江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1038号
上诉人（原审被告）李忠明，男，1971年2月27日生，汉族。
委托代理人高敬杰，江苏宁联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京基中模塑制造有限公司，组织机构代码78069488-2，住所地南京市江宁区麒麟街道建南社区上坝河1号。
法定代表人陶明，该公司总经理。
委托代理人王庆福，江苏联创伟业律师事务所律师。
上诉人李忠明因与被上诉人南京基中模塑制造有限公司（以下简称基中公司）房屋租赁合同一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁汤民初字第753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
基中公司原审诉称，2010年6月23日，其与李忠明签订房屋租赁协议，约定由其承租李忠明所有的位于南京市江宁区麒麟街道建南社区上坝河1号厂房作为生产用房，租赁期限为5年，自2010年6月1日起至2015年5月30日止，如遇政策性拆迁，其应积极配合，按期搬迁，政府付给工厂搬迁费用归其所有，其他费用归李忠明所有。合同订立后，其依约支付租金，李忠明将厂房交付给其使用。2013年，其得知所承租的厂房即将拆迁，其作为承租人，此次拆迁与其的生产经营活动有着直接利害关系，理应按合同约定获得合理的补偿，但李忠明与拆迁办订立拆迁安置补偿协议时，未与其协商企业设备搬迁和安装费用、装潢费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿、工人遣散费等实际损失，且在获得补偿后拒绝将补偿款中应属其所有的拆迁费用等支付给其。现起诉要求李忠明给付拆迁补偿款160万元（含自建生产用房补偿费用98285元、装修装潢附属物费用2072131.4元、机械基础费用287046.9元、冷却水塔基座费用68000元、搬迁补偿230935.2元、停业补偿156234.51元、员工解除劳动合同补偿236000元等共计3148633.01元，其按160万元主张）。
李忠明原审辩称，双方签订的房屋租赁合同应属无效。其在得知本案所涉房屋将拆迁的消息后，多次与基中公司沟通，但基中公司要求补偿的数额过高，没有协商的余地。对于基中公司主张的补偿数额应按相关的拆迁规定处理。
原审法院经审理查明，2010年6月23日，李忠明（甲方）与基中公司（乙方）签订《租房合同书》1份，约定李忠明将其位于南京市江宁区麒麟街道上坝河1号自建厂房租赁给基中公司做生产厂房，租赁面积为2073.5平方米，租赁期限自2010年6月1日起至2015年5月30日止，并约定“如遇政策性拆迁，乙方应积极配合，按期搬迁，政府付给的工厂搬迁费全部归乙方所有，不得阻碍地方建设，其他费用归甲方”。此后，双方均按合同履行了义务，现该地块被拆迁。2013年9月17日，基中公司向原审法院提起诉讼，要求李忠明给付自建厂房补偿费用、装修装潢费用、设备基础费用、拆迁补偿、停业补偿、员工解除劳动合同补偿等共计160万元。审理中，依基中公司申请，原审法院依法到南京市江宁区麒麟街道办事处（以下简称麒麟街道办）调取了本案所涉房屋的拆迁补偿资料（含非住宅房屋拆迁补偿协议书、拆迁补偿概算表、房屋拆迁调查表）。李忠明与麒麟街道办于2013年1月16日就本案所涉房屋所属地块的拆迁签订了《非住宅房屋拆迁补偿协议》两份，拆迁房屋面积共计41218.67平方米，共货币补偿63551141元，其中厂房的补偿单价为1230元／平方米，简易房补偿单价为440元／平方米，停业补偿按房屋补偿价款的5%计算，搬迁补偿中生产用房按8%计算，其他用房按4%计算，装修、附属物、构筑物补偿款共为8957729元。庭审中，李忠明对上述拆迁补偿资料予以认可，基中公司则不予认可，认为上述资料没有涉及到其公司的设备设施，是虚假的资料。法庭要求基中公司就其主张的损失提供相应的证据加以证明，基中公司认为房屋已被李忠明以违法的方式拆除，包括财务室也被强拆，其装修装潢、设备购买等相关证据已无法找到，其无法提供相应的证据，其自建的房屋2073.5平方米之外承租的17间办公用房的证据亦无法提供。李忠明亦未提供证据证明拆迁获得补偿的装修、附属物、构筑物等非基中公司所装修或建造。
原审法院另查明，基中公司承租的2073.5平方米的房屋中简易房为280平方米、厂房为1793.5平方米，上述房屋未办理相关的建设审批手续。与基中公司共同被拆迁的有明月机电公司、三辉机电公司、溶亭机电公司、仁锦机电公司等企业，在拆迁补偿资料中没有区分各个企业的财产情况。
原审法院还查明，基中公司在2013年4月知道其承租的房屋将被拆迁，并且已将部分机械设备出售给他人。李忠明提供了基中公司出售机械设备的协议以及基中公司设备价值清单。
上述事实，有《租房合同书》、《非住宅房屋拆迁补偿协议》、拆迁补偿概算表、房屋拆迁调查表及双方的陈述等证据材料证实。
原审法院认为，本案所涉的房屋因未取得合法建设手续，故基中公司与李忠明之间的房屋租赁合同应属无效。因本案所涉房屋被拆迁，李忠明作为出租人应当在拆迁补偿范围内对作为承租人的基中公司的损失予以补偿，但基中公司对其主张的损失有责任提供证据加以证明。基中公司对原审法院调取的拆迁补偿资料不予认可，但其未能提供相应的证据加以证明，故该拆迁补偿资料可作为基中公司损失认定的证据，且在基中公司未提供其他证据证明其损失的情况下，根据该拆迁补偿资料计算基中公司的损失不损害基中公司的利益。基中公司主张的停业补偿、搬迁补偿可参照拆迁协议予以确定，其中停业补偿为116460.25元（生产用房1793.5平方米×1230元／平方米×5%＋简易房280平方米×440元／平方米×5%），搬迁补偿为181408.4元（生产用房1793.5平方米×1230元／平方米×8%＋简易房280平方米×440元／平方米×4%）。对于装修装潢及附属物的损失，基中公司应对其主张的损失提供相应的证据加以证明，其未能提供证据应承担相应的法律后果，但在拆迁前，李忠明未能与基中公司协商补偿事宜，亦未保存拆迁前房屋状况的证据，现租赁的房屋已被拆除，李忠明对装修装潢附属物的状况无法查清存在着过错，且李忠明亦未能提供证据证明基中公司未进行装修装潢或装修装潢为其他企业所有，故上述损失，可参照拆迁补偿协议中拆迁房屋的面积与基中公司所承租房屋的面积之比，结合拆迁补偿协议中装修装潢及附属物的补偿金额予以确定，为450617.43元（2073.5平方米÷41218.67平方米×8957729元）。对于基中公司主张的自建生产房屋、另外承租的17间办公用房的补偿，因其未能提供相应的证据加以证明，故原审法院对基中公司主张的该项损失不予支持；基中公司主张的员工解除劳动合同的补偿，因其未能提供相应的证据加以证明，且员工是否解除劳动合同与企业搬迁之间并无必然联系，李忠明亦未获得此项补偿，故对基中公司主张的该项损失不予支持。综上，基中公司的损失为748486.08元，由李忠明予以补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、李忠明于判决发生法律效力之日起10日补偿南京基中模塑制造有限公司748486.08元。二、驳回南京基中模塑制造有限公司的其他诉讼请求。原审案件受理费19200元，财产保全费5000元，合计24200元，由基中公司负担12879元，由李忠明负担11321元。
李忠明不服一审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院已认定双方租赁协议无效，双方关于拆迁补偿的约定亦对双方没有约束力。基中公司在拆迁前已将生产设备出售给他人，由此足以证明基中公司不存在停业损失和搬迁损失。故原审判决李忠明支付基中公司停业损失和搬迁补偿损失没有事实和法律依据。2、基中公司没有证据证明其已对租赁厂房进行了装修，也没有证据证明哪些是可拆除的，哪些不是可拆除的。原审法院判决李忠明支付基中公司装潢损失没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回基中公司的诉讼请求，并由其承担诉讼费用。
被上诉人基中公司辩称，双方合同约定拆迁前应提前六个月通知承租人，实际在拆迁过程中，李忠明置基中公司利益不顾，其所有的行吊、注塑机等设备均遭受了大量损失。基中公司的装修票据均保管在财务室，在房屋拆迁的过程中遗失。原审期间，基中公司多次向原审法院申请调取详细证据，李忠明的拆迁补偿款高达6000余万，不可能一张表格可以完全支付。另原审法院对17间办公用房未予计算补偿不当。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，基中公司与李忠明之间签订的房屋租赁合同虽属无效，基中公司所租赁的房屋被拆迁，其所受到的损失，李忠明应当予以补偿。李忠明已实际从拆迁部门获取了停业补偿、搬迁补偿，原审法院将该补偿认定为基中公司所有，本院予以维持。关于双方所争议的装修装潢及附属物补偿，根据原审法院所调取的麒麟街道建南社区企业拆迁补偿概算表上对装修、附属物补偿、构筑物及其他附属物评估明细，对基中公司所承租厂房的装修并未做区分，现基中公司所承租的厂房已经被实际拆除，原审法院参照拆迁补偿协议中拆迁房屋的面积与基中公司所承租房屋的面积之比，对基中公司的装修装潢附属物的补偿金额进行确定，并无不当。关于基中公司所主张的17间办公用房的拆迁补偿，因基中公司未提起上诉，本院不予理涉。综上，李忠明的上诉请求与上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人李忠明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 孙雪松