青海省西宁市城北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青0105民初982号
原告:付有均，男，汉族，1940年7月1日出生，公民身份号码：×××，西宁市蔬菜公司退休职工，现住西宁市。
被告：王景满，男，汉族，1963年6月7日出生，公民身份号码：×××，西宁特钢集团公司退休职工。
原告付有均与被告王景满房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张育宁适用简易程序于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告付有均、被告王景满到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称，原、被告之间于2016年3月21日在平等、自愿的基础上签订了《房屋租赁合同》。原告将位于西宁市城北区祁连路333号10号楼2单元252室，出租给原告居住，租期一年。双方在合同中明确约定每月租金1400元和违约金3000元，合同从2016年4月1日开始履行。被告因房屋押金问题，自愿缴纳每月房租1500元。但在2016年11月28日被告突然给原告打电话称房子不再租了，将房屋的钥匙交予门卫处，此后房屋租金和物业费等都不缴纳了。现在房子里还放着被告的茶几等物品。原告多次找被告协商此事，但被告找种种借口推脱。因无法协商诉至法院。请求法院判令：1、被告支付原告房屋租金及取暖费9500元，违约金3000元；赔偿原告房屋中的燃气瓶、热水器、窗帘三幅、智能饮水机共计1000元，以上共计13500元；2、要求被告排除妨碍，对房屋恢复原状；3本案诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求为：要求被告支付2017年4月至5月的租金计3000元，2017年1月至3月物业费132元，律师费300元，联系社区调解劳务费、心情损伤费1000元。
被告王景满辩称，第一、被告在2016年11月不愿再继续承租后，打电话给被告表示退房，同时在同月28日搬走后将房屋钥匙交到门卫处，让原告去取，原告从小区门卫处将钥匙拿走，因此，被告认为双方实际的租赁关系在原告接收房屋钥匙后就终止了。从2016年11月28日至2017年4月1日期间被告没有实际使用房屋，不应当支付没有实际使用期间的房屋租金。原告主张的租金和取暖费没有法律依据，被告只愿承担2016年11月份的租金1400元。第二、原被告签订的房屋租赁合同期限一年，就合同而言被告已履行绝大部分，被告认为原告主张的违约金3000元实在过高，请求法庭酌情下调。第三、被告搬走时燃气瓶完好无损放置在租赁的房屋内，仅是外壳弄脏了一些，热水器也没有损坏，仅是开关把手破了一些，饮水机是因为晚上声音太大，被告将其搁置到一边并未使用，窗帘是被告更换的新窗帘，搬走时没有拿走，更谈不上破坏一说。第四、被告不再租赁原告房屋之后已将自有物品全部搬走，剩下一个茶几是被告不要的，被告没有妨碍到原告，也没有破坏房屋之前的结构，反而为原告更换了新的窗帘，所以不存在排除妨碍、恢复原状之说。第五、此案本来在居民委员会的调解下早就得到解决，被告也同意给原告一定的违约金和11月份的房租，但原告先同意后返悔，坐地涨价，被告不愿意，原告才诉至法院，因此，本案诉讼费应当由原告承担。
原告为支持其主张向本院提交《租房协议》一份，拟证明原被告于2016年3月21日签订房屋租赁合同，原告将房屋租赁给被告，租赁期限为一年，租赁费为每月1400元。并约定如违约应承担3000元违约金的事实。
经质证，被告对原告所举证据不持异议。
被告未向本院提交的证据。
被告对原告提交证据的真实性不持异议，且证据客观真实、来源合法并相互关联，本院依法予以确认。
经审理查明，2016年3月21日，原、被告经协商签订了《租房协议》一份。约定原告将位于西宁市城北区祁连路333号10号楼2单元252室，出租给原告居住，租期一年，每月租金1400元，同时约定如有违约应承担违约金3000元。合同自2016年4月1日开始履行。合同签订后，被告入住该房屋。后因被告未交付房屋押金问题，自愿每月向原告缴纳房租1500元至2016年10月份。2016年11月28日，被告将自有物品搬走给原告打电话不再租赁原告的房屋，将房屋的钥匙交予门卫处，原告从门卫处取走房屋钥匙。
另查明，被告入住租赁的房屋后，将原告的三幅窗帘进行了更换，对热水器的水管和淋浴头进行了更换。庭审中，被告表示愿意赔偿原告窗帘400元，淋浴头及水管100元，燃气瓶140元，共计640元。房屋内的燃气瓶、窗帘归被告所有，原告亦表示同意。
本院认为，原告付有均与被告王景满所签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且符合法律规定，应属有效，双方均应全面、切实履行合同所约定的义务。原告在合同订立后即将房屋交付给被告，履行了合同义务。被告作为为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金，而被告向原告交付至2016年10月份的租金后，于2016年11月28日向原告电话通知单方解除房屋租赁协议，其行为违反合同约定，构成违约。应当按照协议的约定承担违约责任，支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。被告关于减少违约金的主张，根据本案已查明的事实，被告已实际支付了7个月租金，尚有5个月的租金因被告提前终止合同而未能支付，此应视作原告的实际损失。且被告违约并未给原告造成较大损失，因此违约金数额以2000元为宜。鉴于被告于2016年11月28日才将房屋钥匙交予原告，故应当支付2016年11月的租金1400元和2016年10月15日至2016年11月28日期间的取暖费477元（全年取暖费为2000元）。关于租赁协议履行问题，合同存在的基础是当事人的意思表示一致和自愿，如一方不愿履行而强制其履行的话，不但不能维护合同应有的效力，反而容易引发不必要麻烦，且会浪费更多的资源。租赁合同是为了满足承租人的使用房屋的特殊需要，如果承租人确实无租赁的需要，在承租人拒绝履行合同时，应许可承租人享有解除合同的权利但必须承担相应的违约责任。本案中被告打电话给原告表示不再租赁原告的房屋，要求解除合同，并于2016年11月28日将涉案房屋的钥匙交给原告，以自己的行为表明不再履行租赁合同义务，原租赁合同无法履行，不能实现原合同目的，故应对原、被告签订的租赁合同予以解除。双方的租赁关系因此而消灭，合同解除后尚未履行的应终止履行，故对原告主张的要求被告支付2016年12月至2017年5月期间租金的诉讼请求不予支持。原告主张要求被告支付2017年1月至3月物业费132元，律师费300元，和联系社区调解劳务费、心情损伤费1000元的诉求无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，关于燃气瓶、热水器、窗帘赔偿问题，原、被告已达成合意，由被告赔偿原告640元，本院予以确认。被告在租赁原告房屋期间未破坏和改变房屋的结构，故不存在排除妨碍、恢复原状的事实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告王景满于本判决生效后十日内支付原告付有均2016年11月份的房屋租金1400元，2016年10月15日至2016年11月28日期间的取暖费477元；并支付原告付有均违约金2000元，共计3877元；
二、被告王景满于本判决生效后十日内赔偿原告付有均燃气瓶140元、热水器维修费100元、窗帘400元等费用共计640元，燃气瓶、窗帘归被告王景满所有；
三、驳回原告付有均的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案诉讼费250元，减半收取125元，由被告王景满承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 张育宁
二〇一七年六月二十八日
书记员 汪正琰