河北省永清县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第717号
原告：张先平。
委托代理人：李海军，湖北联正律师事务所律师。
被告：永清熙晨房地产开发有限公司，住所地河北省永清县曹家务乡泥塘村西。
法定代表人：王海永，董事长。
委托代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。
原告张先平与被告永清熙晨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁宏军独任审判，公开开庭进行了审理。原告张先平的委托代理人李海军、被告永清熙晨房地产开发有限公司（以下简称为熙晨公司）的委托代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张先平诉称，被告将其开发的永清县曹家务乡“龙城圣境”项目的商品期房对外公开预售，经其他购买人的介绍及被告的口头承诺（即买一层送一层、2013年6月就可交房等宣传），2010年11月28日，原告在被告位于北京朝阳区亮马桥路甲40号二十一世纪大厦的售楼处选好一套房源，并与被告签订合同书。合同只对房屋的价款、违约责任及签订正式《商品房买卖合同》的时间作出了约定。合同签订后，原告即按要求分两次向被告共计支付207916元购房款。根据合同的约定，被告应于2011年12月份前通知原告签订正式《商品房买卖合同》，但被告一直未通知原告。原告只好主动电话联系被告，被告以相关手续正在办理为由不断往前拖延。2014年8月，原告到被告北京的售楼部要求签正规的备案合同并要求确定交房时间时，被告又要额外收取当初没有约定的数万元费用，且不提供任何书面的答复或解释。无奈之下，原告要求解除合同退房，但被告却以原告违约为由要扣除原告所交房款的20%。被告未与原告签订正式商品房买卖合同已违约，时至今日交房仍遥遥无期。因被告的违约行为，导致原告的购房目的不能实现，继续履行该合同势必会给原告造成更大的经济损失。该项目的商品房在没有预售许可证的前提下对外预售系违法行为；该合同书欠缺合同必备的条款，属无效的霸王条款合同。因被告在销售龙城圣境项目商品房过程中存在欺诈行为，导致原告资金长期被占用且不能实现合同目的，被告理应赔偿原告损失。又因合同约定按合同总房款的20%支付违约金偏低，不足以弥补原告资金长期被占用之损失。根据公平原则，原告请求对违约金进行相应调整：按中国人民银行同期贷款利率计算，以弥补原告资金被占用之损失。为维护原告的合法权益，诉请法院：1、依法解除原、被告所签商品房买卖合同；2、判令被告退还原告购房款207916元；3、判令被告赔偿原告损失59879元（按中国人民银行三至五年同期贷款利率计算至2015年5月18日，实际支付至法院判决给付之日止）；4、本案诉讼费全部由被告承担。
被告熙晨公司辩称，认可原告主张的与被告签订合同的时间。涉案商品房被告于2012年4月24日取得商品房预售许可。被告于2012年12月28日和2014年4月1日先后两次以书面形式通知原告依照双方签订合同的约定前来与被告签署商品房买卖备案合同，另外又以口头多次与原告进行沟通、联系要求原告前来签约，原告无正当理由至今拒不与被告签订商品房买卖备案合同。被告根据与原告签订的合同约定按时按质按规划设计要求如期完成了涉案商品房的建设并已经竣工验收合格达到交付业主入住条件。合同签订后原告没有以电话形式与被告联系签订商品房买卖合同。被告也没有主张过与原告解除合同并要求其承担20%购房款的违约金，且根据双方签订的合同第5条第7款的约定，原告在预定的签约时间到期后未向被告送达解除合同的书面通知，应当视为原告同意继续履行合同，基于该条款的约定，原告也无权要求解除合同。综上，被告在履行合同过程中不存在任何违约行为，更不存在合同约定或法定合同解除的任何行为，原告主张解除合同没有事实和法律依据。因此，被告不同意与原告解除合同，要求原告继续履行合同，尽快前来与被告签署商品房买卖合同，办理交房入住手续。基于原告主张解除合同的理由不能成立，因此被告无义务向原告退还已缴纳的房款及支付相应的利息。有关原告的违约行为，被告保留另行起诉的权利。因原告的起诉没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
原告张先平为支持其诉讼请求所提供的证据以及被告的质证意见如下：
证据1、合同书一份。证明：（1）被告至今未与原告签订商品房买卖合同，被告是违约方。（2）该合同属于商品房买卖合同的性质不像被告所说还需另行签订正式的商品房买卖合同，但该合同欠缺交付房屋日期等主要条款，过错方是被告。（3）证明被告未取得相关手续的情况下对外预售属于违法行为。
被告质证意见：对真实性、合法性和关联性均予认可，但不认可原告主张的证明目的。此份合同从性质上来讲是商品房预售合同；合同本身不能证明被告存在违约行为；签约时被告是否取得商品房预售许可不影响涉案合同的法律效力。综上三点，此份证据不能证明原告所主张的任何一点证明目的。
证据2、收据两份。证明：原告按被告的要求于2010年11月28日、11月30日共计向被告支付80%的购房款207916元的事实。
被告质证意见：对证据真实性、合法性和与本案之间的关联性均予认可，此份证据与原告主张的诉讼请求之间不具有关联性，不能证明原告的主张。
证据3、18号205房单价、总价、80%首付的价款清单。证明：原告已按合同的约定履行付款义务，且付款到达了80%原告没有理由不要此房，但现在要求解除的原因是被告不讲诚信，变相提高价格阻碍原告收房所造成的，因此解除该合同被告是过错方，其理应承担相应的法律责任。
被告质证意见：不认可原告主张的证据来源，证据上没有被告公章、合同章或法人代表、授权人员签字进行确认，不能证明与被告具有关联性。同时证据所记载的内容与原告主张的证明目的也不存在关联性，不能证明原告的主张，不具有证明效力。
被告熙晨公司为支持其答辩意见所提供的证据以及原告的质证意见如下：
证据l、2012年12月28日整付零寄交寄清单扫描件一份。证明：被告于2012年12月28日以邮寄方式向原告发出前来公司签署正式商品房买卖合同的书面通知，并取得邮寄回执。
原告质证意见：证据为复印件不予认可，原告至今没有收到任何的书面及口头的通知，如果收到的话回执上肯定有原告的签收。
证据2、2014年4月1日整付零寄交寄清单扫描件一份。证明目的：被告于2014年4月1日再次以邮寄方式向原告发出前来公司签署正式商品房买卖合同的书面通知，并取得邮寄回执。
原告质证意见：意见和证据1相同。
证据3、商品房预售许可证，证号（永）房预售证第2012010号。证明：虽然我公司在与原告签署预售合同时尚未取得商品房预售许可，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖方在起诉前取得商品房预售许可的应当认定商品房预售合同有效。
原告质证意见：对真实性无法认定，如果是真实的更说明被告当初与原告签订合同书的欺诈性，达不到被告所证明的目的，因为被告所说司法解释与本案没有关联性，并且我方也没有要求对方双倍退还购房款。
依据原、被告的质证意见并结合双方庭审陈述综合分析，本院对当事人所举的证据效力作如下认定：
原告提供的证据1、2，被告对其真实性、合法性和关联性均予认可，故本院对证据的效力予以认定。证据3，由于不符合证据的相关要求，且被告不予认可，本院对其效力不予认定。
被告提供的证据1、2，因是扫描复印件，未提供原件进行核实，且原告不予认可，故本院对证据的效力不予认定。证据3，是永清县住房保障和房产管理局颁发的商品房预售许可证，具有真实性、合法性及关联性，本院对其证据效力予以认定。
经审理查明，2010年11月28日，原告张先平与被告熙晨公司签订了《合同书》一份，原告为乙方，被告为甲方。约定乙方购买甲方开发建设的位于河北省永清县曹家务乡龙城圣境项目第18幢2层205号房；建筑面积预测为44.05平方米，其中套内建筑面积31.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.09平方米；按建筑面积计算房屋价款，该商品房单价为每平方米5900元，总金额为259895元，付款方式为分期付款，签署本协议时支付房款40000元，2010年11月30日前支付房款167916元，双方签订正式《商品房买卖合同》的同时乙方向甲方缴纳余款51979元。合同第五条关于商品房买卖合同的签订内容中，约定根据相关手续的办理进度，甲方预计将于2011年12月份前通知乙方签订正式《商品房买卖合同》；如甲方未能在预定的时间内（2011年12月份前）通知乙方签订正式《商品房买卖合同》及相关文件，乙方有权选择下列处理方式之一，并于2012年元月5日之前书面通知甲方：（1）乙方有（权）解除合同，合同解除自书面通知送达甲方之日起生效；甲方在合同解除之日起30日内将已交纳的房款全部退还；违约责任参见本合同第七条约定。（2）继续履行合同，双方另行协商签订补充协议。预定签约时间到期后，乙方未在约定时间内将处理意见书面通知甲方，视为同意按第二种方式处理。第六条关于通讯地址及通知方式内容中，约定甲乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知，均应按照本合同所列明的通讯地址，以邮寄方式送达。
合同签订后，原告于当日向被告交付购房款40000元，于2010年11月30日向被告交付购房款167916元。
被告于2012年4月24日取得了由永清县住房保障和房产管理局颁发的商品房预售许可证，证号为（永）房预售证第2012010号。
直至本案原告张先平向本院起诉时，原、被告双方当事人并未签订正式的《商品房买卖合同》。
本院认为，原告张先平与被告熙晨公司签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行。原告主张该合同书欠缺合同必备的条款，属无效的霸王条款合同，被告在销售龙城圣境项目商品房过程中存在欺诈行为，与事实不符，故其理由不成立。原告关于涉案的商品房在没有预售许可证的前提下对外预售系违法行为的主张，因不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，本院不予采信。原告称其于2014年8月到被告的北京售楼部要求签署备案合同并确定交房时间时，被告要额外收取当初没有约定的数万元费用，且不提供任何书面的答复或解释；无奈之下，原告要求解除合同退房，但被告却以原告违约为由要扣除原告所交房款的20%。对于上述主张，原告并未向本院提交相关证据加以证实，因此，本院不予采信。对于签订正式《商品房买卖合同》的事宜，双方在《合同书》中的第五条有明确的约定；并且在第六条中对于通讯地址及通知方式也作出了明确约定。本案中，原告未能提供证据证实其按合同约定以邮寄方式向被告发出了解除合同的书面通知，因此根据双方的合同约定应当视为双方继续履行合同。
综上，原告以被告违约为由，导致原告的购房合同目的不能实现，要求解除双方之间的商品房买卖合同以及由被告退还购房款并赔偿损失的诉讼请求，由于原告未提供有效的证据，同时也不符合双方合同约定或者法律规定的合同的法定解除条件，因此其理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告张先平的全部诉讼请求。
案件受理费5317元，减半收取2658元，由原告张先平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。
审判员 袁宏军
二〇一五年六月二日
书记员 韩 轩