山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一终字第854号
上诉人（原审原告、反诉被告）聊城华夏房地产有限公司莘县分公司，住所地：莘县。
负责人杨国伟，经理。
委托代理人刘庆林，聊城高新众成法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）惠凤喜，男，汉族，农民。
委托代理人于勇，山东智祥律师事务所律师。
委托代理人卢海霞，山东智祥律师事务所律师。
上诉人聊城华夏房地产有限公司莘县分公司（以下简称：华夏房地产莘县分公司）与上诉人惠凤喜因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服山东省莘县人民法院（2014）莘民一初字第2742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年3月份，原告（反诉被告）华夏房地产莘县分公司因开发建设办公楼、住宅楼，需要拆迁被告（反诉原告）惠凤喜及惠风臣、惠其祥（已死亡）的房屋，同年3月30日与被告及案外人惠风臣、惠其祥等三人签订了拆迁补偿协议书，协议书约定：被告及惠风臣、惠其祥自愿拆除位于莘县莘城镇惠庄村村东的房屋三处；原告补偿给被告及惠风臣、惠其祥新建临街楼东边一、二楼各三间共六间；被告及惠风臣、惠其祥从拆除房屋之日，原告每月支付房租300元。2006年6月19日，原告又同被告签订拆迁补偿补充协议书一份，约定：房屋补偿标准在原协议书的基础上，原告把住宅楼一楼东头给被告三室一厅房屋一套作为补偿；被告要求宅基地划分落实问题，由原告负责村委会与被告签订协议，宅基地处数按规定（4）处，该协议另行签订；宅基地保证金贰拾万元的问题，由被告暂时保管。宅基地在二年内划分完毕，但保金五日内全部退给原告。如大队统一安排宅基时，被告服从村委安排宅基大小及位置。如二年内没能划分，担保金归被告所有，以后划分的宅基地归原告所有。大队村委给一处或二处，则担保金金额将相应比例退给原告。如果全部安排宅基地，被告不退给保证金和房子，原告则申请法院按月息1％执行，连本带息退给原告；如果二年外大队划分不了宅基，被告不负责任。如果一年内，被告不能按时搬进来，则申请原告按楼的总价值1％的月息执行；原告给被告办理房屋所有权证。另约定，除20万元保证金外，被告还让原告把住宅楼被告所得楼房的第二层房屋作担保。双方签订合同后，原告于2006年9月19日将保证金20万元交付给被告，被告给原告出具收据一份。但原告未将住宅楼被告所得楼房的第二层房屋交付被告。原告的办公楼、住宅楼于2006年7月份进行施工建设，2007年8月1O日竣工。2007年8月11日经有关部门进行验收合格后，被告即入住。2009年12月30日，原告张贴公告通知住宅楼业主办证手续已齐全可去房管局办理自家的房产证，被告一直未去办理。
另查明，因原告华夏房地产莘县分公司在开发建设办公楼、住宅楼立项阶段，被告惠凤喜所在莘县莘城镇惠庄村民委员会即于2005年12月8日与被告惠凤喜及惠风臣、惠其祥签订了一份拆迁补偿协议书，约定：因原告开发建设办公楼、住宅楼，需要占用被告惠凤喜及惠风臣、惠其祥的宅基地三处，被告及惠风臣、惠其祥的房屋拆除，惠庄村民委员会规划新宅基地时，安排被告及惠风臣、惠其祥宅基地三处。并由莘县公证处进行了公证。后因莘县莘城镇惠庄村整体拆迁，建设新农村，不能再规划新宅基地，经协商，惠庄村民委员同意用现金的方式给予被告及惠风臣、惠其祥补偿。
被告（反诉原告）惠凤喜称，原告尚欠其2007年至2008年的一年房租金3600元，没安装的门窗价款60000元。庭审中，经调解，原、被告对房屋租金及门窗价值达成一致，原告同意给付被告房租2000元，赔偿门窗款10000元。关于办理房屋所有权证，原告只同意提供办证手续，对于由哪一方承担办证费用，双方协商未果。
原审法院认为：原告（反诉被告）华夏房地产莘县分公司与被告（反诉原告）惠凤喜签订的拆迁补偿合同，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，原被告都应按合同约定全面履行义务。但原被告签订的拆迁补偿补充协议中第六条、第七条约定，原告向被告交保证金20万元及住宅楼被告所得楼房的第二层房屋作担保，用于担保莘县莘城镇惠庄村民委员会为被告划分宅基地。宅基地是村集体所有的土地，集体所有的土地依照法律属于农民集体所有，由村民委员会经营、管理，禁止任何组织或者个人侵占。另依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”的规定，被告让原告约束惠庄村委会为其划分宅基地，违反了法律的强制性规定，依法应认定原、被告签订的划分宅基地保证金条款第六条、第七条为无效条款。该条款无效，被告依法应返还原告的保证金20万元。被告（反诉原告）反诉称，原告尚欠其2007年至2008年的一年房租金3600元，没安装的门窗价款60000元。庭审中，经调解，原、被告对房屋租金及门窗价值达成一致，原告同意给付被告房租2000元，赔偿门窗款1OOOO元，该协议是双方当事人真实意思表示，依法应予认可。另被告称应由原告提供办证手续及承担费用，原告同意提供办证手续，但拒绝承担办证费用。应由原、被告哪一方承担办证费用，原、被告在合同中未约定明确，让原告承担办证费用，原告不认可，按一般的交易规则，办理房产证的个人部分的费用（契税、工本费等）应由被告承担。楼房完工后，双方一直寻求惠庄村委会能分给被告宅基地、及协商办理房产证等事项，双方一直在主张自己的权利，另在法院确认该合同条款无效前，原告也不能确定自己的权利是否受到侵害。故被告称原告主张保证金的诉求超过了诉讼时效，原告称被告主张房屋租金、门窗损失及办证费用也超过了诉讼时效，依法均不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条、第一百一十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告（反诉原告）惠凤喜返还原告（反诉被告）聊城华夏房地产有限公司莘县分公司保证金200000元。二、原告（反诉被告）聊城华夏房地产有限公司莘县分公司给付被告（反诉原告）惠凤喜房租款200O元、门窗款10000元。三、原告（反诉被告）聊城华夏房地产有限公司莘县分公司协助被告（反诉原告）惠凤喜办理房产证，办理房产证个人应交的费用由被告（反诉原告）自行承担。四、驳回原告（反诉被告）聊城华夏房地产有限公司莘县分公司与被告（反诉原告）惠凤喜其他的诉讼请求。以上一、二、三项待本判决生效后五日内履行完毕。案件受理费4300元，财产保全费1520元，反诉费1014元，由被告（反诉原告）惠凤喜负担6784元，原告（反诉被告）聊城华夏房地产有限公司莘县分公司负担50元。
华夏房地产莘县分公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求维持原审判决第一、二、三项，支持对方承担利息损失14000元的诉讼请求。上诉理由：原审认定事实清楚，适用法律正确，但原审未支持上诉人利息损失的诉讼请求不当。因被上诉人占用上诉人资金20万元长达8年，给上诉人造成了经济损失。所以，被上诉人应当承担上诉人自起诉之日起二审终结之日起的利息损失。
被上诉人惠凤喜答辩称上诉人所要求的利息不应得到支持，理由：一、依照涉案协议的约定，上诉人公司认可20万元系保证金，并由上诉人惠凤喜保管，按照协议约定上诉人惠凤喜依照上诉人公司的要求为公司提供了担保人郝宽启和王庆春，双方没有约定保管利息以及保管费的问题；二、公司要求惠凤喜支付利息没有法律依据，所上诉的理由依法不能成立；三、一审未审理涉案20万元利息的问题。综上，公司的上诉请求应依法驳回。
惠凤喜不服原审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决书的第一项、第三项，改判驳回被上诉人的返还保证金的诉讼请求并判决被上诉人为上诉人办理房产证并承担相关费用。事实与理由：一、原审法院认为上诉人与被上诉人签订的保证金条款第六条、第七条为无效条款，属于适用法律错误，依法请求纠正。原审法院认为上诉人与被上诉人约定的拆迁补偿补充协议第六条、第七条违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”的强制性规定，认定为无效条款，原审法院适用该条规定属于适用法律错误。2006年6月19日上诉人与被上诉人签订的拆迁补偿补充协议第六条约定，被上诉人将200000元保证金交给上诉人，用于担保惠庄村民委员会在2年内为上诉人划分宅基地，如果2年内没能划分，担保金归上诉人所有。该保证条款并没有约束惠庄村委会强制为上诉人划分宅基地，该条款没有为惠庄村委会设定任何法律义务。在2年内，惠庄村委会可能给上诉人划分宅基地也可能不划分宅基地，惠庄村委会对是否划分宅基地具有合法的权利，该项法定权利可以自由的行使，被上诉人对此是明知的。如果按照一审认定的具有约束作用，惠庄村委会在2年内就会给上诉人划分宅基地。该村委会没有划分宅基地的事实，恰好印证了该条款没有为惠庄村委会设定任何义务。《山东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》第四十四条规定“农村村民符合下列条件的可以申请使用宅基地：（一）因结婚等原因，确需建新房分户的；（二）原住宅影响村镇规划需要搬迁的；（三）经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住房的；（四）县级以上人民政府规定的其他条件。”第四十五条：“农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审查，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准。其中占用农用地的，依照地地管理法第四十四条的规定办理农用地转明审批于续。”原审法院也称宅基地是村民集体所有的土地，集体所有的土地依照法律规定属于农民集体所有，由村民委员会经营、管理，所以惠庄村委会有权利为上诉人划分宅基地，而且上诉人同惠庄村委会于2005年12月8日就签订协议，惠庄村委会也答应为上诉人划分宅基地，但是并没有约定什么时候划分。而上诉人与被上诉人签订的保证条款是在上诉人与惠庄村委会签订协议之后，被上诉人对惠庄村委会为上诉人划分宅基地提供保证，由此可知对协议的意思显然是知晓的。被上诉人为惠庄村委会为上诉人划分宅基地提供保证，不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，依法应当认定合法有效。对该条款的履行，被上诉人依法应当承担相应的法律后果。另外，该协议是双方当事人在协商、平等的基础上签订的，并不存在任何一方对另一方强制签订的事实。一审认定上诉人让被上诉人约束村委会划分宅基地，毫无任何事实依据。二、原审判决认为被上诉人的起诉没有超过诉讼时效，其理由为在法院确认该合同条款无效前不能确定自己的权利是否受到侵害，从而对上诉人主张的超过诉讼时效的辩称不予采信是错误的，应当纠正。上诉人与被上诉人于2006年6月19日签订拆迁补偿补充协议，约定被上诉人将200000元保证金交给上诉人，用于担保惠庄村民委员会在2年内为上诉人划分宅基地，如果2年内没能划分，保证金归上诉人所有。但2年过后，即2008年6月18日，惠庄村民委员会并没有依约为上诉人划分宅基地，依约200000元保证金应归上诉人所有。但被上诉人于2014年向莘县人民法院提起诉讼，向上诉人诉求归还保证金，超过诉讼时效的。一审法院认为，在法院确认该合同条款无效前，被上诉人不能确定自己的权利是否受到侵害，是没有法律依据的。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被上诉人作为一个完全民事行为能力人在签订保证利是否受到侵害。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十一条、第三十二条之规定，被上诉人提起诉讼的时效显然已过。对此，一审认定错误，请求二审法院给予纠正。三、被上诉人应当依法承担为上诉人办理房产证的相关费用。2006年6月19日，上诉人与被上诉人签订拆迁补偿补充协议第八条约定，由被上诉人为上诉人办理房屋所有权证，并没有约定协助办理或者只提供相关的手续。按照普通人的理解，应该将被上诉人的办理行为解释为给上诉人办理房屋所有权证，具有完全的义务，不仅仅是协助义务，被上诉人应当承担相关的办证费用，但是到现在被上诉人一直没有为上诉人办理房产证。因被上诉人的违约行为，导致被上诉人的合法权益受到侵害，被上诉人应当依法承担相应的法律责任。一审判决被上诉人协助上诉人办理房产证，没有任何包括协议在内的任何事实依据，属于无据、无理判决，应当依法纠正。综上，为了维护上诉人的合法权益，依据我国相关民事法律规定，特上诉至贵院，恳请二审法院查清案件事实，正确适用法律，以事实为根据，以法律为准绳，公正裁判!
华夏房地产莘县分公司答辩如下：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人惠凤喜上诉称原审适用法律错误，不对。原审适用法律是正确的。依据《山东省高级人民法院关于二审案件改判、发回重审标准的意见》第七条第二款：“下列情形属于适用法律错误：（一）引用法律或者法律条文错误的；（二）适用失效或者尚未生效的法律的：（三）违反法律有关溯及力的规定的；（四）罪与非罪、此罪与彼罪、一罪与数罪认定错误的；”。本案，原审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款确认2006年6月19日双方签订的《协议书》第六条为无效条款，是正确的。不属于上述山东省高级人民法院界定的适用法律错误的情形。上诉人上诉状中引用《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第三十一、三十二条才是适用法律错误，因本案不是担保法的调整范围。担保法适用的是以担保方式保障其债权的实现，而本案2006年6月19日《协议书》的第六条是保证惠庄村委会为上诉人惠凤喜划分宅基地，即土地使用权的变动，属物权的范畴，不是债权。另外，上诉人引用《山东省实施土地管理法办法》第四十四条，也是错误的，因该条适用的是初次申请需要宅基地的情形，惠凤喜是再次申请，所以在本案中不适用。二、原审法院认定答辩人主张权利没有超过诉讼时效，认定事实正确。因为2006年6月19日《协议书》的第六条的法律效力在没有得到法院认定之前，其效力处于待定状态。所以诉讼时效应在法院认定该条款无效之日起计算，故，原审法院认定没有超过诉讼时效是正确的。上诉人惠凤喜上诉称依约保证金2年内归答辩人所有，2年后归惠凤喜所有。并依此为理由推理答辩人超过诉讼时效。因该协议第六条违背《土地管理法》第六十二条第三款及第六十三条的强制性规定，同时也违背《山东省宅基地管理办法》的相关规定：宅基地不能向集体组织成员以外的人转让，依据合同法第五十二条违反法律强制性规定，为无效条款。该条款无效，该条款约定的2年内、2年外的内容均无效。所以，上诉人惠凤喜的该上诉理由不成立。三、原审法院认定上诉人惠凤喜办理房产证的费用自行承担，正确。因2006年6月19日《协议书》的第八条没有约定办理房产证的费用由哪方承担。按照一般的房地产交易规则和习惯，应有买房的一方承担。故，原审认定的这一事实是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实同一审法院一致。
本院认为：关于涉案协议宅基地及保证金内容效力的问题。“宅基地在二年内划分完毕，担保金五日内全部退给原告。如大队统一安排宅基时，被告服从村委安排宅基大小及位置。”此部分内容属附期限协议，该协议并未给惠庄村委会设定权利义务，其目的只是设定了2年期间限，因此该部分内容并未违反国家法律强制性规定，是有效的，原审认定无效没有依据。至于“如二年内没能划分，担保金归乙方（惠凤喜）所有，以后划分的宅基地归甲方（华夏房地产莘县分公司）所有。”根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，“…宅基地和自留地、自留山归农民集体所有。”无论双方如何约定，惠庄所有的宅基地亦不能可能归属华夏房地产莘县分公司所有，双方之间的此约定显然违反了土地管理法的强制性规定，因此该部分约定内容无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审法院判决惠凤喜返还财产是正确的，惠凤喜主张协议有效不应返还保证金的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于华夏房地产莘县分公司主张的利息损失问题，其作为公司与惠凤喜个人签订该部分内容过错明显，原审法院未予支持其利息损失并无不当，其该上诉理由本院不予支持。关于惠凤喜主张的诉讼时效问题，华夏房地产莘县分公司在法院确认效力之前无法确认自己的权利是否受到侵害，因此原审认定未超出诉讼时效是正确的。关于办证费用的问题，双方无明确约定，原审判决华夏房地产莘县分公司协助办理，由惠凤喜个人负担费用是正确的，对于惠凤喜主张应由对方负担费用的上诉理由同样不予支持。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回双方上诉，维持原判。
二审案件受理费5464元，由上诉人聊城华夏房地产有限公司莘县分公司负担150元，由惠凤喜负担5314元。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 鑫
审 判 员 孙久强
代理审判员 李昭鹏
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 郭 静