广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终1635号
上诉人（原审被告）：梁**，女，1968年4月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：晏俊星，广东荆紫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡**，男，1978年1月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：赵志洪，广东卓泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐嘉欣，广东卓泓律师事务所律师。
原审被告：欧**，男，1992年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：晏俊星，广东荆紫律师事务所律师。
上诉人梁**因与被上诉人胡**及原审被告欧**房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
梁**上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判梁**无需向胡**赔偿损失244000元；2.本案一、二审诉讼费由胡**承担。事实和理由：（一）一审判决适用法律错误。1.分析胡**的诉讼请求，胡**请求赔偿经济损失是基于缔约过失责任而不是违约金。2.梁**以自己名义签订的承诺书虽然约定承担违约责任，但从法律性质上讲是缔约过失造成的经济损失，因此，一审法院应根据合同法关于缔约过失责任的规定和举证规则对胡**的实际损失数额进行审理。3.违约金条款并非合同法规定的独立存在的解决争议方法的条款，本案《房地产买卖三方合同》无效，违约金条款亦无效，一审法院根据该条款判定梁**向胡**赔偿244000元没有事实和法律依据。（二）一审法院对案件事实的法律性质认定不当，适用法律错误。1.涉案合同因梁**无权代理而被认定无效，梁**仅仅存在缔约过失责任，不存在违约责任。缔约过失责任要对以下事实进行审理：一是缔约过失的事实，二是造成的损失数额、范围，三是缔约过失的过错责任，但一审法院没有对上述事实进行审理。2.胡**在明知梁**没有代理权的情况下与其签约，也存在过错，根据合同法第五十八条的规定，双方应按照过错大小来分担损失赔偿责任。3.胡**没有就损失的实际发生及数额、主观过错等法定要件进行举证，应承担举证不能的法律责任，法院对其请求赔偿的诉讼请求应予以驳回。4.如一审法院根据违约金条款判定经济损失赔偿金是正确的，根据合同法第一百一十四条的规定，梁**有权请求降低违约金赔偿标准，但一审法院对此没有释明。
胡**辩称，一审判决正确，请求维持原判。
欧**述称，同意梁**的上诉意见，胡**不存在实际损失。
胡**向一审法院起诉请求：一、确认胡**与梁**于2017年3月20日签订的《房地产买卖三方合同》及《补充协议》无效；二、梁**向胡**返还购房款105000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自起诉之日起至实际清偿完毕之日的利息；三、梁**向胡**赔偿损失244000元；四、梁**向胡**赔偿中介费损失18300元；五、本案诉讼费由梁**承担。
一审法院认定事实：位于佛山市顺德区房屋于2017年5月11日在房管部门取得产权登记，所有权人为欧**。梁**与欧**系母子关系。2017年3月，梁**携带欧**的身份证复印件及购房合同委托顺德区容桂佳诚房产中介服务部（以下简称佳诚中介）出售上述房屋，其告知佳诚中介，其与丈夫出资为儿子欧**购买了上述房屋，以欧**的名义与房地产开发商签订了商品房销售合同，梁**并向佳诚中介交付了案涉房屋的钥匙，佳诚中介随后对案涉房屋进行了拍照并介绍给客户。2017年3月20日，在佳诚中介的居间下，梁**以欧**的代理人的身份与胡**签订了《房地产买卖三方合同》，合同约定欧**向胡**转让上述房屋，成交价为1220000元，胡**在合同签订时向欧**支付定金100000元，首期购房款200000元在卖方注销案涉房屋的抵押登记当日付清，部分购房款890000元由胡**向银行申请按揭贷款，剩余购房款30000元在交楼当日付清。合同还约定，卖方必须在2017年4月30日前办好房地产权证并将证交到顺德区容桂佳诚房产中介服务部（以下简称佳诚中介）以配合胡**办理按揭贷款手续，双方应在合同签订60天内向银行提供办理贷款所需的资料；如卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将该物业出售给买方的，须支付成交价的20%作为违约金，并返还买方已付的所有费用。梁**于签订合同当日签署了承诺书一份，承诺如果欧**不履行合同，梁**愿意承担房地产买卖三方合同的全部违约责任。胡**也于当日签署了同意书，表示其同意梁**代欧**签订房地产买卖三方合同。2017年5月11日，梁**又以欧**的名义与胡**签订了补充协议，约定胡**于2017年5月10日先垫付部分购房尾款5000元给卖方用作办证，待交易完成后在支付尾款时扣除，如本交易不能完成，卖方需退还买方垫付的5000元。
合同签订后，胡**于签订合同当天向梁**支付了定金100000元，并向佳诚中介支付了12200元中介费。为协助欧**尽早取得案涉房屋的产权证，在佳诚中介的协调下，胡**于2017年5月10日提前支付5000元的购房尾款用于加快办理房产证的费用，该费用由佳诚中介收取，而案涉房屋确于2017年5月11日在房管部门取得产权登记，并于当日设定了抵押登记。之后，佳诚中介多次通过微信、短信联系梁**询问房产权证办理进展及催促梁**办理房屋过户手续，梁**均不予回复。梁**曾明确向佳诚中介的工作人员梁小华表示因房屋出售价格过低，不再继续履行合同。胡**遂于2017年6月19日向一审法院提起诉讼。欧**在庭审中明确表示其对梁**的代理行为不予追认。
一审法院认为，胡**与梁**于2017年3月20日签订的《房地产三方买卖合同》及《补充协议》约定的合同双方当事人为胡**及欧**，胡**和梁**、欧**双方均认可在签订合同时，梁**并未获得欧**的授权，梁**签订合同的行为属无权代理，而欧**事后亦不追认梁**的代理行为，因此，胡**主张上述《房地产三方买卖合同》及《补充协议》无效，一审法院予以支持。在案涉合同无效的情况下，梁**应当向胡**返还已收取的定金100000元及购房款5000元，并自起诉之日起按中国人民银行同其同类贷款利率支付利息。梁**提出上述5000元由胡**直接交付给佳诚中介，应由佳诚中介返还的辩解意见，一审法院认为，补充协议中已明确约定该5000元系胡**支付的购房款，在双方交易不成的情况下应当予以返还，佳诚中介将该5000元用于加快办理案涉房屋的产权证，在胡**支付该款项的第二天，案涉房屋确已办理了产权登记，因此，一审法院认为该5000元系梁**收取后自愿用于为欧**的房屋办理房产证，梁**应当予以返还。对于梁**是否对合同无效存在过错及是否应当承担赔偿责任的问题，梁**明知其没有代理权限仍以欧**的名义与胡**签订合同，并向中介及购买人出示了欧**的身份证复印件、欧**与房地产开发商签订的商品房买卖合同，以及向中介交付案涉房屋的钥匙等，正是由于梁**的上述行为以及梁**自愿作出的承诺，使得胡**有较为充分的理由相信梁**能敦促欧**履行合同，因此，一审法院认为梁**对合同无效的后果存在过错，应当承担赔偿责任；对于梁**于2017年3月20日以自己的名义签署的承诺书，其性质并非案涉房屋买卖合同的附件，具有独立性，是胡**与梁**之间订立的独立的合同，其内容实质上是约定了梁**在无权代理的情形下以欧**的名义与胡**签订案涉房屋买卖合同可能导致合同无法履行时，梁**同意按房屋买卖合同约定的违约金的计算标准赔偿胡**因其无权代理行为而遭受的损失，即双方已约定了损失的计算方法，该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，胡**请求梁**赔偿损失244000元，一审法院予以支持；对于胡**支付的中介费，该费用属于其损失的一部分，双方已约定了损失的计算方法，该损失包括在上述244000元之中，因此，对胡**请求梁**赔偿中介费18300元的请求，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认胡**与梁**于2017年3月20日签订的《房地产买卖三方合同》及2017年5月11日签订的《补充协议》无效；二、梁**于判决生效之日起十五日内向胡**返还购房款105000元；三、梁**于判决生效之日起十五日内向胡**赔偿损失244000元；四、驳回胡**的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为3404.75元，财产保全费4713元，8117.75元，由梁**承担5761.25元，由胡**承担2356.5元。
各方当事人在二审期间均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：欧**在二审法庭调查中陈述案涉房屋在一审期间已经被转让，转让价格大约为150万元。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋的所有权人为梁**的儿子欧**，梁**在未取得欧**授权的情况下，以欧**的名义与胡**就买卖案涉房屋签订案涉合同，其行为构成无权代理。从签订案涉合同当日梁**签署的承诺书和胡**签署的同意书来看，胡**彼时清楚知晓梁**的代理行为尚未取得欧**的授权，故梁**的行为不构成表见代理，在欧**对梁**的代理行为不予追认的情况下，案涉合同对欧**不具有约束力，应由梁**承担责任。虽然梁**对案涉房屋没有所有权或处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该事实并不影响案涉合同的效力，案涉合同合法有效，一审法院认定合同无效，处理错误，本院予以纠正。胡**关于确认合同无效的诉请及梁**以其无权处分导致合同无效为由主张其仅应承担缔约过失责任的诉请均不成立，本院不予支持。
根据梁**的上诉请求和胡**的答辩意见，本案二审的争议焦点是：梁**是否应向胡**赔偿244000元。
根据已查明的事实，梁**在签订案涉合同并收取胡**的定金后拒绝出售案涉房屋，欧**在二审中陈述案涉房屋在一审期间已另行出售，故胡**的合同目的已无法实现，案涉合同应予以解除，梁**的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据案涉合同第十一条第1款“卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将该物业售予买方，须支付本合同第三条约定的成交价的20%予买方作为违约金，且须返还买方已付的所有费用”的约定，梁**应向胡**支付成交价的20%即244000元作为违约金，故本院对胡**要求梁**赔偿244000元的请求予以支持。
梁**抗辩称合同约定的违约金过高，请求对一审判决的赔偿损失数额予以调整，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，胡**要求赔偿损失244000元与合同约定的违约金一致，未超出其订立合同时预见或应当预见的范围，且考虑到梁**的违约行为、过错程度、胡**履行合同的情况及案涉房屋另行出售的价格等因素，该数额并未超出胡**实际所受损失，故本院对梁**关于调整赔偿损失数额的请求不予支持。
综上，梁**的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9335号民事判决第二项、第三项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9335号民事判决第一项、第四项；
三、驳回胡**的其他诉讼请求。
一审案件受理费3404.75元，财产保全费4713元，合计8117.75元，由梁**负担5761.25元，胡**负担2356.5元；二审案件受理费4960元，由梁**负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴建南
审判员 徐允贤
审判员 吴媛媛
二〇一八年四月十一日
书记员 黄志敏