广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3098号
上诉人（原审原告）：叶伟强，男，汉族，1971年10月13日出生，住广东省博罗县。
委托诉讼代理人：刘海，广东邦南律师事务所律师。
被上诉人一（原审被告一）：胡永强，男，汉族，1966年7月1日出生，住广东省博罗县湖镇镇圩镇卫生院宿舍。
委托诉讼代理人：吴锋彬，广东标远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭泽波，广东标远律师事务所律师。
被上诉人二（原审被告二）：邱春梅，女，汉族，1975年3月18日出生，住址同上。
上诉人叶伟强因与被上诉人胡永强、邱春梅买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2016）粤1322民初3954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶伟强及其委托诉讼代理人刘海、被上诉人委托诉讼代理人吴锋彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人叶伟强上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人将博罗县湖镇××东××组湖横路边的土地，土地证号：博府国用（2007）第XX**号过户给上诉人；3、依法改判被上诉人将上述博罗县湖镇××东××组湖路边的土地上盖房屋补办产权证手续，并在补办产权证后将房屋过户给上诉人，因补办产权证而产生的税费由被上诉人承担；4、依法改判被上诉人将上述土地及上盖房屋交付给上诉人使用，并支付因逾期交付而产生的每月租金800元给上诉人，租金计至交付前一日；5、判决被上诉人承担一审、二审的诉讼费。
事实与理由：一、被上诉人位于博罗县湖镇××东××组湖横路边的土地己办理土地使用权证（土地证号：博府国用（2007）第XX**），完全可以将该土地使用权过户给上诉人。关于这点，没有任何疑议，将土地使用权过户给上诉人不存在任何法律和政策障碍。二、案涉房屋虽未办理报建手续，但完全可以经行政处罚后补办报建手续，再办理产权证，然后将房屋过户给上诉人。博罗县房产管理局和博罗县住房和城乡规划建设局的复函明确表明案涉房屋可以办理房产证。一审法院分别于2016年12月29日和2017年2月20日向博罗县房产管理局和博罗县住房和城乡规划建设局发函，询问案涉房屋能否办理产权证，所需办证材料能否补办。两部门分别于2017年1月22日和2017年4月17日的复函实际上表明可以办理房产证，所需办证材料也可以在经过《中华人民共和国建筑法》等法律依法作出行政处罚后，可进行补办。从博罗县房产管理局和博罗县住房和城乡规划建设局的复函可以看出，实际上，案涉房屋是完全可以经过补办手续后领取房产证的，只是手续较为复杂而己。三、一审判决以补办程序能否完成尚不确定，人民法院的判决内容应当明确具体，否则无法执行，有损裁判的权威为由，判决驳回上诉人的诉请，是错误的。一审判决对极有可能可以补办产权证的房屋，因担心能否顺利办成而产生“畏难情绪”，干脆来个驳回诉请，毫不考虑这种判决是否公平合理，其理由则冠冕堂皇，担心损害“裁判的权威”，实在是有失公允和简单武断。其实，一审这样的裁判，才是真正的损害了裁判的权威，因为这样的裁判损害了法律最核心的价值追求一一公平和正义！一审判决无异于告诉我们：如果遵守法律法规，坚持办理报建手续，领取产权证，房屋就要被判过户；如果不遵守法律法规，不办理报建手续，不领取产权证，则反而可以受到法律的保护。这是对法律的极大讽刺!这一裁判产生的示范效应是很危险的。
综上，一审的判决明显不妥。事实上，法院完全可以作出如：“判被上诉人将博罗县湖镇××东××组湖横路边的土地，土地证号：博府国用（2007）第XX**号上盖房屋补办产权证手续，并在补办产权证后将房屋过户给上诉人，因补办产权证而产生的税费由被上诉人承担”之类的判词，这样既维护了法律的公平，又维护了法律的权威性和严肃性。即便最后确因某项材料无法补办，导致无法办理房屋产权证，进而无法办理房屋过户手续，也依然没有损害裁判的权威性和严肃性，因为判词中本来就办理房屋过户这一结果设置了前提条件。
四、退一步，即使驳回对房屋过户的诉请，也依然可以判决支持土地过户的请求。既然土地办理了使用权证，则应当受到法律的保护，也应允许办理土地使用权过户转让手续；而房屋没有办理产权证，则法律对其保护的力度自然不应与前者相当。那么，既然法院提出“房随地走，地随房走”的说法，则应当是受法律保护力度大的（土地）随保护力度小的（房屋）走，还是受法律保护力度小的（房屋）随保护力度大的（土地）走?依常识，则应支持后者，即既然土地办理了使用权证，就应该保护其可以过户的自由，而不必考虑连产权证都没有办理的房屋，因为没有办理产权证，就无法证明房屋的合法性，也就不应受法律的过分保护和约束。综上，一审的判决是错误的，请求二审法院依法改判。
被上诉人胡永强辩称：一、答辩人与被答辩人之间的《房地产买卖合同》属于无效合同，依法不予支持。1、答辩人的房屋没有办理《房屋产权证》。从答辩人与被答辩人在2013年3月3日签订的《房地产买卖合同》中：均注明没有房屋产权证，被答辩人也知晓答辩人的共有房屋没有办理产权证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”的规定，答辩人的房屋只有国有土地使用证，而没有办理报建手续和房屋产权登记证，答辩人的房屋转让已经违背了该规定、属于无效合同。
答辩人与被答辩人之间的房屋买卖没有办理备案登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第二条“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定”、第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，答辩人与被答辩人之间的房屋买卖没有办理登记手续，属于无效合同，依法不成立。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》（法释【一九九九】十九号）第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”，因此，该买卖合同没有发生法律效力，被答辩人的诉讼请求依法不予支持。
二、被答辩人的诉讼已经超过诉讼时效，依法不予支持。答辩人与被答辩人之间的《房地产买卖合同》签订于2013年3月3日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，诉讼时效为2年，应当于2015年3月4日到期，而被答辩人应当于2015年3月4日前提起诉讼，但是，被答辩人于2016年2月16日此案提起诉讼，已经超过了2年的诉讼时效，依法不予支持。
三、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖存在显失公平的，依法应当予以撤销，被答辩人的诉讼请求不予支持。答辩人的房屋位于博罗县镇圩镇，按照市场价值每平方米3000元的价格，300平方米约90万，国有土地转让价每平方米3000元，93平方米价值是270000元，答辩人与被答辩人之间的房屋及土地的交易价值仅19万元，远远的低于房屋的实际价值，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第十九条“对于合同法第七十四条规定的”明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”、《中华人民共和国民法通则》第五十九条“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（二）显失公平的”的规定，依法应当予以撤销，被答辩人的诉讼请求应当不予支持。
四、答辩人与被答辩人之间的买卖合同已经解除，被答辩人的诉讼请求不予支持。1、答辩人与被答辩人在2013年3月3日签订的《房地产买卖合同》第六条“违约责任：甲方（答辩人）逾期决定中途不卖，逾期15天仍未甲方房地产时，甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应当在悔约之日起七日内将收收定金及购房款退还给乙方”，对于“另赔偿乙方＿元的违约金”予以划掉，视为没有约定。
答辩人没有将该房屋交付给被答辩人管理和使用。从被答辩人提交的《起诉状》“诉讼请求2、责令被告按照合同约定将房地产交付给原告使用”中，均可以证实，该房屋从2013年3月3日签订《房地产买卖合同》后，一直由答辩人在管理使用、收益。《房地产买卖合同》已经被解除。从答辩人与被答辩人在2013年3月3日签订的《房地产买卖合同》第四条“房地产交接：双方同意于2014年4月3日由甲方将该房地产交付给乙方使用”约定，答辩人的房屋至今没有交付，答辩人以实际行动宣告解除《房地产买卖合同》，依据《房地产买卖合同》第六条的约定，答辩人不用赔偿被答辩人的损失和支付租金每月800元。
五、被答辩人的诉讼请求三属于新增加的诉讼请求，依法应当予以驳回。六、原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。综上所述，答辩人认为：答辩人与被答辩人之间的《房地产买卖合同》属于无效合同；被答辩人的诉讼已经超过诉讼时效，依法不予支持；答辩人与被答辩人之间的房屋买卖存在显失公平的，依法应当予以撤销；答辩人与被答辩人之间的买卖合同已经解除，被答辩人的诉讼请求不予支持。请二审依法驳回被答辩人的上诉请求。
原审原告叶伟强向一审法院起诉请求：1、责令被告按合同约定将两被告名下位于博罗县湖镇××东××组湖横路边，土地证号：博府国用（2007）第XX**房地产过户至原告名下；2、责令被告按合同约定将该房地产交付给原告使用；3、向原告支付逾期交房产生的每月房租800元；4、承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2013年3月3日，原告与被告胡永强、邱春梅签订了《房地产买卖合同》，约定将位于博罗县湖镇××东××组湖横路边（单栋）三层的房地产转让给原告，土地使用权面积为93㎡，土地证号为博府国用（2007）第XX**号，所有人为被告胡永强、邱春梅，房屋建筑面积为约300㎡，房地产交易总金额为190000元；买卖双方签订合同30日内到国土房管部门办理过户手续；原告交付购房款后，被告将办理过户后的房地产权证交付给原告。双方同意于2014年4月30日交付给买方使用。违约条款被告中途不卖逾期15天未交付房地产时，作被告中途悔约处理，本合同即告解除，被告应在悔约起7日内将款项归还原告。其中合同载明本合同房屋及所占土地93㎡共190000元，原告与被告胡永强对该手写内容予以认可。
2013年3月4日，原告通过中国XX银行将房款190000元转账到被告邱春梅名下。两被告收到房产交易款至今，没有按约定到国土房产部门办理过户手续，也没有将房地产交付给原告使用，遂引起本案纠纷。被告胡永强、邱春梅于2015年7月27日登记结婚。
另查明，2016年12月29日，一审法院向博罗县房产管理局发函，询问涉案的房屋能否办理房产证？需要哪些手续？2017年1月22日，博罗县房产管理局复函一审法院称：在依法取得的国有建设用地上合法建造建筑物、构筑物的，不动产权利人可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（已办理国土证，未办理房产证的）的申请主体应当为不动产权利人。办理材料清单如下：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书或者土地权属来源材料；4、建设工程规划合格证；5、建设工程竣工验收备案表；6、房屋测绘报告；7、宗地图；8、完税凭证：9、不动产权籍调查表。2017年2月20日，本院又向博罗县住房和城乡规划建设局发函，询问涉案房屋是否具备房管局上述复函中的办证材料，能否补办？2017年4月17日，博罗县住房和城乡规划建设局复函一审法院称：1、经查实，该地块（博国府用【2007】第XXXX号）并未办理报建手续，由于该建筑已建设，如需要办理房管部门所称的4到9项材料，该地块需要符合当地总体规划，在建筑红线范围内建设，并来我局接受未报先建的行政处罚，完善手续方可办理后续的几项手续。
2、根据《关于进一步加强房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理工作的通知》（博住建函[2016]834）号文件要求，该房屋补办工程竣工验收备案表须先取得《建设工程规划合格证》，后经住建局根据《中华人民共和国建筑法》等法律依法做出行政处罚，再由县公共资源交易中心采购入库的房屋安全鉴定机构进行质量安全和使用安全鉴定并出具鉴定报告。完善手续后方可进行办理。
又查明，经一审法院释明合同无法履行，原告方是否变更诉讼请求，原告明确表示不同意变更诉讼请求。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，双方签订的《房地产买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合同标的物中的房屋未取得所有权证，不影响合同的效力，该合同合法有效。原告要求被告将房屋过户并交付给原告，问题的关键在于该房屋是否合法建设，能否办理产权登记，不动产登记系一种具体行政行为，未办理产权登记房屋，人民法院在民事诉讼中不应判决交付，更不能判决过户。根据博罗县住房和城乡规划建设局的复函，该房屋并未办理报建手续，如需补办则必须经过取得《建设工程规划合格证》、接受行政处罚、经房屋安全鉴定机构进行质量安全和使用安全鉴定并出具鉴定报告等全部流程，这些程序能否完成尚不确定，人民法院的判决内容应当明确具体，否则无法执行，也有损裁判的权威，本案中的房屋能否补办手续，相关部门未予明确肯定，一审法院不应支持原告要求房屋交付及过户的请求。根据“房随地走，地随房走”原则，土地使用权和建筑物所有权在处分时，其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分，房屋交付与过户土地使用权过户应当一并进行，因房屋无法交付，相应的土地使用证亦无法同时办理过户。经一审法院释明，原告拒不变更诉讼请求，系其自由处分，不利后果应由原告承担。被告胡永强辩称本案已过诉讼时效，但本案的房屋一直未办理房产证，因而被告方至本案辩论终结时仍不具备交付房屋的条件，一审法院对该答辩意见不予支持。被告二经一审法院传票传唤，没有未到庭参加诉讼，一审法院可依法缺席判决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，一审法院判决如下：
驳回原告叶伟强诉讼请求。
本案诉讼费2050元，由原告叶伟强负担。
本院二审期间，当事人围绕本案争议焦点并未提交新证据。
本院查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：案涉买卖合同能否继续履行。
2013年3月3日双方签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规效力性的强制性规定，应当认定为合法有效。合同签订后，上诉人叶伟强依约支付了购房款19万元，被上诉人胡永强、邱春梅未按照合同约定，在合同签订之日起三十日内，向国土房产部门办理过户手续，已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案合同能否继续履行，分为三个阶段，一是被上诉人胡永强、邱春梅按照合同约定，在商事交易领域内履行出卖人申请办证的合同义务；二是行政部门在行政权范畴，对案涉房产是否能够办理房产证进行审查；三是将案涉房产过户登记到上诉人叶伟强名下，从现有履行的情况来看，被上诉人胡永强、邱春梅收取转让款之后，未履行合同义务，而行政部门的复函，并未明确案涉房产不能办理房产证，能否办理房产证需被上诉人胡永强、邱春梅向行政部门申请，并没有证据证明案涉合同确实不能继续履行，不能因被上诉人胡永强、邱春梅的违约不继续履行申请办证的合同义务，来认定案涉合同不能履行，在商事合同领域应当继续履行。至于能够办理房产证，应由行政部门依法审查。
至于被上诉人胡永强、邱春梅提出的抗辩理由，因合同约定2014年4月30日交付，至上诉人叶伟强于2016年2月7日提起本案诉讼，未超出诉讼时效。《房地产买卖合同》第六条约定被上诉人胡永强、邱春梅中途悔约处理，合同即告解除的情形，本案上诉人叶伟强已经将购房款支付完毕，不属于履行中途的情形，故本案合同应继续履行。上诉人叶伟强诉请逾期交付房产的房租损失，未提交相关证据证明房租的计算方式，本案不予支持。
综上所述，上诉人叶伟强的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市博罗县人民法院（2016）粤1322民初3954号民事判决；
二、2013年3月3日双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，应当继续履行；
三、自本判决发生法律效力之日起十五内，被上诉人胡永强、邱春梅向博罗县房产管理局、博罗县住房和城乡规划建设局申请办理博罗县湖镇镇湖镇村东一组湖横路边三层房产的房产证，国有土地使用权证号：博府国用（2007）第XXXX号。如被上诉人胡永强、邱春梅逾期未履行申请义务，上诉人叶伟强可持本判决向行政部门申请，相关税费、行政处罚等一切费用，由上诉人叶伟强先行支付；
三、如博罗县房产管理局、博罗县住房和城乡规划建设局经审查为案涉房产办理了被上诉人胡永强、邱春梅名下房产证，被上诉人胡永强、邱春梅在办证之日起三十日内，将案涉房地产过户登记到上诉人叶伟强名下【国有土地使用权证号：博府国用（2007）第XXXX号、房产证待定】；
四、被上诉人胡永强、邱春梅在过户登记之日将案涉房产交付给上诉人叶伟强；
五、驳回上诉人叶伟强的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共计4100元，由被上诉人胡永强、邱春梅负担，径行向上诉人叶伟强支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 巍
审 判 员 徐国华
审 判 员 陈金升
二〇一八年七月十一日
法官助理 李嘉伊
书 记 员 林楚侨