福建省建宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）建民初字第1394号
原告孔伯平，男，1974年12月15日生，住建宁县。
委托代理人戴继平，福建建联律师事务所律师。
被告江钟宏，男，1975年8月12日生，住建宁县。
被告福建幸福时光大酒店有限公司，住所地建宁县。
法定代表人江钟宏，总经理。
委托代理人林银香，福建海山律师事务所律师。
委托代理人王晓清，福建海山律师事务所实习律师。
原告孔伯平与被告江钟宏、福建幸福时光大酒店有限公司（以下简称幸福时光大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年10月24日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员潘华东独任审判，因三明市中级人民法院于2013年12月30日受理了被告江钟宏提起的确认本案诉争租赁合同的无效之诉，本院裁定中止本案诉讼，嗣后，因江钟宏撤回该起诉，本院于2014年12月19日恢复审理本案，于2014年12月29日公开开庭进行了审理，原告孔伯平及其委托代理人戴继平、被告江钟宏、幸福时光大酒店及其委托代理人林银香、王晓清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孔伯平起诉称，经投标，原告与建宁县委党校签订《建宁县委党校教学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》，原告出资建设该学员住宿楼并获得30年的经营权期限。该楼工程竣工验收合格后，原告与被告江钟宏于2011年10月20日订立了《建宁县委党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》。租赁合同约定将该楼出租给被告江钟宏，租赁期限为15年，从2012年8月1日起至2027年7月31日止。合同第三条约定第一年租金90万元于合同签订之日交清，第二年100万元，…，按每季度的第一天交清当年租金，若乙方未在约定的时限内交清租赁费则视为乙方违约，由男方向乙方按所欠租赁费3‰标准每日加收滞纳金，但最长欠交租赁费超过30天则甲方有权终止合同，并没收乙方交纳的36万元保证金。合同还约定了乙方装修时间为210天，从2012年1月1日至2012年7月31日免交租赁费。合同第九条约定乙方应在签订租赁合同之日起一个月内申注册成立新公司，并按要求向税务、消防、卫生等有关管理部门申办相关证照。甲方需要保证房屋主体验收合格。租赁合同订立后，被告江钟宏按约定出资成立了被告幸福时光大酒店，并由该公司经营租赁楼房。被告江钟宏及被告幸福时光大酒店从2011年12月开始对租赁楼房进行装修，装修期间，建宁县委党校向被告方出具了相关的证明材料以帮助其验收及办理其他管理单位的审批，被告在该楼房装修完成后即开始对外营业。原告与被告签订租赁合同后，被告江钟宏仅于2012年8月8日在原告多次催促下通过转账向原告支付了5万元租赁费，尚欠第一年租赁费85万元。根据租赁合同第三条，被告应当支付迟延付款滞纳金，按所欠租赁费的3‰标准每日加收滞纳金，从签订租赁合同的2011年10月20日起计算。为维护原告合法权益，提起诉讼。诉讼请求：1.二被告给付原告2012年8月1日起至2013年7月31日止的房屋租赁费85万元；2.二被告给付原告上述房屋租赁费的逾期付款滞纳金，以逾期金额按银行同期贷款利率4倍标准计收，从2011年10月20日起计算至被告付清前述租赁费日止（至起诉日滞纳金为40.8万元）；3.由被告承担诉讼费用。
被告江钟宏、幸福时光大酒店辩称，一、被告不交付场地使用费是在行使合同法赋予的先履行抗辩权。原告未取得独立的租赁权，且至今仍未取得建宁县委党校对《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》的追认。原告与被告于2011年10月20日签订《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》效力未定，继续履行合同存在障碍，也使被告投资存在巨大风险。被告有权行使合同法赋予的先履行抗辩权，拒绝原告要求被告“给付房屋租赁费”。二、假如被告要支付房屋使用费给原告，那么原告要求从2012年8月1日起收取“房屋租赁费”及从2011年10月20日起收取滞纳金是错误的。1.被告若要支付房屋使用费给原告，房屋使用费的期限应从2013年9月1日起计算。2.被告根据合同法的规定，行使先履行抗辩权，原告诉求从2011年10月20日收取滞纳金无事实与法律依据。3.原告与建宁县委党校签订的《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》中明确指出，“建筑总面积约3847㎡”，但在《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》的第一条中，原告称“总建筑面积约4000平方米”，比实际总面积多出153㎡。这部分面积不应收取房屋使用费。被告江钟宏不应该承担支付房屋使用费的义务，被告幸福时光大酒店承担合理的费用。
原告孔伯平为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》，以证明孔伯平与党校订立该BOT特许权协议，投资建设并获得学员住宿楼30年项目特许权。
二、《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》，以证明江钟宏承租党校学员宿舍楼，期限15年，租金首年为90万元，该90万元应在订立合同时付清，逾期按日千分之三加收滞纳金；江钟宏应当在一个月内申请成立公司。
三、消防设计备案材料：1.建设工程消防设计备案表；2.建设工程消防设计检查备案检查结果通知书；3.设计说明文件及营业执照计16页；4.党校代码证和事业单位法人证书2页；5.委托书；6.设计备案受理凭证等共22页。以证明：1.在建设工程消防设计备案表上盖有建宁县委党校的印章；2.备案表上填写的工程名称为：建宁县委党校学员宿舍楼（建宁县幸福时光大酒店）；3、备案人为林成春与余海东，其中林成春是被告幸福时光大酒店当时的法定代表人，余海东是党校的委托人。说明党校以盖章的形式表示同意幸福时光大酒店租赁使用该房屋等。
四、竣工验收消防备案材料：1.建设工程竣工验收消防备案申报表；2.公众聚焦场所投入使用；3.营业前消防安全检查合格证；4.建设工程竣工验收消防备案复查意见书；5.装修工程竣工验收报告；6.装修工程自验报告；7.自检报告；8.试运行报告；9.建筑工程选用消防产品登记表。以证明：1.党校在建设工程（装修工程）竣工验收消防备案申报表中以建设单位的名义加盖印章。在该表中写明建设单位是建宁县委党校宿舍楼（幸福时光大酒店），还写明法定代表人是林成春（幸福时光大酒店的法定代表人），同时写明联系人是林声佳和余海东。全部的14页装修工程竣工消防备案材料是党校提交给消防大队的；2.根据竣工检查结果，消防大队向党校出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其场所名称是：建宁县幸福时光大酒店有限公司；3.党校委托的余海东在《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》中代表建设单位签收；4.厦门中安消防安全工程有限公司三明分公司出具的三明市幸福时光大酒店自检报告系由党校提交给消防大队，说明党校知道装修单位是幸福时光大酒店，该报告写明了施工进度为2011年12月25日开工，2012年12月3日竣工；5.党校在向消防部门提交三明市建宁县幸福时光大酒店消防工程试运行报告时，已经明知装修使用单位为幸福时光大酒店；6.建筑工程选用消防产品登记表载明：工程名称为建宁县委党校宿舍楼（幸福时光大酒店），党校在登记表中均有盖章确认。上述书证表明，党校对于江钟宏用租赁的党校学员住宿楼开办幸福时光大酒店是明知的，且党校还配合幸福时光大酒店的消防设计、验收出具相关材料，党校是同意幸福时光大酒店使用租赁房屋。
五、餐饮服务许可申请材料：1.餐饮服务许可申请书4页；2.从业人员花名册2页；3.产权证明；4.《BOT项目特许权协议》；5.建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书；6.福建省建设项目环境影响登记表；7.平面图；8.企业名称预先核准通知书；9.行政许可决定书；10.身份证复印件。以证明：1.2013年1月22日，幸福时光大酒店有限公司申请卫生许可证，第二天2013年1月23日，建宁县委党校为幸福时光大酒店申办卫生许可证向卫生局出具了诉争房屋的产权证明，并加盖印章。说明党校对于幸福时光大酒店申办卫生许可证是同意并支持的；2.幸福时光大酒店向卫生局提交了《BOT项目特许协议》，说明江钟宏及幸福时光大酒店对于该协议内容是明知的；3.林成春单方面制作了《租赁合同书》并在其中签字。
六、私营企业登记基本情况表、幸福时光大酒店工商设立、登记档案。以证明：1.江钟宏、林成春等人出资成立幸福时光大酒店，其中江钟宏持股50%，林成春为公司法定代表人；2.公司名称预先核准时间为2012年12月12日，公司成立日期为2013年1月29日；3.在申请营业执照时提交了行政审批前置的各种文件，包括卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证等，与前述的消防、卫生审批材料可以相印证；4.在公司设立时，幸福时光大酒店和江钟宏提交了《BOT项目特许协议》备案，说明其对BOT协议内容是明知的；5.江钟宏隐瞒原告，另行制作了一份《租赁合同书》送工商备案。说明被告幸福时光大酒店与江钟宏应当共同承担租赁责任，应共同给付租赁费用。以上证据说明江钟宏是租赁合同的当事人，应当按租赁合同承担给付租金责任，幸福时光大酒店在设立时使用了《租赁合同》，且实际使用了租赁房屋，也应当与江钟宏共同承担给付租金及违约金的责任．
七、建宁县山海协作领导小组办公室2013年4月23日证明一份，以证明2012年8月，党校负责人与客坊乡党委书记协商确定幸福时光大酒店作为建宁县客坊乡政府的招商引资任务。说明党校对于幸福时光大酒店租赁行为的明知及同意。
八、邮政储蓄查询明细。以证明江钟宏于2012年8月8日仅转账5万元给原告。
九、单位工程竣工验收证明书、党校房屋产权证等。以证明：1.BOT项目工程于2011年10月16日竣工验收合格；2.该工程先办理了党校的房屋所有权证书
十、律师函三份、EMS详情单四份。以证明孔伯平委托律师于2013年7月3日和7月30日致函江钟宏和幸福时光大酒店催收房租；被告委托律师于2013年7月8日回函。
十一、三明市中级人民法院裁定书。以证明被告为拖延时间而向三明市中院提出租赁合同诉讼，最后撤诉。
十二、房产证、国有资产调拨单、房管所证明、补充协议，以证明党校已经不是租赁标的的产权人，租赁标的的所有权于2013年10月8日已经从党校调拨到建宁县国有资产委员会。
被告江钟宏、幸福时光大酒店对原告孔伯平提供的上述证据经质证认为：
一、对证据《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》的真实性没有异议，对证明对象有异议。
1.该协议“二、项目特许权”约定：（1）特许权的范围，即：甲方（党校）授予乙方（孔伯平）“投资、建设、运营维护和移交建宁县委党校学员住宿楼工程及其附属设施的特许权。”；（2）该项目特许权具有独占性；（3）禁止将特许经营权转授，即：“甲方保证不再将本特许权协议下的项目特许权部分或全部地授予其他第三方。”（4）质押担保的约定，即：“甲方同意乙方将建宁县委党校学员住宿楼产权作质押，以向银行进行本项目的融资……”。
2.该协议“四、特许权下双方的主要权利和义务”约定：“甲方（被告）应帮助乙方（孔伯平）做好《建宁县委党校学员住宿楼》的申报审批工作、项目建设中的有关手续”等，“为了项目的顺利完成，甲方应指定负责人分管该项目”。故，党校出具授权委托书委托其职员余海东处理该项目的有关办证照等工作。
3.该协议“八、违约条款”约定：“未经甲方同意，不得采用转包、分包、租赁、转卖等任何方式给其他企业建设或者经营”。
4.甲乙双方还约定了（1）项目的建设期：22个月（2011年4月1日至2013年1月31日）。（2）投入运营条件：必须“所有设施完成建设，并经竣工验收达到规定的标准”才可投入运营。（3）“2013年2月1日项目正式进入特许经营期”。
二、对证据《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》的真实性没有异议，对证明对象有异议。
1.该协议第一条约定：租赁范围、原告具有独立的出租权：“租赁范围为党校教学员宿舍楼，甲方需保证其对该房产拥有独立的出租权，其房产在2011年12月31日前移交乙方使用。总建筑面积约4000平方米”。该约定与《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》“八、违约条款”的约定相矛盾。
2.该协议第九条约定：被告要申请注册成立新公司，按要求向税务、卫生、环保、公安、消防等有关管理部门申办相关证照。即：“乙方应在签订租赁合同之日起一个月内申请注册成立新公司（注册资金300万元人民币以上），并按要求向税务、卫生、环保、公安、消防等有关管理部门申办相关证照甲方需保证该出租房屋主体验收合格（含消防），达到可装修及使用标准，如因甲方房屋主体验收不合格导致乙方无法正常装修及营业，甲方需延长乙方免费装修期，甲方将协助乙方办理消防审批相关手续。”
三、对证据消防设计备案材料、竣工验收消防备案材料的真实性和证明对象均有异议。
1.被告按照《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》第九条的约定相消防管理部门申办证照时提交的相关消防设计备案材料、竣工验收消防备案材料，且这些材料都是被告交给原告，由原告拿到党校去盖章。
2.党校按照《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》的约定授权委托余海东负责该项目，并协助办理消防等相关手续。
3.建宁县委党校学员住宿楼的所有权人是党校，办理消防等相关消防设计备案材料、竣工验收消防备案材料理应盖党校的印章，理应以党校的名义提供。
4.原告以与酒店是股份合作经营为由，欺骗党校，党校自始至终不同意原告转租（详见《关于党校学员住宿楼转包经营纠纷案件的几点意见》）。
5.2013年1月10日消防检查才合格。
四、对证据餐饮服务许可申请材料的真实性和证明对象均有异议。
1.党校按照《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》的约定协助办理餐饮服务许可等相关手续。
2.被告在申请设立公司时才知道孔伯平与党校签订了《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》，在签订合同时并不知孔伯平与党校签订了《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》，否则，原、被告在该协议的第一条就没必要约定原告要有完整的出租权。同时被告向原告发出律师函，要求原告解决该问题。
3.酒店法人林成春的这份《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》是为了办理餐饮服务许可之用。
五、对证据工商登记材料的真实性无异议，证明对象有异议。
1.被告江钟宏按照《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》第九条的约定，申请注册成立了新公司。
2.被告在公司设立时才知道孔伯平与党校签订了《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》。
3.送工商备案的《租赁合同书》是为注册公司所用。
六、对证据建宁县山海协作领导小组办公室2013年4月23日的证明的真实性有异议。建宁县山海协作领导小组办公室没有出庭作证。
七、对证据邮政储蓄查询明细的真实性无异议，证明对象有异议。被告已付给原告41万元。
八、对证据单位工程竣工验收证明书、房屋产权证、收入票据的真实性无异议，证明对象有异议。
1.原告以与酒店是股份合作经营为由，欺骗党校，党校自始至终不同意原告转租，该份证据不能证明党校明知酒店已租赁的情况下2013你12月31日收取5万元的赞助费的。
2.这5万元的赞助费是党校根据《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》“四、特许权下双方的主要权利和义务”约定：“自2013年2月1日起，特许经营期内，乙方（原告）每年应向建宁县党校缴纳当年5万元赞助费….”收取的。
九、对证据律师函三份、EMS详情单四份的真实性无异议，证明对象有异议。该组证据与本案没有关联性，是另一法律关系。
十、对证据民事裁定书的真实性无异议，证明对象有异议。被告撤诉的理由是双方在协商BOT整体项目打包，与本案没有关系，是另一法律关系。
十一、对房产证、国有资产调拨单、房管所证明都没有异议，对补充协议有异议，该协议只有建宁县国有资产管理中心与原告签订的，而没有党校，该份补充协议书应该要由这三方签订，根据合同相对性原则，这份补充协议没有生效。补充协议中的甲方建宁县国有资产管理中心并不能承受协议下的权利义务，补充协议是2013年签订的，在此之前的权利义务还是由党校承担和享有，假如党校将ＢＯＴ项目转让，被告享有相应的权利，被告会另外提起诉讼，这份补充协议书对被告没有约束力。
本院认为，被告江钟宏、幸福时光大酒店对原告提供的证据四、五及第十一组证据中的补充协议的真实性异议不能成立，本院对该部分证据的真实性予以确认。而被告对原告提供的证据一至十二中的其他证据的真实性无异议，对该部分证据的真实性予以确认。
被告江钟宏、幸福时光大酒店为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》及房屋租金一览表，以证明原被告双方于2011年10月20日签订了《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》，双方约定：“一、……，甲方（原告）需保证其对该房产拥有独立的出租权”、“九、乙方应在签订租赁合同之日起一个月内申请注册成立新公司（注册资金300万元人民币以上），并按要求向税务、卫生、环保、公安、消防等有关管理部门申办相关证照……”以及租期、租金等内容。
二、企业法人营业执照、企业法人营业执照副本、中华人民共和国组织机构代码证、私营企业登记基本情况表，以证明：（1）被告按照《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》第九条的约定申请注册成立了幸福时光大酒店。（2）2013年1月29日，幸福时光大酒店法定代表人由林成春变更为被告江钟宏。
三、《律师函》、国内特快专递邮件详情单，以证明2013年3月29日，被告致律师函于原告：1.原告违反其与党校《BOT项目特许权协议》中“未经党校同意，不得采用转包、分包、租赁、转卖等任何方式给其他企业建设或者经营”的约定，且没有获得党校的事前或事后的追认，该租赁合同无效，且造成被告巨额投资损失。2.楼房于2013年1月10日消防检查合格，原告的特许经营期从2013年2月1日开始。但原告却于2011年10月20日与被告签订租赁合同，在事实上不具有实际经营权的情形下将房屋移交租赁经营，并从2012年8月1日开始收取租金没有事实和法律依据。
四、《律师函》、国内特快专递邮件详情单，以证明：2013年7月8日，被告致律师函于原告：1.原告隐瞒了其没有转租权且未取得党校对租赁合同追认的事实，存在欺诈，造成被告经营该酒店的巨大经济损失。2.原告未向被告提交房屋建设工程综合竣工验收的材料。
五、《追认请求书》、《关于江钟宏要求建宁县委党校对﹤党校教学员宿舍楼租赁经营合同书﹥追认的回复》，以证明：1.2013年6月3日，被告致函建宁县委党校，请求党校对江钟宏与孔伯平于2011年10月20日签订的《党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》进行追认。2.党校于2013年6月13日函复不予追认。
六、《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》，以证明：原告与党校于2010年9月6日签订《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》，协议约定，未经建宁县委党校同意，孔伯平不得采用转包、分包、租赁、转卖等任何方式给其他企业建设或者经营，协议还对合同双方的权利义务、特许经营权等作了约定。
七、《中共建宁县委党校关于党校学员住宿楼转包经营纠纷案件的几点意见》，以证明：1.原告没有转租权；2.党校对原、被告签订的租赁合同不予追认，原告的行为损害了国有资产的安全，危害了国家利益；3.原告隐瞒事实、欺骗党校的事实与经过。该几点意见的时间是在党校出具八个印章之后，说明了党校不同意将租赁标的转租。
八、网上银行凭证打印单，以证明被告已付给原告41万元。
原告孔伯平对被告江钟宏、幸福时光大酒店提供的上述证据经质证认为：
一、对证据一、二、六、八真实性没有异议。被告已付给原告的41万元中有36万元是履约保证金，只有5万元是租金，履约保证金按照合同约定履行，不同意抵作租金。
二、对证据三、四、五、七有异议，不同意被告的观点，对于证据七党校的函件，是党校和被告恶意串通所作出的，而且党校出具该意见的时候，房屋产权已经不属于党校，党校无权出具这样的意见。
本院认为，原告对被告提供的证据一、二、六、八真实性没有异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。虽然原告对被告提供的证据三、四、五、七有异议，但其未对真实性提出异议，且该部分证据是客观存在的，本院对该部分证据的真实性予以确认。
根据原、被告双方当事人的庭审陈述、举证、质证及本院认证，对本案事实作如下认定：
原告孔伯平与建宁县委党校于2010年9月6日签订《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》，协议约定，建宁县委党校授予原告孔伯平投资、建设、运营维护和移交该住宿楼工程及附属设施的特许权，建设期为22年月：从2011年4月1日到2013年1月31日，项目运营期为30年：从2013年2月1日到2043年1月30日。该学员住宿楼并获得30年的经营权期限。该楼工程于2011年10月16日竣工验收合格。原告与被告江钟宏于2011年10月20日订立了《建宁县党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》，该合同约定将该楼出租给被告江钟宏，租赁期限为15年：从2012年8月1日起至2027年7月31日止。该合同第三条约定“乙方（江钟宏）自合同签订之日交清一年租赁费90万元，第二年交清100万元，…租金按每季度的第一天交清当季租金，若乙方未在约定时限内交清租赁费则视为乙方违约，由甲方（孔伯平）向乙方按所欠租赁费3‰标准每日加收滞纳金，但最长欠交租赁费超过30天则甲方有权终止合同，并没收乙方交纳的36万元履约保证金”。合同第四条约定“乙方装修时间为210天，从2012年1月1日至2012年7月31日止，在此期间免交租赁费”。合同第九条约定“乙方应在签订租赁合同之日起一个月内申注册成立新公司（注册资金300万元人民币以上），并按要求向税务、消防、卫生等有关管理部门申办相关证照。甲方需要保证房屋主体验收合格…。”租赁合同订立后，被告江钟宏以幸福时光大酒店的名义对租赁楼房进行了装修，装修期间，建宁县委党校出具了相关的证明材料以帮助其验收及办理公安消防、卫生、工商等有关管理单位的审批。原告与被告签订租赁合同后，被告江钟宏于2011年10月20日、11月4日两次通过赖爱香账户转账支付给原告孔伯平履约保证金共计36万元，于2012年8月8日通过赖爱香账户转账支付给原告孔伯平5万元租赁费。被告江钟宏等人于2012年12月12日预先核准了“福建省幸福时光大酒店有限公司”的名称登记，并于2013年1月29日出资正式成立了该公司，嗣后，幸福时光大酒店法定代表人由林成春变更为被告江钟宏。2013年6月3日，被告江钟宏致函建宁县委党校，请求党校对其与孔伯平于2011年10月20日签订的《党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》进行追认。建宁县委党校于2013年6月13日回复江钟宏称该合同书是在未经党校同意的情形下签订的，保留对孔伯平违约的追究权利，要求江钟宏尽快与孔伯平协商处理该事宜。2013年7月3日原告委托律师被告江钟宏、幸福时光大酒店催收房租，而被告则委托律师于2013年7月8日回函称不交租金是在行使先履行抗辩权，原告委托律师于2013年7月30日再次致函被告江钟宏、幸福时光大酒店催收房租。2013年10月8日，建宁县濉溪镇河东路校上村7号3幢1层2层3层4层5层6层屋面层房屋即建宁县委党校学员住宿楼被划转至建宁县国有资产投资经营有限公司，10月18日，该房屋产权由建宁县委党校名下划拨变更登记到建宁县国有资产投资经营有限公司名下。2013年11月3日，建宁县委党校发文2013（30）《中共建宁县委党校关于党校学员住宿楼转包经营纠纷案件的几点意见》，认为党校在被孔伯平隐瞒欺骗下出具证明协助办理了消防、卫生等相关手续，保留对孔伯平违反协议行为进行追究的权利。2013年11月26日，原告孔伯平与建宁县国有资产投资经营有限公司达成《补充协议》，协议载明“该楼已经建设完工，现已经出租给江钟宏等人作为福建幸福时光大酒店有限公司经营场所”。协议“一、双方同意按《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》继续履行，其中出让方权利由甲方（建宁县国有资产投资经营有限公司）行使，并同意乙方（孔伯平）按现状继续享有《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》中规定的权利并承担合同中的义务”。
综上所述，本院认为，原告孔伯平因投资、建设建宁县委党校学员住宿楼工程项目，获得该项目30年的特许经营权，原告孔伯平与被告江钟宏签订《党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》，将该楼出租。虽然原告孔伯平与建宁县委党校签订的《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》约定：“八、违约条款…24、未经甲方（建宁县委党校）同意，乙方（孔伯平）不得采用转包、分包、租赁、转卖等任何方式给其他企业建设或经营”。但不能据此认定原告孔伯平与被告江钟宏签订的租赁合同无效，且也无证据证明建宁县委党校所述“在被孔伯平隐瞒欺骗下出具证明协助办理了消防、卫生等相关手续”，建宁县委党校在出具证明协助幸福时光大酒店办理了消防、卫生等相关手续时，知道或者应当知道本案诉争楼房被出租的情况。2013年10月18日，本案诉争出租房屋产权由建宁县委党校名下划拨变更登记到建宁县国有资产投资经营有限公司名下，已不属于建宁县委党校所有，建宁县国有资产投资经营有限公司作为该房屋的所有权人受让了《建宁县委党校学员住宿楼工程BOT项目特许权协议》项下的权利义务，其同意原告孔伯平继续享有相关权利，并对被告幸福时光大酒店在使用本案诉争出租房屋知情。作为被告已对租赁房屋合法占有并在使用中，原告已履行了其出租义务，目前没有任何障碍影响到被告承租权的行使，被告所述的“独立的出租权”与租金间不具有互负债务的对价关系，其所辩称的先履行抗辩权不能成立。原告孔伯平与被告江钟宏签订的《党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该合同合法有效。该合同第三条约定“乙方（江钟宏）自合同签订之日交清一年租赁费90万元，……若乙方未在约定时限内交清租赁费则视为乙方违约，由甲方（孔伯平）向乙方按所欠租赁费3‰标准每日加收滞纳金，……”。作为承租方的被告江钟宏应当按双方约定履行其按时交纳租金的义务，而被告江钟宏仅支付了第一年租金5万元，未按照双方合同约定按时足额交纳租金，违反了合同义务，应当承担相应的违约责任，原告请求被告支付房屋租赁费85万元及给付原告按银行同期贷款利率4倍标准计收房屋租赁费的逾期付款滞纳金（违约金），符合双方合同约定及法律规定，可以支持，因签订合同日为交租金日，故逾期付款违约金的起算时间应是签合同的第二日即2011年的10月21日。《党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》约定“乙方交纳保证金36万元，合同期满后甲方退回乙方所交押金（不计息）”，而被告辩称保证金36万元可抵作租金，不予支持。虽然本案诉争出租房屋建筑面积为3881.82㎡，而双方的《党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》中表述为“总建筑面积约为4000㎡”，该内容是对出租房屋状况的表述，符合该房屋的状况，只是不够精确，且双方并非以实际建筑面积标准来计收租金，故对被告关于“比实际总面积多出部分面积不应收取房屋使用费”的辩称，不予支持。本案诉争出租房屋取得合法建设手续建设，并于2011年10月份竣工验收，也取得合法产权手续，双方约定的“乙方装修时间为210天，自2012年1月1日至2027年7月31日（该期间为租赁期间）止，此期间乙方免交租赁费”，系双方真实意思表示，原告要求从2012年8月1日（即从2012年1月1日起算210天的免租赁费的装修期满）起收取第一年房屋租赁费，可以支持。《党校教学员宿舍楼租赁经营合同书》被告江钟宏个人与原告所签订，被告江钟宏是承租人，其应当履行交纳房屋租金的义务。虽然该租赁合同书规定了被告江钟宏应在签订租赁合同后应申请注册成立新公司，而被告江钟宏也依约成立了公司（被告幸福时光大酒店），本案诉争租赁房屋也是被告幸福时光大酒店在使用，但被告幸福时光大酒店并未与原告孔伯平之间存在直接的租赁合同法律关系，故被告幸福时光大酒店不存在直接向原告孔伯平承担支付租金的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告江钟宏应于本判决生效后十日内支付原告孔伯平2012年8月1日起至2013年7月31日期间的房屋租金85万元；
二、被告江钟宏应当于本判决生效后十日内支付原告孔伯平上述房屋租金的逾期付款违约金，以逾期金额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4倍标准从2011年10月21日起计算至本判决确定的付款期限内付款之日止；
三、驳回原告孔伯平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16122元，减半收取8061元，由被告江钟宏负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 潘华东
二〇一五年一月六日
书记员 叶开英
附相关法律条文：
1．《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
告知：案件受理费请到建宁农行濉城分理处交纳：
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