湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终361号
上诉人：郑诚刚。
上诉人：郑诚强。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张丕穆（特别授权）。
被上诉人（原审原告）：李之英。
委托诉讼代理人：彭剑。
郑靖楚因与李之英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2016）湘1126民初1303号民事判决，向本院提起上诉。上诉期间，郑靖楚因病死亡，其法定继承人郑诚刚、郑诚强申请参加诉讼。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑诚刚、郑诚强及其共同委托诉讼代理人张丕穆与被上诉人李之英及其委托诉讼代理人彭剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑诚刚、郑诚强上诉请求：湖南省宁远县人民法院（2016）湘1126民初1303号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、原判决据以裁判的由被上诉人李之英提供的“契约二”是假契约，真契约须满足李之英持有唯一原件和郑建国在上面有亲笔签名，上诉人为此申请二审法院对“契约二”上郑建国的签名作笔迹鉴定；2、“契约二”违法转让国有划拨地应属无效。
李之英辩称，上诉人认为被上诉人一审提供的“卖房契约”是假契约，既无事实依据，也无法律依据；上诉人以涉案房屋土地性质为国有划拨地为由，要求确认“卖房契约”无效，违反了诚实信用原则，也不符合法律规定。
李之英向一审法院起诉请求：1、由郑靖楚履行“卖房契约”义务为李之英办理位于宁远县舜陵镇水市路7巷5号（即原水市路xxx号）房屋产权证过户手续，并承担所有税费：2、本案诉讼费用由郑靖楚承担。
一审法院认定事实：郑靖楚于1985年在原城关镇水市路xxx号（现为水市路7巷5号）自建一栋两层楼房，并办理了所有权人为郑靖楚地号xxx的房屋所有权证。1992年11月15日，宁远县国土管理局为郑靖楚填发了宁国用（1992）字第xxx号国有土地使用证，该土地为国有划拨土地。1994年郑靖楚因欠银行贷款无法偿还，因此自行张贴公告售房。郑梅林看到公告后，与李之英一起找到郑靖楚商谈。经过磋商，双方于1994年3月8日在郑靖楚家签订卖房契约，该契约由中人郑梅林执笔行文，内容如下：卖房人郑靖楚由于房屋宽余，经全家同意，愿将房屋座落在宁远县城关镇水市路xxx号的钢筋混合大楼（两层）（包括余坪围墙）让售壹半给买房人李之英居住管业，经双方协定售房，价款计人民币捌万贰仟陆佰元正（包括税契及过户手续），现特立卖房契约供买主保存，便于管业。1、卖主将自有房屋壹栋（两层楼）的半座房屋出卖给买主管业。２、此房屋座西朝东，北面是街道公路，南面是邻近居民房界（围墙）现出售给买主管业的范围是：东面是所买房屋滴水为界（另卖主在滴水线外送五十公分（壹尺五寸）给买主作围墙与水沟用，同时卖主滴水沟废水同此水沟排出，沟上所有权归买主管业，西面是空地围墙，配售壹半给买主管业，界线以围墙脚边水沟为限，北面以街道公路为限，南边自街道边屋第一条牛腿（即大梁）起向南面进数至第四条牛腿（大梁）中线为界（与卖主同第四条牛腿中线为限，东至西面第四条牛腿（大梁）的所连的大梁中线为限，直达房屋后檐，该梁属买主卖主两人公用梁，梁柱直截墙属两人公有墙，后面余坪以第四条梁中垂直线为分界线，北面归李之英管业，南面归卖主管业，其主权各占一半，一切修建责任及分界线间墙均由买主负责）。上至屋顶下至石脚均由买主管业。其所有权属买主在该范围内原有水电设施等一并配给买主管业。3、付款办法自立契约之日起一次付清不欠分文。4、卖主因清理搬居实物自立据之日起壹月内交房给买主管业。其它余坪及门面围墙买主可立即改造施工。买主进居时，卖主将写纸时的原状（包括门、门框、窗户及玻璃）交付给买主无异。……5、房付款后，卖主自觉在第二天办好税契及过户手续付给买主。拖延时间对买主有妨碍，一切责任由卖主负责。契约写好后，李之英、郑靖楚、郑梅林、刘继义均在契约上签名（李之英承认郑建国在卖房契约上签名，郑建国否认签名笔迹，因郑建国证言前后矛盾，不予确认）。卖房契约双方只书写了一份由原告李之英保存。原告李之英当天将购房款给付了被告郑靖楚。随后，郑靖楚将所卖的房屋交给李之英使用，李之英按约定将房屋第四大梁垂直至余坪围墙砌断，北面归原告李之英使用，南面归郑靖楚使用，双方相安无事至2010年。2010年郑靖楚为改建房屋要求李之英撤除间墙，双方发生争执。2012年2月17日郑靖楚向法院提起诉讼，要求李之英返还强占的余坪。2012年3月15日李之英提起反诉，要求郑靖楚为其办理国土过户手续。2012年7月29日郑靖楚向法院申请撤回本诉，法院依法准许。法院于2012年11月26日依法作出（2012）宁法民二初第31号民事判决：由郑靖楚在本判决生效后5日内为李之英办理国有土地使用权过户手续（现土地位于舜陵镇水市路7巷5号。过户土地范围为李之英购买房屋所占土地以及房屋第四大梁垂直房屋后围墙以北余坪国有土地）。过户费用由李之英承担。郑靖楚不服，提出上诉，湖南省永州市中级人民法院于2013年4月21日作出（2013）永中法民二终字第26号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决已经发生法律效力。1994年3月6日，李之英向宁远县房产局申请办理房屋产权证，1996年10月20日宁远县房产局为李之英办理房屋产权证。在2012年双方民事纠纷诉讼期间，郑靖楚于2012年12月6日提起行政诉讼。经审理，宁远县房产局存档处卖房契约复印件为假契约，该假契约复印件除内容笔迹、房款、签名人数、签名笔迹与李之英保管的卖房契约原件不同，其余内容完全一致。该假契约房价款为45,000元，落款处签名人为“李之英、郑靖楚、郑梅林、郑建国”（郑靖楚、郑建国指认该假契约复印件上郑靖楚、郑建国的签名为其本人签名，但否认契约内容）。法院以办证程序存在瑕疵、违反法定程序为由于2013年5月28日依法作出（2013）宁法行初字第1号行政判决，撤销了宁远县房产局1996年10月20日颁发给李之英地号为xxx的房屋所有权证。湖南省永州市中级人民法院（2013）永中法民二终字第26号民事判决生效后，2014年11月25日，宁远县房产局依李之英的单方申请颁发了宁房权证2014字第x**号房屋所有权证，郑靖楚再次提起行政诉讼，湖南省永州市中级人民法院于2015年6月10日以（2015）永中法行终字第54号行政赔偿判决撤销了宁房权证2014字第x**号房屋产权证。李之英遂诉至法院。另查明，郑靖楚于1994年7月6日以其名下位于城关镇水市路xxx号房屋作抵押向银行贷款本金9万元至今未还。
一审法院认为，本案争执焦点一是李之英提交的卖房契约的真伪；二是假如为真，合同是否有效。关于卖房契约真伪的判断，如前所述：1、从卖房契约原件外观看，整张契约纸张完整、连贯，没有撕扯、拼接痕迹；2、从司法鉴定意见看，卖房契约原件落款处“郑靖楚”的签名确为郑靖楚在原件上直接书写形成的笔迹；既然郑靖楚笔迹为真，而整张契约纸张完整、连贯，没有撕扯、拼接痕迹，自然整张纸张无法伪造、变造；3、在双方2012年诉讼中，郑靖楚提交法庭的证据中有其代理人早于双方诉讼前的2010年元月、5月找李之英、郑梅林所作的询问笔录，二人的陈述与在法庭上的陈述一致；4、卖房契约原件上“郑梅林”、“刘继义”的签名经过了郑梅林、刘继义本人的辨认；5、从历史看，双方自签订协议之后，李之英就修建了间墙，居住使用管理所购买的房屋及余坪至2010年达十五六年，双方相安无事；6、从诚信看，郑靖楚在已将半座房屋转让给李之英之后，隐瞒真实情况以水市路xxx号房屋作抵押担保向银行贷款至今未还，明显违反诚实信用原则；7、从法律程序上看，卖房契约已经两级法院二审终审确认为客观、真实，并在此基础上作出了生效判决，郑靖楚否认卖房契约，亦间接否定了生效判决的既判力，也与《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定不符。综上，李之英提供的卖房契约客观、真实。关于卖房契约是否有效的问题。法院认为，本案审查的是房屋买卖合同而并非一份独立的土地使用权转让合同，郑靖楚对水市路xxx号房屋享有所有权，对该房屋占用范围内的土地取得了国有土地使用证，该地虽是划拨用地，但郑靖楚是合法占用。郑靖楚与李之英平等、自愿协商，以等价有偿的方式转让房屋，签订卖房契约，该契约客观、真实，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，该份卖房契约合法有效，双方应当全面履行合同义务。对于李之英请求郑靖楚协助其办理房屋过户（即转移登记）手续，法院予以支持。李之英请求由卖主承担过户（即转移登记）的税费，是契约约定郑靖楚应当履行的合同义务，虽然李之英没有明确具体项目、数额，根据交易习惯和合同本意，该项费用以相关部门在为李之英办证过程中出具的正式发票数额为凭，本案中1996年10月20日宁远县房产局为李之英办理房屋产权证，郑靖楚通过行政诉讼否认其协助李之英到房产局办理房屋产权证，郑靖楚违约，违约过错在于郑靖楚。因此，对于李之英请求由郑靖楚承担办理房屋转移登记手续的税费，法院予以支持。郑靖楚提出假设契约为真，郑靖楚也是只卖了房屋没有卖地，而且地皮是国有划拨性质，郑靖楚主张，水市路xxx号房屋占用的土地为国有划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，该土地使用权未经有批准权的人民政府批准转让，应当以合同违反法律、行政法规强行性规定而无效。对于本案能否适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的问题，法院认为，1、本案是房屋买卖合同并非独立的一份土地使用权转让合同，合同标的是房屋，当事人双方交易的目的是通过订立契约买方合法占有房屋并由卖方协助共同申请有关国家机关颁发权属证书进而取得物权，根据《中华人民共和国物权法》第147条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分；2、房屋是不动产，必须附着在土地之上，脱离土地焉有房屋，郑靖楚将房屋与房屋占用范围内的土地相剥离，主张其出卖的是房屋并非土地，以其交易的土地未经批准转让从而否认本案合同的效力，有悖常理，不讲诚信；3、对于第十一条应从条文文义出发结合解释出台的背景、立法的初衷来理解，法律的立场是“不轻易认定合同无效，能够采取补救措施的则予以补救”，本案交易房屋占用的土地虽是国有划拨性质，但办证过程中可以通过补缴土地出让金的方式取得国有土地使用权，从而维护社会交易秩序的健康、稳定；4、对于本案交易房屋占用的土地能否过户已经有生效判决支持。综上，对郑靖楚的答辩意见，法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决：由郑靖楚在本判决生效后5个工作日内协助李之英办理位于水市路7巷5号（原水市路xxx号）房屋的房屋所有权转移登记手续，办理房屋所有权转移登记手续所需承担的税费凭办证部门的正式票据由郑靖楚承担。案件受理费1800元，由郑靖楚承担。
本院二审期间，上诉人郑诚刚、郑诚强申请证人郑建国出庭作证。郑建国当庭对李之英一审时提供的“卖房契约”进行辨认，陈述“卖房契约”上郑建国的签名并非其本人所书。因郑建国的证言前后矛盾，且其证言亦非认定本案的唯一的关键证据，故本院对郑建国的证言不予采信。
被上诉人未向本院提交新的证据。
经二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，郑靖楚与李之英签订的“卖房契约”系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，双方均应该按照合同约定全面履行合同约定义务。对于李之英请求郑靖楚协助其办理房屋过户（即转移登记）手续的诉请，依法应予支持。关于李之英提交的卖房契约的真伪问题。由于双方均认可签订了“卖房契约”，且该契约仅书写了一份由李之英保存，故确认“卖房契约”上郑靖楚签名的真伪即可确认李之英提供的契约的真伪。从司法鉴定意见看，卖房契约”原件落款处“郑靖楚”的签名确为郑靖楚所写，且整张契约纸张完整、连贯，没有撕扯、拼接痕迹，排除了其内容经过伪造、变造的可能，故“卖房契约”的真实性可以得到确认。上诉人郑诚刚、郑诚强反驳提出对方在郑靖楚签名的草稿纸上伪造“卖房契约”的理由违背常理，其可能性微乎其微，且没有任何证据证实，本院不予采纳。关于双方签订的“卖房契约”因涉及划拨土地上的房屋买卖是否有效的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从以上规定来看，讼争的房屋土地性质为划拨土地，并不影响合同的效力，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的土地出让金后即可办理过户手续。故郑诚刚、郑诚强提出李之英提供的契约是假契约，且契约内容违反了法律规定应属无效的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人上诉人郑诚刚、郑诚强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一七年三月二十六日
书 记 员 罗 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。