浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初13356号
原告：邹建况，男，1974年5月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：宋伟锋，浙江驼峰律师事务所律师。
被告：朱樟华，男，1958年9月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被告：朱忠云，女，1962年1月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。
两被告共同委托诉讼代理人：江云峰，浙江国权明达律师事务所律师。
原告邹建况与被告朱樟华、朱忠云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2017年10月27日、11月22日两次公开开庭进行了审理。原告邹建况及其委托诉讼代理人宋伟锋、两被告共同委托诉讼代理人江云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹建况起诉称：原告自2004年起租赁二被告共同所有的位于义乌市店面从事服装经营，双方每年均签订《租房协议》。原告承租后，对所承租的房屋进行了装修、装饰，花去装修费用6万余元。2017年3月，义乌市政府发布了征收公告。2017年5月8日，又下达了义政征字（2017）第001号《房屋征收决定》。案涉房屋属于征收范围内。据了解，被告已于6月下旬与义乌市房屋征收管理办公室签订了“房屋征收补偿协议”，并得到了包括原告使用房屋在内的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失及其它项目的征收补偿。现被告以房屋已被国家征收为由，提出与原告解除房屋租赁合同，并要求原告搬迁。原告同意解除双方的房屋租赁合同，同时提出要求被告赔偿装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失等费用，却遭到被告拒绝。经原告多次与被告交涉无结果。现诉请判令二被告支付原告因解除房屋租赁合同而造成的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失计6万元，并退回房屋租金4000元、押金1000元。
第一次庭审时，原告进一步明确主张的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失诉讼请求为：装修残值3万元、搬迁费4000元、安置费及停产停业损失共计26000元，合计6万元。
被告朱樟华、朱忠云答辩称：本案租赁合同因到期终止，并不是解除合同。一、关于装修费用。原、被告的租赁合同对合同到期后装饰装修物的处理并没有约定，应当按照法律规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条规定得很清楚。所以，装饰装修物能拿走的东西你自己拿走就行，拿不走的被告没有义务付你钱，被告不要你原告的东西，原告有义务恢复原状。本案原告没有交纳鉴定费用，装饰装修物残值无法确定，应由原告自身承担举证不能的不利后果。二、租赁合同已因到期终止，搬迁费、安置费及停产停业损失等补偿与原告无关。2017年8月9日，被告与义乌市政府签订拆迁协议；2017年8月10日，原告租赁到期，2017年8月31日，为腾空截止期限。所以被告的房屋拆迁，并没有影响原告的经营，拆迁之前，原告的租赁合同已经到期了，租赁合同因为到期终止，并不存在解除合同的情况。赔偿要以存在损失为前提，原告的经营并没有受影响，并不存在损失。搬迁费、安置费及停产停业损失等补偿与原告无关。三、关于4000元租金问题。拆迁协议签订前，被告依然为案涉房屋的权利人，原告应当支付租金，原告退还租金的请求没有事实和法律依据。协议签订后，被告失去对案涉房屋占用、使用、收益、处分的权利，这相差一天的租金所有权人是义乌市人民政府，用了别人的房子就要付钱，无论被告该不该收，原告都要支付这一天的租金，是付给谁的问题，不是退的问题，原告不可能白用。这一天的租金应由义乌市人民政府向被告追偿，被告无条件配合退还工作。四、押金问题。原告尚欠被告2017年7月1日至8月10日的电费未支付，被告有权暂不退还押金。用电度数793度，单价1.1元每度，合计872.3元。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告邹建况为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
证据1，原告身份证一份、《营业执照》副本一份、《个体户登记基本情况》一份，证明原告的主体资格适格及原告租赁承租房屋的用途是用于经营服装。
证据2，房屋租赁协议一份，证明涉案房屋租赁的事实及双方对权利义务约定的事实。
证据3，租赁房屋照片打印件四份，证明原告方对承租房屋进行了装修。
证据4，房产证复印件一份，证明涉案房屋的产权情况及涉案租赁房屋的情况。
证据5，2017年9月份调取的义乌市国有土地上房屋征收补偿协议一份，证明：1、涉案房屋非住宅部分的补偿费用中一次性搬迁费是4474元，停产停业损失费是193058元，临时安置费是23167元，整栋房屋的装修补偿费是178655元；2、涉案房屋的征收补偿协议签订时间是2017年7月29日。
被告质证认为：对证据1，没有意见。
对证据2，真实性无异议，协议中载明租赁协议于2017年8月10日到期。
对证据3，真实性没有异议，原告确实装修过，但是未缴纳鉴定费用，残值无法确定，原告应承担举证不能的后果。
对证据4，真实性无异议，但是对证明目的有异议，只能证明产权情况，不能证明租赁的情况。
对证据5，真实性没有意见，经核实，虽然该协议并没有甲乙双方的签字捺印但内容是与房屋征收管理办公室留存的协议原件一致。对原告的证明目的有异议，本案租赁合同于2017年8月10日到期，原告在第一次庭审中陈述，搬离时间是2017年8月23日，本次拆迁没有影响原告的经营，被告得到的补偿与原告无关。
被告朱樟华、朱忠云未提供证据。
根据被告的质证意见，本院对原告提供的证据认证如下：1、对原告身份证、《营业执照》副本、《个体户登记基本情况》的证明效力予以确认。2、对房屋租赁协议的真实性予以确认。3、对租赁房屋照片打印件的真实性予以确认。4、对房产证复印件的证明效力予以确认。5、对义乌市国有土地上房屋征收补偿协议的真实性予以确认。
另外，原告曾申请对义乌市店面原告承租房屋范围的装修、装饰现实价值（即残值，基准日为2017年5月8日）以及停产停业损失进行司法鉴定。本院依法委托金华市鸿文价格评估有限公司进行相应的司法鉴定。但在鉴定期间原告未按要求预缴鉴定费用，2017年9月22日，金华市鸿文价格评估有限公司出具《退案说明》一份，以原告不预缴鉴定费用、故鉴定工作无法正常开展为由，将相关资料退还本院。
经审理，本院认定事实如下：
两被告系夫妻关系，原告系个体工商户经营者。2004年左右，原告开始租赁两被告共有的义乌市店面一间从事服装经营，双方每年签订一次租房协议，租赁期间原告对租房进行了相应的装修。2017年3月，义乌市人民政府发布了征收公告，决定征收义乌市稠城街道向阳下片区块房屋（包括本案所涉租赁房屋）。在2017年4月9日租赁合同到期后，原告与被告朱樟华又于2017年4月14日签订《房屋租赁协议》一份，约定：被告将上述房屋继续租给原告使用，租房时间自2017年4月10日开始到2017年7月9日止；租金为12000元。2017年4月14日左右，原告依约向被告方交纳电费押金1000元。2017年7月9日后，双方又协商决定将租期延长至2017年8月10日，原告依约交纳了2017年7月9日至2017年8月10日的租金4000元。2017年8月10日原告诉至本院。
本案在审理过程中，原告自认于2017年8月23日搬离涉案租房，被告自认于2017年7月29日与义乌市人民政府签订房屋征收拆迁协议，现涉案房屋已被拆除；原告对被告所提出的尚有872.3元电费未交纳表示没有异议，并同意在押金中予以扣除。
本院认为，原告与被告朱樟华于2017年4月14日签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人全面履行自己的义务。该《房屋租赁协议》到期后，双方又约定将租期延展至2017年8月10日，虽然原告于2017年8月10日提起诉讼，但原告诉称被告提出解除合同依据不足，且原告自认于2017年8月23日才腾退租房，应认定双方的租赁合同关系未提前解除，现原告要求被告支付装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失并退还房租依据不足，本院不予支持。关于电费押金1000元，原告尚欠电费872.3元应当予以扣除，剩余127.7元应当由两被告予以返还。综上，原告的合理诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决如下：
一、被告朱樟华、朱忠云退还原告邹建况押金127.7元，于本判决生效之日起五日内履行完毕。
二、驳回原告邹建况的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费713元，由原告邹建况负担688元，由被告朱樟华、朱忠云负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 楼宇栋
二〇一七年十二月一日
代书记员 王国才
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