宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁03民终204号
上诉人（原审被告）：吴忠市利通区水星商务宾馆。住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区。
负责人：庄建芳，女，1975年4月11日出生，汉族，系该宾馆负责人，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托诉讼代理人：王国建，男，1971年10月10日出生，汉族，系该宾馆员工，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。特别授权代理。
委托诉讼代理人：齐海东，系宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：宁夏吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会。住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区。
法定代表人：王军全，系该村委会主任。
委托诉讼代理人：孟祥琳，系宁夏麟祥律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人吴忠市利通区水星商务宾馆（以下简称水星商务宾馆）因与被上诉人宁夏吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会（以下简称左营村村委会）合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人水星商务宾馆的负责人庄建芳及委托诉讼代理人王国建、齐海东，被上诉人左营村村委会的委托诉讼代理人孟祥琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
水星商务宾馆上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初3832号民事判决第一项（即解除合同的判决）、第三项（即判决上诉人承担95425.2元违约金的判决），依法改判继续履行合同或者发回重审。2.本案一、二审诉讼中违约金的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人和被上诉人在本案涉案合同履行中，因被上诉人改建后的宾馆客房卫生间存在臭味、异味和暖气不热，该状况从合同开始履行时延续至今，且被上诉人至今未能维修正常，致使上诉人的宾馆难以正常经营，所以违约的是被上诉人而不是上诉人，故一审法院判决上诉人承担违约金责任有误，适用法律不当。本案的租赁房屋系被上诉人所有，原为14套左右上下三层连体独立房屋，被上诉人对该房屋开始招商后，上诉人和被上诉人协商租赁该房屋作为宾馆经营，一层单独出租现状不变，二三层由被上诉人改建为宾馆用房。商定后的当月，上诉人即给被上诉人交付了定金50000元，随后被上诉人对二三层进行了改建，改建成独立卫生间的宾馆用房。改建完成后，被上诉人让上诉人按照宾馆的标准装修。开始装修时，二三层改建后的卫生间经常有臭味、异味，上诉人就多次让被上诉人的原书记、村长等人到现场查验，当时他们的答复是让上诉人先装修，装修完就没味了。当上诉人装修完成开始经营后，依然存在臭味和异味，被上诉人的原书记、村长等又多次到现场查验，答应解决。随后冬季到来后，被上诉人改建后的暖气出现不热、温度极低的情况。被上诉人对于卫生间的臭味、异味和暖气不热在随后两年的时间内多次查验但未正式修理，直到2016年被上诉人才对卫生间的臭味、异味和暖气问题进行了修理，但修理后的卫生间臭味、异味未改善，暖气依然不热；后2017年3月被上诉人对户外的化粪池进行了改造，但事后上述问题仍然没有丝毫改善和解决。在被上诉人的租赁物存在上述瑕疵的情况下，造成了上诉人无法正常营业，巨额投入变成巨额亏损的恶劣后果。一审法院在对被上诉人上述违约行为未核实的情况下，以上诉人未按期给付租赁费的表面现象为由认定上诉人违约，从而造成一审法院认定的违约事实和本案的实际违约事实不符，形成了错误的价值判断，致使违约金的判决和违约事实不符，请二审法院核查后，驳回被上诉人的违约金诉讼请求。二、一审法院未查明违约的事实，同时亦未考虑上诉人以10年租赁期为经营期的情况下投入300多万元装修费用的事实，草率解除了本案的合同，所以请二审法院对一审法院解除合同的行为予以纠正。被上诉人租赁物存在卫生间臭味、异味和暖气不热的瑕疵，在维修也不能改善上述情况的前提下，一审法院以表面的未按期交纳租金为由认定上诉人违约，却未考虑被上诉人提供的租赁物存在瑕疵致使上诉人不能正常经营，造成了巨大损失的事实。依据《合同法》第67条之规定，上诉人享有要求被上诉人先维修、维护其租赁物瑕疵的先履行抗辩权，在被上诉人没有先行将租赁物维修到正常使用状态，没有赔补造成上诉人损失的情况下，上诉人享有拒绝履行租赁费的法定抗辩权。所有，上诉人拒绝给付租金有合法的事实和法律依据，属于合法行为。故一审法院解除合同的行为脱离本案的内在事实，系草率行为，请二审法院核查后纠正。三、上诉人在2017年12月28日，在未收到一审法院判决时，上诉人给被上诉人支付租金50000元，应该从一审判决的租赁费中减去。综上，请二审法院依法纠正，以维护法律公平正义的善良社会效果。
左营村村委会辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。理由：1.上诉人述称租赁合同的标的物存在瑕疵，有臭味、异味和暖气不热，但上诉人并未提出证据证明；2.解除合同是依法进行的，不存在草率的问题，是按照上诉人负责人的承诺裁决的；3.上诉人在一审判决书送达前确实交过5万元的租金，被上诉人认为这5万元租金应视为解除合同前上诉人应缴租金的一部分；4.关于适用法律，本案定的案由是合同纠纷，双方签订的是企业承包合同，一审判决引用的是租赁合同的相关法律，被上诉人认为一审判决适用法律没有问题，理由是虽然合同的名称是企业承包合同，但内容是租赁合同的内容，应当以合同的内容，而不是以合同的名称界定合同的性质，上诉人和被上诉人均认为合同的性质是租赁合同，而不是企业承包合同。针对上诉人变更的诉请，该诉请不成立，因为上诉人在原审的时候没有提起反诉，所以不存在要求继续履行合同。
左营村村委会向一审法院起诉请求：1.判令被告与原告签订的《企业承包合同》自2017年7月1日解除；2.判令被告立即支付拖欠的承包费581120元（承包费每年152424元，自2012年7月1日计算至2017年7月1日，共计762120元，减去已支付181000元）；供暖费36528元，共计617648元；3.判令被告向原告支付不按时交纳承包费的违约金150000元；4.被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《企业承包合同》，约定左营村水星商务宾馆位于左营第二中心村东南角，面临花园街，现有面积2117㎡，出租于被告；承包期十年，从2013年7月1日至2022年7月1日，前五年（2013年7月1日至2017年7月1日）每年的承包费为152424元，共计762120元，后五年（2018年7月1日至2022年7月1日）每年承包费171828元，共计889140元；承包费第一年在合同签订后三天内乙方一次性向甲方交清，以后每年的承包费在前一年的最后一个月一次性交清；乙方应按时足额一次性向甲方支付承包费，如逾期一个月，甲方加收违约金5万元，逾期二个月加收违约金15万元，逾期三个月甲方视为乙方无力再承包，合同条款不能有效的履行，甲方可终止合同并通过经济和法律形式追究乙方的相关责任并对双方责任、免责条件等做了具体约定。合同签订后，被告分别于2012年10月17日、2014年7月24日、2016年11月11日、2017年1月18日向原告支付租赁费50000元、60000元、41000元、30000元，共计支付181000元。因案外人王国建（系被告水星商务宾馆负责人庄建芳的丈夫）施工了水星商务宾馆地面、墙面贴砖工程，原告应向王国建支付工程款共计110612元。后经协商，将原告应付给王国建的工程款110612元抵顶水星商务宾馆应向原告支付的承包费。综上，被告共向原告支付承包费291612元。2017年3月6日，原告作出《解除企业承包合同通知书》，载明：原告将左营第二中心村东南角、面临花园街宾馆承包给你单位，自2013年7月1日至2017年7月1日每年的承包费为152424元，共计762120元。至今已欠承包费581120元，经多次发催款通知催要，时至今日仍未得到偿付。现要求：一、自2017年3月15日起解除双方签订的《企业承包合同》，左营村村委会将水星商务宾馆予以收回；二、你公司必须在2017年3月31日前搬迁、清理完毕；三、你公司必须在2017年3月31日前支付承包费581120元、违约金150000元，共计731120元。被告负责人庄建芳在该解除通知书上写明”原件已收到，庄建芳，2017.3.7”。2017年3月15日，被告给原告出具《承诺书》”本人收到你村下发的解除合同通知书，因欠贵村租赁费581120元，本人现郑重承诺于2017年3月30日前一次性向贵村交清所欠租赁费，如未交清本人自愿解除租赁合同并承担因此造成一切责任及法律责任”。一审法院认为，原、被告签订的《企业承包合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效合同，应受法律保护。该合同对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告未按照合同约定的期限支付租金，亦未在原告要求的合理期限内支付，原告主张双方签订的《企业承包合同》自2017年7月1日解除的诉讼请求符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付拖欠的自2012年7月1日至2017年7月1日承包费581120元，原告提交的《解除企业承包合同通知书》、《承诺书》中的金额581120元并不符合客观事实。结合审理查明的事实，双方签订承包合同约定的承包期限从2013年7月1日开始，自2013年7月1日至2017年7月1日的承包费为609696元（4年*152424元/年），减去已付承包费291612元，下欠318084元未付。故一审法院依法认定被告应向原告支付下欠承包费318084元。对原告要求被告支付采暖费36528元的诉讼请求，因收缴采暖费的权利人为吴忠市新元供热有限公司，与原告无关，故对原告该诉讼请求，一审法院不予支持。被告未按时支付房租，构成违约。一审法院认为，原告要求被告支付违约金150000元过高，被告应向原告承担下欠承包费30%的违约金即95425.2元（318084元×30%）。被告辩称因为卫生间味道没处理好、暖气不热一直处于亏损，不同意解除合同、不承担违约金的抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会与被告吴忠市利通区水星商务宾馆于2013年7月1日签订的《企业承包合同》自2017年7月1日解除；二、被告吴忠市利通区水星商务宾馆欠原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会承包费318084元，限被告吴忠市利通区水星商务宾馆于本判决生效后二十日内付清；三、被告吴忠市利通区水星商务宾馆向原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会支付违约金95425.2元，限被告吴忠市利通区水星商务宾馆于本判决生效后二十日内付清；四、驳回原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会其他诉讼请求。案件受理费11476元，由原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会负担3973元，被告吴忠市利通区水星商务宾馆负担7503元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，被上诉人二审未提交证据。本院组织当事人对上诉人提交的证据进行了质证。对上诉人水星商务宾馆提交的检测报告、发票，因该报告、发票系上诉人单方委托检测，被上诉人不予认可，本院对该证据不作认定；对上诉人提交的照片，因真实性无法确认，本院对该证据不予确认；对证人证言，因证人系上诉人的职工，与其有利害关系，本院对证人证言不作认定；对中国工商银行凭证本院予以确认。
一审审理查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人水星商务宾馆应当按照双方签订的《企业承包合同》按时足额交纳承包费。但在合同履行过程中，上诉人水星商务宾馆并未按照合同的约定履行自己的义务，在被上诉人左营村村委会向其发出《解除企业承包合同通知书》，上诉人向被上诉人出具《承诺书》后，上诉人仍未履行义务。故一审法院判决解除双方签订的《企业承包合同》并无不当，应予维持。关于承包费的数额及违约金，二审中，上诉人提交证据证明2017年12月28日，上诉人支付被上诉人5万元承包费，被上诉人认可，故应予扣减，现上诉人尚欠承包费为268084元（318084元－50000元），上诉人应向被上诉人承担下欠承包费30%的违约金即80425.2元（268084元×30%）。关于上诉人认为因卫生间有臭味、异味、暖气不热等原因影响其营业的问题，上诉人可另行解决。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在一审判决后支付的款项应予扣除，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初3832号民事判决第一、四项即”一、原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会与被告吴忠市利通区水星商务宾馆于2013年7月1日签订的《企业承包合同》自2017年7月1日解除；四、驳回原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会其他诉讼请求”；
二、撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初3832号民事判决第二、三项即”二、被告吴忠市利通区水星商务宾馆欠原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会承包费318084元，限被告吴忠市利通区水星商务宾馆于本判决生效后二十日内付清；三、被告吴忠市利通区水星商务宾馆向原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会支付违约金95425.2元，限被告吴忠市利通区水星商务宾馆于本判决生效后二十日内付清”；
三、判决上诉人吴忠市利通区水星商务宾馆于本判决生效后二十日内支付拖欠被上诉人宁夏吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会承包费268084元并承担违约金80425.2元。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11476元，由上诉人吴忠市利通区水星商务宾馆承担6194元，被上诉人宁夏吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会5282元；二审案件受理费2187元，由上诉人吴忠市利通区水星商务宾馆承担1946元，被上诉人宁夏吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会241元。
本判决为终审判决。
审判长苏永生
审判员艾进春
审判员马克军
二〇一八年五月十七日
书记员王利武
附：本案引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。