四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民终字第672号
上诉人（原审原告）牟桂华，女，汉族，生于1966年9月8日，住四川省广元市。
委托代理人奉林德，男，汉族，住四川省广元市，系上诉人姑父。
委托代理人刘义，男，汉族，系上诉人之夫。
被上诉人（原审被告）被告石军，男，汉族，生于1975年9月28日，现住四川省广元市。
委托代理人苟扬，四川方尽律师事务所律师。
上诉人牟桂华因与被上诉人石军租赁合同纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2015）旺苍民初字第857号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年10月27日立案受理，于2015年11月18日组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人牟桂华及其委托代理人奉林德、刘义，被上诉人的委托代理人苟扬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，案外人王明国与其妻在自己所有的位于旺苍县东河镇冯家坝社区门面房屋经营“旺苍县小玲小吃店”。2014年3月1日被告石军与王明国签订《门面租赁合同》，合同约定王明国将“旺苍县小玲小吃店”门面房屋租赁给被告石军经营；在租赁合同期内，租金每年按25000元收取；承租人必须先交钱后租房，租金一年一付，如有拖欠，则出租人有权收回门面另行出租；承租人在任何情况下均不能将门面进行转租、转让，如中途中止合同或租期满后不再续租，均只能将门面交还出租方。合同签订后，被告石军向王明国交纳了2014年3月1日至2015年2月28日的房租25000元。随后，被告石军对门面进行了装修，购置了经营设备，制作“绵阳开元店”招牌，经营米粉店。被告石军经营到2014年6月份欲对外转让米粉店，并对外张贴了门面转让广告。原告牟桂华于2014年6月19日与被告石军协商米粉店转让事宜并口头达成一致协议，被告石军以58000元的价格，将店内设备及其承租门面的使用权转让给原告牟桂华；原告牟桂华向被告石军支付2000元天然气押金，以后不租门面时由原告牟桂华在王明国处退还。原告牟桂华按约定向被告石军支付了转让价款及天然气押金共计60000元。2014年6月20日原告牟桂华开始营业经营酸辣粉。2014年11月，原告牟桂华因生意不好，欲对外转让，便与严志斌协商转让事宜，但房主王明国不愿与严志斌另行签订租赁合同，原告牟桂华遂与严志斌一起经营店面，原告牟桂华经营酸辣粉，严志斌经营烤鸭。双方一起经营了十多天后，原告牟桂华以身体不好为由要求退出，便与严志斌协商，双方口头约定，严志斌将2014年11月到2015年3月1日止的房租9000元交给原告牟桂华；严志斌欲以50000元的价格受让原告牟桂华的经营设备及门面使用权，但严志斌需与房主王明国重新签订门面租赁合同。随后严志斌向原告牟桂华支付了9000元的房租，原告牟桂华便退出了该店面经营。后因房主王明国不同意与严志斌签订租赁合同，严志斌便搬走自己的设备后，于2015年4月中旬将门面钥匙交还给原告牟桂华，原告牟桂华已将其经营酸辣粉店面时的设施设备搬走。
同时查明，被告石军转让其承租的门面房屋及经营设备时，房主王明国知道并同意。在王明国出租给被告石军门面房屋届满一年后，王明国向被告石军及原告牟桂华要求支付第二年的房租费时，原、被告相互推诿，均不愿意交付。经王明国多次催收未果，遂于2015年4月13日将门面房屋收回，并另行出租。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。被告石军与案外人王明国建立门面房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应受受法律保护。本案争议的焦点主要是转租合同的效力认定；对转让价款58000元是否应予返还的认定；房主解除房屋租赁合同后承租人是否应对次承租人的损失予以赔偿。
关于转租合同的效力认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以，承租人转租房屋，其与次承租人达成的转租协议并不是当然无效，而是有待于出租人的意思表示。本案中被告石军基于有效的租赁合同，取得所租赁房屋使用权，该权利经出租人同意可以依法转让。原告牟桂华作为次承租人，被告石军作为承租人，双方达成的绵阳开元米粉店整体转让口头协议，其转让合同内容包括经营设备的转让，门面房屋租赁权的转租。该转让合同属是双方真实意思表示，其转租门面房屋是经出租人同意的，且协议内容不违反法律规定，合法有效。原告牟桂华经出租人同意，受让被告石军租赁经营的门面房店面，并实际从事实际经营活动，又以门面租赁合同约定不得转租为由主张转租无效的理由不成立，其请求本院不予支持。
关于转让价款58000元是否应予返还的认定。首先，原告牟桂华主张58000元包含三年的房租，本院认为不能成立。其理由为：原告牟桂华与严志斌协商转让时要求严志斌向其支付转让费50000元及租金25000元；原告牟桂华在严志斌处收取2014年11月到2015年3月1日房租9000元，可计算出每年的租金是25000元左右，原告牟桂华对每年25000元的房租是知情的；被告石军的转让价款58000元包含经营设备及房租，而三年的房屋租金为75000元。因此原告牟桂华主张58000元包含三年的房租费不合情理，且没有事实依据。其次，该58000元是双方对转让价款的约定，该转让合同是有效合同，被告石军作为转让方，已按照双方的约定将店面及其设备交付给受让人即原告牟桂华，原告牟桂华已在其受让的门店实际从事经营活动，被告石军没有违约行为。所以，原告牟桂华要求被告石军返还该58000元转让价款的理由不能成立，其请求本院不予支持。
关于房主收回房屋后，承租人是否应对次承租人的损失予以赔偿。被告石军租赁王明国的门面房屋，王明国作为出租人收取房屋租金是其合法权利；原告牟桂华受让该门面房屋从事经营活动，承继了原租赁合同的权利，同时也应承担租赁合同约定的按年支付租金的义务；按照租赁合同约定，房租费按年收取，一年期满后，王明国在多次催收房租无果的情况下，收回房屋另行出租的行为并无不当；因房主王明国不同意原告牟桂华再次转租房屋给严志斌，原告牟桂华不履行支付租金的义务，导致王明国收回门面房屋的责任在于原告牟桂华的违约行为；原告牟桂华受让门面房屋从事经营活动，其经营风险责任应由自己承担，其从2014年11月下旬起就自行退出了经营，并将门面交给严志斌经营烤鸭生意，其主张的经营损失14000元既没有事实依据，也没有法律依据；原告牟桂华主张的设备损失6000元，与查明的其已将受让的设施设备从租赁门面房中搬出的事实不符。因此，原告牟桂华要求被告石军赔偿其损失的理由不能成立，其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条的规定，判决：驳回原告牟桂华的诉讼请求。
上诉人牟桂华上诉请求撤销原审判决，改判支持其在原审提出的诉讼请求。理由是：被上诉人是整体将门面转让给上诉人经营而不是转租给上诉人。上诉人从被上诉人处整体受让该门面时，并不知道被上诉人租赁的是王明国的房屋，在王明国强行收回该房屋时，上诉人才知道被上诉人与其签订的合同中约定房屋不得转租，被上诉人以欺骗的手段实施的转让行为给上诉人造成了损失。原审在错误采信证据后，作出的判决结果应当得到纠正。
被上诉人石军答辩称，上诉人所称损失无相关证据证实。原审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人未提交新证据。
二审查明，2014年6月25日，被上诉人向上诉人出具收条一张，收条内容为“今收到牟桂华接石军所经营的旺苍图书馆住宿楼下门面绵阳米粉店整体转让费伍万捌仟元整（58000.00）”。上诉人退出经营后，其原接手和其添置的设备是否搬出，现有证据不能认定。
本院认为，上诉人称其系整体受让被上诉人经营的米粉店，应向房东交纳的房租已包含在转让费中。而被上诉人称其向上诉人转让米粉店时房租仅交了一年（从其租赁开始算），其余房租应由上诉人承担，因此，被上诉人所收的米粉店“整体转让费”58000元中是否包括其与房东约定租赁期间的全部房租是本案的争执点，也是上诉人关于退还转让费及赔偿损失的请求能否得到支持的关键。
上诉人从被上诉人处受让米粉店经营时应当知道对该米粉店是否系被上诉人所有以及房租的交纳情况。从上诉人接手经营一段时间后拟将门面又转让给案外人严志斌并收取房租（2014年11月到2015年3月1日房租9000元）的情况看，上诉人对被上诉人向房东交纳租金至2015年2月是清楚的。上诉人称上诉人所收“整体转让费”58000元中包韩其与房东约定租赁期间的全部房租缺乏事实依据。上诉人因不交房租而被房东收回房屋，责任不在被上诉人。至于房东收回房屋是否适当以及是否给上诉人造成损失，本案不作评判。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏茂中
审 判 员 熊剑洪
代理审判员 徐小雁
二〇一五年十二月三日
书 记 员 黄 琴