江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复79号
复议申请人（异议人、利害关系人）：臧胜利。
申请执行人：江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市清河区。
负责人：杨巨人，该××行行长。
被执行人：淮安中亿包装有限公司，住所地淮安市淮阴工业园区淮河路南侧、经二路西侧。
法定代表人：杨继胜，该××董事长。
被执行人：淮安市申华能源有限公司，住所地淮安市。
法定代表人：周立宏，该公司总经理。
被执行人：陈佳梅。
被执行人：周立宏。
复议申请人臧胜利不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2016）苏08执异18号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
本院经审查查明，江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称淮安江苏银行）与淮安市申华能源有限公司（以下简称申华能源公司）、淮安中亿包装有限公司（以下简称中亿包装公司）、陈佳梅、周立宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，淮安中院于2014年9月16日作出（2014）淮中民初字第0081号民事判决：一、申华能源公司于本判决生效之日起十日内偿还淮安江苏银行借款2000万元及利息；二、陈佳梅、周立宏对本判决第一项确定的申华能源公司的债务以及本案案件受理费、财产保全费、公告费在涉案《最高额个人连带责任保证书》中约定的最高额保证范围内承担连带清偿责任；三、淮安江苏银行有权对本案中中亿包装公司提供抵押的房屋和土地使用权拍卖、变卖或折价所得价款分别在各个抵押权设定债权范围内对本判决第一项确定的申华能源公司的债务和本案案件受理费、财产保全费、公告费优先受偿。因申华能源公司未履行生效判决书确定的义务，淮安江苏银行申请执行，淮安中院于2015年3月3日立案执行。
执行中，淮安中院于2015年7月31日作出（2015）淮中执字第00113号民事裁定，查封中亿包装公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路××号（淮河路南侧、纬六路北侧、规划经二路西侧）房地产。
2015年6月10日，淮安中院委托淮安清华房地产评估与土地评估有限公司（以下简称清华评估公司）对中亿包装公司案涉房地产进行评估。7月10日，清华评估公司作出清华评[2015]字第S0036号房地产估价报告（以下简称评估报告）。评估报告载明：估价对象为中亿包装公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路××号（淮河路南侧、纬六路北侧、规划经二路西侧）房地产。房屋确权总建筑面积17334.83平方米（房屋所有权证房权证淮房字第××号登记有综合楼1幢、厂房2幢；淮房权证淮阴字第××号登记有办公用房1幢、厂房1幢；淮房权证淮阴字第××号登记有工业厂房1幢；淮房权证淮阴字第××号登记有厂房2幢），土地使用权总面积33196.50平方米[土地使用权证淮Y国有（2008出）第××号、第××号]。估价对象在价值时点2015年6月30日的市场价格为2458.1925万元。另有约2100.00平方米无证房屋，不在以上评估价格中，估价人员估算建安成本约150万元，供估价委托人参考。厂区内另有电动门、彩钢棚、围墙、道路、地坪、绿化、下水道等构筑物，维护保养状况良好，包含在土地使用权价值中测算。
2015年8月15日，淮安中院作出（2015）淮中执字第00113号执行裁定，对已评估的房地产进行拍卖。该院于2015年9月7日、11月10日、2016年1月9日三次在淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉房地产以2458.1925万元、1966万元、1572.8万元进行拍卖，第三次拍卖成交。
另查明，中亿包装公司与臧胜利于2013年8月20日签订了租房协议书，臧胜利租用中亿包装公司办公房90平方米、厂房2800平方米，租期从2013年8月29日起至2033年8月28日止，每年租金180960元，合同签订后付清第一年租金，以后按合同签订前一个月付房租。臧胜利称第一年房租已于合同签订之日付清。2013年12月，中亿包装公司与其协商给予其优惠价每平方米5元一次性付清5年租金，其已付清了5年的租金。
臧胜利向淮安中院提出执行异议称：2013年8月20日，异议人与中亿包装公司签订租赁合同，异议人承租中亿包装公司90平方米的办公房及5号厂房2800平方米，租赁期限从2013年8月29日起至2033年8月28日止。法院拍卖了含异议人承租房在内的中亿包装公司房地产时未通知异议人，损害了异议人的合法权益，剥夺了异议人优先购买权。请求确认拍卖无效或确认异议人对其承租的房屋享有优先购买权。
淮安中院归纳本案的争议焦点为，该院对案涉厂房整体拍卖是否侵犯了臧胜利的优先购买权。
淮安中院认为，根据申请执行人淮安江苏银行的申请，本着最高最佳使用原则，充分保障相关权益人的合法权益，最大化实现房屋价值，该院对案涉厂房、土地进行整体拍卖，符合法律规定。异议人臧胜利承租的2890平方米房屋只占拍卖总房屋面积17334.83平方米的16.7%，臧胜利对法院整体拍卖的厂房、土地主张优先购买权无法律依据。该院对案涉厂房、土地整体拍卖没有侵犯臧胜利的优先购买权，臧胜利的异议理由不成立。
据此，淮安中院于2016年2月19日作出（2016）苏08执异18号裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，裁定驳回臧胜利的执行异议。
臧胜利向本院申请复议称：一、臧胜利的优先购买权应得到保护。1.执行法院已查明臧胜利承租本案部分被执行标的，臧胜利作为承租人对被执行标的享有优先购买权。2.执行法院认为臧胜利只享有部分承租权，因此不能对房屋整体拍卖行使优先购买权，没有法律依据，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定的人民法院不支持承租人主张优先购买房屋的情形，变相剥夺了臧胜利的优先购买权。3.本案被执行房屋分别登记、分别出租，从保护承租人优先购买权的角度，本案对被执行财产应当分别拍卖。执行法院对本案被执行标的整体拍卖，方式不当。4.从本案拍卖结果来看，两次降价各20%，被执行标的最终以法定最低价成交，没有实现最大化实现房屋价值的原则。二、对于异议程序中臧胜利提出的其它异议请求，执行法院未作审查，请复议法院一并审查。1.评估报告没有对财产的所有权进行分类，将臧胜利的部分财产纳入被执行人的财产范围，进行了拍卖。2.执行法院没有根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，将评估报告送达臧胜利，导致臧胜利丧失对评估报告异议的权利。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，执行法院在拍卖前应通知优先购买权人。本案三次拍卖，均未通知臧胜利，使臧胜利丧失了直接参与竞拍的机会。综上，请求本院撤销淮安中院（2016）苏08执异18号裁定，依法保护复议申请人应享有的优先购买权等权利。
其他各方当事人未提交答辩意见。
本院归纳本案的争议焦点为：1.淮安中院合并拍卖案涉厂房、土地是否符合《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定；2.淮安中院合并拍卖案涉厂房、土地是否侵犯臧胜利的优先购买权；3.淮安中院是否对臧胜利的财产进行了拍卖，是否应当将评估报告送达臧胜利，是否应在拍卖前通知臧胜利。
本院认为：
1.淮安中院合并拍卖案涉厂房、土地，符合《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定。根据该条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，案涉厂房、土地虽然分别登记在多个房产证和土地使用权证下，但集中于同一片厂区，如将各幢厂房分别拍卖，可能严重减损其整体价值。为最大化实现房屋价值，从最高最佳使用考虑，淮安中院根据申请执行人淮安江苏银行的申请，将案涉厂房、土地合并拍卖，具有事实根据和法律依据。
2.淮安中院合并拍卖案涉厂房、土地，没有侵犯臧胜利的优先购买权。臧胜利承租的2890平方米房屋只占拍卖总房屋面积17334.83平方米的16.7%，且其承租的房屋与案涉其他厂房、土地并非不可分，也无明显的使用功能整体性，故其对合并拍卖的案涉厂房、土地主张优先购买权没有法律依据。
3.异议程序中臧胜利提出的其他异议理由均不能成立。第一，根据本案拍卖公告，拍卖标的为中亿包装公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路××号（淮河路南侧、纬六路北侧、规划经二路西侧）房地产，房屋确权总建筑面积17334.83平方米，土地使用权总面积33196.50平方米。上述拍卖标的均属于中亿包装公司财产，臧胜利认为淮安中院将其财产也进行了拍卖，没有事实根据。第二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。”臧胜利并非（2015）淮中执字第00113号案件的当事人或其他利害关系人，其认为执行法院应向其送达评估报告没有法律依据。第三，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”如前所述，臧胜利对本案合并拍卖的案涉厂房、土地主张优先购买权没有法律依据，故臧胜利认为淮安中院应在拍卖前通知其也没有法律依据。对臧胜利的上述异议理由，淮安中院虽然没有逐一回应，但对其请求确认拍卖无效或确认异议人对其承租的房屋享有优先购买权的异议请求已进行了审查，不属于遗漏异议请求的情形。
综上，复议申请人臧胜利请求确认拍卖无效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条所规定的情形，其复议请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。淮安中院（2016）苏08执异18号裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人臧胜利的复议申请，维持江苏省淮安市中级人民法院（2016）苏08执异18号裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 赵 培 元
审判员 朱嵘代理审判员唐志容
二〇一六年十月二十五日
书记员 朱 珈 萱