江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第04303号
上诉人（原审被告）郝允忠。
委托代理人朱桂梅，江苏凤泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州国基投资置业有限公司，住所地徐州市大学路88号。
法定代表人郑东，该公司总经理。
委托代理人王德顺，江苏知点律师事务所律师。
上诉人郝允忠因与被上诉人徐州国基投资置业有限公司（以下简称国基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第0496号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郝允忠的委托代理人朱桂梅、被上诉人国基公司的委托代理人王德顺到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
原审法院审理查明，2010年4月27日，郝允忠与国基公司签订商铺租赁合同，约定：郝允忠租赁国基公司国基城邦B-105商铺，建筑面积72.5平方米，用于经营餐饮；租赁期限为2010年6月1日至2015年5月31日，并确保2010年7月1日前开业；如果出现郝允忠擅自转租、转让或者转借房屋、利用房屋进行非法活动、拖欠租金累计达30天的、擅自改变房屋结构的，国基公司可以终止合同、收回房屋、没收押金；2010年6月1日至2012年5月31日为免租期，2012年6月1日至2015年5月31日年租金为21750元，物业管理费缴纳标准为：2010年6月1日至2011年5月31日为免租期，2011年6月1日至2012年5月31日为1.26元每平方米，2012年6月1日至2015年5月31日为1.8元每平方米；郝允忠须在签订合同时缴纳押金1万元，预收半年租金及物业管理费11423元，2011年5月预收半年租金及物业管理费11423元，租金到期前10日内支付下季度租金及物业管理费，如拖欠费用，给予10天宽限期，从第11天开始国基公司有权按照实欠费用每天加收1%滞纳金；郝允忠自行装修，郝允忠不再使用房屋后，不得破坏已装修部分及房屋架构；郝允忠自行缴纳水电费。2010年6月18日，双方签订补充协议，该协议变更了房屋租赁的面积，在原协议的基础上增加了28.1平方米，每月相应增加租金703元、物业费每月相应增加35元，增加后每年的租金为30180元，物业管理费为每年1521元。
合同签订后，郝允忠进驻经营。2010年4月16日，郝允忠缴纳押金10000元，同年4月27日，郝允忠缴纳房租10875元，8月21日B-106缴纳商铺押金（收据中注明）4215元，同年9月9日，缴纳商业B-106室的2011年6月1日至2011年11月30的物业费212元，2012年11月9日缴纳商铺B-105-B-106室的2011年12月1日至2012年11月30日的物业费1521元，2013年9月30日，缴纳商铺B-105-B-106室的2012年12月1日至2013年11月30日的物业费2173元。
2013年11月，国基公司向郝允忠发出书面函催要租金，2013年11月26日，国基公司向郝允忠发出解除合同通知书，以拖欠租金等为由要求解除合同，郝允忠收到了解除的通知。国基公司诉至法院，请求判决：1、解除双方于2010年4月27日就国基城邦B-105签订的商铺租赁合同；2、判令郝允忠支付至判决之日的租金及物业费、违约金，暂计算至2013年11月30日租金及物业费为23629元、违约金7088.7元，合计30717.7元；3、判决郝允忠返还位于徐州市铜山区国基城邦B-105商铺；4、郝允忠承担诉讼费。庭审中，国基公司变更诉讼请求，要求租金支付至2015年5月31日。
另查明，位于郝允忠经营餐厅附近的国基城邦小区大门，被石球障碍物阻碍，行人、电动车、摩托车等能够通过，普通小客车及中大型车辆不能通过。
原审认为，租赁合同双方应全面履行合同约定义务，一方违约应承担相应的违约责任。郝允忠租赁国基公司商铺，应及时缴纳租金并按照合同约定缴纳物业费。郝允忠主张国基公司将小区大门改造，影响客流量，从而影响郝允忠的营业收入。因国基公司作为出租方的义务是提供符合条件的租赁物，并遵守合同附随义务。经查，在双方签订的合同中并未约定国基公司方有保障周围客流量的义务，也就是说，国基公司没有违反合同确定的义务；租赁房屋所临大门虽然设置了石球障碍物，但与郝允忠经营餐厅的客流量及营业收入并无直接的因果关系因经营状况受到多方影响，郝允忠营业收入的减少即便属实，也不能证明是国基公司造成，郝允忠相应抗辩意见不予采纳。郝允忠应按照约定缴纳拖欠的费用。经催告，郝允忠未在迟延期间内履行合同主要义务，国基公司要求解除合同符合合同法第九十四条的规定，予以支持。同时国基公司于2013年11月26日以特快专递的形式向郝允忠寄发了解除合同通知书，郝允忠表示收到了该通知，结合特快专递的正常邮寄期间，确认合同于2013年11月30日解除。合同解除后，郝允忠仍使用原租赁物的，应按照原租金标准继续支付至实际返还房屋之日。
双方约定2010年6月1日至2012年5月31日为免租期，2012年6月1日至2015年5月31日年租金为30180元，郝允忠在签订合同时缴纳押金1万元，国基公司向郝允忠出具的载明为106商铺押金的4215元，结合双方的补充协议，该押金实际应为106商铺的租金，同时国基公司已缴纳105商铺的租金10875元，截止到国基公司要求的2015年5月31日，郝允忠实际欠付的租金额为75450元；双方协议约定按照每半年缴纳一次租金，逾期从第11天请求每天1%的滞纳金，为违约责任的约定，该约定过高，法院应予调整到弥补国基公司的损失的30%以内，并由郝允忠支付利息损失。经分期核算，郝允忠应支付国基公司欠付租金利息6686.17元、滞纳金2005.85元。
国基公司请求郝允忠缴纳物业费，并表示代替物业公司收取后批量转交给物业公司，因未提供代缴票据，故国基公司该项诉请本院不予支持。遂判决：一、徐州国基投资置业有限公司与郝允忠之间2010年4月27日签订的商铺租赁合同于2013年11月30日解除；二、郝允忠支付国基公司租金及损失82136.17元、滞纳金2005.85元，合计84142.02元，扣除预收押金10000元，余款74142.02元，于判决生效之日起十日内付清；三、郝允忠于判决生效之日起四个月内将国基城邦B-105商铺、106商铺部分（面积合计为100.8平方米）返还徐州国基投资置业有限公司。
上诉人郝允忠不服上述判决，向本院提出上诉称：请求撤销原判，支持上诉人的上诉请求。一、原审认定事实不清。1、被上诉人违约在先，被上诉人改变小区大门，设置通行障碍物，这是双方认可的事实。致使小区人流量下降，对上诉人的经营造成重大影响，原审法院对此没有查明。2、上诉人是经被上诉人招商去经营饭店的，还许诺上诉人是小区的组成部分，多次将上诉人纳入房展大会，称是其的配套设施，作为营销手段。达到买房目的后，擅自将大门更改，导致上诉人经营范围的人流量下降，造成上诉人的经营额减少，却要求上诉人按照签订合同时的标准支付租金，不合理。二、原审不应当判决解除双方之间的租赁合同。上诉人享有租赁优先权。
被上诉人国基公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。事实和理由如下：1、上诉状中第一项所列的事实系双方认可的事实，与事实不符，涉案小区的大门不存在由北改为向西的问题，在规划时就设置了北门和西门，其中北门为消防通道，所谓的障碍物也就是石球，并非被上诉人设置，小区人流量陡然下降不是事实，随着小区入住人口的增加，小区的人流和车流是在不断增加，上诉人的经营状况与被上诉人履行合同的行为之间没有因果关系。关于此点在2015徐民终字1642号民事判决书中已有表述，类似案件已经判决。2、上诉人认为此案解除合同是错误的，也没有法律依据，上诉人以优先承租权来对抗合同解除权，这一观点中国法律没有规定。上诉人以此不成立的观点来上诉，没有法律依据。综上请求驳回上诉人的上诉请求。
经双方当事人确认，本案的争议焦点是：1、本案所涉租赁合同应否予以解除。2、被上诉人主张的租金及损失、违约金、返还涉案房屋的请求能否成立。
二审期间上诉人郝允忠提供录音、录像光盘一个，证明上诉人与被上诉人有关上诉人经营问题在起诉之前就与被上诉人达成过共识，但由于被上诉人经常频繁更换徐州的国基负责人，致使双方达成的意见中止。证明上诉人为被上诉人在此房屋销售开发期间，为其共同售卖房屋的事实。同时也证明上诉人所受的经济损失。
被上诉人国基公司质证认为，上诉人没有提供原始的录音载体，无法比对上诉人所整理的书面内容与录音内容一致，也无法确定该光盘的录音是否如上诉人所说能够证明双方达成过共识。现仅就上诉人提供的书面整理材料进行质证，第一段只有2014年的年限没有具体的时间，当事人是程玲玲和张经理，无法确认双方的身份，且从内容上看不出双方认可的共识，更看不出共识的具体内容。第二段同第一段的质证意见。第三段录音是程玲玲与苗经理的录音，时间为2013年11月2日，该录音中大都是程玲玲在陈述，而苗经理并未对其谈话内容作出实质回应，也看不出双方有任何共识。我公司曾经有个苗经理，但是已经离职，该录音如是将苗经理等人作为证人，应当有证人出庭作证。
本院认为，一、关于本案所涉租赁合同应否予以解除问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同就是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人未支付租金或逾期缴纳租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被上诉人已按约交付租赁房屋给上诉人使用，上诉人则应当履行缴纳房屋租金的义务，上诉人没有按期缴纳房屋租金，经被上诉人催缴后仍不缴纳，被上诉人作为出租人有权解除双方的租赁合同。上诉人就此提出上诉，本院不予支持。
二、关于被上诉人主张的租金及损失、违约金、返还涉案房屋的请求能否成立问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人与被上诉人之间的租赁合同，因上诉人长期欠付租金，存在违约行为而解除，上诉人应当按照合同约定支付违约金。原审法院审理认为违约金约定过高，依法予以调整，并无不当，本院予以维持。在租赁合同解除后上诉人仍继续占有使用租赁物，故，上诉人应当向被上诉人按照原租金标准继续支付至实际返还房屋之日。双方合同解除，被上诉人作为所有权人有权主张返还租赁房屋，被上诉人的请求符合法律规定，本院予以支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1654元，由上诉人郝允忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 宗 正