广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第184号
原告（反诉被告）龙某。
委托代理人袁某，广东宝城律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈某。
委托代理人刘某，广东深鹏律师事务所律师。
被告某公司。
法定代表人吴某。
委托代理人肖某。
原告龙某与被告陈某、某公司及反诉原告陈某与反诉被告龙某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告龙某及其委托代理人袁某，被告陈某的委托代理人刘某，被告某公司的委托代理人肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙某诉称，2012年12月18日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定卖方坐落在深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧的桃源盛世景园某房屋作价190万元出售给买方，买方在签订本合同时向卖方支付定金3万元，在签订本合同之日起15日内再向卖方再支付定金7万元，买方应于签订本合同之日起15日内付清首期房款50万元（大概数），买方应于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交的资料，双方均不得拖延，否则视为违约，买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该房屋处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起30内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予居间方；如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金或双倍返还买方已支付的定金等。原告在签订合同的当日支付了3万元定金，在2012年12月28日又提前5日支付了第二笔定金7万元，并于提前8日支付了首期款53万元。但是被告一直未依约履行义务，拖延办理相关手续，2013年1月16日被告明确表示不卖房了，不履行合同。原告认为，原告一直按合同严某行义务，支付了全部定金10万元和首期款53万元等，但是被告在签订合同后，看到房价在上涨，视合同为儿戏，从未履行合同义务，现已明确表示不履行合同，单方面撕毁合同，完全背失诚信，被告的行为已构成严重违约、恶意违约，应承担全部违约责任，依据双方的合同约定和法律规定，被告违约应当按房屋成交总价款190万元的20％向原告支付违约金，即支付38万元违约金。被告某公司作为居间方，应承担相应的责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：解除原、被告签订的《房地产买卖合同》，由被告支付原告违约金38万元。
被告陈某答辩称，原告主张的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈某已提起反诉要求龙某赔偿10万元，根本违约是原告，而非被告陈某。
被告某公司答辩称，被告某公司不是本案适格被告，没有其他答辩意见。
被告陈某反诉称，2012年12月18日，陈某与龙某签订了《房地产买卖合同》，合同约定陈某将坐落在深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧的桃源盛世景园某房屋作价190万元出售给龙某，合同签订后龙某向陈某先后支付定金10万元。合同约定如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款。如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；买方需办理银行按揭，则第二部分房款中之部分款项可由买方负责行银行贷款支付给卖方，买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约。陈某与龙某签订合同后，龙某没有向陈某提供银行贷款承诺函，也没有根据合同中约定的在十五日内自行筹资补足应交款，这才是合同无法继续履行的根本所在，如果对方筹集了购房款，房屋的买卖也会顺利进行，所以龙某已经构成合同履行不能的根本违约，应当按照合同的约定支付陈某10万元的违约金。为了维护被告陈某的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、要求龙某支付陈某违约金10万元；2、要求龙某承担本案诉讼费用。
原告龙某反诉答辩称，被告陈某在银行出具贷款承诺书之前，就是2013年1月16日就明确提出解除房地产买卖合同，要求不卖房屋了，当时要求银行撤销贷款。所以本案不是由于原告不能够取得银行贷款承诺书而解除买卖的，而是由于被告陈某单方面撕毁合同违约造成的。所以请求法院驳回被告陈某的反诉请求。
被告某公司对被告陈某的反诉没有答辩意见。
经审理查明：2012年12月18日，原告龙某和被告陈某在被告世华地产的居间下签订了一份《房地产买卖合同》，约定陈某将位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园某房产出售给龙某，建筑面积约为108平方米，转让成交价人民币190万元，龙某在签订本合同时向陈某支付定金3万元，在签订本合同之日起15日内再向陈某再支付定金7万元；第二部分房款为人民币180万元，龙某选择银行按揭付款，龙某应于应于签订本合同之日起15日内付清首期房款50万元（不含已付定金，首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，龙某须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款，陈某应无条件配合办理相关手续），龙某应于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，陈某须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（如陈某需办理赎楼手续的，则在陈某赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如龙某无法取得银行贷款承诺函或银行贷款承诺不足以支付房款余额的，则龙某应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起15日内自行筹资补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，龙某应于获知该事实之日起10日内自行筹资补足应交款；该房屋处于抵押状态，陈某同意于签署本合同之日起30内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予居间方；如龙某未按照本合同约定的期限履行义务，陈某有权要求龙某以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如龙某逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，陈某可解除合同并选择要求龙某支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收龙某已支付的定金；如陈某未按照本合同约定的期限履行义务，龙某有权要求陈某以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如陈某逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，龙某可解除合同并选择要求陈某支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还龙某已支付的定金。
合同签订后，龙某向陈某支付了定金人民币3万元，由被告某公司托管上述定金。
2012年12月28日，原告龙某、被告陈某和上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行签订了一份《二手房某资金代保管协议》，称原告龙某和被告陈某买卖的房产为深圳市宝安区西乡桃源盛景园某房，交易价款人民币190万元，双方同意原告龙某将购买房产的全部或部分交易款项人民币60万元委托上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行代为保管，其中交易定金人民币7万元，首付款人民币53万元，资金代管期限自龙某将委托保管资金划入上海浦东某展银行股份有限公司深圳分行指定的代保管账户之日起。当日，龙某将交易资金人民币60万元转入上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行的代保管账户。
庭审中，被告某公司认可系被告陈某向其业务员发出短信称不再出售涉案房产。同时原告龙某提供了被告陈某向原告龙某丈夫杨某发出的短信，该信息上写明被告陈某拒绝出售涉案房产。
另查明，原告龙某丈夫杨某名下曾有一套房产，于2013年2月25日出售给他人。涉案房产被告陈某一直没有办理注销抵押登记手续。
2013年1月29日，原告龙某向本院提起诉讼，本院于2013年2月22日将起诉状送达被告陈某。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告龙某提供的房地产证、《房地产买卖合同》、收据、进账单、回单、《二手房某资金代保管协议》、佣金支付承诺函、手机短信、名片、产权资料查询表；被告陈某提交的《房地产买卖合同》、产权资料电脑查询结果表、房地产权抵押登记查询表、客户还款清单、结婚证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告龙某和被告陈某签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告龙某已经按照合同约定支付了定金和首期款，同时向银行申请了贷款，但被告陈某没有根据合同约定注销交易房产的抵押登记，并且明确表示拒绝出售涉案房产，被告陈某已经构成违约，此时原告龙某依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，原告龙某依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告龙某提起诉讼时请求解除其与被告陈某签订的《房地产买卖合同》，起诉状已经于2013年2月22日由被告陈某签收，双方当事人的《房地产买卖合同》于被告陈某签收本院送达的起诉状时解除。合同解除后，原告龙某有权依据合同约定要求被告陈某承担违约责任，现原告龙某请求被告陈某支付违约金人民币38万元，符合合同约定，但综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调低为违约金人民币190000元。
被告陈某反诉称由于原告龙某无法取得贷款承诺函也没有补足购房款造成合同无法履行，本院认为，原告龙某在签订《房地产买卖合同》后已经根据合同约定在支付首期款并申请银行按揭，从原告龙某提供的短信上可以看出，由于被告陈某拒绝出售房屋造成银行未再出具贷款承诺函，且即使原告龙某无法取得贷款承诺函，原告龙某也可以根据合同约定在获知无法取得银行贷款承诺函之日起15日内自行筹资补足购房款，但被告陈某在银行出具贷款承诺函之前已经明确表示不再出售涉案房产，同时被告陈某也没有在合同约定的时间内还清银行贷款并注销抵押登记手续，因此由于被告陈某的原因造成合同无法履行，原告龙某并不存在违约情形，故被告陈某的反诉诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
原告龙某诉请被告某公司承担责任。本院认为，被告某公司作为居间方，只是促成原告龙某和被告陈某签订《房地产买卖合同》，原告龙某不能提供证据证明被告某公司对于合同无法履行存在过错，故原告龙某的该项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告龙某、被告陈某于2012年12月18日签订的《房地产买卖合同》已经于2013年2月22日解除；
二、被告陈某于本判决生效之日起十日内向原告龙某支付违约金人民币190000元；
三、驳回原告龙某的其他诉讼请求；
四、驳回被告陈某的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3725元，由原告龙某和被告陈某各负担人民币1862.5元，受理费原告已预交；反诉受理费人民币2300元，由被告陈某负担，反诉受理费被告陈某已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一三年三月二十六日
书记员 张 敏
书记员 江伟娣
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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