浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）绍中民二终字第337号
上诉人（原审被告）：绍兴市体育中心。
法定代表人：顾绍祥。
委托代理人：章山山。
上诉人（原审原告）：绍兴县公共交通有限公司。
法定代表人：夏志木。
委托代理人：魏立业。
委托代理人：金明飞。
上诉人绍兴市体育中心（以下简称体育中心）为与上诉人绍兴县公共交通有限公司（以下简称县公交公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2007）越民二初字第1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年5月6日受理后，依法组成由审判员孙志萍担任审判长、审判员屠新贤、代理审判员董伟参加评议的合议庭，于同年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人体育中心的委托代理人章山山，上诉人县公交公司的委托代理人魏立业、金明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2001年8月8日，县公交公司与体育中心签订场地、房屋租赁合同一份，约定由体育中心将绍兴市体育中心东南首空地约4000平方米、底层房屋18间约900平方米租用给县公交公司作公交车停车、办公、住宿和车辆保养维修之用，租期八年，自2001年9月1日至2009年8月31日止，租费为每年100000元，先交租费后使用，每年租费应在使用前30天交纳。若一方违约，合同自然终止，并由违约方承担违约责任，并支付违约金100000元，合同期间，若遇不可抗力和政府强制征用，本合同自然终止，承租期满后，县公交公司在同等条件下有优先承租权。合同还对其他事项作了约定。2002年8月8日，县公交公司与体育中心又签订补充合同一份，约定体育中心在原合同基础上，同意将东至体育中心南大门西门向西围墙第六格，西至网球场东面围网前2米，南至体育中心围墙前2米、北至体育场南面道路南侧沿口，约4000平方米的场地作为县公交公司在合同期内的停车、保养、维修、清洗之用，并同意由县公交公司在停车场内搭建临时检修车库和自行车棚各1处，该停车场的地面平整、细石铺面的费用由县公交公司承担。体育中心又同意将停车场西面、网球场围网南面向西延伸至体育中心西面围墙，向北至网球场北面围网平行向西到围墙，面积约3291平方米的区域暂借给县公交公司作为行车通道，必须在网球场围网四周留出2米的隔离通道，地面由县公交公司负责细石铺面处理，一切费用由县公交公司承担，在体育中心需要时须无条件归还。合同签订后，体育中心按约将租赁物交付给县公交公司使用，县公交公司分别出资59046元和10349元对租赁的房屋和场地进行了装修及细石平整。
在合同履行过程中，体育中心的主管部门绍兴市体育局决定建设“市游泳健身中心”，并对绍兴市体育中心进行改建，报经绍兴市发展和改革委员会立项审批。绍兴市发展和改革委员会分别作出绍市发改中心（2005）77号和（2005）90号批复，同意绍兴市体育局建设市游泳健身中心，并对绍兴市体育中心进行改建。因该二项目选址在体育中心出租给县公交公司使用的场地上，故体育中心于2005年12月6日用书面函二份给县公交公司，通知县公交公司计划在2005年12月30日举行奠基及开工仪式，全面开展立项工程的建设，终止双方签订的租赁合同和补充协议，并要求县公交公司根据补充协议暂借的3291平方米场地及调度室必须于2006年1月1日前归还，主停车场在2006年2月底前搬迁。县公交公司收函后于同年12月8日回函给体育中心，指出新建游泳健身中心和改建体育中心的项目既不属于合同约定的不可抗力，也不属于政府强制征用，不存在合同自然终止的条件，单方要求终止合同既不合理也不合法，并要求体育中心在内部给予调整场地，解决停车问题。2006年9月13日，县公交公司以银行转帐的方式支付给体育中心2006年9月至2007年8月止的租金100000元。体育中心于2006年10月8日书函给县公交公司，告知县公交公司体育中心的改造工程在2006年10月底前动工，请县公交公司务必于2006年12月20日前完成搬迁及善后工作，并于同年12月8日再次函告于县公交公司，向县公交公司强调务必于2006年12月20日前搬迁。2006年12月29日，绍兴市游泳健身中心和绍兴市体育中心的新建和改建工程全面动工。2007年2月7日，县公交公司向体育中心办理了租赁房屋的移交手续。嗣后，县公交公司将66路、77路的公交终点站搬迁至绍兴城南河山桥，因县公交公司变更公交线路未经运输管理部门的批准，被绍兴市道路运输管理处通报批评。
原审法院审理认为：双方签订的租赁合同及补充协议，系双方的真实意思表示，内容合法，故应认定依法成立，合法有效，对双方当事人具有约束力。体育中心在合同履行期限内，要求与县公交公司解除合同的原因是由于在出租的场地内要新建和改建市政府立项的实事重点工程，虽然该工程不属于合同约定的不可抗力或政府强制征用而自然终止合同的条件，但县公交公司在体育中心明确表示不再继续履行合同的情况下，未行使合同解除权，要求体育中心承担违约责任，而是与体育中心办理了终止合同的移交手续，故应认定县公交公司与体育中心已协议解除了合同。县公交公司提出终止合同系被逼所为，证据不足，不予认定。因此，县公交公司要求体育中心支付约定违约金，不予支持。中华人民共和国合同法第97条规定，“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案双方当事人已经履行了合同，根据本案租赁合同的性质以及双方当事人提前753天终止合同的实际情况，体育中心应按比例赔偿给县公交公司对租赁物进行装潢及施工所支出的费用，并返还未履行部分的租金。故县公交公司要求体育中心支付未履行期间的装潢费残值和返还未履行部分的租金，该院予以支持。双方办理租赁物移交的时间为2007年2月7日，而且县公交公司在起诉状中亦自认该时间为正式终止租赁关系的期间，故以该期间确定体育中心应支付给县公交公司的金额。县公交公司诉请判令体育中心支付提前终止合同两年半的租赁费差价损失520500元和支付新建河山桥站的费用178207元，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、体育中心应返还给县公交公司租金56438元，并赔偿给县公交公司装潢费损失22147.92元，合计人民币78585.92元，于判决生效后十日内履行；二、驳回县公交公司的其他诉讼请求。本案案件受理费12842元，财产保全费5000元，合计人民币17842元，由县公交公司负担15277元，体育中心负担2565元。
上诉人体育中心不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：县公交公司主张的装潢费用包括了按场地、房屋租赁合同约定租赁物而产生的装潢费，以及按补充协议约定的租赁物而产生的装潢费。补充协议中的租赁场地是体育中心无偿借给县公交公司的，协议约定地面由县公交公司负责细石铺面处理，一切费用由县公交公司承担；还约定在体育中心需要时，县公司公司必须无条件归还，同时装潢费用的残值也未经法定机构评估。故原审支持县公交公司的装潢残值不当。请求二审法院撤销（2007）越民二初字第1750号民事判决书，发回重审或查明事实后依法改判。
上诉人县公交公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、体育中心单方强行终止租赁合同的违约事实成立，按照约定，应支付10万元违约金，并依法赔偿因提前终止合同给县公交公司造成的各项直接损失。2、原审认定双方已协议解除了合同没有事实依据。体育中心单方出具给县公交公司的具结书没有双方签字，不具备协议的形式要件，也没有解除合同的内容条款和解除合同后双方权利义务的约定，所以不能认定协议已解除。3、县公交公司未满8年的租赁期，被迫另租66路、77路终点站的停车场地，额外多支出的租赁费及其他蒙受的损失，与体育中心单方强行终止租赁合同的违约行为之间有直接的因果关系，依法应由体育中心赔偿损失。故请求二审法院撤销（2007）越民二初字第1750号民事判决书的第二项，改判支持县公交公司的第一、三、四、五项的诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点主要集中在以下几个方面：
第一、对于双方签订的租赁合同及补充协议的终止，上诉人体育中心是否存在违约。虽然上诉人县公交公司在二审中提出双方至今未终止合同，但其在一审的起诉状中已写明：“2007年2月7日，原告被迫到被告处办理了租赁房屋移交手续，正式终止租赁关系。”而上诉人体育中心亦认可双方在2007年2月7日终止了租赁合同关系，故可以认定双方签订的租赁合同和补充协议均已终止。本案双方合同终止的时间尚在合同约定的履行期限内，虽然上诉人体育中心提出是由于在出租场地内要新建和改建市政府立项的实事重点工程，但该工程并不属于合同约定的不可抗力因素和政府强制征用而致使合同自然终止的情形，故在合同履行期限尚未届满前体育中心要求终止合同履行不符合自然终止的合同约定。只是基于体育中心提出不再继续履行合同时，县公交公司未行使解除权并要求对方承担违约责任，而是与体育中心进行多次交涉，最终双方已就租赁房屋办理移交手续并签署了具结单，上诉人县公交公司也将该具结单作为证据提交，可以视为双方已就合同终止达成协议。上诉人县公交公司认为其同意终止合同并办理移交手续是因体育中心采取强行措施而被迫的，虽然县公交公司提供的公证书可以证明在2006年12月29日体育中心已进行施工的事实，但因体育中心租赁给县公交公司的场地包括租赁合同约定的场地和补充协议约定的场地，而根据补充协议约定：补充协议约定的场地区域在体育中心需要时，县公交公司必须无条件归还；公证书并不能反映施工的地点为租赁合同约定的场地还是补充协议约定的场地，故县公交公司提供的证据不足以证明其提出被迫移交的主张。因此，对于合同的终止，应认为是双方合意形成，而不能认定为体育中心的单方违约。
第二、关于合同终止后是否应当计算违约金的问题。首先，依照《合同法》第一百一十四条规定，违约金的产生是由于一方存在违约行为，但本案中合同的终止是经双方协商的结果，故上诉人县公交公司要求上诉人体育中心支付100000元违约金缺乏法律依据，不应予以支持。其次，上诉人县公交公司要求上诉人体育中心赔偿租赁费差价及支付新建河山桥站费用的请求，亦是建立于体育中心存在违约的基础上，故上诉人县公交公司的该部分请求亦没有法律依据，不应予以支持。
第三、关于合同提前终止的损失计算问题。对于原审判决的未履行部分租金及装潢费残值，双方当事人对未履行部分租金均未提起上诉，故本院不再予以审查。至于装潢费残值部分，上诉人县公交公司认可原审判决，而上诉人体育中心提出上诉的理由主要由两方面组成：第一方面，补充协议约定在体育中心需要时，县公交公司必须无条件归还，所以补充协议中的装潢费用不应当计算。考虑到补充协议在租赁合同之后签订，县公交公司在对补充协议约定场地进行装潢时亦会考虑到租赁合同约定之期限，故原审判决按提前终止合同的时间酌情计算该部分装潢损失并无不当。第二方面，装潢费用的残值未经法定机构评估，致使实际残值不确定。因体育中心对县公交公司提供的工程承包合同、发票及工资单等证据的真实性均没有异议，该部分证据可以证明县公交公司为租赁场地装潢而支出的相应费用，亦可以计算合同提前终止给县公交公司造成的相应装潢费用损失，即无需经评估而可以直接计算装潢费的残值。
综上所述，两上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决并无不当，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10279元，由上诉人绍兴市体育中心和上诉人绍兴县公共交通有限公司各负担5139.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙志萍
审 判 员 屠新贤
代理审判员 董 伟
二〇〇八年八月一日
代理书记员 陈芝芸