广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1968号
上诉人（原审原告）张建
上诉人（原审原告）黄莎
两上诉人共同委托代理人李奔科，广东晟典律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人陈嘉丽，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何俊
原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优，系公司员工。
上诉人张建、黄莎因与被上诉人何俊、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，深圳市南山区x房产（涉诉房产）于2009年9月25日登记在张建、黄莎名下，建筑面积81.23平方米。2015年5月19日，在世华地产的居间下，张建、黄莎与何俊签订《二手房买卖合同》，卖方为张建、黄莎，买方为何俊及案外人金蕾。合同约定：卖方向买方出售涉诉房产，房产转让成交价为478万元；定金20万元，买方在签署本合同时向卖方支付定金8万元，于签订合同之日起4日内再支付定金12万元，定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方已收讫定金；买方以银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；买方应于签订合同之日起30日内付清首期款；房产处于抵押状态，卖方须于签订本合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日或有其他根本违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注：此买卖合同买方确定产权人名为金蕾；及其他条款。合同尾部买方签名处无金蕾的签名。根据何俊提交的信用卡对账单、银联签购单、收据及何俊、世华地产的陈述查明，何俊与金蕾在世华地产的推介之下，曾欲购买涉诉小区另外一套房产，金蕾于2015年5月16日向世华地产支付了购买该房产的保证金8万元，世华地产向金蕾开具了收据，后何俊及金蕾未能就该房产与卖方签订买卖合同。世华地产称，2015年5月16日，金蕾出具书面承诺，表示上述8万元转作此后所购房产的定金，后金蕾于当日晚间将承诺书取走，世华地产未留存复印件。何俊对世华地产的以上陈述不予认可。2015年5月19日，张建、黄莎签署《业主收据及托管单》，书面同意买方通过世华地产转交的定金8万元交由世华地产保管。世华地产表示，该8万元即2015年5月16日金蕾支付的8万元。各方当事人确认，签订涉诉买卖合同时，金蕾并不在场。世华地产称，签订合同时何俊曾与金蕾电话沟通，但之后金蕾拒绝签名。
张建、黄莎原审诉讼请求：1、确认张建、黄莎、何俊签订的《二手房买卖合同》已解除；2、张建、黄莎没收何俊已支付的定金8万元（该款托管于世华地产处，由世华地产直接向张建、黄莎支付）；3、何俊承担诉讼费用。原审庭审中，张建、黄莎增加诉讼请求如下：何俊赔偿损失8万元。
原审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。作为涉诉《二手房买卖合同》买方之一的金蕾未在合同上签字，世华地产主张金蕾同意将其就其他房产所付款项8万元转为本案交易定金，没有证据支持，张建、黄莎亦未能证明金蕾以支付定金的行为对合同予以确认，故涉诉《二手房买卖合同》依法未成立，张建、黄莎请求确认合同已解除，没有法律依据，原审法院不予支持。现无证据显示金蕾所支付的8万元与本案具有关联性，亦无证据证明何俊支付了定金，故张建、黄莎请求没收何俊支付的定金8万元，没有事实依据，原审法院不予支持。张建、黄莎未能证明何俊存在假借订立合同恶意磋商、隐瞒重要事实、提供虚假情况等违背诚实信用原则的情形，亦未能证明张建、黄莎存在损失，且张建、黄莎在买方金蕾不在场的情况下签订买卖合同，未尽到审慎义务，故张建、黄莎请求何俊赔偿损失8万元，理据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张建、黄莎的全部诉讼请求。本案受理费1750元，由张建、黄莎负担。
上诉人张建、黄莎不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判何俊向两张建、黄莎支付违约金80000元；3、何俊承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉的主要事实与理由：
一、《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，本案中，“双方”应理解为买方和卖方，何俊作为卖方签订涉案合同系其真实的意思表示，合同已成立。金蕾未在合同上签字，合同对金蕾未生效，但并不影响合同对何俊的生效。何俊作为完全民事行为能力人，签署合同无须经过案外人金蕾同意，如其没有购房意愿，其不应该在合同上签字。既然签字，应认定合同对其已产生法律效力，其拒绝履行合同义务即应承担违约责任。
二、张建、黄莎认为何俊拒不履行合同项下义务，已构成根本违约，其应按合同约定向张建、黄莎支付违约金。张建、黄莎与何俊签订涉案合同后，世华地产告知张建、黄莎“何俊已付第一笔定金8万元”，故张建、黄莎向世华地产出具业主收据及托管单将该定金交由世华地产保管。直到一审开庭时，张建、黄莎才被突然告知第一笔定金8万元系由金蕾因购买其他房产支付至世华地产，与何俊无关。鉴于合同已生效，即使何俊没有支付任何款项，其未按时履行合同项下义务，仍构成根本违约，应承担违约责任，按合同约定向张建、黄莎支付转让成交价20%的违约金。考虑到双方履约情况，张建、黄莎已主动将违约金降低至8万元，何俊应予以承担。
三、本次房屋买卖交易中，张建、黄莎无任何过错，而何俊在看房过程中声称与金蕾系夫妻关系签订合同，在收到张建、黄莎签发的《律师函——履约催告函》后未予回复，使合同无法履行，使张建、黄莎陷入讼累。张建、黄莎不仅错失市场高位出售房产，还为维权付出了诉讼费、律师费、时间成本，主张何俊支付8万元违约金以弥补张建、黄莎的损失合情合理。
二审期间，张建、黄莎将上诉请求支付违约金变更为赔偿损失，并增加其上诉的事实和理由如下：一、何俊与金蕾在世华地产中介带领看房时介绍为夫妻关系，何俊一审当庭提交金蕾名下的POS机刷卡单、信用卡对账单，保证金收据，登机牌机票，恰恰证明两人关系十分紧密。何俊的签约行为构成表见代理。二、反过来看，如卖方两人人有一人未签字，买方可根据买卖合同司法解释诉请签字的卖方违约责任。而相反的情况下，卖方不能诉请签字的买方违约责任明显有违公平原则。另外，就本案看，张建、黄莎两人签署合同，何俊签署合同。若张建、黄莎不履行合同，何俊有权利诉请张建、黄莎，所以在张建、黄莎毫无违约行为、毫无履行过错的情况下，他们签署合同若只负担义务，不享有权利，明显是有违法理、是不公平的。
被上诉人何俊答辩称，何俊认为原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，张建、黄莎在上诉状中提到的事实和理由中没有提出证据证明原审认定事实有错误，也没充分的理由反驳原审法院的适用法律错误。理由如下：一、原审判决根据合同法第32条关于当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者是盖章时合同成立的规定，以及原审判决根据涉案的二手房买卖合同中买方之一的金蕾没有在合同上签字以及支付定金的事实，认定该涉案的二手房买卖合同依法未成立。何俊认为原审的上述认定是完全正确的，相反，张建、黄莎在上诉状中提出二手房买卖合同的成立的理由，张建、黄莎的理由实质上是对相关法律规定做出了歪曲和不正确的理解；二、关于张建、黄莎上诉请求判定何俊支付8万元的违约金，何俊认为张建、黄莎的这一请求是没有依据的，理由是原审判决认定无证据显示金蕾所支付的8万元与本案具有关联性，亦无证据证明被告支付了定金。张建、黄莎对这一事实在上诉状中并没有提出异议。其次，张建、黄莎主张何俊构成根本违约，要求何俊支付8万元的违约金是以涉案的买卖合同成立为前提条件的，何俊认为二手房买卖合同成立并未生效，因此张建、黄莎支付违约金的责任没有根据。三、关于张建、黄莎在上诉状中提到的经济损失情况，何俊认为首先原审判决认定原审原告不存在损失，其次张建、黄莎在上诉状中也没有提出相关的证据证明其存在经济损失，而是含糊其辞的称其错失了市场的高位，出售房产。以此视为其损失，对此何俊认为没有证据证明张建、黄莎所销售的物业在今年的5月19日之后，出现价格回落的情况，同时，在涉案的二手房买卖合同没有签署成立的情况下，张建、黄莎完全有权可以选择另行出售房屋，也没有证据显示何俊阻止其另行售卖房屋。相反何俊在第二天通知本案的第三人和张建、黄莎，告知二手房买卖合同的买方之一金蕾没有签署合同的原因，是因为金蕾知道该合同所销售的房屋与其之前要购买的同一花园不同小区同一房型的房屋之间存在面积的差异，实际相差3平米左右。从而导致实际购买价格高出近20万元人民币。金蕾认为这一差异的出现是房屋交易中介没有告知其实际情况导致的。何俊认为在本人告知本案张建、黄莎和第三人关于二手房买卖合同没有签署的原因和合同没有成立的看法之后，张建、黄莎仍然接收其律师认为合同成立，和认为何俊需要承担支付定金的义务的意见，坚持要起诉。并且在一审查明事实判决合同不成立之后，仍然继续上诉，由此使何俊陷于讼累，同时张建、黄莎将诉讼费视为何俊所造成的损失，要求赔偿是没有根据的。
原审第三人世华地产答辩称，我方意见与原审答辩意见一致。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同是否成立且生效？何俊是否具有违约行为？张建、黄莎是否得据此向何俊主张解除合同及赔偿损失？对此，本院分析如下：首先，涉案合同系张建、黄莎与何俊真实自愿的意思表示，涉案各方在涉案合同中明确约定了涉案房产名称、价款、支付方式、履行期限及产权登记等有关涉案房产转让的具体事项，其内容并无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。案外人金蕾未在涉案合同上签名确认并未影响涉案合同对何俊的法律约束力，原审认定涉案合同未成立有误，本院予以纠正。此外，在无证据显示金蕾已就涉案房产支付涉案合同定金的情形下，张建、黄莎上诉主张何俊签订涉案合同的行为对案外人金蕾构成表见代理，没有事实和法律依据，本院对此不予采纳。其次，如前所述，涉案合同合法有效，涉案各方即应恪守履行。何俊在签订涉案合同后明确表示不履行涉案合同、逾期未履行合同义务已超过五天，其行为已构成根本违约，张建、黄莎得依约解除合同。本案中，张建、黄莎诉求解除合同的起诉状于2015年7月22日送达何俊，本院据此确认涉案合同于2015年7月22日解除。最后，涉案合同系因何俊违约而解除，何俊对此具有过错，故应依约承担相应的违约责任。结合涉案合同履行时间较短的情况及何俊的过错程度，依据公平和诚信原则，本院酌定何俊应向张建、黄莎承担违约责任、赔偿损失人民币2万元。
综上，张建、黄莎的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律有误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第793号民事判决；
二、涉案《二手房买卖合同》于2015年7月22日解除；
三、何俊应于本判决生效之日起十日内向张建、黄莎赔偿损失人民币2万元；
四、驳回张建、黄莎的其他诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1750元，由张建、黄莎负担875元，何俊负担875元；本案二审案件受理费3500元，由张建、黄莎负担1750元，何俊负担1750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 陈晓莹（兼）