北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3796号
上诉人（原审被告）：徐某，男，1980年6月24日出生。
委托诉讼代理人：杨某（徐某之母）。
委托诉讼代理人：唐飞，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某，女，1981年1月30日出生。
委托诉讼代理人：辛昕，北京市大瀚律师事务所律师。
上诉人徐某与被上诉人李某财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐某上诉请求：撤销原审法院的判决，驳回李某的全部诉讼请求。事实和理由:1.原审法院认定徐某无权处分位于北京市昌平区108号房屋（以下简称涉案房屋），该认定错误。物权法第九条明确规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力。李某在未被登记为共有人的情况下，只能依据双方签订的《婚前购房协议》对购房出资款享有合同债权。徐某为单独所有人，享有完全的处分权。即使不考虑徐某的处分权，双方就房屋处分已达成合意，徐某有处分权。2.原审法院认为双方在卖房时间点上未达成一致，该认定不符合事实。李某到徐某单位散发传单，攻击徐某的道德品质，要求徐某退还房款，所以对房屋进行了处分。当徐某提出具体方案时，李某提出“时间上缓一缓，不亏损或房价上涨时及时出售”，“及时出售”等表述，表达了李某要求卖房的明确意思。时间上缓一缓，不亏损或房价上涨，是给徐某一个选择范围，徐某在两个月后的九月份出售房屋符合缓一缓的要求，同时在房价低迷时，以出售总价和购买房屋含税费总价价格相差2000多元时出售，基本符合不亏的条件。3.原审法院认定徐某侵权错误，徐某基于合意卖房，主观上不存在过错。徐某无法预测房屋走势，主观上不具有可责性。在损失认定时间上一审法院严重违反法律规定。（1）侵权责任法第19条规定，财产损失按照损失发生时的市场价格计算，而一审法院以还款日计算李某的损失价值，存在重大瑕疵，违反了“损失发生时”的法律规定。卖房行为是一个时点行为，而不是持续性行为，在订立合同时就确定了房屋的价格，即使有损失也是房屋售价和房屋买价差额的损失。（2）在损失价值的确定上原审法院违反法律规定，将房价的增值部分作为李某主观预期所产生的损失，既不符合侵权损害赔偿的填补原则，也不符合李某卖房之初不亏损的主观预期。4.原审法院明显违反公平原则。（1）判决结果显失公平。李某出资723000元，徐某出资866955元。在婚姻关系不能达成情况下，双方均同意售房，最后原审法院判决李某分得1061590元，徐某281781元。双方出资和分割比例反差如此之大，属于显失公平。（2）原审法院对双方的权利义务认定不公平。根据原审法院认定，徐某需对房价走势作出准确预判，否则存在低价卖房的主观过错，一审法院在双方权利义务认定与分配上严重不公。
李某辩称，同意原审法院的判决，不同意徐某的上诉请求和理由。1.李某依据《婚前购房协议》及出资成为房屋的共有权人。李某对共有房屋享有物权，该权利为对世权、绝对权。2.出售共有房屋时，徐某未按照《婚前购房协议》的约定取得李某的书面同意，属无权处分行为，侵害了李某的共有权。3.徐某的行为存在明显过错，应赔偿李某的损失。4.徐某侵害李某权利的行为截止到2016年8月26日获得徐某退还购房款给李某时。徐某应当按照当时的市场价格赔偿李某的损失。
李某向原审法院起诉请求：1.徐某向李某返还购房出资款102000元；2.徐某支付李某购房出资款利息（以621000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.35%，自2015年9月27日计算至2016年8月25日为24762元；以102000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.35%，自2015年9月27日计算至实际支付之日）；3.徐某赔偿李某房屋增值损失742807.5元；4.徐某向李某支付评估费9000元；5.徐某承担本案诉讼费用。
原审法院认为，公民的合法财产权受到法律保护，禁止任何人非法侵害。行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。本案涉案房屋系李某、徐某双方共同出资购买，且依据《婚前购房协议》约定应为李某、徐某双方按份共有的房屋。现李某、徐某双方皆认可各自应占涉案房屋的1/2产权份额，该说法符合《婚前购房协议》约定的精神，法院对此予以确认。购买涉案房屋的目的是用作婚房，在李某、徐某的关系发生根本变化后，共同居住的目的也已无法实现。在共有人关系发生破裂时，双方共有房产的基础受到重大影响，徐某作为共有人之一有权提出分割房产的请求。
处分共有的不动产时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。另依据《婚前购房协议》约定，徐某只有经过李某的书面同意，才能处分涉案房产。现李某，徐某在出卖涉案房屋的时间点上并未达成一致意见，在此情况下，徐某只能通过继续协商或依法提起诉讼的方式要求分割共有房产。徐某未经李某同意甚至未通知她本人就将涉案房屋擅自出售，显然侵犯了李某的合法财产权和知情权。综上，徐某侵权事实存在。关于损失问题，众所周知合法房屋价值巨大，且交易价格存在较大波动。因此，选择不同的时间点出售换取的金钱也往往相差较大。选择合适的时间点出售是重大决策问题，要慎重考虑行事。在存在其他共有人的情况下，房屋出售必须征得占法定份额共有人的同意或符合共有人之间的约定，否则无权处分人可能要因其决策而对其他共有人承担损害赔偿的责任。根据北京市统计局公布的统计数据显示，徐某签订涉案房屋出售合同时，北京市二手房交易价格正处于缓慢上涨阶段。因此，正常情况下延迟出售比早出售所获得的收益更高。徐某明知其无权处分却又未经共有人李某同意擅自出售涉案房屋，给其带来预期经济损失。徐某有义务对李某的损失进行赔偿。
关于李某损失的大小和计算方法是本案需要确定的核心事实。李某在涉案房屋出售前并未表明同意出售的时间点，只是提出“卖房不亏损或有盈利的前提下”的前提条件。该条件无法指向确定的时间点，但确能体现出李某关于经济利益的主观预期。北京市二手房交易价格在2016年8、9月份出现新的上涨高峰，李某主张以2016年9月30日的市场价格作为计算损失的截止点既没有法律依据，也在事实上对徐某不公平。把握公平，确定合理损失计算的截止点需要重点分析两方面的因素：一是徐某的过错程度，二是李某可能的损失大小。徐某的过错除了单方处分共有房屋外，还有长时间未披露房屋出售的事实和进展，长时间未支付给李某应得的价款，在买受人超过合同约定期限给付购房款时未主张相应的合同权利。徐某以上的行为表明其主观过错较大。李某为购买婚房投入较大，在其投入无法实现目的的情况下，其有用投入款项继续购买其他房产或投资其他项目的需求可能性。在房价上涨的大背景下，迟一天拿回购房款就意味着在未来购房时可能会拿出更多的金钱购买。因此，影响李某损失的最大因素是拿回购房款或应得卖房款的时间。综合以上分析，法院确定计算李某损失截止时间点为徐某转账给李某621000元的时间即2016年8月26日。该时间点的房屋价值法院参考评估报告及相应时间段北京市二手房交易价格涨幅情况酌情确定为353万元（含装修）。李某仅占有涉案房屋一半的产权，故其可以预期产生的损失（享有的收益）应为房屋增值金额的一半。同时法院考虑到以预期房屋增值损失作为计算方法虽贴近实际，但毕竟不是已经真实发生的损失，且徐某以市场价急于卖房也有可理解之处，并未获得明显高于当时市场价的额外收益，因此又为公平计，法院酌情判决徐某支付李某其可享有的预期收益的70%。李某第三项关于增值损失的诉讼请求法院部分予以支持。
李某、徐某双方基于首付款各出一半的约定，双方各占涉案房屋一半的产权。在签订《婚前购房协议》当时，双方并未约定买房税费和装修费支出的负担问题，上述费用实际由徐某支付。现李某、徐某双方要分割涉案房屋的卖房款，买房时的税费、装修费以及公积金还贷的本金和利息都应当作为李某、徐某共同债务共同负担。基于李某、徐某双方各占一半产权的约定，法院确定以上费用亦应当由李某、徐某各负担一半。李某应负担的费用从其应得的收益中扣除。李某要求退还全部购房款的请求没有事实依据，法院将据实确定。徐某已经退还的卖房款也将在应退还款项中扣除。在确定要退还款项时，有三点问题需要阐明：1.李某支付的购房款比应付的首付款多8000元。《婚前购房协议》约定的首付款金额与实际支付的首付款及应负担的首付款都不一致。李某、徐某双方对此均无合理解释。依据《婚前购房协议》约定的本意，李某多付的部分应视为负担了其他购房成本费用，在确定李某应负其他费用中予以扣除。2.李某已经超付了一半首付款，除购房公积金贷款以外的其他购房款应为徐某该支付的费用。由此可以看出，徐某所办理的信用贷款10万元及利息和其他附随费用应为徐某的个人债务，不应由李某分担。3.徐某支付的垃圾清运费、物业费、采暖费是房屋使用过程中产生的费用，应由实际使用人负担。李某未实际使用涉案房屋，故该部分费用应由徐某负担。综上，法院确认徐某还应退还李某购房款10590元。徐某延迟支付售房款法院已经确认须赔偿李某增值损失，李某再行要求支付延迟期间的利息属于损失重复计算，法院对李某的第二项诉讼请求不再支持。
综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：一、徐某于本判决生效之日起七日内退还李某购房出资款10590元；二、徐某于本判决生效之日起三十日内赔偿李某房屋增值损失43万元；三、驳回李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明：李某与徐某原系男女朋友关系，二人曾准备结婚，并实际共同购置一处住房。2014年7月19日，徐某（买受人）与案外人刘某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定徐某购买涉案房屋，房屋成交总价格218万元，拟贷款金额81万元。
2014年8月24日，李某与徐某签订《婚前购房协议》。该协议约定：“一、双方拟购房产位于北京市昌平区108，建筑面积91.56平方米，房产总价2297360元（含税费、中介费及相关杂费等）。二、双方确认房屋首付款金额为1347360元，其中甲方（李某）出资673680元，占首付金额的50%，乙方（徐某）出资673680元，占首付金额的50%，剩余房款共计950000元，双方确认通过以乙方名义办理按揭贷款方式支付，为双方的共同债务。三、双方经协商一致，房屋以乙方名义签署购房合同、贷款合同等文件并办理房产登记。四、乙方承诺取得房屋权属证书后，将于合适时机按双方房屋首付款出资比例，将甲方登记为房屋的共有人。乙方确认，无论甲方是否登记，或因任何原因未能登记为房屋的共有人，均不影响甲方作为房屋共有人所应享有的全部合法权利（包括但不限于占有、使用、收益、处分等），未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由、任何形式侵害甲方上述权利。五、双方确认，无论双方因任何原因双方需对本房屋产权进行分割的，按照首付款出资比例进行划分。……。”
上述协议签订后，李某于2014年9月4日向徐某的账户转账723000元，其后再未支付其他款项。经查，在购买涉案房屋过程中，由徐某实际支付的款项包括个人所得税20300元、契税30450元、居间代理费47960元、保障服务费10900元、代收评估费1500元、制证费80元。另徐某办理住房公积金贷款75万元，并同时交纳担保服务费2205元。徐某还以消费贷款的名义借贷10万元作为购房款。2014年9月16日，徐某取得涉案房屋的所有权证。购买涉案房屋后，徐某还主持对房屋进行了装修，李某，徐某均认可装修费为131375.22元。其后徐某实际占有涉案房屋，并偿还贷款。
大约在2015年元旦，李某、徐某感情开始出现变故，双方计划不再结婚。李某称，是因徐某单方悔婚所致。其后，李某、徐某双方开始协商处置涉案房屋。2015年7月，李某、徐某双方针对出售房屋问题达成一致意见，但关于卖房的时间点双方未能协商一致。李某家意见是出售房屋的时间缓一缓，待卖房不亏损或有盈利的前提下，及时出售以了结两家购房资金问题。徐某的意见是，为了尽快解决这个问题，只能继续挂牌卖房，尽量争取减少亏损（按目前行情及较长时期预测盈利是不可能的）。
徐某主张其在2015年9月27日与案外人赵某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。两份合同显示徐某将涉案房屋以2295000元的价格出卖给赵某。《补充协议》约定定金5万元的支付时间是2015年9月28日，第一笔首付款2235000元支付时间是2016年1月30日前。办理房屋所有权转移登记的时间是2016年2月29日前。
2016年4月24日，徐某偿还完毕公积金贷款。本期偿还贷款本息共计736867.07元。徐某称，该期偿还贷款资金来源于赵某购房款。徐某共支付公积金贷款利息53051元。2016年5月17日，赵某取得涉案房屋的所有权证。2016年5月18日，赵某支付最后一笔购房款1495000元。2016年7月31日，徐某告知李某涉案房屋已经出卖，要求分割卖房款。李某对徐某擅自出售涉案房屋的行为表示不满。后双方协商，由徐某先退还李某621000元购房款。2016年8月26日，徐某转账给李某卖房款621000元。徐某认为，双方共同出资购房纠纷一事至此已经处理完毕。李某认为，徐某还应该继续退钱。双方为此事产生纠纷，后李某诉至法院。
本案审理过程中，李某认为，徐某涉嫌低价出售涉案房屋。李某要求徐某按照其起诉时的房屋市场价值向其赔偿差价损失。徐某认为他出卖房屋的价格还高于当时的市场价格。李某提出对涉案房屋在2016年9月30日的市场价值进行评估。徐某要求评估涉案房屋在出卖时即2015年9月27日的市场价值。法院经摇号随机选择北京某房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的上述两个时间点的市场价值进行评估。2017年9月15日，评估公司出具两份评估报告。评估报告载明，涉案房屋在2015年9月27日的市场价值为217.23万元（不含装修），在2016年9月30日的市场价值为365.16万元（不含装修）。李某预付评估费9000元，徐某预付评估费6500元。
李某、徐某双方均认可双方在涉案房屋中各占50%的份额。李某在二审中明确其依据侵权责任法主张徐某赔偿其增值损失。
本院认为，侵害民事权益，应当依照侵权责任法的规定承担侵权责任。前款所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。本案的争议焦点是李某对涉案房屋享有的权益是否为受侵权责任法保护的民事权益。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，诉争房屋未将李某登记为所有权人。李某虽与徐某签订了《婚前购房协议》，亦依约履行了出资义务，但法律未特别规定在此情况下李某已经成为涉案房屋的物权人。李某对涉案房屋不享有物权项下的所有权、用益物权和担保物权。李某以徐某侵害其物权为由主张涉案房屋的增值损失，于法无据，应不予支持。
李某主张徐某赔偿其涉案房屋的增值损失。由于李某对涉案房屋不享有所有权，其主张涉案房屋增值损失的逻辑基础只能是《婚前购房协议》的履行利益。根据李某的陈述，其基于侵权责任法的规定要求徐某赔偿其履行利益。我国侵权责任法第二条在详细列举其所保护的权利时，未包含合同债权。合同债权属重要的财产权益，而我国侵权责任法却未将其包含在内，应当理解为立法者有意为之。由此，合同相对方基于侵权责任法的规定主张合同的履行利益时，应不予支持。原审法院对此处理错误，本院予以纠正。李某主张的房屋增值损失，可依据合同法的相关规定解决。
关于出资款的返还。李某在本案中主张出资款返还，该数额为简单的李某的出资数额减去徐某已返还数额之间的差额。前已述及，合同相对方基于侵权责任法的规定主张债权保护时，应不予支持。徐某与李某之间就涉案房屋存在合同关系，首付款的返还亦应当通过合同纠纷解决为宜。
综上所述，原审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14550号民事判决。
二、驳回李某的全部诉讼请求。
评估费15500元，由李某负担（已交纳9000元，余款6500元于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费12586元，由李某负担（已交纳）。
二审案件受理费7909元，由李某负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 磊
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一八年五月十五日
法官助理 张 超
书 记 员 武 旋