浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉善民初字第2346号
原告：顾冬华。
委托代理人：陈建春，浙江洪坤律师事务所律师。
被告：嘉兴都汇置业有限公司。住所地：嘉善县惠民街道晋阳东路****号*楼。
法定代表人：周忠兰，董事长。
第三人：中国农业银行股份有限公司嘉善县支行。住所地：嘉善县魏塘街道解放东路***号。
负责人：周益丰，行长。
委托代理人：凌继明，系第三人员工。
原告顾冬华与被告嘉兴都汇置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司嘉善县支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法由代理审判员鲁俊轩适用简易程序，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、第三人委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2016年2月27日，原、被告及第三人共同向本院申请一个月期间进行庭外和解，相关审限本院依法予以扣除。本案现已审理终结。
原告顾冬华起诉称：2013年6月23日，原、被告间签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的嘉汇城市广场10幢1-801室住宅，建筑面积88.79平方米，单价每平方米5908.19元，总价524588元。原告应于签署合同的同时支付购房首付款157588元，剩余购房款通过商业银行按揭贷款方式予以支付。合同同时约定，被告应于2014年12月31日前将符合条件的商品房交给原告使用，如被告逾期交房超过90日的，被告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并支付违约金。合同签订后，原告按约支付了购房首付款，并向第三人办理了按揭贷款，被告对贷款提供了办证担保，之后贷款直接划入了被告账户。原告已履行了合同的全部义务，但被告却未能按约履行合同约定的交房义务。原告已多次向被告提出退房请求，但被告迟迟不予答复。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判决：1、解除原、被告于2013年6月23日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人及被告于2013年7月19日签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告返还给原告首付款计人民币157588元，并赔偿原告首付款利息损失（以157588元为基数，自2013年6月23日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算至判决确定支付日止，暂计至起诉日为28365元）；4、被告支付给原告已向第三人实际支付的按揭贷款本金及利息（计算至起诉日为94510.18元）；5、被告替原告向第三人偿还原告尚欠的按揭贷款本金及利息；6、被告支付给原告保险费损失881元；7、被告赔偿原告违约金计人民币5245.88元；8、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中，向本院申请撤回上述第六项诉讼请求。
原告为其主张向本院提交证据如下：
1、《商品房买卖合同》、购房发票各一份，证明原、被告签订商品房买卖合同，对双方权利义务作了约定。原告已支付购房首付款。
2、《个人购房担保借款合同》一份，证明原告按购房合同约定办理了按揭贷款事宜，并与第三人签订了贷款合同。
3、贷款交易凭证一组，证明截止起诉日，原告已经归还的贷款本息为94510.18元。
被告既未答辩也未举证。
第三人中国农业银行股份有限公司嘉善县支行称：被告延期交房致使原告无法收房，据第三人了解，涉案商品房正在建设、验收中，但具体情况如何，第三人不能确定。第三人与原告之间的贷款关系是真实的，原告也按月在归还贷款。第三人不同意原告解除贷款合同，要求继续履行。假如法院判决解除贷款合同的话，第三人要求在购房贷款本息尚未清偿的范围内，对涉案商品房享有抵押权即优先受偿的权利。
第三人为证明其主张，向本院提交证据如下：
1、还款明细一份，证明截至2016年2月22日，原告归还第三人商业贷款本息的具体情况，其中尚未归还的本金为321124.90元。
2、房屋抵押权预告登记证明一份，证明2013年8月21日，原告与第三人办理了商品房抵押预告登记。
上述证据经质证，本院认定如下：
原告及第三人对对方的举证均无异议。经审查，原告及第三人的举证均真实、合法且与本案相互关联，故本院对上述举证均予确认。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年6月23日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20130600504，以下简称“购房合同”）。购房合同约定，原告向被告购买浙江省嘉善县惠民街道嘉汇城市广场10幢1-801室商品房一套，建筑面积88.79平方米，房屋总价524588元。购房合同第七条约定，原告应于本合同签署的同时支付首付款157588元，剩余购房款367000元通过商业银行按揭或公积金按揭、商业银行和公积金组合按揭贷款方式予以支付。购房合同第九条约定，被告应于2014年12月31日前将符合条件的房屋交付给原告。购房合同第十条约定，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。双方还在购房合同中约定了其他权利义务。原告于购房合同签订当日向被告支付了购房首付款157588元，余款由原告通过向第三人贷款付清。原告为此与被告及第三人共同签订《个人购房担保借款合同》一份（以下简称“贷款合同”），约定由原告向第三人借款367000元用于购买上述商品房，还款期限共240个月，自2013年7月19起至2033年7月18日止（实际为2013年8月6日起至2033年8月5日止），共240个月。原告以所购商品房为该笔贷款设定抵押，同时由被告作为还款保证人。2013年8月1日，原告与第三人就所购商品房办理了预购商品房抵押权预告登记，其中“预告登记权利人”为第三人，“预告登记义务人”为原告。贷款合同签订后，原告即委托被告将全部贷款直接支付给被告，后原告按约分期还贷。被告至今未向原告交付房屋，原告因此诉至本院。
另查明，本院于2016年1月12日向被告送达本案起诉状副本材料。截止2016年2月22日，原告已向第三人归还贷款本息共100491.18元，其中贷款本金为45875.10元，利息为54616.08元。
本院认为，原、被告签订商品房买卖合同系其真实意思表示，该合同对双方具有法律约束力。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告未按商品房买卖合同约定的期限交付商品房，原告据此要求解除该合同，符合合同约定的解除条件，故本院予以支持。依照法律规定，原告行使合同解除权时应当通知被告，商品房买卖合同自通知到达被告时解除，该时间即2016年1月12日本案起诉状副本送达被告之时。
法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，法院应予支持。本案商品房买卖合同的解除，致使原、被告及第三人签订的借款合同的目的已无法实现，失去了继续履行的基础和必要，故原告请求解除该借款合同，本院予以支持。法律规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告应当向原告返还购房首付款157588元及首付款利息（以157588元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2013年6月23日起计算至本判决确定的履行之日止），同时被告还应向原告返还截至2016年2月22日原告已向第三人清偿的贷款本金45875.10元及贷款利息54616.08元，另外被告还应向第三人返还2016年2月23日起尚未清偿的贷款本金321124.90元及相应利息。被告应赔偿原告因解除商品房买卖合同而遭受的损失。依照相关法律规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。原告关于损失的计算方式依据不足，本院以上述购房首付款利息作为原告的损失予以支持。该损失已高于原、被告双方约定的违约金，而原告也未就其他损失进行举证，故现原告既要求被告支付利息损失又要求其赔偿违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
原告在与第三人签订借款合同时，以涉案商品房作为抵押担保，并就此进行了抵押权预告登记。现涉案商品房买卖合同及借款合同均已解除，故第三人请求对涉案商品房拍卖或变卖所得价款在尚未归还的贷款范围内享有优先受偿的权利，依法有据，本院予以支持。另外，原告当庭向本院申请撤回部分诉讼请求，本院经审查符合法律规定，对此予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法应视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法作缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告顾冬华与被告嘉兴都汇置业有限公司于2013年6月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130600504），于2016年1月12日解除；
二、被告嘉兴都汇置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告顾冬华购房首付款157588元，并支付相应利息损失（以157588元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2013年6月23日起计算至本判决确定的履行之日止）；
三、原告顾冬华、被告嘉兴都汇置业有限公司及第三人中国农业银行股份有限公司嘉善县支行于2013年7月19日共同签订的《个人购房担保借款合同》解除；
四、被告嘉兴都汇置业有限公司向原告顾冬华返还购房贷款本金45875.10元、贷款利息54616.08元，合计100491.18元，于本判决生效之日起五日内履行；
五、被告嘉兴都汇置业有限公司向第三人中国农业银行股份有限公司嘉善县支行偿还自2016年2月23日起尚欠的购房贷款本金321124.90元及其相应利息，于本判决生效之日起五日内履行，第三人在被告尚未偿还的上述贷款本息范围内对嘉汇城市广场10幢1-801室商品房享有优先受偿权；
六、驳回原告顾冬华的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5507元，减半收取2754元，由被告嘉兴都汇置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 鲁俊轩
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 曹倩云