温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿民初字第2235号
原告：夏献珍，女，1968年9月2日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托代理人：王浩，浙江金土地律师事务所律师。
被告：温州市万鹰国际服饰创意有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区火车站站前东小区站前商厦302、四-六层。
法定代表人：张克斌董事长。
第三人：金某，男，1973年2月8日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
原告夏献珍为与被告温州市万鹰国际服饰创意有限公司（以下简称万鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员张万星适用简易程序独任审判，于2014年1月8日公开开庭进行了审理，后因原告夏献珍申请追加案外人金某作为第三人参加诉讼，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2014年7月1日公开开庭审理，原告夏献珍的委托代理人王浩、第三人金某到庭参加诉讼，被告万鹰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告夏献珍诉称：原告原系温州市鹿城区站前东小区国光大厦主楼104-2室产权人。2011年5月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告拥有的温州市鹿城区站前东小区国光大厦主楼104-2号，建筑面积24.83平方米，租赁期限10年，自2011年5月11日至2021年5月11日止；年租金28000元；在租赁期限内，租金按百分之十/两年增长一次，递增基数以合同为准，每两年为一个增长周期；租金支付方式为原则上按每年支付一次，具体为第一年租金被告应于原被告双方签订协议之日起三日内支付，随后每期租金应于相应的租期开始前二十天支付；在租赁期限内，除因下列原因之外，原告不得提前解除本协议：1.不可抗力；2.被告利用标的物从事非法活动；3.被告无正当理由长期拖欠（超过3个月）或者明确表示拒付租金。任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告将房屋结构改装、装修后转租他人，但被告仅向原告支付租金至2012年5月11日，之后的租金至今未付，已拖欠一年多，依据合同约定，原告有权要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金及违约金。原告多次向被告催讨，被告均不予支付。综上请求人民法院判令：一、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；二、被告立即向原告支付房屋租金38267元及违约金7680元，共计45967元。（租金从2012年5月11日起算至被告将房屋实际交付给原告时止，暂计算至2013年9月11日；违约金按三个月的租金计算）；三、被告立即将房屋返还给原告并恢复原状；四、本案的诉讼费用、律师费用3500元由被告承担。
后原告夏献珍变更第二项诉讼请求为，要求被告万鹰公司按照合同约定支付租金至合同解除之日，在合同解除之后至被告万鹰公司腾空涉案房屋之前，要求被告万鹰公司按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
为证明上述事实，原告夏献珍在举证期限内向法庭提交了如下证据：1.原告身份证，证明原告的主体资格；2.被告基本信息，组织机构代码证，证明被告的主体资格；3.产权证、房屋租赁合同，证明原告拥有涉案房屋产权的事实，证明原告与被告签订房屋租赁合同，双方存在房屋租赁关系的事实；4.发票，证明原告为本案支付律师代理费的事实5.房屋权属登记信息查询证明，证明原告拥有涉案房屋产权的事实。
被告万鹰公司未作答辩,且在法定期限内未提交证据。
第三人金某辩称：金某承租的国光大厦店铺是其从被告那里转租过来的，金某向被告交了押金且租赁期限尚未到期，故其不愿搬出其承租的店铺并要求继续承租。
为证明上述事实，第三人金某在举证期限内向法庭提交了如下证据：押金单及营业执照，证明第三人金某承租国光大厦C11号房屋及缴纳押金1万元的事实。
对原告夏献珍及第三人金某提供的证据，经庭审质证，当事人的质证意见及本院认证的意见如下：
一、原告夏献珍提供的证据1-3、5，真实、合法，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；对被告提供的证据4，因从证据4发票上无法证明原告系为此次诉讼而支出，故本院对该证据的证明效力不予采信。
二、第三人金某提供的证据，可以证明第三人金某的承租被告店铺的事实。但案外人金某提供的证据仅能证明其承租的店铺为国光大厦C11号的事实，与原告出租给被告的国光大厦主楼104-2号店铺无法确定属于同一店铺。且原告也无法提供其他证明其出租给被告的店铺即第三人金某所实际承租的店铺，故不能认定第三人金某承租的店铺即原告所有的店铺。
本院经审理认定：原告夏献珍与被告万鹰公司于2011年5月11日签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告坐落温州市鹿城区站前东小区国光大厦主楼104-2号，建筑面积约24.83平方米，租赁期限10年，自协议签订之日起计算，年租金为28000元，在租赁期限内，租金按百分之十/两年增长一次，递增基数以合同为准，每两年为一个增长周期；租金支付方式原则上按每一年支付一次，具体为第一年租金应于原被告签订协议之日起三日内支付，随后每期租金应于相应的租期开始前二十天支付；在租赁期限内，除因下列原因之外，原告不得提前解除本协议：1.不可抗力；2.被告利用标的物从事非法活动；3.被告无正当理由长期拖欠（超过3个月）或者明确表示拒付租金。；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告将涉案房屋重新装修后进行转租，被告向原告支付租金至2012年5月11日，之后的租金就未再支付，被告拒不付租金已构成违约，原告多次向被告催讨租金，被告均不予支付。原告遂向法院起诉。
上述事实有原告提供原告身份证、被告基本信息，组织机构代码证、产权证、房屋租赁合同、房屋权属登记信息查询证明及原告夏献珍的陈述及第三人金某的陈述等证据所证实。
本院认为：原告夏献珍与被告万鹰公司于2011年5月11日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约交付了租赁物，被告万鹰公司应按照合同的约定支付租金。但被告万鹰公司支付租金至2012年5月1日，之后的租金就未再支付，已构成违约，经原告多次催讨，无正当理由拒不支付，致使原告的合同目的无法实现，故原告要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告支付合同解除前的租金应予以支持，2012年5月11日至2013年5月10日的租金为28000元；2013年5月11日之日起的房屋租金按每年30800元（28000元×1.1）计算至合同解除之日。合同解除之后，原告要求被告支付涉案房屋的占有使用费应予以支持，占有使用费从合同解除之日起按每年30800元为标准计算至涉案房屋实际腾空之日止。合同解除后，原告要求被告支付合同解除前的违约金于法有据，本院予以支持。因双方对违约金的金额没有约定，本院酌情按照三个月租金计算为7000元。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，故原告要求被告腾空交还涉案房屋并将涉案房屋恢复原状于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告承担律师代理费3500元于法无据，本院不予支持。关于第三人金某主张继续承租其租赁的国光大厦C11号店铺，因其与原告之间不存在租赁关系，且本案证据尚不足以证明其租赁的店铺与原告所有的店铺属同一店铺，故应另案进行主张。被告温州市万鹰国际服饰创意有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃抗辩权，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、解除原告夏献珍与被告温州市万鹰国际服饰创意有限公司于2011年5月11日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告温州市万鹰国际服饰创意有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告夏献珍违约金7000元及合同解除前的房屋租金（从2012年5月11日至2013年5月10日的租金为28000元，从2013年5月11日之日起的房屋租金按每年30800元计算至合同解除之日止）；
三、被告温州市万鹰国际服饰创意有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空坐落温州市鹿城区站前东小区国光大厦主楼104-2号房屋，并恢复原状后交还原告夏献珍管业；
四、被告温州市万鹰国际服饰创意有限公司于腾空之日支付原告夏献珍上述房屋的占有使用费（按每年30800元为标准从合同解除之日支付至上述房屋实际腾空之日止）；
五、驳回原告夏献珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1037元，由被告温州市万鹰国际服饰创意有限公司负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行
审 判 长 张万星
人民陪审员 潘淑丽
人民陪审员 郭笑春
二〇一四年七月一日
书 记 员 项剑飞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。