河北省唐山市丰南区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第1724号原告：刘永义，男，1954年7月24生，汉族，住所地唐山市。被告：汪秀春，女，1959年2月16日生，汉族，住所地唐山市。被告：王守利，男，1960年1月21日生，汉族，住所地唐山市。二被告委托代理人：汪振群（系被告汪秀春之弟），男，汉族，1965年3月18日生，住所地唐山市。第三人：崔秀玲，女，1968年1月17日生，汉族，住所地唐山市。委托代理人李瑞芬，河北张连生律师事务所律师。原告刘永义与被告汪秀春、王守利及第三人崔秀玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘永义、被告汪秀春、王守利的委托代理人汪振群、第三人崔秀玲及其委托代理人李瑞芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永义诉称，2011年6月11日，原告购买被告银丰小区泰铭楼B座7门401室一套，并于当日通过银行转账打入二被告之子王怀钊账户38万元，另给付被告现金1.5万元，王怀钊代其母给原告出具39.5万元收条。2011年8月7日被告搬家过程中，原告与二被告签订了书面购房协议，约定2013年9月过户到原告名下，卖方如不配合过户承担20%的违约金，房款退还给买方。时至今日，虽原告多次催促，但被告却未配合原告办理过户手续，致使原告未能取得所购房产之不动产物权，影响了原告对该房产行使所有权，遭受了年损失24000元，特提起诉讼要求被告按约定为原告办理本案涉及房地产登记手续，并承担全部过户费用，被告给付原告违约金79000元，赔偿给原告造成的经济损失每年24000元。原告为证明其主张，向法庭提供证据如下：1、房屋买卖协议一份，证明买卖事实的发生及约定的违约金情况；2、银行转帐凭证一份，证明买房交付38万元房款情况。3、有2012唐民终字第xxx号判决书一份、丰南区人民法院2012丰民初字第xxxx号判决书一份，证明租赁房屋费损失1.8万元情况。因本案第三人对租房人声称房屋系自己的，想赶走租房人，造成我出租房屋的损失。4、2011丰民初字第xxxx号判决书一份。被告汪秀春、王守利辩称，原告刘永义与二被告签订房屋买卖协议前，刘永义与崔秀玲以夫妻名义与二被告商议购房事宜，并于2011年6月11日由崔秀玲与汪秀春签订房屋出售协议，房款分别由答辩人刘永义银行转账，崔秀玲现金支付付清，二被告之子已向购房人崔秀玲书写收条一份。二被告将房产证、土地证、购房发票、房屋钥匙均交崔秀玲，此协议是双方真实意思表示，并实际履行，真实合法有效；在签订第一份协议后，原告强迫二被告签署了时间为2011年8月7日的买卖房屋协议书，二被告签字时并不清楚协议内容，协议另一方当时也没签字。原告有意隐瞒事实，否则答辩人也不会与二人分别签署房屋买卖合同。二被告曾为此向丰南区法院起诉，要求撤销与原告刘永义所签订的买卖房屋协议，丰南区法院以答辩人所提证言与答辩人有一定利害关系为由做出了驳回诉讼请求的判决；单从两份买卖协议来看，此两份房屋买卖协议均有效，如果依照原告的要求办理过户，购房人崔秀玲的权利如何保障；签署购房协议之前，原告与崔秀玲一直对二被告声称系夫妻关系，互相串通，使得被告与刘永义、崔秀玲分别签署了不同协议，责任不在被告，原告为此造成的损失由其自己承担，应依法予以驳回。被告为证明其主张，向法庭提供证据如下：2011年6月11日由崔秀玲与汪秀春签订房屋出售协议复印件一份，证实与第三人签订协议情况。第三人崔秀玲陈述称，2011年6月11日签订了房屋买卖协议，第三人当日向二被告交付房款39.5万元，二被告之子给第三人出具了收条。二被告一并将房屋所有权证、土地使用权证、房屋钥匙、水卡、电卡等物品一并交付申请人，且双方在合同中约定两年后办理房屋过户手续。自此，第三人就一直在该房屋中居住。第三人认为自己才是原告刘永义与二被告诉争房产的合法买受人，二被告理应与第三人办理房屋过户手续。原告赖以起诉的房屋买卖协议无论形式上、内容上还是目的上均有瑕疵，原告依据该协议提起本次诉讼，缺乏事实和法律依据，请法庭予以驳回；综合之前的诉讼及二被告的陈述，二被告明显愿意与第三人办理房屋过户手续，2011年6月11日原告支付的39万元房款系其偿还给第三人崔秀玲的欠款。请法庭依法支持第三人的诉请。第三人为证明其主张，向法庭提供证据如下：1、2011年6月11日签订的协议，证明第三人与被告签订的协议及第三人系买房人。2、2011年6月11日被告之子给第三人出具收到房款39.5万元收条，证明二被告收到房款。3、房屋所有权证及土地证，证明二被告将房屋手续交给第三人持有。4、物品清单，证明第三人系买房人，房内物品系二被告协助第三人搬走的。5、购货及送货清单，证明2011年6月17日第三人购买家具情况，佐证第三人为实际购房人。6、购买冰箱发票、购买水费发票各一张，证明此房一直由第三人使用，进一步证明买房人系第三人。7、2011年丰民初字第xxxx号民事卷宗材料及民事判决书，证明法院审理查明的事实即王守庄（庭审笔录第14页）的出庭证言，二被告与原告签订的协议违背二被告真实意思表示。张英奎（庭审笔录第13页）证言以及董翠清调查笔录证明本案原告支付的39万元房款是偿还第三人的欠款，第三人为实际买房人。艾红及王宏民证言（庭审笔录第6-10页），证明2011年6月11日二被告与第三人签订协议的所有细节。经庭审调查及对相关证据的审查，本庭对以下事实予以确认：二被告系夫妻关系，第三人系原告雇员。2011年6月11日，被告汪秀春与第三人崔秀玲签订《房屋出售协议》一份，约定：汪秀春将银丰小区泰铭楼xxxx室住房出售给崔秀玲，售价39.5万元。房款一次性付清，房屋两年后过户崔秀玲，过户费由崔秀玲负担。同日原告刘永义以银行转账形式转款38万元至被告之子王怀钊账户内，支付现金1万元，崔秀玲支付现金5000元。王怀钊出具“今收到房款39.5万元，代：汪秀春”收条一张。该字条及房屋产权证书由第三人持有。2011年8月7日，二被告又与原告签订《买卖房屋协议书》，约定“卖方将坐落在银丰小区泰铭楼B座7门401室，总面积80.4住房一套，以39.5万元卖给买方”，另约定过户时间2013年9月份，如卖方在2013年9月至10月不配合过户，承担20%的违约金。另查明，二被告交付房屋后，原告、第三人对诉争楼房的占有使用发生争议，各自控制、占有该房屋若干时间。2011年8月21日刘永义与李强签订房屋租赁协议，将本案涉及楼房租赁给李强，同年8月24日崔秀玲以该房屋归其所有为由，要求李强搬出后，居住使用该房屋。后刘永义因与李强租赁合同发生纠纷，刘永义起诉承租人李强，李强提出反诉，经本院（2011）丰民初字第xxxx号民事判决书判决：驳回刘永义诉讼请求，刘永义返还李强租金11000元，后刘永义不服提出上诉，唐山市中院唐民四终字第308号判决书判决：驳回上诉，维持原判。2011年8月本案二被告作为原告以刘永义为被告、崔秀玲为第三人提起诉讼，要求丰南区法院撤销与刘永义签订的买卖房屋协议，2013年8月26日，本院（2011）丰民初字第xxxx号民事判决书认为原告诉请不能成立，驳回了汪秀春、王守利的诉讼请求。以上事实有当事人陈述、原告提交的《房屋买卖协议》、银行转账凭证、收条、（2011）丰民初字第xxxx号民事判决书、唐山市中院唐民四终字第308号判决书判决、第三人提交的《房屋出售协议》、房屋产权证书、（2011）丰民初字第1972号民事卷宗材料等证据所证实。本院认为，2011年6月11日被告汪秀春与第三人签订的《房屋出售协议》、8月7日二被告与原告签订的《买卖房屋协议书》均客观真实。上述协议的履行是本案当事人争议的焦点。二被告客观上收取了房屋总价款，应按约将房屋过户给购房者。原告履行了购房协议的主要付款义务，理应依据该协议取得房屋所有权，原告要求被告按约定履行过户义务，符合协议约定，本院予以支持；原告要求二被告支付违约金的主张，虽购房协议对违约金有约定，但原告与第三人各自持有的购房协议标的物为同一房产，客观上形成“一房二卖”，二被告不可能均履行过户义务，且二被告曾提起诉讼要求撤销与原告签订的《买卖房屋协议书》，已主动采取补救措施，二被告不存在主观违约故意，客观造成履约不能，故本院不予支持。原告要求二被告支付年经济损失24000元，承担全部过户费用，依据不足，本院不予支持。二被告所辩，与原告签订购房协议系原告强迫所致，二被告要求撤销与原告签订协议的答辩意见，因本院（2011）丰民初字第xxxx号生效民事判决书已驳回该诉求，本院不予采纳。第三人所述，2011年6月11日原告支付的39万元房款系其偿还给第三人欠款的主张，未提供证据予以证实，第三人持有的被告方出具的收房款条也未明确付款方，本院不予采纳。第三人所支付的5000元房款，当事人无诉求，本案不予处置。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告汪秀春、王守利于本判决生效后三十日内协助原告刘永义办理坐落在银丰小区泰铭楼B座7门401室过户手续；二、驳回原告、第三人其他诉讼请求；案件受理费人民币二千三百六十元，原告负担二千二百八十元，二被告负担八十元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长  韩军富审判员  刘 勇陪审员  李春悦二〇一四年九月八日书记员  毕双玉