浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初11841号
原告：张桂花，女，1965年9月21日出生，汉族，住东阳市。
原告：朱正洪，男，1965年12月10日出生，汉族，住东阳市。
上述两原告共同委托代理人：楼燕燕，浙江百工律师事务所律师。
被告：东阳市建材实业公司，住所地东阳市吴宁街道环城北路81号。
法定代表人：吴正新，董事长。
第三人：东阳市吴宁街道办事处，住所地东阳市吴宁街道青春路**号。
代表人：施晓强，主任。
第三人：浙江博大置业集团有限公司，住所地东阳市吴宁街道城南西路1号。
法定代表人：王国忠，董事长。
委托代理人：徐红光，浙江德当律师事务所律师。
委托代理人：林华，男，1978年4月26日出生，汉族，公司员工，住东阳市。
第三人：东阳市方正建筑工程有限公司，住所地东阳市吴宁街道西岘路39号三楼。
法定代表人：李彬斌，董事长。
原告张桂花、朱正洪为与被告东阳市建材实业公司（以下简称实业公司）所有权确认纠纷一案，于2016年8月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依职权追加东阳市吴宁街道办事处、浙江博大置业集团有限公司（以下简称博大公司）、东阳市方正建筑工程有限公司为本案第三人。本案先依法由代理审判员吕益波适用简易程序独任审判，后因被告实业公司无法送达，转为适用普通程序依法组成合议庭于2017年2月13日公开开庭进行了审理，原告张桂花、朱正洪及其共同委托代理人楼燕燕，第三人博大公司的委托代理人徐红光、林华到庭参加诉讼。被告实业公司、第三人东阳市吴宁街道办事处、东阳市方正建筑工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张桂花、朱正洪起诉称，两人系夫妻关系，实业公司系原东阳市吴宁镇人民政府的下属企业，于1992年1月10日登记成立。2001年12月1日因未参加年检被吊销，但未进行清算注销。1993年4月25日，经吴宁镇人民政府同意，实业公司将其所有的位于吴宁镇XX公路北的三间半房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告张桂花，由原吴宁镇人民政府向原告出具《房产证明》一份，并由原吴宁镇土地管理所确认“无产权争执，同意登记产权”。1993年4月26日，原告付清了购房款人民币11000元，由被告向原告出具了《收款凭证》一份。1993年4月29日原告委托东阳市房地产交易服务中心办理交易手续，支付了房地产交易中介服务费、证费合计人民币590元，由浙江省东阳市房地产综合开具了《发票》一份，但涉案房屋因故并没有登记在原告名下。实业公司将涉案房屋出售给原告后，即将房屋交付给原告占有、管理，原告于1997年4月26日将房屋出租他人收取租金一直至今。2016年6月14日，涉案房屋的土地使用权登记在了原告朱正洪名下。原告认为，被告经其主管部门原吴宁镇人民政府同意，将其所有的房屋出售给原告，原告已依约付清了房款，该房屋的买卖关系已经成立并合法有效，现因该房屋的所有权未登记在原告名下，诉至法院，请求判令：一、确认原、被告双方就位于吴宁街道XX公路北的三间半房屋的买卖关系成立并合法有效；二、确认位于吴宁街道XX公路北的三间半房屋归原告所有，并协助办理房屋所有权转移登记于原告名下。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
一、1993年由东阳市吴宁镇人民政府、东阳市吴宁镇土地管理所共同出具的《房产证明》1份，证明被告将房产出售给原告的事实。
二、收款凭证、发票、收款凭证各1份，证明原告付清购房款，向东阳市房管部门申请办理房屋登记手续的事实。
三、1997年4月26日由朱正洪与冯某1签订的《房屋租赁合同》1份，证明原告购得涉案房屋后就对涉案房屋进行管理、出租的事实。
四、东阳市集用（X）第X号土地证1份，证明涉案房屋2006年由原告申请办理了集体土地使用证的事实。
五、2016年1月26日浙江厚望律师事务所律师张某1对汤某的调查笔录1份，证明实业公司原法定代表人汤某陈述将涉案房屋出卖给原告，对实业公司与博大公司之间的房屋买卖事实进行了否认，证明博大公司与实业公司之间的买卖是虚假的事实。
六、东阳市建材实业公司申请开业登记注册书等工商登记材料1份，证明：1、汤某自1992年1月-1994年9月间任公司法定代表人的事实；2、对本案房屋的买卖行为汤某是知悉并了解的事实。
七、工商登记材料1份、博大公司的股东会决议1份，证明第三人的全称浙江博大置业集团有限公司的名称为2002年10月28日以后由浙江博大置业有限公司变更而来，而第三人博大公司2001年3月27日在购买涉案房屋的购房协议上盖的章是“浙江博大置业集团有限公司”，但当时浙江博大置业集团有限公司还未成立，故第三人博大公司对于其所主张的房屋买卖行为是虚假的事实。
八、结婚证1份，证明两原告系夫妻关系的事实。
九、申请证人汤某出庭作证，证明原告与实业公司关于涉案房屋买卖的相关事实。
第三人博大公司答辩称，一、本案讼争的三间半房屋系第三人博大公司通过买卖合法取得，本案讼争的三间半房屋原系石渣厂所有，于1986年并入东阳市建材总厂，1992年6月，东阳市建材总厂并入东阳市建材实业公司即本案被告。1993年该厂由东阳市建材实业公司统一处理，后通过拍卖给原东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司。实业公司与东阳市原吴宁镇村镇建设地产服务公司签订杜卖契约、房地产买卖契约，约定出卖给原吴宁镇村镇建设地产服务公司，缴纳了上述房屋买卖契税，6月28日吴宁镇村镇建设地产服务公司领取了上述房屋所有权证。2001年吴宁镇村镇建设地产服务公司与第三人博大公司签订购房协议、房地产买卖契约，约定将上述房屋以29658元出卖给第三人博大公司。2003年7月7日，第三人博大公司依法缴纳了上述房屋的买卖契税。2003年6月17日，第三人博大公司取得了上述房屋所有权，来源合法、手续齐全，并缴纳了相关契税，真实性足以认定。二、原告诉请的买卖合法有效的诉请不应支持。房屋买卖系要式合同，没有签订书面合同，是无效的。房产证明无法证明被告将本案讼争房屋出卖给原告的事实。退一步讲，即使被告将本案讼争房屋出卖给原告，但原告并未缴纳契税，没有办理产权过户手续。应依法确认被告与原吴宁镇村镇建设地产服务公司签订的合同有效。原告申请登记时，以本案讼争房屋系祖传为由与本案的诉讼理由相互矛盾，无法自圆其说，原告采取欺骗手段骗取过户登记。
第三人博大公司向本院提交如下证据：
一、1993年10月9日实业公司房产证明1份，证明东阳市建材实业公司房产来源。
二、1993年6月18日实业公司与东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司签订的《杜卖契约》、《房地产买卖契约》各1份，证明本案被告将涉案房屋出卖给东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司的事实。
三、1993年11月11日东阳市人民政府买卖本契1份，证明东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司缴纳契税的事实。
四、1999年6月28日房屋所有权证1份，证明东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司办理过户手续，领取房产证的事实。
五、2001年3月27日东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司与第三人博大公司签订的《购房协议书》、《房地产买卖契约》各1份，证明第三人博大公司通过合法手续取得本案讼争房屋的事实。
六、2003年7月7日东阳市人民政府契证、2003年6月17日房屋所有权证各1份，证明本案讼争房屋买卖合法有效，所有权属第三人博大公司的事实。
七、证明2份（复印件），证明原告采取弄虚作假手段骗取土地登记的事实。
被告实业公司、第三人东阳市吴宁街道办事处、东阳市方正建筑工程有限公司未作答辩亦未提供证据。
经开庭审理，本院认证如下：
关于原告提供的证据：证据一，第三人博大公司对该组的三性均有异议，认为：1、该证据显示1993年4月27日所盖的“东阳市吴宁镇土地管理所”公章当时并不存在，该土地管理所的成立时间是在1997年、1998年以后；2、本案争议的三间半房屋系被告所有，尽管东阳市吴宁镇人民政府系被告的主管部门，但并非是所有权人，主管部门也不能越权行使所有权人的相关权利，该证据没有本案被告的盖章，故真实性值得怀疑；3、房屋买卖系公民行使相关权利义务重要的事项，普通老百姓都清楚应签订杜卖契约，合同法相关规定法律法规规定应采取书面形式的，应签订书面合同，东阳市吴宁镇人民政府作为基层政府与原告没有签订书面的买卖协议，不符合日常生活常理及逻辑；4、房产证明中有“附房产情况表”，对于房产情况表原告并没有提交，无法证明原告向被告购买的房屋是否与第三人博大公司从被告处所得的三间房屋系同一的；5、原告所持集体土地使用证的申请事由与该证据载明买卖事实相互矛盾，原告向东阳市人民政府申请办证的事由是祖传。本院认为，经核实“东阳市吴宁镇土地管理所”公章启用时间为1988年8月31日，结合本案证人即时任被告法定代表人汤某的证言及涉案房屋的现场勘查，能够确认该证据的真实性，本院予以采纳，该证据具备证明1993年4月25日被告经东阳市吴宁镇人民政府同意将涉案房屋出卖给原告张桂花并经东阳市吴宁镇土地管理所确认涉案房屋无产权争执，同意登记产权等相关事实的证明力。证据二，第三人博大公司对该证据的关联性有异议，认为该证据无法证明原告支付的款项与博大公司从被告处所得的买卖标的是否为同一房屋。本院认为，该证据能够与原告提供的证据一相互对应，予以采纳，该证据具备证明原告向被告支付了购买涉案房屋的购买款项11000元及相关费用的证明力。证据三，第三人博大公司对该证据的三性均有异议，认为该证据显示为1997年4月26日签订，但并不排除原告为了达到目的事后伪造租赁合同。如果房屋租赁合同真实性真的可以确认的话，原告应申请承租方对租赁事实出庭作证。本院认为，因无法与承租人进行核实，故该证据的真实性无法判断，不予采纳。证据四，第三人博大公司对证据的合法性、关联性有异议，认为原告以欺骗手段取得，以涉案房屋系祖传为由申请办理集体土地使用证，与其诉请事实相矛盾。本院认为，该证据真实性无争议，予以采纳，对于原告以祖传事由办理集体土地使用证的事实与房屋归属权有无影响，将结合其他证据予以综合认定。证据五以及证据九证人汤某当庭证言，第三人博大公司对证据五即汤某的调查笔录三性均有异议，对汤某当庭证言则提出以下质疑：1、证人汤某在作证时陈述其是实业公司的法定代表人总经理，也是吴宁镇人民政府的公办主任，对房屋买卖这一重大的事项居然没有要求原告签订书面的买卖协议，不符合一般人的日常生活常理。2、证人汤某陈述其是实业公司的总经理法定代表人，既然在房产证明中写明了将本案讼争的房屋出售给原告，为什么没有在房产证明中加盖东阳市建材实业公司的公章，不符合情理。哪怕是当时处置房屋的权利属于镇人民政府，实业公司在房产证明中加盖公章也是很容易的事情，但是没有加盖，不符合情理。3、汤某对我们提交的实业公司与东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司签订的合同中出卖人“汤某”的签名拒不发表意见，我们提供的契约中汤某的签名是其本人所签。原告对汤某的当庭证言则认为：证人明确表示，当时的被告实业公司只与原告进行过房屋买卖行为，且双方已履行了合同。通过汤某的证言，能够证明原告购买涉案房屋的行为真实合法有效。本院认为，证据五与证人汤某当庭证言均为汤某对涉案房屋买卖过程的描述，与本案其它证据能够相互印证，该两组证据具备证明1993年4月25日，经吴宁镇人民政府同意，时任被告实业公司法定代表人的汤某将涉案房屋以11000元的价格出卖给原告，并于收到购房款后将涉案房屋交付给原告管业等事实的证明力。证据六、八，第三人博大公司对该证据无异议，本院予以采纳。证据七，第三人博大公司认为该证据与本案无关联性。本院认为，经核实该证据具备证明第三人博大公司的全称浙江博大置业集团有限公司系由浙江博大置业有限公司2002年10月向工商管理部门申请变更而来的事实的证明力。
关于第三人博大公司提供的证据：证据一，原告认为该证据陈述的房产来源属于渣石厂等事实内容与之前说明的有关事实是一致的，无异议；但是对拍卖给东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司不符合事实，如果该房屋系拍卖所得，第三人应有相应的拍卖的有关证据。本院认为，该证据载明的部分事实原告无异议，本院予以采纳，对于原告有异议的部分事实本院结合全案其它证据综合予以认定。证据二、三、四，原告对证据二杜卖契的真实性有异议，认为杜卖契约无法提供原件进行核对，上面的内容不是很清楚，公章字体看不清楚，且根据时任被告法定代表人汤某的陈述并未将涉案房屋另卖他人。原告对证据三买卖本契、证据四房屋所有权证的合法性有异议，认为由于杜卖契虚假而由此产生的契税、房屋所有权证均不合法。本院认为，杜卖契虽无原件核对，但在办理涉案房屋所有权证时已经房管部门核实且提交的证据亦盖有房管部门公章，故本院对该三组证据予以采纳。证据五、六，原告对证据五真实性有异议，认为该两份买卖契约上盖章与原告提供的第三人博大公司购买涉案房屋的股东会决议一样都盖有浙江博大置业集团有限公司的公章，时间为2001年3月26日、27日，但浙江博大置业集团有限公司的名称系2002年10月28日才向工商管理部门申请由浙江博大置业有限公司变更而来，也就是说第三人博大公司于2001年购买涉案房屋时的名称应该是浙江博大置业有限公司，故该两份买卖协议系第三人博大公司伪造的，因此证据六的契税证明及房屋所有权证的来源不合法。本院认为，根据工商部门的登记显示浙江博大置业集团有限公司的名称应当是在2002年10月28日由浙江博大置业有限公司变更而来，依照常理只有在工商部门核准名称变更后，才能刻制并使用相应名称的公章，而第三人博大公司也未在法庭限定时间内提供“浙江博大置业集团有限公司”名称及公章初始使用时间的相应证据，且该两份买卖协议中出卖方与购买方的法定代表人均为同一人卢某1，故证据五的真实性存在疑问，对于证据五、证据六两组证据的效力本院将结合本案其它证据予以综合认定。证据七，原告质证认为该证明的格式及书写的书面的格式都是依据当时土管部门的要求及村里出具证明的习惯出具，该证明的形式是土管部门要求的，所以没有多加在意，但是不能否认原告买卖行为的真实、合法、有效的事实。本院认为，原告对该证据真实性无异议，本院予以采纳，对该证据的证明目的本院综合本案其它证据予以认定。
根据原告、第三人的陈述及对上述证据的认证情况，本院认定如下事实：两原告为夫妻关系。1993年4月25日，经第三人东阳市吴宁街道办事处前身原吴宁镇人民政府同意，被告将其所有的位于吴宁镇XX公路北的三间半房屋出售给原告张桂花，原吴宁镇人民政府向原告出具《房产证明》一份并由原吴宁镇土地管理所盖章确认“无产权争执，同意登记产权”。1993年4月26日，原告付清了购房款人民币11000元，被告出具了收款凭证并将涉案房屋交付给原告。原告管业涉案房屋至今。2006年1月，原告以祖传房屋为申请事由办理了涉案房屋的集体土地使用证，使用权类型为批准拨用。另根据第三人博大公司提交的证据显示，1993年6月18日第三人东阳市方正建筑工程有限公司的前身原东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司与被告签订《杜卖契约》、《房地产买卖契约》，购买了涉案房屋并缴纳了契税、办理了房屋所有权证。2001年3月27日第三人博大公司以浙江博大置业集团有限公司名义与原吴宁镇村镇建设地产服务公司签订了《购房协议书》、《房地产买卖契约》，购买了涉案房屋并于2003年6月17日领取了房屋所有权证。
另查明，被告东阳市建材实业公司于1992年1月10日登记成立，属于原东阳市吴宁镇镇办集体企业，2011年12月1日因未参加年检被吊销营业执照，但企业未注销，1994年9月13日企业法定代表人由汤某变更为吴正新。第三人浙江博大置业集团有限公司的名称于2002年10月由浙江博大置业有限公司变更而来，法定代表人为卢某1。东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司于1993年4月核准成立，法定代表人为卢某1，2001年7月企业名称变更为东阳市吴宁镇村镇建设地产服务有限公司，法定代表人变更为王某，2002年3月企业名变更为现在的第三人东阳市方正建筑工程有限公司。
本院认为，本案争议主要两点：第一个争议点为原、被告之间关于涉案房屋的买卖关系是否成立？原告认为涉案房屋的买卖在被告法定代表人汤某经手并由原吴宁镇政府确认的情况下，双方已达成事实上的买卖关系，且原告已经支付了购买款、被告亦交付了房屋。而第三人博大公司则认为房屋买卖合同为要式合同，本案原、被告没有签订书面合同的情况下，房屋买卖行为是无效的，且原告提供的房产证明亦无法证明被告将本案讼争房屋出卖给原告的事实。本院认为，根据证人汤某的陈述结合本案其它证据可以明确，原、被告已就涉案房屋达成买卖合意，原吴宁镇政府予以认可，土地管理部门亦盖章确认产权无争议予以办理登记，且原告已经支付了全部购买款、被告交付了涉案房屋，由此买卖双方均已履行了房屋买卖的主要义务。虽然原、被告双方未就涉案房屋签订书面买卖合同，但是依据《合同法》相关规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，故本案原、被告就东阳市吴宁街道办事处XX公路北的三间半房屋买卖关系成立。第二个争议点为在原告购买涉案房屋在先，又存在房屋所有权证办理在第三人博大公司名下的情况下，涉案房屋的归属问题？本院认为，根据被告法定代表人汤某的陈述，经镇政府认可涉案房屋经其手出售给原告，其再无将涉案房屋另行出售给其他任何单位或个人；2001年3月26日，第三人博大公司以浙江博大置业集团有限公司的名义向原东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司购买了涉案房屋，但浙江博大置业集团有限公司的名称系2002年10月份才由工商登记机构核准由浙江博大置业有限公司变更而来，且购买时涉案房屋已由原告管业近9年。另外签订购买协议时，合同双方博大公司与东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司的法定代表人均为卢某1，故第三人博大公司的购买行为的真实性存在合理怀疑，而第三人博大公司未提供相应证据予以佐证。退一步讲即使第三人博大公司购买涉案房屋合法有效，但原告购买涉案房屋在先，支付了购房款接受了房屋交付并管业至今，从维护市场交易秩序的稳定、维持涉案房屋权利历史现状等因素综合考量，由原告取得房屋所有权更为合理。被告东阳市建材实业公司，第三人东阳市吴宁街道办事处、东阳市方正建筑工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其为放弃一审期间质证与抗辩的权利，本院依法可缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张桂花、朱正洪与被告东阳市建材实业公司关于东阳市吴宁街道XX公路北的三间半房屋买卖关系成立并有效，该房屋归属于原告张桂花、朱正洪所有。
二、被告东阳市建材实业公司应于判决生效之日起十日内协助原告张桂花、朱正洪办理房屋不动产权利转移登记手续。
案件受理费4600元，由被告东阳市建材实业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吕益波
人民陪审员 张均寅
人民陪审员 张晓帆
二〇一七年三月二十七日
代书 记员 方俊欢
判决适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。