辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00039号
上诉人（原审原告）：鞍山铁道丰瑞实业集团有限公司灵山分公司。
被上诉人（原审被告）：鞍山九建工程有限公司。
被上诉人（原审被告）：鞍山美南房地产开发有限公司。
鞍山铁道丰瑞实业集团有限公司灵山分公司（以下简称丰瑞灵山分公司）与鞍山九建工程有限公司（以下简称九建公司）以及鞍山美南房地产开发有限公司（以下简称美南公司）案外人执行异议之诉一案，辽宁省鞍山市中级人民法院于2013年8月16日作出（2013）鞍民一初字第4号民事判决。丰瑞灵山分公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
丰瑞灵山分公司一审诉称：2000年11月30日，美南公司将其所欠原告497,406元（应为:643,902元）的债务以美南大厦产权产籍号1-28-219-1154房屋折抵。双方签订了《以房抵债协议书》，并进行了公证。协议约定美南公司于2001年9月30日前交付房屋，并已实际交付。因当时是在建工程，原告发现房屋存在瑕疵，提出调换，后美南公司以《补充协议》的方式，承诺了原告的要求，将产权产籍号1-28-219-1095（应为：1094）调换为现房，产权产籍号为1-28-219-1154，并再次实际交付给了原告。因美南大厦至今未竣工验收，无法办理产权。后原告得知该房屋被鞍山市中级人民法院（以下简称鞍山中院）查封，拍卖，原告随即提出执行异议。鞍山中院以（2012）鞍执裁字第12号民事裁定，驳回了原告的异议申请。原告认为该裁定适用法律错误。该裁定依据《中华人民共和国物权法》第九条，认为房屋没有依法登记，不发生效力，所有权没有发生转移。而原告与美南公司签订的《以房抵债协议》是发生在《物权法》实施之前，所以不应适用《物权法》，应适用当时的法律，即《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，该条规定，财产所有权从财产交付时转移。根据法不溯及既往的原则，《物权法》对原告与被告美南公司在其生效前发生的事件和行为不适用。请求：一、依法撤销（2012）鞍执裁字第12号执行裁定；二、依法确认鞍山市美南大厦产权产籍号1-28-219-1154房屋所有权归原告所有。
九建公司一审辩称：一、原告与本案没有直接利害关系，主体不适格。二、鞍山中院对诉争房屋的查封符合法律规定。原告在执行听证时明确声称其于2012年1月占有诉争房屋，而该处房屋早在2010年9月26日就已被鞍山中院依法查封，即查封在先，“占有”在后。基于以上事实，鞍山中院对诉争房屋的查封行为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。三、鞍山中院（2012）鞍执裁字第12号执行裁定适用法律正确。原告认为应适用《民法通则》第七十二条的规定，该条规定：按合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从产权交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。按此但书规定，1995年1月1日生效的至今尚有效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地变更登记。”显然，作为与《民法通则》相同位阶的《城市房地产管理法》的规定已经明确，即房屋等不动产的物权变动是以变更登记作为唯一要件，而不以交付为要件。就是说，《民法通则》第七十二条中所指的财产交付取得所有权指的是动产而非不动产。执行裁定适用的《物权法》的相关规定没有与该案发生时的《城市房地产管理法》和《民法通则》相冲突，因此，适用《物权法》于该案执行裁定中完全正确。请求：驳回原告的诉讼请求。
美南公司一审既未作出书面答辩，也未参加本案诉讼。
一审法院查明：2000年11月30日，沈阳铁路分局灵山站运输办事处（以下简称灵山站运输办事处）与美南公司签订一份《以房抵债协议书》，约定美南公司自愿将建设中的鞍山市铁东区站前文化街8号楼鞍山美南大厦9层5号，产权产籍号1-28-219-1094，建筑面积153.31平方米房屋移交给灵山站运输办事处，以每平方米4200元计算，合计643,902元，用于偿还其所欠灵山站运输办事处借款643,902元。同时约定美南公司于2001年9月30日前将房屋交付给灵山站运输办事处。待美南大厦竣工交付使用后，美南公司负责给灵山站运输办事处办理房屋产权等其他事宜，费用由灵山站运输办事处负担。同日，双方在鞍山市公证处就该《以房抵债协议书》办理了公证，公证书号：（2000）鞍证经字第2834号。2006年4月25日，美南公司以补充协议的方式，将原抵债房屋，即产权产籍号1-28-219-1094的房屋调换为产权产籍号1-28-219-1154房屋。
一审法院另查明：2005年12月5日，灵山站运输办事处变更为鞍山市灵山运输办事处。2008年8月11日，鞍山市灵山运输办事处变更为鞍山灵山铁运服务有限公司。2010年9月21日，沈阳铁路局投资管理中心党政联席会议研究决定：注销鞍山灵山铁运服务有限公司，设立辽宁铁信实业集团有限公司鞍山灵山分公司，原公司的资产及债权债务划入鞍山灵山分公司。2010年11月11日，辽宁铁信实业集团有限公司鞍山灵山分公司经鞍山市工商行政管理局核准设立登记。2012年10月15日，辽宁铁信实业集团有限公司决定注销辽宁铁信实业集团有限公司鞍山灵山分公司。2012年3月6日，丰瑞灵山分公司经鞍山市工商行政管理局核准设立登记。丰瑞灵山分公司承接了辽宁铁信集团公司鞍山灵山分公司资产、人员及债权债务。
一审法院又查明:在一审法院审理九建公司诉美南公司建设工程施工合同纠纷一案中，九建公司申请财产保全，一审法院于2010年9月26日查封了登记在美南公司名下、产籍号为1-28-219-1154的房屋。该案已进入执行程序。在执行程序中，丰瑞灵山分公司以案外人的身份向一审法院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。一审法院于2012年12月17日作出（2012）鞍执裁字第12号执行裁定，驳回了丰瑞灵山分公司的异议。该裁定书已于2012年12月21日送达给丰瑞灵山分公司。在法定期限内，丰瑞灵山分公司向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：灵山站运输办事处资产、人员及债权债务最终由丰瑞灵山分公司承接，根据《民法通则》第四十四条第二款“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，丰瑞灵山分公司有权提起本案诉讼。九建公司认为丰瑞灵山分公司没有直接利害关系，主体不适格的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。
灵山站运输办事处与美南公司于2000年11月30日签订《以房抵债协议书》，美南公司用其房屋抵顶其所欠灵山站运输办事处借款，后于2006年4月26日以《补充协议》的方式，最后确定用产权产籍号1-28-219-1154房屋抵偿债务。双方签订以房抵债协议后，未办理房屋所有权变更登记，丰瑞灵山分公司也未提供充分的证据证明在一审法院查封前诉争房屋已交付的事实。《民法通则》第七十二条第二款规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》（1995年）第三十五条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。六十条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。根据上述法律规定，在《物权法》施行前，我国已实行房地产登记制度，房地产转让应办理权属登记，否则不能产生房地产权利变动的效力。综上，因未办理诉争房屋所有权变更登记，丰瑞灵山分公司未能取得诉争房屋的所有权。丰瑞灵山分公司提出的诉争房屋已交付，根据《民法通则》第七十二条财产所有权从财产交付时转移的规定，其已取得诉争房屋所有权的主张因没有事实根据及法律依据，一审法院不予支持。一审法院对其要求撤销（2012）鞍执裁字第12号执行裁定，依法确认诉争房屋所有权归其所有的诉讼请求予以驳回。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款、第七十二条第二款，《中华人民共和国房地产管理法》第三十五条、第六十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条的规定，判决：驳回鞍山铁道丰瑞实业集团有限公司灵山分公司的诉讼请求。案件受理费6,541元，由鞍山铁道丰瑞实业集团有限公司灵山分公司负担。
丰瑞灵山分公司的上诉理由和请求是：一、原审判决适用法律不当。原审判决适用《民法通则》第72条及《城市房地产管理法》第35条、第60条第3款规定。上述法律规定是对房地产管理性的规定，并没有明确规定：商品房买受人在未取得房屋所有权证书前，全部支付了房屋价款的情况下，房屋所有权归属问题。这对本案来讲最关键的问题在《物权法》第九条才有了明确的规定。这一规定也就是说房产未经登记，所有权没有转移。上诉人与美南公司签订《以房抵债协议》的时间是2000年11月30日，不适用《物权法》，这一点已得到原审判决的认同。上诉人认为应适用《民法通则》第72条：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移”。二、房屋是否交付问题。上诉人与美南公司签订的《以房抵债协议》第三条约定：“交付时间为2001年9月30日前交付甲方所有。”上诉人在接收原产权产籍号1－28－219－1094房屋后尽了看管责任。在这一过程中发现该房屋有瑕疵，向美南公司提出了调换，美南公司随即调换1－28-219-1154，上诉人当即表示接收，美南公司负责人说：“这个房屋就是你们的了，进户手续待竣工验收后补办。”并写了一份《补充协议》交付上诉人，现在这一房屋还挂在上诉人固定资产（在建工程）帐上。上诉人认为接收时虽然是在建工程，但已基本竣工，只是配套工程尚未完善，所以接收，应视为交付。目前尚没有一部法律明确规定，上诉人与美南公司签订的《以房抵债协议》自办理房屋过户登记时生效。这个生效的协议，上诉人已支付了全部房款，理应受到法律的保护。鉴于美南大厦的现状，上诉人与被上诉人美南公司签订的《以房抵债协议》并交付，虽然没办理产权过户登记，但《协议》是有效的，按2000年当时的法律规定，所有权已经转移。退一步讲，上诉人与被上诉人九建公司共为债权人，虽上诉人没办理登记手续，是因为美南公司至今也没有工程验收报告，已成了“烂尾楼”，但上诉人在十三年前就已支付了全部房款，应获得优先受偿权。请求二审法院：1、撤销（2013）鞍民一初字第4号判决书，依法判决。2、确认鞍山市美南大厦产权产籍号1－28－219－1154房屋所有权归上诉人所有。
被上诉人九建公司辩称：一、上诉人与本案没有直接利害关系，主体不适格，不具备起诉条件。上诉人系2012年3月6日才登记设立。上诉人与“沈阳铁路分局灵山站运输办事处”没有任何关系。同时，上诉人无证据证明是在其成立后依法受让原协议的债权，因此根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”是起诉的必备条件之一。上诉人的诉求应当予以驳回。二、上诉人提供的“补充协议”不具备真实性，与本案也无关联性。上诉人提供的“补充协议”系复印件，而且该协议中美南公司的印章明显与上诉人提供的两份2000年11月30日“以房抵债协议书”中美南公司的印章不符：盖章的字体大小，英文字母间距等都不相同。上诉人所提供的“补充协议”，并没有经过公证，该协议是美南公司单方出具，没有“沈阳铁路分局灵山站运输办事处”签字盖章，缺乏合同的必要形式要件。而且协议中没有任何文字表述1154号房屋给付“沈阳铁路分局灵山站运输办事处”。更重要的是，“沈阳铁路分局灵山站运输办事处”已经于2010年9月注销，不可能再就该处房屋主张权利。三、法院对本案房屋的查封符合法律规定。上诉人称其于2012年1月占用1154号房屋，而该处房屋早在2010年9月26日就已经被鞍山市中级人民法院依法查封，因此，上诉人占用已被法院查封的房屋本身就是违法的。基于以上事实，法院对该处房屋的查封行为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。综上所述，被上诉人申请法院执行查封的1-28-219-1154号房屋没有办理过房屋销售、抵押登记，没有任何合法的他项权利存在，执行法院对该处房产的执行查封完全符合法律规定。上诉人并非该处房屋所有权人，与该处房屋也没有任何利害关系，以执行异议为由提起诉讼主体不适格。因此，恳请法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人美南公司未发表答辩意见。
本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据丰瑞灵山分公司的上诉请求，本案审理的重点是法院能否确认涉案房屋归丰瑞灵山分公司所有。首先，丰瑞灵山分公司在涉案的以房抵债协议签订后，至今未办理房屋所有权变更登记手续。其次，本案中也没有证据证明美南公司为丰瑞灵山分公司办理了涉案房屋入住手续或丰瑞灵山分公司在一审法院查封前已实际占有涉案房屋。故本案中不能认定美南公司已将涉案房屋实际交付给丰瑞灵山分公司。在此情况下，无论涉案的以房抵债协议是否有效，丰瑞灵山分公司是否已支付了涉案房屋的全部购房款，也无论本案是依据涉案的以房抵债协议签订时已实施的法律规定，还是依据包括《中华人民共和国物权法》在内的现行法律规定，本院都不能确认涉案房屋的所有权归属于丰瑞灵山分公司。一审法院认为丰瑞灵山分公司提出的诉争房屋已交付的主张没有事实根据及法律依据，并无不当。同时，一审法院对涉案房屋进行查封，不违反相关法律和司法解释的规定，故一审判决对丰瑞灵山分公司要求撤销（2012）鞍执裁字第12号执行裁定，确认诉争房屋所有权归其所有的诉讼请求予以驳回，亦并无不当。
综上所述，丰瑞灵山分公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院无法支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,541元，由鞍山铁道丰瑞实业集团有限公司灵山分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄立君
审判员 张宝华
审判员 刘新忠
二〇一四年三月十日
书记员 孙梦依