山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第385号
上诉人（原审原告）：宋玉才，农民。
委托代理人：郭春强，山东德扬律师事务所律师。
委托代理人：王兴兰，农民。
被上诉人（原审被告）：王俊红，农民。
被上诉人（原审被告）：丛清叶（曾用名丛华），农民。
二被上诉人之共同委托代理人：王珊珊。
被上诉人（原审第三人）：宋正礼，农民。
委托代理人：于少杰，招远金城法律服务所法律工作者。
上诉人宋玉才因确认合同无效纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2013）招民重字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人宋玉才的委托代理人郭春强、王兴兰，被上诉人王俊红、丛清叶的委托代理人王珊珊，被上诉人宋正礼及其委托代理人于少杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告宋玉才诉称，2010年3月，原、被告签订房屋买卖协议，被告购买登记在原告名下的房屋一处。由于原、被告双方不是同一集体经济组织的成员，故请求依法确认原、被告双方之间的签订的房屋买卖协议无效，并返还房屋。
原审被告王俊红、丛清叶辩称，原、被告签订房屋买卖协议是双方自愿的，故该协议合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审第三人宋正礼述称，1、原、被告双方签订的房屋买卖协议是自愿签订的，合法有效。房款、房产证、土地证早已实际交付，并且被告身份是农民，经常居住地为本村。2、第三人是善意取得该房屋，被告与第三人宋正礼也是在自愿的基础上签订的房屋买卖协议，合法有效，且房款和证件等已经实际交付。3、原告与第三人都是本村集体经济组织的成员，第三人符合申请宅基地的条件，该诉争宅基地并未流转给本集体经济组织成员以外的人，所以该房屋买卖并不违反法律政策禁止性规定。综上，原告的起诉违反诚实信用原则，不利于市场交易安全，所以请求确认该房屋买卖合同有效，驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，2010年3月7日，原告宋玉才与被告丛清叶订立房屋买卖协议，原告以6500元价格将登记在自己名下位于招远市张星镇年头宋家村房屋一处卖给被告。中间人张述英、代笔人宋喜堂及原告宋玉才、被告丛清叶在协议上签名。签订协议当天被告付给原告现金1500元。同年4月份，被告将余款5000元付给原告，原告将该房屋的房产证、土地使用证交给被告。2010年8月2日，被告又将所购买的房屋以3万元的价格卖给招远市张星镇年头宋家村第三人宋正礼。协议签订后，第三人宋正礼将房款3万元付给被告，被告将该房屋的房产证、土地使用证交给第三人宋正礼。2012年12月25日，原告向原审法院提起诉讼，要求依法确认原、被告双方签订的房屋买卖协议无效。原审法院于2013年5月10日作出判决：驳回原告宋玉才的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宋玉才负担。宣判后，原告不服提起上诉。烟台市中级人民法院于2013年9月9日作出裁定：一、撤销山东省招远市人民法院（2013）招民初字第203号民事判决书。二、发回山东省招远市人民法院重审。发回重审函意见：1、宋玉才要求依法确认其与王俊红、丛清叶签订的房屋买卖协议无效，原审法院应审查该房屋买卖协议是否存在《合同法》第52条规定所存在的情形，而不应以王俊红、丛清叶与案外人宋正礼之间签订的房屋买卖协议不存在《合同法》第52条规定所存在的情形为由确认宋玉才与王俊红、丛清叶签订的房屋买卖协议有效，并判决驳回宋玉才的诉讼请求，严重违反法定程序；2、因宋玉才与王俊红、丛清叶签订的房屋买卖协议存在《合同法》第52条第五款规定的情形，违反了国家法律、行政法律之强制性规定，应认定该房屋买卖协议无效，重审中，应向当事人释明合同无效的法律后果，是否追加房屋返还义务人宋正礼为当事人参加诉讼，按照合同无效的处理原则按各自的过错承担相应的损失，以方便当事人诉讼，减少诉累。重审中，原审法院依法追加宋正礼为第三人参加诉讼。原告增加诉讼请求，要求被告及第三人返还房屋。被告及第三人均要求确认合同有效，驳回原告诉讼请求。
原审法院认为，农民将其在宅基地上所建房屋出售与他人，应当尊重当事人意思自治，维护交易安全，坚持当事人契约自由的理念，保护诚实守信一方的合法权益。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖协议是在协商一致、自愿前提下签订的，且房款、房产证、土地证早已实际交付。被告购买原告房屋后，又将房屋出售给第三人，第三人系善意取得该房屋，且房款和证件等已经实际交付。原告与第三人都是招远市张星镇年头宋家村集体经济组织成员，该诉争宅基地并未流转给本集体经济组织成员以外的人，该房屋买卖并不违反法律政策禁止性的规定。故原告的诉讼请求违反诚实信用原则，不利于市场交易安全，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，2013年12月4日判决：驳回原告宋玉才的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宋玉才负担。
宣判后，上诉人宋玉才不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决违反了民事诉讼法，超出了上诉人在一审的诉讼请求。上诉人请求确认与二被上诉人之间的房屋买卖合同的效力，原审判决认定被上诉人购房后又卖给本集体组织成员宋正礼，未流转给本集体经济组织以外的成员，未违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定是错误的，上诉人与宋正礼并不存在买卖关系。2、上诉人与被上诉人王俊红、丛清叶之间的房屋买卖违反了国家法律之强制性规定，应依法认定为无效，被上诉人王俊红、丛清叶将该房屋出售给被上诉人宋正礼属于无权处分，宋正礼理应返还房屋给上诉人。3、被上诉人宋正礼购买涉案房屋不构成善意取得，因宋正礼明知被上诉人王俊红、丛清叶不是本村村民，收取的房屋产权证也不在其二人名下，宋正礼购买涉案房屋时已明知本村将要拆迁和改造的事实，在上诉人多次找被上诉人王俊红、丛清叶要求收回涉案房屋的情况下，宋正礼仍坚持以3万元低价购买涉案房屋，不应认定其支付了合理价款。4、涉案房屋只经历了两次买卖，不应认定为多次交易，且均未办理过户登记，不应适用山东省高级人民法院于2013年8月8日下发的《关于城镇化进程中集体土地上房屋买卖纠纷适用法律问题的调研报告》，人民法院在审判工作中具体应用法律的问题，应由最高人法院作出司法解释，故山东省高级人民法院下发的《关于城镇化进程中集体土地上房屋买卖纠纷适用法律问题的调研报告》不能作为审理本案的依据。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人王俊红、丛清叶、宋正礼均以原审判决正确为由进行答辩。要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的案件事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据上诉人上诉请求及理由以及被上诉人的答辩，本案争议焦点为：上诉人请求依法确认其与被上诉人王俊红、丛清叶之间签订的房屋买卖协议无效，并返还该房屋，理由是否成立，法院应否予以支持。
本院认为，涉案房屋系建造在农村宅基地之上，原宅基地使用权归上诉人所有，是上诉人作为招远市张星镇年头宋家村集体组织成员享有的一项用益物权，与上诉人特定的身份具有密不可分的联系。我国法律虽对此没有明确规定，但现行国家政策明确规定禁止本集体组织以外的村民购买本集体组织成员的宅基地和房屋。被上诉人王俊红、丛清叶作为招远市张星镇年头宋家村集体组织外的村民购买上诉人作为招远市张星镇年头宋家村集体组织成员所有的房屋，违悖了现行国家政策规定，扰乱了现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，原则上应当确认上诉人与被上诉人王俊红、丛清叶双方之间的房屋买卖合同无效。但是被上诉人王俊红、丛清叶购买涉案房屋后，又将涉案房屋出卖给了被上诉人宋正礼，被上诉人宋正礼系招远市张星镇年头宋家村集体经济组织成员，涉案宅基地并未流转给本集体经济组织成员以外的人，该房屋买卖并不违反法律、政策禁止性的规定。故上诉人请求依法确认其与被上诉人王俊红、丛清叶之间签订的房屋买卖协议无效，并返还该房屋，理由不当，本院依法不予支持。原审法院据此并从尊重当事人意思自治，维护交易安全，坚持当事人契约自由的理念及保护诚实守信一方的合法权益出发，依法驳回上诉人的诉讼请求正确，本院依法予以维持。上诉人上诉理由既无事实根据，也无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宋玉才负担。
本判决为终审判决。
审判长 栾建伟
审判员 于 青
审判员 徐怀育
二〇一四年五月八日
书记员 陈屹崧