重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07491号
上诉人（原审原告）：熊英。
委托代理人：杨曦，重庆竞豪律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：翁菱。
委托代理人：杨曦，重庆竞豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆经济技术开发区经开园留云路1号，组织机构代码76888032-4。
法定代表人：王全良，该公司董事长。
委托代理人：熊新立。
上诉人熊英、翁菱与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年9月12日作出（2014）江法民初字第02672号民事判决，熊英、翁菱对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月5日受理本案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人熊英、翁菱的委托代理人杨曦，被上诉人保利公司的委托代理人熊新立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年3月3日，熊英、翁菱（乙方）与保利公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，保利公司将保利江上明珠房屋出售给熊英、翁菱。合同约定：房屋建筑面积132.98平方米（套内面积112.82平方米），户型为三室二厅，户型图见合同附件一。房屋总成交金额为857144元，乙方首付177144元，向银行贷款按揭支付680000元。合同包括以下内容：
第七条、甲方应当在2014年2月20日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。
第九条、甲方逾期交房超过30日（含），乙方要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金。
合同附件一为“房屋分层平面图及分户户型平面图”，所附图纸一张，注明为：第11幢第3-16层平面图，由重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所测绘，并用红线勾出了乙方所购房屋在楼层中的位置。
合同附件五《补充协议》第十七条为：为防止双方发生争议，甲方在此特别提示：1、甲乙双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件约定之内容为确定双方权利义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效；未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力，乙方在签订合同时应特别注意。2、广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等只作展示和参考用，合同签订前保利公司发布的广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载明的内容在签订本合同时可能已经作出部分调整或改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或者与本合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和双方签订的主合同及补充协议内容为准，请乙方签订合同时特别注意。3、甲方设置的样板房、样板房的配置、样板房的空间尺寸等只作展示和参考所用，不作为交房标准，乙方购买房屋的交房标准以本合同附件所确定的配置标准为准。
上述《商品房买卖合同》签订后，保利公司在重庆市江北土地房屋权属登记中心办理了预售商品房买卖合同备案登记。熊英、翁菱已按约履行了付款义务。
2013年12月19日，保利公司修建的保利江上明珠D-4组团取得《建设工程竣工验收备案登记证》。随后保利公司向熊英、翁菱邮寄《接房通知书》，通知熊英、翁菱在2014年2月20日前接房。熊英、翁菱到现场接房时对主卧窗户和空调位的位置提出异议，认为与宣传户型图不一致，未办理接房手续。双方协商未果。
本案诉讼中，熊英、翁菱举示了保利公司2011年10月30日印发宣传的《B2户型图》、《B4户型图》资料、从电脑网络页面拍下的保利江上明珠户型图照片（共计有六份户型图，其中B2户型和B4户型一致，只是入户方向相反。B2户型图、B4户型图均明确标明了房屋的尺寸、不同功能房间、阳台、卫生间的具体位置，主卧的空调位正对主卧门并与承重墙相邻，主卧飘窗与空调位相连），户型图下方标注“此户型图仅作参考，最终户型以政府批复为准”。熊英、翁菱主张保利公司向其宣传的是B2户型，现实际修建的主卧飘窗位置有差异，保利公司没有告知有关此情况，存在欺诈。保利公司质证表示，熊英、翁菱购买的应是B4户型房屋，保利公司的宣传资料已经提示了仅供参考，宣传资料不属合同内容。
审理中，双方均举示了2011年9月制作出图的《保利江上明珠D-4组团第11、12幢第3-16层平面设计图》（由成都基准方中建筑设计事务所于2011年9月设计出图，下称《平面设计图》）。熊英、翁菱主张：设计图上第11幢的1号房和4号房的主卧飘窗是不同的。但保利公司对外宣传1号房和4号房都叫B2户型。设计图上标注了B2户型的房屋有4套，有3套与宣传册户型图是一致的，我们买的就是不一样的1号房。此设计图与竣工图一致，保利公司不是更改窗户设计的问题，而是设计图制作后，保利公司的宣传资料没有告知我们所买户型不一致，存在隐瞒事实、虚假宣传。保利公司主张：宣传资料只是要约邀请。我们的实际交房与设计图、双方签订的《商品房买卖合同》的约定都是一致的，没有违约。
为查明事实，一审法院组织双方当事人到现场进行了勘查：熊英、翁菱所购房屋的主卧飘窗正对主卧门，相邻飘窗内侧砌有一道约70公分宽的承重墙，约占飘窗长度的三分之一，主卧的空调位与飘窗相连，从室内看承重墙遮挡了部分飘窗。即该房屋的主卧飘窗、空调位的实际交付情况与保利公司宣传的B2户型图、B4户型图均不同，位置相反。
庭审中，因熊英、翁菱既主张保利公司欺诈，又主张保利公司违约，鉴于此两种情形的民事责任承担方式不同，经一审法院释明，熊英、翁菱明确表示要求保利公司承担违约赔偿责任。
本案诉讼中，针对要求保利公司按购房款的30%承担违约赔偿金25.7万元的诉讼请求，熊英、翁菱陈述：合同虽然对此没有约定，但熊英、翁菱是以公积金贷款68万元购房，享受了公积金的优惠政策，再买房就享受不到公积金贷款，公积金贷款与商业贷款两者利息相差三十多万元。熊英、翁菱主张违约赔偿金是考虑了保利公司欺诈情节、实际居住情况、再转卖价格受影响等因素。熊英、翁菱购房是养老，但是接房后居住条件明显受影响。
诉讼中，熊英、翁菱没有举示损失依据的相关证据，亦没有举示支付律师代理费的有效凭据。
熊英、翁菱一审诉称：2012年3月3日熊英、翁菱与保利公司签订了《商品房买卖合同》，保利公司将保利江上明珠D-4组团房屋出卖给熊英、翁菱。该房套内面积112.82平方米，总房价857144元，2014年2月20日前交房。熊英、翁菱如约支付了房款。熊英、翁菱接房时发现保利公司修建的房屋与保利公司宣传的房子户型不一致，主卧窗户里面修建了一面70公分宽的墙，空调位的位置由窗户的左面改在了右面，造成从室外看主卧室窗户玻璃有2米多宽，从室内看主卧室窗户玻璃只有1.3米，与小区同户型房子严重不一致，也与保利公司宣传时的户型存在差异，严重影响了熊英、翁菱的居住条件。熊英、翁菱认为，保利公司没有告知熊英、翁菱户型结构的真实情况，隐瞒了主卧窗户只有1.3米的情形，误导了熊英、翁菱的买房行为，故意在买卖合同中取出户型图（备案合同中也无户型图），严重欺骗了熊英、翁菱，且拒不整改。因保利公司的原因造成延期交房，保利公司应当承担违约责任。保利公司的行为违反了《消费者权益保护法》、《合同法》的规定。请求：判令保利公司支付熊英、翁菱因合同欺诈应当承担的违约赔偿金（购房款的30%）257000元；判令保利公司支付熊英、翁菱延期交房违约金，按每日万分之4计算至本判决生效时止，暂定3个月的违约金为30800元；判令保利公司承担律师费。本案诉讼费由保利公司承担。
保利公司一审辩称：保利公司没有欺诈和违约行为。熊英、翁菱认购期间，保利公司没有告知过熊英、翁菱房屋的状况与承诺不一致。涉案房屋的主卧窗户是按消防要求作出的设计，从没有进行过变更。合同已经约定，宣传资料只作参考。保利公司具备交房条件后通知了熊英、翁菱接房，熊英、翁菱自己不接房，不应由保利公司承担责任。合同对律师费的负担没有约定，应由委托人自行承担。请求依法处理。
一审法院认为，2012年3月3日熊英、翁菱与保利公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方应当按照合同约定履行权利承担义务。
2011年9月设计出图的《平面设计图》表明，保利公司设计和修建的保利江上明珠D-4组团第11、12幢三至十六层每层有B2户型共计4套房屋，在主卧飘窗、空调位的方位设置上存在两种情形：一种是主卧的空调位与承重墙相邻并正对主卧门，主卧飘窗与空调位相连，承重墙没有遮挡飘窗，有3套房屋与此一致。另有1套与此不同，主卧飘窗、空调位作了对调，飘窗与承重墙相邻并正对主卧门，从室内看承重墙遮挡了部分飘窗。但保利公司印发的同类型《B2户型图》、《B4户型图》等宣传资料，均是按3套一致的户型对外宣传，对有飘窗差异的情况没有标注或说明。根据现场实际勘验，熊英、翁菱购买的正好是这不同的1号房。
双方签订的《商品房买卖合同》，约定了熊英、翁菱购买的1号房户型图见合同附件一。而合同附件一仅有一张“第11幢第3-16层平面图”，用红线勾出了熊英、翁菱所购房屋在整个楼层中所处的位置，但没有讼争房屋的户型图。在合同没有户型图附件的情况下，熊英、翁菱只能根据保利公司的宣传资料判断购房。虽然保利公司在合同和宣传资料中说明了户型图仅作参考，但依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，保利公司宣传的《B2户型图》（熊英、翁菱购买的1号房入户门方向相反）有明确的房间尺寸、不同功能房间、阳台、卫生间的具体位置，明显反映了主卧的空调位与承重墙相邻并正对主卧门、主卧飘窗与空调位相邻等具体记载和标注，符合上述司法解释的规定，应当视为合同内容。现保利公司交付的房屋主卧飘窗和空调位位置与户型图确实不一致，应当承担违约责任，由此造成熊英、翁菱损失的，应当承担赔偿责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案熊英、翁菱要求保利公司按购房款的30%承担违约赔偿金257000元，没有合同约定，亦不是熊英、翁菱已经发生了的实际损失。故熊英、翁菱主张此项金额的依据不充分，该院对此不予确定。
关于保利公司应否承担逾期交房违约责任的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的买受人可要求出卖人承担逾期交付责任。本案合同约定，保利公司应当在2014年2月20日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付熊英、翁菱使用。熊英、翁菱所购房屋于2013年12月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，并按约通知了熊英、翁菱接房，熊英、翁菱对主卧窗户的位置提出异议而拒绝接房。本案没有证据证明该房屋存在主体结构质量不合格的情形，主卧窗户与空调位错位的问题尚不能达到严重影响熊英、翁菱正常居住使用的程度，熊英、翁菱拒绝接房的理由不成立。在合同继续履行的前提下，熊英、翁菱要求保利公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，该院不予支持。
熊英、翁菱聘请律师系双方自愿订立合约的行为，熊英、翁菱也没有提供已支付律师代理费的有效依据，故该院对熊英、翁菱要求保利公司承担律师代理费的诉讼请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十二条、第十三条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回熊英、翁菱的诉讼请求。本案案件受理费减半收取2808元，由熊英、翁菱负担。
熊英、翁菱不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判：1、保利公司赔偿熊英、翁菱因违约所造成的损失85700元（购房款的10%）；2、保利公司支付熊英、翁菱延期交房违约金30800元（按每日万分之四计算至本判决生效时止，暂定3个月）；3、保利公司支付熊英、翁菱聘用律师的费用；4、本案一、二审诉讼费由保利公司承担。主要事实和理由：一、一审判决对本案部分事实认定不清导致判决有误。1、保利公司虚假宣传，欺骗熊英、翁菱购买了现有物业给熊英、翁菱造成巨大的损失应当承担赔偿责任。熊英、翁菱主张的损失赔偿额度是合理的实际损失和预期利益的损失，如果对保利公司的欺骗行为和违约行为不予惩戒，将严重违背了公平正义和诚实信用原则也违背了立法精神，请求二审法院对实际损失金额予以酌情考量。2、保利公司应当承担逾期交房的违约责任。3、因上述原因，本案的诉讼费用应当由保利公司承担。二、一审法院在部分事实认定方面有误，故适用法律错误。
保利公司答辩称：保利公司不存在虚假宣传，不构成违约，不应承担违约责任；且熊英、翁菱主张的损失，没有法律依据，故请求维持一审判决结果。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，熊英、翁菱作为具有完全民事行为能力的成年人，对购买房屋这种重大的民事法律行为，应当谨慎行事；其在签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议等附件之前应当对相关情况进行了解，并对合同条款内容进行仔细审阅，如有疑义或异议应及时提出。因此，本案商品房买卖合同及其补充协议系当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对双方当事人具有法律约束力。
熊英、翁菱关于涉案房屋主卧室的窗户与宣传严重不一致，保利公司应承担违约责任的主张。首先，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件（包括合同补充协议）均没有关于房屋主卧室窗户的约定。其次，合同补充协议明确约定，双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件约定之内容为确定双方权利义务之最终有效依据，双方的权利义务均以书面约定为准；保利公司所作的广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等只作展示和参考用。所以即使保利公司对涉案房屋主卧室窗户的宣传与实际不一致，也应当以合同及其附件的约定为准。第三，熊英、翁菱未举示证据证明涉案房屋有规划、设计变更的情形。第四，熊英、翁菱没有提供证据证明涉案房屋主卧室窗户的现状违反了法律、法规或国家规范性标准的强制性规定。因此，熊英、翁菱举示的证据不足以证明保利公司存在违反合同约定和法律规定的情形，故对熊英、翁菱要求保利公司赔偿其因违约所造成之损失的主张，本院不予支持。
同时，涉案房屋符合合同约定和法律规定的交付条件，保利公司也按照约定通知了熊英、翁菱接房，熊英、翁菱拒绝接房的理由不成立。因此，对于熊英、翁菱要求保利公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
另外，熊英、翁菱要求保利公司支付其聘用律师的费用之诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，熊英、翁菱的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2630元，由上诉人熊英、翁菱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年一月七日
书 记 员 何 欢