重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第02544号上诉人（原审原告）孔庆万。上诉人（原审原告）孔维。共同委托代理人张加均、李茁，重庆精韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）重庆宗申天润地产有限公司，住所地重庆市巴**宗申工业园，组织机构代码76269764-1。法定代表人左宗申，董事长。委托代理人俞理伟，中豪律师（集团）重庆事务所律师。委托代理人聂颖，中豪律师（集团）重庆事务所律师。孔庆万、孔维与重庆宗申天润地产有限公司（以下简称“宗申公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第00255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月4日开庭进行了审理。孔庆万、孔维共同委托代理人张加均、李茁，宗申公司委托代理人俞理伟、肖东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明，2010年6月1日，孔庆万、孔维与宗申公司签订买卖合同约定：乙方（孔庆万、孔维）购买甲方（宗申公司）开发建设的5-7房屋，总成交金额374153元；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同日，双方签订补充协议约定：将买卖合同第十三条第二款变更为待在宗申动力城二期工程7#、11#、12#、13#、14#、17#楼竣工验收合格、且乙方付清各项应付款项、提供齐全办理商品房合同登记备案所须资料等情形后达到了向土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请的要求之日起60个工作日内，甲方提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得土地房屋登记出具的登记受理单。之后，孔庆万、孔维依约支付了全部购房款及其他应付款项，5-7房屋于2011年8月28日交付。宗申公司于2012年9月20日取得5-7房屋的转移登记受理单，其开发的宗申动力城二期工程中11、12、13号楼于2011年8月9日竣工验收备案，7、14、17号楼于2011年10月8日竣工验收备案。因宗申公司逾期取得转移登记受理单，孔庆万、孔维现诉请宗申公司支付逾期取得产权转移登记受理单违约金12347元。另查明，2010年10月1日，重庆市巴南土地房屋权属登记中心（以下简称“权属中心”）办证流程发生变更，即由土地部门和房管部门同步办理变为先由土地部门办理土地栋证，再由房管部门办理房屋初始登记和产权分户登记。2011年12月23日，巴南勘测站对宗申公司办理土地测绘进行预登记，2012年7月9日，土地测绘办结，办理时间共计200天。孔庆万、孔维一审诉称，2010年6月1日，孔庆万、孔维（乙方）与宗申公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同（以下简称“买卖合同”）约定孔庆万、孔维向宗申公司购买由其开发建设的位于重庆市巴南区渝南大道5-7的房屋（以下简称“5-7房屋”）一套，总成交金额374153元。该合同第十三条约定“属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”买卖合同签订后，孔庆万、孔维依约支付了全部购房款。2011年8月28日，孔庆万、孔维接房入住，同时向宗申公司提供了完整的办理产权证所需的材料。宗申公司与孔庆万、孔维签订的补充协议系格式合同，其对履行办证义务时间的变更时，未能作加粗、加黑等明显提示且未能单独向孔庆万、孔维说明，补充协议第七条属无效条款。宗申公司应于2011年10月26日前取得土地房屋登记机构出具的转移登记受理单，其迟于2012年9月20日取得该受理单已构成违约，孔庆万、孔维诉请宗申公司支付2011年10月26日至2012年9月20日逾期取得产权转移登记受理单违约金12347元。宗申公司一审辩称，其已按约定履行义务，逾期取得转移登记受理单非宗申公司所致，宗申公司不应承担违约责任。双方签订的补充协议将宗申公司履行办证义务时间变更为孔庆万、孔维付清各项应付款项、提供齐全办理商品房合同登记备案所须资料、宗申动力城二期工程7#、11#、12#、13#、14#、17#楼竣工验收合格即2011年10月9日起60个工作日内。宗申公司在办理涉案房权属登记过程中，遭遇2010年10月1日后办证流程变更、2011年8月22日至同年11月30日期间新重庆市地房籍管理信息系统升级和测试致延误收件101天，重庆市土地勘测规划院巴南区土地勘测站（以下简称“巴南勘测站”）于2011年12月1日至2012年7月9日进行土地测绘222天，以上属宗申公司的免责期间，均应扣除，应驳回孔庆万、孔维诉请。一审认为，孔庆万、孔维与宗申公司签订的买卖合同及补充协议中的合同条款，系宗申公司提供的格式条款，其中对宗申公司履行办证义务的时间有不同的约定，但补充协议办证时间变更，并不属《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第三十九条第一款规定“应采取合理方式提请对方注意免除或限制责任的条款”及第四十条规定格式条款法定无效情形，符合合同法第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”规定，故双方签订的买卖合同及补充协议系双方意思自治后的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。宗申公司应于宗申动力城二期竣工验收合格之日即2011年10月8日起60个工作日内即2011年12月30日前向5-7房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。宗申公司于2012年9月20日取得5-7房屋产权转移登记受理单，逾期265天。鉴于巴南勘测站土地测绘200天，非系宗申公司所能控制，应从宗申公司逾期取得转移登记受理单的天数中予以扣除。宗申公司应承担65天的逾期取得产权转移登记受理单的违约责任，理应以孔庆万、孔维已付房款374153元为基数，按日万分之一向其支付65日逾期取得产权转移登记受理单的违约金共计2431.99元，对孔庆万、孔维的诉讼请求予以部分支持。宗申公司未举示新重庆市地房籍管理信息系统升级和测试致延误收件相关证据，对宗申公司提出的该部分抗辩，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四第一款之规定，判决如下：一、重庆宗申天润地产有限公司支付孔庆万、孔维逾期取得转移重庆市巴南区渝南大道5-7房屋产权登记受理单的违约金2431.99元；二、驳回孔庆万、孔维的其他诉讼请求。上述第一项限本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由重庆宗申天润地产有限公司承担，此款已由孔庆万、孔维垫付，重庆宗申天润地产有限公司于本判决生效之日起10日内径付孔庆万、孔维，法院预收的案件受理费不作清退。宣判后，双方均不服，提起上诉。孔庆万、孔维上诉请求撤销原判，依法改判宗申公司支付逾期办证违约金12347元。主要理由：1.一审认定逾期办证违约金的起算时间有误。本案所涉补充协议系格式条款，且极大的减轻了格式条款提供方的义务，又未进行特别提示，应属无效，本案逾期办证违约金的起算时间应为宗申公司交房之日起60日后。2.一审认定土地测绘的性质及土地测绘延期的责任归属有误。巴南勘测站并非行政机关，而是事业单位。土地测绘业不属行政行为，而是宗申公司委托专业机构为办理栋证准备资料的民事行为，勘测站进行地籍测绘属于商业服务行为。宗申公司也未举示证据证实系土地测绘的原因导致地籍测绘延长8个月，反而从其提供的发票上显示宗申公司存在逾期付服务费的行为。即使是勘测站造成逾期，也应属于第三人原因导致宗申公司违约，由宗申公司直接对孔庆万、孔维承担违约责任。宗申公司上诉请求撤销原判，并依法改判驳回孔庆万、孔维的诉讼请求。主要理由：1.一审认定宗申公司未举示因新地房籍管理信息系统升级和调试而耽误办证时间的证据有误。宗申公司提交了《关于启用新重庆市地房籍管理信息系统的通知》，并申请法院到巴南区国土局、重庆市国土资源和房屋勘测规划院等机构调取新系统升级、调试相关事实，但一审法院未予调取，反而认为宗申公司未举示相关证据，显然错误。巴南土地勘测站因新系统升级、调试而导致迟延的延迟收件时间——84天——应从逾期天数中予以扣除。2.一审法院认定的办证义务终结时间错误。根据《商品房买卖合同》及其补充协议，宗申公司完成办证义务的标志为取得房屋权属转移登记受理通知单。一审法院也是按照实际取得受理通知单的时间认定宗申公司办证义务完成。但事实上，房屋权属登记机关常常无法在收件当日将书面《业务受理通知书》交付开发商。本案中，宗申公司将办理房屋权属转移登记所需的全部资料交给权属登记中心后，即应视为宗申公司完成了办证义务，在《房地产权证》或《业务受理通知书》上所载明编号标注之日就是收件时间。经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：孔庆万、孔维与宗申公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。按照合同及补充协议约定，宗申公司应于宗申动力城二期工程7#、11#、12#、13#、14#、17#楼竣工验收合格即2011年10月9日起60个工作日内，即2011年12月30日前取得办理所售商品房产权登记的《登记受理单》，现宗申公司超过该时间取得《登记受理单》，双方对宗申公司是否承担逾期办证违约金发生争议。现对双方争议的焦点，评判如下：（一）关于补充协议是否系格式条款的问题：补充协议系双方对《重庆市商品房买卖合同》有关约定的变更，其中第七条对关于宗申公司办理房屋产权证书的时间进行了修改，但其内容并未涉及免除一方主要义务或者减轻一方相应责任的问题，文字表述亦不会产生歧义，双方当事人对此均签字确认，不应属于格式条款，而应认定为双方当事人的真实意思表示。对孔庆万、孔维的这一上诉意见，本院不予支持。（二）关于宗申公司是否对巴南勘测站的土地测绘时间导致的逾期办证时间免责的问题根据双方《商品房买卖合同》第十三条第4项约定，如因宗申公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，由宗申公司承担违约责任。该合同签订于2010年9月，但根据重庆市巴南土地房屋权属登记中心出具的《办证流程图》显示，在2010年10月1日前，巴南区房屋权属登记办证流程为土地部门和房管部门同步办理，在2010年10月1日后，变更为先由土地部门办理土地栋证，再由房管部门办理房屋初始登记和产权分户登记，即原先宗申公司可以在办土地栋证的同时就办理房屋初始登记和产权分户登记，取得所售商品房的产权登记受理单，而在合同签订后行政机关变更办证程序，宗申公司应先办理土地栋证，方能向房屋权属登记机构提交资料，取得《登记受理单》。土地房屋权属登记中心办证流程的变化超出宗申公司在签订合同时的预期。土地测绘资料是办理土地栋证的必须资料，巴南勘测站是重庆市唯一具有测绘资质的重庆市国土资源和房屋勘测规划院在巴南区的唯一下属分支机构，宗申公司按照巴南土地房屋权属登记中心变更后的要求，在合同约定时间内通过巴南测绘站对项目土地进行测绘，虽未能取得办理房屋权属登记的《登记受理单》，但仍应认定宗申公司在正确履行合同办证义务。至于巴南勘测站土地测绘时间过长，导致宗申公司取得土地栋证时间延迟，进而延迟了办理房屋权属登记的进程，最终导致宗申公司取得《受理登记单》的时间超过合同及补充协议的约定，对于该部分逾期后果，宗申公司没有过错，按照合同约定，不应承担相应违约责任。故巴南测绘站土地测绘耗费的200天时间，应从宗申公司超过合同约定时间取得办理房屋产权登记的登记受理单的期间中予以扣除。（三）宗申公司完成办证义务的时间问题对于宗申公司提出其完成办证义务的时间应以其向房屋权属登记机构提交资料的时间为准，而不应以取得书面业务受理单为准的上诉意见，首先，宗申公司没有举示其于何时向房屋权属登记机构交齐办证资料的证据，其次，购房人与宗申公司在《商品房买卖合同》中约定，宗申公司履行办证义务的方式为“提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得土地房屋登记出具的登记受理单”。可见，只有取得了“登记受理单”才能认定宗申公司完成了办证义务。宗申公司的这一上诉意见，本院不予支持。此外，宗申公司未能举示其在巴南区土地房屋权属登记机关系统升级期间提交办证资料，巴南区土地房屋权属登记机关予以拒收的证据，对其提出其在巴南区土地房屋权属登记机关系统升级期间交件耽误的时间也应扣除的上诉意见，本院不予支持。综上，双方上诉人的上诉意见均不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费110元，由孔庆万、孔维负担60元，由重庆宗申天润地产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  蒋科代理审判员  于利代理审判员  黎明二〇一四年十月二十日书 记 员  张坤