贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终2018号
上诉人（一审被告）：申岚，女，1961年10月22日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
被上诉人（一审原告）：凯里市洪桦物业服务有限公司。住所地:凯里市友庄路**号。
法定代表人：任庆春，该公司总经理。
上诉人申岚为与被上诉人凯里市洪桦物业服务有限公司（洪桦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初2369号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
申岚上诉请求：撤销（2016）黔2601民初2369号民事判决，依法改判。事实和理由：一、物业管理费的数额认定错误。洪桦物业公司与洪森房地产公司签订物业服务合同，该合同第六条约定服务费的收费标准为：多层住宅每平方米0.8元/月，高层住宅每平方米1.2元/月。洪华物业公司一直违反前述物业公司的约定，对我的房屋按每平方米1元/月收取物业服务费。既然双方存在上述合同关系，应当按照合同约定的单价计算服务费。一审判决以每平方米1元计算申岚应交纳的物业服务费，没有事实依据和法律依据。洪桦物业公司过去多收的0.2元属于不当得利。因此，2015年7月至2016年5月期间申岚共欠其物业服务费为2069.6元。二、自来水费的计算存在错误。一审认定申岚的水费为3.6元/吨，合同约定的水费为2.2元/吨。洪桦物业公司并未提供证据证明申岚在2015年7月至2016年5月期间共用了多少吨水，一审认定申岚应交纳水费680.4元缺乏事实证据证明。如国家对水价进行了调整，也应按国家文件规定计算。三、洪桦物业公司主张的滞纳金没有合同依据，也没有法律依据。合同没有滞纳金的约定，也没有法律依据。一审判决按30%向洪华物业公司支付滞纳金明显高过高，中国人民银行公布的年利率仅为5%左右。
洪华物业公司答辩：一、物业管理费的数额认定无错误。申岚于2011年3月2日接房，同时签订了物业服务合同。在收楼须知中，该套住房物业费收费标准为每平方米1元，业主入住以来一直按照这一标准交纳物业管理费，申岚所欠物业费为2587元。二、自来水费的计算不存在错误。小区收取水费程序为：自来水公司抄小区总水表，计算出水费，然后物业公司先行垫付，再分抄各家水表读数，按照使用吨数交纳。2015年7月至2016年5月期间的收费标准为：居民生活用水为每吨2.15元，污水处理费为每吨0.65元，合计每吨2.80元。因小区未采用一户一表，自来水公司只按照总表计算和要求物业公司交纳水费，其中的损耗水及二次供水电费需要业主平摊。物业公司水费收费为每吨3.6元，才能弥补水费，2015年7月前申岚都是按此标准交纳，2015年7月以后其所欠水费为680.40元。三、物业公司主张的滞纳金有合同依据，也有法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。所以在前期物业管理合同违约责任第二十五条约定每天5%的违约金，申岚应当支付滞纳金。
洪桦物业公司向一审法院起诉请求：支付物业管理费2587.7元、水费680.4元以及滞纳金980.4元（滞纳金按照欠费总额的30%计算）。
一审法院认定事实：洪桦物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：物业管理、家政服务等。申岚系凯里市“御泉居”小区2栋2楼401室业主。2009年7月3日，以洪森房产公司为甲方、洪桦物业公司为乙方就御泉居无烟小区商住楼前期物业管理服务事宜签订了一份《御泉居无烟小区商住楼提供前期物业服务合同》，合同主要约定：“乙方提供的前期物业管理服务包括1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放关系；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业费的收费标准为：居住房的收费标准，多层住宅0.8元/月，平方米；高层住宅（电梯房）1.2元/月，平方米；代理收取业主自来水费标准为：多层生活用水2.2元/吨，电梯楼高层生活用水2.5元/吨（二次供水的电费弥补）。物业费用按季交纳，甲方、业主或物业使用人未按照合同约定按季交纳物业费，则应按每季应交费用的5%每日向乙方支付为违约金。”2011年3月2日，申岚对所购买位于御泉居无烟小区2栋2-401楼室进行验收收房，并于当日出具一份《承诺书》，内容为：“一、确认已详细阅读凯里市洪森房地产开发有限责任公司制定的《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务合同》。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约……五、本人已出充分理解凯里洪森房地产开发有限责任公司与凯里市洪桦物业经营有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，并承诺接受该合同的约束。”申岚入住所购位于御泉居小区的商品房后，按照约定交纳物业费及水费至2015年6月。事后，因申岚拖欠2015年7月至2016年5月期间的物业费及水费，洪桦物业公司于2016年7月18日提起诉讼。庭审中，申岚未到庭参加诉讼。另查明：2016年6月8日，洪桦物业公司退出对凯里市“御泉居”小区的物业管理。同时查明：申岚购买位于凯里市“××”小区××号商品房系步梯楼，面积为258.7平方米。2013年3月至2015年6月期间，申岚均按照1元/每平方米即258.7元/月交纳物业费，且未提出异议。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案洪桦物业公司与贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司签订的《御泉居无烟小区商住楼提供前期物业服务合同》，是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，予以确认。虽然洪桦物业公司与申岚未签订物业管理服务合同，但申岚在验收房屋时出具的《承诺书》已经承诺接受《御泉居无烟小区商住楼提供前期物业服务合同》的约束，且申岚在御泉居无烟小区2栋2-401楼室居住期间接受了洪桦物业公司提供的保洁、保安、绿化等物业管理服务，故洪桦物业公司诉请申岚交纳物业管理费及水费事实清楚、证据充分、于法于约有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”洪桦物业公司在诉讼中主动裁减滞纳金，主张按照申岚未交纳的物业费及水费总额的30%计算滞纳金（违约金）于法有据，且金额计算正确，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”申岚辩称因洪桦物业公司管理不善导致自己购买的车位无法使用，但其在举证期限内未能提供证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定判决：申岚在本判决生效之日起五日内支付贵州省洪桦物业服务有限公司2015年7月至2016年5月期间的物业管理费2587.7元、水费680.4元以及滞纳金980.4元，共计4248.50元。案件受理费50元，减半收取25元，由申岚负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。洪桦物业公司和申岚虽然未直接签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，即建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。洪桦物业公司与凯里洪森房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同对申岚产生约束力，本案双方当事人应当按照约定履行合同义务。洪桦物业公司已经对申岚所居住的小区提供了物业服务，申岚应当按照合同约定履行自己的义务。关于电费收费标准问题，前期合同约定为每平方米0.8元，但是在《收楼须知》中已经明确变更为每平方米1元，同时从2013年3月至2015年6月，申岚都按照每平方米1元交纳物业服务费，应当视为双方对物业服务费已经变更为每平方米1元。一审法院判决对物业服务费的判决正确，应当维持，申岚的这一上诉理由不能成立。关于水费收费标准问题，申岚在本次诉讼之前均按照每吨3.6元交纳，亦应认定为申岚认可这一标准，因此，其上诉理由亦不能成立。一审关于水费的判决正确，应当维持。关于滞纳金问题，双方签订的合同有约定，应当按照约定执行，申岚未按照合同约定履行，应当承担违约责任，一审法院判决其承担滞纳金正确，应当维持，申岚的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，申岚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由申岚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘泽智
审 判 员 王山地
代理审判员 郑华品
二〇一七年二月七日
书 记 员 罗朝丽