广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终1488号上诉人（原审被告）：刘娟，住所地：广东省深圳市福田区XX路**号XXXX。委托代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。委托代理人：陈鹏，广东鼎义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王美子，住所地：黑龙江省大庆市萨尔图区XX路***号X门***室。（未到庭）委托代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。委托代理人：杨宁，广东信达律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区XX大道XXXX号XXXXX期X栋XX层XXX。法定代表人：吴军强。上诉人刘娟因与被上诉人王美子、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司(以下简称“世华公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第580号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。王美子原审诉讼请求：1、依法解除王美子与刘娟于2015年4月12签订的编号为XXXXXX的《房地产买卖合同》；2、刘娟返还定金15万元；3、刘娟支付违约金128.01万元；4、刘娟承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。原审法院审理查明：位于深圳市南山区XXX街X路XXXX栋XXX房（以下简称涉案房屋）的产权于2004年12月24日登记在刘娟名下，产权为100%，房产证号为深房�字第40001906**号，建筑面积138.75平方米，登记价1549543元。2015年4月12日，王美子（买方）与刘娟（卖方）签订《房地产买卖合同》(编号：XXXXXX)一份，约定：卖方将涉案房屋以627.5万元的价格转让给买方；定金为第一部分房款，支付方式为买方同意在签署本合同时向卖方支付定金15万元，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款为612.5万元，银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定的银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管协议规定的程序操作；买方需办理银行按揭，则第二部分房款中之部分款�可由买方负责向银行贷款支付给卖方，买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；买方应于签署本合同之日起50日（含当日）内付清首期房款以银行承诺为准（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起3日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；涉案房屋没有抵押，�方保证于签署合同之日起当日内将房地产证原件交予居间方；买卖双方同意在购房定金或其他购房款中预留1万元作为交房保证金；相关税费全部由买方承担；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；以及�他条款和内容。同日，王美子向刘娟支付购房定金15万元，刘娟向王美子出具《收款收据》，原审庭审中，各方当事人确认王美子直接向刘娟支付了15万元定金，该定金现在刘娟处，事后刘娟自行向世华公司支付了1万元的交房保证金。王美子提交了一份中国农业银行股份有限公司的《二手房交易结算资金托管协议》和借记卡资料查询，该协议有王美子及案外人丁思慧签名，并记载了王美子应将200万元的资金交予银行托管，借记卡中账户余额为200万元。刘娟不予认可。2015年5月27日，王美子向刘娟发出《关于依约履行房地产买卖合同的催告函》，内容为多次通知刘娟到银行办理资金监管手续，但刘娟以涉案房屋价格上涨为由不配合办理，要求刘娟在收到该函件之日起3日内到银行办理。原审庭审中，刘娟称其未收到该函件。2015年6月1日，�美子再次向刘娟发出《履约催告函》，要求刘娟于2015年6月2日前办理首期款资金监管手续。原审庭审中，刘娟称其未收到该函件。原审庭审中，世华公司表示其已于2015年5月25日左右电话通知王美子、刘娟到农业银行办理资金监管手续，但刘娟不配合办理。另，王美子表示其有购房资格，世华公司予以确认。另查，刘娟于2015年8月10日签收本案的相关应诉材料。原审法院认为：因购房资格系动态变化的，且王美子是否有购房资格不影响本案合同的效力，另庭审中，王美子和世华公司均认可王美子有购房资格，故对于刘娟的该抗辩理由，原审法院不予采纳。王美子、刘娟签订的《房地产买卖合同》(编号：XXXXXX)是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。本案中，王美子按照合同约定支付定金15万元，且按合同约定的时间即签订合同之日起50日内（2015年5月31日前）前往农业银行办理200万元的首期房款监管。本案庭审中，王美子及世华公司均表示已通知刘娟一同办理资金监管手续，而本案刘娟称其即未接到中介电话又未收到王美子发送的函件，原审法院认为刘娟对于其主张负有举证责任，在刘娟未提交任何证据的情况下应承担举证不能的法律责任，故对于刘娟的该主张，原审法院不予采信。刘娟未在合同约定的时间内配合王美子办理首期款资金监管手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。综上，王美子为守约方，享有合同单方解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于王美子未提交证据证明其已通知刘娟解除合同�原审法院确认以刘娟收到王美子的起诉状副本之日即2015年8月10日为合同解除之日。刘娟为违约方，应承担相应的违约责任，刘娟继续占有王美子支付的15万元定金无合法依据，故对于王美子要求刘娟返还其已支付的15万元定金，原审法院予以支持。因刘娟申请对违约金数额进行调整，原审法院以王美子的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对刘娟应付违约金数额予以调整，从而确定刘娟向王美子支付90万元的违约金。原审法院依照《》第、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《》第第一款之规定，判决:一、确认王美子与刘娟双方于2015年4月12日签订《房地产买卖合同》(编号：XXXXXX)于2015年8月10日解除；二、刘娟应于判决生效之日起十日内返还王美子已支付的定金15万元；三、刘娟应于判决生效之日起十日内支付王美子违约金90万元；四、驳回王美子的其他诉讼请求。案件受理费17670.9元，保全费5000元，共计22670.9元，由王美子负担6025.9元，刘娟负担16645元，王美子多缴的38054.1元，原审法院予以退还。上诉人刘娟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销判决第二项，改判为“刘娟返还王美子已支付的定金14万元，世华公司返还王美子已支付的定金1万元”。2、撤销判决第三项。3、一审、二审的诉讼费用由王美子承担。事实与理由：一、一审法院认定“王美子直接向刘娟支付了15万元定金，该定金现在刘娟处，事后刘娟自行向世华公司支付了l万元的交房保证金”，与事实不符，是错误的。《房地产买卖合同》第五条明确约定，“买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留�万元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管”，“居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款退回卖方。”根据上述约定，2015年4月19日，世华公司在定金中预留l万元作为交房保证金，其并出具收据。且世华公司在一审庭审中答辩表示：1万元交房保证金在其处，愿意按照法院判决处理。刘娟实际占有14万元的定金。因此，一审法院认定15万元定金在刘娟处，事后自行向世华公司交付1万元的交房保证金与事实不符，是错误的。二、一审法院判决刘娟承担违约金90万元，是错误的。1、王美子没有提交购房资格证明，涉案房地产买卖合同的相关内容应不予确认。广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，一审法院应在向其送达《受理案件通知书》的同时，送达《提交告知书》，告知其在举证期限内应当向法院提交深圳市房地产登记机构出具的《购房资格证明》，不能提供的，其相关内容不予确认。但王美子自始末提供，应视为王美子不具备购房资格。2、判决书偷换概念。法律规定要求王美子提交购房资格证明，而判决书却以“王美子表示其有购房资料，世华公司予以确认”为由，确认王美子有购房资格，显然是偷换概念，与法律规定不符，是错误的。购房资格与购房资料是两个不同的的概念，购房资料是多种多样的，而购房资格只能是政府房地产登记机构出具的证明，王美子的陈述和世华公司的承认，不能代替政府房地产登记机构出具的购房资格证明。判决书显然偷换了概念。3、判决书认为“因购房资格系动态变化的，且王美子是否有购房资格不影响本合同的效力。”是错误的。目前深圳市仍处于限购政策有效期内，没有购房资格，签订房地产买卖合同的主体不适格，直接影响到合同效力。退一步讲，假如涉案合同是有效的，该合同也是不能合同法第110条规定的在法律和事实上实际不能履行的合同，王美子是不存在损失的。4、王美子和世华公司口头称其具有购房资格，一审法院便予以采信，程序与法律规定不符。5、王美子在本案中存在较大过错。《房地产买卖合同》第三条第2款B项明确约定，“买方应于签署本合同之日起50日（含当日）内付清首期房款（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额）”。但，王美子截止起诉前也未取得《个人购房贷款承诺函》，其首先违反了合同的约定，才导致刘娟的不信任，进而成讼。一审法院将本案过错全部归责于刘娟，是不正确的。6、刘娟并未收到王美子关于“一同办理资金监管手续”的函件。判决书记载，“本案庭审中，王美子及世华公司均表示已通知刘娟一同办理资金监管手续……在刘娟未提交任何证据的情况下应承担举证不能的法律责任”，是不正确的。王美子提交的《关于依约履行的催告函》邮寄凭证明确记载收件人“名址有误退回”，该份证据已证明刘娟未收到函件，王美子关于“已通知办理资金监管手续”的主张是不成立的。7、一审判决刘娟承担90万元违约金，不符合《合同法》第113条“合理预见规则”之规定。《合同法》第113条第1款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定，�娟赔偿的违约金不应超过其订立合同时预先估计的违约可能造成的损失，而刘娟在订立合同时，预见自身违约可能造成的损失仅仅为双倍返还定金30万元。且一审法院在没有查明王美子实际损失的情况下，判决刘娟承担90万元违约金，与违约金的补偿性质相违背。综上所述，一审法院认定事实错误，判决缺乏事实依据，望贵院支持刘娟的上诉请求。另庭审中补充称：一审判决分配举证责任是错误的，既然王美子及世华公司表示已通知刘娟一同办理资金监管手续，那么就应由王美子承担举证责任，根据《最高院关于民事诉讼证据若干规定》第5条第2款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此刘娟对没有接到通知不负有举证责任。被上诉人王美子答辩称，一、原审判决关于15万元定金和1万元交房保证金支付过程的认定完全正确。王美子于2015年4月12日通过银行转账的方式向刘娟支付了定金15万元，同日，刘娟向王美子出具了收款收据；2015年4月19日刘娟向世华公司支付了1万元交房保证金，同日，世华公司向刘娟出具了收据。同时，根据《房地产买卖合同》第五条的约定，交房保证金由“居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后（即卖方结清物业各项欠费、依约交付家私家电、完成租约转移）将该款退回卖方”。根据以上事实，原审判决关于“王美子直接向刘娟支付了15万元定金，该定金现在在刘娟处，事后刘娟自行向世华公司支付了l万元的交房保证金”的事实认定完全正确。二、王美子是否具有购房资格不影响《房地产买卖合同》的效力，如同卖方尚未取得房地产证之前或者在房屋抵押期间签订的房屋买卖合同仍为有效同理。1、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第4条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。具体到本案，各方当事人签订的《房地产买卖合同》均系当事人真实意思表示，买卖标的物并不违法，亦不损害国家、集体或他人利益，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。若合同签订之后，王美子因不具有购房资格而无法办理房屋转移登记，则由王美子承担违约责任。2、一审开庭前，原审法院己核实王美子具有深圳市户籍，且开庭时世华公司也确认王美子具备购房资格。3、《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》第一条规定：“凡涉案住房在限购区域内且住房限购政策实施时尚未办理过户登记申请手续，王美子以履行房屋买卖合同、以房抵债协议等为由提起民事诉讼，请求刘娟协助办理住房所有权转移登记至王美子或世华公司名下，该王美子或世华公司为自然人的；人民法院应当在向当事人送达《受理案件通知书》的同时，送达《提交告知书》，告知其在举证期限内提交住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》”，据此规定，人民法院告知买方提交《购房资格证明》的前提是买方主张继续履行房屋买卖合同并办理房屋产权转移登记手续，但在本案中，王美子的主张是解除合同，故《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》相关规定不适用于本案。综上，原审判决第7页关于“王美子是否具有购房资格不影响本案合同的效力”以及“刘娟与王美子签订的《房地产买卖合同》（编号：XXXXXX）是双方当事人的真实意思表示，内�未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务”的判决理由完全正确。三、刘娟恶意违约事实清楚，原审判决确定90万元的违约金，仅为房屋成交价的14%;原审判决确定该数额时已综合考虑王美子实际损失，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，并不违反合同约定和法律规定。1、刘娟恶意违约事实清楚。(1)根据《房地产买卖合同》第三条的约定，双方办理首期房款资金监管手续的截至日期为2015年6月1日，但合同签订后不久刘娟便提出增加房屋价款而王美子不同意后，刘娟拒绝配合办理资金监管手续并表示不再继续履行合同。2015年5月28日，王美子通过邮寄方式向刘娟邮寄《关于依约履行的催告函》，但刘娟拒绝签收；2015年6月1日，王美子又与世华公司一同前往涉案房�所在地通知刘娟配合办理资金监管手续，刘娟仍拒不签收任何文件。(2)根据二手房交易管理，取得购房承诺书的前提是买方已支付了首期房款，但由于刘娟拒不配合办理资金监管手续导致王美子无法支付首期房款，进而无法向银行申请贷款。2、原审判决确定刘娟支付90万元的违约金，与王美子的主张金额相比已大幅降低，该数额并不违反《房地产买卖合同》的约定，也不违反合同法的相关规定。(1)《房地产买卖合同》第十六条关于违约责任的约定，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，也不违反公平原则，合同当事人应严格遵守。(2)合同关于违约金比例的约定是深圳市二手房交易惯例，该条款约定具体明确，刘娟在签订《房地产买卖合同》时完全可以预见到违反合同可能承担转让成交价20%的违约金。(3)合同签订之后，刘娟因房价上涨为由要�大幅增加房屋价款，并拒不配合办理首期款的资金监管手续，刘娟与王美子为此还发生过争执，还惊动了当地派出所，因此刘娟恶意违约明显。原审判决确定90万元的违约金，有利于倡导合同严守的精神和诚实信用原则，也是对刘娟恶意违约行为的惩罚。(4)截至一审开庭时，涉案房屋市场价格已接近6万元／平方米，即每平方米上涨约1.5万元，因此刘娟因违约获益200万元。原审判决确定90万元的违约金仍然使得刘娟因违约获取巨额利益。而截至二审开庭前，涉案房屋市场价格己超过6万元／平方米，故原审判决确定90万元的违约金并不高。(5)王美子是卖掉自己的唯一家庭住房才购买刘娟房屋的，但刘娟却因房价上涨拒不履行合同，导致王美子遭受巨额经济损失。综上，原审判决确定90万元的违约金并不违反合同约定和法律规定。综上所述，刘娟的上诉请求完全无事实与�律依据，王美子请求维持原审判决，驳回刘娟的全部上诉请求。原审第三人世华公司未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王美子在本案中的诉讼请求并非要求继续履行合同，而且在合同履行过程刘娟并未以王美子不具备购房资格为由主张刘娟违约或合同不能履行，因此原审法院未要求王美子提供《购房资格证明》并无不当。王美子为深圳户籍，根据王美子提供的房屋产权信息查询资料，其名下仅有一套房，刘娟主张王美子没有购房资格，但对此未提供相应证据证明，该主张证据不足，本院不予采纳。办理首期款资金监管手续为双方义务，王美子提供的借记卡查询单、履行催告函邮寄回执等证据，及结合居间方陈述，足以证明其�筹足了首期款及已通知刘娟到银行办理资金监管手续，而刘娟未提供证据证明其履行了办理资金监管手续的义务，其未配合办理资金监管手续导致合同无法继续履行，原审法院认定刘娟构成根本违约依据充分，本院予以确认。关于违约金，合同约定的违约金为交易价的20%，原审法院行使自由裁量权将违约金调整为90万元有法律依据，刘娟未举证证明该违约金过分高于实际损失，本院二审不再予以调整。涉案合同约定的定金15万元为银行转账支付，刘娟已出具收款收据予以确认，原审法院判令刘娟返还定金15万元并无不当，至于刘娟向居间方世华公司交付的一万元交房保证金，属于其与世华公司之间的居间合同法律关系范畴，不属于本案审查范围，由相关当事人协商或另寻法律途径解决。综上，刘娟的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决实体处理�确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费12900元，由上诉人刘娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红代理审判员 邓    媛代理审判员 吴  思  罕二〇一六年四月二十日书 记 员 王倚霖(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。