江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏审二民申字第02340号再审申请人(一审被告、二审上诉人）：周岐峰，男，汉族，1974年7月26日生，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：华永香，江苏天茂律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人）：江苏蓝天国际投资有限公司，住所地江苏省连云港市海州区解放东路208号。法定代表人：陆官洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张贵，江苏田湾律师事务所律师。一审被告：连云港市鑫侨足浴有限公司，住所地江苏省连云港市海州区解放东路228号。法定代表人：周敬艳，该公司总经理。一审被告：叶增新。江苏省连云港市海州区。再审申请人周岐峰因与被申请人江苏蓝天国际投资有限公司(以下简称蓝天公司)、一审被告叶增新、一审被告连云港市鑫桥足浴投资有限公司(以下简称鑫桥公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2014）连民终字第01597号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。周歧峰申请再审称：1、涉案房屋属于《中华人民共和国消防法》第十一条规定的必须经过消防设计审查才能进行施工，施工完毕后须经消防验收合格才能投入使用的建设工程，而实际上涉案房屋直至2013年9月13日才经连云港公安消防部门验收合格，故双方的租赁合同因违反法律强制性规定，应认定为无效。2、即便双方租赁合同有效，因蓝天公司在签订租赁合同时故意隐瞒租赁房屋未经消防验收的事实，导致周歧峰无法实现经营目的，故蓝天公司违约在先无权解除租赁合同，享有解除权的主体实为周歧峰。3、蓝天公司的《关于解除合同的函》未有效送达，其所提供证据不能证明叶增新收到该解除函，一、二审法院确认租赁合同已解除没有事实依据。4、一、二审法院认定叶增新成立的鑫桥公司不能承继租赁合同中承租人的权利义务，缺乏事实及法律依据。5、一、二审法院均未对叶增新依法送达开庭传票、裁判文书，审判程序严重违法。综上，周歧峰依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。被申请人蓝天公司提交意见称：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋是否经过消防验收并不影响租赁合同的效力，一、二审法院认定双方的租赁合同有效是正确的。2、对于合法有效的合同，双方均应按约履行，双方在租赁合同中对租金的支付方式、时间进行了明确的约定，蓝天公司也以书面形式向承租人催缴租金，但承租人一直不缴纳，故叶增新、周歧峰根本违约在先，蓝天公司享有解除权。3、关于合同相对方的问题，二审判决对合同主体问题进行了明确和详细的阐述。叶增新收到解除函的时间是2012年10月5日，而鑫侨公司成立的时间为2012年10月31日，该公司的成立是在租赁合同解除之后，因此，租赁合同的权利义务并不存在转移的问题。再则，按租赁合同的约定，应由周歧峰与叶增新共同成立项目公司承继合同的权利义务，而事实上鑫桥公司系由叶增新个人设立，并在成立当天就将全部股权转给了周敬艳，故鑫桥公司并不具备租赁合同中约定的承继条件。4、关于送达的问题，本案一、二审期间，以及蓝天公司另案诉讼过程中，叶增新都向法院明确表示收到了法院的法律文书，故不存在审判程序违法的问题。综上，请求驳回周歧峰的再审申请。本院经审查认为，首先，关于合同效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二)租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定情况的。”故根据上述司法解释的规定，可知租赁违章建筑的合同应认定为无效，而违反法律、行政法规关于房屋使用强制规定的租赁合同，则属于当事人可以解除的合同，即其效力仍为有效。本案中，双方租赁合同中所涉房屋位于蓝天华侨城1#楼，本院审查期间，蓝天公司认可1#楼属于《中华人民共和国消防法》第十一条规定的未经消防验收合格禁止投入使用的建设工程。但租赁房屋是否满足消防法关于使用的强制性规定条件，仅影响合同的履行，而不影响合同的效力。故周歧峰以双方签订租赁合同时，1#楼并未经过消防验收为由主张租赁合同为无效，不能成立，本院不予支持。其次，关于租赁合同是否已解除的问题。双方租赁合同第四条约定，第一年租金为半年一付，以后每年一付，先付后租，在签订合同的同时先付10万元的合同保证金及6个月的租金61.9万元，合同起始后给予乙方三个月装修免租期，从2012年6月16日至2012年9月15日。每次支付租金需提前一个月付清。2012年4月25日，周歧峰、叶增新支付蓝天公司10万元保证金，并预付20万元租金，收据中注明余款419000元，于2012年5月30日前付清。逾期未付后，蓝天公司于2012年7月17日向周歧峰、叶增新发出催款函，要求其在7月23日前付清剩余租金，但周歧峰、叶增新仍未支付。本院认为，周歧峰迟延支付第一期租金，在合理的催告期内仍未支付，构成根本违约。蓝天公司有权解除双方的租赁合同。关于周歧峰主张的先履行抗辩权和不安抗辩权能否成立的问题，本院认为，双方约定合同签订时支付第一期6个月的租金，故周歧峰的租金支付义务在先，其主张先履行抗辩权不能成立。本案所涉租赁房屋属于法律规定禁止投入使用的房屋，蓝天公司虽然没有证据证明周歧峰、叶增新在签订合同时明知房屋未经消防验收，但周歧峰在接收房屋后，应当对房屋的情况及时进行审查，其若怠于审查，或经审查知晓房屋未经消防后未明确提出异议，均视为对房屋现状的认可。且不安抗辩须以通知为履行方式，而周歧峰并未举证证明解除通知送达前其提出过不安抗辩。故其主张不安抗辩权，不能成立，本院亦不予支持。周歧峰又主张解除通知未有效送达，但蓝天公司已提供快递面单予以证明，该面单上邮政速递公司盖章证明2012年10月6日“妥投、本人签收”。叶增新在复查期间亦出具书面说明，认可已签收该解除通知。故蓝天公司关于解除通知送达之日双方租赁合同解除的主张成立，一、二审法院认定双方租赁合已于2012年10月6日解除，并无不当。第三，关于周歧峰、叶增新应如何支付租金及占有使用费的问题。因双方的租赁合同系因承租人的原因导致解除，故合同解除后，承租人应及时返还房屋，未及时返还的，应支付无权占有期间的使用费。合同解除前的租金亦应按约支付。一、二审法院依据双方租赁合同约定的租金数额计算解除合同前的租金及解除合同后的占有使用费，并无不当。第四、关于承租人如何确定的问题。双方租赁合同第十五条第4款约定：“乙方（周岐峰、叶增新）成立本项目正式的运营公司，替代本合同的乙方，全权行使本合同乙方的权利与义务。”2012年10月6日本案的租赁合同即已解除，而在2012年10月31日，叶增新才独自成立鑫侨公司，并于当日将公司100%的股权转让给周敬艳。故一、二审法院根据合同相对性，认为合同解除后鑫侨公司不能承继蓝天公司与周岐峰、叶增新签订的房屋租赁合同，本案租赁合同的相对方仍为周歧峰、叶增新，并无不当。关于审理程序问题，叶增新虽未参加一、二审诉讼，但经审查，一、二审法院均依法向其送达了相关法律文书，叶增新在本院审查期亦出具书面说明认可收到所有法律文书，故周歧峰以一、二审程序违法为由申请本案再审，本院不予支持。综上，周歧峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百五十条第二款之规定，裁定如下：驳回周歧峰的再审申请。审判长  葛晓明审判员  潘 宾审判员  王 芬二〇一六年十二月二十八日书记员  戚亦萍