湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2194号
上诉人（原审原告）：鲁少平，男，1964年6月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：褚三华，系鲁少平之妻，1970年10月18日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审被告）：李育荣，女，1964年8月23日生，汉族，身份证住址：武汉市洪山区，现住武汉市洪山区。
上诉人（原审被告）：黎育安，男，1963年11月15日出生，汉族，�址同上。
李育荣、黎育安共同委托诉讼代理人：沈抗，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会，住所地武汉市洪山区书城路18号。
法定代表人：赵平建，该村村长。
委托诉讼代理人：饶国荣，湖北卓胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙明，湖北卓胜律师事务所律师。
上诉人鲁少平因与上诉人李育荣、黎育安、被上诉人武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会（以下简称洪山村委会）房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初922号民事判决向本院提起上诉。2013年12月23日，一审法院受理鲁少平诉李育荣、武汉市江宏顺达房屋拆迁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月10日作出（2014）鄂洪山民商初字第00009号民事判决。判后，李育荣不服提出上诉，本院于2015年12月28日作出（2015）鄂武汉中民终字第01558号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审。一审法院依法另行组成合议庭进行了审理，重审期间，鲁少平申请撤回对武汉市江宏顺达房屋拆迁有限公司的起诉，并申请追加黎育安、洪山村委会参加诉讼，一审予以准许。2017年2月8日，一审法院作出判决。判后，鲁少平与李育荣、黎育安向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理，上诉人鲁少平的委托诉讼代理人褚三华，上诉人李育荣、黎育安的委托诉讼代理人沈抗及被上诉人洪山村委会的委托诉讼代理人饶国荣、孙明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人鲁少平上诉请求：1、撤销武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初922号民事判决书第三项，改判支持鲁少平的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由李育荣、黎育安和洪山村委会承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、一审法院对于装修补偿款的事实认定错误，判决李育荣、黎育安仅向鲁少平支付装修残值补偿费199079.82元明显与事实不符，认定家俱家电189382元的费用不属于装修投入而予以扣除也与事实不符。上诉人所有的家俱家电等非固定物回收费用仅仅为52750元，一审判决却将家俱家电全部扣除，对鲁少平不公平。2、鲁少平与李育荣、黎育安之间签订的《补充协议》明确约定，承租的房屋若遇到政府征用、拆迁等行为不视为违约，但相关部门赔付的装修补偿款和经营损失补偿由鲁少平所有。李育荣、黎育安在没有通知鲁少平的情况下私自与洪山村委会签订补偿安置协议，导致该协议书中未明确表述补偿鲁少平的经营损失，而一审法�也以该协议书所载明的补偿项目中“不含有经营损失”为由驳回鲁少平的经营损失相关诉讼请求，事实认定不清，判决错误。
上诉人李育荣、黎育安上诉请求：1、撤销武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初922号民事判决书，驳回鲁少平的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由鲁少平承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足。1、李育荣、黎育安与鲁少平之间不存在鲁少平所说的差额电费，且鲁少平尚欠李育荣、黎育安部分水电费未缴纳。2、鲁少平要求李育荣、黎育安支付装修损失事实不清且证据不足，一审法院认定装修残值和装修赔偿不符合客观事实。
被上诉人洪山村委会答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
鲁少平诉讼请求：1、李育荣、黎育安、洪山村委会返还鲁少平房屋押金1万元；2、李育荣、黎育安、洪山村委会返还鲁少平租赁房屋电费差额人民币37355元；3、李育荣、黎育安、洪山村委会共同赔偿鲁少平装修损失人民币440050元（已扣除非固定物回收费人民币52750元）；4、李育荣、黎育安、洪山村委会共同赔偿鲁少平营业损失人民币295200元；5、李育荣、黎育安、洪山村委会共同赔偿鲁少平房屋搬迁及临时安置补助费人民币55200元；6、李育荣、黎育安、洪山村委会共同赔偿鲁少平遣散员工工资补助费共计人民币28800元。7、本案诉讼费用由李育荣、黎育安、洪山村委会共同承担。
一审法院经审理查明：2010年6月23日，鲁少平与李育荣签订《租房协议》，约定：李育荣将位于武昌雄楚大道安康路63号、65号的一幢私宅楼的二楼、三楼及一楼门面（南一档、紧靠南边楼梯）出租给鲁少平做宾馆；租赁日期从2010年8月1日起至2015年7月31日；月租金8300元，水费2.5元/吨，电费0.8元/度，每月由李育荣收取；租房时，鲁少平提前向李育荣支付1万元房屋抵押金和一个季度的房租，合同终止时，鲁少平恢复原房状态，李育荣全额退还鲁少平1万元押金；双方不得随意终止合同，否则违约方赔偿对方10万元违约金，如遇国家征收拆迁不属违约。2011年1月31日，双方又签订《补充协议》，约定：房屋拆迁补偿：鲁少平承租的房屋若遇政府征用、拆迁等行为不视为违约，但相关部门赔付的装修补偿款和经营损失补偿款由鲁少平所有。房屋面积变更：鲁少平承租的房屋面积增加南二档门面，面积约60㎡，租金也增加1600元/月，租期与原《租房协议》一致。
此后，鲁少平投资对租赁房屋进行了装修，并经营宾馆业务，直至2012年7月10日该租赁房屋被拆除。此间，自2011年3月以来，武汉市人民政府先后发布了多份征收土地公告，公布了洪山区洪山乡洪山村征收土地范围，其中包括洪山村的刘家湾、南湖渔场、钱家咀、幸福新村、尤李村、周彭村、黄家湾、龙家湾。洪山村委会于2011年11月18日召开有公司董事会、监事会及各居民小组组长参加的洪山村拆迁还建工作动员会。2012年，洪山村委会与李育荣签订《征地红线范围内房屋拆迁补偿安置协议书》，对本案涉及的租赁房屋进行拆迁，双方约定：除还建部分房屋建筑面积外，对其他面积进行货币补偿，共计1330111元，补偿费用含宅基地补偿、房屋拆迁安置补偿费、装修费、宽带通信、空调迁移费、水、电表及青苗补偿、围墙、地坪等所有相关费用。李育荣在庭审中自认已收到上述全部补偿费用。2012年7月10日洪山区洪山乡洪山村正式拆迁。涉案租赁房屋被拆迁过程中，鲁少平对房屋内可移动的物品（如电视机、空调、床具等）进行了变卖处置，自认收�52750元。
一审法院另查明，李育荣、黎育安系夫妻关系。
一审法院认为，2010年6月23日，鲁少平与李育荣签订的《租房协议》，及2011年1月31日双方签订的补充协议系双方真实意思表示，合同约定内容没有违反相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。本案涉案房屋位于洪山区洪山乡洪山村征收范围，武汉市人民政府已于2011年3月10日公告，并于2012年7月10日正式拆迁，租赁合同标的物已灭失，致使《租房协议》和补充协议无法继续履行，合同应当予以解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鲁少平要求判令李育荣返还租赁房屋押金10000元，就鲁少平提供的相应证据，各方均无异议，该项事实清楚，关系明确，予以支持。鲁少平要求判令李育荣返还电费差额37355元，就鲁少平提供的相应证据，李育荣对电费差额收条没有异�，但辩称是经过双方同意的，李育荣不能提供有效证据证明差额电费系鲁少平自愿，根据双方的合同约定，差额电费属于不当得利，李育荣应予返还，该项事实清楚，关系明确，予以支持。双方签订的《补充协议》第一条明确约定:“补偿乙方（即鲁少平）承租的该房屋若遇政府征用、拆迁等行为不视为违约，但相关部门赔付的装修补偿款和经营损失补偿由乙方（即鲁少平）所有。”且李育荣与洪山村委会签订的《征地红线范围内房屋拆迁补偿安置协议书》中亦约定有装修补偿费，李育荣也自认收到了全部补偿款，故李育荣应当依约将相应的装修补偿款支付给鲁少平。《征地红线范围内房屋拆迁补偿安置协议书》中没有装修补偿款的具体明细，李育荣、洪山村委会亦无法说明补偿款的具体组成明细，一审结合鲁少平提交的证据对装修补偿款的数额进行酌情认定。鲁�平依据相关装修票据对装修投入计算为625966.70元，经核对，此金额中包含有押金10000元、办证费用22000元、消防培训费920元、酒店用品46752元、通信设备费用25113元、家俱、家电189382元。其中押金、办证费用、消防培训费三项不属于装修投入，应予扣除；酒店用品、通信设备、家俱家电不属于附合装饰装修，不应当计算装修残值，且鲁少平自认对宾馆内可移动的物品（如电视机、床单、空调等）进行了变卖回收，故此三项费用应予扣除。据此，核定计算装修残值的基数为331799.7元（625966.70元－10000元－22000元－920元－46752元－25113元－189382元=331799.7元）。装修折旧率则应当按照已使用的年限占合同约定的总租期的比值计算为40%，相应的装修残值计算为：331799.7元×（1－40%）＝199079.82元。对于经营损失鲁少平并未提交证据证实，且李育荣与洪山村委会签订的《征地红线范围内房屋拆迁补偿安置协议书》中载明的补偿项目中也不含有此项费用，故对此诉讼请求不予支持。鲁少平诉请的房屋搬迁及临时安置补助费、遣散员工工资补助费，在鲁少平与李育荣的合同中并无约定，也不是拆迁单位应当补偿给承租人的费用，鲁少平的此项诉讼请求缺乏合同和法律依据，不予支持。鲁少平提起本案诉讼的依据是其与李育荣之间的《租房协议》和补充协议，洪山村委会与鲁少平之间没有合同关系，根据合同相对性原则，鲁少平只能向合同相对人李育荣主张权利，而不能向洪山村委会主张权利。故对鲁少平要求洪山村委会共同承担民事责任的诉讼请求，不予支持。黎育安虽不是合同当事人，但其与李育荣系夫妻关系，本案纠纷发生在夫妻关系存续期间，所产生的相应债务应当按夫妻共同债务处理，依法由夫妻双方共同承担。故对鲁少平要求�育荣、黎育安共同承担民事责任的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、李育荣、黎育安向鲁少平返还押金10000元；二、李育荣、黎育安向鲁少平返还电费差额37355元；三、李育荣、黎育安向鲁少平支付装修残值补偿费199079.82元；四、驳回鲁少平的其他诉讼请求。上述款项应于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9738元由鲁少平负担4996元，李育荣、黎育安负担4742元。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，上诉人鲁少平未足额交纳上诉费，本院通知上诉人鲁少平自接到通知次日起7日内补齐诉讼费，但上诉人鲁少平未能足额交纳上诉费，审理中，上诉人鲁少平向本院申请免交部分上诉费。
本院认为，上诉人鲁少平在本院指定的期间内未按照《诉讼费用交纳办法》规定的收费标准足额交纳上诉费，其免交诉讼费的申请不符合《诉讼费用交纳办法》第四十五条所规定的司法救助情形，本案应按上诉人鲁少平自动撤回上诉处理，其已预交的上诉费予以退还。
本案围绕李育荣、黎育安的上诉理由及请求进行审理。2011年1月31日，鲁少平与李育荣签订的《补充协议》约定，相关部门对诉争房屋拆迁时赔付的装修补偿和营业损失补偿应归鲁少平所有。李育荣与洪山村委会签订的《征地红线范围内房屋拆迁补偿安置协议书》中约定有装修补偿费，李育荣也自认收�了全部补偿款，故李育荣应当依约将相应的装修补偿款支付给鲁少平。根据查明事实，李育荣与洪山村委会签订的《征地红线范围内房屋拆迁补偿安置协议书》中没有装修补偿款的具体明细，且李育荣、洪山村委会无法说明装修补偿款的具体组成，鉴于总拆迁补偿中确实包含装修补偿款但无法区分，一审法院依照鲁少平提交的相关装修票据，扣减了不属于附合装饰装修项目后，再结合鲁少平实际使用房屋年限所占总租期比值确定装修折旧率，判决李育荣、黎育安支付装修残值补偿199079.82元符合双方约定且并无不当。关于差额电费的问题。鲁少平与李育荣签订的《租房协议》中约定的电费标准为0.8元/度，合同履行中，李育荣、黎育安超出合同约定标准向鲁少平收取电费。一审中，鲁少平请求李育荣、黎育安返还电费差额37355元，李育荣、黎育安未能充分举证证明电�差额系鲁少平自愿交纳，其收取超出约定部分的电费依据不足，一审判决返还正确。
综上，李育荣、黎育安的上诉理由及请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9738元，由李育荣、黎育安负担。鲁少平预交上诉费1142.75元予以退还。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 安林锋
审判员 李斌成
二〇一七年六月十五日
书记员 舒 渲