广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4215号上诉人(原审原告)：叶鉴洪，住广州市荔湾区。委托代理人：沈金桃，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市荔湾区骏业阁业主委员会，住所地广州市。负责人：李庆云。委托代理人：赵少伟、黄佳慧，广东颐和律师事务所律师。上诉人叶鉴洪因与被上诉人广州市荔湾区骏业阁业主委员会（以下简称骏业阁业委会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶鉴洪上诉请求：撤销一审判决，改判支持叶鉴洪一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定48633.25平方米为有表决权的建筑面积不当。依常识，一栋房屋的走道、电房、管井、梯间等构成该房屋的应分摊建筑面积，这些应分摊面积已经在每一套房屋中作了分摊并记录在每一户房屋的房地产权证里。叶鉴洪在一审中提出骏业阁有表决权的房屋建筑面积是57697.0245平方米，依据是骏业阁的《房屋面积测量成果报告书》。根据相关法律法规，房地产权证所列举的建筑面积为有效的建筑面积。业主的房产证上已经清楚记载骏业阁的房屋总面积为57697.0245平方米，该面积应是法定的有效面积。叶鉴洪在一审中已提供足够的证据证实骏业阁业委会提出的面积是错误的。骏业阁业委会二审答辩称：同意一审判决，不同意叶鉴洪的上诉请求。叶鉴洪向一审法院提起诉讼，请求判令：1、骏业阁业委会在2016年7月30日作出的骏业阁第二次业主大会决议：“同意选聘新的物管公司”无效；2、骏业阁业委会承担本案全部诉讼费用。骏业阁业委会一审答辩称：不同意叶鉴洪的诉讼请求。第二次业主大会是依法召开的，是在居委和街道的见证下进行计票，在2016年6月5日当天公布了投票结果，得到了双过半业主的同意，并于2016年7月30日进行公某。公某期间未收到业主异议，最后作出业主大会决议。这一过程程序合法。一审法院查明事实：叶鉴洪是广州市荔湾区文昌南路xx号E110铺的业主。骏业阁业委会于2015年1月成立，任期从2015年1月12日至2020年1月11日，于2015年8月28日经广州市荔湾区人民政府华林街道办事处办理了备案登记。2016年4月3日，骏业阁业委会在小区内公某《骏业阁第二次业主大会通知》，通知全体业主召开骏业阁小区第二次全体业主大会，对现有物业公司评定，以决定是否选聘新的物管公司或维持现状，投票时间为2016年4月23日至2016年6月5日上午10时。2016年6月5日，骏业阁业委会举行现场表决结果统计仪式，并制作了《骏业阁第二次业主大会表决结果汇总统计表》，内容为：业主总人数为470人，参加投票的业主人数为308人，同意选聘新的物管公司的业主人数为307人，同意维持现状的业主人数为1人，弃权及未参加的业主人数为162人，同意选聘新物管公司的业主人数占业主总人数的比例为65.32%；小区建筑物总面积48633.25平方米，参加投票业主的专有部分面积之和为26967.6408平方米，同意选聘新的物管公司业主的专有部分面积之和为26847.6408平方米，同意维持现状业主的专有部分面积之和为120平方米，弃权及未参加的业主的专有部分面积之和为21665.61平方米，同意选聘新物管公司业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例55.204%。同日，骏业阁业委会发布了《关于第二次业主大会投票结果公某》，明确公某期为2016年6月5日至2016年7月5日。如业主对于投票有异议，依法持身份证件与骏业阁业委会联系，进行核查。2016年7月30日，骏业阁业委会发布《骏业阁第二次业主大会决议》并在小区内予以公某，告知全体业主：在公某期内，未有业主提出有效异议，现作出以下业主大会决议：骏业阁业主大会同意选聘新的物管公司。叶鉴洪称骏业阁业委会于2016年8月1日才贴出上述决议，但没有提供相关依据。叶鉴洪为证明骏业阁建筑总面积是57697.0245平方米，2016年7月30日的业主大会决议未经小区过半数面积业主同意的事实，提供了广州市房地产测绘所出具的《房屋面积测量成果报告书》，该报告记载：文昌南路#72#76#78#88的总建筑面积为57697.0245平方米。叶鉴洪认为应以该测量报告书中的总建筑面积为依据。骏业阁业委会对该报告书的真实性予以确认，但认为该面积还包括了共有部分、公建部分和市政的面积，这些部分不属于法律规定的有表决权的面积。骏业阁业委会为证明骏业阁建筑物总面积为48633.25平方米的事实，提供了骏业阁首届业主大会筹备组于2015年1月8日公某的《业主委员会委员候选人表决结果汇总统计表》，该统计表记载的建筑物总面积为48633.25平方米，该表格的监票人为广州市荔湾区华林街彩园社区居民委员会主任谭某，表格落款处有广州市荔湾区华林街彩园社区居民委员会盖章。叶鉴洪对该统计表真实性确认，但认为与本案无关。一审庭审中，叶鉴洪确认，骏业阁业委会于2016年7月30日作出的业主大会决议已经过半数业主同意，但未经小区过半数面积业主同意，故不符合法律关于“双过半”的规定。另据一审法院于2016年10月28日向广州市荔湾区人民政府华林街办事处（以下简称华林街办事处）调查关于骏业阁小区建筑物总面积的问题，该办事处人员回复称：骏业阁小区业委会的工作都是在房管局和街道办的指引下进行的，其建筑总面积48633.25平方米是由业委会筹备组统计、核对，面积来源分两部分：一、住宅部分由小区物业管理公司提供；二、商铺部分由区房管局向市档案馆查册所得。业委会筹备组按程序进行公某后报街道办备案。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，叶鉴洪对于骏业阁业委会于2016年7月30日作出的业主大会决议已经过半数业主同意无异议，但对该决议是否经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意存有异议，庭审中，双方争议的焦点在于骏业阁小区内“建筑物总面积”的认定。根据《广东省物业管理条例》第二十二条第一款第（一）项的规定，专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。因此，在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当对全部所有权人进行专有部分面积统计，进而相加计算。同时，建筑区划内，除了专有部分、共有部分，还有属于市政公用部分的场所及设施，该部分不能计算在建筑物总面积内。本案中，叶鉴洪以广州市房地产测绘所出具的《房屋面积测量成果报告书》记载的总建筑面积作为《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十二条第一款中的“建筑物总面积”显然与上述法规规定的不一致。关于骏业阁小区建筑物总面积48633.25平方米已在华林街办事处备案，现有证据并未反映骏业阁业委会以48633.25平方米作为骏业阁建筑物总面积计算选票比例存在错误，因此叶鉴洪认为2016年7月30日的业主大会决议未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意依据不足，对叶鉴洪的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定，一审法院作出如下判决：驳回原告叶鉴洪的诉讼请求。案件受理费100元，由原告叶鉴洪承担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，叶鉴洪向本院提交证据材料如下：1、《广州市不动产登记查册表》（该查册表载明如下内容：“房产地址：荔湾区文昌南路72号，76号，78号，xx号（除已抵押给南岗农村信用社的外详见附记）”，使用土地面积及建基面积均为2824.43平方米，建筑面积：55534.59平方米）；该查册表第2页“登记附注”中“城市规划房屋用途：······地下室应配套自行车库面积不少于747平方米，机动车库面积不少于4916平方米，首层应配套公厕面积50平方米，群楼内应配套工业品市场面积不少于2000平方米。”），拟证明骏业阁总建筑面积为57697.02平方米，包括地下室车库、商业楼群及住宅，地下室配套有自行车库、机动车库、公厕。其中只有自行车库747平方米、公厕50平方米作为业主共有面积，而机动车库面积应计入骏业阁建筑物专有部分面积。因此，一审法院仅凭居委会主任的询问笔录，认定骏业阁建筑物专有部分面积仅包括住宅面积及商铺面积没有事实依据。2、骏业阁的物管公司广州广某物业管理有限公司2017年4月17日出具的《情况说明》，拟证明该公司管理服务范围包括地下负一、二层机动车库，首层至四层商铺，五层办公性质用房及六层至二十五层住宅。换言之，地下负一、二层车库作为骏业阁的配套设施和组成部分，符合建筑物专有部分的特征，属于骏业阁建筑物专有部分面积。3、广州广某物业管理有限公司加盖印章的“黄某名下商铺清单”,拟证明黄某名下总建筑面积已经是3990.11平方米。对此，骏业阁业委会质证意见如下：对于证据1的真实性、合法性予以认可，但该证据与本案无关。该查册表第2页“登记附注”中的“城市规划房屋用途”相关内容只是陈述规划的事实，与本案所争议的建筑物总面积无关，其登记附注的并非专有面积，反映的只是部分规划。根据《广州市物业管理暂行办法》第29条第1款第1项的规定，小区的业主投票权数是由首次业主大会筹备组核实确认，2015年1月8日公某的《业主委员会委员候选人表决结果汇总统计表》已确认小区的专有建筑面积。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据载明的数据完全错误，与事实不符。对证据3黄某名下建筑面积清单的真实性、合法性、关联性均不予认可。即使该清单是真实的，由于第一次业主大会是在2014年召开的，《骏业阁首次业主大会业主商铺情况表》及《骏业阁首次业主大会公房（住宅部分）情况表》反映的是2014年的情况。据骏业阁业委会所知，黄某作为大业主后来有收购其他业主的商铺，其名下现有商铺面积大于《骏业阁首次业主大会业主商铺情况表》所列面积300多平方米，是属于正常范围，且其个人名下产权面积增加及减少不能证明小区建筑总面积有增加或减少。第二次业主大会同意选聘新的物管公司业主的专有部分面积之和为26847.6408平方米，乘以2为53695.2816平方米，这说明只有涉案小区建筑物总面积大于53695.2816平方米时，本次业主大会决议才无效，但现在叶鉴洪提供的数据相差仅仅300多平方米，根本不影响业主大会决定的合法性。骏业阁业委会向本院提交了如下证据材料：1、加盖“广州市荔湾区人民政府华林街办事处城市管理科”公章的《骏业阁首次业主大会业主商铺情况表》；2、加盖“广州市荔湾区人民政府华林街办事处城市管理科”公章的《骏业阁首次业主大会公房（住宅部分）情况表》。骏业阁业委会表示，该两份情况表为广州市荔湾区人民政府华林街办事处向广州市荔湾区房管局申请，由广州市荔湾区房管局向广州市档案馆查册后，交给广州市荔湾区人民政府华林街办事处，再由该街道办事处交给骏业阁业委会筹备组。拟证明一审判决书第4页第三自然段，广州市荔湾区人民政府华林街办事处陈述的“面积来源分两部分：……二、商铺部分由区房管局向市档案馆查册所得”，其中表述为“商铺部分”存在遗漏，遗漏了车位，《骏业阁首次业主大会业主商铺情况表》所列的明细是包括了商铺及车位在内的，《骏业阁首次业主大会公房（住宅部分）情况表》的明细中包括了公房商铺部分，即文昌南路00xx号D1AC41A38D1C29共五个商铺352.4344平方米。3、“骏业阁面积明细”，骏业阁业委会表示，该明细表包括了住宅、商铺及车位在内，该明细表最后一页为“骏业阁面积总计”即涉案小区建筑物总面积，其中A座11182.41687平方米，B座11758.63333平方米，C座11140.7884平方米，五楼、商铺、车位11439.5723平方米（不包括5个公房，商铺面积352.4344平方米；其中无名字产权共14个，总面积240.5953平方米），以上面积合计48521.4109平方米。48521.4109平方米加上5个公房商铺面积352.4344平方米减去无名字产权14个总面积240.5953平方米，得出48633.25平方米；该明细表中A、B、C座均为住宅，住宅的相关数据均为广州广昕物业管理有限公司提供的给华林街办事处，由该办事处提供给骏业阁业委会筹备组。对此，叶鉴洪质证意见如下：对《骏业阁首次业主大会业主商铺情况表》及《骏业阁首次业主大会公房（住宅部分）情况表》的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。一审法院于2016年10月28日就骏业阁建筑总面积向华林街办事处进行询问调查时，华林街办事处城市管理科当时陈述：关于骏业阁建筑总面积是由骏业阁业委会筹备组进行统计核对、予以公某，并将相关资料提交华林街办事处备案，华林街办事处收齐资料后予以备案，属于告知性备案。可见，该情况表的面积是骏业阁业委会筹备组统计核对的，华林街办事处只是盖章备案，并非对资料数据的真实性予以确认。《骏业阁首次业主大会业主商铺情况表》中黄某的建筑面积3678.7044平方米包括商铺与车位，但广州广某物业管理有限公司盖章确认的黄某名下商铺清单显示其现在的商铺面积已经是3990.11平方米，由此可见该情况表有遗漏。证据3，叶鉴洪从广州广某物业管理有限公司处取得了住宅部分的全部数据，叶鉴洪持有的数据与“骏业阁面积明细”数据存在如下不一致之处：A1602，叶鉴洪的数据是122.46平方米，骏业阁业委会的数据是120.46平方米，相差2平方米；B908，叶鉴洪的数据是37.82平方米，骏业阁业委会的数据是34.82平方米，相差3平方米；B1702，叶鉴洪的数据是91平方米，骏业阁业委会的数据是60平方米，相差31平方米；B1703，叶鉴洪的数据是93平方米，骏业阁业委会的数据是60平方米，相差33平方米；骏业阁业委会的数据缺少了A2104（82平方米）及C2104（177.17平方米），相差259.17平方米（82平方米+177.17平方米=259.17平方米）；其余数据，叶鉴洪的数据与骏业阁业委会的数据一致。由于叶鉴洪的数据与骏业阁业委会的数据不一致，因此叶鉴洪对“骏业阁面积明细”的真实性不予确认。针对叶鉴洪对骏业阁业委会提交的上述证据3“骏业阁面积明细”的质证意见，骏业阁业委会表示：叶鉴洪所述的叶鉴洪数据与骏业阁业委会数据之面积差异总额为328.17平方米，该差异数据即使真实，也不影响第二次业主大会决议的效力。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对叶鉴洪的上诉意见，本院认定如下：《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据《广东省物业管理条例》第二十二条第一款第（一）项的规定，专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。因此，在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当对全部所有权人的专有部分面积进行统计，进而相加计算建筑物总面积。叶鉴洪上诉提及的“一栋房屋的走道、电房、管井、梯间等该房屋的应分摊建筑面积”，属于业主共有部分范畴，不属于业主专有部分面积，不应计算在建筑物总面积内。本案中，叶鉴洪主张将广州市房地产测绘所出具的《房屋面积测量成果报告书》记载的总建筑面积57697.0245平方米，认定为《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条第一款中规定的“有表决权的房屋建筑面积”，显然没有扣除业主共有部分，其该项主张缺乏依据，本院不予采纳。鉴于骏业阁小区建筑物总面积48633.25平方米已在华林街办事处备案，现有证据并未反映骏业阁业委会以48633.25平方米作为骏业阁建筑物总面积计算选票比例存在错误，一审法院认定叶鉴洪认为“2016年7月30日的业主大会决议未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意”依据不足，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定，判决驳回其诉讼请求，并无不当。叶鉴洪上诉虽坚持其“涉案《骏业阁第二次业主大会决议》无效”的诉请，但并未能充分举证证明涉案《骏业阁第二次业主大会决议》未经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，本院对其该项诉请不予支持。上述叶鉴洪二审中提交的证据材料，不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。综上所述，叶鉴洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人叶鉴洪负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年六月二日书记员  黄妙丽杨旦