黑龙江省穆棱市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1085民初1345号原告：穆棱市承鑫投资有限公司，住所地黑龙江省穆棱市。法定代表人：鹿显跃。委托诉讼代理人：兰书洲，男，穆棱市承鑫投资有限公司融资运营部职员。被告：王志勇，男，汉族，住所地黑龙江省。原告穆棱市承鑫投资有限公司与被告王志勇租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序于2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告穆棱市承鑫投资有限公司的委托诉讼代理人兰书洲到庭参加诉讼。被告王志勇经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。穆棱市承鑫投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王志勇清缴今年所欠房屋租赁费用40000元、违约金40000元，共计80000元；2.判令解除原告与被告王志勇的租赁合同，被告王志勇于七日内搬离该处房产，所产生的一切责任与费用由被告王志勇单方面承担；3.本案诉讼费用由被告王志勇承担。在诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：要求被告王志勇给付9个月的租金30000元、违约金2160元，从2017年12月1日起继续按约定的租金标准和月利率6‰给付租金、承担违约金至其搬离租赁房屋时为止。事实和理由：穆棱市畜牧局有一处综合商服楼房位于其办公楼一楼，现资产已经正式划拨至原告名下。2014年3月1日畜牧局将该处房产租给王志勇用于经营风雅影楼，并已签订正式的《租赁合同书》，合同中规定该处房产每年租金40000元，租赁期即为五年。此外，双方另签订了一份《补充合同书》，约定王志勇以综合商服楼一至三层、楼下车库和东侧乒乓室一、二层的供热改造工程款以抵顶其从2014年3月1日至2017年2月28日三年应交付的租金共计120000元，超出部分由王志勇承担。根据《租赁合同书》约定，王志勇应当于2017年3月1日交付当年租金40000元，现其已逾期七个月未交。原告已经与王志勇就交付租金事宜多次约谈，均无结果。按照合同第二条的规定：“如有拖欠，乙方（王志勇）需向甲方交日违约金为租金的10%作为补偿，超过10日合同自动终止，乙方无条件退出，由此造成的损失全部由乙方承担。”原告于9月8日已经向王志勇下达了搬离通知书，王志勇已经签字，但其拒绝搬离。被告王志勇未提交书面答辩意见。原告穆棱市承鑫投资有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对其提交的证据，本院认证如下：1.租赁合同书和合同书各1份，合同书证实房屋供热改造工程款抵顶2014年3月1日至2017年2月28日三年的租金；租赁合同书证实2017年3月1日被告王志勇应当交纳今年的房屋租费40000元。2.通知书1份，证明：原告穆棱市承鑫投资有限公司与被告王志勇交谈多次，他以无钱为由拒绝交纳租金，所以原告向其发了这份通知书。3.穆棱市人民政府市长办公会议纪要（第五届155次）、行政国有资产调拨批复书、穆棱市政府文件各1份，证明：穆棱市畜牧局综合商服楼房为原告穆棱市承鑫投资有限公司的资产。本院认为，上述3组证据客观真实，被告王志勇不出庭参加诉讼，系放弃其民事诉讼抗辩权利，对这3组证据均予以采信。被告王志勇未提交证据。根据当事人的陈述和本院对上述证据的认证意见，本院认定本案的事实如下：2014年3月1日，穆棱市畜牧兽医局（甲方）与被告王志勇（乙方）签订了一份租赁合同书，约定甲方综合商服楼房对外出租，乙方自愿承租，双方本着平等互利的原则，经过充分协商，签订以下合同条款：一、租赁期限。租赁期限为5年，从2014年3月1日至2019年2月28日。租赁期满，如甲方继续出租，同等条件下乙方优先；二、租金交纳。租金实行上打租，乙方每年3月1日前交纳租金40000元。如有拖欠，乙方须向甲方交日违约金为租金的10%作为补偿；超过10日合同自行终止，乙方无条件退出，由此造成的损失全部由乙方承担。三、违约责任。1.租赁期内，乙方必须保证楼房整体完好（不许经营浴池），不得擅自改变建筑结构、转租转让；如需改建、转包，必须事先征得甲方同意。如甲方同意改建，所需费用全部由乙方负责。2.乙方必须守法经营，经营期间发生的供水、供电、供热等一切费用和债权债务全部由乙方承担，甲方不承担任何经济和法律责任。3.乙方用于经营的一切装修费用全部自理，装修的不动产租赁期满时无偿归甲方所有，乙方不得拆除。4.乙方在租赁期内造成的火灾、盗灾、水灾等安全事故责任全部由乙方自行负责（自然灾害除外），并赔偿甲方一切经济损失。5.如遇市政府开发改造、征占动迁或国家政策不允许出租时，若在2017年2月28日前，甲方按照乙方装修价格、折旧和租赁时间给予合理赔偿，乙方无条件退出；若在2017年3月1日后，甲方不予任何赔偿，乙方无条件退出。如乙方在承租期内提出提前解除合同，甲方不予任何赔偿。6.因此楼年久失修，甲方财力不足，为确保国有资产保值增值，由乙方负责楼盖维修和供热改造（预算附后），费用全部由乙方承担，甲方负责监督乙方施工质量。维修费用顶抵租赁费，维修费用付清后剩余部分如数上缴财政。施工占用时间不予延长乙方租赁期限。以上未尽事宜，由双方共同协商解决。2014年4月11日，穆棱市畜牧兽医局（甲方）与被告王志勇（乙方）又签订了一份合同书，约定在乙方继续承包经营甲方综合服务楼的基础上和强烈要求下，甲方同意将综合服务楼一至三层、楼下车库和东侧乒乓球室一至二层的供热改造工程（包括从长征路供热主管道井口进入甲方办公楼一楼到综合服务楼的外网管线更换）承包给乙方施工。甲乙双方本着平等互利的原则，经过充分协商，签订以下合同条款：一、供热改造工程总价格定为壹拾贰万元（预算附后），工程款全部由乙方先期垫付，顶抵乙方2014年3月1日至2017年2月28日三年当中每年应交给甲方肆万元综合服务楼承包费。如果工程费用超支，全部由乙方自行承担。二、乙方必须保证工程质量，一切质量问题由乙方负责。甲方有权监督乙方材料采购和施工质量，保证钢管、弯头、阀门等工程材料是优质材料，保证施工质量符合设计标准和技术要求。施工过程中发生的一切安全事故全部由乙方承担，如给甲方造成损失，由乙方负责恢复原样或按价赔偿。三、施工期限必须在2014年6月15日前全部完成。如乙方中途退出或暂停施工，乙方包赔甲方一切经济损失。乙方在施工过程中自行负责协调建设、城管、供热等部门，发生的一切费用由乙方承担。四、乙方在工程完工后，必须保证全部工程的热度达到供热要求，并保证五个供热期内不出现质量问题。如出现质量问题，乙方无偿维修并承担一切费用。2008年11月10日，穆棱市人民政府发布《穆棱市人民政府关于成立穆棱市承鑫投资有限公司的决定》即穆政发[2008]76号文件，决定将穆棱市民政局等33户市直行政事业单位国有房屋资产收归市国资办，由市国资办代表市政府以上述33户国有房产为注册资本作为股东，成立国有企业“穆棱市承鑫投资有限公司”。文件的附件即划转行政事业单位资产名单中包括穆棱市畜牧局。2008年12月19日，穆棱市国资办制发《行政事业国有资产调拨批复书》即穆国办字2008第18号文件，将上述33个行政事业单位的国有房产调入穆棱市承鑫投资有限公司。2016年2月15日，穆棱市人民政府召开市长办公会议，议定：一、由市政府牵头，国资办、教体局、卫计局、房产处、国土局、城投公司等单位配合，对全市机关事业单位所属的有效闲置资产进行摸底调查，凡符合条件的，将资产所有权和使用权统一划入城投公司，由城投公司负责经营管理，资产经营收益归城投公司所有。市国资办负责资产划拨，房产、土地部门负责做好产权登记变更工作，发生的测绘、登记等费用由市财政统一安排。二、市城投公司要成立专门部门，做好资产交接和后续的经营管理工作，提高使用效率和资产收益。要用好用活上述资产，为全市重点项目提供投融资服务。原告穆棱市承鑫投资有限公司数次催促被告王志勇交纳租金无果后，2017年9月8日向王志勇送达通知书，通知王志勇因逾期六个月未交2017年租金40000元，已经构成违约，要求王志勇于9月30日前搬出租赁房屋。本院认为，穆棱市畜牧兽医局与被告王志勇相继签订租赁合同书、合同书后，穆棱市政府将租赁合同的标的物即综合商服楼房划归原告穆棱市承鑫投资有限公司所有，由该公司管理经营，故王志勇应当向该公司履行交纳房屋租金的义务。根据租赁合同约定，王志勇应于2017年3月1日前交纳2017年3月1日至2018年2月28日的租金40000元，而王志勇逾期半年多未交纳，而租赁合同约定王志勇拖欠租金超过10天合同即自行终止，无条件退出，且该公司已书面通知王志勇搬离租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二款和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本院对穆棱市承鑫投资有限公司要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。租赁合同约定如拖欠租金，王志勇须交纳日违约金为租金的10%作为补偿，约定的违约金虽过高，但穆棱市承鑫投资有限公司在诉讼中主动降低了违约金的计算标准，即要求王志勇按月利率6‰支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，穆棱市承鑫投资有限公司关于违约金的诉讼请求符合上述规定，本院予以支持。虽然从2017年3月1日至今差两天才满9个月，但考虑送达及王志勇自动履行等时间因素，本院对穆棱市承鑫投资有限公司要求王志勇给付租金30000元，并从2017年12月1日起继续按照约定的租金标准给付租金的诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告王志勇于本判决生效之日起七日内给付原告穆棱市承鑫投资有限公司租金30000元、违约金2160元，合计32160元，并从2017年12月1日起继续按照约定的租金标准给付租金，并按照月利率6‰给付违约金，至原告王志勇在本判决指定的履行期限内实际搬离租赁房屋时止；解除穆棱市畜牧兽医局与被告王志勇签订的租赁合同书，被告王志勇于本判决生效之日起七日内搬出租赁的房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，减半收取302元，由被告王志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  许宗磊二〇一七年十一月二十八日书记员  潘 昕