广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0881民初1264号
原告张艳。
委托代理人曹世享，广西世享律师事务所律师。
被告桂平市清隆房地产开发有限公司。
法定代表人卢培清，该公司董事长。
委托代理人韦文星，广东科德（佛山）律师事务所律师。
原告张艳与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由代理审判员黄君玉适用简易程序独任审判，于2016年4月27日公开开庭进行审理，书记员黄小钊担任法庭记录。原告张艳的委托代理人曹世享，被告清隆公司的委托代理人韦文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发坐落于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的“万锦豪园”小区第6幢2单元7层01号房销售给原告，建筑面积74.31平方米，3214.73元／平方米，总价款271034元。原告以首付加向银行按揭贷款方式购买，原告首付91034元，其余房款180000元，向银行贷款给被告；被告于2012年12月31日前交付经验收合格的该套商品房给原告使用，如被告逾期超过60日交付该商品房给原告使用，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告交清了首付款91034元给被告，之后，原告向银行贷款支付了180000元给被告。被告于2013年8月底交付该商品房给原告使用，至今，被告没有向原告出示该商品房已经验收合格证明文件，原告也没有取得该商品房的房屋权属证书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应严格依合同履行其义务。由于原告至今未能取得该商品房的房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，依法应当自2013年12月1日起至2016年1月31日止（暂计），以271034元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款的逾期贷款利息即0.0075元／月支付逾期办理房产证违约金52851.63元给原告。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付逾期办理房产证违约金52851.63元（自2013年12月1日起至2016年1月31日止，以271034元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款逾期贷款利息的标准计算）给原告；2、本案诉讼费用由被告负担。庭审中原告将第一项诉讼请求中“逾期办理房产证违约金”变更表述为“逾期提供资料报产权登记备案违约金”，计算时间变更为从2013年12月1日起计至2015年11月9日止。被告辩称，1、被告与原告于2011年10月28日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房是事实，并约定2012年12月31日将商品房交付给原告也是事实，但在《商品房买卖合同》中并没有约定有被告需为原告办理房产证的义务，只是于合同中的第十五条关于产权登记的约定中，只约定了被告交付房产登记所需的资料。依据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条之规定，房屋权属登记必须由权利人申请，不是被告想办就可以办的，即被告单方是办不了的。至今也未见原告向登记机关提出过房屋产权登记申请，也没有委托被告代为办理，没有取得房产证属其自身原因，与被告无关，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求被告承担责任。即使被告向帮原告办理房产证，也必须要原告书面委托被告。原告也没有委托被告办，合同中对此也没有约定，因此，被告没有权利和义务自行为原告办理房产证，只有协助原告办证的义务，不存在违约办理房产证的事实，不应当承担相关的违约责任；2、原告所提出的诉讼主张已经超过了法定的诉讼时效，被告与原告在合同中约定的交房时间是2012年12月31日，而被告起诉的时间是2016年3月，已经远远超出法定的二年的诉讼时效。依据原告所提出的违约起算点2013年12月1日也超出了二年的诉讼时效，并且也没有诉讼时效中断的事由。
3、于2013年8月31日原告与被告已经就逾期交房达成了协议，以18个月物业管理费冲抵违约金，原告同意放弃追究被告因延误交房的一切法律责任，交房不仅是交付实物，也应包括与房屋实物相关的证件和资料。原告既然同意放弃追究被告的延误交房的一切法律责任，现在又提出追究办理房产证的违约责任，很明显属于反悔，法庭不应当支持。依据《建设工程质量竣工验收意见书》中的结果，被告所开发建设的商品房经验收均为合格，符合交房约定。
综上所述，原告所诉称被告逾期办理房产证与事实不符，合同中并没有代理办证的约定，原告没有向房产登记机关申请房产登记是其没有取得房产证的原因，属自身原因，与被告无关。因此，被告不存在违约办证行为，原告取得被告的违约补偿后，同意放弃追究被告延误交房的一切法律责任，并且原告所提出的主张已经超过诉讼时效，为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年10月28日，原告张艳（××）与被告清隆公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告张艳向被告清隆公司购买该公司开发的位于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的“万锦豪园”小区第6幢2单元7层01号商品房，商品房总售价271034元，原告以首付加向银行按揭贷款方式购买，原告首付91034元，余款180000元向银行按揭贷款付清，2012年12月31日前被告交付经验收合格的该套商品房给原告使用。合同第十五条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“出卖人未按合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款，并按已付房价款的百分之二赔偿买受人损失，若买受人没有在通知规定期限内将办理房屋权属证书的相关资料和费用提交给出卖人统一代为办理的，由买受人自行承担相关责任”的规定处理。合同签订当日，原告交清了首付款91034元给被告，之后，原告通过银行贷款支付了180000元给被告，原告已全部付清了购房款271034元。被告于2013年9月10日正式交房给原告使用。2013年8月31日，原、被告已经就逾期交房签订了协议，协议内容为：原告购买被告的商品房，由于被告因各种原因影响而延期交房，经双方协商一致，被告用18个月的物业管理费即1147元冲抵违约金，原告同意放弃追究被告延误交房的一切法律责任。双方在该协议书上签名及盖章予以确认。
另查明，被告已于2015年11月9日前陆续将涉案商品房的6号楼的国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等应由其提交的用于办理房屋产权证的材料提交给桂平市房产管理所，万锦豪园6号楼已符合办理房屋所有权初始登记的要求。
上述事实，有原告提供的《身份证》、被告的《企业查询表》、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《交房通知书》，被告提供的《建设工程质量竣工验收意见书》、《万锦豪园交房通知书》、《广告播出证明》、《协议书》、桂平市房管所的《收条》和各方当事人的陈述等证据在案证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是有效的合同，双方均应依照合同的约定履行。
一、关于被告清隆公司应否向原告支付逾期办证违约金的问题。原告诉请的支付逾期办证违约金实际是支付逾期提供资料报产权登记备案违约金，庭审中原告对此亦予以确认。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理报备手续是被告清隆公司的义务。被告清隆公司于2013年9月10日交房，则应于2014年9月9日前办理报备手续，但是被告清隆公司于2015年11月9日才办理完毕报备手续，显属违约，应承担违约责任向原告支付违约金。虽然双方没有约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应该承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告清隆公司应当在基准利率的基础上上浮30%-50%计算违约金给原告。原告请求按0.0075元／月（即年利率9%）计算，因原告未能提供因逾期办证给其造成实际损失的相关证据，本院酌情确定按年利率6.5%计算。因此，被告清隆公司应当以购房款271034元为基数，按年利率6.5%从2014年9月10日起计算违约金至2015年11月9日止给原告，即支付违约金20553元（271034元×6.5%×14个月÷12个月）给原告。被告清隆公司辩称没有合同约定被告为原告办理房产证的义务，原告没有提出办理房产证的申请，是导致其没有取得房产证的原因，不应当承担相关的违约责任，因提供资料报产权登记机关备案是被告清隆公司的义务，因此，被告的上述辩解，与事实不符，本院不予采信。
二、关于被告辩称原告的诉讼已超过诉讼时效的问题。本院认为，原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定于2012年12月31日交房，但被告实际交房的时间为2013年9月10日。双方在合同中约定被告清隆公司在交房后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告请求被告支付逾期提供资料资料报产权登记机关备案的违约金则应从2014年9月10日开始计算二年的诉讼时效，而原告于2016年3月15日起诉主张权利，并不超过诉讼时效。因此，对被告辩称从2012年12月31日开始计算诉讼时效，与法律规定不符，本院不予采信。
另外，关于被告辩称2013年8月31日原告与被告已经就逾期交房达成了协议，以18个月物业管理费冲抵违约金，原告同意放弃追究被告因延误交房的一切法律责任，交房不仅是交付实物，也应包括与房屋实物相关的证件和资料。本院认为，该协议双方已经明确仅仅就逾期交房的违约责任达成的赔偿协议，并非包括逾期提供资料报产权登记机关备案的相关违约责任，被告以此抗辩为免除一切的违约责任，与事实不符，本院亦不与采信。
综上，依照《中国人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期提供资料报产权登记备案违约金20553元给原告张艳；
二、驳回原告原告张艳的其他诉讼请求；
本案受理费525元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告张艳负担321元，由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担204元。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1050元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄君玉
二〇一六年五月二十日
书 记 员 黄小钊