福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邵民初字第3184号
原告吴留松。
委托代理人何旭光，福建齐欣律师事务所律师。
被告朱绍明。
委托代理人陈永忠，福建欣开元律师事务所律师。
委托代理人龚巧莲，福建欣开元律师事务所律师。
被告钱仁溪。
原告吴留松与被告朱绍明、钱仁溪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴留松的委托代理人何旭光、被告朱绍明的委托代理人龚巧莲到庭参加诉讼。被告钱仁溪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴留松诉称，原告与被告钱仁溪系坐落于邵武市溪南路富屯小区8幢楼（共6层）的共同所有人。2011年年底，被告钱仁溪在未告知原告的情况下，擅自将该楼租赁给被告朱绍明经营住宿、餐饮业。2012年1月20日，被告朱绍明在未经原告允许的情况下，擅自进入并占用该楼经营“邵武市毛家饭店”。原告认为，坐落于邵武市溪南路富屯小区8幢楼系其与被告钱仁溪共同共有，该楼的占有、使用、收益和处分的权利，应由其与被告钱仁溪共同行使和享有，被告钱仁溪在未告知其的情况下，擅自将该楼租赁给被告朱绍明经营住宿、餐饮业，被告朱绍明在未经其允许的情况下，擅自进入并占有该楼，两被告的行为损害了原告的财产所有权。请求判令：1、确认两被告于2011年10月1日签订的《租赁合同书》无效；2、被告朱绍明立即向原告返还坐落于邵武市溪南路富屯小区8幢楼（共6层）；3、两被告共同赔偿原告从2012年1月20日起至2013年9月20日止，共20个月的损失200，000元；4、案件受理费由两被告共同负担。
被告朱绍明辩称，其拟承租坐落于邵武市溪南路富屯小区8幢楼时，向被告钱仁溪了解房屋状况，被告钱仁溪称该房屋原系其与原告共有，但原告已将产权份额转让给其，其有权独自处分，并出示了《房屋转让合同》和原告持有的《房屋所有权证》，并称因其尚欠原告部分房款，尚未办理权属变更登记。为稳妥起见，其向原告征询，原告称其的产权份额确已转让给被告钱仁溪，被告钱仁溪要出租，其没有意见但无权签字，且在被告钱仁溪付清房款前，不会为被告钱仁溪办理权属变更登记。此后，其与被告钱仁溪经协商一致后签订《租赁合同书》，与此同时，其还与被告钱仁溪签订《协议书》1份，被告钱仁溪将“邵武市毛家饭店”的经营权及饭店内的固定资产、装修等一切设施以360万元的价款转让给其，其于当日付清了转让款。上述2份合同签订后，其即接手经营“邵武市毛家饭店”，并花费近100万元进行重新装修、装饰，经营至今。综上，原告对其受让经营“邵武市毛家饭店”及承租讼争房屋是明知的，在其承租的2年多时间里亦没有提出任何异议，现可能是因为被告钱仁溪未付清房款而反悔，该做法极不诚信。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告钱仁溪未作答辩。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、《房屋所有权证》7份，用以证明：坐落于邵武市溪南路富屯小区8幢楼（共6层）系原告与被告钱仁溪共同共有。
证据2、《租赁合同书》1份，用以证明：2011年10月1日，被告钱仁溪在未告知原告的情况下，擅自将与原告共同共有的坐落于邵武市溪南路富屯小区8幢楼租赁给被告朱绍明使用。
证据3、个体工商户登记基本信息1份，用以证明：被告朱绍明在未经原告允许的情况下，擅自进入并占有邵武市溪南路富屯小区8幢楼（共6层），用于经营“邵武市毛家饭店”。
被告朱绍明质证称，对证据1没有异议，虽然共有形式登记为共同共有，但原告与被告钱仁溪并不是亲属关系，实际上共有形式应为按份共有，各享有50%份额。对证据2的真实性没有异议，但原告已将其产权份额转让给被告钱仁溪，被告钱仁溪有权独自处分房屋。对证据3的真实性没有异议，“邵武市毛家饭店”的经营权原属被告钱仁溪，被告钱仁溪将该经营权转让给被告朱绍明是合法的。
被告朱绍明为支持自己的抗辩主张，向本院提供以下证据：
证据1、《协议书》及收条各1份，用以证明：被告朱绍明花费巨资向被告钱仁溪受让“邵武市毛家饭店”的经营权及饭店内的固定资产、装修等一切设施。
证据2、《房屋转让合同》及《房屋所有权证》复印件各1份，用以证明：1、原告已将其对讼争房屋享有的产权份额转让给被告钱仁溪，并将《房屋所有权证》交付被告钱仁溪，被告钱仁溪有权独自处分房屋；2、被告朱绍明在签订《租赁合同书》时不存在过错。
证据3、个体工商户登记基本信息2份，用以证明：“邵武市毛家饭店”的原经营者为被告钱仁溪，租赁房屋内的固定资产、装修等一切设施属被告钱仁溪所有，被告朱绍明受让后，上述资产属被告朱绍明所有。
原告质证称，对证据1中钱仁溪、朱绍明签名的真实性没有异议，但《协议书》的形成时间并不是协议的落款时间，且该协议只涉及“邵武市毛家饭店”的经营权、设施和装修的转让，与该饭店经营场所的租赁没有关系。对证据2的真实性没有异议，但《房屋转让合同》并没有履行，被告钱仁溪没有履行支付房款义务，双方口头协商解除合同，讼争楼房仍系原告与被告钱仁溪共同共有，且原告并没有将《房屋所有权证》交付被告钱仁溪，不仅没有交付，而且被告钱仁溪的《房屋所有权证》亦在原告处。对证据3的真实性没有异议，恰能证明被告朱绍明在未经原告允许的情况下，擅自进入并占有邵武市溪南路富屯小区8幢楼（共6层），用于经营“邵武市毛家饭店”。
被告钱仁溪未向本院举证。
本院认证认为，被告钱仁溪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告提供的3份证据，经被告朱绍明质证对其真实性均没有异议，本院予以采纳。被告朱绍明提供的3份证据，经原告质证对其真实性均没有异议，本院予以采纳。
根据上述采纳的证据及双方当事人在法庭上的陈述，对本案事实认定如下：
2010年2月3日，原告和被告钱仁溪共同出资购买坐落于邵武市溪南路富屯小区8幢楼（共6层）。2010年2月8日，邵武市房地产管理处向原告和被告钱仁溪核发《房屋所有权证》（共14本，各人7本，证号分别为：房权证邵武字第20100519、20100520、20100521、20100522、20100523、20100524、201005**号），证上载明：共有情况共同共有，一层规划用途店面，二至六层规划用途办公。购房后，被告钱仁溪将该楼装修后经营“邵武市毛家饭店”（住宿、餐饮业）。2011年9月28日，原告与被告钱仁溪签订《房屋转让合同》1份，合同约定：甲方吴留松，乙方钱仁溪；甲方房屋坐落于邵武市溪南路富屯小区8幢，房屋结构为六层钢混，建筑面积为820平方米，房屋所有权证号20100525-519；转让价款500万元，本合同签订之日起叁天内，乙方一次性支付购房款360万元给甲方，其他款140万元先打欠条，过完户支付（拿到产权证三天后付清）。合同还对其他事项作了约定。2011年10月1日，被告钱仁溪与被告朱绍明签订《协议书》和《租赁合同书》各1份，《协议书》约定：被告钱仁溪将“邵武市毛家饭店”转让给被告朱绍明，转让价款3，600，000元，饭店内的固定投资、装修等一切设施归被告朱绍明所有，营业执照经营者变更为被告朱绍明，饭店原来的债权债务与被告朱绍明无关。《租赁合同书》载明：1、租赁物的范围：位于邵武市溪南路富屯小区“毛家饭店”（紫云桥下）的一至七层房屋及占用土地的国土使用权（详见附件“所有权登记查询结果”）。吴留松的产权份额已转让给钱仁溪，尚未办理过户手续。2、租赁期限：2011年10月1日至2021年12月31日。3、租赁价款及支付方式：第一年至第五年月租金为18，000元，第六年、第七年月租金为20，000元，第八年至租期届满的月租金为21，000元。以上各年份均从租赁起始日按实计算。出租方向承租方借款，承租方以该借款本息抵付租金，在租赁期间无需另付租金，在租期届满并经双方结算后多还少补。合同还对其他事项作了约定。当日，被告钱仁溪向被告朱绍明出具收条1份，收条载明：“今收到朱绍明毛家饭店转让费人民币叁佰陆拾元整（￥3600000.00），现金一次性支付。”上述2份合同签订后，被告朱绍明即接手经营“邵武市毛家饭店”，并于2012年1月20日到邵武市工商行政管理局办理了营业执照变更登记。
另查明，《房屋转让合同》签订后至今，原告与被告钱仁溪就坐落于邵武市溪南路富屯小区8幢楼未办理房屋权属变更登记，原告亦未书面通知被告钱仁溪解除《房屋转让合同》。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与被告钱仁溪于2011年9月28日签订的《房屋转让合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，虽然合同签订后，未办理物权变动登记，但并不影响合同的效力。原告主张其与被告钱仁溪已口头协商解除合同，没有证据证明，且即便原告所述被告钱仁溪没有履行支付房款义务属实，但至今原告并没有书面通知被告钱仁溪解除合同，因此，合同的权利义务至今未终止，对双方具有约束力。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”两被告签订《租赁合同书》时，虽坐落于邵武市溪南路富屯小区8幢楼未办理权属变更登记，被告钱仁溪对该楼并未取得完全的支配权，但被告钱仁溪系该楼的共有权人，且在签订《租赁合同书》前该楼是由被告钱仁溪占有、使用，在签订《租赁合同书》时被告钱仁溪出示了其与原告签订的《房屋转让合同》，作为第三人的被告朱绍明完全有理由相信被告钱仁溪有权单独与其签订房屋租赁合同，且被告朱绍明支付了合理的租金，而原告并没有证据证明被告朱绍明是出于恶意，因此，可认定被告朱绍明签订《租赁合同书》系出于善意，其合法权益应当维护，因此，本院对原告要求确认两被告签订的《租赁合同书》无效，并要求被告朱绍明返还房屋、赔偿损失的诉请，不予支持。鉴于原告与被告钱仁溪之间就讼争房屋存在买卖合同关系，且该合同合法有效尚未解除，因此，在原告与被告钱仁溪之间的房屋买卖合同纠纷未处理前，本院对被告钱仁溪是构成违约还是构成侵权无法认定，故对原告要求被告钱仁溪赔偿损失的诉请亦不予支持。被告钱仁溪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告吴留松的诉讼请求。
案件受理费4，600元，公告费300元，合计4，900元，由原告吴留松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 黄尚美
人民陪审员 章建姬
人民陪审员 缪存彬
二〇一四年五月二十日
书 记 员 蒋长玉
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第89条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。