北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第7772号
上诉人（原审被告）北京艺术传媒职业学院，住所地北京市海淀区聂各庄东路。
法定代表人杨波，院长。
委托代理人王国华，北京市东清律师事务所律师。
委托代理人刘卓，女，1979年6月30日出生。
被上诉人（原审原告）北京市海淀区苏家坨镇聂各庄村村民委员会，住所地北京市海淀区苏家坨镇聂各庄村。
负责人李建东，主任。
委托代理人赵力永，北京广霁律师事务所律师。
上诉人北京艺术传媒职业学院（以下简称传媒职业学院）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第6198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人传媒职业学院之委托代理人王国华、刘卓，被上诉人北京市海淀区苏家坨镇聂各庄村村民委员会（以下简称聂各庄村委会）之法定代表人李建东及委托代理人赵力永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
聂各庄村委会在原审法院诉称：2002年5月10日，聂各庄村委会与传媒职业学院（先称北京圆明园专修学院，后称北京新圆明职业学院，现名传媒职业学院）签订《场地租赁合同书》，聂各庄村委会将村东原龙泉驾校校址及东墙外水井一眼租给传媒职业学院办学，并就租金等进行了约定。多年来，聂各庄村委会一直按照合同履行自己的义务，但传媒职业学院自2010年2月1日起拖欠租赁费，经聂各庄村委会催告后仍不缴纳。诉讼请求：1、判令解除双方2002年5月10日签订的《场地租赁合同书》，传媒职业学院腾退位于北京市海淀区苏家坨镇聂各庄村聂各庄东路的房屋和土地；2、判令传媒职业学院支付拖欠的租金2817504元（2010年2月1日至2013年8月31日），违约金739200元，利息84937元；3、传媒职业学院承担诉讼费用。
传媒职业学院在原审法院辩称：传媒职业学院不存在违约，不同意聂各庄村委会的全部诉讼请求。根据京政函（2007）56号和市教委京教函（2007）409号文件要求，传媒职业学院于2007年升级为高职，因需要在高职成立两年内完成征地工作，所以双方在2002年签订合同后又于2010年签订了两份征地补偿协议。原租赁合同处于中止状态，在征地期间不应按原合同履行，同时在征地补偿协议履行期间，聂各庄村委会不配合传媒职业学院履行义务。所以传媒职业学院认为聂各庄村委会以我方拖欠租金为由主张解除合同理由不成立。
原审法院经审理查明：传媒职业学院原名北京圆明园专修学院，2007年更名为北京新圆明职业学院，诉讼期间更名为现用名。
2002年5月10日，聂各庄村委会（甲方）与北京圆明园专修学院（乙方）签订《场地租赁合同书》，约定由乙方承租聂各庄村东原龙泉驾校校址及东墙外水井一眼，占地面积150亩（以实际测量为准），租期五十年，自2002年9月1日至2052年8月31日，基础租金为每年66万元，每五年为1个递增周期，递增率12%，水井租金为每年2万元，每年9月30日前一次性交清……乙方只能在该场地范围内做办学及办学服务之用，乙方需按合同规定按时足额向甲方交付租金……乙方有权对原房屋进行装修、改造、改建，改造、改建过程一定要依法办妥相关手续，若发生违章、违法情况，由乙方承担一切责任……乙方未按时足额交纳年租金及电费，或单方终止合同，或发生转租、转让、转卖、抵押（与他人联合办学除外），乙方违约，须向甲方交纳当年租金的100%作为违约金，乙方未使用的租金甲方不予退还，不动产归甲方所有……2003年1月21日，双方曾签订《补充协议》一份，对合同履行期内国家规划占地补偿等事宜进行了约定。
2007年9月14日，双方签订《场地租赁补充协议书》，明确承租场地门牌号为北京市海淀区聂各庄东路，并对承租方名称变更事宜予以确认。庭审中，双方均认可实际按照2002年5月10日《场地租赁合同书》履行义务承担权利。合同签订后，聂各庄村委会如约向传媒职业学院移交租赁物，传媒职业学院在租赁土地上建房办学至今，并向聂各庄村委会交纳租金至2010年1月31日。
另查：租赁期间，聂各庄村委会与传媒职业学院就征用包括租赁场地在内的集体土地及地上物问题先后签订《北京新圆明职业学院征用聂各庄村集体土地和地上物补偿协议书》、《北京新圆明职业学院教学配套设施建设用地征地补偿安置协议书》、《北京新圆明职业学院项目建设用地地上及其它附属物补偿协议书》等合同，并先后于2008年11月，2010年6月就征地事项经村民代表大会表决通过。传媒职业学院就征地向聂各庄村委会支付预付款200万元并进行筹备和报批。2010年，海淀区国土分局就征地进行公示，因部分村民提出反对意见，聂各庄村委会未出具征地程序所需相关材料，双方就征地事宜产生争议，后续征地手续暂停办理。
2013年7月3日，聂各庄村委会向传媒职业学院送达《催缴通知》，要求支付租金。传媒职业学院复函，主张因聂各庄村委会未能出具《征地补偿安置公示无异议的说明》导致征地进程放缓，并提出在已支付征地补偿款的基础上，再支付100万元作为征地补偿，要求聂各庄村委会继续支持其征地手续的办理。聂各庄村委会未就此回函应允，传媒职业学院未支付拖欠租金。
再查：2004年4月，北京市海淀区国土资源和房屋管理局下发集体土地建设用地使用证，确认北京市海淀区聂各庄东路用地面积97989.34平方米。双方均认可该土地现为科教用地用途，传媒职业学院无其他办学地点。
庭审中，聂各庄村委会以传媒职业学院经催告后仍未支付租金构成根本违约为由，主张行使法定解除权解除双方所签订的《场地租赁合同书》。传媒职业学院以《北京新圆明职业学院项目建设用地地上及其它附属物补偿协议书》中关于“甲方（注：指传媒职业学院）与乙方（注：指聂各庄村委会）签订的土地租赁合同在没有取得市政府征地批复之前依旧有效，如征地手续中断，责任由甲方负全责，乙方收取的首付200万元只退100万元，此款不能与其他费用相抵，甲乙双方继续执行2002年所签订的租赁合同（注：指2002年5月10日《场地租赁合同书》）”的约定，抗辩称《场地租赁合同书》在征地过程中处于中止状态，其不应支付征地过程中的租金。聂各庄村委会对上述主张不予认可，主张租赁合同与征地补偿协议书无关，且征地程序已于2010年9月停止。就征地程序已经停止的主张，传媒职业学院不予认可，聂各庄村委会未提交充分证据。就聂各庄村委会主张之违约金、利息，传媒职业学院主张重复计算且数额过高。双方认可就租赁土地无其他费用纠纷。
原审法院认定上述事实，有《场地租赁合同书》、《催缴通知》、复函、村民代表大会决议、《北京新圆明职业学院项目建设用地地上及其它附属物补偿协议书》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：聂各庄村委会与传媒职业学院（原名北京圆明园专修学院）所签《场地租赁合同书》系双方真实意思表示，租赁期限未超过二十年的部分，未违反法律规定，合法有效。双方虽在租赁期限内就所涉土地另行达成征地意向并签订补偿协议书，但在征地事宜尚未获得市政府征地的批复的情况下，双方仍应按照《场地租赁合同书》的约定履行义务。传媒职业学院实际占有使用租赁场地，聂各庄村委会要求其支付2010年2月1日至2013年8月31日期间租金，理由充分，法院予以支持。具体数额，法院将依据双方约定予以核算。就聂各庄村委会以传媒职业学院经催告后仍未履行租金支付义务构成根本违约，要求解除合同并腾退房屋的诉讼请求，法院认为，虽隶属于不同法律关系，但传媒职业学院欠缴租金的行为确与双方就征地问题中产生的争议，以及双方对相关补偿协议书中相关约定的理解差异有关，且依据现有证据材料，上述争议系在聂各庄村委会村民代表会议表决通过征地事宜之后因部分村民提出异议而产生，故聂各庄村委会对传媒职业学院欠缴租金的行为亦存在一定责任，加之传媒职业学院无其他办学地点，解除租赁合同对在读学生正常学习生活的影响过大，因此，对聂各庄村委会以传媒职业学院拖欠租金为由主张解除合同腾退房屋，法院不予支持。同理，考虑到传媒职业学院欠缴租金并无主观恶意，且聂各庄村委会对该争议的产生亦存在一定责任，对于聂各庄村委会主张之拖欠租金的违约金、利息的主张，法院亦不予支持。案件审理中，就所称征地程序于2010年9月停止等主张，聂各庄村委会未提交充分证据，法院不予采信。双方认可就租赁土地无其他费用纠纷，法院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京艺术传媒职业学院于本判决生效后十日内向北京市海淀区苏家坨镇聂各庄村村民委员会支付二○一○年二月一日至二○一三年八月三十一日期间租金二百八十万零九千一百七十一元；二、驳回北京市海淀区苏家坨镇聂各庄村村民委员会的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
判决后，传媒职业学院不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判第一项，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由为：一、上诉人与被上诉人之间的原土地租赁法律关系已转变为土地征用法律关系；二、由于征地工作未完成，使传媒职业学院遭受了沉重的经济损失；三、被上诉人要求上诉人缴纳租金没有事实与法律依据。
聂各庄村委会答辩称，服从原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。租赁合同中，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。现传媒职业学院提起上诉，本院针对其上诉请求作如下论断，本案中，聂各庄村委会、传媒职业学院（原北京圆明园专修学院）签订的《场地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同租赁期限未超过二十年的部分，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。传媒职业学院在合同签订后，占有、使用租赁场地，但未按合同约定支付2010年2月1日至2013年8月31日期间的租金，聂各庄村委会要求传媒职业学院支付上述期间的租金，具备合同依据，应予支持。传媒职业学院所持的上诉理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三万五千九百三十三元，由北京市海淀区苏家坨镇聂各庄村村民委员会负担八千二百一十五元（已交纳），由北京艺术传媒职业学院负担二万七千七百一十八元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三万五千九百三十三元，由北京艺术传媒职业学院负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
代理审判员 王爱红
代理审判员 范 磊
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 罗娇杨