大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初209号原告：大连福典物业管理有限公司。法定代表人：辛群，系该公司经理。委托诉讼代理人：任丽萍，系辽宁典之明律师事务所律师。被告：刘铁燕，女。原告大连福典物业管理有限公司（以下简称福典物业）与被告刘铁燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人辛群及其委托诉讼代理人任丽萍、被告刘铁燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福典物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业服务费人民币6,536.80元（2008年10月1日至2016年9月30日）。事实和理由：2006年12月18日，原告与大连福田房屋开发有限公司（以下简称福田公司）签订了《物业管理委托合同》，约定：福田公司将其开发建设的福典人家小区委托原告进行相关的物业管理服务，原告按照建筑面积每月每平方米0.50元的标准向物业产权人、使用人收取物业管理服务费。被告系大连市甘井子区贤林园55号2单元2层1号房屋的业主。自原告接管福典人家小区以来，原告严格按照物业管理委托合同的约定及相关法律法规的规定，履行物业管理服务的职责。但被告自2008年10月1日起至2016年9月30日拖欠物业管理费，共计人民币6,536.80元。在此期间，原告曾多次以电话通知、上门催缴、发送律师函等方式进行催收，但被告拒绝交纳。故原告诉至法院，请求依法判决。被告刘铁燕辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是该房屋的业主，房屋面积没有异议，欠费时间没有异议，物业费标准没有异议。不交纳物业费的原因是被告买房并签订物业合同的时候，家里有排烟道，有两个卫生间的排气孔，而第二年被告家厨房的排烟孔和两个卫生间的排气孔均被堵塞，被告的生活受到了妨碍，原告多次与物业协商，问题都没有解决,物业没有尽到责任。被告只能自己解决，厨房改了烟道，厨房的棚全都重新整了，卫生间只能忍着。被告家自己做排烟系统花了很多钱，耽误了很多时间，因为改后的烟道和原建筑是不相符合的，所以一刮北风就往回窜烟，现在被告家无法做饭，无法生活。按照当时签订的合同，被告家是有烟道和排气的，但现在没有了，不能再按以前的标准交。小区内还有违章建筑，物业也没有制止。物业费被告可以交，但得恢复被告签合同时的原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告系大连市甘井子区贤林园房屋的业主，房屋建筑面积136.18平方米。2006年12月18日，原告（乙方）与大连福田房屋开发有限公司（甲方，以下简称福田公司）签订了《物业管理委托合同》，福田公司委托原告对福典人家小区进行物业管理。约定：乙方按建筑面积每月每平方米0.50元收取。物业服务期限为本合同生效之日起至小区产权人委员会成立时止。协议签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。被告自2008年10月1日起未向原告缴纳物业费。案涉小区现尚未成立业主委员会。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《物业管理委托合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米0.50元，自2008年10月1日起至2016年9月30日止依法应向原告交纳物业服务费6,536.64元（0.50元/月/平×136.18平方米×96个月），被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费6,536.64元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于被告辩称小区内违章建筑的问题，本院认为，被告可以向行政执法部门反映或提起相邻权诉讼，原告作为物业单位并无强制拆除权，被告以此拒交物业费没有道理。关于被告辩称家中烟道和排气孔的问题，本院认为，被告并没有证据证明此问题系原告的物业服务导致，如确因五楼住户改建烟道导致，原告应向邻居进行主张，不应以此拒交物业费。关于被告辩称原告收费许可证过期的问题，本院认为，收费许可证系行政机关的行政管理行为，现已转变为登记备案制，并不影响《物业管理委托合同》的效力，被告应依照合同的约定交纳物业费。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘铁燕于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连福典物业管理有限公司自2008年10月1日至2016年9月30日的物业服务费人民币6,536.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连福典物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担25元，被告负担25元。被告负担部分，应于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李 艳代理审判员  郭艳玲代理审判员  管华东二〇一七年六月十三日书 记 员  孙 蕾本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。