江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终2018号
上诉人(原审被告):王志强，男，1973年12月28日生，汉族，住山东省宁津县。
上诉人(原审被告):王桂红，女，1974年10月16日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):王光照，男，1994年11月22日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
委托诉讼代理人：李新民、郑东亚，江苏同科律师事务所律师。
原审被告：王某，女，1962年11月25日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
原审第三人：连云港市新港城房产经纪有限公司，住所地江苏省连云港市海州区苍梧路30号明珠皇冠花园1号楼8号商铺。
法定代表人:李云峰，该公司董事长。
上诉人王志强、王桂红因与被上诉人王光照、原审被告王某、原审第三人连云港市新港城房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初5496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王志强、王桂红上诉请求:1、请求依法撤销原判，并予以改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决部分事实不清、证据不足，导致判决错误。1、原审法院对于32000元定金性质的认定错误。上诉人与被上诉人签订合同后支付定金32000元，进入履行阶段定金转化为首付款，原审法院仍然认定32000元为定金错误。2、一审对违约事实认定无事实依据及合同依据，判决双倍返还缺乏法律依据。首先、上诉人通知银行贷款暂停是基于被上诉人没有按照合同履行同意付款的签字手续，一审判决以贷款暂停判定合同无法履行无根据。其次、银行贷款政策调整并不影响本案合同进行履行，是被上诉人毁约、拒绝履行，一审判决上诉人违约，缺乏基本事实依据。第三、合同约定定金在两个工作日内转为首付款，本案双方已在履行合同，一审关于定金双倍返还的判决背离合同约定和已经实际履行的基本事实。二、一审判决确认双方合同已被解除缺乏请求权基础。被上诉人主张解除合同并非是确认之诉，一审以上诉人违约为由确认解除与法律相悖。三、根据上述定金已转化房款的事实，一审仍以定金法则判决双倍返还属于适用法律错误。四、一审判决诉讼费用分担错误。
王光照辩称，一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，一审对于32000元定金认定为违约定金是结合合同约定，对方称双方均在履行合同，只是基于支取首付款产生纠纷，但并不因此一方不履行合同或者没有履行的合同的说法错误，因为一审查明如果不支取首付款，本合同就不能履行，所以本案应当适用定金法则作为对方当事人履行主合同义务的方式。
原审被告王某答辩意见同上诉人王志强、王桂红上诉意见。
原审第三人连云港市新港城房产经纪有限公司未答辩。
王光照向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除王光照与王某、王志强、王桂红之间签订的《二手房买卖合同》；2、判令王某、王志强、王桂红连带返还双倍定金64000元；3、判令王某、王志强、王桂红连带赔偿损失房屋增值差价30000元（评估为准）；4、判令王某、王志强、王桂红连带赔偿中介费4000元；5、诉讼费用由王某、王志强、王桂红承担。诉讼中，王光照撤回第4项诉求；王光照将第3项诉求明确为：判令王某、王志强、王桂红连带赔偿房屋增值差价7500元。
一审法院经审理认定事实如下：连云港市海州区茗馨花园H9号楼4单元402室房屋（丘号02501153-116;建筑面积79.14平方米）及茗馨花园H9号楼23号自行车库（丘号02501153-23;建筑面积10.22平方米）系经济适用住房，于2017年5月22日登记在王志强、王桂红名下，各占50%份额。涉案房屋及自行车库系王桂红、王志强于2010年7月24日购买。
2017年5月23日，王志强、王桂红（委托人）与王某（受托人）签订《委托书》一份，载明：“……委托人王志强和王桂红于2017年5月22日向不动产登记中心申请坐落于海州区茗馨花园H9号楼4单元402室和海州区茗馨花园H9号楼23号自行车库两处不动产的转移登记手续……委托人王志强和王桂红欲出售上述房屋及车库……现委托受托人王某代为办理出售上述房屋及车库的相关手续，委托事项具体如下：1、签订房屋买卖、合同契约……2、办理与上述房产有关的所有过户手续……4、收取上述房屋的售房款，办理全部资金监管事宜……5、缴纳相关税费；6、协助买方办理该房屋有关的贷款手续……7、鉴于出售的房产为经济适用房，委托人均同意接受市住房保障中心、不动产管理、交易部门的审核，并按照本市相关规定，办理保障性住房上市交易、变更为全部产权缴纳增值收益金额等等相关手续……”。
同日，连云港公证处作出（2017）连港证经内字第4953号《公证书》一份，载明：“兹证明王志强、王桂红于二Q一七年五月二十三日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名”。
2017年5月31日，王光照（买方）、王某（卖方）及第三人新港城公司（经纪方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：一、转让标的房屋地址：连云港市海州区茗馨花园H9号楼4单元402。二、成交价成交价为人民币632000元，该成交价含家用电器留部分，家具留部分，自行车库10.21平方米。三、付款方式：购房定金：买方在签署本合同书前向中介方支付定金32000元，在查档无误后两个工作日内无息转给卖方且自动转为房款。买方于签署本合同书时委托经纪方代办该手续。向银行申请30年50万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）……五、该房屋产权为王桂红和王志强共同所有。六、税费约定：双方经约定房屋交易过程中产生的税费按下述第2条执行。2、由买方全部承担；车库所产生的税费。十二、其他约定：1、因产权人王志强、王桂红未到现场，由其公证人王某代签，王某承担所有违约责任。2、双方约定过户前给卖方取首付款。3、交房时间2017年7月24日之前。4、车库所产生费用由买方承担。合同还对其他事项进行了约定。
2017年5月31日，王某出具《定金收据》一份，载明：“今收到买受方王光照购买本人（出售方）位于连云港市海州区而支付的定金计人民币叁万贰仟元整，本人确认已收到此笔定金”。
同日，甲方王桂红、王志强（卖方）与乙方王光照、周亚梅（买方）、丙方连云港市云城房产置业担保有限公司（以下简称云城公司）签订《存量房交易资金监管协议》，王某作为王桂红、王志强的代理人在该协议上签字。协议约定：第一条2017年5月31日，甲乙双方签订《存量房买卖合同》，甲方将坐落海州区茗馨花园H9号楼4单元402室（丘号02501153-116）建筑面积79.14平方米出售给乙方，合同价格630000元，监管总金额600000元。甲、乙双方将房款委托丙方监管，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲、乙双方办理资金交割手续。第二条甲、乙双方委托丙方监管购房房款方式为：（3）（3）首付款加贷款。第三条乙方自本协议签订之日起应当将监管房款人民币100000元存入监管账户；乙方贷款金额转入以下指定账户，开户名称：连云港市云城房产置业担保有限公司……第五条乙方在取得《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证，填写《连云港市存量房监管资金领款申请书》，办理监管资金领款手续，资金领款手续由丙方审核后直接划至第三条规定的卖方开设的结算账户……第十条甲、乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行。合同还对其他事项进行了约定。
同日，王光照向云城公司转账10万元，系支付的房屋首付款。
2018年4月23日，案外人周亚梅向一审法院出具《说明》一份，明确本案所有权利均由王光照一人行使。
另查明，2017年6月9日，王桂红向连云港市财政局缴纳涉案房屋的“其他非税收入数量79.14收缴标准971金额76844.94元暂存款数量79.14收缴标准9金额712.26元，合计77557.2元经济房增值收益（其中暂存款转为土地出让契税）”。同日，王桂红向连云港市财政局缴纳涉案自行车库“其他非税收入数量10.22收缴标准197金额2013.34元暂存款数量10.22收缴标准3金额30.66元合计2044元经济房车库增值收益（其中暂存款转为土地出让契税）”。
经王光照申请，一审法院依法委托对涉案房屋及自行车库的市场价格进行评估（评估时间节点为本案起诉之日2017年7月5日）。2018年3月7日，连云港中信土地房地产评估咨询有限公司作出《房地产评估报告》，“确定评估对象在价值时点2017年7月5日的市场价值为人民币63.95万元”。
王光照与王某合同签订当日，双方口头约定“车库的上市费用2044元由王光照承担”、“房屋上市费用77557.2元由王某、王志强、王桂红承担”。
第三人新港城公司的委托诉讼代理人欧阳潇敏系新港城公司的职员，参与、见证了王光照与王某合同的签订、履行。新港城公司在庭审中陈述：“王志强、王桂红举证的证据4两张单据中，其中房屋缴纳暂存款712.26元，车库缴纳暂存款30.66元，共计742.92元，票据中说明暂存款转为土地出让契税，双方就742.92元由谁支付承担产生争议……后王光照也同意了支付该笔款项”。
新港城公司在庭审中陈述：“合同签订且王光照同意支付700多元之后，王志强、王桂红将证据4中的两笔费用缴纳之后，我们三方到银行，由王志强、王桂红将贷款需要的所有材料交给银行之后在当天下午三方共同去云城担保，准备提首付款10万元，王志强、王桂红称见不到现款，不同意签字（云城担保要求双方签字后三个工作日内房款给王志强、王桂红），当天王志强、王桂红没有见到现金。第二天，王志强、王桂红称当天没见到现金，是王光照违约，让我通知王光照支付1万元违约金，贷款暂停”。“但是当时王志强、王桂红不同意签字，他说合同上有约定，（他说）当时是支付首付款现金的最后一天，如果当天收不到现金就是王光照违约”、“没有约定首付款必须要现金支付及付款的时间”。
诉讼中，王志强、王桂红辩称：“王光照支付我违约金之后继续履行合同，如果不给违约金32000（元），我方不同意继续履行”。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、涉案经济适用房是否具备上市交易条件、《二手房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》效力如何。2、王光照与王志强、王桂红在履行合同过程中，谁违约。3、涉案《二手房买卖合同》是否具备解除条件，能否解除。4、本案是否适用定金罚则。5、王光照诉求王某、王志强、王桂红连带赔偿房屋增值差价损失，能否得到支持。6、王某对王光照的第2、第3项诉求，是否应承担责任。
针对第一个争议焦点，一审法院认为，申购经济适用房5年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效，当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。本案中，王志强、王桂红申购涉案经济适用房已满5年，涉案房屋及自行车库可以流通，且王志强、王桂红已向连云港市财政局缴纳相关增值收益，具备办理过户条件。
根据《委托书》及《公证书》，王某作为王志强、王桂红授权的代理人，有权处置王志强、王桂红所有的涉案房屋及自行车库。王志强、王桂红作为被代理人对代理人王某的代理行为，承担民事责任。王光照与王某签订的《二手房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，上述合同对王志强、王桂红有约束力。
针对第二个争议焦点，一审法院认为，第三人新港城公司作为涉案合同的居间方，其本案中的委托诉讼代理人系涉案房屋居间事宜的的具体经办人，参与、见证了涉案合同的签订及履行，其在法庭的陈述具有客观性，本院结合王光照与王志强、王桂红的当庭陈述及查明的事实，认定第三人的陈述具有客观真实性，予以采信。
王光照已按照合同约定支付定金32000元、转账首付款100000元至云城公司进行资金监管，且王光照经与王志强、王桂红协商也同意支付涉案房屋及自行车库的暂存款742.92元（王志强、王桂红举证的证据四中，暂存款转为土地出让契税），王光照按照合同约定履行了自己的合同义务。
王光照与王志强、王桂红及第三人在将银行贷款所需手续提交给银行后，三方到云城公司办理提取首付款100000元的相关手续。在新港城公司向王志强、王桂红明确说明“云城公司要求双方签字后三个工作日内房款给被告”的情况下，王志强、王桂红以双方口头约定首付款必须现金支付且当天是首付款现金支付的最后一天为由，拒绝在云城公司签字办理首付款领取手续，且在第二天以王光照违约为由要求王光照支付违约金并通知新港城公司贷款暂停，导致合同无法继续履行。
结合现在银行贷款政策在首付款支付比例及贷款利率等方面已经调整，及王志强、王桂红辩称的“（王光照）如果不给违约金32000（元），我方不同意继续履行”的实际情况，一审法院认定系王志强、王桂红违约，导致合同无法继续履行。
针对第三个争议焦点，一审法院认为，在认定系王志强、王桂红违约、导致合同无法继续履行的情况下，王光照诉求解除双方签订的《二手房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，一审法院予以支持，该《二手房买卖合同》应予解除。
针对第四个争议焦点，一审法院认为，王光照向王志强、王桂红支付的32000元定金，结合合同约定分析，在性质上应认定为履约定金，系一方当事人向另一方当事人交付定金，作为双方当事人履行主合同义务的担保方式。尽管《二手房买卖合同》第三条约定“买方在签署本合同书前向中介方支付定金32000元，在查档无误后两个工作日内无息转给卖方且自动转为房款”，但鉴于系王志强、王桂红违约、导致合同无法继续履行，该履约定金应予适用。根据定金罚则，王志强、王桂红应双倍返还王光照定金64000元。
针对第五个争议焦点，一审法院认为，1、鉴于《二手房买卖合同》合法有效，系王志强、王桂红违约导致合同解除，王光照在合同履行过程中未有过错。2、若合同能够继续履行，房屋增值部分的收益归属于王光照，现合同解除，王光照对合同履行后的预期收益应予以保护。3、综上，对于房屋增值部分的差价7500元（评估价639500元-合同价632000元），应由王志强、王桂红承担损失赔偿责任。
针对第六个争议焦点，一审法院认为，《二手房买卖合同》第十二条中约定：“因产权人王志强、王桂红未到现场，由其公证人王某代签，王某承担所有违约责任”。对于该条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，应理解为由于被代理人王志强、王桂红未到场签字，王某作为代理人若因代理权限有瑕疵、出现无权代理等情形时，由王某对此承担责任。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故王某在本案中不应承担责任。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认王光照与王某于2017年5月31日签订的《二手房买卖合同》已被解除；二、王志强、王桂红于判决生效后十日内向王光照连带双倍返还定金64000元；三、王志强、王桂红于判决生效后十日内向王光照连带赔偿房屋增值差价损失7500元；四、驳回王光照的其他诉讼请求。案件受理费2250元、评估费5400元，合计7650元，由王志强、王桂红连带负担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审期间争议焦点为：1、一审判决是否存在认定上诉人违约依据不足；2、一审判决是否存在判决双倍返还定金并赔偿损失属于适用法律错误。
本院认为，关于上诉人王志强、王桂红提出“一审判决存在认定王志强、王桂红违约依据不足”的上诉理由，经查，王光照与王志强、王桂红签订合同后，王光照按照合同约定转账首付款100000元至云城公司进行资金监管，王光照与王志强、王桂红及连云港市新港城房产经纪有限公司在将银行贷款所需手续提交给银行后，三方到云城公司办理提取首付款100000元的相关手续，王志强、王桂红以双方口头约定首付款必须现金支付且当天是首付款现金支付的最后一天为由，拒绝在云城公司签字办理首付款领取手续，结合银行贷款政策在首付款支付比例及贷款利率等方面已经调整，及王志强、王桂红辩称的“（王光照）如果不给违约金32000（元），我方不同意继续履行”的实际情况，一审法院认定系王志强、王桂红违约，导致合同无法继续履行并无不当。故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人王志强、王桂红提出“一审判决存在判决双倍返还定金并赔偿损失属于适用法律错误”的上诉理由，经查，王光照向王志强、王桂红支付的32000元定金，虽然双方合同第三条约定“买方在签署本合同书前向中介方支付定金32000元，在查档无误后两个工作日内无息转给卖方且自动转为房款”，从双方提供的证据及履行的情况来看，系王志强、王桂红违约、导致合同无法继续履行，该履约定金应予适用。一审法院根据定金罚则，判决王志强、王桂红应双倍返还王光照定金64000元及对于房屋增值部分的差价7500元应由王志强、王桂红承担损失赔偿责任并无不当。故该上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人王志强、王桂红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费787元，由上诉人王志强、王桂红负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 张 伟
审 判 员 王抒彦
审 判 员 程 艳
二〇一八年七月三日
法官助理 孙宜峰
书 记 员 王 冰
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。