安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2189号
上诉人（原审原告）：合肥新站综合开发试验区七里塘街道星火社区居民委员会，住所地安徽省合肥市七里塘街道萧城路兴海苑内，组织机构代码69574762-8。
法定代表人：陈尚余，主任。
委托代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：夏青，安徽皖大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：星火幼儿园，住所地安徽省合肥市新站区星火路与北二环路交口兴海苑小区，组织机构代码58886288-2。
法定代表人：周凤国，负责人。
委托代理人：郭海波，安徽永承律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：万明军。
委托代理人：郭海波，安徽永承律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周凤国。
委托代理人：郭海波，安徽永承律师事务所律师。
上诉人合肥新站法综合开发试验区七里塘街道星火社区居民委员会（以下简称星火社居委）、上诉人星火幼儿园与被上诉人万明军、被上诉人周凤国因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第00341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
星火社居委原审诉称：万明军、周凤国、星火幼儿园向星火社居委承租位于合肥市新站区星火路与北二环交口兴海苑一期14栋106、107、108、109、110室及兴海苑二期49栋101、102、103、104、105、106、107、108室房屋从事幼儿园经营。合同约定了租金支付的方式及每月应付租金数额，星火社居委将涉案房屋交付万明军、周凤国、星火幼儿园后，万明军、周凤国、星火幼儿园未按约支付租金，星火社居委经多次催要未果后，向原审法院提起诉讼，请求：1、解除星火社居委与万明军、周凤国、星火幼儿园签订的房屋租赁合同；2、万明军、周凤国、星火幼儿园向星火社居委返还房屋，支付租金（14号楼5间房自2013年8月1日起计算，2013年、2014年每月每间960元；2015年租金为1152元每月每间，计算至返还房屋之日止；49号楼8间房屋自2013年4月1日起计算至返还房屋之日止，每月每间为1152元。双方约定每间每月交纳卫生费50元）；3、万明军、周凤国共同承担支付租金的责任；4、万明军、周凤国、星火幼儿园承担利息损失，自万明军出具欠条之日起以同期银行贷款利率计算至款清时止。
万明军、周凤国原审辩称：万明军、周凤国系星火幼儿园经营人。万明军系园长，其所签订的合同及合同中相关权利义务应当由星火幼儿园承担，不应当由万明军和周凤国承担。星火社居委主体不适格，租赁合同主体是星火物业公司，并非星火社居委。
星火幼儿园原审辩称：星火幼儿园系星火社居委办理的，星火幼儿园在拆迁过程中合肥新站综合开发试验区事业发展局（以下简称新站事业局）将兴海苑小区房屋作为拆迁过渡房屋交给星火幼儿园使用，同时新站事业局和星火社居委承诺在兴海苑小区配套幼儿园建成后交星火幼儿园使用。所以兴海苑房屋系星火幼儿园的拆迁过渡房，系政策性临时安置房，不适用租赁合同。星火社居委主体不适格，租赁合同主体是星火物业公司，并非星火社居委。案涉房屋系新站区事业局所有，并非星火社居委所有，星火幼儿园与星火社居委之间无任何租赁关系。星火幼儿园被拆迁后，至今没有安置好，且原星火幼儿园部分房屋被星火小学占用，星火小学亦未向星火幼儿园支付租金，所以不应当支付房租费。新站事业局当时的承诺也没有兑现。星火幼儿园与星火社居委没有租赁关系，新站区的相关部门让星火幼儿园到现房屋处办学，所以不存在租赁关系。且星火幼儿园系村办幼儿园。
原判认定：2002年万明军、周凤国在星火社区创办了星火幼儿园，租用了星火小学6间闲置教室和一片空地，幼儿园的设施投入均由万明军个人投资。2006年由于新站社会事业局规划建设的需要，星火幼儿园被拆迁。星火社居委与万明军分别于2007年7月30日、2011年4月1日签订《房屋租赁合同》各一份，合同约定：星火社居委将位于合肥市新站区星火路与北二环交口兴海苑一期14栋106、107、108、109、110室及兴海苑二期49栋101、102、103、104、105、106、107、108室房屋出租给万明军用于星火幼儿园教学使用。其中2007年7月30日的《租赁合同》约定：租赁期限为5年，自2007年8月1日至2012年7月31日，租金为2352000元，于每年的年初、年中两次支付。合同签订后，星火幼儿园按合同约定支付房租，自2013年8月1日起星火幼儿园未再支付房租。2011年4月1日的《租赁合同》约定：租赁期为2年，自2011年4月1日起至2013年4月1日，月租金为800元，租金总额153600元。期间被告按期支付租金，2013年4月1日后星火幼儿园告未再支付房租。两份合同均另约定每间房屋每月交纳管理费50元。合同签订后，星火幼儿园在租赁房屋处从事幼儿园教学。2014年7月18日，万明军向星火社居委出具欠条一份，内容为：星火幼儿园今欠到星火社居委房租205056元。自欠条出具后，星火幼儿园至今仍未支付租金，星火社居委遂诉至法院提出诉称之请求。
另查，万明军系星火幼儿园园长，周凤国系星火幼儿园法定代表人，涉案房屋的承建单位为合肥新站综合开发试验区建设发展局，管理人为星火社居委。星火物业公司未办理工商登记，系星火社居委设立的内部管理部门。
以上事实有星火社居委提供的《房屋租赁合同》两份、欠条一份、缴费存根、情况说明两份、建设规划许可证两份，被告提供星火社居委说明三份、合肥市星火小学情况说明一份、园长证一份及双方当庭陈述等证据予以佐证，原审法院予以确认。
原审法院审理后认为：星火社居委系涉案房屋的管理人，与万明军签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方自租赁合同到期后，未签订书面合同，之后的租赁关系为不定期租赁，自2013年4月1日、8月1日起未支付租金，经星火社居委催要后仍未支付，实属违约。对于星火社居委要求解除合同，返还房屋，符合法律规定，原审法院予以支持。鉴于星火幼儿园从事的系教育事业，目前尚在学期内，故对双方的租赁关系解除不应影响幼儿教育工作，故租赁关系自2016年1月31日起解除较为合理。对于星火幼儿园等辩称，涉案房屋系拆迁安置的过渡房，不应支付租金，其提供的证据证明不足以证明，故对于该辩称意见，原审法院不予采信。对于星火幼儿园等辩称，星火社居委主体不适格，本案合同相对人系星火物业公司，经原审法院查明，星火物业公司系星火社居委内设物业管理部门，不具有法人资格亦不属于其他组织范畴，其行为系代表星火社居委，故对于该辩称意见，原审法院不予采信。对于星火社居委主张星火幼儿园等支付租金的请求，2014年7月18日之前的租金及管理费205056元，有万明军出具的欠条为凭，原审法院予以确认。对于之后的租金，星火社居委主张按每月1152元，无证据证明，原审法院不予以采信，租金应自2014年7月30日起按原租赁合同约定的每月租金800元及管理费每月每间50元计算较为合理，截至2016年1月31日，租金及管理费为198900元，两项合计数额为403956元。对于星火社居委主张的利息损失，星火幼儿园自2014年7月18日出具欠条后仍未向星火社居委支付租金，造成星火社居委损失，故对于2014年7月19日之前的利息，原审法院予以支持，星火幼儿园应支付星火社居委自2014年7月18日起以205056元为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算至款清时止的利息。万明军系星火幼儿园的园长，周凤国系星火幼儿园的法定代表人，星火幼儿园系法人机构，万明军向星火社居委出具欠条的行为系代表星火幼儿园的职务行为，该欠款应由星火幼儿园承担，万明军及周凤国不承担付款义务，故对于星火社居委主张万明军、周凤国承担责任的请求，原审法院不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《城市房屋租赁管理办法》第二十四条（四）项的规定，判决：一、合肥新站法综合开发试验区七里塘街道星火社区居民委员会与星火幼儿园的租赁关系于2016年1月31日解除；二、星火幼儿园于本判决生效后十日内支付合肥新站法综合开发试验区七里塘街道星火社区居民委员会至2016年1月31日止的租金及管理费合计人民币403956元，并支付自2014年7月19日起以205056元为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算至款清时止的利息；三、星火幼儿园于本判决生效之日起至2016年1月31日前返还合肥新站法综合开发试验区七里塘街道星火社区居民委员会位于合肥市新站区星火路与北二环交口兴海苑一期14栋106、107、108、109、110室及兴海苑二期49栋101、102、103、104、105、106、107、108室房屋；四、驳回合肥新站法综合开发试验区七里塘街道星火社区居民委员会的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4760元，保全费1630元，合计6390元，由星火幼儿园负担。
上诉人星火社居委上诉称：1、本案租赁合同系星火幼儿园与万明军签订，原判也予认定，万明军应承担合同项下租金、卫生费的给付义务及违约责任，万明军出具欠条的行为系个人行为而非职务行为，原判认定万明军不承担责任明显缺乏事实和法律依据。2、周凤国与万明军系夫妻关系，应对夫妻共同债务承担责任。故请求依法改判解除星火社居委与万明军之间房屋租赁合同以及万明军、周凤国承担返还房屋、支付房租及赔偿利息损失等责任。
针对星火社居委的上诉，万明军、周凤国、星火幼儿园共同答辩称：1、星火社居委的主体不适格，星火幼儿园所使用的房屋，是2006年新站区事业局因规划建设需要将原星火幼儿园房屋拆除，把现在的兴海苑小区门面房交给星火幼儿园作为过渡使用，原星火村社居委书记凌圣勇新站区事业局局长徐建平承诺待兴海苑小区配套幼儿园建好后交给星火幼儿园经营，此事实在星火幼儿园一审时提供的关于星火幼儿园的情况说明及关于创建星火幼儿园的说明中都有星火社居委和星火小学的盖章证明。但兴海苑小区配套幼儿园建好后，新站区事业局和星火社居委一直未能履行承诺，没有将配套幼儿园交给星火幼儿园承办。给星火幼儿园带来了巨大损失，星火幼儿园使用的兴海苑门面房实际为拆迁安置过渡房，在星火社居委和新站区事业局未能履行承诺前，星火幼儿园应当一直享有使用上述门面房的拆迁政策。2、星火社居委提供的合同系星火幼儿园园长万明军与星火物业公司所签，星火社居委并非合同当事人，同时案涉房屋星火社居委并未提供房产证证明其是该房屋所有人，所以星火社居委无诉讼主体资格，应当依法驳回诉请。3、万明军系星火幼儿园园长，其与星火物业公司签订的房屋租赁合同，实际是代表幼儿园签订的，权利义务应当由幼儿园承担。一审中提供了万明军为幼儿园园长的证件，同时租赁门面房实际也是星火幼儿园在使用，星火幼儿园是民办非企业法人单位，具备独立承担民事责任的资格，万明军仅为园长、代理人，故应当由星火幼儿园承担相关支付房租的义务。4、周凤国与本案无任何关系，在星火社居委提供的房屋租赁合同中，系星火幼儿园园长万明军与星火物业公司签订的，同时欠条也是星火幼儿园出具的，并无周凤国签字，所以周凤国非租赁合同当事人，依法应当驳回对周凤国的诉讼。
上诉人星火幼儿园上诉称：1、星火社居委在2006年星火小学扩建而需拆除星火幼儿园时，承诺星火村拆迁后重建小区配套幼儿园交由星火幼儿园经营，并给予一定经济补偿，同时将案涉一期14栋5间房屋及二期49栋8间房屋交由星火幼儿园作为办学的过渡使用，但星火幼儿园至今未得到任何补偿，还将小区配套幼儿园交由他人承办。因此，星火社居委与星火幼儿园实际为拆迁与被拆迁关系，星火幼儿园使用的房屋实际为拆迁过渡用房，在星火社居委未交付新建幼儿园由星火幼儿园使用前，星火幼儿园有权一直使用该房屋。2、原判认定本案是租赁合同纠纷，但星火社居委并非合同主体，也没有证据证明签订合同的星火物业公司是星火社居委内设机构，新站区建设发展局虽出具了证明，但其本身也不能证明房屋为其所有。故请求二审法院驳回星火社居委的诉讼请求。
针对星火幼儿园的上诉，星火社居委答辩称：1、本案的租赁合同系星火社居委与万明军个人签订，万明军个人应当承担案涉合同的法律责任，一方面本案的租赁合同均由万明军个人与星火社居委签订，没有星火幼儿园的名称和盖章，欠条也是由万明军个人出具，星火社居委也是将收据开个其个人，而万明军对此也无异议。星火社居委一直也认为与万明军签订的合同而非星火幼儿园。纵使在本案中，万明军与幼儿园存在隐名的代理关系，星火社居委对此不知情，要求万明军个人对合同承担责任，而且万明军非星火幼儿园的法定代表人，不能行使代表人的职责。2、星火社居委是将案涉房屋出租给万明军个人使用，而非无偿交付万明军作拆迁过渡房使用，所以应当支付拖欠的租金并交还房屋。3、本案涉出租房屋的建设单位，合肥新站区建设发展局在一审中也提交了建设工程规划许可证和情况说明，证明了星火社居委有权出租管理案涉房屋，万明军向星火社居委出具了欠条，也认可了星火社居委是房屋出租人的事实，因此星火幼儿园说主体不适格不能成立。
被上诉人万明军、周凤国同意星火幼儿园的上诉意见。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，即使如星火幼儿园所陈述的星火社居委和新站事业局曾在星火幼儿园搬迁过程中承诺将案涉房屋交由其过渡使用，星火幼儿园也通过万明军与出租方签订租赁合同而以租赁方式在使用，故原判认定案涉纠纷为房屋租赁合同纠纷，并无不当。星火幼儿园的此节上诉主张不能成立。第二，建设工程规划许可证表明案涉兴海苑49栋房屋的建设单位为合肥新站综合开发试验区建设发展局，合肥新站综合开发试验区建设发展局也出具《情况说明》证明案涉兴海苑14栋106、107、108、109、110室和49栋101、102、103、104、105、106、107、108室系其投资建设，并移交星火社居委对外出租，收取租金。在2007年7月30日与万明军订立兴海苑14栋5间房屋租赁合同的也是星火社居委，星火幼儿园出具欠租条据的对象也是星火社居委，故原判认定星火社居委为出租人并无不当。星火幼儿园以租赁合同上的签订人非星火社居委等为由否认星火社居委为出租人的主张，依据不足，不予采信。第三，虽然租赁合同中的承租方签字人为万明军，但在星火社居委2006年8月《关于创建星火幼儿园的说明》、2013年4月《关于星火幼儿园的情况说明》、2014年11月《给星火幼儿园小朋友家长的一封信》等材料中能够反映星火社居委明知星火幼儿园系由万明军、周凤国夫妇开办，万明军系代表星火幼儿园承租房屋，也明确称是星火幼儿园租用星火社居委房屋，故星火社居委称承租人为万明军而非星火幼儿园的主张，与上述证据明显相悖，也与其原审起诉状中的陈述和请求明显不符，故不予采信。因此，星火社居委认为万明军应作为承租人承担相应法律责任以及周凤国应作为万明军之妻承担夫妻共同债务的相应上诉请求，不能成立。星火幼儿园的上诉请求亦缺乏事实和法律依据，不能成立。据上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14718元，由上诉人合肥新站综合开发试验区七里塘街道星火社区居民委员会负担7359元，星火幼儿园7359元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年六月六日
书 记 员 丁玉洁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。