新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民二终字第650号
上诉人（原审被告）：孙忠辉。
委托代理人：徐春。
被上诉人（原审原告）：新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司。
负责人：蒋宏，该公司董事长。
委托代理人：张萍霞，新疆宇通律师事务所律师。
上诉人孙忠辉因与被上诉人新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司（以下简称天工房产伊犁分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2014年10月9日作出的（2014）伊民初字第2609号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人孙忠辉的委托代理人徐春、被上诉人天工房产伊犁分公司的委托代理人张萍霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天工房产伊犁分公司原审诉称：2012年10月30日，其与孙忠辉签订了《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》和《补充协议》。将位于伊宁市伊犁铜锣湾G区一层1262、1263号房及G区二层250-1、250-2号内铺租赁给孙忠辉，租赁期限为2012年12月1日至2019年2月28日，其中2012年12月1日至2013年2月28日为装修期，免收租金；合同期内总租金计7280005元，物业管理费为582799元；第一年年租金为1102217元，物业管理费为116560元，并约定在合同签订之日孙忠辉预付租金300000元，余下租金802217元和物业管理费116560元，于房屋交付之日交清即可。第二年至第六年的租金在每年的1月30日前一次性交清，合同对双方的权利义务及违约责任均作了明确约定。2013年12月28日，孙忠辉函告其不再继续履行合同，孙忠辉的违约行为给其公司造成了严重的损失，故请求判令：1、孙忠辉支付违约金100000元；2、本案诉讼费用由孙忠辉承担。
孙忠辉原审辩称：天工房产伊犁分公司在交付房屋时，未按图纸约定将租赁面积分割，合同约定交付面积为4317.03平方米，实际交付面积为3746.55平方米。同时，天工房产伊犁分公司交付的铺面消防设施不到位，并将消防通道分隔另租他人，导致消防验收不过关并予以罚款，无法正常使用房屋，天工房产伊犁分公司构成违约。2013年12月，其已向天工房产伊犁分公司送达了解除合同通知，2014年3月天工房产伊犁分公司接收了租赁物，合同已经解除。导致合同无法履行的过错方是天工房产伊犁分公司，不同意支付100000元的违约金，请求驳回天工房产伊犁分公司的诉讼请求。
原审判决查明：2012年10月30日，天工房产伊犁分公司与孙忠辉签订了《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》和《补充协议》。约定：天工房产伊犁分公司将位于伊宁市“伊犁铜锣湾”G区一层1262／1263号房及G区二层250-1／250-2号内铺租赁给孙忠辉作为商业使用，建筑面积为4317.03平方米，租赁期限为2012年12月1日至2019年2月28日，共6年3个月（其中2012年12月1日至2013年2月28日共计3个月为装修期，装修期免收租金）。合同期内总租金计7280005元，物业管理费为582799元，第一年孙忠辉应遵循先交款后使用的原则，合同签订当日预付租金300000元，剩余租金802217元及物业管理费116560元于房屋交付当日交清后方可使用，否则视为违约。第二年至第六年孙忠辉应遵循先交款后使用的原则，在每年的1月30日前一次性交清当年租金。孙忠辉于合同签订当日向天工房产伊犁分公司交纳履约保证金20000元，待合同期满后，在孙忠辉无任何违约并未给天工房产伊犁分公司房屋设施、设备造成损失的情况下，天工房产伊犁分公司在三个工作日内无条件退还该保证金（保证金不计利息）；如孙忠辉在合同期内中途终止履约的，保证金不予退还。天工房产伊犁分公司交付房屋的时间为第一次租金收到后5日之内。违约责任条款约定，一方违约，由违约方向守约方支付100000元违约金。2012年11月10日，双方按合同约定办理了移交手续，交付确认书中载明“新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司于2012年11月10日，将伊宁市迎宾路44号伊犁铜锣湾G区一层外铺1262／1263及G区二层250-1／250-2号内铺，按现状租赁给孙忠辉。该移交房产设备设施齐全，运转正常，通信设备、消防设备齐全，运转良好，现予以移交。移交房屋面积以签订合同的租赁面积为准”。2013年12月18日，孙忠辉书面通知天工房产伊犁分公司解除合同，解除合同通知函载明“本人贵公司于2012年10月30日签订位于伊宁市‘伊犁铜锣湾’G区一层1262／1263号房及G区二层250-1／250-2号内铺的房屋租赁合同，租期自2012年12月1日至2019年2月28日。此房屋用作商业经营，现因种种原因，本人无法继续经营，故通知贵公司，要求解除本人与贵公司签订的房屋租赁合同。”。2014年1月23日，天工房产伊犁分公司给孙忠辉回函，回复函载明“第一、根据《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》第四条约定我公司将不予退还你缴纳的保证金2万元。第二、根据《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》第十条第九款约定：一方违约，由违约方向守约方支付违约金额10万元，故你需向我公司支付10万元违约金……”。2014年3月11日，天工房产伊犁分公司、孙忠辉就承租的铜锣湾G区二层房屋办理了交接手续，天工房产伊犁分公司收回该租赁房屋。庭审中，孙忠辉提出反诉，但未在规定的时间内交纳反诉费用。
原审判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，天工房产伊犁分公司、孙忠辉签订的《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》和《补充协议》，是在自愿、平等、充分协商的基础上签订的，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认。双方签订的租赁期限从2012年12月1日至2019年2月28日止。但合同履行至2013年12月18日，孙忠辉以无法继续经营为由向天工房产伊犁分公司提出解除合同。孙忠辉提前解除合同的行为属违约行为，依法应当按约定承担违约责任，向天工房产伊犁分公司支付违约金。天工房产伊犁分公司书面同意解除，但明确保留对孙忠辉违约行为的诉权。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，故天工房产伊犁分公司要求支付100000元违约金的请求，于法有据，予以支持。对天工房产伊犁分公司要求解除《租赁合同》及《补充协议》的请求，因天工房产伊犁分公司在诉讼前同意孙忠辉提出解除合同的请求，对租赁物办理了交接，已收回该租赁物，双方对解除合同均无异议，故对天工房产伊犁分公司、要求解除双方签订的《租赁合同》和《补充协议》的请求，予以支持。对孙忠辉所述的未按图纸将租赁面积分割交付，实际交付铺面面积3746.55平方米，消防设施不到位造成不能继续经营的辩解理由，因其未能提供相应的证据予以证明，且与事实不符，对其抗辩理由，不予采信。庭审中，孙忠辉提出的反诉请求，因孙忠辉未在规定的时间内交纳反诉费用，其反诉请求应按撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除天工房产伊犁分公司与孙忠辉签订的《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》和《补充协议》；二、孙忠辉于判决生效后三日内支付天工房产伊犁分公司违约金100000元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由孙忠辉负担。
孙忠辉不服原审判决，向本院提起上诉称：天工房产伊犁分公司并未将租赁物全部移交给其，同时又将租赁物下消防通道封隔出租给他人经营，导致消防不过关，被消防局处罚。由于天工房产伊犁分公司没有出具相关的出租房屋及消防手续，从而导致其无法继续租赁经营，天工房产伊犁分公司违约在先。原审认定其构成违约，属认定事实不清。本案《租赁合同》中，约定了两种违约责任，一是保证金约定；二是违约金约定。法律规定，合同中不能同时约定几种违约的条款，不能同时要求二种违约责任一起计算。本案中，天工房产伊犁分公司已经将20000元保证金扣除，就不应该再索要100000元违约金，原审支持天工房产伊犁分公司索要100000元违约金主张，属适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，改判驳回天工房产伊犁分公司的诉讼请求。一、二审涉诉费用由天工房产伊犁分公司承担。
天工房产伊犁分公司答辩称：其作为租赁房屋的产权人有权对外出租自己的房屋，《房屋租赁合同》不以登记备案为生效要件，因此是否办理房屋租赁许可证手续，不影响合同的效力。其已按照合同约定将租赁物全部移交给了孙忠辉，根据双方移交确认书，移交的房屋面积符合合同约定，消防设施及手续齐全，不存在违约事实。《租赁合同》约定，第一年的租金为1102217元，物业管理费116560元，以后租金每年递增。孙忠辉单方解除《租赁合同》，致使房屋空置，至今未能找到新的承租方，已造成房屋空置期租金、管理费损失、新租赁合同的免租期的实际损失。由于上述损失超出了《租赁合同》约定的履约保证金和违约金之和。孙忠辉交付的履约保证金不能弥补其实际损失，超过履约保证金的损失部分应当由违约金来弥补，故原审判决孙忠辉支付100000元违约金正确。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2009年12月31日，新疆维吾尔自治区公安厅消防局出具新公消（建验）字（2009）第0057号《建筑工程消防验收的意见书》，该验收意见书载明：根据，你单位（天工房产伊犁分公司）申报，我局委托伊犁州公安局消防局于2009年12月7日，对你单位伊犁铜锣湾不夜城E、F、G区地上一层、二层及地下室1、2、3、4、5、8、9、10、14、15、16、18局部、19、21、22、23、24、26区进行了消防验收，认为该工程基本符合国家有关消防技术规范和（2006）新公消（建）字第000147号审核意见书的要求，在消防方面具备使用条件。应严格执行以下意见：1、对建筑消防设施应当定期进行维修保养，保证完整有效。2、经此次验收的工程如有改建、内部装修、用途改变等，应报公安消防机构审核。3、商业部分在使用或开业前，应向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。
本院认为，本案争议焦点是：1、孙忠辉提前解除合同的行为是否属违约行为；2、天工房产伊犁分公司主张100000元违约金的请求能否成立。
关于焦点一问题。伊宁市迎宾路44号伊犁铜锣湾G区一层及G区二层的消防设施，已经新疆维吾尔自治区公安厅消防局验收，并出具新公消（建验）字（2009）第0057号《建筑工程消防验收的意见书》确认在消防方面具备使用条件。天工房产伊犁分公司按照《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》约定向孙忠辉交付租赁房屋后，孙忠辉对该租赁房屋的设备设施、消防设备进行了验收，并以《交付确认书》的方式确认天工房产伊犁分公司交付房屋设备设施、消防设备运转正常。因此孙忠辉提出的天工房产伊犁分公司交付的房屋消防不过关并导致无法继续经营的理由，缺失有效证据支持，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”。《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》约定租赁期限为6年3个月（自2012年12月1日至2019年2月28日止），孙忠辉在租赁期限尚未届满及无正当理由的情况下，于2013年12月18日单方终止合同的履行，提前解除合同的行为已构成了违约，应当承担违约责任。
关于焦点二问题。本案《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》和《补充协议》所约定的内容，是天工房产伊犁分公司与孙忠辉在自愿、平等、充分协商的基础上达成的。由于该合同约定的年租金为1102217元，物业管理费116561元，履约年标的额为1218778元。孙忠辉提前解除合同的行为，导致伊犁铜锣湾G区一层1262／1263号外铺及G区二层250-1／250-2号内铺的房屋空置，天工房产伊犁分公司至今未能找到新的承租方，已造成租金损失1218778元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，天工房产伊犁分公司与孙忠辉签订的《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》第四条第一款及第十条第九项约定的违约金之和为120000元（即：如孙忠辉在合同期内中途终止履约的，保证金20000元不予退还；一方违约，由违约方向守约方支付违约金100000元。），仅为造成损失的10％，未超过法律规定的30％的上限。因此天工房产伊犁分公司依据《伊犁铜锣湾房屋租赁合同》的约定，要求孙忠辉支付100000元违约金，于法有据，本院予以支持。孙忠辉提出的天工房产伊犁分公司主张100000元违约金违反法律规定的上诉理由，依法不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，判决孙忠辉支付100000元违约金，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人孙忠辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 明
审判员 彭红梅
审判员 芦海龙
二〇一五年二月十一日
书记员 孙 杰