福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0105民初478号原告：郑燕珠，女，1975年2月19日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：邹发寿、熊微，福建知茂律师事务所律师。被告：蒋宏哲，男，1978年5月28日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所律师。第三人：福州念家房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市马尾区马尾街道江滨东大道68号名城港湾二区60号楼04店面（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105MA3452RT8G。法定代表人：吴丰，执行董事兼总经理。第三人：福建福家公司代理有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号（江滨中大道北侧、曙光路东侧）福州金融街万达广场二期B1#甲级写字楼19层01-03室。05-11室，统一社会信用代码91350100MA2XN84K70。法定代表人：吴丰，执行董事兼总经理。共同委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所律师。第三人：潘秋华，女，1982年10月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：周旭文，福建闽江律师事务所律师。原告郑燕珠与被告蒋宏哲、第三人福州念家房产经纪服务有限公司（以下简称“念家公司”）、第三人福建福家金融服务有限公司（以下简称“福家公司”）、第三人潘秋华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，于2018年6月11日公开开庭审理。原告郑燕珠的委托诉讼代理人邹发寿，被告蒋宏哲的委托诉讼代理人陈志祥，第三人念家公司、第三人福家公司的委托诉讼代理人林儒瀚，第三人潘秋华的委托诉讼代理人周旭文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑燕珠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金400000元；2、依法判令被告承担原告因本案支出的律师代理费15000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月10日，经第三人念家公司居间，福家公司作为服务方，原告与被告蒋宏哲的代理人（即第三人潘秋华）就被告名下位于福州市马尾区的房产（下称：诉争房屋）签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《交易服务合同》。订立合同过程中，第三人潘秋华现场向原告出示了身份证、该房产的产权证、《授权委托函》，并保证涉案房产不存在权属争议及被查封、冻结等限制房地产交易的情形。按照《房屋买卖合同》约定，诉争房产的交易价格为333万元，该价格包括房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具。第六条房屋所有权过户登记及缴税之第（三）款约定：甲方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形。第十一条违约责任（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金人民币40万元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，原告按照约定向第三人福家公司支付购房保证金17万元，在办理该房屋交易手续过程中，经福州房地产档案馆查询，该房屋存在查封冻结的情况，致使交易手续无法办理，福家公司将前述情况告知原告。2018年1月8日，福家公司应原告要求，向被告出具《履约通知函》要求被告立即解决该房屋的查封问题，以便本次房屋交易继续履行，被告拒不答复。2018年1月30日，原告委托律师向被告送达《解除合同函》，通知解除《房屋买卖合同》及相关合同文件并保留追究其违约责任的权利。原告认为，被告的行为已经构成根本性违约，直接导致《房屋买卖合同》无法履行，造成合同解除的后果，给原告造成了重大损失，原告为维护自己合法的权益，诉至法院，望判如所请。被告蒋宏哲辩称，第一，原被告双方于2017年12月10日签约时，案涉房屋并未被查封。2017年12月22日，福州市台江区法院因案外人邹阳提出诉前财产保全申请而对案涉房屋进行查封。嗣后，案外人邹阳无故不出庭，台江区法院裁定按自动撤诉处理。可见，案外人邹阳提出的财产保全及民事诉讼系恶意诉讼，被告与邹阳并不存在合法、有效的债权债务关系。因案涉房屋被查封导致合同履行受阻，被告也是受害人，被告在合同履行过程中并无过错。现被告已经催促法院依法解除对案涉房屋采取的查封措施，案涉房屋买卖合同可以继续履行。第二，根据合同法规定，解除合同的通知到达被通知人后生效。本案中，原告诉称其委托律师向被告发出解除合同通知书，但并无相关文件签收记录。因此，案涉合同至今仍为未解除状态，原告以案涉合同已经解除为由诉请被告赔偿违约金、律师费等诉讼请求于法无据。第三，若法庭认定案涉合同已经解除，则原告主张的违约金明显过高，应当依法予以调低。被告提供的证据表明，目前与案涉房屋同类的房屋交易价格约在每平方米2万元左右，并未出现上涨，还低于案涉合同约定的每平方米2.32万元的交易价格。因此，本案合同因故未能履行并未给原告造成经济损失，原告要求被告支付违约金40万元，明显过高，于法无据，应当予以调低，以原告已支付定金17万元为基数，按照银行同期存款利率标准支付。第四，原告聘请律师产生的费用不属于必然发生的费用，应当由原告自行承担。第三人念家公司、福家公司辩称，念家公司已经完成居间服务，促成合同的成立，所以念家公司有权就涉案合同收取居间费。在本次合同履行过程中，因讼争房屋存在抵押，办理解押手续需要原告存入大笔担保款，福家公司为了交易安全，需确认房屋的权属情况，2018年1月3日，福家公司在房管局查询得知讼争房屋存在司法冻结情况，告知原被告双方进行协商，但双方协商未果，于是我司向被告发送违约通知函，但被告未处理，本次合同就此搁浅。关于原告发出的解除合同的律师函，我司再次告知被告该事，被告仍未答复，福家公司、念家公司在本次的合同交易中已经尽到职责，请求法庭依法判决。第三人潘秋华辩称，确系潘秋华代理蒋洪哲签的合同，在签合同的时候，房屋并未查封。其他意见同被告蒋宏哲的答辩意见。对原告郑燕珠提供的房屋买卖合同、授权确认函、居间服务合同、交易服务合同、收款收据、不动产抵押查封状况、委托代理合同及发票的证据，被告蒋宏哲、第三人念家公司、福家公司、潘秋华对真实性不持异议，本院予以采纳。对履约通知函、律师函及其快递面单的证据，第三人念家公司、福建公司不持异议，被告蒋宏哲、第三人潘秋华表示未收到上述函件，但从函件的快递面单可知，两份函件均是按照被告蒋宏哲在《房屋买卖合同》落款处提供的通讯地址寄出，应视为已送达，故该证据本院予以采纳。对被告蒋宏哲提供的诉前财产保全申请书、民事裁定书的证据材料，各方当事人对真实性均无异议，本院予以采纳，对被告蒋宏哲提交的案涉房屋所在小区楼盘挂牌交易价格信息，原告郑燕珠、第三人念家公司、福家公司对真实性有异议，该证据系被告网上查询截屏，是否真实反映房屋实际价格无法确认，故该证据本院不予采纳。前述本院采纳的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2017年12月10日，蒋宏哲（甲方）（潘秋华代为签订）与郑燕珠（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定由郑燕珠购买蒋宏哲所有的位于福州市马尾区产。《房屋买卖合同》第二条约定房屋价款为3330000元。第六条第三款约定，甲方保证该房屋权属无争议且不存在查封（冻结）等限制房地产权利的情形。第十条第二款约定，乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币17万元。第十一条第一款约定，1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币40万元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。第十二条约定，甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。第十六条约定，本合同经甲乙双方签字或盖章后生效。潘秋华代蒋宏哲在甲方处签字，并在代理人处签署其本人名字并捺印，郑燕珠在乙方处签字捺印，双方并预留各自送达地址。补充协议第五条约定，甲方应于本合同签订后伍日内，向交易服务人提供委托潘秋华签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函及委托潘秋华出售该房屋的公证委托书，否则，视为甲方违约，乙方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求甲方承担相应的违约责任。合同签订当日，郑燕珠支付了17万元购房保证金，该款由第三人福家公司进行监管。2017年12月19日，蒋宏哲出具《授权确认函》，确认授权潘秋华与郑燕珠就买卖涉案房产签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》及其他相关合同文件。2018年1月2日，涉案房屋因案外人的诉前财产保全申请，被福州市台江区人民法院查封。2018年2月23日，因案外人无正当理由拒不到庭，台江区人民法院裁定上述案件按撤诉处理。2018年1月8日第三人福家公司发函给被告蒋宏哲，告知其名下涉案房屋被法院查封，要求蒋宏哲在收到函件的三个工作日内处理房屋解封事宜，否则买方有权追究其违约责任。2018年1月30日，郑燕珠向蒋宏哲发出《律师函》，告知蒋宏哲因其房屋被法院查封且经通知后仍然未给予解决，郑燕珠解除与其签订的《房屋买卖合同》，并按照蒋宏哲在《房屋买卖合同》中预留的地址邮寄《律师函》，2018年3月9日邮件被退回。因本起纠纷原告支付了律师费15000元。本院认为，潘秋华代蒋宏哲与郑燕珠签订的《房屋买卖合同》，蒋宏哲出具书面确认函进行授权确认。该合同系蒋宏哲与郑燕珠真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。生效的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行相应合同义务。按照《房屋买卖合同》第六条第三款的约定，蒋宏哲应保证其用于交易的房屋不存在被查封冻结等限制房屋权利的情形，但合同签订后，讼争房屋被人民法院于2018年1月2日查封，导致讼争房屋后续交易均无法开展。虽然蒋宏哲辩称，因案外人的恶意申请诉前财产保全导致涉案房屋被查封，但依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。在本案合同履行过程确系蒋宏哲违约，且在第三人发出《履约通知函》，直至郑燕珠于2018年1月30日发出解除合同的《律师函》，蒋宏哲都未能解决案涉房屋被查封事宜。故该辩称本院不予支持，若蒋宏哲认为因案外人的保全错误造成其损失，可以向案外人另行主张。郑燕珠的《律师函》按照蒋宏哲在合同中预留的通讯地址寄出，双方的《房屋买卖合同》于送达之日予以解除。按照《房屋买卖合同》第十一条第一款第二项的约定，因违约方违约导致守约方解除合同的，违约方需支付解约违约金400000元及律师费。现因蒋宏哲违约导致合同解除，郑燕珠要求蒋宏哲支付违约金400000元及律师费15000元，符合双方在《房屋买卖合同》中的约定，本院予以支持。对蒋宏哲提出违约金过高问题，双方约定房价达3330000元，400000元的违约金约定并无不当，故该主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十一条规定，判决如下：一、被告蒋宏哲应在本判决生效之日起十五日内赔偿原告郑燕珠违约金400000元；二、被告蒋宏哲应在本判决生效之日起十五日内赔偿原告郑燕珠律师费15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7525元，减半收取计3762.5元，由被告蒋宏哲负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 沈镇友二〇一八年六月十九日法官助理 王晓蓉书 记 员 林剑英附引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。SHAPE*MERGEFORMAT