四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遂中民终字第252号
上诉人（原审原告、反诉被告）罗忠志，男，汉族，生于1967年1月5日，户籍地四川省遂宁市船山区。
委托代理人刘杰，四川谦信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）遂宁荣兴大都会经营管理有限公司，住所地遂宁市滨江北路499号。
法定代表人帅晓兰，该公司总经理。
特别授权委托代理人潘勇，四川尚上律师事务所律师
上诉人罗忠志因与被上诉人遂宁市荣兴大都会经营管理有限公司（以下简称荣兴大都会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服遂宁市船山区人民法院（2014）船山民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭于2014年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人罗忠志及委托代理人刘杰、被上诉人荣兴大都会公司特别授权委托代理人潘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2011年11月11日，罗忠志与荣兴大都会公司签订《荣兴·大都会招商意向确认书》，荣兴大都会公司将荣兴·大都会第三层3-08号铺面出租给罗忠志经营足友童装，合同期限为三年，租金每年递增5%。次日，荣兴大都会公司（甲方）与罗忠志（乙方）签订了甲方将荣兴·大都会第三层3-08号约44.41平方米铺面出租给乙方经营童装的《租赁合同》，合同约定：“租赁期限从2011年12月25日至2014年12月24日。甲方书面通知乙方进场装修之日起计30天为装修期，装修期间乙方无须缴纳租金，但仍需缴纳水电气费、装修管理费、物管费及其他费用，并履行本协议的其他相关权利义务。甲方商铺的开业日期暂定为2011年12月25日，开业时间如有变化，甲方提前30日另行通知。为保证整个商业项目的顺利推进，乙方应在甲方开业日如期开业，如乙方未如期开业，则甲方将按每逾期1天计500元标准或合同所规定的日租金1.5倍标准（两者取其高），从履约保证金中扣除相应费用作为违约赔偿。本合同签订的同时，乙方向甲方交纳履约保证金5773.00元（按租赁商铺第一租赁年度前两个月租金计），租赁期间，如果乙方有不履行或不完全履行本合同的行为（含经营项目、品牌），甲方有权无须通知乙方而直接扣减其缴纳的履约保证金以弥补该行为所产生的损失，同时该扣减行为不影响甲方依照合同对乙方主张违约责任、采取其他补救办法、及合同赋于的其他权利的行使。租赁期限内，乙方按以下方式向甲方支付租赁费用（租金和管理费两项合称租赁费用）：第一租赁年度，自2011年12月25日至2012年12月24日止，租金为65元／月／㎡（建筑面积），管理费为10元／月／㎡（建筑面积），即乙方每月应向甲方支付的租赁费用为3331.00元；第二租赁年度，自2012年12月25日至2013年12月24日止，该商铺的月租赁费用，以上一年度乙方所支付月租赁费用为基数，递增5%；第三租赁年度，自2013年12月25日至2014年12月24日止，该商铺的月租赁费用，以第二租赁年度乙方所支付月租赁费用为基数，递增5%。商铺在场地使用期间产生的水、电、燃气费等由乙方自行承担，收费标准按商业用电用水用气计算（详见《租户手册》，乙方对此无异议，该手册由物业管理公司或部门提供），由甲方代为收取。乙方同意甲方根据供电、供水、供气部门价格的变化及实际运行中成本的变化对该费用做出调整。租赁费用采取“先付后用”、“每季一付”的原则，即乙方须于签订合同之日以现金或转账方式交纳履约保证金及第一季度的租金，此后每次须提前10日缴纳下个季度的租金。乙方应于每月5号（遇法定节假日见公示）前向甲方缴纳上个月水、电费、燃气及其他费用，不得以任何理由拖欠。乙方未按期缴纳上述租金、水电气费及其他费用的，则每天按所拖欠金额的1%向甲方支付逾期违约金，若乙方拖欠天数超过7天的，甲方不保证商铺的燃气、水、电等的供应或有权要求管理公司暂停对该商铺提供管理服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）为止；拖欠超过30日，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同，无条件收回商铺另行处置，同时对乙方所有装饰装修及附属相关设施不给予任何补偿，履约保证金及已缴纳的租金不予退还，有权扣留并代为出售乙方留置于商铺的商品，用于冲抵欠费，乙方不得提出任何异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足欠额，同时甲方保留进一步追偿的权力。乙方同意费用支付方式按照合同的约定予以缴纳。费用缴纳方式或时间如有变更，则按照甲方该变更后的方式和时间予以执行。商铺的交铺时间暂定为2011年11月10日，乙方同意按交接商铺时开始计算装修免租期。甲方享有下列权利，并且不因行使权利而承担任何责任：在任何时候变更、修缮及临时封闭该商铺所在建筑物公用区域及公用设施或其部分，变更该商铺所在建筑物之公用区域整体结构、布局及安排；在合同期间，若甲方因自身原因调整项目规划（如更改经营业态，改变通道位置等），甲方有权利根据实际调整情况要求乙方对承租铺位的位置进行调整，乙方应无条件配合甲方的调整。乙方有权利因甲方作出的调整行为单方面解除合同，但因乙方单方面解除合同的，甲方不予补偿。甲方应保持该商铺所在建筑物的结构安全。乙方对以下约定的法律后果熟知，并对甲方依以下约定采取一切行为不提出任何的异议，也不追究甲方的任何法律责任：（1）乙方拒绝履行合同义务，而导致甲方聘请律师实现本合同所赋予的各项权利（包括但不限于追索租金、水电费、物管费、要求乙方腾空房屋等），由此产生的全部费用和开支（包括但不限于律师费、差旅费、公证费、诉讼费等）均由乙方承担。……（4）倘乙方违反租赁合同项下任何付款责任，或未能遵守、履行任何其他条文、协议、规定、条件，甲方有权暂停租赁场地的水、电、气供应或其他服务，及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直至前述的违反、不遵守、不履行行为得以纠正，同时由此关系到的所有费用（包括但不限于重新恢复供应的费用）由乙方承担……。”同时合同第16页约定：“消防满足消防验收标准。”2011年11月9日，罗忠志向荣兴大都会公司支付装修管理等保证金1000元和水电费等费用312元。同日，罗忠志进入商铺装修。2011年11月12日，罗忠志向荣兴大都会公司支付租金（三个月）10044元。2011年11月13日，罗忠志向荣兴大都会公司支付租赁保证金5803元，该租赁保证金实为合同约定的履约保证金。罗忠志对所租赁的铺面进行装修后于2012年1月1日开业。2012年4月起，罗忠志未向荣兴大都会公司支付租金、物业管理费、水电费等费用，荣兴大都会公司于2013年9月25日停止对罗忠志的商铺供电供水，罗忠志停止经营。2013年9月27日，荣兴大都会公司对罗忠志的商铺进行了加锁。2014年2月10日，荣兴大都会公司在罗忠志未到场的情况下，将罗忠志所租赁商铺内的物品腾放于荣兴·大都会商场其它地方，后将该商铺租赁给第三人。2014年4月29日，罗忠志复印荣兴大都会公司向本院提交的盘货表产生复印费12元。
荣兴·大都会商场投入使用时消防通道就被堵塞，后经整改，荣兴大都会公司打通消防通道，并于2012年7月19日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。荣兴·大都会商场三楼原规划为童装城，后部分区域改为电玩城。
庭审中，荣兴大都会公司认可罗忠志支付了2012年第一季度的租金、物业管理费、水电费等费用，并对罗忠志主张每个月应向荣兴大都会公司支付水费为固定金额15元的事实予以认可。罗忠志所承租商铺的电表为独立电表，罗忠志对荣兴大都会公司主张的罗忠志所使用的电量有异议，双方均未确认电费的计算方式。罗忠志主张商铺内有500元现金，提供录音资料予以证明，该录音资料能证明商铺内有现金，不能证实具体的现金金额，荣兴大都会公司对该金额未予认可。罗忠志对荣兴大都会公司提供的关于衣裤的盘货表的单价予以认可，对数量不予认可，荣兴大都会公司对罗忠志提供的关于衣裤的库存表部分不予认可，仅认可自己提供的盘货表载明的库存物品。罗忠志要求退还的物品，荣兴大都会公司认可的部分包括：蒸汽熨斗1台、饮水机1台、袜子19双、凳子2根、收银台1个。
原审法院认为，原告（反诉被告）罗忠志与被告（反诉原告）荣兴大都会公司之间签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据该合同的约定，被告应当提供满足消防验收标准的租赁物，被告将消防通道堵塞，未经消防安全检查合格就开业的行为，已构成违约。2012年7月19日，被告取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该违约行为消灭。虽然被告交付的租赁物有瑕疵，但不影响原告商铺的经营，不影响合同目的的实现，原告不因被告的该违约行为享有解除合同的权利。原告主张被告将招商广告中商场三楼童装城区域大面积改建成电玩城的行为构成违约，根据租赁合同的约定，被告有权调整项目规划及经营业态，原告因该调整行为享有单方解除合同的权利，但被告不予补偿，因此被告的该改建行为不构成违约，原告不因被告的该行为享有要求被告补偿和承担违约责任的权利。原告认为被告腾空其商铺，并将商铺租赁给第三方的行为构成违约的主张，因合同有效期内，原告未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费，因此被告的该行为符合合同的约定，故对原告的该主张，不予支持。关于原告要求解除与被告之间的租赁合同的诉讼请求，因被告同意解除合同，且双方之间的租赁合同自2013年9月27日因被告对原告所承租的商铺采取加锁措施而未再实际履行，因此对原告的该诉讼请求，予以支持。合同解除后，原告向被告支付的租赁保证金和装修保证金，依法被告应当返还，因此原告要求被告退还租赁保证金5803元和装修保证金1000元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告赔偿商铺装修电费312元的诉讼请求，因合同约定原告需缴纳装修期间的水电气费、装修管理费等费用，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告要求被告赔偿第一季度租金10044元的诉讼请求，因原告在该期限内实际对所承租铺面进行了占有、使用，因此对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告要求被告赔偿品牌保证金5000元的诉讼请求，原告未提供证据证明该品牌保证金不能从第三方退还，亦未提供证据证明该项损失与被告的违约行为存在关联性，因此对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告要求被告赔偿装修费用31566元的诉讼请求，因原、被告双方解除合同不是因被告的违约行为所致，因此原告的该项诉讼请求不符合双方合同的约定和法律的规定，不予支持。原告要求被告赔偿经营损失63000元的诉讼请求，因原告未提交证据证明其实际产生的经营损失，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告要求被告赔偿库存损失139230元的诉讼请求，原告系根据其提供的库存表及销售依据计算损失金额，根据原、被告双方提供的库存物品清单，原告列举的部分物品与被告列举的部分物品相同，被告对不同的部分不予认可，原告亦未提供充分、有效的证据证明该损失实际存在，且库存物品尚存放于被告处，依法原告只能要求返还，不能要求赔偿，向原告释明是否要求被告返还该项库存物品，原告明确表示不要求被告返还库存物品，坚持要求被告赔偿，故原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原告要求被告退还蒸汽熨斗一台、饮水机一台、水桶一个、袜子19双、凳子三根、收银台一个、拖线插板一个的诉讼请求，根据被告提供的盘货表，能够核实的部分为蒸汽熨斗1台、饮水机1台、袜子19双、凳子2根、收银台1个，原告亦未提供证据证明主张退还的其他物品由被告占有，故被告应当退还原告蒸汽熨斗1台、饮水机1台、袜子19双、凳子2根、收银台1个。原告要求被告支付律师费和精神损失费各5000元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原告要求被告赔偿复印费12元的诉讼请求，该复印费系原告复印被告所提交证据产生的费用，原告的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。原告要求被告赔偿商铺内现金损失500元的诉讼请求，虽然录音资料中被告的工作人员认可商铺内有现金，但均未明确现金的具体金额，原告亦未提供证据证明，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。
合同有效期内，原告未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费的行为，已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告要求原告支付拖欠2012年度、2013年度的租金、物业管理费及2014年第一季度租金的反诉请求，因被告于2013年9月27日就对原告所承租的商铺采取了加锁措施，原告亦未继续经营，故原告只应支付所欠被告2012年4月至2013年9月的租金、物业管理费共计61452元。原告认为被告要求原告支付租金的反诉请求已经超过诉讼时效的主张，因被告实际租赁商铺至2013年9月27日，拖欠租金的行为具有延续性，故对原告的该主张，不予支持。被告要求原告支付拖欠2012年度、2013年度的水电费的反诉请求，因被告未提供充分、有效的证据证明原告所拖欠的电费的金额，故对被告要求原告支付拖欠电费的反诉请求，不予支持；因原、被告双方均认可水费按每月15元计算，被告亦认可原告支付了2012年度第一季度的水电费，对被告要求原告支付拖欠水费的反诉讼请求，予以支持，原告应当向被告支付2012年4月至2013年9月的水费，共计270元。被告要求原告支付律师费
12797元的反诉请求，因被告未提供证据证明实际产生了律师费，故对被告的该项反诉讼请求，不予支持。
关于原告要求被告支付违约金35974元的诉讼请求和被告要求原告支付逾期违约金22113元的反诉请求，本案中，被告将消防通道变更为商铺的行为构成违约，原告拒绝支付2012年4月至2013年9月的租金、物业管理费等费用的行为亦构成违约，即原、被告双方在履行合同过程中均存在违约行为，为了兼顾公平原则，原、被告双方均不向对方支付违约金为宜，故对原、被告双方的该项请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除罗忠志与遂宁荣兴大都会经营管理有限公司签订的《租赁合同》；二、遂宁荣兴大都会经营管理有限公司退还罗忠志租赁保证金5803元、装修保证金1000元，共计6803元；三、遂宁荣兴大都会经营管理有限公司退还罗忠志蒸汽熨斗1台、饮水机1台、袜子19双、凳子2根、收银台1个；四、罗忠志向遂宁荣兴大都会经营管理有限公司支付租金、物业管理费61452元；五、罗忠志向遂宁荣兴大都会经营管理有限公司支付水费270元；六、驳回罗忠志的其他诉讼请求；七、驳回遂宁荣兴大都会经营管理有限公司的其他反诉请求。”
宣判后，上诉人罗忠志不服的主要上诉理由：1.上诉人罗忠志不应支付被上诉人荣兴大都会公司房屋租金、物业管理费、水费；2.品牌经营保证金5000元、库存损失140282元、经营损失6300元应由被上诉人荣兴大都会公司承担；3.上诉人罗忠志不应承担违约责任；4.律师代理费、精神损失费应由被上诉人荣兴大都会公司承担；5.库存现金500元应由被上诉人荣兴大都会公司退还。
被上诉人荣兴大都会公司答辩称，原判认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实和证据与一审判决认定的事实和证据一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人罗忠志与被上诉人荣兴大都会公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该房屋租赁合同有效。被上诉人荣兴大都会公司按约定已将租赁房屋交付上诉人罗忠志经营，且经营长达一年多，其经营期间租金、物业管理和实际消费的水费，应由上诉人罗忠志向被上诉人荣兴大都会公司承担支付义务。上诉人罗忠志所持不应支付房屋租赁费的上诉理由不成立；上诉人罗忠志上诉要求被上诉人荣兴大都会公司赔偿品牌经营保证金5000元、库存损失140282元、经营损失6300元。由于上诉人品牌保证金5000元是与第三方发生的经济关系，与被上诉人荣兴大都会公司无直接的法律利害关系，该上诉理由不能成立。库存货物可以要求被上诉人荣兴大都会公司返还，上诉人罗忠志要求赔偿损失的上诉理由也不能成立。上诉人罗忠志没有提供经营损失及库存现金500元的证据，该上诉理由不成立；关于违约责任问题，被上诉人荣兴大都会公司，对其商铺未经消防安全合格验收就交付经营构成违约，但上诉人罗忠志在租赁合同有效期内，未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费也构成违约，因双方均有违约行为，原判决双方互不承担违约责任是正确的，上诉人罗忠志的该上诉理由不能成立；上诉人罗忠志上诉要求被上诉人荣兴大都会公司支付律师代理费、精神损失费无法律依据，其上诉理由不成立。综上，上诉人罗忠志所持上诉理由均不成立。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费人民币5140元，由罗忠志承担3000元，遂宁荣兴大都会经营管理有限公司承担2140元，反诉费人民币
1640元，由罗忠志承担840元，遂宁荣兴大都会经营管理有限公司承担800元。二审案件受理费5140元，由上诉人罗忠志承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 莉
审判员 邓 刚
审判员 熊 益
二〇一四年九月二十八日
书记员 段富文