北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2691号
上诉人（原审原告）付×，男，1954年8月5日出生。
上诉人（原审原告）刘×，女，1953年7月3日出生。
上述二上诉人付×、刘×之共同委托代理人付云鹏，男，1979年12月19日出生。
上诉人（原审被告）董×，男，1975年11月9日出生，个体户。
委托代理人成敏，北京策略律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张×，女，1969年5月10日出生。
上诉人付×、刘×、董×因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第11530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人付×、刘×之委托代理人付云鹏，上诉人董×及其委托代理人成敏到庭参加诉讼。被上诉人张×经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年7月，付×、刘×诉至原审法院称：我二人系夫妻关系，在北京市房山区×××105号享有一处宅基地并盖有房屋八间（北房四间、东房二间、西房二间），2001年11月1日我二人将八间房屋以75000元的价格卖给张×。2005年7月30日，张×又将该八间房屋以120000元的价格卖给了董×。2010年2月2日我二人向北京市房山区人民法院提起诉讼，要求确认我二人与张×的房屋买卖合同无效，张×与董×的房屋买卖合同无效，房山区人民法院作出（2010）房民初字第02800号民事判决书，判决我二人与张×的房屋买卖合同无效，张×与董×的买卖合同无效。判决生效后董×一直占有并居住该房屋至今，拒不返还该房屋。现我二人起诉至法院，请求法院依法判令董×返还房屋并支付租金。诉讼请求：1、请求法院判令董×返还北京市房山区×××105号的宅基地及房屋八间。2、请求法院判令董×赔偿我二人损失53000元（1000元每月，计算53个月）。3、本案的诉讼费由董×承担。
董×辩称：首先不同意返还涉案房屋，房屋买卖是双方真实意思表示，虽判决无效，但我一家实际居住至今已10年，且涉案房屋为我一家唯一住所，不具备返还条件。付×、刘×一家却有多处住宅，根本不需要涉案房屋。其次，付×、刘×违反诚信，是导致合同无效的主要责任者。即使房屋买卖合同无效，也应当对买房人进行赔偿和妥善的安置。我买房后修建了洗澡间、对房屋进行了修缮装修花了十几万，还有购房款。本案涉案房屋已进入了拆迁程序，拆迁公司已经发布补偿安置方案，涉案房屋已经处于了被拆迁范围，评估公司的评估已经基本完成了，就是现在没有签订拆迁补偿协议，请法庭综合考虑酌情判定，驳回付×、刘×诉讼请求。第三，付×向我要53000元没有法律依据。从确认无效起开始计算，买卖协议无效后付×、刘×没有向我主张返还，付×、刘×是看到了将拆迁有重大经济利益，而是不诚信的行为。最后，付×、刘×的请求已经过了两年的诉讼时效。请法庭驳回付×、刘×的诉讼请求。
张×诉称：因我没有主张董×返还房屋，所以董×不应当向我要回购房款120000元。对于董×的其他要求由要求收回房屋者的付×来赔付。对于付×、刘×要求董×返还房屋一事，此房实际居住人为董×，付×的诉求应向董×主张。现我要求付×和董×共同返还我2001年至2005年期间因购买涉案宅基地房屋而影响我购买其他房屋造成的房屋增值所受的经济损失170000元。
付×、刘×对张×的诉讼请求辩称：张×的诉讼请求，没有证据、法律支持，我们不同意张×的诉讼请求。如果法院支持张×的诉讼请求，我们的意见是：应对涉案房屋进行评估，以评估价值作为我们返还给董×损失的依据，如果涉及张×的利益，张×和董×在评估价值的基础上进行分配，分配比例可以他们协商也可以由法院判决。
董×对张×的诉讼请求辩称：对张×要求付×返还其损失没有意见。
原审法院经审理查明：付×、刘×系夫妻关系，二人在北京市房山区×××105号宅院内建有房屋八间（北房四间、东房二间、西房二间）。2001年11月1日，付×、刘×与张×签订房屋买卖协议，约定张×以75000元的价格购买上述八间房屋。上述协议书订立后，张×给付了购房款，付×、刘×即将上述宅院内的八间房屋交付给了张×。2005年7月30日，张×又将上述八间房屋以120000元的价格卖给了董×，并签订了房屋买卖协议，之后董×给付了购房款，张×交付了房屋。2010年2月2日，付×、刘×诉至原审法院，请求确认付×、刘×与董×之间签订的房屋买卖协议无效；确认董×与张×签订的房屋买卖协议无效。原审法院于2010年12月6日作出（2010）房民初字第02800号民事判决书，判决支持了付×、刘×的诉讼请求。董×不服上诉，后撤回上诉，北京市第一中级人民法院于2011年3月4日作出（2011）一中民终字第01123号民事裁定书，准予撤诉。现付×、刘×诉至法院，要求董×返还涉案房屋并赔偿租金损失。
原审中本案进行了两次庭审，第一次庭审过程中，董×同意返还房屋，但是同时针对付×、刘×的起诉及张×的诉讼请求，向付×、刘×及张×提出反诉，要求付×、刘×与张×共同返还支付的购房款，要求涉案房屋的拆迁利益全部归董×所有。后付×、刘×与董×双方同意进行调解，最终未能达成一致意见。第二次开庭审理中，董×自愿撤回反诉请求，并变更了答辩意见，不同意返还房屋。经原审法院释明后，董×对返还房屋所产生的赔偿等问题，坚持不在本案中一并解决。
经现场勘验，位于北京市房山区×××105号宅院内有北房四间、东房两间、西房两间，房屋主体与付×、刘×出卖之时基本一样，董×购买之后进行了屋内装修及房顶维修等，董×另在院内南院墙处新建一洗澡间。
另查，涉案房屋属于城关中心区棚户区改造项目范围，但尚未签订书面的拆迁安置补偿协议。
上述事实，有双方当事人陈述、民事判决书、民事裁定书、房屋买卖协议、棚户区改造定向安置方案、户口本、勘验笔录、照片等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：根据付×、刘×、董×及张×的主张，本案实质属于农村房屋买卖合同纠纷。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。董×关于超过诉讼时效的主张，董×在第一次庭审答辩之时，明确同意返还房屋，另外因董×一直居住使用涉案房屋，本案诉讼时效应自付×、刘×向董×主张返还，且董×拒绝返还时的时间点起算，故付×、刘×请求返还房屋并未超过诉讼时效。当事人之间就涉案房屋所签订的两份买卖合同均被法院宣告无效，现有房屋由董×占有使用，董×应当返还涉案房屋。其中关于董×在院内新建的洗澡间，根据房地一体的原则，应连同院落一并返还给付×、刘×，由付×、刘×作价补偿董×。董×主张不具备返还条件，不同意返还的理由，无法律依据，本案不予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于本案的购房费用及相应损失的问题，因董×撤回反诉请求，经法院释明后，坚持不在本案中主张购房款及损失赔偿等，双方可另案解决，对董×新建的洗澡间补偿问题，一并另案解决。对于付×、刘×请求支付租金的的诉求，将来与购房款返还及损失赔偿中一并解决为宜，本案不宜一并处理。对于张×的诉讼请求，系针对董×提出反诉要求一并解决赔偿问题的情况下提出，且因第三人并未实际占有房屋，并不承担返还房屋的相应义务，故关于第三人的请求问题，可在付×、刘×与董×之间解决赔偿问题中一并解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原审法院于2015年12判决：一、董×于本判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区×××105号的宅院及房屋返还给付×、刘×。二、驳回付×、刘×的其他诉讼请求。三、驳回张×的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
判决后，付×、刘×与董×均不服，向本院提起上诉。付×，刘×仍持原诉理由，请求撤销原判决第二项，依法改判支持其一审全部诉讼请求。董×仍持原诉答辩意见，请求撤销原判决第一项，依法改判驳回付×、刘×的全部诉讼请求。张×未提起上诉。
本院经审理查明：原审法院依据有效证据对本案事实的描述客观，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现付×、刘×要求董×返还涉案房屋及院落，于法有据，应予支持。董×主张其不具备腾退条件，但该主张并无法律依据，本院不予支持。董×另主张付×、刘×腾房的诉请超过诉讼时效，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而本案中，付×、刘×与张×、张×与董×所签订的房屋买卖协议已被认定为无效合同，基于上述合同所发生的物权变动丧失存在的基础，此时付×、刘×主张返还原物在性质上属于基于物权所产生的请求权，不适用诉讼时效的相关规定，故本院对于董×的该项主张亦不予支持。关于合同无效后的购房款返还及补偿损失等问题，董×可另行主张。鉴于董×未在本案中主张购房款返还及损失补偿等问题，结合本案实际情况，原审法院认定付×、刘×要求董×支付其房屋使用费的诉请应与购房款返还、损失赔偿问题一并解决，并无不当，本院予以确认。张×对于原判决未提出上诉，本院对于原判决第三项亦予以维持。需要指出的是，为防止涉案房屋及宅院返还后损失无法确定，董×可依法采取必要的证据保全措施。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费563元，由付×、刘×负担538元（已交纳），由董×负担35元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费1196元，由付×、刘×负担1126元（已交纳），由董×负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李 丽