苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴民初字第0998号
原告（反诉被告）费俭明。
委托代理人王志敏，江苏和舟律师事务所律师。
委托代理人孙小进。
被告（反诉原告）徐有良。
第三人苏州市吴中区茂盛新型建材有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇石胥路1361号。
法定代表人余富金，该公司董事长。
委托代理人江涛、张天广，江苏达源律师事务所律师。
原告费俭明诉被告徐有良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理，被告徐有良提起反诉，本院受理后依法合并审理，并由代理审判员周宏适用简易程序独任审判，后裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加苏州市吴中区茂盛新型建材有限公司（以下简称茂盛公司）作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）委托代理人王志敏，被告（反诉原告）徐有良，第三人茂盛公司委托代理人江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告费俭明诉称，其于2008年4月27日与第三人茂盛公司签订租赁合同，承租该公司所有的位于吴中区木渎镇藏书石胥路1361号厂房。后经第三人同意，原告与被告签订一份房屋租赁合同，由被告承租该1361号厂房中的部分厂房，约定租赁期限自2012年11月1日起至2017年4月30日止，租金为提前半年支付，若被告逾期支付，逾期一天按照月租金的5%支付滞纳金，欠租超过一个月，原告有权收回房屋，被告按照实际租赁日支付滞纳金、承担违约责任。依照合同约定，被告于2012年10月底前支付了第一期应当支付的租金，第二期租金即2013年5月1日至同年10月31日期间的房屋租金应于2013年4月底支付，但经多次催要，被告均不支付。被告的行为已严重违约，原告已根据合同约定向被告发出解除房屋租赁合同的通知。请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告支付拖欠的房屋租金37800元（暂计至2013年7月31日，实际计算至交还租赁房屋时止）及拖欠房租违约金30240元。
被告徐有良辩称，其与原告费俭明于2011年4月23日签订房屋租赁合同，约定原告将其从第三人处租赁的吴中区藏书石胥路1361号厂房中840平方米的部分租赁给被告，租赁期限为72个月，自2011年5月1日至2017年4月30日止。2012年11月1日，其与原告重新签订了房屋租赁合同。后因第三人要求收回原告承租的1361号厂房，原告遂与被告商量终止租赁合同事宜，其第三人也要求2013年5月1日与被告签订新的房屋租赁合同，但原告始终未能了断房屋租赁合同。实际上，原告与第三人的合同已经于2013年4月30日终止，其与原告的合同也应解除；另外自2013年5月1日，其开办的公司一直在1361号厂房内正常生产经营，第三人已经对厂房内各承租户进行了管理，并正常开具电费增值税发票给其公司，其与第三人形成了新的租赁关系。故此，原告已无权向其收取租金，请求驳回原告的诉讼请求。同时反诉称，基于出租主体已改变的事实，反诉被告无法继续履行房屋租赁合同，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任。请求判决确认双方之间的房屋租赁合同已解除，判令反诉被告赔偿反诉原告违约金124992元、厂房装修费120000元及退回房租押金20000元，共计人民币264992元。
反诉被告费俭明辩称，房屋租赁合同经过第三人同意合法有效，反诉原告应当按照约定支付房屋租金，而其一直拖欠租金，属于违约行为，反诉被告不存在向反诉原告赔偿损失的问题。20000元押金在反诉原告未损坏厂房及不拖欠水电费的情形下会全额退还。至于电费发票，与本案的争议无关，反诉被告也一直同意开具相应的增值税发票。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
第三人茂盛公司述称，其系吴中区木渎镇藏书石胥路1361号厂房所有权人，2008年4月27日将厂房出租于费俭明。其与徐有良之间并未另行签订房屋租赁合同，当时双方只是有意向，但并未达成一致意见。
经审理查明，2008年4月27日，费俭明作为承租人与第三人茂盛公司签订租赁合同，约定承租第三人所有的位于苏州市吴中区木渎镇藏书石胥路1361号的A型厂房底层、南传达室及南传达室至A型厂房西大门通道、西大门南侧的道板停车位等，租赁面积共计2221平方米，租赁期限自2008年5月1日至2017年4月30日止，前三年租金每年共计239868元，第二个三年每年租金共计266520元，第三个三年每年租金共计293172元，以上租金均不含税；租金每半年支付一次，在合同签订之日支付首期半年租金，以后每隔六个月支付一期半年租金。合同第21条约定，承租人不得分租或转租，除非承租人得到业主或相关机构（如果必须的话）的书面同意。
2011年4月23日，费俭明（甲方）作为出租人与徐有良（乙方）签订房屋租赁合同，约定将吴中区石胥路1361号厂房中840平方米的厂房出租给徐有良使用，租赁期限为72个月，自2011年5月1日至2017年4月30日止。合同第四条约定，房屋租金为每月11760元，每半年支付一次，分别是每年4月底、10月底支付；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。合同第七条约定，乙方向甲方支付20000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将房屋钥匙交与甲方，甲方将此押金全部归还乙方。合同第九条约定，拖欠房租一个月以上，乙方应当向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方的损失，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。合同第十一条特别约定，合同租金2年递增1元，即两年后是15元每平方米，20000元的定金，如果双方有一方违约，就作为违约金的赔偿。合同签订后，费俭明即将房屋交付徐有良使用。2012年11月1日，费俭明（甲方）与徐有良（乙方）又重新签订了上述厂房的租赁合同，租赁期限自2012年11月1日至2017年4月30日止，合同第十一条特别约定变更为：合同租金2013年4月后为15元每平方米，过后两年递增1元，房租应提前15天支付，电费为每月23日抄表，单价为平均价，电费应当月付清，不走帐、不开票、不能拖欠，若拖欠，将拉电，后果自负。合同期满后，将房子恢复原样。如双方有一方违约，20000元定金就作为违约金的赔偿。
因第三人与费俭明、徐有良商量处理转租事宜，2013年4月25日，徐有良致函费俭明，认为由于出租人费俭明单方面的原因不能继续履行租赁合同，属出租人违约，要求费俭明赔偿其违约金、厂房装修费232896元及退回押金20000元。2013年5月3日、5月8日、5月17日、7月2日，费俭明委托江苏和舟律师事务所王志敏律师四次发出律师函，表明费俭明与徐有良之间的房屋租赁合同并未变更或解除，第三人同意将房屋由费俭明继续出租给徐有良，徐有良未能按期支付租金已构成违约，要求徐有良依照合同约定支付2013年5月1日至2013年10月底的半年租金计75600元。徐有良收函后多次回复。2013年7月18日，王志敏律师代表费俭明再次向徐有良发出律师催款（兼终止房屋租赁通知）函，因徐有良拖欠租金已超两个半月，通知徐有良解除房屋租赁合同。次日，徐有良收到该函。后双方就房屋租赁事宜未能达成一致，费俭明遂起诉来院。
上述事实，有费俭明提交的租赁合同、房屋租赁合同、律师催款函、快递单回执、网上投递跟踪单，徐有良提交的房屋租赁合同、律师催款函、告知书、回复函及快递详单、快递网上跟踪单，庭审笔录、询问笔录等证据予以证实。
审理中，费俭明与徐有良一致表示合同第十一条特别约定中”定金”即合同押金，目前租赁厂房仍由徐有良实际占有使用。
本案的争议焦点是：费俭明与徐有良之间签订的房屋租赁合同是否已经解除？如果已经解除，过错在于哪一方？
费俭明认为，即使当时第三人要求与次承租人重新签订租赁合同，但因三方未能协商一致，第三人最终也同意费俭明作为出租方继续将涉案房屋出租给徐有良，双方之间的房屋租赁合同继续有效，但徐有良始终拒绝支付到期租金，已构成违约，费俭明出于无奈解除双方之间的合同，徐有良应当归还房屋、支付拖欠的租金并承担违约责任。
为证明其主张，费俭明还向本院提交了下列证据：1、变更厂房租赁合同协议书，系第三人茂盛公司（甲方）与费俭明（乙方）于2013年5月3日签订，证明双方对2008年4月27日签订的租赁合同进行了变更，对乙方分租事宜作出了约定，其中第三条约定，乙方与徐有良签订的房屋租赁合同因徐有良不愿作变更，甲方同意乙方继续转租给徐有良，但乙方依照该合同收取的租金及其他费用应全部交付甲方。第五条约定，在双方签字并在甲方与苏州隆仕达模具钢材有限公司、潘传奎签订租赁合同后生效。2、通知一份，系第三人于2013年5月14日发给费俭明的，其中再次明确第三人同意费俭明将转租给徐有良的房屋继续出租给徐有良，要求费俭明速将拖欠的租金75600元支付给第三人。
经质证，徐有良对变更厂房租赁合同协议书及通知均不认可，认为该协议将其与另外两户区别对待，并且其事先并不知情，是无效的；所谓的通知系费俭明与第三人为了针对其而伪造的。事实上，费俭明与第三人的租赁合同已经终止，其与费俭明之间的房屋租赁合同自然已经失效，该房屋的出租方已经变更为第三人，其不应当再向费俭明支付租金，同时因双方合同失效的过错在于费俭明一方，其应当承担违约责任。对此，徐有良向本院提交了以下证据：1、空白租赁合同一份，系第三人准备与其另行签订新的房屋租赁合同，苏州威纳尔精密机械有限公司系其开办的公司，证明出租主体已经发生变更。2、通知一份，系费俭明于2013年5月17日律师催款函中所附，与费俭明提供的通知系同一份，但内容不一致，载明第三人与费俭明重新签订合同的日期为2013年5月30日，证明该通知系费俭明与第三方后补伪造的。3、2013年7月18日第三人发出的通知一份，证明第三人已经收回涉案厂房并进行管理。4、2013年5-7月电费增值税发票、每月费用表、2013年第三人收取管理费的收据、2011年5月至2013年2月的水电费清单，证明第三人已经收取了门卫工资、垃圾费、水费等管理费用，且费俭明一直不肯开具相应的电费增值税发票，私自抵用偷逃国家税收。5、补充协议及收条，证明其与案外人邹建新共同开办苏州威纳尔精密机械有限公司，后双方产生纠纷，邹建新将股权全部转让给徐有良，徐有良补偿其装修费60000元，证明因费俭明违约，导致其产生的装修损失为120000元。
经质证，费俭明对证据1真实性无法确认，因合同并未签章确认；对证据2，费俭明解释称其与第三人签订变更厂房租赁合同协议书的日期为2013年5月3日，该通知上写成”5月30日”系笔误，该通知发出的日期为2013年5月14日，不可能在还未到来的日期签订协议；对证据3、4，费俭明认为通知及收据不能证明第三人已经收回涉案厂房，而电费发票、清单与本案无关；对证据5，费俭明认为真实性无法确认，而且对其关联性不予认可。
第三人对费俭明提供的变更厂房租赁合同协议书及通知无异议。对徐有良提供的证据1，认为该份租赁合同仅仅是其与徐有良具有签订租赁合同的意向，但最终未能签订合同；对证据2，认为系打印错误，应以费俭明提供的通知为准；对证据3、4，认为通知及收取管理费收据只是第三人履行物业管理职责，并不能证明涉案厂房已由第三人收回，实际上第三人也并未收回厂房，而是由费俭明继续出租给徐有良，而电费发票、清单等与本案没有关联性。对证据5的真实性不予认可，且无法证明徐有良的实际装修费用。同时，第三人还认为，其与费俭明之间的租赁合同并未解除，仅是部分进行了变更，将原由费俭明转租给苏州隆仕达模具钢材有限公司、潘传奎的房屋收回，转租给徐有良的房屋不变，根据变更后的租赁协议，费俭明应于2013年4月30日前支付租金75600元，但费俭明至今未付。为证明其意见，第三人向本院提交了二份租赁合同，证明其于2013年5月3日、5月21日分别与潘传奎、苏州隆仕达模具钢材有限公司签订了房屋租赁合同。费俭明对该二份合同无异议，徐有良对合同真实性无异议，但认为合同日期是后补的。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人未经出租人同意，转租或部分转租的，出租人可以解除与承租人之间的租赁合同。本案中，费俭明与徐有良签订房屋租赁合同，将其从第三人茂盛公司处承租的1361号厂房中840平方米转租给徐有良，转租合同系双方真实的意思表示，期限也未超过租赁合同，合同依法成立并合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。若该转租行为未经出租人同意，第三人茂盛公司有权解除与费俭明之间的租赁合同，但在三方协商费俭明退出未能达成一致意见后，第三人仅对租赁合同进行了变更，并同意由费俭明继续作为出租方将涉案房屋转租给徐有良，因此，费俭明与第三人之间的租赁合同及费俭明与徐有良之间的转租合同继续有效，徐有良应当依照合同约定支付到期租金。关于徐有良的辩解意见，首先，第三人当庭对其已解除与费俭明之间的租赁合同并收回租赁房屋予以否认，徐有良认为转租合同因费俭明无法继续履行而终止的意见缺乏事实依据；其次，徐有良辩称变更厂房租赁合同协议书未经其同意应无效的意见缺乏法律依据；第三，徐有良认为第三人的通知及第三人与案外人签订的合同系后补的，但其无证据证实，且对本案的认定不产生实际影响；最后，第三人在2013年5月1日后收取管理费等行为，应系履行物业管理职责，并不能就此认定其已作为出租人与徐有良之间形成了租赁法律关系。故此，本院对徐有良的上述辩解意见不予采信。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，徐有良应于2013年4月底支付2013年5-10月的半年租金，但其未能支付，费俭明先后多次发函催讨租金，徐有良仍未支付。据此，依照法律规定及合同约定，费俭明有权解除双方之间房屋租赁合同。2013年7月18日，费俭明向徐有良发出终止房屋租赁合同通知，合同自该通知到达徐有良时解除，而徐有良系次日收到该通知，因此，双方之间的房屋租赁合同于2013年7月19日解除，本院对此予以确认。合同解除后，徐有良应当支付已届期间内的租金并归还房屋，继续占有使用房屋的，还应支付房屋使用费。根据双方后来重签的合同特别约定，2013年4月后为每平方米15元，即月租金为12600元，至2013年7月19日，房屋租金应为33180元，徐有良应予支付，因截至目前徐有良仍实际占用涉案厂房，其应归还房屋并按每天420元支付自2013年7月20日至实际归还之日的房屋使用费。因合同解除系徐有良拒不支付租金导致，过错在于徐有良一方，徐有良应向费俭明承担违约责任，现费俭明要求其按照合同第九条约定支付相当于年租金20%的违约金即30240元，不违反法律规定，本院予以支持。鉴于合同第十一条已约定20000元定金作为违约一方违约金的赔偿，该约定是双方对违约行为发生后关于定金的处分，本院尊其约定，故徐有良还须赔偿费俭明违约金10240元。由此，本院对反诉原告徐有良要求反诉被告费俭明承担违约金及退还押金的请求不予支持。
关于房屋装修损失，因合同特别约定期满后将房屋恢复原样，且根据有关司法解释，经承租人同意装饰装修，在合同双方对合同解除时装饰装修的处理并无约定的情形下，未形成附合物的，由承租人拆除，已经形成附合物的，若解除系由承租人违约导致，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，费俭明与徐有良之间的房屋租赁合同因次承租人徐有良违约导致解除，其无权要求费俭明赔偿其装修残值损失。另外，其诉称厂房装修费为120000元并无充分的证据证实，该金额亦非装饰装修残值，该请求也缺乏事实依据。故此，本院对徐有良要求费俭明赔偿其装修费120000元的主张不予支持。至于徐有良主张费俭明拖欠电费发票，系双方结算问题，并非本案审理范围，且合同特别约定不开发票，故本案对此不予理涉，双方可根据合同及口头约定处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、原告费俭明与被告徐有良于2012年11月1日签订的《房
屋租赁合同》于2013年7月19日解除。
二、被告徐有良于本判决生效之日起十日内支付原告费俭明房屋租金33180元、违约金10240元，合计人民币43420元。
三、被告徐有良于本判决生效之日起二十日内归还原告费俭明位于吴中区木渎镇藏书石胥路1361号的租赁厂房并按每天420元支付自2013年7月20日起至实际归还之日的房屋使用费。
四、驳回反诉原告徐有良的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币10150元，反诉案件受理费减半收取人民币5075元，合计人民币15225元，由原告（反诉被告）费俭明负担525元，由被告（反诉原告）徐有良负担14700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 周 宏
人民陪审员 张 帅
人民陪审员 顾炳元
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 周 敏