原 告 宁 夏 红 阳 实 业 集 团 有 限 责 任 公 司 与 被 告 祁 志 春 租 赁 合 同 纠 纷 一 审 民 事 判 决 书
宁夏回族自治区彭阳县人民法院
民事判决书
（2015）彭民初字第18号
原告（反诉被告）：宁夏红阳实业集团有限责任公司住所地：宁夏回族自治区彭阳县。
法定代表人：刘志升，任董事长。
委托代理人：刘继伟，男，汉族，大学文化，住宁夏回族自治区彭阳县。特别授权代理。
委托代理人：张建德，宁夏茹河律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）：祁志春，男，汉族，大学文化，公安协警，住宁夏回族自治区彭阳县。
原告（反诉被告）宁夏红阳实业集团有限责任公司（以下简称红阳公司）诉被告（反诉原告）祁志春租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3�4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红阳公司委托代理人刘继伟、张建德，被告（反诉原告）祁志春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告红阳公司诉称：2013年3月11日，原、被告签订《KTV租赁经营承包合同书》，约定原告将红阳公司七楼KTV包厢出租给被告经营，租期3年，租金第一年55万元，第二年58万元，第三年61万元。2014年，被告未能按照合同约定的期限付清当年租金，经原告多次催要，被告至今尚欠原告租金18.281555万元。为此，原告起诉要求终止原、被告之间的《KTV租赁合同》；要求被告腾出原告的KTV包厢并支付2014年租金18.281555万元及违约金16万元。
原告红阳公司向法庭提交了下列证据：
1.KTV经营合同承包书，证明原告将KTV包厢租赁给被告的事实；
2.补充协议，证明原、被告约定2013年租金的支付方式及违约责任的事实；
3.通知3份，证明原告通�被告支付2014年租金费用的事实；
4.收款收据4张、原告账户进账代抄单，证明被告共支付原告2014年租赁金44.24万元的事实。
被告祁志春辩称：被告同意终止与原告之间的《KTV租赁合同》，也同意腾出租赁的KTV包厢。2014年的58万元租赁费被告已经支付44.24万元，尚欠13.76万元未付。原告主张的18.281555万元租金中包含其转让给被告的4.52155万元酒水钱，该款被告至今也未向原告支付。被告在经营期间，原告没有及时维修被告承包的KTV七楼楼顶，雨水损坏了被告的财产并影响营业，给被告造成了巨大的经济损失。故被告不同意支付原告租赁费及酒水钱。
被告祁志春反诉称：被告在租赁原告红阳公司七楼西段KTV包厢后，更换原告包厢内原有设备共花去11.5491万元。2013年4月26日，因原告擅自关闭电源，致使被告两台点歌触摸屏烧坏，被告更换该触摸屏支出0.16万元。2013年7月，被告租赁原告的KTV包厢楼顶漏雨，致使部分包厢、公共卫生间及被告的两台音响损坏。被告装修包厢及卫生间共花去1.94万元，更换音响花去0.44万元。同时，因楼顶漏雨造成被告承包的K05、K66包厢损坏后，62天不能营业，给被告造成营业损失6.2万元。2013年8月18日因原告反复开关电源，造成K98、K88包厢内客人拒付消费支出0.1362万元，并烧坏两台功放机，一台电脑，被告更换电脑及功放机花去1.64万元。被告经营承包的KTV包厢期间，原告接待各种团体和会以，通知被告停业16天，2014年8月12日至15日，原告工作人员反复关闭电源，造成被告停业3天。由于原告原因致使被告停业19天，造成被告营业损失16.34万元。原告法定代表人及其工作人员在被告承包的KTV包厢消费3.86194万元。被告反诉要求原告支付被告垫付的维修费14.0891万元；赔偿原告给被告造成的经济损失28.37814万元；反�费由原告红阳公司承担。
被告祁志春向法庭提交了以下证据：
1.收款收据18张、销售清单4张、物品购置维修清单1张，收条1张、证明被告更换设备及维修支出费用情况的事实；
2.原告法定代表人及其工作人员的挂账签单，证明原告法定代表人及其工作人员在被告处消费欠账情况的事实。
原告红阳公司辩称：被告在租赁原告七楼的KTV包厢后购买的设备是其为了自身经营需要，与原告无关。被告要求的装修费用过高原告不同意支付。原告拉闸停电都是在合同约定的晚间12点以后，且均提前通知了被告，对因此造成的损失应由被告自己承担。原告因接待会议等造成被告停业，原告只同意顺延租期，不同意赔偿损失。原告工作人员在被告处的消费与本案无关。
本院对原、被告提供的证据认定如下：
原告提供的证据被告均无异议，上述证据符合证据属性，对其证明效力�以确认。被告提供的2013年7月24日收款收据原告虽提出异议，但未提供相反证据证明自己的反驳理由，本院认为该收款收据能够证明被告为更换音响支出费用情况的事实，对其证明效力予以确认；2013年9月3日的销售清单中反映的内容与装修有关，且清单上的日期与被告陈述装修时间能够相互印证，证明被告装修因漏雨而损坏部分包间支出费用情况的事实，对其证明效力予以确认；2013年4月2日、4月29日收款收据、2013年8月20日收款收据反映的内容系被告为自身经营需要而够买的设备，与本案无关，对其证明效力不予确认；2013年12月5日至9日收款收据11张及12月3日和31日销售清单与被告陈述的维修时间矛盾，且收款收据及清单中反映设备中部分设备与装修无关，部分设备是其为自身经营需要所够买，与本案无关，对其证明效力不予确认。收条无相关证人出庭予以印证，对其证明效力不予确认；原告法定代表人及工作人员在被告处的挂账清单与本案无关，对其证明效力不予确认。
经审理查明：2013年3月11日，原告红阳公司与被告祁志春签订《KTV经营承包合同书》，约定将原告位于彭阳县西门的红阳公司7楼西段21间KTV包厢出租给被告，由被告经营使用；租赁期限为2013年3月13日至2016年3月12日，第一年租赁费为55万元、第二年租赁费为58万元、第三年租赁费为61万元。合同约定，签订合同之日，被告祁志春付清原告红阳公司2013年租金55万元，2014年、2015年租金在本合同签订的对应日前30天由被告付清，逾期一天，加收1%的违约金，逾期30天后原告红阳公司终止合同；合同期满后，被告祁志春增加的空调可按成本价每年20%的折旧出卖给原告；合同有效期内，被告祁志春必须守法经营，每天24时准时停业。2013年2月12日，原、被告又签订了《补充协议》，约定2013年55万元租金，于双方签订合同之日被告祁志春向原告红阳公司支付30万元，剩余25万元于同年5月11日付清。原告红阳公司与被告祁志春签订《KTV经营承包合同书》及《补充协议》后，被告如约付清了2013年的55万元租金。2014年3月13日，原告红阳公司书面通知被告祁志春，如不交纳2014年租金原告将有权终止合同，同年3月15日，原告红阳公司又书面通知被告祁志春于同年3月16日18时之前交纳2014年租金，否则原告将单方终止合同。被告祁志春收到通知后于2014年3月30日支付原告租金30万元，同年5月16日支付原告租金5万元。2014年8月12日，原告红阳公司再次书面通知被告祁志春终止双方之间的合同，并进行停电、停业的处理及其它告知事项。被告祁志春收到通知后于2014年8月31日向原告租金支付5万元，之后又通过银行共支付原告租金4.24万元。2014年租金被告祁志春共支付44.24万元，剩余13.76万元租金被告祁志春至今未付。
2013年7月份，被告祁志春承包原告红阳公司7楼西段的KTV包厢楼顶漏雨，造成该楼层公共卫生间、大厅及被告承包的部分包厢屋顶石膏板浸湿脱落，K66，K05包间音响因进水而掉到地面摔坏。2013年9月3日，被告祁志春装修被雨水浸湿的部分包厢、公共卫生间及大厅支出1.132万元，更换因进水而摔坏的两台音响支出0.44万元。2013年9月21日，被告祁志春购买了31（每台3**元）台湛江三角电暖，支出1.178万元。
另查明，自2013年7月11日，被告祁志春承包原告KTV包厢中K05、K66包厢被雨水浸湿损坏后，经被告催促后原告一直未进行维修，直至同年9月3日被告自行维修，9月12日恢复营业。对被告自行维修被雨水浸湿而损坏部分包厢、公共卫生间、大厅所支出相关费用，原告未向被支付。被告祁志春租赁原告红阳公司KTV包厢经营期间，原告所属宾馆因接待各种团体、会议，造成被告停业16天，原告工作人员关闭电源，造成被告停业3天。
本院认为：原、被告之间订立的《KTV经营承包合同书》合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。原告以被告祁志春未按合同约定的期限支付租金为由要求终止双方之间的《KTV租赁合同》，并由被告腾出所租赁的原告位于宁夏红阳实业有限责任公司7楼西段的KTV包厢，被告均表示同意，本院予以准许。被告祁志春未按合同约定期限支付租金，应承担继续履行的违约责任，故对原告要求被告支付租金13.76万元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在补充协议上自愿订立的酒水买卖合同亦合法有效，双方亦应按合同约定履行义务，原告按照约定将酒水交付给被告后，被告未应按合同约定支付货款，应承担继续履行的违约责任。故原告要求被告支付货款的诉讼�求，本院予以支持。被告未按合同约定期限给付租金的行为虽然违约，但原告未按约定对被告租赁的包厢进行维修并支付被告维修漏雨损坏部分包间所支出费用的行为亦构成违约，且原告的该违约行为是被告逾期支付租金的主要原因，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
我国合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案被告租赁原告7楼KTV包厢的楼顶漏雨后，原告虽对楼顶漏雨部分进行了维修，但未对被雨水浸湿并损坏的包厢、公共卫生间等进行维修，故对被告维修包厢、公共卫生间等支出的费用，原告应向被告返还。故被告要求原告支付维修费用的反诉请求予以支持。结合被告当庭提供的证据及其陈述维修的时间，本院确定被告支出的维修费用为1.132万元。因�，原告应返还被告维修费1.132万元，对被告超出部分的请求不予支持。被告经营期间，被雨水浸湿而损坏的K05、K66包厢及包厢内的两台音响，经被告催告后原告一直未采取任何措施，因此，对被告维修K05、K66包厢期间该包厢62天停业给被告造成的经济损失及被告更换音响支出的费用原告应予赔偿。原告因接待会议、停电等原因造成被告在合同约定的经营时间范围内不能营业，因此给被告造成的经济损失原告亦应进行赔偿。因此，对被告要求原告赔偿更换音响及由于原告原因造成其停业期间的经济损失的反诉请求予以支持。因被告不能提供其停业期间具体营业额及经济损失情况方面的证据，故根据原告与被告签订的租赁合同中2013年租金情况，本院确定被告租赁原告包厢停业期间的经济损失为3.6165万元。被告经营期间增加的31台空调，原告应当按照合同约定向被告支付�应的价款。故对被告要求原告按照合同约定支付被告购买空调支出费用的反诉请求予以支持。结合原告提供的《KTV经营承包合同书》及被告购买空调的时间，本院确定31台空调折旧后的价款为0.8246万元。被告超出合同约定的经营时间继续营业，原告因此切断电源造成的后果，应由被告自行承担。故其要求赔偿因其超出合同约定的营业时间原告切断电源造成其部分设备损坏的反诉请求不予支持。被告要求原告支付其工作人员在被告承包经营的KTV处消费费用系另一法律关系，与本案无关，被告可通过诉讼或其他合法途径予以解决。被告要求支付因屋顶漏雨，其包厢内掉下的音响将他人砸伤，为此被告支出医疗费0.2万元，但未向法庭提供证据，被告应承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告宁夏红阳实业集团有限责任公司与被告祁志春签订的双方之间的《KTV租赁合同》；
二、被告（反诉原告）祁志春于本判决发生法律效力后十日支付原告（反诉被告）宁夏红阳实业集团有限责任公司租金13.76万元；
三、被告（反诉原告）祁志春于本判决发生法律效力后十日支付原告（反诉被告）宁夏红阳实业集团有限责任公司货款4.52155万元；
四、被告（反诉原告）祁志春于本判决发生法律效力后十日腾出原告（反诉被告）宁夏红阳实业集团有限责任公司七楼西段的KTVA包厢；
五、原告（反诉被告）宁夏红阳实业集团有限责任公司本判�发生法律效力后十日返还被告（反诉原告）祁志春维修费1.132万元；
六、原告（反诉被告）宁夏红阳实业集团有限责任公司本判决发生法律效力后十日内赔偿被告（反诉原告）祁志春经济损失4.0565万元（含音响款0.44万元）
七、原告（反诉被告）宁夏红阳实业集团有限责任公司本判决发生法律效力后十日内支付被告（反诉原告）祁志春空调款0.8246万元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6442元，由原告宁夏红阳实业集团有限责任公司负担2436元，被告祁志春负担4006元；反诉案件受理费7670元，由原告（反诉被告）宁夏红阳实业集团有限责任公司负担1510元，被告（反诉原告）祁志春负担6160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族固原市中级人民法院。
审 判 长 韩治国
审 判 员 王月凤
人民陪审员 刘雅萍
二〇一五年五月十九日
书 记 员 王佩琪
附本判决引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方�讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。