北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8865号
上诉人（原审原告）：张蕊，女，1986年5月20日出生，汉族，北京网骋咨询有限公司职员，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王新洋（张蕊之夫），住北京市大兴区。
被上诉人（原审被告）：马兴洲，男，1982年2月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
被上诉人（原审被告）：孙大波，女，1985年2月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
上诉人张蕊因与被上诉人马兴洲、孙大波房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张蕊上诉请求：改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由马兴洲、孙大波承担。主要事实和理由：1.根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》，出卖人应当在交房后3个月且不迟于3个月时间将与本房屋相关的户口迁出，逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。一审法院既然认定上述合同合法有效，就应当按照合同约定认定违约金，但一审判决提及户口迁出违约金并未具体说明期限到何时为止，酌情确定25000元的依据不详，降低了马兴洲、孙大波的违约成本；2.关于户口迁出违约金的起算日期，张蕊同意迁出户口时间宽限至2017年10月28日是以马兴洲在该日期前迁出户口为前提，因马兴洲未能将户口迁出，张蕊主张从2017年9月29日开始按日计算违约金。一审法院认定马兴洲、孙大波迟延迁出户籍的时间应自2017年10月29日计算，有失公允；3.户口迁出违约金具有连续性，是不断产生的，一审判决马兴洲、孙大波一次性给付违约金，违背了合同的约束力。若户口迁出没有期限，会导致出卖人有恃无恐，同时使涉案房屋难以进入市场正常流通，买受人的损失将难以计算；4.本案纠纷系因马兴洲、孙大波未履行户口迁出义务所致，张蕊不存在任何过错，本案诉讼费应由马兴洲、孙大波承担。
马兴洲辩称，同意一审判决，不同意张蕊的上诉请求。孙大波辩称，同意一审判决，不同意张蕊的上诉请求。
张蕊向一审法院起诉请求：1.判令马兴洲立即将自己的户口从大兴区6号院1号楼1单元403号房屋中迁出；2.判令马兴洲、孙大波向张蕊支付从2017年9月29日开始至2017年11月16日共计49天违约金79625元；3.判令马兴洲、孙大波支付张蕊自2017年11月17日起至户口迁出之日的违约金，每天按1625元计算；4.本案诉讼费由判令马兴洲、孙大波承担。
一审法院认定事实：2016年12月18日，马兴洲、孙大波（出卖人）与张蕊（买受人）通过北京九州伟业房地产经纪有限公司（以下简称九州伟业公司）提供的居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），合同中载明：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区6号院1号楼1单元403号，该房屋所在的楼栋建筑总层数为9层，其中地上为9层，地下2层；该房屋所在楼层为4层，建筑面积共92.6平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见补充协议及物业交割单。第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证证号为X京房权证兴字第XX**号，共有权证证号为X京房权证兴字第XX**号……（四）该房屋的抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为交通银行。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2017年4月30日前办理抵押注销手续。（五）该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为150万元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为175万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元。（四）采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。1.买受人向出卖人支付定金，定金金额为5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。2.通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》……第十条权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起270日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）……（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起（见补充协议）日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付1万元的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。……
附随该《房屋买卖合同》的马兴洲和孙大波作为甲方、张蕊作为乙方、九州伟业公司作为丙方的《补充协议》约定：第一条关于房屋交易具体事宜的约定1.甲方出售上述房产净得价为325万元，上述房产交易过程中所产生的相关税费由乙方承担。……4.甲乙双方友好协商且一致同意，甲方收到乙方全部房款后3日内与乙方办理房屋交割手续。交房之前的所有费用（包括物业费、取暖费及车位费等）由甲方全部结清，交房之后的费用全部由乙方承担。……6.甲乙双方友好协商，甲方在交房后3个月且不迟于3个月时间将上述房屋的户口迁出。否则按合同第十条第3项条款执行违约责任。……第二条付款方式附件五关于付款方式及期限的具体约定1、全款一次性支付银行贷款公积金2、付款期限：①乙方于2016年12月16日已经支付给甲方购房定金18000元。②签订本协议当日乙方再支付给甲方上述房产的购房定金50000元。③双方友好协商，乙方于2017年1月10日且不迟于2017年1月10日再给甲方追加支付购房定金582000元。至此乙方支付给甲方购房定金总计650000元整，且此款项仅限于甲方还清上述房屋的贷款，办理房屋解押手续，不得它用。④剩余首付款1300000元整乙方于交税后过户前支付给甲方。⑤剩余首付款300000元整乙方以银行监管方式过户后2日内由监管银行直接支付给甲方。⑥剩余尾款1000000元整乙方以银行贷款方式由银行直接支付给甲方。首付款视银行贷款额度可增减，购房定金加上首付款加上银行监管部分加上银行部分等于上述房屋的总价。……
上述协议签订后，双方按照合同约定履行了给付房款、办理过户、交付房屋等合同权利和义务。2017年4月18日，张蕊取得涉案房屋的产权证，产权证号为京（2017）大不动产权第XXXX号。2017年5月17日，张蕊与丈夫王新洋作为借款人与贷款人中国银行股份有限公司北京大兴支行、保证人北京市住房贷款担保中心签订《住房公积金贷款借款合同》，借款金额为1000000元，并于合同生效当日划付马兴洲在中国工商银行北京市紫竹院支行设立的账户中。
因马兴洲的户籍仍在涉案房屋内，并未迁出。王新洋与马兴洲于2017年9月28日签订《付款证明》，明确了因卖方未按买卖合同和补充协议约定把涉案房屋内的户口迁出，卖方支付买方违约金62000元，双方一致同意卖方迁出户口的时间宽限至2017年10月28日，如果到期卖方户口没有迁出，继续履行买卖合同和补充协议的违约责任。庭审中，双方均认可户籍的迁出截止日为2017年5月17日，上述62000元是从2017年5月17日开始计算至2017年9月28日的违约金。截至2018年7月9日，马兴洲的户籍仍未迁出。
本案审理过程中，马兴洲、孙大波提起反诉，要求确认双方之间签订的《房屋买卖合同》第十条第三款及补充协议第一条第6款无效，并确定双方签订的《付款证明》关于户口迁出的约定为无效约定。后马兴洲、孙大波撤回反诉申请。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张蕊与马兴洲、孙大波达成房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。马兴洲、孙大波应当按照约定将在涉案房屋内马兴洲的户籍迁出。至于户籍迁出的期限，双方在《房屋买卖合同》中约定按补充协议处理，补充协议约定为交房后3个月的期限，庭审中双方均认可户口迁出截止日为2017年5月17日，且双方于2017年9月28日签订的《付款证明》对于给付的违约金62000元的时间亦从2017年5月17日计算，2017年5月17日系马兴洲、孙大波收到全部购房款（含贷款支付部分）的时间，故双方的行为视为对于《房屋买卖合同》及补充协议中关于户籍迁出期限的变更。在马兴洲给付了62000元的违约金后，双方协商户籍迁出期限延长至2017年10月28日，马兴洲、孙大波应在上述期限内将户籍迁出，而至今马兴洲的户籍仍在买卖的房屋之内，故二人理应继续承担违约责任。关于张蕊请求马兴洲立即将自己原有的户籍从涉案房屋中迁出的请求，因户籍迁出系公安户籍管理的内容，不属于人民法院裁判范围，故法院对此请求不予支持。至于马兴洲辩称已经给付了62000元违约金，不同意再行赔偿违约金的主张，因双方签订的《付款证明》视为对于之前违约行为的赔偿并另行约定了户口迁出的期限，而其在2017年10月28日之后仍未迁出户籍的行为属于新的违约行为，应继续承担违约责任。关于张蕊要求给付自2017年9月29日的违约金的请求，因双方在2017年9月28日协议将户籍迁出期限延长至2017年10月28日，故马兴洲、孙大波迟延迁出户籍的时间应自2017年10月29日计算，而非张蕊主张的自2017年9月29日计算。至于违约金的具体数额，若按照《房屋买卖合同》及补充协议的约定计算违约金的话，确实对于马兴洲、孙大波来说显失公平，故法院结合合同履行情况、逾期时间、马兴洲积极赔付过违约金，并考虑张蕊因户籍问题的实际损失等因素酌情予以确定，并由马兴洲、孙大波一次性给付。关于孙大波辩称其户籍并未在涉案房屋内，该案与其无关的主张，其与马兴洲共同作为出卖方，理应受到合同条款的约束，法院对其主张不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2018年7月判决：一、马兴洲、孙大波于判决生效后二十日内给付张蕊延期迁出户籍的违约金25000元；二、驳回张蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，经审核，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，现马兴洲的户口仍在涉案房屋内未迁出。
本院认为，马兴洲、孙大波作为出卖人未能按照合同约定将涉案房屋内户口迁出，构成违约，应当承担相应的违约责任。结合当事人的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：一审法院酌定的迟延迁出户口违约金数额是否适当。
关于违约金的起算时间，根据王新洋与马兴洲签订的《付款证明》，双方一致同意卖方迁出户口的时间宽限至2017年10月28日，即当事人延长了户口迁出期限，故马兴洲2017年10月28日之后仍未迁出户口构成违约，违约金的起算时间应为2017年10月29日。张蕊主张自2017年9月29日计算，缺乏依据，本院不予采信。
关于违约金的计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，当事人可根据具体损失情况，请求人民法院酌减违约金。原则上法院酌定的违约金数额，应当涵盖当事人所有损失。根据目前户籍管理政策，户口迁出需以本人申请并有房屋落户为前提。本人不申请或因客观原因无法迁出的，行政管理部门无权强行迁出，即可能出现户口一直无法迁出的情形，但该情形并不影响买受人的户口迁入、落户。本案中，张蕊主张按照合同约定计算违约金至实际迁出之日，但即使违约金可以持续追索，也面临根据损失酌减及后续追索中逐步递减的可能。因此，一审判决马兴洲、孙大波给付张蕊逾期迁出户口违约金25000元，其性质应理解为一次性违约金。该判决结果系为避免当事人诉累依法作出，处理结果并无不当，本院予以维持。
需要指出的是，虽然马兴洲未将户口迁出涉案房屋，对张蕊的居住、户口迁入尚未造成影响，但必然对其行使处分权带来不便，也可能会影响房屋再次出售的价格。鉴于此，若马兴洲、孙大波长期不能履行户口迁出义务，张蕊今后仍可就其他损失另行主张违约金。
综上所述，张蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1790元，由马兴洲、孙大波负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费425元，由张蕊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
审 判 员 王 佳
二〇一八年八月三十日
法官助理 刘慧超
书 记 员 孙辰姝