山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芝民一初字第868号
原告：王新卿，女，1969年3月10日出生，汉族，烟台第三中学教师，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：刘运霞，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
被告：烟台金龙腾飞房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区黄务杜家疃东街60号。
法定代表人：于学聪，总经理。
委托诉讼代理人：李晓彤，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
原告王新卿诉被告烟台金龙腾飞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案后，被告于法定答辩期内提出管辖异议。本院于2015年12月1日裁定驳回了被告的管辖异议。被告不服向山东省烟台市中级人民法院提起上诉，山东省烟台市中级人民法院于2016年4月22日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院遂依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘运霞和被告的委托代理人李晓彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2014年11月1日至2015年8月31日间的逾期交房违约金55551.44元（按合同约定的日万分之五计算），并自2015年9月1日起继续按照上述标准计算至房屋实际交付之日止；2、被告支付原告逾期办理产权登记违约金18273.5元（以总房款365470元的5%计算）；3、诉讼费由被告负担。诉讼中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2013年4月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以365470元的总价款购买被告开发的、坐落于烟台市芝罘区富景佳园40#住宅楼1单元第7层702号的房屋（以下简称涉案房屋），被告应于2014年10月31日前向原告交付房屋；若逾期交房，则被告应按总房款的日万分之五向原告计付违约金。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款，但被告未能按照合同约定的时间交付房屋和办理产权登记，且目前涉案房屋仍未交付，给原告带来巨大经济损失。
被告辩称，（一）被告不存在违约行为，逾期交房的违约责任不在被告，因青荣城际铁路穿越并压占了富景佳园小区项目工地，政府规划调整也未及时为小区完善配套设施等原因，导致被告未能按期将符合使用条件的房屋交付原告使用，故被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。（二）原告诉请主张的违约金计算标准过高，请求法庭按照同时期房屋租金标准进行调低。（三）补充协议对产权登记时间有明确约定，现尚未达到合同约定的办证时间，故被告不存在逾期办证行为，原告主张逾期办证无事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉请。
经审理查明，2013年4月13日，原告与被告在签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议中约定：原告购买被告开发的涉案房屋，总金额365470元；被告应于2014年10月31日前将具备《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足其他事项的房屋交付原告，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内告知原告的；为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；逾期交房不超过30日，被告应自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止按已付房款的日万分之三计付违约金，合同继续履行；若被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，要求被告退还全部已付款，并按累计已付款的5%支付违约金；若原告要求继续履行合同，则被告应自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，按原告已付房款的日万分之五计付违约金；被告应在商品房交付使用后360日内，或原被告已履行本合同和补充协议中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权权属登记手续证书，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权廚证书的，被告按已付房款的5%支付违约金。补充协议第三条则约定：被告于2014年10月31日将房屋交付给原告，房屋交付条件为被告取得所交付房屋的工程竣工验收合格报告，房屋达到交付条件后，被告应向原告发出书面入伙通知书，双方结清房款并办理《房屋交接单》；若原告未按照入伙通知书规定期限、程序等办理交接手续的，视为被告已完成房屋交付，且原告对房屋交付没有异议；原告同意因不可抗力或出现下列原因之一情况下，被告可以延期交付涉案房屋：城市基础设施和市政重大工程的原因造成涉案房屋的建造施工不得不停止或延缓的；本合同签订后，因法律、法规、有关政策及政府行为等发生变化，导致被告不能按本合同约定的时间、条件或标准交付涉案房屋的（包括但不限于国家或本市新颁法律、行政法规、规章和规范性文件，或对原有法律、行政法规、规章和规范性文件进行调整，以及有关政府部门实施的其他管制、征用或规划变更等政府行为等）。补充协议第四条约定，被告办理房产证的时间为商品房经综合验收后90日内，且原被告已履行了本合同和补充协议中关于面积和价款等问题的约定后，协助原告办理相关手续。合同签订后，原告依约付清了购房款365470元。
2014年11月30日，位于烟台市芝罘区杜家疃的富景佳园40#楼及地下车库建筑工程竣工，经建设单位、设计单位、监理单位和施工单位（共四家单位）验收合格，无勘察单位签章确认。
庭审中，为证明逾期交房的责任不在被告，而是因青荣城际铁路占地、政府规划不断调整影响了涉案房屋所在小区建设工程的施工进度，导致被告未能按照合同约定交付涉案房屋，被告另向本院提供了如下证据：
1、烟台市规划局芝罘分局分别于2011年6月30日、2012年4月1日、2012年7月30日、2012年11月5日、2013年1月11日和2014年8月21日对于富景佳园小区规划设计调整等作出的批复意见原件六份。其中2011年6月30日和2012年4月1日的批复意见中载明因青荣城际铁路的影响，对富景家园小区相应的规划进行调整；2012年7月30日的批复意见中载明因城际铁路的影响，将居委会及社区卫生站用房位置由原来的42#和43#楼之间的一层裙房调整至43#楼的1－2层；2012年11月5日的批复意见载明被告申请对富景家园小区地下车库的规划进行调整；2013年1月11日的批复意见载明被告申请对富景家园小区9栋住宅楼的建筑主体下增加设备夹层；2014年8月21日的批复意见则载明被告申请对富景家园小区1#地下车库增设配电室。
2、2012年9月11日，烟台市芝罘区人民政府向烟台市规划局发出的《关于为杜家旧居改造项目部分主张楼办理建设工程规划许可证的函》原件一份。内容显示：杜家旧居改造项目是2012年市、区城建重点工程；目前该项目居民安置房工程正在加紧建设，但因2010年青荣城际铁路占用该项目宗地，导致该项目建设停滞；为此，烟台市规划局对规划方案做了适当调整，但项目面临再度停滞的严局面，为确保项目顺利推进，特函请烟台市规划局给予办理杜家旧居改造项目17、21、25、26、30、31、34、35、36号楼的建筑工程规划许可证。
3、2012年12月10日，被告向中铁二十局集团第四工程公司发出的《关于贵单位在我方开发宗地进行烟荣下行线7#、8#桩位的桩基施工的工作联系函》原件一份。被告在该函中表示：青荣城际铁路的地上高压电线改造涉及杜家旧改项目的高压电入地改造工程，被告已于去年将线路入地管线铺设完毕，但城铁方面高压入地迟迟未进行，对杜家旧改项目造成很大影响，要求尽快联系对接事宜，确保下阶段工作的顺利进行。
4、2015年3月16日烟台市芝罘区人民政府黄务街道办事处向烟台市芝罘区政府作出的《关于黄务街道杜家旧改项目富景佳园小区红外线自来水配套事宜的请示》复印件一份。内容显示：杜家旧改项目（富景佳园）一期安置房及商品房已全部完工，红线内基础设施配套工程（水、电、暖、气等）也已完成，但因红线外围自来水城市基础配套管网未通，致使无法供水，已完工住宅无法交付；现请求区政府进行协调，及时完成管网铺设工程。
被告以上述4组证据证明，是青荣城际铁路占地及施工造成项目停滞，且被告为了工程的顺利进行一直在积极做工作，被告未按合同约定时间交付涉案房屋亦存在政府部门的原因。
原告质证称，对证据1－2的真实性没有异议。但仅有2011.6.30日的批复意见涉及富景佳园小区的规划变更，且与本案房屋无关；且与规范变更有关的批复意见出具时间早于涉案房屋买卖合同的签订时间，即被告在与原告签订房屋买卖合同时已充分了解了青荣城际铁路对涉案房屋工程建设的影响，因此被告不应再以青荣城际铁路的原因作为逾期交房的理由；证据3系被告单方制作，载明内容是否属实我方不清楚，无法确认；证据4是复印件，对真实性不予认可，且为涉案房屋配备水电是被告的基本义务之一。
5、原告向被告寄发的特快专递详情单一份。载明的收件人为原告，内件品名为“入伙通知书及附件”，被告未能提供回执签收单。被告以该证据证明，其在涉案房屋达到竣工验收合格的交房条件后，已于2015年6月10日以EMS方式通知原告接收房屋，按补充协议第五条约定，应视为原告已接收到函件。
原告经质证称，原告没有收到上述通知，涉案房屋也没有交付给原告。
诉讼中，经被告申请，本院委托山东通元资产评估事务所有限公司（以下简称通元资产）对涉案房屋2014年11月1日至2015年9月26日期间的房屋租金标准（不含装修）进行评估。2016年11月29日，通元资产出具《评估鉴定报告书》，载明涉案房屋每月租金标准为：2014年11月至2014年12月为654.49元/月，2015年1月至2015年10月为724.49元/月，2015年11月至2016年9月为960.27元/月。原告对鉴定结论提出异议，认为鉴定的租金标准过低，应按合同约定的已付房价款的万分之五支付向原告支付违约金，被告对鉴定结论没有异议。对于2016年9月27日至本案判决之日涉案房屋的房屋租金标准，原告同意参照2016年9月的房屋租金标准计算。
本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、收款收据、工程竣工报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、竣工工程质量验收报告、批复意见、工作联系函、EMS特快专递详情单、房屋交接单、工商登记材料、《评估鉴定报告书》等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经庭审质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，（一）原告与被告在2013年4月13日的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确。履约中，原告向被告交付了全部购房款，被告未依约于2014年10月31日前向原告交付符合合同约定条件的涉案房屋，亦未达到附件补充协议中约定的房屋交付条件的事实清楚。被告提供的政府文件等能够证明，在原、被告双方签订涉案房屋买卖合同前，被告就已知晓青荣城际铁路的修建会占用富景佳园小区的部分土地，会影响到小区的相应规划和施工建设，现被告又以青荣城际铁路的施工及政府行为作为其逾期向原告交付房屋的抗辩理由，证据不足，本院不予采信，认定被告自《房屋买卖合同》约定的交房时间次日即2014年11月1日起存在逾期交付房屋的违约行为，应依约向原告承担违约责任。
（二）《房屋买卖合同》约定了被告逾期交房超过60日，则原告有权要求被告按已付房款的日万分之五计付违约金的内容。庭审中，被告以《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准明显高于涉案房屋同时期租金标准为由，对原告主张的违约金计算方式提出异议并申请评估。经评估，涉案房屋每月租金标准为：2014年11月至2014年12月为660.59元/月，2015年1月至2015年10月为724.49元/月,2015年11月至2016年9月为960.27元/月；原告亦同意涉案房屋自2016年9月27日至2016年12月的租金参照2016年9月租金标准计算；因《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准明显高于原告受到的损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，现原告请求被告按《商品房买卖合同》约定的违约金标准即房款总额的日万分之五计付2014年11月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金的主张，本院依法仅能支持按《评估鉴定报告书》确定的涉案房屋2014年11月1日至2015年12月26日期间月租金的1.3倍计算的逾期交房违约金，超出部分不予支持。对于原告主张的2016年12月27日至实际交房之日的逾期交房违约金，因损失期间及数额尚不明确，故本院依法不予支持。原告虽对评估报告的真实性提出异议，但拒绝重新申请司法鉴定，也未能对其实际发生的损失举证证明，故本院认可鉴定报告的结论。被告对其早在2015年6月10日就通知原告接收房屋的辩称理由，未能举证证明其实际向原告送达的事实，故本院对被告的此项抗辩理由不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、限被告烟台金龙腾飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王新卿支付2014年11月1日至2016年12月26日间的逾期交房违约金29643.96元（654.49元/月×2个月×1.3+724.49元×10个月×1.3+960.27元×15个月×1.3－960.27元÷31日×5日×1.3）。
二、驳回原告王新卿的其他诉讼请求。
如果被告烟台金龙腾飞房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1457元，由原告王新卿负担916元，被告烟台金龙腾飞房地产开发有限公司负担541元。鉴定费2000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 徐小明
人民陪审员 吕其杰
人民陪审员 于永红
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 吕海燕