江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）熟兴民初字第0177号
原告陆芳华，女，汉族，1979年1月26日生。
委托代理人杨龙，江苏海容律师事务所律师。
被告常熟市鑫成针纺织有限公司。
法定代表人童玲梅，总经理。
委托代理人陈宇龙，江苏世纪天合律师事务所律师。
原告陆芳华诉被告常熟市鑫成针纺织有限公司（以下简称鑫成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理，依法由代理审判员姚虎仕适用简易程序于2013年6月28日公开开庭进行了审理，原告陆芳华的委托代理人杨龙、被告鑫成公司的委托代理人陈宇龙到庭参加诉讼。后因承办人工作原因调动，变更为由代理审判员赵丽丹进行审理。于2013年9月6日第二次公开开庭进行了审理，原告陆芳华及其委托代理人杨龙、被告鑫成公司的委托代理人陈宇龙到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2013年11月1日第三次公开开庭进行了审理，原告陆芳华的委托代理人杨龙、被告鑫成公司的委托代理人陈宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆芳华诉称：1.请求法院判令被告赔偿损失317120元；2.本案的诉讼费用由被告承担。
被告鑫成公司辩称：原告起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回诉请。
经审理查明：2010年12月27日，原告陆芳华作为乙方与被告鑫成公司作为甲方签订了《厂房租赁合同》一份，约定鑫成公司将坐落于常熟市古里镇湖东村工业区的厂房租赁给陆芳华，房屋租赁期限自2011年2月1日至2014年1月31日，租赁面积为1450平方米，房租金为人民币95元／平米／年，年租金为137750元。合同第四条约定：1.租赁期间，乙方使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据时的三天内付款。甲方预收乙方电费押金5000元；3.甲方厂房内现有设施，缝纫机桥架无偿提供给乙方使用。若损坏按价赔偿。合同第五条约定：租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。如房屋漏水等原因（不是乙方责任）需要维修则由甲方负责。合同第七条约定：租赁期间，1.甲、乙双方都应该遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动；2.甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；3.厂房因不可抗力的原因和市政动迁造成本合同无法履行的，甲、乙双方按国家法律法规承担相应责任；4.乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，装修费用由乙方自付。若乙方在租赁期满后不再续租，乙方可自行处理装修时用的材料。合同还约定了其他的权利和义务。后原告陆芳华作为乙方与被告鑫成公司作为甲方又签订了《补充协议》一份，该协议约定，甲方向乙方出租宿舍三间，价格为7400元／间／年，租期为3年。甲方无偿提供围墙东南角的土地一块给乙方使用，由乙方自行在该空地上搭建宿舍及食堂。搭建费用乙方自理，甲方不再收取相关费用。本补充协议为甲、乙双方所签订的厂房租赁协议的补充条款，时间、期限等均以《厂房租赁协议》为依据。
另查明：原被告双方签订《厂房租赁合同》及《补充协议》后，双方在合同履行过程中因楼下租赁房屋被占用、停车、环境等问题而发生矛盾，鑫成公司于2012年9月24日向本院提起诉讼，要求陆芳华给付2012年2月1日起至2013年1月31日的厂房租金137750元，承担自2012年8月1日起按银行同期贷款利率至付清租金时止的逾期付款利息，并承担诉讼费。本院经审理认为，鑫成公司与陆芳华于2010年12月27日签订的合同中所涉及厂房系必须经公安消防机构验收合格的房屋，现该房屋未经验收，故租赁合同应为无效，故遂于2013年3月20日作出（2012）熟兴民初字第0284号民事判决书，判决：一、鑫成公司与陆芳华于2010年12月27日签订的厂房租赁合同无效；二、陆芳华将占有使用的常熟市古里镇湖东村工业区的厂房腾空后返还鑫成公司，于本判决生效之日起十日内履行；三、陆芳华给付鑫成公司自2012年2月1日起至2013年1月31日止房屋使用费135375元，2013年1月31日起至实际迁出日按年标准135375元计付房屋使用费，于本判决生效之日起十日内履行；四、鑫成公司返还陆芳华保证金1万元，于本判决生效之日起十日内履行；五、驳回鑫成公司的其他诉讼请求。判决生效后，陆芳华于2013年4月23日将房屋使用费135375元汇入本院，并将占有使用的常熟市古里镇湖东村工业区的厂房腾空后于2013年5月28日将钥匙1把交至本院，后本院向鑫成公司发出领取通知书，鑫成公司至今未领取。
又查明：2011年4月12日，杨宗水（收款人）向陆芳华出具收款（维修）凭据两张，其中编号为0002918的凭据载明：客户陆芳华，配置探头黑鹰卫视＊8只，电源线＊800米，视频线＊800米，电源＊16只，硬盘录像机大华加硬盘／16口，支架＊16只，共计8000元；编号为0002919的凭据载明：客户陆芳华，网线＊6箱＊350米，无线路由器，六类水晶头，网络布线人工安装，共计4000元，上述两项费用合计12000元。2013年4月20日，姚俊元（收款人）向陆芳华出具收款收据一张，分别为搬迁费17500元、设备拆装费7500元，合计25000元。2013年6月15日，苏州市沧浪区诚久制冷设备安装维修部出具统一收费凭证一张，客户名称为陆芳华，故障现象为空调移机，维修金额为3150元，收款人为胡健。2012年5月14日，吴永红（收款人）出具收据两张，分别载明汕管270元、修理升降平台、汕管500元，赖文杰（收款人）出具收款收据一张，载明15号液压油20公斤共计260元，上述费用合计为1030元。2013年3月20日，陆芳华（承租方、乙方）与陆明（出租方、甲方）签订厂房租赁合同一份，约定甲方将坐落于常熟市古里镇湖东村工业区的厂房出租给乙方，租赁建筑面积为壹仟平方米，租赁期间为2013年3月20日起至2014年3月19日止，租赁期为壹年。该厂房的租金为人民币120元／平方米／年，年租金为12万元。合同还约定了其他的权利和义务。陆芳华搬厂期间由其工人共计30人出具证明一份，证明内容如下：2013年4月搬厂的10天期间，工资按100元／天支付，签字为证。
再查明：常熟市鑫成针纺织有限公司于2006年2月7日登记成立，原法定代表人为姚建军，后分别变更为谭雪明、胡桂云，2012年3月30日，法定代表人变更为童玲梅。2010年12月27日，张元杰向陆芳华出具收条一张，该收条载明：“今收到陆芳华房租定金50000元，大写伍万元正”。2011年3月10日，胡桂云向陆芳华出具收条一张，该收条载明：“今收到陆芳华房租保证金壹万元整，电费押金伍仟元整”。
审理中，本院根据原告陆芳华的申请，依法委托常熟市价格认证中心对原告陆芳华主张的损失进行价格鉴证，常熟市价格认证中心鉴证后出具常价证民鉴（2013）第0014号价格鉴证结论书，结论为：1.室内装饰部分在价格鉴证基准日期2013年5月6日的市场价为66880元（总价95542.41元＊综合成新率70%）；2.室外搭建部分在价格鉴证基准日期2013年5月6日的市场价格为30105元（总价43007.19＊综合成新率70%），上述1-2项合计金额为96985元。为此原告陆芳华花费鉴证费1500元。后双方对其中原告提交的损失清单（二）中网络材料及安装4000元、监控材料及安装8000元是否包括在价格鉴证结论书中存在争议，常熟市价格认证中心于2013年9月29日对此回函如下：1.网络材料及安装和监控材料及安装不包括在我中心于2013年5月24日出具的常价证民鉴（2013）第0014号《关于室内装饰及室外搭建部分的价格鉴证结论书》。2.网络材料及安装和监控材料及安装属于安装工程中的弱电工程项目（部分为设备）。该部分的设备属于可拆除部分，管线项目需要提供正规的竣工图纸及相关竣工资料才能进行造价计算，在现场勘验时对该部分也未列入勘验项目。
庭审中，原告认为，因被告将厂房租赁给原告时，故意隐瞒厂房未经公安消防验收合格的事实，致厂房租赁合同无效和原告返还厂房，给原告造成了很大的损失，因此要求被告赔偿损失，并将损失确定为室内装饰损失66880元、室外搭建损失30105元、租房差价25000元{（120元-95元）／每平方＊1000平方米}、网络材料和监控材料损失12000元、空调移机损失3150元、搬迁人工费及设备拆装费25000元、电梯维修费用2000元、搬厂误工损失30000元（100元／人／天＊30人＊10天）、2012年拉电关门损失2200元、2013年拉电关门损失3500元，上述损失合计199835元。被告认为对价格鉴证结论书的真实性没有异议，同时认为：1.室内装饰部分的双扇门、单扇门、卷帘门、栅格灯、铁防盗门等原告可以自行搬走；2.室外搭建部分的30105元，是原告私自搭建，不予认可；3.对于租房差价，原告可以租赁和其租赁价格相同的厂房，不予认可；4.对网络材料和监控材料损失12000元，原告可以自行拆走，不予认可；5.空调移机损失3150元，没有相应的票据不予认可；6.搬迁人工费及设备拆装费25000元，没有依据，不予认可；7.电梯维修费用2000元，被告方不清楚，即使维修根据合同应该由原告自己承担；8.搬厂误工损失30000元没有依据，不予认可；9.2012年拉电关门损失2200元、2013年拉电关门损失3500元，原告没有拉电，不予认可；10.电费押金问题因双方的水电费还没有结清，应该另案处理；另根据合同约定，我们不补偿原告的损失，即使补偿也只能补偿很小一部分，按照责任，原告的过错更大应承担主要的损失。
庭审后，原告方向本院表示就其中的网络材料和监控材料损失12000元表示放弃。因双方意见不一，致调解未成。
上述事实，有厂房租赁合同、补充协议、收条、（2012）熟兴民初字第0284号民事判决书、业务结算单、通知书、价格鉴证结论书及鉴证费1500元、常熟市价格认证中心答复函、维修保修统一收费凭证、收款收据、收据、误工证明、收款（维修）凭据、说明及本院的庭审笔录等证据证实。
本院认为：原、被告双方于2010年12月27日签订的厂房租赁合同，因所涉及的厂房未经公安消防机构验收合格，故本院依法认定原、被告签订的租赁合同无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告方将未经公安消防验收合格的厂房出租给原告，是导致租赁合同无效的主要原因，应当承担主要责任。原告在租赁厂房时未尽到相应的审查注意义务，对合同无效也应当承担相应的责任。根据双方的过错程度，本院认定对于损失部分由被告鑫成公司承担80%的责任，原告承担20%的责任。关于原告的损失，应按照相关的法律规定处理。
关于室内装饰损失66880元，因原告装修时征得了被告同意，且单扇门、双扇门等已形成附合的装修物，现被告不同意利用，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故室内装修损失的80%即53504元由被告承担。关于室外搭建损失30105元，原告搭建时亦征得了被告的同意，但未办理合法建设手续，故扩建造价费用由双方按照过错分担，由被告承担80%即24084元。关于房租差价、空调移机损失、搬迁人工费及设备拆装费、搬厂误工损失，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关于电梯维修费用，根据合同约定，电梯维修费用属于房屋租赁的日常维护应由被告负担，现原告修理后垫付的费用与本案不是同一个法律关系，原告可另行主张。关于拉电损失，与本案不是同一个法律关系，原告可另行主张。另原告主张的电费押金5000元，因双方在电费方面尚未结清，故本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告常熟市鑫成针纺织有限公司赔偿原告陆芳华房屋租赁室内装修损失53504元、室外搭建损失24084元，共计77588元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：7324610183100000117）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告陆芳华的其他诉讼请求。
案件受理费人民币6056元，鉴证费1500元，合计7556元，由原告陆芳华负担5707元，被告常熟市鑫成针纺织有限公司负担1849元（原告同意其预交案件诉讼费用1849元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
审 判 长 王 鸣 燕
代理审判员 赵 丽 丹
人民陪审员 严 雪 琪
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 高敏贤（代）