山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第152号
上诉人（原审原告）李新锋，男，1986年8月12日出生，汉族，济南天科电子有限公司经理，住济南市。
委托代理人侯雅楠，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托代理人程晓，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）山东华氏天成实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王延华，执行董事。
委托代理人刘跃，男，1958年1月3日出生，汉族，该公司法律顾问。
委托代理人陈秋立，男，1964年2月22日出生，汉族，该公司员工。
上诉人李新锋因与被上诉人山东华氏天成实业有限公司（以下简称华氏天成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案，上诉人李新锋及其委托代理人候雅楠、程晓，被上诉人华氏天成公司的委托代理人刘跃、陈秋立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年2月27日，李新锋与华氏天成公司（原济南华氏天成实业有限公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定李新锋购买华氏天成公司开发的某楼盘房屋一套，合同约定所购房屋的建筑面积为128.81平方米，总价款为人民币517840元。此外，该合同还对房屋面积确认及面积差异处理、付款方式、房屋交付期限等事项进行了约定。该合同签订后，李新锋分别于2011年2月27日、2011年3月6日向华氏天成公司支付购房款1万元、147840元，华氏天成公司向李新锋出具了收据，并加盖了原济南华氏天成实业有限公司的财务专用章。2012年9月15日，李新锋（乙方，下同）与华氏天成公司（甲方，下同）签订退房协议一份，双方约定：“一、乙方退房，甲方退还乙方已交房款，甲方不再承担乙方损失及其他任何费用，乙方已交房款壹拾伍万元柒仟捌佰肆拾元整（￥157840）；二、甲方半年退还乙方房款，日期2013年3月15日；三、退房完毕，甲方收回乙方持有的合同及收据；四、逾期十五日未履行协议，乙方有权向法院提起诉讼。”上述协议签订后，双方未实际履行。
另查明，原济南华氏天成实业有限公司于2010年7月23日更名为华氏天成公司。华氏天成公司至今未取得上述房屋的商品房预售许可证明，也未向李新锋交付涉案房屋。
李新锋主张，因华氏天成公司的原因导致上述合同无效，双方于2012年9月15日签订的退房协议是上述《房屋买卖合同》的从合同，主合同无效，该从合同也应是无效约定，且该协议也未实际履行，故要求华氏天成公司支付其相应利息损失35410元，该利息计算方式为以已付每笔购房款为基数，自付款次日起计算至2014年9月5日止，按年利率6.4%计算。华氏天成公司对上述利息计算方式及金额无异议，但认为按照双方签订的退房协议，其公司不应承担该项损失。李新锋主张，华氏天成公司不具备房地产开发资质及房地产开发条件，涉案房产项目也没有办理商品房预售许可证，华氏天成公司却在销售房产的过程中提供虚假商品房预售许可证等，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求华氏天成公司支付其已付购房款一倍的赔偿款。为此，李新锋提交以下证据，分别为：1.工商登记材料一宗，用以证明华氏天成公司的经营范围不包括商品房的开发和销售；2.信访事项告知单复印件一份，证明华氏天成公司无房地产资质，不具备房地产开发条件，且该公司开发的涉案楼盘无商品房预售手续；3.网站信息截图一份及济南市市中区人民法院立案庭法官制作的调查笔录复印件、工作笔录复印件各一份，用以证实华氏天成公司在销售涉案楼盘时通过网上媒体等方式向买方及大众提供虚假的预售许可证信息及建设工程规划许可证，经原审法院调查核实，华氏天成公司提供的商品房预售许可证信息系济南市城市建设投资有限公司开发的美里新居三区6号楼所有。华氏天成公司对网站信息截图、调查笔录、工作笔录真实性有异议，认为上述证据均系复印件不予质证；对其他证据的真实性均无异议，但认为华氏天成公司在向李新锋出售涉案房屋时并未出示过商品房预售许可证，因为该楼盘没有相应的预售许可证，涉案楼盘从未在相应的网站发布过信息，这些证据不能证明李新锋的主张，华氏天成公司在销售涉案房产时不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的三种情况，故李新锋的该项主张无事实及法律依据。
原审法院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，华氏天成公司与李新锋签订《房屋买卖合同》后，至今尚未取得上述房屋的商品房预售许可证，故双方当事人所签订的上述《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。根据相关法律规定，合同无效后，当事人在该无效合同中所约定的双方权利义务均应归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，华氏天成公司因上述《房屋买卖合同》所取得的购房款157840元，应当返还给李新锋。因上述合同无效的原因系华氏天成公司未能取得商品房预售许可证明，华氏天成公司对此具有过错；上述合同未载明涉案房产的土地使用权证及相应建设审批手续，李新锋在签订上述合同时亦未尽到相应的审查及注意义务，综合双方的过错程度，华氏天成公司应当赔偿李新锋已付款项的80%利息损失。李新锋与华氏天成公司签订了退房协议，但该退房协议是建立在上述合同有效的基础之上，且上述协议亦未实际履行，华氏天成公司主张其不应承担相应利息损失，理由不当，原审法院不予支持。现李新锋主张自支付每笔已付购房款的次日计算至2014年9月5日的利息损失（按照年利率6.4%计算）为35410元，华氏天成公司对该项损失的计算方式及金额均无异议，原审法院予以确认。综上，华氏天成公司应按80%的责任比例支付李新锋上述利息损失，即28328元。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，李新锋所提交的网站信息截图等证据并不能证实华氏天成公司在与李新锋签订《房屋买卖合同》时存在上述法律规定的违法情形，故李新锋要求华氏天成公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，理由不当，证据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、原告李新锋与被告山东华氏天成实业有限公司于2011年2月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告山东华氏天成实业有限公司自本判决生效之日起十日内退还给原告李新锋购房款157840元；三、被告山东华氏天成实业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李新锋利息损失28328元；四、驳回原告李新锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6570元，由原告李新锋负担3085元，被告山东华氏天成实业有限公司负担3485元。
上诉人李新锋不服原审判决上诉称：一、双方《房屋买卖合同》第9条明确规定房产在交房五年内办理产权证，而办理产权证的前提是华氏天成公司依法取得商品房预售许可证，这足以说明华氏天成公司故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实。李新锋原审时提交网站信息截图，原审法院立案庭法官制作调查笔录等证据证实华氏天成公司所提供的预售许可证及建设工程规划许可证都是虚假的。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，华氏天成公司在售房时故意隐瞒涉案房屋为拆迁安置房及没有取得商品房预售许可证的事实，且在合同签订后又将涉案房屋卖与第三人，华氏天成公司应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、华氏天成公司应当赔偿李新锋自付款次日起的全部利息损失35410元。在签订合同时华氏天成公司售楼人员明确指出“搜房网”关于涉案楼盘的介绍中有预售许可证，同时本案《房屋买卖合同》第9条也约定涉案五年内可以办理产权证。李新锋作为普通消费者已经尽到必要审查及注意义务。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判第三项、第四项，改判华氏天成公司支付李新锋全部利息损失35410元，支付相当于已付购房款一倍的赔偿款157840元。
被上诉人华氏天成公司答辩称：因涉及的当事人未出庭作证，华氏天成公司对李新锋提交的录音资料的真实性有异议。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：2015年2月3日，本院二审开庭审理本案时，李新锋明确表示不再主张以华氏天成公司一房二卖的事实作为上诉理由，故本院对李新锋该上诉理由不再予以审理。李新锋与华氏天成公司于2011年2月27日签订的《房屋买卖合同》中并未载明涉案房屋的预售许可证号，因此本院认定华氏天成公司在与李新锋签订《房屋买卖合同》时，未以书面形式在合同中表明涉案房屋具有预售许可证。李新锋提交网站信息截图等证据只能证明李新锋下载截图时，华氏天成公司委托的房产销售企业就涉案楼盘在网站上进行宣传，并标明了不真实的商品房预售许可证，不能证实华氏天成公司在与李新锋签订涉案《商品房买卖合同》时存在故意隐瞒没有取得预售许可证的行为。同时，在该网站信息截图中，并没有注明系涉案楼房的预售许可证。故，李新锋主张华氏天成公司故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实导致本案合同无效，要求华氏天成公司向其承担已付购房款一倍的赔偿责任，并支付其已付购房款全部的利息损失事实依据不足，本院难以支持。另外，李新锋亦未提供证据证明涉案房屋系拆迁安置房，故对李新锋认为华氏天成公司隐瞒涉案房屋系拆迁安置房，华氏天成公司应承担已付购房款一倍赔偿责任的上诉理由，本院不予支持。因涉案楼盘无任何开发和销售手续，李新锋在签订《商品房买卖合同》时亦未尽到相应的审查和注意义务，因此原审法院认定李新锋与华氏天成公司于2011年2月27日签订的《商品房买卖合同》无效，并综合双方的过错程度，判决华氏天成公司承担李新锋已付购房款80%的利息损失并无不当，李新锋要求华氏天成公司承担全部利息损失没有依据，本院亦不予支持。综上，上诉人李新锋的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6570元，由上诉人李新锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐林豹
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一五年三月九日
书 记 员 郭 红