大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0212民1107号原告：周爽，女，汉族，无职业。被告：大连峰景美墅地产发展有限公司。法定代表人：李晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹光宇、ＸＸ，辽宁芳鑫律师事务所律师。原告周爽与被告大连峰景美墅地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周爽，被告大连峰景美墅地产发展有限公司的委托诉讼代理人曹光宇、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周爽向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续协助原告办理房地产权属证书；2、要求被告承担原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任，向原告支付违约金57135.12元（自2013年11月5日至2016年5月4日，计730天）；3、要求被告协助原告尽快办理住户用电过户事宜，以保证原告电的正常使用；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买了一套商品房（位于旅顺口区鹿山园206号2层2号房屋），总房款782673元。合同第十五条约定被告应当在房屋交付使用180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当自180日期满之次日起按房款总额的日万分之一支付违约金并且继续协助原告办理房地产权属登记。合同第十四条约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公告配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电交付使用时正常使用。2013年11月5日，被告向原告交付了房屋，但时至今日，由于被告的原因，原告一直无法办理房地产权属证书，另外，原告入住至今一直使用的是临时电，经常出现故障，根本无法正常使用，也无法办理正常的用电手续。综上所述，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，大连峰景美墅地产发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体答辩意见如下：一、签订《补充协议》是双方的真实意思表示，原告违反双方在《补充协议》中达成的约定，仍按照《商品房买卖合同》第15条诉请被告支付违约金，其诉请没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。1、2013年11月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号WHT201304611、以下简称《买卖合同》）的同时签署《补充协议》（该《买卖合同》之“附件四”），双方通过《补充协议》对《买卖合同》加以补充、完善或变更，符合法律规定，同时也是商品房买卖领域的习惯做法，原告作为购房人应当知晓《补充协议》所具有的法律约束力，进而对协议条款严加审查，并谨慎行驶签署协议之权利；如果该《补充协议》存在法律规定的无效或者可撤销的情形，原告应当依法行使相关权利。原告在没有任何证据证明该协议存在效力瑕疵的情况下单方否认协议的法律效力，违反了合同法规定的诚实信用原则，其诉请依法不能成立。2.《补充协议》第12条约定：“双方确认《合同》第十五条的约定对双方不再适用”。3.第25条约定：“本补充协议作为该《合同》不可分割的组成部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议与《合同》有相抵触部分，以本补充协议为准”。4.第26条约定：“买受人特此声明，通过与出卖人仔细洽商，要求出卖人对其应当承担的义务、责任进行说明，已经对该合同及本补充协议的全部内容（包括权利、义务、责任）有了充分的了解并完全明白和同意”。从以上条款可以看出，双方签订《补充协议》是双方的真实意思表示，在《补充协议》与《买卖合同》的条款发生冲突时应当适用《补充协议》。现原告无视双方达成的契约，仍沿用《买卖合同》第15条要求被告承担违约责任，其诉请于法于理均不应得到支持。二、适用《补充协议》第12条被告不应承担违约金责任。被告认为政府违约是造成原告逾期办理产权证的根本原因，政府违约或政府的原因不属于“出卖人责任”范畴，应认定为“非出卖人的责任”。1.《补充协议》第12条约定，“关于产权登记，双方同意将《合同》第15条变更为‘双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担违约金。非出卖人的责任，出卖人继续协助办理’”。该第12条中使用了“出卖人责任”一词，但未明确“出卖人责任”的具体情形，结合《买卖合同》与《补充协议》其他条款，被告认为双方采取排除法已对“非出卖人责任”的情形加以明确。其一，《补充协议》第11条约定，“买受人已知‘峰景·谷’项目小区为分期建设、分期交付使用”，“鉴于政府部门只在整个‘峰景·谷’项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案证》，为此，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案证》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案证》作为房屋的交付条件”。上述约定说明，原告在签署《补充协议》之时已知晓“峰景·谷”项目为“分期建设、分期交付”，且该项目必须满足“整体竣工验收”的条件方能办理《竣工验收备案证》，在此基础上双方签署《买卖合同》与《补充协议》。由于《竣工验收备案证》是被告办理大产权证的前提条件之一，没有大产权证原告自然无法办理所购房屋产权证，因此，双方均应知道日后办证可能存在一定阻碍，为维护交易公平，双方特别使用“出卖人责任”一词以规制被告应当承担违约责任的范围，在前述背景之下，所谓“出卖人责任”绝非纯粹的合同责任，否则该约定就没有任何意义。其二，《买卖合同》第8条第2款第2项将“‘市政配套接入’等非出卖人能力所避免的”等情形列为被告可以延期交房的特殊原因，鉴于交房与办证在商品房买卖法律关系中意义的等同性，那么政府违约未保证鹿山项目电力容量达标因符合“市政配套接入”、“非出卖人能力所避免”的条件亦应作为被告延期办理产权证的抗辩事由，亦即双方合意政府违约属于“非出卖人责任”。其三，《补充协议》第7条约定“该项目红线以外规划以政府相关部门批复为准，出卖人对红线以外的规划变动不承担任何责任”；第11条约定“‘峰景·谷’红线外的公共配套的交付与出卖人无关，出卖人不承担任何责任”。从上述约定可以看出，双方对“红线”内、外被告应当承担的责任进行明确区分，“红线”外规划的变动以及“红线”外公共配套交付所引发的问题不属于“出卖人责任”。其四，2016年7月11日“政府区长办公会议纪要”记载，“1.关于高压线迁移问题。2013年5月，旅顺供电分公司电力施工单位进场施工，进行高压线迁移，由于塔基距高层住宅楼仅有30米，周边群众上访不准施工。如果重新进行路由变更，工程造价需要追加200余万元，导致工程搁置，影响项目推进”。上述内容表明，小区业主阻碍高压线迁移施工也是造成逾期办证的原因之一，该情形并非“出卖人责任”。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、第19条在追究出卖人违约责任时均表达为“出卖人原因”，即出卖人的行为应当与不能办理产权证具有直接因果关系，对于出卖人适用的是过错责任，出卖人没有过错则不应承担责任；《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（［2014］489号）也规定“因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任”。本案中逾期办证的唯一原因是政府违约，被告的所作所为非但不构成逾期办证的原因，相反被告采取种种措施并付出巨大代价力促办证条件早日成就。因此，本案审理不应教条地适用“合同相对性原则”及“合同严格责任原则”，不能简单地以无法办证倒推被告未履行义务，而应遵从前述司法解释关于房产交易作出的特殊规定，从政府兼具行政主体与民事主体双重身份的特点出发，认清政府行为与一般民事行为的重大差异及政府在房地产开发、销售中起到的决定性作用，充分理解开发商对政府违约无法预见、无法避免的现实，把握不能办证的真正成因，按照公正、公平的原则依法维护被告的合法权益。三、政府严重违约行为是不能如期办理产权证的根本原因。（一）政府交付案涉宗地时即严重违约，未达到“净地出让”的交付条件，并且至今未将宗地内高压线迁出，导致被告迟至2015年6月26日才取得《建设工程竣工规划分段验收合格证》，之后被告才得以办理相关验收手续。1.2010年3月4日被告与政府签订《成交确认书》（编号：旅土储交中字[2009]-46），第5条约定“该宗地为净地出让”；2011年4月20日签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号：XXX），第6条第1项约定“场地平整达到宗地红线内平整”；但政府于2011年5月向被告交付案涉宗地时，宗地内的高压线路并未动迁，导致被告仅能开工建设高层建筑和少量别墅建筑，并且在建设项目完工后无法办理竣工规划验收。政府违约的相关证据如下：①《关于启新街东段局部地块相关问题的答复意见》载明政府“同意将高压线挪到小区之外的方案，供地前处理完毕”。②《交接书及款项支付明细》证明宗地交付后政府仍未完成部分动迁工作。③《政府区长办公会议纪要》（2011年第46期）载明“由于动迁的原因，导致政府没有按期提供净地”。④《来文送审阅批用笺》及“照片”证明宗地内高压线至今仍未迁出。2.2013年11月被告即向政府提交报验所需文件资料，受高压线路未能动迁的影响，鹿山项目整体竣工报验程序无法进行；因此，被告于2013年12月26日向政府报送“关于请求调整鹿山项目规划的报告”，提出进行“分段验收”的申请，但政府一直拖延未予答复，直至2015年6月26日被告才取得《建设工程竣工规划分段验收合格证》（旅规分验009号），由于通过建设工程竣工规划验收是进行后续验收、备案工作的前提条件，政府的违约行为及工作效率直接影响了鹿山项目竣工验收的顺利进行。（二）政府未能提供符合“通电”条件的周围基础设施，直接造成不能办理产权证的严重后果。1.《国有建设用地使用权出让合同》第6条第1项约定交付的宗地应达到“周围基础设施达到宗地红线外‘六通’（通路、通电、通讯、通供水、通排水、通供暖）”的条件，但政府交付宗地时红线外电力配套存在严重问题：国网辽宁省电力有限公司大连供电公司于2014年7月28日出具的《情况说明》确认“经审查，目前旅顺口区启新街东段区域电力容量已饱和，鹿山项目需重新设计并从异地接入电力容量，故需一定时间”。2.在被告的持续沟通与催促下，大连电力勘察设计院有限公司受政府委托于2016年5月份设计出由塔河湾向宗地供电的施工设计方案。宗地红线外的电力配套本应由政府负责保障，政府有责任亦有能力履行自身义务，但政府在2011年至今长达5年的时间内未履行“通电”义务，被告根本无法预料政府会严重违约，也无力避免因政府违约而引发的严重后果，因此不应把政府的责任强加给被告，否则对被告来说极不公平。3.被告已按大连市不动产登记中心旅顺口区分中心的要求于2016年7月22日提供办理初始登记所需全部18项文件资料，并且已经取得消防、环保、档案、市政、民政、给水、供热、有线电视、邮政、绿化、白蚁预防等全部验收合格证，根据政府通知，小区业主近期即可办理产权证。以上事实说明，政府违约未能按照“六通一平”条件向被告交付净地,并且对自身的违约行为不积极进行补救是造成产权证不能办理的根本原因，被告并不存在任何过错，因此被告不应承担违约责任。四、原告诉请的违约金标准过高。1.如前所述，原告按照《买卖合同》第15条约定计算违约金明显违反双方约定，依法不应得到支持。2.被告已按时向原告交付房屋，原告亦已实际入住，原告的合同利益并未受到影响，原告也没有证据证明受有其他损失，因此按照“已付房款的日万分之一”计算违约金标准过高。如果法院认定被告违约，也应区分违约情形和违约程度，按照公平原则给予适度补偿。3.原告所提的“电力过户”与产权证办理具有一体性，不应成为一项独立的诉讼请求；同时在目前仍不具备办理产权证条件的情况下，“电力过户”同样无法进行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供《商品房买卖合同》及《补充协议》，欲证明《补充协议》中关于产权登记办理期限的变更系格式条款，依照《中华人民共和国合同法解释（二）》第六条、第九条的规定，该条款应为无效，但原、被告双方签订的《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，因此根据《补充协议》第十二条的约定，应视为原告同意对《商品房买卖合同》约定的产权登记办理期限进行变更，即逾期办证的违约金起算时间从交房之日起180日，变更为房屋交付之日起一年。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，买受人（即原告）购买出卖人（即被告）位于旅顺口区鹿山园路206号2层2号的商品房，房屋总价款为782673元。其中付款方式为合同签订之日交付首付款242673元，余款540000元采用按揭贷款方式支付……。该合同第八条约定，出卖人应当在2013年10月31日前交付房屋。第十四条约定，出卖人承诺水、电交付使用时正常使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即出卖人协助继续办理，逾期180天之次日起出卖人按房款总额的万分之一支付违约金。同日，原、被告还签订《补充协议》一份，其中第十二条约定，关于产权登记，双方同意将《合同》第十五条变更为：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担违约金。非出卖人的责任，出卖人继续协助办理”。双方确认：《合同》第十五条的约定对双方不再适用。第二十五条约定，本补充协议作为该《合同》不可分割的组成部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议与《合同》有相抵触部分，以本补充协议为准”。合同签订后，原告按约定付清了房款，被告于2013年11月5日将房屋交付给原告，但被告未能按约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告的理由是，政府在交付涉案宗地时由于动迁的原因，未达到“净地出让”的交付条件，致使被告于2015年6月26日才取得了《建设工程竣工规划分段验收合格证》，影响了鹿山项目的后续验收及备案工作。2016年7月26日，大连市不动产登记中心旅顺口分中心出具说明一份，载明：“大连峰景美墅地产发展有限公司，项目名称：《旅顺鹿山园》。该公司于2016年7月19日到窗口送件，由于手续不全告知须补齐要件。又于7月22日补齐手续，现正在录入信息，进行楼盘整理”。截至庭审时，案涉小区使用的仍是临时用电。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。原告已按约定交付了购房款，被告应按约定期间办理房屋所有权登记，向原告交付房屋所有权证书。被告未能按约定期间办理房屋所有权登记，导致原告不能取得房屋所有权证书，被告已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的起算时间，按照《补充协议》第十二条的约定，逾期办证的违约金起算时间从交房之日起180日，变更为房屋交付之日起一年,即自2014年11月5日起计算至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，即2016年7月22日。现原告仅主张2016年5月4日前产生的违约金，该意思表示系原告对自己权利的处分，本院予以准许，对于2016年5月4日之后产生的逾期办证违约金，原告可另行起诉。庭审中，被告认为违约金过高，应予调整，本院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量，本案被告为使原告能尽快办理权属登记确实积极地与政府有关部门协调，没有证据证明其存在恶意拖延办证的行为，因此无法认定出现本案纠纷的全部过错责任在被告。根据《合同法》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此在没有证据证明原告损失额的情况下，参照银行同期贷款利率的标准，违约金确实过高，结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点五向原告支付违约金为宜。因此违约金应自2014年11月5日起以原告已付房屋价款总额782673元为计算基数，以日万分之零点五为计算标准计算至2016年5月4日，故违约金应为21406元（782673元×万分之零点五/天×547天）。因被告已于2016年7月22日将办理权属登记所需的全部手续报送不动产登记中心，已完成了协助买受人办理房屋所有权登记手续的义务，因此对于原告要求被告立即将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告立即解决原告不能正常用电问题，达到原告能办理正常用电手续条件的诉讼请求，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，水、电在交付使用时正常使用，现案涉房屋早已交付，但案涉小区使用的仍是临时用电，被告未能按约定履行其义务，应当承担继续履行的违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告大连峰景美墅地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周爽逾期办证违约金21406元；二、被告大连峰景美墅地产发展有限公司协助原告周爽办理位于旅顺口区鹿山园路206号2层2号房屋正常用电手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1228元，其他诉讼费50元，合计1278元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  李思若审判员  汤 伟审判员  杨知慧二〇一六年十二月二十八日书记员  王玉笛附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。最高人民法院法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。