重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝04民终159号
上诉人（原审被告）：重庆多佳厨房设备技术公司。住所地重庆市沙坪坝区。
法定代表人：唐大祝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭璞，重庆翰墨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：况洪江，重庆翰墨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏元友，男，1966年9月23日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
被上诉人（原审原告）：杨凤英，女，1969年2月28日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
被上诉人（原审被告）：重庆建工集团房地产开发有限公司。住所地重庆市经开区北区金开大道。
法定代表人：李聘，该公司董事长。
上诉人重庆多佳厨房设备技术公司（以下简称多佳公司）因与被上诉人夏元友、杨凤英及重庆建工集团房地产开发有限公司（以下简称重庆建工房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0242民初3997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
多佳公司上诉请求：1.撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0242民初3997号民事判决，改判驳回夏元友、杨凤英的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由夏元友、杨凤英承担。事实和理由：首先，一审认定事实错误。原判在认定上诉人是否应当支付逾期办证违约金的问题中，认定应由上诉人承担违约责任，判决上诉人支付逾期办证违约金，明显是错误的，上诉人不应当承担违约责任。其次，一审适用法律错误。基于本案事实认定错误，其在选择适用法律的问题上亦发生了错误。
夏元友、杨凤英辩称，关于违约金问题，一审认定事实清楚，适用法律恰当，应当依法维持。
重庆建工房地产公司未作答辩。
夏元友、杨凤英向一审法院起诉请求：一、多佳公司、重庆建工房地产公司支付夏元友、杨凤英逾期办证违约金44932元（从2012年9月30日始至实际办证之日止，以购房款303600元为基数，按日万分之一计算）；二、多佳公司、重庆建工房地产公司立即为夏元友、杨凤英办理房地产权证；三、多佳公司、重庆建工房地产公司已代收的大修基金9114元立即移交酉阳县国土房管局；四、本案案件受理费由多佳公司、重庆建工房地产公司承担。
一审法院认定事实：2011年8月30日，夏元友、杨凤英（乙方）与重庆建工房地产公司、多佳公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由夏元友、杨凤英购买多佳公司、重庆建工房地产公司开发的位于酉阳县的预售商品房一套，建筑面积为110.47平方米，房屋总价款为303793元，通过首付和银行按揭的方式支付。《重庆市商品房买卖合同》第七条第（一）款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2012年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。《重庆市商品房买卖合同》第八条第1款约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。附件五合同补充协议第3条约定：“乙方应在本合同约定的商品房交付时，将办理权属登记需由乙方提供的资料报送甲方。”补充协议第4条约定：“本合同第十二条第1款中约定的提交办理预购商品房合同登记备案申请手续的时间，及本合同第十三条第2款中约定的提交办理商品房《房地产权证》申请手续的时间均为90个工作日。因土地房屋登记机构原因，造成甲方不能按合同约定时间为乙方办理合同登记备案及《房地产权证》的，甲方可据实予以延期，不承担相应责任。”2011年10月21日，多佳公司、重庆建工房地产公司为夏元友、杨凤英代收了大修基金9114元、抵押登记费80元、合同印花税152元、交易手续费332元、契税4557元、转移登记费80元。随后，夏元友、杨凤英通过支付首付款和银行按揭的方式向多佳公司、重庆建工房地产公司付清了购房款，多佳公司、重庆建工房地产公司向夏元友、杨凤英出具了税务发票，发票中载明的购房款为303600元。2012年6月30日，夏元友、杨凤英接房入住。多佳公司、重庆建工房地产公司至今未取得登记受理单，夏元友、杨凤英至今未取得涉案房屋的房地产权证。一审庭审中，夏元友、杨凤英要求继续履行合同，并明确表示其主张的办证违约金起止时间为2012年9月30日至2016年10月20日。
一审法院认为，当事人有举证证明自己的诉讼主张及反驳对方诉讼主张的权利。夏元友、杨凤英与多佳公司、重庆建工房地产公司签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，对双方具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，依据相关法律的规定，结合双方争议的焦点，评述如下：
一、多佳公司、重庆建工房地产公司是否有权为夏元友、杨凤英办理房地产权证。根据补充协议第3条的约定，房地产权证应由多佳公司、重庆建工房地产公司代夏元友、杨凤英向登记机构申请办理，夏元友、杨凤英需提供资料给多佳公司、重庆建工房地产公司。本案中，夏元友、杨凤英的诉讼请求为要求多佳公司、重庆建工房地产公司立即为其办理房地产权证。但多佳公司、重庆建工房地产公司作为房地产开发企业，无权为夏元友、杨凤英颁发房地产权证，且即使其申请了办理房地产权证，该证应否办理还须经登记机构审核。因此，多佳公司、重庆建工房地产公司仅有义务根据双方签订的合同的相关约定为夏元友、杨凤英向登记机构申请办理房地产权证并备齐办证所需材料。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。夏元友、杨凤英诉请多佳公司、重庆建工房地产公司为其办理房地产权证属于法律上或事实上不能履行的情况，故对夏元友、杨凤英要求多佳公司、重庆建工房地产公司为其办理房地产权证的请求不予支持。
二、多佳公司、重庆建工房地产公司是否应当支付逾期办证违约金。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款的约定，夏元友、杨凤英与多佳公司、重庆建工房地产公司应在本商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，如因多佳公司、重庆建工房地产公司的责任，未能按期提出申请，取得登记受理单的，逾期超过90日后且夏元友、杨凤英要求继续履行合同，多佳公司、重庆建工房地产公司应自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，按日向夏元友、杨凤英支付已付房价款万分之一的违约金。补充协议对《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款中提交办理房地产权证申请手续的时间约定为90个工作日。因《合同》第十三条第二款是一般约定，补充协议第四条是特别约定，故提交办理房地产权证的时间应以补充协议中的约定为准，即商品房实际交付使用之日起90个工作日。按此约定，多佳公司、重庆建工房地产公司应在2012年6月30日起90个工作日前，即2012年11月2日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，多佳公司、重庆建工房地产公司至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期办证的违约事实成立。多佳公司、重庆建工房地产公司辩称涉案房屋未办理房地产权证的责任不在多佳公司、重庆建工房地产公司，而是夏元友、杨凤英未将授权手续提交多佳公司、重庆建工房地产公司，故多佳公司、重庆建工房地产公司不应支付逾期办证违约金。因多佳公司、重庆建工房地产公司未提交相关证据加以证明，故对其该辩称不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因多佳公司、重庆建工房地产公司逾期办证的违约事实成立，故对夏元友、杨凤英要求多佳公司、重庆建工房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。逾期办证违约金的起算日为2012年6月30日起90个工作日的次日，即2012年11月3日。夏元友、杨凤英请求从2012年9月30日起开始计算，不符合双方的约定，该院对夏元友、杨凤英多主张的天数不予支持。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日”，因多佳公司、重庆建工房地产公司至今未取得登记受理单，夏元友、杨凤英请求计算至2016年10月20日，予以支持。夏元友、杨凤英通过首付款和银行按揭的方式向多佳公司、重庆建工房地产公司支付了购房款303600元，逾期办证违约金应当以全部购买款为基数进行计算，计算得出的逾期办证违约金为：303600元×0.0001×1448天=43961.28元，故对夏元友、杨凤英主张的办证违约金支持43961.28元。
三、关于夏元友、杨凤英所主张的由多佳公司、重庆建工房地产公司将已代收的大修基金9114元立即移交酉阳县国土房管局的请求。按照2011年3月1日施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》的相关规定，物业专项维修资金是指用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。对于物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定开立的物业专项维修资金专户。结付给业主的物业专项维修资金存储利息应当转入物业专项维修资金。在《重庆市物业专项维修资金管理办法》实施前，开发建设单位或者物业服务企业已经收缴的物业专项维修资金及银行存款利息，应当自本办法施行之日起三个月内移交物业所在地区（自治县）房地产行政主管部门。违反《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定，挪用、侵占物业专项维修资金的，由业主委员会或者业主代表向有关部门举报或者向人民法院起诉，依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。区县（自治县）房地产行政主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。本案中，根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》的上述规定，多佳公司、重庆建工房地产公司代为收取由夏元友、杨凤英所交的大修基金属于物业专项维修资金，该资金属于业主所有并用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造，该资金所产生的存储利息也应当转入物业专项维修资金，而非归于夏元友、杨凤英个人；即使被告存在挪用、侵占的行为，应按该办法处理，夏元友、杨凤英个人并没有诉讼主体资格来要求多佳公司、重庆建工房地产公司将已代收的大修基金9114元立即移交酉阳县国土房管局。加之，夏元友、杨凤英的该主张属于另一法律关系，不能在本案中一并处理。故对于夏元友、杨凤英主张由多佳公司、重庆建工房地产公司将已代收的大修基金9114元立即移交酉阳县国土房管局的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司于本判决生效后15日内支付夏元友、杨凤英逾期办证违约金43961.28元；二、驳回夏元友、杨凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1151元，因适用简易程序减半收取575.5元，由重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司负担500元，夏元友、杨凤英负担75.5元，退回夏元友、杨凤英1075.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据认定如下：1.多佳公司提交20位案外业主的授权委托书，证明委托上诉人办证时间及业主应当提供委托书委托多佳公司办理房产证。2.多佳公司提交商品房预售许可证及竣工验收备案登记证。证明涉案商品房已取得预售许可及竣工时间。夏元友、杨凤英质证认为，委托书的真实性不清楚，即使真实，也不能达到其证明目的。对商品房预售许可证及竣工验收备案登记证无异议。本院审查认为，多佳公司提交的20位案外业主的办证委托书与本案缺乏关联性，本院不予采信。商品房预售许可证及竣工验收备案登记证符合证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。
本院二审查明：多佳公司、重庆建工房地产公司共同开发的酉阳土家族苗族自治县桃花源镇城南社区桃花源南路532号房地产工程名称为“酉阳新闻中心·大盛江山”。该项目于2010年10月9日取得重房（2010）预字第（12）号重庆市商品房预售许可证。2012年9月3日取得建竣备字[酉阳]2012002号重庆市建设工程竣工验收备案登记证。一审庭审中，多佳公司认可合同约定系由夏元友、杨凤英向重庆建工房地产公司、多佳公司提供资料，由多佳公司、重庆建工房地产公司协助办理房地产权证。二审中，多佳公司主张系业主违反了合同第十三条第2款的约定造成未去办理房地产权证。并主张违约金过高，请求予以调低。本院二审期间，重庆建工房地产公司申请撤回了其上诉，本院已口头裁定予以准许。
本院对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点为：多佳公司、重庆建工房地产公司是否存在违约行为，应否支付逾期协助办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。多佳公司、重庆建工房地产公司与夏元友、杨凤英之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。一审庭审中，多佳公司认可合同约定系由夏元友、杨凤英向重庆建工房地产公司、多佳公司提供资料，由多佳公司、重庆建工房地产公司协助办理房地产权证。并非系上诉人多佳公司二审中主张的为《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定的由双方向所在地土地房屋登记机构提出办证申请。此外，多佳公司主张逾期未能向土地房屋登记机构提交办证资料的原因系夏元友、杨凤英未提供委托办证手续所致，夏元友、杨凤英如没有在约定的期限内提交委托资料，多佳公司、重庆建工房地产公司作为房地产开发商，有义务通知夏元友、杨凤英按时提交委托资料，但多佳公司、重庆建工房地产公司没有提交夏元友、杨凤英未向其出具委托办证手续或通知后拒绝出具委托手续的证据，故多佳公司该主张无证据证明，本院不予支持。多佳公司、重庆建工房地产公司至今仍未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款的约定，逾期协助办证违约金的计算为每日支付夏元友、杨凤英已付房价款的万分之一，不存在过高的情形，故多佳公司主张违约金过高并要求调低的理由不成立，本院不予支持。根据夏元友、杨凤英与多佳公司、重庆建工房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的性质，本案案由应当为商品房预售合同纠纷，原判将案由列为商品房销售合同纠纷不当，本院予以纠正。
综上所述，多佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1151元，由上诉人重庆多佳厨房设备技术公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
审 判 员 彭松涛
审 判 员 刘文玉
二〇一七年二月二十日
法官助理 孙正心
书 记 员 安秀艳