福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第1403号原告卢书平，男，1957年7月3日出生，汉族，住福州市台江区。委托代理人杨启东、江金玲（实习），福建建达律师事务所律师。被告曾爱英，女，1985年8月10日出生，汉族，住赣州市宁都县，现住福州市仓山区。委托代理人钟太宣，福建华辉律师事务所律师。被告福州市仓山区园依麦田房产中介所，住所地福州市仓山。法定代表人张力军，董事长。被告福州麦田房产代理有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥东路118号宏杨新城2号楼9层。法定代表人缪寿建，董事长。委托代理人夏朝晖、赖秋菊，福建世好律师事务所律师。被告福建金城丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2号楼18层。法定代表人林根秀，总经理。委托代理人夏朝晖、赖秋菊，福建世好律师事务所律师。原告卢书平与被告曾爱英、福州市仓山区园依麦田房产中介所（以下简称园依麦田中介所）、福州麦田房产代理有限公司（以下简称麦田房产公司）、福建金城丰担保有限公司（以下简称金城丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理，原告卢书平及其委托代理人杨启东、江金玲、被告曾爱英的委托代理人钟太宣、被告麦田房产公司、金城丰公司的委托代理人赖秋菊到庭参加诉讼，被告园依麦田中介所经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月26日，原告卢书平通过被告麦田房产公司下属的园依麦田中介所提供的居间服务，与被告曾爱英签订了由被告麦田房产公司提供的格式合同—《房屋买卖合同》，合同约定原告将位于仓山区复式单元面积187.48平米的房屋出卖给被告曾爱英，价款为3346000元。同日，原告、被告曾爱英在被告麦田房产公司牵头下，与被告金诚丰公司签订《交易服务合同》。根据三方协议，原告按约将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》原件交给交易服务人，即被告金诚丰公司保管。原告履行合同义务后，被告曾爱英却不履行合同义务。根据《房屋买卖合同》第十一条：“乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币贰拾伍万元整（￥250000），购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管”。合同第十二条第一款：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币叁拾伍万元整（350000），同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。”因为被告曾爱英违约，2014年9月10日，原告与被告曾爱英又签订了《补充协议》。根据原告与被告曾爱英签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，原告和被告曾爱英对交易时间重新约定，双方应当在2014年10月30日前申请办理该房屋过户登记，在申请房屋过户登记前，被告曾爱英将扣除相关费用后的购房款办理交易资金银行托管手续。但是被告曾爱英再次违约，未在约定期限前依约办理购房款托管手续。经过多次催告，被告曾爱英仍不履行合同约定的义务。2014年11月25日，原告向被告曾爱英发函解除《房屋买卖合同》和《交易服务合同》。解除合同函已由被告曾爱英签收，双方之间的《房屋买卖合同》和《交易服务合同》已经解除。2014年11月28日，原告与被告园依麦田中介所、被告金城丰公司签订《具结书》，确认终结三方间其他权利义务，作为被告麦田房产公司下属门店的被告园依麦田中介所承诺不再收取《居间服务合同》中约定的原告2%的居间服务费。被告园依麦田中介所以被告福州麦田房产代理有限公司的名义对外从事房地产买卖中介服务，被告园依麦田中介所的门店装潢、所使用的合同书封皮及门店员工名片均印有“麦田房产”字样，使客户相信被告园依麦田中介所是被告麦田房产公司的下属门店。在原告与被告曾爱英签订了《房屋买卖合同》后，被告曾爱英也是依照被告园依麦田中介所的指示，按其内部购房流程，到被告麦田房产公司住所地，将购房保证金250000元寄存在被告金诚丰公司处。据此可知，被告园依麦田中介所与被告麦田房产公司是挂靠关系，被告麦田房产公司和被告金诚丰公司实为两块牌子，一套人马。根据《最高人院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十三条，“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”，被告园依麦田中介所和被告麦田房产公司对于将250000元购房保证金作为违约金支付给原告，应当共同承担偿还责任。此案，原告曾向贵院起诉，因诉求无法明确和具体而被驳回。综上，由于被告曾爱英违约给原告带来巨大的经济损失，二手房房价直线下落，原告的房子因被告曾爱英违约无法脱手。且本案为不动产纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。为此，原告特向贵院起诉，诉讼请求：1、确认被告曾爱英违约，向原告支付违约金350000元（其中250000元被告曾爱英以购房保证金形式已存在被告金诚丰公司处，应由被告金诚丰公司作为被告曾爱英的违约金支付给原告，被告园依麦田中介所、被告麦田房产公司对此共同承担偿还责任，被告曾爱英另行支付100000元）；2、律师费20000元由被告曾爱英承担；3、本案诉讼费由被告曾爱英承担。被告曾爱英辩称，一、原告没有提交产权证证据，无法证明其有权出售本案讼争合同涉及的房屋，买卖合同的效力无法得到确认。原告与被告之间虽然签订合同认可了买卖合同的房屋属于原告，但当事人之间的认可不等同于法律上的确认和认可。二、没有证据证明原告履行了合同约定的在先履行义务，被告曾爱英至今没有得知原告是否将产权证交给交易服务方也就是本案的被告金诚丰公司监管并作为履约保证。因此，被告曾爱英有权拒绝原告要求先履约资金托管手续的要求。三、被告曾爱英至今没有得到关于托管资金具体金额的通知，被告金诚丰公司在2014年11月5日的函件中称，托管的具体金额以交易服务人员通知为准，但被告曾爱英至今没有得到通知。所以，被告曾爱英实际上也无法办理资金的托管手续。四、原告单方解除本案讼争合同，不符合合同约定和法律规定，相应法律后果应有其自行承担。首先，如前面所述，原告没有先履行合同义务，而且被告曾爱英也没有得到交易服务方关于托管资金具体金额的通知。在这种情况下，被告曾爱英并没有违约，原告单方解除合同的条件没有成就。其次，根据合同法96条的规定，单方解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。然而，被告曾爱英至今没有收到原告解除合同的通知。起诉后被告曾爱英收到原告的证据，觉得蹊跷，因为没有签过这样的邮件，仔细看过才发现是别人冒签，并且地址也不是合同约定的地址，楼号也没有写，邮件详情单也没有快递部门的邮戳。显然这些证据经不住法律的考验。五、撇开是被告是否违约不说，单就原告的诉讼请求本身明显缺乏合同和法律依据。首先，原告请求法庭判决250000元履约保证金直接当做违约金支付的请求并没有合同依据。本案的履约保证金不等同于定金，也不是担保法规定的其他法定担保。合同也没有约定违约时直接当做违约金支付。而且本案的《交易服务合同》第三条第二款约定很清楚：“甲乙双方就纠纷处理协商一致，或人民法院就双方的纠纷作出相关裁判并执行完毕后，乙方有权要求丙方退还购房保证金”。可见，本案的履约保证金只是在条件成就时冲抵房款，而并不是违约时冲抵违约金直接支付。其次，原告诉请20000元律师费要在违约金之外另行承担没有法律依据。根据合同法114条的规定，违约金是对当事人损失的补偿，违约金低于损失的，有权请求增加，过分高于损失的，有权请求减少。先撇开是被告是否违约不说，单就损失而言，原告根本就没有什么损失，房价上升增值，原告也没有证据证明有250000元损失。本案约定的违约金明显地过分高于实际损失，如果法庭依法一定要判被告曾爱英违约，那么恳求法庭视本案情况予以减少。六、关于本案事实的真相。本案的原告与被告签订合同和补充协议后，福州市出台新的二套房购房政策，被告曾爱英希望按新政以按揭贷款买房，对此，原告表示同意并提出另行补偿50000元的要求。被告曾爱英表示太高，希望卖方卢书平能不能再考虑下。就在双方还在协商按揭贷款买房的时候，原告及交易服务方就发来催告函，双方因此产生纠纷。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法庭依法予以驳回。被告麦田房产公司辩称，原告卢书平将被告麦田房产公司列为被告参加诉讼，主体不适格，没有事实和法律依据。1、2014年3月26日原告卢书平将其位于仓山区复式单元面积187.48平方米的房屋出售给被告曾爱英，双方委托被告园依麦田中介所提供居间服务并签订了《居间服务合同》。2、被告园依麦田中介所为个体工商户，具备独立承担民事责任的主体，该经纪点对外签订的合同，由此产生的权利义务及责任应由经营者自行承担，与被告麦田房产公司无关。综上，原告应将实际提供居间服务并与其签订《居间服务合同》的被告园依麦田中介所列为被告，而不是被告麦田房产公司，恳请法庭依法驳回原告对被告麦田房产公司的诉请。被告金诚丰公司辩称，原告要求被告金诚丰公司就被告曾爱英所缴纳的购房保证金人民币250000元承担共同偿还责任并作为违约金支付给原告的诉请，没有任何依据：1、原告在诉状中将被告金诚丰公司列为被告不符合《民事诉讼法》的规定，被告金诚丰公司主体不适格。本案是原告卢书平与被告曾爱英因履行《房屋买卖合同》引发纠纷，而非原告卢书平、被告曾爱英与被告金诚丰公司三方履行《交易服务合同》的纠纷。《交易服务合同》并非《房屋买卖合同》附属合同，两个合同之间不存在主从合同关系，《房屋买卖合同》与《交易服务合同》是两个不同的法律关系的合同，也是各自独立的两个合同。故原告将被告金诚丰公司列为被告违反了合同相对性原则，也不符合民诉法的规定。2、被告金诚丰公司有权依据《房屋买卖合同》的约定无息代管被告曾爱英所缴纳的购房保证金。原告卢书平与被告曾爱英于2014年3月26日所签订的《房屋买卖合同》的第十一条第（二）款约定，“乙方（即被告曾爱英，下同）应在本合同签订当日支付购房保证金人民币贰拾伍万元整（￥250000.00），……购房保证金应存入交易服务人（即被告金诚丰公司，下同）指定账户，由交易服务人无息代管。购房保证金在该房屋所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款并由交易服务人继续代管。”据此，被告金诚丰公司收受被告曾爱英所缴纳的购房保证金并无息代管购房保证金的行为符合《房屋买卖合同》的约定。3、在房屋交易过户之前，购房保证金既不具有定金性质，也不能在买方违约后转化为买方所应支付的违约金，只能在一定程度上为维护卖方权益提供保障。虽然《房屋买卖合同》将购房保证金条款列入第十一条“履约保证”条款之中，但并未约定购房保证金具有定金性质，更未约定在买方违约后可以转化为买方所应支付的违约金，因此原告卢书平既不能要求被告金诚丰公司直接将购房保证金支付给原告，也不能以被告曾爱英违约为由要求被告金诚丰公司将购房保证金转化为被告曾爱英所应支付的违约金，就此在购房保证金范围内对违约金承担共同偿还责任。三方当事人于2014年3月26日所签订的《交易服务合同》的第三条第（二）项约定，“乙方（即被告曾爱英，下同）违反《房屋买卖合同》导致甲方（即原告卢书平，下同）解除该合同及本合同的，乙方无权要求丙方（即被告金诚丰公司，下同）退还购房保证金；在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关裁判并执行完毕后，乙方有权要求丙方退还购房保证金……”该合同条款对买方违约后要求被告金诚丰公司退还购房保证金的条件作了一定的限制，在一定程度上保障了卖方权益。具体到本案中，原告卢书平只能要求被告金诚丰公司在法院裁判并执行完毕之前不得返还购房保证金给被告曾爱英，不能要求被告金诚丰公司在购房保证金范围内承担共同偿还责任。4、因买方或卖方违约导致《房屋买卖合同》被解除后，购房保证金只能退还给买方（但须具备合同所约定的条件），而不能要求交易方在购房保证金范围内承担共同偿还责任，直接将购房保证金用于充抵买方所应支付的违约金。根据《交易服务合同》第三条第（二）项之约定，无论买方或卖方违约而导致《房屋买卖合同》被解除，购房保证金都只能退还给买方。本案中，被告曾爱英违约导致原告卢书平解除合同，根据《交易服务合同》的约定，原告卢书平无权要求被告金诚丰公司在购房保证金范围内承担共同偿还责任，直接将购房保证金用于充抵买方所应支付的违约金。综上所述，因被告曾爱英违约导致原告解除合同，被告金诚丰公司只负有向被告曾爱英返还购房保证金的合同义务。原告针对被告金诚丰公司的诉请，既无合同依据，也无法律依据，恳请法庭予以驳回。被告园依麦田中介所未提交书面答辩与证据。庭审中，原告向法庭提交如下证据：A1、房屋买卖合同，证明：1、原告和被告曾爱英、被告金诚丰公司之间存在买卖合同关系，合同约定被告曾爱英在申请办理房屋过户登记前，将扣除相关费用后的购房款办理交易资金银行托管手续，违约方向守约方支付违约金350000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；A2、合同封面印着“麦田房产”字样，证明被告园依麦田中介所以被告麦田房产公司名义对外从事房地产买卖中介服务，被告麦田房产公司和被告园依麦田中介所为挂靠关系。A2-1、补充协议，证明被告曾爱英应当在2014年10月30日前申请办理该房屋过户登记。A3、居间服务合同，证明原告和被告曾爱英、被告园依麦田中介所之间的居间服务关系。A4、交易服务合同，证明原告和被告金诚丰公司之间的交易服务关系。A5、履约通知书及告知函，证明被告曾爱英不履约，被告金诚丰公司发函催告履行合同。A6、解除合同函，证明被告曾爱英经催告仍不履约，原告向被告曾爱英发函，解除房屋买卖合同。A7、快递回单及官网签收查询，证明解除合同函送达被告曾爱英，《房屋买卖合同》及其补充协议、《交易服务合同》已解除。A8、具结书及承诺函，证明原告与被告园依麦田中介所、被告金诚丰公司之间除具结书约定事项外，其余权利义务终止，被告园依麦田中介所承诺不再收取《居间服务合同》中约定的成交款2%居间服务费。A9、承诺人名片，证明经办人童燕平系被告园依麦田中介所的员工，名片上印有“麦田房产”，证明被告园依麦田中介所以被告麦田房产公司名义对外从事房地产买卖中介服务，被告麦田房产公司和被告园依麦田中介所为挂靠关系。A10、被告园依麦田中介所门店照片，证明被告园依麦田中介所以被告麦田房产公司名义对外从事房地产买卖中介服务，被告园依麦田中介所和被告麦田房产公司为挂靠关系。A11、收据，证明购房保证金250000元在被告金诚丰公司处。A12、（2015）仓民初字第259号民事裁定书，证明原告曾向贵院起诉，因诉请无法明确和具体而被驳回。A13、律师代理费发票，证明原告为维权，支出律师代理费20000元。A14、房屋所有权证和国有土地使用证，证明原告系讼争房屋的所有权人。被告曾爱英、麦田房产公司、金诚丰公司发表质证意见：被告曾爱英：对A1、A2、A2-1、A3、A4的真实性、合法性、关联性以及证明对象均无异议。对A5的真实性、合法性、关联性和证明对象均有异议，被告有收到履约通知书，在双方对新的交易方式协商时就发了催告函，并不是被告不履约。且履约通知书里明确清楚记载“交易托管资金金额具体由交易服务人员另行通知为准。”对A6的真实性、合法性和证明对象均有异议，被告曾爱英没有收到解除合同的函件，快递回单上的签字并不是曾爱英本人的签字，另外寄送的地址也不是合同约定的地址。对A7的真实性、合法性和关联性有异议，快递回单没有盖章，且回单上的签字与本人的签字不符，回单是网页打印件无法核实，另外寄送函件的地址与合同约定的地址不符。对A8、A9、A10的真实性无法确认。对A11、A12、A13、A14的真实性、合法性、关联性以及证明对象均无异议。被告麦田房产公司：对A1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，只能证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。对A2-A8的真实性、合法性、证明对象均无异议。A9的真实性、合法性无法确认，对证明对象有异议，只能证明其系被告园依麦田中介所的员工，该员工对外从事的一切行为与被告麦田房产公司无关。对证10的真实性无法确认，且与被告麦田房产公司无关。对A11、A12的真实性、合法性和证明对象均无异议。对A13的真实性、合法性无异议，但与被告麦田房产公司无关。对A14的真实性、合法性、关联性以及证明对象均无异议。被告金诚丰公司：对A1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，只能证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。对A2-A8的真实性、合法性、证明对象均无异议。对A9、A10的真实性无法确认。对A11的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，证明对象应为被告曾爱英支付的购房保证金250000元由被告金诚丰公司无息代管。对A12的真实性、合法性和证明对象均无异议。对A13的真实性无异议，但与被告金诚丰公司无关。被告麦田房产公司向法庭提交如下证据：B1、个体工商户营业执照及经营者身份证，证明福州市仓山区园依麦田房产中介所系个体工商户，对外具有独立承担民事责任的资格。B2、《居间服务合同》，证明原告卢书平、被告曾爱英就原告所有的位于仓山区复式单元面积187.48平方米的房屋出售事宜委托福州市仓山区园依麦田房产中介所提供居间服务并签订了《居间服务合同》。原告和被告曾爱英、金诚丰公司质证意见如下：原告对B1的真实性无异议，但对证明对象有异议，该材料系被告麦田房产公司准备的，故说明被告园依麦田中介所和被告麦田房产公司之间有挂靠关系，应当共同承担责任。对B2的真实性无异议，证明对象不完整，需结合其他材料证明。被告曾爱英、金诚丰公司对B1、B2的真实性、合法性、关联性和证明对象均无异议。被告金诚丰公司向法庭提交如下证据：C1、《交易服务合同》及收款收据，证明原告、被告曾爱英及被告金城丰公司三方当事人2014年3月26日签订《交易服务合同》，被告金诚丰公司依合同约定收取被告曾爱英购房保证金人民币250000元代管，合同对如何退还购房保证金作了明确约定。根据合同约定，原告无权要求被告金诚丰公司直接将购房保证金支付给原告抵作被告曾爱英所应支付的违约金。C2、《房屋买卖合同》及补充协议，证明原告卢书平与被告曾爱英就原告所有的房屋签订了《房屋买卖合同》，合同约定：若任何一方导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币350000元。该违约责任条款与被告金诚丰公司毫无关系，被告金诚丰公司对该350000元违约金不负有任何义务。C3、《告知函》及函件签收详情，C4、《履约通知书》及函件签收详情，共同证明被告金诚丰公司于2014年5月29日及11月5日分别致函被告曾爱英催促其履行合同义务，但被告曾爱英置之不理，被告金诚丰公司已全面按约履行服务义务，不存在任何过错，无需承担向原告支付任何款项的义务。原告和被告曾爱英、麦田房产公司质证意见如下：原告对C1至C4的真实性均无异议，对证明对象有异议，权利义务是对等的，不能以格式合同限制当事人的权利，被告金诚丰公司收取250000元保证金是有违约金性质的，故被告金诚丰公司应当将250000元购房保证金作为被告曾爱英的部分违约金直接支付给原告。被告曾爱英对C1、C2的真实性、合法性、关联性和证明对象均无异议。对C3、C4的真实性、合法性均无异议，但对关联性和证明对象有异议，根据履约通知书，被告交易托管资金金额具体由交易服务人员另行通知为准，是被告未收到通知，并不是被告置之不理。被告麦田房产公司对C1至C4的真实性、合法性、关联性和证明对象均无异议。本院对上述证据分析、认证如下：被告曾爱英对A1、A2、A2-1、A3、A4的真实性、合法性、关联性以及证明对象均无异议。本院对该组证据予以采信，并作为定案依据。被告曾爱英对A5、A6、A7的真实性、合法性、关联性和证明对象均有异议。结合被告金诚丰公司向法庭提交C3、C4分析，本院认为，被告曾爱英收到履约通知书，存在不履约情况，但原告未将被告交易托管资金具体金额通知被告曾爱英，也存在一定过错。被告曾爱英对A8、A9、A10的真实性无法确认，本院对A8、A9、A10的真实性不予采信。被告曾爱英对A11、A12、A13、A14的真实性、合法性、关联性以及证明对象均无异议，本院对A11、A12、A13、A14的真实性予以认定。被告曾爱英、金诚丰公司对B1、B2的真实性、合法性、关联性和证明对象均无异议，本院对B1、B2的真实性予以认定。被告曾爱英、麦田房产公司对C1、C2、C3、C4的真实性均无异议，本院对C1、C2、C3、C4的真实性予以认定。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2014年3月26日，原告卢书平通过被告园依麦田中介所提供的居间服务，与被告曾爱英签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告将位于仓山区复式单元，面积187.48平方米的房屋出卖给被告曾爱英，价款为3346000元。同日，原告、被告曾爱英与被告金诚丰公司签订《交易服务合同》。根据三方协议，原告按约将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》原件交给交易服务人，即被告金诚丰公司保管。原告履行合同义务后，被告曾爱英未履行合同义务。根据《房屋买卖合同》第十一条：“乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币贰拾伍万元整（￥250000），购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管”。合同第十二条第一款：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币叁拾伍万元整（350000），同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。”2014年9月10日，原告与被告曾爱英又签订了《补充协议》。根据原告与被告曾爱英签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，原告和被告曾爱英对交易时间重新约定，双方应当在2014年10月30日前申请办理该房屋过户登记，在申请房屋过户登记前，被告曾爱英将扣除相关费用后的购房款办理交易资金银行托管手续。后被告曾爱英未在约定期限前依约办理购房款托管手续，但亦无证据证明原告将办理银行托管交易资金的金额通知被告。2014年11月25日，原告以双方合同中约定的地址向被告曾爱英发函解除《房屋买卖合同》和《交易服务合同》。2014年11月28日，原告与被告园依麦田中介所、被告金城丰公司签订《具结书》，确认终结三方间其他权利义务，被告园依麦田中介所承诺不再收取《居间服务合同》中约定的原告2%的居间服务费。在原告与被告曾爱英签订了《房屋买卖合同》后，被告曾爱英依照被告园依麦田中介所的指示，按其内部购房流程，将购房保证金250000元交由被告金诚丰公司代管。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》、《交易服务合同》以及《补充协议》系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵照履行。根据《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，双方应当在2014年10月30日前申请办理该房屋过户登记，在申请房屋过户登记前，被告曾爱英将扣除相关费用后的购房款办理交易资金银行托管手续。虽然原告未及时告知托管资金数额，但被告亦未主动向原告催告履行告知义务。2014年11月25日，原告向被告曾爱英发函解除《房屋买卖合同》和《交易服务合同》，故本院确认本案诉争合同已经解除。原告诉请要求被告曾爱英支付违约金，不违反法律规定，本院予以确认，但约定的违约金350000元显属过高，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定违约金过高。本案原告未举证证明被告的违约行为造成其损失的具体金额，结合原告未将被告交易托管资金具体金额通知被告曾爱英，也存在一定过错，本院酌定违约金为180000元。关于原告主张被告曾爱赔偿原告支出的律师费20000元，符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张违约金250000元，从被告曾爱英以购房保证金形式已存在被告金诚丰公司处，作为被告曾爱英的违约金支付给原告，被告园依麦田中介所、被告麦田房产公司对此共同承担偿还责任。根据双方所签订的《交易服务合同》约定，原告卢书平只能要求被告金诚丰公司在法院裁判并执行完毕之前不得返还购房保证金给被告曾爱英，不能要求被告金诚丰公司在购房保证金范围内承担共同偿还责任。故原告该项诉求，不符合法律规定，亦于法无据，本院不予支持。被告园依麦田中介所经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告曾爱英应于本判决生效之日起十日内支付原告卢书平违约金人民币180000元；二、被告曾爱英应于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢书平律师代理费人民币20000元；三、驳回原告卢书平的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由原告卢书平负担2400元，由被告曾爱英负担4450元。被告曾爱英应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  刘兴宝人民陪审员  冯文龙人民陪审员  徐苏琳二〇一五年十二月九日书 记 员  高仁玉附一：本判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”