河北省衡水市桃城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡桃沼民二初字第172号
原告（反诉被告）：李亚兵。
委托代理人：史慧生，河北人民长城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：衡水腾达房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市桃城区胜利中路38号。
法定代表人：赵林行，该公司总经理。
委托代理人：孟淑芳，北京市盈科（天津）律师事务所律师。
原告（反诉被告）李亚兵与被告（反诉原告）衡水腾达房地产开发有限公司（以下简称：衡水腾达公司）因房屋买卖合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭审理了本案。原告李亚兵及其委托代理人史慧生、被告衡水腾达公司委托代理人孟淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李亚兵本诉诉称：2014年4月23日，原、被告签订了《隆兴宜居购房意向书》，原告李亚兵购买被告衡水腾达公司开发的隆兴宜居小区22号楼1004室及储物间一套，总价款为358142元，意向书约定的付款方式为一次性付款，同时第四条约定：自通知签订合同之日起，超过一个月不来签的，此房自动清出出售，并扣除违约金贰万元。该意向书签订后，原告李亚兵于签订当日就依约付清了房款。2015年1月17日，被告衡水腾达公司通知原告李亚兵签订商品房买卖合同，原告李亚兵当天就告知被告衡水腾达公司不再签订合同，请求依约退款，并当场填写了退房申请，被告衡水腾达公司也同意退款，被告衡水腾达公司将原告李亚兵手中的意向书原件及2014年4月23日的收款收据收回，给原告李亚兵出具了一份收据单，要求原告李亚兵持该收据单等被告衡水腾达公司负责人批准后支款，但被告衡水腾达公司至今也未向原告李亚兵支付房款，故提起诉讼，要求被告衡水腾达公司立即支付退房款358142元，并承担违约损失20000元（按银行同期贷款利率计算）。
被告衡水腾达公司本诉辩称：1.购房意向书是双方达成的协议，合法有效，而且双方没有达成退房协议，购房意向书也尚未解除，原告李亚兵无权要求退款，被告衡水腾达公司不同意退还房款。2.本案的事实情况是原告李亚兵拒绝签订购房合同，原告李亚兵行为违约，被告衡水腾达公司并没有违约行为，所以被告衡水腾达公司不应当退款，也不应当支付原告李亚兵的违约损失。3.根据购房意向书第二条的约定，原告李亚兵于2014年4月23日付定金358142元，在原告李亚兵违约的情况下根据定金罚则，定金不予退还。4.购房意向书约定了房号、房屋面积、单价以及总价款，被告衡水腾达公司认为购房意向书具备了商品房预售合同的性质，在双方没有解除合同的情况下应当严格诚信的履行合同。
反诉原告衡水腾达公司反诉诉称：反诉原告衡水腾达公司与反诉被告李亚兵于2014年4月23日签订隆兴宜居购房意向书，该意向书第4.4条约定：“自通知签合同之日起，超过一个月不来签的，此房自动清出出售，并扣除违约金贰万元”，第6条约定：“本意向书在双方签订商品房买卖合同后失效。”根据该意向书的约定，反诉被告李亚兵在反诉原告衡水腾达公司通知后，应与反诉原告衡水腾达公司签订正式商品房买卖合同，本意向书在签订正式商品房买卖合同后废止。目前，反诉被告李亚兵已经交清全部购房款，且涉案房屋已经取得预售许可证，具备签订正式合同的条件，但反诉被告李亚兵无正当理由拒绝签订正式商品房买卖合同，构成违约，反诉原告衡水腾达公司有权选择解除合同或要求继续履行合同，现反诉原告衡水腾达公司要求李亚兵继续履行双方所签订的《隆兴宜居购房意向书》，并与反诉原告衡水腾达公司签订正式商品房买卖合同。
反诉被告李亚兵反诉辩称：反诉被告李亚兵不同意继续履行合同，事实上买房是为了儿子在衡水工作，现在儿子不能在衡水工作，所以反诉被告李亚兵不同意继续履行合同，依据购房意向书第四条约定承担20000元违约金。
原告（反诉被告）李亚兵提供证据如下：
证据一、原、被告双方于2014年4月23日签订的《隆兴宜居购房意向书》。
证据二、被告衡水腾达公司向原告李亚兵出具的收款收据。
证据三、2015年1月17日被告衡水腾达公司向原告出具的收据单（复印件）。
被告（反诉原告）衡水腾达公司提供证据如下：
证据一、涉案房屋的商品房预售许可证。
本院经审理查明：2014年4月23日，原告李亚兵作为买受人与被告衡水腾达公司签订隆兴宜居购房意向书一份，该意向书约定原告李亚兵自愿购买本案涉诉房屋，即由被告衡水腾达公司开发的隆兴宜居小区22号楼1004室，房屋暂定面积为79.27m2，单价为4518元／m2，房款总价为358142元。同时第4.4条约定：“自通知签合同之日起，超过一个月不来签的，此房自动清出出售，并扣除违约金贰万元。”购房意向书签订当日，被告衡水腾达公司向原告李亚兵出具收款收据一份，明确载明：“今收到李亚兵交来隆兴宜居22-1004房款人民币（大写）叁拾伍万捌仟壹佰肆拾贰元整”。2015年1月17日，被告衡水腾达公司向原告李亚兵出具收据单一份，明确载明：“今收到李亚兵购买隆兴22号楼∕单元1004室定金叁拾伍万捌仟壹佰肆拾贰元整，凭此单来换取收据和意向书”。上述事实有当事人提交证据及庭审笔录在卷为据。
本院认为：预约合同，是指当事人约定为在将来一定期限内订立合同（本约）而达成的允诺或协议。预约合同具有独立性，是当事人以未来订立合同为内容的合意，该合同旨在保障本约合同的订立，预约合同的当事人负有按照预约合同约定的条件订立本约合同的义务。如果一方当事人未按预约合同的约定订立合同，构成违反预约的行为，应当承担违约责任。本案原、被告于2014年4月23日签订的《隆兴宜居购房意向书》，该意向书对标的物基本状况、付款方式、订立本约条件及违约责任作出明确约定，可以看出当事人具有明确表达要在将来订立商品房买卖合同的意思表示，且当事人具有受意向书约束的意思，故该意向书应认定为预约合同。但该意向书并未明确约定商品房的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的内容，故不应认定为商品房买卖合同。虽然原、被告之间签订的购房意向书中第二款付款方式载明：“2014年4月23日付定金￥358142元；”及被告衡水腾达公司向原告李亚兵出具的收据单载明收到李亚兵购买涉诉房屋“定金”358142元，但原告李亚兵明确表示其所交纳的为购房款，且被告衡水腾达公司向原告李亚兵出具的购房意向书及收据单均为制式（格式）文本，同时被告衡水腾达公司向原告李亚兵出具的收款收据明确载明所交纳的款项为购房款，在原告李亚兵仅向被告衡水腾达公司支付一笔358142元的情况下，如将原告李亚兵所交纳的358142元认定为定金，该定金数额明显违反担保法对于定金数额的强制性规定，且明显有悖常理，故对于被告衡水腾达公司主张原告所交纳358142元款项为定金的抗辩理由，不予采信。反诉被告李亚兵明确表示不同意与反诉原告衡水腾达公司签订正式的商品房买卖合同，其行为已构成对预约的根本违约，应当承担违约责任。根据预约合同的性质及合同自由原则，反诉被告李亚兵作为预约合同的买受人，不负有强制缔约义务，其所承担违约责任不应采取继续履行的方式，且反诉被告李亚兵表示愿意按照隆兴宜居购房意向书第4.4条约定向被告衡水腾达公司支付违约金20000元，反诉原告衡水腾达公司亦未提供证据证明其信赖利益的损失，即如果反诉被告李亚兵拒绝与其签订本约而遭受的损失，故对于反诉原告衡水腾达公司要求反诉被告继续履行购房意向书，并与反诉原告衡水腾达公司签订正式商品房买卖合同的诉讼请求，不予支持。被告衡水腾达公司应当在原告李亚兵所交纳的购房款扣除20000元违约金后，将剩余购房款退还原告李亚兵。因原告李亚兵存在根本违约行为，其不同意与被告衡水腾达公司签订商品房买卖合同，且原告李亚兵未提供证据证明被告衡水腾达公司已于2015年1月17日同意与其解除涉诉房屋的购房意向书，故对原告李亚兵主张被告衡水腾达公司按中国人民银行同期贷款利率计算向其支付20000元违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、被告衡水腾达房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告李亚兵隆兴宜居22号楼1004室购房款338142元。
二、驳回原告李亚兵的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告衡水腾达房地产开发有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6972元，由原告李亚兵承担738元，由被告衡水腾达房地产开发有限公司承担6234元；反诉案件受理费40元，由反诉原告衡水腾达房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审 判 长 辛阳阳
代理审判员 王晓鑫
代理审判员 牛金雪
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 李 蕾