江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5779号
上诉人（原审被告）：苏州恰怡怩餐饮管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路1258号C幢3107室。
法定代表人：蔡井民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：栗丽丽，上海沪威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛大壮，上海沪威律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吴江市松陵镇大师砂锅粥餐厅，住所地苏州市吴江区松陵镇中山北路嘉鸿花园238号商铺。
经营者：韩宇峰。
委托诉讼代理人：鲍传斌，安徽中仪律师事务所律师。
上诉人苏州恰怡怩餐饮管理有限公司（以下简称恰怡怩餐饮公司）因与被上诉人吴江市松陵镇大师砂锅粥餐厅（以下简称大师砂锅粥餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
恰怡怩餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、对大师砂锅粥餐厅承租场地范围认定错误。大师砂锅粥餐厅从我公司处承租的是位于广济南路219号B1FNO.030场地中的部分场地（即明档1-2-3-11-12）及二期扩容项目中的部分场地（即楼下走廊包厢）。双方签署的《租赁合同补充协议》中约定的56平方米场地是我公司免费赠与大师砂锅粥餐厅使用的，属于二期扩容项目场地中一部分。2、对大师砂锅粥餐厅损失金额认定错误。首先，大师砂锅粥餐厅承租的明档部分我公司已经装修完毕，大师砂锅粥餐厅装修的是楼下走廊包厢面积。其次，大师砂锅粥餐厅进场的厨房设备是在一期场地的，所以与装修的完成度没有关系。再次，大师砂锅粥餐厅没有提供装修的原始施工图，四张收据两张是连号，且编号顺序与日期相反，所以真实性有待查清。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定双方签订的场地租赁合同并未发生法律效力，却适用合同法中有关合同无效或被撤销后的过错承担原则判决我公司承担赔偿责任，属于适用法律错误；2、大师砂锅粥餐厅在合同生效条件未成就且我公司未交付二期租赁场地的情况下，擅自对合同项下的租赁场地进行装修，由此造成其装修被案外人拆除，一审判决我公司承担由此造成的损失没有法律依据。
大师砂锅粥餐厅辩称，一审法院查明事实清楚。一审法院根据双方的过错对责任进行比例分配，虽然没有全部支持我方的诉讼请求，但是我方也表示服从一审判决。恰怡怩餐饮公司认为一审法院适用法律错误没有法律依据，因为其在没有取得转租权的情况下，对场地进行转租，而且同意我方进行装修，存在明显过错，承担我方主要损失与事实和法律都是相符的，请求二审法院驳回恰怡怩餐饮公司的上诉请求，维持原判。
大师砂锅粥餐厅向一审法院起诉请求：恰怡怩餐饮公司赔偿装修款548529元并承担本案诉讼费用。一审审理过程中，大师砂锅粥餐厅将赔偿金额减少为47.5万元。
一审法院认定事实：1、2014年1月14日，苏州市新苏天地商业发展有限公司（以下简称新苏天地公司）与恰怡怩餐饮公司签订租赁合同及补充协议，将位于广济南路219号新苏天地商厦内地下一层部分场地（NO.030，面积621平方米）出租给恰怡怩餐饮公司用于名为“食在台湾”的餐饮经营，租期自2014年1月1日起六年。租赁合同4.24条约定“承租方不得转让、抵押、分租、出借、停止使用或转租该房屋或其任何部分”，确定房屋平面位置的附表三为空白，双方在补充协议中提到位于B1F时尚琳廊西区独立店铺500平方米为二期扩容租赁项目。
2、2014年1月6日，恰怡怩餐饮公司（甲方）与大师砂锅粥餐厅（乙方）签订场地租赁合同及租赁合同补充协议，约定甲方将位于苏州市广济南路219号新苏天地商厦内食在台湾明档1-2-3-11-12-楼下走廊场地（使用面积约500平方米）及两个独立门面档口（约56平方米）出租给乙方用于餐饮经营，租赁期限自2014年2月15日起至2017年2月14日止，第一个月为装修免租期，租金按营业额提成。合同第二条第2项约定，“本合同需经第三方（新苏天地商场业主或开发商）同意并有书面授权，方可签署生效。”第十条第10.2项约定“合同经甲、乙双方签字或盖章确认后均可生效”。上述租赁合同及补充协议签订后，恰怡怩餐饮公司即将租赁场地交付给大师砂锅粥餐厅。
3、大师砂锅粥餐厅接收房屋后，开始着手进行店面装修。2014年2月10日，大师砂锅粥餐厅（甲方）与苏州八度空间装饰工程有限公司（乙方，以下简称八度空间公司）签订装饰工程合约书1份，约定由乙方对甲方租赁的位于新苏天地的餐厅进行装修，工期自2014年2月10日起至2014年3月25日，工程总价款为52万元，签约后3日内付5.2万元，工程开工后付15.6万元，工程进行一半时付15.6万元，完工验收后付10.4万元，剩余5.2万元在验收后三个月内一次性付清，上述工程款项按八度空间公司提供的工程预算单为依据。合同签订后，八度空间公司即组织人员进场装修，截至2014年12月，现场装修尚未全部完成，开展经营所需的部分厨房设备已经进场。2014年12月前后，大师砂锅粥餐厅在租赁场地进行的装修全部遭人拆除灭失，厨房设备被新苏天地公司扣留。后大师砂锅粥餐厅通过诉讼，于2015年5月3日从新苏天地公司取回被扣留的设备。
4、恰怡怩餐饮公司在履行与新苏天地公司的租赁合同过程中，双方存在纠纷。在大师砂锅粥餐厅装修被拆除之前，恰怡怩餐饮公司自营的租赁场所也被新苏天地公司封闭，现双方之间的租赁合同关系已经解除。
以上事实，由双方当事人的陈述及大师砂锅粥餐厅提供的场地租赁合同、租赁合同补充协议、八度空间装饰工程合约书、工程预算单、恰怡怩餐饮公司提供的租赁合同等证据证实。
一审法院认为，恰怡怩餐饮公司提供的与新苏天地公司的租赁合同中并未明确租赁场地的具体平面位置，从补充协议的表述及双方当事人分别装修经营的情况来判断，恰怡怩餐饮公司向大师砂锅粥餐厅所转租的场地应属补充协议中所提及的二期扩容项目。恰怡怩餐饮公司在本案审理过程中并未就其与新苏天地已就二期扩容项目签订租赁合同举证，无法认定其对该场地享有使用和转租的权利。双方当事人之间签订的场地租赁合同在不同条款中对合同的生效条件有不同表述，结合恰怡怩餐饮公司未能举证说明其对出租场地享有转租权的事实，应当理解为第二条第2项系第十条第10.2项的前置条件，即在第三方（新苏天地商场业主或开发商）同意并有书面授权的情况下，双方签署方可生效。因而，从双方提供的现有证据来看，双方签订的场地租赁合同并未发生法律效力，因履行该合同造成的损失，应当由双方当事人按照各自的过错承担相应的责任。现双方均确认大师砂锅粥餐厅为进场经营对租赁场地进行了装修但被案外人拆除灭失，大师砂锅粥餐厅有权选择在租赁合同纠纷中主张该项损失赔偿，恰怡怩餐饮公司认为必须向直接侵权人主张的观点，一审法院不予采纳。恰怡怩餐饮公司将未取得转租权的房屋转租给大师砂锅粥餐厅，并配合对方进场装修，同时装修被拆除很有可能和其与新苏天地公司的租赁合同纠纷相关，其应对装修被拆造成的损失承担主要责任，一审法院确定其赔偿比例为70%；大师砂锅粥餐厅在场地租赁合同未满足生效条件的情况下进场装修，在装修被拆除时也未及时保留证据、挽回损失，对造成的损失应承担次要责任，一审法院确定在30%范围内的损失由其自行负担。
至于损失金额的认定，双方亦存在争议。大师砂锅粥餐厅现持有八度空间公司开具的收款收据4张，分别为：2014年2月10日支付定金5万元（编号1101261）、2月13日支付首付款15万元（编号1101271）、3月15日支付工程中期款18万元（编号0735317）、4月20日支付装饰材料款9.5万元（编号0735316），同时还持有一些施工地点载明“新苏天地”的送货单等单据，其就此主张现场装修基本完成，损失金额为47.5万元。恰怡怩餐饮公司对这些单据的真实性均不认可，其指出对方持有的后两张收据日起间隔一个多月，单据确为连号，与常理相悖，其认为装修才进行到基本结构，完成度不高。一审法院审查后认为，装修被拆除之时，大部分厨房设备已经进场，可以判断出装修的完成度较高，大师砂锅粥餐厅所述处于基本完工状态的可信度较高，大师砂锅粥餐厅庭审中也已在工程预算书中指明了具体的未完工部分（总金额约3万元）。从大师砂锅粥餐厅提供的4张收据来看，前两张与合同基本吻合，后两张确实存在恰怡怩餐饮公司提出的疑点，最后一张的项目更与合同无法对应，法院对其真实性无法全部采信。大师砂锅粥餐厅委托八度空间公司进行装修，虽未全部完成，但已经无法继续施工，双方理应尽早进行结算，现大师砂锅粥餐厅未能提供结算材料，一审法院只能按照装修合同所约定的付款进度来确定大师砂锅粥餐厅已经支付的款项并作为确定其损失的依据。根据合同约定，在工程完工验收前，大师砂锅粥餐厅已支付的款项应为工程总价款的70%，即36.4万元，该金额与其提供的前三张收据基本相符，一审法院据此确定其实际损失为36.4万元。因此，恰怡怩餐饮公司应当承担的赔偿责任为36.4*70%=25.48万元，大师砂锅粥餐厅超出此范围的主张，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院判决：苏州恰怡怩餐饮管理有限公司于判决生效后十日内一次性赔偿吴江市松陵镇大师砂锅粥餐厅经济损失25.48万元。案件受理费8425元，由吴江市松陵镇大师砂锅粥餐厅负担3906元，苏州恰怡怩餐饮管理有限公司负担4519元；苏州恰怡怩餐饮管理有限公司于判决生效后十日内直接向吴江市松陵镇大师砂锅粥餐厅支付4519元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审经审理查明，2014年1月14日恰怡怩餐饮公司（承租方）与新苏天地公司（出租方）签订的租赁合同补充协议第6条约定：“承租方若向第三方出租此合同标明的场地，承租方有义务定期培训第三方工作人员，使其知悉出租方商场管理条例……”第11条约定：“承租方二期扩容租赁项目包括：B1F时尚琳廊西区独立店铺500㎡左右……”。
恰怡怩餐饮公司认为上述第6条约定即对其与新苏天地公司租赁合同4.24条进行了变更，从该条的表述来看，其有权将租赁场地转租给第三人。大师砂锅粥餐厅承租场地中的1-2-3-11-12五个明档属于一期租赁项目，即其与新苏天地公司租赁合同涉及的B1FNo.030铺面，在转租时已经由其公司装修完毕；楼下走廊部分属于上述第11条约定的二期扩容租赁项目部分，面积约200平方米，转租时并未装修，大师砂锅粥餐厅仅装修该部分，但总装修款达52万元，超过市场价格，对装修价格的真实性不予认可。
对此，大师砂锅粥餐厅二审中陈述：其与恰怡怩餐饮公司签订的场地租赁协议、补充协议涉及的租赁范围总共500多平方米，分属一期、二期，恰怡怩餐饮公司交给其的场地面积大概300多平方米，其拿到后就进行装修，另外还有一些属于一期的场地，是恰怡怩餐饮公司在经营，还没有交付。装修是恰怡怩餐饮公司通知的，恰怡怩餐饮公司还协助办理装修材料进场的手续，协助用电、用水，将装修图纸拿到新苏物业报批等。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，双方二审中均认可恰怡怩餐饮公司向大师砂锅粥餐厅转租的场地涉及恰怡怩餐饮公司自新苏天地公司租赁的一期租赁项目及二期扩容租赁项目，一审法院认定恰怡怩餐饮公司向大师砂锅粥餐厅所转租的场地属二期扩容租赁项目确有不当，本院予以纠正。本案纠纷因大师砂锅粥餐厅装修被拆除引发，双方对装修场地属于二期扩容租赁项目并无异议，但恰怡怩餐饮公司未能提供其与新苏天地公司就二期扩容租赁项目签订的有效租赁协议，2014年1月14日的租赁合同补充协议第11条仅提到二期扩容租赁项目的内容，并不能证明恰怡怩餐饮公司已经获得了二期扩容租赁项目场地的转租权；恰怡怩餐饮公司在与大师砂锅粥餐厅签订场地租赁协议前也未取得新苏天地公司同意转租的书面授权。据此，根据双方约定，场地租赁协议尚未满足生效条件，该协议成立未生效。
根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项规定，在合同订立过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的应当承担损害赔偿责任。本案诉争的是大师砂锅粥餐厅装修损失的赔偿，恰怡怩餐饮公司将无转租权的场地租赁给大师砂锅粥餐厅，导致大师砂锅粥餐厅对场地的使用得不到保障，有违诚实信用原则，对大师砂锅粥餐厅被拆除的装修损失应承担相应赔偿责任；大师砂锅粥餐厅在租赁协议未生效的情况下进场装修，自身也存在一定过错。恰怡怩餐饮公司认为涉案场地尚未交付大师砂锅粥餐厅，系大师砂锅粥餐厅擅自装修。对此，本院认为，根据双方场地租赁协议的约定，2014年2月15日租期开始后第一个月为装修免租期，涉案场地并非封闭场所，大师砂锅粥餐厅进场装修需要一定时间，恰怡怩餐饮公司对大师砂锅粥餐厅的装修行为应当知情，但并未阻止，可以推定涉案场地已经交付大师砂锅粥餐厅进行装修，故对恰怡怩餐饮公司认为大师砂锅粥餐厅擅自装修的观点不予采信。综上，对于大师砂锅粥餐厅的装修损失，一审法院认定恰怡怩餐饮公司承担70%赔偿责任、大师砂锅粥餐厅自担30%赔偿责任并无不当。
对于大师砂锅粥餐厅装修损失金额，大师砂锅粥餐厅提供了装修合同以及付款收据，装修合同中约定的装修工期为2014年2月至3月，恰怡怩餐饮公司认为2014年12月装修灭失时仅完成基础结构不符合常理。恰怡怩餐饮公司认为装修面积仅200多平方米，装修合同价格过高，均未能提供证据证明。一审法院结合事实情况与装修合同的约定对装修损失金额进行酌定并无不当。
综上，恰怡怩餐饮公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律有误，本院予以纠正，但实体处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8425元，由上诉人苏州恰怡怩餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十月十八日
书 记 员 张维雯