浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第296号
上诉人（原审原告，反诉被告）：黄亦根（曾用名黄叶根）。
上诉人（原审原告，反诉被告）：黄民峰。
两上诉人共同委托代理人：楼杭炜。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：孙明灿。
委托代理人：项群伟。
上诉人黄亦根、黄民峰因与被上诉人孙明灿确认合同无效纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2013）杭富民初字第605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：黄亦根、黄民峰系父子关系，均系富阳市富春街道城东村村民。孙明灿系非农业家庭户。1992年9月，黄亦根、黄民峰和黄亦根之妻柯荣仙（已去世）以户为单位经审批采用旧房改造方式在富阳市富春街道城东村大花坞建造住宅一幢。1999年4月16日，黄亦根取得该房屋的所有权证，载明房屋座落于富春街道xxxxx号。2004年5月9日，黄亦根、黄民峰及黄亦根之妻柯荣仙与孙明灿签订房屋转让合同1份，约定黄亦根、黄民峰及柯荣仙将位于富春街道xxxxx号二楼东套房屋以83000元的价格出售给孙明灿，房屋交付之日前支付80000元，余款3000元，待出售方办妥过户手续后支付。合同签订后，孙明灿依约支付了80000元购房款，黄亦根、黄民峰也依约交付了房屋，由孙明灿装修入住至今。
原审法院另查明，2013年4月19日，黄亦根、黄民峰向原审法院提起诉讼，要求确认黄亦根、黄民峰与孙明灿签订的房屋转让合同无效。审理中，孙明灿提出反诉，要求判令：1、黄亦根、黄民峰按涉案房屋（含装修）现在的评估市价赔偿孙明灿损失计350000元；2、黄亦根、黄民峰支付孙明灿补偿款100000元；3、黄亦根、黄民峰承担本案反诉费用。审理中，孙明灿对涉案房屋的市场交易价值及装修价值进行评估。原审法院征得黄亦根、黄民峰同意后，于同年6月24日委托杭州永信资产评估有限公司进行评估。杭州永信资产评估有限公司于同年7月31日致函原审法院，称由于涉案房屋建于集体土地上，不能上市交易，不具备出具房屋市场价值评估报告的基本条件，不能出具正式的评估报告。现参考附近区块联建房价格，根据该房屋的地理位置因素，估算该房屋的单价大约在4200元／平方米左右，如房屋的面积按私有房产产权登记面积的1／8计算，即建筑面积610.67平方米×1／8为76.33平方米，房屋的估计总价为320586元。装修的评估估算值为33424元。孙明灿为此支付评估费3000元。原审庭审中，经原审法院释明，孙明灿进一步明确其反诉请求为：1、黄亦根、黄民峰返还孙明灿购房款80000元；2、黄亦根、黄民峰赔偿孙明灿房屋装修损失33424元；3、黄亦根、黄民峰赔偿孙明灿房屋增值损失240586元；4、黄亦根、黄民峰补偿孙明灿100000元；5、黄亦根、黄民峰承担本案评估费用3000元；6、黄亦根、黄民峰承担反诉案件受理费用。
原审法院再查明，原审审理中，黄亦根、黄民峰针对杭州永信资产评估有限公司出具的评估函提出异议，认为涉案房屋系联建房，既然不能上市交易，故对市场价值评估缺乏依据，就不能依据评估函确定孙明灿的房屋增值损失。针对孙明灿要求黄亦根、黄民峰赔偿涉案房屋增值损失而评估依据不足的问题，原审法院征得双方的同意，参照双方签订房屋转让合同交付购房款时本地商品房销售均价与黄亦根、黄民峰起诉时本地商品房销售均价之间的差价作为确定孙明灿对涉案房屋增值损失的赔偿依据。经原审法院向富阳市统计局调查，2004年度富阳市商品房实际销售509914平方米，实际销售金额162034万元，销售均价为3177.68元／平方米。2013年1-4月，富阳市商品房实际销售198200平方米，实际销售金额255109万元，销售均价为地区商品房销售均价12871.29元。从双方签订房屋转让合同的2004年至黄亦根、黄民峰向原审法院起诉要求确认双方签订的房屋转让合同无效的2013年4月，富阳市商品房销售均价上涨了9693.69元／平方米。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……。且农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，涉案房屋坐落于富阳市富春街道城东村的集体土地上，房屋所有权人为富阳市富春街道城东村村民黄亦根与黄民峰，作为购房一方的孙明灿非本市富春街道城东村村民，其无权取得属于富阳市富春街道城东村集体所有的宅基地使用权，但其通过与黄亦根、黄民峰签订房屋转让合同方式，从而变相取得了涉案房屋的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故黄亦根、黄民峰与孙明灿签订的房屋转让合同，因违反了法律的强制性规定而无效。黄亦根、黄民峰要求确认该房屋转让合同无效的诉讼请求，予以支持。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于双方签订的房屋转让合同无效，孙明灿应将涉案房屋返还给黄亦根、黄民峰，同时黄亦根、黄民峰亦应将孙明灿已支付的购房款80000元返还给孙明灿，并赔偿孙明灿房屋装修损失。鉴于黄亦根、黄民峰在转让案涉房屋时即明知其所转让的房屋及宅基地属法律禁止流转的范围而仍予以转让，转让后又以违法转让为由主张合同无效，故黄亦根、黄民峰应对合同无效承担主要责任。孙明灿明知受让房屋及宅基地属法律禁止流转的范围而仍予以受让，其本身亦存在一定的过错，应承担相应的责任。孙明灿基于房屋转让合同而产生的信赖利益损失，应当全面考虑黄亦根、黄民峰起诉时房屋现值和原转让时的价格差异造成损失两方面因素予以确定。因涉案房屋属法律禁止流转范围，就其现值无法进行评估，故参照双方签订房屋转让合同时，孙明灿支付购房款数额按本地区商品房销售均价可购得的商品房面积与黄亦根、黄民峰起诉时孙明灿可购得的商品房面积按本地区商品房销售均价出售之间的差价计算。由黄亦根、黄民峰赔偿244042元（80000元÷3177.68元×12871.29元-80000元）的80%，计195234元。另由黄亦根、黄民峰赔偿孙明灿评估费3000元的80%，计2400元。孙明灿反诉要求黄亦根、黄民峰返还购房款、赔偿房屋装修损失和房屋增值损失及评估费的合理部分，予以支持。孙明灿反诉要求黄亦根、黄民峰另行补偿经济损失100000元，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，于2013年12月2日判决：一、确认黄亦根、黄民峰与孙明灿于2004年5月9日签订的《房屋转让合同》无效；二、孙明灿于判决生效之日起二个月内将依据《房屋转让合同》取得的位于富阳市富春街道xxxxx号二楼东套房屋返还给黄亦根、黄民峰；三、黄亦根、黄民峰返还孙明灿购房款80000元；四、黄亦根、黄民峰赔偿孙明灿房屋装修损失33424元；五、黄亦根、黄民峰赔偿孙明灿房屋增值损失195234元；六、黄亦根、黄民峰赔偿孙明灿房屋评估费2400元；上述三、四、五、六项款项合计311058元，由黄亦根、黄民峰于判决生效之日起一个月内付清；七、驳回黄亦根、黄民峰其他本诉请求；八、驳回孙明灿的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由黄亦根、黄民峰负担64元，孙明灿负担16元；反诉案件受理费4025元，由黄亦根、黄民峰负担2980元，孙明灿负担1045元。
宣判后，黄亦根、黄民峰不服，向本院提起上诉称：原判认定事实错误，孙明灿在购买本案所涉房屋时，已明知该房屋系集体土地上的房屋，是不允许上市交易的，并且双方在合同中还约定了违约责任，如在三年之外反悔，损失按每年15000元计算，最高不超过10万元。故双方对合同无效的过错最起码应当是同等的，而原审法院却因为是黄亦根、黄民峰提出主张合同无效，就认定黄亦根、黄民峰承担主要责任，是错误的。原判适用法律错误。本案房屋实质是小产权房，是不能上市交易的，不具有房屋的市场价格，合同被确认无效后，双方因无效合同而取得的钱和房返还后，黄亦根、黄民峰没有因为合同的无效获得利益，孙明灿也没有因为合同无效而有损失。故孙明灿不应获得房屋增值损失赔偿，原审却以2004年度富阳市商品房销售均价和2013年1-4月富阳市商品房销售均价为基础，以商品房上涨的数额作为本案所涉小产权房增值的损失依据，违背了法律规定。请求二审法院撤销原判第四、五、六项判决；由孙明灿承担诉讼费。
上诉人黄亦根、黄民峰在二审中未提交新证据。
被上诉人孙明灿在二审中辩称：涉案房屋能不能卖，黄亦根、黄民峰作为房主应该最清楚，当时卖房主要也是黄亦根来联系孙明灿，签订的合同也用其自己的格式合同，所以能够达成买卖合同主要原因在卖方，一审判决并无不当。从某种意义上说，一审的判决结果更有利于黄亦根、黄民峰。按一审的评估，房屋的价值包括装修等是354010元，而一审法院判决的价值是不到354010元的。孙明灿买房是为了结婚，已住了10年，在这10年间，黄亦根、黄民峰从没提出要求确认合同无效过。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人孙明灿在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
另查明，黄亦根、黄民峰、柯荣仙与孙明灿2004年5月9日签订的《房屋转让合同》第七条约定：“本合同签订之后，双方不能反悔。如若甲方（黄亦根、黄民峰、柯荣仙）反悔要求收回该房，甲方除退还乙方（孙明灿）房款之外，按以下方式补偿乙方损失：1、如在交易后三年内反悔，损失按伍万元计算；2、如在三年之外反悔，损失按每年壹万伍仟元计算，最高不超过壹拾万元。”
本院认为，黄亦根、黄民峰与孙明灿2004年5月9日签订的《房屋转让合同》因违反法律强制性规定而无效，对此双方均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方对所转让的标的物房屋属于禁止流转的事实应均是明知的，在明知的情况下，黄亦根、黄民峰仍然予以转让，在事隔近十年后，又以此主张合同无效，应承担主要过错责任；而孙明灿在明知的情况下，仍然予以受让，也具有一定的过错。原审根据房屋的性质、买卖的实际情况等，确定双方的过错责任大小并无不当。合同无效，孙明灿应当将所购买的房屋返还黄亦根、黄民峰，黄亦根、黄民峰应当返还孙明灿购房款及赔偿孙明灿的相应损失。因涉案房屋土地属于集体土地，房屋属于禁止流转范围，故对其市值无法进行评估，原审参照双方签订房屋转让合同时富阳市商品房销售均价及黄亦根、黄民峰就本案提起诉讼时销售均价的差额来计算孙明灿房屋增值损失亦无不当。双方虽在合同第七条中约定了黄亦根、黄民峰若反悔而要求收回房屋应承担的损失赔偿标准，但因本案合同系无效合同，故该约定无效。孙明灿以其实际所受损失进行主张具有依据。黄亦根、黄民峰的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4766元，由黄亦根、黄民峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年七月七日
书记员 王勤