海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼97民终120号
上诉人（原审被告）天津奥德金属板材有限公司。
法定代表人王金良，该公司总经理。
委托代理人王金柱，该公司员工。
委托代理人程永春，该公司员工。
被上诉人（原审原告）海南省尖峰岭林业局。
法定代表人夏才明，该局局长。
委托代理人王伟，海南富岛律师事务所律师。
委托代理人张洋，该局党委办副主任。
上诉人天津奥德金属板材有限公司（以下简称天津奥德公司）因与被上诉人海南省尖峰岭林业局（以下简称尖峰林业局）租赁合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2015）乐民初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人及被上诉人的委托代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年7月27日，尖峰林业局与天津奥德公司签订《避暑山庄承包经营合同》，将天池旅游区内的避暑山庄发包给天津奥德公司自主经营。主要内容为：（1）承包经营期限从2006年1月1日至2015年12月31日；承包金每年22万元整。2005年12月31日前付11万元整。经营后的承包金每年分两次支付，每次分别为年承包金的50%，于当年的1月1日和7月1日支付；第六年起每年承包金递增1万元。承包期满，在同等条件下，天津奥德公司具有优先续包权。（2）天津奥德公司有权使用避暑山庄停车场，并在一侧空地新建与鸣凤谷出入口相配套的多功能休闲服务厅，避暑山庄整体改造装修，所需约50万元由天津奥德公司投入。（3）尖峰林业局提供天津奥德公司经营所需的证照文件，负责协调森林管理及天津奥德公司整治避暑山庄的业务工作。（4）经营期满，属天津奥德公司添置的不动产，作价处理，属天津奥德公司添置的动产归天津奥德公司所有。（3）天津奥德公司不得拖欠租金，拖欠时间超过六个月，尖峰林业局有权终止合同，天津奥德公司无条件退出经营。
合同签订后，天津奥德公司对承租的房屋进行简单装修（更换部分门窗、贴瓷砖、抹涂料），并正常经营至今。其间，天津奥德公司已交付了大部分租金，至2015年6止，天津奥德公司欠尖峰林业局租金616949元，尖峰林业局所称的27846元公园门票费已计入上述租金中；天津奥德公司已交付的租金，尖峰林业局未提供相应的等额发票。尖峰林业局未按合同约定为天津奥德公司提供经营相关证照文件。2015年6月、7月、10月尖峰林业局封园共6天，影响天津奥德公司经营。
一审法院认为：本案争议的焦点问题是，尖峰林业局、天津奥德公司之间形成的合同关系是否有效，是否应解除；天津奥德公司拖欠的租金和门票费是否应向尖峰林业局如数支付；是否存在需要排除妨碍、恢复原状的事实状态。对争点问题分述如下：
合同效力与解除问题。尖峰林业局、天津奥德公司签订的《避暑山庄承包经营合同》，主体适格，内容为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性效力规定，属有效合同。本合同属持续性的不动产租赁合同，履行期限从2006年1月1日至2015年12月31日，长达10年之久。此期间，天津奥德公司已交付了大部分租金，至2015年6月，仅欠租金589103元。此租金可由天津奥德公司补交；虽然天津奥德公司有迟延交付租金的违约情形，但这种情形不影响尖峰林业局合同目的的实现，也未给尖峰林业局造成重大的损害，不构成根本违约；尖峰林业局、天津奥德公司约定的租赁期限至2015年12月31日即届满，距合同终期仅有一个多月，如果此时解除合同，尖峰林业局、天津奥德公司10年间因履行合同而形成较为稳定的经济关系将受到损害，权衡双方利益和社会效果，弊大于利。因此，本案合同不宜解除，双方应依诚实信用的原则，继续履行合同至合同期限届满。尖峰林业局解除合同的请求应予驳回。
门票费与租金问题。尖峰林业局诉请的公园门票费27846元，尖峰林业局同意从双方确认的租金616949元中减去27846元，放弃要求天津奥德公司支付门票费的诉讼请求，给予准许；至2015年6月，天津奥德公司尚拖欠租金589103元，但是尖峰林业局封园6天，6天租金总计4438元，应予免除。因此，天津奥德公司应向尖峰林业局补交租金584665元；天津奥德公司以10年间因人为因素及自然灾害造成其经济损失19.72万元、天津奥德公司出资19万元办理消防证等为由要求尖峰林业局从租金中扣除其相关损失等辩称意见，理由不成立，不予采纳。天津奥德公司承租的是尖峰林业局出租的房屋等不动产，无证据证明因他人主张权利致使天津奥德公司不能对这些租赁物进行使用、收益，也无证据证明尖峰林业局出租的标的物全部或者部分毁损、灭失；10年间，天津奥德公司正常经营。无证据足以证明因人为及自然灾害造成其经济损失之情形。
违法建筑与排除妨碍问题。尖峰林业局在庭审中放弃要求天津奥德公司“拆除违法搭建的建筑物”之诉讼主张，应予准许。因本案合同不宜解除，且尖峰林业局也未举证证明存在需要排除妨碍、恢复原状之事实状态。因此，尖峰林业局关于天津奥德公司退出避暑山庄的经营，排除妨碍，恢复原状的诉讼请求应同时予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条第一、第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一、二款之规定，判决：一、天津奥德金属板材有限公司应自判决发生法律效力之日起七日内一次性支付租金584665元给海南省尖峰岭林业局；二、驳回海南省尖峰岭林业局的其他诉讼请求。本案诉讼费11678元，由尖峰林业局负担1678元，天津奥德公司负担10000元。
上诉人天津奥德公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决虽然确认合同有效，但却不顾因尖峰林业局违约，合同双方就减少租金达成一致并已实际履行的事实，仍由天津奥德公司支付全额租金和不应承担的费用，有违公平原则。一、尖峰林业局依约交付场地，但没有按照合同第二条第三项的约定为天津奥德公司提供消防证、特殊行业许可证等经营所需的证照文件，由于场地和证照文件是缺一不可的，所以天津奥德公司始终不能实现合同目的。2010年初，天津奥德公司多次提出证照文件的问题后，尖峰林业局的领导同意以减免租金的方式，不再向天津奥德公司提供有关证照文件。2014年9月，天津奥德公司出资19万元自行办理了营业执照及其他相关证件。尖峰林业局同意减免天津奥德公司租金，是双方当事人协商后对原条款的变更，双方虽未订立书面补充条款，但已实际履行，应合法有效。二、天津奥德公司已交付160万元租金，尖峰林业局未开具发票，一审判决没有确定尖峰林业局给天津奥德公司开具正式发票或给付160×8％＝12.8万元的税金。三、根据合同第二条第九项“如遇不可抗拒自然灾害和部队特殊情况造成不能履行合同等”约定，每年应免除因台风、干旱山上无水、公园大门封园、停电等各种人为及自然灾害造成的损失，保守地按每年30天、10年300天计算，租金年均23.5万元÷365天×300天＝19.7万元，理应核减租金19.7万元，可一审只认定6天，违反法律规定。同时尖峰林业局提出的部分租金，已超过诉讼时效。综上，上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或在查清事实的基础上依法改判，减免天津奥德公司租金和相关费用；二、案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人尖峰林业局答辩称：尖峰林业局与天津奥德公司订立的合同期限至2015年底，是尖峰林业局将部队营房转租给天津奥德公司经营的，部队已根据中央军委的通知与尖峰林业局解除《营房租赁合同》。可是天津奥德公司没有退出经营，至今还在其所谓的避暑山庄经营。一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人天津奥德公司提交五份证据：一、《证明书》，拟证明尖峰林业局未能提供经营所需的证照。二、《月结对帐单》等，拟证明天津奥德公司办理证照后能与网络合作经营发生的经营效益，也证明因没有证照不能正常经营所造成168万元的经济损失。三、《消防系统安装工程协议书》及《收据》等，拟证明办理证照（消防）所发生的部分费用，该费用应由尖峰林业局承担。四、《有关自然灾害的证据》及《证明》，拟证明天津奥德公司在承包经营期间所受到的自然灾害影响。五、《关于续签承包避暑山庄合同等事宜的告知书》，拟证明天津奥德公司添置40余万元的不动产，尖峰林业局依合同第二条第七项应补偿给天津奥德公司。尖峰林业局对证据一、二、三、四的合法性均有异议，并认为证据五不属于新证据。本院认为，证据一不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的相关规定，不应予确认；证据二不能证明天津奥德公司具体的经济损失；证据三不能直接证明该费用应尖峰林业局承担；证据四没有相关职能部门予以证明，不能证明天津奥德公司在承包经营期间受到自然灾害影响的具体天数；证据五不能证明天津奥德公司添置不动产的具体数额。
二审中，天津奥德公司与尖峰林业局就合同约定的证照文件的具体范围存在争议。天津奥德公司认为证照文件包括营业执照、消防证及特殊行业许可证；尖峰林业局则认为营业执照应由天津奥德公司自行办理。
二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为：一审判决确认《避暑山庄承包经营合同》有效，双方当事人无异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是，尖峰林业局是否应减免天津奥德公司应交纳的租金和相关费用，天津奥德公司应支付尖峰林业局租金的具体数额。
关于尖峰林业局未提供相关证照文件应否减免租金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”虽然天津奥德公司与尖峰林业局在合同中就证照文件的具体范围约定不明，但尖峰林业局对一审认定其未提供相关证照文件并无异议，故应认定尖峰林业局未履行该合同义务，可对此种情形合同双方未约定具体的违约条款。而天津奥德公司主张，尖峰林业局的领导于2010年初同意以减免租金的方式，不再向天津奥德公司提供有关证照文件，双方虽未订立书面补充条款，但已实际履行。就天津奥德公司主张上述事实，在尖峰林业局未予认可的情况下，天津奥德公司未能举证证明合同双方曾经就此变更了原合同应交纳的租金数额，即天津奥德公司主张合同双方已口头协议减免租金，证据不足，本院不予认定。对于天津奥德公司主张尖峰林业局未提供证照文件造成的损失以及封园天数的问题，天津奥德公司亦未能提供证据加以证明，本院不予采纳。综上所述，鉴于合同双方未达成减免租金协议以及天津奥德公司存在拖欠租金的事实，天津奥德公司上诉主张尖峰林业局应减免租金和相关费用，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”天津奥德未能举证证实合同双方曾减免租金达成一致和尖峰林业局未提供证照文件所造成的经济损失，同时也没有证据显示天津奥德公司多年来履行《避暑山庄承包经营合同》曾就此提出异议。因此，天津奥德公司应按照合同约定的数额交纳租金给尖峰林业局。一审判决天津奥德公司支付584665元给尖峰林业局，符合本案的实际情况和法律规定，本院予以支持。至于天津奥德公司上诉主张的尖峰林业局未开据发票的问题，不属于本案审理的范围。
综上，上诉人的上诉请求，没有事实根据和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不妥，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11678元，由上诉人天津奥德金属板材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴慧明
审判员 孔凡勇
审判员 龙蜀娟
二〇一六年三月十八日
书记员 邓业荣
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。