吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终693号
上诉人（原审原告）:崔龙洙，自由职业者，户籍所在地吉林省和龙市，现住吉林省和龙市。
委托诉讼代理人：金美兰，吉林敖联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李日光，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任东振，自由职业者，现住吉林省和龙市。
被上诉人（原审被告）：李顺女，1950年1月20日出生，自由职业者，现住吉林省和龙市。
委托诉讼代理人：安立岩，吉林华耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任永杰，自由职业者，现住吉林省和龙市。
原审被告：朴春吉，自由职业者，户籍所在地吉林省和龙市，现住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：许文杰，吉林延大律师事务所律师。
上诉人崔龙洙因与被上诉人任东振、李顺女、任永杰，原审被告朴春吉所有权确认纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2016）吉2406民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔龙洙上诉请求：撤销原审判决并依法改判，确认位于吉林省和龙市海兰西路30号，面积67.95平方米的房屋归崔龙洙所有；一、二审案件受理费由任东振、李顺女、任永杰承担。事实与理由：原审法院以“因行政判决书判决撤销了崔龙洙的房屋产权证”为由，认定崔龙洙尚未取得诉争房屋的所有权，不符合《物权法》第106条第1款的规定，驳回崔龙洙的诉讼请求不当。崔龙洙已于2003年3月25日取得了诉争房屋的房屋所有权证，在2013年行政判决生效之前，崔龙洙已经符合《物权法》第106条第1款之规定，已经构成善意取得房屋。至于该行政案件，在没有对本案的民事行为进行任何评判的情况下，撤消了上诉人的房产证是错误的。综上，上诉人实施的民事行为直至行政判决书生效之前，就已经构成善意取得诉争房屋，不能以房屋所有权证被撤销的现状，来评判在前的民事行为。
任东振、李顺女辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回崔龙洙的上诉请求，维持一审判决。
崔龙洙向一审法院起诉请求：1.请求法院确认位于吉林省和龙市海兰路30号、面积67.95平方米的房屋归崔龙洙所有；2.诉讼费用由任东振、李顺女、任永杰承担。事实与理由：2003年3月25日，崔龙洙经朴春吉的介绍，购买了李顺女的位于和龙市海兰西路30号房屋，并支付了房款17000元，因李顺女、任东振不在国内，由任永杰（李顺女、任东振的儿子）代收了购房款17000元，并为崔龙洙办理了房屋过户手续。购房后崔龙洙一直居住和管理该房屋。2006年李顺女、任东振回国后，朴春吉向二人说明情况后分三次将购房款9700元支付给了二人。2013年6月20日，李顺女、任东振向和龙市人民法院提起行政诉讼，2013年12月10日，和龙市人民法院判决撤销崔龙洙的房屋所有权证，崔龙洙认为任东振、李顺女收取购房款的行为已追认了该房屋买卖行为，崔龙洙购买该房屋时属于善意，故崔龙洙诉至人民法院要求确认位于和龙市海兰西路30号房屋归崔龙洙所有。
一审法院经审理查明：2003年，崔龙洙经朴春吉介绍得知李顺女的房屋要出售，任永杰作为李顺女、任东振的儿子与崔龙洙协商购房事宜，双方协商房款为17000元，崔龙洙购买房屋所有权人为李顺女的位于和龙市海兰西路30号（房屋所有权证号：00017578；丘地号：3-18-1/17-1；建筑面积：67.95平方米，共有人：任东振）房屋。2003年3月25日，崔龙洙与任永杰到和龙市房产部门办理房屋过户手续，崔龙洙将房款17000元支付给任永杰。部分房款由介绍人即朴春吉代为保管，办理房屋过户手续后崔龙洙开始占有、使用争议房屋。2006年朴春吉分三次将房款9700元（9000元房款、700元利息）支付给任东振。另查明：争议房屋原所有权人为李顺女，共有人为任东振，任永杰系李顺女与任东振的儿子。2000年任东振与李顺女到俄罗斯务工，2006年回国。2013年6月20日任东振、李顺女以和龙市房屋产权管理中心办理过户手续程序违法为由提起行政诉讼，经和龙市人民法院判决撤销和龙市房屋产权管理中心于2003年3月25日为崔龙洙颁发的00017578号房屋所有权证，该行政判决已生效，现该房屋所有权证被撤销后并未登记至李顺女、任东振名下。
一审法院认为：2003年崔龙洙与任永杰之间达成争议房屋买卖协议，崔龙洙向任永杰交付了17000元购房款，任永杰为崔龙洙办理了房屋产权变更登记手续。因李顺女、任东振在国外务工，朴春吉与任永杰协商购房款中9000元由朴春吉保管，后于2006年李顺女、任东振回国后由朴春吉向任东振交付了其保管的9000元购房款及利息700元。任东振、李顺女接受购房款的行为应认定为对任永杰出售房屋行为的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定崔龙洙与任永杰达成争议房屋的买卖协议，应为有效合同。对于崔龙洙提出的其购买诉争房屋是属善意，且支付了合理对价，且诉争房屋的所有权已于2003年变更至原告名下，故基于善意取得的相关规定要求确认位于和龙市海兰西路30号房屋（丘地号：3-18-1、17-1；建筑面积：67.95平方米）所有权归崔龙洙所有的诉讼请求，因和龙市人民法院（2013）和行初字第10号判决书判决撤销2003年3月25日崔龙洙办理的吉房权证和字第000175**号房屋所有权证，故崔龙洙尚未取得诉争房屋的所有权，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；处法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，故本院对崔龙洙的诉讼请求不予支持。对于李顺女、任东振主张其收取的9700元不是出售房屋的房款，而是从案外人处收取的租赁费，但二人未向法院提交相应证据证明其主张，本院对此不予采信。对于任永杰提出其未与崔龙洙达成过房屋买卖协议，亦未去房屋产权交易处办理过房屋产权变更手续，诉争房屋是由朴春吉私自向崔龙洙出售的辩解，因上述辩解与其申请的笔迹鉴定的鉴定意见不一致，且任永杰未举出充分证据证明其主张，故本院对任永杰的上述辩解，不予采信。因任永杰未参加本院于2016年9月29日组织的第三次开庭审理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回崔龙洙诉讼请求。案件受理费225元,由崔龙洙负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。
经本院审理查明，本案在一审审理过程中，经任永杰申请对案外人和龙市房屋产权管理中心保存的在《房屋权属转移登记申请表》栏内李顺女的签字进行委托笔迹鉴定，吉林信达司法鉴定中心经鉴定认为该笔迹为任永杰所写。另查明，在一审庭审过程中，任东振、李顺女自认2006年至2007年期间分多次收到朴春吉交给的房租8000-9000元。朴春吉主张2006年其分三次将房款9700元（其中房款9000元及利息700元）支付给任东振。其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：虽然任永杰未经房屋所有权人任东振、李顺女的同意将涉案房屋出售给崔龙洙，并收取部分购房款，但任东振、李顺女了解此事后，从朴春吉处收取剩余购房款，因此应视为任东振、李顺女对任永杰出售涉案房屋的行为予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，因任东振、李顺女追认任永杰出售其所有的房屋，因此应认定崔龙洙与任东振、李顺女之间的房屋买卖合同有效。任东振、李顺女提出的其收取朴春吉钱款属房屋租金的主张无事实根据，本院不予支持。
和龙市人民法院行政判决虽以和龙市房屋产权管理中心办理过户手续程序违法为由，撤销该中心于2003年3月25日为崔龙洙颁发涉案房屋所有权证，但崔龙洙已交付全部购房款，并占有使用涉案房屋多年，双方的房屋买卖合同合法有效，因此任东振、李顺女应继续履行交付房屋的义务。一审判决以行政判决撤销崔龙洙名下的房屋产权证为由驳回崔龙洙的诉讼请求不当，应予纠正。
综上所述，崔龙洙的上诉请求依法成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，结论错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省和龙市人民法院（2016）吉2406民初8号民事判决；
二、座落于吉林省和龙市海兰西路30号房屋（丘地号：3-18-1、17-1；建筑面积：67.95平方米）所有权归上诉人崔龙洙所有。
三、被上诉人任东振、李顺女于本判决发生法律效力之日起十五日内，协助上诉人崔龙洙办理上述房屋的过户手续。
一审案件受理费225元，二审案件受理费225元，合计450元，由被上诉人任东振、李顺女、任永杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 池东波
审判员 全智光
审判员 朴美兰
二〇一七年六月九日
书记员 金香花