山东省潍坊市潍城区人民法院行 政 判 决 书（2017）鲁0702行初18号原告荀蕾。委托代理人肖玉良，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。委托代理人杜娜娜，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。被告潍坊市国土资源局，住所地:潍坊市奎文区民生东街117号。法定代表人徐润启，局长。委托代理人郭艳艳，女，该单位工作人员。委托代理人宋玉臻，山东鸢都英合律师事务所律师。第三人颜峰。委托代理人李彬，山东辅棠律师事务所律师。原告荀蕾诉被告潍坊市国土资源局房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2017年11月1日立案后，于2017年11月2日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因颜峰与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭审理了本案。原告委托代理人肖玉良、杜娜娜，被告潍坊市国土资源局负责人姜在亮及委托代理人郭艳艳、宋玉臻，第三人委托代理人李彬到庭参加诉讼。本案经山东省高级人民法院（2018）鲁法行复字第104号批复批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原潍坊市房产管理局于2005年11月2日将刘冬梅名下的房屋予以转移登记，并向第三人颜峰颁发了潍房权证市属字第××号《房屋所有权证》。原告荀蕾诉称，原告之母刘冬梅于2001年7月30日购买了位于潍城区十笏园小区3号楼4-701的房屋一套，并到潍坊市房产管理局办理了过户手续。刘冬梅于2003年9月5日去世，原告母亲去世后，原告一直跟随亲属在吉林省临江市生活，直到2017年3月份，原告到潍坊市不动产登记中心查询得知自己母亲名下的房产于2005年10月份过户给了第三人。被告在办理过户时没有认真审查资料，原产权人刘冬梅已经死亡，根本无法在2005年10月签名并协助办理房产过户。被告的行为侵犯了原告的合法权益，请求依法撤销被告将原告母亲房屋过户到第三人名下的行政登记行为；诉讼费用由被告承担。原告荀蕾向本院提交了以下证据：1、潍坊市公安局潍城分局刑事警察大队情况说明一份，证明原告之母刘冬梅于2003年9月1日去世；2、潍坊市殡仪馆出具火化证明一份，证明原告母亲刘冬梅于2003年9月5日火化；3、临江市兴隆街道办事处、临江市兴隆街道计划生育工作站、临江市卫生和计划生育局、临江市兴隆街道文成社区居民委员会联合出具的证明，证明原告母亲刘冬梅死亡并且只生育过荀蕾一个孩子；4、潍坊市昌潍公证处出具的公证书一份，证明原告与刘冬梅的亲属关系，原告是刘冬梅的女儿。被告潍坊市国土资源局辩称，一、涉案房屋登记机构已尽到法律规定的合理审慎的审查义务。申请人刘冬梅办证时使用的是第一代身份证，当时没有核实身份证和本人一致的其他手段，只凭办证人员识别辨认，综合申请人办证时提供的身份证、房地产买卖契约、房屋买卖协议、刘冬梅名下的潍房权证市属字第××号房产证、山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司出具的潍城区十笏园3号楼4-701室房地产估价报告、契约纳税申报审批表等均为材料原件，具备房屋所有权人出卖房屋所有全部原件材料。该房屋产权清楚，符合房屋转移登记的条件。因此，房屋登记机构办证时已尽到法律规定的合理审慎的审查义务。二、涉案房产转移登记后又办理了转移和抵押登记。2006年11月14日，颜峰将涉案房产卖给了李小朋，并向潍坊市房产管理局申请办理了房屋转移登记。房屋所有权人为李小朋，房产证号为潍房权证市属字第××号。三、原告诉求撤销为颜峰出具的涉案房产证，需对所有买卖行为是否善意取得认定。第三人颜峰将涉案房产卖给了李小朋，李小朋以涉案房产作抵押向银行借款，并办理了登记手续。以上环节均为非善意取得的情况下才能实现原告诉求，若上述环节有一个善意取得的情形，原告便不能行使撤销权。四、原告已超过了法定的起诉期限。2005年10月18日潍坊市房产管理局根据刘冬梅、颜峰房屋转移登记申请，出具产权人为颜峰的潍房权证市属字第××号房屋所有权证，至今已有13年多，原告一直未提起行政诉讼。依照行政诉讼法第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”。原告早已超过法定的起诉期限。综上，登记机关原潍坊市房产管理局作出的该行政行为，事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，已尽到了法律规定的合理审慎的审查义务。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护登记机关的合法权益。被告潍坊市国土资源局向本院提交了以下证据，依据：1、房屋转移登记申请书，证明申请办理房产转移登记因原告之母刘冬梅与第三人颜峰的申请启动；2、申请人刘冬梅、颜峰的身份证复印件，证明申请办理房产转移登记当事人的身份证件；3、房地产买卖契约，证明房屋转移登记申请时，申请人刘冬梅、颜峰向登记机构提供的房地产买卖契约；4、房屋买卖协议，证明房屋转移登记申请时，申请人刘冬梅、颜峰向登记机构提供的房地产买卖协议；5、刘冬梅名下潍房权证市属字第××号房屋所有权证，证明出卖房屋归申请人刘冬梅所有；6、潍城区十笏园3号楼4-701室房地产估价报告[潍广估字（2005）第28号]，证明卖方刘冬梅对涉案房产委托评估机构进行了评估；7、契约纳税申报审批表，证明买方颜峰对涉案房产转让缴纳了契税；8、房地产业务登记收件通知书，证明涉案房产变更登记经过登记机构受理；9、房屋转移登记审批书，证明涉案房产变更登记经过登记机构审核、审批；10、颜峰名下潍房权证市属字第××号房屋所有权证，证明转移登记后，已给颜峰办理了房屋所有权证；11、李小朋名下潍房权证市属字第××号房屋所有权证，证明颜峰2006年11月24日将涉案房产已转移给李小朋；12、城市房屋权属登记管理办法，是房产登记机构当时办理房产登记的依据；13、潍坊市人民政府关于市区全面实行不动产统一登记的通告，证明潍坊市自2016年9月9日起统一实行不动产登记，不动产登记业务划归潍坊市国土资源局。第三人颜峰述称，第三人作为普通买房人通过中介购房，在出卖人出示有效身份证件及真实房产证后对出卖人有权出卖该房产生合理信赖，并且第三人支付了合理对价，承担了相应税费并办理了相关的过户手续，因此是善意购买的行为，符合物权法第一百零六条规定。所以，第三人符合善意取得的所有构成要件，属于善意取得。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，维护第三人的合法权益。第三人颜峰未向本院提交证据材料。根据原告申请，本院依法调取了以下证据：潍坊市公安局潍城分局刑事警察大队出具的《情况说明》，证明2003年9月1日，潍坊市公安局潍城分局接到报案，在潍坊市潍城区北关陈家油坊街一沿街房内发现一具尸体。后经查，死者为刘冬梅，身份证号码为：，户籍地吉林省临江市。经庭审质证，原告对被告提供的证据发表了如下质证意见：由于刘冬梅于2003年9月5日去世，对被告提供的证据1至4有异议，被告提供的证据1至证据4中刘冬梅的签名和身份均非刘冬梅本人所为，系被告虚构的主体，对证据5没有异议，对证据6有异议，刘冬梅的身份也是鉴定评估人员虚构的，对证据7和证据8认为与本案无关；对证据9有异议，被告对于转移登记过程中的合理审慎义务并非系审查，而应该是调查，本案受理调查人是马少杰，可见被告并没有履行调查核实的义务；对证据10和证据11有异议，第三人和案外人李小朋并不构成善意取得；对证据12其中第二十七条规定“只有在权属清楚，产权来源资料齐全，才能进行登记”本案中被告在办理转移登记时，自己虚构了一个出卖主体，办理了转移登记，根本就达不到权属清楚，产权来源资料齐全的标准，根据该证据第三十七条规定，因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，使权利人受到经济损失的，登记机关应当赔偿当事人的损失；对被告提供的办证依据和职责划归没有意见。第三人对被告提供的证据均没有异议。被告对原告提供的证据发表了如下质证意见：对证据1至4不是被告登记时所使用的，其真实性被告无法予以质证，请求法庭结合相关证据予以判定。第三人对原告提供的证据发表了如下质证意见：针对原告提供的证据1-4不能证明当时办理登记过户的行为不符合当时的法律规定，不能证明被告存在程序违法性，不能否定第三人的善意取得和善意买受行为。本院对上述证据认定如下：针对原、被告提供的证据，双方均进行了质证并提出了质证意见，本院认为原、被告提供的证据均与本案有关联，能够证明案件的事实，认定为有效证据。经审理查明，自2016年9月9日起,潍坊市区不动产统一登记工作，由潍坊市国土资源局负责统一组织实施，负责办理市区范围内的不动产统一登记有关业务。2001年7月30日，原告之母刘冬梅购买潍城区十笏园3号楼4-701的房屋，并于2001年8月9日取得潍房权证市属字第××号《房屋所有权证》。2003年9月1日，潍坊市公安局潍城分局接到报案，在潍坊市潍城区北关陈家油坊街一沿街房内发现一具尸体，后经查，死者为刘冬梅，身份证号码：，户籍地吉林省临江市。2005年10月18日，颜峰为乙方与自称“刘冬梅”的甲方签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方将坐落在潍城区十笏园3号楼4-701的房产，建筑面积55㎡，附着物地下室一间出售给乙方。双方协议价格为人民币60000元。同日，“刘冬梅”、颜峰向潍坊市房产管理局申请房产转移登记，并提交双方《居民身份证》、《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》、《房屋所有权证》、《潍城区十笏园3号楼4-701室房地产估价报告》、《契税纳税申报审批表》等材料。2005年11月2日，经潍坊市房产管理局审批办理了上述涉案房屋转移登记，将所有权人刘冬梅转移登记为颜峰，并向颜峰颁发潍房权证市属字第××号《房屋所有权证》。2006年11月24日，颜峰又将该涉案房产转移给案外人李小朋，并办理了房屋权属转移登记手续，房产证号为：潍房权证市属字第××号。2017年3月2日，原告到被告处查询得知其母刘冬梅名下的房产于2005年11月份过户给了第三人颜峰，遂向本院提起行政诉讼，请求撤销被告将原告母亲房屋过户到第三人名下的行政登记行为。本院认为，潍坊市国土资源局是本案适格被告。本案的争议焦点是：一、原告的起诉是否超过起诉期限。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，被告未提交证据证明其在作出被诉行政行为时已行使了诉权或者起诉期限的告知。2017年3月2日，原告到被告处查询其母刘冬梅名下不动产时，被告向原告出具了《潍坊市区不动产登记信息查询结果证明》，至此，原告得知被告办理涉案房屋转移登记的行政行为，至2017年11月原告向本院提起行政诉讼未超过2年的起诉期限，故被告以原告起诉超过法定起诉期限抗辩理由不成立，本院不予支持。二、被告颁发给第三人颜峰的涉案房屋所有权证是否应予撤销。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十三条第一款“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。”第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”的规定，本案中，对于申请材料中“刘冬梅”公民身份证，因当时登记机构客观上不具备查验第一代身份证真伪的技术条件和手段，只能凭肉眼判断该身份证上所载照片是否系到场的“刘冬梅”本人。综合申请人当时提供的《居民身份证》、刘冬梅的《房屋所有权证》、《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》等相关申请材料，原潍坊市房产管理局认为该转移登记申请符合《城市房屋权属登记管理办法》中关于房屋权属转移登记的相关规定，遂将涉案房屋转移登记在第三人颜峰名下并为其颁发《房屋所有权证》，原潍坊市房产管理局在办理涉案房屋权属转移登记程序中，依法履行了其法定职责，已尽到合理审慎的审查职责。但从本案现有证据显示，原潍坊市房产管理局在办理涉案房屋权属转移登记时，原告之母刘冬梅已经死亡，被告也未提供证据证明刘冬梅生前委托他人代理申请房屋权属转移登记，故被告将涉案房屋转移登记在第三人颜峰名下的行政行为不当。但是，第三人颜峰后又将涉案房屋转移给案外人李小朋，并办理了房屋权属转移登记。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，被告向第三人颜峰颁发涉案房屋所有权证的行政行为不予撤销，应确认违法。综上，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：确认被告潍坊市国土资源局向第三人颜峰颁发潍房权证市属字第××号《房屋所有权证》的行政登记行为违法。案件受理费50元，由被告潍坊市国土资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  高 梅人民陪审员  王孝顺人民陪审员  吕向丽二〇一八年七月二十六日书 记 员  李 臻