北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3120号
上诉人（原审被告）北京德弘光大国际贸易中心有限公司，住所地北京市丰台区丰葆路19号-1。
法定代表人季春青，董事长。
委托代理人陈晓辉，北京市泽韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏隆源置业有限公司，住所地江苏省宿迁经济开发区万源商厦B幢1001室。
法定代表人黄振涛，董事长。
委托代理人陈兴，男，1947年5月8日出生。
委托代理人郑新明，北京市中兆律师事务所律师。
上诉人北京德弘光大国际贸易中心有限公司（以下简称德弘光大公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第20364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人德弘光大公司委托代理人陈晓辉、被上诉人江苏隆源置业有限公司（以下简称隆源置业公司）委托代理人陈兴、郑新明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月，隆源置业公司起诉至原审法院称：我公司和德弘光大公司于2011年4月18日签订《房屋租赁合同》，约定由德弘光大公司将其享有使用权的位于北京市西城区德外黄寺大街26号底商、6号楼地下1层、地上1层、2层、3层租赁给我公司，面积合计7119平方米，租期自2011年6月3日至2026年6月2日，共计15年，租金单价为每天每平方米4元，每5年递增一次，增幅为年租金的5％，第一年租金为半年支付一次，自第二年开始为全年支付，该合同第10条约定双方承担违约责任的计算方法。双方同时还约定，德弘光大公司应在2011年4月20日前将房屋交付给我公司。合同签订后，我公司共计向德弘光大公司支付了租金8160000元，但德弘光大公司未按约定向我公司交付房屋，虽经我公司不断交涉，但德弘光大公司至今仍未将上述房屋交付，给我公司造成很大经济损失。德弘光大公司在被工商行政管理局吊销营业执照处罚后，不仅不组织清算，反而继续违法将涉诉租赁房屋出租给其他人经营。德弘光大公司的行为，是严重违约行为，应按《房屋租赁合同》第10条第3项的约定承担违约责任。现我公司诉至法院，请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、判决德弘光大公司立即向我公司退还北京市西城区德外黄寺大街26号底商、6号楼地下1层、地上1层、2层、3层的租金及物业费人民币8160000元整；3、判决德弘光大公司立即向我公司支付违约金人民币2598435元整；4、本案诉讼费由德弘光大公司承担。
德弘光大公司辩称：我公司同意解除双方租赁合同。双方租赁合同早已自行解除。隆源置业公司要求解除合同没有实际意义。我公司不同意第二、三项诉讼请求。1、隆源置业公司起诉超过诉讼时效。隆源置业公司于2011年4月20日就应当知道其未收到我公司交付房屋的事实。其应当意识到自身合法权益受到侵犯。在此情形下，隆源置业公司没有任何证据证明在之后向我公司主张过上述权利，仅仅在补充证据2里提及到2014年10月28日发送了一份律师函，意图导致诉讼时效的中断，而此时早已超过法定诉讼时效，没有实际意义。2、根据双方租赁合同约定，我公司已早于2011年6月10日向隆源置业公司交付了房屋租赁合同项下的全部房屋，并根据双方合同约定第7条第1款，附有交验签字盖章清单，房屋已经交付给隆源置业公司，同时根据隆源置业公司支付租金的时间，也能看出，隆源置业公司在收到房屋后逐步支付租金。3、从双方签订2011年8月10日补充协议，双方装修往来邮件，均可证明隆源置业公司已实际接收了房屋，并对房屋实施了装修。4、从我公司与隆源置业公司于2011年8月10日签订的就使用中国国际商品交易基地协议书来看，隆源置业公司已接收房屋。综上，隆源置业公司的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，德弘光大公司与隆源置业公司签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据租赁合同约定，双方办理房屋交接应签订《房屋交割清单》并移交房门钥匙。德弘光大公司虽提交了房屋平面图用于证明双方办理了交接，但房屋平面图上的手写交接内容并无双方签字和盖章，且隆源置业公司提交的房屋平面图上并无该手写内容，故法院对德弘光大公司提交的房屋平面图上的手写交接内容的真实性不予确认。德弘光大公司提交的其他证据均不足以证明该公司已向隆源置业公司交付了租赁房屋，结合德弘光大公司自述该公司于2013年在未通知隆源置业公司的情况下自行收回房屋并另行出租的情形，法院对德弘光大公司关于已交付租赁房屋的抗辩意见不予采纳。由于德弘光大公司未按照合同约定向隆源置业公司交付租赁房屋的行为达到了租赁合同中约定的隆源置业公司解除合同的条件，故对隆源置业公司要求解除租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，德弘光大公司应将隆源置业公司交纳的房屋租金及物业费退还，对隆源置业公司的此项诉讼请求，法院予以支持。由于德弘光大公司构成违约，应支付违约金，现德弘光大公司主张违约金数额过高，隆源置业公司主张其损失包括利息损失、租房损失及预期利益损失，但隆源置业公司就其主张的租房损失、预期利益损失均未向法院提供证据予以证明。由于隆源置业公司未及时向德弘光大公司主张权利，对利息损失的扩大亦负有一定的责任，综合考虑本案案情，法院将违约金的的数额调整为两个月的房屋租金，对隆源置业公司该项诉讼请求的合理部分，法院予以支持。由于本次诉讼前双方的租赁合同一直处于履行过程中，并未解除，故对德弘光大公司关于诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。据此，原审法院于2015年12月判决：一、解除江苏隆源置业有限公司与北京德弘光大国际贸易中心有限公司于二○一一年四月十八日签订的关于北京市西城区德外黄寺大街26号底商、6号楼地下1层、地上1层、2层、3层的《德胜置业大厦房屋租赁合同》。二、自判决生效之日起七日内，北京德弘光大国际贸易中心有限公司退还江苏隆源置业有限公司房屋租金及物业费共八百一十六万元。三、自判决生效之日起七日内，北京德弘光大国际贸易中心有限公司支付江苏隆源置业有限公司违约金一百七十三万二千二百九十元。四、驳回江苏隆源置业有限公司其他诉讼请求。如果北京德弘光大国际贸易中心有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，德弘光大公司不服，向本院提起上诉称：1、本案在一审法院的诉讼期限已经超过简易程序审理的期限。本案适用了公告送达，一审不应适用简易程序。一审程序违法。2、一审法院认定隆源置业公司向我公司缴纳房屋租金及物业费事实不清。3、我公司已向隆源置业公司交付租赁物。4、本案中隆源置业公司未按合同约定缴纳租金，已经构成严重后果违约。故我公司上诉请求将本案发回重审或依法改判驳回隆源置业公司的诉讼请求。隆源置业公司同意原判。
经审理查明：2011年4月18日，德弘光大公司（出租方、甲方）与隆源置业公司（承租方、乙方）签订《德胜置业大厦房屋租赁合同》，约定：德弘光大公司将坐落于北京市西城区德外黄寺大街26号底商，6号楼地下1层、地上1层、2层、3层租赁给隆源置业公司使用，面积合计7119平方米。房屋租赁期限自2011年6月3日至2026年6月2日，共计15年。租金单价4元／平方米／天，第1个5年每年租金为10393740元。第1年租金为半年支付1次。第1年度租金付款时间如下：2011年4月17日支付定金500000元；2011年4月20日支付租金5000000元；2011年11月3日支付租金4893740元。德弘光大公司应于2011年4月20日前将房屋按约定条件交付给隆源置业公司。《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。德弘光大公司未按约定时间、条件交付房屋达15日，隆源置业公司有权解除合同，并要求德弘光大公司按3个月租金向隆源置业公司支付违约金。隆源置业公司未交纳按约定应当由其交纳的各项费用500000元以上，已经给德弘光大公司造成严重损害的，德弘光大公司有权解除合同，隆源置业公司应按3个月租金向德弘光大公司支付违约金。该合同后附租赁房屋的平面图纸4张，图纸上加盖有德弘光大公司和隆源置业公司的公章。德弘光大公司及隆源置业公司均向法院提交了平面图纸。其中，德弘光大公司提交的一张图纸上有手写的内容：“①移交面积共7119m2，共四层，已确认。②门钥匙由乙方自行拆除并安装新锁。③二层多余81.6m2不在合同约定面积内，由隆源黄总另外签订租赁合同。2011.6.10”。隆源置业公司提交的相对应的图纸上没有相关的手写内容。
2011年4月17日，隆源置业公司向德弘光大公司支付房屋租金1500000元。2011年6月29日，隆源置业公司向德弘光大公司支付房屋租金660000元。2011年7月19日，隆源置业公司向德弘光大公司支付房屋租金4000000元。2011年8月4日，隆源置业公司向德弘光大公司支付房屋租金1000000元。
2011年8月9日-10日，德弘光大公司（甲方）与隆源置业公司（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方已于2011年4月18日订立《德胜置业大厦房屋租赁合同》以及甲方与北京万年伟业商贸有限公司于2011年5月24日签署的《会议纪要》，为有效规避经营风险，确保《德胜置业大厦房屋租赁合同》充分履行，根据双方意愿，就租期调整及租金支付方式等相关事项，达成一致，特订立补充协议如下：一、租赁期限调整：自2011年11月3日至2026年8月2日，2011年11月3日前为免租期；二、租金及支付方式：第一年度：2011年4月17日支付合同定金500000元；2011年4月20日支付5000000元；2011年11月3日支付2295305元；三、乙方承租区域内水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、保洁费、保安费由乙方自行缴纳，乙方应保存并向甲方出示相关凭据；四、为便于乙方开展经营活动，乙方租期内，甲方同意乙方利用“中国国际商品交易基地”的名称进行对外招租，乙方承担因招租引发的法律责任。同日，德弘光大公司与隆源置业公司签订《协议书》，该协议书中注明：“甲方：中国国际商品交易基地，乙方：江苏隆源置业有限公司，甲乙双方商定，甲方同意乙方在其承租的北京市西城区黄寺大街26号区域内利用甲方经营许可先行经营进口酒业务，并视招商情况，确定经营其他业务。”该《协议书》甲方处盖章为德弘光大公司公章。
2011年8月25日，隆源置业公司向德弘光大公司支付房屋租金635305元、物业费364695元。
另查，因未在规定的期限内接受企业年检，德弘光大公司于2013年10月15日被北京市工商行政管理局丰台分局作出吊销营业执照的行政处罚。
再查，本案一审适用简易程序审理，经双方当事人同意，原审法院将简易程序延长至6个月。一审法院审理过程中，承办人曾以公告的方式向德弘光大公司送达开庭传票，但在公告过程中，承办人通过其他方式联系到德弘光大公司，并重新确定开庭时间。2015年11月17日，一审法院组织双方当事人开庭审理了本案，该次庭审并未通过公告送达的方式送达相关诉讼文书。一审审理过程中亦未通过公告送达的方式送达其他诉讼文书。
原审法院庭审中，隆源置业公司主张合同签订后，由于德弘光大公司与产权单位及物业公司存在纠纷，物业公司不让该公司入住装修，该公司与德弘光大公司协商后未能解决，故德弘光大公司未能按照按合同约定向该公司交付房屋已构成违约，该公司有权要求解除双方的租赁合同并要求德弘光大公司返还房屋租金、物业费及承担违约责任。德弘光大公司对此不予认可，主张由于隆源置业公司未按时交纳租金，双方的租赁合同早已解除，该公司同意解除合同。但德弘光大公司主张该公司已于2011年6月10日将租赁房屋交付给了隆源置业公司。为此，德弘光大公司向法院提交如下证据予以证明：一、房屋平面图。德弘光大公司主张房屋平面图上，双方已签订交接清单，该公司已交付租赁房屋。隆源置业公司对德弘光大公司提交的房屋平面图上的手写内容不予认可，隆源置业公司主张该部分内容系德弘光大公司自行添加，没有该公司的签字和盖章，该公司保存的房屋平面图上没有相关内容。二、电子邮件、工程量清单报价表。德弘光大公司主张该证据系隆源置业公司委托人杜桂林的儿子杜磊与该公司法定代表人季春青之间的邮件往来，邮件中涉及租赁房屋的装修平面图、设计效果图及装修清单，足以证明隆源置业公司已接收房屋并对房屋进行了装修。隆源置业公司对该证据的真实性不予认可。三、2011年8月10日签订的《补充协议》及《协议书》。德弘置业公司主张该份证据可以证明隆源置业公司已经接收租赁房屋并用于经营进口酒。隆源置业公司对该证据的真实性予以认可，但主张该证据不能证明德弘光大公司已经交付了房屋。四、2011年6月30日，德弘光大公司与黄振涛签订的《房屋租赁合同》。德弘光大公司主张该合同系隆源置业公司法定代表人黄振涛与该公司单独就原租赁合同未包含的81.6平方米签订的租赁合同，可以证明在此之前双方已交接了房屋。隆源置业公司认为该证据与本案无关。隆源置业公司主张德弘光大公司提供的上述证据均不能证明已经交付房屋，按照合同约定，双方办理交接应签订《房屋交割清单》并移交房门钥匙，但双方并未签订《房屋交割清单》。
审理中，德弘光大公司主张隆源置业公司未按时支付租金，后隆源置业公司自行撤出了租赁房屋，该公司于2013年在未通知隆源置业公司的情况下自行收回了租赁房屋，并重新对外进行了出租。
德弘光大公司另主张如果隆源置业公司主张属实，隆源置业公司于2011年4月20日就应当知道未收到房屋的事实，应当意识到自身合法权益受到侵害，但隆源公司未提供证据证明之后向德弘光大公司主张过权利，隆源置业公司的起诉已经超过了诉讼时效。隆源置业公司主张双方一直处于协商过程之中，该公司的起诉未超过诉讼时效。
上述事实，有《德胜置业大厦房屋租赁合同》及《补充协议》、会议纪要、收据、授权委托函、调查笔录、照片、行政处罚决定书、转账凭证、函及快递详情单、电子邮件《协议书》以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，德弘光大公司与隆源置业公司签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。作为出租方，德弘光大公司的主要合同义务为交付房屋。根据合同约定，交付房屋应当签署《房屋交割清单》，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。但是本案中，双方并未签署《房屋交割清单》，而德弘光大公司提交的房屋平面图上的手写交接内容未经隆源置业公司确认，且隆源置业公司对此予以否认，故本院对该证据不予采信。德弘光大公司提交的其他证据仅能证明双方之间就涉案房屋的装修方案、使用方式进行过沟通，但均不足以证明该公司已向隆源置业公司实际交付了租赁房屋。综上，本院对于德弘光大公司已经交付房屋的答辩意见不予采纳。因德弘光大公司未依约向隆源置业公司交付租赁房屋，隆源置业公司有权要求解除合同并要求德弘光大公司退还已交纳的房屋租金及物业费。隆源置业公司未交付房屋的行为已经构成根本违约，隆源置业公司有权要求德弘光大公司支付违约金。关于违约金的数额，因隆源置业公司就其主张的租房损失、预期利益损失未向法院提供证据，原审法院在综合考虑双方责任的情况下，酌定违约金为2个月的房屋租金，并无不当，本院予以支持。
德弘光大公司上诉称一审法院适用简易程序超过审理期限。经查，本案一审开庭过程中，经双方当事人同意，一审法院已将简易程序延长至6个月，符合法律规定，一审审理并未超过审理期限。德弘光大公司上诉称根据法律规定，适用简易程序的案件，不适用公告送达，本案一审程序违法。经本院核实，本案一审审理过程中，虽然一审法院曾以公告的方式向德弘光大公司送达过开庭传票，但在公告过程中，一审法院已通过其他方式联系到德弘光大公司，并重新确定开庭时间，并非通过公告的方式送达传票，一审审理过程中亦未通过公告送达的方式送达其他诉讼文书。因此，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。德弘光大公司的上述主张均不能成立，本院不予支持。
综上，德弘光大公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费43175元，由江苏隆源置业有限公司公司负担3476（已交纳），由北京德弘光大国际贸易中心有限公司负担39699元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费86350元，由北京德弘光大国际贸易中心有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 冷济光
代理审判员 王 磊
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 牛晓煜