山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终687号
上诉人（原审原告）：朱金山，男，1962年7月11日出生，汉族，住山东省东营市东营区。
委托诉讼代理人：高玉静、刘华，山东德是道明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：文登市金海城房地产有限公司，住所地山东省威海市文登区小观镇金海路东、滨海路北。
法定代表人：刘敬云，总经理。
委托诉讼代理人：崔国文、于丽静，山东新和（威海）律师事务所律师。
上诉人朱金山因与被上诉人文登市金海城房地产有限公司（以下简称“金海城公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2017)鲁1003民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱金山上诉请求：撤销一审判决，改判金海城公司支付逾期办理房屋产权证件违约金、基础设施公共配套建筑未正常运行的违约金、违规收取并占用维修基金造成朱金山的经济损失等共计177536元，返还车库差价款21083元。事实和理由：1.一审判决对案涉小区未能综合验收的原因这一基本事实认定不清，对谁应承担及如何承担未能综合验收的责任亦未作出认定，显属错误。案涉小区建设工程未竣工，配套建筑未建设，尤其是供暖设施未按照图纸施工，部分储藏室改建成车库，不具备综合验收条件；2.双方在合同中约定金海城公司应在房屋交付后并综合验收90日内将办理权属登记需由其提供的资料报登记机关备案，假设该约定有效，可以理解为附条件的条款。案涉小区不具备综合验收条件，仍属于法律意义上的在建工程，金海城公司违法交付。此状况系金海城公司造成，与各购房者无关，金海城公司应承担对其不利的法律后果；3.虽然双方在合同中未具体列举基础设施及其公共配套设施的内容，但根据相关法规，供暖设施属于基础设施，案涉小区供暖设施至今未正常运行，公共设施尚未建设，物业管理亦未正常运作，金海城公司应给付违约金；4.根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅业主应在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入资金专户。朱金山应交付的维修基金应直接存入当地住宅专项维修资金管理办公室指定的账户，而非给付金海城公司，当地住宅专项维修资金管理办公室未委托金海城公司代收该款，金海城公司无权以自己的名义收取并长期占用该笔款项。金海城公司迫于压力于2016年11、12月份将其收取的部分维修基金存入指定账户，但至今仍占用部分业主的上述款，应赔偿朱金山的该损失；5.一审判决没有查明争议的标的是车库还是储藏室，金海城公司违背诚实信用原则，擅自修改设计，将储藏室改建成车库出售，对朱金山显失公平，理应退还车库差价并赔偿相应的损失。
金海城公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
朱金山向一审法院起诉请求：1.金海城公司支付朱金山逾期未取得房地产权属证书违约金113147元，基础设施、公共配套建筑未正常运行的违约金63645元，返还违规收取的维修基金并支付造成的利息损失，本息合计8317元；2.金海城公司返还朱金山所支付的车库价款70276元的30%，即21083元；3.金海城公司继续履行办理产权转移登记的义务。。
一审法院认定事实：2011年6月10日，朱金山与金海城公司采用格式条款签订了《商品房买卖合同》，约定：朱金山购买金海城公司开发的小观镇金海城居民小区53-2-203商品住宅一处，单价2177.24元/平方米，总金额277511元；金海城公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付朱金山使用；金海城公司逾期交房超过90日后，朱金山有权解除合同；朱金山解除合同的，金海城公司应当自朱金山解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按朱金山累计已付款的0.5%向朱金山支付违约金；朱金山要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，金海城公司按日向朱金山支付已交付房价款万分之一的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到朱金山所购商品房质量或使用功能的，金海城公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知朱金山；朱金山有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，朱金山在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，金海城公司未在规定时限内通知朱金山的，朱金山有权退房；金海城公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、X，2、X，3、X，4、X，5、X，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、由于金海城公司的过错所致，按逾期交房处理，2、由于政府或者其他相关部门，单位原因不能按期投入使用，金海城公司不承担责任，3、由于朱金山不及时办理开通手续和缴清费用，金海城公司不承担责任；金海城公司应当在商品房交付使用后并综合验收90日内，将办理权属登记需由金海城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因金海城公司的责任，朱金山不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据实际情况协商处理；地暖。合同另约定了其他事项。合同履行中，朱金山已实际支付房款277511元。
2010年12月2日，朱金山、金海城公司签订了《金海城车库认购协议书》，约定：朱金山购买金海城公司的编号为53-8号车库一处，金额为70276元。协议另约定了其他事项。2010年12月6日，朱金山交纳上述协议中的车库款70276元。诉讼过程中，朱金山称该车库可以停放车辆。
2012年6月8日，金海城公司收取朱金山公共维修基金6373元。
案涉小区至今未综合验收。
一审法院认为，本案双方的争议焦点为：1.朱金山主张的金海城公司迟延办理房屋权属证书违约金的事实和法律依据；2.金海城公司应否按合同约定承担协助办理产权转移登记的义务；3.朱金山主张的基础设施、公共建筑配套未正常运行的违约金的事实和法律依据；4.金海城公司代收住宅专项维修资金的民事行为是否合法及其法律后果；5.朱金山主张的车库权益保障问题。
朱金山与金海城公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，当属有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，从《商品房买卖合同》中的约定即“金海城公司应当在商品房交付使用后并综合验收90日内，将办理权属登记需由金海城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因金海城公司的责任，朱金山不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按根据实际情况协商处理”可知，综合验收已被双方当事人作为办理房屋权属登记的特殊约定写入合同条款。因至今小区未综合验收而未能办理案涉房产的权属证书，朱金山就此向提起诉讼属情理之中，但该诉求与双方基于意思自治而达成的、于法不悖的前述约定相冲突。该约定对双方具有法律约束力，双方均应依据该约定履行各自的义务，否则，有悖契约精神。小区未能综合验收涉及到各种问题，本次诉讼不能解决综合验收问题，因此，双方应相互配合促成综合验收事项，尤其金海城公司应积极促成，才不至于使产权证的办理久拖不决。现案涉小区未综合验收，金海城公司履行办证义务的条件尚未成就，无法支持朱金山要求金海城公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。金海城公司应在条件成就时按照约定履行协助朱金山办证的义务。
双方《商品房买卖合同》中并未列明基础设施及公共配套设施的具体内容，无法认定相关设施究竟为何，故朱金山要求金海城公司支付基础设施、公共建筑配套未正常运行的违约金的诉求，无事实依据，不应支持。
《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。据此，交纳住宅专项维修资金是朱金山作为小区成员的法定义务，金海城公司代收了朱金山的住宅专项维修资金后，朱金山应承担的交纳住宅专项维修资金的法定义务即告完成，该部分住宅专项维修资金在性质上已不属于朱金山的财产，威海市文登区住宅专项维修资金管理办公室负有对该部分住宅专项维修资金进行监督、管理等职责，故朱金山的此部分诉求，无事实和法律依据，不应支持。
双方签订的《金海城车库认购协议书》属其双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当属有效。《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依法要求承担违约责任。本案中，朱金山所举证据不足以证实金海城公司交付的车库不符合质量要求，再者，从物的使用功能上来讲，朱金山所称的“储藏室”亦具有停放车辆的功能，故朱金山的此项请求，无事实和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、第三百九十六条、第四百零四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、驳回朱金山要求文登市金海城房地产有限公司支付逾期未取得房地产权属证书违约金113147元的诉讼请求；二、驳回朱金山要求文登市金海城房地产有限公司支付基础设施、公共配套建筑未正常运行的违约金63645元的诉讼请求；三、驳回朱金山要求文登市金海城房地产有限公司返还违规收取的维修基金并支付利息损失的诉讼请求；四、驳回朱金山要求文登市金海城房地产有限公司返还车库差价款70276元的30%，即21083元的诉讼请求；五、文登市金海城房地产有限公司于小区综合验收的条件成就时继续履行《商品房买卖合同》第十五条约定的办理产权登记义务。案件受理费2197元，由朱金山负担1099元，文登市金海城房地产有限公司负担1098元，保全费1551元，由朱金山负担。
本院二审期间，朱金山提交如下证据：证据一，威海市人民政府关于金海城小区产权证办理问题的答复打印件，拟证实金海城公司未经综合验收交付房屋属于违规，房管部门已与金海城公司沟通及时转交住宅专项维修基金，案涉小区图纸设计为水暖供暖，金海城公司未按图纸施工。经质证，金海城公司主张：该答复系打印件，需核实真实性，可以看出金海城公司积极协调处理业主关切，双方合同约定房屋交付条件为验收合同，虽然案涉小区尚未综合验收，但是符合双方的约定；金海城公司已向相关部门转交了住宅专项维修资金；金海城公司变更供暖方式为电暖经过业主大会同意，是在当地尚未全面接通水暖的情况考虑到业主需要进行了更改，部分业主不同意电暖供热，导致未进行综合验收，现已进行水暖施工，金海城公司亦积极协调相关单位处理。证据二，案涉小区人防结构设计图纸一份，拟证实地下车库P-2属于人防工程，金海城公司无权对外出售，本案朱金山未购买该车位。经质证，金海城公司主张其同意针对该部分车位向业主退款。证据三，文登市达利物业服务公司出具的代金券一张，拟证实购买房屋时金海城公司承诺业主交纳2年物业费，代金券即可在小区会所使用，但至今未建设会所。经质证，金海城公司主张该代金券的真实性无法确定，双方在合同中对公共配套设施未做约定，设计图纸上有会所和幼儿园，但金海城公司系逐步开发，现在尚未建设。
另查，金海城公司收取的包括本案朱金山在内的49户购房者中47户的住宅专项维修资金已交至威海市文登区住宅专项维修资金管理办公室。案涉车库在建筑、结构施工图中标注为储藏室。朱金山于2012年6月8日收到案涉车库的钥匙。
本院查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.金海城公司应否向朱金山给付逾期办理房屋产权证件违约金；2.金海城公司应否向朱金山给付基础设施、公共配套设施未正常运行的违约金；3.金海城公司应否因收取朱金山住宅专项维修资金而赔偿其损失；4.金海城公司应否向朱金山支付车库差价款。
朱金山与金海城公司在合同中约定金海城公司应在商品房交付使用并综合验收后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因金海城公司的原因导致朱金山不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按实际情况协商处理。可以看出，购房者办理房屋权属登记须案涉小区综合验收完毕。对案涉小区进行综合验收既是金海城公司的约定义务，亦是其法定义务，故上述约定是确定了办证期限。金海城公司在供暖设施施工过程中改变了图纸设计，但双方并未约定综合验收期限，亦无证据表明金海城公司为获取自身利益阻止综合验收，故双方约定的办理权属登记时间未到，朱金山希望尽早综合验收并办理权属证书可以理解，金海城公司亦应积极推进综合验收及协助办理房屋权属登记，但朱金山要求金海城公司给付逾期办证违约金，理由不当，本院不予支持。
双方在合同中对于基础设施、公共配套建筑的具体内容及达到使用条件的时间均未作出约定。金海城公司已向朱金山交付案涉房屋，则与正常使用房屋直接相关的基础设施应正常运行。从双方当事人的陈述看，案涉小区的基础设施中水暖供热设施未正常运行，而是配备电暖供热设施，朱金山等购房者要求按照图纸设计改电暖为水暖，金海城公司亦同意予以更改，在此情况下，无法认定金海城公司违反对于基础设施、公共配套建设的约定进而承担违约责任，故朱金山的该项诉请，本院不予支持。
住宅专项维修资金应由购房者存入专用账户即朱金山等购房者应交纳该笔款项。现无证据表明相关部门委托金海城公司代收该款，金海城公司直接向购房者收取确有不妥，但是金海城公司已将收取朱金山的住宅专项维修资金交与相关部门，朱金山要求返还已无必要，且并未给朱金山等购房者造成损失，故朱金山的该项诉请，本院亦不予支持。
案涉车库虽在建筑、结构施工图中标注为储藏室，但朱金山与金海城公司签订金海城车位（库）认购协议书，并对案涉车库进行交接。朱金山现同意购买并认可该车库可以停放车辆，仅要求金海城公司支付差价款，现无证据表明同一地段用于停放车辆的储藏室与不能办理产权证件的车库存在差价款及差价的具体数额，故其主张金海城公司返还购买车库价款70276元的30%，即21083元，证据不足，本院不予支持。
综上所述，朱金山的上诉请求不能成立，一审判决结果正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4394元，由朱金山负担。
本判决为终审判决。
审判长 万景周
审判员 郑华章
审判员 张燕妮
二〇一八年九月七日
书记员 邓雯涛