广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第132号
上诉人（原审被告）：苏传斌，男，汉族，1958年9月26日。
委托代理人：冯坚灵，女，汉族，1967年12月1日出生。
被上诉人（原审原告）：深圳市安佳信物业管理有限公司。
法定代表人：陈晓东。
委托代理人：付先明，广东劳维律师事务所律师。
委托代理人：杨伯韬，男，汉族，1975年10月18日出生，该司员工。
上诉人苏传斌与被上诉人深圳市安佳信物业管理有限公司（以下简称“安佳信物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第2083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，安佳信物业公司曾将林xx及许xx、胡xx二户业主以物业服务合同纠纷另案诉至原审法院，原审法院经审理作出（2008）深福法民三初字第301和1546号民事判决，认定安佳信物业公司对涉案小区进行物业管理服务没有取得建设单位的委托，缺乏合法依据，并据此驳回了安佳信物业公司主张的物业管理费、本体维修基金及车位管理费的诉讼请求，但支持了其对水费和垃圾处理费的主张。安佳信物业公司不服提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2009）深中法民五终字第399、400号民事判决，该两份判决认为安佳信物业公司取得了建设单位的委托有权对涉案小区进行物业管理服务，并据此判令安佳信物业公司有权向相关业主收取物业管理费、本体维修基金和车位管理费。该两份判决生效后，深圳市中级人民法院经审判委员会讨论决定对前述两案进行再审，深圳市中级人民法院经再审审理于2012年12月10日作出了（2011）深中法民五再字第50、51号民事判决。该判决查明如下事实（含该判决确认的原一审、二审查明事实）：
位于深圳市福田区竹子林的红树林ab花园建设单位为广州军区技术局。红树林ab花园目前尚未成立业主委员会。安佳信物业公司于2000年10月开始为红树林ab花园提供物业服务，并于2004年7月27日取得资质等级为三级（暂定）的物业管理企业资质证书，于2008年8月8日取得资质等级为三级的物业管理企业资质证书。安佳信物业公司提供的广州军区技术局与广州市cd房地产开发有限公司于1999年4月16日签订的《关于成立“广州军区技术局深圳红树林海景阁建设办公室”的协议》显示，广州军区技术局与广州市cd房地产开发有限公司共同开发红树林海景阁，建立广州军区技术局深圳红树林海景阁建设办公室，该办公室的工作包括红树林海景阁项目的投资、开发、建设、销售、售后服务以及物业管理等工作。安佳信物业公司与广州军区技术局深圳红树林海景阁建设办公室于2000年11月1日签订的《物业管理委托合同》约定，安佳信物业公司受托对红树林ab花园进行物业管理，期限70年，自2000年12月1日至2070年12月1日，管理费为每月每平方米2.6元。安佳信物业公司与广州军区技术局于2001年7月12日签订的《竹子林大厦（红树林ab花园）物业管理协议书》约定，安佳信物业公司是由投资方在深圳设立的、具有独立法人资格的物业管理公司，承担着深圳红树林ab花园交楼后物业管理的权利和义务；广州军区技术局与投资方广州市cd房地产开发有限公司按2：8的比例对深圳红树林ab花园建筑主体部分、地下车库以及室外临时车位进行分配。广州军区技术局对应分得的物业自行负责管理，对所分得物业以外的公用设施及安全、卫生等事宜由安佳信物业公司负责管理；因建设开发需要而刻制的“广州军区技术局深圳红树林海景阁建设办公室”公章及其财务印章在开发及收款工作结束后由广州军区技术局收回，今后物业管理对外联系均应用安佳信物业公司的名称。
2006年3月10日，广州军区技术局向深圳市香蜜湖街道办事处出具了一份《关于依法解决深圳红树林ab花园业主与管理方纠纷事》的函，声明“我部与安佳信物业管理有限公司没有任何委托关系，不存在上下级、管理与被管理以及任何经济利益关系，该公司擅自使用我部名义对该物业进行管理属错误行为，我部已经通知其立即停止该行为。对地方政府依法解决该纠纷所采取的任何措施，我部没有异议。”
经深圳市物价局福田分局2005年6月核准，涉案房屋的物业管理费为每平方米2.60元，本体维修基金为0.25元／月。
广州市cd房地产开发有限公司于1995年10月19日注册成立，营业期限至2002年12月17日止，股东为广州市新世界物业代理公司、黄世洋（原为王xx）。因该公司未按规定接受年检，已于2003年10月9日被吊销营业执照。
深圳市efg实业有限公司于1998年6月1日注册成立，股东为广州市cd房地产开发有限公司、王xx，公司法定代表人原为王xx，后变更为王c，总经理为陈晓东。该公司营业期限至2008年6月1日，于2008年6月15日吊销营业执照。
安佳信物业公司成立于2000年10月10日，经营期限至2030年10月10日止。该公司原由王c和陈晓东投资设立，后变更为陈晓东个人独资的有限责任公司，法定代表人为陈晓东。
再审过程中，许xx、胡xx提交了一份2008年12月25日在福田区建设局备案的物管合同，该新证据显示2006年1月15日，“中国人民解放军53180部队”（甲方）与安佳信物业公司（乙方）签订了《物业管理合同》，甲方委托乙方对广州军区通讯综合楼（红树林ab花园）实行专业化、一体化的物业管理，期限5年（2006.1.1-2010.12.31），以证明70年的物业管理合同虚假。经查，福田区建设局物业科解释，该备案行为对合同的真实性及合法性不进行审查，只是收文性备案。
因本案出现的四份合同与广州军区技术局给香蜜湖街道办出具的《函》的内容互相矛盾。2011年11月23日，深圳市中级人民法院致函广州军区技术局，要求了解涉案四份合同及该局对香蜜湖街道办出具的证明共五份文件的真实性和相关情况，并于2012年5月10日前往该局了解相关进展。但该局答复因事件年代久远、现领导不清楚事情经过、现在还在了解之中，至今未给予任何实质性答复。故上述四份文件的真实性无法进一步核实。
以上事实，已为发生法律效力的（2011）深中法民五再字第50、51号民事判决查明，原审法院予以确认。
深圳市中级人民法院认为，一、安佳信物业公司对涉案小区进行管理缺乏合同依据，但其自业主入住以来已实际进行物业管理服务。因涉案红树林ab花园为军产房，开发商之一广州市cd房地产开发有限公司现已歇业，建设单位广州军区技术局对原审法院调查至今未予任何实质性答复，故安佳信物业公司提交的三份合同文件无法核实真伪，该三份证据的真实性存疑。且安佳信物业公司自红树林ab花园业主入住后，一直在该小区从事物业管理行为，并没有任何物管公司对此有异议。因此虽然广州军区技术局向香蜜湖街道办出具的《函》否认该军区与安佳信物业公司的物业管理委托关系，但该函件的内容与实际情况矛盾，且该函件没有明确其委托的是另一家物业管理公司对涉案军产房进行物业管理，因此二审关于“该函件在证据形式上仅属于证明，经过查证该函件证明的内容与事实不符，本院不予采纳”的理由成立。本案因军区对本案调查未予答复，故无法确定安佳信物业公司对涉案小区的物业管理权，但安佳信物业公司从业主入住开始一直在涉案小区进行事实上的物业管理行为。二、安佳信物业公司可以按现行收费标准收取物业管理费用。本案楼盘为军产房，尚未成立业主委员会，现军区对原审法院调查至今尚未给予任何实质性答复，相关委托物业管理情况人民法院无法查清。但安佳信物业公司从业主入住开始一直在涉案小区进行事实上的物业管理行为，该小区业主对安佳信物业公司的实际物业管理服务缴纳相应的物业管理费。涉案小区现执行的物管收费标准是以安佳信物业公司享有的三级物管资质所确定的每平方米2.6元，该定价经过福田区物价局的核准与公示，未高于周边同类楼盘的收费标准。同时考虑到该收费标准对小区所有居民具有相同约束力，该收费标准应予沿用。
据此，深圳市中级人民法院根据相关业主拒交管理费之前家中所发生的恶性事件等实际情况，再审对二审判决所判令的管理费进行了减半支持，对本体维修基金和车位管理费金额予以支持。
原审另查明，根据安佳信物业公司出具的由广州军区房地产管理局颁发的“房产证”，苏传斌于2001年12月购得涉案的深圳市福田区红树林ab花园海莲庭14F（自然层）的房产，该房产建筑面积为86.26平方米。
苏传斌对于拒交管理费、本体维修基金、水费和垃圾处理费的事实予以确认，庭审时其拒交管理费等相关费用的原因除了答辩状所提理由外，还包括2007年时楼上装修噪声大，电钻钻地板，可能危及苏传斌财产安全，经向安佳信物业公司反映，安佳信物业公司未予处理，最后导致地板漏水、有裂缝。对此安佳信物业公司回应称，楼上住户是正常装修，其已派人提醒楼上业主注意施工，但安佳信物业公司无权阻止对方进行施工。苏传斌则称楼上装修不应当使用电钻，应当使用手工凿。原审第一次开庭结束后，苏传斌交纳了所欠水费和垃圾处理费。
苏传斌在本案恢复审理后给予的举证期内提出管辖权异议，因安佳信物业公司并未变更诉讼请求、未产生新的答辩期，原审法院对其管辖权异议未予处理。
安佳信物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、苏传斌支付水费1050元（2007年3月至2010年8月）、垃圾处理费567元（2007年3月至2010年8月）、物业管理费9419.76元（2007年4月至2010年9月）、本体维修基金905.94元（2007年4月至2010年9月）；2、苏传斌承担水费违约金288.52元、滞纳金18494.57元；3、苏传斌承担安佳信物业公司利息损失1365.62元；4、苏传斌承担本案诉讼费用。
原审法院认为，安佳信物业公司据以主张物业管理权的相关合同经深圳市中级人民法院致函广州军区技术局未获答复，其真实性无法确认，该院不予采信。但鉴于安佳信物业公司已于各业主入住之时即在涉案小区进行物业管理服务，且涉案小区至今未召集业主大会选聘新的物业服务企业，在涉案小区业主依法召集业主大会选聘新的物业服务企业之前，为维护全体业主的共有利益和整个小区的物业管理秩序，安佳信物业公司仍有权对小区继续进行物业管理服务并依经备案的价格收取物业管理服务费用，对此，（2011）深中法民五再字第50、51号民事判决已作出认定。
本案诉争焦点在于，苏传斌能否以安佳信物业公司物业管理水平不到位及侵害业主共有利益为由拒交管理费？
一、业主不得以物业管理服务质量问题进行同时履行抗辩。物业管理服务合同关系不同于一般的合同关系，基于建筑物区分所有权模式下众多业主共有权和成员权必须集中、统一行使的权利架构和全体业主必须在同一物业服务区域共同生活的现实，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征，因而物业服务合同是一种集体性的、公共性的合同，在该种合同关系中，业主个体的物业管理服务需求须与整个小区业主的需求保持同质，超出整个小区业主一般水平的物业服务需求及其产生的相应诉求无法在法律上获得支持，因为不同业主对物业服务是否适当的主观性感受千变万化，如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由拒交物业管理服务费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业管理费用的其他业主也不公平。业主如对物业服务质量不满意应通过合法途径解决，即通过行使《物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业服务费用。同时，苏传斌所称的楼上装修事宜影响其财产安全的理由亦不成立。从庭审时安佳信物业公司、苏传斌陈述看，苏传斌投诉后安佳信物业公司已对楼上业主进行了提示，而楼上业主采用电钻凿地板的方式亦符合装修的通例，苏传斌要求楼上业主采用手工方式凿地板显然干涉了其他业主的正当权利，对此安佳信物业公司已履行其必要义务，并无过错。如因楼上业主装修确实导致苏传斌损失，苏传斌应另循法律途径向肇事业主主张权利，其以此为由拒交管理费、水费等费用缺乏事实和法律依据。故苏传斌以物业服务质量存在问题为由拒交物业管理服务费用的理由不成立，原审法院不予支持。
二、基于维护小区物业管理服务秩序和业主全体利益的同样理由，如业主认为物业服务企业有侵害业主共有利益、非法占用公共用地、擅自使用本体维修基金等行为的，可以通过法定途径另外提起诉讼要求物业服务企业进行损害赔偿，亦可以向物业服务企业管理部门进行反映，但同样不得以此为由行使同时履行抗辩，以此拒交物业管理服务费用。
综上，对于安佳信物业公司主张的2007年4月至2010年9月间的物业管理费9419.76元原审法院予以照准，但安佳信物业公司主张的利息损失、滞纳金缺乏依据，原审法院不予支持。同时，房屋专项维修资金（本体维修基金）属于业主共有财产，物业服务企业有权代收代缴，故对于安佳信物业公司主张的房屋专用维修基金905.74元原审法院予以照准，同样安佳信物业公司主张的利息损失、滞纳金缺乏依据，原审法院不予支持。同时，因苏传斌已于安佳信物业公司起诉后交清了水费和垃圾处理费，安佳信物业公司诉请的相关费用失去依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第一款、第二款、第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、苏传斌于判决生效之日起十日内向深圳市安佳信物业管理有限公司支付2007年4月至2010年9月间的物业管理费9419.76元、房屋专项维修资金905.94元；二、驳回安佳信物业公司的其他诉讼请求。案件受理费602元（已由安佳信物业公司预交），由安佳信物业公司负担378元，由苏传斌负担224元。
上诉人苏传斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决。事实与理由：一、己查明安佳信物业公司不具有管理服务的合法性，其既无建设单位的委托合同，又无业主委员会的聘请合同，服务行为和收费均不合法。二审法院应予改判。二、安佳信物业公司目前的收费标准未经任何部门核准备案，原审事实认定有重大失误，请求二审法院予以改判。三、安佳信物业公司认为小区没有物业管理就会混乱的说法既没有事实根据也没有法律依据。对积极促成业主委员会成立的业主的疯狂打击报复，手段恶劣。
被上诉人安佳信物业公司口头答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、苏传斌陈述的并非事实，与本案没有关联性。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
在二审审理过程中，苏传斌提供照片，主张房屋天花受损，要求安佳信物业公司赔偿损失20000元。
本院认为，安佳信物业公司据以主张物业管理权的相关合同虽未在生效判决和本案审理中得以核实，但安佳信物业公司在各业主入住时即为涉案小区提供物业管理服务，因小区全体业主至今未采用业主大会决议的方式选聘新的物业服务企业，为维护全体业主的共有利益和小区的物业管理秩序，原审认定安佳信物业公司有权继续提供物业服务并收取物业服务的相关费用，符合本案事实和法律规定，本院予以确认。安佳信物业公司具有物业管理资质，且（2011）深中法民五再字第50、51号判决书已经查明安佳信物业公司收取的每平方米2.60元／月物业管理费、每平方米0.25元／月本体维修基金已经深圳市物价局福田分局核准，在没有其他相反证据的情况下，苏传斌对上述收费标准的核准备案提出异议，本院不予采纳。
对于苏传斌主张的房屋损失问题，其提供的照片虽然显示天花有不规则的裂痕，但该裂痕的形成原因从照片中无法直接判定。退而言之，即使存在楼上业主装修施工的原因，因安佳信物业公司已经对相关装修行为进行了提醒和告知，现有证据并不能反映安佳信物业公司存在疏于履行物业管理职责的行为，苏传斌以此作为不交纳物业管理费等各项费用的理由，事实依据不足，本院不予支持。苏传斌未在一审期间内就房屋损坏赔偿问题提出反请求，本院二审程序不予审查。苏传斌就天花裂痕成因取证后，可另循法律途径主张损失赔偿问题。
综上，上诉人苏传斌的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费224元，由上诉人苏传斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
二〇一四年三月十九日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。