湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终265号
上诉人（原审被告）余任东，农民。
委托代理人单军民，平江县弘正法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）余迎春，农民。
委托代理人单军民，平江县弘正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）平江县世纪福星商贸有限公司，住所地平江县新城区东兴大道福星香缇轩。
法定代表人叶江波，该公司董事长。
委托代理人何满怀，平江县启明法律服务所法律工作者。
上诉人余任东、余迎春与被上诉人平江县世纪福星商贸有限公司（以下简称“福星公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2015）平民初字第853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余任东和上诉人余迎春的共同委托代理人单军民，被上诉人福星公司的委托代理人何满怀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：福星公司（合同甲方）与余任东、余迎春（合同乙方）签订的商业租赁合同的场地位于湖南省平江县新城区东兴大道路福星香缇轩商业部分主楼的一楼商场主入口的111号房屋和场地，该项目建筑面积90.91平方米，实用面积79平方米。本案租赁合同的场地临街有两个开放式铺面，并且与商场内部联通。该合同期限为三年，租赁用途为验光配镜所涉及的合法用途，租期第一年租金为13.8万元，第二年租金为15万元，第三年租金为15万元。双方约定合同定金为5万元，公共设施费用1.2万元，节日赞助费2000元/年，人员管理费100元/人/月，开业赞助费2000元，宣传促销费200元/期，服装费500元/人，后经双方约定合同定金改为3万元，取消节日赞助费。就租赁场地的装修双方约定如下：1、自合同签订之日起，乙方30日内提供装修方案和效果图，报甲方批准后在约定时间内由乙方装修完毕。2、乙方柜台的装修方案、立面效果图、平面布置图、商品和货架的布局及摆放须与甲方总体布局规划一致，按相关程序报甲方书面审核认可后方可施工，装修费用由乙方自行承担，装修过程务必严格遵守甲方制定的《装修规定规定》，在合同有效期内乙方提前解除合同或合同期满后，固定装修物品一律不准拆卸。就乙方违约责任，双方约定乙方拖欠租金及其他费用一个月以上者，在甲方规定期限内仍未付清的，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金。2013年5月9日双方签订商业租赁合同后，双方以2014年1月17日世纪华联商场正式开业为租赁起始日，福星公司开始计收租金。余任东、余迎春向福星公司交纳了第一年的租金13.8万元及保证金3万元。在第一年租赁到期后，余任东、余迎春以铺面租金过高，福星公司未实现招商承诺“三层一起开张”等为由，要求减免租金，但遭到福星公司拒绝后遂一直未再交纳租金。2015年1月19日福星公司下发通知，要求余任东、余迎春缴纳2015年全年租金，并告知如逾期未缴纳租金，福星公司将启动相关法律程序处理。
原审法院另查明，本案合同双方租赁的场地除地面已经铺好，其他部分均为毛坯。合同签订后，就该场地余任东、余迎春进行了装修。就租赁场地的水电费问题，双方没有明确约定，在合同实际履行过程中，先由福星公司向电力、自来水公司缴纳费用，再由福星公司向各商户进行追讨。2014年1月至2015年4月，福星公司共垫付租赁场地水电费13843元，每月由余任东、余迎春雇请的员工进行了签字确认。余任东、余迎春辩称其因房屋漏水造成损失6000元，要求在水电费中核减。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：1、余任东、余迎春未按时缴纳租金的行为是否构成根本违约，双方签订的租赁合同是否应当解除；2、福星公司主张的公共设施费12000元、水电费13843元、2015年1月至5月租金5万元及后续租金是否应该支持。
关于焦点一，原审法院认为双方签订的《商业租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。合同当事人应当按合同的约定履行各自的义务。案中，福星公司在合同签订后，已经将租赁物交付给余任东、余迎春，但余任东、余迎春在合同履行过程中，自2015年1月17日起未按双方约定支付租金构成违约，应当承担给付租金的责任和违约责任。余任东、余迎春辩称，福星公司没有实现招商承诺在前，并且双方签订的合同租金明显高于其他商家，要求减少租金后福星公司不同意，所以至今没有支付租金。原审法院认为余任东、余迎春没有提供证据证实“商场三层一起开张”这一招商承诺是本合同成立的要约邀请，也未证实这一承诺是福星公司必须履行该合同的义务。该合同就租金的约定是双方订立合同时意思一致的表示，不存在显失公平的情形，余任东、余迎春以上述两点理由拒绝支付租金的抗辩主张不能成立，不予采纳。自起诉之日止余任东、余迎春延迟缴纳租金已经有四个月，其未缴纳租金的行为，已经违反了合同有关“乙方拖欠租金及其他费用一个月以上者，在甲方规定期限内仍未付清的，甲方有权单方面解除合同”的约定，构成根本违约，福星公司要求解除合同的诉讼主张，予以支持。
关于焦点二，福星公司主张余任东、余迎春应当支付公共设施费12000元、水电费13843元、2015年1月至5月租金5万元及后续租金。原审法院认为双方在合同签订之后，福星公司已经依据约定将场地交付给余任东、余迎春使用，其租赁的场地也在正常营业中，福星公司已经履行了合同的义务，余任东、余迎春理应按合同约定支付租金及其他费用。故对于福星公司的上述诉讼请求，予以支持。但余任东、余迎春交纳的保证金3万元应从中抵减。对于福星公司主张的13843元水电费，系福星公司先前垫付的费用，余任东、余迎春理应进行支付。余任东、余迎春辩称其因房屋漏水造成损失6000元，要求在水电费中核减，因其未提供证据证实。如其确有证据证实因福星公司造成了其财产损失，其可另行主张权利。故对于福星公司主张13843元水电费的诉讼请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除平江县世纪福星商贸有限公司与余任东、余迎春签订的商业租赁合同，由余任东、余迎春于判决生效之日起十日内向平江县世纪福星商贸有限公司返还租赁物；二、由余任东、余迎春于判决生效之日起十日内支付平江县世纪福星商贸有限公司公共设施费12000元、水电费13843元、2015年1月至5月租金5万元及后续租金（后续租金按1.25万元/月自2015年5月18日计算至余任东、余迎春腾空场地之日止，余任东、余迎春交纳的保证金30000元从中抵减）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1696元，由余任东、余迎春承担。
上诉人余任东、余迎春不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定上诉人欠被上诉人水电费13843元和公共设施费12000元没有事实依据，认定事实错误。合同中已明确约定了由被上诉人提供出租场地并提供水电条件，被上诉人要求上诉人缴纳水电费，但其并没有提供任何发票，上诉人到底用了多少水电费都是由被上诉人说了算，且公共设施费也计算了水、电费，二项费用在合同中的约定互相矛盾，被上诉人只能选其一；2、原审法院认定上诉人租金按每年15万元计算错误，应按同地段相邻租赁面积价格计算，租赁费用应为每年92481.2元。其理由是被上诉人在招商时“租赁场地所在的一、二、三楼同时开张”的承诺没有兑现，也没有按照约定提供空调，所有超市的吊顶、电线、地板等装饰装修都由被上诉人完成；相邻的陆水晶档口租金为每年20600元，面积为20.25平方米，其装修也由被上诉人完成，而上诉人的装饰装修都是由自己完成，租赁合同显示公平。综上，上诉人不缴纳租金，是被上诉人违约在先，双方没有协商达成一致意见，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人福星公司答辩称：1、被上诉人出租场地只是提供水、电条件，用水、用电的费用理应由上诉人负担，且每次的水、电费的读数及金额均向上诉人送达，上诉人都可以在自己租铺的分表上进行核对，并不是被上诉人说了算；公共设施费涉及的水、电费是在公共场所产生的费用，并不包括租赁店铺内的水电费，一审认定的水、电费数额合法有据；2、被上诉人承租出去的场地除超市大厅前面已装修好的之外，其他租赁场地都由承租人自己装修，上诉人租赁的商铺是房屋类，合同中亦明确约定由其自己装修；相邻的陆水晶租赁的商铺属于超市大厅的铺位，其租赁费用自然要比租赁房屋价格低，上诉人上诉陈述的陆水晶的租金、面积不符合事实。因租金已在合同中有约定，上诉人要求按同地段相邻的面积来计算租金的理由不能成立。原审法院按合同约定的15万元计算租金正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审期间,上诉人余任东、余迎春提供了一份福星公司与安提食品有限公司的房屋租赁合同，拟证明双方签订的合同显示公平，该租赁合同的店铺租金比上诉人的要低，店铺面积比上诉人的要大，且其他商户的装修都由被上诉人完成。被上诉人福星公司发表质证意见称，对该证据的“三性”无异议，但对证明目的有异议，该合同约定的店铺装修都是由安提食品有限公司自己承担的，并非是被上诉人装修。上诉人的铺面与安提食品有限公司的铺面决然不同，安提食品有限公司的店面只能临街经营，而上诉人的店铺既可临街经营，也可在超市大厅内经营。
被上诉人福星公司亦提供了一份福星公司与租户陆水晶的商铺租赁合同，拟证明与上诉人相邻的店铺租金比上诉人租赁的价格还要高。上诉人余任东、余迎春质证称，对该证据不予认可，被上诉人与陆水晶并未按合同实际履行，实际上陆水晶经营的铺面面积达到了20.25平方米。
对上述证据本院认证意见为，安提食品有限公司和陆水晶租赁的商铺与上诉人余任东、余迎春租赁的商铺虽然较邻近，但商铺的经营面积和铺面位置彼此不同，且商铺租赁价格又是经合同双方各自自愿协商确定，存在租赁价格差异亦是正常的，故上述两份证据与本案没有关联性，均不予采信。
本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人余任东、余迎春与被上诉人福星公司签订的《商业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的规定，应合法有效。在合同中双方当事人已明确约定了涉案租赁物每年的租金数额、租赁物装修由谁负责及公共设施费等事项，该约定对双方均具有约束力。余任东、余迎春作为承租方，在使用租赁物后，未按合同约定按期向出租方福星公司支付租金，其行为违反了双方的约定，原审法院认定其构成根本违约，判决解除双方的租赁合同，并由其按约定的租金数额向福星公司支付租金并无不当。上诉人余任东、余迎春以租赁合同的约定显示公平为由，主张应按与涉案租赁物同地段相邻的面积来计算租金，因租金的具体数额已经双方约定，双方也未就变更租金一事协商达成一致，且无充分证据证明合同显示公平，故其该项主张的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人上诉陈述“被上诉人在招商时承诺租赁场地所在的一、二、三楼同时开张没有兑现”的理由，因其既未写入双方的合同，亦未提供证据证明，本院不予认定。关于上诉人提出的公共设施费及水电费的问题，因公共设施费包含的水电费应为公共区域水电费的分摊，具体数额在合同中亦有约定，并不包含上诉人在经营过程中产生的水电费。同时，上诉人在租赁经营中对其租赁商铺所产生的水电费由其支付亦符合常理，且被上诉人每月都向上诉人送达了水电费收取单据，上诉人亦进行了签字确认又未提出异议，故原审法院认定上诉人欠被上诉人水电费和公共设施费的事实正确，上诉人主张其只应向被上诉人支付公共设施费或水电费中的一项的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1696元，由上诉人余任东、余迎春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 鹏
审 判 员 余立根
代理审判员 乔宝全
二〇一六年四月三十日
书 记 员 邓振宇