湖北省应城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂应城民初字第01237号
原告（反诉被告）湖北世纪中昊房地产开发有限公司（原孝感市中昊房地产开发有限公司）（下称中昊房产公司），住所地：孝感市交通路145号。
法定代表人丁剑，该公司董事长。
委托代理人周正天，湖北书院律师事务所律师。代理权限：代为立案，起诉，开庭，增加、变更诉讼请求，签收调解协议，申请执行，领取执行款等特别授权。
委托代理人彭红清，公司职工。代理权限如上。
被告（反诉原告）黄晓霞。
委托代理人李海军，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）中昊房产公司与被告（反诉原告）黄晓霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告黄晓霞向本院提起反诉，本院决定合并审理，并依法组成由审判员许小华担任审判长，审判员黄明、人民陪审员雷顺生参加的合议庭，于2014年1月9日、5月8日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中昊房产公司的委托代理人彭红清、周正天，被告（反诉原告）黄晓霞的委托代理人李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中昊房产公司诉称：2007年8月3日，原告（反诉被告）中昊房产公司与原承租人祁涛签订一份租赁协议。合同约定：原告（反诉被告）将自己所有的阳光名城8号楼商铺出租给祁涛，2012年4月18日，经中昊房产公司同意，祁涛将合同权利义务转让给被告（反诉原告）黄晓霞。2012年10月17日租赁期间届满，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还租赁房屋，被告（反诉原告）要求继续租赁，双方就是否继续租赁一直达不成协议。此后，原告（反诉被告）多次要求被告（反诉原告）退房未果，遂请求人民法院判令：1、被告（反诉原告）黄晓霞在7日内退还原告（反诉被告）中昊房产公司所有的租赁房屋；2、被告（反诉原告）黄晓霞向原告（反诉被告）赔偿合同期满后继续占用原告（反诉被告）房屋损失（按照双方合同中约定的每年196989元的租金标准赔偿，计赔时间从2012年10月17日租赁期满开始至被告（反诉原告）退还房屋之日止）；3、判令被告（反诉原告）黄晓霞承担本案全部诉讼费。
原告（反诉被告）中昊房产公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、原告营业执照及组织机构代码（原孝感市中昊房地产开发有限公司）。证明原告主体资格。
证据二、房产证。证明租赁房屋属于原告所有的事实。
证据三、租赁合同。证明双方设立了租赁合同关系，2012年10月17日双方租赁期间届满，被告应退还原告房屋。
被告（反诉原告）黄晓霞辩称并向本院提起反诉称：对中昊房产公司所述给付租金金额没有异议，但返还租赁房屋应给予合理的时间；现双方虽未签订合同，但属于事实租赁关系，非中昊房产公司所说的占用关系；我承租原告（反诉被告）中昊房产公司阳光名城8号楼商铺，是经过其书面同意认可后，原承租人祁涛转给我的，转租时中昊房产公司口头承诺合同到期后，继续签订租赁合同，对此承诺，中昊房产公司委托孝感市恒泰物业管理有限公司在原租赁合同上加盖公章予以确认。据此，我已向原承租人祁涛支付转让金26万元，后为经营所需，我又在该商铺内装修了274万元，原合同到期后，因为租金问题双方一直不能达成一致意见，我要求按原租金10％递增，中昊房产公司提出无端要求，导致合同履行成目前状况，现公司提出解除事实租赁合同关系，依法规定，其应赔偿我对该商铺装修价值939414元。
被告（反诉原告）黄晓霞为支持其辩称及反诉请求，向本院提交如下证据：
证据一、租赁合同。证明原、被告双方是事实租赁关系。
证据二、司法技术鉴定书。证明：经原告（反诉被告）中昊房产公司同意，原承租人祁涛将合同权利义务转让给被告（反诉原告）黄晓霞，后黄晓霞为该商铺进行装修，湖北省应城市人民法院委托评估机构对该商铺进行价值鉴定，鉴定结论为：评估物品价值为人民币939414元。该款原告（反诉被告）中昊房产公司理应予以赔偿。
经庭审质证，被告（反诉原告）黄晓霞对原告（反诉被告）中昊房产公司提交证据一至证据三无异议，原告（反诉被告）中昊房产公司对被告（反诉原告）黄晓霞提交的证据一无异议，对以上证据予以认定。原告（反诉被告）中昊房产公司对被告（反诉原告）黄晓霞提交的证据二有异议，认为：1、该鉴定结论的鉴定依据是根据黄晓霞单方提供的单据进行的鉴定，鉴定数额没有依据，该装修与中昊房产公司无关，中昊房产公司不应予以赔偿；2、依双方签订的《商铺租赁合同》第十二条第8项约定：租赁期满或合同解除时，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修，黄晓霞一律不得拆走，且中昊房产公司不予以补偿。
对上述有争议的证据，本院认为，被告（反诉原告）黄晓霞提交的证据二司法技术鉴定书，该鉴定是湖北省应城市人民法院委托评估机构对黄晓霞租赁商铺进行装修后进行的价值鉴定，鉴定结论虽程序合法，但与本案无关，不予认定。
经审理查明：2007年8月3日，原告（反诉被告）中昊房产公司与原承租人祁涛签订《商铺租赁合同》。合同内容：出租方（以下简称甲方）。甲方名称：中昊房产公司。承租方：（以下简称乙方）：祁涛。一、租赁合内容；第一条、甲方将其位于应城市广场大道与城南大道的阳光名城8号楼3商铺租赁给乙方作商业经营用途，经营范围以乙方营业执照为准，甲方对所出租的商铺具有合法产权；第二条、甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为1085平方米，甲方将该商铺交付乙方使用时，商铺结构及配套设施为现状毛坯房……；第三条、租赁期限：从2007年10月18日至2012年10月17日止，共60个月；……；第五条、合同期满后，甲方如继续出租该商铺，则同等条件下，乙方可享有优先承租权。乙方如有意续租，可于合同期满前30天向甲方提出，双方另行协商，订立新的租赁合同；第六条、甲乙双方商定，租赁期内该商铺的年租金为148000，前二年租金为148000元，第三、四、五年租金年涨幅为10％，分别为162800元，179080元、196988元；……；第十二条第8项：租赁期满或合同解除时，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予以补偿。或经双方协商由乙方恢复成原样。费用由乙方负担；……；第二十三条、本合同正式文本共二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方签字：孝感市中昊房地产开发有限公司；乙方签字：祁涛。签字日期：2007年8月3日。2012年4月18日，经中昊房产公司同意，原承租人祁涛将其与中昊房产公司签订的《商铺租赁合同》权利义务全部转让给黄晓霞，同时，中昊房产公司委托孝感市恒泰物业管理有限公司在原租赁合同上加盖公章予以确认，黄晓霞作为乙方在《商铺租赁合同》上签字。后黄晓霞为经营所需，对该商铺进行了装修，湖北省应城市人民法院委托评估机构对黄晓霞租赁商铺进行价值鉴定，所鉴定物品价值为人民币939414元。该合同到期后，黄晓霞要求按原租金10％递增继续签订租赁合同，中昊房产公司否认曾经承诺过该合同到期后，继续与黄晓霞签订租赁合同，并称即使有这个承诺，双方后来因为租金问题也不能达成一致意见，合同也不成立，现黄晓霞仍占用商铺。为此，中昊房产公司诉至本院。
本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原承租人祁涛将其与中昊房产公司签订的《商铺租赁合同》的权利和义务全部转让给黄晓霞，该转让行为合法有效，对双方当事人具有约束力。《商铺租赁合同》约定的期限届满后，双方因为租金问题一直不能达成一致意见，现黄晓霞已经没有合法根据占有中昊房产公司商铺，该商铺，黄晓霞理应及时退还，逾期占用房屋损失，黄晓霞理应赔偿，中昊房产公司的诉讼请求成立，本院予以支持。黄晓霞辩称原承租人祁涛转租时，中昊房产公司口头承诺合同到期后，继续与其签订租赁合同，因中昊房产公司不认可有该承诺，双方就租金问题也一直不能达成补充协议，黄晓霞也没有其他证据证明其主张成立，该辩称意见本院不予支持。黄晓霞为经营所需，为该商铺装修价值939414元，依双方合同第十二条第8项约定：租赁期满或合同解除时，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修，黄晓霞一律不得拆走，中昊房产公司不予以补偿。在合同到期后，双方至今不能就租金问题达成补充协议，双方不属于事实租赁关系，黄晓霞已没有合法根据占有该商铺，其请求中昊房产公司赔偿该损失没有法律依据，该主张本院不予支持。诉讼过程中，本院多次组织双方进行调解，双方没有达成一致调解意见。据此，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第八十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄晓霞于本判决生效之日起7日内返还原告（反诉被告）中昊房产公司所有的阳光名城8号楼租赁商铺；
二、被告（反诉原告）黄晓霞向原告（反诉被告）中昊房产公司赔偿合同期满后继续占用原告（反诉被告）中昊房产公司房屋损失（按照双方合同中约定的每年196988元的租金标准赔偿，计赔时间从2012年10月17日租赁期届满的次日起至黄晓霞返还房屋之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）黄晓霞的反诉请求。
本诉案件受理费6224元及财产保全费2000元，合计8224元及反诉诉讼费13194元减半收取6597元，合计14821元，由被告（反诉原告）黄晓霞负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至孝感市中级人民法院。
如在法定期间未上诉，本判决发生法律效力。
发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 许小华
审 判 员 黄 明
人民陪审员 雷顺生
二〇一四年六月十八日
书 记 员 张四华