江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民三终字第411号
上诉人（原审被告）：吉安市六合盛置业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区跃进路46号。
法定代表人：汪传坚，该公司董事长。
委托代理人：稂与伟，该公司员工。
委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈寒冰。
委托代理人：李勇，江西钧略律师事务所律师。
上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司（以下简称六合盛公司）因与被上诉人陈寒冰商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月22日，陈寒冰与六合盛公司签订《商品房买卖合同》，约定陈寒冰购买六合盛公司开发的房屋一套，房屋面积为128.16平方米，单价为5270元／平方米，房屋总价为675403元。合同第六条约定，陈寒冰在2012年6月22日首付房款325403元，余款350000元向六合盛公司指定的银行申请按揭贷款。合同第八条约定，六合盛公司应在2014年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付陈寒冰使用。合同第九条约定，如六合盛公司逾期交房超过90日，陈寒冰要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，六合盛公司按日向陈寒冰支付已交付房款万分之五的违约金。同时，商品房买卖合同中附件一房屋平面图标明该套房屋面积含餐厅露台（5.568平方米）等。合同签订后，陈寒冰按照合同约定交清了全部购房款。2015年4月17日，六合盛公司取得竣工验收备案。2015年5月27日，六合盛公司通过EMS向陈寒冰邮寄收房通知，2015年5月28日，陈寒冰收到该收房通知。陈寒冰收到收房通知后，去房屋现场查看，发现商品房买卖合同中附件一房屋平面图所标明的餐厅露台不存在。另查明，2011年7月12日，陈寒冰购买的商品房所在栋的设计图纸经吉安市规划管理处核准盖章，该设计显示该栋奇数层没有餐厅露台，但偶数层有露台，偶数层的露台面积为5.568平方米。该露台面积计算在房屋产权登记的面积中。
原审法院认为：陈寒冰与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效。陈寒冰按合同约定支付了全部购房款，六合盛公司应在2014年1月30日前向陈寒冰交付房屋，但六合盛公司于2015年4月17日取得竣工验收备案，符合交房条件，并于2015年5月28日通知陈寒冰收房，逾期交房违约金应计算至2015年5月28日，六合盛公司逾期交房483天，六合盛公司应向陈寒冰支付逾期交房违约金。综合合同约定、履约情况、给当事人造成的实际损失等因素，将违约金标准由日万分之五调低至日万分之三，六合盛公司应向陈寒冰支付逾期交房违约金97865.90元。因双方签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图中标明了陈寒冰购买的该套房屋面积含餐厅露台，但实际该露台未经规划核准，已客观不存在，六合盛公司对该露台的交付属履行不能。鉴于该露台为错层结构，不能区分建筑物所有权，酌定六合盛公司应赔偿陈寒冰露台损失10000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告吉安市六合盛置业发展有限公司支付原告陈寒冰逾期交房违约金97865.90元，限判决生效后五日内付清；二、被告吉安市六合盛置业发展有限公司赔偿原告陈寒冰露台损失10000元，际判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4155元，减半收取，由原告陈寒冰负担915元，被告吉安市六合盛置业发展有限公司负担1162.50元。
上诉人六合盛公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判其按每月1000元向陈寒冰支付逾期交房违约金，依法改判第二项为六合盛公司不予赔偿陈寒冰露台损失10000元，本案诉讼费用由陈寒冰负担。其理由是：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条等相关规定，租金损失是逾期交房的实际损失，违约金不应超过实际损失的30%，而且关于逾期交房违约金过高的问题，2008年江西省高级人民法院已有按超过造成损失的30%为标准进行调整的案例，该判决在全省对类似案件具有指导意义。因此，原审判决按日万分之三的标准确定的违约金数额明显超过涉案房屋同地段、同时段的房屋租金即实际损失的30%，脱离了基本事实，于法无据，请求依法予以改判。2、涉案房屋因设计变更，该设计图纸经吉安市规划管理处核准盖章，涉案房屋所在楼房的餐厅变为错层结构，奇数楼层没有餐厅露台，偶数楼层有餐厅露台，但陈寒冰的房屋实际面积并没有减少，六合盛公司在该事件中并无过错，合同也没有约定因设计变更问题陈寒冰可以主张赔偿损失，且对陈寒冰没有造成实际损失，陈寒冰要求六合盛公司承担赔偿其损失没有法律依据。
被上诉人陈寒冰答辩称：1、原审法院判决逾期交房违约金金额符合客观情况，并没有超过法律规定的30%，根据本地区已生效的判决书，已证明逾期交房违约金已调整为日万分之三，租金损失只是一个参照标准，按相关法律规定，陈寒冰的损失远超过了租金损失；2、因六合盛公司的违约，致使陈寒冰所希望达成的目的不能实现，原审法院判决赔偿10000元损失是合理合法的，且远没有达到赔偿标准。
根据上诉人六合盛公司的上诉理由和被上诉人陈寒冰的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案逾期交房违约金应按何标准调整？2、六合盛公司应否向陈寒冰赔偿餐厅露台损失？
本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：陈寒冰与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。陈寒冰已按合同约定付清了购房款，但六合盛公司未按合同约定如期将符合交付条件的商品房交付给陈寒冰，其理应按合同约定支付逾期交房违约金。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条中明确，“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。本案双方当事人约定的日万分之五的违约金计付标准较高，带有明显的惩罚性，与最高人民法院的指导意见精神相悖，应对双方所约定的日万分之五的违约金计算标准予以适当调低。
六合盛公司要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金数额比照同地段同类房屋租金，以超过租金30%的标准核减。本院认为，该解释第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，本案没有证据证实陈寒冰因逾期交房造成的损失具体是多少，故该条规定并不能适用于本案。按照该解释第十七条的规定，比照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，其适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案双方当事人在合同中对违约金数额的计算方法是有明确约定的，故并不适用比照同地段同类房屋租金标准计算违约金数额或损失赔偿额之规定。施行于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之后的最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。根据该条的理解，违约金的核减，需要视案件的具体情况而定，并非要“以超过租金30%的标准核减”，六合盛公司的这一上诉意见实际上是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条与第十七条的错误理解，本院依法不予支持。原审法院兼顾合同的履约情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金标准由合同约定的日万分之五的酌情调低至日万分之三并无不妥。
六合盛公司与陈寒冰签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图中，明确标明了陈寒冰购买的商品房含餐厅露台，六合盛公司理应交付与该房屋平面图一致的商品房给陈寒冰。由于该栋楼房的餐厅露台未经规划核准，餐厅露台实为错层结构，陈寒冰所购房屋属没有餐厅露台的奇数楼层，六合盛公司无法交付房屋平面图中的餐厅露台给陈寒冰，违反了合同约定。六合盛公司称陈寒冰所购房屋没有餐厅露台是设计变更所致，但其并未及时将设计变更的情形告知陈寒冰，故其该主诉理由没有事实依据，依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但当事人的诉讼请求有部分未得到支持，对该部分诉请依法应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第702号民事判决第一、二项；
二、驳回被上诉人陈寒冰的其他诉讼请求。
一审案件受理费2077.50元，二审案件受理费2097元，合计4174.50由上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司负担3259.50元，由被上诉人陈寒冰负担915元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 郭 琴
二〇一六年一月六日
书 记 员 张志坚