沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00854号
原告：刘佩杰。
委托代理人：范启臣。
被告：辽宁三利房地产实业有限公司。
法定代表人：郑弘，系该公司董事长。
委托代理人：苏文剑。
原告刘佩杰诉被告辽宁三利房地产实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员吕红娇担任审判长并主审，人民陪审员董秀坤、韩皓宇参与评议，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人范启臣到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2004年3月16日约定，原告购买被告建设的位于沈阳市和平区河北街xx号房屋一套，建筑面积106.3平方米，总房款324，717元。原告当日即按约定交了首付款并及时办理了银行贷款并于2004年3月16日签订《商品房买卖合同》，双方在合同第15条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人已付房价款十万分之一的违约金”。合同签订后，购房合同经房管部门登记备案，原告支付了契税和维修基金。2004年4月1日，被告将合同约定的商品房交付原告使用。但是从商品房交付使用至今已将近10年，被告仍没有为原告办理房屋所有权证。同时合同约定的违约金的计算方法是出卖人按每日向买受人支付已付购房款十万分之一的违约金，一年的违约金计算下来只有1，152元，明显属于违约金约定过低，原告请求法院对违约金予以调整，增加。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，故关于违约金的调整应根据该司法解释第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而中国人民银行于2003年12月10日发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%”，故原告认为违约金的调整应以自己已付房款总额为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的日万分之二点一标准计算。关于计算违约的时间，原告本应从被告交付房屋一年后的2005年4月1日开始计算违约金到原告起诉之日起。但是原告考虑到被告长达10年没有办理房证，按此调整后的违约金将是很大一笔钱，所以为了被告能积极履行义务，原告只要求被告给付最近2年的违约金，即从起诉之日起前推2年，从2012年2月28日起至2014年2月28日的违约金为2.1／10000（利息）×720（两年按720天计算）×324，717（总房款）=49，097元。综上，请求法院判如所请。诉讼请求：1、请求被告立即为原告沈阳市和平区河北街xx室办理房屋所有权证；2、判决被告支付逾期办证违约金，以购房款为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息百分之二点一的最低标准，从2012年2月28日起至2014年2月28日止的两年违约金49，097元；3、诉讼费由被告承担。
被告提交书面答辩意见称，原告系贷款购房户，在没有还清贷款前没有办理房证的权利和条件。原告手中的材料不齐全无法办理房证，贷款银行有义务有条件为原告办理房证继而办理他项抵押权证，但是原告的贷款银行在原告未清偿按揭贷款前的这段时间里没有主动的办理原告的房证也没有向被告提出要求协助办理房证，是贷款银行损害了原告的利益，而不是被告。
经审理查明，2004年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区河北街xx号房屋一套，建筑面积106.3平方米，总房款324，717元。付款方式为首付款104，717元，贷款220，000元，关于交房时间，合同第八条约定“出卖人应当在2004年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。”关于产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人按日向买受人已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。”嗣后，原告于2004年3月22日向被告支付购房款324，717元。2004年4月1日，被告将诉争房屋交付原告使用。2004年4月29日，原告交纳契税4，870.75元。现因原告向被告主张办证未果来院诉讼。
另查，原告与中国银行沈阳市南湖支行签订《购房（抵押）借款合同》，申请贷款220，000元，原告以上述房产为该笔贷款做抵押。
再查，依据沈阳市房屋产权登记办证工作组于2013年9月23日的文件，即沈房证组（2013）28号《关于准予“三利和平湾”项目第三批房屋权属登记的通知》，诉争房可以办理房屋所有权证。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、辽宁省商品房销售（结算）统一发票、商品房准住通知单、契证、关于为和平区“三利和平湾家园”部分商品房解遗办证的函以及原告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。被告在履行合同时，交付房屋后未能在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，被告上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出的应由贷款银行承担责任的抗辩，因本案合同的双方当事人系原、被告，被告应当按照合同约定向原告履行义务，故被告这一抗辩主张没有事实及法律依据，本院不予采信。关于原告要求被告协助办理房产证的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的逾期办证违约金，因诉争房产于2013年9月23日符合办证条件，原告主张自2012年2月28日始计算违约金的，本院对逾期办证违约金计算至2013年9月22日止的诉求予以支持，又因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，应从其约定。即违约金324，717元×572天÷100000=1，857.38元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起三十日内，被告辽宁三利房地产实业有限公司协助原告刘佩杰办理位于沈阳市和平区河北街xx号房屋的所有权证；
二、本判决生效之日起十日内，被告辽宁三利房地产实业有限公司于给付原告刘佩杰逾期办证违约金1，857.38元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费1，027元（原告已预交），由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕红娇
人民陪审员 董秀坤
人民陪审员 韩皓宇
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 张 崇
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。