广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3540号
上诉人（原审被告）王x，住所地广东省深圳市宝安区。
委托代理人ＸＸ强，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人马月阳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈xx，住所地广东省深圳市龙岗区。
委托代理人刘腾飞，广东方典律师事务所律师。
上诉人王x因与被上诉人陈xx房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1342号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年4月23日，陈xx、王x签订《商铺转让协议》，约定王x同意以38000元整体转让给陈xx，同时约定，王x同本店业主所签订的房屋租赁合同期限约为2015年9月，王x承诺协助陈xx获得与受让时租赁条件相当的继续承租的权利，否则，陈xx有权要求王x无条件退回上述出让总额。协议签订后，陈xx向王x支付了38000元转让费。2015年5月、6月、7月、8月，陈xx分别支付租金1500元。2015年8月30日，原租赁合同期限届满，因业主要求租金2500元／月，陈xx实际使用一个月，并支付了2015年9月份租金2300元后不再继续承租。
另，陈xx提供了博艺装饰广告收据及发票，用于证明其损失32240元。
上述事实有商铺转让协议、收款收据、银行流水、退租证明、博艺装饰广告收据、发票及庭审笔录予以证实，原审法院予以确认。
陈xx在原审中诉请，1、王x退还商铺转让费38000元；2、王x赔偿陈xx损失32240元；3、本案诉讼费用由王x承担。
原审法院认为，陈xx依约定向王x支付了38000元转让费，王x应按约定协助陈xx获得与受让时租赁条件相当的继续承租的权利。合同到期后，陈xx因租金上涨，无法获得与受让时租赁条件相当的继续承租的权利，根据双方约定，陈xx有权要求王x无条件退回出让总额，故，陈xx要求王x退还转让费38000元的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持；关于损失，陈xx、王x双方并无关于损失承担的约定，且陈xx也未对损失申请评估，应承担举证不能的法律后果，原审法院对该诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，一、王x于判决生效之日起三日内向陈xx返还商铺转让费38000元；二、驳回陈xx其他诉讼请求。本案受理费人民币778元，由陈xx负担357.1元，王x负担420.9元。
上诉人王x不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销原审判决第一项，在查明事实的基础上依法改判，驳回陈xx的全部诉讼请求；2、由陈xx承担本案一审、二审全部诉讼费用。
上诉事实和理由：一、原审未查明原房屋租赁合同期限届满后每月租金是否为2500元、陈xx是否续租、续租不成功或没有续租的原因。原审判决仅凭陈xx提供的《退租证明》认定相关事实，而该《退租证明》性质为证人证言，在证人未出庭作证的情况系，不具备证据的效力，不应被采信。二、本案中，王x将商铺以38000元的价格整体移交给陈xx，出让价格包括：店内设备设施、装修配饰、各类商品、仪器、商铺租赁保证金、各项营业执照、会员信息资料、水电户头、通信网络、各项加盟权益保障等，在收取陈xx的转让金时，王x给予了相应对价。三、本案中，关于续租条件，根据合同约定，王x所承担的义务是协助义务，是否续租、续租期限、租金多少是合同相对人的权利义务，决定权在于陈xx与涉案房东，并不在王x的能力控制范围之内，只要王x履行了相应的协助义务，就不构成违约。原审判决将王x的协助义务错误地扩大理解为王x的完全义务，超出了王x的能力控制范围，加大王x一方的责任，是适用法律错误且明显不公。四、原审判决王x退还转让费38000元，没有事实和法律依据。除前述三点事实和理由外，陈xx进行的经营行为本身具有商业风险，应由市场规律决定，而不能将该风险强加给王x；陈xx所谓的“因租金上涨无力经营”的主张没有证据证实，并不能成立；随着深圳房地产价格的不停上涨，房东要求增加租金符合市场规律，并不是王x所能控制，王x也毫无权利要求房东必须按照原合同租金条件将商铺续租给陈xx。并且本案中，王x并无违约行为，陈xx的经济损失并不因为王x的违约行为而存在；即便是房东增加租金，计算两年的合同期限，每月增加租金1000元，两年共计增加租金24000元，和38000元相比，存在14000元的差额，因为增加24000元的租金问题，而将责任强加于王x，要求王x赔偿38000元是不公平的。
被上诉人陈xx当庭答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院经审理查明，王x（甲方）与陈xx（乙方）签订的《商铺出让协议》第二条约定，甲方同意以38000元整体出让给乙方；第三条约定，上述出让总额包括但不限于：店内设施设备、装修配饰、各类商品、仪器、商铺租赁保证金、各项营业证照、会员信息资料、水电户头、通信网络、各项加盟权益保障等。除对商铺租赁保证金存有争议外，陈xx确认38000元转让费包括了商铺的所有设施、用具等。
原审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据双方签订的《商铺出让协议》约定，王x与商铺业主原签订的房屋租赁合同期满后，王x有义务协助陈xx获得与受让时租赁条件相当的继续承租的权利。本案现有的证据并未显示王x在原房屋租赁合同期满前后，履行了协助签订新租赁合同的义务，同时陈xx支付商铺2015年9月的租金为2300元，已远远超过其受让时的1500元租金标准，因此陈xx确因租金上涨而无法续签。王x未能履行合同约定的上述义务构成违约，应承担相应的违约责任。《商铺出让协议》约定，王x在此情况下，应向陈xx退还全部转让费38000元。上述约定中退还的转让费实际为违约金性质，可以根据损失大小进行调整。本案中，陈xx未举证证明其实际损失，同时考虑到协议中约定的38000元转让费转让内容还包括了商铺内的设施、设备等价值，陈xx实际也取得了该部分价值，因此，本院酌定王x承担向陈xx退还28000元转让费的违约责任，陈xx请求中超过的部分，本院不予支持。
综上，王x的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1342号民事判决第二项；
二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1342号民事判决第一项为：王x于本判决生效之日起三日内向陈xx返还商铺转让费28000元；
三、驳回陈xx其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计1528元，由陈xx负担457.1元，由王x负担1070.9元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。