上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第40198号
原告梁金龙。
委托代理人张美凤。
被告茅李美。
委托代理人顾旻，上海高宏律师事务所律师。
原告梁金龙诉被告茅李美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月23日公开开庭进行了审理。2014年1月7日至2014年7月1日期间，本院根据原告梁金龙申请，通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案租赁房屋的装修、家具损坏修复费用进行司法鉴定。之后，本院于2014年7月7日再次公开开庭进行了审理。原告梁金龙及其委托代理人张美凤，被告茅李美委托代理人顾旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁金龙诉称，原告与被告系租赁关系，合同期限自2009年9月10日起至2013年9月9日到期，之后续租一个月。承租期间，被告对涉案房屋、设备造成极大人为损坏与缺失，并将室内的沙发、电视机、茶几、窗帘、床头架、席梦思、微波炉搬离该处，2013年9月25日仅搬回沙发、电视机。租赁到期后，原告与被告就此事协商不成，故原告起诉至法院，请求判令被告赔偿损坏与缺失损失人民币（以下币种同）21，600元。审理中，原告变更诉请为：1、被告赔偿损坏与缺失损失19，475元（包括鉴定报告中遗漏的茶几损失250元）；2、被告支付的押金不予退还；3、被告支付电费117.71元、电话费81.80元、燃气费40元、大门门禁卡费30元。
被告茅李美辩称，租赁房屋之前系由他人承租，被告自2011年9月10日起实际承租，现原告的赔偿清单大大超过了其与前承租人陈克诺约定的租赁房屋设施、设备，被告退租前也未拿走设备，故不同意原告赔偿损失的诉请。对于2013年10月的电费117.71元，同意支付。对截至2014年3月23日的燃气费，无法证明是被告承租期间产生的。对于电话费，仅同意支付2013年9月份的电话费。
经审理查明，上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为案外人蔡某。2009年9月5日，原告与案外人陈克诺曾就涉案房屋订立《租赁合同》，约定租赁期限从2009年9月10日至2010年9月9日。其中合同第2条约定：甲方（原告）可提供房屋设备有：冰箱1只、电视2只、空调3只、沙发1套、五件套家具1套外加床1只、化妆台2个、写字台1个、小衣柜1只、餐桌1个、凳子4个。第五条约定：1、乙方（陈克诺）按约支付房租及有关应付的水、电、煤气和电讯等费用并爱护使用租赁的房屋。迟付租金，须按月租金1%付日滞纳金，延付一个月，甲方有权按乙方违约终止合同，乙方押金不予退还；2、乙方保证对承租的房屋不转租，确保房屋设备、设施及结构不遭人为破坏。如乙方利用租赁的房屋有违反国家法令法规行为及本合同有关条款的行为，甲方有权立即终止本合同，押金不予退还。合同到期后，案外人孙燕妹又向原告续借一年，并约定2009年9月以后的一切事宜均由孙燕妹负责，原陈克诺居住现改为员工居住，如由此产生的情况均由孙燕妹负责。
2011年9月7日，原告（甲方）与被告（乙方）就被告承租上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋订立《租赁（补充）协议》，协议约定：1、乙方再续租一年，日期为2011年9月10日至2012年9月9日，租金为每月3，800元，乙方已支付甲方房屋押金为3，800元；2、现乙方租借人为茅李美；3、继续履行原合同，乙方如因换转租人而发生的一切移交手续均由现租人茅李美负责完成；4、在租赁期内，确保房屋必须用品使用正常，不正常时均由乙方负责维修。2013年2月16日，原、被告订立《房屋租赁协议》，约定由于租金提增到每月3，900元，租赁期由2012年9月到2013年9月，其他一切均按照原合同执行。合同到期后，被告又续租了一个月。2013年9月25日，被告搬离了租赁房屋。2013年10月5日，被告将钥匙返还原告。庭审中，双方确认被告尚有押金2，900元在原告处。
另查，2013年10月（结算周期为2013年9月10日至2013年10月9日）的电费为107.4元、过期电费违约金为10.31元，合计117.71元。2013年9～11月（结算日期）的电话费分别为29.50元、27.30元、25元，合计81.80元。根据2014年5月的燃气费发票所示，该月未使用燃气，费用金额为“0”，另收费确认栏内记载，截至2014年3月23日，租赁房屋累计有两笔，共计40元燃气费尚未收到。
审理中，原告表示房屋权利人蔡某为其女儿，原告于2004年取得房屋后进行了装修，约花费了5万元。2013年10月5日，原告看了房屋现状后表示无法接收房屋，但被告称不好可以扔掉、房屋可重新装修，再说下去的时候就走了。被告在电话上捆绑了宽带，故无法及时停机，后原告去电信公司拉了账单付清费用后才停机。原告依据与陈克诺所签合同的第2条、第5条约定，要求没收押金。
本院于2013年12月25日组织双方进行现场勘查，发现租赁房屋内的家具、窗帘、马桶、复合地板等装修或设施设备确存在一定的缺失、损坏现象。被告认为洗衣机、马桶、餐厅纱门、沙发靠垫及扶手盖在承租时就是坏的或没有的，并表示其不再维修，由法院处理。
经司法鉴定，租赁房屋内装修、家具损坏修复费用鉴定结果为：1、根据原告主张的房屋内装修清单内容进行计价，本案标的物造价19，225元，其中没有争议部分造价为4，659元，具有争议部分造价为14，596元。鉴定费1，000元，由原告预缴。经质证，原告认为鉴定结论确定的装修、家具损坏修复费用均应由被告赔偿，但被告对此不认可。
以上事实，由经过庭审质证的《租赁合同》、《租赁（补充）协议》、《房屋租赁协议》、欠费停电通知书、电费核查通知书、发票、收据、照片、司法鉴定意见书及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告之间存在真实有效的租赁合同关系，双方应当按照合同约定履行各自的义务。法律规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。经现场勘查，租赁房屋内确存在装修及设施设备的缺失或损坏，对此，被告应当合理赔偿。但鉴于房屋装修完至今已近十年，鉴定报告主要争议金额大部分涉及复合地板（踢脚板）安装、木门及门柜重做油漆、墙面及顶面乳胶漆，而根据租赁房屋使用年限，结合房屋用途，室内装修及设施设备本身必然存在相当程度的自然折旧或损耗，故对具体赔偿数额，本院依据现场勘查情况、相关合同约定的设施设备范围、鉴定结论及损耗折旧等因素酌情确定。原、被告合同第3条明确约定：继续履行原合同，乙方如因换转租人而发生的一切移交手续均由现租人茅李美负责完成。被告以房屋部分设施设备在其实际承租时即已损坏、缺失为由不同意承担修复赔偿责任，缺乏依据。对于电费，被告同意支付，本院可据此判决。被告于2013年10月5日将房屋钥匙返还原告，而电话费是按月结算的，被告应当支付2013年9、10月的电话费；原告提供的电话账单内容不能反映捆绑宽带事实，其又未能提供其他证据佐证，原告要求被告支付2013年11月的电话费，缺乏依据。对于燃气费，从勘查、鉴定过程以及2014年5月燃气费发票金额来看，原告认为燃气欠费40元系被告承租期间发生，本院予以采信。对于门禁卡费用损失，原告未提供有效赔偿费用依据，本院不予支持。原告与陈克诺合同第2条未涉及押金处理，第5条中的押金没收约定系建立在因承租人违约导致出租人提前解除合同基础上的，而本案合同系到期自然终止，故原告依据上述约定主张没收押金，本院不予支持。根据押金的性质，押金可直接抵扣被告应付的修复赔偿费用。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百一十九条的规定，判决如下：
一、被告茅李美于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁金龙物品缺失及损坏修复的经济损失5，100元（已扣除被告茅李美的押金2，900元）；
二、被告茅李美于本判决生效之日起十日内支付原告梁金龙电费117.71元、电话费56.80元、燃气费40元；
三、驳回原告梁金龙的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费322元，减半收取161元，司法鉴定费1，000元，合计1，161元，由原告梁金龙负担136元，被告茅李美负担1，025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一四年八月十二日
书记员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。