安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民二终字第00264号
上诉人（原审被告）：马鞍山市欣明置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：胡明水，该公司董事长。
委托代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人：吴静静，公司员工。
被上诉人（原审原告）：宋小华，女，1971年5月1日出生，汉族，中国建设银行马鞍山分行员工，住安徽省马鞍山市花山区。
上诉人马鞍山市欣明置业有限公司（以下简称欣明置业公司）因与被上诉人宋小华房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第00520号民事判决，向本院提出上诉。本院审理后，于2015年4月30日作出（2014）马民二终字第00130号民事裁定，撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第00520号民事判决，将该案发回重审。安徽省马鞍山市花山区人民法院重审后，作出（2015）花民一初字第01995号民事判决。马鞍山市欣明置业有限公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。欣明置业公司委托代理人吕震到庭参加诉讼。宋小华经本院传票传唤，没有正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋小华在原审诉称：2009年10月31日我购买了花山美居8栋109号商铺，总价款为387161元。我与欣明置业公司签订的《商铺委托代租协议》中租金支付方式约定第一年租金在支付购铺总价内扣除。购房合同约定于2009年11月7日前付清387161元。我先后于2009年10月17日付给欣明置业公司现金30000元，于2009年10月31日转账给欣明置业公司115211元，于2009年11月19日转账给欣明置业公司242000元，已付清购房款，这意味着欣明置业公司第一年租金根本未付给原告。2013年6月6日，我起诉欣明置业公司拖欠房租一案时得知购买商铺时，欣明置业公司隐瞒了所购商铺已委托欣明物业管理公司出租给马鞍山市安好家建材贸易有限公司（以下简称安好家公司）且租赁期限为三年（自2009年10月1日至2012年9月30日止）的事实，给我造成了5个月的租期损失。商铺代租期满后，欣明置业公司至今未将商铺归还我。2014年1月27日，我收到欣明置业公司函得知我所购商铺最近才分割砌墙。我于次日给欣明置业公司寄去挂号信告知欣明置业公司不符合交房条件，房屋交接不了的责任在于欣明置业公司，请欣明置业公司符合交房条件后再次通知我，并出示有关部门对花山美居8栋109号商铺质量检测证书。综上，具状法院诉请判令：一、欣明置业公司支付尚欠的租金27101元（此租金为欣明置业公司应支付的三年租金中未支付的部分，租金按第一年租金标准计算）；二、欣明置业公司赔偿5个月租期的租金损失（自2009年10月31日至2010年3月30日，按半年16652元标准计算）；三、欣明置业公司按合同交房标准交付马鞍山市花山美居8栋109号商铺，具体为商铺要有楼梯，水电气一户一表，信报箱、宽带、电话线、有线电视预埋，对所砌墙进行质量检测，并对砌墙后的面积进行检测，内墙、门、顶棚、地面要符合合同约定的标准，修复门槛。
原审查明：2009年10月31日，宋小华与欣明置业公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：宋小华购买欣明置业公司开发建设的马鞍山市花山美居广场8栋109室房屋，该房屋层高10米，建筑层数地上2层，产权登记的建筑面积为59.24平方米，该商品房的总价款为应收总金额431267元，实收总金额387161元，于2009年11月7日前付清387161元，欣明置业公司应当在2010年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并符合合同约定的商品房交付宋小华使用。该合同附件三规定：内墙、顶棚均为混合砂浆粉刷、石灰膏面；地面为水泥砂浆刮糙；门窗为铝合金。该合同附件四补充协议三规定“出卖人负责完成房屋所在小区配套设施及公共设施，可根据开发实际进度分期分批或待小区整体完工后交付使用。商铺内部楼梯有买受人自行安装，出卖人负责预留楼梯口。”同时，欣明置业公司向宋小华出具马鞍山市物价局监制的《明码标价书》一份，该标价书的主要内容为：所售商业房为第8栋第一、二层109号铺，该商铺销售的一、二层联体建筑面积59.24平方米，单位建筑面积售价7280元／平方米，总售价387161元。以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套费用：电力一户一表、有线电视线预埋、电话线预埋、信报箱、自来水一户一表、宽带线路预埋。该标价书备注：本明码标价书由开发经营企业据实填写，一式两份，成交后购销双方各执一份，以备查对。当日，宋小华与欣明置业公司又签订《商铺委托代租协议（代租版）》，该协议主要内容为：一、宋小华（乙方）商铺8栋109号（一、二层联体商铺），面积59.24平方米，总价387161元，合同编号W200912930，委托欣明置业公司（甲方）代租。二、商铺代租年限：自2010年3月31日起至2013年3月30日止，商铺代租期满，甲方将商铺归还乙方，乙方若继续委托代租另行商议。三、年租金标准：第一年乙方购铺总价7%；第二年乙方购铺总价7%；第三年乙方购铺总价8%。四、租金支付方式：1、第一年乙方在支付购铺总价内扣除；2、第二年每半年支付一次14571元（半年首月内甲方支付）；3、第三年每半年支付一次16652元（半年首月内甲方支付）。4、乙方不能至甲方地取款，也可提供乙方银行卡号，届时由甲方汇入。5、委托代租期间物业管理费由租赁商户承担。截止2009年11月19日，宋小华按合同约定共计支付了花山美居广场8栋109室房屋的购房款387211元（后欣明置业公司返还宋小华50元，宋小华实际支付购房款387161元），欣明置业公司于2009年12月8日向宋小华开具金额为387161元的销售不动产统一发票。
原审另查明：2009年8月27日，马鞍山市欣明物业管理有限公司（以下简称欣明物业公司）受欣明置业公司委托与安好家公司签订了一份《商铺租赁（代租）协议》，该协议约定：安好家公司承租花山美居建材批发市场8栋地板区1-10号商铺作营业使用，承租期自2009年10月1日起至2012年9月30日止。第一年租金每月每平方米30元，欣明物业公司给予安好家公司优惠，免收；第二年租金按每月每平方米30元计算，第三年租金按每月每平方米39元计算，每半年支付一次租金，先付后租。该合同签署日期嗣后又改为2010年1月14日。安好家公司后在此从事地板经营。租赁期满后，安好家公司仍使用该商铺从事地板经营。2013年2月28日，欣明物业公司通知安好家公司称其不再续租，并将于2013年4月10日收回商铺。届期，安好家公司继续使用该商铺从事地板经营。2014年1月25日，欣明置业公司发函给宋小华，称2013年12月10日前，花山美居8栋10间商铺分割砌墙及恢复水电供应完成；目前，花山美居8栋商铺中的9家商铺返还移交手续已办理完毕，要求宋小华尽快前来欣明物业公司办理8栋109号商铺返还手续。宋小华于2014年1月28日复函，称欣明置业公司近日才对花山美居8栋10家商铺分割砌墙，为保障其合法权益，要求欣明置业公司出示近日有关部门对8栋109号质量检测证书。另要求欣明置业公司尽快将水表和电表过户到宋小华名下，并认为这是其购房后与第一次与欣明置业公司办理交接手续，要求欣明置业公司按合同要求并书面通知其办理交接手续。2014年4月18日，马钢集团测绘有限责任公司房产测绘队出具测绘说明一份，内容为应购房户要求，其测绘队于2014年3月11日对花山美居广场8栋109室进行了现场复核，经复核其面积无误。
原审再查明：2010年6月30日，欣明置业公司（甲方）与宋小华（乙方）签订了一份《商铺交接书》，交接书载明2010年6月30日甲、乙双方对花山美居广场8幢一、二层第109号铺进行验收交接，双方确认：1、甲方交给乙方的商铺，该铺位的测绘建筑面积为59.24平方米，测绘建筑面积的测绘机构为马鞍山市房产局测绘科认定。2、该商铺的总价为人民币387161元。3、乙方已付清全部房款，甲方已开具收据给乙方。本交接书由甲、乙双方签字生效。庭审中，宋小华称该交接书上的签名非其本人所签。2013年3月28日，宋小华向欣明物业公司出具收条，确认收到欣明物业公司9天房租833元（2013年4月1日至4月9日）。
原审认为：2009年10月31日宋小华与欣明置业公司签订的《商品房买卖合同》及《商铺委托代租协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。一、关于欣明置业公司是否拖欠宋小华案涉商铺三年代租期间的部分租金问题。首先，宋小华在与欣明置业公司签订《商品房买卖合同》的当日又签订了《商铺委托代租协议》，《商铺委托代租协议》明确约定了第一年租金在宋小华支付购铺总价内扣除，且该协议同时约定第一年、第二年租金按购铺总价7%计算，第三年租金按购铺总价8%计算，在租金支付方式中约定第二年每半年支付一次14571元（半年首月内甲方支付），第三年每半年支付一次16652元，从这个约定的比例和数额中可以计算出商铺总价为416302.15元，用商铺总价减去第一年的租金29141.15元即为387161元，而宋小华实际支付的房款亦为387161元；其次，欣明置业公司支付给宋小华的第二年、第三年的代租期租金也是按上述约定的标准支付的，宋小华并未提出异议；再次，宋小华就马鞍山市花山区法院（2013）花民一初字第01137号案件上诉时，其在上诉状中自己陈述案涉商铺总价应为416302.15元。由此，综合双方的约定及实际履行情况以及宋小华自己的陈述，应当认定案涉商铺代租期内第一年的租金已从宋小华应支付的购房款中抵扣，欣明置业公司并不拖欠宋小华案涉商铺三年代租期间的租金，因此，宋小华要求欣明置业公司支付其商铺三年代租期间的租金27101元的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。二、关于宋小华要求欣明置业公司赔偿其5个月租期的租金损失（自2009年10月31日至2010年3月30日，按半年16652元标准计算）的诉讼请求。宋小华购买案涉商铺，虽然双方合同约定的交房日期为2010年6月30日，但双方签订《商品房买卖合同》后，随即就《商品房买卖合同》进行了网上备案确认，宋小华亦在2009年11月19日前支付了全部购房款，此时，该商铺虽未依法登记为宋小华所有，但根据权利义务相一致的原则，宋小华应享有对该商铺相应的权利，欣明置业公司作为出卖人未经买受人同意不得处分该商铺，已经处分的，也应当将处分的事实告知买受人。然而，欣明置业公司作为出卖人以及作为宋小华的受托人，在与宋小华签订《商品房买卖合同》及《商铺委托代租协议》时并未将宋小华所购商铺此前已出租的事实告知宋小华。欣明置业公司故意隐瞒所售商铺已出租的行为，损害了买受人、委托人的利益，导致买受人又是委托人的宋小华未能享有案涉商铺自其购买之日即2009年10月31日起至2010年3月30日期间的租金收益，对该损失欣明置业公司应予赔偿。该租金损失的计算标准应参照宋小华和欣明置业公司签订的《商铺委托代租协议》所约定的第一年租金标准计算，为12142.5元［（14571元／半年÷6个月）×5个月］，宋小华要求按半年16652元标准计算缺乏依据，不予支持。三、关于宋小华要求欣明置业公司按合同交房标准向其交付马鞍山市花山美居8栋109号商铺，具体为商铺要有楼梯，水电气一户一表，信报箱、宽带、电话线、有线电视预埋，对所砌墙进行质量检测，并对砌墙后的面积进行检测，内墙、门、顶棚、地面要符合合同约定的标准，修复门槛的诉讼请求。虽然欣明置业公司提供了一份《商铺交接书》，以此证明宋小华与其已于2010年6月30日办理了案涉商铺交付手续，但从该《商铺交接书》内容看，双方仅就商铺的测绘建筑面积及价款进行确认，不足以证实双方已就商铺的装饰要求及相关设施要求按合同约定进行了实际验收交付。且案涉商铺及同一栋的其他9间商铺在宋小华购买前已被安好家公司租用，宋小华并未实际接受并占有商铺。2014年1月25日，欣明置业公司发函给宋小华亦称2013年12月10日前，花山美居8栋10家商铺分割砌墙及恢复水电供应完成，并要求宋小华尽快前来办理商铺返还手续，由此可见，案涉商铺此前与其他同栋的商铺之间并没有隔墙分割，不能形成一个独立并能够明确区分的专有部分。综上，应当认定欣明置业公司并未按《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》所约定的内容将案涉商铺实际交付宋小华。关于宋小华认为商铺内应有楼梯的请求，因为合同附件四补充协议三规定“商铺内部楼梯有买受人自行安装，出卖人负责预留楼梯口”，根据该约定，欣明置业公司并无为宋小华安装商铺内部楼梯的义务。庭审中，宋小华认为“有买受人自行安装”和“由买受人自行安装”并不是同一含义，但从文本的文义看，该“有”字应属于错别字，并不影响对文义的理解。对宋小华要求对所砌墙进行质量检测，并对砌墙后的面积进行检测，修复门槛的请求，因砌墙后的面积已经马钢集团测绘有限责任公司房产测绘队复核无误，而所砌墙的质量以及门槛是否符合要求，《商品房买卖合同》及附件均有约定，应按约定履行。综上，对宋小华要求欣明置业公司按《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》所约定的内容向其返还马鞍山市花山美居8栋109号商铺的诉讼请求予以支持，对不符合上述约定内容的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第四十四条、第六十条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、马鞍山市欣明置业有限公司本判决生效之日起十日内赔偿宋小华5个月租期的租金损失12142.5元；二、马鞍山市欣明置业有限公司于判决生效之日起十日内按其与宋小华所签《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》所约定的内容向宋小华返还马鞍山市花山区花山美居广场8栋109号商铺；三、驳回宋小华其他诉讼请求。案件受理费824元，由宋小华负担576元，马鞍山市欣明置业有限公司负担248元。
欣明置业公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认为欣明置业公司故意隐瞒商铺已出租的行为，损害了买受人、受托人的利益，导致宋小华未能享有商铺自2009年10月31日至2010年3月30日的租金利益，故应赔偿五个月租金损失。该判决在事实认定和法律适用上均存在严重错误。事实是涉案商铺在2009年10月31日至2010年3月30日期间根本没有竣工验收交付使用。二、一审法院认定宋小华未对商铺进行验收，与事实不符。欣明置业公司已多次通知宋小华收取商铺，但其却无理拒绝。一审判决要求欣明置业公司按照买卖合同约定标准向宋小华交付商铺，判决错误，应予以纠正。故请求二审法院依法撤销一审判决并予以改判驳回宋小华的诉讼请求。
宋小华未提出书面答辩意见。
二审过程中，欣明置业公司、宋小华对原审所举证据，相对方质证意见同原审。欣明置业公司另提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案商铺竣工时间为2010年4月7日，在此之前商铺根本没有建成，没有竣工验收交付使用，根本不可能出租给第三方实际占有使用，无法收取租金。
本院对欣明置业公司、宋小华原审所举证据认证意见同原审。对欣明置业公司二审另提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，鉴于不能达到证明目的，不予认定。
二审查明的案件事实与原审一致。
本院认为：本案争议焦点有二：一是欣明置业公司是否应向宋小华支付涉案商铺自2009年10月31日至2010年3月30日期间租金损失；二是欣明置业公司是否应按照商品房买卖合同约定标准向宋小华交付商铺。关于争议焦点一，宋小华系涉案商铺买受人，其与欣明置业公司签订《商品房买卖合同》及《商铺委托代租协议》时，对欣明置业公司委托欣明物业公司与安好家公司签订了一份《商铺租赁（代租）协议》不知情。欣明置业公司故意隐瞒所售商铺已出租的行为，损害了宋小华的利益。宋小华未能享有案涉商铺自其购买之日即2009年10月31日起至2010年3月30日期间的租金收益，欣明置业公司对该损失应予赔偿。欣明置业公司虽认为涉案商铺自2009年10月31日至2010年3月30日尚未竣工验收，但未能提供充分证据证明在此期间未将涉案商铺交付安好家公司。另《商铺租赁（代租）协议》约定2009年10月1日至2010年9月30日期间的租金免收，系欣明置业公司对承租商家优惠许诺，也是商业促销的一种手段，客观上造成了对宋小华合法权益的侵害，故欣明置业公司应赔偿宋小华涉案商铺自2009年10月31日至2010年3月30日期间租金损失。关于争议焦点二，欣明置业公司与宋小华签订的《商品房买卖合同》及合同附件对涉案商铺装饰、设备标准等作了明确规定。欣明置业公司提供的证据不足以证实双方已就商铺的装饰及设备标准等按合同约定进行了实际验收交付。故对欣明置业公司认为原判判决欣明置业公司按照买卖合同约定标准向宋小华交付商铺错误的上诉理由不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，证据充分，处理适当，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费按一审判决执行。二审案件诉讼费824元，由马鞍山市欣明置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐运武
审 判 员 汪振兴
代理审判员 韦少兵
二〇一五年十二月七日
书 记 员 周 露
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。