湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1978号
上诉人（原审原告）：沈长洲，女，1954年10月13日出生，汉族，退休职工，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：金兴镇（系沈长洲之夫），男，1948年11月3日出生，汉族，退休职工，住宜昌市夷陵区。特别授权代理。
上诉人（原审原告）：陈萍，女，1967年4月20日出生，汉族，教师，住宜昌市夷陵区。
上诉人（原审原告）：刘叶珍，女，1968年8月27日出生，汉族，个体工商户，住宜昌市夷陵区。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：张开华，湖北民基（点军）律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）：中国葛洲坝集团房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区光华东里8号院2号楼1701内1909。
法定代表人：何金钢，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：陈敏，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人沈长洲、陈萍、刘叶珍与上诉人中国葛洲坝集团房地产开发有限公司（以下简称葛洲坝房产公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沈长洲及其委托诉讼代理人金兴镇、张开华，上诉人陈萍、刘叶珍及二人共同委托诉讼代理人张开华，上诉人葛洲坝房产公司的委托诉讼代理人邹金华、陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈长洲、陈萍、刘叶珍上诉请求：一、撤销一审判决书第二项判决，依法改判为支持沈长洲、陈萍、刘叶珍要求葛洲坝房产公司赔偿逾期办证违约金（109755.36元）的诉请。二、由葛洲坝房产公司承担本案诉讼费。事实和理由：1、一审法院举证责任分配错误。本案的案由为商品房买卖合同纠纷，违约责任的承担不以违约人有过错为前提，因此，沈长洲、陈萍、刘叶珍无需证明葛洲坝房产公司在合同履行过程中存在过错。至于双方合同中约定的“因葛洲坝房产公司原因”致无法办证的事实的证明，依法应由葛洲坝房产公司承担举证责任。2、葛洲坝房产公司没有依约履行办证义务，依法应承担违约责任。沈长洲、陈萍、刘叶珍的房地产权证至今未办理下来，葛洲坝房产公司也没有举证证明存在法定或约定的免责事由，因此，葛洲坝房产公司应依约承担逾期办证的违约责任。
葛洲坝房产公司辩称：一、关于违约金，葛洲坝房产公司不存在应当支付违约金的情况，二审中将提交新的证据证明葛洲坝房产公司不应支付违约金。二、沈长洲、陈萍、刘叶珍应承担举证责任。
葛洲坝房产公司的上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判驳回沈长洲、陈萍、刘叶珍的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用均由沈长洲、陈萍、刘叶珍承担。事实和理由：1、葛洲坝房产公司交付的房屋符合交付条件，能够正常使用，葛洲坝房产公司不应当承担办理水、电等设施的单独报装入户手续。2014年葛洲坝房产公司在交付房屋时该商业用房的供电、供水、燃气、有线电视、宽带、电话等设施均已按照安装设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件或开通条件。沈长洲、陈萍、刘叶珍购买的是商业用房，而双方之间签订的商品房买卖合同直接套用了住宅用商品房部分的合同条款，而从实际操作来看，该商品房买卖合同部分约定并不适用于商业用房，比如有线电视入户、燃气报装、钢质门进户等条款并不适用于商业用房，导致该部分条款在房屋交付时无法实际履行。2、葛洲坝房产公司在交付房屋时，其水、电均已开通，而对于煤气设施，燃气运营商对于商铺燃气管道按照惯例不会入户。因此，葛洲坝房产公司已经按照商业用房的用途安装相关设施，一审法院仅依据商品房买卖合同的补充约定判决葛洲坝房产公司具有过错，而没有考虑该房屋的性质及其用途，实属不当。
沈长洲、陈萍、刘叶珍辩称：一、葛洲坝房产公司依法应当承担水、电、煤气报装入户的费用，一审法院关于水、电、煤气报装入户的判决正确。其一、双方在合同中有明确的约定（一价清约定），该约定系双方真实意思的表示，不违背法律强制性规定，依法受法律保护。其二、所谓报装入户是“报”和“装”，“报”是指向自来水公司、电力公司和煤气公司上报开户相应的信息、电话号码建表，“装”是指单独的装表，报了之后才能和自来水公司、电力公司和煤气公司建立服务合同关系，而现在的情况是由开发商物业公司统一管理，是他们和电力、自来水等公司发生法律关系，这样会导致产生很多纠纷。在业主和房屋开发商履行合同中，水、电、煤气的报装是十分必要的。综上所述，一审判决对水、电、煤气应当报装入户的判决是正确的。二、关于逾期办证的违约金，双方在合同第十五条有明文约定，葛洲坝房产公司在交房之后60天将办证材料交到办证机关，因葛洲坝房产公司的过错导致没有办理下来，其应承担已付房款每天万分之一的违约金。
沈长洲、陈萍、刘叶珍向一审法院起诉请求：1、判令葛洲坝房产公司按商品房买卖合同第九条及合同补充约定第二条的规定，立即履行将供电、供水、燃气、有线电视、宽带、电话等设施安装、报装入户，达到正常使用的条件；2、判令葛洲坝房产公司依商品房买卖合同第十条的约定，向沈长洲、陈萍、刘叶珍支付逾期交付房屋违约金243900.80元；3、判令葛洲坝房产公司按商品房买卖合同第十五条的规定，向沈长洲、陈萍、刘叶珍支付逾期交付土地使用证、房屋所有权证的违约金95180.80元；4、由葛洲坝房产公司承担诉讼费。在本案一审庭审中，沈长洲、陈萍、刘叶珍申请对第三项请求所涉违约金增加从2015年12月17日至2016年2月2日止期间48天的违约金14277.12元（48天×297.44元／天），变更后该项违约金合计109457.92元（95180.8＋14277.12元）。
一审法院认定事实：2013年10月30日，原告沈长洲、陈萍、刘叶珍向被告葛洲坝房产公司夷陵区分公司交付购房款1494170元，葛洲坝房产公司夷陵区分公司出具的不动产统一网络发票载明销售的不动产项目名称为锦绣星城、楼牌号为商业2-07。2013年11月5日，葛洲坝房产公司作为出卖人与沈长洲、陈萍、刘叶珍作为买受人签订《宜昌市商品房买卖合同》一份。合同主要条款如下：“第三条买受人所购商品房为锦绣星城商业2#幢1单元1层商业2-7号房，用途为商业用房，建筑面积共222.62平方米。第五条该商品房每平方米13359.85元，总金额2974170元。第七条买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。……第九条出卖人应当在2014年10月30日前，将商品房交付买受人使用。出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；……（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续并取得夷陵区房管局核发的《商品房项目竣工交付使用备案证》；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；……。第十条（1）出卖人逾期交房不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意买受人不退房、出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。第二十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）。……”同日，双方签订附件六《合同补充约定》，主要内容包括：“一、付款方式及期限1、买受人于合同签订之日付款计（人民币）壹佰肆拾玖万肆仟壹佰柒拾元整，余款计（人民币）壹佰肆拾捌万元整于2013年11月6日前付清……二、房价包含费用1、水表报装2、电表报装3、燃气报装4、楼宇单元对讲系统5、钢质进户门6、小区电视监控7、有线电视、电话、宽带入户。三、买受人应承担的契税、房屋维修基金、办证费用等按政府部门规定的标准由出卖人代收代付。……七、《合同》第十五条补充：1、因买受人原因、银行工作延迟或产权登记机关工作延迟等原因，出卖人不承担违约责任，合同继续履行；2、双方约定买受人的房屋权属登记及抵押手续必须由出卖人协助办理，相关费用由买受人支付。……宜昌市房管局指定的房屋测绘单位受理分户测绘之日视同出卖人将符合办理房屋产权登记的资料提交产权部门之日。”2014年1月29日，沈长洲、陈萍、刘叶珍三人向葛洲坝房产公司夷陵区分公司再交付购房款1480000元。2014年8月13日，宜昌市夷陵区房管局作出竣工备案，同意锦绣星城三期1A、1B、2、3、4、12#楼及1、2#商业房屋竣工交付使用。2014年9月20日，葛洲坝房产公司通知沈长洲、陈萍、刘叶珍，请备齐相关资料及办证款项在2014年9月20日起办理涉案房屋交付手续。2014年10月8日，沈长洲、陈萍、刘叶珍向葛洲坝房产公司夷陵区分公司缴纳了房屋办证契税、登记费等费用合计136006.08元，并按照房屋测量面积补交房款267元，当日沈长洲、陈萍、刘叶珍已接收房屋。沈长洲、陈萍、刘叶珍接收房屋后认为葛洲坝房产公司所交付的房屋部分不符合合同第九条及合同补充约定第二条第1项规定的条件，即供电、燃气、供水设施未到位，电表、水表、燃气未报装入户，电话、有线电视、宽带未报装入户。因而葛洲坝房产公司已构成严重违约，葛洲坝房产公司应继续履行合同，将前述设施安装、报装入户，并应依合同第十条的规定按逾期交房承担违约金。
一审法院同时查明：1、涉案房屋锦绣星城小区2-07号房屋，属于葛洲坝房产公司开发建设的锦绣星城小区三期范围内。2014年6月4日-29日，涉案房屋所及的道路、市政管网、安防及弱电工程，经有关施工单位竣工交付。2014年6月15日，宜昌民生供水有限责任公司出具供水设施验收证明，确认锦绣星城小区2号商业门面已具备供水条件，予以供水。2014年7月18日，宜昌市夷陵区供电公司客户服务中心出具供电设施验收证明，确认锦绣星城小区2号商业已安装5-40A电能表，供电设施经验收合格，具备送电条件。2、2013年5月20日，葛洲坝房产公司与宜昌中燃城市燃气发展有限公司签订《锦绣星城三期商用主管预留协议》，约定由燃气公司在设计居民小区主管时预留商用主管，葛洲坝房产公司为此支付包干费40000元。2014年7月8日，宜昌中燃城市燃气发展有限公司确认包括涉案楼栋的燃气工程竣工交付。3、2014年7月21日，宜昌市规划局夷陵区分局对涉案房屋楼栋出具验收合格证明。2014年8月4日，消防主管部门对涉案房屋楼栋验收合格。
一审法院另查明，2015年1月12日，宜昌市夷陵区住宅专项维修资金管理办公室向被告葛洲坝房产公司发出维修资金缴纳通知单，其中顺序号266号所对应的业主为沈长洲、陈萍、刘叶珍。前述通知单上附注，“请按规定程序办理房屋的转让手续。”同日，葛洲坝房产公司向宜昌市夷陵区房产管理局缴纳了涉案房屋的维修基金，金额为13358.40元。至一审法庭辩论终结前，涉案房屋的所有权证、土地使用权证均未办理完毕。
一审法院认为，当事人行使权利应合法、合理，对诉讼主张有责任提供证据，否则应承担不利的法律后果。本案中，双方所签订的《宜昌市商品房买卖合同》及《合同补充约定》合法有效，各方当事人应遵守合同约定，履行合同义务。现根据沈长洲、陈萍、刘叶珍的请求，结合双方的诉辩，分述如下：
一、关于将供电、供水、燃气、有线电视、宽带、电话等设施安装、报装入户，达到正常使用条件之诉请。根据查明的事实，葛洲坝房产公司在通知交房时其商业用房的供电、供水、燃气、有线电视、宽带、电话等设施均已经安装设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件或开通条件。《合同补充约定》第二条约定，“房价包含费用1、水表报装2、电表报装3、燃气报装4、楼宇单元对讲系统5、钢质进户门6、小区电视监控7、有线电视、电话、宽带入户。”因此，葛洲坝房产公司应对涉案房屋的水、电、气做到单独报装，对有线电视、电话、宽带亦应做到报装入户，才符合上述“一价清”的约定。葛洲坝房产公司辩称该房屋系商业门面，不适用住宅房屋“一价清制度”，且合同系政府格式文本无法修改，不应为其单独报装水电气等，显然与法相悖，不予采信。葛洲坝房产公司在合理期间内为沈长洲、陈萍、刘叶珍办妥上述报装手续，符合合同约定，如逾期不予办理应参照各部门最低收费标准向沈长洲、陈萍、刘叶珍予以赔偿。沈长洲、陈萍、刘叶珍的该主张于法有据，予以支持。
二、关于逾期交付房屋违约金之诉请。因沈长洲、陈萍、刘叶珍接受交付第三期房款逾期，但在合同约定的交房期限届满前该义务已经完成，合同约定的是2014年10月30日前向沈长洲、陈萍、刘叶珍交付涉案房屋，而沈长洲、陈萍、刘叶珍实际已于2014年10月8日提前接收了涉案房屋，葛洲坝房产公司在2014年9月20日通知沈长洲、陈萍、刘叶珍于2014年9月20日起办理房屋交接手续，葛洲坝房产公司并未违约。故不存在逾期交房，更不应承担逾期交房违约金。
三、关于逾期交付房屋权属证书的违约金之诉请。办理房屋权属证书，葛洲坝房产公司负有法定和约定的协助义务。葛洲坝房产公司应在上述认定的交房日即2014年10月8日后的60日内，将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。经审查，葛洲坝房产公司在2014年11月24日向沈长洲、陈萍、刘叶珍告知测绘面积，沈长洲、陈萍、刘叶珍补交房款，可以确定葛洲坝房产公司完成了涉案房屋的测绘工作；2015年1月12日，葛洲坝房产公司缴纳了涉案房屋的维修资金，并由有关部门告知按规定程序办理房屋的转让手续。上述事宜均在约定的60日期限内完成，应认定葛洲坝房产公司已履行协助义务并无瑕疵或不当。截至一审法庭辩论终结时止，沈长洲、陈萍、刘叶珍未取得房屋权属证书虽是客观事实，但沈长洲、陈萍、刘叶珍没有提供证据证实未取得房屋权属证书或葛洲坝房产公司未交付房屋权属证书的原因在于葛洲坝房产公司，换言之是因葛洲坝房产公司的责任所造成的。故对该诉请难以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司于判决生效后10日内履行双方签订《商品房买卖合同补充约定》第二条之约定，为原告沈长洲、陈萍、刘叶珍所购买的锦绣星城小区2-11号房屋办理水、电、煤气、有线电视、电话、宽带等设施的单独报装入户手续，达到正常使用条件。如逾期办理的，应分项按照各行业最低报装入户收费标准向原告沈长洲、陈萍、刘叶珍赔偿损失，限逾期后10日内付清。二、驳回原告沈长洲、陈萍、刘叶珍的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取3193元，由被告葛洲坝房产公司负担2000元，原告沈长洲、陈萍、刘叶珍共同负担1193元。
本院二审期间，经组织当事人进行了举证和质证。
沈长洲、陈萍、刘叶珍为支持其上诉请求，向本院提交了其于2016年8月17日向宜昌市夷陵区不动产登记中心递交的《关于查询“国有土地使用证”的申请》；宜昌市夷陵区不动产登记中心出具的《不动产登记受理通知书》。用以证明直至2016年8月23日，葛洲坝房产公司才将办证材料交付给宜昌市夷陵区不动产登记中心。葛洲坝房产公司质证认为，1、《关于查询“国有土地使用证”的申请》上面手写的内容是否是盖公章的主体所确定的内容，单凭这份材料无法证实。2、《不动产登记受理通知书》上只盖有收件专用章，但没有具体是哪个单位的盖章主体，其形式要件有异议。
葛洲坝房产公司为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、宜昌市葛洲坝佳鸿物业有限公司于2016年8月22日出具的2份《证明》。用以证明沈长洲、陈萍、刘叶珍购买的商铺的水、电已入户可直接使用，无需另行自费再安装，且在交房时完成单独报装入户手续，并达到正常使用条件；有线电视、电话、宽带均已由开发商报装并承担了相关费用，业主不需要另行支付安装费以及初装费，只需交纳相关的使用费即可正常使用。证据二、葛洲坝房产公司关于《陈萍、沈长洲、刘叶珍办证情况说明》，用以证明葛洲坝房产公司已将符合办理房屋权属登记的资料提交相关部门，且该事宜是在双方约定的60日期限内完成，葛洲坝房产公司不应承担在违约责任。沈长洲、陈萍、刘叶珍质证认为，对证据一，1、宜昌市葛洲坝佳鸿物业有限公司和葛洲坝房产公司存在投资、合作等关系，无论其证明的内容是否真实，我们有理由怀疑其证明的真实性。2、按照民诉法的规定，单位出具《证明》应由经办人签字并留经办人联系电话，便于人民法院核实，否则不能作为认定相关事实的证据。3、该证明内容与本案没有关系。对证据二，该情况说明不是证据，且该情况说明的理由不能成立。
对沈长洲、陈萍、刘叶珍及葛洲坝房产公司提交的证据，本院认为，对沈长洲、陈萍、刘叶珍提交的证据，结合双方举证和质证情况，本院对其提交的证据的真实性予以确认，对于证据的证明效力，本院将结合其他证据予以综合认定。对葛洲坝房产公司提交的证据，本院认为，证据一不足以证明葛洲坝房产公司已按合同约定履行了相关报装义务；对证据二，《陈萍、沈长洲、刘叶珍办证情况说明》只是葛洲坝房产公司对陈萍、沈长洲、刘叶珍所购商铺办证情况的陈述，并非证据，因此不能作为定案依据。
二审庭审结束后，葛洲坝房产公司于2016年10月10日又向本院提交了陈萍、沈长洲、刘叶珍补交房款及办证契税、登记费发票等五份证据，因上述证据系逾期提交的证据材料，且陈萍、沈长洲、刘叶珍认为该证据非新发生的重大的影响案件主要事实认定的新证据，鉴于系超过举证期限提交的证据，表示不予质证。本院对葛洲坝房产公司二审庭审后自行提交的五份证据不作为新证据采纳。
二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2013年11月5日葛洲坝房产公司与沈长洲、陈萍、刘叶珍签订《宜昌市商品房买卖合同》及《合同补充约定》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应严格依照合同约定履行各自的义务。
一、关于葛洲坝房产公司是否已为沈长洲、陈萍、刘叶珍办理其购买的案涉商铺的水、电、煤气、有线电视、电话、宽带等设施的单独报装入户手续。葛洲坝房产公司与沈长洲、陈萍、刘叶珍签订的《宜昌市商品房买卖合同》明确约定葛洲坝房产公司应为沈长洲、陈萍、刘叶珍购买的案涉商铺办理水、电、煤气、有线电视、电话、宽带等设施的单独报装入户手续。葛洲坝房产公司称“双方之间签订的商品房买卖合同直接套用了住宅用商品房部分的合同条款，而从实际操作来看，该商品房买卖合同部分约定并不适用于商业用房，导致该部分条款在房屋交付时无法实际履行。”但根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”由此，因双方约定并未违反相关法律、行政法规规定，签订合同的双方理当按照合同约定履行，因此葛洲坝房产公司的该项上诉理由不能成立。
二、关于葛洲坝房产公司是否应向沈长洲、陈萍、刘叶珍支付逾期办理案涉房屋的房地产权属证书的违约金问题。根据双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》的约定，葛洲坝房产公司作为出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人即沈长洲、陈萍、刘叶珍在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意买受人不退房、出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。但双方同时通过签订合同补充约定的形式约定了“宜昌市房管局指定的房屋测绘单位受理分户测绘之日视同出卖人将符合办理房屋产权登记的资料提交产权部门之日”。从沈长洲、陈萍、刘叶珍一审中出具的交付房款的凭证可以看出，沈长洲、陈萍、刘叶珍于2014年10月8日依据测绘部门测绘确认的房屋面积补缴了相应房款。由此，根据双方签订的《合同补充约定》，及2014年10月8日沈长洲、陈萍、刘叶珍补交房款的事实，应视同葛洲坝房产公司已按合同约定将符合办理房地产权属证书的资料提交给产权部门。故沈长洲、陈萍、刘叶珍二审提交的证据不能作为要求葛洲坝房产公司承担违约责任的依据，其主张葛洲坝房产公司应向其支付逾期办理案涉房屋的房地产权属证书的违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，沈长洲、陈萍、刘叶珍及葛洲坝房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8881元，由沈长洲、陈萍、刘叶珍负担2495元；由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司负担6386元。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一六年十月二十七日
书记员 余 丹