山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁15民终954号
上诉人（原审被告）：唐子英，女，1937年9月28日出生，汉族，农民，住临清市。
委托诉讼代理人：张晶，女，1970年12月18日出生，汉族，居民，系上诉人唐子英之女儿，住临清市。
委托诉讼代理人：邵璞，山东荣润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张呈莹，男，1970年3月15日出生，汉族，农民，住临清市。
委托诉讼代理人：刘锋，山东众星为民律师事务所律师。
原审被告：金秀云，女，1964年6月30日出生，汉族，农民，住临清市。
委托诉讼代理人：王明辉，临清新华法律服务所法律工作者。
原审第三人：临清市和济置业发展有限公司，住所地：临清市东环路中段。
法定代表人：季慧娟，总经理。
委托诉讼代理人：陈文达，山东君在律师事务所律师。
上诉人唐子英因与被上诉人张呈莹、原审被告金秀云、原审第三人临清市和济置业发展有限公司（简称和济置业公司）所有权确认纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初4364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
唐子英上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人起诉，并承担一审、二审诉讼费，或者发还重审。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。2014年6月12日，张义峰与第三人签订《购房协议》时，所购房屋尚未动工建设，《购房协议》实质上是《商品房预售合同》。及至2016年8月1日，张义峰、金秀云与被上诉人张呈莹签订《房屋转让协议》时，所购房屋仍然没有竣工验收，更没有交付使用，《房屋转让协议》实质上是商品房预售合同的转让。商品房预售合同的转让，指购房者与房地产开发商签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人的行为，也称为“房屋期权转让”。从法律角度分析，房屋期权转让，房屋所有权尚未形成，因此，这是一种合同债权的转让。我国《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”以法律条文的形式允许商品房预售合同的转让。第三人陈述，“在张义峰刚去世没几天，该商铺没有正式完工时，张义峰的母亲唐子英就擅自搬进涉案商铺”。进一步证实，案涉商铺在上诉人唐子英搬进居住时，仍然没有竣工验收，更没有交付使用。综上，案涉《房屋转让协议》，合同转让标的是《购房协议》的合同权利义务，而非具有物权意义的房屋所有权。原审判决认定“合同己实际履行，原告张呈莹依法应享有对涉案商铺的所有权”，实质上是认定《房屋转让协议》的合同转让标的是案涉商铺所有权，显然属于认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。《建筑法》第六十一条规定:交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定:建设工程经验收合格的，方可交付使用。《城市房地产管理法》第二十六条规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收。《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定:开发项目经验收合格后，方可交付使用;经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。由此可见，对未经验收合格的商品房，法律己明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定，商品房只有经过了上述部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。案涉商铺属于第三人开发建设的商品房，至今没有进行竣工验收，尚不具备交付使用条件。原审判决认定“合同己实际履行，原告张呈莹依法应享有对涉案商铺的所有权”，实质上是确认包括案涉商铺在内的第三人开发建设的商品房已经进行了竣工验收，并可以交付使用，显然属于适用法律错误。三、上诉人占用案涉商铺的原因。案涉商铺系上诉人唐子英原有房屋拆迁置换所得，原房屋登记的所有权人为上诉人唐子英及其丈夫、子女，拆迁补偿对象应为上诉人唐子英，临清市政府和新华办事处在征收拆迁过程中认定权利人错误，错误的将张义峰认定为拆迁补偿权利人。同时张义峰与第三人基于“拆迁回购”的基本事实，签订《购房协议》时的价格是由拆迁补偿机构确定，远低于正常的市场销售价格，差价即是对房屋拆迁的变相补偿，被告金秀云与张义峰无权处置涉案商铺。上诉人唐子英通过强占未竣工验收并交付使用的商铺，维护自己的合法利益，是与临清市政府、第三人之间的争议所致，占有的未竣工验收并交付使用的商铺，事实上也属于第三人所有。四、上诉人的行为侵害了第三人的权益，没有侵害被上诉人的权益。上诉人的合法拆迁安置权益，被张义峰的自私行为、临清市政府的错误行政行为、第三人的开发建设行为所侵害，所以在依法维权的同时，通过强占第三人预售给张义峰商铺的方式维护自身合法权益。在商铺没有竣工验收并交付使用的情况下，该商铺仅仅是第三人生产经营行为的对象，商铺的房屋所有权尚未形成。该商铺目前的权利状态应当属于第三人的合法经营权范畴，经营权即正常进行生产经营的权利，上诉人的强占行为只是侵害了第三人的合法经营权，破坏了第三人的生产经营，并没有侵害被上诉人的任何权益，被上诉人不享有诉权。五、被上诉人依法享有的权利。在案涉商铺没有竣工验收并交付使用的情况下，在第三人知情并同意的情况下，被上诉人与张义峰、金秀云签订的《房屋转让协议》，本质上属于“房屋期权转让”，被上诉人仅仅享有对第三人、金秀云的合同请求权，可以通过合同约定向合同的相关当事人主张合同权利。在第三人没有依法办理商品房竣工验收、没有将商铺交付使用之前，被上诉人并不因为履行了《房屋转让协议》约定的合同义务，而享有案涉商铺的房屋所有权，因此，被上诉人与上诉人没有法律上的利害关系，对于上诉人强占商铺的违法行为不享有诉权。被上诉人应当通过请求第三人、原审被告金秀云按照《房屋转让协议》约定交付商铺的方式维护其合法权益。而不是以商铺所有权人自居，请求人民法院确认其所有权，并判令上诉人迁出商铺停止妨碍。综上所述，被上诉人对案涉商铺不享有房屋所有权，上诉人强占案涉商铺的行为破坏了第三人的生产经营、侵害了第三人的经营权，并没有侵害被上诉人的任何权益，被上诉人对上诉人的行为不享有诉权，原审判决认定事实错误、适用法律错误，为此提起上诉，请求二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张呈莹答辩称，一、2016年8月1日，原审被告金秀云及其丈夫张义峰将其购置的临清市和济置业发展有限公司开发建设的锦绣青城二期沿街（钻石轩)JX202
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5#商铺转让给了答辩人，双方签订了《房屋转让协议》，答辩人依约支付了全部购房款，并将房屋转让事宜告知了原审第三人临清市和济置业发展有限公司。《房屋转让协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性的规定，该协议合法有效。原审法院据此依据《物权法》的规定确认答辩人对涉案商铺享有所有权具有事实和法律依据。二、2014年与临清市房屋征收与补偿管理办公司签订征收补偿协议的系张义峰个人，且张义峰对被拆迁房屋自愿选择的货币补偿方式而非回迁安置，全部补偿款687223.96元亦已转账至张义峰的账户。由此足以能够证实2014年6月12日张义峰与原审第三人临清市和济置业发展有限公司就案涉商铺所签订的购房协议是完全独立于拆迁行为的新的购房行为，购房人系张义峰个人，其对所购房屋享有所有权，依法有权处置。上诉人称涉案商铺系房屋拆迁置换所得没有事实依据。三、上诉人及其子女与原审被告金秀云之间有无纠纷，答辩人不清楚，亦与答辩人及本案无关。即使其家庭内部存在纠纷，上诉人及其子女亦应采取合法的法律途径解决，而不应通过将年迈的上诉人强行安置在涉案商铺，致老人无法正常生活于不顾，利用答辩人无法强行制止年迈老人的心理，违法侵害答辩人对涉案商铺占有、管理、使用的合法权益。上诉人及其子女的行为不仅违反了法律的规定，亦有悖于良序公俗，依法应受到谴责，不应为法律所保护。综上，答辩人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。
原审被告金秀云述称，原审被告及丈夫张义峰确实购买了第三人公司开发的涉案商铺，但因张义峰身患癌症，××于2016年8月份将该商铺转让给被上诉人张呈莹，并告知了原审第三人，该房产与其他人无任何关系，系张义峰及金秀云的夫妻共同财产，现在依然认可该转让行为，认为转让房屋所签订的买卖协议合法有效，至今并未反悔，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法判决，驳回上诉，维持原判。
原审第三人和济置业公司述称，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。
张呈莹向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告对锦绣青城二期（钻石轩）沿街JX202-5#商铺享有所有权；2.请求判令被告唐子英迁出JX202-5#商铺，停止妨碍行为；3.请求判令被告赔偿原告经济损失20万元；4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：被告金秀云系张义峰之妻，被告唐子英系张义峰之母，张义峰于2016年8月因病去世。涉案锦绣青城二期（钻石轩）沿街JX202-5#商铺系第三人和济置业公司开发建设的。2014年，张义峰与临清市房屋征收与补偿管理办公室签订永青路中段（市环保局南）道路拓宽改造征收补偿协议，一次性领取补偿款687223.96元。2014年6月12日张义峰以拆迁回购的方式购买涉案商铺，与第三人签订购房协议，张义峰支付购房款586081.1元。2016年8月1日，张义峰（作为甲方）、被告金秀云（××）与原告张呈莹（作为乙方）签订房屋转让协议，约定张义峰自愿将本人名下拆迁回购的锦绣青城二期沿街JX202-5#商铺（建筑面积约133平方米）一处转让给张呈莹，双方商定成交价格为180万元。同日，原告张呈莹通过其妻子孙文冉的银行账户向被告金秀云的银行账户转款180万元，张义峰为原告出具收到条。张义峰、金秀云于同日向第三人和济置业公司出具房屋转让说明，载明涉案商铺所有权转让给张呈莹所有。现被告唐子英在涉案商铺居住。
原告唐子英、张义岭、张义君、张晶诉被告临清市新华路街道办事处、第三人和济置业公司、第三人金秀云强制拆迁行为违法一案，一审法院于2017年6月28日作出（2017）鲁1581行初7号行政裁定书，裁定驳回原告唐子英、张义岭、张义君、张晶的起诉。后四原告不服该裁定，在法定期限内提起上诉。2017年11月23日，聊城市中级人民法院作出（2017）鲁15行终125号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持裁定。
审理中，原、被告对以下问题存有争议：
原告认为，原告与被告金秀云、张义峰签订的合同系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，房屋转让合同合法有效，原告对涉案房屋享有所有权。被告金秀云认可与原告之间的房屋转让行为，认为与原告所签房屋转让协议合法有效。被告唐子英认为，涉案商铺系被告唐子英原有房屋拆迁置换所得，原房屋登记的所有权为被告唐子英及其丈夫、子女，拆迁补偿对象应为被告唐子英，政府和办事处在征收拆迁过程中认定权利人错误，同时张义峰与第三人签订房屋买卖协议时的价格是由拆迁补偿机构确定，远低于正常的市场销售价格，差价即是对房屋拆迁的变相补偿，被告金秀云与张义峰无权处置涉案商铺，根据房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，且转让协议签订时涉案商铺尚在建设中，还不具备房屋的物理和法律属性，故转让协议应属无效协议，原告不能依据该协议取得涉案商铺的物权。提交：1.房产登记档案复印件；2.土地使用权登记档案复印件，拟证明原有房屋的所有权人为被告唐子英及其丈夫、子女。原告称，对该证据的真实性、合法性不清楚，原告所购买的房屋系张义峰在第三人处购置，该证据与本案不具有关联性。被告金秀云对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称拆迁的房屋是货币补偿。
庭审中，原告要求被告赔偿经济损失20万元，提交营业执照复印件一份，原告称自己经营服饰百货，购买涉案商铺的目的也是用于经营，被告的行为导致原告无法及时使用房屋进行经营，损失市客观存在的，要求按统计局公布的服装经营标准计算。被告金秀云对证据的真实性无异议，认为其并未阻挠原告取得该房产，原告的损失与其无关。被告唐子英对证据的真实性无异议，认为该证据不能证明原告的损失客观存在。作为新建商品房，应由开发商将出售的房屋交给购房人，被告唐子英通过占有在建房屋维护自己的合法利益，是与开发商之间的争议所致，占有的在建房屋也属于开发商所有，原告在没有通过交房手续取得房屋之前，对该房屋不享有物权，如果其持有的合同合法有效，也仅仅享有合同的权利，可以通过合同约定向合同的相关当事人主张合同权利。
审理中，一审法院依法于2017年11月20日询问了第三人处总经理季慧娟，其称涉案商铺系第三人开发建设的，第三人以拆迁回购的方式将涉案商铺卖于张义峰，其中张义峰的拆迁补偿款折抵了60余万元，张义峰又自己出资58余万元，双方签订了征收补偿协议，在张义峰刚去世没几天，该商铺没有正式完工时，张义峰的母亲唐子英就擅自搬进涉案商铺，后来张呈莹因为过户的事也来公司找过。原、被告对该询问笔录均无异议。
审理中，一审法院依原告的申请，依法查封了涉案商铺。
一审法院认为：原告张呈莹与张义峰、被告金秀云于2016年8月1日签订的房屋转让协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。合同签订当日，原告依约支付了购房款，张义峰、被告金秀云将房屋转让事宜告知了作为开发商的第三人，合同已实际履行，原告张呈莹依法应享有对涉案商铺的所有权。被告唐子英虽辩称张义峰、被告金秀英无权处分涉案商铺，但其对原告提交证据的真实性均无异议，且其提交的证据不足以证实其主张，对其辩称理由，本院不予采纳。原告要求被告唐子英迁出涉案商铺，停止妨碍，于法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿经济损失20万元，未提交相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、位于锦绣青城二期（钻石轩）沿街JX202-5#商铺归原告张呈莹所有。二、被告唐子英于本判决生效后十日内搬出锦绣青城二期（钻石轩）沿街JX202-5#商铺，停止妨碍。三、驳回原告张呈莹的其他诉讼请求。案件受理费4400元，减半收取2200元，由被告唐子英承担100元，由原告张呈莹承担2100元。保全费5000元，由被告唐子英承担。
本院二审中，上诉人唐子英提交临清市政府的出让土地公告一份，证明张义峰、金秀云夫妻二人与原审第三人签订购房协议时所涉及的国有土地还没有进行公开出让，第三人还不是相应国有土地的权利人，无权进行开发建设，该协议也应属于无效协议。被上诉人张呈莹质证称，上诉人提交的该公告没有注明证据来源以及出具该报告的单位公章，被上诉人对其真实性有异议，对其与本案的关联性也有异议，被上诉人2016年8月1日与金秀云、张义峰签订购房协议时，涉案的商铺基本已经竣工，被上诉人与金秀云、张义峰签订的房屋转让协议，标的是尚未取得权属证书的房屋，并非上诉人称的债权。原审被告金秀云质证称，对该证据的真实性、合法性以及本案的关联性均有异议，该证据系复印件，不能作为认定案件事实的依据，该证据也与本案涉案房产没有直接因果关系。原审第三人质证意见同被上诉人及原审被告，称张义峰是以货币补偿形式领取了全额补偿款，张义峰用该补偿款可以购房第三人的房屋，也可以购买其他开发商建造的房屋，不能因为张义峰购买了第三人的房屋就采取其他不正当方式占用应当交付给被上诉人的房屋，该份证据既不具有真实性也不具有合法性，没有关联性。
本院查明的其他事实同一审。
本院认为，本案中张义峰以货币补偿形式领取了补偿款，又以拆迁回购的方式购买了涉案商铺，张义峰支付了购房款。后与张呈莹签订房屋转让协议，将涉案商铺转让给张呈莹，张呈莹亦支付了购房款，且通知了原审第三人和济置业公司，该公司亦无异议。张呈莹与张义峰、金秀云签订的房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。该合同标的是尚未取得权属证书的商铺，并非上诉人所称的债权。合同已实际履行，张呈莹依法应享有对涉案商铺的所有权。上诉人所持上诉理由，于法无据，不予采信。其二审中提交的证据亦不足以证明其主张。上诉人虽称张义峰、金秀云无权处分涉案商铺，但无据证实，其曾提起行政诉讼也被法院驳回，故其上诉请求，无法得到支持。
综上，上诉人唐子英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元予以免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁奎
审 判 员 石 鑫
审 判 员 郭召勇
二〇一八年七月二十四日
法官助理 马 征
书 记 员 张鸿岭