内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0622民初字第931号原告郭巧荣，女，汉族，1970年9月2日出生，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人张永军，准格尔旗法律援助中心律师。被告徐玉卫，男，汉族，1986年1月26日出生，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。本院受理原告郭巧荣与被告徐玉卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后,依法由代理审判员张丽峰于2016年4月21日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭巧荣及其委托代理人张永军，被告徐玉卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭巧荣诉称，2014年10月22日，原告郭巧荣与被告徐玉卫签订了书面的《房屋租赁协议》，协议约定原告郭巧荣将自有的位于薛家湾镇佳禾家美建材城主楼101号房屋（723.23平方米）出租给被告徐玉卫经营文化娱乐使用，租期为三年，即从2014年10月22日至2017年10月22日；第一年租金为500000元，第二年租金为430000元，第三年租金为480000元；租金按年以现金方式一次性支付，支付时间为每年9月22日前；被告徐玉卫需要向原告郭巧荣抵押30000元作为物业管理费押金并按时交纳该房屋产生的所有费用（包括取暖费、水电费、物业费等）；被告徐玉卫拖欠租金及费用累计达一个月以上的或者逾期未交纳应当由自己交纳的各项费用已经给原告郭巧荣造成损害的，原告郭巧荣可以终止协议，收回出租房屋并要求被告徐玉卫补交租金支付逾期违约金50000元；协议期满后或因被告徐玉卫导致终止协议的，依附于该房屋的装修归原告郭巧荣所有。协议签订以后，原告郭巧荣按约交付了被告徐玉卫租赁的房屋，被告徐玉卫于2014年10月22日交付租金150000元，2014年10月27日交付租金350000元，履行了交付第一年租金的义务，但租房押金30000元至今未付。被告徐玉卫接收房屋以后因此房屋之前也曾经营文化娱乐使用，故对此房作了一些必要的装饰和改造。之后，被告徐玉卫开始经营使用，在使用过程中，被告徐玉卫拒不按约定交纳供暖费，导致原告郭巧荣代其先行垫付其租赁期间取暖费。直至起诉之日，被告徐玉卫未交纳第二年租金430000元，虽经原告郭巧荣多次催要但被告徐玉卫既不交付租金也拒不腾房。故请求：1、解除原告郭巧荣与被告徐玉卫的房屋租赁协议；2、被告徐玉卫立即腾出所租赁的房屋并将房屋及其附和的装修物交付原告郭巧荣（包括室内的所有电器设备、音响设备及显示器，以上物品均属于出租前已经附着上的物品）；3、被告徐玉卫给付原告郭巧荣超期占用房屋租金179165元（从2015年10月22日起止2016年3月22日430000元÷12月5月）以及至实际腾房之日止的租金和原告郭巧荣垫付的取暖费及其他费用38684.2元（暖气费：第一年21326元、第二年是14820.4元；电费2538.2元）；4、被告徐玉卫支付违约金50000元；5、本案诉讼费用由被告徐玉卫承担。被告徐玉卫辩称，第一，原告郭巧荣与被告徐玉卫签订合同时，原告郭巧荣明知出租房屋是被告徐玉卫用于经营文化娱乐KTV使用，但是原告郭巧荣向被告徐玉卫交付未经公安消防部门验收合格的房屋，该房屋不具备经营KTV的条件，原告郭巧荣行为导致被告徐玉卫不能办理营业执照等相关证件，2015年3月19日，消防部门以消防管道内无水停止涉案房屋的使用；第二，无论是房屋租金的协商还是格式合同的提供人均是案外人白金花，被告徐玉卫不认识原告郭巧荣，原告郭巧荣及案外人白金花违背诚实信用原则导致被告徐玉卫认为出租人为白金花，并将500000元租金打在白金花卡内。双方合同约定协议一式两份，但原告郭巧荣在合同中签字后，并未向被告徐玉卫交付合同。直至2015年6月，被告徐玉卫起诉案外人白金花时才知道出租人是原告郭巧荣，无奈原告徐玉卫撤诉。另外，双方签订的租赁合同显失公平。第三、被告徐玉卫签字后，按照协议约定两次支付了第一年租金500000元。之后被告徐玉卫对租赁物进行了装修，支出300000元左右。被告徐玉卫付出高额的代价，由于租赁物不具备经营KTV的条件而没有投入正式营业。2015年，被告徐玉卫通知原告郭巧荣涉案的房屋消防管道有问题请求维修，如果不解决将导致承租方无法经营的后果，原告郭巧荣未予以回复。由于原告郭巧荣违约在先，被告徐玉卫不存在违约情形，因此被告徐玉卫不应支付超期占用期间的租金和违约金。对原告郭巧荣支付了取暖费及其他费用，由于原告郭巧荣的原因致使被告徐玉卫只在承租的房屋试营业一个月便无法继续经营，故答辩人需承担此期间的水费、电费，剩余费用应由原告郭巧荣自行承担。原告郭巧荣出示以下证据证明其主张：第一组出示房屋租赁协议，拟证明（1）租赁双方当事人为本案的原告郭巧荣与被告徐玉卫；（2）合同约定了出租房屋位置、租金金额、租赁期限、租金给付期限以及交付抵押金的数额；（3）合同约定承租方不按照合同履行义务，出租人有权解除合同，并要求赔偿违约金50000元；（4）因承租人导致合同解除，依附于租赁物的装修物归出租人所有。第二组租金收据两支，拟证明被告徐玉卫交纳了第一年租金500000元，被告徐玉卫未交纳租房押金30000元；第三组准格尔旗热力公司出具书面证明一份，拟证明被告徐玉卫在承租期间内，拖欠2014年10月15日至2015年4月15日供暖费共计21326元；第四组准格尔旗热力公司出具取暖费收据一份，拟证明原告郭巧荣代被告徐玉卫交付2014年10月15日至2015年4月15日供暖费共计21326元；第五组准格尔旗热力公司出具取暖费收据一份，拟证明原告郭巧荣在2016年4月14日代被告徐玉卫交纳从2015年4月11日到2016年4月15日取暖费14820元；第六组准格尔旗公安消防大队建筑工程消防验收意见书，拟证明2007年11月2日准格尔旗公安消防大队对原告郭巧荣房屋所在的整栋大楼验收并合格，同意交付使用；第七组房屋租赁协议，拟证明本案所涉的租赁房屋从2010年到2014年3月出租给案外人史伟使用，经营项目同被告徐玉卫一致，进而证明本案所涉租赁房屋不存在消防不过关、无法使用的问题（王旭明系原告郭巧荣丈夫，现已去世）；第八组案外人史伟交纳的4年租金收据，拟证明此房屋此前已经经营使用，不存在无法使用的问题（案外人白金花一直代郭巧荣、王旭明处理出租房屋的相关事宜）；第九组设备转让协议书，拟证明2014年10月21日之前出租人史伟将出租房屋附着的设备设施全部转让给原告郭巧荣，原告郭巧荣支付100000元收款收据；第十组内蒙古泰华物业管理有限公司形成的电费收据两支，拟证明被告徐玉卫在2014年12月到2015年3月份因经营产生的电费为3546元，并非被告徐玉卫所称的无法经营；第十一组拖欠电费单据，拟证明被告拖欠从2015年2月5日到4月5日电费2538.2元。被告徐玉卫对原告郭巧荣出示的证据发表质证意见如下：第一组房屋租赁协议最后一页的真实性认可，之前合同内容均不认可，签合同时租房人徐玉卫名字系手写，租赁金额处盖有手印，原告郭巧荣出示房屋租赁协议第一、二页都是打印的，与之前所签合同不符，合同原件仅原告郭巧荣持有，合同内容被告徐玉卫不记得了；第二组租金收据两支真实性认可，被告徐玉卫给付原告郭巧荣第一年租金，未支付押金3000元；第三组准格尔旗热力公司出具书面证明真实性认可，拟证明问题不认可，证明中取暖费收取时间从2014年10月15日开始不认可，被告徐玉卫从2014年10月22日开始租赁房屋，双方未约定由谁交纳取暖费，被告徐玉卫未交纳取暖费，但对取暖费按照29.5元/㎡方式收取没有异议；第四组、第五组证据不发表质证意见，双方未约定由谁承担取暖费，两组证据与本案没有关联性；第六组准格尔旗公安消防大队建筑工程消防验收意见书真实性认可，但该证据仅证明2007年消防验收意见，通过被告徐玉卫出示的证据能够证实2013年到2015年佳禾家美消防验收不合格；第七、八、九组证据不发表质证意见，和本案没有关联性；第十组电费收据两支真实性认可，被告徐玉卫在装修租赁物期间发生的电费，并非是经营期间发生的；第十一组拖欠电费单据真实性认可，但2015年3月19日因消防验收不合格被查封后产生的电费不认可，之前的认可。被告徐玉卫出示消防监督记录三份证明，拟证明被告徐玉卫出租的房屋作为文化娱乐使用的条件不合格，因佳禾家美家具城消防不合格导致经营文化娱乐项目的营业执照、文化许可证、税务登记证、卫生检查许可证均无法办理，被告徐玉卫从2015年3月19日开始无法经营，形成租金损失及店铺装修损失300000元，该部分损失应当由原告郭巧荣承担，该部分损失应当在原告郭巧荣主张范围内予以抵扣，剩余部分被告徐玉卫保留诉权。原告郭巧荣对被告出示的三份消防监督记录真实性认可，但不同意被告徐玉卫拟证明的问题，第一、三份消防监督检查记录检查对象为佳禾家美家具城并非原告郭巧荣出租的房屋；第二、检查结果为整栋楼无值班、系统停用，并未反映系统不能使用；第三、三份证据所检查出的问题并非是本案涉案房屋中的问题，相反即使是房屋存在问题，该问题并非原告郭巧荣出租房屋质量问题，可能是被告徐玉卫在装修过程中形成的故障。综上，三份证据并不能证实本案所涉房屋内消防设施主管道不合格的事实。经审理查明，2014年10月22日，出租人原告郭巧荣与承租人被告徐玉卫签订了房屋租赁协议，协议约定，原告将自有的位于薛家湾佳禾家美建材城主楼101号房屋（723.23平方米）出租给被告作为文化娱乐使用，租期从2014年10月22日至2017年10月22日，第一年租金500000元、第二年租金430000元、第三年租金480000元。租金交付时间为每年9月22日之前现金交付；被告向原告抵押30000元作为物业管理费押金，被告退房时应当保持出租屋及各类附属设施完好，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经原告同意留存的物品，原告有权处置。被告退房时，经原告验收房屋，无损坏后，退还被告押金。被告承诺房屋仅作为文化娱乐使用，并按时交纳房屋所产生的各项费用（包括取暖费、水电费、物业费、房产税等）。被告如存在以下行为，原告可终止协议收回出租屋：未经同意擅自转租、转让或转借的、拆改变动出租屋结构、用途的；损坏出租屋及附属物，未在合理期限内修复的；利用出租屋存放危险物品或进行违法活动，损害公共利益的；拖欠租金及费用达一个月以上的；逾期未交纳应当由被告交纳的各项费用，已经给原告方造成严重损害的。出租期间双方权责：1、被告租用房屋后，需负责出租屋及附属财产安全、营业人员人身安全及财产安全，承担营业期间发生的所有安全事故和人身安全事故（包括火灾、水灾等所有意外事故），原告概不负责；2、被告向原告提出合理的维修请求后，原告可提供维修服务，对被告装修、装饰部分原告不负修缮义务；3、被告应维护好出租屋所有财产，如因使用不当造成损毁的，被告应立即修复，否则按实价予以赔偿；4、被告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得原告方同意后方可施工；5、协议期满后，原告方继续对外出租房屋的，被告方享有优先权；租金按照当年市场价格商定，原告需收回出租屋时，被告应如期交还。超过延长使用期限，如被告逾期仍不搬迁，原告按照协议约定争议的解决方式执行，原告因此所受的损失由被告负责赔偿；6、协议期满后或因被告责任导致终止协议的，原告有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归原告所有；（2）要求被告恢复原状；（3）向被告方收取恢复工程实际发生的费用；7、被告方如要求续租，则必须在出租期满60日之内通知原告，经原告同意后，重新签订协议，如5天后被告未向原告续签协议，原告有权将出租屋收回和改租第三方。违约责任：被告逾期交付租金的，支付违约金50000元；租赁物因不可抗力的原因导致损毁或造成承租方损失的，双方互不承担责任，同时终止本协议。原告向被告交付了租赁物，被告于2014年10月份向原告支付了第一年租金500000元，收款人为白金花。被告租赁后，经原告的同意对租赁物进行了装修，更换音响设备，准备用于经营夜宴KTV，后夜宴KTV并未正式运营。另查明，2015年12月30日，原告郭巧荣向内蒙古准格尔热力有限责任公司交付被告承租房屋的2014年10月5日-2015年4月15日期间的取暖费36146元（14820元+21326元）。2015年2月5日至2015年4月5日，租赁物共发生电费2538元。还查明，2015年7月，被告徐玉卫向第三人白金花提起诉讼，主张解除合同、返还租赁费、赔偿损失，第三人白金花以其不是合同当事人为由抗辩，并提出合同当事人为郭巧荣，后被告徐玉卫撤诉。以上事实有原、被告的陈述及原告方出示的证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告郭巧荣与被告徐玉卫之间的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。被告徐玉卫未按照合同约定给付第二年租金及交付抵押金30000元的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中，原告郭巧荣主张解除合同的请求，有法律依据，被告徐玉卫与2016年3月25日收到原告起诉状，因此双方的租赁合同于2016年3月25日解除。对被告主张的其未付租金系因原告交付租赁物不符合合同约定的用途，被告出示的消防监督检查记录拟证明其抗辩意见，并提出准格尔旗公安消防大队因消防检查不合格，导致被告未能通过公众聚集场所开业前消防安全检查，最终导致夜宴KTV无法运营。本院认为，原告出示的消防监督检查记录系消防监督抽查，该检查与公众聚集场所开业前消防安全检查系不同形式及内容的检查项目，且检查对象并不一致，被告没有证据证明其经营的夜宴KTV无法通过公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查行政许可，系原告交付房屋租赁物不符合合同约定的用途，且通过原告出示的证据证明该出租屋在被告承租前曾出租用于经营KTV场所。因此，被告出示的证据无法证明其未支付租金存在正当理由。综上，被告应当向原告郭巧荣支付剩余租金179165元。原告郭巧荣主张从2016年3月26日起至实际腾房之日止的租金，本院认为，原被告之间的租赁合同与2016年3月25日解除，被告继续使用该房屋应当参照租金标准1178元/天（430000元/365天）支付从2016年3月25日起至实际腾房之日止的房屋使用费。对被告徐玉卫主张的曾向法院主张过解除合同的请求，本院认为被告于2015年7月诉至法院并撤诉，其解除租赁合同的请求并未送达原告郭巧荣，且被告徐玉卫并未向原告郭巧荣另行提起诉讼，双方的租赁合同在被告收到本案原告的诉状之日解除。对于原告主张的其垫付的采暖费及其他费用38684.2元（36146元+2538.2元），双方合同约定租赁期间内的采暖费、电费、物业费等费用由被告承担。本案中，原告出示的证据证明其向准格尔旗热力有限责任公司支付的2014年、2015年两年采暖费36146元，被告在租赁期间内应当支付采暖费，且租赁期间届满后系被告占用租赁物期间采暖支出，因此被告应当向原告支付采暖费36146元。对原告主张的电费2538.2元（2015年2月5日-2015年4月4日），虽该笔款项系被告占用房屋期间发生的，但供电合同的相对方并非原告与被告之间，因此原告无权主张该笔款项。关于原告主张被告交付房屋及其附属的装修物，包括租赁物内所有电器设备、音响设备及显示器（以上物品均属于出租前已经附上的物品）。本院认为，首先，原告并未明确其在达成租赁合同时，租赁物附着物的种类及名称；其次，通过双方当事人陈述能够确定被告在承租期间内，经出租人准许对租赁物进行了添附，并对原告主张的范围内财产进行了更换，但双方当事人均未出示证据证明出租期间，租赁物添附物的情况；再次，按照双方合同约定，因被告责任导致协议终止的，原告有权选择选择以下权利（1）依附于房屋的装修归甲方所有，但该合同并未约定装修的内容是否包括电器设备、音响设备及显示器，参照按照合同订立的目的，本院认为该款项所称的“房屋的装修”是指已形成附合的装饰装修物即附和物之间不宜分离如分离将给原物造成价值损失；综上，原告的该部分诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。关于原告郭巧荣主张的违约金50000元，本案中，被告出示的证据无法证明其未支付租金存在正当理由，被告拖欠租金费的行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金50000元。综上，原告郭巧荣的诉讼请求部分成立，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：一、原告郭巧荣与被告徐玉卫达成的《房屋租赁协议》于2016年3月25日解除；二、被告徐玉卫腾出所租赁的房屋；三、被告徐玉卫给付原告超期占用房屋的租金179165元（截止2016年3月22日之前）以及至实际腾房之日止的租金（按照1178元/天计算）和原告郭巧荣为其垫付的取暖费36146元；四、被告徐玉卫向原告支付违约金50000元；五、驳回原告郭巧荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5337元，减半收取2689元（原告郭巧荣已预交），由被告徐玉卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员  张丽峰二〇一六年七月七日书 记 员  张桐语附：本案援引法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。