使用涉诉商铺经营。2010年11月15日，天津市滨海新区发展和改革委员会对天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司（以下简称宝龙公司）的天津宝龙城市广场项目进行备案，该项目的建设地址位于塘沽新港××南侧、××路东侧。宝龙公司于2010年11月26日取得该项目的建设用地规划许可证，2011年8月19日取的该项目的建设工程规划许可证，2011年9月1日取得该项目的建设工程施工许可证。2015年2月17日天津宝龙城市广场取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2016年8月12日，天津宝龙城市广场完成竣工验收备案。本院认为，原告接受涉诉商铺所有权人的委托，有权在委托权限内就涉诉商铺签订租赁合同。本案的争议焦点为双方签订的合同是否自始无效。天津宝龙城市广场办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，不属于违法建筑。该广场于2015年2月17日取得营业前消防安全检查合格证，可以认定此日之前该广场已经竣工验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程交付使用的条件为竣工验收合格，而非完成竣工验收备案，故天津宝龙城市广场满足交付使用条件。原告主张被告隐瞒天津宝龙城市广场未经竣工验收的情况、欺诈诱导原告与之签订商铺租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《商铺租赁合同》和《委托经营管理协议》的约定，可以认定被告骏龙公司参与涉诉商铺的招商工作。原告提供了天津宝龙城市广场的招商视频、招商手册、招商人员的解说词和招商落位图，证明被告夸大事实、虚假招商。原告提供的上述证据材料包括了对宝龙集团、天津宝龙国际中心、天津宝龙城市广场及宝龙地产控股有限公司等整体情况的介绍，不涉及原、被告签订的商铺租赁合同的具体内容，故被告的招商行为应认定为要约邀请。要约邀请处于合同的准备阶段，系希望他人向自己发出要约的意思表示，不具有法律约束力，即使被告在招商中有些许夸大事实的情况，对涉诉合同的效力亦无实质性影响。原告主张天津宝龙城市广场公共环境和空调系统不达标，但其未举证证明该主张，本院难以认定原告主张的该情况是否实际发生。依法成立的合同自成立时生效，原、被告双方签订的商铺租赁合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原告关于商铺租赁合同自始无效的主张，本院不予支持。原告租赁涉诉商铺经营期间支出的店铺加盟费、设备费、装修费、人员工资和经营损失等费用，系其正常的成本支出和经营风险，原告向被告主张上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。涉诉商铺因宝龙城市广场漏雨、施工导致其商铺的装修、设备和物料遭受损失的问题，与本案非同一法律关系，原告可根据合同约定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冯金海的诉讼请求。本案诉讼受理费减半收取为9960元，由原告冯金海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  闫秀珍二〇一六年十二月二十九日书 记 员  张世宇相关法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。