广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终393号
上诉人（一审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司。住所地：珠海市。组织机构代码：××。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。
委托代理人：周姝彤，广东显德律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：林艳颜，女，汉族，住广东省珠海市斗门区，身份证号码：×××0026。
委托代理人：吴勇祥，广东方源律师事务所律师。
上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业公司）与被上诉人林艳颜物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
2009年12月1日，梅华物业公司为乙方与甲方斗门区井岸镇龙某花园业主委员会（下称业委会）签订《龙某花园物业管理服务委托合同》，约定由梅华物业公司为龙某花园小区提供物业服务。合同第一条约定：“……龙某花园……占地面积72600m2，其中绿地面积14520m2，建筑面积12100m2，其中住宅10万m2，商场2.1万m2，停车场7260m2。”第二条约定：“甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。”
合同第四条约定梅华物业公司向业主或非业主使用人提供“基本服务”、“房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护”和“有偿服务”。其中基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。“日常服务”项目如下：（1）公共环境卫生，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维修养护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、共用照明系统、室外排水管网、自行车棚、建筑物防雷设施、共用设施设备使用的房屋、垃圾中转站；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。而“房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护”，包括“房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造”、“房屋建筑共用部位、共用设备的小修”、“部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造”和“其他特约服务”。
合同第九条约定梅华物业公司按合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：“1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取；2、商业用房、商业用车库按建筑面积每月每平方米1.2元收取；3、楼道内防盗对讲系统维修费具体施行由补充协议详细确定。”
合同第十一条约定“合同2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月管理费在下一个月收取，每个月的1至10日。……”合同第十二条第2款约定如下：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”合同第三十一条约定：“服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日，合同从2009年12月1日起算。”
2012年12月19日龙某花园业委会向某物业公司发出通知，同意上述合同约定的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。双方还签订《龙某花园移交协议》，确定服务、收费日期至2013年12月31日止，到期后梅华物业公司撤离，但长期保留办公室以清收欠费，其中第6条称“由于小区业主欠交物业费严重”，业委会应积极协助梅华物业公司追讨欠费。
另查明，林艳颜是位于珠海市斗门区井岸镇江湾三路130号铺的权属人，该房产建筑面积94.25平方米。该房屋用途为商业服务，前门临街，在涉案小区内没有后门。
龙某花园业委会2015年7月27日出具《声明》称，2009年12月1日与梅华物业公司签订的案涉合同的“服务范围不包括一楼外围临街经营的商铺。”梅华物业公司提起本案诉讼，请求判令林艳颜向某物业公司支付物业服务费5541.90元，滞纳金5541.90元，合计11083.80元。
一审判决的理由与结果
梅华物业公司在庭审中向一审法院出示了梅华物业公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，上述证据证明梅华物业公司为涉案小区提供了物业服务。虽然林艳颜的涉案商铺属于临街商铺，但是涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，林艳颜的涉案商铺处于梅华物业公司提供物业服务的范围内。林艳颜作为涉案商铺的业主实际享受了梅华物业公司提供的相关服务，应当支付相应的对价。根据庭审查明的事实，梅华物业公司为涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于其服务的范围。梅华物业公司仍按照物业服务合同中约定的商业用房的收费标准向某物业公司主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于林艳颜的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分，林艳颜实际上享受了梅华物业公司提供的部分服务，一审法院依照公平、等价有偿的原则，结合梅华物业公司实际为林艳颜提供部分服务的情况，确定林艳颜应按照每月每平方米0.2元的标准向某物业公司支付物业服务费。
在庭审中林艳颜确认从2009年12月1日至2013年12月31日未向某物业公司支付过物业服务费。经一审法院核算，林艳颜应向某物业公司支付2009年12月至2013年12月的物业服务费为923.65元（94.25平方米×0.2元／月／平方米×49月）。
关于滞纳金的问题。由于双方对涉案商铺是否属物业服务范围及林艳颜是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，林艳颜有理由不支付，故梅华物业公司主张林艳颜支付拖欠物业服务费的滞纳金依据不足，一审法院不予支持。
关于本案的诉讼时效问题。经查明，梅华物业公司为龙某花园小区提供物业服务的期限为2009年12月1日至2013年12月31日。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日期起计算。”一审法院确定本案诉讼时效从梅华物业公司结束对涉案小区的物业管理服务之次日开始计算，即从2014年1月1日开始计算。梅华物业公司提起本案诉讼的时间是2015年7月1日，没有超过两年，故林艳颜抗辩梅华物业公司的请求已经超过诉讼时效，无法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决一、林艳颜于判决生效之日起七日内向某物业公司支付物业服务费923.65元；二、驳回梅华物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，减半收取39元，由梅华物业公司负担36元，林艳颜负担3元。
当事人二审的意见
一审原告梅华物业公司不服一审判决上诉称，1、一审法院将反映建筑物区分所有权关系的“物业服务合同”混淆为一般性的“消费服务合同”。涉案商铺虽临街，但是与小区不可分割的统一整体，是小区物业的组成部分，商铺业主与住宅业主的义务完全相同，不因地理位置而有差别。一审法院将物业服务合同混淆于一般消费合同，认为商铺门前的卫生、绿化、治安防范等不属于物业公司服务范围，认为少受益就少付费不当。2、物业公司受业委会委托对小区进行管理，提供的服务具有共性，物业服务费也用于整个小区的维护保养、小区秩序的正常运转，因此法律规定物业服务费的收取是按建筑物的建筑面积进行分摊，并非一审法院认为的享受物业服务的数量与质量。案涉商铺收费标准的约定合法有效，但一审法院回避了合同效力问题，以抽象的“公平原则”破坏了“诚实信用原则”，应予纠正。3、一审法院回避合同效力问题，一方面判令业主支付物业费，一方面又免除违约者的违约金，自相矛盾。当事人之间有争议并不能免责，抗辩成立才可能有用。物业公司在起诉时已考虑了违约金可能已超出物业服务费本金，故已主动减按本金金额主张，但一审法院本应支持而未支持，形成不良示范，二审法院应予纠正。综上，请求二审法院撤销原判，改判业主支付物业服务费5541.90元，滞纳金5541.90元，合计11083.80元。
一审被告林艳颜答辩称：一、一审法院认定林艳颜享受了梅华物业公司提供的部分服务是正确的。根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（简称《办法》）第七条第二款的规定及2015年7月27日龙某花园业委会出具的声明，可见涉案小区业委会和梅华物业公司签订的物业服务合同不能代表临街商铺业主，林艳颜和梅华物业公司并没有建立物业服务合同关系。由于林艳颜的涉案商铺属于涉案小区建筑物的一部分，林艳颜不可避免地实际上享受了梅华物业公司提供的极其有限的部分服务，因此，一审法院认定林艳颜享受了梅华物业公司提供的部分服务的事实是正确的。二、一审法院依据《中华人民共和国民法通则》有关民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用原则来确定林艳颜物业服务的支付标准及驳回梅华物业公司关于物业服务费滞纳金的主张是正确的。林艳颜的涉案商铺实际享受了梅华物业公司提供的部分物业服务，一审法院判决后向林艳颜某相关法律规定后，林艳颜表示同意向某物业公司支付判决确定的物业服务费用，但林艳颜不同意梅华物业公司上诉主张的物业服务费用收费标准。梅华物业公司援引《办法》第七条第一款的规定以说明其收费标准是合理的，但是根据《办法》第七条第二款的规定可以看出：1、《办法》第七条第一款中所述的商业用房应排除“临街商铺”；2、临街商铺的物业管理服务是由业主决定是否选用的，且收费标准需由业主与物业管理公司协商后确定。若梅华物业公司认为应依据《办法》规定收取物业服务费，那么就须在林艳颜对其物业服务选用并双方签订《物业管理委托合同》的情况下方能实现，而梅华物业公司主张的却是其与涉案小区业委会签订了《物业管理委托合同》，这与上述规定相矛盾，因此林艳颜认为梅华物业公司主张的收费标准是不合理的。一审法院查明梅华物业公司为涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于梅华物业公司的服务范围。因此，一审法院根据公平原则确定林艳颜按照每月每平方米0.2元（商铺无后门）或0.3元（商铺有后门）的标准向某物业公司支付物业服务费是合理的，林艳颜可以接受并同意按上述标准向某物业公司支付物业服务费。三、关于滞纳金的问题。林艳颜同意向某物业公司支付相应的物业服务费是基于林艳颜消极享受了梅华物业公司提供的部分物业服务。涉案小区业委会亦声明林艳颜的涉案商铺不在物业管理范围内，林艳颜与梅华物业公司并未签订《物业管理委托合同》，因此，梅华物业公司关于滞纳金的主张是毫无依据的。综上所述，林艳颜认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，梅华物业公司的上诉理由不能成立，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本院判决的理由与结果
本院认为，梅华物业公司取得物业服务企业资质，具有从事物业管理服务的资格。梅华物业公司与龙某花园业委会2009年12月1日签订的《龙某花园物业管理服务委托合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
龙某花园业委会与梅华物业公司签订《物业管理委托服务合同》明确约定进行管理的龙某花园是“多层住宅为主、商铺综合型小区”，建筑面积中包括“住宅10万m2”与“商场2.1万m2”，可见梅华物业公司管理物业涵括住宅和商业经营场所。而林艳颜所有之商铺原本就与龙某花园小区一并规划和建设，属于龙某花园小区建筑的一部分，小区的供水、供电、排污等公用设施及绿化、小区业主专有部分以外的共有部分都是密不可分的共用整体。《物业管理委托服务合同》的上述约定将龙某花园物业管理权交给梅华物业公司，并未将商铺区分为小区内商铺和临街商铺，更没有约定小区临街商铺不在物业管理范畴，在没有明确约定的情况下，合同所指商场应为小区规划、建设范围内的全部商铺，因此本院认为林艳颜所有之临街商铺均在合同约定的梅华物业公司实施物业管理和服务的范围之内。龙某花园业委会关于案涉合同约定的物业服务管理范围不包括“一楼外围临街经营的商铺”的《声明》，是在2013年12月31日合同期满，梅华物业公司陆续提起诉讼，主张小区业主交纳物业服务费后的2015年7月27日出具，是对合同约定物业管理范围作出的单方意思解释，未获梅华物业公司认可，并不符合合同约定。林艳颜等商铺业主以龙某花园业委会《声明》为据，认为涉案商铺不属于案涉合同约定的物业管理范畴的主张，依据不足，本院不予采纳。
根据《物业管理委托服务合同》基本服务中日常服务第七项约定，梅华物业公司应当对物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行维修养护和管理，共用设施包括：外墙面、化粪池、沟渠、池、室外排水管网等等。既然涉案商铺属于小区物业范畴，在梅华物业公司针对公用部分、公用设施提供服务进行维护和管理时，涉案商铺则必然从中享受部分服务、从中得益，因此应当支付相应的物业服务费。
根据《物业管理委托服务合同》日常服务约定，梅华物业公司还应当负责物业管理区域范围内的公共环境卫生、绿化服务、治安防范、交通及车辆停放秩序等工作，但是案经审理，梅华物业公司并未提供证据证明其对龙某花园小区外围、涉案临街商铺实施了合同约定的上述日常服务。梅华物业公司上诉认为其与龙某花园业委会缔结合同则当然享有按照合同收取物业服务费的权利，但是享有按照合同收取物业服务费的前提是履行了合同约定的全部物业服务义务，如上所述，梅华物业公司并没有按照合同约定提供上述物业管理服务项目，则无权按照合同约定标准收取物业服务费，梅华物业公司该上诉主张，理据不足，本院不予采纳。一审法院从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，既考虑了林艳颜客观上享受共有部分服务之事实，又考虑梅华物业公司未全面履行合同约定物业服务义务，酌情将物业服务费调整至每月每平方米0.2元，符合客观实际，理据充分，本院予以维持。
如同上述，梅华物业公司并未提交证据证明对龙某花园小区外围、涉案商铺实施合同约定的日常服务，梅华物业公司也没有证据证明在管理龙某花园小区期间曾向林艳颜主张过涉案商铺的物业服务费，故也不存在林艳颜怠于交纳物业服务费的事实。一审判决指出林艳颜依据业委会的声明对物业服务费是否应当支付及其标准提出异议，而与梅华物业公司存有争议，该争议当然是指梅华物业公司在案涉合同终止、退出龙某花园小区管理之后，而陆续向林艳颜等物业所有人主张物业服务费的情况下所生之争议，该争议厘清前林艳颜并不确定梅华物业公司所主张的物业服务费支付标准等事项，故一审法院驳回梅华物业公司主张林艳颜支付滞纳金的请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，梅华物业公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币53元，由上诉人梅华物业公司负担。（梅华物业公司多交人民币25元由本院退回）
本判决为终审判决。
审 判 长 张振峰
审 判 员 曾艺能
代理审判员 庹 佳
二〇一六年四月十一日
书 记 员 程 敏