辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第306号
上诉人（原审原告）：沈阳安怡物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街28号。
法定代表人：张静，该公司经理。
委托代理人：张琳，女，1979年11月10日出生，汉族，该公司工作人。
委托代理人：朱红，女，1977年5月11日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理有限公司沈阳办事处，住所地沈阳市和平区南三好街81号。
法定代表人：牟铁军，该公司总经理。
委托代理人：李宗胜，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
原审第三人：沈阳溢洋贸易有限公司，住所地沈阳市和平区市府大路55号。
法定代表人：王晓蓉，该公司总经理。
委托代理人：张勇，辽宁正直律师事务所律师。
原审第三人：邹宁，男，1960年9月21日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人：张勇，辽宁正直律师事务所律师。
上诉人沈阳安怡物业管理有限公司（简称安怡公司）与被上诉人中国长城资产管理有限公司沈阳办事处（简称长城公司）、原审第三人沈阳溢洋贸易有限公司（简称溢洋公司）、原审第三人邹宁物权保护纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第7号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成审判员王惠丽担任审判长，审判员丁广昱（主审）、审判员白丽萍参加评议的合议庭，于2014年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人安怡公司的委托代理人张琳、朱红，被上诉人长城公司的委托代理人李宗胜，原审第三人溢洋公司和邹宁的共同委托代理人张勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审安怡公司诉称，沈阳市和平区北大街28号华利大厦计30层42025平方米，系沈阳华利房产开发经营有限公司（以下简称华利公司）投资建设。我公司享有大厦6层-30层约21000平方米房屋产权。另我公司依约定享有大厦1层-30层的整体出租权。2004年10月28日，鉴于华利公司无力继续投资，整个大楼处于未完工状态，无法使用，我公司与华利公司签订协议，约定由我公司负责大厦的设施设备及装修，使大楼具备使用条件。华利公司自愿将大厦整体出租权一并转让给我公司，期限为2004年10月28日至2024年10月27日。长城公司则依据铁岭市中级人民法院作出的（2009）铁执字第121号执行裁定书，享有了华利大厦裙楼1-5层、主楼7-9层，25层25-1、25-2、25-3号（面积合计16133.742平方米）。此时我公司与长城公司为整个大楼的共有人，我公司又是投入资金完善整个大楼的出租权人。2012年10月17日，长城公司在未通知我公司的情况下，就在报纸上发布资产管理公告，拟对其享有的债权包括相应的华利大厦的部分房屋产权进行协议转让。根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款规定，我公司依照约定享有二十年华利大厦的整体出租权，长城公司行使自己权利的同时应当保障我公司的权利。依据民法通则第78条第三款、物权法第101条规定，我公司作为长城公司拟处置房产的出租权人及按份共有权人，在同等条件下，依法享有优先购买权，长城公司的转让行为依法应当确认无效。债权转让竞买的意向人为自然人邹宁，而实际取得人为溢洋公司，溢洋公司并未参加竞买，双方不是法定意义上的同一个人。因此，在转让程序上是违法的。诉讼请求：1、请求法院依法确认我公司对长城公司转让的华利公司（包括和平区北大街28号华利大厦的部分房产）的债权享有优先购买权，长城公司剥夺我公司优先购买权的转让行为无效。2、请求法院判令本案诉讼费用由长城公司承担。
原审长城公司辩称，1、我公司与第三人溢洋公司之间不是房屋所有权转让，是债权合同转让。2、即便是房屋所有权转让，因安怡公司不是该房屋的产权人，也不是租赁人，同样也不是共有人，我公司的转让行为与安怡公司无关。3、我公司的转让行为符合公司产权转让的规定，且与安怡公司无关。
原审溢洋公司诉称，同意长城公司的答辩意见。
原审邹宁诉称，同意长城公司的答辩意见。我是溢洋公司的职员，与长城公司签订的意向书是代表溢洋公司作出的职务行为，因此我与本案无关，不属于本案的当事人。
原审法院经审理查明，2004年10月28日，安怡公司与华利公司签订协议书约定：华利公司将华利大厦出租权（包括但不限于“沈阳华利大厦”的所有商品房、地下停车场、会议室及共用部分和共用设施的出租权）转让给安怡公司，期限为2004年10月28日至2024年10月27日，价格4000万元，安怡公司分20年支付。由安怡公司负责华利大厦的完善，使之具备对外出租条件，费用和支出抵顶出租权转让对价。华利公司保证出租权无任何权利瑕疵，如因第三方主张影响，赔偿安怡公司因此遭受的损失。2009年9月22日辽宁省高级人民法院作出（2009）辽民二初字第22号民事判决，判决华利公司偿还长城公司欠款8800万元及利息，长城公司对华利公司的抵押物（沈阳市和平区和平北大街28号华利大厦其中建筑面积16133.742平方米房屋）在7800万元及利息范围内享有优先受偿权。2012年8月22日辽宁省铁岭市中级人民法院作出（2009）铁执字第121号执行裁定书，裁定将华利公司所有的“华利大厦”裙楼1-5层、主楼7-9层，25层25-1、25-2、25-3号房产作价6391.5432万元交付长城公司抵偿债务。2012年10月17日，长城公司在报纸上发布债权资产营销公告，将其持有的对华利公司的上述债权进行转让。2012年11月22日，长城公司与溢洋公司签订债权转让协议，长城公司将上述债权转让给溢洋公司，邹宁在溢洋公司经办人处签字。2012年11月26日，长城公司在报纸上发布债权转让公告，将上述债权转让行为进行公告。
原审法院认为，安怡公司主张其作为长城公司拟处置房产的出租权人及按份共有权人，在同等条件下依法享有优先购买权。而安怡公司所提供的与华利公司签订的协议书中约定，华利公司将华利大厦出租权转让给安怡公司，因此安怡公司并不是涉案房产的承租权人；协议书中约定，由安怡公司负责华利大厦的完善，使之具备对外出租条件，费用和支出抵顶出租权转让对价，因此即使安怡公司对涉案房产有所投入，也是因履行与华利公司协议而付出，且协议中也约定该付出抵顶出租权转让对价，故安怡公司并不能因此而成为房产的共有权人。综上所述，安怡公司不能提供充分证据证明其具有涉案房产出租权人或者按份共有权人的身份，故其诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百零一条之规定，原审判决：驳回沈阳安怡物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2000元（沈阳安怡物业管理有限公司已预交），由沈阳安怡物业管理有限公司负担。
宣判后，安怡公司不服，提出上诉，请求二审法院撤销原判，请求确认我公司对长城公司转让的华利公司的债权享有优先购买权，长城公司剥夺我公司优先购买权的转让行为无效，诉讼费用由长城公司承担。事实与理由：一、一审认定我公司不是涉案房产的承租权人是错误的，我公司就是涉案房产的承租权人，依法享有优先购买权，华利大厦具备使用条件后，一部分由我公司自用，另一部分由我公司转租给其他公司及个人，我公司以出资的形式支付租金，并以承租人的身份将华利大厦转租，因此我公司就是承租人；二、一审法院未对债权转让协议的效力作出认定，系认定事实不清。长城公司未经公开竞价处置程序，采取协议转让方式将债权转让给非国有受让人溢洋公司，该债权转让协议无效，长城公司未在产权交易所公开交易，又未依法采取拍卖和招投标的方式实施交易，违反规定，行为无效；三、一审法院在审理时，未对债权转让协议、转让标的、转让程序以及相关证据进行审查，系认定事实不清，从而导致适用法律不当，一审法院未依法对长城公司的转让行为进行真实性审查。
被上诉人长城公司辩称，安怡公司只是享有经营权，不是承租权人，不存在优先购买权。转让程序是否合法与安怡公司无关，我公司已经提供了可证明转让程序合法的证据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
溢洋公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
邹宁辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明，华利大厦9-24层办理了单独楼层的房屋产权证，其他楼层亦办理了单独楼层的房屋产权证。
还查明，溢洋公司成立于2012年11月13日。
上述事实，有安怡公司、长城公司提供的协议书、民事判决书、执行裁定书、债权转让协议等证据及安怡公司、长城公司当庭陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为，安怡公司与华利公司于2004年10月28日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，合同约定的各条款对双方当事人均有法律约束力。溢洋公司成立于2012年11月13日，长城公司于2012年11月22日与溢洋公司签订债权转让协议，溢洋公司具有作为债权受让方的主体资格。关于安怡公司是否系华利大厦的共有权人的问题，考虑华利大厦各楼层均办理了单独的房屋产权证，则华利大厦的各楼层已经被单独区分，各楼层均具有独立的产权，且安怡公司与华利公司签订的协议书中已约定由安怡公司负责华利大厦的完善，费用和支出抵顶出租权转让对价，安怡公司在华利大厦的投入仅属于安怡公司支付出租权转让的对价，故安怡公司非华利大厦的共有权人。安怡公司所提供的与华利公司签订的协议书中约定，华利公司将华利大厦出租权转让给安怡公司，因此安怡公司在与华利公司签订协议时并不是涉案房产的承租权人，即使之后安怡公司自用华利大厦的部分房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，现行法律仅规定了承租人有优先购买权，并未赋予承租人的该项权利是一种形成权，即法律没有规定承租人可以优先购买权被剥夺为由主张华利大厦的被转让行为无效。安怡公司主张其系华利大厦的承租权人，在此安怡公司应提供相应的证据证明，现安怡公司未能提供充分的证据证明其系华利大厦的承租权人，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，安怡公司的该项主张不应获得支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人沈阳安怡物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 丁广昱
审判员 白丽萍
二〇一四年八月十五日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。