江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第0192号
原告孙礼国，居民。
委托代理人蒋凤领，灌南县法律援助中心律师。
被告连云港富强房地产开发有限公司，住所地，灌南县新安镇人民东路12号。
法定代表人刘毅，该公司董事长。
委托代理人王灌连。
第三人于越，居民。
第三人刘金玲，居民。
原告孙礼国与被告连云港富强房地产开发有限公司（以下简称富强房地产公司）、第三人丁越、刘金玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，江苏省灌南县人民法院于2013年11月1日立案受理后，依法由江苏省连云港市中级人民法院于2013年12月20日指定本院管辖。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月23日公开开庭进行了审理。原告孙礼国及其委托代理人蒋凤领，被告富强房地产公司委托代理人王灌连、第三人丁越到庭参加诉讼。第三人刘金玲经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告孙礼国诉称，2009年8月25日，原、被告就房屋拆迁产权调换等事宜达成协议，约定：原告将位于镇北村面积为173平方米的住房交由被告拆除，被告同意将华富世家在建的1幢2（乙）单元101室（面积为87.50平方�）的商住房和1幢10号面积为10平方米自行车库置换给原告，交付日期为2010年10月底，逾期交付，被告以每月200元支付原告的房租费，后因延期交付发生争议，2011年11月18日双方在房管部门的协调下，双方代表在县房管局三楼以会议纪要形式形成7点共识，纪要中约定从房产置换协议规定的交房时间次日计算，开发单位每逾期一日，以置换房总价款万分之0.8的数额承担原告违约金；调换面积在3﹪以内由拆迁户以首期开盘价支付房款，超出3﹪的由开发商让利3平方米，3平方米以外的由拆迁户按开盘价补齐。协议签订后至今，原告已付清全部房款及相关费用，被告未按协议履行交房等相关义务，还将置换房以房屋买卖合同形式抵押给第三人，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，请求：一、请求判决被告限期交付房屋并办理产权登记、交付1幢10号面积为10平方米自行车库；二、要求法院确认被告与第三人签订的编号为LYGSPF2012201111号合同无效；三、要求判决被告给付搬家安置费6000元；五、给付违约金，以房屋的总价款200516.46元以每日万分之五计算至房屋的交付之日。六、被告承担本案诉讼费。
被告富强房地产公司辩称，原告所述房屋拆迁产权调换是事实，1幢2（乙）单元101室（面积为87.50平方米）的商住房和1幢10号面积为10平方米自行车库已于2013年9月22日交付原告，1幢2（乙）单元101室房待房屋验收后协助原告办理产权登记，自行车库无法办理产权登记。被告承认原告的第二项诉讼请求。搬家安置费6000元合同中没有约定。在房屋交接时，违约金已经进行了结算，再要求给付违约金并变更为每天万分之五没有事实依据和法律依据。诉讼费用由法院依法判决。
第三人丁越陈述，我与第三人刘金玲是夫妻关系。原告称2009�8月25日就已签订合同，我们与被告在2012年8月9日签订的合同，县房产局为什么还进行合同备案。据此可以认定原、被告签订的合同没有发生法律效力。要求法院确认我们与被告签订的房屋买卖合同有效。
经审理查明：
一、2009年7月4日，原告孙礼国与被告富强房地产公司签订《华富世家地块房屋拆迁产权调换协议》，约定：1、原告现有住房面积173平方米，位于镇北村，置换华富世家（施工编号）1幢2（乙）单元101室面积87.50平方米，另置换1幢10号自行车库面积10平方米。2、原告补交的超出面积部分的房款，必须于交房时一次性交清，逾期不交的按所购房款总额的3‰每天承担违约金。被告在连续两次催要后，原告仍不交纳的，被告有权中止合同，将该房屋另行出售。3、房屋交付使用所产生的政府相关规费及配套设施费用由原告自行承担，按实结算。4、被告应在2010年10月底交付房屋，逾期由被告支付原告每月200元房租费。5、协议签订时，原告应在7日内将原房屋交给被告，到期被告有权自行拆除，造成损失与被告无关。协议签订后原告将原房屋交予被告拆除。
二、2011年11月18日，华富世家开发地块被拆迁人代表丁天德、惠志渠、冯可俊、吕德权（代表原告方）与被告代表程实在灌南县房产处主持下，形成《关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要》，主要内容为：“经协调达成以下几点处理意见：1、逾期交房违约金，自房产调换协议规定的交房时间次日起，开发单位每逾期一日给付置换房屋总价款万分之0.8的违约金；2、对于置换房屋的超面积问题，按房产调换协议面积超出部分，在3﹪以内的，由拆迁户以首期开盘价补交房款，超出3﹪的部分，开发建设单位让利3平方米，不收款，3平方米以外的由拆迁户继续按开盘价补齐”。该纪要还对其他五个事项达成共识。
三、2013年9月16日，原、被告办理涉案房屋及自行车库交接手续，并结清含违约金在内的所有费用，经结算，被告应退还原告5085元。目前，华富世家1幢房屋仍未经验收合格。原告已实际占有涉案房屋及自行车库，并亦对涉案房屋进行了装修。在诉讼过程中，被告同意退还原告5085元。
四、2012年8月9日，被告与第三人丁越、刘金玲签订商品房买卖合同（合同编号为LYGSPF2012201111），将华富世家1幢2单元101室商品房出售给第三人，单价每平方米2202.16元，总价200000元。该合同已于同日备案。
上述事实，有下列证据证实：一、原、被告庭审中部分陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件，2、华富世家地块房屋拆迁产权调换协议复印件，3、华富世家交房传递单复印件，4、被告出具的原、被告结算明细复印件，5、�告与第三人签订的商品房买卖合同复印件。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
原告举证案外人徐军与南通昊翔房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，以期要求被告以房屋的总价款200516.46元按每日万分之五计算至房屋的交付之日给付违约金，该商品房买卖合同被告不予认可。本院认为与本案无关联性，不予采信。
本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告富强房地产公司与原告孙礼国签订房屋拆迁产权调换协议，将华富世家1幢2单元101室房屋置换给原告后，又将该房屋出卖给第三人丁越、刘金玲，违反了法律的强制性规定，因此，对原告要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同（合同编号为LYGSPF2012201111）无效的诉讼请求，本院依法予以支持。第三人丁越、刘金玲要求确认其与被告签订的房屋买卖合同有效的主张，于法无据，本院不予支持。
对于原告要求被告办理华富世家1幢2单元101室房屋产权登记的诉讼请求，因该房屋未经验收合格，客观上不具备办理产权登记条件，本院依法暂不予支持。
对于原告要求被告给付搬家安置费6000元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
在诉讼过程中，被告同意退还原告人民币5085元，不违背相关法律规定，本院予以准许。
对于原告要求被告以房屋的总价款200516.46元按每日万分之五计算至房屋交付之日给付违约金的诉讼请求，该诉讼请求无事实依据，且在2013年9月16日，原、被告办理涉案房屋及自行车库交接手续时，已结清含违约金在内的所有费用，故对�告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告连云港富强房地产开发有限公司与第三人丁越、刘金玲于2012年8月9日签订的合同编号为LYGSPF2012201111的商品房买卖合同无效。
二、被告连云港富强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙礼国人民币5085元。
三、驳回原告孙礼国的其他诉讼请求。
本案案件受理费3780元，由被告连云港富强房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘玉新
审 判 员 汤锦军
人民陪审员 姜有逊
二〇一四年六月五日
书 记 员 赵晓芹
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
（二）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。