湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆门民三终字第00022号
上诉人（原审被告）刘利平，自由职业。
委托代理人夏少波，湖北中科律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）湖北众兴房地产开发有限公司，住所地湖北省荆门市掇刀区虎牙关大道71号1楼，组织机构代码69178936-1。
法定代表人彭敬华，该公司总经理。
委托代理人刘中成，代理权限为特别授权。
委托代理人廖淑东，湖北法之星律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人张德炳，农民。
委托代理人杜礼秀，女，1953年12月8日出生，汉族，农民，系张德炳之妻，代理权限为特别授权。
上诉人刘利平因与被上诉人湖北众兴房地产开发有限公司、第三人张德炳返还原物纠纷一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2013）鄂掇刀民一初字第00086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘利平及其委托代理人夏少波，被上诉人湖北众兴房地产开发有限公司（以下简称众兴公司）的委托代理人刘中成、廖淑东，第三人张德炳及其委托代理人杜礼秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年8月14日，第三人张德炳与湖北康大实业有限公司（以下简称康大公司）签订了1份《双星阁地居民区联合改造建方合同书》，约定第三人（甲方）将位于双星阁以南、恒升加油站北住宅地一宗交给康大公司（乙方）拆除重建，房屋建成后，乙方交还甲方住房两套，坐东向西前排门面2个，位置邻易庭玉和袁中虎之间，门面每间面积为48平方米，该合同于2008年4月23日由荆门市公证处予以了公证。
2007年1月11日，刘利平之父刘太全与康大公司签订了一份《隆盛佳苑工程拆迁还建定位合同书》，其中约定了还建门面为西向（与袁中虎相邻）。后刘太全过世，其继承人周金兰及刘东平共同委托刘利平代表三位继承人与康大公司于2008年5月18日再次签订了一份《房屋拆迁还建合同书》，内容为刘利平（甲方）将位于掇刀区双星阁小区17号一宗面积100平方米的土地及附着于该宗土地上的房屋交付给康大公司（乙方）拆迁重建，在房屋建成后以住房、门面及车库返还，其中门面定位为：西向面临二0七国道，在袁中虎与易庭玉原住房位置中间，两门面必须相邻、互通，面积为每间25平方米，每门面宽度不低于3米、高度不低于3.5米，如乙方交付给甲方的住房实际面积大于约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款甲方无需补款，超出3%部分的房价款由乙方承担。该合同同时注明被拆迁房屋的原住户原为甲方之父，因已病故，故由甲方与乙、丙方订立该合同。在拆迁重建过程中，众兴公司又与原住户袁中虎及易庭玉分别签订了还建合同，后康大公司将其与原住户签订的前述四份改建合同的权利与义务全部转让给了众兴公司，众兴公司通过网上摘牌竞得土地使用权，并以自己的名义办理了建设工程规划许可证，建设的小区名称为“隆盛佳苑”。
经众兴公司、刘利平及第三人张德炳对本案所涉土地区域原宗址图及现建成小区规划图纸的测量及实地比对，当事人均认可107号及108号门面建造在易庭玉与袁中虎原住房之间，门面部分面积建在第三人张德炳原住房院内，建成的107号门面房紧临小区入口大门，旁边未再建造最初规划的门面房。众兴公司将改建工程完成后，依还建合同约定将住房交付给刘利平，但未交付还建门面房给刘利平。本案诉讼前众兴公司与易庭玉达成协议，其未还建门面给易庭玉，而以补偿款替代之，另109号至111号门面房已由众兴公司分配给袁中虎。2012年5月4日，众兴公司向第三人张德炳出具了《还建决定》，内容为：决定将隆盛佳苑107号、108号两个门面还建给原改建户业主张德炳，面积以房管局办证测绘为准，但未向第三人张德炳交付门面钥匙。2012年5月8日，刘利平将107号、108号门面房钥匙撬开，将两间门面房屋占有。为此，众兴公司诉请法院判令刘利平立即腾退由其占据的位于荆门市掇刀区虎牙关大道68号隆盛佳苑小区入口南第一、第二个（即房管部门预测的107号、108号）门面房。诉讼中，众兴公司变更诉讼请求为判令刘利平立即腾退由其占据的位于荆门市掇刀区虎牙关大道68号隆盛佳苑小区入口南第二个（即房管部门预测的108号）门面房。第三人张德炳以有独立请求权第三人身份参加本案诉讼，诉请法院：1、确认位于荆门市掇刀区虎牙关大道68号隆盛佳苑小区入口南第一、第二个（即房管部门预测的107号、108号）门面房属于张德炳所有；2、判令众兴公司立即为张德炳办理还建门面（即房管部门预测的107号、108号）门面房的房屋所有权证及土地使用证；3、判令刘利平立即腾退由其占据的位于荆门市掇刀区虎牙关大道68号隆盛佳苑小区入口南第一、第二个（即房管部门预测的107号、108号）门面房；4、判令刘利平承担本案诉讼费。
原审另查明，按照众兴公司最初的改建方案计算，新建门面为21个，最终审批建成的门面为13个。至本案一审辩论终结时，众兴公司尚未为“隆盛佳苑”住宅小区办理房屋产权总证登记。
原判认为，刘利平占有诉争门面房不合法。具体理由有：第一，众兴公司对诉争门面享有物权。众兴公司通过网上摘牌竞得土地使用权，并办理了土地使用权总证，经有关部门批准建设了名称为“隆盛佳苑”小区。众兴公司虽尚未办理房屋产权总证登记，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。众兴公司对该小区住房及门面享有物权。第二，物权优先于债权。众兴公司与刘利平及第三人张德炳签订的还建合同均为合法有效的债权合同，刘利平及第三人张德炳对诉争的二门面均享有平等的债权请求权，刘利平未经众兴公司同意，私自占有门面的行为，违反了物权法定与优先原则，属无权占有，构成侵权，故对众兴公司要求刘利平腾退返还门面的请求，予以支持。众兴公司在诉讼中变更诉讼请求，只要求刘利平返还108号门面，放弃要求腾退107号门面房，是其对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以确认。第三，基于公平原则，刘利平也应予返还。从众兴公司与刘利平以及第三人张德炳分别签订的还建合同看，众兴公司应还建给刘利平和第三人张德炳的两个门面位置都约定在易庭玉与袁中虎之间，而实际建设的门面符合约定位置条件的门面目前只有107号、108号（因107号左是入口大门，108号右已还建给案外人袁中虎）。该二门面房如还建给刘利平或第三人张德炳其中一方，众兴公司则再无符合约定位置的门面交付刘利平或第三人张德炳，据此情形，刘利平腾退108号门面给众兴公司，亦有利于平衡刘利平与第三人张德炳之间的利益。
另外，关于第三人张德炳的主张能否成立的问题。其一，第三人张德炳与众兴公司签订还建合同的系合法有效的债权合同，第三人张德炳可依据该合同向众兴公司请求交付合同标的物，众兴公司亦负有依合同约定交付标的物义务。依合同约定及现有已建成门面房的位置，107号、108号两间门面应为第三人张德炳所签还建合同所指向的应还建门面房。根据债权相对性原理，第三人张德炳仅与众兴公司之间存在给付门面房的债权合同关系，其尚未取得物权，故第三人张德炳仅享有请求众兴公司给付标的物的债权请求权，不享有物权请求权。其二，因刘利平及第三人张德炳与众兴公司所签还建合同均为有效的债权合同，且107号、108号两间门面房目前尚未办理物权登记确认所有权归属，故两份债权合同效力并无孰大孰小之分。其三，众兴公司虽然出具了“还建决定”，明确了向第三人张德炳交付107号、108号门面房，但该“还建决定”仍为债权合同，仅在众兴公司与第三人张德炳之间发生效力，不能以此对抗亦与众兴公司建立还建合同关系的刘利平。其四，第三人张德炳请求办理产权登记系另一法律关系，本案不予审理，第三人张德炳可另案起诉。
综上，原判认为被告刘利平占有诉争门面的行为不合法，第三人张德炳亦仅对众兴公司享有债权请求权。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十条、第三十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：1、刘利平于判决生效之日起15日内腾退位于荆门市掇刀区虎牙关大道68号隆盛佳苑小区大门入口南第二个（房管部门预测的108号）门面房给众兴公司；2、驳回第三人张德炳的诉讼请求。案件受理费7050元，诉前财产保全申请费5000元，合计12050元。由众兴公司负担7350元，由刘利平负担2350元，由第三人张德炳负担2350元。
上诉人刘利平不服一审判决，向本院提起上诉请求：1、撤销（2013）鄂掇刀民一初字第00086号民事判决，依法改判驳回众兴公司的诉讼请求；2、由被上诉人众兴公司承担一审及二审诉讼费用。事实及理由：
1、原判错误认定刘利平占有诉争门面不合法，刘利平占有门面的行为属于私力救济，属于合法行为。其一，刘利平对诉争门面享有合法的请求权。根据其与众兴公司于2008年5月18日签订的《房屋拆迁还建合同书》的约定，众兴公司应当在合同签订后450天内交付还建的两个门面房，众兴公司因所建门面不够，不能满足所有还建户的需求而迟迟不予交付。在此情况下，刘利平具备有权占有的依据；其二，刘利平所占有的诉争门面即是合同约定交付的标的物。双方约定的还建门面方位为“西向面临207国道，在袁中虎与易庭玉原住房位置中间，两门面必须相邻互通”。在袁中虎与易庭玉原住房位置之间，符合合同约定条件的尚未还建门面只剩下107号、108号门面。刘利平依据合法的合同，在众兴公司迟延交付门面的情况下，占有本应还建给刘利平的门面符合法律规定。
2、应还建给刘利平的门面与应还建给第三人张德炳的门面没有重合。原判错误认定应还建给刘利平的门面与应还建给第三人张德炳的门面位置都约定在易庭玉和袁中虎之间，与客观事实不符。刘利平与众兴公司约定的还建门面方位为“西向面临207国道，在袁中虎与易庭玉原住房位置中间，两门面必须相邻互通”，还建时间为合同签订后450天内。但张德炳与众兴公司约定的还建门面方位为“位置邻易庭玉和袁中虎之间”，且未约定交付还建门面的具体时间。对比两份还建合同，目前诉争107号、108号门面完全符合刘利平与众兴公司所签还建合同约定的还建门面要求，而与应还建给张德炳的门面没有任何关系。
被上诉人众兴公司庭审答辩称，原判认定事实清楚、证据充分，且对刘利平和张德炳而言，判决理由客观、公正、公平，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由：2012年5月8日，刘利平未经物权人即众兴公司的同意，私自撬锁进入并占有诉争门面的行为构成严重侵权，属于无权占有，不属于合法的私力救济。
第三人张德炳庭审中发表意见称，张德炳与刘利平的还建合同没有重复，刘利平与众兴公司签订还建合同在后，而张德炳与众兴公司签订还建合同在先，且经过公证处公证。众兴公司与张德炳签订的还建合同约定的应还建门面在前排，以前的老住户还建的门面都是在原址上，没有理由不让张德炳在原址上选择门面，符合刘利平还建合同的门面还有好几个，刘利平可另外选择其他门面。
本案二审庭审中，第三人张德炳向本院提交2008年5月9日杜张涵《出生医学证明》一份，证明张德炳的孙子杜张涵出生在刘利平与众兴公司签订还建合同书之前，系在租住屋内出生。对该份证据，刘利平质证认为，不需要查看，未发表质证意见。众兴公司质证认为，不需要查看，同意张德炳的意见。本院经审核认为，该证据系原件，对其真实性予以确认，亦能证明杜张涵出生于刘利平与众兴公司签订还建合同书的时间之前，但该证据与本案争议事实无关联性，故对该份证据不予采信。
本院经审理查明，原判认定的基本事实属实，依法予以确认。
本院认为，本案上诉争议的焦点在于刘利平占有诉争门面是否合法，其是否应当腾退诉争门面。原判就本案事实认定及法律适用已作较为充分论述，本院根据上诉人刘利平的上诉理由，就以下问题作进一步阐述。
（一）关于刘利平占有诉争门面是否合法，其是否应当腾退诉争门面的问题。
《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。经查，2008年5月18日，刘利平与湖北康大实业有限公司签订一份《房屋拆迁还建合同书》，后众兴公司概括承受了该合同书项下的全部权利与义务，众兴公司依据该合同书，拆除了刘利平等人享有物权的老住房，并合法建造了包括诉争门面房屋在内的“隆盛佳苑”小区建筑物。刘利平等人因众兴公司的拆除行为，丧失了原老住房的物权而获得了《房屋拆迁还建合同书》项下的债权请求权。众兴公司因其合法建造行为，当然获得了包括诉争门面房屋在内的“隆盛佳苑”小区建筑物等不动产的物权，同时其应当及时、全面履行《房屋拆迁还建合同书》项下义务。
本案中，刘利平作为《房屋拆迁还建合同书》项下的债权人，其依法享有要求众兴公司及时交付符合合同约定的门面房，并协助其办理物权变更、登记手续的债权请求权。若众兴公司迟延或拒绝履行其负有的交付门面房及协助办理门面房物权移转登记手续，则刘利平可以请求有权机关强制众兴公司依约履行合同及承担违约责任。但刘利平却在未经众兴公司同意的情况下，私自撬门进入并占有诉争门面房屋，于法无据，故原判认定刘利平占有诉争门面房不合法并无不当。
同时，刘利平上诉认为其行为属于合法私力救济行为的理由亦不成立。《中华人民共和国民法通则》第七条规定，“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”。《中华人民共和国物权法》第四条规定，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。即公民个人行使和保护自己权利应有正当界限，不得损害其他权利人的合法权利，同时亦要维护社会秩序。法律对权利的行使加以限制的同时，当权利受到非法侵害时，法律同样施以保护。本案中，刘利平未经诉争门面物权人同意，私自撬锁进入并占有诉争门面的行为非适法的私力救济行为。
综上，原判认为刘利平占有诉争108号门面房不合法，并判令刘利平腾退108号门面房给众兴公司并无不当。
（二）关于刘利平上诉称“原判错误认定众兴公司应还建给刘利平的门面和应还建给张德炳的门面位置都约定在易庭玉和袁中虎之间”，与客观事实不符的问题。
经查，刘利平与众兴公司于2008年5月18日签订的还建合同约定的应还建门面位置为“西向面临207国道，在袁中虎与易庭玉原住房位置中间”，而张德炳与众兴公司于2006年8月14日签订的还建合同约定的应还建门面方位为“坐东向西前排门面两个，位置邻易庭玉和袁中虎之间”。2012年5月4日，众兴公司作出《还建决定》，“决定将隆盛佳苑107号、108号两个门面还建给原改建户业主张德炳。门面定位为：西临207国道，北临隆盛佳苑入口通道，南至1#、3#楼伸缩缝，东临地下室楼梯通道”。本案中，众兴公司、刘利平、张德炳均确认，本案诉争门面107号、108号门面均建设在袁中虎与易庭玉原住房位置中间。故原判认定“从签订的还建合同看，众兴公司应还建给刘利平和张德炳的两个门面位置都约定在易庭玉与袁中虎之间，而实际建设的符合约定位置条件的门面目前只有107号、108号门面”的事实是客观的，刘利平的该项上诉理由不能成立。
综上，上诉人刘利平的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2350元，由上诉人刘利平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向华波
代理审判员 王 冉
代理审判员 邱 泉
二〇一四年五月五日
书 记 员 曾 靖