北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初74519号
原告（反诉被告）：中国人民解放军63961部队，住所地北京市朝阳区安外北苑1甲1号。
负责人：邓启斌，所长。
委托诉讼代理人：康辉，北京市华正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建华，男，1957年3月9日出生，汉族，中国人民解放军63961部队研究员，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）：北京博雅汽车修理有限公司,住所地北京市海淀区玉泉路2号南区平房。
法定代表人：李红玲，总经理。
委托诉讼代理人：余昌明，北京市汇源律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队（以下简称63961部队）与被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司（以下简称博雅公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。63961部队委托诉讼代理人康辉、王建华，博雅公司法定代表人李红玲及委托诉讼代理人余昌明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
63961部队向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的《军队房地产租赁合同》（2004装房租合字第010053号）（以下简称《租赁合同》）及《北苑1甲3号土地租赁补充协议》（2004装房租合字第010053号之附件）（以下简称《补充协议》）于2017年6月14日解除；2、判令博雅公司腾退涉租土地并无偿移交地上建筑物；3、判令博雅公司支付2015年7月18日至2017年10月17日期间租金1322390元；4、判令博雅公司参照租金标准支付自2017年10月18日至实际腾退涉租场地之日期间的土地使用费；5、判令博雅公司支付违约金10万元；6、判令博雅公司赔偿损失21699140元。事实和理由：2004年11月18日，我方与博雅公司签订《军队房地产租赁合同》（2004装房租合字第010053号），我方将北京市朝阳区安外北苑1甲3号，场地面积7778平方米的土地（以下简称涉租土地）出租给博雅公司使用，租赁用途为建设汽车4S店，租赁期限自2004年11月18日至2010年7月17日。年租金513450元，按年结算，如有违约，违约方向守约方支付违约金10万元。2004年11月19日，双方又订立《北苑1甲3号土地租赁补充协议》，确认总租赁期限为20年，自2004年11月18日至2025年7月17日，每5年签订一次租赁合同，共签订4期。2004年11月18日至2005年7月17日为筹备建设期，不计租金。2005年7月18日起算租金，第三期2015年至2020年，年租金为587729元。租赁期限届满时，博雅公司所建汽车4S店等所有建筑完好无损无偿归我方所有。合同生效履行，我方报军队主管部门、北京市规划委员会许可，同意与涉租土地上建设4000平方米建筑物。由博雅公司出资建设，实际建设6100平方米（博雅公司自行评估面积），完成后使用至今。2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，双方订立的租赁合同也在停止有偿服务范围内。据此，我方于2017年6月14日向博雅公司发出收回土地通知书，要求收回涉租土地。此后双方自行多次协商，因善后分歧事宜较大，无法达成一致意见。博雅公司拖欠2015年至2017年租金已构成违约。中央军委的通知是国家军队重大政策调整，不可预见、克服，属不可抗力。我方据此提出解除合同的诉求，符合法定条件，免除责任。另，博雅公司违反合同约定，擅自将涉租土地转租且隐瞒转租事实，导致我方未及时行使合同解除权，造成经济收益的巨大损失，应予赔偿。为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。
博雅公司辩称：不同意63961部队的诉讼请求。2012年11月1日，63961部队向我方发送通知称因军队建设需要决定收回涉租土地。我方收到解除合同通知书后，并没有向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故此，自2012年11月11日之后，《租赁合同》及《补充协议》已经解除。63961部队提出解约并非基于不可抗力，中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》是在双方合同关系解除之后，不可抗力为由不能成立。本案因63961部队提前解除合同，地上物的处理应当按照合同约定进行。双方合同于2012年11月1日解除，不存在继续支付租金的合同依据。63961部队怠于履行合同义务，怠于协商赔偿事宜，其无权要求土地使用费。我方不存在违约事实，不应承担违约责任。
博雅公司向本院提出反诉请求：1、依法判令63961部队赔偿实物资产及经营损失3000万元；2、判令63961部队返还2013年度、2014年度租金1098783元。3、判令63961部队返还租赁保证金10万元。事实和理由：2004年11月18日，双方签订《租赁合同》，并于次日签订《补充协议》作为《租赁合同》的附件。根据双方约定63961部队将涉租土地出租给我方使用，租赁期限20年。土地租金5年为一期并递增。我方在涉租土地上新建汽车4S店，63961部队只提供土地不投入资金并配合办理新建建筑手续，费用由我方承担。租赁期间届满，我方将地上建筑物无偿移交给63961部队。后我方在涉租土地上新建5500平方米建筑物包括，展厅、维修车间、办公室、宿舍等作为经营使用。我方按期缴纳租金，并按约定使用涉租土地开展经营。2012年11月1日，63961部队向我方发送通知，称因军队建设发展需要，决定收回涉租土地。我方收到通知后，本着友好协商态度，于2012年11月8日去函，要求提供解除合同的依据，并协商赔偿事宜。自2013年起，63961部队开始拒绝收取租金，企图造成我方违约的事实。无奈之下，我方在2013年、2014年租金提存至北京市东方公证处。2015年12月1日后，63961部队提取了租金。自2012年11月8日至2015年12月，我方先后书面去函、协商、去电百余次，要求63961部队出具解除合同的书面意见并协商赔偿事宜，但始终未果。后经了解。63961部队上级单位想利用涉租土地建设经济适用房，因种种原因没有实施。我方始终未放弃使用涉租土地，委曲求全多年为此进行沟通协商。2015年12月8日，63961部队又提出根据中央军委和全军空余房地产租赁管理部门要求收回涉诉场地，要求我方停止经营。我方根据双方会商的意见，委托了相关机构对涉租场地进行评估和专项审计，出具评估报告共计损失5500余万元。2016年4月26日，我方书面提出补偿要求，63961部队未予答复。2016年9月，我方再次发送催办函征询意见，63961部队称已将项目上报，等待上级机关处理。2016年11月30日，我方前往63961部队住所地要求回复补偿意见。其称上级机关没有形成处理意见，让继续等待。2017年6月14日，63961部队再次发送通知称根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和北京市朝阳区政府的相关要求，于2017年8月31日前收回涉租土地。我方认为，根据双方约定确系军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，我方有义务予以配合。若因军事用地，63961部队应退还剩余租金，无息退还保证金，并对地上建筑物按照北京市拆迁补偿标准给予补偿；若因地方城市规划建设需要，63961部队应当支付地方政府用于补偿经营性损失的拆迁费，并退还剩余租金，无息退还保证金。自2012年11月1日至2017年6月14日，63961部队向我方发送了三份理由各异的收回土地通知，我方收到第一份通知后，便一直友好协商提出补偿要求，但63961部队始终未予正面答复。毫无契约精神，恣意违约，恶意诉讼，以我方违约为由要求解除合同并不给予任何赔偿。同时要求我方停止生产经营的情况下，却要求支付租金，这种行为与人民军队宗旨严重相悖，违背基本事实、违反合同约定。自2012年11月1日后，《租赁合同》及《补充协议》已经解除，63961部队无权收取此后的租金，故已收取2013年、2014年租金应予返还，并对于我方的实物资产及经营损失予以赔偿。
63961部队对博雅公司的反诉辩称：不同意博雅公司的反诉请求。2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》是国家、军队重大政策调整，属不可抗力。我方据此提出解除合同，不应承担责任。双方约定因非不可抗力原因导致合同履行发生分歧时，涉及到赔偿事宜。但本案是基于不可抗力提出的诉求，不能依据评估结果确定赔偿责任。且评估审计是博雅公司单方委托按照北京市拆迁补偿标准、经营性损失标准予以补，与租赁关系无关。双方订立租赁合同，涉租土地属于我方，新建地上物依约归我方所有，合同终止后无偿移交。土地、地上物的权属利益及增值利益均属我方所有，博雅公司应就其租期内的使用权益的多少予以举证。建设工程规划许可证批准建设规模为4000平方米建筑物，地上两层，高度9.9米。博雅公司出资建设了6100余平方米，存在超规划、超批复等问题。博雅公司拒付两年租金，已经构成根本违约，应承担相应责任。双方合同履行中，进行多次协商，投入时间精力，因意见分歧较大，没有达成一致，属正常情况，并无不妥，不存在恣意违约或恶意诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。
63961部队系北京市朝阳区安定门外北苑1甲3号土地使用权人。
2004年11月18日，63961部队（甲方）与博雅公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方自愿将涉租土地出租给乙方使用，租赁用途为按国家标准建设汽车4S店等，租赁期限自2004年11月18日至2010年7月17日。年租金513450元，租金按年结算，乙方于每合同年的前十日交付。乙方向甲方支付租赁保证金10万元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金。甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。租赁期内，乙方不得在承租的土场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除时，应当完好无损地无偿移交给甲方。乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作为抵押或者入股经营。乙方必须在租赁期满时，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方。因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。双方另约定附加条款：筹备建设期8个月（含办理各种手续的时间），从签订合同生效之日起满八个月开始计收土地租金。水、电、暖、气、通讯等设施由乙方自理，规划、市政等手续由乙方负责办理，相关费用由乙方承担。甲方专人予以配合，相关手续原件存甲方。甲方在收到乙方所取得的该项目规划批准使用有关手续之日起一个月内，将此宗土地北侧一栋简易平房负责协调拆除。乙方的建设及改造方案必须征得甲方书面同意后方可施工。严禁乙方将土地使用权转租给他人，一经发现，即终止合同，乙方承担相应违约责任。
2004年11月19日，63961部队（甲方）与博雅公司（乙方）签订《补充协议》，约定总租赁期限为20年，2004年11月18日至2025年7月17日止，其中含8个月筹备建设期（筹备建设期为2004年11月18日至2005年7月17日，筹备建设期内，甲方不计收租金）。甲方确认乙方是按照20年总租赁期为条件，对租赁土地进行开发建设。每5年签订一期合同，共需签订4期租赁合同。总租赁期限届满时，4期租赁合同及补充协议终止。乙方所建4S店等所有建筑完好无损的无偿归甲方所有。第一期租赁合同年租金为513450元，第二期租赁合同的年租金为549280元，第三期租赁合同年租金为587729元，第四期租赁合同的年租金为628870元。因非不可抗力原因致使合同履行发生分歧时：确系甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，乙方有义务配合甲方工作。若因军事用地，甲方应当退还剩余租期租金，无息退还保证金，并对地上建筑物按照北京市拆迁补偿标准给予合理补偿；若因地方城市规划建设需要，甲方应当将地方政府用于补偿经营性损失的拆迁费用支付给乙方，并退还剩余租金，无息退还保证金。本补充协议系租赁合同附件，与租赁合同具有同等法律效力，发生分歧时以本补充协议为准。
后，经63961部队报批，中国人民解放军总装备部后勤部基建营房局同意于涉租土地翻建4000平方米军械修理用房。涉租土地以兴建军械维修车间为项目取得建设工程规划许可证，建筑规模系4000平方米，地上两层高度9.9米。涉租土地地上建筑物于2005年9月15日竣工并完成备档登记，载明建筑面积4208平方米，总投资100万元，并陆续通过绿化、环评等审查。经询，双方均确认涉租土地地上物建造并取得相关手续的费用由博雅公司支付。
博雅公司依约向63961部队支付2005年7月18日至2013年7月17日期间的租金。2014年10月30日，博雅公司向北京市东方公证处提存租金1098783元（即2014年度、2015年度租金）。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于合同解除，2012年11月1日，63961部队向博雅公司送达通知，内容系：“因军队建设发展需要，决定将贵公司租赁我部1甲3号院于近日收回，请你公司接此通知后尽快处理有关经营业务，并于2012年11月8日前以书面形式提出归还该宗土地的具体意见。”
2012年11月8日，博雅公司向63961部队复函称：1、原则不同意提前收回涉租土地；2、有条件同意收回涉租土地，需要明确收回用途是否确定为军事需要及补偿情况。2012年12月30日，博雅公司第二次发函称：已停止销售项目合作计划，要求明确下一步安排，如不提前收回，将恢复生产经营避免损失扩大。2013年7月16日，博雅公司第三次发函称：至今未收到军方相关意见，双方未能达成终止合同和协商意见共识前，暂缓交2014年度租金。2014年4月28日，博雅公司第四次发函称：因拖延协商损失惨重，若不需要收回土地，则原租赁合同继续履行，恳请迅速洽商。2014年9月15日，博雅公司第五次发函称：部分屋顶出现漏雨，拟翻建屋顶防水层，工程造价200万，周期30天，予以通报。2014年12月1日，博雅公司第六次发函称：因多次交纳房租拒绝接收，已将2013年至2015年度两年租金向北京市东方公证处办理提存，望及时收取租金出具发票，切实履行合同义务。2015年7月15日，博雅公司第七次发函称：应于2015年7月18日前支付2015年至2016年度租金，望给付账号会按时支付年度租金。2015年7月28日，博雅公司第八次发函称：贵部提出解约通知后未出具补偿意见，已经依约交纳了2014年度、2015年度租金，要求交纳2016年度租金未果，三年内经营损失巨大，望尽快明确意见。
2015年12月8月，63961部队口头通知博雅公司收回涉租土地，自2016年1月1日起解除租赁合同。
2016年3月28日，博雅公司向63961部队发函称：收到口头通知称因军队房地产管理政策调整提出提前收回涉租土地，后双方于2016年3月4日进行协商，有条件同意收回涉租土地，建议引进第三方机构评估，建立联络机制，将会配合腾退工作推进。但会谈后，仍无人过问，要求贵部出具解除合同书面意见并协商方案，至今无任何回复。要求以正式函件形式确定二次口头协商解除合同的法律效力，便于下一步工作计划的安排。
2016年4月7日，63961部队向博雅公司发送通知称：“根据中央军委和全军空余房地产租赁管理部门要求，我部已在2015年12月8日正式通知贵公司收回租赁我部的北苑1甲3号土地。现再次通知请贵公司立即停止经营活动，以书面形式提出归还该宗土地的具体意见。”
2016年4月，博雅公司委托北京百汇方兴资产评估有限公司对其经营损失及实物资产进行资产评估，委托北京顺永会计师事务所对企业经济损失价值项目进行审计。
2016年4月26日，博雅公司向63961部队发送《北京博雅汽车修理有限公司关于北苑一甲三号院经营性损失及土地地上补偿意见书》，基于63961部队于2015年12月8日通知因军队房地产管理政策调整，决定提前收回涉租土地，并于2016年4月7日正式书面通知要求归还土地，博雅公司依约委托第三方机构评估损失，经营损失系3378.09万元、实物资产损失系18420393.61元、土地损失系580.15万元，损失合计5500余万元，望就此协商。2016年9月7日，博雅公司再次发送催办函，称63961部队于2015年12月8日通知因军队房地产管理政策调整，决定收回涉租土地。博雅公司同意有条件收回，并就补偿项目和标准提出初步意见，但至今尚未回复，请求一个月内予以正式回复。
2017年6月14日，63961部队向博雅公司送达《收回土地通知书》内容系：“根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和北京市及朝阳区政府相关要求，现再次通知贵公司：我部于2017年8月31日前收回贵公司曾租赁我部的北苑一甲3号土地，有关善后事宜请速与我们商谈。”
对此，63961部队认为最早于2012年11月1日提出协商解决合同，当时是想建军械车间，通知博雅公司后双方未能达成一致意见。博雅公司交纳了相应租金，履行了合同债权义务。双方一直协商合同解除方式和补偿方式，但没有结果。后因部队内部下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动通知》，63961部队于2015年12月8日提出解除合同，并向博雅公司说明合同解除的原因。2017年6月14日，63961部队再次发函解除合同。63961部队认为双方的租赁关系于2017年6月14日解除。就此，63961部队提交2016年2月26日军发（2016）58号文件。
博雅公司认为63961部队于2012年11月1日送达解约函件后，博雅公司多次回函系针对赔偿问题，双方协商交涉并未对解除合同存在争议，而是赔偿事宜无法达成合意。博雅公司未否认63961部队的合同解除权，未向法院或仲裁机构提出异议，双方租赁合同关系应于解约通知送达之日起即2012年11月1日解除。
关于各项损失，诉讼期间，博雅公司向本院申请对实物资产及经营性损失进行评估。经北京市高级人民法院摇号选定，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司进行上述司法鉴定。2008年6月11日，北京市国宏信价格评估有限公司出具国宏信（民）字2018第183024-1号评估报告，载明于评估基准日2018年3月26日主厂房评估价格系10569652元、厂区及附属价格1448314元、设备及物品价格127357元，合计12145323元。同日，北京市国宏信价格评估有限公司出具国宏信（民）字2018第183024-2号评估报告，载明评估基准日系2013年1月1日，2013年1月1日至2015年7月17日（已缴纳土地租金）的经营损失系2736954元，2015年7月18日至2025年7月17日（未缴纳土地租金）的经济损失系5377296元。博雅公司表示其经营损失均系转租收益。
对此，63961部队认可鉴定结论的真实性，但不同意赔偿。63961部队表示经审批建造地上物面积4000余平方米，但实物资产评估涉及到4000余平方米的主厂房价值及2000余平方米的附属设施价值，博雅公司未经审批建造地上物属于违约行为。经营损失系根据博雅公司自行制作损益表计算，没有税务机关相应文件予以佐证，亦未缴纳税款，不予认可。
博雅公司认为建造地上物时系由63961部队以维修车间名义报批，立项面积4000余平方米，但博雅公司承租涉租土地目的要建4S店，必然存在库房、宿舍等附属设施，63961部队对此是知情的。实物资产评估价值及经营损失评估结果比博雅公司诉讼前自行委托审计鉴定的结果少很多，由其是经营损失还不够地价，但为了落实中央精神、妥善处理问题，同意评估结果。
关于转租，博雅公司承租涉租土地后，以此为住所地注册成立北京长丰飞腾汽车销售有限公司（以下简称长丰公司），法定代表人韩继阳与李红玲系夫妻关系。2008年10月，博雅公司将涉租土地2335建筑平方米出租北京市永华伟业汽车修理厂（以下简称永华修理厂）作为经营汽车修理使用，租赁期限自2008年10月10日至2011年11月9日，年租金135万元。后双方于2011年11月2日续签《房屋租赁合同》约定租期至2014年11月9日，年租金150万元。2009年10月15日，长丰公司将涉租土地B区，建筑面积2074.131平方米出租给北京市北方瑞嘉汽车销售有限公司（以下简称瑞嘉公司）作为“比亚迪”品牌汽车销售及售后服务使用，租赁期限自2009年8月1日至2015年7月31日，前三年度租金为每年150万元，后三年度租金为每年160.5万元。
对此，63961部队认为于2006年接到博雅公司请求将涉租土地部分转租给京福马（北京）石油制品有限公司的申请，其予以同意。后博雅公司将涉租土地转租给永华修理厂、瑞嘉公司等公司的行为并没有经63961部队同意。博雅公司擅自转租行为属于违约，63961部队就此主张转租收益与租金收益的差额部分损失21699140元。
博雅公司认可确实存在转租行为，承租涉租土地本想自行经营，但因为实际经营人也就是现任法定代表人李红玲的爱人身体不好，博雅公司于2006年向63961部队提出转租他人，63961部队回函同意转租。后来博雅公司实际经营人去世了，后续转租就没有提出书面申请。但63961部队知道转租事实且于六个月内未提出异议，视为同意转租，不同意赔偿损失。就此，博雅公司提交63961部队于2006年12月20日复函为证。其中，复函载明同意将涉租土地转租京福马（北京）石油制品有限公司。
本院认为，63961部队与博雅公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。
本案争议焦点系双方租赁关系解除时间如何认定。依据《补充协议》约定，确系因军事或地方城市规划建设需要提前终止合同的，博雅公司应予配合。故63961部队依约享有合同解除权的前提条件需要存在上述两项缘由，而不能单方擅自随意提出解约，此亦与信守契约精神、维护租赁稳定、保护合法权益之基本原则相符。63961部队于2012年11月1日发函提出收回涉租土地，虽庭审中经询表示要建军械车间，但并未就此举证证明。自双方往来函件中可知博雅公司对解约事由亦不知情，请求明确军事用途。故无法认定存在符合合同约定之客观条件，63961部队不当然依约享有合同解除权；在博雅公司守约履行情形下，63961部队亦不享有法定解除权。且，博雅公司对此提出原则上不同意解约或者有条件解约的选择方案，并多次去函交涉协商。事实上，博雅公司一直占有使用涉租土地，并以提存方式交纳2014年度、2015年度租金。由此可见博雅公司对于63961部队2012年11月1日函件存有异议，双方并未就合同解除达成合意，63961部队单方发函行为不具有解除合同的法律效力。63961部队于2015年12月8日口头提出收回涉租土地，并于2016年4月7日函件表示根据中央军委和全军空余房地产租赁管理部门要求作出决定，经审查确实存在停止军队有偿服务的内部文件。且，博雅公司回函中亦提到63961部队系因军队房地产管理政策要求调整提出解约。此系双方约定解约事由，63961部队享有合同解除权，双方租赁关系于解约通知送达之日即2015年12月8日解除。本院对于63961部队与博雅公司分别主张的解约日期均不予确认。
关于本诉，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。63961部队要求博雅公司腾退涉租土地并以现状交付地上物符合合同约定，本院予以支持。现双方均确认博雅公司已付租金至2015年7月17日，故本院核算酌情判处博雅公司向63961部队支付2015年7月18日至2015年12月8日期间的租金。涉租土地一直处于博雅公司控制下，63961部队要求博雅公司支付土地使用费理由正当，考虑到双方对于涉租土地事宜多次交涉，博雅公司自2016年启动损失评估程序，无法按照正常模式经营收益，对于租赁标的用途产生一定影响，本院参考租金标准酌情判处博雅公司支付土地占有使用费的数额。就违约金，63961部队与博雅公司于《租赁合同》中对转租权予以明确约定，未经63961部队同意，博雅公司不得擅自转租、分租涉租土地。博雅公司表示转租行为均报批获准，但仅提交了2006年就涉租土地部分转租给京福马（北京）石油制品有限公司征得63961部队的书面准许，未能提交其他证据材料予以证明，且后续转租、分租主体均系车辆维修或销售单位，不具备明显辨识转租行为的特征。在63961部队对此予以否认的情况下，不能认定出租方对于转租行为知情或未提出异议发生默认的法律效果。63961部队主张违约金于法有据，本院予以支持。就损失一节，63961部队与博雅公司已就擅自转租权约定责任承担及违约金数额，承租人向次承租人收取的超出出租人应收租金收益的部分并非出租方的实际损失，63961部队以此主张赔偿损失于法无据，本院不予支持。
关于反诉，博雅公司与63961部队租赁关系持续至2015年12月8日，此期间博雅公司占有使用涉租土地并转租经营获取收益，现博雅公司要求返还2013年度、2014年度租金依据不足，本院不予支持。就损失一节，依据《租赁合同》约定，因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。由此可知，双方签约之初将军队政策调整归入不可抗力因素予以处理，概述双方均不承担责任，但并未明确“责任”具体指向及内容，属约定不明确，故应依法处理。因不可归责于双方之事由导致合同解除的，相应损失由双方按照公平原则分担为宜，本院酌情确定双方对合理损失各承担一半责任。关于实物资产损失，实物资产评估中对于主厂房及附属设施的估值面积虽超出审批的4208平方米，但地上建筑物作为统一整体不具备单独区分条件，且砖墙等附属设施较为明显且直观，63961部队对于博雅公司为经营汽车4S店扩建、增建的附属设施应属知情，未于合理期限内提出异议，视为63961部队同意扩建行为，且涉租土地地上物均归属63961部队所有，本院以主厂房、厂区及附属估值酌情确定损失，并判处63961部队予以分担。设备及物品分项可由博雅公司拆除或另行处理，并非不可移动添附物，本院对此部分不予认定。博雅公司主张经营损失的计算依据系转租收益，而其转租行为未获得出租方同意，有悖合同约定，且因部队政策调整致合同解除，博雅公司主张经营损失依据不足，本院对此不予支持。合同解除后，63961部队应当返还博雅公司租赁保证金，本院对于博雅公司该项诉求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队与被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司签订的《军队房地产租赁合同》（2004装房租合字第010053号）、《北苑1甲3号土地租赁补充协议》（2004装房租合字第010053号之附件）于二〇一五年十二月八日解除。
二、被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司于本判决生效之日起七日内按现状向原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队交付北京市朝阳区安外北苑1甲3号土地及地上建筑物。
三、被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队租金二十一万五千元。
四、被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司于本判决生效之日起七日内按年租金三十万元的标准向原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队支付自二〇一五年十二月九日至实际腾退土地期间的占有使用费。
五、被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队违约金十万元。
六、原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司租赁保证金十万元。
七、原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司损失六百万。
八、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队的其他诉讼请求。
九、驳回被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
实物资产鉴定费213209元，由原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队负担106605元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司），由被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司负担106604元（已交纳）。经营损失鉴定费59464元，被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司负担（已交纳）。
本诉案件受理费157408元，由原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队负担142753元（已交纳），由被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司负担14655元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队）。反诉案件受理费197794元，由原告（反诉被告）中国人民解放军63961部队负担54500元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司），由被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司负担143294元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙 琪
人民陪审员 罗小灵
人民陪审员 史文军
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 李剑奇