辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第348号
上诉人（原审被告）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号。
法定代表人：张乐，该公司董事长。
委托代理人：王涌，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苗长春，男，1962年7月13日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：廖艳红，女，1969年7月29日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：时学丹，辽宁正直律师事务所律师。
委托代理人：王宇平，辽宁正直律师事务所律师。
上诉人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称顺意福莱英公司）因与被上诉人苗长春、廖艳红商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员赵梦辉主审、代理审判员贾宏斌参加评议的合议庭，于2014年3月14日公开开庭审理了本案，上诉人顺意福莱英公司的委托代理人王涌、被上诉人苗长春、廖艳红的委托代理人王宇平、时学丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年11月23日，苗长春、廖艳红与顺意福莱英公司签订了《商品房买卖合同》约定由苗长春、廖艳红购买顺意福莱英公司开发的位于于洪区黄河北大街126甲-2号房屋，房款总价525000元，建筑面积123平方米。该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，双方同意按以下约定处理：商品房竣工综合验收备案后买受人办理房地产权属证书。”合同签订后，苗长春、廖艳红依照合同约定支付了房款。2010年2月24日，诉争房屋交付使用。顺意福莱英公司至今未办理了诉争房屋的初始登记批复。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。苗长春、廖艳红、顺意福莱英公司之间的合同不违反法律的强制性规定，系双方真实意思表示，应当认定合法有效，双方当事人应按该合同约定履行相关权利义务。本案中，苗长春、廖艳红已按照约定支付了全部购房款，顺意福莱英公司也应按照约定在诉争房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但顺意福莱英公司至今未将相关材料报产权登记机关备案，顺意福莱英公司违反了合同约定，存在违约行为。
关于苗长春、廖艳红请求逾期办证违约金的数额问题，本案中，实际交房日期为2010年2月24日，根据合同约定，办理权属登记备案的时间应在2011年2月24日前（交付使用后365日）。而顺意福莱英公司至今未能办理权属登记备案，根据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。苗长春、廖艳红在庭审中表示，其请求逾期办证违约金的截止日期为2012年9月24日，故对2011年2月24日至2012年9月24日期间逾期办证违约金予以支持。
关于苗长春、廖艳红请求顺意福莱英公司立即办理相关产权证书的问题，鉴于客观原因，顺意福莱英公司无法立即办理相关产权证书，故对于苗长春、廖艳红的诉讼请求，无法支持。但顺意福莱英公司应尽快办理相关权属备案登记。
综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付苗长春、廖艳红逾期办证违约金（从2011年2月23日至2012年9月24日，按照已付房款总额的中国人民银行逾期贷款利息标准计算，且不超过苗长春、廖艳红的诉讼请求）；二、驳回苗长春、廖艳红其他诉讼请求。案件受理费650元，由顺意福莱英公司承担。
宣判后，上诉人顺意福莱英公司不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由苗长春、廖艳红承担。上诉理由：一、一审法院判令顺意福莱英公司向苗长春、廖艳红支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据；二、一审法院判令顺意福莱英公司支付逾期办证违约金的金额高于苗长春、廖艳红实际损失，一审判决适用法律错误，请求按照合同约定的逾期交房违约金的比例（按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金）进行调整；三、苗长春、廖艳红诉请金额超过一审判决支持部分的诉讼费不应由顺意福莱英公司承担。
被上诉人苗长春、廖艳红答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本相一致。
本院另查明：2010年6月18日，辽宁鑫达汽车销售服务有限公司以沈阳市人民政府为被申请人提起行政复议，请求撤销沈阳国用（2005）第047号土地使用权证。该土地于2005年11月出让给顺意福莱英公司，并取得了土地使用权证。2010年6月24日，辽宁省人民政府向顺意福莱英公司下发了第三人参加行政复议通知书，通知顺意福莱英公司作为第三人参加行政复议。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、发票、入住文件、第三人参加行政复议通知书、行政复议申请书等相关证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人顺意福莱英公司承担给付房屋买受人即苗长春、廖艳红逾期办理涉诉房屋所有权证违约金的标准及数额如何认定的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应按照约定全面诚信履行各自的权利义务。顺意福莱英公司未如约按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。
关于违约金的标准及数额如何认定的问题，顺意福莱英公司提出一审法院判令顺意福莱英公司支付逾期办证违约金的金额过分高于苗长春、廖艳红的实际损失，请求适当调低违约金的上诉主张，本院认为：一方面，从合同约定来看，对于产权登记约定了“商品房竣工综合验收备案后买受人办理房地产权属证书”，并不属于完全没有约定，仅是对违约行为发生后没有约定货币赔偿责任，故应综合全案情况，对违约金的计算标准和数额予以确定；另一方面，从法律规定来看，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”可见，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，法院可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但不是必须按此计算。由此，本院在综合考量苗长春、廖艳红对于所受实际损失的举证情况、顺意福莱英公司的过错程度等因素的基础上，在法律规定的范围行使裁量权，确定违约金赔偿数额标准，应为已付总房款的百分之一即5250元（525，000元×1%）为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第1616号民事判决第二项，即：驳回苗长春、廖艳红其他诉讼请求；
二、变更沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第1616号民事判决第一项，即“沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决生效起十日内一次性赔偿苗长春、廖艳红逾期办证的违约金（从2011年2月23日起至2012年9月24日止，按照已付购房款总额的中国人民银行逾期贷款利息标准计算，且不超过苗长春、廖艳红的诉讼请求为限）”为：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付苗长春、廖艳红逾期办理房屋所有权证违约金5250元；
三、驳回双方其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费650元，二审案件受理费650元，共计1300元，由上诉人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
审 判 员 赵梦辉
代理审判员 贾宏斌
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 任 江
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、
裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。