辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽14民终506号
上诉人（原审原告）：回经学，男，1986年1月27日生，现住绥中县。
委托诉讼代理人：胡娜，辽宁卓辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绥中鑫阳物业管理有限公司，住所地绥中县绥中镇东大街家惠楼1号。
法定代表人：靳会建，该公司经理。
委托诉讼代理人：张越峰，辽宁越峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘涛，该公司职员。
上诉人回经学因与被上诉人绥中鑫阳物业管理有限公司（以下简称鑫阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2016）辽1421民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人回经学的委托诉讼代理人胡娜、被上诉人鑫阳公司的委托诉讼代理人张越峰、刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
回经学上诉请求：请求撤销(2016）辽1421民初4516号民事判决，依法改判。事实与理由:鑫阳公司于2016年1月就作出不再承租的意思表示，并采取了相应措施，故鑫阳公司与回经学双方签订的商铺租赁协议已于2016年1月就已经解除，鑫阳公司无权再主张3.5个月租金。鑫阳公司本身就是物业管理公司，不存在替回经学垫付物业费的事实，况且鑫阳公司并未提供物业服务，如果鑫阳公司主张物业服务费应另行告诉。回经学并未要求供暖，此种情况下供暖公司自然停止供暖。事实上从供暖管线被冻的证据足以证明涉案房屋并没有供暖，业主也没有委托鑫阳公司代缴取暖费，鑫阳公司未提供代缴取暖费的专用发票，鑫阳公司主张垫付取暖费的主张没有事实和法律依据。故原审认定事实不清，请求二审法院依法改判。
鑫阳公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持一审判决。
鑫阳公司向一审法院起诉请求：1、依法解除与回经学的商铺租赁协议；2、回经学返还鑫阳公司为其垫付的23个月的物业费3038.76元；3、回经学给付鑫阳公司垫付的两年取暖费7734.72元；4、给付鑫阳公司租金34351.00元；5、回经学负担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：鑫阳公司在绥中县鑫阳家园有商铺出租出售。2014年12月1日，鑫阳公司与回经学双方签订了商铺租赁协议，协议约定：鑫阳公司将S02号楼218号商铺租赁给回经学，建筑面积138.12平方米，每年租金34351.00元。租赁期限从合同签订日起至2017年11月30日止，其中2014年12月1日至2015年12月31日为免租期，鑫阳公司不收取房租。合同期满，回经学在同等条件下有优先续约权。合同签订当日，回经学支付10000.00元作为商铺租赁保证金，此定金如交给凌丹军，在凌丹军工程款内扣除。合同期满后回经学如期将商铺交还鑫阳公司后，退还给回经学保证金，如回经学单方终止合同，租赁保证金不予退还。租金需提前3个月支付次年租金，如逾期支付，回经学从逾期之日起每日承担年租金千分之二违约金，如逾期超过一个月，鑫阳公司有权收回此商铺，租赁保证金、已交租金及违约金均不退还，所有经济损失及装修损失均由回经学承担。租赁期内，商铺所发生的水费、电费、煤气费、供暖费、物业管理费、通讯费、有线电视费、房屋和设备日常维修费等由回经学负责，并按时缴纳。未按时缴纳的，鑫阳公司有权从保证金中扣除，延迟缴纳达到保证金50%的，鑫阳公司单方有权解除合同，并不退还保证金及已付租金，其他事宜按回经学方违约处理。租赁合同还约定了双方的权利、义务、违约责任等其他条款。合同签订后，鑫阳公司将商铺交给回经学装修和经营使用。回经学交给案外人凌丹军保证金10000.00元。另查明，2016年4月15日，鑫阳家园物业管理处贴出通知，通知各租户房租已于2015年12月31日到期，在三日内到物业交租金及物业费。如不交清租金及物业费，在三日内搬出房子。如不搬出，物业将强制性收回房子。回经学此后即停止营业并拆除样品、腾出房屋。2016年鑫阳公司缴纳了2014-2015、2015-2016年度取暖费合计7734.00元，回经学提交了鑫阳公司贴搬迁通知、上门锁、另行招租广告的照片和证人凌丹军的证言，证明了回经学租赁房屋是通过凌丹军联系，后回经学与鑫阳公司签订了租赁协议及回经学未能缴纳到期租金被鑫阳物业贴搬迁通知、上门锁。鑫阳公司对回经学的提交该部分证据虽有异议，但该证据能证明鑫阳公司要求解除合同、回经学已同意解除合同的事实。对鑫阳公司提交的内街环境照片，证明鑫阳公司没有提供物业服务，无权收取物业费，不予采信。一审法院认为，鑫阳公司与回经学双方签订的租赁协议，是合法有效的房屋租赁合同，对双方具有法律约束力，应按合同约定各自履行自己的权利、义务。合同约定，回经学从2016年1月1日开始支付租金且需提前3个月支付次年租金。如逾期超过一个月未支付，鑫阳公司有权收回此商铺，租赁保证金、已交租金及违约金均不退还。鑫阳公司于2016年4月15日贴出通知，通知各租户房租已于2015年12月31日到期，在三日内到物业交租金及物业费。如不交清租金及物业费，在三日内搬出房子。如不搬出，物业将强制性收回房子。该行为应视为鑫阳公司提前提出解除租赁合同要约，回经学此后自动终止经营活动并搬出房屋，视为已同意解除租赁合同。故此鑫阳公司要求解除双方签订的租赁合同，已无必要。鑫阳公司要求回经学给付2016年度的租金34351.00元，因提前解除合同，应按实际使用期限3个月15天给付租金。鑫阳公司要求回经学返还鑫阳公司为其垫付的23个月的物业费3038.76元，因物业费应由回经学负担,且回经学没有证据证实已缴纳物业费的相关证据，故回经学在租赁期内16.5个月内的物业费应予给付。鑫阳公司要求回经学返还为其垫付的两年取暖费7734.00元，依照租赁合同约定，取暖费由回经学负责。未按时缴纳的，鑫阳公司有权从保证金中扣除，故鑫阳公司要求回经学给付取暖费，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第一百零七条之规定，判决：一、回经学给付绥中鑫阳物业管理有限公司商铺租金34351元/12×3.5个月=10019.04元。二、回经学给付绥中鑫阳物业管理有限公司物业管理费3038.76/23×16.5=2179.98元。三、回经学给付绥中鑫阳物业管理有限公司为其垫付的取暖费7734.00元。上述第一、二、三项，共计19933.02元，从回经学保证金中扣除10000.00元，回经学再给付绥中鑫阳物业管理有限公司9933.02元，于本判决生效后三日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930.00元，邮寄送达费80.00元，由回经学负担。
本院二审期间，各方当事人未提供新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上诉人回经学自免租期后至2016年4月15日未履行合同义务，鑫阳公司要求解除双方签订的商铺租赁协议于法有据，且回经学也同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故鑫阳公司要求回经学在合同解除后腾退租赁物理由正当，回经学应按商铺租赁协议约定的租金标准支付合同未解除之前的租金。回经学称商铺租赁协议已于2016年1月就已经解除，但未提供确实有效的证据予以证实，本院对其上诉主张不予支持。
鑫阳公司本身就是物业管理公司，鑫阳物业公司与回经学之间存在事实上的物业服务合同关系，商铺租赁协议约定回经学承担物业费，鑫阳公司收取物业费有合同和法律依据。故一审法院对上述问题的认定并无不当，回经学的该项上诉理由不能成立。
租赁的商铺均有独立的供暖管路，可以按单用户交费，不交费的进行断管处理。本案中，回经学未向供暖公司声明断管，亦未向房屋所有权人鑫阳公司表示不取暖。2016年鑫阳公司为回经学承租的商铺补交了两年度取暖费，该取暖费应由回经学承担。鑫阳公司交纳采暖费的供暖面积与回经学供暖面积一致，符合合同约定，原审对此处理并无不当。
综上所述，回经学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费298.00元，由回经学负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵洪梅
审判员 杜 昕
审判员 王嘉莉
二〇一八年四月二十五日
书记员 李 明
本判决书援引相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”