广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民一初字第12号
原告：杨银欢，女，1962年5月29日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：伦荣彪，系广东广能律师事务所律师。
被告：江门兴龙房地产实业有限公司，住所地：江门市。
法定代表人陈振雄。
委托代理人：杨健，男，1961年4月8日出生，汉族，住江门市。系该公司员工。
被告：李育然，男，1969年12月19日出生，汉族，住江门市。
委托代理人：方先涛，系广东永基律师事务所律师。
原告杨银欢诉被告江门兴龙房地产实业有限公司（以下简称“兴龙公司”）、李育然商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告杨银欢的委托代理人伦荣彪，被告兴龙公司的委托代理人杨健，被告李育然及其委托代理人方先涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨银欢诉称：2010年5月28日，原告与被告兴龙公司签订《房地产买卖合同》，约定兴龙公司将其开发的范罗岗花园中包括某幢之一203、204等多套房屋出售给原告。合同签订后，原告向兴龙公司支付了全部购房款。2010年6月1日，兴龙公司将上述203、204等房屋交付给原告使用，从同年8月1日起，原告一直以业主身份占有和使用上述房屋，并对外出租收取租金，后来兴龙公司只办理了部分房屋的过户手续，但上述某幢之一203、204房屋的产权至今仍迟迟未能过户到原告名下。据原告了解，兴龙公司于2000年因融资需要将上述203、204房屋以期房预售的方式销售给被告李育然，并以李育然的名义向银行办理了按揭贷款。但两被告之间不存在真实的交易，李育然没有向兴龙公司支付过购房款和偿还过按揭贷款，全部按揭取得的贷款由兴龙公司使用，之后亦由兴龙公司负责偿还贷款。2013年6月27日，为促使兴龙公司办理产权过户手续，原告为兴龙公司和李育然垫付了上述两套房屋的按揭贷款余款，目前，上述房屋已可以办理过户手续。但由于上述203、204房屋产权登记于兴龙公司名下，且注明预售备案登记于李育然名下，如需办理过户至原告名下，必须先要兴龙公司、李育然一同办理注销预售备案登记手续。原告已多次要求两被告一同办理上述手续，但两被告至今仍迟迟不肯办理，导致原告无法取得上述两套房屋的权属证，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、确认坐落于江门市范罗岗花园某幢之一203、204房屋归原告所有；二、两被告协助原告将上述203、204房屋的权属变更登记至原告名下，并由两被告缴纳产权变更登记的全部税费；三、本案的诉讼费由两被告承担。
杨银欢在举证期限内提供的证据有：
1、被告兴龙公司的营业执照，2、被告李育然的个人信息，证明两被告的诉讼主体资格；
3、房地产买卖合同，证明原告与被告兴龙公司签订购房协议，兴龙公司将包括某幢之一203、204等多套房屋销售给原告；
4、收款收据，证明原告已付清购房款给被告兴龙公司；
5、租赁合同、保证金收据、市场主体基本登记信息查询，证明原告实际占有和使用203、204房屋多年的事实；
6、商品房屋产权权属证明，证明203、204房屋仍登记在被告兴龙公司名下，且注明预售备案在被告李育然名下；
7、个人住房按揭借款合同，证明被告兴龙公司以被告李育然的名义向银行办理了按揭贷款，两被告间不存在真实交易；
8、李育然农业银行的存折，证明被告兴龙公司一直以被告李育然的名义偿还银行按揭贷款，两被告间不存在真实交易；
9、记账凭证，证明原告为兴龙公司和李育然垫付了203、204房屋的按揭贷款余款；
10、农业银行存折2份，其中第一份证明原告从2010年6月开始收取租金，通过该账户收取203、204房屋的租金，其中存折清单“摘要”记载为“租金”、“宝娜租”，金额是15000元或16000元，是承租人汇入租金的交易记录。第二份证明原告从2013年12月起通过该账户收取203、204房屋的租金，其中存折清单中每月11号，“摘要”记载为“范罗岗（租金）”，金额是17000元，是承租人汇入租金的交易记录；
11、租金收据41份，证明原告收取租金所开具的收据。
被告兴龙公司辩称：兴龙公司对原告的起诉没有意见。
兴龙公司在举证期限内提供的证据有：
1、李育然的银行存折（共2页，与原告提供的证据8一致），证明按揭款由兴龙公司进行偿还；
2、关于203、204号房屋按揭情况说明，证明房屋的按揭情况。
被告李育然辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。两被告之间的房地产买卖合同合法有效，应当予以认定。同时原告与被告兴龙公司之间的房产买卖合同应当认定为无效合同。
李育然在举证期限内提供的证据有：
1、身份证明，证明被告的诉讼主体资格；
2、商品房购销合同，3、住房按揭借款合同，以上证据证明李育然与兴龙公司之间就购买203、204房屋的真实性属实；
4、欠款凭证，证明李育然购买203、204房屋的合法性。
5、（2010）蓬法民二初字第1100、1101号民事调解书，证明兴龙公司在本案之前已经明确表述203、204房屋由李育然所购买，相关的交易是真实的，而且该观点为上述法律文书上记载的兴龙公司的委托代理人杨健的主要表述。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告杨银欢与被告兴龙公司于2010年5月28日签订《房地产买卖合同》，主要载明：“一、兴龙公司向原告转让坐落于江门市范罗岗花园某幢之二201和某幢108、某室、203、204、205、206房屋，建筑面积共776.316㎡，房产交易总金额为人民币贰佰零柒万陆仟壹佰零肆元（2076104元）。二、在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清房款，已付定金将在最后一期付款时冲抵。本合同签订之日起三十日内，双方同意于2010年6月1日由兴龙公司将上述房屋（某幢108商铺除外）交付原告使用（由6月1日起至交楼时该铺的租金由兴龙公司代收转交原告，该物业移交时间约在2010年12月20日前）。三、本合同签订之日起三十日内，原告与兴龙公司双方应携带有关资料办理过户手续，原告支付最后一期购房款时，兴龙公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告…。”被告兴龙公司于2010年5月28日出具《收据》，载明：“今收到杨银欢交来范罗岗花园某幢之二201，某幢某室，某幢之一203、204、205、206房屋房款共人民币2076104元。”在庭审中，原告与被告兴龙公司陈述兴龙公司于2010年6月1日起已将上述203、204等房屋移交给原告使用。
另查明，江门市房产管理局（现江门市住房和城乡建设局）于2004年6月29日作出《产权权属证明书》，载明：“经审查核实，下列房屋属兴龙公司所有，产权人：兴龙公司，房屋坐落地址：范罗岗花园某幢-1203、204，占有建筑面积：112㎡、147㎡，注：本证明书只能作为出售的商品房屋产权属证明，不能代替《房屋所有权证》，购房者：李育然，有预售备案登记、期房抵押备案登记。”经江门市住房和城乡建设局针对原告提出的财产保全申请对上述203、204房屋采取查封措施的回复材料显示该两房屋已确权，未办理房产证，已办理预售备案和期房抵押，未显示有其他查封或抵押。
被告兴龙公司与被告李育然于2000年6月10日签订《商品房购销合同》（两份），主要载明：“一、李育然向兴龙公司购买坐落于江门市范罗岗花园某幢之一203、204房屋，建筑面积共112.84㎡、127.206㎡，该两商品房售价为人民币6000元／㎡，总金额分别为人民币594306元、669972元。二、李育然应分别于2000年6月30日、2000年7月5日前支付全部房价款。兴龙公司须于2000年9月30日前，将…上述两商品房交付李育然使用…注：2000年6月27日办理预售商品房备案登记，同年6月29日办理期房抵押备案登记。”被告李育然与中国农业银行江门市外海支行于2000年6月27日签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》（两份，8022、8024号），主要载明：“…房屋坐落江门市范罗岗花园某幢之一203、204，借款金额分别为：肆拾贰万元、肆拾柒万元…。”原告及被告兴龙公司提供的中国农业银行江门市胜利支行存折显示：“户名李育然，账号44-3755011000224060，开户行名江门分行外海支行景北分理处…。”原告提供的江门融和农村商业银行股份有限公司ＸＸ支行于2013年6月27日出具的《结算业务委托书》（两份）显示：“业务类型转账，汇款人杨银欢，收款人李育然，金额388622.48元、434887、79元，用途：杨银欢代李育然还按揭款…。”上述《结算业务委托书》显示的内容、金额与中国农业银行江门分行于同日出具的《记账凭证》的内容一致。在庭审中，原告与被告兴龙公司陈述上述203、204房屋的按揭贷款一直由兴龙公司偿还，剩余的按揭贷款即上述汇款的823510.27元已由原告代为支付，现该两房屋的按揭贷款已全部清偿。被告李育然则陈述兴龙公司向其出售房屋后，李育然即将房屋交由兴龙公司代为出租，兴龙公司收取的租金就代为偿还按揭贷款，故李育然一直没留意贷款的偿还事项，直至收到法院的应诉通知书，李育然才知道兴龙公司一直怠于偿还贷款。另原告与兴龙公司陈述李育然与兴龙公司之间不存在真实房屋买卖交易，兴龙公司与李育然签订合同后，包括上述购销合同、借款合同、偿还按揭贷款存析等原件均由兴龙公司持有，李育然提供的该证据均为从房产部门复印出来的材料。
本院于2010年12月9日分别作出（2010）蓬法民二初字第1100号、1101号《民事调解书》，载明：…双方当事人自愿达成协议如下：一、解除中国农业银行江门分行（外海支行）与被告李育然于2000年6月27日签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》（两份，8022、8024号）…。”在庭审中，被告李育然陈述因兴龙公司没有履行法定义务而引至上述两案件，故李育然没有履行上述调解的内容。兴龙公司则陈述该公司履行了部分内容，之后案件进入强制执行阶段，准备拍卖上述203、204房屋，兴龙公司通知了原告，原告即向中国农业银行江门分行支付了剩余的上述按揭贷款。
原告杨银欢与赵美婵分别于2010年7月27日、2012年5月26日签订《商铺租赁合同》（两份），主要载明：“出租方：杨银欢，承租方：赵美婵，地点：江门市范罗岗花园龙骏阁某幢某室单元及龙骏阁某幢二层，期限分别为2010年8月1日至2011年7月31日、2012年8月1日至2014年7月31日，每月租金分别为人民币15000元、17000元，赵美婵必须于2010年7月28日前交付人民币叁万元整（30000元）作为租赁保证金及一个月铺位租金人民币壹万伍仟元整（15000元），租赁合同方可生效…。”在庭审中，原告与被告兴龙公司陈述上述合同约定的租赁地点即龙骏阁某幢二层包括本案203、204房屋，租赁用于经营宝娜美容店。杨银欢于2010年7月28日出具《收据》，载明：“今收到赵美婵交来租赁江门市范罗岗花园龙骏阁某幢某室单元及龙骏阁某幢二层商铺保证金为人民币叁万元正。”原告提供的中国农业银行江门象溪支行存折显示：“2010年7月27日，范罗岗，存入30000元，2010年8月10日，租金，存入15000元，2010年9月10日，租金，存入15000元…2012年8月2日，宝娜租，存入17000元…2013年12月11日，范罗岗，存入17000元…2014年1月11日，范罗岗，存入17000元…。”原告提供的《收据》显示：“今收到赵美婵交来租赁江门市范罗岗花园龙骏阁某幢某室单元及某幢二层（即范罗岗花园某幢之一某室首层、某幢之二201及某幢之一203、204、205、206单元）的2010年8月份租金人民币壹万伍仟元整（15000元）…2013年12月租金人民币壹万柒仟元整（17000元）。”
本院认为：本案基于被告兴龙公司与被告李育然就江门市范罗岗花园某幢之一203、204房屋签订《商品房购销合同》，并办理预售备案登记和抵押登记后，兴龙公司就该房屋又与原告签订《房地产买卖合同》，将该房屋出售给原告，原告基于合同主张房屋所有权并要求办理产权变更登记而引起的商品房销售合同纠纷。由于被告李育然或被告兴龙公司没有针对上述房屋提出相关反诉请求，故本院在本案针对原告的诉讼主张进行审理，至于两被告之间签订的合同以及涉及的相关权利义务，本院在本案不作审查，两被告若认为其双方之间基于签订的合同存在纠纷需处理，可另寻合法的途径予以解决。综合分析原告的诉讼主张和双方当事人的举证、陈述，原告杨银欢与被告兴龙公司签订的《房地产买卖合同》是其双方真实意思的表示，双方亦确认该合同上签名或印章的真实性，该合同的内容没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房地产买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依该合同约定履行各自的义务。
关于原告主张203、204房屋归其所有如何确定的问题。根据被告兴龙公司出具的《收据》，原告与兴龙公司签订的上述合同约定“本合同签订之日起三十日内，双方同意于2010年6月1日由兴龙公司将上述房屋（某幢108商铺除外）交付原告使用（由6月1日起至交楼时该铺的租金由兴龙公司代收转交原告，该物业移交时间约在2010年12月20日前）”的内容，以及结合原告与兴龙公司在庭审中的陈述，原告在签订合同的同日向兴龙公司支付了全部房款，之后兴龙公司于2010年6月将上述203、204房屋交付给原告使用。同时，从原告提供的《租赁合同》、《收据》、《存折》等证据能相互印证原告自2010年8月1日起占有使用上述203、204房屋，将该房屋出租，并收取租金至今的事实。因而，原告作为买方已按合同约定履行了相应义务，亦基于合同约定享有了占用使用203、204房屋的权利。被告兴龙公司在收取房款后虽按时向原告交付了上述房屋，但至今仍未与原告办理该房屋的权属变更登记手续，而在原告与被告兴龙公司的买卖合同中，兴龙公司的主要义务是向原告转移房屋的所有权。由此，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告基于其与兴龙公司签订合同取得的权利是请求兴龙公司将所有权转移给自己的债权，并非标的物的所有权，原告取得所有权有赖于兴龙公司最终履行合同即办理权属变更登记，故原告虽依合同约定取得了使用203、204房屋的权利，但因未将该房屋的权属变更至原告名下，尚未发生该房屋物权变动的效力，原告仅依据合同约定主张203、204房屋归其所有缺乏依据，本院不予支持。故本案立案时将案由定性为物权确认纠纷欠妥，在此予以更正，应为商品房销售合同纠纷。
对被告李育然抗辩认为其与兴龙公司签订的《购销合同》合法有效，并已办理预售备案登记和抵押登记，上述203、204房屋的所有权已转移到李育然名下，原告与兴龙公司签订的合同无效，原告的诉讼主张没有依据的意见，结合被告李育然的举证和各方当事人的陈述，兴龙公司虽确认其与李育然签订了《购销合同》，并办理了预售备案登记和抵押登记，但认为仅借用李育然名义签订合同以及借款合同，以取得银行贷款进行使用，其双方之间没有真实的房屋买卖交易，并否认其双方有履行过该合同约定的内容，包括支付房款、交付房屋等，而李育然未能提供证据证明其就上述203、204房屋的购买支付了相应价款，包括银行按揭贷款的偿还，以及兴龙公司在合同签订后已将该两房屋交付其使用，从而证明其作为买方履行了支付购房款的义务，被告兴龙公司作为卖方履行了交付房屋等义务。且从李育然提供证据的形式显示，包括《购销合同》等没有原件，仅提供了从房产部门复印的该材料，而该房屋至今仍未办理房产证，故李育然若然作为购房人，其上述举证的行为显然有违常理。另外，虽李育然主张其承包了兴龙公司开发的楼盘，其与兴龙公司达成协议将兴龙公司拖欠的工程款抵销上述203、204房屋的房款，其已接收该两房屋，接收后即交回兴龙公司，由兴龙公司代其出租，并用收取的租金代为偿还银行按揭贷款，但李育然仅提供了其与兴龙公司结算工程款的相关证据，从该证据未能显示上述以工程款抵销房款的双方合意表示，从其提供的相关证据也未能显示有以房抵顶工程款的内容，且李育然认为兴龙公司已将房屋交付其使用，并由兴龙公司代为出租，但其又未能举证房屋使用及出租的具体情况，包括承租人、租金收取等情况，故其亦未能证明兴龙公司代其出租该房屋，并代其偿还银行按揭贷款的事实，而兴龙公司对上述李育然主张的内容又均明确予以否认。由此，李育然与兴龙公司除签订合同外，从本案的证据未能显示其双方履行过合同的任何内容，李育然至今也未占有使用该房屋，未办理权属变更登记，亦未显示其有向兴龙公司主张过相关权利。且依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定的内容来看，预告登记的目的就在于保障债权人将来能够取得物权，经预告登记的债权会产生准物权的效力。但在本案中，当事人办理的是商品房预售登记备案手续，并不具有预告登记的性质，这只是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，属于行政管理制度，不产生准物权的效力。故李育然作为买方未能证明其已履行过合同约定的任何内容的情况下，其仅基于预售备案登记手续而对抗原告要求兴龙公司履行合同约定明显缺乏依据，被告李育然提出的上述意见，本院不予采纳。
关于原告主张两被告应协助办理203、204房屋的权属变更登记至原告名下，并由两被告承担产权变更登记全部税费如何确定的问题。依据原告与被告兴龙公司签订合同约定“本合同签订之日起三十日内，原告与兴龙公司双方应携带有关资料办理过户手续，原告支付最后一期购房款时，兴龙公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告”的内容，被告兴龙公司对于203、204房屋的权属变更登记有与原告共同办理的义务，但因兴龙公司在与原告签订买卖合同前，与被告李育然签订了购销合同，并办理了预售备案登记和抵押登记，导致原告未能将203、204房屋的权属变更登记至原告名下，该未能办理的过错在于兴龙公司。结合原告提供的《结算业务委托书》以及其与兴龙公司的陈述，上述203、204房屋的按揭贷款余款已由原告代为支付，即该两房屋的按揭贷款已全部向银行付清，目前只要李育然配合办理注销预售备案登记和抵押登记，上述203、204房屋具备可以办理权属变更登记至原告名下的条件。同时根据房产部门出具的权属证明以及查封该房屋的回复可以显示，上述203、204房屋仍确权于被告兴龙公司名下，未办理房产证，该房屋目前备案登记和抵押登记于李育然名下，该房屋除本案有查封、抵押外，未显示有其他查封、抵押等情况。基于综上所述，203、204房屋备案登记和抵押登记于被告李育然名下缺乏依据，故李育然应予以配合办理注销上述备案登记等手续。据此，原告要求被告兴龙公司、李育然协助办理该房屋的权属变更登记至原告名下的请求合法合理，本院予以支持。对原告要求两被告承担产权登记全部税费的请求，因证据不足，本院不予支持。对于办理产权变更登记所产生的税费，由原、被告按相关法律规定由各自承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江门兴龙房地产实业有限公司、李育然应自本判决生效之日起三十日内协助办理坐落于江门市范罗岗花园某幢之一203、204房屋的权属（包括房地产权证及土地证）变更登记至原告杨银欢名下，办理上述房屋权属变更登记产生的一切费用由原、被告按相关法律规定各自负担（在该办证过程中，两被告应先办理注销上述房屋原预售备案登记、抵押登记等手续）。
二、驳回原告杨银欢的其他诉讼请求。
江门兴龙房地产实业有限公司、李育然如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费16655元，保全费5000元，合共21655元，由被告江门兴龙房地产实业有限公司全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 叶健勇
代理审判员 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
二〇一四年四月十六日
书 记 员 钟英华