新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民终1660号
上诉人(原审原告):唐丽霞，女，1983年1月14日生，住伊宁市。
委托诉讼代理人：汪才秀，伊犁州诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告):伊犁美家园房产经纪有限责任公司，住所地:伊宁市斯大林街5巷18号汇和4号楼1层13号。
法定代表人：唐文君，该公司经理。
委托诉讼代理人：张桂香，女，1981年8月16日出生，公司职员，住新疆伊宁市。
被上诉人（原审被告）：贾建国，男，1972年1月28日生，住喀什市。
被上诉人（原审被告）：雷玉荣，女，1972年10月5日生，住喀什市。
被上诉人（原审被告）：贾俊英，女，1962年12月27日生，住伊宁市。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：贾建国，男，1972年1月28日生，，住喀什市。
原审第三人：张洁，女，1982年5月28日生，住新疆察布查尔县。
上诉人唐丽霞因与被上诉人伊犁美家园房产经纪有限责任公司（以下简称美家园公司）、贾建国、雷玉荣、贾俊英以及原审第三人张洁居间合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2017）新4002民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐丽霞上诉请求:撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：首先，一审认定其未就购房事宜与美家园公司以及贾建国、雷玉荣进行协商与客观事实不符，缺乏认定事实的依据，实际情况是其曾多次与美家园公司以及贾建国进行沟通交流协商，但没有达成协议。美家园公司给其出具的收据上写明是由乙方（购房人）付佣金5,000元，但一审认定这5,000元是贾建国、雷玉荣支付的居间费用，与事实不符。其次，一审法院认定是其自身原因致使双方最终未履行房屋买卖合同是明显错误的，本案买方与卖方根本就没有签订购房合同，双方对于房屋买卖的最基本条款都没有达成协议。其在购房过程中，要求对卖房人及其委托代理人身份信息以及房屋所有权证书等证件进行核对，但遭到了美家园公司的拒绝，这是美家园公司的过错，而不是其的过错。另贾建国、雷玉荣在收取定金后又将房屋出卖他人，美家园公司隐瞒了这一事实。
被上诉人美家园公司辩称：其没有收取唐丽霞佣金5,000元，其将收取唐丽霞的20,000元支付给了贾建国、雷玉荣，并扣取5,000元佣金。一审判决正确，请求维持原判。
被上诉人贾建国、雷玉荣、贾俊英辩称：是因为唐丽霞的原因导致没有签订房屋买卖合同，其也是受害者。请求驳回上诉，维持一审判决。
原审第三人张洁未陈述意见。
唐丽霞向一审法院起诉请求：1、美家园公司退还收取的20,000元购房款（含居间费5,000元）；2、本案诉讼费用由美家园公司承担。
一审法院认定事实,2016年4月18日，唐丽霞通过美家园公司欲购买贾建国、雷玉荣位于伊宁市苹果一期三楼住房，并于当日通过第三人张洁的银联卡向美家园公司支付定金20,000元。美家园公司向唐丽霞出具了收款收据，内容为：交款单位张洁，人民币20,000元，此款转交房主手里视为定金，乙方付佣金5,000元，房主到手37万元整，乙方承担个人所得税。2016年4月22日，贾俊英作为贾建国的代理人出具了内容为：今收到张洁购伊宁市苹果一期16号楼一单元302室定金贰万元整（20,000元）的收条。2016年7月15日，雷玉荣从喀什市回伊宁市办理房屋买卖及过户手续，期间，美家园公司为节省双方的过户时间，先行在房产局办理了过户备案申请。8月15日唐丽霞及雷玉荣去美家园公司协商办理付款及过户手续时，唐丽霞以没有签订买卖合同与美家园公司发生争执，唐丽霞即离开美家园公司办公室，未再就购房事宜与美家园公司、雷玉荣等人进行协商，2016年10月雷玉荣将该房屋出售他人。
另贾建国、雷玉荣系夫妻关系，位于伊宁市苹果一期16号楼一单元302室系雷玉荣所有，贾俊英系贾建国的姐姐，其出具定金收条是接受贾建国、雷玉荣委托出具的。
一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
本案的争议焦点一、唐丽霞与美家园公司之间的法律关系，即双方形成的是否是居间合同法律关系。据查明的事实，唐丽霞通过美家园公司预购买贾建国、雷玉荣的房屋，虽然其与美家园公司未签订书面居间合同，但根据收款收据的内容上看，双方已达成了居间意向，并对居间费用的数额进行了约定，因此双方之间应属于居间合同法律关系。
焦点二、美家园公司应否退还唐丽霞支付的定金20,000元。据查明的事实，唐丽霞在看房决定购买该房屋后，即向美家园公司支付了20,000元作为购房定金。而美家园公司在收到该定金后，即将其中的15,000元转至贾建国处，剩余5,000元作为贾建国、雷玉荣支付的居间费，对此，贾建国、雷玉荣及美家园公司当庭予以认可。因此对于唐丽霞庭审中陈述，其在与贾建国电话沟通时，贾建国称并没有收取唐丽霞支付的20,000元的事实，一审法院不予采信。由此可以得知美家园公司并没有收取过唐丽霞支付的居间费，也就不存在退还唐丽霞居间费。另据查明的事实及由美家园公司出具的收款收据内容，唐丽霞支付的20,000元系其为购买该房屋支付的购房定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案，为履行房屋买卖义务，雷玉荣自2016年7月15日从喀什来伊，但在支付购房款和预办理产权过户手续时，由于唐丽霞自身原因致使双方最终未履行房屋买卖合同，其责任在于唐丽霞，故唐丽霞主张返回定金的请求，于法无据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回唐丽霞的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由唐丽霞负担。
本院二审期间，唐丽霞提交了2016年8月14日、8.15日与贾建国的通话录音，2016年8月14日与美家园公司业务员杨小英的通话录音以及2016年11月21日与杨小英的谈话录音，因上述证据在一审期间就已经存在，不属于二审中的新证据，本院不予认证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：美家园公司向唐丽霞出具的收据中”乙方承担个人所得税”应为”房主承担个人所得税”。2016年4月22日，贾俊英作为贾建国的代理人向美家园公司出具了20,000元收条，但贾建国实际收到美家园公司15,000元。
本院对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明，唐丽霞于2016年4月18日向美家园公司交款20,000元，系向陪其去购房的朋友张洁所借，美家园公司在收条上写明交款人为张洁。张洁曾以此份收条起诉美家园公司，因为诉讼主体的原因于2017年1月16日向伊宁市法院申请撤诉，伊宁市法院以（2017）新4002民初254号裁定予以准许张洁撤回起诉。本院再查明，2016年4月22日美家园公司提供了房屋买卖居间合同文本，贾俊英合同落款代理人处签名、美家园公司在合同落款处盖章，唐丽霞未在合同上签名。该合同第二条定金支付”甲（贾建国、雷玉荣）乙（唐丽霞）双方已达成该房屋买卖意向，在签订本合同时，乙方通过丙方（美家园公司）向甲方转交购房定金人民币20,000元，同时丙方预留人民币5,000元，作为结清甲方交房之前的水暖电等物业费的保证金。唐丽霞与雷玉荣未签订房屋买卖合同。美家园公司在一审中以已将20,000元定金转交给贾建国、雷玉荣为由，申请追加贾建国、雷玉荣、贾俊英为本案被告。
本院认为:唐丽霞于2016年4月18日向美家园公司交款20,000元，根据居间合同交易习惯，属于意向金，原审将此定性为定金，属于认定事实错误。唐丽霞与美家园公司虽然未签订书面的居间合同，但通过美家园收取唐丽霞购房意向金的收据，可以认定双方依法成立了居间合同，其合同条款应当参照美家园公司提交的房屋买卖居间合同格式文本确定。该居间合同具有法律约束力，当事人均应按约遵守。另，《经纪人管理办法》第十七条规定，经纪人在经济活动中，应当遵循以下规则：（四）妥善保管当事人交付的样品、保证金、预付款等财物。唐丽霞通过美家园公司购买雷玉荣所有的房屋，并向美家园公司支付购房意向金20,000元。在唐丽霞与雷玉荣签订房屋买卖合同之前，美家园公司将20,000元意向金转交给贾建国、雷玉荣，违反了合同约定，而且超出了法律允许的居间人权利范围，没有尽到妥善保管的义务，美家园公司对此存在过错。因雷玉荣于2016年10月将该房屋通过另一家房产中介公司出售他人，美家园公司最终未促成唐丽霞与雷玉荣签订房屋买卖合同，唐丽霞与美家园公司之间的居间合同已属于事实上履行不能的合同，故美家园公司应将收取的20,000元意向金退还唐丽霞。至于美家园公司将收取唐丽霞的购房意向金20,000元支付给贾建国、雷玉荣作为购房定金，系美家园公司与贾建国、雷玉荣之间的居间合同关系，双方之间为此发生争议应另行解决。在唐丽霞与雷玉荣签订房屋买卖合同之前，唐丽霞与雷玉荣不存在法律上的合同权利义务关系，原审认定系争的20,000元为房屋买卖合同的履约定金，没有事实和法律依据，本院予以纠正。
综上所述，唐丽霞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销伊宁市人民法院（2017）新4002民初2654号民事判决；
二、伊犁美家园房产经纪有限责任公司应于本判决生效后七日内返还唐丽霞购房意向金20,000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，由伊犁美家园房产经纪有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 平
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一七年九月二十二日
书记员 蒋红梅