安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第00229号
原告：沈继明，男，1962年10月3日生，汉族，居民。
委托代理人：雷清华，江苏华庭律师事务所律师。
委托代理人：颜崇静，江苏华庭律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，（原担子办事处院内）。
法定代表人：徐厚江，该公司经理。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅。
原告沈继明与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称滁州瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沈继明及其委托代理人雷清华，被告滁州瑶海公司的委托代理人潘传梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告沈继明诉称：原被告于2011年1月23日签订滁州市商品房预售合同，被告将位于滁州市南谯区紫薇南路1559号21幢商业单元5室商业房面积为90.93平方米出售给原告，合同签订后，原告按约支付了房款，但被告未按约定交付房屋，未按约定时间协助原告办理房地产权证，且房屋存在漏水，钢筋扎箍脱落，墙面渗水等质量问题，双方签订的合同约定被告出售给原告的是三层楼房，被告却在附件三第七条约定：户内楼梯预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。被告交付的房屋不符合设计要求，不具备房屋的基本使用功能，该条款应无效。现诉请判令：1、被告为原告维修房屋；2、被告支付原告逾期交房违约金、房屋修缮费共计83935.22元（暂计算至2011年9月30日，以后违约金按此标准计算直至交付为止）；3、被告按照合同约定协助原告办理房地产权证书。自2011年9月30日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告承担违约金；4、双方签订的合同附件三第七款无效，被告按规定为原告建造楼梯及楼梯间隔墙。
被告滁州瑶海公司辩称：1、被告于2011年12月31日取得竣工验收备案证书，说明本案诉争房屋已经符合交付条件，原告仅凭自己拍摄的照片不能说明诉争的房屋存在质量问题；2、原告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效，依法应予驳回；3、原被告双方在商品房预售合同附件三中已经约定楼梯由原告自理，且原告已经签字确认约定，该约定是双方的真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，应当为有效规定。综上，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2011年元月23日，原、被告签订1份滁州市商品房预售合同，被告将其投资开发的位于滁州市南谯区紫薇南路1559号21幢商业单元5室以347950元的价格出售给原告，约定：该房屋于2011年9月30日前交付，同时约定如被告未按约定时间交付，应当按原告已付房款日万分之5计算向原告支付违约金，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。同时约定在交付之日起90天内，由原告向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。同时该合同附件三约定：户内楼梯预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。合同签订当日，原告支付了购房款174950元、余款173000元原告采用商业贷款方式支付，此款于2012年10月9日汇入被告账户，2011年12月30日，瑶海农机大市场商铺21号楼取得滁州市建设工程竣工验收备案证书，2012年3月31日，诉争房屋取得初始登记证明，2012年9月3日，被告将诉争房屋交付。
本院认为：原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。《商品房预售合同》中约定被告于2011年9月30日前交房，但被告直至2012年9月3日交付房屋，原告从2011年10月1日起算至2012年9月3日要求被告支付违约金，本院支持，被告逾期339天，鉴于原告所购房屋的购房款系分期付款，计算违约金时应以原告实际已付房款的数额及付款日期为准，原告于2011年1月23日支付首付房款174950元，被告交付房屋后，余款173000元才付清，被告应按174950元承担违约责任，虽然双方约定违约金比例为日万分之五，但原告未提供证据证明损失的情况下，本院依据银行利率标准及本地市场的实际情况，酌定违约金比例以日万分之三计算，因此被告应向原告支付逾期交房违约金17792.4元（174950元×339天×0.0003）；原告的现有证据不足以证明涉案房屋存在质量问题，也无证据证明其支付了修缮费50000元，因此原告要求被告修缮房屋及支付50000元修缮费的主张本院不支持；原告要求被告自2011年9月30日开始计算逾期办证违约责任，因《商品房预售合同》约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，而该房屋于2012年9月3日交付，被告2012年3月31日将涉案房屋进行了初始登记，未超过约定的时间，故原告要求被告承担逾期办证违约责任的请求，本院不予支持；双方明确约定合同附件是合同的不可分割的组成部分，合同附件三第七款关于楼梯及楼梯间隔墙的约定是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，原告主张合同附件三第七款无效无依据，本院不予支持；被告滁州瑶海公司辩称原告的逾期交房违约金及逾期办证违约金的主张已经超过诉讼时效，因被告于2012年3月31日才取得初始登记证明，原告从该时起才能明确主张被告逾期办证的具体时间，应以被告取得初始登记证明的时间节点作为原告主张被告逾期办证违约金的诉讼时效计算的起始点，2012年9月3日，被告才将诉争房屋交付，而本案原告是2014年1月8日提起诉讼，没有超过两年诉讼时效的规定，故对被告以诉讼时效抗辩的理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于判决生效后10日内一次性支付原告沈继明逾期交房违约金17792.4元；
二、驳回原告沈继明的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费2140元，由原告沈继明负担1640元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担500元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 龙云宏
代理审判员 唐 伟
人民陪审员 张 龙
二〇一四年六月二十六日
代理书记员 马茂丽
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。