四川省丹棱县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川1424执异2号
异议人（被执行人）：四川彭山大东方实业有限公司，统一社会信用代码：9151142273488065X8，住所：眉山市彭山区凤鸣镇凤鸣中路216号。
法定代表人：余云富。
异议人（被执行人）：宋明春,男，生于1952年11月2日，汉族，住四川省彭山县。
以上二异议人共同委托诉讼代理人：王秀龙，北京康达（成都）律师事务所律师。
以上二异议人共同委托诉讼代理人：周勇，北京康达（成都）律师事务所律师。
申请执行人：何斌,男，生于1983年2月2日，汉族，住四川省南部县。
申请执行人：杜高建,男，生于1964年12月14日。汉族。住四川省夹江县。
申请执行人：许微波,男，生于1952年11月2日，汉族，住四川省彭山县。
以上三申请执行人共同委托诉讼代理人：彭家孝，四川邦睿律师事务所律师。
本院在执行何斌、杜高建、许微波与宋明春、四川彭山大东方实业有限公司合同纠纷一案中，异议人四川彭山大东方实业有限公司（以下简称大东方公司）、宋明春对本院作出（2014）丹执字第65-9号执行裁定的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年4月28日举行了听证，申请人宋明春、大东方公司与宋明春的共同委托诉讼代理人王秀龙、申请执行人杜高建、何斌和许微波的共同委托诉讼代理人彭家孝参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
被执行人大东方公司和宋明春称，本院作出的（2014）丹执字第65-9号执行裁定第二项，将大东方公司所有的位于眉山市彭山区××大道××段的彭国用（2008）字第457号土地使用权的一部分（即2876.06平方米）以第三次拍卖保留价514.46万元抵偿给杜高建、何斌和许微波，申请人认为该裁定第二项违反法律规定，依法应予撤销和纠正。
大东方公司和宋明春提出异议请求：1.撤销丹棱县法院作出的（2014）丹执字第65-9号执行裁定第二项，终止将大东方公司所有的位于眉山市彭山区××大道××段的彭国用（2008）字第457号土地使用权的一部分（即2876.06平方米）以第三次拍卖保留价514.46万元抵偿给杜高建、何斌和许微波；2.申请人坚决不同意以资抵债方式，继续还钱履行债务；3.重新选定评估机构对申请人所有的位于眉山市彭山区××大道××段的彭国用（2008）字第457号土地使用权的一部分（即2876.06平方米）及地上附着物的价值进行整体评估；4.根据重新选定的评估机构作出的评估报告，重新对申请人所有的位于眉山市彭山区××大道××段的彭国用（2008）字第457号土地使用权的一部分（即2876.06平方米）及地上附着物进行拍卖。
大东方公司提出异议请求的事实和理由：1.本案不符合抵偿条件。抵偿标的物未进行合法有效的拍卖和变卖，标的物价值上涨巨大，应重新评估并重新拍卖。2.法院根据四川永正资产评估房地产土地估价有限公司出具的[川永眉地估字（2015）10-1]号估价报告对标的物进行变卖违反法律规定，显示公平。该估价报告第三部分第三条（二）明确载明“本估价报告自估价报告日起壹年内有效，即自2015年10月28日至2016年10月27日内有效。”该评估报告在2016年10月27日后失效，根据该失效的评估报告裁定变卖标的物违反法定程序，也违反《中华人民共和国土地管理法》《城市土地估价规程》《房地产估价指导意见》对于估价报告应用有效期不得超过一年的法律强制性规定。因评估报告过期，法院拍卖时的拍卖保留价不能准确反映变卖标的物的真实市场价值，根据房产部门已成交的同类同地段地价已上涨至近500万元/亩，而评估报告的评估价为168万元/亩。市场价值发生严重变化，法院按原评估报告确定的第三次拍卖保留价抵偿违反公平合理原则。3.（2014）丹执字第65-4号执行裁定裁定直接变卖案涉土地及附属物违反法定程序，应重新进行第一次拍卖。[川永眉地估字（2015）10-1]号估价报告仅评估土地，漏评其地上附着物。四川嘉盛资产评估事务所作出[2017]字第18号评估报告后，才完成对标的物的整体评估。因此，丹棱法院于2016年1月4日、2016年7月14日对标的物举行的拍卖无效，2017年9月6日的拍卖才应当为第一次拍卖，该次拍卖依据已失效的评估报告确定保留价为514.46万元，而[川永眉地估字（2015）10-1]号估价结果为7247671.2元，该次拍卖保留价低于第一次拍卖应当不得低于评估价20%的强制性规定。因此，该次拍卖无效，应当重新组织第一次拍卖，即使该次拍卖有效，应当组织第二次拍卖，直接裁定抵偿标的物程序违法。4.未按照法律规定的程序进行拍卖公告，程序违法。根据《四川省高级人民法院委托评估、拍卖和变卖管理办法》第三十条规定：“拍卖公告的范围由司法技术管理部门组织当事人协商，协商一致的，经人民法院审查后确定；协商不成或者无法协商的，应当在中级法院制定的媒体上公告，拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性媒体上进行公告。中级法院应当制定发布公告的媒体，并与相关媒体协商确定拍卖公告发布的栏目位置、版面大小等，同时报省高级法院司法技术管理部门备案。”本案当事人并未就公告范围协商一致，根据法律规定应当在指定的媒体上公告。法院通过报纸对拍卖进行公告一共三次：第一次发布日期2015年12月16日，确定的拍卖日期为2016年1月4日；第二次发布日期2016年6月29日，确定的拍卖日期为2016年7月14日；第三次发布日期2017年8月15日，确定的拍卖日期为2017年9月6日。但法院没有按照上述公告确定的日期进行第一次、第二次拍卖。实际上，丹棱法院在申请人提出相关执行异议后停拍，其后组织拍卖诸如于2016年12月9日拍卖在事前没有在报纸上发布拍卖公告。5.（2014）丹执字第65-9号执行裁定仅将建设用地使用权单独抵偿给何斌等债权人，未将地上附属物一并处分，不符合法律规定，导致大东方公司案涉土地上附属物价值无法实现。6.大东方公司始终没有认可评估报告，之前的委托诉讼代理人王自英无权代表大东方公司对评估报告进行认可，主张变卖和认可抵偿。7.案涉土地一个使用权证下土地面积5854.3平方米，属于不可分割财产，分割后面积变小，将大大减少其价值，分割拍卖的重要因素应该是分割的财产足以偿还相关的费用，但现抵偿过后其价值不能偿还所有债务，并且尚欠债权金额巨大。且该宗地的查封就是整体查封，则应当整体拍卖。申请人并没有逃避执行的意图，本身有资产，只是暂时困难，没有现金，再次请求给大东方公司履行其余款项6个月时间的宽限期。
申请执行人杜高建、何斌、许微波称，执行过程中对被执行人的土地拍卖已经进行了三次拍卖，变卖及抵偿，不应重新评估。虽然土地评估报告载明有效期为一年，但并不意味执行必须在一年内完成，土地评估报告一年内启动拍卖程序即可。土地市场价格涨跌不影响拍卖、变卖及抵偿，本案对案涉土地的拍卖没有中断过，拍了三次及最后一次变卖时间为2017年12月均无人购买，被执行人称土地价格大涨没有依据。在第三次拍卖流标后，被执行人多次向法院申请土地价值行情看涨，对土地评估价值无异议，主动要求变卖两个月，并给被执行人一个月时间支付现金，但被执行人并未支付现金，法院的拍卖、变卖、抵偿执行措施符合法律规定。案涉地块总面积为5854.3平方米，但未拍卖的另一半是修了房屋的土地，要求对土地整体拍卖的异议不能成立。王自英系大东方公司的特别授权代理人，有权代表被执行人对评估报告、变卖和抵偿行为予以认可，且王自英在作出上述行为时被执行人宋明春在场，并未表示异议。被执行人反复提出执行异议，意图逃避执行，法院应驳回被执行人的异议请求。
本院查明，本院在执行何斌、杜高建、许微波与宋明春、大东方公司合同纠纷一案中，于2014年7月7日查封了大东方公司所有的位眉山市彭山区××大道××段段的彭国用（2008）字第457号土地使用权，土地使用权证载明面积5854.3平方米（土地用途为商服用地，终止日期2042年1月31日），因该土地上已建有住房和其他不明违规建设的建筑物，本院于2015年8月11日组织双方在为已有住房和其他不明违规建设的建筑物预留通道的情况下聘请四川欣源测绘信息服务有限公司对建筑剩余土地使用权面积进行了测绘，测绘结果为2876.06平方米。四川永正资产评估房地产土地估价有限公司于2015年10月28日对上述测绘的土地使用权出具编号为川永眉地估字[2015]10-1号《土地估价报告》，估价结果为该评估土地总地价为7247671.2元。本院于2015年12月4日组织当事人选择了拍卖机构，确定第一次、第二次的拍卖机构为四川天府拍卖有限公司，第三次拍卖为四川眉山阳光拍卖有限公司。四川天府拍卖有限公司于2015年12月16日在《成都商报》、《眉山日报》上刊登了第一次拍卖公告，确定该土地使用权拍卖参考价为725万元，截至2015年12月31日16时，未征集到意向竞买人，导致该次拍卖流标，四川天府拍卖有限责任公司向本院出具流标说明，建议下调价格继续拍卖。四川天府拍卖有限责任公司于2016年6月29日在《眉山日报》上刊登了第二次拍卖公告，确定该土地使用权拍卖参考价为620万元，截至2016年7月11日17时，未征集到意向竞买人，导致该次拍卖流标，四川天府拍卖有限责任公司向本院出具流标说明，建议在原保留价的基础上下调保留价继续拍卖。四川眉山阳光拍卖有限公司于2016年7月29日在《眉山日报》上刊登了第三次拍卖公告。在此过程中，大东方公司和宋明春以文书送达、拍卖机构选择、拍卖公告发布和拍卖公告确定的参考价违法等理由向本院提出执行异议，经本院审查均予驳回，大东方公司和宋明春均向四川省眉山市中级人民法院提出了执行异议复议申请，均被驳回。原定于2016年8月18日及2016年12月9日的第三次拍卖被迫暂停，未能如期举行。应大东方公司和宋明春申请，本院决定对该土地使用权上的地上附着物机井1口、厕所1栋、杂物棚1栋、临时建筑3栋和树木的价值进行评估，四川嘉盛资产评估事务所于2017年3月30日出具川嘉评报[2017]字第18号《评估报告书》，评估结果为上述地上附着物估值为144537.38元。大东方公司以该评估报告评估价值低于资产实际价值为由向本院提出执行异议，被本院驳回申请。大东方公司向四川省眉山市中级人民法院提出执行异议复议申请，亦被驳回。四川眉山阳光拍卖有限公司于2017年8月15日在《眉山日报》上再次刊登了第三次拍卖公告，确定该土地使用权及地上附着物拍卖参考价为514.46万元，至2017年9月6日，无竞买人报名参加竞买，拍卖再次流标。流标后，申请执行人要求将拍卖标的物按第三次保留价抵债。本院于2017年10月23日组织双方协商，大东方公司及宋明春的特别授权委托代理人王自英、宋明春和申请执行人特别授权委托代理人彭家孝参加协商，协商过程中王自英和宋明春均明确表示要求对拍卖标的物进行两个月的变卖，不再提出执行异议，两个月没有处理好无条件配合法院执行，以土地抵偿。本院于2017年12月11日作出（2014）丹执字第65-8号执行裁定，裁定对彭国用（2008）字第457号土地使用权（面积2876.06平方米）及地上附着物予以变卖。四川眉山阳光拍卖有限公司于2018年1月5日在《眉山日报》上发布变卖公告，将上述土地使用权及地上附着物以514.46万元的变卖参考价进行了为期60天的变卖，期间无竞买人报名参加应买，变卖流标。申请执行人再次申请抵债，本院于2018年4月2日作出（2014）丹执字第65-9号执行裁定，裁定解除对彭国用（2008）字第457号土地使用权中的一部分（即2876.06平方米）的查封、扣押并将其以第三次拍卖保留价514.46万元抵偿给申请执行人。
本院认为，当事人提出执行异议申请应当有明确的事实依据或法律依据。异议人之前已经提出过的文书送达、拍卖机构选择、拍卖公告发布和拍卖公告确定的参考价问题，不应重复提出异议。2016年12月6日的拍卖未公告，因被暂停，没有记入拍卖和流标次数，异议人对拍卖公告程序违法的理由不能成立。
异议人的主要理由是抵偿标的物价值上涨巨大、评估报告过期、漏评地上附着物和拍卖程序违法。1.关于抵偿标的物价值问题。土地使用权及其他地上附着物价值评估属于高度专业性问题，一般人士无法做出准确的评估判断，异议人提出房产部门已成交的同类同地段地价已上涨至近500万元/亩，其依据是眉山市国土资源局彭山区分局对部分国有土地使用权招拍挂出让成交的公示信息，相关信息显示成交的国有土地使用权与彭国用（2008）字第457号土地使用权在土地面积、出让年限、土地用途等方面均存在巨大差异，不能作为本案相应土地使用权价值判断的参考。人民法院在执行中委托评估的目的在于合理确定拟处置资产的参考价值，为合理确定拍卖保留价提供重要的参考依据，事实上，即使是相应专业机构作出的评估价值也无法准确确定相应资产的真实市场价值，专业机构作出的价值判断是否准确是由市场成交价来最终确认的，评估价高了自然无人应买，评估价低了应买者将通过竞买行为抬高价格，市场成交价将高于评估价。从2015年12月16日至2018年3月6日，大东方公司抵偿的土地使用权经过三次拍卖及变卖，历时两年多，价格一路下调，市场上均无人应价，异议人关于土地使用权价值上涨巨大的理由不能成立。2.关于川永眉地估字[2015]10-1号《土地估价报告》超过一年有效期的问题。如前所述，土地估价仅是作为人民法院执行中拍卖参考依据，最终价格应由交易市场确定，评估机构无权对人民法院的执行行为作出限制，异议人的异议理由不能成立。3.关于漏评地上附着物和拍卖程序违法问题。首先应回溯彭国用（2008）字第457号土地使用权的拆分原因。彭国用（2008）字第457号土地使用权面积有5854.3平方米，本院在执行过程中因该土地上已建有住房和其他不明违规建设的建筑物，于2015年8月11日组织双方在为已有住房和其他不明违规建设的建筑物预留通道的情况下聘请四川欣源测绘信息服务有限公司对建筑剩余土地使用权面积进行了测绘，测绘结果为2876.06平方米。对该土地使用权的拆分本来就是考虑了对土地使用权价值影响较大的地上住房和不明违规建设建筑物因素，剩余土地使用权面积2876.06平方米上的地上附着物机井1口、厕所1栋、杂物棚1栋、临时建筑3栋和树木的估价结果为144537.38元，与相应土地使用权估价结果7247671.2元相比并没有对土地使用权估价结果产生实质性影响。异议人在本院于2017年10月23日组织双方协商过程中，大东方公司及宋明春的特别授权委托代理人王自英和宋明春均明确表示要求对拍卖标的物进行两个月的变卖，不再提出执行异议，两个月没有处理好无条件配合法院执行，以土地抵偿。本院据此作出（2014）丹执字第65-8号执行裁定，裁定对彭国用（2008）字第457号土地使用权（面积2876.06平方米）及地上附着物予以变卖。民事审判和执行以当事人意思自治为原则，当事人有权处分自身实体权利，也能通过协商对程序推进产生积极效果，通过协商可以不对拍卖标的物进行价格评估以及抵偿等法律后果。因此，异议人以地上附着物仅进行了一次拍卖和变卖为由提出执行异议的理由不能成立。
对异议人的异议请求第1项，本院依法不予支持。对异议人的异议请求第2项，异议人之前主张变卖后抵偿，现本院裁定抵偿后又不同意抵偿，其不同意抵偿的请求不予支持。对异议人请求继续还钱履行债务的部分，虽然异议人的债务尚未履行完毕，仍有继续还钱履行债务的义务，但该请求不属于本案审查范围。
此外，关于异议人提出未将地上附着物一并处置问题。《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条明确规定相应的建设用地使用权应随其上面的建筑物、构筑物及其附属设施一并处置。彭国用（2008）字第457号土地使用权（面积2876.06平方米部分）在变卖中已经将其地上附着物一并进行了变卖，确定的价格为514.46万元，抵偿的债权数额为514.46万元，的确包括了相应土地使用权的地上附着物，执行中应当就相关问题进行明确。该问题属于执行中的后续行为问题，与异议人提出的要求重新评估和重新拍卖的异议请求第3、第4项一样，不属于本案对本院执行行为的审查范围。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回异议人四川彭山大东方实业有限公司、宋明春的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向四川省眉山市中级人民法院申请复议。
审判长 谢春魁
审判员 彭燕萍
审判员 张 宇
二〇一八年四月三十日
书记员 刘镓源