沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01245号
原告：王凤岐，男，汉族。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，系该公司董事长。
委托代理人：孙丽，系辽宁敬恒律师事务所律师。
被告：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司。
负责人：于苓，系总经理。
委托代理人：汪华燕，女，汉族，系该公司职员。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
原告王凤岐与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）、中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2015年6月11日公开开庭进行了审理，原告王凤岐、被告星辰公司委托代理人孙丽及被告信达公司委托代理人汪华燕、王飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年11月27日与被告星辰公司签订《京城中心商品房定购书》，之后于2013年10月25日改签为《商品房买卖合同》，购买“京城中心”X号、建筑面积91.54平方米房屋一套，一次性交付购房款721，190元。合同约定被告星辰公司于2014年6月末之前交房。合同签订后，原告依照约定履行了全部义务，但是，被告星辰公司没有履行合同义务，没有依照合同约定按期交房。什么时候交房没有清晰时间。依照相关规定和合同约定，被告星辰公司应于合同签订后30日内到沈阳市房屋登记中心为原告办理房屋登记，而后为原告办理房屋产权证书，这些事情也没有做。被告星辰公司的行为违反了《合同法》、《房屋登记办法》的规定，因此应承担违约责任，向原告进行违约赔偿。
第一、被告星辰公司不履行合同的约定义务，不按期交房是其主观故意作为所致，是其违法违规从事不法经营的结果。1、被告星辰公司是房地产开发公司，依照国家相关规定，其进行房地产开发建设时，应“按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。这样的硬性规定，被告星辰公司没有执行。既没有向工程建设投入约2.5亿元最低限额的资金，也没有确定好工程建设施工进度，没有确定竣工交房日期。结果发生了工程施工过程中由于资金短缺，出现工程长时间停滞情况，出现工程竣工时间不断更改，不断变化的混乱局面和交房延迟情况。出现这么多问题是被告星辰公司违法经营所致；2、依照相关规定，被告星辰公司获得土地使用权、开发建设权之后，必须向有关管理部门交纳一定比例、一定数额的水、电、气、暖等配套建设资金进行抵押，否则，相关部门不会为其发放《房屋预售许可证》。原告及相关购房人到相关管理部门及几个相关施工单位进行了调查，结果被告星辰公司没有向主管部门交纳配套抵押金，没有向有关施工单位交过工程款。现在，配套工程无法进行施工导致竣工时间延误，完全由于被告星辰公司故意拖延不交配套款所致；3、《城市商品房预售管理办法》规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。被告星辰公司取得《商品房预售许可证》的时间是2012年11月13日，在此之前是不允许进行商品房预售的。但实际情况是，2010年被告星辰公司已经开始非法向外售房，至2012年11月份已经售出房屋几百套。被告星辰公司的行为完全无视法律。“京城中心”进行违法经营，必须为其非法行为担责；4、被告星辰公司是以自然人黄哲明身份注册的房地产开发公司，是个小公司，充其量只具有三级房地产开发资质。但是，为了掩饰自己，为了掩人耳目，为了扩大社会影响，被告星辰公司进行虚假宣传，千方百计地对自己进行包装，把自己吹嘘得很大，经济实力很强很强。在对外宣传时称自己是个子公司，母公司在北京，是个控股集团公司，实力很强，资金雄厚。还通过平面刊物、媒体、电子广告把自己吹得天花乱坠，仿佛沈阳市只有自己最棒，其它公司均无法与其相比。然而，事实并非如此，所谓子公司、母公司，其实都是黄哲明一人注册的自然人公司，宣传内容掺杂着不少虚假成分。如果真像被告星辰公司自己吹嘘的那么强、那么大，怎么可能让“京城中心”项目停工一年多时间呢？怎么可能交不起工程配套抵押金，致使楼盘水、电、气、暖等3，000万元的配套工程不能进行呢？怎么会发生拖欠施工单位1.2亿元工程款，致使工程建设单位不愿进驻而停止施工呢？怎么可能一再违约不能按期交房呢？被告星辰公司极力伪装自己，美化自己，其意图很明显，就是在为自己不断坑、蒙、骗行径做铺垫。作为房地产开发公司不向工程投入，采用空手套白狼把戏为自己谋利，其行为不仅卑劣，而且十分龌龊。现在看，被告星辰公司运用虚假宣传手段迷惑原告、迷惑购房人的目的达到了。500多户购房人在“京城中心”购买了房子，从而遭受到坑害。我国有句古话，善有善报，恶有恶报，不是不报，时候未到。被告星辰公司干的龌龊事一定会遭到报应。法律一定会对其违法行为、欺骗行为作出惩罚性判决；5、被告星辰公司进行“京城中心”项目开发建设过程中，资金主要来源于三个方面：一是违规售房吸纳购房人购房款3亿余元；二是以欺诈行为向被告信达公司融资3.2亿元；三是利用工程外包方式迫使施工单位垫资约1.2亿元，总共实际获取资金约7.5亿元。按说有这7.5亿元资金支撑，即使被告星辰公司应投入的约2.5亿元工程款不到位，“京城中心”项目施工建设资金也没有问题，不应该发生资金短缺而停工的情况，不应该出现工程不能按期竣工乃至延迟交房而违约的情况。那么为什么发生了停工和延迟交房的事情呢？第一个原因是被告星辰公司挪用了工程建设资金，把应该使用在“京城中心”项目上的专用款挪走了，挪到其它地方干了别的盈利性事情。第二个原因是被告星辰公司应投入的约2.5亿元资金没有投入。被告星辰公司挪用专用资金的行为和不投入资金的行为违反了“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设”的规定，违反了相关法律；6、被告星辰公司把XX号房屋出售给原告，收取了原告全部购房款，与原告签订了《商品房买卖合同》，这意味着此房屋已经有了主人，其所有权、使用权已经确定。依照《物权法》、《在建工程抵押管理办法》的规定，上述房屋不可以再设定抵押，开发公司不能再向第三人抵押X号房屋。将属于原告的X号房屋私自抵押给被告信达公司，其行为严重违法违规，被告星辰公司应依法向原告进行惩罚性赔偿；7、被告星辰公司与原告签订《商品房买卖合同》时，没有向原告说明X号房屋实行抵押的事情，故意隐瞒了该房已经抵押给被告信达公司的事实，导致原告购买的房子不能登记备案，商品房买卖合同目的不能实现。被告星辰公司的行为严重损害原告的利益，侵犯原告知情权、财产权。因此，应依法进行惩罚性赔偿；8、被告星辰公司与被告信达公司签订抵押合同时没有告知X号房已经出售，被告信达公司也没有向被告星辰公司调查核实“京城中心”楼盘状态，没有了解X号房屋已经出售的实际情况，就这样，被告星辰公司作哑，被告信达公司装聋，二被告默契配合，相互串通，将原告的房屋实行抵押。二被告相互勾结，欺压原告，给原告造成风险，阻碍、破坏原告实现商品房买卖合同目的。对于二被告的勾结侵权行为，应依法予以惩罚。被告星辰公司进行违约赔偿后，还应依法承担原告已付购房款721，190元的赔偿责任，被告信达公司要承担连带赔偿责任；9、被告星辰公司不讲诚信，言行不一，说一套做一套，向原告及购房人讲假话、说大话，不断传递不实信息，甚至假信息。被告星辰公司与原告及500多购房人签订的合同分别载明交房日期为2012年末、2013年6月、2013年10月、2014年3月、2014年6月，结果一个都没有兑现，全部违约，这是大不诚信。之后，又向原告及购房人承诺2014年8月、2014年10月、2014年12月末交房，结果也没有兑现。在此期间，被告星辰公司还向政府承诺“于2014年6月30日前让工程达到国家规定的合格竣工标准并且交房”，承诺“2014年10月31日前，1号楼、2号楼、3号楼交付业主使用”，结果也一一落空。2014年7月22日，被告星辰公司法定代表人黄哲明当着政府工作人员及上百名购房人的面信誓旦旦地表示“如果上述承诺不能兑现，我就爬上工地33层楼楼顶，从上面跳下去。请大家相信我。”在这次会议上，黄哲明还言之凿凿地告诉政府人员和准业主们，他们已经从某银行办理了贷款，贷给5亿元人民币。这批贷款的相关批准手续已经办妥，正在履行相关程序放款，几天内此笔贷款可到账。这5亿贷款到账后首先还信达公司3.2亿元融资，其余1.8亿元款项全部用于“京城中心”项目建设。黄哲明对此事讲得有鼻子有眼，规划安排的井井有条。事实证明这是画饼充饥，无中生有的事。黄哲明在撒弥天大谎，在瞎扯。被告星辰公司法定代表人真是很任性。一次次地承诺，一次次地毁约，承诺成了敷衍购房人、欺骗购房人的谎言。这证明什么？证明被告星辰公司及其法定代表人黄哲明完全没有诚信。作为房地产开发企业，不靠实力生存和发展，不靠诚信经营，靠骗人生存，靠违法经营谋利，对于这样的企业和这样不靠谱的开发商必须依法予以惩罚。综上所述，可以见得被告星辰公司在“京城中心”项目建设过程中许多依法依规该干的事都没有干，很多法律法规禁止乃至违法的事都干了。所以被告星辰公司的违约不是简单违约，不是一般性违约，而是违法性违约，精心策划性违约，是故意违约、恶意违约，而且情节严重，社会影响十分恶劣。对于被告星辰公司的违约行为应进行惩罚性处置。其违约赔偿金标准执行日万分之一太低，也有失公平，执行先前已经执行的6.56%银行同期贷款利率标准也偏低，应该执行不超过银行同期贷款利率4倍以内标准。在本案中，原告要求被告星辰公司按已付房款日万分之五的标准实行赔偿。此外，由于被告星辰公司一再违约，违约性质严重，影响恶劣，而且在提供服务过程中有明显欺诈行为，抵押购房人房屋问题上存在缔约过失等严重违法违规行为，因此在进行违约赔偿后，再向原告承担惩罚性赔偿责任符合法律规定。
二、被告星辰公司与被告信达公司于2012年8月签订在建工程抵押合同，将原告已经购买的“京城中心”X房屋实施抵押，这份抵押合同为无效合同，应给予撤销。1、被告星辰公司于2011年11月将“京城中心”X房屋出售给原告。原告一次性交完购房款并签订《商品房买卖合同》。此时，该房屋已经有了主人，其所有权、使用权已经确定。这样的房屋依法依规不能再设定抵押。被告星辰公司将原告购买的房屋私自抵押给被告信达公司，被告星辰公司的行为违反法律规定，因此，二被告所签抵押合同是无效合同，应依法给予撤销；2、原告购买2号X号房屋的时间是2011年11月，被告星辰公司与被告信达公司签订抵押合同的时间是2012年8月，原告购房在前，二被告签订抵押合同在后，依照规定，二被告在签订抵押合同时应将原告买的房屋排除在抵押范围之外，不应该将原告买的房子与其它房屋绑架到一起予以抵押。被告星辰公司与被告信达公司不分青红皂白抵押原告房子的行为违法违规，系缔约过失，因此，应给予纠正；3、被告星辰公司与被告信达公司签订抵押合同时没有向被告信达公司讲明“京城中心”楼盘状态，没有告知被告信达公司X号房屋已经售出的实情，隐瞒了该房的真实情况，导致双方对该房实施抵押，被告星辰公司的行为明显存在欺诈。一方当事人以欺诈行为获取另一方当事人信任并且签订了相关合同，这样的合同因违法而不具有法律效力；4、被告信达公司与被告星辰公司签订抵押合同之前应当了解抵押楼盘的状态，应当在了解情况后排除抵押原告的房子，不应该将原告的房子与其它房屋绑在一起进行抵押。但是，由于被告信达公司没有事前进行调查，工作渎职失职，误将原告的房子给抵押了，被告信达公司的作法明显存在缔约过失，因此，被告信达公司应为其过失承担责任。被告信达公司与被告星辰公司签订不当抵押合同，并非工作疏忽、责任心不强，而是二被告串通勾结的结果。二被告均有律师服务，正常情况下不会发生抵押错误，更不会产生超越法律底线的问题，但是在抵押原告房子问题上确实出现了偏差，发生了错误。被告星辰公司提供抵押房源时隐瞒了原告购房事情，被告信达公司对被告星辰公司提供的抵押房源不进行调查，不关注抵押房源真实情况，二被告装聋作哑、默契配合的情节十分明显，所以认定二被告在房源抵押问题上存在串通勾结行为不无道理。类似的事情去年末也有发生。2014年12月，被告星辰公司对外宣称正在与被告信达公司洽谈关于抵押房屋实行解押问题，拟用“京城中心”X号楼置换X楼被抵押的房子，而后给大家进行房屋登记备案。对此事，原告询问过被告信达公司，被告信达公司也表示有这样的事情。为此事，被告星辰公司不但向原告及广大业主们喊话，而且在沈阳日报上予以刊登。但是，至今没有实质性进展，没有结果。二被告就这样一唱一和地演双簧戏给业主看，不也证明二被告在默契配合吗？二被告联手对付购房人，欺压购房人，他们的行为有些损；5、关于被告信达公司接受抵押原告房子的事，原告向其说明过情况，也递交过相关材料，指出二被告抵押原告房子并不合法，要求他们对原告买的X号房子实行解押，注销抵押权。但被告信达公司对原告的要求置若罔闻，不予理会，坚持抵押原告房子不放手，坚决与被告星辰公司站在一个战壕里，一起侵犯原告权利。被告信达公司死心塌地跟着被告星辰公司走，表明二被告在许多问题上是同谋。事实证明原告在本案中要求被告信达公司承担连带赔偿责任是正确的；6、被告信达公司与被告星辰公司签订在建工程抵押合同中明确约定允许被告星辰公司可以出售“京城中心”的房子而且约定售房款按6：4比例分成。二被告的约定意味着被告信达公司同意将原告先前购买的房子排除在抵押财产的范位之外，同意转移抵押财产，同意抵押权注销登记或变更登记。事情发展到这种地步，被告信达公司应该依法依规积极对X元XX号房屋实行解押，帮助原告进行房屋登记，但被告信达公司偏不这么做，还是顽固坚持其错误立场、错误主张，继续绑架者原告的房子不放手，死心塌地地伴随着被告星辰公司欺压原告，阻碍原告实现买房目的的实现，损害原告利益。这表明被告信达公司愿意与被告星辰公司共进退、同担责。现在，被告星辰公司因违约要进行赔偿，因恶意违约、进行欺诈和缔约过失而承担惩罚性赔偿责任，被告信达公司与被告星辰公司一起同法律进行博弈，也应因此承担连带赔偿责任。
诉讼请求：1、请求判令原告与被告星辰公司签订的《京城中心商品房订购书》、《商品房买卖合同》合法有效；2、请求判令被告星辰公司赔付原告购房违约赔偿金191，478.60元，自2013年10月16日至2015年3月31日，共计531天，赔付金额按每日万分之五计算；3、请求判令被告星辰公司赔付原告房屋装修定金损失费1，825元，自2014年6月30日至2015年6月30日，共计365天，赔偿金额按每日万分之五计算；4、请求判令被告星辰公司承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，赔付原告721，190元；5、请求判定被告星辰公司与被告信达公司签订的抵押“京城中心”2楼2单元13楼1号房屋合同无效，撤销该合同；6、请求判令被告信达公司对“京城中心”2号楼2单元13楼1号房屋解除抵押，实行抵押权注销登记或抵押权变更登记；7、请求判令被告信达公司对被告星辰公司违约赔偿金承担连带责任；8、请求判令被告星辰公司为原告购买的“京城中心”2号楼2单元13楼1号房屋办理房屋登记、办理房屋产权证书；9、请求判定被告星辰公司承担本案诉讼费用。
被告星辰公司辩称，答辩人愿意依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间，承担相应的违约责任，其他关于被告星辰公司的诉讼请求，请法庭予以驳回。
被告信达公司辩称，1、答辩人与被告星辰公司签订的抵押合同合法有效，并办理了抵押登记，抵押权依法设立。原告与被告星辰公司之间的合同是否有效或是否继续履行，均不影响答辩人抵押权的有效性和不可撤销性；2、答辩人与被告星辰公司不存在恶意串通，不应当承担连带责任；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告应当向被告星辰公司主张权利，无权向答辩人主张权利。综上所述，原告对答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。
经审理查明，2012年1月12日，原告（乙方）与被告星辰公司（甲方）签订《京城中心商品房定购书》一份，约定原告以721，190元购买被告星辰公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路京城中心X楼X号房屋（现房屋实际地址为沈阳市和平区XXX号X，即本案诉争房屋），建筑面积为91.29平方米，销售单价为每平方米7，900元……。其中第四条约定，双方同意在签订《商品房买卖合同》之前，本定购书将作为正式有效合同，在双方签署的《商品房买卖合同》生效时，已交款自动转为房款。
2013年10月25日，原告（买受人）与被告星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以723，166元购买位于和平区X、建筑面积91.54平方米房屋（即本案诉争房屋），销售单价7，900元／平方米。第六条付款方式及期限约定：买受人于2013年10月25日前一次性付清购房款项723，166元；第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……。合同签订后，原告依约支付全额购房款人民币723，166元，被告星辰公司为原告出具了收款收据，现诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告。
另查，2012年9月，被告信达公司（抵押权人）与被告星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告星辰公司与2012年9月14日签订（2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告星辰公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即被告星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区X号。
又查，原告购买诉争房屋时，房屋尚未设立抵押权。现依据沈阳市房产局出具的诉争房屋所在楼宇抵押登记材料显示，诉争房屋现已设定了在建工程抵押登记，抵押权人为被告信达公司。
再查，2013年10月24日，原（乙方）与被告星辰公司（甲方）签订《补充协议》一份，因被告星辰公司未按《京城中心商品房定购书》履行约定，被告星辰公司同意赔付原告违约赔偿金：1、甲方将按银行同期贷款利率6.56%向原告支付违约金，赔付时间（2011年11月27日至2013年10月15日），共计688天，其违约金结算金额共计89，176元；2、乙方承诺甲方所赔付的违约金不直接存入乙方账户，而是用此笔违约金抵入在京城中心购买的地下负一层车位（车位价格￥20万元／位）；3、本协议签订后，乙方须一次性补齐车位款：壹拾壹万零捌佰贰拾肆元整（110，824元），逾期按日万分之五向甲方支付违约金。甲方协助乙方签订《商品房买卖合同》及车位合同；4、本协议生效后，甲乙双方之前签订的京城中心内部认购优惠权书及相关赔偿的协议全部终止，乙方不得再追究甲方的任何违约责任（延期交房除外，交房日期2014年6月30日）；……。该补充协议签订后，被告星辰公司已按协议约定向原告赔付完毕。
上述事实，有原告提供的《京城中心商品房定购书》、补充协议、《商品房买卖合同》、收款收据、产权归属承诺书、会议纪要等及被告信达公司提供的编号为（2012-007（1）-抵押】、（2012-007（2）-抵押】的抵押合同、抵押物清单及涉诉房屋所在楼宇抵押登记材料等证据，以及当事人当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告星辰公司就涉案房产所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，本院予以确认，因此，对原告确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告星辰公司继续履行上述合同为其办理房屋登记及房产证的诉讼请求，因涉诉房屋尚未竣工，亦未取得房屋初始登记登记批复，不具备办理房产手续的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。
关于原告要求被告星辰公司承担违约金的诉讼请求，现被告未按合同约定履行义务，即未按合同约定的时间（2014年6月30日）向原告交付诉争房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的具体数额，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定违约金给付标准为按日支付已付房款的万分之一，故从其约定。被告应自2014年7月1日（即被告承诺交付商品房之日的次日）起算，给付至原告诉求的2015年3月31日止。原告主张被告信达公司对被告星辰公司应负的违约金承担连带责任的诉请，因法律依据不足，本院不予支持。另，因原、被告在《补充协议》中第4条约定：“本协议生效后，甲乙双方之前签订的京城中心内部认购优惠权书及相关赔偿的协议全部终止，乙方不得再追究甲方的任何违约责任（延期交房除外，交房日期2014年6月30日）”，故对原告主张的2013年10月16日至2014年6月30日期间的违约金，本院不予支持。
另，原告主张被告星辰公司赔偿其房屋装修定金损失费的主张，因法律依据不足，本院不予支持；鉴于原告本次诉讼主张涉案《商品房买卖合同》合法有效，并要求继续履行该合同，故对原告主张被告星辰公司承担一倍购房款赔偿责任的诉请，本院不予支持；原告主张二被告就涉案房产签订的抵押合同无效，并主张撤销该合同，虽原告购买涉诉房屋在上述抵押合同签订之前，但原告与被告星辰公司签订的《商品房买卖合同》未登记备案，故对原告该项主张，本院不予支持；同时，对原告主张解除抵押、实行抵押权注销登记或抵押权变更登记的诉请，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、确认原告王凤岐与被告星辰房地产开发有限公司于2013年10月25日就位于和平区X、建筑面积91.54平方米房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王凤岐逾期交房违约金，自2014年7月1日起至2015年3月31日止，以723，166元为计算基数，按日万分之一标准计算；
三、驳回原告其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
诉讼费13，045元，减半收取6，522.50元，由原告王凤岐负担6，293.50元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担229元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 严冬云
二〇一五年六月二十九日
书记员 商雨萌
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可能约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。