东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东开民初字第344号
原告（反诉被告）：唐新霞。
委托代理人：张爱国，山东良远律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨波。
委托代理人：王东，山东恒岳律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐新霞诉被告（反诉原告）杨波房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年4月13日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐新霞委托代理人张爱国，被告（反诉原告）杨波委托代理人王东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告的某小区（综合楼）××二层共7间房屋，租赁期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止，租金为30000元，还约定了逾期交租金滞纳金、违约金等条款；被告直到现在尚欠原告租金余款5000元没有支付。合同到期后，原、被告没有续签合同，被告也没有向原告支付租金。原告曾要求被告返还房屋，恢复原状，但被告拒不返还，被告的行为已构成违约，给原告造成损失，现请求判令：1、被告把租用原告的东城某小区综合楼二层共7间房屋归还给原告，并恢复原状；被告向原告支付房屋租金余款5000元，支付2014年4月2日至2015年4月2日的逾期付款滞纳金2400元；以5000元为基数，按月息4%支付2015年4月3日至实际付清租金余款之日的逾期付款滞纳金。2、被告向原告支付违约金10万元；按年63000元的标准支付2015年4月1日至实际返还房屋之日的损失。
被告辩称，原、被告均不是本案适格的当事人，被告在与原告2012年5月22日签订房屋租赁合同后得知该涉案房屋由于原告无法出具相关权属证明，担心产生其他纠纷已经搬离该房屋，所以原告以及被告均不是本案适格当事人，请求依法驳回原告的起诉；滞纳金、违约金的请求不符合相关规定，违约金约定过高，要求降低，同时基于本诉，提起反诉。
反诉原告反诉称，2012年5月22日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，并交付反诉被告租金1万元，同时要求反诉被告提供涉案房屋权属证明，反诉被告迟迟不予出具，同时某小区的物业管理公司对反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同提出异议，反诉原告遂搬离房屋。现请求依法判令反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同无效，反诉被告返还反诉原告已付租金1万元及相应的利息（按银行贷款利率4倍计算）。
反诉被告辩称，反诉没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回诉讼请求。
针对本诉，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据，被告发表了质证意见：
证据一，东营区人民法院（2008）东民初字第1226号民事判决书、东营区人民法院（2008）东执字第1401号执行裁定书、东营区人民法院（2008）东执字第1401-1号执行裁定书各一份，拟证明原告通过购买的方式获得本案所涉及的位于东营区辽河路某小区房产，房产证号为东营市辽河路字X××X号房产及该房产占用的土地使用权，房屋建筑面积为1349.16平方米。
被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。（2008）东民初字第1226号民事判决书是基于东营市商业银行股份有限公司（以下简称“东营市商业银行”）与东营市某房地产开发有限公司（以下简称“某公司”）借款合同纠纷作出的，在该判决书判项下，某公司房产及土地为东营市商业银行所有，只是说明东营市商业银行对某公司的债权得到确认，实现债权的形式是以物抵债，东营市商业银行只享有对某公司的债权，并没有取得该房产的物权；（2008）东执字第1401号执行裁定书，东营市商业银行将享有的某公司的债权转移给了原告，转移的只是债权，并没有取得判决书中所称的东营市辽河路字X××X号房产的物权，同时某小区综合楼××与辽河路字X××X号房产之间是否具有一致性，不能得出相应的结论，因此原告既不对东营市辽河路字X××X号房产享有物权，也不能证明对某小区综合楼××房产享有物权，其不是本案适格当事人。
证据二，原、被告签订的房屋租赁合同一份，拟证明原告将某小区房产中的××楼两层共7间房屋租赁给被告，期限至2015年3月31日止，约定租金余额5000元，于2014年4月1号之前交清，逾期按月息4%收取滞纳金，并约定了相关的违约责任和违约金。
被告对该证据的真实性无异议，能够证明原、被告在2012年5月2日就××中的7间房屋曾经签订过租赁了合同，但在签订该合同之前，被告就要求原告出具相关的权属证明，因为××中的7间房屋，被告在2012年4月1日之前就已经占有和使用，是从该小区当时的物业管理公司东营市某物业管理有限公司接手的，在合同签订并交付1万元租金后，原告迟迟未出具房屋的权属证明，且物业公司对租赁合同提出异议，为防止纠纷，被告在此后就已经搬离了涉案房屋。原告在没有出具涉案房屋权属证明的情况下，擅自与被告签订房屋租赁合同，是一种无权处分行为，也是一种欺骗行为，该租赁合同应归于无效，原告应返还1万元租金；在民事合同中，除非法律有明确的规定，否则不得约定滞纳金，滞纳金的约定违反法律强制性规定，属于无效条款；如租赁合同得到支持，被告欠交5000元租金，而违约金约定高达10万元，远远超出原告实际的损失，被告请求对违约金予以大幅降低。
证据三，（2014）东开民初字第173、174号民事判决书各一份，拟证明原告具有涉案房屋的实际占有、使用、收益权利。
被告对该证据的真实性无异议，但东营市商业银行及原告并没有取得东营市辽河路字X××X号房产的权属证明，两份判决书也没有确定××涉案房产的权属，没有确定东营市辽河路字X××X号房产与某小区综合楼××房产是否具有对应关系，是否具有一致性，原告的证明目的不成立。
证据四，原告与李某某签订的房屋租赁合同一份，拟证明原告的涉案房屋近期出租价格为每间每年9000元，以此作为原告损失的计算标准。
被告对该证据的真实性及证明目的均不认可，不能证实原告的损失情况。
证据五，申通快递详单两份、通知书一份，详单由被告妻子李某签收，拟证明原告于2015年3月28号通知被告搬出原告的房屋，被告拒不搬出构成违约，没有支付违约金10万元。
被告对该证据的真实性及证明目的均不认可，无法证实是李某本人签字，也无法证实快递详单中的李某是被告妻子；被告已于2012年6月份搬走，该通知不具有任何法律效力，原告应当向实际占有该房屋的人发出通知。
证据六，东营市门牌号码变更通知书、东营市市区房屋权属登记信息各一份，拟证明涉案东营市辽河路某小区房产证号为X××X号的房产，门牌号码为××，位于某小区内。
被告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。权属登记信息中，明确产权人为某公司，且查询时间为2014年5月20日，东营市辽河路字X××X号房产已经办理抵押；门牌号码变更通知书是针对某公司出具的，且说明房屋坐落位置和新的门牌号码为××，而涉案门牌号码为××，两者仅是数字相同，位置完全不一致，同时该通知书也未指出是某公司的哪一处房屋，某小区综合楼××与东营市辽河路字X××X号房产不具有唯一的对应性，原告证明目的不成立。
证据七，照片打印件二张，拟证明涉案房屋从南面来看的外观情况，门牌号为××，位置在辽河路某小区东边大门刚进门的地方。
被告对该证据的真实性无异议，被告与代理人到××实地勘察过，2012年5月22日之前，被告从当时的物业管理公司东营市某物业管理公司手中占有、使用了××其中的7间房屋，被告在2012年6月份已经搬走。
证据八，东营市门牌号码××存根）一份，拟证明东营市房产证辽河路字第××号房产坐落于东营区辽河路某小区1幢，其房产原门牌号是东营区辽河路某小区1幢（综合路），新编门牌号码为××，涉案房屋与原、被告签订的房屋租赁合同中的房产是同一房产。
被告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。一、根据国家相关规定，门牌号码的编排属于民政部门职责范围，不是公安机关的职责范围，公安机关无权对门牌号码的变更出具相关文件；二、原路街门牌号码所指向的房屋无法确定是涉案房屋。因此该证据不能实现原告的证明目的。
针对本诉，被告未提交证据。
针对反诉，反诉原告为证明自己的主张，向本院提交了反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同一份，拟证明反诉原告向反诉被告交付房屋租金1万元。
反诉被告对该证据的真实性及证明目的均无异议，反诉原告向反诉被告交付部分房租的事实能够证明反诉原告租用反诉被告房屋的事实。
针对反诉，反诉被告未提交证据。
本院依据杨波申请到东营市房产交易中心调取了房屋分布平面图二份、平面示意图六份，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）发表了质证意见。杨波对该证据的真实性无异议，认为能够证明涉案房屋与唐新霞无任何权属关系，不能证实唐新霞对涉案房产享有物权。唐新霞对该证据的真实性无异议，但认为不能实现杨波的证明目的。第7页的梯形分布示意图就是涉案房屋的资料，且平方米数与其本诉中提交的证据一中东营市辽河路字X××X号房屋的面积均是1349.16平方米。
本院依据唐新霞申请到东营市公安局刑事侦查大队调取了询问笔录九份（唐新霞、李某甲、李某乙、王某某、秦某某各一份、杨波、朱某各两份）、证明三份，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）发表了质证意见。唐新霞对该证据真实性无异议，认为能够证实杨波至今违法违约占用涉案房屋，杨波所称的占用房屋的事实和理由不能成立。杨波对该证据的真实性无异议，对上述所有人员是否如实陈述不确定，但从上述人员陈述中可以确定涉案房屋一直作为物业管理用房在使用，东营市某物业管理有限公司自2008年至2011年一直占有、使用涉案房屋作为物业管理用房，因与业主物业管理费用纠纷，该房屋没有交还业主委员会，2012年与唐新霞签署房屋租赁合同前，杨波一直使用东营市某物业管理有限公司的名义在占用、使用涉案房屋，因此杨波不应当成为本案的诉讼主体。
本院认为，原告提交的证据一、二、三、六、七、八，被告对其真实性无异议，本院予以采信；提交的证据四，不能实现原告证明目的，本院不予采信；提交的证据五，原告未提交其他证据予以佐证，不能实现其证明目的，本院不予采信。反诉原告提交的证据一，反诉被告无异议，本院予以采信。本院调取的房屋分布平面图、平面示意图、询问笔录及证明，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对真实性均无异议，本院予以采信。
根据原、被告陈述、采信的证据及庭审查明的情况，本院确认以下事实：
2008年7月20日，东营区人民法院作出（2008）东民初字第1226号民事判决书，判决某公司位于东营区东城辽河路某小区的房产（房产证号：东营市辽河路字××号）及该房产占用的土地归东营市商业银行所有，某公司于该判决生效后十日内将上述房屋及土地使用权过户至东营市商业银行名下。
2012年4月6日，东营银行股份有限公司出具证明一份，载明2012年3月30日，其与唐新霞签订《抵债资产转让协议》，转让资产的基本情况为：……；资产三，位于东营市东城某小区，房屋所有权证编号：东营市房权证东营区辽河路字第××，国有土地使用权证编号为东国用（98）字第××，房屋建筑面积1349.16平方米。唐新霞付款至800万元后，上述资产的所有权及土地使用权归唐新霞所有，唐新霞取得该批房地产的处分权，现唐新霞已将转让款付至800万元。
2012年5月8日，东营区人民法院作出（2008）东执字第1401号执行裁定书，认定（2008）东民初字第1226号民事判决书发生法律效力后，某公司未履行判决书确定的义务，东营市商业银行申请强制执行。2012年2月17日，东营市商业银行变更登记为东营银行股份有限公司，2012年3月30日，东营银行股份有限公司与本案原告唐新霞签订《抵债资产转让协议书》，唐新霞受让上述权利，东营银行股份有限公司向某公司履行了告知义务。东营区人民法院变更唐新霞为申请执行人。
2012年5月22日，唐新霞与杨波签订房屋租赁合同，约定将东城××二层共7间房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止，租金为3万元（空调及装修房屋费用15000元，现金1万元，余款5000元于2014年4月1日前交清）。租金及时交纳，逾期按月息4%收取滞纳金；合同期满后，唐新霞若仍继续出租房屋，同等条件下杨波享有优先权，若杨波有意继续租用房屋，应在合同期满3个月前通知唐新霞，双方协商租赁问题，并在期满前2个月交纳下年的租赁费用，如不续租，房屋恢复原样；如因拆迁或出租房自用、改建等，本合同终止，杨波不得以任何借口拖延搬离日期，否则，杨波支付唐新霞违约金人民币10万元整；同时合同约定杨波前期在本栋房屋所收取的其他租户的租金抵顶杨波前期在本栋房屋中所做防水、防盗门、装修等的投入资金，剩余投入共折合15000元，抵顶本租赁房屋的部分租金，××二、三层除澡堂（7间）外所有房屋到期唐新霞全部收回，杨波不再有任何参与，本合同一经签订，双方2012年5月22日前经济纠葛一并结清。
另查明，东营区辽河路某小区1幢房屋建筑面积为1349.16平方米，产权证号为东营市房权证辽河路字第××号，新编路街门牌号码为××，与涉案租赁合同中约定的××为同一房产，现登记产权人为某公司。杨波认可至唐新霞起诉时，其一直占有、使用涉案租赁合同中××的7间房屋。
2014年4月2日中国人民银行一至三年（含三年）贷款年基准利率为6.15%。
本院认为，涉案房屋虽然登记所有权人为某公司，但经东营市东营区人民法院生效的法律文书确认，东营市商业银行已经取得所有权。东营市商业银行股份有限公司变更登记为东营银行股份有限公司，其权利义务应由东营银行股份有限公司承继。东营银行股份有限公司取得所有权后与唐新霞签订的《抵债资产转让协议书》，系双方当事人的转让资产行为，不违反法律规定，东营区人民法院发生法律效力的民事裁定书对这一事实进行了确认，并据此变更申请执行人为唐新霞。东营银行股份有限公司认可唐新霞已经支付转让款，取得涉案房地产的自由处分权，且唐新霞与杨波签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。杨波主张唐新霞无权处分涉案房屋，租赁合同无效的主张不成立，对其要求判令涉案租赁合同无效的反诉请求，本院不予支持。本案中，涉案房屋的租赁合同关系于2015年3月31日到期。合同到期后，杨波与唐新霞未达成新的租赁合同，杨波也未向唐新霞支付租金，其一直占用涉案房屋至今，杨波主张已于2012年6月份搬离涉案房屋，并将房屋交回东营市某物业管理有限公司，未提交相应的证据证实，故唐新霞请求杨波返还涉案房屋、恢复原状并支付租金余额5000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，对杨波要求唐新霞返还租金1万元并支付利息的反诉请求，本院不予支持。涉案租赁合同中约定的逾期付款滞纳金，实为逾期付款违约金，故对唐新霞主张的逾期付款滞纳金本院予以支持，但按月息4%计算超过了中国人民银行同期贷款利率的四倍，本院确定按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算2014年4月2日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，至2015年4月1日的逾期付款违约金为1230元（5000×6.15%×4），对超过部分不予支持；因杨波占用房屋期间未向唐新霞交纳租金，本院参照租赁合同的约定，自2015年4月1日起至实际归还涉案租赁房屋租金损失按每月833.33元（30000÷3÷12）计算；杨波未按合同约定搬离涉案房屋，已经构成违约，应当支付违约金，杨波主张该数额明显过高，请求予以降低，唐新霞提供的证据不足以证实其损失情况，唐新霞的损失实为杨波占用涉案房屋造成的租金损失，本案双方约定的违约金为10万元，明显超过造成损失的30%，应当认定为过高，本院予以调整，确定以2015年4月1日起杨波占用涉案房屋未付租金的30%进行计算，对超过部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨波于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）唐新霞房屋租金5000元、至2015年4月1日的逾期付款违约金1230元及自2015年4月2日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（以5000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）；
二、被告（反诉原告）杨波于本判决生效后二十日将租赁房屋恢复原状，返还给原告（反诉被告）唐新霞，并按每月833.33元支付自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金及违约金（以杨波2015年4月1日起占用涉案房屋未付租金的30%计算）；
三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）杨波的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2448元，由原告唐新霞负担1224元，由被告杨波负担1224元；反诉案件受理费25元，由反诉原告杨波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 康树梅
人民陪审员 卢守礼
人民陪审员 纪立新
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 付韩龙