河北省赵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赵民二初字第00148号
原告吕英志。
委托代理人吕卫东。
委托代理人梁勤栓，河北冠宇律师事务所律师。
被告河北永乐房地产开发有限公司。
法定代表人樊国强，该公司总经理。
组织机构代码：××。
委托代理人李立永，该公司员工。
委托代理人张晓昀，该公司法律顾问。
被告刘国友，
原告吕英志与被告河北永乐房地产开发有限公司、刘国友合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员邢洪波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕英志及委托代理人吕卫东、梁勤栓，被告河北永乐房地产开发有限公司委托代理人李立永、张晓昀、被告刘国友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月15日，原告与被告签订了一份《合作建房协议书》，约定：置换甲方所建1﹟楼1、2单元中第三层背靠背的两套单元，面积是260平方米。若面积不足，由甲方按开盘价补偿乙方。《合作建房协议》的约定，被告应在自搬迁（拆除完）之日起一年零六个月交房，而被告却未按合同约定期限将单元房交付原告使用，自拆除完成之日至被告实际交房之日长达810天，按照《合作建房协议书》第五条第七款约定，被告应向原告支付违约金18200元。原告与被告于2013年6月2日就小房问题签订了一份承认书，于2013年12月1日就车库问题又签订了一份承诺书。关于车库问题的承认书第二条约定：千元），一周内交清。
被告河北永乐房地产开发有限公司辩称，一、刘国友与被答辩人签署的《合作建房协议书》，答辩人不是合同当事人，答辩人不受其约束，不承担相应责任。被答辩人与刘国友于2009年8月15日签订的合作建房协议书中第十条约定：签署协议时，根本没有审核刘国友是否有权代理我公司签署协议，答辩人作为在赵县登记注册的合法公司，被答辩人无论是通过合法查询，还是通过熟人间询问，均可以得出刘国友是否属于答辩人公司员工。对于一个根本不是公司员工的人代表公司，而且也没有在公司办公场所签署的合同，依常理也能得知其为无效合同。该协议事关房屋拆迁、置换，标的对于常人来说属于数额较大，而被答辩人却如此轻率的签订协议，具有严重错误，属于明显恶意。因此答辩人不承担由此产生的任何权利义务。二、《合作建房附加协议》是《合作房屋协议书》（西城原协议）的补充协议，对《合作建房协议书》中主要内容作了变更，且没有加盖答辩人公章，答辩人不受其约束。被答辩人与刘国友分别于2009年9月26日、2009年12月4日签订了两份《合作建房附加协议》，在两份协议中的第十一条均约定为：，而不是答辩人。在合作建房一事中，答辩人从未参加过任何环节，也没有向答辩人收取或支出过任何费用，没有与答辩人发生过任何经济或者其他方面的往来。被答辩人合作建房一事的合作相对方自始就是刘国友，从不是答辩人。答辩人不是《合作建房附加协议》的合同当事人，当然不受其约束。三、《承诺书》中没有答辩人公章，答辩人不受其约束。被答辩人与刘国友分别于2013年6月2日，2013年12月1日签订了《承诺书》，在第一份承诺书中没有答辩人的公章，因此答辩人不受该承诺书约束。第二份承诺书中甚至出现了伪造答辩人印章，答辩人无论在工商备案中，还是在实际经营中均未出现过该样式印章，答辩人当然不应承担因被伪造公章而签订的所谓承诺书的相关义务。四、答辩人对于合作建房一事从未做出追认，不应承担责任。被答辩人与刘国友签订的上述材料时，答辩人不知情；签订后答辩人没有予以追认，被答辩人也从未催被告答辩人予以追认。因此答辩人不应当承担相应责任。
综上，被答辩人所诉事实中存在重大错误，有明显恶意，证据有重大瑕疵，不能证明其主张。被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。
被告刘国友辩称，原告所诉的合作建房协议书属实，协议上的字是我签的，永乐房地产开发有限公司的公章是真的，是我盖的，合作建房附加协议属实，永乐房地产开发有限公司的公章也是真的，承诺书是我的签字，章是项目部的章，该章是我私刻的。原告所诉的事实均属实，被告河北永乐房地产开发有限公司的答辩也属实。
原告为证明自己的主张提供了以下证据
1、合作建房协议书，用以证明该协议书是当事人真实意思表示，各方应按协议履行。
2、2009年9月26日签订的合作建房附加协议，用以证明（甲方）河北永乐房地产开发有限公司承诺无偿向（乙方）吕英志提供小房2套，面积不小于16平方米，以3万元价格提供车库一个，面积为18平方米。
3、2009年11月4日、2009年12月4日签订的合作建房附加协议，另行约定甲方向乙方提供的车库面积不小于21平方米，价格不高于1万元。
4、2013年6月2号的刘国友的承诺书。
5、2013年12月1日承诺书。
6、吕卫东于2015年1月1日交纳7000元天然气收款收据。
7、赵县住建局关于需要确定我县商品住房销售均价和建成本价的情况说明，用以证明住房差价应按3200元／平方米计算。
被告河北永乐房地产开发有限公司的质证意见为：对证据1有异议，该协议书的甲方手写的是石家庄市永乐房地产开发公司，而盖的公章是河北永乐房地产开发有限公司，章字不符，该协议书与刘国友持有的协议书不一致，刘国友持有的协议书上没有公章。对该合作协议，我们没有参与也不知情，故不予认可，对证据2同上；对证据5的质证意见为，带有第三项目部的公章不是我公司的章，与我公司无关。对证据7的质证意见为应按置换楼房的开盘价计算差价。
被告刘国友的质证意见为：对以上证据的真实性无异议，2013年12月1日承诺书上的公章是我私自刻，证据7上的开盘价太高，应按置换楼房的开盘价2000元／平方米计算差价。
被告河北永乐房地产开发有限公司无证据提交。
被告刘国友提交的证据内容与原告的证据1相同。但该协议书上没有加盖被告河北永乐房地产开发有限公司的公章。
经审理查明，2009年8月15日，原告吕英志与被告刘国友签订合作建房协议书，约定，原告将位于原食品厂以东，赵庆多以西，段平芬以北的自家所有的200㎡住宅用地提供给被告整体、集中，成片开发，建设多层住宅楼。兑换后被告给付原告新房面积200㎡。合作建房相关事宜为：1、拆迁：定于2009年9月份实施拆迁，拆迁工作由甲方负责完成，所发生费用由甲方承担。2、交房时间：自搬迁（拆除完）之日起一年零六个月交房。3、交房标准：毛坯房。4、对换住户指定安排到1﹟住宅楼选择住房。5、该住宅小区建成后往西走门，原有过道与住户无条件兑换出路，西侧路伙路通行。双方的权利和义务为：1、甲方对该地块享有自主开发权，乙方不得无故干预。2、乙方有权在甲方所建1﹟住宅楼内自由选择住户，其他由开发商出售。（1）、此处所说的建住宅楼在补偿完乙方之后的其余部分，由甲方自行对市场直行销售。4、乙方确保所提供的住宅用地和房屋等地上附着物在对银行贷款、担保以及家庭成员或亲属之间及无任何权属纠纷，否则应承担由此带来的一切法律后果及给甲方造成的损失。5、甲方负责按照国家标准建设住宅楼，确保工程质量。6、乙方在回迁之前有权对自家所回迁房进行验收。7、甲方负责在本约定时间之内交房给乙方，延期否则按照10元／日给搬迁户补助，直至交房之日，乙方保证在约定时间之前搬出现在住房并使之达到能实施拆迁的条件，否则按照350元／日赔偿给甲方造成的损失，直至搬迁之日。8、乙方接收房屋之后所发生的装修、装饰及使用时所产生的水、电、暖等一切费用由乙方自行承担。9、甲方交房后，该小区的水、电、暖环境卫生等事宜由当地主管部门管辖，甲方不指定物业管理，不收取物业费用。该协议签订后，被告刘国友在被告河北永乐房地产开发有限公司的办公室加盖了该公司的公章并将加盖了公章的协议书交给了原告，2009年9月26日原告与被告刘国友签订合作建房附加协议，约定：1、甲方需按国家颁布的住房最新标准建筑商品房。2、住宅小区建成后往西留门，保留原有过道，继续向东走。若商用或出售由原住户乙方决定。三、甲方对该地块享有开发住宅权，乙方不得无故干涉。四、乙方提供自有住宅用地，由甲方整体建设六层住宅楼。乙方用自有住宅用地置换甲方所建1﹟楼1／2单元中的第三层背靠背的两套单元，面积是260平方米。若面积不足，由甲方按开盘价补偿乙方。五、交房前甲方应完成水、电、暖、气的接通工作，乙方不负担任何费用。交房前甲方负责办理房产证、土地证，由此产生的相关费用如房地契税等由甲方负担。六、甲方无偿向乙方提供小房2套，面积不小于16平方米。七、甲方向乙方提供一个车库，位置就置换的单元附近，面积18平方米。价格3万元，差价交房补齐。八、在甲方所建的1﹟楼，2﹟楼之间是休闲绿地，甲方、乙方不得搞任何建筑。九、拆迁由甲方负责，乙方住宅原有物品有乙方自行选择留用。十、本协议从乙方清空住房交由甲方后开始生效。十一、本协议一式两份，由甲乙双方各持一份，与《合作建房协议》不同部分以本协议为准。加盖了被告河北永乐房地产开发有限公司的公章。2009年11月4日、2009年12月4日原告吕英志与被告刘国友又签订合作建房附加协议，约定：一、甲方需按国家颁布的住房最新标准建筑商品房。二、住宅小区建成后往西留门，保留原有过道，继续向东走。若商用或出售由原住户乙方决定。三、甲方对该地块享有开发住宅权，乙方不得无故干涉。四、乙方提供自有住宅用地，由甲方整体建设六层住宅楼。乙方用自有住宅用地置换甲方所建1﹟楼1／2单元中的第三层背靠背的两套单元，面积是260平方米。若面积不足，由甲方按开盘价补偿乙方。五、交房前甲方应完成水、电、暖、气的接通工作，乙方不负担任何费用。交房前甲方负责办理房产证、土地证，由此产生的相关费用如房地契税等由甲方负担。六、甲方无偿向乙方提供小房2套，面积不小于16平方米。七、甲方向乙方提供一个车库，位置就置换的单元附近，面积不小于21平方米。价格不高于壹万元。八、在甲方所建的1﹟楼，2﹟楼之间是休闲绿地，甲方、乙方不得搞任何建筑。九、拆迁由甲方负责，乙方住宅原有物品有乙方自行选择留用。十、本协议从乙方清空住房交由甲方后开始生效。十一、本协议一式两份，由甲乙双方各持一份，与《合作建房协议》不同部分以本协议为准。2013年6月2日原告与被告刘国友签订承诺书，约定：吕英志置换户北楼层东单元楼梯间西侧从东往西数第三间储藏室共计两间储藏室归吕英志所有，并享有永久所有权。2013年12月1日原告与被告刘国友再次签订承诺书，约定，第一、南楼车库从东头往西第二间车库交给吕英志所有，并拥有永久使用权。第二、车库面积未到21平米，少4.5平米。也未在北楼。甲方同意给乙方35000（叁万伍仟整）元补偿，扣除乙方应交10000元（壹万元整）甲方再给乙方25000（两万五千）元，一周内交清。第三、原三份合作建房协议相关车库事宜双方结清。2013年6月2日，被告刘国友交付给原告房屋2套，合计238平方米，2015年1月1日，原告之子为以上2套房屋按装天然气花费7000元。
本院认为，原告吕英志与被告刘国友签订的合作建房协议书，合作建房附加协议及承诺书是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效协议，双方应按协议履行义务，否则应承担违约责任。该协议上盖有被告河北永乐房地产开发有限公司的公章，该公章系被告刘国友所盖，但被告刘国友不是被告河北永乐房地产开发有限公司的代表人，也不是该公司的代理人，故被告刘国友对被告河北永乐房地产开发有限公司没有代理权，但原告有理由相信其有代理权，所以，被告河北永乐房地产开发有限公司应对盖有其公章的合作建房协议书及2009年9月26日的合作建房附加协议承担相应民事责任，承担相应责任后，可以向被告刘国友追偿所遭受的损失。根据合作建房协议及2009年9月26日的合作建房附加协议书，原告的损失为，房屋面积差22平方米，由被告按开盘价2000元／㎡，共计44000元补偿给原告；天然气安装费7000补偿给原告；因延期交房违约金：2009年9月份实施拆迁，2011年3月底交房，自2011年3月底到2013年6月2日交房，延期782天，2套房，每套按10元／天计算，共计15640元。以上损失由应被告河北永乐房地产开发有限公司承担。按2013年12月1日承诺书，原告损失为10000元，该损失应由被告刘国友承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十三条之规定，判决如下：
一、被告河北永乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吕英志各项损失66640元。
二、被告刘国友于本判决生效之日起十日内给付原告吕英志损失10000元。
三、被告河北永乐房地产开发有限公司履行法定义务后，可向被告刘国友追偿。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1206元，由被告刘国友负担1000元，由原告吕英志负担206元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审判员 邢洪波
二〇一五年十月二十日
书记员 杨亚男