昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0103民初6194号
原告：昆明麦普房产土地评估咨询有限公司。
住所地：云南省昆明市盘龙区水岸路**号。
法定代表人：冯傲，系该公司董事长。
委托代理人：冯瑶，女，汉族，1966年6月1日生，住昆明市五华区大观街大观商业城佳华里2号K幢1单元401号，身份证号码：4401061966********，系该公司员工，特别授权代理。
委托代理人：白静旭，男，汉族，1985年8月13日生，云南省曲靖市麒麟区文昌街，系该公司员工，特别授权代理。
被告：云南省投融资担保有限公司。
住所地：云南省昆明市高新区海源北路*号高新招商大厦。
法定代表人：王汝顺，系该公司董事长。
委托代理人：黄崇正，系云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。
原告昆明麦普房产土地评估咨询有限公司诉被告云南省投融资担保有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人白静旭，被告委托代理人黄崇正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年2月，原告昆明麦普房产土地评估咨询有限公司与被告云南省投融资担保有限公司签订《房屋租赁协议》，约定：原告出租位于昆明市盘龙区金辰办事处盘江苑二期南侧金辰幼儿园旁，面积为16074平方米的房屋给被告做办公用房，租赁期限为六年，自2011年3月1日至2017年2月28日，租金、物业费用、停车费一年一付。按合同约定，2016年2月1日被告应一次性支付第六年租金人民币1058640元、物业费人民币38496元、停车费人民币27600元，合计人民币1124736元给原告，经原告多次催要，被告于2016年3月22日支付租金人民币529320元、物业费人民币19248元、停车费人民币13800元，被告的行为已经违反双方签订的《房屋租赁协议》构成违约，应承担相应违约责任。原告诉至法院，请求判令：1.由被告向原告支付第六年未支付租金人民币529320元、物业费人民币19248元、停车费人民币13800元，合计人民币562368元；2.由被告向原告支付合同违约金人民币317592元；3.由被告云南省投融资担保有限公司向原告支付银行贷款利率四倍的逾期付款债务利息；4被告云南省投融资担保有限公司承担诉讼费及相关费用。
被告辩称：第一，原告并非标的房屋的实际产权人，原告没有提供产权人同意转租的书面材料；第二，2016年年初被告获知标的房屋前的水岸路要进行施工改造，被告就搬迁事宜曾与原告达成口头协议即2016年8月底被告进行整体搬迁，原告同意被告交纳租金至2016年8月（半年租金）；第三，2016年9月5日起被告就再也没有使用标的房屋，因此原告要求被告承担物业费、停车费没有依据；第四，双方协商解除合同不存在违约，双方签订的租赁协议中并未对一方提前解除合同或不履行合同要求承担按总价30%的违约金，根据法律规定，违约金不应超过损失的30%；第五，原告要求被告按同期人民银行的4倍承担逾期付款的利息没有任何依据。
原告为证明自己的主张，向法庭提交证据：
1.原告与被告签订的《房屋租赁协议》，证明原告与被告签订的合同合法有效；
2．《物业管理委托合同》，证明物管合同合法有效；
3.2015年全年原告收取租金后开具的发票及银行流水，证明合同生效而且已部分履行，所涉及房屋租金、物业管理、停车费用，共计人民币104,5344元，双方认可且合法有效；
4.2016年被告所缴纳的3月1日至8月31日期间场地租赁费及银行流水，证明被告未按合同约定一年一付所约定的金额；
5.《关于对云南省投融资担保公司房屋租金及其他费用催收的函》及文件签收回执单，证明原告已告知被告应缴纳合同约定费用。
6．案外出租人云南金泉房地产开发有限公司与昆明麦普房产土地评估咨询有限公司签订的《房屋租赁协议》,证明原告向案外出借人租赁本案涉案房屋及场地。
被告对原告证据1的真实性予以认可；对证据2认为与本案无关；对证据3的真实性予以认可，被告已按合同约定履行完2015年应缴纳的所有费用；对证据4的真实性予以认可，但证明内容不予认可，记账联“品目及金额”一栏场地租赁时间为2016年3月1日至2016年8月31日；对证据5真实性予以认可，但证明内容不予认可，被告的签收行为不代表被告认可拖欠原告租金，且该证据没有被告的任何签章；对证据6的真实性及证明内容均不认可，且原告并未向法庭提交其与案外出租人云南金泉房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议》期间向案外出租人云南金泉房地产开发有限公司支付租金的凭证。
被告为证明自己的观点，向法庭提交证据：
1.（2016）云昆真元证字第23687号《公证书》、（2016）云昆真元证字第23007号《公证书》，证明原、被告之间就被告搬迁事宜曾于2016年年初达成协议，鉴于水岸路长期进行施工和改造，不宜再进行办公，原告同意被告于2016年8月底进行整体搬迁，并根据被告搬迁进度，按照实际承租天数计算租金；
2.2012、2013、2014、2015、2016年度租金、物管费、停车费的支付凭证，证明2012年至2015年期间，被告均会在每年年初一次性全额支付当年的房屋租金、物管费、水电费、停车费。2016年年初原、被告就被告搬迁事宜达成一致意见，原告认可并同意被告8月底进行搬迁，据此，被告支付了半年的租金给原告，原告并未提出任何异议。
原告对被告证据1的真实性予以认可，但对证明内容不予认可；对证据2真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，原告多次向被告方催要租金，也发过催收函，明确租金及相关费用要一年一付，被告迟迟未支付，只是2016年3月22日才支付了半年的租金，原告从未同意解除合同。
本院于2017年1月13日向案外出租人云南金泉房地产开发有限公司调查情况并制作《谈话笔录》，案外出租人云南金泉房地产开发有限公司证实原告2011年将本案涉案房屋出租给被告时，已将转租情况口头告知案外出租人，云南金泉房地产开发有限公司口头同意原告转租。
经原、被告质证，双方对于本院调查《谈话笔录》均无异议。
本院认为：因被告对于原告提交的证据1、3、4、5的真实性均予以认可，对当事人予以认可的证据本院依法予以采信。对于原告提交的证据2，因加盖有原告及被告的公章并有原、被告公司法定代表人签字，故本院依法予以采信。对于原告提交的证据6，因加盖有原告及案外出租人云南金泉房地产开发有限公司的公章并有原告及案外出租人云南金泉房地产开发有限公司法定代表人签字，故本院依法予以采信。因原告对于被告提交的证据1、2的真实性均予以认可，对当事人予以认可的证据本院依法予以采信。对于原、被告提交证据证明目的，本院待后综合评判。
依据上述证据，本院认定以下案件事实：2010年11月30日原告与案外出租人云南金泉房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议》，约定：案外出租人云南金泉房地产开发有限公司将位于昆明市盘龙区金辰办事处盘江苑二期南侧金辰幼儿园旁，房屋面积2959.29平方米，租给原告作为办公用房，租赁期限为六年，于2010年12月1日至2017年2月28日。2011年2月12日，原告经案外出租人云南金泉房地产开发有限公司口头同意，将其租赁房屋及场地的一部分转租给被告云南省投融资担保有限公司，双方签订《房屋租赁协议》，约定：原告将位于昆明市盘龙区金辰办事处盘江苑二期南侧金辰幼儿园旁，房屋面积1604平方米，租给被告作为办公用房，租赁期限为六年，自2011年3月1日至2017年2月28日，租金一年一付,物业费用由被告以2月每月每平方米的标准向原告交纳,停车费用由原、被告另行协商。协议签订后，被告依约按期向原告支付2012年至2015的年场地租赁费、物业管理费、停车费，至2016年初，被告因租用的办公楼门前道路施工，向原告提出解除双方《房屋租赁协议》并搬离。被告于2016年10月13日申请云南省昆明市真元公证处出具《公证书》载明：被告于2016年10月13日向原告邮寄《关于办理房屋交接的函》。被告已向原告支付至2016年8月31日的场地租赁费、物业管理费、停车费。2016年9月1日之后的场地租赁费、物业管理费、停车费被告未向原告交纳。现原告认为被告逾期交纳租金的行为违约，诉至本院提出如上诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方于2011年2月12日所签订的《房屋租赁合同》是否有效？二、被告是否构成违约？三、原告关于房屋租金、物业费用、停车费用及逾期付款债务利息的诉讼请求是否成立？
一、关于本案原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》效力问题，因原告向案外出租人云南金泉房地产开发有限公司租得本案场地及房屋，根据原告及案外出租人云南金泉房地产开发有限公司所签订《房屋租赁合同》之约定，未经得案外出租人云南金泉房地产开发有限公司书面同意，原告无权将本案房屋及场地转租给他人，但经本院向案外出租人云南金泉房地产开发有限公司调查核实，案外出租人云南金泉房地产开发有限公司证实原告在将本案涉案房屋出租给被告时已将转租情况向其口头告知，其口头同意原、被告之间的转租行为，原、被告对于该事实均予以认可，故原告有权将本案涉案房屋转租给被告。原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。
二、关于被告是否违约的问题。被告认为因承租的办公用房前道路施工改造，无法正常生产经营，故要求提前解除《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及九十六条第一款之规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2016年10月13日通过公正向原告邮寄《关于办理房屋交接的函》。2016年10月13日的《公证书》载明：被告于2016年10月13日向原告邮寄《关于办理房屋交接的函》，视为原、被告办理房屋场地交接手续的时间为2016年10月13日，故本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2016年10月13日实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告于2016年10月13日向原告邮寄《关于办理房屋交接的函》要求提前解除合同并表明其已于2016年9月3日搬离本案租赁房屋，且未根据《房屋租赁合同》的约定足额支付租金、物业费用及停车费用，被告构成违约，应承担违约责任。但是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：对于当事人约定的违约金，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，超过造成损失的百分之三十的，人民法院应当适当减少。本案中，原告实际损失为被告未按期交纳的半年租金、物业费用及停车费用人民币562368元，本案酌情支持被告支付原告实际损失的30%作为违约金168710.4元（562368元×30%=168710.4元）。
三、原告要求被告支付租金、物业费用及停车费用的问题。根据原、被告所签订《房屋租赁合同》约定，被告应支付原告自2016年9月1日起至2016年10月13日止实际占用房屋而未支付的租金、物业委托管理费及停车费用。依据《房屋租赁合同》，第六年暨2016年租金总额为人民币1058640元，则每日租金为2900.38元（租金总额1058640元÷365天=2900.38元/日）的计算标准，被告应向原告支付自2016年9月1日起至2016年10月13日止的房屋租金为124716.34元（2900.38元/日×43日=124716.34元），原告该部分诉讼请求，本院依法予以支持。根据原告与被告所签订《物业管理委托合同》，一年物业委托管理费为人民币38496元，则每日物业委托管理费为105.47元（一年物业委托管理费38496元÷365天=105.47元/日）的计算标准，被告应向原告支付自2016年9月1日起至2016年10月13日止的物业委托管理费为4535.21元（105.47元/日×43日=4535.21元），原告该部分诉讼请求，本院依法予以支持。参照被告每年向原告支付的停车费用为人民币27600元，则每日停车费用为75.62元（一年停车费27600元÷365天=75.62元/日）的计算标准，被告应向原告支付自2016年9月1日起至2016年10月13日止的停车费为3251.66元（75.62元/日×43日=3251.66元），原告该部分诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张逾期付款债务利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华同人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告昆明麦普房产土地评估咨询有限公司与被告云南省投融资担保有限公司于2011年2月12日所签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月13日实际解除；
二、由被告云南省投融资担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明麦普房产土地评估咨询有限公司自2016年9月1日起至2016年10月13日止的租金人民币124716.34元、物业委托管理费人民币4535.21元、停车费人民币3251.66元、违约金人民币168710.4元，以上合计人民币301213.61元。
三、驳回原告昆明麦普房产土地评估咨询有限公司其他诉讼请求。
案件受理费人民币12600元，因适用简易程序，本院减半收取人民币6300元，由原告昆明麦普房产土地评估咨询有限公司承担人民币4158元，由被告云南省投融资担保有限公司承担人民币2142元。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判员 范文敏
二〇一七年一月十六日
书记员 董维佳