江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终10764号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张景文，男，1966年4月12日出生，台湾地区居民,台湾居民来往大陆通行证号
码01219606。
委托诉讼代理人：季海兵、张心源，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹永，男，1979年8月3日出生，汉族，住江苏省苏州。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦莉，女，1981年2月7日出生，汉族，住江苏省苏州。
原审原告（反诉被告）：李惠瑶，女，1966年5月17日出生，台湾地区居民,
委托诉讼代理人：张景文，男，1966年4月12日出生，台湾地区居民,系李惠瑶丈夫，本案上诉人。
上诉人张景文因与被上诉人曹永、秦莉、原审原告（反诉被告）李惠瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初10110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人张景文上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求、驳回被上诉人一审反诉请求；由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1、一审判决所依据的重要证据为房管部门的答复，一审法院从未出示该答复，且未经双方质证，不能作为定案依据。即使房管部门有答复存在，该答复和《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》不一致，该答复将预售房源解释为新建商品房和二手住房，错误地将二手房归类到预售房源，是对上述意见的曲解，本案应当根据上述意见判断上诉人是否有购房资格，是否可以继续履行合同。2、一审判决认定上诉人就合同继续履行未作任何实质性努力没有依据。本次房屋买卖有专业的房产中介参与，上诉人在作出不能继续履行买卖合同的决定之前，听取了中介人员的意见和建议。而根据中介人员去房管部门咨询，对本案所涉买卖合同是否可以继续履行，房管部门并未给出准确的回复，上诉人严格按照该意见执行并无不当。上诉人愿意积极履行本案房屋买卖合同，没有任何理由消极履行或故意毁约，因政府限购合同无法继续履行，上诉人依法可以解除合同并要求退还定金。
被上诉人曹永、秦莉答辩称：服从一审判决，请求本院驳回上诉，维持原判。
原审原告、反诉被告李惠瑶的意见与上诉人上诉意见一致。
原审原告张景文、李惠瑶向一审法院起诉请求：1、解除张景文、李惠瑶与曹永、秦莉就苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区29幢604室签订的《苏州市存量房买卖合同》；2、曹永、秦莉返还定金20万元及利息（利息的计算方式为以20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年11月3日至判决确定的给付之日止）；3、本案诉讼费由曹永、秦莉承担。
反诉原告曹永、秦莉向一审法院提起反诉，请求：1、解除张景文、李惠瑶与于2016年9月29日签订的《苏州市存量房买卖合同》，张景文、李惠瑶支付曹永、秦莉违约金66万（包含已付的定金20万元，该定金不予退还），律师费27338.5元。2、反诉诉讼费由张景文、李惠瑶承担。
一审法院认定以下事实：2016年9月29日，出卖人（甲方）曹永、秦莉与买受人（乙方）张景文、李惠瑶签订《苏州市存量房买卖合同》，约定出卖人将座落苏州工业园区东沙湖路111号时代上城一区29幢604室出售买受人，该房屋价款为330万元，买卖双方约定于2016年12月1日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款打入资金托管账户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2017年2月1日前直接支付至资金托管指定账号。若因买受方原因造成贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受方承担违约责任，出卖方需在上述的时间配合买受人办理资金托管手续，若由于出卖方责任导致无法如期办理资金托管手续的则出卖方承担相应的违约责任。买受方主贷人为：张景文。关于买受人逾期付款违约责任，合同约定逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当解除合同通知送达之日起7日内按照房屋价款330万元的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方当事人的原因导致，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。本条所称逾期应付款是指依照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。合同特别告知中买受人承诺：本人知晓苏州市区相关购房政策，如果由于本人违反相关购房政策，愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相应法律责任及经济责任。另合同补充条款言明：甲乙一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的，则违约方承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费。
同日，张景文、李惠瑶（买受人、乙方）与曹永、秦莉（出卖人、甲方）就上述房屋签订《补充协议》。约定：乙方支付甲方上述房屋交易首期款197万元，该笔款项分期支付，乙方应于2016年9月28日前支付给甲方定金5万元，于2016年9月29日前支付给甲方定金15万元，于2016年10月15日前支付给甲方130万元，剩余款项47万元于2016年12月1日前支付给甲方。乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按天向甲方支付违约金；逾期超过30天的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任；甲方出售上述物业包含地下车位一个（编号：126）；甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和527万元。任何一方违反本协议的，其应承担的违约责任应适用存量房买卖合同的违约责任的约定，与存量房买卖合同约定不一致的以本协议为准。
2016年9月28日，张景文向中介支付定金5万元，并由中介转交曹永，2016年9月30日，张景文向曹永转账15万元定金。
另查明，2016年9月28日，曹永（甲方）与中介链家公司（乙方）签订了《房地产经纪佣金确认书》，双方就案涉房屋约定成交金额528万元，佣金金额10万元。同日，张景文（买方）与中介链家公司（居间方）签订《房地产居间购买协议》，双方就案涉房屋约定购买总价款为528万元，首期付款150万元（含定金），资金托管时间2016年12月1日前，贷款方式商业贷款；买方支付定金5万元，买方同意卖方签完本协议17日内追加定金150万元整，追加定金卖方一旦收取，同样具有法律效应。买方于2016年9月30日前补足定金至20万元整，并于2016年10月15日前给足余下130万元定金，交房时间2017年春节前。该协议卖方意见：“本人同意买方提出的上述条件且承诺已经征得其配偶或其他共有人的同意，并收到定金5万元”，下方另有曹永签字确认。
2016年10月13日，张景文、李慧瑶向曹永、秦莉发告知函，言明双方约定其于2016年10月15日前支付首付款130万元，因10月4日《意见》出台，其无法继续履行合同，告知你方暂停支付首付款。2016年10月25日，张景文、李慧瑶向曹永、秦莉发告知函，言明张景文、李慧瑶属于《意见》中限购情形，告知曹永、秦莉解除合同，并于收到告知函之日7天内到链家公司办理解约手续。2016年11月2日张景文、李慧瑶委托律师向曹永、秦莉发出律师函，通知曹永、秦莉解除双方签订的《存量房买卖合同》，曹永、秦莉于收到函件3日内退还20万元定金。诉讼中张景文、李慧瑶和曹永、秦莉一致确认双方之间的《存量房买卖合同》于2016年11月2日解除。
曹永、秦莉委托江苏百年东吴律师事务所代理本案并支付本案代理费27338.5元。
又查明，2016年10月3日，苏州市政府出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，明确对于非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。本意见自2016年10月4日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。对此张景文、李慧瑶称上述意见中的预售房源不包括本案房源，对此曹永、秦莉不予认可，曹永、秦莉称预售房源包括二手住房，张景文、李慧瑶可以将其自有房屋出售后购买本案房屋，故张景文、李慧瑶不属上述《意见》的限购范围。
一审法院审理过程中，向房管部门就2016年10月3日颁布的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》的具体实施细则了解有关情况，房管部门表示，就“10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外”的理解，结合实际情况并经研究决定预售房源包括新建商品房和二手住房，因此如果能够提供买卖合同及相关房款支付凭证的，可以按照4日之前的政策执行。
诉讼中张景文、李慧瑶申请中介方员工朱国新到庭作证，证人陈述：张景文、李慧瑶和曹永、秦莉就案涉房屋签订合同，张景文、李慧瑶支付定金20万元，双方协商于2016年12月1日签订网签合同系由于张景文、李慧瑶名下原有一套房屋，需要将该房屋出售后方能购买本案房屋，故网签时间定于12月1日。10月13日张景文、李慧瑶委托中介草拟告知函，告知因客观原因合同无法履行。10月20日，其约张景文、李慧瑶和曹永、秦莉协商未果。证人认为双方网签合同未于《意见》实施前签订，应受上述意见的影响。对此，张景文、李慧瑶称不记得有无签过佣金单。曹永、秦莉称对证人所述本案受《意见》影响，合同无法履行不予认可。
诉讼中曹永、秦莉申请苏州市德泰房地产营销策划有限公司的法定代表人钟凯到庭作证，证人陈述依照8月份的苏州市购房政策，外地人可以在苏州购买一套住房，购买2套需要2年内缴纳社保。其认为如买卖双方于2016年10月4日《意见》实施前签订合同并以转账方式支付部分房款，应当不受该《意见》影响。对该证人陈述，张景文、李慧瑶认为应以网签时间认定是否受《意见》影响。
以上事实，由苏州市存量房买卖合同、银行交易单、佣金确认书、苏府[2016]150号文件、告知函、律师函、证人证言等证据及当事人庭审陈述予以证实。
一审法院认为，张景文、李慧瑶和曹永、秦莉签订的《苏州市存量房买卖合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。张景文、李慧瑶起诉主张解除双方就案涉房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》，诉讼中，张景文、李慧瑶和曹永、秦莉均认可该合同于2016年11月2日解除，一审法院对此予以确认。就合同解除后，定金是否应当退还的问题，张景文、李慧瑶主张因政策原因导致其不具备购房资格，属于限购情况，无法继续购房，要求退还定金的主张，一审法院认为，根据房管部门明确答复，张景文、李慧瑶在新政出台前签订了《苏州市存量房买卖合同》且已通过转账等方式支付过部分购房款，其不属于新政限购对象，并未有证据显示张景文、李慧瑶曾配合曹永、秦莉至房管部门核实政策实施细则，确认是否限购，其就合同继续履行未做任何实质努力，张景文、李慧瑶以此主张退还20万元定金无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，针对曹永、秦莉反诉要求张景文、李慧瑶支付违约金66万元及律师费27338.5元的反诉诉请，一审法院认为，曹永、秦莉售房至今本地房地产市场价格较为稳定，曹永、秦莉并未举证证实其损失构成，故曹永、秦莉主张除没收20万元定金之外的上述诉请，无相应依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认张景文、李慧瑶和曹永、秦莉双方就苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区29幢604室房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》解除；二、驳回张景文、李惠瑶的其余本诉诉讼请求；三、驳回曹永、秦莉的除不予退还20万元定金之外的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费4300元，保全费1520元，合计5820元，由本诉原告张景文、李惠瑶负担。反诉案件受理费减半收取为5337元，由反诉原告曹永、秦莉负担3737元，反诉被告张景文、李惠瑶负担1600元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为，张景文、李惠瑶与曹永、秦莉2016年9月29日签订的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议均合法有效，该合同及补充协议签订后,苏州市政府于2016年10月3日颁布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（2016年10月4日起实施），规定非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。张景文、李惠瑶为台湾居民，申请购买第1套住房应比照非本市户籍居民家庭，需在涉案买卖合同约定的网签时间2016年12月1日提供上述调控意见所规定的个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，但张景文、李惠瑶客观上无法提供。上述调控意见还规定10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外，但曹永、秦莉并未提交充分证据证明本案所涉房屋适用该调控意见中的例外规定，且涉案《苏州市存量房买卖合同》约定2016年12月1日办理资金托管手续，届时相关行政部门如何执行调控政策，非一般公众可以合理预见范畴，故涉案《苏州市存量房买卖合同》及补充协议是否可以继续履行处于不确定状态，张景文、李惠瑶请求解除涉案合同系受住房限购政策实施的影响，属于不可归责于张景文、李惠瑶的事由，不构成违约，其无需向曹永、秦莉承担违约责任，张景文、李惠瑶请求曹永、秦莉归还购房定金20万元，应予支持。但张景文、李惠瑶要求曹永、秦莉支付定金利息无法律依据，本院不予支持。因本案双方一致确认《苏州市存量房买卖合同》于2016年11月2日解除，本院予以确认。鉴于导致本案争议原因不可归咎于双方，故一审案件受理费、财产保全费由张景文、李惠瑶和曹永、秦莉各半负担,二审案件受理费由张景文和曹永、秦莉各半负担。
综上，上诉人张景文的上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初10110号民事判决第一项即“确认张景文、李惠瑶和曹永、秦莉就苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区29幢604室房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》解除”；
二、撤销江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初10110号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担部分；
三、曹永、秦莉返还张景文、李惠瑶定金20万元，于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回张景文、李惠瑶的其他诉讼请求。
五、驳回曹永、秦莉的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，反诉案件受理费5337元，财产保全费1520元，共计11157元，由张景文、李惠瑶负担5578元，曹永、秦莉负担5579元。
二审案件受理费4300元，由张景文负担2150元，曹永、秦莉负担2150元。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一八年三月六日
书记员 黄 婷