广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终2284号上诉人（原审原告）：邓亮元。委托诉讼代理人：石国胜，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：占兰芳，广东君言律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张国诚。委托诉讼代理人：黄淋，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市万国美食汇实业有限公司。法定代表人：张海斌。委托诉讼代理人：黄淋，广东宝晟律师事务所律师。上诉人邓亮元因与被上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司（以下简称“万国美食汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邓亮元及其委托诉讼代理人石国胜、占兰芳，被上诉人张国诚、万国美食汇公司委托诉讼代理人黄淋到庭参与庭审。本案现已审理终结。上诉人邓亮元上诉请求：1、判令撤销“(2017)粤1303民初2568号《民事判决书》；2、判令解除上诉人、被上诉人一、被上诉人二签订的《商铺买卖合同》（编号2350）；3、判令被上诉人一、被上诉人二连带退还上诉人购房款115000元及违约金（以购房款为基数，按照银行同期贷款利率计付，从2016年12月31日起，计至被上诉人实际清偿之日止）；4、判令被上诉人一、被上诉人二连带退还办证过户费用3865元；5、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。一审法院认定被上诉人因遇行政部门的政策调整未能在合同约定的时间内通知上诉人办理涉案商铺的权属过户非故意拖延履行合同义务，为不可抗力所致，把政府政策的调整导致被上诉人违约归于不可抗力是错误的。《合同法》第117条:因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本条规定了不可抗力。不可抗力指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况。惠阳区房产管理部门在2016年6月28日起统一要求将权籍调查前置，要求办理一手房、二手房过户业务，需先行开展不动产权籍调查测绘。这一政策的变化并不构成法律上的不可抗力。由于被上诉人楼盘存在实际用途和原批准的土地用途不一致，导致政府部门暂停涉案商铺的过户手续，并且被上诉人自始至终未将这个情况告知上诉人，过错在被上诉人，上诉人可以根据房地产买卖合同的第14条条款解除合约，并主张退回购房款。因为这些内容都属于被上诉人在卖楼伊始就应当考虑到的事项，是被上诉人在房地产销售前应当承担的风险，即便被上诉人通过合同试图把上述风险转嫁给购房者，该条款也会因为违反了法律的规定而归于无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，不得擅自改变土地用途。涉案商铺存在实际用途和原批准的土地用途不一致，证明是被告改变了土地用途，导致政府不能为涉案房产办理产权过户，责任不在政府，而在被告擅自改变土地用途。惠阳区政府的政策一视同仁，惠阳有95%以上楼盘能正常过户，而且只要是正常楼盘，递交过户后，一般情况下1个月的时间就能拿到新的产权证。只有像涉案商铺问题楼盘文化楼等近十个楼盘不能办理过户，就是证明。开发商过错在先，因此其主张的政府原因不能成为其迟延办证的免责理由。一审法院认定事实错误。本案在被上诉人违反《商铺买卖合同》的约定，未能在合同约定的最大期限申办产权过户，逾期超过30日后，上诉人可以选择解除合同。本案的上诉人在2017年8月10日合理催告后，被上诉人仍然没有向国土部门申办过户，并且在合理期限内办结。无奈上诉人于2017年8月21日向法院起诉，根据《商铺买卖合同》第14条选择解决合同，完全合法、符合合同约定。而一审法院在判决书的再查、又查部分大篇幅叙述被上诉人发函快递要求过户的函，用于证明行政部门限制办证过户的条件已经解除，合同可以履行，这是错误的，也是完全没有必要，是被上诉人违约后，解约条件成就，上诉人已经选择了解除合同之后的行为，并且在第一次开庭之后，举证期限已过的情况下递交的，明显违反程序。事实上，本案在2017年9月19日已经开完庭，而被上诉人快递通知上诉人办证是12月9日，已经远远超过举证期限。上诉人在法庭组织的第二次开庭已经表达了上述意见，但未被一审法庭采纳。综上，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，望贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人张国诚、万国美食汇公司共同辩称：被答辩人所购商铺之所以延缓过户，既有行政部门政策调整的因素，也有历史问题遗留因素，均不可归责于答辩人。被答辩人在不动产权新政实施之后才付清全款，惠阳房管局此时已暂停办理相关业务。惠阳区房管局在2016年6月20日发布《关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告》（以下简称“通告”），通知自2016年6月30日起对于《国有用地使用证》分割登记业务停止办理。被答辩人在2016年12月31日付清商铺款项的，根据《商铺买卖合同》第十四条约定，被答辩人付清款项之后，答辩人才负责申办过户资料，即答辩人为被答辩人申办过户是在房管局已发文暂停办证业务之后。本案中被答辩人所购的商铺，原属于答辩人张国诚名下的大面积商铺经房产管理部门依法审批同意分割出来的其中一个小商铺，因此，根据通告内容规定，其所占用土地的分割正属于该通告通知的所停止办理的业务范围内，因此导致该商铺未能尽快办理出新的不动产权证书。根据通告内容，自2016年6月30日起，二手房过户业务的，需先行开展不动产权籍调查测绘。在权籍调查中，国土部门告知答辩人涉案楼盘商住比例与初始报建不符，无法进行权籍调查测绘，要求开发商补缴地价后才能办证。被答辩人多次和相关部门沟通，催促尽快解决办证事宜，但相关部门屡次回复待讨论决定后再予办证。直至2017年10月12日，答辩人才接到惠州市国土资源局惠阳区分局的通知，告知可以办理不动产权籍和不动产登记手续。至此，不可抗力事由方予解除。自政府部门通知可以办证之后，答辩人多次书面、电话、登报通知被答辩人前来办理过户登记手续，但被答辩人拒不前来办理。楼盘无法及时办证的问题是由于历史原因造成，答辩人对此没有任何过错。答辩人是在2012年通过深圳市福田区人民法院司法拍卖取得淡水文华楼一、二层商铺的产权，答辩人足额缴纳了拍卖款及税款，惠州市人民政府依法为答辩人颁发惠阳国用（2013）第0100841号《国有土地使用证》，记载地类（用途）为“综合用地”。答辩人取得后房产后仅仅只是进行室内外翻新装修，并没有增加商业经营的面积，更没有改变土地用途。在政府回复中称涉案楼盘“实际用途与原批准用途”，实际上是指文华楼的商业面积及住宅面积比例与当初报建申请不符，这一点属于答辩人无法事先得知并且无法预见的事项。被答辩人称答辩人卖楼伊始就应当考虑到的事项与事实及情理不符。因为，无论是政府还是答辩人自身，都是直至不动产权新政要求进行权籍调查之时才得知涉案楼盘存在“实际用途与原批准用途”不符问题。在不动产权新政推出之前，房产部门为答辩人办理商铺产权过户并办出证件917本，期间从未有任何部门提出涉案楼盘存在“用途不符”要求补缴地价的问题。发现这一问题之后，答辩人积极主动与政府部门沟通协调，政府要求按照规定原则上由开发商补缴地价才能予以办证，而答辩人并不是该楼盘的开发商，答辩人作为“二手房东”即使愿意代缴但相关部门不予接受。经过政府部门多方讨论之后，直至2017年10月份，惠阳区国土局方通知张国诚将地价款预缴到区财政指定账户后同意予以办证。答辩人除了缴纳拍卖价税款之外又额外替原开发商缴纳地价款，从某一层面上来说，答辩人也是“受害者”。二、答辩人在合同约定时间内积极履行过户申办义务，并没有故意拖延履行合同义务。根据的《商铺买卖合同》中第十四条第1款关于涉案商铺产权过户的答辩人张国诚应履行义务的约定，答辩人仅有在被答辩人付清商铺总价款后的180个工作日内负责“申办”该商铺的权属过户登记的义务。该条款约定非常清楚地约定了两点内容：涉案商铺的申办期限是截至2017年1月3日之前。被答辩人于2016年8月24日才付清了全部的商铺总价款，则按照该条款约定计算，答辩人张国诚应在2017年1月3日之前履行申办商铺产权过户手续。事实上，结合答辩人在一审提交的证据可知，2016年4月30日，为了帮被答辩人节省税费（2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税），答辩人在被答辩人尚未付清全部购房款的情况下，已经代被答辩人向税务部门缴纳了涉案商铺的过户契税。2016年4月29日，惠阳区地税局正式开具了相应的税票以供办理该商铺的产权过户手续使用。此外，答辩人在2016年10月8日就已向惠阳区不动产权登记中心申请不动产权籍调查（详见一审证据4），根据回执显示“办理时限从受理之日起，一般20个工作日”，而由于房管局通告发文停止办理以及历史遗留问题未解决等原因导致被答辩人的证件无法及时办理出来。总而言之，答辩人已经及时履行申报义务的，证件未能及时办出不属于答辩人的过错。答辩人张国诚履行的商铺产权过户手续义务的内容是“申办该商铺的权属过户登记”，请注意，只是“申办”，也就是申请办理过户手续，而不是“办妥”过户手续，更不是办出商铺的产权证书。被答辩人快递《关于催促办理完结商铺权属过户登记手续的函》，完全是对双方合同约定的误解。答辩人只负有协助“申办”房产证的义务，至于何时能够将房产证办理完结，合同并没有做出约定，房产证“办理完结”涉及多个行政部门、多道行政审批手续，答辩人不能对办理完结的时间做出具体承诺。答辩人在履行报税义务后，随即按惠阳区房产局的以往要求向该局提交了办理该商铺产权过户所需的资料，该局收件后但没有在规定时限内办理出来。众所周知，纳税的申报及过户税费的缴交以及提交过户资料等工作是申办商铺产权过户手续重要的工作组成部分。而上述事项的日期均发生在申办届满日(2017年9月15日)之前，也即，这些事项的工作时间足以证明答辩人已按照2350号买卖合同约定在商铺产权过户期间内履行了申办商铺的权属过户登记手续，不存在违约行为。综上所述，答辩人认为一审法院事实查明清楚，证据确凿，涉案楼盘是由于政策变动、历史遗留等原因导致无法及时办证过户，并非答辩人故意拖延履行合同义务。请求二审依法维持一审判决，驳回被答辩人的全部上诉请求。原审原告邓亮元起诉请求：1、解除原告与两被告签订的《商铺买卖合同》（编号2350）；2、两被告连带退还原告购房款115000元及违约金（以购房款为基数，按照银行同期贷款利率计付，从2016年12月31日起，计至被告实际清偿之日止）；3、两被告连带退还办证过户费用3865元；4、由两被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月30日，出卖人张国诚、委托代理人及保证人万国公司、买受人邓元亮签订《商铺买卖合同》，约定原告邓元亮购买位于惠州市××区淡水文华楼第二层2350号铺（以下简称2350号商铺），总价款115000元，其中房价款91720元，装修款23280元。付款方式为分期付款：1、2014年10月30日前支付装修款23280元，付至承包人惠州市佑盛达装饰工程有限公司的银行账户。2、2014年10月30日前支付第一期房价款（包含定金）24720元；2014年11月5日支付第二期房价款21160元；余款45840元分24个月支付,自2014年11月至2016年10月买受人每月28日支付房价款1910元。上述房价款付至被告万国公司的银行账户。该《商铺买卖合同》第十四条约定“买受人付清商铺总价款后的90个工作日内，由出卖人负责向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。…逾期超过30日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。”《商铺买卖合同》签订后，原告按约支付房价款91720元（最后一笔房价款支付时间为2016年12月31日）、装修款23280元（由惠州市佑盛达装饰工程有限公司收取并于2014年10月30日向原告出具《收据》），并于2014年11月30日向被告万国公司预付过户办证费用3865元。2017年8月10日原告向被告张国诚邮寄《关于催促办理完结商铺权属过户登记手续的函》，其主要内容为要求被告张国诚、万国公司在收到本函之日起3日内办理2350号商铺的权属过户登记手续，逾期将根据合同规定主张解除合同。该邮件于2017年8月10日投递并签收。2017年8月16日，被告张国诚邮寄《回复函》给原告，载明“惠州市国土局在2016年6月17日发布《惠州市国土资源局关于在惠城区开展不动产权籍调查工作的通告》，明确自2016年6月21日起，惠城区申请办理土地首次登记、新建商商品房首次登记、二手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。目前，惠州市各县区按照该通告的内容执行不动产登记业务……本人已按合同约定按时提交资料办理权属过户登记手续，不存在故意违约的情形……”。2350号商铺至今未办理权属过户登记手续。原告于2017年8月21日提起本案诉讼，提出上述请求。另查，2012年12月11日，原告张国诚通过深圳市福田区人民法院司法拍卖竞得涉案土地位于惠州市××区淡水镇幸福路的土地使用权【使用权证号：惠阳国（2006）第0100858】和涉案房产位于惠州市××区淡水文华楼一期B栋一、二层商铺等5套房产（房产证号：粤房地证字第××、Ｃ3××35、Ｃ3××36、Ｃ3××37、Ｃ3××38）。2013年5月20日，被告张国诚办理涉案土地座落于惠阳区淡水文化楼的土地使用权证[【使用权证号：惠阳国用（2013）第0100841号】。再查，2016年6月20日，惠州市国土资源局惠阳分局在惠州日报刊登《关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告》，载明“七、其他事项（一）自2016年6月30日起，城镇住房用地（含商品房、集资房、房改房等）的《国有用地使用证》分割登记业务停止办理。（四）权籍调查测绘前置：自2016年6月28日起，申请办理土地首次登记、自建房首次登记、一手房商品过户、二手房过户业务的，需先行开展不动产权籍调查测绘。”2017年12月6日，惠州市国土资源局惠阳分局发送《关于办理不动产权籍调查和不动产登记手续的告知函》给被告张国诚，载明“2017年10月11日，惠州市戴德梁行商业管理有限公司代张国诚预缴500万元地价款，因此自2017年10月12日起即可办理不动产权籍调查和不动产登记手续。”又查，2016年10月28日，被告张国诚向惠州市不动产登记中心申办该商辅二手房登记权籍调查；2016年4月29日，被告张国诚缴纳涉案商铺的城市维护建设税、个人所得税、增值税、地方教育附加、教育费附加共6970.72元和土地增值税、印花税共5549.06元。2017年11月1日，被告张国诚邮寄《不动产权证办理通知书》给原告，载明“现特通知您在本通知发出之日起十五个工作日内，携带身份证原件及复印件与本人委托的工作人员共同前往不动产交易中心办理不动产权证……”2017年11月22日，被告张国诚在惠州日报刊登《关于淡水文华楼一期商铺办证的公告》，载明“请各业主在2017年12月15日之前，携带身份证原件及复印件与本人委托的工作人员共同前往不动产交易中心办理不动产权证……”。2017年12月9日被告张国诚再次邮寄《不动产权证办理通知书》给原告。上述事实有《商铺买卖合同》、《收据》、《关于催促办理完结商铺权属过户登记手续的函》、（2014）惠阳法民一初字第366号、368号《民事判决书》、惠阳日报、告知函、转账凭证、办证通知书、不动产权证、快递单、执行裁定书、税费申报表、发票及庭审陈述等为据。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。根据《商铺买卖合同》第十四条的约定，买受人付清商铺总价款后的90个工作日内，出卖人负责向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记，出卖人未按合同约定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。本案中原告于2016年12月31日付清房价款，但被告张国诚已于2016年10月28日向惠州市不动产登记中心申办该商辅二手房登记权籍调查手续，未能按约定的期限于原告付清涉案商铺总价款后90个工作日内（即2017年5月6日前）通知原告申请办理涉案商铺的权属过户登记手续的责任不可归于两被告，因为惠州市国土资源局惠阳分局于2016年6月20日在惠州日报刊登《关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告》，载明“自2016年6月30日起，城镇住房用地（含商品房、集资房、房改房等）的《国有用地使用证》分割登记业务停止办理。自2016年6月28日起，……二手房过户业务的，需先行开展不动产权籍调查测绘”。惠州市国土资源局惠阳分局通知被告张国诚可以自2017年10月12日起办理不动产登记手续以后，被告张国诚已及时多次向原告发出书面通知告知原告提供相关证件协助办理过户登记且被告张国诚在合同约定的申办涉案商铺权属过户登记的期限内已缴纳该涉案房屋办证过户相关的税费、以及地价款。因此，一审法院认为被告因遇行政部门的政策调整未能在合同约定的时间内通知原告申办涉案商铺的权属过户登记非故意拖延履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告的违约行为系不可抗力所致。因原告未能举证证明因未能及时办证过户导致其合同目的不能实现，故被告的违约行为不构成根本性违约。现在行政部门限制办证过户的条件已经解除，合同可以继续履行。原告要求被告解除《商铺买卖合同》、退还购房款等诉请缺乏合法依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一四十二条的规定，经过一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决如下：驳回原告邓元亮的全部诉讼请求。本案诉讼费2677.40元（原告预交1338.70元），由原告邓元亮承担。本院二审期间，当事人围绕本案争议焦点并未提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，案外人谭某诉张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院二审终审作出（2018）粤13民终1862号民事判决，认定被上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司针对涉案房产延迟办证的违约行为不构成根本违约，且因构成不可抗力得以免除违约责任。此外，涉案商铺的其他案件：（2017）粤1303民初2569号、（2017）粤1303民初2570号案与本案事实和法律争议一致，所作出的判决均驳回买受人的全部诉讼请求，该两份民事判决也已生效。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司迟延办证是否构成根本违约。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。被上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司针对涉案房产延迟办证是否构成根本违约，能否因构成不可抗力得以免除违约责任，已有多份生效民事判决予以认定，本案诉讼中，上诉人邓亮元并未提交相反证据足以反驳生效民事判决认定的事实有误，根据同案同判的原则，本案的处理结果应于上述案件一致，具体的理由本院不再赘述。综上所述，上诉人邓亮元的诉请主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定的事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2677.4元，由上诉人邓亮元负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邓耀辉审 判 员  刘艳妹二〇一八年六月十五日法官助理  李嘉伊书 记 员  林楚侨