江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4943号
上诉人（原审被告）南京利源物业发展有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区。
法定代表人严陆根，该公司董事长。
委托代理人苏超，男，南京利源物业发展有限公司员工。
委托代理人龚丽，女，南京利源物业发展有限公司员工。
被上诉人（原审原告）刘国兵，男，1978年2月16日生，汉族。
被上诉人（原审原告）张发琴，女，1980年2月26日生，汉族。
委托代理人刘国兵（系张发琴之夫），自然情况同上。
上诉人南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人刘国兵、张发琴商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张发琴、刘国兵原审诉称，2015年7月24日其与利源公司签订商品房预售合同，约定由其购买利源公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢307含跃层室房屋（以下简称1308室房屋），利源公司应于2015年12月31日前向其交付房屋。但利源公司并未按期向其交付房屋，利源公司逾期交房已经构成违约，应当承担违约责任。其多次与利源公司协商，利源公司均不予理会。现其诉至法院，要求判令：利源公司支付其逾期交房违约金3200元（自2016年1月1日起算至2016年1月31日止，以后按照每月3200元的标准计算至房屋实际交付之日止）。
利源公司原审辩称，其与张发琴、刘国兵签订的商品房预售合同约定，如其逾期交房，则应当按照5元/天的标准向张发琴、刘国兵支付逾期交房违约金，现其无法按期交房，但其愿意按照5元/天的标准向张发琴、刘国兵支付逾期交房违约金至房屋交付之日止。
原审法院经审理查明，2015年7月24日，张发琴、刘国兵（乙方）与利源公司（甲方）签订《百家湖西花园商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方开发的涉案房屋，建筑面积71.91平方米，其中套内建筑面积51.56平方米，总价为1170000元；交付时外墙为部分石材幕墙、部分玻璃幕墙、部分涂料，内墙为水泥砂浆找平批白，顶棚为批白，室内地面为毛地坪，外窗为铝合金窗，分户门为钢制，内门为用户自理，厨房及卫生间的地面、墙面为水泥毛墙面，顶棚为批白；甲方应于2015年12月31日前交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应按照甲方迟延交付的实际天数，以5元/天计算，向乙方支付违约金。合同签订后，张发琴、刘国兵向利源公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，但利源公司并未按照合同约定向张发琴、刘国兵交付房屋。现利源公司开发的百家湖西花园伦敦城某幢房屋尚未竣工，不满足合同约定的交付条件。
案件审理中，经原审法院向多家中介服务机构询价，百家湖西花园伦敦城简装2居室房屋的月市场平均租金为2600元。
另查明，涉案房屋室内实际为精装修、水电齐全，可随时入住，市场租赁价格比简装房屋稍高。
原审法院认为：张发琴、刘国兵与利源公司签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，利源公司应于2015年12月31日前向张发琴、刘国兵交付其所购买的商品房，而利源公司未按期向张发琴、刘国兵交付房屋，系违约行为，应负纠纷的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。利源公司辩称其与张发琴、刘国兵在商品房预售合同中约定的逾期交房违约金标准为5元/天，其只同意按照5元/天的标准向张发琴、刘国兵支付逾期交房违约金。但该标准明显偏低，不足以弥补张发琴、刘国兵实际产生的损失。故该辩解意见，原审法院不予支持。购房人认为约定的逾期交房违约金过低，请求调整提高的，可以参照同地区房屋租金标准上调，但不应高于租金标准，故参考附近同地段房屋租金以及涉案房屋实际装修情况，原审法院酌定张发琴、刘国兵有权要求利源公司按照3000元/月的标准支付逾期交房违约金，经计算，自2016年1月1日起至2016年1月31日止的逾期交房违约金为3000元，此后的逾期交房违约金可以按照3000元/月的标准计算至涉案房屋实际交付之日止。故对张发琴、刘国兵要求利源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、南京利源物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向张发琴、刘国兵支付自2016年1月1日起至2016年1月31日止的逾期交房违约金3000元，此后的逾期交房违约金按照3000元/月的标准支付至307室房屋实际交付之日止。二、驳回张发琴、刘国兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由利源公司负担。
利源公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人原审诉讼请求实质是要求上诉人利源公司按照银行同期贷款利率标准赔偿其损失，但被上诉人对其损失未提供任何证据加以证明，而原审判决未围绕被上诉人的诉讼请求查明相关事实。二、原审判决缺乏法律依据。1、根据司法解释相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案双方在合同中已明确约定了逾期交房的标准，故本案不适用该条规定；原审法院未按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为定案依据，仅依中介公司的询价结果作为租金标准的认定，缺乏相应法律的依据。2、根据合同法规定，合同约定违约金主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方遭受的损失，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额，本案中，被上诉人未提交任何损失的证据。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人张发琴、刘国兵答辩称，一审法院审理的合理合法，请求维持原判。
针对原审法院查明的事实，上诉人利源公司主张涉案房屋虽然是精装修，但是没有家电和家具，不可能随时入住，而且原审法院调查简装两居室市场月平均租金为2600元没有依据。双方对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中查明，涉案房屋所在的第某幢房屋已于2016年5月24日竣工验收合格，并于2016年6月30日报送竣工验收备案。本案双方确认张发琴、刘国兵已于2016年7月8日收房。
以上事实，由上诉人利源公司提交的房屋建筑工程竣工验收备案表、业主交付验收记录、通知业主办理交付验收手续的《收房通知书》以及邮寄函件的挂号信名单、发票，二审谈话笔录、质证笔录等在卷证实。
本院认为，上诉人利源公司与被上诉人张发琴、刘国兵签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。因上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋存在违约行为，故原审判决其向被上诉人承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，被上诉人因上诉人延期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的5元/天的逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人的实际损失。原审法院虽未以有关主管部门公布的租金标准来确定损失，或向有资格的房地产评估机构申请对同地段同类房屋的租金价格进行评估，但原审法院通过向三家中介机构询价的方式同样能够客观反映涉案房屋的租金标准，且涉案房屋实际为精装修房屋，故原审法院参照询价标准并结合涉案房屋的实际状况调整上诉人延期交房违约金为按每月3000元计算并无不当。但二审中双方确认张发琴、刘国兵已于2016年7月8日收房，故本案逾期交房违约金应计算至2016年7月8日，即18774（3000×6+3000×8/31）元，因二审中出现了新事实，致使原审法院判决不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初1687号民事判决第二项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初1687号民事判决第一项为：南京利源物业发展有限公司于本决发生法律效力之日起10日内向张发琴、刘国兵支付自2016年1月1日起至2016年7月8日止的逾期交房违约金18774元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，均由上诉人南京利源物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 王 慧