深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第221号
原告彭某。
委托代理人徐某，男。
被告肖某萍。
委托代理人胡某刚，广东天X律师事务所律师。
原告彭某诉被告肖某萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员洪胜元独任审理，并于2012年2月7日公开开庭进行了审理。原告彭某及其委托代理人徐某，被告的委托代理人胡某刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月原告（卖家）通过房产中介公司（中X地产宝安新岸线分行）与被告（买家）签署了出售花X年花郡家园E座X号（以下简称“房产”）的《房产买卖合同》（以下简称“合同”），被告依据合同约定向原告支付了购房定金10万元。在双方签署《房产买卖合同》时，花X年花郡家园的开发商还并未将房产证办理完毕，因此，原、被告一致约定：签订合同后，原告便先将房产（包括家私家电）交付被告占有、使用，在原告取得房产证后，原、被告再及时办理房产过户手续。2011年8月8日，房产办理完毕产权登记，9月21日原告拿到房产证复印件（原件在银行保管），并告知房产中介业务员：房产已出证，让其通知被告及时配合办理房产过户手续。截至2011年10月9日，被告对原告要求过户的通知始终置之不理、不予回复。2011年10月9日，原告前往中介公司，让业务员约见被告，但被告依然以工作忙没时间为由不予面谈。经反复联系，2011年10月11日，原告、被告、中介公司业务员陈某及王某利约定在宝安区政府旁名X咖啡见面。当时，原告向被告明确表示，房产证已经拿到，被告为什么消极拖延、迟迟不予办理房产过户手续。被告表示她会买，但是现在没有钱，钱都投资了股票。当时，因对方语气太差，双方发生语言冲突，最终不欢而散。2011年10月12日，中介公司又约被告与原告在宝安见面并商谈房产过户事宜，被告还是说有事没来。因被告迟迟不配合办理过户手续，原告让中介公司转告被告，让其赔偿损失。不过，中介公司说让被告再补交10万元定金。但是，被告说没钱，不再补交任何款项。当时，原告让中介公司告知被告，让被告于2011年10月17日办理过户手续，但是，直至17号下午2点，被告没有给予任何过户的意思表示。为此，为维护原告的合法权益，原告委托律师向被告发送了催办过户的《律师函》，要求被告于2011年10月19日与原告在中介公司见面并共同办理过户手续，但被告还是没去。综上，在房产具备过户条件后，虽经原告多次通知，被告始终不予配合办理房产过户手续，并以实际行为表明其根本违约，基于原、被告双方的房产交易已经无法及时实现，并给原告造成了重大损失（包括但不限于租金损失、丧失与第三方进行交易的机会等）。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签署的《二手房房产买卖合同》；2、被告向原告承担房产转让价20％的违约金共计153000元（765000×20％）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，一、房地产买卖合同对于赎楼时间、首期款支付时间及过户时间并没有明确约定，因为原告的房产证迟迟未能办出。二、被告支付定金后，根据合同约定一直积极履行合同义务，每月按时将按揭款支付至原告指定的帐号。2011年9月底，房产证办出已有一个多月，而原告突然口头通知被告办理过户，被告无法在短期内筹集到首期款，即提出在10月11日到10月底或11月初办理首期款监管手续，但原告予以拒绝。随后原告撤销公证委托并收回房产，原告的行为构成根本违约。因此被告认为应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告彭某委托深圳市中X房地产企业发展有限公司（以下简称中X地产）出售深圳市宝安区花X年花郡家园1栋E座X房屋。2011年2月16日，彭某与被告肖某萍签订《房产买卖合同》，双方约定：彭某将涉案房屋转让给肖某萍，转让价格为人民币765000元，购房定金10万元，肖某萍在签订合同当日支付1万元，3日内补交定金9万元，所补交的定金直接支付给彭某。购房定金以外的房款13万元到肖某萍贷款银行作资金托管，存入托管帐户，彭某应在接到肖某萍或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。房产有抵押，彭某委托担保公司赎楼。在肖某萍贷款银行出具贷款承诺书（函）及彭某赎出房产证原件并注销抵押登记日起5个工作日内，彭某、肖某萍须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理相关房产过户手续。任何一方不履行合同约定义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如肖某萍支付定金后违约，彭某有权解除合同没收定金或要求肖某萍支付房产转让价百分之二十的违约金；如彭某收取定金后违约，肖某萍有权解除合同并要求彭某双倍返还定金或要求彭某支付房产转让价百分之二十的违约金。双方在合同最后备注中约定：1、彭某收到被告10万元定金当日交楼给肖某萍使用，并当日做全权公证委托给肖某萍，同时委托经纪方指定担保公司赎楼；2、如因彭某供楼记录不良造成担保公司无法正常赎楼所产生的一切费用由彭某支付；3、彭某在签订合同前的一切费用由彭某支付；4、办理该物业的一手房产证的所有费用由彭某支付，彭某需积极配合开发商办理房产证；5、如因房价涨跌造成违约，违约方需赔偿房价的20%作为违约金；6、彭某、肖某萍双方同意将该物业过户到第三人名下。2月16日、18日，彭某分别收取肖某萍支付的购房定金1万元、9万元，并出具相应收条。彭某亦于18日交付房屋给肖某萍，由肖某萍出租管理，收取租金，肖某萍自3月份开始通过彭某的帐户交纳按揭贷款。
2011年8月8日，深圳市房X产权登记中心颁发涉案房屋的房地产证，所有权人为彭某。涉案房屋的房地产证原件由抵押银行保管，彭某自述于9月21日取得房地产证复印件，并同时要求中X地产通知肖某萍办理房屋过户手续。2011年10月11日彭某、肖某萍及中X地产的业务员三方见面，彭某向肖某萍出示了房地产证复印件，并要求肖某萍办理过户手续，彭某、肖某萍对首期款的支付、赎楼及过户等事项未商定具体方案。中X地产业务员证实在三方见面后的第一天或第二天肖某萍曾在电话中提出10月底或11月初办理资金监管及过户手续，并通过中X地产业务员转告彭某。2011年10月17日，彭某委托律师出具律师函寄送中X地产业务员并委托业务员转交肖某萍，彭某要求肖某萍于2011年10月19日下午到中X地产办理资金监管和过户等手续，否则解除合同、没收定金并收回房产。中X地产业务员证实收到彭某发送的律师函未转交被告，但通过电话及短信息的方式将律师函的内容告知了肖某萍。10月31日、11月1日，肖某萍分别向彭某和中X地产业务员寄送履约催告函，要求彭某配合办理资金监管与按揭手续。11月1日彭某撤销已办理公证的委托书，彭某将房产收回，自行出租管理并收取租金。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的买卖合同、速递业务详情单、律师函、情况说明、房产证；被告提交的委托协议、买卖合同、租赁合约、速递业务详情单、声明书、收条、情况说明、银行帐单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，彭某、肖某萍签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，彭某已将房屋交付肖某萍出租管理，肖某萍亦每月支付房屋按揭款。因签订合同时彭某尚未取得涉案房屋的房地产证，故彭某、肖某萍在合同中对购房款的交付期限、赎楼及过户手续的办理时间均未进行明确约定。彭某取得房地产证后，未能就购房款的支付及房屋的赎楼、过户时间与肖某萍重新达成协议，导致合同不能继续履行。现双方均同意解除《房地产买卖合同》，故对原、被告双方要求解除合同的请求，本院予以准许。由于合同不能继续履行并不能归责于合同的任何一方当事人，故彭某要求肖某萍承担房产转让价20％的违约金共计153000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告彭某与被告肖某萍签订的《房产买卖合同》；
二、驳回原告彭某的其他诉讼请求。
本案受理费人民币1680元，由原告负担1630元，由被告负担50元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 洪胜元
二〇一二年二月二十七日
书记员 李婷霞
书记员 莫莹莹
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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