海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9003民初5647号海南省儋州市人民法院民事判决书（2017）琼9003民初5647号原告：金碧物业有限公司儋州分公司，地址：儋州市那大镇中华路南侧综合楼二楼。统一社会信用代码：×××。负责人：徐飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：喻江，系该公司职员。委托诉讼代理人：王东东，系该公司职员。被告：江莉萍，女，1966年10月10日生，汉族，住广东省广州市白云区。公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：章根平，男，1966年11月7日生，汉族，住广东省广州市白云区，系被告江莉萍丈夫，公民身份证号码×××。原告金碧物业有限公司儋州分公司（以下简称金碧物业公司）诉被告江莉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法由审判员林生明适用简易程序公开开庭进行审理。原告金碧物业公司的委托诉讼代理人喻江，被告江莉萍及其委托诉讼代理人章根平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金碧物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年1月至2017年7月的物业管理费及2014年12月至2017年7月代收水电费、公摊水电费等相关费用共计8002.3元；2.判决被告向原告支付逾期付款违约金2130.7元（暂计至2017年7月31日）。事实与理由：被告与儋州恒大滨海投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买恒大金碧天下241栋1403房，面积为138.7平方米。儋州恒大滨海投资有限公司向被告发出《收楼通知书》及《督促收楼通知书》，通知被告于2014年6月30日前收楼，但被告因个人原因迟迟没有办理收楼手续。《商品房买�合同》约定，由于被告原因未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房之日起，视为该商品房已符合交付条件，并已实际交付被告，同时被告应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用。原告作为儋州恒大滨海投资有限公司选聘的物业公司，自接手恒大金碧天下小区物业以来，一直积极依约对被告居住的小区提供完善的物业服务，被告应按照合同约定自2014年6月30日起缴纳物业管理费等费用，但被告一直拖欠自2014年12月至今的物业管理费和其他相关费用，并经原告多次催要未果。为此，诉诸法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告江莉萍辩称，2014年7月9日，我从广州开车来到原告处，当时经双方验收房子时发现存在6项质量。另外，室内电线和通讯线口还是外露的，楼房前面的大路和花园处于建设中，�法正常交房，我只好开车返回广州。2015年11月9日，我再次从广州开车来到现场准备收房。经双方查验房子时，又发现存在20项质量问题。我当时要求见领导，但工作人员说领导不在，我只好写了封抗议信交前台，之后返回广州。2016年4月，我去广州黄埔大道恒大总部反映情况。2017年6月的一天，突然接到海口律师电话了解情况后，马上给原告的黎主管打电话和发信息说，7月我会来收房，并要求这一次不要再有质量问题。7月3日，我开车来到现场，经双方验收合格，成功收房，且一直居住到现在。因此，从2014年7月至2017年6月，期间因房屋质量问题造成该房一直未能交付我使用，根据不会产生任何物业管理费。根据购房合同第八条和第九条约定，恒大金碧天下已经违约，应赔偿给我违约金75727元。我先后两次从广州开车来现场，来回的路费等开销约5000元，应赔偿我。原告从来没有主动与我沟通过，房子维修后也没有任何告知。综上，原告的诉讼请求不成立，请求人民法院驳回。原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》。以证明（1）被告是241栋1403房的业主；（2）被告缴纳物业费及相关费用的面积是138.7㎡；（3）合同约定的交房日期为2014年6月30日前；（4）由于买受人原因，未能按期交付的，该房屋自合同约定的交房之日起，视为已交付，买受人应向物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用的事实；2、《交楼通知书》和《督促交楼通知书》的EMS邮寄单。以证明儋州恒大滨海投资有限公司已向被告交房的事实；3、《前期物业服务合同》。以证明（1）物业服务费用标准（不含公摊水电费）：小高层及高层住宅为1.8元/平方米/月，低密度住宅3.5元/平方米/月；（2）逾期交纳物业费则应支付每天千分之一的滞纳金的事实；4、《应交费用明细》。以证明被告应交的物业管理费用及相关费用明细的事实；5、《交款通知单》及EMS快递邮寄单。以证明被告每月欠费的金额及原告催要的事实；6、《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》。以证明原告具有收费权，物业服务收费标准由物业公司与业主协商确定，无需向所在地价格主管部门备案的事实；7、《被告身份证复印件》。以证明被告为适格诉讼主体的事实。原告的上述证据经被告质证后认为，对原告的证据1的真实性无异议，但不能证明我没有按时来收房。对原告的证据2的真实性无异议，但表示其自最早一次收到交房通知后，就再也没有收到其他收房通知。对原告的证据3的真实性无异议，但表示没有与原告签订过物业服务合同，只有与开发商签订过购房合同�对原告的证据4有异议，不予认可。对原告的证据5－6有异议，表示没有收到。对原告提供的证据7无异议。被告为反驳原告的主张，向法庭提交了如下证据：1、《金碧物业集团楼宇情况反馈表（2014年7月9日）》。用于证明被告曾于2014年7月9日到现场收楼，但没有收房成功的事实。2、《儋州恒大金碧天下维保修大队楼宇情况反馈表（2015年11月9日）》。用于证明被告曾于2015年11月9日到现场收楼，但没有收房成功的事实。3、《商品房交付使用签收单（2017年7月3日）》。用于证明涉案房屋交付时间为2017年7月3日的事实。4、《商品房买卖合同的第八、九条》。用于证明开发商没有按合同约定交付房屋，不产生物业管理费且应向被告支付违约金的事实。5、《购房发票》。用于证明被告已经按照合同要求交付房款。原告对被告提出的证据，经质证后认为，对证据1的真实性无异议，但对其证明内容有异议。该证据是所有收楼客户都需要填写的反馈表，仅使用于物业公司根据客户的要求进行整改，并不能证明开发商交楼不成功。对证据2的真实性无异议，但对其证明内容有异议。从2014年7月9日第一次要求整改到2015年11月9日要求第二次整改，相隔1年多，由于该房屋无人管理，必然存在一些问题，不表示开发商交楼不成功。对证据3无异议，但只能说明被告是2017年7月3日收楼，不能说明2017年7月3日被告与原告交楼。对证据4的真实性无异议，但对其关联性有异议。对证据5无异议对原、被告有争议的证据，本院认定如下：对原告的证据4即《应交费用明细》，虽然是原告单方制作，但该明细系原告根据《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》中物业管理服务费的收费标准和逾期支付滞纳金的约定制作的，故对其真实性、关联性和合法性予以确认，但对其中代收的水电费，因原告没有提供任何证据予以证明其接受委托代收水电费，且《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》均未对此有约定，故对原告列明的代收水电费部分不予采纳。对原告的证据5即《交款通知单》及EMS快递邮寄单，虽然被告没有收到，但可证明原告是积极主张权利的，其主张没有超过诉讼时效的理由成立，本院予以确认。对原告提供的证据1－3、6－7，因被告无异议，本院予以确认。对被告提供的证据1－2，可证明被告曾到现场验收楼房，但因对房屋装修质量提出异议而不接收，本院确认被告曾提出房屋装修质量瑕疵的事实成立。对被告提供的证据3－5，因原告无异议，本院予以确认。经审理查明，被告与儋州恒大滨海投资有限公司于2012年12月30日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买儋州恒大滨�投资有限公司开发的恒大金碧天下241栋1403房，面积为138.7平方米。合同约定出卖人应在2014年6月30日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用，该合同约定了具体的装修标准，同时约定由于被告原因未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房之日起，视为该商品房已符合交付条件，并已实际交付被告，同时被告应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用。合同的第13条又约定，”买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”。儋州恒大滨海投资有限公司曾向被告发出《收楼通知书》及《督促收楼�知书》，通知被告于2014年6月30日前收楼，被告也曾于2014年7月9日和2015年11月9日到现场收房时，但因发现装修存在质量问题而拒绝接收房屋，直到2017年7月3日才到原告处接收房屋成功。原告是儋州恒大滨海投资有限公司选聘的前期物业公司。《前期物业服务合同》约定物业服务费用标准（不含公摊水电费）：小高层及高层住宅为1.8元/平方米/月，低密度住宅3.5元/平方米/月；逾期交纳物业费则应支付每天千分之一的滞纳金。被告所购买的房屋属于高层住宅范畴，应按1.8元/平方米/月计算物业管理费。被告自2015年1月至2017年7月，共计31个月未交纳物业管理费。被告曾二次到现场验收房屋时，房屋的装修存在的质量问题总体上表现为个别地方有色差、地砖有滑痕、刮花、污渍、小洞孔、小裂痕等等。另外，对于原告主张的代收水电费、公摊水电费，原告没有提供任何证据�以证明。本院认为，被告与所儋州恒大滨海投资有限公司于2012年12月30日签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其中前期物业服务的有关约定的内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。现原告根据合同约定向被告提供了物业服务，故原、被告之间产生物业服务合同关系。本案争议的焦点问题是被告拒绝接收房屋的理由是否成立及相应的物业费是否应扣除及代收水电费、公摊水电费承担的问题。对于被告拒绝接收房屋的理由是否成立的问题。虽然根据被告与开发商签订的商品房买卖合同约定：被告不能以装修标准不符合合同约定为由拒绝接收房屋。但因本案被告所购买的是已装修好的房屋，且合同对装修标准已做了约定，故房屋的装修理应达到符合合同约定的标准。但对于所交房屋的装修质量问题是否达到拒绝接收的标准问题。本院认为，应以房屋的装修是否影响正常居住使用为标准，而不能以装修中存在的小问题，如本案地砖刮花等而作为不接收房屋的理由。故商品房买卖合同约定被告不能以装修不符合合同约定的标准不接收房屋的条款并不当然有效，而应以装修是否影响正常居住使用为准。本案中，开发商所交的房屋的装修虽然存在质量问题，但不影响正常居住使用，故被告拒不接收房屋的理由不成立，本院不予支持。对于相应的物业费是否应扣除的问题。根据商品房买卖合同的约定，对装修存在的质量问题，开发商应在30日内进行维修，直到装修符合合同约定的标准为准。而本案被告曾二次到现场验收均发现装修存在质量问题，根据合同的约定，开发商应在二次发现质量问题的期间，�共计60日内进行返修，也即这60日的返修期不应计算在物业服务的收费期限内。因此，原告的物业管理费应扣除60日即二个月所产生的相应费用。被告应向原告支付的物业管理费共计29个月，即被告应向原告交纳的物业管理费为138.7㎡×1.8元/㎡/月×29个月＝7240.1元。对于原告主张物业管理费滞纳金按千分之一计算的问题。因被告逾期支付物业管理费已构成违约，而现原告根据主张根据《前期物业服务合同》的约定，每日按逾期付款的千分之一计算违约金，而被告未抗辩违约金过高，故本院内予以支持，其中逾期付款一个月产生的物业管理费滞纳金为138.7㎡×1.8元/㎡/月×1‰×30日＝7.4898元。故被告应向原告支付的逾期付款滞纳金为7.4898元×（27个月+26个月+25个月+......1个月）＝7.4898元×378个月＝2831.1元。原告主张支付逾期付款违约金2130.7元不超出约定范围，本院予以支持。对于原告主张的代收水电费、公摊水电费，根据《物业管理条例》第四十四条”物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，原告应提供相应的证据予以证明其接受委托，而现原告未提供责任证据证明此主张，故原告应承担举证不能的不利法律后果，本院对原告的此主张不予支持。综上所述，被告在原告提供物业服务后，应向原告支付相应的物业服务管理费用。现被告没有按约定向原告支付物业管理费，已明显构成违约，故原告请求被告支付相应的物业管理费及滞纳金，合法有理，本院在合法的范围内予以支持。被告应向原告支付的物业管理和滞纳金为7240.1元+2130.7元＝9370.8元。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江莉萍应于本判决生效之日起二十日内向原告金碧物业有限公司儋州分公司支付拖欠的物业服务管理费及逾期付款滞纳金共计9370.8元。二、驳回原告金碧物业有限公司儋州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员  林生明二〇一七年十二月十三日书记员  叶兆鼎附：相关法律条文《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳�业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。