浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义佛堂商初字第931号
原告上虞市晨科化工有限公司，住所地：上虞市百官街道藕舫路32号。
法定代表人杜永祥，执行董事。
委托代理人傅建文，浙江浩伦律师事务所律师。
被告王新安。
被告王园香。
第三人贾贵福。
第三人王苏花。
两第三人共同委托代理人何远，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
原告上虞市晨科化工有限公司为与被告王新安、王园香、第三人贾贵福、王苏花债权人撤销权纠纷一案，于2015年9月24日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，后因被告王新安、王园香以其他方式无法送达，经公告送达后依法转为普通程序，组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告上虞市晨科化工有限公司的法定代表人杜永祥及委托代理人傅建文，第三人贾贵福、王苏花的委托代理人何远到庭参加诉讼。被告王新安、王园香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。2015年10月9日，经原告申请，本院依法作出裁定查封了第三人贾贵福、王苏花共有的位于义乌市沪江路8弄2号的房产一处。本案现已审理终结。
原告上虞市晨科化工有限公司诉称，原告系第一被告的债权人，在原告与第一被告诉讼过程中，第一、二被告将其名下所有的义乌市沪江路8弄2号房产（下称涉案房产）进行低价转移，已经对债权人造成损害，该房产面积454.08平方米，150万元的转让价款明显低于市场价格，且该房产的受让人即第三人为第一被告的姐姐和姐夫。二者的关系，对于第一被告转让财产的行为应当知情。现原告请求判令撤销第一、二被告将义乌市沪江路8弄2号房地产转让给第三人的行为；本案实现撤销权的费用51000元由第一被告负担；二被告及二第三人协助办理将房产过户到二被告名下。庭审中，原告申请撤回了第三项诉讼请求。
被告王新安、王园香未作答辩。
第三人贾贵福、王苏花辩称，1、被告与第三人之间的房屋转让行为不会对原告的债权造成损害，涉案房屋原先是抵押在银行的，贷款金额是370万元，银行本来就享有优先权的，原告是无法就涉案房屋实现其债权的。而对被告王新安而言，他也只有两种选择，一是等银行拍卖涉案房屋，二是找人把房子买走，钱还给银行，无论王新安选择哪种，原告都是得不到房子的相对价值的，不会对原告的债权造成损害。2、第三人是以合理的价格有偿受让房屋，对于原、被告之间的债务也并不知情，原告请求撤销房屋转让不符合合同法及司法解释规定的撤销权行使条件。3、被告存在经营困难的情形，这一点第三人是知道的，他根本拿不出将近380万元偿还银行贷款，第三人向被告以合理的价格购买房屋，所付的款项也直接用于偿还银行贷款，银行解除抵押后房屋再过户到第三人名下，这个转让行为是合理的，应当得到法律的保护。
原告为证明其诉请向本院提供如下证据：
一、民事调解书、执行案件受理通知书、执行裁定书各一份，证明原告对被告王新安享有债权，原告调解后的案件进入执行程序后，被告王新安无可供执行财产，现已终结执行。
二、房地产买卖合同一份，证明2015年4月2日，在原告与王新安的诉讼过程中，王新安将其名下的房屋低价转让给第三人，侵害了原告的合法权益，应予以撤销。
三、结婚登记申请书、补发婚姻登记证审查处理表各一份：证明被告王新安与被告王园香系夫妻关系、第三人贾贵福与第三人王苏花系夫妻关系。
四、委托代理合同、发票、收款收据各一份，证明原告为了提撤销权之诉所花的必要费用。
五、普查登记表一份，证明第三人王苏花与王新安系姐弟关系。
六、鉴定报告、鉴定发票各一份，证明原告对涉案房屋价值申请鉴定并花费鉴定费用的事实。
七、诉讼案件信息查询一份，证明王新安从2014年12月份开始出现财产状况恶化，因有大量诉讼案件，转移财产目的非常明显；贾贵福、王苏花、徐小红、王俊荣与王新安关系密切，存在互相借款担保关系。
八、浙江农信综合柜面系统打印单、分户明细复印件各一份，证明370万元并非第三人贾贵福自有的资金，对账单显示不是汇给王新安，而是用于归还贷款，不能代表支付王新安的购房款。退一步讲，即便归还王新安贷款，但提前还贷与社会常理明显不符，这也可以说明双方有恶意串通逃避债务的故意。
两第三人质证认为，1、对民事调解书、执行案件受理通知书、执行裁定书的三性均无异议。2、对房地产合同形式上的真实性无异议，但是这份合同仅为办理涉案房屋的过户登记之用，上面的内容并非双方真实的交易情形。我方会向法庭提交双方真实的转让协议。3、对结婚登记申请书、补发婚姻登记证审查处理表没有异议。4、对代理合同、发票以及收款收据均没有异议。5、对普查登记表没有异议。6、对鉴定报告、鉴定发票没有异议，但是本案不满足撤销权的行使条件，该费用原告无权要求被告或第三人承担。7、对诉讼案件信息查询的真实性没有异议，但对关联性和原告的证明目的有异议，查询结果当中只有本案的案件信息是与本案有关的，其余的查询结果与本案无关。贾贵福、王苏花与二被告之间互相担保应该只有（2015）金义商初字第7830号一个案件，而在同案当中另外还有10个被告，要说关系密切，这十四个都关系密切，而且王新安与王苏花本来就是姐弟，也不需要通过其他案件来证明，但是密切是否就等于存在恶意串通，转移财产，这个假设是不成能立的。8、对浙江农信综合柜面系统打印单、分户明细复印件的真实性没有异议，这个370万元是归还银行的贷款，涉案的房屋就是用于抵押担保这笔贷款的，所以二被告只有两个选择，要不让银行拍卖、要不找人出钱把房子买走，买房的钱用于归还，所以当时找到了第三人。虽然这个房子的市场价评估出来是430万元，但是现在的房地产是一个有价无市的局面，正常的市场价是卖不动的，当时双方预估的房屋价格是400万元左右，400万元不到一点，这个评估价是有点偏高的，本身王新安要偿还贷款也是急用，所以以比市场价略低的价格即370万元成价，支付的房款也是直接用于偿还银行贷款，原告提到本案有提前还贷情形，仅从提前还贷这一点来判断这个转让必然存在恶意也是无法成立的，贷款370万元是事实的，房屋抵押也是事实。如果贷款不归还，房子也是银行拿走。原告作为债权人也拿不到的，对原告的债权也不会造成损害。
第三人为证明其主张向本院提供如下证据：
一、二被告与二第三人签订的房屋转让合同一份，证明二被告于2015年3月28日将涉案房屋转让给第三人，转让价为370万元。
二、农村信用社转账客户回单一份，证明第三人贾贵福于2015年4月2日向二被告支付房屋转让款370万元，这里还有9千多元的零头，这是借给被告偿还银行贷款利息的。
三、信用社收贷收息凭证一份，证明第三人贾贵福所支付的房屋转让款370万元，已由被告王新安用于清偿贷款。第三人补充说明：该份证据右上角的的流水号与第二份证据是相同的，说明是同一个交易，第三人所转款项用于归还被告银行贷款。
四、房屋所有权证二份、国地土地使用权证一份，证明第三人贾贵福、王苏花已于2015年4月初依法申领涉案房屋的权利证书。
五、契证、税收缴款书、银行卡刷卡存根、农行银行卡交易明细，证明第三人已经依法缴纳房屋转让过程中发生的税费。
六、第三人贾贵福与义乌市艾特教育信息咨询服务部签订的租房协议书、义乌市艾特教育信息咨询服务部工商登记信息、照片、第三人贾贵福与朱晓菊签订的租房协议及朱晓菊的身份证复印件、第三人王苏花与应细梅签订的租房协议各一份，证明涉案房屋已由第三人贾贵福、王苏花占有、使用、收益，不存在恶意转让、虚构转让的的事情。
七、贾贵福2015年的汇款账号的交易记录二份，证明款项的汇入方是王雪玲，并非原告怀疑的二被告，二被告都不认识王雪玲的。
八、个人最高额抵押借款合同、借款借据及他项权证核对件各一份，证明涉案房屋在转让前存在抵押权的事实。
原告质证认为，1、对二被告与二第三人签订的房屋转让合同的真实性有异议，根据该合同的第三条付款方式，乙方一次性将购房款支付给甲方，根据第三人提供的证据二是贾贵福代王新安归还贷款，而且第三人与二被告关系密切，随时可以伪造本合同，房屋买卖合同应以经过备案的合同为准。2、对农村信用社转账客户回单形式上的真实性没有异议，但这仅是单笔款项汇出的记录，基于双方关系密切，无法证明这笔款项原来就是贾贵福所有，且该份证据只能证明贾贵福转出3709621.48元，而不能证明3709621.48元是转给王新安用来支付本案购房款。3、对信用社收贷收息凭证，这应当是王新安持有的，对该证据的真实性无异议，但恰恰可以证明该笔款项并非购房款，而是从贾贵福账户归还王新安贷款，借款的到期日显示为2015年11月19日，但被告王新安却在2015年4月2日提早半年多的情况下归还银行本息，这也说明双方具有互相串通，逃避债务的恶意。4、对房屋所有权证二份、国地土地使用权证、契证、税收缴款书、银行卡刷卡存根、农行银行卡交易明细的真实性没有异议，但对证明目的有异议，所以我方才提出本案的撤销权之诉，另外税收缴款凭证可以明确，本案缴纳税款的依据为2315808元，如果本案确定以370万元为房屋成交价，那第三人与被告涉嫌逃税，并且金额巨大，应当移送相关部门处理。5、对租房协议书三份、工商登记信息一份、照片、身份证复印件的真实性我方无法确认。6、对贾贵福2015年的汇款账号的交易记录形式上有真实性没有异议，但对关联性、证明目的有异议，具体意见以刚才原告在举证时表明的意见为准。7、从合同抵押金额为420万元可以看出，涉案房产的评估价应不止550万元（一般银行不会高于评估价的70%放款）；这几份证据本应由第一被告持有，在第三人手中能证明借款可能实际由第三人使用，现在法院联系不到第一被告，但第三人可以轻易从被告处获得对其有利的证据，足以说明二人合谋转移财产；虽借款汇入第一被告账户，但可能存在进入第一被告账户后马上转给他人使用的情形，原告申请法院调查该借款的去向。
第一、二被告未向本院提供证据。
根据原告、第三人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：
第一、二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证的权利。
原告提供的证据中，第三人对证据一、三、四、五、六无异议，本院确认其证明力。证据二虽系涉案房地产在房管部门备案的买卖合同，但是根据第三人提供的另一份房屋转让合同，再结合其他证据，可以确认被告、第三人订立该房地产买卖合同的目的是用于备案登记减少过户的税费，而非按此合同实际履行，因此该合同并非被告及第三人的真实意思表示，且该合同系被告与第三人恶意串通形成，目的是为了减少应纳税款，损害了国家利益，故对其证明力，本院不予确认。证据七系第一被告涉及其他诉讼案件的信息，仅凭该证据并不能当然的证明第一被告存在财产状况恶化、恶意转让财产的情形，该证据不能达到原告的证明目的。证据八表明2015年4月2日，“王雪玲”转给第三人贾贵福370万元，同日，第三人贾贵福将账户中3709621.48元转给浙江义乌农村商业银行，用于代第一被告偿还编号为9081120130022872的合同项下的借款，其中借款本金为370万元，利息为9621.48元，故第三人的资金并非来源于原告质疑的二被告，该证据不能达到原告的证明目的。
第三人提供的证据中，证据一显示，被告、第三人于2015年3月28日就涉案房地产签订房屋转让合同，成交总价为370万元，合同约定购房款于合同签订之日起七日内支付。证据二、三表明第三人贾贵福于2015年4月2日代第一被告偿还了银行贷款本息合计3709621.48元，第三人述称此系以代偿贷款的方式支付上述合同约定购房款，原告对此质疑，但未能提供此款项系其他用途的反证，结合款项的支付时间及房屋转让合同的约定付款时间及金额等，可以认定证据一合同系被告及第三人真实履行的合同，第三人已按合同约定履行支付购房款的义务，综上，本院对证据一、二、三的证明力予以确认。证据四、五来源于有关政府职能部门，本院对其证明力予以确认。证据六系涉案房屋转让后的情况，与本案无关联性，本院不予采信。证据七能够证明第三人贾贵福代第一被告归还银行贷款的款项来源于“王雪玲”，并非来源于原告质疑的二被告，本院对该证据证明力予以确认。证据八加盖银行业务章及与原件核对相符的印章，本院确认其真实性，该组证据能够证明第一被告向义乌农村商业银行贷款370万元，并用涉案房屋作为抵押的事实；经本院调查核实，2014年10月21日，上述贷款发放至第一被告账户后，第一被告于当日连同账户内原有资金合计491万元转给了“楼朝辉”，备注用途为“购颜料”，不存在原告质疑的第一被告收款后立即转给第三人的情形，本院确认该证据的证明力。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：
二被告系夫妻关系，于1987年3月7日登记结婚；二第三人系夫妻关系，于1982年9月27日登记结婚。第三人王苏花与被告王新安系姐弟关系。
2013年11月5日，二被告与浙江义乌农村商业银行股份有限公司签订个人最高额抵押借款合同，约定贷款人同意在2013年11月5日至2015年10月29日期间向第一被告发放最高420万元的贷款，二被告以涉案房屋提供最高额抵押并于2013年11月6日办理了他项权证。2014年10月21日，该银行向第一被告放款370万元，借款期限至2015年10月19日。
2015年3月12日，原告诉至本院要求义乌市亿新针织染整有限公司及第一被告支付货款。2015年4月8日，原告与义乌市亿新针织染整有限公司及第一被告在本院主持下达成调解协议，并由本院出具调解书一份，载明：“一、被告义乌市亿新针织染整有限公司尚欠原告上虞市晨科化工有限公司货款945550元，原告同意被告义乌市亿新针织染整有限公司于2015年4月23日前一次性支付货款84万元，余款自愿放弃。二、若被告义乌市亿新针织染整有限公司到期不履行上述付款义务，原告有权以被告义乌市亿新针织染整有限公司尚欠的945550元为基数扣除已付部分一并申请法院强制执行，并要求被告义乌市亿新针织染整有限公司赔偿利息损失（以尚欠的货款为基数，从2014年7月29日起按月利率2%计付至实际履行完毕之日止），并要求被告义乌市亿新针织染整有限公司支付原告为实现本案债权所花的律师代理费23000元和诉讼费用7792元。三、被告王新安对上述债务承担连带清偿责任。四、原告上虞市晨科化工有限公司自愿放弃其它诉讼请求。”后义乌市亿新针织染整有限公司及第一被告未按协议履行，原告向本院申请强制执行，本案受理后查明第一被告暂无可供执行财产，于2015年7月2日裁定该案件终结执行。
2015年3月28日，二被告与二第三人签订房屋转让合同一份，约定二被告将涉案房产转让给二第三人，转让价格为370万元，付款方式为合同签订之日起七日内一次性付款，合同中还约定办理房屋过户时备案的合同文本仅为过户使用，双方权利义务以该合同为准。2015年4月2日，为办理房产过户手续少纳税，二被告与二第三人另签订房地产买卖合同一份作为过户时房产部门备案的合同，该合同为房管部门制定的格式合同，载明转让的价格为150万元。当日，第三人贾贵福代第一被告向浙江义乌农村商业银行股份有限公司偿还了上述贷款本息合计3709621.48元，以此方式支付了合同约定的购房款。2015年4月2日，二第三人以2315808元为计税金额缴纳了房产过户的有关税费，并陆续办理了房屋及土地的过户手续。
诉讼过程中，依原告申请，本院依法委托金华市正大房地产估价师事务所有限公司对涉案房地产在2014年4月的市场价值进行评估，评估结果为4307000元。评估费11800元由原告预交。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害，或者债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人向人民法院请求撤销债务人的行为必须具备：（1）所转让的财产是“以明显不合理的低价转让”；（2）该低价转让行为“对债权人造成损害”；（3）受让人在受让时“知道”是“以明显不合理的低价转让”和该低价转让行为“对债权人造成损害”三个要件。就本案而言，关键是第（1）个要件。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。涉案房地产的评估价为4307000元，第三人自被告处受让涉案房产所支付的对价为370万元（实际为3709621.48元），转让价与评估价的比率为85.91%。再考虑到目前房地产市场的整体行情及合同约定由第三人承担税费等因素，该转让的价格并不构成明显不合理的低价。综上，原告主张撤销权的依据不充分，其诉请，本院不予支持。第三人抗辩中的合理部分，本院予以采纳。但被告与第三人实际交易房产的价格为370万元，而在房产部门备案的合同价款为150万元，最终税务部门以2315808元作为计税金额收取了有关税费。被告与第三人以“黑白合同”的形式少缴税款的行为系违法行为，损害了国家税收利益，应由税务部门依法予以处理。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告上虞市晨科化工有限公司的诉讼请求。
案件受理费1076元，保全费5000元，评估费11800元，均由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费1076元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 张 凯
人民陪审员 王春洋
人民陪审员 朱正华
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 颜虹英