广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠横法民初字第217号
原告珠海珠澳跨境工业区加豪纺织有限公司。住所地：广东省珠海珠澳跨境工业区珠海园区。
法定代表人黄炳深，董事长。
委托代理人梁建军，广东凡立（珠海）律师事务所律师。
委托代理人李秒华，广东凡立（珠海）律师事务所律师。
被告珠海横琴新区优越企业管理服务有限公司。住所地：广东省珠海市横琴新区。
法定代表人丘玉珍，总经理。
被告珠海珠澳跨境工业区越优企业管理服务有限公司。住所地：广东省珠海珠澳跨境工业区珠海园区。
法定代表人丘玉珍，总经理。
被告丘玉珍，女，1965年2月12日出生，澳门居民，住澳门。
原告珠海珠澳跨境工业区加豪纺织有限公司（以下简称“珠澳跨境工业区加豪公司”）与被告珠海横琴新区优越企业管理服务有限公司（以下简称“被告一”）、被告珠海珠澳跨境工业区越优企业管理服务有限公司（以下简称“被告二”）、被告丘玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日受理后，依法由审判员谢伟东独任审判，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告珠澳跨境工业区加豪公司的委托代理人梁建军、李秒华，被告一及被告二的法定代表人丘玉珍、被告丘玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珠澳跨境工业区加豪公司诉称，原告与被告一于2012年12月3日签订了《租赁合同》和《物业管理合同》。租赁合同约定原告将位于珠海珠澳跨境工业区珠海园区第4-3号地加豪工业大厦4楼A4031面积共416.32平方米租赁给被告一作商业用途使用；租赁期限从2012年12月20日至2015年1月19日；每月租金为人民币13322元，被告须于每月5日前将月租金、税金、管理费及其他须付的款项支付给原告；租赁保证金为相当于两个月租金人民币26644元，管理费按金3330元；逾期缴纳租金，每逾期一天，应按应付而未付租金的1%向原告支付迟延履行金。物业管理合同作为上述租赁合同的补充合同，约定了每月物业管理费为人民币1665元。
上述合同签订后，被告一为了在珠海市澳跨境工业区成立被告二，被告一要求原告同意被告一、被告二共同使用被告一租赁的物业，并将该物业地址作为被告二的注册地址。为此，原告与被告二于2013年3月1日签订了《租赁合同》和《物业管理合同》。租赁合同约定原告将位于珠海珠澳跨境工业区珠海园区第4-3号地加豪工业大厦4楼A4031面积共416.32平方米租赁给被告一作商业用途使用；租赁期限从2013年3月1日至2014年12月31日；每月租金为人民币13322元，被告一须于每月5日前将月租金、管理费及其他须付的款项支付给原告；租赁保证金为相当于两个月租金人民币26644元，管理费按金3330元；被告一逾期缴纳租金，每逾期一天，应按应付而未付租金的1%向原告支付迟延履行金。物业管理合同作为上述租赁合同的补充合同，约定了每月物业管理费为人民币1665元，电费每千瓦1.45元，中央空调费按附表所列每平方米使用面积收取。同时，还签订了一份《服务咨询协议》，约定了服务咨询的期限从2013年3月1日至2014年12月31日止，每月服务咨询费为2431元。
上述合同签订后，原告按约定将租赁物业交由两被告使用，并向两被告提供咨询服务，两被告拖欠原告2014年7月至11月的租金、物业管理费、中央空调费、服务咨询费和2014年7至8月的电费共计人民币109574元，另两被告至今未支付原告在被告一装修期间代购地砖的费用人民币3112元。被告丘玉珍作为被告二的个人独资投资者，被告丘玉珍应对被告二拖欠的款项承担连带责任。起诉请求判令：1、解除原告与被告一于2012年12月3日签订的《租赁合同》、《物业管理合同》以及解除原告与被告二于2013年3月1日签订的《租赁合同》、《物业管理合同》、《服务咨询协议》；2、被告一、被告二向原告支付2014年7月至2014年11月的租金、物业管理费、中央空调费、服务咨询费合计人民币108946.8元和2014年7月至8月的电费共计人民币627.2元，以及支付相应的迟延履行金（按每天1%计算，暂计至2014年11月6日的迟延履行金人民币68185.37元）；3、原告没收被告的租赁保证金人民币29974元；4、两被告向原告返还代购地砖的费用人民币3，112元；5、被告丘玉珍对被告二拖欠的上述款项承担连带责任；6、三被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为证明其主张提交了如下证据：1、2012年12月3日的《租赁合同》、《物业管理合同》；2、2013年3月1日的《租赁合同》、《物业管理合同》、《服务咨询协议》；3、收款收据、银行转账凭证；4、电子交易回单（代购地砖的转账凭证）；5、银行转账凭证；6、《房地产权证》及产权信息；7、被告一的商事登记资料；8、被告二的商事登记资料。
被告珠海横琴新区优越企业管理服务有限公司辩称，被告一于2012年12月3日与原告签订《租赁合同》和《物业管理合同》，因被告一于2013年1月接珠海跨境管委会通知，在跨境工业园区运作的企业必需是在跨境注册之企业，因此被告一必需停止跨境运作，并同时引入被告二。2013年1月中旬，经原告同意，从2013年4月1日起，被告一把租赁合同以同等条件转给被告二。被告二承租的同时，视为已解除与被告一的租赁合同。被告一已于2013年3月31日与原告解除租赁关系。2013年1月至3月的电费被告一确实迟了交，原因是原告打错发票抬头，被告一待原告更改发票后即交了电费。从2013年4月开始，所有租金均由被告二支付。2013年4月1日已终止被告一与原告的《租赁合同》、《物业管理合同》。2012年12月3日，被告一交给原告租赁保证金人民币29974元，已于2013年4月1日转由被告二持有，作为被告二交给原告之租赁保证金。被告一未要求原告代购地砖，且当时跟原告签订合同时已经有地砖，在交回场地给原告时，场地地砖是完好无损的，原告要求返还代购地砖的费用人民币3122元无依据。被告一没有欠原告的相关款项，被告一不应承担本案的责任，被告一对被告二的债务亦不负连带责任。
被告珠海珠澳跨境工业区越优企业管理服务有限公司辩称，经原告同意，被告二于2013年3月1日与原告签署《租赁合同》、《物业管理合同》，并于2013年4月1日起租用被告一的办公室。2014年4月起，所有租金均由被告二支付，不再涉及被告一。因被告二一直未有收入，被告二的投资本金将用完，被告二于2014年6月通知原告要求提早解约。被告二于2014年8月31日把完好装修和清洁的办公室和大门锁钥匙交回原告，原告于9月当面同意被告二已于8月31日迁出上述地址，并同意提前终止2013年3月1日签订的《租赁合同》、《物业管理合同》、《服务咨询协议》。2014年9月中旬，被告二法定代表人跟原告公司法定代表人在原告公司二楼开会，原告同意被告二迁出，没有要求补偿。被告二于2014年9月22日收到原告的补充协议；2014年9月25日，被告二电邮告知原告9月、10月的租金愿意作为解除租赁合同的补偿，但是被告二已进入了清算程序，需要等待清算完成之后才有资金缴纳9月、10月的租金。被告二也不同意押金29974元在30天之后才返还，被告二希望用这一笔钱抵销7月、8月的租金。2014年10月10日，被告二收到原告的律师函，被告二到律师事务所表达被告二意见，但是律师拒绝接收解释函，后来被告二通过快递发了大概十个函件给原告。根据原告承诺，上述租赁关系已于2014年8月31终止，被告二从2014年9月1日起，已没法进入租赁地址，不涉及拖欠任何租金。至今，被告二未付2014年7月、8月租金及管理费共计人民币29974元，请求从租赁保证金人民币29974元中抵销，不同意原告没收按金。空调费被告二已经在11月缴清了，现在还欠原告7、8月的电费627.6元和7、8月的租金，但是还有29974元押金在原告处，应当予以抵销。被告二未曾要求原告代购地砖，也未曾见原告代购的地砖，不同意支付代购地砖款。
被告丘玉珍辩称，被告丘玉珍仅是被告一的投资者，被告二的法定代表人，不应当承担连带责任。
上列三被告为证明其主张提交了如下证据：1、原告发给被告二的电子邮件；2、被告二回复原告的电子邮件；3、律师函；4、被告一回复律师函及送信记录；5、被告二搬出涉案房产时所拍摄的照片。
经审理查明，2012年12月3日，原告与被告一签订了《租赁合同》、《物业管理合同》。租赁合同约定：1、原告将位于珠海珠澳跨境工业区珠海园区第4-3号地加豪工业大厦4楼A403面积共416.32平方米，租赁给被告一作商业用途使用；2、租赁期限2年，从2012年12月20日至2015年1月19日；3、被告一于签订合同之日向原告支付相当于两个月租金26644元及两个月的管理费按金3330元，作为租赁合同的保证金；4、每月租金为人民币13322元，被告须于每月5日前将月租金、税金、管理费及其他须付的款项支付给原告，每逾期一天，应按应付而未付租金的1%向原告支付迟延履行金，逾期14天仍不付清租金的，原告有权单方解除合同，并有权向被告一追索所欠租金及迟延履行金，保证金不足以抵扣的，原告有权扣留被告一在商铺内的相应物品。物业管理合同作为《租赁合同》的补充合同，约定了每月物业管理费为人民币1665元。
2013年3月1日，原告与被告二签订了《租赁合同》和《物业管理合同》。租赁合同约定：1、原告将位于珠海珠澳跨境工业区珠海园区第4-3号地加豪工业大厦4楼A403面积共416.32平方米，租赁给被告二作商业用途使用；2、租赁期限从2013年3月1日至2014年12月31日止，租赁期间，双方均不能单方终止本合同；自本合同签订后、从起租日，原告将租赁物以交付被告二使用，被告二同意承担自接收之日起发生的一切费用；3、被告二于签订合同之日向原告支付相当于两个月租金26644元及两个月的管理费按金3330元，作为租赁合同的保证金；4、每月租金为人民币13322元，被告二须于每月5日前将月租金、税金、管理费及其他须付的款项支付给原告；5、被告二逾期接收物业，经原告书面通知后7天内仍不接收的，原告有权单方解除合同，并没收被告二已交付的保证金；6、逾期缴纳租金，每逾期一天，应按应付而未付租金的1%向原告支付迟延履行金，逾期14天仍不付清租金的，原告有权单方解除合同，并有权向被告一追索所欠租金及迟延履行金，保证金不足以抵扣的，原告有权扣留被告一在商铺内的相应物品。物业管理合同作为《租赁合同》的补充合同，约定了每月物业管理费为人民币1665元，电费每千瓦1.45元，中央空调费按附表所列每平方米使用面积收取。同时，原告与被告二还签订了一份《服务咨询协议》，约定每月服务咨询费为2431元。
2013年1月28日，原告收到被告一按金29974元。该款项的付款人是被告丘玉珍。
2013年3月20日，原告转账支付给珠海市二诺贸易有限公司货款3112元。2013年1月25日，被告一向原告转账支付8571元，附注为A403室2012年12月及2013年1月租金；2013年2月25日，被告一向原告转账支付17838.36元，附言为租金及管理费；2013年3月14日，被告一向原告转账支付17838.36元，附言为租金；2013年7月4日，被告二向原告转账支付52254元；2013年9月27日，原告收到A403室7-9月租金52254元；2013年10月23日，被告二向原告转账支付17418元；2013年11月3日，被告二向原告转账支付17418元；2013年11月11日，被告二向原告转账支付28088.93元；2013年12月6日，原告收到A403室12月租金及10电费22853.36元；2014年1月3日，被告二向原告转账支付22499.89元；2014年1月27日，被告二向原告转账支付21990.29元，附言为租金；2014年1月27日，被告二向原告转账支付4628.29元，附言为2013年4月电费；2014年4月8日，被告二向原告转账支付21317.8元，附言为3月租金；2014年4月25日，被告二向原告转账支付20690.6元，附言为租金；2014年5月30日，被告二向原告转账支付20685元；2014年6月17日，被告二向原告转账支付21755.09元，附言为6月租金；2014年9月19日，被告一转账支付给原告8316.6元，摘要为电费；2014年9月25日，何道君转账支付给原告5295.36元，附言为6月电费、空调费；2014年9月25日，何道君转账支付给原告4566.69元，附言为5月电费、空调费。
2014年7月之后的租金、物业管理费、电费、中央空调费、服务咨询费，没有支付给原告。
被告一的投资人为被告丘玉珍；被告二的投资人为PIONEERRESOURCESMANAGEMENTSERVICELIMITED。
2014年9月22日，原告向被告发出电子邮件，内含补充合同（一）及催款通知。补充合同（一）内容为：原告为甲方，被告二为乙方；乙方因业务迁往横琴，决定提早退租，经双方友好协商，达成以下安排：1、乙方于2014年9月19日正式将场地交回甲方使用；2、双方同意租金、服务咨询费、电费计算至2014年10月份，管理费、空调费结算至2014年8月份，结欠金额见附表（一）；3、乙方同意清付结欠的装修材料费3112元；4、双方同意，乙方在9月30日前付清上述两笔款项，甲方免除收取因乙方违约引起的迟延履行金，乙方逾期不付，甲方有权收取到合同期满的租金、管理费、空调费、服务咨询费及全部应收的迟延履行金、并没收乙方已交的保证金。催款通知载明：代购地砖费用3112元；2014年7月1日至8月31日管理费、管理费（空调）为12072.72；2014年7月1日至8月31日电费627.2元；2014年7月1日至10月31日租金为53288元；2014年7月1日至10月31日服务咨询费为9724元。
2014年9月25日，被告通过电子邮件将修改后的补充合同（一）发给原告。该补充合同（一）内容为：原告为甲方，被告二为乙方；乙方因业务迁往横琴，决定提早退租，经双方友好协商，达成以下安排：1、乙方于2014年8月31日正式将场地交回甲方使用；2、双方同意租金计算至2014年10月份，电费管理费、空调费结算至2014年8月份，结欠金额见附表（一）；3、乙方同意清付结欠的装修材料费3112元；4、乙方在9月30日前付清所应付的电费和管理费。
2014年10月10日，原告就被告二拖欠租金、物业管理费、电费、中央空调费、服务咨询费等事宜向被告二发出律师函。该函称被告二欠2014年7月、8月的租金、物业管理费、电费、中央空调费、服务咨询费和2014年9月、10月的租金、物业管理费、中央空调费、服务咨询费，代购地砖费、迟延履行金至今为支付，要求被告二7天内支付相关拖欠费用。
被告二称已于2014年8月31日搬离租赁物，并将大门钥匙交给了原告的物业管理人员；原告对此不予认可。
以上事实，有原、被告提交的相关证据及当事人在庭审中的陈述等证据证实。
本院认为，本案被告丘玉珍为澳门居民，本案属于涉澳房屋租赁合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。本院作为合同履行地有涉澳案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。因合同履行地在广东省珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应当适用内地法律。
对本案的争议焦点，结合原告的诉讼请求以及被告的答辩，本院具体分析评判如下：
一、关于被告二是否单独承租涉案租赁物及被告一是否应承担本案的还款责任问题。在原告与被告一的租赁期内，原告于2013年3月1日又与被告二签订租赁合同，将同一租赁物出租给被告二，租赁期限从2013年3月1日至2014年12月31日；而原告2014年9月22日的催款通知及2014年10月10日的律师函中，仅对被告二催收款项，并未涉及被告一，因此，本院认为在原告与被告二的租赁合同生效之日即2013年3月1日，原告与被告一已协商解除了《租赁合同》、《物业管理合同》；从2013年3月1日起，被告二为涉案租赁物的承租人；被告一交付给原告的按金视为被告一转给了被告二；被告一与原告的合同解除后，合同的权利义务即终止，原告主张被告一应承担本案的还款责任，理据不足，本院不予采纳。
二、关于原告与被告二所签订的合同的效力问题。原告与被告二签订的《租赁合同》、《物业管理合同》、《服务咨询协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，是有效合同，双方应全面履行。被告二在未解除上述合同的情况下，搬离租赁物，拖欠原告的租金、电费、物业管理费、空调费及服务咨询费，构成违约，应承担相应的违约责任。
三、关于被告二何时搬离租赁物的问题。被告二称已于2014年8月31日搬离租赁物，结合原告的催款通知及律师函涉及电费仅催收2014年7月、8月电费的事实，本院认为被告二主张于2014年8月31日搬离了租赁物，理由充分，本院予以采纳。
四、关于原告与被告二的租赁合同的解除时间问题。结合原告发给被告二的电子邮件及被告二的回复，以及本案的具体情况，本院认为原告与被告二的《租赁合同》、《物业管理合同》、《服务咨询协议》的解除时间为2014年10月31日。被告二主张2014年8月31日搬离了租赁物时已经将大门钥匙交给原告，以及原告同意于2014年8月31日解除租赁合同，原告对此不予认可，被告二亦没有提交证据证明，因此，对被告二该主张，本院不予采纳。
五、关于被告二应支付的款项问题。基于被告二于2014年8月31日搬离租赁物、于2014年10月31日解除合同以及原告催收款项等事实，本院认为被告二应支付合同解除前即2014年7月至10月的租金53288元、服务咨询费9724元，应支付实际搬离前即2014年7月、8月的电费627.2元、物业管理费3330元、中央空调费8742.72元。
六、关于原告是否有权没收租赁保证金的问题。原告主张没收被告所交的保证金29974元，被告二不同意，认为应抵销所欠租金；本院认为原告与被告二约定仅在被告二不接收租赁物的情况下，原告有权没收保证金，并没约定在拖欠租金时，原告有权没收保证金，因此，原告主张没收被告所交的保证金的理据不足，本院不予采纳，该保证金应用于抵销被告二所拖欠的相应租金。
七、关于被告二支付迟延履行金的问题。由于被告二的原因致合同解除，并拖欠租金，被告二违反了合同约定，应依约定支付迟延履行金给原告。但约定的迟延履行金过高，本院予以调整。迟延履行金一般以不超过尚欠租金23314元（53288元-29974元）为限，对超出部分，本院不予支持。被告二称原告口头承诺不收取被告的迟延履行金，而没有提交证据证明，原告亦不认可，因此，对被告二该主张，本院不予采纳。
八、关于被告二应否返还代购地砖的费用问题。原告主张两被告返还代购地砖的费用3112元，被告二认为不存在代购地砖，不同意支付；本院认为原告发给被告二的电子邮件及被告二回复的电子邮件中，均有结欠的装修材料费3112元一项，当时被告二亦同意支付该款给原告，因此，原告主张被告二返还该款的理据充分，予以采纳。
九、关于被告丘玉珍对被告二所欠款项应否承担连带责任的问题。原告主张被告丘玉珍应对被告二所欠款项承担连带责任，被告丘玉珍不认可，本院认为被告丘玉珍仅是被告二的法定代表人，不应对被告二所欠款项承担连带责任，原告该主张理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原告请求被告支付欠款48849.92元及迟延履行金23314元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；对诉讼请求超出部分，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项，第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告珠海珠澳跨境工业区加豪纺织有限公司与被告珠海横琴新区优越企业管理服务有限公司之间的《租赁合同》和《物业管理合同》于2013年3月1日解除；
确认原告珠海珠澳跨境工业区加豪纺织有限公司与被告珠海珠澳跨境工业区越优企业管理服务有限公司之间的《租赁合同》、《物业管理合同》以及《服务咨询协议》于2014年10月31日解除；
被告珠海珠澳跨境工业区越优企业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告珠海珠澳跨境工业区加豪纺织有限公司支付尚欠款项48849.92元；
四、被告珠海珠澳跨境工业区越优企业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告珠海珠澳跨境工业区加豪纺织有限公司支付租金迟延履行金23314元；
五、驳回原告珠海珠澳跨境工业区加豪纺织有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费减半交纳2238元，保全申请费1570元，由原告珠海珠澳跨境工业区加豪纺织有限公司负担1088元，被告珠海珠澳跨境工业区越优企业管理服务有限公司负担2720元。
如不服本判决，原告珠海珠澳跨境工业区加豪纺织有限公司、被告珠海横琴新区优越企业管理服务有限公司、被告珠海珠澳跨境工业区越优企业管理服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告丘玉珍可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 谢伟东
二〇一五年三月六日
书记员 陈颖佳