重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01821号
上诉人（原审原告）重庆三峡医药高等专科学校。
法定代表人周建军，该校校长。
委托代理人朱占亮，重庆渝万律师事务所律师。
委托代理人陈先路，男，1967年12月12日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）刘依依，女，汉族，1993年9月7日出生。
委托代理人史毅，重庆高山律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）代贵平，男，汉族，1989年6月6日出生。
上诉人重庆三峡医药高等专科学校（以下简称三峡医专）与被上诉人刘依依、代贵平房屋租赁合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2014年9月17日作出（2014）万法民初字第06643号民事判决。三峡医专不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年10月30日，三峡医专与刘依依签订房屋租赁合同，将三峡医专教师公寓2栋319号门面出租给刘依依。双方约定：刘依依不从事餐饮、食品加工和娱乐类经营业务；租期一年，从2013年10月25日至2014年10月24日止；年租金13000元，刘依依另缴纳保证金2000元，合同期满且不再续租，保证金无息退还.在租期内刘依依解约，不退保证金；三峡医专查实刘依依经营合同约定以外的业务，可以书面形式责令纠正，若15天内刘依依没有纠正，三峡医专可解除租赁合同并收回房屋，保证金及房屋租金概不退还；未经三峡医专书面同意，刘依依不得擅自将房屋转租、转借等，否则三峡医专有权解除合同，并从刘依依缴纳的保证金中按一个月租金扣取违约金，若保证金不足弥补三峡医专损失的，刘依依还应另行据实赔偿；租赁期满刘依依必须立即腾房，逾期一天应按照租赁期内月租金的20%向三峡医专支付房屋占用费。
合同签订当日，刘依依向三峡医专缴纳租金13000元，并在该门面经营水吧。2014年3月18日，未经三峡医专同意，刘依依与第三人代贵平签订门面转让合同，双方约定：涉案门面房屋转让给代贵平经营使用，转让费80000元，自转让之日起解除刘依依与三峡医专的合同关系。2014年4月4日，三峡医专制作通知，以刘依依改变门面用途为由要求纠正违约行为。同年5月7日，三峡医专制作通知，以刘依依未纠正违约行为、私自转租为由解除双方签订的房屋租赁合同，上述两份通知均以快件寄送。同年5月7日，三峡医专工作人员通过短信和彩信向刘依依发出解除合同的信息。但在审理中，三峡医专未提供刘依依已收悉上述两份通知、短信和彩信的证据。至本案审理终结，所涉门面房屋由代贵平占有使用。
三峡医专为收回涉案房屋、支付占用使用损失等问题与刘依依发生纠纷，遂提起本案诉讼。请求：1、判令刘依依立即将涉案房屋交还，代贵平予以协助；2、刘依依承担占用房屋损失13020元（217元／天×60天）；3、刘依依负担本案诉讼费。庭审中三峡医专变更和增加诉讼请求：1、判令解除三峡医专与刘依依签订的租赁合同；2、逾期占用房屋损失按217元／天标准从2014年8月15日开始计算至返还之日。
刘依依在一审中辩称，其作为被告主体不适格，三峡医专所邮寄解除合同通知未收到，所举示发送的彩信亦不能佐证三峡医专的观点，故未产生效力；三峡医专要求其承担房屋损失没有合同约定，且标准过高，超过实际损失，应予调整；所租房屋现由第三人代贵平占有使用，应由代贵平返还。请求驳回三峡医专的诉讼请求。
代贵平在一审中述称，门面转让三峡医专不知道，因刘依依已收取转让费，故不同意将门面退还三峡医专。
一审法院认为，三峡医专与刘依依签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，双方应认真履行。刘依在履行合同中从事水吧经营，且未经同意擅自转让，应承担相应的法律责任，故对三峡医专的合理诉讼请求予以支持。本案中，除租金损失外，三峡医专未提供证据证明其它损失存在，却在依约扣取刘依依保证金及剩余房屋租金的情况下，仍主张按月租金20%（217元／天）从2014年8月15日开始计算逾期占用房屋损失，其请求赔偿标准过高，予以调整，按原租金标准即35.61元／天计算为宜。三峡医专解除通知送达虽有瑕疵，但在本案诉状中有解除合同的意思表示，刘依依收到诉状，亦具合同解除的通知效力。刘依依辩称主体不适格，与事实不符，不予采信，辩称所租房屋应由代贵平返还，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第一百零七条、第二百零七条之规定，判决：一、解除原告重庆三峡医药高等专科学校与被告刘依依2013年10月30日签订的三峡医专教师公寓2栋319号门面房屋的租赁合同；二、第三人代贵平在本判决生效后七日内将三峡医专教师公寓2栋319号门面房屋交还原告重庆三峡医药高等专科学校，被告刘依依予以协助第三人将该门面交还原告；三、如未将门面交还原告，被告刘依依从2014年10月25日按原租金标准（即35.61元／天）向原告承担逾期占有使用费至该门面房交还为止；四、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费126元，减半收取63元，由被告刘依依承担。
三峡医专不服该判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判第一、三项；2、改判双方签订的合同已于2014年5月7日解除；3、改判刘依依自2014年5月8日起，按217元／天的标准支付占用房屋的损失，至搬出房屋为止；4、一、二审诉讼费用由刘依依负担。主要事实及理由：1、三峡医专已出示解除合同的短信和彩信，且刘依依的手机是畅通的，应认定刘依依已收到上述通知内容。一审判决认定该部分事实错误；2、原判以第一次开庭时间即2014年8月15日为解除合同时间，适用法律错误；3、原判以原租金标准判令刘依依承担逾期返还房屋的损失错误。
刘依依在二审中答辩称，三峡医专的上诉请求超过一审诉讼请求，二审法院应不予支持；刘依依在涉案房屋经营水吧得到三峡医专同意，没有违反约定；三峡医专以刘依依私自转包为由解除合同，未能举证证实刘依依收到了书面通知和彩信，不能认定本案合同于5月7日解除；合同约定占用损失费217元／天的违约条款显失公平，且超过实际损失，应属无效条款，不应得到支持；同意三峡医专自行收回涉案房屋。
代贵平在二审中述称，只要损失得到赔偿，同意三峡医专收回涉案房屋。
三峡医专、刘依依、代贵平在二审中均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。
另查明，因环境保护需要，三峡医专与刘依依在合同中作出了涉案房屋不能从事餐饮、食品加工及娱类的特别约定。刘依依接手涉案房屋经营水吧，得到三峡医专的同意，并未违反双方关于经营范围的特别约定。
上述事实，除有刘依依的陈述外，三峡医专工作人员陈先路也予以证实。
本院认为，本案的争议焦点有二项：1、涉案合同是否已解除以及何时解除？2、涉案合同解除后的占用房屋损失如何计算以及由谁负担？
涉案合同已于2014年5月7日解除。主要理由如下：1、《三峡医专房屋租赁合同》第七条约定，乙方（承租方）擅自将房屋转租的，甲方（出租方）有权解除合同，赋予三峡医专约定解除权；2、现已查明，刘依依存在擅自转租涉案房屋的事实；3、2014年5月7日，三峡医专以上述理由，发出解除合同的书面通知，通过快递形式寄给刘依依，同时以彩信的方式发送到刘依依的手机上。解除权属于形成权，到达对方即发生法律效力。三峡医专虽未能举证证实刘依依收到解除合同的书面通知，但是，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条（三）项规定“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实当事人无需举证”，三峡医专已举示向刘依依的手机发送解除合同的彩信，且双方通过短信联系，对转租事宜进行了相互交涉，可推定刘依依已收到该彩信，无需再举证证实刘依依已收到彩信。况且，刘依依辩解未收到该彩信，但却未能举证证实电信系统或者自己使用的手机在当时出现故障。一审判决认定该节事实错误，但判决解除双方签订的涉案合同，亦无不当。三峡医专的该项上诉理由部分成立，予以采纳。
涉案合同解除后的占用房屋损失应由刘依依负担。主要理由如下：1、刘依依违背合同约定，在合同解除后未能及时返还涉案房屋，应负担因此造成的占用房屋损失；2、三峡医专请求按照217元／天的标准计算占用房屋损失，其根据是《三峡医专房屋租赁合同》中乙方违约责任第（四）项，其内容为“租赁期满乙方必须立即腾房，逾期每一天按月租金的20%支付房屋占用费”。三峡医专在一审中未出示证据证实其实际损失，涉案合同被提前解除，该约定系原租金的6倍，明显超过三峡医专的租金损失，刘依依也在一审中请求调整。因此，该约定在本案中不予适用，本院对占用房屋损失依法调整后酌情确定。在原合同期内，即2014年5月8日至同年10月24日，涉案房屋的占用损失按原合同租金标准即35.61元／天，由刘依依负担，因三峡医专需退还刘依依已支付的同期租金，此期间的占用房屋损失不再实际支付。自2014年10月25日起至三峡医专实际收回房屋止，涉案房屋的占用损失按原合同租金标准的1.3倍计46.29元／天（35.61元／天×1.3=46.29元／天），由刘依依负担。三峡医专的该项上诉理由部分成立，本院予以采纳。
综上所述，鉴于二审出现新的证据，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第06643号民事判决第一、二、四项；
二、撤销重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第06643号民事判决第三项。即如未将门面交还原告，被告刘依依从2014年10月25日按原租金标准（即35.61元／天）向原告承担逾期占有使用费至该门面房交还为止；
三、刘依依按照46.29元／天的标准支付重庆三峡医药高等专科学校自2014年10月25日起至收回涉案房屋之日止的占用房屋损失。
一审案件受理费126元，减半收取63元，二审案件受理费126元，均由刘依依负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 胡相龙