吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字2698号
原告（反诉被告）：崔军，男，朝鲜族，无职业。
委托代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。
被告（反诉原告）：延边鑫汇佳商贸有限公司（原延边鑫华房地产开发有限公司）。
法定代表人：金松男，该公司总经理。
委托代理人：李春吉，吉林孝信律师事务所律师。
原告崔军诉被告延边鑫汇佳商贸有限公司（以下简称鑫汇佳公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月3日第一次对本案公开开庭进行了审理，原告崔军及其委托代理人马春蕾，被告鑫汇佳公司法定代表人金松男及其委托代理人李春吉到庭参加诉讼。本院依法将本案转为普通程序，分别于2016年8月11日和2016年12月14日第二次和第三次对本案公开开庭进行了审理，原告崔军及其委托代理人马春蕾，被告鑫汇佳公司法定代表人金松男及其委托代理人李春吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔军（反诉被告）诉称：2005年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同主要内容为：1、原告购买被告开发的位于延吉市海兰路北侧新兴街xxx平方米的商铺；2、被告应于商品房交付使用后180日内为原告办理诉争房屋产权证。2005年9月9日，原告向被告交付诉争房屋全部购房款306132元，但被告交付房屋后，未按约定时间办理房屋产权登记手续，被告已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金。原告认为《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，针对开发商逾期办证，且损失额难以确定的可以按照已付购房款总额作为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息。因此原告要求增加违约金数额，即按照原告已付购房款306132元作为本金，参照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利息标准计算，从2006年6月16日起算至起诉之日为止计算出来的利息总额为249698.72元，但原告只要求被告向其支付其中10万元逾期办证违约金。逾期办证违约金的诉讼时效应以办妥产权证之日起开始计算，被告的违约行为一直持续到现在，故诉讼时效仍未起算。现原告为维护其合法权益，诉至本院要求判令：1、确认原、被告之间的《房屋买卖合同》有效；2、被告立即给原告办理房屋所有权证，双方按照法律规定各自承担过户费用；3、被告向原告支付逾期办证违约金10万元（2006年6月16日起算至起诉之日止，利息按照本金306132元的中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款标准计算出的利息总额为249698.72元，但原告只主张其中10万元）。反诉原告要求反诉被告支付超面积款15887.092元的反诉请求没有法律依据。原、被告签订的《商品房买卖合同》第四条规定诉争商品房价款按套计算，该合同第五条第二款规定按套计算的话不应支付超面积款。因此，反诉被告无需向反诉原告交超面积款，故应驳回反诉原告的反诉请求。
被告鑫汇佳公司（反诉原告）辩称：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效，但原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，超过法律规定的2年诉讼时效，按照合同约定原告应于2007年12月31日之前主张逾期办证违约金，且原告主张的调整违约金诉讼请求，没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告未办理房屋所有权证的原因是原告未交超面积房款15887.092元，被告交付原告的房屋实际面积超出合同约定面积0.52平方米，现要求反诉被告支付超面积房款15887.092元（306132元/10.02平方米×0.52平方米），交超面积房款后，反诉原告可以给反诉被告办理房屋所有权登记手续；
经审理查明：2005年1月14日，崔军与延边鑫华房地产开发有限公司（该公司已变更为延边鑫汇佳商贸有限公司）签订《商品房买卖合同》，该合同主要内容为：1、合同第三条约定：崔军购买房屋为黄金大道XX号商铺，合同约定建筑面积X平方米，其中套内建筑面积X平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为X平方米；2、合同第四条约定：计价方式与价款按第3种方式（按套计算，该商品房价款为306132元）计算；3、合同第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的不适用本条约定。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，双方同意按第2种方式（面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房，买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分房款由买受人补足，超出3%部分由出卖人承担，面积误差比=产权登记面积-
合同约定面积/合同约定面积×100%）进行处理”；4、合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任为逾期60日内，向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期60日后买受人继续履行合同的，向出卖人支付逾期应付款日万分之二的违约金；5、合同第十五条约定：出卖人未在商品房交付使用后180日内给买受人办理所有权登记的，出卖人应支付已付房款0.5%违约金。2005年9月9日，崔军按约定向鑫华公司支付了诉争房屋全部购房款306132元，鑫华公司也按约定交付了诉争房屋，但鑫华公司至今未按约定给崔军办理诉争商铺所有权登记。
另查明，鑫华公司交付的房屋实际面积为10.54平方米，超出合同约定面积0.52平方米，超面积部分房款崔军未支付给鑫汇佳公司。
再查明，在鑫汇佳公司从事商铺的业主为180多户，商铺2005年12月31日交付给商户之后，委托案外人进行经营管理。商户购买的是期房，有些商户全额交付房款，有些业主以按揭方式支付房款。2006年6月延吉市房产局测绘部门作出测绘报告，商铺面积大部分均超出原合同面积。鑫汇佳公司于2008年1月25日办理房屋使用权证（大照）。
认定上述事实的证据有：原告向本院提交的《商品房买卖合同》一份、2005年9月9日《收据》一份、中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率表及有关问题的通知、违约金计算明细及基准利率表各一份；被告向本院提交的营业执照及核准变更登记通知书各一份、延吉市房产测绘有限公司提供的建筑面积测绘报告书一份、房款收据及当事人的陈述等予以证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方对所签订商品房买卖合同效力及继续履行合同均无异议，本院确认合同有效。原、被告争议焦点为崔军是否应交超面积房款以及原告主张的被告鑫汇佳公司因逾期办理房屋所有权证应支付违约金10万元的诉讼请求是否超过法律规定的2年诉讼时效。
一、对原、被告双方当事人争议的崔军是否应交超面积房款问题，崔军与鑫汇佳公司之间签订的《商品房买卖合同》第四条中，明确约定买受人崔军以按套（单元）计价的方式购买涉案房屋，总房款为306132元。该《商品房买卖合同》第五条系出售人和买受人选择建筑面积或套内建筑面积为计价方式时，对面积发生差异而适用的处理条款。结合崔军与鑫汇佳公司已经约定以按套（单元）计算方式计算房屋价款，且崔军已经按合同约定支付了全部房款等事实，作为出售人鑫汇佳公司在交付房屋10余年以后再要求崔军支付超面积款无事实及法律依据。因此，鑫汇佳公司要求崔军支付超面积款15887.092元的反诉请求，本院不予支持。
二、被告鑫汇佳公司主张的超过2年诉讼时效问题，鑫汇佳公司未在合同约定期限内给原告办理所有权登记已构成违约，但根据双方签订的房屋买卖合同第15条明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记手续”，鑫汇佳公司按约定交付商铺后，即2006年7月1日之前应给原告办理房屋产权证，但原告未在2006年7月1日至2008年7月1日期间，向被告主张逾期办理房屋产权证的违约金，原告亦未向本院提供相关证据。因双方在合同中明确约定办理房屋产权证的期限和违约金，鑫汇佳公司违约行为并不处于持续状态。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，合同没有约定违约金或损失难以确定时，适用该条款。本案中双方已约定违约金，且原告也不能举证证明因鑫汇佳公司未按约定办理产权证给其造成的损失。因此，原告主张鑫汇佳公司承担违约金的诉讼请求不成立。
综上，崔军要求确认合同有效、办理所有权登记并各自承担过户费用的诉讼请求，本院予以支持；崔军要求鑫汇佳公司支付违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持；鑫汇佳公司要求崔军支付超面积房款15887.092元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告崔军与被告延边鑫汇佳商贸有限公司之间于2005年1月14日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决生效之日立即给原告崔军办理房屋所有权证，各自按照法律规定承担过户费用；
三、驳回原告崔军的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告延边鑫汇佳商贸有限公司的反诉请求。
案件受理费7392元（原告崔军已预交7392元），由原告崔军负担2300元，被告延边鑫汇佳商贸有限公司负担5092元；反诉费99元（反诉原告延边鑫汇佳商贸有限公司已预交99元），由反诉原告延边鑫汇佳商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 崔 麟
审 判 员 刘 威
助理审判员 尹永杰
二〇一七年一月十一日
书 记 员 白雪微