湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初6258号
原告：彭俊，男，1963年1月18日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区，
委托诉讼代理人：王军（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。
被告：武汉卓越房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村蔚蓝海岸一期罗纳河谷盘龙大道1号。
法定代表人：李华，董事长。
委托诉讼代理人：刘伟（特别授权代理），男，1983年7月9日出生，汉族，武汉卓越房地产开发有限公司员工，住广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：王瑜（一般授权代理），女，1981年10月2日出生，汉族，武汉卓越房地产开发有限公司员工，住湖北省武汉市武昌区，
被告：深圳市卓越物业管理股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心3号楼A座508。
法定代表人：李晓平，总裁。
委托诉讼代理人：缪仙灵（特别授权代理），男，1973年12月19日出生，汉族，深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司项目负责人，住湖北省蕲春县，
被告：深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司，住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村罗纳河谷小区16商19-20号。
负责人：彭英，经理。
委托诉讼代理人：缪仙灵（特别授权代理），男，1973年12月19日出生，汉族，深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司项目负责人，住湖北省蕲春县，
被告：黄静，女，1970年12月10日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区，
委托诉讼代理人：张祥（特别授权代理），男，1959年12月1日出生，汉族，系黄静丈夫，住湖北省武汉市江岸区，现住湖北省武汉市黄陂区，
被告：邹志鹏，男，1981年7月19日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区，
委托诉讼代理人：邹定红（特别授权代理），男，1954年12月15日出生，汉族，系邹志鹏父亲，住湖北省武汉市黄陂区，
被告：汪宪，男，1982年7月3日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区，
委托诉讼代理人：汪长河（特别授权代理），男，1953年7月25日出生，汉族，系汪宪父亲，住湖北省武汉市江汉区，
原告彭俊诉被告武汉卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越房产公司）、深圳市卓越物业管理股份有限公司（以下简称卓越物业公司）、深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司（以下简称卓越物业武汉公司）、黄静、邹志鹏、汪宪物业服务合同纠纷一案，根据管辖规定，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民辖104号函指定由本院管辖。本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员罗松担任审判长，与人民陪审员刘静萍、丁红霞组成合议庭进行审理。2017年8月，彭俊向本院提出评估鉴定申请，本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司及中衡保险公估股份有限公司进行评估鉴定，上述两公司分别于2017年11月14日、2017年11月13日向本院出具鉴定报告及评估报告。本案于2017年12月21日开庭进行了审理。因合议庭成员工作调整，变更为审判员罗松担任审判长，与人民陪审员刘静萍、许鹏洲组成合议庭进行审理。本案于2018年4月24日再次公开开庭进行了审理。原告彭俊的委托诉讼代理人王军，被告卓越房产公司的委托诉讼代理人刘伟，被告卓越物业公司、卓越物业武汉公司的委托诉讼代理人缪仙灵，被告黄静的委托诉讼代理人张祥，被告邹志鹏，被告汪宪的委托诉讼代理人汪长河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭俊诉称，2010年1月29日，我与卓越房产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，由我购买卓越房产公司开发位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村蔚蓝海岸一期罗纳河谷18栋1单元1层2室商品房一套。我所购商品房总层数为5层（含底层商铺一层），每单元每层有2户，我的房屋位于第１层2室，之上第２层2室业主是黄静、第3层2室业主是邹志鹏、第４层２室业主是汪宪。合同签订后，我按合同约定履行全部付款义务，卓越房产公司也将该房产交付我。该房产物业公司为卓越物业武汉公司。2014年9月，我对该房屋进行装修。2015年1月装修完毕并入住。2016年，我在居住期间就出现一次厨房下水主管道堵塞污水返流到厨房地面现象，我将该情况反映给卓越物业武汉公司要求解决，但该公司却置之不理，告知让我自行疏通解决。我在反映无果情况下，不得不自行雇请专业疏通人员进行疏通。2017年5月，同样污水返流情况再度发生，我再次向卓越物业武汉公司反映解决，但该公司仍不理不问未予处理。最后，仍然是由我雇人疏通处理。2017年7月30日下午，我回家时，突然发现家中全部房间均被污水浸泡，进门处吊顶因污水浸泡已垮塌，家中装修、家具、电器几乎损毁殆尽。事后，我将家中泡水情况及时反映给卓越物业武汉公司及相关各被告，要求他们及时解决处理，并对我损失进行赔偿，但他们却各执一词，均不愿意承担责任。现为维护自己合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、六被告共同赔偿我所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村蔚蓝海岸一期罗纳河谷18栋1单元1层2室房屋装饰装修及设施被污水浸泡受损损失共计65609元；2、本案诉讼费、评估鉴定费等全部费用由六被告共同承担。
被告卓越房产公司辩称，彭俊的损害结果与我公司无关。理由如下：一、彭俊起诉状中称厨房下水道堵塞造成，主管道是由分管道组成，如果是主管道堵塞，那么整栋楼甚至整个小区堵塞，现在是仅仅彭俊一家出现漏水情况，那么原因有两个：一个是彭俊装修时防水未做好；二是彭俊自己使用不当造成，与我公司无关。二、我公司的义务仅在于交付验收合格的房屋，我公司在2008年1月24日已取得武汉市建设委员会颁发的竣工验收备案证，即我公司交付的房屋是符合建设设计规范、符合质量要求的，且彭俊在交付验收时予以签字确认了。三、法院委托的鉴定机构出具的鉴定报告中查明了堵塞原因，一是由于下水管道弯曲下挠，下水管不可能是笔直形状；二是由于餐饮垃圾堵塞造成，这才是堵塞的根本原因，餐饮垃圾极有可能是业主自己人为原因造成，开发商无责。四、如果彭俊认为我公司工程不符合国家建设规范，应向湖北省建设厅对我公司颁发的竣工验收提起行政诉讼。另外，本案案由变更为物业服务合同纠纷，我公司不是合同纠纷的主体，无须承担任何责任。综上，彭俊的损失是自己造成的，我公司对此不应承担任何责任。
被告卓越物业公司、卓越物业武汉公司辩称，彭俊称“2017年7月30日下午回家时，突然发现家中全部房间均被污水浸泡，进门处吊顶因污水浸泡已垮塌，家中装修、家具、电器几乎损毁殆尽。”基于上述损失，要求我公司承担责任，这些损失是污水浸泡所致，我公司不是侵权人，我公司不是其财产损失的责任人，我公司无需向彭俊承担赔偿责任。理由：物业管理合同中未约定物业为业主专有部分提供物业服务，该合同有效期是2016年7月1日—2019年6月3日，未违反合同第4条，所以彭俊损失并不是我公司违约导致，我公司不承担责任。专有部分的管理、养护、维修由业主自行负责，根据物业管理条例67条规定，物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修由业主自行负责；73条规定，物业出现法律法规规定的需要物业维修养护的情形时，物业应当及时履行养护义务。我公司作为物业管理企业，在与彭俊无法达成一致的情况下，无法提供对专有部分的维修义务。综上，彭俊的财产损失并非我公司原因导致，我公司也未违反物业合同相关规定，同时彭俊未就专有部分的维修义务与我公司达成一致，请求法院驳回彭俊全部诉讼请求。
被告黄静辩称，餐饮垃圾有具体的界定，包括剩饭菜等，切开管道中看不到任何类似的物品，下水管道就是污水管道，我们正常生活用水，并未做任何改动，也不知道管道被堵塞的情况。因此与我方无关，我方买房需要生活，正常用水，也无人通知我们管道堵塞。现在管道修复两个月了，除了管道更换了外，其他均未改变，却没有任何问题。另外，我们三家每家的菜盆子排水，都有两个过滤，还有存水管，如果堵塞，应该先堵塞我们自己家。彭俊是事故损失的扩大方，出现管道堵塞很正常，彭俊自己也陈述出现过堵塞，我们上面三家都不知道，既然发现堵塞应该及时疏通，那么就没什么事，也不会造成这么大的损失。
被告邹志鹏辩称，我认为我们三家住户无责。理由：一、我们的生活用水是正常的使用，不会有意塞生活正常垃圾以外的物品，而且堵塞了，也没有任何人通知我们，告知我们要注意生活用水。二、鉴定报告我们看了，下水管道弯曲是堵塞的原因，另外污水管道断裂是自身原因，因为其断裂会导致周围堵塞。我方认为，这与我们无关。
被告汪宪辩称，本案需将漏水的事实搞清楚。我们作为小区业主，正常的买房、住房、生活，是每个业主的权利，一楼业主提出这样的诉讼，造成的损失，我们楼上的三家对此不应承担任何责任。对此，黄静、邹志鹏已经说得很清楚，彭俊自己也有责任，而且我们三家也不经常去，我两三个月才去一次，生活用水很少、很有限，也未发现垃圾袋、抹布等，是正常的生活垃圾，原因在于下水管道，这个是隐蔽性工程，与业主无关，无直接和间接原因，不能稀里糊涂要我们赔钱。关于责任认定，相信法院以事实为依据，综合裁判。
经审理查明：位于本市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村蔚蓝海岸一期罗纳河谷小区系卓越房产公司开发建设，该小区于2008年11月24日取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。
2010年1月29日，彭俊购买了该小区18栋1单元1层2室房屋（以下简称涉案房屋）。彭俊与卓越房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定涉案房屋交付时间为“2010年3月31日”；保修责任为“出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。《住宅质量保证书》列明“竣工验收时间2008年1月”，“交付使用时间2008年2月”，“管道防渗漏保修期限2年”，“保修期限从买卖合同规定的交付日起算”。
2014年9月，彭俊对涉案房屋进行装修。2015年1月装修完毕并入住。
2008年起，罗纳河谷小区即由卓越物业武汉公司提供物业服务管理至今。2016年6月29日，罗纳河谷小区业主委员会（甲方）与卓越物业武汉公司（乙方）签订《物业服务合同》。该合同约定，乙方提供的物业服务内容包括：综合管理服务，物业共用部位与公用设施设备管理服务，公共秩序维护服务等；乙方根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务内容和标准提供物业服务。该合同附件四“物业服务质量标准”第三项第7条规定“共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；……”
2016年及2017年5月，涉案房屋厨房地漏曾出现返水现象，彭俊向卓越物业武汉公司求助未果后，均由其自行疏通。2017年7月，涉案房屋厨房地漏再次出现返水现象，导致房屋被水浸泡，造成相关财产损失。
2017年8月，彭俊起诉后申请对涉案房屋浸水原因及浸水造成房屋装饰装修、家具家电等财产损失金额进行评估鉴定，本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司及中衡保险公估股份有限公司进行鉴定，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2017年11月14日向本院出具房屋浸水原因鉴定报告，鉴定结论为根据现场的检测、检查结果分析，涉诉房屋浸水原因：①出口处管道有弯曲、下挠；②管道内壁餐饮垃圾堆积，致使管道堵塞，返水至厨房地面排水管口处，进而浸泡房屋。彭俊支付鉴定费9000元。中衡保险公估股份有限公司于2017年11月13日向本院出具评估报告，报告载明涉诉房屋因浸水造成的财产损失为：圣像实木地板（铲除/安装），110平方米，单价165元，金额18150元；墙纸（撕/贴），260平方米，单价59元，金额15340元；墙面（铲除/粉刷），280平方米，单价32元，金额8960元；吊顶，10.5平方米，单价118元，金额1239元；主卧门，1套，单价1260元，金额1260元；穿衣镜，1项，单价580元，金额580元；酒柜，1项，单价4030元，金额4030元；衣帽间门，1套，单价1200元，金额1200元；衣帽间柜，1项，单价1800元，金额1800元；次卧门，1套，单价1200元，金额1200元；小书桌，1项，单价480元，金额480元；次卧衣柜，1项，单价910元，金额910元；餐椅，1个，单价160元，金额160元；橱柜，1项，单价2000元，金额2000元；厨房门框，1项，单价800元，金额800元；鞋柜，1套，单价4800元，金额4800元；人工清理、搬运，9个工日，单价300元，金额2700元。合计65609元。彭俊支付评估费3600元。此外，因鉴定需要，彭俊支付开挖管道工人劳务费7800元、材料费450元、材料运费100元。
上述鉴定以及评估报告作出后，黄静、邹志鹏、汪宪表示对排水管故障堵塞检查鉴定结果有异议，本院据此向广州仲恒房屋安全鉴定有限公司去函，请该公司针对上述三人的异议作出书面答复，该公司于2018年2月25日向本院出具回复函，主要载明：一、我司检查鉴定过程严谨，现场鉴定数据客观真实，鉴定结论与客观事实相符，如果被告对鉴定结果有异议，我司对鉴定结果可以接受质证，因此被告的权利没有被剥夺；二、现场与本案直接关系的重要影像资料齐全，鉴定报告中指出，开挖管道检查情况中第4条最大变形处管径52㎜是准确的，根据管道开挖后，管内壁堆积物分布情况分析，如果管道几乎压的没有缝隙，那么1×A-C段管道内应堵塞严重，但事实是1-2×A段管内堵塞严重。1×A-C段管道的铺设方式（用角钢固定在地梁上），管道在角钢支承点受压导致管道在角钢支承点处有变形现象，该变形已经有近10年时间，变形已处于稳定状态，综上所述，管道未离开母管且在重压下的变形尺寸对本鉴定报告的鉴定结论没有影响；三、涉诉房屋浸水原因：①出口处管道有弯曲、下挠；②管道内壁餐饮垃圾堆积；致使管道堵塞，返水至厨房地面排水管口处，进而浸泡房屋；四、我司对餐饮垃圾定义清楚。1-2×A段管内堆积物、1×A-B段管内堆积物均为餐饮垃圾。现场开挖检查结果表明1-2×A段管内堵塞严重，1×A-B段管内堵塞。另外说明，我司受法院委托对涉案房屋浸水原因进行鉴定，未委托我司对管道堵塞原因进行鉴定。另外，鉴定结论处“出口处管道”是指1-2×A段管与污水井连接的ab段。
另查明，卓越物业武汉公司系卓越物业公司设立的下属分公司，无独立法人资格。
黄静、邹志鹏、汪宪分别系武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村蔚蓝海岸一期罗纳河谷18栋1单元2层2室、3层2室、4层2室房屋的业主。
庭审中，彭俊陈述“7月30日发现返水，之前两个星期未居住”。卓越物业武汉公司陈述“管道疏通是外包给疏通公司，仅有疏通时的照片，没有记录”。
上述事实，有经过庭审举证、质证的《武汉市商品房买卖合同》《住宅质量保证书》《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》《房屋安全鉴定报告》《评估报告》《回复函》、照片若干、鉴定评估费发票、收条以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。
本案审理中，经本院释明，彭俊选择物业服务合同之诉。
本院认为：罗纳河谷小区业主委员会代表该小区全体业主与卓越物业武汉公司签订《物业服务合同》后，彭俊作为罗纳河谷小区业主，物业服务合同约定的权利、义务及于彭俊。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具房屋浸水原因鉴定报告认为涉案房屋浸水原因为出口处管道有弯曲、下挠以及管道内壁餐饮垃圾堆积，致使管道堵塞，返水至厨房地面排水管口处，进而浸泡房屋。根据鉴定报告绘制的“管道开挖示意图”、现场照片以及该公司《回复函》指明的“出口处管道是指1-2×A段管与污水井连接的ab段”，均可证实弯曲、下挠，内壁餐饮垃圾堆积的管道均在室外，此管道应属小区公用管道，而非业主专有部分。涉案房屋曾发生两次厨房地漏返水现象，在彭俊向卓越物业武汉公司求助后，卓越物业武汉公司作为小区物业服务管理方，应当对公用管道堵塞情况具有一定的认识，并且能够预见管道堵塞将会导致地漏返水从而危害住户财产安全，此时，该公司应采取必要的措施避免该类事故再次发生，但该公司并未尽到合理注意的义务，且对于管道弯曲变形的情况未及时进行维修处理，从而导致彭俊遭受财产损害。卓越物业武汉公司未完全履行物业服务合同约定，属违约行为，应对彭俊的损失承担赔偿责任。卓越物业武汉公司系卓越物业公司下属分公司，卓越物业武汉公司不具有法人资格，不能独立承担相应的民事赔偿责任，故本案的责任主体系卓越物业公司。彭俊在浸水事故发生前两周时间不在家与事故的发生并不具有因果关系，此情形亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定的情形，彭俊在本案中不存在违约行为，不应承担相应的减损责任。
因本案系物业服务合同纠纷，武汉卓越公司，黄静、邹志鹏、汪宪并非涉案物业服务合同关系中的一方当事人，故其在本案中不承担相应责任。
彭俊因本次浸水事故造成的损失包括：涉案房屋因浸水造成的财产损失65609元，评估鉴定费用12600元，开挖管道工人劳务费7800元、材料费450元、材料运费100元，上述费用共计86559元，卓越物业公司应承担全部赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳市卓越物业管理股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告彭俊赔偿损失86559元；
二、驳回原告彭俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元、邮寄费140元，合计5940元。因原告彭俊在法庭调查终结前向本院提出减少诉讼请求至65609元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项的规定，本案应交纳案件受理费1440元、邮寄费140元，合计1580元，由被告深圳市卓越物业管理股份有限公司负担。因此款已由原告彭俊预交，被告深圳市卓越物业管理股份有限公司在支付判决款项时，将案件诉讼费1580元一并支付给原告彭俊。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 罗 松
人民陪审员 刘静萍
人民陪审员 许鹏洲
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 林慧娟