苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第0606号
原告苏州高新区横塘街道新丰村村民委员会，住所地江苏省苏州高新区横塘街道新丰村。
法定代表人朱明亮，主任。
委托代理人马振华，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托代理人朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。
被告朱瑞平，男，1966年10月30日生，汉族。
被告于恩强，男，1963年10月16日生，汉族。
以上两被告共同委托代理人王忠城，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
原告苏州高新区横塘街道新丰村村民委员会（以下简称新丰村）与被告朱瑞平土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2013年3月19日受理后，依法由审判员王耀华独任审判。被告朱瑞平在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回。被告朱瑞平对管辖裁定提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院裁定驳回上诉、维持原裁定。2013年8月30日，本院通知被告于恩强共同参加诉讼。本案于2013年8月6日、8月30日、10月30日、2014年5月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人马振华、朱勇，两被告的委托代理人王忠城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新丰村诉称，新丰村于2004年4月和朱瑞平签订了一份《农田续租合同书》，约定了朱瑞平承租新丰村的农田56.76亩，租赁期限自2004年1月1日起至政府征用时止，租赁用途是农田种植，租金每年23500元，同时还约定不得擅自转租，如违反合同条款，视为违约。合同签订后，朱瑞平没有按约履行，承租土地后擅自将土地分割转租，用于废品收购等与农业种植无关的用途，导致承租土地上垃圾成堆，环境遭到严重污染。原告多次与朱瑞平交涉，要求停止转租、清理垃圾、拆除违建、恢复种植，并于2011年3月17日向朱瑞平送达了《限期整改通知书》，但朱瑞平置之不理。原告认为朱瑞平擅自转租以及改变土地用途的行为，已构成严重违约。原告有权解除合同，同时由于朱瑞平改变土地用途后堆积固体废弃物，造成土壤污染及形成土壤硬化，朱瑞平应支付土地的土壤修复费。原告故诉至本院，请求判令两被告：1、解除新丰村与朱瑞平签订的《农田续租合同》；2、立即迁出并归还承租的土地；3、支付租金13708元（按原租金约定标准，自2012年1月1日起计算至实际迁出之日止）；4、支付土壤修复费；5、承担诉讼费用。
被告朱瑞平辩称，朱瑞平主体不适格，签订合同的实际主体是苏州市天马汽车租赁有限公司，同时朱瑞平没有违约行为、未拖欠租金、未擅自转租、未改变土地用途，其次本案合同因政府拆迁早已终止，原告现请求解除合同没有意义。
被告于恩强辩称，其与朱瑞平系合法承租，新丰村无权要求其迁出，并且新丰村委会领导对转租事实事先是知情的。
综合当事人举证、质证，本院查明事实如下：
2004年4月17日，原告新丰村与被告朱瑞平签订《农田续租合同书》，合同载明因朱瑞平前租合同存有违约行为，本该终止合同履行，但考虑朱瑞平的实际情况，双方续签合同并约定：一、租赁土地为东至石湖部分旱地、南至河浜、西至水泥路、北至水泥路止，粮田47.74亩、旱地9.02亩，合计56.76亩；二、新丰村同意朱瑞平自行建造临时办公用房1500平方米；三、租赁期限为2004年1月1日起续租田地交付朱瑞平进行种植使用至政府征用、动迁时止收回；四、租金按56.76亩、年租金23500元计，合同签订生效之日起先付第一年租金，满一年再付下一年租金；五、租赁期间朱瑞平不得擅自将承租土地转租他人使用，在租赁期间如遇不可抗力的政府征地或其他用途动迁行为时应无条件服从，并宣告合同自行终止；六、如朱瑞平违反应守的义务，新丰村有权终止合同。
原告新丰村与被告朱瑞平签署了《农田续租合同书》后，2007年10月25日朱瑞平与案外人孙刚签订协议，将自新丰村承租的土地中的5亩转租给孙刚使用；2008年4月2日朱瑞平与孙玉龙签订协议，将自新丰村承租的土地中的5亩转租给案外人孙玉龙使用；2008年4月2日朱瑞平、孙玉龙签订协议，约定朱瑞平将自新丰村承租的土地中的5亩转租给孙玉龙使用；2009年10月1日，朱瑞平与被告于恩强签订协议，将自新丰村承租的土地中的3.2亩转租给于恩强使用；2010年3月5日、10月1日，朱瑞平与孙玉虎签订协议2份，将自新丰村承租的土地中的6亩转租给孙玉虎使用。上述次承租人中除被告于恩强外，均已将转租的土地返还被告朱瑞平；被告于恩强现仍占用转租土地用于经营废旧钢材回收业务，朱瑞平则在承租土地上种植了大量苗木。
2011年3月17日，原告新丰村书面通知被告朱瑞平，因朱瑞平违反合同，存在擅自搭建违章建筑，改变了土地的使用性质，存在转租行为并违法经营，乱堆乱放，影响周边环境，要求朱瑞平限期在2011年3月底前自行拆除违章建筑，清理废旧塑料、金属等物品、恢复原土地用途，停止转租，并终止转租合同，收回转租土地。
自2012年1月1日起，被告朱瑞平尚未支付承租土地的租金。2013年4月9日，本院向被告朱瑞平送达了起诉状副本。庭审中，原告撤回了要求两被告承担土地修复费用的诉讼请求。
以上事实有原告提供的《农田续租合同》、转租协议5份、限期整改通知，以及庭审笔录等证据予以证明。
本院认为，《农田续租合同书》首部载明承租人为“朱瑞平”，承租人落款处也由朱瑞平签名确认，因此本案所涉土地租赁合同的承租人是被告朱瑞平个人，本院对被告朱瑞平辩称承租人是天马公司的辩称意见不予采信。合同签订后，朱瑞平应当按照合同的方式使用土地，不得改变土地用途、不得擅自转租。首先，朱瑞平将承租土地中的部分转租给被告于恩强及其他案外人的行为违反了其与新丰村间签订合同中不得转租的约定；其次，次承租人于恩强将转租土地用于经营废旧钢材回收，改变了土地的用途，该行为应视为被告朱瑞平违反了其与新丰村签订合同中土地用于种植使用的约定；再次，经新丰村2011年3月17日书面催告后，朱瑞平仍未改正上述行为；因此，原告新丰村按合同约定有权解除合同。
关于庭审中朱瑞平辩称本案租赁合同因政府拆迁早已终止的意见，本案审理的是原、被告之间的民事法律关系，与支付拆迁无关，并且承租人朱瑞平、次承租人于恩强仍占有土地，并未将土地交还出租人新丰村，合同当事人在本案诉讼发生前均未宣告合同终止或解除，故本院对该答辩意见不予采纳。合同自解除通知到达时解除。在本案诉讼前，原告新丰村虽未通知被告朱瑞平解除合同，但新丰村提交的起诉状副本已明确载明解除合同的意思表示，故本院确认合同自起诉状副本送达被告朱瑞平的2013年4月9日解除。合同解除后，朱瑞平尚未支付的租金应予结清，并应与于恩强各自将承租、占用的土地腾空、返还新丰村。合同解除后两被告逾期返还土地的，还应参照新丰村与朱瑞平签订的租赁合同约定的租金标准，各自赔偿实际占用土地期间新丰村的租金损失。同时，由于3.2亩土地系因朱瑞平擅自转租的违约行为而交付于恩强占用，故朱瑞平对于恩强应赔偿原告的租金损失应承担连带赔偿责任。
关于原告诉讼过程中撤回要求两被告支付土地修复费用的诉讼请求的行为，是自主行使诉权的行为，本院予以准许。
终上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告苏州高新区横塘街道新丰村村民委员会与被告朱瑞平签订的《农田续租合同》于2013年4月9日解除。
二、被告于恩强于本判决生效之日起二十日内将转租的土地3.2亩腾空、并返还原告。
三、被告朱瑞平于本判决生效之日起二十日内将承租的土地53.56亩腾空、并返还原告。
四、被告于恩强于本判决生效之日起二十日内赔偿原告租金损失（自2013年4月10日起，按1324.88元／年，计算至本判决第二项中3.2亩土地返还之日止）。
五、被告朱瑞平于本判决生效之日起二十日内给付原告租金并赔偿租金损失（自2012年1月1日起，按2.35万元／年，计算至2013年4月9日止；之后按22175.12元／年，计算至本判决第三项中53.56亩土地返还之日止）。
六、被告朱瑞平对本判决第四项中被告于恩强的债务承担连带责任。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费304元，减半收取152元，由被告朱瑞平负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10-550101040009599。
审判员 王耀华
二〇一四年五月二十六日
书记员 陆 玮