辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终2711号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区汪河路115号。
法定代表人：杨文杰，职务系总经理。
委托代理人：赵兴阳，男，1981年2月20日出生，汉族，系该公司职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：于哲，男，1982年3月9日出生，汉族，无业，现住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张学敬，女，1957年6月9日出生，汉族，无业，现住址同上。
二被上诉人共同委托代理人：于远志，男，1954年5月20日出生，无业，汉族，现住址同上。
二被上诉人共同委托代理人：杨红艳，系辽宁江公律师事务所律师。
上诉人沈阳华锐置业有限公司与被上诉人于哲、张学敬商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院[2015]于民二初字第00309号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅（主审）参加评议的合议庭，公开审理了本案，本案现已审理终结。
原审原告沈阳华锐置业有限公司诉称：2012年9月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件（合同编号为：E1209089202号），被告向原告购买了沈阳市于洪区细河路120-2号2商品房一套，合同约定房屋的总房款为12843000元，收楼日期为2013年8月30日，被告采取非银行按揭分期付款方式支付房价款，具体付款期限约定为，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的20%给出卖人，即2568600元，买受人必须在2013年8月19日前，付该商品房总房价款80%给出卖人，即10274400元。合同签订后，被告仅支付了首期购房款（含定金）即2568600元。后被告认为其所购商品房存在质量问题，原告已修复完毕，可以使用，但被告仍以各种借口拒绝收楼，且第二期购房款一直未付。合同第七条第1款第（2）项约定，“逾期超出90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金。现被告逾期支付购房款的行为已严重违约，原告要求被告继续履行合同，并支付逾期付款的违约金。请求：1、判令被告向原告支付所欠购房款10274400元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金,以10274400元为本金从2013年8月19日开始计算至实际给付之日止，按日万分之二的利率计算；3、诉讼费用由二被告承担。
原审被告于哲、张学敬辩称：购房属实，欠房款数额属实。2012年9月6日签订的合同，合同约定交房日期是2013年8月30日，但是原告2013年10月才通知我们办理入住手续，因房屋漏雨，我没有接收房屋，也没有支付剩余房款。我当时提出要求退房或给修复，原告说需要请示，后来房屋没有给退，一直在维修，只是进行了简单的维修。2014年7月，我又去看房，还有人在外面进行打胶维修，没有彻底维修完毕，我认为应该把大理石摘掉，重新做防水。
原审反诉原告于哲、张学敬诉称：2012年9月6日，双方签订了《商品房买卖合同，合同约定房屋质量标准，付款方式及违约责任，并约定了交付时间为2013年8月30日等。合同签订后反诉原告按照约定交付了首期房款2568600元，2013年10月交付商品房，经查验我发现房屋四壁漏水、墙体开裂、外挂石材空鼓、窗台等多处存在严重质量问题，根本无法居住。多次要求反诉被告维修重建，仍未解决问题。我认为，双方的合同合法有效，被反诉人有义务交付没有质量问题且适合居住的房屋。反诉被告只做简单的临时处理根本无法解决房屋存在的质量问题，属于严重的违约行为。请求：1、判令解除原、被告于2012年9月6日签订的商品房买卖合同（编号GF—2000—0171）；2、判令反诉被告向反诉原告返还已支付的房款2568600元；3、判令反诉被告向原告支付违约金：按日万分之二，从2012年9月6日计算至实际给付之日止；4、判令反诉被告承担全部诉讼费。
原审反诉被告沈阳华锐置业有限公司辩称：2012年9月6日，双方签订了《商品房买卖合同》，反诉原告交纳房屋首付款的20%，即2568600元。合同约定2013年8月19日交纳房款的80%，反诉原告于2013年8月19日违约，没有交纳剩余房款，于2013年10月要求我方交房，根据合同约定，交房的前提是已经交清合同全款。反诉原告至今仍欠80%的房款，因此我方无法交付房屋。此后反诉原告以资金周转不开为由，要求退房，我方没有同意。涉诉商品房于2013年6月27日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，证明该房屋已具备了法定的交楼标准。综上，我方没有违约情况，请求驳回反诉原告的请求。
原审法院经审理查明：2012年9月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：E1209089202号），约定于哲、张学敬向华锐公司购买沈阳市于洪区细河南路120-2号2门1-4层商品房一套，房屋的总房款为12843000元，出卖人应在2013年8月30日前交付房屋，交付条件为：该商品房经验收合格。买受人采取非银行按揭分期付款方式支付房款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的20%给出卖人，即2568600元，买受人必须在2013年8月19日前，付该商品房总房价款80%给出卖人，即10274400元。逾期付款超出90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金。
合同签订后，于哲、张学敬支付了首期购房款即2568600元，尚欠10274400元。于哲、张学敬主张其所购商品房存在漏水、墙体开裂等质量问题，拒绝交付剩余房款。华锐公司主张已修复完毕可以使用，于哲、张学敬认为只是简单维修，未彻底解决问题，要求退房。
另查明，案涉房屋于2013年6月27日取得竣工验收备案书。本案审理过程中，于哲、张学敬对房屋主体结构及基础工程质量问题申请鉴定，华锐公司要求交付全部房款后才同意鉴定，于哲、张学敬拒绝交纳剩余购房款。经原审法院释明，华锐公司同意鉴定，后于哲、张学敬撤回鉴定申请，放弃鉴定。
原审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未侵害第三人合法权益，合法有效。
关于合同是否解除的问题。根据法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。于哲、张学敬主张房屋存在质量问题，但未提供证据证明主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，即未能证明华锐公司根本违约，故于哲、张学敬不具有合同约定以及法律规定的解除权。本案中，于哲、张学敬支付了2568600元，尚欠大部分购房款（10274400元），且房屋尚未交付使用。解除合同，一方面避免了继续履行困难，降低诉讼成本；另一方面，从社会效应看，为了充分发挥物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，维持社会经济秩序；再则，对实际上继续履行确有困难的合同予以解除符合民法的公平原则。故对于哲、张学敬请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》予以支持。
关于合同解除的法律后果。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。于哲、张学敬支付了2568600元，合同解除后，华锐公司应将该款项返还。双方合同约定，买受人应在2013年8月19日前付总房价款的80%即10274400元，出卖人应在2013年8月30日前交付房屋。根据双方约定，买受人具有先履行义务，于哲、张学敬未按约定及时支付价款，主张华锐公司支付违约金于法无据，本院不予支持。因华锐公司未在本案中主张合同解除后的相关权利，故本案不予审理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，原审法院判决如下：一、解除反诉原告于哲、张学敬与反诉被告沈阳华锐置业有限公司《商品房买卖合同》（合同编号为：E1209089202号）；二、反诉被告沈阳华锐置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内日返还反诉原告于哲、张学敬购房款2568600元；三、驳回本诉原告沈阳华锐置业有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告于哲、张学敬的其他诉讼请求。如果沈阳华锐置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费88624.7元，由本诉原告沈阳华锐置业有限公司承担。反诉案件受理费15174.5元，由反诉原告于哲、张学敬承担。
宣判后，沈阳华锐置业有限公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，改判继续履行商品房买卖合同或发回重审；2、如判决解除合同，被上诉人应当承担因此给上诉人造成的经济损失；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决本院认为部分前后矛盾，且适用法律错误。原审判决中明确认定于哲、张学敬不具有约定及法定解除权，但又根据公平原则判决解除合同，违反法理。二、如坚持判决解除合同，应当赔偿上诉人的经济损失。
被上诉人于哲、张学敬答辩称：同意原审判决。
本院审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、竣工验收备案书等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，可以采信，在卷佐证。
本院认为，关于双方的《房屋买卖合同》应否解除的问题，双方在合同履行过程中，因双方就涉案房屋的质量问题存在争议，致使双方的房屋买卖合同无法继续履行，原审法院综合考量双方的合同实际履行情况，判令解除双方的房屋买卖合同并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的要求被上诉人承担给上诉人造成的经济损失的上诉请求，因上诉人在本案一审诉讼时，并未提出此项诉讼请求，故上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88624.7元，由上诉人沈阳华锐置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年五月九日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。