湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民二终字第05837号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈某。
委托代理人董仁周，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）长沙市嘉业房地产顾问有限公司。
法定代表人张拥军，该公司总经理。
委托代理人袁金龙，湖南竞茂律师事务所律师。
上诉人陈某与上诉人长沙市嘉业房地产顾问有限公司（以下简称嘉业公司）居间合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第02936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月12日，嘉业公司、陈某及购房人陈涤科签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：1、陈某自愿将位于长沙市雨花区人民中路238号上城军天单栋2614房出售给购房人陈涤科，该物业转让价格为370000元；2、经协商，购房人陈涤科支付全部房屋所有权过户、土地使用权过户所有费用及居间方2%的佣金；3、嘉业公司与购房人陈涤科经协商一致提取人民币20000元作为嘉业公司按合同约定的期限履行房屋交付义务的保证金，该款项在本合同签订时一次性交嘉业公司托管，陈某将符合本合同约定的该物业交付给购房人陈涤科，经双方签字确认后，由嘉业公司直接支付给陈某；4、嘉业公司与购房人陈涤科承诺，若交房保证金不通过嘉业公司托管，双方因房屋交付所发生的一切纠纷皆自行解决，与嘉业公司无关；5、合同就违约责任、管辖法院等内容进行了约定。合同签订次日，陈某出具一份《本人承诺》，并载明：陈某委托嘉业公司出售上城星座2614房，为奖励嘉业公司员工的辛苦，在买卖完成之后，陈某奖励嘉业公司人员人民币20000元整。
2013年6月19日，嘉业公司与购房人陈涤科签订一份《长沙市二手房买卖合同》，合同部分内容：嘉业公司将位于长沙市雨花区人民中路238号上城军天单栋2614房出售给购房人陈涤科，房屋转让价格为301000元，购房款存在资金监管专用账户。
上述合同签订后，陈某收取房款的情况如下：2013年5月20日，陈某收到房款10000元，嘉业公司陈述该笔10000元为购房定金，由购房人陈涤科先行支付嘉业公司处，由嘉业公司托管；2013年8月15日，陈某收到房款301000元。
另查明，陈某已将出售的房屋交付给了购房人陈涤科，并在房产部门注销了房产登记信息。购房人陈涤科已经按合同约定支付了佣金。
2014年7月2日，嘉业公司诉至法院，请求判如所请。经双方调解，双方未能达成一致意见。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，嘉业公司作为居间方，促成了陈某与购房人陈涤科之间签订了《房屋买卖合同》，嘉业公司与陈某之间形成了居间合同关系，且嘉业公司已促成陈某与购房人陈涤科签订了《房屋买卖合同》，其合同义务已经履行完毕，陈某作为委托人，应当向嘉业公司支付报酬，但双方签订的合同约定由购房人陈涤科支付佣金，购房人陈涤科已按合同实际支付了2%的佣金，根据合同约定，陈某无须再另行支付其他费用。但陈某于合同签订的次日出具承诺，待房屋买卖完成后，另行奖励嘉业公司员工20000元。在庭审过程中，陈某陈述，该份承诺系在嘉业公司员工陈东红胁迫的情况下所写，并非陈某的真实意思表示，且陈某承诺支付的对象并非嘉业公司，应为嘉业公司员工陈东红，因此，嘉业公司无权要求陈某依据该承诺要求陈某另行支付20000元。根据《本人承诺》的内容显示，该份承诺中所记载的内容均为陈某本人所写，陈某主张系嘉业公司员工陈东红胁迫所写，但未能提供充分证据予以佐证，该院不予支持，对该份《本人承诺》的真实性、合法性，该院予以确认。此外，承诺中虽载明陈某支付奖励给嘉业公司人员20000元，但并未明确具体对象，嘉业公司员工为陈某提供居间服务，其行为系职务行为，由此产生的权利义务由嘉业公司承担，嘉业公司员工的行为应视为嘉业公司行为，陈某并未明确奖励的具体对象，其奖励应视为对嘉业公司的奖励。另，承诺中约定的20000元应当视为陈某另行支付给嘉业公司的居间报酬，根据嘉业公司、陈某及购房人陈涤科签订的《房屋买卖合同》约定，支付佣金的义务在购房人陈涤科，购房人陈涤科已经支付了全部佣金，嘉业公司已根据合同约定收取了报酬，且陈某承诺的20000元的奖励较大程度上超过了合同约定的报酬，综合考虑本案实际情况及嘉业公司履行合同义务的情况，平衡双方利益，认定陈某应向嘉业公司支付居间服务报酬10000元，对于嘉业公司主张超出部分，该院不予支持。
陈某根据《房屋买卖合同》的约定向该院提出反诉，要求嘉业公司支付保证金20000元。根据上述合同约定及当事人在庭审过程中的陈述，20000元保证金由购房人陈涤科支付，并与陈某协商一致由嘉业公司托管，房屋交付后由嘉业公司支付给陈某。对该合同条款的理解，支付该笔保证金的义务主体为购房人陈涤科，嘉业公司所承担的义务为托管，在购房人陈涤科不支付该笔保证金的情况下，合同并未约定应由嘉业公司承担连带付款责任，同时，合同亦约定了该笔保证金不通过嘉业公司托管时，由此产生的纠纷与嘉业公司无关。庭审过程中，嘉业公司陈述并未收取该笔保证金，陈某也未提交证据证明嘉业公司收取了该笔保证金，因此，在购房人陈涤科未支付保证金的情况下，嘉业公司无须向陈某支付20000元保证金，陈某要求嘉业公司支付该笔款项的反诉请求，该院不予支持。
综上，根据《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第六十条、第四百二十四、第四百二十六条之规定，判决如下：一、陈某于判决生效后十日内支付嘉业公司居间报酬费10000元；二、驳回嘉业公司的其他诉讼请求；三、驳回陈某的全部反诉请求。
上诉人陈某不服原审判决，向本院上诉称：（一）原审判决陈某向嘉业公司支付居间服务报酬1万元的依据不足。1、上述1万元不属于嘉业公司居间服务奖励。一是《房屋买卖合同》没有约定陈某额外支付奖励条款。二是陈某房屋售价37万元，低于40万元以上的市场价没有取得超过市场价的额外收益，不存在支付奖励的任何利益基础。2、嘉业公司无权要求陈某另行支付居间服务报酬。按照国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知计价格（1995）971号规定房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%。原审判决陈某另行支付嘉业公司1万元居间服务报酬，加上嘉业公司已收取的7400元报酬，导致嘉业公司实际取得居间服务报酬达到房屋成交价格37万元的4.7%，超过国家规定的最高标准近一倍。3、《本人承诺》不能作为证据采信。一是《本人承诺》约定2万元超过国家的居间服务报酬一倍以上，明显违反规定。陈某明知违反国家规定的行为不可能自愿作出，明显受胁迫行为，因而不是陈某的真实意思表示。二是《房屋买卖合同》已约定嘉业公司佣金由购房人全部承担，如陈某自愿另行支付报酬，完全没有必要出具《本人承诺》，仅需要在《房屋买卖合同》约定即可。三是嘉业公司多次要求陈某支付与购房人同样比例的居间服务报酬，一直被拒绝，且《本人承诺》没有取得嘉业公司盖章确认，明确表明“奖励”嘉业公司工作人员即业务员陈东红，而不是“奖励”嘉业公司。四是《房屋买卖合同》约定房屋售价37万元，虽然陈某房屋交付完成，但至今没有交清房款，属于没有完成房屋买卖行为，不符合《本人承诺》约定“奖励”的前提条件“买卖完成之后”。（二）嘉业公司应向陈某支付履约保证金2万元。1、2万元保证金由购房人陈涤科支付，并与陈某协商一致由嘉业公司托管，房屋交付后由嘉业公司支付给陈某。现在房屋已经交付，所以2万元保证金也应支付给陈某。2、《房屋买卖合同》第五条第二款没有否定嘉业公司支付2万元保证金的义务。3、嘉业公司没有按照《房屋买卖合同》约定履行义务。陈某按照合同约定和嘉业公司要求交付了房屋，嘉业公司有义务按照合同收取购房人2万元保证金、监督陈某交付房屋、支付2万元保证金给陈某，嘉业公司只能要求购房人付清房款后才能要求陈某交付房屋，但至今仅要求陈某交付了房屋，没有向陈某支付保证金2万元。4、嘉业公司已实际取得2万元保证金。购房人陈涤科已将2万元履约保证金交付给了嘉业公司业务员陈东红，视为嘉业公司已收取2万元保证金。
针对陈某的上诉，嘉业公司答辩称：坚持一审庭审期间的诉请观点。
上诉人嘉业公司不服原审判决，向本院上诉称：原审认定事实有误。嘉业公司与陈某于2013年5月12日签订了《房屋购买合同》，依据该合同，嘉业公司成功撮合陈某将长沙市雨花区人民中路238号上城军天2614号房屋出售给了购房人陈涤科。同时，陈某于2013年5月13日出具承诺书，承诺在房屋买卖完成后支付给嘉业公司2万元。房屋成功售出后，陈某拒绝支付相应款项。原审法院判定陈某向嘉业公司支付1万元违背了当事人意思自治的原则。同时，陈某当时在承诺中表达的意思应当是一种赠与。所以，陈某应当履行赠与合同所约定的合同义务向嘉业公司支付2万元。而不是原审法院所认为的平衡双方利益作为居间服务报酬判定为1万元。
针对嘉业公司的上诉，陈某答辩称：（一）本案作出的2万元承诺不属于嘉业公司居间服务奖励。因为奖励是有条件的，本案出售的房屋市场价超过40万以上，而实际售价是37万元，那么也就是说没有取得市场价的额外收益，所以没有居间奖励基础。（二）嘉业公司没有权利要求陈某另行支付居间服务报酬，因为按照国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知计价格（1995）941号规定收费标准最多不超过2.5%，本案陈某已经按合同约定2%的标准收取服务报酬。如果再要求陈某支付2万就大大超过该规定，所以不应另支付居间服务报酬。（三）《本人承诺》不具有真实性合法性，不应作为证据采信。（四）针对对方赠与观点，陈某认为承诺行为不属于双方行为，不属于无偿行为，不符合赠与合同的特性，不构成赠与。
上诉人陈某为支持其上诉请求，在举证期间内向本院提交了如下证据：
一份国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知价格（1995）971号。拟证明被上诉人收取的居间服务报酬违反国家规定。
对于上诉人陈某的上述证据，嘉业公司发表质证意见如下：真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，该规定已经过时，不能达到其证明目的。此外，2万元是诺成性合同，不是居间合同。
本院经审查，对上诉人陈某提供的证据认证如下：该证据不能达到其证明目的，与本案无关联性，故不予认定。
上诉人嘉业公司在二审中未提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：（一）原审判决陈某向嘉业公司支付1万元是否恰当；（二）嘉业公司是否应当向陈某支付合同履行保证金2万元。
关于焦点一。本院认为，陈某出具的《本人承诺》系其真实意思表示，该承诺明确约定，陈某奖励嘉业公司人员2万元整，该2万元应视为陈某支付给嘉业公司的居间报酬。综合考虑根据本案实际情况及合同履行情况，原审酌情认定陈某向嘉业公司支付1万元并无不当。陈某上诉认为《本人承诺》不是其真实意思表示，系受胁迫所写，但对此并未提供相关证据予以证实。陈某上诉认为买卖行为未完成，其不应支付2万元，对此本院认为，原审在认定陈某应向嘉业公司支付1万元款项上已考虑双方合同的履行情况这一因素。综上分析，陈某上诉认为原审判决其向嘉业公司支付居间服务报酬1万元依据不足的上诉理由不能成立，嘉业公司上诉认为陈某应向其支付2万元的上诉理由亦不能成立，本院均不予支持。
关于焦点二。陈某上诉认为，嘉业公司应向其支付保证金2万元。本院认为，支付保证金的义务主体为购房人陈涤科，嘉业公司所承担的义务为托管。陈某认为陈涤科已将保证金支付给了嘉业公司业务员陈东红，但对此并未提供相关证据予以证实。因此，陈某要求嘉业公司支付2万元保证金依据不足，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。陈某、长沙市嘉业房地产顾问有限公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费450元，由上诉人陈某负担225元，长沙市嘉业房地产顾问有限公司负担225元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
代理审判员 姜 文
代理审判员 张芳芳
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 陈俊宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。