河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终1417号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李红涛。
委托代理人：崔学铭，天津民合律师事务所律师。
委托代理人：薛鹏，北京薛鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘伟。
委托代理人：张海燕，河北敬民律师事务所律师。
上诉人李红涛因与被上诉人刘伟房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2015）固民初字第3164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年11月14日，原告（反诉被告）李红涛、被告（反诉原告）刘伟双方签订《租赁合同》，约定刘伟将其所有的位于固安县固安镇西街村自建房屋租赁给李红涛，租期为3年，自2015年1月1日至2017年12月31日止，租金每年为135000元，并约定“首期租金于合同生效后3天内由乙方支付给甲方，甲方收到租金后给乙方开具发票。后期租金在每一租赁年度的到期日前30天支付”。此外，合同对房屋交付、租金支付、甲乙双方各自责任、违约责任等都有相关约定。合同约定：乙方在同等条件下优先续租权。合同签订后，被告（反诉原告）刘伟将约定的房屋交付给原告（反诉被告）李红涛，原告（反诉被告）李红涛使用该房屋经营餐厅，门店名称为“金沙美食汇”。原告（反诉被告）李红涛已经支付了2015年度的租金135000元及30000元押金，并给付被告（反诉原告）刘伟40000元转让费（包括桌椅板凳、空调、厨具等）。原告（反诉被告）李红涛对该房屋进行了装修，并实际进行了经营，装修及经营期间电费未交纳，被告（反诉原告）刘伟为其交纳12622元电费。原告（反诉被告）李红涛未支付2016年度租金。
一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应严格全面履行。该合同涉及的房屋系被告（反诉原告）刘伟在拥有集体土地建设用地许可证的土地上自建住宅。该租赁合同对出租房的位置、房屋交付、租金支付等方面都进行了约定，内容具体明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告李红涛主张该房屋建房时未经相关部门批准，也未取得建设工程规划部门的许可证，且不符合国家关于开设和经营餐厅、环保、卫生、消防、工商的相关规定，导致其至今未取得营业执照及许可证，该房屋违反国家关于房屋出租的规定，属于无效合同，本院不予支持。原告李红涛主张该房屋不具备合同约定的持续、不间断供电的条件，且被告违反约定以高出规定标准的电价向原告收取电费未提供相关证据，本院不予采信。被告刘伟按合同约定向原告交付了符合合同约定的房屋，原告李红涛亦已经支付了2015年度的租金及押金，原告李红涛应继续履行该《租赁合同》，反诉原告刘伟请求支付2016年度租金135000元，本院予以支持。反诉原告刘伟为反诉被告李红涛垫付的电费系反诉被告李红涛该房屋装修及经营期间所使用，反诉原告刘伟的要求反诉被告李红涛返还电费的请求应予支持。反诉被告李红涛主张解除该租赁合同，因其未提供证据证明反诉原告刘伟已收到解除通知书，反诉原告刘伟亦不予认可，反诉原告李红涛的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决一、驳回原告李红涛的诉讼请求。二、反诉被告李红涛于本判决生效后十日内给付反诉原告刘伟2016年度租赁费135000元及电费12622元。案件本诉受理费3900元，减半收取1950元，案件反诉受理费477元，减半收取224元，共计2174元，由原告（反诉被告）李红涛负担。
原审判决后，李红涛对一审判决不服，向本院上诉，请求依法撤销原审判决，发还重审或依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：该判决认定事实不清，适用法律不当。1、在本案中一审判决中“双方签订的房屋租赁合同合同法有效，不违反法律及强制法规，双方应继续履行”的认定，既与实际情况不符，也不符合法律规定。涉案房屋建房时未经相关部门批准，也未取得建设工程规划部门的许可证，其不符合国家关于开设和经营餐厅、环保、卫生、消防、工商强行性规定，导致原告至今未取得营业执照及许可证，系客观事实。并且在庭审中，被上诉人出示的《集体建设用地使用权证》中明确注明涉案房屋为“住宅”，而根据《河北省城乡规划条例》第三十四条之规定：“房屋登记机构核发的房屋权属证件上载明的建筑物用途，应当与建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证确定的用途一致。任何单位和个人不得擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途”，对此一审判决未予以查清，便做出了判决。2、被上诉人在履行合同过程中，存在明显的违约行为，且双方签订租赁合同的合同目的已无法实现，故该合同应当被认定无效或解除，一审法院对此也置之不理。
被上诉人刘伟答辩称，一、一审判决认定事实清楚，依法有据。上诉人主张双方签订的租赁合同无效没有事实及法律依据，因为双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当依法认定为合法有效合同，而且双方对出租房屋位置、出租房的交付、租金支付、双方各自责任、违约责任都进行了约定，可以说已经具备了法律意义上合同各要素，是一份具体明确的合同，且不违背法律强制性法律规定，而事实上，被上诉人将房屋交付给上诉人之前，上诉人对房屋属性及使用功能已做了全面细致了解，在房屋交付后，上诉人便着手装修，进而开始对外正常的餐饮营业，并在固安当地的特色传媒做了相应的广告，可以说被上诉人为上诉人提供的房屋符合上诉人的要求，也达到了其使用功能及目的，不存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形。二、上诉人上诉状中根据《河北省城乡规划条例》第三十四条作为其主张合同无效的主张不能成立；第一，该条例属于地方性法规。第二，其引用该条只引用一部分，属于断章取义，也就是说上诉人所引用的该规定，并没有限制住宅房屋对外出租，从而也就更不能证实出其主张合同无效的主张。三、被上诉人在本案中毫无过错，且不存在任何违约情形，其主张被上诉人违约毫无事实及法律依据。基于本案中被上诉人已向上诉人交付了能供上诉人经营使用的房屋，且上诉人也事实上进行正常的经营，但其经营是否办理营业执照并不影响租赁合同的有效成立，所以上诉人向被上诉人主张赔偿损失的要求是毫无根据的。
本院经审理查明，根据上诉人二审期间提供的证据以及当庭陈述可以证实，2015年12月28日上诉人向被上诉人通过EMS邮寄解除租赁合同通知书，被上诉人本人先是同意签收，后拒签，可以证明其已知晓该快递内容为解除租赁合同通知书；2016年3月22日，上诉人通过EMS邮寄向被上诉人邮寄涉案房屋的钥匙，被上诉人拒收；其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，2014年11月14日，双方签订《租赁合同》，约定刘伟将其所有的位于固安县固安镇西街村自建房屋租赁给李红涛，该合同就双方的权利义务进行约定，并已实际履行；关于双方所签订合同效力问题，因双方签订合同后，已实际履行一年有余，上诉人并未提供证据可以证实，在签订合同当时以及履行合同过程中，上诉人曾就涉案房屋建房时是否经过相关部门批准，是否取得建设工程规划部门的许可证，是否符合国家关于开设和经营餐厅、环保、卫生、消防、工商强行性规定，是否取得营业执照及许可证等问题向被上诉人主张过，且上诉人亦未提供证据证实其曾因上述问题在经营过程中受过影响，故一审法院认定双方协议有效并无不当；即使按照上诉人上述主张认定该协议无效，上诉人占有涉案房屋期间的占有使用费亦应交付；关于违约问题，在方法履行合同过程中，上诉人通过EMS向被上诉人邮寄解除合同通知书、涉案房屋的钥匙表明其不愿继续履行合同，且未提供证据证实被上诉人存在违约的事实，系上诉人主动要求解除合同，可能导致被上诉人预期利益损失，应有上诉人承担相应的违约责任；在上诉人向被上诉人发出解除通知后，因双方并未实际交接，涉案房屋仍由上诉人占有，依据相关法律规定，此期间的占有使用费应由上诉人继续按照双方约定的标准向被上诉人支付；在双方解除合同后，刘伟如欲继续出租房屋，可能需要一定时间寻找承租方，可能存在一定经济损失，该损失系上诉人违约解除合同造成，故应由上诉人赔偿该合理期间的损失，本院酌定由上诉人承担截止到2016年6月30日止的占有使用费作为补偿；因双方签订协议后，被上诉人向上诉人概括转让部分物品及上诉人添加部分物品，双方均未出具交接清单，如双方应本着物尽其用的诚意进行沟通，上诉人愿意继续使用转让物品及后添加物品，双方可进行协商，如被上诉人不愿继续使用，可由上诉人在不破坏涉案房屋原有结构的前提下将上述物品撤离涉案房屋；如李红涛经刘伟同意进行过装饰装修，合同解除后，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由李红涛拆除。因拆除造成房屋毁损的，李红涛应当恢复原状。因本案系李红涛违约导致合同解除，刘伟如同意利用的，可在利用价值范围内予以适当补偿；因李红涛经营期间拖欠水电费用12622元，该费用已由刘伟向相关部门实际交付，故本院酌定在李红涛交付的押金30000元中予以扣除，剩余部分予以返还；在双方已无继续履行租赁合同的前提下，应解除合同，违约方赔偿损失即可，综上所述，原审判决部分事实认定不清，适用法律错误，应予以纠正，上诉人上诉请求部分予以支持。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条、第十条、第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省固安县人民法院（2015）固民初字第3164号民事判决，即：“一、驳回原告李红涛的诉讼请求。二、反诉被告李红涛于本判决生效后十日内给付反诉原告刘伟2016年度租赁费135000元及电费12622元。”
二、自双方当事人均收到本判决之次日起解除双方签订的房屋租赁合同；
三、上诉人李红涛自本判决生效之日起十日内给付被上诉人刘伟占有使用费67500元，被上诉人刘伟返还上诉人李红涛押金17378元。
如果上诉人未按指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费3900元，减半收取1950元，案件反诉受理费477元，减半收取224元，共计2174元，由上诉人李红涛负担。二审案件受理费5526元，由上诉人李红涛负担2763元，由被上诉人刘伟负担2763元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 李成佳
二０一六年四月三十日
书 记 员 于盟佳