广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2651号
上诉人（原审原告）：王海军，男，1970年4月27日出生，汉族，住广东省佛山市。
委托代理人：曾青，广东富荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：毕沛星，男，1970年4月2日出生，汉族，住广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：骆肖娟，女，1966年5月27日出生，汉族，住广州市花都区。
两被上诉人的共同委托代理人：谭兆铭，广州市花都区炭步镇法律服务所。
原审第三人：广州市花都区炭步镇朗头朗中经济合作社，住所地。
法定代表人：黄汉斌。
上诉人王海军因土地租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2011）穗花法民三初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：毕沛星、骆肖娟于1993年2月26日自愿登记结婚，目前仍为夫妻关系。广州市花都区炭步镇朗头朗中经济合作社（以下简称朗中经济合作社）是位于广州市花都区炭步镇郎头村土名为“沉水岭”的土地所有权人。2009年1月1日，毕沛星向朗中经济合作�租赁土名为“沉水岭”的面积约186亩的土地及厂房，租期为20年。
在广州市花都区炭步镇法律服务所工作人员的见证下，毕沛星、骆肖娟经朗中经济合作社同意，将其中的43亩土地转租给王海军使用，并于2010年8月30日与王海军签订《厂房转租合同》，约定：毕沛星为转租方（甲方），王海军为承租方（乙方），甲乙双方经协商并经厂房所有人广州市花都区炭步镇郎头郎中经济合作社同意，现就甲方承租所得位于炭步镇郎头村土名为“沉水岭”的厂房转租给乙方使用一事自愿签订合同。土名：沉水岭。土地四至：东至排水沟，西至李建宏厂房，南至鱼塘边，北至路边，面积43亩。旧厂房用途：经营玻璃厂。租赁期从2010年9月1日起至2028年11月30日止，共18年3个月。租金支付方式，时间：从2010年9月1日至2014年8月31日，租金为每年每亩5500元；从2014年9月1日至2018年8月31日，租金为每年每亩6050元；从2018年9月1日至2022年8月31日，租金为每年每亩6655元；…….；本合同采取先付租金后使用的方式，乙方应于每年9月1日交付当年租金给甲方。租赁厂房涉及的所有税款由乙方负责。甲方只提供现有厂房及附属的水电设施给乙方承租使用，如需改善建筑物（及其结构）或有特殊设备、设施要求的，由乙方自行决定处理，但需经甲方书面同意。由于各种客观且不可抗力的原因（如国家、政府或集体征地或相关政府明文禁令不准开办该类型厂或因不能扩建、改造），造成不能开玻璃厂的情况下，当年租金按实际使用时间收取，双方互不给予补偿，合同自行终止。此外，合同还对双方的其他权利义务作出约定。
合同签订后，王海军于2010年10月29日向毕沛星支付租金236500元。随后，毕沛星将涉案厂房交由王海军使用。因涉案厂房不适合王海军的生产经营，需对旧厂房进行拆除，改建，经被告毕沛星书面同意，王海军拆除了烟囱一条及两条砖窑，并平整土地和硬底化，在涉案场地周边建造围墙等建设。
2011年4月14日，广州市国土资源和房屋管理局花都分局向毕沛星发出穗花炭国土监停字（2011）18号《责令停止国土资源违法行为通知书》，认定毕沛星在炭步镇郎头朗中旧厂房存在水泥硬底化行为，非法占用土地8亩，违反《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定，责令停止上述违法行为，要求听候处理；自行整改、消除影响。
2011年4月25日，广州市花都区炭步镇人民政府向王海军发出炭违04012号《违法建设行政处理通知书》，认定王海军在位于广州市花都区炭步镇郎头村朗中存在未经批准占地建围墙和硬底化行为，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，构成违法建设行为，根据《中华人民共和国城乡�划法》第六十五条的规定，责令立即停止上述违法行为，并于三天内自行拆除整改并复绿。
2011年5月间，毕沛星对涉案场地进行填土并复绿。随后，王海军撤离涉案场地。
此后，王海军委托广东誉理律师事务所律师曾青向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局查询涉案地块的相关情况。2011年7月13日，该局作出穗花国房规立函（2011）89号复函，内容为：该炭步镇郎头村沉水岭地块总面积46279.40平方米，在《花都区炭步镇土地利用总体规划（2012-2020）》中规划为林地43700.50平方米、基本农田2228.40平方米、其它农用地350.50平方米。
诉讼中，王海军为证明造成经济损失，申请原审法院委托有资质的鉴定机构对其拆除烟囱一条和两条砖窑的费用及建造围墙、平整土地和硬底化的工程造价进行评估。原审法院组织各方对各自所提交的证据进行质证后，在2012年5月10日前往涉案场地进行察看及现场确认，后发现广州市东城资产评估有限公司对评估项目无相应资质，该院依法选定由广州建成工程造价咨询事务所有限公司进行评估。2012年9月14日，评估机构与各方当事人察看现场。2013年2月12日，该公司作出广建咨询（司）2012-10号《广州建成工程造价咨询事务所有限公司广州市花都区炭步镇郎头郎中经济合作社租赁合同纠纷案工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为该工程鉴定结果：造价为778155.85元。为此，王海军支付了鉴定费用9300元。经质证，王海军对鉴定结果没有异议。毕沛星、骆肖娟对鉴定结果有异议，认为王海军的拆建工程朗中经济合作社是知悉的，支出的费用并没有评估的高。朗中经济合作社对鉴定结果有异议，认为王海军拆建时其在场参与，拆除两条砖窑的费用仅为28000元左右。
为查明事实，原审法院发函广州市国土资源和房�管理局花都区分局查询涉案土地的相关情况，该局在2012年4月26日作出穗花国房函（2012）298号复函，内容为：一、该地块在2011年4月存在违法用地行为。我局国土所于2011年4月14日动态巡查中发现王海军在位于炭步镇朗头村朗中砖厂未经批准擅自占用土地进行地基建设，面积8亩，我局执法人员立即责令其停工，并对其下发责令停止国土资源违法行为通知书（穗花炭国土监停字（2011）18号）。王海军在接到停工通知后，马上停止施工并开始清场，同时按照要求恢复土地原状，进行了复绿，现该场地已复绿。二、该炭步镇朗头村沉水岭地块总面积为46279.40平方米，在《花都区炭步镇土地利用总体规划（2010-2020）》中规划为：林地43700.50平方米；基本农田2228.40平方米；其它农用地350.50平方米。三、2010年8月30日前未到我局办理农转用手续。
诉讼中，原审法院组织各方当事人�涉案场地勘查。经勘查，现场可以看到涉案场地的三面建有单偊的围墙，未建有围墙的东面是简易厂房，内有一条烟囱，场内的地面为泥地，并已长满杂草，目测难以见到泥地下的水坭地面。
庭审中，各方当事人确认王海军已拆除大的烟囱及两条砖窑。现场剩下的是小的烟囱。对于复绿的时间，王海军认为是毕沛星复绿，复绿后就退出场地，没有再使用，复绿时间在2011年5月5日至8日之间。毕沛星和朗中经济合作社承认是毕沛星进行复绿，复绿时间在2011年5月中甸。
2011年8月17日，王海军向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.确认双方签订的《厂房转租合同》无效；2.毕沛星、骆肖娟立即返还王海军租金236500元；3.毕沛星、骆肖娟赔偿王海军损失1000000元；4.朗中经济合作社对毕沛星、骆肖娟的债务承担连带赔偿责任。
毕沛星、骆肖娟原审答辩称：请求法院驳�王海军的诉讼请求。理由如下：首先，双方签订的是《厂房转租合同》，并不是土地租赁合同，毕沛星对该厂房也是承租所得，厂房是存在的，且双方于2010年8月30日所签订的《厂房转租合同》第四条第五款已明确甲方（毕沛星）只提供现有厂房及附属的水电设施给乙方（王海军）承租使用，如需改善建筑物及其结构或特殊要求的，由乙方自行决定处理。王海军之所以收到广州市花都区炭步镇人民政府的《违法建设行政处理通知书》是因为王海军未经批准的行为导致的，而不是毕沛星原厂房所致。再次，根据双方签订的《厂房转租合同》第六条的约定，由于各种不可抗力的原因，如国家政府或集体征地，或相关政府文件明文禁止开该类型的厂，或因不能扩建、改造而造成不能开玻璃厂的情况，当年租金按实际使用时间收取，双方互不给予补偿，合同自行终止。综上�本案诉讼完全是王海军未经批准就建建筑物产生的，因此应由王海军承担由此产生的损失，而且，双方签订的《厂房转租合同》对此是有约定的，所以我方认为应当按照合同第六条的约定处理。双方签名确认的图纸可看出涉案土地有两条大烟囱，涉案地块以前是砖厂用地，另外合同改建厂房的行为人是王海军，因此损失应当由王海军自行承担。如果法院认定合同无效，我方要求王海军对其改建的厂房恢复原状。
朗中经济合作社陈述：我方将涉案厂房租赁给毕沛星，租赁期限为20年。我方与毕沛星签订了合同，合同上约定毕沛星的债权债务我方不承担责任，故王海军、毕沛星之间的纠纷由双方自行处理。
原审法院认为：王海军与毕沛星签订的《厂房转租合同》，名为转租砖厂的旧厂房，实为土地转租合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占�土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。由于涉案土地在出租前仍为农用地，因此，王海军与被告毕沛星签订的《厂房转租合同》虽是双方的真实意思表示，但违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为无效合同。王海军要求确认涉案合同无效，理由成立，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。王海军承租涉案土地后，拆除部分建筑物并对涉案地块进行建设，实际上已使用了涉案土地，故王海军应参照合同约定的租金标准向毕沛星支付土地使用费至其搬离之日止。王海军承认涉案场地的复绿是由毕沛星负责，其在复绿后才搬离涉案场地，但各方对复绿的时间陈述不一致，毕沛星及朗中经济合作社的陈述复绿的时间较�海军陈述复绿的时间迟且相对准确，综合各方当事人的陈述，该院采信毕沛星的意见，确认复绿时间在2011年5月中甸，因此，该院确认王海军搬离之日为2011年5月中甸。根据民俗习惯，一般会将10日为一甸，一个月有上甸、中甸、下甸之分，故该院推定王海军搬离之日的5月中甸确定为2011年5月20日。经核算，2010年9月1日至2011年5月20日的租金为170381.72元。对于毕沛星多收王海军自2011年5月21日以后的租金66118.28元（236500元－170381.72元），应予返还。王海军要求毕沛星返还租金超出66118.28元的部分，不予支持。王海军作为涉案土地的出租人，应清楚涉案土地的性质和用途，而王海军未经批准擅自进行建设，被责令停工、恢复原状和复绿。故合同无效，双方当事人均有过错，应当各自承担相应的责任。对于王海军因违法建设造成的损失问题，经该院组织各方当事人现场察看和确认，评估机构作出的鉴定结论正确，予以采信。毕沛星、骆肖娟及朗中经济合作社未能提供充分的证据予以反驳，其对鉴定结论的异议，理由不成立，不予采信。根据该报告的鉴定结论确定的工程造价778155.85元，该院确认王海军的损失为778155.85元。结合当事人的过错程度，该院确认王海军自行承担50%即389077.92元，毕沛星承担50%即389077.93元.王海军要求毕沛星赔偿损失超出389077.93元的部分，不予支持。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，涉案合同产生的债权债务是在毕沛星、骆肖娟夫妻关系存续期间发生的，在毕沛星与骆肖娟无证据证明债权人王海军同意或知道该债务为毕沛星个人债务的情况下，该债务依法应认定为毕沛星、骆肖娟两人的夫妻共同债务。王海军要求骆肖娟与毕沛星共同清偿债务的请求，理由成立，予以支持。
毕沛星与朗中经济合作社之间虽存在租赁合同关系，但朗中经济合作社与王海军没有合同关系，不存在法律上的关系，王海军要求朗中经济合作社对毕沛星的债务承担连带责任的请求，依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年6月3日作出如下判决：一、确认王海军与毕沛星于2010年8月30日签订的《厂房转租合同》无效；二、毕沛星于本判决发生法律效力之日起十五日内向王海军返还租金66118.28元；三、毕沛星于本判决发生法律效力之日起十五日内向王海军赔偿经济损失389077.93元；四、骆肖娟对毕沛星的上述债务负连带清偿责任；五、驳回王海军的其他诉讼请求。一审案件受理费15928.50元，由王海军负担10064.70元，毕沛星、骆肖娟负担5863.80元；评估费9300元，由王海军负担4650元，毕沛星、骆肖娟负担4650元。
判后，上诉人王海军不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、根据无效合同的处理后果，毕沛星、骆肖娟从王海军处收取的租金236500元属于因无效合同而取得的财产，应当予以返还。二、原审法院判决王海军参照合同约定的租金标准向毕沛星、骆肖娟支付土地使用费至其搬离之日止，适用法律错误。一审判决的租金标准显然是适用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，但是本案属于土地租赁合同而并非房屋租赁合同，且毕沛星、骆肖娟在一审中并未提出参照合同约定的租金标准的请求，因此，本案不应适用上述规定。毕沛星、骆肖娟从朗中经济合作社处承租案涉地块是按农用地标准承租，且该地块一直是农用地并未办理任何建设用地手续，因此判决王海军按照合同约定的租金标准支付使用费不公平。据此请求法院判令：1.撤销原审判决第二项；2.毕沛星、骆肖娟向其返还租金236500元；3.毕沛星、骆肖娟承担本案的上诉费用。
被上诉人毕沛星、骆肖娟答辩称：同意原审判决。
原审第三人朗中经济合作社经本院传票合法传唤，未到庭陈述意见。
原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确�。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：毕沛星交付土地的时间为2010年9月1日；王海军交还土地的时间为2011年5月20日。
二审中，王海军表示：1.同意原审判决第一、三、四、五项；2.因毕沛星未向其提供水电，故实际控制土地期间没有使用房屋，但对此无依据证实。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：合同无效后争议的租金应否全部予以返还。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的法律后果体现为两种返还义务，即返还财产和折价补偿。所谓折价补偿是因在无效合同所取得的对方当事人的财产不能返还或者没有必要返还时，按照所取得的财产的价值进行折算，以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。由于租赁合同属于继续性合同，出租人给付的是标的物的使用，对于此种使用，返还财产的规则无法予以适用，则�当采用折价补偿的方式进行补偿。因此，对于出租人要求承租人支付的使用费的性质应属于给付不当得利。本案中，因案涉租赁合同无效，故王海军作为承租人所得的利益为对于案涉土地的使用，对于该利益无法返还，则应当返还相当于租金的价金。根据双方当事人对于案涉土地交付及交还时间的确认，可以认定案涉土地在2010年9月1日至2011年5月20日期间均由王海军实际控制，因此，上述期间使用土地的对价应由王海军向毕沛星予以给付。原审法院在扣除上述期间租金后，判令毕沛星向王海军返还租金66118.28元，上述处理并无不当，本院予以维持。王海军上诉主张应退回全部租金，缺乏法律依据，本院不予采信。至于租金的计算标准问题，因案涉租赁合同的相对方为毕沛星，因此，原审法院以案涉签约双方所约定的租金标准作为计算依据正确，本院予以确认。王海�上诉认为应参照毕沛星与朗中经济合作社约定的租金标准作为依据，违反合同相对性原则，本院不予采信。
因双方当事人对于原审判决第一、三、四、五项均无异议，故上述判项可予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人王海军的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3708元由上诉人王海军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 郝 烨