江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏商再提字第00001号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：交通银行股份有限公司江苏省分行。住所地：江苏省南京市中山北路124号。
负责人：顾生，该行行长。
委托代理人：蔡安明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人：蒋旭，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王笑晨。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京蟠龙金陵建设开发有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区中保村。
再审申请人交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）因与被申请人王笑晨、南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙金陵开发公司）借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁商终字第1430号民事判决，向本院提起再审申请。本院于2014年12月19日以（2014）苏审三商申字第00330号民事裁定对本案提起再审，依法组成合议庭并于2015年2月10日公开开庭进行了审理。再审申请人交行江苏分行的委托代理人蔡安明、蒋旭，被申请人王笑晨到庭参加诉讼。被申请人蟠龙金陵开发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
交行江苏分行一审诉称，2003年10月17日，其与王笑晨、蟠龙金陵开发公司分别签订借款合同、抵押合同、保证合同各一份，约定王笑晨向其借款55万元，并将购买的南京市鼓楼区阳光锦绣阁4楼B座房产抵押给交行江苏分行作为上述借款的担保；蟠龙金陵开发公司为王笑晨向交行江苏分行的借款承担连带保证责任；合同还对还款期限、方式、利率及其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，交行江苏分行依约发放了贷款，但王笑晨自2012年8月起未按约还款，截至2013年4月7日，已逾期9期。交行江苏分行遂诉至法院，请求判令：一、王笑晨立即偿还借款本金354214.16元和截至2013年4月7日的利息15640.41元，并继续支付2013年4月7日以后至欠款还清之日的利息和罚息；二、判令交行江苏分行对抵押物享有优先受偿权；三、判令蟠龙金陵开发公司为王笑晨上述债务承担连带保证责任；四、诉讼费用由蟠龙金陵开发公司与王笑晨承担。
王笑晨一审辩称，案涉房产其已于2002年6月14日以其妻子孙桂兰的名义向蟠龙金陵开发公司购买，并签订了房产买卖契约和支付了全部房款。后在2003年11月间，蟠龙金陵开发公司要求其用案涉房产向交行江苏分行贷款融资，并向其出具说明，承诺借款本息由蟠龙金陵开发公司偿还，与其无关。由于其是蟠龙金陵开发公司的职员，迫于压力，其与蟠龙金陵开发公司又虚构了一份房产买卖契约，以其名义向交行江苏分行的借款实际是为蟠龙金陵开发公司融资，借款已由蟠龙金陵开发公司实际使用，每月借款本息也是蟠龙金陵开发公司实际偿还的。后由于蟠龙金陵开发公司法定代表人平理死亡，该笔借款断供。其也是受害者，并只有案涉房产一套住房，十分困难。请求法院驳回交行江苏分行对其的诉讼请求。
蟠龙金陵开发公司一审中未到庭，亦未答辩。
一审法院经审理查明，王笑晨与孙桂兰系夫妻关系。王笑晨系蟠龙金陵开发公司职员。2002年6月14日，孙桂兰与蟠龙金陵开发公司签订商品房买卖契约一份，约定：孙桂兰向蟠龙金陵开发公司购买南京市鼓楼区阳光锦绣阁4楼B座房产。合同签订后，孙桂兰和王笑晨一次性向蟠龙金陵开发公司支付房款298242元，但尚未办理房产证。2003年11月间，蟠龙金陵开发公司为达到融资目的，要求王笑晨以个人购买商品房的名义向银行按揭借款。2003年11月22日，蟠龙金陵开发公司与王笑晨虚立了商品房买卖契约一份，然后以王笑晨的名义向交行江苏分行申请按揭贷款。2003年12月1日，王笑晨与交行江苏分行签订个人住房借款合同一份，约定：由王笑晨向交行江苏分行借款55万元，用于购买南京市鼓楼区阳光锦绣阁4楼B座房产；借款期限自2003年12月2日起至2021年12月2日止；月利率为4.9125‰，如遇国家调整利率，则按国家规定执行；借款以王笑晨购房的名义直接划入蟠龙金陵开发公司的帐户，还款方式为等额本息还款法。同时，交行江苏分行与蟠龙金陵开发公司签订保证合同一份，约定：蟠龙金陵开发公司对王笑晨上述借款向交行江苏分行承担连带保证责任。同时，交行江苏分行与王笑晨、蟠龙金陵开发公司还签订抵押合同一份，约定：由王笑晨将其购买的南京市鼓楼区阳光锦绣阁4楼B座房产抵押给交行江苏分行，作为向交行江苏分行借款的担保；担保期间自本合同生效之日起至交行江苏分行领取他项权证为止。该抵押合同已办理抵押登记。上述合同签订后，交行江苏分行按约发放了55万元贷款，该贷款由蟠龙金陵开发公司实际获取。蟠龙金陵开发公司取得借款后，通过以王笑晨的名义办理的银行卡，按月向交行江苏分行偿还借款本息。后由于蟠龙金陵开发公司法定代表人平理死亡，蟠龙金陵开发公司停止还款。截至2013年4月7日，交行江苏分行尚有贷款本金354214.16元、利息15640.41元未能收回。
另查明，案涉房产的门牌号码由南京市鼓楼区阳光锦绣阁4楼B座变更为南京市鼓楼区江东北路298号402室。交行江苏分行原名称交通银行股份有限公司南京分行已变更为现名称。
审理中，王笑晨向一审法院提交说明一份，以此证明蟠龙金陵开发公司在2008年7月24日向王笑晨承诺，案涉房产的全部房款，王笑晨已一次性支付给蟠龙金陵开发公司。案涉借款55万元由蟠龙金陵开发公司实际使用，借款本息由蟠龙金陵开发公司实际偿还，与王笑晨无关。一审法院依法释明交行江苏分行，如果案涉合同被认定无效，交行江苏分行是否变更其诉讼请求。交行江苏分行认为其并无过错，坚持其诉讼请求。
一审法院认为，交行江苏分行与王笑晨签订的个人住房借款合同，不是双方真实意思表示，其实质是蟠龙金陵开发公司与王笑晨虚构商品房买卖契约借以骗取交行江苏分行的购房按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的之行为，故交行江苏分行与王笑晨签订的个人住房借款合同应属无效，案涉之抵押合同、保证合同亦应属无效。本案中，骗取交行江苏分行购房按揭贷款的行为系蟠龙金陵开发公司一手操控，蟠龙金陵开发公司应为本案的债务人。故应由蟠龙金陵开发公司向交行江苏分行承担返还借款本金354214.16元、利息15640.41元（截至2013年4月7日）的全部责任。虽然王笑晨并未实际占有交行江苏分行的贷款，但王笑晨在明知是虚假合同的情况下，以其南京市鼓楼区江东北路298号402室房产为案涉借款提供抵押担保。王笑晨作为本案借款合同的担保人，协助蟠龙金陵开发公司骗取交行江苏分行的购房按揭贷款的行为具有过错。故王笑晨应在蟠龙金陵开发公司不能清偿债务部分的三分之一范围内承担赔偿责任。蟠龙金陵开发公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、蟠龙金陵开发公司自判决生效后十日内一次性返还交行江苏分行贷款本金354214.16元、利息15640.41元，并支付2013年4月8日起至判决确定的给付之日止的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付）；二、王笑晨对蟠龙金陵开发公司上述（一）项不能清偿债务部分的三分之一范围内承担赔偿责任；三、驳回交行江苏分行的其他诉讼请求。一审案件受理费6848元，由蟠龙金陵开发公司、王笑晨共同承担。
交行江苏分行不服，向南京市中级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判为：一、王笑晨立即偿还借款本金354214.16元及利息；二、交行江苏分行对抵押物享有优先受偿权；三、蟠龙金陵开发公司对王笑晨的上述债务承担连带清偿责任；四、蟠龙金陵开发公司、王笑晨承担全部诉讼费用。主要理由如下：一、借款合同、保证合同、抵押合同均有效。借款合同、抵押合同上均有王笑晨本人的亲笔签字，交行江苏分行没有理由怀疑蟠龙金陵开发公司、王笑晨虚构购房事实骗取贷款；即使存在骗取贷款的民事欺诈行为，该欺诈行为也没有损害国家、集体、第三方利益，考虑到维护善意相对方的交易安全，应认定借款合同有效；保证合同独立于借款合同，其效力不受借款合同效力的影响；抵押合同已办理预告登记，交行江苏分行善意取得抵押权。二、如认定王笑晨与蟠龙金陵开发公司共同骗取贷款，按照侵权责任法规定，属于共同侵权，蟠龙金陵开发公司、王笑晨应对全部债务承担连带清偿责任。三、王笑晨向交行江苏分行贷款不存在非法目的。
王笑晨二审辩称，其是迫于公司融资压力极不情愿将已经实际购得的房屋拿去抵押贷款，所贷款项均由蟠龙金陵开发公司使用，利息也均由蟠龙金陵开发公司归还，后公司法定代表人去世，导致欠款无人归还，交行江苏分行才诉至法院，因此，该欠款与其无关。请求驳回上诉，维持原判。
蟠龙金陵开发公司二审未应诉，亦未答辩。
二审法院经审理查明，一审法院查明的事实属实，二审法院予以确认。
二审法院另查明，与本案相同性质的诉讼案件目前已有8起，交行江苏分行已于2014年2月诉至南京市鼓楼区人民法院。
二审法院认为，交行江苏分行与王笑晨之间的借款合同并非双方真实意思表示，本案实质上系蟠龙金陵开发公司为达到融资目的而借用其员工王笑晨的名义办理银行按揭贷款，采用的形式是虚构商品房买卖契约。王笑晨作为商品房买卖契约的买房人和借款合同的借款人既未因虚构的商品房买卖契约实际取得房屋，亦未实际取得所借款项。从借款合同的签订履行过程及类似9起纠纷产生的原因情况分析，交行江苏分行对于王笑晨借款实际是为蟠龙金陵开发公司融资应为明知，该借款合同的签订，是以合法形式掩盖非法目的，应为无效。还款责任应由蟠龙金陵开发公司承担。综上，上诉人交行江苏分行的上诉理由因缺乏事实依据，依法不能成立，二审法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费6848元，由交行江苏分行负担。
交行江苏分行不服一、二审判决，向本院提起再审申请称：一、本案所涉借款合同及相应保证合同、抵押合同均合法有效。1、借款人买房目的能否实现，与认定借款合同的效力无关。原审判决以借款人买房目的未实现为由，否定借款合同效力没有法律依据，也与本案事实不符。2、二审判决认定交行江苏分行对借款合同存在以合法形式掩盖非法目的明知的认定没有事实依据。3、借款人应承担还款责任。既使借款合同无效，借款人也应承担全部还款责任。因为借款人与开发商系恶意串通，帮助开发商非法融资，其过错系故意所为，对交行江苏分行的损失负有全部赔偿责任。借款人的损失应由其向开发商另行追偿。二、保证人应依法承担保证责任。根据保证合同约定，保证合同独立于借款合同，借款合同效力不影响保证合同效力，保证人仍应承担连带保证责任。三、交行江苏分行的抵押权应合法有效。交行江苏分行的抵押权取得是完全善意的，且向借款人支付了全部对价，又依不动产物权设立的规定，到登记机关办理了抵押权的登记，交行江苏分行对抵押的房产依法享有优先受偿权。综上，请求撤销一、二审判决，支持交行江苏分行的诉讼请求。
王笑晨再审答辩称：1、房屋是其全款购买的，其是迫于蟠龙金陵开发公司法定代表人的威逼利诱下将已经实际购得的房屋拿去抵押贷款，所贷款项均由蟠龙金陵开发公司使用，利息也均由蟠龙金陵开发公司归还，后公司法定代表人去世，导致欠款无人归还。2、交行江苏分行与蟠龙金陵开发公司在贷款过程中，明知是假按揭，交行江苏分行仍然配合放贷。因此该欠款与其无关，请求驳回再审请求，维持原判决。
二审判决查明的事实均有证据支持，本院予以确认。
本院认为：
一、本案借款合同合法有效
2003年12月1日，王笑晨与交行江苏分行签订了个人住房借款合同一份。本院认为，首先，虽然王笑晨主张该份合同系其在蟠龙金陵开发公司法定代表人的威逼利诱下，将已经全款购买的房屋重新签订商品房买卖合同，拿去办理抵押贷款，所贷款项均由蟠龙金陵开发公司使用，借款本息亦均由蟠龙金陵开发公司按月支付，且交行江苏分行明知系虚假按揭仍然配合放贷，应当认定借款合同无效。但是王笑晨并无证据证明交行江苏分行在与王笑晨签署个人住房借款合同时，已经明知王笑晨与蟠龙金陵开发公司利用王笑晨已经全额付款的房屋重新签约办理按揭借款的事实。其次，王笑晨自称其系在蟠龙金陵开发公司的法定代表人威逼利诱的情况下签署借款合同，但其并未对受胁迫签署的合同在法定的期间内向人民法院主张变更或撤销该合同，而在经过近十年时间后提出合同无效的抗辩，已经超过法律规定提出撤销该合同的法定期间。第三，王笑晨与蟠龙金陵开发公司未告知抵押房屋的真实交易情况、借款真实用途和实际还款人的行为，构成对交行江苏分行的欺诈，应由受欺诈的交行江苏分行行使是否撤销该合同的选择权。本案中，交行江苏分行并未行使撤销权，而是主张借款合同有效，要求继续履行，其主张符合法律规定，本院予以支持。二审判决认定交行江苏分行明知王笑晨借款实际为蟠龙金陵开发公司融资的认定缺乏事实依据，本院予以纠正。
本案保证合同合法有效
蟠龙金陵开发公司与交行江苏分行签订了借款保证合同，明确约定蟠龙金陵开发公司为王笑晨向交行江苏分行的55万元借款承担连带保证责任，保证期间为每期还款期限届满之日后两年止，该合同约定并不违反法律规定，依法应确认为有效合同。保证人蟠龙金陵开发公司在王笑晨逾期未还款时并未履行保证责任，交行江苏分行在保证期间内提起了诉讼，蟠龙金陵开发公司依法应当对王笑晨的债务承担连带责任。
三、本案抵押合同不产生优先受偿的法律效力
交行江苏分行和王笑晨、蟠龙金陵开发公司于2003年12月2日签订了房地产抵押合同，约定以王笑晨向蟠龙金陵开发公司所购的南京市鼓楼区阳光锦绣阁4幢B座的房屋为其个人住房借款55万元进行预购商品房抵押担保；合同第十条约定，三方同意在合同签订后，办理所购商品房抵押预告登记手续；合同第十一条约定，在申请所购商品房抵押预告登记同时，向抵押登记机关提前申请办理该商品房抵押登记。该合同上登记机关处加盖了南京市房地产市场管理处抵押登记专用章。本院认为，本案中交行江苏分行和王笑晨、蟠龙金陵开发公司所签订的房地产抵押合同不违反法律，合法有效，但是三方仅就拟抵押的房屋按照合同约定向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，交行江苏分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。故交行江苏分行主张对涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。
综上，交行江苏分行依据有效的借款合同发放了贷款，但王笑晨未能依照合同约定的期限分期归还交行江苏分行的借款本息，蟠龙金陵开发公司未按照保证合同履行保证义务，均构成违约。交行江苏分行请求提前收回贷款符合合同约定，本院予以支持。原一、二审判决认定事实错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条的规定，判决如下：
撤销南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓商初字第456号、江苏省南京市中级人民法院（2013）宁商终字第1430号民事判决；
王笑晨于判决生效三十日内偿还借款本金354214.16元和利息15640.41元（截至2013年4月7日），并按合同约定标准继续支付2013年4月8日起至实际还款之日止的利息、罚息；
蟠龙金陵开发公司对王笑晨的上述债务承担连带保证责任；
驳回交行江苏分行的其他诉讼请求。
一审案件受理费6848元，二审案件受理费6848元，均由王笑晨和蟠龙金陵开发公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李红建
代理审判员 施国伟
代理审判员 鲍颖焱
二〇一五年十二月九日
书 记 员 顾正义