河北省承德市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）承民再终字第126号
申请再审人（原审被告、反诉原告）石家庄市源和房地产开发有限公司（以下简称源和公司。
法定代表人郑向东，经理。
委托代理人徐瑞辰、杨自冲，河北嘉实律师事务所律师。
被申请人（原审原告、反诉被告）陈东阳。
被申请人（原审原告、反诉被告）陈树丰。
二被申请人的委托代理人姜文韬，河北山庄律师事务所律师。
申请再审人石家庄市源和房地产开发有限公司与被申请人陈东阳、陈树丰商品房销售合同纠纷一案，河北省隆化县人民法院于2012年7月30日作出（2012）隆民初字第778号民事判决。源和公司不服，向本院提起上诉。本院于2012年12月10日作出（2012）承民终字第1580号民事判决，已发生法律效力。源和公司仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。该院于2013年作出（2013）冀民申字第1426号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人源和公司的委托代理人徐瑞辰、杨自冲和被申请人陈东阳、陈树丰及委托代理人姜文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈东阳、陈树丰诉称，原、被告双方于2011年3月29日签订了商品房买卖合同，原告方购买了隆化县兴洲路北侧225号第1幢一区一段301号房，该房定为商业，4至6层为商业公寓，原告方按合同约定全面履行了义务。但是被告方将房屋的附属部位擅自变更，严重影响了商品房的使用功能，致使原告无法对所购商品房进行接收、使用、收益，造成原告方的重大经济损失。双方协商多次，但是被告方都以各种理由推脱。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，要求被告方交付符和合同约定的房屋，并支付违约金27293l元。
被告源和公司反诉称，反诉原告与反诉被告于2011年3月29日签订《商品房买卖合同》，被反诉人购买了反诉人开发的隆化县兴洲路北侧225号第1幢一区一段301号房。反诉人依约履行了全部合同义务，而被反诉人却未能按照合同第六条的约定按期足额支付购房款，逾期付款时间长达83天。根据合同第七条的约定，被反诉人应向反诉人支付逾期付款违约金4510O元。
隆化县人民法院一审查明，2010年1月30日，原告陈树丰与被告签订存瑞中学综合楼内部认购协议，约定原告陈树丰以按揭付款方式购买被告所建的存瑞中学综合楼三层，合同条款以双方最终签订的商品房买卖合同为准，原告陈树丰同时取得了该综合楼一层、负一层和三层的结构平面图。2011年3月29日，原、被告正式签订了商品房买卖合同，约定房屋面积677.92平方米，套内面积为561.79平方米，公摊面积为116.13平方米，房屋交付时间为2011年5月31日。合同还约定：原告按揭贷款110万元在2011年4月10日前到指定银行办理完毕，否则视为逾期付款。如逾期，依逾期付款金额，买受人应当向出卖人按日万分之五支付违约金；由于买受人全部房款未如期到账而导致未交房的，不视为出卖人延期交房，不承担延期交房的违约责任。如逾期交房超过90日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。未经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，如商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更，导致影响买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内书面通知买受人；出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。在出卖人公告交房告知书后，如果买方不按时接受，应当按每天50元向卖方交保管费。2010年7月1日，贷款银行将原告申请的按揭贷款110万元汇入被告账户。至此，原告应当交付的2237136元的房价款全部付清。合同履行过程中，在2011年1月10日竣工验收后，被告又对一楼门厅进行了变更，建隔墙一道，将7.2米宽的门厅中3米划给地下室用户单独使用。致安全通道楼梯被隔墙挡住；又在电梯间前面建配电室，并允许他人建宾馆登记室，致走道剩下不足2米宽，公摊面积缩小为109．75平方米，已严重影响原告的使用。因此，虽然被告要求，原告仍未接收不符合合同约定的房屋。自2011年7月2日，至判决之日，即2012年7月12日，被告已逾期交房375日，依合同约定，应当向原告支付违约金419463元。
隆化县人民法院一审认为，被告在与原告签订商品房买卖合同后，在未通知原告的情况下，将一楼公用部分原设计变更，改变用途，且该变更严重影响原告的使用。虽在变更后征得了原设计单位同意，但对原告仍属违约行为。经实地勘验，因配电室已建设并投入使用，恢复原状将影响其他业主使用，因此，对该部分变更，可由被告承担违约赔偿责任。对于一楼楼道公用部分所建的隔墙，以及配电室以外的其他设施，严重影响二楼以上业主使用，影响安全通道的通行，应当拆除。原告的该部分诉讼请求，应予支持。根据案件的实际情况，原告要求的全面履行原合同，交付约定房屋的诉讼请求，除配电室不能恢复原状的部分外，其余诉讼请求，本院予以支持。被告逾期交房，应当自原告交款次日，即2011年7月2目起，按合同约定的日万分之五向原告支付违约金，但因原告主张272931元，其余部分原告未表示是否放弃，在本次诉讼中，本院仅在原告诉讼请求范围内予以保护，其余部分不作处理。原告逾期交款83天，未提供证据证实有合理理由，亦应依合同约定向被告支付违约金45100元。据此原审法院作出判决如下：一、被告石家庄市源河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，将一楼门厅除配电室外的其他部分恢复原状，向原告陈树丰、陈东阳交付房屋，并给付二原告违约金27293l元；二、原告陈树丰、陈东阳于本判决生效后十日内给付被告石家庄市源和房地产开发有限公司违约金45100元；三、驳回二原告的其它诉讼请求。
本院二审对隆化县人民法院查明的事实予以确认。据此认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定认真履行各自的义务。上诉人在履行合同的过程中应将涉案商品房一楼公用部分设计变更依照合同“在有关部门批准之日起l0日内书面通知买受人”的约定通知被上诉人，但上诉人怠于履行该义务，从而影响了被上诉人购买该商品房的使用用途，上诉人应就此产生的后果承担违约责任。被上诉人未按合同约定的交款时间履行交付房款的义务，亦应承担违约责任。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
源和公司申请再审主张，原一、二审判决认定事实和适用法律错误，没有正确认定再审申请人通知被申请人交房的事实，再审申请人曾分别于2011年中旬、年底至少三次通知被申请人交付其购买的商品房，但原审判决没有对此认定。原审判决没有正确认定申请人所售商品房在与被申请人签订合同前就已经进行变更的事实，错误认定在商品房买卖之后。没有正确认定被申请人不予收受房屋，扩大了申请人承担违约金的范围。原审判决以司法判决的形式判定对房屋结构主体进行强制拆除，侵害了第三人的利益，也违反了建筑方面的强制性规定。适用合同法第六十条错误，申请人对所售商品房变更发生在商品房买卖合同之前，申请人没有通知被申请人的义务。适用合同法第l07条错误，申请人交付的房屋，包括公用部位，并无与双方签订的合同不相符，公用部位的变更不够成拒收房屋的理由。即使这种变更没有及时通知被申请人，应在被申请人知道这一事实后按照合同约定或商品房销售的办法第24条的规定，有两种选择，第一是退房，第二是继续履行合同。被申请人没有法律依据以此为由拒绝接受商品房。原审判决适用最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条错误，申请人与被申请人签订内部认购协议时，原房屋设计图纸并没有向被申请人提供，设计图纸也不是房屋销售的广告和销售资料，也不是对商品房相关设施所做的允诺，更没有对合同订立和价格产生重大影响，自始不构成双方合同的内容。
被申请人陈东阳、陈树丰答辩称，第一、双方签订的《内部认购协议》、《商品房买卖合同》（包括一区一段三层、负一层、首层平面图）都是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，双方必须遵守执行；第二、双方签订买卖合同后，申请人单方擅自将一楼公用部分进行变更，严重影响到被申请人的使用，足以影响买受人的使用用途，对买卖合同的订立产生重大影响，申请人的行为是严重违反双方合同约定的行为，应当承担违约的法律责任；第三、申请人的变更违反了法律法规的规定。一、二审判决申请人承担责任是正确的。
本院再审认为，原一、二审判决认定事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、第二百零七条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题司法解释第三十八条之规定，裁定如下：
一、撤销隆化县人民法院（2012）隆民初字第778号和本院（2012）承民终字第1580号民事判决；
二、本案发回隆化县人民法院重新审判。
审 判 长 王继军
审 判 员 刘福泉
代理审判员 王丽丽
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 刘明洋