贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1267号
上诉人（原审原告）赖洋冬，男，1981年1月5日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托代理人（特别授权）李勇、罗应松，贵州贵信律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司，住所地铜仁市新华北路75号。
法定代表人田宏顺，系该公司董事长。
被上诉人（原审被告）杨荣英，男，1957年12月5日出生，侗族，贵州省天柱县人，住天柱县。
被上诉人（原审第三人）谭坚，男，1969年7月11日出生，汉族，湖南省涟江市人，住凯里市博南路青青家园小区*栋**层*号。
原审第三人梁秀兰，女，1970年11月4日出生，汉族，湖南省涟江市人，住址同上。
原审第三人谭小成，女，1994年8月6日出生，汉族，湖南省涟江市人，住址同上。
原审第三人谭小霞，女，1992年4月27日出生，汉族，湖南省涟江市人，住址同上。
原审第三人谭小飞，女，1991年10月10日出生，汉族，湖南省涟江市人，住址同上。
原审第三人凯里市谭坚百货有限公司，住所地凯里市博南新区二期小高层一号楼2层。
法定代表人谭坚，系该公司总经理。
上诉人赖洋冬、贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称南长城公司）因与被上诉人杨荣英、谭坚、原审第三人梁秀兰、谭小成、谭小霞、谭小飞、凯里市谭坚百货有限公司执行异议之诉一案，不服凯里市人民法院（2015）凯民初字第2743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
赖洋冬上诉请求：（一）撤销一审法院判决第二项。（二）改判停止对上诉人所购买贵州省铜仁市“半岛豪苑”C1栋12层（面积724.26平方米）房产的执行，并解除对上述房产的查封。（三）本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决已确认上诉人赖洋冬与南长城公司签订的《商品房买卖合同》有效，则上诉人对房屋享有合法权利。（二）用以抵偿谭坚预付款而折算成的房屋，也未办理物权登记至谭坚名下，不是谭坚的合法财产，法院查封的只能是上诉人名下的财产，因此，不能将上述房产作为谭坚的财产进行查封和执行。（三）被上诉人杨荣英申请强制执行的债权数额为490万元，一审法院查封了价值7443万元的房屋，明显超额查封。
南长城公司上诉请求：（一）判决立即停止对位于贵州省铜仁市碧江区金滩商城半岛豪苑高层C1栋12层房屋的强制执行，并解除查封；（二）一审、二审诉讼费由被上诉人杨荣英承担。
事实和理由：（一）上诉人南长城公司与被上诉人谭坚、上诉人赖洋冬三者之间的债权、债务已转让完成。（二）被上诉人谭坚自愿解除购房《协议书》后，上诉人将房屋另外出售给赖洋冬等8位新的购房户是一个新的债权关系。（三）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，上诉人与赖洋冬之间买卖的房屋已完成物权转让。
杨荣英辩称：1、本案涉案房屋先由南长城公司抵退给谭坚，在与谭坚没有办理房屋过户的情况下，又应谭坚要求，由南长城公司与赖洋冬签订买卖合同，把抵退给谭坚的房屋通过买卖合同出卖给赖洋冬，用于抵消谭坚欠赖洋冬的债务。一审法院在南长城公司与赖洋冬签订买卖合同后、办理过户登记前查封本案涉案房屋，实际查封的就是南长城公司抵退给谭坚、而谭坚又还未来得及抵给赖洋冬的房屋。房屋虽登记在南长城公司名下，但其已明确用于抵退给谭坚，因此属于谭坚的债权。而谭坚、赖洋冬、南长城公司之间尚未就谭坚与赖洋冬之间的债权完成过户登记，因此赖洋冬对谭坚享有债权，但对本案涉案房屋不享有任何权利。2、南长城公司已明确将房屋抵退给谭坚，不可能再来主张房屋所有权。
谭坚、梁秀兰、谭小成、谭小霞、谭小飞、凯里市谭坚百货有限公司均未向本院提交书面答辩意见。
赖洋冬向一审法院起诉请求：1、确认我与南长城公司于2015年2月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、立即停止对位于贵州省铜仁市碧江区金滩商城豪苑高层C1栋12层房屋强制执行，并解除查封。3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年12月2日，谭坚百货公司及谭坚就尚欠杨荣英的借款490万元签订了一份《借款合同》，合同不仅明确还款方式及日期，而且约定由谭小成、谭小霞、谭小飞作为保证人，并用其位于凯里市文化北路22号世纪城的门面作抵押担保。杨荣英在谭坚百货公司及谭坚未偿还借款的情况下，依法向法院提起诉讼。经法院主持调解，双方于2015年2月11日自愿达成调解协议，法院依法作出（2015）凯民初字第463号《民事调解书》。调解书生效后，因谭坚百货公司及谭坚等人未履行还款义务，杨荣英向法院申请强制执行。2015年2月9日，法院作出（2015）凯执字第156-5号《执行裁定书》，裁定：“对贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司用于抵偿同意退给被执行人谭坚7443万元预付款位于铜仁市‘半岛豪苑’的房屋进行查封。查封期限为三年，在查封期限内被执行人谭坚负责保管使用被查封的财产，不得转移被查封的财产，不得对查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。需要继续查封的，应当在查封期限届满前十日内向本院提出续行查封的书面申请，履行义务后可以申请解除查封。限被执行人谭坚在十五日内履行上述法律文书确定的义务，逾期不履行的，法院将依法拍卖或变卖被查封的财产”。裁定书作出后，赖洋冬等8人提出异议。法院于2015年8月12日作出（2015）凯执异字第2-2号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人刘金荣、解厚春、赖洋冬、梁文武、赖洋冬、谭群华提出的执行异议请求。”裁定书送达给原告后，原告于2015年11月2日向法院提起案外人执行异议之诉。庭审中，因原告不同意调解，法院未主持各方当事人进行调解。
另查明：2013年5月25日，谭坚与南长城公司就购房事宜签订一份《协议书》，约定：谭坚以9400万元的价格购买南长城公司开发位于铜仁市“半岛豪苑”C1栋楼，总面积为19550㎡；付款时间（含违约金）最迟为2013年7月1日之前。协议书签订后，谭坚向南长城公司陆续支付购房款8597万元，后因无力支付剩余购房款，双方于2015年2月9日以南长城公司为甲方、谭坚为乙方签订了一份《终止协议》，内容为：“甲乙双方于2013年5月25日签订的购房《协议书》，因乙方未按约定时间付清房款并已构成根本违约，现乙方因无力再支付尾款便要求终止执行，对此，甲乙双方经友好协商，现达成终止协议如下：一、甲乙双方于2013年5月25日签订的购房《协议书》，于本终止协议书甲乙双方签字之日起终止执行。二、乙方自愿承担违约金壹佰伍拾肆万元（￥154万元），乙方同意甲方从乙方已交房款中扣除。三、乙方预交房款共计8597万元（含乙方到南长城售楼部刷卡及谭坚汇田宏顺银行卡转交甲方的购房款），按原《协议书》约定不不计利息，甲乙双方一致同意对乙方预交房款按如下约定处理：1、乙方自愿承担违约金154万元并同意从乙方已交房款中扣除。2、甲乙双方同意乙方预交房款甲方只退现金1000万元，扣除154万元违约金，剩余7443万元按原《协议书》约定的房屋及房价（半岛豪苑称C1栋一层门面建筑面积3万元／㎡，二层以上建筑面积单价4500万元／㎡）折算为房屋抵偿应退预付款。根据乙方要求，甲方同意将7443万元预付房款折算房屋由乙方指定下列人员按甲乙双方原《协议书》约定的房屋及房价购买（乙方的债权人）：刘金荣550万元、解厚春301.6万元、赖洋冬2800万元、赖洋冬300万元、谭群华270万元、梁文武790万元、邹明山1625元、谭青云8**.4万元。上述购房人在本协议签订后三日内与甲方签订《商品房买卖合同》（甲方与购买人先签订手工合同，三个月内再换为网签合同），甲方退给乙方预交房款的方式，由乙方出具转账退款领条，甲方凭乙方的退款领条和乙方指定上述购买人（乙方债权人）与甲方签订的《商品房买卖合同》开具转账收款收据给购买人抵付应向甲方交付的房款。3、乙方预交房款转抵上述款项后剩余1000万元甲方于2015年2月16日支付乙方，不计利息。甲方逾期付款应向乙方支付逾期支付金额每日2‰的违约金……，甲乙双方及乙方指定购买人在《终止协议》上签字盖章。”同日，谭坚按照所欠原告及刘金荣、赖洋冬等人各自的借款金额向南长城公司分别出具转账退款领条，南长城公司与谭坚指定的购房人即刘金荣、梁文武、赖洋冬、解厚春、谭群华赖洋冬、等人分别签订《商品房买卖合同》。
同时查明：赖洋冬与南长城公司约定共同购买的房屋是“南长城.金滩商城豪苑”高层C1栋12层房屋，房屋总价为3259170元。合同签订当日南长城公司向赖洋冬出具转账收讫《收据》一份，收据金额为3000000元，2015年3月23日南长城公司又向原告出具《收据》一份，收据金额为259170元。上述房屋在法院查封前尚未办理房屋产权登记手续。
一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。围绕本案争议焦点，作如下论述：一、关于合同效力问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告与第三人南长城公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。故原告诉请确认上述合同合法有效事实清楚、证据充分、于法有据，予以支持。二、原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原告购买第三人南长城公司开发建设位于铜仁市浅滩新区内“南长城·金滩商城”豪苑高层C1栋12层商品房，实为谭坚向南长城公司购买后，双方签订《终止协议》约定南长城公司将应退还给谭坚的7443万元预付购房款折算成商品房予以抵偿，并由谭坚指定的债权人（原告）进行购买，用于抵偿谭坚对债权人（原告）所负的债务。换言之，南长城公司将应折抵给谭坚的部分房屋，经原告、谭坚与南长城公司协商一致，折抵给了原告。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于前述两次房屋买卖均没有办理物权登记，上述商品房的物权未发生转让，第二次房屋买卖实属债权转让性质。债权转让与物权转让系两个不同性质的权利转让，债权转让并不必然转化为物权转让法律关系。此外，虽然原告与南长城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但根据合同效力与物权效力相区分的原则，原告并不当然成为所购房屋的物权人。换言之，原告对上述商品房并未享有物权。
原告与南长城公司之间并非是单纯的房屋买卖合同关系，其基础法律关系是谭坚对南长城公司的债权转让，原告与南长城公司签订《商品房买卖合同》亦是为完成债权转让关系而实施的必要行为，在未办理房屋产权登记的情况下，争议房屋只能视为原告、谭坚及南长城公司之间未转让完成的债权。而本院在执行程序中对上述商用房进行查封，是对特定不动产的物权权能进行限制。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”原告诉请停止对上述商用房的执行，因所举证据不足以证明其对上述商用房即执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的法律后果，故法院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项与第二款之规定，判决：一、原告赖洋冬与第三人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司于2015年2月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告赖洋冬的其他诉讼请求。案件受理费60元，由原告赖洋冬承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。
另查明，1、在2015年2月9日南长城公司、谭坚、谭坚指定购买人赖洋冬等8人签订《终止协议》后，于同日对三方之间的债权债务办理转移手续。2、原审第三人谭坚与上诉人南长城公司及谭坚的债权人赖洋冬等人签订《终止协议》并对约定转移的债权、债务履行完毕时间是2015年2月9日；一审法院于2015年2月27日受理被上诉人杨荣英的申请执行案件，2015年4月9日作出（2015）凯执字第156-5号执行裁定书。
本案争议焦点：1、原审第三人谭坚是否享有与上诉人南长城公司在《协议书》中约定购买房屋的所有权。2、在一审法院查封时，原审第三人谭坚对与上诉人南长城公司在《终止协议》中约定用于抵偿应退预付款的房屋是否享有债权请求权或物权所有权。3、原审第三人（被执行人）谭坚对执行标的是否享有实体权利。4、上诉人（原审原告、案外人）赖洋冬对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。5、被上诉人（原审被告、申请执行人）杨荣英实现债权的行为是否妨害上诉人（案外人）赖洋冬对执行标的所享有的权利。
本院认为：1、关于原审第三人谭坚是否享有与上诉人南长城公司在《协议书》中约定购买房屋所有权的问题。经审理认为，2013年5月25日上诉人南长城公司与原审第三人谭坚签订的《协议书》约定：一、甲乙双方于2012年1月7日签订的《认购书》，甲乙双方一致同意依约解除。二、甲方同意乙方按以下购房约定购买半岛豪苑C1楼：1、乙方购房面积：C1栋楼面积19550㎡。2、单价：一层30000元∕㎡，约399㎡；二层以上4500∕㎡，约18828㎡。总建筑面积为19550平方米，总价9400万元。3、付款方式：原交定金100万元及预付款2010万元转为本次预付款；本协议签订之日再支付3700万元；本月27日再付600万元，余款2990万元在本月31前日付清。余款如乙方不能按时付款，按逾期支付金额每天2%的违约金支付给甲方，余款及违约金最迟不超过2013年7月1日付清。4、半年内房屋竣工验收合格并获得备案证书后一年半时间由甲方代办房产证给乙方，契税及办证有关费用由乙方承担……。上述《协议书》仅证明原审第三人谭坚与上诉人南长城公司签订有设立、转让不动产物权（涉案房屋）的合同，因对该涉案房屋没有办理登记手续，该房屋所有权未发生转移，双方签订的《协议书》只是物权变动的原因行为，属于债权法律关系的范畴，故根据该《协议书》不能认定原审第三人谭坚对该房屋享有所有权。
2、关于在一审法院查封时，原审第三人谭坚对与上诉人南长城公司在《终止协议》中约定用于抵偿应退预付款的房屋是否享有债权请求权或物权所有权的问题。经审理认为，原审第三人谭坚与上诉人南长城公司在《终止协议》中约定：一、甲乙双方于2013年5月25日签订的购房《协议书》于本终止协议书甲乙双方签字之日终止执行。二、乙方自愿承担违约金壹佰伍拾肆万元（￥154万元），乙方同意甲方从乙方已交房款中扣除。三、乙方预交房款共计8597万元（含乙方到南长城售楼部刷卡及谭坚汇田宏顺银行卡转交甲方的购房款），按原《协议书》约定不计利息，甲乙双方一致同意对乙方预交房款按如下约定处理：1、乙方自愿承担违约金154万元并同意甲方从乙方已交房款中扣除。2、甲乙双方同意乙方预交房款甲方只退现金1000万元，扣除154万元违约金，剩余7443万元按原《协议书》约定的房屋及房价（半岛豪苑C1栋一层门面建筑面积单价3万元∕㎡，二层以上建筑面积单价4500元∕㎡）折算为房屋抵偿应退预付款。根据乙方要求，甲方同意将7443万元预付房款折算房屋由乙方指定下列人员按甲乙双方原《协议书》约定的房屋及房价购买（乙方的债权人）：刘金荣550万元、解厚春301.6万元、赖洋冬2800万元、赖洋冬300万元、谭群华270万元、梁文武790万元、邹明山1625万元、谭青云8**.4万元。上述购房人在本协议签订后三日内与甲方签订《商品房买卖合同》（甲方与购买人先签手工合同，三个月内再换网签合同），甲方退给乙方预交房款的方式，由乙方出具转账退款领条，甲方凭乙方的退款领条和乙方指定上述购房人（乙方债权人）与甲方签订的《商品房买卖合同》开具转账收款收据给购买人抵付应向甲方交付的房款。上述《终止协议》明确约定原双方签订的《协议书》终止执行，也就是原定的涉案房屋买卖合同不再执行，并在《终止协议》中对双方解除合同后形成的债权债务进行了明确约定【即上诉人南长城公司除了退还1000万元预付房款现金外，其余应退还的预付房款7443万元“折算为房屋抵偿应退预付款”】，形成了上诉人南长城公司成为应支付原审第三人谭坚预付房款的债务人，原审第三人谭坚成为享有应退预付房款的债权人，即新的债权债务关系。而双方对7443万元“折算为房屋抵偿应退预付款”中的房屋没有办理登记到原审第三人谭坚名下的手续。由于原审第三人谭坚同时欠有上诉人解厚春、赖洋冬等人款项，因此，在《终止协议》中同时明确约定用南长城公司应退给原审第三人谭坚的预付款清偿上诉人赖洋冬等人的债务，即【“根据乙方要求，甲方同意将7443万元预付房款折算房屋由乙方指定下列人员按甲乙双方原《协议书》约定的房屋及房价购买（乙方的债权人）：……甲方退给乙方预交房款的方式，由乙方出具转账退款领条，甲方凭乙方的退款领条和乙方指定上述购房人（乙方债权人）与甲方签订的《商品房买卖合同》开具转账收款收据给购房人抵付应向甲方交付的房款”】。同日，原审第三人谭坚向上诉人南长城公司出具收到退还预付款的领条，上诉人南长城公司向上诉人赖洋冬等人出具收到购房款的收据，并在领条和收据上分别注明（注转赖洋冬交房款）、（注：谭坚退预付款转交）。上述事实足以认定原审第三人谭坚在与上诉人南长城公司签订《终止协议》后，不仅对双方之间因解除合同约定退还的预付房款7443万元“折算为房屋抵偿应退预付款”的债权债务关系已经履行完毕。同时，也用上诉人南长城公司退还的预付款清偿了拖欠上诉人赖洋冬等人的债务。因此，原审第三人谭坚对上诉人南长城公司退回的预付房款7443万元“折算为房屋抵偿应退预付款”中明确的房屋，既不享有债权请求权，也不享有物权所有权。
3、关于原审第三人（被执行人）谭坚对执行标的是否享有实体权利的问题。经审理认为，原审第三人谭坚在与上诉人南长城公司签订《终止协议》并对双方之间以及与其债权人赖洋冬等人的债权债务履行完毕的时间是2015年2月9日。而一审法院于2015年2月27日才受理被上诉人杨荣英的申请执行案件，于2015年4月9日作出（2015）凯执字第156-5号执行裁定书，显然是在原审第三人谭坚与上诉人南长城公司以及原审第三人谭坚与上诉人赖洋冬之间就三方债权债务关系转移并履行完毕之后。如前所述，足以认定原审第三人谭坚在一审法院查封该房屋时，对该房屋已经既没有债权请求权，也没有物权所有权。
4、关于上诉人（原审原告、案外人）赖洋冬对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益的问题。经审理认为，在原审第三人谭坚与上诉人南长城公司为终止执行原《协议书》而签订《终止协议》时，上诉人（即原审原告、案外人）赖洋冬等人作为谭坚的债权人，同时在该《终止协议》上签字确认“甲方凭乙方的退款领条和乙方指定上述购房人（乙方债权人）与甲方签订的《商品房买卖合同》开具转账收款收据给购房人抵付应向甲方交付的房款”，从而完成了上诉人赖洋冬等人与原审第三人谭坚的债权债务转移手续，并由上诉人赖洋冬等人与上诉人南长城公司之间签订了变更、转让不动产物权的合同，即《商品房买卖合同》。虽然双方没有办理登记手续，物权所有权没有发生转移，但不影响该《商品房买卖合同》的效力，对此一审判决《商品房买卖合同》合法有效，本案当事人也没有对此提出上诉。故上诉人赖洋冬依法取得了对该商品房的债权请求权。因此，足以认定上诉人赖洋冬对提起执行异议之诉的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
5、关于被上诉人（原审被告、申请执行人）杨荣英实现债权的行为是否妨害上诉人（原审原告、案外人）赖洋冬对执行标的享有权利的问题。经审理认为，一审判决上诉人赖洋冬与上诉人南长城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对此被上诉人（原审被告）、原审第三人均没有提出上诉，视为认可《商品房买卖合同》合法有效。但因被上诉人（原审被告、申请执行人）杨荣英为实现其对原审第三人谭坚（被执行人）的债权，申请一审法院强制执行、一审法院查封的房屋是上诉人（原审原告、案外人）赖洋冬享有债权请求权的房屋，从而直接导致上诉人赖洋冬购买的房屋不能办理不动产转移登记，妨碍了其对执行标的享有所有权的实现。因此，被上诉人杨荣英实现债权的行为妨害了上诉人赖洋冬对执行标的所享有的权利。上诉人赖洋冬提起的执行异议之诉符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第一项规定的情形。
综上所述，赖洋冬、贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：
一、维持凯里市人民法院（2015）凯民初字第2743号民事判决第一项即原告赖洋冬与第三人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司于2015年2月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、撤销凯里市人民法院（2015）凯民初字第2743号民事判决第二项即驳回原告赖洋冬的其他诉讼请求。
三、停止对赖洋冬所购买贵州省铜仁市“半岛豪苑”C1栋12层房产的执行，并解除对上述房产的查封。
一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，合计120元，由被上诉人杨荣英负担。
凯里市人民法院（2015）凯执字第156-5号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧 毅
审 判 员 杨再幸
代理审判员 潘龙生
二〇一六年十月十八日
书 记 员 汪 玲