甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民三终字第868号
上诉人（原审被告）毛南，女，汉族，1978年10月26日出生，甘肃省山丹市人，个体工商户，住兰州市七里河区。
被上诉人（原审原告）付林波，男，汉族，l965年1月1日出生，甘肃省兰州市人，个体工商户，住兰州市城关区。
委托代理人李晓远、张明兴，甘肃金城律师事务所律师。
上诉人毛南因与被上诉人付林波房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第398号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，兰州市城关区新武都路23号建筑面积217．6平方米的房屋系付林波2009年11月19日从案外人林圣处承租取得，双方约定租赁期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止，付林波在承租期限内可以自行出租或转让。付林波承租后，即将房屋转租给包括毛南在内的四位承租人经营使用，并逐年续签租赁合同。2013年1月1日，付林波与房屋所有权人兰州银行重新签订房屋租赁合同，约定兰州银行将兰州市城关区新武都路23号建筑面积217．6平方米的房屋继续出租给付林波作为商用。房屋租赁期限为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日。随即付林波与毛南续签房屋租赁合同，将新武都路23号（合同中写为：新武都路35号）建筑面积217．6平方米中约40平方米的房屋一间出租给毛南用于经营“霓彩儿家居生活馆”。双方约定：房屋月租金1月-6月为6000元，7月-12月为7000元；租金支付方式为半年支付，每月的前十日内交付给付林波；毛南逾期支付租金，即视为违约，应承担赔偿责任，除按天累计如数补交外，应按每天20％向付林波支付违约金。合同签订后，双方继续沿用之前的租金支付方式按季度支付租金。2013年12月初，因双方未就续签合同事宜协商一致，毛南未向付林波缴纳剩余租期的租金，付林波亦未催促毛南缴纳租金。合同期满后，毛南继续占有使用承租的房屋。2014年1月14日，房屋产权人向新武都路23号租户发出通知，告知租户因租赁合同已经到期，要求租户于2014年1月25日前交清拖欠的房租并交回房屋。毛南认为其与兰州银行无租赁关系，未予腾房。2014年6月18日，兰州银行三金支行向毛南送达交款通知书，通知付林波于2014年6月25日前交清2014年的房租。后因付林波未向兰州银行支付拖欠的房租，兰州银行诉至城关区法院，城关区法院作出（2014）城民一初字第296号民事判决书，判令解除兰州银行与付林波之间的不定期租赁关系，付林波腾交承租的房屋并支付拖欠的租金及违约金。因付林波无法继续承租房屋导致其与毛南之间的租赁关系无法延续，故付林波诉至城关区法院。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。付林波与毛南于2013年续签的房屋租赁合同到期后，双方虽然再未续签合同，但毛南仍继续使用房屋，双方已形成了不定期的租赁关系。虽然付林波与兰州银行签订的房屋租赁合同约定付林波不得转租、转让房屋，但从涉案房屋之前的租赁权流转情况及兰州银行将通知送达给毛南的情况能够认定兰州银行对付林波转租房屋的行为是认可的。兰州银行对付林波的转租行为并未提出异议，故付林波与毛南之间的租赁行为合法有效。
毛南作为房屋次承租人，理应按照合同约定的租金标准向付林波足额缴纳使用期间的租金，但其却拖延未付，且在双方形成不定期租赁关系后，仍然拖欠使用期间的房屋租金，应对引起本诉之争承担主要过错责任。故对付林波要求毛南支付2013年12月1日至2014年6月20日租金46667元的诉讼请求予以支持。关于毛南辩称付林波未向其开具租金发票的主张，因开具发票的请求不属于人民法院的受理范围，毛南可向税务机关及有关行政部门主张自己的权利。
关于付林波要求解除其与毛南之间租赁关系的诉讼请求，因房屋所有权人兰州银行已经解除了与付林波之间的租赁关系，付林波与毛南之间的转租行为已经无法继续履行，且毛南在庭审中陈述其同意解除双方的租赁关系，故对付林波的该项诉讼请求予以支持。
关于付林波要求毛南腾交房屋的诉讼请求，虽然毛南庭审中表示目前不能腾交房屋是因为存在较大经营损失，但双方的租赁关系解除后，向出租人交付房屋系承租人的法定义务，且涉案房屋的所有权人要将房屋收回，毛南理应克服困难将房屋尽快交还付林波，故对付林波的该项诉讼请求亦予以支持。
关于付林波要求毛南支付违约金的诉讼请求，虽然双方在2013年签订租赁合同时约定毛南逾期支付租金的，除按天累计如数补交租金外，应按每天20％向付林波支付违约金。但该约定对于违约金的计算基数并未明确约定；同时付林波2013年11月即得知房屋所有权人不再续租房屋，并于2013年12月初即告知了毛南，但其却未及时向毛南主张2013年12月的租金，反而任由毛南继续使用房屋，付林波对引起本诉亦有一定的过错责任，故对付林波的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告付林波与被告毛南之间的不定期租赁合同关系。二、被告毛南于本判决生效后三十日内向原告付林波腾交位于兰州市城关区新武都路23号（现为：武都路35号）建筑面积约40平方米的房屋一间（商铺名称为：霓彩儿家居生活馆）。三、被告毛南于本判决生效后十五日内向原告付林波支付2013年12月1日至2014年6月20日的房屋租金46667元。四、驳回原告付林波的其他诉讼请求。案件受理费2277元，减半收取ll38．5元，由原告付林波承担90元，被告毛南承担l048．5元，余款ll38．5元退回原告付林波。
上诉人毛南不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉的主要理由：一、本案一审原告诉讼主体错误。本案涉诉的房屋所有权人兰州银行股份有限公司，且房屋所有权人、一审原告、一审被告三者之间未签订任何书面文字的关于三者房屋租赁的“三方协议”。一审原告因自身违约于房屋所有权人，反而诉诸于一审被告。按正常应该是房屋所有人之间的关系，而一审被告与房屋所有权人之间未有任何形式的书面文字的约定，所以本案一审原告诉讼主体严重错误。二、被上诉人违背了和兰州银行签订“不得擅自转租转让给他人”的合同条款，从兰州银行低价租赁，私自高价转租他人，用以谋取暴利。这一欺诈行为给上诉人造成了最直接经济损失，因上诉人承租的店面是从他人处转让的，花费了高额的转让费及装修费，房屋一旦收回将给上诉人造成无法承担的经济损失，对此被上诉人应承担赔偿责任。综上，请求二审法院依法撤销兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第398号民事判决，驳回被上诉人的错误诉讼，驳回被上诉人要求解除合同的请求，并赔偿因被上诉人在租赁合同中的欺诈行为而给上诉人造成的经济损失，要求被上诉人赔偿铺面转让费、装修费以及退回上诉人原房屋租赁押金，同时由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人付林波服从原审判决，请求予以维持。
本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实正确，予以确认。
本院认为，关于上诉人毛南认为被上诉人付林波作为一审原告身份提起本案诉讼存在主体错误问题。本案查明2013年1月1日，被上诉人付林波与房屋所有权人兰州银行股份有限公司重新签订房屋租赁合同。随即被上诉人付林波又将承租的涉案房屋其中部分转租给上诉人毛南，双方亦签订了房屋租赁合同。依据合同相对性原则，应厘清二层租赁关系，一是房屋所有人兰州银行股份有限公司与承租人即本案被上诉人付林波之间形成主租赁合同关系，认定该合同合法有效；二是被上诉人付林波与次承租人即本案上诉人毛南之间形成另一层租赁关系，因房屋所有人兰州银行股份有限公司知晓承租人付林波转租且未提出过异议，故该转租合同亦合法有效。从兰州银行股份有限公司起诉付林波房屋租赁合同纠纷一案的生效判决从中看出兰州银行股份有限公司针对的对象是付林波，是向付林波诉讼主张权利。故本案被上诉人付林波基于另一层租赁法律关系，以一审原告身份提起诉讼主体适格，并无不当。
关于被上诉人付林波请求解除合同、腾交房屋及支付拖欠租金的主张是否成立。第一、由于被上诉人付林波与上诉人毛南之间的转租合同依附于房屋所有人与付林波之间的主租赁合同，主租赁合同被法院生效判决予以解除，必然导致本案双方当事人签订的房屋租赁合同亦应当解除。第二、依据《中华人民共和国合同法》二百三十六条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在本案中，由于自2013年12月31日合同到期，上诉人毛南继续承租的事实存在，双方的租赁关系一直保持了稳定和持续，应当认定到期后双方的行为构成不定期租赁，被上诉人付林波有权随时解除合同。而且合同解除后由上诉人毛南腾交租赁房屋及支付拖欠房屋租金是其法定义务，故原审判决解除租赁合同并腾交租赁房屋、支付拖欠租金并无不当。
关于上诉人毛南认为被上诉人付林波采用欺诈方式签订合同，致造成上诉人毛南高额转让费、装修费的损失，被上诉人付林波应承担赔偿责任问题。对此上诉人毛南并无相关证据证实。而且租赁期满后双方形成不定期租赁，法律赋予当事人可以随时解除合同，该所谓损失应属于上诉人毛南自行承担范围，故上诉人毛南要求被上诉人付林波承担赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。上诉人毛南的上诉理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2097元，由上诉人毛南负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 卢淑娟