山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终342号
上诉人（原审原告）张乐峰，男，1978年7月26日出生，汉族，住济南市。
委托代理人张长科，山东保君律师事务所律师。
委托代理人刘绍华，山东保君律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）郭燕，女，1973年4月25日出生，汉族，住济南市。
委托代理人苏镇，山东鼎川律师事务所律师。
委托代理人刘孝奇，山东鼎川律师事务所实习律师。
上诉人张乐峰因与被上诉人郭燕物权保护纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，坐落于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城F18号（17号）楼1-403室房屋原为辛挺所有（共有权人辛兆毅）。
2010年11月24日，辛挺作为出租方与作为承租方的郭燕签订《房屋租赁合同》，约定郭燕承租该处房屋，期限为一年，自2010年12月1日至2011年11月30日；月租金2200元，一年租金一次付清，另交押金2000元。合同中还对其他事项进行了约定，并写明房屋内的物品包括空调两个（一挂一柜）、床一张、电脑桌一个、厨卫精装、热水器一个。在该合同后部，辛挺写明收到房屋租金28520元。郭燕后实际租赁使用该房屋至合同约定期限。双方于2011年12月1日又另行签订一份《房屋租赁合同》，租赁期限约定自2011年12月1日至2012年11月30日；租金为每月2300元，一年租金一次付清，押金为2000元。合同中的“物品清单”处写明“同去年合同”。此后至该合同约定的租赁期限届满，郭燕仍然继续租赁使用该房屋，并继续缴纳房屋租赁费用，但其与辛挺未再继续签订书面合同。2014年11月26日及28日，郭燕通过银行转账方式向樊珊珊（辛挺之妻）分别支付房屋租赁费用21535元及10000元。郭燕在本案审理中说明其租赁辛挺的房屋，自2012年后租金每年增加，2014年-2015年度租金为每月2500元，其向樊珊珊支付两笔款项合计为31535元，包括一年租金（至2015年11月30日）30000元及采暖费用1535元。
2015年3月7日，辛挺作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的张乐峰、见证方（丙方）济南德誉房产经纪有限公司（以下简称德誉房产）签订《房屋买卖合同》，约定辛挺将涉案房屋以1225000元的价格出卖给张乐峰，附属设施包括室内固定装修及空调柜机、挂机各一台、炉灶、油烟机各一个、热水器一台。合同第一条房产状况处写明“有租赁（甲方负责协调，保证租客如期腾房，将房屋交与乙方）”。合同中约定了付款时间及付款方式，并约定甲方于2015年5月1日前或甲方收到乙方全部房款10天之内通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。合同还对违约责任、其他事项等进行了约定。2015年3月31日，张乐峰就该房屋取得济房权证槐字第1891**号《房屋所有权证》。
2015年5月5日，张乐峰与辛挺就涉案房屋签署《物业交割单》，载明房屋钥匙、煤气卡已交接完毕，还注明2014年度暖气费原业主承诺已缴纳，物业费原业主已缴纳至2015年4月30日。德誉房产作为经纪方亦在该交割单上盖章。就该《物业交割单》的签署，张乐峰说明2015年5月5日，其与辛挺、中介（德誉房产）人员，辛挺用钥匙开房门进房验收，当时郭燕不在场；其还说明进入后看到房屋内没有东西，已经腾空，没有人住。在交割后，因其家中有事没有接着搬进，次日发现房屋的门锁无法打开；其随即向辛挺询问，辛挺说明应该是郭燕在使用。郭燕对张乐峰所述看房、签署《物业交割单》的事实有异议，其说明房屋一直在使用，并没有搬离，对辛挺如何进入房屋、如何与张乐峰办理的交接其并不清楚。只是其发现门锁打不开后又另行换了门锁，其还说明就此事曾经报案。
张乐峰在本案审理中还提供德誉房产于2015年7月20日出具的《证明》，内容为“济南阳光100社区F区住宅面积122平方左右，出租价格为3500元-4000元之间／月”。另在本案审理中，张乐峰、郭燕及辛挺就涉案房屋租赁市场的价格共同确认可按每月3300元计。
2015年8月31日，张乐峰与郭燕就涉案房屋办理了交接手续，双方签署《房屋交接单》。
原审法院认为，就本案审理情况，可以确认以下事实：1.涉案房屋原为辛挺所有，郭燕于2010年12月起承租；2.2015年3月7日，辛挺与张乐峰签订《房屋买卖合同》，涉案房屋出卖给张乐峰，并于同年3月31日张乐峰取得房屋所有权证。
本案争议主要在于：1.张乐峰是否有权要求郭燕向其腾退涉案房屋；2.郭燕在辛挺向张乐峰出售房屋后是否仍然有权继续承租使用该涉案房屋；3.张乐峰取得涉案房屋的房屋所有权证后，郭燕是否应向其缴纳房屋使用费用。
关于租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该法第二百二十九条还规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。此条规定的内容常被称为“买卖不破租赁”。如依此规定，则辛挺虽然将涉案房屋出卖给张乐峰，但郭燕仍有权继续租赁使用。但“买卖不破租赁”适用于“租赁期间内”发生的所有权变动情况，本案郭燕租赁辛挺的涉案房屋是否还在租赁期间内存在争议，也就涉及到该第二百二十九条的规定是否能够适用的问题。之所以说郭燕租赁辛挺的涉案房屋是否还在租赁期间内存在争议，是因为郭燕自2010年12月租赁辛挺的涉案房屋在合同期满后，于2011年12月1日又再次签订合同，约定租赁期限届至2012年11月30日。此后郭燕虽仍继续使用该涉案房屋，但未与辛挺再签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”；该法第二百三十二条则规定，“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。依据以上规定内容，郭燕与辛挺在2011年12月1日再次签订《房屋租赁合同》后虽然继续使用着涉案房屋，但没有再另行签订书面的合同，似乎其与辛挺之间的租赁应为不定期租赁。而且如果是不定期租赁，则“当事人可以随时解除合同”。但原审法院认为，尽管郭燕在2012年11月30日原合同约定租赁期限届满后未再与辛挺签订书面租赁合同，但其实际一直在继续使用着涉案房屋。特别是其在2014年11月26日及28日通过银行转账方式向樊珊珊（辛挺之妻）分别支付了房屋租赁费用21535元及10000元。以上费用扣除采暖费用外，还包括一年即至2015年11月30日的租金，该租金辛挺收取后未提出异议。由此说明，郭燕与辛挺之间虽未再继续签订书面租赁合同，但郭燕仍然在继续使用租赁房屋，同时从其最后向辛挺交纳的租赁费用来看，双方之间的租赁期间应届至2015年11月30日。因此，辛挺与张乐峰签订《房屋买卖合同》的2015年3月7日、双方签署《房屋交割单》的2015年5月5日至本案审理至今，郭燕仍然是在合法的租赁使用期限内，张乐峰虽于2015年3月31日就涉案房屋进行了所有权转移登记，但鉴于“买卖不破租赁”的法律规定，郭燕对涉案房屋的使用并无不当。因此，张乐峰在本案中直接要求郭燕腾退房屋的诉讼请求缺乏依据。同时因双方于2015年8月31日已将涉案房屋实际进行了交接，对此原审法院亦予准许。由此，张乐峰的第一项诉讼请求即诉请判令郭燕腾退强占其房屋、向其交付已不存在，原审法院不再进行审理。张乐峰在本案中的第二项诉讼请求是要求判令郭燕向其赔偿租金损失（自5月5日起至实际腾退交付之日止），因原审法院认为郭燕为依法、有权使用涉案房屋，且已另行向原房屋所有权人辛挺交纳了至2015年11月30日的租金，故张乐峰该项诉讼请求亦缺乏事实根据和法律依据，原审法院不予支持。张乐峰还要求判令郭燕赔偿屋内设施损失，但双方于2015年8月31日进行房屋交接时，并不存在屋内设施损失情形，故张乐峰的该项诉讼请求缺乏事实根据，原审法院一并不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决，驳回张乐峰的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由张乐峰负担。
上诉人张乐峰不服原审判决上诉称，张乐峰购买辛挺所有的本案诉争房屋，并取得诉争房屋的所有权证。辛挺将诉争房屋租赁给了郭燕，租赁期限至2012年11月30日，双方连续三年未签订书面的租赁合同，无合同条款约定租赁期限，原审法院认定双方的租赁期限到2015年11月30日，系在无租赁合同约定条款，无其他书证的条件下，主观推算出来的，不能作为判决依据。2015年5月5日，张乐峰与辛挺签订《物业交割单》后，郭燕即非法占用张乐峰房产，应赔偿2015年8月31日前的房租等各项损失。请求二审法院撤销一审判决，判令郭燕赔偿张乐峰租金损失13200元，并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人郭燕答辩称，一、原审法院基于房屋租赁关系认为郭燕“为依法、有权使用涉案房屋”，认定事实清楚，法律关系定性准确，应予维持。二、张乐峰认为原审法院“错误认定案件法律关系”，声称郭燕与辛挺之间只存在“房屋使用关系”，缺乏事实依据与法律依据，应予驳回。三、关于郭燕从涉案房屋中搬出的事实。正是因为郭燕系涉案房屋合法、有效承租人，且郭燕承租在前、张乐峰买房在后，张乐峰买房行为不影响郭燕的租赁效力，故张乐峰于2015年4月30日、5月5日、5月6日等多次逼迫郭燕腾房，郭燕均未予妥协。2015年8月31日，郭燕之所以从涉案房屋中搬出，是因为2015年6月2日张乐峰将郭燕、辛挺分别诉至原审法院，经原审法院开庭及多次主持张乐峰、郭燕、辛挺三方调解，在辛挺同意退还郭燕剩余租金、押金及支付违约金的前提下，郭燕本着解决纠纷、配合法院工作的考虑，才同意放弃剩余租期、从涉案房屋中搬出。在原审法官主持下，郭燕与张乐峰签订《物业交割单》。张乐峰声称郭燕“自知是违法使用，而未坚持继续使用到租赁期满”，明显是歪曲事实。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，张乐峰以辛挺逾期交房给其造成损失为由将辛挺诉至原审法院，已生效的（2016）鲁01民终245号民事判决已判令辛挺、樊珊珊向张乐峰支付逾期交房的违约金2130元。
以上事实由（2016）鲁01民终245号民事判决书在案为凭。
本院认为，2010年11月24日、2011年12月1日，辛挺与郭燕就本案诉争房屋签订了两份《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应为有效合同。合同到期后，双方虽未续签合同，但郭燕仍然使用着本案诉争房屋，且将房屋租金交付至2015年11月30日，辛挺收下租金并未提异议，亦未收回房屋，双方形成了事实上的租赁关系，郭燕租赁房屋的期间截止至2015年11月30日，在此期间郭燕租赁使用诉争房屋应受法律保护。虽然辛挺于2015年3月7日将诉争房屋出售给了张乐峰，但《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，基于此，辛挺将诉争房屋出售给了张乐峰并不影响郭燕与辛挺先前已建立的房屋租赁关系的效力。根据合同的相对性原则，郭燕负有向出租人辛挺支付房屋租金的义务，且郭燕已向辛挺支付其占用房屋期间的租金，合同应尽的义务郭燕已履行完毕。张乐峰虽为诉争房屋的所有权人，在郭燕合法占用本案诉争房屋的情况下，无权直接要求郭燕向其支付租金。张乐峰关于其延期使用房屋所产生的损失可以基于房屋买卖合同而要求房屋的出售人辛挺承担，且生效的（2016）鲁01民终245号民事判决已对此进行了处理。张乐峰的权益已得到维护。张乐峰再行要求郭燕支付占有期间的租金损失的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张乐峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 宋文华
代理审判员 潘 峰
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 杨 燕