江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆张民初字第1081号
原告昆山联育资通有限公司，住所地昆山市锦溪镇盛塘村，组织机构代码74620238-9。
法定代表人张美莉，该公司总经理。
委托代理人王蓉晖，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人王羽中，上海邦信阳中建汇律师事务所律师。
被告昆山活水光电科技有限公司，住所地昆山市张浦镇塘桥路6号，组织机构代码78498106-1。
法定代表人蔡政昌，该公司董事长。
委托代理人徐晓，上海市佩信科诺律师事务所律师。
第三人昆山华茂塑胶制品有限公司，住所地昆山市张浦镇同舟路202号5幢，组织机构代码57544605-4。
法定代表人邹萍，该公司董事长。
委托代理人潘琳，江苏丰田律师事务所律师。
原告昆山联育资通有限公司（以下简称联育公司）诉被告昆山活水光电科技有限公司（以下简称活水公司）、第三人昆山华茂塑胶制品有限公司（以下简称华茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月2日立案受理，本院依法由代理审判员王俊龙独任审判，于2014年1月20日第一次公开开庭审理。由于案情复杂，本院依法由审判员杨建勇、人民陪审员徐明芳、盛永林组成合议庭，于2014年5月15日、8月20日公开开庭，原告联育公司委托代理人王蓉晖、被告活水公司委托代理人徐晓，第三人华茂公司委托代理人潘琳均参加了三次庭审，原告联育公司委托代理人王羽中参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2012年5月29日签订“房屋租赁合同”及“合同补充协议”，双方约定：租赁期间自2012年6月1日至2015年5月31日，房屋租金按月结算，由被告于每月5日前交付原告当月租金，被告拖欠租金应当向原告支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘以月租金的2%，被告拖欠合计租金、滞纳金等超过保证金的1／2时合同解除，原告不予退还保证金，并有权请求赔偿损失。后原告按约交付厂房给被告使用，但被告仅支付了150000元的保证金，自2013年10月起，被告即无故拖欠当月租金，至今已拖欠两个月租金计300000元及滞纳金180000元、水电费102517元，并经催讨无着，根据合同法约定：原被告双方合同应予解除，同时，被告将承租房屋转租给第三人，因被告违约原告要求解除合同，因原被告间的合同解除，因此第三人也无权继续承租房屋，应迁出厂房，为此，协商无果，原告诉至本院，要求：1、判令解除原被告之间的租赁合同，被告支付拖欠的两个月厂房租金300000元及滞纳金180000元，并第三人迁出厂房；2、判令被告支付水电费102517元；3、被告承担本案的诉讼费。庭审中原告要求被告支付租金至实际迁出厂房为止，滞纳金主张到开庭之日，同时要求第三人就2013年12月17日之后对被告拖欠的租金承担连带责任；由于第三人已支付了水电费，撤回第二项要求被告支付水电费102517元的诉请。
被告活水公司辩称：1、根据补充协议以及相关证据包括银行明细账单及相对应的财务凭证，可以反映出自2012年5月份至2013年9月份，被告向原告实际支付的房屋租金为每月54297元，而非双方合同协议约定的150000元；2、被告已于2013年4月全部迁出厂房，已不再使用涉案标的物，被告支付租金截止时间为2013年9月份；3、被告将涉案租赁物转租第三人在原被告的补充协议中有明确约定，转租合同于2012年11月至今原告对此明知，故转租合同合法有效。4、被告从未向原告提出过书面的退租文件。
第三人华茂公司辩称：1、第三人与被告活水公司的转租合同原告同意，因此对原告有约束力；2、第三人继续承租2号厂房，不侵害原告的合法权益，原告无权要求第三人迁出；3、第三人应原告会计和被告要求，分三次支付水电费200469.63元，进一步证明原告同意第三人承租；4、2013年12月30日由于原告向昆山供电局申请停电，致使新产品报废，要求原告赔偿。
经审理查明，原告联育公司与被告活水公司于2012年5月29日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的昆山市张浦镇花苑路1921号（花园路221号）厂区内的建筑物出租给被告使用，建筑面积13874平方米。租赁期限自2012年6月1日至2015年5月31日止，每月租金人民币150000元（不含税），房屋租金按月结算，由被告于每月5日前交付原告当月租金，被告拖欠租金应当向原告支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘以月租金的2%，被告拖欠合计租金、滞纳金等超过保证金的1／2时合同解除，原告不予退还保证金，并有权请求赔偿损失。租赁保证金为两个月租金之和，即300000元。
双方另协定《合同补充协议》，约定2012年6月份租金按5月之前的租金付，租金54297元（未税）；活水分租喷涂车间，需让承租方在厂址设立登记公司。
被告活水光电实际支付了保证金150000元，并按每月54297元的标准向原告支付了自2012年5月至2013年9月的租金，从2013年10月开始未付租金。
被告活水光电与第三人华茂公司于2012年11月1日签订租赁合同一份，约定将2号厂房（建筑面积1464.69平方米）租给第三人使用，租赁期限2012年11月1日至2015年5月31日，租金每月2万元，一个季度支付，出租房屋的用途：工业用。双方关于承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物的约定为：需征求出租人的同意，对租赁合同期满的处理方式无约定。对于出租人有权解除合同的情形约定如下：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达2个月以上；2、承租人所欠各项费用达1万元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。违约责任约定：任一方无故终止合同，应赔偿对方二个月租金损失。双方还对租金支付方式、水电费、物业费、发票、维修事项等进行了约定。
被告在庭审中陈述，在2013年4月已经停业并不再占用厂房，但未向本院提交原被告之间办理租赁合同解除的相关手续。由于被告拖欠租金，原告于2013年12月2日起诉解除租赁合同，要求第三人迁出厂房，起诉状及应诉通知书被告庭审中确认于2014年1月1日收到。
另查明，从2013年2月至2014年2月，第三人华茂公司通过电子银行，按期向被告活水公司支付租金、水电费，付款摘要分别为：采购款或货款。第三人通过电子银行向原告支付了水电费，分别为：2013年11月19日支付48073.63元、11月25日支付55000元、12月6日支付97396元，付款摘要分别为：往来款或采购款。第三人陈述，由于无法和被告联系，因此暂时没有缴纳租金，愿意补交。第三人是从事喷涂行业，设备装修是不可搬迁的，如果搬迁将会给第三人造成极大的损失，第三人愿意与原告按照市场价重新签订协议，租赁部分或全部厂房。
在审理过程中，应原告的申请，本院依法冻结了被告昆山活水光电科技有限公司的银行账号，裁定冻结金额582517元。
以上事实有房产证、集体土地使用证、房屋租赁合同、合同补充协议、律师函、通知函、被告提供的银行存款交易明细账单、财务凭证、发票、律师函、房屋租赁合同，原被告的庭审笔录在案佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原被告之间的租赁合同合法有效，双方均应按合同履行自己的义务。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告陈述已于2013年4月已经停业不再占用厂房，但未与原告办理厂房交接手续，从2013年10月开始未付房租金。根据合同约定，支付租金的方式是每月的5日前交付当月租金，因此，根据合同约定被告未按时支付厂房租金，原告单方面解除合同的条件成就，从而依法获得约定解除权。根据法律规定，解除合同的，应当通知对方，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，原告起诉要求解除租赁合同，本院将起诉状等材料送达被告之日，即2014年1月1日起原被告之间租赁合同解除。
关于租金和使用费的问题，根据原被告租赁合同明确约定租金每月15万元，补充协议约定的54297元仅仅是指2012年6月份。在履行过程中，虽然原告未就被告每月支付54297元租金提出书面异议，但并不等于原告放弃按每月15万元主张租金，被告也未提供双方租金变更的协议。现被告违约而原被告间租赁合同解除，现被告未将次承租人迁出并将厂房清空交给原告，视为厂房仍由被告继续占有，应当赔偿原告占有使用厂房期间的租金损失，现原告主张被告支付拖欠的厂房租金及使用费（按每月150000元的标准，从2013年10月起支付到实际迁出厂房之日止）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。因原被告双方约定的滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的2%的标准过高，本院依法予以调整，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算为宜。
关于被告与第三人转（分）租赁协议的效力问题，原告认为，根据原被告之间的《合同补充协议》第五条约定被告分租喷涂车间，需让承租方在厂址设立登记公司，由于被告分租的是2号厂房且第三人未在厂址设立登记，故租合同无效。被告与第三人认为，分租合同是在2012年11月1日签订，从那时起到现在一直在使用且从未在厂房内进行过搬迁，原告对此是明知的，且一直未提出异议，且喷涂车间与2号厂房是两个不同的称呼。本院认为，转租合同是在先租赁合同中的承租人将自己承租的标的物再行出租给第三人以获取租金收益的合同。转租法律关系的建立以转出租人与标的物权利人之间存在租赁合同法律关系为前提，转租时应当取得出租人的同意。在未经出租人同意的情况下，承租人无权转出租租赁物。根据原被告的补充协议中有关分租喷涂车间的约定，可以看出原告是同意被告分租喷涂车间的。第三人租赁使用的2号厂房系被告与第三人自行约定的名称，具体租赁标的以实际使用为准，现第三人使用的厂房是否为原被告补充协议约定的喷涂车间，原告未向本院举证证明，且第三人从2012年11月1日开始作为喷涂车间使用至今，原告理应知道此情况但从未提出异议，直到最后一次庭审才提出转租无效的主张。至于补充协议中“需让承租方在厂址设立登记公司”的约定，综合考虑租赁合同文本的整体意思以及是否在厂址设立公司对当事人利益的影响，本院认为，此约定应理解为允许承租方在厂址设立登记公司，而不能理解为要求承租方必须在厂址设立公司。综上，应认定被告与第三人的转租协议有效。
关于第三人迁出厂房的问题，由于原被告间租赁合同已解除，被告不再享有占有使用厂房的法律或合同依据，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而无法继续履行。经调解，原告无法与第三人就继续履行转租合同或重新达成租赁协议达成一致，且第三人也不同意按每月150000元标准代被告支付欠付的租金和。故第三人要求继续履行转租合同的主张不能支持，对原告依据物上请求权要求第三人搬离厂房的诉讼请求，本案予以支持。
关于原告要求被告与第三人对欠付的租金及使用费承担连带责任的诉讼请求，无相应法律依据，本院不予支持。
关于第三人应支付租金的问题，基于合同相对性，第三人应向被告履行支付租金的义务，如其未按约履行，可由被告向第三人主张权利，本案不予理涉。至于第三人由于被告原因导致转租合同无法履行以及由于原告向昆山供电局申请停电致使其损失，第三人可以另行向法院起诉，本案不予理涉。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、《最高人民法院关于纠纷的司法解释》第十八条之规定，判决如下：
一、原告昆山联育资通有限公司与被告昆山活水光电科技有限公司之间于2012年5月29日签订的《房屋租赁合同》于2014年1月1日解除。
二、被告昆山活水光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠的厂房租金及使用费（按每月150000元的标准，从2013年10月起支付到实际迁出厂房之日止），并支付相应的利息损失（以150000元为本金，从租金应付之月5日起至实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍分别计算当月利息损失。）
三、第三人昆山华茂塑胶制品有限公司在本判决生效之日起十五日内迁出所租赁的厂房。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
以上款项如采用转帐方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，权利人申请执行的期限为二年。
案件受理费22440元、财产保全费3433元，合计25873元，由被告昆山活水光电科技有限公司负担，此款原告昆山联育资通有限公司已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 杨建勇
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
二〇一四年十月十日
书 记 员 陆翔宇
﹤附法律条文﹥
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于纠纷的司法解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
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