广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第630号
原告：何锦洪，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××031X。
委托代理人：冯钊和、郭嘉欣，分别、实习律师。
被告：雷伟，男，汉族，住江西省九江市彭泽县，公民身份号码×××0013。
被告：广州心赢销服装有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山。
原告何锦洪诉被告雷伟、广州心赢销服装有限公司（以下简称心赢销公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告何锦洪委托代理人冯钊和到庭参加诉讼，被告雷伟、心赢销公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告何锦洪诉称：何秀芳及雷伟是心赢销公司的员工。2011年4月16日，何秀芳与原告签订房屋租赁合同，约定由何秀芳承租原告名下位于中山市石岐区莲塘北路3号5卡的商铺，给心赢销公司经销劲霸牌服装。合同还约定第一年租金为13296元，往后逐年递增6%，相应的租赁税费全部由承租人负担，若承租人逾期支付租金，则需按欠租金额的每日千分之一向原告支付违约金。合同签订后，心赢销公司随即进驻租赁物并展开经营。后来因何秀芳工作调动的关系，要求将上述租赁合同的承租人变更为雷伟。心赢销公司遂致函原告，明确委托雷伟代为签订房屋租赁合同，并承诺对雷伟履行合同义务提供连带责任保证。2013年1月30日，原告、何秀芳、雷伟及心赢销公司签订变更承租人协议，对上述承租人变更事宜进行了约定。两被告从2014年12月16日开始无支付租金。原告认为，原被告之间的租赁合同合法有效，被告雷伟作为租赁合同的承租人，依法负有按时支付租金及相应税费的合同义务。现被告雷伟逾期支付租金及租赁税，除应立即清偿外，还应按照合同约定向原告计付违约金。被告心赢销公司自愿对被告雷伟履行合同义务提供连带责任保证，故其亦应对被告雷伟拖欠原告的债务承担连带清偿责任。据此，原告具状至本院，请求判令：1.被告雷伟从2014年12月16日起至2016年4月15日止每月向原告支付租金（其中从2014年12月16日起至2015年4月15日为每月15836元，从2015年4月16日起至2016年4月15日为每月16786元）；2.被告雷伟从2014年12月16日起至2016年4月15日止每月向原告支付租赁税（其中2014年租赁税为每月314.46元，2015年起租赁税为每月670元）；3.被告雷伟按欠租金额每日千分之一向原告支付违约金；4.被告心赢销公司对上述债务承担连带清偿责任；5.两被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据有：1.房屋租赁合同；2.房地产权证；3.变更承租人协议；4.书函；5.广东省地方税收通用发票、税收缴款书。
因被告雷伟下落不明，本院依法向其发出公告，公告期届满后，被告雷伟未到庭应诉答辩及质证，也未向本院提供任何证据。
被告心赢销公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状及证据材料。
经审理查明：位于中山市石岐区莲塘北路3号5卡的商铺（以下简称涉案商铺）的产权人系原告何锦洪。2011年4月16日，何锦洪（出租方，甲方）与何秀芳（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租涉案商铺予乙方用于经营服装类产品；商铺建筑面积共82.74平方米（其中5卡建筑面积64.43平方米，夹层面积18.31平方米）；租赁期限共5年，即自2011年4月16日至2016年4月15日止；月租金标准每平方米为195元，夹层每平方40元，每年递增6%，即第1年租金（2011年4月16日至2012年4月15日）每月租金为13296元、第2年租金（2012年4月16日至2013年4月15日）每月租金为14093元、第3年租金（2013年4月16日至2014年4月15日）每月租金为14939元、第4年租金（2014年4月16日至2015年4月15日）每月租金为15836元、第5年租金（2015年4月16日至2016年4月15日）每月租金为16786元，上述价款不含租赁税，开发票所应交付的全部税费由乙方负担；乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；乙方于签订合同之日起3日内向甲方支付26592元作为合同保证金，在合同期届满或合同解除后，乙方没有违约情况下由甲方在5日内将保证金无息退还乙方；乙方如不能按约支付租金或其他费用，应按欠租数额的每日千分之一支付违约金。房屋租赁合同还约定了其他事项。签订房屋租赁合同当日，何锦洪依约将涉案商铺交付何秀芳使用，何秀芳亦依约缴纳合同保证金以及当月租金，从次月起，每月10日前缴纳当月16日至次月15日租金。
2013年1月24日，被告心赢销公司向何锦洪出具书函一份，载明：“我公司委托雷伟代为签定《房屋租赁合同》，承租你方位于广东省中山市石岐区莲塘北路3号5卡商铺。我公司自愿对雷伟履行合同义务提供连带责任保证。”同年1月30日，何锦洪（甲方）、何秀芳（乙方）、雷伟（丙方）签订变更承租人协议，约定：甲方同意自2013年2月1日起，承租人变更为丙方；变更后，租赁期限、租金的数额等合同其他条款均不变；丙方承诺遵守甲方与乙方于2011年4月16日签订的房屋租赁合同和本协议，负责按时向甲方交付租金，履行合同约定义务。变更承租人协议落款处分别由何锦洪、何秀芳、雷伟签名确认，心赢销公司并在丙方雷伟签名处盖章确认。因雷伟、心赢销公司自2014年12月16日起拖欠租金，何锦洪经多次催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：何锦洪已向中山市地方税务局缴纳2014年12月至2015年5月期间涉案商铺租赁税合计3686.76元
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。何锦洪与何秀芳于2011年4月16日签订的房屋租赁合同，以及何锦洪、何秀芳、雷伟、心赢销公司于2013年1月30日签订的变更承租人协议，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。结合心赢销公司向何锦洪出具的书函、变更承租人协议内容，以及何锦洪诉称的雷伟系心赢销公司员工等事实，可认定雷伟以心赢销公司名义签订房屋租赁合同，雷伟系作为代理人在代理权限内履行的民事法律行为，产生的权利义务应直接归属于被代理人心赢销公司。心赢销公司自2014年12月16日起拒不支付租金，已构成违约，应向何锦洪支付自2014年12月16日至2015年6月15日期间的租金96916元（15836元／月×4月＋16786元／月×2月）及违约金。关于违约金问题，房屋租赁合同约定以拖欠租金数额的日千分之一计收，经本院审核，认为该标准过高，有违公平原则，本院酌情将违约金调整为：以每月拖欠租金为基数，从欠费当月11日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。根据租赁合同约定，相关的租赁税应由心赢销公司负担，何锦洪代缴2014年12月至2015年5月期间租赁税共计3686.76元，有广东省地方税收通用发票、税收缴款书存案佐证，本院予以认定，该款心赢销公司应返还给何锦洪。何锦洪请求心赢销公司支付自2014年12月16日至2016年4月15日期间的租金、租赁税，因部分期间租金、租赁税尚未发生，故对超过上述租金、租赁税部分本院不予支持。
综上，何锦洪诉求合理部分，本院予以支持；雷伟、心赢销公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告广州心赢销服装有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何锦洪支付自2014年12月16日至2015年6月15日期间的租金96916元及违约金［违约金计算方法：以每月拖欠租金为基数（其中2014年12月16日至2015年4月15日期间每月租金为15836元，2015年4月16日至同年6月15日期间每月租金为16786元），从欠费当月11日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算］；
二、被告广州心赢销服装有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何锦洪返还自2014年12月至2015年5月期间的租赁税3686.76元；
三、驳回原告何锦洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费640元（原告何锦洪已预交），由被告广州心赢销服装有限公司负担（被告广州心赢销服装有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内迳付原告何锦洪）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 龚竹梅
代理审判员 杨 丽
代理审判员 林佩坚
二〇一五年六月九日
书 记 员 雷绮婷