上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第576号
上诉人（原审被告）张洁敏，
委托代理人孙保忠，上海知诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）季伟明
委托代理人贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。
委托代理人刘沛，上海罡晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李中跃，
被上诉人（原审被告）严巍，
委托代理人何俊，上海市三石律师事务所律师。
上诉人张洁敏因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第22745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2003年4月20日，李中跃与案外人xxx、xxx动迁分得三套房屋，其中上海市浦东新区xxxxxxx房屋（以下简称系争房屋）的建筑面积56.84平方米，受配人为李中跃，其他两套房屋的建筑面积分别为101.04平方米、75.81平方米。2004年4月2日，季伟明与李中跃签订《协议》，约定：李中跃于2004年4月2日自愿将系争房屋出售给季伟明，总房价款为人民币（下同）240，000元；李中跃收到季伟明全额房款（季伟明一次性付清）后，若李中跃违约，则赔偿季伟明240，000元全额房款；李中跃负责办理系争房屋的房产权证事宜，季伟明除支付交易时的税金外，其他均由李中跃负责办妥；季伟明与李中跃原是老邻居，李中跃现有困难，急于出售系争房屋，找季伟明帮忙，季伟明出于友情和信任才同意买卖系争房屋，故季伟明与李中跃应以诚信为本，遵守协议，否则将承担违约责任。
2004年4月2日，季伟明通过银行存取款方式支付李中跃全额房款240，000元。同日，李中跃将系争房屋交付季伟明使用。
2005年12月16日，李中跃向上海市房地产交易中心申请办理系争房屋的产权登记手续，在《上海市房地产登记申请书》备注栏中注明：“xxx、xxx放弃浦东xxxxxxx该房产权。xxx、xxx。”
2006年3月20日，李中跃与严巍就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：严巍向李中跃购买系争房屋，转让总价为410，000元，其余条款均为空白。2006年3月22日，系争房屋产权登记于严巍名下，办理系争房屋产权过户手续中产生的应由严巍支付的契税实际由李中跃支付。
原审另查明，出具日期为2008年3月31日的原上海市南汇区人民法院（以下简称南汇法院）（2008）汇民二（商）初字第274号民事判决书认定：严巍于2006年3月27日因购房之需向案外人xxxxxxx（以下简称xxxxx支行）借款250，000元，并约定以严巍购买的系争房屋对上述借款提供抵押担保。后xxxxx支行于2006年3月27日将借款250，000元给付给严巍，但严巍自2007年11月27日起即未能按约归还借款，故xxxxx支行诉至法院，要求严巍归还本息，并要求依法实现抵押权。南汇法院对该案遂判决：一、严巍于判决生效后十日内归还xxxxx支行借款本金238，843.85元；二、严巍应于判决生效后十日内偿付xxxxx支行至2008年2月19日止的欠息3，607.19元及自2008年2月20日起至清偿日止按合同约定利率计算的利息；三、若严巍届时不履行上述第一、二项付款义务，xxxxx支行可以与抵押人协议，以抵押物即系争房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过数额的部分归抵押人严巍所有，不足部分由严巍清偿；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4，937元减半为2，468.50元、财产保全费1，732元，合计4，200.50元，由严巍负担。
另，严巍未举证证明向李中跃支付其余购房款。原审庭审中，严巍称从xxxxx支行贷款取得的250，000元交给了李中跃；李中跃称收到158，000元，其余90，000余元用于支付手续费。2008年6月11日，南汇法院因严巍拒不履行（2008）汇民二（商）初字第274号生效民事判决书而决定对严巍拘留十五日。之后，严巍于2008年6月19日提前归还xxxxx支行本息76，807.02元，于2009年4月30日提前归还xxxxx支行其余本息154，379.11元。
2009年7月14日，严巍与张洁敏就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：张洁敏向严巍购买系争房屋，转让总价为650，000元；双方确认，在2009年12月30日前，张洁敏、严巍共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同的其他条款空白。2009年7月28日，系争房屋产权经核准登记于张洁敏名下。张洁敏未举证证明向严巍支付购房款650，000元，也未举证证明曾去系争房屋处看过房，且严巍当时告知系争房屋内有人居住，张洁敏可以让居住在内的人迁出，在签订系争房屋买卖合同后，张洁敏因无法获得系争房屋内居住人员信息而无法向法院起诉要求居住人迁让。另，严巍在庭审中自认收取张洁敏购买系争房屋的房款。
原审审理中，季伟明请求判决：1、确认李中跃与严巍就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认严巍与张洁敏就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令张洁敏将系争房屋的产权恢复登记至严巍名下，再由严巍将系争房屋的产权恢复登记至李中跃名下；4、判令李中跃在系争房屋产权恢复登记至其名下后，协助将系争房屋的产权转移登记至季伟明的名下。
李中跃辩称：系争房屋买卖是李中跃与季伟明口头协议的，过户费用都是季伟明承担，产证当时做不出，李中跃与季伟明协商好如果产证做不出就将系争房屋还给李中跃。产证上有李中跃前妻的名字，李中跃要和家人商量，李中跃现在还是愿意出售系争房屋给季伟明的。关于买卖系争房屋，李中跃写过纸条，只要系争房屋里的人同意，李中跃可以将系争房屋过户给季伟明，只要与李中跃商量。后面的买卖都是不成立的，都没有看过房。
严巍辩称：李中跃与严巍、严巍与张洁敏之间的买卖都是有效的，不同意季伟明的诉讼请求。
张洁敏辩称：严巍和张洁敏之间的房屋买卖合同有效，张洁敏买房的时候看过房，当时里面住了老人，产证办理好以后张洁敏住不进去，因为里面的老人和一个残疾人员无人认领，无法让其迁出。
原审认为，本案的争议之一为李中跃与严巍所签的系争房屋买卖合同是否有效。对此，原审认为，该买卖合同应当认定为无效。理由为：1、该买卖合同主要条款缺失。该买卖合同中除约定系争房屋的位置、建筑面积及总价款外，其余诸如交房时间、产权过户时间、支付房款的时间等合同主要条款均为空白。2、严巍未举证证明支付过除xxxxx支行贷款250，000元以外的房款，李中跃也否认收到过其他房款。3、签订该买卖合同后，严巍未举证证明曾要求李中跃交房，也未举证证明签订该买卖合同前严巍曾查看过系争房屋内的居住情况。4、李中跃作为严巍的委托代理人参加（2008）汇民二（商）初字第274号严巍与xxxxx支行借款合同纠纷一案的审理及执行过程，这一情况有悖于房屋买卖的正常现象。综上分析，李中跃与严巍之间并非真实买卖系争房屋，是为了套取银行贷款而进行的虚假买卖，故双方就系争房屋签订的买卖合同应认定为无效。
本案争议之二在于严巍与张洁敏所签的系争房屋买卖合同是否有效、张洁敏是否取得了系争房屋的所有权。对此，原审认为，该买卖合同亦应依法认定为无效。主要理由为：一、李中跃与严巍签订的买卖合同被认定为无效，严巍不是系争房屋的实际权利人，严巍将系争房屋出售给张洁敏属于无权处分。二、张洁敏取得系争房屋的产权不符合我国物权法规定的善意取得情形。具体表现为：1、张洁敏在受让系争房屋时明知系争房屋内有人居住，系争房屋可能无法交付，但仍然与严巍签订系争房屋买卖合同；2、虽然严巍、张洁敏均确认张洁敏已经支付了系争房屋购房款，但买卖合同约定的购房款总额为650，000元，涉及资金数额巨大，张洁敏未出示相应的支付凭证，未充分举证证明其已实际向严巍支付了合理对价；3、虽然系争房屋产权登记于张洁敏名下，但系争房屋至今仍由季伟明居住使用，未能交付给张洁敏居住使用。三、张洁敏未举证证明在买卖合同签订后曾要求严巍交房及要求居住在系争房屋内的居住人迁出。四、该买卖合同除约定总房价、产权过户时间外其余诸如交房时间、付款时间、违约责任等主要条款均为空白。综上分析，应认定严巍与张洁敏就系争房屋签订的买卖合同无效。
本案争议之三在于季伟明要求判令张洁敏将系争房屋产权恢复登记至严巍名下、再由严巍将系争房屋的产权恢复登记至李中跃名下及要求判令李中跃协助季伟明将系争房屋产权登记至季伟明名下的诉讼请求是否能够得到支持。对此，原审认为，季伟明的上述诉讼请求应予支持。理由为：一、严巍与张洁敏的买卖合同被确认无效后，张洁敏应将系争房屋产权恢复登记至严巍的名下，因本案中张洁敏未能充分举证证明其向严巍支付钱款，故本案就钱款返还问题不作处理，张洁敏可另行向严巍主张返还钱款。李中跃与严巍的买卖合同被确认无效后，李中跃应返还严巍钱款250，000元，严巍应将系争房屋产权恢复登记至李中跃名下。二、季伟明与李中跃所签的《协议》，系季伟明与李中跃买卖系争房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效。季伟明向李中跃支付了全部房款，且《协议》约定的房价符合协议当时的市场价，价格合理，系争房屋早已实际交付季伟明居住使用，仅因政策限制未能及时办理系争房屋的产权过户手续。现在，系争房屋产权已经符合办理过户手续的条件，因此，在系争房屋的产权恢复登记至李中跃名下后，李中跃应协助季伟明办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋产权变更登记至季伟明名下。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年十二月十六日作出判决：一、确认李中跃与严巍于2006年3月20日签订的关于上海市浦东新区xxxxxxx房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、确认严巍与张洁敏于2009年7月14日签订的关于上海市浦东新区xxxxxxx房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；三、张洁敏于判决生效之日起十日内协助严巍将上海市浦东新区xxxxxxx房屋的产权恢复登记至严巍的名下；四、李中跃在上海市浦东新区xxxxxxx房屋的产权恢复登记至严巍名下后十日内返还严巍钱款250，000元，严巍在上述房屋的产权恢复登记至严巍名下后十日内协助李中跃将上述房屋的产权恢复登记至李中跃的名下；五、李中跃在上海市浦东新区xxxxxxx房屋的产权恢复登记至李中跃的名下后十日内协助季伟明将上述房屋的产权人由李中跃变更为季伟明，办理产权过户手续中产生的税金由季伟明承担，其余费用由李中跃承担。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，340元及保全费5，000元，共计19，340元，由李中跃负担6，447元，严巍负担6，446.50元，张洁敏负担6，446.50元。
判决后，张洁敏不服，上诉于本院，诉称：1、原审对本案关键事实未予查明。长期以来季伟明本人并不居住在系争房屋内，该房屋内只是居住有一老一少，且所在地居委会和派出所也不了解实际居住人的信息。张洁敏购买系争房屋前并不了解所购房屋不能清房，购房后也多次前去清房，只是无法强行驱赶房屋内的一老一少。2、张洁敏切实支付了650，000元购买系争房屋，只是因时间久远而未能保管好相应收条和缴税凭证，但严巍当庭确认张洁敏已经付清购房款，且事实上系争房屋已经过户至张洁敏名下，故原审法院认定张洁敏未支付购房款有误。3、严巍事先并未告知张洁敏系争房屋产权存在争议，也没有告知已有人占据系争房屋的情况，只是说过户后房屋内的人就会搬走，故不存在张洁敏明知系争房屋可能无法交付的事实。张洁敏是在对系争房屋房型、面积、地段等经过了解且实地看房后才决定购房的。系争房屋产权变更后，房屋未交付，张洁敏多次找严巍交涉未果，张洁敏想通过法律途径解决，却无从获知系争房屋内居住人员的信息，故连诉讼也无法提起。4、张洁敏与严巍签订的购房合同条款虽不全面，但此并不影响合同效力。5、原审法院认定严巍出售系争房屋系无权处分，没有事实和法律依据。6、季伟明与李中跃就系争房屋签订的《协议》违反拆迁安置房屋限制买卖的规定，且也非国家规定的格式合同，故应认定为无效。7、季伟明与李中跃于2004年4月2日就系争房屋签订《协议》并支付房款，但却在十年后且系争房屋几经易手后才向法院主张权利，此非正常现象。8、李中跃存在一房多卖的事实清楚，涉嫌诈骗，故本案应移送公安机关侦查而不应作为民事案件审理。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回季伟明的原审全部诉请。
被上诉人季伟明辩称：季伟明与李中跃就系争房屋签订的《协议》合法有效，且已实际履行，限售政策并不属于合同无效的法定理由。李中跃与严巍及严巍与张洁敏之间的系争房屋买卖合同均属无效，张洁敏显然不是善意购房人，故不同意其上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人李中跃辩称：不同意张洁敏的上诉诉请。
被上诉人严巍表示同意张洁敏的上诉诉请。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就系争房屋所签订的季伟明与李中跃之间、李中跃与严巍之间、严巍与张洁敏之间的三份买卖合同，原审已就第一份合同应属有效，后两份合同应认定为无效阐述了详尽、充分的理由，本院对此予以认同且不再赘述。虽然张洁敏在上诉理由中针对原审判决理由逐一阐述了辩驳意见，但需要强调的是，原审系在考量张洁敏购买系争房屋过程中的诸多疑点，经综合判断作出上述结论，相较而言，张洁敏的辩驳意见显属牵强而难以令本院采信。就严巍确认收到张洁敏支付的房款问题，因原审已明确根据在案证据无法认定该节事实，张洁敏就此可另行向严巍主张权利，该处理亦无不当。由此，张洁敏的上诉诉请，因缺乏充分的事实和法律依据，故本院对此不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币10，300元，由上诉人张洁敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年三月三十日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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