浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2883号
上诉人（原审原告）：吴浪燕。
委托代理人：吴健弘，浙江正允律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州德珠投资管理有限公司。
法定代表人：陈道义，该公司董事长。
委托代理人：潘魏群、张仙娣，浙江拓远律师事务所律师。
上诉人吴浪燕因与被上诉人杭州德珠投资管理有限公司（以下简称德珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2014）杭江笕民初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年5月19日，吴浪燕在德珠公司填写了确认单，预订德珠公司建造的A幢2单元226房，预约于2013年5月30日签约，并支付了定金50000元。2013年5月26日，双方同时就德珠公司在以出让方式取得使用权的C2-08地块上建造的杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房A幢2层226室面积为17.97平方米的房屋签订了房屋买卖出让合同、房屋使用权转让（租赁）合同。出让合同载明：双方就房屋所有权转让达成协议；单价为按建筑面积每平方米24744元计，总计价款444655元；吴浪燕于2013年5月26日前支付房款224655元，余款220000元由杭州银行办理银行贷款；吴浪燕应与贷款银行另行签订贷款合同，并以银行决定的担保方式提供担保，德珠公司予以配合；如因吴浪燕原因或者银行贷款政策变化导致贷款申请未能通过银行审批的，应在接到无法办理购房款的通知之日起15日内自行筹集资金按时付清全部购房价款或与德珠公司约定分期付款的方式，否则按逾期付款承担违约责任；德珠公司应当在2013年12月15日前将符合约定的房屋交付吴浪燕；土地现为村级留用地，目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等待政府部门的政策变动后另行通知办理等。租赁合同载明：吴浪燕对房屋的土地性质、房屋使用权情况充分了解后，同意使用（承租）房屋及有关设施；第一阶段使用权期间自2013年12月15日至2033年12月15日共20年，使用期届满时，双方应当依照本合同约定的使用权条件自动续订长期使用合同，不再另行签订合同；第二阶段使用权期间自2033年12月15日至2053年12月15日共20年；租赁期届满后，房屋的使用权及有关权益（如拆迁补偿）按法律、法规及政策规定由房屋实际使用权方享受；使用权期收取的全部租金总金额为444655元，按建筑面积每平方24744元计算；吴浪燕于合同签订当日支付合同租金总额的50%即224655元，其余220000元，吴浪燕于合同签订七日内向德珠公司指定银行办妥贷款手续及付款手续；吴浪燕的使用权按合同约定支付完毕租金后，最后参照国家政策法规继续长期拥有使用权或所有权；德珠公司承诺于2013年12月15日之前将符合约定的房屋交付给吴浪燕使用；如该房屋经政府部门批准，具备办理产权证的条件且吴浪燕选择受让该房产权，双方应无偿另行签订房屋转让合同；德珠公司在签订房屋转让合同前需结清全部贷款本息；房屋所有权转移至吴浪燕名下之日起，本合同自动终止；若吴浪燕以银行贷款方式或分期付款方式支付租金的，其房屋的转租、承租权的转让、过户、变更、抵（质）押等须经德珠公司同意，并以结清银行贷款或全额付清租金为前提等。同日，吴浪燕支付了款项174655元，德珠公司开具的收据中载明款项内容为首付款（含定金）。此后，双方使用租赁合同申请贷款，因吴浪燕提交的信贷资料不全，先后向杭州银行丁桥支行、杭州联合银行丁桥支行申请贷款均未成。2014年6月25日吴浪燕提起诉讼，请求判令：1、撤销吴浪燕、德珠公司于2013年5月26日签订的房屋买卖出让合同、房屋使用权转让（租赁）合同、公寓楼／商铺委托经营管理合同；2、德珠公司返还吴浪燕已支付的购房款224655元。
原审法院另查明：在德珠公司提交的落款日期为2013年12月12日的交房通知书中，载明的内容为吴浪燕所购买的德珠商务中心A幢2单元226室经验收合格，可办理交付手续；交房须知中载明交房时所需带的物件为购房合同；德珠公司提交的由业主填写的业主临时公约格式承诺书中落款打印体标注的是“购房人签章”。
原审法院再查明：2012年9月20日、2013年10月12日，德珠公司及杭州德珠实业投资有限公司、杭州银行股份有限公司丁桥支行分别签订合作期限不同的两份“杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房”项目合作协议，约定由杭州银行丁桥支行对与德珠公司签订长期租赁合同的承租方提供贷款，贷款最高金额不超过租赁合同总价的50%，贷款资金用于承租人支付德珠公司的租金；德珠公司在保证期间，负责对已出租的房产进行监管，未经银行同意，不得为承租人办理转租、转让手续；德珠公司有义务保证长期租赁合同和长期租赁行为的真实性，如存在以虚假租赁合同骗取贷款行为或其他虚假情形的，银行有权宣布承租人的贷款提前到期等。庭审中，吴浪燕确认系双方真实意思表示所签订的合同为房屋买卖出让合同，德珠公司确认系双方真实意思表示所签订的合同为租赁合同。
原审法院认为：一、吴浪燕与德珠公司真实意思表示的合同系房屋买卖合同或房屋租赁合同的问题。双方于2013年5月26日就同一标的物商业综合用房A幢2层226室分别签订了两份法律性质完全不同且不能并存的房屋买卖出让合同、房屋租赁合同，应根据双方的意思表示、合同实际履行行为、合同签订时的背景因素等综合确定真实意思表示的合同以调整双方的权利义务。首先：标的物商铺系村级集体经济组织留用地建设项目由德珠公司出售的部分，根据相关政策目前仅允许分幢分层办理产权证，不允许分割到户办理产权证，涉案吴浪燕仅购买单间，在权属办证及银行贷款上存在障碍；其次：根据约定，吴浪燕在付款方式上选择自付50%、贷款50%的支付方式，存在贷款的需求，而租赁合同能满足德珠公司与相关合作银行所签贷款资格的条件，双方存在签订租赁合同以获取贷款的需要。再次：吴浪燕主张双方真实意思表示的合同系出卖转让合同；德珠公司虽予以否认，但在合同履行过程中所显示的资料包括开具给吴浪燕的收款收据载明的款项性质为首付款、交房通知中载明吴浪燕应提交的合同为购房合同、业主公约格式化承诺书载明业主身份为购房人、即使在双方所签的租赁合同中也约定有产权转移等明显不符合租赁合同性质的条款，德珠公司明显系根据购房合同在履行；故对吴浪燕主张的房屋出让买卖合同系双方真实意思表示的主张予以采信。二、吴浪燕主张的撤销诉请是否成立的问题。首先：房屋使用权转让（租赁）合同综合上述分析，因双方实际履行的系房屋买卖合同而非租赁合同，租赁合同不存在撤销情形，故吴浪燕此节主张不能成立。其次：杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书系吴浪燕与杭州荣洁物业管理有限公司签订，虽标的物相同、内容也具有关联，但杭州荣洁物业管理有限公司系独立主体，吴浪燕并未列其为被告，故吴浪燕诉请的解除委托经营管理合同之主张在本案中不作审理。再次：关于房屋买卖出让合同的撤销事宜，吴浪燕据以撤销的理由为德珠公司在其和杭州银行股份有限公司丁桥支行签订的项目合作协议书中约定德珠公司未征得银行书面同意下无权为吴浪燕办理转租、转让手续，贷款只能用于支付租金不能购买商铺，致使吴浪燕在被欺骗、重大误解情况下而签订合同。经查：根据吴浪燕在同一天与德珠公司既签订有房屋买卖合同，又签订有房屋租赁合同，两份合同均约定有贷款的内容，可见吴浪燕对以租赁合同申请贷款支付租金的事实明知，且未有证据表明其对贷款支付租金的方式明确反对，现以银行发放的贷款不能用于支付购房款系欺诈或重大误解为由撤销合同不具有事实依据；根据租赁合同第9.5条“若吴浪燕以银行贷款方式或分期付款方式支付租金的，其房屋的转租、承租权的转让、过户、变更、抵（质）押等须经德珠公司书面同意，并以结清银行贷款或全额付清租金为前提”的内容，吴浪燕选择贷款支付租金的转让系受结清银行贷款为前提条件的，而德珠公司与银行签订的项目合作协议约定的德珠公司未征得银行书面同意下无权为吴浪燕办理转租、转让手续也系在存在银行贷款尚未还清的前提下，吴浪燕转租转让权利在银行贷款已依租赁合同约定偿还情况下也不受银行的约束，该条款并未加重吴浪燕的负担，故吴浪燕以此为由主张撤销不能成立。对吴浪燕主张的撤销合同之诉讼请求不予支持，吴浪燕相应的基于撤销合同而主张返还购房款之诉请也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第五十八条之规定，于2014年9月3日判决：驳回吴浪燕诉讼请求。案件受理费4670元，减半收取2335元，由吴浪燕负担。
宣判后，吴浪燕不服，向本院提起上诉称：原判对于部分事实认定不清，部分事实认定错误。2013年5月26日，吴浪燕与德珠公司的工作人员同时一起签订了三份合同。其中《杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书》上虽然加盖的是第三方的公章，但均是由德珠公司提供，与德珠公司签订。原审认定吴浪燕先后向杭州银行丁桥支行、杭州联合银行丁桥支行申请贷款与事实不符。吴浪燕只按照买卖合同约定向杭州银行递交贷款资料，根本没有同意或者授权德珠公司向杭州联合银行丁桥支行去办理贷款。德珠公司早就知道杭州银行丁桥支行对于案涉商铺贷款人的资格、贷款资金用途、租赁合同必须要真实、在贷款期间对于吴浪燕转让、转租权利的限制等规定。在这样的情况下，德珠公司还与吴浪燕签订相关合同，明显属于欺诈。德珠公司从未向吴浪燕发过交房通知，也没有证据证明涉案房屋经验收合格可以交付。德珠公司自认已经向吴浪燕告知产权、价格等实际情况，但没有有效证据证明。原审法院认为吴浪燕与德珠公司签订租赁合同是为了获得贷款是错误的。原审判决违背诚实信用和公平合理原则，将会给吴浪燕造成巨大的经济损失。请求二审法院：一、撤销原判；二、依法改判撤销吴浪燕与德珠公司2013年5月26日签订的《房屋使用权转让（租赁）合同》；三、依法改判撤销吴浪燕与德珠公司2013年5月26日签订的《房屋买卖出让合同》，并返还吴浪燕支付的首付款224655元；四、一、二审诉讼费由德珠公司承担。
上诉人吴浪燕在二审中未提交新证据。
被上诉人德珠公司在二审中辩称：一、一审法院认定事实清楚、正确。《杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书》系由吴浪燕与案外人杭州荣洁物业管理有限公司签订，与本案无关，不在本案审理范围内。关于贷款，德珠公司先将吴浪燕的资料交杭州银行丁桥支行，但由于吴浪燕提供资料不齐全导致贷款未办理成功，后因杭州银行丁桥支行贷款额度不够，德珠公司不得已另行选择与杭州联合银行丁桥支行进行按揭合作。在此期间，德珠公司有通知吴浪燕，吴浪燕均未明确表示反对，德珠公司有理由相信吴浪燕对向杭州联合银行贷款没有异议。一审判决中仅是客观表述了交房通知书中载明的内容，并未对该内容的真实性予以认定，其目的仅是为了说明德珠公司自行提供的证据中载明交房时要求提供的物件为购房合同。《买卖合同》的签订系双方的真实意思表示，不存在可撤销的情形。关于房屋产权问题，在合同中已经明示，并不存在欺骗行为，吴浪燕对合同的签订也不存在重大误解。由于涉案房屋属于村级村级集体经济组织留用地建设项目，依据目前的政策，尚不能分割到户办理产权证，而吴浪燕又有贷款需求，不能像其他预售房一样想银行提供房屋作抵押，故德珠公司只能与银行作变通约定，要求签订长期租赁合同。租赁合同是德珠公司与吴浪燕自愿签订的，吴浪燕对以租赁合同向银行申请贷款支付租金的事实是知情的。银行对房屋的性质也是知情的，德珠公司并没有欺骗银行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人德珠公司在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，吴浪燕请求撤销2013年5月26日其与德珠公司签订的《房屋买卖出让合同》、《房屋使用权转让（租赁）合同》及其与杭州荣洁物业管理有限公司签订的《杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书》。首先《杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书》的签订时间虽然与《房屋买卖出让合同》、《房屋使用权转让（租赁）合同》的一致，即2013年5月26日，但签订的主体不同，《杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书》是吴浪燕与杭州荣洁物业管理有限公司签订的，杭州荣洁物业管理有限公司并非本案当事人，且其具有独立法人资格，吴浪燕在本案中要求一并撤销《杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书》缺乏法律依据，原审未予支持并无不当。至于《房屋买卖出让合同》和《房屋使用权转让（租赁）合同》，虽然从这两份合同的内容上看，是完全不同性质的两份合同，一份是买卖合同，一份是租赁合同，但吴浪燕却是在同一天签下了该两份合同，在两份合同上，均对涉案房屋的性质为村级集体经济组织留用地房屋、产权目前只能以幢、层办理，分割到户等政府政策变动后另行通知办理及对剩余款项办理贷款等的事实作出了明确的约定和告知，吴浪燕是清楚和明了的，对于以《房屋使用权转让（租赁）合同》向银行办理贷款吴浪燕也是清楚的，德珠公司将吴浪燕用于贷款的资料分别递交杭州银行丁桥支行及杭州联合农村商业银行股份有限公司系为履行合同的需要，也未损害吴浪燕的合法权益。该两家银行没有审批贷款的原因，是因提交的吴浪燕信贷资料不齐（德珠公司称杭州银行丁桥支行后是因贷款额度不够），并非是因吴浪燕所主张的德珠公司以租赁合同骗取银行贷款用于支付购房款。德珠公司与银行签订的项目合作协议约定的德珠公司在未征得银行书面同意下，不得为承租人（借款人）办理转租、转让手续系在存在银行贷款未还清的前提下，转租、转让权利在银行贷款偿还的情况下不受银行的约束。故本案双方签订的《房屋买卖出让合同》和《房屋使用权转让（租赁）合同》不存在法律规定的可撤销的情形，吴浪燕要求撤销合同及要求返还首付款的上诉请求缺乏依据，均不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4670元，由吴浪燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一五年四月二十日
书 记 员 袁其伟