浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊民初字第682号
原告：陈桔芳。
委托代理人（特别授权代理）：商国东，浙江大丰律师事务所律师。
被告：彭亚庆。
委托代理人（特别授权代理）：王幼祥，浙江三惟律师事务所律师。
原告陈桔芳与被告彭亚庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法由代理审判员吕泉清适用简易程序于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告陈桔芳的委托代理人商国东、被告彭亚庆的委托代理人王幼祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈桔芳起诉称：原告于2010年5月承租了嵊州市房地产管理委员会位于嵊州市鹿山街道长广路的房屋，因自用有余，遂将嵊州市鹿山街道长广路80、82号房屋转租给被告使用，租赁期限为一年（即自2011年7月28日起至2012年7月27日止），年租金为5万元。合同期满后，被告要求继续租赁，双方商议后口头约定成立不定期租赁关系，房租（使用费）按实际使用时间结算。在收到嵊州市房地产管理委员会解除租赁通知后，原告即口头通知被告，催讨房租（使用费）并告知解除租赁关系，要求腾空房屋，但被告既没有交租（费）行为亦未腾空房屋。原告认为，原告系该房屋的合法承租人，被告租用原告的租房理应按约支付房租（使用费），故起诉至法院，提起如下诉讼请求：1、解除原、被告间的房屋租赁合同关系；2、判令被告支付房租79167元（暂计至2014年2月27日止，此后使用费依每年5万元标准计算至实际腾退日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告彭亚庆答辩称本案的争议焦点为原、被告签订的租赁合同是否有效以及按什么标准计算被告房屋使用费。关于第一个问题，《中华人民共和国合同法》第51条明确规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反推该法条，如果得不到权利人追认，则合同无效。本案中，原告从嵊州市房地产管理委员会处合法取得讼争房屋使用权的时间是2010年5月1日，约定终止时间是2011年4月30日。照此约定，从2011年5月1日起已经不存在原告是否可以转租的情况。但原告为了从中获利，未经嵊州市房地产管理委员会的同意，于2011年7月20日与被告签订租房合同，这在法律上称之为无权处分。对该转租行为，（2014）绍嵊民初字第140号案件中，房屋权利人嵊州市房地产管理委员会明确表示不知情，且也不同意转租，即得不到权利人的追认，在此情况下，双方签订的合同应该认定无效。无效合同，自始无效，原告无权取得合同利益，也不存在合同是否可以解除的问题。从原告转租行为获得的租金情况看，原告将房屋转租给被告获得的租金与原告实际付给嵊州市房地产管理委员会的租金存在3.8万元的差价。而这种利益，是在嵊州市房地产管理委员会不知情，原告故意隐瞒转租事实之下所实际得到的利益，该利益严重损害了嵊州市房地产管理委员作为政府部门代为管理的国家或社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第52条第一款第（四）项之规定“损害社会公共利益”的情形，从这个角度来说，租房合同也应认定为无效。若这种明显以获取非法利益为目的的非法转租也能够得到法律保护，显然与法律的规定相悖。对于原告认为租赁期满后，嵊州市房地产管理委员会未提出异议，使用期限应视为不定期的观点被告表示认同。但对原告可以不经房屋权利人同意也可以转租的意见不予认可，不定期只是使用期限上的一种方式，这与是否可以转租是两码事，既然原租房合同明确约定“未经同意不得擅自转租”，缔约双方应予遵守。嵊州市房地产管理委员会明确表示其对于原告的转租行为不知情也不同意转租，则从根本上否决了原、被告双方订立《租房合同》的效力问题，当然不存在原告认为嵊州市房地产管理委员会默认其转租的情况。鉴于原、被告双方签订的《租房合同》无效，原告就不能获得合同利益，也就是不能够按照合同约定要求被告支付每年5万元的使用费。被告从2011年7月28日起至今一直在使用讼争房屋，房屋使用费确实应该支付，但计算标准可以参照嵊州市房地产管理委员会与原告在（2014）绍嵊民初字第140号一案中共同认可的方案（即一楼房屋按每月每平方米10元的标准计算）执行。
原告为证明自己的主张在本院指定的举证期限内提供的证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据1、原告与嵊州市房地产管理委员会签订的合同1份、（2014）绍嵊民初字第140号民事判决书1份，证明原告自2010年5月1日起至2014年3月12日止系讼争房屋的合法承租人。被告经质证称对该证据的真实性及证明目的没有异议。但该证据同时证明原告租赁的房屋包括被告承租的80号、82号，原告承租房屋的总租金为15万元。原告与嵊州市房地产管理委员会签订租赁合同的租赁期限截至2011年4月30日，同时合同第7条约定未经双方同意不得擅自转租的事实。本院认证认为，以上证据能够证明自2010年5月1日起至原告与嵊州市房地产管理委员租赁合同解除之日止，原告系讼争房屋的合法承租人。
证据2、原、被告签订的租赁合同1份，证明原、被告签订的房屋租赁合同期限为一年，年租金为5万元及租赁标的物的情况，租赁期满后为不定期租赁关系。被告经质证称对该证据的真实性及证明目的没有异议，但是同时证明该合同是在原告承租期满后（即2011年7月20日）签订，约定讼争房屋的租金为5万元。同时合同第7条也约定房屋不得擅自转租。本院认证认为，被告经质证称对该证据的真实性无异议，本院将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。
证据3、嵊州市房地产管理委员会出具的说明1份及发票2张，证明原告已向出租人嵊州市房地产管理委员会付清了讼争房屋截至2013年12月31日的租金。被告经质证称对该证据的真实性、合法性与本案的关联性均无异议，原告是按照（2014）绍嵊民初字第140号判决支付款项的。本院认证认为，被告经质证称无异议，本院对该证据的证明力予以认定。
被告为证明自己的主张在本院指定的举证期限内提供的证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据4、（2014）绍嵊民初字第140号案件庭审笔录一份，第6页12、13行，从嵊州市房地产管理委员会的当庭陈述中可以证明嵊州市房地产管理委员会对原告的转租事宜不知情。
证据5、（2014）绍嵊民初字第140号民事判决书一份，第9页证实了嵊州市房地产管理委员会与陈桔芳约定位于一楼房屋使用费用以每月每平方10元标准计算。被告承租的房子位于一楼，面积为100平方米，若按照原告与嵊州市房地产管理委员会约定的租金标准，被告所租赁的房屋年租金应计算为1.2万元。该判决书已发生法律效力，已经解除了原告与嵊州市房地产管理委员会的租赁合同关系。
原告经质证称，对证据4、5的真实性、合法性与本案的关联性均无异议。但原告认为所有权人对原告转租没有提出异议，也没有依照相关法律解除合同，说明其已经认可了原告的转租。所以该转租是有效的。
本院认证认为，被告经质证称对证据4、5的真实性无异议，本院将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。
经审理查明，原告陈桔芳于2010年5月1日承租了嵊州市房地产管理委员会位于嵊州市鹿山街道长广路60号、62号、66号、70号、72号、76号、78号、80号、82号及40号-82号二层房屋后，于2011年7月20日将其中80号、82号房屋转租给被告彭亚庆使用，约定租赁期限为一年（自2011年7月28日起至2012年7月27日止），年租金为5万元。自2011年7月28日起至至今，讼争房屋一直由被告在使用，被告已向原告支付了2011年7月28日至2012年7月27日的房屋租金5万元，未支付其余租金。原告已向嵊州市房地产管理委员会支付了截至2013年12月31日的房屋租金共计282700元。
另查明，（2014）绍嵊民初字第140号民事判决书已于2014年4月15日发生法律效力，陈桔芳与嵊州市房地产管理委员会签订的房屋租赁合同已于2014年4月15日解除。
本院认为，原告陈桔芳与嵊州市房地产管理委员会签订的合同到期后，原告继续占有、使用原租赁房屋，嵊州市房地产管理委员会未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故在原告与嵊州市房地产管理委员会解除合同之前，原告系该房屋的合法承租人。对于原、被告签订的转租合同是否有效的问题，被告辩称原告将讼争房屋转租给被告，作为房屋所有权人的嵊州市房地产管理委员会是不知情亦不同意的，故原、被告签订的转租合同应属无效。本院认为，承租人未经出租人同意转租，并不意味着其与次承租人的转租合同就是无效，此时出租人只享有可以解除其与承租人签订的合同的权利。被告提出其与原告签订的合同无效的答辩意见于法无据，本院依法不予采信。原告与被告签订的房屋租赁合同符合法律规定，应属有效合同，当事人双方均需全面履行合同约定的义务。合同签订后，被告理应按约及时支付相应的租金。原、被告签订的合同到期后，被告继续占有、使用原租赁房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，原告可随时要求解除合同。因嵊州市房地产管理委员会与陈桔芳已于2014年4月15日解除房屋租赁合同，故陈桔芳与彭亚庆的房屋租赁合同也应于同日解除。关于租金的数额问题，被告答辩称应按照嵊州市房地产管理委员会与原告确定的价格计算房屋使用费，本院认为，原告与嵊州市房地产管理委员会签订的租赁合同与本案不属同一法律关系，被告应按照其与原告签订的合同约定的标准向原告支付租金。原告与嵊州市房地产管理委员会解除合同之后，其既不是讼争房屋的所有权人，又非讼争房屋的合法承租人，故原告只能要求被告支付自2012年7月28日起至2014年4月14日的房屋租金85753.42元（50000元÷365天×626天＝85753.42元）；对于原告要求被告支付2014年4月15日起至被告房屋腾退之日止的房屋租金的诉讼请求于理无据，本院依法予以驳回。被告答辩称原告的转租赚取差价的行为实际上侵害了国家利益，故原、被告签订的合同无效。本院认为，原告的转租行为并未违反法律的禁止性规定，被告的答辩意见于法无据，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、陈桔芳与彭亚庆的房屋租赁合同关系于2014年4月15日解除。
二、彭亚庆支付陈桔芳房屋租金85753.42元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
三、驳回陈桔芳的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1944元，依法减半收取972元，由被告彭亚庆负担（限本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费1944元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 吕泉清
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 刘凯蓉
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。