北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第15040号
原告徐先锋，男，1977年12月13日出生。
委托代理人陈昊，北京市扶正律师事务所律师。
被告单利，男，1942年1月2日出生。
委托代理人张劲，北京市青天律师事务所律师。
委托代理人王磊，北京市青天律师事务所律师。
原告徐先锋与被告单利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员陆俊芳担任审判长，与人民陪审员王景合、郭汝楫组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐先锋及其委托代理人陈昊，被告单利及其委托代理人张劲、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐先锋诉称：2007年7月12日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告享有出租权的位于顺义区前俸伯村东北角的整院房屋共计14间，租期为2007年7月12日至2022年7月12日，原告将租金54000元交至2014年7月12日，剩余租金分三次交付，租期届满原告优先续租。2014年7月2日，原告找被告洽谈继续交纳租金事宜，被告提出原告一次性交付5年租金，否则拒收原告租金，并要求原告腾退房屋。原告找村委会核实被告系超期与原告签订租赁合同，其无权要求原告给付其租金至2022年7月12日。故原告诉至法院，请求：1.确认双方2007年7月12日签订的房屋租赁合同有效；2.判令被告继续履行双方签订的租赁合同并承担相应的违约责任；3.判令被告对租赁房屋进行维修；4.判令被告退还其占用的属于原告租赁物的两间房屋的租金16800元；5.判令被告返还多收的1万元租金；6.案件受理费由被告负担。
被告单利辩称：我认可合同有效，但是原告现在还住在租赁房屋内，我并没有违约，不存在违约责任。原告说我占用两间房屋不属实，因此不同意返还原告所主张的两间房屋的占用费。原告说多给了一万元的租金，实际只给了2000元。关于原告要求维修房屋的请求，我也不同意，因为房屋不存在需要维修的地方，不存在损坏的地方。
经审理查明：
2007年7月12日，单利（出租人）与徐先锋（承租人）就位于北京市顺义区南彩镇前俸伯村的一处院落签订一份《房屋租赁合同》，约定：房屋租期为15年，租期自2007年7月12日起至2022年7月12日止，房屋交付日为2007年7月12日；房屋租金自2009年7月12日起至2012年7月12日每年1万元，自2012年7月12日起至2017年7月12日每年1.2万元，自2017年7月12日起至2022年7月12日每年1.5万元；单利负责房屋维修，保证徐先锋正常入住及水、电等正常使用。
2009年7月3日，单利与徐先锋就上述合同签订一份《房屋租赁合同补充条款》，约定：1.单利自愿将整院出租给徐先锋，徐先锋可以对房屋简单装修，期满不予拆除；2.租赁院落中，由南向北排序，其中第一排和最后一排房屋共十四间属单利所建，第一排共七间，包括过道一间（最东边），住房五间（居中），厕所一间（最西边），最后一排为库房共七间，两排房屋顶部均为石棉瓦（现状）；3.本次徐先锋交至2014年7月12日租金五万元整，剩余租金分三次交齐，租期内如遇拆迁，由单利所建房屋拆迁费归单利所有，由徐先锋所建房屋、设备及经营赔偿归徐先锋所有，此时租期以徐先锋搬出此院的时间为准，徐先锋已付租金超出其搬出时间的部分，单利无条件退还；4.此补充条款与房屋租赁合同中所有条款，双方应各自遵守，如一方违约，由违约方负责赔偿因其违约给对方造成的经济损失。徐先锋持有的《房屋租赁合同补充条款》显示，徐先锋另增加了三处手写内容，一是在“租金五万”之后增加“四千”；二是在第3条之后增加一条“本房顶于2009年10月换成彩钢，至2022年共加房租一万元整”；三是在第4条的尾部“经济损失”之后增加“二十万元”。徐先锋称上述三处内容均是与单利协商后增加的，双方持有的合同中均有体现，其中第一处是在徐先锋另给付四千元租金后增加的；第二处是在2009年10月单利换完彩钢顶后增加的，且徐先锋已经付清增加的1万元房租；第三处是在补充协议签订当天增加的。单利对上述三处增加的内容不予认可，并称是徐先锋自行增加的内容，但表示其自行持有的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充条款》均已无法找到。
自2007年7月12日至今，徐先锋一直使用涉诉院落，并已付清2007年7月12日至2014年7月12日期间的租金，其中2009年7月12日至2014年7月12日期间的租金共计5.4万元。2009年10月，单利将涉诉院落中南数第二排七间库房换成彩钢顶，双方协商因此增加租金。关于增加租金的数额，徐先锋称双方约定共计增加1万元，并已付清；单利称双方口头约定从2009年10月开始每年增加1000元，至2022年共计增加1.3万元，应徐先锋的要求扣除2000元镶地磁的费用，因此共计增加1.1万元，徐先锋仅支付了2000元。2009年7月3日，单利为徐先锋出具一张收据，内容为：“今收到徐先锋房屋租金五万四千元整，后换房顶款二千元整。交至2014年7月12日。”徐先锋称该收据中涉及的2000元是单利向徐先锋借的钱，不是换房顶的钱，而且换房顶的1万元已经全部付清，但是单利没有出具收条；单利称上述2000元指的就是换彩钢顶之后增加的租金，只给了2000元，其余的尚未支付。
经本院现场勘验，涉诉院落位于北京市顺义区南彩镇前俸伯村，无门牌号码，院内有彩钢瓦顶的北房七间；南倒座房七间，其中东数第一间为门道，西数第一间为厕所；院内东侧为徐先锋自行建设的石棉瓦顶棚子；西侧为石棉瓦顶棚子六间，其中北数第一和第二间封闭，内有单利放置的杂物，第三和第四间中间无隔断，第五和第六间用作厨房。关于西侧的石棉瓦顶棚子，徐先锋与单利均认可签订租赁合同后交付使用时北数第一至第四间棚子即已存在。徐先锋称交付使用时北数第四间的墙倒了，后来经过单利的同意，徐先锋于2009年出资找郑亚朋新建了北数第五和第六间，并重新建了北数第四间的墙。单利对此不认可，并称北数第五和第六间用作厨房的棚子是其后来找人建的，并非徐先锋出资所建。
关于租赁物是否包括北数第一至第四间棚子，徐先锋称合同约定的是整院出租，当然包括上述棚子；单利称上述棚子均不在租赁范围之内。关于《房屋租赁合同补充条款》中约定的“整院出租”的含义，徐先锋称第1条概括性地约定“整院出租”，是说院落的具体位置，第2条明确了院内的房屋有哪些，是对第1条的补充，由于当时棚子很简陋，就没有写在第2条中，补充条款的内容是双方协商的；单利称第1条是概括性地说“整院出租”，第2条则明确了租赁的房屋是第一排和第二排，如果是整院出租，第2条就没有意义了。关于院内西侧北数第一和第二间棚子内的杂物堆放情况，徐先锋称签订租赁合同时棚子是空的，后单利于2010年左右堆放了杂物，当时单利称暂时使用，徐先锋就同意了，由于不想与单利关系闹僵，所以也没有向单利主张过这两间棚子的租金；单利称其在与徐先锋签订租赁合同之前就已将其办厂时的杂物堆放在此，至今未动过。
庭审中，徐先锋称其于2009年5月1日将北数第三和第四间棚子转租给了杨自卫，租金为每月100元，租期至2022年5月1日，由于单利一直占用北数第一至第二间棚子，给徐先锋造成了损失，因此要求单利比照上述租金情况赔偿，自2007年7月12日计算至单利实际搬离之日。为证明上述转租情况，徐先锋向法庭提交了其与杨自卫签订的一份《房屋租赁合同》。单利称其不清楚徐先锋转租的情况，其实际并未将西数第一至第四间棚子租给徐先锋，也没有收取相应的租金，故不同意徐先锋的上述请求，且将保留追究徐先锋私自转租的责任。
徐先锋称租赁期间租赁物需要维修，其打电话通知单利，单利说该怎么弄就怎么弄，未说明维修费由谁承担，后徐先锋自行找冯炎炎维修，其中2009年维修了大门和小门，并更换了玻璃，花费1700元；2010年维修了北房的吊顶，花费1500元；2012年维修水电，包括换线、清理水井、新挖一口井，共计花费2140元；以上维修费用共计5340元，均应由出租人单利承担。为证明上述维修费用支出情况，徐先锋向法庭提交了三张收据，其中第一张（号码为0047515）显示：“2009年12月2日，今收到徐先锋交来维修费（门、玻璃）一千七百元整，收款人冯炎炎，交款人徐先锋”，第二张（号码为0047514）显示：“2010年3月16日，今收到徐先锋交来维修费（顶棚）一千五百元整，收款人冯炎炎，交款人徐先锋”，第三张（号码为0047516）显示：“2012年6月9日，今收到徐先锋交来维修费（换线、排水）二千一百四十元整，收款人冯炎炎，交款人徐先锋”。单利称并未接到徐先锋要求维修租赁物的通知，即使租赁物存在损坏，也不清楚是否是徐先锋人为的损坏，而且上述收据的编号是连号，明显都是后补的，因此不同意徐先锋的上述请求。徐先锋称其写收据时随手翻开一页就写，并非按照收据编号的顺序写，维修的费用是统一结算，但收据上写的时间都是实际维修的时间。
另，涉诉院落的土地原系南彩镇前俸伯村的空闲地，单利与该村村委会签订土地承包合同，租期自2000年12月3日至2005年12月31日，后单利在此自行建房。合同到期后，单利仍按照原来合同约定的承包费每年向该村村委会交纳一次承包费，但单利与村委会未再签订书面承包合同。关于单利与徐先锋之间的租赁合同，经本院询问，前俸伯村村委会表示不清楚合同的具体情况，并称房屋是单利自己建的，单利租给谁与村委会没有关系，村委会不参与意见。
庭审中，徐先锋进一步明确其诉讼请求为：1.要求确认双方签订的租赁合同有效；2.要求单利承担维修房屋的费用5340元；3.要求单利返还安装彩钢顶之后给付的1万元租金，因为换房顶是单利的义务；4.要求单利给付其占用的属于徐先锋租赁物的两间棚子的租金，按照每月100元计算至单利实际搬离之日。此外，徐先锋称如果法院认定租赁合同无效，其即要求单利给付合同约定的20万元违约金。关于徐先锋的上述请求，单利称其也认为双方签订的租赁合同有效，因为是双方的真实意思表示，涉诉房屋也是合法的；房屋维修费用不认可；增加的1万元租金实际只收了2000元，而且是徐先锋自己同意增加的，故不同意返还；西侧的北数第一至第四间棚子都不在租赁范围内，故不同意给付使用费。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁合同补充条款、勘验笔录、照片、询问笔录、土地承包合同、收据以及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
涉诉的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充条款》是单利与徐先锋自愿签订的协议，并未违反法律法规的强制性规定，现徐先锋要求确认上述协议有效，单利亦表示认可，对此本院不持异议。因此，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。关于徐先锋主张的维修房屋的费用，虽然双方约定由单利负责房屋维修，但双方对房屋是否需要维修以及是否发生过维修的事实存在争议，因此徐先锋应当就其主张的的事实承担举证责任。庭审中，徐先锋称其曾就维修问题电话通知过单利，对此单利不予认可，徐先锋对此并未提供相应的证据予以佐证；徐先锋称其找冯炎炎维修房屋，对此单利不予认可，徐先锋提供的三张收据并不足以证明确实发生过维修的事实；因此，对徐先锋主张的维修费，本院不予支持。关于徐先锋主张返还1万元租金的问题，双方均认可由于单利将涉诉院落中南数第二排七间库房换成彩钢顶，双方协商增加租金；单利虽称约定增加的数额是1.1万元，但并未提供其持有的合同予以佐证，因此本院根据徐先锋持有的合同认定增加的数额是1万元；单利出具的收据显示徐先锋仅支付了其中的2000元，徐先锋称其已经付清了1万元，但并未提供任何证据予以佐证，故本院认定徐先锋已支付的数额为2000元；上述2000元租金是徐先锋根据双方的约定自愿给付，现徐先锋以换房顶是单利的义务为由要求单利返还，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于徐先锋主张的西侧北数第一和第二间棚子的使用费问题，双方对西侧北数第一至第四间棚子是否在租赁范围内存在争议；根据《房屋租赁合同补充条款》第1条，单利是将整院出租给徐先锋，但《房屋租赁合同补充条款》第2条中约定具体的租赁房屋时并未明确包括上述四间棚子；在双方对上述四间棚子是否在租赁范围内没有明确约定的情况下，徐先锋未能提供其他证据证明其主张的事实，故本院依法认定上述四间棚子不在租赁范围内；徐先锋关于棚子使用费的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、原告徐先锋与被告单利签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充条款》有效；
二、驳回原告徐先锋的其他诉讼请求。
案件受理费一百八十四元，由原告徐先锋负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆俊芳
人民陪审员 郭汝楫
人民陪审员 王景合
二〇一五年四月八日
书 记 员 孙留意