山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民终35号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨波。
委托代理人：王东，山东恒岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐新霞。
委托代理人：张爱国，山东良远律师事务所律师。
上诉人杨波因与被上诉人唐新霞房屋租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2015）东开民初字第344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨波的委托代理人王东、被上诉人唐新霞的委托代理人张爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐新霞原审诉称，原告唐新霞与被告杨波签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告的海河小区（综合楼）121号二层共7间房屋，租赁期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止，租金为30000元，还约定了逾期交租金滞纳金、违约金等条款；被告直到现在尚欠原告租金余款5000元未支付。合同到期后，原、被告没有续签合同，被告也没有向原告支付租金。原告曾要求被告返还房屋，恢复原状，但被告拒不返还，被告的行为已构成违约，给原告造成损失，现请求判令：1、被告将租用原告的东城海河小区综合楼二层共7间房屋归还给原告，并恢复原状；被告向原告支付房屋租金余款5000元，支付2014年4月2日至2015年4月2日的逾期付款滞纳金2400元；以5000元为基数，按月息4%支付2015年4月3日至实际付清租金余款之日的逾期付款滞纳金。2、被告向原告支付违约金10万元；按年63000元的标准支付2015年4月1日至实际返还房屋之日的损失。
杨波原审辩称，原、被告均不是本案适格当事人，被告在与原告2012年5月22日签订房屋租赁合同后得知原告无法出具涉案房屋相关权属证明，担心产生其他纠纷已经搬离，请求依法驳回原告的起诉；原告关于滞纳金、违约金的请求不符合相关规定，违约金约定过高，要求降低。
杨波原审反诉称，2012年5月22日，反诉原告杨波与反诉被告唐新霞签订房屋租赁合同，并交付反诉被告租金10000元，同时要求反诉被告提供涉案房屋权属证明，反诉被告迟迟不予出具，同时海河小区的物业管理公司对反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同提出异议，反诉原告遂搬离房屋。现请求依法判令反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同无效，反诉被告返还反诉原告已付租金10000元及相应的利息（按银行贷款利率四倍计算）。
唐新霞针对杨波的反诉辩称，反诉原告的反诉没有事实和法律依据，请求依法驳回其反诉请求。
原审法院经审理查明，2008年7月20日，东营市东营区人民法院作出（2008）东民初字第1226号民事判决，判决东营市超越房地产开发有限公司位于东营区东城辽河路海河小区的房产（房产证号：东营市辽河路字号）及该房产占用的土地归东营市商业银行股份有限公司所有，东营市超越房地产开发有限公司于该判决生效后十日内将上述房屋及土地使用权过户至东营市商业银行股份有限公司名下。
2012年4月6日，东营银行股份有限公司出具证明一份，载明：2012年3月30日，其与唐新霞签订《抵债资产转让协议》，转让资产的基本情况为：……；资产三，位于东营市东城海河小区，房屋所有权证编号：东营市房权证东营区辽河路字第057号，国有土地使用权证编号为东国用（98）字第115号，房屋建筑面积1349.16平方米。唐新霞付款至800万元后，上述资产的所有权及土地使用权归唐新霞所有，唐新霞取得该批房地产的处分权，现唐新霞已将转让款付至800万元。
2012年5月8日，东营市东营区人民法院作出（2008）东执字第1401号执行裁定，认定该院（2008）东民初字第1226号民事判决发生法律效力后，东营市超越房地产开发有限公司未履行判决书确定的义务，东营市商业银行股份有限公司申请强制执行。2012年2月17日，东营市商业银行股份有限公司变更登记为东营银行股份有限公司，2012年3月30日，东营银行股份有限公司与本案原告唐新霞签订《抵债资产转让协议书》，唐新霞受让上述权利，东营银行股份有限公司向东营市超越房地产开发有限公司履行了告知义务。东营市东营区人民法院变更唐新霞为申请执行人。
2012年5月22日，唐新霞与杨波签订房屋租赁合同，约定将东城海河小区121号二层共7间房屋出租给杨波使用，租赁期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止，租金为3万元（空调及装修房屋费用15000元，现金10000元，余款5000元于2014年4月1日前交清）。租金及时交纳，逾期按月息4%收取滞纳金；合同期满后，唐新霞若仍继续出租房屋，同等条件下杨波享有优先权，若杨波有意继续租用房屋，应在合同期满3个月前通知唐新霞，双方协商租赁问题，并在期满前2个月交纳下年的租赁费用，如不续租，房屋恢复原样；如因拆迁或出租房自用、改建等，本合同终止，杨波不得以任何借口拖延搬离日期，否则，杨波支付唐新霞违约金人民币10万元整；同时合同约定杨波前期在本栋房屋所收取的其他租户的租金抵顶杨波前期在本栋房屋中所做防水、防盗门、装修等的投入资金，剩余投入共折合15000元，抵顶本租赁房屋的部分租金，海河小区121号二、三层除澡堂（7间）外所有房屋到期唐新霞全部收回，杨波不再有任何参与，本合同一经签订，双方2012年5月22日前经济纠葛一并结清。
另查明，东营区辽河路海河小区1幢房屋建筑面积为1349.16平方米，产权证号为东营市房权证辽河路字第号，新编路街门牌号码为，与涉案租赁合同中约定的海河小区121号为同一房产，现登记产权人为东营市超越房地产开发有限公司。杨波认可至唐新霞起诉时，其一直占有、使用涉案租赁合同中海河小区121号的7间房屋。
2014年4月2日中国人民银行一至三年（含三年）贷款年基准利率为6.15%。
原审法院认为，涉案房屋虽然登记所有权人为东营市超越房地产开发有限公司，但经东营市东营区人民法院生效的法律文书确认，东营市商业银行股份有限公司已经取得所有权。东营市商业银行股份有限公司变更登记为东营银行股份有限公司，其权利义务应由东营银行股份有限公司承继。东营银行股份有限公司取得所有权后与唐新霞签订的《抵债资产转让协议书》，系双方当事人的转让资产行为，不违反法律规定，东营市东营区人民法院发生法律效力的民事裁定对这一事实进行了确认，并据此变更申请执行人为唐新霞。东营银行股份有限公司认可唐新霞已经支付转让款，取得涉案房地产的自由处分权，且唐新霞与杨波签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。杨波主张唐新霞无权处分涉案房屋，租赁合同无效的主张不成立，对其要求判令涉案租赁合同无效的反诉请求，不予支持。本案中，涉案房屋的租赁合同关系于2015年3月31日到期。合同到期后，杨波与唐新霞未达成新的租赁合同，杨波也未向唐新霞支付租金，其一直占用涉案房屋至今，杨波主张已于2012年6月份搬离涉案房屋，并将房屋交回东营市四通鸿大物业管理有限公司，未提交相应的证据证实，故唐新霞请求杨波返还涉案房屋、恢复原状并支付租金余额5000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，对杨波要求唐新霞返还租金10000元并支付利息的反诉请求，不予支持。涉案租赁合同中约定的逾期付款滞纳金，实为逾期付款违约金，故对唐新霞主张的逾期付款滞纳金予以支持，但按月息4%计算超过了中国人民银行同期贷款利率的四倍，原审法院确定按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算2014年4月2日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，至2015年4月1日的逾期付款违约金为1230元（50006.15%4），对超过部分不予支持；因杨波占用房屋期间未向唐新霞交纳租金，原审法院参照租赁合同的约定，自2015年4月1日起至实际归还涉案租赁房屋之日的租金损失按每月833.33元（30000÷3÷12）计算；杨波未按合同约定搬离涉案房屋，已经构成违约，应当支付违约金，杨波主张该数额明显过高，请求予以降低，唐新霞提供的证据不足以证实其损失情况，唐新霞的损失实为杨波占用涉案房屋造成的租金损失，本案双方约定的违约金为10万元，明显超过造成损失的30%，应当认定为过高，原审法院予以调整，确定以2015年4月1日起杨波占用涉案房屋未付租金的30%进行计算，对超过部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）杨波于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）唐新霞房屋租金5000元、至2015年4月1日的逾期付款违约金1230元及自2015年4月2日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（以5000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）；二、被告（反诉原告）杨波于判决生效后二十日将租赁房屋恢复原状，返还给原告（反诉被告）唐新霞，并按每月833.33元支付自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金及违约金（以杨波2015年4月1日起占用涉案房屋未付租金的30%计算）；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杨波的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2448元，由原告唐新霞负担1224元，由被告杨波负担1224元；反诉案件受理费25元，由反诉原告杨波负担。
上诉人杨波不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人在原审答辩时明确说明上诉人占用涉案房屋承继自东营市四通鸿大物业管理有限公司，上诉人虽与被上诉人签订涉案房屋租赁合同，但因被上诉人无法提供涉案房屋产权证书，已于2012年6月份搬离涉案房屋，原审认定上诉人自认至被上诉人起诉时仍使用涉案房屋，属认定事实错误。被上诉人也无证据证明上诉人自涉案房屋租赁合同签订后持续占有使用涉案房屋，原审驳回上诉人要求被上诉人返还已支付租金10000元的反诉请求是错误的。综上，原审认定事实错误，请求撤销原判，将本案发回重审或改判并返还上诉人已支付租金10000元；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人唐新霞答辩称，原审认定事实清楚，上诉人的上诉不属实，上诉人所称的东营市四通鸿大物业管理有限公司根本不存在，上诉人至今占用涉案房屋，违约行为持续存在。被上诉人是涉案房屋的所有权人，上诉人的反诉请求没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审争议的焦点问题为：原审认定上诉人杨波在与被上诉人唐新霞签订涉案房屋买卖合同后一直占有使用租赁房屋是否恰当，被上诉人唐新霞应否返还上诉人杨波10000元租金。
二审期间，上诉人杨波向本院提交如下证据：
1、物业服务合同1份。证明：东营市四通鸿大物业管理有限公司作为海河小区北区的物业管理公司，占有使用该小区物业管理用房560平方米，间接证明上诉人使用该物业用房至2012年6月。
2、关于东营市四通鸿大物业管理有限公司终止服务后业主所欠物业费的处理协议1份。证明：东营市四通鸿大物业管理有限公司对涉案房屋享有继续占有、使用和转租的权利，上诉人自该公司承继涉案房屋使用权至2012年6月。
被上诉人唐新霞质证称，证据1内容有多处涂改勾划，对其真实性有异议，该证据与本案也没有任何关联性。对证据2的真实性、关联性、证明目的均有异议，该证据系上诉人为本案诉讼而伪造的证据。
被上诉人唐新霞提交房屋所有权证1份。证明：涉案房屋的所有权人为被上诉人唐新霞。
上诉人杨波质证称，对证据的真实性及证明目的均无异议。
本院认为，上诉人杨波提交的证据1、证据2缺乏有效证据的形式要件，且与本案缺乏关联性，本院对其证明效力不予确认。上诉人对被上诉人提交证据的真实性及证明目的均无异议，本院对被上诉人证据的证明效力予以确认。
二审查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
另查明，涉案房屋于2015年11月9日登记至被上诉人唐新霞名下，房屋所有权证号为东房权证东营区字第号。
本院认为，涉案房屋租赁合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋租赁合同于2012年5月22日签订，约定自2012年4月1日起算租赁期限，并约定上诉人前期在本栋房屋所收取的其他租户的租金抵顶上诉人前期在本栋房屋中所做防水、防盗门、装修等投入，剩余投入共折合15000元，抵顶涉案租赁房屋的部分租金，从上述约定内容看，上诉人认可被上诉人向其现状交付涉案房屋。被上诉人已就涉案房屋租赁合同关系的成立生效及其合同义务的履行完成了举证义务，其有权向合同相对方即上诉人主张合同权利及相应违约责任。上诉人虽主张其已于2012年6月份搬离租赁房屋、涉案房屋租赁合同关系已终止，但其并未在法定期间内向被上诉人行使合同解除权，也并未提交证据证明其主张，依法应当承担举证不能的法律后果，原审驳回其要求被上诉人返还10000元租金的反诉请求并无不当。综上，上诉人杨波的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2473元，由上诉人杨波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洪江
代理审判员 王继印
代理审判员 李 静
二〇一六年二月一日
书 记 员 温继春