上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1099号
上诉人（原审被告）周瑞祥。
被上诉人（原审原告）上海青浦巴士公共交通有限�司。
法定代表人翁秉全。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
上诉人周瑞祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第4580号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周瑞祥、被上诉人上海青浦巴士公共交通有限公司（以下简称青浦巴士公司）的委托代理人陆月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月25日，上海交通投资（集团）有限公司漕宝停车场管理分公司（以下简称交投集团漕宝分公司）（甲方）与周瑞祥（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将本市青浦区祥凝浜路XXX号房屋出租给乙方，房屋建筑面积120平方米，用途为商用。房地产权证编号：沪房地青字（2002）第007001号。房屋租赁期限自2012年7月1日至2012年12月31日止。租赁期满，�方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方如需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租金每半年人民币（以下币种均为人民币）10，950元，年租金21，900元。乙方应于8月10日前向甲方支付半年租金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还房屋。乙方返还房屋时，应当符合正常使用的状态，搬走所有物品［按届时租赁物业的现状（包括主要设施设备及房屋装修），去除所有乙方的标识后返还甲方，甲方无须为取得设施设备及装修支付任何费用］等。
2013年2月1日，交投集团漕宝分公司与周瑞祥签订《补充合同》，约定合同结束时间由2012年12月31日延长至2013年6月30日，其余内容不变。2013年8月，交投集团漕宝分公司与周瑞祥签订《房屋租赁补充合同》，约定合同期限为2013年7月1日至2013年12月31日，其余内容不变。
原审法院另查明：本市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX-
XXX号房地产权利人系上海交通投资（集团）有限公司，产权证编号：沪房地青字（2002）第007001号，土地性质为国有，用途为对内交通，地号为青浦区朱家角镇祥凝浜路4丘，土地使用权面积10，351.19平方米，房屋建筑面积共计3，888平方米，共8幢房屋。2014年11月25日，上海市公安局青浦分局朱家角派出所出具证明，证明青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX-
XXX号房屋，现门牌号为青浦区祥凝浜路315、319、321、323、325、327、327-2、329、335、337号。
2013年10月15日，上海市国有资产监督管理委员会发布《关于上海青浦盈港客运管理有限公司股权及相关汽车场站资产划转的批复》，将上海交通投资（集团）有限公司持有的上海青浦盈港客运管理有限公司30%股权及其朱家角、金泽、练塘汽车站�产无偿划转给上海市青浦区国有资产监督管理委员会。2013年11月27日，上海市青浦区国有资产监督管理委员会发布《关于上海青浦盈港客运管理有限公司股权及相关汽车场站资产划转的批复》，将上海市青浦区国有资产监督管理委员会持有的上海青浦盈港客运管理有限公司35%的股权及其朱家角、金泽、练塘汽车站资产无偿划转给上海青浦资产经营有限公司。2014年1月7日，上海青浦资产经营有限公司与青浦巴士公司签订《授权委托书》，将朱家角、练塘、金泽三家场站资产全权委托青浦巴士公司管理和经营。2014年11月25日，上海青浦资产经营有限公司出具证明，证明青浦区祥凝浜路XXX-
XXX号房屋系朱家角汽车站资产，由上海市青浦区国有资产监督管理委员会划转给其公司。
2014年4月21日，青浦巴士公司向周瑞祥在内的租赁户发送《通知》，表示原上海交通投资公司朱家�飞云宾馆所有资产已于2013年11月无偿转交青浦区国资委，青浦资产经营公司已全权委托青浦巴士公司管理。现青浦巴士公司已将飞云宾馆整体出租，且各租赁户合同均已到期，使用期延至2014年5月30日止，租金同时交到5月份。6月1日起停止营业。因飞云宾馆6月1日起开始装修，待统一装修后再与新东家商量续租。希望接通知后早日做好准备搬迁配合装修，并结清所有费用。2014年5月30日，青浦巴士公司向周瑞祥在内的租赁户发送《通知》，表示青浦巴士公司朱家角飞云宾馆门面借给周瑞祥的商铺于2014年5月31日使用期全部结束，青浦巴士公司已于2014年4月21日上午正式通知各租户，自2014年6月1日起停止营业。青浦巴士公司将商铺全部收回另作它用，希各租户在一周内自行搬离商铺，腾空物品将空铺交给青浦巴士公司，并结清所有费用。青浦巴士公司将于2014年6月8日起开�停电、停水对飞云宾馆整体装修，如到时租户仍未搬离所产生的一切后果将自行承担。2014年9月3日，青浦巴士公司向周瑞祥发送《通知》，表示周瑞祥未按照青浦巴士公司通知时间自行搬离，强占至今，严重影响了飞云宾馆及门面整体改建项目，要求周瑞祥于2014年9月15日前自行搬离，如届时周瑞祥仍未搬离，青浦巴士公司将强制执行搬迁，由此所产生的一切后果由周瑞祥自行承担。
原审法院又查明：周瑞祥已经向青浦巴士公司支付了2014年1月至5月的租金，2014年6月1日起，双方未签订租赁合同，周瑞祥未支付过租金或使用费，系争房屋至今仍由周瑞祥占有使用，周瑞祥要求继续租赁系争房屋不愿意腾退致讼。
原审中，青浦巴士公司诉至法院，要求判令：1、周瑞祥腾退位于青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号房屋；2、周瑞祥支付房屋使用费（以每半年10，950元为标准，自2014年6月1日计算至实际腾退之日止）；诉讼费由周瑞祥承担。
原审法院再查明：2014年5月28日，青浦巴士公司（甲方）与上海莲商实业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将授权经营的位于上海市青浦区朱家角祥凝浜路XXX号飞云宾馆（共有建筑面积3，012平方米的5、6、7、8四幢房屋和建筑面积476平方米的门面房）按现状整体出租给乙方使用，用途为宾馆和商场使用。租赁期限10年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止。年租金125万元，每5年递增5%。先付后用，三个月一付。
原审审理中，青浦巴士公司表示：1、青浦巴士公司与周瑞祥之间的租赁关系已经于2014年5月31日到期，青浦巴士公司提前书面通知周瑞祥不再续租，周瑞祥与交投集团漕宝分公司签订的租赁合同中并未约定优先租赁权，青浦巴士公司也未口头承诺过周瑞祥有优先租赁权。青浦巴士公司已�系争房屋连同其他几幢整体出租给案外人，不存在同等条件问题，周瑞祥可以与案外人协某续租；2、系争房屋无合法建造手续，不在青浦巴士公司提供的沪房地青字（2002）第007001号产权证所登记的房屋内，但是在该证土地范围内建造的。青浦巴士公司通过资产转让和授权的方式取得了系争房屋的经营管理权；3、青浦巴士公司于2014年7月15日左右采取了停电措施，至今未恢复供电，但是周瑞祥有自行拉电使用行为，青浦巴士公司自愿将第二项诉请的使用费标准降低30%；4、如果法院认定租赁合同无效，要求周瑞祥腾退，无其他后果需要处理。
周瑞祥表示：1、周瑞祥从2008年起承租系争房屋，目前用于经营餐饮，周瑞祥家庭以此养家糊口，要求继续承租。双方在合同到期前曾协某过，青浦巴士公司提出要求涨租金，周瑞祥同意楼下涨租金，但是认为楼上租金应当适当�低，青浦巴士公司表示需要回去商议，但是之后没有再和周瑞祥协某过，直接让周瑞祥搬走。周瑞祥与飞云宾馆签订的合同中约定了优先承租权，周瑞祥应当享有优先承租权。但青浦巴士公司并未将与案外人协某的租赁价格和条件告知周瑞祥，且青浦巴士公司出租的价格低于租赁给周瑞祥的价格，侵害了周瑞祥的权益。虽然周瑞祥与交投集团漕宝分公司签订的租赁合同中并未约定优先租赁权，但是对方口头表示周瑞祥肯定有优先租赁权；2、周瑞祥承租的房屋不在青浦巴士公司提供的产权证上对应的房屋范围内，应当属于违法建筑，周瑞祥也不清楚系争房屋的权利人是谁，但是青浦巴士公司没有权利起诉周瑞祥；3、青浦巴士公司自2014年6月8日采取停电措施，至今未恢复供电，周瑞祥无法正常经营使用，故如果青浦巴士公司不同意继续租赁给周瑞祥，周瑞祥不同意支�2014年6月1日之后的使用费；4、如果法院认定双方之间的租赁合同无效，本案中暂时不要求处理其他后果，以后另行主张。
在案件原审审理过程中，周瑞祥明确系争房屋由周瑞祥实际使用，无转租行为，青浦巴士公司表示认可。
原审法院认为：青浦巴士公司通过相关部门的文件和授权，取得了系争房屋的经营管理权。双方之间虽未签订书面租赁合同，但2014年1月至5月的租金或使用费是周瑞祥直接支付给青浦巴士公司的，故双方之间存在租赁关系。双方一致确认本案系争房屋并非青浦巴士公司提供的房产证上的房屋，而青浦巴士公司也未能提供其他建房用地的审批手续，故周瑞祥就系争房屋签订的租赁合同违反了国家法律法规的强制性规定而属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，周瑞祥理应将系争房屋腾退交还。即使双方在履行时认为租赁合同有效，但双方未签订租赁合同，形成了不定期租赁关系，青浦巴士公司已多次书面通知周瑞祥租赁期限截止2014年5月31日，要求周瑞祥及时搬离，故无论双方之间的租赁合同是否有效，周瑞祥都应予以腾退。周瑞祥签订的最后租赁合同中未约定优先租赁权，因此周瑞祥以有优先租赁权而主张继续租赁系争房屋于法无据。周瑞祥未及时腾退系争房屋，理应支付房屋使用费，周瑞祥认为因青浦巴士公司停电而拒不支付任何使用费于法无据，现青浦巴士公司自愿将使用费标准降低至原租金标准的70%，与法无悖，原审法院予以认可。周瑞祥表示合同无效的其他后果在本案中暂不要求处理，保留另行主张的权利，系其对自身权利的处分，原审法院予以准许。
原审法院审理后，作出判决如下：一、被告周瑞祥应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX�房屋；二、被告周瑞祥应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦巴士公共交通有限公司房屋使用费（以每半年7，665元为标准，自2014年6月1日计算至实际腾退之日止）。
上诉人周瑞祥不服原审判决，向本院提起上诉称：其租赁系争房屋已经数年，拥有优先续租权。青浦巴士公司于2014年要求周瑞祥不再续租，并暗箱操作出租给案外人，侵害了周瑞祥的租赁权益。青浦巴士公司停电，导致租客不能正常使用系争房屋，且动用不法人员对租客进行恐吓。青浦巴士公司发出告知函，暴涨租金，恶意要求租客搬离。周瑞祥请求撤销原审判决，依法改判，要求继续承租系争房屋。
被上诉人青浦巴士公司辩称：双方签订的租赁合同已被确认为无效。即使租赁合同有效，双方租期亦已届满，其不愿意再续租给周瑞祥。原审中，青浦巴士公司对于使用费标准已经做出折让，�求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：青浦巴士公司未能提供系争房屋的建设审批手续，难以认定双方的租赁合同有效。因双方租赁合同无效且约定租期也已经届满，原审判决周瑞祥搬离，并无不妥。周瑞祥实际使用了系争房屋，理应支付房屋使用费。青浦巴士公司已将房屋整体出租给案外人，而周瑞祥等要求各自房屋的优先承租权，并无同等条件作为基础，加之租赁合同因违反了国家法律法规的强制性规定而无效，故对于周瑞祥上诉主张其基于租赁合同而享有的对于局部房屋的优先承租权，本院难以支持。原审中，青浦巴士公司自愿降低房屋使用费标准，尚属合理，周瑞祥以青浦巴士公司停电为由拒付房屋使用费，理由牵强，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十�第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币130元，由上诉人周瑞祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾继红
审判员 张 松
审判员 虞恒龄
二〇一五年四月二十四日
书记员 赵晓明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……