广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛明法更民一初字第249号
原告黄冠明，男，1954年7月20日出生，汉族，住佛山市高明区。
委托代理人廖建文、蓝相胤，广东正明扬律师事务所律师。
被告曾文强，男，1971年10月21日出生，汉族，住佛山市南海区。
委托代理人黄小霞，广东华法律师事务所律师。
原告黄冠明诉被告曾文强确认合同无效、返还原物纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法由审判员黄永军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖建文、蓝相胤，被告的委托代理人黄小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，为支付建筑工程欠款，佛山市高明区更楼经济发展总公司于2006年9月12日将位于深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块面积合计55亩土地抵顶其所欠原告的工程款2016893.73元，抵顶后，原告依约依法取得了上述土地的使用权，但佛山市高明区更楼经济发展总公司至今未将土地使用证办到原告名下。
经与被告曾文强协商后，原告与被告于2006年11月1日签订一份《土地转让协议》，约定原告将深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块面积合计55亩土地转让给被告，原告协助被告办理土地使用证。由于在签订《土地转让协议》时，原告并未取得上述土地的使用权证，原告与被告经协商后又在同日签订一份《补充协议》，约定“甲（即原告）、乙（即被告）双方签订土地转让协议二个月内，甲方应向乙方提供资料协助乙方办理土地使用权证”、“甲方保证在二个月内提供办证所有的资料，并以其如下财产提供担保。1、位于更楼的原更楼镇制衣厂的土地、房产和租约；2、深步水原造纸厂的厂房及土地约25亩。”、“如甲方在二个月内不能提供资料协助乙方办理土地使用权证的，甲方用来担保的财产作如下处理：1、原更楼制衣厂的土地、房产及租约（该制衣厂以每年10万元租给中礼家具厂）归乙方所有，甲方应协助乙方办理土地、房产的转让，转让所有的费用由乙方负责；2、现深步水造纸厂的旧厂房、土地约25亩租给乙方使用30年，即从二00七年一月一日起至二0三七年十二月三十一日止，以抵顶乙方购买甲方的土地款共175万元。”等等具体的权利义务。《土地转让协议》及《补充协议》签订后，原告依约在2006年11月1日就将位于高明区更合镇更楼深步水（土名）即原更楼深步中学旧址面积为25亩的土地及厂房交付给了被告使用，同时提供了位于更楼的原更楼镇制衣厂的土地、房产和租约给被告占有使用以作为担保。
由于转让所涉及的位于深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块面积合计55亩土地一直都无法取得土地使用权及办理土地性质功能转换手续，原告无法将上述土地过户至被告名下，鉴于此种情况，被告就继续占用位于更楼的原更楼镇制衣厂的土地、房产和位于高明区更合镇更楼深步水（土名）即原更楼深步中学旧址面积为25亩的土地及厂房（也即深步水造纸厂的旧厂房、土地约25亩），所得收益均由被告取得。
原告认为，由于转让所涉及的位于深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块面积合计55亩土地一直都无法取得土地使用权及办理土地性质功能转换手续（至今仍为农业用地），而且土地上所建的建筑物也都没有办理任何报建手续，依法不能转让或出租，所以，原告与被告于2006年11月1日签订的“土地转让协议”属于无效合同。又由于原告所提供的位于更楼的原更楼镇制衣厂的土地、房产之担保财产也是没有取得土地使用权证和产权报建手续的，依法不能作为担保财产，且“补充协议”中所约定的第三条内容又属于无效的流质条款，所以，原告与被告于2006年11月1日签订的“补充协议”也属于无效合同。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，请求法院判令：1、确认原告与被告于2006年11月1日签订的“土地转让协议”、“补充协议”均属无效合同；2、被告位于高明区更合镇更楼深步水（土名）即原更楼深步中学旧址面积为17亩的土地及厂房（也即深步水造纸厂的旧厂房、土地约25亩）和位于更楼的原更楼镇制衣厂的土地及房产返还给原告；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，原告与被告于2006年11月1日签订的《土地转让协议》和《补充协议》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条无效合同的条件，原告应继续履行上述协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告举证如下：
1、中共更楼镇委文件、高明市更楼制衣厂保健食品厂转让合同书，证明原告依约取得位于原更楼制衣厂的使用权，但没有取得产权证。
2、更合镇人民政府批复、支付黄冠明建筑工程欠款协议书各一份，证明原告取得了位于高明区更合镇更楼深步水（土名）即原更楼深步中学旧址面积为25亩的土地及厂房的使用权，但没有取得产权证。
3、转让协议、补充协议各1份，证明原被告签订协议书无效的事实。
4、照片若干张，证明案涉房产现状。
被告的质证意见：对证据1、2、3、4真实性无异议，对证据3证明内容有异议，双方签订的是合法有效的，原告应继续履行。对证据4的证明内容有异议。
庭审中，被告举证如下：
1、原告黄冠明收取被告曾文强175万转让款收据4份、案涉现中礼家俱厂租用地块房产证3本（编号：粤房字第29489542948956）及国有土地使用证2本（编号：明府国用总字（1989）第0624030100004、0624030100006号）、原深步中学地块照片21张，证明被告已向原告支付案涉土地转让款175万元，原告在签订两份协议后即向被告交付案涉地块（包括现中礼家俱厂租用的地块）。被告当时欲推平却遭当地村民拦阻的案涉30亩原深步中学地块，原告至今均未有开发的事实。
2、被告曾文强投资建设的旭成厂设计图纸18份、被告经营的佛山市高明区旭成化工有限公司投资建设明细清单及部分费用单据，证明被告在接收案涉地块后即对案涉地块开发利用并投资超三百万元的事实。
3、被告经营的佛山市高明区旭成化工有限公司设立时营业执照副本及股东内部协议、佛山市高明区旭成化工有限公司2013年营业执照副本各1份，证明被告是实业经营者，非法律所规范和限制的土地炒家的事实。
原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，但证明内容有异议。关于房产性质的是划拨的，不能用于担保。照片的30亩土地，原告一直并未交付给被告，也不是本案诉请的土地。原告交付的25亩是平整好的。但是土地一直没办理功能转换。对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认。对证据3的关联性有异议，与本案无关，对其真实性也无法确认，是内部协议。
经审查，本院对原告举的证据的真实性均予以确认。原告对被告举的证据1的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告举的证据2、3与本案无关联性，本院均不予采信。
经审理查明，本院确认以下事实：
1998年3月，高明市更楼经济发展总公司与原告签订一份《高明市更楼制衣厂、保健食品厂转让合同书》，约定将高明市更楼制衣厂、保健食品厂转让给原告。2006年9月12日，佛山市高明区更楼经济发展总公司与原告签订一份《支付黄冠明建筑工程工程欠款协议书》，约定佛山市高明区更楼经济发展总公司将位于深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块面积合计55亩土地抵顶其所欠原告的工程款2016893.73元。2006年11月1日，原告与被告曾文强签订一份《土地转让协议》，约定约定原告将深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块面积合计55亩土地转让给被告，原告协助被告办理土地使用证。2006年11月1日，原告与被告还签订一份《补充协议》，约定原更楼镇制衣厂的土地、房产和租约作为上述土地转让协议的担保。被告已向原告支付了转让款175万元，并实际使用其中17亩土地，以及对原更楼镇制衣厂的土地及房产进行收益。至今，原告并未取得上述所有讼争的土地使用权、房产的权属登记。
本院认为：本案属于不动产纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。原告未取得本案讼争土地使用权、房产的权属登记，故原告并非本案讼争的土地使用权、房产权属人，其与被告签订《土地转让协议》、《补充协议》均约定了本案讼争土地使用权、房产的流转，故《土地转让协议》、《补充协议》依法应认定为无效合同。
如前上述，且由原告在诉状中自认，原告未取得本案讼争土地使用权、房产的权属登记，故其无权向被告主张返还本案讼争土地使用权、房产，本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：
一、确认原告黄冠明与被告曾文强于2006年11月1日签订的《土地转让协议》、《补充协议》为无效合同；
二、驳回原告黄冠明的其他诉讼请求。
本案受理费20550元，减半收取10275元，由原告黄冠明负担10250元，由被告曾文强负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄永军
二〇一三年十一月十八日
书记员 李倚鸣