北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初6214号
原告（反诉被告）：肖国华，男，1969年3月5日出生，住河南省固始县。
委托诉讼代理人：周枫，北京市威正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京宏家福一家居市场有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇讲礼工业区。
法定代表人：林群添，总经理。
委托诉讼代理人：闫晓玲，北京银隅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李坡，北京广进律师事务所律师。
原告（反诉被告）肖国华与被告（反诉原告）北京宏家福一家居市场有限公司（以下简称宏家福一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炜鑫担任审判长，与人民陪审员冯淑敏、王云芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖国华及其委托诉讼代理人周枫，被告（反诉原告）宏家福一公司委托诉讼代理人李坡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖国华向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告分别于2013年3月29日和2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2、因合同约定的违约金低于造成的实际损失，原告请求按照实际损失适当增加违约金数额共计为307730元，具体包括：剩余租期尚未摊销的房屋装修改造和打井费用208730元、不能继续履行合同造成原告经营损失66000元、原告另行寻找替代房屋周转期间所受损失33000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实理由：2013年3月29日，被告将其承租的位于北京市昌平区小汤山镇讲礼村马讲路北平房13间、门面房1间半及门前场地转租给原告经营洗浴使用。为此，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为9年，自2013年5月1日起至2022年5月1日止；每年租金人民币60000元。合同签订时，被告承诺可提供现有锅炉房一间供原告使用。此后，原告即开始对房屋进行装修。装修进行一半，需要将管线连接锅炉房时，被告称锅炉房不是被告所有，不能提供给原告使用。迫不得已，2013年5月10日原、被告继续签订了一份《房屋租赁合同》，由原告租赁门面房后面房屋一间，用于经营洗浴配套的锅炉房使用，每年租金为人民币6000元。2015年6月1日，原告接到被告租约到期的通知，要求原告自行搬出并腾退房屋。因原告无法继续经营，原告多次找到被告进行交涉。2015年9月9日，被告将原告已经交付的2015年6月1日至2015年10月31日期间共五个月的租金27500元退还给原告。但被告拒绝赔偿原告违约金和装修损失。原告认为，被告违反了双方签订的《房屋租赁合同》，自2015年6月1日起不能按照合同约定提供符合条件的房屋供原告继续经营使用，造成了原告经营损失和装修损失。依据《房屋租赁合同》第九条的约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金以及赔偿原告装修损失。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告宏家福一公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：第一、针对其第一项诉求，被告认为二者之间的合同已于2015年5月31日解除。因2015年6月1日原告以接到贾桂民发的《通知》为由找到被告，借故要求解除合同，被告一开始不同意，因为合同未到期，且贾桂民的通知内容多处不实，遂原告于2015年6月7日向被告补交了6月-10月的租金（支付已延迟）。后来原告受贾桂民挑唆，与之串通又多次找到被告坚决要解除合同，要求退还租金，被告无奈不能勉强，遂同意退还租金解除合同。之后因考虑到原告退租，无奈被告与贾桂民也开始协商解除合同事宜，遂后来被告未向贾桂民交付租金，双方于2015年9月19日友好协商解除合同。被告要求原告搬走，原告不肯搬走，在原告违约非要解除合同后反而想要损失赔偿，双方就赔偿一直达不成一致，遂拖至2015年9月9日，被告应原告的要求将其预交的2015年6月至10月的房租27500元租金退还给原告，原告已给被告打了收条，双方自2015年5月31日止已不存在租赁权利义务，被告已无权收取租金，原告亦无权再占用房屋。因此合同于2015年5月31日早就解除，不存在由法院判令解除的情况。第二、针对第2项诉求，被告认为，原告先提出解约，双方合同已于2015年5月31日解除，而被告与贾桂民之间的合同解除是在2015年9月19日。因此被告不存在违约事实，不存在不能提供房屋供原告持续经营的违约情形。相反，从事实看，被告退还原告租金后，原告先提出解除合同，但却拒绝搬离房屋，在其不发生任何损失的情形下无理要求被告赔偿其装修损失，更甚者是在被告与原告的合同解除后，其不但持续经营，又从贾桂民处租赁了1间半门面房（见图纸38号半间、39一间）进行了扩充门店，扩大经营至今。原告与贾桂民之间已经形成了新的租赁关系，原告一直在占有使用租赁房屋经营，在其没有任何损失的情况下，却向被告要之前旧租赁关系中的装修损失，其诉求于法于理都不能成立。原告与贾桂民相互串通，双双与被告这个转租方在合同未到期的情形下借故提出解约，把被告这个转租方的角色踢出局，直接建立租赁关系的违约目的已赫然昭昭。综上，被告才是受害者，在转租关系中，本想挣点房租差价，利润本微薄，甚至在前几年的租赁中，收取原告的租金几乎是零利润，现今却遭遇原告无理起诉，要求巨额赔偿。第三、无论双方之间的合同解除还是无效，被告既无违约也没有过错，不应当承担原告主张的损失，原告主张损失无事实和法律依据，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告宏家福一公司向本院提起反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告在2013年3月29日和2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月31日解除；2、请求反诉被告向反诉原告支付提前解除合同的违约金人民币66000元；3、本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2013年3月29日签订了《房屋租赁合同》约定反诉原告将其承租的位于北京市昌平区小汤山镇讲礼村马讲路北平房13间、门面房1间半及门前场地租给反诉被告，租期9年，至2022年5月1日，前三年每年租金6万元。2013年5月10日又签订了一份《房屋租赁合同》约定反诉原告将讲礼村马讲路北门面房后房屋1间及房后的场地出租给反诉被告，租期为9年，至2022年4月30日止，前三年租金为每年6千元。以上房屋由反诉被告经营使用。双方合同履行2年后，2015年6月1日，反诉被告以接到案外人贾桂民发出的一份内容不属实且带有欺诈性的自行腾房通知导致无法继续经营为由，多次找到反诉原告进行交涉，主动要求与反诉原告解除《房屋租赁合同》。反诉原告虽然多次向其解释案外人贾桂民发出的通知内容不属实，且无权要求商户限期自行腾退房屋。但反诉被告坚持解除合同，并要求退还租金，无奈双方口头协商一致同意解除两份《房屋租赁合同》，双方合同履行至2015年5月31日止，反诉原告退还反诉被告2015年6月至10月份已预交的租金27500元。合同解除后反诉被告一直未腾退房屋，却要求先退租金，2015年9月9日反诉原告在其未腾退房屋的情景下退还了其6月至10月的全部租金。反诉被告收到租金后仍旧不向反诉原告退还房屋，因此其应当向反诉原告承担其主张提前解约的违约责任。故提起反诉，请求法院支持其反诉请求。
反诉被告肖国华辩称：1、同意双方于2015年5月31日解除合同，但是提出解除合同的是反诉原告。2、不同意向反诉原告支付违约金66000元，理由是对方提出解除合同，不是我方提出的，属于反诉原告单方违约，不应支持反诉请求。3、反诉被告收到原出租方贾桂民通知，通知表明是反诉原告租用房屋到期，贾桂民要求商户自行腾退。因此反诉被告无法继续承租房屋，不同意向反诉原告支付2015年6月1日至9月15日房屋占用使用费，如果支付也应支付给贾桂民，不应支付给反诉原告，反诉原告这期间没有权利收取租金，而且反诉被告没有拖欠租金，2015年6月1日之后租金是因为反诉原告无法履行合同退给肖国华，因此要求房屋占用使用费没有依据。4、由于反诉原告违约不能继续履行合同，造成肖国华经济损失，本诉和反诉案件受理费都应由反诉原告承担。
经审理查明：2012年5月7日，宏家福一公司与案外人史景春、贾桂民签订《租赁合同》，约定宏家福一公司承租史景春、贾桂民位于北京市昌平区小汤山镇讲礼工业区汤尚路（秦尚路）与马讲路东北角，汤尚路东的门面房12间、马讲路北的门面房70间、另含马讲路门面房及后面与门面连体房屋22间；租赁限为36年，自2012年6月1日起至2048年5月31日止。租赁用途约定：出租方同意宏家福一公司租赁门面房、后面和门面连体房间及其门面房前场地用于转出租给第三方经营，商业和住宿两用。宏家福一公司基于租赁合同取得了相应房屋的使用权。
2013年3月29日，宏家福一公司（甲方）与肖国华（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将自案外人史景春、贾桂民处承租的部分房屋转租给乙方使用，双方约定甲方将位于昌平区小汤山镇讲礼村马讲路北平房13间、门面房1间半及门前场地对外出租给乙方，由乙方用于经营洗浴使用，建筑面积300㎡，现有房屋租赁给乙方，租赁后乙方负责装饰、安装供暖等设施。其中第二条约定：1、租赁期限9年，从2013年5月1日起至2022年5月1日止，其中免租期为2013年4月1日至2013年5月1日止。（甲方于2013年4月1日前将房屋交给乙方装修，截至到2013年5月1日为房屋装修期，装修期免缴纳房租。）2013年4月1日乙方按如下约定交纳租金。2、甲乙双方约定：（1）2013年5月1日至2016年5月1日年租金人民币陆万元整，2013年4月1日支付租金叁万元，2013年11月1日支付租金叁万元，2014年5月1日支付租金叁万元，2014年11月1日支付租金叁万元，2015年5月1日支付租金叁万元，2015年11月1日支付租金叁万元。（2）……第四条履约：水电等费收取方式：按本地区水电费标准收取，乙方若使用自己打井的井水免交水费。第六条乙方的权利义务：其中约定乙方若对租赁物进行修缮不得拆主体结构，甲方应于配合。双方合同到期终止时，乙方原有装修建筑物不得拆动，无偿归甲方使用，但可拆除、移动设备归乙方所有。乙方拆除设备后，应将拆除部位恢复使用状态。第九条违约责任：如任何一方违反本合同约定，守约方有权解除合同，违约方应当支付总租金100%的违约金及其他经济损失。因肖国华经营需要锅炉房一间，2013年5月10日，宏家福一公司（甲方）又与肖国华（乙方）签订第二份《房屋租赁合同》，约定出租人（甲方）将位于昌平区小汤山镇讲礼村马讲路北面房后间房屋壹间，长3.5米、深5米及门面房后场地（2.3米*3.5米）出租给乙方，东西3.5米、南北2.3米；西侧无通道，东侧留出入口；租赁期限9年，从2013年5月1日起至2022年4月30日止；甲乙双方约定：（1）2013年5月1日至2016年4月30日每年租金人民币陆仟元整，即2013年5月1日支付租金陆仟元，2014年5月1日支付租金陆仟元整，2015年5月1日支付租金陆仟元。（2）……其他合同条款内容基本与2013年3月29日租赁合同内容一致。
签订上述两份房屋租赁合同合同后，合同双方各自按照合同约定履行各自义务。肖国华承租房屋后，对房屋进行了装饰装修，加装供暖设施。2013年5月2日，肖国华在承租场地上打井支出15000元。2015年6月7日，肖国华交付宏家福一公司2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金33000元，并在出具的收据上注明“应收租金33000元，诚已收5000元，实收28000元”。
另查，2015年6月1日，案外人贾桂民向包括肖国华在内的宏家福一公司出租商户发出通知，载明：“尊敬的各位商户，北京宏家福上家居市场有限公司租用贾桂民的门市房已于2015年5月30日到期。如果2015年6月15日前，北京宏家福上家居市场有限公司还未向贾桂民缴纳2015年-2016年度的门市房租金，请各位商户自行搬出，并腾退房屋。”2015年9月9日，肖国华与宏家福一公司的法定代表人林群添、贾桂民在北京市昌平区小汤山镇讲礼村村民委员会书记于振林主持下进行协商租赁合同事宜。因宏家福一公司与贾桂民的租赁合同将终止履行，林群添与肖国华协调一致，双方之间的租赁合同也不再继续履行，宏家福一公司退还肖国华交付的2015年6月1日至2015年10月30日期间的租金27500元，林群添当场退还租金并书写收条，肖国华收款后在收条上签名。诉讼中，宏家福一公司出具该收条，但收条上有“双方互不赔偿”字样，肖国华不予认可，并陈述收条是林群添手写，当时并没有“双方互不赔偿”字样，并提交了北京市昌平区小汤山镇讲礼村村民委员会的证明，证明当时调解时林群添当场以现金方式退还肖国华剩余租期房租，并同意赔偿肖国华房屋装修损失65000元；肖国华收款时出具的《收条》上没有“双方互不赔偿”字样。2015年9月19日，宏家福一公司与贾桂民签订《合同解除协议》，双方协商一致解除了2012年5月7日签订的《租赁合同》。2016年3月28日，贾桂民向肖国华发送《通知》，载明：“因北京宏家福上家居市场有限公司拖欠我方租金，我方已于2015年9月19日与北京宏家福上家居市场有限公司签订《合同解除协议》，解除房屋租赁合同。限你方于收到此通知之日起三个月内立即腾退房屋，否则一切后果自负。特此通知。”
2016年3月9日，北京宏家福上家居市场有限公司经工商行政管理部门核准，名称变更为北京宏家福一家居市场有限公司。诉讼中，肖国华提起司法鉴定申请，要求对其承租房屋装修造价进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定北京求实工程管理有限公司作为鉴定机构，2016年9月8日，鉴定机构作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论意见为：装修改造工程总造价为231520.15元，打井工程造价（单列）15000元。宏家福一公司对该鉴定结论部分内容提出异议，本院依程序向鉴定机构转交宏家福一公司的书面异议，并要求鉴定机构作出书面答复。后北京求实工程管理有限公司针对宏家福一公司的异议，作出《工程造价鉴定复议意见书》，对宏家福一公司的异议作出解答，并调整部分价款，作出最终复议鉴定结论意见：涉案装修改造工程造价为222193.24元，打井工程工程造价15000元。肖国华垫付鉴定费用28500元。经本院释明，若宏家福一公司与肖国华签订的两份《房屋租赁合同》被认定无效，双方是否变更诉讼请求，肖国华对此表示，若合同无效，变更诉讼请求为要求宏家福一公司赔偿其经济损失307730元；宏家福一公司表示即使合同无效，其公司也不存在过错，也不应承担赔偿责任。涉案租赁合同中涉及的房屋已被政府相关部门拆除。
上述事实，有两份房屋租赁合同、收条、村委会证明、租赁合同、合同解除协议、通知、打井发票、名称变更通知、工程造价鉴定意见书、工程造价鉴定复议意见书、租金收据、证人证言及原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为：原、被告于2013年3月29日和2013年5月10日签订两份《房屋租赁合同》，虽系双方真实意思表示，但被告并未举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，亦不能确定出租房屋系经批准建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，双方签订的房屋租赁合同应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据查明的事实，对于合同无效，原、被告双方均具有过错。原告交付被告租金，并占有使用被告房屋，故原告已交付的租金（使用费），被告无需再返还。关于原告在承租涉案房屋期间，对房屋进行了装修改造，在租赁合同无效后，被告是否应予以赔偿，对此本院认为，被告依据2015年9月9日收条上记载的“双方互不赔偿”字样，主张双方对此已协商一致，但一方面原告对此不予认可，并陈述当时并无上述字样，且收条本身就是被告的法定代表人林群添书写；另一方面原告提交了讲礼村村委会证明，证明当时林群添同意赔偿原告65000元，当时并无“双方互不赔偿”字样，本院综合上述证据和查明事实，认为原告提交证据证明力较强，故本院对被告辩称不予采信。原、被告在租赁合同中明确约定原告承租后用于洗浴经营，并约定原告负责装修和安装供暖设施，被告对原告打井及装修也是知晓和同意的，故被告对于原告此项损失具有过错，应该承担相应的责任；而原告装修改造和打井并未办理合法审批手续，故对此造成的损失自己亦具有过错，应该承担相应的责任，本院根据查明的案件事实情况和双方的过错程度，酌情确定原、被告对此各承担50%的责任。
原、被告应按照各自责任比例分担装饰改造的现值损失。参考鉴定机构作出的涉案房屋装修改造工程造价、打井造价合计237193.24元，同时参考租赁合同中约定的租赁期间为9年，结合原告实际占有使用并交付房屋使用费的具体时间（2013年5月1日至2015年5月31日，25个月），本院参考鉴定造价数额摊销后现值酌情为：237193.24元÷9年（108月）×（108-25）月=182287.4元，而根据原、被告各自过错和应担责比例，被告应赔偿原告装修改造和打井损失为91143.7元，故原告要求被告赔偿其经济损失307730元，于法有据，合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿其不能继续履行合同的经营损失66000元及另行寻找替代房屋周转期间所受损失33000元，因原告对于合同无效亦具有过错，且原告就上述主张并未提供证据证明损失的实际发生，故原告要求被告赔偿该两项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于反诉原告要求确认与反诉被告之间的两份房屋租赁合同已于2015年5月31日解除，因双方合同依法应属无效合同（理由在此不再赘述），故本院对反诉原告的此项请求不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付提前解除合同的违约金66000元，此项请求缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。因租赁合同中涉及的房屋已被政府相关部门拆除，故本案中不涉及房屋和场地腾退问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决如下：
一、原告肖国华与被告北京宏家福一家居市场有限公司分别于二〇一三年三月二十九日、二〇一三年五月十日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告北京宏家福一家居市场有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告肖国华房屋装修改造和打井损失共计人民币九万一千一百四十三元七角。
三、驳回原告肖国华的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告北京宏家福一家居市场有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千九百一十六元，由原告肖国华负担四千一百六十四元（已交纳）；由被告北京宏家福一家居市场有限公司负担一千七百五十二元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一千四百五十元，由反诉原告北京宏家福一家居市场有限公司负担（已交纳）。
鉴定费二万八千五百元，由原告肖国华负担一万四千二百五十元（已交纳）；由被告北京宏家福一家居市场有限公司负担一万四千二百五十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李炜鑫
人民陪审员 王云芳
人民陪审员 冯淑敏
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 程建民