陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕08民终1160号
上诉人（原审被告）：焦海瑞，男，1988年5月5日出生，汉族，神木市人，住神木市。
委托诉讼代理人：史建军，北京市蓝鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张起淮，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，住所地：神木市杏花小区10号。
法定代表人：张军义，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：贺海平，陕西博照律师事务所律师。
上诉人焦海瑞因与被上诉人陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服神木市人民法院（2017）陕0881民初8925号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人焦海瑞上诉请求：一、依法撤销神木市人民法院（2017）陕0881民初8925号民事判决，将本案发回重审或依法改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、判决本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院的判决结果超出被上诉人的请求事项，违反了民事诉讼“不告不理”的原则，其判决结果明显违反法理。被上诉人的诉讼请求为：“确认被告于2017年9月13日解除合同的行为无效”，而一审判决的结果却是“被告于2017年9月13日向原告发出的解除《商品房买卖合同》的通知书无效。”二、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，依法应当发回重审。涉案房屋的首付款是上诉人自筹的，其余房款系上诉人通过银行贷款形式支付给被上诉人，本案诉讼结果关系到抵押房屋的归属及购房贷款的偿还问题，与贷款银行有法律上的利害关系，被上诉人起诉时未将贷款银行列为第三人，一审法院也未依法通知银行作为第三人参加诉讼，由此剥夺了贷款银行的诉讼权利，属于遗漏必须参加诉讼当事人的情形。三、一审判决认定“2014年6月30日，原告在神木报及神木电视台向神木县麟州华府住宅小区的业主发布交房公告”与事实不符，且违反合同约定及证据规则。四、涉案房屋至今没有竣工验收，合同约定的房屋附属设施、设备均不具备，由此导致上诉人合同目的不能实现，一审法院对于上述重要事实视而不见，且违法不予调查取证。五、一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，认定上诉人合同解除权消灭，判决确认《解除商品房买卖合同通知书》无效，适用法律错误。六、一审法院将法定解除权和约定解除权混为一谈，其论证仅针对约定解除权而言，却得出了上诉人已经丧失解除权的（含法定解除权）的结论。
被上诉人陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司答辩称，一、一审法院判决被答辩人2017年9月13日发出的《解除商品房买卖合同的通知书》无效并不违反“不告不理”原则。二、案外人贷款银行并非必须参加诉讼的当事人，无需作为本案第三人参加诉讼。三、被答辩人未在法律规定的期限内行使解除权，其解除权已经消灭。四、涉案房屋已经竣工验收合格，达到合同约定的交房条件。五、本案不存在被答辩人行使法定解除权的情形。
陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司一审起诉请求：1、依法确认焦海瑞2017年9月13日解除合同的行为无效；2、本案诉讼费用由焦海瑞承担。
一审法院查明，2012年12月31日，陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司与焦海瑞签订《商品房买卖合同》，合同约定陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司向焦海瑞预售其开发的麟州华府小区第2幢2单元5层02号房屋。房屋价款为1406897元。合同第七条约定交付期限为2014年6月底前。合同第八条约定出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。合同第十条约定房屋交接手续“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付房屋手续。双方进行验收交接时签署房屋交接单，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担”。合同签订后，焦海瑞按约定交付了房款。2014年6月30日，陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司在神木报及神木电视台向神木县麟州华府住宅小区的业主发布交房公告。2017年9月13日焦海瑞向麟州华府售楼中心送达解除《商品房买卖合同》通知书，要求解除与陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》,按照合同约定在陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司收到通知书后10日内向焦海瑞退还全部购房款并支付违约金，陕西省神木市公证处对送达过程予以公证。2017年9月20日，陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司向焦海瑞发出关于《解除商品房买卖合同通知书》的回复函，称焦海瑞的约定解除权不存在，也不享有法定解除权。2017年11月1日，陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司诉至法院请求确认焦海瑞2017年9月13日解除合同的行为无效。
一审法院认为，双方当事人自愿签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故《商品房买卖合同》合法、有效。双方在合同中约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起的一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。双方在合同中约定的解除权行使期限为逾期超过30日，合同中约定的交付日期为2014年6月底，则解除权发生之日应为2014年7月底，焦海瑞未在2015年7月底前行使解除权，其解除权消灭。故对陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司要求确认焦海瑞解除合同行为无效的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十五条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：确认焦海瑞于2017年9月13日向陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司送达的解除商品房买卖合同通知无效。案件受理费50元，由焦海瑞负担。
本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，故本院对一审法院查明的事实予以认定。
本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点是焦海瑞于2017年9月13日向被上诉人发出解除商品房买卖合同通知的效力问题。
本案双方当事人在商品房买卖合同中约定，出卖人即被上诉人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，而双方对于解除权的行使期限没有作出约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起的一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，本案中，双方合同中约定的交付日期为2014年6月底，则解除权发生之日应为2014年7月底，无论被上诉人是否催告过上诉人，上诉人于2017年9月13日向被上诉人发送解除通知时，其已经丧失解除权。被上诉人起诉请求确认解除合同的行为无效，其所表达的诉请与确认送达的解除商品房买卖合同通知无效的意思一致，一审法院确认上诉人于2017年9月13日送达的解除商品房买卖合同通知无效，并不违反“不告不理”原则。本案系确认解除合同通知效力的确认之诉，其处理结果与房屋按揭贷款银行之间并无法律上的利害关系，故上诉人所持遗漏诉讼当事人的上诉理由，不能成立，依法予以驳回。上诉人所持涉案房屋至今未验收，房屋附属设施、设备不具备，上诉人的合同目的不能实现等主张，因与本案待证的事实，即与上诉人送达解除合同通知的效力问题，缺乏关联性，故在本案中不予审查。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人焦海瑞承担。
本判决为终审判决。
审判长 徐晓炯
审判员 杜波云
审判员 吴凤凤
二〇一八年五月十六日
书记员 张羽苗