北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终259号
上诉人（原审原告）：刘娜娜，女，1987年1月24日出生。
委托诉讼代理人：时祯奎，北京市凯诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王雪莲，女，1979年10月2日出生。
委托诉讼代理人：马键（王雪莲之夫），住北京市房山区。
原审第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区农展馆南路12号1号楼2层2006。
法定代表人：梅虹，总经理。
原审第三人：董艳惠，女，1964年1月26日出生。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司北京西城支行，住所地北京市西城区新华里16号院1、2号楼一、二层。
法定代表人：柴援，行长。
委托诉讼代理人：谢少雄，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：陈萌，女，该公司工作人员。
上诉人刘娜娜因与被上诉人王雪莲、原审第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）、原审第三人董艳惠、原审第三人中国农业银行股份有限公司北京西城支行（以下简称西城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初13156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘娜娜上诉请求：撤销一审判决第五项，变更一审判决第四项为：王雪莲于本判决生效之日起十五日内给付刘娜娜逾期交房违约金421120元（自2016年9月7日至实际交付房屋2017年11月29日止，按940元/天的标准计付，共计448天），并作为第五项判决：王雪莲赔偿逾期交付刘娜娜房屋产生的相应租金损失39767元（自2016年9月7日起至实际交付房屋2017年11月29日止，按每月2700元标准计付）。事实和理由：刘娜娜因王雪莲的违约产生了诸多损失，因没有按照公积金贷款进行操作导致刘娜娜通过民间借贷借款额外增加了利息成本，没有按期收房产生的租金损失，以及因为起诉增加的误工损失（没有具体票据）、律师费损失3万元，还有为了保全支付的费用5640元，一审法院认定的标准不足以弥补上述损失，请求二审法院按照诉请判决。
王雪莲辩称，同意一审判决，不同意刘娜娜的上诉请求。一审法院按照规定酌减违约金是正当的，不能支持刘娜娜的该项诉请；一审法院已经部分支持刘娜娜的违约金诉讼请求，刘娜娜再主张租金损失缺乏依据；刘娜娜主张王雪莲出租房屋，获取租金收益，与事实不符。
董艳惠述称，同意刘娜娜的上诉请求。
西城支行述称，服从法院判决。
满懿公司未到庭发表意见。
刘娜娜向一审法院起诉请求：1．判令王雪莲继续履行《房屋买卖合同》（编号：BJ2016-MM-0004200）、《补充协议》、《居间服务合同》、《补充协议》的各项义务；2．王雪莲将坐落于房山区×××503的房屋腾退并交付给刘娜娜，协助刘娜娜履行办理物业交割事宜；3．王雪莲向刘娜娜支付逾期交付房屋的违约金（每日940元）至实际交付之日；4．王雪莲协助刘娜娜办理网签和办理贷款申请及签约等相关手续；5．王雪莲将房山区×××503的房屋过户给刘娜娜；6．王雪莲向刘娜娜赔偿房屋逾期交付期间产生的租金损失（自2016年9月7日起至房屋实际交付之日，每个月按照2700元标准计算）。
一审法院认定事实：2016年8月11日，王雪莲（出卖人）与董艳惠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，出卖人所售房屋坐落房山区×××503号房屋，房屋设定抵押，房屋总价款为188万元，买受人拟贷款104万元，该房屋解押当日买方支付38万元、卖方将房屋交付给买受人。同时合同约定，逾期交房在15日内，自本合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金。签订合同当日，王雪莲与董艳惠、满懿公司签订《补充协议》，约定双方应于办理房屋解押当日买方支付38万元给卖方时，自行办理物业交割手续；如一方延期履行义务，应当按照总房价日万分之五标准支付对方违约金。当日，王雪莲、董艳惠与满懿公司还签订了《居间服务合同》，约定了居间服务内容、完成标准、居间服务费等事项。签订合同当日，董艳惠向王雪莲支付定金2万元。
2016年9月6日，王雪莲（出售方）、董艳惠（原买受方）、满懿公司（居间方）与刘娜娜（新买受方）签订《变更协议书》，约定王雪莲、董艳惠、满懿公司签订的就坐落于房山区×××503房屋的买卖事宜，分别或共同签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等相关法律文件项下的董艳惠的权利义务全部转移给刘娜娜，刘娜娜同意接受全部权利义务，四方均同意按照变更后的合同及文件继续履行。同年9月6日，董艳惠向王雪莲支付38万元购房款，王雪莲办理解押，王雪莲未向刘娜娜交付房屋。现涉案房屋抵押款项已还清，尚未注销抵押登记。满懿公司工作人员出庭作证证实合同履行中王雪莲曾提出涨价、未配合继续履行合同。
刘娜娜曾向法院申请诉前保全，申请查封涉案房屋，并支付保全申请费5000元。诉讼中刘娜娜表示同意一次性支付剩余房款，并提交存款证明书以证实有支付尾款的履行能力。诉讼中王雪莲认为违约金标准过高，并申请予以调整。
一审法院认为，当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》均是其真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效，双方应依约履行合同约定的义务。根据合同约定，办理房屋解押、买方支付38万元时，卖方应将房屋交付给买方，王雪莲一方曾欲涨价并未按约定时间交付房屋，应承担违约责任。刘娜娜作为新买受人要求王雪莲继续履行合同、支付逾期交房违约金、腾退并交付房屋、协助办理物业交割、将涉案房屋过户至刘娜娜名下的请求，有合同和法律依据，法院予以支持。关于刘娜娜要求逾期交房期间产生的租金损失，法院认为该项损失应与违约金一并考虑，具体数额根据刘娜娜的实际损失情况结合案情酌情确定。刘娜娜主张的其他过高部分损失缺乏依据，法院不予支持。王雪莲辩称双方曾达成逾期交房的约定，但未提交证据予以证实，法院不予采信。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，于2017年11月22日判决：一、刘娜娜于判决生效之日起十日内给付王雪莲剩余房款一百四十八万元。二、王雪莲继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议》，于判决生效之日起十日内将位于北京市房山区×××503号房屋腾退并交付给刘娜娜，同时协助刘娜娜办理物业交割手续（物业交割中涉及案外人权利义务发生争议可另行解决）。三、王雪莲在收到上述房款后或刘娜娜将上述房款交到一审法院案款账户后三日内协助刘娜娜办理上述房屋产权转移登记至刘娜娜名下的相关手续，期间如涉及解押手续，中国农业银行股份有限公司北京西城支行应予配合，过户期间产生的税费由刘娜娜负担。四、王雪莲于判决生效之日起十五日内按每天一百二十元标准给付刘娜娜逾期交付房屋违约金（自二○一六年九月七日至实际交付房屋之日止）。五、驳回刘娜娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认；另，根据当事人在案陈述，对下列事实予以认定：2017年11月29日，王雪莲将房屋交付给刘娜娜；刘娜娜为本案起诉支付的律师费为3万元，为本案进行保全支付的费用为5640元；刘娜娜与王雪莲对王雪莲逾期交房责任的起算时间点为2016年9月7日。
本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为一审法院酌定违约金是否适当。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，首先应确定刘娜娜因王雪莲逾期交房的实际损失，再根据约定计算出约定的违约金数额，最后判断是否过分高于造成的损失。刘娜娜主张的是因逾期交房产生的违约金，结合逾期交房责任起算时间以及实际交房时间，刘娜娜上诉中自行计算出逾期交房时间为448天，并无不当。再结合合同约定的违约金计算方式，可以计算出来约定的违约金为421120元。刘娜娜因王雪莲违约行为产生的实际损失即无法按约定占有房屋的损失，本院认为，刘娜娜上诉所主张各项损失，仅租金损失部分属于王雪莲逾期交房造成的合理实际损失，在酌减时刘娜娜主张的其他损失，不应予以考虑。刘娜娜主张的租金标准是2700元/月，按照每月30天计算租金损失应为40320元。约定的违约金符合过分高于造成的损失，所以本案应予以酌减。一审法院判决的违约金数额为53760元并没有低于上述租金损失，所以即使认为一审法院在自由裁量权范围内原本可判决更高的数额，但没有充分证据认定一审法院酌定违约金存在滥用自由裁量权，故此应认定一审法院酌定违约金适当。
另需指出的是，一审法院判决主文部分提及的《房屋买卖合同》表述不够准确，结合刘娜娜提起的诉讼请求以及一审法院认定的事实，应表述为《北京市存量房屋买卖合同》。但考虑到案涉当事人所签署相关合同较为明确，一审法院现有的表述不致产生歧义，所以本院对一审法院现有的表述不再进行调整。同时，一审法院判决主文第二项提及《补充协议》进行了重复表述，但该部分仅是为了引出后面有关房屋交付以及物业交割事项，不致产生歧义，本院亦不对该部分的重复陈述进行不必要的调整。
综上所述，刘娜娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7617元，由刘娜娜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 王艳芳
二〇一八年二月二十八日
法官助理 高 磊
书 记 员 杨 竹