江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04747号
上诉人（原审被告）徐三花，住江苏省昆山市玉山镇大公村（）大渔村*号。
委托代理人胡伟雄，江苏誉腾律师事务所律师。
委托代理人赵洁，江苏誉腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆仁龙。
委托代理人滕锦林，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人胡井文，江苏六典律师事务所实习律师。
上诉人徐三花因与被上诉人陆仁龙房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2015）昆民初字第1796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年3月20日，陆仁龙、徐三花及昆山市佰杰房产交易服务有限公司签订房屋买卖成交合同，约定徐三花将其位于昆山市玉山镇大公小区12号楼402室房屋面积77.97平方米及车库13.65平方米以成交总价19万元的价格卖给陆仁龙，本合同签订时支付18万元作为购房定金，陆仁龙、徐三花分别向昆山市佰杰房产交易服务有限公司交纳服务费1500元，合同约定徐三花需积极配合办理过户手续并积极出示过户时所需一切证件，徐三花办理二证时费用由徐三花负责，过户费用由陆仁龙承担。徐三花交钥匙给陆仁龙同时陆仁龙支付18万元整，余额1万元在过户当日一次性付清。上述合同落款处徐三花处签名为俞宗明代，陆仁龙本人签字，昆山市佰杰房产交易服务有限公司盖章。签订合同当日陆仁龙支付徐三花18万元，支付中介费1500元。陆仁龙拿到钥匙后装修入住，于2007年5月18日以自己的名义办理了有线电视开户手续，于2007年8月28日以自己的名义办理了电费代扣手续，用于代扣水费的户名为徐三花的银行存折原件也在陆仁龙处。
原审另查明，2001年12月7日徐三花与俞宗明登记离婚，昆山市玉山镇大公花园5号楼402室房屋及003室车库（公安编号，即上述买卖合同中房屋）为徐三花离婚后取得的增宅房，该房屋于2013年11月21日取得房屋所有权证，于2013年11月29日取得土地使用权证。
以上事实由房屋买卖成交合同、收据、收条、有线电视开户卡、电费缴费存折、水费缴费存折、房产证、土地证、中介公司收条复印件及当事人原审庭审陈述予以证实。
原审原告陆仁龙的诉讼请求为：1、确认昆山市玉山镇大公花园5号楼402室房屋、5号楼003室车库归陆仁龙所有，判令徐三花协助办理房屋过户手续；2、本案诉讼费由徐三花承担。
原审法院认为：本案争议焦点在于俞宗明是否有权将昆山市玉山镇大公花园5号楼402室房屋及003室车库出售，房屋买卖合同是否有效？该房屋系徐三花离婚后增宅取得，应当归徐三花所有，但是从本案房屋买卖的过程看，虽然俞宗明与徐三花已经离婚，但俞宗明代徐三花出售该房屋时将房屋交付了陆仁龙，且协助陆仁龙办理了有线电视及水电开户，陆仁龙也已经入住该房屋，继而在2007年至今长达八年的时间内，徐三花并未向陆仁龙主张过房屋所有权，故原审法院院认定徐三花知晓俞宗明出售房屋的事实并进行了追认，房屋买卖合同有效，俞宗明签订的房屋买卖合同的效力及于徐三花，徐三花理应恪守。
依照双方约定，陆仁龙早已支付大部分房款，现徐三花已经办理房屋所有权证及土地使用权证，应及时协助陆仁龙办理过户手续。徐三花怠于履行义务，陆仁龙要求徐三花履行过户义务的诉讼请求原审法院予以支持。根据双方约定，过户的税费由陆仁龙承担，陆仁龙在徐三花办理过户手续当日应当支付尾款1万元。
关于陆仁龙要求确认昆山市玉山镇大公花园5号楼402室房屋、5号楼003室车库归其所有的诉讼请求，因物权尚未变更，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原审法院判决：一、徐三花于判决生效之日起十五日内协助陆仁龙办理昆山市玉山镇大公花园5号楼402室房屋及003室车库的房屋所有权及土地使用权的过户手续，过户的税费根据合同约定由陆仁龙承担。陆仁龙在办理过户手续当天支付徐三花房屋尾款1万元。二、驳回陆仁龙的其他诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由徐三花负担。
上诉人徐三花不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院判决徐三花协助陆仁龙就诉争房屋及车库办理过户手续于法无据。一、诉争房屋买卖合同无效。诉争房屋及车库系徐三花离婚后增宅取得，系其单独所有。徐三花从未授权他人出售房屋，并未签订过房屋买卖合同或收到过任何购房款。二、徐三花与俞宗明早在2001年12月7日登记离婚，俞宗明既非诉争房屋所有权人，也非共有人，亦未得到徐三花授权委托，无权签署诉争房屋买卖合同，其恶意出售徐三花房屋，侵犯了徐三花的所有权。三、徐三花不住在大公小区，为增加女儿收入，将诉争房屋钥匙给女儿让其负责出租并收取租金。后俞宗明去世，徐三花与女儿闲谈中得知女儿将房屋钥匙交给俞宗明安排出租，但此时并不知道房屋被出售。随后，徐三花与女儿一起去讨要房租，才得知房屋被俞宗明非法出售，后徐三花多次讨还不成，故向城西派出所报案维权，警察也劝陆仁龙搬离，但均无果。四、陆仁龙自己也有过错，其在购买房屋时未尽到合理审查义务。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回陆仁龙的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由陆仁龙承担。
被上诉人陆仁龙辩称：一、关于徐三花与俞宗明离婚的部分事实。徐三花与俞宗明离婚系为取得更多动迁房，属于假离婚，离婚后二人一直同居，原大渔村村民即大公小区的动迁户都知情。徐三花、俞宗明因动迁在大公小区取得至少四套动迁房，因其女儿、女婿沉迷赌博，输了很多钱，故徐三花与俞宗明陆续变卖三套动迁房（含涉案房屋）还债，这些房屋都是俞宗明代表其家庭与买受人签订房屋买卖合同，连俞宗明的出租车也变卖抵债。徐三花之前也住在大公小区，俞宗明去世后，搬至女儿家中居住。二、关于诉争房屋出卖后的部分事实。陆仁龙占有使用诉争房屋至今，徐三花也未向其主张返还房屋，且还配合陆仁龙办理了电力过户手续，也将用徐三花在工商银行开设的用于代扣水费的银行存折原件交给陆仁龙。徐三花主张诉争房屋系出租，但从未讨要过租金，且在俞宗明去世后，陆仁龙要求徐三花配合过户时，徐三花也未向陆仁龙讨要租金，有悖常理。三、徐三花不愿意配合过户的真实原因。诉争房屋目前房价远高于当年，一审起诉前徐三花曾要求陆仁龙按照现在房价补足购房款，因协商无果后才要求陆仁龙返还房屋。综上，徐三花对俞宗明出售房屋是知情的，且进行了追认，诉争房屋买卖合同效力应及于徐三花。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，徐三花主张其前往诉争房屋收取房租时得知诉争房屋被俞宗明出售，于2015年3月10日报警。陆仁龙对上述报警事实予以确认，但主张其也报警，报警仅能证明双方存在纠纷。
二审庭审中，徐三花申请其女儿俞抱花出庭作证。俞抱花陈述，因其赌博，在外负赌债几百万，故徐三花将诉争房屋交给其用于出租。此后，其将诉争房屋交给俞宗明代其出租，期间都由俞宗明代其收取租金并用于代其偿还赌债，其于2015年3月10日才知道诉争房屋被俞宗明出售。陆仁龙对俞抱花上述陈述不予认可，主张徐三花、俞抱花为母女，存在利害关系，且俞抱花陈述不合逻辑。
上述事实，有双方当事人及证人俞抱花二审陈述等在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本案二审的争议焦点在于，诉争房屋买卖合同是否有效，其效力是否及于徐三花。
本院认为，诉争房屋买卖合同虽由俞宗明代徐三花签订，但从合同签订的持续时间来看，诉争房屋买卖合同从签订至今已近8年，陆仁龙在签订上述合同后亦即装修入住。如确依徐三花主张诉争房屋系其交由女儿俞抱花出租获益，但徐三花、俞抱花在长达8年的期间内从未向俞宗明确认过诉争房屋现状或向诉争房屋使用人催讨租金，有悖常理，且俞宗明去世后至陆仁龙要求徐三花配合过户期间，徐三花也未提供证据证明其向陆仁龙催讨过租金，与其主张将诉争房屋出租的事实并不相符，故徐三花主张诉争房屋系出租的相关事宜，无证据证实，本院不予采信。结合本案事实及各方陈述，应认定徐三花知晓俞宗明出售诉争房屋相关事宜。因徐三花在长达八年的期间内从未向陆仁龙主张返还诉争房屋，故应视为其追认了俞宗明出售诉争房屋的相关行为，诉争房屋买卖合同因此有效，其效力当然及于徐三花。民事行为应遵守诚实信用原则，徐三花现抗辩其不知情诉争房屋已被出售，有违诚信原则，不利于交易安全的维护及社会的稳定和谐，本院不予支持。
综上所述，上诉人徐三花的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人徐三花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 陈 莉