辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00006号
上诉人（原审原告、反诉被告）：马俊华，女，汉族，1936年8月24日出生，住抚顺市新抚区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张伟，男，汉族，1975年10月22日出生，住址同上。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王罡，男，汉族，1967年12月9日出生，住抚顺市新抚区。
委托代理人唐治忠，辽宁文博律师事务所律师。
上诉人马俊华、张伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民一初字第00732号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年12月25日立案并依法组成合议庭，于2014年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人马俊华、张伟，被上诉人王罡及其委托代理人唐治忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月4日，马俊华、张伟向一审诉称：2012年8月31日，双方签订房屋租赁合同，约定出租人将抚顺市新抚区某房屋租给王罡使用，租期为三年。2012年9月1日起至2015年8月31日止，每年租金84000元，一次交清，双方若违约赔偿对方违约金120000元。合同签订后，王罡交付了第一年的租金84000元，并将房屋交付王罡使用。本案诉讼几日前，王罡表示不想继续承租该房屋，但其尚有两年租期未履行，其违约行为给出租人造成损失，请求王罡赔偿违约金。同时辩称不同意王罡的反诉请求。
王罡辩称：马俊华、张伟要求支付120000元违约金没有事实根据和法律依据。双方签订租赁合同约定每年租金是84000元，双方在履行当中，王罡支付了120000元的兑金，没有兑任何设备，一年的房屋租金84000元，并花了59000余元购买了马俊华、张伟经营超市剩余的积货，马俊华、张伟将租赁房屋腾给王罡使用，因超市亏损无法经营，故提前两个月通知了马俊华、张伟，不再承租，王罡将自有物品搬出的租赁场地，双方交接了门钥匙。双方约定的租金是一年一付，提前一个月交付租金，逾期不交则赔偿120000元的违约金。王罡已提前两个月通知马俊华、张伟不再承租，不存在欠付租金的事实，也没有逾期不交的情况。马俊华、张伟的请求，法院不应支持。在租赁合同中，马俊华、张伟仅凭一个40余平方米的窗改门的小房，已经获取了20余万的利益。在签订该合同时，王罡交给马俊华、张伟10000元保证金，王罡已将房屋返还给马俊华、张伟，不欠水电费，故请求法院判令马俊华、张伟返还10000元保证金。
新抚区人民法院一审查明：马俊华、张伟系母子关系，共同承租位于抚顺市新抚区建筑面积为53.73平方米的公有住宅房屋，窗改门经营超市，该房的公有房屋承租用证承租人登记为马俊华。2012年8月31日，马俊华、张伟为甲方，与王罡为乙方签订《房屋租赁合同》，其主要内容约定：甲方将该房出租给乙方使用，使用期间甲乙双方均不准将房屋外兑、转让、转借给他人，并且乙方须保护室内外设备，租期为3年（即2012年9月1日起至2015年8月31日止），每年租金为84000元。乙方有权在房屋租赁期间使用甲方的食品流通许可、烟草专卖零售许可证、个体工商户营业执照。乙方须在租期截止日提前一个月交付租金，逾期不交，甲方有权收回房屋使用权，乙方须赔偿甲方违约金120000元，如甲方在房屋租赁期间收回房屋使用权，甲方须赔付乙方违约金120000元。在租期内，乙方在经营活动中所发生的一切费用均由乙方负责。租期内的保证金为10000元。当房屋租赁到期后，如乙方无任何违约行为，甲方须将保证金10000元不计利息退还给乙方。本合同一式两份，签字后生效，甲乙双方各执一份。合同签订后，王罡支付马俊华、张伟兑金120000元，且依照合同给付马俊华、张伟第一年租金84000元、保证金10000元，并支付马俊华、张伟货款59300元。马俊华、张伟将房屋交于王罡用于经营超市，由于王罡在第一年经营中亏损，于2013年7月初通知马俊华、张伟不再继续租赁该房屋，经马俊华、张伟同意，王罡先是发出招租转兑广告，因附有支付兑金条件，无人承租，后以马俊华、张伟名义招租，也无人承租，王罡便于未满一年租期前将所租马俊华、张伟的房屋腾出，解除了租赁关系。马俊华、张伟接收房屋后，于2013年9月26日与他人签订房屋租赁合同，将该房出租给他人，期限为两年（自2013年10月6日至2015年10月5日止）。现马俊华、张伟来院告诉，要求王罡赔偿违约金120000元。王罡提出反诉，认为其已将房屋交于马俊华、张伟，不欠费用，要求马俊华、张伟依合同约定，返还保证金10000元。马俊华、张伟表示王罡提前解除合同属违约行为，保证金就不应返还。本案经本院调解，各方未能达成协议。
新抚区人民法院一审认为：公民的合法的民事权益受法律保护。双方签订房屋租赁合同，马俊华、张伟将其承租的公有房屋出租给王罡使用，王罡依约向马俊华、张伟履行了租金、保证金义务、兑金。由于王罡经营亏损，与马俊华、张伟解除了房屋租赁合同，将承租房屋腾出，马俊华、张伟已接收并另租他人，不欠马俊华、张伟租金和费用。现马俊华、张伟以王罡违约为由，要求其赔偿违约金120000元的主张，因双方在合同中约定承担120000元违约金的条件是王罡不按约定的期限交付租金，马俊华、张伟有权收回房屋，王罡支付违约金120000元的条件，现马俊华、张伟未能向本院提供该项违约成就的证据，故对其诉讼请求，本院不予支持。关于王罡反诉马俊华、张伟返还保证金10000元一节，因王罡提前与马俊华、张伟解除租赁合同，未按约定期限履行合同。如王罡无任何违约行为，马俊华、张伟须将保证金10000元退还，但在合同期限内王罡提出与马俊华、张伟解除合同，故王罡的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回马俊华、张伟的诉讼请求；二、驳回王罡的反诉诉讼请求。案件受理费2700元、反诉费50元，本院减半收取，马俊华、张伟负担1350元，王罡负担25元。
宣判后，马俊华、张伟不服，向本院提起上诉。上诉请求：一、撤销新抚区人民法院(2013)新抚民一初字第00732民事判决，依法改判王罡给付马俊华、张伟违约金120000元。二、一、二诉讼费用由王罡承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。房屋租赁合同第二条是违约条款，合同约定房屋租期三年,时间为2012年9月1日起至2015年8月31日止,乙方须在租期截止日提前一个月交付租金,逾期不交乙方赔偿甲方违约金120000元,房屋租期截止时间应该是2015年8月31日,那么乙方这三年的房租必须在每年的7月31日前交付,否则既是违约,现在王罡仅给付了一年的房租，并搬离承租房租，其行为违反合同第二条的规定，已构成违约，应给付马俊华、张伟违约金120000元。二、一审法院判决适用法律错误。双方已明确约定了违约条款，王罡提前二年解除合同己构成违约,一审法院应该按照《合同法》第l08条、112条、113条的规定判定王罡赔偿损失。
被上诉人王罡答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
二审指定的举证期限内，王罡提供的新的证据有：证人李某某、刘某某的证人证言，证明2013年7月份王罡的超市停止经营并搬出承租房屋。2013年7月5日交钥匙，与马俊华、张伟的租赁合同已经解除。
马俊华、张伟的质证意见：李某某是超市的服务员，刘某某不认识。7月份超市不经营了，但8月份还有一部分货物没有搬出，9月份王罡才交的钥匙，马俊华、张伟一直没有同意解除租赁合同。
本院查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。另查明：双方未协议解除租赁合同。
本院认为：依据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：王罡是否应给付马俊华、张伟违约金120000元。王罡提供的两位证人的证人证言仅能证明其于2013年7月停止经营超市并搬出租赁房屋，不能证明其与马俊华、张伟协议解除了租赁合同，故本院对以上证据关于协议解除合同一节不予采纳。双方在房屋租赁合同中约定如王罡无任何违约行为，马俊华、张伟须将保证金10000元退返给王罡。双方在合同中约定租期为3年，现王罡在合同未到期时搬出租赁房屋，且没有提供有效的证据证明其与马俊华、张伟协议解除该租赁合同，故王罡的行为已构成违约，保证金10000元不应予以退返。马俊华、张伟主张王罡未继续承租房屋，违反合同约定，应承担给付其120000元的违约金，但双方在合同中约定承担120000元违约金的条件是王罡不按约定的期限交付租金，马俊华、张伟有权收回房屋。王罡于第一年合同到期之前已搬出该租赁房租，并不再继续承租，双方的租赁合同虽未经协议确认解除，但已无法实际履行，承担120000元违约金条款的条件已不能成就。原审法院以双方在合同中约定承担120000元违约金的条件是王罡不按约定的期限交付租金，马俊华、张伟有权收回房屋，王罡支付违约金120000元的条件，马俊华、张伟未能提供该项违约成就的证据为由未支持其该项诉讼请求正确。就因王罡的违约行为给马俊华、张伟造成的实际损失，王罡已给付马俊华、张伟第一年租金84000元，计算出月租金为7000元，第一年的租期为2012年9月1日至2013年8月31日，马俊华、张伟于2013年9月26日即与他人又签订了房屋租赁合同，其实际损失应为在此期间的租金损失，原审判决不予退返王罡10000元保证金作为其应承担的违约金额适当。综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700.00元，由上诉人马俊华、张伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树魁
审 判 员 谢 鑫
代理审判员 梁馨月
二〇一四年一月十四日
书 记 员 耿雪峰