广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法杜民初字第970号
原告（反诉被告）：宋现成，男，1956年1月13日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：林胜强，系广东法道行律师事务所律师。
委托代理人：李永权，系广东法道行律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：周亮宽，男，1962年7月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：关锦华，系广东三良律师事务所律师。
原告宋现成诉被告周亮宽租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，在举证期限内，被告周亮宽向本院提出反诉，本院经过审查，决定两案合并适用普通程序，并依法组成合议庭，于2015年12月1日、同年12月28日公开开庭进行了审理，原告宋现成的委托代理人林胜强、被告周亮宽的委托代理人关锦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋现成诉称：原、被告于2010年1月21日签订《厂房出租合同》，合同约定：原告将坐落在江门市蓬江区杜阮镇龙安工业区厂房出租给被告，期限自2010年3月1日起至2015年2月30日止；租赁期届满，被告应将厂房如期归还给原告，否则原告有权收回该厂房，若被告需继续承租，应于租赁期满前三个月向原告提出书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同；租赁期间，水电费由被告承担；租赁期间，如被告逾期十日未交清当月租金的，视为被告违约，原告有权随时追讨租金和5%滞纳金、押金不予返还及终止合同等权利义务。
原、被告一直依约履行该合同，租赁合同到期前，双方没有达成续租的意向，原告要求被告按合同约定返还租赁物，同时原告将租赁物出租给第三方，但因被告没有按期返还租赁物，不但违反合同的约定且造成原告需向第三方赔偿损失43306元。经原告多次要求，被告才于2015年7月底将租赁物返还给原告，但被告没有支付2015年6月、7月的电费39009.4元、租金250.9元、租赁物恢复原状费用1570元。原、被告经多次协商无果。
据此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1.被告周亮宽向原告支付电费本金39009.4元、租金本金250.9元、厂房恢复原貌费用1570元、给原告造成损失的费用43306元，合计84136.3元及违约金（从2015年9月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清欠款之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告宋现成对其起诉的事实提供的证据有：1.原告与被告签订的《厂房出租合同》1份；2.原告与第三方签订的《厂房出租合同》1份；3.《电费欠费清单》1份、《广东增值税专用发票（电费）》及《缴纳电费收费凭据》各2份；4.《收据》1份；5.《账户明细查询》复印件1份；6.《租赁土地合同》1份；7.《杜阮镇龙安村挪毛嘴用地红线图》1份。
被告周亮宽针对原告的起诉辩称：1.原告存在捏造部分事实，制造假证据的情况，原告除了代缴的电费外，不存在其他的损失；2.原告确实代缴了被告在2015年6月和7月的电费，但是代缴的原因是由原告造成的，在租赁期限届满前，被告要求用押金冲抵电费，不足部分再另行补足，但是原告不同意，意图没收被告的押金，纠纷由此而产生；3.在被告补交不足部分的电费后，原告应交回相应的电费发票给被告，并立即到供电所消除被告的用电户口。
被告周亮宽反诉称：2010年1月21日，原告声称代表江门市宇成户外用品有限公司，与被告签订《厂房出租合同》，约定被告承租位于江门市蓬江区杜阮镇龙安工业区1615平方米的厂房和405平方米的空地，租赁期限至2015年2月30日届满。签约的第二天，江门市宇成户外用品有限公司收取了被告的租赁保证金（押金）25800元。合同顺利履行完毕后，被告依约将承租的厂房交还给原告。经被告多次催讨，原告非但没有依约退还押金25800元给被告，反而无理兴讼。
据此，被告特向贵院提起反诉，请求判令：1.原告退还租赁押金25800元及逾期退款利息1212.6元（从2015年8月1日起暂计至2015年10月21日，按中国人民银行同期同类贷款利率6‰计算）；2.本案的全部诉讼费用由原告承担。
被告对其起诉的事实提供的证据有：1.原、被告签订的《厂房出租合同》1份；2.《收据》1份；3.《通知》复印件1份；4.《收据》17份、《转账交易凭证》17份、《手写的账号》1份。
针对被告周亮宽的反诉，原告宋现成辩称：原告不同意退还租赁押金给被告，因为原告是根据双方签订的租赁合同第5条第4款的规定，依法没收被告的押金，理由是被告逾期10天缴纳2015年6月的租金，且之前的租金也没有按照合同约定的时间支付。
经审理查明，2010年1月21日，原告宋现成（甲方）与被告周亮宽（乙方）签订一份《厂房出租合同》，该合同约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在江门市蓬江区杜阮镇龙安工业区，厂房租赁面积1615平方米，空地面积405平方米；厂房租赁自2010年3月1日起，至2015年2月30日止，租赁期5年；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为两个月租金，租金支付日期约定为每月10号前交清当月租金，不得拖欠，保证金租赁期满后退还乙方；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电费用由乙方承担，水费由甲方按自来水公司标准收取并附发票，电费由供电单位收取，甲方提供120千瓦电到乙方厂房电箱；租赁期间，如乙方逾期十日未交清当月租金的，视乙方违约，甲方随时有权追讨租金和5%滞纳金、押金不予返还及终止合同；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方两个月租金违约金，如乙方提前退租而违约，甲方将不退回乙方保证金并交清所欠租金。若双方协商同意的不需支付违约金等。原、被告均在该合同上签名确认，原告还加盖了江门市宇成户外用品有限公司的合同专用章。次日，原告宋现成确认收取了被告交付的厂房押金25800元并出具《收据》一份，该收据上加盖了江门市宇成户外用品有限公司的财务专用章。
之后，原告将涉案厂房交给被告使用，被告则按约向原告交纳租金等相关费用，但多年来，原、被告未严格按照合同约定的“每月10号前交清当月租金”的约定履行，双方支付租金的习惯是：先由原告出具租金等费用的收据，再由被告于当月月底或下月月初将上述费用转账至原告指定的农业银行账户。合同届满后，被告并未搬离涉案厂房，并继续向原告支付租金等费用，原告亦未提出异议。2015年4月23日，原告宋现成经营的江门市宇成户外用品有限公司向被告周亮宽经营的江门市可易达塑料制品有限公司出具《通知》一份，载明：“贵公司与我公司的厂房租约合同已于2015年2月28日到期。经双方商议不续约，决定7月31日前搬离场并交还我厂房，如有延误当属违约。望遵守为盼，特此通知。”，该通知上还手写“经手人宋现成。”的字样。后来，原告将缴纳租金的汇款账户由中国农业银行变更为江门市新会农村信用社，并向被告出具一份手写的账号，且载明6月、7月租金共计34179.2元。2015年7月23日被告将6月和7月的租金共计34179.2元转至原告在江门市新会农村信用社的账户。2015年7月31日，被告搬离原告的涉案厂房。双方在庭审中均确认租赁合同已于2015年7月31日解除，但未能就解除合同引起的相关合同权利义务事项达成一致意见。
2015年9月24日，原告代被告向供电局支付2015年6月、7月的电费合计39009.4元，根据合同约定，这笔费用应由被告承担。被告提出用押金25800元冲抵该笔电费，不足部分另行补足，但原告坚持要求被告支付电费后再讨论押金问题，被告由于担心支付电费后原告不退还押金，故拖延至今未向原告支付该笔电费。原告遂向本院提起诉讼，被告应诉后向本院提起反诉。
另查明，2004年3月22日，江门市蓬江区杜阮镇龙安村民委员会（甲方）与原告宋现成（乙方）签订《租赁土地合同》，约定甲方将挪毛咀工业区内的土地面积11093平方米租给乙方自费兴建厂房用地，租赁期限从2004年7月1日起至2024年6月30日止（由签约日起至7月1日为乙方的建厂预备期）；乙方租用甲方土地后必须按规划兴建，并做好安全建筑和报建的有关手续，其费用由乙方负责；租赁期内，未经甲乙双方同意，双方不得将该土地转租、转让或抵押他人等。上述厂房用地已取得建设用地规划许可证。
本院认为，原告宋现成与被告周亮宽之间签订的《厂房出租合同》是双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。庭审中，宋现成与周亮宽均确认双方已于2015年7月31日解除租赁合同，故综合本案本诉、反诉中宋现成与周亮宽的相关请求和答辩，本案的争议焦点为双方在协商解除租赁合同后相关合同民事权利及义务应如何划分的问题。
关于租金250.9元。原告向被告出具的收据及变更支付账号中列明的租金等费用均为34179.2元，被告按照原告指示的数额转账支付相应的款项，符合双方的交易习惯，并无不当。原告也未能就其主张的租金250.9元作出合理的解释，并提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告支付该租金250.9元，理据不足，本院不予支持。
关于电费39009.4元。被告对于尚欠原告电费39009.4元没有异议，本院予以确认。
关于厂房恢复原貌的费用1570元。原告主张被告搬离厂房时损坏了厂房，需要进行维修，并提供了收据一张予以证明；被告则认为原告在其搬离厂房时并未向其提出厂房受损的问题，故对该收据不予确认。本院认为，首先，原告未能提供相关证据证明被告搬离厂房时已对涉案厂房造成损毁，需要进行维修，应承担举证不能的不利后果。其次，原告提供的收据亦未能证明其支付的1570元系维修涉案厂房所产生的费用，且未能提交其他证据予以佐证，不足以证明原告所主张的事实。因此，对于原告的该项请求，属证据不足，本院不予支持。
关于原告主张的损失43306元。根据被告提交的原告以江门市宇成户外用品有限公司的名义于2015年4月23日向被告发出的通知可以得知，双方经协商确定，2015年7月31日解除合同，被告搬离原告厂房。原告虽对该通知未予以认可，但也未提出相反的证据予以推翻，并且根据双方之后交付租金及解除租赁合同的行为，可以印证该通知的真实性，故本院对该通知予以采信。原告在未与被告解除租赁合同且被告尚未搬离原告厂房的情况下，又与案外人签订租赁合同导致违约而需向案外人支付违约金43306元，该行为不合常理，本院不予支持。
关于押金25800元。被告主张按照租赁合同的约定，原告在租赁合同解除后应退还押金给被告；原告则认为被告逾期缴纳2015年6月的租金及没有按照合同约定缴纳之前的租金，违反了租赁合同的约定，应没收被告的押金。本院认为，虽然双方在租赁合同中约定被告应于每月10号前交付租金，但从双方一直以来的履行情况可以得知，原、被告并未严格按照该约定的时间履行，而是进行了相应的变更，原告对此亦未提出异议，应视为双方在实际履行过程中因实际情况对合同条款进行了实际的变更，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应认定合法有效。对于2015年6月份的租金，原告主张被告于2015年7月23日从厂房搬走机器设备时被其发现，其立即到被告处追讨租金，被告在不交清租金就无法搬走设备的情况下，才将6月和7月份的租金一起支付给原告，属于拖延支付租金的行为；被告则认为原告于2015年6月9日将租金收据交给被告，并告知被告其将启用新账户，暂时无法将钱划入，要求被告在7月底合同完结前将6月和7月的租金一并划入新账号，并手写了一份新账号及6、7月份租金数额给被告。本院认为，从被告提交的租金收据、转账记录及手写的账号等证据可以看出，双方是经协商一致将最后两个月（6月和7月）的租金由被告一并缴纳至原告新开的账号，而且从实际履行来看，被告也于7月31日搬离原告厂房前交清了所有租金，原告也实现了合同的目的。因此，原告以被告迟延交付租金为由要求没收押金的主张，理据不足，本院不予支持。原告应向被告退还押金25800元。
关于宋现成请求的违约金及周亮宽请求的利息，因双方一直对解除租赁合同后电费及押金等费用如何处理未能达成一致意见，导致未能对相关费用进行最终的结算，故对于双方的上述请求，缺乏事实依据，本院均不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、周亮宽应于本判决生效之日起十日内向宋现成支付电费39009.4元；
二、宋现成应于本判决生效之日起十日内向周亮宽返还押金25800元；
三、上述两项抵扣后，周亮宽应于本判决生效之日起十日内向宋现成支付13209.4元；
四、驳回宋现成的其他诉讼请求；
五、驳回周亮宽的其他反诉请求。
如被告不按本判决指定期限向原告支付上述款项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案本诉受理费1903元，保全费920元，合计2823元，由宋现成承担1515元，周亮宽承担1308元。本案反诉受理费237.5元，由宋现成承担227元，周亮宽承担10.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁伟宁
代理审判员 曾 勇
人民陪审员 黄惠琴
二〇一六年三月二十一日
法官 助理 杨 静
书 记 员 毛阿丹
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