广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字第351号
原告梧州市梧桐新苑业主委员会，住所地梧州市新兴珠宝路2号。
代表人甘国成，主任。
委托代理人张华，广西文威律师事务所律师。
被告梧州市中房物业服务有限责任公司，住所地梧州市奥奇丽路8号。
法定代表人陈秋梅，公司总经理。
被告广西梧州中恒集团股份有限公司，住所地广西梧州工业园区工业大道1号第1幢。
法定代表人许淑清，公司董事长。
委托代理人黎宇航（两被告共同委托），广西梧州中恒集团股份有限公司职员。
委托代理人梁锐（两被告共同委托），广西正立律师事务所律师。
原告梧州市梧桐新苑业主委员会与被告梧州中房物业服务有限责任公司（以下简称中房物业公司）、广西梧州中恒集团股份有限公司（以下简称中恒集团公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理，依法由审判员黄爱琴适用简易程序独任审理，于2014年6月9日公开开庭进行了审理，书记员陈家璧担任法庭记录。原告梧州市梧桐新苑业主委员会的代表人甘国成及原告的委托代理人张华，被告中房物业公司、中恒集团公司的共同委托代理人黎宇航、梁锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梧州市梧桐新苑业主委员会诉称，被告中房物业公司原系梧州市梧桐新苑小区的物业管理公司，2012年5月小区业主大会选举产生第二届业主委员会，并通过了《梧桐新苑管理规约》，《梧桐新苑管理规约》第十三条约定：物业服务费用标准营业性用房每月1.68元／平方米，并随社会物价指数的上涨而提高，应在每月5日前交纳；欠费3个月以上或长期拒缴物业服务费用的，将从逾期当天算起，每天按未交纳金额的1%计付滞纳金。被告的代表参加了大会并同意通过《梧桐新苑管理规约》。会后原告接管小区物业管理，被告占用小区8号楼（总面积1283.76平方米），原告向被告提供了物业管理服务。自从2012年7月1日起，被告一直拖欠部分物业服务费、水电分摊费，原告多次催要，被告拒绝支付，被告的行为已直接影响到原告工作正常进行，为此，原告诉至法院，请求判令被告支付原告所欠的物业服务费、水电分摊费27183元，滞纳金67542元，合计94725元，被告承担本案诉讼费用。
原告梧州市梧桐新苑业主委员会针对其主张向法庭提供的证据有：
1、原告的组织机构代码证一份，证实原告的主体资格适格；
2、被告中房物业公司、中恒集团公司在工商行政管理局登记的电脑咨询单各一份，证实被告的主体资格适格；
3、《梧桐新苑选举业主委员会成员会议纪要》及《梧桐新苑业主表决书》各一份，证实被告中房物业公司的代表参与业主大会和同意通过了《梧桐新苑管理规约》；
4、《梧桐新苑管理规约》一份，证实原告收取物业服务费的依据；
5、梧市政管业备字（2012）7号《关于准予梧州市梧桐新苑第二届业主委员会登记备案的通知》一份，证实原告是依法成立；
6、《关于物业管理接收有关事项的函》和《催款通知》各一份，证实原告向被告催收物业服务费、水电费分摊及滞纳金；
7、中房物业公司出具的《关于缴交物管费的回复函》，证实被告拒绝缴款；
8、原告于2012年9月19日出具的《关于催收物业服务费的函》一份，证实原告向被告发出催收函，被告没有回复也没有交纳物业服务费；
9、《梧桐新苑物业管理议案》一份，证实原告对梧桐新苑小区实行自管经业主大会投票通过；
10、照片二张，证实原告向被告中房物业公司催收物业服务费。
被告中房物业公司辩称，一、原告没有收费资质，根据《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，物业服务由从事物业服务企业承接。本案原告不是企业法人，没有物业服务资质证书和注册营业执照，其管理小区属违法经营；二、原告未经梧州市物价局批准，未取得收费许可的情况下收取物业服务费属于非法收费，同时原告收取物业服务费未能出具正式票据，故被告不认可其收费的原因；三、原告接管小区后，曾经在小区内公布营业性用房物业服务为0.98元／平方米，被告认可该收费标准。但原告在未征得小区业主和被告同意的情况下，自行将物业服务费变更为1.68元／平方米，被告不认可该收费标准，原告属非法胡乱制定梧桐新苑小区营业性用房的收费标准。
被告中恒集团公司辩称，同意被告中房物业公司的答辩意见。另外被告不认可原告对物业服务费收费面积的计算。
被告中房物业公司、中恒集团公司针对其辩解向法庭提交的证据有：
1、梧房权证长洲字第10056**号房屋所有权证和梧国用（2010）第0097XX号土地使用权证各一份，证实新兴珠宝路2号梧桐新苑第8幢的所有权人是中恒集团公司；
2、《梧桐小区物业管理方案（试行）》一份，证实梧桐新一届业主委员会筹备组于2012年5月9日在小区公示《梧桐小区物业管理方案（试行）》，明确营业性用房每月物业服务费用为0.98元／平方米。
经过庭审质证，原告提供的证据1-2，被告提供的证据1，当事人没有异议，本院予以确认。被告对原告提供的其他证据有异议，认为证据3中《梧桐新苑选举业主委员会成员会议纪要》是复印件，不予质证；《梧桐新苑业主表决书》和证据8-9没有被告的公章盖章，对其真实性不予认可；证据4的三性有异议；证据5违反了《广西壮族自治区物业管理条例》的规定；证据6中原告未有经营资质和获得收费许可，不能向被告收取费用；证据7中被告没有明确同意按1.68元／平方米计交物业服务费；对证据10的三性有异议。本院认为，被告对原告提供的其他证据虽然有异议，但没有提供足以反驳的相反证据予以推翻，本院对其真实性、合法性予以确认。
综合双方当事人的陈述和举证，本院确认以下法律事实：
2012年5月9日梧桐第一届业委会筹备组在梧桐新苑小区公示《梧桐小区物业管理方案（试行）》，该方案中明确营业性用房物业服务费每月为0.98元／平方米。2012年5月29日至31日，梧桐新苑选举委员会在小区保安室召开书面形式的业主大会，被告中房物业公司的陈某明参加了大会，大会选举产生了梧桐新苑第二届业主委员会，表决通过了《梧桐新苑物业管理议案》、《梧桐新苑管理规约》等及由业主委员会成立物业管理处自治管理。《梧桐新苑管理规约》第十三条规定：业主应当按照管理服务协议约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用。物业服务费用标准：纯生活住房每月0.55元／平方米；营业性用房每月1.68元／平方米，并随着社会物价指数的上涨而提高。交纳物业服务费是每一户业主的责任，应在每月5日前交纳。欠费3个月以上或长期拒缴物业费用的，将从逾期当日算起，每天按未交金额的1%计付滞纳金。2012年6月21日梧州市市政管理局作出梧市政管业备字（2012）7号通知，准予梧州市梧桐新苑第二届业主委员会登记备案。
新兴珠宝路2号第8幢房屋所有权人是中恒集团公司。房屋建筑面积1258.35平方米，其中605平方米由中房物业公司出租。承租该605平方米的租户每月按1.68元／平方米交纳物业服务费。自2012年7月1日起被告中房物业公司没有交纳物业服务费及水电分摊费。至2014年3月，被告共欠物业服务费26328.33元、水电分摊费87元，原告多次催促被告中房物业公司支付物业服务费、水电分摊费未果，向本院起诉成讼。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案原告经业主大会表决通过成立物业管理处自治管理，原告根据业主大会的授权负责梧桐新苑的物业服务，与业主之间形成物业服务法律关系，原告因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费。被告中恒集团作为梧桐新苑第8幢房屋的业主，中房物业公司是梧桐新苑第8幢房屋使用人，接受原告提供的物业服务，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，缴纳物业服务费和水电费。物业服务费通常按建筑面积计付而不按业主实际使用面积计算，对被告主张的物业服务费按自用的346.63平方米计付的意见不予采纳。被告要求按0.98元／平方米计付物业服务费，其依据的《梧桐小区物业管理方案（试行）》没有获得业主大会的表决通过，故应按1.68元／平方米计付，至2014年3月的物业服务费26328.33元、水电分摊费87元被告应予支付。
被告未按时支付原告物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，支付原告逾期付款的滞纳金。原告要求滞纳金从2012年10月6日起计付，意思表示真实，本院予以采纳。原告要求按未交金额每日1%计付标准过高，本院予以调整，根据本案的实际，其计算标准从2012年10月6日起至2014年6月6日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算为1764.44元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条的规定，判决如下：
一、被告梧州市中房物业服务有限责任公司、广西梧州中恒集团股份有限公司支付原告梧桐新苑业主委员会物业服务费26328.33元、水电分摊费87元；
二、被告梧州市中房物业服务有限责任公司、广西梧州中恒集团股份有限公司支付原告梧桐新苑业主委员会物业服务费的滞纳金1764.44元。
案件受理费1085元，由被告梧州市中房物业服务有限责任公司、广西梧州中恒集团股份有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，迟延履行的应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 黄爱琴
二〇一四年六月二十三日
书记员 陈家璧
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。