上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第190号
原告上海一鸣塑料制品有限公司。
法定代表人芮小兔。
委托代理人张文，上海市申松律师事务所律师。
委托代理人俞移冲，上海市申松律师事务所律师。
被告上海锐环科技有限公司。
法定代表人杨伟忠。
被告上海康成铜业集团有限公司。
法定代表人杨卫良。
上述两被告的共同委托代理人杨永伟，上海市诚至信律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。
原告上海一鸣塑料制品有限公司（以下简称“一鸣公司”）与被告上海锐环科技有限公司（以下简称“锐环公司”）、上海康成铜业集团有限公司（以下简称“康成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张文、俞移冲，两被告的共同委托代理人杨永伟、周芝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告一鸣公司诉称：2014年9月3日，原告一鸣公司与被告锐环公司签订买卖合同，约定将被告锐环公司名下的上海市松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11幢、19幢厂房及装潢、生产设备、500KVA电力设施、客户信息等一并转让给原告。截至2014年9月11日前，原告按照约定向被告锐环公司支付了800万元的转让款及200万元的定金。根据合同约定，被告锐环公司应在原告足额支付1，000万元后50日内，撤销转让房产上的房产抵押登记，并办理相关的过户手续。但是至2014年12月31日，被告锐环公司仍未撤销原抵押登记。由于被告锐环公司未能在约定期间撤销房地产抵押登记、未办理房产过户手续。根据合同第五条第3项约定，至2014年12月31日被告锐环公司已经构成根本违约。为此，原告通过快递向被告锐环公司通知解除合同。被告康成公司作为被告锐环公司的保证人，对被告锐环公司在合同履行过程中的相关责任应当承担连带清偿责任。故原告起诉要求：1、确认原告与被告锐环公司2014年9月3日签署的《房地产买卖合同书》自2015年1月1日解除；2、判令被告锐环公司返还原告房款800万元；3、判令被告锐环公司双倍返还定金400万元；4、判令被告锐环公司承担装修损失45万元、律师费损失20万元；5、判令被告康成公司对上述第2、3、4项债务承担连带责任。
被告锐环公司、康成公司辩称：合同签订后，被告一直在积极履行合同。被告锐环公司已经将本案所涉的房屋、客户资料、设备、企业资质、商业机密等交付给了原告。被告康成公司于2014年9月向银行提出提前归还贷款申请，但银行并不希望提前还贷，直至2014年12月中下旬，银行才同意被告康成公司提前还贷。被告康成公司于2015年1月5日向银行还款，次日抵押登记被注销。在此期间，双方曾向松江区房地产交易中心咨询过户事宜，交易中心称关于工业厂房过户政策尚未出台，权属变更转移登记暂时无法办理，除非通过诉讼途径，根据法院生效判决来实现过户，但原告不愿起诉被告要求过户。2014年12月下旬，在得知松江地区工业厂房过户政策出台了，被告即在第一时间通知原告准备过户所需的资料。综上，系因政府政策以及银行、原告不配合的原因，导致房屋上抵押登记未能及时注销，房屋未能及时办理过户。现不同意原告的诉讼请求，并认为合同应当继续履行。
经审理查明：上海市松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11幢、19幢房屋登记的产权人为被告锐环公司，11幢房屋建筑面积为5，896.76平方米，19幢房屋建筑面积为32.62平方米。2012年6月，经房地产登记部门核准，松江区小昆山镇光华路XXX号XXX幢、XXX、XXX号XXX、XXX幢登记的抵押权人为上海农村商业银行松江支行，登记最高债权限额为2，000万，债权发生期间为2012年6月19日至2015年6月18日。
2014年7月30日，原告一鸣公司与被告锐环公司签订《房产买卖意向协议书》一份，约定被告锐环公司将松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11幢、19幢房屋产权连同厂房内现有生产设备一并出售给原告；交易价格为3，000万元，交易价格的具体细分按正式协议为准；完成此买卖意向书的签订，原告需向被告锐环公司支付意向定金200万元；此交易的买卖意向书签订后15日内，双方应签订该交易的正式买卖协议；合同不履行时，适用定金法则，因原告违约的，原告无权收回定金，定金归被告锐环公司所有，被告锐环公司违约的，返还原告定金，并给予原告200万元的赔偿。协议书对其他事宜进行了约定。
2014年8月4日，原告一鸣公司向被告锐环公司支付了定金200万元。
2014年8月20日，原告一鸣公司向被告锐环公司又支付了200万元。
2014年9月3日，被告锐环公司作为卖出方、甲方，原告一鸣公司作为买入方、乙方，被告康成公司作为担保方、丙方，案外人应本杰、芮小兔作为担保方、丁方签订《房地产买卖合同书》，约定被告锐环公司将松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11幢、19幢的房屋产权和现有装潢、附属设施包括500KVA电力设施（房地产权证证号松字XXXXXXXX**，以下简称上述房地产）、该房产内现有全部生产设备（具体详见清单，以下简称上述机器设备）按现状一并转让给原告一鸣公司。上述房地产、机器设备总转让价款为3，000万元，其中上述房地产转让价格为2，300万元，上述机器设备转让价格为700万元。原告一鸣公司、被告锐环公司确认上述房地产总转让价格为2，300万元（其中房地产交易过户按评估价办理过户，并据此计算房产交易税费；差额部分作为原告一鸣公司应付被告锐环公司装潢、附属设施补偿款，并由被告锐环公司通过第三方开具建筑装潢发票，被告锐环公司承诺负责该建筑装潢发票的合法有效），交易过程中发生的税费按国家相关规定缴纳，原告一鸣公司、被告锐环公司各自承担应缴部分；原告一鸣公司、被告锐环公司一致确认上述房地产已于2014年8月1日由被告锐环公司交付了原告一鸣公司使用；原告一鸣公司、被告锐环公司一致确认上述机器设备转让价款为700万元，其中机器设备款为400万元（详见机器设备清单），剩余300万元作为原告给予被告锐环公司停止生产、腾退厂房等一次性经营性损失补偿；原告一鸣公司、被告锐环公司一致确认双方已于2014年8月1日完成上述转让机器设备的交接手续，原告确认已收到本合同项下的全部机器设备，并对被告锐环公司交付的全部设备的质量、数量、规格无异议，即被告锐环公司完成交付义务，原告对于上述机器设备的现有状态确认接收；原告一鸣公司、被告锐环公司一致同意，在法律许可的范围内，被告锐环公司同意将企业有关经营许可资质证书（包括QS证书）免费转让给原告一鸣公司，并承诺在原告一鸣公司支付足转让款1，000万元后二十个工作日协助原告一鸣公司完成企业有关经营许可资质证书的主体变更登记手续；同时被告锐环公司承诺将经营期间原有全部客户源（含被告锐环公司及上海享盛包装制品有限公司）的客户基本信息、联系方式等提供给原告一鸣公司，以便原告一鸣公司迅速且续延业务，且被告锐环公司及上海享盛包装制品有限公司法人及负责人承诺二年内不投资进同行业；原告一鸣公司、被告锐环公司一致确认，上述转让款3，000万元，在本协议签订之前乙方已支付200万元定金和200万元预付款，原告一鸣公司承诺在2014年9月10日前向被告锐环公司支付600万元；原告一鸣公司支付足1，000万元后50日内，被告锐环公司承诺将上述房地产原抵押贷款还清，并将原抵押登记撤销，并协助原告一鸣公司将上述房地产予以过户，原告一鸣公司承诺同时办理抵押贷款审批手续（抵押贷款申请额不低于人民币1，800万元），原告一鸣公司贷款审批手续通过且经被告锐环公司核实后，上述房地产产权过户及贷款抵押手续同时办理，原告一鸣公司通过银行抵押贷款支付转让款的贷款直接打入被告锐环公司或其指定的银行账户；如银行贷款额度不足或贷款不能，由原告一鸣公司负责补足或全额付清，但总付款期限不得超过60日；上述转让款支付顺序按机器设备转让款、经济损失补偿款、房地产转让款顺序结算；如因被告锐环公司不能及时办理解除原有贷款抵押登记手续或者解除抵押登记手续后不能积极办理申请产权过户手续的，逾期满60天则视为被告锐环公司根本违约，原告一鸣公司有权单方解除本合同，对此，被告锐环公司应当退还已收取的资金（其中200万元定金适用定金罚则，即双倍返还），同时按日万分之三承担违约金（自原告一鸣公司资金给付之日至全部资金退还完毕之日计算）以及另行支付50万元惩罚性违约金；原告一鸣公司因此而涉及诉讼的，被告锐环公司还应承担包括但不限于律师费、财产保全费、诉讼费等一切经济损失；原告未按本合同各阶段约定期限付款的，应当向被告锐环公司支付违约金，违约金按原告一鸣公司逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；被告康成公司作为被告锐环公司的担保方，案外人应本杰、芮小兔作为原告一鸣公司的担保方，被告康成公司与案外人应本杰、芮小兔自愿对本合同项下被告锐环公司与原告一鸣公司的各自履行义务提供担保并与其共同承担连带清偿责任（包括转让款本金、违约金、律师费等损失），担保期限二年，从本协议签订之日起算。该合同还约定了其他内容。
2014年9月10日，原告一鸣公司向被告锐环公司又支付了500万元。
2014年9月11日，原告一鸣公司向被告锐环公司支付了100万元。
2014年9月26日，被告康成公司向上海农商银行永丰支行提交了《提前还贷申请书》，要求归还部分贷款，并希望能释放对坐落于松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11幢、19幢房产的抵押债权。
2014年12月25日，原告一鸣公司分别向被告锐环公司、康成公司发出《告知函》，要求严格遵守合同内容等。
2014年12月30日，被告锐环公司向原告一鸣公司送达关于房屋过户所需的资料。
2014年12月31日，原告一鸣公司向被告锐环公司发出《告知函》，认为被告锐环公司未严格履行合同义务，已经构成了根本违约，通知解除合同。被告锐环公司于2015年1月1日签收了该《告知函》
2015年1月5日，被告康成公司向其贷款账户内归还了本金及利息合计13，026，250元。
2015年1月12日，系争房屋上抵押登记被注销。
另查明：被告锐环公司已经于2014年8月1日将松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11幢交付了原告一鸣公司。
原告一鸣公司对系争房屋进行了一定的装饰装修。
被告锐环公司已经于2014年8月1日将相关机器设备交付了原告一鸣公司。
以上事实，由房产买卖意向协议书、房地产买卖合同书、付款通知、收据、上海市房地产登记簿、客户回单、签收表、告知函以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案所涉的《房地产买卖合同书》合法有效，合同当事人均应当恪守履行各自的合同义务。
本案争议的焦点是上述《房地产买卖合同书》是否应当予以解除以及原告主张的各项费用是否应当予以支持。根据《房地产买卖合同书》约定，被告锐环公司应当在原告一鸣公司支付足1，000万元后50日内将抵押贷款予以还清，并将抵押登记撤销、协助原告一鸣公司办理产权过户。按此计算，上述义务履行期限至2014年10月31日届满。现被告锐环公司于2015年1月12日才将系争房屋上抵押登记予以注销，存在违约行为。虽然根据《房地产买卖合同书》约定，如被告锐环公司不能及时办理解除原有贷款抵押登记手续逾期满60天视为被告锐环公司根本违约，但根据查明的事实，被告康成公司系于2014年9月26日起即开始申请提前归还银行贷款，在2015年1月5日向贷款账户支付了还款款项，并且系争房屋上抵押登记于2015年1月12日被注销。可见，被告锐环公司本身持积极履行合同义务的态度。同时，应当强调的是，被告锐环公司已经将系争房屋中的11幢房屋以及相关机器设备交付给了原告一鸣公司，原告一鸣公司也在该处进行了一定程度的装修及经营，从维护买卖合同稳定性的角度看，合同可不予解除。故原告一鸣公司要求解除合同、返还房款（包括双倍返还定金）以及赔偿装修损失的诉请，本院难以支持。但是，本院应当说明的是，本院对原告要求解除合同的诉请未予支持只是从目前情况下所作的判断，之后的合同义务例如过户、贷款申请审批等等还需各方按约履行，而且系争房屋办理产权过户存在特殊性，还需要政府相关部门审批等程序，故如果在后续合同履行过程中，双方发生新的争议，则仍可向法院提起相应的诉讼请求。关于原告一鸣公司主张要求被告锐环公司支付律师费损失的请求，本院认为，因系争房屋上抵押登记的注销确实逾期，双方当事人由此发生纠纷，故根据合同约定，被告锐环公司应当向原告一鸣公司承担律师费损失，具体金额本院根据案件实际情况酌情确定为15万元。因被告康成公司系被告锐环公司一方的担保人，故其应当对上述损失承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海锐环科技有限公司于本判决生效之日起十日赔偿原告上海一鸣塑料制品有限公司律师费损失150，000元；
二、被告上海康成铜业集团有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告上海一鸣塑料制品有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费97，700元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费102，700元，由原告上海一鸣塑料制品有限公司负担51，350元（已付），被告上海锐环科技有限公司、上海康成铜业集团有限公司负担51，350元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 亓继芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。