江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03315号
上诉人（原审原告）吴江天龙针纺有限公司。
法定代表人朱娟。
委托代理人胡雪南。
委托代理人陆凡。
被上诉人（原审被告）吴海明。
被上诉人（原审被告）吴江市润美服饰有限公司。
法定代表人吴海明。
上诉人吴江天龙针纺有限公司（以下简称天龙公司）与被上诉人吴海明、吴江市润美服饰有限公司（以下简称润美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江盛民初字第01594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：双方当事人双方均无争议的事实如下：1、自2008年始，吴海明承租天龙公司所有的位于苏州市吴江区盛泽镇大东村1组厂房中的南侧厂房，承租面积2000平方米，双方之间未签订书面合同。2、吴海明承租的上述厂房系与润美公司共同承租。3、天龙公司提供2012年9月27日草签房屋租赁合同一份，由吴海明作为乙方向作为甲方的天龙公司承租座落于可以小学南侧厂房，2000平方；租赁期限5年，自2012年10月1日至2017年9月30日。如需续签，应在合同到期前一个月办理续签手续；租金及支付方式，每年租金：14万元（该租金不含税，如需交房租税，则由乙方承担），乙方先付租后，每年一次性付清。乙方不按期支付，甲方有权解除合同；4、…等等。吴海明在合同上签字，天龙公司未在合同上签字盖章。4、吴海明、润美公司提供2012年9月27日房屋租赁合同一份，由润美公司作为乙方向作为甲方的天龙公司承租座落于苏州市吴江区盛泽镇大东村1组，2000平方；租赁期限5年，自2012年10月1日至2017年9月30日。如需续签，应在合同到期前一个月办理续签手续；租金及支付方式，每年租金：14万元（该租金不含税，如需交房租税，则由乙方承担），乙方先付租后，每年一次性付清。乙方不按期支付，甲方有权解除合同；4、…等等。天龙公司与润美公司均在合同上加盖各自的公章。5、吴海明、润美公司于2013年10月9日、2014年10月8日、2014年12月16日分别支付租金14万元，天龙公司确认收到。双方当事人双方确认2013年10月9日支付的租金为2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金；2014年10月8日支付的租金为2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金。6、吴海明、润美公司于2014年12月16日支付租金14万元，天龙公司确认收到。吴海明、润美公司认为该笔租金为2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金，天龙公司认为该笔租金应为2013年10月1日至2014年9月30日期间的欠付租金，天龙公司已书面通知解除合同，故要求退还两原审被告。现该笔租金以存单方式保存在天龙公司处，可随时退还两原审被告。
上述事实，由天龙公司提供的房产证、土地使用权证、2012年9月27日草签房屋租赁合同、照片、银行进帐单，原审被告提供的2012年9月27日房屋租赁合同、银行进帐单及询问笔录、证据交换笔录、庭审笔录等在卷予以证实。
原审原告天龙公司的诉讼请求为：1、解除天龙公司与润美公司于2012年9月27日房屋租赁合同；2、两原审被告立即归还租赁房屋，搬走其自己放置的机器设备、原材料等财物、拆除自行搭建的办公、集宿房；3、两原审被告支付2013年10月1日至2014年9月30日余下房租金14万元和2014年10月1日至2014年10月31日房租金23333元，合计163333元；4、两原审被告赔偿经济损失（以本金28万元计，自2013年10月1日至2014年9月30日，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）；5、本案的诉讼费由原审被告承担。
原审法院认为：本案存有争议的焦点如下：一、吴海明、润美公司提供的2012年9月27日房屋租赁合同是否真实存在？天龙公司认为，吴海明、润美公司提供的2012年9月27日房屋租赁合同，该合同上加盖的天龙公司方公章是真实的，但该份合同是当时为了去供电部门办理电力增容出具的，并非双方的真实意思表示。吴海明、润美公司认为，天龙公司所述与事实不符，该份合同应系双方的真实意思表示，且吴海明、润美公司亦系按照该份合同的约定向天龙公司支付租金。该份合同应系真实存在。
原审法院认为，天龙公司对吴海明、润美公司提供的2012年9月27日房屋租赁合同上加盖的己方公章的真实性未有异议，虽认为该份合同是当时为了去供电部门办理电力增容出具的，并非双方的真实意思表示。但就此抗辩意见，天龙公司并未提供相应的证据加以证明。原审法院同时注意到，天龙公司作为证据向原审法院提供的2012年9月27日草签房屋租赁合同，其中租赁物的名称、数量、租赁期限、租金及支付方式与吴海明、润美公司提供的2012年9月27日房屋租赁合同中的租赁物的名称、数量、租赁期限、租金及支付方式亦相互一致。综上，吴海明、润美公司提供的2012年9月27日房屋租赁合同应系真实存在。
二、本案所涉房屋租金是否为每年28万元？天龙公司认为，双方当事人双方未签订书面租赁协议，当时口头约定每年租金为28万元，且根据天龙公司出租给其他承租户的房屋租金收取情况来看，两原审被告支付的租金明显与市场行情不符。原审被告方提供的2012年9月27日房屋租赁合同，仅是当时为了去供电部门办理电力增容出具的，并非双方的真实意思表示。吴海明、润美公司认为，天龙公司与润美公司双方已于2012年9月27日签订书面房屋租赁合同，双方之间不存在房屋租金28万元的口头约定，两原审被告亦是按书面房屋租赁合同的约定向天龙公司支付每年14万元的租金。原审法院认为：根据原审法院查明的事实，天龙公司与润美公司于2012年9月27日签订的书面房屋租赁合同系真实存在，通过其他承租户的房屋租金收取情况，来就此推定原审被告方支付的租金与市场行情不符，不具有事实和法律上的必然性。故天龙公司关于双方未签订书面租赁协议，当时口头约定每年租金为28万元的主张，与事实不符，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院认为，天龙公司与润美公司之间于2012年9月27日签订的租赁合同合法有效。根据原审法院查明的事实，天龙公司出租的厂房应系吴海明、润美公司共同承租，租金由吴海明、润美公司共同支付。租赁合同中合同解除权的行使约定为原审被告方不按期支付租金，天龙公司有权解除合同。经审查，租赁合同约定租金交付方式为先付后租，每年一次性付清，但根据两原审被告租金交付的习惯来看应为先租后付，本案中无证据表明天龙公司对此习惯作法提出异议，故应视为天龙公司对此习惯作法予以默认。结合原审法院此前所述，本案中没有证据表明天龙公司与两原审被告之间的租金约定为28万元，现两原审被告已按合同约定足额支付租金，且两原审被告已提前支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金14万元，故天龙公司要求解除与润美公司于2012年9月27日签订的租赁合同的主张，缺乏事实和法律依据。对于天龙公司关于原审被告方在租赁期间违章搭建及消防问题的主张，原审法院认为租赁合同中对违章搭建造成的违约责任并未作出约定，且天龙公司仅凭照片不能证明原审被告方即存在违章搭建的情形，同时违章搭建亦不属于原审法院管辖范围。至于消防问题，天龙公司提供拍取自润美公司的消防安全自查自纠情况公示，原审法院注意到该公示内容显示自查未发现消防违法行为或火灾隐患，凭此公示不能证明原审被告方存在消防问题。综上，天龙公司要求解除与润美公司于2012年9月27日签订的租赁合同的主张，原审法院不予支持。天龙公司要求两原审被告支付租金28万元的主张，缺乏事实和法律依据，故天龙公司要求两原审被告支付2013年10月1日至2014年9月30日期间余下租金14万元的主张，亦缺乏相应的事实和法律依据，故该主张原审法院亦不予支持。同上所述，天龙公司要求两原审被告赔偿经济损失的主张，原审法院一并不予支持。
据此，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、驳回吴江天龙针纺有限公司要求解除与被告吴江市润美服饰有限公司于2012年9月27日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。二、驳回吴江天龙针纺有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4094元，由吴江天龙针纺有限公司承担。
上诉人天龙公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、原审法院认为双方均无争议的事实中，吴海明、吴江市润美服饰有限公司给付的几次14万租金中，双方只是共同确认多次给付租金的行为都有属于支付相应租期时间段中的部分租金的行为，但并未共同确认2014年10月8日支付的租金14万元这一个数额就是2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金总额。2、原审判决就原被告双方事先是否存在主张解除租赁合同关系的事实未查明且认定不清。原审判决仅认定了“被告吴海明、吴江润美服饰有限公司2014年12月支付租金，原告收到”，而对双方均认可、确认的天龙公司在2014年9月发出律师函，表示解除合同的事实没有查明。双方2014年10月1日至2015年9月30日期间是否存在租赁关系，原审法院没有查明。原审判决遗漏了天龙公司依法举证的律师函及送达凭证等重要证据材料。3、原审法院归纳的争议焦点于法律要求不符。原审未将天龙公司举证的草签合同是否真实归纳为争议焦点，而在两原审被告没有提出反诉的情况下，仅将其举证的合同作为争议焦点，故争议的焦点归纳有缺失或不准确。4、应归纳争议焦点有缺失或不准确，剥夺了天龙公司就其自身权利主张的进行辩论的权利，即双方并不都认可草签合同未成立的情况下，是否存在最终唯一有效的合同的事实，双方没有充分辩论，一审法院也没有审查。5、两原审被告支付租赁金没有形成确定的交易习惯，也不能说两原审被告违反合同约定“先租后付”从而改变合同约定的“先付后租、违者解约”的条款，因为不存在以事后交易习惯变更合同的违约条款的内容的规定。一审判决以形成交易习惯改变合同违约解除条款条件的认定于法无据，于合同无据，也不是事实。变更合同条款，要以书面形式为之，原审法院认为支付方式从“先付后租”变更为“先租后付”，是完全错误的，应予以纠正。6、一审判决认定“无证据表明原告对此惯例做法提出异议……”，但是天龙公司已依法于2014年9月向两原审被告送达了律师函要求解除租赁合同，并将其作为证据向一审法院提交。7、天龙公司还拥有法定解除权。天龙公司已在一审庭审中举证两原审被告违章搭建、消防安全存在隐患等属于严重危害公共安全的情形，不能实现合同根本目的。故天龙公司在依法享有法定解除权，且已经行使。综上，请求二审法院在查明事实的基础上发回重审或依法改判，支持上诉人天龙公司的全部原审诉请。一审、二审诉讼费用由两被上诉人负担。
被上诉人吴海明、润美公司答辩称：1、吴海明、润美公司和天龙公司于2006年10月签订了第一份租赁合同，该合同系5年为期；双方之间的第二份合同于2012年9月27日签订，约定到2017年9月30日为止。两份租赁合同均约定年租金为14万元。2、最迟租赁该房屋时，房屋工程没有全部完工，因该房屋系吴海明二哥所有，故吴海明配合天龙公司一方搭建房顶，并非私自搭建。3、手写版本的租赁合同是天龙公司提供用作草签，打印版本是正式合同。4、2006年10月开始正式承租前，天龙公司要求吴海明、润美公司方增容变压器。增容完成后，双方口头约定租房期限自2006年10月1日，租金是14万元／年，先租后付，长期不变。此后，每年10月份给付租金14万元，从未停止。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人吴海明、润美公司向本院提交签订于2006年4月23日的“《房屋租凭协议》”（原文如此，“凭”应为“赁”之讹误）一份，该协议约定天龙公司将本案所涉厂房出租给润美公司，租期自2006年5月18日至2011年5月17日，年租金为14万元。上诉人天龙公司发表质证意见认可甲方（天龙公司）一栏内签字的“束元政”为天龙公司工作人员并认可该合同的真实性，但主张该合同亦约定付款方式为先付后租，且承租人逾期支付租金，出租人有权解除合同。
二审期间，被上诉人吴海明、润美公司向本院提交润美公司与吴江市供电公司签订的《高压供用电合同》一份，合同载明的签订时间为2006年9月8日，主要内容系润美公司的电费支付方式，欲证明润美公司实际进行了变压器增容，增容于2006年9月完成，故第一份租赁合同的期限实际从2006年10月起算。上诉人天龙公司发表质证意见，不认可该证据的关联性，并陈述房屋在租给被上诉人之前已有变压器，目前有两个变压器。
二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为：二审期间，被上诉人吴海明、润美公司举证的2006年4月23日租赁协议可以证实双方当事人于该日签订了第一份房屋租赁合同，且上诉人天龙公司对此并无异议。《高压供用电合同》的签订时间为2006年9月8日，与二审期间吴海明关于第一份租赁合同签订后润美公司自行进行变压器扩容，花费一定时间，故双方以2006年10月为首次支付租金的时间点的陈述，能够相互印证。加盖了天龙公司和润美公司公章的打印版本的《房屋租赁合同》落款日期为2012年9月27日，且租赁期限约定为2012年10月1日至2017年9月30日。该合同以10月1日为租赁期限的起始点，也与吴海明关于第一期租赁合同即以2006年10月为首次支付租金时间的陈述能够相互印证。有手写内容的合同文本的主要条款与打印版本的《房屋租赁合同》完全一致，租金明确载明为14万元。反观上诉人天龙公司关于2013年10月至2014年9月期间租金为28万元的主张，并无任何证据予以佐证。原审判决认定2012年9月27日的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，依据充分，并无不当。天龙公司于2014年9月25日委托江苏吴越律师事务所向润美公司发出《律师函》催要28万元租金，并无事实和法律依据。
鉴于润美公司长期、持续承租并实际占有、使用本案所涉厂房，2006年4月23日的租赁协议与2012年9月27日的《房屋租赁合同》在租赁期限上有时间上的承接性，双方在履行合同的过程中形成了以每年10月为支付租金节点的交易惯例。因此，原审判决认定现有证据足以证实润美公司并未拖欠截至本案起诉之日前的任何一期租金，并无不当。上诉人天龙公司欲根据2012年9月27日的《房屋租赁合同》第三条关于承租人逾期支付租金出租人有权解除合同的约定要求解除合同的前提不能成立。
上诉人天龙公司主张润美公司在租赁期间进行违章搭建并造成消防隐患影响安全从而影响租赁合同目的之实现，因此天龙公司享有法定合同解除权。因搭建是否构成违章应由相关行政机关认定，并非司法审查的范围，且《消防安全自查自纠情况公示》并不能反映出其承租的厂房存在消防问题，原审判决对天龙公司基于法定解除权解除合同的主张不予支持，并无不当。
综上，上诉人天龙公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4094元，由上诉人吴江天龙针纺有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 赵东
代理审判员 姚望
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 柳璐