湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1281民初311号原告：袁达军，男，汉族，1967年11月出生，通山县人，住通山县。原告：袁达虎，男，汉族，1966年2月出生，通山县人，住通山县。上列原告的委托诉讼代理人：王凡，通山县法律援助中心律师。代理权限：特别授权。被告：赤壁市城市建设综合开发公司（下称城建开发公司）。组织机构代码证号：18131386-5。法定代表人：周勇，城建开发公司经理。委托诉讼代理人：李晓，湖北君泽律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告袁达军、袁达虎与被告城建开发公司房屋买卖合同纠纷一案，由二原告于2013年9月26日，向通山县人民法院提起诉讼。通山县人民法院立案受理后，被告城建开发公司提出管辖权异议，通山县人民法院裁定本案移送赤壁市人民法院审理。二原告不服，上诉至湖北省咸宁市中级人民法院，该院于2014年4月22日维持原裁定。本院于2014年5月13日立案受理该案后，经开庭审理并经审判委员会讨论决定，于2015年3月30日以（2014）鄂赤壁民初字第612号判决，驳回二原告诉讼请求。二原告不服判决，提出上诉。同年12月23日，湖北省咸宁市中级人民法院以（2015）鄂咸宁中民终字第493号民事裁定，撤销原判，案件发回重审。2016年3月1日，本院立案受理本案后，依法由审判员王新亚担任审判长，并与人民陪审员杨俊义、徐梦组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告袁达军、袁达虎及委托代理人王凡、被告城建开发公司的委托代理人李晓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告袁达军、袁达虎诉称，2011年3月16日，原告与被告在通山县××了一份《房屋预销售合同书》，约定被告将位于赤壁市官塘驿镇联建房开发项目第二栋一层从东向西第一间至第十一间，建筑面积共550㎡的门店和第二栋第一单元A、B房二层至六层共十套住宅房预销售给原告。原告按约于2011年3月18日向被告委托代理人袁达军（与原告袁达军同名，下称赤壁袁达军）付购房款200万元，但被告未按约交付房屋已构成违约，故原告向人民法院起诉，请求判令被告返还购房款200万元，赔偿经济损失200万元，并按中国人民银行同期贷款利率的4倍自2011年3月18日起承担利率至债务清结之日止。被告城建开发公司辩称，第一，赤壁袁达军虽然是我公司在涉案房地产项目开发中的项目经理，但其职责范围是组织施工，而无预售商品房和收取购房款的权利，故其以个人名义预售房屋及收取购房款与公司无关；第二，原告证据不足以支持其提出的诉讼请求。赤壁袁达军收款时间为2011年3月8日，而当时我公司连项目开发的土地使用证都没有拿到。因此，赤壁袁达军向原告出具的收条不足以证明该款与涉案项目商品房销售存在关联性；第三，赤壁袁达军在本案中涉嫌合同诈骗，应移送公安机关处理；第四，赤壁袁达军是本案中的直接当事人，应追加为本案被告。原告袁达军、袁达虎为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告袁达军、袁达虎的居民身份证二份，拟证明其系本案适格诉讼主体的事实。2、房屋预销售合同书一份，拟证明原、被告间存在商品房买卖合同关系的事实。3、被告城建开发公司项目经理袁达军出具的收条一张，拟证明被告方收取原告购房款2000000元的事实。4、被告城建开发公司的营业执照一份，拟证明被告系本案适格诉讼主体的事实。5、被告城建开发公司出具的证明文件一份，拟证明该公司任命赤壁袁达军为项目经理的事实。6、被告城建开发公司出具的委托书一份，拟证明该公司委托赤壁袁达军全权办理官塘驿镇联建房开发项目事宜的事实。7、国有建设用地使用权出让合同一份，拟证明被告取得了涉案土地使用权后，进行了涉案房地产项目开发的事实；8、建设用地规划许可证一份，拟证明被告进行涉案房地产项目开发经过了规划许可的事实。9、赤壁袁达军的居民身份证复印件一份，拟证明其个人身份情况。10、施工合同书一份，拟证明被告将涉案项目工程发包给赤壁市金鑫建筑公司施工的事实。11、催告书一份，拟证明原告向赤壁袁达军发出合同履行催告通知的事实。12、（2013）鄂赤民初字第02035号民事裁定书一份，拟证明原告预购的房屋已被法院在审理其他案件时予以查封的事实。13、被告出具的书面说明一份，拟证明该公司于2010年4月24日取得了涉案房地产项目土地使用权的事实。14、银行交易流水一份，拟证明原告袁达军根据赤壁袁达军指定，于2012年6月2日分别向其妻子胡群秀账户汇款200000元，向涉案房地产开发项目工程材料供应商张东海账户汇款300000元的事实。15、银行卡取款凭条一份，拟证明原告袁达军，于2012年12月19日，向赤壁袁达军银行卡转账100000元的事实。16、个人业务凭证一份，拟证明原告袁达虎通过案外人王凡，转移支付购房款200000元的事实。被告城建开发公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、城建开发公司与赤壁袁达军签订的官塘驿镇联建房项目开发协议书一份，拟证明赤壁袁达军挂靠城建开发公司进行涉案房地产项目开发，无权以个人名义对外进行商品房销售的事实。2、赤壁袁达军与饶有成签订的房屋销售合同一份，赤壁法院相关案件判决书一份，拟证明赤壁袁达军一房多卖，涉嫌合同诈骗的事实。经庭审质证，被告开发公司对原告提供的证据1、4、5、6、7、8、9、11、12、13无异议；认为证据2、3因赤壁袁达军未到庭，无法确认其真实性；证据10与事实不符，不具证据真实性。原告对被告提供的证据2的真实性不持异议，对证据1真实性有异议。对双方当事人无异议的证据，本院依法予以采信。对双方有异议的证据，本院认为，原告提供的证据2、被告提供的证据1，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。原告提供的证据3，因赤壁袁达军未到庭，且无资金往来的有效凭证佐证，本院不予采信；原告提供的证据10，能证明赤壁袁达军存在一房多卖行为的事实；原告证据14中，对案外人张东海的汇款300000元，仅凭汇款凭证不能证明张东海与赤壁袁达军及与被告间的关系，本院不予采信。该组证据中的其他汇款凭证，能证明二原告向赤壁袁达军账户及其指定的他人账户汇款共计500000元的事实，但该部分证据不能到达证明该部分汇款与被告应承担民事责任间具有关联性的目的。经审理查明，2008年10月，赤壁袁达军以个人名义与官塘林场签订了合同书一份，双方约定官塘林场将位于官塘驿镇南街原林场派出所土地提供给赤壁袁达军进行房地产开发。因无开发资质，赤壁袁达军遂于2010年3月与被告联系，经其同意后，挂靠该公司进行涉案房地产项目开发。同年3月16日，被告向赤壁袁达军出具授权委托书一份，其主要内容为，赤壁袁达军为公司项目经理，办理赤壁市官塘驿镇联建房开发项目事宜，代理权限为全权代理，有效期限为2010年3月16日至2011年3月30日。2011年3月16日，赤壁袁达军以赤壁市城市建设综合开发公司官塘驿镇联建房开发项目部（合同甲方）的名义，与二原告（合同乙方）签订《房屋预销售合同书》一份。合同主要内容为：乙方以总价款2596000元，预购甲方开发的涉案项目中商铺11间，住宅房5套；乙方于2011年3月18日付款200000元，余款于甲方向乙方交付房屋及产权登记手续时一次性付清；交房时间为2012年9月28日。甲方若不能按时交房或无房兑现，甲方应全额返还乙方实交的200万元购房款和赔偿经济损失100万元，并按银行贷款利率3倍承担利息。该合同签订后，赤壁袁达军向二原告出具了收到购门店和房屋款2000000元的收条一张。2011年6月16日，被告（合同甲方）与赤壁袁达军（合同乙方）签订《官塘驿镇联建房开发协议书》一份，其主要内容为：乙方将联建房挂靠甲方开发销售，乙方向甲方交纳咨询服务管理费10000元；甲方的主要责任一是负责及时提供涉案项目开发所需的资质等相关证照，二是协助办理该项目的规划、建工、房产等部门的手续，并提供由甲方盖章的房屋销售合同和收据；乙方的责任为独立承担涉案项目开发的土地购买至房地产销售所有资金，乙方财务独立核算，不得私刻公司印章或项目部印章进行经营活动，不得以个人或项目部的名义售房或一房多卖。2012年8月23日，被告城建开发公司通过招拍挂合法取得官塘驿镇林场路1853.496㎡土地使用权，并取得了规划许可证和建设施工许可证。在此前后，原告袁达军根据赤壁袁达军指定，于2012年6月2日向其妻子胡群秀账户汇款200000元；同日，原告袁达虎通过案外人王凡向赤壁袁达军账户转移支付200000元；2012年12月19日，原告袁达军再向赤壁袁达军银行卡转账100000元。同年12月30日，赤壁袁达军以赤壁市城市建设综合开发公司官塘驿镇联建房开发项目部（合同甲方）名义与二原告（合同乙方）签订《补充协议》一份，双方约定将所签《官塘驿镇联建房开发协议书》第五条“另外按人民银行流动资金贷款延期付款的三倍承担已付购房款总额的利息”，变更为：另外按月息2.5%承担已付购房款总额的利息。其后，赤壁袁达军于2013年元月，将约定向二原告交付的房屋，对案外人饶友成销售，随后至今下落不明。为此，二原告诉来本院。另查明，赤壁袁达军在涉案项目中，因涉嫌合同诈骗，已由赤壁市公安局立案侦查。还查明，涉案开发项目至今未取得房地产预收许可。本案主要争议焦点问题是，赤壁袁达军与二原告签订的房屋买卖合同、补充协议及收取二原告购房款的行为是否构成表见代理，即被告城建开发公司是否应对赤壁袁达军收取二原告购房款的行为承担民事责任。对此，本院认为，赤壁袁达军个人没有房地产开发资质，遂挂靠被告城建开发公司进行房地产开发，并以该公司项目部名义与原告签订商品房买卖合同及补充协议。由此，赤壁袁达军与二原告签订合同的行为构成表见代理，本案原、被告间形成商品房买卖合同关系。因涉案项目未取得商品房预售许可即行销售，依法应认定上述合同及补充协议无效。已有证据表明，二原告向赤壁袁达军交付购房款500000元，均未进于被告账户，其资金去向不明。根据被告与赤壁袁达军之间签订的协议，赤壁袁达军对外销售房屋，需由甲方即被告提供盖章的房屋销售合同和收据，即赤壁袁达军无权以个人或项目部名义收取购房款。因此，赤壁袁达军收取二原告购房款的行为，有别于其以被告公司名义与二原告的签约行为，应视为赤壁袁达军的个人行为。并且，作为交易常识，二原告知道或应当知道赤壁袁达军作为个人，并无商品房房开发资质，无权以个人名义收取购房款。因此，二原告向赤壁袁达军个人或其指定账户汇款的行为，不符合表见代理法律事实中善意第三人的行为特征。基于上述理由，赤壁袁达军收取二原告购房款的行为不构成表见代理。因此，被告城建开发公司对赤壁袁达军收取二原告购房款的行为，不承担民事责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告袁达军、袁达虎的诉讼请求。案件受理费33200元，由原告袁达军、袁达虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根椐不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王新亚人民陪审员  杨俊义人民陪审员  徐 梦二〇一七年十二月二十六日书 记 员  谢 悦附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。《最高人民法院》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。