上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4331号
原告（反诉被告）闫鹏，男，1979年7月16日出生，汉族。
委托代理人黄勐，上海明伦律师事务所律师。
被告仓义鸿，男，1970年11月3日出生，汉族。
被告（反诉原告）上海亚昂工贸发展有限公司。
法定代表人仓义鸿，总经理。
上列两被告共同委托代理人曹强，上海市雄风律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人李辉，上海市雄风律师事务所律师。
原告闫鹏诉被告仓义鸿、被告上海亚昂工贸发展有限公司（下简称“亚昂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案于2015年1月7日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人黄勐、两被告共同委托代理人曹强到庭参加诉讼。审理中，被告上海亚昂工贸发展有限公司提起反诉。本案于2015年3月31日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人黄勐、被告仓义鸿、两被告共同委托代理人曹强到庭参加诉讼。审理中，原告申请对被告仓义鸿是否实际给付30万元现金进行测谎鉴定，但被告仓义鸿未予同意。因案情复杂，本院于2015年5月29日依法组成合议庭，适用普通程序审理本案。本案于2015年12月24日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人黄勐、被告仓义鸿、两被告共同委托代理人曹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫鹏诉称，2011年9月7日，被告将位于上海市青浦区徐泾镇高光路308号内西侧独院厂房租赁给原告，租赁期自2011年10月1日至2014年10月1日。2013年6月11日、2013年7月22日、2013年11月18日，因该厂房所在土地被徐泾镇征收，原、被告分别于上述时间签订一系列补充协议。根据该系列协议的约定，原、被告之间的租赁合同解除，被告支付原告补偿款人民币400万元，并在双方办理搬离手续后的10日内，即2014年1月16日内付清，否则按4，000元／日承担违约责任。但至今被告只支付原告补偿款88万元，仍余312万元未付，故原告诉至本院要求：1、判令两被告连带支付原告补偿款312万元；2、判令两被告按每日4，000元连带支付原告自2014年1月16日至实际清偿日止的违约金120万元（暂计至2014年11月16日）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令两被告连带支付原告补偿款92万元；2、判令两被告按每日4，000元连带支付原告自2014年1月16日至实际清偿日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
被告仓义鸿、被告上海亚昂工贸发展有限公司共同辩称，被告仓义鸿的行为代表被告亚昂公司，原告起诉仓义鸿主体不适格。被告已经全额支付原告拆迁补偿款400万元，不存在欠付，不同意原告诉讼请求。另外，原告拖欠被告2013年4月1日以后的房租，直至2014年6月16日才将房屋交还被告，又未按照约定将其擅自转租的房屋清场腾空，也未在收到款项后开具发票给被告，显属违约，故被告亚昂公司提起反诉要求：1、判令原告支付自2013年4月1日至2013年11月8日的房屋租赁费278，547元；2、判令原告支付自2013年11月9日至2014年6月16日的房屋使用费278，547元；3、判令原告支付解除租赁合同协议书的违约金464，000元（自2014年2月20日计算至2014年6月16日）；4、判令原告开具金额为400万元的正规发票给被告亚昂公司；5、判令原告承担反诉费用。
原告针对被告的反诉辩称，2013年2月26日被告通知原告系争厂房要拆迁，合同终止，同年4月9日又发来内容近似的通知，原告就停止了接单，准备搬迁事宜。从准备搬迁起原告就基本停业，协商搬迁事宜，此期间不应收取租金。解除租赁合同协议书中明确收到首笔补偿款之日起3个月内搬离厂房，该协议是2013年11月8日签订，而搬离确认书是2014年1月6日签订，被告主张违约金无依据。被告要求开钢材发票但原告无法开具。
经开庭审理查明，2011年9月7日，原告与被告仓义鸿签订厂房租赁合同，约定被告将位于上海市青浦区高光路308号内西侧独院厂房租赁给原告，租赁期为3年，自2011年10月1日至2014年10月1日，租金为46万元／年。合同第十二条约定在租赁期间如遇到动拆迁或不可抗力因素，本合同自动终止，双方互相免责，互不承担违约责任。如遇动拆迁，双方均应无条件服从，并配合政府或开发商做相关工作。如果有相关动拆迁赔偿，此厂房原告投资装修部分及搬迁费用补偿归原告，厂房和土地及其他补偿归被告所有。
2013年2月26日，被告亚昂公司向原告发送通知，内容为“根据青浦区徐泾镇土地征收办公室的告知书，本公司租赁给贵公司的厂房及附属设施处于征收范围之内。本公司已接到告知书，根据以上情况，在我们双方的厂房租赁合同中已触发有关条款‘该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的’内容。请贵公司接到通知后妥善处理、做好相关工作。”2013年4月9日，被告亚昂公司再次向原告发送通知，要求原告领会徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室的《告知书》精神，掌握时间节点，做好相关工作。
另查明，原告接到被告的动迁通知后，双方就补偿款进行了协商。2013年6月21日，被告仓义鸿（甲方）与原告（乙方）签订框架协议，约定依4月28日动迁组发的“上海市青浦区徐泾镇高光路308号SPAPOOL厂房、设备等资产补偿总价（初稿）”总金额5，209，000元为依据，甲方给予乙方动迁补偿共计150万元。2013年6月21日以后，经政府许可闫鹏租赁的仓义鸿的位于上海市青浦区徐泾镇高光路308号西区厂区、厂房、设备等补偿超出上述5，209，000元的增加补偿部分，双方约定，甲方获得20%，其余80%由甲方获得后3日内再转账给乙方；“仓库及隔层另议”（该句为被告仓义鸿手写）。
2013年7月22日，被告仓义鸿（甲方）与原告（乙方）签订框架协议之补充，约定据双方于2011年9月7日签订的厂房租赁合同第十二条之规定合同自动终止，且应乙方要求甲方同意先行预付动迁补偿款40万元，该款只用于乙方对其在上述租赁房屋内面包房、汉语培训学校的撤离，该预付款在今后甲方支付乙方动迁款总额中予以抵扣；乙方承诺在收取甲方上述款项起一个月内将面包房、汉语培训学校从上述厂房内予以搬离，逾期未搬离乙方承担违约责任。逾期一个月乙方承担违约金5，000元，逾期二个月乙方承担违约金6，000元，两期总计11，000元。乙方逾期两个月仍未将面包房、汉语培训学校从上述租赁厂房内搬离，则乙方将40万元预付款5天内退还甲方；乙方应将面包房、汉语培训学校搬离的相关法律文件交付甲方留存。
2013年11月8日，被告亚昂公司（甲方）与原告（乙方）签订解除租赁合同协议书，约定1、双方一致同意解除双方于2011年9月7日签订的租赁协议书，本协议书所涉及补偿款付予乙方之日为租赁关系解除日期。2、乙方应于首笔30%补偿款收到后三个月内将位于徐泾镇光联村高光路308号（西门）范围内土地及地上房屋交付给甲方。3、甲方签约后分期支付乙方补偿款250万元。签约后10日内先支付30%款项补偿给乙方75万元，余款175万元在双方办理房屋搬离书面交接手续后10日内支付给乙方，双方作一次性了结，双方再无其他任何争议。4、乙方在收到款项后，应向甲方出具发票给甲方。5、乙方负责解决处理所有在乙方租赁区域内擅自转租客户的一切事宜。乙方负责解决处理所有在乙方租赁区域内擅自搭建的一切事宜，甲方向乙方支付的250万元款项包括以上条款中的所有各项费用。6、乙方在交钥匙前负责清场及腾空所有的人员及物品。7、双方在2013年6月21日签订的框架协议中，甲方补偿乙方的150万元补偿款，扣除甲方已预付乙方的40万元，余款110万元也按上述规定的时间和比例支付。8、乙方如未按照本协议上述规定日期交房的，应支付甲方违约金每日4，000元（双方违约金不超过补偿总费用）。同时如因乙方未按期交房导致甲方损失，均由乙方承担赔偿责任。如甲方未按约定支付乙方款项的，应支付乙方每日4，000元的违约金（双方违约金不超过补偿总费用）。同时如因甲方未按时付款导致乙方损失，均由甲方承担赔偿责任。
2014年1月2日，原告与被告仓义鸿签署搬离书，内容为“乙方闫鹏已如约搬离高光路308号西门厂房，特此书面手续”。被告仓义鸿于2014年1月6日接收原告移交的厂房。
又查明，2013年7月，被告仓义鸿向原告银行账户汇入40万元动迁预付款。后被告亚昂公司通过案外人青浦区徐泾镇光联村村民委员会直接开支票给原告的方式，分四次向原告支付动迁款共计220万元，其中2013年11月19日支付30万元、50万元、2013年11月21日支付40万元、2014年1月6日支付100万元。
2013年11月27日，原告出具收条，载明“兹闫鹏收到仓义鸿支付的动迁款现金30万元，加上前面亚昂公司支付的160万元，截止2013年11月27日总计收到亚昂公司动迁款190万元，特此立据”、“尚有动迁款210万元未收到，闫鹏搬清后，该210万未收到，本收条无效”。
2014年6月20日，被告亚昂公司向原告开具支票，原告出具收条，内容为“今闫鹏收到亚昂公司仓义鸿就高光路308号西侧厂房补偿款62万元支票。发票改天补给仓义鸿。特此说明承诺（支票票号1020313000893081）”。该支票及收条上均有包括陶长亮等见证人签名。
2014年11月18日，被告亚昂公司通过银行向原告转账支付动迁补偿款48万元。
再查明，2014年7月23日，案外人上海光联实业有限公司出具证明，内容为“位于青浦区徐泾镇高光路308号西门厂房系亚昂公司所有。2014年6月12日，亚昂公司、闫鹏及陶长亮（系上述厂房转租户）在光联村动迁组协调下三方进行动迁搬离协商，办理房屋交接的相关手续。由于闫鹏将房屋转租给陶长亮，且闫鹏对陶长亮动迁补偿款未谈妥，陶长亮未实际搬离转租的房屋。6月14日早上，陶长亮以闫鹏未支付动迁款为由进入上述厂房内，阻止动迁工作并强行驻守。该事实有报警记录为证。6月16日在光联村领导的协调下，陶长亮等人全部搬出房屋。光联村动迁组才将此房屋接收”。
2014年8月27日，陶长亮向本院起诉，称其与闫鹏协商支付其动迁补偿款62万元，闫鹏又将亚昂公司开具的62万元动迁补偿款的支票（号码为00893081）给了其，但因支票大写不规范被退票，故要求亚昂公司支付其票据款62万元。本院经审理确认原告所述属实，判决亚昂公司向陶长亮支付票据款62万元。该案现已生效且亚昂公司已于2014年10月履行给付金钱义务。
还查明，被告仓义鸿系被告亚昂公司的法定代表人。
以上事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、通知、框架协议、框架协议之补充、解除租赁合同协议书、交接书、收条、银行转账凭证、支票、证明、民事判决书等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原、被告存在以下争议焦点：
1、补偿款是否已经全部支付
原告表示，被告尚欠原告补偿款92万元。30万元虽有手写收条，但款项实际未支付，故原告在收条后补写了一句“如果未付清，此收条无效”。当时签写收条时实际支付了160万元，而后来的210万元未按时支付，故收条无效。62万元支票原告当场就还掉给被告了，更没有将该支票转交给陶长亮，陶长亮与被告之间的票据纠纷与本案无关。为此，原告提供：1、山东省邹城市人民法院民事判决书；2、陶长亮传真的支票；3、录音光盘，证明被告尚欠原告92万元补偿款。被告对于原告提供的证据认为，1、判决书真实性无异议，但与本案无关；2、支票只是复印件，不完整，也看不清楚，真实性不予认可；3、录音看不出时间地点，谈话人员不明确，且只提及动迁款开发票事宜，与本案无关。
被告表示，400万元动迁补偿款已经全部支付完毕。30万元收条是原告本人签名确认的，金额与400万元吻合，后面原告加上去的字与被告无关，被告只认可“特立此据”之前的内容。被告出具给原告的62万元支票与本院陶长亮案件中的支票是一致的，被告将本应由原告支付的款项支付给陶长亮，意味着62万元已经支付给了原告。
2、原告是否应支付房屋租金或使用费
原告表示，2013年4月收到通知起原告就准备搬迁，未实际营业，被告不能以此收取占用费。系争房屋遇拆迁，就算原告占用，对被告来说也没有损失，原告2014年1月6日就搬离了，且前期已经陆续搬走，有交接书为证。
被告表示，原告支付租赁费至2013年3月31日，2013年11月8日合同解除，2014年6月20日陶长亮的纠纷处理完毕后原告才实际搬走，故被告主张自2013年4月1日至2013年11月8日的租金及自2013年11月9日至2014年6月16日的房屋使用费。2014年1月被告虽然签写了交接书，但原告并未完全交还房屋，实际还在经营转租，对此有光联村的证明证实。
3、原、被告是否应承担违约责任
原告表示，被告尚有92万元补偿款未付，48万元也是到2014年10月18日才支付，被告的违约行为给原告造成了损失，要求按照合同约定的每日4，000元的违约金标准自2014年1月16日起支付违约金。不同意支付被告租金及使用费，更也不同意支付违约金。4，000元的违约金标准比原告的实际损失低，但被告反诉的违约金是过高的。为此，原告提供应诉通知书，证明因被告延迟支付款项，致使原告无力支付新租赁厂房的装修费，案外人起诉原告，造成了原告的损失。被告对于原告提供的应诉通知书，认为与本案无关，也不能证明原告确实支付了该笔费用。
被告表示，被告已经全额支付补偿款，不存在承担违约责任，不应支付违约金。搬离给予原告一个月期限，按照日4，000元的标准，自2014年2月20日起算违约金至2014年6月16日。违约金标准若过高，由法院酌情调整。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告之间签订的厂房租赁合同、框架协议、框架协议之补充及解除租赁合同协议书系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。因被告提供的证据足以证明已向原告支付了全部补偿款，故原告要求被告支付尚欠补偿款92万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告与被告亚昂公司之间签订的解除租赁合同协议书中约定，如被告亚昂公司未按约定支付原告款项，应支付原告每日4，000元的违约金，然而被告亚昂公司应于2014年1月16日向原告支付的补偿款，却直至2014年6月20日向原告出具金额为62万元的支票及2014年11月18日向原告支付48万元，故被告亚昂公司逾期支付补偿款的违约事实存在，应按约定承担违约责任。被告亚昂公司认为约定的违约金过高，要求法院对约定的违约金标准予以调整。本院依据协议约定，根据案件的具体情形，综合考虑原告的实际损失、逾期付款数额所占应付补偿款的比例、协议履行情况、违约方的过错程度等因素酌情予以确定。被告仓义鸿系被告亚昂公司的法定代表人，且原告与被告亚昂公司之间约定了违约所应承担的责任，故原告要求被告仓义鸿承担违约责任，与法无据，本院不予支持。原告承租被告亚昂公司的厂房，则应按约向被告亚昂公司支付从欠付之日起至实际交还厂房之日止的租金。原告已得到全部补偿款，理应向被告亚昂公司开具发票。对于被告亚昂公司要求原告承担逾期交还厂房的违约责任，因原告已按约将厂房交还被告亚昂公司，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海亚昂工贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告闫鹏违约金人民币239，000元；
二、原告闫鹏要求被告仓义鸿、被告上海亚昂工贸发展有限公司支付补偿款人民币92万元的诉讼请求不予支持；
三、反诉被告闫鹏应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海亚昂工贸发展有限公司租金人民币351，388元；
四、反诉被告闫鹏应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海亚昂工贸发展有限公司开具金额为人民币400万元的发票；
五、反诉原告上海亚昂工贸发展有限公司要求反诉被告闫鹏偿付违约金人民币464，000元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币13，080元，由原告闫鹏负担人民币13，000元，被告上海亚昂工贸发展有限公司负担人民币80元；本案反诉受理费人民币7，034.90元，由反诉原告上海亚昂工贸发展有限公司负担人民币3，749.50元，反诉被告闫鹏负担人民币3，285.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 杨宝勤
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 黄 鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。