北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第04545号原告北京环旺达机械制造有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇太舟坞村村东养殖小区平房。法定代表人曹克南，经理。委托代理人李福霞，北京市大瀚律师事务所律师。被告王桂焕，女，1973年9月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人赵永利，北京市国汉律师事务所律师。原告北京环旺达机械制造有限公司（以下简称环旺达公司）与被告王桂焕租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冯姝雅独任审判，公开开庭进行了审理。原告环旺达公司法定代表人曹克南、委托代理人李福霞，与被告王桂焕委托代理人赵永利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告环旺达公司诉称，我公司自2009年6月20日至2014年6月19日承租王桂焕位于北京市海淀区温泉镇某村村东养殖小区平房用于零配件机械加工，2009年10月26日获得营业执照、房屋权属及用途证明文件。租金半年一付，我公司自行承担水电费、卫生费、网络费，并交纳税款。因该地突然腾退，给我公司造成了损失。王桂焕与相关部门签订补偿协议获得补偿款。诉讼请求：要求王桂焕赔偿搬迁费以及设备新址测试安装费用14300元、电话押金1000元、停产停业综合补助费245000元（350平米×700元/平方米）、建盖卫生间（洗澡间）损失15000元、2011年装修损失7700元，工程配合奖30000元（估算）；3、王桂焕承担本案诉讼费用。被告王桂焕辩称，不认可全部诉讼请求。我方收取了环旺达公司2009年6月20日至2014年6月19日期间租金以及1000元押金。环旺达公司搬离房屋时电话欠费370元，电费欠费689元，抵扣押金后，其还应该补交给我方49元，但我方本案不主张了。现在涉案地址已经腾退，补偿款由我获得。我已于2014年5月18日通知环旺达公司解除合同。房屋租期到期后才拆迁，所以环旺达公司无权获得搬迁费、设备新址测试安装费、损失费等。环旺达公司无建房，仅部分修缮，且双方已经约定费用其自行负担，物品归我方所有。另外，环旺达公司占用上述院落至2014年8月15日，占用费我在本案不主张。经审理查明，1997年6月6日，王桂焕（乙方）与北京市海淀区温泉乡某村（甲方，即北京市海淀区温泉镇某村，以下简称村委会）签订《租赁协议》，约定乙方承租该村土地1.65亩养猪，租期15年，乙方以任何方式将土地及设施出租给任何单位及个人时，甲方有权收回出租土地。合同到期后，双方约定遵照上述协议延续至2015年6月5日。王桂焕将土地分别出租给他人使用，并以王桂焕及相应次承租人名义将上述承租土地作为经营场所进行工商注册登记。其中，环旺达公司承租西院约350平米院落房屋用于从事零配件机械加工，并于2009年以该地作为住所地进行工商注册登记。村委会对王桂焕转租行为未提出异议。环旺达公司与王桂焕原合同2011年6月19日到期后，双方未再签订书面租赁合同，环旺达公司继续使用租赁物，并向王桂焕交纳2014年6月19日之前的租金。2014年5月26日，村委会颁布《腾退公告》，通知将对涉案院落房屋在内的区域进行腾退，预计实施腾退时间自2014年6月19日起。2014年7月3日，王桂焕在本案所涉租赁地点张贴通知，通知环旺达公司：“我们于2014年5月18日，接到某村委会通知，我们租赁的这块土地房屋要进行腾退，我于2014年5月18日，当即将此消息通知贵公司，请你们在一个月之内腾空，至今贵公司没有任何动作，现郑重通知贵司：自2014年6月20日以后，我们再未收取贵公司房租，所以双方已经不存在租赁关系，请你们于2014年7月19日前自行腾空所有房屋，否则，我们将采取法律手段解决。”2014年7月9日，王桂焕（乙方）与村委会（甲方）签订《温泉镇某村解除承包合同及地上物补偿协议书》，约定解除厂房场地租赁合同，并确认，乙方所属的地上物主要为房屋及附属物等（乙方租用甲方房屋补偿归甲方，乙方自建房屋1137.96平方米），所属乙方地上物（含地下设施等）的全部补偿款含各类补助费用为2048328元，乙方应在协议签订后15日内将全部厂房场地及地上物移交甲方，甲方只对乙方协商补偿事宜，乙方内部各单位及其对外承租户的补偿问题及由此引起的法律纠纷和其他经济纠纷包括法院受理的各种案件，均由乙方负责，甲方不再增加费用……2014年8月15日，环旺达公司搬离租赁场地。另查，《温泉镇太舟坞和东埠头村集体土地范围内腾退非住宅类土地实施办法》（以下简称《实施办法》）显示，被腾退人为村委会或经济合作社，村委会或经济合作社对外租赁的承包户统一由其根据实际情况自行解除合同并适当补偿；腾退补偿项目包括地上物及其附属物的补偿、停产停业综合补助费、搬家补助费、支持工程配合奖等内容。其中就工程配合奖，《实施办法》表述为：“根据区政府相关会议精神，为加快腾退进程，在腾退指挥部规定时间内（由腾退安置指挥部另行确定）完成非住宅类土地腾退工作的，可以给予适当的支持工程配合奖”。王桂焕实际领取补偿款，所得补偿具体组成不详。庭审中，就书面通知中所称2014年5月18日口头通知情况，王桂焕申请证人陈某出庭作证。环旺达公司不认可王桂焕曾发出口头通知，认可王桂焕在租赁场所张贴材料，但称未收到该通知，不知晓通知内容。就租赁期间建设投入情况，双方存在争议。环旺达公司主张曾于2009年投资15000元自建红砖墙、彩钢顶卫生间（洗澡间）1处，于2011年投资7700元进行了部分房屋地砖铺设、刮腻子、办公区更换彩钢门窗的装修，建房无批示。王桂焕主张环旺达公司所建卫生间（洗澡间）仅系倚靠房屋墙体，以布围挡并加顶而成的简易房，并提交双方于2012年4月1日所签协议主张改造后房屋归王桂焕所有，环旺达公司承诺放弃拆迁时可能的利益。协议内容为：“曹克南主动要把院内西侧住房门窗及屋地装修一下，而且屋外要加大一部分，所有费用自己负责，而且房屋到期或自行退租之时，不许损坏门窗以及所有改造后的设施。如遇拆迁，无条件搬走。曹克南同意以上协议。”环旺达公司主张该协议与其主张的2009年、2011年建设装修投入无关，但同时认可除2009年、2011年外，对租赁院落房屋无其他建设投入。就具体建设投入情况，环旺达公司未提交证据。就租赁期间其他费用情况，双方认可王桂焕收取环旺达公司电话押金1000元。王桂焕主张环旺达公司尚欠电费689元、电话费370元未交纳，并提交王桂焕交付电话费发票、电表记录。环旺达公司同意支付电费689元，不认可拖欠电话费。环旺达公司提交数额为6000元的发票，主张自行负担设备设施搬运费。环旺达公司另主张设备新址测试安装费，但未就此提交证据。王桂焕不认可上述主张。庭后，王桂焕提交书面补充意见，改称环旺达公司租赁面积为170平方米。上述事实有双方当事人陈述、收据、协议、《温泉镇某村解除承包合同及地上物补偿协议书》、《实施办法》、营业执照等证据材料在案佐证。本院认为，虽书面约定不得转租，但村委会未对王桂焕转租提出异议，《温泉镇某村解除承包合同及地上物补偿协议书》中关于“乙方内部各单位及其对外承租户的补偿问题及由此引起的法律纠纷和其他经济纠纷包括法院受理的各种案件”的表述亦表明村委会对王桂焕转租知情。因此，王桂焕与环旺达公司转租合同有效。原合同到期后，双方未签订书面租赁合同，但环旺达公司继续使用租赁物并向王桂焕支付租金至2014年6月19日，王桂焕亦未就此提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。王桂焕可以在给予合理期限的提前通知的情况下随时解除合同。现王桂焕申请证人出庭，证明其于2014年5月18日口头通知环旺达公司租赁合同于2014年6月19日到期，并提交书面通知证明其于2014年7月3日再次催促环旺达公司腾空租赁房屋。环旺达公司虽不认可，但未提交充分证据予以反驳。因此，双方租赁关系应于2014年6月19日到期终止。至于合同到期后至环旺达公司实际搬离之日的占用问题，王桂焕未在本案主张，本院不予处理。双方均认可租赁期间王桂焕收取电话押金1000元，环旺达公司亦同意从上述押金中扣除欠缴电费689元，本院不持异议。至于王桂焕所称欠缴电话费370元，因其提交的缴费发票不足以证明相关费用系因环旺达公司租赁房屋产生，环旺达公司亦不认可，故对于王桂焕的上述主张本院不予采信。环旺达公司主张的搬家费、设备新址测试安装费用、停产停业综合补助费，其性质均系基于本次搬迁腾退而产生的损失补偿。虽双方租赁合同在房屋实际腾退前已经终止，但考虑腾退公告的公布与本例租赁关系的终止之间的必然联系，环旺达公司客观上因此次腾退产生了一定损失，故本院结合租赁房屋面积比例、《实施办法》相关规定、本例合同的不定期性、环旺达公司提交证据等酌情予以支持。至于支持工程配合奖，因该奖励并非必然产生，现也无充分证据表明涉案租赁院落房屋获得该项奖励，对环旺达公司主张支持工程配合奖，本院不予支持。至于环旺达公司主张的建盖卫生间（洗澡间）损失、2011年装修损失，鉴于环旺达公司法定代表人与王桂焕2012年4月1日所签协议中已就放弃房屋权利达成一致，且环旺达公司未就建设投入情况提交证据，对上述主张，本院不予支持。案件审理中，王桂焕关于环旺达公司签署2012年4月1日协议放弃所有腾退利益的主张，依据不足，本院不予支持。王桂焕庭后提交书面材料推翻庭审中关于环旺达公司租赁面积的自认，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王桂焕于本判决生效后七日内向北京环旺达机械制造有限公司退还电话押金三百一十一元；二、王桂焕于本判决生效后七日内向北京环旺达机械制造有限公司支付各项补偿款共计二万元；三、驳回北京环旺达机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百九十八元，由北京环旺达机械制造有限公司负担二千八百元，已交纳；由王桂焕负担一百九十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  冯姝雅二〇一五年五月八日书 记 员  冯倩倩