北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第08326号
原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区新源南路3号-3层606A室。
法定代表人元磊，总经理。
委托代理人张建军，北京市大成律师事务所律师。
委托代理人庄子安，北京市大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司，住所地北京市朝阳区新源南路1号-1至4层101号内409室。
法定代表人钟寰，总经理。
委托代理人石磊，北京市衡卓律师事务所律师，
原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司（以下简称汇安投资公司）与被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司（以下简称玛考媤嫣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。汇安投资公司委托代理人张建军和玛考媤嫣公司委托代理人石磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
汇安投资公司诉称：2009年11月6日，深圳平安物业投资管理有限公司北京第二物业管理分公司与北京虞茉抒科技发展有限公司就北京市朝阳区新源南路1-3号都汇天地商场4层409号商铺的租赁事宜签订《租赁合同》。2010年5月，相关各方依法签署《租赁合同转让协议（商业）》，深圳平安物业投资管理有限公司北京第二物业管理分公司将其享有的《租赁合同》中的全部权利义务转给汇安投资公司，北京虞茉抒科技发展有限公司将《租赁合同》中的全部权利义务转让给玛考媤嫣公司。2011年9月9日，汇安投资公司与玛考媤嫣公司签订《补充协议》，明确《租赁合同》中权益，并就起租日期的相关条款达成协议。
根据《租赁合同》和《补充协议》的约定，租赁期限为5年3个月，租期自2010年10月1日至2015年12月31日。租金计取方式为固定租金或提成租金，并以较高者为准。固定租金为首年165元／平米／月（非免租期）；第二年176元／平米／月（非免租期）；第三年188元／平米／月；第四年201元／平米／月；第五年215元／平米／月。租金支付方式为每月的首三个工作日内玛考媤嫣公司向汇安投资公司支付固定租金，并于每月之首三个工作日内就上月之税前总营业额提交汇安投资公司，并按汇安投资公司通知时间支付提成租金。玛考媤嫣公司须每月支付商场管理费22822元。玛考媤嫣公司逾期支付租金或其他费用，须从逾期之日起按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金；若玛考媤嫣公司拖欠租金、管理费或所有其他费用且超过7天，汇安投资公司有权解除《租赁合同》，收回租赁场地。
《租赁合同》和《补充协议》生效后，汇安投资公司依约交付了涉案房屋，玛考媤嫣公司进驻场地并持续经营。自2010年玛考媤嫣公司无故拖欠租金、管理费及其他相关费用，后经催告也仅支付部分欠缴费用。自2011年9月至今，玛考媤嫣公司持续拖欠租金、管理费及其他相关费用未付，汇安投资公司依法行使合约权利，并解除《租赁合同》。汇安投资公司多次发出书面催款函件，并要求玛考媤嫣公司依约履行付款义务，但玛考媤嫣公司至今未付款，故汇安投资公司起诉要求：1、确认双方之间的《租赁合同》于2012年12月23日解除，玛考媤嫣公司腾退租赁房屋；2、玛考媤嫣公司支付自2010年9月至2012年12月20日期间的房屋租金790613.53元，并按照每日万分之三的标准支付逾期付款的滞纳金（截至2013年1月30日为65197.68元）；3、玛考媤嫣公司支付自2010年9月至2012年12月20日期间的商场管理费596728.11元，并按照每日万分之三的标准支付逾期付款滞纳金（截至2013年1月30日为84007.7元）；4、玛考媤嫣公司按照租金的标准支付自2012年12月21日至实际腾退租赁房屋之日的场地使用费（暂计算至2013年1月30日为82236.26元）；5、玛考媤嫣公司支付律师费73969.13元。
玛考媤嫣公司辩称并反诉诉称：玛考媤嫣公司不同意汇安投资公司的全部诉讼请求。本案涉案房屋的产权人是北京美邦亚联房地产有限公司，但其是在2010年2月2日才取得产权证。根据法律规定，北京美邦亚联房地产有限公司没有取得产权证之前没有权利出租也无权授权他人出租，而深圳平安物业投资管理有限公司北京第二物业管理分公司在此之前与北京虞茉抒科技发展有限公司签订的《租赁合同》是无效的，其后各方签署的转让协议也是无效的，故汇安投资公司与玛考媤嫣公司之间的《租赁合同》是无效的，因此玛考媤嫣公司反诉要求：1、确认双方之间的租赁合同无效；2、汇安投资公司赔偿玛考媤嫣公司因装修涉案房屋及购买设备支出的费用3075685.1元；3、汇安投资公司赔偿玛考媤嫣公司会员费损失2580723.9元。
汇安投资公司对反诉辩称：不同意玛考媤嫣公司的第一项反诉请求，汇安投资公司有权出租涉案房屋。玛考媤嫣所主张的赔偿均是基于合同无效，但汇安投资公司认为双方之间的合同是有效的，故对玛考媤嫣公司的所有赔偿请求均不同意赔偿，请求法院依法驳回玛考媤嫣公司的全部反诉请求。
经审理查明：2007年4月12日，北京美邦亚联房地产有限公司将位于北京市朝阳区新源南路1号-1至4层101号房屋出售给中国平安人寿保险股份有限公司。2010年2月2日，北京美邦亚联房地产有限公司取得了上述房屋的大产权证。2010年5月19，中国平安人寿保险股份有限公司取得了位于北京市朝阳区新源南路1号-1至4层101号房屋（规划用途商业）的产权证，总面积为32198.44平方米。中国平安人寿保险股份有限公司曾授权委托深圳平安物业投资管理有限公司北京第二物业管理分公司、深圳平安物业投资管理有限公司北京市物业管理分公司以及汇安投资公司负责就上述房产行使经营管理权（包括房产自营、房产租赁、物业管理、收取租金及物业管理费）以及签署租赁合同及相关协议，并依法行使合约权益。
2009年11月6日，深圳平安物业投资管理有限公司北京第二物业管理分公司（甲方）和北京虞茉抒科技发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区新源南路1-3号的都汇天地的商场第4层409号商铺（以下简称涉案房屋），用于美容、纤体、美甲、营养咨询服务，实测面积约为336.5平方米。租赁期为五年零三个月，租赁期暂始自2010年1月1日（即交付日），实际交付日期以甲方交楼通知书中所述之日期为准。租金标准为保底租金（固定租金）首年每月租金55522.5元，第二年为每月租金59224元，第三年为每月租金63262元，第四年为每月租金67636.5元，第五年为每月租金72347.5元。乙方每月应支付的商场管理费为22882元。
《租赁合同》第八条约定，乙方应当按照账单指定的日期前支付物业管理费及所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费及有关费用（如适用）。逾期未付之租金或其他费用，乙方须从逾期之日起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款。
《租赁合同》第十三条约定如乙方未能按照租赁合同的约定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的日期支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救的，甲方有权解除《租赁合同》并收回租赁场地；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。
2010年5月10日，深圳平安物业投资管理有限公司北京第二物业管理分公司（转让人）和汇安投资公司（受让人）、北京虞茉抒科技发展有限公司（承租人）三方签署《租赁合同转让协议（商业）》，约定自2010年6月1日起就涉案房屋的相关事宜，转让人退出《租赁合同》，《租赁合同》的出租人变更为汇安投资公司，转让人在《租赁合同》项下未履行的义务由汇安投资公司继续履行，转让人在《租赁合同》项下未实现的权利由汇安投资公司继续享有。
后汇安投资公司（出租人）与北京虞茉抒科技发展有限公司（转让人）及玛考媤嫣公司（受让人）三方签署《租赁合同转让协议（商业）》，约定自2010年8月1日，《租赁合同》的承租主体由转让人变更为受让人，即自转让生效之日起，转让人退出《租赁合同》。在转让生效之日后发生的与《租赁合同》有关的一切义务和责任均由受让人承担。
2011年9月9日，汇安投资公司与玛考媤嫣公司签订《补充协议》，约定：合同租赁期限为5年3个月，自2010年10月1日起至2015年12月31日止。免租期自2010年10月1日至2011年5月31日。租金标准为2011年6月1日至2011年12月31日为165元／平方米／月，2012年3月1日至2012年12月31日为176元／平方米／月，2013年1月1日中2013年12月31日为188元／平方米／月，2014年1月1日至2014年12月31日为201元／平方米／月，2015年1月1日至2015年12月31日为215元／平方米／月。
玛考媤嫣公司陈述其交纳过三个月的房屋租金和两个月的商场管理费。汇安投资公司认可玛考媤嫣公司交过租金，但陈述玛考媤嫣公司自2011年9月开始拖欠租金，自2010年9月开始拖欠商场管理费。
涉案房屋现为停业状态，内有玛考媤嫣公司所购办公用品及附属装修，汇安投资公司已经对涉案房屋采取了停水停电措施。
汇安投资公司曾多次向玛考媤嫣公司发送《催款通知书》、《违约通知书》、《催款通知单》、《告知函》、《催款通知单》等，向玛考媤嫣公司催收房屋租金等费用。
2012年12月25日，汇安投资公司通过公证的方式向玛考媤嫣公司邮寄送达了《解除合同通知函》，告知玛考媤嫣公司因其自2009年9月起至2012年12月17日止，拖欠租金1229062.18元（其中含免租期租金444180元），管理费594513.72元和滞纳金130853.78元，自本通知函送达之日起双方的《租赁合同》，双方之间的租赁合同关系终止。玛考媤嫣公司认可于2012年12月21日收到《解除合同通知函》，并认可上述证据的真实性称其公司会计和汇安投资公司一起核对过账目。
汇安投资公司提交《委托代理合同》及律师费发票，证明其为主张权利支出了律师费73969.13元。玛考媤嫣公司认为与其无关。
玛考媤嫣公司提交发票、收据等，证明其为涉案房屋支出的装修、购买设备费用。汇安投资公司对此不予认可，认为该票据与玛考媤嫣公司的反诉请求缺乏关联性，而且其中有的票据是2014年开具的，有的没有日期，还有部分是物业费的票据，不属于装修损失。
玛考媤嫣公司提交会员卡退费明细及退费记录，证明其主张的退还的会员费情况。汇安投资公司对此不予认可，认为这是玛考媤嫣公司自己制作的。
玛考媤嫣公司提交装修合同，证明装修的情况，汇安投资公司对此均不予认可。
玛考媤嫣公司不认可北京美邦亚联房地产公司的公章真实性，但不申请对该公章的真伪进行司法鉴定。
玛考媤嫣公司申请对涉案房屋的装修价值进行评估，本院依法委托北京中泽永诚资产评估有限公司进行评估，在评估过程中，评估公司要求玛考媤嫣公司提供涉案房屋装修时的施工图纸等文件材料，玛考媤嫣公司无法提供，评估公司表示根据现有情况难以做出评估结论，玛考媤嫣公司撤回了评估了申请。
后经询问，玛考媤嫣公司不同意先将涉案房屋交还给汇安投资公司。
上述事实，有当事人提交的《租赁合同》、《租赁合同转让协议（商业）》、《补充协议》、《催款通知书》、投递单、《催款通知单》、《解除合同通知函》、《民事委托代理合同》、律师费发票、发票、收据、会员退费清单、房产证等证据和当事人庭审陈述及庭审笔录在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是《租赁合同》的效力问题，对于此，虽然在签订合同时涉案房屋尚未取得产权证，但涉案房屋已经于2010年2月2日取得了房屋产权证，并于2010年5月19日登记至中国平安人寿保险股份有限公司名下，涉案房屋属于合法建筑，汇安投资公司在签订合同过程中得到了产权人的授权认可，故汇安投资公司与玛考媤嫣公司之间的租赁合同是合法有效的，也是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。玛考媤嫣公司主张《租赁合同》无效缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。根据本案查明事实，玛考媤嫣公司在租赁期内拖欠租金及商场管理费用等，违反了合同约定，汇安投资公司按照合同约定行使解除权并发出解除通知，该解除通知在2012年12月21日送达玛考媤嫣公司，故汇安投资公司要求确认双方租赁合同于2012年12月23日解除，符合事实及法律规定，本院予以支持。现玛考媤嫣公司实际占用涉案房屋，应将涉案房屋腾交给汇安投资公司。
关于汇安投资公司主张的租金未超出玛考媤嫣公司应支付的数额，本院予以支持。汇安投资公司主张的商场管理费，本院将根据双方实际的租赁期间、付款情况、商场管理费标准等予以核算。汇安投资公司主张的拖欠租金、商场管理费的滞纳金，考虑到玛考媤嫣公司确实存在逾期支付租金及滞纳金的情况，但双方约定的标准过高，本院酌情予以支持。
鉴于玛考媤嫣公司存在违约行为且现仍实际占用涉案房屋，汇安投资公司主张按照租金标准支付房屋使用费，考虑到双方已经于2012年12月份解除了租赁合同，故玛考媤嫣公司应按照双方解除合同时的租金标准支付房屋使用费。汇安投资公司主张的律师费有相应的事实及法律依据，本院予以支持。鉴于玛考媤嫣公司的违约行为是导致本案租赁合同解除的根本原因，故对玛考媤嫣公司反诉要求汇安投资公司赔偿涉案房屋的装修损失、购买设备损失以及赔偿会员费损失的请求，本院均不予支持，但玛考媤嫣公司可将涉案房屋内可移动的设备物品搬走。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司与被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司之间签订《租赁合同》于二0一二年十二月二十三日解除。
二、被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区新源南路1-3号都汇天地商场4层409号商铺腾空交还给原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司。
三、被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司拖欠的租金七十九万零六百一十三元五角三分。
四、被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司拖欠的商场管理费三十五万七千九百九十二元五角八分。
五、被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司逾期支付租金、商场管理费的滞纳金三万元。
六、被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内按照每月五万九千二百二十四元的标准给付原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司自二0一二年十二月二十四日至实际腾退上述租赁房屋之日的房屋使用费。
七、被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司律师费七万三千九百六十九元一角三分。
八、驳回原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司的其他诉讼请求。
九、驳回被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20075元，由原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司负担4000元（已交纳），被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司负担［原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司已预交6017元，被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北京汇安投资管理有限公司，余款于本判决生效之日起十五日内交纳至本院］。反诉案件受理费25679元，由被告（反诉原告）北京玛考媤嫣润堂商贸有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 刘定玉
人民陪审员 王胜太
人民陪审员 蔡春英
二〇一四年四月十七日
书 记 员 彭 丹