贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终875号
上诉人（原审被告）贵州丰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清华路25号清华山庄内，组织机构代码72215768-3。
法定代表人唐志贵，该公司经理。
委托代理人何宗丙，该公司销售部经理。
被上诉人（原审原告）李兴林，男，1976年8月23日生，汉族，中专文化，安徽省怀远县人，住贵州省都匀市。
上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司与被上诉人李兴林商品房预售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2016年2月22日作出（2016）黔2701民初105号民事判决后，贵州丰和房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2010年12月6日，原告李兴林与被告贵州丰和房开公司签订《商品房买卖合同》，其中双方约定：1、由原告购买被告开发的都匀市广惠国际一单元1103号房屋，房屋总价款为331268元。2、被告于2012年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告。3、被告应当在交付商品房后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，提交给产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在约定的期限内取得权属证书的，原告不退房，由被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告通过支付现金、银行转帐和银行按揭向被告共计支付了购房款331268元，但由于被告的原因，被告开发的广惠国际未能通过竣工验收备案登记，致使不能依约向原告交付商品房，后在市房管部门协调下，被告才于2013年7月31日向原告交付商品房。但由于被告至今未能通过竣工验收备案登记，不能将应由被告提供的商品房权属登记资料提交给房管部门备案，致使原告至今仍未能办理产权证书。2016年1月7日，原告诉至法院。
原审原告李兴林一审诉称：原告与被告2010年12月6日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发修建的都匀市广惠国际一单元1103号商品房一套。依据合同约定，原告向被告交付了331268元的购房款，履行了合同约定的付款义务。合同规定交房时间为2012年5月31日，但实际交房时间是2013年7月31日。依照合同十五条约定，出卖人应于交房后180日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料，提交给产权登记机关备案。如因出卖人的责任，人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房价款的1%向人支付违约金。但时至今日，早已超过双方约定的办证时间，被告没有依照合同把房产证办理下来，也拒绝支付违约金。故诉请判令被告支付逾期办理房产证违约金3312元，诉讼费用由被告负担。
原审被告贵州丰和房地产开发有限责任公司一审未答辩。
一审审理认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，原告已依约履行支付房价款331268元的义务，但由于被告的原因，致使开发的广惠国际项目未能通过竣工验收备案登记，不能依约如期向原告交付商品房。后在相关部门协调下，被告于2013年7月31日向原告交付了商品房。被告交付房屋后，仍然由于自身的原因，未能通过竣工验收备案，不能在交付房屋后180日内，将需由被告提供的商品房权属登记资料，提交给房管部门，造成原告至今不能办理房屋权属证书，构成违约，应承担违约责任，依约向原告支付违约金3312元（331268元×1%）。所以，对原告起诉主张被告支付逾期办证违约金的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告贵州丰和房地产开发有限责任公司于判决生效后5日内，向原告李兴林支付逾期办证违约金3312元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贵州丰和房地产开发有限公司负担。
一审判决宣判后，贵州丰和房地产开发有限责任公司不服，向本院提出上诉，请求：撤销原判，并依法改判上诉人不承担违约金或发回重审。其主要理由：一、一审适用法律错误。双方约定交房时间为2012年5月31日。根据合同十五条之规定，在交房后的180天届满日即2012年12月1日至2014年12月1日期间的两年内，被上诉人未提出权利主张，而是在2016年1月5日才起诉，已过诉讼时效，被上诉人应丧失胜诉权；二、根据合同约定，如因出卖人的责任造成买受人逾期取得房屋产权证的，出卖人才需支付违约金。但本案中，出卖人不能提交办理产权证书资料的原因是消防未能验收，而消防未能验收的直接原因是拆迁未完成，造成消防通道无法通行，这是政府变动规划所造成，因此，上诉人不应承担违约责任。
被上诉人李兴林二审辩称：按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2012年5月31日，但被答辩人一直不具备交房条件，未能如约交房。答辩人无房屋居住，迫于无奈才于2013年7月24日向被答辩人领取钥匙。即便如此，2013年7月24日加上180天即2014年1月24日，往后计算两年时间，答辩人于2016年1月5日起诉没有超过诉讼时效；二、被答辩人承认房屋至今一直未能通过消防验收合格，此房目前仍属验收不合格房屋，故答辩人有对被答辩人无限期追诉的权利。由于被答辩人的房屋不合格，导致答辩人至今不能领取房屋产权证书，侵犯了答辩人对该套房屋所有权的支配，致使答辩人的房屋交易无法及时进行，错过市场行情，造成损失；增加了答辩人不能入住而在其他地方租赁房屋的租住费；耽误了答辩人孩子户籍迁移，导致答辩人为孩子入学多支出择校费等。既然双方签订合同，违约一方就应该承担相应的违约责任。综上，被答辩人没有在合同约定的期限内将相关资料报送产权登记机关，致使答辩人不能在规定期限内取得房地产权证书，被答辩人的行为已经构成违约，给答辩人造成了损失，故向二审法院提出申请：1、对一审判决被答辩人向答辩人支付违约金3312元予以维持；2、结合实际和答辩人各种无形损失，判令被答辩人承担答辩人经济损失20万元。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方当事人对前述约定内容以及被上诉人尚未取得房地产权属证书等事实均无异议，本院予以确认。
关于上诉人主张被上诉人提出的诉请已过诉讼时效的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”之规定，本院结合双方《商品房买卖合同》第十五条约定内容分析如下：首先，双方约定的“在商品房交付使用后180日内”应是上诉人依约定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案”的期限，而产权登记机构进行备案并不代表买受人基于备案就实际取得房地产权属证书，故双方约定的“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案”并不能等同于“买受人取得房地产权属证书”，上诉人将二者混为一谈不当；其次，从双方约定来看，“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的前提条件是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，而并非是上诉人违反“将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案”的义务，至于何谓“在规定期限内”取得房地产权属证书，双方约定不明，故从合同文字意思和合同目的来看，应理解为只要是由于出卖人的原因导致买受人在一定期限内仍不能取得房地产权属证书，买受人就有权主张出卖人支付违约金，而双方对主张权利的期限又约定不明，故买受人在未取得房地产权属证书之前均有权主张权利；再次，上诉人在本案诉讼中认可争议房屋因消防未能验收而不能提交资料办理产权证书，故不能办理产权证书是因上诉人所售房屋未能进行消防验收，并不能归责于被上诉人，上诉人协助办证等义务并未因被上诉人未主张权利而消除，并且被上诉人无法办理房屋权属证书的状态因上诉人的违约行为一直存续至今。综上，上诉人主张被上诉人提出的诉请已过诉讼时效的理由不成立，本院对其主张不予支持。因上诉人存在未按照合同约定履行报备资料等违约行为，导致被上诉人一直未能取得房地产权属证书，故被上诉人据此主张上诉人支付相应的违约金，符合双方合同约定，于法有据，一审判决予以支持，并无不当。
关于上诉人提出未能提交报备资料系政府变动规划导致消防不能验收造成，其不应承担违约责任的主张，首先，上诉人未能提供证据证明其在合同约定的期限内已经履行了办理权属登记所需资料的报备义务；其次，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使上诉人主张的逾期履行报备权属登记资料义务的原因成立，因上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免违约责任，故上诉人作为合同的当事人，其仍应按照合同约定承担违约责任。一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当。故，对上诉人的该主张，本院亦不支持。
此外，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，一审判决宣判后，被上诉人并未提出上诉，故对其答辩中提出要求上诉人赔偿其20万元的主张，本院不予审理。
综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家荣
代理审判员 蔡云飞
代理审判员 王天才
二〇一六年七月八日
书 记 员 杨 墨