湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初5354号
原告：欧阳一波，男。
委托诉讼代理人：周涛，湖南华略律师事务所律师。
被告：赵美湘，女。
委托诉讼代理人：罗学民，湖南湘鼎律师事务所律师。
第三人：湖南房天下房地产经纪有限公司，住所地长沙市开福区新河街道芙蓉中路一段88号天健芙蓉盛世花园二期C、D、H栋619-625房。
法定代表人：徐瑞东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗薇薇，女，系该公司员工。
原告欧阳一波诉被告赵美湘和第三人湖南房天下房地产经纪有限公司合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳一波的委托诉讼代理人周涛，被告赵美湘及其委托诉讼代理人罗学民，第三人湖南房天下房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）的委托诉讼代理人罗薇薇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欧阳一波诉称：2016年6月16日，欧阳一波与赵美湘在经纪公司的介绍下，签订了购买于天心区暮云街道高云村、西湖村格兰小镇XXX栋XXX房的《房屋买卖合同》（合同编号：XXX）及其补充协议书。合同约定，欧阳一波签约当日支付赵美湘200**元定金并支付26250元居间服务费。在合同履行期间，赵美湘不按照合同的约定，办理房产赎楼解押手续和过户手续，导致合同无法履行。现诉至法院，请求判令：1、依法解除欧阳一波与赵美湘签订的《房屋买卖合同》；2、赵美湘返还已经收取的20000元，并按照房屋成交总价的20%（350000元）支付违约金；3、赵美湘赔偿欧阳一波的经济损失（包括居间服务费、贷款服务费、公证费、律师费等）共计39650元；4、判决赵美湘承担财产保全申请费及向诉讼担保公司缴纳的担保费并承担本案诉讼费。
赵美湘口头辩称：同意解除双方签订的《房屋买卖合同》并退还欧阳一波20000元定金；欧阳一波与赵美湘不能履行合同，不是赵美湘违约，欧阳一波也有责任。由于经纪公司的不作为，导致双方谈判不成，同时8月底进行不动产登记改革，导致买卖合同不能履行，请求法院依法驳回欧阳一波的诉讼请求。
湖南房天下房地产经纪有限公司口头辩称：赵美湘称经纪公司的不作为是无依据的，实质是赵美湘不配合，并非经纪公司过错。贷款、赎楼不是居间服务内容，是代办，是欧阳一波与赵美湘自行约定的内容，与经纪公司无关。经纪公司履行了居间服务，有权利收取服务费。
根据双方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下事实：
2016年6月16日，欧阳一波与赵美湘经经纪公司中介，在经纪公司处签订了一份《房屋买卖合同》。编号：XXXX号。合同主要内容为：欧阳一波出资1750000元购买赵美湘位于天心区暮云街道高云村、西湖村格兰小镇118栋103房（建筑面积为215.71平方米），房屋在中国银行办理了抵押金额为1100000元的抵押手续；欧阳一波于签订合同当日支付20000元定金；欧阳一波与赵美湘最晚应于合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，欧阳一波与赵美湘双方应当另行签订书面的补充协议；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起70日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应5个工作日内将其已经收取的买受人全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖逾期将买受人已经支付款项返还给买受人的，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。
同日，欧阳一波与赵美湘共同签订了一份《自行办理赎楼（解押）声明》和《自行办理按揭贷款声明》，主要内容为：欧阳一波自行出资450000元，赵美湘自行出资700000元，总计1150000元，对赵美湘房屋办理解除抵押手续，由双方自行办理房屋按揭贷款手续。同时，欧阳一波与赵美湘及经纪公司共同签订了一份《居间服务合同》，主要内容为：欧阳一波向经纪公司支付26250元居间服务费。
上述协议签订后，欧阳一波支付了20000元定金，其中10000元交给赵美湘，另10000元暂存经纪公司处。并向经纪公司支付了26250元居间服务费。
后，欧阳一波一直与赵美湘协商，要赵美湘准备好解除房屋抵押的出资。8月12日，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行向欧阳一波出具了一份，同意给欧阳一波购买赵美湘住房发放贷款的《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》。8月底，由于赵美湘无法凑齐其解除房屋抵押的出资额，赵美湘与经纪公司协商，由经纪公司找垫资公司给赵美湘出资，帮助赵美湘办理解除房屋抵押手续。在办理过程中，由于赵美湘的不配合，导致垫资公司没有给赵美湘出资。8月29日，欧阳一波委托律师向赵美湘发出一份《律师函》，要求与赵美湘解除《房屋买卖合同》等协议，并由赵美湘赔偿欧阳一波损失。
另，欧阳一波为办理上述房屋购买手续，支付了360元公证费。为处理与赵美湘的诉讼纠纷，向湖南华略律师事务所支付了5000元律师费用。为办理诉讼财产保全的担保手续，向中国大地财产保险股份有限公司支付了《诉讼财产保全责任保险保单保函》保险费1230.06元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，欧阳一波与赵美湘签订的《房屋买卖合同》、《自行办理赎楼（解押）声明》和《自行办理按揭贷款声明》，系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以认定。由于赵美湘的违约，双方没有办理完成解除房屋抵押手续，导致双方的房屋买卖和产权变更登记手续在70日内（即8月26日前）没有办理完成。现欧阳一波向赵美湘提出解除《房屋买卖合同》的要求，符合合同的约定，本院予以支持。经纪公司应将已收取的10000元定金退还给欧阳一波。赵美湘应对欧阳一波承担违约赔偿责任。欧阳一波提出，根据《房屋买卖合同》的约定，解除合同后，赵美湘应按照房屋成交总价的20%即350000元（1750000元×20%=350000元）向欧阳一波支付违约金。本院认为，违约金的主要功能是补偿守约方的合理损失。本案中，欧阳一波与赵美湘解除合同后，欧阳一波须另行购买房屋和办理有关购房手续，欧阳一波由此增加的费用须由赵美湘承担。参照同地段、相同类型房屋的的现在价格，本院酌情判决赵美湘赔偿欧阳一波违约金200000元。关于欧阳一波提出的，要求赵美湘返还10000元定金且赔偿欧阳一波已支付的26250元居间服务费、办理房屋交易手续的360元公证费、5000元律师费和向中国大地财产保险股份有限公司支付的《诉讼财产保全责任保险保单保函》保险费1230.06元的诉讼请求，本院认为，由于赵美湘已向欧阳一波赔偿了200000元的违约金，欧阳一波的损失应得到了赔偿，故欧阳一波提出的上述诉讼请求，本院不予支持。关于欧阳一波提出的，要求赵美湘承担其已支付的8500元贷款服务费，由于欧阳一波没有提供证据证明，本院不予支持。赵美湘提出的抗辩意见，于法不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：
一、原告欧阳一波与被告赵美湘签订的《房屋买卖合同》于2016年8月29日解除；
二、限被告赵美湘于本判决生效之日起3日内支付原告欧阳一波200000元违约金；
三、限第三人湖南房天下房地产经纪有限公司于本判决生效之日起3日内退还原告欧阳一波10000元定金；
四、驳回原告欧阳一波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7444元，减半收取3722元，申请费2568元，共计6290元，由被告赵美湘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 唐文东
二〇一七年一月十六日
书记员 童 芬
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。