湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第388号
原告刘春银，女，1963年12月16日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
被告湖南凤凰国际房地产开发有限公司。
法定代表人刘雄志。
被告杨君梅，女，1973年2月20日出生，汉族。
原告刘春银与被告湖南凤凰国际房地产开发有限公司（以下简称凤凰国际房地产公司）、杨君梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法组成由审判员李文忠担任审判长，审判员李颖萍、人民陪审员冯海平参加的合议庭，于2014年8月1日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员陈亚萍担任法庭记录。原告刘春银、被告杨君梅到庭参加诉讼，被告凤凰国际房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘春银诉称：2006年12月12日，被告凤凰国际房地产公司与被告杨君梅在永州市房产局签订《房地产买卖契约》，被告杨君梅以15.35万元购得座落于冷水滩区凤凰园渡假村别墅1－2号房产，合同约定，房屋移交时该建筑物范围内的土地使用权一并转移。双方在房产局办理了房屋产权过户登记手续，但未办理土地使用权转移登记。2010年6月9日，被告杨君梅与原告及其共有人廖洪伟签订了《房屋买卖及土地转让合同》，原告以39万元的价格购买被告杨君梅的房产，合同约定：“在“国际公司”对渡假村整块土地进行分割时，被告杨君梅负责协助给原告办理土地分割及《国有土地使用证》手续，办证费用，被告杨君梅侄儿杨景瑜交多少，原告就交多少，按土地面积计算。“国际公司“对被告杨君梅的承诺和优惠等，原告可以同等享受”。据此，双方到房产局办理了房屋产权过户登记手续，产权证号为永房权证冷字第71XXXX02、71XXXX**号，但未办理土地使用权转移登记。2013年3月20日，原告及其共有人廖洪伟办理了产权变更登记，产权证号为永房权证冷字第71XXXX**号。由于二被告以种种理由迟迟未为原告办理土地使用权证，为保护原告合法权益，特诉请法院依法判令：1、二被告为原告购买的房产办理相应在的《土地使用权证》，并承担一切办证费用；2、本案诉讼费由二被告负担。
被告杨君梅辩称，愿意配合办证，办证费用应由原告自己承担。
被告凤凰国际房地产公司未出庭答辩也未向本院提交书面答辩状和证据。
原告为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、房屋所有权证，拟证实原告已合法取得房屋所有权；
证据二、杨君梅与凤凰国际房地产公司签订的房地产买卖契约，拟证实杨君梅从凤凰国际房地产公司合法取得房屋后，再转让给原告；
证据三、土地使用权总证及规划红线图，拟证实原告所购房屋的座落位置以及土地使用权登记在凤凰国际房地产公司名下的事实；
证据四、原告以及廖洪伟与杨君梅签订的房屋买卖及土地转让合同，拟证实原告与廖洪伟根据合同约定合法取得房屋及土地；
证据五、从房产局调取的房屋变更登记审批手续，拟证实该房屋原系廖洪伟与原告共有，后于2013年3月20日办理变更登记到原告名下。
被告杨君梅未就其辩称主张向本院提交证据。
被告凤凰国际房地产公司未到庭，视为其放弃质证的权利。
在庭审质证中，被告杨君梅对原告提交的五份证据均无异议，证据来源及形式合法，与本案争议事实有关，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，依法确认为有效证据。
经审理查明：2006年12月12日，被告凤凰国际房地产公司与被告杨君梅在永州市房产局签订《房地产买卖契约》，由被告凤凰国际房地产公司将座落在凤凰园度假村1－2层的房地产（房屋建筑面积342.10平方米）出售给被告杨君梅，合同约定被告凤凰国际房地产公司将房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移。双方依据上述合同向永州市房产局申请办理了房屋产权过户登记，但未办理土地使用权转移登记。2010年6月9日，被告杨君梅将上述从被告凤凰国际房地产公司购得的房产出售给原告刘春银及其丈夫廖洪伟，双方为此签订了《房屋买卖及土地转让合同》，转让价格为390000元，关于土地分割及办证，双方约定：由于国际房产公司的原因，该宗土地至今没有办理土地分割手续，甲方（即被告杨君梅）也没有办理和领取到《国有土地使用权证》。为此，在国际房产公司就渡假村整块土地进行分割时，甲方负责协助给乙方（即原告刘春银及其丈夫廖洪伟）办理好土地分割及《国有土地使用证》手续，《国有土地使用证》的办证费用，杨北平之孙杨景喻户交多少，乙方就交多少，按土地面积计算。国际房产公司对甲方的承诺和优惠，代办《国有土地使用证》等，乙方可以同等享受。该《房屋买卖及土地转让合同》签订后，被告杨君梅已将合同约定的房屋交付原告刘春银使用，并于2010年6月12日将该房屋产权转移登记至原告刘春银及其丈夫廖洪伟名下，登记为刘春银与廖洪伟共同共有，原告亦将购房款全部付清给被告杨君梅。2013年3月20日，原告刘春银及其丈夫廖洪伟向永州市房产局申请对房屋进行夫妻更名，变更登记所有权人为原告刘春银，原告因此取得永州市房产局核发的永房权证冷字第71XXXX**号《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》登记的房屋座落为“冷水滩区凤凰园度假村1、2”，总层数为2层，建筑面积为342.10平方米。
另查明，现该房屋占用范围内的土地使用权人仍登记为被告凤凰国际房地产公司，权证号为凤区（政土分）字第021号。被告凤凰国际房地产公司是在永州市工商行政管理局登记的有限责任公司，成立日期为1993年3月10日，2011年10月25日因行政处罚被吊销营业执照。
本院认为：原告刘春银及其丈夫廖洪伟为购买被告杨君梅所有的房屋及所占用土地，与被告杨君梅签订《房屋买卖及土地转让合同》，该合同系双方真实意思的表示，不存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益以及他人合法权益的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同。合同签订后，原告刘春银已实际占有、使用房屋并取得《房屋所有权证》，据此可认定原告刘春银因合法的民事缔约行为取得了该房屋的所有权。现原告刘春银诉请要求办理《土地使用权证》，根据物权法的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分，因此，原告刘春银在受让房屋时，应依法同时受让了该房屋占用范围内的土地使用权，作为合法的土地使用权人，原告刘春银要求办理《土地使用权证》的请求符合法律规定，依法应予支持。关于办证的义务主体，本院认为，被告杨君梅是向原告转让房屋的合同相对方，应负有将房屋占用范围内的土地使用权一并转让的义务，因此，依法负有为原告办理《土地使用权证》义务的主体应为被告杨君梅。同时，基于被告凤凰国际房地产公司向被告杨君梅转让房屋时，亦未办理土地权属变更登记，导致本案诉争的土地使用权仍登记在被告凤凰国际房地产公司名下，被告凤凰国际房地产公司应当负有协助办理上述权属变更登记的义务。在本案审理中，通过对被告凤凰国际房地产公司诉讼主体资格的审查，查明被告凤凰国际房地产公司已于2011年10月25日因行政处罚被吊销营业执照，但尚未办理注销登记，本院认为，吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚，企业法人被吊销营业执照后，丧失营业资格，但法人资格并未消灭，经过清算并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。因此，本案被告凤凰国际房地产公司具备诉讼主体资格，能以自己的名义承担相应的民事责任。关于办证的费用承担，原告与被告杨君梅签订的《房屋买卖及土地转让合同》中约定土地办证费用由原告承担，该合同约定对于缔约双方均具有法律约束力，原告诉请要求被告承担办证费用与合同约定不符，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告杨君梅在本判决生效之日起十五日内为原告刘春银购买的位于冷水滩区凤凰园度假村、建筑面积为342.10平方米、权证号为永房权证冷字第71XXXX**号的房产办理相应的《土地使用权证》，被告湖南凤凰国际房地产开发有限公司负有协助办理土地使用权转移登记的义务，办理《土地使用权证》的税费由原告刘春银承担。
本案受理费200元，减半收取100元，由被告杨君梅负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 李文忠
审 判 员 李颖萍
人民陪审员 冯海平
二〇一四年八月二十日
代理书记员 陈亚萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。