天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第242号
上诉人（原审原告）张馨予。
委托代理人辛军（张馨予之母）。
委托代理人马小丽�天津胜建律师事务所律师。
上诉人（原审被告）天津市津丽湖投资有限公司，住所地天津市东丽区东丽湖度假区。
法定代表人时守明，董事长。
委托代理人李文明，该公司职员。
上诉人张馨予、天津市津丽湖投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2014）丽民初字第4652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行审理。上诉人张馨予的委托代理人辛军、马小丽，上诉人天津市津丽湖投资有限公司的委托代理人李文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2011年3月9日，原告张馨予与被告天津市津丽湖投资有限公司（以下简称津丽湖公司）签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处的绿�花园17-1-202房屋。该房屋建筑面积129.51平方米，总房款946382元，每平方米价格7307.4元。2011年3月21日原告支付首付款286382元，其余660000元办理贷款。合同约定被告应于2012年6月30日前向原告交付房屋。2012年6月，原告准备收房时发现17号楼前建有变电站一个，为此原告多次找被告协商解决该事宜。
2013年1月30日原告（乙方）与被告（甲方）签订《换房协议书》，双方约定解除2011年3月9日签订的17-1-202号商品房买卖合同，在确认全部办结该套房屋的退房手续后，甲方将绿洲花园27-2-601号商品房按照7345元／平方米卖给乙方，17-1-202号商品房价款直接冲抵27-2-601号房款，其价款多退少补，同时按照甲方公司的统一售房流程给乙方办理签约相关手续。换房协议书第5条约定，双方承诺绿洲花园17-1-202房屋违约金计算至该房屋准入证下发之日止，该违约金可补偿现金或折抵房屋价款。�房协议书第7条约定，绿洲花园17-1-202房屋所欠银行贷款约500000元由甲方垫付，该款的借款手续另行办理。
2013年5月15日由被告联系，金碧物业有限公司天津分公司向原告免息借款460000元，用于归还原告17-1-202房屋的银行贷款，原告与金碧物业有限公司天津分公司签订借款协议，并为被告出具了承诺书。2013年6月原告结清17-1-202房屋的银行贷款。2013年7月原、被告办理完绿洲花园17-1-202房屋的退房手续，原告领取了该房屋所退的维修基金，房款及其他税费留在被告处。
2013年7月21日原告（乙方）与被告（甲方）签订《恒大绿洲认购协议》，协议约定原告认购坐落于东丽区恒大绿洲花园27-2-601号房屋，建筑面积124.06平方米，单价7345.4元／平方米，总金额911282元，在该套房屋办理完毕抵押涂销手续的条件下正式签订《恒大绿洲楼宇认购书》及《商品房买卖合同》。协议第三条约定付款方式为一次性付款，乙方须于抵押涂销后三天内到天津恒大绿洲销售中心签署《恒大绿洲楼宇认购书》，并同时支付应交房款911282元及相关税费、维修资金36530.46元，签署《商品房买卖合同》。当日被告给原告开具收据，收取原告绿洲花园27-2-601号房屋房款911282元，税费37934.46元。另查明，原告2013年7月21日认购的绿洲花园27-2-601号房屋，被告于2013年6月27日在天津市房地产登记发证交易中心办理了抵押注销手续。
原告在原审起诉要求：1、判令被告退还房款911282元，利息自2011年3月21日起至退款到账之日止，按照银行同期贷款利率计算；2、退还契税37934.46元、抵押登记费80元、所有权登记费80元，共计38094.46元；3、诉讼费用由被告承担。原审审理过程中，原告增加一项诉讼请求，要求解除原、被告于2013年1月30日签订的《换房协议书》及2013年7月21日签订的《恒�绿洲认购协议》，同时变更原第二项诉讼请求，要求被告退还税费共计37934.46元。
原审法院认为，原、被告签订换房协议书及认购协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按照协议行使权利并履行义务。其中换房协议书约定，在确认全部办结绿洲花园17-1-202号房屋的退房手续后，被告将绿洲花园27-2-601号商品房卖给原告，17-1-202号房屋价款直接冲抵27-2-601号房款，同时按照被告的统一售房流程办理签约相关手续。认购协议约定在房屋办理完毕抵押涂销手续的条件下正式签订《恒大绿洲楼宇认购书》及《商品房买卖合同》。而原、被告于2013年7月21日订立认购协议，原告交纳全部房款之后，被告在具备商品房预售许可证及房屋抵押注销手续办理完毕的条件下，长期不与�告签订商品房买卖合同，致使原告房屋买卖行为处于停滞状态。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。由于被告未能按《换房协议书》及《认购协议》约定的条件通知原告到其公司签订商品房买卖合同，原告要求解除上述协议，原审法院应予支持。被告不同意解除换房协议书及认购协议的抗辩理由，于法有悖，原审法院不予采信。原告交纳的房款911282元、税费37934.46元，被告应予以返还。同时，被告长期占用原告房款资金应按照银行同期贷款利率赔偿原告利息损失。原告要求被告�2011年3月21日起至实际给付日止支付房款利息损失，根据查明的事实，2011年3月21日原告向被告交纳了原购买房屋即17-1-202号房屋的首付款，后因该房屋旁建有变电站问题双方签订换房协议书，约定解除17-1-202号房屋的商品房买卖合同并重新认购房屋，违约金计算至该房屋准入证下发之日（即2013年2月28日）止。原房屋买卖合同因达成新的合意而终止，且双方对于原房屋违约赔偿事宜已有明确约定，被告亦按双方约定实际进行了赔偿，因此，被告赔偿原告利息损失应自2013年3月1日起计算至实际给付日止。对原告诉请合理部分，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定�判决：一、解除原告张馨予与被告天津市津丽湖投资有限公司于2013年1月30日签订的《换房协议书》及2013年7月21日签订的《恒大绿洲认购协议》；二、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张馨予购房款911282元、税费37934.46元，共计949216.46元；三、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以911282元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，赔偿原告张馨予自2013年3月1日起至被告实际给付之日期间的利息损失。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告张馨予的其他诉讼请求。案件受理费15200元，由被告天津市津丽湖投资有限公司负担。
一审宣判后，张馨予、津丽湖公司均不服，向本院提起上诉，张馨予上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判为利息损失计算自2011年3月21日起至实际给付之日；2、一、二审诉讼费由津丽湖公司承担。事实及理由：1、双方签订的换房协议书是以调换已购房屋为目的的，其中约定违约金计算至该房屋的准入证下发之日，但之后被上诉人津丽湖公司并未履行调换义务，且该换房协议书已经被原审法院解除不应再依据此计算违约金；2、事实上津丽湖公司并未实际返还换房协议书中的违约金，更不能以金碧物业公司与我方之间的借款关系而破坏合同的相对性，且金碧物业公司和津丽湖公司为两个独立的法人，房屋买卖关系和借贷关系亦为不同的法律关系，不能在同一案件中解决。故原审按照2013年3月1日起算已付款利息认定错误，利息计算应自2011年3月21日至实际支付之日。
上诉人津丽湖公司不同意上诉人张馨予的上诉请求，请求�持己方的上诉请求。
上诉人津丽湖公司的上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判津丽湖公司不承担张馨予自2013年3月1日起至实际给付之日购房款的利息损失；2、一二审诉讼费由张馨予承担。事实及理由：1、一审判决适用法律错误，一审依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定判决津丽湖公司承担利息损失，但该司法解释只适用一般动产买卖行为，不针对商品房买卖合同（不适用不动产行为）；2、津丽湖公司依据换房协议及认购协议的约定不应承担利息损失，两个协议条款中并未约定“一方协议解除、另一方承担利息损失的内容”，故一审法院在认定双方签订的换房协议及认购协议真实有效基础上，判令津丽湖公司承担利息损失没有依据；3、津丽湖公司为解决张馨予换房问题曾通过下属公司于2013年5月出借给张馨予460000元，用于其尽快还清银行贷款，既然津丽湖公司借款给张馨予还款，津丽湖公司理应拒绝承担张馨予的利息损失。
上诉人张馨予不同意上诉人津丽湖公司的上诉请求，请求支持己方的上诉请求。
二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的基本事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方签订换房协议书和认购协议后因上诉人津丽湖公司的原因致使上诉人张馨予的房屋买卖行为处于停滞状态，上诉人张馨予主张解除换房协议书和认购协议符合法律规定。在换房协议书和认购协议解除的情况下，上诉人张馨予主张上诉人津丽湖公司支付已付购房款的利息于法有据本院予以支持。上诉人津丽湖公司主张不承担利息损失的请求依据不足，本院不予支持。关于利息的起算时间问题，虽上诉人津丽湖公司抗辩称双方在换房协议中约定了关于违约金的计算时间，但经查该换房协议书中违约金并未实际履行，且现在案证据亦不能证实违约金已实际给付，故上诉人津丽湖公司支付上诉人张馨予的已付购房款的利息应从张馨予交付购房款之日起计算即从2011年3月21日起算。关于利息计算的基数问题，经查张馨予交付原房屋首付款时间为2011年3月21日，首付款金额为286382元，后于2011年3月25日将尾款660000元交付给上诉人津丽湖公司，后双方达成换房协议中又将违约金计算至原房屋准入证下发之日即2013年2月28日，违约金标准执行已付款利息标准，即上诉人张馨予原房屋购房款利息损失应从2011年3月21日起至2011年3月24日止基数为286382元，从2011年3月25日起至2013年2月28日止基数为946382元。后双方于2013年7月21日双方签订认购协议，上诉人张馨予以911282元认购新房屋一套，因双方在换房协议书中约定原房屋所欠银行按揭贷款由津�湖公司垫付，该款的借款手续另行办理。后张馨予通过津丽湖公司，于2013年5月15日与金碧物业有限公司天津分公司签订460000元的免息借款协议，即上诉人张馨予新房屋的利息损失应从认购协议的签订之日起计算即从2013年7月21日起计算，又因从2013年5月15日起，911282元购房款中的460000元并未实际产生贷款利息，故现上诉人张馨予仍以911282元为基数主张利息没有事实依据，本院对此予以调整，即2013年7月21日后的利息计算基数应为451282元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市东丽区人民法院（2014）丽民初字第4652号民事判决第一项、第二项；
二、撤销天津市东丽区人民法院（2014）丽民初字第4652号民事判决第四项；
三、变更天津市东丽区人民法院（2014）丽民初字第4652号民事判决第三项为：上诉人天�市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内，按照中国人民银行同期同类贷款利率，向上诉人张馨予支付利息损失，自2011年3月21日起至2011年3月24日止，以286382元为基数；自2011年3月25日起至2013年2月28日止，以946382元为基数；自2013年7月21日起至本判决确认的给付之日，以451282元为基数；
四、驳回上诉人张馨予的其他原审诉讼请求；
五、驳回上诉人天津市津丽湖投资有限公司的其他上诉请求；
六、驳回上诉人张馨予的其他上诉请求。
如果上诉人天津市津丽湖投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15200元，由上诉人天津市津丽湖投资有限公司负担。
二审案件受理费合计5151元，由上诉人天津市津丽湖投资有限公司负担4000�，由上诉人张馨予负担1151元。
本判决为终审判决。
审 判 长 强国琴
代理审判员 王 珊
代理审判员 孟 夏
二〇一五年六月十六日
书 记 员 牛卫锋
速 录 员 元 悦