安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一再字第00005号
抗诉机关：安徽省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：冯华，男，1959年11月9日出生，汉族，住安徽省滁州市。
委托代理人：邱建华，安徽伟诚律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：杨军，男，1963年11月生，汉族，其他不详。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：袁树俊，男，1958年4月2日出生，汉族，住安徽省滁州市。
委托代理人：张舒霞，安徽金华律师事务所律师。
委托代理人：陈海燕，安徽金华律师事务所律师。
申诉人冯华与被申诉人杨军、袁树俊房屋买卖合同纠纷一案，滁州市琅琊区人民法院于2010年9月15日作出（2010）琅民一初字第00352号民事判决，袁树俊不服，向本院提出上诉，本院于2011年8月9日作出（2011）滁民一终字第00686号民事判决，已发生法律效力。冯华不服，向本院提出再审申请，本院于2014年8月25日作出（2014）滁民一申字第00019号民事裁定，裁定驳回冯华的再审申请。冯华不服，向检察机关提出抗诉申请，安徽省人民检察院于2015年5月18日作出皖检民（行）监（2015）34000000028号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉，安徽省高级人民法院于2015年6月23日作出（2015）皖民抗字第00050号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，安徽省人民检察院依法指令滁州市人民检察院检察员张丽莉、助理检察员邓家元出庭履行职务，申诉人冯华及其委托代理人邱建华，被申诉人袁树俊及其委托代理人张舒霞、陈海燕到庭参加诉讼，被申诉人杨军经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
滁州市琅琊区人民法院原一审查明：2005年3月8日，杨军和冯华签订一份房屋买卖合同，合同约定“杨军将其位于凤凰东路405-1号门面房以18万元卖给冯华，冯华首付购房款10万元给杨军，余款8万元两年内付清，并办理房产过户手续，超过两年后余款未付，按每超过一年增加一万元的赔偿金，每年递增补偿给杨军，……杨军同意在两年买卖门面房期间内，保证冯华在价格不变的情况下有优先购买权，两年到期冯华保留不买的权利，两年后杨军如不卖，杨军同意按每年增加一万元的价格每年递增补偿给冯华，此时则按借租方式结算，退首付购房款10万元，杨军每月付800元，冯华每月付房租600元……”。2005年3月19日，杨军收到10万元后即将房屋移交给冯华，冯华对该房进行装修并经营保健食品。2006年6月5日，杨军与袁树俊签订房地产转让协议书，杨军将该房卖给袁树俊，过户时定价12万，并办理了过户手续。房屋仍然由冯华居住，杨军与袁树俊未办理房屋交接手续。2007年4月15日，袁树俊要求冯华让出房屋，冯华于2007年5月向一审法院起诉杨军和袁树俊房屋买卖合同无效，法院经开庭审理认为杨军涉嫌合同诈骗，将该案移送至滁州市公安局经侦支队。公安机关经侦查认为杨军构成民事欺诈，不构成犯罪。冯华遂于2010年1月18日再次向一审法院提起诉讼，请求确认杨军与袁树俊订立的房屋买卖合同无效。
滁州市琅琊区人民法院原一审认为：恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同无效。在房价不断上涨的情况下，杨军在与冯华签订房屋买卖合同的一年以后以低于与冯华约定的买卖价格将房屋卖给袁树俊，并且与袁树俊未办理房屋交接手续，不符合正常的交易习惯，结合杨军在公安机关的陈述，可以认定杨军与袁树俊存在恶意串通损害冯华利益的行为，故杨军与袁树俊2006年6月5日签订房地产转让协议无效；冯华与杨军之间签订的合同是附期限、附条件的，由于冯华在两年期限内未支付杨军8万元，根据双方的合同约定双方由房屋买卖合同关系转变为房屋租赁合同关系，杨军出售本案诉争的房屋时，冯华在同等条件下享有优先购买权。经一审法院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，一审判决：被告杨军与被告袁树俊签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，公告费560元，由杨军、袁树俊负担。
袁树俊不服，上诉称：1.其与杨军之间不存在恶意串通，诉争房屋是经过双方协商的，实际交易价格是15万元。因此，原判决认定其与杨军之间存在恶意串通错误；2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，原判决认定了冯华与杨军之间的房屋买卖关系转为租赁关系，就不能认定袁树俊与杨军之间的房屋买卖协议无效。根据物权法相关规定，袁树俊已经对房屋进行了登记，足以对抗其他权利，故原判决认定袁树俊与杨军之间买卖协议无效，属适用法律错误。请求撤销原判，依法改判驳回冯华的诉讼请求。
冯华答辩称：1.袁树俊在买房前从未到现场看过诉争房屋，不符合常理，且在房价不断上涨的年代，袁树俊以低于其买房价格与杨军达成协议，亦未办理房屋交接手续，因此双方之间存在恶意串通；2.其与杨军订立的是房屋买卖合同，而不是房屋租赁合同，因此，袁树俊以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和物权法的规定主张原判决适用法律错误不当。请求驳回上诉，维持原判。
本院原二审查明的事实除与原一审查明的事实一致外，另查明：杨军与袁树俊于2006年6月5日订立两份房地产转让协议，其中一份约定的诉争房屋转让价格为15万元，另一份协议约定诉争房屋的转让价格为12万元。在2007年冯华诉杨军、第三人袁树俊房屋买卖合同纠纷一案中，一审法院认为杨军涉嫌诈骗，将该案移送公安机关处理。公安机关于2008年11月26日对杨军进行讯问，在该笔录中杨军陈述：2006年4月，其用滁州市凤凰东路405-1号门面房贷款8万元的期限到了，但无钱偿还，后找到袁树俊让他代还银行贷款本息大约9万元，加上其之前欠袁树俊6万元，在2006年4月25日给袁树俊打了一张15万元的欠条，房产证从银行拿回来以后，因其欠袁树俊的债务无钱偿还，所以先将门面房过户给袁树俊，等其以后有钱再赎回来。
本院原二审认为：本案争议焦点是：杨军与袁树俊于2006年6月5日订立的房地产转让协议效力的认定。
根据杨军与袁树俊于2006年6月5日订立的房地产转让协议及杨军在公安机关的陈述，可以认定在杨军拖欠银行贷款和袁树俊债务到期无力偿还的情况下，由袁树俊代为杨军偿还银行贷款后，加上杨军所欠袁树俊的债务，杨军将诉争房屋转让并过户给袁树俊，该行为未被相关法律、行政法规所禁止。本案中，虽然杨军以诉争房屋抵偿其所欠袁树俊的15万元债务低于冯华与杨军之间订立的房屋买卖价格18万元，但并非为明显低价，仍属合理对价范畴之内，该诉争房屋虽未交付袁树俊，但并不足以认定杨军与袁树俊之间存在恶意串通的主观故意，且杨军在公安机关的讯问笔录中亦未陈述其将房屋转让、过户于袁树俊时，将其已与冯华订立了诉争房屋的买卖合同的事实告知袁树俊，故原判决认定杨军与袁树俊之间存在恶意串通证据不足。从冯华与杨军2005年3月8日订立的房屋买卖合同的第三条内容看，冯华在订立合同后的两年内对诉争房屋享有优先购买权。根据合同相对性原则，合同只在合同当事人之间成立和生效，对双方产生约束，非合同当事人的行为一般不应影响合同的效力。优先购买权是一种强制缔约请求权，当买受人主张行使优先购买权时，其与出卖人之间形成买卖合同关系，该项权利无法实现时，其可依买卖合同要求出卖人承担违约责任或者赔偿责任。因此，冯华如认为杨军的行为侵害了其优先购买权，其可据此向杨军要求承担违约责任或者赔偿责任，但不得以此作为请求杨军与袁树俊之间转让行为无效的理由。且该诉争房屋已过户至袁树俊名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由此，袁树俊对本案诉争房屋享有物权。冯华亦未能举证证明杨军与袁树俊转让房屋存在其他法定无效的情形，故冯华主张杨军与袁树俊之间房屋转让协议无效证据不足，于法无据，不应支持。综上，袁树俊的上诉理由成立，应予支持，原一审判决认定案件的基本事实清楚，但认定杨军与袁树俊之间房屋转让协议系无效，属适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2010）琅民一初字第00352号民事判决；二、驳回冯华的诉讼请求。
安徽省人民检察院抗诉称：袁树俊购买本案争议房屋，在是否验房上前后回答不一致，袁树俊在知道该门面房被人使用的情况下，半年多时间不主张租金、交付房屋不符合日常生活经验法则；在交易价格上明显偏低且无交易明细凭证，不符合正常交易习惯和日常生活经验，袁树俊与杨军二人存在恶意串通，两人签订的购房合同应认定无效。
冯华申诉称：袁树俊以低于市场价的价格购买门面房，事前不看房、过户后也不要求交房，与杨军恶意串通，损害了其的利益，杨军与袁树俊的房屋买卖合同系无效合同，原二审以谈话形式代替开庭程序不合法，请求再审支持其诉讼请求。
袁树俊辩称：其在购房前看过房，知道有人在租赁，因此在租赁期满后才去要房的，其已办理房地产权证，该门面房所有权应属于其。请求再审维持原二审判决。
杨军未予答辩。
再审中，双方当事人均未提供新的证据，本院再审查明的事实与原二审查明的事实一致，对原二审查明的事实予以确认。
本院再审认为：本案争议的焦点为：被申诉人袁树俊与杨军于2006年6月5日签订的房地产转让协议书效力的认定。冯华主张袁树俊与杨军之间存在恶意串通，损害其合法利益，应当承担举证责任。通过查明的事实，可以认定杨军将诉争门面房转让并过户给袁树俊，实际是用该门面房来清偿其所欠袁树俊的债务，该行为未被相关法律、行政法规所禁止。对于袁树俊与杨军15万元的交易价格，有袁树俊和杨军的证言能相互印证，且有转让协议予以证明，本院予以确认。虽然该交易价格比冯华与杨军之间的交易价格18万元低，但并非为明显低价，仍属合理对价范畴。袁树俊与杨军的行为系熟人之间的以房抵债，杨军在公安机关的讯问笔录中并未明确陈述其已将门面房出售给冯华的情况告知袁树俊，袁树俊与杨军签订的转让协议中亦未确定具体的交付时间，故冯华主张杨军与袁树俊恶意串通证据不足。
根据冯华与杨军于2005年3月8日签订的《房屋买卖合同》的约定：“杨军保证在两年买卖门面房期间内，保证冯华在价格不变的情况下有优先购买权。两年到期冯华保留不买的权力，两年后甲方如不卖……”，从该条内容分析，冯华在价格不变的情况下有优先购买权，优先购买权是一种强制缔约请求权，是针对第三人而言，当享有优先购买权的权利人主张行使优先购买权时，其与义务人之间形成买卖合同关系，该项权利无法实现时，其可依优先购买权要求义务人承担相应责任。因此，冯华如认为杨军的行为侵害了其优先购买权，其可据此向杨军要求承担违约责任或者赔偿责任，但不得以此作为请求杨军与袁树俊之间转让行为无效的理由。且该诉争门面房已过户至袁树俊名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此袁树俊对本案诉争门面房享有物权。对检察机关的抗诉意见不予采纳。
本案原二审期间，因杨军下落不明，无法通知其到庭参加诉讼，而改为书面审理，本案原二审承办人在与冯华的特别授权代理人谈话过程中，明确告知本案进行书面审理，其代理人明确表示“无异议”，且该次谈话形式亦比照开庭程序进行，因此，对冯华关于原二审程序不合法的申诉意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、第二百零七条的规定，判决如下：
维持本院（2011）滁民一终字第00686号民事判决。
本判决系终审判决。
审 判 长 马建军
审 判 员 张 菁
代理审判员 田 祥
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 樊婷婷
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。