广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终8167号上诉人（原审被告、反诉原告）：伍志明，男，汉族，1980年5月16日出生，住广东省高要市。委托诉讼代理人：宁青花，广东毅隽达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胥思华，男，汉族，1968年11月13日出生，住四川省仪陇县。原审被告：佛山市稻香陶瓷有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇华夏陶瓷博览城会展四环路顺发楼25—27号铺位。法定代表人：伍志明。委托诉讼代理人：宁青花，广东毅隽达律师事务所律师。上诉人伍志明因与被上诉人胥思华、原审被告佛山市稻香陶瓷有限公司（以下简称稻香公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第98号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。伍志明上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判令伍志明无需赔偿胥思华广告费损失3000元；2.撤销一审判决第五项，改判胥思华向伍志明支付占有使用费153035.5元；3.撤销一审判决第六项，改判胥思华向伍志明返还电费11267元、税金20429.3元、水费1210.27元、管理费3325.28元；4.判令一、二审案件受理费由胥思华负担。事实与理由：（一）胥思华的广告行为未征得伍志明同意，胥思华是广告的实际受益人，伍志明未从广告中获益，故不应赔偿胥思华广告费损失。（二）《展厅转让协议》约定该协议实质上与本展厅原合同一致。本展厅原合同系第一手出租方陈汝欢承租涉案展厅的《商铺租赁合同》，根据该合同第三条的约定计算，胥思华自2014年10月8日至2015年4月15日的占有使用费为153035.5元。（三）胥思华应付水电费、管理费、房产税、土地使用税，合计36231.65元给伍志明。关于电费，伍志明于2014年12月29日向陈汝欢支付了10月份电费1779元，陈汝欢在（2014）佛城法南民初字第1248号案中要求伍志明支付11267元，故2014年11月至2015年4月15日电费为11267元。关于管理费，涉案展厅每月每平方米管理费为1元，涉案展厅面积554.18平方米，胥思华使用了6个多月，故管理费为3325.08元。关于涉案展厅的房产税，佛山市禅城区南庄镇协税护税工作领导小组办公室出具的《关于佛山市禅城区南庄镇华夏陶瓷博览城会展四环路5座（顺发楼）2527号铺位的情况说明，涉案展厅2014年10月至12月31日期间的房产租赁税为11395元，2015年1月1日至2015年2月28日的房产租赁税为4202元，2015年3月1日至4月15日的房产租赁税为4832.3元，合计20429.3元。（四）伍志明已将胥思华占有使用涉案展厅期间的占有使用费、水电费、管理费、房屋租赁税等向陈汝欢付清。胥思华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。稻香公司陈述同意伍志明的上诉意见。胥思华向一审法院起诉请求判令：1.认定胥思华与伍志明签订的《展厅转让协议》无效；2.伍志明支付胥思华转让费150000元、押金45000元、广告费15428.72元、装修费25000元、租金45000元；3.本案诉讼费由伍志明、稻香公司承担。伍志明向一审法院反诉请求判令：1.胥思华立即向伍志明支付《展厅转让协议》下款项10000元；2.胥思华向伍志明支付实际使用展厅期间欠付的租金、水电费、管理费、税金等及违约金，暂计至2015年3月的租金为94265．3元(租金自2014年12月起算)、管理费为3325.08元，税金为15762元，电费为16489元，水费为1000元，暂合计为130841.38元，违约金以实际欠付的款项本金为基数按商业银行同期贷款利率自起诉日起计至本金付清之日止；3.本案反诉费用由胥思华承担。在庭审中，伍志明明确其第二项诉讼请求为：要求胥思华支付自2014年12月1日起到2015年4月15日按日计算的租金为106485元；2014年10月8日到2015年4月15日管理费3325.08元、电费16489元、税金20429.3元、水费1210.07元。一审法院认定事实：2014年9月21日，伍志明作为甲方（出租方）、胥思华作为乙方（承租方）共同签订一份《展厅转让协议》，约定：甲方转让华夏陶瓷博览城会展四环路顺发楼，铺位编位号为25－27号(计租面积为554.18㎡)转让给乙方承租；展厅转让费为人民币15万元整，展厅的水电、冷气一并转给乙方(空调共7台)，乙方向甲方支付人民币45000元作为甲方向原房东缴纳的展厅押金；原合同期满，原业主须全额退还此保证金给乙方，甲方不得经手。转让时间从2014年10月1日起；签订本协议后，乙方向甲方一次性支付转让费15万元，以及上述合同履约保证金人民币45000元和2个月租金人民币46551元；甲乙双方签订本协议实质上与本展厅原租合同一致，乙方自2014年12月1日起续交租金给原业主；此协议租赁期满后，乙方如需继续租赁，可直接与原业主签订新合同；自签订当日内把所需费用一次性打到甲方指定账户：①转让费：150000元，②押金：45000元，③10月、11月租金46551元，④部分家具－元，合计250000元。上述协议签订后，胥思华分别于2014年9月23日向伍志明转款100000元、于9月29日向伍志明转款100000元、于l0月8日向伍志明转款40000元，合共转款240000元。另查明一，稻香公司为有限责任公司，伍志明为其法定代表人。另查明二，一审法院于2015年5月4日向广东省佛山市禅城区城市建设档案馆发函查询涉案的佛山市禅城区南庄镇华夏陶瓷博览城会展四环路五座的顺发楼是否取得建设工程规划许可证；是否办理竣工验收手续。2015年5月19日，该馆函复一审法院，未查到相关资料。另查明三，伍志明在庭审中提供了一份佛山市水业集团有限公司出具的《用水清单》，其中记载陶瓷博览城会展四环路顺发楼25－27号铺位2014年10月至2015年3月的水费合计为1210.07元。另查明四，胥思华与伍志明于2015年4月15日办理了讼争铺位的交接手续。另查明五，2013年2月23日，陈汝欢作为出租方、苏生明作为承租方共同签订一份《商铺租赁合同》，约定由陈汝欢出租陶瓷博览城会展四环路顺发楼25－27号铺位给苏生明。2013年5月21日，苏伟红作为出租方、伍志明作为承租方签订一份《转让展厅协议》，约定苏伟红将上述铺位转让给伍志明承租，并约定本协议与原租合同一致（原租合同即陈汝欢与苏生明于2013年2月23日签订的《商铺租赁合同》）。另查明六，2014年12月9日，陈汝欢作为原告，以苏生明为被告提起（2014）佛城法南民初字第1248号租赁合同纠纷案，以苏生明未经其同意转租等为由，提出解除合同等诉讼请求。该案在审理过程中追加了伍志明、胥思华为被告参与诉讼。后陈汝欢撤回了起诉。在该案的审理过程中，伍志明在诉讼中提交了一份《支出证明单》（2014年12月29日）以及一份转账交易记录，内容为其于当日向陈汝欢支付包括2013年税费10000元、2014年税费13393元、2014年9月和10月份电费3959元和1779元、按金45000元、诉讼费780元，合共72911元。在该案的庭审中，陈汝欢对此予以确认。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，首先需确认合同的效力。对此，首先，本案租赁物未取得建设工程规划许可而且未办理竣工验收手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”一审法院确认本案讼争《展厅转让协议》应属无效。关于本案的具体处理，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对本案胥思华的诉讼请求，一审法院分析如下：一、关于胥思华诉请确认双方之间签订的《展厅转让协议》无效。如前所述，一审法院对胥思华的该项诉讼请求予以支持。二、关于伍志明支付胥思华转让费150000元、押金45000元、租金45000元。对此，因讼争租赁合同无效，故伍志明应将上述款项返还胥思华。一审法院对胥思华的该项诉讼请求予以支持。三、关于胥思华诉请判令伍志明支付广告费15428.72元。对此，胥思华提出该项诉讼请求的依据在于两张广告费《收据》，但因胥思华未举证合同及实际的转款凭证，故不足以证实上述费用均用于案涉铺位。综合伍志明举证的铺位照片中确有广告存在，并考虑到双方的过错程度等因素，一审法院对胥思华主张的广告费损失，酌定为3000元，对超出该数额部分不予支持。四、关于胥思华主张的装修费25000元，因胥思华在诉讼中未举证证明该费用有实际支出，故一审法院对胥思华的该项诉讼请求不予支持。五、关于胥思华对稻香公司的诉讼请求，因稻香公司并非本案所涉租赁合同的相对方，故一审法院对胥思华的该项诉讼请求不予支持。对伍志明的反诉请求，一审法院分析如下：一、关于伍志明诉请判令胥思华支付《展厅转让协议》约定的款项10000元。如前所述，因本案讼争租赁合同无效，故伍志明的该项反诉请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。二、关于伍志明诉请判令胥思华支付实际使用展厅期间欠付的租金106485元（2014年12月1日起到2015年4月15日）。对此，虽讼争《展厅转让协议》无效，但依照《最高人民法院》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，胥思华仍应向伍志明支付实际占有租赁物期间的占有使用费。关于占有使用费的标准，讼争《展厅转让协议》约定两个月的租金为46551元，故胥思华应向伍志明支付的占有使用费（从2014年10月8日起至2015年4月15日止）为：46551元×3＋46551元÷60日×7日＝145083.95元。至于伍志明主张按《商铺租赁合同》约定的标准计算占有使用费，因讼争《展厅转让协议》并无明确“本展厅原租赁合同”为何合同，故一审法院对伍志明的该项主张不予支持。三、关于伍志明诉请判令胥思华支付实际使用展厅期间的管理费3325.08元、电费16489元、税金20429.3元、水费1210.07元。对此，虽然双方无作出明确约定，但胥思华作为讼争租赁物的实际使用人，其应对占有使用租赁物期间的上述费用承担返还伍志明的责任。对管理费，伍志明未举证证明其已向物业管理部门或租赁物使用权人陈汝欢缴纳，故其对此应承担举证不能的责任，一审法院对其主张的管理费不予支持。对电费，伍志明有实际证据证明其已向租赁物使用权人陈汝欢缴纳的电费为10月的1779元；至于其主张的其余月份电费，伍志明并未举证电费是由其向电力部门缴纳或已向陈汝欢缴纳。故对伍志明主张的其余电费部分，一审法院不予支持。胥思华应支付伍志明的10月份电费为：1779元÷31日×24日＝1377.29元。对税金20429.3元，伍志明有实际证据证明其已向租赁物使用权人陈汝欢缴纳的2014年的税金为13393元，结合胥思华在2014年实际使用商铺（2014年10月8日至2014年12月31日）的时间，故胥思华应付的税金为：13393元÷360日×85日＝3162.24元。对水费1210.27元，伍志明已提供水费发票原件，足以证明其已向供水部门缴纳，故一审法院对伍志明主张的水费予以支持。四、关于伍志明诉请判令胥思华支付违约金，因无效合同自始不具有约束力，故一审法院对伍志明的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认胥思华与伍志明于2014年9月21日签订的《展厅转让协议》无效；二、伍志明在判决发生法律效力之日起十日内向胥思华返还转让费150000元、押金45000元、租金45000元；三、伍志明在判决发生法律效力之日起十日内向胥思华赔偿广告费损失3000元；四、驳回胥思华的其它诉讼请求；五、胥思华在判决发生法律效力之日起十日内向伍志明支付占有使用费145083.95元；六、胥思华在判决发生法律效力之日起十日内向伍志明返还电费1377.29元、税金3162.24元、水费1210.27元；七、驳回伍志明的反诉请求。本案本诉受理费5506元，由胥思华负担735元，伍志明负担4771元；本案反诉受理费3116元，由伍志明负担809元，胥思华负担2307元。二审中，伍志明向本院提交了调解协议书、转账凭证、物业管理费发票、通知、电费发票、《关于佛山市禅城区南庄镇华厦陶瓷博览城会展四环路5座（顺发楼）2527号铺位的情况说明》，拟证明伍志明在胥思华占有使用涉案商铺期间为其支付了占有使用费153035.5元、电费11267元、水费1210.27元、税金20429.3元及管理费3325.28元。胥思华、稻香公司未提交新证据。经质证，对伍志明提交的证据本院综合本案案情予以采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，伍志明在陈汝欢另案起诉其清偿欠付涉案商铺相关费用的案件与陈汝欢达成调解协议，约定伍志明向陈汝欢支付2014年11月到2015年5月的铺位租金、水电费、管理费及税金合计65000元。伍志明已向陈汝欢实际支付了上述款项。本院认为，涉案租赁合同为无效合同，根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合双方当事人在二审期间的诉辩，对双方争议的多项费用负担问题，本院评述如下：关于广告费损失。因涉案合同无效，导致涉案商铺无法继续使用，胥思华在商铺上投入的广告费用属于合同无效产生的损失，一审法院综合双方过错程度考虑酌定伍志明向胥思华赔偿3000元合理，本院予以维持。关于商铺的占有使用费。涉案合同明确约定两个月的租金为46551元，虽然合同中载明“本协议实质上与本展厅原租合同一致”，但该约定并不明确，不能根据该约定直接确定涉案合同的租金标准适用陈汝欢与苏生明签订的合同约定的租金标准，胥思华与伍志明于涉案合同中明确约定了租金具体金额的情况下，一审法院在涉案合同中已明确约定了租金具体金额的情况下，按胥思华与伍志明的约定计算涉案商铺的占有使用费并无不当，本院予以维持。关于水电费、管理费、房产租赁税。伍志明在本案中主张其为胥思华代垫了电费、管理费、房产租赁税等费用并请求胥思华返还上述费用，故伍志明应首先举证证明其已实际支付了其所主张的上述费用。首先，伍志明在一审中提交证据证明其已实际支付2014年10月的电费、2014年10月至2015年3月的水费以及2014年的税金，一审法院按胥思华实际使用涉案商铺的期间确定胥思华应向伍志明返还上述费用并无不当。其次，伍志明在二审期间提交的证据反映了其已向陈汝欢支付2014年11月到2015年5月的铺位租金、水电费、管理费及税金合计65000元，但该数额远低于一审判决胥思华应向伍志明支付的2014年10月8日至2015年4月15日的占有使用费、水电费、管理费、房产租赁税的总和（150833.75元），且伍志明也无法区分其所支付的65000元中租金、水电费、管理费、税金分别是多少，故伍志明提交的证据不能反映除一审判决已认定的电费、管理费、税金等外，伍志明还为胥思华垫付了其他水电费、税费及管理费，伍志明应对此承担举证不能的法律后果。因此，一审判决根据现有证据确定胥思华应向伍志明支付电费1377.29元、税金3162.24元、水费1210.27元正确，本院予以维持。综上所述，伍志明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费835.84元，由伍志明负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红审 判 员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一六年十二月二十八日书 记 员  许佩珊