广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第200号
上诉人（一审原告、反诉被告）蒋冬霞。
上诉人（一审原告、反诉被告）易贵年。
以上二上诉人委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
以上二上诉人委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。
委托代理人潘心洁。
上诉人蒋冬霞、易贵年因与被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2012）秀民初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣、代理审判员蒋子秀参加的合议庭审理本案，书记员李菊丽担任记录。上诉人蒋冬霞、易贵年的委托代理人秦维安，被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司的委
托代理人谢继香、潘心洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年3月20日，蒋冬霞、易贵年作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买广源·国际社区第6幢3单元3层1号房房屋一套，房屋总金额为373392元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3．其他方式：公积金付款，买受人需于签订本合同时付清首付款共计人民币壹拾贰万叁仟叁佰玖拾贰元整（￥：123392），剩余房款人民币贰拾伍万元整（￥：250000）于2009年5月6日前付清，剩余房款人民币贰拾万元整（￥：200000）于2009年5月30日前办妥公积金贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4．该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3．雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4．在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5．签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用由买受人承担。逾期期间该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2．出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……9、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计5266．—；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336．—元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用，500．—元（按政府有关部门规定收取，多退少补）……等等。蒋冬霞、易贵年于2009年3月20日支付了首付款人民币123392元，于2009年1月21日通过公积金贷款支付房款人民币250000元。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区6#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区6#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。蒋冬霞、易贵年于2010年8月26日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。蒋冬霞、易贵年与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，逐于2012年2月23日诉至一审法院提出前述诉请。在一审法院进行立案调解过程中，广源公司于2012年3月19日主张了可视对讲系统费费用1800元和逾期收房违约金。2012年3月30日，广源公司在桂林晚报刊登通知，通知尚未交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金的业主，于2012年4月2日前到其公司予以缴清。
一审法院经审理认为，蒋冬霞、易贵年与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：一、广源公司是否应支付蒋冬霞、易贵年逾期交房违约金；二、蒋冬霞、易贵年是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元；三、蒋冬霞、易贵年是否应支付广源公司逾期收房违约金；四、广源公司诉请蒋冬霞、易贵年承担逾期支付购房款违约金是否超过诉讼时效。
一、广源公司是否应支付蒋冬霞、易贵年逾期交房违约金。
根据《商品房买卖合同》第八条约定，广源公司应当在2009年12月28日前将符合交房条件的房屋交付蒋冬霞、易贵年。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。广源公司于2010年3月18日才登报通知业主收房，逾期79天，故广源公司应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金共计2949元（393392元×0．1‰／天×79天）。广源公司辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且蒋冬霞、易贵年未按合同约定付清可视对讲系统费用，故广源公司可以延期免责。该院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，广源公司也未提交中高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，广源公司提出蒋冬霞、易贵年未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对广源公司关于延期免责的辩解意见该院不予采纳。广源公司又辩称，蒋冬霞、易贵年的该诉讼请求已过诉讼时效。该院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。广源公司于2010年4月7日将涉诉房屋交付蒋冬霞、易贵年，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从广源公司将涉诉房屋交付蒋冬霞、易贵年起中断。该院于2012年2月23日受理了本案，其请求权未超过两年的诉讼时效，故对广源公司主张蒋冬霞、易贵年的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见该院不予采纳。
二、蒋冬霞、易贵年是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
蒋冬霞、易贵年与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。在广源公司交房时，按照双方的约定，蒋冬霞、易贵年即应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但蒋冬霞、易贵年至今未支付此项费用，现广源公司要求蒋冬霞、易贵年支付此项费用，符合法律规定，该院予以支持。蒋冬霞、易贵年辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。该院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，蒋冬霞、易贵年的上述辩解理由无法律依据，故该院不予采纳。另蒋冬霞、易贵年辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。该院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。如前所述，此条款约定的“交房时”，应理解为实际交房之时，广源公司于2010年8月26日将涉诉房屋交付蒋冬霞、易贵年，后于2012年3月19日在该院立案调解过程中主张了可视对讲系统费用1800元，诉讼时效中断，此后广源公司于2012年4月26日提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间，故蒋冬霞、易贵年的上述辩解理由，该院不予采纳。
三、蒋冬霞、易贵年是否应支付广源公司逾期收房违约金以及违约金是否过高。
《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收蒋冬霞、易贵年所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。广源公司于2010年3月18日登报通知蒋冬霞、易贵年于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，而蒋冬霞、易贵年未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故广源公司主张蒋冬霞、易贵年构成违约应支付逾期收房违约金，该院予以支持。广源公司发出的收房通知指定的收房期间届满第15天为2010年4月9日，从2010年4月10日至蒋冬霞、易贵年收房之日2010年8月26日天数为138天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向广源公司支付总房款万分之一的违约金共计5153元（373392元×0.1‰／天×138天）。蒋冬霞、易贵年辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。该院认为，根据《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，该院认为双方约定的逾期收房违约金明显过高，蒋冬霞、易贵年请求对逾期收房违约金予以减少，该院予以支持，该院认为将逾期收房违约金减至3000元较为适宜。蒋冬霞、易贵年辩称其按广源公司通知去验收房屋后，发现房屋有质量问题，故其要求广源公司整改，才会延期收房。该院认为蒋冬霞、易贵年拒绝收房的理由不成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十六条的约定，交付条件与质量担保应区分，现本案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，达到交付条件。蒋冬霞、易贵年认为本案房屋存在质量问题，但并未存在严重影响正常居住使用的情形，况且蒋冬霞、易贵年可以在履行收房义务后根据合同约定要求广源公司履行保修义务。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，蒋冬霞、易贵年可以依此约定要求广源公司按市场同期同等级装饰材料的差价补偿。故蒋冬霞、易贵年拒绝收房的主张没有合同依据及法律依据，该院不予采纳。另蒋冬霞、易贵年辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。该院认为，蒋冬霞、易贵年于2010年8月26日收房，广源公司于2012年4月26日向该院提出反诉请求，并未超过两年诉讼时效期间，故蒋冬霞、易贵年的上述辩解理由，该院不予采纳。
四、广源公司诉请蒋冬霞、易贵年承担逾期支付购房款违约金是否超过诉讼时效。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”蒋冬霞、易贵年于2009年5月18日用公积金贷款支付剩余购房款250000元后，付清了全部购房款，广源公司此时就知道或应当知道蒋冬霞、易贵年逾期支付购房款，其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。广源公司直至2012年3月30日才在桂林晚报刊登通知，通知买受人交纳逾期付款违约金，其刊登通知向蒋冬霞、易贵年主张逾期付款违约金的时间不在诉讼时效期间内，不构成诉讼时效中断。广源公司直至2012年4月26日才向该院提出反诉请求，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故广源公司的该诉讼请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条及《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）蒋冬霞、易贵年逾期交房违约金2949元；二、原告（反诉被告）蒋冬霞、易贵年支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；三、原告（反诉被告）蒋冬霞、易贵年支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金3000元；四、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，因本诉、反诉合并审理而分别减半收取。本诉案件受理费25元原告蒋冬霞、易贵年已预交），由被告桂林市广源房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费25元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由原告蒋冬霞、易贵年负担。
上诉人蒋冬霞、易贵年不服一审判决，上诉称，第一、被上诉人反诉要求上诉人支付可视对讲系统费用的诉讼请求已超过二年的诉讼时效期间。该期间应从被上诉人登报通知交房之日起算而不是实际交房之日起算。一审法院未认定被上诉人反诉要求上诉人支付可视对讲系统费用的请求已超过诉讼时效期间是错误的。第二、上诉人已依约收房，不需向被上诉人支付逾期收房违约金。首先，被上诉人已委托物业公司向上诉人交付房屋。上诉人在收房时提出整改，物业公司没有按照合同约定承担整改费用，双方改变合同约定由物业公司负责整改后交付。其次，按照合同约定，房屋的风险已经转移至上诉人，被上诉人不存在任何损失。故请求二审法院撤销一审判决第（二）、（三）项；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定上诉人支付1800元的可视对讲系统费用的判决是正确的。被上诉人于2010年3月18日登报交房通知，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，而上诉人在2010年8月26日才办理交房手续，上诉人办理交房手续延期已构成违约。因此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有争议，本院予以确认。
本院认为，上诉人蒋冬霞、易贵年与被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等自愿并协商一致的情况下签订的，没有损害他人利益，符合相应法律规定，应为合法有效。第一、关于被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司在一审中反诉要求上诉人蒋冬霞、易贵年支付可视对讲系统费用的诉讼请求是否已超过二年的诉讼时效期间的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第8条的约定，房屋交付时，买受人须一次性缴纳可视对讲系统费1800元。此条款约定的“房屋交付时”，应理解为实际交房之时。本案中，被上诉人于2010年8月26日将涉诉房屋交付上诉人，后于2012年3月19日在法院立案调解过程中主张了可视对讲系统费用1800元，诉讼时效中断，此后被上诉人于2012年4月26日提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间。因此，对上诉人主张被上诉人该项诉请已过诉讼时效，本院不予采信。一审法院判决要求上诉人向被上诉人支付可视对讲系统费1800元并无不当。第二、关于本案是否存在逾期收房，上诉人蒋冬霞、易贵年是否应向被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司支付逾期收房违约金的问题。本案上诉人所购商品房，已于2010年2月6日经建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格，并出具了《建设工程质量竣工验收意见书》。该商品房依约已达到交房及交付使用的条件。被上诉人于2010年3月18日登报通知上诉人于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，但上诉人未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，已构成迟延收房。至于上诉人主张被上诉人委托物业公司交房，其在接到收房通知时就对房屋提出了整改意见，物业公司没有按照合同约定承担整改费用，双方改变合同约定由物业公司负责整改后交付，故不存在迟延收房的情形。本院认为，上诉人认为本案房屋存在质量问题，但上诉人在诉讼中对其所购房屋并未提交存在严重影响正常居住使用的相应证据，亦未提供证据证实其与物业公司达成协议由物业公司负责整改后才交付房屋；且上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，上诉人可以依此约定要求被上诉人按市场同期同等级装饰材料的差价补偿。故上诉人主张其未迟延收房没有合同依据及法律依据，对该主张本院不予采信。
综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人蒋冬霞、易贵年负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一四年七月四日
书 记 员 李菊丽