广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第80号
上诉人（一审被告）：胡坚。
委托代理人：李凯，广西现城律师事务所律师。
委托代理人：冯贤光，广西现城律师事务所实习人员。
被上诉人（一审原告）：杨彦福。
委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。
上诉人胡坚因与被上诉人杨彦福房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人李凯、冯贤光，被上诉人的委托代理人范琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于北海市江苏路2号恒生嘉园B幢2号商铺权属原告所有。2013年9月18日，原告委托北海兴业物业服务有限公司与被告签订了《房屋租赁代理合同》，约定原告将该商铺出租给被告，租期从2013年10月15日至2016年10月14日，月租金为4500元，履约保证金和水电押金分别为2800元和200元。同日，原、被告又签订一份《商铺出租补充协议》，约定“原告随时可出售此商铺，被告接到原告通知后，在一个月内搬出商铺”。合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金和水电押金共3000元，原告亦将涉案房屋交付被告使用。2013年10月20日，原告杨彦福与广西圆梦建设投资有限公司签订《房屋买卖合同》，约定原告将涉案房屋转让给广西圆梦建设投资有限公司，并约定须在2014年3月16日前将上述房屋交付受让方，否则按合同的约定支付违约金。但庭审中，原告承认涉案房屋尚未办理过户手续，原告亦未实际向受让方支付违约金。原告称其曾委托恒生嘉园物业服务处于2013年10月30日向被告发出《通知》，要求被告在同年11月30日前搬出商铺，但未能提交证据证明该通知已送达被告。2013年12月17日，原、被告经协商后，被告向原告出具《保证书》，保证无条件从2014年3月15日搬出恒生嘉园8幢2号商铺。但被告至今没有腾退该房屋，为此原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁代理合同》；2、被告即刻拆除在北海市江苏路2号恒生嘉园B幢2号商铺内擅自建设的隔断墙、恢复商铺原状；3、被告即刻腾退北海市江苏路2号恒生嘉园B幢2号商铺；4、被告支付自2014年3月16日至7月16日商铺占用费18000元（暂计至2014年7月16日，以后另计）；5、被告赔偿原告52332元。
另查明，被告已向原告支付租金至2014年3月15日；原告未将履约保证金和水电押金共3000元退还给被告。
一审法院认为，《房屋租赁代理合同》和《商铺出租补充协议》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。根据双方的约定，租赁期间原告随时可出售涉案商铺，被告接到原告通知后，在一个月内搬出商铺。现原告向法院提交《房屋买卖合同》证明其已将涉案商铺出售，并且被告亦向原告出具《保证书》，保证2014年3月15日搬离涉案商铺。可见，双方对解除房屋租赁合同已达成一致意见。故原告请求解除原、被告之间的《房屋租赁代理合同》的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告应将涉案房屋恢复原状，并腾退给原告，以及被告从2014年3月16日起至该院确定腾退房屋之日止，按月租金4500元的标准计付房屋占用费给原告，但应扣除原告交纳的履约保证金2800元和水电押金200元。对于原告主张被告赔偿损失52332元的诉讼请求，因原告提交的证据未能充分证实被告的行为已给其造成实际的损失，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，判决：一、解除原告杨彦福与被告胡坚之间的《房屋租赁代理合同》；二、被告胡坚须将位于北海市江苏路2号恒生嘉园B幢2号商铺恢复原状，并腾退给原告杨彦福；三、被告胡坚须从2014年3月16日起至该院确定腾退房屋之日止，按月租金4500元的标准计付房屋占用费给原告杨彦福，但应扣除原告收取的履约保证金和水电押金共3000元；四、驳回原告杨彦福的其他诉讼请求。本案受理费1558元，减半收取计779元，由被告胡坚负担。
胡坚不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，被上诉人解除合同的条件不成立。2013年9月18日，被上诉人委托北海兴业物业服务有限公司与被告签订了《房屋租赁代理合同》，约定被上诉人将位于北海市江苏路2号恒生嘉园B幢2号商铺出租给上诉人。当日，双方又签订一份《商铺出租补充协议》，约定“被上诉人随时可出售此商铺，上诉人接到被上诉人通知后，在一个月内搬出商铺，双方不存在违约，不承担任何补偿。”2013年12月17日，被上诉人口头通知上诉人，该商铺要出售。上诉人随即出具《保证书》承诺于2014年3月15日搬出。但经过上诉人调查，被上诉人并没有将该商铺出售，上诉人是因为被上诉人虚构出售商铺的事实，才承诺搬出商铺的。随后，上诉人要求被上诉人出示《房屋买卖合同》及房产交易中心的《交易单》予以证实交易存在，被上诉人无理拒绝并起诉到法院，要求解除合同。
上诉人认为，被上诉人是否存在与他人进行商铺交易的事实，才是本案争议的焦点，也是被上诉人应负的举证责任。同时，商铺交易的事实也是合同是否能够解除的条件，商铺交易的时间也是证明上诉人是否存在违约的前提。可被上诉人在举证期限届满之后开庭之时，才提交《商铺买卖合同》，并且未能举证房产交易中心的《交易单》以证明交易的事实。一审法院在被上诉人未能完成举证责任的情况下，武断地以超过举证期限的《商铺买卖合同》及上诉人受骗后出具的《保证书》作为定案依据，违背了《民事诉讼证据若干规定》所规定的证据采纳标准，背离了案件事实。
综上所述，被上诉人虚构商铺交易事实致使上诉人错误地出具了搬出商铺的《保证书》，双方签订的《房屋租赁代理合同》未达到解除条件，一审法院未依法采纳证据，错误认定事实，恳请二审法院查明事实，撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。在双方签订《房屋租赁代理合同》当天，双方又签订了补充协议，约定如果被上诉人要出售房屋，只要通知上诉人，上诉人就应当在一个月内搬出。被上诉人通知上诉人要出售房屋后，上诉人向被上诉人写了搬离的保证书。上诉人的上诉理由不成立，请求二法院驳回上诉，维持原判。
在二审诉讼中，上诉人向本院提供了一份北海市房地产交易中心出具的《房屋登记信息查询证明》，证明涉案商铺至今还没有出售。
被上诉人对上述证据的真实性无异议，对上诉人的证明目的有异议，认为该证据不能证明被上诉人没有出卖房屋的事实，因为买房人要求被上诉人把房屋解除租赁并腾退后才同意到房地产交易中心办理交易手续。
本院认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但该证据只能证明涉案房屋尚未在房地产交易中心办理交易手续，不能当然否定被上诉人与他人就涉案房屋存在买卖关系。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审查明的事实与一审查明的相一致，对一审查明的事实本院予以确认。
综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：《房屋租赁代理合同》约定的解除条件是否成就？
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁代理合同》和《商铺出租补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为合法有效之合同。根据《商铺出租补充协议》的约定，双方在签订上述合同时，被上诉人已明确告知上诉人其准备出售涉案商铺，故双方特别约定在《房屋租赁代理合同》约定的租赁期限内，被上诉人随时可出售商铺，上诉人接到通知后一个月内搬出商铺。即双方对合同的解除附设了条件，上诉人也应当预见到了租赁合同随时被解除的风险。2013年10月20日，被上诉人与案外人广西圆梦建设投资有限公司签订《房屋买卖合同》，约定将涉案商铺转让给广西圆梦建设投资有限公司。上诉人接到被上诉人要出售商铺的通知后，于2013年12月17日向被上诉人出具了《保证书》，保证无条件从2014年3月15日搬出涉案商铺。至此双方已对涉案商铺达成了解除租赁的合意，但是，上诉人没有按约腾退房屋给被上诉人，已构成违约。故被上诉人请求解除《房屋租赁代理合同》并要求上诉人腾退涉案商铺、支付相应商铺占用费依法有据，应予以支持。上诉人主张其出具《保证书》是在被上诉人虚构商铺交易事实的情况下错误出具的，《房屋租赁代理合同》约定的解除条件尚未成就，上诉人为支持其该事实主张提供了北海市房地产交易中心出具的《房屋登记信息查询证明》，拟证明涉案商铺被上诉人至今未出售。本院认为，房屋买卖当事人在房地产交易中心进行交易登记，目的是为了办理物权转移登记，没有办理物权转移登记的，并不影响房屋买卖合同的效力，更不能以此来否定房屋买卖事实的存在。因双方对合同解除条件并未特别约定被上诉人出售房屋的行为必须满足完成交易并发生物权转移的条件，因此，根据《商铺出租补充协议》条款的字面理解以及一般的生活常理，应理解为只要被上诉人有出售商铺的意向、开始寻找买主、签订商铺买卖意向书等行为，即可行使合同约定解除权。本案中，被上诉人已提供其与案外人签订的《房屋买卖合同》，而上诉人接到被上诉人要出售商铺的通知后也作出了定期搬出商铺的书面承诺。综上，上诉人主张被上诉人虚构房屋交易事实、合同解除条件未成就的上诉理由不能成立，本院不予支持。因上诉人未经被上诉人同意擅自对租赁商铺建设隔断墙，故被上诉人请求上诉人对涉案商铺恢复原状依法有据，亦应予以支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1558元，由上诉人胡坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉芳
审 判 员 叶 萍
代理审判员 黄辉远
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 何 俊
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。