四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终764号
上诉人（原审原告、申请执行人）：德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司。
负责人：张伦汉，经理。
委托诉讼代理人：高波，四川心精诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：德阳市阳光伟业房地产开发有限公司。
法定代表人：潘李，董事长。
委托诉讼代理人：谢贤平，四川三目律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：徐会。
被上诉人（原审第三人）：张敬。
委托诉讼代理人：吴芳，四川君唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐朗军，四川君唐律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：肖小华。
委托诉讼代理人：吴芳，四川君唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐朗军，四川君唐律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：韩兵。
委托诉讼代理人：吴芳，四川君唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐朗军，四川君唐律师事务所律师。
上诉人德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司（以下简称明源电力罗江分公司）因与被上诉人徐会、德阳市阳光伟业房地产开发有限公司（以下简称阳光伟业房产公司）、张敬、肖小华、韩兵申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省罗江县人民法院（2017）川0626民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
明源电力罗江分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。肖小华在其与阳光伟业房产公司解除《商品房买卖合同》之前对涉案商品房只有物权期待权，无房屋所有权，之后对涉案商品房的所有权利皆丧失，故其无论在何种情况下均不能以自己的名义将涉案不属于自己开发的商品房卖给他人，肖小华与徐会签订的《房屋买卖合同》不产生法律效力，一审法院认定其合法有效是错误的。肖小华让渡给徐会的是购买涉案房屋的权利而非一审法院认定的办理产权登记的权利，涉案商品房另卖他人并重新办理备案登记不是合同的更名或者变更备案登记。二、一审判决适用法律错误。本案涉案房屋属于商品房，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能适用第二十八条一般规定处理。
张敬、肖小华、韩兵辩称：1.肖小华已实际全部履行完房屋付款义务，已实际取得房屋所有权；2.上诉人没有理由查封备案登记在徐会名下的房屋，不能仅以未办理所有权证为由对善意第三人的物权进行侵害，请依法驳回上诉人的诉讼请求。
徐会、阳光伟业房产公司未作答辩。
明源电力罗江分公司向一审法院起诉请求：准许执行阳光伟业房产公司开发的商品房“芙蓉溪苑”5-2-4-2号。
一审法院认定事实：阳光伟业房产公司与肖小华于2013年7月22日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号581#）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）各一份。《商品房买卖合同》主要约定：阳光伟业房产公司将位于罗江县万安南路西侧“芙蓉溪苑”5-2-4-2号房出售给肖小华；肖小华于2013年7月29日前第一次支付总房款的64.65%，即354482元，余款193828元2013年12月31日前支付；并约定了双方其他相关权利义务。《补充协议》约定了第一次付款时间为2013年8月2日前，第二次付款时间为2014年12月1日前，每次付款金额不变；交房房屋装饰装修应达到附件标准、2014年11月30日前装修出至少一套样板间；并约定了违约责任：1.买方若未按期支付相应房款，《商品房买卖合同》无条件解除，卖方收回房屋退还全部购房款（不计息）。2.卖方若未按照约定的装饰装修标准装修并在约定时间装修出样板间，《商品房买卖合同》无条件解除，卖方三个工作日内退还购房款，并从买方支付房款之日起按已付房款的1.5%/月支付违约金；如卖方未在三个工作日内退还全部房款并按合同约定支付违约金，则买方有权不退房并不再支付余下房款，已付房款即为总房款，卖方仍须按主合同及本协议约定履行义务。3.卖方收回房屋或买方退房，乙方必须配合甲方解除商品房备案登记。4.买方转让所购房屋，卖方必须负责变更商品房备案登记。5.无论是卖方收回房屋或买方退还房屋，均由卖方负责办妥解除所购商品房备案登记，解除备案登记所需费用由卖方承担。《补充协议》还约定了双方其他权利义务。
2013年7月25日，阳光伟业房产公司向罗江住建局办理了“芙蓉溪苑”5-2-4-2号商品房预售合同备案。
肖小华按约将涉诉房屋首付款354482元转入阳光伟业房产公司指定的账户。
2014年10月10日，阳光伟业房产公司与肖小华就涉诉房屋的交房事宜达成如下协议：1.2014年10月10日前交付该套住宅的钥匙及购房发票等相关手续。2.阳光伟业房产公司承诺若交房后购房者需办理合同更名手续，我公司予以全力配合办理并不收取任何费用。3.购房相关税费及维修基金由购房者自行缴纳。4.其他未尽事宜双方另行协商解决。2014年10月14日，肖小华向德阳欣荣物业管理有限公司交纳了涉诉房屋2014年10月至2015年3月期间的电梯维护费及物管费。
2014年12月26日，张敬、肖小华、韩兵（甲方）与阳光伟业房产公司(乙方)签订协议书，内容如下：甲方于2014年12月26日委托乙方代其销售位于四川省德阳市罗江县万安南路469号“芙蓉溪苑”住房19套(5-1-4-1、5-1-4-2、5-1-5-1、5-1-5-2、5-1-6-1、5-1-6-2、5-1-7-1、5-1-7-2、5-1-8-1、5-1-8-2、5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-5-2、5-2-6-1、5-2-6-2、5-2-7-1、5-2-7-2、5-2-8-1、5-2-8-2)甲乙双方达成以下协议：1.甲方同意将19套房屋，委托于乙方销售，销售房屋房款由甲方亲自收取。2.甲方同意按每套房价39万元(含39万)以下，付给乙方每平米50元代售费；39万元以上付给乙方每平米100元代售费。3.本协议一式肆份，甲乙双方各持贰份，签字盖章生效。张敬、肖小华、韩兵同时委托阳光伟业房产公司收取19套房屋的钥匙。
2015年10月28日，肖小华与徐会签订《房屋买卖合同》一份，主要约定肖小华将涉诉房屋出售给徐会，成交价格为人民币320000元，10月12日支付10000元定金，首付款110000元更改备案合同完毕后支付，尾款于《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办理完毕3日内一次性支付；双方还就产权过户与相关费用、物业交割、违约责任等事宜进行了约定。徐会当日向肖小华支付房款120000元。
同日，阳光伟业房产公司、肖小华签订《商品房买卖合同解除协议书》一份，主要内容：双方自愿解除581#《商品房买卖合同》，共同向罗江县住建局申请撤销合同备案；因肖小华未实际付款，故阳光伟业房产公司无需退还任何款项。阳光伟业房产公司、肖小华当日向罗江县住建局提交撤案申请，撤销了涉诉房屋的预售备案。
同日，阳光伟业房产公司与徐会另行签订《商品房买卖合同》(合同编号1008#)，将涉诉房屋出卖给徐会，并于当天向罗江县住建局办理了商品房预售合同备案。随后，在一审法院查封之前，徐会缴纳了涉诉房屋的维修基金、契税等费用。因阳光伟业房产公司的原因，涉诉房屋至今仍登记在该公司名下。
2015年6月29日，明源电力罗江分公司依据德阳仲裁委员会作出的（2014）德仲字第440号裁决，向德阳市中级人民法院（以下简称德阳中院）申请执行阳光伟业房产公司工程欠款2989400元、违约金145296元等。7月10日，德阳中院将该案指定一审法院执行，7月20日法院受理后，于2016年5月4日依法查封了阳光伟业房产公司名下含涉诉房屋在内的13套房屋。徐会得知其所购买的房屋被查封后，遂提出执行异议，请求解除查封，一审法院作出（2016）川0626执异14号执行裁定，中止对徐会购买的位于罗江“芙蓉溪苑”5-2-4-2号房屋的执行。明源电力罗江分公司遂提起诉讼，并提出前述请求。
上述事实，有当事人陈述、执行裁定书、《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《交房协议》等证据在卷佐证。
一审法院认为，本案争议焦点为徐会对涉案商品房是否具有排除明源电力罗江分公司强制执行的民事权益。
阳光伟业房产公司与肖小华之间的《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《交房协议》、委托销售房屋协议书均系当事人之间真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然双方约定了涉诉房屋的付款方式系分期付款，但根据《补充协议》、《销售房屋委托书》的内容，结合阳光伟业房产公司未按照《补充协议》约定的装饰装修标准装修出样板房、未向第三人退款并承担违约责任，第三人也未要求退房，涉诉商品房再次销售之后房款由第三人直接收取的事实。可见，双方已经按照《补充协议》的约定就已付房款即为总房款达成了一致。原告关于第三人未付清房款的主张与查明事实不符，不应支持。
第三人在涉诉商品房交房后，委托阳光伟业房产公司代其销售，并自行与徐会签订《房屋买卖合同》，不违反法律、法规的强制性规定，亦为合法有效。在涉诉商品房的全部房款已经由第三人支付的情况下，根据相关协议内容，阳光伟业房产公司已经实现了收取房款的合同权利，但根据双方的约定，第三人有要求其办理合同更名手续及房屋权属登记等权利。第三人肖小华与徐会签订《房屋买卖合同》当日，阳光伟业房产公司解除与肖小华之间的《商品房买卖合同》、撤销备案，并与徐会重新签订《商品房买卖合同》的行为，均是在履行其与第三人之间关于协助办理合同更名手续的合同义务。第三人自愿将其对阳光伟业房产公司的办理产权登记的权利让渡给徐会，阳光伟业房产公司以其实际行为对此予以认可，因此，徐会有权据此取得对涉诉房屋的物权期待权。
另一方面，根据阳光伟业房产公司与第三人的相关约定，阳光伟业房产公司与徐会签订《商品房买卖合同》后，因第三人已支付了涉诉房屋全部房款，徐会履行合同的方式为直接向第三人付款，也即，徐会已经由第三人向阳光伟业房产公司支付了全部房款，并实际占有了涉诉房屋，未办理过户登记也非徐会的原因，因此，徐会对涉诉房屋享有排除强制执行的民事权益。
关于明源电力罗江分公司主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条是针对消费者购买不动产的特殊规定，其对已付价款比例要求明显低于第二十八条对一般买受人的要求，且不要求已经占有，因此，第二十八条与第二十九条不是非此即彼的排除关系，本案适用第二十九条并无不当，徐会的物权期待权应当得到保护。
综上，明源电力罗江分公司的诉讼请求不能成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。肖小华基于与阳光伟业房产公司之间债的关系，支付了案涉房屋价款，收房后缴纳了物管费、电梯维修费等费用，亦实际占有该房屋。虽然肖小华与阳光伟业房产公司未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明未办理过户系肖小华的过错所致，肖小华取得了对未来房屋所有权转移的期待权，该期待权受法律保护。
肖小华与徐会于法院查封案涉房屋前签订《房屋买卖合同》，该合同合法有效，各方均应依约履行。在该合同的履行过程中，肖小华依照其与阳光伟业房产公司《销售房屋委托书》约定及相关规定，阳光伟业房产公司解除与肖小华之间的《商品房买卖合同》、撤销备案，并与徐会重新签订《商品房买卖合同》，向房屋管理部门办理合同备案登记。根据查明的事实，徐会与阳光伟业房产公司签订《商品房买卖合同》仅是为了履行与肖小华之间签订的《房屋买卖合同》，徐会所购房屋系张敬出卖，而非直接向阳光伟业房产公司购买。徐会在法院查封之前已支付价款办理备案登记并缴纳了涉诉房屋的维修资金、契税等费用的情况下，房屋至今未办理过户登记手续系阳光伟业房产公司原因造成，徐会并无过错，其据此取得对涉案房屋的物权期待权，应受法律保护，即该权利能够排除明源电力罗江分公司申请的金钱债权执行。
关于适用法律问题，根据一审法院的说理可以认定一审判决第九页“本案适用第二十九条并无不当”应属笔误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定驳回明源电力罗江分公司异议申请，并无不当，本院予以支持。
综上，明源电力罗江分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 畅
审判员 陈书娟
审判员 陈洪斌
二〇一七年六月一日
书记员 杨晓彤