江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终1035号
上诉人（原审原告）昆山华德宝通力扶梯设备有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇长江北路欧美工业园。
法定代表人于颖，董事长。
委托代理人丁亮亮，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人曹春雨，江苏六典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨武。
委托代理人杨彬。
被上诉人（原审被告）张艳梅，女1978年4月28日生，居民身份证号码4127281978********，汉族，住安徽省界首市砖集镇郑庄行政村魏陈庄**号。
委托代理人杨冲。
上诉人昆山华德宝通力扶梯设备有限公司（下称华德宝公司）因与被上诉人杨武、张艳梅借款合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆巴民初字第0222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：杨武与张艳梅系夫妻关系。
2007年7月19日，杨武进华德宝公司工作。因杨武违反公司员工手册规定，2012年7月25日，华德宝公司合法解除与其劳动合同关系。
2007年，华德宝公司及相关公司与昆山市阳澄湖房产有限公司达成协议，由华德宝公司组织职工向昆山市阳澄湖房产有限公司认购房屋。
2008年12月11日，华德宝公司法定代表人于颍作为甲方与杨武作为乙方签订《协议》，该协议载明：甲方系华德宝公司董事局主席及主要股东，为稳定员工队伍，令员工们安居乐业，因此对华德宝公司购房自住的，以先借款后补助的形式帮助员工支付首期付款。鉴于乙方拟购昆山市巴城镇石牌凤栖园62幢201室住宅，计131.28平方米，房屋总价262560元，经乙方提出，向甲方借款，现经双方协商，达成如下具体协议：1、乙方借款金额为21600元；2、甲方支付该借款的方式为将款汇至昆山市阳澄湖房产有限责任公司。汇款方式可以直接以甲方名义汇款，也可以华德宝公司的名义汇款。借款的金额以汇款凭证为准，乙方不再向甲方出具借条。甲方汇款凭证即视为借条。3、如果乙方为华德宝公司工作满五年或五年以上，则甲方表示愿意将上述借款赠与乙方，即乙方不再需要归还借款。乙方不需要归还借款所需要的时间应该与乙方向银行贷款的时间相同，但不低于五年。该房五年以后可以自由买卖，但如果买房非本系统员工，则乙方应归还甲方的全部赠款。4、如果乙方在华德宝公司工作时间不满五年，则乙方愿意无条件将其所购房屋由甲方（含甲方指定人员或单位，下同）按85%市场价格优先回购。甲方回购房屋的目的为给新来员工提供居住条件，不在市场进行销售，也不赚取差价。甲方支付给乙方的回购房款为：乙方本人直接支付给开发商的首期款、缴纳的办证税费和通过银行的还贷款项。上述款项为甲方向乙方回购时付给乙方的全部款项。为保证乙方利益，该款项在乙方腾空房屋后七天内通过甲方律师楼向乙方支付。乙方此前居住期间的水电煤气等费用由乙方自行结算清楚。5、五年的工作时间自购房屋首付款之日起计算。凡在购买前已在华德宝工作满一年计算半年，但上限是不超过一年。不满五年的时间的计算方式：首付款之日起至乙方自动离职或华德宝公司与乙方提前依法解除合同之日。6、如果乙方在华德宝公司工作不满五年，又不愿意办理甲方的优先回购手续，则乙方应向甲方承担违约责任，支付违约金。同时甲方有权通过在华德宝公司所在地进行诉讼的方式确认甲方的优先购买权。7、乙方可以出租房屋，但必须事先书面告知甲方，并服从甲方的统一管理，否则视为违约。8、房地产证由乙方保管。9、乙方如需向银行贷款，同意将贷款情况告知甲方或授权甲方直接向银行询问。如提前还贷，同意如此，且应在办理还贷手续前书面告知甲方。如不告知甲方，径行将房屋转让，则应向甲方支付违约金，并归还向甲方所借款本金及累计利息，利息按年利率8%计算。10、违约金为房屋市场价格的50%。11、为确保员工利益，甲方将严格执行《劳动法》及华德宝公司的《劳动手册》，并将其作为本协议的附件，确保不随便与乙方解除劳动关系，让乙方安心工作。甲方于颍签字，乙方杨武签字，华德宝公司在第三方处加盖公章。审理中，于颖个人发表声明表示其当时系以法定代表人身份签订协议，系履行职务行为。
2009年1月16日，杨武与昆山市阳澄湖房产有限责任公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定由杨武购买凤栖园第15幢1单元201室，面积131.28平方米（上方手书面积为130.9平方米），付款方式为首付80060元，按揭186000元。2009年2月27日，昆山市阳澄湖房产有限公司出具收据载明：收凤栖园62号201室房款（抵华德宝公司预收款）21600元。2010年8月5日，昆山市巴城镇凤栖园15号楼201室房屋办理了产权登记，所有权人登记为杨武及配偶张艳梅共同共有。
另查明：凤栖园小区施工时使用施工编号，后使用公安编号。凤栖园（施工编号）62幢201室对应现在的凤栖园15幢201室（公安编号）。
审理中，经华德宝公司申请，原审法院摇号确定苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司对昆山市巴城镇凤栖园15号楼201室的市场价格进行评估，该房屋于估价时2015年7月2日的市场价格为53万元。华德宝公司为此支出评估费4900元。
以上事实由华德宝公司提供的（2013）苏中民终字第1392号判决书、（2013）苏审二民申字第807号、协议、证明、《商品房买卖协议》、收据、《声明》、评估报告，杨武、张艳梅提供的房屋产权证及双方当事人陈述予以证实。
华德宝公司在原审中诉请法院判令：1、杨武、张艳梅履行协议约定的义务，将昆山市巴城镇凤栖园15号楼201室也就是协议所约定的62幢201室房屋由华德宝公司按照市场价格的85%回购，并配合办理过户手续；2、杨武、张艳梅返还华德宝公司赠与的购房首付款21600元；3、杨武、张艳梅因未配合办理回购房屋所产生的违约金，按照市场价格的50%标准支付给华德宝公司；4、诉讼费用由杨武、张艳梅承担。
原审法院认为：本案争议焦点为：一、协议书的性质。二、现昆山市巴城镇凤栖园15号楼201室与协议中昆山市巴城镇凤栖园62号楼201室的关系。三、华德宝公司回购本案所涉房屋之主张能否成立。四、华德宝公司主张杨武、张艳梅返还21600元并按房屋市场价格的50%计算违约金之主张能否成立。
一、双方签订的《协议》性质。1、关于协议的主体。该协议书，于颍虽然作为甲方签字，但于颍个人发表声明表示其系履行职务行为，相关权利归属于公司。华德宝公司亦表示出借款项及与阳澄湖房产公司签订的总体框架协议均是公司行为，杨武也表示当时开会说的都是公司，由公司与员工签订协议，公司出小部分款项以借款形式给员工支付首付款，明确说的是公司出借款项；且从阳澄湖房产出具的收据来看，冲抵的也是华德宝公司公司所付款项。故本案中协议的主体应认定为华德宝公司、杨武双方之间的协议，由华德宝公司主张权利，并无不妥。2、关于协议的性质。华德宝公司认为该协议属于附条件的赠与合同，在杨武工作满五年时，华德宝公司将21600元赠与杨武，杨武工作不满五年，则可按约定收回房屋；杨武认为该协议属于劳动协议，违反了劳动法关于违约责任的约定，应属于无效，且该协议显失公平。原审法院认为，协议的定性，应以协议的主要内容为依据。劳动合同系指劳动者与用人单位确定劳动关系，明确双方权利和义务的协议，其主要内容应围绕用工主体、工作时间、薪资待遇等内容展开。附条件的赠与是指当事人对赠与约定一定的条件，把条件的成就与否作为赠与行为的效力发生或者消灭的前提。本案中的协议显然不属于劳动合同也非典型的附条件赠与协议。本案中的协议既涉及到借款、华德宝公司赠与款项、涉案房屋事宜，也围绕员工工作年限进行了约定。协议开篇载明以借款形式帮助支付首付款，后续内容紧紧围绕借款的归还及无需归还等相关情况进行约定，故原审法院将本案案由定为借款合同纠纷。
二、现昆山市巴城镇凤栖园15号楼201室与协议中昆山市巴城镇凤栖园62号楼201室的关系。关于该争议，原审法院认为，协议约定的62号楼201室房屋面积与《昆山市商品房购销合同》机打面积相同，施工编号为62号楼201室的房屋对应现在公安编号为15号楼201室的房屋，2009年2月27日昆山市阳澄湖房产公司的收据载明收到杨武房款21600元，并注明收款事由为收凤栖园62号楼201室房款（抵华德宝公司预收款）；庭后原审法院向昆山市阳澄湖房产公司核实情况，昆山市阳澄湖房产公司陈述其与华德宝公司购房协议书中凤栖园61号、62号楼即对应现在的凤栖园14号、15号楼，62号楼201室（即现在15号楼201室房屋21600元缴款收据原件在其公司）。原审法院认为，上述情况足以认定协议中所载明的凤栖园62号楼201室与现公安编号为15号楼201室的房屋为同一房屋。
三、华德宝公司回购本案所涉房屋之主张能否成立。华德宝公司依据协议中约定的“如杨武为公司工作不满五年，则愿意无条件的将其所购房屋由公司按85%市场价格优先回购；如工作不满五年，又不愿意办理优先回购手续，则应当支付违约金，同时公司方有优先购买权”要求回购杨武的房屋。原审法院认为，华德宝公司该回购主张不成立。理由为：1、本案基础法律关系为借款关系，双方附属约定以工作是否满五年作为是否需要偿还借款，随之递延出工作不满五年产生房屋回购的问题。涉案凤栖园15号楼201室房屋虽然系杨武通过华德宝公司组织向昆山市阳澄湖房产有限公司购买，但该房屋产权系杨武、张艳梅所有。华德宝公司通过借款21600元给杨武，并约定在一定条件下优先回购，行使优先回购权。回购房屋是指出售人在一定条件下将买受人向其购买的房屋买回，涉案房屋系杨武向昆山市阳澄湖房产有限公司购买，初始产权并非华德宝公司所有，因此协议中的回购并非真正意义上的回购，行使优先回购权因双方并未约定同等条件及需杨武有出售意愿时方能行使，相反还约定了按市场价格的85%计算，故综合协议内容，究其实际意思应指华德宝公司出借21600元给杨武后，杨武在公司工作不满五年，则杨武同意将其向昆山市阳澄湖房产有限公司购买的房屋按市场价格的85%转让给华德宝公司。该约定一定条件下的房屋转让，实质上系借款合同延伸出的债之担保，以房屋买卖之合同担保借款之协议，虽然该协议并非明确约定华德宝公司出借款项给杨武，杨武在其公司工作不满五年，则涉案房屋归属华德宝公司，但实际上，该条款仍属于非典型担保，违反我国担保物权法定的基本原则，该条款应认定为无效。2、本案协议虽渊源于借款，但对借款的所有限制性条件均为杨武是否在华德宝公司工作满五年。按债之通义，华德宝公司出借款项给杨武享有的权利应该是请求杨武还本付息，而不应以杨武是否在其公司工作满五年作为条件进而享有强制购买杨武房屋的权利。按照协议中的逻辑，渊源于21600元借款，最终以杨武在华德宝公司工作是否满五年作为是否强制购买杨武的房屋，其中心为杨武工作年限问题，一旦工作不满五年，则杨武承受房屋被强制购买的责任。本案协议虽然不属于劳动合同，但关于工作年限的约定产生的违约责任，显然违反我国劳动合同法关于劳动者择业自由及劳动合同法关于劳动者违约责任的规定，该条款仍应认定为无效。故原审法院对华德宝公司请求回购涉案房屋之主张不予支持。
四、关于华德宝公司主张杨武返还21600元并按房屋市场价格的50%计算违约金之主张。原审法院认为，关于华德宝公司出借21600元给杨武用于购房之事实，结合双方签订的协议，杨武的购房合同、21600元的付款收据及昆山市阳澄湖房产公司的出具的房屋编号对应表及相关证据，足以认定。华德宝公司出借款项旨在稳定员工队伍提升员工积极性，只有杨武在员工公司按照约定方式计算工作满五年，该21600元杨武才不需要归还。现按照双方约定的计算方式，杨武在华德宝公司公司工作不满五年，并且非因华德宝公司原因解除劳动合同，不符合华德宝公司将借款赠与杨武的条件，故杨武理应将21600元借款归还华德宝公司。关于华德宝公司主张的违约金，原审法院认为，该违约金的基础是杨武不履行回购手续，而原审法院已认定关于回购条款无效，故违约金条款缺乏适用基础。但杨武确实未在华德宝公司处工作未满五年，亦未归还借款，给华德宝公司造成损失已属必然，杨武应当赔付华德宝公司损失。原审法院充分考虑杨武在华德宝公司处工作时间按照双方约定的计算方式接近五年之事实，并参照协议中约定的利率8%标准，酌情认定杨武应赔付华德宝公司的损失按照年利率8%标准自2012年7月26日（华德宝公司与杨武解除劳动合同次日）起计算至实际还款之日止。
综上，上述借款发生在杨武、张艳梅夫妻关系存续期间，并用于购买家庭所居住的房屋，杨武、张艳梅应归还华德宝公司借款21600元并偿付损失（以21600元为基数，按照年利率8%标准从2012年7月26日起计算至实际还款之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国劳动合同法》第二十五条之规定，判决：一、杨武、张艳梅在判决生效之日起十日内归还华德宝公司借款21600元并偿付损失（计算方式：以21600元为基数，按照年利率8%标准从2012年7月26日起计算至实际还款之日止）。二、驳回华德宝公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5328元，房屋评估费4900元，合计10228元，由华德宝公司承担9128元，杨武、张艳梅承担1100元。杨武、张艳梅应承担的1100元，于判决生效后十日内给付华德宝公司。
华德宝公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案案由应为附条件赠与合同纠纷，而不是简单的借款合同纠纷。本案中协议里华德宝公司虽然以借款的名义为杨武支付了21600元购房首付款，但是该款实质上是附条件赠与了杨武。华德宝公司在代为支付该款时其目的并非是从杨武处将该款于将来某一时间索要回来，而是让获得该赠与的员工安居乐业，认真工作，当然其所附的条件就是为华德宝公司工作满五年。华德宝公司赠与杨武的还不仅仅限于21600元的首付款。实际上，综合整个协议的形成背景和过程来看，一并赠与的还有杨武以公司员工的身份享受低价购买该处房屋的资格。原审法院混淆了借款合同和附条件赠与合同的区别。二、本案为民事法律关系，应当适用民法通则、合同法的相关规定，而非适用劳动合同法。原审法院已经在认定双方签订的协议性质时明确“本案中的协议显然不属于劳动合同”，但在认定协议效力时又以违反《中华人民共和国劳动合同法》的相关规定认定协议无效，显属矛盾。三、原审法院对“回购”理解错误，《协议》中所述的“回购”并非一个规范的法律术语。按照协议前后文的理解，此处约定的“回购”是指杨武未满足赠与所附条件，即杨武如果未在公司工作满五年，则其自愿将涉案房屋以市场价格的85%出卖给华德宝公司，这一约定本身也是建立在双方意思自治的基础上，并不存在强制与否的问题。一审法院认为“强制购买”的说法曲解了《协议》的本意。华德宝公司和杨武订立《协议》是建立在双方互惠互利、平等协商的基础上，华德宝公司以85%的市场价格购买该房屋，并没有侵害杨武的既得利益，按照评估价530000元的85%市场价格，已远超出其当时的买入价266059元，杨武仍然从中获得了巨大的经济利益。故请求二审法院撤销原判，依法支持华德宝公司的原审诉请。
杨武与张艳梅对原审判决无异议。
二审查明事实与原审一致。
本院认为：本案中，华德宝公司与杨武签订的协议中约定华德宝公司为稳定员工队伍，令员工们安居乐业，因此对员工购房自住的，以先借款后补助的形式帮助员工支付首期付款21600元。经杨武提出，向华德宝公司借款，华德宝公司支付借款的方式为将款项汇至昆山市阳澄湖房产有限责任公司。协议还约定如果杨武为华德宝公司工作满五年或五年以上，则华德宝公司表示愿意将上述借款赠与杨武，即杨武不再需要归还借款。如果杨武在华德宝公司工作时间不满五年，则杨武愿意无条件将其所购房屋由华德宝公司按85%市场价格优先回购。协议的定性应以协议约定的内容为依据。从上述协议内容来看，华德宝公司系为提升员工积极性，以借款形式帮助员工支付购房首付款鼓励购房，原审法院根据该协议约定的权利义务认定为借款合同并无不当。上述协议签订后，杨武又与昆山市阳澄湖房产有限责任公司签订了《昆山市商品房购销合同》，杨武依约支付了所购房屋的剩余款项并已取得该房屋的所有权证。按照协议约定，杨武为华德宝公司工作满五年，则无需归还21600元借款，如不满五年，则华德宝公司将按85%市场价格回收杨武所购房产，回收房款包括杨武支付给开发商的首付款、杨武缴纳的办证税费及银行的还贷款项，杨武系基于员工身份与华德宝公司签署了上述协议，该约定显属关于员工工作年限约定产生的违约责任，违反我国劳动合同法关于劳动者择业自由及劳动合同法关于劳动者违约责任的规定，该约定应认定为无效。故华德宝公司上诉认为其与杨武签订的协议系基于杨武为华德宝公司工作年限达成的附条件的赠与合同的上诉理由不能成立。原审法院对华德宝公司请求回购涉案房屋之主张不予支持于法有据。由于华德宝公司出借给杨武21600元用于购房事实清楚，根据双方签订的协议，杨武在华德宝公司工作不满五年，且非因华德宝公司原因解除劳动合同，不符合无需归还借款的情形，故杨武理应将21600元借款归还华德宝公司。原审法院判决杨武、张艳梅归还华德宝公司借款21600元并偿付以21600元为基数，按照年利率8%为标准从2012年7月26日起计算至实际还款日止的利息损失并无不当。综上，华德宝公司在本案中的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5328元，由上诉人昆山华德宝通力扶梯设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 宏
审 判 员 祝春雄
代理审判员 孙楚楚
二０一六年四月二十八日
书 记 员 徐立晨