浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终6409号
上诉人（原审被告，反诉原告）：邵根祥，男，1954年4月21日出生，汉族，户籍所在地淳安县，现住淳安县。
委托代理人（特别授权代理）：邵满祥，男，1965年3月4日出生，汉族，住淳安县，系邵根祥之弟。
上诉人（原审被告，反诉原告）：邵建平，男，1979年6月24日出生，汉族，户籍所在地淳安县，现住淳安县。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：江旭华，男，1970年4月20日出生，汉族，住淳安县。
委托代理人（特别授权代理）：余炳成，浙江泽道律师事务所律师。
上诉人邵根祥、邵根祥因与被上诉人江旭华买卖合同纠纷一案，不服淳安县人民法院（2016）浙0127民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，1999年3月22日，江旭华与邵根祥及其妻子藤某签订营业房购销合同1份，约定邵根祥及其妻子将位于龙门坑村龙门路××号房屋中一层1号、3号两间营业房（建筑面积54.5平方米）出卖给江旭华，成交价为9万元。2001年10月7日藤某去世，邵建平作为独生子对母亲的遗产进行了继承，当时，邵建平的外祖父也在世，其对该营业房已放弃继承。2002年12月30日，江旭华与邵根祥签订补充合同1份。2009年10月12日，邵根祥、邵建平向淳安县人民法院起诉要求确认前述两份合同均无效，并要求返还因合同所取得的两间营业房，同时将取得的购房款9万元予以返还。2010年12月6日，营业房购销合同与补充合同被淳安县人民法院确认无效，涉案营业房予以返还，并返还购房款。淳安县人民法院判决后，江旭华上诉至杭州市中级人民法院，二审法院审理后，维持原判。江旭华认为，上述两份合同无效系由邵根祥、邵建平的过错造成的，因为邵根祥、邵建平江集体土地的房屋作为国有出让土地房屋转让给江旭华，给江旭华投资造成重大损失，而同地段的国有出让土地上的营业房市场价每平方米2万元，故要求邵根祥、邵建平赔偿损失80万元。而邵根祥、邵建平认为上述两份合同被认定无效，主要过错在于江旭华，因合同无效给邵根祥、邵建平造成经济损失20万元，故提出反诉。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”江旭华与邵根祥、邵建平明知案涉营业房所在土地系宅基地，不得向本集体经济组织以外的主体转让的情况下，签订案涉协议对合同无效均存在过错。据此，邵根祥、邵建平应返还江旭华相应的购房款9万元。关于邵根祥、邵建平认为案涉合同无效系江旭华的过错引起的，故要求赔偿20万元的经济损失的诉讼请求，因江旭华与邵根祥、邵建平对案涉合同无效均存在过错，而且在一、二审法院判决案涉合同无效，返还购房款之前，购房款一直在邵根祥、邵建平处，江旭华必定会产生相应的利息损失，因双方对于案涉合同均存在过错，故案涉房屋的租金损失与购房款的利息损失应由双方各自承担，故邵根祥、邵建平提出的反诉请求，不予支持。因为案涉房屋在双方签订营业房购房协议时至协议被认定无效期间，确实存在增值的情况，而增值部分依附于需返还的案涉房屋，故相应增值部分的损失，邵根祥、邵建平应承担相应的责任。案涉房屋在1999年3月22日双方签订营业房购销合同时确定的价值是9万元，而（2009）杭淳民初字第909号判决案涉合同无效的案件生效时间是2011年4月份，该案在审理过程中，法院对外委托评估案涉营业房的价值，估价结果为房地产价格现值总额190633元，估价报告的有效期限自2010年7月15日至2011年7月14日，该评估结论在案涉合同被确认无效时具有法律效力，故结论确定的当时的房屋价值190633元，予以认可，结合双方存在的过错责任，酌情确定邵根祥、邵建平赔偿江旭华案涉房屋增值损失60380元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、邵根祥、邵建平于判决生效之日起十日内赔偿江旭华房屋增值部分损失60380元。二、驳回江旭华其他诉讼请求。三、驳回邵根祥、邵建平的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11800元，由邵根祥、邵建平负担1310元，由江旭华负担10490元；反诉案件受理费900元，由邵根祥、邵建平负担。江旭华于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费；邵根祥、邵建平于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
邵根祥、邵建平不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院部分事实认定错误。1、一审法院同时认定了江旭华的购房利息损失和房屋增值损失这两项重复计算的损失。众所周知，购房利息等已融合在房屋最后的评估价值中，房屋评估增值部分已包含了利息。2、淳永估（2009）第044号房地产估价报告载明案涉房屋的评估价值为179343元，装修评估价值为11290元，资产总计为190633元。已生效的（2009）杭淳民初字第909号案审理过程及判决中，已审明该房屋是由承租人洪某出资装修，并一直由洪某使用，该装修与江旭华无关。但一审法院却按包含了装修评估价值11290元的案涉资产价值190633元来计算房屋的增值额，显属事实认定错误。二、一审法院的判决没有事实依据。由于该房屋买卖合同是无效合同，而无效合同自始无效。因江旭华不属于千岛湖镇龙门坑村集体经济组织成员，无法购买该村任何集体经济组织成员建于宅基地上的房屋，房屋的所有权自始不能转移，实际也没有转移，因此，房屋升值部分的价值不属于江旭华所有。一审法院判决邵根祥、邵建平应承担房屋相应增值部分的损失没有事实依据。三、一审法院的判决没有法律依据。根据相关意见规定，房屋升值损失并不属于江旭华的损失范围。四、一审法院的判决明显偏袒江旭华，显失公平。1、江旭华的诉讼请求并没有主张利息损失一项，而一审法院却认定其利息损失可与房屋租金损失相抵，由双方各自承担，超过了江旭华的主张。2、一审法院在认定江旭华会产生9万元购房款相应利息损失的同时，却没有认定江旭华同样必定会产生租金收入20万元相应的利息收益，显失公平。3、江旭华的利息损失远小于房屋租金损失，一审法院未按过错责任分担，明显偏袒江旭华。4、购房合同无效，是由江旭华的主要过错造成的，而一审法院判决江旭华只承担了40%的责任，邵根祥、邵建平承担了60%的责任，显失公平。请求撤销一审判决，依法改判江旭华向邵根祥、邵建平赔偿损失8万元，本案全部诉讼费用由江旭华承担。
被上诉人江旭华答辩称，一、本案中涉及的房屋买卖合同已经被确认为无效，该无效行为系由邵根祥、邵建平的过错造成，其应赔偿江旭华相应的损失,一审法院判决邵根祥、邵建平赔偿江旭华房屋增值损失符合事实。1、案涉房屋系集体土地的房屋，在1999年江旭华购买该房时，邵根祥隐瞒该事实，将其作为国有出让土地房屋转让给江旭华，向江旭华承诺可以办理产权变更登记手续，并且双方又于2002年签订补充协议，再次明确办理案涉房屋的产权等事项，从这一系列的行为可以看出，当时邵根祥向江旭华承诺可以办理产权登记而隐瞒了房屋是集体土地上房屋不能买卖过户登记的事实。因此，案涉房屋买卖合同无效是由邵根祥的过错造成。二、一审法院判决公平公正，购房款利息损失与房屋增值损失属于两种性质的经济损失，一审法院没有重复计算。1、关于购房款的利息损失，一审法院已认定由江旭华自行承担，并没有让邵根祥、邵建平赔偿该部分损失。2、江旭华在1999年购买案涉房屋时就已支付9万元的购房款，直至2011年3月7日之前都是由邵根祥在使用，这笔款项若用于合理投资，产生的收益远远大于案涉房屋增值的收益，邵根祥取得该笔款项并使用支配是获取收益代价的，只不过这些收益没有房屋增值收益客观具体。一审法院依据过错和客观事实判决由邵根祥、邵建平赔偿江旭华房屋增值部分损失公平公正。请求驳回邵根祥、邵建平的上诉请求。
邵根祥、邵建平在二审中提交协议书一份，用以证明其已将案涉房屋的装修款按照评估报告确定的金额支付给了承租人洪某。江旭华认为，房屋返还给邵根祥后，邵根祥又续租给洪某，之后产生的费用与本案不具有关联性。本院经审查后认为，该协议中载明有关房屋装修款系根据评估报告确定的金额由邵根祥支付给洪某的事实，与本案具有关联性，本院予以确认。
江旭华在二审中未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，案涉《营业房购销合同》经生效判决认定无效，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，江旭华与邵根祥理应明知宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的主体转让的相关规定，故双方均存在过错。对于损失的认定问题，邵根祥、邵根祥收取的购房款理应会产生利息或其他收益，原审认定该收益与江旭华的租金收益相抵，由当事人各自所有，并无不当；房屋增值部分因依据于房屋而实际归于邵根祥、邵建平所有，故邵根祥、邵建平应向江旭华赔偿该增值部分损失，虽原审判决依据的评估结论即房地产价值190633元中包含了装修价值11290元，且该装修价值也实际由案外人洪某收取，但基于案涉合同在签约时系双方当事人真实意思表示，邵根祥、邵建平亦因房屋拆迁获取了较高的补偿，依据诚信及公平原则，本院对原审判令邵根祥、邵建平赔偿江旭华房屋增值损失60380元部分予以维持。综上所述，邵根祥、邵建平的上诉理由和请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理900元，由上诉人邵根祥、邵建平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 正 茂
审 判 员 夏 明 贵
代理审判员 王杨沁如
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 范 晨 超