湖南省通道侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1230民初15号
原告：湖南廊桥商业运营管理有限公司，住所地湖南省桑植县澧源镇高家坪（科赛商务大楼）。
法定代表人：杨明珠，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：高景行，湖南指南律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告：胡本霞，女，1985年9月21日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县。
委托诉讼代理人：尹涌江，通道县诚信法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
原告湖南廊桥商业运营管理有限公司（以下简称廊桥公司）与被告胡本霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告廊桥公司的委托诉讼代理人高景行，被告胡本霞及其委托诉讼代理人尹涌江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廊桥公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还所欠原告的租金27508元（租金计算到2016年12月21日，最终租金要计算到交铺为止，因被告不履行合同条款将不享受免租期）；2.判决被告赔偿原告租金违约金按2%的月利率计息为3576元；3.判决被告赔偿原告2个月租金8464元，用于原告另行招商；4.判决被告赔偿原告因诉讼所产生的律师费、人工工资、差旅费和向被告招租所支付营销公司的佣金10000元；5.判决被告缴纳的履约保证金4000元不予退还，作为赔偿原告损失；6.判决被告终止合同退还铺面，自动撤场，不得损坏商铺现有装修；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月18日原告廊桥公司与被告胡本霞签订《通道廊桥商铺租赁合同》，合同规定：1、①被告应在每个缴租期（每12个月为1个缴租期）开始的60天前一次性全额缴清下个租赁期租金。②被告超过2个月未交租金，原告有权终止本合同收回租赁的商铺。③本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同履约保证金。2、①被告或被告代理人、委托人如有违反本合同的行为，均视为乙方的违约行为，原告有权视违约情节向被告收取违约金、限制服务、终止本合同，依合同约定向被告索赔。②本合同因被告原因造成违约并终止本合同，被告自动撤场，被告应承担本合同约定的违约金、履约保证金等，还应承担已发生的商铺装修费用，并按照“来装去丢”的原则，不得损坏。然而缴租期已超过半年多了，被告以各种理由和借口迟迟不肯缴纳租金或申请退铺，其行为严重损害了原告的合法权益。原告特提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。
原告廊桥公司围绕诉讼请求提交了下列证据：
1、廊桥公司营业执照和法定代表人的身份证复印件，拟证明原告廊桥公司的企业基本信息及法定代表人的身份信息，是本案适格的原告。
2、《房产委托经营管理合同》、怀化廊桥置业有限责任公司营业执照，拟共同证明原告湖南廊桥商业运营有限公司受怀化廊桥置业有限责任公司的委托管理通道县廊桥的商业运营，是本案适格的原告。
3、《通道侗族自治县商品房买卖合同》、通房***号房屋所有权证、2015年6月4日的收条，拟共同证明114#门面出售给李明和李连新的事实，证明114号房屋还在怀化廊桥置业有限责任公司名下的事实，再证明原告是本案适格的原告。证明怀化廊桥置业有限责任公司交第一年的租金36684元给李明和李连新的事实。
4、通道廊桥商铺租赁合同TDLQ－114#，拟证明（1）、证明被告胡本霞租赁一层114号商铺的事实。（2）、2015年6月3日交36684元（免租3个月）第一年的租金，时间从2015年6月6日至2016年6月5日。并依第五条的规定交履约保证金4000元。（3）、甲方有权采取下列措施：①要求乙方支付拖欠的违约金，违约金按乙方拖欠费用每日千分之五计收。②乙方拖欠上述费用任何一种，时间超过2个月，甲方有权终止本合同，收回租赁商铺，乙方赔偿因违约给甲方造成的损失，合同履约保证金不退，作为违约金收归甲方所有。
5、商户交铺费用预算单、商铺租赁审批表，拟共同证明2015年4月18日交41847元的事实，明细为第一年的租金36684.00元，履约保证金4000元，首期物业管理费2015年5月份63元，装修押金1000元，临时用电100元。
6、《分户面积明细表》，拟证明证明被告胡本霞租赁一层114号商铺的实际面积为27.65平方米的事实。
7、中华人民共和国国有土地使用证和商品房预售许可证，拟证明怀化廊桥置业有限责任公司开发的房屋取得合法的手续的事实。
被告胡本霞辩称，本案是原告廊桥公司违约在先。1、推迟开业，原、被告合同约定于2015年5月1日举行开业典礼，而实际开业推迟了一个月，开业日期为2015年6月6日，且没有进行公告；合同第十条第10项约定“因甲方（原告）原因，……或延期开业超过30天以上的，属甲方违约，甲方应承担乙方所交纳履约保证金两倍的违约金支付给乙方弥补损失。……如果乙方继续租赁则甲方补偿乙方壹倍履约保证金，……合同继续履行”。2、原告在招商时承诺：在市场没有繁荣前，前三年每个月要搞促销活动，但自从开业时举办过一次开业典礼后，就再也没有搞促销活动了；3、原来廊桥公司通知各商户装修好后，同时开业，可是当时只有部分门面是装修完好的，剩下的是后期才招商进来的，后来的商户装修的噪音、装修垃圾，直接影响被告正常营业；4、原告招商没有到位影响了廊桥商业氛围形成，脱离其招商宣传；5、2016年下半年廊桥公司股东之间打官司，廊桥的大小事务都无人管理，无人过问；商户流失也不向外招商，楼道的灯坏了、电梯坏了、厕所爆水管、楼道漏水都没有人来管理，后来还有疯子进店烧衣服，廊桥物业管理根本没人来管，因为廊桥物业管理不到位，导致廊桥购物环境差，顾客不敢来购物了。综上所述，因原告疏于管理，廊桥的生意更加冷清了，廊桥市场没有形成好的商业氛围，导致了被告在廊桥投资的店面严重亏损，原告应承担相应责任。原告对廊桥的管理不到位，原告违约在先，请依法驳回原告的诉讼请求。
被告胡本霞针对其辩称向本院提供了下列证据材料：
1、编号为TDLQ－114#的《通道廊桥商铺租赁合同》，拟证明该合同不仅只是商铺租赁合同，同时也具有物业管理部分条款。原告有应加强物业管理、及时维修公共区域内固定资产和设备设施出现故障的义务。根据第八条第6点的约定，原告有对通道廊桥商业街各区域的环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施等进行管理的义务。
2、收据一张、装修预算单一张，拟共同证明被告装修该商铺花费21879元的事实。
3、照片三张，拟证明廊桥的电梯经常坏掉，及通道廊桥楼道经常漏水，环境很差，原告没有及时进行维修管理，导致客流量少、被告经营困难的事实。
4、证人证言（申请了证人武思颖、杨银练、杨练书出庭作证），拟证明原告对廊桥疏于管理的事实。
经庭审质证，被告胡本霞对原告廊桥公司提交的证据发表了如下质证意见：对原告提交的1号证据没有异议。对原告提交的2号证据的异议为没有原件，不能确定，如果有原件并核实正确就没有异议。对原告提交的3号证据中买卖合同无异议，对面积有异议，应按实际面积27.65㎡计算租金，以前多交的费用应当退还。对原告提交的4号证据合同的真实性、关联性无异议，对合同中一部分条款的效力有异议，此合同属格式合同，里面有些条款属霸王条款，属无效条款，比如说里面的第八条第2点等条款，都是为限制或免除一方的权利而写的，应该采取相应的方式提起对方的注意，但是原告没有。此合同中也约定了原告相应的义务，原告没有按合同约定履行。对原告提交的5号证据没有异议。对原告提交的6号证据没有异议，同意按这份证据中实际面积27.65平方米计算租金。对原告提交的7号证据真实性有异议，对其取得方式与程序有异议，因为在河道上建房是违章的。
原告廊桥公司对被告提供的证据材料发表了如下质证意见：对被告的1号证据合同的真实性、合法性、关联性认可，原告有被告所说的义务，被告也有缴纳物业管理费的义务，但是从2016年1月开始，原告方就没有收到过被告方的物业管理费，被告方总共只缴纳了半年的物业费，也没有履行好自己的义务。此合同也不是格式合同，没有霸王条款。对2号证据的真实性无异议，但被告装修与本案无关。对3号证据照片的异议为，不知道被告拍这张照片的时间是什么时候，积水有可能是下雨后积水，外墙不影响被告经营。电梯坏掉是当时有客人醉酒将电梯损坏的，原告当时也有报警并喊人维修，电梯现在也能正常使用。对被告所提交的4号证据有异议，异议为不能证明被告欲证明的事实。
本院对原告及被告提供的证据材料认证如下：对原告廊桥公司提供的1、2、3、4、5、6、7号证据，证据的形式、来源符合法律规定，内容真实能够证明本案的相关事实，本院对这些证据的真实性、合法性、关联性均予认定。
被告提供的1、2号证据，能相互应证，证明本案租赁商铺的相关事实，本院予以采信。被告提供3号、4号证据，能相互应证，证明廊桥管理存在问题的一些相关情况，本院对该证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年4月18日原告廊桥公司与被告胡本霞签订《通道廊桥商铺租赁合同》，合同约定：乙方（被告）租赁甲方（原告）位于通道县城东大桥通道廊桥一层114号商铺，经营“零食小吃”，商铺的建筑面积为31.35平方米（最终以产权登记面积为准），本合同以建筑面积作为计算租金、物业费、折旧费和收取有关管理费用的标准；租赁期限为：项目开业暂定时间在2015年5月1日，租赁期限自2015年5月1日起36个月，如果甲方（原告）通知提前开业，乙方（被告）应无条件接受并及时完成开业准备及装修工作，开业时间如有变动，以公司公告为准；租赁费用、免租期及交付方式：第一年租赁单价130元/㎡/月，年租金48912元，享受免租期三个月，实际支付租金36684元；第二年租赁单价135元/㎡/月，年租金50784元，享受免租期三个月，实际支付租金38088元；第三年租赁单价140元/㎡/月，年租金52668元，实际支付租金52668元；以上免租期累计6个月，以12个月为一个缴租期，乙方（被告）应当在每个缴租期开始的60天前向甲方（原告）一次性足额支付下个租赁期租金，第一期租金应于本合同签订时付清。商铺物业交付时，乙方向甲方支付4000元合同履约保证金；物业服务费乙方在每个支付期开始前的30天内，凭甲方开具的交款通知单向甲方一次性支付下个支付期的物业服务费；如乙方违反上述约定，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中扣交，乙方不及时补足保证金的，甲方有权终止合同，一切责任由乙方自负。权利和义务：甲方（原告）有权制定通道廊桥商业街业态管理、物业管理、广告管理、运营管理、服务管理、防火防盗安全管理、环境卫生管理、经营秩序管理等相关规定，有权依照市场变化调整功能分区和业态布局、乙方依法应配合遵守；甲方应加强物业管理，及时维修公共区域固定资产和设备出现的故障，对廊桥商业街各区域环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施等进行管理……。违约责任：本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金，乙方自动撤场，并承担未到期租金、物业管理费等，还应承担已发生的商铺装修费用，并按“来装去丢”原则，不得损坏；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当双倍返还本合同项下履约保证金，因甲方原因延期开业超过30天以上的，属甲方违约，甲方应向乙方支付履约保证金两倍的违约金。……如果乙方继续租赁则甲方补偿乙方壹倍履约保证金，……。
合同签订后，被告胡本霞依约向原告廊桥公司交纳了第一期的租金36684元及履约保证金4000元等费用，并如约将商铺装修完工，等待廊桥开业。廊桥开业庆典原定于2015年5月1日，原告将廊桥开业延期到2015年6月6日才开业。在第一个租赁期的经营后期，廊桥物业管理存在一些问题，廊桥电梯经常损坏、楼道漏水、有人进店闹事等未得到妥善处理，被告认为原告廊桥公司对廊桥事务疏于管理，导致通道廊桥商业街的环境卫生、治安、经营状况变差，影响了被告经营。在第二个交租期，被告就以原告对廊桥物业疏于管理存在违约，影响了商铺经营为由，遂以拒付租金的形式向原告讨要说法，双方引发争议。原告则以被告拒付租金违约，于2017年1月4日提起诉讼，请求依法解决。
另查明，被告已于2017年2月22日向原告退还铺面，终止了租赁合同。
本院认为，原告廊桥公司与被告胡本霞签订的《通道廊桥商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。合同约定，原告应加强物业管理，及时维修公共区域内固定资产和设备设施出现的故障，有对廊桥的环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施进行管理的义务。本案中，原告疏于管理，对廊桥电梯损坏、楼道漏水、疯子进店闹事等情况未能妥善处理，原告对廊桥商业街并没有依约履行好管理义务，存在违约行为，对被告商铺的经营造成了一定影响。被告对原告廊桥管理上存在的问题，没有依约维权，只简单的以拒交租金的形式抗议，被告也存在一定过错，其行为亦违反了合同约定。参照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告都存在违约行为，应各自承担相应的责任。本案被告拒付第二年租金是因原告疏于廊桥物业管理引发的，原告对廊桥物业事务管理的好坏，直接体现廊桥经营环境状况，对廊桥商户的经营有一定影响，起次要辅助作用，被告对其店铺经营起主要作用，故本院确定原告对此承担40%的责任，被告对其拒付第二年租金的违约行为承担60%的责任。
租赁期限按原、被告实际履行情况，从2015年6月6日廊桥开业庆典计算，租期36个月，每12个月为一个交租期；第二个交租期从2016年6月6日开始，12个月为一个交租期，本案中原告诉请对被告欠交租金计算至退还铺面之日即2017年2月22日，共计256天。
本案被告租赁的114号商铺，原、被告双方同意按《分户面积明细表》中建筑面积27.65㎡计算租金，原依合同所交租金按“多退少补”的原则处理，多交的租金可扣减为下一期租金。合同约定的第一期租赁单价为每个月130元/㎡，享受免租期三个月，因此被告第一期应交租金为130元/㎡×27.65㎡×（12-3）=32350.50元，实际已交租金36684元，多交租金4333.50元。合同约定第二期的租赁单价为每个月135元/㎡，享受免租期三个月；原告对被告欠交租金诉请以第二期租期从2016年6月6日计算至退铺之日即2017年2月22日共计256天，减去三个月（90天）免租期，实际只有166天。被告欠租金为135元/㎡×27.65㎡÷30天×166天=20654.55元，原告对被告所欠租金承担40%的责任即8261.82元；被告承担60%的责任即12392.73元，扣减第一个交租期多交的租金4333.50元，实欠租金为8059.23元。原告诉请被告所交履约保证金4000元不予退还，因原告对廊桥物业的管理不善，违约在先，本院对原告的该诉讼请求不予支持，该4000元保证金应抵扣被告所欠租金。综上，被告尚应支付给原告租金8059.23元-4000元=4059.23元。
原告要求被告承担租金违约金3576元，并赔偿原告两个月租金8464元用于另行招商的诉讼请求，因原、被告双方合同中没有该事项约定，且在履行合同过程中原告也有违约行为，故本院对该诉讼请求不予支持。
原告要求被告赔偿因诉讼产生的律师费、人工工资、差旅费和向被告招租所支付营销公司的佣金10000元的诉讼请求，因原告方在履约过程中也有违约行为，且原告对该诉讼未提供相关证据，故本院不予支持。
原告诉请终止合同退还商铺，被告自动撤场、不得损坏商铺现有装修。被告表示同意，并已于2017年2月22日向原告退还了铺面，对此本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第七项、一百零九条、第一百二十条、第二百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:
一、终止原告湖南廊桥商业运营管理有限公司与被告胡本霞签订的《通道廊桥商铺租赁合同》。被告胡本霞将商铺退还给原告湖南廊桥商业运营管理有限公司（商铺已于2017年2月22日退还）；
二、限被告胡本霞于本判决生效后三日内付给原告湖南廊桥商业运营管理有限公司租金4059.23元；
三、驳回原告湖南廊桥商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1139元，由原告湖南廊桥商业运营管理有限公司承担500元，被告胡本霞承担639元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 李 平
人民陪审员 杨 思
人民陪审员 蒋思芳
二〇一七年七月六日
书 记 员 方 艺
附件：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。