浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终1646号
上诉人（原审被告）山东丁豪房地产开发有限公司，住所地山东省济南市高新区新宇路750号3号楼。
法定代表人丁信荣，董事长。
委托代理人（特别授权代理）王巧莲，北京大成（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）嵊州市丝宝织造有限公司，住所地浙江省嵊州市三江街道领带工业园区迪贝路151号，统一社会信用代码91330683730304356D。
法定代表人冯秋英，董事长。
委托代理人（特别授权代理）汪方青，浙江大丰律师事务所律师。
上诉人山东丁豪房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月7日公开开庭审理了本案，上诉人山东丁豪房地产开发有限公司的委托代理人王巧莲、被上诉人嵊州市丝宝织造有限公司的委托代理人汪方青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年11月4日，山东丁豪房地产开发有限公司（甲方）、丁信荣等债务人（乙方）、嵊州市丝宝织造有限公司等相关企业（丙方）、袁远等债权人（丁方）四方签订《协议书》一份，内容为：“鉴于：1、截止2014年10月31日乙方欠丁方借款本息达二亿余元（以借款手续为准）未还，甲方系乙方债务的连带责任担保人。乙、丁双方有意以乙方控股的甲方在山东省济南市工业南路44号丁豪广场公寓F座（暂以预测报告数据为准）整体向银行抵押贷款的方式融资归还，但前提是须由丁方帮助甲方偿还已以网签形式抵押的融资贷款伍仟万元，在还款前甲方以该公寓F座作为给予丙方和丁方的还款抵押。2、丙方为丝宝公司及其为代表的数个关联企业，为方便处理，由丙方以企业购房方式进行操作。各方就有关事宜经协商一致，自愿签订如下协议，以资执行。一、甲方将丁豪广场公寓F座297套计25636.4平方米房屋以每平方米7200元的价格网签给丙方，总价为184582080元。丙方分批次预付5000万元（每批次500万元左右）作为商品房买卖合同的首付款支付给甲方，该款甲方必须专款专用，用于归还抵押公寓F座的融资贷款，解除网签后及时与丙方网签。丙方预付的5000万元按月息一份计算利息，利息按月由乙方支付。二、甲丙双方签订的商品房买卖网签合同实际系作为甲方给予丙方和丁方的抵押担保。故丙方在支付首付款签订网签商品房买卖合同后，商品房买卖合同的其余条款暂不作履行而按本协议约定执行。三、如甲方向银行贷款需要公寓F座作为抵押，应协调银行将贷款的其中5000万元（因向银行融资抵押贷款原因致甲丙方网签手续办理中途叫停的，实际金额以丙方支付的首付款总额为准）直接支付给丙方作解除合同后退回的首付款（此前丙方可出具解除合同的承诺书给银行）。如甲方向银行贷款不需要公寓F座作为抵押，甲方承诺在三个月内归还丁方借款9000万元，只要退还丙方首付款总额款项的，丙方有义务配合甲方在上述款项收足之日起一个月内解除商品房网签合同（丙方在解除合同申请撤销备案或预抵押手续上签字盖章，其他手续由甲方代办）。丙方逾期不解除的，甲方和乙方向丙方和丁方的借款可等额冲抵乙方公寓F座的购房款。四、甲方必须在本协议签订后三个月内完成上述贷款及还款，如未能按上述期限完成或另行归还丁方9000万元的，甲方与丙方签订的商品房买卖合同予以实际履行，但公寓F座销售价改按每平方米5500元计价并实际执行：乙方应归还丁方的借款本息可以冲抵丙方应付剩余购房款，用以冲抵剩余购房款的借款，其利息计算至本协议签订后第91天，冲抵购房款的借款本息由本协议各方办理相应财务手续，甲方出具丙方收款收据及开具相应不动产销售专用发票。五、如按本协议第四条约定进行实际履行的，房屋差价问题的手续完善及办理合法权证至丙方名下等事宜由甲方负责，丙方予以配合。六、乙方向丁方借款除以上条款外，其余仍按原约定执行。七、在本协议签订后至三个月期满前，甲方发生诉讼及其他债务风险的，丙方和丁方有权选择提前按本协议第四条约定执行，而不受三个月期限的限制。八、本协议自甲乙丙丁四方签字（乙方、丙方、丁方均由代表签字即可）或盖章后生效。”2014年11月11日，嵊州市丝宝织造有限公司通过嵊州农村合作银行向山东丁豪房地产开发有限公司转账支付530万元（分两笔，一笔500万元，一笔30万元）。2014年11月19日，嵊州市丝宝织造有限公司通过交通银行绍兴分行向山东丁豪房地产开发有限公司转账支付1060万元。2014年12月11日，嵊州市丝宝织造有限公司通过交通银行绍兴分行向山东丁豪房地产开发有限公司转账支付3720万元。2014年11月、12月，山东丁豪房地产开发有限公司向嵊州市丝宝织造有限公司出具收据三份，金额分别为530万元、1060万元、3720万元，在收据的收款事由栏分别载明“预收款（F座2-4层）”、“预收款F座5-10层”、“预收房款F座11-27层和1层”。2014年12月山东丁豪房地产开发有限公司委托济南市房产测绘研究院对济南市高新区工业南路44号××楼进行房产测绘。2015年7月20日，济南市房产测绘研究院对济南市高新区工业南路44号××楼项目出具房产测绘成果报告书一份，该成果报告已经山东丁豪房地产开发有限公司验收认可。2014年12月26日，山东丁豪房地产开发有限公司与嵊州市丝宝织造有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定：山东丁豪房地产开发有限公司将其建设的位于济南市工业南路44号丁豪广场EF座2-1305号，建筑面积为79.04平方米的房屋出卖给嵊州市丝宝织造有限公司，房屋单价为6960元/平方米，总价款为550118元。合同第六条约定的付款方式及期限为：分期付款，买受人应在本合同签订当日支付房款计人民币172501元（含定金）；其余房款计人民币377617元，买受人于2015年2月25日支付给出卖人。第七条约定买受人逾期付款的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比例应不小于第1项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条对交付期限进行了约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金等），交房期限顺延。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过180工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。2015年2月6日，嵊州市丝宝织造有限公司与山东丁豪房地产开发有限公司就案涉商品房向济南市房产管理局办理了预购商品房预告登记。2015年3月18日，山东丁豪房地产开发有限公司（甲方）、丁信荣（乙方）、嵊州市丝宝织造有限公司（丙方）、袁远（丁方）四方签订《协议书》一份，内容为：“截止2015年3月18日，乙方及其关联方积欠丁方及其关联方借款本息未归还，现丁方同意有条件地免除乙方部分债务，经甲乙丙丁四方协商一致，自愿签订如下协议，以资执行。1、甲方将丁豪广场公寓F座297套计25636.36平方米房屋分别以6960元/平方米、6960元/平方米的网签合同价销售给丙方，丙方已支付53100000元房款，剩余124814902元由丙方分期分次于2015年3月底前付清。……4、甲方收取的本协议约定的丁豪广场F座、丁豪广场一楼商铺的房款均应在收款后即时通过乙方或乙方指定的第三方（丁豪集团等）用作归还给丁方及其关联方的借款，并及时开具相应房款票据。5、上述条款履行完毕，丁方及其关联方自愿放弃对乙方及其关联方的剩余债权。甲方和丙方、甲方和购房的第三方按各自签订的商品房买卖合同履行，享受各自权利，履行各自义务。甲方和乙方及其关联方之间的账务关系自行处理。上述条款未完全履行的，丁方及其关联方有权按相关债权凭证依法追究乙方及其关联方、担保人的法律责任。6、本协议未尽事宜，另行协商。7、因履行本协议发生纠纷不能协商解决的，由丙方和丁方所在地人民法院处理。8、本协议自甲乙丙丁四方签字或盖章后生效。”2015年3月26日，山东丁豪房地产有限公司（甲方）与嵊州市丝宝织造有限公司（乙方）签订《补充协议书》一份，内容为：“甲、乙双方就2014年12月26日至同年12月26日所签订的乙方购买甲方丁豪广场公寓F座297套计25636.36平方米房屋的济南市商品房买卖合同履行中的相关事宜，经协商一致，达成补充协议如下：乙方购买甲方丁豪广场公寓F座297套计25636.36平方米房屋（见：网签合同），总价款177914902元，已付5310万元。鉴于甲方逾期履行购房合同的开具税务收款收据的附随义务，造成嵊州市丝宝织造有限公司一定的经济损失，由甲方补偿乙方183万元，故总房款调整为176084902元。本协议未尽事宜，甲乙双方另行协商解决。本协议经甲乙双方签章后生效。补充协议书正本一式两份，甲乙双方各执一份。副本若干份，备查。”同日，山东丁豪房地产开发有限公司出具给嵊州市丝宝织造有限公司《付款指令书》一份，内容为：“贵公司向我公司购买丁豪广场公寓F座297套计25636.36平方米房屋应付房款122984902元，请贵公司直接通过银行转账支付至如下个人：1、章晓兰（工商银行95×××61）款1728万元；2、袁飞（工商银行62×××70）款230.4万元；3、袁向东（工商银行62×××88）款2023万元；4、王荣华（工商银行62×××80）款2075.4万元；5、冯茵（工商银行62×××43）款1846.4万元；6、袁飞（工商银行62×××70）款1737万元；7、俞博深（工商银行62×××38）款1738.5万元；8、袁航（工商银行62×××14）款9197902元。上述合计总款122984902元。特此委托。”2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向章晓兰转账支付1728万元（分两笔转入户名为章晓兰、账号为95×××61的银行账户，一笔是1000万元，一笔是728万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向袁飞转账支付1967.40万元（分两笔转入户名为袁飞、账号为62×××70的银行账户，一笔是1000万元，一笔是967.40万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向袁向东转账支付2023万元（分三笔转入户名为袁向东、账号为62×××88的银行账户，两笔均是1000万元，另一笔是23万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向王荣华转账支付2075.40万元（分三笔转入户名为王荣华、账号为62×××80的银行账户，两笔均是1000万元，另一笔是75.40万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向冯茵转账支付1846.40万元（分两笔转入户名为冯茵、账号为62×××43的银行账户，一笔是1000万元，一笔是846.40万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向俞博深转账支付1738.50万元（分两笔转入户名为俞博深、账号为62×××38的银行账户，一笔是1000万元，另一笔是738.50万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向袁航转账支付9197902元（转入户名为袁航、账号为62×××14的银行账户），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年4月1日，山东丁豪房地产开发有限公司出具收条一份，内容为：“收到嵊州市丝宝织造有限公司根据我公司委托支付的购买丁豪广场公寓F座297套计25636.36平方米应付房款122984902元。此据。”2015年6月10日，济南高新区工程质量与安全监督站对丁豪广场EF座出具建筑工程质量监督报告一份，在竣工验收监督意见栏的意见为：经监督抽查，竣工验收的组织形式、验收程序、执行标准情况基本符合要求，验收结论明确。同意进入工程竣工备案程序。2015年8月26日，济南市公安消防支队向山东丁豪房地产开发有限公司出具济公消验字〔2015〕第0147号建设工程消防验收意见书一份，对山东丁豪房地产开发有限公司申报的丁豪广场EF座商务公寓楼、GHK商务办公楼（复验）建设工程消防验收申请，经资料审查、现场抽样检查及功能测试并经复验，综合评定该建设工程消防验收复验合格。
另查明：1.案涉丁豪广场原EF座现变更门牌为××楼。2.2015年10月30日，嵊州市公安局以侦查非法吸收公众存款案为由，决定对丁信荣采取监视居住措施。
原审判决认为：本案的争议焦点有：一、双方之间的商品房买卖合同是否系民间借贷合同的担保，本案应以民间借贷关系抑或房屋买卖合同关系进行处理。二、本案是否涉刑事案件应裁定驳回起诉并移送刑事案件侦查部门；本案审理是否以刑事案件审理结果为依据，应裁定中止审理。一、对于争议焦点一，从2014年11月4日的协议书内容看，原、被告签订的商品房买卖合同最初的目的系被告给予原告因其代为偿还以网签形式抵押的融资贷款5000万元所作的担保之一，原告为此以预付房款的名义支付给被告5310万元，该5310万元虽以预付房款的名义支付，但借款的性质明显，双方甚至对该款项约定了利息，故对该5310万元以借款认定应无争议。之后，根据情势的发展，双方继续协商达成协议。根据双方于2015年3月18日达成的协议书，可知双方已协商确定由被告将包括案涉房产在内的297套房屋按网签的合同价格出卖给原告，之前原告为被告偿还融资贷款出借给被告的5310万元转为房款，由原告再向被告支付剩余房款124814902元。之后双方于2015年3月26日达成补充协议。被告于同日向原告作出了支付剩余房款的指令，原告于次日（2015年3月30日）依照指令支付了剩余房款。从上述过程来看，双方网签的案涉商品房买卖合同系为借款所作的担保之一，但之后随着情势的发展，双方达成了按网签的商品房买卖合同履行的房屋买卖合意，原先的5310万元借款转为房款，原告进而向被告支付了剩余房款，据此双方之间已形成了商品房买卖合同关系。该院认为对事件的评价不可机械生硬的割裂事件的发展过程而取其中一段进行单独评价，虽然双方之间最初的民间借贷担保关系及之后的房屋买卖合同关系都基于同一份商品房买卖合同，但不能就此认定双方之后基于该商品房买卖合同达成的房屋买卖合意均被最初的民间借贷担保关系所包含，从最后双方达成的合意及原告继续支付剩余房款等事实可以看出，双方之间已形成基于案涉商品房买卖合同的房屋买卖合同关系，故该院对被告提出的本案应按照民间借贷法律关系处理等抗辩意见不予采纳，对本案按房屋买卖合同关系进行处理。二、对于争议焦点二，根据公安机关的监视居住决定书，可知丁信荣是涉非法吸收公众存款案被监视居住，根据刑法第一百七十六条的规定，非法吸收公众存款罪是指违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为，而本案双方之间的关系是房屋买卖合同关系，即使双方之间存在其他的民间借贷关系涉及丁信荣的非法吸收公众存款案，亦与本案无关，故对被告提出的本案涉嫌刑事案件应裁定驳回起诉并移送刑事案件侦查部门的意见，该院不予采纳。本案的审理亦不以刑事案件的审理结果为依据，故对被告的相应意见该院亦不予采纳。该院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同虽签订时并无商品房买卖的合意，但之后随情势的发展，双方经过协商，达成了真实的商品房买卖合意，原告依约付清了全部房款，被告亦应依约履行交房的义务。现双方约定的交房日期已过，故该院对原告要求被告交付涉案房屋的主张予以支持。因被告未在2015年6月30日前依约交付房屋，理应承担相应的违约责任。对于原告提出的约定的逾期交房违约金过低要求予以增加的诉请，从双方的合同约定来看，的确存在约定过低的情形，根据对比合同约定的买受人的逾期付款违约责任和出卖人的逾期交房违约责任，该院酌情将逾期交房违约责任调整为由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对于原告已支付的案涉房屋的房款，根据双方于2015年3月18日、2015年3月26日达成的协议及双方签订的商品房买卖合同，可知为550118元。现原告以544476.29元作为其已支付的房款进行主张，未超过其实际支付的金额，该院以其主张的金额544476.29元作为基数计算相应的违约金。即被告应按日向原告支付自2015年7月1日起至其实际交付案涉房屋之日止按544476.29元的万分之二计算的逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、山东丁豪房地产开发有限公司将其开发的××楼2-1305号房屋于判决发生法律效力之日起十五日内交付给嵊州市丝宝织造有限公司；二、山东丁豪房地产开发有限公司向嵊州市丝宝织造有限公司支付自2015年7月1日起至其实际交付××楼2-1305号房屋之日止每日按544476.29元的万分之二计算的逾期交房违约金；三、驳回嵊州市丝宝织造有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费505元，依法减半收取252.50元，保全费3420元，合计3672.50元，由原告负担92.50元，被告负担3580元（限被告山东丁豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向该院缴纳）。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于本案双方当事人之间法律关系的定性问题，上诉人主张双方之间系民间借贷关系，涉案商品房买卖合同系为民间借贷合同设定担保，被上诉人则主张双方之间系房屋买卖合同关系，本院认为，虽然根据2014年11月4日协议书的约定，上诉人与被上诉人签订商品房买卖网签合同系为双方之间的债务设定担保，但双方其后于2015年3月18日达成的协议书、2015年3月29日达成的补充协议书明确约定被上诉人出借给上诉人的5310万元借款转为购房款，且上述协议并未按照2014年11月4日协议书第四条关于“甲方（上诉人）必须在本协议签订后三个月内完成上述贷款及还款，如未能按上述期限完成或另行归还丁方（袁远等债权人）9000万元的，甲方与丙方（被上诉人）签订的商品房买卖合同予以实际履行，但公寓F座销售价改按每平方米5500元计价并实际执行”的约定履行，而是重新约定包括涉案房屋在内的297套房屋销售价格分别为6900元/平方米、6960元/平方米，并对涉案商品房买卖合同的标的、数量、剩余价款支付期限等内容均进行了明确约定，后被上诉人亦按约向上诉人支付了全部剩余房款122984902元，故双方最初签订商品房买卖合同为民间借贷合同设定担保的意思表示已转化为房屋买卖合同关系，被上诉人系通过支付对价来取得涉案商品房买卖合同标的物的所有权，双方当事人之间系房屋买卖合同关系，而非民间借贷关系，现被上诉人付清了全部房款，上诉人亦应依约履行交房义务及承担相应的逾期交房违约金。对上诉人关于本案系民间借贷关系、借贷行为涉嫌非法集资犯罪，法院应裁定驳回被上诉人起诉的主张，原审法院对此已作评判，本院予以认同，对上诉人该项主张不予支持。上诉人同时抗辩被上诉人及袁远等未按照2015年3月18日协议书约定支付丁豪广场公寓E座59套房屋、商场一楼33套商铺的房屋价款，其亦无需按协议履行义务，因上述59套房屋和33套商铺的房屋买卖合同关系相对人非被上诉人，且本案双方当事人并未约定上诉人履行涉案房屋买卖合同的义务需以上述全部房屋款项付清为前提条件，故对上诉人该项抗辩本院亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费505元，由上诉人山东丁豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 钟丽丹
二〇一六年六月十四日
书 记 员 刘莎莎