江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初405号
原告(反诉被告):许利东,男，1968年10月21日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
原告（反诉被告）：毛建玲，女，1971年1月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：胡建宇，（共同代理两原告）江苏益友天元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王付英，女，1969年9月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：陈国富（系王付英丈夫），男，1968年10月6日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：刘兵，江苏瀛元律师事务所律师。
原告许利东、毛建玲与被告王付英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法适用简易程序审理，审理中王付英提出反诉，本院审查后决定与本诉部分合并审理，并于2017年2月22日、3月31日公开开庭进行了审理。原告许利东、毛建玲及其共同的委托诉讼代理人胡建宇、被告王付英的委托诉讼代理人陈国富、刘兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告许利东、毛建玲向本院提出请求：1、请求依法确认原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》已经解除;2、判令被告支付违约金160000元;3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月28日原、被告双方在居间方苏州平江区天后宫房地产中介服务部的居间下，签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告向原告购买位于苏州市××门××村××室房屋一套，面积52.38平方米，总价80万元。被告在签订合同当天向原告支付了定金2万元，同时约定余款于2016年10月15日前付清。被告在签订合同前已在中介带领下去实地查看过房屋，知道房屋处于出租状态，故合同中明确约定租赁期到2016年12月底。然而2016年10月15日到付时间后，被告却以房屋中有租赁为由，要求腾清房屋，拒绝付款，并不肯办理房屋交接手续，几经协商未果，故诉来法院，请求判如所请。
被告王付英答辩并反诉称：2016年9月28日原、被告和苏州平江区天后宫房地产中介服务部确实就苏州市××门××村××室房屋签订《房屋买卖（居间）合同》，房屋总价80万元。付款方式为签订合同当天支付定金2万元，余款于2016年10月15日前且许利东、毛建玲做好全权委托买卖公证的当天支付，同时应当在办理房屋交接日前清退承租户，如承租户坚持承租到2016年12月底，则自房屋交接日起由承租户与我方另行签订租赁合同。另合同约定任何一方拒绝履行合同，由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金。合同订立后，我方按约向许利东、毛建玲支付了定金2万元，但许利东、毛建玲既未按约定办理全权委托买卖公证也未履行清退租户的义务，致使双方间订立的合同未能完全履行，故请求依法：1、判令许利东、毛建玲继续履行《房屋买卖（居间）合同》，并清退租户，与我方办理房屋交接手续；2、判令许利东、毛建玲支付违约金160000元；3、承担反诉诉讼费用。
针对反诉许利东、毛建玲答辩称：1、本案原、被告双方在签订《房屋买卖（居间）合同》前，王付英在中介带领下实地看过房屋，对于房屋处于租赁状态是知晓的，租期到2016年12月底也是同意的；2、合同执行过程中并无任何条款约定我方在收到全部房屋、办理房屋交接手续之前有清退租户的义务。退一步说，即便是要求清退租户也是应当在付清全部房款之后，而未付清房屋就要求清退租户也不符合常理，故请求驳回王付英的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人共同提供的《房屋买卖（居间）合同》及许利东、毛建玲提供的房屋权属证书、告知函、解除合同通知书、证人毛某证言，王付英提供的手机短信记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，经本院审理认定事实如下：原告许利东与毛建玲系夫妻，苏州市××门××村××室房屋产权登记在许利东名下。2016年9月28日许利东、毛建玲（甲方）、王付英（乙方）和苏州平江区天后宫房地产中介服务部（居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份（编号为1802037），约定：甲方将其所有的苏州市××门××村××室房屋出售给乙方，所有权人为许利东，面积52.38平方米；合同第二条：成交价格为80万元，该房屋产权过户时产生的个税、营业税、契税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担及房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担；第四条付款约定：（1）乙方于2016年9月28日向甲方支付定金2万元；（2）余款在2016年10月15日之前在做好全权委托买卖公证的同时当天支付；第六条违约责任：甲、乙方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；第九条其它事宜：（1）现有装修及设施……；（2）此房屋处于出租状态，合同到期日为2016年12月底；如果原租户继续要租到合同到期，则自交接之日起另签合同，至2016年12月底；（3）甲方负责（承诺）现租户对出售房屋无异议；（4）甲方负责三个月内全部迁走，若户口过期迁出，则每迟延一天，甲方需向乙方支付违约金200元。上述合同甲方由毛建玲签字，乙方由王付英签字，苏州平江区天后宫房地产中介服务部在丙方栏中签字盖章。合同签订当日，王付英给付许利东、毛建玲定金2万元。
2016年10月14日王付英丈夫陈国富通过手机，向许利东、毛建玲及中介发送的短信：“告知（许利东、毛建玲并中介程永明）我们三方于2016年9月28日所签署的编号为1802037的合同中所约定的交房日期（2016年10月15日）已经即将到期！希望你方（售房方）尽快处理好房子的未了事宜（清退出租户）以便于我们（购房方）合同的执行，如果由于你方（售房方）不能及时交房而导致的一切后果及造成的损失都由你方（售房方）全部负责！特此告知！！！王付英陈国富”。毛建玲收到该短信后回复“你有什么事跟中介去说”；徐建峰（完美房产中介）收到该短信回复“你看合同上写交房日期是2016年10月15日吗”，陈国富收到回复“你自己好好看看合同！多研究研究有好处的！！！”，徐建峰又回复“随你吧，合同上意思是剩余租金给你，原租房合同到期交房或你愿意再出租的和原租客重签合同”，当天双方往来多条短信，陈国富强调按合同执行，徐建峰强调买卖不破租赁。至2016年10月15日双方仍然未协商一致，都认为对方违约。
2016年10月26日、27日毛建玲哥哥毛某至苏州平江区天后宫房地产中介服务部，向该服务部的程有明要求退还涉诉房屋的房产证和土地证，因程有明告知其王付英不同意退还，双方发生肢体冲突，之后程有明向苏州市公安局姑苏分局观前派出所作了报案。
2016年11月11日许利东、毛建玲向王付英发《告知函》，要求王付英及时支付购房款，并配合办理房屋网签和过户等手续，该函王付英于当月13日收到。
2016年11月11日王付英、陈国富向许利东、毛建玲及苏州平江区后宫房地产中介服务部程有明分别发送《告知函》：告知要求许利东、毛建玲按照合同约定准备好房子交接事宜，如果在2016年11月15日还没有处理好房子交接事宜，应承担违约责任。毛建玲对该函的真实性没有异议，但认为没有收到。
2016年11月17日许利东、毛建玲以特快专递方式向王付英发《解除合同通知书》，特快专递单的备注中明确为解除合同通知书。通知书明确：“从2016年11月18日起，我方将正式解除双方签署的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：1802037），根据合同约定，应当向我方支付违约金160000元，请你方立即支付。”该通知书王付英拒收。许利东、毛建玲于2017年1月13日诉至本院。
本院认为，苏州市××门××村××室的房屋产权虽登记在许利东一人名下，但关于该房屋的买卖许利东表示是知晓的，也认可毛建玲与王付英签订买卖合同，故毛建玲以许利东的名义与王付英于2016年9月28日签订的关于苏州市××门××村××室房屋的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。现买卖双方在合同履行过程中产生争议，导致交易未能完成。综合双方当事人的诉辩意见，本院就本案的主要争议问题分别确认如下：
1、关于双方未按约交房、付款是否应当认定为违约行为的问题。
许利东、毛建玲认为王付英在2016年9月28日合同签订当天支付定金2万元，余款应当在2016年10月15日之前支付，不存在其先有清退租户义务，后王付英再付款的约定。
王付英则认为，应当根据合同约定在2016年10月15日之前许利东、毛建玲先做好全权委托买卖公证后我们再付房款，同时与承租户解除租赁合同，清退租户。如果承租户坚持要租赁到2016年12月底的，应该向我们提供原房屋租赁合同，与我们另行签订租赁合同，期限自房屋交接之日至2016年12月底，故其违约在先。
本院审查后认为，双方签订合同之时涉诉房屋被承租人占有，许利东、毛建玲无法将房屋实体交付王付英，故双方当事人在合同第五条第三项“甲方承诺拿到全部房款”是腾空该房屋，还是将房屋的钥匙交于乙方，并未作出明确约定，仅在合同第九条中约定“此房现处于出租状态，合同到期日为2016年12月底，如果原租户继续要租到合同到期，则自交接之日起另签合同，至2016年12月底”，从该条表述中可以看出，双方对于房屋处于出租状态及租赁期限到2016年12月底是清楚的，如果原租户坚持要租到合同到期，则自交接之日起另签合同，但未约定具体的交接时间，也未约定该另行签订合同是许利东、毛建玲必须履行的义务，更没有明确是王付英支付剩余房款的前置条件；而合同第四条第二项的规定，应当理解为同时履行，并无先后顺序，故2016年10月14日王付英短信要求许利东、毛建玲先清退租户，以便于购房方合同的执行，该要求在未得到许利东、毛建玲认可时属于单方变更合同约定，故王付英主张应由许利东、毛建玲应当先清退租户、做好委托公证再付款的观点不能成立。
2、关于合同应继续履行还是解除的问题。
合同签订后除定金的支付之外，双方均未能按约履行其他合同条款。在2016年10月15日办理委托公证，同时支付房屋余款未成的情况下，许利东、毛建玲即要求天后宫中介归还房屋产权证和土地证，并引发肢体冲突，致使双方矛盾进一步激化，2016年11月11日双方又各自向对方发函，催告对方按约履行合同义务，但各自收到对方函件后，均没有履行合同的积极意思表示，2016年11月19日许利东、毛建玲向王付英发出《解除合同通知书》，该通知书王付英于2016年11月24日拒收，但在许利东、毛建玲已经行使解除权的情况下，且本院进行释明后，王付英坚持继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。
3、关于解除合同后双方如何结算的问题。
双方在合同签订后，除定金之外，并未履行合同的其他部分。许利东、毛建玲收取王付英定金2万元，在王付英单方变更合同约定，存在违约行为时，许利东、毛建玲作为收取定金一方，可予以没收。双方各自主张由对方承担相当于合同总价20%作为违约责任。本院审查后认为，合同第六条第五项的约定系针对导致合同无法履行的根本违约行为而约定，现本案虽王付英单方变更合同约定，要求许利东、毛建玲先清退租户，虽存在违约行为，但不构成根本违约；之后许利东、毛建玲即在10月26日向中介要求归还房屋的产权证和土地证，并与中介方发生肢体冲突，对履行合同也未表示积极的意思。许利东、毛建玲未将房屋交付给王付英，王付英也未将购房款支付给许利东、毛建玲从而占用购房资金，双方未因合同解除遭受与违约金金额相当的实际损失，故对于双方根据该条款提出的违约请求，本院均不予支持。
综上所述，本院确定许利东、毛建玲与王付英于2016年9月28日签订的关于苏州市××门××村××室房屋的《房屋买卖（居间）合同》解除，许利东、毛建玲收取王付英的2万元定金不予返还，双方超出此范围的诉讼请求，本院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除许利东、毛建玲与王付英于2016年9月28日签订的关于苏州市××门××村××室房屋的《房屋买卖（居间）合同》，许利东、毛建玲收取王付英定金2万元不予返还；
二、驳回许利东、毛建玲的其他诉讼请求；
三、驳回王付英的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11800元，减半收取5900元，由原告许利东、毛建玲负担；反诉案件受理费5900元，由反诉原告王付英负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：a。
审判员 沈录印
二〇一七年四月十二日
书记员 朱晶雯