包头市九原区人民法院民 事 判 决 书（2014）包九原民初字第356号原告郝永华，女，汉族，1960年5月7日生，现住包头市，个体工商户。委托代理人刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托代理人王暾，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告恒大地产集团包头有限公司，住所地：包头市文化路77号小尾羊大厦11层。法定代表人崔奥，该公司副董事长。委托代理人袁晓凯，该公司法务员。原告郝永华诉被告恒大地产集团包头有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理。依法由审判员聂挨秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郝永华委托代理人刘嘉浦、王暾；被告恒大地产集团包头有限公司委托代理人袁晓凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝永华诉称，2010年3月31日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的包头市九原区恒大华府房屋一套，该房屋建筑面积427.25平方米，房屋总价款为人民币2793581元。被告应于2011年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，如逾期交付超过90日，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金；原告逾期付款超过90日，按日向被告支付房价款千分之一的违约金。商品房配套设施：上下水、供电、燃气在2011年6月30日前运行，暖气在2011年10月15日前运行，如超过上述时间30日未能运行的，被告应赔偿原告的损失，并且每项应按每日按商品房价款的万分之十向原告支付违约金。在原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》中，首先，合同权利义务不对等，显失公平，被告逾期交付房屋，需向原告按日支付已付房价款万分之一的违约金，而原告逾期付款，却需向被告支付房价款千分之一的违约金；其次，被告逾期交房，按照合同中日万分之一计算的违约金低于按照同期银行贷款利率计算出的利息，也明显低于同地段同类房屋的租金。故原告认为被告逾期交房按日向原告支付房价款万分之一的违约金的约定明显过低，不足以弥补造成原告的损失，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定予以调整。合同签订后，原告一次性付清了全部购房款，依约履行了全部付款义务。但被告却严重违约，直至2012年9月8日才将房屋钥匙交付原告使用，房屋配套设施也未按规定日期运行。2012年9月16日，原、被告双方又签订了一份《停车位合同》，车位价款200000元，约定被告于2013年6月30日将停车位交付原告使用，若逾期交付使用，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金。《停车位合同》签订后，原告一次性付清了全部价款，但被告却至今未将车位交付原告使用。现诉至法院：1、请求法院判令被告逾期交房的违约金从每日按房屋总价款的万分之一增加至每日按房屋总价款的万分之三，并且判令被告向原告支付从2011年7月1日起至2012年9月8日止（435天）的逾期交房以及未按规定日期运行配套设施的违约金364562元；2、请求法院判令被告逾期交付停车位的违约金从每日按已付款的万分之一增加至每日按已付款的万分之三，并且判令被告向原告支付从2013年7月1日起至2014年3月30日止（273天）的违约金16380元，从2014年3月31日至实际交付之日每日向原告支付违约金60元；3、本案诉讼费由被告承担。被告恒大地产集团包头有限公司辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条的规定，“诉讼时效从知道或者应当知道自己的权利受到侵害时计算”的规定，原告享有的违约金请求权的诉讼时效应当从知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起。原告与我公司在《包头市商品房买卖合同》第三条约定：“甲方应当于2011年6月30日前交付房屋”。据此约定，我公司在2011年7月1日未交付房屋即已构成违约，由于我公司交付房屋的义务履行期限已在合同中明确约定，因此原告在约定的履行期限届满时已知道我公司违约及自己权利受到侵害的事实，故原告违约金请求权的诉讼时效应从2011年7月1日开始计算，而依据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年的规定，其于2014年3月31日就违约金提起诉讼已超过诉讼时效。原告计算违约金的截止时间错误，2012年9月8日办理了实体收楼，我公司已履行了合同约定的交房义务。根据法律规定的有约定从约定的原则，合同约定的违约金计算方式为已付款的万分之一，故原告按照总房价万分之三计算违约金不符合法律规定。关于原告所诉的停车位违约事宜，因包头恒大华府停车位是由于施工单位拖延工期及因消防设施实验造成车库漏水等非被告所能控制因素造成的。因此依据双方签订的停车位合同第五条第三款的相关规定，被告有权延期，待上述问题解决后交付，因此被告无需承担违约责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年3月31日，原、被告双方签订了《包头市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），出卖方为甲方，买受人为乙方。原告购买被告开发建设的位于九原区恒大华府房屋一套，建筑面积427.25平米，每平米价格为6538.52元，房屋价格为人民币2793581元。原告于当日支付了全部购房款。《合同》第三条约定，被告应当于2011年6月30日前向原告交付房屋。《合同》第五条（甲方逾期交付商品房的处理）约定，“除遇不可抗力，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按同期银行贷款利率计算。如超过上述约定期限。乙方有权按照下述第3（见附件五第四条）条约定，追究甲方违约责任”。附件五第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：2.对于逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款。并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第三条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金”。本案中，原告要求继续履行合同，被告于2012年9月8日交付房屋，违约天数为435天。2012年9月16日，原、被告双方又签订了一份《停车位合同》，车位价款200000元，约定被告于2013年6月30日将停车位交付原告使用，若逾期交付使用，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金。《停车位合同》签订后，原告一次性付清了全部价款，但被告却至今未将车位交付原告使用。上述事实，有当事人当庭陈述、举证等在案佐证。本院认为原、被告签订《包头市商品房买卖合同》、《停车位合同》，是双方真实意思的表示，在履行合同的过程中，原、被告双方应受合同内容的拘束。原告按照合同的约定履行了全部的交款义务，被告未在约定的时间向原告交付房屋及车库，为此被告应按照合同约定从2011年7月1日起向原告支付总房款日万分之一的违约金，从2013年7月1日向原告支付总车库款日万分之一的违约金。原告要求的违约金计算标准不符合合同的约定，且原告要求提高违约金，未能举证证明其实际损失高于约定的日万分之一，故其调高违约金的诉求，因举证不能，本院不予支持。被告既未按照合同的约定向原告交付房屋，又未告知原告具体交付房屋的期限，故原告主张违约金的请求应从被告实际交付房屋的时间起算，被告关于原告的诉求超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告恒大地产集团包头有限公司支付原告郝永华迟延交付房屋违约金121520.8元；（2011年7月1日—2012年9月8日，总价款2793581元，共计435天。）二、被告恒大地产集团包头有限公司支付原告郝永华2013年7月1日起至2014年3月30日迟延交付车库违约金5460元。（计273天）从2014年3月31日至实际交付之日每日向原告郝永华支付违约金20元；三、驳回原告郝永华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7014.13元（原告已预交），由原告郝永华负担4676.13元，由被告恒大地产集团包头有限公司负担2338元。以上执行款项，恒大地产集团包头有限公司于判决生效后十日内给付完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员  聂挨秀二〇一四年五月九日书记员  孙丹琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。