广西壮族自治区凭祥市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凭民初字第321号
原告南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司，住所地广西壮族自治区凭祥市大象路8号。
法定代表人林聪如，总经理。
委托代理人李海波，男，1990年7月24日出生，该公司职员，住所地广西壮族自治区凭祥市。特别授权。
被告韦昌相，男，1979年2月3日出生，户籍所在地广西壮族自治区都安瑶族自治县，住广西壮族自治区凭祥市。
原告南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称众安宁公司）与被告韦昌相房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法组成由审判员米阳东担任审判长，审判员韦珍和人民陪审员黄保平参与评议的合议庭，于同年8月5日公开开庭审理了本案。书记员邱睿出庭担任记录。原告众安宁公司之委托代理人李海波，被告韦昌相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众安宁公司诉称，原、被告双方于2011年9月28日签订《商铺租赁合同》，被告向原告租赁凭祥市大象路8号皇龙.西城时代1栋105、106号商铺用于开展装饰经营，租赁面积合计为144.14平方米，原告依约将租赁房屋交给被告使用，租期三年，免租期为10个月且前三年租期内免收商业运行费，合同签订后被告依约支付了保证金9400元。自2012年8月16日开始被告应缴纳第一期（三个月）的租金但被告始终未缴纳，截至2014年9月被告已经拖欠44个月的租金，经原告多次催促均未果。无奈之下原告在2013年9月9日委托广西民族律师事务所向被告发出了解除双方所签订的《商铺租赁合同》的律师函，并且要求被告按照合同的约定返还所承租的商铺、支付拖欠的租金等费用以及承担违约责任，结果被告在接到律师函后并没有支付拖欠的租金及相关物业、水电费用，也没有向原告返还商铺。
另原告原公司名称为“南宁市众安宁物业管理有限公司凭祥分公司”，后经工商局进行名称变更登记，将公司名称变更为“南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司”。
原告认为，原、被告双方的租赁合同已经于被告收到上述解除合同的律师函时解除，被告仍然拒绝支付租金且拒不返还商铺的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为此诉至法院，请求判令被告向原告支付拖欠的租金74650元、物业费3344.1元、水电费2954.4元、垃圾处理费1340.5元、公共维修资金222.9元，补交免租期租金45390元，共计127901.9元。庭审结束后，原告根据庭审要求，向本院提交了由广西南宁皇龙居房地产开发有限公司凭祥分公司与凭祥市通博广告有限公司签订的9份户外广告合同复印件，以进一步证明其于本案庭审上陈述的开发商及原告已经如约进行了商业宣传运作。
原告众安宁公司为其陈述事实在本案庭审上出示了以下证据：1．原告营业执照、企业变更通知书和被告身份证等复印件，证明原、被告双方的身份情况；2．编号为SY1105、SY1106的皇龙居（国际）家居建材广场商铺租赁合同复印件两份，证明双方存在房屋租赁合同关系及原告诉求费用款项的依据；3．关于解除《商铺租赁合同》的律师函复印件，证明原、被告双方商铺租赁合同已经解除；4．广西南宁市皇龙居房地产开发有限公司委托书，证明该公司委托本案原告对涉案商铺出租管理。
被告韦昌相辩称：1．涉案商铺所处用地，在当时签合同时是属于建材市场用地，但到了现在却变成了开发居住用地，这是开发商擅自改变了土地用途欺瞒了业主，因此原、被告双方所签订的合同不应该成立；2．政府的有关部门文件对家具建材市场的建设与管理是有强制性的，文件规定不搬进去就不给办理证件；3．开发商一开始就答应成立一个市场运营部，但是到现在都没有成立，导致现在业主经营不善，综上对于原告的诉讼请求军不予认可。
被告韦昌相为其辩解在本案庭审上出示了以下证据：1．凭国土资报[2009]51号《关于广西南宁皇龙居房地产开发有限公司位于大壮屯宗地改变土地用途补交土地出让金的请示》复印件，证明开发商擅自改变土地用途，由原来的商业用地改为居住用地；2．凭祥市工业和信息化局作出的《关于家居建筑装饰材料店铺实行划归市的通告》复印件，证明有关建材行业是被强制性搬迁的；3．《皇龙．西城时代建设用地规划许可证》复印件，证明现在该项目用地已是属于居住用地，以改变原来土地性质。
在审理本案的过程中，根据本案的实际情况，本院曾依法以职权向凭祥市房地产管理所和凭祥市工业和信息化局（原凭祥市经济局）调取了凭祥市大象路8号皇龙．西城时代一期1-5号楼的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格单、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋所有权证存根，以及《凭祥市经济局关于建筑装饰材料店铺迁入皇龙居（国际）家居建材广场的通知》、《关于对市区内建材装饰行业进行划行归市管理的预通知》和《关于家居建筑装饰材料店铺实行划归市的通告》等材料，并将上述材料在本案庭审上予以了出示，原告众安宁公司对上述材料无异议。
经开庭质证，原告众安宁公司对被告韦昌相证据无异议，但不认可被告证据1可证明是开发商擅自改变土地用途的说法，因为2007年时涉案用地虽然为商业用地，但2009年经过审批已经转变为居住用地，而且是在转变土地性质后才与被告签订了合同；被告对原告的证据及其证明内容均无异议。本院认为，经审查，原、被告的上述证据及本院依职权调取并在本案庭审上出示的材料，能够合法、真实地证实了本案相关的待证事实情节，因此应予采纳，但对被告证据1，结合本案其他有效证据材料，不能证明原告由欺瞒被告签订合同的行为。
综合全案有效证据、庭审笔录及材料，本院确认以下法律事实：凭祥市大象路8号皇龙．西城时代小区内的皇龙居（国际）家居建材广场是凭祥市政府为解决城区建筑材料市场存在的问题，决定对市区范围内的家居建筑装饰材料行业实行划行归市管理的招商引资重点项目；该小区内的涉案1栋105、106号商铺产权属于广西皇龙居房地产开发有限公司所有，由该公司委托本案原告众安宁公司出租管理，原告同时亦为该小区提供物业服务；原告公司原名全称“南宁市众安宁物业管理有限公司凭祥分公司”，后经工商登记变更为“南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司”。2011年9月28日，原告与被告韦昌相签订了两份商铺租赁合同，合同其中约定：原告将涉案1栋105、106号建筑面积共计144．14平方米的商铺出租给被告经营灯饰生意；租期均是自2011年9月28日至2014年9月27日止，其中第一年的租金单价为22元/平方米/月、第二年的租金单价为23．1元/平方米/月、第三年的租金单价为24．3元/平方米/月；从签订本合同之日起，被告须按月交纳商业运行管理费（1元/平方米/月）、物业服务费（1．5元/平方米/月）、专项维修资金（0．1元/平方米/月），以及应据实交纳的水电费（包含公摊部分）、垃圾处理费等费用；免费优惠包括有免租金11个月、前三年租期内免收商业运行管理费、免收2个月物业管理费等条件；在签合同时被告须向原告交纳履约保证金共计9400元，如被告未能按期交纳租金或其他费用的，原告有权以保证金冲减被告应交费用；被告逾期30天未交纳租金、物业服务费、公摊水电费等费用的，原告有权单方解除合同并有权不予返还被告已付款项与保证金，被告应补交免租期内的租金等内容。合同签订后，被告依约向原告交纳了9400元保证金，原告也如约将涉案商铺交给被告经营管理。但是从2012年8月16日起，被告即开始拖欠第一期共计三个月租金等费用。2013年9月9日，原告委托广西民族律师事务所向被告发出了解除合同、返还所承租的商铺、支付拖欠的租金等费用以及承担违约责任的律师函。2015年6月10日原告提起民事诉讼。
另查明，在包括被告韦昌相等在内的建材经营户陆续进驻皇龙居建材市场后，涉案商铺房地产开发商通过在户外设立大型广告牌、在公交车车体喷印广告、在路灯灯杆悬挂广告等等方式，对皇龙居建材市场进行了宣传。
本院认为，原告众安宁公司与被告韦昌相签订的商铺租赁合同是双方的一致真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，依法应确认其合法有效，则双方即应依法依约全面履行合同所约定的义务。在本案中，被告自2012年8月16日起超逾30天以上共计达44个月就一直未按有效合同如期足额交纳约定的租金等费用，原告在此情况下按照有效约定向被告发出了包括有单方解除合同内容在内的律师函，在函件抵达被告处后双方签订的商铺租赁合同即已解除。根据有效合同约定，因被告违约导致合同被解除后，除应补交拖欠的租金等费用外，还应补交免租期的租金，具体为：1．1栋105号商铺部分：（1）租金，第一年＝72．07×22×1（实际应交月份）＝1585．54元、第二年＝72．07×23．1×12＝19977．80元、第三年＝72．07×24．3×9（履约中原告决定免交3个月）＝15761．71元，共计37325．05元，考虑原告的诉讼请求范围，被告实际应交租金37325元；（2）物业服务费3340．5元；（3）水电费2951．3元；（4）垃圾处理费900元；（5）专项维修资金222．7元；（6）应补交免租期租金，第一年＝72．07×22×11（合同约定免交月份）＝17440．94元、第三年＝72．07×24．3×3（履约中原告决定免交月份）＝5253．90元，共计22694．84元，考虑原告的诉讼请求范围，被告实际应交免租期租金22694．84元。2．1栋106号商铺部分：（1）租金，第一年＝72．07×22×1（实际应交月份）＝1585．54元、第二年＝72．07×23．1×12＝19977．80元、第三年＝72．07×24．3×9（履约中原告决定免交3个月）＝15761．71元，共计37325．05元，考虑原告的诉讼请求范围，被告实际应交租金37325元；（2）应补交免租期租金，第一年＝72．07×22×11（合同约定免交月份）＝17440．94元、第三年＝72．07×24．3×3（履约中原告决定免交月份）＝5253．90元，共计22694．84元，考虑原告的诉讼请求范围，被告实际应交免租期租金22694．84元。以上款项共计127454．18元，减去被告签订合同时交纳的保证金9400元，被告还应支付给原告款项118054．18元。
关于原告众安宁公司及相应开发商等单位是否有欺瞒业主、违约操作、强制搬迁等行为问题。本院认为：1．虽然包括被告在内的建材经营户等入驻皇龙居建材市场是源于当地政府划行归市的政策及对皇龙居建材市场将成为当地唯一的专业建材市场的期望，但这入住与否仍然是被告的自愿行为，因此入驻后市场的发展是否达到原来的期望，不能作为拒绝履行双方在合法自愿基础上签订的商铺租赁合同的原因；2．在双方签订的商铺租赁合同以及被告入驻后与原告签订的皇龙居家居建材广场管理公约中，都没有具体约定原告应如何开展市场运营方面的工作并应该做到什么程度，经营户与原告签订商铺租赁合同并入驻皇龙居建材市场后，开发商通过在户外设立大型广告牌、在公交车车体上喷涂广告、在路灯灯杆悬挂广告等等方式，对皇龙居建材市场进行了一定的宣传，因此，被告关于原告及开发商管理不到位、市场运营工作不符合约定的主张，没有事实依据，所以不予采信。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条之规定，判决如下：
一、被告韦昌相支付原告南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司租金等款项共计118054．18元；
二、驳回原告南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司的其他诉讼请求。
案件受理费2858元，原告南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司负担286元，被告韦昌相负担2572元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。
审 判 长 米阳东
审 判 员 韦 珍
人民陪审员 黄保平
二〇一五年十二月二日
书 记 员 邱 睿