淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第02098号
原告靖玲慧。
委托代理人薛培培、董建伟，江苏润淮律师事务所律师。
被告江苏威如房地产有限公司，住所地淮安市清浦区人民南路110号312室。
法定代表人林诗河，该公司董事长。
委托代理人吴茂堂，该公司董事长助理。
委托代理人丁国庆，该公司营销总监。
第三人淮安市住房公积金管理中心，住所地淮安市清河区××东路**号。
法定代表人胡锦尧，该单位主任。
委托代理人金红，该住房公积金管理中心贷款管理处处长。
委托代理人曹守洪，该单位职员。
第三人中国建设银行股份有限公司淮安××支行，住所地淮安市××东路6-2号。
负责人唐亮，该银行行长。
委托代理人高德柱，该银行××支行客户经理。
第三人淮安市住房贷款担保有限公司，住所地淮安市清河区××东路55号房产大厦10楼。
法定代表人蒋国均，该单位董事长。
委托代理人韩相红、王树红，该单位主任。
原告靖玲慧与被告江苏威如房地产有限公司（以下简称威如公司）、第三人淮安市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、中国建设银行股份有限公司淮安××支行（以下简称建行××支行）、淮安市住房贷款担保有限公司（以下简称担保公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由审判员严晓岚担任审判长，与代理审判员严欢、人民陪审员张桂珍组成合议庭于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告靖玲慧及其委托代理人薛培培、董建伟、被告委托代理人吴茂堂与第三人公积金中心委托代理人曹守洪、建行××支行委托代理人高德柱、担保公司委托代理人王树红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告靖玲慧诉称：2014年6月28日，原告就购买友创南门尚城3区3号楼1002号房屋与被告签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价款417499元，被告应于2015年3月31日前交付房屋，若被告逾期交房超过30日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并支付已付房款1%的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告未按合同约定时间交付房屋。原告于2015年5月7日委托律师向被告送达了解除合同通知函，通知被告解除购房合同，并要求被告退还购房款、支付违约金。但被告既不同意解除合同，也不退还房款及支付违约金。故要求判令：1、解除原、被告双方于2014年6月28日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房首付款257499元；3、被告返还原告已付的公积金贷款本金及利息，并将剩余的公积金贷款本息返还给第三人公积金中心；4、被告支付违约金4174.99元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告威如公司辩称：1、不同意解除与原告之间的购房合同，大楼主体早在2013年底全部竣工，造成延期交房的原因是市政水电配套设施不到位，解除合同会造成社会不稳定；2、原告同意支付违约金；3、如法院判决原、被告购房合同解除，要求同时判决解除保证人威如公司与贷款人建行××支行、委托人公积金中心于2014年7月28日签订的《住房公积金按揭贷款保证合同》。
第三人建行××支行述称：2014年7月28日，借款人靖玲慧与贷款人建行××支行、保证人担保公司、委托人公积金中心签订了《住房公积金借款／保证合同》，贷款人受委托人委托，向出卖人发放贷款16万元，该贷款实际所有人系公积金中心。如法院判决原、被告购房合同解除，必然涉及已付购房款的返还问题，要求判决解除该《住房公积金借款／保证合同》，由被告返还全部剩余公积金贷款本息给公积金中心。
第三人公积金中心述称：第三人建行××支行述称属实，如法院判决原、被告购房合同解除，要求同时判决解除该《住房公积金借款／保证合同》，由被告返还全部剩余公积金贷款本息给公积金中心。
第三担保公司述称：第三人建行××支行述称属实，如法院判决原、被告购房合同解除，要求同时判决解除该《住房公积金借款／保证合同》，由被告返还全部剩余公积金贷款本息给公积金中心。
经审理查明：2014年6月28日，原告靖玲慧与被告威如公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买位于淮安市清浦区解放西路100号友创南门尚城3区3号楼1002号房屋，建筑面积75.73平方米，房屋总价为417499元。合同第八条约定出卖人应当在2015年3月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订的次日，原告依约支付了购房首付款257499元。2014年7月28日，原、被告与第三人建行××支行、公积金中心、担保公司签订《住房公积金借款／保证合同》，约定：第三人××建行支行受公积金中心委托向原告发放贷款16万元用于购买诉争房屋，第三人担保公司作为保证人为该贷款行为提供担保，贷款期限10年，自2014年7月28日起至2024年7月28日止，贷款直接划入出卖人在贷款人处开立的结算账户内，按月等额本息还款。同日，被告与第三人建行××支行、公积金中心签订《住房公积金按揭贷款保证合同》，约定威如公司为原、被告与第三人建行××支行、公积金中心、担保公司签订的《住房公积金借款／保证合同》项下债权的实现提供连带责任保证。2014年7月30日，第三人建行××支行受公积金中心委托将上述贷款16万元支付给被告。原告从2014年8月开始向第三人按月偿还贷款本息，截至2015年11月20日累计偿还了贷款本金17714.36元、利息8592.38元。2015年3月31日，《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，被告未按约交付房屋。2015年5月5日，原告向被告邮寄解除合同通知函一份，提出与被告解除《商品房买卖合同》，要求被告立即退还全部购房款，并支付违约金。被告收到通知后不同意解除合同，原告遂诉至本院。
庭审中，原告同意被告直接向第三人公积金中心支付剩余贷款本息。
上述事实，有当事人庭审陈述及原告举证的《商品房买卖合同》1份、被告工商公示信息1份、《住房公积金借款／保证合同》、《住房公积金按揭贷款保证合同》各1份、购房发票2张、还款明细1份、解除合同通知函1份、快递发票1份、契税发票1份在卷印证。上述证据，各方当事人均无异议，本院予以采信。
本院认为，原告靖玲慧与被告威如公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付了全部购房款417499元，被告理应按照合同约定的时间履行交房义务。被告未按约定期限交付商品房，已构成违约。根据合同约定，被告逾期交房超过30日的，原告有权要求解除合同，并要求被告支付已付房款1%的违约金。故原告要求解除合同、被告承担违约金4174.99元的诉讼请求，符合双方合同的约定以及法律规定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告已按约定支付了首付款并通过公积金贷款的方式支付了其余的购房款，之后也按月偿还了银行贷款本息，现原告要求被告退还购房首付款257499元以及已付公积金贷款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定，原、被告双方的商品房买卖合同已解除，原告与第三人签订的《住房公积金借款／保证合同》、被告与第三人签订的《住房公积金按揭贷款保证合同》目的已无法实现，现原告及第三人均要求被告直接向第三人公积金中心支付剩余贷款本息，应视为原告及第三人均要求解除《住房公积金借款／保证合同》，被告与第三人亦同意解除《住房公积金按揭贷款保证合同》，该请求符合法律规定，应予以支持，合同解除后，被告应支付第三人公积金中心依据合同计算的剩余贷款本息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告靖玲慧与被告江苏威如房地产有限公司于2014年6月28日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告江苏威如房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告靖玲慧购房首付款257499元及违约金4174.99元。
三、解除原告靖玲慧与第三人中国建设银行股份有限公司淮安××支行、淮安市住房公积金管理中心、淮安市住房贷款担保有限公司于2014年7月28日签订的《住房公积金借款／保证合同》。
四、解除被告江苏威如房地产有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司淮安××支行、淮安市住房公积金管理中心于2014年7月28日签订的《住房公积金按揭贷款保证合同》。
五、被告江苏威如房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告靖玲慧已偿还按揭贷款本金及利息（数额以至本判决生效时原告实际偿还数额为准）。
六、被告江苏威如房地产有限公司于本判决生效后十日内偿还第三人淮安市住房公积金管理中心本案所涉剩余贷款本息（具体数额以偿还时依据原告《住房公积金借款／保证合同》计算的剩余贷款本息为准）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8014元，由被告江苏威如房地产有限公司负担。
（上述款项请直接支付给权利人或交纳至本院银行账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 严晓岚
代理审判员 严 欢
人民陪审员 张桂珍
二〇一五年十二月七日
书 记 员 夏 日
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。