江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终722号
上诉人（原审原告）：何厚光，男，1953年9月1日出生，汉族，江西省大余县人，住大余县。
委托诉讼代理人：彭翔，江西启光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何震，男，1982年3月10日出生，汉族，江西省大余县人，住大余县。
被上诉人（原审被告）：曾桂英，女，1983年9月25日出生，汉族，江西省大余县人，住大余县，系何震妻子。
上诉人何厚光因与被上诉人何震、曾桂英物权保护纠纷一案，不服大余县人民法院（2016）赣0723民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
上诉人何厚光上诉请求为：1、要求被上诉人在限定的时间内把欺诈上诉人而获得的房产权无偿地过户至上诉人名下；2、被上诉人在上诉人不知情的情况下，采取欺诈手段把上诉人的房产抵押到赣州银行贷款私用一年，由此，要求被上诉人向上诉人赔偿房产风险损失20万元人民币。3、被上诉人利用职权，制作虚假协议并乘人之危与上诉人签订，由此应追究被上诉人有关的法律责任。其事实与理由如下：一、位于大余县××镇金莲山大道××号地段（即中山花园）东起第4栋单家独院楼房，系上诉人以自己名义购买到地皮并由上诉人出资兴建起来的，房屋的所有权属于上诉人没有争议。该房屋建好后一直由上诉人一家居住至今。2013年起，由于上诉人原来的夫妻关系恶化，所以有民事案件委托被上诉人予以代理，涉及案件中的上诉人原夫妻财产的分割问题，被上诉人主动提出把中山花园的上诉人的房屋上户至被上诉人的名下，为此，被上诉人制作了几份虚假的协议，乘人之危地与上诉人签订。而后，该栋房屋的土地证及房产证初始办证时，即办在被上诉人两夫妻的名下，办证费用上诉人已向被上诉人承付了5万元。据上诉人掌握，当时的房屋办证费用最多5万元，不会超过5万元，而原审凭被上诉人的一张叫他人办证的“包干”凭条即认定被上诉人花费了10万元办证费，并判决要上诉人向被上诉人补偿5万元，显然不合理。因为办证费用客观上要用多少，举证义务在被上诉人，被上诉人应凭相关办证单位出具的正式票据向法院举证，由法院依据票据数额的多少来认定。二、在上诉人毫不知情的情况下，被上诉人采取欺诈手段，把上诉人的房屋冒充自己的房屋，用中山花园上诉人的房屋连同被上诉人位于大余县××镇××楼××栋××号房5号柴间捆绑在一起通过大余县天弘房地产评估咨询服务公司评估作价184.90万元向赣州银行抵押贷款用作私用，被上诉人的这一做法，构成了对上诉人房屋的严重民事侵权。这一行为也给上诉人的房屋带来了严重的所有权灭失风险，应由被上诉人赔偿房屋风险损失20万元。
被上诉人口头答辩称：上诉人要求限定时间内无偿过户给他没有事实依据。一审已经查明本案事实，上诉人无法办理房产证时委托我去办理，并且写好了以我方名义的协议，我方不存在欺诈行为。上诉人陈述说我方在其不知道的情况下进行房屋抵押贷款，我方不存在私自贷款，上诉人提交的证据不足以证明。在上诉人归还我方垫付的办证手续费后，我方会协助上诉人办理过户。
原告何厚光向一审法院的诉讼请求：1、判令被告及时把位于大余县南安镇中山花园东起第4栋房屋的土地证、房产证过户至原告的名下；2、房屋的土地证、房产证的过户费用约五万元由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2014年3月13日，经大余县人民法院依法作出（2013）余民一初字第250号民事调解书，何厚光与其前妻廖光凤调解离婚。因双方位于大余县××镇金莲山大道××号地段单家独院东起4号楼当时未办理房产证、土地证，故双方在调解书中约定该房屋系夫妻共同财产，由双方另行协商或另案处理该房屋。2014年，原告何厚光为隐匿该房屋，委托何震帮助其办理该房屋的房产证、土地证，且双方一致同意该房屋先登记到被告何震的妻子即本案被告曾桂英名下。为办理房产证、土地证，双方制作并签订了房屋地基转让合同、补充协议各一份，落款时间分别为2007年11月28日、2014年12月1日。后被告何震、曾桂英委托案外人林晓凤办理该房屋的房产证、土地证事宜。2014年12月5日，被告曾桂英为办理该房屋的房产证、土地证，向林晓凤转账人民币10万元，林晓凤当日向其出具收据一张，载明“何震办理三证（税费包干），￥100000.00”。2014年12月5日，何厚光通过农商银行向何震转账5万元，附加信息及用途为：交税。2015年7月16日大余县房地产管理局颁发的赣房权证余字第××号房屋所有权证载明：“房屋所有权人：曾桂英，共有情况：夫妻共有，房屋坐落：大余县××镇金莲山大道××号地段单家独院东起4号楼”。2015年8月1日，何震向何厚光出具声明一份，载明：“双方于2015年金莲山大道七号地段的土地房屋所签的协议，纯属帮助甲方办理房屋产权证所出具的，不具有法律效力，对双方均没有任何的法律效力。”同日，何震、曾桂英出具承诺书一份，载明：“兹有大余县南安镇金莲山大道中山花园6号单家独院房屋所有人夫妻二人共同承诺：该房屋为代何厚光持有，在何厚光支付承诺人为其垫付的5万元办证费用及支付所有的过户费用后，承诺人负责协助将承诺人持有的房屋产权证过户至何厚光名下，不得反悔！承诺人：何震、曾桂英”。另查明，2014年，何厚光的前妻廖光凤就该房屋的分割问题诉至法院要求处理。2015年11月9日本院依法作出(2014)余民一（池）初字第324号民事判决书，判决确定廖光凤对位于大余县××镇××别墅（××大余县××镇××号地上所建房屋）享有二分之一的份额。何厚光等人不服一审判决，提出上诉。2016年8月16日，经江西省赣州市中级人民法院依法作出（2016）赣07民终1307号民事调解书，各方达成调解协议如下：“一、位于大余县××镇××花园别墅（××大余县××镇××号地所建房屋）归何厚光所有。二、由何厚光一次性支付廖光风肆拾贰万壹仟陆佰元（￥421600元），该款于2017年2月16日前支付完毕。三、何厚光未在规定期限内履行上述支付义务，则按大余县人民法院(2014)余民一（池）初字第324号民事判决书确定的内容执行（即何厚光、廖光风各占二分之一的份额）。”
一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。”本案中，何厚光委托何震为其位于大余县××镇金莲山大道××号地段单家独院东起4号楼办理房产证、土地证，实质上是委托代理行为。双方约定该房屋登记到被告曾桂英名下是为了隐匿财产，损害了案外人廖光凤的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告双方达成的口头委托代理合同无效。但江西省赣州市中级人民法院依法作出（2016）赣07民终1307号民事调解书已挽回了廖光凤的损失。且《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故何厚光与何震达成的关于办妥房产证、土地证之后将房屋过户到何厚光名下以及相关费用的支付问题，对双方仍然有效，双方均应遵守。《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”本案中，何震、曾桂英为办证向林晓凤转账10万元，何厚光仅向何震支付了5万元的交税费用，且从何厚光本人提交的被告何震、曾桂英出具的承诺书可以看出，原、被告均认可何厚光尚欠何震、曾桂英5万元的办证费用，故何震、曾桂英要求何厚光偿还为其垫付的5万元办证费用的辩解，于法有据，予以支持。另，从何厚光本人提交的被告何震、曾桂英出具的承诺书可以看出，原、被告均认可该房屋的过户费用由何厚光承担，故何厚光要求该房屋的过户费用由被告何震、曾桂英承担的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告何厚光要求被告何震、曾桂英把位于大余县××镇××东起第4栋房屋的房产证、土地证过户到原告名下的诉讼请求，于法有据，予以支持。原告何厚光要求被告何震、曾桂英承担涉案房屋的过户费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。被告何震、曾桂英要求原告何厚光偿还其为原告垫付的5万元办证费用的辩解，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第三百九十八条之规定，判决：一、在本判决生效之日起十五日内，被告何震、曾桂英应将大余县××镇金莲山大道××号地段单家独院东起4号楼（赣房权证余字第××号）过户到原告何厚光名下。同时，原告何厚光应向被告何震、曾桂英偿还其为原告垫付的办证费用计人民币5万元。二、上述房屋的过户费用由原告何厚光承担。三、驳回原告何厚光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18390元，依法减半收取计人民币9195元，由原告何厚光承担。
二审审理中，上诉人向法庭提交以下证据：证据一，房地产权档案查阅答复书一张，证明：房屋产权的转移时间是在2015年7月17日，当天上诉人的房屋转移在被上诉人曾桂英名下。证据二，不动产登记信息查询结果一张，证明：1.被上诉人曾桂英与何震获得房屋产权后，在没有得到何厚光的同意下及不知情的情况下进行房屋抵押贷款，而且贷款时间从2015年8月19日到2018年8月18日为期三年的抵押贷款。2.被上诉人构成了严重的侵权行为。3.被上诉人的抵押贷款的行为给上诉人的房屋带来严重的灭失风险。被上诉人质证认为：这个案涉房产没有办理贷款抵押，在房屋状态中已经写明了没有被抵押，我也没有去用这个房屋办理抵押贷款，由于上诉人不愿意评估，所以银行不给放贷，是有这个贷款记录，但是没有实际放贷。我去帮上诉人何厚光办理房产证，是因为上诉人无法办理，我也在一审提到，如果上诉人归还办证费用，我愿意过户给上诉人的。上诉人也很清楚办证的费用，在全部支付完费用后，房产证才能办下来。针对上诉人提交的证据，本院评判如下：对该两份证据的真实性、合法性和关联性予以认定，但该两份查询单的时间均为2017年4月24日，在是否已办理贷款抵押问题上的记载内容相互矛盾，故本院对上诉人证明被上诉人已经用案涉房屋办理抵押贷款这一证明目的不予采信。
二审审理中，被上诉人未向法庭提交新的证据。
二审确认一审查明的事实。
本院认为：案涉房屋为上诉人何厚光投资建设并一直居住至今，在上诉人与前妻的离婚过程中，形成了何厚光与曾桂英2007年11月28日的《房屋地基转让合同》以及2014年12月1日的《补充协议》书面文本，但被上诉人在二审中称该两份协议的乙方均不是被上诉人方的签名，上诉人与被上诉人也均称该两份协议并非双方真实意思的表示，协议中所涉转让价款被上诉人也未支付，案涉房屋也一直由上诉人在居住使用。上诉人与被上诉人均认可2015年8月1日何震的《声明》以及同日何震、曾桂英的《承诺书》内容，为被上诉人的真实意思表示。据此，可以认定案涉房屋的实际产权人为何厚光，曾桂英仅是登记产权人，是替何厚光代持法律上的房屋产权。
关于上诉人是否应支付被上诉人剩余的5万元办证费用的问题。从查明的事实来看，在案涉房屋登记到曾桂英名下的过程中，实际上是由案外人林晓凤去办理的，办证费用也是10万元所有税费包干，该10万元包干的办证费用实际上不仅包括应当向土地管理部门、房产登记部门、税务部门等相关职能部门交纳的相关税费、规费，还包括经办人林晓风收取的相应劳务费。从2014年12月5日曾桂英的中国农业银行网上银行电子回单内容以及林晓凤当天出具的收据内容来看，曾桂英确实支付了该包干费用10万元。由于曾桂英为何厚光代持该法律上的房屋产权是一种无偿行为，上诉人与被上诉人并没有就该代持行为签订过协议，并就被上诉人方承担部分费用作出过约定，故该代持行为所发生的相关费用包括案涉房屋登记在曾桂英名下所产生的费用以及未来登记到何厚光名下可能产生的费用，应由何厚光承担。在案涉房屋登记到何厚光名下的这个过程中，曾桂英仅具有作为登记权利人的协助义务，不具有承担相应费用的义务。在案涉房屋登记到曾桂英名下的过程中，被上诉人已经实际支付了10万元包干税费，何厚光仅给付了5万元，另5万元仍应当承担。
关于被上诉人是否应赔偿上诉人20万元房屋抵押贷款的风险损失问题。首先，被上诉人不承认已经用案涉房屋进行抵押贷款，上诉人提交的证据也不能证明这一点。其次，退一步来讲，即使被上诉人用案涉房屋抵押贷款属实，但是否会造成上诉人的损失尚不确定。损失赔偿应以现实造成的损失为标的。仅存在损失的风险但未形成现实的损失，该风险并不能成为赔偿的标的。故若被上诉人实际使用案涉房屋进行了抵押贷款，在实际造成上诉人的损失以后，上诉人可以另行主张损失赔偿。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18390元，由上诉人何厚光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一七年五月五日
书 记 员 钟 琳
书 记 员 甘美玉