吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）梨民再初字第4号
原审原告柳晶，女，1965年6月19日出生，汉族，现住梨树镇，无职业。
原审被告孙洪波，男，1964年6月20日出生，汉族，现住梨树镇，。
原审被告曲凤萍，女，1963年1月9日出生，汉族，现住梨树镇，医生。
委托代理人杨建军，男，1963年4月2日出生，汉族，现住址同上，无职业。
原审原告柳晶与原审被告孙洪波、曲凤萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月29日作出（2009）梨民一初字第348号民事判决。孙洪波、曲凤萍不服，向四平市中级人民法院提起上诉。四平市中级人民法院于2010年6月26日作出（2010）四民一终字第185号民事判决，已发生法律效力。后四平市中级人民法院依法对该案进行了审查，于2012年9月25日作出（2012）四民再字第26号民事裁定书，内容是：一、撤销本院（2010）四民一终字第185号民事判决及梨树县人民法院（2009）梨民一初字第348号民事判决。二、本案发回梨树县人民法院重审。本院依法另行组成合议，于2012年12月14日公开开庭进行了审理。原审原告柳静，原审被告孙洪波、曲凤萍及其委托代理人杨建军庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2009年10月10日原告柳晶诉称，我与被告孙洪波于2000年办理离婚登记，广播局家属楼83平方米归我所有。离婚后，我一直没有办理产权过户手续。在我不知情的情况下，2009年7月，孙洪波将此楼房出售给曲凤萍，侵犯了我的财产权利。给我造成严重损失。依照《合同法》第52条之规定，被告双方房屋买卖交易无效，故我要求归还楼房，请求法院判决二被告买卖无效（广播局家属楼西三楼口二楼西侧，面积83平方米）；诉讼费用由二被告负担。
被告孙洪波辩称，我和原告2000年离婚，离婚时虽然把房屋协议给原告了，但原告没有办理过户，根据物权法规定，没有办理过户这个楼现在还是我的。我6月份离开家的时候我和原告做了一次商谈，把90%的财产都给原告了，我当时只要求要这个楼。还有我们一楼苏老师也要买我这楼，苏老师找到原告，原告给我打电话问我能卖多少钱，她也同意卖楼。再有我是6月14日张贴的卖楼公告，当时原告也知道这事儿，公告一直张贴到7月14日近一个月，原告也没提出任何异议。现在原告又提出来我卖楼不合理，我不服。
被告曲凤萍辩称，一、协议有效。答辩人（本案第二被告）认为答辩人和第一被告在2009年7月14日签订的《楼房买卖协议书》（以下简称协议）是一个合法有效的合同。（一）协议是否有效，应该依照《中华人民共和国合同法》进行判断。合同法52条规定5种合同无效的情形，本协议没有上述情形，因此是一个有效的协议，答辩人买楼是通过正常途径，售楼广告，正常合理的价格，只为居住，不存在非法目的。（二）从一般的民事行为来看，行为是否有效由《中华人民共和国民法通则》规定。民法通则第五十八条规定了七种无效民事行为。本协议不属于这些无效行为，答辩人在买楼前与第二被告是互不相识的，其过程是答辩人和同学李艳、张晶闲聊时张晶说她家楼对面广播局家属楼有一个二楼旧楼出售，窗上的电话号码她记下了，我打了电话，然后我们又一起看楼，有证人张晶、李艳，此过程是一个正常的买卖关系，不存在恶意串通。签协议时，我丈夫问过第一被告，“这么大事，你媳妇怎么没来”回答说，她做买卖忙出不来，有证人于占胡在场。答辩人是以当时、当地的公平合理价格购买的，答辩人没有任何“占便宜”的可能，答辩人是一个普通公民，无权无势，不可能胁迫，也不可能欺诈，更不可能仗势欺人低价购买或乘人之危。因此本协议是一个合法的民事行为，所以答辩人认为，合同是合法的合同，是合法的民事行为。应该受到法律的保护。（三）我与孙洪波签订的买卖合同，孙洪波是该房房照登记的产权人，房产执照是确认房屋所有权的唯一合法证照。该照并未体现与其他共有人，我与孙洪波签订合同双方意思表示真实，合同合法有效。（四）我以合理价格买得该房，并从孙洪波处取得钥匙，双方分别履行交付义务。孙洪波与原告间对该楼房是否有其他约定我不知道，即使有也是原告与孙洪波之间的事情，与我无关。故从合同签订到履行，我均无违法之处，我与孙洪波所签合同有效，我以合理对价合法善意取得该房，并以实际装修入住，依法不应返还。
二、原告诉讼售楼她不知情，是不合乎情理的。据第一被告讲，此售楼广告贴出到售出时有两个多月，包括此楼房的前后窗、大街等多处，广播局家属楼东墙上的广告是第一被告和原告一起贴的，原告还告诉第一被告贴高点，以防小孩撕掉，是二人共同拿梯子贴上去的，原告说不知情也太不合乎情理了吧。
三、原告将答辩人作为第二被告不能成立。答辩人（第二被告）作为局外人，对原告、第一被告家庭中的财产关系，无由得知，诉讼的“买卖交易无效”也是不适当的，因为原告不是买卖合同的当事人，原告没有诉讼我的权利，即使原告诉讼也只能是请求第一被告的责任。答辩人（第二被告）是善意买受人，没有任何法律责任，我请求我的合法权力，不返还楼房。另外，原告请求买卖交易无效，要求归还楼房。却不提第一被告退还已经收取的楼款，难道是打算白白的损失答辩人的钱财吗难道这样的请求会得到法律的支持吗？既然认为合同无效，仅让第二被告退还楼房，这岂不是很不正常吗因此原告的请求缺失公平。
四、我请求第一被告协助我将房产证过户，这是我的权力，如果不能过户或延误以后办理过户手续费增加，请求法庭判定第一被告承担赔偿所有经济损失。
五、请求精神损害赔偿。此案发生后，答辩人身心受到极大伤害，答辩人被牵扯此案，是最大受害者，要求赔偿精神损失，答辩人认为，法官一定会维护法律的公平、公正原则。从而做出公正裁决。
本院原审认为，一、被告孙洪波与曲凤萍签订的《楼房买卖协议书》无效。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。可见，不动产善意取得必须具备《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的三个要件。不符合上述要件的，不发生善意取得的效力。所有权人有权追回被转让的不动产。
被告孙洪波与被告曲凤萍签订《楼房买卖协议书》时，原告不知情，被告曲凤萍也称原告在整个买卖过程中都没在场。曲凤萍作为买受人在与出卖人孙洪波进行二手房买卖交易中，应对所转让房产的性质作充分的审查，亦应对所受让房屋的居住现状作充分了解。然而，由于曲凤萍均未对上述情况作充分审查和了解，故曲凤萍不应被视为善意取得该房产，其与孙洪波交易过程中所产生的合同风险应自行承担。
《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”被告孙洪波在与原告柳晶离婚时已将广播局家属楼83㎡的楼房给原告柳晶。即对该楼房无处分的权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同无效。”被告孙洪波处分原告柳晶的楼房后未经柳晶追认。因此，被告孙洪波与曲凤萍签订的《楼房买卖协议书》无效。
二、被告曲凤萍应将争议的楼房归还原告。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，被告曲凤萍应将广播局家属楼西三楼口二楼西侧，面积83平方米返还给原告柳晶。
原审判决结果一、被告孙洪波与被告曲凤萍于2009年7月14日签订的《楼房买卖协议书》无效。
二、被告曲凤萍将广播局家属楼西三楼口二楼西侧，面积83平方米返还给原告柳晶（包括楼房产权执照）。
案件受理费300.00元，由被告孙洪波负担150.00元，由被告曲凤萍负担150.00元。
本案提起再审理由：2012年9月25日四平市中级人民法院作出（2012）四民再字第26号民事裁定书，认为本案部分事实不清适用法律不当。一、撤销本院（2010）四民一终字第185号民事判决及梨树县人民法院（2009）梨民一初字第348号民事判决。二、本案发回梨树县人民法院重审。
本案再审中原审原告柳晶的诉讼请求与原审一致。原审被告孙洪波、曲凤萍的答辩意见与原审答辩意见一致。
再审开庭审理时，原审原被告为证实自己的主张，分别宣读了有关书证及证人证言，双方诉讼争议的焦点主要为：1、原审二被告之间签订的楼房买卖协议是否有效？2、原审被告曲凤萍应否将争议的楼房归还原告？
原审原告柳晶在举证期限内所举证据为：
庭审时，原告宣读了房屋所有权证（房屋所有权人是孙洪波）证明这个房照是1994年12月20日办的，但在我们2000年离婚时这个房已经协议给我了。对此证据二被告均无异议，本院予以确认。原告宣读了离婚登记申请书、调解协议书（复印件，申请时间是2000年10月23日，加盖梨树镇档案室章，并注明与原件相符）证明我与孙洪波了离婚时这个楼给我了。调解协议书的内容为：“当事人孙洪波、柳静……处理结果：调解无效，准予离婚。婚后有两子，大儿子十四周岁归男方抚养，女方不拿抚养费，小儿子十周岁，归女方抚养，男方不拿抚养费。有楼房83㎡广播局家属楼，归女方所有。保净干洗店归女方所有。梨树县创美服装定型设备有限责任公司归男方所有。当事人孙洪波、柳晶（签名捺手印）主持调解人周佰文（签名）加盖梨树县梨树镇法律服务所公章。二000年十月二十三日。”被告孙洪波对此证据的真实性无异议，但我要说明，当时在2000年我在做服装定型有限公司，是否能盈利或亏损当时存在不确定性。所以我们协商为了避免将来服装定型设备公司亏损而引起外债，我们协商是假离婚。所以当时我的公司是不盈利的，在这种情况下我没有在协议书上索要一分财产，也不存在真实离婚的意愿。被告曲凤萍的代理人称原告与孙洪波离婚的协议我们不知道，离婚协议书没有标指那个楼是哪个楼，对真实性没有异议，但根据被告所说的观点他们的离婚行为是无效的，我方买楼时不知道原告和孙洪波离婚了。由于二被告对此证据的真实性无异议。本院予以确认。
原告宣读了梨树县公安局刑侦大队向杨建军、曲凤萍询问的笔录。证明卖楼时我不知情、不在场，杨建军承认孙洪波离婚了，他应该查看离婚证或离婚手续。被告孙洪波对这两份笔录无异议。曲凤萍的代理人杨建军承认这是自己当时的陈述，但称他们写的不全，他们问我你知不知道他们离婚了，我说我听说是离婚了，可能是复婚了。我看笔录时没有这句话，我要求他们把“可能是复婚了”这句话加上，刑警队的人说没事不用加，就没加。
原告宣读了《楼房买卖协议书》、呈请对孙洪波财产冻结报告书。证明二被告签订的协议无效，处理楼房钱款在孙洪波处。对此证据二被告均无异议。本院予以采信。
原审被告曲凤萍在举证期限内所举证据为：
庭审时原审被告曲凤萍宣读了《楼房买卖协议书》卖方（甲）孙洪波，买方（乙）曲凤萍。证明2009年7月14日甲乙双方是在平等自愿原则下签订此协议。而且甲方保证房屋出售无产权争议，否则发生诉讼由甲方承担责任。对此证据原告有异议，称真实与否不清楚。该协议无效，因为他问过离婚和没离婚的，现在又要求甲方保证无争议是什么意思。被告孙洪波对此证据无异议。
被告曲凤萍宣读了私有房屋产权证。证明我买房屋时共有人一栏是空白，房照名是孙洪波一人，所以我们认定楼是孙洪波的，他们是否离婚，与我们无关。原告对真实性无异议，但称房照是1994年的，我们是2000年离的婚，杨建军在询问笔录中知道我们离婚了，为什么不要求我到场。即使没离婚房屋是我们夫妻共同财产，就是买卖也得夫妻共同到场。被告孙洪波对此证据无异议。
本案再审事实与原审事实一致。
本院再审认为，原审被告孙洪波与原审被告曲凤萍签订的《楼房买卖协议书》有效。
2000年原审原告柳晶与原审被告孙洪波离婚时将孙洪波名下的梨树县广播局家属住宅楼（83平方米）一栋归柳晶所有。后柳晶一直未办理房屋过户手续，因柳晶一直未办理房屋过户手续，所以柳晶取得的只是债权。2009年7月份孙洪波将该房屋卖给曲凤萍。房屋所有权证中记载所有人为孙洪波，并无共有人记载，《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，对外具有公示效力。曲凤萍基于对该所有权证的信赖，按照市场价格同孙洪波订立了楼房买卖协议书。该协议书系双方当事人双方的真实意思表示，且已房款两清，曲凤萍基于对双方买卖合的信赖，在接收楼房后，对房屋进行了装修，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现本案订立房屋买卖协议双方虽未办理登记过户手续，但该协议并不违反法律强制规定，故该协议为有效协议。本院认为，现争议房屋上存在两个不同的合法债权，现各债权人均要求依该债权对争议房屋主张所有权，且两债权均未办理房屋产权变更登记，由于本案房屋已由曲凤萍合法占有，并已投入装潢费用，为保护经济关系的稳定，保护交易秩序和财产秩序，应确认已合法占有的曲凤萍的债权享有优先效力，柳晶要求返还楼房的请求不能得到支持，柳晶可向孙洪波另行主张权利。经本院2013年第10次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
一、原审被告孙洪波与原审被告曲凤萍于2009年7月14日签订的《楼房买卖协议书》有效。
二、驳回原审原告柳晶诉讼请求。
案件受理费300.00元，由原审原告柳晶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 田文军
审 判 员 李小棉
人民陪审员 李晓晶
二〇一三年四月一日
书 记 员 邵士勇