安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一初字第00333号原告：安徽红与黑房产销售代理有限公司，住所地安徽省芜湖市北京路润翔商务中心7楼，组织机构代码76686605-1。法定代表人：王庭峰。诉讼代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。诉讼代理人：王少恒，安徽国伦律师事务所律师。被告：南陵春谷房地产开发有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇利民南路永晟综合楼5楼，组织机构代码55328552-8。法定代表人：汪洵。诉讼代理人：熊小平，安徽熊小平律师事务所律师。诉讼代理人：陶胜利，男，1956年9月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市。（系职工）本院于2015年2月4日立案受理了原告安徽红与黑房产销售代理有限公司（下称红与黑代理公司）与被告南陵春谷房地产开发有限公司（下称春谷房产开发公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，依法由审判员宋代友适用简易程序独任审判，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告红与黑代理公司的诉讼代理人、被告春谷房产开发公司的诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告红与黑代理公司诉称：2011年5月19日，原、被告就独家代理销售被告春谷房产开发公司开发的“忆湾小区”楼盘等事宜签订了《房地产销售代理合同》一份。双方在合同中约定：原告按照销售额（合同房价总额）的0.7%收取基本佣金。原告按期完成销售指标，被告自销或同意优惠的按照销售额（合同房价总额）给予原告0.1%的奖金。销售期间，被告自销或同意优惠的按实价计算代理费。此外，双方另约定，被告应按原告销售额的实际数额于次月5日前结算代理费，逾期不结算，每逾期一天，被告按应支付佣金数额的万分之六向原告支付滞纳金。逾期60天不支付，原告有权终止合同，被告应支付原告1000000元违约并赔偿预期损失。合同约定后，原告按照合同约定，策划销售宣传方案，组织销售人员进驻销售，如约完成了合同约定的销售进度。然而，自2014年起，被告一直未按约结算给付原告房屋销售代理费。2014年9月23日，原告致函被告，告知其在接函七日内确认2014年5-8月结算数据并支付2014年3-8月的代理费，否则原告将按照合同约定依法解除合同并追究被告相关违约责任。被告在收到该函件后，对于原告提出的要求支付销售代理费仍然置之不理。无奈之下，2014年10月31日原告按照合同约定，已依法解除与被告签订的《房地产销售代理合同》，并要求被告办理相关交接手续，支付已欠的代理费及违约金。时至今日，被告仍然未履行合同义务，也未对原告合同解除提出异议。原告认为，被告的行为已构成根本违约，原告有权依据合同之约定，依法解除与被告之间的《房地产销售代理合同》，并可依法追究相关违约责任。为维护原告合法权益，现诉至法院判决：1.请求确认原、被告签订的《房地产销售代理合同》于2014年11月1日已经解除。2.被告立即支付销售代理费692180元，并按应付销售代理费日万分之六支付滞纳金63721元（算至起诉日，以后的算到实际清偿日止）。3.被告支付违约金1000000元。4.被告承担诉讼费用。被告春谷房产开发公司辩称：1.我公司与原告存在商品房销售代理合同关系，目前是欠原告销售代理费692180元。但是，解除合同是原、被告双方合意行为，我公司不存在单方违约行为，所以不存在承担1000000元违约金，即使有违约金也过高。2.诉前双方都已经谈好了，而且原告给我们提供了书面协议。原告同意让利，只要求我公司付清550000元，而当时我公司提出用房子抵550000元，而原告说用房抵债就不让利，550000元必须给钱，既让利又不给钱原告觉得不合算。现在我公司愿意给原告550000元代理费。经审理查明：红与黑代理公司系房产代理销售、营销策划、咨询服务专业公司，春谷房产开发公司系商品房开发公司。2011年5月19日红与黑代理公司与春谷房产开发公司签订《房地产销售代理合同》，约定：1.红与黑代理公司代理销售春谷房产开发公司开发的“忆湾世家小区”商品房；2.春谷房产开发公司按照销售额给付红与黑代理公司0.8%代理费；3.春谷房产开发公司按收回销售款的实际数额的次月5日前结算代理费；4.合同为签订之日起至销售指标完成或最后一期交付半年；5.春谷房产开发公司不按期支付代理费，每逾期一天按应付佣金数额的日万分之六向红与黑代理公司计算支付滞纳金，逾期达60天红与黑代理公司有权单方解除合同并要求春谷房产开发公司支付1000000元违约金和赔偿预期损失。合同签订后，红与黑代理公司代理春谷房产开发公司销售商品房782套，前期代理费给付正常，但自2014年3月起代理费给付不及时。2014年9月23日红与黑代理公司向春谷房产开发公司发函要求确认2014年5-8月销售结算数据并催收2014年3-8月的代理费。2014年10月31日红与黑代理公司又向春谷房产开发公司发函，认为自己应得代理费为641620元（2014年3月-9月），并表明解除《房地产销售代理合同》。2014年11月13日红与黑代理公司与春谷房产开发公司办理了有关资料移交手续。移交之后，红与黑代理公司与春谷房产开发公司进行了对帐，经双方核算，春谷房产开发公司欠红与黑代理公司代理费692181元。红与黑代理公司向春谷房产开发公司提供了《房地产销售代理合同终止协议》。《房地产销售代理合同》已经解除。上述事实，有双方当事人当庭陈述、营业执照、《房地产销售代理合同》、房屋销售资料、明细、《房地产销售代理合同终止协议》等证据在卷佐证。本院认为，本案关键在于如何看待《房地产销售代理合同终止协议》，从而判定春谷房产开发公司是否存在违约行为并应否承担违约责任。一、《房地产销售代理合同终止协议》是如何形成的？春谷房产开发公司辩解，该协议是红与黑代理公司提供的。对此，开庭审理时法庭询问红与黑代理公司当时南陵负责人，该负责人认可了该协议确实是其公司提供的。但是，红与黑代理公司的诉讼代理人核对笔录时予以否认。本院认为从以下三点判断该协议系红与黑代理公司提供：1.该协议上有红与黑代理公司合同专用章复印件。2.该协议记载的代理费数额与庭审查明的数额基本相同，内容具有真实性。3.符合双方陈述的事情发生过程：移交材料、核对帐目、商谈、提供协议。二、《房地产销售代理合同终止协议》的效力如何？虽然基于某种原因红与黑代理公司将该协议原件带走，但是留下复印件，说明其希望春谷房产开发公司对此作出承诺并履行，而春谷房产开发公司已在该协议上加盖了公章，说明该公司愿意接受该协议内容的约束，合同成立，该协议对双方具有约束力。因此，尽管春谷房产开发公司没有按照《房地产销售代理合同》的约定及时全额支付代理费，存在违约行为，但在违约行为后双方就违约责任、合同解除达成了新的协议，即《房地产销售代理合同终止协议》，红与黑代理公司不能再以《房地产销售代理合同》的约定要求春谷房产开发公司支付滞纳金和违约金，只能依据《房地产销售代理合同终止协议》的约定向春谷房产开发公司主张支付代理费。因春谷房产开发公司没有《房地产销售代理合同终止协议》的约定及时给付550000万，故其负有向红与黑代理公司全额支付代理费692181元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第四百零五条之规定，判决如下：一、确认原告安徽红与黑房产销售代理有限公司与被告南陵春谷房地产开发有限公司于2011年5月19日签订的《房地产销售代理合同》已经解除。二、被告南陵春谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽红与黑房产销售代理有限公司商品房销售代理费692180元。三、驳回原告安徽红与黑房产销售代理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息案件受理费10302元、保全费5000元，合计15302元，其中被告南陵春谷房地产开发有限公司负担11000元，原告安徽红与黑房产销售代理有限公司负担4302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  宋代友二〇一五年四月三十日代理书记员  龙 慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。