安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民一初字第00698号
原告：朱月琴，女，1957年3月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。
委托代理人：冉广杰，安徽径桥律师事务所律师。
委托代理人：门茹坪，安徽径桥律师事务所律师。
被告：颜金匙，男，1970年12月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。
被告：李传琴，女，1973年1月1日出生，汉族，住址同上。
以上两被告共同的委托代理人：张妍，安徽南山松律师事务所律师。
原告朱月琴诉被告颜金匙、李传琴房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月27日立案受理后，依法由代理审判员李伟适用简易程序于2015年11月18日、12月16日两次公开开庭进行了审理。原告朱月琴及委托代理人冉广杰、被告颜金匙及被告颜金匙、李传琴共同的委托代理人张妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱月琴诉称：2013年8月，朱月琴在蚌埠市龙子湖区和顺房产经纪事务所介绍下，与声称具有自有房屋的颜金匙、李传琴签订房屋买卖合同一份，约定将蚌埠市中安佳苑（暂定名）第X号楼X单元X层XXX号房屋以660000元的价格卖于朱月琴，朱月琴于2013年8月15日支付颜金匙购房定金1000元。因涉案房屋的银行贷款余额清单颜金匙于当时并未提供，故双方约定剩余房款在查询贷款余额后确定，双方办理房地产交易过户手续或公证手续后，朱月琴一次性付清剩余款项。朱月琴于2013年9月2日向颜金匙支付了购房款296000元，之后朱月琴又按颜金匙的安排，双方共同到蚌埠市众信公证处做了一份以吴洪敏名义委托原告代为清偿其银行贷款、代为转让该房屋等内容的公证书，并从颜金匙手中接受了购买的房屋。自2013年9月2日起，朱月琴即按照房屋买卖合同的约定，以吴洪敏名义每月向银行缴纳房屋按揭贷款，但颜金匙、李传琴至今没有向朱月琴提供2013年9月2日当时，该房屋在银行的贷款余额清单。后朱月琴向银行询问，银行口头告知该房屋于2013年9月2日银行贷款余额本金为399894元。因此，导致原告的付款总额为696894元（1000元＋296000元＋399894元），多于合同约定的价款总额36894元。原告认为，颜金匙、李传琴没有依法履行房屋买卖合同的约定，其违约行为导致原告损失36894元，为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告颜金匙、李传琴退还原告朱月琴多支付的购房款36894元；诉讼费用由两被告承担。
颜金匙、李传琴辩称：1、原告的起诉已超过了诉讼时效；2、原告诉称的部分内容与事实不符，本案中房屋买卖合同的签订时间是2013年8月15日，合同签订当天，原告将定金1000元交到了中介公司，该1000元是原告支付给中介公司的中介费，被告收取的原告的296000元购房款中已包含原告的1000元定金；3、296000元购房款是在原、被告办理公正手续后原告才支付给被告的，并不是向原告所说的先支付购房款后办理公证的；4、涉案房屋银行按揭贷款偿还的起始点是2012年8月份，截止到原、被告买卖房屋时，被告已经还款13个月，偿还借款本金38923元，因此涉案房屋银行按揭贷款余额不是原告所称的399894元；5、原告诉称吴洪敏是房屋所有人，即使本案中违约责任存在，是由谁导致的，原告没有说清楚；6、在原、被告签订的房屋买卖合同中，原告应当支付的款项包括从2013年9月到贷款还清时止的银行按揭贷款和剩余的购房款，还包括从开发商名下过户到原告名下的所有的税费。因此，被告并没有多收取原告房款，相反是被告少收取了原告的相关费用，因此，被告将保留进一步诉讼的权利。综上所述，原告诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
朱月琴为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料：
1、身份证。证明原告主体资格。
2、房屋买卖合同。证明是两被告在卖涉案房屋，而不是吴洪敏在卖涉案房屋，被告存在违约行为。
3、收条2份、转账凭证一份。证明原告支付给两被告297000元，其中1000元是2013年8月15日原告交付给被告的定金，将该1000元认定为是中介费是没有依据的。
4、公证书2份。证明原告向被告购买房屋，并且在支付296000元后才知道房屋实际产权人是吴洪敏。
5、原告申请法庭调取的吴洪敏的银行明细。证明截止于2013年9月2日吴洪敏尚欠银行贷款本金389973.58元，加上原告支付给被告的297000元已经超过了合同约定的66万元的总价款，被告应当将多收的购房款予以返还。
颜金匙、李传琴的质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，其中合同约定办理该房屋的过户交易费用应由原告承担，房屋房价为660000元，原告先付定金1000元，剩余房款在查询该房屋的贷款余额后确定，在双方公证手续办理完结后一次性付清剩下房款，合同签订时间为203年8月15日，原告应支付给中介机构的中介费2000元；对证据3的真实性无异议，但其中1000元的定金被告没有收取，在被告出具的收条中亦载明被告收取的296000元剩余购房款中包含了1000元的定金，明确表明在2013年9月2日原、被告钱款两清；对证据4的真实性无异议，但原、被告在房屋交易后被告即将借款公证书原件交给原告，原告在购房时知晓涉案房屋银行贷款的相关事实；对证据5的真实性无异议，该证据与被告提供的银行还款明细单上的余额相一致，足以证明原告在2013年9月2日已知房屋银行贷款的余额，与原告的起诉状所称不知道房屋贷款余额的说法相矛盾。
本院的认证意见：对证据1予以认定；对证据2-5的真实性予以认定。
颜金匙、李传琴为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料：
1、两被告身份证、结婚证。证明两被告主体资格，系夫妻关系。
2、委托书、公证书。证明两被告接受吴洪敏的委托出售涉案房屋。
3、房屋买卖合同、代收条各一份。证明根据合同约定办理该房屋的过户交易税费应由原告承担，涉案房屋总房价为660000元，原告先付定金1000元，剩余房款待查询房屋贷款余额后确定，在公正手续办理完结后原告一次性支付剩余购房款，合同的签订时间为2013年8月15日，代收条证明签订合同当天原告将1000元定金交给了和顺中介公司，被告并未收取原告1000元的定金。
4、房屋银行贷款还款明细单。证明截止到2013年9月，被告实际还款38923.04元。
5、购房结算单、收据、契税完税情况证明、住宅公共维修基金费用收据、购房发票办证联。证明1、涉案房屋在购买时的价格为596732元；2、被告缴纳住宅公共维修基金费用4178元；3、被告缴纳契税11934.64元（契税2%）；4、被告缴纳登记费80元，他项权证80元，手续费313元，土地证工本费23元；5上述费用共计16608元，根据合同约定应当由原告支付。
6、吴洪敏、年介琴委托朱月琴代为偿还银行贷款时留存在公证处的相关材料（告知书、国内公证申请表两张、吴洪敏、年介琴询问笔录一份）。证明1、原告在办理公证时，工作人员已告知其是以吴洪敏的名义代为清偿剩余贷款；2、原告在办理公证时已知晓涉案房屋银行贷款余额为389973.58元；3、原告在知道涉案房屋银行贷款余额的情况下，仍同意代替吴洪敏偿还从2013年9月2日之后的银行贷款，直至还清为止。
朱月琴的质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据3中房屋买卖合同的真实性无异议，对代收条的真实性有异议，且与本案无关；对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，房屋买卖合同的签订日期是2013年8月15日，但实际履行期为2013年9月2日，自2013年9月份以后，银行贷款均为原告以吴洪敏的名义缴纳的；对证据5的真实性无异议，但与本案无关，相关费用应由吴洪敏承担；对证据6的形式上的真实性无异议，但朱月琴并没有与吴洪敏、年介琴去办理过公证，且该证据不能证明原告在办理公证时知道涉案房屋在2013年9月2日银行贷款余额为多少，公证书中所谓的委托人吴洪敏的签名是颜金匙伪造的，达不到被告的证明目的，与本案无关。
本院的认证意见：对证据1予以认定；对证据2的真实性予以认定；对证据3的真实性予以认定，原告虽对代收条的真实性提出异议，但根据2013年9月2日颜金匙出具的收条及原告的转款凭证可以证明当日原告通过银行转账实际给付颜金匙296000元其中包含1000元的定金，代收条与2013年8月15日颜金匙出具的收条可以相互印证，证明2013年8月15日颜金匙收取原告的1000元系中介费；对证据4-6的真实性予以认定。
通过以上证据的分析与认定，本院确认以下案件事实：
2013年7月30日，吴洪敏、年介琴夫妇在蚌埠市众信公证处通过公证的形式委托李传琴作为受托人，代理吴洪敏、年介琴夫妇办理坐落于蚌埠市中安佳苑（暂定名）第X号楼X单元X层XXX号房屋（建筑面积104.46平方米）的相关事宜，其中包括全权代表两人清偿上述房屋的银行按揭贷款，签署相关文件，转让上述房屋，与买受人签订房屋买卖合同，办理房屋买卖合同公证，代收售房款，支付相关规范（税）等内容。2013年8月15日，颜金匙、李传琴夫妇与朱月琴在在蚌埠市龙子湖区和顺房产经纪事务所介绍下，签订房屋买卖合同一份，合同约定颜金匙、李传琴将蚌埠市中安佳苑（暂定名）第X号楼X单元X层XXX号房屋卖于朱月琴，房屋总价款为66万元，剩余购房款在查询该房屋的贷款余额后确定。2013年9月2日，吴洪敏、年介琴夫妇在蚌埠市众信公证处通过公证的形式委托朱月琴作为受托人，代理吴洪敏、年介琴夫妇办理坐落于蚌埠市中安佳苑（暂定名）第X号楼X单元X层XXX号房屋（建筑面积104.46平方米）的相关事宜，其中包括全权代表两人清偿上述房屋的银行按揭贷款（包括办理向银行申请一次性还清银行贷款的所有手续、更换银行还款存折等手续），签署相关文件，待按揭贷款全部还清后，代为从按揭银行领取上述房屋的他项权证，代为向市房屋管理部门办理上述房屋的注销抵押登记所有手续，领取房地产权证（若《房地产权证》尚未办理，受托人有权代为办理并领取）等内容。朱月琴于2013年9月2日支付颜金匙29.6万元（其中包含定金1000元）。
另查明，截止于2013年9月2日，吴洪敏为购买蚌埠市中安佳苑（暂定名）第X号楼X单元X层XXX号房屋在徽商银行办理的按揭贷款余额为389973.58元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，颜金匙、李传琴虽不是蚌埠市中安佳苑（暂定名）第X号楼X单元X层XXX号房屋的产权人，但根据2013年7月30日，吴洪敏、年介琴夫妇在蚌埠市众信公证处通过公证的形式委托李传琴作为受托人，代理吴洪敏、年介琴夫妇办理该房屋的相关事宜来看，颜金匙、李传琴可以作为该房屋的出卖人与朱月琴签订房屋买卖合同，因此双方当事人均应按签订的合同履行各自的权利与义务，2013年9月2日，吴洪敏、年介琴夫妇在蚌埠市众信公证处通过公证的形式委托朱月琴作为受托人，代理吴洪敏、年介琴夫妇办理清偿房屋的银行按揭贷款等事项时，朱月琴需要向徽商银行支付的按揭贷款余额为389973.58元，加上其于当日支付给颜金匙的剩余购房款296000元，共计为685973.58元，已超过合同约定房屋价款总额660000元，因此，对于朱月琴多支付给颜金匙的25973.58元（685973.58元-660000元），颜金匙、李传琴应当按着合同的约定予以返还。
两被告虽辩称2013年9月2日，朱月琴是在办理房屋公证后才支付给颜金匙剩余购房款296000元，因朱月琴在办理公证时已经知道房屋的按揭贷款余额为389973.58元，所以其于办理公证后又将剩余购房款支付给颜金匙的行为视为双方对合同内容的变更，因两被告无法举证证明朱月琴在办理公证之时知道房屋的按揭贷款余额为389973.58元，所以不能视为朱月琴支付给颜金匙剩余购房款296000元是对双方签订的房屋买卖合同中关于房屋总价款的变更，故本院对于两被告的辩称亦不予采纳。
关于朱月琴的起诉是否超过诉讼时效的问题。因房屋买卖合同虽签订于2013年8月15日，但朱月琴与吴洪敏、年介琴办理公证房屋手续及朱月琴支付给颜金匙剩余购房款均发生在2013年9月2日，朱月琴于2015年8月27日向本院提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：
一、被告颜金匙、李传琴于本判决书生效之日起十日内返还原告朱月琴多支付的购房款25973.58元；
二、驳回原告朱月琴其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费722元，减半收取361元，由原告朱月琴负担108元，由被告颜金匙、李传琴负担253元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
代理审判员 李 伟
二〇一六年一月八日
书 记 员 吴帅昌
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。