海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终579号上诉人（一审原告）：杜海，男，汉族，1962年10月28日出生，住湖北省武汉市武昌区。委托代理人：梅卫国，湖北瀚海潮律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：澄迈宝信实业有限公司。住所地：海南省澄迈县金江镇文明路***号。法定代表人：王韦舜，该公司董事长。委托代理人：王凤娟，海南维特律师事务所律师。委托代理人：刘清钢，海南维特律师事务所律师。上诉人杜海因与被上诉人澄迈宝信实业有限公司（以下简称宝信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2015）澄民初字第1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理本案后，依法组成合议庭，于2016年5月5日在本院公开开庭审理了本案。上诉人杜海的委托代理人梅卫国、被上诉人宝信公司的委托代理人王凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：杜海与宝信公司于2011年11月8日签订《澄迈商品房买卖合同》，约定杜海购买宝信公司开发的位于海南省××县号房。合同约定的交付期限为：”出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件即该商品房经单体楼宇主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”双方关于逾期交房的违约责任约定为：”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。3、买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，杜海一次性付清了全部购房款。2012年10月21日，杜海房屋所在楼宇经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格。2012年12月13日，宝信公司向杜海邮寄了《入伙通知书》，告知其可于2012年12月31日至2013年10月1日前来办理入伙收房手续。2012年12月29日，澄迈县建设工程质量安全监督站出具了《单位工程施工质量监督意见》，内容为”宝信小区1.3.5地块温泉谷（三期）1#-4#、10#-14#单体工程，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成的验收组对该工程完成设计和合同约定的建筑工程质量进行了验收，验收组结论为：该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准。经我站监督，同意验收组质量验收结论。”杜海在收到宝信公司的收房通知后，于2012年12月31日通过网上转账汇款的方式补交了增加面积的购房款，至起诉时尚未办理收房手续。2015年9月28日，杜海向法院提起诉讼，请求：1、责令被告立即支付逾期交房违约金[以已付房价款256632元计，从2012年10月1日起至实际交付房屋之日止，暂计算至2015年9月1日止，按逾期日数(1066日)每日支付已付房价款万分之三的违约金]82071元;2、诉讼费用及实际支出费用1066元由宝信公司承担。一审法院认为：杜海和宝信公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。一、关于杜海主张的逾期交房违约金问题。双方合同中约定的交房条件为”该商品房经单体楼宇主体验收合格”，该约定经过双方的确认，内容也不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。宝信公司已于2012年10月21日取得《建设工程竣工验收报告》，于2012年12月29日取得澄迈县建设工程质量安全监督站”同意验收组质量验收结论”的意见，该房屋自2012年12月29日即符合了约定的交房条件，宝信公司已在2012年12月13日向杜海邮寄了《入伙通知书》，告知其可于2012年12月31日至2013年10月1日前来办理入伙收房手续，宝信公司已经按照合同约定履行了交房义务。双方约定的交房期限为2012年9月30日前，宝信公司应承担2012年9月30日至12月31日期间的逾期交房违约责任。按照合同约定，宝信公司应支付给杜海逾期交房违约金7083.04元（256632元×92天×0.3‰）。超出此期间的诉求于法无据，不予支持。二、关于杜海的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算......。本案杜海主张的权利系债权请求权，应适用诉讼时效规定。宝信公司未按合同约定于2012年9月30日前交付商品房给杜海，杜海的权利自2012年10月1日起受到侵害。宝信公司逾期交房，其逾期交房的违约金每天都发生，属于连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，从人民法院审查立案之日起向既往的时间计算两年。宝信公司应承担2012年9月30日至12月31日期间的逾期交房违约责任，现杜海于2015年9月28日才提起诉讼，宝信公司主张杜海起诉超过诉讼时效的抗辩成立。三、关于杜海实际支出费用的问题。杜海主张的费用包含了办理诉讼委托的公证费、交通费等实际支出费用。由于杜海起诉已经超过诉讼时效，其主张实际支出费用由宝信公司承担于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回原告杜海的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1851元，减半收取925.5元，由原告杜海负担。上诉人杜海不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实错误。一审认为双方于2011年11月8日签订的《澄迈商品房买卖合同》第八条第一款第三种约定的交房条件为”该商品房经单体楼宇主体验收合格”，该约定经过双方的确认，内容也不违反法律和行政法规的禁止性规定属事实认定错误。合同的第八条第一款第一种约定的交房条件为”该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”，该条件才是国家法律和行政法规明确规定的商品房法定的交付条件。国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》中的强制性条文第6.0.7条、建设部《关于发布国家标准的通知》的规定，商品房法定的交付条件应当以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《建筑工程竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件。商品房的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。双方在示范合同约定以外约定”该商品房经单体楼宇”主体验收合格为交付条件，其内容明显违反了法律和行政法规的禁止性规定，该约定无效。被上诉人不取得建筑工程竣工验收备案，该商品房不允许投入使用，也就不能够达到交付条件。关于诉讼时效问题。由于被上诉人不能够提供该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，导致该商品房不能够达到交付条件，至今仍处于逾期交房状态，因此，上诉人的起诉未超过诉讼时效。既然上诉人的起诉不超过诉讼时效的规定，那么上诉人主张实际支出的费用应当由被上诉人承担。另，被上诉人未向上诉人移交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上诉人有权拒绝收房，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。综上，请求二审法院依法撤销一审法院的民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人宝信公司答辩称：一、上诉人混淆商品房交付条件与竣工验收备案之间的关系，其诉讼请求缺乏法律依据。首先，法定商品房交付使用的条件是经竣工验收合格，而非取得竣工验收备案证。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，商品房交付使用的条件应当是竣工验收合格，经勘察、设计、施工、工程监理等单位组织竣工验收合格后即具备交房条件，而工程竣工验收报告等文件的报备案程序，是建设行政主管部门或者其他有关部门对建设工程质量的行政监督方式，当发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的时候，有权责令停止使用，重新组织竣工验收。竣工验收备案并未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自行组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查，并不是商品房交付使用的法定条件。本案中，澄迈县建设工程质量安全监督站出具的《单体工程施工质量监督意见》，即为涉案项目的建设、勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对商品房进行了竣工验收，并验收合格，已经达到法定交付条件。上诉人错误认定了商品房交付使用条件为取得竣工验收备案证，不符合合同约定和法律规定。其次，上诉人引用编号为GB50300-2001号的《建筑工程施工质量验收统一标准》，以及建设部关于发布国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》的通知已经废止，不能在本案中适用。住房城乡建设部发布的关于发布国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》的公告明确规定编号为GB50300-2013的《建筑工程施工质量验收统一标准》为国家标准，其中，第5.0.8、6.0.6条为强制性条文，必须严格执行，原《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001同时废止。故根据现行有效的GB50300-2013号《建筑工程施工质量验收统一标准》，上诉人所谓的交房标准相关规定已经作废，其上诉请求缺乏有效依据。二、合同约定交房条件合法有效，并未违反效力性强制性规定，合同双方应当依约履行交房义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同条款才能被认定为无效。上诉人与被上诉人签订的《澄迈商品房买卖合同》第八条第一款约定出卖人于2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件即该商品房经单体楼宇主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该约定经合同双方平等协商达成一致意见，是双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同双方应当按照约定履行相应义务。2012年12月29日，澄迈县建设工程质量安全监督站出具《单体工程施工质量监督意见》，证明在其监督下，涉案项目的建设、勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对本案商品房进行了验收，验收结论为涉案工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准。此时，本案商品房已经具备了该合同约定的交房条件。被上诉人向上诉人邮寄《入伙通知书》后，上诉人不履行收房义务，并非被上诉人违约。三、上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。被上诉人未按照合同约定于2012年9月30日前向上诉人交付商品房，上诉人的权利自2012年1O月1日起受到侵害，直到被上诉人在2012年12月13日向上诉人邮寄《入伙通知书》，告知上诉人可于2012年12月31日至2013年1O月1日期间前来办理入伙收房手续，而上诉人不履行收房义务。诉讼时效应当从2012年12月31日起开始计算两年时间，现上诉人于2015年9月28日才向澄迈县人民法院提起诉讼，已经超过诉讼时效。另，上诉人拒绝办理收房手续，被上诉人无法向上诉人移交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，责任在上诉人。综上，被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉商品房是否符合交付条件，被上诉人宝信公司应否承担逾期交房的违约责任，如应承担违约责任，应如何确定违约金和其他费用数额；2、上诉人的起诉是否超过诉讼时效。一、关于案涉商品房是否符合交付条件，被上诉人宝信公司应否承担逾期交房的违约责任的问题。上诉人与被上诉人签订的《澄迈商品房买卖合同》第八条第一款明确约定了出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件即”该商品房经单体楼宇主体验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。虽然合同条款中提供了三种交付条件，但明确约定选择第3种交付条件，上诉人在签订合同时并未对此提出异议，应认定双方当事人对交付条件达成了一致意思表示，该条款并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条规定，商品房的法定交付条件应当以是否取得当地建设管理机构发出的《建筑工程竣工验收备案证》为标准。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条”建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。......建设工程经验收合格的，方可交付使用”、第四十九条”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，......。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，建设工程竣工验收是房屋交付使用的前提条件，建设行政主管部门或者其他有关部门在备案过程中，发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，有权责令停止使用，重新组织竣工验收，但并不影响房屋的交付。在本案中，被上诉人于2012年10月21日取得《建设工程竣工验收报告》，2012年12月29日取得澄迈县建设工程质量安全监督站出具的”同意验收组质量验收结论”意见，案涉商品房自2012年12月29日起符合合同约定的交房条件。上诉人主张被上诉人在办理交房手续时未向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其有权拒绝收房。被上诉人辩称《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是在办理交房手续时一并移交，但因上诉人拒绝办理收房手续，被上诉人无法向其移交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据本案现有的证据，被上诉人提供购买《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的发票可证明被上诉人已准备好《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人于2012年12月13日向上诉人邮寄《入伙通知书》，告知上诉人可于2012年12月31日至2013年10月1日前来办理入伙收房手续，已履行了通知义务。但因合同约定的交房期限是2012年9月30日前，被上诉人在此期限前未向上诉人提出变更交房期限，应承担2012年9月30日至2013年12月31日期间的逾期交房违约责任。上诉人不能提供证据证明其2013年10月1日办理手续时有正当理由拒绝办理收房手续，故应由其自行承担自2013年10月1日起的逾期交房责任。二、关于上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。被上诉人未按合同约定于2012年9月30日前交付案涉商品房给上诉人，上诉人自2012年10月1日起就知道或应当知道其权利被侵害，而上诉人未提交足以证明诉讼时效中断的相关证据，故诉讼时效的起算时间应自2012年10月1日起算，上诉人直至2015年9月28日才向一审法院提起诉讼，已超过诉讼时效，一审判决认定上诉人的起诉已超过诉讼时效正确，应予维持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。上诉人杜海的上诉理由缺乏充分的事实根据和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1851元，由上诉人杜海负担。本判决为终审判决。审 判 长 林芝静审 判 员 陈秀儒审 判 员 李凌燕二〇一六年六月十六日法官助理 蔡大武书 记 员 陈超凡