广西壮族自治区扶绥县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1421民初894号
原告：覃汉东，男，1977年10月22日出生，壮族，教师，住广西扶绥县。
委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所律师。
被告：农小兰，女，1967年3月13日出生，壮族，职业不详，住南宁市。
被告：韦琳，女，1964年7月1日出生，汉族，退休工人，住广西扶绥县。
委托诉讼代理人：莫天亮，广西进安律师事务所律师。
原告覃汉东与被告农小兰确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，依法适用简易程序进行审理。因韦琳与本案有利害关系，本院根据原告覃汉东的申请，依法追加韦琳作为本案被告参加诉讼。因案情复杂，裁定转为普通程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告覃汉东及其委托诉讼代理人刘茂坚，被告农小兰，被告韦琳及其委托诉讼代理人莫天亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
覃汉东向本院提出诉讼请求：一、判决确认覃汉东与农小兰签订的《集资建房协议书》为无效合同；二、判决农小兰、韦琳负连带责任共同返还覃汉东已支付的购房款100000元及支付相应的利息51295元（暂计算至起诉之日）。事实和理由：2007年10月26日，农小兰与覃汉东签订一份《集资建房协议书》，协议约定：由农小兰购买位于扶绥县的宗地[地号X号]，并负责集资建成一栋七层的砖混结构楼房，覃汉东向农小兰预购房屋，房屋总价为180500元，交房时间为2008年8月31日，同时由农小兰负责办理土地使用权证和房屋产权证。之后，农小兰在扶绥县国有土地上建成一栋七层的楼房，但至今无法交房使用。根据协议约定，农小兰的义务是购买土地，进行房屋建设并销售房屋和办理相关证件。农小兰与覃汉东签订的协议文字上虽然是写集资建房，但实际是一种房地产开发经营行为。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。根据此规定，能够开发房地产的主体是企业，自然人不能成为房地产开发的主体，农小兰属于自然人，开发房地产的行为违反了法律规定，因此，农小兰与覃汉东签订的《集资建房协议书》属于无效合同。覃汉东依据协议已支付给农小兰购房款100000元。造成合同无效的过错在于农小兰，因此，农小兰应当承担返还购房款及按照年利率6%赔偿利息损失的责任。利息计算，其中45000元从2007年10月9日起计，10000元从2008年5月2日起计，7000元从2009年4月21日起计，8000元从2009年5月19日起计，5000元从2009年8月11日起计，7000元从2010年1月24日起计，8000元从2010年7月5日起计，10000元从2010年9月13日起计，应计至农小兰还清购房款为止，暂计到起诉日的利息为51295元。因农小兰与韦琳合作开发房地产，双方是合伙关系，故韦琳应与农小兰共同承担返还购房款及支付利息的责任。为维护合法权益，覃汉东诉至法院，请求依法判决。
农小兰辩称，农小兰与覃汉东签订了《集资建房协议书》是事实，但双方不存在房屋买卖关系。农小兰确实收到覃汉东支付的购房款100000元，但这是覃汉东自愿委托农小兰向浦广芬买房的。造成未能交房的原因是韦琳把覃汉东的房屋又卖给了他人，责任在于韦琳，因此，应由韦琳向覃汉东承担返还购房款的责任。
韦琳辩称，一、韦琳与覃汉东不存在房屋买卖合同关系,更没有收到覃汉东的购房款,故法院将韦琳追加为被告是不适格的；二、对覃汉东关于《集资建房协议书》无效的主张无异议；三、覃汉东主张农小兰与韦琳共同返还已付购房款100000元不成立。合同无效后应当由收款人农小兰返还，被告韦琳不承担任何责任。主要理由是：1、被告韦琳与农小兰于2008年2月27日签订《合资合作开发房地产协议书》,而农小兰与覃汉东是于合作之前的2007年10月26日签订《集资建房协议书》，韦琳对农小兰与覃汉东的协议不予认可。2、韦琳与农小兰签订的协议约定，由韦琳在农行开设工程专用帐号,所收房款存入专用帐户用于工程建设开支,开户时间是2OO8年2月28日。而农小兰收取覃汉东的房款中有55000元在韦琳开具专用帐号后收取的,该款项未存入指定账户。因此，被告韦琳认为韦琳与农小兰的合伙协议不但无效,而且未实际履行。而且，农小兰在其他案件中也自认与韦琳不是合伙关系。因此,覃汉东与农小兰的协议带来的无效后果,韦琳不应承担任何责任。四、关于农小兰是否应承担覃汉东的利息损失问题。覃汉东对协议无效存在主要过错，应自行承担利息损失,况且协议约定的只是退房退款,没有涉及到其他损失赔偿责任。综上，农小兰自己将房屋卖给覃汉东，与韦琳无关，应由农小兰承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方当事人对对方当事人提交的证据均有异议。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于覃汉东提交的集资建房协议书、支付购房款凭证8张、合资合作开发房地产协议书及（2017）桂14民终340号民事判决书，农小兰、韦琳对其真实性没有异议，但均认为不能达到其证明目的。因覃汉东提交的上述证据与本案存在关联性，足以证明待证事实，本院予以确认。关于农小兰提交的委托书、授权委托书，覃汉东、韦琳对该证据的证明目的均有异议，因上述证据涉及覃汉东等人与案外人浦广芬的房屋买卖合同关系，与本案无关，不予认可。农小兰提交的民事起诉状及受理通知书，覃汉东与韦琳均对证据的关联性提出异议，本院将综合其他证据予以认定。关于韦琳提交的（2016）桂1421民初1114号民事判决书及（2017）桂14民终340号民事判决书，虽然覃汉东、农小兰对该证据的证明目的有异议，但该两份判决书是生效的法律文书，可作为认定相关事实的依据，予以认定。此外，农小兰与韦琳提交的其他证据材料为双方合作开发房地产的相关材料，或者是与案外人浦广芬的房屋买卖合同相关材料，与本案无关联，本院不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月26日，农小兰与覃汉东签订一份《集资建房协议书》，协议约定，由农小兰购买位于扶绥县块【地号X号】，并负责集资建成一栋七层的砖混结构楼房。覃汉东购买该楼房第五层前楼三房二厅二卫的套房一套，房屋总价为180500元。农小兰负责办理土地使用权证和房屋产权证，交房时间为2008年8月31日。房屋价款支付方式：首期款为60000元，之后每建一层应在开工前三天支付10000元。合同签订后，覃汉东于2007年10月9日、2008年5月2日、2009年4月21日、2009年5月19日、2009年8月11日、2010年1月24日、2010年7月5日、2010年9月13日分别向农小兰支付购房款45000元、10000元、7000元、8000元、5000元、7000元、8000元、10000元。
2008年2月27日，农小兰与韦琳签订一份《合资合作开发房地产协议书》，协议约定，2007年8月29日，购买位于扶绥县宗地用于开发房地产。双方还就合作共同开发房地产的投资方式、售房定价、利润分成等权利义务进行了约定。2009年2月，韦琳与农小兰开工建设案涉的集资楼房，工程于2009年11月完工。因农小兰与韦琳在合作建设楼房、销售房屋过程中产生了纠纷，案涉集资楼房涉及多起诉讼，案涉套房未实际交付给覃汉东。
2017年8月28日，崇左中级人民法院作出（2017）桂14民终340号民事判决书，认定韦琳与农小兰合作开发房地产行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，不受法律保护，案外人浦广芬、梁太友与梁智兰、覃汉东等13人签订的《房地产买卖契约》属于规避法律法规对城市房地产开发的行政管理，为无效合同。2017年7月5日，覃汉东将农小兰诉至本院，请求确认与农小兰签订的集资建房协议书无效并请求农小兰返还购房款及支付利息，双方由此成讼。
本院认为，覃汉东向本院起诉请求确认其与农小兰签订的集资建房协议书无效并要求农小兰返还购房款及支付利息，因此，案由应为确认合同无效纠纷。立案时确定案由为房屋买卖合同纠纷不妥，予以纠正。本案的争议焦点是：1、覃汉东主张其与农小兰签订的《集资建房协议书》无效是否成立；2、覃汉东请求农小兰、韦琳负连带责任共同返还购房款并支付占用资金期间的利息，是否有事实及法律依据。
一、关于覃汉东主张其与农小兰签订的《集资建房协议书》无效是否成立问题。农小兰与覃汉东签订的集资建房协议书约定，由农小兰购买一块地皮，并负责集资建造一栋七层的楼房，覃汉东选购第五层前楼三房二厅二卫的套房，房屋总价180500元，农小兰负责办理土地使用权证及房屋产权证。上述约定可明确农小兰与覃汉东之间为房屋买卖关系。农小兰与韦琳将旧房屋推到并建成一栋七层12间的楼房对外出售，实际上为从事房地产开发的行为。因农小兰与韦琳合资合作开发经营房地产属于未经依法登记注册，无资质经营房地产开发的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。”和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第九条规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定的相关规定。”，该行为不受法律保护，此亦是生效判决确定的事实。因此，农小兰向覃汉东出售房屋并与其签订的集资建房协议书，违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。覃汉东请求确认协议无效，本院予以支持。对农小兰提出其是接受覃汉东的委托代覃汉东向浦广芬购买房屋，双方之间不存在房屋买卖关系的辩说，与本院查明的事实不符，不予采信。
二、关于覃汉东请求农小兰与韦琳负连带责任共同返还购房款及支付占用资金期间的利息是否有事实及法律依据问题。农小兰与覃汉东签订的集资建房协议书无效，上面已作分析，在此不再赘述。集资建房协议书无效后，农小兰依据协议取得的购房款100000元应返还覃汉东。而该债务，系农小兰与韦琳合作开发房地产发生的债务，为合伙债务，因此，应由农小兰与韦琳承担连带返还责任。购房款产生的法定孳息，也应由农小兰与韦琳共同负担，即农小兰与韦琳应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算支付利息。覃汉东系分期向农小兰支付购房款，利息相应对应分段计算，所对应的各阶段的贷款基准利率各不相同，但覃汉东请求统一按照年利率6%计算占用资金的利息，没有超出相应的规定，也没有加重债务人的义务，予以支持。所分期支付的购房款45000元、10000元、7000元、8000元、5000元、7000元、8000元、10000元，应分别从2007年10月9日、2008年5月2日、2009年4月21日、2009年5月19日、2009年8月11日、2010年1月24日、2010年7月5日、2010年9月13日的付款之日开始计算，应计至实际清偿债务之日止。对韦琳提出农小兰与覃汉东签订的集资建房协议发生于其与农小兰之间签订的合资合作开发房地产协议之前，而且农小兰收取覃汉东的购房款也没有存到双方为合作开设的专用帐户，因此，韦琳不应承担责任的辩解。因案涉的位于扶绥县间的楼房是农小兰与韦琳合作共同开发，至于农小兰与韦琳之间何时签订合资合作开发房地产协议，农小兰将收取的购房款是否存到专用帐户，此是农小兰与韦琳之间合伙内部事务，不能对抗第三人，故韦琳的上述辩说，理由不成立，不予支持。
诉讼中，韦琳申请对农小兰提交的2008年2月19日收条中韦琳签名的笔迹进行司法鉴定，因申请鉴定事项涉及农小兰与韦琳合伙内部事务相关事实的认定问题，与本案待证事实无关联，本院不予准许。农小兰申请本院向案外人何炳胜、黄丹梅、黄倩梅核实韦琳是否收取了上述三人的购房款，因申请核实的事实与本案无关联，不予准许。农小兰申请本院向案外人韦忠献核实韦琳是否将案涉的第五层前楼三房二厅二卫套房卖给韦忠献，因该申请是当庭提出，本院不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定，判决如下：
一、确认覃汉东与农小兰签订的《集资建房协议书》无效；
二、农小兰、韦琳负连带责任返还覃汉东已支付的购房款100000元及支付相应的利息（利息计算:以45000元、10000元、7000元、8000元、5000元、7000元、8000元、10000元为基数，分别从2007年10月9日、2008年5月2日、2009年4月21日、2009年5月19日、2009年8月11日、2010年1月24日、2010年7月5日、2010年9月13日起计，按年利率6%计至实际清偿之日止）。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3326元，由农小兰、韦琳共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。
审 判 长 黄玉琴
审 判 员 韦 剑
人民陪审员 李华德
二〇一八年一月六日
书 记 员 陈汉君
附法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》
第三十五条第二款合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。