江苏省扬中市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬开民初字第410号
原告：镇江锐晟工具有限公司。
法定代表人：张明祥。
委托代理人：虞兴文。
被告：陆子生。
委托代理人：张浩。
原告镇江锐晟工具有限公司与被告陆子生合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告镇江锐晟工具有限公司的法定代表人张明祥、委托代理人虞兴文和被告陆子生及其委托代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告镇江锐晟工具有限公司诉称：被告系扬中市鸿运化工有限公司（化工厂）的法定代表人，通过政府企业产权制度改革个人取得该公司房地产权。2011年12月10日，原、被告签订转让协议，被告将产改取得的房地产一并有偿转让给原告，协议约定房地产转让总价为318万元。其中土地每亩20万元，但协议约定应按“国土部门实际测量的面积为准结算计价”，测量后实际面积为9亩，价值180万元。房产、水电等设施转让价98万元，总价实际为278万元。办理土地使用权出让手续费用68万元由被告承担，但此费用由原告全部垫付（实际支出90.23万元）。协议签订后，原告已陆续付款224万元，原告多付被告14万元。现原告已办理国有土地使用权证。被告在受让协议签订后，将一幢房屋转让给金加洪，金加洪将房屋烧坏，经法院审理被告获赔6万元，应返还原告。被告长期占用原告受让的房屋拒不交付，并将另外的房屋出租给陆坤林、张克余、杨纪华，租金共计17万元应退归原告所有。被告占用受让房屋拒不交付，原告主张违约金10万元，受让房屋的围墙倒塌损失1万元。被告应承担上述各项损失等费用共计48万元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告履行协议，立即交付转让给原告的房地产；2、被告退还原告多付的款项14万，赔偿原告受让房屋烧坏的损失6万元，返还原告受让房屋被告出租遭受的损失17万元以及受让房屋倒塌的围墙损失1万元，迟延两年交付房屋损失主张10万元，合计48万元；3、诉讼费由被告承担。
原告镇江锐晟工具有限公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，拟证明原告的主体资格适格；
2、转让协议书复印件两份，拟证明原、被告双方存在转让房地产的事实，房屋的受让方为本案的原告，张克进的行为是代表原告，该协议签订的时间是2011年12月10日，被告要求撤销该协议的时效已超过一年；
3、收条复印件七份，拟证明原告按协议履行付款义务，被告未按协议第四条第4点约定在2011年12月31日将房地产交付给原告，被告违约在先；
4、中国建设银行扬中市八桥分理处汇款凭证复印件八份，拟证明原告按协议履行付款义务；
5、镇江锐晟工具有限公司出具的通知、函共六份、EMS回执五份，拟证明原告多次催促被告履行双方所签转让协议，已履行了通知义务，也证明原告对张克进签订协议以及付款行为予以了追认，张克进的行为是原告的委托代理行为。
6、土地使用权证、宗地图复印件各一份、照片复印件两份，拟证明原告受让的被告的房地产土地为面积为9亩，也证明被告转让的土地使用权和房产权已经依法办理国有土地使用权出让，变为原告的名下，根据房随地走、地随房走的原则，加上双方签订的转让协议，被告应当将转让的房地产按双方协议第四条第4点的约定交付转让的房产。照片证明被告转让给原告的房屋围墙已经倒塌，原告主张损失1万元；
7、房屋所有权证、房屋所有权证公告、扬中市房屋安全鉴定书、扬中法院不予执行通知书、扬中市鸿运化工厂申请、资产预估价目表复印件各一份，拟证明被告所转让的房屋属于危房；
8、发票及收据复印件一组，拟证明原告总共交纳费用150余万，减去返还的费用实际支出是90.23万元。
被告陆子生辩称：1、签订转让协议是事实，但被告认为合同的相对方是张克进，在合同履行过程中，履行合同付款义务也是张克进，直到开庭原告也并未对该转让协议进行追认，并且被告已经行使了撤销权，已经书面通知了原告；2、假使转让协议有效，原告适格，在履行转让协议过程中违约的是张克进，是被告合同的相对方，不应当由被告承担违约责任，被告迟延交付协议中约定的标的额，是履行抗辩；3、被告转让的财产属于夫妻共同财产，应当由高习娣和陆子生共同转让才有效，而且高习娣已就该处分行为提起诉讼，请求确认无效；4、协议规定的鸿运化工厂土地范围不应当是国土测量面积，国土局测量面积其中包括了与鸿运化工厂相邻的西服厂土地。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求，并确认协议无效。
被告陆子生为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、转让协议复印件一份，拟证明协议与原告举证的协议不一致，签订协议的人为张克进，而不是本案的原告；原告所提供的协议上有很多地方手写，已在事后单方进行了修改，且从修改的内容上来看，原、被告当初在签订该转让协议时，对付款有明确的约定，被告后来迟延交付转让房屋，是履行抗辩权；
2、2012年2月6日、2月25日通知复印件两份，2014年5月23日张克进出具的说明复印件一份，拟证明被告转让合同的相对方为张克进；
3、被告与扬中市八桥镇人民政府、幸福村27组、幸福村24组、原先锋1组签订的协议复印件各一份，拟证明被告转让给原告的土地为11.82亩；
4、2014年9月15日被告出具的通知以及EMS邮寄凭证复印件各一份，拟证明被告就2011年12月10日签订的转让协议相对人为张克进，没有代理权限签订，在原告追认前，被告行使撤销权，该转让协议已经被撤销；
5、2014年4月18日被告出具给张克进的收条复印件一份，收条上明确载明了转让协议中明确的资产交接时间变更为2014年5月10日前，拟证明该转让协议在未撤销前，被告认为合同相对人是张克进，且交接时间已经变更，是张克进违约，而不是被告违约，应当由张克进承担违约责任；
6、由扬中市八桥镇人民政府出具说明原件一份，拟证明由被告受让的原扬中市鸿运化工厂土地转让面积为4580平方米，群众征地补偿款已经支付；
7、规划局测绘图原件一份，证明整体测量面积与国土测量面积有偏差。
经当庭质证，被告陆子生对原告镇江锐晟工具有限公司提供的证据质证意见如下：
对证据1的真实性没有异议，对关联性不予认可，原告不是本案合同的相对方；对证据2的真实性有异议，原告提供的转让协议原告在事后单方进行了补签名，并未通知被告，也未征得被告的同意，被告对与张克进存在转让房地产的事实没有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明目的不予认可，收条大部分均明确注明了收到张克进的现金，特别是2014年4月18日张克进最后一次付款时明确与张克进约定了房地产交接的时间为2014年5月10日，双方为被告以及张克进；对证据4的真实性没有异议，该汇款属于张克进的账户；对证据5原告不能证明通知内容与回执是一致的，被告未收到原告举证的上述通知；对证据6土地使用证及宗地图的真实性没有异议，对证明目的不予认可，该宗地图是由原告单方面委托国土部门进行丈量，其所丈量的部分仅仅是涉案转让的土地中的一部分，而不是全部，转让协议中约定的土地约为11亩多，而不是9亩，照片反映的是围墙的现状，不能证明原告的主张，原告看不出照片拍摄于何时；对证据7真实性没有异议，对证明目的不予认可，原告证明该房屋属危房与本案协议争议焦点无关；对证据82013年12月12日，原告汇给扬中市财政局土地出让金77万元，但国土局开具的发票是预存征地补偿款77万元，两份证据相冲突；2013年12月9日由农村商业银行开具的4000元专项资金收入与本案无关；2012年7月6日由科学研究所开具的5000元费用，在2013年10月14日和2014年1月6日开具两张测量费应当由原告提供两次测量数据以及由土地勘测测绘队出具说明为什么出具两次测量费，应当以哪一次测绘为准，2012年8月2日由扬中市测绘院出具的5000元发票应当由扬中市测绘院出具测绘情况以及简要说明，对原告提供的三张复印件应当提供原件由被告核实，其余票据真实性被告予以认可，但与本案无关。
原告镇江锐晟工具有限公司对被告陆子生提供的证据质证意见如下：
对证据1被告所提供的转让协议是协议的初稿，在签订协议的同一天，双方经过协商对协议的内容进行了添加，原告法定代表人与被告当面进行了交谈，协议上所添加的内容为被告和张明祥共同添加并由被告在添加的内容上按手印予以确认，故该协议应作为认定本案的证据，而被告所举转让协议，因协议内容的重新协商和修改，已失去效力；对证据2原告无异议，但对证明目的有异议，在协议签订后原告多次致函被告，充分说明原告对张克进代表公司签订协议的行为予以追认，张克进的行为属代表公司授权代理行为，根据委托代理关系的规定，转让协议行使的权利和义务均是本案的原告；对证据32011年8月20日所定协议系被告转让协议签订前应当履行的义务，该行为是被告与村民之间的关系，与原告没有牵连，该证据的提供对本案并无实际意义；对证据4被告行使撤销权应在一年内行使，被告已经丧失诉讼时效，协议已事实履行，经原告法定代表人已经追认，原告多次致函被告，非张克进个人；对证据5证明目的有异议，不能证明原告违约，原告所提供的转让协议第四条第四项明确约定协议生效后被告应在2011年12月31日前将转让资产交付给原告，原告没有按时付款，是因为被告不按协议约定时间交付转让资产，首先违约，加上转让的土地使用权、村民的相关补偿存在争议，导致转让协议至今无法履行，被告应当承担违约责任；对证据6八桥镇政府的证明时间是2014年12月23日，证明的内容无法反映征地补偿款已经付清的事实，如果征地补偿款已经付清，应当提供领款人的签名及收款收据，该证明在本案中不具有说服力；对证据7图纸不能作为证据使用，图纸的测量员、测绘员、检查员均没有人签名未加盖任何单位印章，图纸来源不明，无法证明系扬中市规划局测量和提供，且与扬中市国土管理部门所测量的结果相抵触；对证据8当时办证时候每张票据被告都看过，总共花费只有70余万元。
根据以上质证意见及原、被告在庭审中的陈述，对原告镇江锐晟工具有限公司提供的证据1、2、3、4、5、7的证据三性予以认定，对证据6中的土地使用权证、宗地图的证据三性予以认定，对照片的真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定，对证据8的真实性、合法性予以认定，因原告仅提供为办理国有土地使用权证交纳费用的相关票据，未举证相关部门返还的费用，故对原告主张实际支出为90.23万元的金额不予认定；对被告陆子生提供的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定，对证据6、7的证据三性不予认定。
经审理查明：被告原系扬中市鸿运化工厂厂长，后扬中市鸿运化工厂变更为扬中市鸿运化工有限公司，被告任该公司法定代表人。2011年12月5日，扬中市八桥镇人民政府与被告签订土地转让协议书一份，约定扬中市八桥镇人民政府将“原先锋村五组、先锋村一组、先锋村六组、原齐家村三组的扬中市鸿运化工厂土地一宗，土地面积4580㎡转让给被告。2011年12月10日，张克进与被告签订转让协议书一份，约定被告将扬中市鸿运化工厂厂区范围的土地、厂房、附属设施等转让给原告。同日原、被告对协议进行补充约定，补充内容系被告添加并按手印，张克进、原告法定代表人张明祥和被告在变更后的协议上签名。第二份协议书载明：“甲方：陆子生乙方：镇江市锐晟工具有限公司乙方因生产发展需要，现购买甲方原扬中市鸿运化工厂区，双方在平等自愿的基础上经磋商达成协议如下，以资共同遵守。一、转让资产范围：1、甲方转让的资产产权明晰，无权属争议；2、甲方厂区范围内的土地，面积约11亩（按照国土部门实际测量面积为准结算计价）；3、甲方厂区范围内现有的厂房、附属用房、水电设施以及其它附属设施。二、转让价款：1、土地主让价每亩为20万元，计220万元；2、厂房附属用房、水电设施及其它附属设施的主让价款计98万元。三、转让价款的支付方式：1、乙方已预付的96万元转为乙方已付价款；2、甲方承担68万元办理土地出让费用；3、土地转让手续由乙方负责办理，甲方积极配合，并及时提供办理土地出让的相关手续及资料；4、转让总价计318万元，扣除上述乙方已预付的96万元及甲方承担68万元办理土地出让费用计164万元，余款154万元，在本协议签字生效日五日内付50万元，本月底付74万元，尾款30万元于2012年3月31日前付清。四、其他事项：1、甲方所有的债务及原扬中市鸿运化工厂的债务由甲方承担，与乙方无关；如因土地权属问题与相邻群众发生争议由甲方负责协商解决。2、甲方厂区现有对外出租部分由甲方负责协调乙方与承租方变更和续订租赁协议；（截止期限至二〇一二年二月二十八日止）。3、转让后，甲方需积极配合乙方协调处理好善后工作；4、协议生效后甲方与2011年12月31日将转让资产转让给乙方（转让资产的范围另附明细）；五、违约责任：1、协议生效后，任何乙方违约均承担协议转让总价款20%的违约金。六、本协议未尽事宜由双方协商解决。本协议一式二份，甲乙双方各执一份甲方：陆子生2011年12月10日乙方：张克进张明祥签2011年12月10日”。上述协议签订后，被告并未交付上述房地产，故引起本案的诉讼。
另查明，被告已收到原告转让价款共计224万元（自上述协议签订后至2014年4月18日，分别由张克进、原告、扬中市利民金刚石工具厂给付）。2014年4月18日，被告作出书面承诺“双方交接时间为2014年5月10日前”。2014年5月6日，扬中市人民政府颁发扬国用（2014）年第945号土地使用权证，载明土地使用权人为原告，座落于扬中市八桥镇幸福村，地号为321182011006GB00001，使用权类型为出让，使用权面积为5971.8㎡，土地出让费用均由原告承担。2014年4月2日，因扬中市鸿运化工有限公司所有的房屋（房产证号：扬房字第××号）经鉴定为D级危房，扬中市房屋产权监理处发布注销该房屋所有权证的公告。
还查明，2014年9月15日，被告以EMS邮寄方式通知原告：“本人行使撤销权，撤销该张克进无权代理与本人所签的《转让协议书》”。
还查明，本院于2013年1月21日受理了原告扬中市鸿运化工有限公司与被告金加洪租赁合同纠纷一案，被告系扬中市鸿运化工有限公司法定代表人，双方达成调解协议，金加洪赔偿扬中市鸿运化工有限公司出租房火灾损失，本院于2013年3月5日出具（2013）扬开商初字第36号民事调解书。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、土地使用权证、宗地图复印件、房屋所有权证、房屋所有权证公告、扬中市房屋安全鉴定书、不予执行通知书、申请、资产预估价目表复印件各一份、转让协议书复印件两份、收条复印件七份、中国建设银行扬中市八桥分理处汇款凭证复印件八份、通知和函复印件六份、EMS回执复印件五份、发票及收据复印件一组，被告提供的转让协议、2014年5月23日张克进出具的说明、扬中市八桥镇人民政府、幸福村27组、幸福村24组、原先锋1组签订的协议、2012年2月6日通知、2012年2月25日通知、2014年9月15日通知、EMS邮寄凭证复印件各一份，本院调取的（2013）扬开商初字第36号民事调解书复印件一份予以证实，与原、被告的当庭陈述相佐。
本院认为：建设用地使用权自登记时设立，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。原、被告就原扬中市鸿运化工厂厂区范围的土地、厂房、附属设施等签订转让协议，且扬中市人民政府向原告颁发了土地使用权证，故原、被告双方转让讼争房地产的行为依法成立并有效，本院依法予以确认。被告辩称合同相对方是张克进且被告已行使撤销权，但张克进与被告签订转让协议书后，原、被告另行签订转让协议书，张克进、原告法定代表人张明祥和被告在协议上签字确认，原告作为合同相对方向被告主张权利并无不当。因合同内容发生变更，第一份转让协议书并未成立，故被告行使撤销权于法无据。被告辩称转让的财产属于夫妻共同财产，应当由高习娣和陆子生共同转让才有效，但被告原系扬中市鸿运化工厂厂长，扬中市鸿运化工厂变更为扬中市鸿运化工有限公司后，被告任该公司法定代表人，故被告有权处分讼争房地产，对于此项抗辩意见，本院不予采信。被告辩称国土部门测量面积中包括西服厂的土地，但国土部门颁发的土地使用权证具备公示效力，对于此项抗辩意见，本院亦不予采信。
原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。第二份转让协议书约定，“甲方厂区范围内的土地，面积约11亩（按照国土部门实际测量面积为准结算计价）”，“土地转让价每亩为20万元”，原告于2014年5月6日取得国有土地使用权证，载明使用权面积为5971.8㎡（9亩），故按双方约定，讼争土地转让价格应为180万元。协议书约定厂房附属用房、水电设施及其它附属设施的转让价款计98万元，被告承担68万元办理土地出让费用。现被告已收取价款224万元，且土地出让费用均由原告承担，故被告应当退还原告多余款项14万元。原告向被告主张房屋烧坏损失6万元、出租损失17万元、房屋倒塌的围墙损失1万元，因原告于2014年5月6日取得土地使用权证，建设用地使用权自此设立，在物权变动前产生的房屋损毁、租金等原告无权向被告主张，物权变动后产生的损失原告亦未向本院提供充分证据加以证明，故对此项诉讼请求，本院不予支持。原告向被告主张迟延两年交付房屋损失10万元，根据双方约定，原告应于2012年3月31日前付清价款，被告应于2011年12月31日将转让资产转让给原告，原、被告双方在履行合同过程中均存在违约，本院酌定双方违约责任相抵，故对此项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陆子生应以扬国用（2014）年第945号土地使用权证载明的范围为准，履行原、被告签订的转让协议书，向原告交付房地产，限于本判决生效后十日内交付；
二、被告陆子生应偿还原告镇江锐晟工具有限公司人民币14万元，限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，由原告镇江锐晟工具有限公司负担5950元，被告陆子生负担2550元，（该款原告已垫付，由两被告在给付以上款项时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）
审 判 长 吴 磊
人民陪审员 严 伟
人民陪审员 张金华
二〇一五年三月十日
书 记 员 刘文娟
本案援引法律条款：
《中华人民共和国物权法》：
第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出自或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并处分。
《中华人民共和国合同法》：
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。