上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1839号
上诉人（原审被告）刘继业，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司上海分公司，营业地上海市浦东新区XX路XX号XX室。负责人陈耀忠。委托代理人周华斌，湖南天润人合律师事务所律师。上诉人刘继业因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第9139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2013年6月20日，长城物业集团股份有限公司上海分公司（以下简称长城物业上海分公司）与上海市松江区XX小区业主大会、业主委员会签订《物业服务合同》。该合同约定，上海市松江区XX小区业主大会、业主委员会委托长城物业上海分公司对位于松江区XX路XX弄XX小区提供物业管理服务；别墅住宅的物业服务费为每月每平方米人民币（下同）2元，由长城物业上海分公司按照建筑面积向业主收取；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月5日前履行交纳义务；逾期交纳的，以拖欠费用为基数，按照日千分之三标准支付违约金；合同有效期自2013年7月1日起至2015年6月30日。上述合同还对其他事宜进行了约定。刘继业系上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋业主之一，于2004年7月取得房屋产权，该房屋的类型为花园住宅，建筑面积为197.15平方米。现因长城物业上海分公司向刘继业主张2013年7月至2015年3月的物业服务费未果，遂涉讼。原审审理中，长城物业上海分公司起诉要求判令：1、刘继业支付长城物业上海分公司自2013年7月1日起至2015年3月31日止的物业管理费8,280.30元（2元/月/平方米×197.15平方米×21个月）；2、刘继业支付长城物业上海分公司逾期付款滞纳金15,848.49元。审理中，长城物业上海分公司对刘继业提出的问题陈述如下：长城物业上海分公司进入小区管理时已联系不上开发商，所以无法协助业主联系开发商对房屋外墙进行修理。如果由长城物业上海分公司进行维修的话，要动用维修基金，长城物业上海分公司无法自行承担该费用。长城物业上海分公司没有同意46号业主违章搭建，且长城物业上海分公司已经进行了告知、劝阻和上报。小区规划未划定专门的停车位，目前哪些部位可以停车哪些部位不可以停车无法确定，所以存在乱停车的现象。除了消防通道停车，长城物业上海分公司可以通过报警、贴整改通知单进行消除，其他部位只能进行劝阻。长城物业上海分公司向小区业委会也反映过停车问题，业委会也制定了停车方案和规划，但是必须经三分之二业主同意通过后才能进行执行，但该方案制定后，小区业委会被罢免，该方案还没有通过无法执行，给小区停车管理带来困难。原审另查明：庭审后，长城物业上海分公司就刘继业提出46号业主违章搭建露台情况上报于小区所属的明华居委会。原审认为：建设单位和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，长城物业上海分公司与上海市松江区XX小区业主大会、业主委员会签订的《物业服务合同》对作为业主的刘继业具有法律约束力。长城物业上海分公司作为物业服务单位，对小区提供了物业管理服务，刘继业作为该小区的业主应当按照物业服务合同的约定向长城物业上海分公司支付物业管理费。刘继业辩称的外墙渗水问题，需要各方配合，查明渗水原因，必要时还可能需要动用维修基金。刘继业辩称的小区违章搭建、乱停车问题，考虑到物业公司确实没有相关的执法权，故单靠物业公司确实难以根治。但对于上述问题，物业公司也应当积极履职、主动作为，协调各方，尽最大努力加以解决。故此，原审认为，刘继业辩称的上述问题，不能构成其拒付物业费的依据；但刘继业也非恶意拖欠，故对长城物业上海分公司主张的滞纳金，法院不予支持。据此，原审法院于二○一五年十二月二十三日依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，作出判决：一、刘继业于判决生效之日起十日内支付长城物业集团股份有限公司上海分公司自2013年7月1日起至2015年3月31日止的物业管理费8,280.30元；二、驳回长城物业集团股份有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果刘继业未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费403元，减半收取201.50元，由长城物业集团股份有限公司上海分公司负担176.50元，刘继业负担25元。原审判决后，刘继业不服，向本院提起上诉，诉称，物业服务合同约定了被上诉人的服务范围及义务，被上诉人应当及时整修严重渗漏的上诉人房屋外墙，保障上诉人居住；应当阻止46号业主违章搭建，保障建筑规范；应当规范小区停车，保障道路通行；此系上诉人支付物业费的主要对价，但被上诉人对上诉人的维修、整改要求怠于履行。原审判决无视被上诉人的合同义务，违背公平、正义，故请求撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉请。被上诉人长城物业上海分公司辩称，自从被上诉人入驻小区提供物业管理服务以来，上诉人从未履行过交纳物业费的义务，说明上诉人是恶意欠费。关于房屋质量问题，超过五年质保期需动用维修基金进行维修，而动用维修基金需要三分之二以上业主同意，被上诉人作为物业公司只是提供劳务。关于46号违章搭建问题，属于邻里纠纷，上诉人可以起诉46号业主，而不应拒交物业费。被上诉人已多次要求46号业主整改，并向房办提交相关文件。关于车辆乱停情况，所有进入小区的车辆均是业主自己的车辆，业主本身应该履行遵守小区秩序的义务，被上诉人作为物业公司有指导业主按秩序停车的义务，但没有执法权，而业主和业主大会可以行使相应的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，物业管理服务是一项日常性、持续性的管理服务工作，小区和谐、文明、有序环境的营造，需要物业管理单位与小区全体业主及业主委员会的共同努力及相互配合和支持。作为物业管理公司，应根据物业服务合同之约定提供物业管理服务，而作为小区业主，则应根据物业服务合同之约定履行按时缴纳物业管理费之义务。根据被上诉人与XX小区业主委员会所签订的物业服务合同约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月5日前履行交纳义务。被上诉人自2013年7月1日起为XX小区提供物业管理服务，而根据本案查明的事实，上诉人自被上诉人为小区提供物业管理服务伊始即拒交其应缴纳的物业管理费，上诉人之行为显然有违合同之约定，亦不利于被上诉人物业管理服务工作的正常开展。就物业管理公司而言，物业管理费系其提供物业管理服务工作的唯一经费来源，如果小区业主均不按合同约定缴纳物业管理费，则小区日常、基本的管理服务工作都将难以为继，更勿用说小区物业管理服务水平和质量的进一步提高。关于上诉人所述的其房屋外墙渗水问题、小区其他业主违章搭建、乱停车问题，正如原判所述，涉及小区维修基金的动用程序、小区业主的自律、小区业委会的自治及有关部门的执法等方方面面，确非物业管理公司一力所能解决。诚然，被上诉人作为小区物业管理单位，就小区业主反映的问题，应该采取积极听取小区业主的合理建议、加强与业主及业委会的沟通、及时向有关管理部门反映等措施，以促使相关问题得以尽快、妥善解决，对此，被上诉人在物业管理服务过程中确应加以改进和提高。而上诉人作为业主，就该些问题亦可通过向业委会申请、向有关部门反映，乃至通过法律途径解决等方式，以正确行使自己的合法权益。上诉人将该些问题的解决完全归责于被上诉人，并以此拒交物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院实难支持。原审根据本案查明的事实判决上诉人缴纳欠缴的物业管理费，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人刘继业负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年五月三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……