山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终6140号
上诉人（原审被告）：李利锋，男，1967年2月16日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：济南正大物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：赵明军，经理。
委托诉讼代理人：刘晓霞，女，该单位职工。
委托诉讼代理人：石正阳，山东鲁明律师事务所律师。
上诉人李利锋因与被上诉人济南正大物业管理有限责任公司（以下简称正大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李利锋上诉请求：1.撤销一审判决书，改判支持李利锋请求，赔偿损失（房屋质量问题、车辆挂擦的损失、暖气不热造成的损失），如果支付物业费的话，物业费数额应为10988.97元；2.依法判决济南正大建业发展有限公司赔付交房、办证逾期违约金11640元；3.本案上诉费由正大物业公司承担。事实和理由：一、一审判决有不当之处，计算错误。一审法院只听取了正大物业公司的一面之词，并未认真落实调查核实，所以作出错误判决，判决书中的数据计算、时间界定是不对的，在一审时曾有过陈述，应该有记录。在2009年4月30日济南正大建业发展有限公司交房，并同时签订前期物业管理协议，并交纳一年物业服务费，这是当时公司规定。当时李利锋所在的小高层9号楼是按1元每平方米收取，并不是按照前期协议里面的1.3元每平方米，因为小区内有多层业主，高层业主价格都不一样。开始收1元每平方米是对大家的优惠政策，这是公司定的，当时还有免收半年服务费的政策，这样算下来，再次收取费用时间应该在2010年11月份，而不是判决书上写的2010年5月份。恢复到每平方米1.3元是在2014年7月。从2009年5月1日至2009年10月为免收期，从2009年11月至2010年10月底为预交期，预交期都是按照每平方米1元收取的，计算方式应该是：2010年11月至2014年6月按1元计算（111.45×1×44月=4903.8元）；从2010年7月至2017年底按1.3元收取（111.45×1.3×42月=6085.17元），共计10988.97元。在收房后，进入正式服务期间。房子相继出现质量问题,暖气不热问题（从交房日至2014年期间，暖气是由物业公司控制，并未移交到市供暖系统，当时市政府有明文规定，暖气不达标，是可以计算退费的）,地下室被盗（损失酒与茶）,车辆在小区内被划伤等问题，给李利锋个人造成直接经济损失在3000元以上。在此期间反映多次，物业负责人换了8-9人，没有一个人管，推说领导研究处理，到现在仍未处理。在一审判决中说这不是同一法律关系，花钱买服务，服务得收费不能分开，前期物业管理协议第六章第一条“甲方违反本协议，未达到物业服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，应给予赔偿”明确写着违约责任，李利锋强烈要求按照此标准执行。该李利锋交的交，该赔李利锋的赔。二、济南正大建业发展有限公司是正大物业公司的母公司，二者是家庭管理模式，是郑某某说了算，济南正大建业发展有限公司逾期交房、逾期办证，这是铁的事实。李利锋已上交合同，要求赔偿逾期交房、逾期办证的违约金，这个有约定也有国家规定。按合同约定，逾期交房一年4个月，计485天，应赔偿11640元。房产证是在2017年5月份才办下来，逾期时间更长，在一审时已经提交过一些材料，另有证据时继续提交。
正大物业公司辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李利锋的上诉，维持原判。
正大物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李利锋支付正大物业公司物业管理费11696.6元及滞纳金3508.98元；2.诉讼费用由李利锋承担。
一审法院认定事实：正大物业公司系具备资质的物业服务企业，2009年4月30日，与李利锋签订《前期物业管理服务协议》，约定由正大物业公司为正大城市花园提供物业管理服务，物业费按照1.3元/平方米/月计费。协议约定，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，正大物业公司有权要求其补交，并从逾期之日起，按应交费的3‰/日交纳滞纳金或向人民法院起诉。李利锋系正大城市花园的业主。涉诉房屋建筑面积111.45平方米，房屋于2009年4月30日交付。当日，李利锋与正大物业公司签订了承诺书，承诺同意遵守业主临时公约内的一切条款及有关修订。李利锋自2010年5月至2017年12月未交纳物业费。
一审法院认为,正大物业公司作为正大城市花园的前期物业服务企业，与李利锋签订的前期物业服务协议真实有效。通过正大物业公司提交的证据可以证实，正大物业公司已基本履行相关物业服务义务，李利锋也从事实上享受了正大物业公司提供的物业服务。李利锋作为涉诉房屋的业主，应当按照约定支付2010年5月至2017年12月期间的物业服务费（111.45×1.3×92个月=13329.42），正大物业公司要求物业服务费11696.6元，一审法院予以支持。李利锋主张正大物业公司应赔偿其逾期办理产权证违约金，依据的是《济南市商品房买卖合同》，合同的相对人为济南正大建业发展有限公司，与正大物业公司是两个不同的法律关系主体，李利锋可向济南正大建业发展有限公司另行主张权利。李利锋主张正大物业公司应赔偿因维修不及时导致的室内装修及地下室损失，退还暖气费、车辆维修费等费用，因主张与本案不属于同一法律关系，李利锋可另行主张权利。对于正大物业公司主张的滞纳金，一审法院认为，李利锋未缴纳物业费是因双方对物业费缴纳约定及物业服务质量存在争议，并非其无故不按时缴纳物业费，故对正大物业公司主张的滞纳金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第五条之规定，判决：一、被告李利锋于判决生效之日起十日内支付原告济南正大物业管理有限责任公司2010年5月至2017年12月期间的物业服务费11696.6元；二、驳回原告济南正大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李利锋提交如下证据：照片一组，欲证明房屋质量有问题。正大物业公司对上述证据质证称，对该组照片的真实性有异议，无法证明该房屋为正大城市花园房屋，房屋维修问题应归开发商负责，与正大物业公司无关。
另查明，涉案房屋建筑面积为111.82平方米。二审中正大物业公司认可2010年5月至2014年7月份期间物业费按照1元/平方米/月计费，2014年8月至2017年12月份物业费按照1.3元/平方米/月计费。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审中李利锋上诉称正大物业公司免收半年物业费，未缴纳物业费的时间起点为2010年11月。正大物业公司对此不予认可，李利锋亦未提交证据予以证实，故一审法院认定李利锋未缴纳物业服务费的期间为2010年5月至2017年12月并无不当。二审中正大物业公司认可2010年5月至2014年7月份期间物业费按照1元/平方米/月计费，2014年8月至2017年12月份物业费按照1.3元/平方米/月计费。因此，李利锋应当支付2010年5月至2017年12月期间的物业服务费11662.83元（111.82×1×51个月+111.82×1.3×41个月）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，李利锋主张正大物业公司应赔偿因房屋质量、暖气不热、地下室被盗、车辆被划伤等产生的损失。该请求系针对一审正大物业公司诉讼请求提出的反诉，且二审中双方当事人无法达成调解意见。因此，依据上述法律规定，李利锋二审中要求赔偿损失的上诉请求，其可另案主张权利。李利锋上诉请求济南正大建业发展有限公司赔付交房、办证延期违约金，因其主张与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。
综上所述，李利锋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初703号民事判决；
二、上诉人李利锋于本判决生效之日起10日内支付被上诉人济南正大物业管理有限责任公司2010年5月至2017年12月期间的物业服务费11662.83元；
三、驳回被上诉人济南正大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费180元，减半收取90元，由济南正大物业管理有限责任公司负担21元，李利锋负担69元。二审案件受理费180元，由李利锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴松成
审判员 赵平洋
审判员 曹 强
二〇一八年九月三日
书记员 李 环