广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23070号上诉人（原审原告）：王俊康，男，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：黄辉龙，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭忠懿，广东国晖（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：白岚，女，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：蔡莉，广东智洋律师事务所律师。上诉人王俊康因与被上诉人白岚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初11749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王俊康上诉请求：一、撤销一审判决，改判白岚返还租房押金12000元；二、诉讼费用由白岚负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、根据双方的微信聊天记录，双方于2016年12月10日已就合同解除后交接事宜进行协商。王俊康称“那个房子这几天就到期了”，白岚回复“下周吧，你几时搬完”。显然，在此微信聊天记录显示的时间以前，双方已认可合同已经协商一致解除。双方已出现合同第六条约定，通过协商一致约定解除合同，白岚并未对解除后果提出异议。微信聊天记录第一页第一次对话：“那你看你哪天方便呢？”“小王，我已经咨询了裕丰、合富两家中介，他们一致认为我没有义务退还您押金哦”。结合上下文，可知双方争议焦点是白岚是否应退还王俊康押金和退还多少押金。二、王俊康与白岚签订的格式合同第6条明显不合理不公平，且与补充约定冲突。租赁合同中约定的是“均不得提前解除本合同”。而补充约定是“租赁期间如乙方因工作调动需转租必须提前壹到贰个月通知对方。转租所产生的中介服务费为租金半个月，由乙方支付。”且补充约定中“转租”的意思是“解除合同并支付相应中介费用转由下一承租人继续承租”。从补充约定第二句可以看出，白岚在合同订立时即是明知王俊康在合同履行期间是有比较大可能发生工作变动的，只有补充约定才能反映订约时双方的真实合意。由于租赁合同是格式合同，因此产生争议应以补充约定为准。三、合同第6条确定的违约金过高。首先，白岚提供的与案外人签订的房屋租赁合同无法证实合同标的物是涉案房屋，也无法证实其损失。其次，王俊康已按照补充约定提前一个月告知白岚需要解除合同，并同意支付转租中介费用，白岚当时对此未表示异议。再次，由王俊康与白岚补充约定可知双方认可的解除合同的损失相当于转租的中介费用。另外，白岚在本案中未提出反诉主张违约损失。因此一审判决将整个押金金额认定为白岚的损失明显不公。四、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》第（九）条，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除、修改合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。白岚提交书面答辩意见：一、一审法院认定双方对合同解除后果未达成协议的事实正确，应予维持。本案双方没有协商一致解除合同。王俊康提交的证据中关于微信的聊天记录未能证明双方已合意解除合同，且王俊康提供的微信记录没有原文核实，微信对话不全，王俊康还威胁、恐吓白岚，白岚可以提交其他相关的双方微信聊天记录，以证实解除合同后的法律后果双方并未协商一致。案件事实是王俊康主动要求搬出，且无交接手续，白岚在王俊康离开后还为王俊康代缴了水、电、燃气、管理费等相关费用。二、合同公平合理，于法有据。1.《房屋租赁合同》是由中介公司提供的标准格式合同，并非白岚提供。2.《房屋租赁合同》是双方在共同合意下签署的，不存在不公平、不合理之处。3.《房屋租赁合同》规定内容并无偏袒任何一方或违反法律规定无效的情形，属合法有效，没有相互冲突的条款。三、王俊康应当承担违约责任。1.王俊康提出的关于补充约定的事项，将转租的概念进行扩大解释，已经严重地超出合同内容的真实意思表示，不能作为审判的依据。2.转租并不意味着免除王俊康的违约责任，签订的补充条款是白岚基于转租后造成的系列损失而要求王俊康赔偿因转租而收取的中介服务费。3.解除合同并不意味着免除相应的法律责任。合同因王俊康违约而解除，王俊康应该承担房屋租赁合同中约定的相应违约责任。白岚的房屋在王俊康于2016年12月搬离后恰逢年底并未能及时租出，闲置数月后才重新找到新租户，并再次支付中介机构的代理费2500元。根据《房屋租赁合同》中第6条的规定，王俊康的违约给白岚造成的损失，白岚享有追偿权。四、合同中确定的违约金合法合理，符合交易习惯。房屋租赁合同中第6条确定的违约金是中介第三方遵照房屋租赁交易习惯进行拟定的标准格式条款，即两个月的房屋租金作为违约金，并已由双方核定并签字按手印予以认可，权利义务平等并符合交易习惯，不存在违约金过高的事由。此外，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提，王俊康也未能提供证据证明白岚在提前解除合同后同意返还租赁押金，王俊康要求白岚返还押金12000元的诉讼请求缺乏事实与法律依据。白岚在处理房屋租赁合同违约金上并不存在过错，王俊康的诉讼请求缺乏依据。王俊康于2017年5月3日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、白岚返还王俊康租房押金12000元：二、诉讼费用由白岚承担。一审法院认定事实：2016年10月3日，白岚（出租方）与王俊康（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方同意将坐落于广州市天河区龙怡路115号905房（下简称案涉房屋）出租给承租方；租期自2016年10月8日起至2017年10月7日止，出租方交付该物业予承租方使用之日期为2016年10月8日；押金12000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月6000元；押金和首月租金，承租方须于本合同签订8天内向出租方支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月8日前向出租方支付当月租金；承租方应于每月8日前结清上月物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等其他费用；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同；否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同；守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金；违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；定金3000元，剩余余款两个月押金一个月租金为15000元于2016年10月11日前全部付清；假如2016年10月11日前没能按时交清余款，3000元定金归业主所有；租赁期间如因工作调动需转租必须提前1到2个月通知甲方，转租所产生的中介服务费为租金半个月，由乙方支付等。2016年10月8日，白岚将案涉房屋交付王俊康使用。2016年10月11日，白岚开具了《收据》二张，分别确认收到王俊康支付承租案涉房屋的押金12000元、租金6000元。其后，王俊康向白岚表示要求提前解除《房屋租赁合同》，并于2016年12月14日将案涉房屋交还白岚。现王俊康以白岚未退还租赁押金为由，向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，王俊康称其与白岚协商解除《房屋租赁合同》，双方协商同意王俊康于2016年12月14日将案涉房屋交还白岚，白岚将租赁押金退还给王俊康，但王俊康要承担相关转租的中介费用。为予证明，王俊康提交了微信聊天记录（打印件）予以证明。该微信聊天记录未显示聊天双方对合同解除后果达成一致协议，白岚对其真实性不予确认。另，王俊康表示其与白岚电话沟通中达成协议，白岚将租赁押金退回王俊康，但对此未提供证据予以证明。白岚则表示王俊康要求提前解除《房屋租赁合同》，其也无法阻止，所以同意王俊康搬离，但是相关的合同解除后果没有协商一致。王俊康表示其在搬离案涉房屋前已向白岚支付了500元，该款项足以支付尚欠的物业管理费及水电费。白岚则表示王俊康支付的500元还不足支付拖欠的物业管理费及水电费，并提交了《收款单》（显示2016年10月1日至2016年12月31日期间管理费为542元、垃圾处理费为15元，2016年7月1日至2016年9月30日期间水费为11.52元，共计568.52元）。王俊康确认该《收款单》的真实性，但认为该《收款单》显示的管理费为2016年10月1日计至2016年12月31日，而王俊康于2016年10月8日搬入案涉房屋、于2016年12月14日搬离案涉房屋，《收款单》上显示的管理费超出王俊康承租案涉房屋的期限，故王俊康向白岚支付的500元足以支付所欠物业管理费及水电费。白岚表示其从未同意将租赁押金退回王俊康，实际上王俊康搬离案涉房屋时双方并没有对房屋相关的欠费结清，且王俊康提前解除《房屋租赁合同》给其造成案涉房屋将近2个月的空租期损失，白岚保留追究王俊康的权利。为予证明房屋空租期的损失，白岚提交了其与案外人黄凯杭于2017年2月11日签订的《房地产租赁合同》（显示租期从2017年2月18日至2019年2月17日，出租方白岚应支付中介代理费2500元）作为证据。王俊康确认该《房地产租赁合同》的真实性，但认为无法确认2016年12月14日至2017年2月11日期间白岚有无将案涉房屋出租，且王俊康于2016年12月14日搬离案涉房屋后白岚应采取相应措施避免损失扩大。一审法院认为：白岚、王俊康签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2016年10月8日起至2017年10月7日止，除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除合同。但王俊康在租赁案涉房屋未满2个月即要求提前解除《房屋租赁合同》，该行为已违反了合同约定。根据已查明的事实可知，王俊康于2016年12月14日搬离案涉房屋，白岚于当日收回案涉房屋，双方的《房屋租赁合同》已解除。王俊康主张其与白岚协商解除《房屋租赁合同》，白岚同意将租赁押金退还王俊康；白岚表示其无法阻止王俊康提前解除合同并搬离案涉房屋，但双方未对合同解除后果达成协议，其没有同意将租赁押金退还王俊康。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王俊康未提供证据证明白岚同意在提前解除《房屋租赁合同》后退还租赁押金，其应自行承担举证不能的法律责任，故一审法院对其主张不予采信。因此，王俊康违反《房屋租赁合同》约定提前解除合同，根据合同约定其应向白岚支付相当于租赁押金的违约金，故其现要求白岚返还租赁押金12000元的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年9月26日作出判决：驳回原告王俊康的诉讼请求。本案受理费100元，由原告王俊康负担。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，白岚、王俊康签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2016年10月8日起至2017年10月7日止，除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除合同。守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。王俊康提前解除合同，但其所举证据不足以证明其已就解除合同的后果与白岚协商一致，即使按照补充条款“租赁期间如因工作调动需转租”的情形，王俊康亦未能证明已经提前一到两个月通知白岚。白岚已在一审中提交了其与案外人黄凯杭于2017年2月11日签订的《房地产租赁合同》以证明房屋空租期的损失。因此，一审法院认定王俊康构成违约，应支付相当于押金的违约金，驳回其关于返还租赁押金12000元的请求，并无不当。综上所述，王俊康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王俊康负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一七年十二月二十五日书记员  彭文悦黄妙丽