湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终704号
上诉人（原审第三人）：杨佳军，男，1968年4月9日出生，汉族，住湖北省宜昌市点军区。
委托诉讼代理人：周友谊，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：郭德超，宜昌市中信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张建华，男，1972年10月12日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。
被上诉人（原审原告）：叶石梅，女，1983年6月27日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
上述二被上诉人共同委托的诉讼代理人：叶军，湖北前锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李碧璐，女，1982年6月30日出生，土家族，住湖北省宜昌市西陵区。
上诉人杨佳军因与被上诉人张建华、叶石梅、李碧璐房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨佳军上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回张建华、叶石梅的诉讼请求。事实与理由：
一、一审认定事实错误。1.一审认定“本案中原告已基于其与被告之间的租赁合同，交纳租金并且从2015年起即安排李秀英合法占有使用租赁房屋，应当确定原告为承租人。”与李秀英系李碧璐母亲许虹静的朋友，照顾陪伴身患疾病的许虹静自2015年居住在该诉争房屋，并且和张建华之间无任何关系之事实不符。2.一审认定“2015年12月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》应继续履行。”杨佳军认为：（1）该合同的当事人中承租方写有张建华、叶石梅，但该合同最后的乙方签章上，叶石梅并没有签名。因此，叶石梅不具备本案的主体资格，不应成为本案的当事人。（2）该合同中第三条约定租赁期限自2015年12月30日至2045年12月30日止，三十年的租赁期限明显违反《合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年”的规定。（3）该合同上添加的李秀英签名及其手机号码是否真实有效？是否是李秀英本人的签名？添加的李秀英签名及其手机号码不能说明李秀英在该合同中具有主体资格，也不能说明李秀英与该合同各方的真实关系，并且李秀英没有出庭说明真实情况。因此不能就此确认张建华与李碧璐签订《房屋租赁合同》的真实性、合法性和继续履行的必要性，更不能确认该《房屋租赁合同》优于杨佳军与李碧璐、许虹静在2014年3月2日签订《房屋租赁合同》。3.李秀英因2016年8月许虹静病亡，李秀英无照顾对象搬出诉争房屋，杨佳军得知消息后，才派人进住诉争房屋。若把杨佳军鉴于许虹静病情严重需李秀英照顾，才让李秀英暂时居住诉争房屋的人道主义行为视为杨佳军放弃合同的履行，显失公平。
二、一审判决内容错误。一审忽视杨佳军与李碧璐在2014年3月2日签订《房屋租赁合同》先于张建华与李碧璐在2015年12月30日签订《房屋租赁合同》，并且现在杨佳军实际合法占有使用该诉争房屋的客观事实，反而主观臆断认定李秀英是张建华派来入住诉争房屋，必然导致适用法律不当，判决错误。
三、一审判决严重损害了杨佳军的合法权益。2014年3月2日，杨佳军与李碧璐、许虹静签订了《房屋租赁合同》后，杨佳军随即安排其姐姐杨佳兰入住该诉争房屋，后因为原准备随李碧璐出国的许虹静身患疾病，需要及时治疗而暂住在该诉争房屋，为不影响许虹静的休养治病，杨佳兰则在居住该诉争房屋约1个月后搬出。2015年因许虹静的病情恶化急需人照顾，作为许虹静的好友李秀英前来照顾才搬来该诉争房屋，便于照顾许虹静。直到2016年8月，杨佳军得知许虹静因病死亡的消息后，才派人入住诉争房屋。如果李秀英有理的话就不会搬出该诉争房屋。事实上，杨佳军与李碧璐、许虹静签订《房屋租赁合同》在先，实际合法占有并使用该诉争房屋，完全符合司法解释的规定。
张建华、叶石梅辩称，一、李秀英是张建华安排入住的，关于这点在一审中提交过物业公司的证明可以证实，二、因为叶石梅和张建华是生意伙伴，在乙方合同上有叶石梅的名字，张建华在上面的签字是代理叶石梅的行为，且叶石梅在之后也追认了张建华有代理权。三、租赁期间超过20年超过部分无效，但是合同是合法有效的。四、杨佳军与李碧璐之间的租赁合同是不成立的，这个租赁合同是对杨佳军享有的李碧璐的债权提供的担保。生效的法律文书确认了杨佳军和李碧璐之间是借贷关系，所涉金额和租赁合同的金额是一致的，交易方式也是一样的。杨佳军不能同时就租赁和借贷关系主张权利。
李碧璐未提交答辩意见。
张建华、叶石梅向一审法院提出诉讼请求：1.确认张建华、叶石梅与李碧璐于2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效。2、判令李碧璐继续履行《房屋租赁合同》。3.判令杨佳军立即腾退宜昌市××江××天地××室。
一审法院认定事实：诉争房屋的所有权人为李碧璐，2014年3月2日李碧璐、许虹静与杨佳军就本案诉争房屋签订《房屋租赁合同》，杨佳军此时未入住诉争房屋，亦无证据证明向李碧璐交纳了合同约定的房屋租金。2015年12月30日，李碧璐与张建华、叶石梅又签订了一份《房屋租赁合同》，将诉争房屋租赁给张建华、叶石梅使用30年，张建华、叶石梅安排李秀英在其中居住，此后张建华、叶石梅分数次向李碧璐交纳租金共计342000元，2016年1月30日李碧璐向张建华、叶石梅出具了收款收条。2016年8月份因杨佳军安排姜郑伟一家入住该房屋，与张建华、叶石梅发生纠纷，李秀英从该房屋内搬出并报警，警方曾电话通知杨佳军一方协助调查，但此事没有给出处理结果。由于李碧璐现下落不明无法联系，张建华、叶石梅遂诉至法院。
一审法院认为，张建华、叶石梅与李碧璐之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，确定已经合法占有租赁房屋的为承租人。本案中，张建华、叶石梅已基于其与李碧璐之间的租赁合同，交纳租金并且从2015年起即安排李秀英合法占有使用租赁房屋，应当确定张建华、叶石梅为承租人，对涉案房屋享有合法的承租权。杨佳军虽与李碧璐早于2014年就签订了房屋租赁合同，但直至2016年8月底才安排姜郑伟入住，且其自认李秀英已于姜郑伟一家入住前即在该房屋内居住。杨佳军主张已向李碧璐一次性交纳清结的房屋租金，经一审审理发现实为另一生效民间借贷案件中判决确定的借款，故杨佳军所述与事实不符，且其就同一笔款项在两个案件中分证两个法律关系的行为亦与法不符，故对其主张一审法院不予采信。张建华、叶石梅在租赁合同履行过程中并无过错，该合同也未发生法定终止的事由，李碧璐亦未主张终止合同的履行，故张建华、叶石梅与李碧璐之间于2015年12月30签订的《房屋租赁合同》应继续履行。杨佳军于2016年8月底在张建华、叶石梅安排的居住人李秀英未搬出的情况下，占有并入住诉争房屋的行为，于法无据，其应立即腾退并搬出诉争房屋，因李碧璐“一房二租”行为对其造成的损失，杨佳军可另案起诉。李碧璐经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的抗辩权，由此产生的不利后果由其自行承担。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十三条、第七十四条、第七十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张建华、叶石梅与李碧璐于2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，张建华、叶石梅与李碧璐继续履行该《房屋租赁合同》。二、杨佳军于判决生效之日起十日内向张建华、叶石梅腾退位于宜昌市××江××天地××室的房屋。一审案件受理费80元，由李碧璐负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：1.案涉房屋所在小区的物业公司的管理人员秦某在一审经杨佳军申请出庭作证，证明如下事实：（1）案涉房屋从2015年4月至2016年8月的物业管理费是李秀英交纳的，2016年9月至2017年2月的物业管理费是杨佳军交纳的；（2）秦某最早看见李秀英是从2015年在案涉房屋中居住，杨佳军是从2016年9月1日入住该房屋；（3）李秀英与杨佳军发生纠纷是在2016年下半年，该房屋的邻居曾向物业公司投诉。2.杨佳军主张向李碧璐交纳租金273893.12元，经查，杨佳军曾就该款向宜昌市西陵区人民法院提起民间借贷诉讼，宜昌市西陵区人民法院生效的民事判决书已支持其诉请。在本案诉讼中，杨佳军在一审中陈述：“我担心这个房子在银行的抵押还不上贷款，怕把房子收回去，我就不敢让她（李碧璐）写租金的条子，就让她写了借条，如果银行收回房子，我还可以叫她还借款。”3.二审中，李秀英向本院出具《证明》，以证明其根据张建华的安排入住案涉房屋。
本院认为：一、关于杨佳军与李碧璐之间的法律关系问题。杨佳军称与李碧璐签订有房屋租赁合同，其实际向李碧璐支付了273893.12元租金，故杨佳军与李碧璐之间成立房屋租赁合同关系。但，1.杨佳军已就该273893.12元向宜昌市西陵区人民法院主张权利，该院支持了杨佳军的诉请。如果杨佳军在本案中的该项主张能够成立，即意味着杨佳军付出一笔273893.12元，却享受了双重收益。该笔款项的性质要么为民间借贷的出借款，要么为租金。不可能说杨佳军向李碧璐付款273893.12元，就同时完成了向李碧璐出借273893.12元和支付租金273893.12元的义务。在杨佳军选择民间借贷起诉后，其关于该款系租金的主张当然不能得到支持。2.根据杨佳军在一审中的陈述，可以得出杨佳军与李碧璐签订房屋租赁合同，是为借款提供担保的结论。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故杨佳军与李碧璐虽然形式上成立房屋租赁合同关系，但因其为虚假意思表示，所谓的“房屋租赁合同关系”无效。
二、关于张建华、叶石梅能否要求杨佳军腾退的问题。1.张建华、叶石梅与李碧璐签订的房屋租赁合同，无法定无效的情形，应认可其效力。杨佳军称叶石梅没有在合同上签字，不是合同的当事人，即使张建华在合同上代叶石梅签名系无权代理，但叶石梅提起诉讼的行为，显系对张建华签字的追认。杨佳军的该项主张没有法律依据，本院不予支持。2.张建华、叶石梅基于合同对该房屋的占有即为有权占有（不因张建华、叶石梅自住或安排他人居住影响其性质）。而杨佳军与李碧璐不成立房屋租赁合同关系，其对案涉房屋的占有为无权占有。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险……”的规定，张建华、叶石梅的该项请求成立。
三、即使杨佳军主张的与李碧璐的房屋租赁关系成立，根据杨佳军在一审申请出庭作证的证人秦某的证言，李秀英（根据张建华安排）是从2015年在案涉房屋中居住，杨佳军是从2016年9月1日入住该房屋。即，张建华占有在前，杨佳军占有在后。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，确定已经合法占有租赁房屋的为承租人。杨佳军亦不得对案涉房屋主张权利。
四、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”张建华、叶石梅与李碧璐在房屋租赁合同中约定的租赁时间为三十年，依照前述规定，超过二十年的部分无效。一审未区分无效部分，笼统确认房屋租赁合同有效确有不当，本院予以纠正。
综上所述，杨佳军的部分上诉请求成立，应予支持。依照第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1028号民事判决第二项。即：杨佳军于本判决生效之日起十日内向张建华、叶石梅腾退位于宜昌市滨江新天地2-303室的房屋。
二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1028号民事判决第一项。即：张建华、叶石梅与李碧璐于2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，张建华、叶石梅与李碧璐继续履行该《房屋租赁合同》。
三、张建华、叶石梅与李碧璐于2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》不超过二十年的部分有效，超过部分无效。张建华、叶石梅与李碧璐在二十年有效期内继续履行该《房屋租赁合同》。
一审案件受理费80元，二审案件受理费100元，由杨佳军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 尹为民
审 判 员 关俊峰
二〇一八年六月七日
法官助理 戴倩倩
书 记 员 徐 琪