.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1293号上诉人(原审原告)：杨再新，住内蒙古锡林郭勒盟二连浩特市。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：高国栋。委托诉讼代理人：黄志强，北京市九州（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人杨再新因与被上诉人内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司(以下简称兴泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初5018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年05月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨再新的委托诉讼代理人王佳琦、甄妮，被上诉人兴泰公司的委托诉讼代理人黄志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨再新向本院提出上诉请求：1.请求判令撤销一审判决第三项,依法改判支持杨再新诉讼请求或发回重审;2.请求判令本案一审、二审诉讼费由兴泰公司负担。事实与理由:一审认定事实错误1.杨再新房屋所在楼盘并不存在规划变更情形;一审法院认定,因政府政策的变更导致兴泰公司建设的小区经过多次规划变更,导致小区不能进行规划验收,应属于政府政策原因导致的，兴泰公司不能如期进行规划验收的不可抗力原因。杨再新认为,一审判决对于上述本案基本事实的认定存在错误,理由如下(1)依据兴泰公司一审提供的证据,涉案小区系分期建设,每期的房屋均取得了独立的预售许可证,均可独立报送备案材料,均可独立办理初始登记(2)一审法院据以认定事实的证据与本案无关联性一审法院依据与杨再新房屋无关的其他建设用地规划许可证认定杨再新房屋预售登记中的建设用地规划存在变更,明显没有关联性,一审中兴泰公司并未提交任何证据证明杨再新房屋的建设用地规划许可证存在变更情形。一审法院依据与杨再新房屋、小区毫无关联的其他房屋建设用地规划许可证认定杨再新房屋所在的小区存在多次的规划变更,显属认定事实错误。2.政府政策并不存在变更情形一审法院认定,因政府政策的变更导致兴泰公司建设的小区经过多次规划变更,导致小区不能进行规划验收。杨再新认为,一审判决对于上述本案基本事实的认定存在错误,理由如下依据杨再新提供的2013年6月3日新政发【2013】131号《新城区人民政府关于给予兴泰·东河湾项目免于行政处罚的请示》、【呼规监罚决定字【2011】第(019号)】,以及《会议纪要》【2007】8号文件,并未证明在出卖人将应提供的资料报产权登记机关备案的期限届满后存在任何形式的政策变更同时,不容忽视的是,上述文件中明确适用上述文件的前提是擅自调整容积率,因兴泰公司擅自调整容积率所产生的责任及造成的损失,应由兴泰公司自行承担,显然不存在政府层面的政策变更。一审判决适用法律不当1.一审判决以不可抗力为由,判决兴泰公司不承担责任属于适用法律不当；兴泰公司并未满足到不可抗力的三个法定条件,即不能预见、不能避免、不能克服,出卖人作为专业的地产项目开发商,应当能够遇见到未完整缴纳地产开发的相关费用将导致项目权属证照延期办理,也可以采取主动措施(主动避免违规、主动补缴相关费用)进行避免和克服。因此,本案不满足适用不可抗力免责的法定条件。2.一审法院认定,杨再新未向本院提交证据证明兴泰公司存在故意拖延、不作为的情形,属于适用法律不当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定,主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任,对于免责事由的举证,也应由主张免责的一方承担证明责任因合同关系内关于履行期限因客观原因无法实现,进而已发生变更的证明责任,应由兴泰公司承担,而非由杨再新承担。一审法院将证明兴泰公司存在故意拖延履行合同义务的责任强加给杨再新,属于适用法律不当。3.一审法院认定兴泰公司逾期提交备案材料的违约金计算依据系法律所保护的买受人未能取得房屋所有权证的违约责任属于适用法律不当依据《房屋登记办法》第三十条的规定,因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告、其他必要材料上述资料属于合同约定的,应由出卖人提供的资料。兴泰公司逾期提交上述备案资料,直接后果就是涉案房屋无法办理初始登记。办理初始登记后,无需兴泰公司的配合杨再新也可自行办理房屋权属登记。涉案房屋未经竣工验收,兴泰公司逾期提交上述备案资料,必然直接导致买受人逾期取得房屋所有权证,出卖人应当承担因此产生的违约责任。三、一审判决的社会效果背离了司法为民的初衷；一审判决驳回了要求兴泰公司支付违约金的诉讼请求,严重损害了杨再新的合法权益。杨再新作为购房者,只有遵守商品房买卖合同的约定,并在此基础上寻求法律的保护。现杨再新依据合同约定和法律规定,要求兴泰公司承担违约责任的请求被驳回,事实上剥夺了杨再新的救济可能性。兴泰公司因自身原因,追求经济利益,擅自变更建设项目容积率,违反合同约定。对此不当行为,无需承担任何民事责任。而因兴泰公司的原因,导致杨再新的房屋迟迟无法办理初始登记,难以确权,难以交易,剥夺了杨再新对房屋的部分权益,而无需承担后果如一审判决得到维持,杨再新失去了督促兴泰公司履行合同义务的法律手段,将来房屋能否办理初始登记,全依赖于兴泰公司的自愿与否,显然是对杨再新的极大不公,关掉了民事救济的口子,失去了违约金的督促作用,也不利于社会的稳定。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律不当。裁判的社会效果必然导致极大的不公,严重损害杨再新的合法权益。兴泰公司辩称，不同意杨再新的全部上诉请求，一审法院判决查明的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。本案的基本事实是：兴泰公司承建兴泰东河湾小区项目，兴泰公司与杨再新签订《商品房买卖合同》时已经具备”五证”。因为政府原因，项目进行过两次规划调整，进而导致容积率也进行调整，所以本案涉案房屋之所以不能进行初始登记的原因就是政府违约造成的。现在政府出台了新政策，就是房证分离，这个政策可能在年底的时候就要实施，届时”办证”和企业规划建设之间没有直接关系，直接由不动产登记管理部门为业主”办证”。杨再新向一审法院起诉请求：1、判令兴泰公司立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助杨再新办理房屋产权登记手续；2、判令兴泰公司向杨再新支付逾期将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约金，以已付房屋总价款人民币1722396元为本金，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准（在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%），自2013年6月14日起计算至涉案房屋办理初始登记之日止，现暂计算至2017年7月20日，计人民币592676.45元；3、判令兴泰公司向杨再新返还已支付的维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费共计人民币69685元；4、诉讼费由兴泰公司承担。一审法院认定事实：2005年7月27日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发编号为呼规地字【2005】015号《建设用地规划许可证》，写明：用地单位为鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，用地项目名称兴泰花园住宅小区（一期），用地位置京包铁路以北、哈拉沁沟以西，建设用地面积132562.3平方米，道路用地面积26188.766平方米。2006年1月20日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发编号为呼规地字【2005】030号《建设用地规划许可证》，写明：用地单位为鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，用地项目名称锦绣苑住宅小区二期，用地位置新城区东二环以东，京包铁路以北，哈拉沁沟以西，建设用地面积174560.61平方米，代征道路用地面积21810.453平方米。2006年9月28日，兴泰公司分别取得呼国用（2006）第00454号、呼国用（2006）第00455号《国有土地使用权证》。2009年5月17日，兴泰公司取得呼国用（2009）第00045号《国有土地使用权证》；2010年6月10日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201003180101《建设工程施工许可证》、编号150102201003180102《建设工程施工许可证》；2011年4月29日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201101100103《建设工程施工许可证》；2011年7月5日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201103180104《建设工程施工许可证》。2012年9月17日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203210101《建设工程施工许可证》；内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203180102《建设工程施工许可证》；2013年5月17日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201208090101《建设工程施工许可证》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201208090102《建设工程施工许可证》；2014年7月18日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201303210103《建设工程施工许可证》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201304260104《建设工程施工许可证》；内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201306040105《建设工程施工许可证》；2014年8月20日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203250101《建设工程施工许可证》。2011年9月9日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20110058号《商品房预销售许可证》；2012年7月6日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20120042号《商品房预销售许可证》；2013年5月30日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20130033号《商品房预销售许可证》。2007年4月18日，呼和浩特市人民政府办公厅印发的《会议纪要》【2007】8号写明：2017年4月1日之前，凡擅自调整容积率，经审查基本符合相关规范要求且未造成四邻矛盾的违规项目，由市规划行政主管部门认定，按上述处罚办法给予经济处罚后，同意调整并不再补交土地出让金，建筑面积在2-5万平方米，处以20万元罚款。2009年6月10日，兴泰公司向呼和浩特市规划局缴纳违反规划的罚款人民币100万元。2009年10月12日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发【2009】呼规建副字043号《建设工程规划许可证》，写明：建设单位鄂尔多斯兴泰房地产开发公司，建设项目东河湾住宅小区，建设位置东二环路以东，海东路南北两侧，建设规模699066平方米。2010年8月20日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20100042号《商品房预销售许可证》、（呼）房预销售证第20110015号《商品房预销售许可证》。2013年6月3日，新政发【2013】131号《新城区人民政府关于给予兴泰·东河湾项目免于行政处罚的请示》，写明：兴泰·东河湾项目于2009年取得《建设工程规划许可证》后，又根据市政府要求重新调整了规划设计方案，且新的方案通过了呼和浩特市规划局专家论证会审批，现项目正在办理相关建设手续。但是按照【呼规监罚决定字【2011】第（019号）】未按规划审批建设行为，要求处罚。因此，恳请市政府给予兴泰·东河湾项目免于由此造成的行政处罚。2013年6月5日，新城区政府同意该请示。2016年7月6日，呼和浩特市规划局向被告颁发建字第150101201600018号《建设工程规划许可证》，写明：建设单位鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，建设项目兴泰·东河湾，建设位置东二环路以东，海东路南北两侧，建设规模779046平方米。2016年8月18日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20160033号《商品房预销售许可证》。2012年2月23日，杨再新与兴泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨再新购买的商品房为第SY02号楼3单元102号，预测建筑面积为282.36平方米，房屋总价为1722396元，支付方式为按揭付款：首付款522396元，剩余房款120万元办理银行按揭，交付期限为2011年9月30日。合同第十五条约定，兴泰公司应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由兴泰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因兴泰公司的责任，杨再新不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。2012年3月21日，兴泰公司出具《收据》，写明：今收到杨再新交来东河湾SY02-3-102代收（维修基金16946元、印花税5元、契税51687元、手续费847元、登记费80元）人民币69685元。一审法院另查明，根据本院对涉案项目调查，兴泰公司建设的兴泰东河湾项目至今尚未取得该项目的房地产初始权属登记。一审法院认为，杨再新与兴泰公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。兴泰公司应按照合同约定将办理权属登记需由兴泰公司提供的资料报产权登记机关备案，因政府政策的变更导致兴泰公司建设的小区经过多次规划变更，导致小区不能进行规划验收，应属于政府政策原因导致的兴泰公司不能如期进行规划验收的不可抗力原因，兴泰公司应于2016年7月6日取得建字第150101201600018号《建设工程规划许可证》后，及时办理规划验收，并将相关备案材料报产权登记机关备案，故对于杨再新请求兴泰公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，予以支持；在兴泰公司办理完相关材料备案之后，应及时办理项目的初始权属登记，现因兴泰公司未办理权属登记，无法完成分户产权所有权证的办理，故对于杨再新请求兴泰公司协助办理房屋产权证的诉请，可待兴泰公司办理完初始权属登记后再行主张；对于杨再新请求兴泰公司支付逾期提供材料的违约金的诉请，因杨再新、兴泰公司双方对于逾期递交备案材料约定协商解决，杨再新计算违约金的依据系法律所保护的买受人未能取得房屋所有权证的违约责任，且未能将备案材料交付产权登记机关备案，系因政府政策变更所导致，并非兴泰公司原因所导致，杨再新未向本院提交证据证明兴泰公司存在故意拖延、不作为的情形，故对于杨再新的此诉请，该院不予支持；对于杨再新请求兴泰公司返还已支付的维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费等费用的诉请，兴泰公司抗辩称对于采用银行、公积金贷款方式支付的杨再新，不同意返还，因兴泰公司提供担保与杨再新向兴泰公司交纳上述费用没有因果关系，故对于兴泰公司的此抗辩理由，不予支持；作为开发企业的兴泰公司收取上述费用协助杨再新办理房屋产权登记手续，杨再新作为房屋的买受人，也可自行至房地产登记部门办理房屋产权登记手续，故对于杨再新请求兴泰公司返还上述费用的诉请，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将办理兴泰东河湾项目的初始产权登记需由内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司提供的材料报产权登记机关备案；二、内蒙古兴泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还杨再新维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费等合计人民币69685元;三、驳回杨再新的其他诉讼请求。案件受理费人民币10524元，由内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司负担1207元，杨再新负担9317元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。杨再新新出示的证据是向呼和浩特市住房保障和房屋管理局获取的办理商品房初始登记所需的资料及相应办事流程说明。证明竣工验收备案表属于出卖人应当提交产权登记机关备案的材料，因出卖人逾期提交上述资料，导致涉案房屋无法办理初始登记，应承担相应违约责任。兴泰公司不认为这是新证据，认为这是从网上下载下来的办理产权的既定流程，不发表质证意见。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：兴泰公司是否存在因政府原因导致规划变更的不可抗力情形，购房人主张支付违约金的诉讼请求是否能够成立。首先，关于兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案是否存在因政府原因导致规划变更不可抗力的免责事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款”不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，本案中，在杨再新与兴泰公司签订《商品房买卖合同》时，兴泰?东河湾项目已合法取得了《商品房预销售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》及《建设用地规划许可证》，（本案杨再新与兴泰公司签合同的时间较晚是2015年，有的案子签合同时间较早，签合同时间较早的案件五证不一定具备，但应该具备《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，请根据自己的案件进行调整）但由2013年6月3日新政发【2013】131号《新城区人民政府关于给予兴泰?东河湾项目免于行政处罚的请示》中可知，兴泰?东河湾项目于2009年取得的《建设工程规划许可证》后因呼和浩特市政府的要求重新调整了规划设计方案，并于2016年取得新的《建设工程规划许可证》，且新城区政府就此事由对兴泰?东河湾项目免于行政处罚，故政府规划的变更和政策的调整对兴泰公司而言，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属兴泰公司在向杨再新履行合同工程中出现的不可抗力因素，兴泰公司的这一抗辩成立，杨再新主张兴泰公司不存在因政府原因导致规划变更情形的上诉理由不能成立。其次，购房人未就兴泰公司未依约办理备案导致购房人产生损失进行举证。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”杨再新与兴泰公司未就兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案的违约责任进行约定。杨再新对其主张兴泰公司应当承担因逾期办理产权登记备案给杨再新造成的损失承担举证责任。杨再新在本案的审理过程中未提交证据证明其因兴泰公司逾期办理产权登记备案给其造成的损失，故杨再新主张由兴泰公司向其支付逾期办理产权登记备案违约金的上诉请求不能成立。最后，关于杨再新主张的兴泰公司逾期提交备案材料的违约金计算标准问题。购房人主要依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”杨再新与兴泰公司所签合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。兴泰公司与购房人在《商品房买卖合同》中约定的是权属登记备案，而非房屋所有权登记，也即双方合同并未约定由兴泰公司负责为购房人办理房屋所有权登记。即使购房人主张可以参照该法条规定计算违约金，也因兴泰公司存在不可抗力情形，故应予免责。综上所述，上诉人杨再新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9317元，由杨再新负担。本判决为终审判决。审判长戴玉英审判员鄂晓红审判员韩东妹二〇一八年八月三日书记员贾沛然书记员曹文婷