南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0102执异74号
异议人（案外人）：陈巧龙，男，1958年10月18日生，汉族，住南京市秦淮区。
申请执行人：南京银行股份有限公司鸡鸣寺支行，住所地在南京市玄武区成贤街119-1号。
负责人：徐玲，该支行行长。
委托诉讼代理人：张宇坤，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘宇辰，江苏高的律师事务所律师。
被执行人：江苏中霖电气有限公司，住所地在南京市中山东路300号02幢2802室。
法定代表人：王忠，该公司经理。
被执行人：王忠，男，1956年3月12日生，汉族，住南京市玄武区。
南京银行股份有限公司鸡鸣寺支行（以下简称南京银行鸡鸣寺支行）申请执行江苏中霖电器有限公司（以下简称中霖公司）、王忠借款合同纠纷一案，执行过程中，因被执行人未履行付款义务，本院于2016年6月3日作出（2013）玄执字第317号执行公告，载明：……本院将拍卖被执行人中霖公司名下位于南京市秦淮区XX路XX号XX幢2801、2802、2803、2805室房产（以下简称XX路2801、2802、2803、2805室房产），以清偿债务，并责令上述房屋内所居住、使用人员于2016年6月24日前迁出，并将室内物品全部清空，否则视为自动放弃……。现案外人陈巧龙向本院提出执行异议。本院依法进行审查，现已审查终结。
异议人陈巧龙异议称，2011年5月1日，异议人与中霖公司签订《房屋租赁协议》，约定中霖公司将XX路2801、2802、2803、2805室房产出租给异议人使用，租期15年，以陈巧龙对中霖公司900万元的借款折抵房租，异议人使用上述房产用于经营公司，后又转租给他人。现法院因南京银行鸡鸣寺支行申请执行王忠、中霖公司借款合同纠纷一案，拟拍卖中霖公司名下上述房产，并让屋内使用人员迁出，侵犯了异议人的合法权益，故异议人提出执行异议，请求法院认定其对XX路2801、2802、2803室房产享有租赁权，撤销执行公告中要求异议人迁出涉案房屋的内容，并保障异议人使用涉案房产至租赁期限届满。异议人陈巧龙为支持其异议请求，向本院提供了南京市白下区人民法院（以下简称白下法院）（2012）白商初字第216号民事调解书、借条、《房屋租赁协议》、中霖公司进账单三份、长发CFC中心B座28F江苏中霖电气有限公司办公楼物品清单明细（记载时间为2012年2月6日，以下简称物品移交清单）、中霖公司银行进账单两份、南京银行现代化支付系统专用凭证两份、陈定凤名下银行交易明细等证据。
申请执行人南京银行鸡鸣寺支行质证并辩称，异议人的异议请求不能成立。无论该租赁合同是否真实，均不能阻碍法院对涉案房屋的拍卖。理由如下：1、中霖公司与陈巧龙租赁合同的签订日期是2011年5月1日，而在同年的4月27日、5月11日申请执行人取得了涉案房屋抵押权，从时间上看，银行有理由怀疑中霖公司和陈巧龙系恶意串通签订租赁协议；2、陈巧龙从未支付相应的租金，根据租赁合同的第五条第二款的内容，该房屋租金是用于冲抵中霖公司向陈巧龙的欠款，而该租赁合同租期长达15年，该租金并不是到期的债权，陈巧龙对中霖公司之间的借款债权也没有到期，故不符合合同法上规定的双方互负到期债务，可以抵消的情形，且进账单、交易明细金额也不能与900万元的借款相对应；3、根据陈巧龙提交的白下法院民事调解书、物品移交清单等证据，可以推断房屋租赁协议有倒签之嫌，该房屋抵押给银行时是由中霖公司占有使用的，根本不可能短期交付给陈巧龙，2012年2月6日的物品移交清单亦看不出与陈巧龙、中霖公司的关系，故异议人陈巧龙明显是在银行设立抵押权后才占有使用涉案房产，根据法律规定，法院应当去除租赁后拍卖该不动产。
被执行人王忠质证并辩称，同意异议人陈巧龙的异议请求，确因中霖公司欠付陈巧龙借款，才将XX路2801、2802、2803、2805室房产出租给陈巧龙的。
经审查查明，2011年4月29日，南京银行鸡鸣寺支行（甲方）与中霖公司（乙方）签订人民币流动资金借款合同一份，约定，乙方向甲方借款人民币1000万元，借款期间自2011年4月28日起到2012年4月27日止，双方另签订南京市房地产抵押合同一份，约定，抵押物为乙方XX路2805室、2806室、2808室房地产，同时王忠为本案债权提供担保，2014年4月29日南京银行鸡鸣寺支行将1000万元借款发放至中霖公司帐户。借款到期后因中霖公司、王忠未履行付款义务，南京银行鸡鸣寺诉至本院，本院作出（2012）商初字第94号民事判决书，判令：1、中霖公司于本判决生效后十日内归还南京银行鸡鸣寺支行借款本金1000万元，利息200444.44元（暂计算至2012年3月29日，此后至判决确定给付之日止的利息以及相应罚息、复利按借款合同约定标准计算）；2、南京银行鸡鸣寺支行在上述债权范围内有权以抵押物XX路300号02幢2805室、2806室、2808室房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；三、王忠对中霖公司上述债务承担连带责任。
2011年5月19日，南京银行鸡鸣寺支行（甲方）又与中霖公司（乙方）签订人民币流动资金借款合同一份，约定，乙方向甲方借款人民币700万元，借款期间自2011年5月19日起到2012年5月18日止，双方另签订南京市房地产抵押合同一份，约定，抵押物为乙方位于本市XX路2801室、2803室、2807室房地产，同时王忠为本案债权提供担保，2011年5月19日，南京银行鸡鸣寺支行将1000万元借款发放至中霖公司帐户。借款到期后因中霖公司、王忠未履行付款义务，南京银行鸡鸣寺支行诉至本院，本院作出（2012）商初字第95号民事判决书，内容为：1、中霖公司于本判决生效后十日内归还南京银行鸡鸣寺支行借款本金700万元，利息140311.11元（暂计算至2012年3月29日，此后至判决确定给付之日止的利息以及相应罚息、复利按借款合同约定标准计算）；2、南京银行鸡鸣寺支行在上述债权范围内有权以抵押物XX路300号02幢2801室、2803室、2807室房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；3、王忠对中霖公司上述债务承担连带责任。因中霖公司、王忠未履行上述两份生效法律文书确定的付款义务，南京银行鸡鸣寺支行向本院申请执行，本院立案受理，执行案号分别为（2013）玄执字第317号、（2013）玄执字第1163号。
又查明，XX路2801、2803、2805室房产均登记在中霖公司名下，均设有抵押权，抵押权人为本案申请执行人南京银行鸡鸣寺支行，XX路2801、2803室抵押权的设立登记时间为2011年5月17日，XX路2805室房产的设立登记时间2011年4月27日；中山东路2802室房产登记在中霖公司名下，抵押权人中国民生银行股份有限公司南京分行，抵押权登记时间为2010年5月10日；上述房屋均被包括本院在内的多家法院司法查封。执行过程中，本院于2016年6月3日作出（2013）玄执字第317号执行公告，本院将拍卖被执行人中霖公司名下XX路2801、2802、2803、2805室房产，现案外人陈巧龙向本院执行异议。
以上事实，有民事判决书、执行公告、房屋租赁合同、房屋登记簿、当事人的陈述及本院谈话笔录等为证。
本院认为，2011年4月30日，王忠、中霖公司出具借条载明：今借到陈巧龙人民币玖百万元整，借款期暂定三个月，次日5月1日，异议人陈巧龙即与被执行人中霖公司签订《房屋租赁合同》，约定以900万元借款折抵十五年房屋租金，合同约定的租金数额明显过低，一次性折抵房屋租金，不符合借款及房屋租赁市场的交易习惯，有悖常理；另，根据《房屋租赁合同》的内容可以看出，异议人陈巧龙与被执行人中霖公司之间并无真实的租赁合意，双方未经法律程序确认债权、债务关系，私下以借款折抵租金系对异议人个别债务的清偿，损害了本案申请执行人作为房产抵押权人的合法权益。在借款未到期时，异议人陈巧龙明知中霖公司对外负有大量债务，并准备或已将部分涉案房屋抵押给银行的情况下，仍与中霖公司签订长达十五年的房屋租赁合同，约定以借款折抵租金，损害了包含本案申请执行人在内的其他债权人的合法权益；被执行人中霖公司隐瞒与异议人签订《房屋租赁合同》的行为，将涉案房屋抵押给申请执行人，有碍申请执行人抵押权的实现，亦存在过错。综上，异议人陈巧龙与被执行人中霖公司对共同签订的《房屋租赁合同》均有过错，异议人陈巧龙不能依据该《房屋租赁协议》对抗本案的执行，本院公告要求使用或占用人员迁出涉案房屋，于法有据。至于异议人与欠款人或出租人之间的纠纷非属本案涉理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人陈巧龙的异议请求。
不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 沈 烈
审 判 员 石顺光
审 判 员 李 杰
二〇一七年五月八日
见习书记员 程 艳