吉林省镇赉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民二初字第237号
原告镇赉县金开源物业有限公司。
法定代表人杨秀敏，该公司经理。
委托代理人王玉友，男，该公司副经理。
被告于占先，男，汉族，退休教师，现住镇赉县
原告镇赉县金开源物业有限公司为与被告于占先物业服务合同纠纷一案，于2014年6月30日诉至本院，本院受理后由代理审判员王春华独任审判，并于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨秀敏及委托代理人王玉友、被告于占先到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告系镇赉县供水公司住宅楼的业主，供水公司住宅楼的业主均接受镇赉县金开源物业有限公司提供物业服务，双方约定：原告按每月每平方米收取被告物业费0.40元，其中包括0.10元小型维修费。二次供水电费每年每户60.00元，楼道灯每年每户10.00元。从2012年9月1日至2013年8月30日的物业费397.00元、二次供水电费60.00元、楼道灯电费10.00元、滞纳金582.80元。从2013年9月1日至2014年8月30日的物业费397.00元、二次供水电费60.00元、楼道灯电费10.00元、滞纳金291.40元，两年合计1808.20元。被告拒绝给付，原告为此诉至法院，请求法院判令被告立即给付物业费和滞纳金合计总额为1808.20元。原告的一切费用均由被告承担。
被告辩称，我不交物业费的理由是我们之间没有合同，不存在物业公司服务，原告存在很多不作为地方。原告从来没有召开过任何形式的物业业主大会，我们也没有签订过物业合同。既然没有合同，又哪来的合同纠纷。供水公司与物业公司签订的委托合同无效，供水公司代表不了全体业主意愿。原告偶尔扫扫院子和楼道，对大门、防盗门维修不及时，没有及时清雪，我不接受原告收费行为，原告发放催款单要滞纳金没有法律依据，滞纳金数额过高，我们业主不应该交纳二次供水费用。
根据原告的起诉，被告的答辩，本案争议焦点问题为：原告的诉讼请求是否应予支持。
双方对法庭归纳上述焦点问题无异议。
原告围绕案件争议焦点问题，向法庭提供如下证据：
证据1：2012、2013年物业承包协议书二份。证明：金开源物业公司和供水公司小区签订的物业管理合同。
被告质证意见：有异议，这二份协议书无效。
证据2：企业法人营业执照，机构代码证、收费许可证各一份。证明：原告具有物业服务及收费资质。
被告质证意见：不予质证。
被告围绕案件争议焦点问题，向法庭提供如下证据：
周晓娜证人证言：物业公司楼道也经常扫，楼道比较滑，有时灯不太好使，有很多服务不到位的地方，车被砸过，丢过东西。
原告质证意见：丢东西不属于物业公司服务范围，物业公司没有收取管理费，我们是按合同规定服务的。
对证据1，原告公司与镇赉县供水公司及其物业管理委员会签订的物业承包协议书，因其所签协议代表了小区业主，具有法律效力，本院对此证据予以采信。对证据2，是由国家行政机关按照法律规定颁发的行政许可，本院予以采信。对被告提供的证人证言，只是对物业服务内容提出意见，但没有直接证据予以证明，本院不予采信。
由上，本院确认如下本案事实：2012年9月1日至2013年8月31日、2013年9月1日至2014年8月31日，原告与镇赉县供水公司及其物业管理委员会签订了物业承包协议书，双方明确了权利、义务关系。原告按照合同的约定履行合同的义务，在收取物业费时，被告拒绝向原告交纳物业费。故原告来院提起诉讼，请求被告立即给付物业费和滞纳金合计总额为1808.20元。原告的一切费用均由被告承担。
本院根据原告起诉、被告的答辩以及举证、质证情况，结合确认的案件事实，针对案件争议的焦点，综合评判如下：
《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
本院认为，镇赉县供水公司作为镇赉县供水小区住宅楼的建设单位，一直承担着供水小区前期物业管理工作，在2012年、2013年供水公司及其前期物业管理委员会与镇赉县金开源物业管理有限公司签订物业承包协议书，此协议书对包括二次供水费用、楼道灯费用等在内的物业服务内容、标准，收费标准，违约责任等作了详细规定，明确了双方权利、义务关系。原告已实际履行了合同约定的内容，业主虽然不是合同形式上的签订者，但其是物业服务合同权利义务的一方实际享有者和承担者，物业服务企业和业主实际上建立了物业服务法律关系。此协议合法有效，对业主具有约束力。
对原告滞纳金的诉求，在庭审中原告表示所谓的滞纳金也即被告违反合同约定到期未交纳物业费的违约金。本院认为，物业管理协议书是平等主体之间所签订的合同，受民事法律调整，这里的滞纳金即合同法中规定的迟延履行的违约金，对于违约金应按照合同的约定来履行。协议书约定，如业主未按时交纳物业费，按照银行同类利率四倍收取违约金。因其规定未超出法律规定，本院予以支持。原告在收取物业费时并没有固定收取时间，一般是在物业服务两个月后开始收取，也即业主在整个物业服务期间均可以交费，在物业服务期间届满还未交费才存在违约金的问题。因此被告2012年-2013年度物业费至今未交，存在违约行为，违约金按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至给付之日止。而2013年-2014年度物业服务期刚好届满，新的服务协议还未开始，被告只需给付物业服务费，尚未存在违约问题。被告提出的对物业服务存在不及时、不作为等问题，未能提供证据予以证实，故应承担举证不能的后果。
综上，物业管理区域内的业主在享有物业服务权利的同时，也应当履行法律规定的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告于占先于本判决生效后立即给付原告镇赉县金开源物业有限公司2012年度、2013年度两年的物业费总计934元{［（82.74平方米×0.4元×12月）＋二次供水费60元＋楼道灯电费10元］×2年}；给付2012年-2013年度未交物业费的违约金（自2013年9月2日起计算至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。
二、驳回原告镇赉县金开源物业有限公司其他诉求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告于占先负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间最后一日起计算。
代理审判员 王春华
二〇一四年九月十日
书 记 员 李志辉