北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初4899号
原告（反诉被告）：北京宫正味大酒楼有限责任公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街130号。
法定代表人：王尚礼，董事长。
委托诉讼代理人：刘增洪，河北华友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐建棨，男，1975年2月28日出生，北京宫正味大酒楼有限责任公司副总经理，住北京市通州区。
被告（反诉原告）：国家林业局林产工业规划设计院，住所地北京市东城区朝内大街130号。
法定代表人：郭青俊，院长。
委托诉讼代理人：褚振山，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李炜，男，1980年9月19日出生，国家林业局林产工业规划设计院服务中心副经理，住北京市东城区。
原告（反诉被告）北京宫正味大酒楼有限责任公司与被告（反诉原告）国家林业局林产工业规划设计院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理。依法组成合议庭，分别于2017年3月22日、2018年4月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京宫正味大酒楼有限责任公司的委托诉讼代理人徐建棨，被告（反诉原告）国家林业局林产工业规划设计院的委托诉讼代理人李炜、褚振山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京宫正味大酒楼有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2016年11月18日解除；2、要求被告赔偿原告可期待利益50万元；3、要求被告赔偿2003年9月至2016年8月期间因施工等原因造成的无法正常经营的损失48万元（含利润减少33万元、物品损失15万元）；4、要求被告赔偿违约金257500元；5、要求被告给付原告垫付的燃气安装费60365元。事实和理由：2002年12月8日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市东城区朝阳门内大街130号院西侧办公楼一层（建筑面积441平方米）、二层（建筑�积441平方米）及西侧平房操作间的房屋用于开办北京宫正味大酒楼。租赁期限自2003年1月1日至2010年12月31日。合同约定被告应向原告提供良好的经营环境并免费提供4个车位，但被告违反约定，院内一直施工，导致原告不能正常营业。2007年5月8日双方就院内燃气管线施工签订了一份《协议书》，约定由原告垫付施工费37500元，同年7月16日双方签订《燃气工程补充协议书》，原告再垫付费用21115元和通气费1750元，以上共垫付燃气安装费用60365元。因被告在履行合同期间（2003年至2016年间）多次频繁施工、停电、电线短路等原因，造成原告经营损失，双方曾签订《协议书》及《补充协议》，明确合同终止时一并解决。2012年9月10日，双方补签了《房屋续租合同》，约定租赁期限延长至2020年12月31日，并调整了租金等问题。合同约定一方违约支付对方违约金257500元，同时赔偿�方经济损失。还约定被告每年在原告处消费不低于30万元，低于30万元按照30万元结算，且双方同意在支付房租时结清被告在每次房租缴纳日前消费的餐费。履约中被告要求先审核餐费，核对出应交纳的租金数额后，原告再交房租。原告并未拖欠房租，完全由于被告迟迟不能审核餐费所导致。
被告国家林业局林产工业规划设计院辩称：我方认为合同的解除日期为2016年11月21日，因为该日期是原告工作人员签收我方解除通知的日期。双方在2012年签订最后的合同时，已约定双方之前的纠纷全部了结，故原告无权再主张2012年前的损失及燃气安装费，且其主张的损失并非客观存在，缺乏事实依据。我方不存在违约行为故不应支付违约金。原告所称剩余租期的可期待利益缺乏事实依据，且合同解除的原因是由于原告拖欠租金及发生火灾，所以其不应向我方主张。鉴于原告存在违约情形，被告反诉原告要求：1、确认双方签订的《房屋续租合同》于2016年11月21日解除；2、请求判决原告立即将北京市东城区朝内大街130号西侧办公楼北楼外墙面广告牌拆除；3、请求判决原告支付合同解除前的房租、水费、供暖费共计445098.1元；4、请求判决原告支付2016年11月22日至2017年9月30日期间的房屋占有使用费961795元；5、请求判决原告赔偿房屋修复损失45000元；6、请求判决原告赔偿因火灾导致楼体、物品损失22204元及误工费143.7496万元；7、请求判决原告支付违约金257500元；8、请求判决原告将登记在北京市东城区朝内大街130号的营业执照迁出。
原告北京宫正味大酒楼有限责任公司针对被告国家林业局林产工业规划设计院的反诉辩称：同意被告诉讼请求的第一项、第二项、第五项、第八项。第三项的具体数额需要进一步核实，第四项不同意�因为被告应给我方合理的善后处理时间，不应收取占用费。第六项同意楼体及物品损失，但不认可误工费，双方用电系统独立，且被告所称误工时间是消防部门要求其自查整改的时间，与原告无关。第七项不同意，因违约责任在被告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市东城区朝阳门内大街×号系被告所有的房屋（建筑面积19348.64平方米），房屋用途为办公、住宅。2002年12月8日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市东城区朝阳门内大街×号院西侧办公楼一层（建筑面积441平方米）、二层（建筑面积441平方米）及西侧平房操作间的房屋用于开办北京宫正味大酒楼。租赁期限自2003年1月1日至2010年12月31日。租金为每年58万元，按�度分四次等额支付，付款时间为每季度初10日内，先付租后使用。2007年双方针对燃气工程费用签订了《协议书》，表明原告租赁期满，退出租赁房屋时，被告退还原告支付的燃气设施分摊费37500元。同年7月2日被告向原告发送《通知》表示要求原告尽快支付燃气改造自付部分的资金及通气费1750元。同年7月16日签订《燃气工程补充协议书》，表明原告负责酒楼厨房燃气计量表后管线及燃气用具的投资，其中燃气管线建设投资21115元、付燃气集团通气费1750元，遵照“谁投资谁使用”的原则，对于原告投资建设的计量表后部分，原告在执行城市燃气管理规定的基础上，享有对该部分的最终处置权。2012年9月10日双方签订了《房屋续租合同》，合同约定原告承租北京市东城区朝内大街130号西侧办公楼一层、二层及西侧平房操作间、南侧平房宿舍，总计建筑面积1229.3平方米。租赁期限为10年，自2011年1月1日至2020年12月31日止。双方约定前五年每年租金为103万元，自2016年起，每年租金在上年基础上递增5%。原告先付租金后使用，每年租金分四次支付，每次支付年租金的25%，付款日期分别为1月15日、4月15日、7月15日、10月15日。租赁期间原告所发生的水费、电费、排污费、采暖费由其支付给被告，收费标准按北京市统一收费标准执行。水费、排污费、电费按月支付，每月15日前支付上月费用。供暖费在供暖季前支付，自2012年起于每年10月30日前向被告支付采暖费40566元。被告承诺在被告处年消费不低于30万元，消费低于30万元时按30万元结算。原告拖欠被告租金，每逾期一日付款应按照月租金的0.3%向被告支付滞纳金；如原告拖欠租金超过一个月，被告有权解除租赁合同，违约责任由原告承担。一方违约，违约方应向守约方交纳违约金并赔偿守约方直接经济损失，违约金金额为年租金的25%，即257500元。2014年7月1日原、被告双方签订《〈房屋续租合同〉补充协议》，约定删除《房屋续租合同》第六条服务项目的第3条“甲方承诺在乙方年消费不低于30万元，消费低于30万元时，按30万元结算。”本补充协议自2014年1月1日起执行。本案审理期间，双方均认可合同履行过程中仍继续按照餐费30万元的相关约定执行，先折抵上一季度餐费再交纳剩余数额租金，如无餐费则按照合同约定的日期交纳租金。2016年第三季度餐费为29481元。
2007年7月24日原告向被告发函表示，收到被告催收房屋租金的通知函，其会足额支付房租，但要求被告解决因被告施工影响原告正常营业所造成的损失。同日原告向被告发送《有关院方施工给我方带来经济损失的报告》表明希望被告针对2005年以前及2005年至今近两年因院方施工、装修给原告造成的经济损失进行补偿。2008年1月29日双方签订《补充协议》表明：自2005年10月开始，被告院内施工至今仍然没有完工，影响了原告的正常营业，并造成了一定的经济损失；2007年9月25日（中秋节）、12月8日两天，院内因电增容停电，致使原告当天不能营业，造成了较大的经济损失；2007年12月26日被告施工时，引燃了原告库房，致使部分物品被烧毁。双方就以上（2007年度前）发生的若干问题经友好协商，本着相互理解及长期合作的利益，达成如下协议：一、双方仍认真遵守2007年8月8日签署的协议，原告按时交纳各项费用；二、有关以上所述内容被告给原告造成的损失及其赔偿问题一并到合同终止时协商解决。2016年8月10日原告向被告发函表示因被告于2016年8月7日组织施工队进行抢修，从院西门至原告门口道路进行封闭施工，致使原告不能正常营业大�15天左右，要求被告考虑给予适当补偿。
2016年11月18日被告向原告发出《解除〈房屋续租合同〉通知书》表明因原告在租赁期内未尽到安全保管责任导致发生火灾及未按合同约定支付房租等严重违约导致被告蒙受巨大损失，故书面通知原告提前解除合同，并要求原告即日起支付拖欠的房租及违约金，在火灾事故认定书做出后两周内搬迁完毕。2016年12月2日原告向被告发出函件，表示针对被告2016年11月18日解除合同通知书提出如下意见：一、关于原告于2016年11月4日发生火灾一事中，由消防部门认定火灾原因为电气故障、短路引发火灾，并非原告工作人员过失引发火灾，且过火面积仅限于餐厅中一间厅房，无人员伤亡；二、关于被告提出拖欠房租一事，是由于被告工作人员未能完成用餐挂账金额的核对工作导致未能及时支付房屋租金，并非原告拖欠。2016年11月16日北京市东城区公安消防支队做出东公（消）行罚决字（×）×号《行政处罚认定书》，因被告在2016年11月4日消防监督抽查时，被发现四层北侧安全出口锁闭，影响疏散的情形，该支队决定给予被告罚款5万元的行政处罚。2016年11月21日被告交纳了上述罚款。2016年12月5日北京市东城区公安消防支队做出东公消火认字（×）第×号《火灾事故认定书》，推定起火时间为2016年11月4日14时许，认定起火部位为北京市东城区朝阳门内大街×号北京宫正味大酒楼有限责任公司地上第二层东侧北数第1间房间内，起火点位于该房间内东墙北侧外窗下电线处，火灾原因系电线短路所致。
2016年12月23日被告向原告发送《关于火灾损失及拖欠应缴纳费用情况的说明》表明火灾损失包括：西楼四至七层损失、资料室损失、西楼一至三层原告承租区域恢复费用，单位罚款、误工费等合�615393.34元，要求原告应在接到《火灾认定书》后十五日内搬离，测算房租等费用截止日期为2016年12月20日，拖欠应需缴纳租金等费用包括：房租、水费、供暖费合计500986.01元。合同约定“全年应消费餐费30万元，消费低于30万元时按照30万元结算”，目前未消费165238元，被告依照消费30万元结算，结算后金额为335748.01元。2016年12月26日被告向原告送达了回复函，针对原告2016年12月2日发出的函件表示：一、根据火灾事故认定及双方合同约定，火灾应由原告承担责任；二、根据合同约定餐费结算时间为“支付房租时结清房租缴纳日前消费的餐费”，故原告拖延不提供餐费账单不能作为拖欠租金的理由；三、原告代表在谈判过程中表达过愿意协商解除合同，但双方对火灾造成的损失金额无法达成一致意见；四、被告坚决要求解除合同。
2017年9月30日原、被告双方签�《租赁物移交清单》表明原告将北京市东城区朝阳门内大街×号院西侧办公楼一层、二层及西侧平房操作间交还给被告，所遗留全部物品任由被告自行处置。西侧办公楼和西平房原告留存的木栅大门以及双方拍照确定运走物品，原告应于2017年10月10日前自行运走，过期视为自动放弃，任由甲方自行处置。
涉诉房屋2016年11月15日至2017年3月15日期间供暖费为45484.10元（已考虑供暖费调整因素）、2016年第三季度水费8512元。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。针对合同解除时间原告虽主张2016年11月18日解除，但其针对被告反诉要求确认原告收到解除通知的2016年11月21日作为合同解除日的反诉请求，予以认可，故本院依法确认双�合同关系于2016年11月21日解除。鉴于双方于2017年9月30日完成房屋交接，故原告应按照合同约定支付合同解除前的租金，并参照合同约定的租金标准给付合同解除后的房屋占有使用费。原告主张的可期待利益50万元，缺乏法律依据，且未提交充足证据，故本院不予支持。双方曾签订协议书明确约定原告退出租赁房屋时，被告退还原告燃气安装费37500元，故原告主张退还的燃气费中的上述部分，本院予以支持；但其主张的其他燃气安装费及通气费双方未约定由被告退还，而是依据“谁投资谁使用”原则，原告享有最终处置权，故其余部分费用本院不予支持。双方在合同中约定“一方违约，违约方应向守约方交纳违约金并赔偿守约方直接经济损失，违约金金额为年租金的25%，即257500元。”，但此约定未列明具体的违约情形及程度，鉴于双方在履行合同过程中均有不同�度的违约行为，故针对原告要求给付违约金的诉讼请求及被告要求给付违约金的反诉请求互相折抵，不再各自给付。鉴于原告主张因被告频繁施工等原因造成经济损失的诉讼请求及被告反诉原告因火灾导致误工费（实为营业损失）的反诉请求，均系客观存在的损失，但双方均未提交充分证据证实损失数额，本院考虑到双方的实际受损情况基本相当，故依法酌定双方损失予以折抵。双方曾签订协议约定损失赔偿问题合同终止时协商解决，故被告认为双方纠纷全部了结的抗辩意见，本院不予采信。原告同意被告要求其拆除广告牌、支付水费及供暖费、赔偿房屋修复损失、楼体及物品损失的反诉请求，本院不持异议，予以准许。原告针对被告迁出营业执照的反诉请求虽表示同意，但鉴于该项反诉请求涉及行政机关审批，本院不宜进行处理。原告应自觉主动申请将营业执照迁出现有地址。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告北京宫正味大酒楼有限责任公司与被告国家林业局林产工业规划设计院之间的房屋租赁合同于二0一六年十一月二十一日解除；
二、本判决生效之日起七日内被告国家林业局林产工业规划设计院退还原告北京宫正味大酒楼有限责任公司燃气安装费三万七千五百元；
三、本判决生效之日起七日内原告北京宫正味大酒楼有限责任公司给付被告国家林业局林产工业规划设计院租金二十五万八千三百四十九元五角；
四、本判决生效之日起七日内原告北京宫正味大酒楼有限责任公司给付被告国家林业局林产工业规划设计院房屋占有使用费七十四万三千八百四十三元七角五分；
五、本判决生效之日起七日内原告北京宫正味大酒楼有限责任公司给付被告国家林业局林产工业规划设计院供暖费四万五千四百八十四元一角、水费八千五百元一十二元；
六、本判决生效之日起七日内原告北京宫正味大酒楼有限责任公司给付被告国家林业局林产工业规划设计院房屋修复损失四万五千元；
七、本判决生效之日起七日内原告北京宫正味大酒楼有限责任公司给付被告国家林业局林产工业规划设计院楼体及物品损失二万二千二百零四元；
八、本判决生效之日起七日内原告北京宫正味大酒楼有限责任公司将北京市东城区朝内大街×号西侧办公楼北楼外墙面广告牌拆除；
九、驳回原告北京宫正味大酒楼有限责任公司其他的诉讼请求；
十、驳回被告国家林业局林产工业规划设计院其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七万三千三百二十八元（含本诉费五万四千九百八十七元、反诉费一万八千三百四十一元）由原告北京宫正味大酒楼有限责任公司负担五万四千九百八十七元，由被告国家林业局林产工业规划设计院负担一万八千三百四十一元（均已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 静
人民陪审员 张正文
人民陪审员 赵 强
�〇一八年六月二十日
书 记 员 郑梦彤
书 记 员 陈 晨