江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0182号
上诉人（原审被告）张涛，在无锡市北塘区美像工艺社工作。
上诉人（原审被告）徐锋，在无锡市北塘区美像工艺社工作。
被上诉人（原审原告）江苏无锡二建建设集团有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区梁青路56号（建工大厦）7-9楼。
法定代表人钱正伟，该公司董事长。
委托代理人王进兴、任振明，该公司职员。
上诉人张涛、徐锋因与被上诉人江苏无锡二建建设集团有限公司（以下简称二建公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2013）北民初字第0771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
二建公司原审诉称：2010年3月1日，无锡市建工招待所与张涛、徐锋签订租房协议书，将通惠中路253号后院房一间出租给张涛、徐锋作生产用，租期自2010年3月1日起至2011年2月底止，年租金为25000元。协议签订后，双方按约履行。2011年2月28日，双方约定的一年租期已届满，无锡市建工招待所于2011年10月22日发函要求张涛、徐锋迁出承租房屋，但张涛、徐锋至今未搬迁。租赁房屋实际位于无锡市通惠东路454东房屋内，该房屋产权登记在二建公司名下，无锡市建工招待所现已注销，其权利义务已由二建公司承接，故诉至法院要求张涛、徐锋迁出租赁房屋，并支付2011年6月起至迁出之日的房屋使用费（按年租金25000元计算）。
张涛原审辩称：1、诉争租赁房屋确实在无锡市通惠东路454东的房屋范围内，且在租赁期间内已被列入拆迁范围，根据双方租房协议，租赁关系在拆迁时就应终止，但二建公司隐瞒该情况继续收取租金，且在租房协议约定的租赁期满后又收取了3个月的租金，现租金其已交至2011年5月底。2、二建公司直至拆迁公告发布13个月后，才向其告知相关情况，致使其在这一年多时间内，继续投入人力、物力发展生产、招聘人员、签订销售合同，突然收到拆迁通知，致使合同取消、设备闲置、员工清退，严重损害了其利益。3、双方的纠纷是因土地征收开始的，不是单纯的房屋租赁纠纷，承租房屋在租期内被列入拆迁范围，其一方有权从拆迁人处获得补偿，但二建公司不但没有履行国家拆迁补偿安置条例，协助其一方与拆迁人谈拆迁安置问题，反而在其一方的拆迁安置未处理完毕的情况下，就单方采取停水、停电的手段，阻挠生产。综上，其不同意迁出租赁房屋，不同意支付房屋使用费，关于二建公司给其造成的损失，其会另行主张权利。
徐峰原审的答辩意见与张涛一致。
原审经审理查明：张涛、徐峰因开办共同经营的无锡市北塘区美像工艺社（以下简称美像工艺社）而租用诉争租赁房屋，自2001年起，陆续签订租赁合同，最后一份租赁合同由徐峰与无锡市建工招待所于2010年3月1日签订，协议约定：由徐峰租用无锡市通惠中路253号后院房一间作生产所用，租期一年，自2010年3月1日起至2011年2月底止；年租金为25000元，半年付款，先付后用；租赁期间如遇出租方用房、城市拆迁等不可抗拒及政府行为本协议即终止，双方任何方不得以任何借口向对方提出赔偿要求，租金按实际使用月份结算。协议签订后，双方按约履行。协议约定的租期届满后，双方继续按协议履行，张涛、徐峰实际缴纳房屋租金至2011年5月底。2011年10月22日，无锡市建工招待所向美像工艺社邮寄告知函一份，告知租赁房屋即将拆迁，租赁协议早已过期，要求北塘区美像工艺社立即搬迁并结清房租和水电费，并告知租赁房屋将在月底停止供电供水。2011年10月25日，北塘区美像工艺社回函拒绝搬迁，并就双方租赁关系结束提出异议。此后，双方曾进行协商，二建公司也表示考虑到搬迁的实际困难，愿意从搬迁费、工商变更登记费、所欠租金予以减免三方面进行补偿，但张涛、徐锋提出其承租房屋已涉及拆迁，应进行拆迁评估，在未进行拆迁评估之前双方没有协商的基础，故双方未达成一致意见。租赁房屋至今仍由张涛、徐峰用于美像工艺社的生产经营，期间未实际停水停电。
原审另查明：无锡市建工招待所已于2012年2月23日注销，其债权债务由无锡市第二建筑工程公司劳动服务部承继，该劳动服务部也于2012年2月23日注销，其债权债务由二建公司承担。坐落于无锡市通惠东路454东的房屋登记在二建公司名下。诉争租赁房屋实际应属无锡市通惠东路454东的房屋范围之内。2010年9月17日，无锡市建设局发布锡拆许字（2010）第69号房屋拆迁公告，无锡市通惠东路454东的房屋（包含诉争租赁房屋）在拆迁范围内，拆迁期限为2010年9月17日-2011年8月31日。2011年8月29日，无锡市建设局发布锡拆许字（2010）第69号房屋拆迁延期许可，拆迁期限延长为2011年9月1日-2011年12月31日。诉争租赁房屋至今仍未拆除。
以上事实，由房产证、租房协议书、工商资料、告知函、回复函、邮件收据、拆迁许可证、拆迁公告、照片及双方当事人的陈述等予以证实。
原审法院认为：2010年3月1日签订的租赁协议书系协议双方真实意思的表示，不违反法律和强制性行政法规的规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同的约定进行履行。在合同约定的履行期限届满后，张涛、徐锋继续使用租赁房屋，二建公司亦未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同。2011年10月，张涛、徐锋已收到出租方发出的要求搬迁的通知，现作为出租人一方的二建公司主张不再续租，要求收回出租房屋，不违反法律规定，法院对该主张予以支持。虽然无锡市建设局在2010年9月17日作出了《房屋拆迁许可证》，诉争房屋列入拆迁范围，但未影响双方租赁合同的履行，且张涛、徐锋仍继续使用租赁房屋生产经营至今，故对张涛、徐锋的辩称意见法院不予支持。张涛、徐锋使用诉争房屋，应支付二建公司使用费，故张涛、徐锋主张自2011年6月起按原约定的房屋租金25000元／年计算使用费，不违反法律规定，法院对该主张予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，作出判决：张涛、徐锋于判决发生法律效力之日起30日内搬出承租的无锡市通惠东路454号东的房屋，同时按25000元／年的标准支付自2011年6月起计算至实际迁出之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费510元，由张涛、徐锋负担。
张涛、徐锋不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与二建公司之间的纠纷应属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。双方纠纷的起因是诉争租赁房屋被征收，二建公司未协助上诉人与拆迁人协商安置补偿问题，反而单方采取停水停电手段阻挠上诉人生产，妄图通过极端手段迫使上诉人搬离诉争租赁房屋，因此本案的案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非二建公司所称的房屋租赁合同纠纷。2、房屋征收过程中承租人的利益应受到法律保护。诉争租赁房屋在租赁期间已被列入拆迁范围，上诉人作为承租人，合法权益应受到保护。虽然国务院在2011年1月21日公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有将承租人列入补偿范围，但该立法意图只是简化征收法律关系，房屋征收部门只要与被征收人订立补偿协议即可，对于承租人的相关权利交由房屋所有权人与承租人协商处理，并非否定承租人的安置补偿利益。对于因征收房屋而造成的搬迁、临时安置补偿、停产停业损失的补偿以及对被征收人给予的补助和奖励，均应给予上诉人，因为上诉人因诉争租赁房屋被拆迁，将遭受搬迁、临时安置的损失、停产停业损失、添置物品损失、对客户的违约损失、装修和添置损失及其他无形损失等。3、双方曾就安置补偿问题进行过协商，但由于未进行拆迁评估缺乏协商基础，故未达成一致意见。现上诉人再次要求进行拆迁评估，以确认补偿范围，在未处理好上诉人的安置补偿问题之前，上诉人不同意迁出诉争租赁房屋，亦不同意支付房屋使用费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回二建公司的原审诉请。
被上诉人二建公司答辩称：1、拆迁安置补偿是针对二建公司的房屋拆迁而产生的，损失补偿也是针对二建公司的。2、双方的租赁协议中明确约定租赁期满承租人应无条件迁让。3、拆迁中，上诉人并未与任何单位或个人达成过补偿协议。4、上诉人早就知道拆迁通知，二建公司也口头和书面通知过，其所述的损失都是其个人行为，应由其个人承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为：本案中，双方在2010年3月1日签订了诉争房屋的租赁协议，在该租赁协议被解除前，双方就该诉争房屋存在的为租赁法律关系。诉争房屋虽然在租赁期间内被列入拆迁范围，双方就拆迁安置补偿问题也存有争议，但该争议实际也是基于租赁关系而引发，本案双方之间并不存在拆迁安置补偿合同关系，二建公司原审亦非根据拆迁安置补偿合同关系提出相应诉请，故张涛、徐锋称本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，缺乏法律依据，本院不予采信。本案双方的租期根据租赁协议约定系至2011年2月底，但在租赁期满后，张涛、徐锋继续使用了租赁房屋，二建公司也未提出异议，故原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同。2011年10月，二建公司即向张涛、徐锋发出了要求搬迁的通知，表明了不再续租，但张涛、徐锋仍占用至今，现二建公司诉讼要求张涛、徐锋迁出诉争租赁房屋并按照原约定租金标准支付占用期间的房屋使用费，于法有据，应予支持。对张涛、徐锋上诉称其因诉争租赁房屋被征收产生了相关损失，相应安置补偿利益应归其所有的意见，因一审中其已明确表示对损失问题会另行主张，就安置补偿利益归属分配问题并未提起反诉，故一审未予理涉并无不当，张涛、徐锋可另行主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人张涛、徐锋承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 林中辉
代理审判员 王静静
二〇一四年四月二日
书 记 员 杜凤君