广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初3005号
原告张业成，男，1976年5月22日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托代理人莫敏灵，广东经纶律师事务所律师。
被告张锦芳，女，1947年7月12日出生，汉族，原籍罗定市，现住佛山市。
委托代理人李政，广东碧辉律师事务所律师。
委托代理人陈诗红，广东碧辉律师事务所实习律师。
原告张业成诉被告张锦芳定金合同纠纷一案，本院于2016年12月13日以房屋买卖合同纠纷立案受理后，依法适用简易程序由审判员李云福独任审判，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。张业强及其与原告张业成的委托代理人莫敏灵，被告委托代理人李政、陈诗红到庭参加了诉讼。本院已作出（2016）粤5381民初3005号民事裁定书驳回张业强的起诉。本案现已审理终结。
原告诉称：张业强与原告张业成系兄弟关系，被告张锦芳是位于罗定市某街道某新村某巷某号房屋（下称“讼争房屋”）的实际控制人。2016年10月15日，原、被告双方经协商，就原告购买被告的讼争房屋达成一致，约定：原告以40万元购买被告的上述讼争房屋，被告协助原告办理该房屋的房产证和准建证；原告当天交付5万元定金；被告于10月16日开始办理有关手续直至可以过户，再由双方共同前往罗定市某街道国土所申请将讼争房屋办至原告名下，原告同日支付剩余款项35万元给被告。双方经协商达成一致后，原告当场以现金向被告交付了定金5万元，被告同时向原告出具了收据予以确认。然而，被告在收取原告支付的定金后却反悔，拒不履行办证义务，原告多番催告，却遭到被告及其家人以各种借口搪塞、推却。原告认为，原、被告双方就房屋买卖合同的标的物、交易价、付款、办证及定金等必备条款已达成一致的约定，是双方的真实意思表示，对双方均有约束力；被告收取了原告5万元定金作为双方履约的担保，但被告拒不履行义务，依法应双倍返还定金。为维护原告的合法权益，现向人民法院起诉，请求判令：一、被告向原告双倍返还定金共10万元；二、被告向原告支付自起诉之日至付清所有款项之日止以定金10万元为本金按银行同期贷款利率计算的利息；三、诉讼费用由被告负担。
为证明其主张，原告提供了如下证据：一、身份证，证实原告的身份信息及诉讼主体资格；二、收据，证实原、被告双方就买卖讼争的房屋达成一致后，原告于2016年10月15日向被告交付了定金5万元；三、光盘一张、录音、录像的文字内容，反映2016年10月29日录像、2016年11月14日录音各一段，证实被告收取定金后拒绝按约定继续与原告交易过户，已构成根本违约，应双倍返还定金；四、涉案房屋的照片4张，证明讼争房屋的位置及现状，涉案房屋已经报装了门牌：某新村某巷某号，但门前现未有挂上门牌。
被告辩称：一、张业强并非本案适格的原告，法院应驳回张业强对被告的起诉。原告的婶婶黄惠英是原、被告的中间人，主要是通过电话沟通，意欲与原告达到不可告人的目的。被告认为，一直以来是张业成提出购房意愿，而张业强并没有向被告提出过购房意愿，因而张业强并非本案适格的原告。二、本案原、被告双方尚未达成买卖房屋的合意，房屋买卖合同并未成立。从原告提交的视频证据可知，原、被告尚在商谈买卖房屋的购买价、税费、过户费用等事宜，双方并没有对房屋购买价、税费、过户费用等协商一致，更没有对支付购房款的具体时间、地点及方式作任何协商，即双方并没有对买卖房屋达成合意，房屋买卖合同尚未成立。另外，根据2016年10月15日的《收据》，原、被告达成合意的买卖对象是土地使用证及准建证，并非房屋。三、被告收取的5万元为诚意金，并非定金。原告张业成交付给被告的5万元，是原告为了预订购买讼争房屋的土地使用证和准建证的钱，属于订金诚意金，并非定金。在写下收据当天，被告并不清楚订金的“订”字如何写，就问了原告张业成，原告张业成说是罗定的“定”，但实际是“订”。由于被告年纪较大，文化程度较低，分不清“订”与“定”的区别，所以就按原告张业成所说的罗定的“定”来写。原告交付订金只是单方行为，不具有担保性质，因而涉案的款项5万元为诚意金，不适用合同法第一百一十五条的规定，法院应驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。四、被告并无违约行为，本案交易失败不得归责于被告。本案之所以发生，归责于中间人黄惠英沟通不到位以及传达信息有误或原告与中间人恶意串通。被告通过电话与黄惠英讲讼争房屋的转让价为45万元，但黄惠英对原告张业成讲的转让价是40万元。被告之所以想以45万元卖房，是因为想将其变现，以支付在佛山购房的房价款45万元。正是因为传达信息错误或原告与中间人恶意串通，导致被告与原告之间无法协商一致，双方对买卖房屋无法达成合意，因而被告并无违约行为，无需承担违约责任。五、本案原告的行为不符合交易习惯，有串通第三人意欲赚取不义之财，损害被告利益之嫌。原告早年因借款无能力偿还，现在巨额债务缠身，有赚钱还债的动机和目的。不动产作为一种宝贵的财产，一般来说民众在确定购买不动产前会先到原地察看，了解不动产的结构及现状。被告的房屋是有多年楼龄的不动产，长期空置，原告若有意购买，必会提出到现场看房的意愿，但是原告从未提出到现场看房的意思表示，也从未向被告提出查看不动产权属证明的原件，这显然不符合交易习惯。另外，原告明知被告的房屋为被告与配偶的夫妻共同财产，在被告明确告知其丈夫及其他家人对卖房一事并不知情的情况下，原告并没有提出任何异议，还要交订金给被告，这明显不符合常理。对此，被告认为原告有串通第三人欺负老人家，意欲赚取不义之财，损害被告利益之嫌。综上，请法院查明事实，依法驳回原告对被告的诉讼请求。
被告提供了以下证据：1、被告的身份证，证实被告的身份情况及诉讼主体资格；2、土地使用证、广东省乡（镇）村建筑许可证，证明讼争房屋只取得土地使用证及准建证，未取得房产证；3、被告的结婚证，证明被告与许桂泉为夫妻关系，讼争房屋为夫妻共同财产。
对原告提供的证据，经庭审出示质证，被告对证据一、二、四的真实性、合法性、关联性没有提出异议，确认证据四中编号1的照片显示的房屋正是讼争房屋，对证据二中的收据的定金性质有异议，认为5万元应是“订”金而非“定”金，且该5万元是原告张业成交付的诚意金，与张业强无关，该收据只能证实原告已向被告支付购买某新村土地使用证和准建证诚意金5万元，不能证实原、被告双方就买卖房屋事宜达成一致；对证据三的光盘，被告不认可其真实性、合法性，光盘中的视频内容经过剪辑，对话内容不连贯，对原告整理的录音录像的文字内容不认可其真实性，文字内容避重就轻，不能客观反映原对话内容，原告提供的该组证据反而证实了原告张业成与被告、中间人黄惠英尚在商谈买卖房屋的价款、税费、过户费用等事宜，双方并没有对房屋买卖达成合意，房屋买卖合同尚未成立。
对被告提供的证据，经庭审出示质证，原告对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有提出异议，原告确认被告曾向原告承诺只能出具土地使用证和准建证，被告并承诺凭这两个证件将讼争房屋办至被告名下之后再过户给原告，对证据3的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，原告认为即使讼争房屋为夫妻共同财产，也不影响本案的合同效力。
综合原、被告的诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经双方质证无异议的证据，本院予以采信，并作为认定本案有关事实的依据。对有异议的证据，本院将综合本案案情及与其他证据佐证情况进行认定。原告提供的光盘一张及反映光盘内容的录音、录像文字内容，因文字内容里记录有多处某一时间段内“不清”、“混乱不清”、“混乱”，该组证据未必能够反映事实之全部，但因被告并未否认录音、录像反映的双方存在协商行为的事实，且被告在答辩中亦引用视频证据证实原、被告双方在商谈买卖房屋的购买价、税费、过户费用等事宜，因此，本院确认原、被告双方存在因买卖房屋的购买价、税费、过户费用等事宜产生分歧而进行协商的事实。对于被告提交的其与许桂泉的结婚证以证明讼争房屋是夫妻共同财产的事实，因本案原、被告双方并未签订房屋买卖合同对财产进行事实处分，故该证据与本案无关，本院不予采纳。
经审理查明：被告张锦芳的娘家与原告张业成同村。被告是座落于罗定市某街道某开发区一处国有土地的使用权人，其于1999年8月13日取得《广东省乡（镇）村建筑许可证》，随后在该土地上建设有一层房屋，于2013年4月1日取得该土地的使用权确权，土地使用权证号：罗府国用（2013）第001X号，使用权面积83.7平方米，但未办理房地产权证。2016年10月初，被告打算卖掉其位于某开发区的房屋转而到佛山市另外购置房产，在中间人黄惠英的联络下，张业强、原告张业成与被告双方就买卖上述房屋相关事宜展开协商，原告出价40万元购买被告的上述房屋。2016年10月15日，原告、张业强的妻子岑小梅、中间人黄惠英在被告的要求下，与被告一起到佛山市被告打算购置房产的中介公司，原告张业成当场交付50000元给被告，被告当场开具《收据》给原告张业成收执，《收据》载明：今收到张业成交来购罗定市某新村土地使用证和准建证的人民币定金伍万（50000）元。被告在经手人处签名并加盖指模。随后，被告当即将该50000元转交中介公司作为其另购房产的定金。
被告收取上述50000元后回到罗定着手办理涉案房屋的相关手续，办好涉案房屋的地址门牌为某新村某巷某号。此后，因被告认为买卖房屋的价格应为45万元及双方对税费、过户费的承担问题发生分歧，被告便不愿将房屋出卖给原告，涉案房屋并未最终办理转户到原告名下。经多次协商无果，原告诉至本院要求被告双倍返还定金，被告则将涉案房屋另行出卖。庭审中，被告承认涉案房屋已转卖给别人，且房产证已经办好并已过户给买家。
本院认为：本案属定金合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，但法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式；法律规定房地产转让应当签订书面转让合同。本案中，原、被告就被告享有的土地使用权及地上建筑物的转让进行协商，并未签订书面合同，也未通过实际履行造成房地产已有效转让的法律事实，因此，双方并未成立房屋买卖合同关系。被告抗辩认为原、被告双方的房屋买卖合同并未成立的意见合理有据，本院予以采纳。本案以房屋买卖合同纠纷立案，不符合案件事实，应予更正。虽然原、被告双方房屋买卖合同关系尚未成立，但被告打算转让房屋，原告有意购买该房屋，双方就房屋买卖这一交易行为的意思表示明确，在经过协商后，原告为此向被告交付定金50000元，并由被告立下收据交原告收执，双方从而形成了定金合同关系。现双方产生纠纷导致房屋买卖合同关系不能成立，原告起诉要求双倍返还定金，本案应属定金合同纠纷。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，定金除可作为主合同债务履行的担保外，还可作为订立主合同的担保。本案中，双方并未签订房屋买卖合同，即主合同尚未订立，但原告张业成交付定金，被告写下《收据》，该《收据》明确了款项的性质为定金，合同的双方当事人为原告张业成和被告张锦芳，合同标的为“购罗定市某新村土地使用证和准建证”，结合本案原、被告双方争议的内容，由于土地使用证和准建证本身并无交易的价值，其交易的价值体现在该两证承载的土地使用权及后续可以办理的房屋所有权上，因此，根据《中华人民共和国担保法》第九十条关于定金应当以书面形式约定、并应约定交付定金的期限及定金合同从实际交付定金之日起生效的规定，本院认为该《收据》已具备了定金合同的要素，其担保的债务为：双方待交付定金时口头约定的条件成就后签订相应的房屋买卖合同并继续履行各自的义务，故原告张业成与被告之间已成立定金合同关系并发生法律效力，双方均应按当时的约定待相应条件成就后订立主合同并继续履行。被告抗辩一再声称双方尚未达成买卖房屋的合意，但根据交易习惯、被告收取定金后着手办理相关手续的事实行为等，双方事实上对房屋买卖的意思表示明确并已就相关事宜进行协商，进展到以定金作担保的阶段并实际发生了交付定金的事实，故本院认定双方已就房屋买卖事宜的核心内容（包括买卖的价款）达成合意，但由于未正式签订书面合同，双方仍可就交易的细节继续协商。被告在履行双方约定的过程中就房屋购买价、税费、过户费用等事项与原告产生分歧，导致双方的约定未能继续履行。庭审中，被告承认涉案房屋已出卖给别人，房产证已经办好并已过户，可见被告在双方的争议尚未定论前已将涉案房屋另行出卖，导致双方不再具备签订房屋买卖合同的基础条件，主合同已不能订立。被告的行为违背了诚实信用原则，应承担主合同不能订立的缔约过失责任。现原告主张被告双倍返还定金，理据充分，本院予以支持，被告应向原告张业成返还定金的双倍即100000元。至于原告要求被告支付自起诉之日至付清所有款项之日止以定金10万元为本金按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
对于被告抗辩提出的意见和主张，合理有据的部分，本院予以采纳，不合理部分不予采纳。本案定金合同的双方当事人为原告张业成与被告，有《收据》予以证实，就返还双倍定金的诉讼权利，与张业强无关，张业强没有提供充分的证据证实其与本案有直接的利害关系，故张业强不是本案适格的诉讼主体，对其提出的起诉，本院依法另行作出驳回张业强起诉的裁定。对于被告答辩认为其收取的50000元为诚意金而非定金及其无法分清“订”金与“定”金的区别的意见。首先，由被告亲笔写下的《收据》明确载明收取的款项性质为定金；其次，被告是完全民事行为能力人，其对自身作出的民事行为理应有充分的认识与理解；再次，被告在收取定金后当场将款项交给中介公司作为其另外购置房屋的定金，即可认定其对定金的性质是充分理解的；因此，被告这一抗辩意见理据不足，本院不予采纳。对于被告提出本案争议的发生是因为中间人沟通不到位传达信息有误甚至与原告恶意串通的答辩意见。本院认为，交易行为中即使存在中间人的联络沟通，但因无代理关系存在，故最终决定权也在交易的双方。原告张业成直接向被告本人交付定金，交易双方有充分地沟通协商的机会，故对双方产生的交易分歧，不应归责于中间人。因此，被告提出的该项答辩意见无理，本院不予采纳。对于被告认为原告有串通第三人意欲赚取不义之财损害被告利益之嫌的意见，因被告并未提供充分证据予以证实，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：
一、由被告张锦芳于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金的双倍即100000元给原告张业成。
二、驳回原告张业成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元（原告已预交），由被告张锦芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 李云福
二〇一七年三月九日
本件与原本核对无异
书记员 黄锦清