广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初5443号
原告（反诉被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B,组织机构代码78525491-5。
法定代表人李耀智。
委托代理人马群，系原告职员。
被告（反诉原告）：刘其波，男，汉族，1984年8月19日出生，户籍地址深圳市南山区，
委托代理人卓炜，广东国晖律师事务所律师。
原告中原地产代理（深圳）有限公司与被告刘其波居间合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。审理过程中，被告刘其波提出反诉，本院依法合并审理。原告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）的委托代理人马群、被告刘其波的委托代理人卓炜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月6日，被告刘其波在原告的居间媒介下，与卖方岑淑艳签署了关于龙华新区梅观高速公路东侧滢水山庄一期3栋307的《二手房买卖合同》（№199438）。同时，被告向原告出具了《佣金支付承诺书（买方）》（№ZKC176092），约定基于原告促成被告与卖方签署合同达成房地产买卖过程中所提供之积极服务，被告在就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金人民币肆万伍仟玖佰元整（小写：￥45900.00）。合同签订后，原告为该物业交易提供积极的居间服务，协助被告与卖方履行买卖合同的约定，现涉案房产已经过户至被告名下。现经原告多次催促和沟通，被告至今仍未履行向原告支付佣金的义务。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付佣金人民币45900元及利息（自被告取得新房产证的登记之日起算，按中国人民银行同期贷款利率，计至欠款付清之日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，1、原告自始至终未能提供充分条件，以便被告与卖家签署《深圳市二手房买卖合同》，佣金支付合同中规定的支付条件没有达到。由于二审判决下来后卖方仍然不履行判决，被告不得已申请强制执行，房屋为法院裁决过户，并未签订《深圳市二手房买卖合同》。2、被告与原告签署的佣金服务费过高，超过合同额的2.5%，而一般中介服务费用只有1.5%左右。3、原告没有完全履行服务，根据深圳市二手房交易习惯，中介提供的基本服务流程包括查询房产情况、协助办理资金监管、提供办理贷款服务、协助办理递件过户、办理收房手续等，但实际上，原告只完成到协助办理资金监管这一流程。4、原告已履行的服务有重大失误，且因为这些重大失误给被告带来较大的损失。具体如下：（1）原告为了早日拿到佣金，未考虑实际情况，在知道被告需要办理住房公积金组合贷款、卖家需要赎楼的情况下，仍然在二手房买卖合同上明确资金监管一个月完成过户，而事后被告经过多方了解，仅仅赎楼就要四十天，也正是因为原告预留的时间过短，给了卖家借口违约，从而导致被告和卖家一审、二审官司诉讼费、律师费及延期交房，以及误工费等等，损失二十几万元。（2）该房产卖方与租客存在纠纷，但原告并未就该重要情况即租客情况告知被告，导致后期拍照评估无法顺利进行，从而导致被告贷款承诺函不能及时取得，给卖方违约找到借口，从而给被告后续造成巨大财产损失。（3）在对方违约后，原告并未发催告函给卖方，在诉讼过程中也是以极其消极的态度对待被告。5、根据被告与卖方签署的《二手房买卖合同》第9条规定，有人民币10000块的交楼押金存放于原告处，由第三方即原告监管。被告自行收楼后，发现房屋现状有诸多问题，额外支付了物业管理费、水电费、燃气费等费用约3000元，应从这10000块中扣除这些费用。6、原告从未主动与被告联系和沟通，且从未就后续如何履行再提供过服务。综上，原告并未完全履行其义务，且因为其不当履行，给被告造成巨大财产损失，因此，法院应判决驳回原告全部诉讼请求。
被告反诉称，原告没有如实报告委托合同的相关事项，佣金支付承诺书是被反诉人提供的格式条款合同，也没有尽到合理的审慎义务，主要表现在：1、二手房买卖合同约定第三方岑淑艳办理赎楼义务的履行时间应当是2015年4月11日前，对于此重要的事项，被反诉人始终没有提醒并告知反诉人，这也是第三人岑淑艳后续卖房过程中违约的重要原因之一；2、被反诉人在协助反诉人看房的过程中，并未引领反诉人到房产的实地去看房，故意隐瞒涉案房产租赁的状况，导致第三人岑淑艳与反诉人产生房产纠纷；3、二手房买卖合同约定，第三人岑淑艳完成涉案房产抵押涂消的登记履行的时间应该是2015年5月30日前，对于此重要的事项，被反诉人始终未提醒并告知反诉人，这也是第三人岑淑艳后续卖房过程中违约的重要原因之一。法律规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要的事实或提供虚假情况的，损害了委托人的利益，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。综上，请求法院判决：1、驳回被反诉人诉讼请求；2、被反诉人立即向反诉人返还交楼押金人民币1万元及相应的利息，利息以人民币1万元为基数按照年利率6%的1.5倍的标准自2015年4月6日起计算至款项还清之日止，利息暂计至2017年3月8日为人民币1757.5元；3、被反诉人立即向反诉人支付违约金13770元。以上款项暂计至2017年3月8日为人民币27947.58元；4、本诉、反诉的全部诉讼费用由被反诉人承担。
针对被告的反诉，原告答辩称，1、被反诉人作为居间人向反诉人提供信息、价格磋商等媒介服务，促成反诉人与案外人岑淑艳达成涉案房产的买卖，且涉案房产已变更至反诉人名下，被反诉人在涉案房产的买卖过程中已经完成了居间服务的主要内容；2、反诉人在购买涉案房产过程中进行的不顺利，甚至通过诉讼方式才得以过户，是由于案外人岑淑艳的违约使交易受损，而非被反诉人的过错导致；3、根据二手房买卖合同第7条约定可知被反诉人在签订合同时未曾隐瞒涉案房屋的租约状况，且根据买卖双方选择的第（二）项处理方式，因由案外人岑淑艳负责处理其与租客之间的关系，与我方无关。4、佣金支付承诺书由反诉人签名及按手印，合法有效，反诉人应当遵照执行。
经审理查明，2015年4月6日，被告刘其波作为买方与作为卖方的岑淑艳签订了一份《二手房买卖合同》，约定岑淑艳以180万元的价格将深圳市宝安区龙华镇梅观路高速公路东侧滢水山庄一期3栋307物业（房产证号50××73）出售给被告。同日，被告刘其波作为买方、岑淑艳作为卖方、原告中原地产公司作为托管方共同签订了一份《资金托管协议》，约定将定金9万元、交楼押金1万元交由原告托管。被告还向原告出具了一份《佣金支付承诺书（买方）》，被告承诺基于原告在促成被告与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，被告自愿就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金45900元。
在上述《二手房买卖合同》履行过程中，买卖双方发生争议，被告将岑淑艳诉至本院，原告以第三人身份参与该案诉讼。该案经一审、二审，2016年4月11日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第2315号民事判决，判决认为刘其波、岑淑艳在履行房屋买卖合同的过程中均有迟延履行的违约行为，依诚实信用原则双方均不享有因对方迟延而解除合同的权利，双方均有权主张继续履行合同，因此判决双方签订的房屋买卖合同继续履行。判决生效后，因岑淑艳在规定的期限内未履行法律文书确定的义务,刘其波向本院申请强制执行，2016年9月27日，涉案房产过户登记至被告名下，期间被告刘其波向岑淑艳支付了剩余购房款171万元。
上述事实有二手房买卖合同、资金托管协议、旧房产证复印件、佣金支付承诺书、不动产权资料电脑查询结果、估价报告书、（2015）深宝法民三初字第1139号及（2015）深中法房终字第2315号民事判决书、执行令等证据及庭审笔录在案佐证，应予认定。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据已查明的事实，在原告中原地产公司提供中介服务的情况下，被告刘其波已与案外人岑淑艳签订了一份《二手房买卖合同》，并且买卖双方与原告中原地产公司签订了一份《资金托管协议》，并将定金9万元、交楼押金1万元交由原告托管，被告又与案外人岑淑艳在银行办理了首付款的资金监管。之后由于原告刘其波与案外人岑淑艳在履行房屋买卖合同的过程中产生了诉讼纠纷，最终合同在司法机关的强制执行下得以履行。居间合同中居间人最主要的义务是提供订立合同的机会并促成合同的签订，本案中原告作为居间人向被告提供了订立合同的机会并且促成被告与案外人达成了房屋买卖合同，同时还提供了对首付款的第三方资金监管服务，应当认定原告已完成了主要的居间义务。
在本诉中，被告辩称房屋为法院裁决过户，买卖双方并未签订《深圳市二手房买卖合同》，因此未达到《佣金支付承诺书（买方）》中关于佣金支付的条件。本院认为，被告与案外人未签订《深圳市二手房买卖合同》是由于被告与案外人在履行《二手房买卖合同》过程中产生纠纷造成的，并非原告方的原因，目前涉案房产已经法院强制执行过户给被告，被告购房的目的已实现，因此，被告的此项抗辩理由不能成立。被告还辩称原告并没有提供全部的居间服务，只完成到协助办理资金监管这一流程，本院认为，《二手房买卖合同》在履行过程中，资金监管后合同的履行确是在法院的强制执行下完成的，原告虽然履行了主要的居间义务，但没有提供与约定佣金对应的全部居间服务，因此应当相应减少佣金的数额。另外，考虑到原告在提供居间服务过程中确实存在一定瑕疵，如涉案房产承租人在被告已履行首付款资金监管一个月后才出具《放弃优先购买权证明》，本院酌情减少佣金至28000元（约为原佣金金额的60%）。又由于房屋买卖合同在履行过程中产生了诉讼纠纷，支付佣金的基础发生了变化，在买卖合同履行完毕后原、被告应重新协商佣金的支付，被告并非故意拖延支付佣金，因此对于原告要求支付佣金延迟利息的诉讼请求，本院不予支持。被告还辩称佣金服务费过高、原告在履约时存在重大失误，由于其没有提供相应证据和法律依据，本院不予支持。
在反诉中，反诉原告刘其波认为反诉被告中原地产公司在履行居间义务过程中未尽审慎义务，并故意隐瞒与订立合同有关的重要的事实或提供虚假情况的，损害了委托人的利益，要求反诉被告支付违约金13770元。本院认为，反诉原告并未向法庭提供足以证明反诉被告在履行居间义务的过程中存在明显过错或者故意隐瞒重要事实的证据，反诉原告所主张的各项损失均是其与案外人岑淑艳在履行房屋买卖合同过程中产生的，因此对于要求反诉被告支付违约金的反诉请求不予支持。关于反诉原告主张返还交楼押金10000元的请求，本院认为，反诉原告已向案外人岑淑艳支付了全部的购房款项，涉案房产也已交付，反诉被告应当将交楼押金返还反诉原告。又由于反诉被告并不存在违约行为，因此对于反诉原告要求支付押金利息的请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘其波应于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司佣金28000元；
二、原告（反诉被告）应于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）交楼押金10000元；
三、驳回双方的其他诉讼请求。
如未在本判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费474元，原告已预缴，反诉受理费249.5元，被告已预缴，由双方各自负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 韩 磊
二〇一七年五月十日
书记员 徐江明（兼）
书记员 买 晓 荣
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。