贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔06民终821号
上诉人（原审被告）：松桃特驱置业有限公司，住所地松桃县七星广场滨江花园B区16幢。
法定代表人：王德武，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：邹龙涛，男，1986年10月25日出生，土家族，住贵州省松桃苗族自治县。
委托诉讼代理人：付光维，贵州锦江河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师。
上诉人松桃特驱置业有限公司(以下简称“特驱公司”）因与被上诉人邹龙涛商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人特驱公司的委托诉讼代理人丰栋、吴成毅,被上诉人邹龙涛的委托诉讼代理人付光维、陈友进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人特驱公司上诉请求：一、撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017)黔0628号民初463号民事判决第一项、第二项判决，并依法改判。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对特驱公司逾期交房以及逾期办证给邹龙涛所造成的实际经济损失认定不清，适用法律不当。1、原审法院参照松府发[2011]28号文件第二十三条的规定按增加过渡费的方式计算逾期交房违约金后，又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条上浮30%计算违约金，实质上是对特驱公司进行惩罚性赔偿。2、关于逾期交房的违约责任问题，在计算特驱公司逾期交付房屋给邹龙涛所造成的损失时，参照松桃南片区房屋拆迁安置期间住宅类房屋过渡费每月7元/m2标准作为计算基数，算出初步违约金金额，可以在初步违约金金额上上浮但不超过30%计算逾期交房违约金。3、原审法院按增加过渡费的方式计算出的特驱公司逾期交房违约金远远高于邹龙涛的实际经济损失。4、特驱公司与邹龙涛在《补充协议》第10.3条约定：“双方签订的合同约定的‘已付房价款’是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。”，原审法院在计算逾期交房违约金时以合同约定的房屋总价款为基数计算，有悖于双方的约定。
邹龙涛辩称，1、计算逾期交房违约金不应扣除60日。2、合同约定违约金不高，应按合同约定日万分之五计算。3、合同中没有约定转移登记时间，交房后180条转移登记，该交房是约定的交房时间。3、对‘已付房价款’不包含银行按揭款的约定无效。
邹龙涛向一审法院起诉请求：1、依法判决特驱公司支付邹龙涛逾期交房违约金18000.00元；2、依法判令特驱公司支付邹龙涛逾期办证违约金（自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每日按已付房款的3%计算）；3、本案诉讼费由特驱公司承担。
一审法院认定事实：对双方当事人签订的《商品房买卖合同》的效力、实际交付房屋时间（2015年10月29日）、面积123.99㎡、房屋总价款400000.00元的事实，予以确认。对双方有争议的事实和证据，认定如下：
1、对约定交房时间的认定。本案诉争的《合同》第十一条“交房时间和条件”约定载明：“（一）出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。……”；该合同附件12《贵州省商品房买卖合同》补充协议（一）5.4明确约定：“乙方（买受人）同意甲方（出卖人）从交房之日起60个工作日内完成交房，在此期限内甲方不算违约。若超过60个工作日因甲方的原因仍未完成交房，则按合同相关条款办理”。邹龙涛代理人认为“补充协议是格式条款，免责的内容不具有法律效力”。经审查，该补充协议条款并非声明免责条款，而是对交房时间的补充约定，与主合同具有同等的法律效力，故交房时间应当按照约定扣除60个工作日，即从2014年12月30日顺延60个工作日，即至2015年3月25日。特驱公司并未举证证明其尽了通知交房义务，故逾期交房的违约责任应从2015年3月25日开始计算。
2、对完成交付房屋时间的认定。本案诉争的《合同》第十一条“交房时间和条件”约定载明：“（一）出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；同时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程住宅分户验收表》。邹龙涛代理人认为，特驱公司虽然于2015年10月29日将《合同》涉案商品房交付给邹龙涛并予装修，但未达到约定交房条件，且未向邹龙涛交付上述约定的法律文件，未完成完整意义上的房屋交付义务。特驱公司代理人则提出应以转移房屋占有为完成实际交付。经查，邹龙涛、特驱公司已于2015年10月29日完成了诉争的商品房的交付，有特驱公司提供的“松江希望城接房流转单、房屋移交确认书、声明、装修申请审批表、业主情况登记表”在卷佐证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案邹龙涛在接受诉争的商品房时，对上述《合同》约定的交房条件在“松江希望城接房流转单、房屋移交确认书”中已作另行约定，故应视为对《合同》约定房屋交付条件的变更，特驱公司主张的转移房屋占有为完成实际交付的辩解，符合司法解释的规定，予以采纳。邹龙涛认为应以交付约定的法律文件才算完成完整意义上的房屋交付义务的主张，不予认定。
3.对逾期交房给邹龙涛造成损失的认定。在本案无证据证明特驱置业公司的逾期交付房屋行为给邹龙涛造成具体损失金额的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。由此可知，逾期交付使用房屋给购房者造成的损失可以通过有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准进行确定。本案诉争的商品房属于松桃城南片区，参照该片区房屋拆迁安置期间住宅类房屋过渡费每月7元/㎡标准，并同时参照松府发[2011]28号文件第二十三条的规定予以确定租金损失。松府发[2011]28号文件第二十三条的规定：“因房屋征收部门的责任导致延长过渡期的，按照房屋征收协议约定期限自逾期之日增加过渡费，增加标准为逾期不满半年的增加25%；逾期半年不足一年的增加50%；…；计算买受人的因逾期交房造成的租金损失。即自2015年3月26日起至2015年10月29日期间，每月租金为123.99㎡*7元/㎡*（1+50%）=1301.90元，共计租金1301.90元/月*8个月（不足8个月按8个月计算）=10415.16元。
4、对逾期办理房屋产权登记违约时间的认定。经查，涉案《合同》第二十二条“房屋登记”中约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款3%的违约金；交付后180天办理转移登记”。涉案商品房屋已于2015年10月29日实际交付，按交付后180天办理转移登记计算，特驱公司应于2016年4月30日前办理并完成产权登记，逾期构成违约。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。本案中，对邹龙涛主张按《合同》第十三条约定出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，特驱置业公司认为过高，请求依法予以调整减少。自2015年3月25日起按《合同》约定“甲方按日向乙方支付已付房款万分之五的违约金”的内容计算至2015年10月29日的违约金为43600.00元，与确认的上述损失金额10415.16元，相比双方约定的违约金确属过高。特驱置业公司认为本案《商品房买卖合同》约定的逾期交付房屋违约金过高而提出减少的请求，符合上述法律和司法解释的规定，酌情减少该笔违约金。特驱置业公司应支付邹龙涛逾期交付房屋违约金数额为10415.16元×（1+30%）=13539.71元，邹龙涛主张的逾期交房违约金中超出此数额部分，不予支持。对邹龙涛主张逾期办理房屋产权登记违约金的请求。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。经查，2016年中国人民银行公布的1-5年（含5年）期贷款年利率为4.75%，逾期贷款利率按（银发[2003]251号文件）在贷款利率水平上加收30%-50%。对逾期贷款利率，在贷款利率水平上酌定加收30%，即4.75%×（1+30%）=6.175%。特驱置业公司应支付邹龙涛逾期办证违约金数额自2016年4月30日起计算至2017年3月31日为400000.00元×6.175%/年÷12月/年×23月＝47341.67元。判决：一、松桃特驱置业有限公司在本判决生效之日起十日内向邹龙涛支付逾期逾期交房违约金13539.71元、逾期办理房屋产权证违约金47341.67元（暂计算至2017年3月31日），共计违约金60881.38元；二、2017年1月1日后逾期办理房屋产权证违约金以房款总价400000.00元为基数，按年利率6.175%计算至房屋产权登记之日止（但因买受人原因导致延期的时间除外）。三、驳回邹龙涛的其他诉讼请求。案件受理费1434.00元，减半收取计717.00元，由邹龙涛负担49.00元，松桃特驱置业有限公司负担668.00元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定《商品房买卖合同》的效力、实际交付房屋时间（2015年10月29日）、房屋建筑面积123.99㎡、总价款400000.00元的事实，予以确认。另查明,2014年9月12日邹龙涛向特驱公司购买松江希望城A-12幢1单元4层1号房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同中对付款方式、交房时间、逾期交房责任及转移登记等作了约定，买受人采取贷款方式付款，买受人应向出卖人交付首付房款120000元，余款280000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付商品房。对逾期交房责任约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。交付房屋后180天内办理转移登记。《商品房买卖合同》第三条转移登记第（二）款（2）约定，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的违约金”，对违约金的计算标准没有约定。双方在该《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第5.4条约定，“乙方（买受人）同意甲方（出卖人）从交房之日起60个工作日内交房，在此期限内甲方不算违约。若超过60个工作日因甲方原因仍然未完成交房，则按合同相关条款办理。”。同时第10.3条约定，双方签订的合同约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。邹龙涛于2015年10月29日向特驱公司支付购房款400000元，邹龙涛已缴纳契税、住宅专项维修基金。松江希望城A-12幢房屋于2015年4月2日已竣工备案。
本院认为，特驱公司与邹龙涛在《商品房买卖合同》中约定了特驱公司应在2014年12月30日前交付商品房，但在合同附件中双方对交付房的时间作了补充约定，从交房之日起60个工作日内完成交房，在此期限内特驱公司不算违约。该约定是双方对交房时间的特别约定，即交房时间从2014年12月30日延长60日为2015年2月28日。一审将交房时间计算错误，予以纠正。特驱公司与邹龙涛在《商品房买卖合同》中对逾期交房责任进行了约定，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中对“已付房价款”作了特别约定，指实际支付给特驱公司的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和，因此，按照合同约定，违约金应以邹龙涛支付给特驱公司的房款120000元为基数，按日万分之五计算，从2015年3月1日起至2015年10月29日商品房实际交付之日止。特驱公司主张违约金过高，但未提供证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，其主张不能成立。一审按照购房总价款计算违约金与合同约定不符，合同约定“已付房价款”不包括银行提供的按揭款，合同约定以“已付房价款”按日万分之五计算违约金，并不存在违约金过高，一审以购房总价款计算违约金，认为违约金过高而调整并参照房屋拆迁安置期间住宅类房屋过渡费标准计算违约金不当，应予纠正。
邹龙涛与特驱公司在《商品房买卖合同》中约定，交房后180天内办理转移登记。特驱公司于2015年10月29日已向邹龙涛交付商品房，按照合同约定交房后180天内办理转移登记，即特驱公司应于2016年4月27日办理商品房转移登记。因双方在《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金的数额及损失赔偿额计算方法没有约定，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，年利率为6.175%，特驱公司应支付邹龙涛逾期办证违约金，以购房款总额400000元为基数，以年利率6.175%计算，从2016年4月28日起至商品房转移登记之日止。
综上所述，特驱公司的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初463号民事判决；
二、松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十日内向邹龙涛支付逾期交付房屋违约金（以人民币120000元和实际已归还给银行的按揭款本金的总和为基数，按日万分之五计算，从2015年3月1日起至2015年10月29日止）。
三、松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十日内向邹龙涛支付逾期办理房屋转移登记违约金（以人民币120000元为基数，按年利率6.175%计算，从2016年4月28日起至办理商品房转移登记之日止）。
一审案件受理费717元、二审案件受理费1322元，共计2039元，由邹龙涛负担371元，松桃特驱置业有限公司负担1668元。
本判决为终审判决。
审判长 唐正洪
审判员 田 芳
审判员 熊亚飞
二〇一七年八月二十六日
书记员 祖延君