广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法厚民一初字第284号
原告（反诉被告，下称原告）：刘绍强，男，汉族，1988年2月2日出生，住广东省东莞市。
原告（反诉被告，下称原告）：董叠标，男，汉族，1985年12月1日出生，住广东省东莞市。
原告（反诉被告，下称原告）：陈柏雄，男，汉族，1959年6月6日出生，住广东省东莞市。
原告（反诉被告，下称原告）：陈彦，男，汉族，1983年8月13日出生，住广东省东莞市。
原告（反诉被告，下称原告）：陈智超，男，汉族，1982年7月6日出生，住广东省东莞市。
五原告共同委托代理人：吕文亮，广东厚鼎律师事务所律师。
五原告共同委托代理人：张青红，广东厚鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告，下称被告）：曹军山，男，汉族，1964年2月1日出生，住湖南省桃江县。
委托代理人：潘雯津，广东金轮律师事务所律师。
被告：钟驰，男，汉族，1978年3月13日出生，住湖南省益阳市。
被告：东莞市悦盛酒店有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：曹军山。
被告：易跃新，男，汉族，1970年3月24日出生，住湖南省桃江县。
被告：周范生，男，汉族，1961年6月15日出生，住湖南省桃江县。
原告刘绍强、董叠标、陈柏雄、陈彦、陈智超诉被告曹军山、钟驰、东莞市悦盛酒店有限公司（简称悦盛公司）、易跃新、周范生租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，原告方申请追加悦盛公司的股东易跃新为被告，本院予以准许并追加了易跃新为被告。被告曹军山、易跃新收到应诉材料后分别于2014年4月25日、2014年5月6日委托广东沁森律师事务所邹夕云律师为诉讼代理人，后邹夕云律师于2014年5月28日作出书面声明解除与曹军山、易跃新之间的委托关系，曹军山又于2014年5月29日委托广东金轮律师事务所潘雯津律师作为诉讼代理人。本案依法由审判员叶汉光担任审判长，与代理审判员刘超、人民陪审员方肖君组成合议庭适用普通程序审判，并于2014年11月28日在东莞市第二看守所公开开庭进行了审理。第一次庭审结束后，在原告方的申请下本院依法追加周范生为本案被告，并于2015年3月11日公开开庭。五原告的委托代理人吕文亮到庭参加了两次庭审，被告曹军山及其委托代理人潘雯津到庭参加了第一次庭审，被告悦盛公司的法定代表人曹军山到庭参加了第一次庭审，被告钟驰、易跃新经本院合法传唤无正当理由未到庭参加两次庭审，被告周范生参加了第二次庭审。又因曹军山、易跃新共同提起反诉而易跃新未到庭，故对易跃新的反诉按撤诉处理，本院仅对曹军山的反诉进行审理。本案现已审理终结。
原告刘绍强、董叠标、陈柏雄、陈彦、陈智超诉称：五原告作为出租方于2006年8月18日与被告作为租赁方签订房屋租赁合同，约定被告租赁房屋作为经营酒店使用，但被告一直欠租。2014年由于被告违法经营导致酒店被查封，被告下落不明。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.原、被告签订的房屋租赁合同从2014年4月1日起解除，原告自合同解除之日起收回租赁物；2.被告曹军山、钟驰、东莞市悦盛酒店有限公司向原告支付租金135.5万元（暂计至2014年3月31日），水电费、垃圾处理费合计56571.55元，被告易跃新、周范生对该款项负连带责任；3.诉讼费由被告承担。
被告曹军山辩称：1.曹军山同意支付所欠的租金，同意租金计至2013年12月31日止。恳请五原告能减免后期租金。悦盛酒店经营场所于2014年2月初被查封，悦盛酒店现已被吊销营业执照。曹军山作为悦盛酒店的股东，悦盛酒店几年来经营均是亏损，巨额投资已无法收回，无能力支付租金。2.曹军山同意将房屋交回五原告（附条件交回租赁物），但恳请五原告能将悦盛酒店的装修及里面的物品折价，价格可以双方协商，悦盛酒店花费股东巨额资金。如租赁物带装修另行出租，五原告也应提高租赁物的租金价格。3.签订租赁合同时，曹军山、易跃新交付320000元定金，该定金抵扣欠原告的租金。
被告易跃新书面辩称：1.易跃新同意支付所欠的租金，同意租金计至2013年12月31日止。恳请五原告能减免后期租金。悦盛酒店经营场所于2014年2月初被查封，悦盛酒店现已被吊销营业执照。易跃新作为悦盛酒店的股东，悦盛酒店几年来经营均是亏损，巨额投资已无法收回，无能力支付租金。2.易跃新同意将房屋交回五原告（附条件交回租赁物），但恳请五原告能将悦盛酒店的装修及里面的物品折价，价格可以双方协商，悦盛酒店花费股东巨额资金。如租赁物带装修另行出租，五原告也应提高租赁物的租金价格。3.签订租赁合同时，曹军山、易跃新交付320000元定金，该定金抵扣欠原告的租金。
被告钟驰书面辩称：1.钟驰不是本案的适格被告，与本案无任何关系。钟驰对租赁涉案房屋不知情，五原告诉钟驰房屋租赁合同纠纷一案，并提交广东省东莞市《房屋租赁合同》作为证据，但钟驰对该合同毫不知情，钟驰仅在收到法院诉讼材料后第一次见到该合同，竟是所谓的股东且租赁五原告房屋。钟驰从未与五原告见过面、没有与五原告签订租赁合同、更没有缴纳租金；合同中的“钟驰”并非钟驰本人所签。钟驰不是本案适格被告，五原告要求钟驰支付租金、水电费、垃圾处理费无事实及法律依据。
被告悦盛酒店辩称：租赁合同上的钟驰签名并非是钟驰本人所签。
被告周范生辩称：涉案租赁合同确实是本人所签，但周范生在2007年就退租并退出了悦盛酒店的经营，回到了湖南，之后悦盛酒店的事情就与本人无关，2012年曹军山签订的欠条也没有周范生的名字。
被告曹军山反诉诉称：2006年8月18日，曹军山，周范生与五原告签订房屋租赁合同，合同约定租金及定金等条款内容。签订合同时，仅是借用钟驰的名义，但其本人未在合同上签名。曹军山、周范生工商登记成立悦盛酒店，悦盛酒店现已被东莞市工商局吊销营业执照。2008年左右，周范生退出悦盛酒店股份，易跃新加入到悦盛酒店作为悦盛酒店的新股东。由于悦盛酒店已无法继续经营，被告同意将酒店交回原告，但要求五原告将320000元定金返还给被告或定金抵扣欠的租金。另外由于被告投入巨额资金装修租赁的房屋，恳求五原告将装修费用折价并抵扣租金。如五原告不同意折价并抵扣租金，则请求法院判决被告有权拆除、搬运涉案租赁房屋的装修设备、设施等物品.诉请：1.原告返还曹军山定金（保证金）320000元；2.租赁房屋内的装修设备、设施及购置物品归曹军山所有，曹军山有权拆除、搬运租赁房屋内的物品（涉案租赁房屋是毛坯交付，详细见附件清单，或原告折价支付装修费用给曹军山）；3.诉讼费由法院判决承担。曹军山当庭明确其诉请的第二项为原告折价支付装修费用给曹军山。
原告刘绍强、董叠标、陈柏雄、陈彦、陈智超针对反诉辩称：定金返还以及抵扣租金均无事实和法律依据。股东曹军山、钟驰、易跃新所经营的东莞市悦盛酒店有限公司由于严重违反法律导致被查封，且股东曹军山被追究刑事责任，因此曹军山、钟驰、易跃新、东莞市悦盛酒店有限公司已经构成根本违约，定金应不予返还。至于涉案房屋的装修、设备等物品，被告可以拆除或者搬运，但不能损害房屋的结构以及外观，否则造成的所有经济损失应由被告承担。
被告悦盛酒店述称：同意曹军山的反诉内容。
本院经审理查明：原告提交一份租赁合同，显示系甲方刘绍强、董叠标、陈柏雄、陈彦、陈智超与乙方曹军山、周范生、钟驰于2006年8月18日签订，内容约定原告将厚街镇体育路综合楼一栋共八层出租给曹军山、钟驰、周范生作为经营酒店使用，2006年9月1日至2007年2月14日为免租期，出租期限从2007年2月15日起至2027年2月14日止共二十年，租用面积按8164平方米计算，第1年至第5年的租金每月为160000元，第6年至第10年的租金每月为170000元，第11年至第15年的租金每月为180000元，第16年至第20年的租金每月为190000元，当月租金在该月5号前缴纳，迟延缴纳租金的应按每月千分之五缴纳滞纳金；甲方应在合同生效之日起5日内将房屋交付给乙方进行室内装修，并应于2006年10月10日前在完成须甲方负责施工的项目后将房屋整体交付给乙方；乙方应依法经营并自行按规定缴纳水电费及杂项费用，本协议解除时乙方有权处理属乙方投资添置的可移动设备设施；乙方应自协议生效之日起五个工作日内交付定金320000元，若乙方拖欠租金满三个月则属于违约行为，甲方可解除合同，在乙方违反本合同约定时，甲方收取的保证金不予退还，乙方投资装修的设备和设施不得拆除和搬走；另合同还约定一式十一份，甲方持六份，乙方持四份，房管部门备案一份。被告曹军山称租赁合同上最后一页签名为其本人所签，钟驰的签名不清楚是否为钟驰所签，曹军山还不确认其他页的内容，经查，租赁合同原件下方存在骑缝签名，曹军山表示签完合同有拿一份合同，但因为酒店被查封无法提供。另钟驰还提交了书面笔迹鉴定申请。
曹军山与原告签订租赁合同后，曹军山、钟驰、易跃新于2008年1月18日成立了悦盛公司并在涉案租赁物内进行酒店经营。因涉案租金存在拖欠的情形，原告作为甲方与乙方曹军山于2013年3月30日签订了2013-2015年缴、还租协议，确认乙方截止2012年12月31日欠甲方935000元租金并约定了具体的还款计划，并将2013年、2014年、2015年的租金变更为140000元／月，曹军山及悦盛公司分别在2013-2015年缴、还租协议落款乙方处签名及盖章，同日曹军山及悦盛公司还出具了欠条给原告，内容为本人曹军山、易跃新、钟驰至2012年12月31日积欠厚街镇体育路房东刘绍强、董叠标、陈柏雄、陈彦、陈智超租金935000元。
上述2013-2015年缴、还租协议签署后，双方又继续履行租赁合同。后因悦盛酒店进行违法经营活动，于2014年2月9日被公安部门查封并停止营业，现原告于2014年3月21日提起诉讼，要求本院确认租赁合同于2014年4月1日解除，被告曹军山、悦盛公司当庭同意解除租赁合同，但认为在2014年2月9日租赁物被查封之日已经事实解除。另原告当庭确认涉案租赁合同的相对人为签署租赁合同的曹军山、钟驰、周范生，因欠条中出现易跃新名字，故要求易跃新承担连带责任，而悦盛公司作为实际使用人在欠条及缴还租协议上盖章视为债务加入行为，故也诉请悦盛公司承担还款责任。悦盛公司当庭表示其不是租赁合同相对人，其不同意承担2013-2015年缴、还租协议的款项，且悦盛公司在欠条上盖章只是表明愿意来参与还款。
另原告主张其替被告垫付了水电费、垃圾处理费共56571.55元，并提交了发票原件为证，发票显示位于厚街镇体育路＊＊号表号为＊＊＊＊＊的用户陈某某2014年2月的水费及滞纳金为1900.4元，2014年2月份污水及垃圾处理费为4565元；位于厚街镇体育路＊＊号的用户东莞市悦盛酒店有限公司自2014年1月1日至2014年2月1日的电费及违约金为47106.15元。被告曹军山、悦盛公司表示不清楚原告缴费的情况，也不清楚自身有无缴费，但认为有100000元的水电费押金存在原告处，但暂无证据证明。
原、被告均确认被告有对涉案租赁物进行装修，被告曹军山还提交了一份单方统计的固定资产明细表拟证明涉案租赁物内的设备设施及装修价值为10657660.1元，被告曹军山要求原告折价支付上述装修费给曹军山，原告则当庭表示不同意利用租赁物内的装修物，原告同意被告拆除可移动的设备设施，不同意拆除已附合的装修物。
另涉案租赁物于2000年5月取得建设工程规划许可证，于2006年7月7日经厚街镇城建办批准开工，于2006年9月25日经东莞市厚街镇城建办验收竣工合格。
原告刘绍强、董叠标、陈柏雄、陈彦、陈智超于2014年6月26日向本院提出财产保全的申请，要求本院立即冻结被告东莞市悦盛酒店有限公司、曹军山、钟驰500，000元人民币的银行存款或者查封、扣押相应价值的其他财产，并已由东莞市德诚融资担保有限公司向本院提供了等额信用担保，本院予以审查后裁定准许，并于2014年7月2日冻结了曹军山名下在中国工商银行股份有限公司广州环城支行的账户＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，应冻结500000元，其中在＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊中已冻结3053.40元，在＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊中已冻结200000元；对曹军山名下中国农业银行股份有限公司广州机场路支行的账户＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊应冻结余额296946.60元，已冻结12438.97元。另在（2014）东二法少刑初字100号案件中，关于从被告人曹军山处扣押的粤＊＊＊**黑色奥迪A8小汽车（暂扣派出所）及缴获的现金10398元（存入指定账户），该刑事案件中没有进行处理并声明留待本案进行处理。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、2013-2015年缴还租协议、欠条、建设工程规划许可证、民房住宅工程竣工验收证书、民房住宅工程施工许可证、水电费发票，被告曹军山提供的固定资产明细表，当事人陈述及本院民事裁定书、冻结存款通知书、一审庭审笔录为证。
本院认为：涉案房屋租赁合同为骑缝签名的原件，曹军山对原告持有的合同除最后一页之外的内容不予确认，但曹军山没有提出鉴定申请，也没有提供其持有的合同加以比对，故本院对曹军山的抗辩不予采信，另钟驰虽然提出对钟驰字样签名的笔迹鉴定申请，但钟驰未到庭，故该鉴定无法进行，钟驰应自行承担无法鉴定的法律后果，周范生在庭审中确认其合同的真实性，综上，本院对原告持有的房屋租赁合同的真实性予以确认，并采信其内容。现案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，案涉房屋租赁合同为有效合同，各方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。
周范生主张其在2007年退租仅为口头主张，并无书面证据证明，且原告对此也不确认，故本院亦不予采信。涉案租赁物实际使用人悦盛公司，原告主张以租赁合同上承租方乙方曹军山、钟驰、周范生为合同相对人，属于其意思自治的体现，且不违反法律规定，本院予以确认。又因涉案租赁物于2014年2月9日因违法经营被查封，租赁合同目的已无法实现，也无继续履行的可能，故本院对曹军山主张租赁合同于2014年2月9日解除的说法予以采信，但认定解除的原因系承租方违法经营，又根据租赁合同的约定，定金320000元应不予退还。因涉案租赁物已被公安机关查封，原告可待公安机关解封后自行取回租赁物，届时被告需予以配合。
现原告主张被告拖欠2012年12月31日之前的租金及2014年1月、2月、3月的租金，而根据本院的认定，涉案租赁合同于2014年2月9日解除，故合同解除之后不应再计算租金，又根据2013-2015年缴还租协议可知，截止2012年12月31日的租金为935000元，2014年之后为每月140000元，即2014年1月-2014年2月9日的租金为185000元（140000元＋140000元÷28天×9天），现被告曹军山、钟驰、周范生并无证据证明其已经支付了上述期间租金，故被告曹军山、钟驰、周范生应立即支付截止2012年12月31日的租金及2014年1月-2014年2月9日的租金共1120000元。
另关于水电费，首先电费发票显示的内容是厚街镇体育路＊＊号东莞市悦盛酒店有限公司，系本案租赁物，故本院对其内容予以采信，并认定2014年1月1日至2014年2月1日产生的电费及违约金为47106.15元；其次水费、垃圾处理费票据显示的内容是厚街镇体育路＊＊号用户陈某某，无法显示与本案租赁物存在关联性，故本院不予采信其内容。现被告曹军山、钟驰、周范生并无证据证明其有自行缴交上述电费，故本院依法认定该47106.15元为原告缴交，又因曹军山并无证据证明有100000元的水电费押金存在原告处，故该47106.15元仍需由承租人曹军山、钟驰、周范生向原告支付。
关于装修及设备设施，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十、十一条的规定，已形成附合的装修物，因承租人属于违约方且原告不同意利用，故对承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持。对涉案租赁物内未形成附合的装饰装修物中，本身属于承租人的，可由承租人自行拆除。
关于悦盛公司的责任，虽然悦盛公司系实际使用租赁物的主体，但原告自愿选择租赁合同的签订人曹军山、钟驰、周范生为合同相对人，按理悦盛公司无需对涉案房屋租赁合同的债务进行承担，但悦盛公司在2013-2015年缴还租协议的乙方及欠条的欠款人代表处盖章，视为对截止2012年12月31日止的租金935000元债务的加入，故悦盛公司应负有偿还935000元租金的义务。
关于易跃新的责任，虽然易跃新不是涉案租赁合同的相对人，也未在2013-2015年缴还租协议及欠条上签名，但易跃新作为悦盛公司的股东，其自愿在答辩状上同意偿还计至2012年12月31日止的租金，也应视为对截止2012年12月31日止的租金935000元债务的加入，故易跃新同样负有偿还935000元租金的义务。
综上所述，依照综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认涉案房屋租赁合同书于2014年2月9日解除；
二、被告曹军山、钟驰、周范生于本判决生效之日起三日内向原告刘绍强、董叠标、陈柏雄、陈彦、陈智超支付截止2012年12月31日的租金935000元及2014年1月-2014年2月9日的租金185000元；
三、被告曹军山、钟驰、周范生于本判决生效之日起三日内向原告刘绍强、董叠标、陈柏雄、陈彦、陈智超支付2014年1月1日至2014年2月1日产生的电费及违约金共47106.15元；
四、被告东莞市悦盛酒店有限公司、易跃新对判项二中被告曹军山、钟驰、周范生所负的截止2012年12月31日的租金935000元承担共同还款责任；
五、被告曹军山、钟驰、周范生于租赁物解封后三日内将租赁物归还给原告刘绍强、董叠标、陈柏雄、陈彦、陈智超；
六、驳回原告刘绍强、董叠标、陈柏雄、陈彦、陈智超的其他诉讼请求；
七、驳回被告曹军山的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费17504元、保全费3020元，共20524元，原告已预交，由原告承担5524元，由被告曹军山、钟驰、周范生、易跃新、东莞市悦盛酒店有限公司承担15000元；本案反诉受理费3050元，被告曹军山已预交，由被告曹军山承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 叶汉光
代理审判员 刘 超
人民陪审员 方肖君
二〇一五年三月十一日
书 记 员 陈雯榆
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