江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宿中民申字第0060号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：王进兰。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：李军君。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：武刚。
武刚与李军君、王进兰房屋租赁合同纠纷一案，宿迁市宿城区人民法院于2014年1月6日作出（2013）宿城民初字第1267号民事判决，李军君、王进兰不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日作出（2014）宿中民终字第0431号民事判决。已经发生法律效力。李军君、王进兰不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
武刚一审诉称：武刚与李军君签订了商业房租赁合同，租期为一年，时间为2012年8月30日至2013年8月31日，租金33500元。该出租的门面房为王进兰所有，李军君与王进兰系母子关系。合同签订后，武刚对房屋进行了装修，并开始经营。2013年3、4月份，租赁的房屋开始拆迁，王进兰于2013年5月28日和宿迁市宿城区房屋征收办公室签订了拆迁补偿协议。因双方对拆迁给武刚造成的损失补偿未能达成一致意见，故诉至法院，请求判令王进兰和李军君给付停业损失23242元，返还租金8375元。
王进兰和李军君一审辩称：租赁的房屋是王进兰所有，合同是李军君所签，�军君和王进兰共同享有和承担合同中的权利、义务。双方之间的争议经居委会调解，并得到双方的认同。调解达成的内容为：1、多退五天房租，与其余房租一起退还给武刚。2、另拿9000元整均分给包括武刚在内的三家租户，每家3000元作为补偿费用。武刚在接受调解后于2013年6月27日从居委会领取了11510元（退还剩余租金6510元及其他所有补偿费5000元）。武刚租用王进兰和李军君房屋使用，其实是王进兰和李军君在经营，在征收拆迁时，征收方对王进兰和李军君进行补偿，是对王进兰和李军君的经营损失的补偿。武刚要求王进兰和李军君给付停业损失23242元没有依据，要求退还8375元租金与事实不符。另外，要求武刚退回多余租金465元和对其的5000元补偿（该条作为答辩意见，不作为反诉请求）。
一审法院经审理查明：王进兰和李军君系母子关系。2012年9月7日，李军君�甲方）和武刚（乙方）签订了租赁协议一份，将王进兰所有的位于宿城区项里一组的65平方米门面房出租给武刚经营使用。约定的租期为2012年9月1日至2013年8月30日，租金为33500元。合同第四条约定，在租房期间如遇到人力不可抗拒的原因（如政府动迁、天灾等）造成乙方不能正常营业的，甲方必须退还余下房租。后在使用房屋过程中，武刚（乙方）和李军君（甲方）于2013年4月9日再次签订了一份租赁协议，该租赁协议的内容和前一份协议内容一致，仅将租赁时间更正为2012年8月30日至2013年8月30日，并由李军君在该协议的尾部签署了以下内容：“停业补偿应给营业者”。2013年5月28日，王进兰和宿迁市宿城区房屋征收办公室签订了《宿迁市市区国有土地上房屋征收补偿安置协议》，根据该协议的记载，王进兰被征收的房屋共计134.33平方米，其中拆迁补助费为1343元，非住宅停产停业损失补助48421元。后双方因补偿问题发生争议，武刚阻止拆迁，经相关部门协调，王进兰和李军君于2013年6月25日向项里居委会支付了赔偿给武刚及另外两户租户的搬家费9000元及退还的租金14322元（其中武刚6510元），并由居委会工作人员向王进兰出具了收条：“收条／今收到王进兰赔偿及退给吴刚65102元、ＸＸ龙3437元、马俊飞4375元，合计壹万肆叁佰贰拾贰元退租金，另三家搬家费玖千元整”。2013年6月27日，武刚从居委会领取了相应款项，并出具了收条：“收条／今收到王进兰退房租6510元（6月20日止），另付搬家费5000元整。合计：11510元”。2013年6月25日，武刚搬离涉案房屋，该房屋被拆除。双方因拆迁补偿问题发生争议，因而成讼。
一审法院认为：王进兰和李军君将房屋出租给武刚用于经营，双方已经建立租赁合同关系。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。王进兰和李军君作为房屋所有人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，并领取补偿款，符合法律规定。根据合同的约定，在遇到政府动迁时，王进兰和李军君须退还余下房租。出租人和承租人在相关部门的协调下已经就退还房租及支付搬家费等问题达成一致意见，即王进兰和李军君向武刚退还2013年6月20日以后的租金6510元，并赔偿搬家费5000元，且双方已经履行。现双方并无证据证明就退还租金及赔偿搬家费问题达成的一致意见具有无效或可撤销、变更的情形，故武刚要求王进兰和李军君退还租金8375元的主张无法律依据，不予支持，王进兰和李军君要求武刚返还搬家费5000元及多退租金465元的辩解亦无法律依据，亦不予采信。
关于武刚主张的停业损失。一审法院认为，虽然涉案房屋拆迁补偿中的非住宅停产停业损失补助是对房屋所有人的补助，但是当事人在合同中已经明确约定，拆迁过程中的营业损失应支付给营业者，故在王进兰和李军君未举证证明该约定存在无效或可撤销、变更情形的情况下，武刚要求王进兰和李军君支付停业损失的主张应予以支持。王进兰和李军君辩称，双方已经经相关部门协调后对所有赔偿问题进行了一次性处理。但是根据居委会向王进兰出具的收条及武刚向王进兰出具的收条可以明确的反映出，双方仅对退还租金及赔偿搬家费问题进行了处理，而不能反映双方对本案中武刚主张的停业损失进行了协调处理。武刚认可已经收到王进兰和李军君支付的搬家费5000元，且同意从其主张的费用中扣除，该意见不违反法律规定，予以确认。关于停业损失的数额问题，武刚要求王进兰和李军君按照面积比例支付停业损失的主张较为合理，予以于支持。王进兰在此次拆迁过程中被拆迁的房屋计134.33平方米，出租给武刚使用的是65平方米。王进兰和李军君在将房屋出租时，是按照三间房屋总计135平米计算的，故武刚应得的停业损失为23314元（48421元＊65／135】，武刚主张23242元系其自行处分行为，不违反法律规定，予以确认，扣除已付的5000元，王进兰和李军君还应支付武刚18242元（23242元-5000元】。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、参照江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条的规定，一审判决：一、王进兰、李军君于判决生效之日起十日内支付武刚停业损失18242元；二、驳回武刚其他诉讼请求。
一审判决后，王进兰、李军君不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回武刚一审的诉讼请求。其�诉理由是：居委会调解达成的方案是一揽子的解决方案，与武刚之间不再存在任何未决争议。
被上诉人武刚未到庭答辩，后向本院递交书面答辩意见称：调解时，居委会书记说，武刚可以先收取5000元搬家费和剩余房租，如果对补偿金额有什么不满意可以起诉，并没有约定就此放弃诉讼的权利。认可一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为：双方当事人在最后一次订立租赁合同时，李军君在该协议的尾部注明“停业补偿应给营业者”，这一行为表明双方均注意到拆迁房屋的停业补偿费，并且就此达成了明确的约定。王进兰、李军君主张经过调解，武刚已经放弃了主张停业补偿费的权利，应当就此提供相应的证据。
一审中王进兰、李军君提供了项里居委会出具的一份《情况说明》，内容为“（参加调解的人员）均已经同意调解，不再向王进兰索要任何赔偿，已成事实”。从内容上看，该《情况说明》没有明确称武刚等人放弃对停业损失的主张，而是用“……已成事实”这样较为模糊的表述。
根据王进兰、李军君提供的电话号码，该号码持有人在电话中印证了王进兰、李军君的主张，但不愿意到庭作证。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。项里居委会在本案中系证人，应当出庭作证，否则无法组织质证，而无论是《情况说明》，还是王进兰、李军君提供的电话号码持有人在电话中的陈述，因其不到庭接受质证，均不具有充分的证明效力，本院难以采信。
综上所述，王进兰、李军君就其上诉主张未能提供充分的证据，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。
再审申请人王进兰、李军君不服二审判决，向我院申请再审，理由是：第一，一、二审法院判决王进兰给付武刚停业损失18242元属认定事实不清，适用法律错误。1.租赁协议中关于停业损失补偿款的约定应认定无效，对双方无约束力。虽然李军君在租赁协议左下角写了“停业补偿归营业者”字样，但李军君非协议当事人，更非房主，无权补充协议内容；李军君书写的内容王进兰当时不知情，事后也未签字认可；二审中李军君解释写这句话是受武刚赖付租金相逼下所为。2.《拆迁补偿协议》中的停业损失补偿款专属王进兰，与武刚无关，不应作为补偿被申请人停业损失的依据。因王进兰出租房屋的经营行为在拆迁中遭受停业损失的事实，征收人根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定�停业损失补偿款支付给王进兰，与《合同法》、《租赁协议》调整的停业补偿纠纷是两个不同的法律关系，不应混淆，拆迁人如应将停业损失付给承租方，则承租方未拿到钱应当起诉拆迁部门，如出租方应赔偿停业损失给承租方，则应根据合同条款，而不能直接套用《拆迁条例》的规定。3.王进兰与武刚已就拆迁补偿问题包括停业、搬迁补偿等经调解处理结束，理应再无瓜葛。2013年7月19日宿城区项里居委会出具的情况说明可以证实。武刚起诉王进兰无任何事实及法律依据。第二，一、二审法院计算停业损失款不当，有失公正。仅凭租赁房屋面积比例计算停业损失数额，未考虑拆迁时租期即将届满，停业损失很小等因素，因此即使应当向承租人补偿停业损失，也应结合剩余租期按其可举证证明的实际损失补偿。
本院审查查明的事实与一、二审查明的事实一致。
另�明：王进兰与李军君共同生活，涉案房屋系王进兰自建。武刚承租房屋后，用于经营超市，字号为“宿城区自由自在超市”，系个体工商户，工商登记中的经营者为李军君。
本案的争议焦点是：1.双方当事人在项里居委会达成的调解方案能否解决双方之间的全部争议？2.一审法院对停业损失金额的计算有无事实及法律依据？
对第一个争议焦点，本院认为：对在项里居委会达成的调解方案，武刚与王进兰、李军君的说法并不一致，王进兰、李军君认为该方案系一揽子解决所有赔偿问题，并提供项里居委会出具的情况说明及当时主持调解人员谢某的电话加以证实，该情况说明武刚并不认可，出具说明的主体也未作为证人出庭接受双方质询，谢某的身份及其陈述内容的真实性亦无法得到确认，故一、二审对该意见不予采信并无不当。
武刚则认为该调解方案只是解决应�租金及搬家费，并未涉及停业损失。如武刚在调解过程中放弃主张停业损失，系涉及自身合法权益的重大事项，必须有明确的意思表示，否则难以认定。本案中，首先武刚在项里居委会调解后仅就搬家费和所退租金向王进兰出具了收据，收据内容并未涉及停业损失，可见调解方案中并不涉及停业损失问题或就该问题并未达成协议；其次武刚在收到王进兰支付的搬家费及所退租金后即就停业损失等问题向一审法院提起诉讼，该行为亦可表明其并未就所有补偿事宜与王进兰达成协议；第三，对停业损失的赔偿问题在租赁协议中有明确约定，即支付给营业者。综上可以认定武刚与王进兰并未就停业损失达成协议，王进兰、李军君应当根据租赁合同的约定给付武刚停业损失。
对第二个争议焦点，本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条、第23条的规定，停业损失是对被征收人因征收房屋造成的停业停产损失进行的补偿。该项补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定停业停产损失由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托相关机构通过评估确定。本案中，王进兰所得的停业损失数额在拆迁补偿安置协议中载明，故应为王进兰与征收人协商确定，在协商过程中应当充分考虑了房屋的租期、租金、收益等全部因素，现其再要求考虑剩余租期，在原有数额上打折扣无法律依据，合同中对此也无约定。因此一审法院以拆迁协议确定的停业损失数额为基数按照房屋面积比例计算武刚应当的停业损失并无不当。
此外，王进兰称李军君并非房主，无权在合同上补充和内容，对此本院认为，李军君与王进兰系母子关系，涉案租赁协议（两份）的签订人，涉案房屋营业执照上载明的营业者，相关事项的经办人，武钢完全有理由相信其系出租方，有权利在合同上补充内容，该行为应认定为出租方的行为，无论王进兰事前是否知情、事后是否追认，均应当认定为出租方的真实意思表示，王进兰主张该行为无效显然无任何依据。
另外，王进兰称停业损失系专属补偿给房主的费用，不应由承租人享有，原审混淆了拆迁法律关系与租赁合同法律关系。武刚系依据租赁协议的约定向租赁合同相对方主张停业损失，并非依据拆迁条例的相关规定，该主张并无不当。王进兰上述理由不能成立。
综上，一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，再审申请人王进兰、李军君的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回再审申请人王�兰、李军君的再审申请。
审 判 长 滕晓春
审 判 员 万 焱
代理审判员 陈 宁
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 卜云飞
第页／共页