重庆市万州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝0101执异59号
案外人：易春潮，男，汉族，1967年3月12日出生，住重庆市万州区。
申请执行人：重庆百库典当有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路482号附1号，统一社会信用代码91500105097120702G。
法定代表人：李青，总经理。
委托诉讼代理人：董焕华，男，汉族，1992年10月11日出生，住湖北省丹江口市,系单位职工。
委托诉讼代理人：何伟，男，汉族，1973年11月14日出生，住重庆市梁平县,系单位职工。
被执行人：彭德春，男，汉族，1963年5月20日出生，住重庆市万州区。
被执行人：杨永重，男，汉族，1975年1月18日出生，住重庆市万州区。
本院在执行重庆百库典当有限公司与彭德春、杨永重借款合同纠纷一案中，案外人易春潮于2017年6月23日对本院查封的位于重庆市万州区电报路266号2-404号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人易春潮称，被执行人彭德春在重庆市万州区电报路266号2-404号有房屋一套，被执行人彭德春先将该房屋卖给了冯平，冯平将房子租给他人一年，租赁到期后，冯平将房子卖给了我，经协商，被执行人和冯平之间的房屋买卖合同作废，由案外人易春潮与被执行人彭德春直接签订房屋买卖合同，约定价款16万元(包括购房款15万元和天然气初装费1万元)。2007年6月3日，案外人易春潮与被执行人彭德春签订了房屋买卖合同，约定由彭德春将其所有的位于重庆市万州区电报路266号2-404号房屋转让给易春潮，房屋总价款15万元，因该房屋已经抵押给银行，约定在彭德春还清银行借款后于2008年6月30日前办理过户登记手续。合同订立当天易春潮一次性向彭德春支付了购房款15万元，该款由易春潮交给冯平，再由冯平转交给了彭德春，彭德春出具了收条。2007年12月，彭德春通过冯平将房屋交付给了易春潮。2008年6月30日前，易春潮多次催促彭德春办理过户登记手续，彭德春均予以无理拒绝。2016年彭德春擅自将已转让的房屋抵押给申请执行人重庆百库典当有限公司，并向该公司借款40万元，在重庆市公证处办理了公证。现因彭德春未归还借款，申请执行人重庆百库典当有限公司向法院申请强制执行，重庆市万州区人民法院作出了（2017）渝0101执769号之二执行裁定书，查封了上述房屋。现由于该房屋由易春潮购买，请求法院保护其合法权利。
申请执行人重庆百库典当有限公司辩称，案外人易春潮所提异议并非执行异议，即使是执行异议范围其理由不成立。长达10年时间不采取有效措施，要求彭德春办理过户登记，案外人所提执行异议事实高度存疑，与常理不合。案外人所提执行异议事实若成立，依照合同法、物权法的规定，案外人易春潮拥有的是对买卖房屋的买受请求权，由于房屋已经抵押，其只能拥有要求彭德春退还购房款，请求赔偿损失，其属于债权而非所有权，不能对抗申请执行人的担保抵押权。故案外人易春潮所提执行异议不成立，应裁定驳回其异议请求。
被执行人彭德春、杨永重未到庭作答辩。
本院查明，2015年10月9日，重庆百库典当有限公司与彭德春、杨永重签订借款协议，约定由彭德春向重庆百库典当有限公司借款40万元，借期从2015年10月9日起至2016年4月8日止，由杨永重提供担保。并约定提供担保物抵押事项等，2015年10月10日，办理了抵押登记。借款到期后，彭德春未归还。2016年4月8日，重庆百库典当有限公司与彭德春、杨永重达成还款协议，再次约定了还款期限。
2016年10月19日，重庆百库典当有限公司与彭德春、杨永重向重庆市公证处对《还款协议》进行公证，并赋予该协议强制执行效力，重庆市公证处作出了（2016）渝证字第19058号《具有强制执行力的债权文书公证书》。2016年10月19日，经重庆百库典当有限公司的申请，重庆市公证处作出了（2016）渝证字第64248号《执行证书》，载明“申请执行人重庆百库典当有限公司可持本公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行人；被申请执行人为：彭德春、杨永重；执行标的为：借款本金人民币肆拾万元整及《还款协议》中约定的二0一六年四月八日之后的利息、逾期利息，利随本清”。
因彭德春、杨永重未按约定履行义务，申请执行人重庆百库典当有限公司于2017年1月18日申请本院强制执行。
2007年6月23日，本院作出了（2017）渝0101执769号之二执行裁定书，将重庆市万州区电报路266号2-404号房屋予以查封。
还查明，2007年6月3日，案外人易春潮与被执行人彭德春签订了房屋买卖合同，约定由彭德春将其所有的位于重庆市万州区电报路266号2-404号房屋转让给易春潮，房屋总价款15万元。同日，彭德春出具了收到易春潮购买房屋一套的房屋款15万元的收条一张。
2011年5月9日，易春潮将该房屋租给重庆海康威视系统技术有限公司使用。
本院认为，本案争议的焦点是案外人易春潮通过签署房屋买卖合同，支付了购房款，并实际控制使用该房屋，从而证明其享有了争议房屋的所有权予以排除强制执行的民事权益是否成立。
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”我国法律对于不动产的权利归属采取的是登记主义，案外人就执行标的是否具有足以排除强制执行的民事权益的重要基础在于物权变动规则，本案中系争房产的产权至今尚未发生变更登记，被执行人彭德春仍为系争房产的登记权利人。案外人易春潮依据的《房地产买卖合同》只能表明易春潮与彭德春之间的合同关系，不能发生物权变动的效力。
《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案易春潮与彭德春于2007年6月3日签订房屋买卖合同购买彭德春的房屋，于同日支付了价款，至今出租使用，其明知在购房时该房屋抵押在银行不能办理过户登记仍然予以购买，且在长达10年的时间内也未采取有效的措施办理过户登记，也不主张权利，其具有明显的过错，案外人易春潮的异议请求本院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”故本院查封被执行人彭德春名下的位于重庆市万州区电报路266号2-404号房屋并无不当。
综上，案外人易春潮在执行程序中提出的证据无法达到证明足以排除强制执行的目的，其异议请求应予以驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人易春潮的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。
审 判 长 余佩松
人民陪审员 曹家芳
人民陪审员 涂小英
二〇一七年八月二十日
书 记 员 陈 晴