沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第1933号
原告李雪芳，女，住沈阳市沈河区。
被告沈阳女人街商业发展有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人朱春林，系总经理。
委托代理人李丹丹，女，住黑龙江省讷河市。
被告沈阳女人街房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人程君玲，系董事长。
委托代理人聂诚，男，住南京市玄武区。
原告李雪芳与被告沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称：女人街发展公司）、沈阳女人街房地产开发有限公司（以下简称：女人街地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由本院审判员朱波独任审判，公开开庭进行了审理。原告李雪芳，被告女人街发展公司的委托代理人李丹丹，被告女人街地产公司的委托代理人聂诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年8月3日，原告与被告沈阳女人街房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。原告购买了被告女人街地产公司开发的浑南新区商铺，面积18平方米，价格272597元。双方约定交房日期为2007年4月30日。同时，原告又与被告女人街发展公司签订了一份商铺租赁协议，每月每平方米租金为166元，每月租金2989元（税前）。租赁期限：2010年1月1日起至2012年12月31日止。每六个月结算一次，支付方式为上打租。但时至今日，被告未给付原告任何租金。原告向被告索要，被告却以各种理由推脱。2012年12月31日，原被告双方签订的商铺租赁协议到期，原告多次要求被告返还商铺，但被告拒不返还。且未经原告同意将商铺转租给兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。故原告诉至法院，请求法院判令二被告立即给付原告商铺租金89670元，给付商铺占有使用费71736元，给付商铺租金及占有使用费利息24210元，请求判令被告沈阳女人街房地产开发有限公司与沈阳女人街商业发展有限公司给付金钱的连带责任，请求判令二被告承担本案一切诉讼费用。
被告女人街发展公司辩称：一、根据双方签订的商铺租赁协议第三条规定：租赁期限自2007年1月1日到2012年12月31日止。现租赁期限已经届满，原告无权请求支付2013年及2014年的租金及占有使用费。二、根据双方签订的商铺租赁协议第十六条规定：本协议自原告取得该商铺所有权证后生效。根据《物权法》的相关规定，原告在取得商铺所有权证后，才能取得诉争商铺的物权，进而享有诉争房屋的占有、使用、收益、处分的权能，才能对诉争房屋出租从而获得收益。但事实上原告并未取得商铺所有权证，该份租赁协议并未生效。原告无权请求支付租金及占有使用费。三、时至今日，原告与被告女人街地产公司间并未对诉争房屋办理交付手续，即原告并未实际占有房屋。原告也未将房屋交付被告使用，因此原告要求被告支付租金利息以及占有使用费的请求无事实依据。四、退一步讲，支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效期间。商铺租赁协议第五条约定的租金支付方式为自租赁起算日起，每6个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推。2010年至2012年的租金至起诉时已经超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的延付或拒付租金一年的诉讼时效期间，原告未在诉讼时效期间内主张权利，因此无权请求支付2010年至2012年的租金。综上，被告认为：原告所述内容与事实不相符，请求贵院依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
被告女人街地产公司辩称：一、被告与原告之间存在商品房买卖合同关系，被告女人街发展公司与原告存在房屋租赁合同关系，两个法律关系相互独立，被告并非本案的正当当事人。二、原告虽然支付了全部房款，但被告未将房屋交付给原告，原告未取得诉争房屋所有权，不是房屋的所有权人。被告将诉争房屋出租给兴隆大奥莱，在该租赁合同中，被告是以房屋所有权人的名义签订的，并未侵犯原告的权利。原告与被告之间的纠纷应属商品房买卖合同纠纷，因此被告不应承担连带责任。综上，被告认为：原告所诉内容与事实不相符，请求贵院依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
证据1、商品房买卖合同、发票各一份，用以证明原告就买的商铺位于浑南新区，面积为18平方米，及原告交付购房款人民币272597元，及证明双方约定交房时期为2007年4月30日。
二被告对该证据没有异议。
证据2、商铺租赁协议一份，用以证明原告与被告沈阳女人街商业发展有限责任公司签订商户租赁协议1份，约定每月租金为2989元（税前），租期为2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期，约定了租金的履行期限为每6个月为一个结点（商铺租赁协议第二、第五条）证明双方在真实自愿的基础上签订了商铺租赁协议。合同租赁协议的第二条约定了商铺交付的时间为2007年4月30日之前，同时证明了双方已经持续履行。
被告女人街发展公司对该证据的真实性没有异议，关联性有异议。商铺交付时间2007年4月30日之前，是出租方即原告交付给沈阳女人街商业发展有限责任公司的时间，原告并没有交付商铺，无法证明合同已经实际履行。租赁协议第3条规定的租赁期限是到2012年12月31日止。原告无权请求2013年及2014年的占有使用费。租赁协议第16条约定，原告取得商铺所有权证后协议生效，因为原告没有取得商铺所有权证，所以无权请求支付占有使用费。
被告女人街地产公司质证认为本案诉争房屋我公司并未交付给原告，因为合同约定交付时间为2007年4月30日之前，这个房屋在此时间还没有建成，未在给定时间交付，我公司没有过错。
证据3、维权材料、业主大会记录各一份，用以证明我方诉讼请求并没有超过诉讼时效，多年来一直在维权。
被告女人街发展公司对此证据有异议，认为该证据系复印件，不予质证。
被告女人街地产公司对该证据没有异议。
二被告未向法院提交证据。
经审理查明，原告李雪芳与被告女人街地产公司于2006年8月3日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告女人街地产公司开发的位于浑南新区营盘北街5号B区2层E139号商铺一处，套内建筑面积为18平方米，房屋总价款272597元。同日，原告又与被告女人街发展公司就该商铺签订了一份《商铺租赁协议》，约定租赁期自2007年1月1日至2012年12月31日止，其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金为每月每平米166元，每月租金为2989元（税前）。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）。在承租期内，原告只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由被告女人街发展公司所有。合同约定原告李雪芳的权利义务：甲方（原告）同意：该商铺由乙方（被告女人街发展公司）以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，甲方不得以任何理由进行干预。合同同时约定：租赁期届满后，如乙方继续承租，则甲方应同意，并由乙方决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议等内容。协议签订后，被告女人街发展公司仅向原告支付2010年1月1日起至2010年6月30日止的租金。原告曾多次向二被告及政府有关部门主张权利未果，故诉至法院。
另查明，2012年1月1日，被告女人街地产公司将所有商铺其中包括原告购买的B区2层E139号在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。
本院认为，原告李雪芳与被告女人街发展公司签订的商铺租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因而应认定有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。被告辩解合同无效的理由不足，本院不予支持。
关于租金数额。原、被告租赁合同中2010年7月1日起至2012年12月31日止租期内的租金，因每月租金为2989元，故该部分租金2989元×30个月计算为89670元，本院予以确认。对租赁期届满后的2013年1月1日起至2014年12月31日期间的占有使用费，因被告没有将商铺交还原告，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准给付原告租金。原告要求2013年1月1日至2014年12月31日的占有使用费71736元（2989元×24个月）应当予以支持。
关于原告提出支付违约金的诉讼请求，由于被告未按合同约定履行自己的义务，违约在先，故其应向原告承担违约责任。由于双方在租赁合同中未对违约标准作出约定，故被告依法应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。因双方合同约定租金支付方式为六个月是一个付款周期，六个月租金为17934元（2989元×6个月）。由于付款日期为每六个月周期的第一个月内，故付款日期应为每年的1月31日前及7月31日前，故违约金应按本金17934元计算，自2010年7月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付违约金至本判决生效之日止。
因被告女人街地产公司不是争议商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了原告的财产权利。依照民法通则的规定，被告女人街地产公司应对2012年1月1日后的租金、占有使用费及违约金承担连带责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告李雪芳支付自2010年7月1日起至2012年12月31日止的商铺租金89670元；
二、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告李雪芳支付自2013年1月1日起至2014年12月31日止商铺占有使用费71736元；
三、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告李雪芳支付商铺租金及占有使用费161406元的违约金（按本金17934元计算，自2010年7月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付利息至本判决生效之日止）；
四、被告沈阳女人街房地产开发有限公司对2012年1月1日以后应由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4012元，由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费4012元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱 波
二〇一四年十二月十日
书记员 周立颖
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第四十四条一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十条：2人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。