山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）临兰商初字第1405号
原告：中国建设银行股份有限公司临沂市中支行，住所地临沂市兰山区金雀山路105号。
负责人：王磊，行长。
委托代理人：孙钦锋，男，1977年11月6日生，汉族，该行职工，住。
被告：周建秋，男，1979年8月22日生，汉族，住临沂市兰山区。
被告：王苏玲，女，1976年5月2日生，汉族，住址同上。
被告：临沂市鲁银房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区水田居委。
法定代表人：许景云，经理。
原告中国建设银行股份有限公司临沂市中支行（以下简称建行临沂市中支行）与被告周建秋、王苏玲、临沂市鲁银房地产开发有限公司（以下简称鲁银开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙钦锋到庭参加了诉讼，被告周建秋、王苏玲、鲁银开发公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行临沂市中支行诉称，被告周建秋、王苏玲2008年8月7日在我行办理个人住房贷款270000元，以其与被告王苏玲共有的位于临沂市××龙××花园小区××楼××室房产一宗提供抵押担保。根据被告鲁银开发公司与我行签订的《个人住房借款最高额保证合同》的约定，被告鲁银开发公司为购买龙腾华景林丰花园小区房产且在2008年7月1日至2010年7月1日从我行办理的个人住房贷款提供最高额为9500万元的阶段性保证。被告人借款后还款意愿极差，多次拖欠分期款，截至2012年4月20日，借款人尚欠我行贷款本金221625元及相应利息和违约金。根据合同约定，我行有权提前宣布所有债务全部到期，被告鲁银开发公司作为保证人负有连带清偿责任，故向人民法院提起诉讼，请求依法判定被告周建秋与我方签订的《个人住房借款合同》提前到期；三被告偿还被告周建秋所欠贷款本金221625元及利息、违约金；支持我行行使抵押权来实现债权；本案诉讼费、保全费及其他相关费用均由三被告承担。
被告周建秋、王苏玲、鲁银开发公司均未答辩。
经审理查明，2008年8月7日，原告建行临沂市中支行与被告周建秋、王苏玲签订编号为370828601-011-2008000671号的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告周建秋、王苏玲因购买被告鲁银开发公司出售的位于临沂市××××办事处林庄居委的龙腾华景1号楼××号房产向原告借款270000元，借款期限自2008年8月7日至2028年8月7日，借款月利率为5.54625‰，该利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，于每年的1月1日调整一次。如借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。原告将所借款项一次划入借款人指定的账户。还款采取等额本息还款法，放款日后每月的对日为还款日，若当月无放款日对日的，以当月最后一日为约定还款日。如借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告周建秋、王苏玲以其购买的证书编号为××的龙腾华景1号楼××号房产为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围为借款本息、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，原告为实现债权、担保权而发生的相关费用，如借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务）或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，抵押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，贷款人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任。被告周建秋、王苏玲在该借款合同中借款人、抵押人处签字确认。
为保证该笔债权的实现，原告建行临沂市中支行与被告鲁银开发公司签订《个人住房借款最高额保证合同》。合同约定：被告鲁银开发公司愿意为原告购置龙腾华景（林丰花园）房产的全部债务人所形成的一系列债权提供连带责任最高额保证，被保证的债权系自2008年7月1日至2010年7月1日期间因原告向借款人发放个人住房贷款而形成的最高额为9500万的一系列债权，在上述期间内的任一时点，只要原告对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，原告可以连续向债务人提供贷款，被告鲁银开发公司在该最高额内对原告因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，保证担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权、担保权而发生的相关费用，如借款合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，原告均有权直接要求被告鲁银开发公司承担保证责任。当债务人未按借款合同约定履行其债务时，无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求被告鲁银开发公司在其保证范围内承担保证责任，保证期间为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。根据借款合同的约定宣布债务提前到期的，原告有权要求被告鲁银开发公司在该提前到期日起五个银行工作日内承担保证责任。
上述《个人住房借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》签订后，被告周建秋于2008年8月7日对龙腾华景（林丰花园）1号楼906室办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为临房预兰山区字第××号。2008年8月7日，原告将贷款270000元付至借款人指定的账户，被告周建秋在个人贷款支付凭证上签字予以确认。
在借款合同履行过程中，被告周建秋、王苏玲多次未按借款合同约定的期限足额偿还当期借款，并自2009年6月23日起欠息。自2009年6月23日始至2012年2月3日止，保证人鲁银开发公司陆续垫付借款本金及利息36817.8元。迄今本笔借款尚有本金221625元及自2012年2月4日起的利息未还。
上述事实，主要根据原告提供的《个人住房借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权预告登记等书证及庭审调查等予以证实，相关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，原告建行临沂市中支行分别与被告周建秋、王苏玲签订的《个人住房借款合同》，与被告鲁银开发公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》，均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方均应按合同约定全面履行义务。
2008年8月7日，被告周建秋、王苏玲因购买被告鲁银开发公司出售的龙腾华景房产所需向原告申请借款，原告已如约向借款人发放了贷款270000元，但在借款合同履行过程中，被告周建秋、王苏玲多次未按借款合同的约定如期、足额偿还当期借款本息的行为已经构成违约，应承担合同约定的违约责任。根据《个人住房借款合同》的约定：如借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，并有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故对原告要求宣布其与被告周建秋、王苏玲签订的《个人住房借款合同》提前到期，并要求被告周建秋、王苏玲立即清偿剩余借款本金221625元并支付利息的诉讼请求，符合合同约定及《中华人民共和国合同法》的规定，本院应予支持。被告周建秋、王苏玲自愿以其共有的龙腾华景1号楼906室房产为其在原告处的借款提供抵押担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。现本案被告周建秋、王苏玲违约，原告作为抵押权人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。被告鲁银开发公司自愿为被告周建秋、王苏玲的该笔借款提供连带责任保证担保，因借款人周建秋、王苏玲未按约定及时履行还款义务，且抵押人周建秋、王苏玲仅对抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办妥抵押物的房地产权利证书等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交至原告处，被告鲁银开发公司亦在保证合同中表示无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保，其均自愿承担担保责任，故被告鲁银开发公司应对被告周建秋、王苏玲的借款本息承担连带保证担保责任。《根据中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告鲁银开发公司承担保证责任后，有权持还款证明向借款人周建秋、王苏玲追偿。
被告周建秋、王苏玲、鲁银开发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对其享有的一审中答辩及质证等诉讼权利的放弃。
综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告周建秋、王苏玲于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司临沂市中支行偿还借款本金221625元及利息、逾期利息（利息自2012年2月4日起算，按照370828601-011-2008000671号《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率及所欠本金数额计算）；
二、原告有权行使抵押权，对临沂市兰山区龙腾华景1号楼××室折价或者以拍卖、变卖上述房产所得的价款优先受偿；
三、被告临沂市鲁银房地产开发有限公司对以上借款本息承担连带清偿责任；
四、被告临沂市鲁银房地产开发有限公司在承担保证责任后，依法享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的追偿权利。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4624元、财产保全费1670元，由被告周建秋、王苏玲、临沂市鲁银房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照上诉的标的额预交上诉费（收款人：临沂市兰山区人民法院开户行：中国农业银行临沂市中支行账号：86×××20），上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而不预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。
审 判 长 胡乃江
人民陪审员 张传会
人民陪审员 杨晓庆
二〇一二年九月五日
书 记 员 张禹洁