广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2017民初5326号原告：萧汉行，男，1969年1月24日出生，汉族，住中山市，原告：林德仁，男，1966年8月29日出生，汉族，住中山市，委托诉讼代理人：黄磊，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告：李周泉，男，1947年4月7日出生，汉族，住中山市，被告：林国超，男，1974年5月23日出生，汉族，住中山市，被告：萧秀美，女，1979年1月14日出生，汉族，住中山市，上列三被告共同委托诉讼代理人：黄敬贤，广东卓正律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：萧欣恩，广东卓正律师事务所实习律师。原告萧汉行、林德仁与被告李周泉建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案后，依原告萧汉行、林德仁申请，追加林国超、萧秀美为本案共同被告参加诉讼，并依法适用简易程序，于2016年5月23日公开开庭审理了本案。庭审中，被告李周泉、林国超、萧秀美提起反诉，本院经审查予以受理并决定合并审理，故裁定转为普通程序，于2016年7月4日再次公开开庭审理了本案。原告萧汉行、林德仁及其委托诉讼代理人黄磊，被告李周泉、林国超、萧秀美共同委托诉讼代理人黄敬贤、萧欣恩到庭参加诉讼。庭审后，反诉原告李周泉、林国超、萧秀美撤回反诉（本院已另行制作民事裁定予以准许）。本案现已审理终结。原告萧汉行、林德仁向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付符合交付条件的土地和国有土地使用证；2.判令被告向两原告赔偿因未按合同约定取得土地使用权所造成的损失，其中包括建制镇土地使用税38127.04元、滞纳金9260.1元和延迟交付减少使用的土地使用年限损失243057.5元（其中土地使用费为48611.5元/年）；3.判令被告向原告支付已经支付转让款项的利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2010年6月7日起计算至涉案土地的使用权和权属证书交付原告之日止）。事实和理由：原告与被告于2010年6月7日就位于中山市大××镇××村工业用地5.7190亩土地转让土地使用权的事项达成协议并签订《土地使用权有偿转让合同书》一份，其中约定原告以转让款2430575元购买被告所属的涉案地块，原告也已按照合同约定履行完毕前两期支付转让款的义务，涉案土地的产权登记也于2010年7月2日完成变更登记为原告的名下，涉案土地使用证号：中府国用（2010）第易270267号。合同约定被告应当于2011年2月28日前将涉案地块交付原告使用且交付的地块需达到平整的要求，但被告一直未将平整的土地交付原告使用，期间造成原告因没有在合同约定的期限内取得土地的使用权所造成的损失，被告有不可推卸的责任。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告萧汉行、林德仁明确第2项诉讼请求中延迟交付减少使用的土地使用年限损失的计算方法为：以涉案土地的总转让款2430575元，除以土地的使用年限50年，得出每年平摊的费用为48611.5元，再乘以实际延迟交付的时间5年，得出损失合计243057.5元。被告李周泉、林国超、萧秀美辩称，一、原告第2项诉讼请求没有事实及法律依据。2010年6月7日，原告与被告李周泉及案外人中山市易来服装有限公司签订《土地使用权有偿转让合同书》，约定以2430575元的价格将其所有的位于中山市大××镇××村面积为5.7190亩，已办理国有土地使用权证书〔中府国用（2008）第270402号〕的工为用地转让给原告。2010年7月2日，经中山市国土资源局依法变更确权登记并颁发了中府国用（2010）第易270267号《国有土地使用权证》。⑴根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条的规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”，原告作为涉案土地的国有土地使用权人，亦是城镇土地使用税的纳税义务人，依法有义务缴纳相关的税费。依据原告提交的《中华人民共和国税收完税证明》，该案所涉国有土地使用权缴纳城镇土地使用税税款所属时间为2012年1月1日至2015年12月31日，涉案土地已于2010年7月2日就已确权登记在原告名下，没有理由和法律依据，原告所缴纳的城镇土地使用税由被告给予赔偿。⑵《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”鉴于涉案土地使用权已于2010年7月2日变更确权登记在原告名下，并颁发发国有土地使用证，且原告已客观上对涉案土地行使了占有的权利，故不存在被告任何妨碍原告行使对涉案土地的占有、使用和收益的权利。二、原告的第3项诉讼请求没有法律依据。原告作为涉案土地的受让人，依约支付国有土地使用权转让款是合同义务，被告作为出让人依法依约收取相应的国有土地使用权转让款的行为受国家法律的保护，被告没有法律依据将已支付的转让款计算相应的利息向被告主张。截止本案开庭审理之时，原告尚欠被告土地使用权转让款730575元，被告保留追讨原告未全额支付国有土地使用权转让款及逾期支付所产生违约行为的权利。被告之所以未将办理好的《国有土地使用权证》交付原告，正是由于原告未将第三期转让款全额向被告支付。鉴于原、被告之间所签订的《土地使用权有偿地转让合同书》并未明确约定国有土地使用权证的交付问题，为保障被告的权利，被告有权在原告未全额支付涉案土地转让款并承担违约责任之前不予交付国有土地使用权证书。综上所述，原告全部诉讼理由及请求依法不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李周泉、中山市易来服装有限公司（以下简称易来公司）系位于中山市大××镇××村“月地”国有土地的土地使用权人。2008年5月22日，李周泉、易来公司领取了该土地的国有土地使用权证〔证号：中府国用（2008）第270402号〕，土地用途为工业，使用权类型为出让，面积为3812.7平方米。2010年6月7日，易来公司、李周泉（出让方、甲方）与萧汉行、林德仁签订一份《土地使用权有偿转让合同书》（以下简称转让合同书），约定：甲方将位于大涌镇叠石村工业片用地，面积5.7190亩，土地证号为中府国用（2008）第2704**号的土地使用权转让给乙方；甲方愿意以2430575元转让上述土地使用权给乙方；付款方法：乙方分三期付清土地转让款：⑴在本合同签订和当天内付定金100万元整；⑵第二期在双方到国土部门签订正式过户合同时乙方向甲方支付转让款70万元；⑶第三期在2011年2月28日前（以平整土地为准），乙方付清余额730575元；如果乙方不能按时支付土地使用权转让款，从滞纳之日起，按日加收应缴款额1‰的滞纳金，滞纳期超过二十天的，甲方有权终止合同无偿收回土地使用权。转让合同书还约定了其他事项。李周泉作为甲方代表在转让合同落款处签名、捺指印。随后，萧汉行、林德仁分别于2010年6月8日及7月20日向李周泉支付了第一期及第二期土地转让款100万元、70万元。2010年7月2日，上述土地领取了新的国有土地使用权证，证号为：中府国用（2010）第易270267号，使用权人变更为林德仁、萧汉行，土地用途、类型及面积均没有发生变化。由于萧汉行、林德仁未支付第三期土地转让款，易来公司的股东林国超、萧秀美及李周泉于2016年3月1日向萧汉行、林德仁发出《关于彻实履行〈土地使用权有偿转让合同〉的通知》，要求萧汉行、林德仁在收到本通知之日起七日内付清余款，否则解除转让合同并收回土地使用权。萧汉行、林德仁收到上述通知后，认为李周泉等人未按约定将涉案土地平整后交付其使用造成其损失，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：易来公司为有限责任公司，投资者为林国超、萧秀美，该司于2012年11月22日被中山市工商行政管理局核准注销，注销原因为：股东、股东会、股东大会决议解散。又查：萧汉行、林德仁于2016年3月11日向中山市地税局缴纳了涉案土地2012年1月1日起至2015年12月31日的建制镇土地使用税合计38127.04元、滞纳金合计9260.1元。再查：李周泉、林国超、萧秀美为证明萧汉行、林德仁已使用涉案土地，向本院提交了3张现场照片。该照片显示于2016年2月4日拍摄，反映一空地上有部分木材堆放。经质证，萧汉行、林德仁认为无法确认照片是否为涉案土地，其没有在涉案土地上摆放木材。庭审中，萧汉行、林德仁明确表示：在李周泉、林国超、萧秀美交付涉案土地的同时，其同意按转让合同约定支付剩余土地转让款，并述称：涉案土地没有加建围墙，其于2015年12月下旬才发现涉案土地已平整；其从事家具生产行业，至今没有使用涉案土地，涉案土地上堆放的木材不属于其，其购买涉案土地是为了建厂房。李周泉、林国超、萧秀美确认涉案土地的国有土地使用证原件存放于该处，并述称：签订转让合同时，李周泉系易来公司的法定代表人，且涉案土地为易来公司与李周泉共有，所以易来公司未在转让合同落款处盖章；涉案土地于2015年年初已完成平整，由于无法使用炸药平整涉案土地，只能通过手工机械完成，所以时间延误了，但这是双方认可的；2011年2月28日不是转让合同约定交付土地的时间，而是爆炸平整土地的时间；虽然涉案土地平整后没有发书面通知书给萧汉行、林德仁，但萧汉行、林德仁已实际使用涉案土地。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。虽然易来公司作为转让合同的一方当事人未在合同落款处盖章，但是由于转让合同签订后，易来公司已通过协助萧汉行、林德仁办理涉案土地的使用权变更登记手续的方式，对转让合同的效力予以追认，且林国超、萧秀美作为易来公司的股东（投资者）对此亦未提出异议，故本院认定李周泉与萧汉行、林德仁签订的转让合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定履行自己的义务，享有相应的权利。本案争议焦点在于：一、涉案土地是否已交付；二、萧汉行、林德仁主张的损失及利息有否依据。关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，涉案转让合同对何时交付涉案土地没有明确约定，但是由于涉案土地于2010年7月2日已领取新的国有土地使用证，土地使用权人已变更为萧汉行、林德仁，故根据上述法律的规定，即自不动产登记簿记载的使用权人发生变更时，涉案土地实际已交付给萧汉行、林德仁。至于有否平整应属于合同附随义务，不能以此抗辩不动产交付的法定形式。因此，本院认定李周泉、易来公司于2010年7月2日已履行转让合同约定的交付义务，涉案土地已交付给萧汉行、林德仁。鉴于涉案土地现已平整，已完全符合转让合同的交付条件，为避免当事人诉累，在本案判决发生法律效力之日萧汉行、林德仁应向李周泉、林国超、萧秀美支付第三期土地转让款730575元，同时，李周泉、林国超、萧秀美将涉案土地的国有土地使用证原件交付萧汉行、林德仁。关于焦点二。萧汉行、林德仁认为李周泉、林国超、萧秀美逾期交付涉案土地导致其损失，具体为涉案土地的建制镇土地使用税及其滞纳金、涉案土地减少使用年限的损失及利息损失。对此，本院认为，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，建制镇土地使用税是土地使用权人必须缴纳的税费，与有否实际使用土地没有关联性。由于涉案土地于2010年7月2日已变更使用权人为萧汉行、林德仁，故从该日起萧汉行、林德仁已成为缴纳涉案土地该税费的义务主体，萧汉行、林德仁没有及时缴纳税款而导致税务机关向其征收相应滞纳金，该责任应由萧汉行、林德仁自行承担。至于涉案土地使用年限减少的损失及利息损失，由于上述已认定涉案土地已于2010年7月2日交付给萧汉行、林德仁，且萧汉行、林德仁亦未按转让合同约定的期限支付第三期土地转让款，故萧汉行、林德仁诉请涉案土地使用年限减少的损失及利息损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，萧汉行、林德仁诉求合法部分，本院予以支持；李周泉、林国超、萧秀美抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李周泉、林国超、萧秀美于本判决生效之日起七日内将位于中山市大涌镇叠石村“月地”的国有土地的国有土地使用权证〔证号：中府国用（2010）第易270267号〕交付给原告萧汉行、林德仁，同时原告萧汉行、林德仁向被告李周泉、林国超、萧秀美支付土地转让款730575元；二、驳回原告萧汉行、林德仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5656元（原告萧汉行、林德仁已预交），由原告萧汉行、林德仁负担5556元，被告李周泉、林国超、萧秀美负担100元（三被告负担的部分于本判决生效之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨审 判 员  熊 伟人民陪审员  张子锋二〇一七年六月二十七日书 记 员  罗 敏陈奇