江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1128民初1152号原告：吴延明，男，1965年4月17日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省新余市渝水区。原告：吴延勇，男，1972年1月9日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省新余市渝水区。原告：吴玉红，女，1974年8月2日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省新余市渝水区。三位原告的共同委托代理人：毕雪平，江西湖城律师事务所律师，特别授权。被告：戴桂珍，女，1975年12月1日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。被告：吴延华，男，1969年8月13日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。原告吴延明、吴延勇、吴玉红与被告戴桂珍、吴延华确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴延明、吴延勇、吴玉红及其委托代理人毕雪平，被告戴桂珍、吴延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴延明、吴延勇、吴玉红向本院提出诉讼请求：1、确认被告戴桂珍、吴延华签订的《房屋买卖合同》无效，并由被告戴桂珍返还房屋及产权证；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：三位原告与被告吴延华系兄弟姐妹关系，原告父母在鄱阳镇××（现××）有一栋120平方米的平房，该房登记在原告父亲吴国来名下。原告的父亲吴国来1997年8月26日病故，因三位原告均在新余工作，原告的母亲章秀英就往返于鄱阳、新余生活。2011年原告母亲中风，随时有危险，此后便在城东环湖花园吴延华的房子生活，2012年7月15日病故。三位原告与被告吴延华对该房产未作处理，一直空置无人居住。2016年年底，原告得知鄱阳县拆迁，便与被告吴延华商量房屋拆迁事项，没有想到的是，吴延华称该房屋在2012年2月12日与被告戴桂珍签订了买卖协议。对此原告表示坚决不同意并多次要求两原告作废买卖协议，返还房屋及产权证，但被告置之不理。故原告诉至法院提出前述诉请。被告戴桂珍辩称，房子是吴延华卖给我的，我也不知道他们兄弟姐妹之间的事情。我当时认为房子归了儿子，他们母亲签字不重要，忽视了这点。现我已将房产证抵押给别人，我也拿不出来。被告吴延华辩称，我卖房子的时候三位原告不知情。三位原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、三位原告身份证复印件。2、亲属关系证明。3、鄱阳镇大巷口社区居民委员会出具的证明，证明吴国来、章秀英生育四个子女，即吴延明、吴延华、吴延勇、吴玉红，居住在大巷口社区（××街社区）××号（原附10号），吴延明、吴延勇、吴玉红三人在新余市工作多年，合子巷25号房屋自2009年一直无人居住。4、新桥派出所证明，证明吴国来1997年8月26日病故，章秀英2012年7月15日病故。5、房产局出具的证明，鄱阳镇合子巷10号（证号：30××75）有一套房产登记在吴国来名下。6、房屋买卖协议，证明2012年2月12日吴延华与戴桂珍签订了房屋买卖协议，吴延华将一套合子巷25号（原附10号）的平房卖给戴桂珍，房屋价款7.8万元。被告戴桂珍向本院提供了证人戴某，证人戴某向本院提供了以下证据：1、声明书，证明吴延明、吴延勇放弃合子巷25号房屋的继承权。2、吴延华与戴桂珍签订的《房屋买卖协议》，证明2012年2月11日吴延华与戴桂珍在他人见证下签订了《房屋买卖协议》。协议约定：吴延华将合子巷25号房屋卖给戴桂珍；房屋价款7.8万元；付款方式为一次性付清；吴延华保证房屋四至清楚，无四邻及兄弟纠纷等。3、2016年3月8日出具的证明一份（有戴桂珍、戴振华及见证人签字），证明戴桂珍已将合子巷25号房屋卖给戴振华，价款11万元。4、戴振华与戴某签订的《房屋买卖协议》，证明2016年3月9日戴振华与戴某签订了《房屋买卖协议》。协议约定：戴振华将从戴桂珍处买来的合子巷25号房屋卖给戴某；价款为11万元；付款方式为一次性付清。被告吴延华向本院提供了欠条一张，证明被告戴桂珍尚欠房款8000元未付。三位原告对被告吴延华提供的证据无异议。对证人戴某提供的证据1声明书，认为“吴延明”、“吴延勇”的签名系伪造；对证据2有异议，认为房屋所有权人是吴国来的妻子，该协议即使真实也不代表吴延华有权处置，而且该协议被之后签订的协议取代，约定付清房款才生效；对证据3有异议，认为没有证明效力；对证据4，认为吴延华属于无权处分，吴延华、戴桂珍签订的房屋买卖协议无效，戴振华、戴某的房屋买卖协议是无效的。被告戴桂珍对三位原告及被告吴延华提供的证据无异议。对证人戴某提供的证据，认为房子从头到尾是抵押，不存在买卖关系，都是之间存在债务关系，其将房子抵押给戴振华，戴振华再抵押给戴某。被告吴延华对三位原告提供的证据无异议。对证人戴某提供的证据1声明书，声明书内容及“吴延明”、“吴延勇”签字均系其书写；对证据2有异议，认为之后重新签订了协议，之后的协议约定房款付清合同才生效，被告戴桂珍还有8000元未付清；对证据3、4不知情。经审理查明，吴国来与章秀英系夫妻关系，1965年生育长子吴延明，1969年生育次子吴延华，1972年1月生育三子吴延勇，1974年生育女儿吴玉红。吴延明、吴延勇、吴玉红长期在新余市生活居住。吴国来、章秀英婚姻存续期间在鄱阳镇××（现××）添置了一幢平房，该房登记在吴国来名下（产权证号30××75），2009年后该房屋一直无人居住。1997年8月吴国来去世，2012年7月章秀英去世。另查明，2012年2月11日，吴延华与戴桂珍签订了《房屋买卖协议》，约定：吴延华将鄱阳镇合子巷25号房屋卖给戴桂珍；购房款为78000元；付款方式为一次性付清；吴延华在收到全款后将房屋及房权证交付给戴桂珍；吴延华无条件协助戴桂珍办理房屋产权过户手续；吴延华保证房屋四至清楚，无四邻及兄弟纠纷；协议双方签字生效，不得违反等。之后吴延华将房屋及产权证交付给戴桂珍。2016年3月8日，戴振华、戴桂珍在“合子巷25号老房子现已卖给戴振华，壹拾壹万元整，与戴桂珍没有任何关系”的证明上签字，且有三位证人签字。2016年3月9日戴振华、戴某签订了《房屋买卖协议》，协议约定：戴振华将从戴桂珍手上买的合子巷25号的房屋卖给戴某；购房款为11万元；付款方式为一次性付清；戴振华无条件协助戴某办理产权过户；协议双方签字生效，不得违反等。再查明，2017年该房屋因环东湖棚户区（城中村）改造被依法征收。以上事实，有原、被告的当庭陈述及有效证据予以证实，足以认定。本院认为，《最高人法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”鄱阳镇合子巷25号（原10号）的一幢平房，系吴国来、章秀英夫妻共同财产。1997年8月吴国来去世，该房屋一半份额归章秀英所有，另一半份额属于吴国来的遗产，依法应属第一继承人章秀英、吴延明、吴延华、吴延勇、吴玉红共同继承。在遗产继承开始至遗产分割前，遗产作为整体存在，没有分割为继承人所有。因此，该房屋应为章秀英、吴延明、吴延华、吴延勇、吴玉红的共同共有财产。吴延华对涉案房屋无单独的处分权，戴桂珍签订协议时明知吴延华并非该房屋产权所有人，且签订协议时吴延华的母亲章秀英在世，吴延华的兄妹亦未签字或追认，故戴桂珍不构成善意购买人，吴延华与戴桂珍签订的房屋买卖协议应属无效。原告要求确认吴延华、戴桂珍签订的房屋买卖协议无效的诉请，本院予以支持。原告要求被告返还房屋及产权证，因该房屋已被依法征收，故该诉请本院不予支持。另原告提供的吴延华与戴桂珍签订的《房屋买卖协议》（2012年2月12日），而戴桂珍给付戴振华、戴振华给付戴某的《房屋买卖协议》为2012年2月11日所签订，该行为明显不符合常理，故对《房屋买卖协议》（2012年2月12日）的真实性不予采信。综上，依照《最高人法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十三条、第二十六条规定，判决如下：一、被告戴桂珍与被告吴延华签订的《房屋买卖协议》无效。二、驳回原告吴延明、吴延勇、吴玉红的其他诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告戴桂珍负担2700元，被告吴延华负担2700元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  郑尚龙二〇一七年七月七日书记员  张 婷（此页无正文）