上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1804号
上诉人（原审被告）上海咏华蕾线带厂，住所地上海市浦东新区XX镇XX公路XX号第4、5幢。投资人杨宏德，总经理。委托代理人倪卓伟，上海倪卓伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海浦东社发资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区XX镇XX路XX号。法定代表人孙海宽，董事长。委托代理人乔健，上海启晟律师事务所律师。上诉人上海咏华蕾线带厂（以下简称咏华蕾厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭,于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人咏华蕾厂之法定代表人杨宏德及委托代理人倪卓伟,被上诉人上海浦东社发资产管理有限公司（以下简称社发公司）之委托代理人乔健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，位于上海市浦东新区XX镇XX村XX号的有证房屋为3幢，总面积为832平方米，所有权归属于浦东新区教育局。社发公司受浦东新区教育局资产管理中心的委托代为履行对上述房屋有关的租赁协议签订、租金收取、日常管理等职能。委托期限自2008年1月1日起至2018年12月31日止。2012年3月2日，社发公司（甲方）与咏华蕾厂（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将浦东新区XX小学房屋出租给乙方经营线带、针纺织品的制造、加工。房屋面积共计832平方米。租赁期为壹年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。房屋年租金为人民币（下同）45,000元，每天每平方米租金为0.15元。租金分二次支付，合同生效后支付上半年租金22,500元，2012年9月支付下半年租金22,500元。合同第5条约定：乙方交纳房屋租赁保证金。上期租赁合同乙方已交纳的房屋租赁保证金3,000元转入本合同，甲方不再另行收取。租赁关系终止时，房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，其余部分无息归还乙方。合同第11条约定：合同期满，甲方房屋仍需出租，在同等条件下，乙方可享受优先权。但必须另订租赁合同，方能生效。2013年4月23日，社发公司（甲方）与案外人上海甲实业发展有限公司（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将浦东新区XX小学房屋出租给乙方经营建筑工程、园林绿化工程、物业管理等。房屋面积共计832平方米。租赁期限为叁年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。房屋租金第一年为45,000元，第二年为47,200元，第三年为49,500元。2015年4月1日，社发公司委托上海启晟律师事务所乔健律师向咏华蕾厂及其投资人杨宏德发送了一份律师函，内容为：经查杨宏德先生以上海咏华蕾线带厂名义与上海浦东社发资产管理有限公司签订有租赁合同，租赁原新光小学场地，租期至2012年12月31日止，因你本人自身原因自愿提出租赁合同到期不再续租，故双方签订协议书就相关问题达成一致，并给予了你相应6个月过渡期限至2013年6月30日前搬离。而你事实上已实际过渡使用延迟至今仍在使用中。现你再次要求无偿延迟使用，实属既不合情也不合理，同时也影响了第三方正常使用的权利，并且在给予过渡无偿使用期间还擅自非法转出租部分房屋谋取私利。依照双方协议，你现应立即无条件搬离占用之场所，否则上海浦东社发资产管理有限公司将依法追究你的侵权行为。为免不必要的诉累和损失，望慎重考虑，特此函告。原审另认定，社发公司（甲方）与咏华蕾厂（乙方）签订过协议书一份，内容为：原新光小学，位于XX镇XX村。甲、乙双方于2012年3月2日签订租赁合同，由乙方租赁该场所，用于线带、针纺织品的制造、加工等。租赁校舍面积832平方米，年租金45,000元，租金单价0.15元，合同期限自2012年1月1日至2012年12月31日，2012年租金45,000元乙方已缴清。因乙方原因，向甲方提出于2012年12月31日合同到期后不再租用该场所，甲方同意乙方的请求。经甲、乙双方协商，就有关事宜达成如下约定：一、甲方同意乙方2012年12月31日后不再租用该场所。二、乙方应在2013年6月30日前完成其搬离工作，并尽早办理其相关证照的迁移改更事宜。三、乙方承租期间借与他人使用的房屋，由乙方负责做好清退工作，时间节点2013年6月30日前。四、乙方应保证该场所校舍及其他附属设施的完整。搬离工作完成后留存的物品视作乙方放弃，由甲方任意处置。五、乙方应缴清实际租用期间所发生的水、电、煤气、电话等相关费用。六、乙方办结相关证照的迁移改更手续后，甲方退还乙方房屋租赁保证金3,000元。原审再认定，新光小学原名为庆新小学，系原川沙县合庆中心小学下属村校，现已撤点。上海A厂是由上海市B中心小学全额投资的集体企业，咏华蕾厂的投资人杨宏德为该厂的厂长及法定代表人，位于上海市浦东新区XX镇XX村XX号的无证房屋共8幢系由上海A厂建造。上海A厂自2015年7月31日起停止营业，进行歇业清算。2005年7月23日上海市B中心小学出具了一份承诺书，明确上海A厂歇业注销后清理未了的资产、债权、债务由上海市B中心小学承担。2006年1月16日，上海A厂办理了注销登记。2015年6月24日，社发公司诉至法院，要求判令：1、咏华蕾厂排除妨碍，停止非法占用社发公司所属（原新光小学）房屋场地的行为，立即自上海市浦东新区XX镇XX村XX号内所有有证及无证的房屋及周边场地内清退搬出；2、咏华蕾厂按每月3,750元向社发公司支付自2013年7月1日起至实际迁出日止的使用费；3、案件受理费由咏华蕾厂承担。原审庭审中，双方一致确认咏华蕾厂已向社发公司按每月3,750元的标准支付了截止至2012年12月31日的租金和押金3,000元，之后未付。关于押金的处理，社发公司要求将该押金用于抵扣咏华蕾厂欠付的使用费，咏华蕾厂则要求至其不再租用系争房屋及场地后由社发公司予以退还。此外，双方一致确认，上海市浦东新区XX镇XX村XX号内现有的房屋状况及咏华蕾厂实际使用的房屋状况即为咏华蕾厂提供的奚家小学校区厂房使用情况表及所附房屋平面图中所记载和标注的内容。同时，社发公司表示租赁合同所约定的租赁标的物包括咏华蕾厂所实际使用的有证、无证房屋，故要求咏华蕾厂自咏华蕾厂提供的奚家小学校区厂房使用情况表及所附房屋平面图中所记载和标注的其所实际使用的有证及无证房屋内迁出，咏华蕾厂则认为租赁合同所约定的租赁标的物仅为咏华蕾厂所实际使用的有证房屋，无证房屋系咏华蕾厂投资人杨宏德出资建造，应属于杨宏德本人所有，故社发公司无权要求咏华蕾厂自其实际使用的无证房屋内迁出。关于无证房屋的搭建情况，咏华蕾厂称无证房屋系由咏华蕾厂的投资人杨宏德担任上海A厂的法定代表人时自筹资金搭建，社发公司则称无证房屋系由上海A厂出资搭建，与杨宏德个人无关。双方一致确认，无证房屋的搭建未履行合法的建造审批手续。原审审理中，经法院释明租赁合同到期终止或者无效的后果，咏华蕾厂要求社发公司补偿无证房屋的现值174万元、机器拆卸安装调试费7.50万元、搬迁车辆及人工费2.50万元、停产期间工人薪酬和相关社保费用5万元、因停产移地生产产生的老工人退工费10万元、新工人培训增加成本2万元、营业收入损失4万元。社发公司对此则不同意补偿。原审认为，虽然社发公司与咏华蕾厂签订的租赁合同中仅写明租赁标的物为浦东新区XX小学房屋，共计832平方米，但从本案查明的事实来看，原新光小学内共有有证房屋832平方米、无证房屋1,741平方米，咏华蕾厂实际使用的房屋为部分有证房屋（约338平方米）与部分无证房屋（约896平方米），其余部分的有证房屋与无证房屋现均由社发公司通过与案外人上海甲实业发展有限公司签订租赁合同而交付于案外人使用，且无证房屋系由上海市B中心小学全额投资的集体企业上海A厂建造，与咏华蕾厂无关，故仅凭租赁合同中所约定的房屋面积与目前咏华蕾厂实际占用的房屋面积不一致，无法否定双方之间就无证房屋系租赁关系的事实。咏华蕾厂辩称其所占用的无证房屋，系由咏华蕾厂投资人杨宏德出资建造，并非属社发公司所有，亦非属租赁合同所约定的租赁标的物，遭社发公司否认，咏华蕾厂对此未能提供充分证据予以证明，故法院对此抗辩意见不予采纳。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。咏华蕾厂所实际使用的无证房屋无产权证明及合法建造手续，双方之间就无证房屋的租赁合同关系无效。合同无效，咏华蕾厂再行使用无证房屋失去了合同依据，应迁出并返还无证房屋给社发公司。双方之间就有证房屋及场地的租赁合同部分系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同到期后，承租人应履行返还租赁物的义务，社发公司要求咏华蕾厂自上海市浦东新区XX镇XX村XX号内所实际使用的有证房屋及周边场地内迁出，于法有据，法院予以支持。咏华蕾厂辩称当时合庆镇中心小学校长向其承诺有证房屋及场地可以由咏华蕾厂一直使用，且没有明确使用期限，而社发公司所提供的协议书，系当时为了应付社发公司上级部门的检查而由社发公司提议签订，且当时社发公司表示签订该份协议书对咏华蕾厂继续使用房屋场地没有影响，该份协议书不是双方的真实意思表示，应属无效。咏华蕾厂上述说法遭社发公司否认，咏华蕾厂对此亦未能提供充分证据予以证明，故法院对此抗辩意见亦不予采信。鉴于咏华蕾厂至今仍在使用系争房屋及场地，应当继续向社发公司支付使用费，现社发公司要求咏华蕾厂按租赁合同所约定的租金标准即每月3,750元支付自2013年7月1日起至实际迁出日止的使用费，具有法律依据和合同依据，法院予以支持。咏华蕾厂要求社发公司补偿租赁合同到期终止或者无效后的无证房屋现值174万元、机器拆卸安装调试费7.50万元、搬迁车辆及人工费2.50万元、停产期间工人薪酬和相关社保费用5万元、因停产移地生产产生的老工人退工费10万元、新工人培训增加成本2万元、营业收入损失4万元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于咏华蕾厂所支付的押金3,000元，社发公司要求将该押金用于抵扣咏华蕾厂欠付的使用费，符合合同约定，法院予以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二○一五年十一月十二日作出判决:一、社发公司与咏华蕾厂之间就上海市浦东新区XX镇XX村XX号内的无证房屋成立的租赁合同关系无效；二、咏华蕾厂应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX镇XX村XX号内占用的房屋及场地，并将房屋及场地返还给社发公司；三、咏华蕾厂应于判决生效之日起十五日内支付社发公司自2013年7月1日起至实际迁出之日止按每月3,750元计算的使用费，该款应扣除咏华蕾厂已支付的押金3,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元，由咏华蕾厂负担。判决后，咏华蕾厂不服，上诉于本院，诉称:校办厂期间，均是按照风险承包协议执行；上海B厂的投资人为杨宏德，涉讼无证房屋为杨宏德个人出资建造；上诉人并未实际使用832平方米房屋，原审法院依此面积确定租金有失公平，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三项，改判其按照每月1,875元标准支付2013年7月1日起至实际迁出之日止的使用费。被上诉人社发公司辩称:争议的无证房屋在合庆中心小学使用的国有土地范围内，由合庆中心小学投资设立的上海B厂出资建造，上海B厂注销前进行了审计，杨宏德十年间未对该审计结论提出异议；租赁合同虽只约定了有证面积，但上诉人实际还使用了无证面积，原审法院依租赁合同约定的标准计算使用费合情合理，故不同意上诉请求。二审中，被上诉人出示上海B厂的档案机读材料一份，旨在证明合庆中心小学为上海B厂的出资人；上诉人认为原审未对该材料组织质证，程序违法，且对真实性有异议；经补充质证，本院确认该材料具有证据效力。二审中，被上诉人同意自2013年7月1日至上诉人实际迁出之日止按原租金标准每月3,750元减半或按47.96%的比例计算使用费，同时上诉人已支付的3,000元押金抵付使用费。经本院审理查明，上海B厂自2005年7月31日起停止营业，进行歇业清算。原审对于上海B厂的名称及停业日期的表述存在笔误，本院予以纠正。原审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点之一为双方是否就涉讼的无证房屋建立租赁关系。咏华蕾厂主张上海B厂的投资人为杨宏德，涉讼无证房屋为杨宏德个人出资建造，社发公司则认为合庆中心小学为上海B厂的出资人。对此本院评述如下：档案机读材料载明上海B厂的出资人为合庆中心小学；无论是2003年的《净资产审计报告》还是2005年的《上海B厂歇业前净资产的专项审计鉴证报告》均反映出上海B厂系由合庆中心小学全额投资的集体企业，咏华蕾厂关于上海B厂系杨宏德个人投资的上诉理由，显与事实不符，本院难以采纳。并且，原审中，咏华蕾厂用以证明房屋系杨宏德投资建造的发票联等证据材料的抬头均记载为上海B厂，风险承包协议等亦未能反映出杨宏德投资建造涉讼房屋，因此，咏华蕾厂关于涉讼无证面积的房屋系杨宏德个人投资建造的上诉理由，无事实依据，不能成立。二审中，双方一致确认无证房屋在川沙县C中心小学（庆新小学）的国有土地使用证范围内。综合前述情形，本院认为，虽然涉讼租赁合同仅记载了有证面积的房屋，但咏华蕾厂基于该份租赁合同而实际使用双方争议的无证面积房屋亦为确定的事实。因此，原审判决双方就无证房屋成立的租赁合同无效，并判决其搬离，并无不妥，应予维持。本案的另一争议焦点为咏华蕾厂是否应按合同约定之标准支付使用费。咏华蕾厂主张自2012年上半年始，上海甲实业发展有限公司使用涉讼无证、有证房屋各一半，故其不应全额支付使用费；社发公司则认为上海甲实业发展有限公司自2012年底才开始使用部分房屋。对此本院评述如下：社发公司一、二审中均认可了由咏华蕾厂制作的厂房使用情况表，而依据该情况表，咏华蕾厂实际使用47.96%的涉讼房屋（包括有证、无证面积），原审法院计算的使用费的起始日为2013年7月1日，无论是咏华蕾厂的陈述还是社发公司的陈述，均反映出此时部分房屋已由上海甲实业发展有限公司使用，因此，原审判决咏华蕾厂依据合同约定的租金标准全额支付使用费，有违查明事实，应予纠正。二审中，社发公司向本院出具书面意见，同意自2013年7月1日至咏华蕾厂实际迁出之日止按原租金标准每月3,750元减半或按47.96%的比例计算使用费，同时咏华蕾厂已支付的3,000元押金抵付使用费，该意思表示于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下:一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22335号民事判决主文第一、二项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22335号民事判决主文第三项为：上海咏华蕾线带厂应于本判决生效之日起十五日内支付上海浦东社发资产管理有限公司自2013年7月1日起至实际迁出之日止按每月1,875元计算的使用费，该款应扣除上海咏华蕾线带厂已支付的押金3,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,050元，由上海咏华蕾线带厂负担。二审案件受理费1,346元，由上海咏华蕾线带厂负担100元，上海浦东社发资产管理有限公司负担1,246元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。