浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终466号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周宇钟，男，汉族，户籍所在地浙江省临海市，现住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：孟长春，浙江素豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹传安，男，汉族，住福建省顺昌县。
上诉人周宇钟因与被上诉人曹传安房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初6565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
周宇钟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周宇钟的本诉诉请，驳回曹传安的反诉诉请，本案一、二审诉讼费由曹传安承担。事实和理由：一、虽然政府作出了征收决定，但不等于发生物权转移，也不必然导致原房屋租赁合同终止，这是两个法律关系。在房屋征收约定交付期限前，仍处于周宇钟控制之下，也登记在周宇钟名下，周宇钟享有占有、使用、收益的权利。曹传安应根据房屋租赁合同及周宇钟的通知，在规定期限内结清租金及水电、物业费用，并交还房屋。一审判决曹传安无需支付搬离前的租金不当。二、根据合同约定，曹传安对装修固定物不得拆除，一审不认定曹传安向案外人支付的45000元装修费，却认定涉案房屋内的装修应系其所为不当。曹传安陈述是案外人装修的，而曹传安与案外人无租赁关系，其提供的证据也说明其未装修，周宇钟不应赔偿其装修损失34800元。三、曹传安并非房屋征收补偿的对象，一审判决周宇钟向其支付一次性搬迁和临时安置费损失13493元、重大设施搬迁补偿费损失2450元、停产停业损失补偿费13492元不当。停产停业补偿系对所有权人的补偿，按20年经营标准测算的，一次性搬迁和临时安置费也是对业主过渡期可能发生费用的补偿，与曹传安无关。曹传安只能依租赁合同主张实际损失赔偿，因租赁合同对此未作约定，其也得不到补偿。四、曹传安在一审中自认房屋一直由其经营、控制，门店也在正常经营，不存在无法经营的事实，说明拆迁未影响其正常经营。
曹传安辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周宇钟向一审法院起诉请求：一、曹传安立即搬出向周宇钟租用的坐落于宁波市鄞州区姚隘路**号的房屋，并将房屋返还周宇钟；二、曹传安立即支付超期使用未支付的租金3500元（截至2017年5月22日，已超期使用房屋1个月，2017年5月23日以后的租金继续按合同约定计算至曹传安搬出交房为止）。审理过程中，周宇钟变更第一项诉讼请求为：一、解除双方租赁合同，曹传安立即搬出向周宇钟租用的坐落于宁波市鄞州区姚隘路**号的房屋，并将房屋返还周宇钟；二、曹传安立即支付2017年4月23日至2017年10月10日的房租19250元，2017年10月10日以后租金继续按合同约定的标准计算至搬出交房为止。
曹传安提起反诉，请求判令：1.周宇钟赔偿沙县小吃店的装修费45000元；2.周宇钟提前解除房屋租赁合同造成停业损失66379.07元；3.搬迁费及临时安置费13275.95元。审理过程中，曹传安变更反诉请求为：1.赔偿装修费45000元；2.一次性搬迁和临时安置费13493元；3.停产停业损失补偿费67462元；4.重大设施搬迁补偿费2450元；5.返还房屋押金2000元。
一审法院认定事实：2016年3月26日，周宇钟、曹传安签订《房屋（固定资产）租赁合同》一份，约定：1.经双方友好协商，曹传安自愿租用周宇钟所有的坐落在江东区临街店面用于合法经营活动；2.租期2016年4月23日至2019年4月22日；3.房屋租金：年租金42000元，租金每壹年支付一次，协议签订后付租金42000元，下期租金提早一个月前付清；4.水电费等：租用期间产生水、电及税费等支出由曹传安自理，周宇钟暂收曹传安水电及财产押金2000元；水电等费用曹传安应按时交付。逾期一个月未交，周宇钟有权从押金中扣收或收回房屋并终止协议；5.曹传安对房屋装修后的装修固定物不得拆除；6.曹传安在租用期间不得向他人转租；7.有关未成事宜，双方协商处理；等等。合同签订后，周宇钟将房屋交付曹传安使用。曹传安按约支付了2016年4月23日至2017年4月22日的房屋租金。
2017年2月16日，周宇钟与宁波市江东区房屋征收管理办公室、宁波市江东区房屋拆迁事务所签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》，约定根据东政房征决[2016]第27号房屋征收决定，征收坐落于宁波市江东区姚隘路**号（1-4），建筑面积32.23平方米（其中，商业用房32.23平方米），被征收房屋评估金额为1349235元，货币补偿补助269847元，一次性搬迁和临时安置费13493元，停业停产损失补偿费67462元；重大设施搬迁损失补偿费2450元，合计征收补偿资金1702487元；宁波市江东区房屋征收管理办公室在本协议生效之日起15日内支付周宇钟征收补偿资金850000元。2017年2月17日，周宇钟领取征收补偿金额850000元。2017年5月22日，周宇钟向曹传安发函，以曹传安未按约支付租金为由，通知曹传安解除双方签订的房屋租赁合同，并结清相关费用后腾退房屋。
一审法院认为，当事人争议的焦点为：1.周宇钟要求解除《房屋租赁合同》、支付租金、腾退并返还房屋的请求应否支持；2.曹传安是否享有征收补偿合同的相关权益；3.曹传安依据租赁合同享有的具体权利。对此，评述如下：
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。东政房征决[2016]第27号于2017年2月生效，涉案房屋的所有权自征收决定生效时已发生转移，故周宇钟向曹传安收取2017年4月22日以后的房租已失去法律基础。因涉案房屋已为原宁波市江东区人民政府征收，双方签订的《房屋租赁合同》已无法履行，故对周宇钟请求解除《房屋租赁合同》的诉请，予以支持。合同解除后，曹传安应依法返还涉案房屋，对周宇钟腾退并返还涉案房屋的诉请，予以支持。
关于争议焦点二，关于承租人是否享有征收补偿合同相关权益的问题。1991年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》曾将拆迁房屋的承租人明确为被拆迁人。虽经2001年修改后将被拆迁人限定为所有权人，但在后文中对承租人的有关权益仍然有所涉及，如被拆迁人与承租人达不成解除租赁合同的协议只能选择产权置换等。而2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确将被征收人限定为所有权人，整部法规对承租人在征收补偿中的利益均未予涉及和考虑。由此可见，承租人在立法上已非房屋征收补偿的对象。该条例的立法意图在于简化征收补偿法律关系，房屋征收部门仅与所有权人订立征收补偿协议，对于承租人的相关权利，交由所有权人与承租人依据租赁合同约定来处理。在此立法背景下，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，征收补偿合同由国家与所有权人签订，承租人不再是征收补偿法律关系的当事人。合同的权利义务由合同双方基于约定产生，只约束于合同相对方。因此，根据合同相对性原则，合同之外的第三人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样应当遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。征收补偿合同的本质是国家对被征收人物权的补偿，其补偿项目均指向被征收人。因此，承租人因承租的房屋被征收而主张权利，不能以国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，亦不能根据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。在本案中，曹传安系征收补偿协议之外的第三人，其根据征收补偿项目来确定具体补偿款项，违反法律规定，对此不予支持。
关于争议焦点三，房屋租赁权系债权而非用益物权，出租人与承租人之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同的法律关系，因此，承租人因承租房屋被征收而产生的权利应当依据租赁合同约定提出主张。也就是说，出租人与承租人之间的争议应当首先以双方合同约定为解决依据，没有约定的，再依照法律规定处理。1.关于装修费。曹传安承租房屋用于经营小吃店，客观上应当由曹传安根据经营性质决定房屋如何装修。周宇钟未提供证据证明涉案房屋存在基础装修，涉案房屋内的装修应系承租方所为。曹传安称其向前承租人支付了房屋装修费45000元，曹传安为此提供案外人卢丰长出具的收条一张，因卢丰长未出庭作证，且卢丰长也不是与周宇钟签订房屋租赁合同的承租人，因此，对曹传安要求周宇钟赔偿装修费45000元的诉请不予支持。依据《宁波市国有土地上房屋征收非住宅用房征收评估分户报告》确定的金额予以考虑和认定周宇钟应当赔偿曹传安房屋装修费损失34800元；2.关于一次性搬迁和临时安置费、重大设施搬迁补偿费。本案因政府征收出租房屋导致租赁合同不能履行，承租人另寻房屋经营，客观上需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，并且及时搬迁需要承租人的积极配合，因搬迁需要，征收部门亦预先给予相应的一次性搬迁和临时安置补偿费、重大设施搬迁补偿费。因此，基于公平妥当原则考虑，适当的搬迁和临时安置补偿费用周宇钟应当给予补偿，至于费用金额依据周宇钟与征收部门签订的补偿协议确定的金额予以考虑和认定。据此，周宇钟应当给予曹传安一次性搬迁和临时安置费损失13493元、重大设施搬迁补偿费损失2450元；3.关于停产停业损失补偿费。停产停业损失系对因拆迁而产生的经营损失的补偿。涉案房屋系商业用房，并非普通住宅。现周宇钟因拆迁而不能通过出租而继续获取租金收益，相应经营损失为必然。但涉案房屋拆迁补偿协议系在租赁期限内签订，相应的停产停业损失补偿已综合考量了涉案房产的经营属性和当时的经营现状，故对曹传安停产停业损失的补偿，依情酌定13492元；4.关于押金。根据租赁合同的约定，周宇钟在签订合同时暂收曹传安水电及财产押金2000元，如曹传安未按时交付水电等费用，周宇钟有权从押金中扣收。现曹传安未举证证明其已缴清水电费。故对曹传安要求返还押金2000元的诉请不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、周宇钟与曹传安2016年3月26日签订的《房屋（固定资产）租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、曹传安于本判决生效后三十日内将其承租的坐落于浙江省宁波市鄞州区姚隘路40号（1-4）腾空、返还周宇钟；三、周宇钟赔偿曹传安房屋装修损失34800元、一次性搬迁和临时安置费损失13493元、重大设施搬迁补偿费损失2450元、停产停业补偿费损失13492元，合计64235元；上述款项于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回周宇钟的其他诉讼请求；五、驳回曹传安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费281元，反诉案件受理费1454元，合计1735元，由周宇钟负担947元，曹传安负担788元。
二审期间，周宇钟向本院提交了其他案件的三份民事判决书，以证明在其他案件中，租赁合同未约定拆迁后出租方需对承租方予以补偿的，法院对于承租人主张的各项损失是不支持的。经质证，曹传安对真实性无异议，但认为不能证明其证明目的。本院认为，上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。周宇钟在本案中陈述2016年9月拆迁公告就已发布，2017年2月16日周宇钟已与拆迁部门签订了拆迁安置补偿协议，并收到了部分补偿款。据此，双方继续履行合同的条件已丧失，一审法院判决解除租赁合同，符合法律规定。本案合同解除实质系政府征收原因所致，承租人对于合同解除并无过错，虽然双方在租赁合同中未约定具体的补偿事宜，但根据公平和诚信原则，周宇钟应对曹传安遭受的损失予以补偿。周宇钟仅以合同未约定为由，主张不应支付任何补偿，本院不予支持。首先，关于装修费，周宇钟在一审中陈述系前一位承租人装修的，在二审中又主张前一位承租人也未装修，其在2002年购房时就已装修，但其均未提供证据证明。曹传安在一审中提供案外人卢丰长出具的收条，主张装修费为45000元，但收条中显示的转让时间在2013年，而曹传安与周宇钟的租赁合同期限始于2016年4月23日，其对此并未作出合理解释，卢丰长作为证人亦未出庭作证，且周宇钟对该证据也不认可，并表示涉案房屋与卢丰长无关，因此，该证据的真实性难以确认。而根据租赁合同，其中写明曹传安对房屋装修后的装修固定物不得拆除，一审法院综合本案实际情况认为涉案房屋系用于经营小吃店，并参照评估金额酌情判决周宇钟赔偿曹传安装修损失34800元，并无明显不当。其次，关于搬迁费及临时安置补偿费，曹传安因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内的设施进行搬迁和腾空，周宇钟也应支付曹传安相应费用。一审判决周宇钟支付一次性搬迁和临时安置费损失13493元、重大设施搬迁补偿费损失2450元，亦无不当。第三，关于2017年4月22日后的租金，曹传安陈述涉案房屋确定拆迁后，其已难以经营，周宇钟又于2017年6月初注销了水电户头，导致其无法经营而停业。而周宇钟在一审中提供的照片并不能说明涉案房屋仍符合约定的用途，也不足以证明曹传安尚能正常经营，其仍以合同约定的租金标准主张租金损失，缺乏法律依据。第四，曹传安已以涉案房屋为经营场所办理了营业执照，并在此经营，因拆迁导致租赁合同无法继续履行，产生了实际的停产停业损失，周宇钟应给其适当补偿。从平衡双方利益，合理分担损失的角度出发，一审法院对双方损失的认定并未超出合理范围，本院予以维持。周宇钟的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1735元，由上诉人周宇钟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 华
审判员 倪春艳
审判员 陈 艳
二〇一八年四月十日
书记员 沈 妍