新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终2205号
上诉人：（原审原告、反诉被告）中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队，住所地乌鲁木齐市水磨沟区。
法定代表人：管延密，中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队司令员。
委托诉讼代理人：杨舒雯，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐豪洁，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人：（原审被告、反诉原告）新疆百脑汇投资有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：李沛珍，新疆百脑汇投资有限公司总经理。
委托诉讼代理人：李升振，男，1972年10月29日出生，汉族，新疆百脑汇投资有限公司总经理，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：李军，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队（以下简称武警区总队）因与上诉人新疆百脑汇投资有限公司（以下简称百脑汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2016）新0105民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人武警区总队的委托诉讼代理人杨舒雯、徐豪洁，上诉人百脑汇公司的委托诉讼代理人李升振、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武警区总队上诉请求：1、请求二审法院判令撤销一审法院判决第二、四项，并依法改判；2、判令百脑汇公司承担一、二审案件诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，涉案房产系通过公开竞标招租的方式进行出租，我方已将市场整体移交给百脑汇公司，百脑汇公司亦已确认全面接管市场。我方已按竞拍招租文件约定交付完毕全部标的物。百脑汇公司未使用市场中的房屋，系其自身原因，其应当按照约定支付全部租金。百脑汇公司存在迟延支付租金等严重违约行为，我方不应返还其履约保证金。履约保证金系百脑汇公司按照竞拍招租文件履约的单方担保，在百脑汇公司违约情形下，我方可以予以扣留。百脑汇公司拖欠我方租金长达3年，严重违背了竞拍招租文件的约定，且其存在转租等违约行为，故我方有权扣留其履约保证金。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法予以纠正。
百脑汇公司辩称，首先，我公司不同意武警区总队的上诉请求，我公司于2014年3月11日中标后，按约定，两年的租金总额是2780万元，扣除保证金280万后，我公司拖欠的租金总额不可能达到1391多万。2、武警区总队并没有整体移交房屋，且其未能解决消防问题，致使房屋不能正常使用，我公司多次收到相关部门的整改通知，要求消除消防隐患，也多次找到武警区总队进行协商，有会议纪要为证。3、武警区总队规避其出租权利受限而必须要上级审批环节，导致其无法正常履行竞拍招租事宜。4、本案是武警区总队违约，而并非我公司违约。我公司在正式签订合同前，已发现涉案房屋存在消防、出租权限等问题，并多次发函要求武警区总队予以解决，但其迟迟不予答复，故所造成的损失均应由武警区总队承担。
百脑汇公司上诉请求：1、请求依法改判一审判决第二项为驳回武警区总队要求我公司承担房屋租金2370238.52元的诉讼请求；2、请求撤销一审判决第五、七、八、九项，改判支持武警区总队向我公司支付280万元保证金及利息损失379627元；依法改判支持我公司主张武警区总队支付办公楼装修及市场地面改造费用1015787.15元；支持武警区总队赔偿我公司损失574851元的诉讼请求。3、本案一、二审案件受理费及反诉、鉴定费均由百脑汇公司承担。事实和理由：我公司与武警区总队之间的租赁合同不属于不定期租赁合同，武警区总队未履行交付房屋的义务，我方有权拒绝履行支付房租的义务。商铺和办公室的使用功能、利益实现、租赁价格有天壤之别，一审法院不经评估和采价即将办公室的价格确定为商品房的90%无法律及事实依据，我公司投入1015787.15元，垫资维护市场，在履行合同期间亦无过错，而武警区总队违反诚信，其应当承担我公司的损失。综上，请求二审法院秉公判决。
武警区总队辩称，我单位的对外租赁行为合法有效，双方形成了事实租赁关系，百脑汇公司实际使用房屋，应当按照约定支付租金。2、我单位不应退还百脑汇公司履约保证金，更无须支付保证金利息。3、百脑汇公司对涉案房屋进行改造并未经过我方同意，应自行承担损失，与我单位无关。4、百脑汇公司所称的各项损失都是其在经营过程中的支出费用，为自身经营成本，要求我单位负担无法律依据。
武警区总队向一审法院起诉请求：1.请求判令解除武警区总队与百脑汇公司之间的事实房屋租赁合同关系，百脑汇公司向我方返还租赁房屋。2.判令百脑汇公司向我方支付房屋租金9001026.87元（2014年3月12日至2015年12月31日）。3.判令百脑汇公司向武警区总队支付利息损失744630.4元。
百脑汇公司向一审法院反诉请求：1.请求判令武警区总队返还我公司履约保证金280万元。2.请求判令武警区总队承担占用280万元期间的利息损失319627元。3.请求判令武警区总队承担市场办公楼装修、市场地面改造费用1202796元及占用期间利息损失117106元。4.请求判令武警区总队赔偿我公司损失1912988元。
一审法院认定事实：2014年，武警区总队发布《华凌市场门面及建筑物招租文件》，对位于乌市西虹路23号市场年以租金底价为700万元，出租年限3年，面向社会公开招租。拟将此地出租给实力雄厚，精于经营管理守信用的承租人，将房屋及土地向社会进行公开招租。基本情况为，现有我单位乌市西虹东路23号，目前有招租门面房206间8813平方米、1栋办公楼二层面积720平方米，6号楼1栋地上二层地下一层1098平方米，1栋餐厅和1栋配电室，共计面积10631平方米。分ＡＢＣＤ区。主要经营项目为：门业、壁纸、地板等装饰材料和住宿服务。并发布了竞拍须知。在竞拍风险中表明，若中标，按实际空余房屋面积和当前市场价格再优惠2个月对空余房屋进行修饰和完善的基础上，收取当年剩余天数租金。年底，新的空余房屋全部交付中标者后，优惠2个月对新空余房屋进行修饰和完善，并一次性签订3年合同，按竞拍中标价计时收费履约。承租要求为1、不得将甲方房产转租、转让、抵押，若发现上述情况，甲方立即收回房产并全额扣除履约保证金，由此产生的法律责任全部由与甲方签订合同的承租户承担。2、不得改变约定的经营项目，3、不得改变房屋主体结构，4、甲方不承担合同期内的任何一方对标的物的修缮、装饰费用，且合同期满后也不能以此为由提出变更条件。5、承租方在合同期后不得以任何理由改变合同内容，需续租的按市场规则协商解决。6、水、电、暖、物业等费用均由承租方自理；7、中标人、合同法人、营业登记人必须为同一人，否则视为违约，自发现之日起自动中止中标合同，8、承租方必须无违纪违法记录，必须在法制范围内正当经营，有违法或被公安机关举报查处违纪违规行为时，甲方有权终止合同；9、承租方对租赁期间房屋安全负全责。
百脑汇公司参加投标，以年租金1390万元价格中标。并于2014年3月7日向武警区总队支付保证金100万元，2014年3月11日交纳履约保证金180万元。2014年3月12日双方进行交接时，实际只交接了该市场A区、B区、C区房屋共计39间房屋（其中A区23间1245平方米、B区7间166平方米、C区9间315平方米）、市场内的办公楼和市场院内场地。百脑汇公司对接收的该市场办公楼及市场地面及下水进行了装修、改造支付部分水电费并对市场进行管理并将部分房屋对外出租，其中将B1-2房屋（面积为61平方米）租给案外人李炎，2014年7月20日至2015年9月20日的租金为45000元；将A负11房屋（面积为55平方米）租给案外人周道玺，2014年7月22日至2014年12月31日的租金为13000元。由于该市场存在消防等问题隐患，2014年7月29日，武警区总队、百脑汇公司通过协商达成会议纪要。双方达成以下共识：一、消防手续办理，由双方协助共同完成。二、提供房产资料信息，由总队营房处向百脑汇提供每间房间的结构平面图、对外有偿服务许可证和租赁许可证，在签订合同前完成。三、严格按照竞拍约定履行双方责任，9月份双方签订合同，交纳租金、押金等相关费用。若百脑汇公司9月前不能按照竞拍约定签订合同，交纳租金、押金等相关费用，甲方也无违约行为，总队将按乙方违约处理，即收回房产，重新上市竞拍。四、交接房按约定收费，今年3月12日前双方交接的39间空置房收费时间从今年6月1日起算至12月31日终止。收费标准类比当前市场均价。五、有效解决市场院内遗留商户问题。因该市场消防存在问题。武警区总队、百脑汇公司双方至起诉前仍未签订书面的租赁合同。武警区总队未向百脑汇公司交付剩余房屋，百脑汇公司亦未交向武警区总队交纳租金。2015年12月9日，武警区总队将本案涉诉房屋中的C区彩钢板房加贴封条。
经百脑汇公司申请，一审法院委托新疆天泽资产评估有限公司对涉诉的办公楼装修价值进行评估，该公司作出新泽评字（2016）第10号评估报告，办公楼装修价值为639538.85，现值为563142.51元。一审法院委托新疆铭鉴工程造价咨询事务所对百脑汇公司对涉诉市场进行的路面硬化以及铺设的下水管造价进行鉴定，该公司作出新铭鉴鉴定字（2016）16号工程造价鉴定意见书，地面花砖铺设造价为376248.3元。
一审法院认为，本案的争议焦点是武警区总队、百脑汇公司之间的房屋租赁合同是否应当解除，百脑汇公司是否应当支付租金9001026.87元支付利息损失744630.4元。武警区总队是否应当百脑汇公司返还履约保证金280万元及利息319627元，承担办公楼、市场地面改造费1202796元以及利息117106元并赔偿武警区总队损失1912988元。
首先关于本诉部分。对于租赁合同是否应当解除以及百脑汇公司是否应当向武警区总队返还所租房屋的问题。百脑汇公司通过竞拍方式租赁了本案的涉诉房屋，与武警区总队之间形成了房屋租赁合同关系。未违反法律，行政法规的强制性规定该租赁合同关系合法有效。因双方未签订书面形式的合同，故武警区总队、百脑汇公司之间为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，合同解除后百脑汇公司所租赁房屋应当予以返还。因此，对于武警区总队要求解除与百脑汇公司之间的租赁合同关系并返还房屋的诉讼请求，予以支持。对于武警区总队要求百脑汇公司支付租金的诉讼请求。武警区总队在诉讼请求中主张了该市场内在2014年3月12日至2015年12月31日期间办公楼、6号楼以及门面房54间的租金。1、对于武警区总队主张租金中关于办公楼的部分，因武警区总队在招租文件中确定该部分的租金在签订书面合同之前是按照市场价格再优惠2个月后开始计算租金，因此办公楼的租金应自2014年3月12日向百脑汇公司交付使用后的2个之后开始计算即2014年5月13日起计算至其主张的2015年12月31日止共计598天。因武警区总队、百脑汇公司均未提交证据证明竞拍须知中在签订书面合同前计价的标准。根据该办公楼百脑汇公司作为办公楼自用和百脑汇公司使用该市场内的情况综合因素以及双方未签订书面合同的事实，参照竞拍成交价的日租金3.58元/平方米（年租金13900000元÷总面积10631平方米÷365天）的90%计算此楼租金为1387264.32元（720平方米×日租金3.58元/平方米×598天×90%=1387264.32元）。2、对于武警区总队要求百脑汇公司支付6号楼租金的请求，因百脑汇公司否认武警区总队向其交付6号楼的事实。武警区总队提交的证据不能证明其向百脑汇公司交付6号楼的事实。在诉讼中对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此对武警区总队主张的关于租金中关于6号楼的部分的主张，不予支持。3、对于武警区总队要求百脑汇公司交付的45间房间部分租金的主张，因百脑汇公司认可武警区总队向其移交了39间房屋且在双方于2014年7月29日的洽谈会议纪要中对向百脑汇公司交接的房屋间数确认为39间的事实，故采信会议纪要所记载的内容确认武警区总队向百脑汇公司交付的房屋为39间。根据百脑汇公司自认上述39间的面积为1726平方米（其中A区23间1245平方米、B区7间166平方米、C区9间315平方米）。依据武警区总队、百脑汇公司之间的会议纪要记载，该部分租金应从2014年6月1日起按照当前市场均价计算的约定，因武警区总队、百脑汇公司未提交证据证明会议纪要所列计价的数额。因此对于此39间房屋的租金标准，参照百脑汇公司对外出租的标准计算，因百脑汇公司对外出租的B1-2的房屋面积为61平方米427天租金为45000元，百脑汇公司对外出租的A负11房屋面积为55平方米162天的租金为13000元。因此综合参照上述标准酌定A、B区日租金为1.1元/平方米。为在2014年6月1日至2015年12月31日共计577天的租金为895561.7元（1411平方米×1.1元/天/平方米×577天=895561.7元）。因C区房屋为彩钢板结构的临时建筑，参照A、B区租金以及该部分彩板房的实际情况酌定该部分的日租金为0.5元/平方米。由于武警区总队于2015年12月9日将彩钢房张贴封条，因此该C区面积为315平方米的房屋自2014年6月1日至2015年12月9日共计555天的租金为87412.5元（315平方米×0.5元/天/平方米×555天=87412.5元）。综上，百脑汇公司应向武警区总队共计支付租金为2370238.52元。对于武警区总队要求百脑汇公司支付利息损失的诉讼请求。因武警区总队未按照招租文件以及会议纪要的内容向百脑汇公司支付全部房屋以及协助百脑汇公司办理消防等手续，因此百脑汇公司未向武警区总队支付租金的行为属行使合同履行抗辩权，其未支付租金的行为不构成违约，不应当向武警区总队承担赔偿利息损失的责任，故对于武警区总队要求百脑汇公司支付利息损失的诉讼请求不予支持。
二、反诉部分。对百脑汇公司要求武警区总队返还交纳的履约保证金280万元的诉讼请求，武警区总队虽然在竞拍须知中所列明的条件为“不得转租房产（此要求在合同中也有具体说明）”以在市场门面示意图中列明了不得将房产转租，此要求属于武警区总队在订立合同前的要约邀请中所列的概括性条件，结合在商业活动中建材市场的经营者开办市场多以将市场商铺对外出租的形式进行经营的情形。武警区总队、百脑汇公司双方虽然形成了租赁合同关系，但双方并未签订书面合同，未对武警区总队在要约邀请中所列的“不得转租的”具体情形进行约定。其次武警区总队收取履约保证金是为了避免百脑汇公司在履行租赁合同过程中违约给武警区总队造成损失。结合百脑汇公司在房屋租赁合同履行期间将部分房屋对外出租未对给武警区总队造成实际损失的事实。根据公平原则，武警区总队收取的280万元履约保证金在双方合同解除后应当向百脑汇公司予以返还。对于武警区总队以百脑汇公司未履行承租人义务，根据《竞拍须知》的约定应当扣除该履约保证金的辩解意见，不予采信。对于要求武警区总队支付百脑汇公司履约保证金利息损失的诉讼请求没有法律依据且双方对此未进行约定，不予支持。对于百脑汇公司要求武警区总队承担办公楼装修、市场地面改造费用1202796元的反诉请求，因在合同履行过程中，武警区总队未按合同约定向百脑汇公司交付全部房屋以及配合百脑汇公司办理消防等相关手续存在违约行为致使百脑汇公司的合同目的不能实现，因此对于百脑汇公司所进行的装修以及对市场的改造费用应按照竞拍时约定的三年期限扣除自2014年3月至自武警区总队起诉要求解除合同之日后的剩余期限14个月（36个月-22个月=14个月）的残值由武警区总队承担赔偿此项损失的责任。根据鉴定机构作出的装修以及地面硬化造价共计为1015787.15元，剩余14个月的残值应为395028.34元（1015787.15元÷36个月×14个月=395028.34元）。故武警区总队应向百脑汇公司赔偿办公楼装修及市场地面改造费用395028.34元。对于百脑汇公司要求武警区总队支付此款项占用期间利息的反诉请求没有法律依据，不予支持。对于百脑汇公司要求武警区总队赔偿损失1912988元的反诉请求，根据百脑汇公司的陈述其此项损失为水电费、市场维护费用以及劳务费。百脑汇公司上述支出为其自身在经营过程中的支出费用，其要求武警区总队承担没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除武警区总队与百脑汇公司之间的房屋租赁合同。二、百脑汇公司支付武警区总队房屋租金2370238.52元。三、百脑汇公司于本判决生效后十日内向武警区总队返还所租赁房屋。四、武警区总队返还百脑汇公司履约保证金2800000元。五、武警区总队赔偿百脑汇公司办公楼装修及市场地面改造费用395028.34元。六、驳回武警区总队要求百脑汇公司支付利息损失744630.4元的诉讼请求。七、驳回百脑汇公司要求武警区总队承担占用280万元期间的利息损失319627元的反诉请求。八、驳回百脑汇公司要求武警区总队承担占用办公楼装修、市场地面改造费用利息损失117106元的反诉请求。九、驳回百脑汇公司要求武警区总队赔偿损失1912988元的反诉请求。
本院二审期间，百脑汇公司提交由武警区总队开具的收据一份，证明其仅使用了部分市场，其余部分仍由武警区总队自己经营并收取租金，故水电费不应由其一方缴纳。武警区总队质证认可该证据系其向承租户开具的收据，但辩称该出租标的物并非本案争议的房屋，亦不占用争议房屋的面积，而是6号楼左边角的玻璃棚，故其不存在违约行为。
本院二审查明的事实与原审法院认定事实基本一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案中，百脑汇公司通过竞拍方式以年租金1390万元价格中标取得武警区总队位于乌市××市场3年的承租权。因双方之间没有签订书面的房屋租赁合同，而武警区总队向百脑汇公司交付了部分房屋，故双方形成了不定期的租赁合同关系，依照法律规定，双方之间的合同关系随时可以解除。
针对武警区总队的上诉请求，本院认为，在诉讼中对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。武警区总队称其将涉案房屋全部交付给了百脑汇公司，因其所陈述的事实与双方均认可的会议纪要内容相悖，且武警区总队就此并未提供相应有效的证据佐证，故本院不予采信。一审法院结合双方提供的证据，确定武警区总队交付给百脑汇公司租赁场地的面积并无不当。另，武警区总队收取履约保证金是为了避免百脑汇公司在履行租赁合同过程中违约给其造成的损失，因武警区总队在双方履行合同期间，存在违约行为，且双方均同意解除不定期的房屋租赁合同关系，故武警区总队继续占有百脑汇公司交付的280万元履约保证金已没有事实及法律依据，本院对其拒绝返还该费用的上诉请求不予支持。
对于百脑汇公司的上诉请求，本院认为，百脑汇公司在承租使用涉案场地期间，对办公楼进行装修、市场地面改造等，共计支出1202796元，因武警区总队未按招租文件的约定向百脑汇公司交付全部房屋以及配合百脑汇公司办理消防等相关手续，致使百脑汇公司无法正常经营，武警区总队存在违约行为，一审法院依照武警区总队招租文件约定的三年期限扣除自2014年3月至自武警区总队起诉要求解除合同之日后的剩余期限14个月（36个月-22个月=14个月）的残值由武警区总队承担赔偿责任亦无不妥。至于百脑汇公司要求武警区总队支付此款项占用期间利息的上诉请求因无相应的事实及法律依据，本院不予支持。对于百脑汇公司要求武警区总队赔偿损失1912988元的反诉请求，因上述费用系百脑汇公司在履行合同期间产生的水电费、市场维护费及劳务费等费用，属于百脑汇公司为其自身在经营过程中的支出费用，因其无法证明上述费用系为武警区总队所垫付，故本院亦不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费99160.95元（武警区总队已付54961.91元，百脑汇公司已付44199.04元），由武警区总队负担54961.91元，百脑汇公司负担44199.04元。
本判决为终审判决。
审判长 黎剑
审判员 王宏
审判员
黄淑梅
二〇一七年十月十四日
书记员
马恒雯