广西壮族自治区宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0126民初1488号
原告（反诉被告）中国人民解放军广西宾阳县人民武装部，住所地广西壮族自治区宾阳县宾州镇永武街231号。
法定代表人郝生发，部长。
委托代理人杨荣高，宾阳县法律援助中心律师。
委托代理人游浩，广西桂新律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐能，男，1983年8月2日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。
被告广西万业市场开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市高新区工业园科德路2号科莱北楼710号。
法定代表人唐能，执行董事。
以上两被告委托代理人李勇鸿，金卡（深圳）律师事务所律师。
以上两被告委托代理人谭克号，广西金卡律师事务所律师。
第三人黄月英，女，1976年8月10日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
第三人吴小宾，女，1987年10月4日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
第三人李雪清，女，1971年5月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
第三人韦少斌，男，1974年8月26日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。
第三人卢翠庆，女，1964年9月29日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
第三人杨莲，女，1983年12月21日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
委托代理人林琳，女，1973年3月23日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
第三人廖和真，男，1970年10月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
原告（反诉被告，以下统称原告）中国人民解放军广西宾阳县人民武装部与被告唐能（反诉原告，以下统称被告）、被告广西万业市场开发有限公司（以下简称万业公司）、第三人黄月英、吴小宾、李雪清、韦少斌、卢翠庆、杨莲、廖和真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨荣高、游浩、被告唐能及被告万业公司的委托代理人李勇鸿、第三人黄月英、卢翠庆及第三人杨莲的委托代理人林琳到庭参加诉讼，第三人吴小宾、李雪清、韦少斌、廖和真经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月28日，原告和被告唐能签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，合同约定原告同意将宾阳县宾州镇永武街231号铺面出租给被告唐能用于商业经营，租期5年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金每年35万元，每季度结算一次，被告需于每季度的第一个月10日前交付给原告。被告万业公司作为担保人为被告唐能提供担保，并签订《担保书》。补充协议约定被告支付铺面整体设备转让费10万元。为了方便审批，双方又于同一天签订一份合同内容相同，只是租期为3年的《军队房地产租赁合同》。合同签订后，原告履行了自己的义务，将房屋交由被告唐能使用，被告唐能将承租的其中6间铺面转租给本案的第三人，其中第三人黄月英、吴小宾共同承租一间铺面。被告按约交纳了2015年第一、第二季度租金共17.5万元及部分水电费2万元，但从2015年7月份起被告以各种理由拒绝支付租金及水电费。被告至今一直使用铺面却不支付租金，其行为已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，请求人民法院判决：一、解除原告与被告唐能于2014年10月28日签订的《军队房地产租赁合同》；二、被告唐能支付拖欠的租金29.17万元、水电费1.8118万元，支付违约金14.4375万元，合计45.4193万元；三、被告万业公司和第三人承担连带责任。原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、《军队房地产租赁合同》、《补充协议》，证明双方存在租赁合同关系及合同约定的事项；
2、担保书，证明被告万业公司为被告唐能提供担保。
3、银行业务回单、收费票据，证明被告仅支付了2015年第一、二季度租金共17.5万元；
4、水电费收支统计单，证明被告欠原告2015年度水电费18118元。
5、被告与第三人签订的《租赁合同》，证明被告将承租的其中六间铺面分租给本案第三人；
被告唐能辩称：一、被告同意解除与原告于2014年10月28日签订的两份《军队房地产租赁合同》；二、虽然《军队房地产租赁合同》约定合同（含补充协议）经双方签字盖章并经军队房地产管理部门批准并加盖合同审核专用章后生效。但在合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告按约定支付了2015年第一、二季度租金17.5万元、设备转让费10万元、水电费2万元，并积极开展了招商工作，双方以实际行为变更了该条款，因此被告认为双方签订的《军队房地产租赁合同》已经生效；三、根据中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第二、三、四、五条及《军队空余房地产租赁管理规定》第十七条的规定，出租军队空余房地产必须办理《军队房地产租赁许可证》，否则无法办理工商、税务注册登记。双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，原告负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》，以便被告办理各种经营手续。合同虽然没有约定办理期限，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合理期限应该为三个月。但从2015年1月至6月长达半年时间内原告都没有办理《军队房地产租赁许可证》，导致来租赁铺面的第三人没有一家能够办理工商、税务登记，致使被告和租户无法合法经营。被告认为，原告为被告办理《军队房地产租赁许可证》是先行义务，时至今日合同期限已过了一年半原告仍没有办理，因此被告有权拒绝交付2015年7月后的租金，以维护自身的合法权益。综上所述，被告不存在任何违约行为，在原告未为被告办理《军队房地产许可证》的情况下，被告有权拒绝交付租金。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告唐能没有证据向本院提供。
被告万业公司辩称：被告万业公司的答辩意见与被告唐能的答辩意见一致。
被告万业公司没有向本院提供证据。
第三人黄月英陈述：2015年7月3日，我和吴小宾与被告唐能签订《租赁合同》，约定由我们承租永武街231号的A18铺面经营体重管理，租期从2015年7月4日至2017年7月3日止。第一年的租金和水电费我们已经交给被告。原告与被告解除《军队房地产租赁合同》我们没有意见。关于办理营业执照的问题，我们经营的店铺是可以办理营业执照的，之所以没有办理是因为去年年底我们店被总公司处罚了，等我们重新通过公司的内部考核后，公司才允许我们去办理营业执照。但我不同意原告要求我们与被告共同连带支付租金、水电费、违约金的诉讼请求。
第三人李雪清陈述：2015年1月1日，我与被告唐能签订《租赁合同》，约定由我承租永武街231号的B8铺面用于经营信息部，租期自2015年1月1日至2015年12月31日止，这一年的租金和水电费我已经交给被告。2016年1月1日起至今我仍租在该铺面经营，我与被告唐能口头约定2016年的租金按我实际租用天数计算。所以原告与被告解除《军队房地产租赁合同》我没有意见。但我不同意原告要求我们与被告共同连带支付租金、水电费、违约金的诉讼请求。
第三人杨莲陈述：2012年的时候，整个231号铺面街是案外人覃宝莹承包下来，当时我承租她其中一间铺面经营烟酒店，当年4月份便办理了营业执照。在办证过程中，工商局并没有要求我提供《军队房地产租赁许可证》。之后被告唐能承租了整个铺面街，我便和被告唐能签订《租赁合同》，租用原来的铺面继续经营烟酒店，租期至2015年12月31日止。2016年1月1日起至今我仍租在该铺面经营，我与被告唐能口头约定2016年的租金按我实际租用天数计算。租金和水电费已经全部交给唐能，所以原告与被告解除《军队房地产租赁合同》我们没有意见。但我不同意原告要求我与被告共同连带支付租金、水电费、违约金的诉讼请求。
第三人卢翠庆陈述：2015年1月1日，我向被告唐能承租永武街231号的A18铺面经营儿童午托班。双方约定期限是1年，从2015年1月1日至2015年12月31日止。这一年的租金和水电费我们已经交给被告。2016年1月1日起至今我仍租在该铺面经营，我与被告唐能口头约定2016年的租金按我实际租用天数计算。所以原告与被告解除《军队房地产租赁合同》我们没有意见。但我不同意原告要求我们与被告共同连带支付租金、水电费、违约金的诉讼请求。
第三人黄月英、杨莲、卢翠庆没有证据向本院提供。
第三人吴小宾、李雪清、韦少斌、廖和真没有陈述，亦未向本院提供证据。
被告唐能反诉称：2014年10月28日，被告唐能与原告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将宾阳县宾州镇永武街231号铺面出租给被告经营使用，租期5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止，每年租金35万元。同时约定原告应当为被告办理《军队房地产租赁许可证》以方便被告的租户办理营业执照等手续。万业公司作为担保人为被告唐能提供担保。签订合同后，原告称签订5年期的合同需到广西军区后勤部门审批，而签订3年期的合同只需交到南宁警备区审批即可。所以为了方便审批，双方又签订了一份合同内容相同只是租期为3年的租赁合同。
合同签订后，被告依约交付了2015年第一、二季度租金17.5万元、设备转让费10万元、水电费2万元，同时开展招商工作，招进了本案第三人进场经营。由于原告未能办理《军队房地产租赁许可证》致使其他客户不敢承租铺面，从而影响了被告的招商工作。反诉原告多次催促原告办理《军队房地产租赁许可证》，原告均以种种理由推脱。原告的违约行为导致了被告的损失，故被告请求人民法院判决：一、解除2014年10月28日双方签订的《军队房地产租赁合同》；二、原告退回被告已交的租金17.5万元、转让费10万元、水电费2万元；三、原告支付违约金105万元，以上合计134.5万元。
被告唐能为证明自己的反诉主张，提供证据如下：
1、《军队房地产租赁合同》、担保书，证明双方存在5年期的房地产租赁合同关系，被告万业公司作为担保人为被告唐能提供担保；
2、《补充协议》、银行存款凭证、银行流水账单，证明被告支付原告10万元设备转让费、两个季度租金17.5万元以及水电费2万元；
3、招租广告宣传单，证明被告唐能进行了招商工作。
原告针对被告唐能的反诉辩称：原告同意解除双方签订于2014年10月28日签订的5年期《军队房地产租赁合同》。在签订合同后，原告已经将办理《军队房地产租赁许可证》的相关材料按军队管理流程层层上报，但不知为何始终办不下来，上级部门也没有给出任何答复。事实上被告从来没有向原告反映过其不能办理营业执照。在被告承租永武街231号铺面街之前，是案外人覃宝莹承租，当时原告也没有为其提供《军队房地产租赁许可证》，但覃宝莹经营的“宝玲形象色彩搭配养生馆”却也办理了营业执照。此外，同样是在没有《军队房地产租赁许可证》的情况下，承租反诉被告永武街231号的宾阳县汉丰商务酒店有限公司、宾阳县湘雅轩酒楼也于去年和前年办理了营业执照。这就说明没有《军队房地产租赁许可证》并不影响第三人办理营业执照，更不影响其经营活动。因此，请求人民法院驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张，提供证据如下：
6、第三人黄月英于2016年1月18日发给原告的手机短信内容“我是步行街A18店的租户。因为我们前段时间被公司处罚过，公司规定被处罚过就不能办营业执照，所以等我们考核通过才能向公司申请资格。我们办营业执照要先缓缓。很抱歉，等下个月我们通过再办可以吗？我们也是得到可以办理工商执照消息后才知道公司不允许我们办理的。”，证明第三人黄月英在永武街231号铺面街经营的商店可以办理营业执照；
7、宾阳县尚英美昔日用品牌摊、宾阳县汉丰商务酒店有限公司、宾阳县恒达名烟名酒商行、宾阳县湘雅轩酒楼、宾阳县宝玲形象色彩搭配养生馆的电脑咨询单各1张，证明上述5家店铺承租了宾阳县宾州镇永武街231号的铺面，均在没有《军队房地产租赁许可证》的情况下办理了营业执照。
本案的争议焦点：一、原、被告在履行合同过程中，谁存在违约；二、原告未为被告办理《军队房地产租赁许可证》是否影响了被告的招商活动；三、原告的诉讼请求及被告唐能的反诉请求有无事实及法律依据。
证据的分析与认定：被告对原告提供的证据1、2、3、5、6、7的真实性无异议；但对证据6证明内容有异议，其认为证据6恰好证明第三人黄月英通过正常途径无法办理营业执照，需要原告出面与工商部门协调才可以办理。被告对原告提供的证据4水电费数据真实性有异议，认为2014年10月份原告移交铺面街给被告时，被告并不清楚水表和电表当时的底数。
原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议。
第三人黄月英、杨莲、卢翠庆对本案所有证据的真实性均无异议。
原告提供的证据1、2、3、5、6、7，被告提供的证据1、2、3，因各方当事人对其真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性均予以认定。关于原告提供的证据4，因原、被告在交接铺面街时未对水表、电表的底数进行确认，且原告提供的水电费数据又系其单方统计得来，未经被告核实确认，故本院对该份证据真实性不予认定。
根据上述确认的证据，本院确认以下法律事实：2014年10月28日，原告宾阳县武装部与被告唐能签订了《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，合同主要约定：原告将宾阳县宾州镇永武街231号的铺面街出租给被告唐能用于经营商业步行街，租期为5年，即从2015年1月1日至2019年12月31日止；每年租金为35万元，按季度支付，于每个季度第一个月10日前通过转账的方式支付给原告；原告保证出租给被告使用的房地产按《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；原告负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》；如一方违反合同约定的事项，非违约方有权解除合同，违约方需向非违约方支付3倍的年租金作为违约金；被告逾期交付租金及有关费用的，每逾期一日按滞交费用的千分之三支付违约金；合同（含补充协议）经双方签字盖章并经军队房地产管理部门批准并加盖合同审核专用章后生效。补充协议主要约定：被告唐能支付原告铺面整体设备转让费10万元。当日，被告万业公司出具《担保书》，承诺愿为被告唐能租赁原告铺面期间的事项提供担保，如被告唐能未及时缴纳租金给原告造成经济损失的，愿意承担赔偿责任。合同签订后，原告即将铺面交付给被告唐能使用，被告唐能亦开始进行招租工作。被告唐能向原告交付了2015年第一、二季度租金17.5万元、设备转让费10万元、水电费2万元，自2015年第三季度起的租金未再支付。2015年1月1日，第三人李雪清、韦少斌、卢翠庆、廖和真分别向被告唐能承租231号铺面街的一间铺面并签订《租赁合同》，租期均至2015年12月31日止。对于承租的铺面，李雪清用于经营信息部、韦少斌用于经营棋牌室、卢翠庆用于经营午托班。2015年5月1日，第三人杨莲与被告唐能签订《租赁合同》，租用一间铺面经营烟酒店，租期至2015年12月31日止。2015年7月3日，第三人黄月英、吴小宾与被告唐能签订《租赁合同》，租用一间铺面作体重管理店，租期至2017年7月3日止。上述第三人均按约定交纳了租金、水电费给被告唐能。
另查明，本案涉案铺面属于军队空余房地产性质。原告至今没有办理《军队房地产租赁许可证》。《军队房地产租赁合同》及《补充协议》未经军队房地产管理部门批准及加盖合同审核专用章。第三人承租铺面及经营期间，没有要求被告唐能提供《军队房地产租赁许可证》，也没有因原告未办理《军队房地产租赁许可证》而影响其正常营业。
原告以被告未支付租金损害了其利益为由，提出了上述诉讼请求，庭审中原告将第二项诉讼请求的数额变更为租金34.428万元、违约金19.4775万元、水电费1.8118万元，合计55.7173万元。被告认为，原告未能办理《军队房地产租赁许可证》，已构成违约，故提出了如上反诉请求。
本院认为：原告与被告唐能签订的《军队房地产租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。对合法有效的合同，双方当事人都应当严格按照约定全面履行自己的义务。虽然原、被告约定“《军队房地产租赁合同》（含补充协议）经双方签字盖章并经军队房地产管理部门批准并加盖合同审核专用章后生效。”，但由于在合同签订后，原告随即向被告交付了涉案铺面，被告也为此开展了铺面招商工作并支付了原告部分租金、水电费，被告的招商工作吸引了本案第三人进场经营，经营时间长达1年半左右。原、被告以实际行为履行了合同约定的相关义务，故本院认为本案的《军队房地产租赁合同》已经生效。原告及被告唐能均同意解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，故对该项主张，本院予以支持。
关于在合同履行过程中，谁存在违约的问题。本案中，原告在与被告唐能签订合同后，已按照合同约定将涉案铺面全部交付被告唐能使用，履行了合同约定的主要义务，但被告唐能未能依约履行支付租金的义务，在占用使用涉案铺面至今仅支付了2015年第一、二季度租金17.5万元后便不再支付，其行为已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。故原告请求被告唐能支付2015年7月1日起至2016年6月24日止的租金34.428万元，本院予以支持。原告主张的水电费因没有充分证据予以证明，本院不予支持。
《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第四点规定“租用军队空余房地产作为企业或者个体工商户住所（经营场所）的，到工商行政管理部办理登记注册时，必须提交有效的《军队房地产租赁许可证》。”，因被告唐能租赁的永武街231号铺面是军队空余房地产，且双方签订的合同中记载“原告应当负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》”，而原告至今未能办理《军队房地产租赁许可证》，其行为亦构成违约，亦应承担相应的违约责任。由于办理《军队房地产租赁许可证》是双方根据合同性质所约定的附随义务，目的是为被告唐能及租户在办理相关证件时中提供方便。被告唐能辩称其未支付租金的原因是原告未能为其办理《军队房地产租赁许可证》，承租铺面的第三人不能办理营业执照，致使其他客户不敢承租铺面，造成了其损失。本院认为，在市场经济条件下，商铺在招租过程中，其地理位置、周边环境及人流量等因素会制约其招租进度及效果。被告唐能向原告整体承租铺面街后再进行分租，目的是通过分租从中赚取差价获得利润。如果《军队房地产租赁许可证》确实是其铺面招租过程中的主要障碍，造成了其重大损失，那么在其招租长达一年半的时间里，没有与原告协议变更合同内容，没有要求原告赔偿损失，亦没有向原告提出解除合同，这显然是不合常理的。此外，“宾阳县恒达名烟名酒商行”、“宾阳县宝玲形象色彩搭配养生馆”的经营场所在涉案场地内，“宾阳县汉丰商务酒店有限公司”、“宾阳县湘雅轩酒楼”的经营场所虽不在涉案场地，但同属于军队房地产性质，上述4家店铺均在没有《军队房地产租赁许可证》的情况下办理了营业执照，且第三人黄月英的短信内容也证明其经营的店铺是可以办理营业执照。这说明没有《军队房地产租赁许可证》不影响第三人办理营业执照，亦不影响被告唐能的招租工作。故本院对被告唐能的辩解不予采纳，对其诉请原告返还租金、水电费不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告在履行合同过程中均存在违约，故本院对双方主张的违约金不予支持。被告万业公司作为唐能的连带责任保证人，在被告唐能不履行债务时，其应承担保证责任，原告要求被告万业公司承担连带偿还责任符合法律规定，本院予以支持。由于原告与被告唐能的租赁合同关系是发生在双方之间的法律关系，根据合同的相对性基本原理，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求。因本案第三人并非《军队房地产租赁合同》的当事人，亦非被告唐能的连带保证人。故原告请求第三人与被告承担连带清偿责任无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、《中国人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军广西宾阳县人民武装部与被告唐能于2014年10月28日签订的《军队房地产租赁合同》；
二、被告唐能支付原告中国人民解放军广西宾阳县人民武装部租金344280元；
三、被告广西万业市场开发有限公司对被告唐能的上述债务承担连带偿还责任，承担责任后，有权向被告唐能追偿；
四、驳回原告中国人民解放军广西宾阳县人民武装部的其他诉讼请求；
五、驳回被告唐能的反诉请求。
本诉案件受理费8113元，由原告中国人民解放军广西宾阳县人民武装部负担3100元，被告唐能、广西万业市场开发有限公司负担5013元；反诉案件受理费8453元，由被告唐能、广西万业市场开发有限公司负担8453元。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉本诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦瑞奎
代理审判员 吕 惠
人民陪审员 朱建华
二〇一六年七月十二日
书 记 员 李思琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中国人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权机利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。