福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异75号
异议人（案外人）：福建红星美凯龙置业有限公司，住所地福州市仓山区建新镇阵坂村金山投资区综合楼二楼。
法定代表人：刘其财，董事长。
委托代理人：叶道明，福建瀛榕律师事务所律师。
委托代理人：林川泉，福建瀛榕律师事务所实习律师。
申请执行人：浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区五四路320号怡森滑冰馆一至三层。
负责人：郑明亮，行长。
被执行人：福建通盛酒店设备有限公司，住所地福州市闽清县白中镇白金工业园区。
法定代表人：郑秋云，总经理。
被执行人：福建盛世经典餐饮管理有限公司，住所地福州市闽侯县竹岐白龙村、春风村。
法定代表人：何宗灿，经理。
被执行人：王灵涛，男，汉族，1981年3月14日出生，住福建省福州市晋安区。
被执行人：魏小兰，女，汉族，1982年6月16日出生，住福建省福州市晋安区。
被执行人：何宗灿，男，汉族，1980年2月21日出生，住福建省福州市晋安区。
被执行人：赵榕，女，汉族，1977年1月15日出生，住福建省福州市晋安区。
被执行人：谭波，男，汉族，1964年8月8日出生，住福建省福州市晋安区。
被执行人：何清，女，汉族，1970年11月14日出生，住福建省福州市晋安区。
本院执行申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行诉被执行人福建通盛酒店设备有限公司、福建盛世经典餐饮管理有限公司、王灵涛、魏小兰、何宗灿、赵榕、谭波、何清借款合同纠纷一案执行过程中，本院查封了被执行人赵榕名下座落于福州市仓山区的商铺，案外人福建红星美凯龙置业有限公司对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已经审查终结。
案外人福建红星美凯龙置业有限公司请求：解除对福州市仓山区的商铺的查封。
事实和理由：法院办理的执行案件，案号：（2016）闽0102执3951号，赵榕为该案的被执行人。法院将位于福州市仓山区的商铺进行了查封，并拟对上述房产进行拍卖。由于异议人与赵榕已解除《商品房买卖合同》且房屋自始没有办理过户手续，如果法院拍卖该套房产将严重侵犯异议人作为房屋所有人的利益，异议人希望法院执行庭立即解除对上述房产的查封。
一、上述房屋所有权自始归异议人，不属于赵榕，法院无权查封。
赵榕于2012年10月9日购买异议人开发的上述房产，但该房产仅依照行政管理法的相关规定，仅办理了《商品房买卖合同》备案手续，房屋并未交付，更没有办理房屋所有权登记手续。这种合同备案只是一种行政管理手段，可以避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。合同备案不同于预告登记，更不同与权属登记，预告登记仅具有准物权的效力，即物权效力待定，只有权属登记才具有物权登记的效力。在买受人取得房屋权属登记之前，如果买受人因《商品房买卖合同》违约导致出卖人解除合同的，则买受人的准物权效力消灭。本案中，赵榕因《商品房买卖合同》违约而导致异议人解除合同，则本案诉争房产所有权一直都在异议人名下没有变更，更不属于赵榕。因此，法院查封的赵榕仅办理了《商品房买卖合同》的房产，法院无权查封。
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。根据上述法律规定，本案中，被查封的房产并未进行物权登记，赵榕尚未取得物权，《商品房买卖合同》被异议人解除后，房屋的所有权仍在异议人名下，赵榕自始至终未取得上述房屋的所有权。
二、赵榕对异议人严重违约，异议人与赵榕已于2016年3月18日解除《商品房买卖合同》。法院的查封在双方解除合同之后，应当解除查封。
异议人与赵榕商品房预售合同纠纷一案，案号：（2016）闽0104民初716号，因赵榕违约，异议人于2016年2月17日向福州市仓山区人民法院起诉，后本案业经仓山法院审理并于2016年3月15日作出（2016）闽0104民初716号民事调解书，确认解除异议人与赵榕于2012年10月9日签订的《商品房买卖合同》，该调解书于2016年3月18日生效。
法院的查封时间在双方解除合同之后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除……”根据该规定，法院应当解除对上述房屋的查封。综上，依据《民事诉讼法》及其他相关法律的规定，异议人恳请法院立即解除对房产的查封。
案外人福建红星美凯龙置业有限公司向本院提交如下证据：
证据A1、（2016）闽0104民初716号民事调解书，说明案外人已于2016年3月18日与赵榕解除了《商品房买卖合同》。
本院查明：申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行诉被执行人福建通盛酒店设备有限公司、福建盛世经典餐饮管理有限公司、王灵涛、魏小兰、何宗灿、赵榕、谭波、何清借款合同纠纷强制执行一案，本院于2016年12月16日立案执行，执行依据为（2015）鼓民初字第8606号民事判决：“一、被告福建通盛酒店设备有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行偿还借款本金人民币2998851.06元，利息60082.78元（利息暂计至2015年12月13日，之后的利息按《流动资金借款合同》的约定计至款项还清之日止）；二、被告福建盛世经典餐饮管理有限公司、被告王灵涛、被告魏小兰、被告何宗灿、被告赵榕、被告谭波、被告何清对本判决确定的第一项债务承担连带清偿责任”。
2017年3月15日，本院作出（2016）闽0102执3951号《执行裁定书》，裁定：冻结、划拨被执行人赵榕在银行等金融机构内的存款（详见协助执行通知书）或查封、冻结、扣押其他等值的应当履行义务部分的财产（财产清单另列）。同时本院于2017年3月23日以（2016）闽0102执3951号《执行裁定书》、（2016）闽0102执3951号之四《协助执行通知书》，查封了被执行人赵榕所有的位于福州市仓山区的商铺（产权证号：ＹＲ××41）。
2016年2月17日，福州市仓山区人民法院受理了原告福建红星美凯龙置业有限公司诉被告赵榕商品房预售合同纠纷一案，并于2016年3月15日作出（2016）闽0104民初716号《民事调解书》，《民事调解书》载明：“原告福建红星美凯龙置业有限公司与被告赵榕自愿达成如下协议：一、2016年3月15日，原、被告自愿解除于2012年10月9日签订的《商品房买卖合同》（编号：201235530048）；二、被告自愿向原告支付合同解除违约金810000元；三、原、被告双方应在民事调解书送达之日起十日内共同办理《商品房买卖合同》项下福州市仓山区的商铺房屋的预告登记与合同备案登记的注销售续。办理手续过程中如产生费用，由被告赵榕承担；四、原告应在讼争房屋的预告登记与合同备案登记的注销手续办理完毕之日起四十五日内一次性向被告返还购房款1984979元（被告已付购房款2839069元-原告支付的律师费28000元-案件受理费16090元-合同解除违约金810000元），上述款项汇至被告指定的收款账户：户名：朱芳（系被告赵榕母亲），开户行：中国民生银行福州三坊七巷支行，账号：47×××65……”，上述民事调解书于2016年3月18日发生法律效力。
另查明，讼争房产已被多家法院查封冻结，首封法院为闽侯法院（执行案号：（2016）闽0121执1855号）。
福建红星美凯龙置业有限公司于2017年12月14日向本院提交《承诺函》，承诺：在法院解除对房产查封后，其在2017年12月31日前将按照闽侯法院签发的《协助执行通知书》确定的数额，将首付款汇入闽侯法院指定账户。
本院认为：根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，本案被执行人赵榕向案外人购买本案讼争房屋，并办理了预告登记手续，故本院对涉案房屋进行预查封符合法律规定。但福州市仓山区人民法院于（2016）闽0104民初716号《民事调解书》确认被执行人赵榕与案外人福建红星美凯龙置业有限公司自愿解除双方签订的福州市仓山区的商铺的商品房买卖合同，并同意在十日内共同办理涉案房屋的预告登记与合同备案登记手续。涉案房屋商品房买卖合同解除后，即恢复到2012年10月9日商品房买卖合同签订前的状态，该房屋属福建红星美凯龙置业有限公司所有，对涉案房屋继续查封的基础条件已不存在。另，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，案外人福建红星美凯龙置业有限公司亦承诺在法院解除对房产查封后，其在2017年12月31日前将按照闽侯法院签发的《协助执行通知书》确定的数额，将首付款汇入闽侯法院指定账户，故本院继续查封涉案房产不当，应依法解除对涉案房屋的查封，本案申请执行人可就该款项向福建省闽侯县人民法院申请参与分配。案外人福建红星美凯龙置业有限公司解除涉案房产查封的执行异议请求，于法有据，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止本院（2016）闽0102执3951号《执行裁定书》对坐落于福州市仓山区的商铺房产的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 王 平
人民陪审员 薛洁云
人民陪审员 伍 缄
二〇一七年十二月二十七日
法官 助理 张莉珍
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。