北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第11699号
上诉人（原审被告、反诉原告）廖元有，男，1969年10月25日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蔡宇，男，1960年11月15日出生。
上诉人廖元有因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第16844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，蔡宇起诉至原审法院称：我与廖元有于2014年6月11日签订《房屋租赁合同》，租期自2014年6月11日至2015年6月10日。在双方合同履行至2015年1月初，廖元有突然提出要求提前解除合同，并在2015年1月9日向我发送短信，称其已经飞回老家，损坏的房屋壁纸由我自行修复，廖元有房内的东西不要了，所使用的电费在其押金中扣除，剩余款项由我汇给廖元有。廖元有并未将房屋钥匙交还。因廖元有突然消失，我找不到人员修复整理房屋和出租，涉案房屋放置到2015年3月9日才进行整理和修复。我现诉至法院，请求：1、判令廖元有给付违约金1200元；2、判令廖元有返还电费283元；3、判令廖元有赔偿换锁、整理卫生和装修材料及人工费600元；4、判令廖元有赔偿2015年1月9日至2015年3月10日的房屋租金2400元。本案案件受理费由廖元有承担。
廖元有辩称：认可双方于2014年6月11日签订《房屋租赁协议》，不同意蔡宇的诉讼请求，理由如下：一、蔡宇的房屋是商品房，蔡宇改为三间小商铺，违法出租。二、2015年12月10日我提出解除合同，2015年1月9日我把蔡宇的房屋恢复原样，墙上有点磨损也是正常的。三、每个月的电费都是口头约定的，蔡宇到时间就过来收取，且没有收据。我离开之前仅有一个月的电费80元未支付。四、《房屋租赁协议》系蔡宇提供的文本，其中第十条中约定终止合同提前一个月通知，还要赔偿对方一个月租金不公平。不同意蔡宇全部诉讼请求。
廖元有提出反诉：一、蔡宇没有完全履行合同，房屋系违法出租，蔡宇将民居改造成3间小商铺对外出租，承诺用水免费，电费是每月结算，但蔡宇收取电费未向我出具收据。二、蔡宇承诺给我安装暖气，但实际没有提供暖气。三、我的房屋安全没有保障，2014年6月11日至2015年1月10日期间发生过小火，电表烧坏一个。同时，涉案房屋存在暴雨漏水及消防隐患严重等问题。四、我按照合同约定提前一个月当面口头告知蔡宇要回老家，并将蔡宇的房屋恢复原样，只是墙壁纸有一点损坏，我也找了维修工恢复原样，上述情况蔡宇当时都承认。五、因为蔡宇所做隔断，导致我的租赁空间缩小。六、我交纳房租交到了2015年1月10日，合同于2015年1月10日解除。请求：判令蔡宇返还房屋租金8400元，押金1200元。本案案件受理费由蔡宇承担。
蔡宇针对廖元有的反诉辩称：不同意廖元有的全部反诉请求，理由如下：一、2014年12月下旬，廖元有给我说要回家，问我回家的两个月能不能不给房租，我回复要按照合同履行，不可能不收取房租，结果2015年1月19日廖元有给我发短信，称其坐飞机走了。二、我装修房屋时，廖元有提出腾一处地方给他放东西，我回复租给他的地方大概2平米，没有暖气。廖元有的用电是从旁边美甲店延伸一根电线过来，我为廖元有安装有独立的电表。三、廖元有所称发生过火灾的原因是廖元有自己随便接线所致。
原审法院经审理认为：本案中，双方签订的房屋租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方约定一方提前终止合同时，必须提前30天通知对方，并赔偿对方一个月租金作为违约金。廖元有称其已于2014年12月10日向蔡宇口头告知终止合同事宜，但其提交的证据不足以证明该项主张。因涉案房屋租赁期为2014年6月11至2015年6月10日，廖元有于2015年1月9日向蔡宇发送终止合同意思表示的短信，并在庭审中主张合同于2015年1月10日解除，但其未将一个月的租金作为违约金交付给蔡宇，故与合同约定解除权的行使并不一致，故涉案房屋的合同不因廖元有所发短信而解除。庭审中，蔡宇称其于2015年3月9日换锁并收拾涉案房屋，应当视为蔡宇当日已将涉案房屋收回，故双方之间的房屋租赁合同应于2015年3月9日解除。蔡宇主张廖元有支付自2015年1月9日至2015年3月10日的房屋租金，因廖元有已向蔡宇支付房屋租金至2015年1月10日，又因蔡宇于2015年3月9日将涉案房屋收回，故法院仅对蔡宇主张的2015年1月11日至2015年3月9日的房屋租金予以支持。对于蔡宇主张廖元有支付违约金的诉讼请求，根据双方约定提前终止合同时，必须提前30天通知对方，并赔偿对方一个月的租金作为违约金，故“提前30天通知”的义务及“赔偿对方一个月租金作为违约金”应当视为行使单方解除权的条件。廖元有未能依据该条款行使单方解除权，故蔡宇依据该条款主张违约金，缺乏事实和法律依据，故法院不予支持。对于蔡宇主张廖元有支付电费283元的诉讼请求，依据廖元有提交的收条其于2014年9月11日实际向蔡宇支付电费100元，并注明“下次电表从55度开始记费”。廖元有称每月蔡宇都向其收取电费，但未提交证据予以证明。因廖元有未与蔡宇进行房屋交接，蔡宇提供证人证言证明其收回房屋时用电读数为338，故蔡宇主张廖元有用电数为283度，并按照合同约定电费每度1元向廖元有收取电费，法院对蔡宇该诉讼请求予以支持。对于蔡宇主张廖元有赔偿其换锁、整理卫生和装修材料及人工费600元的诉讼请求，因蔡宇提交的证据及证人证言不足以证明该笔费用的发生，故法院对蔡宇该项诉讼请求不予支持。对于廖元有要求蔡宇退还房屋租金8400元反诉请求，因廖元有实际承租并使用涉案房屋，应按照合同约定支付房屋租金。廖元有主张房屋存在的相关问题，不构成其要求蔡宇退还房屋租金的理由，故廖元有该项主张于法无据，法院不予支持。对于廖元有要求蔡宇退还押金1200元的反诉请求，双方约定承租人支付房屋租金逾期超过七日，押金不退还。因廖元有未能按时足额交纳至合同终止时的房屋租金，且已超过双方约定的期间，故法院对廖元有主张退还押金的反诉请求不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、自判决生效之日起七日内，廖元有向蔡宇支付电费二百八十三元；二、自判决生效之日起七日内，廖元有向蔡宇支付自二○一五年一月十一日至二○一五年三月九日的房屋租金二千三百六十元；三、驳回蔡宇的其他诉讼请求；四、驳回廖元有的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，廖元有不服，上诉至本院称：涉案房屋系蔡宇擅自违法改造后对外出租的，消防隐患严重，发生了几次小火灾，烧坏电表一个，房屋数次出现漏水，未接暖气管，对我的办公造成影响，我提前一个月提出解除合同，我交完最后一次租金，蔡宇未提出异议，可以证明其已经同意解除租赁合同，故要求撤销原判，依法改判支持我的原审反诉请求。蔡宇同意原判。
经审理查明：2014年6月11日，蔡宇作为甲方，廖元有作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将西城区自新路50号楼412室的西侧阳台（注：房门南侧）租给乙方使用。租期为一年，自2014年6月11日至2015年6月10日止。月租金1200元，预付3个月。押金1200元，合同终止时无问题退还乙方。甲方在合同期内无特殊原因保障乙方正常用房、用电、用水，并负责安装独立水、电表，每月底按实际用量向乙方收取水、电费（注：水费按自来水公司价格，电费每度1元）。乙方应按时支付甲方房租费，逾期超过7天，甲方有权终止合同，押金不退还乙方。租赁期满或合同解除时，乙方必须按时搬出自己的全部物品，两日内仍有乙方余物视为放弃，由甲方处理。甲乙双方在合同期内，如遇特殊原因提前终止本合同时，必须提前30天通知对方，并赔偿对方一个月租金作为违约金。2014年6月11日，蔡宇出具证明：“今收到廖先生押金1200元，房租3600元（注：自2014年6月11日-2014年9月11日）”。2014年9月11日，蔡宇出具证明：“今收到廖先生房租3600元。自2014年9月11日-12月10日，3个月。电费55度。另有坏表55度，共110度，应收110元，实收100元，下次电表从55度开始记费。共收3700元。特此证明”。2014年9月15日，蔡宇出具证明：“今收到廖先生宽带费180元，自2014年9月11日-2014年12月10日（每月60元）。特此证明”。2014年12月10日，蔡宇出具收条：“今收到廖元有一个月租金（自2014年12月11日-2015年1月10日）。特此证明”。2015年1月9日，廖元有向蔡宇发送短信，内容为：“我家里有事，昨晚已飞回老家了，把店门已搞好了，墙纸一点破损很正常，麻烦你自己弄一下，里面的东西都不要了，电费你从我押金里面扣下来就行了，回头把我银行账号发给你，请把余的钱打到账上，谢谢。”同日，廖元有再次向蔡宇发送短信，内容为“我的账号：工行×××廖元有。可以从网上划账，费用很低，可以马上到账，谢谢合作。”
审理中，蔡宇提交照片及收条，证明涉案出租房吊顶的损坏程度及2015年3月9日维修壁纸、房顶、换锁及清理垃圾人工费支出600元；廖元有对上述证明材料不予认可。另，蔡宇提交证明及与新租户之间的房屋租赁合同一份，证明新租户入住时的电表数为338；廖元有不认可该证明。廖元有提交收据一张，证明其为蔡宇更换玻璃并修复壁纸的费用150元；蔡宇认为该收据仅为更换玻璃的款项，并没有修复壁纸。同时，廖元有提交打印纸条一张及电话屏幕截屏，证明蔡宇的诉讼主张与之前的纸条内容不一致；蔡宇对该纸条的真实性不认可。蔡宇申请涉案房屋现租户范秀清、薛建才、项春燕出庭，证明涉案房屋闲置、电费、装修换锁及房屋清理费用支出的情况；廖元有认为上述三人与蔡宇之间有利害关系，该三人的证人证言不应采信。
上述事实，有《房屋租赁合同》、短信息、证明、收条及证人证言及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：廖元有与蔡宇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。廖元有称与蔡宇口头约定由蔡宇承诺房屋提供供暖，蔡宇对此不予认可，廖元有未提供有效的证据证实其主张，本院对其该项上诉意见不予采纳。廖元有称房屋存在漏水，但自认蔡宇曾经进行了维修，且廖元有未提供有效证据证实漏水造成其无法正常使用房屋，故廖元有以此为由要求提前解除合同，于法无据，故本院不予支持。廖元有称涉案房屋系蔡宇擅自违法改造后对外出租的，未提供有效的证据予以证实，亦不构成其拒交租金的正当理由，故本院不予支持。
廖元有称其于2014年12月9日向蔡宇提出解除合同，蔡宇对此不予认可，廖元有未提供有效的证据证实其主张，蔡宇收取下一个月的租金的行为并不能证明其已经同意提前解除合同，故本院对廖元有的该项上诉意见不予支持。《房屋租赁合同》约定，双方在合同期内，遇特殊原因提前终止合同时，必须提前30天通知对方，并赔偿对方一个月租金作为违约金。廖元有租金交至2015年1月10日，廖元有于2015年1月9日向蔡宇发送终止合同意思表示的短信，未按合同约定提前30天履行通知义务，亦未合同约定给付一个月的租金作为违约金，廖元有并未依合同约定行使单方解除权，双方《房屋租赁合同》于2015年1月10日并未实际解除；廖元有未与蔡宇办理房屋交接手续，蔡宇于2015年3月9日换锁并收拾涉案房屋，故应视为双方之间的房屋租赁合同应于2015年3月9日解除。原审法院判令廖元有支付至2015年3月9日的租金并补缴所欠电费，并无不当，应予维持。
《房屋租赁合同》约定廖元有支付房屋租金逾期超过7日，押金不退还。因廖元有未能按时足额交纳至合同终止时的房屋租金，故对廖元有主张退还押金的上诉意见，本院不予支持。
综上，廖元有的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由蔡宇负担10元（已交纳），由廖元有负担15元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费25元，由廖元有负担（已交纳）；二审案件受理费100元，由廖元有负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 平
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年十二月十日
书 记 员 张晓鸥