福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第6048号
原告洪碧月，女，1977年8月22日出生，汉族，住南安市。
委托代理人黄建新、尤冠雯，福建柳溪律师事务所律师。
被告南安市新华水产有限责任公司，住所地福建省南安市溪美镇新华街299号，组织机构代码：15630097-4。
法定代表人吴光荣，该公司董事长。
委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。
被告谢林，男，1985年4月5日出生，汉族，住四川省射洪县。
原告洪碧月与被告南安市新华水产有限责任公司（以下简称新华公司）、被告谢林因确认合同无效纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法适用简易程序于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告洪碧月及其委托代理人黄建新、尤冠雯，被告新华公司的法定代表人吴光荣及其委托代理人黄志明、黄人杰到庭参加诉讼，被告谢林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告洪碧月诉称：2012年7月6日，原告与被告新华公司签订一份《房屋租赁协议书》。协议约定，原告向被告承租南安市溪美新华街313号店面，租期自2012年11月1日起至2013年10月31日止。2013年7月31日，被告发布公开招租公告：新华公司委托南安市产权交易中心拟在其网站上采用网络电子竞价方式，对将于2013年10月31日到期的，址在溪美新华街313号店面进行公开招租；交易保证金12500元整；原承租人报名参与竞价后，在同等条件下享有优先承租权；租赁期五年；网上竞价时间：标的自由竞价时间为2013年8月20日11时00分至12时00分，限时竞价时间60秒。原告于2013年8月15日报名参与竞价，并办理完相关手续，缴纳12500元交易保证金。后原告忘记登录账号密码，由被告出具证明：原告因之前登记注册密码忘记，现申请作废，现重新交款登记，确认洪碧月确系原租主。故原告于2013年8月19日重新办理参与竞价手续，并缴费登记。但原告在2013年8月20日利用2013年8月19日注册的账号登陆南安市产权交易中心网站参与竞价时，该竞价系统并未让原告行使优先承租权。南安市产权交易中心于2013年8月30日在其网站上发布《南安市新华水产有限责任公司溪美新华街313号店面成交公告》：竞价时间是2012年8月20日11时00分（北京时间），成交价3800元／月，中标者是被告谢林。该公告不仅竞价时间错误，而且已经剥夺了原告享有的优先承租权、损害了原告的合法权益。故原告特向贵院提起诉讼，请求判令：确认被告新华公司与被告谢林于2013年10月10日就址在南安市新华水产有限责任公司溪美新华街313号店面的签订的《房屋租赁合同》无效，暨确认被告新华公司于2013年8月30日委托南安市产权交易中心在其网站上发布的《南安市新华水产有限责任公司溪美新华街313号店面成交公告》无效；本案诉讼费用由被告承担。
被告新华公司辩称：其与被告谢林签订的房屋租赁协议是合法有效的；原告主张的承租优先权没有得到保护与事实不符，责任在于原告。
被告谢林未作答辩。
经审理查明：被告新华公司系址在南安市新华街313号店铺的所有者。2012年7月6日，原告洪碧月与被告新华公司签订一份租赁合同，约定原告洪碧月向被告新华公司承租址在南安市新华街313号店面，租期为2012年11月1日至2013年10月31日。合同签订之后，双方均按约履行合同。被告新华公司于2013年7月31日发布溪美新华街313号店面公开招租公告，该公告载明，新华公司拟在南安市产权交易中心网站采用网络电子竞价方式对溪美新华街313号店面进行公开招租，公告中特别提示到，原承租人报名参与竞价后，在同等条件下享有优先承租权，公告同时附网络电子竞价规则。根据网络电子竞价规则，网络电子竞价所有参与人均以网络“条形码”识别，网络竞价报名注册、缴交保证金、激活竞价账号、参与竞价等一系列操作均由竞价参与人自行操作。原告于2013年8月15日报名参与竞价，注册登记了一个竞价账号，办理相关手续，并缴交保证金12500元，之后，原告依照网络电子竞价规则的规定，持相关证明文件到南安市产权交易中心申请确认优先权，南安市产权交易中心审查后确认其网络竞价优先权。由于原告忘记该账号的登录密码，原告于2013年8月19日又注册登记一个新的竞价账号，并办理相关手续，缴交保证金12500元，但该竞价账号未确认有网络竞价优先权。2013年8月20日，南安市产权交易中心在其网站如期对溪美新华街313号店面招租进行网上竞拍，被告谢林参与了竞拍，原告以未确认有网络竞价优先权的新账号参与竞拍，在竞拍过程中，被告谢林以月租金3800元／月竞价时，原告欲行使网络竞拍优先权而未能行使，最终由被告谢林以月租金3800元／月的成交价竞得溪美新华街313号店面的承租权。被告新华公司于2013年8月30日发布成交公告，公告成交结果为：标的物溪美新华街313号店面，成交价3800元／月，中标者谢林。之后，原告洪碧月对该网络竞价提出异议，并向有关监督主管部门反映，经有关监督部门调查，未发现涉案网络竞价行为存在不当。之后，被告新华公司与被告谢林于2013年10月10日签订关于租赁南安市溪美新华街313号店面的房屋租赁合同。2013年10月11日，被告新华公司委托福建求达律师事务所向原告洪碧月发出律师函，要求原告于2013年10月31日前按时交还新华街313号店面，原告洪碧月遂诉至本院。
上述事实，有原告洪碧月提供的房屋租赁协议书、公开招租公告、网络电子竞价规则、现金交款单、现金存入凭证、南安市产权交易网上竞拍报名电子确认单、成交公告、光盘资料，被告新华公司提供的国有土地使用权证、南安市产权交易中心出具的证明暨情况反映、房屋租赁合同、律师函、邮件回单以及当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为：被告谢林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且未向本院提交书面答辩状及证据，视为放弃举证质证的权利，应承担相应的法律后果。优先承租权是一项约定权利而非法定权利，其优先效力来源于当事人的合意。被告新华公司发出的招租公告为要约邀请，但该招租公告中关于原承租人报名参与竞价后在同等条件下享有优先承租权的特别提示，内容具体明确，且表明经受要约人承诺后，要约人即受该意思表示约束，该特别提示符合要约的构成要件，应认定为被告新华公司对作为原承租人的原告洪碧月发出的要约。原告洪碧月报名参与竞价，该承诺方式符合要约的要求，被告新华公司与原告洪碧月关于原告洪碧月在同等条件下享有优先承租权的约定生效。根据物权法所确立的物权法定原则，在物权法未将优先承租权规定为物权时，优先承租权不具有物权性质，该权利不具有对世性。参照最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问中关于承租人优先购买权性质的定性，承租人优先承租权应定性为债权，因此，该权利只对合同当事人有约束力。根据合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为一般不应影响合同的效力。被告新华公司与被告谢林所签订的租赁合同是否有效，并不受原告洪碧月的优先承租权的影响，该合同系两被告的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法、有效。因此，原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。在网上竞拍过程中，原告的优先承租权未得到行使的责任在于何方，与本案的处理无关，当事人可另行处理。被告谢林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告洪碧月的诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取为50元，由原告洪碧月负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 王文鑫
二〇一四年六月六日
书 记 员 杨 扬
主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。