北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第14180号
原告宦国华，女，1959年6月4日出生。
委托代理人宦国红（原告之妹），女，1965年4月6日出生。
被告王瑶，女，1991年3月28日出生。
原告宦国华与被告王瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法由代理审判员李双庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宦国华的委托代理人宦国红、被告王瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宦国华诉称：原告于2014年9月15日将位于东四八条××号的房屋西房一间租与被告，租金每月2200元。2015年5月10日，被告以南房盖房无法睡觉和洗衣为由，要求提前搬走。原告告知其提前解约应承担违约责任，不同意被告提出的退还其1100元的要求。后被告于2015年5月13日搬走。原告发现房屋内的洗衣机被划了口子、电暖气不热、空调不制冷，厨房的门窗被损坏等，且被告未结清2015年5月1日至2015年5月13日的水费。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告违约金4400元；2、被告赔偿原告物品损失5776元；3、被告支付原告水费35元。诉讼费由被告承担。
被告王瑶辩称：双方签订租赁合同的情况属实，双方之前达成过一致意见，但原告没有履行，不同意承担违约责任。物品损失被告同意用押金折抵，不同意再行支付，屋内的洗衣机、电暖气和门窗都没有损坏，洗衣机只是有一道划痕。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年5月18日，本案被告王瑶以房屋租赁合同纠纷为由将本案原告宦国华诉至本院，称2015年5月初因邻居翻建房屋，房屋无法居住，提出在扣除半个月租金和押金作为补偿后，提前搬走。宦国华表示同意后，王瑶于2015年5月13日搬走。但之后宦国华不同意退还。王瑶诉至法院，诉请宦国华退还2015年5月15日至6月14日的租金2200元、押金2200元，并支付违约金4400元。被告宦国华辩称：王瑶入住期间多次带多人在房屋内居住，外出不锁厨房的门，影响了房屋安全；第二次、第三次交纳房租存在迟延数天的情形。在王瑶提出提前搬走的情形下，宦国华无奈之下表示同意，但明确告知因其提前搬走属于违约要扣除其租金和押金作为违约金。王瑶只交了截止5月初的水费，此后距离其搬走还有近10天的水费未结清，且王瑶搬走时将电暖气和洗衣机划了，宦国华要求赔偿王瑶不同意，所以不同意退押金。王瑶自行提出搬离，其交付钥匙后宦国华不同意其再次居住，并无违约之处，不同意支付违约金。
本院经审理查明，坐落于北京市东城区东四八条××号×幢等3幢房屋（以下简称涉案房屋）登记在宦国梅名下，宦国梅委托宦国华、宦国红代为对外出租涉案房屋。2014年9月13日，原、被告在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》。经询，签署合同当日宦国华因事未到场，宦国红向王瑶出示宦国华的身份证件后以宦国华的名义与原告签订租赁合同，宦国华对宦国红以其名义签订租赁合同的行为予以认可。
根据双方租赁合同约定，原告（甲方）承租被告（乙方）的房屋，租赁用途为居住，居住人数为1，最多不超过3人；租赁期限自2014年9月15日至2015年9月14日；租金标准为每月2200元，支付方式为押一付三；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同订立后，原告向被告支付房屋押金2200元，并支付房屋租金至2015年6月14日。
2015年5月，王瑶向宦国华提出因邻居翻建房屋影响生活，欲提前解除合同。同年5月13日，王瑶将涉案房屋交还宦国华。王瑶交还涉案房屋当日，双方因退租金事宜未达成一致，发生争吵并拨打报警电话。庭审中，王瑶称在沟通提前解除合同过程中，宦国华曾承诺退还半个月租金1100元，但在王瑶交房后宦国华反悔，宦国华辩称自己从未答应过退还王瑶半个月租金，王瑶提前搬离应按照合同约定扣除月租金的200%作为违约金。王瑶为证明自己主张，申请证人梅×出庭，证人表示5月10日宦国华曾当面承诺退王瑶半个月房租，后来又听到王瑶告知其宦国华在电话中承诺退半个月房租，王瑶认可证人证言，并表示第一次双方就退租事宜未谈拢，后来宦国华打电话告诉王瑶同意退还半个月房租，宦国华对证人证言不予认可，表示自己从未承诺退半个月房租。王瑶向本院提交了交房当日双方报警后现场录音一份，认为根据该份录音记载，王瑶在提出宦国华承诺退半个月房租时，宦国华从未反驳；且如果双方未谈好退房租，王瑶不会无故搬走；宦国华认为王瑶提供的录音文字不连续，只截取了对其有利的部分。针对宦国华要求扣除王瑶预付的一个月租金及押金作为违约金的答辩意见，本院询问宦国华是否就该部分提出反诉，宦国华表示不提出反诉。关于宦国华主张王瑶尚未结清水费一节，王瑶称其于2015年5月12日交纳了5月初的水费，但此后王瑶用水量并不大，且宦国华没有要求过结清水费。关于宦国华主张王瑶搬离时划伤洗衣机、损坏电暖气及空调一节，王瑶称洗衣机划痕为自然损坏，并未损坏其他家电。
2015年8月19日，本院作出（2015）东民初字第07479号民事判决书，该判决认为宦国红以宦国华的名义与王瑶签订《北京市房屋租赁合同》，事后宦国华对宦国红的上述行为予以认可，故该合同应约束王瑶与宦国华。原、宦国华签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。王瑶于2015年5月13日将房屋交还宦国华，宦国华应将其收取的此后租金予以退还，故对王瑶要求宦国华退还2015年5月15日至6月14日租金的诉讼请求，本院予以支持。关于返还押金一节，鉴于双方合同约定押金应在抵扣应由王瑶承担的费用、租金及违约赔偿责任后予以退还，双方均认可邻居翻盖房屋均在日间，王瑶并未据此享有合同解除权，其在合同履行期间提出提前解除合同，属于合同约定的违约行为，且双方目前确有王瑶根据合同应当承担的相关费用尚未结清，押金返还条件尚未成就，故对王瑶要求退还押金的诉讼请求，本案不予处理。王瑶在将涉案房屋交还宦国华后双方合同已经解除，宦国华在合同解除后拒绝王瑶继续入住涉案房屋合法正当，故对王瑶以此要求宦国华承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于宦国华所称物品被损坏、水费未结清以及王瑶应承担违约责任一节，双方可另行解决。判决：一、宦国华于本判决生效后七日内退还王瑶房屋租金人民币二千二百元；二、驳回王瑶的其他诉讼请求。案件宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。
另查，双方在2014年9月13日还签订有一《补充合同》，补充合同约定了租房人未住满一年，将视为违约，违约金按月租金的200%计算，双方如有乙方提前解除合同，无论提前几天，按照月租金的200%赔付对方，不可将押金充当租金使用等内容。
经询，双方对上述判决中查明的事实均表示认可，原告同意判决结果，被告表示对判决结果有异议，但错过了上诉期。庭审中，原告提交了涉案房屋及屋内空调、电暖气、洗衣机等物品的照片，证明物品受损的事实；原告提交了洗衣机、电暖气和空调的购物发票，证明物品损失的情况。被告表示交付时只有洗衣机上有划痕，不认可损坏原告的其他物品。原告提交了2015年8月31日缴费的水费发票，被告表示对使用水费的情况不认可，表示自己最多有一周的水费没有交，为解决纠纷，同意给付原告5元水费，原告表示被告用水太多，不同意接受被告的意见。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、补充合同、委托书、房屋产权证、（2015）东民初字第07479号民事判决书、照片、发票收据及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在合同履行期间提前搬出房屋，违反了合同约定，导致合同无法继续履行。被告亦未提供有效证据证明原告同意免除其违约责任，故合同终止后，被告应依照合同约定承担违约责任，原告要求被告依照合同约定支付违约金，理由正当，本院予以支持。鉴于被告已交付原告押金2200元，合同亦已约定押金可以抵扣应由被告承担的违约赔偿责任，为减少诉累，本院将在被告应支付给原告的违约金中扣除；原告要求被告赔偿物品损失，根据之前诉讼时的原告的答辩及本案中原告的证据，不足以证明原告的损失已超过违约金的数额，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；对于原告主张被告的水费，因原告吴有效证据，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王瑶于本判决生效后七日内支付原告宦国华违约金二千二百元；
二、驳回原告宦国华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28元，由原告宦国华承担14元（已交纳）；由被告王瑶负担14元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李双庆
二〇一五年十一月二日
书 记 员 陈丽娟