广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执异92号
案外人林建波，男，1974年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
案外人仇惠琼，女，1974年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
申请执行人仇海生，男，汉族，住佛山市高明区，公民身份号码：×××1514。
委托代理人林海红，系广东宝慧律师事务所律师。
被执行人林志超，男，汉族，1959年11月26日出生，住佛山市高明区。
被执行人林玉珍，女，汉族，1961年1月17日出生，住佛山市高明区。
被执行人林碧燕，女，汉族，1986年11月14日出生，住佛山市高明区。
被执行人叶剑波，男，汉族，1984年9月4日出生，住佛山市高明区。
被执行人佛山市高明区同宇商贸城有限公司，住所地佛山市高明区，组织机构代码：××。
法定代表人林志超。
被执行人佛山市高明区荣业房地产开发公司，住所地佛山市高明区，营业执照：××。
法定代表人林志超。
被执行人佛山市高明德宜物业发展有限公司，住所地佛山市高明区，组织机构代码：××。
法定代表人林碧燕。
以上被执行人的委托代理人关燕萍，广东金信方正律师事务所律师。
以上被执行人的委托代理人方良星，广东金信方正律师事务所实习律师。
被执行人佛山市高明区长江石化有限公司，住所地佛山市高明区，组织机构代码：××。
法定代表人林玉珍。
被执行人李广生，男，汉族，1954年7月6日出生，住佛山市高明区。
本院根据佛山仲裁委员会移交的申请人仇海生的财产保全申请书及担保材料作出（2015）佛中法立保字第350号民事裁定，查封佛山市高明区荣业房地产开发公司（以下简称荣业公司）名下位于佛山市高明区（预售许可证号：××）、（预售许可证号：××）的未出售住宅及车位。案外人林建波、仇惠琼向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年4月26日进行公开听证。案外人林建波、仇惠琼，申请执行人仇海生的委托代理人林海红，被执行人林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、荣业公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司的委托代理人关燕萍到庭参加听证，本案现已审查终结。
案外人林建波、仇惠琼称：他们是夫妻关系，于2015年2月14日与荣业公司签订《购房合同》，购买位于高明区1003号房和1103号房（以下简称1003房、1103房），以及05号和06号车库，并向该公司支付上述房产及车库的首期购房定金，共624668元。由于当时临近春节，时间紧促，双方未能及时办理网签和备案。2015年春节过后，他们多次催促荣业公司落实网签和备案，但该公司始终未有落实。近期得知，他们购买的上述两套商品房被设为“限制房产”，无法进行网签。经了解，因荣业公司与仇海生因经济债务纠纷一案，导致上述商品房被查封。他们已于2015年2月14日向荣业公司购买1003、1103房，签订购房合同及支付房款，这两套商品房的产权属于案外人，不再属于荣业公司，特向法院请求解除对1003、1103房的查封。
案外人林建波、仇惠琼向本院提交证据如下：
1.购房合同复印件一份，拟证明案外人与荣业公司购买1003、1103房及05号、06号车库。
2.转账回单复印件三份及收据复印件一份，拟证明案外人支付购房定金共624668元。
3.佛山市高明区房地产查丈图，拟证明案外人所购房产的面积。
经质证，申请执行人对案外人林建波、仇惠琼提交证据的真实性、合法性无法确认，对其关联性不予确认。被执行人荣业公司对案外人林建波、仇惠琼提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院经审查认为：案外人林建波、仇惠琼提交的证据1-3能够相互印证，申请执行人仇海生未能提供反证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
申请执行人仇海生答辩称：一、涉案不动产由法院依法审核后进行查封，不存在错误；二、被查封的不动产属于荣业公司的财产，案外人对涉案财产不享有预期产权和实际产权。1.案外人仅是交付购房定金，没有进一步交付购房款、签署商品房买卖合同、进行不动产物权的预告登记，没有取得该不动产物权的事实行为，未取得实际产权。2.案外人与荣业公司所签订的《购房合同》实质上只是一份预订协议，不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同主要条款，不能认定为商品房买卖合同，只是一份预购买的意向协议，尚未形成物权依据，案外人对协议所指的不动产不享有物权。三、案外人不但将购房定金支付至个人名下，且对涉案不动产未予及时行使签署《商品房买卖合同》以及网签、备案等权利，具有明显过错，应自行承担法律后果。四、案外人就《购房合同》纠纷应自行向债务人另案主张，不能于本执行案中一并处理。综上，案外人请求解除涉案房产的查封的申请不予成立，请法院予以驳回。
被执行人林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司、荣业公司答辩称：荣业公司将相关房产售与案外人，并收取相关的购房款是事实，案外人所述均是事实。针对案外人提出的异议，请法院依法处理，体谅众多购买者一辈子买间屋也不容易。案外人与荣业公司购房的真实意思表示是存在的，虽然购房合同不太完善，但案外人对于购房的信息及个人判断是清楚的，关于前期支付购房款项的定性，案外人认为是首期购房款，被执行人亦认同，案外人的合法权益应受到法律保护。
申请执行人仇海生没有向本院提交证据。
被执行人林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、荣业公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司没有向本院提交证据。
被执行人佛山市高明区长江石化有限公司、李广生没有答辩，也未向本院提交证据。
本院经审理查明：佛山仲裁委员会在审理申请人仇海生与被申请人林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、荣业公司、佛山市高明区长江石化有限公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司、李广生仲裁一案中，仲裁案号为（2015）佛仲字第322号，因申请人仇海生提出财产保全申请，佛山仲裁委员会依法向本院移交有关材料，由本院采取财产保全措施。本院依法受理，于2015年8月4日作出（2015）佛中法立保字第350号民事裁定，于2015年8月11日查封荣业公司名下位于佛山市高明区（预售许可证号：××）、（预售许可证号：××）的未出售住宅及车位。后佛山仲裁委员会作出（2015）佛仲字第322号仲裁裁决并已发生法律效力，因被申请人未按时履行上述生效法律文书确定的义务，本案已立案执行，执行案号为（2016）粤06执228号。
案外人林建波、仇惠琼夫妻于2015年2月14日与荣业公司签订《购房合同》，购买1003房、1103房以及05号和06号车库，购房合同约定如下：一、卖方以不高于3600元／平方米的价格向买方售卖上述两套商品房，以不高于7000元／平方米的价格向买方售卖上述两间车库，商品房和车库面积按产权登记面积为准；二、自本协议签订之日起，三个工作日内买方向卖方支付两套商品房和两间车库的首期购房款作为定金，首期购房款合共人民币624668元，含此前已经付款的人民币324668元，其中1103房和1003房定金各30万元，05号和06号车库定金各12334元；三、卖方承诺于2015年3月30日前，与林建波签订1103房的《广东省商品房买卖合同》并开具已付款部分的购房发票；与仇惠琼签订1003房的《广东省商品房买卖合同》并开具已付款部分的购房发票。案外人已于2015年2月4日、2月15日向荣业公司支付上述房产及车库的首期购房定金共624668元。由于当时临近春节，时间紧促，双方未能及时办理网签和备案。2015年春节过后，案外人多次催促荣业公司落实网签和备案，但该公司始终未有落实。近期案外人得知其购买的上述两套商品房被本院（2015）佛中法立保字第350号案查封，无法进行网签。
另查明：案外人林建波、仇惠琼名下在佛山已有房产。
本院认为：本案争议焦点为案外人对涉案争议房屋是否享有足以排除法院强制执行的实体权利，法院是否应解除对涉案争议房产的查封。案外人林建波、仇惠琼于2015年2月14日与荣业公司签订《购房合同》，购买1003房、1103房以及05号和06号车库，并向该公司支付两套商品房及车库的首期购房定金624668元。之后，因荣业公司原因，双方亦未能对上述房产进一步签订具体的购房协议。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第二十九条第（一）项之规定，案外人对登记在被执行人名下的房产主张排除执行的实体权利须在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，双方签订的《购房合同》并没有明确案外人所购房产的具体面积、单价、总价款等涉及房屋买卖应该具有的重要条款内容，仅规定了不高于3600元／平方米的房屋单价上限。该协议中的房屋面积、单价不确定，房屋总价款亦不确定，致使该协议履行不确定。依据相关法律规定，确定合同有效性的条件之一即为合同标的须确定。本案的《购房合同》中对于购买房屋的面积、单价、总价均不确定。之后，荣业公司与案外人亦未根据合同约定进一步签订具体详细的《广东省商品房买卖合同》，致使案外人依照现有的《购房合同》并不能实现最终的购房目的。故，案外人与荣业公司签订的《购房合同》并非为有效的购房合同。综上，案外人的异议请求没有法律依据，本院不予支持。案外人与荣业公司就《购房合同》产生的纠纷可以另行通过其它法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应裁定驳回案外人的异议请求。若案外人、当事人对本裁定不服，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人林建波、仇惠琼的异议请求。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 尹小娜
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 梁佩玲