安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖08民终2064号
上诉人（原审原告）:安庆市宝利来房地产营销有限公司,住安徽省安庆市龙门口街19-21号。
法定代表人：王汉松,执行董事。
委托诉讼代理人：黄玉珠，安徽皖宜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:段争和,男,汉族，1962年2月24日出生,住安徽省池州市东至县。
被上诉人（原审被告）:王龙华,女,汉族，1969年12月26日出生,住安徽省安庆市大观区。
被上诉人（原审被告）:许鹏,男,汉族，1964年4月8日出生,住安徽省安庆市迎江区。
原审第三人:王孝志,男,汉族，1966年9月4日出生,住安徽省安庆市大观区。
上诉人安庆市宝利来房地产营销有限公司因与被上诉人段争和、王龙华、许鹏、原审第三人王孝志案外人执行异议之诉一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2017）皖0803民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人安庆市宝利来房地产营销有限公司法定代表人王汉松及委托诉讼代理人黄玉珠、被上诉人许鹏到庭参加诉讼，第三人王孝志及被上诉人段争和、王龙华经依法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
安庆市宝利来房地产营销有限公司上诉请求：1、请求撤销安徽省安庆市大观区人民法院（2017）皖0803民初383号民事判决第二项，依法改判终止安徽省安庆市大观区人民法院（2016）皖0803执字第00399－1号执行裁定的执行；2、判令段争和、王龙华履行房屋买卖协议，协助上诉人办理房屋产权过户手续。事实的理由：1、2014年11月15日，段争和、王龙华与上诉人签订房屋买卖协议，上诉人实际支付了房款，段争和、王龙华将房屋交付上诉人。因此上诉人与段争和、王龙华签订的房屋买卖协议不仅合法有效，而且应优先履行。至于段争和、王龙华又与许鹏签订“以房抵债”协议，该行为属“一房二卖”，原审法院据此认定“以房抵债”协议有效，显属认定事实错误。2、安徽省安庆市大观区人民法院未依法对案涉房屋进行评估、拍卖，直接依据“以房抵债”协议裁定案涉房屋归许鹏所有，程序违法。原审法院应审查上诉人是否有足以排除强制执行的权力，并依法作出支持或驳回上诉人诉讼请求的判决，而不应以执行裁定合法有效为由，驳回上诉人执行异议的请求。3、段争和、王龙华在与上诉人签订协议后，未依照协议约定向上诉人提交房屋产权过户所需要的委托公证书，又拒不到场签字协助办理过户手续，案涉房屋未能及时办理过户手续非上诉人自身原因所致。4、上诉人提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，有足以排除强制执行的权利，原审法院不支持上诉人的诉求，实属适用法律错误。
段争和、王龙华未予答辩。
王孝志未予答辩。
许鹏辩称，1.王龙华称其不知道《房屋买卖协议》，且王龙华在该协议上没有签字，因此房屋买卖协议无效。上诉人对案涉房屋没有优先履行权。2.原审判决适用法律正确，程序适当。3.上诉人在办理房屋过户中有过错。
安庆市宝利来房地产营销有限公司向一审法院起诉请求：１、终止安徽省安庆市大观区人民法院（2016）皖0803执字第00399-1号执行裁定书的执行。２、确认安庆市宝利来房地产营销有限公司与段争和、王龙华2014年11月15日签订的房屋买卖合同有效。３、判令两被告履行房屋买卖协议，协助安庆市宝利来房地产营销有限公司办理产权过户手续。４、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月13日，段争和、王龙华用名下共有的位于本市大观区产作为抵押，向第三人王孝志（系原告公司股东）借款400000元。后因投资失误致借款无力偿还，经与安庆市宝利来房地产营销有限公司协商，将抵押房屋作价400000元售给安庆市宝利来房地产营销有限公司，安庆市宝利来房地产营销有限公司直接支付400000元给王孝志以抵偿段争和、王龙华的债务，同年11月15日双方签订《房屋买卖协议》，交付房屋产权证书和钥匙给安庆市宝利来房地产营销有限公司。上述房屋已是安庆市宝利来房地产营销有限公司合法财产，因段争和、王龙华与许鹏有债务纠纷，三被告之间互相恶意串通，在大观区人民法院执行庭的主持下，未经调查了解，擅自以房抵债，形成一房两卖之恶劣现象，严重损害了安庆市宝利来房地产营销有限公司的合法权益，安庆市宝利来房地产营销有限公司提起案外人异议被贵院裁定驳回，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定提起诉讼，请求法院判如所请。
一审法院认定事实：许鹏与段争和、王龙华民间借贷纠纷一案，本院以（2015）观民诉保00173号民事裁定书，查封了段争和、王龙华名下位于腊树苑小区4栋1单元301室（产权证号：宜房字第××）房产。在审理过程中，双方经本院主持调解，达成调解协议：段争和、王龙华于2015年8月31日前偿还许鹏人民币1113000元及利息（自2014年12月31日起至还清之日止按月息1分5计算），据此，本院作出（2015）观民一初字第00515号民事调解书，该民事调解书已发生法律效力。本院依据该民事调解书，责令被执行人段争和、王龙华立即履行义务，但被执行人未履行。在执行过程中，申请执行人和被执行人同意将该房作价560000元抵偿债务。本院遂作出（2016）皖0803执字第00399-1号执行裁定：被执行人段争和、王龙华名下位于腊树苑小区4栋1单元301室（产权证号：宜房字第××）归申请执行人许鹏所有。安庆市宝利来房地产营销有限公司知晓此事后，认为该房为其财产，以案外人身份向本院提出执行异议。
经查，2014年1月13日，段争和、王龙华向王孝志出具借条一张：用名下共有的位于本市大观区产作为抵押，向王孝志借款400000元，借款时间为10天，利息5340元，附宜房3090633房产证及庆国用（2010）第17**号土地证。借款人落款为段争和、王龙华，担保人为徐延良。同日，王孝志将394660元转到王龙华中国工商银行安庆分行卡上，卡号62×××68。后段争和、王龙华因借款无力偿还，经与安庆市宝利来房地产营销有限公司协商，于2014年11月15日签订房屋买卖协议一份：段争和、王龙华将其名下腊树苑小区4栋1单元301室房屋以400000元价款出售给安庆市宝利来房地产营销有限公司，由安庆市宝利来房地产营销有限公司支付400000元给第三人王孝志以抵偿段争和、王龙华的债务。卖方承诺30日内交付房屋给买方。买卖协议甲方落款为段争和，甲方配偶为王龙华，担保人为徐延良，乙方为王孝志。同年12月16日，段争和向王孝志承诺：2015年2月前交付房屋，若不交付房屋，购房人可直接入住。目前许鹏一直在该房居住。2015年底，安庆市宝利来房地产营销有限公司看到《安庆日报》上登载的以产权人名义登记的房产证、土地证遗失声明，遂以案外人身份向本院提出执行异议。本院受理后，认定案外人异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，于2016年12月29日依法作出（2016）皖0803执异13号执行裁定：驳回安庆市宝利来房地产营销有限公司的异议请求。原告安庆市宝利来房地产营销有限公司不服，起诉至本院。
争议焦点：1、买卖协议真实性？许鹏提交的买卖协议系复印件，且来源不明，不能作为证据使用；王龙华曾在法院陈述不知道该买卖协议且没有签字，因其未当庭主张，也没有当事人申请笔迹鉴定否认王龙华的签名。而原告提交的买卖协议内容与许鹏提交的一致，只是担保人有签字，买方只有王孝志签名没有原告单位签名盖章，因第三人王孝志得到原告的授权，原告当庭陈述王孝志能够全权代表原告。故可以认定确有一份以房抵债的买卖协议且内容不违法。2、是否恶意串通？王龙华得到段争和的授权处置诉争房产，被告许鹏与被告段争和、王龙华是在法院主持下调解达成的协议，许鹏已替段争和、王龙华偿还其他债权人的80000元债务，该房以560000元价款折抵债务，价格更为合理，不能认定为恶意串通。
一审法院认为：第三人王孝志是安庆市宝利来房地产营销有限公司的股东，得到安庆市宝利来房地产营销有限公司的授权，可以代表其签订买卖协议，该协议真实且不违法，应认定有效。对安庆市宝利来房地产营销有限公司的第二项诉讼请求应予支持。但安庆市宝利来房地产营销有限公司在长达1年多时间未办理过户登记，且无证据证实系非因买受人自身原因未办理过户登记，物权未发生变更，安庆市腊树苑小区4栋1单元301室房产权利人仍然是段争和、王龙华。在法院执行过程中，许鹏与段争和、王龙华同意将该房作价抵偿债务，处置的是产权人房产，且不违反法律规定。安庆市大观区人民法院作出（2016）皖0803执字第00399-1号执行裁定，确定安庆市腊树苑小区4栋1单元301室房屋（产权证号：宜房字第××）归申请执行人许鹏所有。该调解书合法且已生效，应当视为导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书。双方所诉争的房屋应归许鹏所有，故对安庆市宝利来房地产营销有限公司要求终止执行（2016）皖0803执字第00399-1号执行裁定书及履行房屋买卖协议，协助其办理产权过户手续的诉讼请求不予支持。对段争和、王龙华不能履行合同的责任，安庆市宝利来房地产营销有限公司可以另行主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告安庆市宝利来房地产营销有限公司与被告段争和、王龙华之间的买卖协议合法有效。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费500元，原告负担300元，被告段争和、王龙华负担200元。
本院二审期间，安庆市宝利来房地产营销有限公司提交一组新证据：证据一，仲裁申请书、仲裁受理通知书以及公告发票，证明因段争和、王龙华长期不履行房屋买卖协议书约定的过户义务，上诉人早在2016年2月就向安庆仲裁委员会申请仲裁。证据二，挂失异议一份，来源：挂失异议是在上诉人公司授权的前提下由王孝志本人签名。证明段争和、王龙华签订房屋买卖协议后，诉争房屋产权证随房屋实物一直交由上诉人保管，房屋未及时过户责任不在上诉人，而在段争和、王龙华。段争和、王龙华的挂失为虚假挂失。许鹏质证认为：证据一与本案没有关联性，上诉人是否申请了仲裁我不知道。对证据二中挂失的事实不清楚。
本院认证认为，证据一上诉人未提交相应的仲裁决定书，因此无法证明上诉人本次仲裁申请事项为请求裁决段争和、王龙华履行房屋过户义务；证据二系王孝志个人签名，向国土资源局、不动产登记中心提出的书面挂失异议，异议书上记载王孝志提出异议时间为2016年2月4日，而房屋买卖协议签订的时间为2014年11月15日，由此可见，双方在签订协议后长达一年的时间内未办理产权过户登记手续，因此上诉人将未及时过户责任归责于被上诉人的证明目的不能成立。本院对上诉人提交的证据不予采信。
二审期间许鹏提交两张有线电视服务发票，宽带用户入网协议及业务受理单两张。证明目前许鹏居住在诉争房产内。安庆市宝利来房地产营销有限公司质证认为：对证据的真实性无法核实，且与本案无关，达不到证明目的。该组证据无法证明房屋是其本人居住，无法证明许鹏以合法手段入住房屋，无法证明许鹏是在上诉人之前进驻该房屋。
本院认证认为，有线电视服务发票、宽带用户入网协议及业务受理单中载明的用户姓名均为许佳琦，该证据与本案无关联。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、安庆市宝利来房地产营销有限公司与段争和、王龙华签订的房屋买卖协议是否有优先履行的权利。二、安庆市宝利来房地产营销有限公司认为在办理房产过户手续中不存在过错，主张应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，排除法院强制执行，有无事实和法律依据。
关于焦点一。案涉《房屋买卖协议》实际为以房抵债协议，该协议是以消灭金钱债务为主要目的，其基础法律关系为借贷关系。因而安庆市宝利来房地产营销有限公司基于以房抵债协议受让不动产，在完成不动产法定登记之前，该协议并不具有优于其他普通债权效力，不能阻却其他普通债权的执行。故对许鹏在生效执行裁定书项下的请求权亦不具有优先效力。
关于焦点二。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需要达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。就本案而言，上诉人安庆市宝利来房地产营销有限公司应对其享有民事权益足以排除法院强制执行的主张负有举证证明责任。安庆市宝利来房地产营销有限公司在2014年11月15日签订房屋买卖协议后，至2015年底看到《安庆日报》登载的房产证、土地证遗失声明，以案外人身份提出执行异议之诉的一年时间内，怠于行使房地产产权变更手续的权利，其主观上存在过错。上诉人没有证据证明其符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，以及在大观区人民法院强制执行前就已经合法占有讼争房屋的情形，因此并不完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，上诉人主张其享有的民事权益不足以排除法院强制执行。另上诉人在本案质疑大观区人民法院执行程序及执行裁定合法性的诉求超出本案审理范围，本院依法不作处理。
综上所述，安庆市宝利来房地产营销有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人安庆市宝利来房地产营销有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 左红
审判员 江韵
审判员 殷平
二〇一八年五月十六日
书记员 程延
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；