广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1596号
上诉人（原审被告）：曾文彬，男。
委托代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。
委托代理人：吴国盛，广东宏港律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：蔡高扬，男。
被上诉人（原审原告）：黄丽意，女。
两被上诉人的共同委托代理人：王启星，广东古风律师事务所律师。
原审第三人：李伙莲，女。
委托代理人：王好闯，广东红棉律师事务所律师。
原审第三人：王文科，男。
上诉人曾文彬因与被上诉人蔡高扬、黄丽意、原审第三人李伙莲、王文科物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1079号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。原审第三人李伙莲、王文科经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区西华路长寿坊18号原是李伙莲名下的房产。2013年1月1日，李伙莲与王文科及广州市同益房地产代理有限公司签订《房屋买卖中介合同》，约定：卖方李伙莲、买方王文科，买卖之房屋地址为：荔湾区西华路长寿坊18号，建筑面积约50.15平方米，成交价为610000元。2013年1月24日，上述讼争房屋转移登记至王文科名下，但李伙莲没有将房屋交付王文科使用。2013年3月8日，蔡高扬、黄丽意以购买方式取得讼争房屋的所有权，王文科亦没有向蔡高扬、黄丽意履行房屋交付义务。讼争房屋现由曾文彬使用。
庭审中，曾文彬为证明其是讼争房屋的合法使用人，向原审法院提交了以下证据：1、《房屋租赁契约》两份，其中曾文彬与胡志权、广州市万安房地产咨询有限公司于2009年11月17日签订的《房屋租赁契约》，约定曾文彬承租荔湾区西华路长寿坊18、20号房屋，租金每月3000元，租赁期限由2009年11月18日起至2016年1月17日止；其中曾文彬与李伙莲于2012年8月18日签订的《房屋租赁契约》，约定曾文彬承租荔湾区西华路长寿坊18号房屋，租金每月1500元，租赁期限由2016年1月18日起至2024年1月17日止。2、李伙莲于2012年8月20日出具的《确认书》，李伙莲确认从2009年11月17日开始授权胡志权对讼争房产进行出租管理、租金李伙莲与胡志权各占一半的事实。3、广州市万安房地产信息咨询有限公司于2013年11月5日出具的《证明》，证明李伙莲授权胡志权于2009年11月17日与曾文彬签订房屋租赁契约的事实。4、押金、租金收据，证明胡志权于2009年11月17日向曾文彬收取讼争房屋押金6000元、租金3000元的事实。5、银行转账对帐单、李伙莲银行卡及存折、银行帐户明细清单，证明曾文彬支付租金给李伙莲的事实。6、房地产权证，证明胡志权是荔湾区西华路长寿坊20号房屋的产权人，李伙莲委托胡志权租赁及管理讼争房产的事实。7、房屋安全鉴定报告，证明曾文彬作为讼争房屋的使用人，于2010年1月25日委托鉴定机构对讼争房屋进行房屋安全鉴定。8、收据7份，证明曾文彬2013年1月至7月支付讼争房屋租金给胡志权的事实。9、证人胡志权证人证言，证明李伙莲与曾文彬存在租赁合同关系，讼争房屋每月租金1500元。蔡高扬、黄丽意及王文科对曾文彬提交的证据不予确认。李伙莲对曾文彬提交的证据没有异议。
庭审中，曾文彬表示愿意从蔡高扬、黄丽意取得讼争房屋所有权之日即2013年3月8日起向蔡高扬、黄丽意按每月1500元支付租金。曾文彬确认在王文科取得讼争房屋所有权期间即2013年1月24日至2013年3月7日，没有向王文科支付过租金。王文科表示愿意将其对曾文彬享有的租金债权转归蔡高扬、黄丽意享有。
因本案纠纷，蔡高扬、黄丽意于2013年7月3日向原审法院提起本案诉讼请求判令：1、判令曾文彬立即搬离涉案的位于荔湾区西华路长寿坊18号房产，并从2013年1月1日起至交付之日止支付房屋使用费，按每月6850元，暂计至起诉之日为15000元。2、请求判令本案的诉讼费由曾文彬承担。
曾文彬原审答辩称其不同意蔡高扬、黄丽意全部诉讼请求。
李伙莲原审陈述称其认为蔡高扬、黄丽意的诉请与李伙莲没有直接法律关系，应当予以驳回。
王文科原审陈述称：2013年1月我本人与李伙莲签订了房屋买卖合同，李伙莲当时口头承诺和合同均约定房产会交吉交付给我，当时李伙莲说有租客，春节过后就合同期满，租客就会搬走。在签订合同当月，我与李伙莲办理了讼争房产的过户手续，我已向李伙莲支付了全部购房款61万元，其中5万元是以现金支付给李伙莲的。后来由于广州市政府的限购政策，在讼争房产过户后，我又想购买另一间房产，为了避免高税费，所以我急于过户讼争房产，于是我按原价转让给表姐即黄丽意。李伙莲后来多次给电话我，要求我把讼争房产按原价回购给她，我表示不同意，并要求李伙莲尽快把讼争房产交付。
原审法院认为，本案争议的焦点是：曾文彬是否为讼争房屋的合法使用人？根据原审法院查明的事实，曾文彬就讼争房屋于2009年11月17日，与胡志权、广州市万安房地产咨询有限公司签订《房屋租赁契约》，约定租赁期限从2009年11月18日起至2016年1月17日止。曾文彬提交了实际履行该合同的相关证据，包括押金、租金收据、银行转账对帐单、李伙莲银行卡及存折、银行帐户明细清单、房屋安全鉴定报告等，上述证据形成完整的证据链，足以证明曾文彬承租讼争房屋并依约履行交租义务的事实，因此，该合同是双方当事人真实意思表示，为合法有效的合同。曾文彬为讼争房屋的合法使用人。
而曾文彬与李伙莲于2012年8月18日签订的《房屋租赁契约》，约定租赁期限由2016年1月18日起至2024年1月17日止。该合同从签订的时间及约定的租赁期限看，明显有违常理，曾文彬对此亦无合理解释，故原审法院对其合法性、有效性不予确认。因此，讼争房屋租赁期限应至2016年1月17日止。
综上所述，讼争房屋是蔡高扬、黄丽意的房产，蔡高扬、黄丽意依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。蔡高扬、黄丽意要求收回房屋使用权合法有据，但由于曾文彬承租讼争房屋至2016年1月17日，依据买卖不破租赁的原则，蔡高扬、黄丽意可在租赁期限届满后向曾文彬行使收回房屋使用权，因此，蔡高扬、黄丽意现请求收回房屋使用权，原审法院不予支持，予以驳回。蔡高扬、黄丽意取得讼争房屋产权的同时，亦承继租赁合同权利义务，曾文彬应向蔡高扬、黄丽意支付租金，王文科表示愿意将其对曾文彬享有的租金债权转归蔡高扬、黄丽意享有，故租金从2013年1月24日起算，按合同约定的每月1500元计付。蔡高扬、黄丽意请求从2013年1月1日起，按每月6850元计付租金没有依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、曾文彬于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡高扬、黄丽意支付从2013年1月24日起至本判决发生法律效力之日止的租金（租金按每月1500元计付）。二、驳回蔡高扬、黄丽意其他诉讼请求。一审案件受费350元由曾文彬负担。
判后，曾文彬不服原审判决，向本院提起上诉。具体事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定：曾文彬与李伙莲于2012年8月18日签订延长租赁期限到2024年1月17日的《房屋租赁契约》（以下称新租赁协议），从签订的时间及约定的租赁期限看明显有违常理，曾文彬对此无合理解释，原审法院对其合法性、有效性不予确认。曾文彬认为原审法院对此的认定是错误的，理由如下：1、新租赁协议是曾文斌与李伙莲双方的真实意思表示，是合法有效的，李伙莲在庭审中对此也予以确认。2、新租赁协议并无出现《合同法》第五十二条规定的情况，依法应当是合法有效的。3、在蔡高扬、黄丽意没有提交任何相反证据的情况下，原审法院仅仅以签订的时间及约定的租赁期限为理由就认定新租赁协议有违常理，不予以确认，是于法无据的。曾文彬已经就本案事实提供新租赁协议的文书原件予以证明，李伙莲也予以确认，且蔡高扬、黄丽意没有提交任何相反证据反驳新租赁协议的合法性、有效性，原审法院应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，对新租赁协议予以认可。原审法院仅仅简单依据新租赁协议签订的时间及约定的租赁期限为理由不予认可新租赁协议是错误的。4、新租赁协议的签订是合情合理合法的。事实上，曾文彬与李伙莲在租期未到期的情况下签订新的租赁合同，是事出有因的。由于本案房屋是较为破旧的历经百年的砖瓦房，房屋前面又有百年老树（环保部门要求一直保留），掉落的枯枝落叶较多，且广州地区又雨水特别多，为此曾文彬需要经常花费金钱对本案房屋进行维修维护，双方考虑到房屋若于2016年1月17日房屋租期届满对曾文彬是很不公平的，为维护曾文彬的合法权益，双方才决定延长租赁期限的。二、原审法院法律适用错误。原审法院以新租赁协议签订时间及约定的租赁期限为由不确认其效力，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条的规定，结合本案，曾文彬已经就曾文彬与李伙莲签订的新租赁协议提交了证据原件，李伙莲对此也予以确认，并且根据上述“证据规则”第七十条的规定，本案应直接适用该第七十条的规定认可新租赁协议的效力，而不适用其他推定及规定，原审法院简单以新租赁协议签订时间及约定的租赁期限为由，不予认可其效力是错误的。曾文彬上诉请求本院：一、依法撤销判决第一项。二、依法变更原审判决第一项为判令曾文彬与蔡高扬、黄丽意的租赁期限至2024年1月17日止（租金按每月1500元计付）。
蔡高扬、黄丽意二审答辩称其一审时也不同意法院判决认定的租赁期限，但蔡高扬、黄丽意并没有上诉，同意按第一份合同约定的租期履行，由此蔡高扬、黄丽意认为曾文彬与李伙莲的租赁期限已届满。王文科与李伙莲之间的买卖合同中约定是不带租约的，按照一般房屋买卖习惯，也应是在租赁合同终止时才出售，否则购买方也会考虑这个问题。如租期未到，出卖方也会明确告知购买方租期未到的事实。曾文彬作为承租人，本案第二份合同是其追求利益的最大化。在房价日益高升的时候，第二份合同在保持租金不变的情况下延长租期是有悖常理的。一审时，曾文彬提交了一份李伙莲的银行转账记录的，该记录必须是李伙莲本人到银行要求才可打印的，现由曾文彬提供可证实曾文彬与李伙莲之间存在串通行为。一审庭审过程中实际上李伙莲在出卖时称不带租约，而在出卖后又称有租约存在的。而且，如果蔡高扬、黄丽意早知道是存在租约，蔡高扬、黄丽意也不会购买的。
李伙莲、王文科二审未到庭陈述其答辩意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，上诉人曾文彬向本院提交涉案房屋照片一张及《2013年广州市房屋租金参考价》以证明其诉请。蔡高扬、黄丽意对曾文彬提交的证据不予质证。对曾文彬提交上述证据，李伙莲、王文科二审均未到庭陈述其意见。
二审庭询后，经本院要求，曾文彬向本院提交阳山中原房地产开发有限公司《证明》一份及《收据》两份，证实涉案房屋的维修和装修、装饰均为该司施工，共花费172550元。蔡高扬、黄丽意对曾文彬提交的《证明》及《收据》均不予确认。对曾文彬提交的《证明》及《收据》，李伙莲、王文科二审未到庭陈述意见。
本院认为：本案曾文彬向本院提起上诉的焦点是要求本院确认其与李伙莲于2012年8月18日签订的《房屋租赁契约》有效，双方约定的延长租赁期限从2016年1月18日至2024年1月17日，故本院仅审查该请求是否合理、合法。
曾文彬二审虽向本院提交涉案房屋照片及阳山中原房地产开发有限公司出具的《证明》、两份《收据》等以证实其曾对涉案房屋进行过维修和装修、装饰，该维修和装修、装饰行为是其与李伙莲延长租期的依据，但李伙莲二审未到庭对曾文彬所提交的证据陈述意见，现蔡高扬、黄丽意对曾文彬提交的证据并不予认可。对曾文彬二审提交的证据本院分析如下：首先，本案现无证据显示李伙莲在将涉案房屋出售给王文科时曾告知王文科涉案房屋已由曾文彬续租赁及租赁期间，而李伙莲与王文科签订《房屋买卖合同》中第七条约定：该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业，该物业之现状为“不带租约”，可见，李伙莲在出售房屋时对其与曾文彬续签订的租赁合同并不完全认可，否则李伙莲应尽上述通知义务。其次，曾文彬向本院提交阳山中原房地产开发有限公司出具的《证据》及《收据》，证明其委托该司对涉案房屋进行维修、装修、装饰，而阳山中原房地产开发有限公司向其出具的是《收据》，而非发票，如阳山中原房地产开发有限公司是正式在工商行政部门登记的企业，按税务部门的规定，该司收取款项应出具发票，可见，曾文彬提交的两份《收据》的证明力较弱。再次，曾文彬提交《收据》显示，其对该房屋进行维修、装修、装饰所花费的金额为172550元，而涉案房屋面积仅有50.15平方米，该维修、装修、装饰金额过高，不符常理。再结合曾文彬与李伙莲续订的合同期限从2016年1月18日至2024年1月17日计算，如上述延长的期限是作为抵扣曾文彬对涉案房屋进行维修、装修、装饰的费用，平均到每月为1797元，再加上曾文彬每月应缴纳的1500元租金，共3297元，相比曾文彬原合同约定租金1500元，提高标准过快过高，不符合实际，曾文彬提交的《收据》亦不足以采信。最后，曾文彬与李伙莲两人在2012年8月18日续订合同，延长租赁期限，而原合同应至2016年1月17日到期，续订合同时间离原合同到期日尚远，亦不符合一般合同到期前1-3月左右续订合同的日常生活习惯。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，曾文彬提交的证据不足以认定其与李伙莲于2012年8月18日签订的《房屋租赁契约》及租期约定合法有效。为此，原审法院认为该合同的签订时间及租赁期限有违常理，对该合同的合法性、有效性不予确认并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人曾文彬上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人曾文彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年六月二十日
书 记 员 杨仁义