广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1779号
上诉人（原审原告）：陈某朋，男，汉族，1950年7月8日出生，住广州市天河区。
委托代理人：康继文，广东新康洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁某熙，男，汉族，1958年2月14日出生，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：梁某恩，男，汉族，1964年1月27日出生，住广州市天河区。
两被上诉人共同委托代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。
上诉人陈某朋因与被上诉人梁某熙、梁某恩房屋合建纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁某恩、梁某熙均是广州市天河区冼村村民。1993年3月27日，梁某恩（甲方）、梁某熙（甲方）与非冼村村民的陈某朋（乙方）签订《协议》，约定：现有甲方提供旧房64平方米面积给乙方投资改建为四层；甲方负责报建和办理产权，各层分契，各套间副本壹份，甲方负责四邻意见，如有建筑期受障碍，甲方即到现场解决；乙方负责投资整体楼层，全部资，如四层以上超建罚款，甲方负责办理，乙方负责费用，并负责施工和技术管理；四层天面归属乙方使用所有，甲方不得无理争议反悔，甲方在验收合格后，负责办理公证手续，费用由乙方支付；甲方要回第三层和第四层，乙方要回首层和第二层；等。双方还另签订一份《补充协议》，约定：“甲方（即梁某恩、梁某熙）负责报建和办理产权分割、各房分契及副本签证壹份……乙方（即陈某朋）负责本楼房资金、施工及罚款、款项（报建费）及水电畅通等工作；乙方投资款项首一层4.8米属甲层，二层归乙方使用所有，四层天面归属乙方使用所有，由乙方自行使用，如有超违面积罚款归乙方使用所有，甲方不得借口和反悔争议；乙方补偿款共17000元，其它不作任何补偿；甲方负分二个宅基地证，各人壹份，甲方负责办理手续。”
上述合同签订后，陈某朋陆续向梁某恩、梁某熙支付了粉墙费525元和相关补偿款。房屋建成后，陈某朋使用其中的一、二层，三、四层由梁某恩、梁某熙使用。
1997年3月20日，广州市天河区人民政府核发了房屋地址分别为沙河镇冼村西华坊一巷7号（以下简称7号房屋）和沙河镇冼村西华坊一巷6号（以下简称一巷6号房屋）的《村镇宅基地使用证》（证号均为穗天沙字第××号）。其中，7号房屋的登记使用人为梁某恩，房屋建筑面积为120.36平方米，为四层混合结构房屋；一巷6号房屋的登记使用人为梁某熙，房屋建筑面积为211.65（百位数字有涂改，原为“1”）平方米，为四层半混合结构房屋。
1997年5月18日，广州市天河区人民政府再次核发了7号房屋和沙河镇冼村西华坊6号（以下简称6号房屋）的《村镇宅基地使用证》，证号亦均为穗天沙字第××号。其中，7号房屋的登记使用人、房屋地址与1997年3月20日核发的《村镇宅基地使用证》的登记内容一致，但房屋层数已变更为五层半，建筑面积变更为125.36平方米；6号房屋的《村镇宅基地使用证》的登记使用人亦为梁某熙，房屋层数为五层半，房屋建筑面积为136.40平方米。
2010年2月8日，广州市冼村实业有限公司（简称“冼村公司”）出台《冼村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》（简称《方案》）。《方案》明确适用于村址红线范围内的房屋拆迁安置（外单位房屋除外），旧村改造拆迁安置原则上按合法产权面积“拆一补一”为准则。
2010年4月10日，梁某熙与冼村公司签订《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》，约定：梁某熙将一巷6号房屋交由冼村公司拆迁，房屋合法总建筑面积为144.55平方米，回迁安置房面积为144.55平方米；每月临迁费为3613.75元，搬家费为2000元。2010年4月30日，梁某恩亦与冼村公司签订《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》，约定梁某恩将7号房屋交由冼村公司拆迁，房屋合法总建筑面积为133.55平方米，回迁安置房面积为133.55平方米；每月临迁费为3338.75元，搬家费为2000元。两份协议均约定：所有费用均自村公司向区政府申请拆迁公告批准后，屋主清空房屋交给村公司之日起计算发放；临迁费以分期支付方式，按季度支付，在每季度第一个月10日前支付；临迁费的计算期间为屋主在签订本协议后将房屋清空交付冼村公司之日起至回迁安置房交付之日止。
2011年4月18日，陈某朋以《协议》合法有效，梁某恩、梁某熙应返还一巷6号房屋及7号房屋一、二层对应面积（130.88平方米）的复建房及临迁费、搬家费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梁某熙、梁某恩返还约130平方米面积的复建房给陈某朋，或者补偿陈某朋约260万元的损失；2、梁某熙、梁某恩立即返还临迁费、搬家费（因梁某熙、梁某恩的临迁费、搬家费是分次领取的，故陈某朋要求梁某熙、梁某恩返还至起诉之日止已领取的临迁费、搬家费的一半，其中临迁费的计算标准为每月每平方米25元）。原审诉讼中，陈某朋变更上述第一项诉请为：梁某熙、梁某恩赔偿陈某朋全部损失（包括：梁某熙、梁某恩凭涉案一巷6号、7号房屋与冼村公司签订《拆迁补偿安置协议》所获得的一半复建房面积的市场价值及梁某熙、梁某恩取得的70720元飘楼补偿）。后原审法院经审理认为涉案合同涉及宅基地房屋使用权的转移，可能认定为无效合同，故向陈某朋释明可变更诉讼请求，陈某朋遂再次将上述第一项诉请变更为：要求梁某熙、梁某恩赔偿全部损失，该损失以梁某恩、梁某熙凭一巷6号房屋和7号房屋所获得的利益为标准，包括所得复建房的市场价值。
梁某熙、梁某恩曾在原审诉讼中反诉请求法院判令：确认梁某熙、梁某恩与陈某朋于1993年3月27日签订的《协议》及《补充协议》无效，由陈某朋将一巷6号和7号房屋返还给梁某熙、梁某恩。后，梁某熙、梁某恩又撤回反诉。
原审另查明，梁某恩、梁某熙提交了两份《广州市房地产查丈原图》，称该图是在涉讼两套房屋签订拆迁补偿安置协议前测量用于确定房屋补偿面积的。图纸显示一巷6号房屋的总建筑面积为146.83平方米（房屋面积为144.55平方米，阳台面积为4.56平方米；第五层的房屋面积为28.91平方米，阳台面积1.14平方米），7号房屋的总建筑面积为160.87平方米（房屋面积为133.55平方米，阳台面积为6.96平方米，飘楼面积为23.84平方米；第五层的房屋面积为23.55平方米，阳台面积1.74平方米，飘楼面积为5.96平方米）。陈某朋对此予以确认，并主张一巷6号房屋和7号房屋均是由其出资兴建，如协议无效，梁某恩、梁某熙应按照上图所测两房屋的实测面积307.70平方米计算有关赔偿款项。
就此，陈某朋向原审法院申请就本案所涉广州市天河区冼村未来的回迁复建房权益的现值进行评估，原审法院经摇珠确定，依法委托了有评估鉴定资质的广州市越房房地产价格评估有限公司作为本案的评估机构。由于陈某朋未能按该评估公司的要求提供天河区冼村复建房项目的相关资料，评估公司回函表示评估工作无法开展，未再进行评估。
因梁某恩、梁某熙认为合建协议属无效合同，合同无效后，其二人只应返还陈某朋当时的投资款或上盖房屋现值，故其亦在诉讼中申请对6号房屋和7号房屋的现值进行评估。据此，原审法院依法经摇珠确定由广东均正房地产与土地估价有限公司进行该评估工作。经原审法院组织现场查勘，该评估公司于2011年6月9日作出《房地产估价咨询答复书》，评估结论为：6号和7号房屋在2011年5月19日的建筑物评估参考单价均为900元／平方米，建筑物评估价值分别为122760元（按建筑面积136.40平方米计）和112824元（按建筑面积125.36平方米计），合计235584元，房地产评估参考单价均为6401元／平方米，房地产评估价值分别为873096元和802429元，合计1675525元；房地产价值包括建筑物及所占用集体土地使用权价值。
针对上述评估结论，陈某朋发表意见认为：1、《房地产估价咨询答复书》反映的是房屋的重置价值，本案应适用市场价值类型来确定物业价值；2、评估时，房屋已被拆除门窗、断水断电，处于非正常使用不具备任何重置的可能，故不符合房地产评估的基本原则；3、评估依据的其中一个宅基地使用证为6号房屋的使用证，但本案梁某熙名下另有一本一巷6号房屋的宅基地使用证，两证所载房屋地址是否为同一幢房屋尚存疑，本案应采用梁某熙、梁某恩提供的《广州市房地产查丈原图》记载的一巷6号房屋和7号房屋的实测面积307.70平方米进行评估；4、答复书也未考虑两套房屋的豪华装修，简单以毛胚房来确定价值，导致评估价值明显偏低。梁某恩、梁某熙亦提出：1、双方合建只针对四层房屋，超出四层的部分是由梁某恩、梁某熙出资建设，并一直由其二人使用，故评估只应针对两套房屋的一至四层进行；2、两套房屋均属于农民自建房，不应按商品房的有关标准评估，答复书中评定建筑物评估价值为900元／平方米与现状不符；3、两套房屋的土地属于冼村集体所有，评估不应包含集体土地使用权价值在内；4、答复书应写明评估的测算过程及估价结果确定的理由。
针对上述异议，广东均正房地产与土地估价有限公司分别作出书面回复称：（针对陈某朋的异议）1、本案评估对象为宅基地，土地性质为集体土地，与国有土地上的高档住宅不同，不具可比性；2、本报告是按照估价对象为宅基地房屋正常使用来评估的，并未按房屋非正常使用来考虑，与陈某朋提出“正常状态可持续使用”是一致的；3、有关评估面积的认定，由法院依据案情需要确定；4、答复书并未说明评估是按毛坯房的状态进行的，实际上也未按此评估，讼争房屋竣工到现在已十几年，原装修标准应进行折旧，不能按全新值计算，建筑物评估单价900元／平方米是合理的；（以下针对梁某恩、梁某熙的异议）5、本次评估依据法院提供的《村镇宅基地使用证》所载的建筑面积进行，评估范围由法院根据案情需要确定；6、评估建筑物价值不但包括建造成本，还应包括相对应的管理费用及占用资金投资利息、投资利润等，900元／平方米的建筑物单价是合理的，梁某恩、梁某熙所指的商品房建筑物价值高于此价值；7、本次评估依据法院要求出具建筑物价值及房地产价值，结论如何运用由法院确定；8、答复书非为正式报告，公司将按房地产估价规范的要求撰写正式报告。
对于陈某朋提出一巷6号房屋与6号房屋是否为同一幢房屋的问题，原审法院于案件审理期间向广州市国土资源和房屋管理局天河区分局发函核实，该局于2011年8月10日作出穗天国房函（2011）290号《关于协助调查函的复函》，答复称：经查，穗天沙字第××号《村镇宅基地使用证》由天河区建委核发，《村镇宅基地使用证存根》于1998年开始逐步移交该局，一巷6号房屋及6号房屋的《村镇宅基地使用证》在该局均查有存根。随函一同附上一巷6号房屋及6号房屋的《村镇宅基地使用证存根》。
梁某恩、梁某熙在本案中亦提交了两份冼村公司出具的《证明》，证明一巷6号房屋与6号房屋为同一幢房屋，6号房屋的地址无“一巷”应属笔误。两份《证明》内容分别写明：“兹证明我村位于广州市天河区冼村西华坊一巷6号和西华坊一巷7号的两个门牌号房屋为同一栋连建房屋，宅基地使用人为梁某熙和梁某恩兄弟二人”，及“现有我村村民梁某熙在本村拥有一栋房产（穗天沙字第××号），座落在洗村西华坊1巷6号，共伍层半（136.4平方米）”。
原审法院随后向冼村公司了解情况得知，6号房屋与一巷6号房屋应为同一幢房屋，使用权人为梁某熙。
原审诉讼中，陈某朋还提供了一份《村镇宅基地使用证存根》，显示：发证日期为1993年11月2日，登记使用人为梁某熙，宅基地地址为沙河镇冼村西华坊一巷6、7号，层数为四层半，建筑面积为261.93平方米。陈某朋称该证为1993年讼争房屋建好后的初始登记情况。对此，梁某恩、梁某熙确认该存根的真实性，亦确认房屋合建时总共是四层，四层以上的天面有一个楼梯间，该证为房屋建成后第一次核发的宅基地使用证，当时整幢房屋只有一个证，此后，其二人在第四层天面上将天面围起来建了第五层，1997年分证时房管部门就核发了6号房屋和7号房屋的宅基地使用证，故现评估房屋价值仅应就四层以下的房屋进行评估，面积以6号房屋和7号房屋的宅基地使用证面积减去第五层的面积计算，第五层面积以其提交的《广州市房地产查丈原图》中的数据为准（29.48平方米＋30.38平方米）。
对于建房时投入的款项数额，陈某朋表示已记不清楚，但称除建房外，还另向梁某恩、梁某熙支付了补偿款17000元及有关粉墙费，并负担了办证费用及有关罚款。为证明有关补偿款、办证费及罚款的支出，陈某朋提供了三张收条（陈某朋称另有5000元已找不到收款凭据）、三张盖有广州市天河法通房地产服务部财务专用章的收据及一张沙河镇建设委员会专用收据（均有原件）。三张收条由梁某恩、梁某熙分别出具，确认收到陈某朋支付的款项合计12000元。三张收据分别为1994年4月及5月开具，除一张收据交款人为梁某熙外，其他两张均为陈某朋，所交款项除一张收据注明为服务费外，其余两张均未注明性质。沙河镇建设委员会专用收据则注明为超建房屋款11753元，交款单位显示为冼村梁某熙（陈某朋称因当时房屋以梁某熙的名义登记，故交款亦需以梁某熙的名义交纳）。对此，梁某恩、梁某熙表示其不清楚当时建房的价格，但确认三张收条为其开具，并收到陈某朋支付的粉墙费525元，表示同意按500元／平方米的标准返还建房款，房屋面积就按1993年11月2日的《村镇宅基地使用证存根》所载明的261.93平方米计算。至于办证费用和罚款，梁某恩、梁某熙认为三份收据未注明是哪个房屋的费用，无法确定与本案房屋有关，而超建房屋款实际是由梁某熙支付，因其注明交款人为梁某熙，而非陈某朋。
经审理，陈某朋在第二次庭审中将第一项诉讼请求主张的损失明确为：依据梁某恩、梁某熙与冼村公司签订的《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》的约定，赔偿损失中有关复建房部分的损失以两份协议确定的复建房面积总和的一半，即139.05平方米计算，而梁某熙、梁某恩依据两份协议取得的飘楼的补偿70720元（9120元＋61600元）也应归陈某朋所有。
原审法院认为：就本案讼争的房屋是一巷6号房屋还是6号房屋的问题，从原审法院查询的情况可知：一巷6号房屋与6号房屋登记使用权人均为梁某熙，两房屋地址仅相差“一”字；政府有关部门核发的该两地址的《村镇宅基地使用证》均为穗天沙字第××号；冼村公司亦证实梁某熙在冼村拥有的房产即一巷6号房屋，一巷6号房屋与6号房屋应为同一幢房屋；陈某朋虽主张梁某熙在冼村还有其他房产，但未提供证据证明。故综合本案情况，可以认定梁某恩、梁某熙有关一巷6号房屋与6号房屋为同一幢房屋的主张应更符合客观实际，原审法院对此予以采信。本案处理的标的物即一巷6号房屋与7号房屋（以下简称涉案房屋）。依据涉案房屋所取得的《村镇宅基地使用证》可知，位于沙河镇冼村西华坊一巷6号和7号的土地是有关部门分别批准给梁某熙和梁某恩作为宅基地建房的集体所有土地。陈某朋与梁某熙、梁某恩签订的《协议》及《补充协议》名为房屋合建，实为变相以发生产权转移为目的的房屋转让。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的……”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，陈某朋与梁某熙、梁某恩之间的合建房屋行为由于违反了法律的强制性规定，应为无效行为，双方基于此而签订的《协议》及《补充协议》应认定无效。
依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，陈某朋应将其持有的涉案房屋交还给梁某恩、梁某熙，梁某恩、梁某熙亦应将陈某朋建房投入的款项返还给陈某朋。因梁某恩、梁某熙已将涉案房屋交由冼村公司拆迁，并签订了有关《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》，应视为其已实际取回房屋，故本案无需处理房屋返还一项。
对于款项返还问题，陈某朋与梁某恩、梁某熙各为己利实施的合建房屋行为已违反相关法条规定，双方对于《协议》及《补充协议》被认定无效均具有过错，各自应承担相应的责任。对于梁某恩、梁某熙应返还陈某朋的建房投入的款项，因陈某朋对涉案房屋所在土地并无使用权，而涉案房屋的升值大部分为涉案房屋所在土地使用权的价值上升，作为土地上盖的房屋升值部份甚微，故如需返还陈某朋的也仅为房屋上盖投入的费用。鉴于：1、陈某朋称其已记不清楚建房款的具体金额，梁某恩、梁某熙对此亦不知晓；2、涉案房屋上盖建筑物经广东均正房地产与土地估价有限公司评估建筑物参考单价为900元／平方米，本案双方当事人虽对估价结论持有异议，但评估公司已进行了复核，并就有关评估依据作出说明，该评估公司作出的有关建筑物参考单价的结论应予采纳作为返还依据；3、双方现对现有宅基地使用证上第五层是否为梁某熙、梁某恩出资建设的问题存有争议，但均确认1993年11月2日的《村镇宅基地使用证存根》是涉案房屋建成后的初始登记信息，且现有宅基地证上登记的房屋面积与初始登记的房屋面积相差无几，故原审法院依据1993年11月2日的《村镇宅基地使用证存根》记载的建筑面积（261.93平方米）认定梁某恩、梁某熙应返还陈某朋的有关房屋价值为235737元。上述评估标准中包含了陈某朋原建房款和装修费用，所计算的价款已给予陈某朋适当的补偿，且陈某朋已使用涉案房屋一、二层近20年，亦有获益，故陈某朋要求按拆迁可获得的复建房的有关价值及飘台补偿款进行赔偿缺乏理据，原审法院不予采纳。
因建房期间，陈某朋就房屋建造事宜向梁某恩、梁某熙支付了部分补偿款和有关粉墙费，该部分款项在协议认定无效后亦应予返还。依据现有证据显示，陈某朋已向梁某恩、梁某熙支付补偿款共计12000元，支付粉墙费525元，梁某恩、梁某熙应按此数额返还。而办证费用一项，因陈某朋提供的三份收据不足以证明该费用是因涉案房屋而产生，故陈某朋要求返还该费用缺乏依据，原审法院不予支持。至于超建房屋款，虽然收据中注明交款人为梁某熙，但收据原件由陈某朋持有，房屋合建时双方亦约定有关罚款等费用均由陈某朋负担，陈某朋有关收据按房屋登记使用权人的名义出具的陈述确与常理相符，故在无相反证据的情况下，原审法院采信陈某朋有关超建房屋款由其支付的陈述。现合建协议已认定无效，该费用亦应返还。故梁某恩、梁某熙应向陈某朋返还的款项合计应为260015元（235737元＋12000元＋525元＋11753元）。
至于陈某朋要求临迁费、搬家费的主张，因该两项费用是基于对涉案房屋享有拆迁补偿权利而取得的，承前所述，陈某朋与梁某恩、梁某熙有关合建房屋的行为已认定无效，自然不享有上述权利。陈某朋现要求支付临迁费、搬家费无合法依据，原审法院不予支持。
梁某恩、梁某熙在诉讼中撤回反诉属其对权利的合法处分，原审法院依法予以准许。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（五）项和第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，原审法院于2013年7月25日作出如下判决如下：一、梁某恩、梁某熙于本判决发生法律效力之日起十日内返还建房款（含补偿款及超建房屋款）260015元；二、驳回陈某朋的其它诉讼请求。如果梁某熙、梁某恩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27600元，由陈某朋负担22400元，梁某恩、梁某熙负担5200元；评估费7850元，由梁某恩、梁某熙负担。
判后，上诉人陈某朋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未查明引起本案诉讼的原因，导致判决不公。本案由于梁某熙、梁某恩见利忘义，置双方毫无争议的已经分别居住使用涉案房屋近20年的事实于不顾，恶意违反协议书的约定，擅自处置属于陈某朋的房屋，而引起的诉讼。双方于1993年签订的《协议书》履行完毕，并已按实际居住使用涉案房屋近二十年，双方从未有过争议。2010年冼村城中村改造启动，按照城中村改造方案，对房屋进行“拆一补一”补偿。此时，位于珠江新城的冼村附近的房价已经是2万多元／平方米。梁某恩、梁某熙在巨大的利益的诱惑下，见利忘义，背着陈某朋与冼村公司签订了《拆迁补偿安置协议》，领取本属于陈某朋的临迁费和搬家费，企图非法侵占属于陈某朋的复建房。陈某朋对此毫不知情，直到2010年12月24日，冼村公司乘家中无人，拆除了涉案房屋的门、窗、断水、断电，陈某朋报警后才知道。而对一地狼藉的家居生活用品和残垣败屋，陈某朋选择相信法律、相信法院能够保护合法权益，故提起本案诉讼。但是，原审法院无视梁某恩、梁某熙背信忘义的行为，也无视梁某恩、梁某熙企图侵占陈某朋财产的恶意，更无视陈某朋倾其毕生积蓄置办的房产却面临血本无归的情形，仅仅判决20多万元的补偿。原审判决对于已经年老体弱的陈某朋和有一痴呆儿需要抚养的家庭来说，无疑是毁灭性的，非常不公正。二、原审法院采信涉案房屋的评估报告，未对复建房的价值进行评估，是认定事实错误。（一）涉案房屋在诉前已被拆除门窗、断水断电，不能居住使用；从今年3月31日起，冼村旧村改造开拆，周围已完全围蔽，闲杂人员禁止出入，冼村已成为拆迁工地。诉争房屋处于非正常使用状态，不具备任何重置的可能。正常状态可持续使用是房地产评估的基本原则，评估报告违背此原则。（二）冼村“城中村”改造是本案面临的特殊情况。为贯彻《冼村整体改造实施方案》，冼村公司制定并经村民大会通过了《冼村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》和《冼村旧村改造非本村村民房屋拆迁补偿安置方案》，两套方案均对村内房屋“按拆一补一的原则给予原地回迁安置”，梁某恩、梁某熙依此方案与冼村公司签订了《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》。由于梁某恩、梁某熙没有履行合建合同义务，办理产权证至陈某朋名下，造成陈某朋不能与冼村公司拆迁补偿安置协议，所以，虽然陈某朋实际使用涉案房屋达18年，也未能获得复建房补偿。因此，梁某恩、梁某熙凭陈某朋的房屋签订拆迁补偿安置协议所获得的复建房补偿即是陈某朋的损失。广州市人民政府发布的穗府（2009）56号文《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》第（二十三）条“安置房确权和交易。全面改造项目的安置房（含非住宅复建安置房）可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用权出让金”。据此，冼村的旧村改造复建房已不是集体所有的宅基地，而是国有土地，房屋可以上市交易。虽然复建房需要三年半后才建成，但该权益仍可评估。可以参照现在冼村所在珠江新城地段的商品房住宅物业价值，考虑广州市平均物价指数取得未来回迁复建房的物业价值，再考虑相应的折现率，求得未来回迁复建房的现在价值19027元／平方米，作为复建房的参考价值是公平合理的。原审法院简单以陈某朋未能提供冼村改造的建设工程规划许可证、规划总平面图、施工许可证等为由，不对复建房的价值进行评估，明显错误。三、原审法院未认定陈某朋已支付给梁某恩、梁某熙5000元补偿款和5000元办证费用，违背双方毫无争议分别居住使用涉案房屋近二十年的基本事实。《协议书》约定陈某朋负责建造涉案房屋的全部资金，包括办证费用。《补充协议书》约定，陈某朋补偿梁某恩、梁某熙17000元，梁某恩、梁某熙原审庭审中对于陈某朋支付全部资金（包括办证费用）建造房屋没有异议，对于双方分别使用房屋近20年而毫无争议也予认可，梁某恩、梁某熙也确实取得了建造房屋的宅基地证。原审法院对陈某朋5000元办证费用和5000元补偿款以陈某朋未能举证为由不予支持，于法无据。原审苛责于陈某朋必须提供近20年前的证据，违背常理，难以服人。四、原审法院未完全履行保障陈某朋的诉讼权利的职责。（一）陈某朋于2011年4月18日提起本案诉讼，为获得该拆迁补偿安置协议，陈某朋去过冼村公司、冼村拆迁办、街道等多个部门，均无能为力，直到2013年6月21日才从法院得到该协议。但从协议提交的标注上获知梁某恩、梁某熙早在2011年8月9日已将协议提交给了原审法院，法院却迟至差不多两年后才转交给陈某朋，也未作任何解释。（二）冼村城中村改造是按“拆一补一”原则进行补偿，复建房的面积以《拆迁补偿安置协议》为准，在没有《拆迁补偿安置协议》的情况下，西华坊6、7号房屋的面积有三种记载，陈某朋多次请求原审法院到房管部门核实应以哪一个面积为准，法院均未回复。另外，法院已有拆迁补偿协议，补偿面积据此已确定，无查实必要，但又不告知陈某朋，忽视陈某朋的知情权。（三）陈某朋难于取得复建房的建设规划等政府批准文件，申请原审法院依职权调取，法院却未准许。陈某朋已尽己力提供证据，但法院仍无规划许可证、平面总设计图为由未能对复建房评估。陈某朋主张在复建房未建成前，参照珠江新城盈嘉花园（冼村拆迁补偿的部分复建房）房屋价值，公平合理。原审法院简单地以无法提供复建房相关资料为由不进行评估，欠缺对陈某朋诉讼权利的保护。五、原审法院认定的损失错误。本案与普通宅基地合建房纠纷存在重要区别。（一）本案合建房屋建于1993年，至今已经二十年，房屋建成后，双方从无争议，分别居住使用近二十年。（二）2010年，冼村城中村改造启动后，梁某恩、梁某熙见利忘义，撕毁协议，恶意侵占陈某朋的房屋引起纠纷。（三）本案起诉时，合建房屋已经由梁某恩、梁某熙处分，拆毁了房屋。（四）梁某恩、梁某熙凭合建房屋签订《拆迁补偿安置协议》，领取了拆迁补偿款、临迁费和搬家费。（五）冼村公司经村民同意不仅公布了《冼村旧村改造本村村民房屋拆迁补偿安置方案》，还公布了《冼村旧村改造非本村村民房屋拆迁补偿安置方案》，按照上述两个方案，复建房是对房屋的补偿，不是本村村民才享有，非本村村民也可享有。根据以上重大区别，应确定陈某朋的损失是梁某恩、梁某熙凭涉案房屋与冼村公司签订《拆迁补偿协议》取得的复建房、补偿款、搬家费、临迁费。陈某朋应得而未得的签订《拆迁补偿协议》的合同利益（包括复建房）就是陈某朋的损失。依照相关规定，复建房按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金后可以交易转让。据此，梁某恩、梁某熙取得的可以交易转让的复建房的市场价价值最少应为（307.7×21161元）－（307.7×8067元×30%）＝5766574.93（8067元是广州市国土资源和房屋管理局网站公布的冼村住宅基准地价），陈某朋的损失最少是5766574.93÷2＝2883287.46元。梁某恩、梁某熙声称其所获得的复建房是冼村村民的福利，陈某朋是非冼村村民不能享有，是错误的。广州市政府56号文第（六）条规定“改造主体和运作方式。全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报市“三旧”改造办公室批准的全面改造项目专项、拆迁补偿安置方案和实施计划具体组织实施”。第（二十一）条规定“非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿”。冼村公司经村民同意并公布的《冼村旧村改造非本村村民房屋拆迁补偿安置方案》第七条规定“外地非本村村民在本村内建有房屋（必须是宅证或集证登记的使用人或权属人），采用复建安置补偿，复建安置必须服从村集体的统一安排；安置面积按建筑面积（包括公共分摊面积）计算；不享受冼村村民所享有的一切福利待遇（包括在日后旧村改造产生利益时的福利和利益分配资格以及村民享有的物业管理待遇等所有优惠和福利）”。根据上述规定，非冼村村民也可以得到复建房安置补偿，只是必须取得宅基地使用证。为何陈某朋没能取得住宅基地使用证，是梁某恩、梁某熙违约未予办理造成。无论如何，按照上述规定，陈某朋虽然是非冼村村民，也可以得到复建房安置补偿。复建房并非“村民福利”。六、原审判决严重背离公平原则。城镇居民与农村居民买卖或合建房屋的问题一个全国性的普遍问题，对于此类纠纷的法律适用一直存在较大争议。按照《民法通则》第六条及相关国家政策的规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。法律并无明确禁止购买宅基地，按照国家政策也是在1999年才明确禁止。目前，此类案件所涉及的合同一般均认定为无效。对于合同无效如何赔偿损失的问题，全国法院普遍坚持以下原则：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。按照上述原则，在全国各地法院此类案件的判例中，都或多或少判决系争房屋的价值增值由出卖方赔偿予购房方。广东省高级人民法院（2011）粤高法审监民提字第9号民事判决书即是判例之一。虽然我国不实行判例法，但判例仍有其指导意义。本案一审判决没有遵循前述判案原则，仅仅判决返还建房款，严重不公。综上所述，陈某朋上诉请求撤销原审判决，支持陈某朋原审全部诉请。
被上诉人梁某熙、梁某恩答辩称：一、原审判决认定涉案合建房屋的《协议》和《补充协议》无效是正确的，陈某朋对其以城镇居民的身份与梁某熙、梁某恩合建宅基地房屋的协议无效是明显预见到的以及其作为非冼村村民不能取得涉案宅基地使用权，也不能以其名义办理宅基地使用证，但陈某朋当年作为包工头不但与梁某熙、梁某恩合建房屋牟利，而且与冼村多户村民以合建形式取得房屋进行销售或出租来进行牟利，陈某朋的主观过错是很明显。二、原审判决梁某熙、梁某恩对陈某朋补偿260015元已远远高于陈某朋当年对房屋的投入，且陈某朋对涉案房屋实际已取得近二十年出租使用收益。由于涉案房屋的土地属于集体土地，土地增值属于村集体所有，且宅基地使用权属于村民的一种福利，合同无效后陈某朋不能取得涉案房屋所有权，涉案的土地价值升值与其无关。评估公司对涉案房屋价值的评估并非按照现状评估，而是按房屋完好状况进行评估，大大超出陈某朋当时建房时的投入和房屋现状的价值。另外，陈某朋使用涉案房屋将近二十年，陈某朋一直对涉案房屋进行出租使用收益，陈某朋出租收益已经包含涉案房屋的土地价值的收益在内，陈某朋对涉案房屋出租收益大约至少为五六十万元，这远远大于陈某朋投入的建造价，如按合同无效的相互返还的后果，陈某朋也应向梁某熙、梁某恩返还涉案房屋的出租使用收益，但一审判决未判决陈某朋返还该收益。因此，陈某朋实际获得的收益也大大超出其当初投入的建造费用。三、陈某朋无权依据无效协议来取得涉案集体土地房屋所有权，也就无权以房屋所有权人与拆迁单位签订拆迁协议和取得拆迁安置房，拆迁安置房是梁某熙、梁某恩作为房屋所有权人与拆迁单位的发生房屋拆迁的另一法律关系，陈某朋不存在所谓拆迁安置房市场价值损失的问题。合建房屋的协议无效后，陈某朋无权依据协议取得房屋的所有权，也就无权取得拆迁安置房产权，陈某朋不属于城中村改造的被拆迁人，拆迁安置房的取得和损失是梁某熙、梁某恩作为房屋所有权人与拆迁单位发生的城中村改造的拆迁补偿，这属于另一法律关系，不应在本案中处理。陈某朋要求梁某熙、梁某恩赔偿拆迁安置房的市场价值损失和返还的临迂费、搬家费没有法律依据。四、冼村同类合建宅基地房屋纠纷已经由广州市中级人民法院和广东省高级人民法院以生效法律文书作出处理。综上所述，陈某朋的上诉主张没有事实和法律依据，梁某熙、梁某恩恳请二审法院予以驳回。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院认为，涉案房屋所取得的《村镇宅基地使用证》证实位于沙河镇冼村西华坊一巷6号和7号的土地是有关部门分别批准给梁某熙和梁某恩作为宅基地建房的集体所有土地。陈某朋与梁某熙、梁某恩签订的《协议》及《补充协议》名为房屋合建，实为变相以发生产权转移为目的的房屋转让。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的……”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，陈某朋与梁某熙、梁某恩之间的合建房屋行为由于违反了法律的强制性规定，应为无效行为，双方基于此而签订的《协议》及《补充协议》应认定无效。双方对此均无异议，本院不作赘述。
本案二审争议焦点是合同无效后，陈某朋诉请的款项返还及损失赔偿能否得到全部支持的问题。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。陈某朋与梁某恩、梁某熙各为己利实施的合建房屋行为已违反相关法条规定，双方对于《协议》及《补充协议》被认定无效均具有过错，各自应承担相应的责任。
对于梁某恩、梁某熙应返还陈某朋的建房投入的款项，因陈某朋对涉案房屋所在土地并无使用权，而涉案房屋的升值大部分为涉案房屋所在土地使用权的价值上升，作为土地上盖的房屋升值部份甚微，故如需返还陈某朋的也仅为房屋上盖投入的费用。原审结合本案基本案情及评估结果，依据1993年11月2日的《村镇宅基地使用证存根》记载的建筑面积（261.93平方米）认定梁某恩、梁某熙应返还陈某朋的有关房屋价值为235737元。上述评估标准中包含了陈某朋原建房款和装修费用，所计算的价款已给予陈某朋适当补偿，且陈某朋已使用涉案房屋一、二层近20年，亦有获益，故陈某朋要求按拆迁可获得的复建房的有关价值及飘台补偿款进行赔偿缺乏理据，原审处理并无不妥。陈某朋上诉主张其实际向梁某熙、梁某恩支付补偿款17000元、粉墙费525元、办证费用5000元及其交付的超建房屋款11753元，均应由梁某熙、梁某恩予以返还，因除原审判令梁某恩、梁某熙应予返还的补偿款12000元、粉墙费525元、超建房屋款11753元，陈某朋对于其另行向梁某恩、梁某熙支付的补偿费5000元、办证费用5000元均未提供充分证据予以证实，原审未予采信，并无不妥。故原审认定梁某恩、梁某熙应向陈某朋返还的款项合计应为260015元（235737元＋12000元＋525元＋11753元），合法有据，本院予以维持。陈某朋主张梁某熙、梁某恩按《拆迁补偿安置协议》所获得的一半建房面积的市场价值及拆迁补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
另外，至于陈某朋要求临迁费、搬家费的主张，因该两项费用是基于对涉案房屋享有拆迁补偿权利而取得的，陈某朋并非拆迁补偿安置协议的相对方，其主张享有上述权利，于法无据。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈某朋的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27600元，由上诉人陈某朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 杨仁义