安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民一初字第00680号原告：蚌埠市第八建筑安装工程有限公司（以下简称八建公司）。机构代码：15006372-8住所地：安徽省蚌埠市龙子湖区马村。法定代表人：金文惠，董事长。委托代理人：陈宗瀛，安徽展翔律师事务所律师。被告：蚌埠市龙子湖区马村回族村民委员会（以下简称马村村委会）。住所地：蚌埠市龙子湖区。法定代表人：李华彪，该村村委会主任。被告：李家怀，男，1954年8月6日出生，回族，住安徽省蚌埠市。被告：回秀连，男，42岁，回族，住安徽省蚌埠市。被告：梅华彬，男，70岁，回族，住安徽省蚌埠市。被告：李家先，男，65岁，回族，住安徽省蚌埠市。被告：朱平，男，1964年6月6日出生，住安徽省蚌埠市。委托代理人：孟献忠，安徽涂山律师事务所律师。委托代理人：宋弛，安徽涂山律师事务所实习律师。原告八建公司与被告马村村委会、李家怀、回秀连、梅华彬、李家先、朱平合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭福英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告八建公司的委托代理人陈宗瀛、被告马村村委会的法定代表人李华彪、被告李家怀、被告朱平的委托代理人孟献忠、宋弛到庭参加诉讼。被告回秀连、梅华彬、李家先经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告八建公司诉称：1998年7月20日原告（原名为五建六分公司）与被告马村村委会签订了旧厂房（铸造厂等）及场地转让给原告的协议，协议约定：转让款16万元等。原告于1999年6月22日付清款项。2002年10月10日原告与被告马村村委会又签订《联合建设项目协议》，该协议约定了双方利益分配及违约责任等内容；合同签订后，被告马村村委会未在规定的期限内完成约定的任务，至2003年10月10日原告与被告马村村委会又签订了《补充协议》，修改了利益分配的约定，将马村村委会应分得的办公楼及门面房折价后，由原告付给被告马村村委会116万元，六组、八组村民69.43万元。2007年5月28日原告与蚌埠市国土局签订了《国有土地出让合同》依法缴纳了土地出让金和契税，2011年3月16日，取得了国有土地使用权证。2009年被告李家怀、回秀连、梅华彬、李家先与被告朱平擅自签订了租房协议，该租房协议的租期5年，从2009年5月28日至2011年5月28日每年的租金为24000元，后三年每年的租金为28000元。另，按原告八建公司与被告马村村委会的协议约定，被告马村村委会应将厂区内对外租赁的厂房等处理解决，否则将承担违约金10万元。由于被告马村村委会未按约定履行，故诉至法院，要求被告马村村委会支付违约金10万元。被告朱平与被告李家怀、回秀连、梅华彬、李家先签订的租赁协议无效，应将其使用的原属铸造厂的房屋腾退给原告并支付其使用的租金9万元（从2009年5月28日起至2012年11月28日止）。被告马村村委会辩称：原告所述基本属实，但其已按协议将诉争的厂房等交付给原告，由于原告疏于管理，导致六组村民与朱平签订了房屋租赁协议，该协议被告马村村委会并不知情，且该厂房系过去村企业，属村集体所有。故被告马村村委会不应该承担违约责任。被告李家怀辩称：该房屋与原告没有关系，房子是马村六组所盖，租赁房子的时候，八建公司并不存在，并且在租赁的时候与朱平讲好，如果房子拆迁，应该是无条件的终止合同。现在房屋已经拆迁，应该返还房屋，现朱平不腾退房屋与其无关。被告朱平辩称：其与李家怀、回秀连、梅华彬、李家先签订的租赁合同是有效的，合同没有到期，不应该终止合同；房屋是在原告办理土地使用证之前已经存在了，原告没有房屋产权证要求其腾退房屋，没有法律依据；原告起诉的法律关系不明确，原告到底起诉的是合作开发还是房屋腾退关系不能明确，另原告的主体不符，是五建六分公司与被告马村村委会签订的协议，并不能证明系原告与五建六分公司的关系，故应驳回原告的诉讼请求。被告回秀连、梅华彬、李家先未答辩亦未向本院提供证据。经审理查明：1998年7月20日蚌五建六分公司与被告马村村委会签订了马村旧厂房及场地转让协议，协议约定：马村的原铸造厂连同场地做价十六万元归五建六分公司永久经营使用等条款；2002年10月10日原告与被告马村村委会又签订《联合建设项目协议》，协议约定：地段：被告马村的原铸造厂（转让以前任村领导签约合同为据）、毛毡厂，该厂位于新淮路××段北面，龙河路中段西面，肉厂北工地宿舍南段；利益分配：被告马村得办公楼面积400平方米、门面房160平方米，其余归原告所有，并规定了违约责任等内容；2003年10月10日原告与被告马村村委会签订了将马村村委会应分得的办公楼及门面房折价归原告所有，由原告付给被告马村村委会116万元，其所属的六组、八组村民69.43万元的《补充协议》。2009年5月28日被告李家怀、回秀连、梅华彬、李家先将属于马村的铸造厂租赁给被告朱平并签订了租房协议书，协议约定：承租时间为2009年5月28日至2014年5月28日。租期五年，其中前2年每年的租金为24000元，后3年每年的租金为28000元；同时约定，如遇市规划或上级指导性改造计划，合同终止等条款。合同签订后，被告朱平支付租金到2013年的5月28日。2011年3月16日，原告八建公司取得了国有土地使用权证。2011年12月原告将款分别支付给被告马村村委会及村民。由于被告马村村委会未按约定履行，被告朱平使用铸造厂厂房不愿腾退，故诉至法院，要求被告马村村委会支付违约金10万元。被告朱平应将其使用的原属铸造厂的房屋腾退给原告并支付其使用的租金9万元（从2009年5月28日起至2012年11月28日止）。本案在审理过程中，原告八建公司放弃了对被告马村村委会支付10万元违约金的请求。本院认为：原告八建公司与被告马村村委会分别于1998年7月20日签订的旧厂房（铸造厂等）及场地转让协议、2002年10月10日签订的《联合建设项目协议》及2003年10月10日签订的《补充协议》均是合法有效的，双方当事人应全面履行合同义务。原告八建公司将其应当支付的款项已全部履行完毕，并已取得了国有土地使用权证，而被告马村村委会未能将对外租赁的事项处理解决，其应当承担违约责任，在本案审理过程中，原告八建公司主动放弃了对违约金的诉讼请求，与法不悖，本院予以支持。对被告李家怀提出的原铸造厂所属厂房系归六组所有并没有证据证明，故被告李家怀、回秀连、梅华彬、李家先与被告朱平的租赁协议无效。对被告朱平提出其使用的房屋是在原告办理土地使用证之前已经存在了，原告没有法律依据要求其腾退，但该房系村集体所有，他人均无权对该房进行处分，故对被告朱平的理由，本院不予支持。1998年第一份协议是五建六分公司与被告马村村委会签订的协议，以后所签订的协议均是原告八建公司所签，对此被告马村村委会予以认可，足以证明了原告的主体资格，故对被告朱平提出原告八建公司的主体不符的理由，本院不予支持。对原告八建公司提出的要求被告朱平支付房屋租金的请求，因原告八建公司取得国有土地使用权证，是2011年3月，故其享有该项权利，应从该时间算起，但其起诉的日期是2013年6月，超过了一年的诉讼时效，故房屋的使用费应从2012年6月开始计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条、第一百三十四条（四）项、第一百三十六条（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱平于本判决生效之日起五日内将其使用的（原与被告李家怀、回秀连、梅华彬、李家先租赁）的房屋腾退给蚌埠市第八建筑安装工程有限公司。二、被告朱平于本判决生效之日起五日内支付给蚌埠市第八建筑安装工程有限公司房屋使用费14000元（从2012年6月至2012年11月止，该款系已支付给被告李家怀、回秀连、梅华彬、李家先）。三、驳回蚌埠市第八建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由蚌埠市第八建筑安装工程有限公司负担1000元，被告朱平负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  谭福英二〇一三年八月二十日书记员  王 欣附：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：(四)返还财产；第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的；《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。