文书内容山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2015）齐民初字第430号原告：刘延军，男，汉族，住河北省邯郸市清河县。委托代理人：王通刚，山东秉诺律师事务所律师，特别授权代理。被告：齐河齐齐发大市场房地产经营管理有限公司。法定代表人：于丽芳，总经理。委托代理人：曹文娟，山东九公律师事务所律师，特别授权代理。原告刘延�诉被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理，依法由审判员张凯担任审判长，与人民陪审员赵新民、赵建组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘延军及其委托代理人王通刚、被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司的委托代理人曹文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘延军诉称：原告于2008年1月27日与山东齐齐发大市场房地产有限公司签订了两份商品房买卖合同，购买了位于山东省德州市齐河经济开发区名嘉中路25栋23号223室、323室的房屋及123室的商铺，并采用一次性付款方式付清了全部购房款。房屋交付后，原告于2011年2月1日与被告签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋及商铺出租给被告，房屋建筑面积218.12平方米，每平方米租金26.22元，每月租金5720元，租赁期限自2011年2�日至2013年1月31日止。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了7个月租金后，无正当理由停止支付租金。经原告多次催要，被告以种种理由拖延至今。截止到2014年12月31日，被告共拖欠租金97240元。为了维护原告合法权利，诉至贵院，请求判决被告支付拖欠租金97240元并支付违约金411.84元；请求判决被告赔偿利息损失（自拖欠租金之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至租金付清之日止）。被告辩称：一、本案原告的主张诉讼时效期间届满，请求法院驳回原告的诉讼请求。原被告之间的房屋租赁合同明确约定租赁期为2011年2月1日至2013年1月31日，依据民法通则第一百三十六条第（三）项：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”的规定，原告应当于2014年1月30日前主张权利，而原告于2015年1月22日方才起诉，诉讼时效期间届满，原告丧失�请求人民法院诉讼程序强制义务人履行义务的权利，依法应当驳回原告的诉讼请求。二、根据原被告房屋租赁合同的约定，甲方存在过错，应当承担相应责任。本案中，被告支付租金，原告从未提供发票，原告违约在先，根据双方合同第二条第（2）项：“甲方收取房屋租金时，应出具相应合法有效的发票，如因甲方未能及提供造成的纠纷，责任由甲方承担。”的约定，原告应当为其违约在先的行为，承担相应的责任。综上，原告的主张，没有法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。根据原告的诉称及被告的辩称，本案争议的焦点为：一、原告是否对本案涉案房屋享有收益权？二、被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司是否拖欠原告刘延军房屋租金及租金金额如何确定？三、原告本次起诉是否超过诉讼时效。针对焦点一，原告提交如下证据�证据一，齐销字2008年（住宅）第XXXXX号商品房买卖合同复印件一份，齐销字2008年（商铺）第XXXXX号商品房买卖合同复印件一份，退房协议一份，证明原告于2008年1月27日购买了山东齐齐发大市场房地产有限公司开发的位于齐河经济开发区名嘉中路25栋23号123室及223/323室商品房。因原被告达成退房协议，购房合同原件已被被告公司收回。从2008年1月27日签订购房协议至2014年7月18日退房协议签订前，原告对本案涉案房屋享有收益权。经庭审质证，被告无异议。关于焦点一，原告提交的两份购房合同虽为复印件，经质证，被告对该证据的真实性无异议，且结合原被告双方已就涉案房产商品房买卖合同达成退房协议的事实，故本院对该两份购房合同复印件及退房协议予以采信。据此本院确认以下事实：2008年1月27日原告刘延军与山东齐齐发大市场房地产有限公司签订齐销字2008年（住宅）第XXXXX号商品房买卖合同一份，约定由原告购买位于齐河经济开发区名嘉中路25栋23号223、323室房屋，面积为146.35平方米；签订齐销字2008年（商铺）第XXXXX号商品房买卖合同一份，约定由原告购买位于齐河经济开发区名嘉中路25栋23号123室房屋，面积为71.77平方米。2014年7月18日原告与山东齐齐发大市场房地产有限公司就上述两份商品房买卖合同签订退房协议且该退房协议已履行完毕。针对焦点二，原告提交如下证据：证据一，原告刘延军与被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司于2011年1月24日签订的房屋租赁合同一份，双方在合同中约定原告将原告购买的本案争议的房产山东齐齐发大市场25栋23号123/223/323室房产租赁给被告使用，租赁期限为2011年2月1日起至2013年1月31日止，被告应付租金为每月5720�；房屋租金由乙方（即齐河齐齐发大市场经营管理有限公司）按月向甲方（即刘延军）支付，乙方保证每月24日前转入甲方指定账户（账户姓名刘延军，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行工行）。合同履行过程中任何一方违约，非违约方均有权向对方主张总租金的3‰的违约金，并承担给非违约方造成的其他损失。该合同尾部由刘延军签字按手印，齐河齐齐发大市场经营管理有限公司盖章。证据二，中国工商银行股份有限公司清河支行出具的原告银行卡流水明细一份，卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，时间自2010年12月30日至2013年9月21日，证明自2011年3月16日到2013年2月3日期间，被告分七次向原告支付过七个月的租金，具体付款过程为：2011年3月16日付5720元，2011年7月3日付5720元，2011年11月4日付5720元，2012年8月30日付5720元，2012年9月29日付5720元，2012年10月29日付5720元，2013年2月3日付5720元，七次共付租金40040元。按照合同约定，租赁期间内被告应当支付给原告租金共计137280元。证据三，牡丹灵通交易明细一份，卡号为XXXXXXXXXXXXXXXX，证明该卡系原告本人所有。经庭审质证，被告对证据一、二、三均无异议，但是已付租金具体金额需要回公司核实。关于焦点二，原被告对双方于2011年1月24日签订的房屋租赁合同均无异议，本院予以认可。据此本院确认如下事实：原被告双方于2011年1月24日签订房屋租赁合同一份，双方在合同中约定：“……租赁期限为贰年，自2011年2月1日起至2013年1月31日止，租金每平方米为26.22元，租金总额为每月5720元。房屋租金由乙方按月向甲方支付，乙方保证于每月24日前转入甲方指定的银行账户。本合同履行中甲方指定账户为：账户名：刘延军，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行：工行……�协议在履行过程中任何一方违约，非违约方均有权向对方主张总租金的3‰的违约金，并承担给非违约方造成的其他损失……。”，房屋租赁合同履行期间内，被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司已付租金40040元，对未付租金部分，被告未履行付款义务。针对焦点三，原告提交如下证据：证据一，中共齐河县委齐河县人民政府信访局出具的信访事项不予受理告知书一份，证明2013年11月开始原告因租金事宜与被告协商不成，多次向齐河县人民政府信访反映，证明原告起诉未超诉讼时效。经庭审质证，被告认为原告出具的告知书的印章不清楚，对该证据真实性有异议，但无相关证据提供。证据二，申请证人张振杰出庭，证实2013年11月11日原告与其他业主共同就房屋租金、一房两卖、退房等事宜向被告主张权利的事实。证人张�杰在庭审中陈述：2013年11月11日我与刘延军等一百多名业主到齐河县公安局就齐河齐齐发大市场拖欠房屋租金、一房两卖、退房事宜要求解决相关事项，当时公安局一名女局长领我们去了刑警队，中午在刑警队吃的饭，吃完饭之后联合公安局、法院、开发区管委会协商解决纠纷事宜，当时没有协商好，说让通过法律程序解决，下午我们70多名业主一起去了齐齐发大市场。当时我们去信访局的时候制作的花名册，上面记载了当时我们来齐河解决事宜的业主名单。经质证，被告认为原告对自己主张未能形成证据链条，证人证明内容单一。证据三，申请证人刘秀亭出庭，证实2013年11月11日原告与其他业主共同就房屋租金、一房两卖、退房等事宜向被告主张权利的事实。证人刘秀亭在庭审中陈述：2013年11月11日我和刘延军等一百多名业主到齐河县公安局备案解决齐齐发大市场退房、一房两卖、拖欠房屋租金事宜，中午在公安局吃的饭，下午去的大市场找相关人员协商解决上述事项。经质证，被告方认为证人与原告同为买房者，与原告的利益相同，证明力不足。本院认为：关于本案争议焦点一，原告刘延军是否为本案适格主体，原告刘延军与山东齐齐发大市场房地产有限公司签订的齐销字2008年（住宅）第XXXXX号商品房买卖合同及齐销字2008年（商铺）第XXXXX号商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院予以认可，结合原告提交的退房协议，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原告刘延军在2008年1月27日至2014年7月17日期间依法享有涉案房屋的所有权，在该期间内原告刘延军基于对该房屋的所有权享有对房屋出租收益权，对原告刘延军的主体资格予以确认。关于焦点二，2011年1月24日原被告签订的房屋租赁合同，系原被告真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院予以确认。房屋租赁合同履行期间，原被告双方均应当按照合同约定履行合同义务。原告将本案涉案房屋交由被告使用，被告应当按时足额支付原告租金，即每月5720元，合同履行期间，被告应付租金总额为137280元，除去已付40040元，未付租金为97240元，对原告主张被告拖欠租金的请求予以支持违约金为：137280X3‰=411.84元。对原告方主张违约金的请求，双方在房屋租赁合同中明确约定了违约金的计算标准，对原告方主张违约金的请求予以支持。对原告方主张因被告未付利息造成利息损失的请求予以支持，利息损失可自最后一次付款之日次日起按拖欠租金额度参照中国人民银行同期贷款利率进行计算。关于焦点三，原告提交的中共齐河县委齐�县人民政府信访局出具的信访事项不予受理告知书的时间虽为2014年8月6日，但在信访事项一栏中记载自：“2013年11月以来，来访人多次反映”，同时结合原告申请证人张振杰、刘秀亭当庭陈述的证言，自2013年2月3日后至原告起诉前，原告刘延军自2013年11月11日起通过多种途径与被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司协商解决未付租金事宜，原告刘延军主张权利的行为直接发生诉讼时效中断的效果，原告刘延军的诉讼时效应自最后一次主张权利之日起开始计算，至原告刘延军向本院起诉时，其诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第一百四十二条、第一百五十二条之规�，判决如下：被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司给付原告刘延军房屋租金97240元、违约金411.84及利息损失（利息损失自2015年1月22日起按照本金97240元参照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止），于判决生效后十日内一次性付清。案件受理费2245元，由被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  赵新民人民陪审员  赵 建二〇一五年八月十日书 记 员  李艳华