上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民二（商）初字第1000号
原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行。
负责人陈磊。
委托代理人宋士炯。
委托代理人李倩芸。
被告潘玉林。
委托代理人诸铨赓。
原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行（以下简称闸北工行）与被告潘玉林金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员方斐独任审判。2014年6月27日，本院经原告申请裁定冻结被告潘玉林银行存款人民币2，637，966.15元（以下币种均为人民币）或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益。嗣后，本院依法查封了被告潘玉林名下位于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-
XXX层的房产（以下简称明中路房屋）。诉讼中，因原、被告协商由被告先行办理该房屋产权，以及办理抵押预告登记转房屋产权抵押登记手续，2014年8月11日，经原告�请，本院裁定解除对上述房屋产权的查封。2014年10月14日，本院公开开庭进行了审理，原告闸北工行的委托代理人宋士炯、李倩芸，被告潘玉林的委托代理人诸铨赓到庭参加诉讼。本案经双方当事人自愿协商，合议延长简易程序适用期间30天。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行诉称，被告于2011年因购买明中路房屋向原告申请贷款，原告审核同意，发放了贷款264万元，但被告多次未按约履行还款义务，原告催讨未果诉至法院。请求判令：1、被告偿还原告截止2014年6月21日止到期贷款本金8130.82元；2、被告偿还原告截止2014年6月21日止未到期贷款本金2，573，524.71元；3、被告偿还原告截止2014年6月21日止到期借款利息55，458.40元、逾期利息585.22元；4、被告偿还原告以全部贷款本金及到期利息共计2，637，113.93元为基数，自2014年6月22日起至贷�本息实际清偿之日止，按原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定利率基础之上加收40%的罚息；5、被告办妥上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-
XXX层的抵押权登记；原告有权从处分抵押物所得价款中优先受偿；若所得价款不足清偿，则由被告继续清偿，直至贷款结清。
被告潘玉林辩称，对原告诉请和事实理由无异议，希望调解解决纠纷。
原告为证明其主张，提供了以下证据：
一、个人购房借款／担保合同，合同编号XXXXXXXXXXXXX，证明原、被告之间存在借款和担保合同关系；
二、工商银行个人借款凭证，证明原告以全额发放贷款的事实；
三、上海市房地产登记证明，证明被告以明中路房屋作为借款合同的抵押担保；
四、自营历史明细列表和借款余额清单；证明截止2014年9月21日被告违约欠款的事实，以及拖欠本息的数额；
经庭审质证，被告对原�的诉请金额及证据材料均无异议。
被告未提供证据。
经审理查明，2012年2月23日，被告作为借款人、抵押人、与原告作为贷款人、抵押权人签订了《个人购房借款／担保合同》，合同编号为XXXXXXXXXXXXX。主要约定：原告向被告发放贷款264万元，贷款期限360个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，被告按月等额归还本息的方式还款。若被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息（罚息利率是在贷款利率基数上加收40%），对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用。另外，被告将明中路房屋抵押给原告，该房于2011年竣工，产证权利人为上海新弘大置业公司，预购房权利人为潘玉林。抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2012年3月1日，明中路房屋办理抵押预告登记手续，核准日期为2012年3月8日，登记证明号为松XXXXXXXXXXXX，预购房屋权利人为被告，抵押权人为原告，债权数额为264万元。
2012年3月15日，原告向被告指定账户发放了贷款264万元，被告在《个人借款凭证》上予以签字确认。该借款凭证载明：贷款金额为264万元，贷款期限360个月，利率变动周期为固定次年1月1日调整，当期执行利率7.05%，逾期利率为9.87%，还款方式为按期还息、按月等额本息还款法。之后，被告多次未能按约定还款，截至2014年6月21日，连续违约4期，累计逾期19期，已构成违约。原告起诉后，被告又归还�本金13，625.62元和部分利息，审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告偿还原告截止2014年9月21日止到期本金及未到期本金合计2，568，029.91元；2、被告偿还原告截止2014年9月21日止到期利息及逾期利息合计13，942.68元；3、被告偿还原告罚息（以全部贷款本金及利息共计2，581，972.59元为基数，自2014年9月22日至贷款本息实际清偿之日止，按原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定利率基础之上加收40%）；4、被告11月底前办妥上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-
XXX层的抵押权登记；原告有权从处分抵押物所得价款中优先受偿；若所得价款不足清偿，则由被告继续清偿，直至贷款结清。
另查明，至2014年10月14日，被告尚未办理出明中路房屋的产权登记及他项权利证明。
以上事实有《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证、上海市房地产登记证明、自营历史�细列表和借款余额清单等证据和庭审笔录为证。
本院认为，《个人购房借款／担保合同》系双方当事人自愿合意签订，合法有效，各方均应恪守。本案中，原告按约发放了贷款，但被告未按约还本付息，应承担相应的违约责任。原告依据《个人购房借款／担保合同》要求被告支付拖欠本金、利息及逾期利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求取得系争房产的抵押权，本院认为虽然系争房屋已向有关部门办理了预购商品房抵押预告登记，但系争房屋的产权至今未设立，而抵押权是建立在房屋产权基础上的一种他项权利，系争房屋的产权尚未设立，将来其是否能够取得尚处于不确定的状态，故原告要求实现抵押权难以成立，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法�第二十条之规定，判决如下：
一、被告潘玉林应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行截至2014年9月21日到期本金及未到期本金合计2，568，029.91元；
二、被告潘玉林应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行截至2014年9月21日到期利息及逾期利息合计13，942.68元；
三、被告潘玉林应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行罚息（以全部贷款本金及利息即2，581，972.59元为基数，自2014年9月22日起至贷款本息实际清偿之日止，按合同约定的贷款利率加收40%）；
四、原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行其他诉讼请求不予支持。
本案案件受理费减半收取为13，950.8元、保全费5000元（原告已预缴），由被告潘玉林负担，于本判决生效之日起十日内给付原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 方 斐
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 季玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。