北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16120号
上诉人（原审被告）北京潞河房地产开发有限公司，住所地北京市通州区四员厅街36号8号楼。
法定代表人刘昱麟，董事长。
委托代理人王宇，北京市达奥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林潞娜，女，1959年4月13日出生。
原审第三人张亚林，女，1958年6月3日出生。
上诉人北京潞河房地产开发有限公司（以下简称潞河公司）因与被上诉人林潞娜、原审第三人张亚林房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第13082号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，林潞娜起诉至原审法院称：2007年3月14日，我在潞河公司的售楼处签订了《购房协议》，协议约定潞河公司将其开发的坐落于北京市通州区×苑×号楼×座×号房屋（以下简称×号房屋）卖给我，房屋面积99.17平方米，房屋单价4500元，总价446265元。同时，潞河公司告知我因其所售房屋尚未办理验收手续，整栋楼的大产权证尚未办理，无法签订商品房买卖合同和办理网签手续，待条件符合后再为我办理网签等过户手续。合同签订后，我按合同约定将房款打入了潞河公司指定账户，其为我出具了收款收据，并将房屋交付我使用，此后我对房屋进行了装修并居住至今。现我得知潞河公司所售房屋已经具备办理房屋产权证书的条件，故起诉要求：1.潞河公司继续履行双方于2007年3月14日所签订的《购房协议》，配合我办理×号房屋的过户登记手续；2.本案诉讼费由潞河公司负担。
潞河公司在原审法院辩称：请求法院在查明事实的基础上驳回林潞娜的诉讼请求，因我公司和林潞娜从未签订过商品房买卖合同，林潞娜也未向我公司支付过房款；另外，从林潞娜所提交的证据来看，其买卖房屋的整个交易过程不符合交易惯例，其未将房款打入我公司账户，同时根据北京市建委相关文件规定，自2006年1月1日起购买商品房应办理网签手续，而林潞娜购房并未办理网签，故请求驳回其诉求。
张亚林在原审法院述称：本案与我无关，林潞娜支付的房款未给我，其在北京林博物业管理有限公司（以下简称物业公司）办理装修手续是我经手的，因我当时是物业公司的负责人，但林潞娜买卖房屋的其他事情均与我无关；就潞河公司所陈述的网签问题，我所了解的情况是当时潞河公司与多名业主因逾期交房的问题发生纠纷，建委为此停止了网签办理。
原审法院经审理查明：2007年3月14日，林潞娜与潞河公司签订了《购房协议》，协议约定由林潞娜购买潞河公司开发的×号房屋，房屋面积为99.17平方米，总房款为446265元，林潞娜应于2007年3月13日一次付清全部房款。协议同时约定因×号房屋尚未验收，所在楼栋的楼宇产权证书尚未办理，双方暂不签订商品房买卖合同，待该房屋转为现房时潞河公司再为林潞娜办理网签手续，如林潞娜未能取得×号房屋的所有权，潞河公司应承担由此引起的经济损失。协议上加盖了潞河公司合同专用章及法定代表人刘昱麟的人名章。2007年3月14日，林潞娜通过案外人吴刚账户向案外人韩×账户转账446265元，当日韩×向林潞娜出具了加盖潞河公司财务专用章的购房款收据。后林潞娜对×号房屋进行装修并入住使用至今。
本案审理过程中，林潞娜与潞河公司共同确认×号房屋现地址为北京市通州区×街×号院×号楼×单元×号。
庭审中，林潞娜陈述其是在潞河公司售楼处签订的《购房协议》，并应潞河公司工作人员的要求向韩×个人账户汇款。对此，潞河公司不予认可，称其公章及法定代表人人名章均曾丢失，其为此在报纸上刊登了公告，故对林潞娜提供的《购房协议》、购房款收据真实性均不确认，并称购房款收据上载明的收款人韩×并非其工作人员，而是张亚林所雇用人员。潞河公司解释称，潞河公司在2006年经张亚林居间介绍与案外人南水北调中线工程发展有限公司（以下简称中线公司）签订收购协议及托管协议，收购协议约定由中线公司在一定期限内收购潞河公司，托管协议约定由中线公司在一定期限内全面接管潞河公司业务，潞河公司将公章、财务章及营业执照等交付中线公司；双方同时约定中线公司使用潞河公司公章签订协议时需经潞河公司、中线公司及中线公司股东中法苍天神代理有限公司（以下简称苍天神公司）三方确认，但此后中线公司负责人郭×未经潞河公司许可，擅自使用潞河公司公章以潞河公司名义与张亚林签订合作协议，约定由张亚林向潞河公司投资1700万元，潞河公司将名下28套房产（含诉争房屋）作为投资回报交付张亚林，张亚林随后将28套房屋私自出售并收取了房款。但潞河公司对其上述主张均未提供相关证据佐证。林潞娜对潞河公司上述主张均不认可。张亚林认可其曾居间介绍潞河公司与中线公司签订收购协议及托管协议，后中线公司负责人郭×持潞河公司出具的委托手续以潞河公司名义与其签订合作协议，该合作协议真实有效，张亚林亦按合作协议出资1700万元，因潞河公司账户被查封，相关款项未打入潞河公司账户，而是直接为潞河公司解决纠纷所用，且潞河公司给其28套房产不含诉争房屋。潞河公司对张亚林陈述不认可。
原审法院认定的上述事实，有《购房协议》、房款收据、中国工商银行个人业务凭证、装修押金收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。林潞娜与潞河公司就购买×号房屋签订的《购房协议》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。林潞娜在协议签订后依约按期支付了全部购房款，并装修入住房屋至今已逾八年，故林潞娜已履行了全部合同义务，现其要求潞河公司配合其办理房屋产权过户登记手续，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于潞河公司主张其与中线公司存在合同关系，其将公司公章等交付中线公司，后中线公司违反合同约定私自使用潞河公司公章，以其名义与张亚林签订合作协议并将潞河公司名下房产私自交付张亚林，张亚林又私自将相关房产出售的答辩意见，法院认为，首先，当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。潞河公司未就其主张的上述事实提供证据佐证，故法院对于潞河公司该项主张实难认定。其次，法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。即便潞河公司陈述属实，则中线公司及张亚林私自处分其房产的行为属无权代理行为，但林潞娜作为相对人，对潞河公司与中线公司、张亚林之间的约定及纠纷亦无从知晓，其在出售行为人能够提供加盖潞河公司公章的《购房协议》及收据的情况下，有理由相信该出售人有代理权，故该代理行为应属有效，潞河公司作为被代理人应为此承担相应法律后果。综上，对于潞河公司该项答辩意见，依据不足，法院不予采信，但潞河公司可就其主张事实另行诉讼主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：北京潞河房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助林潞娜办理完毕北京市通州区×街×号院×号楼×单元×（原“×苑”×号楼×座×）号房屋的所有权证书。
原审法院判决后，潞河公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并依法改判驳回林潞娜的诉讼请求；一审、二审诉讼费由林潞娜承担。主要上诉理由是：原审法院认定事实不清，适用法律依据有误；林潞娜所提供的《购房协议》并非潞河公司与林潞娜所签，潞河公司从未见过该《购房协议》，潞河公司与林潞娜之间并不存在商品房买卖合同关系；潞河公司从未收取过林潞娜涉案房屋的房款，林潞娜举证的证据显示，林潞娜将房款打给案外人韩×，但韩×并非潞河公司公司工作人员，况且，购房款应当由潞河公司收取，将购房款打入个人账户并不符合财务规范；林潞娜不符合“主观上善意无过失”的条件，原审法院适用表见代理的法律规定属于适用法律错误。
林潞娜同意原判。
张亚林同意原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，林潞娜提供了加盖潞河公司合同专用章及法定代表人刘昱麟人名章的《购房协议》，潞河公司虽不认可上述协议系其与林潞娜签订，但未提供充分证据予以反驳，故其主张潞河公司与林潞娜之间并不存在商品房买卖合同关系的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。林潞娜在协议签订后虽系向案外人韩×转帐支付购房款，但案外人韩×亦向林潞娜出具了加盖潞河公司财务专用章的购房款收据。潞河公司虽主张潞河公司从未收取过林潞娜涉案房屋的房款，案外人韩×并非潞河公司的工作人员，但亦未提供有效证据加以证明，本院对此亦不予采纳。而即使潞河公司确未曾与林潞娜签订《购房协议》，亦未收取房款，但在出售行为人能够提供加盖潞河公司公章的《购房协议》及收据的情况下，相对人林潞娜有理由相信该出售人有代理权，该代理行为亦属有效，潞河公司作为被代理人应为此承担相应法律后果。故在林潞娜已履行全部合同义务的情况下，其要求潞河公司继续履行《购房协议》、配合其办理房屋产权过户登记手续，理由正当，证据充分，应予支持。
综上，潞河公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3997元，由北京潞河房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费7994元，由北京潞河房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 仵霞书记员李月明