呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初4829号原告：恒大地产集团呼和浩特有限公司。法定代表人：ＸＸ，总经理。委托诉讼代理人：赵强，男，汉族，系恒大地产集团呼和浩特有限公司法务员。委托诉讼代理人：蒋树伟，女，恒大地产集团呼和浩特有限公司法务员。被告：刘震，无固定职业，住呼和浩特市。第三人：中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行。法定代表人：井久泉，行长。委托诉讼代理人：曹阳，男，中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行个人贷款中心风险中心风险经理。原告恒大地产集团呼和浩特有限公司（以下简称恒大地产）与被告刘震、第三人中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行（以下简称新华支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案，依法适用简易程序进行审理，2016年7月6日，原告恒大地产向本院申请财产保全，本院依法准许并作出（2016）内0105民初4829号民事裁定书。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告恒大地产的委托诉讼代理人赵强、蒋树伟，第三人新华支行的委托诉讼代理人曹阳到庭参加诉讼。被告刘震经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大地产向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.解除原被告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；3、被告承担合同解除的违约责任，即房屋总价款10%的违约金101938.6元；4、被告返还原告的代偿贷款，暂计至2016年6月7日为12234.9元；5、被告承担保险公司保函费6116元；6、被告10日内配合原告到房管局办理有关解除合同的手续。事实和理由：原、被告双方在平等自愿的基础上，经协商一致于2015年4月14日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被告以银行按揭贷款付款方式购买呼市恒大华府房屋，总价款为1019386元。被告于2015年4月14日支付部分首付款共计34150元，并于2015年4月17日与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，贷款710000元，原告作为保证人对该笔贷款承担保证责任。贷款合同签订后，由于被告从2015年12月开始持续不按时还款，致使第三人多次转扣原告保证金，截止2016年6月7日转扣贷款共计12234.9元。原告承担保证责任后多次要求被告偿还保证金并按时偿还第三人中行贷款，但被告一直以各种理由拖延履行。被告未按合同约定偿还贷款的行为已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第五款的约定，原告有权解除合同并要求被告承担房屋总价10%的违约金。由于被告长期拒不偿还贷款，第三人中行已多次通知原告将于近期从原告保证金账户中转扣全部贷款及利息、违约金等。为了维护商品房交易市场的稳定、有序，保护原告的合法权益不受侵害，故原告依法向人民法院起诉，请求判如所请。刘震未作答辩。新华支行述称，被告在第三人处申请个人贷款，因屡次不偿还贷款并经第三人多次催收。后被告与原告沟通于2016年9月21日由原告将拖欠的所有贷款结清，原告的第1、3、4、5、6项诉讼请求不涉及第三人，对于解除《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，因为该合同已经履行完毕，故不涉及解除的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为原告与第三人提供的证据真实、合法、与本案具有关联性，本院依法予以采纳。本院经审理认定事实如下：2015年4月14日，原被告签订编号为YS(2015)00017095号的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于赛罕区哈达路以东，包头东路以南，恒大华府房屋，该房屋建筑面积141.73平方米，该房屋单价为每平方米7192.45元，总金额为1019386元。付款方式为2015年4月14日前支付首期房款309386元，余款710000元须在2015年4月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。附件四补充协议第三条第三款约定，如因被告无法付清房款致使合同被解除，则被告应按房屋总价款10%向原告支付违约金。第五款约定，买受人未按银行、公积金贷款合同贷款合同规定期限偿还贷款或终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有下列权利；有权解除本合同，收回该房屋，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同买受人到房管局办理有关解除合同的手续。同日，被告向原告支付首付款34150元。2015年4月12日，被告刘震与呼和浩特市金碧物业服务有限公司（以下简称金碧物业）签订借款协议，约定被告向金碧物业借款275236元，2015年4月14日，金碧物业向被告刘震分6笔支付以上金额。2016年3月18日，金碧物业将该对被告刘震275236元的债权转让原告恒大地产。2015年4月17日，原告恒大地产（保证人）与被告刘震（借款人）、第三人新华支行（贷款人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为710000元，期限360个月，用途为购买住房。合同第三条约定，借款人未按期归还贷款本息或应付的其他费用，贷款人有权要求保证人承担保证责任。2015年第三人新华支行向原告账户转账710000元。2016年3月31日，第三人新华支行扣划原告保证金账户金额4193.99元（本金756.65元，利息3437.34元）；2016年6月7日扣划8040.91元（本金1675.24元、利息6365.67元）；2016年6月30日扣划3783.92元（本金918.6元，利息2859.16元）；2016年7月29日，扣划3783.15元（本金922.35元，利息2860.8元）；2026年8月30日扣划3783.92元（本金926.12元，利息2857.8元）；2016年9月21日，扣划700283.02元（本金697435.16元、利息2847.86元）。至此，被告的借款金额已经偿还完毕。本院认为，原告恒大地产与被告刘震签订的编号为YS（2015）00017095号的商品房买卖合同是原被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据合同约定，原告为被告提供了阶段性担保，被告怠于履行还款义务在先，原告的保证金扣划在后，且根据补充协议第三条第五款约定，买受人未按银行规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除合同收回该房屋，并依据合同约定被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续，该项请求属于合同解除的后果，本院亦予以支持。根据原告所提交的扣款凭证以及第三人向法庭出示的扣款明细，第三人共扣划原告贷款共计7笔，并且被告欠付第三人的所有贷款本息已经由原告支付完毕，符合合同解除的条件，本院对此予以确认，根据合同补充协议第三条第五款第一项约定被告协助原告到房管局办理有关解除合同的手续，故本院对此原告要求办理解除合同的手续予以支持。对于原告要求解除《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，由于该合同已经由原告代被告向第三人履行完毕，该合同已无解除的意义，故本院对此不予支持。对于原告主张要求被告偿还垫付的贷款利息及罚息的诉讼请求，根据原告和第三人向本院提供的扣款凭证及明细，原告主张21234.99元本院予以支持。关于合同中约定解除合同买受人所交全部款项不予退还的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的法律后果即为恢复原状，该约定有违以上法律规定以及合同解除的目的，本院对该条款不予认可，被告向原告支付的首付款34150元应当由原告向被告返还。对于原告主张要求总房价款10%的违约金的诉讼请求，由于被告所购房屋尚未实际交付，仍由原告恒大地产实际控制，故原告不存在房屋使用费的损失，原告所发生的损失主要为垫付贷款所产生利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，违约金超过损失的30%的认定为过分高于损失，故本院对原告所主张的违约金予以调整，原告自2016年3月31日至2016年9月21日共代被告垫付款项七笔，分别以每一笔垫付金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2017年1月19日共计17772元，对此数额本院予以支持。根据合同法关于解除合同的规定，合同解除后应当恢复原状，对于原告向金碧物业的借款，由于该债权已经转让原告恒大地产，且被告未举证其已经偿还，故对于该部分购房款在本案中原告无需向被告返还，被告对此可以另行主张权利。对于原告要求支付保函费6116元的诉讼请求，该项请求属于原告申请财产保全所发生的费用，该费用在合同中并未约定，原告要求被告承担无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告恒大地产集团呼和浩特有限公司与被告刘震签订的编号为YS(2015)00017095《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告刘震于本判决生效之日起十五日内向原告恒大地产集团呼和浩特有限公司支付原告代偿贷款利息及罚息21234.99元；三、被告刘震于本判决生效之日起十五日内向原告恒大地产集团呼和浩特有限公司支付违约金17772元；四、被告刘震于本判决生效之日起十五日内配合原告办理编号为YS(2015)00017095《商品房买卖合同》的解除合同手续；五、原告恒大地产集团呼和浩特有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告返还购房首付款34150元；六、驳回原告恒大地产集团呼和浩特有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计2728元（原告已预交），由原告恒大地产集团呼和浩特有限公司负担1769元，被告刘震负担959元，保全费5000元，由被告刘震负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  李丽萍代理审判员  李维栋人民陪审员  乌日娜二〇一七年一月十九日书 记 员  高梦莎