锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民二初字第500号
原告柴延梅，女，满族，1966年1月29日出生。
被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司。
住所地锡林浩特市希办一棵树街。
法定代表人田力男，职务董事长。
委托代理人王志华，系该公司法律顾问。
原告柴延梅诉被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员乌日娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告柴延梅、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司的委托代理人王志华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告柴延梅诉称，2010年8月16日，原告与被告签订《商品房认购合同》，以70946元的价格购得宜居苑小区5#-N3号车库一间，合同约定被告在2011年10月31日前将房屋交付原告使用；如逾期则按日支付原告已支付房价款万分之三的违约金。2010年8月16日，双方再次达成《商品房认购合同》，原告以272347.06元的价格购买了被告开发建设的宜居苑小区5#-1-202号楼房，合同仍然约定：被告在2011年10月31日前将房屋交付原告使用；如逾期则按日支付原告已支付房价款万分之三的违约金。被告在商品房交付使用后90日内为原告办理房屋产权证件；如逾期办理被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定分别交付了全部购房款。然而被告在2012年4月22日才将该商品房交付原告居住使用，且至今未能为原告办理房屋所有权属证书。针对被告的严重违约行为，原告曾多次找到被告，要求支付违约金并给予办理房产证，但被告对原告提出的合法请求均置之不理。故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告承担延期交房的违约金16171元；2、判令被告给原告办理希办一棵树宜居苑小区5#-1-202号房屋的房产证件并支付逾期办理房屋产权证违约金2723元；3、诉讼费用由被告承担。
为证明自己主张提交如下书面证据：1、《商品房认购合同》，证明原告购买了被告处的房子。2、《商品房买卖合同》，证明被告构成违约，原告要求被告支付违约金。3、收款收据29张，证明原告交付了相关费用。4、中国农业银行交款收据6张，证明原告所办理的按揭贷款已经全部提前还完。
被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司辩称，1、答辩人逾期交房不应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，但在交付房屋时，在《宜居苑小区业主钥匙领取单》备注栏上原告签字并领取了房屋及钥匙，该领取单上明确写明“本人放弃锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司逾期交房的违约责任”。《宜居苑小区业主钥匙领取单》备注栏是对《商品房买卖合同》第九条的变更，被答辩人的行为是认可了变更条款，放弃了要求被告承担违约责任的权利，是双方的真实意思表示，也不违背善良风俗，所以此变更条款是合法有效的。2、被答辩人要求被告逾期办理权属登记的违约金过高。被答辩人是按揭贷款购房，即使权属登记证办下来，此权属登记证也是被银行保管，故权属登记证办理下来与否对被答辩人都未造成任何损失。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量作出裁判”。当事人
约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，《商品房买卖合同》中约定的逾期办证权属的违约金过高。综上所述，望贵院查清事实，驳回被答辩人的诉讼请求。
为证明自己主张，被告提交如下书面证据：车库和房子的钥匙领取单两份，证明原告已经签字并放弃了逾期交房的违约责任。
针对该《宜居苑小区业主钥匙领取单》，原告向本院补充说明，1、被告向原告提供的所有房屋收据均一式两份，但钥匙领取单并没有给原告。2、当时钥匙领取单没有物业人的签字，只有我们原告自己的签字。3、合同明确约定，未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四），被告未在房屋合同“附件四”上签字，私自在钥匙领取单上作弊签字，被告属于私自更改合同不遵守房屋合同条约。4、原告向法庭提交了本小区住户钥匙领取单复印件，备注栏是空白的，一个小区的任何单据及钥匙领取单应该是统一一致的。
经审理查明，原告柴延梅与被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司签订《商品房认购合同》，购买了宜居苑小区第5号楼N3号车库，建筑面积为20.65平方米，每平米3800元。合同约定：买受人于2010年8月17日交付首付款人民币10000元，首付款余款29235元于2010年11月30日前付清50%，余款拿钥匙时一次性付清。交付期限为2011年10月31日前，逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。原告柴延梅于2010年8月17日交纳房款首付款10000元，并于2010年11月19日与2010年11月29日分别补交车库首付款20000元和9235元。2011年3月29日原告又与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号2011-0000553）。合同约定由出卖人（被告）以出让方式取得锡办一棵树街宜居苑小区5号楼1单元202室，建筑面积为92.08平方米，其中套内面积78.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.72平方米。价款为每平方米2958元，合计272372.64元。付款方式为：买受人于签订本合同时付清首付款人民币122372.64元，余款人民币150000元做按揭贷款。交付期限为2011年10月31日前，逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告柴延梅于2010年8月16日交纳房款首付款20000元，2010年9月12日交纳60586元，2011年3月29日交纳41786元，至此，原告付清房屋首付款122372元。余款150000元原告于2011年11月21日向中国农业银行还清。
另查明，2012年4月22日，被告向原告交付车库及房屋，《宜居苑小区业主钥匙领取单》载明，房屋款项已交清，同意领取钥匙，备注：本人放弃锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司逾期交房的违约责任。有物业经理的签字、原告柴延梅的签字、锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司财务专用章的盖章以及出票人杨晓华的盖章。被告至今未为原告办理房屋所有权属证书。
以上事实，有双方签订的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、《宜居苑小区业主钥匙领取单》及当事人双方陈述笔录在卷佐证，上述证据经本院开庭举证、质证、认证和审查，具有证明效力。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房认购合同》与《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合同真实有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告于2012年4月22日向原告交付车库及房屋，构成逾期交付。本案争议焦点：原告对《宜居苑小区业主钥匙领取单》备注：“本人放弃锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司逾期交房的违约责任”是否放弃违约责任？被告辩解原告在《宜居苑小区业主钥匙领取单》上签字，已自愿放弃了追究被告违约责任的权利，本案中，被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司订约前就已经预先制定出来免除其责任，而非在双方当事人之间协商的基础上制定出来，亦未尽到说明和告知对方，如果原告主动放弃追究被告逾期违约责任，双方应当在交接房屋领取钥匙时，由原告自己亲笔在钥匙领取单上标明自己放弃追究被告违约责任。故根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定该条款无效。并且该钥匙领取单是小区物业为业主领取钥匙的相关事项，加盖的是被告公司财务专用章，与原、被告双方签订合同所盖的合同专用章不一致，因此也不能视为对主合同的补充内容，因此对于被告的辩解，本院不予采纳。对于未办理权属登记证的事实，被告辩称因原告办理按揭贷款，房产证应交由银行保管，故权属登记证办理与否都未对原告造成任何损失，对其以上辩解意见，本院也不予采纳，为原告办理房屋权属登记证是被告基于房屋买卖合同而产生的义务，即使原告办理按揭贷款权属登记证书应放在银行，也不能作为被告不履行该项义务的理由，况且原告现已将按揭贷款全部还清。原、被告双方合同中约定违约金为每日万分之三，符合法律规定，本院予以认可。综上，被告理应按照合同约定为原告办理房屋产权登记证书、承担逾期办理该证书的违约金并承担逾期交房的违约责任。对于原告合法诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第二十九条第（二）项的规定，判决如下：
一、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告柴延梅支付延期交房违约金16171元（自2011年11月1日起至2012年4月22日止按照车库及房屋总价款的每日万分之三计算）。
二、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内，将原告柴延梅购买的宜居苑小区5号楼1单元202房屋办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，办理房屋所有权证，并支付逾期办理该证书的违约金2723元。
如果未按照本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费272元，减半收取136元，由被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 乌日娜
二〇一四年八月十九日
书记员 张 然
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第六条提供格式条款的乙方对格式条款中免除或者限制责任其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称的“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。