河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫16民终2389号
上诉人（原审被告、反诉原告）：卢妞，女，汉族，1963年10月22日生，住河南省商水县。
委托诉讼代理人黄维礼，河南燕小成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭亚丽，女，汉族，1986年4月23日生，住河南省西平县，系卢妞之女。
委托诉讼代理人刘江涛，男，汉族，1989年9月9日生，住河南省驻马店市驿城区，系郭亚丽之夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张子民，男，汉族，1972年1月20日生，住河南省商水县。
委托诉讼代理人何德智，河南商振律师事务所律师。
上诉人卢妞、郭亚丽因与被上诉人张子民租赁合同纠纷一案，不服鹿邑县人民法院（2015）鹿民初字第1829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢妞及其委托代理人黄维礼，上诉人郭亚丽的委托代理人刘江涛，被上诉人张子民及其委托代理人何德智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卢妞、郭亚丽上诉请求：1、撤销原审判决书，依法改判驳回张子民要求返还半年租金30000元的诉讼请求；判决张子民赔偿卢妞、郭亚丽财产损失60000元；依法判令张子民为违约方，承担违约责任，赔偿违约金。2、本案的一、二审案件诉讼费及反诉费均由张子民承担。事实和理由：1、原审认定事实错误，张子民违约在先；2、原审法院违背举证规则，张子民应承担举证不能的不利后果；3、原审法院程序�当，卢妞、郭亚丽的诉权没有得到保护；4、原审判决驳回卢妞、郭亚丽的反诉请求不当，卢妞、郭亚丽的反诉请求于法有据，应得到法庭支持。
张子民辩称，1、双方在履行租赁合同过程中，因卢妞、郭亚丽擅自终止合同，构成严重违约，其应承担违约责任，而张子民在本案中不存在任何违约行为；2、卢妞、郭亚丽反诉所主张的财产损失60000元不能成立；3、原审判决卢妞、郭亚丽返还的租金数额偏低，应返还40000元才合情合理。综上，请求二审查清事实，依法公正裁判。
张子民向一审法院起诉请求：1、依法确认双方之间签订的学校租赁合同合法有效；2、依法判令卢妞、郭亚丽退还租金40000元；3、依法判令卢妞、郭亚丽承担违约金200000元，并赔偿经济损失；4、本案一切诉讼费用均由卢妞、郭亚丽承担。
卢妞、郭亚丽向一审法院反诉请求：1、依法判令张子民比照财物清单赔偿卢妞、郭亚丽损失暂计60000元（具体赔偿金额可待法院委托鉴定时确定）；2、判令张子民承担违约责任，支付违约金；3、判令张子民返还商水县人民小学办学许可证、公章、民办非企业登记证书正本、机构代码证正本、收费许可证给卢妞、郭亚丽；4、判令张子民承担全部的诉讼费用。
一审法院认定事实：张子民与卢妞、郭亚丽于2010年8月12日签订《学校租赁合同》，合同第一条约定，张子民租赁卢妞、郭亚丽所有的商水县××人民学校；第二条约定，租赁期限为2010年8月12日至2015年8月12日；第五条约定，前两年租金为50000元，后三年租金为60000元；第六条约定，租赁期间卢妞、郭亚丽负责建筑物的维修，双方应在合同生效前一起登记并办理财产交接手续，合同终止后张子民应如数交给卢妞、郭亚丽；第八条约定，卢妞、郭亚丽不得干涉张子民的人员聘用和管理权；第十条约定，租赁期间，任何一方不得擅自解除合同，否则违约方应支付违约金200000元，并赔偿经济损失。张子民已按照合同约定向卢妞、郭亚丽支付全部租金。租赁期间，张子民将商水县××人民学校的办学许可证、民办非企业登记证书、收费许可证、机构代码证都办到其名下，案外人白玉澄作为该学校的管理者长期参与商水县教育局的各项事宜，并负责发放教职工工资。2015年1月份，卢妞、郭亚丽认为张子民经营不善，且将该学校转租给白玉澄，双方产生纠纷。白玉澄于2015年1月5日报警至商水县公安局，公安机关以双方系租赁纠纷为由并未作出处理。卢妞于2015年1月9日接管学校后，张子民未再对学校进行正常经营。卢妞、郭亚丽2015年1月9日至2015年2月15日代管学校期间为维持学校正常运营产生开支。2015年8月，卢妞将�水县××人民学校的办学许可证、民办非企业登记证书、收费许可证、机构代码证又变更到其名下。另查明，张子民收取该学校2015年度春季学费预收款28550元，退还其中不在本校继续就读的学生预收款8800元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。张子民应依约足额缴纳房租，卢妞、郭亚丽应保证张子民对学校的正常使用，并负责建筑物的维修。现该合同履行期限已届满，故双方合同无履行之可能，张子民要求依法确认原、被告之间租赁合同合法有效的诉请无法实现，该合同实际已解除，予以确认。合同解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿。合同解除后，张子民未实际使用的房屋租金，卢妞、郭亚丽应予退还，因履行合同的目的是进行教学，张子民未实际使用的房租租金为2015年1月9日至2月15日及下半年租金，张子民已完全收取该学校学生的上半年学费，上半年的租赁收益已提前获取，关于2015年1月9日至2月15日租金卢妞、郭亚丽不应退还，卢妞、郭亚丽应退还张子民下半年租金30000元为宜，对张子民要求卢妞、郭亚丽退还租金40000元的请求，予以部分支持。张子民主张卢妞、郭亚丽违约，要求其赔偿违约金200000元及经济损失，但未能提供证据予以证明，对该项诉请，不予支持。卢妞、郭亚丽反诉要求张子民赔偿其学校财物清单损失，该租赁合同第六款约定，双方应在合同生效前一起登记并办理财产交接手续，合同终止后张子民应如数交给卢妞、郭亚丽，卢妞、郭亚丽提供的财物清单本身系其单方清点行为，且清点时间并非在双方实际解除合同之时，照片一组本身无法反应拍摄来源及拍摄时间，卢妞、郭亚丽提供证据无法证明其财产损失状况，其诉请无法律及事实依据，不予支持。卢妞、郭亚丽反诉要求张子民承担违约责任，向其支付违约金的诉请，卢妞、郭亚丽认为张子民将学校转租给案外人白玉澄，未能提供证据予以证明；卢妞、郭亚丽认为张子民经营不善导致财物损毁，也未能提供证据予以证明，对该项诉请不予支持。卢妞、郭亚丽反诉要求张子民返还商水县小学办学许可证、民办非企业登记证书、收费许可证、机构代码证物品的诉请，因以上物品现已于2015年8月全部变更到卢妞名下，对该项诉请，不予支持。卢妞、郭亚丽在庭审中要求张子民赔付其代管学校期间的各�支出及返还不当得利，均非其反诉请求，卢妞、郭亚丽可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、卢妞、郭亚丽于判决生效之日起五日内退还张子民租金30000元；二、驳回张子民的其他诉讼请求；三、驳回卢妞、郭亚丽的反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4900元（张子民已预交），由张子民承担4350元，卢妞、郭亚丽承担550元。案件反诉受理费3000元（卢妞、郭亚丽已预交），由卢妞、郭亚丽负担。
本院二审期间，经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明，卢妞�郭亚丽向法庭申请证人王某出庭作证，证明其在一审中向法庭提交的学校财物清单、照片是真实有效的，其损失客观存在，望二审法院予以认定。卢妞、郭亚丽还向法庭提交财产损失评估申请书、调取证据申请书及一审中向原审法官邮寄材料的EMS回执各一份，证明原审在审理本案中存在程序不当之处。张子民对卢妞、郭亚丽所提交证据的质证意见为：1、证人与卢妞、郭亚丽存在利害关系，其所作证言不属实，不应作为有效证据予以采信；2、两份申请书在商水法院和鹿邑法院开庭时张子民均没有见到，请二审对一审程序进行核实。
本院认为，张子民与卢妞、郭亚丽签订的《学校租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的权利义务。张子民已依约足额向卢妞、郭亚丽缴纳了房�，卢妞、郭亚丽应保证张子民对学校的正常使用，现该合同已实际不能履行，原审根据本案中双方履行情况和合同性质，判决卢妞、郭亚丽退还张子民未实际使用房屋期间的租金30000元并无不当。卢妞、郭亚丽未向法庭提交充分证据证明张子民在履行合同中存在违约行为，故其要求张子民承担违约责任的上诉请求，不能成立，本院不予采信。本案系租赁合同纠纷，卢妞、郭亚丽在原审中反诉要求张子民赔偿其财产损失及支付违约金，双方所争议的不是同一法律关系，原审决定合并审理于法无据，本院予以纠正。对于卢妞、郭亚丽的反诉请求，其可另行主张权利。综上，原审审理程序不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持鹿邑县人民法院（2015）鹿民初字第1829号民事判决第一、二项及诉讼费承担部分；
二、撤销维持鹿邑县人民法院（2015）鹿民初字第1829号民事判决第三项。
二审案件受理费2050元，由上诉人卢妞、郭亚丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 王红飞
审判员 王 璐
二〇一六年八月二十五日
书记员 陈翠丽