内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）伊民初字第4821号
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行。
负责人张贸森，职务行长。
委托代理人赵彦麟。
委托代理人李晓雷。
被告刘青连。
被告王铁牛。
被告鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司。
法定代表人史占成，职务总经理。
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行（以下简称工商银行东胜支行）与被告刘青连、王铁牛、鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司（以下简称锦厦房地产公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年9月24日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由代理审判员臧碧云独任审理，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告工商银行东胜支行委托代理人赵彦麟到庭参加诉讼，原告工商银行东胜支行委托代理人李晓雷，被告刘青连、王铁牛、锦厦房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行东胜支行诉称，2012年，被告刘青连、王铁牛购买了被告锦厦房地产公司开发的坐落于某处房屋，并签订的商品房买卖合同。2012年6月20日，原告工商银行东胜支行与被告刘青连、王铁牛、锦厦房地产公司签订的个人购房借款／担保合同，合同约定：被告刘青连、王铁牛向原告工商银行东胜支行借款39万元，借款期限为10年，利率执行浮动利率即在借款期限相对应档次的人民银行基准利率水平上上浮50%，并约定借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，被告刘青连、王铁牛自实际提款日起按日计息、按月还款。被告锦厦房地产公司为借款提供全程连带责任保证担保，同时被告刘青连、王铁牛用其所购房屋提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。合同约定的违约责任为：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及原告为实现债权、抵押权而产生的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等所有费用。现原告为维护其合法权益，特诉至法院：1、被告刘青连、王铁牛返还原告工商银行东胜支行借款本金341765.54元及支付截至2015年8月27日的利息、罚息、复利42802.95元，本息共计384568.49元，并支付从2015年8月28日起至借款本金实际给付之日止的罚息及复利（均按合同约定利率上浮50%计算）；2、由被告刘青连、王铁牛以其所有的坐落于某处房屋在上述项应偿债务范围内，原告享有优先受偿权；3、被告锦厦房地产公司对上述项诉讼请求承担连带清偿责任；4、由上述三名被告承担本案诉讼费及原告实现债权的所有费用。
被告刘青连、王铁牛、锦厦房地产公司均未做答辩。
原告工商银行东胜支行提供证据及被告质证情况：
1、被告刘青连、王铁牛的身份证、户口本、结婚证复印件6页，证明被告刘青连、王铁牛的身份信息和夫妻关系的事实。
2、个人购房借款／担保合同复印件（与原件核对无异）32页，证明被告借款用途、借款期限、借款利率、逾期罚息利率及担保人为被告锦厦房地产公司、担保方式为连带责任保证、担保期限等事实。
3、个人借款凭证复印件（与原件核对无异）1页，证明原告按合同约定发放贷款给被告刘青连、王铁牛，并按照借款合同约定，将该贷款支付给被告锦厦房地产公司的事实。
4、预购商品房抵押权预告登记证复印件（与原件核对无异）3页，证明原告对被告刘青连、王铁牛所有的坐落于某处房屋享有优先受偿权的事实。
5、个人贷款账户管理一览表、违约证明8页，证明被告刘青连、王铁牛向原告借款39万元，从2014年1月2日开始持续违约，截至2015年8月27日，尚欠原告借款本金341765.54元及利息、罚息、复利42802.95元，本息共计384568.49元的事实。
原告工商银行东胜支行提供5组证据，被告刘青连、王铁牛、锦厦房地产公司均未到庭质证。本院认为，原告工商银行东胜支行提供的5组证据来源合法，反映内容真实可信，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院对原告工商银行东胜支行提供的5组证据予以采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，被告刘青连与王铁牛系夫妻关系。被告刘青连、王铁牛为购买房屋，向原告工商银行东胜支行申请办理贷款。2012年6月20日，原告工商银行东胜支行与被告刘青连、王铁牛、锦厦房地产公司签订的个人购房借款／担保合同，借款合同约定：“借款金额为39万元，借款期限为10年，即从2012年7月2日起至2022年7月2日止，借款利率执行浮动利率即在中国人民银行基准利率水平上上浮50%（于次年的1月1日调整），借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，刘青连、王铁牛每月以等额本息还款法还本付息。为保证此笔贷款如期偿还，刘青连、王铁牛自愿将其所购买的坐落于某处房屋抵押给工商银行东胜支行，并于2012年6月28日办理了预购商品房抵押权预告登记。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额返还贷款本息的，工商银行东胜支行有权停止发放本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取借款和其他融资款项；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失。贷款到期（包括被宣布提前到期），借款人刘青连、王铁牛未予清偿的，同意依法以上述抵押财产进行折价或拍卖、变卖，贷款人并对上述拍卖、变卖价款优先受偿。同时锦厦房地产公司提供全程连带责任保证，并在个人购房借款／担保合同中保证人处加盖公章。保证范围包括合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”双方签订合同后，原告工商银行东胜支行于2012年7月2日将39万元借款一次性划入被告刘青连、王铁牛指定的帐户。
另查明，被告刘青连、王铁牛从2014年1月2日开始持续违约，截至2015年8月27日，尚欠原告工商银行东胜支行借款本金341765.54元及利息、罚息、复利42802.95元，本息共计384568.49元。
本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告工商银行东胜支行与被告刘青连、王铁牛、锦厦房地产公司于2012年6月20签订的个人购房借款／担保合同是双方的真实意思表示，故该个人购房借款／担保合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告工商银行东胜支行已经按照合同约定发放了39万元借款，被告刘青连、王铁牛应按合同约定履行还款付息的义务。现被告刘青连、王铁牛从2014年1月2日开始未能按合同约定履行还款付息的义务，属违约行为，故对原告工商银行东胜支行请求被告刘青连、王铁牛返还借款本金341765.54元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、罚息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告工商银行东胜支行请求被告刘青连、王铁牛支付利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。
在工商银行东胜支行与刘青连、王铁牛、锦厦房地产公司于2012年6月20日所签订的个人购房借款／担保合同中约定：“刘青连、王铁牛以购买的坐落于某处房屋抵押给工商银行东胜支行，并于2012年6月28日办理了预购商品房抵押权预告登记，如贷款到期（包括被宣布提前到期），刘青连、王铁牛未予清偿，工商银行东胜支行有权按合同规定以合法的形式对抵押财产进行处分，并获得抵押物折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。”本案中，因被告刘青连、王铁牛从2014年1月2日始未按照合同约定偿还剩余借款本金及利息，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告工商银行东胜支行请求依照合同的约定以折价或拍卖、变卖抵押物后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”本案中，原、被告双方签订的个人购房借款／担保合同中约定，“保证人在本合同项下提供全程连带责任保证，保证范围包括合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年”，故原告工商银行东胜支行请求被告锦厦房地产公司在本案中对被告刘青连、王铁牛的债务承担连带责任保证，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告锦厦房地产公司承担保证责任后，有权向被告刘青连、王铁牛追偿。
被告刘青连、王铁牛、锦厦房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告工商银行东胜支行起诉事实及诉讼请求抗辩权的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘青连、王铁牛（共同债务人）自本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行（债权人）借款本金341765.54元及支付截至2015年8月27日的利息、罚息、复利42802.95元，本息共计384568.49元，并支付从2015年8月28日起至借款本金实际给付之日止的罚息及复利（均按合同约定利率上浮50%计算）；
二、若被告刘青连、王铁牛未在本判决第一项确定的期限内返还上述第一项确定的款项，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行有权依法折价或拍卖、变卖被告刘青连、王铁牛提供的抵押物即坐落于某处房屋，并就所得价款优先受偿；
三、被告鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司（连带保证人）对上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、被告鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司承担本判决第三项连带清偿责任后，有权向被告刘青连、王铁牛追偿，被告刘青连、王铁牛应于被告鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司履行上述债务后十日内，向被告鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司清偿其已实际履行的债务。
案件受理费7070元，减半收取3535元，由被告刘青连、王铁牛、鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。
代理审判员 臧碧云
二〇一五年十二月二日
书 记 员 杨 林
法条链接：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定
的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。