湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘05民终1334号上诉人（原审被告）：李小军。委托诉讼代理人：李敏兰，湖南白泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：正红盛源（湖南）商业运营管理有限公司。法定代表人：唐小红，该公司经理。委托诉讼代理人：羊宇。被上诉人（原审原告）：邵东权亮和商业管理有限公司。法定代表人：肖正权，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭文奇。二被上诉人共同委托诉讼代理人：姜雅，湖南启航律师事务所律师。上诉人李小军因与被上诉人正红盛源（湖南）商业运营管理有限公司（以下简称正红盛源公司）、邵东权亮和商业管理有限公司（以下简称权亮和公司）合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院（2017）湘0521民初3305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人李小军及其委托诉讼代理人李敏兰、被上诉人正红盛源公司委托诉讼代理人羊宇、被上诉人权亮和公司委托诉讼代理人彭新奇以及二被上诉人共同委托诉讼代理人姜雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小军上诉请求：撤销湖南省邵东县人民法院（2017）湘0521民初3305号民事判决，改判驳回正红盛源公司、权亮和公司的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审认定“被告租赁至今，未依约向两原告支付租金及市场管理费，经原告多次催收，均以各种理由拒付”系认定事实错误。1.被上诉人多次催收租金及管理费不属实，无事实依据；2.上诉人以各种理由拒付租金和管理费与客观事实不符，按照交易习惯其可以在2016年7月28日前缴纳2016年4月29日-7月28日的费用，且被上诉人强行断电是矛盾激化的原因。二、一审认定“现被告自2016年4月29日起未再支付相应的租金及管理费、已构成违约，因此两原告按照合同约定要求被告李小军支付相应的租金（57651元）、管理费（96086元）、逾期违约金及解除合同、腾空店面的主张，符合法律规定，本院予以支持”系认定事实及适用法律错误。1.被上诉人在2016年6月份强行断电达三个月之久，造成上诉人无法实际经营，故租金及管理费仅应计算至2016年6月份；2.一审判决前，被上诉人将上诉人商品随意处置并将展位租给他人，原判决解除合同并腾空店面的判决已无履行可能；3.违约金按日千分之五计算达到了月息15%，违约金至判决时高达230603元，明显过高，应予核减计算标准。三、一审未予采纳李小军的抗辩理由系认定事实及适用法律错误。1.2016年6月，上诉人缴纳租金、管理费的时间尚未逾期，并不构成违约；2.上诉人和被上诉人签订的《租赁经营管理合同》第十一条第3项约定及《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，必须经书面催告上诉人尚不交纳租金及管理费，且被上诉人书面通知上诉人解除合同后，合同方可解除，在合同未解除的情况下被上诉人拉闸断电造成上诉人不能经营，构成违约；3.由于被上诉人拉闸断电的违约行为，造成上诉人各项损失共计85万元，加上上诉人缴纳的3万元质保金，应当与上诉人应付租金、管理费予以冲抵。正红盛源公司、权亮和公司共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。正红盛源公司、权亮和公司向一审法院起诉请求：1.判令解除正红盛源公司、权亮和公司与李小军签订的《租赁经营管理合同》；2.判令李小军将原承租的店面腾空并交付给正红盛源公司、权亮和公司；3.判令李小军向正红盛源公司支付租金57650元及违约金86475元，向权亮和公司支付管理费96085元及违约金144128元（违约金自2016年4月29日暂计至2017年7月28日，此后按应付未付款金额的每日千分之五计至还清时止）。一审法院认定事实：2014年11月2日，李小军与正红盛源公司、权亮和公司签订了《租赁经营管理合同》，租赁正红盛源公司位于正红盛源某某广场一期二楼展厅某某号场地（实用面积179.36平方米、建筑面积256.23平方米）用于经营某某。合同约定租赁期自2015年3月1日起至2018年2月28日止；正红盛源公司按李小军所租用的场地计租面积每平方米15元每月（以承租场地的建筑面积计收），按季度计收租金，每季度租金总计11531元；权亮和公司向李小军按所使用的场地计租面积每平方米25元每月（以承租场地的建筑面积计收），并按每季度为一个计算租期，按季度计收市场管理费，每季度市场管理费总计19217元；交费期限于下一个租期开始之日的一个月前，以现金、转账或银行代扣的方式缴清下一租期租金及下一使用期市场管理费；如延期交纳按欠款金额的千分之五交纳滞纳金，如违约拖欠租金或市场管理费等费用经催收后仍不交纳，正红盛源公司、权亮和公司可行使合同解除或终止权，并由李小军承担违约金等损失。李小军租赁至今，未依约向正红盛源公司、权亮和公司支付租金及市场管理费，经多次催收，均以各种理由拒付。一审法院认为，本案系合同纠纷。正红盛源公司、权亮和公司与李小军签订的《租赁经营管理合同》真实、合法、有效，具有法律约束力。正红盛源公司依约将位于正红盛源某某广场一期二楼展厅某某号场地出租给李小军使用，权亮和公司依约对李小军租赁的展厅进行管理，李小军有按期向两公司支付租金、管理费的义务。现李小军自2016年4月29日起未再支付相应的租金及管理费，已构成违约，因此正红盛源公司、权亮和公司按照合同约定要求李小军支付相应的租金、管理费、逾期违约金及解除合同、腾空店面的主张，符合法律规定，予以支持。李小军辩称其是2015年10月份才接手某某，2015年不产生相关费用；2016年在没有协商好的情况下商场强制关停本店，本店不存在违约及拖欠租金、管理费和违约金，因李小军未提供其辩称成立的理由，故对李小军的该辩称理由，不予采纳。截止2017年7月28日，李小军应向正红盛源公司、权亮和公司支付相关费用核定为：场地租赁费256.23平方×15元/月×15个月=57651元，物业管理费256.23平方×25元/月×15个月=96086元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除正红盛源（湖南）商业运营管理有限公司、邵东权亮和商业管理有限公司与李小军签订的《租赁经营管理合同》；限李小军将承租的正红盛源某某广场一期二楼展厅某某号场地于判决生效后10日内腾空并交付；二、限李小军于判决生效后10日内向正红盛源（湖南）商业运营管理有限公司支付场地租赁费57651元及场地租赁费逾期违约金（场地租赁费逾期违约金按应付款金额的每日千分之五自2016年4月29日起计至付清之日止）；三、限李小军于判决生效后10日内向邵东权亮和商业管理有限公司支付物业管理费96086元及物业管理费逾期违约金（物业管理费逾期违约金按应付款金额的每日千分之五自2016年4月29日起计至付清之日止）。一审案件受理费7065元，由李小军负担。二审中，上诉人李小军提交了如下证据：1.身份证复印件，拟证明上诉人主体资格；2.企业公示信息，拟证明被上诉人主体资格；3.民事判决书及庭审笔录，拟证明被上诉人当庭承认对上诉人店面采取了拉闸停电措施；4.对谢某甲的调查笔录，拟证明:①2016年6月中旬，上诉人的“某某”店被被上诉人强制断电，此后该店停止经营；②正红盛源商业运营管理有限公司并未向上诉人下达书面解除合同通知或告知书，也没有事先书面通知便对上诉人店面采取了断电措施；③上诉人店面停止经营后，店内近20万元的样品被正红盛源商业运营管理有限公司售卖处理；5.对谢某乙的调查笔录，拟证明正红盛源某某广场商家每季度前、中、后交纳租金及管理费的情况均存在，众商家大部分并未在合同约定时间段内交纳租金及管理费；6.对刘某某的调查笔录，拟证明内容同证据4；7.李小军与司马卫红通话录音，拟证明：①2016年6月中旬，上诉人的“某某”店被被上诉人强制断电；②正红盛源某某广场众商家大部分并未在合同约定时间段内交纳租金及管理费；8.李小军与申某某通话录音，拟证明内容同证据7；9.李小军与赵某某通话录音，拟证明2016年6月中旬，上诉人的“某某”店被被上诉人强制断电；10.李小军与“某乙”店老板娘通话录音，拟证明：①商家须有正红盛源某某广场开具的条子（发货单）才能发货；②上诉人店内的东西被正红盛源商业运营管理有限公司搬走，具体是申某（该公司管理人员）在处理；11.李小军与申某通话录音，拟证明正红盛源商业运营管理有限公司安排申某（该公司管理人员）将上诉人店内的样品等东西搬走处理并将该店面租给了他人；12.照片14张，拟证明上诉人店内样品已被正红盛源商业运营管理有限公司搬走售卖；13.装修费用清单及票据，拟证明上诉人为装修店面共支付款项147537元；14.店面样品清单及价格表，拟证明上诉人店内样品价值134167.37元。被上诉人认为上述证据均不属于新证据，不应予以采纳。本院审查认为，上诉人提交的证据1、证据2系当事人身份情况，一审诉讼中已查明，无需举证；证据3-14拟证明断电等内容的事实被上诉人已自认，无需举证；该证据中拟证明被上诉人搬走店内东西等因与一审争议焦点无关，上诉人亦未提起反诉，与本案的二审审理无关联，故本院对上述证据均不予认定。本院二审审理查明，李小军自2016年4月29日起未再支付相应的租金和市场管理费，2016年6月底，因李小军未缴纳相关费用，正红盛源公司、权亮和公司对李小军的门店采取了拉闸断电措施，李小军之后未实际经营该门店。2017年底，正红盛源公司、权亮和公司已将李小军门店内的商品样板拆除。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致，对原审认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。双方当事人在本案二审中的争议焦点是，一审对李小军应支付的租金和管理费的计算是否准确？对违约金的处理是否正确？本案中，正红盛源公司、权亮和公司与李小军签订的《租赁经营管理合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护，合同当事人应当遵守诚实信用原则，按合同约定履行义务。正红盛源公司依约将位于正红盛源某某广场一期二楼展厅某某号场地出租给李小军使用，权亮和公司依约对李小军租赁的展厅进行管理，李小军有按期向两公司支付租金、管理费的义务。故李小军对拖欠自2016年4月29日至2016年6月底2个月的租金7687元（256.23平方×15元/平方×2）、管理费12812元（256.23平方×25元/平方×2）应予支付。在李小军拖欠2个月的租金和管理费的情况下，被上诉人可以依据合同约定依法解除合同，但其采取对李小军的门店拉闸断电的措施，导致李小军无法实际经营，被上诉人未能正确行使权利解除合同，对之后扩大的租金、管理费损失具有过错，应承担相应责任，但李小军违约在先且未明确表示终止合同，是造成扩大损失的主要原因，应承担主要责任，综合双方当事人的责任大小，本院确定李小军承担60%的责任，正红盛源公司、权亮和公司承担40%的责任。据此，自2016年6月底至2017年7月28日期间门店租金以及市场管理费计算为13个月，租金损失为49965元（256.23平方×15元/平方×13），管理费损失为83275元（256.23平方×25元/平方×13），李小军应承担租金损失29979元（49965元×60%），承担管理费损失49965元（83275元×60%）。关于李小军应承担的违约金的问题，合同约定按每日千分之五的标准计算明显过高，诉讼中李小军亦申请予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定，本院确定李小军应支付违约金按应支付款项的百分之三十计算，即应支付租金违约金为11300元［（29979元+7687元）×30%］，市场管理费违约金为18833元［（49965元+12812元）×30%］。综上，李小军应支付正红盛源公司租金及违约金48966元（7687元+29979元+11300元）、权亮和公司市场管理费及违约金81610元（12812元+49965元+18833元）。另外，合同解除后李小军应腾空并交付门店，但目前李小军未实际占有所承租的门店，且门店现已腾空，故对正红盛源公司、权亮和公司要求李小军腾空并交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。李小军上诉称其门店装修费用以及商品样板被售卖的价款和30000元质保金等应抵扣租金和管理费的主张，因其未提起反诉，不是本案二审审理范围。综上所述，李小军的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分错误，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省邵东县人民法院（2017）湘0521民初3305号民事判决；二、解除正红盛源（湖南）商业运营管理有限公司、邵东权亮和商业管理有限公司与李小军签订的《租赁经营管理合同》；三、李小军于收到本判决书之日起十日内支付正红盛源（湖南）商业运营管理有限公司租赁费及违约金共计48966元；四、李小军于收到本判决书之日起十日内支付邵东权亮和商业管理有限公司市场管理费及违约金共计81610元；五、驳回正红盛源（湖南）商业运营管理有限公司、邵东权亮和商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7065元，二审案件受理费7065元，共计14130元，由李小军负担9890元，由正红盛源（湖南）商业运营管理有限公司、邵东权亮和商业管理有限公司共同负担4240元。本判决为终审判决。审 判 长  范才友审 判 员  肖碧兰审 判 员  彭国强二〇一八年八月一日法官 助理  蒋晓安代理书记员  张 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《关于最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……