上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第9号
原告（反诉被告）孙定康。
原告（反诉被告）孙丽丽。
原告（反诉被告）孙绒丽。
上列三原告的共同委托代理人孙毅君。
被告（反诉原告）上海冠家投资管理有限公司。
法定代表人付子涛。
原告孙定康、孙丽丽、孙绒丽与被告上海冠家投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，以及被告上海冠家投资管理有限公司反诉原告孙定康、孙丽丽、孙绒丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。原告孙定康、孙丽丽、孙绒丽的共同委托代理人孙毅君，被告上海冠家投资管理有限公司的法定代表人付子涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙定康、孙丽丽、孙绒丽诉称，上海市唐山路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）系私房，三原告为共有产权人。2012年7月29日，孙毅君受三原告的委托与被告签订了《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给被告使用，租期为一年，自2012年8月1日至2013年7月31日，月租金为2，000元，并约定若续租，则下一年的月租金为2，100元（每新签一年合同，月租加100元，逐年类推）。双方的租赁合同于2013年7月31日期满后，未再续签合同，但被告仍继续使用系争房屋未搬离，并按双方之前合同的约定继续向原告支付租金至2013年10月底（月租金为2，100元）。自2013年11月起，被告停止支付租金但仍占用系争房屋。嗣后，原告几次联系被告，要求其迁出系争房屋并付清欠租，未果。现原告诉讼，要求解除原、被告双方就系争房屋所达成的不定期租赁关系，被告立即迁出系争房屋；要求被告支付自2013年11月1日至实际搬离系争房屋之日止的租金（2013年11月1日至2014年7月31日的月租金按2，100元计算，2014年8月1日至实际搬离之日的月租金按2，200元计算）。
被告上海冠家投资管理有限公司辩称，2012年7月29日，原、被告就系争房屋签订了一年期的租赁合同，但当时原告承诺将该房屋租给被告3年，3年内该房屋不会动迁，因此被告才同意租赁系争房屋，并对系争房屋进行了装修。同时，原告同意被告将系争房屋转租。被告租赁系争房屋后，一直按约履行，支付房租至2013年10月31日。但2013年3月起系争房屋所在地块开始动迁，于是被告通知原告终止合同，而原告仍要求被告继续租赁系争房屋，并向被告提供了一份新的租赁合同。被告认为，系争房屋已被列入动迁，无法继续租赁，故未同意原告的要求，并要求原告解决解除合同及赔偿的问题，原告未予理睬。动迁过程中，系争房屋内断水、主门被封，无法居住使用，被告通知原告，原告也未前往解决。2013年9月，系争房屋所在地块动迁成功，被告的住户也全部于2013年10月、11月陆续搬离系争房屋完毕。2013年11月之后，被告未再将系争房屋转租，也未再收取过任何人的租金，如有人使用系争房屋，也与被告无关。2013年12月，被告在系争房屋处张贴通知，要求原告处理退房事宜。综上，被告已于2013年11月全部搬离系争房屋，不存在再向原告支付2013年11月1日后的租金，故不同意原告的诉讼请求。
被告上海冠家投资管理有限公司反诉诉称，2012年7月29日，原、被告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》一份，当时原告承诺租赁期限最少为三年，合同一年一签，故双方在合同中约定了“每新签一年合同，月租加100元，逐年类推”的条款。正因为有原告3年的承诺，被告才租赁了系争房屋，并对系争房屋进行了装修，之后也一直按约履行合同。但2013年3月起系争房屋所在地块开始动迁，动迁过程中，房屋周边断水、断电、敲墙、主门被封，根本无法居住使用。在此情况下，原告却向被告提供了一份2013年8月1日的租赁合同，要求被告继续租赁系争房屋，被告未予同意。此外，原告诉讼后，被告才得知，系争房屋为孙景文的私房，虽三原告为孙景文的子女，但不证明其有权处置、出租系争房屋。综上，被告认为，原告存在欺诈行为，故反诉要求原告退还2012年8月1日至2013年10月31日的租金共计3万元；赔偿装修费29，307.6元；返还押金2，000元。
原告孙定康、孙丽丽、孙绒丽反诉辩称，系争房屋为三原告共有，三原告委托孙毅君与被告签订了租赁合同，租期为一年，不存在被告所说的承诺给被告租赁三年的情况。被告已实际使用系争房屋至今，无理由要求退还全部房租。被告虽对系争房屋进行了装修，但根据租赁合同第九条的相关约定，如遇动迁合同自行中断，装修费用不予补偿，且系争房屋在2013年9月动迁之前，双方的租赁合同已终止，之后系不定期租赁关系。至于押金，因租赁关系解除，押金同意退还给被告，但不同意被告的其余反诉请求。
经审理查明，系争房屋为三原告共有。2012年7月29日，三原告委托孙毅君与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将系争房屋的三层房屋整栋出租给被告居住使用；租赁期自2012年8月1日至2013年7月31日；租金为每月2，000元；双方同意如租赁期间被告无违约违法行为，则原告每年与被告续签新的一年租赁合同直至原告房屋动迁或旧区改造（包括市政动迁、商业动迁、或其他由政府组织的旧区改建），新合同按照在新的一年租期里，月租金增加100元人民币续签（即下一年租金为2，100元每月，再下一年租金为2，200元每月，以此类推）；押金为一个月的房租金额，即2，000元整；原告应于租赁关系解除后，确认被告已经迁空，点清，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，将押金无息退还被告；因不可抗拒的因素协议自行中断（市政动迁或商业动迁或其他由政府组织的旧区改建等）；因不可抗拒的因素协议自行中断的，合同结束后，被告装修改造原告房屋所花费的费用，原告不负责任何补偿等内容。同日，原、被告签订《房屋委托书》，原告同意被告将系争房屋出租给第三方。合同签订后，被告对系争房屋进行了装修，双方均按约履行合同至2013年7月31日合同期满。嗣后，被告仍继续租赁使用系争房屋，并按每月2，000元向原告支付了2013年8月1日至2013年10月31日止的租金。自2013年11月起，被告未再支付租金。现原告以被告拖欠租金，且系争房屋即将拆迁为由，要求判如所请。
另查明，2013年9月3日，上海市虹口区人民政府作出《房屋征收决定》，系争房屋被列为征收范围。2014年9月19日，上海市虹口区人民政府作出沪虹府房征补（2014）63号房屋征收补偿决定，要求被征收人孙定康、孙丽丽、孙绒丽于收到决定书之日起15日内搬离系争房屋，至安置房屋内。
庭审中，原告表示，至2015年2月5日本案庭审时，系争房屋内仍有人员居住，且被告至今未与原告办理系争房屋的交接手续，对被告称其已于2013年11月搬离系争房屋的说法不予认可。鉴于双方对被告是否已迁出系争房屋的意见不一致，为避免扩大损失，双方均同意，如本案支持原告观点的话，就以2015年2月5日为解除合同日及房屋交接日。同时，原告调整第二项诉请，要求被告按每月2，000元支付原告自2013年11月1日至2015年2月5日的房屋租金。另外，被告表示，因系争房屋内的装修已被破坏，故其不申请对系争房屋内的装修费用进行评估，其反诉所主张的装修费用系实际发生的费。
上述事实，有原告提供的系争房屋所有权证、户籍关系证明、《房屋租赁合同》、银行明细、律师函、《房屋征收决定》、具结书、委托书、照片，被告提供的照片、《房屋委托书》、系争房屋所有权证及户口簿、施工铭牌照片、解除合同通知、押金收条、《房屋装修承包合同》，以及原、被告的陈述为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2012年7月29日，三原告委托孙毅君与被告签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。2013年7月31日双方签订的《房屋租赁合同》期限届满后，虽未重新签订租赁合同，但对被告仍继续使用系争房屋，达成口头协议，双方形成不定期租赁关系。现因被告未按约支付租金符合解除条件，原告以2015年2月5日为合同解除日及房屋交接日，要求与被告解除不定期租赁关系及支付租金的请求，理由正当，予以支持。
合同约定即合同期限届满后，被告就装修改造房屋所花费的费用，原告不负责任何补偿，被告反诉要求原告赔偿装修费29，307.6元的请求，有悖于合同约定，本院不予支持。至于原告同意返还被告押金的意见，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告孙定康、孙丽丽、孙绒丽与被告上海冠家投资管理有限公司之间形成的上海市唐山路XXX弄XXX号房屋不定期租赁合同于2015年2月5日解除；
二、被告上海冠家投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付原告孙定康、孙丽丽、孙绒丽自2013年11月1日至2015年2月5日止的房屋租金30，328.77元。
三、原告孙定康、孙丽丽、孙绒丽应于本判决生效之日起10日内，退还被告上海冠家投资管理有限公司押金2，000元；
四、对被告上海冠家投资管理有限公司的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费558.21元、反诉受理费666.35元，由被告上海冠家投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
审 判 员 李梅芳
人民陪审员 濮汝平
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。