江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4322号
上诉人（原审被告）南京欢居物业管理有限公司，住所地南京市浦口区浦珠北路110号-18。
法定代表人许月秋，该公司总经理。
委托代理人刘俊华、孙燕，江苏南斗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙立能，男，1976年2月9日生，汉族。
委托代理人孙贵宝，南京天平法律事务所法律工作者。
原审被告南京浦口桥北房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区泰山街道桥北村。
法定代表人秦久木，该公司总经理。
委托代理人林雨农，江苏天听律师事务所律师。
上诉人南京欢居物业管理有限公司（以下简称欢居物业公司）因与被上诉人孙立能、原审被告南京浦口桥北房地产开发有限公司（以下简称桥北房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第3467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月26日公开开庭进行了审理，上诉人欢居物业公司委托代理人刘俊华、孙燕，被上诉人孙立能及委托代理人孙贵宝，原审被告桥北房地产公司委托代理人林雨农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙立能原审诉称，2004年8月30日，其购买了桥北房地产公司开发的浦口区泰山街道桥北新村02幢602室房屋，建筑面积为90.97平方米，总价款为110074元。2004年9月16日，其领取了产权证。其入住房屋后发现屋顶漏水，为此，其多次向欢居物业公司及桥北房地产公司反映情况，要求维修。欢居物业公司及桥北房地产公司均以各种理由互相推诿、扯皮，拒绝进行维修。由于屋顶长期漏水造成室内屋顶开壳脱落、木线条脱落、墙体潮湿斑驳霉变、地板起翘变形等现象。其迫于无奈，分别于2006年、2008年、2011年三次对房屋进行了维修，共产生费用14740元。现房屋漏水问题仍未得到解决，严重影响了其生活、学习和工作，且造成财产损失。现向法院起诉，请求判令：1、欢居物业公司及桥北房地产公司立即维修位于浦口区泰山街道桥北新村2幢602室的房屋；2、欢居物业公司及桥北房地产公司赔偿其损失14740元；3、诉讼费用由欢居物业公司及桥北房地产公司承担。
欢居物业公司原审辩称，孙立能所述损害事实及原因不明，根据孙立能诉状所述，他自行对房屋进行了维修，但费用损失的证据不足；孙立能从未向其报修，本案也已超过请求赔偿损失的诉讼时效；如果房屋渗水系房屋质量原因引起的，应由开发商承担维修责任，如果已经超过保修期，应使用维修基金进行维修，而使用维修基金的权利在于孙立能及其他相关业主，其无权使用维修基金。因此，无论孙立能房屋是否存在渗水，是何原因导致渗水，其均不应承担损害赔偿责任，请求驳回孙立能对其的诉讼请求。
桥北房地产公司原审辩称，案涉房屋竣工时间为1999年1月份，孙立能于2002年2月购买该房屋，当时该房屋属于小产权房，2004年政策允许转为商品房，为了办理产权证，孙立能与其补签了南京市房地产买卖协议，根据以上事实，案涉房屋早已超过了质保期，其不应承担任何责任；其从未收到孙立能有关房屋漏水的说明以及维修的要求；孙立能也没有证据证明他所述的三次对房屋进行维修；孙立能起诉已超过诉讼时效期间。综上，请求驳回孙立能的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2004年8月30日，孙立能与桥北房地产公司签订《南京市房地产买卖契约》一份，约定：孙立能购买桥北房地产公司开发建设的位于浦口区桥北新村02幢602室的房屋，房屋建筑面积为90.97平方米，价款为110074元。2004年9月16日，孙立能办理了上述房屋的所有权登记，登记所有权人为孙立能，登记坐落为浦口区桥北新村02幢602室。此外，上述房屋已于1999年1月30日经南京市浦口区建设工程质量监督站竣工验收合格。
另查明，2005年8月23日，南京市浦口区桥北新村业主委员会（以下简称桥北新村业委会）与欢居物业公司签订《物业管理合同》一份，约定：桥北新村业委会委托欢居物业公司对桥北新村进行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅）的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、供水设备、配电系统、消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务等；欢居物业公司对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，与业主协商议定，房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由欢居物业公司提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付，房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准，桥北新村业委会有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
再查明，因孙立能未交纳物业服务费，欢居物业公司曾向原审法院起诉孙立能，要求其交纳物业服务费2042元并支付滞纳金。该案经原审法院审理于2013年6月17日做出一审判决：一、孙立能于判决生效之日起五日内给付欢居物业公司物业服务费2042元；二、驳回欢居物业公司的其他诉讼请求。该案宣判后，孙立能不服该判决，并向本院提起上诉，经审理，本院于2013年10月18日做出终审判决：驳回上诉，维持原判决。
原审庭审中，孙立能陈述：案涉房屋是2002年时购买的，当时开发商开出了收据，在2004年转为商品房时开具了正式的发票；在2004年8月份时第一次发现漏水，其就向原物业振美物业申请维修，该物业公司进行了维修，此后每次下雨都漏水，后来在2006年其又向欢居物业公司刘主任报修，但是一直都没有修，其曾向欢居物业公司多人反映过，但一直都没有解决，2008年发大水的时候，房屋漏水严重，其在欢居物业公司待了很长时间，物业公司也未派人维修，从2006年开始，其年年都报修；房屋漏水的位置位于次卧室西北角，漏水造成房屋墙体脱落，地板木线条脱落，是由于602室房屋屋顶共用部位漏水，导致漏水渗入602室室内；在欢居物业公司与桥北房地产公司未履行维修义务的情况下，其委托南京蓝竹卫浴商店对房屋室内进行了三次维修，合计产生费用14740元；其起诉主张对房屋进行维修、赔偿损失是基于物业管理合同关系，要求欢居物业公司承担责任，桥北房地产公司承担连带责任；现主张对案涉房屋的次卧室的墙面、地面的踢脚线、屋顶的木线条以及室外的屋顶进行维修。为此，孙立能提交了案涉房屋的照片、房屋维修协议及收条各三份、申请房屋维修通知及邮寄单。房屋维修协议由孙立能与南京蓝竹卫浴商店分别于2006年10月1日、2008年9月25日和2011年9月20日签订，其内容均为维修桥北新村02幢602室房屋西卧室，维修项目包括室内墙面和顶面油漆、顶角木线条、地板及踢脚线更换等，费用分别为3840元、4500元和6400元。申请房屋维修通知的署名时间为2013年11月2日，其内容为要求欢居物业公司对案涉房屋进行维修。欢居物业公司、桥北房地产公司对此则表示：对于照片不能确定形成时间和详细位置，也不能确定系孙立能房屋的照片；房屋维修协议和收条不能证明维修事实的存在，漏水原因无法认定，即使存在维修事实，也已经超过诉讼时效，南京蓝竹卫浴商店不具有维修资质，其没有能力签订、履行上述协议，孙立能作为长期从事建筑工程行业的人员对此应当知道，南京蓝竹卫浴商店极有可能是为了诉讼需要配合制作证据而加盖印章，从三份房屋维修协议的内容来看应该是名为房屋维修协议，但实为装修合同，且都没有提到对房屋渗漏的维修；申请房屋维修通知的真实性不予认可，欢居物业公司没有收到该通知，而且，在此期间，双方正处于诉讼中，孙立能完全可以当庭向欢居物业公司提出维修申请，通知的落款时间为2013年11月2日，邮寄单的时间为2013年11月7日，时间相差较大，不合情理，且通知书中的内容均为孙立能自己所写，是孙立能自己的意思表示，桥北房地产公司并不知晓，也未予以确认。
原审庭审中，欢居物业公司陈述：其是在2005年8月23日签订物业管理合同之后进驻的桥北新村，之后一直负责该小区的物业管理工作，孙立能之前从未向其主张权利；房屋漏水不是其造成的，不同意对孙立能的房屋进行维修；孙立能所在小区的物业维修基金总额为892万元，在2013年之前，小区业主委员会、业主从未申请使用维修基金，孙立能要求其对屋顶进行大修是错误的，孙立能应当通过业主委员会或三分之二以上的业主共同申请使用维修基金；孙立能没有证据证实案涉房屋渗水原因是其未尽到相应职责造成的，即使渗水属实，对于公共部分屋顶的维修也应当通过申请维修基金进行维修，该小区到目前为止没有业主大会，其曾经为了小区出新改造作为牵头人申请维修基金，对小区进行维修出新，其中也包含了对孙立能所居住的该栋楼的部分楼梯间出新工程，但是包括孙立能在内的业主并不配合，造成维修工程无法如期进行，孙立能疏于履行其作为业主的职责，对于案涉房屋渗水至今无法修缮也存在不可推卸的责任，其已尽到了应尽的职责，其愿意配合孙立能完成申请维修基金对房屋屋顶进行修缮的工作，但这也需要孙立能和本栋楼的其他业主做好沟通工作。为此，欢居物业公司提交了《南京市浦口区物业维修资金使用首款申请表》、《浦口区桥北新村1-4幢、6-26幢、28幢、30幢楼梯间出新工程施工合同》和2013年11月之后的报修记录。根据《南京市浦口区物业维修资金使用首款申请表》，申请时间为2013年6月5日，维修项目为浦口区桥北新村1-4幢、6-26幢、28幢、30幢楼梯间出新工程，包括楼梯间墙面乳胶漆、楼梯扶手刷油漆、外墙雨水管局部维修，拟申请使用住房维修基金金额为781624.84元，但该申请表中“街道审核意见”、“主管部门意见”栏均为空白。施工合同由欢居物业公司与北京市中建筑业装饰工程有限责任公司南京分公司签订，施工内容为浦口区桥北新村1-4幢、6-26幢、28幢、30幢楼梯间出新工程，具体为楼梯间墙面乳胶漆、楼梯扶手刷油漆、外墙雨水管局部维修，工程价款为781624.84元。
上述事实，有《南京市房地产买卖契约》、房屋所有权证、《物业管理合同》、原审法院（2012）浦民初字第575号民事判决书、本院（2013）宁民终字第2936号民事判决书以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
原审法院认为，欢居物业公司与桥北新村业委会签订的物业管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，欢居物业公司应按照合同约定履行物业管理义务。根据物业管理合同的相关约定，欢居物业公司负有对“房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅）的维修、养护和管理”的义务，故孙立能主张欢居物业公司对案涉房屋屋顶共用部位进行维修，符合合同约定，原审法院予以支持。孙立能主张欢居物业公司对案涉房屋室内进行维修，与合同约定不符，原审法院不予支持。孙立能主张欢居物业公司赔偿其维修房屋费用14740元，对此，原审法院认为，孙立能主张上述费用，但仅提供了房屋维修协议和收条，未提供正式的付款票据，故孙立能上述主张证据不足，原审法院不予支持。孙立能主张桥北房地产公司承担连带责任，对此，原审法院认为，案涉房屋经竣工验收质量合格，且已超过相关的质保期限，故对于孙立能的此项主张，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、欢居物业公司于判决生效之日起七日内对南京市浦口区桥北新村02幢602室房屋的屋顶共用部位进行维修，使其不再漏水；二、驳回孙立能的其他诉讼请求。原审案件受理费248元，由欢居物业公司负担（孙立能已预付案件受理费124元）。
欢居物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决错误且没有事实和法律依据：一、屋顶属于共有部分，对屋顶的修缮需要通过法定程序申请住宅专项维修基金，并非其单方面能够解决。二、其已提供证据证明在2013年曾申请过专项维修基金对涉案小区共有部分及设施进行修缮，但因为包括孙立能在内的业主不配合而一直搁置。三、孙立能没有证据证明其屋面漏水的事实或造成屋面漏水的原因，即使孙立能房屋屋顶存在渗水事实也并不是其未尽到管理义务造成的，应按程序通过申请维修基金修缮，而不是由其承担维修的直接责任，况且其作为物业管理企业，也没有进行屋面防水施工的法定资质。综上，原审判决在事实认定上存在错误，判决结果明显扩大了其物业管理责任范围，请求二审法院依法撤销原审判决并驳回孙立能的所有诉讼请求，并判令孙立能承担一、二审诉讼费用。
被上诉人孙立能辩称，欢居物业公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，一审判决是正确的：一、欢居物业公司与其签订的物业管理合同合法有效，双方应当按照物业管理服务合同履行相应权利义务。二、对于上诉人诉称房屋已维修好，并非是上诉人所为，上诉人并没有按照一审判决履行自己的义务。所以上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告桥北房地产公司述称，其对欢居物业公司和孙立能之间物业服务合同所涉及的事实其不清楚，对他们之间的纠纷其不便发表意见。本案与其确实没有任何法律关系，其之所以成为原审被告，是孙立能在原审起诉时事实没有搞清楚。原审对其的判决是正确的，符合相关事实。
上诉人欢居物业公司、被上诉人孙立能、原审被告桥北房地产公司对于原审查明的事实均无异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。
二审期间，上诉人欢居物业公司称，本案一审判决后，桥北新村小区出新，包括桥北新村02幢602室房屋屋顶共用部位在内的桥北小区房屋屋面防水已经重新做好。被上诉人孙立能表示其知道小区出新，但具体情况不清楚，且小区出新并非欢居物业公司所为。被上诉人孙立能在二审期间提交了2015年10月16日其所拍摄的房屋室内照片，用于证明涉案房屋仍处于在维修前状态，目前还是漏水。上诉人欢居物业公司质证认为，该组照片是室内照片，并不能直接反映出其照片中所显示出来的内容是因为其存在过错而造成的；而且是政府维修之前的渗水状况，不能反映维修以后的状况。原审被告桥北房地产公司表示对该组证据的情况不清楚，不发表质证意见。就涉案房屋目前是否仍然存在漏水问题，法庭询问孙立能是否申请鉴定，孙立能表示不申请鉴定。
2015年10月16日，本院组织双方当事人共同到场进行现场勘验，涉案桥北新村02幢602室西南角卧室西南角屋顶有涂料剥落现象，西南角边约50cm×40cm的墙面有涂料剥落、霉变痕迹，西南角墙根地脚线贴纸有起鼓现象，现无水痕，落有些许灰尘。孙立能表示这种情况已存在多年，上述痕迹是2003年就开始存在的。屋内勘验完毕后，本院要求双方当事人共同到02幢屋顶附近勘验屋顶是否出新，孙立能表示屋顶其不需要看，其只看自己家里，只要自己家里不漏就行。本院在桥北新村02幢605室阁楼窗口对02幢屋顶进行勘验，屋顶平面较为平整、清洁，肉眼未见裂缝。
二审期间，就桥北新村出新事宜，本院向南京南化建设有限公司调取了《南京市建设工程中标通知书》一份、浦口区老旧小区出新整治工程项目桥北新村（1-18幢）出新整治工程涉及桥北新村小区02幢的《屋面揭瓦及基层清理隐蔽工程验收记录》、《02幢屋面防水隐蔽工程验收记录》、《细石混凝土防水层分项工程检验批质量验收记录》、《卷材防水层分项工程检验批质量验收记录》、《涂膜防水层分项目工程检验批质量验收记录》、《平瓦屋面分项工程检验批质量验收记录》以及《室内雨水管道及配件安装检验批质量验收记录》各一份。经质证，欢居物业公司对该组证据的真实性不持异议，并认为从验收记录中能明显反映出02幢包含了涉案602室的屋顶，均有重新制作防水涂层，并且按照施工工艺要求、且质量验收合格。涉案602室屋顶共用部位已维修完毕。孙立能对该组证据的真实性亦不持异议，但认为从中标通知书的中标范围和内容均可以看清楚没有屋顶防水施工和维修，从涂抹防水层分项工程检验验收记录可以看出并没有标明对房顶公用部位进行防水工程的施工。且施工验收记录只是笼统内容，没有具体部位维修记录；即使进行了屋面出新，也与欢居物业公司没有任何关系。原审被告桥北房地产公司认可该组证据的真实性，认为超出中标通知增加工程量在建设工程当中是很正常的事情，相关事实应以证据为准。
针对涉案小区出新工程是否包含02幢屋顶共用部位防水处理项目，本院依职权向南京市浦口区房产管理办公室、南京市浦口区房产经营公司调查。南京市浦口区房产管理办公室工作人员答复称，浦口区2015老旧小区出新整治工程项目桥北新村（1-18幢）出新整治工程包括屋顶防水项目，具体可以询问桥北小区现场管理组负责人。桥北小区现场管理组负责人表示，该出新工程中包含小区屋顶防水项目，包括桥北新村02幢在内的小区屋顶防水层已经重新做好，并且将以前屋顶用的水泥瓦换成了陶瓷瓦。该出新工程是政府出资的民生工程，屋顶防水工程质保期五年，建设方南京市浦口区房产管理办公室预留5%的质保金，如果五年质保期内出现屋顶漏水情况，业主告知建设方或者施工人南京南化建设有限公司，由他们负责免费维修。
以上事实，有《南京市建设工程中标通知书》、《屋面揭瓦及基层清理隐蔽工程验收记录》、《02幢屋面防水隐蔽工程验收记录》、《细石混凝土防水层分项工程检验批质量验收记录》、《卷材防水层分项工程检验批质量验收记录》、《涂膜防水层分项目工程检验批质量验收记录》、《平瓦屋面分项工程检验批质量验收记录》、勘验笔录、谈话笔录、工作笔录、当事人陈述等证据在卷证实。
本院认为，根据2005年8月23日南京市浦口区桥北新村业主委员会与欢居物业公司签订的《物业管理合同》，欢居物业公司的管理事项包括对桥北新村房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅）维修、养护和管理，故原审法院依据原审查明的事实判令欢居物业公司对涉案房屋的屋顶共用部位进行维修，有事实和法律依据。对于孙立能要求欢居物业公司赔偿损失14740元的诉讼请求，因其未能充分举证证明其损失，原审法院不予支持，亦无不当。
根据二审的查明的事实，原审判决后，因政府对危旧小区进行出新，涉案房屋屋顶共用部位已经得到修缮，屋顶防水层亦已重做，客观上已无再次重复维修的必要，孙立能要求欢居物业公司履行维修义务所依据的事实已经消灭。孙立能虽称涉案房屋现仍存在漏水情况，但其对此未能举证证明，且经法庭释明，孙立能明确表示不要求对涉案房屋屋顶是否漏水进行鉴定。在此情况下孙立能要求维持原判的主张不能成立，其要求欢居物业公司维修涉案房屋的诉讼请求已缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
原审法院根据原审期间查明事实作出的判决并无不当，但本案在原审判决后出现新的事实，涉案房屋屋顶共用部位已得到修缮，无再次维修的必要，故本院对原审判决予以变更。鉴于二审依据新的事实进行改判，故一审诉讼费仍应由欢居物业公司负担，二审诉讼费由欢居物业公司与孙立能各负担一半。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第3467号民事判决；
二、驳回孙立能的全部诉讼请求。
一审案件受理费248元，由南京欢居物业管理有限公司负担。二审案件受理费248元，由南京欢居物业管理有限公司负担124元，由孙立能负担124元。
本判决为终审判决。
审 判 长 钮丽娜
审 判 员 曹 艳
代理审判员 王 路
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 罗程允