杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭下民初字第569号
原告：陈吉。
委托代理人：舒军。
被告：江苏AB股份有限公司。
法定代表人：殷红良。
委托代理人：王坤泉。
委托代理人：张厚山。
原告陈吉与被告江苏AB股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月17日受理后，依法由审判员石敏独任审判，于同年6月3日公开开庭进行了审理。原告陈吉的委托代理人舒军、被告江苏AB股份有限公司的委托代理人王坤泉、张厚山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈吉诉称：2011年4月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将凤起路391号房屋出租给被告作为营业用房使用，建筑面积约60平方米；租赁期限为4年零8个月，租期自2011年4月10日至2015年12月15日止；租金每一年付一次，先付款后使用，如不足一年按日结算。首期租金在合同生效之日起5个工作日内支付，金额为490000元。今后每期租金于每年届满之日前30日支付，即第二年租金支付时间为2012年3月10日，金额为514500元，第三年租金支付时间为2013年3月10日，金额为540225元。合同对第四年和第五年的租金支付方式和金额均作了详细约定。在违约责任中规定，被告逾期支付租金累计达7个工作日以上的，应向原告支付相当于三个月租金的金额作为违约金，同时，被告交付的保证金归原告所有。合同签订后，被告依约使用租赁的房屋，向原告支付了第一年和第二年的房屋租金。被告本应按约在今年的3月10日向原告支付第三年的房屋租金540225元，但至原告提起本案诉讼之日，被告仍未向原告支付，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《房屋租赁合同》第七条第三项之约定，被告应向原告支付三个月租金的金额作为违约金，保证金40000元归原告所有。原告为了维护自身合法权益，提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付违约金135056.25元，被告已交付给原告的40000元合同履约保证金归原告所有；2.本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述的事实，原告陈吉向本院提交了证据一份：房屋租赁合同，欲证明原、被告在合同中约定的权利与义务。
被告江苏AB股份有限公司辩称：原告与被告确于2011年4月8日签订了凤起路391号《房屋租赁合同》，作为AB内衣专卖店，租期为4年8个月，自2011年4月10日起至2015年12月15日止，由于该专卖店经营不善，严重亏损，被告决定于2013年6月底停止营业，同时终止凤起路391号《房屋租赁合同》。按合同第六条乙方的权利和义务第（二）款乙方义务第4点之约定，提前了三个月通知原告，并于2013年3月15日向原告支付了至6月底的租金121365.60元。同时原告亦于2013年3月14日致函被告确认收到被告给原告的终止房屋租赁合同的通知函。综上所述，被告并未存在违约行为。为了维护被告的合法权益，请求法院驳回原告的起诉，并承担本案的全部诉讼费用。
为证明答辩事实，被告江苏AB股份有限公司向本院提交如下证据：
1.函（被告致原告），欲证明被告提前三个月通知原告将停止在凤起路391号房屋的营业，同时与原告终止房屋租赁合同。
2.国内跨行大额汇款凭证，欲证明被告于2013年3月15日向原告支付了至6月底的租金121365.60元。
3.函（原告致被告），欲证明原告确认收到被告给原告的终止房屋租赁合同的通知函。
原、被告提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，本院认为该证据能相互佐证案件事实，与本案纠纷存在关联性，故对该证据效力予以认定。
对被告提交的证据1，原告对真实性有异议，认为不是原件，书写内容不规范，不能证明原告同意解除合同；被告对原告的质证意见，提出对原告的笔迹进行鉴定；因被告不能提供原件核对，本院对该证据不予确认。对证据2、3，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告未同意解除合同；因此本院对被告支付至2013年6月底的租金121365.6元及原告对被告的撤场申请同意降租的事实予以确认。
另，因被告提供鉴定的文本是复印件，未提交原件，无法提交鉴定机构鉴定；且原告已确认知晓被告的撤场申请，故被告的鉴定申请，本院未予准许。
综上，根据原、被告当庭举证、质证及双方当事人陈述的情况，本院认定案件事实如下：
2011年4月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将凤起路391号房屋出租给被告作为营业用房使用，建筑面积约60平方米；租赁期4年8个月，租期自2011年4月10日至2015年12月15日止；租金第一年49万元，每年递增；租金每一年付一次，先付后用，如不足一年按日结算；首期租金在合同生效之日起5个工作日内支付，今后每期租金于每年届满之日前30日支付；该房屋合同履约保证金40000元，在签约后5个工作日内交付，合约终止结清全部费用后，无息退还被告；若有特殊原因，被告终止协议，需提前三个月通知原告，否则原告有权要求被告支付违约金；被告逾期支付租金七个工作日以上的，向原告支付相当于三个月租金的金额作为违约金，同时原告没收被告的合同履约保证金；合同同时还约定双方其他的权利义务。
合同签订后，原告向被告交付房屋，被告按期支付前二期租金及合同履约保证金。被告于2013年3月15日通过汇款方式支付租金121365.6元，未按合同约定应在2013年3月10日支付第三期租金540225元。2013年3月14日，原告以杭州德容实业投资有限公司名义致函被告：对于被告提出的撤场申请，原告给予今年降租5万元，降租后年租金为490225元，以期共渡难关。现原告以被告未按合同约定支付租金为由，提起诉讼，请求法院判如所请。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为，被告以经营不善、严重亏损可否作为特殊原因解除合同。双方约定了一方解除合同的条件，条件成熟时，解除权人可以解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可请求依法确认解除合同效力。本案双方签订的《房屋租赁合同》约定，若有特殊原因，被告终止协议，需提前三个月通知原告，否则原告有权要求被告支付违约金，但合同并未就“特殊原因”的内容作出解释。因此，“特殊原因”这一作为单方解除合同的成就条件属约定不明，单纯理解会产生歧义。该条款实为免责条款，即单方据此解除合同可免责，该“特殊原因”的条件应与合同约定的其他免责条件内容相同。以经营不善、严重亏损的理由解除合同，是将风险转嫁，破坏交易安全的行为，违背双方签订合同时的本意。故被告抗辩以经营不善、严重亏损作为特殊原因，已通知原告合同解除，其未违约的理由，缺乏依据，本院不予采信。被告未按合同约定期限内全额支付租金，应承担违约责任。故原告主张被告支付三个月的租金135056.25元作为违约金，及被告交纳合同履约保证金40000元归原告所有的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏AB股份有限公司应本判决生效之日起十日内向原告陈吉支付违约金人民币135056.25元。
二、被告江苏AB股份有限公司在原告陈吉处的合同履约保证金40000元归原告陈吉所有。
案件受理费人民币3801元（原告已预缴），减半收取为1900.5元，由被告江苏AB股份有限公司负担（本判决生效后十内履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3801元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 石敏
二〇一三年七月十日
书记员（代） 沈洁