锡林浩特市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内2502执异12号
异议人：尹桂琴，女，满族。
委托代理人李沱、王建琦，系内蒙古合志律师事务所律师。
申请执行人赵丽莎，女，汉族。
委托代理人张世举，男，汉族。
被执行人张治淮，男，汉族。
被执行人刘自莲，女，汉族。
二被执行人共同委托代理人张杰，男，汉族。
本院在执行赵丽莎申请强制执行张治淮、刘自莲公证债权文书一案过程中，案外人尹桂琴向本院提出执行异议，为查明事实，本院于2016年4月14日召开听证会对本案进行了审查，异议人尹桂琴的委托代理人李沱、王建琦，申请执行人赵丽莎的委托代理人张世举，被执行人张治淮、刘自莲共同委托代理人张杰到庭参加听证，本案现已审查终结。
异议人尹桂琴称：2006年8月1日，其向锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司购买锡林浩特市某小区＊号房屋及车库（房屋与车库一体）。申请人与锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》的主要内容：异议人购买某小区＊号房屋，建筑面积166.95平米，房屋总价款25万元。付款方式为2006年8月1日前一次性付清房款。锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目于2009年8月15日前将经综合验收的商品房交付异议人，并于商品房交付90日内，为异议人办理房屋权属证书。合同签订后，异议人如约履行了合同约定的付款义务，但锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司至今未给异议人办理房屋权属证书。就该房屋买卖合同纠纷，申请人已经诉至贵院，贵院已经作出（2015）锡民二初字第584号民事判决书，判决结果：一、被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内为原告尹桂琴购买的某小区第1幢＊号办理房屋所有权证书；二、被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内一次性向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。现得知，张治淮之子张杰借用锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司资质开发建设锡林浩特市某小区房屋，当时成立了锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部，锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部将该房屋出售给异议人后，又伪造证据，将该房屋产权办理到张治淮名下并抵押贷款。锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司、锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部、张治淮以欺诈的方式将异议人购买的房屋产权证办理到张治淮名下，其行为不仅侵犯了异议人的合法权益，还涉嫌构成诈骗犯罪。现异议人依法申请停止执行异议人所有的房屋，敬请支持。
被执行人张治淮和刘自莲的共同委托代理人张杰称：我父亲（即张治淮，下同）与尹桂琴的丈夫李建武合伙购买的土地，当时土地证办到我父亲名下，在2005年，后来李建武不参与土地建设并退出开发建设，我父亲将其在打井队（锡林浩特市贝子庙街西段市医院附近）的三套街面和未开发的＊房屋（包含车库），共计4套房屋作为补偿。这样李建武退出，由我父亲自行开发。1号楼建成后，与尹桂琴签订房屋买卖合同，并无真实收到房屋购买款，当时土地产权证是个人，形成自建房屋后销售，现在也是自建房屋。后我们挂靠环宇开发公司，在2006年的时候开始挂靠。所述的房屋是抵顶给尹桂琴的。抵押是因为经济危机，项目需要短期倒钱，但一直没有缓解。我们是自己抵押的，但没有经过尹桂琴同意。2011年2月28日房产登记到我父亲名下，是其个人办理的证件。当时将房屋抵押给了赵丽莎，通过借贷公司，叫锡盟金典瑞佳投资咨询有限公司。抵押的时间大概是2011年2月28日后，在此期间，我父亲曾说三套街面和住宅已经超过李建武退出的费用。
申请执行人赵丽莎的委托代理人张世举称：当时有抵押物的房产证，我们才将款借出，并且有合法的抵押登记，有公证书为证。现在我们要求张治淮归还本金及利息。
经听证查明，2006年8月1日，出卖人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司与买受人尹桂琴签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，双方约定出卖人将位于锡林浩特市察哈尔大街东段某小区1幢106号用途为住宅的现房166.95平米出售给尹桂琴，并约定2006年8月1日一次性付清房款人民币250000元整。同时约定出卖人在2009年8月15日前将具备商品房经综合验收合格的房屋交付买受人使用，在交付使用后90日内出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商。上述《商品房买卖合同》加盖锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部公章并有买受人尹桂琴签字捺印。2006年8月1日，锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部向尹桂琴出具编号为0066093的收据一张，载明尹桂琴一次性付清房款贰拾伍万元整，2011年6月7日，锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部向尹桂琴出具编号分别为0002961、0002981、0014461和0110841收据四张，分别载明尹桂琴交纳契税3750元、房屋维修基金1174元、登记费80元和印花税125元。上述收据均加盖锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部财务章。
2011年2月28日，被执行人张治淮将上述房屋产权登记到自己名下，办理了锡市房权证2009字第100040**号房屋所有权证书。2014年12月3日，被执行人张治淮、刘自莲与本案申请执行人赵丽莎签订《民间抵押借贷合同、补充协议书》并在锡林浩特市公证处进行了公证。双方约定将上述房产及车库抵押给本案申请执行人赵丽莎作为向其借款人民币250000元的抵押担保。2014年12月5日，双方在锡林浩特市房屋权属登记发证办公室办理了编号为蒙房他证锡林浩特市字第1160414031**的他项权证书。
因被执行人张治淮、刘自莲未按约定履行还款义务，2015年9月21日，申请执行人赵丽莎向锡林浩特市公证处申请执行证书并于2015年12月8日向本院申请强制执行，因被执行人张治淮、刘自莲未在指定期间履行生效法律文书确定的义务，2016年1月29日，本院向锡林浩特市房地产管理局送达执行裁定书和协助执行通知书查封了编号为锡市房权证2009字第100040**号房屋所有权证书项下的房产（即本案异议房产）。
另查明，异议人尹桂琴诉被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月12日作出一审判决，判决被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司为原告办理某小区第1幢106号房的所有权证书并承担逾期办证的违约金，但因被告上诉，该判决尚未发生法律效力。
上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、相关证书、法律文书和听证笔录在卷佐证。上述证据经听证、举证、质证和本院审查，具有证明效力。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，抵押权的设立，应当以抵押人对抵押物所抵押部分享有合法的处分权为前提，此时，应以登记为准确定申请执行人依法享有对抗案外人的担保物权，但在抵押人无权处分的场合，因抵押权设立的实质要件存在瑕疵，此时，仅以登记为准确定抵押是否成立既不符合物权法、担保法有关规定的精神也不契合我国目前不动产登记制度相对不够完善的实际。为解决这一实践中存在的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了一般情况下以保护对执行标的享有优先受偿权的申请执行人权益的原则，也同时规定了法律、司法解释另有规定除外的例外情况，以公平保护各类主体的合法权益。本案中，涉案房产在异议人尹桂琴已经与锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司签订有效的书面买卖合同并支付全部价款且已经交付使用，同时尹桂琴按要求缴纳了全部办证费用，尹桂琴作为买受人已经按要求尽到办理产权手续的义务。被执行人张治淮仍将产权手续办理到自己名下，进行抵押，向赵丽莎隐瞒了抵押房产已经实际出卖给尹桂琴并已交付的事实，同时侵犯了异议人尹桂琴的权利。赵丽莎以登记为由主张优先受偿权和尹桂琴以购买在先为由主张排除执行的争议，在上述前提下，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的但书规定，并根据二十七条规定援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对锡林浩特市察哈尔大街东段某小区1幢106号房产的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 ：包文胜
审判员 ：张艳冬
审判员 ：武利军
二〇一六年四月二十二日
书记员 ： 和 睦