江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6118号
上诉人（原审被告）：南京凤凰山铁矿，住所地在南京市江宁区凤凰山。
法定代表人：刘明利，该铁矿矿长。
委托诉讼代理人：韩斌，江苏宁盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴祥发，男，1954年6月9日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：吴杰（系吴祥发之子），男，1978年9月3日生，汉族，住南京市雨花台区。
上诉人南京凤凰山铁矿（以下简称凤凰山铁矿）因与被上诉人吴祥发财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初2124号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
凤凰山铁矿上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判令上诉人补偿被上诉人2万元于法无据。1、一审认定12平方米违章建筑成本为2万元没有事实依据。被上诉人并未就该违建房屋搭建成本向法院举证，一审法院判决其建造成本及使用价值为2万元没有事实依据和法律依据。2、一审法院判令上诉人补偿违建的使用价值于法无据。3、原审判令2万元损失全部由上诉人承担亦不合理。被上诉人未经审批私自建造违建房屋是违法行为，对于纠纷的发生存在过错，应根据纠纷发生的原因及过错程度及《侵权责任法》的规定，合理分配责任比例。二、一审判令上诉人支付被上诉人误工费1632元于法无据。被上诉人仅提供一份收入证明，称其每月收入3000元。但上诉人未提交公司聘用合同、工资完税证明等证据证明其工作性质及收入数额，也未提交其因处理涉案纠纷因误工而减少收入的证据。而一审据此判令上诉人支付被上诉人误工费1632元完全没有事实及法律依据。三、一审判令上诉人支付被上诉人房租费用3000元于法无据。1、被上诉人已经购买了政府的经济适用房，并已十一居住，根本无需再行租房，一审判令上诉人支付被上诉人房租费用与事实不符。2、一审已查明，上诉人与被上诉人之间案涉房屋的租赁合同早已解除，被上诉人也长期未向上诉人缴纳房租租金，并且上诉人早已为被上诉人准备好了换租房屋，被上诉人完全无需也没有必要再行租房。3、案涉房屋原居住人仅为被上诉人吴祥发和配偶李爱琴两人，其购买政府经济适用房的所有政策手续均由上诉人出具，被上诉人在购买经济适用房时应将案涉房屋交还上诉人，但由于案涉房屋年久失修不宜居住，且被上诉人购买经济适用房又未实际居住于此，因此，上诉人也未及时向被上诉人收回。一审违背了实事求是、公平合理的法律原则及精神。
吴祥发辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吴祥发向一审法院起诉请求：1、请求判令凤凰山铁矿将误拆的吴祥发的12平方米的房屋恢复原状或进行赔偿；2、请求判令凤凰山铁矿将吴祥发另一处约30平方米毁坏的房屋进行修缮或进行赔偿；3、请求赔偿吴祥发为此事产生的误工费1632元，租房过渡费3000元；4、案件受理费由凤凰山铁矿承担。
一审法院认定事实：南京凤凰山铁矿三区66号房屋的产权人系凤凰山铁矿南京凤凰山铁矿，吴祥发系凤凰山铁矿职工，也系南京凤凰山铁矿三区66号房屋承租人，由吴祥发向凤凰山铁矿缴纳租金，自2012年凤凰山铁矿棚户区危旧房改造项目启动之后，凤凰山铁矿不再向吴祥发收取租金。吴祥发所承租的南京凤凰山铁矿三区66号房屋，面积为37.59平方米。90年代初，吴祥发在其承租的南京凤凰山铁矿三区66号房屋旁边用砖头石棉瓦搭建临时房屋一间，面积约12平方米左右，用作厨房及存放杂物，当时吴祥发的该搭建行为未履行审批手续，搭建所占用地也非吴祥发所有。
2011年1月，南京市人民政府下发宁府办文（2010）3073号会议纪要及南京市发展和改革委员会宁发改投资字（2011）71号文件，批准凤凰山铁矿在矿山原址实施凤凰山铁矿棚户区危旧房改造项目。根据政府要求，凤凰山铁矿于2012年12月在棚户区危旧房以东建设完成8.5万平方米新建住房，目前近1200户原棚户区承租户中，约有1100余户原承租户向凤凰山铁矿返还了原承租房屋，并迁入新房与凤凰山铁矿建立了新房屋租赁关系，吴祥发与凤凰山铁矿之间因房屋置换条件未能达成一致，吴祥发拒绝搬迁。
2016年7月8日，凤凰山铁矿向吴祥发发出解除房屋租赁合同通知书，解除了与吴祥发之间南京凤凰山铁矿三区66号房屋的租赁合同关系，并将该通知书张贴于吴祥发所承租房屋门口。
2016年9月22日，南京市房屋安全鉴定处受房屋产权人南京凤凰山铁矿委托对涉案房屋进行结构危险性鉴定，并作出了宁房鉴字第2016130号鉴定报告。结论为：“江宁区秣陵镇高塘村凤-27号房屋，采用木屋盖，无圈梁、构造柱，整体性、抗震性差。由于使用过程中缺修少养，目前结构损坏严重，砂浆强度低于现行规范规定的最小值。根据《危险房屋鉴定标准》中第5.2节等级划分、5.3节综合评定原则，综合评定该房屋危险性等级为C级，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。鉴于上述情况，建议立即对该房屋采取有效的排险措施。”
2016年9月28日，南京市江宁区房屋安全主管部门向房屋产权人南京凤凰山铁矿发出了宁（JN）危通字（2016）第0005号危险房屋通知书，建议立即对该房屋采取有效的排险措施。后凤凰山铁矿南京凤凰山铁矿将该危险房屋通知书张贴于吴祥发所承租房屋门口。
2017年3月9日下午4时左右，凤凰山铁矿拆迁项目工程人员在拆除南京凤凰山铁矿三区66号房屋紧邻的其他房屋时，对吴祥发所承租的南京凤凰山铁矿三区66号房屋墙面及屋顶造成损坏，吴祥发所搭建的三区66号房屋旁12平方米的临时建筑倒塌，造成吴祥发房屋内部分财产被砸坏。吴祥发报警后，经协调双方对损坏的室内物品达成了赔偿意见，由凤凰山铁矿赔偿吴祥发3000元，并已实际履行。事情发生后，吴祥发多次找到凤凰山铁矿要求修复损坏的房屋未果，诉至一审法院。
一审法院认为，一、关于吴祥发要求判令凤凰山铁矿将误拆的12平方米的房屋恢复原状或进行赔偿的诉讼请求。吴祥发认为，该12平方米系吴祥发于90年代初用砖头、石棉瓦搭建的房屋一间，面积约12平方米左右，用作厨房及存放杂物，吴祥发认为系凤凰山铁矿误拆，凤凰山铁矿应当恢复原状或进行赔偿。凤凰山铁矿认为，由于房屋老旧，凤凰山铁矿在拆除旁边房屋时，造成了吴祥发搭建的房屋毁坏。庭审中，经一审法院查明，该12平方米的建筑系吴祥发于90年代初自己用砖头、石棉瓦搭建，用作厨房及存放杂物，当时吴祥发的该搭建行为未履行审批手续，搭建所占用地也非吴祥发所有，并非合法建筑，故吴祥发要求凤凰山铁矿予以修复的诉讼请求，一审法院无法支持。但该12平方米建筑系吴祥发搭建，自身也有一定的建造成本及使用价值，故一审法院酌定由凤凰山铁矿补偿吴祥发20000元，以弥补吴祥发的损失。
二、关于吴祥发要求凤凰山铁矿对吴祥发承租的南京凤凰山铁矿三区66号37.59平方米房屋毁坏部分进行修缮或进行赔偿的诉讼请求。吴祥发认为，凤凰山铁矿拆迁项目工程人员在拆除南京凤凰山铁矿三区66号房屋紧邻的其他房屋时，对吴祥发所承租的南京凤凰山铁矿三区66号房屋墙面及屋顶造成损坏，现无法居住，凤凰山铁矿应当进行修缮或进行赔偿。凤凰山铁矿认为，由于房屋系危房，凤凰山铁矿在拆除旁边房屋时，造成了吴祥发所承租的房屋毁坏，但吴祥发自2016年7月8日就解除了与吴祥发的承租关系，吴祥发一直拒绝接受凤凰山铁矿的置换条件，整个矿区棚户改造近1200户，现有1100多户已接受了置换条件，并搬进了新的承租房，案涉房屋系危房，已不再适合修缮居住。经一审法院查明，2011年1月，南京市人民政府下发宁府办文（2010）3073号会议纪要及南京市发展和改革委员会宁发改投资字（2011）71号文件，批准凤凰山铁矿在矿山原址实施凤凰山铁矿棚户区危旧房改造项目。根据政府要求，凤凰山铁矿于2012年12月在棚户区危旧房以东建设完成8.5万平方米新建住房，涉案房屋经过鉴定已被确认为危房。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”凤凰山铁矿虽然是涉案房屋的产权人，但在双方尚未达成置换协议的情况下，在拆除紧邻涉案房屋的其他房屋时，对吴祥发所承租的涉案房屋墙面及屋顶造成损坏，行为不当。凤凰山铁矿矿区棚户区改造是一项涉及公共利益的惠民工程，涉案房屋经过鉴定已被确认为危房，且整个棚户区置换安置已接近尾声，将受损房屋进行修缮已明显不合适，故对吴祥发要求凤凰山铁矿予以修复的诉讼请求，一审法院不予支持，但凤凰山铁矿应尽快公平合理的为吴祥发置换新的承租房。
三、关于吴祥发要求凤凰山铁矿赔偿吴祥发为此事产生的误工费1632元，租房过渡费3000元的诉讼请求。吴祥发认为，因承租的房屋损坏，吴祥发多次找凤凰山铁矿进行交涉，产生误工费1632元，期间因房屋无法居住在外租房已产生租金3000元。吴祥发为证明其主张，向一审法院提交了误工证明及租房协议。凤凰山铁矿认为，吴祥发已购买了经济适用房，按照置换政策，吴祥发也可以随时入住新的承租房，同时吴祥发已经退休，不存在误工。一审法院认为，吴祥发原住在涉案房屋，现涉案房屋因凤凰山铁矿原因损坏，凤凰山铁矿理应支付租金，根据吴祥发提交的租房协议，吴祥发已实际支出了2017年3月10日至2017年6月9日期间的租金3000元，凤凰山铁矿应当支付，另我国法律并未禁止已退休人员再就业，故吴祥发应本案产生的误工费1632元，一审法院予以支持。
一审法院认为，本案纠纷的根源来自于双方对公房承租置换政策及标准的理解存在争议，吴祥发认为其自行搭建的12平方米应纳入置换面积，凤凰山铁矿认为只能按照原实际承租面积37.59平方米进行置换，双方对置换政策的理解存在偏差。因双方之间承租房的置换安置不在本案的处理范围，吴祥发搭建的12平方米建筑及吴祥发承租的37.59平方米公房是否符合置换条件，一审法院均不予评价。一审法院希望双方本着实事求是、公平合理的原则，尽快协商置换事宜，切实保障职工的权益，避免损失扩大。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、南京凤凰山铁矿于判决生效后十日内支付吴祥发24632元（其中12平方米搭建房补偿款20000元，误工费1632元，租房费用3000元）；二、驳回吴祥发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费240元，减半收取计120元，由南京凤凰山铁矿负担。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，双方皆没有提交新证据。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一审法院判令凤凰山铁矿赔偿吴祥发建房补偿款20000元、误工费1632元、房租费3000元是否恰当。
本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本案中，根据查明的事实，90年代初，吴祥发在其承租的南京凤凰山铁矿三区66号房屋旁边用砖头石棉瓦搭建临时房屋一间，面积约12平方米左右，用作厨房及存放杂物，当时吴祥发搭建未履行审批手续，但吴祥发建造诉争房屋的相关权益，应予以保护。2017年3月9日，凤凰山铁矿拆迁项目工程人员在拆除南京凤凰山铁矿三区66号房屋紧邻的其他房屋时，造成吴祥发所搭建的三区66号房屋旁12平方米的临时建筑倒塌，并导致吴祥发房屋内部分财产被砸坏。吴祥发报警后，经协调双方对损坏的室内物品达成了赔偿意见，由凤凰山铁矿赔偿吴祥发3000元，并已实际履行，但双方对涉案房屋的修复赔偿未达成一致意见。事情发生后，吴祥发多次找到凤凰山铁矿要求修复损坏的房屋未果，诉至一审法院。凤凰山铁矿擅自毁坏吴祥发搭建的诉争房屋，构成侵权，故应承担侵权赔偿责任。因吴祥发搭建诉争房屋未履行审批手续，搭建所占用地亦非吴祥发所有，故吴祥发所建涉案房屋并非合法建筑。据此，一审法院对吴祥发要求修复涉案房屋的请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。虽然涉案房屋并非合法建筑，但吴祥发搭建涉案房屋有一定的建造成本，本院根据查明的事实，结合吴祥发提供的相关证据及双方已经对涉案房屋内的物品进行赔偿，综合酌定凤凰山铁矿补偿吴祥发搭建房屋成本损失10000元为宜。一审法院酌定由凤凰山铁矿补偿吴祥发建房补偿款20000元过高，本院依法予以纠正。关于租房过渡费问题。本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，根据前述，凤凰山铁矿擅自毁坏吴祥发搭建的诉争房屋，应承担侵权赔偿责任。凤凰山铁矿的侵权行为，导致吴祥发客观上无法使用诉争房屋，必然产生另行租房的费用，该租赁费用理当由侵权行为人凤凰山铁矿承担。一审中，吴祥发提供了租房协议等证据，能够证明因凤凰山铁矿的侵权行为造成吴祥发的实际租赁房屋产生损失。据此，一审法院根据凤凰山铁矿侵权导致吴祥发建造的涉案房屋损坏之事实，并根据租房协议等证据，判令凤凰山铁矿赔偿吴祥发房租费3000元，并无不当，本院依法予以维持。上诉人凤凰山铁矿称一审法院判令其向吴祥发支付房租费用于法无据的意见不能成立，本院不予支持。关于误工费问题。本院认为，凤凰山铁矿毁坏吴祥发搭建的诉争房屋后，吴祥发多次找到凤凰山铁矿要求修复损坏的房屋，易产生误工费。虽然吴祥发提供了收入证明及其自行制作的误工费表，但收入证明并不等同于误工费，这些证据尚不足以证明吴祥发由此发生的误工费为1632元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由吴祥发承担举证不能的后果，故本院对吴祥发要求凤凰山铁矿赔偿误工费1632元的主张不予支持。一审法院判令凤凰山铁矿赔偿吴祥发误工费1632元不当，本院依法予以纠正。
综上所述，凤凰山铁矿的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初2124号民事判决第二项；
二、变更南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初2124号民事判决第一项为：南京凤凰山铁矿于本判决生效后十日内支付吴祥发13000元（其中12平方米搭建房补偿款10000元，租房费用3000元）
一审案件受理费240元，减半收取120元，由南京凤凰山铁矿负担100元，由吴祥发负担20元；二审案件受理费240元，由南京凤凰山铁矿负担200元，由吴祥发负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一七年八月二十二日
书记员 储娜