辽宁省朝阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽13民终900号
上诉人（原审被告）凌源市金鳌房地产开发有限公司，
法定代表人李岩，经理。
委托代理人贺俊伟。
委托代理人徐辉。
被上诉人（原审原告）王淑芝。
被上诉人（原审原告）姜士堂。
二被上诉人的委托代理人郭艳侠。
被上诉人（原审被告）郝忠喜。
委托代理人苑丽丽。
上诉人凌源市金鳌房地产开发有限公司（以下简称金鳌公司）因借款合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2017）辽1302民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人凌源市金鳌房地产开发有限公司委托代理人徐辉，被上诉人王淑芝、姜士堂的委托代理人郭艳侠，被上诉人郝忠喜的委托代理人苑丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王淑芝、姜士堂向一审法院提出诉讼请求：1.判令第一被告立即偿付借款本金人民币254万元；2.判令第一被告给付借款利息（自2016年10月22日起至本息清偿完毕之日止，月利率为20‰）；3.判令第二被告对以上借款本金及利息的偿还承担连带保证责任；4.判令原告对第一被告的担保财产折价、拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权；5.二被告共同承担保全费、案件受理费等全部诉讼费用。
事实与理由：二原告系夫妻关系。2015年11月11日，二原告与第一被告签订了一份《房屋回购合同》，合同约定二原告购买第一被告开发的位于朝阳市龙城区联合镇联合村的联合镇农贸市场商业网点房共计二十八户，双方约定第一被告有六个月回购期，回购总价款为254万元，合同同时约定了每月给付损失补偿金的比率和违约责任，双方约定争议管辖归原告所在地法院。此前，二原告与第一被告签订了二十八户房产的《商品房买卖合同（现售）》，二原告又与二被告一同签订了《担保协议》，第二被告自愿对第一被告合同中的付款义务承担连带保证责任。该笔借款是从2014年10月22日，第一被告与王淑芝、王菁的300万元借款中调整过来的。以上《房屋延期回购合同》,名为房屋买卖，实为借贷。现回购期限早已到期，虽经原告多次催促，二被告仍未履行还款义务，故原告诉至法院。
郝忠喜在一审中辩称：没有意见，原告所诉属实，欠钱还钱。
金鳌公司在一审中辩称：一、2014年10月份至2015年11月之间，原告王淑芝与郝忠喜借款签订的《商品房买卖合同》、《房屋回购合同》、《担保协议》、《房屋延期回购合同》、《延期回购担保协议》等合同（以下称上述合同、协议）、协议均不是答辩人金鳌公司借款行为，答辩人与原告之间存在借贷关系、商品房买卖关系，不存在房屋回购及房屋延期回购关系，原告诉讼答辩人不适格。二、原告与郝忠喜签订的上述合同、协议答辩人均不知道，也不是答辩人的意思表示，原告与郝忠喜签订的上述合同、协议对答辩人是无效合同。三、原告与郝忠喜签订的上述合同、协议盖的印章不是答辩人在公安机关依法登记制作印章，合同、协议对答辩人不产生法律效力。四、2014年10月21日，郝忠喜给原告出示的专用收款收据（28张）盖的“金鳌公司财务专用章”不是答辩人在公安机关依法登记制作的印章，是郝忠喜私自制作的印章，答辩人未收到原告房款，郝忠喜出具的专用收款收据对答辩人不具有法律效力。五、（1）2015年11月10日金鳌公司根本没有作出关于公司与王淑芝合同编号2015年回字第011号《房屋回购合同》和回担字第2015-011号《担保协议》股东决定。（2）2016年5月10日，金鳌公司根本没有作出关于公司与王淑芝签订合同编号2016年回字第011-1号《房屋回购合同》和回担字第2016-011-1号《担保协议》股东决定，该二份决定盖的印章不是答辩人在公安机关依法登记制作的印章，这份股东决定不是答辩人的行为，且李岩也不是本公司股东，对答辩人不具有约束力。六、2017年7月5日，答辩人没有在2014年10月22日从王淑芝、王菁借款300万元和用33户市场网房设置担保，更没有签订《商品房买卖合同》作出情况说明；答辩人没有与原告对两笔借款到期后调整作出情况说明。该情况说明盖的不是答辩人在公安机关依法登记制作的印章，这份情况说明不是答辩人的行为，对答辩人不具有约束力。综上，原告诉讼答辩人主体错误，原告与郝忠喜签订的系列合同、协议，作出的股东决定和情况说明，郝忠喜出具的专用收款收据均不是答辩人的意思表示；合同、协议、股东决定、情况说明、收款收据等材料盖的印章均是郝忠喜个人私自制作的印章，合同、协议对答辩人均是无效合同，且对答辩人也不产生效力，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
原告围绕其诉讼请求依法提交以下证据予以证明，一审法院依法认定如下：
1、被告金鳌公司企业法人营业执照副本、组织机构代码证、商品房预售许可证、国有土地使用权证的复印件，证明被告金鳌公司诉讼主体资格和自然情况，本案涉诉的房屋位于龙城区联合镇农贸市场的商业网点是被告金鳌公司建设的，手续齐全。被告金鳌公司，原告这组证据不具有真实性，证据上面盖的金鳌公司的印章不是被告金鳌公司在公安机关备案制做的印章，该印章属于非法印章，这组证据不能做为认定金鳌公司的相关证据，不具有合法性和真实性。被告郝忠喜认为，这些证据都是真实的，是我提供的，我是借用金鳌公司开发的资质，包括龙城区联合乡联合镇小城镇改造项目这也是我借用金鳌公司资质开发的。
2、《房屋回购合同》一份，签订时间2015年11月11日，甲方是王淑芝、姜士堂，乙方是金鳌公司，该回购合同，名为回购，实为借贷，借款金额是254万元，借期是6个月，损失补偿金是月息22‰，证明原告和金鳌公司所签的回购协议就是借款协议，被告用他所开发的28户网点做为担保；《股东决定》，证明金鳌公司对回购合同予以认可，公司对约定条款承担连带责任。《担保协议》，签订时间2015年11月11日，是本案原、被告三方签订的，主要是对这笔借款承担连带责任；付款说明二份，证明金鳌公司指定郝忠喜来收取该笔借款；银行流水，2014年10月22日原告如数支付了借款，2015年11月11日，从被告2014年10月22日所签的两份借款合同中300万元调整出254万元，签订的这份合同。被告金鳌公司认为，《房屋回购合同》不是金鳌公司与原告签订回购合同，对金鳌公司是无效合同，合同上印章不是金鳌公司的印章。《担保协议》的质证意见和回购合同的质证意见一致，我们申请对印章进行鉴定；《股东决定》，不是金鳌公司的股东决定，印章也不是金鳌公司的印章，该股东决定与公司法41条、61条规定相违背，根据公司法规定，做出决定必须有股东签字，并不是盖印章，所以该决议是无效的；金鳌公司未向朝阳双塔区宏基小额贷款有限公司出具过付款说明，从本案审理看，被告郝忠喜也未向宏基小额贷款公司借过款，这份证据与本案不具有相关性，这份印章也不是金鳌公司的印章，该证据对金鳌公司不具有约束力；对银行流水的意见，原告称给被告汇款一个200万元、一个100万元，银行流水既没有金融机构的印章，也没有金融机构的认可，该银行流水对于本案不具有证据的效力。被告郝忠喜认为，第一、金鳌公司不知道这件事，这都是我拿的备用章盖的，与金鳌公司没有关系，我借款也没有和金鳌公司说过。第二、这个钱是汇到我的银行卡上了，没有异议。
3、《房屋延期回购合同》、《延期回购担保协议》，签订时间为2016年5月11日，证明借款期限延长了一年，延长至2017年5月22日，延期回购协议约定金额254万元。被告金鳌公司除坚持上份证据的质证意见外，补充意见是法定代表人名章不是我们用的名章，对金鳌公司是无效的合同。被告郝忠喜认为，这个章是用原来的章盖的，与金鳌公司没有关系，是我个人行为。
4、情况说明一份，2017年7月5日金鳌公司出具的，证明被告金鳌公司借款300万元的转化过程，经办人是郝忠喜。
被告金鳌公司认为，情况说明里的内容不是我公司的意思表示，我公司也不知道情况说明里约定的调整事项，情况说明的不是我公司的印章，这是非法印章。被告郝忠喜对该情况说明没有异议。
5、《商品房买卖合同》、专用收款收据各28份，证明双方依据回购合同，签订了商品房买卖合同，并在朝阳市房产局进行了登记备案，被告以28户网点设置担保。被告金鳌公司认为，28份商品房买卖合同和28份收款收据的印章均不是金鳌公司的印章，不是金鳌公司与原告之间商品房屋的买卖行为，也不是金鳌公司真实意思表示，合同对金鳌是无效合同；收款收据，金鳌公司财务专用章，是虚假的；金鳌公司对上述印章均申请文检鉴定。被告郝忠喜对上述证据没有异议。
6、金鳌公司出具的公函，证明被告金鳌公司开发联合镇小城镇的项目，被告金鳌公司是全权授权郝忠喜负责，其中包括贷款行为，所以郝忠喜经办的贷款没责任，承担的主体就是被告金鳌公司。被告金鳌公司认为，第一、要求看原件，如果没有原件，此证据不具有真实性和合法性，这份印章也不具有真实性。第二、公函里边未授权郝忠喜使用公章的行为，他不代表金鳌公司的合理合法行为，也未授权他去借贷款，所以他的借贷款与金鳌公司无关。被告郝忠喜认为，贷款与金鳌公司没有关系，是我用联合的房子抵押贷的款。
原告提供的被告金鳌公司企业法人营业执照副本、组织机构代码证、商品房预售许可证、国有土地使用权证的复印件，因被告郝忠喜承认是其提供给原告，都是真实的，本院对原告提供上述证据所证明的问题予以确认。对原告提供的《房屋回购合同》、《回购担保协议》、《房屋延期回购合同》、《延期回购担保协议》、情况说明、《商品房买卖合同》、《备案书》、专用收款收据，公函等证据，一审法院认为，上述证据是被告郝忠喜使用被告金鳌公司没有登记备案的印章与原告签订的合同、协议及办理的相关手续；被告郝忠喜的行为应代表被告金鳌公司。
7、两份收款收据，证明原告诉讼请求中的第二项利息请求开始时间是2016年12月8日；被告于2017年11月13日偿还本金17万元及17万元本金计算至2017年11月13日的利息，对该证据二被告均无异议，一审法院确认并在卷佐证。
被告金鳌公司围绕其答辩意见提交以下证据予以证明，一审法院认定如下：
2014年6月5日朝阳市公安局印章管理办公室、凌源市审批专用章、印章印模，金鳌公司在公安机关对该公司的公章、财务专用章和法定代表人名章依法进行了备案和登记，证明了这个章的合法性和真实性，该印章和原告提供的印章是不一致。原告质证意见，第一、对这份证据真实性不清楚，对证明问题有异议，这份书证只能证明被告公司在公安局有备案的公章，他设立公司开账户需要有这个手续，但是不能证明被告公司使用的仅有这一套公章。第二、如果本案中出现了两套公章，无论备案与否，被告公司都应该针对公章和授权委托人的经营行为承担法律责任。备案的印章能代表公司，未备案印章也能代表公司，该证据不能佐证被告的主张。被告郝忠喜对该证据没有异议，认为被告金鳌公司提供的印章确实和其与原告办理相关手续使用的印章不一致。
根据原、被告质证意见，一审法院认为，被告金鳌公司提供的上述证据证明该公司有登记备案的公章，另有未登记备案的公章交由被告郝忠喜使用。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：朝阳市龙城区联合镇农贸市场项目是被告金鳌公司开发建设的，被告郝忠喜为该项目的负责人。在开发建设中，被告金鳌公司将其未在公安机关备案的单位公章、财务章、法人代表名章交由被告郝忠喜使用。2015年11月11日，被告郝忠喜使用被告金鳌公司（乙方）的上述公章、财务专用章、法定代表人名章与原告王淑芝、姜士堂（甲方）签订《房屋回购合同》一份，合同约定，乙方将其自行开发的位于龙城区联合村联合镇农贸市场部分商业网点28户（附清单）的房产销售给甲方，并在回购期限内按双方约定价款回购,双方签订了《商品房买卖合同》。乙方回购房屋价款约定：甲乙双方在签订《商品房买卖合同》后，由乙方为甲方开具全额房屋价款收据，同时收到甲方应付的全部房款，甲方同意乙方在约定期限内按人民币254万元回购，同时乙方自愿按月向甲方交纳损失补偿金。回购期限及损失补偿金：1、甲方同意给予乙方6个月的回购期限，自2015年11月11日始至2016年5月11日止，乙方自愿按本合同约定回购房款金额的22%（月）交纳损失补偿金，损失补偿金按月预交，自2015年11月22日起每月的对应日为乙方的交纳日，乙方不及时预交损失补偿金，由保证人担保人代为乙方交纳，否则视同乙方违约，按违约条款执行。无论乙方是分户回购还是一次性回购，乙方如提前回购，不足整月的损失补偿金按整月计算，超过整月回购的房屋损失补偿金按加收一个整月计算。2、甲方同意乙方在回购期限内可以随时回购，甲方在乙方及时交纳损失补偿金的情况下，不能处置上述房产，乙方保证在本合同约定期限内及时回购，否则视同乙方违约，按违约条款执行。3、甲乙双方约定通过与房产管理部门联网的固定软件签订《商品房买卖合同》并已经备案，如果在房产管理部门产生与备案登记相关税费均由乙方承担。乙方在回购期内，按甲方同意的回购价款回购房屋后，撤销备案登记和甲方退房的全部事宜及所涉税费由乙方自行承担。乙方在2016年5月11日前不能及时回购，需提前7日向甲方申请延长所售房屋的回购期限，是否给与乙方延期由甲方决定，如甲方同意延长回购期限，双方需另行签订《房屋延期回购合同》，如甲方不同意延期，则乙方或由第三人代为乙方在2016年5月11日前及时回购，否则视同乙方违约，按违约条款执行。违约责任：乙方在违反下列任何条款时，视同乙方违约，甲方将按月损失补偿金率30‰计收，同时乙方须另行向甲方支付按房屋全额价款收据所标明的30%的违约金。乙方自动放弃回购权，该房屋任由甲方处置，乙方对此无异议，必须为甲方或甲方指定人员办理上述房屋的产权证件等相关手续，所产生的营业税、维修基金、契税、房产税及个人所得税等一切税费由乙方承担，甲方不承担任何税费，如不能办理，甲方诉诸法律解决，同时视同乙方违约，按本条款执行。1、未能按本合同约定时间交纳损失补偿金；2、回购期限到期时未能全部回购；3、抵押、出售、出租、抵债、承包、置换等任何不利于甲方的行为；合同生效及解决纠纷：本合同经甲乙双方签字或盖章并交付相关手续及价款后生效，共同遵守，在本合同履行期间发生的纠纷，双方应协商解决，协商不成的，双方同意向甲方所在地的人民法院提起诉讼，律师费、诉讼费由乙方全部承担。同日，王淑芝、姜士堂（甲方）与被告金鳌公司（乙方）、郝忠喜（丙方）签订《担保协议》，丙方自愿为乙方及时回购房屋提供连带责任担保，担保内容为甲方与乙方在2014年10月22日签订的编号为2014年回字第002号《房屋回购合同》所约定的全部条款，三方约定：一、乙丙双方向甲方保证《房屋回购合同》中的房屋建设工程符合国家的相关规定，能够办理竣工及产权证相关手续，否则视同乙方违约，除继续履行《房屋回购合同》外，须各自单独向甲方另行承担《房屋回购合同》总回购金额30%的违约金。二、乙丙双方用全部财产权益向甲方保证及时交纳损失补偿金以及《房屋回购合同》约定期限内及时回购，否则视同乙丙双方违约，除继续履行《房屋回购合同》外，须各自单独向甲方另行承担总回购金额30%的违约金。三、回购合同期内，乙方不及时按回购合同约定向甲方交纳损失补偿金时，由丙方代为交纳，否则除继续履行《房屋回购合同》外，丙方须另向甲方承担总回购金额30%的违约金，同时甲方将按月损失补偿金3%与乙方计算，直至乙方把16户房屋产权办理在甲方或甲方指定的人员名下之日止。四、回购合同到期时，如乙方不及时回购，丙方保证及时回购，回购后可以向乙方要求办理产权手续，如果丙方不及时回购，视同丙方违约，丙方须另向甲方承担《房屋回购合同》总回购金额30%的违约金，同时负责要求乙方为甲方或甲方指定的人员立即办理入住手续和产权证件。五、本协议是编号为2015年回字第011号《房屋回购合同》的附件，与该合同不可分割，连带责任担保是连续和有效的，中途不可撤销，直至乙丙双方向甲方全部回购（含丙方回购）或为甲方或甲方指定的人员立即办理产权证件手续完毕之日止，乙丙双方的连带责任担保不因任何事由而受影响。2015年11月6日，原告王淑芝、姜士堂与被告金鳌公司签订了上述28户商业网点的《商品房买卖合同》。上述《房屋回购合同》约定借款是从2014年10月20日被告金鳌公司与王淑芝、王菁将借款300万元中调整过来的。
2016年5月11日，因《房屋回购合同》未能按约履行，被告郝忠喜使用被告金鳌公司（乙方）未登记备案的公章、企业法人名章与原告王淑芝、姜士堂（甲方）签订《房屋延期回购合同》，合同约定，甲方同意乙方仍按人民币254万元回购位于朝阳市龙城区联合镇农贸市场的28户商业网点，乙方自愿在延期回购时间内按月向甲方交纳损失补偿金。甲方给予乙方延期回购期限，自2016年5月11日至2017年5月22日止。延期回购期间乙方自愿按回购房款金额的22‰（月）交纳损失补偿金，自2016年11月22日起每月的对应日为乙方的交纳日，乙方不及时预交损失补偿金，由保证人担保人代为交纳，否则视同乙方违约，按违约条款执行。协议还约定了违约责任等其他条款。同日，原告王淑芝、姜士堂与被告金鳌公司、郝忠喜签订《延期回购担保协议》，约定由被告郝忠喜继续承担连带责任担保。
2017年11月13日，被告金鳌公司回购两户是商业网点，偿还原告借款本金17万元，利息33,150元。因被告金鳌公司未回购剩余商业网点，偿还原告借款本息，被告郝忠喜亦未履行担保义务，原告诉至法院。
一审法院判决认定：原告王淑芝、姜士堂与被告金鳌公司签订的《房屋回购协议书》、《房屋延期回购协议书》、《商品房买卖合同》，是一种形式上的房屋买卖合同，实际为借贷合同，借款金额为254万元，后被告偿还借款本金17万元，余欠借款本金237万元。双方约定的每月支付的损失补偿金比率即为借款月利率，房屋回购实为房屋担保。被告郝忠喜与原告签订的《房屋回购担保协议》约定的担保实为被告金鳌公司的借贷提供担保,保证方式为连带责任保证。房屋回购期限即借款期限届满后，被告金鳌公司未按约定期限履行全部还款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告金鳌公司、偿还借款并按月利率20‰支付其利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告郝忠作为连带责任的保证人应承担连带保证责任。因原告对被告金鳌公司开发建设的朝阳市龙城区联合镇农贸市场四户回购商业网点办理了登记备案手续，原告诉请对该四户抵押担保网点折价、拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权的主张，本院亦予以支持。因原告王淑芝、姜士堂和被告郝忠喜均承认郝忠喜使用的被告金鳌公司的公章、财务专用章、法定代表人名章不是金鳌公司在公安机关依法登记制作的印章，对被告金鳌公司申请对印章进行鉴定要求，本院不予采纳。对被告金鳌公司提出被告郝忠喜使用金鳌公司的公章、财务专用章、法定代表人名章均不是金鳌公司在公安机关依法登记制作的印章，所签订的合同、协议，出具的相关手续等对金鳌公司均不产生法律效力的辩解，本院认为，首先，朝阳市龙城区联合镇农贸市场商业网点是由被告金鳌公司开发建设的，本案原、被告之间以房屋回购形式发生的借款均用于该项目上，原告与被告金鳌公司签订的《商品房买卖合同》也已在朝阳市房产局登记备案。其次，被告金鳌公司虽然提供了相关备案公章的证据，但被告郝忠喜使用其未备案的印章，被告金鳌公司应是明知的，因在朝阳市龙城区联合镇农贸市场开发中及与原告签订的《商品房买卖合同》备案中均使用的未备案的印章；说明被告金鳌公司不仅有一套备案的印章，还有尚未备案公章交由被告郝忠喜使用，被告郝忠喜的行为应代表被告金鳌公司，被告金鳌公司以未备案的印章与原告签订的合同、协议，出具的相关手续应认定是被告金鳌公司的行为，被告金鳌公司应承担偿还借款责任。被告郝忠喜作为连带责任的保证人应承担连带保证责任。依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第三十条，《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，该院判决：一、被告凌源市金鳌房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内偿还原告王淑芝、姜士堂借款本金237万元，并自2016年12月22日起至本息清偿完毕偿之日止，按月利率2%计付利息。二、被告郝忠喜对上述还款承担连带保证责任。三、原告王淑芝、姜士堂对被告凌源市金鳌房地产开发有限公司开发的位于朝阳市龙城区联合镇农贸市场28户抵押担保的商业网点享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费27,120元（原告预交），由被告负担。
宣判后，金鳌公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：一、2014年10月份至2015年11月之间，王淑芝、姜士堂与郝忠喜借款签订的《商品房买卖合同》、《房屋回购合同》、《担保协议》、《房屋延期回购合同》等协议均不是金鳌房产开发公司借款行为，其与王淑芝之间不存在借贷关系、商品房买卖关系、不存在房屋回购及房屋延期回购关系，应是郝忠喜个人行为，金鳌房产开发公司并不知情；二、郝忠喜与王淑芝、姜士堂签订的合同所盖印证，以及郝忠喜给王淑芝、姜士堂出示的专用收据盖的“凌源市金鳌房地产开发有限公司财务专用章”印章，不是该公司在公安机关依法登记制作的财务专用章，是郝忠喜私自刻制的，金鳌房产开发公司未收到王淑芝房款；三、金鳌房产开发公司从未作出与王淑芝签订房屋延期回购合同和延期回购担保协议股东决定，该二份决定上盖章不是凌源金鳌房产公司在公安机关依法登记制作的印章，股东决定不是公司行为；四、金鳌房产开发公司没有用33户门市房设置担保，更未签订《商品房买卖合同》作出情况说明，上面公章也不是依法备案的公章。此外，案涉商品房预售登记备案书，是郝忠喜用私自制作的印章办理的，备案书不具有合法性、真实性。请求撤销朝阳市双塔区人民法院（2017）辽1302民初字4076号民事判决，并改判或发回重审。
王淑芝、姜士堂辩称，服从一审法院判决。
郝忠喜辩称，借款应由我个人承担。
本院二审期间，金鳌房产开发公司围绕上诉请求依法提交了证据，且当庭进行质证。围绕当事人二审争议事实，本院认定如下：
一、《合作开发房地产合同书》，欲证明郝忠喜借用金鳌房产开发公司资质进行案涉项目开发，其中约定公章管理和使用，受金鳌房产开发公司的监管。二审期间，曹守范出庭作证称，其借用资质做的案涉项目的前期筹备工作，后经金鳌房产开发公司同意，一次性转让给郝忠喜，在合作协议中有约定，郝忠喜有独立项目部，自己投资、独立核算、自负盈亏，他是实际施工人，金鳌房产开发公司授权我监管公章，具体由张艳丽会计保管。张艳丽作证称，我主要工作是金鳌房产开发公司授权管理印章使用，主要有公章和法人印章，郝忠喜曾给她开过工资。据此，上述证人证言表明，虽《合作开发房地产合同书》为复印件，但关于郝忠喜借用凌源金鳌房产公司资质开发和公章受其监管的内容，与曹守范、张艳丽的经营行为和工作内容相符，本院予以采信；
二、两份《说明》材料。一份材料由金鳌房产开发公司出具内容为：我公司允许在办理关于“朝阳市龙城区联合小城镇改造项目”中使用我公司章，附有公章和法人章样本；另一份材料，由郝忠喜签名的承诺书，内容为：我本人同意使用此印章，承诺如因此引发的一切后果均由我本人负责。附有公章和法人印章样本。这两份《说明》材料与曹守范、张艳丽的证人证言相吻合，能够反映本案的基本事实，本院予以采信。
三、《商品房买卖合同》。欲证明该证据中印章为备案印章与郝忠喜《借款合同》中印章不一致。该证据材料为复印件，其落款印章不能清晰辨认，且未经司法鉴定，不能确认其印章来源的真实性，本院不予采信。
本院对一审查明认定的事实予以确认。
本院认为：该案诉争焦点是：一、郝忠喜在案涉项目开发建设中与王淑芝形成的民间借贷关系，金鳌房产开发公司和郝忠喜各自应承担什么责任？二、王淑芝对案涉项目已办理登记备案的四户回购商业网点，是否享有优先受偿权？
关于郝忠喜在案涉项目开发建设中与王淑芝形成的民间借贷关系，金鳌房产开发公司和郝忠喜应承担的法律责任问题。郝忠喜以金鳌房产开发公司的名义与王淑芝签订的《房屋回购协议书》、《房屋延期回购协议书》、《商品房买卖合同》，是一种让与担保形式的民间借贷合同，双方约定的每月支付的损失补偿金比率，即为借款月利率，其案涉回购房屋均未办理抵押权登记。双方形成的民间借贷法律关系，是双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方民间借贷法律关系合法有效。通过综合分析金鳌房产开发公司出具的《公函》、金鳌房产开发公司与郝忠喜签订的《合作开发房地产合同书》、金鳌房产开发公司关于“朝阳市龙城区联合小城镇改造项目”中使用公司印章的说明、郝忠喜关于使用公司印章的承诺说明，以及二审庭审期间曹守范、张艳丽的证人证言，上述事实表明：2013年初，郝忠喜从曹守范处转让取得了“朝阳市龙城区联合小城镇改造项目”，金鳌房产开发公司以书面《说明》形式，明确在该项目开发建设中允许使用公司印章。2014年9月，金鳌房产开发公司又以《公函》形式明确了案涉项目“全权由郝忠喜负责，贷款、销售及支出款项也全部通过郝忠喜名下中国银行卡进行统一核算。”之后，金鳌房产开发公司又授权曹守范、张艳丽负责监管公司印章的使用。按照最高人民法院第八次民商事审判工作会议强调的“严守合同相对性原则”，应当认定，郝忠喜以金鳌房产开发公司名义进行案涉项目开发建设，从事包括贷款在内的经营活动，是经过金鳌房产开发公司授权的，郝忠喜与王淑芝之间形成的民间借贷关系，郝忠喜是民间借贷关系的合同相对人，也是借贷资金的实际使用人，应承担借贷资金的偿还责任。金鳌房产开发公司作为转让项目和出借资质的发包方，具有对郝忠喜以金鳌房产开发公司名义从事建设经营活动的监管责任，应承担对郝忠喜借贷资金的连带给付责任。
金鳌房产开发公司二审期间，以郝忠喜私刻公章进行民间借贷为由提出对其免责的抗辩。郝忠喜在有专人监管的前提下，可以使用转让项目时一并转接的公司印章，其存在使用公司印章的企业授权和便利渠道，不排除其有私刻滥用公章之嫌。目前，案涉项目中所使用的公司印章均未经司法鉴定，公安机关对郝忠喜涉嫌伪造公司印章案正处于立案侦查阶段，故对案涉项目中所使用公司印章的真伪尚不能确认。但公安机关对郝忠喜涉嫌伪造公司印章案的侦办处理，不影响本案民间借贷诉讼的审理，也不影响郝忠喜以金鳌房产开发公司名义进行案涉项目开发建设的事实，更不能免除金鳌房产开发公司将案涉项目转让给无建筑施工资质的实际施工人所应承担的法律责任。这一认定，符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”故一审法院认定，与事实不符，适用法律不当，本院不予支持。
关于王淑芝对案涉项目已办理登记备案的四户回购商业网点，是否享有优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条第一款第（二）项规定：“办理抵押物登记部门如下：以城市房地产或者乡镇、村企业的厂房等建筑抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；”第四十三条第二款规定：“当事人未办理抵押登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。”依据《最高人民法院＜关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定＞》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”因此，本案借贷双方签订的商品房买卖合同，其真实目的是为案涉的民间借贷提供担保，双方形成的是让与担保关系。按照物权法定和物权公示的基本原则，让与担保是债权担保方式，而抵押权则属于担保物权，具有对抗第三人的物权效力，债权担保方式不具有对抗第三人的物权效力。实际上现行抵押权制度已对让与担保内容做了涵盖和延伸的确认，且《最高人民法院＜关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定＞》第二十四条规定，不支持让与担保等非典型担保的物权效力。因此，案涉项目已办理登记备案的四户回购商业网点，借贷双方均未办理抵押权登记，不具有担保物权效力，不享有优先受偿权，符合现行法律规定。一审法院关于“王淑芝对金鳌房产开发公司开发的位于朝阳市龙城区联合镇农贸市场抵押担保的商业网点享有优先受偿权“的认定，适用法律错误，本院不予支持。
综上所述，金鳌房产开发公司上诉请求部分成立，应予支持，一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，应予改正。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、第四十三条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销双塔区人民法院（2017）辽1302民初4076号民事判决；
二、被上诉人郝忠喜自本判决生效之日起10日内，偿还被上诉人王淑芝、姜士堂借款本金237万元，并自2016年12月22日起至本息清偿完毕之日止，按月利率2%计付利息；
三、上诉人金鳌房产开发公司对上述借款承担连带给付责任；
四、驳回被上诉人王淑芝、姜士堂的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27,120元、二审案件受理费25,760元，共计52,880元，由上诉人金鳌房产开发公司负担26,440元、被上诉人郝忠喜负担26,440元。
本判决为终审判决。
审判长 张九东
审判员 汪 江
审判员 王海娇
二〇一八年七月六日
书记员 高 璐