福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽09民终1758号上诉人（原审被告）：福建福嘉房地产开发有限公司，住所地：古田县城东街道六一四中路161号晟达翠屏湖一号1601、1602室。法定代表人：连敏捷，董事长。委托诉讼代理人：吴巧丽、周婷婷，福建宁仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林月斌，女，1983年8月10日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：郑春耀，廖天舒，福建华忠盛律师事务所专职律师。上诉人福建福嘉房地产开发有限公司（以下称福嘉公司）因与被上诉人林月斌商品房销售合同纠纷一案，不服古田县人民法院（2016）闽0922民初1215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福嘉公司委托诉讼代理人吴巧丽、周婷婷、被上诉人林月斌的委托诉讼代理人廖天舒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。福嘉公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回林月斌在原审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。逾期办证责任不应归责于福嘉公司。逾期办证系因部分业主违章搭盖所致，并非福嘉公司违约。二、退一步讲，即使认定福嘉公司违约，一审法院计算违约金存在错误。1、古田县住建局因部分业主违章搭盖，自2013年5月27日至2014年11月15日暂缓办理规划核验手续，违约金也应扣除该期间。2、一审法院认定违约金截止时间有误。福嘉公司于2015年2月10日向古田县房屋登记中心提交了办证材料，已经具备办证条件，违约金也应计算至该时间。三，本案诉讼时效已经超过。诉讼时效从知道或应当知道自己的权利受到侵害时起算。本案应从交房之日起60日算，按照该计算办法，本案已经超过诉讼时效。林月斌答辩称，一审法院认定福嘉公司违约时间的计算方式并无不当。福嘉公司于2015年6月5日才完成房屋所有权初始登记，一审法院认定符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定。本案并没有超过诉讼时效。且一审法院在认定违约时间时已进行了严格的时效审查、认定。请求驳回上诉，维持原判。林月斌向一审法院起诉请求：福嘉公司支付林月斌逾期办证违约金36985.5元（按总价款603352元，每日以0.01%计算，自2013年10月1日起至2015年6月5日止，共计613天）。一审法院认定，2010年7月古田县人民防空办公室同意福嘉公司易地建设防空地下室。2013年3月18日，福嘉公司进行嘉兴四季工程竣工验收消防备案。嘉兴四季小区因部分顶层业主存在违章建设行为，2013年5月27日古田县城建监察大队下发改正通知书，要求各违章建设业主于2013年6月3日前自行改正，福嘉公司联合古田县供兴物业管理有限公司于2013年7月19日发出通知，要求顶层部分业主在通知起10天自行拆除违规装修部分并恢复原状。2013年11月12日古田县住房和城乡规划建设局向县委宣传部发文反馈嘉兴四季小区违章搭盖情况。2014年5月30日成立小区业主委员会，2014年6月9日福嘉公司因向住建局提交业主委员会成立备案表需居委会盖章，居委会要求福嘉公司按宁委发[2008]6号文件规定需无偿提供社区配套用房，居委会于2014年7月17日予以盖章。2014年8月20日古田县建设局房地产业股对“嘉兴四季”小区物业准予验收。2014年11月18日古田县住房和城乡规划建设局出具受理承诺单，认为福嘉公司提交审批的建设工程竣工规划条件核实项目材料符合审批材料目录，予以受理。2015年1月29日古田县建设工程质量监督站出具古田县嘉兴四季1#楼的工程质量监督报告。2015年1月22日古田县住房和城乡规划建设局向福嘉公司发文，同意嘉兴四季房地产项目建设工程通过竣工规划条件核实。2015年1月28日古田县环境保护局收到福嘉公司提交的建设项目竣工环境保护验收申请表。福嘉公司2015年2月5日完成竣工验收备案。2015年5月27日古田县房屋登记中心出具受理承诺单，认为福嘉公司提交审批的房屋所有权初始登记项目申请材料符合该项目审批材料目录，予以受理。2015年6月5日，福嘉公司完成嘉兴四季小区的房屋所有权初始登记。一审法院认为，双方争议焦点为福嘉公司是否应承担逾期办证的违约责任、违约金数额及林月斌的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。福嘉公司完成房屋所有权初始登记系林月斌办理房屋权属证书的前提条件，而福嘉公司取得规划、环保、人防等部门出具的认可文件或准许文件系其最终完成房屋所有权初始登记的必要条件。2014年8月20日嘉兴四季小区通过物业验收、2015年1月28日古田县环境保护局收到福嘉公司提交的建设项目竣工环境保护验收申请表，这足以说明福嘉公司于2015年1月22日延迟通过的规划核验并非其延迟完成房屋所有权初始登记的唯一原因，况且，福嘉公司按有关单位要求提供社区配套用房、重新进行房屋实测及分户测绘属福嘉公司与第三人之间的行为，不能对抗合同的相对方，故上述行为不能构成福嘉公司的免责事由，因此，福嘉公司认为因小区部分业主违规装修致使小区规划核验工作暂缓并据此主张逾期办证属于“非出卖人原因”，依据不足，不予采信，福嘉公司应承担逾期办证的违约责任。双方提供的证据均无法直接体现林月斌曾向福嘉公司主张权利，故林月斌认为其诉讼请求存在诉讼时效中断的情形，依据不足，不予采信。林月斌于2016年6月28日向本院提起诉讼，故其要求福嘉公司承担2014年6月28日之前的逾期违约金已超过二年诉讼时效，不予支持。福嘉公司于2015年6月5日才完成房屋所有权初始登记，福嘉公司该行为必将导致买受人在交房后90日内不能取得房屋权属证书，扣除超过诉讼时效部分，福嘉公司应依《合同》第十四条的约定，以逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%标准向林月斌支付违约金，即从2014年6月28日计算至完成房屋所有权初始登记之日（2015年6月5日）止，共计342天，故福嘉公司应支付林月斌违约金20634.63元（603352元×0.01%/天×342天）。双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方必须按照约定全面履行自己的义务。福嘉公司未能及时完成房屋所有权初始登记，导致林月斌无法依约取得房屋权属证书，故福嘉公司应承担相应的违约责任。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建福嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林月斌逾期办证违约金20634.63元；二、驳回林月斌的其他诉讼请求。二审诉讼中，当事人没有提交新证据。本院认为，古田县建设局于2014年8月20日对“嘉兴四季”小区物业准予验收。于2014年11月18日予以受理。于2015年1月22日同意嘉兴四季房地产项目建设工程通过竣工规划条件核实。于2015年2月5日完成竣工验收备案。2015年6月5日古田县房屋登记中心出具受理承诺单同意予以受理。因此，福嘉公司违反合同约定，无法在合同约定的时间内办理房屋产权证书的原因，主要在于福嘉公司所开发建设的商品房，没有取得规划、环保、人防等部门认可或准许的文件，其责任在于福嘉公司。依法福嘉公司应当承担延迟办理产权证书的违约责任。福嘉公司主张部分业主存在违章搭盖或违章装修，导致购房后无法办理产权证书等与事实不符。退一步讲，即使存在所谓部分业主违章搭盖等，但林月斌并不存在违章搭盖，亦不能据此要求其承担责任。福嘉公司主张不能计算违约金或应扣减违章期间违约金等理由不能成立。福嘉公司虽于2015年2月上报办理证件，但应以主管机关批准之日即2015年6月5日作为违约金计算终止点。一审法院已经从立案之日前推二年作为计算违约金的诉讼时效起算点，并不存在超过诉讼时效的问题。综上所述，福嘉公司上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费724元，由福嘉公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  高树惠代理审判员  吴惠玲代理审判员  陆学宇二〇一六年十二月二十六日书 记 员  孙丽华附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。