山东省济宁高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）济高新区民初字第132号
原告济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店，住所地：济宁吴泰闸路北。
法定代表人翟玉东，负责人。
委托代理人高永，山东宏易律师事务所律师，特别授权代理。
被告黄兴斌。
委托代理人吴军，山东恒正律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人唐澎，山东恒正律师事务所律师，特别授权代理。
原告济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店诉被告黄兴斌租赁合同纠纷一案，于2011年3月10日向本院起诉。本院受理后，被告黄兴斌以本院没有管辖权为由，提出管辖权异议。本院作出（2011）济高新区商初字第132-1号民事裁定书，驳回其管辖权异议，被告不服，提起上诉。济宁市中级人民法院作出（2011）济辖终字第73号民事裁定书，驳回上诉。本案于2011年9月6日开庭审理。审理过程中，被告提出反诉请求，并申请对租赁物及投资部分予以价值鉴定，本案中止审理。2012年3月，济宁科元资产评估有限公司以申请人未按规定缴纳评估费为由，退回鉴定申请。随后，原告向本院提出申请，要求对涉案租赁物的市场租赁价格予以鉴定。本院委托济宁金中资产评估有限公司予以鉴定。评估报告交付我院后，本案于2013年3月20日恢复审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店的委托代理人高永，被告黄兴斌及其委托代理人吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店诉称，2005年8月21日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于贵和花园酒店楼西半部一至二层洗浴部分和保龄球馆东西27米，南北39米，和西墙一间入口出租给被告用于洗浴经营。租赁期限自2005年11月6日至2010年11月6日。现合同已经到期，被告拒不返还租赁房屋。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告：1、返还租赁房屋；2、要求被告支付房租自2008年11月6日-2013年3月6日的房租为1764360元（要求按照每天1130元计算至被告返还房屋之日）；3、评估费用2万元由被告承担。
被告黄兴斌辩称，被告自1991年12月份，一直跟随原告当时的法定代表人顾海涛工作。到2005年5月份，顾海涛提出增加经营项目，让被告自主经营，开个洗浴中心。被告考虑到洗浴中心和游泳馆同时经营，能够互相促进。随即于2005年8月21日与原告订立租赁合同一份。合同签订后，被告依约履行合同义务�向原告支付了现金14万元。但是，原告仅交付了保龄球馆27米，南北39米的房屋和西墙一间（茶叶商店）背面的第一间门面房，其他房屋均未交给被告。被告首先购进游泳馆的相关设施，对原告交付的房屋进行改造，累计投资298万余元。2006年6月1日被告试营业，在06年4月至6月期间给了原告每张10元的游泳票8500张共计85000元，半年卡每张1000元给了原告30张共计30000元，每张600元的季卡50张共计30000元，每张180元的月卡100张18000元，每张1800元的年卡36张共计64800元，合计为227800元。在2007年期间，从反诉人处拿了1万张10元的游泳票计10万元；每张1800元的年卡100张计180000元；并给了原告捷达牌小汽车一部价值为119800元。按照双方的约定，原告为被告供应热水，被告不向原告支付供热费用，被告不向原告支付租金及水电费用。以上被告支付给原告的此案财产为游泳票507800元，捷达�小汽车为119800元，现金140000元，合计为767600元。被告实际使用的房屋为保龄球馆东西27米，南北39米的房屋和西墙一间（茶叶商店）背面的第一间门面房，而且西墙第一间门面房由原告于2007年收回，被告只得在保龄球馆内重新装修男浴室，工程款支出约25万元。2008年5月，原告又将游泳馆入口用砖封死，让被告改大门，被告被迫改门，为此建设面积约300平方米，投入约有30万元。原告于08年5月1日在被告正常交纳电费的情况下，终止向被告供电，被告被迫改造线路。自2008年5月1日止，被告就无法正常经营。原告应当承担违约责任，并赔偿被告的经济损失，原告在合同履行过程中，没有依约交付全部的租赁物，被告实际使用的房屋面积仅为合同约定交付面积的四分之一，且未交付给被告的洗浴中心是原告刚刚装修完，正在使用的房屋，租赁费用应明显高于交付给被告使�的部分。被告为开展游泳池经营，共计投入298万元，其中1，建设游泳池开挖到建成约有100万元；2、设备有锅炉、泵房、自动清洗设备、过滤器、冷热水交换器、石英砂过滤器约有90万元；3、其他的装修费用，管道安装、水箱等约有100万元。反诉人缔结合同目的，是从事洗浴经营，游泳馆只是被告增加的一个经营项目。原告不全面履行合同的行为以及在合同的履行过程中擅自停电、封大门、收回部分租赁物的行为，已经构成了违约，应当据此减少被告支付的租金金额，并赔偿被告因此受到的损失。为此被告提出反诉，要求原告赔偿如下损失：1、按照合同租金的15%向被告支付违约金35.25万元；2、赔偿被告的实际损失60万元；3、返还自2005年以来多收取的被告的租金580100元。
经审理查明，2005年8月21日，出租方济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店（甲方）与承租方黄兴斌（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于吴泰闸东路1号的济宁贵和花园酒店楼西半部一至二层洗浴部分（中信银行营业厅使用面积除外）和保龄球馆东西27米，南北39米，和西墙一间入口出租给被告用于洗浴经营；甲方应提供锅炉房、机房及员工宿舍4-5间；租赁期共计五年，从2005年11月6日至2010年11月6日止；双方约定租金第一年为叁拾伍万元整，第二年至第五年肆拾万元整；签订租赁合同后，一次付清第一年租金共计叁拾伍万元整，第二年至第五年租金，每年11月6日前付清；合同签订后，甲方三日内将洗浴中心交付乙方使用；租赁合同期满后，如甲方在正常经营情况下继续出租，双方共同遵守按本合同价继续租于乙方使用，租赁合同签订后，乙方不得将房屋转租、转让、借用他人；乙方因经营需要，在所用范围内如有装修、改造、新增、变更的计划，可自行改造，甲方应积极配合并提供有关图纸手续，费用由乙方承担。合同到期后，可动资产归乙方所有，固定资产归甲方所有；对于违约责任，双方约定，一方违约，应付对方租金总额的15%违约金，因违约造成的经济损失，违约方应承担赔偿损失。双方在合同中还对其他事项等予以约定。合同签订后，原告交付了除洗浴中心外的其他租赁物。2008年11月6日后，黄兴斌未支付过租赁费。2010年11月6日，双方所签订的《房屋租赁合同》到期后，原、被告双方未续签租赁合同。原告要求被告返还租赁物，被告以存在损失为由予以拒绝。
上述事实，原、被告双方均无异议，予以确认。
另外，经济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店申请，本院委托济宁金中资产评估有限公司对黄兴斌实际使用的租赁物租赁价格予以鉴定。济宁金中资产评估有限公司出具了金中（评）字（2012）第1100号价值评估报告书，结论为：经评估，在持续使用的前提下，济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店申请评估的资产在2005年11月6日至2012年7月30日期间的租赁价值评估结果为274.23万元。济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店缴纳鉴定费2万元。
上述事实，有原告济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店提交的《房屋租赁合同》，金中（评）字（2012）第1100号价值评估报告书及庭审笔录在案予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，均应自觉履行。合同签订后，原告将合同中约定的部分租赁物交付被告，未完全履行合同义务；被告接受租赁物后，并�租赁物进行了改造。在使用过程中，双方因租金的缴纳产生分歧，被告拒绝依照合同约定缴纳租赁费用。对于合同期内被告应缴纳的租赁费用，因双方合同对租金约定的是固定价，而原告未交付的洗浴中心租金价格亦包含在内。租金计算受双方租赁合同约束，应按照租赁物交付比例来计算租赁期内租赁费的金额。因被告申请鉴定后拒绝缴纳鉴定费用，致使鉴定机构未出具鉴定报告；原告申请的鉴定报告是以市场价确定租金价格，该价格适用于合同期内显然不妥；且该鉴定报告中未体现其未交付租赁物的面积等，依照该鉴定报告无法得出被告应缴纳的租金数额，因此，原告依照该鉴定报告要求被告支付2008年11月6日至2010年11月6日间的租金，事实不清，证据不足，原告可在补充新的证据后，另案起诉。合同到期后，双方未续签合同，被告黄兴斌继续占用和使用租赁场地�原告要求被告返还所占用的租赁物，并依照鉴定报告要求被告支付合同届满后租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。鉴于原合同中的租赁物已发生变化，故被告返还的租赁物以目前其实际占有的租赁物为准。被告在诉讼过程中提出反诉请求，但拒绝缴纳反诉费用，对其反诉请求，本院不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告黄兴斌返还所占用的原告济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店租赁物（1、室内泳池房及配房（1166.98㎡］；2、员工宿舍和小浴池间：328.55㎡；3、通道场地：202.02㎡）。
二、被告黄兴斌支付所占用的原告济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店租赁物租金705098.37元。（1、室内泳池房及配房（1166.98㎡］，日租金945.85�，合计租金597777.2元；2、员工宿舍和小浴池间：328.55㎡，日租金141.944元，合计租金89708.6元；3、通道场地：202.02㎡，日租金27.868元，合计租金17612.57元。计算时间从2010年11月7日到2013年7月6日，本判决生效前依照此标准）。
三、被告黄兴斌支付原告济宁泰山石化有限公司贵和花园酒店所缴纳的鉴定费20000元。
以上一、二、三项，限被告黄兴斌自本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费10850元，由被告黄兴斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 �李毅君
审判员 田 常 明
审判员 刘 笑
二〇一三年七月六日
书记员 王 元 英