辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1296号
上诉人（原审被告）：大连文景房地产开发有限公司，住所地普兰店市太平街道办事处柳家社区。
法定代表人：景克瑞，该公司总经理。
委托代理人：邹永建。
委托代理人：金兰兰，辽宁金刚石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王仕化。
原审原告王仕化与原审被告大连文景房地产开发有限公司（以下简称“文景公司”）房屋买卖合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2015年11月16日作出（2015）普民初字第2202号民事判决，文景公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人文景公司的委托代理人邹永建、金兰兰，被上诉人王仕化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王仕化一审诉称：2012年11月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的坐落于普兰店市的一处房屋，房屋建筑面积71.29平方米，总房款为339，287元。合同约定，被告应于2013年12月31日前经商品房验收合格交付房屋，因出卖人责任，买受人在入住一年内无法办理房屋所有权或无法取得房屋产权证的，买受人有权退房，自该一年届满日之次日起，出卖人按已收房款日万分之一承担违约金。合同签订后，原告已缴付全部款项，被告于2013年12月3日交付房屋，因被告违建原因一直无法办理房屋权属证书。原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金5259元（2014年12月2日起至2015年5月6日，按照总房款的日万分之一计算）。诉讼费由被告承担。
被告文景公司一审辩称：被告在验收过程中发现原详规方案及综合管网图与实际不符，纠其原因：原批复的详规方案及综合管网图指定的小区所有外网的并网入口位于古城路，当被告在实际施工时发现古城路沿线的市政配套管网极其不完善，根本不能使用，或有的管网根本就没有。为此被告向政府有关部门提出需要更改原批复的详规，政府当时答复的意见是可以把古城路改到二中路继续施工。管网的并网点更改后造成其他相应的地势变化，所以在最后验收时现状与实际批复有所不符，近一段时间以来被告正在与政府有关部门沟通，纠正当时的问题，让政府部门重新出具相应的批复，所以小区的产权证问题有所搁置，纠其原因不完全是开发商。
另外，正常的施工程序是先有图纸后有施工，被告起初做的时候也是这样做的，但图纸上的东西与原有实际存在的管网不符，导致在实际施工中进行了变更，验收部门按原备案的图纸进行验收，导致现场施工高程现状与原规划图不符，所以没有办下来产权证。现在就是等政府验收变更后的图纸。
综上，逾期未办产权证不是被告的过错所致，依据原、被告双方签订的合同补充协议中第6条“出卖人因执行相关政府部门的政策、法令而改变提供办理权属登记手续的资料，则合同中约定的180个工作日需相对延长，买受人不得以此作为出卖人违约的依据。”的约定，不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年11月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。原告系买受人，被告系出卖人。合同第三条约定：买受人所购商品房位置，用途为住宅，建筑面积为71.29平方米，房款总额为339，287元；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在入住一年内无法办理房屋所有权或无法取得房屋产权证的，买受人有权退房，自该一年届满日次日起，出卖人按照已收房款日万分之一承担违约金。合同另有其他约定。同日，双方还签订了合同补充协议，第六条约定：出卖人因执行相关政府部门政策、法令而改变提供办理权属登记手续的资料，则《合同》中约定的180个工作日需相对延长，买受人不得以此作为出卖人违约的依据。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2012年11月18日为原告出具发票一张，金额为339，287元。2013年12月3日，被告将案涉房屋交付给原告使用。
涉案房屋至今未办理产权证，被告未提供其在约定的期限内未办理产权证，不应承担违约责任的相关证据。被告向一审法院提供商品房预售许可证，证明被告于2012年10月24日取得了商品房预售资格。
本案于2015年11月13日辩论终结，原告在庭审期间变更诉讼请求，要求被告赔偿逾期办理房屋权属证书的违约金11，739元（自2014年12月4日起至2015年11月13日止，共346天，按总房款339，287元的日万分之一计算）。原告保留另案要求被告赔偿自2015年11月14日起至涉案房屋产权证办理日期间的违约金。
一审法院认为：合法的买卖受法律保护。原、被告双方应当按照合同约定履行各自的义务，履行义务不符合合同约定的应当承担违约责任。被告作为房屋开发商，有义务在合同约定的期限内为原告所购买的房屋办理房屋产权证。现今，被告未能在约定的期限内办理产权证，又没有提供相关证据证明其是因执行相关政府部门的政策、法令而改变提供办理权属登记手续的资料，导致其逾期未办产权证，故对被告关于其不应承担违约责任的辩解意见不予采纳，被告应当对此承担违约责任，向原告支付违约金。关于违约金一节，原告要求被告承担逾期办理产权证的违约金，自2014年12月4日起至2015年11月13日止，共346天，按总房款339，287元的日万分之一计算违约金，共11，739元，符合《商品房买卖合同》第十五条的约定，予以支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：被告大连文景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告王仕化支付违约金11，739元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93.50元，由被告大连文景房地产开发有限公司负担。
文景公司上诉的理由和请求是：一、案涉房屋逾期验收并非文景公司过错所致。1.案涉项目在政府有关部门进行规划设计时，将排放污水的管网出口设计在项目的北面。但在工程施工中发现，因原有市政配套设施不完善，没有对接管网，如将排放污水的管网出口设置在北面，则整个项目无法完成排水。文景公司将该情况向政府部门反映后，政府部门现场勘查后决定，将排放污水的管网出口改为向项目的南面排水，文景公司按照修改后要求将工程施工完毕，现已使用。2.排放污水管网出口修改在当时没有及时按照程序变更规划图纸，规划变更是政府部门的职能，而不是文景公司的职权范围。工程竣工后，文景公司向政府质监部门申请验收，质监部门因实际施工与原有的规划图纸不符而不予出具验收报告。3.原有的规划图纸是政府有关部门规划审定的，施工中的规划变更是政府有关部门做出的，政府有关部门没有出具规划变更后的图纸，不是文景公司所能控制，故工程逾期验收不是文景公司的过错所致。二、一审法院以文景公司未能举证为由对文景公司的抗辩意见不予支持不妥。1.政府有关部门在向文景公司下达要求时，都是由职能部门工作人员口头作出，文景公司不可能要求职能部门工作人员出具书面证据。如果不是政府要求文景公司改变排放污水的管网出口，文景公司也不会更改，因为更改还会增加建设成本。一审庭审中，文景公司申请法院向政府有关部门调取相关证据，但一审法院没有采纳。2.一审法院没有查明项目未能验收的原因，认定事实不清。三、一审判决有违公平、公正原则。案涉房屋早已竣工，文景公司已按双方合同约定的时间将房屋交付给王仕化使用。入住业户已有几百户，均因案涉项目没有政府质监部门的验收手续而不能办理房照。文景公司多次与政府部门协调，此问题即将解决。房屋竣工须经验收合格方能向业户交付使用，正因为至今未能办理验收手续不是文景公司造成，所以为了不影响业户居住，政府有关部门要求文景公司按期让回迁户及其他业户及时入住。案涉房屋除了暂时不能办理房照外，其他一切居住条件正常。如所有业户都向文景公司索赔，且将过错归咎于文景公司，文景公司将付出近千万元的违约金。项目实施过程中，文景公司执行政府指令没有错，文景公司应当免责。一审判决对文景公司不公平，不利于社会的和谐稳定。据此，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回王仕化的诉讼请求；上诉费用由王仕化承担。
被上诉人王仕化二审答辩认为：文景公司无据证明案涉房屋逾期验收是其执行政府指令行为所致，请求维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，文景公司主张案涉房屋逾期办证，是因其执行政府指令所致，故应免除其逾期办证违约责任。文景公司所称执行政府指令一节，具体是其称因工程在施工中发现，如果按照政府相关部门规划设计的排放污水的管网出口进行施工，则工程项目无法完成排水。后经文景公司向政府有关部门反映情况后，由政府部门决定更改案涉工程项目的排放污水的管网出口，文景公司按更改后方案施工，因实际施工与原有的规划图纸不符无法取得验收报告，导致工程逾期验收。对此，本院认为，文景公司所称普兰店市城乡规划建设局审核的案涉小区修详总平面图有误，无法实现案涉项目正常排水一节，虽提供《关于小区详规有误的说明》、大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司出具的技术评定书和该公司的《城乡规划编制资质证书》予以证明，但《关于小区详规有误的说明》由文景公司自行出具，属其单方陈述，不具有证明力；至于大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司出具的技术评定书，是文景公司自行委托该公司对案涉项目修详总平面图进行的技术评定，即便该公司具有特定范围的城乡规划编制资质，因案涉项目修详总平面图，系由普兰店市规划设计院编制，且已经普兰店市城乡规划建设局审核通过，在案涉项目修详总平面图的编制单位或审核单位均未表示案涉项目修详总平面图存在错误情况下，单凭大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司出具的技术评定书不足以认定案涉项目修详总平面图有误，文景公司所称的按该图纸施工不能实现案涉项目正常排水的主张不能成立。关于文景公司提出的在其发现案涉工程按项目修详总平面图施工无法正常排水后向政府有关部门反映且政府部门同意其更改案涉项目的排水管网出口一节，文景公司虽提供《关于小区详规有误的请示报告》予以证明，但该请示报告亦由文景公司自行制作，文景公司是否将该报告呈递给普兰店市城乡规划建设局，文景公司无法提供证据予以证明；而对文景公司所称的政府部门同意其更改案涉项目排水管网出口，未能提供任何证据予以证实。从建筑施工的一般常识可知，政府部门对其已审核通过的项目修详总平面图进行变更，理应非常慎重和规范。文景公司作为房地产开发单位，亦应知晓施工中对项目修详总平面图的变更，势必影响房屋开发项目的竣工验收备案，进而影响房屋产权证的办理。在文景公司不能提供有力证据证明政府部门已同意文景公司对案涉项目的排水出口予以变更的情况下，文景公司仅凭其称的职能部门工作人员口头同意其变更案涉项目的排水管网出口即进行施工，不符合常理。至于文景公司提到的一审法院没有采纳其向政府有关部门调证的申请，从一审卷宗材料显示，文景公司并未向一审法院提出向政府有关部门的调证申请，文景公司该节主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。二审审理过程中，文景公司申请本院向普兰店市城乡规划建设局调取相关证据，本院已明确告知应由其自行调取并向法庭提交证据，在文景公司涉诉系列案件审理中，文景公司也表示其可自行申请该部门就案涉工程的有关情况出具书面证明材料。现文景公司并未向本院提供普兰店市城乡规划建设局出具的有关案涉工程规划变更情况的书面材料。对此，文景公司应承担举证不能的法律后果。综上分析，文景公司提供的现有证据不足以认定案涉小区修详总平面图有误，政府相关部门同意其变更规划的主张，文景公司所称的执行政府指令导致无法通过规划验收，其对逾期办理产权证无过错的观点，不能成立。
关于文景公司提及的案涉房屋除暂时不能办理房照外，其他一切居住条件正常，如判决文景公司给付违约金，不利于社会的和谐稳定的观点，本院认为，文景公司协助购房人办理所购房屋的产权登记手续，是文景公司应履行的合同义务。房屋的交付使用与房屋产权证的办理系不同的法律关系，房屋的交付使用并不免除文景公司应向购房人履行的协助办理产权证的合同义务。如上分析，在文景公司不能提供有力证据证明非由其原因导致案涉项目逾期办证的情况下，一审判令文景公司向购房人王仕化支付逾期办证违约金，并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费93.50元（上诉人预交），由上诉人大连文景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一六年五月十九日
书 记 员 王丽秋