重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第00633号
原告：周昌福，男，汉族，1964年7月7日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：周昌平，男，汉族，1958年3月11日出生，住重庆市江津区，系原告周昌福之兄，特别授权。
原告：何秀兰，女，汉族，1967年6月24日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：周昌福，男，汉族，1964年7月7日出生，住重庆市江津区，系原告何秀兰之夫，特别授权。
被告：周天楷，男，汉族，1948年12月11日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：刘云长，重庆市江津区杜市法律服务所法律工作者，特别授权。
原告周昌福、何秀兰与被告周天楷建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法由审判员程松担任审判长，与审判员程鹏、人民陪审员李英组成合议庭，并于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告周昌福、何秀兰及其委托代理人周昌平、被告周天楷的委托代理人刘云长到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周昌福、何秀兰诉称：2007年4月期间，被告将原告位于江津区李市镇大道南端出口的房屋进行拆迁。原、被告于2007年4月15日签订《拆建还房协议书》，并约定在拾个月内将修建好的房屋及门面交给原告。期满后，被告未按拆建还房协议约定履行，原告曾多次找被告交付住房、门面和办理门市非住宅房屋产权证及支付折价款等事宜未果后，又经李市镇人民政府多次调解也未达成一致意见。现要求判令：1、被告支付原门面折价款37120元，并支付违约金100000元；2、被告支付原告未按原有房产证办理非住宅房屋产权证损失40000元；3被告支付原告未按约定完善底层隔板的损失15071元。
被告周天楷辩称：门市折价款应按协议约定互补差价进行抵扣后不应再支付；门市隔板双方口头约定不再修建且已经超过了诉讼时效；办证损失无法律依据，没有违约，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年4月15日，原告周昌福、何秀兰（乙方）与被告周天楷（甲方）签订《拆建还房协议书》，乙方将其所有的房屋交甲方拆建。该协议书第一条约定：乙方的原住宅120㎡，门市60㎡。该协议书第三条约定：甲方将新房建好后，还给乙方底层（事实门面）60㎡；乙方原房的门面按2000元／㎡计算，新房底层靠渝东公路面的事实门市按2000元／㎡计算（每间建面甲方不得超出30-40㎡），向内的2个门面按1500元／㎡计算，再向内的门面按1300元／㎡计算（每间建面甲方不得超出30-45㎡）；如还事实门面不足或超出的按以上价格补偿品迭后互补。该协议第四条第3项约定：底层（事实门面）无门，只有搓沙找平，地平水泥沙浆找平，底层中空高不少于3.8米，底层搁隔板。该协议第八条约定：房地产权证由甲方负责办理，费用由甲方负担。该协议第十一条违约责任：甲乙双方任何一方违约，由违约方向守约方支付违约金人民币100000元。该协议还对工期等进行了约定。2007年5月25日，被告周天楷与原告周昌福等51户又签订《集资联建房协议》，该协议约定，工程发包给江津市第六建筑工程有限公司承建，推举周天楷为工程总负责人，代凯祥为项目经理，原告周昌福以抽签方式抽得1-2号建筑面积为49.2平方米。合同签订后，工程并未发包给江津市第六建筑工程有限公司承建，而是由被告组织人员对集资联建房进行了施工。工程完工后，2008年10月被告周昌福分得靠渝东公路面的1-2号房屋面积49.20平方米。2009年1月原告取得房屋产权证，房屋用途为住宅。后原、被告双方为结算、工期、底层隔板及房屋产权证等问题发生纠纷，原告认为被告工期、未修底层隔板、未办理非住宅产权证以及未给付折价款等违约，遂诉讼来院，提出上述诉讼请求。
另查明，原告周天楷与被告周代平等51户集资联建房经重庆市江津区国土资源和房屋管理局李市管理所审批，集资联建房位于李市镇三角坝居三角坝街组，属规划区外的集体土地，并办理了村镇规划建设许可证。该工程经周天楷委托，于2007年12月25日经中国人民解放军后勤工程检测中心评定为，工程质量满足设计图纸和现行施工质量验收规范的要求，2008年10月10日重庆市江津区李市镇人民政府同意该工程验收。
再查明，原告周昌福原有住房用途为非住宅商住，现事实门面底层未修隔板。
另，庭审过程中原、被告双方对因未修底层隔板损失达成一致意见，由被告支付原告门市隔板补偿金3000元。
上述事实，有当事人陈述、《拆建还房协议书》、203房地证2009字第集01662号房产证、村镇房屋产权申请登记审批表、江津区农村村民建设用地审批许可证、中国人民解放军后勤工程检测中心《建筑工程质量评定报告》、集资联建房屋协议、重庆市江津区第六建筑工程有限公司证明等证据经庭审质证，在卷佐证，予以确认。
本院认为，原告周昌福与被告周天楷签订的《拆建还房协议书》、《集资联建房协议》包含拆建房等内容，其实质是由被告承包修建集资联建房，双方协议中约定的事实门面其实质是联建房底层房屋。虽被告周天楷与原告周昌福等51户签订的《集资联建房协议》约定工程发包给江津市第六建筑工程有限公司承建，但该工程实际却是由周天楷个人施工。由于被告周天楷不具有建设工程施工的主体资质，故原、被告签订的《拆建还房协议书》中关于联建房承包修建方面的约定，因违反了《中华人民共和国建筑法》的规定而无效。虽然原、被告双方签订的协议无效，但其中关于新旧房补差款的约定，实质是对修建联建房工程款的约定，仍可参照执行。虽然被告周天楷承包修建联建房的约定无效，但该联建房已经评定为合格工程，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持的规定，被告周天楷应与原告周昌福就新旧靠渝东公路面底层房屋的价款进行结算品迭找补，即原告周昌福原底层房屋60平方米折价120000元，新建底层房屋折价49.20平方米折价98400元，品迭后被告周天楷应找补原告周昌福底层房屋折价款21600元，综上，原告要求被告周天楷支付底层房屋折价款37120元的诉讼请求，本院只部分予以支持。关于违约金的问题，由于原、被告签订的协议书涉及建设工程施工无效，因此约定的建设工程施工违约金也应无效，原告的该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于未按原房屋产权办理非住宅房屋产权证损失的问题，双方在协议中虽约定由被告办证，但并未明确办理何种用途的产权证，且房屋产权证的用途是由有关部门确定，被告周天楷无权确定，因此，原告要求被告支付该损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告在案件审理过程中对未修底层隔板损失达成了由被告支付原告补偿金3000元的一致意见，本院予以确认。综上所述，被告关于应驳回原告的诉讼请求的辩称意见，本院不予采纳。为保护当事人的合法权益，维持正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告周天楷在本判决生效后十日内支付原告周昌福新旧底层房屋折价补差款21600元。
二、被告周天楷在本判决生效后十日内支付原告周昌福未修底层隔板损失补偿金3000元。
三、驳回原告周昌福的其他诉讼请求。
如果被告周天楷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3042元，由原告周昌福负担2042元，被告周天楷负担1000元。此款限原、被告在本判决生效后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 程 松
审 判 员 程 鹏
人民陪审员 李 英
二〇一四年五月九日
书 记 员 晏侣偲