安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民二初字第00110号
原告：安徽省长城物业管理有限公司，组织机构代码证号70504880－5。
法定代表人：朱寿明，总经理。
委托代理人：石有清，安徽正茂律师事务所律师。
委托代理人：颜礼新，安徽正茂律师事务所律师。
被告：胡庆平，男，1981年8月8日出生，汉族。
委托代理人：周经翠，女，1982年4月6日出生，系胡庆平之妻。
安徽省长城物业管理有限公司（以下简称“长城物业”）与胡庆平物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理，依法由审判员李玲适用小额诉讼程序，于2014年1月2日公开开庭进行了审理。原告长城物业公司委托代理人颜礼新、被告胡庆平的委托代理人周经翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长城物业诉称：长城物业公司于2007年11月1日与合肥鸿昌置业有限公司签订了《碧水源小区前期物业管理服务合同》，双方在合同中就前期物业的权利、义务进行了约定。小区建成交付业主使用时长城物业公司与每户业主分别签订了《前期物业服务协议》和《业主临时公约》。长城物业公司依据该小区前期物业服务合同和业主临时公约对业主进行管理与服务。胡庆平作为该物业业主（建筑面积为88.81平方米），自2010年7月1日至2013年12月31日未支付分文，合计欠交物业服务费3943元及公共设施运行费140元，长城物业公司多次催要未果。为此诉至法院，请求判令：1、胡庆平支付物业费3943元，2011年7月计算至2012年12月31日的公摊电费140元；2、本案诉讼费由胡庆平承担。
胡庆平辩称：1、长城物业公司入驻小区四年仍作为前期物业管理不妥，至今未成立业委会，业主未签订前期物业服务协议和业主临时公约，对协议公平、公正表示质疑；2、物业服务不作为，单元防盗门常年不能关闭，电梯经常坏，反映后物业不作为，家中门禁控制器和阳台推拉门等入住损坏报修，物业公司只是糊弄未予解决；管理出现脏乱差，消防通道拥挤，消防设施等配套设施不全，存在安全隐患；物业工作人员服务意识差；3、物业费欠缴2010至2013年，前两年物业费已超过诉讼时效，服务价格登记证编码未登记对真实性有异议；4、长城物业公司利用业主公摊对外租赁所得收益未公示；5、对公摊费有异议，长城物业公司应补充材料。
经审理查明：胡庆平系合肥碧水源小区业主，房屋建筑面积88.81平方米。2007年11月1日，长城物业公司与碧水源小区建设单位合肥鸿昌置业有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘长城物业公司对碧水源小区提供前期物业服务。合同期限自签订之日起至业委会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业管理服务费用每三个月缴纳一次，缴纳时间为三个月的第一个月内。小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取。2009年8月30日，胡庆平签署承诺书同意遵守《临时管理规约》及开发单位委托的物业服务企业制定的规章制度。长城物业公司为碧水源小区提供物业服务至今，胡庆平未支付2010年7月1日至2013年12月31日期间物业费亦未支付公摊电费。长城物业催要未果于2013年12月18日诉至本院，请求判如所请。
另查，合肥市庐阳区物价局以皖价服证第01050005号服务价格登记证核准，碧水源小区小高层住宅综合服务费0.95元／每平方米／月，有效期自2011年7月至2012年6月，物业管理中的公用水电（含损耗）应按实分摊计量；合肥市庐阳区物价局以合庐皖价服证第01050005号服务价格登记证核准，碧水源小区有电梯住宅综合服务费1.1元／平方米／月（执行一费制），有效期2012年11月至2015年11月。
上述事实有长城物业公司提供的胡庆平身份证复印件、《前期物业服务合同》、承诺书、服务价格登记证及当事人陈述予以证明。
另，庭审中胡庆平提供照片29张证明碧水源小区车辆乱停放、卫生秩序脏乱差、电线裸露，走道墙体脱落、电梯按钮损坏、门岗无人站岗。长城物业公司质证照片为胡庆平单方提供，不能证明拍摄位置，胡庆平陈述2013年12月所拍不能证明物业在2012年服务之前存在瑕疵，第22张照片虽然显示是碧水源小区1栋，但未显示拍摄时间，不能证明欠费期间物业服务有瑕疵。车辆停放为偶尔临时情况，不能因此证明服务全过程存在瑕疵。
本院认为：长城物业公司与碧水源小区建设单位签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约定束力的规定，该协议为合法有效，对胡庆平称其非合同当事人的抗辩理由，本院不予采纳；长城物业公司为碧水源小区提供了物业服务，胡庆平作为业主应履行缴纳物业费的义务，胡庆平抗辩2010年至2011年物业费超过诉讼时效，从庭审中胡庆平回答长城物业公司关于双方沟通太阳能问题时有无商谈物业费事宜的问题时称，2011年底沟通过，要求将问题解决才付物业费来看，2011年长城物业公司就欠缴物业费向被告进行了催收，且物业公司提供服务行为处于一种长期、不间断的状态，服务时间具有延续性，对于物业费的收取，长城物业公司主观上也没有放弃或怠于主张的理由，故对胡庆平关于诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信；胡庆平自2010年拖欠物业费，应当对拒交理由的正当性、合理性承担举证责任，胡庆平提供的2013年12月拍摄的部分照片显示长城物业公司服务过程中存在瑕疵，但物业费的收取正是用于保障物业共用部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性，胡庆平认为长城物业公司不完全履行物业服务的义务，可以依法请求其继续履行、采取补救措施等，但不能作为其拒交物业费的理由。长城物业公司虽未提供2011年7月之前的收费许可证，但其与碧水源小区建设单位签订前期物业服务合同约定了收费价格为1.1元／平方米／月，且长城物业公司实际为碧水源小区提供了物业服务，综上本院根据长城物业公司服务情况酌定，胡庆平应按服务价格登记标准的80%支付物业费2962元，即2010年7月1日至2012年12月31日期间2024.8元（0.95元／平方米／月×80%×88.81平方米×30个月）、2013月1月1月至12月31日执行一费制物业费937.8元（1.1元／平方米／月×80%×88.81平方米×12个月）；公摊费140元长城物业公司未提供代缴凭据及计算依据，故本院不予处理。依照《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告胡庆平于判决生效之日起十日内向原告安徽省长城物业管理有限公司交纳物业费2962元（自2010年7月1日计算至2013年12月31日）；
二、驳回原告安徽省长城物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由胡庆平负担20元，安徽省长城物业管理有限公司负担5元。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
审判员 李 玲
二〇一四年一月二十六日
书记员 单劭萌