北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5095号
上诉人（原审被告）：甄晓春，男，1969年11月20日出生。
委托诉讼代理人：张鹏，宁夏宁和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：闫芳钢，男，1980年1月10日出生。
委托诉讼代理人：张鑫颖（闫芳钢之妻）。
委托诉讼代理人：王志华，北京市京师律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖�董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。
上诉人甄晓春因与被上诉人闫芳钢、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初19560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
甄晓春上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回闫芳钢一审的诉讼请求；一、二审诉讼费由闫芳钢承担。事实和理由：一、一审程序违法。甄晓春与闫芳钢签订合同时约定的房屋价款明显低于市场价值，一审法院在闫芳钢未提交证据也未申请评估的情况下确认502号房屋（简称502号房屋）在签订合同时的市场价值为350万元，并依据闫芳钢的单方申请，以其提起本案诉讼之日的市场�值确定房屋差价损失，未经庭审质证，程序违法，闫芳钢在本案诉讼前已另行购买了房产，即使502号房屋涨价也与其无关。二、一审判决认定事实错误。闫芳钢在履约过程中仅支付了定金10万元，尚未支付其余购房款，因其另行购买房屋致使没有资金再履行与甄晓春的房屋买卖合同，故在甄晓春要求继续履行合同的情况下坚持要求解除合同，闫芳钢不存在房屋涨价损失。三、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。链家公司为甄晓春和闫芳钢签订房屋买卖合同提供居间服务，其明知502号房屋登记在甄谦名下，理应要求甄晓春先行办理继承手续，待继承手续办理完毕后，再让甄晓春与闫芳钢签订房屋买卖合同，链家公司故意隐瞒办理继承需提供甄晓春祖父母及外祖父母均已死亡的证明，欺骗甄晓春办理继承只需几日即可办完，让甄晓春和闫芳钢对买卖登记在他人名下房屋的交易风险做出了不正确的判断，闫芳钢即使存在房屋差价损失，也是因链家公司居间服务的瑕疵导致，应当由链家公司承担损害赔偿责任。
闫芳钢辩称，同意一审判决，不同意甄晓春的上诉请求。
链家公司未出庭陈述，但提交书面答辩意见表示同意一审判决及认定的事实情况。
闫芳钢向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、甄晓春返还定金10万元；3、甄晓春支付因房屋价格上涨造成的损失141．29万元；4、诉讼费、鉴定费由甄晓春承担。
一审法院认定事实：甄谦与甄晓春系父子。502号房屋登记在甄谦名下。甄谦于本宗房屋买卖交易之前死亡。
2016年8月9日，闫芳钢(买受人)与甄晓春（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为502号房屋，建筑面积共76．8平方米。该房屋规划设计用途为住宅。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为186万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价164万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金10万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。买受人拟贷款金额为130万元。出卖人应于2016年8月18日前将房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，闫芳钢（买受方、乙方）与甄晓春（出卖方、甲方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计350万元。乙方于2016年8月9日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方，于过户前三个工作日将第一笔首付款210万元以理房通托管的方式支付甲方。在丙方约到建委过户号所预约日期，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲方承诺于签合同后三个月内，办理完房屋继承手续，并取得房屋所有权证书。甲方承诺是本房屋唯一继承人，没有其他继承人及相关权益人。
签订合同后，闫芳钢的配偶张鑫颖向甄晓春支付了定金10万元，甄晓春向闫芳钢交付了房屋钥匙。后，甄晓春无法办理继承手续并取得502号房屋所有权证书，导致后续手续无法进行，闫芳钢提起本案诉讼。
一审庭审中，闫芳钢称，其�有房屋钥匙期间，并未对房屋进行装修居住。发生纠纷后，其将房屋钥匙交给链家公司了。甄晓春称，办不了继承的原因，是公证处需要其提供父母的长辈的死亡证明，但因时间过于久远，无法提供。闫芳钢提起诉讼后，甄晓春将502号房屋另行出售，案外人已入住房屋，但甄晓春至今仍无法办理继承手续。经法庭询问，甄晓春同意退还闫芳钢定金10万元。
在案件审理过程中，闫芳钢称其存在房屋涨价损失，申请对502号房屋于提起本案诉讼之日即2017年6月22日的市场价值进行评估。法院委托北京百成首信房地产评估有限公司对本案评估项目进行评估。2017年10月30日，北京百成首信房地产评估有限公司作出百成首信估字[2017]Z059号《房地产估价报告》，确定502号房屋在2017年6月22日的市场价值为491．29万元。为此，闫芳钢支付了评估费11800元。闫芳钢认为甄晓春的�约行为给其造成房屋差价损失141．29万元，要求甄晓春赔偿其该项损失。
以上事实，有双方当事人陈述、户口本和身份证复印件、房产证复印件、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、微信记录、南京银行账（卡）号对账单、评估费发票、房地产估价报告等证据在案佐证。
一审法院认为，闫芳钢与甄晓春签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，甄晓春承诺于签合同后三个月内，办理完房屋继承手续，并取得房屋所有权证书。现甄晓春至今未能办理继承手续并取得房屋所有权证书，导致房屋无法办理所有权转移登记手续，合同目的无法实现，构成根本违约。现闫芳钢起诉要求解除合同及补充协议并要求甄晓春退还定金，符合法律规定，甄晓春亦表示同意，法院对其上述诉讼请求予以支持。
针对闫芳钢要求甄晓春支付因房价上涨造成的损失141．29万元，法院作出如下考虑。一是闫芳钢作为房屋买受人，在签订合同时对于房屋登记在甄谦名下的事实明确知晓，在此情况下其仍签订房屋买卖合同，该行为是其在预知房屋存在无法办理继承的风险后作出的选择。故闫芳钢在签订合同过程中存在一定过失，应对闫芳钢与其他一般买房人在承担损失上区别评价。二是甄晓春作为房屋出卖人，虽无拒不出售房屋的主观恶意，但其未按照合同约定办理完毕继承手续并取得房屋所有权证书，直接导致房屋买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现。甄晓春属于过错方，应当赔偿闫芳钢的相应损失。故法院以房地产评估报告为基础，综合考虑双方当事人过错程度和合同履行情况，将房屋价格上涨损失在双方之间按比例分摊。因甄晓春的过错程度大于闫芳钢，故在承担损失的比例上高于闫芳钢。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，于2018年3月30日判决：一、解除闫芳钢与甄晓春签订的《北京市存量房屋买卖合同》及闫芳钢与甄晓春、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》。二、甄晓春于判决生效之日起七日内退还闫芳钢定金十万元。三、甄晓春于判决生效之日起七日内赔偿闫芳钢房屋涨价损失八十四万七千七百四十元。四、驳回闫芳钢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本�经审查对一审法院查明的事实予以确认。另查明，双方就签订合同时约定的房屋价款是否低于市场价值存在争议，闫芳钢陈述房屋价款350万元是市场正常价格；甄晓春陈述房屋价款350万元是其和链家公司协商后链家公司向其建议的价格，比同类房屋市场价低。
本院认为，本案争议焦点为甄晓春是否应当向闫芳钢赔偿房屋差价损失以及损失金额如何确定。就该问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。本案中，甄晓春未按照合同约定办理完毕继承手续并取得房屋所有权证书，导致房屋买卖合同无法继续履行，构成违约。闫芳钢要求其赔偿房屋差价损失于法有据。就损失的具体数额，一审法院以房地产评估报告为基础，综合考虑双方当事人过错程度和合同履行情况，确定的具体赔偿数额无明显不当。甄晓春虽主张签订合同时约定的房屋价款明显低于市场价值，但未提交相关证据予以证明，故本院对甄晓春的该项主张难以采信。甄晓春以双方签订合同时约定的价款明显低于市场价值及闫芳钢不存在房屋差价损失等为由拒绝赔偿差价损失，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。
就甄晓春上诉主张应由链家公司承担损害赔偿责任一节。本案中，各方当事人均未在一审审理中提出要求链家公司承担损害赔偿责任的诉请，故链家公司应否就其居间服务承担损害赔偿责任，不属于本院二审审理范围，本院不予处理。
综上所述，甄晓春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原�。
二审案件受理费12277．4元，由甄晓春负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 佳
审 判 员 王金龙
审 判 员 霍翠玲
二〇一八年八月三十日
法官助理 刘慧超
书 记 员 周 洁