江苏省赣榆县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣民初字第5816号
原告朱学俭，居民。
委托代理人王继宏，江苏四季青律师事务所律师。
被告黄业超，居民。
委托代理人邱斌，江苏邱斌律师事务所律师。
被告杨士友，居民。
被告李琳，居民。
被告杨士友、李琳的共同委托代理人谢建明。
原告朱学俭与被告黄业超、杨士友、李琳案外人执行异议之诉一案，本院于2013年12月17日立案受理后，依法由代理审判员董自然适用简易程序独任审判，后因案情复杂依法转为普通程序，组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告朱学俭及其委托代理人王继宏、被告黄业超及其委托代理人邱斌，被告杨士友、李琳的委托代理人谢建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱学俭诉称，2008年2月22日，原告与被告杨士友、李琳签订《沙河镇横街路门面房订房协议》，原告将自建的位于沙河镇横街路第14号房屋作价34万元出售给被告杨士友、李琳，双方约定付清全部房款后，房屋归被告杨士友、李琳所有。被告杨士友、李琳陆续支付部分购房款17.5万元，后于2011年7月10日向原告出具了16.5万元欠条。此后，被告杨士友、李琳未付款，原告未将房屋交付并始终占有使用至今。2013年12月1日，原告从刘小浩处获知法院拍卖了上述房屋并于12月4日提出执行异议，12月9日，赣榆县人民法院作出（2014）赣执异字第57号民事裁定书，以财产系权属争议为由，要求原告通过诉讼解决。被告杨士友、李琳所购买原告房屋的所有权仍是原告，赣榆县人民法院误将原告的财产作为被告杨士友、李琳的财产予以执行，明显错误。请求撤销对原告所有的坐落在赣榆县沙河镇横街路第14号房屋的查封拍卖等强制措施。
被告黄业超辩称，原告所述不实，原告筹建的房屋系小产权房，双方在合同中约定工程完工余款一次性付清后将钥匙交给被告杨士友。原告签完合同后将房屋钥匙交给了被告杨士友。被告杨士友对该毛坯房进行装潢并居住，经营美容美发业务后又经营服装业务至今已有7年，所以原告与杨士友买卖合同中约定的关于所有权保留的约定违反法律规定，属于无效条款。2008年7月16日，赣榆县国土局已经为涉案房屋办理了土地使用证，载明户主为李琳。2010年5月和2011年1月，被告杨士友、李琳分两次共向我借款246000元，后无力偿还。我于2011年8月31日申请对涉案的房屋诉前财产保全，于2011年9月15日立案诉讼。法院于2011年11月15日作出民事判决后，我依据生效的法律文书申请强制执行，2013年6月，法院对保全的房屋予以评估并于2013年11月进行公开拍卖。竞拍人拍得该房屋后将全部费用交清。法院的查封拍卖程序合法有效，原告要求撤销查封拍卖等强制措施没有依据，存在原告与被告杨士友、李琳恶意串通的可能，请求驳回原告的诉讼请求。
被告杨士友、李琳辩称，原告陈述的事实基本属实，当时付款是17.5万元，还有16.5万元没有付款，房屋一直由原告占有使用，没有实际交付给被告。
经审理查明，2008年2月22日，原告朱学俭与被告杨士友、李琳签订订房协议一份，双方约定原告朱学俭将其建设的位于赣榆县沙河镇横街路路北第14号商住房以34万元的价格卖给被告杨士友、李琳，双方约定房价34万元一次性付清，工程完工后将钥匙交给被告杨士友、李琳。双方还约定交工日期为2007年11月30日。合同签订后，双方按约定履行，原告将该涉案房屋交付被告杨士友、李琳。被告杨士友对上述房屋进行了装修，经营“匠人组合”理发店。2008年7月16日，被告李琳在国土部门办理了上述房屋所占用土地的宅基地批准书，证号为：（2008）赣国土宅字第222号，土地性质为集体所有，供地方式为拨用。2011年8月31日，本案被告黄业超以本案被告杨士友、李琳欠其借款为由，向本院申请，要求对杨士友、李琳所有的位于赣榆县沙河镇步行街“匠人组合”两上两下商住楼一套予以保全。当日，本院作出（2011）赣诉保字第496号民事裁定书，裁定查封上述房屋。2011年11月15日，本院作出（2011）赣商初字第2902号民事判决书，判决本案被告杨士友偿还本案被告黄业超借款246000元及利息，本案被告李琳对其中200000元承担连带清偿责任。2012年3月27日，本案被告黄业超依据上述生效判决书，向本院申请强制执行。经本院委托，2013年7月10日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，确定上述房屋市场价值为44.10万元。2013年9月22日，本院作出（2013）赣执字第1855号民事裁定书，裁定对上述房屋进行拍卖。2013年11月29日，本院委托连云港安德拍卖有限责任公司对上述房屋进行拍卖。竞拍人以70万元的价格拍得该房屋。
后原告朱学俭向本院提出执行异议，本院于2013年12月9日作出（2013）赣执异字第57号民事裁定书，驳回本案原告朱学俭的异议。2013年12月17日，原告朱学俭以杨士友、李琳、黄业超为被告向本院提起诉讼，要求撤销对上述房屋的查封拍卖等强制措施。庭审中，原告朱学俭为证明其主张，提交了如下证据：1、2008年2月22日，原告朱学俭与被告杨士友、李琳签订的沙河镇横街路门面房订房协议一份。2、2008年2月22日，被告杨士友出具的欠购房款240000元的欠条一张。3、2011年7月10日，被告杨士友、李琳出具的证明一张，证明步行街门面房两间已付175000元，未付165000元。在未付清之前，房屋产权应归朱学俭所有。4、沙河镇横街村证明一份，证明诉争房屋系原告所建所有。被告杨士友、李琳对上述证据无异议。被告黄业超仅对第一份证据无异议，对其他证据均不认可。
上述事实，有原告朱学俭提供的订房协议、欠条、证明，（2011）赣诉保字第496号民事裁定书，（2011）赣商初字第2902号民事判决书、（2013）赣执字第1855号民事裁定书、（2013）赣执异字第57号民事裁定书、宅基地批准书，原被告及其委托代理人的当庭陈述笔录等证据在卷证实，经本院庭审质证和审查，可以采信。
本院认为，被告杨士友、李琳购买原告朱学俭建设的房屋后，对房屋进行装修并使用，被告李琳对涉案房屋办理了宅基地使用证。应认定被告杨士友、李琳是涉案房屋的所有权人。本院将涉案房屋依法定程序查封拍卖并成交，符合法律规定。故对原告朱学俭要求撤销对上述房屋的查封拍卖等强制措施的诉讼请求，本院依法不予支持。被告杨士友、李琳与原告朱学俭之间就涉案房屋所产生的以欠条形式的债权债务关系以及关于房屋产权的约定并不能对抗第三人。原告朱学俭可另案向被告杨士友、李琳主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告朱学俭的诉讼请求。
案件受理费6400元，由原告朱学俭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6400元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
审 判 长 龚书明
代理审判员 董自然
人民陪审员 张明义
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 董洪敏
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。