山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终553号
上诉人（原审被告）威海龙都房产营销策划有限公司，住所地威海经济技术开发区渤海路-16号-419。
法定代表人李晶津，经理。
委托代理人孙乐友，山东东方未来律师事务所律师。
委托代理人于晓军，山东东方未来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）初向群。
委托代理人于得水，山东凌云志律师事务所律师。
上诉人威海龙都房产营销策划有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2015）威经技区民初字第993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年2月22日，被告向原告出具一份收款收据，金额为25万元，事由为古寨东路128#1303室房款。2015年7月17日，原告以与被告签订的房屋买卖合同已解除为由诉至原审法院，要求被告返还购房款25万元。被告对上述收款收据的真实性予以认可，但主张原告未实际付款。原告主张该款项以债权抵顶，提交一张欠据，内容为“今欠购龙泽园3-3号门市房款人民币肆佰伍拾万元整￥4500000欠款人于壮2014.1.20”，被告对该欠据的真实性不予认可，并主张被告与于壮之间的债权债务已清结，于壮对其不享有债权。原告另提交一份房屋买卖合同，记载：甲方为被告，法定代表人李津晶，乙方为原告，甲方将威海古寨东路128#-1303室卖给乙方，乙方于2014年2月20日前向甲方一次性付款25万元。合同中甲方处盖有“威海龙都房产营销策划有限公司”印章，并写有“李津晶”，乙方处未签字。被告对该合同的真实性不予认可，认为印章不是被告的印章，法定代表人签字不是本人所签，且法定代表人名为“李晶津”而非“李津晶”。
另查，位于威海市古寨东路128#1303室的房产，登记所有权人为案外人赵炳合。被告主张赵炳合原系其合作伙伴，双方有口头协议，古寨东路125号的所有房产均由被告销售，但未举证证明。
原审法院认定以上事实，有双方当事人陈述及相关书证等证据在案为证。
原审法院认为，原告提交的房产买卖合同存在明显瑕疵，被告对真实性不予认可，原告未申请对于合同中印章及签字的真实性进行鉴定，故对该合同的真实性不予采信。原告提交的收款收据，被告对其真实性无异议，予以采信，根据该收款收据，应当认定原、被告之间存在事实房屋买卖合同关系，且原告向被告支付了购房款25万元。被告辩称其仅出具收款收据而未实际收到购房款，未提交充足反驳证据，有悖常理，不予采信。被告收取购房款后，应当在合理时间内履行交付房屋并办理过户手续的义务，被告至今未履行交房义务，且被告并非所售房屋的所有权人，无法履行其交房及办证义务。原、被告之间房屋买卖合同之目的已根本无法实现。故原告诉请被告返还购房款25万元，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款之规定，判决：被告威海龙都房产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还原告初向群购房款25万元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元（系减半收取），由被告负担。
宣判后，上诉人威海龙都房产营销策划有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人在诉状中主张其以债权抵顶了涉案购房款，表明涉案收款收据形成时被上诉人并未实际支付购房款25万元，诉讼中，被上诉人无证据证实案外人于壮对上诉人享有债权，亦无证据证实被上诉人受让该债权并与被上诉人合意抵销了涉案购房款，故不能认定被上诉人已实际支付上诉人购房款25万元；即使双方间存在涉案房屋的买卖合同关系，被上诉人诉请解除合同已超过一年解除权行使期限；原审未依法追加案外人于壮，导致是否存在债权转让抵顶购房款的事实未查清，程序违法。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人初向群答辩称，原判正确，请求维持。
案经本院二审审理查明，原审诉讼中，上诉人提供了内容为“今欠购龙泽园3-3号门市房款人民币肆佰伍拾万元整￥4500000欠款人于壮2014.1.20”的欠据，以证实案外人于壮对上诉人不享有债权，并称该欠据中的房屋原系抵顶案外人于壮装修款中的一套房屋，后发现房屋抵超了，因要求案外人于壮返还该房屋未果，遂要求案外人于壮出具了该欠据。经质证，被上诉人认为即使该欠据真实，亦不能证实案外人于壮对上诉人不享有装修款债权。上诉人认可案外人于壮曾为其工程进行装修且曾多次以多套房屋抵顶欠案外人于壮的装修工程款，但因未与案外人于壮最终结算无法确认是否欠付装修款及具体数额。被上诉人主张其为案外人于壮的装修工程供应橱柜和理石并负责安装等，案外人于壮欠其货款总计约30万元，其与案外人于壮及被上诉人三方协议将案外人于壮对上诉人享有的25万元装修款债权转让给被上诉人以偿还欠款被上诉人的货款、并与被上诉人约定以该装修款债权抵销其应支付给上诉人的涉案购房款25万元，上诉人同意后为被上诉人出具了涉案房屋买卖合同、购房款收据，并收取了物业费用出具物业费收据并将房屋钥匙一并交付给被上诉人，后该房屋因上诉人换锁而无法占有发生纠纷。上诉人认可被上诉人确曾向其购买涉案房屋，上诉人亦曾将涉案房屋钥匙随同已出具的涉案购房款收据及收取物业费后开具的物业费收据一并交付上诉人，后发现被上诉人并未实际支付购房款25万元，故将涉案房屋换锁后予以收回。上诉人、被上诉人均认可涉案房屋买卖合同已协商解除。上诉人未能对其系以何种方式收取了被上诉人购房款作出说明，亦未能提供与案外人于壮之间就涉案25万元装修款债权如何结算的任何凭证。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人认可其与被上诉人之间存在涉案房屋的买卖合同关系且曾将涉案房屋钥匙、购房款收据连同实际收取物业费的物业费收据交付被上诉人持有，表明涉案房屋买卖合同关系已成立。二审中，上诉人、被上诉人一致认可涉案房屋买卖合同关系已协商解除，符合法律规定，本院予以确认。上诉人主张被上诉人已超过法定解除权的行使期限故无权解除合同，于法相悖，本院不予采纳。涉案房屋买卖合同关系解除后，上诉人与被上诉人之间应相互退房还款。现上诉人认可其已将涉案房屋换锁后收回，故被上诉人要求上诉人返还相应的购房款，理由正当，应予支持。关于购房款25万元是否交付、应否返还的问题。诉讼中，上诉人认可其向被上诉人出具了收取被上诉人购房款25万元的收款收据，并向被上诉人实际收取了物业费并出具了物业费收据，涉案房屋钥匙亦曾随同上述票据一并交付被上诉人，表明涉案房屋买卖合同已生效并得到实际履行。上诉人主张其未实际收取被上诉人交付的购房款25万元，与其向被上诉人收取物业费后出具物业费收据及交付房屋钥匙等事实不符，亦与其作为房地产营销策划公司的经营范围、业务性质和专业知识明显不符。退一步讲，即使上诉人未以现金方式向被上诉人收取涉案购房款，上诉人亦应对系以何种方式收取涉案房屋的购房款并出具了涉案购房款收据的事实作出合理说明和必要举证，至少亦应提供足以排除被上诉人主张的系以装修款债权抵顶购房款的有效反驳证据。但上诉人于诉讼中未能对此作出合理和令人信服的说明和解释，上诉人提供的署名为于壮的欠据不能证实案外人于壮对上诉人不享有装修工程款的债权，上诉人亦未能提供涉案收款收据形成时其与案外人于壮之间的装修款已结算且已不欠或超额支付于壮装修欠款的证据，再结合上诉人认可案外人于壮确曾为其施工了装修工程且以上述“欠据”中的房屋等抵顶欠案外人于壮装修款、上诉人应持有其与案外人于壮就涉案25万元装修款债权已平账的凭证而未予提供等事实，本院认定上诉人未能提供有效的反驳证据以合理排除涉案收款收据中的款项存在以债权抵顶购房款的方式支付的可能，对涉案收款收据的形成过程的说明未作出合理解释，也就不能认定被上诉人未曾以受让债权抵销涉案债务等合理方式实际支付了涉案购房款。是故，被上诉人基于涉案购房款收据诉请上诉人返还购房款25万元，证据充分，理由正当，本院予以支持。因上诉人已向被上诉人出具了涉案购房款收据，被上诉人完全有理由相信上诉人与案外人于壮之间的同笔数额的装修款债权已结算，至于上诉人是否与案外人于壮结算全部装修款及是否超付案外人于壮装修款，均系另一法律关系，与被上诉人无涉，上诉人可以另行处理。故上诉人以原审未追加案外人于壮参加诉讼为由主张原审审理程序违法、关键事实不清，理由不当，本院不予采纳。综上，上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年三月三十日
书 记 员 刘双双