河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民二初字第1867号
原告李晓莉，女，汉族。
委托代理人邵雯雯，金博大律师事务所律师。
被告河南姿华房地产开发有限公司。
法定代表人杜葆华，董事长。
委托代理人花金昌、赵红举，河南明天律师事务所律师。
原告李晓莉诉被告河南姿华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晓莉及其委托代理人邵雯雯，被告委托代理人花金昌、赵红举到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年1月26日签订了编号为XXXXXXXX的商品房买卖合同，购买被告开发的位于郑州市金水区X幢X单元X层X号房屋。合同约定建筑面积为183.81平方米，单价为4387.2元／平方米，总金额806412元。合同签订后，原告按期支付了房屋首付款和办理了相关贷款手续。房屋交付后，原告发现被告交付房屋的面积减小了22.06平方米，误差超过了法律规定的3%的标准，已构成了根本性违约。被告未按照合同约定的期限办理房产证，应按合同规定向原告支付房屋总价款5%作为违约金。原告诉至法院，请求：1、被告返还购房款及利息共计173066元；2、被告承担原告多交的契税3871元、暖气费2647元、房屋专项维修基金1434元；3、被告支付未按合同约定的期限办理房产证的违约金4032元。
被告辩称，房屋面积出现误差系测绘单位所致，原告要求被告双方返还面积误差超过3%部分缺乏事实和法律依据。在办理房屋产权证的过程中，被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金。被告并非契税及房屋专项维修资金的收取单位，原告因房屋面积误差多交的契税及房屋专项维修资金，可要求相关收取部门退还。因热力公司和被告尚未对原告房屋所在的小区暖气安装工程进行结算，被告可向原告退还因面积误差多交的暖气初装费。
原告举证如下：1、商品房买卖合同，证明①、原、被告签订房屋买卖合同是真实有效的；②、合同约定房屋建筑面积183.81元，且原告按此面积交付购房款；③、面积确认及面积差异处理方式不是原告选择的，而是签订合同时被告已经选择的，属于格式条款；④、合同另约定被告没有在商品房交付使用后360日内办理房产证，被告应按已付房款的0.5%向原告支付违约金。合同约定的交房日期是2010年4月28日前，办理房产登记是在2011年8月30日，明显超过约定的时间，故被告应当按约定支付违约金；2、预售商品房抵押合同，证明原告购买的是预售房，且贷款金额是按183.81平方米计算的；3、购房发票1，证明被告向原告开具了首付款323412元的发票；4、购房发票2，证明被告向原告开具了商业贷款48.3万元的发票；5、房产证一份，证明房产证上登记的建筑面积是161.75平方米，原告的房屋户型分布和楼下不一致；6、契证及契税完税证，证明原告多交契税3871元；7、收据一组，证明原告多缴纳暖气费2647元；8、房屋专项维修资金交存凭证，证明原告多缴纳房屋专项维修基金1434元。
被告质证认为：1、真实性无异议，对证明内容③、④有异议，合同虽为格式合同，但该合同并非被告单方制作，而是有关部门在充分考虑买卖双方的权利义务后才制定的。合同在被告办理预售许可证前已经由房管部门审核确认后才备案。合同标稿已在被告处公示。合同第五条约定不违反法律规定且系双方真实意思表示。不符合无效格式条款的构成要件，系有效条款，合同为有效合同；2、与本案无关；3-4、真实性无异议，证明内容无异议；5、真实性无异议，对证明内容有异议，房产证的分户图与原告合同、房屋平面图户型结构一致，面积误差非被告人为改变户型所致，而是测绘单位误看图纸所致；6-8、真实性无异议，被告不是契税、暖气初装费、维修基金的收取单位，除暖气初装费，其他面积误差多交的部分原告可向有关部门申请退还。
被告举证如下：1、商品房买卖合同一份；2、预测报告书一份；3、测绘报告书一份。证明原、被告约定房屋面积出现误差时，单价不变，据实结算。被告向原告交付的房屋户型结构与合同约定一致，被告没有人为改变原告房屋户型。合同记载的面积及原告房屋所有权证上记载的面积均为第三方所测，系测绘单位所致，非被告有意所为；4、物品资料领取表一份；5、房屋所有权存根（证号：XXXXXXXXXX）一份。证明被告向原告交付房屋的时间为2010年11月13日，被告在原告办理房屋产权手续过程中没有违约行为；6、房屋专项维修基金交存凭证，证明被告已将代收的房屋专项维修基金交纳至相关部门，原告因房屋面积误差而多交的款项，原告可向相关部门申请退还。
原告质证认为：1、合同中对面积误差的约定属于格式条款，应认定无效；2、原告的房屋和楼下的户型不一样，和签订合同时的户型图也不一致；3、房产证面积和合同约定面积相差已达到12%，应依法承担责任；4、根据合同约定，被告应于2010年4月28日前交房。物品资料领取表可以证明被告于2010年11月13日交房，晚于合同约定，应承担违约责任；5、被告应向原告支付违约金4000多元；6、原告多缴纳房屋专项维修基金是因被告原因造成的，原告有权向被告主张返还。
经审理查明，2010年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告郑州市金水区X幢X单元X层X号房屋一套。建筑面积183.81平方米，每平方米4387.2元，价款共计806412元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按单价不变，据实结算，多退少补的方式进行处理。被告应在2010年4月28日之前将符合约定的商品房交付原告使用。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。除上述内容外，合同还对双方其他权利义务做了约定。合同签订后，原告将房款付清，被告于2010年11月13日将上述房屋交付原告使用。
另查明，原告的房屋产权登记时间为2011年8月30日，房权证上显示建筑面积为161.75平方米。与合同约定的面积相差22.06平方米。原告另交付暖气费2647元，被告称因热力公司和被告尚未对原告房屋所在的小区暖气安装工程进行结算，被告可向原告退还因面积误差多交的暖气初装费。
本院认为，原、被告签订商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照约定的内容履行各自的义务。原告向被告支付了房价款，被告应当将符合约定的房屋交付原告使用。因被告向原告交付的房屋产权登记面积与合同约定面积相差22.06平方米，违反了合同约定，根据商品房买卖合同第五条的约定，被告应当向原告退还房价款96781.6元（4387.2元／平方米＊22.06平方米=96781.6元）。并支付自办理房产证之次日起至实际退还房款之日止的利息。原告主张退还数额过高的部分，本院不予支持。原告主张退还多交付的暖气费2647元，被告同意退还，本院予以确认。被告于2010年11月13日将房屋交付原告使用，原告的房产证显示登记时间为2011年8月20日，该时间并未超出合同第十五条所约定的时间，故原告主张被告承担逾期办理房产证的违约责任，本院不予支持。原告主张多交的契税、房屋专项维修基金可与有关收款单位协商处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
被告河南姿华房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李晓莉退还购房款96781.6元并支付利息。（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计息，自2011年8月31日起至实际付款之日止）。
二、被告河南姿华房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李晓莉退还暖气费2647元。
三、驳回原告李晓莉其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4001元，由原告李晓莉负担1548元，由被告河南姿华房地产开发有限公司负担2453元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李启昱
代理审判员 潘 瑞
人民陪审员 李国栋
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 王 刚