杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0103民初616号原告：杭州爱家物业服务有限公司。住所地：杭州市西湖区莫干山路533号。法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。委托诉讼代理人：吴苏华，该公司员工。委托诉讼代理人：李妮，该公司员工。被告：金小华，男，1973年8月30日出生，汉族，住杭州市下城区。被告：张小玲，女，1975年12月17日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：金小华，男，1973年8月30日出生，汉族，住杭州市下城区，系被告张小玲之夫。原告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业公司）与被告金小华、张小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告爱家物业公司的委托诉讼代理人吴苏华及被告金小华、张小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱家物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告的《房屋出租托管合同》；2.二被告返还原告已支付租金1272.60元（2017年7月10日至2017年7月31日期间），并支付违约金3636元及装修赔偿款120000元，合计124908.6元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年10月20日，原告与二被告就物业地址为杭州市下城区的房屋签订了编号为JW0002492的《房屋出租托管合同》，租赁期为2015年11月1日起至2020年11月30日止，租金为每月1818元。因案涉房屋的原始装修是毛坯，原告依《房屋出租托管合同》的相关约定对案涉房屋进行了装修，共花费81278元，并购置了家电家具共花费49674元，合计130952元。待装修完毕后，原告将案涉房屋托管出租。2017年5月26日原告向两被告支付本期租金5454元（2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金）。2017年7月10日，两被告强行让物业断电，导致承租人无法居住，两被告强行更换门锁收回房屋并拒绝支付原告任何违约金及损失。根据双方签订的《房屋出租托管合同》第十条违约责任中第2款，未经乙方（原告）同意提前收回房屋，无论自用或者转租的，甲方（被告）应向乙方（原告）支付3636元作为违约金。第3款中约定：若乙方（原告）已对该房屋进行装修、装饰的，甲方（被告）除支付违约金外，还应当向乙方（原告）赔偿装修支出等损失120000元。为此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告金小华、张小玲答辩称，1.原告歪曲、捏造事实，被告没有阻止原告交物业费。物业公司多次催促原告，而原告拒绝缴纳。当时被告与原告工作人员一起在物业办公室，确认原告不愿意缴费，被告才交的物业费。物业公司工作人员为被告证明事实的录音已刻录成光盘提交，望法庭查明事实真相。2.被告对原告所提的赔偿金额有异议，认为被告没有过错，并未违约，且原告对房屋装修的质量也很差，有提供照片证明。3.原告在承租期间多次欠物业水电费、燃气费，电力部门和燃气公司多次向被告打电话催缴，严重影响了被告生活。4.被告认为2015年10月与原告签订托管合同之后，就无需再由被告缴纳物业费，如果被告2015年之前欠了物业费未缴，在签合同、办物业交割时原告为何不提出？在2017年7月后才提出被告在2015年4、5月份欠承租期欠的一年物业费，被告认为不存在拖欠物业费一说。5.原告过错在先，被告不存在违约，不承担违约金3636元；五年租期已近两年，部分家具和卫浴已磨损，应按装修款总额的50%进行赔付，即60000元装修费；被告所缴纳的原告承租期内的物业费、耗能费共计2054元，原告应予返还。请求法院查清事实，以维护被告的合法利益。为证明其主张，原告爱家物业公司提交了以下证据：1.《房屋出租托管合同》、授权书各1份，欲证明原告与二被告签订房屋托管合同，租期从2015年11月1日起至2020年11月30日止，及二被告授权原告出租案涉房屋的事实。2.物业交割清单1份；3.物业交割时案涉房屋状况的照片7张；证据2、3欲共同证明二被告交付房屋时屋内毛坯状态。4.产权证1份，欲证明案涉房屋属于二被告的事实。5.装修后的照片7张，欲证明案涉房屋经原告装修并添置家电家具后的状况。6.《元都新景公寓8号楼1单元1102号基础装修费用决算表》、《元都新景公寓8号楼1单元1102号配置决算表》，欲证明原告装修（81278元）及配置（49674元）案涉房屋，实际支付相关费用共计130952元的事实。7.敦促函、快递面单各1份，欲证明原告已于2017年7月24日发函二被告，要求支付违约金及装修赔偿款等相关费用的事实。为证明其主张，被告金小华、张小玲提交了以下证据：1.物业收款收据4张、中国农业银行缴费凭据2张，欲证明原告承租期内拖欠的物业费、能耗费是二被告所交的事实。2.装修桌椅照片2张；3.洗手池照片2张；证据2、3欲共同证明装修质量低劣的事实。4.承租期间电费催款单1张，欲证明原告在承租期内经常拖欠水电费的事实。5.物业交割清单1张，欲证明签订承租合同时，物业交割完整，被告没有拖欠物业费的事实。6.录音光盘1张，欲证明物业公司工作人员澄清事实，原告歪曲了事实真相的事实。上述证据经庭审出示、质证，本院认证如下：（一）关于原告爱家物业公司提交的证据。被告金小华、张小玲对所有证据的三性均无异议；对证据7敦促函的内容有异议，认为敦促函中原告所说的被告阻止原告缴纳物业费，原告与被告协商是不真实的。本院认为，原告爱家物业公司提交的证据与本案具有关联性，且两被告对其三性均无异议，故本院对其证据效力予以确认并在卷佐证。（二）关于被告金小华、张小玲提交的证据。原告爱家物业公司对证据1的三性均有异议，认为两张收据缴纳时间为2017年7月10日，两张为2017年10月26日，后两张收据为房屋收回后被告自行缴纳，四张收据金额与被告提及的2054元不符合；对证据2、3三性均有异议，认为该照片拍摄时间不确定，可能是在房屋收回后拍摄，损坏原因及程度无法核实；对证据4三性有异议，认为通知日期为2017年8月18日，无法证明该笔费用为承租期内产生，不能说明原告经常拖欠水电费；对证据5的证明目的有异议，认为原告工作人员在办理交割时未考察物业费缴纳情况，争议物业费可能在交割清单签订之前产生；对证据6的三性均有异议，认为录音中一方身份无法核实，不能证明为物业工作人员，录音是事后才录的，不能证明该笔物业费是原告恶意拖欠不缴纳的；对证据1、6，认为物业收据时间为2017年10月26日的两张，被告已收回房屋，原告无法缴纳承租期内的物业费，即使2054元物业费应由原告缴纳，未及时缴纳不足以导致原告根本性违约，并非原告违约在先。本院认为，两被告提供的证据1、5真实合法，与本案具有关联，故对其证据效力予以确认并在卷佐证；证据2、3无法反映系案涉房屋内物品，本院不予确认；证据4无法反映该费用产生于案涉房屋托管期间，本院不予确认；证据6系录音，但无相应证据佐证录音人员身份，录音内容真实性无法核实，本院亦不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于杭州市下城区的房屋系被告金小华、张小玲共同所有。2015年10月20日，被告金小华、张小玲作为委托方（甲方）、原告爱家物业公司作为受托方（乙方）签订《房屋出租托管合同》（合同编号：JW0002492）1份，约定：甲方将其合法拥有所有权的上述房屋自愿全权委托乙方管理、出租；房屋装修情况及附属设施以《房屋交割清单》所列为准，《房屋交割清单》为甲方将房屋交付乙方和期满后乙方向甲方交还房屋的验收依据；托管期自2015年11月1日起至2020年11月30日止；托管期租金为每月1818元，托管期总租金为99990元；托管租金支付方式为季付，乙方于每季的30日向甲方支付，首次付款日期为2015年11月30日；提交《房屋交割清单》之前，该房屋的水、电、煤/燃气费、电话费、有线电视收视费、卫生费、公用电费及物业费等相关发生费用应先结清，如因此导致的损失由甲方支付；托管期内，该房屋的水、电、煤/燃气费、电话费、数字电视收视费、卫生费、公用电费及物业费等因使用而发生的费用由乙方负责向承租人代收或结算；甲方同意乙方对房屋进行装修、装饰，添置家具、家电，装修方案由乙方在保障居住安全的情况下自行决定，由此产生的相关费用由乙方承担；托管期（含延长期）届满后，依附于房屋的固定装修、装饰、隔断归甲方，对于乙方添置的家具、家电等可移送设施赠送给甲方；甲方未经乙方同意提前收回房屋，无论自用或者转租，视为违约，乙方有权终止本合同并退回该房屋，甲方应向乙方支付3636元作为违约金，若乙方已对该房屋进行装修、装饰的，甲方除支付违约金外，还应当向乙方赔偿装修支出等损失120000元；等等。同日，双方就上述房屋办理交割，被告金小华、张小玲还向原告爱家物业公司出具授权书1份，授权原告爱家物业公司全权处理与房屋租赁有关的事宜。嗣后，原告爱家物业公司对上述房屋进行装饰装修，产生装修费81278元、配置费49674元，共计130952元。2017年7月10日左右，两被告更换上述房屋门锁。庭审中，原、被告均确认上述房屋实际托管期间为2015年11月1日起至2017年7月10日，原告已将截至2017年7月31日的租金支付给两被告；原告对该房屋的装修均尚在。同年7月10日，两被告缴纳上述房屋能耗费367元、截至2017年6月30日的水费68元、2016年5月1日至2017年4月30日的物业费1619元。同年10月26日，两被告缴纳上述房屋能耗费403元、截至2017年10月26日的水费41元、2017年5月1日至2017年10月31日的物业费810元。同年7月24日，原告爱家物业公司向两被告发函，函告两被告违约，要求两被告于2017年7月28日前与其协商赔偿事宜。本院认为，案涉《房屋出租托管合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。双方均应恪守约定，履行各自义务。因双方均同意解除该合同，本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。庭审中，双方亦确认两被告尚未退还2017年7月10日至2017年7月31日的租金1272.60元，对此本院亦予以确认。本案的争议焦点在于合同存续期间双方是否存在违约行为。根据庭审查明的事实，两被告在收回房屋后还缴纳了该房屋托管期间的部分水费、能耗费、物业费，说明原告爱家物业公司在托管期间存在拖欠上述费用的情形。这与双方约定的“托管期内，该房屋的水、电及物业费等因使用而发生的费用由乙方负责向承租人代收或结算”相悖，故本院认为原告爱家物业公司在合同履行过程中存在违约情形。但原告爱家物业公司的该违约行为并不足以导致两被告必须以提前收回房屋的方式来维护自身权益，其该行为未与原告协商一致，亦构成违约。综合本案的案情及双方的违约情形，本院酌情认定两被告需向原告爱家物业公司支付违约金3000元。关于原告爱家物业公司主张的装修赔偿款，虽然案涉《房屋出租托管合同》约定“甲方未经乙方同意提前收回房屋，应当向乙方赔偿装修支出等损失120000元”，但因原告已实际使用案涉房屋21个月10天，故本院根据双方约定的托管期限及实际期限确认两被告应支付原告装修赔偿款78040元。另，因两被告代原告缴纳了托管期间的物业费、能耗费、水费共计2054元，且两被告主张原告返还，为减少当事人诉累，本院将上述费用在两被告应支付原告的款项中予以扣减。综上，本院确认两被告应支付原告违约金3000元、装修赔偿款77258.60元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杭州爱家物业服务有限公司与被告金小华、张小玲之间于2015年10月20日签订的《房屋出租托管合同》（合同编号：JW0002492）于本判决生效之日起解除；二、被告金小华、张小玲于本判决生效后十日内支付原告杭州爱家物业服务有限公司违约金3000元；三、被告金小华、张小玲于本判决生效后十日内支付原告杭州爱家物业服务有限公司装修赔偿款77258.60元；四、驳回原告杭州爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2798元，减半收取1399元，由原告杭州爱家物业服务有限公司负担500元，被告金小华、张小玲负担899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  詹琳玲二〇一八年四月十二日书记员  杨 溢?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?