山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第915号
上诉人（原审被告）：崔红娟，无业。
委托代理人：李俊亮，山东大地人（临淄）律师事务所律师。
委托代理人：寇景辉，无业。
被上诉人（原审原告）：淄博裕华物业管理有限公司（以下简称裕华物业）。住所地：淄博市临淄区勇士生活区***号楼。
法定代表人：孙家明，经理。
委托代理人：许新亮，淄博裕华物业管理有限公司职工。
委托代理人：边圣富，淄博临淄东昊法律服务所法律服务工作者。
上诉人崔红娟因物业服务合同纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2015）临民初字第2316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔红娟的委托代理人李俊亮、寇景辉，被上诉人裕华物业的委托代理人许新亮、边圣富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年10月1日，山东裕华发展有限公司与原告裕华物业签订《淄江花园CI-1组团项目前期物业管理服务合同》，合同期三年，自2012年10月1日至2015年9月30日。2014年3月1日山东裕华发展有限公司与原告裕华物业签订补充协议，将物业管理服务费标准进行了调整。约定2014年物业费分段计算，2014年1月1日至2014年3月31日，物业服务费的收取标准为住宅物业按建筑面积人民币每月每平方米0.60元，商业物业按建筑面积人民币每月每平方米0.90元，电梯运行维护费按建筑面积人民币每月每平方米0.20元，地下车库停车服务费每辆每月30.00元；2014年4月1日起住宅物业按建筑面积人民币每月每平方米0.70元，商业物业按建筑面积人民币每月每平方米1.05元，电梯运行维护费按建筑面积人民币每月每平方米0.40元，地下车库停车服务费每辆每月30.00元。被告崔红娟住房建筑面积156.71平方米，2014年应交物业管理费1269.35元，2014年1-3月份是156.71＊0.60＊3=282.08元，2014年4-12月份是156.71＊0.70＊9=987.27元；电梯运行维护费639.30元，按建筑面积1-3月份是156.71＊0.20＊3=94.03元，2014年4-8月份是156.71＊0.40＊5=313.42元，2014年9-12月份156.71＊0.37＊4=231.93元，计639.30元；停车服务费360.00元。2015年6月5日原告公示催告后，被告至今未交。
原审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，山东裕华发展有限公司作为淄江花园CI-1组团项目的建设单位在该项目业主委员会尚未成立前有权选聘前期物业服务企业，原告作为有物业经营资质的企业与山东裕华发展有限公司签订前期物业管理服务合同，并无不当，该合同对被告具有约束力，被告以其不是合同当事人，不受合同约束的抗辩理由不能成立。原告按前期物业管理服务合同的约定履行了相关义务，被告应按合同约定交纳相关物业管理费用，因此，原告要求被告按照合同约定交纳物业管理费用的诉讼请求予以支持。经原告公示催告后，被告仍未交纳，系违约行为，应承担相应的违约责任，自催告七日后计算经济损失按日万分之二计算至起诉之日止，因此，原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，予以部分支持。被告认为按照合同约定原告应提供三星级物业服务，原告未能达标，因此，有权拒绝交纳物业费用，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持的规定，被告认为原告不履行或者不完全履行服务合同约定，可另案起诉要求原告承担违约责任，据此，被告在本案中以原告不履行或者不完全履行服务合同约定作为不交纳物业管理费用的抗辩理由不能成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同的规定，被告认为原告与山东裕华发展有限公司签订的前期物业管理服务合同加重了其责任或签订程序不合法侵害了其利益，可起诉请求确认合同无效，合同未经确认无效，被告以合同无效为由拒绝履行，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决：一、被告崔红娟交纳所欠原告淄博裕华物业管理有限公司物业管理费1269.35元，电梯运行维护费639.30元、停车服务费360.00元，合计2268.65元，于判决生效后十日内交纳。二、被告崔红娟赔偿原告淄博裕华物业管理有限公司经济损失20.42元（2268.65＊0.0002＊45），与第一项同时付清。三、驳回原告淄博裕华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告崔红娟负担。
上诉人崔红娟不服原审判决，向本院提起上诉称：请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或是发回重审。事实与理由如下：一、一审判决认定事实错误。（一）一审认定被上诉人与山东裕华发展有限公司签订的《淄江花园C-1组团项目前期物业管理服务合同》及补充协议为合法有效的合同属于认定事实错误。该合同没有依照规定程序依法招投标或是协议选聘，不属于依法成立的前期物业管理合同。补充协议亦未经过法定程序签订，对上诉人没有约束力。（二）被上诉人违反法律、法规的规定擅自扩大收费范围，提高收费标准，上诉人依法有权拒绝交纳多收取的物业费。二、一审判决适用法律错误。被上诉人与山东裕华发展有限公司签订的《淄江花园C-1组团项目前期物业管理服务合同》不是依法成立的前期物业管理合同，因此不能适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，一审法院根据上述规定作出判决，适用法律错误。
被上诉人裕华物业答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：上诉人同意按照补充协议中载明的2014年3月31日之前的交费标准交纳物业费，不同意按照补充协议中约定的2014年4月1日之后的标准交纳物业费。
另查明，根据被上诉人提交的《关于淄博裕华物业管理有限公司淄江花园C-1组团确定前期物业服务等级标准的申请》、《淄江花园北三区（C-1组团、北一区（裕华组团）申请三星级评定联席会议纪要》及《物业服务等级确定表》，被上诉人于2014年10月13日提出淄江花园C-1组团前期物业服务等级标准按四星级确定的申请，由临淄区房管局、临淄区物价局、稷下街道办事处、淄江社区居委会、山东裕华发展有限公司、淄博裕华物业管理有限公司召开的联席会议确定淄江花园北三区（C-1组团）物业服务等级标准为三星级，时间是2016年1月27日。
再查明，2014年3月1日被上诉人与建设单位山东裕华发展有限公司签订《临淄区淄江花园C-1组团前期物业管理服务合同补充协议》时，上诉人主张该小区的入住率已达三分之二以上，被上诉人陈述其没有具体统计，但在50%以上。
还查明，涉案的组团名称应为淄江花园C-1组团，一审法院书写的淄江花园CI-1组团系笔误。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
上述事实，有营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、物业管理收费许可证、淄江花园C-1组团项目前期物业管理服务合同及补充协议、服务及收费标准公示、淄博市临淄区房产管理局于2010年6月8日临物备（2010）第12号证明、2010年8月18日临物备（2010）第17号前期物业管理备案证明一份、物业服务企业资质动态考核表、临淄东昊法律服务所函、照片、调查表、淄博市物价局房产管理局淄房发（2013）29号文件、《淄江花园北三区（C-1组团、北一区（裕华组团）申请三星级评定联席会议纪要》、《物业服务等级确定表》及双方当事人当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，虽然上诉人在上诉状中主张《淄江花园C-1组团项目前期物业管理服务合同》系无效合同，但经本院审查，上述合同并未存有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，该合同合法有效，且涉案小区的业主并未与被上诉人解除涉案的《淄江花园C-1组团项目前期物业管理服务合同》，故双方均应按照该合同的约定履行义务，行使权利。至于被上诉人与山东裕华发展有限公于2014年3月1日签订的《临淄区淄江花园C-1组团前期物业管理服务合同补充协议》，该协议签署时，涉案小区的入住率已达50%以上，而前期物业服务合同系存于项目建成初期，业主入住人数较少、尚未成立业主大会及业主委员会的阶段，故在此种情形下，被上诉人与建设单位以签订补充协议的方式，改变之前签订的前期物业服务合同的主要条款，违背了前期物业服务合同的本意，侵害了业主作为合同相对方的合法权益，故涉案的补充协议对业主没有约束力。但因上诉人在庭审时明确表示，同意按照补充协议中约定的2014年3月31日之前的交费标准交纳欠付的2014年物业管理费、电梯运行维护费、停车服务费，视为对自己权利的自由处分，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以准许。被上诉人还主张其2014年提供的服务标准已达三星级，按照2014年3月31日前的收费标准显失公平，但根据被上诉人提供的证据，其三星级服务标准的确定时间为2016年1月27日，此证据不能证明其2014年的服务标准。至于其提供的巡更记录、内保工作表、监控记录、2014年物业管理收费情况统计表等证据，欲证明其服务已达三星级标准，因系其单方提供，且上诉人不予认可，本院不予采信。
因上诉人同意按照2014年3月31日前的标准交纳物业管理费、电梯运行维护费、停车服务费，且2014年被上诉人作为物业服务单位，确实为上诉人提供了物业服务，故上诉人应为其没有按时交纳的行为承担违约责任，赔偿被上诉人因此遭受的经济损失。被上诉人主张经济损失的计算方式为以欠付的数额为基数，按照日万分之二，自2015年1月11日起计算至2015年7月28日止。根据庭审中当事人的陈述，上诉人对上述计算标准中按照日万分之二计算有异议。经本院审查，原审法院按照日万分之二为依据计算经济损失没有合同依据及法律依据，本院予以纠正，按照相关法律规定，应当以中国人民银行颁布的同期银行贷款利率计算较为适宜。故本案经济损失的计算方式应为以欠付数额为基数，按照同期银行贷款利率，自2015年1月11日起计算至2015年7月28日止。
综上，按照上诉人住房建筑面积156.71平方米计算，上诉人应当交纳的物业管理费为1128.31元（156.71＊0.60＊12=1128.31），电梯运行维护费376.10元（156.71＊0.20＊12=376.10），停车服务费360.00元（30＊12=360.00），以上共计1864.41元。经济损失按照被上诉人主张的自2015年1月11日计算至2015年7月28日，共计54.35元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销淄博市临淄区人民法院（2015）临民初字第2316号民事判决；
二、上诉人崔红娟于本判决生效之日起十日内支付被上诉人淄博裕华管理有限公司物业管理费1128.31元，电梯运行维护费376.10元，停车服务费360.00元，以上共计1864.41元；
三、上诉人崔红娟于本判决生效之日起十日内支付被上诉人淄博裕华管理有限公司经济损失54.35元。
四、驳回被上诉人淄博裕华管理有限公司的其他诉讼请求。
如果上诉人崔红娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50.00元，由被上诉人淄博裕华管理有限公司负担，二审案件受理费50.00元，由上诉人崔红娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
审 判 员 陈吉忠
代理审判员 张婷娟
二〇一六年三月四日
书 记 员 宋金来