江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3734号
上诉人（原审原告）：李冬春，男，1965年4月11日生，汉族，住江苏省阜宁县。
上诉人（原审原告）：韩春华，女，1968年3月5日生，汉族，住江苏省阜宁县。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张浩，江苏富建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李桂华，女，1956年5月27日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
被上诉人（原审被告）：胡国祥，男，1955年8月7日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王庆福，江苏苏浩律师事务所律师。
上诉人李冬春、韩春华因与被上诉人李桂华、胡国祥房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李冬春、韩春华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、本案被上诉人构成根本违约，应承担违约赔偿责任，一审法院认定上诉人根本违约系认定错误；被上诉人因房屋价格上涨要求涨价，遭到上诉人拒绝后不愿卖房的恶意十分明显；二、上诉人积极履行合同义务，促进合同履行，不构成违约；三、上诉人一审中要求解除合同是基于一审法院关于涉案房屋有抵押的释明；四、一审中对涉案房屋价值评估为553.82万元属严重低估。
李桂华、胡国祥辩称，一审法院认定事实清楚，双方在合同履行过程中,先后签订过两份合同,因上诉人失信故以其儿子李逸伦的名义另行签订合同购买房屋,并以其儿子李逸伦的身份贷款,银行也是以其儿子李逸伦的名义审批了贷款申请，相关事实可由2016年1月13日双方签订的存量房合同和中国银行贷款手续加以证明。上诉人诉请缺乏相关事实依据,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
李冬春、韩春华向一审法院起诉请求：一、解除李冬春、韩春华与李桂华签订的《南京市存量房屋买卖合同》，并返还定金10万元；二、李桂华支付李冬春、韩春华违约金856000元；三、李桂华支付李冬春、韩春华承担的居间代理费10万元；四、李桂华赔偿李冬春、韩春华因解除合同给李冬春、韩春华造成的损失50万元（根据目前市场价格，扣除已经主张的违约金856000元）；五、胡国祥对李桂华的上述赔偿责任承担共同还款义务；六、胡国祥、李桂华承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：李桂华和胡国祥为夫妻关系，位于南京市建邺区梦都大街128号紫鑫中华广场11幢2单元1003室的房屋权属登记在李桂华名下。
2015年12月23日，李冬春、韩春华（乙方）在南京链家房地产经纪有限公司的居间介绍下和李桂华（甲方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：甲方将上述房屋以428万元的价格转让给乙方，甲方应于2016年1月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，于2016年2月1日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于协议签订之日支付定金10万元，于批贷后7个工作日支付首付款118万元，余款中的298万元由乙方通过银行贷款支付，尾款2万元在房屋交付时支付；其中，关于贷款的约定为：乙方同意于2016年1月1日前与贷款银行签订借款合同；乙方因自身原因未获银行批准贷款的，乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，乙方申请的银行不得超过两家，自第一次面签且双方资料齐备之日起超过40个工作日的，于次日起5个工作日内以现金补齐，逾期不补齐的，乙方承担根本违约责任。合同履行过程中，出现该房屋被查封或限制转让导致乙方无法取得房屋所有权的、拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格等情形的，甲方构成根本违约，其应向乙方支付总房款20%的违约金；乙方出现逾期付款及贷款等情形的，乙方构成根本违约，应向甲方支付总房款20%的违约金，且乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金。
上述合同签订的当日，涉案房屋的买卖双方和中介链家公司签订了《居间服务合同》，约定，甲乙双方签订买卖合同时，丙方的居间服务履行完毕，乙方承担居间代理费102720元，等。
合同签订的当日，李冬春向李桂华支付了10万元的定金，李桂华出具了《定金收据》一份。同时，李冬春支付了链家公司居间服务费10万元，链家公司出具了《专用收据》一份。
上述两份合同签订后，李冬春、韩春华没有在约定的2016年1月1日前和贷款银行签订借款合同，李桂华亦没有在该日前向该房屋原贷款机构提交抵押申请。后因李冬春曾在交通银行和中国银行存在失信的行为，李冬春、韩春华在交通银行的贷款申请面签于2016年1月13日没有通过；在此情况下，李冬春、韩春华让其子李逸伦（乙方）和李桂华（甲方）在链家公司的居间介绍下于2016年1月13日就涉案房屋另行签订了《南京市存量房买卖合同》，该合同约定，该房屋转让价款为428万元，其中含定金10万元，尾款2万元，付款方式为现金加贷款；甲乙双方定于甲方收到全部房款时交付房屋，并同意在本合同生效后60日内办理权属转移手续，办理权属转移手续产生的税费由乙方承担，等。该协议签订后，李逸伦于2016年1月26日向中国银行江苏省分行提交了贷款298万元的申请，并和该贷款银行签订了《个人二手住房贷款申请》，李冬春、韩春华作为该贷款的担保人和该贷款银行签订了《个人贷款保证合同》。2016年3月2日，中国银行江苏省分行就李逸伦的购房贷款申请出具了书面的《个人住房贷款银行审批意见书》，该意见书载明李逸伦298万元的贷款申请通过了预审批。
2016年3月2日，李冬春、韩春华通过委请律师向李桂华寄送《律师函》，言明：李桂华未按约定结清抵押贷款，导致交易无法进行，李桂华构成根本违约，要求李桂华收到函件后和李冬春、韩春华联系合同履行事宜。
一审法院另查明，李冬春、韩春华和李桂华签订合同之前，该房屋尚有设立日期为2015年7月15日的被担保主债权350万元的抵押登记、设立日期为2015年7月31日的被担保主债权70万元的抵押登记；后李桂华于2016年3月4日在涉案房屋上办理了主债权为110万元的抵押登记，该抵押登记在本案审理过程中予以解除。
一审法院再查明，诉讼中，李冬春、韩春华就其主张的房屋上涨的损失申请了司法鉴定，一审法院委托的南京金德土地房地产评估咨询有限公司于2017年1月10日出具的《房地产司法鉴定估价报告》载明：截止李冬春、韩春华主张的权利之日，涉案房屋的市场价值为553.82万元。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，李桂华作为涉案房屋的权属登记人就涉案房屋分别和李冬春、韩春华以及案外人李逸伦签订了房屋买卖合同，虽然该两份合同载明的标的物名称和转让款一致，但该两份合同系不同民事主体之间所签订，各自依法独立成立，且对各自的相对人产生法律约束力，李冬春、韩春华主张案外人李逸伦基于履行和李桂华之间的合同而办理的贷款属于代李冬春、韩春华所付款，缺乏法律依据，不予采纳。
在李冬春、韩春华以及案外人李逸伦和李桂华就同一标的物所签的合同各自独立存在的情况下，现李冬春、韩春华主张解除其和李桂华之间签订的房屋买卖合同，李桂华亦同意解除，该种解除行为属于当事人之间的合意，没有违反法律的强制性规定，予以支持。
关于李冬春、韩春华主张要求李桂华支付违约金以及赔偿因解除合同造成的损失，包括中介服务费的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；同时，第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法”，根据以上法律条款的规定以及合同有关违约条款的约定，在李桂华存在导致合同不能继续履行的违约行为的情况下，李冬春、韩春华向李桂华主张违约金以及损失赔偿是有法律依据和合同依据的。根据一审法院查明的事实来看，本案中导致合同不能继续履行的根本原因系李冬春存在失信行为而办理贷款不能所致，且李冬春、韩春华通过由其子李逸伦和李桂华就涉案房屋于2016年1月13日另行签订合同的行为亦印证了李冬春、韩春华存在不能继续履行双方之间所签合同的事实。可见，导致李冬春、韩春华和李桂华之间的合同不能继续履行的原因系李冬春、韩春华所致，并非李冬春、韩春华所述的系李桂华未能解除涉案房屋的抵押所致，基于此，因李冬春、韩春华主张的违约金以及包括中介费在内的损失没有事实和法律依据，不予支持。
关于李冬春、韩春华主张要求李桂华返还定金10万元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当冲抵价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，本案中，因导致合同不能继续履行的原因系李冬春、韩春华办理贷款不能所致，依照该法律条款的规定，李冬春、韩春华无权向李桂华主张返还定金。
至于李冬春、韩春华要求胡国祥承担共同还款责任的问题，因李冬春、韩春华主张李桂华承担违约责任不能得到支持的情况下，其基于胡国祥、李桂华的夫妻关系而向胡国祥主张共同还款责任，不予支持。
一审法院判决：一、解除李冬春、韩春华和李桂华于2015年12月23日签订的《南京市存量房屋买卖合同》。二、驳回李冬春、韩春华对李桂华的其他诉讼请求。三、驳回李冬春、韩春华对胡国祥的诉讼请求。一审案件受理费46400元，由李冬春和韩春华负担23200元，李桂华负担23200元；鉴定费18000元由李冬春、韩春华负担。
二审中，上诉人李冬春、韩春华提交以下证据：一、中国银行银行业务协查单，内容为李逸伦在中国银行获得贷款预审批之后，2016年3月5日被上诉人的儿子胡南凯向中国银行投诉，认为李逸伦的贷款预审批有瑕疵，证明被上诉人故意不履行2015年12月23日签订的合同。二、2016年4月5日被上诉人李桂华解除合同通知函，内容为其认为解除合同的原因是因上诉人原因导致履行合同期间拖延以致根本违约，证明被上诉人不愿履行合同，存在过错。三、打印的落款为南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的两份情况说明（未盖公章），第一份情况说明证明李逸伦本来也是合同买方，但因李逸伦下班迟了，没有补签，故李逸伦实际上也是合同当事人；第二份情况说明，内容是银行预审批通过之后被上诉人的儿子胡南凯向中介公司要回房产证、土地证原件遭到拒绝，在链家公司门店殴打了链家公司工作人员，派出所出警的情况。被上诉人胡国祥、李桂华质证称，一、业务协查单无法证明证据来源，不予认可，且根据该业务协查单，记载的系胡南凯的行为，但胡南凯不是本案当事人，该证据与本案无关联性，主体不符，不予认可。二、合同解除通知函真实性没有异议，是上诉人在没有履行其义务的前提下，所做的解除通知，解除的是与李冬春之间的合同，且2016年4月5日案件已经在建邺法院审理过程中（上诉人起诉于2016年3月11日），第一次开庭的时候双方就达成了解除合意，该证据不能作为支持其上诉请求的依据。三、链家公司的情况说明不予认可，没有经过链家公司签章确认，且一审长达一年的审理期间，链家公司从未出具过相关情况说明，在合同履行过程中，链家公司与被上诉人发生过冲突，因此链家公司与上诉人有利害关系。因上诉人李冬春、韩春华未提供证据一的合法来源，且证据三系打印件，故本院对证据一和证据三的真实性不予确认；又因双方对证据二的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
另查明，2016年1月13日李逸伦与被上诉人李桂华签订房屋买卖合同后，并未支付双方约定的定金10万元。对此双方一致确认上诉人已经交纳的定金10万元已经转化为李逸伦应当支付的定金。
庭审中，上诉人陈述其在合同签订后并未向银行申请贷款以及签订贷款合同，2016年1月13日未能通过的贷款申请系李逸伦在交通银行的申请，原因系担保人之一李冬春存在失信行为，但李冬春在此之前并不知道自己是失信人员，李逸伦最终在中国银行申请贷款成功，担保人是韩春华（李冬春与韩春华办理了离婚手续）。被上诉人李桂华则陈述其配合李逸伦办理了两家银行贷款申请手续。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案双方签订的房屋买卖合同是否应当解除；二、被上诉人胡国祥、李桂华是否应当对上诉人李冬春、韩春华承担涉案合同不能履行的违约责任。
关于争议焦点一，本案双方于2015年12月23日签订《南京市存量房屋买卖合同》后，发生纠纷，现上诉人李冬春、韩春华诉至一审法院要求解除该合同。从本案双方履行合同的情况看，被上诉人李桂华未在2016年1月1日前依约向涉案房屋的贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请；而上诉人亦未依约在2016年1月1日前向银行申请贷款亦未与银行签订借款合同，反而在2016年1月13日让其子李逸伦与被上诉人李桂华就涉案房屋另行签订房屋买卖合同，并作为担保人与李逸伦一并向银行申请贷款，被上诉人李桂华亦配合李逸伦办理了贷款手续，双方还一致确认上诉人依涉案合同交纳的定金10万元转化为李逸伦应当交纳的定金，本案双方以上的行为表明本案双方已经就涉案合同的履行达成一致意见，即本案双方不再履行双方之间的房屋买卖合同，而由李逸伦与被上诉人李桂华继续履行涉案房屋的交易，故本案双方之间的房屋买卖合同已在2016年1月13日经双方协商一致终止履行，并且上诉人已经交纳的钱款也经双方协商一致处理完毕。综合以上分析，本案上诉人在本案中要求解除双方之间的房屋买卖合同已无必要，一审法院判决不当，本院依法予以纠正。
关于争议焦点二，虽然本案双方在房屋买卖合同中对双方的违约责任作了约定，但本案双方在上诉人提起本案诉讼前已经协商一致终止履行双方之间的房屋买卖合同，并对上诉人交纳的钱款协商处理完毕，故上诉人在本案中要求被上诉人承担合同不能履行的违约责任并返还定金没有事实依据，一审法院对上诉人此主张未予支持并无不当。即使李逸伦与被上诉人李桂华就涉案房屋的交易问题发生纠纷，亦应由李逸伦向被上诉人主张权利。
综上所述，李冬春、韩春华的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1441号民事判决；
二、驳回李冬春、韩春华的诉讼请求。
一审案件受理费46400元，鉴定费18000元，二审案件受理费46400元，均由上诉人李冬春、韩春华负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年六月八日
书记员 王 慧