贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0382民初2739号原告：贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市酒都新区国酒大道。法定代表人：黄文常，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩仁伦、黄燕，系该公司工作人员。被告：罗登奇，男，1985年3月23日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司（以下简称“盛义物业公司”）与被告罗登奇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告盛义物业公司之法定代表人黄文常及其委托诉讼代理人韩仁伦、被告罗登奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛义物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付2011年12月30日至2017年12月31日期间的物业管理费12884元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的香榭花都小区的业主，房屋建筑面积为143.15㎡，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与原告签订了《物业管理合同》，双方约定按建筑面积1.25元/㎡收取物业管理费。被告从2011年12月30日最后一次缴费过后，拒不缴纳物业费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，截至2017年12月30日，欠费72个月，计物业费12884元。经原告工作人员多次催收未果，故诉至人民法院主张上述请求。被告罗登奇辩称，认可差欠原告物业费的事实，且在房开公司提供物业服务期间就差欠物业费，但差欠的具体时间和金额记不清楚了。差欠物业费期间，物业公司大概在2017年11月份才催收过一次，之前一直没有催收过，因此过了诉讼时效。我不交纳物业费有以下几个原因：1.之前我家生活阳台漏水导致财物损害，原告一直没有解决这个问题进行赔偿；2.小区业主之前一直使用原告提供的地下饮用水，交的水费确是自来水公司水费的一倍多；3.小区的卫生、服务较差，原告在小区业主不知情的情况下将小区公摊房屋外租他人经营超市，现小区里新修建的办酒席的地方，小区业主也不知情；4.电梯多次发生故障、滑梯，且电梯内张贴较多广告，广告费用的使用情况不明；5.地下停车场的拐角处一个通道口不能停车，但在2013年时，因该通道口停放车辆导致我开车出去时刮擦对方车辆赔偿了800元，物业公司未进行处理。据此，要求原告按40%的比例酌减物业管理费。本院经审理认定事实如下：被告罗登奇系香榭花都小区一号楼C单元六层六号房屋业主，该房屋建筑面积143.15㎡。2012年1月1日，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与原告签订《物业管理服务合同》一份，约定将仁怀市香榭花都小区委托给原告贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司实行物业管理服务，委托期限为3年，从2012年1月1日起至2015年1月1日止。2012年1月2日，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与原告于签订《物业管理服务合同补充协议》一份，双方又于2012年2月13日签订《物业项目经营挂靠协议》一份，约定在香榭花都小区5、6、7号楼竣工交房前，物业管理工作由贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司（甲方）自行组织管理，过渡时期结束后正式移交原告（乙方）接管，过渡时期由甲方自主经营，盈亏与乙方无关（甲方不需向乙方缴纳管理费用，乙方也不承担任何经济责任），甲方在工程竣工后正式移交时必须进行财务结算，自负盈亏。2013年12月23日，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与原告签订《物业管理移交协议》，约定自协议签订之日起，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）于2012年1月2日签订的《物业管理服务合同补充协议》自然终止，甲方将“香榭花都物管中心”招聘的员工及财务移交给乙方，由乙方行使对仁怀市香榭花都小区物业管理的权利和义务。2016年2月1日，仁怀市香榭花都小区业主委员会与原告签订《香榭花都小区物业服务合同》，约定将仁怀市香榭花都小区继续委托给原告提供物业管理服务，委托期限为3年，自2016年2月1日起至2019年1月30日止。该合同约定原告为小区业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：1.物业共用部位的维护；2.物业共用设施设备的日常运行和维护；3.公共绿化养护服务；4.物业公共区域的清洁卫生服务；5.公共秩序的维护服务；6.物业使用禁止行为的管理；7.物业其他公共事物的管理服务；8.业主委托的其他物业管理服务事项，原告按建筑面积每月1.25元/㎡向业主收取物业管理费。双方在履行物业服务合同过程中，被告以原告存在服务质量差等问题为由拒不缴纳物业管理费，致原告诉来本院主张上述请求，并向本院提交“物业服务费催缴通知书”、“仁怀市盛义物业管理有限公司催交物业服务管理费的通知”、欠费明细表，证明被告欠付2011年12月30日至2017年12月30日期间的物业管理服务费12884元及原告已行使物业费用请求权的事实。另查明，原告在诉讼过程中称其公司于2013年10月1日实际入驻涉案小区提供物业服务，原告与贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司约定，业主在原告入驻香榭花都小区之前所差欠贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司的物业费由原告收取，被告对此均不予认可。而原告与贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、《物业项目经营挂靠协议》、《物业管理移交协议》中亦无相关内容约定，原告亦未向本院提交其他证据证明并对被告产生法律效力的事实存在。本院认为，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、仁怀市香榭花都小区业主委员会与原告签订的《香榭花都小区物业服务合同》不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，合同对双方当事人应具有法律约束力。对被告所持其与原告并没有签订任何有效的管理协议的辩解，本院不予采信。原告按合同约定对小区物业进行了实际管理，被告已享受了物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……。”的规定，被告未支付物业管理服务费的行为已构成违约，原告基于合同约定要求被告支付物业管理费的诉请，应予以支持。在本案中，原告向本院提交的《物业管理移交协议》表明其实际入驻涉案小区提供物业服务的时间为2013年12月23日，原告主张被告支付2011年12月30日至2017年12月31日期间的物业管理费12884元，被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……。”、第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，结合本案立案时间为2018年5月21日，原告所举证据不能证明涉案物业管理费存在诉讼时效中断、中止、延长情形的事实，原告主张被告支付2015年5月20日前物业管理费的请求已过诉讼时效，本院不予支持。因合同约定原告按建筑面积每月1.25元/㎡的标准向业主收取物业管理费，故被告每月应支付原告物业管理服务费178.94元（143.15㎡×1.25元/㎡），2015年5月21日至2017年12月30日欠付物业管理服务费计31个月零9天合计为5600.82元（178.94元/月×31月+178.94元/月÷30天×9天）。在本案中，被告提出其拒绝交纳物业管理服务费的原因在于原告在履行合同过程中存在服务质量问题，要求酌减40%的物业管理费，并向本院提交了小区照片予以佐证小区管理不规范的情形确实存在，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……。”之规定，本院酌定对被告应承担的物业管理服务费予以扣减10%，故本院予以支持被告应向原告支付物业管理服务费5040.74元（5600.82元×90%），超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告罗登奇在本判决发生法律效力后立即支付原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司2015年5月21日至2017年12月30日期间的物业管理费5040.74元；二、驳回原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元（已减半收取），由原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司负担6元，被告罗登奇负担55元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  张浪琴二〇一八年六月二十日书记员  陈高敏