重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初7779号
原告重庆和泓物业服务有限公司，住所地重庆市江北区观音桥街道电仪村102号2-3，统一社会信用代码91500105663559630F。
法定代表人胡洪芳，董事长。
委托代理人凌基瑜（特别授权），女，1988年2月9日出生，汉族，住重庆市南岸区，重庆和泓物业服务有限公司员工。
委托代理人王静（特别授权），女，1983年2月8日出生，汉族，住重庆市大渡口区，重庆和泓物业服务有限公司员工。
被告田洪秀，女，1964年10月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人周晶晶（特别授权），女，1990年4月1日出生，汉族，住同被告，无业。
原告重庆和泓物业服务有限公司（以下简称“和泓物业”）与被告田洪秀物业服务纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法由审判员邓小晶适用简易程序公开开庭进行了审理，原告和泓物业的委托代理人凌基瑜、王静、被告田洪秀的委托代理人周晶晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告和泓物业诉称：原告依法取得物业管理企业二级资质的物业服务公司，并在和泓阳光小区前期物业管理招标投标中中标。2012年9月，原告与重庆祺山实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对被告房屋所在的泓阳光小区提供物业管理服务。根据《前期物业服务合同》及《重庆和泓阳光项目临时管理规约》的约定，业主应按月缴纳物业服务费，每逾期一天应按应付而未付款项的千分之三计算逾期付款违约金。原告已按照合同约定为小区提供完备的物业管理服务，但被告自2014年11月拖欠公摊水电费、物业服务费，原告多次催收未果，故起诉来院请求人民法院判令：一、被告支付原告从2016年1月21起至2017年3月31止的物业服务费1480.50元及2014年11月1日起至2017年3月31日止的公摊水电费136.54元，共计1617.04元；二、被告支付原告违约金110.63元（违约金以每月所欠金额为基数，按照每日万分之三的标准从拖欠之日起计算至2017.3.31止）。
被告田洪秀辩称：被告系和泓阳光小区房屋业主，建筑面积为64.48平方米，每月物业服务费为130.17元。被告接房后于2014年7月17日向原告缴纳了2000元的装修保证金，但原告至今未将该款项退还于被告，也不同意用该款抵扣物业服务费，故被告才拖欠了上述费用。现被告同意用装修保证金2000元用于抵扣尚欠的物业服务费及公摊水电费。原告提供的物业服务不到位，装修前，被告向其提供了装修图纸（被告在生活阳台上安装滑窗），装修期间，原告到现场查看，均不通知被告整改，现要求拆除滑窗，被告不同意。原告主张的违约金过高，被告亦不同意支付。
经审理查明：2012年9月15日，重庆祺山实业有限公司作为甲方与和泓物业作为乙方签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对和泓阳光项目提供前期物业管理服务，物业名称为和泓阳光、物业座落于重庆市南岸区桃源路160号，物业服务费收费标准为住宅物业高层为1.60元/月/平方米（含电梯费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；合同期限：本合同期限自2012年9月15日起至2017年9月14日止；但在本合同期限内，若业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订了《物业服务合同》，则本合同在其生效时自动终止；违约责任：甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之三的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，和泓物业依约向和泓阳光小区提供了物业服务。
另查明：被告系位于南岸区房屋业主，该房屋建筑面积为64.48平方米。2014年7月，被告对该房屋办理了房屋交接验收等手续。被告接房后，每月应按约交纳的物业服务费为130.17元（64.48平方米×1.60元/月/平方米）。
2014年7月，被告向原告缴纳装修保证金2000元。被告装修完后，因隔壁4-20-2号房屋业主向原告投诉称被告在其生活阳台栏杆外安装彩铝窗，影响其卫生间排气和开关窗户。原告分别于2014年11月、2015年8月向被告发出要求其对生活阳台栏杆外安装的彩铝窗进行整改，被告认为原告在其装修完毕后才通知其拆除，故不同意整改，并要求原告退还装修保证金未果后，遂拒交从2016年1月21起至2017年3月31止的物业服务费1480.50元、2014年11月1日起至2017年3月31日止的公摊水电费136.54元，共计1617.04元。原告向被告催收费用未果，原告遂以前述请求诉至本院。
庭审中，被告要求在其已交纳的装修保证金2000元中抵扣其拖欠费用，原告当庭表示不同意进行抵扣。
对于违约金，审理中，原告自愿请求将违约金变更为50元。
以上事实有，《前期物业服务合同》、入伙会签单、住户登记表、接房文件、物品签收清单、装修整改告知函、快递单、4-20-2号房屋业主申请、照片、情况说明等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，重庆祺山实业有限公司与和泓物业签订的《前期物业服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为该小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定支付缴款义务。故对原告请求被告支付从2016年1月21起至2017年3月31止的物业服务费1480.50元、从2014年11月1日起至2017年3月31日止的公摊水电费136.54元，共计1617.04元，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金。原告已连续向被告提供物业服务，而被告未按照约定向原告交纳物业服务费，被告行为已构成违约。庭审中，被告未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵。原告因被告装修事宜而收取的保证金2000元，系另一法律关系，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由，且原告当庭表示不同意在本案中进行抵扣的原因系被告装修期间存在违章情况，对此，双方可以另案诉讼解决。现原告请求被告支付违约金50元，系原告对其诉讼请求的自愿处分，且原告请求的违约金并未违反法律规定，对原告请求的该费用，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：
一、限本判决生效之日起十日内由被告田洪秀支付原告重庆和泓物业服务有限公司从2016年1月21起至2017年3月31日止的物业服务费1480.50元、从2014年11月1日起至2017年3月31日止的公摊水电费136.54元，共计1617.04元；
二、限本判决生效之日起十日内由被告田洪秀支付原告重庆和泓物业服务有限公司违约金50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告田洪秀负担（此款暂由原告重庆和泓物业服务有限公司垫付，限被告田洪秀于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆和泓物业服务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
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审判员 邓小晶
二〇一七年七月十二日
书记员 邓 欣