福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽民申526号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建省金福源房地产开发有限公司。住所地：福建省周宁县狮城镇桥南街*号。
法定代表人：周福堂，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：彭彦、彭建平，福建环三律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高孔英，女，汉族，1954年7月18日出生，住福建省屏南县。
委托代理人：潘宜斌、林玉凤，北京德恒（福州）律师事务所律师。
再审申请人福建省金福源房地产开发有限公司（以下简称金福源公司）因与高孔英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2015）宁民终字第443号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
金福源公司申请再审称，（一）一、二审判决认定逾期交房违约金事实不清，证据不足，适用法律错误。1.高孔英主张逾期交房的违约金已经超过诉讼时效。讼争合同约定的交房时间为2011年6月30日，高孔英至迟应当在2013年6月28日提起诉讼，而其起诉时间为2013年12月31日，已经超过二年的诉讼时效，一、二审判决按照起诉时间倒推二年计算违约金错误。2.本案存在逾期交房的免责事由。屏南县供电公司于2011年8月30日至9月30日期间对福源商住大厦所处路段进行电网升级改造，导致停工，以及高孔英银行按揭贷款未按期发放，金福源公司均有权顺延交房，故迟延交房不能归责于金福源公司。3.根据双方合同约定，金福源公司承担逾期交房的违约责任仅以交付的房产质量不合格为前提，本案讼争房产质量合格，故金福源公司不应承担逾期交房的违约责任。
（二）一、二审判决认定逾期办证违约金事实不清，证据不足，适用法律错误。1.高孔英主张逾期办证违约金已超过诉讼时效。合同约定在交房后90日内办证，因此高孔英主张权利的时间至迟应当在2011年9月28日，其于2013年12月31日起诉，已超过二年的诉讼时效。2.高孔英在一审第二次开庭时，才提供信访户李秀英的信访件，已超过举证期限。一、二审法院采信该信访件，违反了最高人民法院证据规定及民事诉讼法司法解释的规定。且李秀英仅代表其个人信访，屏南县政府也仅向李秀英信访问题作出答复，李秀英不能代表全体业主，一、二审判决以李秀英的信访件认定对全体业主构成诉讼时效中断，明显错误。3.一、二审判决认定逾期办证的原因在于金福源公司错误。本案系因政府房管部门与测绘单位对讼争商品房测绘面积计算标准存在异议导致无法按期发证，并非金福源公司原因造成。房屋权属证书依法应由买受人主办，出卖人只是协助办理。虽然作为出卖人负有通知的附随义务，但作为“代表全体业主”的李秀英已经办结了房屋权属证书，可以说明全体业主已经知道可以办证了，2013年12月2日屏南县政府发文后，妨碍发证的原因消除，高孔英可以申请办证，故本案逾期办证的责任在于高孔英自身。4.一、二审判决认定金福源公司逾期办证违约期限的终止时间为2014年4月11日即一审第二次开庭时间，并依此计算违约金天数，存在错误。本案应以李秀英办理房屋权属证书的时间2012年11月1日作为可以办证的时间，亦即违约金计算的终止时间。即便该理由不能成立，亦应以屏南县政府2013年5月29日在官方网站公开答复办证情况的时间，作为高孔英知道或应当知道可以办证的时间，因此金福源公司不应承担2013年5月29日之后逾期办证的违约责任，且屏南县政府的答复不能作为认定金福源公司未在法定期间内实施测绘的依据。综上，请求依法对本案进行再审。
被申请人高孔英提交意见称，金福源公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为，讼争《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年6月30日，金福源公司于2012年期间方才交房，超出合同约定的期限。屏南县供电公司对福源商住大厦所处路段进行电网升级改造不属于不可抗力，且金福源公司亦没有证据证明因此造成工程停工。双方合同并未约定高孔英办理按揭贷款的期限，金福源公司也没有提供证据证明高孔英未按时提交相关按揭材料导致按揭贷款迟延发放。因此，金福源公司以电网改造和高孔英逾期办理按揭贷款为由，主张其有权顺延交房，不符合合同约定的顺延条件。金源福公司逾期交房的事实客观存在，其以讼争商品房质量合格为由，主张不应承担逾期交房的违约责任，理由亦不成立。一、二审判决认定金福源公司逾期交房，应依约支付逾期交房违约金正确。由于合同约定按日计算逾期交房违约金，在金源福公司持续违约的情况下，高孔英就每一日所产生的逾期交房违约金均享有请求权，应当分别每一日起算违约金的诉讼时效。一、二审判决认定高孔英起诉之日前二年的违约金未超过诉讼时效，并无不当。
讼争《商品房买卖合同》约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之一向买受人支付违约金。故逾期办证违约金的诉讼时效亦应自金福源公司实际交房之日第91日起，分别按每一日计算。金福源公司主张应自合同约定的交房时间顺延90日，作为诉讼时效的起算时间，与合同约定不符，于法无据，不予采信。李秀英是以福源商住大厦小区全体业主的名义，于2013年5月3日向市长信箱投递信访邮件，要求政府督促金福源公司为全体业主办证，屏南县政府的答复亦是针对福源商住大厦整个小区的办证问题，故李秀英的行为应视为代表包括高孔英在内的全体业主主张权利，一、二审法院认定该行为构成诉讼时效的中断，高孔英于2013年12月31日提起本案诉讼，主张逾期办证的违约金，并未超过诉讼时效，是正确的。金福源公司认为李秀英的行为不能代表全体业主，与事实不符，不予采信。高孔英在一审第二次开庭时提供李秀英的信访件，系在一审法院再次指定的举证期限内，一、二审法院采信李秀英的信访件，并不违反相关法律和司法解释关于举证期限的规定。
根据屏南县政府于2013年5月29日对李秀英信访件的调查回复，虽然李秀英的房屋权属证书于2012年11月1日已经办结，但因开发商对测绘面积提出异议，所以该楼盘的产权证都未发放，相关事宜正在磋商中。该回复明确了高孔英等业主不能取得房屋权属证书的原因系因金福源公司对测绘单位测绘的公摊面积提出异议，且指出相关事宜仍然在协商中。金福源公司主张高孔英不能取得房屋权属证书不是其原因造成的，与事实不符。虽然金福源公司已经办理了讼争商品房的初始登记，李秀英的房屋权属证书亦已办结，但该房屋权属证书因金福源公司对公摊面积提出异议而不能发放。同时，2013年12月2日屏南县政府就福源商住大厦房产办证的有关事宜作出专题会议纪要，同意金福源公司将465.29平方米的服务用房计入公摊面积，但仍指出要与购房户进行协商，且在金福源公司依法依规缴纳土地出让金后方能办理产权分户手续。因此，讼争的房屋权属证书何时可以办理、发放，此时仍然处于不确定状态，尚需双方协商一致，以及金福源公司缴清土地出让金。且对于办理房屋权属证书，金福源公司负有通知义务，但其并未通知，直至2014年4月11日一审第二次庭审时才承诺可以办证，故一、二审法院以该时间作为金福源公司逾期办证违约金计算的终止时间，并无不当，金福源公司主张应以2012年11月1日作为全体业主知道可以办证的时间，理由不能成立，不予支持。
综上，金福源公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回福建省金福源房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 李为民
审 判 员 黄卉靓
代理审判员 刘洁君
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 何必林
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。