新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）新民再44号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）新疆一龙房地产开发有限公司。住所地:新疆乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路东四巷188号。 法定代表人：黄光权，该公司董事长。 委托代理人：陈克峰，新疆四至律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）:欧阳运芝，女，1972年2月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托代理人：张晓红。天阳律师事务所律师。 再审申请人新疆一龙房地产开发有限公司（简称一龙公司）因与被申请人欧阳运芝房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民终2521号民事判决书，向本院申请再审。本院于二〇一七年一月二十二日作出（2016）新民申2156号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人一龙公司的委托代理人陈克峰，被申请人欧阳运芝的委托代理人张晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧阳运芝一审法院起诉称：2013年6月，原、被告签订《商品房预售合同》，原告以每平方米14400元的价格购买被告开发的位于水磨沟区观园路1469号歌林小镇二期即歌林和院ＨＡＹ-３栋Ｂ-０１号房屋一套，房屋总价为4311216.20元,首付款30％即1311216元，贷款300万元。2013年6月15日、8月26日、9月17日，原告陆续支付首付款三笔。2013年8月26日、9月22日，原告缴纳登记费380元、物业专项维修资金2796４．８０、契税87389．28元。9月25日，为履行《商品房预售合同》，原告与银行签订住房按揭《个人贷款合同》，从银行贷款300万元用于向被告支付房款。但被告至2015年3月，不能向原告提供经过竣工验收备案的房屋，根据《商品房预售合同》第八条，被告逾期60日未能向原告交付符合交付条件的房屋，我方具备解除合同的条件。2015年4月25日，原告委托律师向被告发送解除合同的律师函，被退回后，原告于5月7日再次发送解除合同的律师函，被告收到通知后未按合同约定向原告退还已付款。双方虽然在合同中约定了0.5％的违约金，但该约定明显低于利息损失，要求被告按利息损失承担违约责任。现诉至法院，要求1、被告退还原告支付的首付款1311216元及利息189583.74元（分期付款日至2015年11月30日）；2、被告赔偿原告巳付银行按揭款498361.57元（暂计至2015年10月22日）及利息10000元（自2015年6月30曰至2015年11月30日）；被告退还、赔偿原告已付的契税130035.6元、维修资金86224．３２元，合计216639.92元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告新疆一龙公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。截止今日，双方的买卖合同尚未解除，依然有效，就这个事实来说，原告无权在合同没有解除的前提下主张合同的返还和赔偿，被告也没有违反约定，不存在违约事实，所以原告也不享有解除权；原告的第三项诉讼请求，我方认为请求错误，因为第三项诉讼请求中原告要求我方承担银行的按揭款，这项请求与我方无关，从按揭法律关系来讲，银行按揭款是原告支付的房款，如果原告主张被告退还巳经支付的房款，若在合同解除的条件下，或许会符合权利义务相对应的情形，但是原告主张的是银行的按揭款就不合适，因为按揭款已经转换为房款；利息损失也不应由我方承担，因为被告不存在过错，而利息是被告存在过错的情况下方可赔偿，所以我方不承担利息；之所以说被告没有违约事实是因为被告出售给原告的房屋，被告已经按时提示原告交付，是原告拒绝接收房屋才导致本案纠纷的产生。综上，在被告未发生任何违约事实的情况下，原告无权请求解除合同，也就不存在其要求的涉及经济的请求问题，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年6月，欧阳运芝与一龙公司签订《商品房预售合同》，约定欧阳运芝购买一龙公司开发的位于乌鲁木齐市水磨沟区观园路1469号第HAY-3栋B-01号房屋，建筑面积为299.39平方米，总价款为4311216元；付款方式为首付30％1311216元，银行按揭贷款70％300万元；一龙公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付欧阳运芝使用；一龙公司未按合同规定的期限将房屋交付欧阳运芝使用，则：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，一龙公司按日向欧阳运芝支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，欧阳运芝有权解除合同。欧阳运芝解除合同的，一龙公司应当自欧阳运芝解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按欧阳运芝累计已付款的0.5％向欧阳运芝支付违约金。欧阳运芝要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，一龙公司按日向欧阳运芝支付已交付房价款万分之0.1的违约金；商品房达到交付使用条件后，一龙公司应当书面通知欧阳运芝办理交付手续。双方进行验收交接时，一龙公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，一龙公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一龙公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，欧阳运芝有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由一龙公司承担。2014年11月15日，一龙公司在乌鲁木齐晚报刊登公告，通知业主办理入住手续。合同签订后，欧阳运芝于2013年6月15日支付30万元，于2013年8月26日支付30万元，于2013年9月17日支付711216元，共计支付首付款1311216元，剩余房款以欧阳运芝银行按揭贷款方式支付完毕。欧阳运芝还向一龙公司缴纳了登记调档费380元。2015年5月7日，欧阳运芝向一龙公司邮寄发出了解除通知，一龙公司于2015年5月8日一龙公司收到解除通知之日。至本案庭审结束时，一龙公司未能提供建设行政主管部门颁发的《商品房竣工验收备案表》。另查，欧阳运芝购买本案所涉房屋，还缴纳了维修资金86224.32元、契税130035.6元。欧阳运芝自认在2015年2月或3月期间接到一龙公司交房通知。 一审法院认为：欧阳运芝、一龙公司双方签订《商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当全面履行合同约定的义务。双方合同约定的房屋交付条件是该商品房经验收合格，达到交付条件后，一龙公司书面通知欧阳运芝办理交付手续，出示验收合同的证明文件并签署房屋交接单，一龙公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。对于双方合同中约定的"验收合格"，应以建设行政主管部门颁发的《商品房竣工验收备案表》，作为证明商品房经验收合格的依据。而本案一龙公司虽然提供了名称为竣工验收备案表的证据，但该证据没有建设行政主管部门的相关备案意见，无法证实该备案表系建设行政主管部门颁发的事实，因此本案所涉房屋并不具备合同约定的交付条件，其通知行为无效。一龙公司至本案庭审结束，未能提供建设行政主管部门颁发的《商品房竣工验收备案表》，应认定一龙公司违约，一龙公司应承担未按约定期限交付房屋的法律责任。据此，欧阳运芝有权依据双方合同的约定，行使解除合同之权利。合同解除权是形成权，一旦解除通知到达相对人，合同即行解除。欧阳运芝于2015年5月7日，向一龙公司发出了解除合同通知，一龙公司在5月8日收到解除通知之日，即产生了双方商品房屋买卖合同解除的法律效果。审理中，一龙公司虽对合同解除提出的异议，但未能在法律规定的期限内对解除合同的效力依法提出异议，故不予釆信。欧阳运芝、一龙公司签订合同中约定，一龙公司应当自欧阳运芝解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按欧阳运芝累计已付款的0.5％向欧阳运芝支付违约金。据此，欧阳运芝要求返还首付款，于法有据，予以支持。欧阳运芝、一龙公司签订合同中虽约定了违约金，但法律赋予当事人在约定违约金低于造成损失时，有权请求增加。对于损失则应以中国人民银行逾期贷款利率作为标准。现欧阳运芝、一龙公司约定的违约金明显低于银行同期贷款利率，故欧阳运芝以违约金过低，请求赔偿利息损失，于法不悖，予以支持。但欧阳运芝主张的利率有误，以同期中国人民银行贷款基准利率6％予以计算。 欧阳运芝要求一龙公司赔偿已付银行按揭款及利息的请求。 一审法院认为，根据欧阳运芝、一龙公司签订的合同的约定，欧阳运芝支付首付款后，剩余款项以银行按揭方式支付，该约定应视为双方约定由第三人还款的意思表示，还款义务主体仍然系欧阳运芝。欧阳运芝在与银行签订贷款合同后，银行已向一龙公司支付了欧阳运芝贷款的数额，应视为欧阳运芝已向一龙公司履行了支付全部购房款之义务。欧阳运芝依法享有退还全部购房款之权利，本案中欧阳运芝仅主张首付款，未主张剩余房款，系其对自身权利的行使。而欧阳运芝向银行已支付的按揭款，属于欧阳运芝与银行贷款合同关系范畴，因此欧阳运芝已付银行按揭款不属于违约损失范畴，故对欧阳运芝要求一龙公司赔偿已付银行按揭款及利息的请求，不予支持。对于欧阳运芝缴纳的维修资金以及契税130035.6元，属于欧阳运芝向有关权利部门缴纳的费用，双方合同解除后，欧阳运芝可依法向相应的部门申请退还，欧阳运芝主张该费用不属于违约损失范畴，不予支持。欧阳运芝向一龙公司缴纳登记调档费事实存在，一龙公司应当在合同解除后予以退还。遂判决：一、新疆一龙房地产开发有限公司退还欧阳运芝首付款1311216元；二、新疆一龙房地产开发有限公司赔偿欧阳运芝首付款利息178986元（30万元×29.5个月×6％÷12个月＋30万元×27个月×6％÷12个月+711216元×26.5个月×6％÷12个月)；三、新疆一龙房地产开发有限公司退还欧阳运芝登记调档费380元；四、驳回欧阳运芝的其佘诉讼请求。 一龙公司不服一审判决提起上诉称：请求依法撤销（2015)水民三初字第1597号民事判决第一项、第二项和第三项，并改判驳回欧阳运芝的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清。首先，我公司认为《商品房竣工验收备案表》不是唯一证明房屋验收合格的依据。涉诉房屋已在网上公示验收合格，不仅通过了五方认证，也通过了行政管理部门的程序审查，属于通过了质量验收的合格房屋；其次，《商品房竣工验收备案表》是形式上对房屋合格与否的书面确认，而五方认证、网上公示才是对房屋质量合格的实质性验收。 被上诉人欧阳运芝答辩称：一龙公司未能在合同约定的期限内向我方交付符合条件的房屋，我方有权单方解除合同。房屋是否合格，应由规划、环保、消防等部门予以认定并由建设行政主管部门进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量是否符合国家要求和标准。竣工验收备案表才是房屋合格的依据，而我方在质监站未查到涉诉房屋备案记录。请求二审法院维持一审判决，驳回一龙公司的上诉请求。 二审法院审理期间，一龙公司提交一份新证据即竣工验收备案表，欧阳运芝对该证据的真实性予以认可。本院认为双方的争议焦点为：一龙公司是否向欧阳运芝交付了符合合同约定条件的房屋，如未依约交付应当承担何种责任。 二审法院认为：根据《建设工程质量管理条例》第四十九条:"建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。"之规定，建设单位进行的五方竣工验收只是建设工程交付使用应满足的基本条件，建设行政主管部门出具的竣工验收备案表才是认定商品房竣工验收合格的有效法定证明文件,故一龙公司上诉认为通过五方竣工验收即完成质量合格验收的主张不能成立，本院不予支持。本案中，双方约定的交付合格房屋的时间是2014年12月31日，但一龙公司至2015年5月7日前也未向欧阳运芝交付合格房屋，按合同约定超过60日欧阳运芝有权解除合同，故欧阳运芝依据合同行使解除权，合法有据。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，欧阳运芝解除合同的通知于2015年5月8日到达一龙公司时起，双方签订的《商品房预售合同》即解除，本院对此予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，现欧阳运芝主张按其交付房款的利息作为其损失的计算标准并不不当，但一审法院从欧阳运芝交付房款时起算错误，利息应从双方合同解除后起算，本院对此予以纠正，故一龙公司应向欧阳运芝赔偿损失44362.81元(1311216元×6％÷12个月×6个月+1311216元×6％÷12个月÷30天×23天=44362.81元，2015年5月9日至2015年11月30日)。综上，一龙公司的上诉要求撤销一审判决的一、二、三项，要求驳回欧阳运芝的诉讼请求的上诉请求不能成立，本院不予支持，但因一审确定一龙公司支付利息的期间有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2015)水民三初字第1597号民事判决书第一项、第三项和第四项即"新疆一龙房地产开发有限公司退还欧阳运芝首付款1311216元、新疆一龙房地产开发有限公司退还欧阳运芝登记调档费380元、驳回欧阳运芝的其佘诉讼请求"二、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1597号民事判决书第二项即"新疆一龙房地产开发有限公司赔偿欧阳运芝首付款利息178986元（30万元×29.5个月×6％÷12个月十30万元×27个月×6％÷12个月+711216元×26.5个月×6％÷12个月）"为新疆一龙房地产开发有限公司赔偿欧阳运芝损失44362.81元(131126元×6％÷12个月×6个月+1311216元×6％÷12个月30天×23天=44362.81元，2015年5月9日至2015年11月30日)。以上一龙公司应给付欧阳运芝款项1355578.81元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。 一龙公司申请再审称，原审判决认定我公司违约逾期交付房屋和房屋验收不合格缺乏证据。《商品房竣工验收备案表》不是证明房屋验收合格与否的依据。依照《建设工程质量管理条例》第49条规定，"备案表"仅是建设单位即再审申请人履行建设工程备案的证明，是行政机关对建设工程验收合格后备存文件的一项要求。该行为同时兼有对建设工程的事后监督和对备存文件的监督功能，该行为与工程质量无关，更不是证明建设工程是否验收合格的依据。再审申请人并没有逾期交付房屋，2014年11月19日"关于和院客户欧阳运芝入住通知"邮寄送达和2014年11月15日乌鲁木齐晚报：歌林和院一期交房公告"足以证明再审申请人按期交付房屋，并履行了合同约定义务。原审判决确认欧阳运芝解除权成立无事实和法律根据。请求依法撤销原审判决，驳回欧阳运芝诉讼请求，双方继续履行合同。 申请人欧阳运芝辩称，《建设工程质量管理条例》规定，"建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。一龙公司上述规定向有关部门备案，其的行为属于逾期交付房屋及房屋验收不合格，该行为显属违约，应当承担违约责任。原审法院认定事实及适用法律正确。请求驳回一龙公司的再审申请。 本院再审查明，2013年6月，欧阳运芝与一龙公司签订《商品房预售合同》约定，一龙公司应在2014年12月30日前向欧阳运芝交付验收合格并符合本合同约定的商品房。2014年11月19日，一龙公司通过邮寄通知欧阳运芝入住歌林和院，并在2014年11月15日乌鲁木齐市晚报公告"歌林和院"二期交房办理手续。一龙公司所建歌林和院商品房按期完工后，经建筑勘察、设计、监理、建设单位五方认证和验收。2014年10月29日出具竣工验收报告，建设工程质量监督单位及建设行政管理部门对一龙公司提交的报告进行了工程验收审查，并将审查验收合格结果于2015年2月3日在质量行政管理官方网站公布，公告中记载"按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》建质【2013】171号和《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）的规定，以下工程项目，建设单位已经组织监理、施工、设计、勘察等单位进行了竣工验收并确认为合格，经市质量监督站监督，其组织形式、验收程序和执行标准情况符合规定要求，予以公示。该公告列明的工程项目中第一项即是涉案工程项目。其他事实与原审法院认定事实相符。 本院再审认为，双方《商品房预售合同》第八条约定了五种选择交付房屋条件，欧阳运芝选择了第一款"商品房经验收合格"可以交付使用。并没有将《商品房竣工验收备案表》作为附加条件。原审法院以该"备案表"作为一龙公司是否交付验收合格房屋的依据与事实不符。根据《建设工程质量条例》第49条规定，建筑单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。其是否按时备案,系其是否履行了被管理者义务，是否违反了行政管理规范，并不影响涉案合同的效力。二审中一龙公司向法庭提交《商品房竣工验收备案表》，证明其已履行了合同义务。一龙公司虽在向建设行政机构申报工程验收备案事宜方面有程序性的瑕疵，但其行为并没有造成欧阳运芝合同目的不能实现，不构成根本违约。原审据此解除双方合同缺乏事实及法律依据。 综上，一龙公司的再审理由成立，原审判决认定事实有误，适用法律不当，处理结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民终2521号民事判决和乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1597号民事判决； 二、驳回欧阳运芝的诉讼请求。 本案一审案件受理费24763.44元，二审案件受理费18215.24，共计42978.68元。由欧阳运芝负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 福 生 审判员 塔 依 尔 审判员 艾尼瓦尔 二〇一七年七月二十四日 书记员 张 思 依