江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终229号
上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）泰兴市广陵镇兴宁社区居民委员会，住所地泰兴市广陵镇。
法定代表人张金荣，该村村长。
委托代理人吴春明，江苏民明律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）高鹏铃。
委托代理人李素华，泰兴市张桥法律服务所法律工作者。
上诉人泰兴市广陵镇兴宁社区居民委员会（以下简称兴宁居委会）与被上诉人高鹏铃确认合同无效纠纷一案，泰兴市人民法院于2015年11月25日作出（2014）泰曲民初字第0639号民事判决，上诉人兴宁居委会不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明，兴宁居委会将原办公室等资产出让，并张贴了出让公告。高鹏铃参加了竞买，并缴纳了保证金30万元。后高鹏铃以总价66万元竞得出让资产。2014年2月24日，兴宁居委会与高鹏铃签订《广陵镇兴宁社区资产出让合同》一份，该合同第一条载明：出让资产的概况：1、兴宁社区原办公室十一间和三间仓库；2、原办公室占地面积980.15平方米，四址：西至卫生院东围墙东墙脚，东至仓库东墙脚，北至花坛北沿，南至办公室房廊垂直点。第二条载明：1、出让年限为50年，自2014年7月1日至2063年6月30日；2、原土地为国有土地，本合同签订的同时，转给乙方。第三条约定：1、资产出让金总价陆拾陆万元人民币；2、竞买保证金叁拾万元转作出让金；3、在签订本合同后，余款36万元在甲方交付出让资产时缴清。上述合同中所涉及的土地的土地使用权证书中登记的使用权人为泰兴市兴宁为民综合服务站（兴宁居委会设置的便民服务部门），使用权类型为出让，终止日期2055年7月7日。
现高鹏铃以出让房屋无产权证等为由，起诉要求确认《广陵镇兴宁社区资产出让合同》无效，兴宁居委会返还出让金30万元，并自交纳之日起按贷款利率计算利息至实际返还之日止。兴宁居委会答辩称上述合同合法有效，并提起反诉要求高鹏铃按合同约定继续支付36万元，并自2014年9月26日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息至实际还清之日止。
一审庭审中，高鹏铃及兴宁居委会均陈述出让的资产中的地上建筑物为十四间房屋，其中东首三间为一层房屋，中间五间为上下二层楼房，西首六间为一层房屋。兴宁居委会陈述：上述中间五间二层楼房中的第一层系兴宁居委会向商业社购买，土地使用权办理了过户手续，没有办理房屋过户手续；其他建筑物未办理建房审批手续。另，兴宁居委会陈述已向高鹏铃交付出让资产；高鹏铃陈述出让土地的“四至”未交清。
原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，兴宁居委会转让的资产中包括房屋，根据兴宁居委会在庭审中的陈述，其转让的一部分房屋未有相应的建设审批手续，亦未领取权属证书，未有相应建设审批手续的房屋属违法建筑，该部分房屋不得买卖。兴宁居委会将该部分资产转让给高鹏铃违反了法律、法规的强制性规定。鉴于上述房屋建在兴宁居委会所转让的土地上，房屋与土地具有不可分离的依附关系，故兴宁居委会与高鹏铃于2014年2月24日签订的《广陵镇兴宁社区资产出让合同》无效。因该合同无效，故对兴宁居委会要求高鹏铃按合同给付剩余款项36万元的请求，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。高鹏铃因该合同而取得的房屋及土地使用权应返还给兴宁居委会，兴宁居委会因该合同而收取的高鹏铃的30万元应返还给高鹏铃。关于高鹏铃要求自其缴款之日起按银行贷款利率计算利息的主张，因其与兴宁居委会签订合同时未尽审查义务，自身存在一定的过错，故对该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、高鹏铃与泰兴市广陵镇兴宁社区居民委员会于2014年2月24日签订的《广陵镇兴宁社区资产出让合同》无效；二、泰兴市广陵镇兴宁社区居民委员会于判决生效之日起十日内返还高鹏铃30万元；三、高鹏铃于判决生效之日起十日内返还泰兴市广陵镇兴宁社区居民委员会根据《广陵镇兴宁社区资产出让合同》交付的资产（土地及地上建筑物）；四、驳回高鹏铃的其他诉讼请求；五、驳回泰兴市广陵镇兴宁社区居民委员会的诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费5880元，由双方各半负担（此款高鹏铃已垫付，限兴宁居委会在履行上述义务时一并加付给高鹏铃）；反诉案件受理费3350元，由兴宁居委会负担（已交）。
上诉人兴宁居委会不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、兴宁居委会出具的公告上已明确是资产出让，包括了土地和地上建筑物，地上建筑物是兴宁居委会自建办公使用，一起出让时已列明只作为一般资产出让，也只核算了建筑成本，并没有以商品房的身份和价格进行计算和出让，另外，本案中购买参与人包括高鹏铃及本镇村民，一审认定出让资产为房地产系认定事实不清；2、一审认定案涉房屋属于违法建筑是错误的，是否属于违法建筑是行政部门认定范围，即使是违法建筑还可以救济为合法建筑，一审法院无权就建筑物的合法性进行直接界定，更何况部分建筑物有相关手续；3、一审认定房产和土地不可分离所以合同无效是错误的，兴宁居委会已表明主要是出让土地，地上建筑物是为了土地出让方便而一起出让的；4、禁止出让的小产权房系因为土地性质为集体才禁止转让，而案涉土地性质为国有，国有土地并未禁止，案涉房屋可以领取产权证，费用由高鹏铃承担，兴宁居委会只是配合国有土地的转让；5、一审法院适用法律错误，本案发生在农村，不属于城市规划范围，不应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回高鹏铃的诉讼请求、支持兴宁居委会的诉讼请求。
被上诉人高鹏铃答辩称：1、本案出让的不仅是土地，还包括地上建筑物；2、兴宁居委会出让的房屋都没有取得合法产权，有部分是买卖所得也未办理过户手续。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第七十二条规定，在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》执行。案涉国有土地为出让取得的商住用地，所涉部分建筑物未依法登记领取权属证书，一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》判决上述建筑物出让合同条款无效，符合法律规定，适用法律正确。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。案涉国有土地使用权证的终止日期为2055年7月7日，案涉合同签订于2014年2月24日，约定的资产出让年限为“50年，自2014年7月1日至2063年6月30日”，已超出了案涉国有土地使用权证的有效期，兴宁居委会属于无权处分。关于兴宁居委会从他人处购买的房屋，因未办理过户手续，依据现有证据不足以证明其权属归兴宁居委会，且因其他建筑物转让无效导致前述建筑物的转让无法实现合同目的。故一审法院综合认定案涉合同无效，符合法律规定。
综上，上诉人兴宁居委会的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3350元，由上诉人泰兴市广陵镇兴宁社区居民委员会负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
审 判 员 刘春生
代理审判员 郑本香
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 周 佳