湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终1674号
上诉人（原审被告）：株洲中航房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区长江北路保利大厦1804号。
法定代表人：何正武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶翌旭，株洲市荷塘区阳光法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）：李某2，男，汉族，1970年10月7日出生，住湖南省株洲市芦淞区。
被上诉人（原审原告）：朱湘，女，汉族，1977年5月1日出生，住湖南省株洲市芦淞区。
被上诉人（原审原告）：李某1，女，汉族，2001年6月6日出生，住湖南省株洲市芦淞区。
法定代理人：李某2，男，汉族，1970年10月7日出生，住湖南省株洲市芦淞区。
被上诉人共同委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
上诉人株洲中航房地产开发有限公司（以下简称中航房产公司）因与被上诉人李某2、朱湘、李某1房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中航房产公司的委托诉讼代理人叶翌旭、被上诉人李某2、朱湘、李某1的委托诉讼代理人唐湘晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中航房产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金2774.38元（不服金额为6935.62元）。事实与理由：原审违约金的计算日期有误，逾期交房日期应计算至2016年11月29日，违约天数应为60天。根据合同约定，违约60日内与60日后有不同的计算方式，上诉人应当支付的违约金为2774.38元（462398元×1‱×60天）。
李某2、朱湘、李某1辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李某2、朱湘、李某1向一审法院起诉请求：被告向原告支付自2016年10月1日至2017年1月10日延期交房违约金14149元（以购房价款462398元为基数，按日3‱的标准计算）。
一审法院认定事实：2016年9月6日，被告中航房产公司（出卖人）与原告李某2、朱湘、李某1（买受人）签订了《购房合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于芦淞区宇航路36号中航怡园3栋802号房（以下简称涉案房屋），预测建筑面积117.36㎡；买受人购买单价为3940元／㎡，总房款暂定为462398元；买受人须在2016年9月6日前支付该商品房全部价款。买受人若未按约定的时间付款，逾期在60日之内的，应按逾期未付款额的日1‱支付违约金，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的6%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按逾期未付款额的日3‱支付违约金；出卖方须于2016年9月30日前交房，交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”等；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付房屋，按照逾期时间分别处理（（1）（2）不作累加），即（1）逾期60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1‱的违约金，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款3‱的违约金等。同日，双方签订《补充协议》，其中将交房条件修改为：“该商品房经验收合格”，且双方一致确认“该商品房验收合格”是指商品房按照《建设工程质量管理条例》的相关规定通过工程竣工验收。验收合格的依据为勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认该商品房工程竣工验收合格（以下简称五方验收合格）；其他与该商品房有关的验收工作，由出卖人在领取栋证前完成。合同签订后，原告按约支付了全部房款。但被告直到2016年11月20日才取得五方验收合格的报告，2016年11月29日被告通过张贴、短信等方式通知业主于2016年11月29日至2016年12月10日前办理入住手续。原告随后接收了房屋。2017年1月10日，该商品房通过消防验收。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被告向原告方的交房时间如何确定；2、原告主张的逾期交房违约金应如何计算。关于第一个争议焦点，分析如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程进行竣工验收，经验收合格的，方可交付使用。依据上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用。又根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。根据上述规定，本案的中航怡园住宅商品房不属于“大型人员密集场所和其他特殊建设工程”，并非依法应当进行消防验收才可投入使用的建设工程。2.原、被告通过《补充协议》将约定交房条件修改为：房屋经勘察、设计、监理、施工和建设五方验收合格。双方未约定须消防验收才能交付使用。因此，被告在五方验收合格后，消防验收合格之前交付房屋，不违反双方交付条件的合同约定，也不违反法律强制性交房条件的规定。3.在双方均未向原审提交购房合同约定交付房屋交接单，不能确认具体的房屋交接时间，而原告又业已实际接收房屋的情况下，原审根据被告于2016年11月29日公告方式通知原告于2016年11月29日至同年12月10日前收房的情况，并考虑被告发出通知时应给予原告适当的收房准备时间，酌情认定被告对原告的交房时间为2016年12月9日；而原告主张的2017年1月10日消防验收合格时间为房屋交付时间，理由不能成立，原审不予支持。关于第二个争议焦点，分析如下：本案中原、被告签订的《购房合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力，当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。合同约定被告应于2016年9月30日前交房，而被告逾期至2016年12月9日交房，构成违约，应依据合同约定承担相应的违约责任。就违约责任，原告主张逾期超过60日的，按日3‱计算全部逾期时间的违约金；而被告辩称逾期在60日内按日1‱计算违约金，逾期超过60日的，按日3‱计算违约金。原审认为，根据双方《购房合同》约定，出卖人未按约将该商品房交付买受人的，按逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内的，按日1‱计算违约金；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日3‱支付违约金；且明确约定（1）和（2）不作累加。原告主张的违约金计算方式为不累加，符合双方约定；被告辨称的计算方式为累加，不符合双方约定。因此，被告应当支付原告自2016年10月1日至2016年12月9日（共70天）的逾期交房违约金9710元（462398元×3‱×70）。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、由被告株洲中航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某2、朱湘、李某1支付逾期交房违约金9710元；二、驳回原告李某2、朱湘、李某1的其他诉讼请求。本案受理费254元（含管辖权异议费），减半收取127元，由原告李某2、朱湘、李某1负担25元，由被告株洲中航房地产开发有限公司负担102元。
二审中，当事人没有提交新证据。
对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审中双方争议焦点为：本案的逾期交房违约金如何计算。对上述争议焦点，本院评述如下：
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定，上诉人应当在2016年9月30日前交房，如上诉人未按约定时间交付房屋，按照逾期时间分别处理（（1）（2）不作累加），即（1）逾期60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1‱的违约金，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款3‱的违约金等，上述合同约定不违反法律规定，应属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人主张逾期交房期限应计算至2016年11月29日止，但是上诉人并未提交房屋交接单等证据材料证明其已于2016年11月29日实际交付房屋，应当承担举证不能的法律后果，故原审结合当事人陈述等证据酌情认定交房时间为2016年12月9日，并无不当。对于逾期交房违约金的计算标准问题，前述《商品房买卖合同》明确约定逾期交房超过60日后，被上诉人要求继续履行合同的，上诉人按日向买受人支付全部房价款3‱的违约金，原审以3‱的标准整体计算逾期交房期间的违约金，亦无不当。
综上所述，上诉人株洲中航房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人株洲中航房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘艳辉
审判员 赵庆华
审判员 阳桂凤
二〇一八年九月十七日
书记员 张愉榕