广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法民三初字第1723号
原告梁某某（反诉被告），男，汉族，户籍地址广东省阳西县。
被告樊某某（反诉原告），女，汉族，户籍地址江西省九江市。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁某某、被告樊某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年9月26号签订租赁合同，约定原告租赁被告的房屋，该房屋坐落于龙岗区龙城街道某某花园XXX室。合同约定被告在合同期满返还原告所付押金3000元，但于2015年8月30日合同期满后，被告编造各种理由扣留原告押金，理由包括：1．损坏脸盆；2．墙上有划痕；3．原告未退还钥匙。原告认为，上述理由都不成立，理由是：1．在使用脸盆的过程中，原告都十分谨慎，没有做出能够对脸盆造成伤害的过当行为，原告认为脸盆是上一个租客所损坏；2．椅子靠着墙放自然对墙面造成划痕，非原告故意所为，而划痕所在之处原来就已有，只是没有这么明显；3．原告不同意退还钥匙的当天是在合同约定的搬离时间2015年9月5号之前，由于当时房里的家具尚未搬完，所以当时原告无法退还钥匙，隔天（2015年9月1号），原告己搬离，但由于有事在身未能把钥匙送过去给被告，但已电话告知被告到指定地点接领，但被告拒绝。原告多次与被告协商未果，被告执意扣留押金，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告退还租赁保证金3000元；二、被告支付违约金人民币3000元；三、诉讼费由被告负担。
被告反诉并答辩称，原告不按合同规定，多项违约，不按时交租，后期不交水电费、燃气费，由于改变房屋用途，严重损坏墙面不恢复原样、损坏陶瓷洗脸盆不赔偿，合同到期不续约也长期不交钥匙，长期拖延不办理有关移交手续及拖延不结算相关费用，原告严重损害了被告的利益，故提起反诉，请求判令：一、原告支付所欠水电费、燃气费等费用400元；二、原告赔偿所欠逾期双倍租金4200元；三、原告赔偿墙面翻新复原费用2000元；四、原告赔偿陶瓷洗脸盆及安装费用1000元；五、原告赔偿由不交回钥匙而导致重新买锁及安装费300元；六、原告赔偿违约的违约金3000元；七、原告赔偿因此产生的九江往返深圳的车旅费2500元；八、原告赔偿因此产生的误工费3000元；九、原告赔偿相关的律师咨询费2000元；十、本案反诉费由原告承担。
原告针对被告的反诉答辩称，一、原告并未违反《房屋租赁合同》的相关约定，被告主张原告承担“所欠逾期双倍租金4200元”、“墙面翻新费用2000元”、“洗脸盆及安装费用1000元”、“违约金3000元”等没有事实和法律依据，应予以驳回。二、原告在租赁期间，一直谨慎使用房屋内的各项设施，从未出现或发生妨碍安全的损坏或故障等情形。洗脸盆出现的缝隙为上一个租客损坏，况且也并非妨碍安全的损坏或故障等情形。因此原告没有违反合同第5.3条“因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全的损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿……”的约定。三、根据深圳市保利佳物业管理有限公司于2014年10月8日下发的《关于电费标准问题的复函》可知，原告承租的龙岗区龙城街道某某花园6栋XXXX室为商务公寓，可用于工商注册登记（商事登记）之经营性用房，且合同第1.1条约定为“租给乙方作为商住使用”。因此，原告没有改变房屋用途，没有违反合同第5.4条约定。根据《合同法》第218条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”之规定，被告主张墙面翻新费用等于法无据。四、签署租赁合同后，原告依约支付了被告租赁保证金；每月按时交纳房租，从未有恶意拖欠行为；至于管理费、水电费，原告在租赁期届满后（2015年8月31日），及时交纳了相关物业费用，但因物业公司的管理系统规定，2015年8月份的电费、垃圾处理费、排污费、水费需9月15日后才能缴纳，并非原告原因导致拖欠。况且退租后，被告一直拒绝返还原告3000元保证金，可视为原告在退租时已将管理费、水电费等交给被告。因此，原告没有违反合同第5.5条的约定。五、原告依约在合同终止后的5日内迁离（2015年9月1日腾空房屋）涉案房屋，租赁物墙壁划痕等为正常损耗，租赁物及附属设施均为完好状态。原告退租后，多次积极与被告沟通，欲交还钥匙，结清款项，但被告拒绝配合交接。因此，原告并未违反合同第7.2条的约定，被告无权主张墙面翻新费用、洗脸盆及安装费用及违约金。六、原告于2015年9月1日便已腾空、迁出房屋，没有逾期行为，被告无权依合同第7.3条收取双倍租金，况且，被告早在2015年9月12日便已重装新锁，退一步说，即使法院认定原告存在一定过错，需支付墙面翻新、洗脸盆安装及重装新锁费用，但根据被告丈夫于2015年9月28日发给原告的短信：“洗脸盆破裂赔偿300元，买锁及安装费200元，墙面破坏修补300元”可知，被告的诉讼请求明显偏高，实际花费应低于800元。况且被告没有提交相关发票等证据作为支出证据，应不予采信。七、2015年8月份的电费、垃圾处理费、排污费、水费合计315.64元，原告同意从租赁保证金3000元中扣除。八、被告主张的九江往返深圳车旅费、误工费、律师咨询费没有事实和法律依据，应予以驳回。九、合同到期，被告拒绝退还租赁保证金，违反了合同第4.2条，已构成违约。被告在2015年8月28日便开始将部分新家具搬进原告尚未期满的租房，违反了合同第5.8条的规定，原告有权主张双倍返还租赁保证金即6000元。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
经审理查明，原、被告双方通过深圳市某某房地产经纪有限公司于2014年9月26日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于深圳市龙岗区龙城街道某某6栋XXXX室租与原告，租期自2014年10月1日至2015年8月30日，每月租金2100元，应于每月5日前支付；租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费等由原告支付，双方另约定维修费由原告承担；原告须于2014年9月26日向原告支付相当于1.5个月租金数额的租赁保证金3000元，被告应向原告开具收据；合约期满，原告如不再续租，被告应将租赁保证金原数退还原告，如出现第5.8条规定“签署本合同后，被告不将该物业交付予原告使用的或被告提前解除合同及被告违反本合同约定的，被告需向原告支付3000元作为违约金，如原告已支付租赁保证金后发生本款约定的被告违约情形的，原告有权要求被告支付本款约定的违约金或双倍返还原告租赁保证金，但不能同时主张”，原告主张违约金的，被告也将租赁保证金原数退还给被告；原告在使用该物业过程中，如非因原告过错，租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，原告应及时通知被告并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，不能在规定的时间内通知被告的，原告可代为维修；因原告使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全，损坏或故障等情形的，原告应及时通知被告并负责维修或赔偿，原告拒不维修或赔偿，被告可代为维修，相关费用由原告承担，如被告拒绝维修期超3日或维修金额超过50元，被告有权解除合同并不退还租赁保证金，原告仍需承担维修费用；签署本合同后，原告不按约定支付租赁保证金的，原告须支付被告3000元作为违约金，原告支付租赁保证金后提交退租的，被告有权没收租赁保证金，租赁期间，原告如拖欠租金超过5天视为原告违约，被告有权没收租赁保证金并单方解除合同，但原告仍需缴清租赁期间所欠的一切费用；本合同生效时起，原、被告双方就该物业租赁关系确立，基于经纪方在促成租赁中所提供之服务，于签署合同同时，原、被告同意各支付经纪方1000元佣金；合同终止或解除后，被告有权收回该物业，原告应在5天内须无条件立即迁出该物业，被告有权就逾期时间部分向原告收取双倍租金，如原告不交回该物业的钥匙，被告有权会同管理处人员作证进入自己的物业内，将原告存放在屋内的物品清点提存，并对欠租和有关费用有权进一步追偿，此房现状出租，带2台空调，一张门卡，两套锁匙。
原告提交三份《收款收据》证明其在合同签订的当日支付被告佣金、租金、租赁保证金，其中两份《收款收据》显示，原告于2014年9月26日交纳佣金1000元，并交付2014年10月租金2100元，深圳市某某房地产经纪有限公司收据处盖章，原告在填票人处签名捺印；另一份《收款收据》显示原告于2014年9月26日交付租赁保证金3000元，原告亦在填票人处签名捺印。
原告提交深圳市保利佳物业管理有限公司于2014年10月8日下发的《关于电费标准问题的复函》复印件显示，原告承租的龙岗区龙城街道某某花园6栋XXXX室为商务公寓，可用于工商注册登记（商事登记）之经营性用房。
另查，被告确认涉案的房屋系商住两用的公寓。双方确认的短信内容显示：被告丈夫告知原告洗脸盆破裂赔偿300元，买锁及安装费200元，墙面破坏修补300元；2015年9月12日原告告诉被告房屋钥匙待其过去交煤气费时送过去；2015年9月12日，被告向原告复信称，原告将被告的洗脸盆弄破，还有墙壁上的粘纸等…，重新刷墙、换锁、水电、物业、煤气加起来六百多，加上赔偿的钱，原告押金都不够支付。
庭审时，被告称：原告未及时将钥匙交由被告，外墙上挂公司牌的地方脱落了两大片，客厅内墙上的贴纸挂有装饰物及椅子磨的痕迹，卧室的电视架，洗手间陶瓷洗脸盆破裂，2015年8月28日到涉案房屋问原告交回钥匙的时间，原告称2015年9月5日交还，2015年9月12日原告要被告到龙岗坪地拿钥匙，被告认为原告短信要求无理，未前往，为此被告不得已于2015年9月12日更换新锁，为此重新购锁120元，人工费80元，重新购置洗手间陶瓷洗脸盆并安装将花费约1000元，墙面重新翻新将产生费用2000元，不能确定原告是否有交保证金3000元，因没有收据印证。原告称：并没有说2015年9月5日交钥匙，当时说把所有家具搬走后就将钥匙交与被告，2015年9月12日原告确有要被告到龙岗坪地，已于2015年9月28日已经把钥匙放保安处，不能确定被告是否真的有换锁；公司牌是贴在门外，并不是钉上去的，屋内墙上也是经过被告同意用双面胶贴上去的，上面只有一些双面胶的印痕，屋内墙面椅子磨的痕迹等，实属自然损耗；屋内电视架非其所钉的，其住进去时已经存在，原告都是使用电脑的，没有电视机；洗手盆也不是其弄坏的，应该是上一个租客弄坏的。双方确认未办理涉案房屋交接手续。
本院认为，原、被告双方于2014年9月26日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。双方争议的焦点：一、原告是否有交付租赁保证金3000元；三、涉案的房屋内外墙面印痕是属原告损坏还系自然损耗，原告是否应赔偿墙面翻新复原费用；三、租赁保证金是否应退回。
关于焦点一、原告是否有交付租赁保证金3000元。原告主张其于签订合同的当日即2014年9月26日与被告、中介一起到工商银行提取现金及时将租赁保证金3000元交与被告，并提交原告在填票人处签名捺印的《收款收据》证明，被告称不记得原告是否有交租赁保证金。本院认为，首先，《房屋租赁合同》约定原告须于2014年9月26日向原告支付相当于1.5个月租金数额的租赁保证金即3000元。其次，出租方收取承租方的租赁保证金系租赁房屋行业操作规则。再次，双方确认的短信显示，2015年9月12日被告向原告复信称，重新刷墙、换锁、水电、物业、煤气加起来六百多，加上赔偿的钱，原告那押金都不够支付。最后，被告主张原告赔偿违约的违约金3000元，庭审时被告称系根据合同约定只要原告有违约行为就要没收租赁保证金。综上，本院采信，原告已向被告支付租赁保证金3000元。
关于焦点二、涉案的房屋内外墙面印痕是属原告损坏还系自然损耗，原告是否应赔偿墙面翻新复原费用。被告主张外墙上挂公司牌的地方脱落了两大片，客厅内墙上的贴纸挂有装饰物，墙内椅子磨的痕迹。原告称公司牌是贴在门外，并不是钉上去的，屋内墙上也是经过被告同意用双面胶贴上去的，上面只有一些双面胶的印痕，屋内墙面椅子磨的印痕等，实属自然损耗。本院认为，首先，原告确认其在涉案房屋开公司并居住，属商住两用，被告亦确认涉案房屋系商住两用的公寓，本院认为原告根据涉案房屋的性质，用于商住，没有违反规定，故其在门外贴公司招牌属正常范围内使用涉案房屋。其次，原告在屋内墙上用双面胶贴，屋内使用椅子，也系租住房屋正常合理的使用租住的房屋，而屋内墙上有双面胶及椅子边角痕迹应属自然损耗；再次，原告根据房屋的性质正常合理使用涉案房屋，被告未举证涉案房屋存在结构性破坏；最后，原、被告双方并未约定合同到期后房屋应恢复原状。根据上述情形，本院认为，涉案的房屋内外墙面印痕系自然损耗，故被告主张原告赔偿墙面翻新复原费用，本院不予支持。
关于焦点三、租赁保证金是否应退回。本院认为，首先，《房屋租赁合同》约定，因原告使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全，损坏或故障等情形的，原告应及时通知被告并负责维修或赔偿，原告拒不维修或赔偿，被告可代为维修，相关费用由原告承担，如被告拒绝维修期超3日或维修金额超过50元，被告有权解除合同并不退还租赁保证金，原告仍需承担维修费用。其次，根据上述合同内容可知双方约定，原告在租赁期内没有合理使用或使用不当出现上述设施损坏情形，被告可解除合同并没收租赁保证金，被告未提交证据证明原告在租赁期限内有使用不当或不合理使用。其次，前述已论述原告根据房屋性质合理正常使用涉案房屋，墙面出现的张贴、椅子印痕亦属自然损耗，故原告主张被告退回租赁保证金3000元，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张被告支付违约金3000元。《房屋租赁合同》约定，签署本合同后，被告不将该物业交付予原告使用的或被告提前解除合同及被告违反本合同约定的，被告需向原告支付3000元作为违约金，如原告已支付租赁保证金后发生本款约定的被告违约情形的，原告有权要求被告支付本款约定的违约金或双倍返还原告租赁保证金。因被告已按约向原告交付租赁房屋，故原告的违约金主张，不符合合同及法律的规定，本院不予支持。
关于被告主张原告支付水电费、燃气费等400元。被告提交证据证明原告2015年8月水电费315.64元，2015年3月煤气费28元、7月煤气费17.5元、8月煤气费24.5元，共计385.64元，原告予以确认，并愿意支付，故原告应支付被告水电费、燃气费等共计385.64元。
关于被告主张原告赔偿所欠逾期双倍租金4200元。被告主张因原告未如期将钥匙交回被告，影响其出租。因合同约定合同终止或解除后，被告有权收回该物业，原告应在5天内须无条件立即迁出该物业，即原告应于2015年9月5日前搬离涉案房屋，否则被告有权就逾期时间部分向原告收取双倍租金，上述查明2015年8月30日到期后，原告并未将钥匙交回被告，2015年9月12日原告要求被告到龙岗坪地，于2015年9月28日把钥匙放保安处，被告认为原告要求不合理，遂于2015年9月12日更换新锁，庭审时，双方确认未办理涉案房屋移交手续。综上所述，本院认为，根据约定原告应于2015年9月5日前交付钥匙给被告，原告虽于2015年9月28日将钥匙交与保安处，但被告于2015年9月12日将涉案房屋换锁，自此，被告已可实际控制、使用涉案房屋，故根据约定，原告应支付被告2015年9月6日至12日间共计7天的逾期双倍租金，涉案房屋的月租金2100元，经核算为980元（2100元÷30天×7天×2倍）。
关于被告主张原告支付购锁及安装费300元，购卫生间洗脸盆及安装费2000元。庭审时，被告称重新购锁120元、人工费80元；原告认为，购锁不超过100元。洗脸盆不超过200元。本院认为，首先，上述查明，合同于2015年8月30日到期后原告未及时将钥匙交回被告，原告存在违约行为，原告于2015年9月12日短信通知被告到龙岗坪地取钥匙，亦非涉案房屋所在地，亦于理不符；其次，被告未举证证明其所支付上述费用，或先前购买上述锁、洗脸盆的费用。因双方亦未申请对损失进行评估，同时本院考虑，单纯对该两项损失进行评估，需额外支付评估费，从而也将加大双方的损失，亦将增加双方的诉讼成本，根据双方的陈述、结合涉案房屋出租的性质，参照市场相类似商品价格，本院酌情确认购锁及安装费150元、洗脸盆及安装费200元，共计350元。
关于被告主张原告赔偿违约的违约金3000元。庭审时，被告称根据合同约定只要原告有违约行为就要没收租赁保证金，故本院认为被告主张的违约金实为没收租赁保证金。由于原告不存在合同约定没收租赁保证金的情形，故被告的该主张，本院不予支持。
关于被告主张原告支付车旅费2500元、误工费3000元、律师咨询费2000元。因双方签订的《房屋租赁合同》并无约定纠纷产生的车旅费、误工费等费用的承担，故被告的该主张不符合合同的约定及法律的规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百一十九条，第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：
一、被告樊某某于本判决生效之日起十日内退回原告梁某某租赁保证金人民币3000元；
二、原告梁某某于本判决生效之日起十日内支付被告樊某某2015年9月1日至12日双倍租金人民币980元；
三、原告梁某某于本判决生效之日起十日内赔偿被告樊某某购锁及安装费人民币150元；
四、原告梁某某于本判决生效之日起十日内赔偿被告樊某某洗脸盆及安装费人民币200元；
五、原告梁某某于本判决生效之日起十日内支付樊某某水电费、燃气费等共计人民币385.64元；
六、驳回原告梁某某的其他诉讼请求；
七、驳回被告樊某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25元（原告已预交），反诉费人民币130元（被告已预交），合计155元，由原告梁某某承担50元，被告樊某某承担105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 黄梅兰
二〇一五年十二月十日
书记员 王 娇