广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第206号
上诉人（一审原告、反诉被告）凌玥。
委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。
委托代理人潘心洁。
上诉人凌玥因与被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2012）秀民初字第445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣、代理审判员蒋子秀参加的合议庭审理本案，书记员李菊丽担任记录。上诉人凌玥的委托代理人秦维安，被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司的委托代理人谢继香、潘心洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年5月10日，凌玥作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买广源·国际社区第8幢1单元1层2号房房屋一套，房屋总金额为260438元。该合同约定（节录）：“……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4．该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3．雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4．在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5．签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用由买受人承担。逾期期间该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2．出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……9、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……（2）可视对讲系统：1800元／户；……等等。凌玥于2009年3月12日支付了首付款人民币60438元，2009年6月30日付款200000元。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区8#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区8#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。凌玥于2010年4月3日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。2012年3月30日，广源公司在桂林晚报刊登通知，通知广源·国际社区业主于2012年4月2日前到广源公司缴纳可视对讲系统费用。凌玥与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，逐诉至该院提出前述诉请。
在本案审理期间，该院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
一审法院经审理认为，凌玥与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：一、广源公司是否应支付凌玥逾期交房违约金；二、凌玥是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
一、广源公司是否应支付凌玥逾期交房违约金的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”凌玥于2010年4月3日收房，此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。凌玥直至2012年4月26日才向该院提出诉讼请求，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故凌玥要求广源公司支付逾期交房违约金的诉请请求，该院不予支持。
二、凌玥是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
凌玥与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。在广源公司交房时，按照双方的约定，凌玥即应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但凌玥至今未支付此项费用，现广源公司要求凌玥支付此项费用，符合法律规定，该院予以支持。凌玥辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。该院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，凌玥的上述辩解理由无法律依据，故该院不予采纳。另凌玥辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。该院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。如前所述，此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间。广源公司于2010年4月3日将涉诉房屋交付凌玥，后于2012年3月30日在桂林晚报刊登通知主张可视对讲系统费用1800元，诉讼时效中断，此后广源公司于2012年6月1日提出反诉请求并未超过两年的诉讼时效，故凌玥的上述辩解理由，该院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条及《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）凌玥的诉讼请求；二、原告（反诉被告）凌玥支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元。本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，因本诉、反诉合并审理而分别减半收取。本诉案件受理费25元原告凌玥已预交），由原告凌玥负担。反诉案件受理费25元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由原告凌玥负担。
上诉人凌玥不服一审判决，上诉称，被上诉人反诉要求上诉人支付可视对讲系统费用的诉讼请求已超过二年的诉讼时效期间。该期间应从被上诉人登报通知交房之日起算而不是实际交房之日起算。一审法院未认定被上诉人反诉要求上诉人支付可视对讲系统费用的请求已超过诉讼时效期间是错误的。故请求二审法院撤销一审判决第（二）项；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定上诉人支付1800元的可视对讲系统费用的判决是正确的。因此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有争议，本院予以确认。
本院认为，上诉人凌玥与被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点为，被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司在一审中反诉要求上诉人凌玥支付可视对讲系统费用的诉讼请求是否已超过二年的诉讼时效期间。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四第8条的约定，房屋交付时，买受人须一次性缴纳可视对讲系统1800元等费用。此条款约定的“房屋交付时”，应理解为实际交房之时。本案中，被上诉人于2010年4月3日将涉诉房屋交付上诉人，后于2012年3月19日在法院立案调解过程中主张了可视对讲系统费用1800元，诉讼时效中断，此后广源公司于2012年4月26日提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间。因此，对上诉人主张被上诉人该项诉请已过诉讼时效，本院不予采信。一审法院判决要求上诉人向被上诉人支付可视对讲系统费1800元并无不当。
综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人凌玥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一四年七月四日
书 记 员 李菊丽