广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛三法民二初字第1219号
原告：佛山市嘉赢物业管理有限公司，住所地：佛山市三水区，组织机构代码：××。
法定代表人：李成林，该公司董事长。
委托代理人：肖迪尧，该公司员工。
被告：钟广培，男，汉族，住佛山市禅城区，身份证号码：×××6039。
原告佛山市嘉赢物业管理有限公司（以下简称嘉赢公司）诉被告钟广培物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由审判员周淑华适用简易程序于同月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖迪尧到庭参加了诉讼，被告钟广培经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告嘉赢公司诉称：2007年5月11日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于佛山市三水区西南街道林果场的山水庄园南区101号房屋（施工编号：××号），该房建筑面积为374.74㎡，花园面积498.01㎡。同时被告与广东奥园物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。其后，广东奥园物业管理有限公司在2007年8月6日变更企业名称为广东中奥物业管理有限公司。2010年10月31日，广东中奥物业管理有限公司撤离山水庄园小区，不再为山水庄园提供物业管理服务。2010年10月，佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司、广东中奥物业管理有限公司及原告签订山水庄园《前期物业管理服务合同终止、项目交接协议》，约定广东中奥物业管理有限公司于2010年10月31日撤离山水庄园小区，不再为山水庄园提供物业管理服务，自2010年11月1日起由原告暂时接管广东中奥物业管理有限公司，进驻山水庄园提供物业服务。2011年，佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司就山水庄园的前期物业管理单位进行重新招标，中标单位是原告。2011年12月1日，原告与佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司签订《山水庄园前期物业服务合同》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费用按每月度为一周期，业主或物业使用人在每周期前十天内按时向原告交纳周期物业服务费。2012年11月8日，被告与原告签订了山水庄园《前期物业管理协议》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为独立别墅：2.1元／月／建筑平方米，花园：0.5元／月／㎡。被告应按月交纳，每月10日前交纳当月物业管理费，逾期交纳原告将按照每日加收欠交部分2‰的标准收取违约金，并采取法律途径追缴物业管理费用，由此产生的一切费用及责任由被告承担。自2010年11月1日起，被告一直未交纳物业管理费用，期间原告通过电话及邮寄书面通知，甚至委托律师事务所向被告发出催收物业管理费的律师函，但被告一直拒不交纳。原告诉讼后，被告向原告交纳物业服务费至2011年5月，但从2011年6月起至被告将物业出售给他人的2013年10月10日间的物业服务费，被告一直拖着不支付。为维护自身合法权益，故起诉请求法院判令：1、被告向原告支付2011年6月1日至2013年10月10日时段的物业管理费29352.28元及其违约金（按银行同期贷款利率，从拖欠之日起计算至被告实际清偿之日止）；2、被告向原告支付因委托律师事务所向其发出催收物业管理费律师函的律师代理费250元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，在诉讼中提供如下证据：
1、《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、单元物业钥匙、资料签收表、承诺书各一份，证明被告是涉案房屋的业主，其于2007年5月10日接收了涉案房屋；
2、商品房产权权属证明书一份，证明涉案房屋的建筑面积为374.74平方米，花园面积498.01平方米，每月应交纳的物业管理费1035.96元；
3、核准迁入登记通知书、公司更名通知各一份，证明广东奥园物业管理有限公司于2007年8月6日更名为广东中奥物业管理有限公司；
4、山水庄园撤场声明一份，证明2010年10月31日，广东中奥物业管理有限公司撤出山水庄园小区，不再为该小区提供物业服务；
5、物业服务企业资质证书一份，证明原告依法取得物业管理服务的资质；
6、前期物业管理服务合同终止、项目交接协议一份，证明佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司委托原告临时应急接管山水庄园小区，原告自2010年11月1日起为山水庄园小区提供物业服务；
7、关于重新招标选聘三水区山水庄园前期物业管理企业的申请、公告、中标通知书原件、物业管理企业备案登记表原件、佛山市三水区物业管理服务收费备案表各一份，照片及山水庄园招投标资料各数份，证明佛山市三水区云东海房地产开发有限公司通过张贴公告的形式将关于山水庄园小区的物业管理企业重新招标选聘事宜告知了各业主，原告中标为山水庄园小区提供物业管理服务并就物业管理区域及收费标准等情况进行了备案；
8、山水庄园前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、承诺书，证明原告与佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司签订合同，对物业管理费、违约金等内容作了具体约定。并于2012年11月8日与被告签订前期协议，对原、被告双方权利义务等内容作了具体约定；
9、关于更换物业公司的通告，照片二份，证明2012年7月10日，原告与佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司在被告的物业前张贴通告，告知被告更换物业公司的相关事宜；
10、EMS全球邮政特快专递单、顺丰速运快递单、挂号信退件、期限交纳物业管理服务费通知书、委托合同、律师函各一份，证明原告分别于2011年10月13日、2013年6月3日、2013年12月3日、2013年8月5日等多次向被告发函催费。且原告曾委托广东华法（三水）律师事务所于2014年9月23日向被告寄发《律师函》催费，产生律师代理费250元／人；
11、钟广培交纳物业服务费发票一张，证明钟广培在2015年11月25日，向原告交纳2010年6月至2011年5月物业服务费12431.52元。
被告钟广培没有提供答辩，亦没有提供证据。
本院依职权调取钟广培与潘健冬之间的《存量房买卖合同》一份，证实钟广培于2013年10月10日将涉案房产转让给潘健冬。原告对本院调取的证据没有异议。
经审查，原告提供的证据均是原件，证据来源、形式合法，且与本案事实有关联。本院依职权调取的证据，原告没有异议。被告未到庭应诉，视为其放弃对上述证据进行质证。因此，本院对上述证据均予以采信，并对原告诉请的事实予以确认。
本院认为：钟广培与广东奥园物业管理有限公司之间签订了《前期物业管理服务协议》及与原告之间签订的《前期物业管理协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告向钟广培提供了基本的物业管理服务，钟广培理应向原告支付物业服务费，现其未按期缴纳相应的物业服务费已经构成违约。钟广培从2011年6月1日起欠缴物业服务费，至其在2013年10月10日将物业转让，实际其欠缴的物业费时段是2011年6月1日至2013年10月10日，共28个月零10天。钟广培每月物业服务费是：374.74㎡×2.1元／月／㎡＋498.01㎡×0.5元／月／㎡=1035.96元，由此计算其实际欠缴的物业服务费是：1035.96元／月×28个月10天=29352.28元。
关于违约金的收取问题。根据钟广培与广东奥园物业管理有限公司《前期物业管理服务协议》约定，钟广培应于每年各季度的第一个月的10日前交纳上季度的物业服务费，逾期交纳物业公司将按照每日加收欠交部分2‰的标准向被告收取违约金。钟广培2011年6月至2012年10月时段的物业费，根据双方约定应在各季度的第一个月的10日前交纳上季度的物业服务费，但钟广培逾期交纳，故依约应向原告支付违约金。原告自认双方约定的违约金过高，将其自动调整按银行同期贷款利率计算，本院予以支持。原、被告在2012年11月8日签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费按月交纳，每月10日前交纳当月的物业服务费。故被告在2012年11月至2013年10月10日时段的物业费，根据双方约定，每月10日前应交纳当月物业服务费。但钟广培逾期交纳，故依约应向原告支付违约金。原告诉请从2012年1月起按月收取物业服务费，与双方合同约定不符，本院不予支持。
被告钟广培经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告钟广培在本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉赢物业管理有限公司支付2011年6月至2013年10月10日的物业服务费29352.28元及其违约金（违约金均按银行同期贷款利率计算，其中①2011年6月的物业服务费1035.96元，从2011年7月11日起计算至被告实际清偿之日；②2011年7月-2012年9月的物业服务费，以每季度应交纳的物业服务费3107.88元为基数，从下一季度第一个月的11日起计算至被告实际清偿之日；③2012年10月的物业服务费1035.96元，从2013年1月11日起计算至被告实际清偿之日；④2012年11月-2013年10月10日的物业服务费，以每月应交纳的物业服务费1035.96元为基数，从当月11日起计算至被告实际清偿之日）；
二、被告钟广培在本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉赢物业管理有限公司支付律师费损失250元；
三、驳回佛山市嘉赢物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即724元，由被告钟广培负担366元，原告佛山市嘉赢物业管理有限公司负担358元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周淑华
二〇一五年十二月二十四日
书记员 范晓瑜