宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0105民初615号
原告：梅德朝，男，1986年4月17日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市西夏区。
被告：宁夏汇融房地产开发有限公司，住所地宁夏银川高新区科技园B8号。
法定代表人：任彦豹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋文斌，男，该公司法务部经理。
委托诉讼代理人：石薇，宁夏兴业律师事务所律师。
原告梅德朝诉被告宁夏汇融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告梅德朝及被告宁夏汇融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告完善房屋配套设施、设备，并按照合同约定安装壁挂炉；2.被告支付原告迟延办理房屋权属登记证书的违约金3316元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月12日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告的位于银川市××区房屋一套，总价款为430684.8元，被告应于2015年8月31日前向原告交付房屋。合同第十七条约定，出卖人应在商品房交付使用后90天内，报产权登记部门备案并取得初始登记证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，买受人不退房的，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同附件四关于装饰、设备标准约定为壁挂炉独立采暖。原告于2015年5月24日交接房屋，拿到装修钥匙，发现被告擅自改变合同约定，没有安装壁挂炉，而是被告自建锅炉集中供暖，与合同约定严重不符。被告变更供暖方式，没有及时和原告协商，也没有召开听证会，不符合法律规定，原告也不同意被告变更供暖方式，要求被告安装壁挂炉。同时，被告应自交房拿钥匙之日起至实际取得涉案房屋初始登记之日止，按日计算向原告支付全部房款万分之0.5的违约金。故原告诉至法院。
被告辩称，一、关于本案事实。被告系涉案房屋所在的常春藤小区的开发商，2013年8月2日，银川市供热规划领导小组下发银供热办发[2013]48号《银川市供热规划领导小组办公室文件》，明确批复：同意涉案的常春藤小区采取天然气壁挂炉方式采暖，并要求被告于2013年9月1日前向银川市供热办提交相关手续备案。2015年8月10日，银川市供热规划领导小组下发银供热办发[2015]35号《银川市供热规划领导小组办公室文件》，要求被告自建锅炉实现集中供暖，并要求被告将设计图纸提交银川市供热办备案。2013年10月12日，被告在获取[2013]48号文件批示的情况下与原告签订《商品房买卖合同》，约定涉案房屋采取壁挂炉形式供暖，但在建设过程中，受[2015]35号文件的影响，实际采用集中供暖的形式，未能安装壁挂炉，而是自建5台大型锅炉采暖。二、涉案房屋变更供热方式符合合同约定的不可抗力情形。涉案房屋供热方式的变更是经银川市供热办明确批复的，并非被告擅自改变，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案被告已经对涉案房屋自建5台锅炉实现供热，原告并未造成实际损失，依据上述合同约定和《中华人民共和国合同法》规定，应当免除被告的责任。三、受上述文件的影响，涉案房屋已经不可能实现壁挂炉独立供热，原告的诉求没有实现的可能。被告曾试图与涉案房屋的供气公司宁夏哈纳斯新能源集团有限公司联系，要求为部分业主安装壁挂炉，但得到该公司书面回复：根据银川市供热规划领导小组[2015]35号文件的规定，该公司严格按照该文件执行，不同意采用分户壁挂炉采暖。所以，即使被告公司同意原告的主张，也不能实现为原告安装壁挂炉的目的。四、关于迟延办理房屋产权证书的违约金。被告实际在2016年1月22日取得涉案房屋的《房屋初始登记证明》，故迟延办理房屋产权证书的违约金应自合同约定的交房日期即2015年8月31日起，减去90天的免责期后自2015年12月1日计算至2016年1月21日共计52天，按照合同约定的每日万分之0.5计算为1119.78元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即被告提交的《房屋初始登记证明》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同》1份、收据4份，符合证据的真实性、合法性、关联性，且能够证明涉案房屋交付的具体时间，本院予以认定。被告提交的《银川市供热规划领导小组办公室文件》2份（银供热办发〔2013〕48号、银供热办发〔2015〕35号）、《关于常春藤项目变更供热方式的说明》1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
依据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：
被告系银川市西夏区同心北街以西常春藤小区的开发商。2013年10月12日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》1份，原告购买被告开发的位于银川市××区房屋一套，总价款为430684.8元。该合同第九条约定，出卖人应当在2015年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条第2项约定，交房时买受人需交清各项费用，包括按揭贷款客户办理产权证契税费用、物业储备金、装修押金、垃圾清运费等。第十七条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：......2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。3、出卖人取得《房屋初始登记证明》，买受人未办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。第二十二条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知对方当事人。该合同附件四关于装饰、设备标准约定，壁挂炉、独立采暖，地热采暖，天然气管道。合同附加条款约定，一、根据甲方的建设情况，乙方购买的商品房达到装修入住时间可提前至2015年3月30日。如甲方建设完毕，乙方根据需要对所购房屋进行装修的，乙方可以在2015年3月30日至2015年8月31日期间向甲方（或甲方指定的物业管理公司）申请领取装修钥匙进行装修入住。二、如乙方在2015年8月31日前申请领取装修钥匙，乙方应在领取装修钥匙时交清全部购房款、物业储备金、装修押金等必须由乙方承担的相应税、费。三、甲方应在《商品房买卖合同》第九条约定日期前具备全部竣工交付手续。乙方根据本协议约定提前接收房屋的行为，不影响双方继续履行《商品房买卖合同》约定的其他内容。交房时买受人需交清各项费用，包括按揭贷款客户办理产权证契税费用、物业储备金、装修押金、垃圾清运费等。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。后原告于2015年5月24日向被告交纳了涉案房屋的物业专项维修基金，于2015年5月25日向被告交纳了涉案房屋的垃圾清运费等费用，于2015年5月24日向宁夏汇融物业服务有限公司交纳了涉案房屋的物业费、电费、电梯费。2016年1月22日，被告取得涉案33房屋的《房屋初始登记证明》。
另查明，原、被告签订合同前，银川市供热规划领导小组于2013年8月2日下发银供热办发[2013]48号文件，批复同意涉案小区采取天然气壁挂炉方式采暖，并要求被告于2013年9月1日前向银川市供热办提交相关手续备案。2015年8月10日，银川市供热规划领导小组下发银供热办发[2015]35号文件，批复：”因宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足你单位开发建设的常春藤项目供热需求，现同意你单位自建单台容量为5吨的5台天然气锅炉，负责常春藤项目冬季供暖。”后宁夏哈纳斯新能源集团有限公司依据上述批复向被告出具书面说明：”贵公司开发建设的常春藤小区住宅及营业房，若采用分户壁挂炉供热，将违反供热规划小组文件精神。所以我公司严格按照政府文件执行，不同意贵公司采用分户壁挂炉采暖。”被告所交付房屋因行政审批变化实际采用的供暖方式为集中供暖，房屋并未安装壁挂炉。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。该合同约定被告应当在2015年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，结合原告提交的物业专项维修基金、垃圾清运费等收据，能够证明涉案房屋实际交付时间为2015年5月25日。依据合同第十七条关于产权登记的约定，被告应于涉案房屋交付使用后90日内即2015年8月22日前取得房屋初始登记证，而被告实际取得该证书的时间为2016年1月22日，迟延153天，应承担违约金为3294.7元（430684.8元×万分之0.5×153天）。原、被告在合同中对设备标准约定为安装壁挂炉独立供暖，后因供热主管部门行政审批变化导致天然气供应方不能为该项目采用分户壁挂炉采暖，致使被告无法履行安装壁挂炉的合同义务，该项约定因客观原因无法实现，符合合同第二十二条约定的不可抗力情形，且被告已通过其他方式向原告供暖。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告未安装壁挂炉的行为应予免责。
综上所述，对原告要求被告支付迟延办理房屋权属登记证书违约金3294.7元的诉讼请求，本院予以支持；对原告的其它诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条规定，判决如下：
一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梅德朝迟延办理房屋权属登记证书违约金3294.7元；
二、驳回原告梅德朝的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告宁夏汇融房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长罗娟
人民陪审员曹建中
人民陪审员丁丽芳
二〇一八年七月十一日
书记员赵敏
附：本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。