贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔高民终字第85号
上诉人（原审被告）：安顺市钢固达房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区。
法定代表人：王钢，系该公司董事长。
委托代理人：石祥龙，该公司破产管理人团队成员。
被上诉人（原审原告）：李友正，男，X年X月X日生，汉族，个体工商户，住贵州省安顺市西秀区。
李友正与被告安顺市钢固达房地产开发有限公司（以下简称钢固达公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省安顺市中级人民法院审理后作出（2014）安市民初字第50号民事判决书，钢固达公司不服该判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，本案因钢固达公司进入破产程序，本院依申请中止审理了本案，后于2016年3月1日恢复审理，并于2016年3月21日对本案进行了调查询问，钢固达公司破产管理人团队律师石祥龙、李友正到庭参加调查，本案现已审理终结。
一审经审理查明：钢固达公司成立于1998年11月20日。安顺市西秀区龙清路“竹园*清水湾”系钢固达公司开发的项目，该项目分A、B、C、D四个区，其中A区、B区分别于2012年9月28日、2012年11月15日取得商品房预售许可证。
2013年4月26日李友正与钢固达公司签订《预订商铺合同书》和《商品房买卖合同》。《预订商铺合同书》约定：一、甲（钢固达公司）、乙（李友正）双方属长期友好合作关系，甲方为尽快收回投资，最大限度优惠乙方，甲方经全体股东研究同意并一致通过，将位于安顺市西秀区所开发的房开项目“清水湾”正一层沿街商铺按低于市场价格即每平方米8，000元人民币的价格，优惠出卖给乙方，具体位置由乙方选定，甲方提供乙方所选定的商铺平面图并加盖甲方红章作乙方的订购依据。二、乙方按甲方的要求，一次性向甲方交纳订购“清水湾”正一层沿街商铺订购金计人民币贰仟万元（￥2，000万元）整，所订购商铺面积为贰仟伍佰平方米（2，500平方米）（2500平方米8000元／平方米=2，000万元］，具体面积以产权部门实测的面积为准。三、甲、乙双方约定“甲方于2014年5月2日将乙方所订购的商铺在安顺市房屋产权处办理商品房销售登记该物权至乙方名下，因办理产权证所产生的税、费按国家相关规定办理。在未办理物权登记期间，甲方不能将乙方所订购的商铺以任何理由再登记或预定、预售、抵押给第三方，若甲方发生以上情形导致乙方所订购的商铺无法实现整体完整性，则甲方违约，甲方承诺按乙方所交纳的订购商铺总金额的30%计算违约损失赔偿金，并支付给乙方。四、若甲方在2014年5月2日未将乙方所订购的商铺登记于乙方的名下，或违反本合同第三条款的约定时，甲方无条件将乙方所交付给甲方的订购金计人民币贰仟万元（￥2，000万元）整，于2014年5月2日退还乙方，乙方谅解甲方，甲方不承担任何违约赔偿责任。乙方向甲方承诺，允许甲方在2014年5月2日前的时限范围内为出售该商铺的犹豫期。若甲方在犹豫期内不愿将本合同约定的商铺出售给乙方，甲方退回乙方的预定商铺款计人民币2，000万元整，甲方不承担任何违约赔偿责任。五、若甲方不按合同第四条款约定退还乙方的订购商铺款，则甲方违约，甲方承诺：超期1个月还乙方的订购商铺款，按乙方所支付订购商铺合同总金额的10%计算违约损失赔偿金，并赔偿支付给乙方，但甲方的违约期不得超过2个月。六、甲方违约期满，仍然无法退还乙方的订购商铺款，甲方承诺按乙方所订购商铺合同总金额的100%计算违约损失赔偿金，并赔偿支付给乙方。七、若甲方不按合同第四、第五、第六条款履行合同义务时，甲、乙双方可友好协商解决，并签订相关补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力，若协商不成，乙方有权立即向合同签订地人民法院提起诉讼（合同签订地安顺市），甲方承诺：因乙方诉讼所产生的诉讼费、保全费、评估费、律师代理费等全部由甲方承担。八、特别约定：甲方提供给乙方的相关合同附件与本合同内容不相符的，以本合同为准。……《商品房买卖合同》约定：将A幢1层第1至17、19建筑面积为2501.04平方米的18个商铺按总价款为20，008，320元出卖给李友正。合同同时约定付款方式应在2013年5月2日前一次性支付全部房款。房屋交付时间为2014年6月30日。同日，钢固达公司向李友正出具了《股东会决议承诺书》，承诺同意按合同履行义务，并承担因合同纠纷而产生的一切经济民事赔偿责任。2013年4月28日，钢固达公司向李友正出具了《缴款通知书》，通知李友正于2013年5月2日缴纳购房款2，000万元。2013年5月2日，李友正通过建设银行向钢固达公司汇款2，000万元。同日，钢固达公司向李友正出具了内容为“今收到李友正交来预定竹园清水湾商铺定金款2，000万元”的收款收据一张，并加盖了“安顺市钢固达房地产开发有限公司财务专用章”。2014年5月2日，由于双方约定的办理备案登记时间到期，钢固达公司未按《预定商铺合同书》的约定履行自己的义务，已构成违约，双方再次签订了《预定商铺补充合同书》，该合同书约定：一、经乙方（李友正）同意，甲方（钢固达公司）赔付违约赔偿金给乙方计人民币560万元整。二、由于甲方工程开发资金紧张，甲方承诺违约赔偿金按月支付给乙方，违约赔偿的支付从2014年6月2日起至2014年12月2日止，以此类推每月2日由甲方定期支付给乙方违约赔偿金计人民币80万元整。三、由于甲方已给乙方相应的违约赔偿，乙方同意将《预定商铺合同书》约定的登记时间延期至2014年12月2日。四、甲方承诺，若2014年12月2日不能将乙方所订购的商铺登记给乙方，承诺期满，甲方即一次性退还乙方订购金计人民币2，000万元整，退款时间不得超过五个工作日。五、甲方承诺期满，甲方既未将乙方订购的商铺登记给乙方，又未按承诺时限退还乙方订购款，则甲方违约，甲方自愿承担《预定商铺合同书》乙方预定商铺定金总额的双倍违约赔偿金，并赔付给乙方，若甲方不承担违约赔偿责任，乙方可向合同签订地人民法院（合同签订地：安顺市）提起诉讼并依法进行登记。六、本补充条款甲、乙双方共同拟定，不持异议，双方承诺共同信守。七、本补充条款与原《预定商铺合同书》具有同等法律效力，原合同与本补充条款不相符的，以本补充条款为准。八、本补充条款一式肆份，甲、乙双方各执贰份。九、本补充条款有效期从签订之日起至双方合同义务履行完毕止，本补充条款自然失效。同日，钢固达公司又向李友正出具了《股东会决议承诺书》，承诺同意按《预定商铺补充合同书》履行义务，并承担因合同纠纷而产生的一切经济民事赔偿责任，钢固达公司向李友正出具了560万元的欠条一张。
2013年12月2日，双方再次签订了《预订商铺合同书》和《商品房买卖合同》。约定将“竹园清水湾”B幢第1至15号建筑面积为2，598.42平方米的商铺按总价款为20，797，360元出卖给李友正。约定付款方式在2013年12月2日前一次性支付。交房时间为2014年6月30日。并约定在2014年12月2日将所买商铺办理备案登记在李友正名下（除约定时间不同外，其余条款与2013年4月26日签订的《预订商铺合同书》内容一致）。2013年12月1日，钢固达公司向李友正出具了《股东会决议承诺书》和《缴款通知书》，承诺书承诺同意按合同履行义务，并承担因合同纠纷而产生的一切经济民事赔偿责任。缴款通知书通知李友正于2013年12月2日缴纳购房款2，000万元。同日，李友正通过建设银行向钢固达公司汇款2，000万元，钢固达公司向李友正出具了内容为“今收到李友正交来购房款2，000万元”的收据一张，并加盖了“安顺市钢固达房地产开发有限公司财务专用章”。
同时查明：2013年4月26日，钢固达公司（甲方）与李友正（乙方）还签订了《借款合同书》，约定：甲方向乙方借款现金玖百陆拾万（960万元）整，用作“清水湾”建设项目，本借款不计息，无任何财务费用。借款时间从2013年5月2日起至2014年5月2日止共计12个月，甲方承诺从2013年6月3日起按时每月返还乙方借款捌拾万（80万元）整。12个月还清。李友正于2013年4月28日在中国建设银行分四次支取现金合计960万元。2013年5月2日，钢固达公司向李友正出具了内容为“今借到李友正现金人民币玖百陆拾万元整（9，600，000.00），借款期限一年。”的借条一张。
安顺市永盛商贸公司于2013年6月5日、8月2日、9月18日、10月8日、11月5日、12月3日、2014年1月27日、4月17日通过中国工商银行网银分8次向李友正汇款合计700万元。安顺市壹诺商贸公司于2013年7月1日通过信用社向李友正汇款80万元。
另查明：钢固达公司向金谷国际信托有限责任公司贷款3亿元于2012年8月21日将“竹园*清水湾”A、B区土地及在建工程办理抵押登记。现仅有B幢（栋编号为6550）尚附着抵押权，且其中第1-1号（建筑面积为133.53平方米）、1-2号（建筑面积为120.17平方米）商铺已出售给贵阳市清镇黔中泉小额贷款股份有限公司，并于2013年11月4日办理备案登记。
李友正一审诉称：原告与被告系长期友好合作关系。被告为尽快收回“清水湾”项目投资，于2013年4月26日与原告签订《预订商铺合同书》，约定将“清水湾”正一层沿街商铺按每平方米8，000元价格出卖给原告，具体位置由原告选定。原告一次性向被告交纳订购款人民币2，000万元，所订购商铺面积为2，500平方米。被告应于2014年5月2日将原告所订购房屋物权登记在原告名下。2014年5月2日，双方签订的《预订商铺合同书》到期，由于被告未按合同约定履行自己的义务，双方经过协商达成《预订商铺补充合同书》，约定：由甲方（钢固达公司）赔付违约赔偿金给乙方（李友正）计人民币560万整。违约赔偿金按月支付给乙方，违约赔偿金的支付从2014年6月2日起至2014年12月2日止，以此类推每月2日由甲方定期支付给乙方违约赔偿金计人民币80万元整。乙方同意将《预定商铺合同书》约定的登记时间延期至2014年12月2日。若2014年12月2日不能将乙方所订购的商铺登记给乙方，甲方即一次性退还乙方订购金计人民币2，000万元。甲方承诺期满，甲方既未将乙方订购的商铺登记给乙方，又未按承诺时限退还乙方订购款，则甲方违约，甲方自愿承担《预定商铺合同书》乙方预定商铺定金总额的双倍违约赔偿金，并赔付给乙方，若甲方不承担违约赔偿责任，乙方可向合同签订地人民法院（合同签订地：安顺市）提起诉讼并依法进行登记。
2013年12月2日双方再次签订《预订商铺合同书》，约定将“清水湾”正一层沿街商铺按每平方米8000元价格出卖给原告，具体位置由原告选定。原告一次性向被告交纳订购款人民币2000万元，所订购商铺面积为2500平方米。被告应于2014年12月2日将原告所订购房屋物权登记在原告名下。现由于被告至今未为原告办理房屋预售备案登记，也未按《预订商铺补充合同书》的约定履行支付违约赔偿金的义务，并将原告所订购的楼编号为6550、合同编号为QSW-B-1-1、1-2商铺出售给他人，被告的行为已构成违约。特请求人民法院依法判决：1、由被告为原告办理楼编号为：6539、合同编号为QSW-A-1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15、1-16、1-17、1-19，面积2500平方米商铺（18个商铺）的备案登记。2、由被告为原告办理楼编号为：6550、合同编号为QSW-B-1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15，面积2500平方米的商铺（15个商铺）的备案登记。3、诉讼费、保全费由被告承担。
钢固达公司一审答辩称：答辩人于2013年5月2日收到原告李友正通过建设银行转账支付的2，000万元，但并非原告李友正所说的商铺预订款，实际上是借款，双方约定的月息两分，每月连本带息至少归还80万。因此，答辩人从2013年6月5日开始通过安顺市永胜商贸公司、壹诺商贸公司按月支付李友正本息80万，直至2014年4月止，其中2014年1月支付金额100万，4月支付金额120万，合计780万元。这足以证明双方是借款关系。答辩人因急需资金，不得已以每平方米8，000元的单价与原告李友正签订的预订商铺合同、商品房买卖合同，这一价格明显低于市场价格，违背了等价有偿和公平原则，双方签订的《预定商铺合同书》、《商品房买卖合同》显失公平，应当予以撤销。
一审经审理后确定本案争议焦点为：双方之间的法律关系是商品房买卖关系还是借贷关系？李友正与钢固达公司签订的《商品房买卖合同》是否显失公平？李友正要求钢固达公司为其办理备案登记是否应当得到支持？
一审法院认为：关于双方之间的法律关系问题。原告李友正与被告钢固达公司两次签订的《预订商铺合同书》均约定钢固达公司将“清水湾”正一层沿街商铺按低于市场价格即每平方米8，000元人民币的价格，优惠出卖给乙方，乙方按甲方要求一次性交纳订购“清水湾”正一层沿街商铺订购金、购房款各人民币贰仟万元（￥2，000万元）整。《商品房买卖合同》则约定了原告李友正所订购商铺的面积、房号、房价、付款时间及房屋交付时间。钢固达公司出具的《股东会决议承诺书》、《缴款通知书》以及收款收据所记载内容均证明双方系商品房预售合同关系。而《预订商铺补充合同书》是在2013年4月26日签订的《预订商铺合同书》约定的履行期限到期后，由于钢固达公司违约，双方再次签订的合同，该合同约定了钢固达公司的违约责任，并将办理备案登记的履行期限推迟到2014年12月2日。该合同同样证明了双方是商品房预售合同法律关系。关于钢固达公司从2013年6月3日起每月支付李友正80万元的事实能否证明双方之间是借贷关系的问题。由于钢固达公司未提供2，000万元或者4，000万元的借款合同或者借条证明借款事实存在，仅凭每月80万元的支付凭证尚不能证明系2000万元的利息和本金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，对其抗辩理由本院不予采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告李友正与被告安顺钢固达房开公司之间签订的合同关系，应属商品房买卖合同关系。原告李友正、被告安顺钢固达房开公司签订的《预订商铺合同书》和《商品房买卖合同》属双方自愿协商签订，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。
关于李友正与钢固达公司签订的《预订商铺合同书》、《商品房买卖合同》及《预订商铺补充合同书》是否显失公平问题。《》若干问题的意见（试行）第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，由于钢固达公司是经工商登记的房地产开发企业，且取得了“竹园*清水湾”A、B区商品房预售许可证，符合《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第六条和《商品房销售管理办法》的相关规定。其作为房地产开发企业有权决定商品房的销售价格，在商品房买卖中处于优势地位，钢固达公司在急需资金、并经股东会决定的情况下对李友正一次性购买多套房屋给予最大优惠符合交易规则，故双方所签订的《预订商铺合同书》、《商品房买卖合同》及《预订商铺补充合同书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定。钢固达公司称双方签订的《预订商铺合同书》及《商品房买卖合同》显失公平的理由依法不予支持。
关于李友正要求钢固达公司为其办理所购商铺备案登记是否应当得到支持问题。由于双方在2013年5月2日签订的《预订商铺补充合同书》和2013年12月2日签订的《预订商铺合同书》中约定的办理备案登记履行期限到期后，钢固达公司未履行合同约定的义务，也未要求退回购房款，现李友正请求钢固达公司立即办理所购商铺备案登记手续可以使已经成立并生效的请求权具有对抗第三人的效力，故李友正的理由成立，依法应当予以支持。但李友正应当按照合同约定缴纳相关税费并由双方按照合同约定的单价以产权部门最终确定的平方面积据实结算。另，因合同编号为QSW-B1-1、1-2号商铺已经出卖他人，并且已经办理备案登记，故贵阳市清镇黔中泉小额贷款股份有限公司可以对抗原告李友正与钢固达公司签订的《预订商铺合同书》及《商品房买卖合同》，原告李友正请求对该两个商铺办理备案登记依法不予支持，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条、第一百三十八条和《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条的规定，判决如下：1、由被告安顺市钢固达房地产开发有限公司在本判决生效后一月内为原告李友正办理楼编号为：6539、合同编号为QSW-A-1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15、1-16、1-17、1-19十八个商铺和楼编号为：6550、合同编号为QSW-B1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15十三个商铺的备案登记手续。2、驳回原告李友正要求被告安顺市钢固达房地产开发有限公司为其办理楼编号为：6550、合同编号为QSW-B1-1、1-2号商铺备案登记手续的诉讼请求。案件受理费241，800元，保全费5，000元，共计246，800元由被告安顺市钢固达房地产开发有限公司负担。
钢固达公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）安市民初字第50号民事判决书；2、改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被告负担。主要的事实及理由：1、一审认定上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同关系错误。被上诉人出具的《预定商铺合同书》与《商品房买卖合同》均为同一天签订，违反交易常理，是为民间借贷设置保障的行为，本案属民间借贷法律关系。2、2013年6月至2014年4月上诉人及委托人的汇款依据可知，如果是商品房买卖合同，上诉人无理由向被上诉人汇款，上诉人汇款的原因在于向被上诉人还款。3、《预定商铺合同书》中所称双方是合作关系，本案中的合作关系就是民间借贷。4、被上诉人当庭自认，上诉人当初卖房并非自愿，上诉人处于急用钱的情况下，被迫签订商品房买卖合同。5、被上诉人出借给上诉人的款项只有4000万元，其提供的上诉人出具的960万元借条及相应的取款凭证，该证据反映的交易习惯不符合交易惯例，也未有证据证实如何交付上诉人，不能达到被上诉人的证明目的。综上，本案中商品房买卖合同是用合法形式掩盖民间“高利贷”的非法目的，本案应为民间借贷法律关系。一审认定法律关系错误，本案应按民间借贷法律关系处理。
李友正二审答辩请求：驳回上诉，维持原判。主要的事实及理由：1、本案中，被上诉人提供了《预定商铺合同书》、《商品房买卖合同》、《收款收据》充分证据证实本案的商品房买卖合同法律关系，上诉人从未提交任何证据证实案涉的4，000万元购房款系借款的证据，其证据仅有自己的陈述，依照《民事诉讼证据若干规定》中关于举证责任的规定，上诉人未能就其主张的借款关系完成举证责任。应承担举证不能的后果。且从合同的约定来看，双方合同中约定了一年时间的犹豫期，在犹豫期届满后，上诉人可以选择退款给被上诉人，上诉人既不退款，也不将房屋备案登记给被上诉人。被上诉人选择请求上诉人依照合同给被上诉人进行备案登记，于法有据。2、一审中，被上诉人已经提交证据证实960万元借款与案涉的4，000万购房款无关联，上诉人支付760万元是偿还该借款的行为，不能作为本案的证据。3、被上诉人已经在钢固达公司破产后，进行了购房人登记，本案被上诉人所购商铺已经全额支付价款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，案涉的商品房买卖合同，被上诉人已经全额支付价款，依法应为有效，同时也由于此原因，依照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，被上诉人所购房产不属于钢固达公司的破产财产。综上，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审一致。
二审另查明，本案一审判决作出后，钢固达公司提起上诉期间，钢固达公司向贵州省安顺市中级人民法院申请破产，贵州省安顺市中级人民法院于2015年6月2日作出（2015）安市破字第1号民事裁定书，裁定钢固达公司进入破产重整程序。
另查明，钢固达公司与案外人黄金星于2013年1月21日就本案所涉的竹园*清水湾A栋1-1、1-2、1-3签署三份《商品房买卖合同》，约定将上述房屋出售给黄金星。钢固达公司与案外人杨威于2013年1月30日就本案所涉的竹园*清水湾A栋1-5签署《商品房买卖合同》，约定将上述房屋出售给杨威。钢固达公司与案外人黄小龙于2013年11月29日就本案所涉的竹园*清水湾B栋1-3至1-13签署《商品房买卖合同》，在该份商品房买卖合同上，安顺市住建局在该合同上加盖“商品房预售合同登记专用章”，后经钢固达公司申请，安顺市住建局撤销了该备案登记，后案外人黄小龙提起行政诉讼，本院于2015年12月10日作出（2015）黔高行终字第6号行政判决书，撤销了安顺市住建局撤销黄小龙备案的行政行为。
另查明，一审法院在2014年7月9日作出（2014）安市民初字第50-1号民事裁定书及协助执行通知书，对李友正本案商品房买卖合同所涉的房屋进行了查封，安顺市房屋产权管理处给安顺市中级人民法院回函，回复的查封结果为：查封了竹园*清水湾栋编号为6539的1-1至1-16、1-17、1-19，栋编号为6550的1-3至1-15，未查封的情况为：栋编号为6539中的1-18，原因为已预售备案。栋编号为6550的1-1，1-2，原因为已预售备案。
结合二审各方陈述及本院调查的事实归纳本案争议焦点如下：1、双方是商品房买卖合同关系还是民间借贷法律关系。2、本案所涉房屋应否按被上诉人要求判令钢固达公司办理备案登记。
（一）关于双方是商品房买卖合同关系还是民间借贷法律关系的问题。
本院认为，本案中，2013年4月26日、2013年12月2日双方签署了两份《预订商铺合同书》约定：钢固达公司将“清水湾”正一层沿街商铺按低于市场价格即每平方米8，000元人民币的价格，优惠出卖给乙方，乙方按甲方要求一次性交纳订购“清水湾”正一层沿街商铺订购金、购房款各人民币2，000万元，共4，000万元。2013年4月26日、2013年12月2日双方又签署了两份《商品房买卖合同》，约定了合同具体标的为安顺市竹园*清水湾项目A栋1层1至17、19号房及B栋1层1至15号房。钢固达公司出具了《股东会决议承诺书》、《缴款通知书》以及收款收据、李友正提供了4，000万元打款凭证等证据，上述证据充分反映了双方就商品房买卖的预定、签署正式合同、缴款、出具收据等一系列交易过程，符合商品房买卖的交易习惯，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，李友正与钢固达公司之间签订的合同性质，应属商品房买卖合同关系，双方的《预订商铺合同书》和《商品房买卖合同》属双方自愿协商签订，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护。双方于2014年5月2日签署的《预订商铺补充合同书》，是2013年4月26日双方《预订商铺合同书》约定的履行期限到期后，因钢固达公司未能进行备案登记，也未退还购房款而再次签订的合同，该合同约定了钢固达公司的违约责任，并将办理备案登记的履行期限推迟到2014年12月2日，也进一步印证双方是商品房预售合同法律关系。钢固达公司陈述认为4，000万元为民间借贷，利息约定为月息两分，从2013年6月3日起每月支付李友正80万元是民间借贷的表现，但其既未提供2，000万元或者4，000万元的借款合同或者借条证明借款事实存在，其支付款项时间及金额情况也与李友正支付购房款时间及钢固达公司所称的利率约定矛盾，而且李友正亦提供了另案的960万元借款合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，对钢固达公司认为本案系民间借贷的上诉理由，本院不予采信。
（二）关于本案所涉房屋应否按被上诉人要求判令钢固达公司办理备案登记的问题。
本院认为，如前所述，本案钢固达公司李友正之间系商品房买卖合同且合法有效，对双方均具有约束力。本案双方的协议表明，钢固达公司应在2014年12月12日前将案涉房屋为李友正办理备案登记，但经本院查实，钢固达公司一直未向有关主管机关申请就本案所涉的房屋进行备案登记，其拒不履行合同约定的义务，且无法律上成立的抗辩理由，其行为违反《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应承担违约责任，本案一审中，李友正的诉讼请求内容为要求钢固达公司继续履行，属要求钢固达公司承担违约责任方式的一种，故本案应审查本案是否存在继续履行之可能。
首先，关于本案一房数卖的情形是否影响本案处理的问题。本案中，经二审审理查明的事实可知，案涉房屋存在一房数卖的情形，但本院认为，商品房买卖合同属于债权，债权具有平等性，任何人均有权请求法院予以保护，本案中其他债权人所涉的房屋，钢固达公司并未提交证据证实已经为其备案登记，且从本案一审依法调取的房屋主管部门出具的《情况说明》来看，一房数卖所涉竹园*清水湾栋编号为6539、合同编号为QSW-A-1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15、1-16、1-17、1-19十八个商铺并未办理备案登记。故对于案涉的上述房屋，钢固达公司应继续履行，为李友正办理商品房买卖合同登记备案手续。
其次，关于本院（2015）黔高行终字第6号行政判决书是否影响本案继续履行的问题。本案一审期间，本院作出了（2015）黔高行终字第6号行政判决书，撤销了安顺市住建局撤销黄小龙备案的行政行为，该行政行为所涉的房屋为竹园*清水湾B栋1-3至1-13。本院认为，本案所涉的竹园*清水湾B栋相关房屋在2014年7月9日安顺市住建局的《回函》中已经明确表述上述房屋依照一审法院的要求进行了查封，本院2015年2月10日的二审行政判决撤销了安顺市住建局撤销黄小龙备案的行政行为，但是否当然回到恢复备案登记的情况，属于房屋行政主管机关的行政权行使问题，本院不予判断，且李友正在本案中的诉讼请求是要求钢固达公司为其办理备案登记手续，而钢固达公司确未依照合同履行提交相关备案申请给房屋行政主管部门的义务，因此，案涉房屋能否办理备案登记及可能潜在的对其他第三人的损害，属于房屋主管行政机关依职权审查的范畴。综上，本院（2015）黔高行终字第6号行政判决书不应影响钢固达公司履行其合同义务，钢固达公司应当继续履行案涉房屋买卖合同约定的义务，为李友正办理备案登记手续。
第三，关于案涉房屋整体抵押是否影响本案继续履行的问题。
本案中包括涉案房屋在内的竹园﹒清水湾部分房屋被钢固达公司整体对外抵押，这是否影响钢固达公司继续履行与李友正的合同义务。本院认为，李友正要求钢固达公司办理商品房买卖合同备案登记手续，是买受人依约定获取房屋所有权的一个步骤，而由于抵押权是一种他物权，他物权与所有权共存于一个标的物上，这在法律上并不冲突。同时，如前所述，李友正与钢固达公司订立的商品房买卖合同能否办理备案登记，由房屋行政主管部门依其职权进行审查，本院不予判断。因此，既然李友正要求钢固达公司继续履行合同，钢固达公司不能以此为理由免除其办理商品房买卖合同登记备案手续的合同义务。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回安顺市钢固达房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费241，800元，由安顺市钢固达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文永辉
代理审判员 罗 二
代理审判员 唐诗懿
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 张 玲