北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8237号
上诉人（原审被告）：千氏（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。
法定代表人吕甜甜，执行董事。
委托诉讼代理人：周秀军，男，千氏（北京）房地产经纪有限公司区域经理。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李涛，男，1965年8月31日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李晓菲，北京市亿嘉律师事务所律师。
上诉人千氏（北京）房地产经纪有限公司（以下简称千氏公司）因与被上诉人李涛居间合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人千氏公司的委托诉讼代理人王树德，被上诉人李涛及其委托诉讼代理人李晓菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
千氏公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李涛的诉讼请求。事实与理由：1.千氏公司与李涛签订北京市存量房买卖合同以后，居间行为已经完成，后续就网签办理手续，双方建立了一种新的委托关系，所以李涛应以委托合同纠纷提出诉讼。2.李涛的损失是其自身造成的。（1）李涛明知购房主体不同，购房合同也会不同；在李涛明知卖方不同意以李涛之母办理过户手续时，不是主动提供购房资料，而是一味坚持自身主张导致超期。（2）李涛作为完全民事行为能力人，应当明知合同时间节点，提前准备好资料提交给中介机构，本案买卖双方意见不一致导致延迟提供购房资料。（3）李涛在签约时以及在履行过程当中没有购房资质，这是导致其对卖房人黄德彬违约的主要原因。3.千氏公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，并尽到了如实报告的义务，李涛应当支付居间费用。在签订房屋买卖合同时，李涛提出产权证办到自己或者其母名下尚不确定，卖方也没有提出异议，李涛想当然认为卖方同意他的意见。退一步而言，居间行为已经完成，居间费用也应该作为李涛的损失，双方承担比例应该和过错比例、房价损失比例一致。4.定金损失不应由千氏公司承担，定金损失是因为李涛与出卖人和解自行放弃权利导致的。5.一审法院确定的房屋涨价损失超出了买房人的预期利益。（1）千氏公司认为当时李涛是否存在购房资质存疑，如果李涛在8月31日前没有购房资质，那么其在合同履行期限内实际上是无法买房的，因此也就不存在所谓的涨价损失。（2）一审判决对损失的确定时点不公平，李涛房价损失的时点应该确定在存量房买卖合同解除之日，也就是2015年11月9日，李涛在一审中申请对2017年的房价进行评估，而评估机构最终却出具了2018年的评估报告，无论是鉴定申请时间还是结果作出时间都和李涛实际损失的结点相差甚远。根据链家网查询的本小区数套小区的成交价格计算，在2015年11月9日，本案所涉及的房屋损失大概在52万元左右。6.即使法院认定千氏公司存在过错，也不应要求其承担同等过错。在交易过程中，千氏公司处于协助辅助地位，不可能主导合同履行，因此，李涛应当承担主要责任，千氏公司应当承担次要责任。
李涛辩称，同意一审判决，请求驳回千氏公司的上诉请求。其答辩意见如下：1.千氏公司在经纪服务中存在重大过错，对于本案买方主体存在不确定的情况，千氏公司没有告知房屋交易的一般程序以及可能存在的风险，没有将李涛的意思表示写到合同中去，更没有告知李涛房屋登记在不同主体名下需要办理不同的网签手续。2.千氏公司在没有合同约定的情况下，又办理了韩淑敏的网签手续，后因黄德彬不同意以韩淑敏作为买受人，导致李涛未在合同约定的期限内完成过户手续，购房未成。3.2015年4月27日签合同当天，李涛是具有购房资质的，李涛当时名下就有一套通州区的房屋，李涛是一个离异家庭，他一个人带着一个女儿过，所以说按照当时的北京市购房政策，李涛具有购房资质。4.30万定金是李涛必然的损失，已有生效的和解协议确定。5.合同被解除以后，由于李涛处于持续损失的状态，而且双方产生争议，李涛损失无法确定数值，所以法院只能以诉讼中的时点来确定损失数值。
李涛向一审法院起诉请求：1.千氏公司退还居间费用25000元；2.千氏公司赔偿房屋涨价损失2544900元；3.千氏公司赔偿购房定金损失300000元；4.千氏公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月27日，黄德彬与李涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：黄德彬将其位于北京市通州区××房屋（以下简称案涉房屋）出售给李涛，房屋的成交价为2080000元，买卖合同载明的居间机构为千氏公司，房地产经纪执业人员为谭方燕，资格证书编号为京房××。合同还就其他事项做出约定。同日，黄德彬（甲方）与李涛（乙方）签订补充协议，约定：乙方于2015年4月28日向甲方支付定金人民币三十万元，该定金为首付款的一部分，在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方，甲乙双方于2015年8月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，协议还就其他事项做出约定。2015年4月28日，李涛支付黄德彬首付款50万元（含30万元定金）。
2015年4月27日，黄德彬（甲方）、李涛（乙方）与千氏公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同相关条款内容。乙方应向丙方支付居间代理费25000元。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。合同同时还约定了其他内容。李涛按照居间合同的约定向千氏公司支付居间费用25000元。
2015年10月，黄德彬以房屋买卖合同纠纷为由将李涛作为被告，千氏公司作为第三人起诉至一审法院，要求法院判令解除黄德彬与李涛于2015年4月27日签订的××号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令李涛立即将非法占有的案涉房屋腾房；判令李涛支付自2015年5月20日至李涛实际腾房之日止的房屋占有使用费（按每日62.47元计算，至起诉之日止暂估价为9620.38元）。李涛提起反诉，要求法院确认本诉的房屋买卖合同有效，判令黄德彬协助办理房屋产权过户手续。一审法院经审理认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，李涛与黄德彬签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属于合法有效的合同。在合同履行的过程中，李涛在未取得黄德彬同意的情况下，通过经纪公司的操作，办理了黄德彬与韩淑敏的网签手续，将本案诉争的房屋登记在案外人韩淑敏名下，李涛的行为属于明显的违约行为，造成了合同目的无法实现，黄德彬有权要求解除合同。后虽然李涛购房资格审查通过，但通过的时间已经超过补充协议约定的房屋过户时间（最晚于2015年8月31日），依据双方签订的补充协议的约定，黄德彬作为守约方，有权解除合同。综上，黄德彬解除其与李涛于2015年4月27日签订的××号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。李涛反诉要求确认房屋买卖合同合法有效，要求黄德彬协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，双方签订的房屋买卖合同确属有效，但因李涛的违约行为造成合同的解除，故李涛要求办理过户手续的诉讼请求，法院不予支持。关于黄德彬主张李涛腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，且诉争房屋的实际占有人可能并非李涛一人，待合同解除以后，黄德彬另行主张较为妥当，故本案不予处理。一审法院于2016年2月3日作出（2015）通民初字第23681号民事判决书，判决确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：××）及《补充协议》有效；确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：××）及《补充协议》于二〇一五年十一月九日解除。
李涛不服上述一审判决提起上诉，本院经审理认为：本案中，李涛与黄德彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。现黄德彬以李涛违反合同约定，未及时取得购房资格并进行购房资格核验，导致无法办理网签、过户等工作为由，主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。李涛则要求继续履行合同，主张合同逾期未履行，是黄德彬故意设置障碍所致。对此，本院认为，根据已查明的事实，黄德彬一直不同意房屋登记在李涛母亲韩淑敏名下，未同意与韩淑敏办理网签手续，亦明确拒绝与韩淑敏办理房屋过户手续。李涛在未取得黄德彬同意的情况下，通过经纪公司的操作，办理了黄德彬与韩淑敏的网签手续，将本案诉争的房屋登记在案外人韩淑敏名下，违反了双方的约定，黄德彬有权拒绝与韩淑敏办理房屋过户手续。后虽然李涛购房资格审查通过，但通过的时间已经超过补充协议约定的房屋过户时间（最晚于2015年8月31日），依据双方签订的《补充协议》的约定，黄德彬作为守约方，有权解除合同。一审法院确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2015年11月9日解除，并无不当。因李涛的违约行为造成合同的解除，李涛要求继续履行合同的诉讼请求，缺乏依据，一审不予支持，并无不当。综上，李涛的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本院于2016年4月作出（2016）京03民终4771号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。李涛不服二审判决向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2016年11月作出（2016）京民申4596号民事裁定书，裁定驳回李涛的再审申请。
2017年1月，李涛以房屋买卖合同纠纷为由将黄德彬起诉至一审法院，要求判令：1.黄德彬给付李涛购房款50万元；2.黄德彬给付李涛房屋装修款68000元；3.黄德彬退还房款并支付装修款后，李涛将涉案房屋腾退并交付给黄德彬；4.黄德彬承担诉讼费用。案件审理过程中，经李涛申请，一审法院委托北京科正资产评估有限责任公司（以下简称科正公司）对涉案房屋的装修价值进行了评估，2017年5月9日，科正公司出具评估报告书，涉案房屋的装修价值评估值为61385元。一审法院经审理认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据（2016）京03民终4771号生效判决确认双方的买卖合同及补充协议于2015年11月9日解除，双方合同解除后，黄德彬作为出卖人，应当将其收取的房款退还给买受人李涛，故对李涛要求黄德彬退还购房款的诉讼请求，法院予以支持。李涛在入住涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，装修的性质属于对涉案房屋的添附，在双方合同解除的情况下，黄德彬作为涉案房屋的所有人，应当对李涛的添附进行补偿。关于涉案房屋的装修价值，李涛在本案中申请对其进行评估，黄德彬对评估报告存有异议，并申请鉴定人员出庭接受质询，科正公司针对黄德彬的质疑出具了现场勘查的说明，结合本案案情、鉴定人员出庭接受质询的情况及科正公司出具的关于现场勘查的说明等，可以认定科正公司在评估程序及评估结果上并无不当之处，因此一审法院对评估报告及评估结果予以确认。对李涛要求黄德彬根据评估结果支付装修补偿款的诉讼请求，一审法院予以支持。李涛表示同意在黄德彬退还房款及支付装修补偿后，将涉案房屋腾退并交付给黄德彬，一审法院对此不持异议。关于黄德彬答辩意见中所涉及的扣除定金（李涛违约的后果）及要求李涛支付房屋占有使用费的问题，一审法院释明黄德彬是否提起反诉，黄德彬表示不提起反诉，仅作为其答辩意见，一审法院对此不持异议。在黄德彬未提起反诉情况下，一审法院对黄德彬答辩意见中所涉及的扣除定金及李涛支付房屋占有使用费的问题不予审查和处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，一审法院于2017年8月25日作出（2017）京0112民初945号民事判决，判决如下：一、黄德彬支付李涛购房款人民币五十万元，于判决生效之日起十日内执行清；二、黄德彬支付李涛装修补偿款人民币六万一千三百八十五元，于判决生效之日起十日内执行清；三、李涛于黄德彬完成上述第一项、第二项给付义务后二十日内将案涉房屋腾退并交付给黄德彬；四、驳回李涛的其他诉讼请求。
上述一审判决作出后，李涛和黄德彬达成了庭外和解：一、黄德彬返还李涛购房款20万元（购房定金30万元不予退还），于2017年9月15日前付清；二、黄德彬支付李涛装修补偿68000元，于2017年9月15日前付清；三、李涛及第三人韩淑敏于2017年10月12日前将涉案房屋腾退并交付给黄德彬；四、李涛及第三人韩淑敏协助黄德彬办理涉案房屋的撤销网签备案手续，于2017年10月12日前执行清；五、黄德彬放弃向李涛及第三人韩淑敏主张房屋占有使用费的权利。双方均一致同意（2017）京0112民初945号民事判决不再执行，均按照上述和解协议履行。李涛和黄德彬均已按照上述庭外和解协议履行完毕。
本案一审审理过程中，李涛表示其在购房洽谈过程中即告知千氏公司购房房屋是给其母亲居住，具体写谁的名字尚不确定，可能写其本人的名字，也可能写其母亲的名字。7月初，千氏公司询问李涛写谁的名字，李涛表示写韩淑敏的名字，并将韩淑敏的身份信息及资料提交给千氏公司，千氏公司于7月27日以韩淑敏的身份办理了网签手续；8月上旬，千氏公司反馈给李涛的意见是黄德彬不同意购房人变更为韩淑敏，李涛表示在此情况下其将本人身份信息提供给千氏公司，由千氏公司重新以李涛的名义办理网签手续，2017年9月2日李涛的购房核验通过，因超过了合同约定的期限，黄德彬拒绝继续履行合同，并提起了诉讼，导致其买卖合同被解除。
李涛表示根据国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部在2010年颁布并在2011年4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。李涛据此认为结合本案案情，千氏公司的居间服务内容包括寻找合适房源，代拟买卖合同、代办网签过户手续等。在李涛已经表达了购买房屋是给其母亲居住养老的，网签和产权过户登记在李涛名下还是其母亲名下尚不确定的情况下，千氏公司没有按照上述《房地产经纪管理办法》的规定告知房屋交易的一般流程及可能存在的风险，没有将李涛的上述意思表示（具体写李涛还是其母亲的名字）写到合同中，更没有告知李涛房屋登记在李涛名下和其母亲名下需要不同的网签手续。在千氏公司代拟的合同中没有将李涛的意思表示（具体写李涛还是其母亲的名字）写入合同中的情形下，千氏公司作为专业的房地产经纪服务机构，应当知晓房屋的网签及产权过户只能以李涛的名义进行，但千氏公司错误地以韩淑敏的名义办理了网签手续，在黄德彬不同意以韩淑敏名义办理网签和过户的情形下，千氏公司又重新以李涛的名义代办网签手续，最终导致李涛未能在合同约定的时间内完成过户，法院判决其与黄德彬的买卖合同解除，合同解除的后果系因千氏公司在提供居间服务过程中存在过错所致，因此要求千氏公司退还居间费用25000元。
另，本案一审审理过程中，经李涛申请，一审法院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估，评估结论为涉案房屋在评估基准日2018年3月16日的市场价值为462.49万元。李涛认为根据上述，千氏公司应当向其赔偿房屋涨价损失2544900元及购房定金损失30万元。
千氏公司表示其在履行居间合同过程中并不存在过错，签约过程中李涛并未提供其母亲的身份信息，不能确定其母亲是否具有购房资格，因此千氏公司认为其不能将不确定的因素写入到合同中。千氏公司同时表示在黄德彬表示不同意韩淑敏名义办理网签和过户时，该公司及时通知了李涛，李涛的购房资格核验超过合同约定的过户期限是因李涛逾期提交信息所致，因此李涛与黄德彬合同解除的过错不在千氏公司，因此不同意李涛要求退还居间费用、赔偿购房定金损失及房屋涨价损失的所有诉讼请求。针对千氏公司的上述陈述，李涛表示存量房交易的流程和惯例均是先签订买卖合同，再通过购房核验程序核实买受人的购房资格，因此千氏公司以李涛未提交其母亲的身份信息、不能确定其母亲是否具备购房资格，因此不能将不确定因素写入合同的辩解意见没有任何事实和法律依据。
在（2015）通民初字第23681号黄德彬起诉李涛及千氏公司房屋买卖合同纠纷案件的2015年12月23日的开庭笔录中，千氏公司作为第三人在开庭回答法庭询问的问题“当时签买卖合同时，被告和原告说是给他母亲买的吗”时，回答“当时签买卖合同时我问买方房子是给谁买的，买方说还不确定，不知道最终写的是谁的名字”；在回答法庭询问的问题“签合同时原告知道这个事吗”时，第三人回答“当时说这件事时原告本人不在场，但是他的爱人在场”；在回答法庭询问的问题“当时说这件事时原告的态度”时，第三人回答“没有明确表态”。
本案一审审理过程中，李涛同时提交了千氏公司的余小国于2016年2月18日出具的情况说明一份主要内容为：合同双方在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，李涛就特意声明：房子是给父母买的，但办房本时具体是写母亲还是写李涛的名字不一定，黄德彬的妻子对此并没有提出异议；所以当李涛提交了母亲的购房资料后，我即办理了李涛母亲的网签，故此，我中介公司完全是按照国家相关的规定以及双方的约定办理的，无任何过错和失误。黄德彬得知是办的李涛母亲的网签后，表示不同意，无奈双方又协商并开始办理李涛的网签手续，我是2015年8月中旬提交的李涛手续，虽然行政机关审验通过的时间，按照当时的买卖房屋合同逾期了2天，但不应归责于我中介公司和李涛。同时李涛提交了千氏公司的周秀军、余小国于2016年3月30日出具的情况说明一份，主要内容为：2015年4月27日，第一次签订居间买卖合同时，李涛告知业主黄德彬爱人何芳此房是给父母购买居住，具体是以李涛本人名字还是以父母名字购买此房还不一定，业主黄德彬爱人何芳在知晓此情况下跟黄德彬通电话后协商好前期支付定金和部分首付款人民币50万元整后签订的居间买卖合同。6月1号把房子交给了买方，买方并进行了装修，7月27日正常出的母亲的网签。因为通州房价在涨，房主处处刁难，不予配合过户。
周秀军及余小国对上述情况说明的真实性不持异议，但表示上述情况说明是因李涛起诉黄德彬的案件，按照李涛的要求写的，内容都是李涛写的，周秀军、余小国签的字。另，千氏公司提交了谭方燕及周秀军的房地产从业资格证，用以证明涉案买卖合同中载明的经纪人谭方燕及周秀军具有房地产从业资格，谭方燕的职业资格为全国经纪人，周秀军的职业资格为经纪人协理、北京经纪人。同时，千氏公司提交了案外人刘睿（出卖人）与付广德（买受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》，合同附件七补充协议及其他约定第4项载明：出卖人同意买受人以其儿子付博名义办理网签、过户、贷款等有关购买此房相关手续，用以证明类似李涛的情况，如果李涛提交相关购房人员的身份材料，千氏公司会写入合同的补充协议中，李涛签约时没有提交其母亲的身份信息，因此无法将其母亲写入到合同中。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务费票据、（2015）通民初字第23681号民事判决、（2016）京03民终4771号民事判决书、余小国出具的情况说明、周秀军和余小国出具的情况说明、开庭笔录、（2017）京0112民初945号民事判决、调解笔录、评估报告、评估费票据、房地产业执业证书、告知单、购房资格核验表及双方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同中，居间人对委托人负有忠实义务，应当就有关订立合同的事项和其他有关信息如实报告给委托人。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案系房屋买受人与出卖人的买卖合同被判决解除，房屋买受人认为合同解除的原因在于居间人提供居间服务过程中存在过错，因此要求居间人退还居间费用，并要求居间人赔偿合同解除造成的损失的纠纷。因此本案双方争议的焦点问题是千氏公司作为居间人在提供居间服务过程中是否存在过错及其与买卖合同解除之间是否存在因果关系。（2015）通民初字第23681号一案审理过程中千氏公司作为第三人的开庭陈述、余小国及周秀军、余小国出具的情况说明及本案开庭过程中千氏公司的陈述、千氏公司后来以韩淑敏名义办理的网签手续等证据，形成一条完整的证据链，足以证实李涛在买卖合同签约过程中，已经将购买房屋系为母亲居住使用、不能确定是写李涛还是其母亲的名字的情况告知了千氏公司的事实。黄德彬、李涛与千氏公司三方签订的居间服务合同，系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，各方均应按照合同约定履行各自义务。居间合同中明确约定了千氏公司作为居间人的居间服务的范围和内容，千氏公司作为专业的房地产经纪服务机构，应当根据合同约定的居间服务的范围和内容，遵循房地产行业的管理规范，充分运用其房地产从业的经验和掌握的专业经纪知识，将存量房交易的一般流程及可能存在的风险充分提示和告知李涛，但千氏公司未履行充分的提示和告知义务。千氏公司提交的案外人刘睿与付广德签订的买卖合同文本可以证实，千氏公司对合同载明的买受人与网签、过户手续的买受人不一致时的情况，是可以通过签订补充协议的方式予以明确的。在李涛明确表示了买受人不确定的意思表示后，千氏公司应当将该情况如实告知出卖人黄德彬，并在征得黄德彬同意的情况下将该意思表示写入合同或补充协议中。因存量房买卖的交易流程和惯例均是先签订买卖合同，再通过资格核验的方式确定买受人是否具备购房资格，因此千氏公司以签约时李涛未提供其母亲的身份信息，无法确定其母亲是否具备购房资格，因此无法将不确定的因素写入合同中的辩解意见不能成立，法院对千氏公司的该项辩解意见不予采信。买卖合同中载明的买受人为李涛，千氏公司作为专业的房地产从业机构，应当以买卖合同中买受人李涛的名义办理网签，如果以李涛母亲韩淑敏的名义办理网签，应当在征得出卖人黄德彬同意、重新签订买卖合同或补充协议变更买受人的情况下方可进行，千氏公司未履行上述一般交易流程的情况下径直以韩淑敏的名义办理网签手续的行为，违反了存量房交易的一般流程和行业惯例，直接导致黄德彬对以韩淑敏名义办理网签和过户提出异议，并要求以李涛名义履行合同，办理网签和过户。虽然千氏公司将黄德彬不同意以韩淑敏名义办理网签和过户的意见通知了李涛，并通知李涛提交身份信息继续办理网签，但其后李涛的购房资格核验超过了合同约定的过户期限，导致李涛与黄德彬的买卖合同被法院判决解除。千氏公司未将存量房交易的一般流程及存在的风险充分提示和告知买受人，未将买受人不确定的因素载入合同或补充协议中，在以韩淑敏的名义办理网签前未征得黄德彬同意并重新签订买卖合同或补充协议，千氏公司在提供居间服务过程中，存在的上述违反居间服务义务的过错行为，与李涛与黄德彬的买卖被法院判决解除、李涛因合同解除遭受的损失之间具有相当之因果关系，千氏公司应当对李涛因买卖合同解除而遭受的损失承担相应的赔偿责任。因千氏公司在提供居间服务过程中存在违反居间服务义务的行为，因此其应当将其收取的居间费用退还给李涛，故对李涛要求千氏公司退还居间费用的诉讼请求，法院予以支持。关于李涛因合同解除遭受的损失问题。因法院的生效判决认定李涛与黄德彬买卖合同解除的过错在于李涛，因此按照法律规定及双方买卖合同约定，李涛支付的购房定金30万元不予退还，李涛与黄德彬达成的庭外和解也确认李涛支付的购房定金不予退还，因此该30万元定金损失系李涛因合同解除遭受的合理损失。李涛与黄德彬的买卖合同解除，李涛申请对涉案房屋的市场价值进行评估，并认为涉案房屋的现值与其从黄德彬处购买的价格之间的差额即房屋涨价损失，亦系其因合同解除遭受的合理损失的主张，具有充分的事实及法律依据，本院予以确认。但也应当注意到，李涛作为完全民事行为能力人，在签订合同过程中负有谨慎的注意义务，对存量房屋交易的一般流程、存在的风险、网签和过户的注意事项等负有必要的核查和注意义务，对于交易过程中存在的交易风险等亦负有合理、谨慎的注意和防范义务，李涛未尽合理的谨慎注意义务，对损失的产生亦负有责任。根据相关的法律规定，对于受损害方的损失赔偿应根据过错人的过错责任的大小及原因力等因素予以确定。综合本案案情及上述论述意见，法院认为在过错责任的大小及原因力等方面考量，李涛和千氏公司应当承担同等责任，李涛因合同解除遭受的上述合理损失应当在双方之间予以平均分担。
一审法院判决：1.千氏公司退还李涛居间费用二万五千元，于判决生效之日起十日内执行清；2.千氏公司赔偿李涛经济损失一百二十七万二千四百五十元，于判决生效之日起十日内执行清；3.千氏公司赔偿李涛购房定金损失十五万元，于判决生效之日起十日内执行清；4.驳回李涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。千氏公司提交了如下证据：1.《居间合同》，证明居间合同不包括网签服务；2.链家、中原、麦田等房地产经纪公司的居间服务合同样本，证明网签须另行委托；3.《网签委托授权书》，证明办理网签属于委托关系，李涛同意以自己名义网签；4.链家网“旗舰凯旋二三期”2015年10月到2015年12月间7套房屋成交价格数据；5.链家网“旗舰凯旋二三期”2016年3月到2016年6月间5套房屋成交价格数据；6.千氏公司在2015年11月至2015年12月间经办的案涉房屋周边小区3套房屋合同及相关文件；7.千氏公司在2016年5月经办的案涉房屋所在小区2套房屋以及周边小区2套房屋交易合同及相关文件，证据4-7证明李涛所主张的房屋涨价损失过高；8.司法鉴定申请书，证明司法鉴定房屋价值的时间点错误；9.李涛及韩淑敏的资格审核信息，证明孙茂培有网签资格，且2015年8月20日李涛才向千氏公司提交了网签需要的材料，李涛对出卖人违约应该承担所有责任；10.2016京03民终477号卷宗中录音证据两份，证明李涛没有购房资质，从来没有说过将房屋过户到李涛母亲名下。李涛对于证据1的真实性认可，证明目的不认可；证据2真实性不认可，且认为与本案无关；证据3真实性认可；证据4、5、6、7的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为不属于新证据；证据8真实性认可，证明目的不认可；对于证据9真实性不认可；对证据10真实性无异议。对于上述证据，本院经审核认为，对千氏公司提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但能否实现千氏公司所主张的证明目的，本院将结合具体案情予以综合分析判断。
李涛提交了如下证据：1.北京市东城区人民法院（2011）东民初字第07149号民事调解书，证明李涛有购房资格；2.立案交费专用票据5张，证明李涛就本案的居间合同纠纷三次向一审法院起诉，一直在积极主张权利。千氏公司对证据1的真实性认可，但不同意证明目的，认为与购房资格无关；对证据2真实性认可，证明目的不认可，认为与本案的损失无关。本院经审核认为，李涛提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
经千氏公司申请，本院依法调取了如下证据：1.李涛2015年4月至2015年9月1日期间的婚姻状况；2.李涛及其配偶2015年4月至2015年9月1日名下房屋持有及交易情况。千氏公司对于上述证据的关联性、合法性、真实性无异议；李涛对上述证据的真实性无异议，但认为不够完整，且与本案没有关联性。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
结合双方当事人的诉辩意见，本院认为，本案的争议焦点问题是：1.案涉合同的性质；2.千氏公司是否构成违约；3.千氏公司应当承担的违约责任。
一、关于案涉合同的性质
黄德彬、李涛与千氏公司签订的居间服务合同，系各方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。本案中，千氏公司主张其所提供的居间行为已经完成，后续就网签办理手续，李涛与千氏公司建立了一种新的委托关系，故本案案由应为委托合同纠纷。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。李涛（乙方）、千氏公司（丙方）以及案外人黄德彬（甲方）于2015年4月27日签订了《居间服务合同》，该合同第三条“权利义务”中明确约定了“甲乙双方授权丙方办理网上签约手续”，且办理网签手续系买卖双方完成房屋交易的必经程序，虽然三方于同日又签订了《网签授权委托书》，但就本案而言，可以视为千氏公司为买卖双方提供网签服务系履行《居间服务合同》所约定的权利义务的一部分，一审法院将本案案由确定为居间合同纠纷并无不当，本院予以确认。
二、关于千氏公司是否构成违约
《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。《居间服务合同》中亦明确约定千氏公司应当“尽职提供居间服务”。本案中，就千氏公司的履约行为，存在以下几个方面瑕疵：其一，千氏公司并未提交证据证明其在签订《居间服务合同》前，向李涛书面告知了《房地产经纪管理办法》第二十一条规定的事项，特别是“房屋交易的一般程序及可能存在的风险”。其二，根据千氏公司职员余小国于2016年2月18日出具的情况说明以及千氏公司职员周秀军、余小国于2016年3月30日出具的书面声明中均明确表示李涛在与案外人黄德彬签订《北京市存量房买卖合同》时即已声明办房本时具体写李涛母亲的名字还是李涛本人名字还未确定，千氏公司作为专业中介机构，应当知晓合同主体系合同的关键内容之一，并直接影响到后续一系列相关手续的办理，应当及时提示告知李涛此种情况下合同履行存在的不确定因素，并通过约定特别条款、签订补充协议等方式，明确买卖双方当事人的意思表示并以书面形式固定下来。其三，在买卖双方并未书面变更合同当事人的情况下，千氏公司为李涛母亲办理了网签手续，使李涛进一步有理由相信出卖人同意其以母亲名义购买案涉房屋，房屋买卖合同可以继续履行。综合上述情况，应当认定千氏公司在履行《居间服务合同》过程中没有完全尽职履责，存在违约情形。
三、关于千氏公司应当承担的违约责任
（一）关于居间费用
《居间服务合同》第四条违约责任第二款约定：“丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任……丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”本案中，本院已经认定千氏公司未能完全尽职提供居间服务，故根据《居间合同》的约定和法律规定，李涛主张千氏公司返还居间费用的请求，具有事实和法律依据，一审法院判决千氏公司返还25000元居间费用正确，本院应予维持。
（二）关于定金损失与房屋涨价损失
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，千氏公司履行《居间服务合同》不符合法律法规及合同约定，故应当赔偿李涛因其违约而造成的损失。李涛在本案中主张的赔偿范围包括定金损失和房屋涨价损失两个部分，本院将分别予以论述。
其一，关于定金损失。根据李涛与房屋出卖人黄德彬达成的庭外和解协议，李涛无权向黄德彬请求返还已支付定金。对于该项损失，本院认为，一审法院（2015）通民初字第23681号民事判决书以及本院（2016）京03民终4771号民事判决书，已经确认李涛与案外人黄德彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：××）及《补充协议》于2015年11月9日解除，且解除的原因系因李涛通过购房资格审查的时间晚于补充协议约定的房屋过户时间，黄德彬作为守约方行使解除权。虽然在一审法院（2017）京0112民初945号民事判决书中，因黄德彬表示对于定金问题将另案解决，而未涉及定金处理问题，但在前述判决作出后，李涛与黄德彬在一审法院主持下达成庭外和解协议，就包括定金在内的一系列后续问题达成一揽子纠纷解决协议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。庭外和解协议中约定李涛不再向黄德彬主张返还定金，该条约定符合法律规定，且即使庭外和解协议没有达成，黄德彬已经表示将另外起诉，故不属于李涛没有采取适当措施致使损失扩大的情形，千氏公司对此应予赔偿。
其二，关于房屋涨价损失。本案中，李涛签订居间服务合同以及房屋买卖合同的目的就在于通过相关合同的履行，取得案涉房屋的所有权。可得利益损失旨在保护守约方的履行利益。因千氏公司存在违约，导致房屋买卖合同解除，从而使李涛无法取得案涉房屋的所有权，故一旦案涉房屋价格上涨，该涨价的预期利益不能为买受人所享有，其损失即属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定之可得利益损失，该利益损失受法律保护。进一步而言，千氏公司作为专业房屋买卖中介机构，应当预见到因违反居间合同之约定，可能导致房屋买卖合同无法正常履行的法律后果。在本案房屋买卖合同解除的情况下，买受人已经丧失的定金，以及因购买同样区位、同类品质的替代物所需要支付更高的价款，属于产生的合理损失，应由违约方按照法律规定承担相应的赔偿责任。
对于定金损失及房屋涨价损失，千氏公司主张李涛在合同履行期间无购房资格，故其定金损失必然发生以及不存在房屋涨价损失。对此，本院认为，正是因为千氏公司的违约行为，导致李涛产生可以以其母亲名义购买房屋的误认，从而可能导致其未能及时采取措施使其自身具备房屋购买资格，故其在合同履行期间的购房资格问题，不足以否定其应当获得违约损失赔偿。另，房屋买卖合同中约定的付款方式为全款支付，相比于贷款方式购房周期较短，故李涛在7月中旬提交其母房屋核验资料不必然导致其履行合同超期，故李涛是否具有购房资格与本案确定损失范围之间并无直接关联。
鉴于本院已经认定定金损失以及房屋涨价损失属于千氏公司应当承担的违约损失赔偿范围，本院将进一步确定上述两项损失的具体金额。
首先，关于李涛对损失发生的过错。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。本案中，参照上述买卖合同司法解释的规定，李涛作为完全民事行为能力人，应当知晓依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在房屋买卖合同以及补充协议均未列明李涛母亲可以作为房屋买受人，亦未约定李涛有权单方指定其他买受人、出卖人亦未明确表示同意的情况下，李涛以其母亲作为买受人，并单方提供了其母亲的相关资料交付千氏公司办理网签协议，对此李涛明显存在过错。此外，在出卖人明确表示不同意由李涛母亲作为房屋买受人后，李涛未能及时使自身具备购房资格，亦导致了损害结果的发生。本院综合全案情况，认定李涛与千氏公司对于损失金额发生具有同等过错，千氏公司承担一半的损失赔偿金额。
其次，关于千氏公司承担的定金损失金额。如前所述，李涛所承担的定金损失于法有据，金额未超出合理范围，形式亦符合法律规定，结合李涛对该项损失发生的过错，一审法院判决由千氏公司承担定金损失15万元正确，本院予以维持。
再次，关于千氏公司承担的房屋涨价损失金额。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，买受人李涛在明知因自身履行合同超过约定期限、出卖人黄德彬已行使合同解除权的情况下，应及时采取措施防止损失扩大，否则应对扩大部分的损害负责。对于适当措施的认定，应以守约方是否依据诚实信用原则采取了合理措施，以避免损失的扩大为判断标准。守约方未采取合理措施，或采取不合理措施导致损失扩大的，均属于对减轻损害义务的违反，守约方不得就扩大部分的损失主张损害赔偿。李涛在接到黄德彬的解除合同通知后，可以及时通过购买替代房屋等方式防止损失扩大。如李涛在合理的期间内，进行了替代性房屋的购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理的范围内应由千氏公司承担；如李涛未在合理的期间内购买替代性的房屋，按照减损规则的要求，其对于此后房价上升的风险与损失应由自己承担。
鉴于李涛未进行替代性房屋购买，法院原则上只能确定合理的评估鉴定时点，以确定李涛合理的可得利益损失金额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违反合同一方承担的损失赔偿金额不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案自2015年9月发生房屋买卖纠纷，出卖人黄德彬与买受人李涛先后就解除房屋买卖合同、解除合同后的相关损失赔偿提起诉讼，直至2017年李涛提起本诉请求千氏公司赔偿相应损失。一审法院委托的鉴定机构以2018年3月16日为评估基准日，鉴定意见评估的市场价462.49万元，与签订合同时的房屋价格208万元相比，房屋价格在诉讼期间已有较大幅度的增长。本院认为，诉讼的周期与此间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应进行合理限制，此系可预见规则的应有之义。本案中，法院生效判决确认房屋买卖合同于2015年11月9日解除，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院亦应以此时点评估房屋价值，并作为对买受人的可得利益损失予以赔偿的依据。而本案鉴定机构作出《房地产估价报告》时，距离合同解除时间已两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，一审法院以此估价结果作为确定李涛可得利益损失的计算依据，明显不当。
本院认为，考虑到诉讼的周期以及重新鉴定的时间成本，本院在认定李涛预期可得利益损失时，对涉案房屋的价值及合理升值部分不再予以重新评估鉴定，而是参考房屋买卖合同解除时的市场价格及房屋升值的具体情况，并结合李涛已经投入的购房成本等因素，酌定房屋涨价差值为50万元，根据前述李涛与千氏公司的过错责任比例，千氏公司应当承担的房屋涨价损失本院调整为25万元。
综上所述，千氏公司的上诉请求部分成立，成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2018）京0112民初676号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初676号民事判决第二项、第四项；
三、千氏（北京）房地产经纪有限公司赔偿李涛经济损失二十五万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、驳回李涛的其他诉讼请求；
五、驳回千氏（北京）房地产经纪有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件评估费11200元，由李涛负担5600元（已交纳），由千氏（北京）房地产经纪有限公司负担5600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费14880元，由李涛负担12678元（已交纳），由千氏（北京）房地产经纪有限公司负担2202元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费17827元，由千氏（北京）房地产经纪有限公司负担5234元（已交纳）：由李涛负担12593元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 曹 炜
二〇一八年九月十二日
法官助理 田 晔
法官助理 李 惠
书 记 员 刘怡然