上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第953号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2015）嘉民三（民）初字第953号
原告（反诉被告）曹某，男，1987年9月4日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告（反诉被告）赵某，女，1986年8月10日生，汉族，住上海市徐汇区。
两原告（反诉被告）共同委托代理人李伟杰，京衡律师集团上海事务所律师。
被告（反诉原告）上某某，住所地上海市嘉定区。
法定代表人朱某，总经理。
委托代理人沈峻，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。
原告曹某、赵某诉被告上某某商品房预售合同纠纷以及反诉原告（以下统称“被告”）上某某诉反诉被告（以下统称“原告”）曹某、赵某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员史建颖独任审判，并于2015年8月4日公开开庭审理。原告曹某、赵某及其委托代理人李伟杰，被告上某某之委托代理人沈峻、黄晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹某、赵某诉称，原、被告于2014年3月11日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买嘉某某的房屋（下称“系争房屋”），被告应于2015年5月31日前将房屋交付原告。交付条件为被告取得《竣工备案证明》以及提供《质量保证书》、《使用说明书》、房屋实测面积资料等，如被告不能提供上述规定资料，原告有权拒绝接受该房屋，延期交房的违约责任由被告承担；若被告未按合同约定时间交房应当支付违约金，违约金按照已付房款日万分之二计算，超过90日的，按照日万分之三计算，再超过180日，原告有权解除合同，并要求被告支付房价20%的违约金。合同签订后，原告依约支付了全额的房款，而被告未按合同约定的交付条件，要求原告收房，原告予以拒绝。原告认为被告交付房屋不仅应当满足合同约定的交付条件，还应满足法律规定的强制性条件，例如消防、规划、人防、环境等均有法律规定的强制性验收标准，如不符合，仍不能交付。而被告在交付该房屋时未提供上述相应的证明，故原告认为被告不符合交房条件，应承担逾期交付的违约责任。原告遂诉至法院，要求判令：被告向原告支付逾期交房违约金4，396元（以732，683元为基数，自2015年6月1日至2015年8月29日（90天），按日万分之二计算，自2015年8月30日至2016年2月24日（180日）日万分之三计算）。
被告上某某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、系争房屋已于2014年12月19日取得《竣工备案证明》，符合了预售合同约定的交付条件。被告也已经取得了消防、规划、环境等合格批准证书，不存在原告所称的不符合法律规定的强制性验收标准。二、合同约定房屋的交付日期为2015年5月31日前，被告已于2014年4月14日向原告发函要求原告前来收房，原告收到通知后，无正当理由拒绝收房，之后，被告分别再于5月27日、7月1日两次催告原告接受房屋，原告不予接收，被告已尽到合同义务。三、原告所称的《质量保证书》、《使用说明书》（即“两书”）在房屋交付时被告并无提供的义务，合同第13条中已将该内容删除，且系争房屋系商办，亦无法律法规规定开发商需提供两书。四、被告已于2014年12月26日取得了系争房屋的实测面积资料，且在发送给原告的入住通知书中进行了告知，并在交房时将实测报告放置于售楼处供业主查阅、复印，另收房时原告并未向被告要求过房屋实测面积的资料，不得以此为由拒收房屋。综上，被告要求驳回原告本诉的诉讼请求，并提出反诉，要求原告向被告支付逾期付款违约金560元（以拖欠的房款10，000元为基数，按日万分之二计算自2014年3月12日至2014年4月11日；以及房款36万元为基数，按日万分之二计算自2014年5月13日至2014年5月19日）。
针对被告上某某的反诉请求，原告辩称不同意反诉请求。1万元房款的确晚付了1个月，但晚付原因是被告财务少刷了1万元，之后财务发现了再通知原告去付款的。36万元是贷款，仅晚到账6天，贷款银行是被告指定，到帐时间原告无法控制。
经审理查明，2014年3月11日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买嘉某某的房屋，即系争房屋，房屋规划用途为办公，建筑面积48.45平方米、套内建筑面积为34.67平方米；房屋总价款732，683元，若乙方（原告）未按合同约定时间付款，应当向甲方（被告）支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之2计算，逾期超过90天的，甲方有权单方面解除本合同；甲方定于2015年5月31日前将该房屋交付给乙方，该房屋的交付必须符合下列第三项方案所列条件：……三、取得了《竣工备案证明》；如甲方未在约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，按已付款日万分之二计算，逾期超过90天的，违约金按日万分之三计算；房屋符合合同第十条的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知7天内会同甲方对房屋进行验收交接，房屋交付标志为签订《钥匙签收单》；关于付款：1、本合同签订之日，乙方支付购房款372683元；2、本合同签订之日起60天内，乙方以按揭贷款的方式付清剩余购房款360，000元，即付清全款；如乙方因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为逾期付款，按合同第七条逾期付款责任处理。另查，原告分别于2014年3月8日付款10，000元、2014年3月11日付款353，783元、2014年4月11日付款10，000元，剩余房款360，000元原告申请银行贷款支付，贷款到帐时间为2014年5月12日。2014年12月10日，被告取得包括系争房屋在内的涉案地块建设工程消防验收合格的意见书。2014年12月19日，被告取得《建设工程竣工验收备案证书》。2014年12月26日，被告取得包括系争房屋在内的《房屋土地权属调查报告书》。2015年4月14日，被告通过挂号信方式向原告发送《交付通知书》，该通知书载明系争房屋已经符合交付条件，通知原告于2015年4月26日前来办理交付手续，并告知原告根据上海嘉房房地产测绘有限公司出具的《房屋土地权属调查报告书》，系争房屋的实测面积为48.45平方米。之后，原告以被告未出具两书、未取得消防验收合格证、房屋存在质量问题为由拒收房屋，且经被告多次催告仍不愿办理收房手续。
庭审中，关于合同是否约定了被告在交房时应当提供两书，双方意见不一。原告认为，合同第十三条已经明确约定在验收交接时，甲方应向乙方提供两书，如不提供，乙方有权拒收房屋。被告认为，合同第十三条第二款已将两书划除，可结合合同第三十一条的约定，“——”即是划除的意思。另，庭审后被告确认原告36万元贷款未逾期，故反诉诉请明确为要求原告支付逾期付款违约金56元（以10，000元为基数，按日万分之二计算自2014年3月12日至2014年4月11日）。
以上事实有《上海市商品房预售合同》、发票、《关于贷款细节的约定》、《建设工程竣工验收备案证书》、《建设工程竣工验收备案工程明细表》、《建设工程消防验收合格意见书》、《房屋土地权属调查报告书》、《交付通知书》及投递凭证等书证，以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚，证据充分，依法予以认定。
本院认为，《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人签订后，均应依约履行合同义务，原告应依约支付购房款、被告亦应按约交付房屋。关于本诉，合同就房屋交付条件的约定是被告取得竣工备案证明，现被告已于2014年12月19日取得了该证明，符合了合同约定的交房条件，另被告已于合同约定交房日期2015年5月31日前书面通知原告前来办理交房手续，已尽合同义务。原告前来收房时提出被告应当提供两书，并以被告未取得消防验收合格证以及不能提供两书为由拒收房屋，对此，本院认为，《上海市商品房预售合同》主文是上海市房屋土地资源管理局制作的示范文本，并非原、被告一方当事人制作，该文本部分相关内容可以选择，双方签订合同时被告已将第十三条《质量保证书》、《使用说明书》划除，原告亦已签字认可，对此应无争议，原告以被告未提供两书为由拒收房屋理由不成立；关于消防验收，被告已于2014年12月取得了消防验收合格证明，原告在无任何证据证明被告建造的房屋存在违反相关消防、规划管理法规的情况下，以被告未能提交相关证明、房屋存在质量问题为由拒绝收房，缺乏依据。被告已按约催告原告办理房屋交付手续，被告拒不收房应视为对其自身权利的放弃，与被告无涉，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金本院无法支持。关于反诉，按约支付房款是原告方的义务，原告逾期付款属实，被告反诉要求原告支付逾期付款违约金56元，符合合同约定，可予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告曹某、赵某应于本判决生效之日起十日内支付被告上某某违约金56元；
二、驳回原告曹某、赵某的本诉诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取25元；反诉受理费50元，减半收取25元，合计受理费50元，由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 员 史建颖
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 杨晓燕
代理审判员 史建颖
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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