江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第0199号
原告仇秀云。
委托代理人蒋凤领，灌南县法律援助中心律师。
被告连云港富强房地产开发有限公司。住所地，灌南县新安镇人民东路**号。
法定代表人刘毅，该公司董事长。
委托代理人王灌连。
第三人孙庆忠。
第三人戴金凤。
原告仇秀云与被告连云港富强房地产开发有限公司、第三人孙庆忠、戴金凤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，江苏省灌南县人民法院于2013年11月1日立案受理后，依法由江苏省连云港市中级人民法院于2013年12月20日指定本院管辖。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告仇秀云及其委托代理人蒋凤领，被告连云港富强房地产开发有限公司委托代理人王灌连到庭参加诉讼。第三人孙庆忠、戴金凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告仇秀云诉称：2009年6月6日，原、被告就房屋拆迁产权调换等事宜达成协议，约定：原告将位于镇北社区面积为108平方米的住房交由被告拆除，被告将华富世家在建的21幢1单元302室（面积为86.68平方）的住宅房（该房屋又调换为18幢3单元301室）和21幢P4号汽车库置换给原告，交付日期为2010年12月底。逾期交付，被告以每月200元支付原告的房租费，后因延期交付发生争议。2011年11月18日双方在房管部门的协调下，双方以会议纪要的形式达成七点共识。协议签订后，原告已付清全部房款及相关费用，被告未按约定履行交房义务，还于2012年8月16日将置换房以房屋买卖合同形式抵押给第三人，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，请求：一、判令被告限期交付房屋，并办理产权登记；二、确认被告与第三人孙庆忠、戴金凤签订的商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012203782）无效；三、判令被告交付华富世家21幢P4号汽车库；四、判令被告给付违约金20113元；五、要判决被告给付搬家安置费用2394元；六、由被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中原告仅主张第一项、第二项、第六项诉讼请求，放弃第三项、第四项、第五项诉讼请求。
被告连云港富强房地产开发有限公司辩称，原告所述房屋拆迁产权调换是事实。涉案房屋于2013年11月交付给原告。我方承认原告的第二项诉讼请求，即与第三人签订的合同无效。诉讼费用由法院依法判决。
第三人孙庆忠、戴金凤未到庭未作答辩。
经审理查明：
一、2009年6月6日，原告仇秀云（被拆迁人）与被告连云港富强房地产开发有限公司签订华富世家地块房屋拆迁产权调换协议，约定：原告现有住房面积108平方米，置换华富世家（施工编号）21幢甲单元302室面积86.68平方米，另置换21幢P4号汽车库面积32平方米，置换后超出面积由原告补交现金23496元及补交楼层差价款17300元整。房屋交付使用所产生的政府相关规费及配套设施费用由原告自行承担，按实结清。协议签订后因21幢房屋没有开工建设，又调换为18幢3单元301室。
二、2013年9月17日，原告付清全部房款及相关费用后，从被告连云港富强房地产开发有限公司领到华富世家18号幢3单元301室钥匙。
三、被告连云港富强房地产开发有限公司与第三人孙庆忠、戴金凤系借贷关系，被告连云港富强房地产开发有限公司以华富世家18幢3单元301室商品房为借款提供“抵押”担保。为此，被告与第三人于2012年8月16日签订商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012203782），将华富世家18幢3单元301室商品房出售给第三人孙庆忠、戴金凤，单价每平方米1550元，总价202631元。该合同已于同日备案。
四、另查明，华富世家第18幢至今未经验收合格。
上述事实，有下列证据证实：一、原、被告陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件；2、华富世家地块房屋拆迁产权调换协议复印件、交房传递单复印件；3、三张收据；4、商品房买卖合同复印件；5、借款及担保清单复印件；6、结算凭证。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告连云港富强房地产开发有限公司与原告仇秀云签订房屋拆迁产权调换协议，将华富世家18幢三单元301室房屋置换给原告后，又将该房屋出卖给第三人孙庆忠、戴金凤（实为借款担保），违反了法律的强制性规定，因此，对原告要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012203782）无效的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求被告交付华富世家18幢三单元301室房屋并办理产权登记的诉讼请求，因该房屋未经验收合格，不具备交付产权登记条件，本院依法暂不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告连云港富强房地产开发有限公司与第三人孙庆忠、戴金凤于2012年8月16日签订的商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012203782）无效。
二、驳回原告仇秀云其他的诉讼请求。
本案案件受理费3780元，由被告连云港富强房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 马晓永
代理审判员 朱 锐
代理审判员 梁成君
二〇一四年七月八日
书 记 员 王 辉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
（二）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。