湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终660号
上诉人（原审被告）：中国人民解放军随州陆军预备役工兵团。住所地：随州市曾都区沿河大道***号。
负责人：张新兵。
委托诉讼代理人：殷正升，湖北五合律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：随州市曾都区古乐大酒店。住所地：随州市曾都区青年路***号。
经营者：王兴敏。
委托诉讼代理人：雷胜宏，该酒店店长。
被上诉人（原审原告）：随州市百姓大药房一分店。住所地：随州市曾都区青年路***号。
经营者：刘晓林。
委托诉讼代理人：金峰，该店员工。
上诉人中国人民解放军随州陆军预备役工兵团（以下简称预备役工兵团）、随州市曾都区古乐大酒店（以下简称古乐大酒店）因与被上诉人随州市百姓大药房一分店（以下简称百姓药房一分店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院(2017)鄂1303民初2319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人预备役工兵团的委托诉讼代理人殷正升，上诉人古乐大酒店的委托诉讼代理人雷胜宏，被上诉人百姓药房一分店的委托诉讼代理人金峰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
预备役工兵团上诉请求：1.撤销原判，改判驳回百姓药房一分店的诉求；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、预备役兵工团与百姓药房一分店没有合同关系，不应作为被告。古乐大酒店与百姓药房一分店签订的租赁合同，预备役兵工团作为房屋所有权人，在该合同上加盖公章，只是表明同意古乐大酒店将承租我单位房屋部分转租给百姓药房一分店。二、我单位只是房屋所有权人，不是该合同当事人，百姓药房一分店无权基于该合同向我单位主张权利，我单位不应在本案中承担赔偿责任。三、转租合同的当事人古乐大酒店有过错，原审根据民法总则第六条规定的公平原则，判令预备役兵工团承担补偿责任，适用法律不当。古乐大酒店没有与预备役兵工团签订书面合同，特别是对租赁期限、租金没有作约定的情况下，擅自与百姓药房一分店签订转租合同，且租赁期约定为五年，超出了其权限，存在重大过错。百姓药房一分店的损失与预备役兵工团没有直接因果关系。预备役兵工团与古乐大酒店即使存在事实上租赁关系，也为不定期租赁。预备役兵工团有权随时解除合同。百姓药房一分店的损失系古乐大酒店擅自签订转租合同造成的。四、百姓药房一分店明知古乐大酒店没有与预备役兵工团签订书面合同情况下，擅自与其签订房屋转租合同，没有尽到合理的审查义务，存在重大过错。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，百姓药房一分店在没有得到任何人同意的情况下，擅自装修，应当自行承担装修房屋的损失。五、百姓药房一分店在未经预备役兵工团同意情况下，擅自装饰装修，改变了预备役兵工团房屋的外貌，造成预备役兵工团房屋与其他房屋外观不统一，恢复原状需要支付巨额费用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，预备役兵工团保留向百姓药房一分店追究对出租房屋恢复原状、赔偿损失的责任。
古乐大酒店上诉请求：撤销原判第二项，改判古乐大酒店不退还转让费。事实与理由：1、转租合同约定了转让费，根据合同法第224条规定，百姓大药房与古乐大酒店之间形成了新的租赁关系，双方权利义务应以该合同为准。2、转租合同关于转让费的约定不违反法律规定，判决退还没有法律依据。转租合同约定的转让费是古乐大酒店对转租房屋内外装修配备设备（水电、空调等）的费用的有价转让。转租是市场行为，法律不禁止转租人通过转租营利。3、本案与曾都区人民法院(2017)鄂1303民初382号判决不一致，该判决未判决古乐大酒店退还转让费。
预备役工兵团对古乐大酒店的上诉辩称：古乐大酒店上诉与我单位无关。
古乐大酒店对预备役工兵团的上诉辩称：造成房屋租赁的原因是预备役工兵团单方面终止合同，应当由预备役工兵团承担责任。
百姓药房一分店对古乐大酒店的上诉辩称：我店支付的转让费一共12.6万元，用于租期五年的房屋租赁。双方在租赁合同中未对转让费的用途进行明确约定。我店每年按7%递增模式向古乐大酒店交纳租金，这比古乐大酒店向预备役工兵团交纳的租金高两个百分点，古乐大酒店已实际收取额外转让费。
百姓药房一分店对预备役工兵团的上诉辩称：一、预备役工兵团是租房合同相对人，与我店存在直接的房屋租赁合同关系。首先，我店与古乐大酒店签订合同时，事先征得了预备役工兵团的同意，该团领导在合同上签字盖章，表示了对合同效力的认定。其次，预备役工兵团起诉至法院要求我店腾退房屋，起诉状明确表示我店与其形成不定期租赁，要求解除不定期租赁关系。二、我店经两年苦心经营，刚有起色，便被预备役工兵团强行终止合同。预备役工兵团的行为与我店的损失有直接因果关系，其行为构成了违约、侵权。三、我店没有过错。我店是经预备役工兵团的同意才签订租房合同。租房合同不能履行，是因为预备役工兵团的违约行为。我店装修是经过预备役工兵团的同意。
百姓药房一分店向一审法院起诉请求：1、判决被告预备役工兵团向百姓药房一分店赔偿因提前终止合同造成的各项损失86.9万元，古乐大酒店承担连带责任，并要求古乐大酒店返还剩余租赁期限转让费6.3万元；2、本案诉讼费用由被告和第三人承担。诉讼过程中，百姓药房一分店变更第一项诉讼请求，将赔偿的损失数额变更为40万元。
一审法院认定事实：2009年8月21日，预备役工兵团与随州市唐镇鑫华宾馆有限公司（以下简称“鑫华宾馆”）签订《军队房地产租赁合同》，将位于随州市青年路76号建筑面积为1684平方米的房屋出租给鑫华宾馆，租期为2009年8月21日至2014年8月21日，前三年年租金按35万元计算，从第四年起租金每年按5%递增。签订合同时，鑫华宾馆向预备役工兵团支付第一年租金。2010年7月18日，鑫华宾馆出具委托书一份，全权委托王兴敏处理预备役工兵团与鑫华宾馆签订的租赁合同范围内所有房产的一切事宜。此后，王兴敏利用该范围内的房屋开办了古乐大酒店，并直接向预备役工兵团交纳房屋租金。2014年8月21日租赁期限到期后，双方未续签租赁合同，但古乐大酒店仍在继续经营,租金交纳至2015年8月21日。
2014年9月28日，王兴敏与刘晓林签订《租房合同》，主要内容为：“甲方古乐酒店王兴敏，乙方刘晓林。根据甲方与随州陆军预备役工兵团签订的《军队房地产租赁合同》及有关法律法规，经双方协商达成如下协议：一、甲方自愿将已租赁的随州预备役工兵团靠近茶坊的连间门面五间转租给乙方使用，租赁用途为经营药店，转让费为12.6万元，房屋租金每年为9.5万元；二、转租租金第一年为9.5万元，租期为2014年9月28日至2019年9月28日。次年起每年的租金依甲方与随州陆军预备役工兵团签订的租赁合同为依据，每年按7%复式递增。租金按年结算，乙方必须在每年的9月31日前一次性付清给甲方……六、甲方非军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿……”在合同末尾处，甲方由王兴敏签字捺印，乙方由刘晓林签字捺印。时任后勤装备处处长的唐汝林在合同末页空白处签字并加盖预备役工兵团印章。合同签订后，刘晓林向古乐大酒店支付第一年租金9.5万元和12.6万元门店转让费，并对房屋进行装修，开办百姓药房一分店进行营业。2015年9月20日，交纳第二年的租金107650元。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知要求按计划、分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。2016年3月1日，预备役工兵团按照文件要求，向古乐大酒店下达腾退房屋的通知。古乐大酒店将相关事宜及时通知了百姓药房一分店。后经过多次协商，2017年7月30日，百姓药房一分店停业搬迁，至2017年9月6日重新开业。
本案在审理过程中，百姓药房一分店提出申请要求对其损失进行评估鉴定，一审法院遂委托随州方正有限责任公司会计师事务所和随州方正资产评估有限公司进行专项审计和评估。经过评估鉴定，百姓药房一分店因提前终止合同遭受的损失有：1、门店装修损失。门店装修费179088.84元，按五年分摊，已分摊101483.67元，还剩77605.17元未分摊；2、门店转让费。门店转让费12.6万元，按五年分摊，已分摊71400元，未分摊54600元；3、合同解除期间经营利得损益。因核算2016年的经营利润为负，所以经营利得损益为零；4、门店搬迁至重新开业期间员工工资损失。停业期间为2017年7月30日至2017年9月6日，若以2016年工资表中的基本工资为标准计算，停业搬迁期间的员工工资损失为21942.66元，若以随州市2017年最低工资为标准计算，员工工资损失为12757.35元。以上损失不含门店搬迁费。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、预备役工兵团、古乐大酒店、百姓药房一分店间的法律关系如何认定；2、百姓药房一分店的损失数额如何计算，应由谁承担责任。
关于焦点一，2009年8月21日，预备役工兵团与鑫华宾馆签订《军队房地产租赁合同》，将位于随州市青年路建筑面积为1684平方米的房屋出租给鑫华宾馆，租期为2009年8月21日至2014年8月21日。鑫华宾馆支付第一年租金后，于2010年7月18日，出具委托书一份，全权委托王兴敏处理租赁合同范围内所有房产的一切事宜。此后，王兴敏利用该范围内的房屋开办了古乐大酒店，并直接向预备役工兵团交纳租金。一审法院认为，虽然预备役工兵团与古乐大酒店未签订租赁合同，但古乐大酒店是房屋的实际使用人。自租赁期第二年起，由古乐大酒店直接向预备役工兵团交纳租金，预备役工兵团对古乐大酒店使用其房屋亦从未提出异议，表明预备役工兵团认可古乐大酒店作为房屋的实际承租人。故预备役工兵团与古乐大酒店之间构成租赁关系，租期截止至2014年8月21日。
2014年9月28日，王兴敏与刘晓林签订《租房合同》，将古乐大酒店承租预备役工兵团房屋的一楼五间门面房转租给刘晓林开办百姓药房一分店，约定租期为2014年9月28日至2019年9月28日，时任后勤装备处处长的唐汝林在租赁合同末页空白处签字并加盖预备役工兵团印章。一审法院认为，虽然古乐大酒店租赁期限届满后，预备役工兵团未与其签订续租合同，但其在古乐大酒店与刘晓林签订的租房合同上签字的行为，表示其对古乐大酒店继续租赁一楼靠近茶坊五间房屋的认可，并同意古乐大酒店转租给百姓药房一分店，故预备役工兵团、古乐大酒店、百姓药房一分店之间是出租人、承租人、次承租人的法律关系。
关于焦点二，对百姓药房一分店遭受的各项损失进行如下分析和认定：
1、房屋装修费。约定的合同租期为2014年9月28日至2019年9月28日，百姓药房一分店于2017年7月30日停业搬迁。经过评估，百姓药房一分店门店装修费用为179088.84元，按五年分摊，还剩77605.17元未摊销，该评估方式科学合理且符合实际情况，予以采信。
2、门店转让费。百姓药房一分店与古乐大酒店签订五年期租赁合同时，一次性支付转让费126000元，按五年分摊，还剩54600元未分摊，该评估方式科学合理且符合实际情况，予以采信。
3、预期可得利益。评估鉴定机构以百姓药房一分店2016年的经营数据为依据进行核算，2016年的经营利润为负，并且市场性经济具有风险性和不可控性，剩余租赁期内的经营利润只是预期可得利益，并不是必然可获得利益，故对该项鉴定意见予以采信。
4、停业期间员工工资损失。停业期间为2017年7月30日至2017年9月5日，评估鉴定机构按照百姓药房一分店自制的工资发放表中基本工资项为计算依据，员工工资损失为21942.66元。一审法院认为，该工资发放表系百姓药房一分店单方提供，且无其他证据相互印证，不能证明其在停业期间仍然向其员工发放工资。该数据缺乏真实性，不予以采信。
5、搬迁费。百姓药房一分店主张因搬迁产生的空调拆卸安装费、玻璃柜台拼装费、药品打包搬运费、电脑电话拆御安装费、医保变更位置及材料费等共计21120元，但其未提供发票票据予以证明，且出具证明、收条的收款人也未到庭说明情况，无法证明其真实性。鉴于药店搬迁的确会产生电器、货柜搬运重装等相关费用，一审法院酌定搬迁费为10000元。
6、评估费。评估费20000元有评估机构开具的正规发票为证，予以采信。
对于上述损失由谁承担的问题。一审法院认为，王兴敏经过预备役工兵团的同意，将其中部分门面房转租给刘晓林经营百姓药房一分店，双方签订的《租房合同》有效。百姓药房一分店基于与古乐大酒店签订的《租房合同》，在租赁期内享有对房屋的占有、使用、收益权。后因预备役工兵团执行中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，于2017年2月10日向随州市曾都区人民法院起诉古乐大酒店、百姓药房一分店，要求解除租赁合同并腾退房屋。后经过多方协商，2017年7月30日，百姓药房一分店停业搬出租赁房屋，租赁关系已解除。本案中，导致百姓药房一分店无法使用租赁房屋至租赁期满的原因是国家政策调整，古乐大酒店作为转租人，并无过错，预备役工兵团作为出租人以及国家政策的执行者，与百姓药房一分店遭受的损失具有直接因果关系，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则，应对百姓药房一分店的损失给予适当补偿。故对于装饰装修损失77605.17元、搬迁费10000元共计87605.17元，由预备役工兵团进行补偿。评估费20000元按照诉判支持比例，由预备役工兵团承担4380元，百姓药房一分店承担15620元。故预备役工兵团共计向百姓药房一分店补偿91985.17元。对于门店转让费54600元，由于古乐大酒店在转租房屋时，不仅向百姓药房一分店收取租金，还一次性收取了转让费126000元，从中进行营利，故剩余租赁期内未摊销的转让费54600元由古乐大酒店返还。
综上所述，百姓药房一分店的部分诉讼请求依法成立，予以支持。经一审法院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、中国人民解放军随州陆军预备役工兵团于判决生效之日起十日内向随州市百姓大药房一分店补偿损失91985.17元；二、随州市曾都区古乐大酒店于判决生效之日起十日内向随州市百姓大药房一分店退还转让费54600元；三、驳回随州市百姓大药房一分店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7300元，由中国人民解放军随州陆军预备役工兵团负担2100元，随州市百姓大药房一分店负担4035元，随州市曾都区古乐大酒店负担1165元。
本院对一审查明的事实予以确认。
针对二审争议焦点，本院综合评判如下：
关于本案诉争房屋租赁期限问题。本院认为，虽然预备役工兵团与古乐大酒店未签订书面租赁合同，但古乐大酒店是房屋的实际使用人。自鑫华宾馆与预备役工兵团书面合同约定的租赁期第二年起，由古乐大酒店直接向预备役工兵团交纳租金，故预备役工兵团与古乐大酒店之间构成租赁关系。该书面合同约定的租赁期满日期即2014年8月21日后，古乐大酒店继续使用该房屋，预备役工兵团未表示反对，双方构成事实合同关系，也构成不定期租赁。然而，古乐大酒店将其承租房屋的一部分即诉争房屋转租给百姓药房一分店时，双方签订了书面合同，并明确约定租赁期届满日期为2019年9月28日，预备役工兵团后勤装备处在该书面合同上盖章认可，该处负责人也在该书面合同上签字认可。故自该书面合同签订后，古乐大酒店与预备役工兵团之间就诉争房屋租赁期限经书面合同确定为固定期限租赁合同，百姓药房一分店租赁期限也据此予以了确定。综上，预备役工兵团上诉称诉争房屋的租赁为不定期租赁的主张，与事实不符，不予支持。预备役工兵团上诉称古乐大酒店、百姓药房一分店在诉争房屋租赁、转租过程中存在过错的主张，与事实不符，不予支持。
关于预备役工兵团是否应当直接向百姓药房一分店承担民事责任问题。本院认为，预备役工兵团以中央文件规定为由要求百姓药房一分店腾退房屋，百姓药房一分店最终予以认可并腾退了房屋。现预备役工兵团主张百姓药房一分店无权向其直接主张合同解除后的有关权利，有违公平和诚信的民事活动原则，不予支持。再者，虽然合同一般存在相对性，但预备役工兵团因执行国家政策提前解除合同，合同解除不是古乐大酒店的意愿，与古乐大酒店没有关系，为了减少诉累，预备役工兵团应当直接向百姓药房一分店承担民事责任。
关于转让费是否应予退还问题。本院认为，百姓药房一分店与古乐大酒店签订五年期租赁合同时，一次性支付转让费126000元。现合同提前解除，该转让费按五年分摊，还剩54600元。因现在合同不能继续履行，基于公平的原则，该54600元应当作为百姓药房一分店的损失，由转租方古乐大酒店予以返还。同时，古乐大酒店在每年转租中已获得相应的租金差价收益，故古乐大酒店称上述转让费是其转租收益的主张，不予支持。
关于装修费是否应列入损失问题。本院认为，虽然书面合同对于装修未作明确约定，但百姓药房一分店作为药店经营，必然要进行一定的装修投入。预备役工兵团以百姓药店一分店擅自装修为由主张不予补偿该损失，有违合同目的，不予支持。预备役工兵团在租赁期还有近两年的情况下，要求解除合同、腾退房屋，应当对剩余租赁期内装修投入承担补偿责任。
关于本案当事人责任问题。本院认为，预备役工兵团在租赁合同未到期的情况下提出解除合同，系执行中央文件规定，当事人对于该合同的解除均没有过错。然而，对预备役工兵团而言，该合同的解除是为了完成上级交待的工作任务，有利于维护军队和预备役工兵团的利益，故预备役工兵团应按公平原则对百姓药房一分店给予补偿。
综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应不予支持；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3265元，由中国人民解放军随州陆军预备役工兵团负担2100元，随州市曾都区古乐大酒店负担1165元。
本判决为终审判决。
审判长 周 鑫
审判员 张 欢
审判员 李 超
二〇一八年七月三十日
书记员 何沛俊