四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川凉中民终字第596号
上诉人（原审原告）：王祥忠，男，1986年3月4日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：刘诚，四川星亮律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：四川西昌城市建设综合开发有限公司。住所地：西昌市西门坡街（新世纪大厦内）。
法定代表人：邓忠灿，系该公司董事长。
委托代理人：蒋沛先，男，1960年10月12日出生，汉族，该公司经理。代理权限为特别授权。
委托代理人：郭朝晖，四川鼎仁律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人王祥忠与被上诉人四川西昌城市建设综合开发有限公司（以下简称西昌市城建公司）合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2014）西昌民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王祥忠及委托代理人刘诚，被上诉人西昌市城建公司之委托代理人蒋沛先、郭朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月23日，原告与被告经平等、自愿、友好协商签订了一份《房屋租赁合同》，原13家承租商户得此消息后将西昌市城建公司和王祥忠列为被告向西昌市人民法院提起诉讼。西昌市人民法院于2013年11月7日作出（2013）西昌民初字第2465号民事判决。该判决查明如下事实：1998年，原告与被告西昌市城建公司签订《租房合同》，在西昌市城建公司所有的位于西昌市西街的商场经营家具业务，开发市场，以后逐年与被告西昌市城建公司续签《租赁合同》。在签订合同时，双方还口头约定，在同等条件下，原告有优先承租权，双方签订合同至2013年前均未发生任何纠纷。2013年8月23日，西昌市城建公司与王祥忠签订了《房屋租赁合同》，将原告方承租的房屋租赁给王祥忠，王祥忠于2013年8月24日自行将21.00万元定金汇入西昌市城建公司账户。2013年9月6日，西昌市城建公司知道后将该款退还给了王祥忠，并在2013年9月9日向王祥忠发出了《关于终止房屋租赁合同履行的信函》载明“王祥忠同志，你与公司于2013年8月23日签订的《房屋出租合同》一事，由于原16家商户全体人员不同意公司出租给你们经营，更不愿意与你们签订租赁合同。这16家商户给公司写了一份请愿书，并签字画押，强烈要求阻止合同的履行，因此就无法实现清场。而在合同的第二条第二款明确规定‘甲方不用清场，直接于2013年10月1日交给乙方，由乙方协商处理，一切责任与甲方无关’。近半个多月以来，那16家商户天天来公司反应他们的心声，便影响了安宁团结和工作。据此看来，合同到10月1日是无法履行的。因此，我公司从压倒一切和气生财之考虑决定，现以信函的形式通知你终止此合同的履行。至于你8月23日下午转入我公司帐户上的21万元定金，我公司财务上于9月6日已按2分的利息连本共贰拾壹万壹仟捌佰贰拾元转入你的银行帐户上，请查收。”王祥忠在收到此信函后，未提出异议。2013年9月30日再次自行将1，130，560.00元汇入西昌市城建公司帐户。2013年10月9日，西昌市城建公司知道后，再次将该笔汇款退还给王祥忠。原告得知西昌市城建公司与王祥忠签订《房屋租赁合同》，认为二被告的行为侵犯了自己的优先承租权，同时损害了原告的利益，经与被告多次交涉未果，遂起诉来院，要求确认二被告签订的《房屋租赁合同》无效，并要求西昌市城建公司继续与原告履行《房屋出租合同》。（2013）西昌民初字第2465号民事判决书判决：一、在同等条件下被告西昌市城建综合开发有限公司按照合同的约定与原告继续签订《房屋租赁合同》；二、驳回原告的其他诉讼请求。王祥忠不服该判决向凉山彝族自治州中级人民法院提起上诉。2014年3月17日，该院作出（2014）川凉中民终字第222号民事判决书，该判决查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院判决认定的事实予以确认并作出判决驳回上诉，维持原判。
原审法院审理认为：在同等条件下，原13商户有涉案房屋的优先承租权，但西昌市城建公司在未事先通知原13商户的情况下与王祥忠签订了《房屋租赁合同》，该行为剥夺了原13商户的优先承租权，损害了原13商户的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）、恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。因此，西昌市城建公司与王祥忠签订的《房屋租赁合同》属无效合同。因此，对于原告王祥忠要求确认西昌市城建公司于2013年9月9日向原告出具的《关于终止房屋出租合同履行的信函》无效的诉讼请求，本院不予支持。根据相关法律规定，判决：驳回原告王祥忠的诉讼请求；案件受理费4，450.00元，由原告负担。
宣判后，原审原告王祥忠不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求撤销原判，改判支持其上诉请求，即确认被上诉人于2013年9月9日向上诉人出具的《关于终止房屋出租合同履行的信函》无效，即被上诉人单方面解除合同无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人与被上诉人于2013年8月23日签订的《房屋出租合同》合法、有效，原判认定合同无效属认定事实错误和适用法律错误，依法应予纠正；2、原判认定上诉人与被上诉人于2013年8月23日签订的《房屋出租合同》已经解除属认定事实错误，依法应予纠正；3、原判侵犯了上诉人的合法权益，依法应予纠正。综上，原判认定事实和适用法律错误，导致判决错误，应依法改判。
被上诉人（原审被告）西昌市城建公司答辩称：1、（2014）川凉中民终字第222号生效的民事判决书中认定“吕继红等13人与城建公司关于房屋优先承租权的口头约定是双方的真实意思表示，自成立时生效。”因此，原审（2014）西昌民初字第5号民事判决认定上诉人与被上诉人之间签订的合同为无效合同的理由成立。上诉人提出双方之间的合同为有效合同的理由与生效法律文书认定的事实和理由相悖，不能成立；2、答辩人于2013年9月9日向上诉人发出的《关于终止房屋租赁合同履行的信函》的内容，是依据双方签订合同条款的约定“该房屋现租合同均于2013年9月30日合同到期，甲方不用清场，直接于2013年10月1日交给乙方，由乙方协商处理，一切责任与甲方无关。”由于上诉人王祥忠无力履行清场的义务，导致原承租商户不同意移交租赁经营的门市，答辩人才作出终止双方之间合同的决定。该书面通知符合《合同法》第九十四条之规定，且根据《合同法》第九十六条的规定，通知送达对方即产生法律效力。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
本院二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致，对原判认定的事实依法予以确认。
二审审理过程中，上诉人王祥忠及被上诉人西昌市城建公司均无新证据提交。
本案争议焦点：双方于2013年8月23日签订的《房屋租赁合同》是否有效；被上诉人西昌市城建公司于2013年9月9日向上诉人王祥忠出具的《关于终止房屋出租合同履行的信函》是否有效，即被上诉人单方解除合同是否有效；
本院认为：四川省西昌市人民法院（2013）西昌民初字第2465号民事判决及本院（2014）川凉中民终字第222号民事判决均认定被上诉人城建公司与吕继红、王资连、唐成容等13商户有口头约定，即在同等条件下，吕继红等13商户对西昌市城建公司所有的位于西昌市下西街综合楼一楼商场享有优先承租权，但西昌市城建公司在未事先通知吕继红等13商户的情况下于2013年8月23日与上诉人王祥忠签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》的签订，剥夺了吕继红等13商户的优先承租权，损害了13户承租商户的利益，属无效合同。无效合同自始不具有法律约束力。因此，西昌市城建公司于2013年9月9日向王祥忠发出的《关于终止房屋出租合同履行的信函》不存在解除合同的问题，不能否定合同的效力。上诉人王祥忠所提的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持和采纳。
综上，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，450.00元，由上诉人王祥忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 董永亮
审判员 杨发蓉
审判员 刘 莉
二〇一四年十月二十一日
书记员 杨 波