辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中审民终再字第00081号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：辽宁长安房地产开发有限公司。
法定代表人：王福宁，系该公司总经理。
委托代理人：王滨，女，1965年1月24日出生，汉族，系该公司法律顾问。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李石，男，1969年9月10日生，汉族，律师。
被申请人（原审第三人）：刘玲玲，女，1972年8月7日生，汉族。
委托代理人：李石，男，1969年9月10日生，汉族。
被申请人（原审第三人）：高向南，男，1955年7月16日生，汉族。
被申请人（原审第三人）：沈阳天泰房地产开发有限公司。
法定代表人：孟欣，系该公司总经理。
辽宁长安房地产开发有限公司（以下简称长安公司）与李石、高向南、刘玲玲、沈阳天泰房地产开发有限公司（以下简称天泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2011年1月4日作出（2010）沈和民二初字第1717号民事判决。宣判后，长安公司不服，向本院提起上诉，本院于2011年4月15日作出（2011）沈中民二终字第865号民事裁定：撤销原判，发回沈阳市和平区人民法院重审。该院重审后于2012年4月19日作出（2011）沈和民二初重字第17号民事判决。宣判后，长安公司不服，向本院提起上诉。本院于2012年12月14日作出（2012）沈中民二终字第2717号民事判决，维持沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第17号民事判决的第一项、第二项，撤销了第三项，同时判令李石给付长安公司房屋增加面积款5312.8元并驳回了长安公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，长安公司向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2013年12月20日作出（2013）辽审一民申字第1169号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员孟雷担任审判长并主审，审判员韩华、刘晶参加的合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人长安公司的委托代理人王滨，被申请人李石（亦为被申请人刘玲玲的委托代理人）到庭参加诉讼，被申请人天泰公司、高向南经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年5月13日，李石向沈阳市和平区人民法院起诉称，2009年3月20日其与长安公司签订协议书一份，购买长安公司开发的位于沈阳市和平区长白四街XX号房屋（长安佳园a号楼a单元aa楼a号），2009年10月30日前交付房屋，总价款480442元。协议生效后，李石交付了房款，长安公司出具了收款收据，约定交房期后，李石多次要求长安公司签订商品房买卖备案合同，办理房屋登记手续并交房，长安公司拒绝交付房屋、拒绝签订备案合同，不同意为李石办理房屋登记手续。李石认为，长安公司在履行合同过程中存在违约事实，导致其不能办理房屋登记手续，侵害了其合法权益，故诉至法院。诉讼请求为：1、判令位于沈阳市和平区长白四街XX号房屋归李石所有；2、长安公司为李石办理上述房屋的相关产权登记等手续；3、长安公司赔偿李石逾期交房的损失，按已付房款从2009年10月30日至长安公司交付房屋之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；4、本案诉讼费由长安公司承担。重审时第三项诉讼请求变更为：长安公司赔偿李石逾期交房的损失，按同等地区的房屋租金标准计算。后李石又自愿撤回该项诉讼请求。增加一项要求长安公司交付房屋的诉讼请求。
长安公司一审时辩称，长安公司没有收到李石交的购房款，没有证据证明李石拥有协议书上写明的钱款数额，不存在李石在长安公司处购买房屋的事实。协议签订时没有任何证件，不存在卖房屋。协议属于借款协议，长安公司从未向李石借过一分钱，该工程也没有竣工和交付使用，协议也未涉及到房屋质量问题，这是高向南在长安公司完全不知情的情况下，利用原法定代表人的身份，私自制作的借款协议，高向南当时不具有开具协议书的权利，协议不是真实的，是无效的。协议上闫东红的字是事先写好的，按照图纸把所有的房屋都按该协议的形式签好了名字，大概20多份，都是王福宁到任之前签订的。从签订协议到开具收据，都是高向南叫我们公司人办的，但开具三联据时，要求高向南交现金。协议书实质内容是抵押借款协议，约定的内容是收款，用房屋作为抵押偿还，违反了担保法第四十条的规定。同时，也没有办理抵押登记。本案首先是债权请求权，不是物权请求权。长安公司与天泰公司之间既无合同也无协议，也没有实际履行，只是迫于压力口头承诺的赔偿违约金，该行为没有通过股东会同意，也没有实际履行，长安公司根本不清楚这件事情。本案李石的债权是由天泰公司转让所得，债权转让天泰公司没有依法通知长安公司，所以是无效转让。高向南本人的行为应由其个人承担与长安公司无任何关系。
第三人高向南述称，我没有收到购房款和借款，我与李石不相识，是通过他人介绍认识的李石，并且是在受到威胁的条件下为李石出具的借款协议。收据上的名字是我签的，我没有收到钱，我是被迫写的，这是我个人行为，与长安公司无关。我以前也在长安公司工作，所以我跟长安公司相关人员比较熟悉，利用了这种熟悉的关系，我先从长安公司把乙方签字处空白的收据和协议书拿来，其他内容都已经填写完了，按照和李石的约定，把协议和收据交给李石，李石按收据上的金额借款给我，但我将协议、收据交给李石后，李石并没有实际借款给我。李石怕我不把钱交给长安公司，让我在协议书下面写上此房款已结清字样。闫东红是长安公司的工作人员，专门管合同办理的，收据是长安公司出纳开具的。长安公司和我没有收到一分钱，
第三人刘玲玲述称，同意李石的诉讼请求。
第三人天泰公司经传唤未到庭亦未提交书面答辩状。
（2011）沈和民二初重字第17号民事判决审理查明，2009年3月20日，李石和长安公司签订协议书一份，约定：一、甲方（长安公司）向乙方（李石）借人民币480，442元，待长安佳园小区交工后（2009年10月30日前），甲方以房间号1#-1-15-1，面积104.9平方米，单价4，580元／平方米，总房款肆拾捌万零肆佰肆拾贰元整的新建住宅，作为向乙方借款的偿还；二、如果经房产局测绘大队测量后的面积与此协议所签署的面积不等，则以房产局测绘大队测量的面积为准（实行多退少补的原则）；三、对甲方偿还乙方的房屋质量问题，双方均以沈阳市质检站出具的书面工程质量评定意见为依据，合理解决；四、如果甲方未能如期兑现乙方住宅，则甲方在还给乙方全部借款的同时，另加银行同期活期存款利率双倍的利息返还乙方。在协议书甲方落款处盖有长安公司印章，经办人处签字人为闫东红，第三人高向南在该协议下方注明“此房款已结清”。同日，长安公司给李石开具收款收据一份，结算方式为“现金”，金额为480，442元，收款事由为“借款（顶账不得退款）”。交款人处由高向南、刘玲玲签字。
（2011）沈和民二初重字第17号民事判决另查明，刘玲玲与李石为夫妻关系，2000年8月25日登记结婚。高向南为长安公司股东，自1995年5月至2009年1月6日期间为公司法定代表人。
（2011）沈和民二初重字第17号民事判决又查明，本案所涉长安佳园1#-1-15-1面积104.9平方米房屋，在房产部门登记地址为沈阳市和平区长白四街50-9号1-15-1，建筑面积106.06平方米，该房屋至今尚未取得房屋所有权初始登记。长安公司于2009年5月31日取得土地使用证、2009年12月17日取得建设工程规划许可证、2010年3月15日取得建筑工程施工许可证、2010年5月14日取得商品房预售许可证。
依据李石的财产保全申请，一审法院于2010年9月16日作出（2010）沈和民二初字第1717号民事裁定书，裁定查封本案诉争房屋。
（2011）沈和民二初重字第17号民事判决认为：一、关于与李石签订协议书的合同主体问题。长安公司辩称协议书是高向南在自己不知情的情况下，利用原法定代表人的身份，私自制作的，不是真实的，是无效的。一审法院认为，高向南曾为长安公司的法定代表人，虽然在签订协议时已经不是，但仍为长安公司的股东，且在协议书甲方落款处盖有长安公司的印章，在甲方经办人处有长安公司人员闫东红的签字。长安公司也自认从签订协议到开具收据，都是高向南叫其公司人办的，也就是说有长安公司相关人员的参与。综合以上事实，李石有理由相信高向南可以代表长安公司，有理由相信协议书是长安公司的真实意思表示，高向南的行为构成对长安公司的表见代理，故长安公司应为协议相对方，应承担该协议书的权利义务。二、关于李石与长安公司签订的协议书的法律关系性质问题，一审法院认为，应是借款合同法律关系。双方协议书中明确约定长安公司向李石借款，以确定的房屋作为偿还物，如不能以房屋偿还，则除偿还借款外，双倍支付利息，所以，从双方协议书在条款表述上看是围绕的借款问题。虽然协议书详细的载明了房屋的地点、楼号、楼层、面积、单价、总价、交付日期、房屋面积差异的处理、房屋质量问题的处理等问题，但该约定应属于双方对于借款偿还物的明确约定，属于对偿还物进行锁定的一种表述；另，虽然协议中的借款金额是依据房屋单价和面积来计算得出的，但属于双方对于借款金额的一种计算方法，不能依据以上事实就认定协议书为商品房买卖合同关系。另外在长安公司出具的收款收据中，收款事由为借款。从以上事实也可以认定该协议书不应为商品房买卖合同，而是借款协议。三、关于李石是否实际借款的问题。长安公司自认是高向南带李石到其公司财务开具的收款收据，高向南也表示收款收据是长安公司出纳开具的。长安公司未收到相应款项即开具收款收据，与常理不符。另，收款收据上盖有长安公司的财务专用章，有其公司出纳人员的签字，结算方式记载为现金，付款单位记载为李石，在交款人处有李石妻子即刘玲玲的签字。另外高向南也在协议书底部标注“此房款已结清”字样。综合以上，可以认定李石向长安公司交付了借款的事实。虽然交款人处有高向南的签字，但该处有李石妻子即刘玲玲的签字，且付款单位记载为李石，故不影响该款项为李石所交纳的认定。四、关于长安公司提及的天泰公司的相关问题，因从协议书及收款收据上均未体现出与天泰公司有何关联，各方也未能提供相应证据证明其陈述的真实性，故不能予以认定。五、综合以上，李石和长安公司签订的协议书系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现李石已按约定交纳了借款，长安公司也应按约定时间（2009年10月30日）向李石交付房屋以偿还借款，但至今仍未交付。诉争房屋被一审法院查封前并无其他权利人，因此，对于李石要求确认本案诉争房屋归其所有、长安公司向其交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；关于李石要求长安公司协助其办理诉争房屋产权登记手续的诉讼请求，因涉案房屋至今未取得房产管理部门的初始登记批复，尚不具备办证条件，故李石该项诉讼请求，一审法院不予支持，李石可在初始登记批复下达后再行主张。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款?，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条?、第四十九条、第一百零七条之规定，判决：一、确认位于沈阳市和平区长白四街XX号房屋归李石所有；二、长安公司于本判决生效后十日内向李石交付位于沈阳市和平区长白四街XX号房屋；三、驳回李石其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8506元、保全费2922元（李石已预交），均由长安公司承担。
宣判后，长安公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李石、向高南、刘玲玲的全部诉讼请求；2、本案案件受理费和保全费由李石、向高南、刘玲玲承担。其上诉理由是：1、诉争房屋归李石所有是错误的；2、一审法院适用法律错误；3、一审判决超出李石诉讼请求；4、认定480442元借款系房款系错误的；5、长安公司收到房款系错误的；6、借款等同于房款系错误的；7、一审法院自相矛盾，帮助李石等人损害长安公司的财产利益。
李石、刘玲玲辩称，一、协议书中没有抵押担保内容，不适用担保法，协议不是以房屋作为债的担保。二、长安公司单位工作人员闰东红手写的协议书由高向南签字，证明房款已结清，出纳开收据并注明以现金交款，以上均是长安公司的工作人员，交款签协议开具收据都是在长安公司内完成，是职务行为代表公司，足以认定长安公司收取了房款。并且交款的过程有证人证明，原审认定交款的事实清楚。三、长安公司与我签订的协议约定了履行方式不违反法律规定，原审判决适用法律正确。
高向南经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
天泰公司经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院二审查明的事实与一审法院重审查明的事实基本一致。
本院二审另查明，争议房屋由长安公司开发，王福宁于2009年1月开始担任该公司法定代表人职务。争议房屋于2010年5月14日取得预售许可证，现在没有办理产权证。现争议房屋经李石申请被法院查封。李石称：2009年工程主体已经完成了，2009年办的手续，不清楚高向南集资，当时没有预售手续，以借款的形式卖的房子，李石申请查封该房子时，房产局对该房子没有任何抵押，李石主张之前只认识李文超，李文超领李石去见的高向南和盛威洁，一共交了48万多，都是以现金方式交的款项，其与李文超、盛威洁还有刘玲玲（其他人记不清了）到总经理办公室交的钱，把钱交给高向南了，高向南只出过一次庭，高向南将钱交给天泰公司的出纳，并存入天泰房公司账号。长安公司原计划卖给天泰公司，天泰公司拿钱后，长安公司不同意卖了，因此，长安公司答应给其120万违约金，已经付了60万，高向南同意拿两套房子顶了其余60万元。盛威洁顶了一套，李石顶了一套。长安公司承认李石的以上陈述基本属实，细节稍有出入，顶账的两套房子都写的盛威洁的名，盛威洁又把房子卖给李石，李石出钱了，但是钱没有进入长安公司账户，而应该存入天泰公司账户了，交钱的时候长安公司出纳没去，高向南说给担保，收款收据写的高向南的名，但李石具体交了多少钱不清楚。李石于2012年3月27日原审第三次开庭时增加诉讼请求：请求法院判决长安公司为李石办理房屋产权登记手续及入住手续，并交付诉争房屋。长安公司主张房屋尚未达到入住条件，也没有验收，但由于政府原因，让向业主交钥匙。
本院二审认为，长安公司承认李石关于交款过程的陈述基本属实，且长安公司在为李石开具的收据上盖了印章，故原审认定长安公司收取了李石480442元并无不当，至于长安公司与天泰公司的关系系另一法律关系，与本案无关。长安公司在收取了李石480442元款项后，依据双方签订的借款协议，长安公司自愿用争议房屋作为偿还，现争议房屋能够交付，故原审判决争议房屋归李石所有，长安公司向其交付争议房屋符合双方约定，但依据该协议如果经房产局测绘大队测量后的面积与此协议所签署的面积不等，则以房产局测绘大队测量的面积为准（实行多退少补的原则），因此，李石应依据实际面积向长安公司补交不足款项，即：（106.06平方米-104.9平方米）×4580元／平方米=5312.8元。故长安公司的上诉请求，证据不足。缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（三）项的规定，判决：一、维持沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第17号民事判决第一项即：确认位于沈阳市和平区长白四街XX号房屋归李石所有；第二项即：长安公司于本判决生效后十日内向李石交付位于沈阳市和平区长白四街XX号房屋；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第17号民事判决第三项即：驳回李石其他诉讼请求；三、李石于本判决生效后十日内给付长安公司位于沈阳市和平区长白四街XX号房屋增加面积款5312.8元［（106.06平方米-104.9平方米）×4580元／平方米］；四、驳回长安公司其他诉讼请求。一审案件受理费8506元，由李石负担50元，由长安公司负担8456元。保全费2922元，由长安公司负担。二审案件受理费8506元，由李石负担50元，由长安公司负担8456元。
长安公司再审期间称，请求：1、撤销和平区法院的（2010）沈和民二初字第1717号民事判决书和本院的（2011）沈中民二终字第865号民事裁定书，立案重审；2、依法判令诉争房屋归长安公司所有，天泰公司将所收借款款项及所得利息如数归还李石等人；3、原一、二审诉讼费及保全费均由李石承担。理由是：1、本案系借款合同纠纷，属于债权法律关系，但原审判决却以物权法律关系予以审理和判定，明显适用法律错误。2、原审法院对本案借款的去向和归属问题不予查清，对本案认定的基本事实缺乏证据证明。
李石辩称，1、生效判决认定事实清楚，适用法律正确；2、本案多次审理，对本案的法律关系和事实进行了全面的审理，并且对案外关系，也进行了审理，对款项也进行了审查。
刘玲玲辩称，同意李石意见。
高向南经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
天泰公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本院再审查明的事实与一审法院、本院二审认定的事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点为长安公司与李石之间存在借款还是商品房买卖的法律关系，诉争房屋是否归李石所有。经本院审查，原一、二审判决事实不清，证据不足，适用法律不当。存在以下问题：1、长安公司提供的证人任丽君（该公司出纳）在一审庭审时出具证人证言：“我们楼盘当时还没有取得预售许可，所以有买房子的人，我们开收据都写借款。”高向南在协议书上也注明“此房款已结清”字样。由此可见，虽然2009年3月20日长安公司与李石签订的协议书名义上是借款协议，但实质上却为房屋买卖协议，本案的法律关系性质应为商品房买卖合同法律关系，原一、二审认定本案为借款合同法律关系，事实不清，证据不足，重审时应按案件的实质性质确定案由；2、本案李石的诉讼请求是：（1）判令位于沈阳市和平区长白四街XX号房屋归李石所有；（2）长安公司为李石办理上述房屋的相关产权登记等手续；（3）长安公司赔偿李石逾期交房的损失，按已付房款从2009年10月30日至长安公司交付房屋之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。因李石的上述请求既包括了物权请求也包括了债权请求，重审时应由当事人明确具体的诉讼请求，依据当事人选择后的诉讼请求进行审理。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2012）沈中民二终字第2717号民事判决及沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第17号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审判长 孟 雷
审判员 刘 晶
审判员 韩 华
二〇一五年三月二十六日
书记员 冷立皎
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。