福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第855号
原告福建海盛房地产开发有限公司。
法定代表人张永，执行董事。
委托代理人张机慧，福建博益律师事务所律师。
被告王盛洪（又名王盛红），男，1967年2月15日生，汉族，农民。
被告钟春兰（被告王盛洪之妻），女，1966年10月11日生，汉族，农民。
委托代理人曾庆云，武平县中信法律服务所法律工作者。
委托代理人林琼生，福建义恒律师事务所律师。
原告福建海盛房地产开发有限公司与被告王盛洪、钟春兰房屋买卖纠纷一案，本院于2013年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月23日、7月30日公开开庭进行了审理。原告福建海盛房地产开发有限公司法定代表人张永的委托代理人张机慧、被告王盛洪及被告王盛洪、钟春兰的委托代理人曾庆云、林琼生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建海盛房地产开发有限公司诉称，2011年12月15日，原告因开发岩前镇东方威尼斯房地产建设项目需要，与被告签订《岩前新南街房屋拆迁置换协议书》一份。该协议规定，原告将本公司开发的东方威尼斯项目别墅用地面积300平方米及人民币90万元与被告置换坐落于武平县岩前镇土地使用面积为72平方米、建筑面积301.56平方米三层混合结构房屋一栋，该房屋四至：东至街道，南至巷道，西至东方威尼斯红线，北至罗沐联住宅（原熊建华住宅）；被告须在2012年6月15日前自行完成房�拆除以及建筑垃圾的清运工作等。原告已按约定在协议签订后7日内支付给了被告70万元，并将在被告拆除房屋后支付剩余的20万元。现被告未将房屋拆除，已构成违约，为此请求法院判令被告拆除坐落于武平县岩前镇土地使用面积为72平方米三层混合结构房屋及其附属物（房屋四至：东至街道、南至巷道、西至东方威尼斯红线，北至罗沐联住宅）。
被告王盛洪、钟春兰辩称，原告与被告签订《岩前镇新南街房屋拆迁置换协议书》时，原告故意虚构事实，致协议无法履行，该协议无效。首先，原告提供的土地使用权证上明确表明原告开发的房地产项目是商住楼，土地性质是商住用地。原告目前开发的一期、二期工程均为商住楼即第一层为店面，二层以上为商品房，而原告承诺置换的用地为别墅用地。别墅用地性质完全不同于商住用地。原告的土地使用证完全没有别墅用地，如果原告改变土地使用性质，则明显违法。由此可见，原告无法提供“协议书”中承诺的别墅用地。其次，协议书没有明确原告何时能提供别墅用地。协议书签订已经一年多了，原告却无法履行其承诺。原告至今无法提供别墅用地审批手续，无法提供经主管行政机关审批的规划设计图，别墅用地具体地块也没有明确确定。因此，被告有充分的理由确信，原告虚构事实，骗取被告签订协议书。原、被告签订的协议书不具备履行条件。第三，被告房屋的土地使用面积总计109.6平方米，协议中提到的房屋占地仅72平方米，尚有37.6平方米与房屋相连，该无法分割的37.6平方米土地使用面积属于被告的物权。至目前，原、被告对该37.6平方米的土地使用权没有达成协议。因此，即使拆除被告房屋还是无法达到原告开发项目打开通道的目的，并且将严重损害被告的合法权益。综上，被告认为该协议无效。若原、被告无法协商一致，则具备撤销的条件，撤销该协议是被告的真实意思表示。为此请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年12月15日，原告因开发岩前镇东方威尼斯房地产建设项目（即蛟湖开发项目）需要，与被告王盛洪、钟春兰签订《岩前新南街房屋拆迁置换协议书》一份。协议中约定：原告将本公司开发的东方威尼斯项目别墅用地面积300平方米及人民币90万元与被告置换坐落于武平县岩前镇土地使用面积为72平方米、建筑面积301.56平方米三层混合结构房屋，该房屋东至街道，南至巷道，西至东方威尼斯红线，北至罗沐联住宅（原熊建华住宅）；被告需按原告提供的施工图要求，并按项目统一风格和形态同期建设，自行负责完成该别墅用地的建设；原告给予被告与相邻别墅同步办证，并按拆迁方式办证，被告应给予配�，办证费由原告承担；自协议签订之日起，原告可以在被告房屋墙壁上标注“拆”字或悬挂拆迁条幅；被告须在2012年6月15日前自行完成房屋拆除与建筑垃圾的清运工作，该物业拆除产生的钢筋废料归被告所有；原告在协议签订后7日内支付被告70万元的拆迁安置定金，拆除完成后7日内付清补偿金余款20万元等。协议签订后，原告于2011年12月19日和22日分别支付给被告30万元和40万元，合计70万元。
另查明，被告王盛洪、钟春兰取得原告给付的70万元后，以原告仅协议“征用”了被告房屋及该房屋所占用的72平方米土地使用权，而没有“征用”被告主体房屋附属物即占地11.2平方米的厨房及房屋前其使用的26.4平方米土地，且原告对被告的该部分财产未给予合理补偿等为由，拒绝按协议拆除房屋。后经武平县岩前镇人民政府多次协调，但未果。
又查明，1997年4月16日，被告�盛洪支付给武平县岩前镇人民政府地价款1120元，同时，注明土地面积11.2平方米。该地块即为被告主张的其主体房屋后面的厨房用地面积11.2平方米。被告王盛洪的国有土地使用权证中注明：被告房屋土地使用面积72平方米。被告王盛洪的房屋所有权证中注明：被告房屋建筑面积301.56平方米。
再查明，2008年4月14日，岩前镇人民政府作出岩政（2008）38号关于蛟湖建设有关事宜的请示。2008年4月29日，武平县人民政府作出武政文（2008）129号武平县人民政府关于同意岩前镇蛟湖建设投资开发有关事宜的批复：原则同意岩前镇提出的开发蛟湖意见。2009年9月7日，武平县城乡规划建设局作出武建村镇字（2009）第05号关于岩前蛟湖东方威尼斯项目规划方案会审会议纪要。该纪要中载明，建议对别墅区要根据不同的消费层次进行规划设计，以适应不同消费者的需要。2010年5月21日，�告福建海盛房地产开发有限公司取得坐落于武平县岩前镇蛟湖A、B、C三块商住用地面积合计65308.1平方米，其中商业用地的土地使用权至2049年4月27日，住宅用地的土地使用权至2079年4月27日。协议中规定的原告用于置换被告王盛洪、钟春兰房屋的由原告开发的别墅区300平方米地块，规划在C地块（住宅用地），属单独列项开发，且原告已将开发项目报送相关部门审批。在庭审中被告陈述的别墅为：单独的房屋，有天有地，有围墙，比较宽大，有品位。被告认为的别墅也就是人们传统认识上的别墅，并与原告报批的规划方案和协议约定的别墅是相一致的。
以上事实，有原告福建海盛房地产开发有限公司提供的协议书一份、土地使用权证一份、武平县岩前镇人民政府请示文件一份、武平县城乡规划局关于蛟湖建设文件一份、武平县人民政府的批复一份和被告提供的国有土地使用权证一份、房屋使用权证一份、收款票据一张以及原、被告在法庭上的陈述等证据证实。前述证据来源合法，内容真实，与案件事实有关联性，本院予以采信。
原告提供其与罗沐联、邓元玉签订的《岩前新南街房屋拆迁置换协议书》一份，以证明原告是因开发岩前镇东方威尼斯房地产建设项目需要打开通道，而分别与房屋相邻的被告及罗沐联、邓元玉二户签订协议的，且签订协议是双方的真实意思表示，罗沐联、邓元玉户房屋现已全部拆除。被告对协议的真实性无异议，对罗沐联、邓元玉的房屋已被拆除亦无异议，但认为该证据与本案无关联性，原告与罗沐联、邓元玉签订的协议可以履行，而原告与被告签订的协议是不可履行的。本院认为，原告提供的该证据，内容真实，来源合法，与案件事实有关联性，可以证明原告与被告和原告与罗沐联、邓元玉签�协议的目的是拆除二户的全部房屋（含被告房屋附属物厨房等），以实现通行的合同目的。
原告提供照片2张（复印件），以证明原告按协议约定，在被告及罗沐联、邓元玉的房屋上挂了条幅，条幅上注明“拆”、“通道”字样。由于被告未按协议拆除房屋，致原告被东方威尼斯业主们投诉，该照片是业主们为投诉原告时拍下的。被告对照片的真实性无异议，认为按协议约定是可以挂条幅，但被告不予拆除房屋的原因是被告无法实现置换的土地。本院认为，原告提供的证据，内容客观真实、与本案有关联，可以采信，并可以证明原告按协议约定，在被告及罗沐联、邓元玉的房屋上挂了条幅，条幅上注明“拆”、“通道”字样；由于被告未按协议拆除房屋，致原告被东方威尼斯业主们投诉；以及该照片是业主们为投诉原告时拍下的等事实。
原告提供建设用地规划许�证及附图一份，以证明原告有规划低密度住宅用地，原告是可以按协议交付给被告别墅用地的。被告对证据的真实性无异议，但认为附图没有得到相关部门批准，低密度住宅不能等同于别墅。本院认为，原告提供的证据，内容真实、与本案有关联，并可以证明，原告提交有关部门审批的规划图上有规划用于建设低密度住宅用地，即用于建设协议约定的人们传统认识上的别墅用地。
被告提供店面用地协议、双狮房地产开发有限公司通知各一份，以证明被告房屋占用的土地使用权是其向武平县某水泥厂受让取得的，共492平方米由5户平分，即每户有98.4平方米的土地使用面积，房屋建筑占地面积是72平方米。原告质证后认为，对被告提供的店面用地协议真实性无异议，但对被告提供的通知的真实性有异议，认为通知与本案无关联性，应以土地使用权证和房屋所有权证上�现的被告的土地使用面积72平方米为准。本院认为，被告提供的店面用地协议、双狮房地产开发有限公司通知各一份，内容真实，与本案有关联，可以采信，并可以证明1995年7月1日，岩前镇新老街改扩建指挥部与武平县某水泥厂签订一份店面用地协议：岩前镇新老街改扩建指挥部将新南街店面用地492平方米出让给武平县某水泥厂。1995年9月18日，武平县双狮房地产开发有限公司向被告王盛洪出具催款通知一份，要求王盛洪户支付其购买的店面地块壹间（土地面积98.4平方米）的地价款。后经依法审批，被告取得72平方米建设用地使用权。
综上事实，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告因开发岩前镇东方威尼斯房地产建设项目需要，与被告王盛�、钟春兰在自愿协商基础上签订的《岩前新南街房屋拆迁置换协议书》，应属于平等主体之间签订的房屋买卖（转让）协议。虽该协议与传统买卖协议有所区别，协议中使用了拆迁、征收、安置、补偿等概念，但不属于政府房屋拆迁或房屋征收行为，而是平等主体之间的房屋买卖民事行为。虽本案买卖（转让）行为又与传统房屋买卖行为有所区别：支付对价中既有货币，也有物权（土地使用权）；还约定了消灭房屋所有权的方式（由转让方自行拆除房屋）；另还约定了产权置换条款（土地使用权互换）等，但该协议规定的这些条款并不违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的上述协议合法有效，受法律保护。本案原告因开发岩前镇东方威尼斯房地产建设项目，取得坐落于武平县岩前镇蛟湖、B、C三块地块（商住）。原告依协议应给付被告的300平方米的别墅区地块处于C地块。该地块属原告报批规划设计中的用于建设低密度住宅用地。虽原告土地使用权证上注明C地块为商住用地，但原告已将该地规划设计为建设低密度住宅也就是人们常说的别墅用地，此与协议中约定的“别墅”和被告主张的别墅是一致的。且原、被告在协议中规定：原告给予被告相邻别墅同步办证，并按拆迁安置方式办证，被告应给予配合，办证费由原告承担。该条款符合房地产开发交易惯例及客观实际情况，目前该项目的相关审批手续正在办理之中。原告受让被告及罗沐联、邓元玉房屋的目的均是为了拆除该房屋，以打开市场与开发区的通道，这在协议的第5条作了明确规定，即自协议签订之日起，原告可以在被告房屋墙壁上标注“拆”字或悬挂拆迁条幅。又协议中对应拆除的被告房屋四至也作了明确规定，即东至街道，南至巷道，西至东方威尼�红线，北至罗沐联住宅（原熊建华住宅）。还根据交易习惯和经验法则，应认定被告对其附属物厨房及主体房屋东边门前土地一并处分给了原告，也因此应认定被告的厨房及房屋东边门前土地包括在应拆除的建筑物范围内。综上，本院认为，被告提出的原告虚构事实，欺骗被告签订协议，原告无法提供别墅用地，被告尚有37.6平方米的土地使用权没有达成协议等辩解意见，与事实不符，不能成立，本院不予采纳。现原告已按协议约定支付给被告70万元，也正在按协议规定履行供地审批手续等义务，而被告未按约定履行拆除其房屋的义务，被告存在违约行为，应承担继续履行的违约责任。现原告请求法院判决被告拆除其坐落于武平县岩前镇房屋及其附属物（四至：东至街道，南至巷道，西至东方威尼斯红线，北至罗沐联住宅），符合法律规定，本院予以支持。本案经�院多次调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十六条之规定，判决如下：
被告王盛洪、钟春兰应于本判决生效后三十日内拆除其坐落于武平县岩前镇的占地面积为72平方米的三层混合结构房屋及其附属物（四至：东至街道、南至巷道、西至东方威尼斯红线、北至罗沐联住宅）。
本案案件受理费12800元，由被告王盛洪、钟春兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 林桃秀
人民陪审员 肖富华
人民陪审员 李雪美
二〇一三年九月七日
书 记 员 肖玉生
附注：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思。
《�华人民共和国物权法》
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，使用期限由当事人确定，但不得超过建设用地使用权的剩余年限。
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资、赠予的，附着于该土地上的建筑物及附属设施一并处分。