山东省招远市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）招城民初字第331号
原告李绍慧，男，1962年3月5日生，汉族，黑龙江省友谊县人，城镇居民，住烟台市。
被告李敬庆，男，1976年10月30日生，汉族，山东省招远市人，城镇居民，住招远市南关东。
委托代理人徐琳，山东博旭律师事务所律师。
原告李绍慧与被告李敬庆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李绍慧、被告李敬庆及其委托代理人徐琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李绍慧诉称，2010年5月10日，原告将位于招远市金水桥商业街C-12的房屋租赁给被告，当时约定租金一年5000元，后来租金涨了2次。2013年5月10日是一年6500元，原告要求签订合同，被告说不用签了，到时候交房租就行了。2014年5月，被告通过工商银行付给原告1500元，称余下的5000元租金以后再交。后被告以各种理由推脱，迟迟不交租金。另外被告在交房时少一组暖气片，拆下的两个玻璃门没有安装。要求被告给付2014年5月10日至10月30日房屋租赁费1750元，按玻璃门所需费用650元，安装暖气片材料费、工时费等1060元，因没有门和暖气片，房屋出租价格不合适所造成的损失3450元。
被告李敬庆辩称，被告租赁原告的房屋每年都签订租赁合同，合同已履行完毕，房租已交清，不存在欠原告房租之事。被告已将租赁房屋交给原告指定的苏女士。玻璃门是原告同意让被告卸下的，并未约定合同履行完毕必须安上。原告所谓的一组暖气片，在被告租房时就没有。另外，被告有三个月的电费押金在原告处，并替原告交2013、2014两年的物业费1200元，要求原告返还。
经审理查明，2010年5月10日，原告李绍慧与被告李敬庆的会计李某某签订”租房合同”约定：原告将招远市金水桥商业街C-12房屋租给被告，租金每年5000元。合同第五项约定，室内设施如有损坏，被告应按价赔偿或恢复原状（主要设施有卫生器具、暖气、门窗完好）。第六项约定，如有不详之处双方共同商量或按照国家规定解决。合同未约定租赁期限及租金给付时间。2011年5月10日至2014年5月9日，被告继续租赁原告房屋，且该期间的租金已结清，双方对合同履行无异议。2014年5月10日至同年10月30日，被告仍继续使用原告房屋，并于2014年6月10日付给原告1500元。2014年10月，被告不再租赁原告房屋，并将所租赁的房屋交给原告指定的案外人苏某某。房屋交接时，有两个玻璃门未按上，一楼缺少一组暖气片。2015年4月28日，原告诉至本院。
原告主张，2011年后，双方口头约定，2011年5月10日至2012年5月10日年租金5500元，2012年5月10日至2014年5月10日，每年租金均为6500元。2014年5月10日至2014年10月30日，被告应交租金3250元，已交1500元，还应付1750元。原告向本院提交中国工商银行招远市支行城南区分理处借记卡账户历史明细清单，证实被告司机于2014年6月10日汇款1500元到原告账户，系交2014年房屋租赁费。还向本院提交证人苏某某书面证明材料证实，2013年以后租金每年6500元，房屋交接时有两个玻璃门没安装上，一楼暖气片缺一组。被告主张，2011年后每年均签订合同，合同履行完毕后未保留合同原件。2011年5月10日至2012年5月9日年租金5000元，2012年5月10日至2014年5月9日，每年租金均为6000元，2014年5月9日前房租已付清。2014年4月，被告通知原告不再租赁房屋，因原告在黑龙江无法回来，委托被告暂时看管房屋，故2014年5月10日
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10月30日期间是被告为原告看门，不存在租赁费。2014年6月10日，被告交给原告的租金1500元系补交2013年租赁费，不是2014年租赁费。租房时原、被告约定由被告卸下两个玻璃门做车库用，事后原告并未要求被告按上。被告在租房时就缺少了一组暖气片，缺少的暖气片与被告无关。对证人苏某某证实每年租金6500元有异议，要求证人出庭。原告主张证人苏某某让被告吓得不敢出庭，原告提供证人王某某出庭证实，2014年金水桥C-31房租6500元，C-39房屋6000元，2015年C-31、C-39房租均为7500元。
被告主张预交给原告三个月电费及替原告交2013、2014两年的物业费1200元，反诉要求原告返还电费押金及物业费，但未在本院限定期限内预交反诉费。
审理中，双方同意安装两个玻璃门所需费用500元，安装一组暖气片（15片）材料费、工时费800元。因原、被告对2014年5月10日--
10月30日期间是否应当交房租及是否应当赔偿原告其他经济损失等各持己见，致使调解不成。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的租房合同、苏某某证明材料、王某某出庭证言、借记卡账户历史明细清单，被告提交的租金情况说明等证据在卷为凭，经庭审质证，足以采信。
本院认为，原、被告于2010年5月10日签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。因该合同未约定租赁期限，也未约定租金给付时间，应当认定2011年5月10日后为不定期租赁，租金于每届满一年时支付。2011年5月10日后，原告未收回房屋，被告继续使用该房屋，双方再未续订合同，被告主张每年均签订租赁合同，未提交证据证实，对被告主张依法不予认定。自2011年5月10日后双方再未签订书面合同，但被告一直租赁原告的房屋，且双方均主张2011年5月10日至2013年5月9日期间租金已交齐，应当认定双方仍按照原租赁合同履行。2014年5月10日
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10月30日期间，被告仍在使用原告的房屋，其主张替原告看门，无证据证实，且在该期间已付给原告1500元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条”……租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，被告应当在2014年5月9日前支付之前的租赁费，故被告主张该1500元系补交2013年租金与法相悖，对被告主张，依法不予支持。原告要求被告给付2014年5月10日至2014年10月30日期间的租赁费，依法应予支持，但原告要求每年按6500元的给付，证据不足，本院依法不予支持。根据证人王某某出庭证言，2014年金水桥C-31房租6500元，C-39房屋6000元，说明每年租金都在上涨，且被告向本院提交的租金情况说明也认可2012年5月10日至2014年5月9日每年租金6000元，故参照王某某证言及本案实际，应当认定2014年租金应为6000元。2014年5月10日至2014年10月30日，租金应为2795元（6000元/年÷365天170天），扣除被告已付1500元，被告还应付给原告租金1295元。按照原、被告签订的租赁合同，主要设施包括暖气片，如果少一组暖气片，被告在租房时应当提出，故交接时少一组暖气片，被告应负赔偿责任。被告无证据证实卸玻璃门时经过原告允许，故被告在交接时应当重新安装上玻璃门。原告要求被告赔偿安装玻璃门、暖气片经济损失，应当按照本院做工作情况由被告赔偿1300元为宜。原告要求被告赔偿其他损失3450元，证据不足，对原告主张依法不予支持。被告反诉要求原告返还三个月的电费押金及2013、2014两年的物业费，因未在本院限定期限内预交反诉费，对被告反诉请求，本院依法不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十三条第二款、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
被告李敬庆于判决生效后10日内付给原告李绍慧租金1295元，赔偿经济损失1300元，共计2595元。
二、驳回原告李绍慧其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李敬庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 许国成
人民陪审员 丁洪云
人民陪审员 纪凤旭
二〇一六年七月十三日
书 记 员 李彩艳