广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第682号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市瑞佳联纸品实业有限公司。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市科瑞泰物业管理有限公司。
上诉人深圳市瑞佳联纸品实业有限公司与上诉人深圳市科瑞泰物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年2月16日，深圳市瑞佳联纸品实业有限公司（以下简称“瑞佳联公司”）作为承租方，深圳市科瑞泰物业管理有限公司（以下简称“科瑞泰公司”）作为出租方，双方签订了《厂房宿舍租赁合同》，合同约定科瑞泰公司将位于光明新区公明李松蓢第X工业区科瑞泰工业园X栋B区厂房及宿舍出租给瑞佳联公司，每月租金共计36600元。租期从2012年3月15日至2017年6月30日。签订合同当天，瑞佳联公司向科瑞泰公司支付押金81200元，科瑞泰公司向瑞佳联公司出具了收款收据。
原审另查明，涉案厂房及宿舍没有房产证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的合法报建手续。
瑞佳联公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除《厂房宿舍租赁合同》和《厂房租赁协议》；2、科瑞泰公司向瑞佳联公司退还厂租押金（履约保证金）人民币81200元以及利息（利息从起诉之日起至押金实际退还之日止，按照银行同期贷款利率计算）；3、科瑞泰公司向瑞佳联公司支付违约金人民币81200元；4、由科瑞泰公司承担本案诉讼费。
科瑞泰公司向原审法院提起反诉，请求：1、瑞佳联公司向科瑞泰公司支付违约金人民币81200元；2、瑞佳联公司向科瑞泰公司支付免租期间的租金和中介费及其他费用人民币126623元；3、由瑞佳联公司承担本案的诉讼费。
原审法院认为，瑞佳联公司与科瑞泰公司签订的《厂房租赁合同》中涉及的出租厂房及宿舍没有房产证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的合法报建手续，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。因无效合同取得的财产应当予以返还，故科瑞泰公司应向瑞佳联公司退还其收取的押金81200元。因合同无效，故瑞佳联公司依据合同约定主张违约金81200元没有事实依据，原审法院不予支持。就反诉而言，双方订立的租赁合同租期从2012年3月15日开始，合同虽无效，但瑞佳联公司应参照合同约定的租金标准向科瑞泰公司支付房屋占用费。该房屋占用费应从双方约定的计租日即2012年3月15日起计至瑞佳联公司向原审法院起诉之日即2012年3月31日止为宜，共计20070元（36600÷31×17）。科瑞泰公司反诉主张的违约金、电费损失、物业管理费、厂长费、中介费等损失没有事实及法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、科瑞泰公司应于本判决生效之日起三日内退还瑞佳联公司押金81200元；二、瑞佳联公司应于本判决生效之日起三日内支付科瑞泰公司房屋占用费20070元；三、驳回瑞佳联公司的其它诉讼请求；四、驳回科瑞泰公司的其它反诉请求。案件受理费1774元，由科瑞泰物业公司负担1106元，由瑞佳联公司负担668元。
瑞佳联公司不服一审判决，向本院提起上诉，称：原审判决瑞佳联公司向科瑞泰公司支付房屋占用费是没有事实依据的。科瑞泰公司与瑞佳联公司签订合同后，并未实际将房屋交与瑞佳联公司，瑞佳联公司也未使用过房屋。因此，原审判决瑞佳联公司向科瑞泰公司支付房屋占用费是没有事实依据的。科瑞泰公司虚报房屋面积造成双方争议，过错方为科瑞泰公司。科瑞泰公司向瑞佳联公司出租的房屋（厂房）面积应为2000平方米，使用面积为1600平方米，但科瑞泰公司出租的房屋（厂房）实际面积严重不足。而且，瑞佳联公司发现面积不足，己多次主动与科瑞泰公司沟通，但均被科瑞泰公司以种种理由推脱，造成损失进一步扩大。瑞佳联公司在不得已的情况下，才诉诸法律。因此，过错在于科瑞泰公司一方，一切后果应当由其承担。
为维护瑞佳联公司的民事权益，请求改判如下：一、维护原审判决第一项，撤销判决第二项、第三项；二、科瑞泰公司向瑞佳联公司支付保证金利息（以保证金81200元为本金，从2012年2月16日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算）；三、科瑞泰公司向瑞佳联公司支付违约金人民币81200元；四、科瑞泰公司承担本案诉讼费。
科瑞泰公司答辩称：瑞佳联公司上诉的请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
科瑞泰公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，称：原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决是不合法的，侵害了科瑞泰公司的合法权利，依法应当依法改判。一、原审法院认为“瑞佳联公司与科瑞泰公司签订的《厂房宿舍租赁合同》中涉及的出租厂房及宿舍没有房产证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的合法报建手续，故该合同违反规定了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。”是错误的。在一审期间，科瑞泰公司已经向法院提交了科瑞泰公司与晋勇橡胶（深圳）有限公司的租赁合同，同时也提交了有关涉案厂房向国土局提交的《深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑申报收件回执》。该涉案厂房虽没有正式的房产证明，但其实属于历史遗留问题，已经上报至国土局部门备案处理。二、该涉案厂房虽暂时没有房产证，这并不影响瑞佳联公司办理租赁证明、营业执照等各种经营生产需要。同时该厂房也是经过国土局抽样检查合格的，绝对能保证瑞佳联公司的安全生产的需要。三、本案涉及的厂房宿舍租赁合同之所以无法继续履行下去的真正原因是瑞佳联公司违约。瑞佳联公司嫌租金过高，在交付租金之后不久已经在宝安区石岩找到更为便宜的厂房并已经同该出租方签订了租赁合同。而瑞佳联公司所称的厂房面积问题只是一个借口罢了，其目的是一方面能违约，另一方面能拿回其交付的押金。事实上是瑞佳联公司根本违约，而不是科瑞泰公司的厂房有问题。
为维护科瑞泰公司合法的民事权益，请求：一、撤销（2012）深宝法民三初字第746号民事判决第一项，改判瑞佳联公司支付违约金81200元；二、撤销（2012）深宝法民三初字第746号民事判决第二项，改判瑞佳联公司支付免租期间的租金和中介费及其他费用人民币126623元；三、上诉费、诉讼费等由瑞佳联公司承担。
瑞佳联公司答辩称：一、科瑞泰公司的上诉请求没有事实和法律依据。由于科瑞泰公司没有按照双方约定向瑞佳联公司交付租赁房屋，而且房屋的面积严重不足，致使瑞佳联公司不能正常使用该房屋，瑞佳联公司多次要求科瑞泰公司协商解决相关事宜，但科瑞泰公司均以种种理由予以拒绝，瑞佳联公司不得已才提起了诉讼。因此，是因为科瑞泰公司没有按照合同约定交付租赁物，违反了相关规定，其应承担相应责任。事实上签订合同后科瑞泰公司并没有向瑞佳联公司交付房屋，瑞佳联公司也没有实际使用涉案房屋，因此科瑞泰公司的上诉请求不能成立。请求二审法院依法驳回科瑞泰公司的上诉。二、科瑞泰公司请求支付赔偿损害是没有事实和法律依据，这些损失均与本案无关，且不是我方的过错造成的。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，由于涉案房产未取得建设工程规划许可证，当事双方签订的《厂房宿舍租赁合同》因违反了法律法规的强制性规定而无效，科瑞泰公司基于该租赁合同收取的履约保证金81200元应予返还，双方均不得以对方违约为由主张违约金，原审法院适用法律正确，本院予以确认。对瑞佳联公司是否应承担涉案厂房占有使用费的问题，本院认为，根据二审庭审过程中当事双方围绕科瑞泰公司出具的放行条的陈述可以认定，截至2012年2月29日，涉案厂房尚有案外人在使用，且科瑞泰公司未提供证据证明双方就涉案厂房进行过交接，故其要求瑞佳联公司支付涉案厂房占有使用费没有事实依据，原审法院认定事实有误，本院予以纠正，瑞佳联公司的上诉理由成立，本院予以支持。由于科瑞泰公司未提供充分证据证明其发生损失且与涉案合同有关，应承担举证不能的相应后果，故对其上诉主张的其他损失，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实部分错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第746号民事判决第一、三项。
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第746号民事判决第二项。
三、驳回深圳市科瑞泰物业管理有限公司的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费1774元，由深圳市瑞佳联纸品实业有限公司负担887元，由深圳市科瑞泰物业管理有限公司负担887元；反诉受理费2208.67元，由深圳市科瑞泰物业管理有限公司负担。二审受理费6742.35元，由深圳市瑞佳联纸品实业有限公司负担2325元，深圳市科瑞泰物业管理有限公司负担4417.35元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年九月二日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。