上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2516号
原告谢玉林。
委托代理人邹红黎，上海市中茂律师事务所律师。
委托代理人陆宇艇，上海市中茂律师事务所律师。
被告上海北方城市发展投资有限公司。
法定代表人陈卫东。
委托代理人季立刚，上海四维乐马律师事务所律师。
委托代理人丁辰，上海四维乐马律师事务所律师。
原告谢玉林与被告上海北方城市发展投资有限公司（以下简称“北方公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告谢玉林及其委托代理人陆宇艇、被告北方公司的委托代理人丁辰到庭参加诉讼。诉讼中，原告谢玉林申请对上海市大统路XXX号、XXX号房屋自2003年7月1日起至2009年10月15日的月租金进行评估。经上海市高级人民法院三次摇号，最终确定由上海国城土地房地产估价有限公司（以下简称“国城公司”）进行评估。本院于2014年4月11日再次公开开庭进行了审理。原告谢玉林及其委托代理人陆宇艇、被告北方公司的委托代理人丁辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢玉林诉称，2003年4月8日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方（原告）向甲方（被告）购买上海市闸北区共和新路111弄《永盛苑》6幢（号）房屋，政府批准的规划用途为商业用房。据甲方暂测该房屋建筑面积为3085.69平方米，乙方购买该房屋，每平方米建筑面积单价为人民币5800元（以下币种均为人民币），总房价款暂定为XXXXXXXX元。后该房屋地址更名为大统路XXX号、XXX号（以下简称系争房屋）。系争房屋最终实测建筑面积为3085.69平方米，确定总房价款为XXXXXXXX元。合同签订后，原告按约定向被告支某了全部房款，并缴纳了维修基金、税费等费用。在系争房屋交付后，原告即认为房屋主体结构存在严重质量问题，为此原告曾起诉至上海市闸北区人民法院要求解除合同，该案经一审、二审，又经过上海市人民检察院抗诉后由上海市高级人民法院指定上海市第二中级人民法院再审。再审最终以系争房屋主体结构质量问题严重，不能正常使用为由，判决确认原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》于2009年10月16日解除。鉴于原告与上海尚家酒店有限公司（以下简称“尚家公司”）签订房屋租赁协议，约定原告将系争房屋按照锦江之星的规范进行装修后出租给尚家公司使用，每月租金为45万元，后因房屋存在严重质量问题导致房屋无法正常使用，无奈之下只能终止上述租赁协议。原告认为，购买系争房屋的目的在于商业用房的使用和收益，因系争房屋存在严重的质量问题导致房屋无法正常使用，使原告遭受了巨大的经济损失，其原因和责任完全归咎于被告。故请求判令：1、被告向原告赔偿房屋使用收益（租金）损失共计3397.5万元（自2003年7月1日起算至2009年10月16日，每月按45万元计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告北方公司辩称，首先，原告的上述损失已经在二审和再审中予以了处理，原告现在的起诉构成一案两审；其次，原告最迟应当于前案评估报告出具之日即2010年1月20日起两年内主张权利，原告于2013年起诉超过了诉讼时效；再次，即便上述两项答辩理由不成立，原告所主张的损失计算标准也不符合法律规定。
经审理查明，2003年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：1、甲方将其所有的系争房屋出售给乙方，暂测建筑面积为3085.69平方米，用途为商业用房，总房价款XXXXXXXX元；2、甲方定于2003年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外，应办理好抵押贷款，乙方则应于交房前付清房款；3、甲方交付的房屋系验收合格的房屋，该房交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。双方还对其他有关事项作了约定。
2003年11月10日，原告付清全部房款，之后又付清了维修基金、契税等相关税费。2004年10月10日，原告取得系争房屋的产权凭证。
2007年4月15日，被告的工程建设项目部发函给原告称：“因墙体裂缝、渗漏水而不能交房的问题，此前进行过多次维修，根据现状我们将采用高压喷灌浆的方法进行修复，计划8月初完工。届时你到小区物业公司办理交房手续，交房后在装修的过程中还有问题，属于保修范围内的，我们会继续维修。”之后，被告的工程建设项目部在系争房屋内进行小范围的填补裂缝和粉刷。
2008年10月30日，原告诉至本院要求被告为原告修复系争房屋屋顶漏水、下水管漏水、墙体和地坪裂痕、幕墙玻璃破裂和渗水，并要求被告赔偿损失，即（2008）闸民三（民）初字第1466号案件（以下简称“08-1466号案件”）。根据原告的申请，本院于2009年1月14日委托上海房屋质量检测站对系争房屋的墙面开裂、地下室和屋面渗漏水原因进行鉴定，并提出修复方案。2009年3月10日，上海房屋质量检测站出具鉴定结论为：1、被检测房屋存在地下室外墙面霉变，四周墙脚和自动扶梯处积水，地坪不同程度的龟裂。外墙面、窗边和屋面渗漏水，楼板和墙体贯穿开裂，管道渗漏水等损坏现象，主要与施工等因素有关。2、被检测房屋上述受损现象影响正常使用，应进行必要的整改和加固。同时，上海房屋质量检测站出具处理建议为：1、建议在地下室较为明显的裂缝处、漏水点和涌水部位进行高压注浆，采用无机防水堵漏材料刮涂和机械喷涂堵漏防水膜，并用特种水泥对凿除部位进行抹平、粉光处理。2、建议翻做屋面防水层。3、建议在混凝土楼板平顶裂缝处，采用压力灌浆进行封闭，再在板底骑缝粘贴碳纤维进行加固处理后，恢复表面粉刷层。4、建议清除窗框周边疏松砂浆，采用水泥砂浆嵌补密实，再用密封材料和聚合物水泥防水绿宝进行防水处理。5、建议清除墙体裂缝处粉刷，采用柔性材料进行嵌缝和绑带处理，外包钢丝网片处理。6、建议对管道进行必要的检修，并做好节点构造处的防水处理。7、建议聘请有资质的修缮经验的单位，进行上述房屋修缮和加固施工。
2009年7月22日，原告因要求另行依法解决，向本院申请撤诉。7月27日，本院准予原告撤诉。
2009年10月13日，原告再次向本院起诉被告，即（2009）年闸民三（民）初字第1312号案件（以下简称“2009-1312号案件”）。在该案中原告提出如下诉请：1、解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告向原告退还已付房款XXXXXXXX元；3、被告向原告赔偿房屋升值损失XXXXXXXX元（评估房屋市场价值减去预售合同约定的房屋价格确定增值损失）；4、被告向原告赔偿装修费XXXXXXX元、原告向案外人支某的违约金损失XXXXXXX元、已付契税536910元、已付印花税5780元、已付维修基金73933.13元、已付房地产权属登记费1200元、已付地籍图图纸费100元、电费127874.10元、房屋质量检测费9万元；5、被告向原告赔偿利息损失（以XXXXXXXX元为本金，自03年6月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6、诉讼费由被告承担；7、鉴定评估费用119250元由被告承担。
2011年3月18日，本院作出2009-1312号案件一审判决：1、被告应于本判决生效之日起十日内给付原告已付案外人违约金损失100万元；2、被告应于本判决生效之日起十日内给付原告逾期交房违约金（以XXXXXXXX元为本金，从2003年7月1日计算至2007年8月31日，按日万分之一计付）；3、被告应于本判决生效之日起十日内给付原告未能实际使用房屋的损失（以XXXXXXXX元为本金，从2007年9月1日计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的70%计付）；4、被告应于本判决生效之日起十日内支某原告电费124800元；5、被告应于本判决生效之日起十日内支某原告谢玉林房屋质量检测费9万元；6、原告其余诉讼请求不予支持。
后，原告不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，即（2011）沪二中民二（民）终字第1231号案件（以下简称“二中2011-1231号案件”）。二审法院经审理，认为北方公司与谢玉林就系争房屋签订的预售合同系双方真实意思表示，应认定有效，双方均应按约履行。根据法律规定，北方公司作为房屋买卖合同的出卖方，应当承担对房屋的瑕疵担保义务。现根据鉴定报告，北方公司向谢玉林所交付房屋存在楼板、墙体开裂及渗漏水等质量问题，被鉴定单位认定已影响房屋的正常使用，而其中楼板、横梁等部位存在贯穿裂缝，因其属于房屋的主体结构，涉及房屋的安全性，故谢玉林要求解除合同，退还房屋的诉请应予支持。由于双方合同被判令解除，系争房屋应归还北方公司。同时因合同解除的责任在于北方公司，故北方公司除应退还谢玉林房款外，还应赔偿谢玉林损失。根据双方所签预售合同约定，当谢玉林行使合同条款中的单方解除权时，北方公司应当将谢玉林已支某的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还给谢玉林，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%。现根据评估报告，涉讼房屋在目前状况下价值为6，576万元，较合同价格升值已达4，700余万元，因此，按合同约定的方式计算赔偿金额，对合同解除后的双方利益存在明显失衡。因此，基于系争房屋价值实际存在升值的事实并结合谢玉林曾对房屋进行过装潢、长期无法经营并支某了电费以及为检测房屋质量而支某检测费等其他各类损失的情况，根据公平原则，本院酌情判令由北方公司赔偿谢玉林各项损失4，900万元，同时，由北方公司承担产权变更费用。此外，由于谢玉林已将涉讼房屋抵押给案外人，故在返还房屋的同时，应由谢玉林承担注销抵押的义务。2012年11月28日，二中院作出终审判决如下：1、撤销上海市闸北区人民法院（2009）闸民三（民）初字第1312号民事判决；2、解除上海北方城市发展投资有限公司与谢玉林于2003年4月8日就上海市闸北区大统路168、188号房屋（原地址为上海市闸北区共和新路111弄《永盛苑》6幢）所签订的《上海市商品房预售合同》；3、谢玉林应于本判决生效之日起三十日内，在自行涤除上海市闸北区大统路168、188号房屋产权上所设抵押后，将该房屋返还上海北方城市发展投资有限公司，并协助上海北方城市发展投资有限公司办理将上述房屋产权变更至该公司名下的手续，产权变更所发生费用均由上海北方城市发展投资有限公司承担；4、上海北方城市发展投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还谢玉林房款17，897，002元并赔偿其损失49，000，000元；5、对谢玉林的其余诉请不予支持。
2013年6月25日，上海市检察院向上海市高级人民法院对该案提起抗诉。上海市高级人民法院于2013年7月5日作出民事裁定，指令上海市第二中级人民法院再审该案即（2013）沪二中民二（民）再终字第17号（以下简称“二中2013-17号案件”）。二中院再审认为，再审系因谢玉林不服原生效判决对退房之后确定的赔偿数额不服，向检察机关申诉而引发，检察机关的抗诉意见也仅是针对生效判决确定的赔偿金额，北方公司对原生效判决并未申请再审，故本次再审仅针对合同解除的后续事宜进行审查。原二审判决是对一审判决进行改判，对于原二审判决解除合同并由责任人进行赔偿的处理方式，再审予以认同。但在解除时点，赔偿范围等细节问题上，再审予以改判，具体阐述如下：1、原二审判决对于解除的判决主文是“解除上海北方城市发展投资有限公司与谢玉林于2003年4月8日就上海市闸北区大统路168、188号房屋（原地址为上海市闸北区共和新路111弄《永盛苑》6幢）所签订的《上海市商品房预售合同》”。……。基于前述原因，再审确认系争合同于2009年10月16日解除。2、合同解除的后果包括恢复原状、赔偿损失等。……原二审判决根据评估报告在判令北方公司退款之外赔偿房屋升值所带来的利益，应属履行利益的赔偿。考虑到本案涉及的解除行为实际是北方公司履行不能的结果。如果是种类物的买卖，可能的处理方式是由北方公司承担继续履行的责任。因此，再审认同原二审的审判思路，但在评估报告的引用上，再审与二审的意见不同。……再审认为，约定损害赔偿条款是当事人在合同中的意思表示，应当确认其效力，但其性质与违约金条款并无差异，是为解决损害赔偿的复杂而预先设定的赔偿方法，当当事人的实际损失远远大于约定的赔偿金额时，法院有权干预该条款的执行。基于上述理由，再审引用评估报告确定的9，572万元作为计算谢玉林损失的依据。3、关于谢玉林主张的其他直接损失，如办理权证的支出、装修房屋的支出、未能如期营业所支某的违约金等，上述损失应属信赖利益范畴，在证据确凿的前提下应由北方公司承担。一审是未支持退房诉请，故对办理权证的支出未支持，装修房屋的支出未处理，未能如期营业所支某的违约金酌定100万元。二审是讲前述损失与房屋本身的损失未作区分，直接予以酌定，即1，137，002元。再审认为，对当事人主张的损失在不能精确计算的前提下方可酌定，前述损失之中，办理权证等支出是明确的，应当全额支持，具体为契税536，910元、印花税5，780元、维修基金73，933.13元，房地产权属登记费1，200元，地籍图图纸费100元，电费124，800元，房屋检测费90，000元，合计832，723.13元。关于装修房屋的支出，装修及恢复房屋原状是事实，但谢玉林对其支出所提供的证据仅是协议、收据及银行提款凭证，没有决算协议以及入账凭证，直接根据谢玉林的证据确定其损失证据存疑。至于未能如期营业所支某的违约金，其支某违约金的对象亦是其关联公司。由于提供的证据存疑，谢玉林主张的前述损失确实存在，但提供的证据尚不能支持其全部主张，再审根据举证、质证情况，相关合同条款约定的合理性、谢玉林与相关公司的关联性并参照一般生活常理酌情予以确定为100万元。据此，谢玉林主张的前述损失确定为1，832，723.13元。4、关于谢玉林主张的利息损失，其计算方式是全额房款按照银行贷款利率自付款之日2003年6月1日起计算至判决生效日止。再审认为，谢玉林主张的房款利息损失已为房屋升值的利益所覆盖，不能再行计算。但是，谢玉林解除合同的行为生效于2009年10月16日，由于北方公司的异议以及诉讼的期间，恢复原状及赔偿程序尚未完成，迄今已近四年，系争房屋今日之房价较之2009年上涨应无争议，从公平角度出发，为平衡当事人的利益，可酌定自评估报告出具之日即2010年1月20日至实际支某日止按银行存款利率计算的利息。关于案件受理费，二审判决表述有误，再审予以纠正。
2013年9月26日，上海市第二中级人民法院作出再审判决如下：1、维持本院（2011）年沪二中民二（民）终字第1231号民事判决第一、三、五项；2、撤销本院（2011）年沪二中民二（民）终字第1231号民事判决第二、四项；3、确认上海北方城市发展投资有限公司与谢玉林于2003年4月8日就上海市闸北区大统路168、188号房屋（原地址为上海市闸北区共和新路111弄《永盛苑》6幢）所签订的《上海市商品房预售合同》于2009年10月16日解除；4、上海北方城市发展投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还谢玉林房款17，897，002元；5、上海北方城市发展投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿谢玉林不能履行合同损失77，822，998元；6、上海市北方城市发展投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿谢玉林办理权证及装修等直接损失1，832，723.13元；7、上海北方城市发展投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内就前述第四、五项判决应支某的款项按同期银行存款利息支某利息（自2010年1月20日起至实际支某日止）。
2014年4月3日，国城公司出具评估结论。该评估结论第10条估价结果如下表述：于估价时点，估价对象闸北区大统路168、188号商业房地产在估价报告中说明的假设和限制条件下的市场租金为：平均月租金价格：人民币叁拾万零伍仟元整（RMB30.5万元）。注：据分析测算，估价对象在估价时点2007年10月15日的租金水平与估价对象自2003年7月1日至2009年10月15日的平均月租金水平相一致。
经质证，原告认为，首先，根据上述评估结论，平均月租金为30.5万元，折合到每天每平方米为3.2元，同地段的住房租金远远高于该价格，该评估价格明显过低，显失公允，其次，本次评估采用的是市场比较法和收益还原法，但是在报告中对其参考的具体案例没有予以明确，故要求评估公司提供用以比较的案例，否则认为上述报告缺乏依据，没有法律效力。庭审中，原告还申请重新评估。被告认为，对评估单位的评估流程和评估资质无异议，但认为基于被告的答辩意见，该评估报告与本案无关，故对于评估报告的内容准确性一节不发表意见。
上述事实，有《上海市商品房预售合同》、（2009）年闸民三（民）初字第1312号民事判决书、（2011）沪二中民二（民）终字第1231号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）再终字第17号民事判决书、上海国城土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》以及当事人当庭陈述等证据佐证。
本院认为，首先，商品房预售合同属于买卖合同，系非继续性合同，其合同解除的效力应及于合同成立之前。即一旦商品房预售合同解除，则买受人至始无权占有使用房屋。在目前已生效的再审判决已判决确认原被告双方所签订的商品房预售合同于2009年10月16日解除的情况下，原告还要求被告赔偿2003年6月1日起至2009年10月16日止，因不能实际使用系争房屋而造成的空置损失，不符合法律规定。原告只有在合同被确定为继续履行的情况下，才可以主张上述时间段的房屋空置损失。再者，商品房预售合同解除后涉及的损失赔偿范围应以填平至合同成立之前的状态为准。根据法院目前生效的再审判决，原告已获得至合同解除日可以重置房屋的重置价赔偿、因履行该合同而支出的直接损失以及法院酌定的自2010年1月20日至被告实际付款之日止的利息损失等。再审判决所确定的赔偿范围，已经填平原告因合同不能履行所造成的损失。换而言之，原告根据再审判决所得到的本金返还以及各项赔偿，已恢复至合同未履行时的原有状态；且已就解除合同的损害得到了赔偿。原告再行提起空置损失之赔偿超越了法律所确定的合理范围。综上，原告的诉讼请求缺乏法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条第一款的规定判决如下：
驳回原告谢玉林的诉讼请求。
案件受理费211675元、评估费40540元，由原告谢玉林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 徐德媛
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……