广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）百中民一终字第219号
上诉人（一审原告）农建光，工人。
委托代理人赵颖，广西中名律师事务所律师。
上诉人（一审被告）袁跃龙，教师。
委托代理人陆毅，广西凌盛律师事务所律师。
委托代理人黄明光，广西凌盛律师事务所律师。
上诉人农建光、袁跃龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第420号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月12日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员黄小萍和审判员张力夫参加的合议庭，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人农建光的委托代理人赵颖，上诉人袁跃龙的委托代理人陆毅到庭参加诉讼。书记员林兴担任记录。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年5月3日，原、被告经协商签订《房屋买卖合同》，约定：一、被告将位于百色市建华小区“福莲苑”C-5A号占地面积为96平方米的楼房中的二层楼卖与原告，购房总价210000元；二、原告签订合同的当日向被告预付60000元购房款，待建得两层后，被告负责办理土地证过户到被告名下，原告再向被告支付20000元，总共80000元。余下的购房款，待被告办理完毕购该套房的按揭款而得到贷款后付清。三、楼房的主体工程竣工后，被告负责安装好水电及做好除房门、地板砖外的室内装修并在原告付清所有的购房款后，交付房屋给原告。七、被告定于2012年10月份前办好相关手续，交房给原告进行装璜居住，逾期将支付原告违约金。合同就相关权利义务进行了约定。2012年6月15日，被告袁跃龙出具收条给农建光，内容载明：今收到农建光交来购买袁跃龙D-62B地块，第四楼层的定金款叁万元（30000元）。2012年6月20日，袁跃龙出具收据给原告，内容载明：今收到农建光交来购房预付款陆万元整（60000元）。由于被告袁跃龙对福莲苑C-A5土地未获得建设规划许可证，未能起建楼房，故在约定的时间无法交付房屋给原告。经双方协商，2012年11月14日，袁跃龙与农建光、农宝、岑植保、张朝才签订了《退款协议》，约定袁跃龙于2012年11月24日退回包括农建光在内四人购房款234000元。退款期限届满因袁跃龙未能按时将购房款退回被告农建光等四人。经催讨，袁跃龙又于2012年11月25日与农建光、农宝、岑植保、张朝才签订一份退款协议，约定被告于2012年12月31日退还包括农建光在内的四人购房款242600元，该款包括支付给每人的利息。退款时间届满，袁跃龙仍未能履行，原告诉至法院。
一审法院经审理认为，本案的争议焦点之一，原告农建光已付款项的具体数额是60000元还是90000元。原告主张其向被告支付了90000元其中定金30000元、购房款60000元，被告辩称只收到原告付的款项是60000元，其中已将收取的30000元定金和收到的购房款30000元合并出具了一份60000元购房预付款的收据给原告，只是未收回定金收条。本院认为从原、被告签订的《房屋买卖合同》内容来看，双方约定以分期支付方式支付购房款，第一期签订合同当日预付60000元，第二期建成二层后，被告负责办理土地证过户到原告名下后，原告再向被告支付20000元，总共80000元，第三期余下房款待原告办理完毕购房按揭贷款得到贷款后付清。显然双方约定的房屋首付款应为60000元，根据日常经验，支付完首付款60000元后原告不可能再多支付30000元房款给被告，原因是另20000元待二层楼建成并办理土地证过户手续后才支付，因此原告称其已预付被告90000元款项与双方的约定不相符，也不符合常理。再者，从另外购房者农宝和岑植保的陈述中可得知，原告支付给被告的购房款数额是60000元，在两份退款协议内容中也可证实，第一次双方协商一致同意由被告退回购房款234000元，即农宝54000元、岑植保60000元、张朝才60000元，则余款60000元应是农建光已支付的数额。在第二次达成退款协议时，农宝等三人房款数额不变，则余下的数额应该是原告所交数额即为60000元，虽然农建光未在协议书上签字，但张朝才事后也告知其退款一事，但其未提出异议。再者，从本庭询问原告购房款的来源时，第一次庭审其称该60000元购房款系借亲戚的钱，但具体是谁不记得名字，而第二次本庭再进行询问时其称是向妻子姐姐和其兄弟借的钱，但具体问及其妻子姐姐名字时，其称不清楚，而付房款的时间距今相隔时间不久，如果确实另外支付了60000元房款给被告，则应该清楚款项的来源，因此原告的主张本院不予采信。最后再从涉及C-5A土地上的购房者即农宝和岑植保向法庭提供的证据来分析，袁跃龙收取两人定金时均签订定金合同，而在签订正式的房屋卖合同后，则将原收取的定金数额和需支付的房款数额合计一起出具购房款收条，内容载明收到购房首付款数额，再将定金合同收回。因此根据袁跃龙与其他人的交易习惯可知，最后的购房收条即是被告袁跃龙收到房款的数额。综上分析，对于原告主张已支付90000元款项给被告与事实不相符，法院不予采信。故对于被告辩称其只收到原告60000元款项法院予以采信。在履行合同过程中，因被告的原因导致合同未能履行，经协商双方已达成解除合同的合意，并签订退款协议，故被告袁跃龙应将已收取的款项60000元退回原告。本案的争议焦点之二被告是否应双倍返还原告购房定金60000元。本院认为，虽然系被告的原因导致合同无法履行，但双方于2012年11月14日就解除合同和退回购房款达成第一次协议，即由被告退回农建光购房款60000元，该款包括购房定金30000元和购房款30000元，该协议对双方当事人均有约束力，由于被告未能按协议约定的时间将购房款60000元退回原告，双方又于2012年11月25日再次就退回房款达成协议，由被告于2012年12月31日前将房款退回原告，上述协议均系双方当事人在履行合同过程中的真实意思表示，退款协议就双方解除合同后被告应履行的义务作了约定即退回购房款60000元和支付利息，因此原告要求被告双倍返还定金的诉请，因退款协议中未有约定，对该项请求法院不予支持。鉴于被告认可第二次协议同意支付2000元利息给原告，法院予以确认。被告未能在约定退款期限将款项退回原告已构成违约，应支付原告逾期返还购房款产生的逾期利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告袁跃龙于本判决生效之日起十日内退回原告农建光购房款60000元及逾期利息（利息计付自2013年1月1月起按中国人民银行同期贷款利率计付于本生效判决确定的履行期限最后一日止）；二、被告袁跃龙于本判决生效之日起十日内支付原告农建光购房款利息2000元；三、驳回原告农建光的其他诉讼请求。
上诉人农建光不服一审判决，提出上诉称，1、双方当事人在购买房屋时约定了定金，后面由于上诉人袁跃龙不能履行购买房屋而双方达成《退款协议》，虽然《退款协议》没有约定“定金”如何处理，但是也没有约定上诉人袁跃龙无须双倍返还定金。故上诉人袁跃龙应当按定金罚则双倍返还才正确。2、上诉人农建光及案外人（张朝才、农宝、岑植保）4人都是与上诉人袁跃龙购买房屋并共同订立《退款协议》，在本案中一审判决按银行同期贷款利率计付，而在右江区人民法院对同一性质案件作出（2013）右民一初字第1793号（农宝案）中，判决银行同期贷款利率四倍计付，违反了公平原则。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第一项，改判上诉人袁跃龙退回购房款及双倍返还定金共90000元（利息计付自2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计付于本生效判决确定的履行期限最后一日止）。
上诉人袁跃龙辩称，1、对于双倍返还定金是没有事实依据，一审判决正确。2、对于计付利息，上诉人农建光在一审并没有主张，不应得到支持。
上诉人袁跃龙不服一审判决，提出上诉称，1、本案中，上诉人农建光的诉讼请求并没有提及购房款的利息，而一审法院支持房款的利息是错误的。2、一审法院违反不告不理原则。上诉人农建光的诉讼请求只是要求购房款及定金，对购房款的利息没有主张。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第一项中的“利息计付自2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付于本生效判决确定的履行期限最后一日止”，改判一审判决第二项为上诉人袁跃龙不支付购房款的利息。
上诉人农建光辩称，1、由于上诉人农建光也是向他人借款也承担给付他人利息，上诉人袁跃龙一直占用上诉人农建光的资金，造成上诉人农建光的损失，所以要求支付利息是有依据的。2、对于2013年1月1日之前的2000元利息，上诉人袁跃龙确认并同意支付，所以一审判决正确。
在二审期间，双方当事人都未向法庭提供新证据，且对一审查明的事实没有异议。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对一审判决“三、驳回原告农建光的其他诉讼请求”没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、上诉人农建光支付上诉人袁跃龙的购房款（包括定金）是60000元还是90000元；2、上诉人袁跃龙应否双倍返还定金；3、一审判决上诉人袁跃龙支付购房款利息2013年1月1日前为2000元，2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付于本生效判决确定的履行期限最后一日止是否正确。
关于上诉人农建光支付上诉人袁跃龙的购房款（包括定金）是60000元还是90000元的问题。从上诉人袁跃龙与上诉人农建光及案外人（张朝才、农宝、岑植保）经过充分协商后，第一次签订《退款协议》的内容“上诉人袁跃龙同意定于2012年11月24日前，退还岑植保、张朝才、农建光、农宝四人所交的购房款234000元”来看，四人所交的购房款共计为234000元，各人都认可张朝才交60000元，农宝交54000元，岑植保交60000元共计174000元，余下的60000元应当为农建光交纳。故上诉人袁跃龙主张其书写购房款收据时，定金已折在购房款里，只是当时没有收回定金收据的事实与实际相符，本院予以采信。故一审认定农建光支付60000元购房款是正确的。
关于上诉人袁跃龙应否双倍返还定金的问题。本案中，虽然约定了定金，但是在履行购房合同时，定金已经归入购房款里面，此时的定金也变化为购房款，而不是定金。同时是由于双方当事人对购房事项产生纠纷后，上诉人袁跃龙与上诉人农建光才两次自愿签订《退款协议》，该《退款协议》是对前面所产生纠纷事项的重新约定，双方当事人应当以重新约定的《退款协议》履行各自的权利、义务。故上诉人农建光在本案中主张其支付定金30000元要求双倍返还，与本案的事实和法律规定相悖，本院不予采信。
关于一审判决上诉人袁跃龙在2013年1月1日前支付购房款利息为2000元，2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付于本生效判决确定的履行期限最后一日止是否正确的问题。首先，双方当事人在第二次签订《退款协议》的内容明确约定了2013年1月1日前购房款的利息，且上诉人袁跃龙在一审时也认可并同意支付2013年1月1日前购房款利息2000元。故一审法院判决“二、被告袁跃龙于本判决生效之日起十日内支付原告农建光购房款利息2000元”是正确的。其次，上诉人袁跃龙两次签订《退款协议》，但都未按《退款协议》退款，一直占用上诉人农建光的资金。根据公平原则，上诉人袁跃龙应当支付占用资金的利息。上诉人农建光在一审的诉讼请求虽然没有主张利息，但是其在一、二审诉讼过程中都没有放弃要求支付利息，且在上诉时主张利息应按中国人民银行同期贷款利率四倍计付。故一审法院根据公平原则判决“一、被告袁跃龙于本判决生效之日起十日内退回原告农建光购房款60000元及逾期利息（从2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付于本生效判决确定的履行期限最后一日止）”正确。
综上所述，两上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元（上诉人农建光已预交550元，上诉人袁跃龙已预交50元），由上诉人农建光负担550元，上诉人袁跃龙负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 张力夫
审判员 黄小萍
二〇一四年六月四日
书记员 林 兴