南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第1084号
原告童宇涵，男，1986年12月24日生，汉族。
委托代理人欧菲。
被告李秀芝，女，1939年2月10日生，汉族。
委托代理人肖兵，无业。
原告童宇涵与被告李秀芝房屋租赁合同纠纷一案，原告童宇涵于2015年2月9日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员杨燕适用简易程序于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告童宇涵及其委托代理人欧菲、被告李秀芝的委托代理人肖兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童宇涵诉称，2014年5月20日，原告与被告委托代理人签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告承租被告位于本市秦淮区菱角市73号1栋2单元xx室房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积48.29平方米，租赁期自2014年5月24日至2015年5月23日；月租金2500元，一次性付清全年租金30000元、押金2500元。合同同时约定，租赁期间，原告需要提前退租的，应提前三十日通知被告，并按月租金的100%支付违约金，被告应退还相应的租金；租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还原告。2014年8月，原告因为实际情况需要退租，于2014年9月16日联系被告委托代理人商量退租事宜，愿意按合同约定支付一个月房租（即9月24日至10月23日）作为违约金，同时要求被告将从2014年10月24日至2015年5月23日共7个月的租金17500元和押金2500元退还，遭到被告拒绝。原告在2014年9月底搬出诉争房屋并结清水电气费用，后又多次与被告联系协商，被告均拒绝按合同条款执行。期间，房屋租赁中介一直参与处理，调解均无果，且被告态度恶劣。被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益不受侵害，诉至贵院，请求法院判令：1、解除原告与被告的租赁合同；2、被告退还7个月租金及押金，共计20000元；3、被告与原告结清入住时未结清及搬出后仍支付的水电气费用，共计493.3元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告李秀芝辩称，2014年9月，被告委托代理人接到原告电话告知提前解约，不再续租，原告要于9月底搬出，希望被告把剩余的房租退给他，被告表示不行，并表达了被告的观点：原告9月24日搬出不租，属于未按合同约定提前三十日通知被告，9月16日通知被告到9月24日搬出只有8天的过渡期，无法保证房子能马上租出去，按照合同约定，原告应该在8月23日左右通知被告；当初签订合同时，月租金2500元是按全年一次性付清给予原告的优惠价，现原告只承租了4个月却享受了全年的优惠价，并且还按优惠价退租，被告认为不合理。被告与原告僵持不下，原告就提出由中介公司与被告沟通，当晚中介打电话给被告，于是被告将其想法告诉中介，中介当时提出是否可以将房屋转租出去的方案，被告表示可以接受，但也提出几点要求：在房屋未转租出去的这段时间所产生的费用由原告承担；转租出去的中介费由原告承担；月租金不得低于2500元；不再添加任何设施以现有的房屋设施条件出租；租客必须是纯居家住的。这些当初委托中介也是这么要求的，中介表示会把被告的要求如实告诉原告，随后双方均达成协商结果，中介将房屋挂在网上出租，期间也有中介带来的租客，但均不符合被告当初提出的要求而被回绝。且，就此事，原被告仅进行了一次电话交流，此后再无联系，被告提出的方案，中介也转达给了原告，原告也未提出异议，应属于双方均认可，而非向原告说的调解未果，被告也从未态度恶劣。
经审理查明，2014年5月20日，被告（甲方）的委托代理人肖兵与原告（乙方）在居间人南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方，租赁用途为居住；租赁期限自2014年5月24日至2015年5月23日，甲方应于2014年5月24日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡后视为交付完成；租金为2500元／月，支付方式为押一付十二，各期租金支付日为2014年5月24日；押金2500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。2014年5月24日，原告与被告的委托代理人肖兵办理交接手续，原告交纳租金及押金32500元，双方确认水表读数为765平方米，电表读数峰值为376.55、谷值为369.95，总值为746.50，燃气表读数为2576。双方签订租赁合同时，原告看到了被告同意委托人出租房屋的材料。
2014年9月16日，原告电话通知被告委托代理人肖兵提前退租，9月24日原告搬离诉争房屋。原告将搬走的事宜通知了中介方，并让中介方处理与被告后续的事宜。但因被告未退还原告未到期的租金和押金，原告一直未将诉争房屋的钥匙归还给被告。经中介协调，原告同意将诉争房屋重新招租，并在搬出诉争房屋之前，将诉争房屋在中介公司重新挂牌招租，此后也配合中介带人看房。直到2014年10月21日，原告将诉争房屋钥匙交给中介便于中介带人看房。本案诉讼后，原告将诉争房屋钥匙从中介处拿回。经本院向居间双方签订租赁合同的链家地产调查，其陈述被告确实提出了几点转租的要求，但原告是否同意承担房屋成功转租之前的全部费用，其无法判断，但原告确实配合看房，中介也重新带人看房，但被告均未同意。原告陈述自其搬走后诉争房屋一直空置。原告将诉争房屋的水、电、气费交至2014年12月，自租赁房屋开始，共交纳水费（含垃圾费）127元、电费264元、燃气费118.8元。其中，原告入住前有关部门抄表计数截止为：水表742、电表峰值235、谷值243、气表2569。
2015年3月18日，原被告办理验房手续，原告将诉争房屋钥匙、水电气卡归还被告，双方重新确认了水、电、气表读数。现诉争房屋已重新出租。
以上事实，有《房屋租赁合同》、苏果超市代收水电燃气费收据、南京港华燃气发票、交房表、调查笔录及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。房屋租赁合同约定，原告提前退租的应提前三十日通知被告，并承担一个月租金的违约金，被告应退还相应的租金。本案中，原告于2014年9月16日通知被告想要提前退租，于2014年9月24日搬离诉争房屋并配合中介另行挂牌招租，并于2014年10月21日将诉争房屋交给中介公司便于转租，均表示原告想要提前解除合同，三十日后即2014年10月16日解除权条件成就，原被告之间的房屋租赁合同于该日解除，故原告应承担2014年5月24日至10月16日的租金11917元（2500元／月×5月-2500元／月÷30天×7天），并按合同约定承担一个月的违约金2500元，共计14417元。原被告于2015年3月18日办理房屋交接手续，对于2014年10月17日至2015年3月17日房屋空置产生的损失12500元（2500元／月×5月），现被告主张原告对于其提出同意转租的几点意见未提出异议应视为同意，故房屋空置的费用均应由原告来承担。对此，本院认为，当事人对其提出的主张有责任提供证据，现有证据仅能表明原告配合重新招租看房，而不能证明原告同意承担相应的空置费用，故本院对于被告的该项主张不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告应及时将诉争房屋钥匙返还被告，而被告亦应及时退还未到期的租金及押金，双方享有同时履行抗辩权，现因双方均未履行各自的义务而导致房屋空置，故原被告对诉争房屋空置产生的损失均有过错，均应承担相应的责任，故本院酌定原告应承担房屋空置损失6250元（12500元×50%）。现原告一共支付被告32500元（含押金），故被告应退还原告11833元（32500元-14417元-6250元）。关于原告主张的水、电、气费，原被告虽在2015年3月18日交接房屋，但原告搬离后诉争房屋空置，故2014年5月14日至2015年3月18日期间产生的上述费用实际上就是原告使用诉争房屋期间产生的费用，应由其自己承担，故本院对于原告要求被告退还其搬出之后还再支付的水、电、气费的诉讼请求不予支持，但原告入住之前产生的费用应予退还，其中水费71.3元［（765-742）立方米×3.1元／立方米］、电费125元［（377-235）度×0.5583元／度＋（370-243）度×0.3583元／度］、气费15.4元［（2576-2569）立方米×2.2元／立方米］，共计211.7元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告童宇涵与被告李秀芝签订的《房屋租赁合同》于2014年10月16日解除。
二、被告李秀芝于本判决生效之日起十日内退还原告童宇涵租金及押金共计11833元。
三、被告被告李秀芝于本判决生效之日起十日内退还原告童宇涵水、电、气费共计211.7元。
四、驳回原告童宇涵的其他诉讼请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为150元，由原告童宇涵负担88元，被告李秀芝负担62元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）
代理审判员 杨燕
二〇一五年四月二十八日
见习书记员 洪飞