陕西省延川县人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）陕0622行初47号
原告李梅菊，女，汉族，生于1946年8月20日，高中文化，延安市中级人民法院退休法官。住宝塔区。
委托代理人王良，陕西尚德律师事务所律师。
委托代理人王印发，男，汉族，生于1946年11月23日，延安市国土资源局退休干部，住宝塔区，系原告丈夫。
被告延安市不动产登记局。住所地：延安市新区为民服务中心综合大楼*楼。
法定代表人杜喜平，系该局局长。
委托代理人杜玉涛，陕西厚朴律师事务所律师。
委托代理人南海豹，系延安市不动产登记中心副主任。
第三人陕西祥瑞房地产开发有限公司。住所地：延安市宝塔区锦绣苑小区。
法定代表人李俊祥，系该公司总经理。
委托代理人ＸＸ，陕西树众律师事务所律师。
第三人李俊祥，男，生于1951年11月19日，汉族，陕西祥瑞房地产开发有限公司法定代表人，住延安市宝塔区。
委托代理人张秋生,陕西树众律师事务所律师。
第三人张永军，男，汉族，成年，住祥瑞小区。
第三人张芝菊，女，汉族，成年，住祥瑞小区。
原告李梅菊诉被告延安市不动产登记局、第三人陕西祥瑞房地产开发有限公司及第三人李俊祥、张永军、张芝菊房屋行政登记一案,于2017年6月1日向本院提起行政诉讼。本院当日立案后，于2017年6月7日向第三人陕西祥瑞房地产开发有限公司、第三人李俊祥送达了起诉状副本及参加诉讼通知书，于同年6月9日向被告延安市不动产登记局、第三人张永军、张芝菊邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，于2017年7月5日公开开庭审理了本案。原告李梅菊委托代理人王良、王印发，被告延安市不动产登记局委托代理人杜玉涛、南海豹，第三人陕西祥瑞房地产开发有限公司委托代理人ＸＸ、第三人李俊祥委托代理人张秋生到庭参加诉讼，第三人张永军、张芝菊经邮寄送达开庭传票未到参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李梅菊诉称，原告参加本单位（延安市中级人民法院）集资建房，2006年3月12日与第三人陕西祥瑞房地产开发有限公司签订《延安市商品房购销合同》（合同编号109），履行合同义务取得祥瑞小区3号楼1单101号房屋面积170.38平米的所有权、以及祥瑞小区停车场和院子的共同所有权和使用权。
祥瑞小区域4号楼2单元四套房屋（或者是5号楼）的建设地点占用了祥瑞小区停车场，第三人陕西祥瑞房地产开发有限公司没有经过任何业主同意，擅自修建此处建筑物，被告（当时的房屋登记机关）在明知的情况下，和第三人陕西祥瑞房地产开发有限公司、李俊祥相互串通，由开发公司进行初始登记后，以低廉的价格出售给李俊祥个人，办理房屋转让登记以掩人耳目。又由李俊祥出卖给张永军、张芝菊达到脱手变现的目的，获利300万元。
综上所述，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项””。《物权法》第七十六条第一款第（七）项“决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过关半数的业主同意。”涉案房屋没有满足上述法律规定，被告为此建筑物办理房屋所有权登记是违法进行的，应当得到纠正，请求法院：一、撤销祥瑞小区4号楼2单元四套房屋（或者5号楼）的房屋所有权初始登记和所有权转让登记；二、诉讼费用由被告和第三人承担。
原告当庭向本院提交了以下证据：
1、《延安市商品房购销合同》（合同编号109）复印件一份、延宝字第014035号房屋所有权证复印件一份、《益寿文摘》“老人与法”2314-3版复印件一份。证明原告对本案行政行为有诉权。
2、开发公司《民事答辩状》复印件一份，证明原告的诉讼没有超过诉讼时效；本案的诉讼请求非常明确且具体。
3、陕西祥瑞开发公司办公、住宅楼平面规划图复印件一份，证明第三人开发公司修建该涉案建筑占用了公用停车场，因此原告有诉权。
被告延安市不动产登记局辩称，1、原告的起诉已经超过起诉期限，应当依法驳回起诉。《行政诉讼法》第四十六条明确规定：公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。原告的起诉明显超出了起诉期限。2、原告的诉讼请求不明确，人民法院应当予以驳回。原告的诉讼请求“撤销祥瑞小区4号楼2单元四套房屋（或者5号楼）的房屋所有权登记和转让登记”。原告的诉讼请求一点也不明确、具体，并不符合起诉的条件。3、本案争议房屋的登记行为是由延安市房产办作出的，被告是2016年才新成立的单位，并非作出该行政行为的行政主体，不具备该案的诉讼主体资格，且原告主体资格不适。
综上，原告人的起诉超过起诉期限、诉讼请求不明确且被告并非适格的应诉主体，故恳请人民法院依法驳回原告的起诉。
第三人陕西祥瑞房地产开发有限公司述称，1、原告诉请所依据的事实不符合实际情况。原告在诉状中称，其参加单位集资建房于2006年与第三人签订了购房合同。原告所购买房屋并非其单位集资修建，修建该房屋土地是第三人通过招、拍、挂等合法手续，向政府缴纳了土地出让金后获得了该土地的使用权。此后第三人便开始自行开发小区，面向社会公众公开出售房屋。原告所在单位与第三人仅仅是买卖关系，当时原告单位为了解决职工住房问题，便与第三人通过多次协商达成了团购意向，自此第三人开发的小区大多数由原告单位购买。第三人为房屋原所有权人，与原告之间的关系为买卖关系。并非集资建房。2、第三人如何开发自有土地仅需通过行政部门审批即可。第三人在自己开发的小区内根据规划修建的房屋及房屋结构仅需通过土地、规划、城建等政府部门批准即可，并不需要房屋购买者同意。原告与第三人签订房屋买卖合同是在第三人将小区建设完毕后才签订的，在第三人开发小区之前，小区所有业主并不确定，所以并不存在小区的开发需要相关业主同意的前提。另外，如果原告认为小区规划不合理，可另找他人购房。第三人与原告在签订房屋买卖合同时并未有任何强迫，双方均为自愿，其与第三人签订合同的行为就已经表明愿意接受房屋的结构及小区的配套设施。鉴于原告现在对小区配套设施的不满，第三人可以考虑由原告交回房屋，解除房屋购买合同，退回原告购买房屋时所缴纳的全部购房款。3、第三人对本案房产登记提供了合法有效的手续，被告不动产登记局的登记行为合法有效，且作为房产登记部门仅应对房产的权属进行审查，并没有义务审查房产是否对他人构成侵权，是否构成侵权应当由人民法院以侵权案件予以受理。4、原告起诉已经超过诉讼期间，本案涉案房屋已经于2007年便做出了登记。这一情况在给整个小区统一办理房产证时原告就已经知晓，且其在2016年2月向延安市中级人民法院起诉时，就已经见过房产证。现其以行政案件提起诉讼已经超过《行政诉讼法》规定的起诉期间。
综上所述，原告的诉请依据的事实无任何证据，且其诉请的理由不属行政案件的审理范围，其诉讼已经超过诉讼期间，应当依法驳回其诉讼请求。
第三人李俊祥述称，同意被告关于原告主体资格不适格的答辩意见，其余意见同第三人开发公司的答辩意见一致。
第三人张永军、张芝菊未到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩意见。
本院认为，关于李梅菊起诉资格问题。李梅菊认为第三人陕西祥瑞房地产开发有限公司修建的祥瑞小区4号楼2单元四套房屋（或者5号楼），占用了祥瑞小区停车场，侵犯了其对祥瑞小区停车场和院子的共同所有权和使用权。该事由属于民事案件调整的范围，其可通过民事诉讼主张权利。李梅菊认为被告为祥瑞小区4号楼2单元四套房屋（或者5号楼）办理房屋所有权登记违法而请求法院撤销祥瑞小区4号楼2单元四套房屋（或者5号楼）所有权初始登记和所有权转让登记，但李梅菊未向法庭提供被告作出行政行为的原件或者复印件，即原告没有证据证明被告作出了其要求撤销的行政行为，且原告要求撤销的是四套房屋的登记行为，又不能确定是四号楼还是5号楼，原告的诉讼请求不具体。同样，李梅菊也没有证据证明其与被诉行政行为有利害关系。李梅菊的起诉不符合行政诉讼法规定的起诉条件。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）、（三）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回原告李梅菊的起诉。
原告预交的案件受理费50元，在本裁定生效后予以退还。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 高 辉
审 判 员 张志成
人民陪审员 杨为平
二〇一七年七月十日
书 记 员 刘柯仪