浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0424民初6089号
原告：核电秦山联营有限公司。住所地：海盐县武原街道核电新村。统一社会信用代码：913304241000083927。
法定代表人：王奇文，该公司总经理。
委托代理人：刘昕、富颖，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
被告：钱祎，男，1977年6月4日出生，汉族，住海盐县。
委托代理人：李胜华，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。
原告核电秦山联营有限公司诉被告钱祎房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年12月19日向本院提起诉讼，诉请（已变更）：1、判令被告立即腾退承租的海盐县武原街道新桥南路10-3-221、10-3-219、10-3-217号房屋；2、被告立即支付原告房屋租金及房屋占有损失144776.88元（暂算至2016年11月30日，以后的房屋占用损失，按103.56元/日支付至实际腾退完毕之日止）；3、被告立即支付原告逾期支付租金违约金34150.41元（以每日万分之三分段暂算至2016年11月30日，以后的逾期付款违约金算至租金清偿完毕之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘昕和富颖、被告委托代理人李胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理认定：2012年11月17日，原海盐秦龙房地产开发有限公司（以下简称“秦龙公司”）与被告签订商业用房租赁合同一份，合同约定秦龙公司将位于海盐县武原街道新桥南路10-3-221、10-3-219、10-3-217号房屋出租给被告使用，租赁期限为2013年2月1日至2015年1月31日止，租金标准：从房屋租赁期一年内的房屋租赁费用为25元/平方米·月，一年租金总额为37800元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为每半年缴纳一次，由被告于每结算点的月初七日内交付；被告拖欠房租及水电费、物业费累计30天以上的，秦龙公司有权解除合同，收回出租房屋；被告逾期交纳该合同约定应由被告承担的费用的，每逾期一天，则按该项费用总额的1%支付滞纳金。
合同签订后，秦龙公司将租赁房屋交付给了被告使用，而被告则未支付过租金。2015年11月24日，海盐宝力服务公司（以下简称“宝力公司”）向被告发出租金、物业费催缴及债权转让通知书，称涉案房屋的租金、物业费等相关债权一并转让给原告，由被告将相关金额缴纳至指定的原告账户内，被告收到通知后在通知书上签字。2016年3月4日，原、被告经过商讨，被告表示同意继续租赁涉案房屋。后被告继续占有使用涉案房屋至今。
另查明，秦龙公司系原告全资子公司宝力公司全额出资设立。2014年9月11日，秦龙公司因股东会决议解散经工商登记注销。2015年12月17日，宝力公司因自行停业经成立清算组，清算结束，制作清算报告，报经同意后办理工商登记注销，注销时称其债权债务已全部清理完毕。又查明，涉案租赁房屋，自2015年9月15日起登记房屋所有权人为原告。
以上事实，由原告提供的商业用房租赁合同一份、公司基本情况工商材料一份、非公司企业法人基本情况工商材料一份、通知书一份、租房意向书和租赁申请各一份、原告文件及证明和清算报告等材料一组、房屋所有权证一本以及原、被告双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以认定。
本院认为，秦龙公司与被告签订的商业用房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案原、被告双方争议的焦点主要是：
第一，原告的主体资格是否适格？本院认为，涉案商业用房租赁合同，虽然是由秦龙公司与被告签订，但从案件审理的情况来看，秦龙公司系原告全资子公司宝力公司全额出资设立，于2014年9月11日经工商登记注销，而宝力公司于2015年12月17日经清算后亦已办理工商登记注销。根据《公司法》第一百八十六条第二款的规定，公司在清算后的剩余财产，按照股东的出资比例或股份比例分配，即公司剩余财产归属股东所有。故公司在清算中遗留未处理的债权或其他财产权益，其利益亦归属全体股东。公司自行清算注销后，股东可以对清算中遗留未处理的债权或其他财产权益提起诉讼，主张权利。而秦龙公司的唯一股东为宝力公司，宝力公司的唯一股东为原告，在秦龙公司、宝力公司办理工商登记注销后，原告作为唯一股东可以对清算中遗留未处理的债权提起诉讼主张权利。因此，原告的主体资格适格。被告提出的原告主体不适格的反驳意见，本院不予采纳。
第二，原告能否要求被告腾退租赁房屋？本案中，秦龙公司与被告签订的商业用房租赁合同已经到期，虽然根据双方约定“租赁期满后，本合同即终止，届时被告须将房屋退还秦龙公司。如被告要求继续租赁，则须提前一个月书面向秦龙公司提出，秦龙公司在合同期满前15天内向被告正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同”（第九条1.），被告应将租赁房屋退还出租人或者双方续签合同。但事实上，租赁期满后，被告仍然继续使用租赁房屋，出租人也没有提出异议。至2016年3月4日，原告征求被告是否继续租赁房屋的意见，被告签署同意继续租赁，此行为表明双方的原租赁关系继续有效，只是租赁期限为不定期。在此情况下，双方均享有合同的任意解除权，只是原告作为出租人行使权利，需要提前通知被告。现原告未提出解除双方继续有效存在的房屋租赁关系，直接提出腾退租赁房屋的请求，显然于法无据，本院不予支持。
第三，原告要求被告支付租金是否已经超过诉讼时效？本案中，秦龙公司与被告在合同中约定：“从房屋租赁期开始一年内的房屋租赁费用为25元/平方米·月，一年租金总额为37800元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为每半年缴纳一次，由被告于每结算点的月初七日内交付给秦龙公司。”根据双方的约定，被告应当在2013年2月8日前、同年8月8日前、2014年2月8日前、同年8月8日前、2015年2月8日前、同年8月8日前、2016年2月8日前、同年8月8日前支付秦龙公司或宝力公司或原告相应房屋租金。本案中，秦龙公司与被告双方约定了分期支付房屋租金，即“租金每季度结算一次，由被告于每结算点的第一个月月初七日内交付给秦龙公司”，这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算。但2015年11月24日（此时，被告的部分债务诉讼时效已届满），在秦龙公司注销后，宝力公司向被告发出租金、物业费催缴及债权转让通知书，称涉案房屋的租金、物业费等相关债权一并转让给原告，由被告将相关金额缴纳至指定的原告账户内，被告收到通知后在通知书上签字。此行为表明，由于权利人向义务人提出履行要求，产生了诉讼时效中断的效力。另外，2016年3月4日，原、被告经过商讨，被告表示同意继续租赁涉案房屋。被告此行为，表明被告认可债务的存在也有履行的意愿，可以构成义务人同意履行，放弃既得的时效利益，从而再次产生诉讼时效中断的效力。故本案诉讼时效并未超过，现被告又提出超过诉讼时效的主张，明显违背诚信原则，于法无据，本院不予支持，被告应当按照合同约定向原告支付租金。因此，原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
第四，根据秦龙公司与被告在签订的商业用房租赁合同第十三条1.中约定“租赁期间，被告有拖欠房租累计30天以上的，秦龙公司有权终止合同，收回租赁房屋，被告应按合同已付租金的2%向秦龙公司支付违约金。若支付的违约金不足弥补秦龙公司损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止”，现被告租赁房屋后未向出租人支付过租金，拖欠原告的房租超过了30天。因此，原告要求被告支付违约金，符合双方在合同中的约定，但主张的数额超过了双方的约定，应予调整，可按每日万分之二点一计算，应计为23905.29元，对该部分诉讼请求，本院予以支持，超过部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百一十三条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告钱祎于本判决生效之日起十日内支付原告核电秦山联营有限公司房屋租金144776.88元（原告已请求至2016年11月30日止，以后的房屋租金，按本案商业用房租赁合同约定的标准支付）；
二、被告钱祎于本判决生效之日起十日内支付原告核电秦山联营有限公司逾期付款违约金23905.29元（原告已计算至2016年11月30日止，以后的违约金，按每日万分之二点一的标准计算）；
三、驳回原告核电秦山联营有限公司的其他诉讼请求。
如果被告钱祎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1939元，由原告核电秦山联营有限公司负担111元，被告钱祎负担1828元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。
审判员 沈建良
二〇一七年九月二十五日
书记员 陶沈薇