江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终2065号
上诉人（原审原告）：南昌瑞荣机电设备有限公司，地址：南昌县莲塘镇小兰村西边山。
统一社会信用代码：91360121589225025E。
法定代表人：李周，系该公司经理。
委托代理人：舒忠广，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王悦，男，1977年2月2日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
被上诉人（原审被告）：王胞，女，1979年6月2日出生，汉族，住江西省南昌县。
委托代理人：王悦，系王胞哥哥。
上诉人南昌瑞荣机电设备有限公司（以下简称瑞荣机电）与被上诉人王胞、王悦房屋租赁合同纠纷一案，上诉人瑞荣机电不服南昌县人民法院（2016）赣0121民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞荣机电法定代表人李周及其委托代理人舒忠广，被上诉人王悦、王胞委托代理人王悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，王悦、王胞系兄妹关系。2014年12月28日，王胞的哥哥王悦与瑞荣机电的法定代表人李周签订了一份《房屋租赁合同》。合同主要内容是：甲方（王悦、王胞）将王胞所有的位于江西省南昌市南昌县莲塘镇澄湖西路8号一至二楼所有房屋，屋后铁皮房，院内铁皮简易房及大门右侧单独小房及周边场地（以下简称租赁物），建筑面积约120平方米，出租给乙方（瑞荣机电）经营公司之用；出租时间从2015年1月1日至2016年12月31日止两年，每年租金伍万贰仟圆整，两年租期内租金不变；乙方除房租外另交付叁仟元为电费押金，本押金在房屋租赁期满，乙方结清电费款项后甲方须无条件退还给乙方；卫生、治安、营业、水电等费用由乙方交纳；在合同期内租赁物如被政府征收，甲方须配合乙方向政府争取装修费、搬迁费及相关费有，合同自动终止，双方互不追责，未满期房租无息退还给乙方，如政府已补偿乙方未满期房租，则无需退还；本合同经甲、乙双方签字、按指模即生效。合同签订当天，瑞荣机电即将2014年12月31日到2015年12月31日的房屋租金52000元及电费押金3000元支付给了王悦，王悦出具了收条给瑞荣机电法定代表人李周。2015年，1、3、5、6月份，瑞荣机电在接到南昌县莲塘镇斗门村民委员会房屋拆迁通知，未在规定时间搬迁，7月23日，莲塘镇斗门村拆迁指挥部将王悦、王胞出租给瑞荣机电的房屋予以拆除。此后，瑞荣机电称因租赁房屋被拆迁，房内公司财产遭到损失，王悦与瑞荣机电人员前往莲塘镇征收工作斗门村项目组、莲塘镇政府协商财产损坏赔偿事宜未果。瑞荣机电遂向原审法院起诉，要求判令王悦、王胞返还瑞荣机电租金23203元，电费押金3000元；判令王悦、王胞赔偿瑞荣机电297128元；本案诉讼费由王悦、王胞承担。本案在审理过程中，瑞荣机电向原审法院申请追加南昌县莲塘镇斗门村民委员会为本案第三人。原审法院认为：本案为房屋租赁合同，南昌县莲塘镇斗门村民委员会非本案必须共同诉讼当事人且与本案无利害关系，依法裁定驳回了瑞荣机电的申请。庭审中，瑞荣机电坚持诉讼请求，并在庭审后要求王悦、王胞赔偿财产损失及诉讼费32380元，协助瑞荣机电向房屋拆迁部门继续请求财产损失赔偿；王悦、王胞请求驳回瑞荣机电的诉请。双方意见分歧较大，法庭调解未能协商一致。
原审法院认为，瑞荣机电的法定代表人李周与王悦代王胞签订的《房屋租赁合同》，租赁的房屋用于经营瑞荣机电公司，瑞荣机电的法定代表人李周签订合同行为是于瑞荣机电法人的行为，非个人行为。在合同履行过程中，王胞并未提出异议，应视为王胞对该合同的认可，又因王悦、王胞是兄妹，瑞荣机电有理由相信王胞有代理权。因此，王胞提出瑞荣机电为本案原告和王悦为被告是不适格主体的抗辩理由不成立，不予采纳。瑞荣机电以王悦、王胞明知出租的房屋会被拆除，仍与其签订的《房屋租赁合同》，属欺骗行为，不符合双方签订的《房屋租赁合同》第7条“在合同期内如被政府征收，甲方（王胞）须配合乙方（瑞荣机电）向政府争取装修费、搬迁费及相关费用”的约定内容。根据此约定，瑞荣机电知道或应该知道王悦、王胞出租的房屋是有可能被拆除的，王悦、王胞并未隐瞒相关事实。瑞荣机电的该观点，不予采纳。瑞荣机电法定代表人李周与王悦代王胞签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，予以确认。瑞荣机电与王悦、王胞均应按照合同约定行使自己的权力，履行自己的义务。瑞荣机电与王悦、王胞在履行《房屋租赁合同》过程中，租赁房屋被相关部门征收拆除，租赁物已毁损、灭失，已不能实现合同目的，王悦、王胞应退还瑞荣机电多支付的房屋租金。瑞荣机电此诉求符合合同约定和法律规定，予以支持。瑞荣机电与王悦、王胞认可租赁房屋拆除时间为2015年7月23日，王悦、王胞应退还自2015年7月23日至2015年12月31日的房屋租金22285.72元。瑞荣机电诉请王悦、王胞退还电费押金3000元，未提供与王悦、王胞结清电费使用的证据，不予支持；瑞荣机电诉求要求王悦、王胞赔偿瑞荣机电财产损失，王悦、王胞已按合同履行了协助瑞荣机电向相关房屋拆迁部门协商的义务，且其损失与王悦、王胞在法律上无直接因果关系，不予支持。出租房屋的所有人为王胞，王悦仅是代其与瑞荣机电签订《房屋租赁合同》，该合同中约定的权利义务应由王胞享有承担，王悦在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第二百三十一条的规定，判决一、被告王胞在本判决书生效后五日内退还原告南昌瑞荣机电设备有限公司房屋租金22285.72元；二、驳回原告南昌瑞荣机电设备有限公司其他诉讼请求。案件受理费6150元，被告王胞负担246元，原告南昌瑞荣机电设备有限公司负担5904元。
宣判后，瑞荣机电不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，判决被上诉人退还上诉人剩余电费押金2151元；判决被上诉人赔偿上诉人部分损失80000元；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人瑞荣机电认为，原审法院未判决被上诉人退还剩余电费押金是错误的，被上诉人收取了上诉人押金3000元，截止2015年6月26日，上诉人之前的电费已全部交清，只有2015年6月27日至2015年7月22日电费因为强拆无法交付，根据前六个月电费总额5094元计算，平均每个月电费为849元，只有一个月的电费无法交付，总押金3000元减去1个月电费849元，被上诉人应退还上诉人电费押金2151元。
关于部分财产损失的问题，《房屋租赁合同》第7条“在合同期内如被政府征收，王胞须配合瑞荣机电向政府争取装修费、搬迁费及相关费用”，这只是假设的一种情形，关键的问题是，本案标的物被拆除并不是政府的征收行为，而是一种非法强拆的行为。政府征收是有套严格的合法批准手续的，非法强拆并不是《房屋租赁合同》约定的征收行为，《房屋租赁合同》约定的政府征收行为并未出现。上诉人在原审中提交的证据充分证明了在整个事件过程中被上诉人都在故意隐瞒事实，欺骗上诉人，上诉人的财产损失与被上诉人的欺骗行为存在着必然的因果关系。从南昌县莲镇斗门村委会的《告知》中显示，涉案的房屋已纳入2014年南昌县城镇规划的拆迁范围，并且已完成了丈量，2015年1月31日，斗门村委会在告知中明确要求被上诉人于2015年2月1日至2015年2月2日两天内将房屋内的物品搬走，被上诉人没有将这一情况告诉上诉人，以致涉案房屋被拆除，上诉人大量的办公用品、机器设备等物品被掩埋、被损毁。被上诉人知道自己房屋已纳入拆迁范围，还与上诉人签订涉案房屋的租赁合同，被上诉人的这种欺诈行为，严重违背了《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则。上诉人向法院提交的损失清单记载了上诉人损失物品的名称、数量、价格等内容，物品损失总计297128元。原审庭审中，被上诉人明确承认收到过上诉人的财产损失清单，并拿它找村委会协调处理过，对财产损失清单真实性没有否认。被上诉人除了应当依照合同约定向上诉人返还未满期的房租及押金外，因其违背诚实信用原则，故意隐瞒真实情况，提供虚假信息，欺骗上诉人，由此造成上诉人的财产损失，被上诉人应当依法予以赔偿。
被上诉人王悦、王胞辩称，原审法院判决被上诉人退还未满期房屋租金22285.72元,被上诉人没有异议。上诉人拒绝搬迁造成拆迁后电表读数无法统计，电费并未结清搬离，被上诉人已经支付其使用的电费，远远超过3000元，按合同约定被上诉人无需退回上诉人押金。
关于部分财产损失问题，经原审法庭取证，拆迁方首次在2015年1月31日下达征收告知，告知了上诉人法人代表李周，且2015年3月25日,2015年5月28日,2015年6月18日,共4次登门告知李周，并讲解征收事宜遭到李周拒绝，拒绝理由很明显，拆迁方因土地性质为宅基地性质，按南昌县拆迁规定无法支付其装修搬迁费用等条件，并也转达给了被上诉人，被上诉人说好好协商，尽力能给租户的搬迁费就给上诉人，被上诉人为上诉人争取房屋装修搬迁费已尽了合同约定的义务。原审庭审中李周却说没接到拆迁方的通知，却谈合同的诚信。原审法院的取证，充分证明上诉人“绑架”租赁物阻挠政府征收工作进行，是拆迁事件的直接原因，与被上诉人无因果关系。李周在签订合同后房屋拆除前从来没有和被上诉人联系过，一直自己和拆迁方沟通搬迁事宜，却捏造被上诉人不让其搬离陈述，在拆迁方出具的通知其搬迁的证据面前不成立，在房屋拆除后，多次拉着王悦谈论拆迁事情，要求被上诉人为他争取“高额清单”的费用，得到拆迁方的结果是：“清单数量莫须有，政府征收拆迁有公证处录像，其实就是一台旧空调，几块铁皮，甚至连酱油瓶子都拿出来了”，拆迁方承诺书证明上诉人的财产损失与被上诉人无关，被上诉人同意为上诉人争取“高额清单”的费用，说成默认了上诉人的赔偿数额，被上诉人认为上诉人语言理解能力太差。原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。
经审理查明：上诉人交纳电费如下：2015年1月26日726元，2015年2月25日505元，2015年3月25日926元，2015年4月25日957元，2015年5月25日701元，2015年6月26日1279元。二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为：本案二审争议的焦点问题是被上诉人是否退还上诉人2150元电费押金及赔偿财产损失80000元。根据查明的事实，上诉人只有2015年7月电费未交，根据本地一般天气情况，参照上诉人6个月交电费情况，本院酌定上诉人2015年7月应交电费1279元，被上诉人应退还上诉人电费押金1721元。上诉人诉请涉及的财产损失因拆迁引起，而被上诉人未拆除涉案房屋，也没有损毁上诉人财物，因此被上诉人行为与上诉人所诉财产损失的造成没有因果关系，故本院认为，上诉人瑞荣机电上诉要求被上诉人赔偿8万元财产损失，没有依据，不予支持。综上，对上诉人的上诉请求，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南昌县人民法院（2016）赣0121民初1163号民事判决第（一）项；
二、变更南昌县人民法院（2016）赣0121民初1163号民事判决第（二）项为“被上诉人王胞在本判决书生效后五日内退还上诉人南昌瑞荣机电设备有限公司电费押金1721元”；
三、驳回上诉人南昌瑞荣机电设备有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计8003.77元，由上诉人南昌瑞荣机电设备有限公司负担7003.77元，被上诉人王胞负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
审 判 员 裴重芳
代理审判员 邓 晖
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 滕漪兰