上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民一（民）初字第3529号
原告上海华谊房产租赁管理有限公司。
法定代表人倪永盛。
委托代理人毛国平、高拯，上海市申光律师事务所律师。
被告上海笑寅建材制造有限公司。
法定代表人倪天寅。
委托代理人张振侯，上海市恒远律师事务所律师。
原告上海华谊房产租赁管理有限公司诉被告上海笑寅建材制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周健独任审判，于2015年7月2日公开开庭进行了审理，嗣后本案转适用普通程序组成合议庭于2015年9月21日再次公开开庭进行审理。原告委托代理人毛国平，被告委托代理人张振侯两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海华谊房产租赁管理有限公司诉称，原、被告于2012年12月20日签订房屋租赁合同一份，由原告将崇明县城桥镇新闸路XXX号房产的一部分（计2420平方米）以及房屋前面场地租赁给被告供生产、经营使用，租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，月租金人民币6，009元（以下币种均为人民币），总计租金为72，108元。另合同明确了其他双方的权利、义务及违约责任。
租赁期满后，被告未按约迁出租赁房产、场地，经原告多次催告，被告仍以种种借口拒不归还，被告之行为损害了原告的合法权益。遂诉请：一、判令原、被告于2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日终止；二、判令被告立即腾退租赁房产及场地；三、判令被告支付的保证金12，018元归原告所有；四、判令被告自2014年1月1日起至实际腾退之日止按原合同双倍租金标准支付原告占用期间的实际使用费；五、本案案件受理费由被告负担。
原告为佐证其诉称，向本院提供如下证据材料：
1、沪房地崇字2005第某号房地产权证一份。证明本案系争房屋为上海华谊集团化工实业有限公司所有；
2、原、被告于2012年12月20日签订的房屋租赁合同一份。证明原、被告存在租赁的事实且租赁期限已到期；
3、2013年10月23日原告向被告发出的通知一份。证明原告在租赁期限届满之前已通知被告合同期满后不再继续租赁给被告；
4、上海华谊集团化工实业有限公司说明一份。证明原告与上海华谊集团化工实业有限公司关系及原告有权出租本案系争房屋及场地。
被告辩称，但原、被告事实上从2010年始即存在租赁关系，被告公司系原告公司招商引进的企业，被告公司崇明负责人当初明确承诺被告公司在原告公司处的经营期限不少于8-10年，故被告才投入巨额资金在原告公司的房地产上开立企业，且被告公司成立时营业执照上经营期限为十年，原告当初是明知的，因此，原告理应按被告营业执照上经营期限确保被告公司经营不受影响。如果法院判令终止租赁合同，则原告应对被告按十年经营规划投入的损失进行合理补偿约3，370，000元。合同约定保证金是对房屋质量的保证，可以抵扣租金，但是原告要求没收保证的理由不能成立。另对约定的逾期租金按双倍标准承担违约责任明显不合理，仅同意按原合同标准支付租金。故均不同意原告的诉讼请求。
被告为佐证其辩称，向本院提供如下证据材料：
1、被告公司营业执照。证明被告在原告公司场所设立公司时经营期限为十年，原告是明知和认可的；
2、被告与案外人的材料采购合同一份。证明被告生产规模较大，如果终止原、被告之间的租赁关系，被告损失巨大。
审理中，本院依法通知证人茅某某到庭作证，证人陈述：证人在2013年年底前系原告在崇明地区租赁事务的负责人，因自2014年起涉案地块有项目开发，已无租赁事务，故被原告公司解聘，现受聘于被告公司负责管理。本案被告系2010年证人一手招商引进，由于被告的行业性质，规模比较大，所以被告提出需要长期租赁，当时口头回复被告：由于原告公司的性质，只能签订短期租赁合同，但可以续签。后原告于2013年年底前向被告提出不再续租，被告提出补偿，为此原、被告多次就补偿和腾退事宜协商交涉，但均无果。
经开庭审理，原、被告举证、质证及当庭陈述，本院确认如下事实：
原、被告从2010年起即存在租赁关系，最后一次签订书面房屋租赁合同在2012年12月20日，该合同约定原告继续将崇明县城桥镇新闸路XXX号房产中的原合成车间及两旁场地（计2420平方米）租赁给被告作生产加工使用，租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，月租金6，009元，总计租金为72，108元。合同另约定，合同期满时，被告必须确保租赁房屋原有的正常使用状态，原告经书面验收合格后退还被告所支付的租赁保证金12，018元，否则按违约处理，保证金不予退还；被告到期后如不按时将房屋完好地归还给原告，每逾期一日的租金，以原合同租金的两倍向原告支付延期租赁费，同时原告有权采取包括停电、停水等一切措施，由此造成的损失由被告负责。2013年10月23日，原告向被告发出书面通知，言明上述租赁合同期满后不再出租，并要求被告按约将租赁房屋返还原告。后因被告提出补偿要求，双方协商未果，遂成讼。
本院认为，原、被告双方于2012年12月20日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该份合同本身约定租赁期满终止日为2013年12月31日，而且原告也于履行期限届满前，明确向被告发出了合同期限届满不再续租的书面意思表示，故该份合同已于2013年12月31日实际终止。后因原告提出补偿事宜未能得到满足，故对租赁的房屋及场地一直处于占有和使用状态至今，属于租赁关系的延续，但由于原、被告双方始终未再签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，双方当事人均可随时主张解除，并各自承担解除后的不利后果。被告主张原告默认给予被告不少于十年期的租赁关系，除有利害关系的证人证言外，无足够证据予以佐证，本院难以采信。因此原告诉请要求被告归还租赁房屋及场地并无不当，本院予以支持。原告主张被告所付保证金归原告所有，本院认为，从合同内容理解，设定该保证金的目的应是被告返还房屋时保有正常的使用状态为制约，故原告以被告延期返还租赁房屋而主张不予退还保证金依据不足，且合同本身对被告延期返还租赁房屋另设定了相应的违约责任，故对此主张本院难以支持，但可直接扣留该保证金以冲抵被告应付的租金（使用费）。关于原告要求被告双倍租金标准支付逾期使用费之诉讼主张，本院认为，被告在租赁期满后未按约及时归还房屋，显属违约，但被告不返还房屋之目的是为取得补偿款，且原告也多次与被告一方进行沟通，为此被告虽占有着租赁房屋场地，却一直处于非正常的使用状态，故本院为平衡双方利益，酌情适当减免被告应承担的逾期违约责任。合同期满后被告要求原告补偿租赁期间的投入、设备搬迁和经营损失等费用缺乏法律依据，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条、二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告上海华谊房产租赁管理有限公司与被告上海笑寅建材制造有限公司于2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日终止；
二、被告上海笑寅建材制造有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退崇明县城桥镇新闸路XXX号原合成车间及两旁场地（计2420平方米）并归还原告上海华谊房产租赁管理有限公司；
三、驳回原告上海华谊房产租赁管理有限公司要求被告上海笑寅建材制造有限公司支付的保证金人民币12，018元归原告上海华谊房产租赁管理有限公司所有之诉讼请求；
四、被告上海孝承建材有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海华谊房产租赁管理有限公司自2014年1月1日起至实际腾退之日止按月租金人民币6，009元标准计算的实际使用费（被告已支付的保证金人民币12，018元直接冲抵使用费）；
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案案件受理费人民币2，272元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 沙卫国
代理审判员 周 健
人民陪审员 秦太龙
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 岳 鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。