四川省达州市级中人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川17民终712号
上诉人（原审原告）胡明全，男，住四川省达州市通川区。
上诉人（原审原告）温开纯，女，住四川省达州市通川区。
委托代理人何伯祥，四川正大法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）刘普，男，住四川省达州市达川区。
委托代理人庞后江，达州市司法局退休干部。
被上诉人（原审第三人）四川省文丰实业有限公司。
住所地：达州市通川区通川中路**号。
组织机构代码21032674-6。
法定代表人叶盖文，系公司经理。
原审第三人苏晓容，女，住四川省达川区.
原审第三人郭俊，男，住四川省达川区。
委托代理人曹挺，四川育英事务所律师。
上诉人胡明全、温开纯因与被上诉人刘普、四川省文丰实业有限公司，原审第三人苏晓容、郭俊商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2015）达达民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告胡明全、温开纯诉称：2006年11月16日，第三人文丰公司与被告刘普签订了《内部工程承包协议》，约定：“由刘普自主全额投资承包文丰小区A栋片区的拆迁、安置、补偿、建设、施工、销售（商品房）、各种税、费、办证（国土证、房产证）及房屋后期维修”。尔后，被告按该承包合同的约定承建了前述房屋。2013年12月10日，被告将自建房屋中的A栋一层14号门市（面积49平方米）出售给二原告，双方于当天签订了《购门市协议》一份并约定：被告刘普自愿将门市一个，坐落在南外三里坪文丰小区A栋一层14号门市面积约49㎡，以15000元／㎡卖给原告温开纯，共计735000元，此房在2014年10月底交付，若不交付一切损失由被告负责。合同签订后，原告按约定分别于2013年12月10日、2014年7月3日向被告交款250000元和120000元，共计370000元。2014年11月，二原告找被告刘普交付门市，双方发生纠纷。二原告诉讼至法院后，才知晓诉争门市已被被告的合伙人王守春和第三人文丰公司卖给了第三人苏晓容、郭俊夫妇。被告刘普和第三人文丰公司的行为已构成欺诈，严重侵害了原告的合法权益。故诉请法院判令：一、依法确认原、被告签订的《购门市协议》合法有效并予以解除；二、被告刘普双倍返还原告胡明全、温开纯购房款740000元，并由第三人文丰公司承担连带责任；三、被告刘普和第三人文丰公司承担诉讼费。
原审被告刘普辩称：一、原告所起诉的事实不实，应驳回原告的全部诉讼请求；二、本案原告借给被告刘普100000元去德阳做工程，后原告就要求退钱，由于刘普当时无钱偿还，原告就要求被告给原告写成了250000元的房屋买卖协议，120000元是计算的250000元的利息，该协议不是双方的真实意思表示，系无效的民事法律行为，请求人民法院依法确认该协议无效；三、第三人苏晓容、郭俊与王守春签订的《门市预定协议》，因王守春不具备卖房资格，第三人文丰公司未授权给王守春卖房，该协议同样无效，第三人文丰公司确认诉争门市所有权归第三人苏晓容、郭俊是错误的，违反与被告刘普签订的合同。请求人民法院依法驳回第三人苏晓容、郭俊的诉讼请求。
原审第三人文丰公司述称：诉争门市已被被告刘普的合伙人王守春卖给了第三人苏晓容、郭俊，本公司予以确认。被告刘普卖给原告，文丰公司不知情，其买卖合同应无效，被告刘普应退还原告购房款；文丰公司无过错，请求法院依法驳回原告对文丰公司的诉讼请求；诉争门市应归第三人苏晓容、郭俊所有。
原审第三人苏晓容、郭俊述称：诉争门市已被被告刘普的合伙人王守春和第三人文丰公司卖给了第三人苏晓容、郭俊，该门市所有权应属第三人苏晓容、郭俊所有。
原审法院查明：2013年12月10日，被告刘普与原告温开纯签订了一份《购门市协议》，约定：被告刘普自愿将门市一个，座落在南外三里坪文丰小区A栋一层14号门市面积约49㎡，以15000元／㎡买给原告温开纯，共计人民币735000元，此房在2014年10月底交付，若不交付一切损失由被告刘普负责”。双方签订《购门市协议》后，刘普在该协议上签名捺印。当天，被告刘普向温开纯出具了“购三里坪14号门市预交款250000元”的收条一张。2014年7月3日，被告刘普向原告胡明全出具了“购三里坪14号门市预交款120000元”的收条一张。2014年11月，二原告找被告刘普交付门市，双方发生纠纷。二原告遂诉讼来院，请求判决：一、确认原、被告签订的《购门市协议》合法有效；二、本案诉争门市所有权归二原告所有，被告及时将门市交付给二原告，第三人文丰公司承担连带交付义务；三、被告和第三人文丰公司承担诉讼费。庭审中，原告发现诉争门市已被第三人文丰公司卖给了第三人苏晓容、郭俊，于是变更诉讼请求为：一、依法确认原、被告签订的《购门市协议》合法有效并予以解除；二、被告刘普双倍返还原告胡明全、温开纯购房款740000元，并由第三人文丰公司承担连带责任；三、被告刘普和第三人文丰公司承担诉讼费。
同时查明：一、2006年11月16日，被告刘普（乙方）与第三人文丰实业公司（甲方）签订了《内部工程承包协议》约定：由乙方自主全额投资承包修建位于达州市达川区（原达县）南外店子梁社区二小区“文丰小区”A栋片区的拆迁、安置、补偿、建设、施工、销售（商品房）、各种税、费、办证（国土证、房产证）及房屋后期维修；承包金额为500000元，建设周期为2007年1月30日至2008年1月30日；乙方必须在甲方处将该幢已销售或已定的商品房进行登记、备案。第三人文丰公司负责监督、防止一房二卖并办理手续。文丰小区A幢房屋出卖人实际是被告刘普。
二、达州市达川区房屋管理局将本案诉争门市登记为13号，面积为48.56平方米。
三、原告胡明全、温开纯于2014年1月20日向被告刘普作出书面承诺：如刘普在2014年11月30日内把我的2013年12月10日交的购三里坪14号门市款250000元还了，该《购门市协议》作废。
四、本案诉争门市所在整栋楼层房屋系被告刘普和另一合伙人王守春（已故）合伙承建。2010年4月9日，第三人苏晓容与王守春签订了《门市预定协议》，该协议约定：1、王守春自愿将店子梁社区“文丰小区”12号门市卖给苏晓容，面积约48㎡（以产权证面积为准），单价为9500元／㎡，共计人民币456000元（优惠200元）整；2、付款方式，本协议签订之日付款300000万元，余款154000元整定于2010年6月10日付清。当天苏晓容付给王守春现金300000万元，王守春给苏晓容出具了收据；同年6月11日，苏晓容付给王守春现金154000元，王守春给苏晓容出具了收据。后苏晓容对该门市以自己的名义开设了水、点、气等专户以及进行了装修、经营生意，该协议存入第三人文丰公司登记、备案。第三人文丰公司对苏晓容与王守春签订的《门市预定协议》予以认可，对被告刘普与原告签订的合同不予认可。
上述事实，有《内部工程承包协议》，《购门市协议》、《门市预定协议》，被告刘普给二原告出具的收条两份，二原告承诺书一份、王守春给苏晓容出具的收据等证据在卷佐证，足以认定。
原审法院认为：一、本案诉争13号门市所在整栋楼房对外系第三人文丰公司开发，实际上是被告刘普和另一合伙人王守春投资承建。2010年4月9日，第三人苏晓容、郭俊与被告刘普合伙人王守春签订《门市预定协议》，苏晓容、郭俊按照协议已全额交纳了购门市款项454000元，第三人文丰公司也收到了苏晓容、郭俊与王守春签订的《门市预定协议》及相关备案材料，认定该门市系第三人苏晓容、郭俊所有，同时诉争的13号门市已被第三人苏晓容、郭俊实际占用，因此第三人苏晓容、郭俊属合法、善意取得该门市。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故第三人苏晓容、郭俊与王守春签订的《门市预定协议》合法、有效。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”因此，第三人苏晓容、郭俊诉请诉争的第13号门市所有权属其所有，法院予以支持。被告刘普抗辩该协议无效的理由不能成立，法院不予支持。二、根据第三人文丰公司和被告刘普签订的《内部工程承包协议》约定，被告刘普的职责为：具体负责拆迁、安置、补偿、建设、施工、销售（商品房）、各种税、费、办证（国土证、房产证）及房屋后期维修；第三人文丰公司的职责为：负责监督、防止一房二卖并办理手续。被告刘普将诉争的13号门市卖给二原告，与原告温开纯签订了《购门市协议》，其内容未违反法律禁止规定。二原告交纳购房款370000元，有被告刘普出具的两份收条为凭，对两份收条及收条上所载明的内容的真实性被告刘普未能举证予以否定。因此被告刘普辩称因其无力偿还原告借款，原告就要求其与原告签订《购门市协议》，将借款及利息转为购房款的理由不能成立，法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”因此，二原告请求解除与被告刘普签订的《购门市协议》，并由被告刘普返还二原告购房款370000元，理由充分，于法有据，法院予以支持。关于二原告请求被告刘普承担购房款一倍的赔偿责任即赔偿370000元的问题。本案诉争门市在被告刘普与原告温开纯签订协议之前，被告的合伙人王守春已卖给了第三人苏晓容、郭俊，第三人文丰公司已登记、备案，且第三人苏晓容、郭俊已实际占有本案诉争门市，从而导致被告刘普其与原告温开纯签订的合同目的不能实现。被告刘普应承担相应的责任。二原告购买门市时未实地查看、了解相关情况，也应承担一定的责任。按照双方签订的合同约定，二原告共应交纳购房款735000元，而实际只交纳370000元，根据本案实际情况，法院确定被告刘普承担已交购房款一半的赔偿责任，即赔偿185000元。三、原告温开纯与被告刘普签订《购门市协议》时，既未告知第三人文丰公司，又未到第三人文丰公司登记、备案，且诉争门市不是第三人文丰公司所卖。故二原告请求第三人文丰公司承担连带责任，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决：一、解除原告温开纯与被告刘普于2013年12月10日所签订的《购门市协议》；二、被告刘普于本判决发生法律效力后30日内返还原告胡明全、温开纯购房款370000元并赔偿185000元，共计555000元；三、座落在达川区南外三里坪社区文丰小区A栋一层13号门市（面积约48.56平方米），其所有权归第三人苏晓容、郭俊所有；四、驳回原告胡明全、温开纯的其他诉讼请求。案件受理费6850元，财产保全费1500元，共计8350元由被告刘普、第三人四川省文丰实业有限公司负担。
宣判后，胡明全、温开纯不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由是：1、一审判决被上诉人刘普承担已购房款一半的赔偿责任错误无法律依据。违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定。2、被上诉人四川省文丰实业有限公司应承担连带清偿责任。
二审法院对一审法院查明的第三人苏晓容与刘普的合伙人王守春签订的《门市预定协议》存入第三人文丰公司登记，备案缺乏事实依据不予认定外，其余事实与一审法院查明的事实一致。
另查明四川省文丰实业有限公司开发建设的“文丰小区”商品房预售许可证号为20080017。
本院认为，诉争门市房屋系第三人四川省文丰实业有限公司开发建设，并办理商品房预售许可证；第三人四川省文丰实业有限公司与刘普签订的《内部工程承包协议》由刘普全额投资修建“文丰小区”，负责拆迁安置，建设施工，销售（商品房）以及房屋后期维修，公司负责监督等事宜。刘普将诉争门市房屋销售给二上诉人签订了《购门市协议》；二上诉人缴纳了购房款370000元；购门市协议不违反法律规定，应当合法有效。因刘普的合伙人将销售给二上诉人的门市房屋又销售给第三人苏晓容、郭俊导致二上诉人不能按合同约定取得门市房屋，合同目的不能实现。二上诉人主张解除合同，由刘普双倍返还胡明全、温开纯购房款740000元，并由第三人文丰公司承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人签订商品房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实”。二上诉人即原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。诉争商品房实际由刘普投资建设，刘普收取了购房款应由刘普承担返还购房款及利息和承担已付购房款一倍的赔偿责任；刘普以个人名义销售诉争门市，未以第三人四川省文丰实业有限公司名义销售诉争门市，《购门市协议》没有加盖四川省文丰实业有限公司公章，事后第三人四川省文丰实业有限公司也没有追认。故第三人四川省文丰实业有限公司不应承担责任。原审判决四川省文丰实业有限公司不承担连带责任并无不当。原审法院酌定刘普承担已交购房款一半的赔偿责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的明确规定；在本案中，原审法院对第三人苏晓容、郭俊与刘普的另一合伙人签订的诉争门市的效力进行审理确定，超出了本案审理范畴。原审法院适用法律错误；上诉人的上诉理由和请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2015）达达民初字第36号民事判决第一、四项，即“解除原告温开纯与被告刘普于2013年12月10日所签订的《购门市协议》”、“驳回原告胡明全、温开纯的其他诉讼请求”；
二、撤销（2015）达达民初字第36号民事判决第二、三项，即“被告刘普于本判决发生法律效力后30日内返还原告胡明全、温开纯购房款370000元并赔偿185000元，共计555000元”、“座落在达川区南外三里坪社区文丰小区A栋一层13号门市（面积约48.56平方米），其所有权归第三人苏晓容、郭俊所有”；
三、刘普在本判决送达后三十日内返还胡明全、温开纯购房款370000元并赔偿370000元，共计740000元。
如到期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6850元，财产保全费1500元，共计8350，由刘普负担；二审案件受理费6850元，由刘普负担6000元，胡明全、温开纯负担850元。
本判决为终审判决。
审判长 杜 谨
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一六年九月一日
书记员 廖玉成