上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1181号
原告（反诉被告）上海京沪投资管理有限公司。
法定代表人钟某某。
委托代理人管顺德，上海市光华律师事务所律师。
被告（反诉原告）张甲。
委托代理人张乙。
委托代理人朱辉，上海运帷律师事务所律师。
原告上海京沪投资管理有限公司（以下简称京沪公司）与被告张甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月27日立案受理。被告张甲于2013年7月17日提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京沪公司的委托代理人管顺德，被告（反诉原告）张甲及其委托代理人张乙、朱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京沪公司诉称，2012年11月5日，双方签订《商铺租赁合同》，由被告张甲承租原告京沪公司的商铺从事休闲食品的经营。租赁期限为5年，从2012年11月20日至2017年11月19日止。该合同对租金支付、房屋使用、违约责任等均作了明确详尽的约定。2012年11月5日原告京沪公司按合同约定将商铺交付给被告张甲。按合同约定的租金支付时间，被告张甲应在2013年4月19日向原告京沪公司支付第二期租金人民币（以下币种相同）110，914元，经原告京沪公司多次催讨，被告张甲拖延至今未付。故原告京沪公司诉至法院要求：1、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告张甲搬离所承租的商铺；3、判令被告张甲支付租金110，914元；4、判令被告张甲支付滞纳金22，737.37元；5、判令被告张甲支付赔偿金55，455元。诉讼中，原告京沪公司明确第三项诉请租金是从2013年5月20日起算至2013年9月3日，共计104天，合计租金为64，081元。原告京沪公司增加一项诉请要求判令被告张甲支付2013年6月份的电费927元（从2013年5月至2013年9月10日止）。另外撤回第二项诉请。
原告京沪公司向本院提供了以下书面证据，用以证明其本诉诉请：
1、2012年4月18日原告京沪公司与案外人上海金房舍经贸发展有限公司（以下简称金房舍公司）签订的上海市房屋租赁合同一份、2011年9月23日金房舍公司出具的授权书一份、2011年9月20日金房舍公司出具的委托书一份，证明原告京沪公司有权对系争的商铺对外出租。
被告张甲对该组证据经质证后认为无异议。
2、2012年11月5日原告京沪公司与被告张甲签订的商铺租赁合同一份，证明原告京沪公司与被告张甲之间存在租赁合同关系。
被告张甲对该份证据经质证后认为无异议。
3、2013年6月3日原告京沪公司向被告张甲发出的律师函及邮寄凭证一组，证明原告京沪公司向被告张甲催讨租赁费。
被告张甲对该组证据经质证后认为，律师函曾经收到过一次。
4、2013年5月22日金房舍公司出具的说明一份，证明房屋产权人金房舍公司就整个租赁场地停电三天的说明。
被告张甲对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但不能说明断电的理由，且根据合同相对性，与被告张甲无关。
5、照片二份，证明被告张甲在2013年6月-7月之间仍在正常使用房屋，用电正常。
被告张甲对该组证据经质证后认为，6月23日的这份照片，因店内尚有物品，被告张甲为了减少损失，在尽量处理店内货物，但当时是白天，且未有亮灯；7月4日的照片中看不出有灯光；故对照片的真实性不予认可，且电费产生的操纵权在于原告京沪公司，即使灯亮，也不能说明被告张甲在使用电力。
6、个体工商户营业执照一份，证明同样在此租赁的商户已经领取了营业执照。
被告张甲对该份证据经质证后认为，对真实性无异议。被告张甲对外经营需要食品流通许可证，但实际未能办出来，需要该许可证办出来之后，再行办理工商营业执照。但是原告京沪公司未能配合被告张甲，且未提供相关材料。
7、2013年6月3日收据一份，证明被告张甲拖欠电费，应当按抄表数支付。
被告张甲对该份证据经质证后认为，这并非正规收据，是手写的收据，故不予认可。
8、闵行区浦江镇人民政府××号文件一份、关于浦江镇江文路商业街房地产权证说明一份、编订门弄号牌通知一份、上海闵行区杜行沿浦房地产经营有限公司出具的委托书一份、金房舍公司出具的委托书一份、建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证一份、建设工程竣工验收备案证书一份、上海市房地产权证一份，证明原告京沪公司有权对系争房屋进行出租，且能够协助被告张甲办理营业执照。
被告张甲对该组证据经质证后认为，对证据真实性均无异议。原告京沪公司曾提供过房屋分套建筑面积计算成果表、门牌号变更通知、建筑项目表、房产证、建设工程竣工验收备案证书、建设用地批准书、建设工程明细表、规划许可证，根据上述材料，被告张甲去工商局申领，但工商局告知需要房屋产权人出具同意转租的证明，并要求被告张甲提供产权人提供盖章的证明。
被告张甲辩称，其按合同约定先付半年租金，应使用至2013年5月19日。但是因为原告京沪公司的原因导致商铺在2013年1月16日停电三小时，4月22日至4月25日连续停电三天。由于其是经营食品的，在停电期间造成了实际损失，其通过电话向原告提及此事，原告明确此事会妥当处理。但是事后并未得以处理，至其应支付下半年租金之时，再次提出要求先妥当处理之后，再支付下半年的租金。另外在租赁过程中，其多次向工商部门申请营业执照，工商部门答复称手续不全，要求其提供材料。之后原告提供了一部分材料，但是仍不齐全，造成被告再次申请之时，仍然由于资料不齐全，造成至今被告的营业执照未能办理出。基于上述原因，被告尚未支付下半年的租金。对于原告主张的诉请1，现愿意解除；对于诉请2，其于2013年7月19日联系到了原告，将系争钥匙归还，并与原告进行了交接，原告单位负责人将门锁闭；对于诉请3不同意支付，因为合同已经解除，且原告未能妥当处理停电给被告所造成的损失，又从5月28日擅自停电，造成之后被告无法正常经营。对于诉请4、5也不同意支付，因在合同履行过程中，原告违约在先，原告答应妥当处理停电造成被告的损失，但是原告并未履行承诺，故被告不支付租金是因为原告违约在先，且滞纳金及赔偿金即使在合同中有约定，也属于重复计算，不予认可。另外对于原告增加的电费诉请，最后一次支付电费的时间是在5月28日之前，原告诉请的电费根本就不存在，因为原告进行了停电，从7月19日房屋交还之后，其也没有再使用过，故电费与被告无关。另被告张甲特提出反诉诉请要求：1、判令解除双方签订的商铺租赁合同；2、判令因原告（反诉被告）京沪公司两次停电给被告（反诉原告）张甲所造成的损失约3，500元；3、判令返还剩余物业费3，366元；4、判令返还保证金36，970元；5、判令支付赔偿金55，455元；6、判令支付经济损失100，000元（包括装修损失96，000元、5月28日停电后的财物损失4，000元）。诉讼中，被告（反诉原告）张甲不再主张要求支付上述第5项反诉诉请。
被告（反诉原告）张甲向本院提供了以下书面证据证明其辩称及反诉诉请：
1、2013年5月22日金房舍公司出具的说明一份，证明确实存在停电的情况。
原告（反诉被告）京沪公司对该份证据经质证后认为，真实性无异议。
2、2013年7月17日公安局案件接报回执单一份，证明原告京沪公司于2013年5月28日恶意停电，被告张甲要求警方予以处理，报警人是张乙的丈夫。
原告（反诉被告）京沪公司对该份证据经质证后认为，报警人与本案无关，也看不出停电情况的存在，仅只能证明存在报警。
3、2013年5月16日京沪公司的告知一份，证明2013年5月28日停电的情况。
原告（反诉被告）京沪公司对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但也看不出停电情况的存在，并不认可证明的内容。
4、证明二份，证明从2013年5月28日起断电。
原告（反诉被告）京沪公司对该组证据经质证后认为，证人应当作证，但现在证人并未出庭作证，故对此证据不予质证。
5、照片一组，证明被告张甲于2013年7月19日交还房屋。
原告（反诉被告）京沪公司对该组证据经质证后认为，照片的拍摄时间不清楚，有人物的这张中，其表示仅仅是去看看房屋，并不是去锁门，故不代表房屋已交接，且卷帘门至今是坏的。
6、物业管理费、租金、押金的收据一组；装修付款凭证一组，装修大致包括电动门面招牌、卷帘门、隔墙、地瓷砖、货架、墙粉刷及吊顶灯，其中被告张甲已经拆除了一些可以拆除的物品，故扣除36，000元，所以还有60，000元的装修损失。从2013年11月4日开始支付一年的物业费，物业费实际支付至2013年11月19日。
原告（反诉被告）京沪公司对该组证据经质证后认为，对其中的物业管理费、租金、押金均无异议；但对装修付款凭证不予认可，且无法证明其存在装修损失。
原告（反诉被告）京沪公司针对反诉辩称，反诉诉请1要求解除的理由不同意，如果被告张甲提出，就不存在第4项的反诉诉请；关于反诉诉请2，停电损失是存在的，业主方已经提出了解决方案，但是损失计算并无实际依据，故不予认可；对于反诉诉请3不予认可，应当从房屋实际交付之日起返还被告张甲多交的物业费；对于反诉诉请6不予认可。根据双方签订的租赁合同的约定，原告京沪公司无协助被告张甲申领营业执照的义务，被告张甲未能取得营业执照是因为其不能取得食品流动许可证，但从其他商户可取得营业执照的情况看，被告张甲的说法不成立，故应当予以驳回。
原告（反诉被告）京沪公司针对其上述反诉辩称，未有证据向本院提供。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：位于浦江镇××号-××地块配套商业用房共计十一幢，从××号至××号，门牌号码分别为江文路××号，江文路××弄××号-××号、××号-××号，江文路××号，召楼路××号，上述房屋商业面积为26，051平方米，系由上海闵行区杜行沿浦房地产经营有限公司（以下简称杜行公司）负责建设，于2011年11月20日通过了建设工程竣工验收备案证书，嗣后于2012年8月2日杜行公司取得了座落于浦江镇582街坊4／18丘的配套商品房的房屋产权证。杜行公司出具委托书授权案外人上海金房舍经贸发展有限公司（以下简称金房舍公司）负责房屋的具体租赁事宜，期间金房舍公司出具委托书给原告京沪公司，书面授权委托原告京沪公司同各商家签订房屋租赁协议，并授权京沪公司进行商业街江文路××弄××幢××、××、××号及××幢××号的招商等相关商务操作。
2012年11月5日，京沪公司（签约甲方）与张甲（签约乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租位于闵行区江文路××弄××幢××号一楼建筑面积为93.5平方米的房屋一间。1、乙方向甲方承诺，租赁商铺仅作为乙方经营休闲食品之用。在租赁期限内，乙方应当自行申请并获得经营休闲食品所述营业所需的一切政府许可或批准证书，不得在租赁商铺内从事与经营休闲食品之外的其他用途，不得将租赁商铺用于居住目的。2、商铺的租赁期限为五年，自2012年11月20日（起租日）起至2017年11月17日（期满日）止，如因甲方原因而延迟交付租赁商铺的，乙方可就本合同履行期限及装修期等作相应顺延。3、租赁商铺租金为每日每平方米建筑面积6.50元，每月租金为18，485元，年租金为221，828元。租金起付日期自2012年11月20日，该房屋租金一年一付，先付后用。甲方同意乙方的装修期为15天，自2012年11月5日起至2012年11月19日止，装修期内乙方不需支付租金，但需支付物业管理费、水、电费。第一年、第二年的年租金相同均为221，828元，第三年租金增加为244，011元；从第三年起房屋租金逐步递增，每年递增为租金总数的10%，递增后当年租金计算方法为（上年年租金×10%＋上年年租金总数）。租金支付方式为6个月押2个月，另6个月租金乙方须提前1个月支付给甲方。4、乙方使用的水、电耗用量以乙方独立安装的水、电计量表的读数为准，乙方支付甲方水费每立方5元，电费每度1.50元的单价以甲方公布的商场内统一的水、电单价为准（如国家水、电费价格调整，甲方提前15日向乙方书面公告）。甲方为乙方提供所需的水、电，并将水、电表安装到指定部位，由乙方自行从表下方将水、电接入房屋内使用。5、租赁商铺租赁期满后乙方不续租，或按13.1条约定解除本合同的，乙方应将租赁商铺于“期满日”或“解除日”的第二天交还给甲方，……乙方交还的租赁商铺应符合下列各项条件：（1）如果乙方租赁商铺进行了分隔、装修或局部改建的应恢复到分隔、装修或局部改建前的状况（甲方书面同意保留除外）；（2）凡属人为损坏的部位、设备或附属设施，由乙方负责修复或赔偿；（3）经甲方验收合格，结清水、电费及垃圾费等其他费用；（4）将租赁商铺完整地交还给甲方，包括钥匙、商铺门完好无损；（5）乙方租赁商铺合同期满后不再续租，提前一个月向甲方提出申请后办理退房手续，否则保证金不予退还给乙方。租赁期满或提前终止后第二日，乙方需将租赁商铺按其正常使用时的状态返还甲方并经甲方验收认可。6、乙方对租赁商铺进行装修而添加设施、设备的，除甲方书面同意保留的设施设备外，乙方在返还租赁商铺时应自担费用将其拆除并恢复到租赁商铺交付时的原状，拆除时应确保不损坏租赁商铺的表面完好，使用性能及房屋结构，在拆除时对租赁商铺造成损害的，乙方应承担赔偿责任。若甲方书面同意保留的，该添加设施、设施的产权归甲方所有，乙方不得损坏或拆掉等。7、乙方合同期满不再续约的必须与甲方办理退房手续，物品等搬离市场应到甲方管理部门办理出门证，否则甲方视乙方仍继续使用该租赁商铺，乙方须向甲方支付租赁商铺租金、物业管理费及相关费用。8、乙方应按照政府相关部门的要求，自行办理工商、税务、消防、环保、卫生防疫、烟酒专卖、食品、治安、特种行业等其它相关手续，取得营业执照及相应的各类许可证和配置相应的各类设备、设施。9、合同13.6条还约定，甲乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，守约方可书面通知违约方解除合同：（1）甲方未按时交付租赁商铺，延迟三十日后仍未交付的；……（6）乙方逾期支付租金超过十五日的，或逾期支付水电等费用超过三十日的；……（10）任何乙方违反本合同规定，另一方的合同目的不能实现的，在另一方发出书面整改通知后三十日（三日拒不改正的）；（11）任何乙方违反本合同其他约定，另一方根据约定有权解除本合同的其他情形。发生上述13.6条的情况后，合同自守约方向违约方发出书面解除本合同通知后第二日终止，违约方应在合同终止后十日内向守约方支付违约金及赔偿金。乙方应在本合同终止当日搬离租赁商铺并配合甲方办理退租手续。10、合同关于违约责任约定，违约造成守约方经济损失超过违约金的，违约方应向守约方支付超过违约金部分的赔偿金。赔偿金由甲乙双方共同确定为：当年三个月的租金。符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日，逾期付款一方按当期年租金金额的千分之五的比例向另一方支付滞纳金。（1）乙方逾期支付租赁商铺租金、物业管理费及其他费用，未按时补足租赁保证金的；（2）任何一方逾期支付违约金、赔偿金。
合同签订后，张甲向京沪公司支付了自2012年11月20日起至2013年5月19日的半年租金110，914元和租赁保证金36，970元，京沪公司则将租赁商铺交付张甲经营使用。期间张甲支付了2012年11月5日至2013年11月4日的物业费6，732元。张甲为经营该店铺对外支付了装修费合计96，000元，其在搬离之时将一些可以拆除的物品一并搬离，相应扣减了36，000元，故张甲认为其还有60，000元的装修损失。自2013年5月20日起张甲未再支付租金，期间京沪公司于2013年6月3日发出律师函催讨相应的租金及赔偿金。诉讼过程中，张甲认为其于2013年7月19日已经将涉案租赁商铺交还京沪公司，然京沪公司则认为涉案商铺张甲于2013年9月4日才予以交还，因为目前尚有部分货架仍在涉案商铺中。本院于2013年9月13日对涉案商铺现场进行了勘察，查明商铺中的装修均已经拆除，部分货架由京沪公司另寻他处进行了存放，目前该商铺已经重新招租，并由新的租户入驻。
另查明，2013年4月22日至4月25日，租赁商铺停电，双方对此所造成的经营损失进行协商，但未果。案外人金房舍公司于2013年5月22日出具说明其公司在2013年4月更换物业管理公司，该物业公司在履行职责时失误，导致在2013年4月22日至25日供电中断，由此给各商户带来不便。并说明了本次供电中断与金房舍公司与京沪公司无关。
本院认为，虽然京沪公司并非涉案商铺的产权人，但是基于房屋产权人杜行公司对案外人金房舍公司的授权，再经金房舍公司的授权，京沪公司获得了对涉案商铺进行对外招租的权利，故其有权对涉案商铺进行对外出租。而京沪公司与张甲所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，租赁合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。京沪公司与张甲均应按照租赁合同的约定全面履行各自的合同义务。根据合同约定的租金支付方式，虽然张甲认为由于京沪公司在其经营期间曾经短期停电造成其经营损失，并且未能协助其办理出相应的营业执照，故张甲在合同约定应付下半年租金之时未能及时履行支付租金的合同义务。但对张甲所提出的上述辩称，本院认为，若确实京沪公司在经营期间存在断电行为造成了张甲的经济损失，作为张甲完全可以向京沪公司提出相应的主张；另对于张甲所提出的京沪公司存在协助办理营业执照的抗辩，本院认为，租赁合同中已经明确约定了申办相应证照的合同义务主体是张甲，且张甲作为实际经营者，取得相应的合法证照是其法定义务，故张甲无权将其法定义务转嫁给京沪公司，进而成为其拒付租金的正当理由，故本院认为张甲的上述辩称均不能成立，其理应按合同约定支付下半年的租金。然张甲至今未能支付相应的租金，且在京沪公司书面催讨之后仍拒不履行相应的租金支付义务，其行为显然构成违约，依据租赁合同的约定，京沪公司有权行使合同约定的解除权，故本院对京沪公司提出的要求解除合同的诉请予以支持，且张甲亦同意解除本案系争的租赁合同。考虑到京沪公司于2013年6月27日提出诉讼，张甲亦已经收到本案的诉讼材料并已应诉，故本院确认双方签订的商铺租赁合同于2013年7月1日解除。
合同解除后，张甲应当及时结清尚未支付的租金、水电等费用，并且应及时搬离系争商铺并将商铺交还给京沪公司。目前系争商铺张甲已经交还给京沪公司，但双方对于房屋交接日期存在争议。京沪公司认为房屋实际交接日期是2013年9月4日，但张甲认为是2013年7月17日。双方均未提供书面的房屋交接的证据直接证明房屋交接的日期，但是从张甲所提供的一系列证据中可以得知其虽然尚有部分未能搬离的货架留存于京沪公司处，但是其已经在2013年7月17日将系争房屋的钥匙交给了京沪公司的相关工作人员，并且将商铺中的可以拆除的物品均已经拆除搬离。故本院认定系争商铺张甲是在2013年7月17日交还给京沪公司，但从合同解除之日至2013年7月16日这一不定期租赁期间产生了房屋使用费，而房屋实际使用费可以参照合同约定的租金支付标准，作为张甲理应予以支付。故从2013年5月20日至7月16日期间产生的租金及房屋使用费损失合计为34，505元张甲理应予以支付。基于张甲未能按约支付租金及房屋使用费，其行为显然构成违约，而合同中对于逾期支付租金及房屋使用费的违约行为明确约定应承担滞纳金，且约定了每日按年租金千分之五的标准，但张甲认为合同中约定的违约金标准过高。对此本院认为张甲确实未能按照合同约定如期支付相应的费用，但结合张甲的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给京沪公司所造成的实际损失，兼顾到张甲在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为京沪公司目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，将违约金的计算标准由日千分之五调整至日千分之一。另对于京沪公司主张的赔偿金诉请，合同中对于赔偿金的约定为“违约造成的守约方经济损失超过违约金的，违约方应向守约方支付超过违约金部分的赔偿。赔偿金由双方共同确定为当年三个月的租金”。但本案中京沪公司并未举证证明其存在的经济损失超过上述其主张的滞纳金诉请，而赔偿金诉请实则为损害赔偿金，即违约方给守约方造成的实际经济损失为准，而京沪公司已经在本案中主张了逾期付款的违约金诉请，但具体损害赔偿金的金额作为京沪公司并未举证加以证明，故本院认为京沪公司主张该笔赔偿金诉请缺乏相应的事实依据，故对赔偿金的诉请本院不予支持。另对于京沪公司主张的水电费诉请，其提供的是一份2013年6月3日的收据，该份收据中无法证明系由京沪公司代张甲支付了该费用，故本院认为京沪公司主张该部分诉请，缺乏事实依据，故对此诉请不予支持。
其次，对于张甲所提出的反诉诉请。本院将结合其反诉诉请要求逐一阐述理由。对于反诉诉请1，由于本院已经对京沪公司提出的解除合同的主张予以支持，故张甲提出的该项反诉诉请亦予以支持。对于反诉诉请2，张甲主张了因停电造成的损失3，500元，从案外人金房舍公司提供的说明中确实可以说明在张甲经营期间发生过短期停电事由，但是张甲主张的3，500元究竟针对是哪些经济损失，其并未提供相应的证据加以证明，故本院对此诉请不予支持。对于反诉诉请3，确实张甲支付的物业费截至到2013年11月4日，系一年期的物业费，但是结合张甲实际搬离系争商铺的时间为2013年7月17日，故自2013年7月18日至2013年11月4日的物业费2，244元作为收款方的京沪公司理应予以返还。对于反诉诉请4，由于系争租赁合同已经解除，京沪公司收取的保证金理应予以返还，故京沪公司应返还张甲保证金36，970元；对于反诉诉请5，诉讼中，张甲已经撤回了该部分诉请，故本院不再处理；对于反诉诉请6，主要涉及到房屋装修损失及停电造成的经济损失两项，基于张甲对于停电造成的经济损失并未提供相应的证据加以证明，故同样对该诉请中涉及到停电造成的经济损失的诉请亦不予支持；另对于房屋装修损失，首先京沪公司是同意张甲进行装饰装修，但是合同中对于装饰装修的处理虽有约定，但是并不全面涉及。本案中因张甲的违约行为导致合同解除，张甲在搬离房屋之前已经对可以拆除的设备设施进行了拆除，但是经现场勘察仍有部分装饰装修形成了附合，虽出租人京沪公司并未明确表示同意利用，但是考虑到合同的实际租赁期限仅有七个月，相对于合同约定的五年租赁期限，实际租赁期限并不长，而目前京沪公司已经将系争房屋重新招租，已经无法对装修的附合物的残值进行评估，故本院酌情考虑在装饰装修残值的利用价值范围内给予适当补偿以10，000元计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海京沪投资管理有限公司与被告（反诉原告）张甲就上海市闵行区江文路××弄××幢××号签订的《商铺租赁合同》于2013年7月1日解除；
二、被告（反诉原告）张甲于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）上海京沪投资管理有限公司自2013年5月20日起至2013年7月17日止的租金及房屋使用费合计34，505元；
三、被告（反诉原告）张甲于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）上海京沪投资管理有限公司自2013年4月19日起至2013年7月17日止的逾期付款违约金19，520.86元；
四、驳回原告（反诉被告）上海京沪投资管理有限公司的其他诉讼请求；
五，原告（反诉被告）上海京沪投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张甲物业费2，244元；
六、原告（反诉被告）上海京沪投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张甲租赁保证金36，970元；
七、原告（反诉被告）上海京沪投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）张甲装饰装修损失以10，000元计；
八、驳回被告（反诉原告）张甲的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计2，041.07元，由原告京沪公司负担1，020.53元，由被告张甲负担1，020.54元（于本判决生效之日起十日内向原告京沪公司直接支付）。反诉案件受理费减半收取计1，942.91元，由反诉原告张甲负担971.46元，由反诉被告京沪公司负担971.45元（于本判决生效之日起十日内向反诉原告张甲直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年二月二十日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……