山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0211民初6309号原告：刘文波，男，1983年1月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。原告：印英猛，男，1970年1月3日出生，汉族，住青岛市市北区。两原告共同委托诉讼代理人：张勇华，山东天颐临律师事务所律师。被告：青岛东海明珠实业发展有限公司，住所地：青岛市经济技术开发区长江中路353号A座712室。组织机构代码证：682572734。法定代表人：李爱霞，董事长。委托诉讼代理人：李代锋，山东恒信通律师事务所律师。被告：青岛金海荣春置业有限公司，住所地：青岛经济技术开发区长江中路353号A座706室。法定代表人：谢海榆，董事长。原告刘文波、印英猛与被告青岛东海明珠实业发展有限公司（以下简称“东海明珠公司”）、被告青岛金海荣春置业有限公司（以下简称金海荣春公司）定金合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘文波、印英猛的共同委托诉讼代理人张勇华，被告东海明珠公司的委托诉讼代理人李代锋到庭参加了诉讼，被告金海荣春公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文波、印英猛向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2014年5月26日签订的《紫檀山住宅认购书》；2、依法判令被告东海明珠公司双倍返还原告支付的定金，合计人民币529176元。事实与理由：2014年5月26日，两原告与被告东海明珠公司、金海荣春公司签订《住宅认购书》，约定两原告认购被告金海荣春公司开发的位于青岛市黄岛区金沙滩路789号4号楼1单元701户住宅，或者认购被告东海明珠公司开发的位于滨海大道与烟台前路交汇处的紫檀山项目二期5号楼1单元1101户房屋。认购书约定了认购的价格和付款方式，以及不能履行该认购协议的定金罚则等内容。认购书签订之日，两原告向被告东海明珠公司支付定金人民币264588元，被告东海明珠公司出具收款收据。但被告至今未通知原告签订《商品房预售合同》，且紫檀山项目二期至今未动工建设，被告的行为严重违反了认购协议，侵害了原告的合法权益。原告多次找被告及政府相关部门协调无果，为维护自身的合法权益诉至法院，请求判如所请。被告东海明珠公司辩称，原告认购的是被告金海荣春公司开发的房屋，并非认购被告东海明珠公司开发的房屋，认购协议约定原告向金海荣春公司支付定金。根据认购协议，在紫檀山项目二期的房产满足预售条件后，金海荣春公司和东海明珠公司配合原告换购并办理相关手续，现在不符合换购条件，被告没有义务履行换购义务。被告金海荣春公司未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年5月26日，两原告（乙方）与被告东海明珠公司（丙方）、被告金海荣春公司（甲方）签订《紫檀山住宅认购书》，约定：一、认购物业概况。两原告认购被告金海荣春公司开发的位于青岛市黄岛区金沙滩路789号《紫檀山》住宅4号楼1单元701房，建筑面积339.46㎡，单价人民币23900元，房屋总价为人民币8113094元。二、定金条款。乙方于签订本《住宅认购书》时向甲方交付定金人民币264588元整，甲方收到乙方定金时需开具收款收据。特别约定：乙方交付定金后，在签订《商品房预售合同》前，有权对丙方青岛东海明珠公司开发的位于滨海大道与烟台前路交汇处的紫檀山项目二期的房产进行换购，换购价为6338元/㎡。在乙方提出换购要求且紫檀山项目二期的房产满足预售条件后，甲方、丙方必须无条件配合换购并办理相关手续。乙方初选的换购房产为5号楼1单元1101房，建筑面积约计87.85㎡。三、付款方式。乙方选用以下付款方式：银行按揭付款：2014年5月26日前支付首期房款即人民币264588元整（即为定金），第二期房款在签订《商品房预售合同》时当日与甲方指定的银行办理该房屋抵押贷款手续。如首期已支付的房款高出银行要求贷款首付金额的，并且乙方要求退回之间的差额的，甲方在乙方办理完银行按揭手续并经过银行批准之日起五个工作日内无条件退回其差额款。四、乙方责任条款。第三条约定，若乙方出现以下任何一项情况，即视为乙方违反《住宅认购书》有关约定，乙方已付予甲方之定金归甲方所有，（1）逾期未缴付购房款的；（2）逾期未能签署《商品房预售合同》的；（3）若银行未能批准乙方之抵押贷款申请，乙方在收到银行通知之日起计15日内未能一次性付清房款的。认购书签订当日，两原告向被告东海明珠公司支付人民币264588元，被告东海明珠公司出具收款收据。上述事实，有原告提交的《紫檀山住宅认购书》一份、收款收据一份及原、被告当庭陈述笔录在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以认定。另查明，被告东海明珠公司至今未通知原告签订《商品房预售合同》，且紫檀山项目二期至今未动工建设，该项目用地因被告其他经济纠纷已先后被烟台市中级人民法院、青岛市中级人民法院查封，被告东海明珠公司表示不清楚什么时间能启动该项目。上述事实，有原告提交的不动产登记信息两份，原、被告当庭陈述的笔录在案佐证。原告主张，2014年5月26日，原告与两被告签订认购书时，被告东海明珠公司开发的紫檀山二期并不具备预售条件，东海明珠公司为规避法律规定，才让其关联企业被告金海荣春公司与原告签订认购书。从协议的签订日期可以看出，原告当时通过认购书认购的就是被告东海明珠公司开发的紫檀山二期房屋，且原告在签订认购书当天就向被告东海明珠公司交付了264588元的定金，无论从合同签订时双方当事人的真实意图还是从合同的履行看，原告直接认购的就是被告东海明珠公司开发的紫檀山二期项目。被告东海明珠公司认为，根据认购书，原告认购的是被告金海荣春公司开发的青岛市黄岛区金沙滩路789号4号楼4单元701号房屋，而非被告东海明珠公司开发的紫檀山二期5号楼1单元1101号房屋，认购书约定原告向被告金海荣春公司支付定金，而不是向被告东海明珠公司支付定金。原告向被告东海明珠公司支付定金系原告认识错误。另外，根据认购书的备注条款，本案原告使用了被告金海荣春公司孙建全的内部职工认购资格。原告主张，被告东海明珠公司开发的紫檀山二期项目土地已经被法院查封，这说明是因被告东海明珠公司的原因导致原告认购房屋的目的不能实现，被告东海明珠公司应双倍返还定金。被告东海明珠公司认为被告的土地被法院查封，不能证明被告怠于履行合同义务。本案用以确认的上述事实的证据，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法订立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按约履行。本案的争议焦点，一是原告与两被告之间的认购合同关系应如何认定；二是被告东海明珠公司向两原告收取的264588元应如何处理。关于原告与两被告之间的认购合同关系。根据原、被告双方于2014年5月26日签订的《紫檀山住宅认购书》，两原告认购被告金海荣春公司开发的位于青岛市黄岛区金沙滩路789号《紫檀山》住宅4号楼1单元701房，同时有权对被告东海明珠公司开发的位于滨海大道与烟台前路交汇处的紫檀山项目二期5号楼1单元1101房进行换购，换购价为6338元/㎡，建筑面积约计87.85㎡。认购书约定，原告向被告金海荣春公司交付定金264588元，原告应于2014年5月26日前支付首期房款即人民币264588元整（合同中注明即为定金）。但认购书签订当天，两原告即向被告东海明珠公司缴纳了264588元，被告东海明珠公司收取了该款项，并为两原告出具收据，收款事由中注明“员工内部认购511101”。本院认为，两原告与被告东海明珠公司的上述履行行为与认购书的内容相结合，可以认定原告实际认购的系被告东海明珠公司开发的紫檀山项目二期5号楼1单元1101房。关于被告东海明珠公司向两原告收取的款项如何处理。依据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第四条，“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。我国《担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，被告东海明珠公司收取原告交付的款项264588元，该款项认购书中明确注明为定金，但被告东海明珠公司收取该款项后，因自身原因导致紫檀山项目二期一直未开工建设，无法与原告签订正式的商品房买卖合同，致使原告不能实现合同目的。原告要求解除与两被告之间签订的认购书，并要求被告东海明珠公司双倍返还定金应予支持。但依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中原告认购被告东海明珠公司的房屋单价6338元/㎡，面积87.85㎡，房屋总价应为556793.3元，房价的20%应为111358.66元，因此原告交付被告东海明珠公司的款项中定金数额应为111358.66元，定金部分被告东海明珠公司应双倍返还原告，超出部分应视为房屋预付款，被告东海明珠公司也应返还原告。综上，被告东海明珠公司应当返还原告375946.66元（222717.32＋153229.34）。被告金海荣春公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理，并应承担相应的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘文波、印英猛与被告青岛金海荣春置业有限公司、被告青岛东海明珠实业发展有限公司于2014年5月26日签订的《紫檀山住宅认购书》；二、被告青岛东海明珠实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘文波、印英猛人民币375946.66元；三、驳回原告刘文波、印英猛的其他诉讼请求。案件受理费9092元（原告已预交），由原告刘文波、印英猛负担2000元，被告青岛东海明珠实业发展有限公司负担7092元；保全费3166元（原告已预交），由原告刘文波、印英猛负担900元，被告东海明珠实业发展有限公司负担2266元；公告费600元（原告已预交）由被告青岛东海明珠实业发展有限公司负担。以上诉讼费用，被告青岛东海明珠实业发展有限公司共计负担9958元，于本判决生效后十日内支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或第二审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 魏 来审判员 刘伟春审判员 牟 林二〇一六年十月十四日书记员 孙玉滢