黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民二初字第1107号
原告（反诉被告）迟宏，1971年7月15日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市香坊区。
委托代理人谭峰，黑龙江瀛满律师事务所律师。
委托代理人高明，黑龙江高明律师事务所律师。
被告（反诉原告）黑龙江ＸＸ房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区万宝镇万宝街380号。
法定代表人桑艳，职务董事长。
委托代理人闫玉香，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。
原告（反诉被告）迟宏与被告（反诉原告）黑龙江ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称ＸＸ公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）迟宏的委托代理人谭峰、高明，被告（反诉原告）ＸＸ公司的委托代理人闫玉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）迟宏诉称：迟宏于2015年与ＸＸ公司签订商品房买卖合同，从ＸＸ公司处购商品房1套，房屋位于哈尔滨市道外区南极街与景阳街交口处5栋商服1-2层01号，并于2015年1月15日交购房款300万元，由ＸＸ公司出具收据，现迟宏已经履行合同，ＸＸ公司却至今未给迟宏办理进户手续。故迟宏诉至法院，请求：一、判令确认迟宏与ＸＸ公司签订的商品房买卖合同有效，要求ＸＸ公司继续履行合同，为迟宏出具房屋业主入住确认单；二、本案受理费由ＸＸ公司承担。
被告（反诉原告）ＸＸ公司辩称：ＸＸ公司认为双方所签订的买卖合同并不是双方的真实意思表示，而是对借款的一种抵押形式，应当按照借款进行审理，另外如迟宏所述属实，该买卖合同的签订也明显显失公平，应依法予以撤销。ＸＸ公司同区位的门市，所出售的价格均远远超过迟宏所购买房屋，迟宏所购买房屋建筑面积255.5平方米，售价仅为300万元，而同区位的建筑面积152.86平方米的购房款为770万元，建筑面积为274.67平方米的房购款为660万元，建筑面积为274.67平方米购房款为6772982元，丛以上价格来看，同区位的商品房价格均远远超于迟宏所购房的价格，迟宏购买房屋的售价尚不及其他商服的50%，存在明显的显失公平，因此应予以撤销。
被告（反诉原告）ＸＸ公司诉称：2014年至2015年，ＸＸ公司陆续丛迟宏处借款，双方约定利息为3.5分。ＸＸ公司按照迟宏的要求，以迟宏开发的房屋提供担保，按照迟宏的要求双方签订了商品房买卖合同，但是实际上双方所签订的商品房买卖合同是为双方的借款提供担保，并不是实际意义上的买卖合同。但是，迟宏却一再主张该买卖合同是其真实意思表示，仍然主张为买卖合同。ＸＸ公司认为该买卖合同不是真实意思，是为了借款提供的担保。ＸＸ公司在同时期出售的同位置的商服，单价均在每平方米2万元至4万元，同是5栋1-2层02号房建筑面积为274.67平方米购房款为6772982元（2013.12.8签订合同），同是5栋1-2层03号房建筑面积274.67平方米，购房款660万元（2012.1.23签订合同），同是5栋1-2层06号房建筑面积152.86平方米，购房款770万元（2014.4.18签订合同），而涉案房屋位于5栋1-2层01号房建筑面积255.5平方米，购房款仅为300万元（2015.1.15签订合同），其售价尚不及其他同位置商服的50%，其售价远远低于正常销售价格，显然是显失公平的。故ＸＸ公司提出反诉，请求：一、判令撤销ＸＸ公司与迟宏签订的位于道外区南极街与景阳街交口处福宏名城小区5栋商服1-2层01号房屋的商品房买卖合同，并由迟宏返还所取得的该房屋的所有手续。二、诉讼费用及相关费用由迟宏承担。
原告（反诉被告）迟宏辩称：迟宏不认可ＸＸ公司的撤销请求，事实是：2015年1月15日ＸＸ公司魏桂香与中间人单某某联系借款，并出示了三个房照总面积1000平方米的房屋作为抵押，中间人单某某随即与迟宏联系借款事宜，因ＸＸ公司长期拖欠迟宏借款本息，迟宏不同意抵押借款，后ＸＸ公司提出，出售房屋，迟宏通过中间人单某某与ＸＸ公司达成房屋买卖合同，支付300万元现金购房款，同时支付给中间人单某某15万元中介费，随即ＸＸ公司将房屋交付给迟宏，迟宏准备出租该房屋并安排人员接待来访承租人，因房屋是毛坯房，不好出租，决定在进行简单装修后出租，2015年7月份开始实施装修时，因案外人阻挠，双方经过派出所处理，随后迟宏向法院提起诉讼，要求ＸＸ公司办理过户手续，基于上述案件事实，双方是真实买卖关系，而不是借款关系。该房屋买卖合同也不显失公平，理由是：1、ＸＸ公司长期拖欠迟宏本息，丛常理来讲迟宏不存在再借给ＸＸ公司钱的可能性；2、购房款加中介支费支出共计315万元，购房时间是2015年1月15日，该购房价位并没有明显低于市场价格，2015年房价大跌，有价无市，开发商现金流出现断裂，当时该房屋的价格也就在350万元左右，迟宏选择的是一次性支付购房款，价格稍稍低于市场价是符合交易常理的，而且ＸＸ公司是在2015年春节之前急需现金倒贷的情况下出售的该房屋；3、ＸＸ公司反诉所说同一时期，同一街区销售价格，明显有表述错误，三个房屋的交易时间，第一个是2011年，第二个是2012年，时间段不一样，当时的房价并不能够推定2015年的价格，第三个是2014年，似乎很接近2015年交易时间，但该房屋位于景阳街街口是1楼门市，迟宏购买的房屋是一楼带二楼，没有可对比性，并且出售方ＸＸ公司也曾在不同场合说过该套房屋卖的很好，价格很高，符合市场规律。另外按照迟宏的交易习惯，如果是借款，按照3.5分计算，扣除利息后支付借款，按照该利息计算只需缴纳289.5万元，但迟宏付的是300万元，不存在预先扣除利息的情况，所以可以认定双方是买卖合同关系，所以请求法庭支持迟宏的诉讼请求。
在本院开庭审理过程中，原告（反诉被告）迟宏、被告（反诉原告）ＸＸ公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
迟宏举示证据情况如下：
证据一、商品房买卖合同及补充合同复印件各一份（原件因办理了预购商品房预告登记在道外区房产交易所一所存档），拟证明：迟宏、ＸＸ公司签订商品房买卖合同及补充合同，约定了双方的权利义务，并约定ＸＸ公司在合同签订后三个月内为迟宏办理房屋进户手续。
ＸＸ公司质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。补充合同明确约定，出卖人与第三方签订商品房买卖合同书后，直接向第三方履行相关的权利义务，解除与买受人的权利义务，而根据迟宏在答辩时所述，该房屋在装修时有案外人主张权利，若根据该条规定，ＸＸ公司有权解除该合同，鉴于新情况的出现，需与公司核实情况后，再确定具体情形及提供相应的证据。ＸＸ公司与哈尔滨富齐房产经纪公司签订的所有以房抵押借款均附有补充合同，而且补充合同中均约定了出卖人是有权利出售所签订的抵押合同的，而该商品房买卖合同中一直按照双方通常惯例的抵押合同的形式予以签订的，若正常的买卖合同不存在再行签订补充合同。关于迟宏所主张的，该买卖合同实际交付了300万元，不符合双方通常借款交易习惯，而ＸＸ公司认为，ＸＸ公司与哈尔滨富齐房产经纪公司的多笔借款均存在直接交付借款金额，而没有扣除利息的贷款情形，并不能够以直接交付现金300万元而认定该合同为真实意思表示的商品房买卖合同。
证据二、收据复印件（原件因办理了预购商品房预告登记在道外区房产交易所一所存档），拟证明：迟宏已经履行商品房买卖合同，向ＸＸ公司交付300万元购房款。
ＸＸ公司质证认为：对真实性有异议，但是2015年1月15日ＸＸ公司的确收到借款300万元，但不是购房款而是借款。
证据三、中国农业银行交易明细单，拟证明：2015年1月15日迟宏向ＸＸ公司指定代收人魏桂香的账户支付300万元购房款。
ＸＸ公司质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。迟宏提供的银行流水中显示是由孙庆彬的账户打入ＸＸ公司经理魏桂香账户，而孙庆彬的账户是哈尔滨富齐房产经纪公司与ＸＸ公司借款往来的账户，不是迟宏的个人账户，所以此款不是购房款而是借款。
证据四、预购商品房预告登记证明，拟证明：迟宏已经做了商品房预告登记。
ＸＸ公司质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。哈尔滨富齐房产经纪公司与ＸＸ公司签订的所有抵押合同均进行了预告登记，该预告登记并不能够证明双方买卖关系真实存在。
证据五、2015年11月21日单某某与骄阳房地产员工对话录像光盘，拟证明：涉案房屋在骄阳房地产售价大约300-350万元，迟宏300万元购买不显失公平。
ＸＸ公司质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。对话的对象是骄阳地产的工作人员而不是相关的评估部门或者是政府指导价格部门，并不具有参考价值。从对话的内容看，售价在350万、400万都是可以的，而且在谈话中明确的表示，涉案房屋所在地的门市特别少，基本上门市都已经出售完，而350万或400万均是高于售价300万的，其销售价格300万明显低于市场价格。
证据六、证人单某某出庭作证，拟证明：迟宏通过中间人单某某向ＸＸ公司买房，单某某收取中介费30万元，迟宏、ＸＸ公司告各付15万元。
ＸＸ公司质证认为：有异议，证人单某某与迟宏是朋友关系，哈尔滨富齐房产经纪公司与ＸＸ公司的借贷均是由单某某经手，单某某具有法律上的利害关系。单某某所陈述的事实，与迟宏所举其他证据相互矛盾，且在法庭询问时，单某某明确表示，是由迟宏将钱打给魏桂香的，而丛迟宏提供的银行流水来看，该笔款项是由孙庆彬打到魏桂香银行卡里的，而不是迟宏支付的。综上单某某的证言因其与迟宏有法律上的利害关系，且与迟宏提供的其他证据相互矛盾，其所陈述的事情不真实，请法庭不予以采信。
证据七、证人王某某出庭作证，拟证明：迟宏买房后雇佣王某某看房子并对房屋进行装修对外出租。
ＸＸ公司质证认为：有异议，证人王某某只是自述，是迟宏雇佣的看房子的人，没有提供任何身份关系的证明，而且王某某与迟宏的雇佣关系具有法律上的利害关系，其所陈述的事实与迟宏答辩时所称的事实相冲突，且其所证明的问题只有证人证言没有其他佐证，根据法律的相关规定，不能以单独的证据认定事实，因此建议法庭对该证据不予采信。
证据八、魏桂香与单某某的微信截图，拟证明：2015年1月15日ＸＸ公司提供三个房产证，大约1000平方米的房子，通过单某某向迟宏借款，但因为ＸＸ公司信誉不好，之前的借款逾期未还，迟宏不同意借款给ＸＸ公司，经中间人协商，迟宏于ＸＸ公司签订涉案房屋的买卖合同，如果此买卖合同是抵押性质的合同，那么迟宏就用这三个大约1000平方米的房子签订抵押合同而不会仅用涉案房屋255平米的房屋进行抵押了。
ＸＸ公司质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明ＸＸ公司向迟宏提出的是借款的请求，而不存在迟宏主张的最后达成事实上买卖关系的事实，从该截图上可见，其一再提到的仅是提供担保物，用以抵押进行借款，根本没有谈到或者标记为达成事实上的买卖关系，因此该证据并不能够证明迟宏的主张。
证据九、招商银行户口交易明细表，拟证明：单某某于2015年2月16日收到15万元，此款是ＸＸ公司支付给单某某的中介费。
ＸＸ公司质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，该笔款项是支付给迟宏的利息，并不是其陈述的中介费用，因为丛迟宏提供的微信截图看双方一直洽谈的是对其300万借款进行抵押，单某某自己主张的中介费用没有其他证据予以证明，只是单一的，根据法律规定，单一证据不能作为定案依据，而且单某某是迟宏单位的会计，都是单某某与ＸＸ公司对账。
ＸＸ公司举示证据情况如下：
证据一、业主杨凯、丛妍、谢鑫的福宏名城商品房买卖合同、收款票据及业主入住单，拟证明：与迟宏购买房产同区位的房产价值均远远超过迟宏购房款，同是5栋1-2层02号房建筑面积为274.67平方米购房款为6772982元（2013.12.8签订合同），同是5栋1-2层03号房建筑面积274.67平方米，购房款660万元（2012.1.23签订合同），同是5栋1-2层06号房建筑面积152.86平方米，购房款770万元（2014.4.18签订合同），而涉案房屋位于5栋1-2层01号房建筑面积255.5平方米，购房款仅为300万元（2015.1.15签订合同），其售价尚不及其他同位置商服的50%，其售价远远低于正常销售价格，显然是显失公平的。
迟宏质证认为：对真实性和证明问题均有异议，三份合同都没有显示签约日期，收据是ＸＸ公司单方制作的收据，对真实性有异议。即使是真实的交易，杨凯交易时间是2013年，丛妍交易时间是2012年，2012年和2013年的房价与迟宏购房时的2015年是没有可比性的，谢鑫购房是2014年，该房屋是一楼且邻两条街，与迟宏所购房屋不是同一时段、同一区段，2015年迟宏购买房屋的市场价在350万左右，所以迟宏支付了315万元并不显失公平，仅仅比市场价略低，ＸＸ公司的证据不能够证明迟宏购房双方的交易是显失公平的。
证据二、魏桂香与单某某的微信截图，拟证明：从内容上确认迟宏认可该300万为借款，而不是购房款。
迟宏质证认为：对真实性和证明问题均有异议，即使是真实的微信截图，单某某并不是迟宏的雇佣人员，单某某是魏桂香的朋友，通过魏桂香才认识迟宏的，ＸＸ公司在反诉时称利息是3.5分，但该微信截图上体现的是2.5分，明显与事实不符，双方的账目尚未核清，信息中所称的566万本金也不是准确数额，迟宏的公司有多个客户，有可能是发错了信息，有可能不是发给魏桂香的，此证据证明不了迟宏与ＸＸ公司是借贷关系，并且本案诉争焦点是商品房买卖合同是否显失公平、是否应该撤销，该证据与本案焦点无关。
经原告（反诉被告）迟宏申请，本院向南马路派出所调取接警记录单一份，迟宏、ＸＸ公司发表了如下质证意见：
迟宏对该证据无异议，能够证明商品房买卖合同签订后，迟宏按照约定履行支付房屋价款义务，ＸＸ公司已经将涉案房屋交付给迟宏占有使用，迟宏已经雇佣证人王某某入住该房屋，对房屋进行看管出租，案外人到涉案房屋主张权利，故发生争议，证人报某某，该接警记录单能够证明王某某证言的真实性以及ＸＸ公司已经将涉案房屋交付给迟宏的事实。
ＸＸ公司对真实性无异议，对证明问题有异议，接警记录单单上报某某人是匿名的，并不能证明是由迟宏证人报某某，也不能证明迟宏对涉案房屋的占有使用，该接警记录单上无相应的字面记载，实际情况是涉案房屋为抵押，ＸＸ公司并没有将该房屋交付，按照房地产公司通常流程，办理进户需要由房地产公司开具业主入住确认单，并由业主拿着确认单到物业办理进户手续，而至今迟宏没有提供任何经被告同意及由ＸＸ公司出具的入住手续，实际ＸＸ公司并没有为迟宏出具过任何入住手续，故双方之间签订的房屋买卖合同是抵押合同，而非买卖合同。
本院确认：迟宏举示的证据一，能够证明迟宏与ＸＸ公司于2015年1月15日签订商品房买卖合同及补充合同，本院予以采信；迟宏举示的证据二、证据三，能够证明迟宏向ＸＸ公司支付300万元购房款，本院予以采信；迟宏举示的证据四，能够证明涉案房屋已经进行了预告登记，本院予以采信；迟宏举示的证据五，因骄阳地产工作人员不具备对房屋价格进行评估的资格，其所述涉案房屋的价格不具有权威性及公正性，不能证明迟宏的主张，本院不予采信；迟宏举示的证据六，单某某出庭作证，因无其他有效证据佐证，不能证明迟宏的主张，本院不予采信；迟宏举示的证据七，证人王某某出庭作证，结合本院经迟宏申请，向南马路派出所调取的接警记录单，能够证明ＸＸ公司已将涉案房屋交付给迟宏，迟宏雇佣人员看管房屋，因有案外人来涉案房屋主张权利，故迟宏方人员报某某，本案涉案房屋发生产权纠纷，南马路派出所工作人员出警至涉案房屋，故迟宏举示的证据七，本院予以采信；迟宏举示的证据八，不能证明其主张，本院不予采信。迟宏举示的证据九，ＸＸ公司对真实性无异议，确认ＸＸ公司确实支付证人单某某15万元，但不能证明该15万元的性质为中介费，本院不予采信。ＸＸ公司举示的证据一中业主杨凯购买ＸＸ公司开发房屋的单价为24658.62元／平方米，业主丛妍购买ＸＸ公司开发房屋的单价为24028.83元／平方米，业主谢鑫购买ＸＸ公司开发房屋的单价为50372.89元／平方米，其中谢鑫购买房屋的价格高于杨凯、丛妍购买房屋价格的一倍，可以看出，房地产市场具有特殊性，房屋的成交价格根据购房时间、购买房屋所处的小区位置的不同而有所不同，只要是双方的真实意思表示，远远高于或远远低于同一小区成交的其他房屋价格也是符合市场交易规律的，并不违反法律的规定，在无其他证据佐证的情况下，不能认定显示公平，故ＸＸ公司的该证据不能证明其主张，本院不予采信。ＸＸ公司举示的证据二，仅凭该微信截图不能证明单某某确认300万为借款而不是购房款，且单某某的确认并不能说明是迟宏的确认，故不能证明ＸＸ公司的主张，本院不予采信。
本院经审理查明：2015年1月15日，原告（反诉被告）迟宏与被告（反诉原告）ＸＸ公司签订商品房买卖合同，约定ＸＸ公司将其开发建设的位于哈尔滨市道外区南极街与景阳街交口处5栋商服1-2层01号房卖给迟宏，房屋建筑面积255.5平方米，价款为300万元。哈尔滨富齐房产经纪有限公司与ＸＸ公司另外签订补充合同，迟宏是哈尔滨富齐房产经纪有限公司的法定代表人，迟宏及ＸＸ公司均认可哈尔滨富齐房产经纪有限公司与ＸＸ公司签订的补充合同对迟宏有效，该补充合同约定ＸＸ公司应当自本合同签订之日起办理房屋交接手续，并在三个月内为迟宏办理房屋进户手续。同日，迟宏向ＸＸ公司支付全部购房款300万元，ＸＸ公司为迟宏出具收据。迟宏向ＸＸ公司支付全部购房款后，ＸＸ公司将涉案房屋交付给迟宏，迟宏雇佣证人王某某在涉案房屋处居住并照看房屋向外出租，2015年6月26日，有第三人来到涉案房屋处主张权利，要求迟宏方人员迁出，双方发生争吵，迟宏方人员向哈尔滨市公安局道外分居南马路派出所报某某，该派出所警官到达涉案房屋处出警，处理结果是：产权纠纷，通知其自诉法院。2015年8月13日，迟宏向哈尔滨市房地产交易中心道外房产交易管理一所进行涉案房屋的预购商品房预告登记，迟宏为预告登记权利人，ＸＸ公司为预告登记义务人。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。迟宏与ＸＸ公司于2015年1月15日签订了商品房买卖合同，迟宏按照约定向ＸＸ公司支付了全部购房款后，ＸＸ公司将涉案房屋实际交付给迟宏占有，迟宏对涉案房屋进行了预购商品房预告登记，能够说明迟宏与ＸＸ公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，该商品房买卖合同合法、有效，ＸＸ公司应继续履行合同，将涉案房屋实际交付给迟宏，并为迟宏办理交付房屋的相关手续，为迟宏办理业主入户确认单，故迟宏的诉讼请求有理，本院予以支持。ＸＸ公司辩称该合同名为房屋买卖合同，实际为对借款的一种抵押合同，应举示充分、有效的证据予以证明，但ＸＸ公司未能举示充分、有效的证据证明其主张，且迟宏举示的证据证明效力明显大于ＸＸ公司所举示的证据，故ＸＸ公司应承担举证不能的不利后果，其上述主张不成立，本院不予采纳。关于ＸＸ公司主张，因补充合同第四条约定：出卖方与第三方签订商品房买卖合同书后，直接向第三方履行相关权利、义务，解除与本合同买受人的权利、义务约定，意味着迟宏同意ＸＸ公司将涉案房屋卖给第三人，故该合同不是普通的商品房买卖合同，而是一种抵押合同，本院认为，补充合同第三条、第四条共同约定了买受人迟宏将房屋卖给第三人后，出卖方ＸＸ公司的义务，即如迟宏将涉案房屋卖给第三人，ＸＸ公司应该给予配合，为第三人出具相关票据，收回与迟宏签订的商品房买卖合同，ＸＸ公司与第三人签订商品房买卖合同，直接向第三方履行相关的权利义务，同时解除与迟宏的权利、义务，该补充合同第四条证明不了ＸＸ公司的上述抗辩主张，本院不予采纳。
关于ＸＸ公司反诉请求撤销迟宏与ＸＸ公司于2015年1月15日签订的商品房买卖合同，并由迟宏返还所取得的该房屋的所有手续，因房地产市场具有特殊性，房屋的成交价格根据购房时间、购买房屋所处的小区位置的不同而有所不同，只要是双方是真实意思表示，远远高于或远远低于同一小区成交的其他房屋价格也是符合市场交易规律的，并不违反法律的规定，且ＸＸ公司未能举示其他有效证据证明迟宏以300万元价格购买涉案房屋显失公平，故不能认定该商品房买卖合同显失公平，不应予以撤销，故对于ＸＸ公司的该反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、四五十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的司法解释》第九十条、一百零八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）迟宏与被告（反诉原告）黑龙江ＸＸ房地产开发有限公司于2015年1月15日签订的商品房买卖合同有效，被告（反诉原告）黑龙江ＸＸ房地产开发有限公司继续履行该合同，为原告（反诉被告）迟宏办理房屋进户手续。
二、驳回被告（反诉原告）黑龙江ＸＸ房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行相应义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费100元、保全费5000元，原告（反诉被告）迟宏均已预交，由被告（反诉原告）黑龙江ＸＸ房地产开发有限公司负担，被告（反诉原告）黑龙江ＸＸ房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后立即给付原告（反诉被告）迟宏。反诉案件受理费50元，被告（反诉原告）黑龙江ＸＸ房地产开发有限公司已预交，由被告（反诉原告）黑龙江ＸＸ房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 焦 佳
代理审判员 盖雪莲
人民陪审员 王 博
二〇一五年一月六日
书 记 员 徐 旭
张紫祎