福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第3848号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘进成，男，1986年3月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托代理人周训彬、林金园，福建君立律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）福州市晋安区市场监督管理局，住所地福建省福州市晋安区华林路304号。
法定代表人陈小涵，局长。
委托代理人陈立新、郭施齐，福建谨而信律师事务所律师、实习律师。
原审第三人周珠琴，住福州市台江区。
原审第三人李俊杰，女，1992年3月9日出生，汉族，住福建省建瓯市。
原审第三人赵国，1987年12月26日出生，住福州市台江区。
原审第三人杨赛娥，女，1977年3月3日出生，住福州市台江区。
原审第三人潘兰，男，1987年1月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
原审第三人林春贝，男，1987年12月6日出生，住福州市台江区。
原审第三人陈萍，女，1972年7月19日出生，汉族，住福建省尤溪县。
原审第三人李俊楠，女，1990年7月16日出生，住福州市台江区。
原审第三人黄世杰，男，1986年3月27日出生，汉族，住福建省古田县。
原审第三人官世钦，男，1990年11月6日出生，汉族，住福建省上杭县。
原审第三人何婷，女，1982年5月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
原审第三人董彦波，男，1986年7月4日出生，汉族，住河北省张家口市怀安县。
原审第三人朱玉林，男，1986年2月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
原审第三人林惠，男，1990年10月25日出生，住福州市台江区。
原审第三人李爱娥，女，1962年9月16日出生，住福州市台江区。
原审第三人曹子瑞，女，1966年12月25日出生，汉族，住天津市汉沽区。
原审第三人李进兴，男，1986年1月1日出生，汉族，住福建省浦城县。
原审第三人俞宜生，男，1976年2月15日出生，汉族，住福建省永泰县。
原审第三人汤远杰，男，1990年1月7日出生，汉族，住福建省古田县平湖。
原审第三人谢义芳，住福州市台江区。
上诉人刘进成因与被上诉人福州市晋安区市场监督管理局、原审第三人周珠琴、李俊杰、赵国、杨赛娥、潘兰、林春贝、陈萍、李俊楠、黄世杰、官世钦、何婷、董彦波、朱玉林、林惠、李爱娥、曹子瑞、李进兴、俞宜生、汤远杰、谢义芳等房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2014）台民初字第2015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：坐落于台江区斗池黎明市场综合楼，钢混结构总层数为7层，建筑面积为5395.4平方米的房屋，产权登记在福州市工商行政管理局晋安分局名下，产权证号为榕房权证R字第××号。2002年2月1日，福州市工商行政管理局晋安分局正式更名为福州市晋安区工商行政管理局。2009年5月8日，以原告晋安工商局为甲方（出租方），被告刘进成为乙方（承租方），双方签订一份《经营场所租赁合同》，该合同约定的主要内容为：甲方将位于福州市台江区斗池路原黎明市场A楼房屋第四至七层（建筑面积1200平方米左右）租给乙方使用；场所出租年限为三年，即从2009年5月1日起至2012年4月30日止；出租期间每月租金为6000元整，乙方在承租期内甲方不得提高租金，租金从2009年5月1日起算；合同签订之日，乙方必须向甲方交纳合同押金12000元，在无违约的情况下，租期满后，押金退还乙方；2009年7月开始，每月乙方要在当月10日前付清当月租金，否则每超过一天加收滞纳金100元，超过半个月未交纳的，甲方有权收回房屋，无条件终止合同；乙方经甲方同意后，可以将4-7层转租给第三人，但乙方与甲方之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁场所造成损失的，乙方应当赔偿损失，第三人在租赁场所进行违法活动，其后果由乙方负责；在水、电使用方面，甲方必须提供水、电总管线给乙方，如乙方需要增容改建分表分线，一切费用由乙方自行负责，乙方应及时向甲方或甲方委托的物业公司缴纳水电费用，电费以电力公司规定的价格为准，水费按市场用水收费，如遇国家政策调整则另行协商计价；合同期满或按规定终止合同之日起十天内，乙方可将场所内自己添置的财产的动产部分收回（财产指空调机及其他用具等直接可搬动的物品），场所内财产的动产部分逾期不搬走的，视为乙方遗弃物，由甲方处理，不动产部分（指场所内外门窗、隔墙、各种固定装饰材料等），乙方不得拆除，应归甲方所有，如违反合同自行拆除，对建筑物、设施造成损坏的，由乙方照价赔偿。上述租赁合同签订后，原告收取了被告刘进成缴纳的押金12000元并将讼争的租赁房屋交付给被告使用；被告亦依约支付租金至租赁期限届满之日。租赁期限届满后，被告继续占有使用讼争屋并按照原合同约定的租金标准，每月往原告的银行账户转账存入6000元。原告认为，被告在租期届满后继续侵占原告所有的讼争屋，经原告多次要求搬离未果，遂提出上述诉讼请求；被告则认为，原被告双方已达成口头续租协议，原告收房造成的经济损失应由原告赔偿，遂提出上述反诉请求。
诉讼中，被告刘进成称其已将承租的讼争屋分套分别转租给次承租人居住使用，并向原审法院提交了其与次承租人签订的房屋租赁合同20份。经实地查看了解情况，原审法院依法追加了赵国等20位次承租人作为第三人参加本案诉讼。
原告提出，讼争的房屋租赁关系因租赁期限届满而终止，此后，原告多次与被告交涉，要求被告搬离未果，但被告仍侵占原告所有的房屋，原告遂向原审法院提起诉讼。原告还向原审法院提交了其于2014年2月14日发出的《收回出租公房通知》的书面函件、邮寄函件的顺丰快递面单、寄件过程的摄像记录（光盘）、福州顺丰速运有限公司于2015年2月15日出具的《证明》，以及2014年3月1日的报纸公告等证据，证明原告已通过顺丰快递将《收回出租公房通知》寄送至被告的户籍地址，并通过报纸公告的方式公示了收回出租公房的通知。被告质证对于上述证据的真实性，证明对象有异议，认为光盘录制过程、形成时间无法确定，可能是事后补做，即使该视听资料真实，也只能证明顺丰快递确实受托负责邮寄相关函件，并不能证明该邮件已经送达被告；原告在诉讼中就上述快递反复提交多份证据，内容不断变化，不应作为本案定案的依据；原告提交的证据不能证明上述邮件已经妥投由被告签收。被告还认为，原被告之间的房屋租赁关系尚未解除，租赁期限届满之后，原被告之间已形成不定期租赁关系，且被告每月均有向原告缴纳租金6000元，并不存在被告侵占房屋的事实。为此，被告向原审法院提交了2012年4月至2014年7月期间每月向原告支付6000元租金的银行现金存款凭证，证明上述付租情况。原告质证对于该现金存款凭证真实性无异议，但原告认为被告所缴纳的并非租金，在约定的租赁期间原告每月收到租金后均有向被告出具正式票据直至租赁期限届满，被告在租赁期限届满后自行存入原告账户的款项，只能作为占有使用费的部分款项，原告并未认可该款为租金，在财务上亦将该款做挂账处理，因此，该款的性质并非租金。
被告向原审法院提交了斗池路原黎明市场装饰工程施工合同、工程结算书、收款收据等证据，证明被告对讼争屋进行了翻新装修的事实。原告质证对于该证据的真实性和证明对象均有异议，认为被告提供的上述合同和收款收据票据是为应对诉讼而事后制作的，事实上被告在2013年7月并未装修过讼争房屋，被告也未提交任何转账凭证证明装修款项已实际支付，被告提交的收款收据不能作为定案依据。
另，原审法院依原告的申请，于2014年10月13日委托福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司对讼争屋自2012年5月1日起至2014年8月31日止的房屋租赁价值进行评估。2014年11月27日，福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司做出《房地产估价报告》，对“福州市台江区斗池黎明市场综合楼第四层至第七层的房屋租赁价值”进行了评估，估价结果为“估价对象在2012年5月1日起至2014年8月31日止（价值时点为2012年6月30日、2013年6月30日、2014年6月30日）的房屋租赁价值评估额为人民币491200元”，该评估报告中还注明，考虑到福州市房地产出租市场行情，本次估价按估价对象在各价值时点所在年份一年内月租金不变的情况下测算2012年5月1日起至2014年8月31日止的估价对象房屋租赁价值，则：2014年1月1日至2014年8月31日，价值时点2014年6月30日，市场租赁价值18700元／月，8个月总价值149600元；2013年1月1日至2013年12月31日，价值时点2013年6月30日，市场租赁价值17200元／月，12个月总价值206400元；2012年5月1日至2012年12月31日，价值时点2012年6月30日，市场租赁价值16900元／月，8个月总价值135200元；合计491200元。被告质证对于该评估报告有异议：认为本次评估未查看讼争的全部房屋的情况、被告于2013年将讼争房屋进行了装修，上述评估价值包含了被告二次装修的价值，但原被告之间的不定期租赁关系尚未解除，该评估结果不能作为计算租金的依据，原告向被告收取的租金应当按被告向原告承租时的房屋状况计算。原告则认为，被告并未进行装修，即使有进行装修，租赁期限届满之后，该装修也归原告所有，被告在租赁期限届满后自行装修的不动产也归原告所有。
原审法院认为：原告晋安工商局与被告刘进成于2009年5月8日签订的《经营场所租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述合同约定的租赁期限届满后，被告刘进成继续占有使用租赁房屋，并每月向原告汇款支付房屋租金，原告称其在租赁期限届满之后即已通过物业向被告提出异议要求被告腾空搬离，但未提交相应的证据予以证明，且原告自2012年4月起确实每月收到被告转账支付的6000元款项，故原审法院对于原告的该陈述不予采信。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应当认定原被告在租赁期限届满后形成了不定期租赁关系。又据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。原告提交的《收回出租公房通知》、顺丰快递面单、寄件过程摄像记录（光盘）、福州顺丰速运有限公司出具的《证明》等证据可以形成证据链，证明原告于2014年2月14日通过顺丰快递向被告刘进成发出了要求收回租赁房屋的书面通知，该通知寄往被告刘进成的住所地“福州市台江区上海新村132座304”，且已当天送达，由此应当认定原告已于2014年2月14日向被告发出了将于2014年2月28日收回租赁房屋的通知。因此，原审法院依法认定原被告之间的房屋租赁合同关系于2014年2月28日解除，在此情形下，被告与次承租人即第三人之间的转租合同关系亦随之终止。被告刘进成应当腾空搬离讼争的租赁房屋，并将该房屋返还给原告，2014年2月28日之前的房屋租金，按照原合同约定的租金标准进行计算，自2014年3月1日起，被告应按照讼争房屋的市场租金标准向原告支付占有使用费，直至被告腾空返还租赁房屋之日止。租住于讼争屋内的第三人亦应配合，及时腾空搬离讼争房屋。
诉讼中，原审法院根据原告的申请，委托评估部门对讼争屋自2012年5月1日起至2014月8月31日止的房屋租赁价值进行评估。评估部门出具了《房地产估价报告》，结论为“估价对象在2012年5月1日起至2014年8月31日止（价值时点为2012年6月30日、2013年6月30日、2014年6月30日）的房屋租赁价值评估额为人民币491200元”。评估部门在该评估报告中还注明：考虑到福州市房地产出租市场行情，本次估价按估价对象在各价值时点所在年份一年内月租金不变的情况下测算2012年5月1日起至2014年8月31日止的估价对象房屋租赁价值，则：2014年1月1日至2014年8月31日，价值时点2014年6月30日，市场租赁价值18700元／月，8个月总价值149600元；2013年1月1日至2013年12月31日，价值时点2013年6月30日，市场租赁价值17200元／月，12个月总价值206400元；2012年5月1日至2012年12月31日，价值时点2012年6月30日，市场租赁价值16900元／月，8个月总价值135200元；合计491200元。被告虽对于上述评估报告提出了异议，但并未提供足以反驳的相反证据推翻该评估报告，亦未申请重新评估或补充评估，也未对租赁房屋的市场租赁价值进行举证，故原审法院对被告的异议主张不予采纳。上述评估报告系具有资质的评估部门作出，程序合法、结论明确，可以作为本案定案的依据。根据上述评估结论，讼争的租赁房屋在2014年3月的市场租赁价值为18700元／月，被告应按此标准向原告支付自2014年3月1日起至其实际腾空搬离租赁房屋之日止的占有使用费。被告于2014年3月至7月期间已向原告支付的款项计30000元（6000元×5月）可直接用于抵扣相应金额的占有使用费。
对于被告要求原告向其支付装修损失257285元的反诉请求，原审法院认为，原被告双方约定的租赁期限至2012年4月30日已经届满，被告陈述其与原告另行达成了口头续租协议，但原告对此予以否认，而被告并未提供相应证据予以证明，故原审法院对被告的该主张不予采信。被告提出其对讼争屋进行装修的时间为2013年7月，此时原合同约定的租赁期限已经届满，被告既未与原告达成续租协议，又未举证证明其装修行为已经原告同意，故被告要求原告赔偿装修损失257285元，没有法律依据，原审法院不予支持。被告还反诉要求原告支付维修费50000元，对此，原审法院认为，承租人要求出租人支付租赁房屋的维修费用，应当具备讼争房屋确有进行维修的必要、租赁期间承租人履行了通知义务、租赁房屋的毁损不可归责于承租人等基本条件。本案被告未具体说明修缮的时间和必要性，未举证证明其已经先履行了通知出租人进行修缮的义务，也未提交相应转账凭证等证明其确已实际支付维修费用50000元，故原审法院对于被告的该项反诉请求亦不予支持。第三人周珠琴、李俊杰、赵国、杨赛娥、潘兰、林春贝、陈萍、李俊楠、黄世杰、官世钦、何婷、董彦波、朱玉林、林惠、李爱娥、曹子瑞、李进兴、俞宜生、汤远杰、谢义芳等经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、辩论等诉讼权利。原审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，判决：一、被告刘进成应于本判决生效之日起十五日内腾空搬离福州市台江区斗池路黎明市场综合楼第四至七层房屋，并将该房返还给原告福州市晋安区工商行政管理局；二、被告刘进成应按照每月18700元的标准向原告支付自2014年3月1日起至起被告实际腾空返还上述房屋之日止的占有使用费（其中：2014年3月1日起至本判决生效之日止的占用费扣除被告已向原告支付的30000元后，由被告在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告腾空搬离上述房屋之日止的占用使用费，由被告在每月月底支付）。三、第三人周珠琴、李俊杰、赵国、杨赛娥、潘兰、林春贝、陈萍、李俊楠、黄世杰、官世钦、何婷、董彦波、朱玉林、林惠、李爱娥、曹子瑞、李进兴、俞宜生、汤远杰、谢义芳应于本判决生效之日起十五日内腾空搬离其租住的位于福州市台江区斗池路黎明市场综合楼第四至七层的房屋，返还给原告。四、驳回原告福州市晋安区工商行政管理局的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘进成的诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45800元，由原告福州市晋安区工商行政管理局负担8638元，由被告刘进成负担37162元；反诉案件受理费2955元由反诉原告（被告）刘进成负担；评估费18800元，由原告福州市晋安区工商行政管理局负担13730元，由被告刘进成负担5070元。
一审宣判后，原审被告、反诉原告刘进成不服，向本院提起上诉。
上诉人刘进成上诉称：一、一审判决对于上诉人与被上诉人房屋租赁合同关系届满后不定期租赁关系的认定前后矛盾，属于基本事实认定不清。在本诉部分，一审认定双方房屋租赁合同关系持续到2014年2月28日，合同期限届满后，双方存在不定期租赁关系。在反诉部分，一审又认定上诉人的装修行为发生在房屋租赁合同关系存续期间之外，实际上否定了双方存在不定期租赁关系，前后认定矛盾。二、双方之间的房屋租赁合同关系在本案判决生效前合法存续，一审认定2014年2月28日为合同解除时间是错误的。被上诉人提供的证据不足以证明其曾向上诉人发出《收回出租公房通知》且上诉人已实际收到该文件，被上诉人2014年3月1日在福州晚报刊登公告的行为也实际上否认了顺丰快递送达书面通知的法律效力。被上诉人以诉讼方式通知解除房屋租赁合同应当给予上诉人合理期限（以三个月为宜）腾空房屋。三、即使认定房屋租赁合同解除，上诉人也仅需按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审判决上诉人应按每月18700元标准支付是错误的。福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》不应作为认定费用标准的依据。评估公司现场实地评估的房屋系上诉人二次装修过的房屋，而上诉人承租时该房屋系框架毛坯房，其租金与装修过房屋的租金存在重大差异；评估时，评估公司未勘察全部承租房屋，其评估报告结论存在重大瑕疵；另外，评估报告结论包含土地使用权价值和二次装修价值且明确申明其估价结论合理性影响，该结论不能客观反映承租房屋的租金标准。四、一审驳回上诉人的反诉请求缺乏事实和法律依据。上诉人提供的证据足以证明涉案房屋存在二次装修的事实，上诉人于2013年7月进行装修，耗时数月，被上诉人作为出租人知晓上诉人的装修行为且未提出任何异议，应当视为已同意上诉人进行装修，其应当补偿上诉人相应的装修损失。综上，请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福州市晋安区市场监督管理局答辩称：一、一审认定被上诉人于2014年2月14日向上诉人发出《收回出租公房通知》告知上诉人将于2014年2月28日收回涉案房屋，双方之间房屋租赁合同关系于2014年2月28日解除是正确的。根据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方在租赁期限届满后形成了不定期租赁关系，被上诉人可以随时解除合同。被上诉人向上诉人发出要求收回涉案房屋的书面通知，此事实可由被上诉人提交的《收回出租公房通知》、顺丰快递面单、寄件过程摄像记录（光盘）、福州顺丰速运有限公司出具的《证明》等证据可以证实。二、一审依据福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》作出上诉人应按每月18700元标准向被上诉人支付占有使用费是正确的。上诉人主张该评估结论包含二次装修价值，不能客观反映承租房屋的租金标准，且被上诉人应赔偿其装修损失257285元，是缺乏事实及法律依据的。根据《合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，若承租人未经出租人同意，即在该租赁房屋上进行装饰装修，则同时构成违约和侵权，该费用应由承租人自行承担，且租赁期限届满之后，出租人有权基于添附获得该装修所有权。故一审依据评估公司出具的评估结论作出上诉人应按照每月18700元标准向被上诉人支付占有使用费并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中各方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。二审另查明，2015年7月18日，福州市晋安区人民政府办公室印发榕晋政办（2015）101号文件第一条第二款体现“原晋安区工商行政管理局、晋安区食品药品监督管理局的全部职责和福州市质量技术监督局直属二分局晋安辖区的职责整合划入（福州市晋安区）市场监督管理局。”
本院认为，关于双方房屋租赁合同关系的解除时间问题，涉案租赁合同已于2012年4月30日到期，此后被上诉人继续收取上诉人每月6000元的款项，根据《合同法》相关规定，双方已形成不定期租赁关系，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。而被上诉人一审提交的《收回出租公房通知》、顺丰快递面单、顺丰公司出具的《证明》等证据可以相互印证，证明其于2014年2月14日向上诉人发出书面通知“将于2014年2月28日将房屋无条件收回公用”的事实，被上诉人已尽出租人解除合同的提前通知义务，因此，一审认定2014年2月28日为双方房屋租赁合同关系解除时间并无不当，上诉人主张被上诉人应给予三个月期限腾空房屋缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于房屋占有使用费的核定标准问题，本院认为，福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司系有资质的评估机构，经一审法院依职权委托评估，其作出的闽华兴房估字（2014）第045号《房地产估价报告》合法有效，上诉人对上述评估报告持异议，却未提供相反证据予以推翻，也未申请补充评估或重新评估，故上诉人所持异议，本院不予采信。另外，上诉人主张《房地产估价报告》包含了二次装修价值，不应作为参考依据，因上诉人并无证据证明其装修系经被上诉人同意，故其上述主张本院不予支持。
关于上诉人主张的装修损失、修缮费用等项目，本院认为，上诉人自称2013年对涉案房屋进行装修，此时书面租赁合同已经到期，上诉人要进行装修应经被上诉人同意方可进行，但上诉人并无证据证明被上诉人曾表示同意其进行装修，且被上诉人也不认可双方曾有相关口头协议，因此上诉人主张被上诉人应赔偿装修损失缺乏依据。另外，上诉人也未提交相应的装修费用汇款凭证、修缮费票据等证据证明其实际损失，其主张的损失金额缺乏事实依据，故一审驳回上诉人的反诉请求正确，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担，本案二审案件受理费48755元，由上诉人刘进成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 陈 嘉
代理审判员 刘启鸣
二〇一六年六月十日
书 记 员 章信淡