北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4033号
上诉人（原审被告）：柳屹，女，1975年5月7日出生。
被上诉人（原审原告）：陈婷婷，女，1988年3月16日出生。
被上诉人（原审原告）：杨振，男，1987年10月29日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：卜荣军，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
上诉人柳屹因与被上诉人陈婷婷、杨振、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初39598号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
柳屹上诉请求：撤销一审判决第四项，改判由柳屹承担20万违约金；诉讼费由双方平均负担。主要事实和理由：难以按期履行合同的主要责任在于北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）不作为和违反行规的做法，造成双方重大误解，令陈婷婷、杨振未充分了解房产情况而匆忙签约，双方均有损失。一审中柳屹已表示同意继续履行合同，但陈婷婷、杨振并不同意继续履行合同，故陈婷婷、杨振并不存在过高损失。
陈婷婷、杨振辩称：同意一审判决，不同意柳屹的上诉请求。一审判决的违约金不足以弥补实际损失，涉案房屋一直未办理解除抵押登记手续，继续履行合同的条件不成就。
链家公司辩称：同意一审判决及一审的庭审意见。
陈婷婷、杨振向一审法院起诉请求：1.解除我二人与柳屹于2016年7月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.解除我二人与柳屹、链家公司于2016年7月28日签订的《补充协议》；3.柳屹返还我二人支付的定金20万元；4.柳屹赔偿违约金77.6万元、律师费5.4万元，共计83万元；5.柳屹承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年7月28日，陈婷婷、杨振（买受人）与柳屹（出卖人）的委托代理人赵路在链家公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定由陈婷婷、杨振购买北京市通州区杨庄南里×号楼×层×单元2202号房屋（以下简称2202号房屋），房屋建筑面积为100.86平方米，房屋成交价为368万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价20万元，总价款388万元，其中257万元由陈婷婷、杨振申请抵押贷款支付。《买卖合同》第二条“房屋权属情况”第（四）款约定：2202号房屋已设定抵押，抵押权人为兴业银行，抵押登记时间为2011年11月16日。
同日，陈婷婷、杨振（买受方，乙方）与柳屹（出卖方，甲方）的委托代理人赵路、第三人链家公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，协议第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”载明：陈婷婷、杨振应于协议签订当日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付柳屹，于2016年8月5日将第二笔定金10万元以理房通托管的方式支付柳屹，于银行批贷且房产解除抵押后3个工作日内将第一笔首付款106万元以理房通托管的方式支付给柳屹，且双方应于2016年9月31日前自行办理物业交割手续，链家公司陪同，陈婷婷、杨振从协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金以理房通托管的方式支付柳屹。协议第二条第2款约定，柳屹应于2016年9月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且柳屹最迟应于2016年9月2日前办理完毕解除抵押登记手续，所需资金由柳屹自行筹集。协议第四条“违约责任”第2款约定，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的构成根本违约，陈婷婷、杨振有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，柳屹出现上述根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向陈婷婷、杨振支付违约金，链家公司收取陈婷婷、杨振的所有费用不予退还，由柳屹直接赔付陈婷婷、杨振。协议第五条“其他约定”部分载明：该房屋已经设定抵押，抵押权人为张佳，抵押登记日期分别为2013年5月31日和2014年12月16日；交易不成功居间代理服务费全部退还陈婷婷、杨振。
上述协议签订当日，陈婷婷、杨振向柳屹支付定金20万元。2016年8月，陈婷婷、杨振与柳屹进行了贷款面签。后因柳屹未依照合同约定日期注销房屋抵押登记，合同未再继续履行。
再查，截至2016年12月15日，2202号房屋尚有抵押登记三笔，其中，2011年11月16日，柳屹以2202号房屋为抵押向兴业银行股份有限公司北京东单支行借款81万元；2013年5月27日及2014年12月5日，柳屹分别以2202号房屋为抵押与案外人张佳签订两份《房地产借款抵押合同》，借款金额分别为90万元和50万元，并分别于2013年5月31日和2014年12月16日办理了抵押权登记。
本案审理过程中，陈婷婷、柳屹表示未就诉争房屋涉及抵押借款的金额进行确认，未仔细核对房本原件，亦未参与建委房本核验，因双方约定还款及解押均由柳屹自行解决。同时，为证明自己的实际损失，陈婷婷、杨振向法院递交了诉争房屋在网上的挂牌价格及同小区房屋在网上的挂牌价格查询结果，该份证据显示柳屹已委托其他中介公司在网上报价510万元出售，柳屹对此不予认可，但认可其已经委托中介公司另行出售房屋，并称其出售目的是为偿还陈婷婷、杨振已付款项，但房屋至今未能售出。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案陈婷婷、杨振与柳屹就买卖2202号房屋签订《买卖合同》及《补充协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，陈婷婷、杨振与柳屹均应依约履行合同义务。合同明确约定柳屹最迟应于2016年9月2日前解除诉争房屋的抵押登记，但诉争房屋的抵押登记至今未能注销，柳屹的行为已经构成违约，陈婷婷、杨振要求解除合同并返还定金，理由正当，证据充分，法院予以支持。
对于陈婷婷、杨振要求柳屹赔偿违约金及柳屹要求调低违约金的请求，法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。法院认为，交易房屋是否涉及抵押及抵押借款的数额是影响房屋交易的重大事项，房屋买受人对此应尽到审慎的注意义务，以避免房屋买卖合同因涉及在先的抵押权及合同外第三人的利益而无法继续履行。本案中，诉争合同是因涉案房屋的抵押登记未及时注销而未能继续履行，虽然偿还借款、注销抵押登记是柳屹的合同义务，但陈婷婷、杨振在合同签订之时即已明知房屋处于多重抵押状态，且其中还涉及除银行以外的个人抵押，故此次交易存在较大的风险，但从陈婷婷、杨振未仔细查阅房本原件、不清楚抵押金额的表述可以看出，陈婷婷、杨振对此项涉及交易成功与否的重大事项缺乏关注，陈婷婷、杨振显然未能尽到作为一般购房人的审慎注意义务，故法院综合考虑合同履行程度、房屋升值利益及陈婷婷、杨振实际损失等，酌情将违约金调整为40万元。因违约金的确定已考虑陈婷婷、杨振的实际损失情况，故对于陈婷婷、杨振再要求柳屹承担律师费的请求，依据不足，法院不予支持。
一审法院判决：一、于判决生效之日起解除陈婷婷、杨振与柳屹于2016年7月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、于判决生效之日起解除陈婷婷、杨振与柳屹、北京链家房地产经纪有限公司于2016年7月28日签订的《补充协议》；三、柳屹于判决生效之日起七日内向陈婷婷、杨振返还定金200000元；四、柳屹于本判决生效之日起七日内赔偿陈婷婷、杨振违约金400000元；五、驳回陈婷婷、杨振的其他诉讼请求。一审案件受理费7035元，由柳屹负担，于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，陈婷婷、杨振与柳屹签订的房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。陈婷婷、杨振与柳屹均应依约履行合同义务。因柳屹未在2016年9月2日前解除诉争房屋的抵押登记，已经构成违约，且满足合同约定的解除条件，故一审法院根据陈婷婷、杨振的诉请，判决解除合同并返还定金，并无不当。双方二审中亦未对此提出异议，故本院对此予以确认。
柳屹上诉主张一审判决确定的违约金数额过高，对此本院认为，按照双方的合同约定，柳屹应承担的违约金数额为房屋总价款的20%即77.6万元，一审法院已经综合考虑陈婷婷、杨振作为购房人的注意义务、合同履行程度、房屋升值利益及陈婷婷、杨振的实际损失等因素将违约金数额酌情调整为40万元。柳屹现以其在一审诉讼中曾表示可以继续履行合同，陈婷婷、杨振不同意为由，要求再降低违约金数额，该主张缺乏依据，本院不予支持。一审法院酌情确定的违约金数额妥当，本院予以维持。
综上所述，柳屹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由柳屹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 薛 妍
代理审判员 周艳雯
二〇一七年四月十日
书 记 员 李 越
书 记 员 杜超男