山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂民三初字272号
原告张城文。
委托代理人吴清洲，山东华赛律师事务所律师。
委托代理人王庆军，山东华赛律师事务所实习律师。
被告青岛恒川海创业投资有限公司，住所地青岛市崂山区海口路33号麦岛家园网点。组织机构代码证55396409－6。
法定代表人，尹玉滨。
委托代理人赵艳楠，山东琴岛律师事务所律师。
原告张城文为与被告青岛恒川海创业投资有限公司（以下简称恒川海公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年6月4日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月17日、2014年12月8日、2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴清洲、王庆军，被告恒川海公司委托代理人赵艳楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张城文诉称，原告与被告于2013年8月2日签订《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》，双方约定原告租赁被告的市场摊位，租赁期限为2013年9月1日至2015年9月1日，租赁费为每年210240元，每月17520元。原告实际使用租赁摊位开始时间为2013年11月8日。双方合同约定2013年11月8日至2014年1月8日试营业期间免除摊位租赁费。原告应交2014年1月8日到2014年5月20日的摊位租赁费77088元。由于被告的违约行为使原告无法继续经营，原告于2014年5月20日解除与被告订立的《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》，并于当日书面通知原告。现请求法院依法判令被告归还原告剩余摊位费133152元、退还保证金1000元、支付原告违约金10000元，共计144152元；诉讼费由被告承担。
被告恒川海公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。答辩人无违约行为，原告解除合同违约，应向被告承担违约责任。被告不同意解除合同，要求继续履行。
原告提供证据被告质证情况如下：
证据一：原被告签订的《麦岛生鲜农贸市场租赁管理合同》，证明原告与被告的租赁关系，对被告的开业时间进行了约定，试营业期间，被告给原告免两个月的租期。
被告质证称，对真实性无异议，对证明事项有异议。合同约定了租金支付期限和租赁期限，并没有约定被告开业时间。
证据二：《收款收据》，证明原告已依照约定履行了交纳租金、保证金的合同义务。
被告质证称，真实性无异议。
证据三：被告市场开业的宣传单三张，该宣传单载明涉案市场将于2013年11月8日试营业，原告认为，该宣传单属于邀约，是原被告订立租赁合同的一部分。
被告质证称，真实性无法确认。
证据四：2014年6月9日照片五张，证明涉案市场现处于停业状态，市场内照明灯光关闭，市场外挂有麦岛海鲜农贸市场开业在即的广告。该照片可证明被告并未履行合同约定。由于被告本身的原因，市场无法达到规模性经营，原告在此环境下无法经营，无法达到合同目的。
被告质证称，对真实性无法确认，关联性不予认可，同时原告向被告发出解除合同的通知是2014年5月20日，从时间上来看，此份证据与本案无关联性。
证据五：2014年7月11日半岛都市报一份，当日报纸的A40版面载有被告的招商广告，并载明麦岛海鲜市场7月中旬开业，其中报纸中招商广告电话与证据四照片中悬挂的招商广告所留电话号码一致。原告认为，被告发放宣传单承诺于2013年11月8日试营业，在该份报纸上又载有被告的招商广告，是明确的违约行为。
被告质证称，对报纸本身的真实性无法确定，但对事件是否登报的真实性有异议。对证明事项有异议，既不能证明是被告登载，也不能证明是被告违约。
证据六：解除租赁合同通知书、ems回执单各一份，通知书证明2014年5月20日，因被告违约，原告张城文通知被告解除租赁合同，ems回执单证明被告确已收到解除合同通知书。
被告质证称，对解除租赁合同通知书真实性无法判定，但被告方不同意解除合同。对ems回执单真实性无法确认，证明事项不认可，这并不是一份回执单，上面只有寄件人签名。
证据七：原告离开租赁摊位的时间表格。
被告质证称，对此不予认可，原告一直没有和被告进行交接，原告也从来没有明确向我们表示要求解除租赁合同，我们到目前为止一直给原告保留着租赁摊位。
被告未提供证据。
经审理查明，原告与被告于2013年8月2日签订《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》，双方约定原告租赁被告的市场摊位，租赁期限为2013年9月1日至2015年9月1日，备注：2013年9月1日至11月1日免租金，试营业；租金为每月17520元，年付210240元；设施保证金1000元；合同第五条第五项规定，租赁期间乙方不得中途退租，如乙方中途退租则构成乙方违约，乙方应赔偿甲方因此而造成的损失；第六条第三项规定，因甲方未尽义务，不能将租赁摊位按时交付给乙方使用，乙方有权单方解除本合同；第七条第二项规定，如乙方行使本合同第六条第三项权利，单方面终止合同，甲方应自解除合同之日起1个月内退还履约保证金和水电保证金；第七条第四项规定，甲乙双方若有一方违约而造成合同终止，违约方应支付违约金壹万元。
原告向被告交付了租金210240元、保证金1000元。
2014年5月4日,被告给原告发出《通知》：“张城文：贵我双方于2013年8月2日签署的《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》，承租市场摊位进行经营。目前，我公司人员巡查市场并调研经营情况时，发现贵方长时间未能开展合同约定的经营活动，承租摊位一直闲置，为此，我公司特致函如下：根据《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》的有关约定，贵方具有维护市场稳定、保护承租设施、缴纳电损耗分摊等各种义务，贵方长时间不予出摊，不利于市场的整体稳定，且难以保证承租设施的安全，将严重影响我公司的合法权益。因此，希望贵方能够尽快出摊开展经营，如果自贵方收到该通知之日起七日内仍然未能出摊经营，我公司将根据合同规定，依法维护我公司合法权益不受侵犯的权利。我公司将采取在贵方承租摊位张贴该通知的方式向贵方送达，张贴次日（即2014年5月5日）视为已送达贵方。特此通知，青岛麦岛海鲜农贸市场管理有限公司，2014年5月4日。”
原告于2014年5月20给被告送达《解除租赁合同通知书》:“青岛恒川海创业投资有限公司：我是青岛麦岛海鲜市场的租户张城文，摊位编号：水果1。我与你方在2013年8月2日签订的摊位租赁合同，于2013年11月8日试营业时进驻市场，从事水果批发生意。在签合同时，你方曾承诺1、在户外做电子广告宣传，以提高市场的知名度；2、将联合城管部门将市场外面的违法摊位予以取缔，以保障市场内租户的正常经营。但是时至今日，你方广告宣传的承诺没有履行，使市场的知名度不高，人气大受影响；市场外面的违法摊位也没有采取措施予以取缔，严重影响市场内的经营。而且由于你方管理不善，其他商户已经陆续搬离，市场内漆黑一片。现在市场今剩两家商户在经营，已经不具备销售经营的条件。由于你方的违约和管理不善，自进入该市场后，我的经营一直处于亏损状态，经济也受到巨大的损失，生意无法继续下去。鉴于以上原因，特通知你方，解除与你方签订的摊位租赁合同。2014年5月20日，张城文”
以上事实由原告提供的证据及原被告陈述笔录在案佐证，经庭审质证，可以采信。
本院认为，因原告与被告麦岛市场管理公司签订的《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》符合法律规定，故应认定该合同为有效合同，当事人应当按照合同内容履行其义务。
对原告要求被告归还剩余摊位费133152元、退还保证金1000元、支付原告违约金10000元的诉讼请求，因原、被告在《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》中约定，被告在未尽义务，不能将租赁摊位按时交付给原告使用的情况下，原告有权单方解除本合同，被告应自解除合同之日起1个月内退还未履约保证金和水电保证金。为此，本院认为，本案的焦点问题在于履行合同期间，被告是否存在未尽义务，不能将租赁摊位按时交付给原告使用的情况。而原告提供的上述证据不能证明被告存在未尽义务，不能将租赁摊位按时交付给原告的事实，为此，本院不能认定被告在履行租赁合同期间存在违约行为，故本院对原告的上述诉讼请求不能全部予以支持。
原告于2014年5月20日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，其要求解除租赁合同的理由虽不符合双方合同约定，但因原告已经实际撤离租赁摊位较长时间，双方所签订的租赁合同已经无法继续履行，根据公平原则，本院应判令双方租赁合同于原告提起诉讼之日解除。因原告撤离租赁摊位没有合法理由，由此给被告造成一定的经济损失，对此原告应适当予以承担，本院认为以三个月的租金为宜。因原被告约定自2013年9月1日至11月1日为试营业期，免租金，故被告实际有偿使用租赁摊位时间应从2013年11月1日开始计算。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条之规定判决如下：
一、原告张城文与被告青岛恒川海创业投资有限公司签订的《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》于2014年6月4日解除。
二、被告青岛恒川海创业投资有限公司于本判决书生效之日返还给原告张城文租赁费人民币35040元。（已交纳12个月租金210240元－已经实际使用7个月租金122640元－3个月租金52560元）
三、被告青岛恒川海创业投资有限公司于本判决书生效之日返还给原告张城文保证金1000元。
四、驳回原告张城文的其它诉讼请求。
案件受理费人民币3183元，由原告张城文承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘敏惠
人民陪审员 成 林
人民陪审员 许凯峰
二〇一五年四月十五日
书 记 员 卞小涵