天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨塘民初字第0796号
原告高世博。
委托代理人高振泽，天津捷宇律师事务所律师。
被告王菲，无职业。
委托代理人齐春胜（系被告王菲之夫）。
被告王淑华。
被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽治国里10-11-602。
法定代表人李国江，经理。
原告高世博与被告王菲、被告王淑华、被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司（以下简称永乐汇公司）房屋租赁合同纠纷一案�本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高振泽、被告王菲、委托代理人齐春胜、被告王淑华、被告永乐汇公司的法定代表人李国江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高世博诉称，2014年11月19日，原告与被告王菲的代理人王淑华、被告永乐汇公司三方签订《房屋租赁合同》。合同第一条至第三条约定：被告王菲（甲方）将其拥有的位于天津市滨海新区塘沽中心商务区远景庄园xxx、面积为249.81平方米的房屋租给原告（乙方）用于办公，租赁期限12个月，自2014年11月26日至2015年11月25日，月租金5500元，双方各支付中介方永乐汇公司1000元终结费用。合同第八条约定：（1）甲方（被告王菲）未按合同约定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供给乙方（原告）使用的，每逾期一天，应按月租金的1%向乙方（原告）支付违约金，……。（2）租赁期内若非乙方（原告）过失，甲方（被告王菲）擅自解除本合同提前收回该房屋的，应按年度总租金的20%向乙方（原告）支付违约金，……。合同签订后，由原告向中介方天津市永乐汇房地产经纪有限公司支付双方中介费2000元，其中1000元作为原告预付被告王菲的租金，在后续交租时扣除。此后，被告背信弃义、单方擅自解除合同。故起诉，请求依法判令：1、被告王菲、王淑华退还租金1000元、赔偿损失1000元；2、被告王菲、王淑华按照合同第八条第1款第（1）目的约定支付逾期提供房屋违约金20075元；3、被告王菲、王淑华支付按照合同第八条第1款第（2）目的约定擅自解除合同违约金13200元；4、诉讼费及公告费由被告王菲、王淑华承担。
原告高世博针对其主张，提供下列证据：
1、2014年11月19日，原告与被告王菲、被告�乐汇公司签订的房屋租赁合同，证明三方之间的合同关系以及各自的权利义务关系，证明原告没有违约，而是被告违约；
2、网上汇款详情单、被告永乐汇公司出具的收据，原告于2014年11月19日通过网上支付给被告永乐汇公司2000元的中介费用，其中包括替被告王菲垫付的中介费1000元，证明原告按照合同约定在合同签订当日向被告永乐汇公司支付了原告和被告王菲双方的中介费2000元；
3、永乐汇公司与被告王淑华的电话录音光盘及整理的书面材料，证明被告在2014年12月1日就已经解除了合同，构成违约；
4、照片2张，证明被告王菲将租赁合同的涉案房屋违约租给他人，构成违约。
被告王菲辩称，被告王淑华作为被告王菲的代理人签订租赁合同是经过王菲的授权。针对原告的起诉作以下答辩：1、被告没有收到过原告的1000元租金，原告第一项诉讼请求中关于返还租金的请求没有事实及法律依据；2、原告没有按照合同约定及时足额交付租金和押金，违约在先，被告王菲不存在违约问题，原告关于违约金的第二项和第三项诉讼请求没有事实及法律依据；3、在合同约定的租赁期限开始之前，被告王菲已经通知原告解除合同，在合同已经解除的情况下，不存在支付违约金的问题；5、原告主张的违约金过分高于造成的损失，依法均不应予以支持。综上，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。
被告王菲针对其陈述，向本院提供证据续租证明一份，证明涉案房屋并不是擅自与原告解除合同，实际上是原租户坚决要求续租，在原告不交纳租金的情况下，被告同意续租，同时也及时通知了原告，在原告没有及时交付租金构成违约的情况下才与原告解除的合同。
被告王淑华辩称，1、同意被告王菲的答辩意见；2、被告王淑华在签订《房屋租赁�同》时，其身份是被告王菲的代理人，不是出租人，依法不属于《房屋租赁合同》的合同主体。原告起诉被告王淑华，没有事实及法律依据，请求依法驳回对王淑华的全部诉讼请求。
被告王淑华针对其陈述，向本院提供如下证据：
1、由被告永乐汇公司出具和填写的收据，证明内容原告应于2014年11月19日向被告王菲交纳6个月租金33000元、押金5500元、预收的暖气费6600元，共计45100元，但原告未交纳上述款项；
2、短信复印件，原告给王淑华发了两次短信，王淑华给原告回了一条短信，证明于原告于2014年11月21日上午9时已经知道了被告王淑华要求解除合同。
被告永乐汇公司没有答辩意见亦未提供证据。
原告提供的证据，经被告王菲质证对证据1、证据2真实性没有异议，对证明目的提出异议，认为原告汇款2000元是中介费，其中1000元属于原告替被告王菲垫付款项，此款项应在后期原告交纳租金中抵扣；对证据3被告王菲不清楚；对证据4没有异议。原告提供的证据，经被告王淑华质证对证据1、证据2、证据4均无异议，对证据3通话内容没有异议。原告提供的证据，经被告永乐汇公司质证，对证据1、证据2、证据4均无异议，对证据3提出不清楚此事。结合三被告的质证意见，原告提供的全部证据可以作为认定本案事实的依据。
被告王菲提供的证据，经原告、被告王淑华、被告永乐汇公司质证均没有异议，对其证明效力予以认定。
被告王淑华提供的证据，经原告质证对证据1不予认可，提出此证据系合同之外的内容，并不是合同约定的内容，不能证明双方约定了关于签订合同之后支付租金的时间；对证据2原告提出认可解除合同的时间是2014年11月20日，但并不能证明被告是以原告违约解除合同，原告也没有放弃任何权利。被告王淑华提�的两份证据，经被告王菲质证均无异议。被告王淑华提供的两份证据，经被告永乐汇公司质证对证据1没有异议，认可该收据的格式、填写的内容是真实的，正常签订合同当时就会交纳租金和押金包括中介费，当时双方协商在转天将租金和押金交齐；对证据2没有异议。结合原告和被告王菲、被告永乐汇公司的质证意见，上述证据可以作为认定本案事实的依据。
依据原告、三被告当庭陈述和原告、被告王菲、被告王淑华提供的证据以及本院对证据的认定查明，2014年11月19日，原告与被告王菲、被告永乐汇公司签订《房屋租赁合同》。约定被告王菲将其拥有的位于天津市滨海新区中心商务区远景庄园xxx号房屋租给原告高世博使用，租赁期限共12个月，自2014年11月26日至2015年11月25日止，该房屋租金为5500元／月，中介费2000元由原告、被告王菲负担，并在签订本合同时支付；该房屋租金按半年支付，支付时间为每半年提前十天，以对方实际收到为准，为保障原告合理并善意使用该房屋及其配套设施，原告应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方5500元作为押金及违约条款等内容。同日原告向被告永乐汇公司汇款2000元，其中1000元是原告交付的中介费，另外1000元是原告替被告王菲交付的中介费。被告永乐汇公司当庭陈述签订合同时交纳第一次的租金，十天是交纳第二次的租金，原告、被告王菲对被告永乐汇公司的此陈述均无异议。根据被告王淑华当庭陈述，当时原、被告约定签订合同当日给付第一次租金，被告永乐汇公司出具了收据，因原告说没有钱，被告永乐汇公司的经办人孔庆花说推迟到转天上午交纳租金，故将收据中书写的2014年11月19日中的19划掉。被告永乐汇公司同意被告王淑华的说法。转天（即2014年11月20日）原告未交纳首次租金、押金、暖气费。因原告未交纳上述款项，被告于当日即告知被告永乐汇公司解除租赁合同事宜，被告永乐汇公司随即以电话方式将解除合同事宜通知了原告。根据被告王淑华的证据证实，原告于2014年11月21日已经知道被告提出解除合同事宜。原告以被告单方擅自解除合同提起诉讼。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。庭审中，原、被告双方均认可签订合同时交纳第一次租金，签订合同的时间为2014年11月19日，而租赁期限自2014年11月26日开始。由此证实租赁合同约定了先后履行顺序。根据合同法规定，原告作为先履行义务一方未履行给付租金义务，被告王菲作为后履行一方有权拒绝原告的履行要求。且在原告提出解除租赁合同时，尚未到合同约定的被告�菲履行交付租赁物的时间。故王菲提出解除租赁合同并无不当。原告在签订租赁合同后未按双方约定期间交纳首次租金、押金、预收暖气费，构成根本性违约。2014年11月20日，在原告未交纳上述款项的前提下，被告王菲通过被告永乐汇公司通知原告解除租赁合同关系，原告接到解除合同通知后并未提出异议，根据法律规定，租赁合同自通知到达原告时解除。基于原告先行违约的事实，故原告主张赔偿损失、支付违约金的诉请，没有事实和法律依据，对此主张本院不予支持。关于原告要求被告王菲退还租金1000元的主张，被告王菲同意退还原告为其垫付的中介费1000元，对此本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告王菲于本判决生效之日起十日内返还原告高世博垫付的中介费1000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如�未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费682元，原告负担662元（已交付），被告王菲负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审 判 长 梁凯江
代理审判员 吕东辉
人民陪审员 宛 榕
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李 姗