广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）穗中法执复议字第6号
申请复议人（被执行人、异议人）：邱畔，身份证住址：广州市。
申请复议人（被执行人、异议人）：梁颖珍，身份证住址：广东省佛山市顺德区。
申请执行人：张艳丽，身份证住址：重庆市垫江县。
委托代理人：严永乐，广东启源律师事务所律师。
申请复议人邱畔、梁颖珍不服广东省广州市越秀区人民法院于2014年10月13日作出的（2014）穗越法执异字第1814-1号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。该规定应理解为保障被执行人及其扶养家属的基本生存权，保障生存所必需的住房，但并不必然为被执行人保留享有所有权的房产。
邱畔、梁颖珍称异议房屋内共有5人居住，包括邱畔、梁颖珍及儿子、邱某丙父母。据邱畔、梁颖珍的陈述，邱畔父母共生育两儿子，除邱某甲外的其他子女亦可赡养父母二人，并非必须与邱某乙住。至于邱畔、梁颖珍与儿子的居住问题，异议房屋套内建筑面积达X.4612平方米，已超过了三人居住所需的最低生活标准。异议房屋地段较好，经评估价值为1625946元，拍卖后除清偿本案尚未清偿的债务100余万元后，仍有余款可租赁或另置房屋解决居住问题。现张艳丽同意保留3万元以保障邱畔、梁颖珍及儿子解决保障基本生活所需的住房，此方案亦可解决邱畔、梁颖珍及儿子的过渡期住房问题。而且，邱畔、梁颖珍正值壮年，均有劳动能力，理应通过劳动获取收入自行解决基本生活及住房。
此外，据裁决书查明的事实，邱畔、梁颖珍将其名下所有的增城市新塘镇凤凰城凤锦苑一街5号X房共出售给两买家，收取了张艳丽125万元；据邱畔、梁颖珍的陈述，其还收取另一买家200余万元，共因出售房屋收取了房款325余万元，售房款除已用于清偿银行贷款100万元左右以及被执行的80万元外，余款全部清偿外债。因邱畔、梁颖珍未能提供证据证明其售房所得的款项145万元（即：325万元-100万元-80万元=145万元）已用于清偿其他债务的证据，原审法院对此陈述不予采信。故可推定邱畔、梁颖珍基于出售上述凤凰城的房屋后，除本院已执行到位的796899.98元外，邱畔、梁颖珍仍有售房款可用于清偿本案尚未清偿的债务100余万元，或可用于拍卖异议房屋之后解决基本居住问题。综合上述理由，邱畔、梁颖珍请求停止拍卖异议房屋的理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，原审法院作出如下裁定：驳回异议人邱畔、梁颖珍对拍卖、变卖广州市天河区中山大道中康苑二街7号X房所提之异议。
申请复议人邱畔、梁颖珍称：原审认定事实不清，适用法律错误。1.子女赡养父母是法定义务，邱某丙父母与邱畔共同生活多年，邱某丙兄弟没有居所亦拒绝与其父母同住，如拍卖涉案房屋，必然导致邱畔没有地方居住。2.房屋评估价值与实际交易价值是有差距的。实际上，法院拍卖的房屋很少能达到评估价值，扣除相应费用后，可能得到的款项并不足以清偿本案债务，故拍卖房屋后并无余款解决他们的居住问题。3.他们出售凤凰城的房屋的款项已全部用于清偿债务，并无额外的资金解决居住问题。因此，请求复议法院在查明本案事实的基础上依法予以改判，复议请求如下：撤销（2014）穗越法执异字第1814-1号执行裁定；支持他们的全部异议请求，即停止对广州市天河区中山大道中康苑二街7号X房的拍卖。
本院查明：在张艳丽与邱畔、梁颖珍房屋买卖合同纠纷一案仲裁期间，张艳丽申请财产保全，原审法院冻结了邱畔名下开户行为中国工商银行广州前进支行的账户、并先后以（2013）穗越法执字第8593-1号、8593-2号执行裁定查封了梁颖珍名下位于广州市天河区中山大道中康苑二街7号X房5%、50%的房屋产权。案经广州仲裁委员会审理后，该委员会认定2012年5月14日张艳丽与邱畔、梁颖珍签订《房屋买卖合同》，约定张艳丽向邱畔、梁颖珍购买位于增城市新塘镇凤凰城凤锦苑一街5号2001房，成交价格为1983000元；张艳丽累计向邱畔、梁颖珍支付购房款125万元；邱畔、梁颖珍已于2013年9月将该房屋出售给案外人李海湘，并办理了过户手续。广州仲裁委员会遂于2013年12月2日作出（2013）穗仲案字第3131号裁决书，裁决：邱畔、梁颖珍向张艳丽返还购房定金10万元及首期款115万元、支付违约金396600元、赔偿中介服务费9800元、按揭费7680元、补偿律师费9万元和财产保全费5000元，仲裁费29020元由邱某丁梁颖珍承担。因邱畔、梁颖珍未履行仲裁裁决确认的义务，张艳丽向本院申请执行，本院立案后作出（2014）穗中法执字第19号执行裁定，将本案指定原审法院执行。原审法院于2014年1月20日以（2014）穗越法执字第1814号立案执行。
2014年1月27日，原审法院以（2014）穗越法执字第1814号执行裁定书及协助执行通知书查封梁颖珍名下的广州市天河区中山大道中康苑二街7号X房（已查封的作轮候查封）。涉案房屋全部产权至此由本案查封。同时，原审法院扣划了邱畔名下银行存款796899.98元，扣缴执行费10369元后，余款786530.98元于2014年2月17日发放给张艳丽。受原审法院委托，深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司于2014年5月5日出具评估报告，确定康苑二街7号X房的评估价值为1625946元。2014年6月10日，原审法院发出（2014）穗越法执字第1814-3号执行裁定书，裁定拍卖、变卖梁颖珍名下位于广州市天河区中山大道中康苑二街7号X房的房屋产权以清偿债务。经原审法院核算，本案执行标的为1788100元，执行费20281元，合计1808381元（暂未计算迟延履行期间利息），已执行到位796899.98元，尚未执行到位100余万元。
据广州市国土资源和房屋管理局于2014年2月10日出具的《房地产登记簿查册表》记载：天河区中山大道中康苑二街7号X房套内建筑面积78.4612平方米，建筑面积89.3377平方米，登记时间为2013年8月29日，权属人梁颖珍，占有份额全部，权证号码950××××6474号，本案没有他项权利内容。
异议听证中，邱畔、梁颖珍为证明其主张提供了以下证据：1.户主邱畔、常住人口邱卓伟（户主之子、2001年7月22日出生）、住址登记为天河区康苑二街7号X房的户口本复印件；2.广州市恒际物业管理有限公司羊城管理处出具的关于“康苑二街7号X房由产权人梁颖珍及其亲属长期居住，共有6位常住人口”的证明复印件；3.大良街道办事处府又行政服务站出具的梁颖珍失业证明复印件；4.邱畔、梁颖珍及邱卓伟三人的个人名下房地产登记情况查询证明复印件。此外，邱畔、梁颖珍述称：他们出售增城市新塘镇凤凰城凤锦苑一街5号2001房，向张艳丽收取了购房款125万元，又向另一买家收取200余万元，上述款项用于偿还该房屋银行贷款100万元，除剩余80万元（已被执行）外，其余款项已用于清偿其它债务，上述所收款项并未用于购买康苑二街7号X房。另邱某丙父母共生育两子，邱某丙弟弟在老家电白某贺镇务农。邱畔、梁颖珍未能提供证据证实所收房款用途去向。邱畔、梁颖珍还述称邱畔打散工，月收入约2-3千元，但对此没有举证。
张艳丽在异议听证中认为，邱畔、梁颖珍将凤凰城的房屋一房二卖，收取了其125万元后提前清偿银行贷款100万元，剩余20万元左右，再收取另一买家220万元，合计应有240万元左右的现金，其在申请财产保全时仅保全了80万元，邱畔、梁颖珍现应持有现金160万元左右，该款项足够清偿本案债务。其认为邱畔、梁颖珍有隐匿财产的行为。其同意在拍卖款中预留3万元为邱畔、梁颖珍租赁房屋之用或由其出资替邱畔、梁颖珍租赁1-2年的房屋作为过渡。
本院认为：根据生效仲裁裁决认定的事实，邱畔、梁颖珍收取了张艳丽购买凤凰城凤锦苑一街5号2001房的房款125万元后，以“一屋二卖”的毁约方式占用张艳丽的钱款，导致本执行案件产生。对于所收房款的去向用途，邱畔、梁颖珍自述合共收取张艳丽与另一买家的购房款约325万元，除100万元用于还贷及本案执行的近80万元外，已全部用于偿还其它债务，但邱畔、梁颖珍对此没有提供证据予以清楚说明，不能排除转移财产的可能性。由于邱畔、梁颖珍至今仍拖欠张艳丽100余万元，在邱畔、梁颖珍不提供其它财产供本案执行的情况下，原审法院决定拍卖梁颖珍所有的康苑二街7号X房以清偿本案债务，程序上符合法律规定。
康苑二街7号X房的登记建筑面积为X.3377平方米，评估价值X元，而且据评估报告反映，涉案房屋公共配套设施完善，居住氛围良好，交通便捷，拍卖变现后足以清偿本案100余万元的债务。原审法院通过这两个数字的对比判断尚有拍卖余款解决邱畔、梁颖珍一家的居住问题是有依据的。邱畔、梁颖珍提出法院拍卖房屋很少能达到评估价值，拍卖得款可能并不足以清偿本案债务仅属推测，没有依据。如果存在拍卖得款不足以清偿本案债务的情况，张艳丽表示同意在拍卖款中预留3万元解决邱畔、梁颖珍一家过渡期间的基本居住问题，此方案合理可行。
虽然邱畔、梁颖珍述称其一家三口和邱畔父母现在居住在上述涉案房屋，但仅提供广州市恒际物业管理有限公司羊城管理处出具的证明复印件，且证明中仅有涉案房屋“共有6位常住人口”的表述，不能证实涉案房屋的具体居住人员情况。即使邱畔、梁颖珍所述属实，因邱畔、梁颖珍两人正当壮年，有正常劳动能力，既然在此案之前有能力创造价值数百万元的固定资产，此后也应有能力在涉案房屋拍卖后通过劳动收入自行解决家庭的基本生活和所需住房。
综合以上分析，邱畔、梁颖珍提出的复议理由不能构成阻止拍卖的合理理由，其复议请求本院予以驳回。审查原审裁定处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回申请复议人邱畔、梁颖珍的复议申请，维持广东省广州市越秀区人民法院于2014年10月13日作出的（2014）穗越法执异字第1814-1号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 郭晓红
审判员 黄晓清
审判员 陈 雯
二〇一五年一月十六日
书记员 邓伟贤