安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2015）来民一初字第01459号原告：叶波，1964年10月30日出生，汉族，工程师，户籍地海南省海口市美兰区新埠大道*号海口，经常居住地江苏省南京市浦口区。被告：来安碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：袁大企，该公司员工。原告叶波与被告来安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称来安碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立�受理。依法由审判员陈平适用简易程序于2015年8月13日和9月2日两次公开开庭进行了审理。原告叶波、被告来安碧桂园公司的委托代理人袁大企到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶波诉称：2013年10月13日，其与来安碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定：由其购买来安碧桂园公司开发的来安碧桂园·城市花园·蔷薇园012幢2单元3005号精装商品房，购房款为395102元，来安碧桂园公司应在2014年12月30日前将经验收合格的该精装商品房交付给叶波使用。交房期限届满后，其一直未收到来安碧桂园公司的交房通知。因急于用房，其于2015年1月24日前往现场查看原因，原来是该房屋尚未竣工。来安碧桂园公司口头道歉，并保证工人一周后到场，把未完成的工程施工完成。中间，其多次催促未果。2015年4月4日，其再次�现场查房，房子尚未全部竣工，来安碧桂园公司解释：找不到会干活的工人，故未能完工。经多次交涉无果后，其于2015年4月8日向来安碧桂园公司送达了《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除房屋买卖合同、退还购房款，但来安碧桂园公司一直未予答复。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除双方《商品房买卖合同》；二、来安碧桂园公司返还购房款395102元、支付违约金59265.30元，并按照同期银行贷款利率支付上述款项自送达解除合同通知书之日起至款项履行完毕之日止的利息；三、来安碧桂园公司支付逾期解除合同所造成的损失30000元及差旅费、家具定金、租房费17000元，以上合计501367.30元。来安碧桂园公司在庭审中辩称：根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条，关于商品房交接已明确约定叶波应当在交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房手续，叶波如逾期办理交接房手续则视为其按期交房。虽然其公司没有通知交房义务，但仍于2014年12月29日向叶波预留的地址邮寄了收楼通知书，涉案房屋也已在交付期届满前取得了政府相关部门出具的建设工程竣工验收备案证书，符合合同约定的交付条件。根据补充协议第五条第四款之约定，如果涉案房屋存在工程保修范围内的质量问题，买受人即叶波有权要求保修，出卖人按照约定承担保修责任，买受人不得籍此拒绝收楼；买受人以该商品房存在属于工程保修范围内质量问题为由拒绝收楼或者拒绝办理交付手续，而引起的拒绝交楼的法律后果，由买受人自行承担。本案诉争是由于叶波在收楼期满后拒绝办理交收楼手续引起的，而叶波拒绝收楼的行为既违反了双方的约定，也没有事实依据。综上叶波诉请没�事实和法律依据，请求法院全部予以驳回。经审理查明：2013年10月13日，叶波与来安碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定：叶波购买来安碧桂园公司开发的来安碧桂园·城市花园·蔷薇园012幢2单元3005号房，购房款为395102元，来安碧桂园公司应在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付给叶波；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，由出卖人支付已付房价款万分之三的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。同日，双方签订《补充协议书》，协议书第五条约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付�用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：“出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到来安碧桂园公司销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为来安碧桂园公司按期交房。涉案房屋在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保险范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。合同签订后，叶波按约支付了来安碧桂园公司全部购房款395102元。另查明：涉讼楼盘于2014年9月9日经设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格，于2014年9月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》。2014年12月29日，来安碧桂园公司向叶波邮寄送达了收楼通知（可按2014年12月30日交付），并为涉案房屋办理了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2014年12月30日，叶波未到现场收房。上述事实，有原、被告当庭陈述及叶波提供的《商品房买卖合同》、收款收据复印件；来安碧桂园公司提供的《商品房买卖合同》及附件、工程竣工验收报告、《建设工程竣工验收备案证书》、收楼通知书及寄信明细、《住宅质量保证书》复印件、《住宅使用说明书》复印件等证据在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点为：叶波要求解除与来安碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。本院分析如下：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。叶波与来安碧桂园公司于2013年10月13日签订的《商品房买卖合同》，其实质是商品房预售合同。该合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。任何一方要求解除合同必须符合法律的规定的解除条件或者合同约定的解除条件。叶波认为涉案房屋尚未竣工，不符合交付条件。本案中，根据双方的约定，交房条件是依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格并符合合同的约定，交房日期截止到2013年12月30日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条的规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案，即取得工程竣工验收备案是交付房屋的法定条件。根据查明的事实，在交房期限届满前，涉案房屋经设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格并取得竣工验收备案证书，符合交房的约定条件和法定条件。综上，叶波认为涉案房屋尚未竣工，明显与事实不符。叶波认为已于2015年4月8日向来安碧桂园公司送达了《解除商品房买卖合同通知书》，来安碧桂园公司也没有提出异议，合同自动解除。本院认为，来安碧桂园公司在2013年12月30日具备了交房条件，叶波没有收房，不能归责于来安碧桂园公司，故叶波的单方解除行为不符合法律的规定的解除条件或者合同约定的解除条件。综上，叶波要求解除与来安碧桂园公司签订�《商品房买卖合同》不符合解除条件，故对其全部诉讼请求本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告叶波的全部诉讼请求。案件受理费8814元，减半收取4407元，由原告叶波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 陈    平二〇一五年十月十日代理书记员 郭    娟代理书记员 �郭正卿附判决适用的法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。