福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0524民初1065号
原告：中国工商银行股份有限公司安溪支行，住所地福建省泉州市安溪县。组织机构代码：85635078-8。
代表人：王卫东，任该行行长。
委托诉讼代理人：蔡竹梅、谢福地，中国工商银行股份有限公司安溪支行员工。代理权限：特别授权。
被告：周银余，男，1977年10月9日出生，汉族，浙江乐清市人，住浙江省乐清市。
被告：张晓燕，女，1979年7月13日出生，汉族，浙江乐清市人，住浙江省乐清市。
被告：福建安溪茶叶包装城有限公司，住所地福建省泉州市安溪县。组织机构代码06229901-X。
法定代表人：潘玉龙，任公司总经理。
原告中国工商银行股份有限公司安溪支行（以下简称工行安溪支行）与被告周银余、张晓燕、福建安溪茶叶包装城有限公司（以下简称茶叶包装公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行安溪支行的委托代理人谢福地到庭参加诉讼，被告周银余、张晓燕、茶叶包装公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行安溪支行诉称，被告周银余因购买个人商用房需要，于2013年2月20日向我行办理个人商用房贷款人民币197万元，期限10年，并提供其与张晓燕共有的位于安溪县1C43、1C45号店经登记作抵押，周银余与张晓燕为夫妻关系，该笔贷款为夫妻关系存续期内的共同债务,配偶张晓燕2013年2月1日签订共同还款确认书承担共同还款责任。茶叶包装公司承担阶段性连带保证责任。贷款发放后，被告周银余于2015年8月1日开始未按合同约定按期归还贷款本息，现该笔贷款已连续逾期6期，累计逾期期数8期，经多次电话催收、邮寄个人贷款逾期催收函及上门催收,至今未能还本付息。截止2016年1月20日，已结欠我行贷款本金1626514.59元及按合同约定利率从2015年8月1日计算至还清款项之日止的相关利息。为此，请求：1.判令解除原告与被告于2013年2月20日签订的01408安溪2013商房贷0000121号的《个人购房借款/担保合同》；2.被告周银余、张晓燕共同偿还贷款本金1626514.59元及按合同约定利率从2015年8月1日计算至还清款项之日止的相关利息和罚息,暂计算至起诉之日利息为65000元。3.被告福建安溪茶叶包装城有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任。4.判决原告享有依法拍卖、变卖被告周银余、张晓燕提供抵押的位于安溪县1C43、1C45店房产的价款优先受偿；5.判令诉讼费由被告承担。
被告周银余、张晓燕、茶叶包装公司均未作答辩，也未提交证据。
在举证期限内，原告工行安溪支行向本院提供如下证据：
1.01408安溪2013商房贷0000121号《个人购房借款/担保合同》复印件一份
2.共同偿还贷款确认书复印件一份；
以上两份证据可以证明周银余于2013年3月1日向原告贷款197万元；该贷款提供周银余、张晓燕共有的商用房作抵押，同时约定其配偶张晓燕作为共同还款人承担共同还款责任；
3.借款凭证复印件一份，证明原告于2013年3月1日向周银余发放贷款197万元；
4.购房权利抵押申报审批表（安房押字第x号）复印件一份；
5.首付款发票（号码00082043、00082044）复印件一份；
6.商品房买卖合同（编号：0520441）复印件各一份；
以上三份证据可以证明周银余、张晓燕夫妻提供其所有的商用房作抵押向原告贷款，并办理相应的财产抵押登记手续；
7.银行贷款逾期明细复印件一份；
8.逾期贷款催收通知书复印件一份；
9.提前还款函（宣布提前到期）复印件各一份；
10.贷款提前到期通知书复印件一份，
以上四份证据证明贷款逾期证明，原告尽到借款合同规定的通知义务；
11.被告周银余身份证及其与张晓燕的结婚证复印件各一份，证明周银余主体资格的基本情况及其与张晓燕为夫妻关系的事实；
12.被告张晓燕的身份证复印件一份，证明张晓燕有主体资格；
13.福建安溪茶叶包装城有限公司营业执照副本复印件一份，证明房地产开发商有主体资格。
本院认为，因被告周银余、张晓燕、茶叶包装公司均未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。原告提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，并与本案的事实相关联，符合证据采信条件，可以作为本案认定事实的依据。
经庭审认证，对本案主要事实可作如下认定：
2013年2月20日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同号：安溪支行（2013）年商房贷0000121号。被告茶叶包装公司作为保证人为该笔借款提供阶段性连带责任担保，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，同时被告周银余、张晓燕以向被告茶叶包装公司购买的1C43、1C45号店作抵押担保，并进行了预购商品房备案登记与预购商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人，1C43、1C45号店至今未办理房屋所有权登记手续。《个人购房借款/担保合同》约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按如前面所阐述的利率上浮30%确定；贷款期限为120个月，贷款发放日为2013年3月1日，贷款到期日为2023年3月1日，当期执行利率7.205%，逾期利率9.3665%，还款方式为按月等额本息还款，借款人周银余指定其在原告处开立的个人结算账户（X）作为还款账户；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同，宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同还对物保、人保的清偿顺序作出约定。合同签订后，原告于2013年3月1日向被告周银余发放贷款197万元。借款后，被告周银余、张晓燕自2015年8月1日始未依合同约定按月归还借款本息。2016年4月5日原告向本院起诉，至2016年1月20日止被告周银余、张晓燕尚欠原告借款本金1626514.59元及自2015年8月1日起至还清之日止的利息、罚息。
本院认为，第一、原告与被告周银余、张晓燕、茶叶包装公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告周银余发放了贷款，被告周银余作为借款人已连续三个月以上未能按约定偿付借款本息，根据合同的约定，原告有权请求解除合同，被告周银余应承担立即偿还借款本金1626514.59元及相应利息、罚息的违约责任。因被告张晓燕自愿承诺作为共同还款人承担还款责任，因此原告请求被告周银余、张晓燕共同偿还上述债务，应予支持。第二、原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》第30.3明确约定：“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”，该条款应当认定原告与被告茶叶包装公司在同一债权同时存在物保和人保的情况下对物保和人保承担责任顺序的特别约定。因此，原告请求被告茶叶包装公司对本案全部债务承担连带清偿责任，符合物权法的规定，本院予以支持。第三、被告周银余、张晓燕以其向被告茶叶包装公司购买的1C43、1C45号店为本案借款作抵押担保，虽办理了抵押预告登记，但与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。所以，原告作为1C43、1C45号店的抵押权预告登记权利人，在未办理商铺抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对1C43、1C45号店办理抵押权登记的请求权并可排他性地对抗他人针对1C43、1C45号店的处分，而非享有现实的抵押权，故原告主张就抵押的1C43、1C45号店折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。原告诉讼请求的合法部分，本院予以支持。被告周银余、张晓燕、茶叶包装公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司安溪支行与被告周银余、张晓燕、福建安溪茶叶包装城有限公司于2013年2月20日签订的安溪支行（2013）年商房贷0000121号《个人购房借款/担保合同》；
二、被告周银余、张晓燕应于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司安溪支行借款本金1626514.59元及自2015年8月1日起按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至还清款项之日止的利息、罚息；
三、被告福建安溪茶叶包装城有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向债务人周银余、张晓燕追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司安溪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币20024元,由被告周银余、张晓燕、福建安溪茶叶包装城有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李婉红
审 判 员 陈桂树
人民陪审员 王志斌
二〇一六年八月二日
书 记 员 林玉琼
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。