黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终3337号
上诉人（原审被告）：黑龙江省林业厅，住所地哈尔滨市香坊区衡山路10号。
法定代表人：杨国亭，厅长。
委托诉讼代理人：赵艳秋，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：哈尔滨隆驰进口汽车维修中心，住所地哈尔滨市南岗区马端头道街金河小区*号楼。
法定代表人：董镇明，该维修中心厂长。
委托诉讼代理人：董继先，男，1939年6月29日出生，汉族，该维修中心职员，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：黄绪平，黑龙江屹东律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：哈尔滨隆驰进口汽车维修中心朝阳分厂，住所地哈尔滨市香坊区黎明街道办事处朝阳屯。
代表人：栗秀丽，该分厂厂长。
委托诉讼代理人：董继先，男，1939年6月29日出生，汉族，该维修中心职员，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：黄绪平，黑龙江屹东律师事务所律师。
上诉人黑龙江省林业厅（以下简称林业厅）因与被上诉人哈尔滨隆驰进口汽车维修中心（以下简称隆驰维修中心）、哈尔滨市隆驰进口汽车维修中心朝阳分厂（以下简称朝阳分厂）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林业厅的委托诉讼代理人赵艳秋，被上诉人隆驰维修中心、朝阳分厂共同委托诉讼代理人董继先、黄绪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林业厅上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初4497号民事判决第一、三项判决。事实和理由：1.隆驰维修中心与林业厅于2003年签订房屋租赁合同，租期为三年，2004年隆驰维修中心为了经营需要修建四处房产，2006年合同期满后该四处房产应当收归林业厅所有，隆驰维修中心亦认可这一事实，故在以后的租赁合同中将该四处房产作为林业厅的房产出租给隆驰维修中心，并相应的增加了租金。到2012年第三份合同终止时，隆驰维修中心经营8年，产生了巨额利润，如判决林业厅承担建造四处房产的所有费用，林业厅应增加租金或分配利润；2.林业厅不会继续使用案涉四处房产且必须进行拆除，以林业厅可以继续使用为由判令林业厅给付赔偿的基础不复存在；3.按交易习惯及双方在签订合同时的真实意思表示，“协商”真实含义是林业厅同意使用的可以折价补偿，不同意使用的由其自行拆除，在没有协商一致时，不能判令林业厅承担全部造价费，一审法院认为应折价赔偿，却判决全额赔偿不当；3.隆驰维修中心在租赁合同届满的情况下，拒不履行合同义务，林业厅在自己厂房场地依法维护自己的合法权益，不存在给隆驰维修中心造成损失的问题，且隆驰维修中心没有向法庭提交合法有效证据证明所谓的损失，一审判决第三项证据不足，没有法律依据。
隆驰维修中心辩称，1.《房产租赁合同》中约定“乙方在甲方属地的其他建筑物应按商处理”此处的“按商处理”就是协商处理之意。有约定按约定，没有约定按法定，没有法定按交易习惯。租赁合同尚未到期，林业厅强行封闭大门不让营业，违反合同约定系严重违约行为，应给予隆驰维修中心四处房产的经济赔偿。合同法第六十一条、第一百二十五条亦有相应处理规定；2.在本案二审阶段，香坊区城市管理行政执法局致函哈尔滨市城乡规划局，要求确认林业厅森林防火储备库的四处疑似违法建筑。同日，哈尔滨市城乡规划局复函：没有查到相关规划审批档案。5月16日林业厅出具两份《情况说明》，主要表明其将拆除四处违法建筑。从林业厅提交证据的形成和来源看，隆驰维修中心租赁的房屋均没有审批手续，林业厅操纵香坊区城市管理行政执法局选择性执法；从证据效力看，仅是处罚调查，不是处罚决定，不具有违法建筑的证明效力；从关联性看，无论该四处建筑是否是违法建筑，是否将来被拆除，不影响隆驰维修中心与林业厅《房屋租赁合同》的有效性，且该合同已经早已被省市区三级法院确认有效。本案属于民事纠纷，违法建筑的处罚和拆除是行政处理行为。二者不属同一法律关系，不可作为林业厅拒不赔偿的理由。双方已有协议就损失给予协商处理，该投入部分应予保护。
朝阳分厂辩称，1.《房产租赁合同》约定“乙方在甲方属地的其他建筑应按商处理。”本合同期届满前朝阳分厂多次向林业厅依法提出协商解决，林业厅置之不理，构成违约，应按2008年5月28日及2008年7月20日双方签订《房产租赁合同》第七条约定赔偿损失。一审法院参考黑滨港造价鉴字【2017】11号司法鉴定意见书鉴定数额予以判定的建筑物补偿款564,272元，是严谨的、合法的有依据的；2.2003年双方签定的合同租金为每年3万元，而2008年5月28日签定的合同租金为每年9万元，已超了3倍。而事实也就是因林业厅同意建这四处建筑而增加了租金。可见林业厅已经获利多多。上述四处建筑物，不论是合同届满当时，还是现在都具有使用价值。双方合同约定合同期届满，如终止合同应对该四处建筑物按商处理和违约方应承担守约方的一切实际损失，并没有拆除费用一说；3.本合同纠纷一案完全是由林业厅严重违约和侵权造成的，一审判决的补偿简直微不足道。谁违约、谁侵权，都应当依法承担全部责任。从这个意义上来讲朝阳分厂承诺的四处建筑也应当给予赔偿。一审法院所作出的建筑物补偿判决，并不是对建筑物现行市场价格评估后所作出的补偿判决，并不是全部补偿，而是依据2004年当时成本价作出的补偿，无论其是否同意使用均应承担给朝阳分厂造成的一切实际损失；4.双方签定的《房产租赁合同》除2008年5月28日签定的合同届满日期是2012年5月28日外，还有2008年7月20日签定的《房产租赁合同》及2010年6月20日签定的《房产租赁合同补充协议》届满日期均为2012年10月31日。林业厅承认2012年6月初关闭大门几天，就是承认合同未到期，非法阻挠朝阳分厂正常经营活动，人为制造事端，导致合同纠纷，迫使一个好端端的民营企业破产倒闭，这一行为应当受到全社会的谴责；5.
在事实面前，在大量的证据面前，林业厅不得不承认其合同违约和行为侵权，却不想承认其行为给朝阳分厂造成倒闭的重大损失和现实伤害，这一有目共睹的客观事实，在一审中所提供的证据都是客观存在的、真实的。从实际损失看还有许多难以取证的实际损失，列举出来何止一审判决这一点的损失补偿款。综上，朝阳分厂认为，林业厅的上诉理由不符合事实，理应全部驳回。
隆驰维修中心向一审法院起诉请求：1.判令林业厅给付隆驰维修中心四处房屋建筑补偿款564,272元；2.判令林业厅给付隆驰维修中心为林业厅代为交付的税款共计32,262元；3.林业厅给付隆驰维修中心因林业厅违约造成的2012年利润损失37,175元；4.判令林业厅给付隆驰维修中心租金损失390,000元。
林业厅向一审法院起反诉请求：判令隆驰维修中心向林业厅给付因违约及强占场地给林业厅造成实际损失384,000元。
一审法院认定事实：2003年6月18日，林业厅与朝阳分厂签订《房屋租赁协议书》，合同约定：林业厅将所属坐落于香坊区朝阳村仓库租赁给朝阳分厂使用，租赁期限为四年，自2003年6月20日至2006年6月20日止，年租金30,000元，同时约定租金自每个租赁期届满前2个月交清，逾期不交，林业厅有权终止合同。2006年6月20日，林业厅与朝阳分厂签订《房屋租赁协议书》，合同约定：林业厅将所属坐落于香坊区朝阳面积246平方米的仓库及办公室等租赁给朝阳分厂使用，租赁期限为三年，自2006年6月21日至2008年6月21日止，年租金30,000元，同时约定租金自每个租赁期届满前2个月交清，逾期不交，林业厅有权终止合同。2008年5月28日合同约定：林业厅将所属坐落于哈尔滨市香坊区朝阳村使用面积4300平方米的仓库办公室场地等租给朝阳分厂使用，租赁期限为四年，自2008年5月28日起至2012年5月28日止，年租金90,000元，同时约定租金自每个租赁期届满前2个月交清，逾期不交，林业厅有权终止合同。林业厅（合同甲方）负责承担因土地使用权或房产所有权而发生的国家或地方规定的任何税收费用，如房产税、土地使用税等。租赁期届满，朝阳分厂（合同乙方）应按使用房屋的实际状态返还该房产及附属设施，不得拆除装修，无偿移交给甲方，乙方在甲方属地的其他建筑应按商处理。但乙方有权取回乙方直接用于生产经营的设施、设备。2008年7月20日，林业厅与朝阳分厂签订《房屋租赁合同》，合同约定：林业厅将所属坐落于哈尔滨市香坊区朝阳村使用面积4300平方米的仓库租给朝阳分厂使用，租赁期限为四年，自2008年5月28日起至2012年5月28日止，年租金90,000元，同时约定租金自每个租赁期届满前2个月交清，逾期不交，林业厅有权终止合同。2008年7月20日，林业厅与朝阳分厂签订《房屋租赁合同》，合同约定：林业厅将所属坐落于哈尔滨市香坊区朝阳村的仓库使用面积520平方米租给朝阳分厂使用，租赁期限为四年，自2008年7月20日至2012年10月31日，年租金20,000元，同时约定租金自每个租赁期届满前2个月交清，逾期不交，林业厅有权终止合同。2008年10月28日，林业厅与朝阳分厂就2008年5月28日所签订的《房屋租赁合同》达成补充协议，约定林业厅将仓库院内2、4、5、6、9、10号库共六栋房屋（总建筑面积1,668.69平方米）及1500平方米场地租给朝阳分厂，租赁期限自2008年10月28日起至2012年5月28日止，1500平方米场地每年租金为3,000元。2010年6月20日，林业厅与隆驰维修中心就2008年7月20日签订的使用面积520平方米的租赁合同签订了《房产租赁合同补充协议》，变更租赁期限为2011年5月28日至2012年10月31日，其他条款仍按原合同约定履行。隆驰维修中心是朝阳分厂的总厂，隆驰维修中心实际在上述租赁房屋和场地中进行营业、缴纳租金。隆驰维修中心在租赁、使用上述房屋和场地期间，共代林业厅缴纳了营业税、房产税共计32,262元。2011年12月5日，林业厅向隆驰维修中心发出搬迁通知，要求隆驰维修中心与2012年6月1日前迁出租用房屋和场地。林业厅于2012年6月7日至2012年6月25日期间关闭了该租赁房屋和场地的外大门，限制场地的进出车辆。2015年，本案林业厅曾分别就2008年7月20日签订的520平方米合同、2008年7月20日签订的4300平方米合同向哈尔滨市香坊区法院起诉朝阳分厂租赁合同纠纷，要求朝阳分厂从场地迁出并给付拖欠租金及占用场地房屋期间的费用，并主张本案隆驰维修中心承担连带责任。本案林业厅在上述两起案件中的诉讼请求得到了一审法院及二审法院的支持。但上述两起案件在分析认定中也明确本案林业厅在合同未到期之前通知本案隆驰维修中心迁出不当。另，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院在（2016）黑01民终2334号民事判决书中认为：“2016年5月24日，隆驰维修中心以黑龙江省林业厅为被告，向黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院提起诉讼，请求黑龙江省林业厅给付房屋赔偿金、代付的税款、利润损失，黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院已受理该案。朝阳分厂上诉理由中称黑龙江省林业厅不提供正规费发票，未按约定提供纳税证照，不与其协商解决新建房屋问题侵害其经济利益致其经营困难，濒临倒闭已构成反诉，不属于本案审理的范围，因双方在二审期间不能就该部分达成调解，且隆驰维修中心已另行起诉，双方就该部分纠纷可另行解决。”2004年，隆驰维修中心在林业厅租赁给其使用的场地上兴建了四处房屋，分别为：维修车间、机加车间、锅炉房、客车校正台。经隆驰维修中心，一审法院依法定程序委托黑龙江滨港工程造价咨询有限责任公司对上述四处房屋的工程造价进行评估，该鉴定公司于2017年12月6日作出黑滨港造价鉴字[2017]11号司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案朝阳分厂内维修车间、机加车间、锅炉房、客车校正台工程造价：人民币：伍拾陆万肆仟贰佰柒拾贰元贰角伍分（￥：564,272.45元）。本案审理过程中，隆驰维修中心、朝阳分厂申请追加黑龙江省林业厅物资站为本案被告，黑龙江省高级人民法院2017年5月16日作出的（2017）黑民申1107号民事裁定书，该裁定书在审查的事实中确认：“虽然租赁合同是以黑龙江省林业厅物资站的名义签订的，但黑龙江省林业厅物资站已于2012年被撤消了机构建制，故黑龙江省林业厅具备本案的诉讼主体资格。”。
一审法院认为，一、对于隆驰维修中心第一项诉讼请求四处房屋建筑补偿款564,272元。根据2008年5月28日签订的房屋租赁合同约定：“租赁期届满，朝阳分厂（合同乙方）应按使用房屋的实际状态返还该房产及附属设施，不得拆除装修，无偿移交给甲方，乙方在甲方属地的其他建筑应按商处理。但乙方有权取回乙方直接用于生产经营的设施、设备。”对于该项内容中的“按商处理”，隆驰维修中心主张系打印时文字校对有误造成的，应为“协商处理”，无论“按商处理”还是“协商处理”均表示出合同双方对“乙方在甲方属地的其他建筑”拟在合同租赁期届满后，通过商量的方式解决建筑的处分问题的意思表示。现隆驰维修中心主张林业厅对厂内维修车间、机加车间、锅炉房、客车校正台四处房产给予折价补偿，林业厅认为上述四处房产应无偿移交，隆驰维修中心、林业厅就房产处分问题已无法协商一致。考虑到隆驰维修中心在经营过程中兴建了上述四处房产，确实花费了一定的费用，且房产移交给林业厅后，林业厅还可以继续使用，能够产生一定的收益，故对上述四处房产，林业厅应给付隆驰维修中心折价赔偿为宜，具体赔偿数额参考黑滨港造价鉴字[2017]11号司法鉴定意见书鉴定数额，故对隆驰维修中心的此项诉讼请求，予以支持。二、对于隆驰维修中心第二项诉讼请求（反诉人）代林业厅交付的税金32,262元，该项主张有房屋租赁合同约定及缴费发票予以佐证，林业厅对该项请求亦无异议，故对隆驰维修中心的此项诉讼请求，予以支持。三、对于隆驰维修中心主张因林业厅违约给其造成的利润损失37,175元，考虑到房屋租赁合同租赁的最后截止期限为2012年10月31日，林业厅于2012年6月7日至2012年6月25日期间关闭了该租赁房屋和场地的外大门，限制场地的进出车辆，确实是在合同期未届满的时候影响了隆驰维修中心的正常经营活动，给隆驰维修中心造成了一定的经营损失，具体的损失数额，参考隆驰维修中心举证的《2012年6-10月与上年同期财务指标对比》，2012年6月至10月期间，隆驰维修中心净利润较去年同期共减少287,781元，即每天减少利润为1893.3元（287,781元÷152天），在林业厅关闭大门期间，隆驰维修中心的利润损失为34,079.4元（18天×1893.3元/天），对于该部分利润损失，林业厅应对隆驰维修中心作出赔偿，隆驰维修中心主张的利润损失为37,175元，超出部分不予支持。四、对于隆驰维修中心主张租金损失390,000元，隆驰维修中心主张其因与林业厅产生合同纠纷，而未搬迁至已经租赁完毕的新场地中进行营业，以至产生租金损失390,000元。一方面，隆驰维修中心仅举示了租赁合同和收据拟证明租赁新场地的行为确实存在，但该收据并非正规发票，也没有转账流水予以佐证，租赁合同也仅为双方自行签订，合同相对人亦未到庭佐证，故对是否确实存在租赁场地的行为无法确认。另一方面，即便存在租赁新场地的行为，隆驰维修中心、林业厅间合同纠纷也不影响隆驰维修中心的搬迁及营业。故隆驰维修中心主张的此项损失既无法确认发生，又与林业厅无直接关联性，故对隆驰维修中心的此项诉讼请求，不予支持。五、对林业厅主张因隆驰维修中心违约及强占场地给林业厅造成的损失384,000元。在生效民事判决书中，已经确认本案林业厅在合同未到期之前通知本案隆驰维修中心迁出不当。且林业厅在于隆驰维修中心合同纠纷诉讼期间，将该场地租赁给案外人，本身即存在风险，林业厅对该风险应由预判。另案外人未向林业厅缴纳租金给林业厅造成经济损失，应由林业厅与案外人签订的租赁合同予以约束，与本案隆驰维修中心无直接关联性，故对林业厅的此项反诉请求，不予支持。六、对林业厅抗辩称隆驰维修中心的诉讼请求已在此前已生效的判决中作为反诉请求予以提出过，并未获得支持，故应驳回隆驰维修中心诉讼请求的抗辩意见，因在林业厅与朝阳分厂租赁合同纠纷案件一审、二审审理过程中，隆驰维修中心虽以朝阳分厂名义提出过给付房屋赔偿金、代付的税款、利润损失等反诉及上诉请求，但二级法院均未对该请求进行实体审理，而是释明隆驰维修中心通过另案主张权利，故林业厅的此项抗辩请求，于法无据，不予采信。七、对隆驰维修中心、朝阳分厂申请追加黑龙江省林业厅物资站为本案被告的问题。黑龙江省高级人民法院2017年5月16日作出的（2017）黑民申1107号民事裁定书，该裁定书在审查的事实中确认：“虽然租赁合同是以黑龙江省林业厅物资站的名义签订的，但黑龙江省林业厅物资站已于2012年被撤消了机构建制，故黑龙江省林业厅具备本案的诉讼主体资格。”故对隆驰维修中心、朝阳分厂的此项主张，未予认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：1.林业厅于判决生效之日起30日内给付隆驰维修中心建筑补偿款564,272元；2.林业厅于判决生效之日起30日内给付隆驰维修中心税金32,262元；3.林业厅于判决生效之日起30日内给付隆驰维修中心营业损失34,079.4元；4.驳回隆驰维修中心的其他诉讼请求；5.驳回林业厅的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕各自请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林业厅提交证据一、哈尔滨市香坊区城市管理行政执法局《关于沟通规划执法事务的函》及现场位置图（2张）和照片（8张）（2018年5月15日）。拟证明：哈尔滨市香坊区城市管理行政执法局发现上述四处建筑并且怀疑属违法建筑，请哈尔滨市城乡规划局协助查询是否办理规划审批手续。证据二、哈尔滨市城乡规划局《关于沟通规划执法事务的复函》（2018年5月15日）。拟证明：哈尔滨市城乡规划局确认上述四处建筑没有办理规划审批手续。朝阳分厂、隆驰维修中心质证意见：对两份证据的真实性没有异议，关联性有异议，四处违法建筑是不准确的，院里其他建筑都没有审批手续，包括林业厅的建筑。影像图的来源不是2018年的影像资料不能客观的反应现场状况，造成建筑的混乱和不实。该两份证据不是通过正常执法手段出具的。隆驰维修中心提交证据：11张现场照片。拟证明：2017年4月林业厅开工建筑大片建筑物，也没有正规手续。执法局执法除了一辆警车，全部是林业勘察设计院的职工。院内还有大片临时建筑行政执法并没有查。隆驰维修中心院内有8处建筑，与本案无关的四处房产没有进行核查。只是针对本案的四处房产进行查处。林业厅质证意见：照片没有时间不清楚维修中心什么时间拍的，不能证明是上诉后拍的照片。照片不能证明维修中心要证明的问题，行政机关的执法是否合法由行政机关裁决不是本案查明对象，行政机关对其他建筑没有查实，也不能说明本案的四处建筑合法，因为本案四处建筑违法。行政机关如何查处与本案无关。朝阳分厂对隆驰维修中心质证意见：同意隆驰维修中心的意见。本院认证意见：因各方当事人对对方提交证据的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认，对所证明的问题需结合案件的其他事实予以综合评判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，双方之间的房屋租赁合同已经人民法院生效判决确认合法有效。各方当事人均应按合同约定履行义务。2008年5月28日签订的房屋租赁合同约定：“租赁期届满，朝阳分厂（合同乙方）应按使用房屋的实际状态返还该房产及附属设施，不得拆除装修，无偿移交给甲方，乙方在甲方属地的其他建筑应按商处理。但乙方有权取回乙方直接用于生产经营的设施、设备。”隆驰维修中心在经营过程中兴建了维修车间、机加车间、锅炉房、客车校正台等四处房产，经一审法院委托黑龙江滨港工程造价咨询有限责任公司对上述四处房屋的工程造价进行评估作出的黑滨港造价鉴字[2017]11号司法鉴定意见书确定上述建筑造价为564,272元。无论该四处房产是否取得审批手续，是否仍具有使用价值，均属合同履行过程中发生的费用，对该兴建费用双方没有依据合同约定协商解决，都有责任，应平等分担，一审法院在没有证据证明林业厅同意继续使用的情形下，判决该笔费用全部由林业厅承担，证据不足，本院调整为林业厅给付隆驰维修中心补偿款282,136元。
关于林业厅是否应赔偿隆驰维修中心利润损失的问题。林业厅于2012年6月7日至2012年6月25日期间关闭了该租赁房屋和场地的外大门，限制场地的进出车辆，影响了隆驰维修中心的正常经营活动，对造成的损失应予赔偿。一审法院参考隆驰维修中心举证的《2012年6-10月与上年同期财务指标对比》确定具体的损失数额并无不当，林业厅该项上诉理由证据不足，本院不予支持。
综上所述，林业厅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初4497号民事判决第二项、第三项、第五项；
二、变更黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初4497号民事判决第一项为：黑龙江省林业厅于判决生效之日起30日内给付哈尔滨隆驰汽车维修中心建筑补偿款282,136元；
三、变更黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初4497号民事判决第四项为：驳回哈尔滨隆驰进口汽车维修中心的其他诉讼请求和黑龙江省林业厅的其他上诉请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一、二审案件受理费19,890元，由黑龙江省林业厅负担10,779元，哈尔滨隆驰进口汽车维修中心负担9111元。反诉费3530元、鉴定费10,000元由黑龙江省林业厅负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋彦辉
审判员 梁红玉
审判员 王晓东
二〇一八年七月十六日
书记员 周小倩