江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终1570号
上诉人（原审被告）：梅永伟，男，1987年1月11日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。
被上诉人（原审原告）：江苏天盈资产经营有限公司，住所地泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道办振兴西路北侧13#标准厂房。
法定代表人：蔡逸，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张凯，江苏星月城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈健鑫，该公司员工。
上诉人梅永伟因与被上诉人江苏天盈资产经营有限公司（以下简称天盈公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2017）苏1291民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2018年7月27日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人梅永伟，被上诉人天盈公司的委托诉讼代理人张凯、陈健鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人梅永伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方签订的合同无效。事实与理由：被上诉人所出租的房屋为工业用地，无权进行招租等商业行为，上诉人已向国土资源部门进行举报。在合同中约定的物业费比房租高出近一倍的价格，这就是一份无效的合同。
被上诉人天盈公司辩称，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，被上诉人已按约交付房屋，上诉人未能按照合同约定给付房租，已构成违约。上诉人所称房屋为工业用房，在一审时已明确该房屋系管委会研究决定作为工业区娱乐、生活设施所用。请求驳回上诉，维持原判。
天盈公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的租赁合同、市场管理及经营服务合同，并将租赁房屋交还给原告；2、依法判令被告给付截止至2018年3月30日拖欠的租金30695元、市场管理服务费20463元、违约金33611元（以年房租为基准，每逾期一天加收千分之三，自2017年3月31日计算至2018年3月30日）、水电费1676.8元，合计86445.8元，以及自2018年3月31日起至被告实际搬离之日止按合同约定的租金及违约金；3、被告承担本案诉讼费。
一审法院查明：2015年9月15日，天盈公司（出租方甲方）与梅永伟（承租方乙方）签订《租赁协议书》，约定：一、租赁场所：甲方将位于泰州北侧标准厂房区13号房屋二层东侧其中的西侧部分，按现状出租给乙方作为经营场所，租赁建筑面积约为698平方米。二、租赁用途：乙方租赁该场所用于简餐、茶吧使用。三、租赁期限：自2015年9月30日起至2021年9月29日止。四、租金、水电费及支付方式：2015年9月30日起至2018年9月29日止，每合同年度租金30695元，2018年9月30日起至2021年9月29日止，每合同年度租金40461元；房屋租金先租后用，合同签订之日支付半年租金，此后租金每半年到期前一个月支付一次；经营用水、天然气、移动网络等由乙方自行向相关部门申请开通，并由乙方按月向相关部门缴纳费用，电费缴纳由甲方向乙方按月代收代缴。五、保证条款：为保证协议得到全面履行，乙方向甲方交纳保证金1万元，租期届满，甲方在乙方办妥退房手续按时迁出后30日内将保证金（不计利息）退还乙方，但本协议另有约定的除外。若有下列情形之一，保证金不予退还：1、乙方损坏出租房结构性墙、柱的，2、因乙方违约，协议提前解除的，3、乙方拖欠租金、水、电等费用超过三十日。六、协议因租期届满、解除或其它原因终止履行时，乙方的所有装修甲方不作任何补偿，场地现状情况下不可移动设施或物品归甲方所有；由于乙方未按期取回该场地内属于乙方的可移动之设施或物品，甲方有权单方面处置未经甲方同意留存在该场地内的物品，由此造成任何物品的毁损或灭失，甲方概不负责……九、违约责任：乙方逾期支付租金、保证金等费用，每逾期一天按年租金总额、保证金等费用总额的千分之三支付违约金。若逾期十个工作日未支付上述费用，除每日按年租金总额、保证金等费用的千分之三支付违约金外，甲方有权解除协议，并有权采取强制措施责令乙方搬迁，由此而产生的一切经济损失由乙方承担。
同日，天盈公司（市场管理方甲方）与梅永伟（承租方乙方）签订《市场管理及经营服务合同》，约定：一、市场设施及管理服务：一、市场设施及管理服务：市场设施指市场营业用房、商铺、场地及其配套道路、水、电、消防设施，以及其它用于经营活动的公共设施，管理服务是指甲方依据相关管理规定和合同约定与市场内经营者之间形成的日常管理事项。乙方在泰州北侧标准厂房区13号房屋二层东侧其中的西侧部分经营，该物业建筑面积为698平方米。二、经营管理：甲方对乙方的经营管理服务时间自2015年9月30日起至2021年9月29日止。三、费用缴纳：1、管理、服务费用为：2015年9月30日起至2018年9月29日止，每合同年度管理、服务费为20463元，2018年9月30日起至2021年9月29日止，每合同年度管理、服务费为26974元，以上不包含乙方使用的水、电、电话、宽带、煤气费等一切因乙方经营所需的费用。四、甲方的权利和义务：1、负责对市场内的消防、环境、物业、信用、市容市貌、经营秩序、营销推广等事务进行日常管理与维持，2、负责监督、督促乙方依法经营、诚信经营等行为管理……六、违约责任：有下列情形之一，乙方承担违约责任，甲方有权直接要求出租方解除乙方的房屋租赁合同，乙方已经缴纳保证金不予退还。1、不按约定缴纳管理服务费等达15天以上的，2、乙方私自转租、转让、转借、互换该物业的，3、乙方擅自改变物业用途及经营商品种类的。同日，梅永伟与泰州恒陵塑胶五金制品有限公司签订了《物业管理服务委托合同》。
合同签订后，天盈公司按约向梅永伟交付了租赁房屋。梅永伟对租赁房屋进行了装修。梅永伟房租、市场管理费均交至2017年3月29日，此后的租金、市场管理费未交纳，另尚欠水电费1676.8元。
另查明，案涉租赁房屋的所有权人是天盈公司，土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业用地。
一审法院认为，天盈公司与梅永伟签订的租赁协议、市场管理及经营服务合同，系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。
双方当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方约定梅永伟逾期十个工作日未支付租金，天盈公司有权解除协议，故梅永伟逾期十个工作日未支付租金后，天盈公司可以解除合同。解除合同应当通知对方，天盈公司虽然提供了其要求与梅永伟解除合同落款时间为2017年4月25日的《告知函》，但梅永伟辩称其未收到，天盈公司未能提供其已向梅永伟送达的证据，故对《告知函》作为解除合同通知书的证据效力，一审法院不予认定。天盈公司起诉时提出要求解除租赁合同，一审法院予以支持。梅永伟明确表示不同意交纳市场管理服务费，故对天盈公司提出要求解除市场管理及经营服务合同的诉讼请求，一审法院亦予以支持。天盈公司按约向梅永伟交付了租赁房屋，梅永伟应当按照合同约定支付租金。梅永伟未支付给天盈公司的租金，梅永伟应予以支付。双方约定的违约金数额过高，一审法院依法调整为以梅永伟未支付租金为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率的一点三倍计算。合同解除后至梅永伟交还房屋期间，可比照合同约定的租金标准，由梅永伟支付房屋使用费。天盈公司要求梅永伟支付水电费1676.8元，梅永伟无异议，一审法院予以支持。判决：一、原告江苏天盈资产经营有限公司与被告梅永伟于2015年9月15日签订的《租赁协议书》、《市场管理及经营服务合同》自判决生效之日解除；被告梅永伟于上述合同解除之日起三十日内将承租房屋（位于泰州医药高新技术产业开发区北侧标准厂房区13号房屋二层东侧其中的西侧部分）交还给原告江苏天盈资产经营有限公司。二、被告梅永伟于判决生效后十日内向原告江苏天盈资产经营有限公司支付自2017年3月30日起至《租赁协议书》解除之日止欠付的租金（自2017年3月30日起至2018年9月29日止以每年30695元为计算标准，自2018年9月30日起至2021年9月29日止以每年40461元为计算标准）及利息损失（自2017年3月31日起至被告实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）；同时向原告江苏天盈资产经营有限公司支付自2017年3月30日起至2018年3月30日止的市场管理费（以每年20463元为计算标准）。三、被告梅永伟在交还租赁房屋十日内向原告江苏天盈资产经营有限公司支付自《租赁协议书》解除次日起至房屋实际交还之日止的房屋使用费（自2017年3月30日起至2018年9月29日止以每年30695元为计算标准，自2018年9月30日起至2021年9月29日止以每年40461元为计算标准）。四、被告梅永伟于判决生效后十日内向原告江苏天盈资产经营有限公司支付水电费1676.8元。五、驳回原告江苏天盈资产经营有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1962元，由原告江苏天盈资产经营有限公司负担562元，被告梅永伟负担1400元。
本院二审期间双方未有证据提供。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋的土地性质系工业用地，上诉人与被上诉人签订《租赁协议书》，系双方真实意思表示，约定的房屋使用用途符合合同约定。对于《租赁协议书》的效力问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》有关对土地用途作出的诸如建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途，需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准等规定，属行政管理性规定，不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“强制性规定”所指的效力性强制性规定问题，故应当认定为有效。同理，《市场管理及经营服务合同》亦应认定为有效。上诉人认为合同无效的上诉理由于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1962元，由上诉人梅永伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
审 判 员 潘贻杰
二〇一八年八月二十九日
法官助理 田 扬
书 记 员 叶 红