江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2012）沭民初字第3668号原告马卫华被告宋奎洋原告马卫华诉被告宋奎洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马晓丽适用简易程序，于2012年11月26日公开开庭进行了审理，原告马卫华及其委托代理人缪宝富、被告宋奎洋及其委托代理人王奎到庭参加诉讼。后因案情需要，依法组成合议庭，于2013年3月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人缪宝富、被告委托代理人王奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年12月22日，原告经人介绍租赁被告位于沭阳县沭城镇珠江北路2号京强食品2号楼二层厂房用于开办服装厂，并交纳租金120000元，被告向原告出具了收据。同月30日，原、被告签订《租房协议》一份，约定二层厂房使用面积为1917㎡，租期三年，年租金120000元，付款方式为先付款后使用，一年一付，以被告收据为准；如原告逾期未付租金，则每天按总租金的3%支付被告违约金，如有一方违约按实际损失赔偿。合同签订后，被告没有向原告交付租赁房屋，反而将合同约定的房屋出租给欣杰服饰有限公司使用至今。原告多次交涉未果，于2012年10月8日致函被告，通知被告解除合同，返还租金并赔偿资金占用使用费。现请求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告返还原告租金120000元，并从2011年12月22日起至判决之日止，按双方所订合同约定租金的日3%赔偿原告经济损失。被告辩称：被告收到120000元租金属实，但该租金系被告从案外人汤某涛处收取，并出具了收条给汤某涛。后汤某涛与被告协商，欲将其经营的沭阳县亚龙服装厂转让给原告，而亚龙服装厂使用的就是本案争议的房屋，被告表示同意，并与汤某涛及原告三方当面说明自2012年1月1日起房屋由原告使用。由于汤某涛与原告之间还要办理机器设备等转让手续，因此，汤某涛与原告之间自行办理了房屋交接手续。被告从未将房屋出租给他人，也未收取他人租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年12月22日，被告向原告出具收条一张，内容为：“收条今收2012年元月1号到2012年12月30日租房款壹拾贰万元整说明：京强食品厂二号楼二层车间租金宋奎阳2011.12.22”。2011年12月30日，原、被告签订《租房协议》一份，内容为：“甲方：宋奎洋乙方：马卫华经甲乙双方协商，签订租房协议如下：一、甲方将坐落在珠江北路2号京强食品2号车间二层1917平方米租给乙方使用，车间周围乙方不得乱搭乱建。二、双方商定租期为三年（2012年元月1日至2014年12月30日止），年租金120000.00元。三、付款方式：先付款后使用。一年一付，以甲方收据为准。每年的租金提前两个月交给甲方，如逾期不付乙方需支付甲方总租金每天3%的违约金。第四年租金以市场价格确定，乙方享有优先租用权。甲乙双方不得提前解除协议，如有违约按实际损失赔偿……十、签订本合同时，乙方需向甲方交水电费押金人民币5000元整。乙方在承租期间，损坏房屋主体结构或破坏原有设施，由此产生的费用，从押金中扣除，不足部分乙方另补。十一、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，签字生效。甲方：宋奎洋乙方：马卫华2011年12月30日。”现原告以被告未向其交付租赁房屋为由，诉至本院要求处理。另查明：京强食品厂二号楼二层车间原系汤某涛从被告处承租，该厂房用于开办沭阳县亚龙服装厂，工商部门登记该企业投资人为汤某洋。2012年1月10日，原告与汤某洋签订《沭阳县亚龙服装厂转让协议书》，约定汤某洋将沭阳县亚龙服装厂整体转让给原告，并将工商登记中的投资人变更为马卫华。再查明：2012年1月29日，汤某涛又与张某权签订了《郑重申明—关于汤某涛把沭阳县亚龙服装厂所有设备及室内装潢转让给张某权的相关事宜》，内容为：“甲方：张某权乙方：汤某涛一、由甲方出资：肆拾万元（400000.00）一次性断，并分两次付清，每次二十万，乙方出示的收条为准。（买断所有机器设备，厨房用具，宿舍用品及其所有固定的办公用品）。二、承租的包括二楼全部，一楼（食堂、食堂部分），总共租金为：壹拾陆万每年（160000元／年），截止到2012年12月30日的房租由乙方负责。2012年12月30日之后房租由甲方负责。从2012年元月1号起房屋承租权及相关所有租房协议条款的权益、义务全部转接给甲方，与乙方无关。三、在2012年元月1号之前工厂的所有债务及相关事情都有乙方承担与甲方无关，如有因乙方处理不当导致甲方无法正常开工、生产，所有损失由乙方承担。甲方：张某权2012年元月29乙方：2012.元.29。”上述协议签订后，张某权接收了汤某涛移交的相关机器设备，并在京强食品厂二号楼二层车间内以沭阳县远锦服装厂的名义进行经营。上述事实，由原、被告庭审陈述、租赁合同、收据等证据证实。本案争议的焦点为：1、被告收取的2012年1月1日至同年12月30日的租金是由汤某涛将交付还是由原告交付；2、被告有无向原告交付租赁房屋。关于第一个争议焦点，即被告收取的2012年1月1日至同年12月30日的租金是由汤某涛交付还是由原告交付。本院认为，被告出具的租金收据现由原告持有，该收据上并未注明交款人，原告就交付120000元租金的过程提供了《牡丹灵通卡账户历史明细清单》，该清单记载了原告取款的明细，且在被告出具上述120000元租金收据几日后，被告即与原告签订了《租房协议》。原告向本院提供的证据足以证明其为被告出具收据的相对方。被告辩称120000元租金系汤某洋交纳，未提供相关证据予以证实，该辩解理由不成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，即被告有无向原告交付租赁房屋。本院认为，本案争议房屋原由被告出租给汤某涛使用，虽然被告称其在与原告签订合同时，其与汤某涛已经解除了租赁合同关系，但汤某涛与张某权签订的转让协议中明确注明“截止到2012年12月30日的房租由乙方（汤某涛）负责”，且该协议签订后，张某权即在本案争议的房屋内经营服装业务，上述事实说明本案争议房屋仍由汤某涛实际占有使用。现被告辩解汤某涛当面告知其已将租赁房屋交付给原告，而原告并未表示异议，对此原告予以否认，被告亦未能提供相关的证据加以证实，对该辩解意见本院不予采纳。综上，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应按约定全面履行合同义务。原告按合同约定先行向被告交纳了120000元租金，但被告并未按合同约定向原告交付租赁房屋，其行为构成违约，现原告要求解除其与被告签订的《租房协议》和被告返还租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告在合同中对被告应承担违约责任的方式并未作出明确约定，故原告的经济损失为自交付租金之日起，以所交120000元租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告马卫华、被告宋奎洋于2011年12月30日签订的房屋租赁合同；二、被告宋奎洋于本判决生效后十日内返还原告马卫华租金120000元，并赔偿经济损失（从2011年12月22日起至本判决确定的给付之日止，以120000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2780元（开户行：农业银行宿城支行，帐号460101040004680）。审 判 长  马晓丽人民陪审员  刘宗奇人民陪审员  李海波二〇一三年三月二十八日书 记 员  廖胜维