河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第1858号
原告郑州市商鼎工贸有限责任公司，住所地郑州市二七区。
法定代表人王晓静，该公司经理。
委托代理人崔少英，河南康益律师事务所律师。
被告李志强，男，汉族，1987年6月4日出生，住山东省菏泽市牡丹区。
委托代理人秦红，河南宇法律师事务所律师。
原告郑州市商鼎工贸有限责任公司（以下简称商鼎公司）与被告李志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告商鼎公司委托其代理人崔少英，被告李志强委托其代理人秦红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商鼎公司诉称，2012年4月12日原、被告双方签订了房屋租赁合同，主要约定：原告将位于郑州市陇海路与秦岭路交叉口西北角的“中原名邸”住宅楼下的三层和一、二层部分门面房出租给被告使用，建筑面积约3680平方米；双方约定了交房日期、起租时间、租赁期限；合同中约定前五年每年的租金为116万元，租金采用递增式，从支付租金的第6到第10年，每年租金为127.6万元；第一年租金分次支付，前半年按季度支付，后半年一次性支付，第一年剩余租金2012年9月12日前支付29万元，2012年12月12日前支付19.33万元；从第二年开始每年的2月12日前缴纳下一年度的租金。双方关于违约责任约定为，承租人不得以任何理由拖欠房租、费用，如不按时支付，每逾期一天，出租人有权按日租金向承租人收取违约金；逾期三十日，出租人有权单方终止合同。但被告却严重违反合同约定，本应于2012年9月12日前支付的29万元租金，直到9月25日才支付；本应于2012年12月12日前支付的19.33万元租金，直到2012年12月19日才支付完毕；本应于2013年2月12日前支付的116万元租金，2013年8月29日才支付完毕；本应于2014年2月12日前支付的116万元，于2014年3月10日才支付完毕，以上违约事实，根据双方约定被告应支付违约金共计77.5452元。被告的上述违约行为损害了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求判令被告支付迟延交付租金的违约金共计77万元（按每天租金3178.08元及违约交付租金的天数计算）；由被告支付本案的诉讼费用。
被告李志强辩称，第一，原告不具有起诉的主体资格，根据双方签订的《房屋租赁协议》可看出，双方的当事人是王晓静和李志强，依据合同的相对性，王晓静应为诉讼主体；第二，原告起诉要求被告支付770000元的违约金，于法无据，原告陈述所要求支付的4笔违约金有3笔双方当事人已对违约行为进行了商榷，王晓静已接受和认可了违约的事实，其默认行为已改变了合同中关于违约金的约定，也就是说合同内容中关于违约金部分双方已达成新的协议；第三，根据民法通则第一百三十六条的规定，租金及基于租金产生的违约金的诉讼时效为1年，原告所起诉的4笔违约金中有3笔已经过了诉讼时效；第四，仅有的1笔，2014年2月12日，这笔违约金，因为原告要求的违约金计算标准过高，请法院依法酌定；综上，因原告不具有起诉资格，请求驳回原告的起诉。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
第一组证据：1、（2009）第0011号国有土地使用证一份（复印件）；2、建设用地规划许可证一份（复印件）；3、建设工程规划许可证一份（复印件）；4、《土地出让协议》一份（复印件）；5、《房屋租赁合同》一份（与焦玉红、董新军签订）；6、《房屋租赁合同权利义务转让协议》一份（2011年3月6日焦玉红与董新军签订）；7、《房屋租赁补充协议》（中原区大岗刘乡小岗刘村第八村民组与董新军签订）；8、《证明》一份（中原区航海西路街道小岗刘村民委员会出具）；9、《郑州市公安消防支队建设工程消防验收意见书（2012）第0176文》一份（复印件）；10、《房屋租赁合同》一份（董新军与郑州商鼎工贸有限责任公司订）；11、董新军身份证明一份，该组证据证明：原告有合法的房屋租赁权并有转租权。
第二组证据：1、《房屋租赁合同》一份，（郑州商鼎工贸有限公司与李志强签订）；2、王晓静身份证明一份；3、《收据》8份共5页（复印件），该组证据证明：被告违反合同约定，延付租金，应当支付违约金的事实。
第三组证据：郑州市商鼎工贸有限责任公司证明一份，证明：王晓静与李志强签订合同系职务行为，是代表郑州市商鼎工贸有限责任公司），原告起诉主体适格。
第四组证据：证人侯某、王某、冯某的证人证言各一份，证明：原告在被告违约之后，一直催要延期支付的房租及违约金。原告的起诉没有超过诉讼时效。
被告李志强对原告提交上述证据材料发表质证意见为：
第一组证据，对其中第5、6、7、8、9项证据无异议；对其中第1、2、3、4项证据，其认为与本案无关，不予质证；对其中第10、11项证据的真实性无异议，正是因为消防验收问题，导致被告迟延开业，迟延交付租金。
第二组证据，对该组证据中1、2、3如果与原件核对一致的话，真实性无异议；证明目的有异议，王晓静虽为原告公司的法定代表人，如果她是代表行为，应以原告的名义与李志强签订房屋租赁协议，本案中，房屋租赁协议系王晓静与李志强签订，也就是说原告没有诉讼主体资格。
第三组证据，对其真实性有异议，系本人给自己所作证明，不具有合法性。如果王晓静履行的是职务行为，她只是代表行为，诉讼主体仍为王晓静。
第四组证据，证人侯某、王某的证明不具有合法性，该二人未出庭接受法庭质询，无法证实其身份及与原告的关系。
被告李志强没有证据向法庭提交。
本院对原告提交的证据材料分析认证如下：
原告的第一组证据，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。原告的第二组证据，被告对其真实性无异议，但对原告的诉讼主体资格提出异议，认为与被告签订合同的是王晓静并不是原告公司，但原告公司的法定代表人是王晓静，现原告对王晓静的行为予以追认，并无不可，故本院对该组证据予以采信。原告的第三组证据，系原告的自认，不违反法律、法规的强制性规定，并没有损害作为合同相对方的被告的权益，故本院予以采信。原告的第四组证据，系证人证言，由于上述证人与原告有利害关系且没有出庭接受质询，故本院对该组证据不予采信。
根据诉辩双方的陈述和本院采信的有效证据，本院确认法律事实如下：
2012年4月12日王晓静与被告李志强签订《房屋租赁合同》一份，双方主要约定：由王晓静将其承租的位于郑州市中原区陇海路与秦岭路交叉口西北角“中原名邸”住宅楼下的三层和一层、二层部分临街门面房出租给被告有偿使用，房屋建筑面积约为3680平方米；交房日期为2012年4月12日，起租时间为2012年8月13日，租赁期间自2012年4月13日至2022年4月12日止；免租期间自2012年4月13日至2012年8月12日止；本合同签订当天，被告向原告交付39万元，其中29万元为合同第一年中前三个月的房租，其中的10万元为房屋租赁押金；第1-5年每年租金为116万元；房租每次提前60日支付下一年度租金。第一年租金，前半年按季度支付，后半年一次性支付。从第二年开始按年度支付。第一年剩余租金在2012年9月12日前支付29万元，在2012年12月12日前支付193333.32元，从第二年开始在每年的2月12日前支付当年房租；被告不得以任何理由拖欠房租、费用，如不按时支付房租，每逾期一天，王晓静有权按日租金向被告收取违约金；本合同附件包括该房屋的产权证明、消防备案证明复印件；签订合同人双方的合法身份证明复印件；该房屋的平面、供水、供电、消防等设施图复印件。
2012年9月12日被告交付上述房屋租金10万元；2012年9月25日被告交付租金19万元；2012年12月12日被告交付房租10万元；2012年12月19日被告交付房租9.33万元；2013年3月18日被告交付（2013年4月13日至2013年9月17日期间）房租50万元；2013年5月28日被告交付房租10万元；2013年8月29日被告交付房租56万元；2014年3月10日被告交付（2014年2月12日至2015年2月11日期间）房租116万元。
现原告主张被告严重违反合同约定，本应于2012年9月12日前支付的29万元租金，直到9月25日才支付完毕，逾期天数为13天；本应于2012年12月12日前支付的19.33万元租金，直到2012年12月19日才支付完毕，逾期天数为7天；本应于2013年2月12日前支付的116万元租金，2013年8月29日才支付完毕，逾期天数为198天；本应于2014年2月12日前支付的116万元，于2014年3月10日才支付完毕，逾期天数为26天。关于逾期支付房租的逾期天数和逾期数额，被告无异议。
另查明：原告商鼎公司成立于2005年1月19日，系一人有限责任公司，法定代表人系王晓静。2014年10月20日原告商鼎公司出具《证明》一份，对王晓静与被告李志强签订的房屋租赁合同予以追认，认为王晓静上述行为系代表公司的履行职务行为。
再查明：2013年8月份，在被告李志强第三次逾期支付租金后，原、被告双方曾经进行过协商，现双方对此次协商的结果各执一词，故引起原告诉至本院。
本院认为：本案所涉的租赁房屋来源合法，2012年4月12日王晓静与被告李志强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人也应按照约定诚实履行各自的合同义务。本案被告李志强对己方逾期支付租金构成违约的事实、逾期的金额和逾期的天数予以认可。本案诉辩双方争议的焦点问题有三个，其一是原告的诉讼主体资格问题；其二是原告主张的前三次逾期违约金是否超过法定诉讼时效的问题；其三是双方约定的违约金标准是否过高，被告请求适当调整能否得到支持的问题。关于原告的诉讼主体资格问题，虽然与被告李志强签订合同的是王晓静，但王晓静是原告公司的法定代表人，原告公司对王晓静签订合同的行为也予以认可，结合被告交付租金的方式和原告收取租金的方式以及被告陈述“实际控制人”的有关内容，原告公司应当被视为合同的当事人，应享有诉讼主体资格。被告抗辩提出原告不具有诉讼主体资格的理由不能成立，本院不予采信。关于原告主张的前三次逾期违约金是否超过法定诉讼时效的问题，庭审中诉辩双方均认可在2013年8月份双方就前三次违约金进行过协商，表明原告在此期间主张过该项权利，诉讼时效发生中断，因此被告抗辩提出前三次逾期违约金已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采信。同时被告抗辩提出，双方在2013年8月进行协商时原告已经放弃前三次违约金，但其没有提供相应的证据证明，原告也不予认可，故本院对被告的该项抗辩理由不予采信。至于被告提出的违约金约定标准过高的问题，双方在《房屋租赁合同》约定的逾期违约金标准为每天按日租金收取，被告主张该约定标准过分高于原告的损失，而原告也没有提供其具体损失的证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的有关规定，可以认定双方约定标准过高，因此本院适当调整为按同期银行贷款利率的四倍计算，其余过高部分不予支持。
根据本院查明的事实，双方约定的租赁期限自2012年4月13日至2022年4月12日止，前五年的租金为每年116万元。被告累计逾期违约四次，共计违约天数为244天，按本院调整的违约金标准，被告应当支付原告的违约金以116万元为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算244天，过高部分的违约金本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条和第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告李志强自本判决生效之日起十日内支付原告郑州市商鼎工贸有限责任公司逾期交付租金违约金，该违约金以116万元为基数，按照同期银行贷款利率的四倍计算244天；
二、驳回原告郑州市商鼎工贸有限责任公司的其他过高部分的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11500元，由原告郑州市商鼎工贸有限责任公司负担8682元，由被告李志强负担2818元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式陆份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘煜伟
代理审判员 张明俊
人民陪审员 高 予
二〇一五年三月十日
书 记 员 李相南