江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终5031号
上诉人（原审被告）：南京建邺房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区江东中路118号。
法定代表人：袁家保，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周艳辉，女，1979年2月19日出生，汉族，系公司法务，住南京市江宁区。
被上诉人（原审原告）：展军，男，1958年7月19日出生，汉族，住南京市建邺区。
上诉人南京建邺房地产开发有限公司（以下简称建邺房地产开发公司）因与被上诉人展军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初2367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
建邺房地产开发公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对诉讼主体资格审查有误。1.上诉人不是适格被告。上诉人原为建邺区房地产管理局下属企业，2002年改制时，原安置给展玉才的案涉门面房土地出让金已经剥离给建邺区相关政府部门。该部分资产剥离后，相关项目的合同履行主体不再是上诉人。2.被上诉人的原告主体不适格。案涉拆迁安置协议的被拆迁人是展玉才，并非被上诉人。二、一审认定事实错误。原拆迁安置补偿协议约定的“补偿形式：购买产权”，不能作为被上诉人要求办理土地使用权证的依据。1.原被拆迁房屋只有产权证，并无土地使用权证。2.安置协议载明的原房屋产权人展玉才只是针对房屋而言。3.安置协议备注栏载明的协议依据是市房产纠纷仲裁委员会宁房裁（95）第81号仲裁决定书，该仲裁决定书是依据展玉才的申请，裁决内容是：“被申请人（上诉人）安置申请人于秣陵路113号门面房一间。申请人按规定支付房屋差价款，房屋产权为展玉才所有。”该处的产权仅指房屋产权，不含土地使用权。无论是安置协议还是仲裁决定书，都没有提到要办理土地使用权证和土地方面和手续，上诉人无此义务。4.展玉才清楚自家房屋仅有房屋产权，当时双方缔约的产权就是房屋产权，房屋产权证上的土地使用情况摘要及分项均为空白，也印证了产权的本意就是房屋所有权。5.被上诉人对上述情况也清楚，事实上也从未主张办理土地证。其此次起诉也是租户在租赁过程中提出土地证问题，才来向上诉人主张。被上诉人自2002年已领取产权证，从诉讼时效的角度来考虑和看待也是反常和令人费解的。三、一审判决赔偿损失缺乏依据。1.上诉人无办理土地证义务，被上诉人的损失与上诉人无关。2.被上诉人主张没有土地证导致租户无法办理执照，无充分证据证明，且工商办理执照无需提供土地证。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
展军辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人是拆迁安置协议的相对方，就是适格的主体。展玉才和被上诉人展军是父子关系，展玉才已经去世了，被上诉人有合法的继承权，且安置协议也是被上诉人签的，被上诉人的原告主体身份适格。二、不能办理土地证系因上诉人没有缴纳土地出让金，违规拆迁，造成了被上诉人至今无法办理土地证，且不只被上诉人一家，秣陵路同样的情况一共有五家，都无法办理土地证。三、被拆迁房屋没有土地证是因历史原因造成的，是展玉才那个时候的事情，被上诉人不清楚；但安置协议是被上诉人和上诉人签订的，既然签订了协议，就应按协议约定进行。如果上诉人缴纳了土地出让金就没有这些事情。四、被上诉人之所以现在才提出办理土地证，是因为拆迁时上诉人连产权证也无法办理，后来2002年办理产权证后，上诉人的工作人员说土地证还要再等等，要被上诉人相信他们。由于一直没有影响居住，所以就一直没有再找上诉人。但后来租客要办理营业执照，办理营业执照必须要有两证，但被上诉人无法提交土地证，导致产生无法对外出租的损失。在此情况下，被上诉人去找了上诉人，也向“12345”进行反映情况，后经“12345”的协调下，不动产管理局和工商局允许被上诉人先办理营业执照将房屋租出去，但关于办证的问题还是要开发商补缴土地出让金才可以。综上，请求驳回上诉，维持原判。
展军向一审法院起诉请求：1.建邺房地产开发公司协助展军办理坐落南京市建邺区秣陵路113号房屋土地使用权登记手续；2.建邺房地产开发公司赔偿展军因缺乏土地使用权登记造成的房屋租赁损失25000元；3.建邺房地产开发公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1986年6月7日，坐落南京市建邺区桃园1号平房（建筑面积16.1平方米，以下简称桃园1号房屋）获得《南京市私有房屋所有权证》，展玉才系该房屋所有权人。1992年9月26日，建邺房地产开发公司获得南京市房屋拆迁管理办公室颁发的《江苏省城市房屋拆迁许可证》，载明：拆迁人建邺区开发三公司因解困项目建设，申请将坐落冶山道院的房屋拆除，经审核批准，由建邺区房地产管理局实施拆迁（拆迁范围含桃园1号-29号，拆迁期限自1992年10月5日至1992年12月24日）。1992年10月，桃园1号房屋因建邺房地产开发公司建解困房而面临拆迁，但因产权人展玉才、使用人王玉玲（展玉才儿媳）对安置地点持有异议且要求经济补偿4万至8万元，故未与建邺房地产开发公司达成一致调解意见。1995年9月7日，经南京市房产纠纷仲裁委员会出具《仲裁决定书》［宁房裁（95）第81号］查明：桃园1号房屋领有房屋所有权证，但因拆迁双方分歧较大、调解未果，故决定：建邺房地产开发公司安置展玉才于秣陵路113号门面房一间，并向使用人王玉玲支付拆迁过渡期间生活补助费17623.8元。1995年10月13日，根据上述仲裁决定，王玉玲作为展玉才的委托代理人与建邺房地产开发公司签订《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》，约定：展玉才购买产权安置于建邺区秣陵路113号门面房，建邺房地产开发公司总计支付被拆迁人过渡费（个体补贴）17623.8元、电话移装费800元、搬家费933.2元，合计19357元，被拆迁人须支付面积补差费8970元。2002年10月25日，因展玉才夫妻生前无遗嘱，且其余继承人均自愿放弃遗产继承权，故经南京市公证处出具《继承权公证书》确认上述继承人的遗产由其子展军一人继承。2002年11月20日，展军就坐落南京市建邺区秣陵路113号房屋（以下简称秣陵路113号房屋）申请产权登记（同时提供与拆迁有关的建邺房地产开发公司建房立项及规划许可等文件）。2002年11月29日，秣陵路113号房屋（建筑年代：1994年，建筑面积18.05平方米）所有权人登记为展军。
一审另查明，2002年10月14日，南京友诚联合会计师事务所向建邺房地产开发公司出具《审计报告》，载明：“冶山道院项目”遗留问题较大，系因冶山道院旧城改造项目存在土地出让金未及时缴纳的潜在，导致部分安置户无法办理产权过户手续。2003年4月8日，南京市建邺区房地产管理局向南京市建邺区财政局作出《关于建邺房地产开发公司有关资产剥离的报告》，该报告载明：同意将建邺房地产开发公司转让予赛特公司，该公司2002年7月31日净资产784.48万元，剥离781.15万元（含剥离王府大街划拨土地门面房土地出让金134.65万元），转让价为3.33万元。2003年4月11日，南京市建邺区房地产管理局与赛特公司签订《关于出售和购买南京市建邺房地产开发公司股权的协议》，约定：赛特公司购买建邺房地产开发公司全部股权，对价为3.33万元，该协议“附件三”中载明“冶山道院商品房合同”中有3万平方米已出售并进住，因该项目为划拨土地存在无法办理土地证及二次转让问题。
一审还查明，2016年7月1日，展军与范金华签订《商铺租赁合同》，约定：范金华承租秣陵路113号房屋三年（自2016年7月1日至2019年6月30日），年租金6万元，展军称因该房无土地证、无法办理营业执照，故未实际履行，因此产生该房五个月空置损失2.5万元。展军又称，因其经“12345热线”协调、不动产局现场考察后确认秣陵路113号房屋属门面房、可办理营业执照，故展军于2017年1月1日与陆天宸签订《商铺租赁合同》用以经营“天天烘焙”，约定：陆天宸承租秣陵路113号房屋，租期自2017年1月1日至2019年12月31日，年租金6万元。
一审庭审中，经展军申请，证人葛某出庭作证称，其因同一拆迁项目（非同一拆迁地点）被安置于秣陵路115号，其房屋也存在未办理土地证情形，建邺房地产开发公司工作人员蒋公龙告知其办理土地证须行等待，但至今未果。
在本案审理过程中，经一审法院前往南京市不动产档案管理中心查询得知：被拆迁的桃园1号房屋虽建造于1946年至1949年期间，但仅具备《南京市私有房屋所有权证》，并无土地使用权证登记档案，“展玉才”亦无相关土地权属登记档案。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.展军要求建邺房地产开发公司协助办理秣陵路113号房屋土地使用权登记的主张应否支持；2.展军要求建邺房地产开发公司赔偿房屋租赁空置损失25000元的主张应否支持。
关于争议焦点一，一审法院认为，当事人应按约全面履行自身义务。被拆迁的桃园1号房屋虽仅具备私有房屋所有权证，但由展玉才与建邺房地产开发公司所签《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》的约定可知，建邺房地产开发公司将展玉才安置于秣陵路113号门面房的补偿形式为“购买产权”，应视为双方已就秣陵路113号房屋办理两证予以约定，故建邺房地产开发公司应按约履行自身义务。秣陵路113号房屋已办理完毕房屋所有权证登记，但土地使用权登记未予办理，证人葛某证言亦证实与涉案房屋同类房屋存在待办土地证情形，虽建邺房地产开发公司抗辩称其公司已改制、相关审计报告已提示涉案项目存在土地出让金未及时缴纳问题、收购时已将土地出让金问题剥离予建邺区政府部门故展军所诉与建邺房地产开发公司无关，但依合同相对性，建邺房地产开发公司未按上述协议协助被拆迁人办理秣陵路113号房屋产权，属未尽履约义务，故对展军要求建邺房地产开发公司协助办理秣陵路113号房屋土地使用权手续的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于争议焦点二，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，由展军与范金华所签租赁合同可知，该房租金收益属展军预期可得利益。因建邺房地产开发公司怠于办理秣陵路113号房屋土地使用权登记，构成违约，致承租人无法办理营业执照而展军未能获得上述利益，属展军的预期可得利益损失，故建邺房地产开发公司作为违约方应予赔偿。鉴于展军认可其对只有具备土地证方能办理营业执照的政策不甚了解，其自身对该损失负有一定责任，故对展军相关赔偿请求，一审法院酌定支持1.5万元。
综上，一审法院对展军诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、南京建邺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助展军办理坐落南京市建邺区秣陵路113号不动产土地使用权登记手续；二、南京建邺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向展军赔偿损失1.5万元；三、驳回展军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费425元，由展军负担138元、建邺房地产开发公司负担287元。
二审中，当事人未提交新的证据。上诉人对一审法院认定的被上诉人与范金华签订《商铺租赁合同》的情况不予认可，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人建邺房地产开发公司与展玉才签订的《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，对当事人具有法律约束力。上诉人系案涉拆迁安置补偿协议的当事人，其虽主张在改制时已经将案涉门面房的土地出让金剥离予建邺区政府的相关部门，但其转让该土地出让金交纳义务，并不能当然免除其履行合同约定的义务，故上诉人认为其非适格被告，无事实和法律依据，本院不予采信。拆迁安置补偿协议的一方当事人展玉才去世后，展军经公证取得展玉才财产的继承权，有权主张展玉才在案涉拆迁安置补偿协议中的权利，故上诉人认为被上诉人原告主体不适格，亦无事实和法律依据，本院不予采信。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《城市房地产管理法》规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据上述规定，案涉拆迁安置补偿协议中所约定的由展玉才购买的案涉门面房的产权，应包括房屋所有权和土地使用权。上诉人认为其拆迁的系只有房屋产权无土地使用权的房屋，其安置给展玉才的亦仅系只有房屋产权的房屋，无事实和法律依据，本院不予采信。被上诉人购买的系产权门面房，上诉人有义务协助办理房屋所有权及土地使用权证，现案涉房屋不能办理土地使用权证，系因上诉人一方原因导致，其应当承担违约责任，故被上诉人要求上诉人赔偿损失，具有事实依据。关于损失金额的认定，一审法院结合本案实际情况，酌定上诉人赔偿1.5万元，不违反法律规定，本院予以确认。
综上所述，建邺房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由建邺房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年七月二十三日
书记员 汪海燕