辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02847号
上诉人（原审原告）：崔士俊，男，1973年1月9日出生，汉族，农民，住址康平县。
委托代理人：许永富，男，1948年8月25日出生，汉族，法律工作者。
被上诉人（原审被告）：高金玉，女，1970年7月4日出生，汉族，医生，住址康平县。
委托代理人：王舒欣，辽宁兴康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：田宏，男，1970年2月18日出生，汉族，医生，住址康平县。
上诉人崔士俊与被上诉人高金玉、田宏因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市康平县人民法院（2015）康民初字第1325号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
崔士俊诉称：2015年5月21日，我与高金玉、田宏签订《买卖房屋协议书》，该协议书约定：田宏将“自家坐落在车站一座房屋（砖木结构平房）卖给崔士俊，价款43万元，签协议当日买房人先付卖房人三万元，剩余40万，买房人在2015年6月1日付齐，如不付齐，卖房人不给买房人退回3万元订金款，并收回此房产，如买房人在6月1日那天交40万元，卖房人田宏不收，或不卖此房，田宏赔偿6万元作违约金。”我和高金玉、田宏签订此协议后，为了准备翻盖楼房的建筑材料和方家镇发达商店又签订了6万余元的材料购销合同，购买水泥钢筋等，又向方家镇发达建材商店交付定金款1万元。现在我无权要求方家镇发达建材商店返还该1万元定金款。崔士俊认为该1万元应视为此次田宏给我造成的经济损失。2015年6月1日10时许，崔士俊和中间人王景会、荣庆财等人携40万元人民币到田宏处交房款要求履行《买卖房屋协议》，田宏拒收并说：“房子我不卖给你了”，经中间人等多次协调未果。崔士俊认为崔士俊、田宏的行为应视为违约，请求法院判令高金玉、田宏支付违约金6万元，返还订金3万元，赔偿经济损失1万元。诉讼费用由高金玉、田宏承担。
田宏辩称：我方同意返还购房款3万元，但仅同意赔偿部分损失。该合同是无效合同，我们并不是主观故意违约，而是因为客观原因无法履行协议。房屋的产权证登记在父亲田凤池名下，田凤池已于2013年2月27日去世，去世前未对该争议房屋进行处理，去世后三个子女没有对该房屋未进行分割、继承，依然属共有。因此我们对房屋没有所有权，也没有处分权，现在房屋的共有人不同意出卖此房。本案中我们即没有对房屋的所有权，现在其他共有人依然不同意出卖此房屋，所以导致该合同无效。所以崔士俊要求违约金的诉讼请求没有法律依据。崔士俊方应承担一定的过错责任，关于房屋的产权登记田凤池名下一事，崔士俊是明知的。在5月21日签订协议时，崔士俊已经看到房产证，明知房屋产权登记在田凤池名下，当时并未提任何异议。所以崔士俊对合同不能履行存在过失，也应当承担相应的责任。崔士俊并没有产生损失，我们是在5月21日签订的协议，24日就正式电话告诉了崔士俊房屋共有人不同意出卖，25日又电话与崔士俊联系处理后期事宜。合同正式履行应该在6月1日，当时合同尚未到履行期，标的物也没有交付，所以崔士俊没有产生相应的损失。即使在上述理由与情况，我们依然愿意与崔士俊协商解决问题。依据以上所述，崔士俊的损失无非是支付了3万元，也只是几天时间而已，所产生的损失聊聊无几，即使违约，约定的6万元的违约金过高，法庭应依法予以调整。
高金玉辩称：同田宏答辩意见一致。
原审法院经审理查明：2015年5月21日，崔士俊与田宏、高金玉签订房屋买卖协议书一份，约定田宏将位于方家车站的房屋一座卖给崔士俊，房款总价43万元。5月21日签订协议当日，崔士俊向田宏支付3万元“订金”，并约定剩余款项在2015年6月1日全部付齐。如崔士俊届时不付齐，田宏收回此房产且不予退还3万元“订金”。如田宏不卖此房，则赔偿崔士俊6万元违约金。2015年6月1日崔士俊交钱时，田宏、高金玉未收，表示该房屋无法出售，故崔士俊诉至法院。
另查明，诉争房屋所有权人为田凤池，田凤池于2013年2月27日去世，其妻子亦已去世。田凤池有三个儿子分别是田华、田宏、田明。田凤池去世后该房屋未办理过户手续。田宏签订合同后，田华、田明不同意出售该房屋，故该房屋无法出售。高金玉于2015年5月25日给崔士俊打电话表示该房屋因上述原因无法出售。
上述事实，有双方当事人陈述、买卖房屋协议书、收条、房屋所有权证、死亡医学证明、居民委员会证明、通话记录等证据材料，经庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为：关于崔士俊主张高金玉、田宏应返还购房款3万元的诉讼请求。崔士俊交付3万元订金后，高金玉、田宏因诉争房屋权利人未达成一致而无法出卖该房屋，双方签订的协议已经无法继续履行，故高金玉、田宏应当向崔士俊返还购房订金3万元，崔士俊的此项诉讼请求原审法院予以支持。关于崔士俊主张高金玉、田宏应支付其6万元违约金的诉讼请求及经济损失1万元的诉讼请求。违约金的性质即为弥补守约方因违约方违约而产生的经济损失，故此两项请求实质为一项。崔士俊提供的购销钢筋水泥合同签订时间为2015年6月22日，与其购房时间点不相吻合，故原审法院对崔士俊的该份证据不予采信。本案中，双方约定违约金为6万元，但田宏、高金玉于2015年5月25日给崔士俊手机打电话称房屋不能卖了，虽然崔士俊主张当日手机不在其本人处，其不知晓相关内容，但并未提供证据予以证明。根据民事证据优势盖然性的证明标准，可以认定2015年5月25日田宏、高金玉通知崔士俊不能出卖房屋的事实。此日距离双方签订合同仅相隔4天。且崔士俊未提供证据证明其在此4天中产生巨大损失。故高金玉、田宏提出其违约行为未给崔士俊造成实际损失故应降低赔偿的抗辩，原审法院予以采纳。本案中，高金玉、田宏作为出卖人未按照约定履行义务，构成违约，但考虑到田宏违约并非其主观意愿导致和田宏并未遭受到巨大经济损失。故本院酌定，高金玉、田宏应向崔士俊支付违约金5，000元。关于高金玉、田宏提出其签订合同属于无权处分且未经权利人追认故合同无效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原审法院对于高金玉、田宏的该项抗辩不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、田宏、高金玉于本判决生效后十日内向崔士俊返还购房订金3万元；二、田宏、高金玉于本判决生效后十日内向崔士俊支付违约金5，000元；三、驳回崔士俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，减半收取1，150元，由崔士俊负担650元，田宏、高金玉负担500元。
宣判后，上诉人崔士俊不服，上诉至本院。其上诉请求：请求撤销原判，判令被上诉人承担违约金6万元。理由：原审将违约金酌情调到5，000元，无事实根据，适用法律不当。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案上诉人与被上诉人签订的房屋买卖行为合法有效，该协议未能履行的原因系因被上诉人未能取得该房屋其他共有人的同意，不能履行出卖义务所致，而其他共有人是否同意被上诉人处置该房产，应为被上诉人签订案争买卖合同之前即明知的事实，故被上诉人对促成本案纠纷应承担违约责任，原审认定被上诉人的违约并非其主观意愿导致，显系认定事实错误。关于上诉人提出要求被上诉人承担违约金的数额，虽诉争合同中约定了6万元的违约罚则，但本案被上诉人已于交付涉案房屋的截止日期之前通知上诉人其不能履行交付房屋的义务；且本案上诉人未提供有效证据证明被上诉人违约行为给其造成实际损失的具体数额，故原审判决酌定被上诉人给付上诉人5，000元违约金并无不当。对于上诉人要求被上诉人承担违约金6万元的上诉主张，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，300元，由上诉人崔士俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第三百三十四条规定：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。