江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中民终字第0843号
上诉人（原审被告）方瑾
被上诉人（原审原告）张丽琴
上诉人方瑾因与被上诉人张丽琴房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市金阊区人民法院（2011）金民初字第0543号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：苏州市金阊区荟春北街5号房屋由史洪元、唐秋花（系夫妻关系，占50％产权）与杨见龙、谢镇芳（系夫妻关系）、杨晓芸（系杨见龙、谢镇芳女儿）（占50％产权）五人共有，2006年8月起张丽琴向房屋产权人承租荟春北街5号房屋，租赁房屋共四层，建筑面积138.97平方米，最后一期租赁合同签订于2008年8月11日，租赁期限自2008年9月8日至2010年9月7日，租金160000元／年。后双方协议将租赁期限延长至2012年9月7日，租金仍为160000元／年。2011年8月30日史洪元、杨晓芸出具书面声明同意张丽琴将荟春北街5号底楼部分面积转让给他人。
2006年8月26日，张丽琴与方瑾签订租房协议，张丽琴将荟春北街5号房屋楼下部分面积转租给方瑾（双方将底楼隔断后各自使用一间分别经营服装店），约定租金人民币51650元／年，租赁期限为2006年9月8日至2008年9月7日。合同到期后，双方于2008年8月11日再次签订该房屋的租赁合同，租金变更为人民币68860元／年，租赁期限自2008年9月8日起至2010年9月7日止，约定房租需提前一个月付清，按年支付租金。2010年9月8日合同到期后双方未再签订书面租赁合同，方瑾按照原合同支付了一年租金人民币68860元。之后方瑾未再向张丽琴交纳房屋租金。2011年8月15日张丽琴向方瑾发送通知，要求方瑾在2011年9月7日合同到期后搬走。方瑾接到该通知后仍继续使用房屋，也未再向张丽琴支付租金。另外，在使用租赁房屋过程中双方曾因方瑾租用房屋的漏水问题发生争执。
另查明，2006年8月26日，方瑾向张丽琴支付了水电押金人民币2000元。
以上事实，有双方当事人的当庭陈述及张丽琴提供的求出租房协议、房屋租赁合同书、租房协议、书面声明、搬迁通知书、营业执照、协议及方瑾提供的房屋照片、营业执照、证明、租房协议、押金收条、房屋租金及装修费收条等证据予以证实。
原审原告张丽琴的诉讼请求是：1、判令方瑾搬离石路荟春北街5号底楼部分面积，根据原合同约定的租金标准（人民币68860元／年）支付租金人民币30560元（暂计算至2012年2月16日，自2012年2月17日起至实际搬迁日仍按人民币68860元／年计算），并结清电费。2、本案诉讼费用由方瑾承担。
本案争议焦点系张丽琴和方瑾之间系合租关系还是转租关系，张丽琴认为其将荟春北街5号房屋整体承租后将底楼部分面积转租给方瑾，双方系转租关系；方瑾则认为荟春北街5号房屋系其与张丽琴共同向房屋产权人承租，双方应当为合租关系，且该房屋产权人禁止将该房屋转租。原审法院在审理过程中向荟春北街5号产权人进行调查，其表示该房屋只出租给张丽琴一个人，并无其他合租人，租赁合同中虽约定不准转租，但张丽琴将房屋底楼部分面积转租给方瑾时已征得其同意。张丽琴单独与房屋产权人订立荟春北街5号房屋的租赁合同后与方瑾另行订立了房屋底楼部分面积的租赁合同，方瑾按约使用了房屋部分面积并向张丽琴支付该部分面积的租金，结合房屋产权人的意思表示，张丽琴和方瑾之间应当为转租关系，张丽琴为整体房屋的承租人，方瑾为其中部分房屋的次承租人。因此，对方瑾辩称其与张丽琴共同向产权人合租房屋的意见，不予采纳。原审法院认为，张丽琴和方瑾之间的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应当依照租赁合同的约定，全面履行自己的义务。双方书面租赁合同于2010年9月7日到期，此后并未再续签书面租赁合同，方瑾在合同期满后仍使用原租赁房屋，并根据原合同约定再次向张丽琴支付了一年租金（支付至2011年9月7日），张丽琴未提出异议，双方形成不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁的出租人在给予承租人合理的准备期间后可以随时解除租赁关系，张丽琴于2011年8月25日以书面方式向方瑾发出了解除双方租赁合同的搬迁通知，要求其在2011年9月7日后搬离，给予了方瑾搬迁的合理期限，原审法院认定自2011年9月8日起，双方的租赁关系已经解除，租赁关系解除后，方瑾应依法及时腾房搬迁，向张丽琴归还房屋。由于方瑾未能及时腾房搬迁，造成本案纠纷，应承担全部责任。现张丽琴要求方瑾立即腾房搬迁，并按原租赁合同的租金标准支付房屋使用费30560元（暂计算至2012年2月16日止，自2012年2月17日起按人民币68860元／年计算至判决确定的搬迁之日止）符合法律规定，予以支持。返还房屋的同时，方瑾应当结清电费，张丽琴也应当将收取的押金人民币2000元予以返还。至于方瑾提出要求张丽琴支付房屋漏水所造成损失等请求，因其在本案中未在法定期限内提出反诉，不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审法院判决：一、方瑾自判决生效之日起十五日内将其占用的苏州市荟春北街5号底楼部分房屋腾清后交付给张丽琴，同时结清电费；二、方瑾向张丽琴支付房屋使用费人民币30560元（暂算至2012年2月16日，自2012年2月17日起至判决确定的搬迁之日止的房屋使用费仍按照每年人民币68860元计算），于判决生效之日起十五日内履行（如采用转账方式支付，请汇入张丽琴指定账号；或汇入苏州市金阊区人民法院，开户行：中国建设银行苏州兴元分理处，账号：32201989044051500682）。案件受理费人民币644元，减半收取人民币322元，由方瑾负担。
上诉人方瑾不服上述民事判决，向本院提出上诉称：上诉人与被上诉人之间系合租关系而非转租关系。上诉人支付的租金数额精确，是依据双方之间的合作协商比例计算得出的，另外，在双方协议中约定有“店内共同购买的物资属共同物资不得擅自处理”，也说明了上诉人与被上诉人之间是一种合作的合租关系。荟春北街5号的个体工商户营业执照登记经营者为上诉人，如果双方之间是转租关系，双方不会共用一个营业执照共同经营。2006年被上诉人与房屋产权人签订的合同明确约定不准转租，房屋产权人同意转租的声明是2011年出具的，在2006年被上诉人与上诉人都明知房屋不可转租，因此也不会签订转租协议。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张丽琴辩称：上诉人与被上诉人签订的租房协议足以证明双方之间是转租关系。关于营业执照，被上诉人与上诉人之间有一份协议，证明营业执照办理在方瑾名下只是为了避税。被上诉人转租房屋房东是同意的，房东也出具了声明。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，根据张丽琴提供的两份房屋租赁合同，苏州市金阊区荟春北街5号房屋自2006年8月起由张丽琴向房屋产权人承租，房屋租赁合同系张丽琴与房屋产权人签订。张丽琴承租房屋后于2006年8月26日、2008年8月11日两次与方瑾签订租房协议，租房协议中出租方为张丽琴、承租方为方瑾，租房协议约定张丽琴将荟春北街5号底楼部分面积出租给方瑾。虽然张丽琴与房屋产权人签订的房屋租赁合同约定，张丽琴不得将房屋转租给他人，但2011年8月30日房屋产权人出具的声明以及2012年2月7日原审法院向房屋产权人所做的调查笔录，均证实房屋产权人同意张丽琴将房屋转租给他人，故张丽琴与方瑾签订的房屋转租协议合法有效。虽然方瑾上诉认为双方之间系合租关系，但没有证据证明方瑾与房屋产权人直接发生租赁关系，2012年2月7日原审法院向房屋产权人所做的调查中，房屋产权人也证实房屋是出租给张丽琴一个人的，他们从不认识方瑾。因此，方瑾主张双方之间系合租关系，缺乏证据证明。至于张丽琴和方瑾在租房协议中约定的租金标准和物资处理方式，是双方对转租法律关系中相关权利义务的约定，并不能证明房屋系方瑾和张丽琴合租。荟春北街5号的个体工商户营业执照登记在方瑾名下，属于另一法律关系，与本案房屋租赁合同主体的认定没有关联性。
综上，方瑾的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费644元，由上诉人方瑾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪小峰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 周 红
二〇一二年五月七日
书 记 员 丁 仁