河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民二小字第2号
原告何根宗。
被告原敏。
委托代理人吕晓，系原敏之夫，特别授权。
第三人新乡市易购商业管理有限公司，住所地新乡市新中大道（中）801号。
法定代表人陈海滨，总经理。
委托代理人赵军，该公司员工，特别授权。
委托代理人李玉国，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。
原告何根宗诉被告原敏，第三人新乡市易购商业管理有限公司（以下简称易购公司）房屋租赁合同纠纷一案，何根宗于2015年7月9日向本院提起诉讼，当日本院决定立案受理，依法向被告原敏、第三人易购公司送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。因本案原告诉求中还包括终止租赁协议，故本案不宜适用简易程序中的小额诉讼程序审理，本院依法组成合议庭适用普通程序审理，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告何根宗，被告原敏委托代理人吕晓，第三人易购公司委托代理人赵军、李玉国到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
原告何根宗诉称：2014年9月4日，原告同易购公司委托人新乡市瑞众商业管理有限公司签定了大学场易购商业广场一层356号商铺的租赁协议，按协议约定交了3个月的租金6078元及押金6078元，6个月的物业费2681元及垃圾清运费100元、灭火器押金130元及电费100元。被告委托人向原告出具了一份免租承诺书，2014年11月1日至2015年2月28日为免租期，后被告又免除了2015年3月的租金。经营期间，因商铺的实际业主要求将租金直接给付本人，在易购公司的要求下、又同原敏签订了租赁协议。易购公司未经原告同意，合同期内擅自作出整改决定，于2015年6月1日，停水停电关门整顿，而原敏不能为原告排除妨碍，其行为已构成共同严重违约行为。给原告造成大量商品积压、装修损失严重，经同原敏、易购公司协商，被告拒绝退还押金及租金、赔偿损失等，故诉至法院请求：1、请求终止同被告原敏的租赁协议；2、请求被告原敏退还6月份租金2026元、保证金6078元，支付违约金6078元；3、诉讼费由被告承担。
被告原敏辩称：被告没有违约，被告没有直接收到原告租金，被告与原告没有关系。
第三人易购公司辩称：原告没有如期交纳物业管理费用，第三人停止服务，符合协议约定。
原告何根宗向本院所举证据材料有：1、收据5张，证明被告收到我交的租金和押金，其中2张有被告签字加盖手印，其他3张加盖有瑞众商业管理公司的印章。2、商户租赁合同2份，证明签订合同时间。3、运营管理协议1份。证明管理协议尚未到期，停水停电造成不能正常营业。4、调整公告1份（原件只有1份，与郑恩道的那一个一样），证明租金计算的起始时间。
被告原敏向本院所举证据材料有：1、业主协议1份、银行卡流水1份、租赁合同1份、物业使用权转让合同1份，证明被告享有商铺物业使用权，被告将物业使用权委托给第三人管理，被告从中收益，我们同意经营方将商铺租给商户。
第三人易购公司未向本院提交证据。
经庭审质证，被告原敏对原告所举证据认为运营管理协议与被告无关。加盖有瑞众商业管公司章的收条与被告无关。对收据上被告签字无异议。第三人易购公司对原告所举证据无异议。
原告何根宗、第三人易购公司对被告所举证据均无异议。
依据当事人质证意见，本院对原告何根宗所举证据1中具有原敏签字的租金收条和押金收条，因当事人均无异议，作为有效证据予以确认；对于加盖有瑞众商业管理公司的印章的三份收据因与本案原告诉求无关，不作为有效证据予以确认。对证据2、4，因当事人均未持异议，本院作为有效证据予以确认。对证据3合同签订方易购公司无异议，本院作为有效证据予以确认。对被告原敏所举证据因何根宗与易购公司均无异议，本院作为有效证据予以确认。
经审理查明：2014年5月16日，原敏（出租方、甲方）与何根宗（承租方、乙方）签订易购商业广场商铺租赁合同一份，约定甲方出租的商铺坐落于易购商业广场1层356号，双方商定商铺租期为1年，自2014年10月1日起至2015年9月30日止，每季度租金6078元，合同履约保证金6078元；支付方式现金支付，租金支付必须提前10天时间前交至出租方，承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按所欠租金的千分之一加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；商场管理费由乙方自行向商场管理公司交纳，水电费由乙方自行缴纳；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租他人，视为甲方违约，甲方向乙方补偿叁个月租金作为违约金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方所交纳的房屋履行保证金充作违约金，不予退还，用于房屋恢复，如恢复费用不足部分，乙方需向甲方交齐；合同还对其他事项进行了约定。当日，何根宗交纳了三个月租金6078元和押金6078元。
2014年9月4日，新乡市瑞众商场管理有限公司（甲方）与何根宗（乙方）签订运营管理协议，约定协议期限为壹年，自2014年10月1日起至2015年10月1日止，运营管理服务费按建筑面积每月15元／㎡，每半年一付，于每半年最后一个月20日之前自行向运营管理公司缴纳下半年的费用；协议还对双方的权利义务等其他事项进行了约定。何根宗在2014年9月4日缴纳2014年11月1日至2015年5月1日的物业费2681元，电费100元，垃圾清理费100元。
2015年6月1日，易购公司发出《易购商业广场调整公告》，载明“因大部分商户经营状态不佳，产生商场应收物业费无法收取，导致商场物业服务工作无法正常进行。商管公司经研究决定，为改变现经营不佳状况，抱着对商户负责的态度，易购商业广场拟于2015年7月份起对1-3层将停止对外营业，进入商场调整期，二次开业时间以我商场最新公告为准。易购商业广场自2014年11月试营业、2014年12月20日正式开业以来，得到了全体业主的支持，给予商户至2015年4月1日前的经营免租，商管公司也将2014年11月的物业费用给予了免除。但受国内整体百货实体店经济效益下滑，商户经营不佳转让流失过多，商场业态业种品类不齐全，铺位分割无法统一管理售后，二次招租困难及现有商户已无力缴纳房租与物业费前提下，商场决定启动此次1-3层的经营调整。…对于无力经营且不服从商场调整的商户，装修押金及相关损失，由商户自行负责…”。
庭审中，何根宗称商铺里还有东西，只是现在的环境无法经营，货架上还有货物，门关着，钥匙我还拿着，对方没有要。原敏称商场无法正常营业是事实，无法营业是商场造成了，与被告没有关系，都是和商场沟通的，商铺现在的状态不清楚，钥匙我们没有拿过。
另查明，易购公司原名新乡市瑞众商场管理有限公司。
又查明，2014年1月21日，新乡市天安易居置业有限公司（甲方）与原敏（乙方）签订《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，约定甲方将1层356号建筑面积29.79㎡产权的使用转让给乙方，使用价250436元，还约定甲乙双方协商的2014年10月1日起乙方开始收益，为了确保商户的稳定经营和前期市场培育，乙方同意自2015年4月1日起正式收益（延期半年，租金用于商户免租，甲方不收益），甲乙双方均同意将物业使用权延长至2045年6月30日止。
本院认为，何根宗与原敏签订的《易购商业广场商铺租赁合同》，与易购公司签订的《运营管理协议》均系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，均应按照约定履行各自的义务。何根宗至庭审时仍在承租的商铺内存放物品，事实清楚，证据充分，当事人均无异议，应当按照租赁合同的约定支付租期内的租金，但是对易购公司所称“得到了全体业主的支持，给予商户至2015年4月1日前的经营免租”的陈述，原敏未持异议，且有原敏与案外人新乡市天安易居置业有限公司所签《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》为证，故租金应从2015年4月1日起算。但是，易购公司作为涉案商铺所在商场的管理者，于2015年6月1日发出《易购商业广场调整公告》，直接影响到商铺的正常经营，事实上造成自公告确定停止对外营业的2015年7月起，何根宗已无法正常经营，该情况的出现并非由何根宗主观原因造成，再由其支付2015年7月以后的租金显失公平。因此，何根宗应当支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金6078元，其关于要求退还2015年6月租金2026元的诉请本院不予支持。原、被告签订的租赁合同已于诉讼期间到期，庭审中双方均未作出续签合同的意思表示，易购公司也未明确二次开业的时间，原、被告签订租赁合同的目的目前均无法实现，故本院对何根宗要求解除租赁合同的诉请予以支持。在合同解除的情况下，履约保证金6078元应当退还，本院对何根宗要求退还保证金6078元的诉请予以支持。何根宗所举证据不能证明原敏在租赁合同履行期间存在违约行为，无法正常经营也并非原敏原因造成，本院对原告要求原敏支付违约金6078元的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除何根宗与原敏于2014年5月16日签订的关于易购商业广场1层356号商铺的租赁合同。
二、原敏于本判决生效之日起十日内退还何根宗保证金6078元。
三、驳回何根宗的其它诉讼请求。
如果原敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费155元，由何根宗承担89元，由原敏承担66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长 林 铎
审判员 李艳利
审判员 闫 雪
二〇一五年十二月十四日
书记员 谢 莹