安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）亳民一终字第00067号
上诉人（原审被告）：王侠光，男，1975年5月14日出生，住所地：安徽省亳州市南部新区，经常居住地：安徽省亳州市南部新区。
委托代理人：王洪亮，男，1982年12月28日出生，住安徽省亳州市谯城区。
被上诉人（原审原告）：孙明照，男，1972年10月1日出生，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师。
上诉人王侠光因与被上诉人孙明照房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2011）谯民一初字第02225号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王侠光及委托代理人王洪亮，被上诉人孙明照及委托代理人张海峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2009年12月7日，被告王侠光与原告孙明照签订了房屋买卖契约，该契约约定：1、王侠光自愿将位于亳州市南部新区拆迁还原房屋一套(安置号叁拾贰号，选房顺序为第二轮)，面积120平方米卖给孙明照；2、每平方米2100元、面积120平方米，计款252000元；3、如有配套房价款由孙明照支付，所有权归孙明照所有；4、房屋建成后，房屋结算找补由王侠光负责支付，与孙明照无关；5、办理房屋过户的费用，全部由孙明照承担；6、孙明照暂付房款170000元整，在王侠光交房屋的钥匙时付清全部房款等内容。2011年1月16日，王侠光在亳州市南部新区建设工作领导小组办公室第一管理区以安置号叁拾贰号、选房顺序第二轮，选定菊花园小区20栋2单元603室的房屋一套及配套房一间，该房屋的面积115.32平方米，配套房(杂物房)面积15平方米，单价200元／平方米，计款3000元，该款已由被告王侠光支付完毕。被告王侠光已取得了该房屋。原告孙明照找被告王侠光交房时，被告王侠光未交付房屋。
原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的数额和时间支付价款。出卖人应当按照约定的期限交付标的物，并转移标的物所有权的义务。出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。本案原告孙明照与被告王侠光之间的房屋买卖契约因该房屋所占土地已为国有，故双方的买卖合同合法、有效。又因该标的物的座落地点，尚不属城市市区，故本案不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。被告王侠光选定拆迁还原的安置号叁拾贰号、选房顺序第二轮的菊花园小区20栋2单元603室的房屋一套及配套房一间后，应履行向原告孙明照交付房屋协助办理房屋过户的义务，故对原告孙明照的诉讼请求本院予以支持。被告王侠光交付房屋时，原告孙明照应履行给付房款余额的义务，将其余房款72172元(2100元／平方米×115.32平方米一170000元)及配套房款3000元。支付给被告王侠光。按照房屋买卖契约，房屋过户费用由原告孙明照负担。被告王侠光主张原告孙明照购买的房屋系被告王侠光与其妻子江永梅的夫妻共同财产，其未征得妻子江永梅同意，其所签协议无效，因未能提交出合法有效的证据加以证明，故本院不予支持。判决：一、原告孙明照与被告王侠光之间的房屋买卖契约合法、有效。二、被告王侠光于本判决生效之日起十日内，将位于亳州市南部新区菊花园小区20栋2单元603室的房屋一套及配套房一间交付给原告孙明照，并协助原告孙明照办理房屋过户登记手续。办理房屋过户登记的费用，由原告孙明照负担。三、原告孙明照于本判决生效之日起十日内，将其余购房款72172元、配套房款3000元给付被告王侠光。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币240元，由被告王侠光负担。
宣判后，王侠光不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足。2009年12月7日，上诉人未经财产共有人江永梅(上诉人之妻)的同意与被上诉人签订房屋买卖契约，约定上诉人将自己所有的亳州市南部新区拆迁安置还原楼一套出售给被上诉人，面积为120平方米，安置号为32号，价格每平方2100元。上诉人与其妻子江永梅1998年登记结婚，2011年9月补办结婚手续，上诉人被拆迁的老房屋及拆迁后的还原房屋均是在上诉人及其妻子婚姻关系存续期间取得的，依据我国《婚姻法》第十七条的规定依法应认定为夫妻共同财产。一审判决未认定为夫妻共同财产，损害了该还原房屋共有人江永梅的合法权益，应认定房屋买卖契约无效。二、上诉人与被上诉人于2009年12月7日签订房屋买卖契约时，诉争的还原房屋还未建设，只是南部新区拆迁办政策性给予上诉入拆迁安置平方，房屋的具体位置、单元号、楼层分布、房屋结构是不确定的，上诉人出售哪一套还原房屋的意思是模糊的、不确定的。我国《合同法》规定有效合同的构成要件之一，必须是合同的标的须确定，该房屋买卖契约签订时，约定的交易标的并不确定，因此房屋买卖契约应无效。一审判决上诉人向被上诉人交付菊花园小区20栋2单元603室的房屋与实际房屋面积不符，实际面积为120平方及40平方的阁楼，房屋买卖契约并未约定阁楼的价格及归属，因此一审对房屋交易标的认定不清，被上诉人证据不足。三、一审判决认定涉诉房屋所占用土地己为国有，该房屋的坐落地点尚不属于城市市区，本案不适用《中华人民共和国城市房地法管理法》的相关规定，系适用法律错误。该法第三十八条第(四)、(六)项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此该契约违反法律的强制性规定，应认定无效。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人孙明照答辩称，上诉人王侠光主张房屋买卖未经共有人同意不符合事实，上诉人未提交有效证据证明转让房产还存在共有人。也无任何共有人主张转让行为侵犯其合法权益。上诉人主张转让房产合同内容不确定属于无效合同不符合客观事实，该房产转让上诉人已经依法获得了拆迁还原房屋，具有明确的位置、面积，且已办理了房产证，所以此房产转让不存在任何不确定的地方。占用土地是否属于国有土地，转让行为是否违反了法律禁止性规定，此处房屋占用土地属于南部新区范围，目前尚未办理农用地转为国有土地的相关手续，不论是否属国有土地，该转让行为不存在违反法律禁止性规定的情况。菊花园小区还原房从建筑结构上看，均属于6＋1模式，所有选购六楼的还原户，政府均免费送阁楼，阁楼与主房是一个统一体，阁楼应随住房一并转移。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。王侠光与孙明照签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且王侠光上诉状称：2009年12月7日，双方约定，上诉人将自己所有的亳州市南部新区拆迁安置还原楼一套出售给被上诉人，面积为120平方米，安置号为32号，价格每平方米2100元。说明双方当事人对房屋的面积，价格均进行了约定，因此双方应当按照合同的约定履行自己的义务。王侠光上诉称，上诉人未经财产共有人江永梅(上诉人之妻)的同意与被上诉人签订房屋买卖契约，但王侠光提供的结婚证是2011年补发的，并不能证明其结婚时间，因此，该补发的结婚证不能证明王侠光与孙明照签订房屋买卖合同时江永梅是财产共有人。菊花园小区20栋2单元603室的房屋是王侠光与孙明照签订合同后，王侠光按照安置号的顺序进行选的，凡是选六楼的还原户均配送一间阁楼，阁楼是还原房的一部分，与主房是不可分割的统一体，王侠光上诉称房屋买卖契约未约定阁楼的价格及归属，一审对房屋交易标的认定不清，理由不能成立。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，引起本案物权变动原因的房屋买卖合同的效力是独立存在的，该债权合同的效力并不受《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的影响。上诉人称“本案不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，系适用法律错误”的上诉意见，本院不予采纳。因为使出卖的房屋达到《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件是转让方的义务，而不是受让方的义务，受让方的主要义务就是支付价款。本案中的出卖人王侠光以出卖的房屋没有达到《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件为由主张房屋买卖合同无效显然是违背诚实信用原则的。转让方以自己未履行义务，反而主张合同无效，属于恶意抗辩。原审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人王侠光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 亮
审 判 员 苏维丽
代理审判员 罗 胜
二〇一二年三月十日
书 记 员 韩 雪
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