广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）防市民一终字第47号
上诉人（一审原告）曾少兰，女，1977年4月23日出生，住防城港市××城区××城镇××号。
委托代理人龙章文，广西海港律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）北海玛莉亚医疗投资有限公司，住所地：广西××××××路××别墅区××栋。
法定代表人游元明，董事长。
委托代理人蒙鹏宇，广西海狮律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）防城友好医院，住所地：防城港市××城区××城镇××号。
法定代表人陈良财，负责人。
委托代理人杨致中，广西联融律师事务所律师。
一审第三人李伟胜，男，1973年12月13日出生，住浙江省××××街道××××××号。
委托代理人陈忠，广西幸程律师事务所律师。
上诉人曾少兰与被上诉人北海玛莉亚医疗投资有限公司（以下简称玛莉亚公司）、防城友好医院、一审第三人李伟胜房屋租赁合同纠纷一案，不服防城区人民法院（2012）防民初字第370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月11日立案受理后，依法组成由审判员黄醒林担任审判长、审判员钟蕾、代理审判员张小明参加的合议庭，于2013年4月18日公开开庭审理了本案。书记员张依担任庭审记录。上诉人曾少兰的委托代理人龙章文，被上诉人玛莉亚公司的委托代理人蒙鹏宇，被上诉人防城友好医院的负责人陈良财、委托代理人杨致中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年11月27日，李伟胜作为甲方与玛莉亚公司作为乙方签订《房屋租赁协议》。双方约定，甲方将防东路188号的房屋出租给乙方开设医疗机构，租期从2008年1月1日起至2017年12月31日止，租金前5年每年15万元，后5年每年17.5万元。合同约定乙方将该房屋转租时应事先征得甲方书面同意，承租人擅自将房屋转租的，甲方可以终止本合同，收回房屋。乙方擅自将房屋转租给他人使用的，应支付5万元人民币的违约金给甲方。2007年11月1日，玛莉亚公司作为甲方，与陈良财作为乙方签订了《合作协议》，约定投资500万元合作经营医疗机构，拟定名为防城友好医院，由玛莉亚公司负责具体办理租赁场地及工商登记事宜。2007年12月11日，防城港市卫生局批准玛莉亚公司成立防城友好医院，所有制形式为民营，投资总额为500万元，注册资金为300万元。2008年6月18日，游清东取得了个体工商户营业执照。防城友好医院的组成形式是个人经营。2009年4月14日，游清东取得医疗机构执业许可证，有效期自2009年4月14日到2010年4月13日。当时防城友好医院登记的法定代表人和主要负责人均是游清东。2009年11月10日，游清东与陈良财签订《字号名称转让协议书》，约定游清东将防城友好医院这一名称转让给陈良财使用，之后该字号引起的法律纠纷与游清东无关。2009年11月10日，游清东向工商部门申请注销防城友好医院。2009年11月11日，陈良财向工商部门申请设立防城友好医院。目前防城友好医院的经营者是陈良财，组成形式是个人经营。2011年5月23日，李伟胜将上述房屋整栋转让给曾少兰，转让合同第15条约定，李伟胜负责终止房屋租赁事务，并搬离该房屋，如租房者需继续租房，由曾少兰同意后方可继续租房。2011年8月25日，曾少兰进行了房产变更登记。2011年11月24日取得国有土地使用证。2011年12月8日，李伟胜向防城友好医院发出律师函，要求防城友好医院在2012年1月1日前搬出该房屋。李伟胜将该房屋转让给曾少兰时，未书面告知玛莉亚公司。玛莉亚公司的企业类型是有限责任公司，法定代表人是游元明，游清东是该公司的股东。防城友好医院已将2012年的房屋租金共16万元，提存至防城港市公证处，并在报纸上公告，通知李伟胜前去领取，防城友好医院至今没有向曾少兰支付租金。北海玛莉亚医疗投资有限公司与防城友好医院及陈良财之间没有签订书面的房屋转租协议。
一审法院认为：玛莉亚公司与李伟胜签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，是合法有效合同。2011年5月，李伟胜将房屋转让给曾少兰。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”李伟胜将房屋转让给曾少兰后，李伟胜与玛莉亚公司签订的租赁合同继续有效。曾少兰主张玛莉亚公司在租赁房屋期间，防城友好医院的法定代表人由游清东变更为陈良财，主体已经发生改变，存在房屋转租的事实，违反了合同约定，且曾少兰及李伟胜向陈良财提出异议，故曾少兰有权解除《房屋租赁协议》。首先，《房屋租赁协议》约定租赁物用途是开设医疗机构，而玛莉亚公司在签订合同后，以股东游清东作为负责人利用承租房屋开设防城友好医院，符合租赁合同的约定。其次，玛莉亚公司与陈良财未签订转租合同，玛莉亚公司的代表游清东与陈良财签订的《字号名称转让协议书》只是字号的变更，陈良财仍利用承租房屋开设防城友好医院并以该医院名称对外进行民事活动，即陈良财并未改变《房屋租赁合同》约定的房屋使用用途。虽然防城友好医院的经营者发生了变更，但并不能依此认定游清东将承租房屋转租给陈良财。曾少兰主张游清东和陈良财之间存在转租行为的理由不充分。再次，如果玛莉亚公司与陈良财之间构成转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，李伟胜应当在2010年5月10日内提出异议，而李伟胜直至2011年12月8日才向陈良财提出异议，已超过法律规定的异议期限，其异议无效。曾少兰取得该房屋的所有权后，依法取得了该房屋的出租权、管理权等相关权利义务，则李伟胜上述异议的效力及于曾少兰，即曾少兰的异议不成立。综上所述，曾少兰的诉讼主张不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：驳回曾少兰的诉讼请求。案件受理费11850元，由原告曾少兰负担。
曾少兰不服一审判决，上诉称：一、一审法院没有认定玛莉亚公司与陈良财之间存在转租行为是错误的。2007年11月11日，游清东与李伟胜签订房屋租赁合同。同月17日，玛莉亚公司作为乙方又与李伟胜签订房屋租赁合同，约定李伟胜将房屋出租给乙方开设医疗机构。此后，游清东申办了《个体工商户营业执照》。2009年11月10日，游清东与陈良财签订《字号名称转让协议书》，约定将防城友好医院这一字号转让给陈良财使用，该字号引起的法律关系与游清东无关。游清东随即注销了其设立的防城友好医院，陈良财向工商部门申请设立了防城友好医院。《城乡个体工商户管理暂行条例》及其实施细则规定，个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营。个体工商户改变经营者的，应重新申请登记。个体工商户的字号名称，在申请登记的市县范围内，同一行业中不得相同。字号转让后，防城友好医院业主从游清东变更为陈良财，使用和收益讼争房屋的承租人也变更为陈良财，李伟胜与游清东已经形成事实上的转租关系。玛莉亚公司与陈良财有利害关系，其签订的《合作协议》不能采信。即使《合作协议》是真实的，也仅能证明双方曾有合作意向，但双方并没有按照协议组成合伙企业，而是由游清东设立个体工商户。综上，玛莉亚公司租赁李伟胜的房屋开设医疗机构后，转租给陈良财，事实清楚，一审对转租关系不予认定是错误的。二、一审法院认定曾少兰知道或者应当知道承租人转租，但提出异议的时间超过法定期限是错误的。李伟胜对游清东与陈良财签订字号转让协议一事根本不知情。2011年5月23日，李伟胜利将房屋卖给曾少兰并于同年8月25日进行房产变更登记。曾少兰认为李伟胜签订的房屋租赁合同租金远低于市场价格，遂与防城友好医院协商，才知道房屋被转租的情况。曾少兰随即把情况告知李伟胜，李伟胜当即提出异议，李伟胜的异议没有超过法定期限。此外，诉讼时效是当事人享有的权利，当事人不行使该权利，法院不能主动适用。一审法院主动对诉讼时效进行审查是错误的。三、一审遗漏当事人，属于程序错误。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第41条规定，起字号的个体工商户，在民事诉讼中应当以营业执照登记的户主（业主）为当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主。陈良财是个体工商户业主，防城友好医院是其设立的字号，在诉讼中应当把陈良财作为当事人。游清东在转租前是房屋的实际承租人，与本案具有法律上的利害关系，应追加游清东作为当事人。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持曾少兰的全部诉讼请求。
被上诉人玛莉亚公司答辩称：一、曾少兰提出解除合同，但其本身不是合同当事人，其没有诉讼主体资格。二、玛莉亚公司与李伟胜签订房屋租赁合同，约定租房成立防城友好医院。由于法律不允许多个自然人开设医疗机构，故防城友好医院登记在游清东名下。医院负责人由游清东变更为陈良财仅仅是医院内部工作变动，与一开始便登记在游清东名下性质相同。双方签订字号转让协议仅仅是为了变更医院负责人，根据工商部门的要求才签署。玛莉亚公司与陈良财之间所谓的字号转让没有约定价款，没有纳税，游清东也继续参与防城友好医院的经营。曾少兰主张玛莉亚公司具有转租行为不是事实。三、防城友好医院于2009年变更登记到陈良财名下，李伟胜一直没有提出异议，直到其将房屋转让给曾少兰后，才于2011年12月8日发出律师函，超过了提出异议的法定期限。四、租赁合同当事人是玛莉亚公司和李伟胜，游清东仅仅是作为法定代表人代表公司签字并盖章，把游清东追加为当事人是错误的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人防城友好医院答辩称：一、双方签订的房屋租赁合同合法有效，承租人一直按时交纳租金并按照约定用途使用房屋，没有侵害曾少兰的任何权益。二、防城友好医院负责人的变更是医院内部的人事调整，应工商部门的要求办理了一系列手续。游清东与陈良财没有签订房屋转租合同，没有收取转租租金，原负责人游清东继续参与防城友好医院的经营管理，不存在转租行为。三、本案由曾少兰提起，现曾少兰又主张诉讼主体错误，要求追加当事人是不合理的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
一审第三人李伟胜答辩称：一、李伟胜已经将房屋转让给曾少兰，曾少兰有权提起诉讼。二、李伟胜作为合同当事人，其有权提出异议，且其提出异议并未超过法定期限。三、防城友好医院是个体工商户，字号进行了转让，营业执照进行了变更，执业许可证也进行了变更，游清东设立的友好医院已经注销，不存在被上诉人所说的医院内部人事调整的情况，玛莉亚公司存在转租房屋的违约行为。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人曾少兰的诉讼请求。
二审过程中，曾少兰提供了《租赁合同》复印件一份、《税务登记证》复印件一份、《个体工商户营业执照》复印件一份，主张证明李伟胜自2008年5月起就在浙江省永康市西城旧货市场经商，对防城友好医院变更经营主体并转租房屋的事实不知情，李伟胜提出异议的时间并未超过法定期限。
经质证，玛莉亚公司认为，三份证据不是新证据，与本案没有关联性，也没有证明力。防城友好医院认为，三份证据不是新证据且与本案没有关联性。李伟胜对三份证据的真实性没有异议。
本院认为上述证据不属于二审新证据的范畴且与本案没有关联性，对上述证据均不予采信。
一审查明事实清楚，本院予以确认。
综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、曾少兰是否是本案适格的当事人；二、玛莉亚公司是否存在转租行为；三、李伟胜提出异议是否合法有效，人民法院能否主动援引关于诉讼时效的规定；四、一审是否程序违法，曾少兰请求追加游清东、陈良财作为当事人有无法律依据。
本院认为：
关于第一个争议焦点，曾少兰是否是本案适格的当事人。曾少兰虽然没有签订《房屋租赁协议》，但其通过购买的方式取得了防城区防东路188号房屋的所有权。原所有权人李伟胜已经将房屋产权过户到曾少兰名下。曾少兰继受了李伟胜对防东路188号房屋享有的占有、使用、收益、处分的全部权利。故曾少兰有权就房屋租赁合同履行过程中产生的纠纷向人民法院提起诉讼。玛莉亚公司、防城友好医院主张曾少兰不是本案适格的当事人没有依据。对玛莉亚公司、防城友好医院的此项抗辩，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，玛莉亚公司是否存在转租行为。曾少兰认为，防城友好医院是个体工商户，原登记业主是游清东，后变更为陈良财，游清东已经将字号转让给陈良财，故存在房屋转租的事实。玛莉亚公司主张，防城友好医院虽然登记为个体工商户，但实际上是玛莉亚公司与陈良财设立的合伙企业，游清东变更为陈良财仅仅是其内部人事调整，字号转让协议也仅仅是应工商部门的要求而签署，不存在房屋转租的事实。本院认为，从防城区工商局核发的营业执照上看，防城友好医院为游清东设立的个体工商户。游清东享有使用、转让防城友好医院这一字号的权利。房屋转租是指承租人在租赁期间内将承租房屋的全部或者部分出租给次承租人，承租人向次承租人收取租金的行为。游清东转让防城友好医院这一字号是其行使权利的体现，并不当然等同于游清东及玛莉亚公司将承租房屋转租给陈良财并向其收取租金的事实。事实上，游清东提供证据证实在字号名称转让后其仍然参与防城友好医院的经营管理，房屋租金也由其向业主交纳，房屋亦按照合同约定的用途进行使用。曾少兰主张玛莉亚公司存在房屋转租行为，但没有提供充分证据证实。按照“谁主张，谁举证”的举证规则，曾少兰应当承担举证不能的诉讼风险，对其主张，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，李伟胜提出异议是否合法有效，人民法院能否主动援引诉讼时效的规定。本院认为，李伟胜将房屋转让给曾少兰，并办理了房屋产权过户手续。李伟胜虽然为房屋租赁合同当事人，但其在办理物权变更登记后丧失了房屋所有权，其关于租赁房屋的主权利和从权利一并由曾少兰继受。相对人玛莉亚公司享有对原权利人李伟胜的抗辩，亦可对新权利人曾少兰主张。李伟胜在转让房屋所有权后，无权就房屋租赁事宜提出异议，亦无权要求防城友好医院搬出租赁房屋，提出异议的权利应当由新的所有权人曾少兰行使。李伟胜提出异议的行为是无效行为。一审法院认定李伟胜提出异议的行为有效属于定性错误，本院予以纠正。此外，关于一审法院能否主动援引诉讼时效规定的问题。本院认为，时效利益由当事人享有，当事人不提出时效抗辩，人民法院不能主动援引关于诉讼时效的规定。一审法院在玛莉亚公司及防城友好医院未提出时效抗辩的情况下，主动审查诉讼时效没有依据，本院予以纠正。防城友好医院在二审过程中才提出时效抗辩，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，一审判决是否程序违法，曾少兰请求追加游清东、陈良财作为案件当事人有无法律依据。游清东作为玛莉亚公司的代表与李伟胜签订房屋租赁合同，属于职务行为，其本人不是合同当事人，不承担合同义务。曾少兰请求追加游清东作为案件当事人没有法律依据。曾少兰主张玛莉亚公司转租其房屋，存在违约行为。根据合同相对性原则，玛莉亚公司是否违约与陈良财没有法律关系，曾少兰请求追加陈良财作为当事人亦无法律依据。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第四十五条规定：“起字号的个人合伙，在民事诉讼中，应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。合伙负责人的诉讼行为，对全体合伙发生法律效力。”防城友好医院形式上虽然为游清东个人设立的个体工商户，但其提供合作协议证实该医院是玛莉亚公司与陈良财合伙成立的医院。对此事实，游清东本人、玛莉亚公司和陈良财均无异议。因此，一审法院将防城友好医院列为当事人符合法律规定。综上，一审程序合法，曾少兰请求追加游清东、陈良财作为案件当事人没有法律依据，对其此项主张，本院不予支持。
综上所述，一审法院主动援引诉讼时效的规定属于法律适用错误，本院予以纠正，但本案认定事实清楚，实体处理恰当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11850元，由上诉人曾少兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄醒林
审 判 员 钟 蕾
代理审判员 张小明
二〇一三年七月三日
书 记 员 张 依