安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1002民初1909号原告:黄山市家和物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：潘国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪志伟，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡秋敏，安徽地平律师事务所律师。被告：李胡生，男,1969年7月26日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市屯溪区。原告黄山市家和物业管理有限公司（以下简称家和物业公司）与被告李胡生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家和物业公司的委托诉讼代理人汪志伟、胡秋敏、被告李胡生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2008年10月1日至2016年12月31日期间物业服务费6105元，违约金11952元，共计18057元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告于2008年购买了坐落于黄山市××区阳湖镇××小区××室�房屋，原告依据前期物业服务合同向被告提供了物业服务，被告根据黄山市物价局核定的物业收费标准及前期物业服务合同约定的收费标准，按0.35元/月/平方米标准向原告支付物业服务费；如被告未依约交纳物业费，还应按所欠物业费的0.1%/日的标准向原告支付违约金。合同生效后，原告依约向被告提供了相应的物业管理服务，但被告一直拖欠物业费。经多次催缴未果，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。李胡生辩称，不是我不交物业费，是原告物业管理上出现问题，没有为我提供服务，所以没有及时缴纳物业费；我已经欠缴物业费8年，原告都没有向我催缴过，滞纳金已经超过物业费好几倍，不合理。本院经审理认定事实如下：2008年2月1日，黄山经济适用房建设发展中心（作为甲方）与家和物业公司（作为乙方）签订一份前期物业服务合同，约定甲方选聘乙方对坐落于新安大道10号的天都小区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅用房0.35元/月/平方米，办公用房0.70元/月/平方米，商业用房0.9元/月/平方米；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴费用的标准向乙方支付违约金；合同期限自2008年2月1日起至本小区业主代表大会成立并与新聘用的物业公司签订物业服务合同生效时止。上述合同签订后，家和物业公司自2008年2月1日起至今一直为天都花园小区提供物业管理服务，包括但不限于清扫垃圾、疏通管道、安全防范、共用部位的维修管理等。李胡生于2007年10月购买了坐落于天都小区14幢69室的房屋，并入住至今，该房屋建筑面积176.18平方米。李胡生自2008年10月起至今未向家和物业公司交�过物业费。庭审中，李胡生认可家和物业公司2009年向其催缴过物业费，但因其反映的违章建筑等问题没有解决，就未交纳物业服务费。另查明：李胡生曾向家和物业公司反映其隔壁店面漏水事宜，家和物业公司曾出面协调并让隔壁店面业主出具了承诺书。上述事实有当事人的陈述及提供的前期物业服务合同、维修资金使用申请、证人证言、承诺书等证据相佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，黄山经济适用房建设发展中心与家和物业公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告家和物业公司已依照合同约定提供了前期物业服务，被告作为天都小区的业主，应履行交纳物业服务费的义务。被告自2008年10月1日至今未交纳任何物业服务费�已构成违约。自2008年10月1日至2016年12月31日共计99个月，被告应给付的物业服务费金额为6104.64元（0.35元/平方米/月×176.18平方米×99月），该款被告应予以支付。虽然合同中约定被告按应缴费用即拖欠物业费的标准支付违约金，因被告欠付物业服务费时间较长，该违约金约定的过高，原告家和物业公司也未举证证明其实际损失，遵循公平原则，本院酌情按所拖欠物业服务费总额的30%对违约金总额予以调整，即1831.39元。原告要求被告按日千分之一标准支付违约金的诉请，但未提交充分的证据予以佐证，本院不予支持。被告辩称小区违章建筑、电线等问题不属于拒交物业费的理由，被告应另行通过其他正当途径予以解决。同时，原告作为物业管理者，应当根据法律规定及行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的满意度。依照《中华人民共和�合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李胡生于本判决生效之日起十日内支付原告黄山市家和物业管理有限公司自2008年10月1日起至2016年12月31日止的物业服务费6104.64元及违约金1831.39元，共计7936.03元；二、驳回原告黄山市家和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元（原告已预交），由被告李胡生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  刘志翔二〇一七年九月四日书记员  汪雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行�同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失�，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十�当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。