湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5219号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李佳，女，1972年10月5日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：汪丹丹，湖北共合律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：周自喜，男，1969年10月6日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱长军，男，1972年12月4日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：陈思文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人李佳、周自喜因与被上诉人朱长军房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初9074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李佳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱长军在一审的全部诉讼请求，支持李佳在一审的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由朱长军承担。事实与理由：一、一审程序违法。朱长军于2017年11月23日增加诉讼请求，一审法院于2017年11月28日开庭审理，针对朱长军增加的诉讼请求并未给予李佳答辩期，属于程序违法。一审庭审时证人坐在法庭门口，开庭时没有关门，证人旁听了庭审过程。双方签订合同约定的建筑面积与房屋所有权证登记的建筑面积相差9.9平方米，一审判决对这9.9平方米不做处理，却判决李佳将诉争房屋过户至朱长军名下，该判决错误。二、一审查明案件事实不清，李佳在1998年9月9日与朱长军签订的《售房合同书》出售的是64.82平方米的标准价住房，即使《售房合同书》有效，朱长军也只享有诉争房屋64.82平方米的70%产权。三、《售房合同书》于1998年签订，李佳于2002年3月取得了房屋所有权证，朱长军却直到2017年才要求李佳过户，因此即使判决支持过户，过户费用也应由朱长军承担。
朱长军辩称：一、双方签订的合同合法有效，双方交易的价格就是当时的市场价格，当时的过户费用也很低，故李佳关于房屋价格过低的上诉理由没有事实依据。二、关于诉争房屋的产权问题，双方签订合同时，诉争房屋没有办理所有权证，故合同只约定了套内建筑面积，公摊面积当时还没有计算出来，双方当时无法得知该房屋的公摊面积。后来办理产权证时，诉争房屋产权证的建筑面积是套内建筑面积加上9.9平方米的公摊面积。
周自喜述称，诉争房屋买卖没有经过周自喜的同意，周自喜当时只是向朱长军借款，而将诉争房屋借给朱长军居住，故涉案合同应认定无效。
周自喜上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱长军在一审的全部诉讼请求，支持李佳在一审的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由朱长军承担。事实与理由：一、一审程序违法。朱长军于2017年11月23日增加诉讼请求，李佳于2017年11月26日提出反诉请求，一审法院于2017年11月28日开庭审理，针对朱长军增加的诉讼请求和李佳的反诉请求并未给予周自喜答辩期，属于程序违法。一审当庭拒绝律师为周自喜代理剥夺了周自喜委托律师的权利。一审庭审中，周自喜并未陈述2003年至2004年从李佳口中知道诉争房屋已卖给朱长军。一审庭审时证人坐在法庭门口，开庭时没有关门，证人旁听了庭审过程。一审庭审时，朱长军提供的录音证据未当庭播放，无法核实录音与文字版本是否吻合。二、一审根据证人李某的证言推定周自喜同意卖房，但证人书面证言和当庭陈述存在矛盾之处，事实是周自喜明确不同意卖房故未在《售房合同书》上签字，未参与合同签订、磋商，不知悉房屋买卖事宜，周自喜一直认为是将诉争房屋借给朱长军居住。三、关于朱长军与李佳签订的《售房合同书》，因李佳签订该合同属于无权处分，该合同也违反法律法规的规定，属于无效合同。《售房合同书》约定的房屋面积与实际面积不符。朱长军不符合善意取得的情形。朱长军不能证明房款已经支付。四、朱长军与李小红于2006年10月16日签订的《离婚协议》中写明无财产分割，朱长军未将诉争房屋列入夫妻共同财产进行分割，说明诉争房屋只是暂借朱长军居住。
李佳辩称，同意周自喜的上诉请求及理由。
朱长军辩称：一、见证人在一审时陈述周自喜签订合同时是在场的，故周自喜对售房事宜是清楚的。二、朱长军在诉争房屋居住已二十余年，周自喜没有提出异议，故其认为合同无效的理由不能成立。三、证人李某的作证程序合法有效，李某与双方都有血缘关系，其作为证人是如实陈述，一审采信李某的证人证言于法有据。四、一审审理程序合法，没有剥夺周自喜的答辩权利。
朱长军向一审法院起诉请求：1.李佳协助朱长军办理武昌区中南街梅苑小区207栋1单元4层2号房屋过户手续，将房屋产权过户至朱长军名下。
2017年11月23日，朱长军向一审法院增加两项诉讼请求：1.李佳根据合同约定承担过户费用；2.本案诉讼费由李佳承担。
李佳向一审法院反诉请求：1.解除李佳与朱长军签订的《售房合同书》；2.朱长军腾退武汉市武昌区中南街梅苑小区207栋1-4-2号房屋；3.本案的诉讼费由朱长军承担。
一审法院认定事实：1998年9月9日，李佳、周自喜与朱长军（李佳与朱长军系表姐弟关系）在证人李某（李某与李佳、朱长军有亲属关系）家中签订《售房合同书》。该合同约定内容概括如下:1.甲方（李佳）将坐落于武汉市武昌区梅苑小区207栋一单元四楼朝南一套二室一厅面积为64.82平方米的住房卖给乙方（朱长军）、合同签订后该房屋产权归朱长军所有。2.售房时间自李佳、朱长军双方在本合同签字之日算起。3.付款方式：采取先付款后进住的办法，该房屋的总共售价为伍万元整，本合同签订之日乙方（朱长军）一次性付给甲方（李佳）肆万元整，乙方（朱长军）即可进入该房居住，其全部产权归乙方（朱长军）所有，无其他任何争议。剩下壹万元人民币在甲方（李佳）给乙方（朱长军）办理好该房屋产权让出及房主过户手续时一次性付清。（注：办理房产让出及过户手续时一切费用支出均由甲方<李佳>承担，但乙方<朱长军>应予以人力协助）。4.该房屋自本合同签订之日起产权即归乙方（朱长军）所有，乙方将来有权对该房做出任何处理，届时甲方（李佳）不得以任何理由出面干涉。5.本合同出自双方自愿，甲乙双方必须共同遵守，任何一方都不得违反、不得私自悔约，如有违反，违约方将按《中华人民共和国合同法》有关规定赔偿对方的经济损失。6.本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，本合同仅代表个人不代表单位。本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商解决。在上述合同落款处，李佳在甲方处签名，朱长军在乙方处签名盖章，李某在见证人处签名，周自喜未签名。该售房合同签订后，朱长军当场支付给李佳现金4万元。在上述售房合同签订和朱长军付款4万元给李佳时，周自喜均在现场。随后李佳、周自喜向朱长军交付了本案诉争房屋，朱长军一直在该房屋中居住至今。
2017年8月，朱长军查询到该房屋产权登记信息得知李佳已取得本案诉争房屋产权证，可以办理过户。朱长军多次要求李佳办理本案诉争房屋过户手续，但李佳没有配合办理房屋过户。2017年9月29日，朱长军诉至一审法院，诉讼请求如前所述。
2017年11月20日，李佳向朱长军发出书面《解除合同通知书》一份，该《解除合同通知书》内容如下:朱长军，你我双方于1998年9月9日签订的《售房合同书》，合同约定：你以五万元人民币向我购买位于武汉市武昌区梅苑小区207栋一单元四楼朝南一套二室一厅面积为64.82平方米的房屋。该合同的签订严重违背我的真实意思，房屋出售价格明显低于我取得该房屋的价格，且合同约定房屋面积与产权证登记面积严重不符，我特通知你:1.自你收到本通知书之日起，解除我与你在1998年9月9日签订的《售房合同书》；2.自你收到本通知书之日10日内，请你将位于武汉市武昌区中南街梅苑小区207栋1-4-2号房屋腾空交付给我。如你有任何异议，请在收到本通知之日起3日内予以书面回复，若你逾期不复，则视为完全同意我提出的以上主张。2017年11月23日，朱长军收到《解除合同通知书》。同日，朱长军向李佳发出书面《针对解除合同通知书的回函》一份，该回函内容如下:李佳，你我双方签订《售房合同书》的背景是你方当时缺钱，想通过卖房获取现金，是你方主动提出的出售房屋。该合同的签订是你方真实意思的表示，我方并不存在欺诈、胁迫等情形。在签订《售房合同书》的时候，你方尚未取得房产证，至于合同中约定64.82平方米的房屋，与房产证上74.72平方米的差异是因为合同中64.82平方米是实际使用面积，房产证上74.72平方米是建筑面积（含公摊）。而且，自房屋从1998年交付给我方居住使用后，你方并没有加盖，房屋的面积并没有任何增加。基于以上事实，特回函如下：1.你方提出的解除合同通知是无效的；2.你方这种行为严重违反《售房合同书》的约定，明示拒不履行合同，属于严重违约行为，我方有权要求你方承担20%的违约金。2017年11月23日，朱长军向一审法院申请增加本诉诉讼请求，诉请如前所述。2017年11月26日，李佳向一审法院提出反诉，其反诉请求如前所述。
一审法院另查明，李佳与周自喜于1994年5月5日登记结婚。1998年9月3日，李佳、周自喜以双方夫妻工龄折扣按标准价17925.78元，购得售房单位中华人民共和国审计署驻武汉特派员办事处(即李佳原工作单位)出售的坐落于武昌区中南路梅苑小区207栋1单元（一门）4楼2号的单位房改房一套（即本案诉争房屋，该房屋出售时的湖北省直单位公有住房标准价评估定价表及武汉市房地局标准价补成本价差购买完全产权评估定价审批表中载明该房屋户内建筑面积为64.82平方米，权属建筑面积为74.72平方米）。2000年10月9日，李佳向售房单位中华人民共和国审计署驻武汉特派员办事处补成本价差额8781.07元，实际购买本案诉争房屋付款总额26706.78元。2002年3月，李佳从武汉市住房保障和房屋管理局领取坐落于武昌区中南路梅苑小区207栋1单元（一门）4楼2号所有权权属证书（房屋所有权人:李佳，房屋所有权证号：武房权证省直字第××号，房屋登记的建筑面积为74.72平方米）。
2017年6月9日，李佳与周自喜在武汉市洪山区民政局婚姻登记处办理离婚登记，在双方协商一致达成的离婚协议中对夫妻共同财产分割的内容概括如下：1.房产：夫妻双方婚后还建楼房9套合计760.93平方米，登记在男方名下的有7套共计560平方米，属夫妻共有财产。离婚后7套房屋，男方、女方双方平均分配；H2-8-2206—131平方米（李佳）；H2-6-702—82.1平方米（李佳）；鸿湖景天2-2205—95平方米（周自喜）；H8-1002—61.9平方米（周自喜）；H4-2-1804—63.4平方米（周自喜）；H4-2-603—63.4平方米（周自喜）；C1-1007—61.3平方米（李佳）；H6-1-503—81.27平方米（周雪倩）；H6-1-2906—63.4平方米（周雪倩）；另有两套202.83平方米登记在女儿周雪倩名下，女方原则上要求不改变，男方如要求变更，双方协商好再定（注：包括房内装修及内附属设施及相关配套设施），双方相互配合办理产权变更登记手续，因产权变更登记手续所应支付的一切税费等均由男方女方双方承担。2.关于两辆车产的分配。3.女方给男方银行存款十万元。4.外面借出人民币十五万元的分配。5.各自名下的其他私人财产（如首饰衣服等）归各自所有。
本案争议的焦点问题:一、关于1998年9月9日，转让方李佳与受让方朱长军签订的《售房合同书》法律效力问题。
本案中，诉争房屋为转让方李佳、周自喜夫妻已合法取得所有权的房改房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的不影响合同的效力”的规定，合同签订时未办理过户登记不影响本案《售房合同书》的效力。本案《售房合同书》签订时，转让方李佳与周自喜为夫妻关系，该售房合同签订的地点在与转让方李佳、受让方朱长军都有亲属关系的李某家中，且李某作为见证人在售房合同上签字。周自喜作为转让方李佳的丈夫，参与了上述《售房合同书》签订的全过程并也同时接受了购买方朱长军交付4万元房款给转让方李佳的事实，虽然周自喜未在上述售房合同上签名，但受让方朱长军有理由相信转让方李佳的行为是李佳与周自喜夫妻双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，涉案合同在上述签订和履行过程中均系买卖房屋双方真实意思表示，标的确定，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《售房合同书》合法有效，应受法律保护。转让方李佳、周自喜与受让方朱长军均应按约履行各自相应的义务。受让方朱长军在签订上述房屋买卖合同后，依照上述房屋买卖合同的约定向转让方李佳支付了4万元购房款，并实际居住和掌管诉争房屋至今的法律事实清楚，证据充分。虽然，因诉争房屋(系单位分配的房改房屋，涉及国家房改房屋政策)尚未办理房屋所有权证和土地使用权证以及上述《售房合同书》未具体约定房屋过户的时间等问题，受让方朱长军至今没有办理所买房屋房产过户的手续。但受让方朱长军已按照合同约定向转让方李佳支付80%的房款，转让方李佳、周自喜也已按照约定向受让方朱长军交付了房屋，双方已经实际履行了上述售房合同约定的主要义务。现本案诉争房屋已经取得了房屋所有权证、土地使用权证，具备了办理过户登记客观条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务。”规定。转让方李佳应按照上述《售房合同书》的约定将诉争房屋的权属过户给受让方朱长军。转让方李佳还应按照合同约定承担过户费用。故对朱长军要求李佳履行《售房合同书》，配合朱长军办理武汉市武昌区中南街梅苑小区207栋1单元4楼2号房屋的过户手续的诉讼主张和要求李佳根据合同约定承担过户费用的诉讼主张，一审法院予以支持。李佳请求驳回朱长军的该项诉讼主张和请求朱长军腾退武汉市武昌区中南街梅苑小区207栋1-4-2号房屋的诉讼主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。周自喜没有证据证明本案《售房合同书》在签订和履行的过程中有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的行为，周自喜应承担举证不能的法律责任。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对周自喜关于本案《售房合同书》属无效合同和李佳将夫妻共同财产单方处分给其亲属朱长军无效的抗辩主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
二、关于李佳主张2017年11月20日，李佳发出的《解除合同通知书》在到达受让方朱长军时即生效，双方签订的《售房合同书》已依法解除的法律效力问题。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，受让方朱长军于2017年11月23日书面回函转让方李佳，明确表示该《解除合同通知书》无效，且在庭审中表示不同意解除合同，受让方朱长军与转让方李佳并未对双方签订的《售房合同书》解除条款达成合意。另依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，守约方只有在违约方根本违约的情形下，才享有法定的合同解除权。此项法律规定并没有赋予违约方有法定的合同解除权。一审法院认定，本案转让方李佳发出的《解除合同通知书》不产生解除《售房合同书》的法律效力。故李佳关于上述《售房合同书》已经解除的反诉主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于本案双方对《售房合同书》中约定的诉争房屋建筑面积64.82平方米与其房屋所有权证登记的建筑面积74.72平方米相差9.9平方米的相关争议问题，由于朱长军、李佳均未提出诉讼主张，故本案不予处理。关于周自喜认为转让方李佳未经其同意擅自转让本案诉争房屋并对本案诉争房屋主张财产权利，不属于本案的审理范围，周自喜可另案主张权利，故本案也不予处理。
一审法院判决：一、李佳于一审判决生效之日起十日内协助朱长军办理坐落于武汉市武昌区中南街梅苑小区207栋1-4-2号房屋过户手续，将坐落于武汉市武昌区中南街梅苑小区207栋1-4-2号房屋产权过户至朱长军名下；二、办理坐落于武汉市武昌区中南街梅苑小区207栋1-4-2号房屋所有权证过户给朱长军名下时所产生的费用支出由李佳承担；三、驳回李佳的反诉请求。一审案件受理费500元，由李佳负担。一审反诉费250元，由李佳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实除“1998年9月3日，李佳、周自喜以双方夫妻工龄折扣按标准价17925.78元购得诉争房屋以及2000年10月9日，李佳向售房单位中华人民共和国审计署驻武汉特派员办事处补成本价差额8781.07元，实际购买诉争房屋付款总额为26706.78元”外，其他事实属实，本院予以认定。
二审中，各方当事人一致确认：1998年9月3日，李佳、周自喜以双方夫妻工龄折扣按标准价18964.07元购得诉争房屋。2000年10月9日，李佳向售房单位中华人民共和国审计署驻武汉特派员办事处补成本价差额8781.07元，实际购买诉争房屋付款总额为27745.14元。
二审中，朱长军向本院承诺，如果法院判决李佳协助朱长军办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋所有权过户至朱长军名下，则办理诉争房屋所有权过户至朱长军名下所产生的费用支出由朱长军承担，朱长军在李佳协助其办理诉争房屋所有权过户手续当日向李佳支付18781.07元（包括购房尾款1万元以及补偿款8781.07元）。
本院认为，李佳与朱长军于1998年9月9日签订《售房合同书》，该合同是在与双方都有亲属关系的李某家中签订，李某作为见证人在该合同上签字，李某在一审中出庭证明周自喜在该合同签名和付款时均在场，周自喜亦在一审庭审中陈述其在签订合同的现场，故虽然周自喜未在该合同上签名，但朱长军有理由相信出卖诉争房屋是李佳和周自喜夫妻双方的共同意思表示，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，《售房合同书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方签订《售房合同书》中虽然没有约定房屋所有权转移登记的日期，但因朱长军已按照合同约定向李佳支付80%的房款，李佳、周自喜也已将诉争房屋交付给朱长军，现李佳已经取得诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，具备了办理所有权转移登记的条件，故一审判决李佳协助朱长军办理诉争房屋的过户手续，将诉争房屋产权过户至朱长军名下并无不当，本院予以维持。经过审查，一审审理程序符合法律规定，李佳、周自喜关于一审审理程序违法的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二审中，朱长军向本院承诺，办理诉争房屋所有权过户至朱长军名下所产生的费用支出由其自愿承担，朱长军在李佳协助其办理诉争房屋所有权过户手续当日向李佳支付18781.07元（包括购房尾款1万元以及补偿款8781.07元），本院予以照准。
综上所述，上诉人李佳、周自喜的上诉请求不能成立，但鉴于二审中出现新的事实，本院对于一审部分实体判决作适当调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初9074号民事判决第一项；
二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初9074号民事判决第二项、第三项；
三、办理坐落于武汉市武昌区中南街梅苑小区207栋1-4-2号房屋所有权过户至朱长军名下时所产生的费用支出由朱长军承担；
四、朱长军应于李佳协助其办理坐落于武汉市武昌区中南街梅苑小区207栋1-4-2号房屋所有权过户手续当日向李佳支付18781.07元；
五、驳回朱长军的其他诉讼请求；
六、驳回李佳的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元、反诉费250元，合计750元，由李佳负担。
二审案件受理费1000元，由李佳负担500元，周自喜负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年八月二十日
书记员 赖瑞文