北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第08024号
原告张培，女，1963年9月17日出生。
委托代理人梁春明，男，1966年3月18日出生。
被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号，组织机构代码60002947-2。
法定代表人杨建新，董事长。
委托代理人王小青，男，1978年4月25日出生。
委托代理人闫晓会，女，1989年3月3日出生。
原告张培与被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周益独任审判，公开开庭进行了审理。原告张培及其委托代理人梁春明、被告万通物业公司之委托代理人王小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张培诉称：原告是北京市顺义区天柱东路万通天竺新新家园×区×房产业主，房屋是联排别墅，房屋为外保温墙。根据原告与开发商签订的《房屋买卖合同》规定，被告对本小区进行物业管理，物业费是8元／平方米。根据《合同》附件七规定，服务管理标准是北京市建委《住宅物业服务等级规范（一级）》或更高标准。从2010年12月29日交房时间起，被告拒绝按照北京市建委《住宅物业服务等级规范（一级）》规定的标准履行管理义务，对原告院内被告栽种的死玉兰树、庭院南侧大叶黄杨铁栏外隔离墙死树拒绝更换、重新栽种，对园区公共地死草、死树拒绝更换。被告的不作为，违反了市建委（2007）1209号《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》“绿化养护标准”。被告对于安装新风系统时误打的大洞，拒绝合理修缮，导致业主冬季室内温度太低无法正常生活。被告的不作为，违反了市建委（2007）1209号《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》“房屋维修养护标准”。针对小区内私搭乱建的现象，特别是原告东、西两侧邻居，违反《临时管理规约》，私搭乱建，严重侵害了原告空间、侵犯原告财产权甚至威胁到原告居住的人身安全。被告明知这一切，但拒绝履行市建委（2007）1209号《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》“综合要求第10项”规定的规劝、报告、起诉义务。被告没有按照一级标准中第九条履行针对进入小区机动车辆的登记、管理、巡视义务，导致业主车位多次被占，并对业主多次的投诉置之不理。被告还广泛存在着拒绝履行市建委（2007）1209号《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》其他规范的行为，请求法院责令被告切实履行自己的承诺。由于被告没有履行其物业管理义务，给原告造成损害，依合同法107、111条，请求法庭判令被告继续按照一级标准履行合同义务，免除原告2012年10月1日至2013年12月31日的物业费34894.8元，及2012年1月1日至2013年12月31日车位管理费7200元，总计42094.8元。原告诉讼请求为：1.判令被告履行下列物业管理义务：完善原告庭院南侧围墙及公共绿化义务、更换原告院内死玉兰树、按照国家标准合理修缮原告三层北墙上一个大洞、按照北京市建委（2007）1209号《住宅物业服务等级规范（一级）》综合要求第十项规定对于小区内所有私搭乱建问题依法提起诉讼、提交经过审计的2011-2013年度物业管理收支情况审计报告；2.判令被告免除原告2012年10月1日至2013年12月31日的物业管理费34894.8元及2012年1月1日至2013年12月31日期间车位管理费7200元；3.诉讼费由被告承担。
万通物业公司辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。根据物权法第七十条规定，被告提供服务的区域只是小区内的公共区域。庭院属于原告享有专有使用权的区域，不属于被告的物业服务范围。原告在入住后私自对围墙进行改建，致使其南侧围墙受损应当由原告承担责任，原告院内死的玉兰树属于原告专有范围，不属于被告服务范围。公共绿化属于被告服务范畴，原告没有证据证明公共绿化服务存在瑕疵。原告北墙三层大洞不是被告打的，依据建筑物区分所有权案件审理的相关司法解释，该部位并非是房屋的公共部位，属于原告房屋私有区域，不属于物业管理范畴，而且该大洞属于新风系统，并非是瑕疵。私搭乱建的认定单位是建委及城管，小区内的业主虽然存在私搭乱建，但没有侵占公共部位，没有法律或者合同规定被告必须对私搭乱建提起诉讼。被告已经在每年第一季度向全体业主公示全部的收支状况，现被告不同意出示审计报告及相关材料。原告第二项诉讼请求没有法律依据，被告不同意。
经审理查明：
2010年12月9日，张培（买受人）与北京广厦富城置业有限公司（出卖人，以下简称富城置业公司）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）及附件，约定张培购买富城置业公司建设的顺义区天竺镇薛大人庄村天竺新新家园项目×住宅楼×层×号房屋（现房号变更为：顺义区天柱东路×号院×号楼×至×层×号）。合同第二十二条共有权益的约定约定：2.该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有。附件十补充协议第十七条特定部位使用权约定：3.买受人承诺在其使用庭院及／或露台及／或下沉庭院时，不得改变其结构及用途，不得私搭乱建，并应遵守法律、法规、业主临时管理规约及物业管理制度的规定。同时，买受人自行负责上述庭院、露台和下沉庭院的维修维护，费用由其承担（属于出卖人保修范围的除外）…。张培未交纳该房屋2012年10月1日至2013年12月31日期间的物业管理费34894.8元。
2010年12月9日，张培（买受人）与富城置业公司（出卖人）还签订2份《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件，约定张培购买富城置业公司建设的顺义区天竺镇薛大人庄村天竺新新家园项目×区×#地下车库×层×号车位和×号车位，富城置业公司依法选聘的物业服务企业为万通物业公司，地下停车管理费150元／个／月。张培未交纳该两车位2012年1月1日至2013年12月31日期间的车位管理费共计7200元。
就张培欠付物业管理费、车位管理费一节，万通物业公司另案起诉张培。
2010年5月11日，富城置业公司（甲方）与万通物业公司（乙方）签订《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，约定甲方将天竺新新家园项目委托乙方以酬金制方式提供物业服务，物业服务费由业主按照其拥有的本物业的建筑面积预先交纳，执行标准为多层住宅人民币8元／平方米／月，地下停车库车位停车服务费的收费标准为150元／个／月。该合同第六章物业服务内容与方式第1.2条交付使用日后正常服务阶段约定：乙方根据本合同附件三《前期物业服务内容及标准》、《临时管理规约》的规定及相关法律、法规进行物业服务，包括但不限于：…1.2.4本物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位明细详见附件四；1.2.10维持本物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。第六章第2.2.3条约定：乙方应于每年度1月委托具备资质的审计师事务所对物业服务费年度预决算和物业服务费的收支情况进行审计，向甲方出具正式审计报告，并向全体业主予以公布。第九章双方权利义务第2条乙方权利义务约定：2.4对业主及物业使用人违法并危害物业公共管理的行为采取有效措施，及时制止并有权提请有关部门处理；2.5对业主及物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、仲裁或起诉等一切充分必要措施，保障全体产权人合法利益和物业正常管理秩序。该合同附件三前期物业服务内容及标准第（二）项房屋管理中第2条约定：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，预防安全事故的发生，有检修记录和保养记录；第7条约定：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告行政主管部门和业主委员会；第（九）项绿化养护中第2条约定：有专业人员实施绿化养护管理；第3条约定：草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；第（十）项停车服务约定：有健全的机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。
诉讼中，为支持其诉请，张培提交如下证据：1.拍摄于2014年5月2日的录像光盘，证明万通物业公司违约在先，拒绝履行其义务，包括：张培庭院南侧隔离墙绿植死后没有补种，庭院东南角玉兰树死亡没有补种，庭院外杏树有虫害；对张培西侧邻居侵犯其空间私搭乱建及东侧邻居破坏涉诉房屋结构致张培受损未进行管理；涉诉房屋北墙因开发商赠送新风系统委托万通物业公司打孔，但打孔致涉诉房屋北墙三层外保温墙破坏，万通物业公司对此没有恢复；张培庭院北侧污水井井盖与地平面有空隙，万通物业公司未修复至与地面平齐；小区内草坪多处枯萎秃斑。2.照片打印件8张，证明2014年4月张培所有之035号车位被他人两次占用，万通物业公司对车位没有尽到有效管理职责。其中4张照片分别显示车牌号为京P321**、京N9T9**的车辆停放在035号车位上。
对上述证据，万通物业公司的质证意见为：
1.认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，并作以下回复：张培庭院内的绿植及树木死亡、树木未打药不属于物业服务范畴；对小区内私搭乱建万通物业公司没有执法权，张培东西两侧业主私搭乱建未侵犯公共区域，且万通物业公司发过通知要求恢复原状，亦向张培进行过解释，并向城管部门举报；孔洞并非万通物业公司所开，且孔洞所在部位系张培私有区域；污水井用新型井盖封闭，开发商移交时污水井与地面就不齐；张培主张之草坪枯萎秃斑情况，万通物业公司在2014年5月4日及5月5日已经补种完毕。
2.认可证据2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称车牌号为京N9T9**的车辆停放系张培邻居侵占035号车位，在张培反映后万通物业公司积极协调，后张培邻居挪车并表示歉意，而车牌号为京P321**的车辆停放张培未提出异议，不能体现出被他人侵占。
经张培申请，本院于2014年7月8日进行了勘验，勘验情况为：1.涉诉房屋三层北墙原有一贯穿洞，现该洞外部用铁帽遮蔽，铁帽周边砖墙有损坏；2.涉诉房屋南院东南角现有一棵死玉兰树，东南侧没有大叶黄杨栅栏，现由张培临时更改为铁栅栏；3.涉诉房屋东侧17-×1号房屋业主将其所有之三层不封闭露台自行封闭；4.涉诉房屋西侧17-×2号房屋业主将其所有之东侧北面二、三层露台封闭成两间房屋，并将南面三层露台封闭成一间房屋；5.17-×1号房屋业主、17-×1号房屋业主院墙部分占用公共绿地。勘验时，张培未指出涉诉小区内具体的草地秃斑及树木死亡情况。
张培主张贯穿洞内部由其予以修复，外墙部分万通物业公司未修复而系用报纸充填，17-×1号房屋业主、17-×2号房屋业主封闭露台时损坏了双方共有之木架、隔墙，对张培所有之房屋造成部分损坏。万通物业公司称其对17-×2号房屋业主违法改扩建行为进行了相应管理。万通物业公司主张张培自行将涉诉房屋南院东南侧大叶黄杨栅栏更换为铁栅栏，应由张培承担责任。张培则表示大叶黄杨枯死后，万通物业公司没有及时更换，其不得已临时更换为铁栅栏。
诉讼中，张培称其诉讼请求中的庭院南侧围墙系指开发商所种作为庭院与通道隔离的大叶黄杨，在大叶黄杨死亡后应由万通物业公司予以补齐。张培称其要求万通物业公司履行完善公共绿化义务是因涉诉小区存在草地多处秃斑及树木死亡现象。
上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《北京市商品房预售合同》（住宅类）及附件、《天竺新新家园项目前期物业服务合同》、《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件、勘验笔录、照片打印件等证据在案佐证。
本院认为：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。富城置业公司与万通物业公司就天竺新新家园项目签订的《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，万通物业公司应按照该合同的约定履行相应义务。
根据张培与富城置业公司在《北京市商品房预售合同》（住宅类）附件十补充协议第十七条中的约定，应由张培自行负责庭院的维修维护，故张培要求万通物业公司更换其院内死玉兰树的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。但涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙仍应系物业服务范畴，张培要求万通物业公司予以补齐的诉讼请求，本院予以支持。
当事人的起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。关于张培所提万通物业公司完善公共绿化义务的诉讼请求，张培并未明确涉诉小区内具体的草地秃斑及树木死亡情况，且在勘验时就此亦未指认，故本院对其该项请求不予支持。
依据《天竺新新家园项目前期物业服务合同》相关条款的约定，万通物业公司对违反规划私搭乱建的行为有权劝阻，并报告行政主管部门和业主委员会；对业主及物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、仲裁或起诉等一切充分必要措施。故对小区内私搭乱建问题，应由万通物业公司视情况采取相应措施，张培无权迳行要求万通物业公司依法提起诉讼。本院对张培该项诉讼请求，不予支持。
关于涉诉房屋三层北墙上的洞一节，虽张培并未提交证据证明系万通物业公司施工所致，但根据《北京市商品房预售合同》（住宅类）第二十二条的约定，外墙面使用权归全体产权人共有，而《天竺新新家园项目前期物业服务合同》中约定万通物业公司有对房屋共用部位进行日常管理和维修养护的义务，故张培要求万通物业公司合理修缮涉诉房屋三层北墙上洞的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
依据《天竺新新家园项目前期物业服务合同》第六章第2.2.3条的约定，万通物业公司应对物业服务费年度预决算和物业服务费的收支情况进行审计，向富城置业公司出具正式审计报告，并向全体业主予以公布。万通物业公司虽辩称其已经在每年第一季度向全体业主公示全部的收支状况，但其并未提交相应证据予以证明，本院对其该辩解意见不予采信。故张培要求万通物业公司提交2011年至2013年物业服务费的收支情况审计报告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
根据本案查明的事实，虽万通物业公司提供的服务存在一定瑕疵，但万通物业公司向张培提供了物业管理服务和停车管理服务，张培应根据万通物业公司服务质量交纳相应的费用，张培要求全部免除物业管理费和车位管理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系。万通物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内补齐涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙；
二、被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内合理修缮顺义区天柱东路×号院×号楼×至×层×号房屋三层北墙上的洞，使其墙面恢复原貌，原告张培对修缮行为负协助义务；
三、被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张培出示天竺新新家园项目二○一一年至二○一三年物业服务费的收支情况审计报告；
四、驳回原告张培的其他诉讼请求。
案件受理费四百二十六元，由原告张培负担三百九十一元，由被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周益
二〇一四年八月七日
书 记 员 幸江