辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00199号
上诉人（原审原告）：李键，男。
被上诉人（原审被告）：丹东日月鑫置业有限公司。
法定代表人：孙黔阳，总经理。
委托代理人：王凡，辽宁乾朗律师事务所律师。
上诉人李键与被上诉人丹东日月鑫置业有限公司（简称日月鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2015年3月27日作出（2014）兴民一初字第00627号民事判决，宣判后，上诉人李键不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人李键、被上诉人日月鑫公司的委托代理人王凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李键（原审原告）在一审诉称，2012年10月29日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将国瑞路9号（西湖城小区6号楼）1单元2502号房屋出售给原告。根据合同第八条约定，被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备分期综合验收合格的商品房交付给原告。并且该合同第十一条约定了商品房达到交付使用的条件，即应当书面通知买受人办理交付手续，并且出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任。现被告至2014年4月9日才取得竣工验收备案书，并且自合同约定交房之日至起诉时，原告从未收到被告的书面交接通知，故原告诉至法院，请求判令被告：一、按照合同的约定，支付原告逾期交房违约金16630.5元；二、承担由于逾期交房期间产生的物业费及取暖费5243元。
日月鑫公司（原审被告）在一审辩称，被告同意按照合同的约定以实际发生的违约时间计算违约金和物业费，具体的违约截止日期为被告电话通知原告收房的日期，即2013年8月15日。同时，因该日期没有进入采暖期，故不同意承担取暖费。
原审法院经审理查明，坐落于丹东市振兴区国瑞路的西湖城小区由被告开发建设。2012年10月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）正式签订了商品房买卖合同一份，主要约定：被告将国瑞路9号1单元2502号、建筑面积为103.82平方米的房屋出售给原告；被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备分期综合验收合格的商品房交付给原告；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金。原告支付了房价款367120元。2013年8月15日，被告工作人员电话通知原告交付房屋。原告以交付房屋逾期及交付房屋未经验收合格为由，拒绝接收房屋。涉案房屋于2013年7月28日进行竣工验收。2014年4月9日，丹东市城乡建设委员会工程竣工验收备案管理办公室出具该工程的竣工验收备案书。
另查明，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。
原审法院经审理认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按合同约定支付房款，被告应在合同约定的期限内将具备使用条件的房屋交付给原告，由于被告未按合同约定的期限交付房屋，显属违约，且其对此不持异议，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，该院予以支持。
现双方对于违约期间的认定存在争议。被告提供的竣工验收备案书可以证明涉案房屋于2013年7月28日进行了竣工验收，后被告于2013年8月15日电话通知原告交付房屋。按照双方签订的商品房买卖合同第八条、第九条的约定，交付房屋的时间为2013年6月30日前，逾期交房未超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付违约金，故被告支付违约金的时间应从2013年7月1日至2013年8月15日。原告请求违约金应计算至本案提起诉讼时，违反双方约定，且没有事实和法律依据，不予支持。原告主张涉案房屋的竣工验收备案书的落款时间是2014年4月9日，应视为涉案房屋的竣工时间，亦没有事实和法律依据，不予支持。原告没有提供充足的证据证明被告在电话通知其交付房屋时，没有对涉案房屋进行竣工验收，亦无法否定竣工验收备案书中载明的竣工验收时间为2013年7月28日的事实，故原告主张当时涉案房屋不具备交付条件的理由不能成立。双方合同第八条约定被告应当在2013年6月30日前，将该商品房经分期综合验收合格的房屋交付原告使用，没有约定经竣工验收完毕后必须经备案才能交付使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，故竣工验收备案不是商品房交付的前提条件。因2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，因此原告以涉案房屋在被告电话通知其交付时未经综合验收，而拒绝接收涉案房屋，违反国家相关规定，其主张没有法律依据，不予支持。
对于原告提出应当以书面形式通知买受人交付房屋，因被告已履行通知义务，原告对此予以认可，视为通知目的已达到，原告再以此作为拒绝接受房屋的理由没有事实依据，不予支持。
被告逾期交付房屋，在违约期间并不产生物业费，故原告主张逾期交付房屋期间的物业费，不予支持。在该院认定的房屋交付之日，尚未产生取暖费，故对原告要求被告承担取暖费的诉讼请求，不予支持。据此判决：一、被告丹东日月鑫置业有限公司于本判决生效后十五日内给付原告李键违约金1688.75元。二、驳回原告李键的其他诉讼请求。案件受理费345元，由原告负担318元，被告负担27元。
上诉人李键不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销丹东市振兴区人民法院（2014）兴民一初字第00627号民事判决，将本案发回重审或依法改判按照合同的约定，被上诉人日月鑫公司支付上诉人逾期交房违约金16630.5元；承担逾期交房期间产生的物业费及取暖费5243元。其上诉理由是，一审判决引用《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），系法律适用错误。该决定系行政法规，消防法系法律，法律效力高于行政法规。消防法规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。西湖城小区消防验收办结时间为2014年2月10日，一审判决确定的可交付房屋时间为2013年8月15日，违反了国家强制性规定；涉案房屋不具备交付条件，根据房屋买卖合同的约定，被上诉人应当以书面形式通知买受人交付房屋，但被上诉人并未书面向上诉人送达房屋入户通知，一审法院以被上诉人电话通知认定被上诉人已履行通知义务错误。
被上诉人日月鑫公司辩称，原判正确，应予维持。
二审中，被上诉人日月鑫公司向本院提供如下证据。
丹东市中级人民法院（2015）丹民一终字第14号民事判决书。证明与本案相同类型的案件已经二审法院判决，维持了一审判决。
上诉人李键对被上诉人二审提供证据的质证意见是：
对该判决真实性无异议，对证明问题有异议，与客观事实不符。
根据被上诉人日月鑫公司二审提供证据的举证意见及上诉人李键的质证意见，本院认证认为，上诉人对其真实性没有异议，本院予以认定。
本院查明的事实除被告于2013年8月15日电话通知原告交付房屋应为被告于2013年8月12日电话通知原告交付房屋外，与一审法院查明的事实相同。
本院认为，商品房买卖合同履行过程中，依约交付符合国家相关法律法规规定和双方合同约定条件的商品房是开发商应当履行的主要义务，依约接收符合合同约定的房屋则是买受人应当履行的一项义务，否则将承担相应法律责任。国务院分别在2002年和2004年颁布的《国务院关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收转变为开发商自行组织、政府监督的制度。竣工验收合格是以通过勘察、设计、施工、监理单位联合验收为标准。竣工验收通过后，消防、环保等部门亦进行验收，该验收系履行行政监督权力的行为，不属于法律上“竣工验收”的范畴。建设行政主管部门的备案是行使行政管理权的一种方式，也不属于“竣工验收”的范畴。现因双方对合同约定的商品房交付使用条件理解不一而在房屋交付环节上存在争议。被上诉人日月鑫公司提供的2014年4月9日竣工验收备案书，记载涉案房屋的竣工验收时间为2013年7月28日，能够证实涉案房屋经勘察、设计、施工、监理等单位进行了验收，结论均为“符合要求”。因此，被上诉人日月鑫公司开发的该楼盘已经验收合格，故2013年7月28日后讼争房屋达到了合同约定的具备验收合格条件的交付条件。关于上诉人李键主张的竣工验收备案书才能证明讼争房屋验收合格的问题，因备案只是“验收合格”之后的一个行政内部监管程序，不是“交付使用”的必备条件，且竣工验收备案书亦不是双方合同约定的交付条件，故被上诉人日月鑫公司是否办理竣工验收备案登记，并不影响被上诉人日月鑫公司向上诉人李键交付房屋。因上诉人李键拒绝接收房屋，故此后逾期交房责任由上诉人李键自行承担。原判认定被上诉人日月鑫公司逾期交房的时间自2013年7月1日至2013年8月15日止有事实依据，符合合同约定。虽然双方当事人在合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但被上诉人日月鑫公司电话通知上诉人李键，上诉人李键对此予以认可，视为被上诉人日月鑫公司履行了通知义务，合同的目的已经实现，且并未侵害上诉人李键的权利，上诉人李键以此拒绝接收房屋，没有法律依据。上诉人李键并未交纳物业费和取暖费，其请求的事项并未发生，故要求被上诉人日月鑫公司承担物业费和取暖费，没有事实和法律依据。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人李键的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费345元，由上诉人李键承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 李存林
代理审判员 王 杨
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 张东明