北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第12560号
原告董继飞，女，1960年11月7日出生。
委托代理人韩少军，北京市富通律师事务所律师。
被告郑彬，女，1977年1月30日出生。
委托代理人苗全军，北京大成律师事务所律师。
委托代理人孙丽珠，北京市时代九和律师事务所律师。
原告董继飞诉被告郑彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董继飞的委托代理人韩少军与被告郑彬及其委托代理人苗全军、孙丽珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董继飞诉称，我与被告于2013年11月25日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市西城区××（以下简称涉案房屋）出租给我经营使用，租赁期限自2013年11月25日至2016年1月9日共计25个月，合同还约定了租金及转让费用的金额及支付方式，合同签订后，我按照约定支付了租金和转让费用，接手了涉案房屋并对该房屋店面进行了装修，办理进货，开始经营服装生意。2014年3月，房主任欣荣来店收取电费，得知涉案房屋的转租情况，告知我涉案房屋是其租给高培林的并约定了不得转租。而高培林又将涉案房屋转租给了郑彬，郑彬转租给了我，这都是不允许的。5月初，任欣荣向我发来《通知》要求收回涉案房屋，我无奈于5月12日搬出并将涉案房屋交还给了任欣荣。郑彬的转租行为导致我无法继续租赁涉案房屋进行服装经营，给我造成了经济损失，郑彬应当予以赔付。故我诉至法院，请求解除双方于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》；判令郑彬返还转让费110000元并支付银行利息（自2013年11月25日起至实际还款之日止，以上述款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；要求郑彬赔偿因不能履行租赁合同而给我造成的经济损失69000元（服装进货后因不能继续经营被迫低价甩卖而造成的差价损失）。诉讼费由被告负担。
被告郑彬辩称，我不同意董继飞的全部诉讼请求。一、关于涉案房屋的转租问题，董继飞在签订合同之初就已经明知，我没有欺骗董继飞，承租中的风险董继飞应当自己承担。首先，董继飞花巨资租赁房屋肯定要核实我的身份，肯定也要核实我是否有权出租涉案房屋，这是基本常识。其次，2013年12月26日，任欣荣给董继飞出具的《收据》上记载了交款人是“高培林”，这足以证明董继飞当时就知道“高培林”这个人，就知道任欣荣将涉案房屋出租给高培林，高培林转租给我，我又转租给董继飞这一连环转租的事实！但是，董继飞当时知道涉案房屋存在连环转租的事实后，没有提出异议，而是直接向任欣荣支付房租，继续租赁，说明董继飞认可转租的事实，自愿承担转租引起的风险，我不存在过错。二、转让款是双方的真实意思表示，不存在胁迫和欺诈，合法有效，受法律保护。转让款的收取，除了租金外没有明确约定用途，但董继飞对数额没有异议。我在承租时也支付了高额费用，和本案一样，是双方协商的结果，不损害第三方的利益，更不违反法律、行政法规的强制性规定，所以，转让款的收取受法律保护，董继飞无权要求返还。三、董继飞增加的69000元经营损失请求无事实和法律依据。首先，董继飞明知涉案房屋存在连环转租，对可能存在的风险也是明知和认可的，对于产生的后果当然要自己承担。其次，该数额无事实依据。相关单据均是董继飞自行制作，无真实性；而董继飞提交的证人证言，明显虚假不合常理，不能形成有效的证据链条。综上所述，董继飞的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，北京市西城区××号房屋系案外人任欣荣的产权房（以下简称涉案房屋）。2013年1月1日，任欣荣与高培林签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给高培林使用，租期为2013年1月10日至2015年1月9日，共计36个月。租金每月8500元，租金半年一付。第一次交款应于2013年1月9日前交付租金51000元，另交押金8500元。合同中还约定，高培林不得将涉案房屋转租。合同签订后，高培林利用涉案房屋经营自由马服装店。此后，高培林将涉案房屋（对外以自由马服装店经营）转租给被告郑彬。2013年11月25日，郑彬将涉案房屋转租给原告董继飞，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年11月25日至2016年1月9日共计25个月，租金每月8500元。付款方式为半年付。第一次交款应于2013年11月25日前一次性交付人民币118500元整，含押金8500元。第二次及以后交付房屋租金应提前十五天交付。合同还约定了董继飞不得将涉案房屋转租。合同签订后，董继飞向郑彬支付了118500元并开始经营服装生意。2013年12月26日，董继飞向任欣荣交纳了2014年1月10日至2014年7月9日的租金51000元，任欣荣以交款人高培林的名义向董继飞开具了收据。
2014年3月，任欣荣在到涉案房屋收取电费时看到董继飞通过中介公司在出租房屋，得知了转租情况，并进行核实，发现涉案房屋由高培林转租给郑彬，郑彬再次转租给董继飞。2014年5月5日，任欣荣向董继飞下发《通知》：我是××号店面的合法出租人。2013年1月，我将店面出租给了高培林，租赁期限为三年，并约定不得转租。……现正式通知你，我要收回该店面，你在收到本通知之日起三日内，请将店内货物腾空，将店面交还给我。否则，我将采取法律手段解决。2014年5月12日，董继飞向任欣荣办理了涉案房屋的移交手续，任欣荣退还了董继飞未到期的房屋租金。
另查，一、对于董继飞向郑彬交纳的118500元，董继飞解释为110000元系空转费，即转让店铺的经营权，8500元系2013年12月份的房屋租金；郑彬解释为其中30000元是店铺的装修费，80000元系店铺的转让费即店面升值费用，8500元是2013年12月份的租金。但郑彬未对其所述其中30000元系装修费提交证据。二、对于董继飞2013年12月26日向任欣荣交纳2014年1月10日至2014年7月9日租金51000元，任欣荣以交款人高培林的名义向董继飞开具收据一事，董继飞解释为自己知道涉案房屋非郑彬所有，郑彬系承租后转租，但并不知晓任欣荣不允许转租。是郑彬要求其以高培林名义交纳租金；郑彬认为该收据恰好说明董继飞知晓不能转租的事实。三、对于郑彬与高培林之间的转租情况，郑彬提交了一份《房屋租赁合同》，该合同显示：2013年7月26日，高培林与郑彬就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2013年7月26日至2016年1月9日，共计30个月。月租金8500元，付款方式为半年付。第一次交款应于2013年7月27日前一次性交付人民币190000元整。合同亦约定郑彬不得将房屋转租。对此，董继飞不予认可，指出高培林的签字与高培林与任欣荣所签的《房屋租赁合同》中的签字不一致，且郑彬未能提交交付190000元的凭证。四、郑彬对其所述董继飞知晓涉案房屋不能转租而坚持承租经营一节，未向本院提交证据。
现董继飞以郑彬将不允许转租的房屋出租，致使房主任欣荣收回房屋，合同目的不能实现为由诉至本院，请求解除双方于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》；判令郑彬返还转让费110000元并支付银行利息；赔偿其经济损失69000元。郑彬以其抗辩意见不同意董继飞的诉讼请求。
审理中，为了查明本案事实，核实董继飞与任欣荣退还涉案房屋的相关情况，本院依职权与任欣荣进行了联系。任欣荣表示从未同意过高培林转租房屋，在得知转租事宜后立即要求董继飞腾房。并一再表示其不作为本案证人参加诉讼，但可以向法院陈述事实。对此，郑彬要求任欣荣必须出庭，否则不予质证。董继飞对法院与任欣荣联系笔录无异议。
经本院调解，双方当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、转账凭条、收据、《通知》、移交单、本院与任欣荣的联系笔录等证据在案佐证。
本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，原告董继飞与被告郑彬签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律法规的规定，属于有效合同。双方应当遵守履行。现因涉案房屋的产权人不允许转租涉案房屋，并在得知董继飞承租经营后以产权人的名义收回了涉案房屋，致使董继飞与郑彬所签订的《房屋租赁合同》不能继续履行，合同目的不能实现。现董继飞要求解除该合同，理由正当，本院予以支持。郑彬不同意解除合同，没有事实及法律依据。对于董继飞主张的转让费110000元，本院认为，本案争议的焦点是董继飞与郑彬谁应当为合同的履行不能承担责任。对此，郑彬认为董继飞明知涉案房屋不能转租而承租，应当自行承担相应的经营风险，但郑彬未能就董继飞知晓涉案房屋不能转租而承租这一主张提供证据，只是依据任欣荣出具的租金收据中以高培林的名义收取的租金及认为董继飞未充分履行审查义务而推论得出董继飞知晓涉案房屋不允许转租，郑彬所述缺乏证据支持，本院难以采信。而郑彬提交的其与高培林签订的《房屋租赁合同》上明确约定不得转租，即郑彬明知涉案房屋不能转租还将涉案房屋出租给董继飞，存在明显的过错，应当对合同的履行不能承担责任。据此，在董继飞与郑彬签订的《房屋租赁合同》不能继续履行、合同目的不能实现的前提下，郑彬应当将收取董继飞的转让费退还给董继飞。对于董继飞主张的转让费的利息，没有合同约定亦无法律规定，本院不予支持。对于董继飞主张的经济损失69000元，因入账记录系董继飞单方制作且无其他证据予以佐证，本院难以确认董继飞的实际损失，故对该项请求本院亦不予支持。而对于郑彬所述，本院不应依职权与任欣荣进行联系一节，本院认为，本院为查实任欣荣收回涉案房屋的事实，与任欣荣进行核实，不违反法律规定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告董继飞与被告郑彬就北京市西城区××号房屋签订的《房屋租赁合同》。
二、自判决生效之日起十日内，被告郑彬返还原告董继飞转让费十一万元。
三、驳回原告董继飞的其他诉讼请求。
如被告郑彬未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百七十元，由原告董继飞负担一百七十元（已交纳）；由被告郑彬负担二千五百元。自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 云 燕
人民陪审员 于 楠
代理审判员 田 晓 昕
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 史江伟书记员孙冠华