吉林市龙潭区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0203执异27号
案外人：王修志，男，1957年8月13日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。
委托代理人：杨贤鑫，吉林吉信律师事务所律师。
申请执行人：吉林市鑫业建筑安装有限公司，住所地：吉林市永吉经济开发区。
法定代表人：葛宝光，该公司经理。
委托代理人，孙超，该公司法律顾问。
被执行人：吉林华运房地产开发有限公司，住所地：吉林市高新区。
法定代表人：黄保国，该公司董事长。
本院在执行申请执行人吉林市鑫业建筑安装有限公司（以下简称鑫业公司）申请执行吉林华运房地产开发有限公司(以下简称华运公司)建设工程合同纠纷一案中，案外人王修志对于执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，组织异议双方公开进行了听证。案外人王修志及其委托代理人杨贤鑫、申请执行人鑫业公司的委托代理人孙超到庭参加�证。被执行人华运公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证。本案已审查终结。
案外人王修志异议称：因华运公司欠案外人王修志工程款，华运公司已于2015年11月11日将上述85套房屋中的6套房屋抵顶给案外人，并且双方签订了认购协议及王修志以房抵工程款明细，因该房屋现不能办理更名过户，故只在2015年11月交付了该6套房屋。龙潭法院作出的（2016）吉0203执747号执行裁定违法，依法应予以撤销。理由是：一、案外人与被执行人是2015年11月签订的认购协议，而法院查封行为发生在2016年11月份，案外人签订合同早于法院查封行为。二、在法院查封之前已合法占有该不动产。案外人在2015年11月份与被执行人签订合同后，即实际占有了该房屋。三、已经以抵工程款方式支付全部价款。案外人与被执行人签订的王修志以房抵工程�明细已经显示支付全部价款。四、非因案外人自身原因未办理过户登记。因被执行人的原因未办理过户登记。故案外人提出书面异议，请求撤销（2016）吉0203执747号查封及拍卖执行裁定，终止对贻翔苑7号楼3单元2层201室（0302033）、2层202室（0302034）、3层301室（0303035）、3层302室（0303036）、4层401室（0304037）、4层402室（0304038）六套房屋查封、拍卖。
申请执行人鑫业公司辩称：我公司不同意案外人的异议请求。被查封的坐落于吉林市龙潭区长青路58号的贻翔苑小区7号楼含本案执行异议的房屋在内的全部房屋，在房产部门均登记被执行人华运公司名下，本院查封及拍卖裁定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。
被执行人华运公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，亦未递交书面答辩�见。
针对异议请求，案外人王修志向本院提供如下证据：
1、（2017）吉02民初64号民事调解书及生效证明各一份，证明案外人王修志于2013年6、7月份与华运公司签订了建设工程施工合同，并按约定履行了合同，华运公司欠案外人王修志工程款。
申请执行人鑫业公司对上述证据真实性、合法性无异议，对证明的问题有异议，认为该证据与本案无关联性。被执行人欠案外人工程款，本案涉及的是房屋。
2、抵账协议书及王修志以房抵工程款明细各一份，证明2015年11月11日案外人与华运公司签订以房抵工程款的对账单，将7号楼3单元2层201室（0302033）、2层202室（0302034）、3层301室（0303035）、3层302室（0303036）、4层401室（0304037）、4层402室（0304038）六套房屋抵工程款给案外人王修志。
申请执行人鑫业公司对上述证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为案外人提供的以房抵工程款的六套房屋，无法确认就是案外人提出异议的房屋。
3、认购协议6份，证明2015年11月11日案外人与华运公司共同签订了认购协议，将7号楼3单元2层201室（0302033）、2层202室（0302034）、3层301室（0303035）、3层302室（0303036）、4层401室（0304037）、4层402室（0304038）六套房屋处分给案外人。
申请执行人鑫业公司对上述证据的真实性有异议，认为该协议无购房款交付信息，看不出案外人已交付购房款，该协议仅有合同效力没有物权效力。
4、吉林市龙潭区法院作出的（2016）吉0203执747号查封、拍卖执行裁定、吉林市华润房地产资产评估有限公司：吉润房资评字第（2017）-05-038号房地产估价报告。证明（2016）吉0203执747号查封、拍卖贻翔苑小区7号住宅1-5单元，包括案外人3单元6套房屋，分别是3单元2层201室（0302033）、2层202室（0302034）、3层301室（0303035）、3层302室（0303036）、4层401室（0304037）、4层402室（0304038），查封时间是2016年12月20日，而案外人取得该房屋的时间是2015年11月11日，查封时间在后，侵犯了案外人的利益。2、评估报告估价对象住宅包括案外人合法所得房屋上述6套。
申请执行人鑫业公司对上述证据真实性无异议，对证明问题有异议，法院查封的房屋不是案外人所有的。
5，光碟一张，证明案外人拥有该六套房屋的钥匙，并未实际居住。
申请执行人鑫业公司对该证据无异议。
6、证明类似案件在中院提起案外人异议之诉，支持了案外人请求。
申请执行人鑫业公司对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该判决阻却法院执行程序，但该判决没有提到房屋归属。
针对异议请求，申请执行人鑫业公司向本院提供如下证据：
涉案房屋房产登记簿一份，证明涉案房屋登记在华运公司名下，华运公司只有预售资质，无销售资质。
案外人对该证据的真实性有异议，认为无房产局公章，无调查时间，虽然登记在华运名下但并不能证明其未转移出售，从序号第35-40号是案外人抵顶的房屋，由于华运公司的原因该房屋出售信息没有在房产局备案。案外人认为该证据不能证明申请执行人要证明的问题。
被执行人华运公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃举证质证权利。
本院对证据审查后认为：
对于案外人提供的证据1、6，本院认为上述证据与本案无关，本院对上述证据不予采信；证据2、3、4，本院认为上述证据不能证明案外人要证明的问题。
对于申请执行人鑫业公司提供的证据，本院对涉案房屋登记在华运公司名下予以确认。
经审查查明：原告鑫业公司诉被告华运公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年7月26日作出（2014）吉0203民初1838号民事调解书，调解书内容为：“一�被告吉林华运房地产开发有限公司于2016年7月29日前给付原告吉林市鑫业建筑安装有限公司工程款996.00万元；二、案件受理费40，760.00元，由被告吉林华运房地产开发有限公司承担”。调解书生效后，被告华运公司未履行其义务，原告鑫业公司向本院申请强制执行。本院于2016年12月20日作出（2016）吉0203执747号执行裁定，查封被执行人吉林华运房地产开发有限公司所有，坐落于吉林市龙潭区长青路58号贻翔苑住宅小区7号住宅18幢1-5单元、面积4451.29平方米房屋，共计65套。查封期限三年。本院于2017年8月25日作出（2016）吉0203执747号执行裁定，拍卖被执行人吉林华运房地产开发有限公司位于吉林市龙潭区长青路58号贻翔苑住宅小区7号住宅18幢3单元12套房屋（0306042室、0306041室、0305040室、0305039室、0304038室、0304037室、0303036室、0303035室、0302034室、0302033室、0301032室、0301031室）。送达后，案外人王修志向本院提出书面异议，请求撤销（2016）吉0203执747号查封及拍卖执行裁定，终止对于贻翔苑7号楼3单元2层201室（0302033）、2层202室（0302034）、3层301室（0303035）、3层302室（0303036）、4层401室（0304037）、4层402室（0304038）六套房屋查封、拍卖。
另查明：案外人王修志（乙方）与被执行人华运公司（甲方）于2015年11月11日签订六份认购协议，双方约定，乙方自愿认购甲方贻翔苑项目7号楼3单元2层201室、2层202室、3层301室、3层302室、4层401室、4层402室房屋。
本院认为：案外人王修志与被执行人华运公司签订的抵账协议书第三条约定：“甲方（华运公司）应于本协议签署之日起将车库和房产交付给乙方（王修志），并与乙方签署正式房屋买卖合同”。案外人王修志与被执行人华运公司签订的认购协议第七条约定：“乙方贷款客户应于甲方通知之日起七日内，交齐办理贷款所需材料；一次性付款客户应于甲方通知之日起七日内前来与甲方签署《商品房买卖合同》”，在本院查封涉案房屋及作出拍卖裁定前，案外人王修志与被执行人华运公司并未签署正式房屋买卖合同，该认购协议并不是正式的商品房买卖合同，属于双方的内部约定，该认购协议不能对抗第三人，且案外人王修志并未在上述六套房屋中实际居住及未能提供有效证据证明其已按协议约定交纳购房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除�行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。因案外人王修志不符合该法律规定的情形，故案外人王修志提出的撤销（2016）吉0203执747号查封及拍卖执行裁定的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人王修志的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向吉林市龙潭区人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘洪伟
审 判 员 邓 玮
审 判 员 姜云鹤
二〇一七年十一月十五日
代理书记员 单基伟