广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5399号
上诉人（原审被告）：广州市保欣市场管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：王永标，职务经理。
委托代理人：邓�涛、谭国杰，广东岭南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱志文，住广州市从化区。
委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。
原审被告：保利物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：胡在新，职务董事长。
上诉人广州市保欣市场管理有限公司（以下简称保欣公司）因与被上诉人朱志文、原审被告保利物业管理有限公司（以下简称保利公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀人民法院（2014）穗越法民三初字第2713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市xx区xx路68号1041铺登记所有权人为朱志文，用途为商业，建筑面积38.24平方米。
2014年3月22日，朱志文与案外人广东xx房地产置业有限公�（以下简称xx公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定朱志文将上述xx路xx号1041铺出租给xx公司，租赁期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止；2014年5月1日至2015年4月30日租金为每月26604元，2015年5月1日至2016年4月30日租金为每月28201元，2016年5月1日至2017年4月30日租金为每月29893元等。之后朱志文将该商铺交付给xx公司使用。
保利公司是该商铺所在北京大厦的物业管理公司。2001年4月25日，朱志文与广州保利房地产开发公司签订《签署公约协议》，约定业主在收楼时须签署本公约，承诺遵守本公约条文，共同享用及遵守本公约所载的权利和义务等。《业主公约》订明：管理者是指根据政府相关管理条例，由发展商或发展商代理人委派或指定的或业主委员会而委托选定为管理本大厦物业（全部或部分）的机构；在不抵触发展商、业主及受让人权利的情况下，管理�有权对本大厦物业进行有效的管理，并为此负责，其中包括：6.对本大厦共用部位、公共设施、绿化区域和保留地方进行维护、美化和维修，使其保持良好的状态；如有需要，管理者有权聘用专业队伍进入大厦任何部位进行有关维护工作，除紧急情况外，应事前发出通知等。
2014年8月15日，保欣公司向涉案北京大厦各商户发出《通知》，称：“本公司将于2014年8月17日进行大厦外立面拆除工程，根据广州市安全监督管理局有关施工安全管理条例，同时也为确保贵方工作人员、客户的人身安全、财产安全，施工现场将清场进行封闭作业，为此请贵方于2014年8月17日起暂停营业，届时，我方将对现场进行全封闭管理，非施工人员一律不得进入施工现场。以上情况敬请悉知，请贵方在暂停营业期间，将贵重物品、现金等重要财物带离门店，并检查、锁好门窗，直至�程结束，否则在施工期间造成的任何意外伤害、损失（包括但不限于贵方工作人员、贵方客户及财物），由贵方负责”等。之后，保欣公司聘请施工人对涉案商铺所在大厦进行围蔽施工。
2014年11月3日，朱志文向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1.保欣公司、保利公司停止侵害、排除妨碍，拆除朱志文铺面外的屏蔽和施工设施；2.保欣公司、保利公司负责恢复原状，恢复道路通行、恢复朱志文铺面的道路及台阶；3、保欣公司、保利公司向朱志文赔偿租金损失（自2014年8月17日起至停止侵权之日止，按照朱志文与承租人之间租赁合同约定的租金每月26604元计算）。
一审诉讼过程中，朱志文、保欣公司、保利公司对保欣公司组织施工时有无对涉案大厦进行围蔽、围蔽程度及围蔽时间存在争议。2014年12月18日一审庭审时，朱志文称：围蔽时间是从2014年8�17日开始，施工现场除在大厦外立面搭建脚手架外，还在外围搭建了临时围墙，是全封闭状态，至朱志文起诉前都这是如此。为证明上述事实，朱志文提交7张照片作为证据：照片1-3自书拍摄时间为2014年9月10日，显示涉案大厦首层“合富置业”商铺外墙搭有脚手架，门前台阶损坏，门前地面堆有建筑材料，该商铺锁着大门没有营业；照片4自书拍摄时间为2014年10月8日，显示上述“合富置业”商铺外墙搭有脚手架，门前台阶未修复，门前有建筑垃圾未清理，该商铺锁着大门没有营业；照片5自书拍摄时间为2014年10月8日，朱志文称拍摄于涉案大厦侧面，照片显示大厦外立面搭有脚手架、路面搭建临时围墙，无法看到围墙内的情况；照片6、7未显示拍摄时间，朱志文称拍摄于立案前，具体时间记不清楚了，照片显示该大厦首层“xx大药房”商铺外墙搭有脚手架，门前台阶和�面未修复，地面堆有建筑材料和建筑垃圾，脚手架外面还搭建有临时围墙。保欣公司、保利公司对上述证据的质证意见为：对上述7张照片的拍摄时间均不予认可，7张照片均未在照片上显示形成时间；对第1至4张照片真实性无异议；无法确认第5、6、7张照片的拍摄地点。
保欣公司称：其在2014年8月15日通知中所称的施工是因为涉案大厦外立面墙体及玻璃雨棚脱落而进行的修缮工程，同年8月17日至8月19日搭建脚手架，因为安全问题，所以那三天对涉案商铺进行了完全封闭，涉案商铺不能出入，但在2014年8月19日之后，涉案商铺恢复了营业；2014年9月8日拆除围蔽，之后对路面进行修缮并已经完工；工程已取得规划许可证，但尚未取得施工许可证。为证明上述事实，保欣公司举证有：1.广州市规划局于2014年11月6日对涉案北京大厦裙楼外立面改造工程核发穗规建证（2014）2036号《建设工程规划许可证》，载明建设单位为张某乙等业主，建设规模为外立面改造工程不涉及增加建筑面积、建筑高度及改变房屋使用功能等；2.标称时间为2014年6月12日的照片8张，显示涉案北京大厦正门、“合富置业”商铺和“xx大药房”商铺上方的玻璃雨棚缺失约4块玻璃，地面有玻璃碎片，北京大厦侧面外立面有局部装饰材料缺失、裸露出砖体。朱志文对上述证据的质证意见为：对上述证据1真实性无异议，该证据证明保欣公司在没有取得施工许可证的情况下已经开始施工，发生问题时也没有停工；确认上述证据2拍摄的是涉案北京大厦，但无法确认涉案工程是否就是对照片中的损坏情况进行修缮。
一审庭审后，朱志文补充提交2014年12月20日拍摄的照片3张，照片显示“合富置业”和“xx大药房”门前的脚手架已拆除、台阶已修复，但台阶以外临�围墙以内的人行道路面未修复，门前有建筑垃圾未清理，大厦侧面的临时围墙尚未拆除，“合富置业”商铺锁门未营业，xx大药房开着门、电子广告牌正常使用，三张照片均同时拍摄了当日的广州日报头版。保欣公司对上述照片的真实性未提出异议，但认为该照片显示xx大药房灯火通明、门前电子广告牌正常流转，故可以证明没有影响营业，朱志文可以随意在商铺附近现场拍摄说明不存在因保欣公司施工围蔽导致其无法经营的情况。对此，保欣公司补充提交照片6张，拍摄对象均为xx大药房门一侧，无法看到涉案“合富置业”商铺的情况。
2015年2月2日，原审法院组织双方到现场勘查。朱志文方委托刘某、彭某参加勘查，保欣公司、保利公司方除代理人钟某外，还有工作人员邬某（自称为保欣公司的副总）到场。现场可见涉案北京大厦外立面脚手架及临时围墙已拆除，人行道及台阶均已修复。彭某称，保欣公司停了涉案商铺的电，所以商铺现在无法经营。保欣公司、保利公司代理人称：北京大厦原为临时用电，大厦的绝大部分业主委托保欣公司进行消防设施的安装和装修，整个大厦的电路进行了整改，重新换过，因涉案商铺没有委托保欣公司装修，故该商铺的电路保欣公司无法更换。邬某称：北京大厦外墙搭脚手架大概两个多月，整个大厦临街人行道上都用彩钢网围闭，仅留3个出入口；北京大厦的用电是十几年前验收的，不符合现在的消防要求，消防局要求所有的电路老化都要进行更换，所以从2014年7、8月份装修开始，陆续剪掉旧电路，更换新电路，合富置业和裕丰地产的电路大概在2014年11、12月份停用。当日上午原审法院现场勘查时，“合富置业”为锁门停业状态。
为证明施工并非侵权行为，保欣公司还�交了如下证据：1.保欣公司为建设单位与深圳市众工装饰消防工程有限公司广州分公司签订的《消防工程承包合同》复印件（合同载明：工程地点为涉案北京大厦一至四层，工程承包内容包括自动报警系统、室内消防栓改造、自动喷淋改造、防排烟系统及防火卷帘安装）；2.深圳市众工装饰消防工程有限公司的资质证书、营业执照、安全生产许可证复印件；3.2014年8月1日会议纪要复印件（纪要记载：区规划局指示：根据整个效果图呈现出来的，是大面积广告招牌，尽量取得100%业主的同意；台风季节，外立面存在安全隐患，建议先排危，对外立面进行原状维修，该拆的拆，该原状维修的原状维修，不改变外立面，不改变高度。区安监局：现在维修过程中缺乏围蔽，路人没看到警示标语进入施工现场会有危险，开工时要做好围蔽；找有资质的单位的施工人员，进出场要有进出场证。人民街：外立面做大面积广告，外立面玻璃、标牌等要先进行排危，原状维修；立面装修、面积等，是否要经过小业主100%同意，可以咨询律师。区建设局：建设局要看到规划的审批，就可以进行排危；立面和室内装修要有施工许可证；淤泥的排放要符合规定；固定所有的施工单位，有施工资质，分清施工单位人员架构，再到相关单位办备案；先排险，再按方案设计，要到各单位办手续；整个围蔽施工，保证对后面居民楼无影响，如果是无路人住户出入，要求也不一样等。该会议纪要未显示关于电路老化的内容）。朱志文对上述证据真实性无异议，认为该证据恰好证明施工造成的侵权是保欣公司、保利公司的行为引起的。
关于保欣公司、保利公司之间的关系，保欣公司提交商场设备移交表作为证据，该表格盖有保欣公司和“保利物业管�有限公司广州北京大厦物业服务中心”印章，日期为2014年1月16日。保欣公司、保利公司称，保利公司于2014年1月16日将北京大厦1-6层（均为商铺）委托保欣公司进行专项管理，但物业管理费仍为保利公司收取。朱志文对该证据真实性无异议，但认为保欣公司没有与朱志文重新签订物业服务合同，故保欣公司、保利公司之间如何移交与朱志文无关。
朱志文为证明其租金损失的具体数额，向原审法院提交了朱志文与xx公司于2014年10月20日签订的《补充协议》作为证据［内容有：由于涉案1041铺所在大厦于2014年8月17日起进行大厦外立面装修工程，施工现场须清场进行封闭施工，xx公司应管理处要求已于2014年8月17日起暂停营业，管理处承诺在2014年8月27日交付商铺给xx公司使用，但最终没能如期兑现承诺，致使xx公司目前仍无法正常经营……朱志文同意此期间免收xx公�租金，免租期暂定为六个月，即从2014年9月1日至2015年2月28日，如管理处于免租期内交付商铺给xx公司正常使用，xx公司则按恢复正常营业通知的次日起计，向朱志文缴交当月实际使用天数的租金；因此次大厦装修工程而令xx公司暂停经营，致使无法按合同期履行，朱志文同意合同期限作相应延长，（以实际停业时间为准）等］。保欣公司、保利公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该补充协议的签订时间滞后于围蔽施工的时间，朱志文是从2014年8月17日开始主张赔偿，但约定的免租期是2014年9月1日开始，不符合常理，该是朱志文为赢得本案诉讼与xx公司串通后补的材料。朱志文称，xx公司已经向其支付了2014年8月份的租金，但也约定按照实际停业天数多退少补，并称保欣公司、保利公司对涉案商铺停电的事实作为朱志文本案诉讼请求的理由。
另，因北京大厦现场围蔽已拆除，台阶也已修复，故朱志文申请撤回本案第一项及第二项诉讼请求，保欣公司、保利公司对此无异议。
原审法院认为：朱志文以保欣公司、保利公司对其所有的涉案商铺实施侵权行为为由提起本案诉讼，综合双方的起诉及答辩意见，本案争议焦点为：第一，保欣公司组织施工是否构成侵权？第二，如构成侵权，责任主体是谁？第三，如构成侵权，应予赔偿的具体数额是多少？对此，原审法院分别进行如下分析。
一、是否构成侵权。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。朱志文是涉案商铺的所有权人，依法对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，从朱志文举证的现场照片、保欣公司2014年8月15日发出《通知》及保欣公司工作人员的陈述来看，保欣公司确实聘请施工人对涉案北京大厦进行了封闭施工，且自2014年11、12月份起切断了涉案商铺电路。关于围蔽施工行为，至朱志文2014年12月20日在现场拍照取证时，围蔽仍未拆除，临时围墙内侧至涉案商铺门前仍有大量建筑垃圾未清理，影响涉案商铺的使用和通行。而从保欣公司举证的2014年6月12日照片来看，涉案北京大厦玻璃雨棚缺失玻璃约4块、外立面装饰材料也仅有极少部分脱落，原状维修显然不需要4个多月的时间。再结合保欣公司举证的《建设工程规划许可证》、《消防工程承包合同》、会议纪要及该公司工作人员的陈述，保欣公司组织的施工除对玻璃雨棚和外立面原状维修外，还包括了外立面设立广告（改造）、其他商铺消防设施施工、电路改造、装修等工程，而这些工程的施工并不属于朱志文应当容忍的范围，且即使合理施工，亦应当在做好防护等安全措施的同时为涉案商铺预留通道，尽量减少对该商铺的不利影响。保欣公司并未举证其已履行上述义务，存在过错。关于切断电路的行为，保欣公司称保欣公司因北京大厦电路老化、消防部门要求更换新电路因此切断了涉案商铺的旧电路，但对此未能提交相关证据，不能证明其切断该商铺旧电路的行为具有合法性。而其切断电路的行为直接导致涉案商铺至今无法正常使用和营业。因此，保欣公司确实实施了侵犯朱志文合法权益的行为，并且存在过错。损害结果方面，朱志文已举证其与xx公司签订的《补充协议》，证明该承租人停止支付租金，朱志文有损失发生。保欣公司、保利公司虽对该证据有异议，但未能提交xx公司已向朱志文支付该期间租金的反驳证据。且在涉案商铺被围蔽施工、停电，影响通行和经营的情况下，承租人继续全额支付租金亦与常理不符，故原审法院对该证据予以采信。因此，朱志文主张保欣公司组织施工的行为损害了其对涉案商铺的使用权、收益权，造成经济损失，构成侵权证据充分，原审法院予以确认。保欣公司既未与涉案北京大厦开发商签订前期物业管理委托合同，也非小区业主大会或业主委员会选聘的物业服务企业，故对其主张是物业管理方的答辩意见原审法院不予接纳。
二、责任主体。朱志文以侵权为由提起本案诉讼，根据已经查明的事实，聘请施工人进行围蔽施工的是保欣公司，保利公司并未与保欣公司共同实施侵权行为，朱志文认为保利公司未制止侵权行为属共同侵权缺乏法律依据，故对其要求保欣公司、保利公司承担连带责任的诉讼请求原审法院不予支持。
三、赔偿数额。关于赔偿数额，朱志文、保欣公司双方的争议主要分为两个方面，一为侵权行为持续的时间，二为赔偿标准。首先，关于侵权行为持续时间，保欣公司存在围蔽施工和切断电路两方面的侵权行为，双方均陈述围蔽施工开始于2014年8月17日，即侵权行为自该日开始。至原审法院2015年2月2日现场勘查时，围蔽虽已拆除，但保欣公司仍未恢复涉案商铺的电路，即侵权行为仍持续存在，故保欣公司应继续向朱志文赔偿损失至恢复该商铺电路之日。其次，关于赔偿标准，如前所述，朱志文已举证证明保欣公司对北京大厦进行了围蔽施工及切断涉案商铺电路，导致涉案商铺无法正常使用，承租人xx公司因此停止支付租金，即保欣公司的侵权行为造成朱志文租金损失，朱志文要求按照其与承租人xx公司约定的租金标准（26604元／月）予以赔偿合法合理，原审法院予以支持。但是，朱志文举证的其与xx公司签订的《补充协议》约定，朱志文自2014年9月1日起免收xx公司�金，朱志文也自认2014年8月的租金已收取，即朱志文未能举证证明2014年8月17日至同年8月31日期间的租金损失实际发生，故对赔偿该期间租金损失的诉讼请求原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2015年6月12日作出判决：一、广州市保欣市场管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向朱志文赔偿自2014年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金损失（按每月26604元计付）；自本判决发生法律效力之次日起至广州市保欣市场管理有限公司恢复广州市越秀区北京路68号1041铺电路之日止的租金损失，由广州市保欣市场管理有限公司按上述标准逐月赔偿给�志文。二、驳回朱志文的其他诉讼请求。本案受理费1795元，由被告广州市保欣市场管理有限公司负担。
判后，保欣公司不服原审判决，向原审法院提起上诉称：一、保欣公司依法享有对物业进行管理、修缮和维护的权利，即保欣公司作为朱志文物业的管理人，依据《广东省物业管理条例》的相关规定及《业主手册》关于管理及其职能的约定，保欣公司有权对物业共有部位、共用设施设备等进行管理、修缮和维护，而且涉案物业存在消防设施急需整改的情况，直接威胁到公共安全，因此保欣公司进行管理修缮合法合理，也是保护了业主的利益，并且保欣公司也已经向业主进行了公告，业主在公告期内亦未提出异议，故保欣公司并无过错，不应当赔偿。二、原审法院并未查清朱志文是否存在损失及租金的真实情况。原审法院仅凭朱志文提供的与xx公司签订的《补充协议》便依据该协议约定认定朱志文的损失，但并未要求朱志文提供转账记录等证据材料予以核实，实际上，该租金价格与附近同类商铺相比高出近两倍，不排除存在朱志文与案外人串通提供虚假证据的可能。三、原审判决与事实不符且不具有可操作性。原审第一项判决保欣公司向朱志文支付自2014年8月17日起至原审判决生效之日止的租金损失，自原审判决生效之日起至保欣公司商铺恢复电路之日止的租金损失。但在该判决作出之前的三个多月，即2015年2月10日前，保欣公司已恢复商铺电路，而且涉案商铺已经在判决作出前正常营业并收取租金，因此该项判决明显与事实不符且不具有操作性。综上所述，原审法院查明事实不清，适用法律错误，故请求本院：1、改判保欣公司无需向朱志文支付赔偿；2、判令本案一审、二审诉讼费用由朱志文承担。
朱志�答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，请求予以维持。保欣公司通过对涉案商铺实施全面围蔽、倾倒建筑垃圾等，使得朱志文的商铺无法使用和通行，有现场的照片和法院的现场勘查为证。而保欣公司切断电路的行为，更是导致涉案商铺在原审判决前均无法使用，保欣公司的目的就是逼迫朱志文与原租户解除合同，转而租给保欣公司。二、原审法院查明租金损失，有事实依据，也符合逻辑和常理。保欣公司的侵权行为确实导致朱志文的铺面无法正常使用，根据常理，使用人肯定不会对无法使用的商铺支付租金。朱志文提供了与广东合富置业有限公司签订的《补充协议》，协议内容与铺面的使用状况一致，而协议内容公平合理，足以相互印证。三、原审判决有操作性，关于通电时间，保欣公司如能举证，可以根据事实予以认定。原审判决支付2014年8月17日至判决生效之日的租金，且要求支付至铺面恢复供电之日的租金有理，因为在判决前，朱志文的侵权行为仍然没有结束。
保利公司未到庭陈述意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审过程中，保欣公司表示涉案商铺在2015年2月12日或者13日已恢复通电，而朱志文则认为涉案商铺恢复通电时间为2015年3月1日，并确认其从2015年3月1日开始已正常向承租方xx公司收取租金，同意本案租金损失计算至2015年2月28日止。保欣公司与朱志文对各自陈述恢复通电时间均未提供证据证实。
本院认为：二审双方当事人争议的焦点是：1.保欣公司是否存在侵权行为，应否承担侵权责任；2.侵权行为持续时间的认定；3.关于赔偿租金损失的数额。
关于保欣公司是否存在侵权行为，应否承担侵权责任的问题。保�公司上诉提出其对涉案物业进行修缮管理合法合理，其出资维护业主及公共利益的行为并无过错，但即便如此，保欣公司在实际施工中，亦应尽到在做好防护等安全措施的同时为涉案商铺预留通道，尽量减少对该商铺的不利影响的合理施工义务，保欣公司并未举证证明其已履行上述义务，而根据本案查明的事实，保欣公司在实际施工中影响了涉案商铺的使用和通行，且对切断涉案商铺电路的行为也未能提供证据证明具有合法性，保欣公司的上述行为损害了朱志文对涉案商铺的使用权、收益权，造成了朱志文的经济损失，存在过错，故应向朱志文承担侵权责任，保欣公司关于不应向朱志文支付赔偿的上诉意见不成立，本院不予采纳。
关于侵权行为持续时间的认定问题。经审查，保欣公司于二审庭审中称涉案商铺在2015年2月12日或者13日已恢复用电，但未能就�提供证据予以证实，而朱志文否认上述时间通电，故应由保欣公司承担举证不能的法律后果。现朱志文自认涉案商铺在2015年3月1日已恢复用电，故本院采信朱志文关于涉案商铺于2015年3月1日已恢复用电的陈述。因此，本案保欣公司侵权行为的持续时间应认定至2015年2月28日，相关赔偿费用也应计算至该日止。原审法院对于侵权行为持续时间及赔偿租金损失的认定不当，本院予以调整。
关于赔偿租金损失数额的问题。在涉案商铺被围蔽施工、切断电路而影响通行和经营的情况下，朱志文已提供与xx公司签订的《补充协议》，证明该承租人停止支付租金，朱志文确有损失发生，保欣公司虽对该证据有异议，但未能提交反驳证据，其称朱志文与案外人存在串通及提供虚假证据的问题也未能举证证明。保欣公司的侵权行为造成朱志文租金损失，原判认为朱志文要求按照其与承租人xx公司约定的租金标准予以赔偿合法合理而予以支持正确，本院予以维持。保欣公司在没有新证据的情况下，其关于不同意原判要求其赔偿该租金损失的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，由于二审出现新的事实，故本院对原审认定保欣公司侵权持续时间及赔偿损失期间予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2713号民事判决第二项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2713号民事判决第一项为：广州市保欣市场管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向朱志文赔偿自2014年9月1日起至2015年2月28日止的租金损失（按每月26604元计付）。
如未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1795元，二审案件受理费1795元，均由广州市保欣市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽