铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽1202民初1215号
原告：中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行，住所地：铁岭市银州区银州路27号。信用代码：91211200716487424J。
负责人：丁锋，系该行行长（未出庭）。
委托代理人：李红洁，系辽宁天意律师事务所律师。
代理权限：代为起诉，应诉，参加庭审，代为申请诉讼保全，或证据保全，代收法律文书。
被告：崔军，女，1965年7月1日出生，汉族。
委托代理人：崔凯（系被告崔军的哥哥），男，1956年1月11日出生，汉族。
代理权限：诉讼，和解，代收法律文书。
被告：辽宁新华诚房地产开发有限公司。住所地：铁岭经济开发区城南街1委。信用代码：91211200788717284R。
法定代表人：杜仁国，系该公司经理（未出庭）。
原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行与被告崔军、辽宁新华诚房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理，依法适用简易程序于2018年6月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李红洁到庭参加诉讼，被告崔军及其委托代理人崔凯到庭参加诉讼，被告辽宁新华诚房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年8月24日，原告与二被告签订《个人购房借款/担保合同》，被告崔军向申请人借款人民币210000元，用于购买被告辽宁新华诚房地产开发有限公司房屋。被告辽宁新华诚房地产开发有限公司对被告崔军的借款承担在《房屋他项权证》交原告前的阶段性连带责任。原告按约将贷款发放到被告辽宁新华诚房地产开发有限公司账户，借款人却未按合同约定支付贷款本息已连续三个月以上，根据合同14.1条款L项及14.2条款（4）约定，原告宣布借款人未偿还借款立即到期，要求被告崔军立即清偿贷款本金192714.97元及至实际偿还之日止的利息；因被告辽宁新华诚房地产开发有限公司尚未将《房屋他项权证》交原告，故被告辽宁新华诚房地产开发有限公司应对借款人的债务承担连带清偿责任。另，2012年1月9日被告辽宁新华诚房地产开发有限公司与原告就铁岭御点江山住宅小区项目个人按揭贷款事宜签订《按揭贷款业务合作协议》。被告辽宁新华诚房地产开发有限公司在原告指定账户（0712002441000002222）上存入总额为全部按揭贷款余额5%的款项，作为原告办理贷款项目的担保金。2017年2月27日，双方协议将金钱质押的保管方式由保证金账户变更为现金封包。根据《担保法解释》第85条及《担保法》第67条规定，原告请求对被告辽宁新华诚房地产开发有限公司保证金优先受偿。1、请求判令被告崔军立即偿还贷款本金192714.97元及利息从2017年4月24日至实际偿还之日止（包括罚息和复利）；2、请求判令被告辽宁新华诚房地产开发有限公司对被告崔军的债务承担连带偿还责任并判决原告对被告辽宁新华诚房地产开发有限公司的质押保证金封包内的1950704.85元享有优先受偿权；3、请求判令二被告承担原告实现债权全部费用（诉讼费用、保全费用）。
被告崔军辩称：欠款本金属实，利息也同意依法承担。本被告不还款是因为开发商不交付房屋所致。
被告辽宁新华诚房地产开发有限公司未到庭未答辩。
对原告举示证据的审核认定：
1、《个人购房借款/担保合同》（借款的相关内容及附条件的连带责任保证）
被告崔军没有异议，合同是真实的。本院予以认定。
2、铁岭市房预开发区字第*号《房屋预告登记证明》（诉争房屋未办理抵押权登记）。
被告崔军没有异议，本院予以认定。
3、《按揭贷款业务合作协议》（被告开发商以开发项目全部按揭贷款余额5%的款项额度作为出质资金提供质押担保）
被告崔军没有异议，本院予以认定。
4、《同意保证金封包入库保管承诺书》及《代保管交接登记簿》（变更质押保证金为现金封包,由原告保管）。
被告崔军没有异议，本院予以认定。
5、《个人借款凭据》（证明原告于2015年9月9日按合同约定将贷款发放到被告开发商帐户）
被告崔军没有异议，本院予以认定。
6、银行帐户管理系统出具的《自营历史明细表》（借款人还款情况及违约期数。2017年4月被告崔军开始连续逾期还款，未按时足额偿还贷款本息）。
被告崔军没有异议，本院予以认定。
7、铁岭市银州区人民法院(2018)辽1202财保33号民事裁定书及保全费收据（证明原告为保全被告开发商保证金封包支出保全费1520元）。
被告崔军没有异议，本院予以认定。
根据当事人陈述及举证、质证和本院认证，查明如下事实：2012年1月9日，原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行（甲方）与被告辽宁新华诚房地产开发有限公司（乙方）签订按揭贷款业务合作协议，约定：甲方为乙方开发建设的御点江山小区商品房购买人提供住房贷款，乙方则在借款人以所购商品房提供的抵押担保抵押登记完成前，为借款人偿还贷款本息向原告提供阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户按小区全部住房贷款余额的5%存入履约保证金，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按约履行偿还贷款义务，乙方须于接到甲方书面催款通知后5日内偿还，否则视为乙方授权甲方直接从履约保证金账户扣收。后双方又商定，由原告将该被告交付的履约保证金封包入库管理。2015年8月24日，原告（贷款人）与被告崔军（借款人）、辽宁新华诚房地产开发有限公司（保证人）签订个人购房借款担保合同，约定：借款人向贷款人借款210000元用于购买涉诉房屋，由贷款人直接将此款一次性划入保证人账户；借款期限180个月，自借款发放日起算；借款利率为借款凭证记载的借款利率5.15%，借款期限内遇基准利率调整，则自每次调整的次年1月1日起按调整后的基准利率及约定利率间的浮动比例确定并执行新的利率；借款人自借款发放次月起，以等额本息还款方式于每月23日偿还借款，每月最低偿还额1705元；借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权在约定利率基础上按日加收40%的罚息，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还借款、所产生的利息、罚息及其他费用；借款人以涉诉房屋提供预抵押担保；保证人于抵押登记完成且贷款人收到房屋他项权证前，为借款人履行还款义务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证担保的范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等；保证期间为本合同项下借款到期之日起2年；保证人与贷款人另行签订的协议中包括保证金质押条款且本合同项下借款属于约定质押担保范围的，则无论保证人是否仅以保证人名义在本合同中签章，保证人还应对借款承担保证金质押担保责任。随后，双方完成了涉诉房屋抵押预告登记，但至今未办理抵押登记。2015年9月9日，原告将210000元借款划入被告辽宁新华诚房地产开发有限公司账户，被告崔军在个人借款凭证上签名；借款凭证记载借款年利率为5.15%。被告崔军仅偿还部分借款（其中本金17285.03元），连续3个月未按时足额偿还借款本息现象频繁出现，未偿还的借款立即到期条件具备。本院依原告诉前财产保全申请，于2018年3月29日裁定查封了被告辽宁新华诚房地产开发有限公司在履约保证金封包内履约保证金200000元。原告交纳保全费1520元。
本院认为：原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行与被告辽宁新华诚房地产开发有限公司签订的按揭贷款业务合作协议、同意保证金封包入库保管承诺书，以及原告与被告崔军、辽宁新华诚房地产开发有限公司签订的个人购房借款担保合同，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。被告崔军未按约定期限偿还借款本息，且频繁出现连续3个月未偿还借款本息现象，依据约定，原告有权宣布未到期借款立即到期，现原告主张未到期借款立即到期，应予准许。故被告崔军应偿还的借款本金即为192714.97元（210000元-17285.03元），被告崔军应从2017年4月24日违约之日起，继续按合同相关约定标准，支付相应的利息(包括罚息、复利)等至付清本金之日止。被告辽宁新华诚房地产开发有限公司在原告处开立履约保证金账户，为被告崔军履行还款义务向原告提供质押担保，并由原告对履约保证金封包保管，故原告就该封包管理的履约保证金享有优先受偿权。被告辽宁新华诚房地产开发有限公司还为被告崔军履行还款义务向原告提供阶段性连带责任保证，故该被告还应与被告崔军承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、法释[2000]44号《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、第八十五条的规定，判决如下：
一、被告崔军于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行借款本金192714.97元，并从2017年4月24日起，继续按合同相关约定标准，支付相应的利息（包括罚息、复利）至付清本金之日止。被告辽宁新华诚房地产开发有限公司承担连带责任。
二、原告就由其封包保管的被告辽宁新华诚房地产开发有限公司交付的履约保证金享有优先受偿权；
三、被告辽宁新华诚房地产开发有限公司履行了本判决第一项、第二项确定的义务后，有权向被告崔军追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4155元、减半收取2078元，保全费1520元，由被告崔军负担，被告辽宁新华诚房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21001424101052500327-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。
审判员 巩 明
二〇一八年七月十九日
书记员 樊珈彤