黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1102民初213号
原告：陈民，男，1965年6月10日出生，汉族，无职业，现住汤原县。
委托诉讼代理人：尚玉为，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被告：黑河一诺装饰建材综合批发有限公司。
统一社会信用代码：912311007627010063。
住所地：黑河市合作区采金船工程公司二楼205-206房间。
法定代表人：陈本法，职务经理。
委托诉讼代理人：曹勇，黑龙江民声律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈民与被告（反诉原告）黑河一诺装饰建材综合批发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈民的委托诉讼代理人尚玉为、被告黑河一诺装饰建材综合批发有限公司的法定代表人及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告2009年1月5日签订的《库房购房协议书》合法有效；2.被告为原告出具的产权证明书，并为原告办理《不动产权证书》；3.被告支付逾期办理权属证书的违约金301,783.04元，并从2018年3月29日起，按照年利率6%计算至权属证书办理完毕止；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2009年1月5日原告从被告处购买了被告承建的黑河市中俄建筑装饰材料批发大市场仓库第14号房屋，建筑面积：251.31平方米，价格3,400元/平方米，总计854,454元。房款支付方式：彩钢板货款抵顶422,700.04元；被告补贴110,000元，余下321,750元，原告2009年1月6日支付40,000元；2016年4月28日支付15,623元；2016年4月29日支付10,000元，尚欠房款256,127元，经原、被告和案外人胡某于2016年4月29日协商，债务转给胡某（因胡某购买原告房屋，欠原告尾款25万元）。所以当日陈本法为原告出具了房款结清的证明。原告2005、2006年度为被告提供了彩钢板，货款422,704元；2008年年初收取所购房屋，2009年1月5日补签《库房购房协议书》。原告要求被告为原告出具产权证明书，并为原告办理《不动产权证书》，但是被告确突然之间提出给付尾款利息高达60万元，原告无奈之下，提起诉讼，请依法判决。
原告对于自己的主张提供以下证据证实：
证据一、被告企业基本信息查询单，证明：被告的法定代表人为陈本法，原告和陈本法之间签署过多份涉及房屋买卖的协议，故陈本法的行为是公司行为。
被告质证，无异议。
证据二、2009年1月5日签订的库房购房协议书1份，证明：原、被告达成库房买卖协议，约定由被告出具产权证明书，交易税费等由原告缴纳。
被告质证，对于合同真实性无异议，对证明的观点也没有异议，但是，双方约定库房一层带夹层，面积按1层计算，房证按一层面积办；该合同当中没有约定办理产权证照时间。
证据三、2009年1月5日签订的补充付款协议1份，证明：双方对房款的给付作出了约定，总房款854,454元,用原告彩钢板折抵422,704元;被告给原告补贴11万元，补贴的依据是原、被告当时达成原告给被告送彩钢板，被告只用了42万余元的彩钢板，所以被告同意给原告补贴11万元;2016年4月29日原告和被告以及案外人胡某达成了由胡某将剩余的25万元房款支付给被告的协议。
被告质证，对证据的真实性无异议，对证明的观点有异议。首先，补贴原告的11万元是建立在原告完全履行本协议的基础上，如不能履行，不予补贴。关于剩余房款的给付，在2016年4月29日发生变化，但是由于原告的违约行为而导致原告与胡某并未按照三方的约定履行，故不存在由胡某向被告支付25万元的事实。并且当时原、被告及胡某三方约定是原告再支付被告购房款1万元，胡某代原告向被告支付购房款39万元，合计应向被告支付购房款40万元。
证据四、2017年12月17日双方手机通话录音整理资料及光盘1份，证明：原、被告之间存在42万元尾欠房款，被告给原告补贴11万元，然后又支付了4万元和1万元，现尾欠款25万余元，被告在反诉状中对这两笔款认可。
被告质证，首先原告在2009年1月5日或6日确实付给了被告现金4万元；对给付1万元不认可。如果原告按照2009年1月5日签订的补充协议履行的话，被告依然认可减免11万元，但是由于原告违约，所以要求按照实际欠款支付。另外这份录音证据并不完整，可以看出原告在提供这份证据时有删减，所以不能作为证据使用。
证据五、录音光盘及整理资料1份，证明：原告的两份库房买卖协议原件被被告收回。原告将从被告处购买的库房的一部分卖给了案外人胡某。双方约定尾欠款由胡向被告履行，所以2016年4月29日被告给原告出具了一份结清房款的证明。
被告质证，有这个事，房款已经结清的证明，是基于原、被告和胡某三方就剩余款项达成的一致意见，才出具的，原告卖给胡某2层房产之后又将一层房产的2/3卖给胡某，胡某代原告向被告支付购房款39万元，原告再付购房款1万元，合计40万元。但是由于原告不履行三方的协议，所以三方均未履行，胡某也没有代陈民支付39万元。认可两份协议原件收回。被告认为原告应该向法庭提供该份录音的原始载体，否则不能作为证据使用，另外在这份整理后的书面的内容与光碟的内容不符。原告代理人谈到应支付被告20余万元购房款与事实不符，在这份录音资料中原告自认胡某应支付被告房款30来万，这里有本质的区别，具体数额被告将通过证人证实。
证据六、2011年8月29日原告和胡某购房合同1份，2016年4月28日被告收取原告15,623.00元的收据1张，2016年4月29日被告法定代表人陈本法出具的1份结清房款的证明1份，证明：2011年8月29日原告将14号库房2层卖给胡某，总房款75万元，胡某2次支付了50万元，尾欠款25万元。约定尾欠款在办理过户时一个月内支付完毕。2016年4月28日原告又支付给被告办房证费用15,623元。那么由于三方达成协议,原告共欠被告尾款25万余元，由胡某交付给被告，所以2016年4月29日陈本法出具了房款结清的证明。
被告质证，对于这三份证据的真实性没有异议，对拟证明的观点有异议，需要向法庭说明的是:1.15,623元系办理房证的费用，不是支付购房款，该款根据协议的约定应由原告承担,并且不能计入购房款。被告认为三方达成一致意见完全能够履行，才向原告出具的款项全部结清的证明；2.关于结清证明的问题，是原告欲将该房产的1层的2/3卖给胡某，然后由胡某代原告向被告支付39万元，原告再支付1万元。三方协商一致后被告为原告出具的款项结清证明，但是在原告与胡某签订合同时，原告反悔，故该三方协议并没有实际履行，原告仍应向被告支付购房款。因原告违约，未履行三方协议，1万元应作为违约金而不能算作购房款。
被告辩称：原告所述与事实不符，根据原、被告签订的协议书以及交易习惯，应在原告交纳全部购房款之后，由被告为原告办理房证。但是原告自2009年1月开始至今尚欠被告房款39万元，故原告的第一、二项诉讼请求不能成立。首先原、被告双方签订的两份合同均未约定办理房证的时间，其次未办理房证系由于原告违约在先，再次原告没有全额交付购房款。综合上述三点,原告无权要求被告承担民事责任、支付违约金。
被告对于自己的主张提供以下证据证实：
证据一、原告购买房产的房证复印件1份，证明：本案争议的房产具备办理房证的条件，如果原告按照法律规定向被告支付剩余款项被告可以将房证变更至原告名下。
原告质证，双方已经于2016年4月29日结清了房款，被告就应当履行为原告办理房产证的义务。
证据二、2016年4月28日原、被告及胡某共同签订的房屋买卖合同，胡某和陈民的收据2张，证明：在三方达成一致意见后，被告要求中房公司为原告和胡某签订商品房买卖合同，当日陈民和胡某按照三方达成的一致意见向被告支付了一层面积2/3办理房证的费用31,246元;原告按照一层面积的1/3交付了办理房证的费用15,623元。
原告质证，对真实性无异议，对证实的观点有异议。该份证据看不出原告方有将房屋的2/3的房产卖给胡某的意思表示。
证据三、申请证人胡某出庭，证明：原、被告及胡某达成协议，胡某代原告向被告支付购房款39万元，原告再支付1万元，合计支付被告购房款项40万元。由于原告反悔，该协议未履行。胡某证实：2011年8月29日跟陈民签的合同，我从陈民手里买的一诺装饰城14号库2层，价款75万元，陈民跟我说当时办不了房证，我付给陈民50万元，25万等到能办手续了再付。2016年4月开发商通知可以办房证了，后期陈民告诉我一楼能办房证，二楼办不了房证。到4月26、27日的时候陈民、陈本法和我协商，陈民把14号库靠一诺装饰城那边2/3卖给我，一共是39万元，陈民让我将39万元付给陈本法，陈民付1万。他给我房子我才给陈本法钱，结果他现在房子也没给我，所以这39万元也没交付。
原告质证：原告和证人之间达成二层房的买卖协议，和被告无任何关联。
反诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付原告欠款人民币390,000元及利息429,210元（自2009年1月6日起至2018年3月26日止，按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算），总计819,210元；2.请求依法判令被告以本金39万元按人民银行同期贷款利率的二倍计算向原告支付利息，至判决生效之日；3.被告承担诉讼费。事实与理由：2006年，原告承建一诺商城库房时使用了被告的彩钢板，双方协商确定422,704元。经原告与被告商定，原告用14号库房（二层算一层，一层面积251.3平方米，单价3，400元/平方米）总价款854,450元，抵顶被告彩钢板款，被告陈民再支付给原告人民币43万元。2007年秋，原告将14号库房交付给被告。2009年1月5日，原告与被告陈民签订了《库房购房协议书》和《补充协议》，约定：被告陈民于2009年春节前先向原告支付人民币20万元，余款12万元于2009年3月26日前一次性偿还给原告。原、被告双方约定如被告能按约定付款，原告同意少收11万元，否则被告还应按43万元给付，如一方违约，同意承担每月5万元违约罚款。2011年8月29日，被告将该库房中二层转卖给胡某，并收取胡某首付款人民币50万元，对此原告当时并不知情。原告多此索要，被告于2009年1月5日给付房款4万元，尚欠39万元。2016年4月27日，原告通知被告到黑河办理房照手续，被告、原告和胡某一起协商还款事宜，被告将一层面积的2/3出售给胡某，胡某将房款39万元支付给原告，被告另给付原告1万元，被告与胡某总计给付原告人民币40万元。三方达成上述约定后，原告同意以黑河中房房地产开发有限公司作为卖方与被告、胡某于2016年4月28日签订了《商品房买卖合同》。2016年4月29日，原告为被告出具双方房款已结清的证明。随后被告反悔，既不同意将一层2/3的面积出售给胡某，也不同意偿还原告欠款。至此，被告尚欠原告以房抵账差价款38万元未予偿还。虽经原告数年索要，迄今未果，故原告依法提起诉讼，请依法判决。
反诉原告提供2009年原、被告签订的协议书1份，证明：双方具有以物抵房款的书面协议，被告实际欠原告购房款43万余元。
反诉被告质证：对证据及证明观点无异议，我方已经履行给付房款的义务，不欠款。
反诉被告辩称：不同意原告的诉讼请求，被告不欠原告的房款。2016年4月29日原告为被告出具了房款结清的证明，证实原、被告和案外人胡某之间已经达成了25万元的房款由胡某承担的事实，所以原告才为被告出具了这份结清证明。原告在反诉的事实与理由部分中的第二页说双方之间如果按协议履行同意少收11万即32万，如不按协议约定还应按43万元给付，没有此约定。原告也无书面证据予以证实，尤其是证人胡某已经证实他们之间并没有履行后期的所谓的2/3买卖事宜，所以不存在履不履约的问题。那么原告起诉39万的主张不管是否成立，这个数额是错误的。原告认为是43万元房款，被告支付了4万，变成了39万，被告再支付1万，那么胡某应该承担的是38万，所以原告在诉状中的倒数第四行说了一个差价款38万。但是原告方对几个给付款项的数字跟我方在本诉中基本上是一致的，仅仅多了15,623元的办证费，被告认为应该算房款，因为是原告方在国税局没有钱让被告垫付的。如果真涉及到时办房证的契税和费，被告也同意承担。最后一个问题是原告主张利息的问题没有法律依据，被告不欠房款，因为双方在2016年4月29日被告对补充付款协议中的义务已经履行完毕。
反诉被告提供2016年4月29日陈本法为被告出具的证明1份，证明：二者之间的库房房款已结清，不存在欠款问题。
反诉原告质证，确实系被告出具，但前提是原、被告和胡某三方协议均履行的情况下才能为被告出具，完全可以看出是被告欺骗原告书写，恶意的与原告和胡某进行协商，获取这份证据之后即反悔。另外结合本诉原告向法庭提供的录音资料也完全可以表明反诉被告欠款的事实。
本院经审理查明：1.2009年1月5日原告与被告签订库房购房协议书，约定原告购买被告的黑河市中俄建筑装饰材料批发大市场第14号仓库，建筑面积251.31平方米，价格3,400元/平方米，总计价款854,454元。被告出具手续，原告承担办理房屋所有权证的费用。同日达成补充付款协议，约定被告使用原告彩钢板，用14号库房抵账，总价款854,454元，被告总计用原告彩钢板422,704元，被告另给原告补贴（应为补偿）11万元（因为未使用原告全部彩钢板）;余款321,350元，约定原告于2009年春节前支付20万元，余款121,750元于2009年3月26日欠一次性付清。2009年1月6日原告给付被告4万元。2016年4月28日原告交给被告办证款15,623元，4月29日给付1万元。2.该库房被告已于2007年10月份交付原告。3.2016年4月下旬，原、被告及案外人胡某经协商达成协议，因胡风云购买原告14号库房的夹层，胡风云欠原告房款，原告将14号库房一层的三分之二卖给胡某，价款39万元；胡某将39万元给付被告，原告再给付被告1万元。因该房屋所在建筑物系被告以黑河市中房房地产开发有限公司名义开发，2009年4月28日，被告带原告及胡某到中房公司，与该公司签订商品房买卖合同，原告与胡某为共同买受人，原告交给被告办证款15,623元(全部办证款三分之一)，胡风云交付办证款31,246元。29日原告交付被告1万元，被告为原告出具房款已经结清的证明。后因原告未向胡某交付房屋，三方未履行协议。被告称因原告违约导致三方协议不能履行，原告交付的1万元，应为违约金。4.被告已经将该库房所有权登记到自己名下。
本院认为，原、被告签订的2009年1月5日原告与被告签订的库房购房协议书及补充付款协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。虽然2016年双方及胡某曾达成三方协议，但未实际履行，故仍应按照2009年1月5日原告与被告签订的库房购房协议书及补充付款协议履行各自的义务。按照该协议约定，原告购买被告库房总价款854,454元，原告用被告欠彩钢板款冲抵422,704元，减去被告补偿原告11万元，对余欠321,750元双方约定了给付期限，2009年1月6日原告给付被告4万元，尚欠281,750元，原告未按约定期限给付，属于违约。2009年4月28日原告交给被告办证款15,623元，虽然协议约定办证费用由原告负担，但被告并没有按照三方约定期限为原告办理过户手续，故该款应认定为交付房款；29日原告交付被告房款1万元，被告认为该款为违约金，无证据证实，不予采信，原告尚欠被告房款认定256,127元。综上，原告要求认定合同有效、被告为其办理过户手续的诉讼请求，符合法律规定，应该支持，但办理过户手续时间应在付清所欠房款之后；要求给付逾期办证违约金的诉讼请求，因协议未约定办理所有权证期限，按照一般习惯，以及原、被告及胡风云曾达成的协议也是约定应在交付全部房款后办理所有权证，因原告未按约定付清房款，故不予支持。反诉原告要求反诉被告给付所欠房款的诉讼请求符合法律规定，应该支持，但数额过高，应按实际所欠认定，反诉被告关于房款已经付清、不欠房款的辩解理由，因原、被告及胡某并未履行三方协议，胡某也未给付原告39万元，故不予采纳；要求给付逾期付款违约金的诉讼请求，因合同约定了违约金，且被告主张数额小于约定，符合法律规定，应该支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
原告陈民与被告黑河一诺装饰建材综合批发有限公司2009年1月5日签订库房购房协议书及补充付款协议有效；
二、被告黑河一诺装饰建材综合批发有限公司于原告将房款付清后10日内，协助原告办理14号库房（一层）过户手续；
三、驳回原告其他诉讼请求。
四、反诉被告陈民给付欠反诉原告黑河一诺装饰建材综合批发有限公司房款256,127元；
五、反诉被告陈民给付反诉原告黑河一诺装饰建材综合批发有限公司逾期付款违约金300,833.47元（按中国人民银行同期贷款利率2倍，2009年1月26日至2009年3月26日，16万元，违约金3,168元；2009年3月27日至2016年4月29日，本金281,750元，违约金249,835.92元；2016年4月30日至2018年3月26日，本金256,127元，违约金47,829.55元）；
六、反诉被告陈民自2018年3月27日其按所欠本金数额、年利率8.7%给付反诉原告黑河一诺装饰建材综合批发有限公司违约金至本金实际付清之日。
上述四、五项合计556,960.47元，于本判决生效后3日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,963.38元（已减半收取），由原告陈民负担2,913.38元，被告黑河一诺装饰建材综合批发有限公司负担50元；反诉案件受理费5,996元（已减半收取）,由反诉原告黑河一诺装饰建材综合批发有限公司负担1,311.5元，反诉被告陈民负担4,684.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审判员 李保秀
二〇一八年四月二十六日
书记员 李业兴