浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭淳商初字第808号
原告：中国建设银行股份有限公司淳安支行，住所地：淳安县千岛湖镇新安大街75号。
代表人：沈震，该支行行长。
委托代理人：孔东方，浙江天复律师事务所律师。
委托代理人：张晓锋，浙江天复律师事务所律师。
被告：徐学飞。
被告：王英。
被告：冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇排岭南路55号。
法定代表人：沈志军，该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司淳安支行诉被告徐学飞、王英、冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理。依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张晓锋到庭参加了诉讼，被告徐学飞、王英、冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年8月3日，原告与被告徐学飞签订《个人住房借款合同》，约定原告向被告徐学飞提供额度为690万元的贷款，贷款期限为2009年8月3日至2029年8月3日止；贷款利率实行浮动利息，即在基准利率的基础上下调15%；借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率基础上上浮50%。同时约定：徐学飞不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；自借款逾期之日起按本合同约定的规则计算出借款逾期利率和约定的结息方式计收罚息和复利；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、公告费等）由被告承担。为担保债务的履行，被告王英、徐学飞以购置坐落于淳安千岛湖随园55号的房产为借款提供抵押担保，并办理抵押权预告登记取得淳房预千字第02214号登记证明书。对合同纠纷双方协议选择原告所在地人民法院管辖。
被告杭州千岛湖顺发房地产开发有限公司作为出售房屋的开发商，自愿为被告徐学飞向原告的借款承担阶段性连带责任保证。2013年3月10日，冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司吸收合并杭州千岛湖顺发房地产开发有限公司，合并前杭州千岛湖顺发房地产开发有限公司的权利义务由冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司概括继受。
借款合同签订后，原告依约于2009年10月13日向被告发放贷款690万元。现被告徐学飞未按合同约定按月足额支付本息，按照合同约定已经构成违约。原告依合同约定要求被告归还所有本金、利息，承担为实现债权产生的费用，故起诉。诉讼请求：1、判令被告徐学飞、王英立即归还原告借款本金5952486.43元，利息75162.59元（暂算至2014年6月4日，此后按合同约定另计至本息结清之日）。2、判令被告徐学飞、王英支付原告实现债权的费用2万元。3、判令原告对被告徐学飞、王英名下位于淳安千岛湖随园55号房产在抵押担保范围内享有优先受偿权。4、判令被告冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任。5、本案诉讼费由被告承担。
原告在庭审中提供以下证据材料及拟证明的事实：
1、《个人住房借款合同》1份，拟证明原告与徐学飞、王英之间的权利义务关系及冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司提供担保的事实。
2、个人贷款支付凭证1份，拟证明原告于2009年10月13日依约发放贷款的事实。
3、抵押权预告登记证明书1份，拟证明本案抵押权成立生效的事实。
4、结婚证复印件1份，拟证明徐学飞、王英系夫妻关系。
5、共同还款承诺书1份，拟证明王英对徐学飞的借款承担共同还款责任的事实。
6、个人贷款对账单1份（只有原告盖章），拟证明截止2014年6月4日止徐学飞欠款的金额。
7、委托代理协议1份、代理费转账支付凭证1份和发票复印件1份，拟证明原告为实现债权支出的费用。
被告徐学飞、王英、冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司均未答辩。
经审查，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、5，在庭审中提供原件核对，其真实性可以确认，具有证据效力。证据4为复印件，因王英在证据5中承诺对本案贷款承担共同还款责任，故证据4是否真实，对本案的处理结果没有影响，本院对其不做进一步调查、核实和认定。证据6，没有经借款人核对确认，不具有证明力，对欠款金额，本院另行核实确认。证据7的内容相互印证，其真实性可以确认，具有证据效力。
根据原告的陈述和本院确认的有效证据，可以证明原告在本案中主张的事实，本院对原告主张的事实予以认定。
另查明，杭州千岛湖顺发房地产开发有限公司作为保证人在个人住房借款合同上签字盖章，约定的保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及实现债权的费用，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。徐学飞、王英作为抵押人在个人住房借款合同上签字、捺印，抵押物淳安县千岛湖随园55号房产为徐学飞、王英共同购买，建筑面积为435.34㎡。同时王英向原告出具共同还款承诺书，承诺对徐学飞购买千岛湖随园55号房产的个人贷款690万元承担共同还款责任。2009年8月18日办理抵押权预告登记。
2014年2月徐学飞未能足额还款，2014年3月之后，被告没有还款。截止2014年6月4日，徐学飞欠贷款本金5952486.43元、利息74342.25元、罚息345.04元、复利475.30元。2014年7月14日，原告委托浙江天复律师事务所代理诉讼，并于2014年7月17日支付律师代理费2万元。
本院认为，双方签订的借款合同合法有效，被告王英承诺对徐学飞的借款承担共同还款责任，也是借款合同的组成部分。被告徐学飞、王英未能按期还款付息，原告要求其提前清偿贷款本息，符合合同约定，本院予以支持。虽然千岛湖随园55号房屋已经竣工，但是原告尚未取得房屋抵押登记的他项权利证书，冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司继受的偿还本案借款合同债务的连带责任保证尚未解除。在徐学飞、王英不能按期还本付息的情形下，冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司应当承担连带责任。预售商品房抵押是买房人将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。徐学飞、王英将预售商品房抵押给原告，办理了抵押登记，抵押权自登记时设立。在商品房竣工后预售商品房抵押即转换为房地产抵押。1997年4月建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》要求抵押人在商品房竣工并领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记。徐学飞、王英和冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司不办理房地产权属过户及房地产抵押登记，不应该影响原告对抵押权的实现。因此原告要求实现担保物权，以抵押物的价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条，第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐学飞、王英于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司淳安支行借款本金5952486.43元及截止2014年6月4日的利息75162.59元，自2014年6月4日起至生效判决确定给付之日止的利息按合同约定利率计算支付。
二、被告徐学飞、王英于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司淳安支行为实现债权的律师代理费2万元。
三、被告冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司对上述被告徐学飞、王英的债务承担连带责任。
四、若被告徐学飞、王英、冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司未按期履行上述第一、二项义务，原告中国建设银行股份有限公司淳安支行有权就被告徐学飞、王英购买的千岛湖随园55号房屋及其国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费54134元，财产保全申请费5000元，公告费650元，均由被告徐学飞、王英负担，由被告冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司负连带责任。
原告中国建设银行股份有限公司淳安支行于本判决生效之日起十五日内来本院退费；被告徐学飞、王英、冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行淳安支行；户名：淳安县人民法院执行款专户；账号：12×××48）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费54134元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行通知预交。【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨支行）】。
审 判 长 余积祉
人民陪审员 胡水平
人民陪审员 章真忠
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 王辰昕