浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终2964号
上诉人（原审被告）：杭州恺筑融信房地产开发有限公司，住所地杭州市拱墅区祥符街道银泰城2幢701室—36。统一社会信用代码：91330105079342512G。
法定代表人：余丽娟，董事长。
委托代理人：陈君，该公司员工。
委托代理人：傅早早，浙江杭天信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨明琴，男，1969年11月20日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
上诉人杭州恺筑融信房地产开发有限公司（以下简称恺筑公司）因与被上诉人杨明琴商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院(2016)浙0105民初7588号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年4月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2016年8月30日，恺筑公司（出卖人、甲方）与杨明琴（买受人、乙方）签订《融信•公寓××单元××房蓝轩公寓商品房认购协议书》一份，约定，乙方认购位于公寓××单元××房，预测建筑面积139平方米，购房款表单价为40445.01元/平方米，总价为5621856元，乙方支付定金50000元，于签署《商品房买卖合同》当日支付不低于总购房款30%的首付款（包含定金），剩余购房款通过商业按揭或公积金贷款的方式予以支付，乙方应于本协议签订后7日内携本协议、乙方身份证、印章、定金收据及签约应付款到甲方销售中心签署《商品房买卖合同》（含附件及补充协议）纸质合同、办理网上备案手续等。杨明琴于同日支付给恺筑公司定金10000元，并于次日支付定金40000元。恺筑公司于2016年8月31日开具给杨明琴金额为50000元的定金收据。
2016年9月22日，杨明琴与恺筑公司销售人员张某通电话，杨明琴问：“我今天刚刚到上海，收到一个催签函，这个是什么意思？”张某说：“这个东西是公司发给你的，不是我给你发的。这个是正常流程，我这边给你做的时间呢，那天你不是说要20多号吗，我给你做的最晚的是23号，也就是明天。然后呢他到20号左右会提前给你一个催签函，意思就是时间快到了。”
另，2016年9月14日，杨明琴与杭州碧桂园富高置业有限公司签订认购协议书一份，认购位于杭州市××区××月华××单元××室房屋，并于同日支付给该公司定金100000元。2016年9月29日，杨明琴与该公司签订了商品房买卖合同，并办理了预登记手续。
杨明琴于2016年10月26日向法院起诉，请求判令恺筑公司返还定金50000元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率4.35%支付资金占用期间利息至所有款项返还之日止并由恺筑公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，杨明琴向恺筑公司认购商品房并支付定金50000元的事实清楚。本案争议的焦点问题是：1、双方约定的签订《商品房买卖合同》的时间是什么时候；2、最终未能签订《商品房买卖合同》的原因是什么？关于第1个问题，虽然《融信•公寓××单元××房蓝轩公寓商品房认购协议书》约定，杨明琴应于该协议书签订后7日内与恺筑公司签订《商品房买卖合同》，但根据杨明琴提供的其与恺筑公司销售人员张某之间的电话录音，双方在《认购协议书》签订后，对签订《商品房买卖合同》及支付首付款的时间一直在进行磋商，而恺筑公司亦同意杨明琴最迟应于2016年9月23日前与其签订《商品房买卖合同》，因此，应认为双方对签订《商品房买卖合同》的时间作了变更。恺筑公司主张杨明琴未按约在2016年9月7日前与其签订《商品房买卖合同》并据此主张没收定金50000元的理由不能成立。关于第2个问题，自2016年9月19日起，根据限购政策非杭州市户籍人员在杭州仅能购买一套住宅。杨明琴于该限购政策发布之前的2016年9月14日向杭州碧桂园富高置业有限公司认购了位于杭州市××区××月华××单元××室房屋，并最终选择购买该房屋。而杨明琴户籍地在浙江省瑞安市，属于限购人员，因此，其未能在2016年9月23日前与恺筑公司签订《商品房买卖合同》，系因不能归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，恺筑公司应当将定金50000元返还给杨明琴。故对杨明琴要求恺筑公司返还定金并支付自其起诉之日起的利息的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：杭州恺筑融信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还杨明琴定金50000元，并支付自2016年10月26日起至定金返还之日止按年利率4.35%计算的利息。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，由杭州恺筑融信房地产开发有限公司负担。
宣判后，恺筑公司不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实不清，且据以认定事实的证据严重不足。首先根据一审法院确认的证据《融信•公寓××单元××房蓝轩公寓商品房认购协议书》显示，杨明琴于2016年8月30日认购案涉房屋，且应于认购书签订后7日内主动至甲方销售中心签署相关合同，办理相关手续。事实上，杨明琴罔顾白纸黑字之约定，未于认购书约定时间履行相关义务，恺筑公司有权自2016年9月8日起将案涉房屋自行处置，定金不予退还。2016年9月22日，杨明琴主动电话至恺筑公司的销售员，销售员处于突然接听且尊重聆听客户意见的状态，其言论仅希望杨明琴在违约之后仍能考虑购买案涉房屋，并不能改变认购书之约定，亦非达成新的认购意向，属于一个新的要约邀请。然而一审法院据此认定双方对签约时间作了变更，这明显属于事实认定错误。再次，一审法院认为杨明琴于2016年9月26日与案外人杭州碧桂园富高置业有限公司签订了商品房买卖合同，且杨明琴为瑞安市人，属于限购人员。可在认购书签订时及履约期内，杭州并未执行住房限购政策。退一步讲即使法院认为双方对签约时间做了变更，杨明琴仍可按约定履行相关义务，一审法院又以何事实及理由认定杨明琴在当时的时间节点上属于限购人员？同时，杨明琴从未提交其与案外人签订的商品房买卖合同，法院也未组织质证，那么相关事实的认定，又从何说起？这明显属于证据不足，事实认定错误。二、一审法院适用法律严重错误。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，做出错误判决。根据合同法第六条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，那么杨明琴违背认购书之约定，不履行相关义务，是合法合规行为吗？且即使按照一审法院错误的事实认定，杨明琴在变更后的签约时间内，也未履行其义务，明显的违背了认购书的约定，也违反了合同法第六十条的规定。同时根据若干解释第四条规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，恺筑公司在整个交易过程中，未有违约行为，最后双方交易失败，完全是因为杨明琴自主选择与案外人履行其他合同，主动违背与恺筑公司的约定，是明显的违约行为，完全不属于“不可归责于当事人双方的事由”，也不能适用若干解释第四条之规定，判决恺筑公司退还定金及利息。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求撤销原判，依法改判驳回杨明琴一审中的全部诉讼请求并由杨明琴承担一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人杨明琴辩称：认购书约定7日后签合同，因为杨明琴与妻子不在，所以，和销售员另有约定是2016年9月底签买卖合同，所以，恺筑公司催签函发给杨明琴时间也是定在2016年9月30日。至于2016年9月22日打电话给销售员，因为杨明琴收到了催签函，限期23日，但杨明琴约定是9月底，所以，杨明琴咨询是怎么回事。杨明琴9月14日在碧桂园定了房子，也就是有两套房子待签，由于限购，所以，杨明琴还没有想好要哪一套。至于23日是销售员说要在25日前签，否则签不了。最后，杨明琴的妻子定下来要碧桂园。杨明琴是限购人员，杨明琴当时定了两套，不可能两套一起买。杨明琴和碧桂园签合同是事实，有相应的证据证明。杨明琴在碧桂园定房，销售员是知道的。杨明琴当时在这个小公寓××单元××房里定了两套，但其中一套被销售员卖给了别人，杨明琴才到碧桂园又定了一套。杨明琴当时是想买两套的，说好是9月底签。原审适用法律正确。恺筑公司认为杨明琴没合同，杨明琴今天都带来，当时是因为在备案，所以是到房管局拉出来的。恺筑公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人恺筑公司在二审期间未向本院提交新的证据；被上诉人杨明琴向本院提交了商品房买卖合同，欲证明杨明琴和碧桂园在2016年9月29日签订商品房买卖合同。经质证，上诉人恺筑公司认为真实性无异议，对证明对象有异议，该合同签署时间是2016年9月29日，恺筑公司认购书认定的签约时间是9月7日，即使签约时间往后调整为9月23日，也无法证明在认购书限定的签约时间里，杨明琴是属于限购人员。本院认为上诉人恺筑公司在上诉时认为杨明琴从未提交其与案外人签订的商品房买卖合同，为此，杨明琴予以提交，且恺筑公司对该证据的真实性无异议，故本院予以采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，恺筑公司与杨明琴于2016年8月30日签订的《融信•公寓××单元××房蓝轩公寓商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。根据该协议书的约定，杨明琴应于协议签订后7日内携协议、身份证、印章、定金收据及签约应付款到甲方销售中心签署《商品房买卖合同》，而杨明琴并未按上述时间前往签约，但根据杨明琴提供的与恺筑公司销售人员张某之间的电话录音，对签订《商品房买卖合同》及支付首付款的时间一直在进行磋商，而恺筑公司亦同意杨明琴最迟应于2016年9月23日前与其签订《商品房买卖合同》，因此，原审法院认为双方对签订《商品房买卖合同》的时间作了变更。而杨明琴在2016年9月14日又向杭州碧桂园富高置业有限公司认购了位于杭州市××区××月华××单元××室房屋，并最终选择购买该房屋。因自2016年9月19日起，根据限购政策非杭州市户籍人员在杭州仅能购买一套住宅。而杨明琴户籍地在浙江省瑞安市，属于限购人员，因此，其未能在2016年9月23日前与恺筑公司签订《商品房买卖合同》，系因不能归责于当事人双方的事由。原审法院判决恺筑公司返还杨明琴定金并支付自其起诉之日起的利息并无不当。恺筑公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由杭州恺筑融信房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年七月十二日
书 记 员 项 琳