江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣04民终579号上诉人（原审原告）：徐羽，男，1983年3月23日出生，汉族，住修水县。上诉人（原审原告）张林花，女，1980年12月16日出生，汉族，住修水县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：龚双雁，广东深腾律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：魏轶晓，广东深腾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江西省华联房地产开发有限公司，住所地修水县城南新区广场现代城。法定代表人王彦达，该公司执行董事兼总经理。被上诉人委托诉讼代理人冷克林，江西东太律师事务所律师。上诉人徐羽、张林花因与被上诉人江西省华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2017）赣0424民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月07日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐羽、张林花上诉请求：1、请求判决将一审判决的第二项被上诉人应向上诉人支付的逾期办证违约金在一审判决基础上增加9110.96元（本案逾期办证违约金应：以购房总款455548元的5%计算2016年5月18日至2017年11月1日共计22777.4元，2017年11月1日以后的逾期办证违约金参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算）；2、判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金56715.73元（本案的逾期交房违约金应：以上诉人支付购房款总额455548元为基数，按合同约定日万分之三的标准以2014年12月30日计算至实际交付之日2016年2月18日止，共计56715.73元）以上标的额共计65826.69元；3、请求判决付誉华、张海峰等八人作为共同被告参加诉讼，为被上诉人履行债务承担连带责任；4、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：第一,一审法院以超过诉讼时效为由,驳回上诉人逾期交房违约金的诉讼请求,事实认定错误,适用法律错误,应当予以改判。1、逾期交房违约金的诉讼时效起算点应当是房屋实际交付之日,一审法院以合同约定交房之日作为诉讼时效的起算点是错误的；2、本案合同所约定的逾期交房违约金是以天为单位的,每天的逾期交房违约金都是单独的债权,应当分别计算每一天逾期交房违约金的诉讼时效；3、一审法院主动适用诉讼时效的规定进行裁判违反法律规定；4、本案可以适用《民法总则》规定的三年诉讼时效。第二、一审法院所谓酌情确定逾期办证违约金不应超过涉案房屋总价款的3%，没有事实和法律依据，应当予以改判；第三、一审法院不同意上诉人追加被上诉人的股东付誉华、张海峰等人作为共同被告参加诉讼，属于枉法裁判。华联公司答辩称：一审判决事实清楚,适用法律正确,应当维持原判。一、关于逾期交房违约金的计算标准。1、合同约定的违约金过高,答辩人已在一审过程中请求减少,合同约定按已付购房款日万元之三标准计算逾期交房的违约金,该约定明显高于违约造成的损失。2、上诉人主张适应“中档装修住它的租金收益标准”没有事实依据。二、关于逾期办理产权证违约金的计算标准。一审判决认定“逾期办证违约金不应超过涉案房屋总价款3%”,有事实和法律依据。1、逾期办证结果不是答辩人单方造成的。2、合同约定的违约金过高,答辩人在一审中已请求减少。三、上诉人在本案中请求“追加付誉华、张海峰、魏宗毅、李进生、徐松茂、陈沾满、游庆、温承生等八为共同被告,并承担连带责任”没有事实和法律依据。四、一审判决合法维护了诉讼各方权益，起到良好的止诉社会效果。徐羽、张林花向一审法院起诉请求为：1、判令被告为原告办理“义宁镇秀水大道奥林华府1栋1-1102房”房地产权属证书，并将房地产权属证书交付给原告；2、判令被告向原告支付自2014年12月31日至2016年2月18日逾期交房的违约金56715.73元(按原告已付房价款455548元日万分之三标准计算)；3、判令被告赔偿原告逾期办证的损失22777.4元（按原告已付房价款455548元的5%计算）；4、判令被告承担诉讼费、保全费、担保费、律师费用。一审经审理查明，2014年4月24日，原告徐羽、张林花与被告华联公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县城南新区D3地块（定名为奥林华府）1栋1-1102房卖给原告；该房建筑面积98.83㎡，每平方米单价4609.41元，总价款为455548元；付款方式为首付款185548元，银行按揭人民币270000元（期限10年）；被告应当在2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房屋所有权证书，原告不解除合同的，被告向原告支付已付房价款的5%违约金；合同在其他方面亦作了相应的约定。同时，原、被告双方另行签订了《商品房买卖合同》补充协议，协议约定：原告应当在房屋交接前，将办理产权登记手续所涉税费和各种有关证件提供给被告；房屋交接后，被告自愿为原告代办房产所有权和土地使用权登记手续。合同签订当日，原告向被告支付首付款185548元及办理房产证的相关税费，同时就余款270000元按合同约定在银行办理了按揭贷款手续。2016年2月18日，被告向原告交付了房屋钥匙，并由原告徐羽在收楼确认书签字确认。2015年8月28日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在该房屋所在的奥林华府1#楼竣工验收表中签字“同意验收”。2016年12月5日，修水县建设工程质量监督检验站对奥林华府1#楼办理了竣工验收备案手续。诉讼中，被告认为本案约定的逾期交房违约金过高，请求适当减少。本院在审理另案原告吴秀敏、龚江峰等与被告商品房预售合同纠纷案件时，被告向本院申请对奥林华府地段毛坯房屋的租金进行司法鉴定。2017年11月30日，江西求实司法鉴定中心根据本院的委托对该地段同类房屋的租金作出了鉴定意见：江西省修水县义宁镇秀水大道D3地块奥林华府楼盘毛坯住宅从2015年1月1日-2017年11月30日期间的平均租赁纯收益为7元/月/平方米。原告认为该鉴定意见与本案没有关联性，不应采纳。另外，原告以被告减少注册资本没有履行法定程序通知原告等为由，向本院申请追加付誉华、张海峰等八人为本案被告参加诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下四个方面:一是涉案房屋交付时间的认定；二是本案被告是否构成合同违约；三是原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效；四是本案应如何计算违约金。一、涉案房屋交付时间的认定。本案原告于2016年2月18日在被告处领取了房屋钥匙，办理了房屋物业交付手续，已实际上占有了房屋。从查清的事实表明，涉案房屋已于2015年8月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，到2016年12月5日，在修水县建设工程质量监督检验站办理了验收备案手续，达到了合同约定的交付条件。实践中，有关单位对已完工的房屋实进行竣工验收往往需要一个过程，这个过程或长或短经常受多种因素的制约，但实际上已完工却未经竣工验收的房屋已达到了“万事俱备”的状态，作为房屋的买受人又需要早日进住房屋，同意提前接收房屋的情况屡见不鲜。按照合同的约定或法律规定，买受人在房屋未达到交付条件时有权拒绝接收，但在房屋接收交付后，如因房屋的质量不合格等问题造成买受人损失的，可以另行主张相关赔偿。被告辨称原告怠于收房，但并未向本院提供相应证据予以证实，故本院对被告该辩称意见不予采信。综上，本案中，原、被告双方所进行的房屋交付行为并不违反法律规定，交付时间应认定为2016年2月18日。二、本案被告是否构成合同违约。本案中，被告未按合同约定在2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，经查亦无可以延期交房的法定事由，被告逾期交房的事实清楚，依法应承担逾期交房的民事责任。按补充协议约定，由被告为原告代办涉案房屋的产权登记手续虽是被告应尽的合同义务，但只要被告将办理涉案房屋所需资料报有关办证机关备案，并依法履行自身如纳税等法定义务，即可认为被告履行了合同义务。根据合同约定被告应自2016年2月18日房屋交付之日起90日内，即在2015年5月18日前将办理涉案房屋所需资料已报有关办证机关备案，并履行自身应尽的如纳税等义务。本案中，被告未提供已在合同约定的时间内履行了上述义务的有效证据，亦未提供原告未缴纳有关税费或未提供相关办证所需证件等属原告方原因的证据，可认定被告未按合同约履行代办房屋产权证的义务，已构成合同违约，因此，被告应承担逾期履行的民事责任。三、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效。涉案房屋的合同约定的交付时间为2014年12月30日，逾期交付即自2014年12月31日起则侵害了原告的合法权益，此时，原告应当知道自己的权利被侵害，至《民法总则》实施前即2017年10月1日已超过两年；诉讼中，原告亦未提供有关本案诉讼时效有中断、中止、延长法定情形的证据。本案的处理虽发生在《民法总则》实施之后，但新法不溯及既往，不适用《民法总则》规定的三年时效。鉴于上述事实和理由，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。四、本案应如何计算违约金。本案中，原、被告在合同中对逾期办证的违约金虽作了明确的约定，但由于违约金本身具有填补损失和惩罚违约的双重属性，如果约定的违约金过高，当事人可以向人民法院请求适当减少，实践中对其数额的限制一般不宜超过实际损失的130％，如果超过了这个数额即可认为过高，可以进行调整。经查，涉案小区所签的房屋买卖合同中对逾期办证的违约金的约定有总房价款的百分之五、万分之一、日万分之三、日万分之一等多种情形，因此，对于本案被告所应承担的违约金的数额，应当结合实际情况和有关商业习惯来确定，本院酌情确定不应超过涉案房屋总价款的3％即计人民币13666.44元。诉讼中，原告申请追加付誉华、张海峰等人为本案被告参加诉讼，经审查缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款及有关法律之规定，判决如下：一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告徐羽、张林花办理位于修水县城南新区D3地块1栋1-1102房的产权登记手续。二、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告徐羽、张林花支付逾期办证的违约金13666.44元。三、驳回原告徐羽、张林花的其他诉讼请求。案件受理费1787元，由原告徐羽、张林花负担1480元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担307元。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点在于一、一审对逾期办证违约金的处理是否恰当；二、上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效，如未超，逾期交房违约金应当如何计算；三、上诉人主张追加被上诉人的股东为被告是否应当予以支持。关于焦点一，上诉人主张一审酌定逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院认为，合同法规定的违约金兼具“补偿和惩罚”双重性质，从本案双方订立合同的目的来看，双方关于逾期办证的违约金约定更具惩罚性质(惩罚性违约金)。换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。上诉人依照合同约定交付了购房款，严格按照合同履行了自己的义务。双方签订的合同中对于逾期办证已经约定了按已付房价款的5%计算违约金的情况下，应该尊重当事人意思自治，依据合同的约定确定违约金额。在一审中，被上诉人并未对逾期办证违约金过高所造成的损失提供证据证明。一审法院以“本案违约金金额以涉案房屋总价款的3％为限”计算逾期办证违约金，既无事实依据，也无法律依据。因此，为防止华联公司怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。故逾期办证违约金应为455548×5%=22777.4元，上诉人的该项上诉理由成立，本院予以采纳。关于焦点二，上诉人上诉请求要求被上诉人支付自2014年12月31日至2016年2月18日逾期交房违约金56715.73元(按上诉人已付房价款455548元日万分之三标准计算)，本院认为，本案中双方当事人仅约定了逾期交房违约金的计算方法，并没有约定逾期交房违约金的支付期限，因此，债权人任何时候都可以主张。只有债权人明确表示不履行时，才能说知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可以起算。就本案而言，要求购房者在未交房前单独主张违约金，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。本案中实际交房之日为2016年2月18日，而本案立案时间为2017年11月1日，并未过诉讼时效。一审法院以“涉案房屋的合同约定的交付时间为2014年12月30日”为诉讼时效起算点，将可能使得违约一方获得利益。同时，本案逾期交房违约金规定按已付购房款日万分之三计算违约金并不属于过高，华联公司也无足够证据证明该违约金过高。只有在未约定违约金额或违约金计算方法时，方可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定的标准计算逾期交房违约金。因此，上诉人徐羽、张林花该上诉意见本院予以采纳。关于焦点三，上诉人提出一审法院不同意追加被上诉人的股东付誉华、张海峰等人作为共同被告参加诉讼，属于枉法裁判的意见。本院认为，在本案一审诉讼期间未判决之前，上诉人的债权并不确定，其也未提供证据证明华联公司的减资行为损害了其偿债能力。故一审法院的处理并无不当。综上所述，上诉人徐羽、张林花上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省修水县人民法院(2017)赣0424民初3011号民事判决书第一项、第三项,即“由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告徐羽、张林花办理位于修水县城南新区D3地块1栋1-1102房的产权登记手续”、即“驳回原告徐羽、张林花的其他诉讼请求”；二、撤销江西省修水县人民法院(2017)赣0424民初3011号民事判决书第二项，即“由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告徐羽、张林花支付逾期办证的违约金13666.44元）”；三、江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向徐羽、张林花支付逾期交房的违约金56715.73元；四、江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向徐羽、张林花支付逾期办证的违约金22777.4元。一审案件受理费1787元，二审案件受理费1446元，合计3233元，由江西省华联房地产开发有限公司负担3000元，由徐羽、张林花负担233元。本判决为终审判决。审 判 长 文江平审 判 员 顾佰成审 判 员 黄丽丽二〇一八年五月七日法官助理 章康娜书 记 员 周 维