山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第235号
上诉人（原审被告）山东志成置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人魏和，董事长。
委托代理人展玲，山东科创律师事务所律师。
委托代理人张玉箫，山东科创律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）崔新师，男，1980年1月19日出生，回族，武警山东总队东营支队干事，住山东省东营市。
委托代理人尚华兴，男，1960年12月29日出生，汉族，济南市天桥区发改委法律顾问，住济南市。
上诉人山东志成置业有限公司（以下简称志成公司）因与被上诉人崔新师房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2013）天民园初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人志成公司的委托代理人展玲、张玉箫，被上诉人崔新师的委托代理人尚华兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2007年12月13日崔新师与志成公司签订商品房买卖合同一份，双方约定崔新师购买志成公司开发的位于济南市某小区商品房一套，建筑面积为94.41平方米，地下室面积为22.87平方米。双方在合同第十条约定，志成公司应在规定的期限内积极办理房屋权属登记手续，权属登记中的各种交易税费，由双方按国家有关规定各自交纳，如因志成公司原因不能在崔新师接收商品房并提供必要协助之日起三百六十个工作日内取得房屋权属证书，双方同意按以下方式处理：1、崔新师退房……；2、崔新师不退房，志成公司按总房价款的每日万分之一向崔新师支付违约金，志成公司继续办理房屋权属证书。合同签订后，崔新师向志成公司实际支付房屋总价款480251元，志成公司按约定向崔新师交付了房屋。
2014年5月31日志成公司向崔新师等小区业主下发通知，通知办理房屋所有权证的各项手续均已完善，某房管局已受理某小区1号-4号楼房屋初始登记手续（即办大证），志成公司在取得大证后随之将为各位业主办理房屋所有权证，尚未缴纳契税和维修基金的业主在2014年6月9日前抓紧到相关部门缴纳，逾期不缴纳而影响办理房屋所有权证的责任由其本人承担，志成公司在2014年6月10日到小区集中收取业主缴费凭证。现房管部门已为崔新师购买的济南市某小区2号楼1-502房屋办理了产权登记，但崔新师尚未到房管部门领取房屋所有权证。因志成公司未在约定的期限内为崔新师办理房产证，志成公司向崔新师支付了自2009年11月至2011年10月的违约金，违约金的标准是以双方约定的总房价款的每日万分之一。2011年10月之后的违约金志成公司未再向崔新师支付。现崔新师提起诉讼，请求志成公司支付迟延办证违约金43222.59元。志成公司认为因其超面积建设需补交相关费用，但行政机关不收取超建部分的费用，后来经政府部门研究后才收缴各项费用，志成公司才具备了办理产权证的条件，这种情况志成公司在签订合同时并不能预见，志成公司违约并非因志成公司的全部原因而造成的。庭审中崔新师明确违约金的计算方式为：自2011年11月1日（志成公司支付违约金终止时间，之前违约金已支付完毕）至2014年6月30日，共计30个月，共计900天，房屋总价款480251元乘以万分之一再乘以900天，计算得43222.59元。志成公司对崔新师上述违约金的计算方式没有异议，但认为未按期办证并非因志成公司的过错造成的，且崔新师没有因逾期办证而造成实际损失，崔新师主张的违约金过高。另，双方签订商品房买卖合同时志成公司的名称为山东志成房地产开发有限公司，后名称变更为山东志成置业有限公司。
原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，依法应予保护。根据合同约定，崔新师向志成公司支付了房屋总价款480251元，志成公司向崔新师交付了房屋。房屋交付后，志成公司应按约定期限为崔新师办理权属登记，但因志成公司超面积建设而需补办相关手续的原因未能及时办理所建楼房的房屋初始登记，是由于志成公司的原因导致崔新师不能在双方约定的期限内取得房产证，志成公司构成违约，其应按约定向崔新师支付违约金。且志成公司已按双方约定的标准向崔新师支付了自2009年11月至2011年10月的违约金，从而证明志成公司对其违约的事实已经予以认可。崔新师要求志成公司支付迟延办证违约金43222.59元，志成公司对崔新师主张的违约金计算方式没有异议，崔新师的主张事实清楚，符合法律规定，予以支持。志成公司主张是因行政机关的原因导致逾期办证，其主张无事实根据，不予支持。双方约定志成公司按总房价款的每日万分之一向崔新师支付违约金，该违约金的标准并不过高，对志成公司认为违约金过高的主张，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：
被告山东志成置业有限公司向原告崔新师支付迟延办证违约金43222.59元，于判决生效之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，由被告山东志成置业有限公司负担。
上诉人志成公司不服原审判决上诉称：一、原审判决认为志成公司的主张无事实依据，属认定事实错误。依照双方签订的商品房买卖合同，地下室为附属物，设计图纸载明的地下室层高为2.199米，并不具有独立的产权。直到2011年复测，才确定1-4号楼地下室的高度为2.31米至2.33米。根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》的规定，地下室增高成为超建面积，需办理房产证。该事实并非志成公司单方面原因造成，志成公司积极缴纳罚款，却因政策原因无法协调，原审判决对此不予认定错误。双方约定的违约金支付条件发生情势变更，志成公司不能为崔新师办理房产证并非志成公司的原因，原审判决对此不予认定错误。二、原审判决不支持志成公司违约金过高的主张，系适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，崔新师并无实际损失，而且在具备办证条件、志成公司尽到通知义务后，因崔新师本人原因迟延领取产权证书，该扩大部分的损失，不应由志成公司负担。因客观上地下室层高增加，志成公司为此补交了高额罚金，而地下室层高增加，其使用更加便利，地下室办理单独的产权证书，也使得其价值得到相应的增长，而崔新师对此未支付任何费用。综上，应驳回崔新师的诉讼请求。
被上诉人崔新师答辩称：双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，受法律保护。因志成公司的原因造成崔新师所购买的商品房逾期办理房产证，且志成公司已按照合同约定支付了2009年11月至2011年10月的违约金，其违约事实已经自认。逾期办证行为必然使崔新师不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，并导致崔新师家属不能办理落户手续，这都给崔新师造成了实际损失。因志成公司的原因造成逾期办证，志成公司应依照合同约定支付违约金。并且当事人在合同中约定了违约金的计算方法，按此方法计算出的违约金不超出司法实践中总房款的20%，同时，不超出依照中国人民银行同期贷款利率计算得出的利息的30%。另，合同法第114条规定了约定违约金的调整制度，该制度内容包括：1、违约金的调整以当事人的申请为前提，法官不得以职权主动调整。2、违约金的调整是对数额的调整而不是对违约金标准的调整。3、对增加违约金的问题法官无需审查是否低于造成的损失，应由守约方承担举证责任。4、对减少违约金的问题应以违约金是否过高作为减少违约金的标准。本案中，业主主张的违约金未超过相关法律规定，志成公司以约定的违约金过高为由请求调整，既没有事实依据，也没有法律依据，应依法驳回志成公司的上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，原审期间志成公司提交的2007年4月的结构设计图、2011年10月的规划确认图、某规划局出具的《关于对山东志成置业有限公司（原山东志成房地产开发有限公司）某路住宅楼项目予以规划确认的复函》及因涉案小区超建面积而向政府相关部门补缴费用的票据证实，涉案小区地下室原设计高度为2.199米，后经规划核实为2.31米-2.33米，涉案小区地下室共计超建1221.64平方米，地上共计超建1248.72平方米，志成公司因超建面积向政府有关部门共计补交各种费用5340645.08元。
二审期间，崔新师和志成公司均认可志成公司已支付崔新师2011年11月前的逾期办证违约金34864元。志成公司提交的济房权证天字第某号房屋所有权证证实，志成公司于2014年6月12日取得了包括涉案房屋在内的某小区2号楼的房产大证。
本院认为：本案中，崔新师与志成公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，对各方的权利义务，应依法予以保护。根据双方合同约定，崔新师按时向志成公司支付了房屋总价款，志成公司亦向崔新师交付了涉案房屋。房屋交付后，志成公司应按约定在崔新师接收商品房并提供必要协助之日起三百六十个工作日内协助崔新师取得房屋产权证书，但因志成公司超规划建设而需补办相关手续的原因，直至2014年6月12日才取得了包括涉案房屋在内的2号楼的房产大证，已构成违约，其依法应向崔新师支付违约金。志成公司已按总房款每日万分之一的标准向崔新师支付了2011年11月之前的违约金。现崔新师要求志成公司按总房款每日万分之一的标准支付自2011年11月1日起至2014年6月的违约金。志成公司辩称其已经支付了崔新师部分违约金，且在崔新师未支付任何费用的情况下，地下室增高和单独办证已使得崔新师从中受益，在崔新师无实际损失的情况下，双方约定的违约金明显过高，其不应再支付该部分违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，崔新师主张因志成公司未能按合同约定的期限协助其办理涉案房产的产权证书，使其对房屋的转让、出租、抵押融资及家属落户均受到影响，已造成实际损失。志成公司则主张崔新师并无实际损失。在双方均未能举证证实的情况下，如果全部支持崔新师的诉讼请求，志成公司承担的逾期办证的违约责任已达78086.59（34864元＋43222.59元）元，占已付房款的百分之十六点三，结合志成公司的履约情况，及地下室的增高和单独办证使崔新师确实从中受益等情况，本院认为该违约金数额明显过高。现志成公司已向崔新师支付逾期办证违约金34864元，本院酌定志成公司还应支付崔新师逾期办证违约金5957元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市天桥区人民法院（2013）天民园初字第734号民事判决；
二、上诉人山东志成置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人崔新师逾期办证违约金5957元；
三、驳回被上诉人崔新师的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费730元，二审案件受理费730元，均由上诉人山东志成置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 黄 力
代理审判员 许海涛
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 王 娜