广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2014）城中民一初字第2126号原告湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司，住所地：柳州市。代表人梁焕民，总经理。委托代理人潘永达，广西景耀律师事务所律师。委托代理人李松，广西景耀律师事务所律师。被告甘宸光，女，壮族，现住柳州市。委托代理人黄斌，广西华尚律师事务所律师。原告湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司诉被告甘宸光物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司的委托代理人潘永达、被告甘宸光的委托代理人黄斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司诉称，被告系阳光壹佰城市广场某号房的业主，该房建筑面积为179.1平方米。被告入住后，原告一直积极履行物业服务，但被告拖欠物业服务费等各项费用共计32528.86元。原告曾以多种形式向被告催收，但被告均未予交纳。原告认为，原告作为阳光壹佰城市广场的前期物业服务公司，已经向小区提供了物业服务，被告拖欠物业服务费等费用的行为侵犯了原告的合法权益，故请求法院判令被告向原告支付阳光壹佰城市广场某号房的物业服务费8121.6元、公摊水费359.46元、公区电费509.98元、电梯费847.06元、消防监控公区电费63.79元、入户水费179.35元、生活垃圾费644.76元、电费3892.82元、中央空调使用费6231元及违约金11650.96元，以上共计32528.86元（上述款项均已计至2014年9月1日，此后按实际发生额另计）。被告甘宸光辩称，在程序上，本案与已审结的（2014）城中民二初字第221号民事案件的案由一致，事实与理由也相同，属于一案两诉，故请求驳回原告的起诉。在实体上，原告收取物业服务费没有合法的依据，没有权利代收水电费等费用，存在违法的行为，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年5月29日，被告向柳州阳光壹佰置业有限公司购买由其开发的阳光壹佰城市广场五星级酒店及裙楼某号房，该房用途为办公，建筑面积为179.1平方米。2012年6月30日，被告办理了交房验收手续。根据原告与开发商柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《五星级酒店及裙楼前期物业服务合同》约定，由开发商选定原告对阳光壹佰城市广场五星级酒店及裙楼部分提供前期物业管理服务，合同期限从2011年5月1日起至业委会代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用按月收取，其中6-13层带电梯高层办公写字楼按建筑面积每月每平方米4元的标准向业主或物业使用人收取，电梯运行电费及能耗费、二次加压供水电费和能耗费、楼道内公区照明、单元安防对讲、消防设施、大堂中央空调用电等费用均由全体业主或使用人按建筑面积分摊，生活垃圾处理费由原告代环卫部门收取；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。被告收房后一直未向物业公司交纳物业服务费等各项费用。2014年2月10日，原告就被告欠缴物业服务费的纠纷曾向本院提起（2014）城中民二初字第221号民事判决，本院于2014年7月24日就该案作出民事判决，认为原告的诉请未依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定进行书面催交，故驳回了原告的诉讼请求。该案判决生效后，原告的代理律师于2014年9月2日向被告甘宸光的身份证登记的住址“柳州市柳南区红岩路一区某室”邮寄了物业费律师催告函。2014年9月4日，该邮件被签收，签收人为“甘某某”。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。就原告提出的诉讼请求，本院从程序和实体两方面进行分析。首先，关于程序方面，被告认为原告的起诉违反了“一事不再理”的诉讼原则。本院认为，诉讼法上的“一事不再理”原则是指同一当事人就同一事实和理由而为同一诉讼请求的案件，如果已被法院受理或已经法院裁判，即不得再行起诉，法院亦不应再行受理。而本案中，就被告拖欠物业服务费等费用的纠纷，虽经过本院（2014）城中民二初字第221号案的审判，但下判之后，原告实施了催收缴费的行为，即本案依据的事实已经发生了变更，所以原告并非基于同一事实起诉，未违反“一事不再理”的诉讼原则。被告的此项抗辩观点本院不予采信。其次，关于被告提出的原告是否具有主体资格的问题，原告在庭后补充提交了分公司的组织机构代码证、营业执照及总公司的资质证书原件供被告审核，被告认可上述证据的真实性但对总公司是否存在提出质疑。本院认为，本案的原告为湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司，其名称和资质均经过了工商部门的核准登记，故具有提起本案诉讼的主体资格。如被告认为总公司的主体资格不存在进而会影响分公司的经营资质，应向工商部门进行查询并提供相应证明，但被告未提交任何证据材料，故不足以支持其对原告主体资格的抗辩主张。关于实体方面。首先，原告根据被告的身份证地址向其本人邮寄了催收通知，该邮件已被显示为签收状态，而被告并未提供证据证实其住址已经发生了变更，故其主张未收到邮件的辩解本院不予采信，原告已经完成了催收的前置程序，具备了提起诉讼和主张权利的条件。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告依据与开发商柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《五星级酒店及裙楼前期物业服务合同》，取得了阳光壹佰城市广场五星级酒店及裙楼部分进行前期物业管理服务的资质，该物业服务合同依照上述司法解释的规定，对被告具有约束力，被告在收房后即负有依约缴纳物业服务费等费用的义务。庭审中，被告自认从2012年6月30日收房后从未缴纳过任何费用，而原告自述其诉请的物业服务费8121.6元是从2013年2月1日至2014年10月30日共21个月的费用，该费用未超过合同约定的4元／平方米／月的计算标准，因此本院予以支持。但是，原告请求的滞纳金过高，被告亦当庭提出了抗辩，故本院依照《最高人民法院关于适用；若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，支持原告关于滞纳金的请求金额为8121.6元×30%＝2436.48元。最后，关于原告诉请的公摊水费、公区电费、电梯费、消防监控公区电费、入户水费、生活垃圾费、电费、中央空调使用费等其他费用，由于原告无法提供分摊到户的具体计算依据，本院均因证据不足不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告甘宸光向原告湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司支付物业服务费8121.6元及滞纳金2436.48元（原告自行认可上述两项费用均已从2013年2月1日计至2014年10月30日）；二、驳回原告湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司的其他诉讼请求。本案诉讼费613元（原告已预交），由原告湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司负担414元，由被告甘宸光负担199元。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  傅馨慧人民陪审员  刘 冰人民陪审员  王燕芬二〇一五年二月六日代书 记员  黄 蕾