陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民三终字第00545号
上诉人（原审被告）孟丽萍，女，汉族，1962年5月5日出生，延安市宝塔区南大街居民，现住延安市宝塔区华龙大厦。
委托代理人张秋生，陕西树众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常小银，男，汉族，1959年10月28日出生，陕西省子长县人，农民，现住子长县瓦窑堡镇冯家屯社区开元四路**号。
委托代理人白云峰，陕西常鸣律师事务所律师。
上诉人孟丽萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省子长县人民法院（2014）子长民初字第00372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟丽萍及其委托代理人张秋生，被上诉人常小银及其委托代理人白云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年9月12日，原告常小银及案外人冯国占、郭生世与被告孟丽萍签订租赁合同一份，将位于子长县瓦窑堡镇安定东路子中坪2号楼8间2层共16间（常小银、冯国占、郭生世、郭建宏4人各自拥有上下各2间）房屋整体租赁给被告孟丽萍用于开办大福华肥牛火锅店，因郭建红当时不在，未在合同上签字。该合同约定：合同期限5年（从2007年11月1日起至2012年11月1日止），租金每年22万元（协议时，一楼房屋以每间每月1500元，二楼的以每间每月800元计，租金每年共计220800元，议定以22万元支付），付款方式为第一年半年一付，第二年一次付清。承租方在合同期限内有权转让房屋，但转租的年限不超过合同年限。出租方违约，应赔偿承租方的全部损失（双方认定的装修预算书、已交房租、一月的营业额），承租方房租延迟10日，则视为违约，延迟一个月，则出租方可单方面解除合同。合同签订后，孟丽萍依约将房租付至2010年11月1日。在此合同之外，原告常小银将其位于该楼三楼的一套住宅房出租给孟丽萍，双方未签订书面租赁合同，口头约定租金每月1000元。在2009年3月10日，孟丽萍将其承租的郭生世的一楼两间房屋分别另行转租，租期至2012年3月10日，同时将其承租的郭建红的一楼两间房屋也另行转租，租期至2012年3月10日。2009年12月8日，孟丽萍将其承租的冯国战的一楼两间房屋另行转租。上述六间房屋均以每间每年3万元租金予以转租。2010年3月26日，经原告常小银引荐，孟丽萍与案外人孙利民达成口头协议，将其所承租的上下16间房间均转租给孙利民，对其中二楼8间房屋与一楼常小银的2间房屋由孙利民经营洗脚等业务，其余已转租一楼房间具体转租事宜尚在进一步商谈中。双方约定：转让费34.6万元（包含火锅店内空调、桌凳等财产），从2010年11月1日起由孙利民按孟丽萍与四房主间租赁合同约定向四房主负担租赁费；2010年3月26日至2010年11月1日孟丽萍已支付的租赁费由孙利民付给孟丽萍，孙利民并支付给孟丽萍定金1万元。2010年3月28日，孙利民开始装修，4月2日起，陆续有郭生世之妻杨翠莲、冯国战、郭建红不反对转租，但以孟丽萍转租于孙利民未告知其、孙利民未提供重新装修方案或图纸并征得其同意等为由予以阻挡，双方经协商未达成一致意见。孟丽萍于2010年6月10日以四出租人冯国占、郭生世、郭建宏、常小银为被告、孙利民为第三人向本院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同、四出租人赔偿损失、退还房屋租赁费。此后该案经两级法院多次审理，在审理期间，经本院协调，2012年9月18日，孟丽萍与孙利民达成将其曾开办的大福华肥牛火锅店中空调、冰柜及其他物品以50000元出售于孙利民（孙利民已付10000元定金包含在该50000元中），孟丽萍同时将其所承租的16间房屋全部移交给出租方（对已转租房屋，双方经与目前承租户协议解除租赁合同，从2012年9月19日起房屋租赁费由房屋所有人收取）。
一审法院认为：原告常小银及案外人冯国占、郭生世与被告孟丽萍签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，另一出租人郭建宏虽因签约当日不在而未在合同上签字，但其接受了承租人孟丽萍支付的房租，故该租赁合同合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。双方均应遵照履行。被告孟丽萍依照该合同的约定将房租付至2010年11月1日，后再未支付。2012年9月18日，孟丽萍将其所承租的16间房屋全部移交给出租方，双方签订的房屋租赁合同自此解除。2014年6月16日，延安市中级人民法院作出的（2013）延中民终字第00073号民事判决书，作为终审生效判决，也确认孟丽萍于2012年9月18日经协商把所承租的房屋交付出租方即四房主，双方签订的租赁合同于2012年9月18日解除。即2010年11月2日至2012年9月18日交房之日的房屋租赁费，孟丽萍未向原告常小银支付。现原告常小银诉请被告孟丽萍根据租赁合同约定的价格支付此22.5个月的房屋租金，于法有据，应予支持。被告孟丽萍租赁原告常小银三楼一套住宅房，双方未签订书面租赁合同，但口头约定每月租金1000元，被告共欠原告28个月的租金共计28000元，对此有孟丽萍于2012年12月14日向延安市中级人民法院递交的民事上诉状中孟丽萍的陈述可证，故对原告该项诉请，予以支持。原告诉请被告赔偿三楼窗户损失3000元、水管维修费200元、更换门锁费用200元、沙发损失800元、一楼门厅一扇玻璃门的损失500元，被告孟丽萍当庭承认租赁三楼期间曾烧坏窗户一扇、损坏了下水管道，但因原告未举证证明其上述财物损失的数额，故对原告该项诉请不予支持。被告辩称常小银单独作为本案原告的主体资格不当，本院认为常小银作为出租人有权依照租赁合同的约定向承租人主张拖欠的租赁费，当然享有诉权，因此被告该辩解于法无据，不予采信。被告辩称原告的起诉超过诉讼时效。孟丽萍与常小银在内的四出租人之间的房屋租赁合同纠纷，从2010年6月10日孟丽萍提起诉讼，至2014年6月延安市中级人民法院作出终审判决，期间双方一直处在诉讼过程中，而且出租方在此过程中也提出了要求孟丽萍支付2010年11月1日至2012年9月18日的租赁费的要求，延安市中级人民法院作出的（2013）延中民终字第00073号民事判决认为出租方在一审期间未提出反诉、二审经调解未达成一致意见，因而未支持出租方该请求。因此，原告常小银在2014年8月19日提起诉讼，未超过诉讼时效。对被告关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告孟丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告常小银一楼房屋租赁费1500元／间×2×22.5月=67500元；二、由被告孟丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告常小银二楼房屋租赁费800元／间×2×22.5月=36000元；三、由被告孟丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告常小银三楼房屋租赁费28000元；四、驳回原告常小银的其他诉讼请求。案件受理费3000元，由原告常小银负担100元，被告孟丽萍负担2900元。
宣判后，孟丽萍不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误；2、原判决违反法定程序，导致判决不公。
常小银答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；2、上诉人的上诉理由不能成立。
经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，根据已经生效的判决书认为上诉人与被上诉人在转租房屋的行为上均存在过错，双方均应当承担一定的过错责任。故一审判决被上诉人的房租全部由上诉人承担是不当的，应作出适当的调整。上诉人的部分上诉理由成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销子长县人民法院（2014）子长民初字第00372号民事判决；
二、由上诉人孟丽萍在收到本判决之日起十日内支付被上诉人常小银一楼房屋租赁费1500元／间×2×22.5月×30%=20250元；
三、由上诉人孟丽萍在收到本判决之日起十日内支付被上诉人常小银二楼房屋租赁费800元／间×2×22.5月×30%=10800元；
四、由上诉人孟丽萍在收到本判决之日起十日内支付被上诉人常小银三楼房屋租赁费8400元；
五、驳回被上诉人常小银的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3000元，二审案件受理费2930元，合计5930元，由上诉人孟丽萍负担3930元，被上诉人常小银负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 马东风
审判员 韩永虎
审判员 刘小涛
二〇一五年九月十七日
书记员 李 惠