四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第177号
上诉人（原审原告）何翠英。
委托代理人何喜。
委托代理人王大山。
被上诉人（原审被告）南充市得泰房地产开发有限公司。
法定代表人孙清泉。
委托代理人易守明。
上诉人何翠英与被上诉人南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰公司）商品房销售合同纠纷一案，因不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第1810号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：何翠英与得泰公司于2003年12月7日签订了025526号《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人何翠英以套内建筑面积4，367.25元／平方米的价格购买出卖人得泰公司销售的位于南充市嘉陵区火花路的“川北购物中心”第A幢B层14号商品房一套，该商品房的用途为商业，建筑面积共31.471平方米，其中，套内建筑面积30.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.811平方米。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“一次性付款于2003年12月7日前付款：壹拾万元整（￥：100000元）；余款：叁万叁仟玖佰元（￥：33900元）在交房时付清”；第八条中关于房屋交付期限约定为“出卖人应当在2004年7月31日前…，将具备下列第1种条件（即：该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“…，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二点一零的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”；第十一条关于交接约定为“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：2004年7月31日前；2、电：2004年7月31日前…如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：该门市水、电应在2004年7月31日前投入使用，延期，出卖人赔偿买受人现金50元／天”；第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”。2003年12月7日，南充市房地产管管理局嘉陵办事处对得泰公司与何翠英签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案。何翠英于2003年12月5日向得泰公司支付了购房定金1，000元、2003年12月7日向得泰公司支付了购房款99，000元，共计100，000元。
2004年11月8日，得泰公司通过《南充日报》公告。公告内容是：川北购物中心（底层营业房）各位业主，本公司开发的川北购物中心项目从即日起交房，请各位业主带上购房相关手续，到南充市三公街85号五楼办理决算，敬请相互转告。2005年10月17日，得泰公司挂号向何翠英邮寄交房通知一份，内容是：川北购物中心12幢楼14号购房户，我公司开发的“川北购物中心”商住楼的门市于2004年8月1日起已陆续进行交房结算。希你在接到通知后七日内到南充市三公街20号南充市得泰房地产开发有限公司五楼营销部进行交房结算并办理相关交接手续。如过期未来决算，责任由购房户自行承担，我公司将不承担任何违约赔偿责任。2004年11月25日，2004年12月31日，2005年1月7日，何秀珍、张亮、韩志诚分别与得泰公司办理了房款、房屋维修基金及配套费用的结算。
2009年3月16日，何翠英向南充市嘉陵区火花镇任家桥社区交纳门面户水户表改造费1，500元。2009年4月9日，何翠英向四川南充恒通电力有限公司嘉兴分公司交纳电表改造费1，350元。2010年6月，何翠英在未与得泰公司办理交房结算及房屋交接手续的情况下自行入住诉争房屋。何翠英尚未取得案涉房屋的房地产权属证书。
2013年4月15日何翠英向法院提起诉讼，请求得泰公司承担逾期交房的违约责任，赔偿水电安装及逾期办证损失，但又于2013年5月21日撤回了起诉。
一审中，何翠英的诉讼请求为：一、判令得泰公司按《商品房买卖合同》第九条2款之规定向何翠英承担逾期交房的违约责任17，600.00元【从2004年7月31日至2005年10月14日，每日40元（已付房款10万元的0.04%）】；二、判令得泰公司按《商品房买卖合同》第四十条之规定赔偿何翠英损失22，000.00元【从2004年7月31日至2005年10月14日，每日50元】；三、判令得泰公司按《商品房买卖合同》第十五条之规定赔偿何翠英损失500元，并为何翠英办理房屋权属登记向产权登记机关提供所需资料。
原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷，对于何翠英与得泰公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，其效力应受法律保护，双方均应依约履行合同义务。本案中，原告何翠英已经按合同约定支付了购房款100，000元，余款33，900元双方约定在交房时付清，原告何翠英在交房前未支付购房余款，没有违约。依照双方合同约定，得泰公司应于2004年7月31日前向何翠英交付经验收合格的房屋并达到水、电等基础设施、公共配套建筑的正常运行，得泰公司迟至2005年10月17日才通过邮寄挂号的方式通知何翠英办理所购房屋交接手续，且未提供证据证明系争商品房及基础设施、公共配套经相关单位验收合格。何翠英于2010年6月自行入住涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用…”之规定，应当视为得泰公司于2010年6月实际交付房屋。故得泰公司的行为违反了出卖人应当在2004年7月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用的合同规定，且未在2004年7月31日前依约交付符合使用条件的基础设施、公共配套，属违约行为。但是得泰公司应承担的逾期交房、逾期提供基础设施和公共配套建筑的违约金是按日计算的继续性债权，每个个别的债权应分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年…”之规定，何翠英在本案审理过程未提供任何证据证实在2004年7月31日至2007年10月13日这段时间内向得泰公司主张过权利，亦未举证证明在此期间有诉讼时效中断或中止的情形，因此，原告何翠英向本院主张的得泰公司承担从2004年7月31日至2005年10月14日逾期交房的违约责任及逾期提供基础设施和公共配套建筑的损失均已超过诉讼时效，对得泰公司提出的诉讼时效抗辩，予以支持。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定可以看出，在商品房买卖中，土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务，出卖人提供必要的证明文件。鉴此，得泰公司应按照合同约定在商品房交付使用（2010年6月）后60日内协助何翠英办理《房屋所有权证》和《国有土地使用衩证》，并提供必要约的证明文件。然而，合同也约定何翠英应当在房屋交付时（即2010年6月）付清剩余房款33，900元。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，先履行抗辩权的成立以对方先期违约为前提，债权经过诉讼时效仅导致胜诉权的丧失，债权本身并不因此而消灭，不履行对应的债务仍构成违约，后履行债务一方仍享有先履行抗辩权。故何翠英庭审中主张得泰公司给付房款的请求权已超过诉讼时效，先履行抗辩权已消灭的理由不成立。得泰公司基于何翠英未支付购房余款而行使先履行抗辩权并无不当，故何翠英要求得泰公司为其办理房屋权属登记向产权登记机关提供所需资料并赔偿其迟延办证损失的诉请缺乏事实依据及法律依据，依法予以驳回。综上所述，为了结纠纷，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告何翠英的诉讼请求。
宣判后，上诉人何翠英不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。上诉理由：一、一审法院认为被上诉人于2010年6月实际交付房屋，法律适用有误。上诉人于2010年6月自行入住涉案房屋，是其依据自己有合法理由期待取得涉案房屋所有权，基于此期待权，上诉人入住涉案房屋，是主动维护自身权益，此行为并非被上诉人主动交付涉案房屋。双方当事人在《商品房买卖合同》中第八条与第十一条明确约定交付的商品房屋应经验收合格，并签署房屋交接单。至2010年6月，被上诉人未提供商品房经验收合格的证明，也未签署房屋交接单，其并不满足合同约定的交房条件。而一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”而认为被上诉人于2010年6月实际交付房屋。该条文全文为“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，条文中明确确定了当事人意思表示优先原则。当事人所签订的合同之中双方有明确约定交房条件，故不应当适用“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定。应按当事人约定确定交房时间。当事人至今未提供相应证据证明其满足交房条件，被上诉人至今未按约定交付房屋。二、一审法院认为上诉人的主张已过诉讼时效，诉讼时效起算时间有误。根据《商品房房买卖合同》第九条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”，根据该条约定，逾期交房的违约金至被上诉人实际交付房屋时确定，诉讼时效应从被上诉人提供房屋验收合格证与房屋实际面积勘测表并进行结算后开始计算。故一审法院认诉讼时效从2004年7月31日计算，是没有依据的。根据《商品房买卖合同》第十四条约定：“该门市应在2004年7月31日前投入使用，延期出卖人赔偿买受人现金50元／天。”约定的履行期限届满后，被上诉人一直未履行合同义务。逾期提供基础设施和公共配套建筑的违约金应从违约金确定之日起算。一审法院认为诉讼时效自2004年7月31日起计算，是没有法律依据的。三、一审法院认为上诉人要求被上诉人办理房屋权属登记向产权登记机关提供需资料并赔偿其迟延办证损失的诉请缺乏事实及法律依据错误。被上诉人不享有先履行抗辩权，被上诉人具有两种应先履行的义务：l、被上诉人延期交房违约在先，应对上诉人负有承担相应的违约责任的义务，2、上诉人履行付清剩余房款义务前，被上诉人也有先向上诉人提供房屋验收合格证与房屋实际面积勘测表，以证明涉案房屋实际面积符合合同约定，然后进行结算的法定义务。在被上诉人未承担以上两种义务的情况下，反而强行要求上诉人先履行付清剩余房款的义务，这是开发商的“霸王”行径。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，支持了被上诉人的先履行抗辩权，而无视上诉人权益，是对上诉人极其不公平的。国家对商品房销售有专门的特别法规定，这些都被一审法院忽视。四、若按一审判决认定的交房时间2010年6月，那么被上诉人主张下余房款的请求也超过诉讼时效，不应以此作为拒绝办证的理由。
被上诉人得泰公司答辩称：应当依法驳回上诉人的上诉请求。1、一审有部分事实认定不当，2004年7月31日，被上诉人的基础设施配套实际是完成了的，一审认定未完成不当。但鉴于一审实体处理正确，因此得泰公司并未上诉；2、关于协助办理产权手续的问题，首先得泰公司已经具备办证条件，相应的资料已经齐全，其次，上诉人也未付清余款；3、上诉人一审的诉讼请求已经超过诉讼时效；4、关于被上诉人应当追偿的房款是否超过诉讼时效，系另一法律关系，不是本案所解决的问题。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点在于，一、被上诉人在交付房屋及完善房屋配套设施的问题上是否存在违约，应否承担违约责任；二、被上诉人是否应当协助上诉人办理案涉房屋的产权手续，是否应承担迟延办证的违约责任。
关于第一个争议焦点，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依照合同的约定履行，因而被上诉人的合同义务即包括交付符合该合同约定条件的房屋。根据合同第八条，被上诉人应当在2004年7月31日前交付房屋，并且交付的房屋应当达到验收合格的条件。合同第十一条约定，被上诉人应当书面通知买受人办理交付手续。同时被上诉人应当出示符合合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十四条约定被上诉人承诺水、电基础设施在2004年7月31日前达到使用条件。但根据被上诉人的举证情况，其并未证明案涉房屋达到交付条件及水电基础设施达到使用条件，因此根据本案现有证据，被上诉人在交付房屋及完善房屋配套设施的问题上应认定构成违约。但根据双方《商品房买卖合同》约定，逾期交付房屋及未按合同完善配套设施的违约金均是按日计算，因而该违约金属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别计算诉讼时效期间，每日或每月的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独计算诉讼时效期间。因而，根据上诉人一审的诉讼请求，其所主张的违约金为2004年7月31日至2005年10月14日期间的违约金，该期间违约金的诉讼时效期间应至2007年10月13日届满。在本案诉讼中，上诉人并未举证证明在2007年10月13日前向被上诉人就上述违约行为主张权利，故并无诉讼时效中断的情形。因此，上诉人的该两项诉讼主张均超过诉讼时效期间，由于一审诉讼中被上诉人提出了时效抗辩，上诉人的该两项主张不应支持。
关于第二个争议焦点，根据《商品房买卖合同》第六条的约定，2003年12月7日前付款100，000元，余款33，900元在交房时付清。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，根据上述约定，上诉人付清余款的时间在前，被上诉人协助办证的义务在后，而双方并未按合同约定办理房屋交接手续和办理结算，上诉人亦未按合同约定支付下余房款。因而，被上诉人在上诉人未付清下余房款前享有先履行抗辩权，其不协助办理权属登记并不构成违约，亦不应承担违约责任，故对上诉人主张被上诉人履行协助办理权属登记的请求，不应支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费802.00元，由上诉人何翠英负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年二月二十八日
书记员 彭 宣