广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4328号
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘咏，女，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托诉讼代理人：胡伟明，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周明珠，女，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托诉讼代理人：刘正宏，广东浩淼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡婉珺，广东浩淼律师事务所律师。
上诉人潘咏因与被上诉人周明珠租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
潘咏上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回周明珠的一审诉讼请求；3.支持潘咏的反诉请求；4.一审、二审诉讼费由周明珠负担。事实和理由：（一）导致租赁合同不能完全履行的过错在于周明珠。2016年8月份，涉案商铺出现水管渗漏导致墙体湿透，以致潘咏工作室的物品及正常营业因此而大受影响。潘咏当时已马上知会周明珠，而周明珠却怠于处理，把潘咏的正当请求（维修及赔偿）置之不理。正是由于周明珠这一过错，双方产生矛盾，潘咏进而在2016年11月及12月就不再继续支付租金，以此制衡周明珠来积极处理墙体渗漏之事。在潘咏一番努力未能得到回应时，潘咏只好知会周明珠于2016年12月10日正式解除租赁合同。（二）周明珠收取潘咏的建设费是巧立名目，利用潘咏相中这一商铺、乐于租用的心理，无理向潘咏额外收取。既然双方已就合同条款协商一致，潘咏亦已支付租金，周明珠就没有法律依据另行收取建设费，否则就显失公平。该笔建设费在租赁合同解除之时，周明珠必须退还。（三）基于上述两个理由，潘咏反诉请求退还定金及建设费的诉求理应得到支持。退一步来讲，即使不能足额退回定金，也应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定按未履行部分所占合同的约定内容比例处理定金退还之事。
周明珠辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。（二）周明珠在履行租赁合同过程中不存在任何过错。潘咏单方解除涉案租赁合同是基于以下原因：1.潘咏经营不善；2.潘咏称怀孕产子后，需要哺乳婴儿，无精力经营商铺生意。上述原因均非涉案合同必须解除的正当理由。且潘咏称涉案商铺出现水管渗漏令墙体湿透，致使其工作室的物品及正常经营大受影响，却未能提供有效证据证明上述情况的发生是因涉案租赁物自身存在质量瑕疵所引致，亦无举证证明其就此问题向周明珠反映并要求修缮遭到拒绝。（二）周明珠与潘咏签订的《租赁合同》合法有效，双方在合同中约定的建设费是双方经过协商，自愿达成的约定，潘咏要求周明珠返还该费用没有法律依据。周明珠在将涉案商铺交付潘咏实际使用前，已按潘咏的要求完成商铺装修，周明珠实际投入建设商铺的费用远远不止潘咏所支付的建设费，潘咏亦是基于此才会同意在签订合同后向周明珠支付一定的装修建设费用。潘咏于一审庭审过程中亦曾确认其接收商铺后仅张贴了墙纸便开始经营使用。
周明珠向一审法院起诉请求：1.解除周明珠与潘咏于2015年5月10日签订的《租赁合同》；2.潘咏向周明珠支付2016年11月、12月的租金9072元及违约金13608元；3.潘咏向周明珠支付从2017年1月1日起至潘咏实际返还租赁物之日止按合同约定的租金标准计算的商铺占用费；4.潘咏腾空佛山市三水区西南街道某号商铺，并按出租时的原状返还给周明珠；5.本案诉讼费用由潘咏承担。潘咏向一审法院反诉请求：1.周明珠退还潘咏定金12600元、建设费19500元；2.反诉案件受理费由周明珠承担。
一审法院认定事实：佛山市三水区西南街道某号房屋登记的产权人是周明珠。2015年5月10日，周明珠与潘咏签订《租赁合同》一份，双方约定：由周明珠将佛山市三水区西南街道某号商铺出租给潘咏使用；租赁期限为三年，从2015年5月10日至2018年5月10日；第一年每月租金4200元，以后每年递增10%的租金；租金于每月10日前交纳；潘咏应于合同成立当日向周明珠交纳定金12600元，作为合同履行的担保；潘咏逾期一个月未能完全支付租金或租赁税费，构成重大违约，周明珠有权单方解除合同，并适用定金罚则；任一方违约，导致合同解除，承担违约赔偿责任，赔偿数额以三个月租金计算。另双方在合同尾部备注建设费19500元；2016年5月10日至2017年5月10日的租金按8%递增，之后按每年10%递增。合同签订后，潘咏向周明珠支付了租赁定金12600元、建设费19500元，并向周明珠支付了计至2016年10月的租金，从2016年11月1日起，潘咏没有再向周明珠支付商铺租金。2016年12月25日，周明珠收到潘咏委托律师寄送的《律师函》，潘咏以其租赁的涉案房屋水管渗漏影响正常经营，未获妥善解决为由，要求自2016年12月10日起解除双方的租赁合同关系，并要周明珠退还定金12600元、建设费19500元。周明珠于2016年12月26日向潘咏的委托律师复函，称潘咏此前并未向其反映涉案商铺墙体渗漏并影响正常经营的问题，故不同意潘咏单方解除合同的理由，亦不同意潘咏提出的自2016年12月10日起解除租赁合同。
另查，一审法院受理本案后于2017年1月11日向潘咏送达了周明珠的民事诉状等应诉材料。2017年2月13日，周明珠与潘咏就涉案商铺办理了移交手续，周明珠确认已收回商铺，潘咏向周明珠补偿2000元用于恢复商铺原状，另双方确认了计至商铺返还日的水电表运行数据，并同意待供水、供电部门出具缴费通知后再另行结算。
一审法院认为，本案周明珠、潘咏签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认该合同合法有效。本案当事人争议的焦点问题主要为：1、潘咏是否享有合同解除权，其提出解除合同的理由是否成立；2、周明珠主张解除合同应否获得支持，以及周明珠应否退回潘咏租赁定金及建设费。
关于第一个焦点问题。潘咏提出涉案商铺墙体渗水，导致其张贴的墙纸发霉，影响其正常经营活动。但潘咏并未进一步举证证明上述情况的发生是因涉案租赁物自身存在的质量瑕疵所引致，亦无举证证明其就此问题向出租人反映并要求修缮却遭到拒绝，潘咏就此直接向周明珠提出解除租赁合同关系，理据并不充分。另潘咏认为其需要哺乳婴儿，无精力经营商铺生意，此亦不构成涉案合同必须解除的正当理由。综上，一审法院认为潘咏主张解除合同的上述理由均不符合法定的合同解除条件，在出租人不存在违约的情形下，其不享有合同解除权。
关于第二个焦点问题。潘咏没有正当理由，单方面提出与周明珠解除合同，且在未获对方同意的情况下，擅自从2016年11月起停止向周明珠支付租金，潘咏的上述行为已经构成违约。周明珠据此要求与潘咏解除涉案租赁合同，并要求潘咏承担违约责任，符合法律规定和合同约定。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，一方当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，周明珠已在提交的民事诉讼中主张与潘咏解除租赁合同关系，一审法院于2017年1月11日向潘咏送达了周明珠的起诉状副本，则涉案租赁合同应于2017年1月11日解除。合同解除后，潘咏仍需向周明珠交纳从欠租日即2016年11月1日起算至租赁物返还之日即2017年2月13日止的租金和房屋占用费，该租金及占用费仍按合同约定的租金标准计付，实际金额为：4200元∕月×（1+8%）×（3+13／28）个月＝15714元。周明珠基于潘咏的违约行为要求依据合同约定没收其交纳的租赁定金12600元，合法有理，故潘咏无权要求周明珠退还上述定金。由于周明珠已收缴潘咏的定金，若再支持其主张的违约金，相当于对潘咏的违约行为处以双重处罚，有失公平，故一审法院对周明珠主张的按三个月租金标准计算的违约金13608元不予支持。对于潘咏请求周明珠返还的建设费19500元，周明珠主张收取该建设费用是因在商铺交付给承租人使用之前，其已经完成商铺的基础装修，后双方经过协商，承租人潘咏同意向其支付一定的装修费用。而潘咏亦确认其接收商铺后仅张贴了墙纸便开始经营使用。故一审法院对周明珠提出的建设费收取理由予以采信。由于涉案合同是基于潘咏的原因而中途解除，故其无权要求周明珠返还建设费用。
最后，由于周明珠确认已于2017年2月13日收回涉案商铺，故对于周明珠在本案提出要求潘咏返还租赁物的请求，一审法院无需处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：
一、周明珠与潘咏于2015年5月10日签订的《租赁合同》于2017年1月11日解除；二、潘咏于判决生效之日起十日内向周明珠支付从2016年11月1日至2017年2月13日的房屋租金及占用费共15714元；三、驳回周明珠的其他诉讼请求；四、驳回潘咏的反诉请求。本诉案件受理费减半收取为184元，反诉案件受理费301元，合计485元，由潘咏负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据潘咏的上诉请求和周明珠的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）周明珠与潘咏于2015年5月10日签订的《租赁合同》解除时间；（二）潘咏应否向周明珠支付从2016年11月1日至2017年2月13日的房屋租金及占用费共15714元；（三）周明珠应否向潘咏退还定金12600元；（四）周明珠应否向潘咏退还建设费19500元。
关于周明珠与潘咏于2015年5月10日签订的《租赁合同》解除时间的问题。潘咏上诉主张周明珠怠于履行维修涉案商铺的义务，潘咏在多次沟通未果后于2016年12月10日通知周明珠解除涉案《租赁合同》。经审查，由于潘咏未能举证证明涉案商铺墙纸发霉是因涉案商铺自身存在的质量瑕疵而引起，且其曾向周明珠反映该情况而周明珠拒绝履行修复义务。潘咏主张的解除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，因此本院对潘咏的该上诉主张不予支持。潘咏拖欠2016年11月、12月租金，根据涉案《租赁合同》“潘咏逾期一个月未能完全支付租金或租赁税费，构成重大违约，周明珠有权单方解除合同，并适用定金罚则”的约定，潘咏的该行为已构成违约，周明珠可依约解除涉案《租赁合同》。因周明珠通过本案诉讼提出解除涉案《租赁合同》，潘咏于2017年1月11日收到周明珠的民事诉讼，故涉案《租赁合同》于2017年1月11日解除。潘咏上诉主张涉案《租赁合同》于2016年12月10日解除，本院不予支持。
关于潘咏应否向周明珠支付从2016年11月1日至2017年2月13日的房屋租金及占用费共15714元的问题。潘咏、周明珠确认潘咏自2016年11月起未支付涉案商铺的租金及占用费。涉案《租赁合同》的约定，2016年11月1日至2017年1月10日的租金标准为4536元/月[4200元∕月×（1+8%）]。涉案商铺于2017年1月11日解除，但潘咏仍占有使用涉案商铺，其仍应参照涉案《租赁合同》的租金标准向周明珠支付2017年1月11日至2017年2月13日期间的占用费。综上，潘咏应向周明珠支付涉案商铺租金及占用费[4536元/月×（3+13／28）个月]＝15714元。
关于周明珠应否向潘咏退还定金12600元的问题。如前所述，潘咏已构成违约，根据涉案《租赁合同》“潘咏逾期一个月未能完全支付租金或租赁税费，构成重大违约，周明珠有权单方解除合同，并适用定金罚则”的约定，一审判决认定潘咏向周明珠支付的定金12600元归周明珠所有，有合同依据，本院予以支持。潘咏上诉主张周明珠退还定金12600元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于周明珠应否向潘咏退还建设费19500元的问题。由于建设费19500元是潘咏与周明珠在自行协商签订涉案《租赁合同》后向周明珠支付，补偿周明珠为向潘咏交付的涉案商铺进行装修的费用支出，潘咏也确认其接收商铺后仅贴了墙纸就开始使用，未再进行装修，且涉案《租赁合同》因潘咏违约而解除，故潘咏上诉请求周明珠返还建设费19500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，潘咏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费970元，由上诉人潘咏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 覃心怡