广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第163号原告深圳市南山区物业管理办公室。法定代表人钟振源。委托代理人叶治军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被告黄书发，户籍地址广东省深圳市南山区。被告深圳市银苑饮食管理有限公司，。法定代表人黄书发。两被告委托代理人陈新福，广东深港律师事务所律师。原告深圳市南山区物业管理办公室诉被告黄书发、深圳市银苑饮食管理有限公司（以下简称“银苑饮食管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶治军，两被告委托代理人陈新福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年3月24日，原告与被告黄书发签订了《补充协议》。协议约定被告黄书发承担原由深圳市凯虹实业股份有限公司承租的位于深圳市南山区中山公园路中山公园内某房屋，凯虹公司退出原合同，由被告黄书发承担并继续履行原租赁合同的全部责任。原租赁合同的租赁期限自2004年9月14日至2014年9月13日，每月租金16280元（人民币，下同），租金需于每月15日前支付。在合同履行过程中，被告黄书发将租赁房屋提供给其作为法定代表人的被告银苑饮食管理公司作为经营场所使用，被告银苑饮食管理公司是租赁房屋的实际使用人，租金及其他费用也由被告银苑饮食管理公司负责交纳。但自2013年4月1日起被告黄书发、被告银苑饮食管理公司开始无故拖欠原告租金，严重影响了原告的正常经营。经原告多次催收，被告黄书发、被告银苑饮食管理公司至今仍未支付。原告认为被告黄书发的行为违反了《房屋租赁合同》第四条的约定，应承担违约责任。被告银苑饮食管理公司作为《房屋租赁合同》权利义务的实际享有和承担人，应与被告黄书发共同承担责任。现原告起诉，请求法院判令：1、解除原告与被告黄书发签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》；2、被告黄书发、被告银苑饮食管理公司向原告支付自2013年5月1日至实际交还租赁房屋之日止的租金，暂计至2013年12月31日为130240元；3、被告黄书发、被告银苑饮食管理公司支付自2013年4月1日起至实际全部支付完毕之日止的逾期支付租金的利息，暂计至2013年9月30日为2366.4元；以上合计132606.4元；4、被告黄书发、被告银苑饮食管理公司交还其承租原告的深圳市南山区中山公园路中山公园内某房屋；5、被告黄书发、被告银苑饮食管理公司承担本案诉讼费、保全费。两被告共同辩称：1、原告解除租赁合同没有合同依据、法律依据，租赁合同虽然约定交付租金的期限，但在实际履行过程中，基于双方友好关系，原告同意两被告可以不按约定的时间支付租金，原告提交的对账单、税票、拖欠金额承诺书可予印证，足以证明双方就支付租金的时间重新进行了约定，原告同意两被告不按期支付租金（支付时间每月均不一致，有时半年支付，有时三个月支付，只要整年租金不拖欠即可），原告在没有事前通知追租的情况下以此为由解除租赁合同没有合同依据；2、关于欠租的事实，两被告也正在积极筹备资金，两被告愿意将依原告申请查封的账户上的7万多元直接作为租金支付给原告；3、涉案房屋在使用过程中经常出现漏水等现象，两被告也通知原告进行维修，而原告在接到通知后只是派人查看并未进行修复，原告没有按照租赁合同第13条约定履行义务，事实上违约在先；4、被告黄书发不是本案当事人，被告黄书发签订租赁合同及补充协议后以租赁房屋作为经营场所成立被告银苑饮食管理公司，被告黄书发是被告银苑饮食管理公司的法定代表人，合同履行中的权利义务由被告银苑饮食管理公司承担，因此被告黄书发不是本案当事人。经审理查明，2002年4月25日，案外人徐新喜与深圳市格兰德假日俱乐部有限公司签订《协议书》，约定：深圳市格兰德假日俱乐部有限公司于2002年4月24日协议收购了深圳市南山区银苑酒楼，指定徐新喜作为银苑酒楼营业执照登记业主，但酒楼所有资产及收益属深圳市格兰德假日俱乐部有限公司，徐新喜对酒楼不享有任何权益。2004年6月30日，深圳市格兰德假日俱乐部有限公司与深圳市凯虹实业股份有限公司（以下简称“凯虹公司”）签订《协议书》，约定：深圳市格兰德假日俱乐部有限公司将银苑酒楼的经营权利和财产权益转让给凯虹公司，深圳市格兰德假日俱乐部有限公司应协助凯虹公司办妥与深圳市中山公园管理处的房产租赁主体变更手续，并协助凯虹公司办理营业执照等证照变更手续所需的相关资料。2004年7月13日，深圳市中山公园管理处、深圳市格兰德假日俱乐部有限公司、凯虹公司签订《协议书》，约定：由凯虹公司按照深圳市中山公园管理处与深圳市格兰德假日俱乐部有限公司签订的房屋租赁合同所列条款继续履行深圳市格兰德假日俱乐部有限公司的义务，深圳市中山公园管理处同意按其与深圳市格兰德假日俱乐部有限公司签订的房屋租赁合同条款内容重新与凯虹公司签订房屋租赁合同，合同一经签订，即宣告原合同终止，深圳市格兰德假日俱乐部有限公司退出原合同。2004年9月7日，深圳市中山公园管理处（甲方，出租方）与深圳市南山区银苑酒楼（乙方，承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区中山公园内某出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积1480平方米；租赁房地产权利人为深圳市中山公园管理处；租赁期限为2004年9月14日至2014年9月14日；租金16280元/月，乙方应于每月15号之前向甲方交付租金；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取不超过三个月租金数额的租赁保证金32560元；乙方拖欠租金达60天以上，甲方可不予退还租赁保证金；及其他条款。被告黄书发与凯虹公司在合同上签字、盖章，该合同于2004年9月23日在房屋租赁管理部门登记备案。2005年，本院立案受理了原告深圳市格兰德假日俱乐部有限公司诉被告凯虹公司、第三人徐新喜、第三人深圳市中山公园管理处转让合同纠纷一案，并于2006年2月20日作出（2005）深南法民二初字第1062号民事调解书，确认各方当事人达成的如下调解协议：凯虹公司向深圳市格兰德假日俱乐部有限公司支付拖欠的转让款80万元，款项付清后，深圳市格兰德假日俱乐部有限公司协助凯虹公司办理银苑酒楼的营业执照变更手续。2006年3月24日，深圳市中山公园管理处、凯虹公司、被告黄书发签订了《补充协议书》，约定：银苑酒楼属中山公园财产，深圳市中山公园管理处于2004年9月23日与凯虹公司就银苑酒楼签订楼房租赁合同，合同期限至2014年9月14日止；凯虹公司由于改制等原因，自行与被告黄书发达成协议，将银苑酒楼经营权转让给被告黄书发，时间自2005年1月1日至2014年1月31日止；各方同意由被告黄书发按深圳市中山公园管理处与凯虹公司所签订的楼房租赁合同所列条款继续履行凯虹公司的义务，凯虹公司退出原合同，由被告黄书发承担凯虹公司履行的全部责任；被告黄书发保证在本协议签订后五日内，付清2006年3月份前的所有租金，另交押金35000元，以后每月五日前缴纳当月租金，如拖欠租金达一个月按每天2%缴纳滞纳金，超两个月深圳市中山公园管理处有权终止合同，同时并追回合同期内被告黄书发所欠一切租金等款项；租赁期满，银苑酒楼内所有不动产属深圳市中山公园管理处所有，被告黄书发无条件退出酒楼；及其他条款。各方当事人确认，深圳市中山公园管理处与凯虹公司并未重新签订租赁合同，上述《补充协议书》提及的深圳市中山公园管理处与凯虹公司2004年9月23日签订的楼房租赁合同即2004年9月7日《房地产租赁合同》。2006年11月28日，深圳市南山区城市管理局与原告签订《南山区行政事业单位物业交接书》，约定：城管局将区属政府房产物业中山公园文化馆移交原告统一管理，该物业位于中山公园路，现作银苑酒楼由城管局使用、管理。深圳市中山公园管理处在交接书上盖章。原告提交的发票、银行对账单显示，涉案房产的租金一直由被告银苑饮食管理公司向原告支付。原、被告均确认：被告黄书发系被告银苑饮食管理公司的发起人，被告黄书发签订合同承租涉案房产系为了成立被告银苑饮食管理公司，被告银苑饮食管理公司系涉案房产的实际使用人。两被告对原告主张的欠租事实无异议，并确认2013年4月的租金于2013年12月6日支付。原告主张迟延支付租金的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。另查，两被告于2014年4月29日签收本案应诉材料。以上事实，有《协议书》、《房地产租赁合同》、《补充协议书》、《南山区行政事业单位物业交接书》、租金发票、银行对账单、（2005）深南法民二初字第1062号民事调解书等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，深圳市中山公园管理处与深圳市南山区银苑酒楼签订的《房地产租赁合同》，深圳市中山公园管理处、凯虹公司、被告黄书发签订的《补充协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行义务。根据本院查明的事实，涉案房产出租人的权利义务已由深圳市中山公园管理处概括转移至原告，承租人的权利义务已由深圳市格兰德假日俱乐部有限公司概括转移至凯虹公司，再至被告黄书发。原、被告均确认被告黄书发系被告银苑饮食管理公司的发起人，为成立被告银苑饮食管理公司而承租涉案房产，被告银苑饮食管理公司对被告黄书发以自己名义签订的合同予以确认，并实际使用涉案房产、支付租金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定，原告请求被告银苑饮食管理公司承担合同责任，本院予以支持，原告请求被告黄书发与被告银苑饮食管理公司共同承担责任，于法无据，本院不予支持。根据《补充协议书》的约定，被告银苑饮食管理公司应于每月五日前缴纳当月租金，如拖欠租金达一个月，按每天2%的标准缴纳滞纳金，拖欠租金超过两个月，原告有权解除合同。被告银苑饮食管理公司拖欠租金已超过两个月，原告因此享有合同解除权，本院确认2004年9月7日《房地产租赁合同》、2006年3月24日《补充协议书》所确立的原告与被告银苑饮食管理公司之间的房屋租赁合同关系于原告解除合同的意思表示到达被告银苑饮食管理公司之时即2014年4月29日解除。合同解除后，被告银苑饮食管理公司应向原告返还涉案房产。被告银苑饮食管理公司对原告主张的欠租事实无异议，其应按照16280元/月的标准向原告支付2013年5月至2014年4月的租金（合计195360元）以及2014年5月至本判决确定的返还涉案房产之日止的房屋使用费，并支付2013年5月至2014年4月租金的利息，利息以16280元/月为计算基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，分别自欠费当月6日起计，均计至本判决确定的付款之日。2013年4月的租金迟延支付245天，被告银苑饮食管理公司应向原告支付利息656元（16280元×6%÷365天×245天）。原告诉请2014年5月之后的房屋使用费的利息，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认2004年9月7日深圳市中山公园管理处与深圳市南山区银苑酒楼签订的《房地产租赁合同》、2006年3月24日深圳市中山公园管理处、深圳市凯虹实业股份有限公司、被告黄书发签订的《补充协议书》所确立的原告深圳市南山区物业管理办公室与被告深圳市银苑饮食管理有限公司之间的房屋租赁合同关系于2014年4月29日解除；二、被告深圳市银苑饮食管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区物业管理办公室返还深圳市南山区中山公园内某房产；三、被告深圳市银苑饮食管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区物业管理办公室支付2013年4月租金的利息656元；四、被告深圳市银苑饮食管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区物业管理办公室支付2013年5月至2014年4月的租金195360元及其利息（利息以16280元/月为计算基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，分别自欠费当月6日起计，均计至本判决确定的付款之日）；五、被告深圳市银苑饮食管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区物业管理办公室支付2014年5月至本判决确定的返还深圳市南山区中山公园内某房产之日止的房屋使用费，按照16280元/月的标准；六、驳回原告深圳市南山区物业管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2952元、保全费1183元，均由被告深圳市银苑饮食管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  黄可佳人民陪审员  何倩燕二〇一四年八月二十七日书 记 员  沈 蕊