内蒙古自治区阿巴嘎旗人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阿民初字第38号
原告于耿水，男，汉族，个体。
原告于海辉，男，汉族，无固定职业。
委托代理人华明录，内蒙古醒悟律师事务所律师。
被告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司（以下简称百吉乐公司）。
法定代表人王浩峰，系公司经理。
委托代理人李利军，男，汉族，系阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司职工。
被告李峰，男，汉族，个体。
被告董明才，男，汉族，个体。
原告于耿水、于海军诉被告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司、被告李峰、董明才房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案的原告于耿水及于耿水、于海辉的委托代理人华明录，被告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司的委托代理人李利军，被告李峰、被告董明才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告的委托代理人诉称：2011年4月6日，原告与阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司签订了房屋产权调换协议书，原告是首家达成协议的拆迁户，因其他拆迁户未谈妥，存在不确定因素，所以交付房屋时间待补充确定。后被告李峰、董明才承接了百吉乐公司的该项工程的开发，但始终不予原告签订补充协议。但根据被告立项的确认书可以确定被告交付房子的时间应该是2012年年底，但被告至今不给原告交付房子，实际构成违约，给原告造成了极大损失。并且根据回迁协议，被告回迁原告的房子有很多部分建设不符合约定和国家规定。楼房的卫生间的地没铺、墙都没有贴瓷砖、顶棚上的电线都在漏在外头；卫生间的墙是三组，但一面墙没建。车库的钥匙我拿到了，但楼房的钥匙我至今没拿。因此，被告方应当依据约定和国家的相关规定向原告承担违约责任和损害赔偿责任。故为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，要求1、判令被告交付回迁楼4套；2、判令被告对建筑不符合约定和国家规定的部分继续施工或赔偿损失，约45000元；3、判令被告承担迟延交付房的违约责任并造成的损失给予赔偿94400元；4、被告承担诉讼费。
被告百吉乐公司的委托代理人辩称：被告李峰开始想挂靠我们公司开发的意向，后来没有挂靠我公司挂靠了别的公司，因此，此案与我们公司没有关系。
被告李峰辩称：第一份协议书因没有公章，原告不同意，就签了第二份合同，又说要车库，我们又签了第二份协议书，我们又给他加了一个车库，百吉乐公司在协议书上盖了公章，后来我们变更了挂靠公司，挂靠了锡林浩特市某某房地产开发有限责任公司。原告的楼房我们已经交付了，楼房的水、电费都是原告自己交的。当时铺地时，原告找的工人，我们出的材料钱，所以，而且楼房门是原告自己锁的，车库的钥匙和楼房的钥匙都在原告手中。盖的楼房面积多出38平米，我们要求他按市场价给我们钱的时候，他就说我们没有交付楼房的。我们要求原告给付多出的38平米的钱，并返还我们头一年我们替原告垫付的取暖费。
被告董明才辩称：楼房我们已经交付，车库的钥匙也给了原告。因此，不存在没有交付楼房的事情。多出的38平米的钱按市场价给我们。
一、原告向法庭提供的证据有：
1、2011年4月6日原告与被告方签订的《房屋产权调换协议书》一份。证明的第一个问题是，此协议是双方自愿的基础上签订的协议书，是合法有效的。而且被告挂靠了百吉乐公司。因我们信赖这公司才与他们签订的。第二个问题是协议书的条款，面积装修标准为室内普通地板砖，卫生间也属于室内，进屋门为防盗门、墙上初步刮白。证明的第三个问题是，协议书里虽然没有约定交工时间，但是初步约定是2011年12月30日前主体工程完工，2012年中旬基本完工。所以，违约方面也定的很清楚，承担违约金五万元。
被告百吉乐公司质证意见：协议书签订的两份，不可能都合法有效。第二合同是第二被告签字，盖的公章是我们公司的公章。
被告李峰的质证意见；第一份协议书上因缺公章，原告不同意。第二份协议书也经原告同意后变更的，盖了百吉乐公章，后来变更了公司。原告当时还多要了一个车库。原告没有接受楼房的话，他自己能交水电费？别的拆迁户已经入住了。
被告董明才质证：房子交付我认可，别的不认可。
2、阿巴嘎旗发改委调取的两份证据：证明的问题是被告于2011年至2012年的项目，证明百吉乐公司申请了这个项目。后来变更在锡林浩特市某某房地产开发有限责任公司名下。
被告百吉乐公司的质证意见：认可。
被告李峰的质证意见：认可。当时原告也认可，同意的。
被告董明才的质证意见：变更公司没有意见。在法律允许的情况下变更的。
3、竣工验收报告。证明的问题是工程验收日期是2012年5月10日。但是不管交工时候也没有交付楼房。
被告百吉乐公司质证意见：因变更了公司，不予质证。
被告李峰的质证意见：没有异议，认可。
被告董明才的质证意见：无异议。
4、楼房不合格部分的墙内、墙外的照片。证明的问题一是进门没有防盗门；二是卫生间没有完工；三是墙没有刮白。四是电线没有在前内走，漏在外面的问题。
被告百吉乐公司质证意见：没意见。
被告李峰的质证意见：照片上的电线确实漏在室内，要是电线有问题我们可以修复。
被告董明才质证意见：电线不合理我们同意修复。商业楼房都是自由门，不可能安装防盗门。合同里没有约定卫生间贴瓷砖、刮白等，我们是按毛坯房定的。
5、租房协议。证明的问题是原告每年租房子。
百吉乐公司质证意见：不质证。
被告李峰的质证意见：不认可。原告拿着钥匙不往进搬，不能怨我。
被告董明才的质证意见：当时签合同时没有写租房子的事。
二、被告百吉乐公司未向法庭提供证据。
三、被告李峰未向法庭提供证据。
四、被告董明才提供的证据有：2011年3月31日原告与被告李峰、董明才签订的《房屋产权调换协议书》一份；2011年4月6日被告百吉乐公司、被告李峰、董明才与二原告签订的《房屋产权调换协议书》一份。2012年11月11日被告李峰、董明才交付取暖费复印件发票。证明的问题是原告与被告签订《房屋产权调换协议书》的事实存在。而且已经交付。2012年替原告垫付取暖费的事实。
经审理查明：被告李峰、被告董明才二人开发别力古台镇商住楼时挂靠阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限公司，于2011年4月6日与原告于耿水、于海辉签订了一份《房屋产权调换协议书》。双方在协议书中约定：一、乙方将575平米的平房相等面积的产权调换为混合结构的回迁楼（四套楼房）、19-20平米的车库一套进行了调换。其中曾加或减少面积经过测算面积后（甲乙）方应向（甲乙）方支付增加或减少面积多退少补为零。二、回迁楼面积装修标准为：室内为普通地板砖，进室门卫防盗门、水、暖、电齐全，符合国家建筑工程标准。三、乙方（二原告）自本协议签订后于2011年4月前搬迁完毕····。并在协议书上加盖了百吉乐公司的公章。2012年5月10日工程全部完工并经过验收。同年的7月份将所拆迁的楼房交付拆迁户使用。被告交付原告的4套楼房时，被告方除铺地外，未按照工程设计图纸上的要求，对卫生间门、墙面、地面、顶棚、隔墙、室内刮白、卷帘门等未完工，部分电线拉线不符合要求的事实存在。经原告的申请，对被告未建部分工程委托有资质的鉴定机构予以评估作价。鉴定结果4套楼房卫生间隔墙为856元、地面1700元、内墙面贴瓷砖5495元、卫生间门970元、顶棚刮白2237元、室内刮白4250元、卷帘门5240元、共计20748元。对电线拉线不合理部分鉴定机构无法进行鉴定。
另查明，原告于2012年9月25日原告以“被告给原告交付的两套商住楼内设计通往三楼的内楼梯狭窄，该商住楼因难以使用而价值大打折扣”为理由，起诉要求被告诚实履行合同，即重新调换4套商住楼或者按市场价给予现金补偿。此案本院依法驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，二审法院依法驳回上诉，维持原判。原告在此诉状中明确表明楼房已交付的事实，而且一、二审法院也对交付楼房的事实予以认定。
再查明，二被告挂靠百吉乐公司与原告签订《房屋产权调换协议书》后，于2012年6月份申请变更为锡林浩特市某某房地产开发有限责任公司，变更公司没有与原告另签订其他合同。
本院认为，原被告签订的房屋产权调换协议是双方真实的意思表示，双方应当按照协议约定内容全面履行自己义务。关于原告要求被告交付四套回迁楼、承担迟延交房的违约责任和赔偿损失的请求，本院认为，原告在2012年9月25日向本院起诉的诉状中已认可楼房交付一事，而且一、二审法院均已认定楼房已交付原告的事实，因此，对原告要求被告交付房屋、承担违约责任、赔偿损失的请求本院不予支持。二被告给原告交付回迁的四套楼房时，存在部分工程未完工、电线拉线不符合要求的事实，二被告应当按照协议书的约定履行义务，并按照工程设计图纸的要求，对卫生间门、墙面、地面、顶棚、隔墙、室内刮白、卷帘门等未完工部分承担补修的责任。故本院对原告提出要求被告对建筑不符合约定和规定的部分继续施工或赔偿损失的请求予以保护。被告方提出原告回迁楼面积协议约定的面积超出38㎡，要求按照市场价返还多出部分的价款，双方协议书中的第二项中已明确约定多退少补为零，故本院对此要求不予支持。被告要求原告偿还为其垫付取暖费的主张，与本案不属于一个诉求，且被告未提起反诉，可另案起诉。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，《中华人民共和国民法通则》第第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：
一、被告李峰、被告董明才共同偿还原告于耿水、于海辉回迁楼中未完工的室内工程款20748元（包括人工费），于本判决生效后十五日内一次付清。
二、被告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限公司对上述款项承担连带给付责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3088元，由原告承担2770元，二被告承担318元。鉴定费5000元由二被告承担。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 苏 布 达
审 判 员 达·巴特尔
人民陪审员 白 斯 琴
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 赵 欢 欢
附：本案依据的法律条款：
根据《合同法》第六十条第一款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《民法通则》第一百零六条第一款规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿；
第一百三十四条第一款第（七）项规定，承担民事责任的方式主要有：（七）赔偿损失。