湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1870号
上诉人（原审原告）：赵亮，男，1987年10月18日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：谈兵，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谈金明，男，1974年7月24日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
被上诉人（原审被告）：宜昌大兴电器设备有限公司，住所地宜昌市东湖一路80号2号楼。统一社会信用代码91420500676276586B。
法定代表人：谈金明，该公司总经理。
二被上诉人共同委托的诉讼代理人：胡俊涛，湖北三雄律师事务所律师。
上诉人赵亮因与被上诉人谈金明、宜昌大兴电器设备有限公司（以下简称大兴公司）租赁合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵亮上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，改判确认赵亮与谈金明签订的《房屋租赁合同》和《商铺转让合同》无效，谈金明、大兴公司返还赵亮商铺转让款110000元。2、本案二审诉讼费用由谈金明、大兴公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、赵亮诉请确认《房屋租赁合同》无效是基于赵亮签订合同未得到实际权利人张虹的追认，并且谈金明采取欺诈的方式骗取赵亮签订合同，依法应认定无效。二、双方是基于《房屋租赁合同》而形成的《商铺转让合同》，《房屋租赁合同》如解除或无效，《商铺转让合同》即不能达到签约之目的，如果不存在租赁关系，赵亮支付转让费购买价值几千元的财产就毫无意义。谈金明无权将房屋转租或出租，其从中不仅赚取了租金差价，还非法获取商铺转让费110000元，具有重大过错，该非法收益不能得到法律的支持。虽然赵亮现在继续租赁该房屋，但是其直接和张虹达成的合意，一审法院认为赵亮的商铺转让费没有因租赁合同解除而受到损失，而不支持返还商铺转让费的请求，属适用法律不当。
谈金明、大兴公司辩称：一、赵亮与谈金明签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，不属于无效合同的情形。双方签订合同之后，赵亮向工商管理机关提交了租赁房屋的产权证明复印件，该证明确记载产权人是张虹，说明谈金明不存在任何欺诈行为，赵亮要求认定租赁合同无效，无法律依据。二、《商铺转让合同》也是双方的真实意思表示，商铺转让收取转让费是普遍交易惯例，本案是先有《商铺转让合同》，再有《房屋租赁合同》，不存在主从合同关系。赵亮承租商铺经营至今，没有因租赁合同改变而受到影响或损失，其要求返还商铺转让费没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
赵亮向一审法院起诉请求：1、确认赵亮与谈金明、大兴公司签订的《房屋租赁合同》和《商铺转让合同》无效；2、谈金明、大兴公司返还赵亮商铺转让款110000元；3、谈金明、大兴公司返还房屋租赁押金8500元；4、谈金明、大兴公司返还房屋租金计76500元；5、谈金明、大兴公司赔偿赵亮利息损失3500元；6、由谈金明、大兴公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年9月，大兴公司与张虹签订《房屋租赁合同》，约定张虹将位于宜昌市东湖一路80号2号楼一楼的商业门面出租给大兴公司用于电器产品经营，租赁期限一年。后双方每年续签《房屋租赁合同》，租赁期限均为一年。双方于2015年12月签订了最后一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限截至2016年8月31日，并约定未经张虹许可，大兴公司擅自转租、转让或转借的，张虹可以终止合同收回房屋。2016年2月29日，谈金明与赵亮签订了《房屋租赁合同》，约定将位于宜昌市东湖一路80号2号楼一楼的商业门面出租给赵亮用于餐饮经营；租赁期限三年，自2016年3月16日至2019年3月15日；年租金102000元，付款方式为合同签订之日支付季度租金25500元及租赁保证金8500元，以后每季度第一个月10日前支付本季度租金；谈金明保证房屋出租的合法性。同日，双方还签订了《商铺转让合同》，约定谈金明将宜昌市东湖一路80号2号楼一楼的商业门面的商铺转让给赵亮使用；包括装修、装饰、设备及其他相关费用的转让费110000元；赵亮于合同签订之日向谈金明支付定金10000元，谈金明于2016年3月1日前向赵亮交付房屋。赵亮依约于2016年2月29日支付了10000元预付款，大兴公司向赵亮开具了发票。2016年3月4日，赵亮支付了租赁房屋押金8500元、转让费100000元、2016年3月至2016年6月的租金25500元，大兴公司向赵亮开具了发票。后赵亮开始使用该租赁房屋并依约支付了2016年7月至2016年12月的租金51000元，大兴公司向赵亮开具了发票。谈金明通过其个人银行卡向张虹交纳了大兴公司应交纳的2016年3月至2016年9月的房屋租金。2016年9月18日，张虹与赵亮就宜昌市东湖一路80号2号楼一楼的商业门面签订《房屋租赁合同》，赵亮租赁该房屋用于经营至今，并自2016年9月起向张虹支付房屋租金。
一审法院认为，一、《房屋租赁合同》的效力及租赁费返还问题。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人未与承租人解除原租赁合同的，该房屋转租合同有效，但合同到期后，房屋出租人与次承租人签订了租赁合同，转租合同应当予以解除。本案中，谈金明与赵亮签订的《房屋租赁合同》，在大兴公司租赁房屋到期日即2016年8月31日内，双方均按合同履行了各自义务。按照法律规定，张虹可以解除合同，但张虹在大兴公司租赁房屋到期后与赵亮签订了该房屋的租赁合同，赵亮与谈金明签订的合同就应当解除，收取赵亮的2016年8月31日以后的房屋租金29750元[76500元－（102000元/年÷12个月×5.5个月）]和租赁押金8500元应当返还。二、《商铺转让合同》的效力及转让费的处理。《商铺转让合同》是双方当事人真实意思表示，该合同有效。双方合同约定转让费为装饰、装修、设备及其他相关费用，鉴于赵亮与张虹重新签订了租赁合同，赵亮仍在该商铺从事经营活动，其支付的转让费并没有因租赁合同的解除而损失，故对赵亮要求谈金明、大兴公司返还赵亮商铺转让款110000元的诉讼请求，不予支持。三、利息的认定。《房屋租赁合同》解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，赵亮有权要求按照银行同期贷款利率赔偿应当返还房屋租金和租赁押金的利息损失，从2016年9月1日起开始计算。四、承担责任的主体。谈金明以其个人名义与赵亮签订《房屋租赁合同》，也未向赵亮明确其系代表大兴公司，应当承担由此产生的民事责任。赵亮交纳的款项均由大兴公司收取，谈金明系大兴公司的法定代表人，《房屋租赁合同》系大兴公司与张虹签订，大兴公司也应当承担由此产生的民事责任。综上，对赵亮的诉讼请求，据实予以支持。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除谈金明与赵亮于2016年2月29日签订的《房屋租赁合同》；二、谈金明、大兴公司于判决生效后三日内返还赵亮房屋租金29750元、租赁押金8500元共计38250元，并以38250元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年9月1日起至实际付清之日的利息；三、驳回赵亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2475元，由谈金明、大兴公司负担。
二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。
二审审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：一、关于双方争议的《房屋租赁合同》、《商铺转让合同》的效力问题。1、《房屋租赁合同》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，上述规定说明，在出租人同意转租的情况下，转租期限超出剩余租赁期限的部分也无效。举轻以明重，谈金明未经出租人张虹同意而与赵亮签订《房屋租赁合同》，且租期远超出了剩余租赁期限，则该合同当然无效。2、关于《商铺转让合同》的效力。首先，从谈金明与赵亮签订的《房屋租赁合同》用途看，赵亮租赁房屋是从事餐饮业，与谈金明此前从事的电器经营有本质不同，也就是说赵亮签订《商铺转让合同》的目的是为了取得房屋的使用权利，而并非为获取房屋内的装修、装饰和设备上的价值，故《商铺转让合同》与《房屋租赁合同》不应分别看待，而应视为一个合同整体来认定。其次，张虹与大兴公司签订的《房屋租赁合同》约定“租赁房屋仅作为电器产品经营使用……乙方（大兴公司）未经甲方（张虹）许可擅自将承租房转租、转让或转借的，甲方可以终止合同，收回房屋”，谈金明在明知上述约定、且租期即将届满的情况下，仍将商铺转让给赵亮，显然侵犯了出租人的利益，在未得到张虹事后追认的情况下，属无权处分行为。第三，谈金明向赵亮隐瞒了房屋不能转租及合同即将到期的事实，与赵亮订立《商铺转让合同》并收取了转让费用，有违民法诚信和公平原则，应受到法律的否定性评价。此时赵亮基于错误的认识所实施的民事法律行为，不应认定为当事人的真实意思表示。综合以上观点，对赵亮提出《房屋租赁合同》和《商铺转让合同》无效的上诉理由，本院予以采纳。
二、关于上述合同被确认无效后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于赵亮主张谈金明、大兴公司返还租金、押金及利息的问题，一审法院已作相应处理，双方对此未提出上诉；关于赵亮主张谈金明、大兴公司返还商铺转让费的问题。结合上述规定，合同无效后，因合同取得的商铺转让费应当返还，对无过错方由此受到的损失也应给予赔偿。鉴于赵亮仍在继续使用该房屋，故转租时房屋内的装修、装饰和设备等，可适当折价补偿。《商铺转让合同》未明确房屋的装饰、装修和设备具体项目，依现有证据无法确定该部分金额。但根据赵亮与谈金明、张虹分别签订的《房屋租赁合同》内容，三年租赁期间赵亮应向谈金明支付租金306000元，应向张虹支付租金为378300元［第一年120000元（10000元/月×12个月）、第二年126000元（10500元/月×12个月）、第三年132300元（11025元/月×12个月）］，由此产生的租金差额72300元，应认定是赵亮出于对谈金明的信赖所产生的合同利益，因谈金明的违法转租行为而受到的损失，可作为110000元转让费中除装饰、装修和设备价值外的部分予以返还。对赵亮提出谈金明、大兴公司应向赵亮返还商铺转让费的上诉理由，本院予以采纳。
综上所述，赵亮提出的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初136号民事判决第二项，即：谈金明、宜昌大兴电器设备有限公司于判决生效后三日内返还赵亮房屋租金29750元、租赁押金8500元共计38250元，并以38250元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年9月1日起至实际付清之日的利息；
二、撤销葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初136号民事判决第一项、第三项，即：解除谈金明与赵亮于2016年2月29日签订的《房屋租赁合同》；驳回赵亮的其他诉讼请求；
三、确认赵亮与谈金明之间签订的《房屋租赁合同》和《商铺转让合同》无效；
四、谈金明、宜昌大兴电器设备有限公司于本判决生效后三日内返还赵亮商铺转让费72300元；
五、驳回赵亮的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费依原审判决执行。二审案件受理费2500元，由谈金明、宜昌大兴电器设备有限公司负担1600元，由赵亮负担900元。上述费用赵亮已预交，谈金明、宜昌大兴电器设备有限公司在履行本判决确定的给付义务时，一并将其应负担的诉讼费用转付张亮。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一七年九月十四日
书记员 袁昌芹