南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初3165号
原告：南京宁佳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320111608915225Q，住所地江苏省南京市浦口区浦口经济开发区。
法定代表人：史丹凤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄剑林，江苏天煦律师事务所律师。
被告：林正发，男，1982年8月5日出生，汉族。
第三人：张文忠，男，1954年6月18日出生，汉族。
第三人：郑庆芝，女，1956年2月10日出生，汉族。
两第三人共同委托诉讼代理人：董志强，江苏天煦律师事务所律师。
两第三人共同委托诉讼代理人：曹晖，江苏天煦律师事务所律师。
原告南京宁佳房地产开发有限公司（以下简称宁佳公司）与被告林正发、第三人张文忠、郑庆芝返还原物纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁佳公司的委托诉讼代理人黄剑林，被告林正发，第三人张文忠及其与郑庆芝的共同委托诉讼代理人董志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告坐落于南京市某某路XXX号XX幢西侧的小二楼一层自南向北3间房屋；2、判令被告支付原告逾期租金（按每月1200元计算，自2015年11月起至实际返还之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两第三人系夫妻。2000年1月，第三人张文忠从原告处购买某某路XXX号X幢XXX室的房屋所有权，因其与原告的原董事长系朋友，原告同意将该房屋西侧XXX幢之间小二楼一层自南向北3间房屋（面积约40平方米）借给其使用，该房屋登记在原告名下，约定借期10年，第三人无权出售，如遇涉及城市规划、房屋拆迁等无条件搬出。2015年11月2日因借期已满，原告进行资产清算，向第三人发出催告函要求归还该房屋，才得知：第三人于2005年10月14日将上述XXX室房屋出售给了被告林正发，并将属于原告所有的上述3间房屋出租给被告，约定租期10年。后原告通过第三人致函被告要求归还房屋，并经原告多次交涉但被告拒不归还。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告根据物权法等法律的相关规定，诉至法院，请求判如所请。
被告林正发辩称，1、对原告第一项诉请。根据被告与第三人签订的房屋购买契约和使用协议的条款内容，被告系合法受让诉争标的物的使用权，被告具有合法的长期使用权，诉争房屋与被告的XXX室房屋在购买前已经连为整体，分离将严重侵害被告的合法权益，原告要求返还诉争房屋无事实和法律依据。2、对原告第二项诉请。被告系合法的占有使用人，被告所支付的房款包括XXX室房屋所有权和诉争房屋的长期使用权，第三人至始至终和被告说诉争房屋是长期使用，不存在租赁和租金的说法，被告不应当支付租金，且原告从未向被告主张过任何权利，房屋面积也不是40平方米，即便被告承担相应的责任，起算时间也是本案起诉之日，也应由第三人承担。因此，请法院驳回原告的诉请。
第三人张文忠、郑庆芝述称，1、原告所述事实与实际情况相符。第三人与被告所签订的南京市房地产买卖契约已经明确XXX室房屋与涉案房屋没有关系，并没有作为整体一并处置，涉案房屋系第三人从原告处借用，第三人将涉案房屋租赁给被告使用，租赁期限是10年，自2005年10月15日至2015年10月15日，被告向第三人支付了6万元租金。2、关于原告主张的租金问题。原告将涉案房屋借给第三人使用，期限届满后，原告向第三人发送催告函，第三人第一时间将催告函及第三人自行书写的信件邮寄给被告，要求其迁出涉案房屋并向原告交还，而被告拒不交还，其应当承担占有期间的租赁费用，该费用与第三人无关。3、被告当时购买XXX室房屋看过原告给第三人的情况说明，他知道房屋的情况，在原告向第三人要房期间，第三人先后3次去被告处与他商议，被告当时表示理解，并且同意归还。综上，请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：
各方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：两第三人系夫妻。2000年第三人购买原告宁佳公司开发建设的坐落于南京市某某路XXX号X幢XXX室房屋（以下简称XXX室房屋），后原告将位于XXX室房屋的西侧、坐落于南京市某某路XXX号房屋（于2015年8月21日登记于原告名下、用途为办公）的一层自南向北3间（建筑面积约40平方米，以下简称诉争房屋）交予第三人无偿使用，双方未订立书面协议。2005年8月18日原告向第三人出具《关于某某路小区XXX幢之间小二楼的情况说明》（以下简称情况说明），明确诉争房屋属原告所有，给第三人无偿使用，第三人无权出售，出具该说明时双方口头约定第三人再使用10年。2005年10月14日第三人郑庆芝与被告林正发签订南京市房地产买卖契约，约定第三人将XXX室房屋出售给被告，房屋价款为255000元，该房屋于2005年10月18日登记于被告名下。2005年9月4日，第三人与被告签订关于诉争房屋的使用协议，该协议载明根据原告于2005年8月18日出具的情况说明的精神订立该协议，诉争房屋权属归原告所有；该协议第2条约定，因第三人将XXX室房屋出售给被告，原告给第三人使用的诉争房屋面积约40平方米，由第三人转让给被告长期使用，无权出售；第3条约定，诉争房屋如“涉及到城市规划、房屋拆迁等”，被告应无条件搬出，如在2005年10月15日至2015年10月15日期间诉争房屋被拆迁，提前1年第三人补偿被告6000元，期满后如遇拆迁第三人不承担任何责任和费用。2005年11月11日，郑庆芝向被告出具收条1份，载明收到XXX室房屋的房款总价32万元。2015年11月2日，原告向第三人张文忠发出催告函，言明根据双方约定诉争房屋应于2015年10月归还，现已过期，要求第三人接函后尽快回复。张文忠接到此函后，于2015年11月8日发函给被告，言明收到原告此函并转寄给被告，要求被告接到函后尽快将诉争房屋归还原告。就第三人将诉争房屋交给被告使用，当时双方均未告知原告，第三人和原告均表示原告直至2015年要求归还时才知道。
关于2005年11月11日第三人郑庆芝向被告林正发出具的收条中房款32万元的性质，被告和第三人均表示其中255000元系购房款。对剩余65000元，被告表示是第三人将诉争房屋的长期使用权转让给被告的使用费，是诉争房屋长期使用权的价款；第三人表示其中60000元是诉争房屋10年使用期的租金，另5000元是装修和部分物品的折价款；原告认为其中60000元是第三人向被告收取的诉争房屋10年使用期的租金。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据该法律规定，所有权人可以将自己的不动产使用权转移给他人，非所有权人再将使用权转移给他人，应当获得所有权人同意，否则所有权人有权向不动产实际占有人主张返还，此系所有权人依法行使所有权的结果。诉争房屋的所有权属于原告宁佳公司，原告将诉争房屋使用权无偿转移给第三人张文忠、郑庆芝，第三人未经原告同意又有偿转移给被告林正发。虽然原告和第三人口头约定在2005年8月原告出具情况说明时第三人对诉争房屋的使用期为10年，第三人和被告书面约定被告对诉争房屋为不定期的长期使用，未约定使用期限为10年，且被告从第三人获得诉争房屋的使用权时明知诉争房屋的所有权人为原告，被告的使用期已长达10年以上。但现在原告作为诉争房屋的所有权人主张对诉争房屋的占有，系依法行使自己的所有权，合法有据；被告依据其与非所有权人的第三人签订的使用协议，对抗原告基于所有权返还房屋的主张，缺乏法律依据。因此，原告主张被告返还诉争房屋的请求，合法有据，本院应予支持。关于原告主张被告支付自2015年11月起至实际返还之日按每月1200元计算的逾期租金的请求，被告不予认可；本院经审查认为，原被告未就诉争房屋的有偿使用订立合同或达成口头约定，原告在本案中是依据对诉争房屋享有的所有权向作为实际占有人的被告主张返还房屋，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如被告未按本判决指定的期限履行房屋返还义务，应当支付迟延履行金，该迟延履行金可参照同地段同类房屋的租赁市场价格确定。因此，原告主张的此请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林正发于本判决生效之日起十日内将坐落于南京市某某路XXX号的第一层自南向北3间房屋（X幢XXX室西侧）腾空返还给原告南京宁佳房地产开发有限公司；
二、驳回原告南京宁佳房地产开发有限公司主张的其它诉讼请求。
案件受理费130元，减半收取65元，由原告南京宁佳房地产开发有限公司负担25元，被告林正发负担40元（此款已由原告预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 程前葆
二〇一六年九月三十日
书记员 郑佳玲