广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0183民初2410号
原告：林杏芝，女，1986年12月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
委托代理人：吴煜辉、朱沛松，广东致亮律师事务所律师、实习律师。
被告：李伟建，男，1969年6月2日出生，汉族，住广东省开平市。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州增城支行，住所地广东省广州市增城区荔城街莲花路13号。
法定代表人：桂晓峰，该支行行长。
委托代理人：罗少冲，该行职员。
原告林杏芝诉被告李伟建、第三人中国工商银行股份有限公司广州增城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林杏芳及其委托代理人吴煜辉，第三人中国工商银行股份有限公司广州增城支行的委托代理人罗少冲到庭参加诉讼，被告李伟建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告林杏芝诉称：2016年7月29日，原告与被告、广州市汇锋房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定由原告购入被告位于增城区××路××房，成交价为118万元，原告于2016年8月5日前支付部分楼款（含定金）30万元，双方共同到房管局办理交易递件过户手续时支付首期楼款54000元，余下826000元由原告以银行按揭贷款方式支付。签订《房地产买卖合同》后，原告依约向被告支付了30万元部分楼款（含定金），并按照合同约定办妥按揭贷款申请。2017年3月1日，原告获得了第三人出具的个人二手住房贷款承诺函，获批贷款金额82万元。按照约定，被告应当于原告获得银行同意贷款申请后5个工作日内（在即2017年3月9日前）配合原告前往房管部门办理交易过户，但被告一进拒绝配合过户。后经原告查询，被告未办理涉案房产的银行按揭涂销手续，故2017年3月31日，原告再次催促被告，请被告于2017年4月7日前完成房屋的涂销手续，并立即配合原告前往房管部门过户。但被告仍然拒绝履行合同约定的义务。原告认为，双方于2016年7月29日签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。双方应继续履行合同，被告应配合原告将涉案房屋原有抵押涂销并过户至原告名下。原告购买被告的房屋用于自住，是刚性需求，但被告在毫无理由的情况下，单方面拒绝继续履行合同，不予配合原告办理过户手续，其行为已严重损害原告的合法权益。按照合同第七条约定，被告应向原告支付逾期过户违约金直至被告将涉案房屋过户到原告名下之日止。并且，根据合同第八、十一条约定，被告应向原告赔偿已支付给中介的居间服务费及因本案产生的律师费35000元。综上所述，原告请求法院判令，一、被告继续履行与原告于2016年7月29日签订的《房地产买卖合同》，被告协助原告将位于增城区××路××房过户登记至原告名下；二、被告向原告承担迟延办理产权过户的违约金（按总房款1‰的计算标准，从2017年3月9日起计至被告将涉案房屋过户至原告名下之日止）；三、被告向原告支付中介居间服务费5000元；四、被告向原告支付因本案产生的律师费35000元；五、被告承担本安排的诉讼费、保全费。
被告李伟建未答辩。
第三人中国工商银行股份有限公司广州增城支行述称：第三人对于原告的起诉没有异议，因被告就涉案房屋向第三人申请了按揭贷款，并办理了涉案房屋的抵押登记手续，若原告要求继续履行涉案合同，原告必须代被告偿还第三人的贷款本息以及诉讼费用，因为第三人已向被告起诉了被告，因此产生了相关的诉讼费用。
经审理查明：2015年5月12日，被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，载明第三人根据被告的申请，同意向被告发放个人二手住房购置贷款84万元；该合同项下贷款用于被告购买位于增城区××路××房，被告以该房屋提供抵押。同日，原增城市国土资源和房屋管理局向第三人填发了涉案房屋的他项权利证书。
2016年7月29日，原告（买方）与被告（卖方）、广州市汇锋房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市××路××房（以下简称该物业）的买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰壹拾捌万元正（￥1180000.00元）。有关付款方式详见附件或相关备注。……四、产权登记转移时间（请在下列方式中选择）：……2产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书5个工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记。【√】……七、因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按预期每日总楼价1‰向守约方支付违约金。……（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。八、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产居间服务费，按《买卖代理费支付承诺书》执行。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……十一、合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……十三、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。……十六、三方约定其他事项：①买方以按揭方式购买此房；②买方于2016年7月30日前支付卖方贰万元（￥20000.00）作为购房地产定金，具体以银行划账到账为准；③于2016年8月5日前支付人民币贰拾捌万元（￥280000.00）于卖方，支付定金时卖方需做全权公证委托于中介方；④知悉到该物业尚在银行按揭，由卖方自行赎回房产证；⑤卖方需于2016年8月15日前向银行申请提前还款；⑥支付定金贰拾捌万元当天，卖方交楼于买方，结清所有欠费。附件……4、产权在抵押，买方按揭付款：（1）部分楼款（含定金）人民币叁拾万元整（￥300000.00元）。买方应在2016年8月5日前或是该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内向卖方支付。卖方收款当于必须自己在抵押银行办妥申请提前还款手续。（2）首期楼款（含定金和上述部分楼款）为人民币伍万肆仟元整（￥54000.00元）。买方应在买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天向卖方支付。（3）剩余房款为人民币捌拾贰万陆仟整（￥826000.00元）。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的帐户内……”。
2016年8月2日，广州市汇锋房地产代理有限公司出具收据给原告，载明该公司收到原告支付的中介费5000元。
2016年8月3日，被告出具收款收据给原告，载明被告收到原告交来购买涉案房屋的定金30万元。
2017年3月1日，第三人向原告出具《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》，载明原告因购买涉案房屋向该行提出贷款申请，该行就有关贷款发放事项承诺在买卖双方办妥产权过户并办理完毕贷款担保手续以及补充完整文件或资料后，同意发放贷款82万元，贷款承诺函自开具之日起90日内有效。
2017年3月31日，原告委托广东致亮律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告于2017年4月7日前完成涂销手续，并立即配合办理过户手续等。
2017年4月9日，原告与广东致亮律师事务所签订《民事委托代理合同》，载明原告因与被告房屋买卖合同纠纷，聘请广东致亮律师事务作为委托代理人等。同月10日，广东致亮律师事务所开具增城值税普通发票给原告，载明律师服务费35000元。
2017年4月11日，原告向本院提起本案诉讼，要求判如所请。
原告于2017年4月17日向本院提出诉讼财产保全的申请，要求查封登记在被告名下的涉案房产，本院作出（2017）粤0183民初2410号民事裁定书，采取保全措施，查封了涉案房产。
2017年10月11日，第三人以被告拖欠其借款为由，向本院提起诉讼，要求判令被告归还借款798895.77元及支付利息、律师费10856元等。本院受理案号为（2017）粤0183民初6762号。
2017年11月15日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明涉案房屋的产权人为被告，于2015年5月12日办理了抵押登记，他项权利人为第三人，权利价值为1201438元，仍处于抵押状态。
本案审理过程中：一、原告主张被告按照《房地产买卖合同》第四条第2款以及第七条张约定向原告支付违约金，从被告应当配合办理产权转移登记的时间起算，即在第三人向原告出具同贷款之日（即2017年3月1日）的5个工作日（即2017年3月9日）起算违约金。二、原告陈述，其在2016年8月15日委托了按揭公司代为向第三人办理按揭贷款手续，由于被告迟迟未配合原告办理贷款申请手续，在原告催促下被告在2017年春节之后才配合办理了贷款申请手续，在第三人向原告出具同贷书后，原告电话告知被告，要求被告配合办理涉案房屋过户手续，但被告不直不予配合。三、原告表明愿意一次性代被告向第三人偿还所有贷款本息及相关费用，原告可以将足够的存款存入其名下银行账户内，并同意法院判决将应付购房余款支付给被告。同时，原告亦表明，若其代为偿还的贷款本息及相关费用超出原告应付的购房余款的，原告保留向被告追偿的权利。四、第三人陈述，被告一直未向第三人申请过提还贷款；涉案房屋可以办理提前还贷手续，目前被告就涉案房屋的按揭贷款所欠本金有79万元左右，计至2017年10月左右的利息大约有31000元；只要法院判决可由原告代被告提前偿还贷款本息的，第三人愿意接受，并同意出具涂销证明。第三人出具书面情况说明，载明被告至2017年11月20日止，尚欠贷款本金798895.78元及利息54238.05元（暂计至2018年5月）、律师费10856元等合计870062.73元。
庭审过后，原告向本院提交了保证书，表明已将88万元存入其在中国工商银行股份有限公司广州新塘解放路支行开设的账户内，该款用于支付涉案房屋的尾款，保证该账户内的款项保存至判决生效之日止，原告还向本院申请查封其上述账户存款88万元，以便将上述款项用于支付被告的购房款及代被告清偿第三人的抵押贷款本息等，并表示其愿意承担涉案房屋办理涂销抵押及过户所产生的费用（含税费）。
本院认为：原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应属恪守履行。
根据查明的事实，原告已按合同约定如期向被告支付了购房款30万元（含定金）。因涉案房屋存在抵押，《房地产买卖合同》第十六条第4、5款约定了被告应在2016年8月15日前申请提前还款自行赎回涉案房屋的房产权证书。但据第三人陈述，被告从未向第三人申请办理提前还贷，表明被告未按合同约定履行相关义务，其行为已构成违约。被告在履行合同过程中存在违约，原告作为守约方要求继续履行合同，并表明愿意代被告清偿涉案房屋的抵押贷款，还申请查封了其名下银行账户内的存款88万元，承诺该款项用于支付被告的购房款及代被告清偿第三人的抵押贷款。原告的上述行为是对自身权利的处分，不损害相对方的利益。且第三人也表明接受办理涉案房屋的提前还贷，同意在原告代被告偿还贷款本息以及相关诉讼费用后出具涂销证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，涉案房屋除抵押给第三人之外，尚未发现存在不宜办理过户登记到原告名下的情况，因此，原告要求被告继续履行合同，协助办理涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告出具保证书，同意加判其向被告支付购房款余款，目前原告应付给被告的购房余款为88万元，根据第三人的陈述，被告至今所欠第三人的贷款本息等费用不足88万元，因此原告应付的购房款88万元先用于代被告向第三人偿还贷款本息等相关费用，代偿后还有剩余的，由原告直接支付给被告；若代偿数额超出88万元的，对于超出部分原告另寻途径解决。
至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求能否支持的问题。被告没有在2016年8月15日前向银行申请提前还款，该行为违反《房地产买卖合同》第十六条第5项约定，故原告有权依据合同第七条“因买卖方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：……（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的1‰支付违约金。……”的约定，主张被告每日按总房款118万元的1‰支付违约金。原告主张违约金从2017年3月9日起算，并无不当，符合合同约定。综上，原告要求被告从2017年3月9日起每日按总房款118万元的1‰支付违约金至被告将涉案房屋过户至原告之日止的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但违约金总额应以总房价款118万元为限。
至于原告要求被告承担居间服务费5000元及律师费35000元的诉讼请求，符合《房地产买卖合同》第八条第二款、第十一条的约定，原告的上述请求于法有据，本院予以支持。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告林杏芝与被告李伟建继续履行《房地产买卖合同》，原告林杏芝在本判决发生法律效力之日起五日内代被告李伟建直接向第三人中国工商银行股份有限公司广州增城支行清偿位于增城区新塘镇广群路5号3幢1104房的抵押贷款本金、利息（已付本息应予扣减，利息计至还清款日止）以及相关费用（以第三人中国工商银行股份有限公司广州增城支行出具的凭据为准）。
二、在原告林杏芝履行完本判决第一项的义务之日起五日内，被告李伟建和第三人中国工商银行股份有限公司广州增城支行协助原告林杏芝办理位于增城区新塘镇广群路5号3幢1104房的抵押登记涂销手续。
三、在上述第二项抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，被告李伟建协助原告林杏芝办理位于增城区新塘镇广群路5号3幢1104房过户登记至原告林杏芝名下的手续。
四、原告林杏芝在上述房屋完成递件过户手续取得相关回执的当天，向被告李伟建支付位于增城区新塘镇广群路5号3幢1104房的购房尾款（原告林杏芝应付的购房余款88万元减去原告林杏芝代被告李伟建向第三人中国工商银行股份有限公司广州增城支行偿还的贷款本金、利息以及相关费用后的所得金额）。
五、被告李伟建在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告林杏芝支付延期履行合同违约金（从2017年3月9日起，以总房款118万元为本金，按每日1‰的标准计至被告李伟建协助办理上述房屋过户登记至原告林杏芝名下之日止，违约金总额以房款本金118万元为限）。
六、被告李伟建在本判决发生法律效力之日起五日内向原告林杏芝赔偿中介费5000元。
七、被告李伟建在本判决发生法律效力之日起五日内向原告林杏芝赔偿律师费35000元。
八、驳回原告林杏芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费15780元、诉讼保全费5000元，均由被告李伟建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 卢艳晖
人民陪审员 罗巧宜
人民陪审员 姚紫珊
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 颜蓓婷
附相关的法律法规及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭后的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。