四川省广汉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广汉民初字第121号
原告（反诉被告）李雪峰，男，1967年9月17日生。
原告（反诉被告）凌小华，女，1969年10月5日生。
共同委托代理人刘彤，四川舟楫律师事务所律师。
共同委托代理人郭建，四川普联律师事务所律师。（一般代理）
被告（反诉原告）四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司，住所地四川省广汉市中山大道南四段。
法定代表人谭静。
委托代理人肖登国，北京盈科（成都）律师事务所律师。
委托代理人张帆，北京盈科（成都）律师事务所律师。
原告李雪峰、凌小华诉被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司房屋买卖合同纠纷及反诉原告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司诉反诉被告李雪峰、凌小华房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员蒋成刚独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李雪峰、凌小华的委托代理人刘彤、郭建，被告（反诉原告）四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司（以下简称“三星堆半岛生态园”）的委托代理人肖登国、张帆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李雪峰、凌小华诉称，2012年8月24日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于广汉市中山大道南四段6号的别墅一套，总价款160万元。被告于商品房交付之日起540日内为原告办理房屋所有权证书。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，而被告并未按合同约定时间为原告办理房屋所有权证书，其行为已经构成违约，且最后实测套内面积减少20.69平方米。原告请求判令：1、被告为原告办理房屋所有权过户登记；2、被告返还原告房屋套内面积误差购房款198000元；3、被告承担从2014年3月2日起至2014年12月16日至的违约金，按日万分之二计算，共计90880元；4、被告承担本案的诉讼费。
被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司辩称，1、二原告主张被告交付的房屋套内建筑面积不足，缺乏事实和法律依据，计算标的商品房套内建筑面积应以广汉市测绘和白蚁防治中心出具的第二份《房屋分户平面图》为准。被告没有义务向二原告返还误差购房款198000元。2、二原告至今未与被告办理标的商品房实际面积结算手续，原告不按时补足房款的行为使得被告无法为二原告办理商品房过户手续，原告无权要求被告为其办理房屋所有权过户登记。
反诉原告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司诉称，
二反诉被告与反诉原告于2012年8月24日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，按照约定，二反诉被告有义务按实际测绘套内建筑面积向反诉原告支付购房款。因实测套内建筑面积为268.6平方米，预测套内建筑面积266.61平方米，所以二反诉被告有义务向反诉原告补足购房款共计人民币11943元。请求法院判决：1、二反诉被告向反诉原告补交购房款共计人民币11943元；2、本诉及反诉诉讼费由二反诉被告承担。
反诉被告李雪峰、凌小华辩称，反诉原告所称的增加的面积是车库面积。住宅面积是244.84平方米，车库面积是23.76平方米，共计268.6平方米。合同约定的面积是266.61平方米，这个面积是不包含车库面积的，在签订合同时，反诉原告说的是车库是赠送，所以不应包含在购房约定的266.61平方米之内。我方不应补反诉原告购房差价，请法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，李雪峰、凌小华于2012年6月9日与三星堆半岛生态园签订了《商品房认购定金协议》，后于2012年8月24日与三星堆半岛生态园签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》约定，李雪峰、凌小华购买的商品房位于广汉市中山大道南四段6号26幢，房屋编号26-1，套内面积266.61平方米，总价1600000元，单价6001.28元／平方米。并约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的540日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，买受人不退房时，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日90日内由出卖人支付。合同签订后，李雪峰、凌小华于2012年6月11日付购房款共计1600000元，于2012年9月11日交清相关税费及其他费用。双方于2012年9月11日交房。2012年5月24日，广汉市测绘和白蚁防治中心出具两份房屋分户平面图，第一份显示争议房屋套内面积为245.92平方米，第二份显示套内面积为244.84平方米，车库套内面积为23.76平方米，共计套内面积为268.6平方米。2014年11月3日广汉市测绘和白蚁防治中心出具产权面积说明，证实应将楼梯面积计算为套内面积。2015年1月28日，三星堆半岛生态园向业主发出通知，要求办理房屋面积差额补款手续。
上述事实，有李雪峰、凌小华身份证，三星堆半岛生态园营业执照，组织机构代码证，商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议及附件，房屋分户平面图，付款凭证、收据，产权面积说明，认购协议，通知及双方的陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李雪峰、凌小华与三星堆半岛生态园签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》成立且生效，双方应按合同的约定履行各自义务。本案双方争议的焦点是房屋的面积及三星堆半岛生态园是否存在违约。关于房屋的面积。李雪峰、凌小华辩称，支付的全部房款160万元不包括车库面积，在签订合同时，三星堆半岛生态园说的车库是赠送的。经查，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》中并未载明车库面积系赠送，故车库面积应计算进房屋总面积，对李雪峰、凌小华的辩解意见不予支持。根据广汉市测绘和白蚁防治中心出具的房屋分户平面图，本院确定的争议房屋的实际套内面积为268.6平方米，合同约定的套内面积为266.61平方米，相差1.99平方米。根据双方签订的合同，套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房价款，双方约定的房屋单价按照套内面积计算，每平方米6001.28元人民币，故李雪峰、凌小华应向三星堆半岛生态园补房屋差价11943元（6001.28元×1.99平方米）。关于三星堆半岛生态园是否存在办理房屋产权过户登记违约的问题。根据双方签订的合同及合同补充协议约定：“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的540日内，为买受人办理房屋所有权证书……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。”本案中，双方认可的交房时间是在2012年9月11日，同时李雪峰、凌小华在2012年6月11日，支付全部购房款1600000元，2012年9月11日缴清相关税费，三星堆半岛生态园对此予以认可。根据双方合同的约定，三星堆半岛生态园应在540日内办理房屋所有权证书，即应在2014年3月办理房屋所有权证书。从证据来看，三星堆半岛生态园只认可其在2015年1月28日作出的书面告知业主办理房屋面积差额补款手续的通知，距离按合同其应办理房屋所有权证书的时间已相差11个月，在规定的时间内，并无相关证据证实其履行了告知义务，故对其辩称是因为李雪峰、凌小华没有办理房屋面积补款手续而导致没有办理房屋所有权证书的辩解意见不予支持，三星堆半岛生态园的行为已构成违约。关于违约金的计算。李雪峰、凌小华对违约金的诉请是要求三星堆半岛生态园承担从2014年3月2日起至2014年12月16日止，按合同总价每日万分之二计算，共计90880元。三星堆半岛生态园在庭审中提出违约金过高请求予以调整。经查，原告并未提供证据证明被告的违约行为给其造成的实际损失情况，被告已经履行了合同主要的交房义务。故结合双方对合同的履行情况、被告的过错程度，本院酌情确定本案的违约金为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、李雪峰、凌小华于本判决生效之日起十日内支付四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司房屋面积差额补11943元；
二、四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司于本判决生效之日起十日内支付李雪峰、凌小华违约金20000元；
三、品迭上述两项，四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司于本判决生效之日起十日内支付李雪峰、凌小华8057元；
四、四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司于本判决生效之日起三十日内为李雪峰、凌小华办理房屋所有权证书。
五、驳回李雪峰、凌小华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取本诉案件受理费2130元，由李雪峰、凌小华承担1130元，三星堆半岛生态园承担1000元；反诉案件受理费50元，由李雪峰、凌小华承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审判员 蒋成刚
二〇一六年三月二十九日
书记员 俸 丹