北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终9320号
上诉人（原审被告）：司春红，女，1971年5月26日出生，汉族，河北最原初化妆品科技有限公司经理，住河北省保定市。
被上诉人（原审原告）：李三平，男，1972年11月22日出生，汉族，北京溢盛源机械设备有限公司经理，住河北省石家庄市桥西区。
上诉人司春红因与被上诉人李三平房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初10320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
司春红上诉请求：改判无需支付违约金40000元。司春红主张未能及时进行房产过户并非由其单方原因造成，且李三平并未举证证明所构成的违约行为造成了实际损失，李三平请求解除合同返还购房款，但占有使用了房屋至今未腾空，并未依照租赁市场价格支付相应费用，故认为其不应支付违约金。
李三平辩称，同意一审判决，不同意司春红的上诉请求。
李三平向一审法院起诉请求判决：1.解除与司春红之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.司春红返还购房款700000元；3.司春红支付违约金172000元；4.司春红赔偿房屋装修损失34536.5元；5.司春红赔偿搬迁费用及营业损失20000元；6.诉讼费、保全费、保函费及鉴定费由司春红承担。
一审法院认定事实：2014年8月22日，司春红（出卖人）与李三平（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，内容为，第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目6号楼2单元618号，建筑面积共54.83平方米；该房屋规划设计用途为办公。第二条房屋权属情况：该房屋所有权证证号为Y1377183；该房屋性质为商品房；该房屋的抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为北京银行……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为860000元整；买受人采取自行交割的方式付款；买受人向出卖人支付定金，定金金额为10000元整，定金支付方式为现金直接交付给出卖人；首付款为650000元（包含定金10000元）。第五条房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第六条房屋的交付：出卖人应当在首付款到账当日将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行以下手续：出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋房门钥匙。第七条违约责任：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付给买受人的，按照下列第2种方式处理：逾期超过5日的违约方向守约方支付20%总房款的违约金；买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第2种方式处理：逾期5日内不承担责任，超过5日视为违约……第十条权属转移登记：当事人双方同意，自本合同签订之日起300内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，司春红（甲方，出卖方）与李三平（乙方，买受方）签订《补充协议》，内容为，针对坐落于i立方小区9号楼2单元618室之房屋买卖及相关事宜等作如下补充协议：1.甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为860000元整，此价格为甲方净得价，不含税。2.乙方于2014年8月20日向甲方支付定金10000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。3.乙方于2014年8月22日将首付款650000元整（含前期支付全部定金10000元整）自行向甲方交付。4.甲方承诺在开发商办理房产证取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后3日内通知乙方，甲乙双方在甲方办理完解抵押登记手续之后5个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。5.甲乙同意在首付款到账日将房屋交付给乙方。甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，在房屋交付前发生的费用由甲方承担，交付以后发生的费用由乙方承担。6.剩余款项210000元整，乙方承诺在房屋所有权转移登记手续办理当日支付给甲方。税费的承担：经甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须交纳的新增税费）由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。违约责任：经甲乙双方协商一致，在交易过程中双方因未准时付款或交房，过户等延期超过5个工作日的，违约方向守约方支付20%总房款的违约金。其他：如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》发生冲突，均以本协议为准；乙方收到甲方物品包括：钥匙七把、其他钥匙五把、电卡一张、业主卡一张、购房合同复印件（仅限本人注册公司使用）。当日，李三平向司春红支付定金10000元，司春红将涉案房屋交付李三平。
2014年8月22日，李三平向司春红转账支付房款640000元。2015年1月22日，司春红出具收条1张，内容为：今收到李三平购房款50000元整，剩余160000元。2015年3月18日，李三平作为法定代表人在涉案房屋所在地址注册成立北京溢盛源机械设备科技有限公司。
2015年10月30日，司春红就涉案房屋取得编号为X京房权证兴字第XX**号房屋所有权证，登记地址为大兴区庆祥南路29号院9号楼6层2单元618。不动产权证记载内容显示设立贷款抵押登记的时间为2016年6月1日。
案件审理过程中，因李三平对涉案房屋进行了装修，李三平申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，北京建基业工程管理有限公司于2017年9月27日出具《工程造价鉴定意见书》：装修现值造价为34536.5元。为此李三平支付鉴定费10040元。
另查，2012年10月11日，司春红（买受人）与北京市金隅置地房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，司春红购买涉案房屋。出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品房。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因非出卖人原因，买受人未能取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。
李三平与司春红就未按期办理涉案房屋转移登记手续的原因发生争议。李三平主张根据双方的约定司春红应于合同签订之日起300日内配合其向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续并应于取得房屋所有权证后3日内通知我，但司春红于2015年10月30日取得涉案房屋的房屋所有权证后不但未履行通知义务，而且至今尚未办理解押手续。司春红主张开发商的原因导致延迟取得涉案房屋的不动产权证，整个小区的证都是由开发商代办的，之后就被拿去银行办理贷款抵押手续。2016年9月底、10月初其实际拿到涉案房屋的不动产权证后，第一时间联系李三平，准备尾款办理解抵押手续，因李三平当时说资金紧张往后拖一下，其后双方协商再约时间办理解押。为此司春红申请证人李某出庭作证。李某证人证言称：李三平和司春红之间的房屋买卖合同是其促成的，但并未从中收取任何服务费。涉案房屋的不动产权证下发的日期并不清楚。后其受双方单独电话所托，帮忙协调办理过户的事情。因为司春红资金紧张，无法办理解除贷款抵押手续，李三平表示可以垫付，由其作担保，双方协商一致后，司春红和银行联系还款时间。之后因李三平表示年底资金紧张，拖后6至8个月，具体时间没有说，迟延履行合同是双方一起说的。李三平对李某的证人证言不予认可。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门下发了京建发〔2017〕112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称3·26公告）。该公告第五条规定，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。上述公告自发布之日起执行。根据上述公告要求，李三平不具备购买涉案房屋的购房资格。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李三平与司春红之间签订的房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不存在任何违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。李三平因不具备购房资格导致无法继续履行合同，现李三平要求解除合同，司春红亦同意，法院对此不持异议，合同解除后，司春红对已收取的购房款700000元负有返还义务。关于李三平主张的装修损失34536.5元，有事实及法律依据，法院予以支持。本案争议的焦点为合同履行过程中司春红是否存在违约行为。
本案中，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条约定，自合同签订之日起300日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，当日双方签订的《补充协议》第四条约定，双方在司春红办理完解抵押登记手续之后5个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，首先，虽涉案房屋的不动产权证登记时间为2015年10月30日，但司春红自认2016年9月底10月初取得涉案房屋的不动产权证，双方未在合同签订之日起300日内完成转移登记手续；其次，虽因司春红资金问题，双方曾就李三平垫付贷款解除抵押手续进行过协商，司春红表示因李三平一直拖延直至3·26公告出台导致双方合同无法继续履行，但李三平对此不予认可，即使双方曾达成一致意见，但司春红作为解除涉案房屋抵押手续的义务主体至今未办理涉案房屋解除抵押登记手续，亦未提供充足的证据证明双方就因司春红资金问题无法办理解除抵押手续免除司春红相关责任曾达成一致意见，故司春红存在违约行为。关于违约金额，违约金应以损失为基础，李三平未能充分举证证明司春红的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且司春红亦认为违约金过高请求调整，故法院根据双方履约的情况及过错程度，同时考虑已经支持装修损失的情况，法院酌定为40000元。关于李三平主张的公司搬迁以及营业损失，无事实和法律依据，法院不予支持。关于保函费，无法律依据，法院不予支持。
据此，一审法院于2018年6月作出判决：一、解除李三平与司春红之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》；二、于判决生效后十日内，司春红向李三平返还购房款700000元；三、于判决生效后十日内，司春红赔偿李三平装修损失34536.5元及违约金40000元；四、驳回李三平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。本案中，司春红与李三平签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》对房屋过户时间及方案做出了明确约定，双方均应按照上述约定履行合同义务。现司春红未能按照约定时间办理房屋过户构成客观上的违约情形，一审法院判决其支付违约金，并无不当。考虑到双方在办理房屋过户手续过程中沟通的实际情况以及最终受政策原因影响导致无法实际完成房屋过户的客观事实，一审法院对违约金的数额进行了酌情调整，符合相关法律规定及公平原则，本院对此予以确认。综上所述，司春红的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1663元，由司春红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 洁
审 判 员 庞 妍
审 判 员 张玉贤
二〇一八年九月二十一日
法官助理 曹成成
书 记 员 沈茜雯
书 记 员 马 双