河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终1129号
上诉人（原审被告）：高瑞闯，男，1970年3月19日出生，汉族，住山西省大同市城区。
委托诉讼代理人：裴化军，北京博贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨浩，男，1988年8月28日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。
委托诉讼代理人：杨林海，男，1960年8月11日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区，系被上诉人杨浩之父。
委托诉讼代理人：梁明敏，男，1955年8月30日出生，汉族，住山西省岚县，系被上诉人杨浩表哥。
被上诉人（原审被告）：李晓霞，女，1971年1月28日出生，汉族，住山西省大同市，现住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：李晓梅，山西北岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三河市兴达恒远房地产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区燕顺路东侧东方夏威夷商铺A幢。
法定代表人：果士红，系该公司经理。
委托诉讼代理人：马兆玉，河北张国庆律师事务所律师。
上诉人高瑞闯因与被上诉人杨浩、李晓霞、三河市兴达恒远房地产经纪有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人高瑞闯上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一是李晓霞与上诉人于2013年3月27日登记离婚，涉案房屋为双方婚内财产，登记在上诉人名下，离婚时未作处理，李晓霞不能未经上诉人同意处分该财产，其代表上诉人签订的合同，没有上诉人授权，事后也没有经上诉人追认，该合同为无效合同，且李晓霞的行为不具有表见代理的构成要件。二是上诉人没有收到任何款项，没有委托李晓霞收取卖房定金，合同约定2016年6月17日支付定金，被上诉人杨浩2016年6月19日向李晓霞支付定金，没有将定金交给上诉人。被上诉人杨浩未依约于2016年7月10日前支付首付款580000元，已构成严重违约。三是合同中没有约定被上诉人杨浩诉称2016年7月7日时间节点，而是约定2016年7月10日前交付首款，被上诉人杨浩未支付首付款，导致合同无法履行，上诉人不应承担违约金。四是合同约定，迟延履行15日后，才能涉及违约金。本案中，买卖双方均未严格履行合同约定，买卖双方均存在违约行为。在2016年7月26日，被上诉人杨浩没有到违约时间节点就起诉是为了获得不法利益。
被上诉人杨浩辩称，一审法院认定表见代理是正确的，买方卖方都在同一屋签订合同并且李晓霞出示相关手续，一审时李晓霞证人是其母亲，其母亲就在涉案房屋里，都是其母亲协商的，经李晓霞确认后签订的合同，授权委托书是真的。高瑞闯身份证复印件在李晓霞处，且李晓霞母亲作证高瑞闯是李晓霞丈夫，所以卖房是经过其全家认可的。
被上诉人李晓霞辩称，在合同签订过程中，被上诉人杨浩与三河市兴达恒远房地产经纪有限公司具有主要过错。三河市兴达恒远房地产经纪有限公司在买卖双方签订合同之前，既没有核实李晓霞与上诉人的关系，也没有向上诉人询问是否愿意卖房，而是授意李晓霞以上诉人名义签署授权委托书。在合同履行过程中，被上诉人杨浩违约在先，合同约定杨浩应于2016年7月10日前交纳首付款，而被上诉人杨浩一直未交纳该款，杨浩应承担违约责任及合同不能履行的主要责任。李晓霞在收到杨浩30000元定金后，一边劝说上诉人卖房，一边等待杨浩支付首付款。2016年7月11日，杨浩仍未支付首付款，杨浩不是诚心购买房屋。后其未能说服上诉人，明确告诉杨浩不卖房了，退还定金。从签订合同到明确告知仅经过20天时间，并未给杨浩造成经济损失。在此段时间内，诉争房屋所在地房价平稳，不存在上升下降情况。李晓霞没有向杨浩及三河市兴达恒远房地产经纪有限公司出示过房屋产权证原件，更没有向杨浩交付房屋钥匙及水电卡。房屋买卖合同、补充协议、授权委托书均不是上诉人亲笔签名，上诉人也未追认。
被上诉人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人李晓霞持房产证原件在中介公司登记挂牌出售后，公司员工带被上诉人杨浩看房，不存在卖方不知道出售房屋的情况，卖方陈述不符合市场交易习惯，一审法院认定本案构成表见代理证据确实充分。合同签订地点在涉案房屋中，合同签订人李晓霞出示了房产证原件，业主高瑞闯身份证复印件及授权委托书。合同签订过程中，李晓霞与其母亲多次表示李晓霞与上诉人系夫妻关系，有权处分涉案房屋。合同签订后，李晓霞将涉案房屋房产证原件交由中介公司保管，2016年6月18日下午，李晓霞以其母亲办理老年证为由，将房产证拿回，拒不退还，以上证据证明李晓霞构成表见代理。买卖双方产生纠纷后，为保证交易安全，中介公司从李晓霞处取得上诉人电话，并致电要求上诉人配合办理后续购房手续，上诉人表示在外地，并未表示不知道卖房事宜，也未明确说明不同意卖房，合同合法有效。
被上诉人杨浩向一审法院起诉请求：1.解除与被告高瑞闯签订的房屋买卖合同；2.被告高瑞闯及其委托代理收款人李晓霞退还定金3万元；3.被告高瑞闯赔偿房屋总价款192万元之20%的违约金38.4万元；4.被告兴达公司退还收取原告缴纳的居间服务费30720元,该费用应由被告高瑞闯、李晓霞追交；5.被告高瑞闯、李晓霞赔偿原告因购该房产民间借贷40万元截止判决之日的利息损失；6.赔偿原告因购房纠纷所产生的交通费用5000元。
一审法院认定事实：被告高瑞闯、李晓霞原系夫妻关系，2013年3月27日登记离婚。2016年6月17日，原告杨浩作为乙方、被告李晓霞作为甲方被告高瑞闯的委托代理人，双方在被告兴达公司的居间服务下签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定原告以按揭贷款方式购买被告高瑞闯名下位于三河市××开发区××西侧、××北路北侧××风情××小区××室房屋，房产证号为三河市房权证燕字第××号,房屋总价款192万元。原告应于2016年6月19日向被告高瑞闯支付定金3万元，同年7月10日支付首付款58万元（含定金）并在该日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。高瑞闯应在2016年7月20日前办理完毕还款解押手续。在贷款机构通知批贷后7日内，双方共同办理房屋过户登记手续。合同签订后，原告依约支付定金3万元,被告李晓霞收取并持有。以上事实双方均无争议，一审法院予以确认。关于李晓霞出售涉案房屋是否有代理权限问题，原告称三方在涉案房屋内签订合同时李晓霞出具授权委托书，且李晓霞说其与高瑞闯系夫妻关系，故李晓霞有代理权限；被告高瑞闯辩称其从未给李晓霞出具授权委托书亦对其代售房屋行为不认可；被告李晓霞辩称，原告明知李晓霞非产权人亦未核实高瑞闯与李晓霞的结婚证，且授权委托书系在合同签订后签订，李晓霞无代理权限；被告兴达公司辩称，三方在涉案房屋签订合同时，李晓霞提供涉案房屋房产证原件、钥匙、水电卡等，李晓霞及其母亲均称李晓霞与高瑞闯系夫妻关系，李晓霞表示高瑞闯可随时配合办理手续，后来高瑞闯只称因为忙没时间办手续，并未表示不知情及不认可房屋出售事宜，故李晓霞为有权代理。庭审中，兴达公司提供被告高瑞闯作为委托人的授权委托书一份，证实李晓霞有权代理高瑞闯代签合同及代收定金的事实。原告对此无异议，被告高瑞闯称该委托书非其本人书写，被告李晓霞称签订合同时高瑞闯不在场，该委托书非高瑞闯所签且是在合同签订后签订，不予认可。一审法院认为，行为人无代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被代理人应对代理人的代理行为承担相应的法律后果。本案中，合同签订时被告高瑞闯虽未在场，但签约地点即在涉案房屋、被告李晓霞出示房产证原件、涉案房屋钥匙、水电卡、高瑞闯身份证复印件等物品材料及李晓霞及其母亲对李晓霞和高瑞闯夫妻身份的确认，原告有理由相信李晓霞有代理权限，应认定该代理行为有效，依法律规定，被告高瑞闯应对被告李晓霞的代理行为承担相应的法律后果。庭审中，双方均同意解除涉案合同及补充协议及被告李晓霞自愿返还收取原告的购房定金3万元，不为法律所禁止，一审法院照准。原告按约支付定金，被告高瑞闯未按约履行协助义务，构成违约，应承担相应的违约责任。但原告主张的违约金过高，一审法院根据双方合同履行情况及被告违约程度，兼顾公平原则，酌定被告高瑞闯赔偿原告杨浩违约金10万元。居间服务费经查应为27000元非原告主张的30720元，应按合同约定由违约方即被告高瑞闯承担，由高瑞闯直接支付给原告。原告主张购房借款利息及交通费，不能证明与本案的关联性且依据不足，被告亦不认可，一审法院无法支持。被告李晓霞关于授权委托书系在合同签订后签订且并非高瑞闯本人签字合同无效的抗辩意见，未提供证据支持，一审法院无法采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十八条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨浩与被告高瑞闯于2016年6月17日就位于三河市××开发区××西侧、××北路北侧××风情××小区××室房屋签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。二、被告李晓霞返还原告已付购房定金3万元，被告高瑞闯赔偿原告违约金10万元及居间服务费27000元，均于本判决生效之日起七日内履行。三、驳回原告杨浩其他诉讼请求。案件受理费4538元，由原告杨浩负担2818元、被告高瑞闯负担1720元。
二审期间，双方均没有提供新的证据。本院审理查明的事实与一审法院认定一致。
本院认为，行为人无代理权，以被代理人名义订立合同，只有经被代理人追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。涉案房屋登记在上诉人高瑞闯名下，上诉人高瑞闯、被上诉人李晓霞原系夫妻关系，2013年3月27日已登记离婚。被上诉人李晓霞未经上诉人高瑞闯授权，代理上诉人高瑞闯与被上诉人杨浩签订房屋买卖合同系无权处分。合同签订后，上诉人高瑞闯亦未予以追认，该合同为无效合同，上诉人高瑞闯不应承担合同无效的法律后果，被上诉人李晓霞作为行为人应承担相应的赔偿责任。根据廊坊市房地产市场实际情况，本院酌定被上诉人李晓霞赔偿被上诉人杨浩损失100000元。关于定金，被上诉人李晓霞收取购房定金30000元应返还被上诉人杨浩。关于居间服务费，三河市兴达恒远房地产经纪有限公司在居间服务过程中，存在审查不细的过错，且仅进行了看房、签订合同，与买卖双方沟通支付首付款的居间服务，而后续房管局网签、银行面签、贷款、缴纳税款、办理过户手续等服务尚未进行，本院酌定三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间服务费用为3000元。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，认定该涉案合同有效欠妥，上诉人高瑞闯主张无权代理的上诉理由成立，二审应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4505号民事判决；
二、被上诉人杨浩与上诉人高瑞闯于2016年6月17日就位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧、神威北路北侧地中海风情安博苑小区18-4-1701室房屋签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》无效；
三、被上诉人李晓霞退还被上诉人杨浩已付购房定金30000元，赔偿被上诉人杨浩居间服务费3000元、损失100000元；
四、被上诉人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司退还被上诉人杨浩居间服务费24000元；
五、驳回被上诉人杨浩其他诉讼请求；
六、驳回上诉人高瑞闯的其他诉讼请求。
以上三、四判项均于本判决生效之日起七日内履行。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费案件受理费4538元，由被上诉人杨浩负担2818元、被上诉人李晓霞负担1720元。二审案件受理费9076元，由被上诉人李晓霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊清维
代理审判员 杨 莉
代理审判员 张振波
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 刘艳桐