中华人民共和国
浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯民初字第1172号
原告：林炳柳，男，1961年4月18日出生，汉族，原住中华人民共和国浙江省温州市瓯海区丽岙街道飞霞路*幢*号，现住法兰西共和国拉库尔讷沃市拔丝街*号（4RuedelaTréfilerie93120LaCourneuveFrance）。
委托代理人：孔晓兵、翁小毅，浙江合一律师事务所律师。
被告：温州市泊岙老人公寓有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省温州市汤家桥路**号中福大厦***室。
法定代表人：胡兆光，董事长。
委托代理人：薛进军、陈珍文，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
原告林炳柳为与被告温州市泊岙老人公寓有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月15日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于同年9月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔晓兵，被告的法定代表人胡兆光和委托代理人薛进军、陈珍文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林炳柳起诉称：原告系侨居在国外的华侨。为了老有所居，原告向被告购置侨都山庄老人公寓3号楼B单元9层903室房屋。2010年8月30日，原告按照被告的指示及要求与被告签订了《侨都山庄长期租赁合同》，约定：1.原告向被告承租上述房屋，面积109.56平方米，出租价格每平方米8780元，总价961937元，于合同签订之日支付定金20万元，于工程基础完工时预付总价的30%即288581元，房屋交付时定金及预付款即转为租金，剩余尾款一次性结清；2.承租房屋使用年限自房屋交付之日起至2059年11月18日止，租赁期满后原告可继续使用该房屋，其房屋所有权（包括附属设施）归原告所有，若房屋有增值收益归原告所有，亏损由原告自负，房屋可以转租、继承、赠与；3.被告在2013年12月31日前建好房屋交付给原告。合同签订后，原告按约支付了定金20万元及第二期房款288500元。原告认为双方签订的租赁合同约定的租赁期限超过20年，根据法律规定，超过20年部分应属无效；被告不具备出卖房屋的资质，以租赁合同的形式掩盖非法买卖房屋的事实，违反合同法的规定，租赁合同应属无效。原告要求退房，但遭到被告的拒绝。现原告诉请判令：一、确认原、被告签订的关于侨都山庄老人公寓3号楼B单元9层903室的《侨都山庄长期租赁合同》无效。二、被告返还原告488500元，并赔偿利息损失（其中20万元从2010年8月31日起、288500元从2012年1月4日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）。
被告温州市泊岙老人公寓有限公司答辩称：原告要求确认房屋长期租赁合同无效的诉讼请求，缺乏事实与法律的依据。本案房屋长期租赁合同主体合法平等，双方意思表示真实。目前我国养老服务并没有统一的经营模式，被告作为养老服务企业，在经营范围内以套房出租的形式经营老人服务，并不存在违反《合同法》或其他法律法规的强制性规定的情形，原、被告签订的合同应属合法有效，原告的诉讼请求应予驳回。
经审理，本院认定事实如下：2010年8月30日，原告与被告签订《房屋长期租赁合同》，合同内容载明：甲方（即被告）依法取得“侨都山庄”（原泊岙老人公寓）所有权和经营权，参照所有权和使用权分离的经营模式，将侨都山庄的使用权长期出租。第一条，房屋坐落于温州市瓯海区丽岙街道下章村侨都山庄3号楼B单元九层903室，总计建筑面积109.56平方米，本合同所约定的面积为合同约定面积。交付使用时以房管部门实测面积为准。如合同约定面积与实测面积不一致，据实测面积结算房租。第二条，本合同所涉“侨都山庄”用地已经温州市国土资源局批准并获得国有土地有偿使用权五十年（公元2009年11月19日至2059年11月18日止）。期满后，乙方（即原告）可继续使用该房，但须按当时法律、法规及地方政府规定的政策处理，由此发生的一切费用由乙方自行负责，甲方不再另外收取租金。乙方承租的房屋若今后政策允许产权分割时，所有权归乙方，则产生的一切费用均由乙方承担。第三条，本合同规定乙方租赁的房屋出租价格为每平方米8780元，总价961937元。乙方应于合同订立之日先付定金20万元。于工程基础完工时预付总价的30%即288581元，于房屋建造结顶时预付总价的40%即384775元。房屋交付时先期交付的20万元定金及预付款即转为租金，剩余尾款一次性结清。第四条，甲方应于2013年12月31日将房屋交付乙方使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实延期。第七条，乙方承租的房屋可以转租、继承、赠与，房屋有增值收益归乙方所有，亏损由乙方自负。第八条第五项，乙方所承租的房屋享有长期使用权，不享有产权，故该房屋不得作为抵押物。附则第一点，合同未尽未详事宜，由甲乙双方友好协商解决，并另立补充合同。合同签订当日，原告向被告支付定金20万元。2012年1月4日，原告向被告支付288500元。以上总计488500元。
另查明：2001年12月19日，温州市瓯海区民政局批准筹办泊岙山庄（老人公寓）。2003年1月，温州市人民政府召开专题会议，确定泊岙老人公寓用地规模为60亩左右。2004年，泊岙山庄老人公寓的地块确定为丽岙镇下章村。2009年11月，被告与温州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得温州市泊岙老人公寓地块的土地使用权，用途为医卫慈善用地。2009年12月30日，被告取得建设用地规划许可证，用地性质为公共设施用地。2011年8月30日，被告取得建筑工程施工许可证，工程名称为温州市泊岙老人公寓，合同开工日期为2011年6月18日，合同竣工日期为2013年5月18日，后该工程于2014年12月9日完成竣工验收备案。2014年1月20日，被告取得该地块的国有土地使用证，地类用途为医卫慈善用地，使用权类型为出让，终止日期为2059年11月18日。2015年2月28日，被告取得该地块上房屋的所有权证，规划用途为住宅、其他用房。
以上事实由房屋长期租赁合同、收款收据、温州市人民政府（2003）7号专题会议纪要、温州市社区服务业筹办批准书、竣建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、温州市瓯海区人民政府办公室抄告单、工验收备案表、国有土地使用权证、房屋所有权证及原被告的陈述予以证实。本院认为上述证据客观、真实，能够证明案件的相关事实，均予以认定。
本院认为：原被告签订的《房屋长期租赁合同》主要内容是原告支付价款并长期使用被告名下的房屋直至土地使用权终止，如今后政策允许产权分割，所有权归原告。结合合同其他条款分析，《房屋长期租赁合同》还包含不同于租赁合同关系的其他权利义务的约定，不属单纯的房屋租赁合同，因此本案争议焦点是该合同能否定性为房屋买卖合同。房屋买卖合同是出卖人交付房屋并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方虽约定如今后政策允许产权分割时所有权归原告，但该条款具有不确定性，也就是说如果涉诉房屋产权不能分割，被告就不负有转移房屋所有权的义务，在房屋产权不能进行分割的现有条件下双方并没有对房屋所有权的转移进行约定，仅就房屋使用的有关权利义务进行约定，另外合同第八条第五项约定原告对涉诉房屋不享有产权，因此该合同不等同于以转移所有权为目的的房屋买卖合同。现房屋的产权没有分割，条件不具备，尚不能将该合同认定为房屋买卖合同，故原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
驳回原告林炳柳的诉讼请求。
本案受理费8629元，由原告林炳柳负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 周回回
人民陪审员 周培俊
人民陪审员 朱锦育
二〇一五年十二月十一日
代书 记员 徐佳佳
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。