安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖16民终1782号
上诉人（原审被告）：张明亮，男，1980年12月4日出生，汉族，户籍地安徽省蒙城县，现住蒙城县。
委托诉讼代理人：慕超，安徽潮平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙新建，男，1961年1月15日出生，汉族，住安徽省蒙城县。
委托诉讼代理人：孙干干，男，1985年9月6日出生，汉族，住安徽省蒙城县。
上诉人张明亮因与被上诉人孙新建房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2017）皖1622民初2843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张明亮的委托诉讼代理人慕超，被上诉人孙新建的委托诉讼代理人孙干干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张明亮上诉请求：撤销原判并发回重审。事实和理由：一、一审法院未查清事实。被上诉人违约在先，违背诚实信用原则，隐瞒了该房屋存在产权争议的事实。在上诉人经营期间，经常有人到修理厂闹事，影响上诉人的正常经营，对于该事实被上诉人与上诉人的电话通话记录讲得非常清楚。上诉人按期打给被上诉人10000元租金后，被上诉人就不再让上诉人打剩余租金，有电话录音为证；上诉人曾多次到银行给被上诉人打款，但被上诉人已经把账户注销。二、一审程序违法。上诉人将通话记录及短信提交法庭，被上诉人否认录音的真实性，上诉人对此要求鉴定，但一审法官未予采纳，程序违法。三、一审判决违背诚实信用原则。被上诉人已在该场地注册公司，想把上诉人撵走自己经营，另外，该租赁合同约定租期为10年，上诉人投资30万元左右建厂房（包括厂房和设备）。四、一审适用法律错误。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条规定，上诉人没有拒付租金，而是被上诉人拒收租金。上诉人多次给被上诉人租金，被上诉人一直拒收，或要求上诉人把租金交给第三人，被上诉人居然把自己的银行卡注销，导致上诉人无法履行合同。因此一审法院认定上诉人没有正当理由拖欠租金未付违背案件事实。
孙新建辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分。被上诉人没有违约，上诉人所说产权争议，闹事都是瞎编乱造，无稽之谈。上诉人严重违约，按照约定应在2016年6月30日前支付29200元，上诉人只支付10000元，其余租金上诉人无正当理由未给付，仍拖欠应当支付的2017年至2018年房租。一审程序合法。上诉人拖欠房租，应当找房东协商，房东要收回出租房地产，上诉人仍不付房租，给房东造成很大损失。一审判决没有违背诚实信用原则，适用法律正确。被上诉人注册公司的事情，和此事没有关联。没有影响上诉人经营，上诉人怎么知道此事。上诉人实际厂房价值3万元左右，且建设厂房原址有房屋和其他建筑，被上诉人已经另案起诉上诉人恢复原貌并赔偿房屋折旧费用等。上诉人不遵守合同，未按时交房租，不守信用。请二审法院依法维持原判。
孙新建向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判决被告按合同约定给付房租30800元，时间：2016年8月1日至2017年8月1日，及未按合同日期执行所产生的利息，至付清房租为止；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年8月1日，孙新建与张明亮签订房屋租赁合同一份，该合同约定：“1.甲方（孙新建）自愿同意将坐落于蒙城涡北变电所东至沟沿约3500平方米含五间一层房屋，出租给乙方（张明亮）作经营使用，租赁期定为拾年，从2014年八月一日至2023年七月三十日止。2.乙方租用房屋属有偿租用，年租金为贰万陆仟元，自签订之日起，签订合同时交清当年房租，以后每年提前一个月交清下年房租。房租每年上浮不得超1600元／年，租赁期满，双方如需续约，乙方应提前一个月与甲方协商事宜，在同等条件下乙方享有优先续租权。3.本合同约定的范围内，甲方不得干预乙方依法进行的独立自主经营。4.此房屋如不是政府行为拆迁，租赁期间甲方不得提前终止合同。如甲方单方面终止合同，对于乙方因此受到的各项损失，包括全部装潢、合同期内的营业损失等，甲方需照价赔偿。并退还合同期内余下的租金。5.乙方按照合同约定自主经营，在合同租赁期间，乙方有权将房屋及经营设备在不改变房屋经营性质的情况下，征得甲方同意可转让给第三方，甲方不得干涉并保证合同对第三方继续有效。6.如果发生政府拆迁行为，谁投资谁受益。7.在甲方租给乙方经营期间，甲方如重新建造房屋需要补给乙方同等经营面积。甲方在改造期间必须保障乙方正常经营通道。改造后用于经营通道不计算租赁经营面积。8.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。”张明亮于签订合同时支付当年房屋租金26000元。2015年6月30日，被告张明亮通过蒙城农村商业银行转账支付原告孙新建租金27600元。2016年6月30日，张明亮通过蒙城农村商业银行转账给付孙新建租金10000元，下余租金至今未付。
另查明，2016年10月10日，拆迁人蒙城经济开发区管理委员会（以下简称甲方）因城市规划建设需要，根据蒙政秘（2016）53号文件及有关法律文件规定，对被拆迁人孙新建（以下简称乙方）的房屋进行拆迁，甲、乙双方在平等、自愿、协商、一致的基础上，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：乙方房屋所在地点位于北城××××东组，建筑面积25.27平方米。乙方的房屋是合法建筑的，在签订好拆迁协议，搬空房屋交钥匙并验收合格后，甲方支付乙方房屋及附属物补偿款计人民币47054.76元，奖励款2527元，合计49581元。2017年4月13日，蒙城经济开发区管理委员会因拆迁被告张明亮门头广告牌补偿其3670元。
一审法院认为，孙新建与张明亮签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该房屋租赁合同约定年租金为26000元，每年提前一个月交清下年房租，房租每年上浮不得超1600元／年，依照合同约定，张明亮应于2016年8月1日前支付租金29200元（27600元﹢每年上浮租金1600元），而张明亮于2016年6月30日仅支付租金10000元，其辩称由于合同签订后其他人老是向其要回土地并到其修理厂闹事，导致不能正常生产经营，且其支付10000元租金是经孙新建同意的主张，证据不足，该院不予采信。张明亮无正当理由拖欠租金未付，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，该院予以支持。张明亮至今一直占有、使用该租赁房屋，其要求减少租金没有提供相关证据予以证明，故其应支付自2016年8月1日至起诉之日2017年4月1日的租金19520元（29200元÷365天×244天），扣除已经支付的租金10000元，实际应支付租金9520元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定。判决，一、解除原告孙新建与被告张明亮于2014年8月1日签订的房屋租赁合同；二、被告张明亮于判决生效后10日内支付原告孙新建租金9520元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费570元，减半收取285元，由原告孙新建负担105元，由被告张明亮负担180元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交证据：判决书一份，证明租赁土地权属存在争议，此判决书内容与录音和短信内容平相吻合。上诉人给被上诉人租金被上诉人拒收。被上诉人质证：判决书的内容已经协商解决，判决书与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：经查上诉人提交判决书已生效，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认可。2010年6月25日车继云、崔兰芹与孙新建签订土地租赁协议，孙新建租赁车继云、崔兰芹两家在涡北变电所东路北二块宅基地，土地租金每年租金4000元，每年6月25日收租金，在正常情况下不得转租，此地由孙新建继续使用，如一年之内车继云、崔兰芹建房随要随给，在继续使用情况不得涨价，到车继云、崔兰芹建房时终止本协议。2014年8月1日，孙新建以年租金26000元将该地转租给张明亮使用，故车继云要求与孙新建解除合同并诉至法院，该案经蒙城县人民法院作出（2017）皖1622民初5021号民事判决，解除车继云与孙新建的土地租赁协议，孙新建退还车继云家位于蒙城县涡北变电所东路北0.559亩的土地。
本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案合同解除，双方当事人是否存在违约；2.一审判决程序是否违法。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2010年6月25日车继云、崔兰芹与孙新建签订土地租赁协议，但未经出租人同意，孙新建将房屋转租给张明亮，现车继云与孙新建的土地租赁协议经法院判决依法解除，孙新建退还车继云家位于蒙城县涡北变电所东路北0.559亩的土地。孙新建与张明亮之间的合同已无法履行，张明亮也未交按约定交付房租。故一审法院判决解除涉案合同，应于维持。
张明亮在未与出租人孙新建就租金达成变更协议的情况，未按合同约定支付租金29200元，仅支付孙新建10000元，构成违约。孙新建未经车继云同意，转租车继云家土地0.559亩给张明亮。法院判决解除孙新建与车继云之间的合同，并返回土地，致孙新建与张明亮之间的合同已无法履行。孙新建对其与张明亮之间的合同解除，亦存在过错。
关于争议焦点二。本案为双方当事人房屋租赁合同纠纷，双方当事人均认可张明亮支付2016年8月1日至2017年8月1日租金为10000元，未按照合同约定支付租金，事实清楚。对张明亮提交的孙新建拒收房租录音证据，一审法院未组织鉴定真伪，并未违反法定程序
综上所述，张明亮的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以改正。依照《《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张明亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文伟
审 判 员 万学林
代理审判员 李丽娜
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 刘哓曼