福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第509号
上诉人（原审被告、反诉原告）泉州金海房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市鲤城区江滨南路1号。
法定代表人许清水，董事长。
委托代理人郭荣锋、庄明，福建泉南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）潘景意。
委托代理人张景华、陈佩汉，福建东伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）洪小梅。
委托代理人张景华、陈佩汉，福建东伦律师事务所律师。
上诉人泉州金海房地产开发有限公司因与被上诉人潘景意、洪小梅商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第2240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，被告以出让方式取得泉州市鲤城区江南街道编号为泉国用（2008）第100047号国有土地使用证，经批准在上述地块建设商品房（备案登记名为金海湾商住小区）对外出售。2010年12月19日，原、被告签订了《泉州市商品房认购书》及《金海湾商住小区商品房认购书补充协议》，约定原告向被告认购位于鲤城区金海湾商住小区D区1203号房屋，总房款为471154元，被告同意原告以“贷款方式”付款，原告需要通过贷款支付的购房尾款应于《商品房买卖合同》签约当日一并向相关银行提交办理完按揭手续。2011年2月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为201102113583）。《商品房买卖合同》记载：“出卖人泉州金海房地产开发有限公司……买受人潘景意、洪小梅……第六条付款方式及期限……买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式按揭方式（详见附件六）……第八条交付条件和期限……该商品房经单体验收合格后交付业主装修的时间为2011年12月31日前；该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2012年6月30日前。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……2011年2月11日签于本项目售楼部。”《商品房买卖合同》附件六（合同补充协议）记载：“……二、除买卖双方另有约定的除外，买卖双方的地址和联系方式以本合同所填写的为准……出卖人履行本合同约定的通知或告知义务时，可以选择以下任一方式进行送达…….b、出卖人可采用公告的方式送达（泉州市级报纸有效），公告见报之日起即视为出卖人已经履行通知或告知义务…….四、关于按揭付款方式的补充……其余房款计人民币叁拾贰万玖仟元整（￥329000.00元）。应于《金海湾商住小区商品房认购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续……3、逾期办理银行按揭贷款手续，视为违约，并按以下条款处理…….②逾期办理按揭贷款手续超过一个月的，出卖人有权解除合同，买受人并按总房款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求不解除合同的，应按逾期办理银行按揭贷款金额的日万分之陆向出卖人支付违约金。……十、如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条条款规定的时间再续延6个月，买受人不追究出卖人责任……2011年2月11日。”被告于2011年3月5日开具票据证实收到原告购房款142154元。2011年4月11日，原、被告与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订了《个人住房借款合同》并办理了按揭贷款的手续。2011年6月3日，被告收到原告申请按揭的贷款329000元。2012年2月27日，原、被告办理房屋交接手续。2013年2月26日，原告提起本案诉讼。请求判令被告泉州金海房地产开发有限公司立即协助原告办理址在泉州市鲤城区江南火炬工业区金海湾商住小区D区1203号商品房的房屋所有权证，被告应自交房之日起至履行完毕上述协助办证义务之日止每日按购房款471154元的0.01%支付原告逾期协助办证违约金，诉讼费用由被告负担。泉州金海房地产开发有限公司则提起反诉，请求判决反诉被告支付逾期付款违约金人民币22104元，由反诉被告承担本案的反诉诉讼费用。
2013年3月21日，泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处就被告申请办理址在鲤城区江南火炬工业区金海湾商住小区项目总登记事项，向被告发出《关于办结商品房项目初始登记的通知》。2013年3月23日，被告在报纸上刊登产权办理公告，通知金海湾商住小区业主领取相关资料自行办理房屋产权证，同日，被告又通过省内特快专递向原告发出产权办理通知。2013年3月25日，原告收到被告邮寄的《产权办理明细表》及《办理分户产权业主需准备材料表》。
以上事实，有原告提供的身份证、外资企业登记基本情况表、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》四份、物业管理发票、被告提供的《泉州市商品房认购书》、《商品房销售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、收据、测绘图纸、公告、邮寄凭证及回执、《个人住房借款合同》等证据以及当事人的陈述证实，予以确认。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条及第十四条约定：商品房综合备案完成办理交房手续时间为2012年6月30日前。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。开发商完成商品房综合备案是办理房屋所有权初始预登记的前提条件，本案合同约定“该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2012年6月30日前”，不能因被告的提前交房行为而加重其责任，应以合同约定的交房时间2012年6月30日后的第91日即2012年9月29日作为起算逾期协助办证违约金的时间。本案《商品房买卖合同》第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”而附件六第十条免除了被告6个月的逾期办证责任，该约定与前述合同内容相悖，依法应认定为无效条款。在诉讼过程中，被告提供的泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处编号073《收据》和《关于办结商品房项目初始登记的通知》可以认定被告已于2013年3月21日完成诉争房屋所在项目总登记。而被告2013年3月23日通过泉州晚报公告和邮政特快专递向原告发出产权办理的通知，符合《商品房买卖合同》第二十条和《合同补充协议》第二条的约定，应当认定被告已于2013年3月23日履行了协助办证义务。综上所述，被告应承担的逾期协助办证违约金的计算期间应为2012年9月29日至2013年3月22日共计175天，违约金总额为8245.2元（471154×0.01%×175）。被告于2013年3月21日办结讼争商品房项目初始登记后，于2013年3月23日在报纸刊登公告，故被告已履行了协助办证义务，原告请求被告协助原告办理讼争房屋的房屋所有权证，不予支持。
关于反诉被告潘景意、洪小梅是否存在逾期办结银行按揭贷款、逾期付款的问题。首先，买受人、出卖人及贷款银行协商一致，才能共同签署商品房按揭借款合同，且商品房按揭借款合同的成立和生效以最后一方签署的时间确定，买受人单方无法办理完成按揭贷款手续。其次，出卖人是按揭贷款合同的担保人，意向贷款银行通常由出卖人负责联系。第三，《商品房买卖合同》及附件中约定原告在“签约当日一并向相关银行提交办理完按揭手续”是指原告作为买受人，应按约定提交办理银行按揭贷款中必须由买受人提供的材料并签署相关合同和文件。因此，对于非原告原因导致按揭贷款手续延期办结，原告不承担逾期办理银行按揭贷款手续的违约责任。原、被告约定原告提交办理完银行按揭贷款手续的时间是签订《商品房买卖合同》之日。被告在《商品房买卖合同》签订之后始终没有向原告发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明原、被告在签订《商品房买卖合同》当日没有办理完按揭手续及延期办理按揭贷款手续系因原告“逾期提供材料”或“逾期办理手续”的原因所致，故被告反诉主张原告逾期办结银行按揭贷款手续、逾期付款，证据不足，不予采纳，其要求顺延协助办证的时间及反诉要求原告支付违约金，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告泉州金海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告潘景意、洪小梅逾期协助办证违约金8245.2元；二、驳回原告潘景意、洪小梅的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告泉州金海房地产开发有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，由原告潘景意、洪小梅负担100元，泉州金海房地产开发有限公司负担50元。反诉案件受理费352.6元，减半收取176.3元，由反诉原告泉州金海房地产开发有限公司负担。
宣判后，被告、反诉原告泉州金海房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人泉州金海房地产开发有限公司上诉称，本案双方对付款时间做了明确约定。根据约定，被上诉人应于签约当日一并办理完毕银行按揭手续。因此，上诉人无需再向被上诉人发通知催告办理按揭贷款手续。被上诉人并没有提供证据证实其已经在签订合同当日递交了必须由买受人提供的材料并签署相关合同和文件，应承担举证不能的不利后果。被上诉人逾期办理银行按揭致使上诉人迟至2011年6月3日才收到银行支付的剩余房款，上诉人可以要求相应延长办证时间。支付购房款是被上诉人的主要义务，上诉人作为担保人，不可能存在不及时配合提供担保而导致按揭贷款合同无法及时签订的情况。原判认定《补充协议》第十条无效错误，根据该条的约定，上诉人可以顺延6个月协助办证的时间。由于被上诉人逾期办理银行按揭，根据约定其应按按揭金额的日万分之六支付自签约之日起至银行支付按揭贷款之日止的逾期付款违约金。原审判决错误，请求二审撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求。
被上诉人潘景意、洪小梅辩称，双方在《商品房买卖合同》第八条约定两个交房时间，属约定不明，应以实际交付使用的时间为准，本案应按实际交房日后第91天起算逾期办证违约金。原判认定《补充协议》第十条无效正确，该条款属于格式条款，免除了上诉人6个月的逾期办证责任，上诉人并未提请被上诉人注意该条款，该条款亦没有足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标示，依法应认定为无效。上诉人于2013年3月23日刊登公告后，被上诉人多次前往被上诉人处领取办证相关材料手续，上诉人均无法提供相关材料。上诉人无法证明其在刊登公告日已具备协助办证的条件。按揭放款较迟系因上诉人原因，与被上诉人无关。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人的主要争议是：1.上诉人是否应承担逾期协助办证的违约责任；2.被上诉人是否存在逾期支付购房款的违约行为，其是否应承担逾期付款的违约责任。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对无争议的事实予以确认。
二审中，双方均未提供新的证据。
另查明，双方在《商品房买卖合同》第七条约定“…….买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日内后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人原意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰［该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”附件六《合同补充协议》约定“四、关于按揭付款方式的补充……其余房款计人民币叁拾贰万玖仟元整（￥329000.00元）。应于《金海湾商住小区商品房认购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，选择公积金贷款的应于《商品房买卖合同》在泉州市房地产管理局备案日期15个工作日内办结公积金银行按揭贷款相关手续……”。
本院认为，上诉人泉州金海房地产开发有限公司取得诉争商品预售许可证，具有商品房预售资质，其与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其中不违反法律、行政法规效力性强制性规定的部分应认定为合法有效。双方当事人应按约定履行自己的义务。合同约定，出卖人应于2012年6月30日前完成商品房综合备案办理交房手续，于商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。本案双方于2012年2月27日办理房屋交接手续。双方办理交房的时间早于合同约定的交房最后期限，不能因上诉人提前交房而加重其责任，故应以合同约定的交房时间2012年6月30日后的第91日作为起算逾期协助办证违约金的时间。本案《商品房买卖合同》第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”而附件六《合同补充协议》系上诉人所提供的格式合同，其中第十条的内容免除了上诉人6个月的逾期办证责任、且与前述合同内容相悖，应认定为无效条款。上诉人已于2013年3月21日办结诉争房屋所在项目初始登记，并于2013年3月23日通过泉州晚报公告和邮政特快专递向被上诉人发出产权办理的通知，故本案逾期协助办理房屋所有权证的违约金应计至2013年3月22日。合同约定，被上诉人应于签订商品房买卖合同当日办理银行按揭贷款手续，但被上诉人迟至2011年4月11日才签订贷款合同。由于办理银行按揭贷款手续需由买受人、出卖人、贷款银行协商一致才能签订合同，且出卖人是按揭贷款合同的担保人，按揭贷款合同需由买受人、出卖人共同与银行签订，而本案双方当事人均无法举证证明未及时办理按揭贷款手续仅是对方的原因造成的。故本案逾期办理银行按揭贷款应认定双方均有责任。被上诉人应承担合同约定的逾期付款违约金的50%。办理按揭贷款需出卖人完成商品房买卖合同登记备案并出具首付款发票，上诉人于2011年2月23日完成商品房买卖合同登记备案，于2011年3月5日出具首付款发票，故本案逾期付款违约金应自2011年3月5日起算，计至被上诉人签订贷款合同前一日2011年4月10日止。附件六《合同补充协议》系上诉人所提供的格式合同，其中第四条第3款关于逾期办理按揭贷款手续的违约金标准的约定较《商品房买卖合同》对逾期付款违约金标准的约定明显加重了被上诉人的责任，且与《商品房买卖合同》第二十二条内容相悖，应认定为无效条款，逾期付款违约金标准应按《商品房买卖合同》第七条约定计算。因此，被上诉人应当支付给上诉人逾期付款违约金592元（329000元×0.01%×36日×50%）。上诉人主张其可以顺延协助办证时间，缺乏法律依据，不予采纳。原判驳回上诉人的反诉请求欠当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第2240号民事判决的第一项、第二项；
二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第2240号民事判决的第三项；
三、被上诉人潘景意、洪小梅应于本判决生效之日起三十日内支付给上诉人泉州金海房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币592元；
四、驳回上诉人泉州金海房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费人民币150元，由上诉人泉州金海房地产开发有限公司负担50元，被上诉人潘景意、洪小梅负担100元；反诉受理费人民币352.6元，减半收取176.3元，由上诉人泉州金海房地产开发有限公司负担150元，被上诉人潘景意、洪小梅负担26.3元。二审受理费人民币326.3元，由上诉人泉州金海房地产开发有限公司负担300元，被上诉人潘景意、洪小梅负担26.3元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一四年四月十六日
书 记 员 黄双英
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。