广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终1751号上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所：广东省珠海市。法定代表人：郑洪，董事长。委托代理人：吴在霖，该公司职员。委托代理人：王晓冰，该公司职员。被上诉人（一审原告、反诉被告）：朱凤球，女，1961年4月14日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。A）。委托代理人：萧嘉轩，男，1992年1月6日出生，香港特别行政区居民，系朱凤球之子。上诉人珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称“卡都海俊公司”）因与被上诉人朱凤球房屋拆迁安置补偿合同纠纷不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2015）珠横法民初字第418号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱凤球向一审法院提出以下诉讼请求：1.卡都海俊公司在珠海市前山回迁区第九栋回迁商铺给予朱凤球自行选择（62.909平方米）商铺一间，并支付延期交房的违约金至实际交付商铺之日止[按应补偿的回迁建筑面积以15000元（币种为人民币，以下同）每平方米计总额每日万分三计算]，暂计至起诉之日为65660.175元；2.卡都海俊公司支付自2014年11月份至交付回迁商铺之日止的（临时安置补助费按每月3725.4元）暂计至2015年6月份为29803.2元，并按逾期临时安置补助费的每日万分之三支付违约金至实际付清之日止，暂计至起诉之日为2101.13元；3.卡都海俊公司向朱凤球归还自2012年10月至2014年9月份期间没有发放的（安置补助费）为22281元，及按应补偿回迁建筑面积以15000元每平方米计总额每日万分之三计算，赔偿为269625.825元及按珠海农商银行利率4.675%计算应赔偿利息为34565.57元。卡都海俊公司反诉请求：1.撤销卡都海俊公司与朱凤球签订的《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》（以下简称《补偿安置合同》）（合同流水号：2867）；2.朱凤球向卡都海俊公司返还已支付的“拆迁合同”项下的租金、拆迁补助、奖励等各项金额共271531.99元；3.本案诉讼及相关费用由朱凤球承担。一审法院经审理查明：2010年4月18日，朱凤球作为被拆迁人（乙方）、卡都海俊公司作为拆迁人（甲方）签订《补偿安置合同》（合同流水号：2867），约定由甲方拆迁位于香洲区前山（B区）旧村改建红线范围内、属于乙方所有的西门××××号之二的房屋。合同第一条约定：根据珠海市改建政策有关规定，乙方在签订本合同前将能够证明被拆迁房屋所在地块和房屋相关权属归乙方的土地、房产产权资料及证明等文件原件交给政府相关部门验证封存，并取得回执，凭回执签订本合同。第二条约定：甲方根据确认的乙方《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》（以下简称《核定表》）给予乙方补偿；《核定表》与本合同具有同等法律效力；甲方应补偿乙方的内容，具体数据详见《前山（B区）旧村改建补偿、补助、奖励明细表》（以下简称《补偿、补助、奖励明细表》），《补偿、补助、奖励明细表》作为本合同12.4条款：每份明细表对应一张《核定表》内容进行补偿；若乙方有多处被拆迁房屋、有多张确认的《核定表》的，对应的多份《核定表》共同作为12.4条款；乙方被拆迁房屋选择产权调换形式补偿的，甲方补偿乙方回迁建筑面积。具体数据见12.4条款《明细表》；乙方被拆迁房屋的“合法建筑面积”，由甲方按《核定表》中确认的赔偿系数进行补偿，详见《核定表》。第三条约定：拆迁过渡期甲方不向乙方提供周转房，由甲方补助乙方临时安置补助费（以下简称：租金），根据《核定表》中合法建筑面积加上经补交地价和罚款后补偿合法产权的面积（商业功能）计算，租金标准为每月55元/平方米。租金计算时间从乙方搬迁完毕、交付被拆迁房钥匙给甲方之日起，至甲方《入伙通知书》公告之日止。具体数据见12.4条款《明细表》；租金在乙方搬迁完毕、交付被拆迁房屋钥匙给甲方之日起7个工作日内开始支付，第一次支付三个月租金，以后每三个月支付一次，自第二次支付起，每次支付时间在首月15号前；乙方在《入伙通知书》约定期限内领取了回迁商铺钥匙当日，甲方即另行支付一个半月的租金给乙方，作为乙方回迁装修期的租金，租金补助不冲抵乙方应付款。第四条约定：乙方选择的回迁商铺位于回迁区沿凤祥路侧或沿原东大门大街侧一层。由于前山（B区）各被拆迁人应补偿的商铺面积大小差别较大，甲、乙双方同意，乙方回迁商铺的具体面积和具体位置根据以下方法确定：由甲方将回迁区商铺规划为A（15平方米以下）、B（15平方米至30平方米以下）、C（30平方米至36平方米以下）、D（36平方米至49平方米以下）、E（49平方米至55平方米以下）、F（55平方米至60平方米以下）、G（60平方米至66平方米以下）、H（66平方米至70平方米以下）、I（70平方米至85平方米以下）、J（85平方米至100平方米以下）、K（100平方米至150平方米以下）、L（150平方米至200平方米以下）、M（200平方米以上）等面积区间，每个区间中有多种型号、位置不同、面积相近的商铺；乙方应补偿的回迁商铺面积处于哪个区间，则乙方选择该区间的多种型号的商铺，具体是该区间中哪种型号的商铺，则通过回迁时选择该区间的所有被拆迁人通过抽签确定各自具体选择的商铺大小、位置。抽签时，抽签顺序按各被拆迁人应补偿面积大小，从小面积到大面积按顺序进行抽签。具体抽签办法在回迁时制定（第4.1条）。乙方选择以产权调换形式补偿的，乙方应选择最接近应补偿面积的区间。乙方最终抽签确定的回迁商铺面积与应补偿商铺面积有差异的，超过或少选部分由双方按15000元/平方米相互结算（第4.3.1条）。乙方的回迁商铺抽签工作经市改建办同意，由前山街道办前山（B区）旧村改造工作协调小组负责统一组织协调，公证处现场监督，珠海市金明泰股份合作公司、珠海市前山社区居民委员会给予协助配合（第4.5.6条）。回迁商铺安置办法：按甲方在发出《入伙通知书》前，应通过珠海市香洲区公证处对抽签进行全程公证，以本合同选定的户型、类别为依据，实行公开、公平、公证抽签确定乙方选择的回迁商铺的栋号、楼层、房号。回迁商铺的抽签方法与此相同（第4.6条）。第六条约定：乙方与甲方签订本合同时，应向甲方提供经被拆迁房屋全体共有人同意的以乙方名义设立的银行账户，该账户作为甲方应向乙方支付各项款项的唯一账户，乙方收款账户资料详见12.7条款。第八条约定：回迁商铺在前山（B区）改建项目回迁区域红线范围全部拆迁完毕且领取当期《建筑工程施工许可证》之日起30个月内竣工并交付给乙方。第十条约定：如因甲方原因未按本合同约定期限支付各项补偿费用的，甲方应按逾期支付的补偿、补助金总额的每日万分之三向乙方支付违约金；如因甲方原因未按本合同约定期限将回迁商铺交付给乙方及协助办理《房地产权证》的，甲方应按应补偿乙方的回迁建筑面积以15000元/平方米计总额每日万分之三计算，向乙方支付延期交房的违约金。因甲方原因未按本合同约定期限将回迁商铺交付给乙方导致甲方违约的，违约期间继续按本合同约定标准支付租金。乙方应按本合同约定参加回迁抽签，按时办理回迁入伙手续，逾期将按违约处理，乙方向甲方支付违约金，违约金应按补偿乙方的回迁建筑面积以15000元/平方米计总额每日万分之三计算。合同附件《12.1乙方信息及被拆迁房屋信息》上显示被拆迁房屋地址为西门××××号之二，朱章宇代朱凤球在该信息表上签字，卡都海俊公司在上面盖章。《核定表》中显示合法建筑面积为62.09平方米，赔偿系数为1：1，应补偿拆迁产权面积为62.09平方米，该核定表中仅有朱章宇代朱凤球签名，并无他人确认意见。《12.3前山（B区）旧村改建项目未达到确权标准的其他附属物登记表》显示未存在其他附属物，朱章宇代朱凤球在该登记表上签字，卡都海俊公司在该登记表上盖章。《12.4前山（B区）旧村改建补偿、补助、奖励明细（表一）》显示，乙方选择产权调换补偿形式，合法建筑面积62.09平方米，应补偿回迁建筑面积合计商铺62.09平方米，朱章宇代朱凤球在该明细表上签字，卡都海俊公司在该登记表上盖章。《12.4前山（B区）旧村改建补偿、补助、奖励明细（表二）》显示，甲方应付款如下：补偿每月租金补助（商铺）62.09平方米×55元/(平方米/月)为3414.95；搬迁补助迁出补助931.35元，迁回补助931.35元；签约奖励18627元、搬迁时预付的装修补助6209元、回迁时支付的装修补助24836元。朱章宇代朱凤球在该明细表上签字，卡都海俊公司在该登记表上盖章。12.7约定乙方收款账户为：20×××11。《12.9前山（B区）旧村改建签约送礼明细表》中，合法建筑面积加经补交地价和罚款后补偿合法产权的面积的每月租金为310.45元（62.09平方米，5元/平方米/月）。合同附件《总平面布置图》中显示乙方抽签选择范围的坐标点为（X=1000049.539.Y=397617.716）至坐标点（X=999983.990.Y=397550.227）区域，朱章宇代朱凤球在该平面图上签名。被拆迁房屋位于西门××××号，珠海市人民政府于1989年9月28日颁发的珠房字××号房地产权证上显示该房为二层混合结构，建筑面积为105.02平方米，用途为住宅；1996年1月9日珠海市人民政府颁发的土地使用权证上显示用地及建筑占地面积为57平方米，用途为住宅。就该房屋朱凤球与卡都海俊公司共签订两份《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》，其中流水号为2866号的合同是补偿住宅，在该份合同第11.3条约定，本合同履行过程中发生的争议，双方协商解决，如无法协商解决，提交珠海仲裁委员会仲裁裁决；流水号为2867号的合同是补偿商铺。卡都海俊公司主张朱凤球以欺诈方式谎称有商铺的确权文件，致使其违背真实意思表示与朱凤球签订涉案合同，并于2015年1月卡都海俊公司通知朱凤球提供政府对上述房屋的商铺确权文件，但朱凤球没有有关商铺的确权文件。朱凤球主张被拆迁房屋是临街，商住两用。另查明，1985年10月26日，朱章宇向前山镇政府城镇建设办公室申请拆除原前山西门××××号房屋，重建为杂货店、住房的综合型二层楼房。2010年5月21日，朱章宇代朱凤球出具《支付账户更改申请书》，请求将收款账户由朱章宇在工商银行的账户（账号20×××8*）变更为朱凤球在工商银行珠海前山支行的账户（20×××1*）。合同签订后，朱凤球将涉案房屋交由卡都海俊公司拆迁，卡都海俊公司主张共向朱凤球支付271531.99元，其中，迁出补助费931.35元、奖励6209元、签约奖励18627元，租金245764.64元，其中租金每月3725.40元（60元/平方米/月×62.09平方米），朱凤球主张其中商铺租金为3725.40元，卡都海俊公司表示如果朱凤球有商铺的话，商铺租金是3725.40元。朱凤球主张卡都海俊公司没有支付2012年10月、2012年11月、2014年4月、2014年9月的商铺租金，其中2014年4月未支付的租金数额为2095.40元，其余月份未付租金均为3725.40元。朱凤球主张卡都海俊公司自2014年11月之后没有支付商铺租金，卡都海俊公司认可2014年11月之后没有支付商铺租金。2013年2月5日,涉案工程取得建筑工程施工许可证。卡都海俊公司提交《证明》一份，显示：2015年3月14日，卡都海俊公司向工商银行珠海前山支行发函请其确认2010年4月18日至2014年10月13日期间委托工商银行珠海前山支行向回迁居民朱凤球（银行账号20×××11）代发拆迁款项189995.40元，共计33笔。2015年3月16日，中国工商银行股份有限公司珠海前山支行核实情况属实，并盖章确认。卡都海俊公司表示符合朱凤球第一项诉讼请求要求的商铺还有两间，分别位于8栋和9栋，其中位于9栋的商铺编号为东门街168号，朱凤球表示愿意接收位于9栋的该商铺。卡都海俊公司在庭审中表示如果朱凤球有商铺的话，那么安置补助费标准为3725.40元，卡都海俊公司确认从2014年11月开始没有支付商铺的安置补助费标准。2015年1月17日,卡都海俊公司工作人员与朱凤球电话联系，通知朱凤球可以入伙回迁，抽签时间在1月份开始。一审法院认为，朱凤球是香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。由于本案卡都海俊公司住所地在广东省，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第二款之规定，一审法院作为卡都海俊公司住所地有涉港案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。因合同履行地在广东省，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，确定本案适用中华人民共和国内地实体法。根据已查明的事实和有关的证据，结合朱凤球、卡都海俊公司的诉讼请求及抗辩意见，对本案争议的焦点分析认定如下：一、涉案合同是否可撤销。一审法院认为，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。在本案中，朱凤球等人在房屋拆迁时向一审法院提交了涉案房屋的产权证和土地使用权证，故可以确定在卡都海俊公司和朱凤球签订涉案拆迁合同前，卡都海俊公司对被拆迁房屋的住宅性质是明确知晓的，而且从卡都海俊公司提交的证据来看，朱凤球等人也向卡都海俊公司提供朱凤球等人向有关部门申请更正房屋登记资料，在这种情况下，卡都海俊公司仍与朱凤球签订了同意补偿商铺的合同，可见签订涉案合同是卡都海俊公司的真实意思表示，不存在卡都海俊公司主张的朱凤球谎称有被拆迁商铺或者提供虚假产权资料等欺诈行为而导致卡都海俊公司陷于错误认知的事实，卡都海俊公司以此为由主张自己受欺诈无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，涉案合同系朱凤球、卡都海俊公司真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，卡都海俊公司应当按照合同约定履行义务。二、关于朱凤球要求卡都海俊公司在珠海市前山回迁区第九栋回迁商铺给予朱凤球自行选择商铺一间的主张。一审法院认为，根据双方签订的回迁协议的约定，卡都海俊公司应当向朱凤球交付商铺。虽然卡都海俊公司曾于2015年1月17日通知朱凤球办理入伙手续，但卡都海俊公司又以朱凤球未提供核定表为由拒绝交付商铺，一审法院确定卡都海俊公司未能履行交付商铺的义务，卡都海俊公司的行为已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，朱凤球有权按照《补偿安置合同》之约定，要求卡都海都公司交付商铺并支付违约金。根据查明的案件事实，现符合合同约定的朱凤球抽签范围内的商铺仅有8栋商铺一间和9栋东门街168号商铺，但在卡都海俊公司不愿意向朱凤球交付商铺的情况下，抽签程序并无意义，同时再次抽签也涉及到其他拆迁户的权益，不利于其他拆迁户实现合同权利。经一审法院询问，朱凤球同意接收9栋东门街168号，因此，对朱凤球的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于朱凤球主张卡都海俊公司未交付商铺，要求按照15000元每平方米乘以房屋面积，按每日万分之三计算违约金的请求，一审法院认为，按照双方合同第8.1条之约定，回迁商铺在改建项目全部拆除完毕且领取当期《建筑工程施工许可证》之日起30个月内竣工并缴付给朱凤球。由于涉案工程取得《建筑工程施工许可证》的时间为2013年2月5日，卡都海俊公司应补偿朱凤球的回迁补偿的建筑面积为62.09㎡，一审法院根据《补偿安置合同》第10.3条的约定，确定卡都海俊公司应当支付的违约金为：以931350（15000×62.09=931350）元为基数，按照每日万分之三从2015年8月5日计算至卡都海俊公司向朱凤球交付商铺之日止。四、关于朱凤球要求卡都海俊公司支付拖欠的临时安置补助费及违约金的主张。一审法院认为，首先，对于朱凤球主张的卡都海俊公司未按时支付的住宅补偿费的主张，因双方就住宅部分签订的《补偿安置合同》明确约定适用仲裁程序，故双方就这部分争议应当通过仲裁程序解决，故一审法院在本案中不予审理。对于商铺临时安置补助费的问题，首先，双方对临时安置补助费的标准每月3725.40元没有异议，一审法院予以确认。其次，根据双方签订的《补偿安置合同》第12.4条约定，在朱凤球完成搬迁的情况下，卡都海俊公司应当支付的奖励款为25767.35元，另从双方签订《补偿安置合同》的2010年4月至朱凤球起诉时的2015年6月，卡都海俊公司应当支付的临时安置补助费为3725.40×63=234700.2元，故暂计算至2015年6月，卡都海俊公司应当向朱凤球支付的费用为260467.55元；最后，从双方提交的银行流水以及双方庭审陈述可知，至朱凤球起诉之日止，卡都海俊公司实际已经支付的款项为271531.99元，仅计算至朱凤球起诉时的2015年6月止，卡都海俊公司已经多支付11064.44元，对于这笔款项，可以冲抵卡都海俊公司应当支付的自朱凤球起诉之月起的临时安置补助费。又由于卡都海俊公司在2014年11月后再未向朱凤球支付款项，而双方约定的临时安置补助费支付方式为每三个月计算一次，每三个月的首月15日前支付，一审法院根据上述计算结果，确定卡都海俊公司应当支付的临时安置补助费为2015年7月至2015年9月欠付的临时安置补助费为111.76元（3725.40×3-11064.44），因卡都海俊公司未能按时支付这笔临时安置补偿费，朱凤球有权按照《补偿安置合同》第10.2条约定这部分费用的违约金，即以111.76元为基数，按每日万分之三从2015年7月15日计算至实际付清之日止；对于2015年10月及其之后的临时安置补助费的计算方法及违约金为，卡都海俊公司应当在从2015年10月起，在该季度的第一个月15日前向朱凤球支付临时安置补助费11176.20元至涉案商铺实际交付之日止，如果未能按时支付的，则以欠付的数额为基础，从该季度第一个月的16日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止。至于朱凤球提出的要求卡都海俊公司支付朱凤球起诉之前拖欠的临时安置补助费及违约金和卡都海俊公司提出的要求朱凤球返还多支付的临时安置补助费的主张，因与一审法院查明的事实不符，一审法院予以驳回。对于卡都海俊公司反诉请求朱凤球返还支付的租金、拆迁补助、奖励等的主张，因与一审法院认定事实不符，卡都海俊公司这项主张没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第二款、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条之规定，一审法院作出如下判决：一、卡都海俊公司于判决发生法律效力之日起十日内向朱凤球交付前山新城A区9栋东门街168号商铺；二、卡都海俊公司于判决发生法律效力之日起十五日内向朱凤球支付逾期交付商铺违约金，以931350元（15000×62.09=931350）为基数，按照每日万分之三从2015年8月5日计算至卡都海俊公司实际向朱凤球交付商铺之日止；三、卡都海俊公司于判决发生法律效力之日起十五日内向朱凤球支付2015年7月至2015年9月欠付的临时安置补助费为111.76元及违约金（以111.76元为基数，按每日万分之三从2015年7月15日计算至实际付清之日止）；四、卡都海俊公司于判决发生法律效力之日起十五日内向朱凤球支付2015年10月及其之后的临时安置补助费，具体计算方法及违约金为，从2015年10月起，在该季度的第一个月15日前向朱凤球支付该季度临时安置补助费11176.20元至卡都海俊公司实际交付涉案商铺之日止，如果未能按时支付的，则以欠付的数额为基础，从该季度第一个月的16日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止。五、驳回朱凤球的其他诉讼请求；六、驳回卡都海俊公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3830元，由朱凤球负担830元，卡都海俊公司负担3000元；反诉案件受理费6557元，由卡都海俊公司负担。卡都海俊公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，撤销卡都海俊公司与朱凤球签订的编号为2867的《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》；2.朱凤球向卡都海俊公司返还租金、拆迁补助、奖励等各项金额共271531.99元；3.本案诉讼及相关费用由朱凤球承担。事实与理由如下：1.一审认定卡都海俊公司知晓案涉被拆迁房屋性质，签订拆迁合同是卡都海俊公司真实意思表示错误。（1）朱凤球在合同签订时虽向卡都海俊公司提交了案涉被拆迁房屋的产权文件，但其同时主张其房屋为商住两用房屋，要求卡都海俊公司补偿商铺，并提交了其向政府部门申请变更房屋使用性质的相关资料。在该情况下，同时考虑到旧村改建项目的紧急拆迁形势，卡都海俊公司才与朱凤球签订了商铺的补偿合同。本案的争议焦点是朱凤球是否有商铺、其是否曾向卡都海俊公司主张过其拥有商铺。从合同签订及一审庭审情况看，朱凤球自合同签订开始坚持向卡都海俊公司主张其拥有商铺，并要求补偿商铺。朱凤球在明知自己没有商铺的情况下，仍向卡都海俊公司提交向政府部门申请变更房屋使用性质，试图给卡都海俊公司造成一种即将取得商铺确权文件的假象，从而基于错误认识与朱凤球签订拆迁合同，存在明显的欺诈行为。（2）卡都海俊公司负责开发建设的前山旧村改建项目是珠海市最大的城中村改建项目，涉及到1700多户被拆迁村居民的拆迁工作。从项目建设之初，卡都海俊公司便承受着来自政府、拆迁村居民等各方面的压力，拆迁形势极为迫切。朱凤球利用该情形，通过欺诈手段，使卡都海俊公司在违背真实意思表示的情况下与朱凤球签订了拆迁合同，该合同依法属于可撤销合同。综上，一审无视签约时朱凤球主张有商铺的欺诈事实，未综合考虑签约时的社会背景，认定卡都海俊公司签订案涉拆迁合同属卡都海俊公司真实意思表示，严重违背了案件事实，应当予以改判。2.一审判决卡都海俊公司向朱凤球交付东门街16号商铺错误。（1）根据《珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策实施办法》第二条及《改造城中旧村建设文明社区政策解答》第五条规定，房屋拆迁补偿根据竣工时间、合法面积及批准功能（以房、地产权证或改建领导小组确认为准)实行分类补偿。珠海市拆迁政策明确规定，房屋拆迁补偿应当根据房、地产权证中标明的功能进行补偿。合同签订时，朱凤球向卡都海俊公司主张其拥有商铺，并提供了变更申请文件，朱凤球才与卡都海俊公司签订了拆迁合同。卡都海俊公司于2015年1月通知朱凤球入伙时，朱凤球仍未向卡都海俊公司提交案涉被拆迁房屋的商铺确权文件，依法不符合珠海市拆迁政策要求，卡都海俊公司即通知朱凤球补交，但至今末补交。因朱凤球不符合珠海市拆迁补偿政策规定的补偿要求的客观原因，导致卡都海俊公司未能向朱凤球交付回迁商铺。（2）卡都海俊公司建设的商铺中共有两间符合案涉被拆迁合同约定补偿区间，分别为东门街38号商铺及东门街168号商铺。根据拆迁合同约定第四条约定，朱凤球选择的回迁商铺位于回迁区沿××路或沿××大街侧××层。由于前山B区朱凤球应补偿的商铺面积大小差别较大，卡都海俊公司将回迁商铺规划为A(15平方米以下)、B(15平方米至30平方米以下)、G(60平方米至66平方米以下)等面积区间，每个区间中有多种型号、位置不同、面积相近的商铺；朱凤球应补偿的回迁商铺面积处于哪个区间，则朱凤球选择该区间的多种型号的商铺，具体是哪种型号的商铺，则通过回迁时选择该区间的所有朱凤球通过抽签确定各自具体选择的商铺大小、位置。根据拆迁合同约定，朱凤球应当通过抽签方式确定回迁商铺。但朱凤球自始至终都不同意进行抽签，提出不通过抽签直接接收东门街168号商铺，该主张不符合双方的合同约定，也会损害其他该区间的被拆迁人利益，卡都海俊公司无法交付商铺。综上，朱凤球不符合珠海市拆迁政策所规定的拆迁要求，且朱凤球拒绝依据拆迁合同约定履行抽签义务，导致卡都海俊公司未能交付商铺，并非不愿意交付商铺。一审法院在明知朱凤球拒绝抽签的情况下，仍认定卡都海俊公司主观上不愿意交付商铺，并要求卡都海俊公司违反合同约定，在不进行抽签的情况下直接向朱凤球交付东门街168号商铺，支付逾期交房违约金及租金，违背了案件事实及双方的拆迁合同约定，认定错误；3.一审认定卡都海俊公司需向朱凤球继续支付租金及途期交房违约金、逾期付款违约金等，没有事实与法律依据。如前上所述，因朱凤球不符合珠海市拆迁政策，并拒绝履行合同约定的抽签义务，因此导致卡都海俊公司至今未能交付回迁房屋，卡都海俊公司不应承担因此导致的逾期交房责任。卡都海俊公司己于2015午1月17日通知朱凤球办理入伙手续，租金补助金应当计算至2015年1月17日，因朱凤球自身原因未办理商铺入伙，该日期之后的租金卡都海俊公司不应当支付。截止至2015年工月17日，卡都海俊公司超额支付朱凤球33789.38元。根据拆迁合同约定，办理入伙手续前，朱凤球应当按拆迁合同约定向卡都海俊公司缴付有关款项，否则卡都海俊公司有权不交付回迁商铺和不办理入伙手续和回迁商铺房地产权证。卡都海俊公司己超额支付朱凤球款项，在朱凤球向卡都海俊公司退还超额支付款项前，卡都海俊公司有权拒绝交付商铺，并不承担逾期交房责任。一审判决卡都海俊公司向朱凤球交付东门街168号商铺，未考虑商铺实际面积与应补偿面积误差导致的费用结算问题。根据拆迁合同约定，办理入伙前，双方对应补偿面积与测量面积的误差，按每平方米15000元的标准进行结算，在入伙前，朱凤球应当在办理入伙时一次性向卡都海俊公司缴交，缴交后方给予办理入伙手续。一审法院忽略上述合同约定，判决卡都海俊公司交付逾期交房违约金及租金，属认定事实错误。综上所述，朱凤球不符合珠海市拆迁政策约定的补偿要求，通过欺诈手段与卡都海俊公司签订拆迁合同，该合同依法应当予以撤销。同时，朱凤球拒绝按照合同约定进行抽签，导致卡都海俊公司无法交付房屋，不应当承担任何逾期交房及逾期付款责任；4.卡都海俊公司于2015年1月17日通知朱凤球入伙，但因朱凤球手续问题，不符合拆迁政策的补偿标准，同时卡都海俊公司已经在2016年1月再次通知朱凤球抽签入伙，所以卡都海俊公司不应当再支付租金及逾期交房违约金。一审判决违约金过高，根据相关法律规定，违约金不应超过所受损失的30%，本案中，朱凤球的损失已通过卡都海俊公司支付租金方式得到弥补，没有任何损失。朱凤球答辩称：朱凤球提供的一系列前山西门××××号房屋资料根本无法显示含有欺诈卡都海俊公司的意图。卡都海俊公司是一家大规模的房产开发有限公司，自知前山旧村的拆迁形势紧急，为了达到旧村全被拆，主动邀约朱凤球到其办公大楼签订房屋2866号和商铺2867号两份《补偿安置合同》及一次性支付2009年3月至2010年5月的房屋及商铺租金补偿(房屋的合法面积补偿为19775.37元、商铺的合法面积补偿为55769.24元)的拆迁补偿，两份拆迁合同的《核定表》和其他文件资料全部均由卡都海俊公司自行安排及提供给朱凤球签订。两份拆迁合同具有同等法律效力及保障双方的合法权益。2010年5月21日卡都海俊公司确认《支付账户更改申请书》由朱章字的银行账号20×××48号变更为朱凤球的工商银行账户及约定该收款账户为朱凤球的20×××11工商银行账号，卡都海俊公司按房屋2866号和商铺2867号拆迁合同约定的标准每月支付临时安置补助费(即每月房屋租金1321元和每月商铺租金3725.4元)给予朱凤球，卡都海俊公司亦按房屋2866号拆迁合同约定给予朱凤球抽签(房屋2866号)及交付该房屋给朱凤球使用，直至2014年11月卡都海俊公司在毫无理据的情况下，非法扣押朱凤球的2867号商铺及非法拖欠商铺租金。在2015年1月17日卡都海俊公司通知朱凤球其商铺办理入伙手续，但又捏造朱凤球没有提交(核定表)而拒绝交付商铺。卡都海俊公司颠倒是非，捏造事实。卡都海俊公司在一审法院提交朱风球的2867号商铺合同号付款明细流水表有朱章宇的收款账号20×××48号内的62909.59元及18627元，而卡都海俊公司却称该两笔款项为每月支付给朱凤球的商铺租金，但实情上述款项是朱凤球的2867号商铺即前山村(B区)完成搬迁补偿明细表内的其中三项补偿，分别是2009年3月1日至2010年5月31日的商铺合法面积补偿为55769.24元、乙方完成搬迁奖励7140.37元(该两款项合共为上述62909.59元)及完成签约奖励18627元(该三笔款项合共为81536.59元)，在2867号完成搬迁补偿明细表内己清楚显示，上述的各项奖励及补偿是(不包括每月租金)的事实。卡都海俊公司没有履行拆迁合同的约定给予朱凤球抽签，且曾两次承诺将东门大街第9栋168号商铺交付朱凤球，包括在一审法院时，卡都海俊公司再次承诺将东门大街第9栋168号商铺交付朱凤球。再次抽签明显己不适用于本案。二审期间，卡都海俊公司提交下列新证据：证据1中国电信珠海分公司客户详单语音、证据2电话录音、证据3电话录音文字版，证明卡都海俊公司于2016年1月19日再次电话通知朱凤球进行抽签及办理入伙手续，但朱凤球以双方在诉讼为由拒绝参加抽签。证据4提供政府确权文件并办理抽签入伙的催告函，证据5邮寄单，证明卡都海俊公司于2016年1月15日，根据合同约定邮寄地址向朱凤球邮寄文件，要求朱凤球办理抽签手续。朱凤球对卡都海俊公司提交的新证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。朱凤球二审未提交新的证据。本院对卡都海俊公司二审提供的新证据真实性均予以认可，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审查，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，《12.1乙方信息及被拆迁房屋信息》记载，朱凤球，本合同项下文件的寄送地址：前山翠前南路5号2栋2单元603房。卡都海俊公司于2016年1月15日向朱凤球地址为珠海市香洲区前山翠前南路5号2栋2单元603房邮寄了《关于提供政府确权文件并办理抽签入伙的催告函》，但改退批条显示多次电话联系收件人无接听，多次投递无人签收。2016年1月19日，卡都海俊公司工作人员与朱凤球电话联系，通知朱凤球抽签，朱凤球拒绝，要求寄书面文件到香港，但又不愿意到卡都海俊公司更改联系地址。二审期间卡都海俊公司表示目前能交付的商铺只剩有前山新城A区9栋东门街168号商铺。本院认为：朱凤球系香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。本案合同履行地在广东省，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，一审法院适用中华人民共和国内地法律作为审理本案争议的准据法正确。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：案涉《补偿安置合同》是否应予撤销，同时朱凤球是否应向卡都海俊公司返还已经收取的租金、拆迁补助、奖励；卡都海俊公司是否应向朱凤球交付前山新城A区9栋东门街168号商铺；朱凤球是否违约。对此，本院分析如下：卡都海俊公司上诉主张朱凤球利用旧村改建拆迁形势，采取欺诈手段与其签订案涉《补偿安置合同》，故应予撤销。对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。卡都海俊公司主张朱凤球具有欺诈的行为，但未提供证据证实朱凤球有故意编造虚假或者歪曲的事实或故意隐匿事实真相的行为从而使其陷入错误认识签订案涉《补偿安置合同》。相反，卡都海俊公司作为房产公司在明知被拆迁房屋的住宅性质及朱凤球向有关部门申请更正房屋登记资料的情况下，仍与朱凤球签订同意补偿商铺的案涉合同，是其真实意思表示，也符合当时达到旧村改建拆迁目的的情境，故卡都海俊公司所提该项上诉理由不成立，本院不予支持。卡都海俊公司上诉主张朱凤球应返还已收取的租金、拆迁补助、奖励的问题。本院认为，如前文所述，案涉《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》系朱凤球、卡都海俊公司真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。根据合同约定，卡都海俊公司向朱凤球支付了相应的租金、拆迁补助、奖励等。卡都海俊公司本案主张返还没有事实和法律依据，故该项上诉理由不成立，本院不予支持。朱凤球本案主张卡都海俊公司未按照合同约定通知其抽签，卡都海俊公司上诉主张朱凤球提交的《核定表》未经政府部门确认，不符合珠海市拆迁政策约定的补偿要求，朱凤球又拒绝按照合同约定进行抽签，造成商铺无法交付，卡都海俊公司不应当承担违约责任。对此，本院认为，首先，案涉《12.1乙方信息及被拆迁房屋信息》、《12.3前山（B区）旧村改建项目未达到确权标准的其他附属物登记表》、《12.4前山（B区）旧村改建补偿、补助、奖励明细（表一）》、《12.4前山（B区）旧村改建补偿、补助、奖励明细（表二）》上均有朱章宇代朱凤球的签名和卡都海俊公司的公章，且如前所述，《补偿安置合同》合法有效，卡都海俊公司与朱凤球均应按照合同约定履行各自的义务。卡都海俊公司又以《核定表》未经政府部门确认为由，认为朱凤球不符合拆迁补偿政策没有事实和法律依据，卡都海俊公司已构成违约，应承担相应的违约责任。第二，《补偿安置合同》约定卡都海俊公司与朱凤球通过抽签方式确定回迁商铺，卡都海俊公司事先虽构成违约，但事后已于2016年1月19日积极联系朱凤球通知其抽签，朱凤球拒绝，又不同意到卡都海俊公司更改联系地址，造成回迁商铺未能交付，故自2016年1月19日起卡都海俊公司对未能交付回迁商铺不承担违约责任，卡都海俊公司应向朱凤球支付2015年10月至2016年1月期间的临时安置补助费为14901.6元（3725.40×4），违约金以14901.6元为基础，从2015年10月16日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止，一审对此认定有误，本院予以纠正。朱凤球本案主张卡都海俊公司在第9栋回迁商铺给予其选择一间商铺，卡都海俊公司上诉主张一审不应直接判决向朱凤球交付为前山新城A区9栋东门街168号。本院认为，首先，根据《补偿安置合同》约定，卡都海俊公司应当向朱凤球交付一间商铺。但根据本案的实际情况，朱凤球能在抽签范围内获得交付的商铺目前仅有9栋东门街168号商铺且商铺面积接近补偿面积，通过抽签确定商铺已不具备客观条件。在朱凤球同意接收的情况下，一审判定卡都海俊公司交付上述商铺并无不当，卡都海俊公司所提该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实部分有误，本院予以纠正。卡都海俊公司的上诉理由部分成立，对其有理部分本院予以支持；对其无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海横琴新区人民法院（2015）珠横法民初字第418号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项；二、变更广东省珠海横琴新区人民法院（2015）珠横法民初字第418号民事判决第二项为：卡都海俊公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向朱凤球支付逾期交付商铺违约金，以931350元（15000×62.09=931350）为基数，按照每日万分之三从2015年8月5日计算至2016年1月19日止；三、变更广东省珠海横琴新区人民法院（2015）珠横法民初字第418号民事判决第四项为：卡都海俊公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向朱凤球支付2015年10月至2016年1月期间的临时安置补助费为14901.6元，违约金以14901.6元数额为基础，从2015年10月16日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3830元，由朱凤球负担830元，珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担3000元；反诉案件受理费6557元，由珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担。二审案件受理费20774元，由朱凤球负担3774元，珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担17000元。本判决为终审判决。审判长  郑伟民审判员  管文超审判员  汪 栋二〇一七年九月十五日书记员  吴馥楠