江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第1866号
上诉人（原审被告）张光明，男，1936年10月31日生，汉族。
委托代理人王蕴刚、刘军，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）夏林梅，女，1974年1月14日生，汉族，无业。
委托代理人高雯，江苏苏砝律师事务所律师。
上诉人张光明因与被上诉人夏林梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院于2013年4月3日作出的（2013）秦民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月23日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人张光明的委托代理人王蕴刚、刘军及被上诉人夏林梅的委托代理人高雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏林梅原审诉称，夏林梅、张光明及房屋居间方南京馨之房房地产经纪有限责任公司（以下简称馨之房公司）三方于2012年7月8日签订了《房屋买卖居间协议》，夏林梅、张光明分别为此房屋买卖的受让方和转让方，协议对房屋基本情况、成交价格、中介费支付、房款付款等事宜进行了约定。夏林梅于2012年6月8日向张光明交付定金1万元。夏林梅为促成此房屋交易与张光明于2012年8月16日至南京市秦淮公证处办理相关公证，并垫付了公证费600元。然时至今日，张光明拒绝履行合同约定的义务，导致房屋无法交易和过户。故请求法院判令张光明：1、返还定金1万元；2、支付律师费1500元。3、承担张光明为促成房屋交易而垫付的公证费600元并支付26750元违约金。
张光明原审辩称，夏林梅所谓的买卖合同实际上是三方签订的，甲方是张光明、乙方是夏林梅、居间方是馨之房公司，标的是公有住房。合同约定过户日期是2012年8月30日，之所以房产使用权转让至今没有办理过户手续，从客观上讲房产转让不符合南京市及产权人秦淮区房产经营公司的政策及规定，这个情况在交易开始的时候张光明是不清楚的，房产中介说房子是可以交易的，但在履行协议过程中才发现房子是无法转让的。主观上讲中介公司明知房产不符合转让交易的条件，为了收取佣金采取了虚假的手段。夏林梅在明知房屋无法转让过户的情况下，企图让张光明承担所谓的违约责任，获取不当利益。张光明对于房产的转让一直是积极主动的，如果中介能够按照三方协议的价格转让的话，张光明仍然是愿意出卖该房屋的。假如房产确实不能转让，张光明愿意退还夏林梅定金1万元。夏林梅的其他诉请也没有依据，请求法院依法予以驳回。
原审法院经审理查明，2012年7月8日，夏林梅、张光明以及中介方馨之房公司签订了一份《房屋买卖居间协议》，协议约定张光明将其名下的南京市秦淮区康居里3号某幢102室公有住房使用权转让给夏林梅，转让价格545000元，夏林梅于2012年6月8日向张光明交付定金1万元，于2012年8月30日前过户当日交付房款535000元。协议还约定：如任何一方拒绝履行合同或解除合同，……，均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的5%数额违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。协议签订后，夏林梅按约支付了1万元定金，双方于2012年8月20日在江苏省南京市秦淮公证处办理了《南京市公有住房承租权有偿转让合同》（该合同标注的房屋承租权的转让价款为20万元）公证。但在随后需去公房管理部门办理承租权转让过户手续时，张光明拒绝一同前往，双方因此产生纠纷，经交涉未果，夏林梅遂按《房屋买卖居间协议》的约定诉至原审法院要求张光明退还定金、承担违约责任并赔偿损失。
原审审理中，张光明陈述，当初卖房不知晓公房转让的相关规定，听中介公司说可以过户，故与夏林梅及馨之房公司签订了房屋买卖居间协议，但根据政策规定房屋是无法转让的，馨之房公司为了促成交易伪造了房产证，现合同无法履行，馨之房公司从中作假具有重大过错，张光明没有过错，不应当承担责任。原审审理过程中，张光明表态愿意按《房屋买卖居间协议》履行卖房义务，但在商定的履行期限届满前再次明确表示无法履行协议。
原审另查明，根据南京市住房和城乡建设委员会《加强南京市直管公房管理的意见》第十条的规定：“除下列情形外，出租人可以允许直管住宅公房承租权有偿转让。……（四）转让后，家庭人均住房建筑面积低于15㎡的；……”。本案张光明转让房屋承租权时提供的第二处房屋为其子张虎名下建筑面积40.87㎡的私有房产。
原审法院认为，张光明有偿转让所承租的秦淮区康居里3号某幢102室公有住房是其真实意思表示，其与夏林梅及馨之房公司签订的《房屋买卖居间协议》应属有效，夏林梅、张光明之间已形成了买卖合同关系。张光明在签订转让协议前应当知晓其所承租的房屋是否符合转让条件，协议一经签订就应按约履行。现张光明以不符合转让条件为由拒绝履行合同，即使如其所述存在居间方作假行为，也并不影响双方之间房屋买卖合同的效力。张光明不能履行合同，除应退还所收1万元定金外，还应按双方之间买卖合同的约定承担违约责任，即按合同成交价545000元的5%支付违约金。夏林梅的诉讼请求除要求张光明承担违约责任外，还要求其赔偿损失，但张光明所支付的违约金已足以弥补夏林梅所受的损失，故对夏林梅要求赔偿损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、张光明于判决生效后十五日内返还夏林梅定金10000元；二、张光明于判决生效后十五日内向夏林梅支付违约金27250元；三、驳回夏林梅的其他诉讼请求。一审案件受理费771元，减半收取386元，由张光明负担。
张光明不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认为上诉人在签订转让协议前应当知晓其所承租的房屋是否符合转让条件，是主观臆断，也不合常理。原审法院所定房屋买卖合同之案由是错误的，案涉合同实际是公房使用权有偿转让合同。与房产所有权人转让房屋所有权不同的是，本案所涉直管公房使用权的合法转让，既要事先通过产权人的审批，又要受制于地方政府有关直管公房使用权有偿转让的具体政策规定，并不完全取决于公房使用人的主观意志，且转让手续严格，实际操作是比较复杂的。涉案房屋公房使用权无法有偿转让的责任不在上诉人，而在居间方馨之房公司。二、上诉人终止履行合同的行为不能简单地定性为拒绝履行合同。在知晓涉案房屋使用权依法不能有偿转让之前，上诉人一直积极履行合同，由于涉案房屋交易手续未能完成是政策所限，而非上诉人主观意志发生改变所致，故不能认定上诉人存在违约行为，并进而判决上诉人承担违约责任。三、原审法院未能就相关事项予以释明，损害了上诉人的抗辩权利。即便认定上诉人构成违约，原审法院也应当依法向上诉人释明有关事项。原审法院既然不支持上诉人的免责抗辩，就应当依法向张光明进行释明是否主张违约金过高，原审法院未予释明，显然是对上诉人诉讼权利的漠视。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人张光明支付违约金27250元的诉讼请求，一、二审诉讼费用由夏林梅负担。
被上诉人夏林梅辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
二审审理中，张光明主张一审判决其承担的违约金过高，请求予以调整。
本院认为，夏林梅与张光明于2012年7月8日签订的房屋买卖居间协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照协议严格履行。合同履行过程中，张光明以合同无法履行为由拒绝前往公房管理部门办理承租权转让过户手续，致使双方发生纠纷，在原审法院审理期间，张光明又表示愿意按房屋买卖居间协议履行，但在双方商定的履行期限届满前又以同样的理由拒绝配合履行协议。因张光明没有充分的证据证明涉案房屋买卖居间协议无法履行，张光明拒绝配合办理承租权转让过户手续的行为构成违约，依照合同应当承担违约责任，但原审法院判决张光明支付的违约金27250元过高，应予调整，本院酌定张光明给付10000元违约金为宜。本案双方因公房使用权转让合同发生纠纷，原审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷，符合人民法院民事案件案由的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第72号民事判决第一项、第三项；
二、变更南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第72号民事判决第二项为：张光明于本判决生效后十五日内向夏林梅支付违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费386元，由夏林梅负担187元，张光明负担199元；二审案件受理费481，由夏林梅负担304元、张光明负担177元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 张旭东
代理审判员 刘恩臣
二〇一三年九月十六日
书 记 员 冯 超