四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第967号
上诉人（原审原告）严志成。
上诉人（原审原告）周玉清。
二上诉人委托代理人ＸＸ。
二上诉人委托代理人杨本忠。
被上诉人（原审被告）南充市高坪区工商行政管理局。
法定代表人刘忠平。
委托代理人匡中荣。
委托代理人姜大宝。
上诉人严志成、周玉清因与被上诉人南充市高坪区工商行政管理局（以下简称高坪工商局）房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市高坪区人民法院（2015）高坪民初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1998年，高坪工商局在其白塔工商所新建的两幢楼之间的间隙处修建了涉案房屋，结构为一楼一底，建筑面积分别为25.62平方米，总面积为51.24平方米。2000年10月10日，白塔工商所职工严志成与高坪工商局签订了《出售门市部协议》，协议约定，一楼净价每平方米2，400元，二楼净价每平方米300元，总价款69，174元。该协议还约定，高坪工商局负责提供办理房产权证和国有土地使用证的相关资料，严志成负责两证所涉税费。合同签订后，严志成及时付清了涉案房屋全部价款，高坪工商局也及时交付了房屋。2013年6月4日，严志成、周玉清夫妇已取得涉案房屋一楼非住宅的房权证（证号为南房权证高字第005748**号）和土地使用权证（证号为南充市国用（2014）027728号）。该非住宅坐落于于南充市高坪区吉顺街49号2幢1层12号。
一审法院同时查明，双方当事人曾多次去过相关部门办理涉案房屋二楼25.62平方米的权属证书，都因缺乏相关建房手续最终未能取得权属证书。2015年1月，严志成、周玉清向一审法院提起诉讼称，所购房屋现只有二楼25.62平方米住房待办产权手续，为了稳固双方的买卖关系，请求依法确认与高坪工商局所签订的《出售门市部协议》有效，并判令高坪工商局承担本案诉讼费。
高坪工商局辩称：1．涉案房屋是1998年高坪工商局根据职工意见，在白塔工商所两幢楼间隙处修建的，没有查到建房相关手续，但一楼门面房管部门认可了的，故后来确权时只将一楼确了权，二楼未确权。2．高坪工商局现在办不到二楼产权，而将涉案房子卖给严志成是有过错，但严志成是单位职工，而且当时就在白塔工商所工作，也知晓该情况，应该了解是否有效，若其及时办理产权手续，可能就把产权办了。
一审庭审中，一审法院向严志成夫妇进行了释明，告知其主张的民事行为效力与本案根据案件事实作出的认定不一致，可申请变更诉讼请求，并要求赔偿损失，严志成当庭表示不申请变更诉请。
一审法院经审理认为：严志成与高坪工商局于2000年10月10日签订的《出售门市部协议》，虽系双方真实意思表示，但按协议内容的合法性与该协议是否具有可履行性，该协议已被分割成了两部分内容，第一部分是涉案房屋一楼非住宅25.62平方米，第二部分是涉案房屋二楼住房25.62平方米。首先第一部分协议内容双方均已履行完毕，严志成夫妇也取得了相关行政部门颁发的房产证与土地使用证，据此，严志成夫妇主张该部分协议内容有效的诉请已无实际法律意义，法院不予支持。其次，关于涉案房屋二楼的25.62平方米的问题，从庭审查明的事实看，双方现均知因缺乏合法的相关建房手续，无法实现该部分合同的目的，即该部分内容已不具有可履行性。而从法律性质分析，要进行房屋产权的买卖交易，前提条件是房屋产权的存在，而该房屋产权至今尚未取得，而且是不可能取得的情形，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“下列房产不得转让，未依法登记领取权属证书的”的规定，未取得房屋产权的房屋禁止转让，高坪工商局向出售无房屋权证的房屋违反了该法的禁止性规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的合同无效：违反法律、行政法规的强制规定。”本案双方所签订的合同违反了法律规定，属无效合同。庭审中，法院已向严志成作了释明，告知可变更诉讼请求，但其表示不变更诉讼请求，据此，对该部分协议内容有效的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第五十二条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回严志成、周玉清的诉讼请求。案件受理费1，529元，减半收取764.50元，由严志成、周玉清负担。
严志成、周玉清不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判确认与高坪工商局签订的《出售门市部协议》有效。主要理由：1.严志成夫妇之诉为确认之诉，应当以买卖双方签订合同行为是否违法，是否损害他人利益为评判标准，正确适用《合同法》，而一审判决却随意地改变一审诉讼请求，同时错误地适用《物权法》和《房地产管理法》，继而将诉讼请求错误地修订为履行合同中要求对房产的登记。2.一审判决将标的物的违法性与签约合同行为的违法性混为一谈，由此下判与法相悖。合同的效力，是双方当事人的一种签约行为，它与合同标的物本身是否合法，是两种不同的法律关系，买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同是否符合生效要件，与出卖人的无权处分行为无关。违法建筑的违法性不能却断买卖合同的有效成立。本案双方当事人所签协议，不违反法律，没有损害国家利益及第三人利益，签约行为合法，应当认定合同有效。
高坪工商局辩称，与严志成签订《出售门市部协议》属实，但协议所涉及的二楼因无建房的手续不能办理产权手续，请求法院对协议的效力依法判决。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：关于一审判决是否改变当事人诉讼请求的问题。严志成夫妇在一审中的诉讼请求是确认与高坪工商局签订的《出售门市部协议》有效，一审判决认定高坪工商局向严志成出售无房屋权属证书的房屋，违反法律的禁止性规定，进而认定双方所签合同涉及房屋二楼的部分无效，判决驳回严志成夫妇要求确认合同有效的诉讼请求，并未改变当事人的诉讼请求。关于双方所签合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，即房屋买卖合同的标的物本身存在瑕疵，该缺陷直接对合同效力产生影响。违法建筑损害了国家利益，规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，危害社会的公共安全，损害国家和社会公共利益，故就违法建筑订立的买卖合同，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，因而无效。本案案涉的二楼房屋修建，未取得建设工程规划许可证，根据前述规定，双方当事人就此订立的合同应为无效。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书”的房地产不得转让的规定，系行政管理性规范，非效力性规范，一审判决适用该规定确认案涉合同无效不当，本院予以纠正。鉴于案涉合同包括了已办产权过户的一楼部分，该部分合同有效，一审以其诉请无实际法律意义不予支持亦为不当，本院纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销南充市高坪区人民法院（2015）高坪民初字第311号民事判决；
二、严志成与南充市高坪区工商行政管理局签订的《出售门市部协议书》中关于一楼非住宅房屋的部分有效；
三、驳回严志成、周玉清关于严志成与南充市高坪区工商行政管理局签订的《出售门市部协议书》中关于二楼住宅房屋的部分有效的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由严志成、周玉清负担100元，南充市高坪区工商行政管理局负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年五月二十日
书记员 王婵轶