河北省承德县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）承民初字第2247号
原告承德富豪房地产开发有限公司。
组织机构代码证号：05099540-5。
法定代表人张玉平，公司董事长，住河北省承德县，身份证号：×××。
地址：河北省承德市承德县下板城镇朝梁子村。
委托代理人王连明，河北泉盛律师事务所律师。身份证号：×××。
被告北京沃土房地产顾问有限责任公司。
组织机构代码：69233375-3。
法定代表人姜琳，男，1971年11月22日生，汉族，公司总经理，住山东省章丘市明水汇泉路53号，身份证号：×××。
地址：北京市北京经济技术开发区荣华南路7号院1号楼11层1204室。
委托代理人王文军，北京华开律师事务所律师，身份证号：×××。
原告承德富豪房地产开发有限公司诉被告北京沃土房地产顾问有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。除原、被告双方的法定代表人经合法传唤未到庭参加诉讼外，原、被告双方的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告承德富豪房地产开发有限公司诉称，2013年3月15日，我公司与北京姜仁房地产咨询有限责任公司（现更名为北京沃土房地产顾问有限责任公司）签订了《房地产项目策划营销服务标准合同》，（又称服务合同）。合同约定，我公司将所开发的富豪国际商业广场项目委托给被告，作为本项目的独家招商，销售代理公司，被告负责该项目的整体销售策划、商业顾问、广告策划、销售服务、招商服务。
合同签订后，我方向被告支付了顾问期服务费人民币110万元。并提供了合法的销售手续、证照及对外销售场所。被告虽然提供了部分服务，但其不能制定明确的营销目标、计划、工作缺少亮点、创新，尤其是销售团队管理人员流动性较大，管理混乱，销售人员离岗非常严重，业务素质低，多次发生打架事件，严重不负责任，未进行有效的销售管理，造成我公司开发住宅楼符合销售条件的552套，被告仅销售114套，商业房25套至今未售出或租出。
我公司向被告支付了高额服务费，目的是通过被告的专业代理，能够及时销售房屋，回笼资金。但被告的行为明显违反了合同约定，没有达到约定的标准，给我公司造成了巨大的经济损失。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决解除我公司与被告之间的《房地产项目策划营销服务标准合同》，同时责令被告立即将相关手续交付给我公司；并由被告赔偿给我公司违约金人民币20万元，同时赔偿我公司的经济损失，具体数额以鉴定为准。庭审中原告补充两点：1、原告对要求被告赔偿经济损失的诉讼请求予以撤回，另行主张；2、被告说销售164套，经我公司核实只售112套。
被告北京沃土房地产顾问有限责任公司辩称，原告诉称被告违约，未完成合同目标不符合客观事实，要求赔偿违约金无事实依据。相反，我方按合同约定非常好地完成了合同约定义务，在承德县同行业的房地产项目中成绩独一无二。原告为达到不可告人的目的，由其工作人员杨某某等人寻衅，将我方销售人员仝建平及其他两位女销售人员在售楼处现场打伤，此事已报警处理。原告进而将我方完全驱离销售现场，又将我方原聘用的销售人员全盘接收，在我方原使用的售楼处，采用我方销售策略、方案自行销售。
所谓的商业房25套未销（租）出的原因是，计划是在住房销售完毕之后，才会具备基本的销售条件，所以原告的商业房销售是放在住宅房之后的。
综上所述，合同签订后，我方全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，相反本案原告应支付我方服务费，赔偿损失，我方对此已另案提起诉讼，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼请求向法庭举证如下：
1、2013年3月15日原、被告双方签订《房地产项目策划营销服务标准合同》复印件一份，拟证明在合同中约定了双方具体权利、义务；
2、2014年2月27日的《公司更名通知函》复印件一份，拟证明被告北京沃土房地产顾问有限责任公司在2014年1月1日前的名称叫北京姜仁房地产咨询有限责任公司的事实；
3、2013年11月26日双方签订的《关于项目一期住宅销售底价的补充协议》（附件1）一份，拟证明双方对所开发的富豪国际一期住宅部分（即2号楼、3号楼、6号楼）的销售底价事宜达成了相应的补充协议；
4、2014年3月17日的《工作联系单》一份，拟证明双方共同确认了富豪国际一期住宅优惠政策价格表，明确了具体住宅的销售价格；
5、2014年3月26日的《补充协议》1份，拟证明双方对《关于项目一期住宅销售价的补充协议》即（附件1）予以作废，并以2014年3月17日的《工作联系单》中的6号楼一房一价的价目表中的价格销售楼房。同时约定商业顾问及广告策划费为人民币10万元／月，到2014年3月底，再支付给被告人民币30万元，以后不再支付的事实。同时约定内部认购共100户，为特殊关系户，被告不再收取手续费及佣金；
6、承德富豪房地产开发有限公司的付款凭证7份，拟证明原告累计支付给被告的商业顾问及广告策划等费用总计人民币110万元。其中承德富豪房地产开发有限公司在2014年3月26日按当日签订的《补充协议》第2条的约定，履行了给付被告人民币30万元的义务，被告予以接收的事实；
7、2014年6月15日的《工作联系单》一份，拟证明被告提供的富豪国际2号楼选房流程方案，同时证明张峰为被告负责该项目策划、营销服务的负责人总控制人；
8、2014年6月29日的《工作联系单》一份，拟证明双方以富豪国际2号楼的测绘面积和价格表的形式，确认了楼房的销售价格；
9、2014年7月29日的《工作联系单》一份，拟证明双方以富豪国际一期2号楼、6号楼商业价格表的形式，确认了商铺的销售价格；
10、原告的《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》复印件各一份，拟证明双方合作的项目手续齐备，可销售的住宅楼房为552套，商业店铺25套的事实；
11、2014年7月31日的《本阶段销售政策调整》复印件一份，拟证明原告根据实际情况，在现阶段实行销售任务制度，确定当前每月销售任务30套及销售提成标准；
12、郑欣茹等七人的《客户资料本》复印件一套，佣金情况表一页，调整意见计算明细一套，身份证复印件各一份，拟证明被告的售楼员工郑欣茹等7人，先后自2013年10月22日起至2014年8月22日止，累计经手办理销售住宅楼161套的事实，其中属于原告关系户49套，证实了被告在其销售代理的10个月内仅销售112套的事实，即平均每月不足12套，每月销售的住宅楼仅占可销售住宅楼房总套数的0.02%，而可销售的商铺根本没有售（租）出。结合证据1-10，充分证明被告违反了合同约定，使订立合同的预期目的无法实现，而被告没有尽到合同中的义务，尤其是对商铺没有任何销售业绩，符合服务合同第八条第七项第（4）的情形而构成违约。因此，原告有权据此依法解除合同；
13、郑欣茹等七人的《劳动人事争议仲裁申请书》复印件一份，拟证明郑欣茹等人由被告解除劳动合同后，因双倍工资等事宜，向承德县劳动人事争议仲裁委员会提出仲裁申请，要求被告给予赔偿的事实；
14、仲裁委员会的《受理案件通知书》复印件一份，拟证明承德县劳动争议仲裁委员会于2014年9月12日受理案件的事实；
15、仲裁委员会的《仲裁裁决书》复印件一份，拟证明被告因解除与郑欣茹等人的劳动关系，仲裁委员会裁决由被告支付给郑欣茹等七人各项款人民币208174.00元的事实。结合证据13-14，证实被告不再履行与原告所签订的《房地产项目策划营销服务标准合同》的事实，符合《合同法》第九十四条第二项“在履行期间届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，被告的行为达到了法定解除合同的条件，原告有权依法解除合同，并依据《服务合同》第八条第6项的约定，要求被告支付违约金人民币20万元。
16、原告证人孔某某和杨某某的当庭陈述，拟证明发生纠纷后被告擅自撤离销售场所，以自己的行为明确表示不再继续履行服务合同，被告违约在先。
被告对原告所举的证据1的真实性及关联性均无异议，对证明目的有异议，理由是不能证明被告违约了。《服务合同》第八条第3项约定“本合同销售至项目竣工验收交付使用之条件完成销售85%止”。这是衡量我方是否完成销售任务的标准。按原告的《建设程施工许可证》的竣工期限是2015年11月30日，即我方在房屋竣工交付前只要完成85%的销售目标就是完成销售了。合同履行期间只有2号和6号楼完成了销售条件，现在3号楼刚刚封顶，销售期限未满，不论我方是否完成85%都是符合合同约定的；对证据2、3、4真实性和证明目的均无异议，理由是附件1由双方的负责人签字并盖章，补充一点，附件1之后双方还达成附件2，但原告没有提交附件2，待我方举证时向法庭提交附件2；对证据5的真实性及有效性均有异议。现由是我公司不知情，没有双方公司的盖章，只有张峰的签字，张峰是我公司在此项目组的班组长，他没有签订补充协议的权利；对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，理由是原告支付的30万元是附件2约定的款项，而不是履行补充协议约定的30万元；对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，理由是张峰只是安排选房流程那一天的负责人及总控制人，而不是我公司的负责人及总控制人；对证据8的真实性无异议，但对原告根本性的证明目的有异议；对证据9的真实性及证明目的均有异议。理由是没有原告方的签字，我们认为原告不认可我方的建议销售价，2014年7月29日这张《工作联系单》我方没有，我回去再进一步核实是否存在这份《工作联系单》。即使签订了销售价格，也不意味着立即销售，双方对销售时间结点要协商的，住宅楼卖的差不多了才销售商铺；对证据10真实性无异议，对证明目的有异议。理由是《商品房预售许可证》的核发时间是2014年6月26日，原告实际拿到该证是在2014年6月30日，我方正式开盘是在2014年7月2日，该项目的手续是到2014年6月底才齐备，在这之前，房子是不可以销售的。再此之前我公司做的工作是宣传和蓄客等相关工作。并非像原告之前所说的是被告十个月的销售过程，真正的销售工作是从七月份开始，在八月份原告就把我公司赶走并接收了除我公司负责人以外的销售人员。根据《建设工程规划许可证》及《施工许可证》规定的竣工日期是2015年11月30日，到目前为止原告没有对任一楼房进行竣工验收，因此原告未经竣工验收不能考量我公司是否完成销售目标，不能说明我公司违约和没有完成销售目标。对于商铺，我方也是在住宅房售完后才开始的。因为如果没有住户的情况下，商铺也是没有人去买的；对证据11的真实性及证明目的均有异议，理由是属于原告的单方行为，没有我方签字，我方不认可；对证据12的真实性无异议，对证明目的有异议，理由是郑欣茹等人与原告有亲属关系，现在这七人又被原告聘为工作人员了，继续给原告销售房屋。这些客户资料我方认可，但不全，应以我方提交的为准，销售套数不是112套，而是164套（6号楼132套，2号楼32套），其中有些是原告的关系户另计，销售时间为2014年7月2日至2014年8月22日。根据《服务合同》第八条7项（4）约定，招商面积指的是原告方配套的商场建成后招商时的面积，这是规划的，现在尚未开工建设，谈不到招商面积问题，原告以这条主张被告违约是子虚乌有；对证据13的真实性无异议，证明目的有异议，理由是我公司并没有与郑欣茹等人解除劳动合同，而是郑欣茹等人在原告把我公司人员打伤并驱离我公司销售人员后跳槽到原告公司。因此应该是劳动者与我公司解除劳动合同，并不是我公司以自己的行为不履行合同，而是原告以自己的行为不履行合同；对证据14真实性无异议，但不能说明原告的根本证明目的成立；对证据15真实性无异议，证明目的有异议，理由是我方对该裁决书不服，已起诉至法院，该裁决书没有发生法律效力。结合证据13-15，我认为这七名员工的代理律师就是本案原告的代理律师，现在这七人又成为了本案原告的员工，说明员工是受原告的蛊惑跳槽的，而不是我方解雇的。
被告对原告的证人陈述有异议，理由是原告员工将我方三人打伤后，我方人员住院治疗很长时间，后经公安协调解决后，我公司人员再想进入售楼处就进不去了。原告自行接手售楼处，自行销售不用我们了。说明原告蓄谋以打伤我方销售经理为契机，强行撕毁了与我方签订的服务合同。不仅如此，还拖欠销售佣金及服务费，应按合同支付的1.5%的广告费也未支付。因此原告的违约行为非常明显，我方按合同的约定全部履行了义务，根据《服务合同》第八条第3项的约定，原告说我方违约没有依据。
被告为反驳原告向法庭提交如下证据：
一、合同及协议类（3份）
1、服务合同一份
2、附件1一份
3、附件2一份
证明目的：原、被告之间的商品房委托代理销售合同关系及权利义务的约定。
二、提报方案类（155份）
（一）、报告及方案类：
1、《承德富豪（下板城地块）项目整体定位及物业发展建议报告》1份；
2、承德项目案名建议与标志设计1份；
3、承德富豪国际项目售楼处装修及色调建议2份；
4、富豪国际广场一期蓄客方案1份；
5、富豪国际一期销售推广沟通方案1份；
6、富豪国际产品说明会（活动现场演示）1份；
7、富豪国际商业分析1份；
8、富豪国际开盘活动策划案1份。
（二）、销售管理与控制类
1、富豪国际广场售楼处现场管理制度1份；
2、富豪国际广场销售说辞1份；
3、富豪国际广场答案问1份；
4、富豪国际广场销控表2份；
5、六号楼价格表及甲方确认单1份；
6、富豪国际月度工作总结与下月计划（含各周周统计表）6套；
7、来访与成交分析1份
（三）、工作回签单与建议类
1、工作回签单及提报内容33套
2、多媒体制作建议1份；
3、选房流程1份；
4、富豪国际产品推介会方案1份；
5、富豪国际年前及春节期间SP活动方案1份；
6、关于承德富豪国际设计稿（规划）的几点建议1份；
（四）、文案及推广设计类
1、广告设计91张；
2、富豪国际项目围挡、展板文案1份；
3、富豪国际商业招商手册文案1份。
证明目的：沃土公司为项目所提供的整体营销策划、商业顾问、广告策划、销售服务、招商服务、品牌管理咨询建议等服务；及沃土公司关于项目销售与控制所做的工作情况。
三、成交客户资料、佣金、月服务费及滞纳金计算类490份。
1、置业顾问签约资料表11张；
2、VIP客户房源确认单及交款收据285张；
3、2号楼客户认购协议及交款收据48份；
4、6号楼客户认购协议及交款收据；
5、甲方特殊关系户及内部认购（团购）客户12份；
6、沃土公司销售房源成交汇总及总结佣金汇总表1份；
7、甲方欠付月服务费情况及滞纳金计算说明表1份。
证明目的：沃土公司实际成交销售的客户情况；富豪公司特殊关系户及内部认购（团购）客户情况及沃土公司协助富豪公司办理部分特殊关系户手续情况；及富豪公司应支付沃土公司销售提佣数额、欠付月服务费情况，及相应计算的滞纳金情况（计算至2014年8月6日）。
四、活动现场实景相片20张
1、2013年12月18日售楼处（接待中心）开放活动现场实景6张；
2、2014年3月8日项目推介会活动现场实景5张；
3、2014年7月2日开盘活动现场实景9张。
证明沃土公司为项目销售所作的部分推广活动情况。
五、原告违约等相关证据
1、2014年8月16日杨某某将我公司仝建平及前去劝架的两名员工打伤后公安出具的调解协议；
2、仝建平的本人说明1份。
仝建平等被打伤后，原告公司及打人的人对此不闻不问，也不垫付医疗费，我公司给仝建平等人垫付了医疗费及生活费。
拟证明原告违约的事实。
六、我公司诉本案原告承德富豪房地产开发有限公司的起诉书，拟证明我方起诉富豪公司违约，要求富豪公司继续履行合同或赔偿我公司因富豪公司违约造成的经济损失。
原告对被告所举证据一真实性无异议，但不能证明原告支付的30万元是履行附件2约定的款项，我方给的这30万元是在补充协议签订当天给的，是履行2014年3月26日双方签订的补充协议的钱。附件2已由该补充协议所变更。双方没有约定对合同的变更必须加盖双方单位公章或必须是书面的，即使是口头约定，只要双方履行了，也是同样生效的，而被告收到款项后从未向我方提出过任何要求。对证据二（一）中的1号证据真实性无异议，对2-8号证据真实性有异议，我方与相关人员核实后没收到过其他七项内容。
被告对证据二（一）的2-8号证据做解释说明：第2-6号证据是PPT的合集，即电子演示文档是应播放的幻灯片，原告已看过了，是经原告认可后才执行的，所以这个纸质的是不需要提供给原告的。对7、8号是我方开发活动的商业分析及策划案，我方执行，原告配合，不需签收程序。
原告对被告证据二（二）中的4号证据有异议，对富豪国际广场销售表显示的认购客户数有异议，具体数字应以客户与我方签订的认购合同为准；对证据二（二）中的1-3、5-7号证据无异议，原告对被告证据二（三）的1号证据真实性无异议，但不能证明被告完全履行合同，对2-6号证据的真实性有异议，这五份证据没有具体的形成时间，我公司不清楚，也无我公司确认。对证据二（四）的1-3号证据均有异议，因为没有我方人员确认，但我方不否认被告提供部分相关的服务。原告对被告证据三中的1号证据真实性无异议，但其中包括我公司的关系户49户，被告实际销售112套，对被告证据三中的2-4号证据有异议，我方认为购房户数应以郑欣茹等7人的客户资料及房屋认购协议来综合认定，对3-4号证据中的客户数量有争议，以置业顾问登记的数量为准（即161户，包括49户关系户），这些合同签订的时间大部分是在2014年7月2日开盘之前，7月2日后签订的认购协议只有13户，我方认为开盘时就应该把底商销售出去。对证据三中的5-7号也有异议，我方认为被告应给我方预留100户，这100户应该不计手续费和佣金。对6、7号证据中的佣金及滞纳金计算不属于本案的审查范围，不予质证。对证据四中的1-3号证据无异议。对证据五有异议，不能证明我方强制解除合同，而事实上是2014年8月16日发生纠纷后被告撤离了所有人员，至今未安排任何人员再从事销售行为；对证据六有异议，只是被告一种答辩方式，不能作为证据使用。
合议庭经评议认为，原告的证据1-4、6-8、10、12-15，因被告认可真实性，合议庭予以采信，作为认定本案事实的依据，对原告的证据5被告虽不认可，但未提供相应的反驳证据证明张峰作为被告在承德富豪销售项目部负责人，无权代表被告与原告进行与其职责相应的民事法律行为，而原告的证人证实签补充协议前，张峰称与被告老总沟通过了的，故合议庭予以采信，作为定案依据；对原告的证据9被告认为原告未签字认可，但原告已存档视为认可，合议庭予以采信，作为定案依据；对原告的证据11被告不认可，合议庭不予采信；对原告的证据16，被告虽不认可，但未提供相应的反驳证据，合议庭予以采信，作为定案依据。对被告的证据一原告认可，合议庭予以采信，作为定案依据；对被告的证据二（一）原告认可，合议庭予以采信；对被告的证据二（二）4中显示的数字原告不认可，合议庭不予采信；对被告证据二（二）中的其它证据原告认可，合议庭予以采信；对于被告证据二（三）1号原告认可，合议庭予以采信，对二（三）2-6及二（四）1-3号证据，原告虽然不认可，但承认被告提供了部分相关的服务，合议庭认为被告确实履行了《服务合同》的部分义务，予以采信；对被告的证据三1原告认可真实性，但认为应以七个置业顾问登记的161户为准，其中包括49户原告的关系户，合议庭对该证据的真实性予以采信，对三2-7原告不认可被告提供的数字，合议庭综合其它证据，认为被告确实销售了部分住宅，做了大量工作，但本项证据中涉及的数字与计算手续费及佣金有因果关系，数字本身与被告是否违约不构成必然因果关系，合议庭不作详细审查与确认，只作为参考；对被告的证据四原告认可，合议庭予以采信；对被告的证据五原告不认可，综合原告的证人证言及其它相关证据，合议庭对五号证据的真实性确认，即2014年8月16日原告方的员工与被告方员工之间发生了打架事件，公安协调解决两员工之间的纠纷。对被告的证据六原告不认可，合议庭对被告在承德市中级人民法院另案起诉原告的事实予以确认，但不能作为本案认定事实的依据。
经审理查明，2013年3月15日，原、被告双方签订了《房地产项目策划营销服务标准合同》。合同约定原告将所开发的富豪国际商业广场项目委托给被告作为本项目的独家招商销售代理公司。合同对双方的权利、义务及违约责任均作了详细约定，之后在合同履行过程中又对原合同权利、义务以附件1、附件2及《补充协议》三种形式作了三次变更。原告按约向被告支付了总计110万元的相关费用，并提供了合法的销售手续、证照及对外销售场所。被告也按合同约定作了大量工作，包括营销策划、广告设计制作、销售服务等等。2014年8月16日，原告公司员工杨某某与被告公司员工仝建平因工作矛盾引发肢体冲突，仝建平被杨某某打伤住院治疗。事件发生后，被告所有员工撤离销售场所，导致被告在承德富豪项目销售部的工作停止，销售部关门数日后，原、被告协商无果，原告接管了被告的销售工作，被告在承德富豪房地产的销售工作不能继续开展，导致双方签订的《服务合同》履行不能，原告为此起诉至法院，要求解除与被告签订的《房地产项目策划营销服务标准合同》，责令被告立即将相关手续交付给原告，由被告向原告支付违约金20万元，同时要求被告赔偿经济损失，审理中原告对要求被告赔偿经济损失部分的诉讼请求主张另行起诉。
本院认为，原、被告之间签订的《房地产项目策划营销服务标准合同》及附件1、附件2和《补充协议》是双方的真实意思表示，合同有效。双方均应按合同约定享受权利，履行义务。在合同履行过程中出现意见分歧产生矛盾在所难免，双方理应本着诚实守信、互谅互让、互利共赢的原则妥善处理。但被告在双方员工发生纠纷后，擅自撤离其员工，导致销售工作停止并受到影响，致使双方签订的《服务合同》不能继续履行，其行为已构成违约。对于被告在审理中以其提供的证据五、六作为原告违约的抗辩，证据不足，本院不予支持。鉴于本案被告员工已经撤离并解散，销售工作不能继续进行的实际情况，双方继续履行《服务合同》已不可能，对于原告请求解除合同并由被告承担违约金的请求，符合法律规定，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项，第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告承德富豪房地产开发有限公司与被告北京沃土房地产顾问有限责任公司签订的《房地产项目策划营销服务标准合同》；
二、由被告北京沃土房地产顾问有限责任公司于判决生效后十日内支付给原告承德富豪房地产开发有限公司违约金人民币200，000.00元；
三、原告的其它诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币4300.00元，由被告负担。
被告如未按生效判决指定的期限履行给付原告金钱的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 刘春莲
代理审判员 姜 尚
人民陪审员 杨志东
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 段淑丽