吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3543号
上诉人（原审原告）：吉林省经济管理干部学院，住所地吉林省长春市硅谷大街429号。
法定代表人：孙杰光，院长。
委托诉讼代理人：侯一鸣，吉林大华铭仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:刘微，女，1972年4月24日生，汉族，现住长春市净月开发区玉潭镇林场委43组远洋戛纳小镇***栋2门****室。
委托诉讼代理人：王丹丹，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人吉林省经济管理干部学院（以下简称经济管理学院）因与被上诉人刘微房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院于2018年6月27日作出的（2018）吉0106民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
经济管理学院上诉请求：撤销（2018）吉0106民初629号民事判决，依法改判解除2014年3月1日省经济管理学院与刘微签订的《房屋租赁合同》，判令刘微腾出租赁房屋，并向省经济管理学院支付2018年3月1日起至实际腾房之日止的房屋租金（按年租金10万计算日租金）。一、二审案件受理费由刘微承担。事实及理由：一审法院认定省经济管理学院于起诉前六个月就知道刘微转租与事实不符，属于认定事实错误。省经济管理学院与刘微签订的租赁合同明确约定如果刘微擅自转租、转借他人，省经济管理学院有权提前终止合同并收回房屋，据此，省经济管理学院有权请求解除合同；一审中刘微没有充分证据证明省经济管理学院于起诉前知道刘微转租房子的事实，应当认定省经济管理学院对转租事实并不知情，而非推断我方知情。原审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款进行裁判属适用法律错误，请求二审法院予以纠正。
刘微答辩称：原审判决认定事实清楚，省经济管理学院确于起诉六个月前即已知晓刘微转租事宜。刘微自2014年租赁房屋，次承租人办理营业执照最早的一份在2014年，距省经济管理学院起诉已有近四年的时间，省经济管理学院在合理期间内应当知道刘微转租的事实。省经济管理学院怠于行使权利，后又滥用权利，不应受到法律保护，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
省经济管理学院向一审法院提出诉讼请求：1、解除省经济管理学院与刘微于２０１４年３月１日签订的房屋租赁合同；２、刘微立即腾出长春市绿园区延寿街１号４４８．５２平方米；３、刘微赔偿因其未腾出房屋导致省经济管理学院的损失（自起诉之日起至起诉实际腾出房屋之日止，按照每年９.６９万元计算）；４、刘微支付自２０１８年３月１日起至实际腾出房屋之日止租金；５、刘微承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年3月1日，省经济管理学院与刘微签订房屋租赁合同,约定省经济管理学院将位于长春市绿园区延寿街1号建筑面积448.52平方米的房屋租赁给刘微，租期五年，自2014年3月1日起至2019年2月28日止，2014年3月1日至2014年4月15日为装修时间，不收取房屋租金。2014年租金为人民币9万元，2015年起每年租金为10万元，上打租，每年3月1日前交当年租金。如有承租人擅自将承租房屋转让、转租、转借他人或擅自调换使用、欠租金累计达半个月等情况，出租人有权提前终止合同并收回房屋。合同签订后，省经济管理学院将房屋将交付刘微使用。刘微租赁上述房屋后，分别将房屋转租他人用于经营宾馆、药店、饭店等，但省经济管理学院称2018年租金尚未交纳的原因是省经济管理学院拒收。
原审法院认为，省经济管理学院与刘微签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”虽然刘微承租房屋后，未经省经济管理学院明示同意转租他人，省经济管理学院有权解除合同。但是，权利的行使应当诚实信用，不得滥用。当出租人明知承租人对外转租而不及时行使解除合同的权利，超过合理期限再行主张，构成权利滥用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”刘微向法庭提供的省经济管理学院2014年为转租户任秋影办理工商登记时出具的产权证明，能够证明其在2014年便知晓刘微转租的事实。另，省经济管理学院向法庭提供的各次承租人的营业执照等证照，均在店堂内公示，最早的于2014年便对外公示，均显示经营者非为刘微，各次承租人在其租赁房屋外部还设有相对应的牌匾，据此能够认定，省经济管理学院应当知道转租事实。省经济管理学院知道刘微转租，并未在六个月内提出异议，现其以转租未经其同意为由提出解除合同并要求刘微腾房的诉讼请求，依法不予支持；其要求刘微赔偿损失的诉讼请求亦不予支持。
关于欠付的租金，省经济管理学院与刘微签订的房屋租赁合同已明确约定2018年租金10万元，且双方合同合法有效，刘微依法应按合同约定予以交付。虽刘微称省经济管理学院拒收，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定，债权人无正当理由拒绝受领，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。据此，在省经济管理学院拒收租金的情况下，刘微可以将租金提存并及时通知省经济管理学院。刘微倘若提存，不仅可以履行债务，尚可证明省经济管理学院确实可能拒收租金。但因刘微欠付省经济管理学院租金时间较短，且当庭表示同意交纳，省经济管理学院据此解除租赁合同，理由亦不充分。另外，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现省经济管理学院并未举证证明其要求刘微在合理期限内支付租金且刘微无正当理由拒不支付，省经济管理学院应自行承担举证不能的不利后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，原审法院判决：一、刘微于本判决生效后立即向吉林省经济管理干部学院支付2018年度房屋租金10万元；二、驳回吉林省经济管理干部学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由吉林省经济管理干部学院负担1000元、刘微负担2300元。
本院经二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。
本院认为，省经济管理学院与刘微签订的房屋租赁合同合法有效。合同中虽然约定了“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的内容，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，双方当事人于2014年3月签订房屋租赁合同，省经济管理学院即交付了租赁房屋，至其向原审法院提起诉讼已历时近四年，此间各次承租人在办理工商营业手续的过程中作为产权人省经济管理学院应提供相应的协助，刘微正常缴纳房租，省经济管理学院亦应作为出租人履行管理职责，故原审法院经审理认为省经济管理学院应当知道刘微转租的事实并无不当；在刘微与省经济管理学院租赁合同已近终止期限的情况下，为维护交易的稳定性，对省经济管理学院提出的解除租赁合同的上诉请求不予支持。刘微同意按合同约定缴纳租金，原审法院对此亦进行了判决，双方租赁合同应继续履行。
综上，省经济管理学院的上诉请求及理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人吉林省经济管理干部学院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年八月二十七日
书 记 员 李佳姝