湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂07民终395号
上诉人（原审原告）：卢细姣，1968年8月15日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：童柳琼，湖北思普润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢春华，男，1963年1月26日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市。
被上诉人（原审被告）：刘元庭，男，1977年5月3日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：胡俊，湖北祥德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周国栋，男，1967年4月30日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马楠，男，1984年8月5日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区。
被上诉人（原审被告）：孙艳，女，1968年11月2日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。
被上诉人（原审被告）：张绍永，男，1973年10月19日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。
上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：朱金发，湖北长捷律师事务所律师。
上诉人卢细姣因与被上诉人刘元庭、周国栋、马楠、孙艳、张绍永案外人执行异议之诉一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。因被上诉人祥高公司已注销登记，本院通知该公司股东马楠、孙艳、张绍永作为被上诉人参加诉讼。2018年8月31日，本院依法公开开庭对本案进行了审理。上诉人卢细姣及其委托诉讼代理人童柳琼、邢春华，被上诉人刘元庭的委托诉讼代理人胡俊，被上诉人周国栋的委托诉讼代理人周少英到庭参加了诉讼。被上诉人马楠、孙艳、张绍永经本庭传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢细姣上诉请求：1、撤销鄂州市鄂城区人民法院一审判决；2、支持上诉人的一审诉讼请求；3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对事实判断错误，导致判决结果错误，损害了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人祥高公司之间的买卖关系成立，能排除鄂州市鄂城区人民法院对争议商亭的执行，因此上诉人的一审诉讼请求，应该得到支持。第一，上诉人与祥高公司之间的买卖合同关系已经成立。上诉人自明堂市场开业以来一直租赁该市场的商亭经营。2013年1月3日、2013年2月25日，被上诉人祥高公司二次发出通知函，出卖明堂市场B1区、B3区和B4区226间商亭，上诉人的商亭即B4区18号位列其中。上诉人在看到通知函后交款购买经营的商亭，祥高公司分别于2013年1月22日收取卢细姣B4区18号购亭款50,000元、2013年10月15日收取卢细姣购亭款50,000元，2013年11月25日收取卢细姣购亭款40,000元，三份收据上都载明了购买人，所购买的商亭位置，商亭的价格（祥高公司有附件，当时经营户可以查询）。据此可以判断，上诉人与祥高公司之间就B4区18号商亭的买卖是有约定的，上诉人交纳购亭款，双方之间的买卖合同已经成立。依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，被上诉人的通知函属于要约，上诉人交款属于承诺，双方之间的合同成立。根据《合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人在一审提交的收款收据足以证明上诉人与祥高公司之间的买卖合同关系已经成立并且履行，是否付清购买商亭的全部价款并不影响双方之间的买卖合同关系成立，因此一审认定上诉人与祥高公司之间未签订书面买卖合同错误。第二，被上诉人刘元庭对B4区18号商亭不能享有强制执行的权利。由于上诉人与祥高公司之间的买卖关系已经成立，上诉人一直在涉案商亭经营，且已交清款项，上诉人至今没有拿到产权证的原因也不在上诉人。被上诉人刘元庭于2015年9月23日申请查封祥高公司所有的位于鄂州市明堂市场综合楼一期二层含B4区18号在内的6间商亭，被上诉人的查封在上诉人购买该商亭之后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人的情形完全符合该条的规定，因此上诉人在执行中提出的异议足以排除被上诉人刘元庭对该商亭的强制执行。第三，祥高公司及周国栋之间存在恶意串通，抵押无效。上诉人早在2013年交款购买商亭，2014年10月11日，祥高公司用该商亭为周国栋的借款做抵押担保，他们之间恶意串通的行为非常明显也损害了上诉人的合法权益，因此抵押行为无效。综上，上诉人的执行异议之诉应该得到法院的支持，一审法院的判决应当撤销。
刘元庭辩称：上诉人与祥高公司没有签订书面房屋买卖合同，其诉称要求确认转让商亭的合同有效无事实依据。上诉人以向祥高公司交纳款项来对抗人民法院的强制执行，明显缺乏法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
周国栋辩称：涉案房屋没有办理产权登记，上诉人的购房款没有交清，不能对抗执行。
马楠、孙艳、张绍永在法定答辩期内未提交书面答辩状。
卢细姣在一审的诉讼请求：1、停止对鄂州市鄂城区人民法院做出的（2015）鄂鄂城民初字第02019-1号民事裁定书的执行，并解除其查封；2、请求法院确认原告购买被告祥高公司所有的明堂市场二楼B4区18号商亭的买卖行为合法有效；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定：2014年10月11日，被告周国栋以资金周转困难为由向刘元庭借款400,000元，并出具借条一张，约定借款期限四个月，自2014年10月11日至2015年2月10日止。同日，双方签订借款合同一份，再次明确了借款金额、期限及利息，被告祥高公司作为保证人在借款合同上盖章，同时向刘元庭出具担保书，愿意对该笔债务承担无限连带责任。此后，被告周国栋、祥高公司未履行还款义务。后刘元庭向鄂城区人民法院起诉周国栋及祥高公司，鄂城区人民法院于2015年9月23日立案受理；案件审理过程中，鄂城区人民法院根据刘元庭的财产保全申请，于2015年9月23日做出（2015）鄂鄂城民初字第02019-1号民事裁定，查封被告祥高公司所有的位于鄂州市明堂市场综合楼1期2层含B4区18号在内的6间商亭；该案在审理过程中，经鄂城区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成协议，鄂城区人民法院于2016年5月4日做出（2015）鄂鄂城民初字第02019号民事调解书，调解书确定：周国栋偿还刘元庭借款本金400,000元、利息80,000元，合计480,000元；祥高公司对上述借款本息承担连带清偿责任。后因周国栋、祥高公司未履行民事调解书确定的义务，刘元庭于2016年6月6日向鄂城区人民法院申请强制执行，鄂城区人民法院于同日立案执行。在执行过程中，原告卢细姣对鄂城区人民法院查封的祥高公司所有的位于明堂市场综合楼一期二层B4区18号商亭提出书面异议，认为其是商亭第一购买人，请求鄂城区人民法院撤销（2015）鄂鄂城民初字第02019-1号民事裁定书，依法确认其为明堂市场综合楼一期二层B4区18号商亭所有权人，并提供了收据等证据。鄂城区人民法院经审查认为，鄂州市明堂市场综合楼一期二层B4区18号商亭登记的所有权人为祥高公司，卢细姣仅提供了祥高公司收据，未与祥高公司签订书面的买卖合同，其提供的证据不足以排除执行，并于2016年8月30日做出（2016）鄂0704执异37号执行裁定，驳回卢细姣的异议。原告卢细姣不服，于2016年9月12日向鄂城区人民法院提起案外人执行异议之诉。
另查明，鄂州市明堂市场综合楼一期二层B4区18号商亭登记的所有权人为被告祥高公司。2012年12月25日，被告祥高公司发出商亭出售公告，其公告内容为：明堂市场二层226间商亭经营户：祥高公司于2012年7月通过武汉光谷联合产权交易中心挂牌购买了原中国建筑第三工程局有限公司持有的“明塘体育场与文星大道交汇处明塘市场综合楼一期二层226间商亭”，其中涉及了二楼B1区、B3区和B4区部分经营户。现我公司已经合法取得产权，应广大经营户强烈要求，我公司经股东会研究决定将涉及的商亭于即日起开始公开销售。销售对象：首先只对原承租户进行认购，原承租户对其经营商亭享有优先购买权；优先认购时间：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5时止等。2013年1月3日，被告祥高公司发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：祥高公司于2012年12月25日已发布商亭销售公告，2013年1月10日后我公司将对社会公开销售，未缴纳年度租金而且没有购买意向的商户请在2013年1月9日前自行退场等。2013年2月25日，被告祥高公司再次发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：仍未签订《商亭认购协议书》经营户请于我公司原通知规定期限内退场；对于已经达成认购意向但仍未付清全款的经营户，请于三日内交清尾款并签订《商亭认购协议书》；对于已付清全款并签订《商亭认购协议书》的，我公司将于近期通知办理产权登记手续等。原告卢细姣在上述B4区18号商亭从事经营活动，未与被告祥高公司签订书面的商亭买卖合同。2013年1月22日，祥高公司向原告出具收款收据一份，该收据载明：今收到卢细姣B4区18号购亭款50,000元；2013年10月15日，祥高公司又向原告出具收款收据一份，该收据载明：今收到B4区18号商亭卢细姣购亭款50,000元；2013年11月25日，祥高公司再次向原告出具收款收据一份，该收据载明：今收到B4区18号卢细姣购亭款40,000元。
一审法院认为，本案的争议焦点主要有：一、原告卢细姣与祥高公司的商亭买卖行为是否具有法律效力？
首先，原告与祥高公司未签订书面的房屋买卖合同，原告也未举证证明双方之间对合同标的物、单价、总价、付款方式、交付时间、违约责任等进行了明确约定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。付清价款系买受人的主要合同义务，本案中，原告虽提交了祥高公司出具的收款收据，但未提交证据证实已按约定付清购买商亭的全部价款，应承担举证不能的法律后果，故对原告要求确认商亭买卖行为合法有效的诉讼请求，依法不予支持。
二、原告是否享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利？
首先，原告并非执行标的的所有权人。鄂城区人民法院在执行刘元庭为申请执行人的案件时所查封和执行的标的为不动产，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告未取得涉案商亭权属证书，并非商亭所有人，因此，原告不能以此对抗执行。其次，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应当同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持。依据该规定，在人民法院查封之前买受人应当与被执行人已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，原告与祥高公司未签订合法有效的书面买卖合同，其不享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利，故对其要求鄂城区人民法院停止对（2015）鄂鄂城民初字第02019-1号民事裁定书的执行，并解除其查封的诉讼请求，依法不予支持。
本案经一审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，一审判决：驳回原告卢细姣的全部诉讼请求。案件受理费3300元，由原告卢细姣负担。
在二审法院指定的举证期限内，上诉人卢细姣举出明堂市场方位图（复印件）及其他商户购买商亭的房屋买卖合同及缴费收据，拟证明上诉人已经交清房款。
被上诉人刘元庭、周国栋、马楠、孙艳、张绍永在二审未举证。
经庭审质证，被上诉人刘元庭、周国栋认为上诉人提交的房屋方位图是复印件，房屋买卖合同与本案无关。
本院认为：上诉人提交的上述证据不足以证实其已付清购房款，本院不予采信。
二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：1、卢细姣与祥高公司之间的房屋买卖合同关系是否成立、有效；2、卢细姣就明堂市场综合楼一期二层B4区18号商亭是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于卢细姣与祥高公司之间的房屋买卖合同关系是否成立、有效的问题。
本院认为，明堂市场一期二层B4区18号商亭的产权人为祥高公司，卢细姣分三次向祥高公司交纳购房款，祥高公司均向其出具收条，双方之间房屋买卖合同关系成立。虽然双方没有签订书面的房屋买卖合同，但是因卢细姣已经履行主要义务得到祥高公司认可，故不影响合同的成立与生效。祥高公司未经依法清算即被股东马楠、孙艳、张绍永申请注销登记，其股东应承担相应的法律责任。
关于卢细姣就明堂市场B4区18号商亭是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。
本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，卢细姣作为明堂市场综合楼一期二层B4区18号商亭的承租人，其虽向祥高公司缴纳了购房款，但因其未与祥高公司签订书面购房合同明确房屋价款，仅凭现有证据不能证实其已经支付购买商亭的全部价款。结合同区域其他商亭承租户与祥高公司同样的购买行为，但已与祥高公司签订书面的房屋买卖合同并完成产权过户登记的事实，卢细姣即使与祥高公司之间已经成立了房屋买卖合同关系，但其无证据证实非因自己的原因未办理涉案商亭过户登记手续。故依照上述司法解释的规定，卢细姣就明堂市场综合楼一期二层B4区18号商亭不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求对该商亭停止执行并解除查封的上诉请求，本院依法不予支持。
祥高公司为周国栋个人借款作担保，但并未用涉案商亭用于借款抵押，故上诉人认为被上诉人周国栋与祥高公司恶意串通将涉案商亭抵押没有事实依据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，卢细姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人卢细姣负担。
本判决为终审判决。
审判长 柯 君
审判员 廖春花
审判员 湛少鹏
二〇一八年九月十一日
书记员 肖 臣