江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终2278号
上诉人（原审原告）：南京市秦淮区银达雅居住宅小区业主委员会，住所地南京市秦淮区中华路8号。
负责人：吕承兰，该业委会主任。
委托诉讼代理人：柯向雷，男，1963年7月12日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：孙明明，江苏冠文（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京银达房地产开发有限公司，住所地南京市秦淮区中华路8号。
法定代表人：夏平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石义平，江苏彰信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐骏，江苏彰信律师事务所律师。
上诉人南京市秦淮区银达雅居住宅小区业主委员会（以下简称银达雅居业委会）因与被上诉人南京银达房地产开发有限公司（以下简称银达公司）恢复原状纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初9267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
银达雅居业委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误。
1、上诉人一审的诉讼请求是“判令被告立即恢复银达雅居小区业主活动中心1103室为雅园、1107室为琴曲屋、1108室为多功能厅、1203室为健身房乒乓球室、1204室为桌球房、1207室棋牌室、1208室为棋牌室”，也即上诉人认为被上诉人侵害了上诉人对上述房屋的使用权，要求恢复原状，是侵权之诉。一审判决把本案定性为房屋买卖合同纠纷，按合同纠纷进行审理，很显然违背了上诉人的一审诉求。
2、一审判决书第3页记载“原告明确基于其与被告形成的房屋买卖合同法律关系主张权利，认为被告的宣传册上关于空中花园的宣传内容己构成与买房人形成的房屋买卖合同的一部分，被告违反了上述合同约定”曲解上诉人的意思表达。
上诉人认为被上诉人的宣传册上关于空中花园宣传的内容己构成与买房人形成的房屋买卖合同的一部分，是基于在宣传册的内容中对楼层为11和12两层，面积为800平方米，功能是空中花园，都非常明确，符合要约条件。众多业主也是冲着这一优美环境而购买的，购买行为即达成合意。上诉人在一审时提供的证据《证明》，其内容为“中华路8号银达雅居项目的1103、1104、1107、1108、1204、1205、1207、1208房屋规划核准功能为空中庭园，系该项目的配套设施。现我公司投入300多元资金对其进行了装修、购买了设备，作为该项目室内庭园式活动中心。是提供健身房、棋牌室、庭园茶座的休闲场所。”能够充分证明被上诉人按约定实际履行。上诉人提供的《房屋登记簿》和被上诉人提供的产权证都有记载涉案房屋的功能是小区的活动中心，能够相互印证。阐述的是小区业主享有涉案房屋的使用权来源，即为买卖合同组成部分宣传册的约定以及延续十多年的实际履行，而非一审判决所认为的基于与被上诉人形成的房屋买卖合同法律关系。
3、根据《业主委员会选举办法》第十二条规定“业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。”第十六条规定“全体业主过1/2参加投票，选举有效。”上诉人是经过合法的程序选举产生，且在主管部门登记备案。提起本案诉讼亦是由众多业主所请求。上述事实上诉人也已向一审法庭进行了举证。
根据最高人民法院（2005）民立他字第8号的规定，关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函之精神，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，上诉人具备诉讼主体资格。
在此需提及的是2014年5月5日南京市秦淮区银达雅居住宅小区部分业主向南京市秦淮区人民法院提起诉讼要求被上诉人恢复原状，当时立案庭口头释明告知须以业主委员会名义起诉，后经换届选举出新一届业主委员会。在本案中，一审法庭明知上诉人的诉求是要求恢复原状而又以房屋买卖合同为导向进行审理，径行作出驳回诉讼请求之判决。
综上，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。
银达公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：
1、涉案房屋上诉人要求改变的是使用功能，而被上诉人是房屋的产权人，所有权人对房屋的使用以及功能性的一些划定，是基于物权来确定的，被上诉人有权决定自己房屋的使用，不存在所谓侵权的问题。
2、即使被上诉人在房屋销售过程当中基于宣传，对房屋的功能做了一些宣传，如果认定是构成了购房合同的组成部分，基础法律关系是房屋买卖合同纠纷，业委会不是房屋买卖合同的主体，不能够提起房屋买卖合同或者确权的诉讼。
综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
银达雅居业委会向一审法院起诉请求：银达公司立即恢复银达雅居小区业主活动中心（1103室为雅园，1107室为琴曲屋，1108室为多功能厅，1203室为健身房乒乓球室，1204室为桌球室，1207室、1208室为棋牌室）。
一审法院认定的事实：南京市秦淮区银达雅居住宅小区是银达公司开发的高层住宅楼盘。在楼盘销售时，银达公司发出的宣传册上有楼盘的图样，并注明“两层800平方米空中花园”，以及“两层空中花园，开辟800平方米的观光空间。绿草茵茵，庭园撷菊，步步踏花，西窗看虹，这是深深呼吸的一方空间，也是邻里交融的氛围”，“11层为空中花园功能区，12层为空中花园休闲区，住户凭IC卡刷卡进入空中花园8个区”等宣传内容。小区交付后，1103室为雅园，1107室为琴曲屋，1108室为多功能厅，1203室为健身房乒乓球室，1204室为桌球室，1207室、1208室为棋牌室，作为服务给小区经营性使用。
2004年3月，银达公司向南京市房地产管理局提交说明，内容是，中华路8号银达雅居项目的1103、1104、1107、1108、1204、1205、1207、1208规划核准功能为空中庭园，系该项目的配套设施；现银达公司投入300多万元资金对其进行装修、购买了设备，作为该项目室内庭园式活动中心，是提供健身房、棋牌室、庭园茶座等的休闲场所；现银达公司将上述房屋申请自管产权登记，请予批准；如与业主发生产权争议，概由银达公司负责解决。涉案房屋分别于2004年3月31日、2007年4月23日登记至银达公司名下，备注为小区活动中心。
涉案房屋于2014、2015年左右被银达公司收回改变原用途，现1103室、1203室、1204室、1207室、1208室已由银达公司对外出租，1107室、1108室在装修。
一审审理中，银达雅居业委会明确基于其与银达公司形成的房屋买卖合同法律关系主张权利，认为银达公司的宣传册上关于空中花园的宣传内容已构成与买房人形成的房屋买卖合同的一部分，银达公司违反了上述合同约定。因银达雅居业委会并非《银达雅居商品房买卖契约》的合同方，经法庭释明，银达雅居业委会仍坚持以上主张。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，银达雅居业委会基于房屋买卖合同向银达公司主张权利，但合同的约定对合同当事人具有法律约束力，银达雅居业委会并非房屋买卖合同的相对方，故对银达雅居业委会依合同主张的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回南京市秦淮区银达雅居住宅小区业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取为40元，由南京市秦淮区银达雅居住宅小区业主委员会负担。
本院审理期间，银达雅居业委会对一审认定的如下事实有异议：1、涉案房屋“作为服务给小区经营性使用”，主张上述房屋不是作为经营性使用，而是提供给全体业主作为一个消遣、娱乐的场所。即使有收取费用的事实，也是收取相当于茶水的费用。2、“原告明确基于其与被告形成的房屋买卖合同法律关系主张权利”，主张其在一审陈述的是：宣传册作为房屋买卖合同的组成部分，对楼层的具体位置、面积以及功能都有明确的约定，宣传册的内容符合关于商品房买卖司法解释的规定，是房屋买卖合同的组成部分。
银达公司对一审认定事实无异议，针对银达雅居业委会所提异议，其表示：1、争议的800平方米活动中心不仅仅是为小区业主提供服务，也不是要拿房产证才能到多功能厅或者棋牌室进行消费，争议的房屋是经营性的场所，并不是仅供业主无偿使用的，而是面向所有人开放经营性的。2、对宣传册的内容无异议。
对一审认定的双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。
二审中，银达雅居业委会向本院提交：关于对南京银达房地产开发有限公司侵占银达小区业主活动中心维权征求意见，证明本次诉讼业委会向小区相关业主进行了提起诉讼的意见征询，虽然是意见征询，但从内容上来看，是以书面形式作出的业主大会决议，符合法律规定的程序上的要求；本小区业主132户，总面积16264平方米，能够联系上的业主82户，面积为12658平方米，占总比78%，82户业主均同意提起诉讼，并交纳诉讼费用。
银达公司发表质证意见如下：对上述征求意见签名的真实性无法核实，故对其真实性不予认可。银达公司也有办公房，很多员工也同时是该小区的业主，在本次诉讼中，也没有接到有关维权的业委会开会的通知；业委会准备起诉银达公司，银达公司是知道的，但业委会没有正式通知银达公司去开业主大会，对业委会提起本次诉讼没有异议。
银达公司提交证据如下：1、证据1、银达公司关于银达雅居11、12层使用情况的说明，证明银达雅居花园交付以后，银达公司将11、12层作为活动中心交给了物业公司，由物业公司对外开展经营性的服务。物业公司承担经营期间的所有成本，如果有收入和利润则作为物业公司服务的补贴，因为小区业主户数比较少，面积也很小，所以物业公司刚开始服务时都是保本经营。活动中心经营以后存在亏损，入不敷出，2004年有部分经营活动关闭，2008年所有的经营活动全部关闭。2014年3月，由于物业费长期不能增加，银达公司同意物业公司将关闭的活动中心的五间房屋对外出租，作为物业公司的补贴。如果不是银达公司将自己的房屋交给物业公司作为补偿性的补贴，则物业公司的活动不能维持。2、证据2、南京银达物业管理有限公司出具的情况说明，内容与银达公司出具的说明一致。证明该物业公司在南京范围内仅从事涉案小区物业管理，小区交付至今，物业管理费均没有上涨，物业公司多次提出要求上涨物业费，小区业主没有同意。3、证据3、物业公司12楼一间房屋的租赁协议，出租方为物业公司，租金由物业公司收取，用于补贴物业公司的经营。
银达雅居业委会质证意见如下：1、对证据1、2银达公司以及物业公司提交的情况说明的真实性予以认可，对12楼以及11楼的一间房屋出租所获得租金用于物业公司经营补贴的事实予以认可。2、对租房协议的真实性无法确认，但确实存在租赁事实。银达公司提交的上述三份证据均可以证明银达公司对涉案房屋改变了原有的用途，因此业委会提起诉讼是有依据的。
对于本次诉讼产生的原因，银达雅居业委会表示：2014年至2017年之前物业公司将12楼和11楼的一间房屋出租用于补贴经营，业委会也是同意的，现在物业公司主体即将发生变更，广大业主对谁来接手包括租金由谁来使用产生了担心；银达公司对1107、1108室房屋又进行了装修，对该两间房屋由谁使用，产生的收益归谁所有，也是广大业主担心的。基于此两点，业委会提起本次诉讼，要求银达公司将11、12楼的八间房屋恢复原状。
另查明，目前银达雅居1103室出租用于培训，租期自2015年12月21日至2018年12月31日。1104室为会议室。1107室、1108室由银达公司办公自用。1203室出租用于办公，租期自2018年7月1日至2019年6月30日。1204室出租，租期自2017年3月20日至2020年3月19日。1207室出租用于办公，租期自2016年12月8日于2018年12月7日。1208室出租办公，租期自2016年7月26日至2018年7月25日。
本院认为，民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。
本案中，涉案1103室、1104室、1107室、1108室、1203室、1204室、1207室、1208室所有权虽登记在银达公司名下，但根据银达公司向南京市房地产管理局提交的说明，上述涉案房屋规划核准功能为空中庭园，系银达雅居项目的配套设施小区活动中心，涉案房屋所有权证亦备注涉案房屋为小区活动中心。银达公司亦曾投入资金对涉案房屋进行装修、购买设备，作为银达雅居室内庭园式活动中心使用，为业主等提供健身房、棋牌室、庭园茶座等休闲场所，并在银达雅居小区交付时，将涉案房屋作为小区活动中心使用。现银达公司除保留一间会议室外，将其余房屋出租给他人用于培训等或自用办公，改变了涉案房屋原规划核准的功能，侵犯了小区全体业主的合法权益。银达雅居业委会根据业主大会决议，有权代表小区业主要求银达公司将上述涉案房屋恢复至原有的小区活动中心功能。
银达公司在银达雅居楼盘销售时，在宣传册中对楼盘11楼、12楼空中花园所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立有重大影响。该说明和允诺系银达公司对银达雅居楼盘全体购买者的承诺，虽未载入商品房买卖合同，但应视为商品房买卖合同的内容。银达雅居业委会虽非房屋买卖合同的主体，但其根据业主大会决议，代表全体业主向银达公司主张权利，不违反法律规定。
综上，银达雅居业委会的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初9267号民事判决；
二、南京银达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内，将银达雅居1103室、1104室、1107室、1108室、1203室、1204室、1207室、1208室恢复为小区活动中心功能。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由银达公司负担；二审案件受理费80元，由银达公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 张卓慧
二〇一八年七月十六日
书记员 朱亚芳