山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁17民终1505号
上诉人（原审原告）：曹县嘉宁房地产开发有限公司，住所地：曹县青菏南路澳洲大酒店二楼，统一社会信用代码91371721595242614Y。
法定代表人：王建洪，董事长。
委托诉讼代理人：陆长安，山东陆直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐成林，男，1989年12月2日出生，汉族，住曹县。
委托诉讼代理人：张华，山东汤都律师事务所律师。
上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司（以下简称曹县嘉宁公司）因与被上诉人徐成林房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院(2017)鲁1721民初4199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹县嘉宁公司上诉请求：1、依法确认本案的基础法律关系为民间借贷，案由为民间借贷纠纷；2、撤销一审判决，改判双方基于借贷关系为设定抵押而签订的曹县环岛国际花园三期2－1－106、2－1－107、2－1－108三套门市房、5－2－503、5－2－903、5－2－1203、6－1－203四套住宅的商品房买卖合同无效；3、依法认定本案属于高利贷，上诉人实际共向被上诉人借款本金为3780000元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案应属于民间借贷纠纷，一审所定案由错误，审理程序不当，必然影响案件的正确审理。本案是因上诉人经营需要向被上诉人借款，并以上诉人所开发的曹县环岛国际花园三期2－1－106、2－1－107、2－1－108三套门市房、5－2－503、5－2－903、5－2－1203、6－1－203四套住宅以签订商品房买卖合同的方式设定了抵押而引起的，基础法律关系属于民间借贷，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条的规定，应当按照民间借贷纠纷审理，案由应属于民间借贷纠纷，一审定性为房屋买卖合同纠纷，并以房屋买卖合同纠纷审理，审理程序显属不当，必然影响案件的正确审理，应予撤销。二、一审判决认定事实错误，必然得出错误的判决结果。首先，一审判决认定“且原、被告提交的其他证据也能印证原、被告之间的资金往来并非仅仅通过银行转账，本院对原告方出具的借款金额为220万元协议的证明力予以确认”属认定事实错误。在整个审理过程中，被上诉人均未提交任何证据证明双方的借贷关系除通过银行转账方式外还有现金支付方式，此220万元纯粹是3780000元借款本金的高息，一审判决确认此220万元及协议的证明力、并据此认定上诉人向被上诉人借款504万元，认定事实严重错误，纯属枉法认定，必然得出错误的判决结果，依法应予撤销。其次，一审判决认定上诉人和被上诉人“经双方协商进行本息结算并签订协议，经审查，该结算利率亦未超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的利率保护上限”纯属枉法认定，该条规定的利率保护上限为年利率36%，而双方实际结算的利率高达年利率百分之七十二，甚至更高，显然超出了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的利率保护上限。以此而论，一审判决认定事实严重错误，必然得出错误的判决结果，依法应予撤销。第三，一审判决认定双方所签房屋买卖合同是双方的真实意愿，并据此认定双方所签房屋买卖合同是有效合同，属于认定事实错误。如双方的借贷关系已终止，上诉人将涉案房产出售给了被上诉人，双方原有的借贷关系也就应当灭失，被上诉人也就不可能在签订完所谓的结算协议后仍一直向上诉人主张数百万元的借款，也就不可能引发此案之诉。由此而论，一审判决认定事实严重错误，是在故意偏袒被上诉人，必然得出错误的判决结果，依法应予撤销。终上所述，上诉人与被上诉人双方所签订的虚假商品房买卖合同以合法的形式掩盖了双方规避不动产抵押须依法办理抵押登记才能生效的法律强制性规定、使得被上诉人借发放高利贷的不法行为既实现了巨额非法所得，又偷逃了巨额税款，该行为严重违背了法律的强制性规定，据此签订的虚假的商品房买卖合同应属无效合同。一审判决对案件事实作出与客观事实严重相悖的错误认定，将违背上诉人真实意思表示的虚假房屋买卖合同认定为有效合同，严重违背了《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，必然得出错误的判决结果。为维护我国法律之威严，特依法提起上诉。
徐成林答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，虽然上诉人与被上诉人在2014年3月-6月存在借贷关系，但在2017年2月24日双方达成了协议，结算了前期借款本息，双方同意以借款本息560万元作为折抵涉案的商品房房款。即上诉人与被上诉人560万元的民间借贷关系终止，双方形成了新的商品房买卖合同法律关系，被上诉人使用560万元债权本息购买了上诉人的案涉商品房，不再是因借贷而担保的行为，故2017年2月24日双方达成的协议不违反法律规定。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。
曹县嘉宁公司向一审法院起诉请求：请求确认原、被告双方基于借贷关系为设定抵押而签订的曹县环岛国际花园三期2－1－106、2－1－107、2－1－108三套门市房、5－2－503、5－2－903、5－2－1203、6－1－203四套住宅的商品房买卖合同无效。审理中，变更诉讼请求：请求确认2－1－106、2－1－107、2－1－108三套门市房和6－1－203住宅的商品房买卖合同无效。
一审法院认定事实：原告因经营需要向被告借款，被告于2014年3月2日汇入原告指派的会计郑康铭银行账户284万元，2014年6月7日汇入该银行账户94000元、846000元，以上共计汇入郑康铭银行账户378万元（2840000元+94000元+846000元）。原告称共借上述三笔借款、借款金额共计378万元。2014年4月2日至2014年11月20日，原告偿还被告借款共计1088000元（150000元+150000元+186000元+186000元+60000元+186000元+70000元+100000元）。被告称，原告自2014年3月1日至2014年6月27日向其借款共计520万元，2014年3月1日原告提出向其借款300万元，双方签订协议一份，主要内容：乙方（即本案被告）购环岛国际5号楼17套商品房总价人民币伍佰陆拾叁万肆仟陆佰伍拾元整（5634650元），实际出资人民币叁佰万元整（3000000元），甲方（即本案原告）归还购房订金后，乙方无条件配合解除网签合同及购房合同同时失效，甲方曹县嘉宁房地产开发有限公司（加盖公章），乙方徐成林。2014年3月2日，被告通过银行转账给付原告284万元，其称扣除的16万元中包括该笔借款的部分利息和被告之前对原告所享有的债权。被告并称，此后原告又多次向其借款，应原告要求银行转账或现金支付，至2014年6月27日借款合计220万元，为此原告方会计郑康铭于2014年6月27日出具协议一份，载明：“曹县嘉宁房地产开发有限公司向徐成林借款人民币贰佰贰拾万元正，（2200000），双方约定以每平方2500元价格，以2号楼门面1－106、1－107、1－108作为抵押。借款方退还全部借款后，徐成林无条件配合借款方解除网签合同，还款后另草签合同一同解除，出借方徐成林，借款方曹县嘉宁房地产开发有限公司（并加盖原告公章），代理人郑康铭，2014.6.27。”被告主张原告偿还的1088000元均为利息且利息按月息3分计付。2017年2月24日，原、被告双方进行本息结算，原告（甲方）与被告及案外人项凤勤、王飞飞(同为乙方)签订协议，主要内容：经甲乙双方结算，就甲方向乙方借款达成如下协议，一、经双方结算，甲方于2017年2月24日前借乙方现金本息合计陆佰陆拾万元，签订本协议之前双方各自持有的、出具的欠据、收据、汇款单据作废；二、甲方用其自有的环岛花园国际小区、门面房：徐成林2－1－106、2－1－107、2－1－108；商品房：徐成林6－1－203；项凤勤5－2－503、5－2－803；王飞飞5－2－903、5－2－1203；以上楼房折抵伍佰陆拾万整，以上房屋归乙方所有。三、以上房屋折抵后，甲方仍欠乙方现金95万元，甲方给乙方出具新欠据。原告法定代表人王建洪在该协议签名并加盖了原告公章。同日，原告出具借据一份，载明：“今借到徐成林、项凤勤、王飞飞现金玖拾五万元整，￥950000.00，从2017年4月21日起付月利息18000元，2017年2月24日。”原告法定代表人王建洪签名并加盖了原告公章。2017年6月6日，徐瑛代被告领取利息18000元，其出具经原告法定代表人王建洪签字确认的领到条载明：“今领到人民币壹万捌仟元整，￥18000.00，（附）说明：曹县嘉宁房地产公司欠款玖拾伍元，于2017.4.21-2017.5.20号利息，徐瑛，2017年6月6日。”原告称，应被告要求，涉案房产5－2－503、5－2－903、5－2－1203的商品房买卖合同载明买受人分别为项凤勤、王飞飞，并称经原、被告协商以原告的名义销售给项凤勤、王飞飞，抵偿被告借款1193220元，并由被告的亲属徐瑛代领了款项并出具领到条。原告提交的5－2－503、5－2－903、5－2－1203房产商品房买卖合同载明房价为2500/㎡，每套房产价格为331450元，领到条载明：今领到人民币柒拾肆万贰仟肆佰肆拾捌元整，￥742448.00，（附）说明：曹县嘉宁房地产开发有限公司商品房两套，房号5－2－903、5－2－503，面积265.16平方，单价2800元/平方，借款抵财用，徐瑛，2017年4月19日。”被告则称，在2017年2月24日原、被告双方进行本息结算时，已用该房产折抵了被告的债权，实归被告所有，应被告要求，以原告的名义与项凤勤、王飞飞签订了商品房买卖合同，目的是为了简化手续，不办理过户手续，出卖该房产的房款应归被告所有，原告应将卖房款转与被告。买受人为被告徐成林的四份商品房买卖合同载明合同号分别为20140626012、20140626013、20140626014、20140930009，前三份合同载明被告购买了原告开发建设的第2座1单元1-106号、1-107号、1-108号楼房，用途均为商业，价格分别为2543648元、2051228元、1494776元。付款方式均为一次性付清；第四份合同载明被告购买原告开发建设的第6座一单元1-203号住宅，价格为477825元，以上四套房产价值共计6567477元（2543648元+2051228元+1494776元+477825元），并办理了网签手续。
一审法院认为，原告向被告借款，为担保债权的履行，原、被告签订多份商品房买卖合同，原、被告对该事实均无异议，一审法院对该事实予以确认。就借款数额而言，关于被告所主张的300万借款，其认可扣除了16万元，故该笔借款的实际金额为284万元；关于被告主张的220万元借款，其称220万元是在284万元借款之后发生的所有借款总和，该款项包括2014年6月7日所汇的94万元，并提交原告出具的协议予以证明。原告提交的银行转账凭证不足以反驳其于2014年6月27日出具的协议，且原、被告提交的其他证据也能印证原、被告之间的资金往来并非仅仅通过银行转账，一审法院对原告方出具的借款金额为220万元协议的证明力予以确认，故应认定原告自2014年3月1日至同年6月27日向被告借款504万元（284万元+220万元）。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条的规定，原告偿还的1088000元应认定为用于偿还284万元的借款。被告主张原告已支付的利息是按月息3分计付的，该利息的支付不违背《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款的规定。被告称银行回单附言中载明偿还的款项为利息，应认定偿还的款项均为利息，依据上述法律规定，被告的该主张不能成立，对于超出应付利息的部分应认定为偿还的本金。经计算，原告已偿还的1088000元中包括偿还本金560732元、利息527268元，且利息支付到2014年9月27日。原告提交的5－2－503、5－2－903、5－2－1203房产的商品房买卖合同载明三处房产价值共计994350元（331450元+331450元+331450元），原告称该三套房产折抵被告借款1193220元，无事实依据，且该994350元包含在上述折抵的560万元款项中。原、被告对上述借款没有约定借款期限，后经双方协商进行本息结算并签订协议，经审查，该结算利率亦未超出《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的利率保护上限。原、被告签订的上述协议内容足以表明双方同意终止原有的借贷关系，原告将涉案房产出售给被告，被告也具有购买的真实意愿，该交易行为并非为双方之间的借贷关系提供担保，而是由原出借款人即被告向原借款人即原告购买房屋，将借款本息转化为已付购房款，原告称并非是其真实意思表示，但未提交足以反驳的证据予以证明，故应认定被告具有建立商品房买卖合同关系的真实意思表示，本案情形不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的适用情形，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，原、被告之间的该交易行为应受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，双方签订的商品房买卖合同依法成立，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，原告请求确认涉案商品房买卖合同无效，一审法院不予支持。原告称涉案房产价值千万元，若其认为该交易价格显失公平，其可根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定在法定的期限内行使撤销权。综上所述，依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定。判决：驳回原告曹县嘉宁房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告曹县嘉宁公司负担。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，1、上诉人向被上诉人借款用于房产开发，后双方协商将借款本息转化为已付购房款，表明双方同意终止原有的借贷关系，上诉人将涉案房产出售给被上诉人，被上诉人也具有购买的真实意愿，该交易行为并非为双方之间的借贷关系提供担保，而是由原出借款人即被上诉人向原借款人即上诉人购买房屋，这既不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的适用情形，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，且合同内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。上诉人请求确认其与被上诉人签订的商品房买卖合同无效，理由不足，不予支持。2、上诉人请求确认与被上诉人签订的商品房买卖合同无效，是基于双方存在的商品房买卖合同，故本案案由确定为房屋买卖合同纠纷，并无不当。3、上诉人上诉请求依法认定本案属于高利贷，上诉人实际共向被上诉人借款本金为3780000元，该请求属二审增加的诉讼请求，本院不予审理。综上所述，上诉人曹县嘉宁公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴树峰
审判员 张 丽
审判员 张宪明
二〇一八年七月二十日
书记员 李 峰