江西省九江县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0421民初483号原告：九江碧桂园房地产开发有限公司，地址：九江市九瑞大道棉科所15公里处。法定代表人：杨文杰。委托代理人：袁喜，该公司职员。委托代理人：刘伊纳，该公司职员。被告：舒旋定，男，汉族，1970年3月3日出生。委托代理人：何欢锴，江西康润律师事务所律师。原告九江碧桂园房地产开发有限公司诉舒旋定商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁喜、刘伊纳、被告舒旋定及其委托代理人何欢锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告配合办理注销合同（编号为201502046）的备案手续；3.判令被告立即向原告支付违约金总计225321.7元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年6月30日签订《商品房买卖合同》，原告作为出卖方，出售九江碧桂园凤凰湾三街03号单位给被告。根据该《商品房买卖合同》第四条、第六条和第七条的约定，原告出售给被告的商品房总房价款为1502145元，付款方式为分期付款，付款时间为：1、被告必须在签订该《商品房买卖合同》时支付该商品房房价款的3.33%给原告，即50000元；2、被告必须在2015年7月17日前，支付该商品房总房价款的36.67%给原告，即550858元；3、被告必须在2015年7月30日前，支付该商品房总价款的60%给原告，即901287元。原告积极履行该《商品房买卖合同》义务，然而被告从2015年7月17日开始拖欠购房款，经原告催缴被告至今仍欠款1452145元。根据该《商品房买卖合同》第七条约定，被告逾期付款超过90天，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。故原告起诉至法院。被告舒旋定辩称，一、由于原告的欺诈、虚假宣传，被告重大误解签订了购房合同。被告具有合同解除权，双方合同已经实质解除；二、原告放任损失的扩大，就扩大的损失，应当原告自己承担。原告未提供给被告购房合同，购房合同中约定被告15%的违约金，是畸高、显失公平的。2017年房价上涨，被告同户型房屋价格实际上上涨20-30万元，原告并没有实际损失。综合上述理由，原被告的合同早已实质解除，原告应当返还被告多支付的购房款5万元。即使认为被告违约，被告支付的违约金，也应当不超过5808元，多余购房款，原告应当返还给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提供的证据二的真实性本院予以认定，证据三的三份电话录音的证明目的实际与证据二一致，但本案涉案的房产的地理位置系位于九江市九瑞大道棉科所15公里处，行政区划属于九江县，商品房买卖合同的首页亦标明“九江县房产管理局制”，被告提供的证据二、证据三无法证明被告签订合同时有重大误解，故对该两份证据不予认可；2、被告提供的证据四、证据五，系被告单方面的要求，无法证明其已向原告提出了解除合同的要求且双方已达成解除合同的协议，故对该两份证据，本院不予认可；3、被告提供的证据六，达不到被告的证明目的，不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月16日，被告舒旋定向原告订购商品房一套，并支付定金50000元。2015年6月30日，原告九江碧桂园房地产开发有限公司与被告舒旋定签订《商品房买卖合同》，约定被告舒旋定以按揭付款的方式向原告购买位于九××桂园××商品房××套，成交价为1502145元，并对付款期限、违约责任等进行了约定。后被告未按合同的约定支付房价款。2015年11月10日，原告向被告发出催缴房款及违约金的律师函一封，但被告至今仍未支付剩余购房款。原被告双方签订的《商品房买卖合同》中第六条约定被告付款方式如下：1、买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付商品房房价款的3.33%给出卖人，即50000元；2、买受人必须在2015年7月17日前，付该商品房总价款的36.67%给出卖人，即550858元；3、买受人必须在2015年7月30日前，付该商品房总价款的60%给出卖人，即901287元。该合同第七条约定，被告未按合同规定的时间付款时，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法、有效，对双方均具有法律约束力。合同双方应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。现舒旋定未按时履行支付房款的义务，构成违约。被告答辩称签订合同时是由于原告的欺诈和虚假宣传导致被告产生了重大误解，双方签订的合同已实质解除，但被告在庭审中提供的证据无法证明其签订合同时有重大误解，且被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时应当尽到注意和警示义务，《商品房买卖合同》的首页标明了“九江县房产管理局制”，但被告仍旧在合同上签了字并支付了定金，故其签合同时有重大误解的答辩理由不能成立。被告并未因重大误解事项请求撤销或变更该合同，亦并未举证证明双方就解除合同达成一致，故被告主张的合同已实质解除的观点不能成立。根据原被告签订的合同，被告逾期付款已超过90日，原告有权解除合同，故原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。原告要求按照合同约定，由被告支付总房价款的15%的违约金，即1502145元×15%=225321.7元，虽符合合同规定，但被告辩称该违约金畸高，考虑到本地房地产市场价格上涨的实际，以及违约金应以实际损失为基础，15%的违约金过高，根据公平原则，本院酌定违约金按5%计算，即1502145元×5%=75107.25元，原告要求超出部分不予支持。被告辩称违约金不超过5808元，亦无依据，不予支持。由于被告舒旋定在签订认购书时已向原告支付50000元定金，合同签订后转化为首付款，解除合同后原告应当向被告返还这50000元首付款，两款抵扣后被告应当向原告支付违约金25107.25元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告九江碧桂园房地产开发有限公司与被告舒旋定于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告舒旋定于本判决生效后三十日内向原告九江碧桂园房地产开发有限公司支付违约金25107.25元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费20347.2元，由被告舒旋定负担2267元，由原告九江碧桂园房地产开发有限公司负担18080.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  刘昌旺审 判 员  徐 春人民陪审员  兰 燃二〇一七年九月十二日书 记 员  高 嫚