上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初2319号
原告贾根年，男，1957年1月14日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人侯毅，上海市申房律师事务所律师。被告孙某，女，1983年12月31日出生，汉族，住上海市。委托代理人陶枫，上海海汇律师事务所律师。原告贾根年诉被告孙某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告贾根年及其委托代理人侯毅，被告孙某的委托代理人陶枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾根年诉称，原告是上海市杨浦区隆昌路XXX弄XXX号XXX室(简称系争房屋)的产权人，后发现该房屋登记在张某名下，经查询原告才发现系争房屋在2009年9月17日以买卖形式登记在被告名下。现原告认为，其从未委托过任何人出售系争房屋，未与被告发生房屋买卖，也从未收取过任何房款，且系争房屋仍由原告两亲戚居住和使用。请求法院依法判决2009年9月17日杨浦区隆昌路XXX弄XXX号XXX室的上海市房地产买卖合同无效，合同无效后果不要求在本案中处理，本案诉讼费由被告承担。被告孙某辩称，被告是通过合法的房屋买卖程序取得系争房屋，不存在原告诉状中所称的理由，被告购房系为投资，故系争房屋买到后即转手卖给了案外人张某，原告委托代理人王某甲与被告签订了房屋买卖合同，被告按照合同支付相应对价，不存在要求合同无效的依据，故不同意原告诉请，经审理查明，2008年7月29日，原告贾根年作为委托人出具委托书，案外人王某甲作为受托人。委托书载明：“委托人贾根年因故无法亲自处理坐落于隆昌路XXX弄XXX号XXX室壹套房产的相关事宜，特委托王某甲作为代理人，以委托人的名义办理第1至12全部项，共十二项事宜。1、代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同。2、代为向有关房地产交易售理，登记部门办理该房屋的产权交易，过户登记等手续。3、代为交纳与办理上述事项有关的正当的费用和税款。4、代为收取所有售房的房价款。5、代为办理所售房屋的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费用。6、代为办理所售房屋的水、电、煤气的产权，有线电视，电话等设施及物业维修基金的过户手续。7、代为办理房屋抵押登记以及注销手续，办理相关公证手续。8、代为办理上述房屋的提前还贷手续，签署相关文件、合同。9、代为签署租赁合同，代为管理及维修房屋。10、代为收取租金，代为管理及维修房屋。11、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费用；12、代为领取房产证。受托人在代理权限内签署的相关法律文书委托人均予认可。受托人有权转委托。期限自2008年9月28日起上述事宜办妥后终止。”2008年7月31日，上海市黄浦公证处出具(2008)沪黄证经字第6003号委托公证书，证明贾根年在前面委托书上签名。2009年9月17日，案外人王某甲代原告贾根年作为卖售人(甲方)、被告孙某作为买受人(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定贾根年将系争房屋出售给孙某，转让价款为550,000元。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2009年11月14日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定，乙方于2009年9月16日前支付400,000元，乙方于2009年11月15日前支付150,000元。2009年10月14日，系争房屋产权变更登记至被告名下。2009年11月25日，系争房屋产权变更登记至案外人张某名下。2010年2月26日，案外人韩某某、王某乙于向本院提起(2010)杨民四(民)初字第785号房屋买卖合同之诉，要求贾根年支付系争房屋购房款693,000元。该案查明如下事实：“原告系夫妻关系，原告韩某某与被告系亲戚关系。上海市杨浦区隆昌路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人登记为原告韩某某名下。2002年被告因故急需钱款，与两原告协商后，将上述房屋产权人变更登记至被告名下，并同意被告用房屋取得银行贷款。2008年11月10日原告王某乙与被告签订了一份协议，协议约定：一、隆昌路XXX弄XXX号XXX室房屋产权原系王某乙夫妇所有，后因贾根年需借款，王某乙将该房过户给贾根年向银行贷款，故目前该房登记产权人系贾根年，实际产权人系王某乙；二、现双方经协商一致同意，将上述房屋出售。售后得款，王某乙同意暂借人民币四十万元给甲方；三、贾根年同意暂借王某乙四十万元，愿出具借条，待取得石泉路石泉三村XXX号拆迁款后即归还给王某乙；四、双方上述协议条款均表示无异议；五、本协议一式两份，双方各执一份；六、本协议未尽事宜，双方可作补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；七、本协议经双方签字生效。同年11月12日双方签订了补充协议，并约定：一、为对王某乙、韩某某房屋出售负责，该房价应按市场价出售不得低卖；二、房屋上市交易时，必须双方同时在场，否则无效，后果自负；三、交易后，房款必须在双方同时在场，按双方达成得协议，房款分别按王根年多少打入王根年银行帐号，贾根年多少打入贾根年银行卡帐号，如一方私自交易，后果则由交易方负责；四、过渡房的租金必须有双方共同承担，即各50％，如对上述四条协议无异经签字，该协议即于当天生效。2009年9月17日，被告与案外人孙某签订了《上海市房地产买卖合同》一份，将系争房屋以550,000元出售给孙某。现系争房屋产权已登记至孙某名下。2010年2月两原告具状来院，作如上诉请。”该案判决如下：“一、被告贾根年应自本判决生效之日起十日内返还原告韩某某、王某乙房款人民币150,000元；二、原告韩某某、王某乙其余之诉请不予支持。”在该案审理中，对于王某乙、韩某某向法庭举证的王某甲代理贾根年与孙某2009年9月17日签订的《上海市房地产买卖合同》，贾根年质证意见是“对于证据的真实性和证明内容都没有异议”。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、房地产登记信息、《公证委托书》、《上海市房地产登记申请书》、契税缴款书、(2010)杨民四(民)初字第785号民事判决书、庭审笔录及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人有责任对其提出的主张所依据的事实提供证据加以证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合诉辩意见，本案争议焦点是：1、房屋买卖是否是原告真实意思表示；2、被告与王某甲是否存在恶意串通。首先，王某甲买卖房屋的意思表示应视为原告买卖房屋的意思表示。依照法律规定，法律行为需意思表示真实，同时也明确规定公民可以通过代理人实施民事法律行为。原告委托王某甲办理系争房屋买卖、收取房款等12项事宜，出具了委托书并经公证，明确对受托人王某甲在代理权限内签署的相关法律文书委托人均予认可。王某甲在授权的权限和期限内与他人签署房地产买卖合同，依法应视为原告买卖房屋意思表示。现原告对公证委托书的真实性不持异议，认可委托书上签名系其本人所签，亦在庭审中表示委托公证时并无胁迫、威胁等情形。故原告以房屋买卖合同只是形式上的合同，双方并没有买卖房屋的真实意思，被告没有拿房，也没有支付房款，所以该买卖不是真实的买卖为由，认为系争房屋买卖不是原告真实意思表示的主张，本院难以采纳。其次，现有证据不足以证明孙某和王某甲恶意串通。原告认为委托书的签订日期是2008年7月，而实际交易日期是2009年9月，委托买卖不可能在一年后进行，且被告未提供支付购房款的相关凭证，系争房屋也由原告亲属居住，因而认为王某甲与被告存在恶意串通之行为。从本院查明的事实看，原告授权委托王某甲办理房产相关事宜的期限自2008年9月28日起上述事宜办妥后终止，王某甲办理系争房屋交易在委托后一年进行，并未超越代理期限，亦未违反代理的法律禁止性规定，原告也未向法庭提供王某甲与被告存在恶意串通的相关证据，而且被告是否支付购房款及争房屋由谁居住并不是恶意串通的构成要件。故原告恶意串通之主张本院不予采纳。最后，原告未提供其他证明合同无效的证据。即使被告未支付系争房屋对价，只是与原告形成债权债务关系，并不必然导致系争合同无效。需要指出的是，在(2010)杨民四(民)初字第785号诉讼过程中，原告对系争房屋买卖合同的真实性并无异议，知晓了系争房屋已经转让，表明其对王某甲代其与被告签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》认可。从社会一般认知，房产对平民百姓不是小事，若认为系争合同无效，当时就应当依法维护自己的合法权利。虽然确认合同无效不适用诉讼时效，但原告多年以后才主张权利，显然有悖情理。综上，原告未能提供证明房地产买卖合同无效的充分证据，要求确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效的事实依据和法律依据均不足。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告贾根年要求依法判决2009年9月17日杨浦区隆昌路XXX弄XXX号XXX室的上海市房地产买卖合同无效的诉讼请求。本案案件受理费人民币9300元，由原告贾根年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 杨槟涛
审 判 员 曹书瑜
人民陪审员 黄亚明
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 陈乃彰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。