吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0721民初69号原告:天达名仕小区业主委员会。住所地：吉林省松原市前郭县。代表人：李蓉庆，女，1972年2月12日生，汉族，住吉林省前郭县。委托诉讼代理人：赵鹏远，吉林信维律师事务所律师。被告：松原市鹏翔物业有限公司。住所地：吉林省松原市前郭县。法定代表人：刘艳龙，系经理。委托诉讼代理人：周昌有，男，1953年12月28日生，汉族，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：王秀芹，吉林巨石律师事务所律师。原告天达名仕小区业主委员会与被告松原市鹏翔物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天达名仕小区业主委员会的代表人李蓉庆、委托诉讼代理人赵鹏远，被告松原市鹏翔物业有限公司的委托诉讼代理人周昌有、王秀芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天达名仕小区业主委员会向本院提出诉讼请求：要求依法解除天达名仕小区业主委员会与松原市鹏翔物业有限公司之间的物业服务合同。事实及理由：2007年5月份，天达名仕小区业主陆续入住后，被告于2015年在该小区进行物业服务。被告在本小区服务期间，对该小区管理不好、服务态度不好，实施暴力性质管理，无法保证本小区业主居住安静环境。对此，经业主大会讨论决定，自2017年9月7日解聘被告对天达名仕小区的物业管理，并以书面形式通知被告，但被告拒绝退出。松原市鹏翔物业有限公司辩称，被告不同意解除物业服务合同。1、被告于2015年在天达名仕小区服务，从未与原告签订过任何物业服务合同，原告无权解除被告在该小区的物业服务合同。2、被告没有实施暴力管理。被告在该小区服务期间，因部分业主不交物业费，与个别业主发生过矛盾，此事已经相关部门处理完毕，与本案无关。3、原告超时选举；选举时业主本人未到场，代理人没有委托书；部分商企业主对选举不知情；刘艳龙与老妈手擀面饭店和鸣汇烧烤店经营者通话录像，证明签字时受到胁迫，没有通知房东，都是饭店经营者签的字。我们认为选举程序严重违规，原告成立业主委员会不合法。4、李蓉庆作为代表人不合法，原告称经业主大会讨论解除物业合同不成立。原告未提供会议记录，未书面通知。5、吕艳秋等9名业主签名的证实材料，证明物业心系业主，服务业主，不同意解聘物业。综上，认为原告不具备本案诉讼主体资格，依法应驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天达名仕小区坐落于前郭县查干淖尔大街以北、松原大路以西、西邻天和小区，共有18栋楼，建筑面积为130382.67㎡，所有面积属于自有面积。其中，住宅1178户，商企83户、车库235个。2015年5月份，松原市鹏翔物业有限公司进入该小区，为天达名仕小区各业主提供物业服务。2017年5月7日，天达名仕小区业主向前郭尔罗斯蒙古族自治县前郭镇蒳荷芽社区居民委员会提出申请，要求成立天达名仕小区业主委员会。该社区居民委员会组织工作人员到天达名仕小区对各住户处逐一进行核查，对823户业主进行了确权，823住户居住面积合计为70150.87㎡。继而组织天达名仕小区各业主进行了投票，该小区785户业主投票同意成立天达名仕小区业主委员会，785户业主居住面积合计为68359.91㎡。2017年8月29日，天达名仕小区业主委员会正式成立，并于2017年9月5日，选出第一届天达名仕小区业主委员会成员，同时在前郭尔罗斯蒙古族自治县前郭镇蒳荷芽社区居民委员会备案。2017年9月7日，经原告征询天达名仕小区各业主，有749户业主签字同意解聘被告。原告于2017年10月15日在天达名仕小区张贴公告，要求被告于2017年10月25日前撤离本小区；于2017年10月27日在天达名仕小区张贴公告，要求被告于2017年11月2日撤离本小区；于2017年11月10日在天达名仕小区张贴公告，要求被告于2017年11月13日前撤离本小区，并书面通知被告。本院根据前郭尔罗斯蒙古族自治县房屋产权交易管理中心出具的天达名仕小区楼盘表中载明的各业主住宅、商企和车库面积，结合前郭尔罗斯蒙古族自治县前郭镇蒳荷芽社区居民委员会出具的各业主确权名单，与原告提供同意解聘被告的业主签字表以及各业主所有车库签字表进行核对，确认同意解聘与被告之间物业服务合同的业主有749户，749户业主专有部分建筑面积为66550.62㎡，包括住宅、商企及车库。前郭尔罗斯蒙古族自治县前郭镇蒳荷芽社区居民委员会对天达名仕小区823户业主进行确权时，查明有1户是同一产权人在该小区有2处房产，有1户是同一产权人在该小区有3处房产。本院在核对同意解聘被告的业主签字名单时，查明有1户是同一产权人在该小区有2处房产；106户业主在该小区有120个车库。前郭尔罗斯蒙古族自治县房屋产权交易管理中心出具的天达名仕小区楼盘表中显示，被告在该小区使用19个车库作为物业管理办公室。综上，可以认定该小区业主户数为1353户。认定上述事实的证据有：1、前郭尔罗斯蒙古族自治县前郭镇蒳荷芽社区居民委员会出具的选举档案、介绍信及证明，证实天达名仕小区业主委员会成立合法。2、天达名仕小区业主大会议事规则，证实天达名仕小区业主委员会成立后，业主委员会对各项事务制定了相应的规则。3、天达名仕业主委员会公告三份和原告提供的录像光碟，证实原告已向被告送达解聘通知。4、天达名仕业主委员会通知二份，证实业主委员会召开业主大会前，已向各业主发出通知，并将通知在小区内张贴。5、同意罢免松原市鹏翔物业有限公司在该小区管理的业主签字名单、天达名仕小区部分业主在该小区所有车库统计表、李蓉庆在天达名仕小区购买车库票据五枚，证实天达名仕小区内过半数业主同意解聘被告。6、本院调取李志来、尹立冬的笔录，证实前郭尔罗斯蒙古族自治县天达名都大酒店和前郭尔罗斯蒙古族自治县小天池洗浴会馆均是天达名仕小区范围内的商企。7、前郭尔罗斯蒙古族自治县房屋产权交易管理中心出具的查档证明和楼盘表，证实天达名仕小区内住宅、商企和车库的数量和建筑面积。8、证人刘继学、刘淑芹、侯文峰、王宝峰、李俊侠、郝国栋出庭作证。以上证人均系天达名仕小区业主，其证言均证实，不满意被告在该小区的服务，要求解聘被告。9、刘艳龙与前郭尔罗斯蒙古族自治县前郭镇蒳荷芽社区居民委员会王书记的通话记录。王书记称，知道社区工作人员超时选举后，已将超时选举的选票作废。本院认为，物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业合同约定提供服务的一种活动。被告自2015年5月起为天达名仕小区业主提供物业服务，故天达名仕小区的业主已经与被告之间形成了事实上的物业服务合同。业主委员会成立后，选聘物业服务企业实施物业管理由业主共同决定。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。天达名仕小区业主委员会经前郭尔罗斯蒙古族自治县前郭镇蒳荷芽社区居民委员会组织成立，同时在该社区居民委员会备案，天达名仕小区业主委员会成立合法。天达名仕小区业主委员会成立后，其具有选聘物业服务企业的权利，故原告具有主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十六条（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。原告是通过所在地居民委员会组织成立的业主大会。天达名仕小区实际居住1353户，建筑物总面积为130382.67㎡；其中有749户业主，专有部分建筑面积为66550.62㎡对被告的物业服务不满意，同意解聘被告。有超过半数业主同意解聘被告，且专有部分建筑面积也已过半数，符合法律规定的解聘条件，故本院对原告解聘被告的请求予以支持。被告要求对原告提供的《天达名仕业主罢免松原市鹏翔物业公司在小区管理签字》上的雷同字体进行鉴定，并提出书面申请。因被告申请请求不明确，无法鉴定，故本院对鉴定申请不予准许。综上，天达名仕小区业主委员会成立并且要求解聘被告均符合法律规定，本院对原告解除物业服务合同的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条（四）项、第七十八条、《物业管理条例》第二条、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：从本判决生效之日起立即解除天达名仕小区业主委员会与松原市鹏翔物业有限公司之间的物业服务合同。案件受理费100元，由松原市鹏翔物业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长  刘洪侠人民陪审员  张超英人民陪审员  宋淑芬二〇一八年八月二十日书 记 员  苗达奇—1—