安徽省青阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1723民初309号原告:江翠娥,女，汉族，农民，住安徽省池州市青阳县。原告:张六四,男，汉族，农民，住安徽省池州市青阳县。委托诉讼代理人：江翠娥（系原告张六四妻子），住安徽省池州市青阳县。被告:青阳县祥明房地产开发有限公司,住所地安徽省池州市青阳县。负责人：陆林，青阳县祥明房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代�人：陈善萌，安徽天贵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张精康，安徽天贵律师事务所律师。原告江翠娥、张六四与被告青阳县祥明房地产开发有限公司（以下简称祥明公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年2月5日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及原告张六四的委托诉讼代理人江翠娥到庭参加了诉讼。被告祥明公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院于2018年3月27日裁定受理了被告祥明公司的破产清算申请，并指定青阳县祥明房地产开发有限公司清算组担任管理人。2018年4月4日，青阳县祥明房地产开发有限公司管理人向本院发出通知，函请本院对本案中止审理。本院于2018年4月9日作出（2018）皖1723民初301号民事裁定，裁定本案中止诉讼。2018年8月30日，本案再次公开开庭进行了审理。原告张六四的委托诉讼代理人及原告江翠娥、被告祥明公司的委托诉讼代理人陈善萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江翠娥、张六四向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令祥明公司支付我们2017年延期交房违约金总计21260元（2017年1月-4月每日按房屋总价404228元的万分之一计算为4850元；2017年5-10月每日按房屋总价的万分之一点五八九计算为11560元；2017年11月-12月每日按房屋总价的万分之二计算为4850元）；2.请求依法判令祥明公司自2018年1月起按月向我们支付延期交房违约金每月2425元（每日按房屋总价的万分之二计算）至祥明公司交房之日止；3.本案诉讼费由祥明公司负担。事实与理由：我们与祥明公司于2015年6月23日签订了《商品房买卖合同》，约定我们购买祥明公司开发的青阳县祥�城上城六幢504室房屋，房屋总价款为404228元。合同还约定祥明公司应于2016年12月30日前交付房屋。合同签订后，我们于2015年7月20日向祥明公司支付了购房款404228元。但祥明公司至今未向我们交付房屋。就祥明公司未按期交房事宜，祥明公司与我们于2017年4月20日签订了一份《延期交房协议书》，协议约定：“由于祥明公司建设施工等原因，造成实际交房时间延期，按照双方合同约定祥明公司应于2016年12月31日之前交房，逾期交房违约金按日万分之一的标准计算。现就双方延期交房出现的纠纷，经双方自愿平等协商，达成如下协议：自2017年1月1日至2017年4月30日（延期前四个月）逾期交房违约金按总房款的日万分之一的标准计算，自2017年5月1日至2017年12月31日逾期交房违约金按总房款的日万分之一点五八九的标准计算。至2017年12月31日之前，如仍不能交房，�2017年11月1日至实际交房期间，逾期交房违约金按总房款的日万分之二的标准计算至实际交房之日止。违约金在实际交房后14个工作日内转账至乙方提供的银行卡，交房时间以房地产开发项目竣工分期综合验收备案日期为准。”综上，特具状于法院，请求依法判如所请。祥明公司辩称，江翠娥、张六四并非按照合同约定时间办理银行按揭款及按揭款到账时间并非合同约定时间，存在违约行为；因为祥明公司资不抵债，公示并非其真实意思表示，且祥明公司单方承诺损害了其他第三人的利益，使其他债权人的清偿数额减少，违反了企业破产法的公平清偿原则；另祥明公司已经法院受理破产，故违约金应当只计算至破产受理之日止。本院经审理认定事实如下:对于双方没有争议的事实，�院予以确认。江翠娥、张六四提供的商品房买卖合同、购房发票，可证实江翠娥、张六四购买祥明公司开发的青阳县祥明城上城六幢504室房屋，并已支付购房款404228元的事实，本院予以确认。对于祥明公司认为江翠娥、张六四未按合同约定时间办理银行按揭款及按揭款到账时间并非合同约定时间，所以构成违约的辩解，对此，本院认为，因双方所签合同中只是约定“余款28万元整于2015年6月30日前办理银行按揭”，对按揭款到位时间并未明确，故祥明公司的此项辩解，与合同约定不符，且无其他证据证实，不予采纳。对于江翠娥、张六四提供的《延期交房协议书》，因祥明公司作为甲方在协议上加盖了公章、江翠娥作为乙方在协议上签字捺印，故对其真实性，予以认定；至于祥明公司认为该协议的签订违背了破产法的公平原则，无事实和法�依据，不予采信。本院认为，祥明公司作为出卖人、江翠娥、张六四作为买受人，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同第八条交付期限中约定，出卖人应当在2016年12月31日前将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现祥明公司至今未能向江翠娥、张六四交付房屋，已构成违约，应当依法承担违约责任。对于江翠娥、张六四要求祥明公司按《延期交房协议书》中的承诺支付相关违约金的主张，因江翠娥、张六四提供了《延期交房协议书》原件，祥明公司虽认为该协议违背了破产法公平原则，但其辩解与相关法律规定不符，不予采纳。对于祥明公司认为法院已受理祥明公司破产清算申请，故违约金只应计算至法院受理破产清算申请之日止的辩解，符合相关法律规定，予以采纳。祥明公司应按双方所签《延期交房协议书》中的约定向江翠娥、张六四支付相关违约金。江翠娥、张六四主张的房屋总价404228元2017年1月至4月份每日按万分之一计算的违约金4850元；2017年5月至10月份每日按万分之一点五八九计算的违约金11560元；2017年11月至12月每日按万分之二计算的违约金4850元，符合双方协议约定，应予以支持；但其要求自2018年1月起按月向其支付延期交房违约金每月2425元（每日按房屋总价的万分之二计算）至祥明公司交房之日止的主张，因法院已受理祥明公司破产清算申请，故其此项主张的违约金仅应计算至法院受理祥明公司破产清算之日即2018年3月27日止，即2018年1月1日至2018年3月27日的违约金为404228元×86天×0.2‰/天=6952.72元，以上违约金合计为28212.72元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、青阳县祥明房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向江翠娥、张六四支付延期交房违约金合计28212.72元；二、驳回江翠娥、张六四的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元，减半收取252.50元，由青阳县祥明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  蒋桂荣二〇一八年八月三十日书记员  王珊珊附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款�利息的债权自申请受理时起停止计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。