江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣02民终83号上诉人（原审原告）：景德镇宇新房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区广场北路588号。法定代表人：贾磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵平，江西景扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：江逸群，江西景扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：景德镇市港逸豪庭小区业主委员会，住所地江西省景德镇市港逸豪庭小区内。负责人：曹淑清，该委员会主任。委托诉讼代理人：祝亚辉，江西驰骋律师事务所律师。原审第三人：景德镇市豪庭物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区蝴蝶坞1号。法定代表人：张海秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建，该公司员工。上诉人景德镇宇新房地产开发有限公司（以下简称宇新房地产）因与被上诉人景德镇市港逸豪庭小区业主委员会（以下简称港逸豪庭业委会）、原审第三人景德镇市豪庭物业服务有限公司（以下简称豪庭物业）车库、车位纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇新房地产上诉请求：1、撤销江西省景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初844号民事判决；2、判令景德镇市港逸豪庭小区地下车库（设计车位494个，实际停车位742个）归上诉人所有；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）、一审法院混淆了车库与车位的概念，从而将本案确认车库所有权的案由误认为确认车位所有权的案由。车库与车位在概念上并不是一致的，应有所区别。车库是具有独立空间的建筑物，是设立在建筑物之内的车子停放点。而车位却不具有独立的空间，是设立在建筑物之外的车子停放点。上诉人诉请确认的是地下建筑物之内车子停放点所有权的归属，即地下车库的归属，而非建筑物之外车位所有权的归属。否则，如车库与车位在概念上是一致的，《最高人民法院关于修改的决定》中不会将相同概念的案由予以重复分列。（二）、上诉人就其所有的地下车库，为满足小区业主对停车位日益紧张的需求，在不影响建筑物的安全和车辆通行安全的情形下，不仅对起初设计的29076.06平方米地下建筑面积范围内停车数的经济技术指标予以了增加，而且还增加了3543.91平方米的地下建筑面积用于增加停车数。一审法院不认可上诉人在规划区域的地下车库设计494个停车数之上增加的248个停车位，既加剧了小区业主对停车位需求日益增长的矛盾，也没有法律依据。本案港逸豪庭小区设计于2007年，设计之初就地下车库停车数的经济技术指标为494辆；该指标是区域性指标数（即有最大值限制），而非绝对指标数。而随着业主购买车辆的逐年增长，小区内地下车库设计之初的停车数已无法满足业主的实际需求，上诉人在不影响建筑物的安全和车辆通行安全的情形下，在原设计地下建筑区域内增加地下停车数完全是为了最大满足小区业主停车的需求。除此之外，上诉人还为满足小区业主对停车位的需求，在36966.6平方米小区总建筑土地面积内，原设计建造的29076.06平方米地下建筑面积之外增加了3543.91平方米的面积也是用于停放车辆，地下建筑总面积也就增加至32619.97平方米，经测绘部门测绘的地下车库理论最大停车位为720辆，而实际停车数为742辆，该实际停车数至今也无法满足小区业主停车的需求。32619.97平方米的实际地下建筑面积仍是在总用地建筑面积36966.6平方米之内，上诉人着眼于小区业主对停车位需求的增长，在合情合理合法的情形下尽可能满足小区业主的需求并不违法。一审法院不认可上诉人在规划区域的地下车库增加的248个停车位，既加剧了小区业主对停车位需求日益增长的矛盾，也没有法律依据。综上，上诉人为维护自身合法权益，缓解小区业主对停车位实际需求的矛盾，恳请二审法院依法予以改判。被上诉人港逸豪庭业委会答辩称：1、本案所涉的所谓的“规划外的车位”，并不是法律意义上的车位，何来的确权？何来诉争？规划外的车位实际上是地下空间，这个仅仅是人为的划了车位线而变成了所谓的车库、车位，人为的给它们取了个“规划外的车位”的名称；2、审判机关无权确权，原审对此的判决无误；3、上诉人没有分摊土地使用权的费用，故地下土地使用权应归全体业主即被上诉人；4、上诉人与业主签订的《商品房买卖合同》对规划外的所谓的“车库、车位”没有涉及的，退一万步讲就算涉及也系无效的；5、根据现行法律法规的规定，所有诉争车位（包括规划内、外的车库、车位）不应归上诉人所有；6、按最高人民法院判例（《重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案》[（2017）最高法民申2817号]），车位不能办理产权登记成为专有部分，即属于占用业主共有场地建设，故业主对小区的车位享有共有权。因此，本案所有车库、车位应归业主共有。宇新房地产一审诉讼请求：1.确认景德镇市港逸豪庭小区的地下车库车位所有权归原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。一审判决认定：景德镇市港逸豪庭小区（1-10#楼）由原告宇新房地产开发。规划总平面布置图显示，总用地面积36966.6平方米，地上总建筑面积102611平方米，地下建筑面积29076.06平方米。地下车库停车数494辆。总户数850户。建成后，景德镇市规划测绘队2017年10月28日对该小区1-10#楼地下车库项目进行核实测量，核实该地下车库总建设用地面积36966.6平方米，其中地下室面积32619.97平方米，最多可停车位720辆。原告实际划线停车位为：494+248=742个，多出测绘可容纳限额22个。另查明，原告与该小区业主签订的《商品房买卖合同》第十七条约定，该小区车库所有权归出卖方所有。目前，原告已出售给业主车位71个。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据该规定，规划配套的小区车位、车库归属由当事人约定（占用业主共有的道路或者其他场地的除外）。本案中，原告宇新房地产开发的港逸豪庭小区地下车库，规划的地下车库停车位为494个，该规划范围内的车位根据原告与业主签订的《商品房买卖合同》的约定，归原告所有，根据上述物权法规定，法院予以确认。超出规划部分的车位，法院不予确认。对被告抗辩，一审法院认为，本案规划范围内的地下车库、车位虽未单独登记为一个独立物权，但根据我国物权法建设用地使用权可分层设立的规定，及该车库、车位已获规划批准的事实，应予确认其物权。另业主虽共同享有建设用地使用权，但并无相关法律法规规定业主即享有相应建设用地范围下车库、车位的物权，且原告与业主签订的《商品房买卖合同》已约定相关车位、车库的归属，在被告未举证证明原告有违反上述物权法关于建筑区划内规划用于停车的车位没有首先满足业主需要的情况下，不应认定该约定无效。综上所述，对原告宇新房地产的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、景德镇市港逸豪庭小区规划内地下车库494个停车位归原告景德镇市宇新房地产开发有限公司所有；二、驳回原告景德镇市宇新房地产开发有限公司其他诉讼请求。”案件受理费64240元，原告景德镇市宇新房地产开发有限公司承担21471元，被告景德镇市港逸豪庭小区业主委员会承担42769元。二审期间，上诉人宇新房地产提交一份景德镇市城市规划局审批的施工许可证，将宇新房地产开发的港逸豪庭1-10#楼的地下车库批准建设数确定为720个。因该证据在一审期间即已存在，上诉人称在一审判决前没有找到，现作为补强证据提交。本院认为，该证据不符合最高院《民事诉讼证据规定》关于新证据的要求，故不召集被上诉人等进行质证，但可以对照本案其他证据认定案件的事实。各方当事人对一审判决认定的事实没有意见。上诉人之所以上诉，主要是认为“本案涉及的主要是地下车库，而不是车位。地下停车位数不是指车位，而是指车库，具体停多少车，是另行安排的。一审判决书上使用“车位”这个词是错误的，应当用“车库”一词”。被上诉人则认为“对事实本身没有意见，但我方要解释一个问题。实际上当时规划的494个车位的位置是定了的，上诉人反复强调车位、车库，实际上是偷换概念。在规划图当中对车位是明确定位了的，具体的位置是定了的，并不是像上诉人所说想怎么摆就怎么摆，定494个车位是有道理的。”对一审判决适用法律方面，上诉人称没有意见，但又称“竣工图之外的车位数应该按照谁投资、谁受益、谁所有的原则。地下实际建筑面积超出竣工图的面积，超出的可以多停到大概248个车位，我方对这块认为应该是按照谁投资、谁受益、谁所有的原则，但一审对这部分没有确认。”被上诉人则认为“一审引用法律不全面，我方在一审中引用了很多法律，有物权法70条等，其实被上诉人对一审判决是不服的，我方也上诉了，只是交不起诉讼费，我方认为整个车位都是业主委员会的，是被上诉人的。”一审第三人认为“一审所判决494个规划车位属上诉人所有，我方认为，建筑物是一体的，土地也是整体性的，上诉人在没有拿出具体的法律依据或者建筑核算等证据证明是其投资的，整个投资是一体化的投资，我方认为一审判决不合理。”本案的争议焦点是：上诉人宇新房地产超出规划建设的地下停车位的权属如何确定。本案双方当事人争议的是港逸豪庭小区地下车库的所有权。按照最初的规划，该小区共设计规划地下停车位494个。根据一审查明的事实，在建设过程中，宇新房地产超出规划建设，地下建筑面积由规划的29076.06平方米增加到36966.6平方米，因而地下车库、车位由原规划的494个增加至742个，增加数为248个。关于地下车库车位的争议，目前各地均有发生。对于地面上的车位，最高院判例—（2017）最高法民申2817号民事裁定书，确定为小区全体业主共有，具有权威性指导意义。但本案争议的是地下车库车位的权属。宇新房地产与业主签订的《商品房买卖合同》第十七条第5项约定“该小区车库所有权归出卖方所有”，并没有明确地下车库车位的数量，但从该约定的文意理解，应当是指所有的地下车库车位。该约定没有违反法律法规的规定，当属有效约定。宇新房地产建设的地下车库车位虽然超出了原有规划，得到认可的地下车库车位数由最初设计时的494个增加到720个，而实际建设的有742个，故该争议地下车库车位的建设超出规划，其行为违反的是行政法规，并不意味着超出部分为他人所有，从物权的原始取得来看，仍然应当归属于建设者即上诉人宇新房地产。一审判决认定事实清楚，但就本案争议的超出规划的车库车位争议，迳行判决驳回上诉人的诉讼请求不妥。综上所述，本院认为，一审判决事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。上诉人上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初844号民事判决；二、确认景德镇市港逸豪庭小区1-10#楼地下车库车位所有权归景德镇宇新房地产开发有限公司所有。一审案件受理费64240元，二审案件受理费21471元，合计85711元，由被上诉人景德镇市港逸豪庭小区业主委员会、景德镇市豪庭物业服务有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  胡纯华审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇一八年六月二十八日书记员  涂娜娜