安徽省潜山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潜民一初字第00288号
原告（反诉被告）：桂相明，男，1974年3月3日生，汉族，农民，住安徽省潜山县。
委托代理人：林志耘，潜山县法律援助中心律师。
被告（反诉原告）：潜山县德深房地产开发有限公司。
法定代表人：蒋德深，该公司总经理。
委托代理人：余乐水，安徽天柱律师事务所律师。
原告桂相明诉被告潜山县德深房地产开发有限公司（以下简称德深公司）和反诉原告德深公司诉反诉被告桂相明商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理。依法由审判员张文胜适用简易程�于2014年8月19日公开开庭进行了审理。2014年12月5日，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告桂相明及其委托代理人林志耘和被告德深公司的法定代表人蒋德深及其委托代理人余乐水到庭参加诉讼。在本案审理中，桂相明于2014年2月12日向本院提出司法鉴定申请，经本院委托，2014年6月30日潜山县价格认证中心作出价格鉴定结论（本院于2014年7月10日收悉）。本案现已审理终结。
桂相明诉称：2007年3月12日，桂相明与德深公司签订一份《商品房买卖合同》，约定德深公司将其待建的“皖潜花园”第二幢二层203号单元房出售给桂相明，面积115平方米，价款164220元，交房时间为2008年8月20日，首付款100000元，二层楼现浇时付60%，房子封顶时付90%，余款在交钥匙时付清。合同签订当日，桂相明即给付预付款50000元。合同签�后，德深公司又取得了“皖潜花园”第二幢相邻土地的使用权，故此，德深公司将两处土地合并建设“皖深大厦”商住楼，一、二层为商场，三层以上为住宅。桂相明得知后，要求德深公司变更合同，德深公司虽同意将桂相明换到“皖深大厦”，但总是以未取得商品房预售许可证为由不予变更合同，时至今日，“皖深大厦”已完工并取得了商品房预售许可证，桂相明再次要求变更合同，德深公司却要求加价，双方协商未果以致成讼。2013年3月8日，桂相明曾向法院提起诉讼，德深公司表示同意和解，桂相明遂于2013年8月28日撤回起诉，但撤诉后，德深公司于2013年8月30日单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》，并对相关损失不予赔偿。故诉至法院，要求：1、确认德深公司于2013年8月30日单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》的行为无效；2、判令德深公司返还桂相明购房款50000元，并自2007年3月12日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至该购房款付清之日止；3、判令德深公司赔偿桂相明现购房与订立合同时购房的差价损失388815元；4、判令德深公司给付桂相明赔偿金50000元；5、判令德深公司给付桂相明违约金50000元。
德深公司答辩并反诉称：2007年3月12日，桂相明与德深公司签订一份《商品房买卖合同》，约定桂相明订购“皖潜花园”二幢203室住房一套，首付购房款为100000元，余款分期支付。但在合同签订后，桂相明仅支付了50000元首付款，余下首付款称推迟几天支付，但经多次催缴，其一直未付，德深公司即答复桂相明要追究其违约责任。2013年8月份，德深公司向桂相明发出解除合同的通知，符合法律规定，双方的合同关系已解除。桂相明的诉求没有事实根据，请法院驳回其诉讼请求。另外，桂相明已构成合同违约，�照合同约定，桂相明应支付违约金20000元，故反诉要求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、桂相明向德深公司支付违约金20000元。
桂相明在庭审中辩称：双方签订的《商品房买卖合同》中约定首付款100000元与分期付款的约定是矛盾的，实际约定的首付款是50000元，德深公司在开具100000元首付款收据后又更换成50000元收据，所以桂相明并没有违约，请法院驳回其反诉请求。
桂相明为证明其所主张的事实，向本院提交以下证据：
证据一、《商品房买卖合同》及补充协议原件各一份。主要内容为：2007年3月12日，桂相明与德深公司签订一份《商品房买卖合同》及一份补充协议，约定德深公司将其待建的“皖潜花园”第二幢二层203号单元房出售给桂相明，面积115平方米，价款164220元，交房时间为2008年8月20日等。
德深公司对该证据质证认为：真实性和合法性没有�议，但该证据证明了首付款是100000元，签订合同的时间就是交付首付款的时间，而桂相明仅交付首付款50000元，其已违约在先。
证据二、收据原件一份。主要内容为：2007年3月12日，潜山县德深建筑安装工程有限公司出具收据收取桂相明预订房款50000元。
德深公司对该证据质证认为：真实性没有异议，系德深公司委托潜山县德深建筑安装工程有限公司代为收取桂相明的购房款50000元，但该证据正说明桂相明仅交付了首付款50000元，双方对合同的首付款没有变更。
证据三、致桂相明客户的函原件一份。主要内容为：2013年8月30日，德深公司向桂相明出具函件，要求解除双方于2007年3月12日签订的《商品房买卖合同》。
德深公司对该证据质证认为：真实性没有异议，德深公司行使合同解除权在桂相明起诉后一年内行使，符合法律规定。
证据四、鉴定书及鉴定费收据原�各一份。主要内容为：2014年6月30日，潜山县价格认证中心作出《关于皖潜花园203号住宅房的价格鉴定结论》，鉴定结论：皖潜花园203号住宅房于2014年5月8日价格鉴定基准日的价格为553035元。桂相明花去鉴定费3000元。
德深公司对该证据质证认为：对鉴定书持有异议，鉴定书参照的标的物不是同类段的房屋，其缺乏客观性。且桂相明一直拖到现在才要求交房，2008年的房价应在每平方米2000元以下。对鉴定费不持异议。
证据五、民事裁定书原件及复印件各一份。主要内容为：2013年8月28日，本院裁定准许桂相明撤回对德深公司关于房屋买卖合同纠纷一案的起诉。2013年9月18日，本院裁定对桂相明起诉德深公司房屋买卖合同纠纷一案按撤诉处理。
德深公司对该证据质证认为：不持异议。
德深公司为证据其所主张的事实，向本院提交以下证据：
证据一、《商品房买卖合�》复印件一份。主要内容为：与桂相明提交证据一中《商品房买卖合同》内容一致。
桂相明对该证据质证认为：不持异议。
证据二、收据复印件一份。主要内容为：与桂相明提交证据二内容一致。
桂相明对该证据质证认为：真实性没有异议，合同虽然写了首付款100000元，但实际收了首付款50000元，说明双方有协商确认的过程。
证据三、潜山县商品房预售许可证复印件一份。主要内容为：2013年2月1日，潜山县房地产管理局向德深公司颁发了皖深大厦1#楼商品房预售许可证，同意从2013年2月1日起预售。
桂相明对该证据质证认为：不持异议。
证据四、致桂相明客户的函复印件一份。主要内容为：与桂相明提交的证据三内容一致。
桂相明对该证据质证认为：真实性不持异议。
证据五、公证书复印件一份。主要内容为：2013年9月5日，潜山县公证处出具公证书，公证�确认因德深公司的申请，公证处公证员马立兵陪同德深公司工作人员于2013年8月30日向桂相明妻子冯结云送达了德深公司的致桂相明客户的函。
桂相明对该证据质证认为：不持异议。
证据六、庭审笔录复印件一份。主要内容为：本院于2013年6月2日对（2013）潜民一初字第01053号案所作庭审笔录。
桂相明对该证据质证认为：真实性不持异议。但应能确认首付款由100000元更改为50000元。
证据七、潜山县房地产管理局情况说明原件一份。主要内容为：2014年11月2日，潜山县房地产管理局出具情况说明，反映德深公司于2008年开发皖潜花园1#楼商品房项目，该局颁发了商品房预售许可证。该项目剩余建设用地经国土局请示县政府批准，并入皖潜大道与新建路交叉口北侧地块，后由德深公司竞拍取得使用权，兴建皖深大厦商住楼项目，并由该局颁发了商品房预售许可证。
桂相明对该证据质证认为：不持异议。
证据八、潜山县商品房预售许可证复印件一份。主要内容为：2008年5月4日，潜山县房地产管理局向德深公司颁发了皖潜花园1#楼商品房预售许可证，同意从2008年5月4日起预售。
桂相明对该证据质证认为：不持异议。
证据九、潜山县人民政府批复及潜山县国土资源局请示复印件各一份。主要内容为：2009年6月16日，潜山县国土资源局向县人民政府出具《关于县城皖潜大道与新建路交叉口北侧地块土地收购及出让方案的请示》。2009年7月22日，潜山县人民政府向县国土资源局出具《关于县城皖潜大道与新建路交叉口北侧地块土地收购及出让方案的批复》。
桂相明对该证据质证认为：不持异议。
经本院通知，鉴定人徐某庭作证，主要内容为：鉴定人对价格鉴定过程及参照依据等当庭作出了说明和接受了质询。
桂相明对该证据质证认为：不持异议。
德深公司对该证据质证认为：鉴定基准日为2014年5月8日没有依据，成交价格的依据不真实，鉴定参照对比物高于鉴定物的各项系数，所以鉴定人所作的鉴定结论不能作为定案依据。
本院对上述证据认证如下：
对桂相明提交的证据认证：证据一客观真实，能反映涉讼双方签订合同的内容，本院予以采信。证据二客观真实，能反映桂相明已向德深公司交纳首付款50000元的事实，本院予以采信。证据三反映了德深公司已向桂相明书面通知解除合同，其客观性本院予以采信。证据四反映本院委托鉴定机构作出的鉴定书及鉴定机构收费情况，德深公司虽持异议，但其并未提供相反证据推翻该证据，本院对该证据予以采信。证据五能反映涉讼双方的诉讼过程，本院予以采信。
对德深公司提交的证据认证：证据一、证据二、证据四与桂相明提供的相关证据内容相同，本院予以采信。证据三、证据五、证据七、证据八、证据九客观真实，桂相明不持异议，本院予以采信。证据六客观真实，能反映涉讼双方在前次诉讼中诉讼过程，本院予以采信。
对鉴定人徐某庭作证证言认证：该证据符合证据的三性，鉴定人能某、合理说明鉴定的过程和参照标的物的依据等相关事实，德深公司虽持有异议，但异议理由缺乏事实根据，且未提供相反证据予以推翻，本院对该证据予以采信。
综合双方当事人的举证、质证、诉辩意见及本院认证，本院认定以下事实：
2007年3月12日，桂相明与德深公司签订一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容如下：1、德深公司将其待建的“皖潜花园”（建筑层数为地上六层）第二幢二层203号住宅房出售给桂相明，建筑面积约115平方米。2、单价每平方米1428元，房屋总价款164220元，首付款100000元，二层楼现浇时付60%，房子封顶时付90%，其余款在交钥匙时付清。逾期付款超过20日的，出卖人有权解除合同，将该宗房屋另行出售，买受人支付违约金20000元，此款在已交房款中扣除，余下房款待房出售后，出卖人再返还给买受人，但不计息。3、出卖人交房时间为2008年8月20日前。4、规划、设计变更约定：双方约定自合同签字后，规划、设计如有变更，在质量没有影响的条件下，双方不得退换，如有单方违约，违约方应付对方违约金50000元整。
上述合同签订当日，德深公司向桂相明开具100000元收款收据一份，因桂相明实际交付首付款50000元，德深公司的法定代表人蒋德深即找到桂相明家，将原100000元收据收回，重新向桂相明出具了一份50000元预订房款收据，收据以潜山县德深建筑安装工程有限公司名义出具（德深公司当庭确认该款由德深公司收取），收据注明收款时间为2007年3�12日、交款人桂相明、预订房款50000元、二#楼203室字样。
2008年5月4日，德深公司取得“皖潜花园1#楼”建筑面积2000平方米商品房的《商品房预售许可证》。同时，德深公司在其相邻处拟开发建设“皖潜花园2#楼”商品房项目。德深公司在开发建设上述“皖潜花园2#楼”过程中，经潜山县国土资源局请示潜山县人民政府批准，原“皖潜花园2#楼”使用的土地并入皖潜大道与新建路交叉口北侧地块，由潜山县土地收储中心收购、出让，德深公司通过竞拍取得该地块的使用权，原“皖潜花园2#楼”项目变更为“皖深大厦1#楼”项目，德深公司在“皖潜花园2#楼”待建的原基上扩建为“皖深大厦1#楼”，楼层、结构、面积均发生了变更，现“皖深大厦1#楼”一至三层为商业用房，四层至十四层为住宅房，该工程已于2013年10月份完工。2013年2月1日，德深公司取得“皖深大厦1#楼”�筑面积15145平方米商品房的《商品房预售许可证》。
因开发项目发生变更，上述合同约定的“皖潜花园”第二幢二层203号住宅房已实际不存在，2013年正月，桂相明与德深公司曾协商变更原合同，德深公司拟将“皖深大厦1#楼”八层中一套住宅房出售给桂相明，但双方对现房屋执行的销售价格发生争议，双方未能达成一致意见。
2013年5月31日，桂相明向本院对德深公司提起诉讼，要求德深公司履行商品房买卖合同向桂相明交付房屋或者赔偿经济损失，同年8月28日，桂相明向本院撤回起诉。同年9月2日，桂相明以同样理由和诉求再次向本院对德深公司提起诉讼，同年9月18日，因桂相明未预交受理费，本院裁定该案按撤诉处理。
2013年8月30日，德深公司向桂相明妻子冯结云送达了致桂相明客户的函一份，函件向桂相明函告解除双方于2007年3月12日签订的《商品房买卖合同�。经德深公司申请，潜山县公证处对该送达情况作了保全行为公证，并出具公证书一份。2014年2月8日，桂相明遂又向本院提起本案诉讼。
在本案审理中，经桂相明申请，本院依法委托潜山县价格认证中心于2014年6月30日作出《关于皖潜花园203号住宅房的价格鉴定结论》，鉴定结论：皖潜花园203号住宅房于2014年5月8日价格鉴定基准日的价格为553035元。桂相明花去鉴定费3000元。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：德深公司于2013年8月30日向桂相明通知解除双方签订的《商品房买卖合同》的行为是否有效，及双方如何承担民事责任问题。
针对上述焦点问题，本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。但合同解除权期限在法律没有规定或当事人没有约定时，其应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。桂相明与德深公司于2007年3月12日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，虽然签订合同时德深公司未取得《商品房预售许可证》，但因基于潜山县人民政府对涉案房屋占用土地并入相邻地块进行收购、出让的批准，致使德深公司的开发项目发生变更，且变更后的“皖深大厦1#楼”已依法取得了《商品房预售许可证》，故上述双方签订的《商品房买卖合同》不违背法律规定，应属合法有效。上述《商品房买卖合同》中对付款方式、付款期限和逾期付款违约责任作出了约定，即“首付款100000元，二层楼现浇时付60%，房子封顶时付90%，其余款在交钥匙时付清。…逾期付款超过20日的，出卖人有权解除合同，将该宗房屋另行出售，买受人支付违约金20000元，此款在已交房款中扣除，余下房款待房出售后，出卖人再返还给买受人，但不计息”，而在实际履行中，桂相明仅于签订合同时向德深公司交付首付款50000元，其后又未补交下剩的首付款，桂相明已构成逾期付款违约，对此，德深公司可以在一年内行使合同解除权，德深公司在逾期之后行使合同解除权理应不能支持，但鉴于本案涉讼房屋已实际不存在，无法履行合同，已不能实现合同目的，德深公司于2013年8月30日书面通知桂相明解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同实际情况，且符合法律规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除情形，故其解除合同行为仍然有效。合同解除后，德深公司应退还桂相明首付款50000元，按照合同约定，桂相明应向德深公司支付违约金20000元。另外，在签订合同时，德深公司就开发建设的“皖潜花园2#楼”在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下，�擅自将其待建房屋通过签订《商品房买卖合同》的形式向桂相明出售，违背了行政审批程序，后因政府部门审批将“皖潜花园2#楼”项目地块并入相邻地块进行收购、出让，致使“皖潜花园2#楼”项目最终变更为“皖深大厦1#楼”项目，其开发建设的楼层、结构、面积均发生了变化，原“皖潜花园2#楼”二层203号住宅房已实际不存在，而现“皖深大厦1#楼”二层为商业用房，致使双方签订的《商品房买卖合同》无法履行，对此，德深公司明显具有缔约过失责任，按照公平合理的原则，德深公司应向桂相明承担缔约过失的赔偿责任。考虑以上因素，结合桂相明实交房款与合同总价款的比例，参照“皖潜花园2#楼”二层203号住宅房鉴定价值553035元，桂相明的已付首付款50000元应获得的实际利益为（553035元－164220元）×30.45%（50000元／164220元）﹦118394.17元。桂相明的其他诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）桂相明与被告（反诉原告）潜山县德深房地产开发有限公司于2007年3月12日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告（反诉原告）潜山县德深房地产开发有限公司退还原告（反诉被告）桂相明购房款50000元，并限于本判决生效之日起3日内履行；
三、被告（反诉原告）潜山县德深房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）桂相明因缔约过失而致桂相明可获得的利益损失118394.17元，并限于�判决生效之日起3日内履行；
四、驳回原告（反诉被告）桂相明的其他诉讼请求；
五、原告（反诉被告）桂相明向被告（反诉原告）潜山县德深房地产开发有限公司支付违约金20000元，并限于本判决生效之日起3日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费9388元，由桂相明负担5688元、由潜山县德深房地产开发有限公司负担3700元；反诉受理费300元，由桂相明负担；鉴定费3000元，由桂相明负担1000元、由潜山县德深房地产开发有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判长 张文胜
审判员 胡晓红
审�员贾娟娟
二〇一五年三月四日
书记员 潘 峥
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
…（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履�合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，�是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。