广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第1696号原告：贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区。负责人：李云华。委托代理人：刘立成，该公司员工。被告：冯月凤，住广东省广州市天河区。第三人：贵阳新生活物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区。法定代表人：郑家纯。委托代理人：刘立成，该公司员工。原告贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司诉被告冯月凤、第三人贵阳新生活物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司以及第三人贵阳新生活物业服务有限公司的委托代理人刘立成到庭参加诉讼，被告冯月凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司诉称：原告于20××××年6月24日在广州市增城区依法注册成立，经营范围为物业管理服务、房屋租赁、停车场经营、物业配套设施的经营及管理（国家有专项规定的除外）以及物业中介代理服务。原告于20××××年9月××日与新塘新世界花园业主委员会就新塘新世界花园住宅小区签订物业管理服务合同，约定自20××××年××0月××日起由原告为新塘新世界花园住宅小区提供物业管理服务。原告根据法律规定和合同约定，为新塘新世界花园住宅小区提供物业管理服务，但被告从20××××年××0月起一直拖欠原告各项管理费用及代收代缴费用。被告的行为给原告的工作开展带来很大影响，对原告的合法权益造成极大的侵害。因此，原告提起诉讼，请求法院判令，一、被告支付自20××××年××0月××日至20××5年9月30日止的物业管理费××332.9元、城市生活垃圾处理费27元、水某××××.2元、水某分摊××.××元、电费分摊费963.××元以及滞纳金705.54元；二、被告承担本案的全部诉讼费用。被告冯月凤未到庭未答辩。第三人贵阳新生活物业服务有限公司述称：对原告的诉讼请求没有意见。经审理查明：原告系经广州市工商行政管理局核准登记的有限责任公司分公司（外商投资企业法人独资），成立日期为20××××年6月24日，经营范围为房地产业。第三人系经贵阳市观山湖区工商行政管理局核准登记的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。20××××年9月××日，新塘新世界花园业主委员会（甲方）与第三人（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，合同载明“……乙方为新塘新世界花园住宅小区提供物业管理服务，由乙方在广东省增城市设立分公司，分公司名称为贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司。……第二条物业类型住宅小区座落位置广州增城市新塘镇花园东路6号……在本合同有效期内，如无特殊约定，将来新塘新世界花园小区新建成交付的物业自动由乙方提供物业管理服务……第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人……第十四条负责向业主和物业使用人收取各项费用：××、物业管理服务费；2、有偿服务费用；3、市政代收代缴费用（如水费、电费、生活垃圾处理费等）；4、直饮水某……第十七条物业管理期限为五年。自20××××年××0月××日起至20××6年9月30日24时止。……第二十二条物业管理服务费××、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方向业主或物业使用人收取；其中多层住宅（无电梯房）按建筑面积每月每平方米××.2元收取，高层住宅（电梯房）按建筑面积每月每平方米××.8元收取……3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按累计欠交管理费的千分之一交纳滞纳金。……第二十五条其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：电费公摊多层按照用电量的8%分摊；高层（电梯房）按照共用设施、设备实际用电量进行分摊（具体分摊方案详见合同附件——新塘新世界花园高层住宅公共用电电量分摊方案）水某公摊多层和高层均按照用水量的××0%分摊。以上公摊水电费由乙方向业主或物业使用人收取。……第四十条本合同自双方盖章签字之日起生效”。合同的附件高层住宅公共用电电量分摊方案载明“……四、公共电费的具体分摊公式（一）万某电梯电费分摊方法电梯分摊费用，由所在楼栋入伙业主（含空置房）分段按户进行分摊。具体操作方式及标准如下：（××）按公安部门确定的门牌号码，××-5层为第一段，系数为××，6-××0层为第二段，系数为××.2，××××-××5层为第三段，系数为××.4，××6-××8层为第四段，系数为××.6，每段系数按0.2递增，即系数为××+（N-××）×0.2，首层不使用电梯的用户不用摊分。（2）基本电量=电梯电量/一段户数×××+二段户数×××.2+……+N段户数×[××+（n-××）×0.2]（3）每栋每户摊分电量=基本电量×[××+（n-××）×0.2]×入住率（按××00%计）（二）楼内走廊灯、楼梯灯用电分摊（××）分摊方式从每一栋楼宇使用梯灯的楼层开始，按每栋楼宇所有业主（用户）总数平均分摊。（2）分摊公式梯灯分摊电费=梯灯用电量÷使用梯灯的业主（用户）总数×电费单价（三）加压水泵用电电费分摊（水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水）（××）分摊方法从使用加压水泵的4楼以上（包括4楼）楼层开始，按每栋4楼以上（包括4楼）业主（用户）总数平均分摊。（2）分摊公式：加压水泵分摊电费=水泵总用电量÷使用加压水泵的业主（用户）总数×电费单价（四）小区内路灯、园林灯分摊（××）分摊方法万某路灯用电电费，由万某全体业主（用户）总数进行平均合理分摊（2）分摊方式路灯分摊电费=万某路灯总用电量÷所有业主（用户）总数×电费单价……”，合同附件新塘新世界花园物业构成明细表载明，万某××-××0座、××4-××8座的规划属性及区域为“高层”。另查明，2009年6月4日，被告接收涉案房屋，2009年××××月3日，位于增城区新塘镇花园东路6号新世界花园万象苑9座903号房登记在被告名下，建筑面积为82.28平方米。在本案审理过程中，一、在法庭辩论终结前，原告撤回要求被告支付城市生活垃圾处理费的诉讼请求。二、原告明确其主张的物业服务费的期间为20××5年××月××日至20××5年9月30日，水某、分摊水某的期间为20××5年3月××日至20××5年9月30日，分摊电费期间的为20××××年××2月××日至20××5年9月30日。三、原告主张以下事实：（一）原、被告未签署双方之间的物业服务合同，由第三人与涉案楼盘成立的业主委员会签订了物业服务合同，原告作为第三人的分公司，为涉案小区提供物业服务并收取物业服务费以及代收代缴的其他费用。（二）关于物业服务费的问题。合同约定高层住宅（电梯房）的物业服务费按每月每平方米××.8元收取，涉案房屋位于万某，按合同附件新塘新世界花园物业构成明细表，属于高层住宅，故物业服务费按每月每平方米××.8元收取。（三）关于水某以及电费分摊费的问题。水某由自来水公司抄核涉案小区的总水表，每户都有水表分表，由原告每月20号抄核每户业主的水表度数，原告按照自来水公司提供的2.79每立方米的价格计算每户业主的水某（包括污水处理费），涉案房屋属于高层住宅，按照合同附件二的电量分摊方案的第4条的具体分摊方式来计算；分摊水某是不区分高层、多层，统一按照合同第25条中关于水某公摊约定的按照每户用水量的××0%计算；高层的电费分摊包括电梯电费分摊、路灯电费分摊、梯灯电费分摊以及二次加压水泵电费分摊。由供电所每项独立抄表，由原告代为缴纳分摊电费后，供电所向原告提供发票和用电量的相关数据，原告据此计算出每户的分摊电费。为此，原告提供广州市自来水公司水费发票、污水处理费通知书以及供电局电费通知单、电费发票。（四）被告以涉案房屋存在质量问题为由，自20××××年××0月××日起至今拒不缴纳物业服务费；原告就被告提出的房屋质量问题向开发商反映，但开发商反映房屋已过保修期。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，第三人与被告所在的小区业主委员会签订《物业管理服务合同》（含附件），约定由第三人的分公司即原告为涉案房屋提供物业管理服务，协议中属第三人应履行物业管理服务的义务及应享有的权利均由原告承担和享有。《物业管理服务合同》（含附件）没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对被告有约束力。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付自20××5年××月××日至20××5年9月30日止共9个月的物业服务费，其行为已构成违约，为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。经核算，被告应支付的每月物业服务费为××48.××0元（××.8元/平方米/月×82.28平方米），被告应支付上述期间的物业服务费为××332.9元（××48.××0元/月×9个月）。至于滞纳金的问题。《物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按累计欠交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。现原告主张从次月××日起计算物业服务费的滞纳金，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。滞纳金以每月欠付的物业服务费为本金按每日千分之一的标准，自次月××日起计算至20××5年9月30日止，每月的滞纳金以每月欠付的物业服务费××48.××0元为限，滞纳金总额以原告主张的705.54元为限。原告主张被告应缴纳的20××5年3月××日至20××5年9月30日期间的水某××××.2元、分摊水某××.××元以及20××××年××2月××日至20××5年9月30日分摊电费963.××元，为此原告提供了水电费发票、南方电网的通知单以及自来水公司的通知单为证，原告在庭上亦阐述每户业主应缴纳的水某、分摊水某以及分摊电费的构成、计算方式及依据，可见原告依法为涉案小区提供物业服务并代为缴纳了上述分摊水、电费，且原告主张上述期间的分摊水某××.××元以及分摊电费963.××元，未超出分摊水某、电费的合理范围，本院予以支持。原告主张被告支付原告代为缴纳的水某××××.2元，理据充分，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付生活垃圾处理费的诉讼请求，是其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯月凤于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司支付自2015年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费1332.9元以及滞纳金（每月滞纳金从每月拖欠物业服务费的次月1日起以每月应缴的物业服务费148.10元为本金，按每日千分之一计算至2015年9月30日止，每月物业服务费的违约金不得超过148.10元，违约金的总额不得超过705.54元）；二、被告冯月凤于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贵阳新生活物业服务有限公司增城分公司支付2015年3月1日至2015年9月30日期间的水费11.2元、分摊水费1.1元以及2011年12月1日至2015年9月30日期间的分摊电费963.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告冯月凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  詹玉琴二〇一六年七月十一日书 记 员  李 靖法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。