福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第415号
原告胡东冬，男，1972年6月23日出生，住江西省赣州市宁都县。
委托代理人曾春华、杨晓慧，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告厦门立信行房地产行销代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路华天花园第A幢1号1单元01号店。
法定代表人程淑明。
被告程淑明，女，1976年10月30日出生，，住江西省鹰潭市月湖区。
共同委托代理人陈珊珊、汪洵，福建衡兴明业律师事务所律师。
第三人厦门市冠传电子科技有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区（翔安）产业区舫山南路1198号。
法定代表人林自然。
委托代理人徐爱华，公司职员。
原告胡东冬与被告厦门立信行房地产行销代理有限公司（以下简称为立信行公司）、程淑明、第三人厦门市冠传电子科技有限公司（以下简称为冠传公司）合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由代理审判员郭国超适用简易程序公开开庭进行审理。原告胡东冬的委托代理人曾春华、杨晓慧，被告立信行公司、程淑明的委托代理人汪洵，第三人冠传公司的委托代理人徐爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡东冬诉称，因原告拟购工业厂房，被告立信行公司的工作人员告知原告有关第三人冠传公司的厂房信息，并引见原告与被告程淑明见面，称被告程淑明系第三人冠传公司的老板助理，老板长期在香港，意向书签署后，被告程淑明立即联系老板商谈具体交易事项。原告与两被告共同签署《购买意向书》一份。意向书约定，“房产名称：厦门市冠传电子有限公司，买方诚意购买价：23880000元，委托谈判终止日期：2013年1月2日至2013年1月12日；买方支付意向金20000元，协议签订后转为购房定金，该款项直接付给出售方代理人程淑明账户，账号：4340611937688088”。意向书签订后，原告于2013年1月7日向被告程淑明的账户支付意向金20000元。但截至约定终止日期即2013年1月12日，原告未见第三人冠传公司的老板，经多次催告，被告程淑明于2013年3月初约一名男子与原告见面，男子满口酒味自称是第三人冠传公司的老板，但无法答复原告提出的多项问题。经原告打听，该男子并非第三人冠传公司老板，被告程淑明并非老板助理而是中介人员。被告的行为属严重违背诚信的恶意欺骗，原告再无意购买该厂房，要求被告退还意向金，但被告不予理会。为维护合法权益，原告诉请判令：1、被告立信行公司、程淑明承担连带责任归还购房意向金20000元并按人民银行同期贷款利率支付自2013年1月13日起至法院确定给付之日止的滞纳金；2、被告立信行限公司、程淑明承担本案诉讼费用。
被告立信行公司辩称，1、关于讼争《购买意向书》性质问题。从要件和内容上看，其作用是中介方根据买方经济情况和特殊要求，为买方拟定购买意向，并依照买方需求，组织买卖双方进行谈判，实为原告“指示”。被告程淑明作为第三人冠传公司的代理人，其在意向书中作为“卖方”签字，即视为出卖人同意依照意向书内容出售厂房，因其签字行为，意向书性质转变为正式买卖合同，对买卖双方当事人产生约束力。被告已实际促成原告与第三人冠传公司达成厂房买卖，居间义务履行完毕。该意向金转为购房定金，实为第三人冠传公司收取，被告无需返还。2、关于滞纳金的诉求。该诉求无任何合同依据，不应支持。
被告程淑明辩称，其不是本案适格被告。其作为厂房出卖人即第三人冠传公司的代理人参与厂房买卖等各项事宜，并签署相关文件。根据法律规定，代理人行为的法律后果应当由委托人即第三人冠传公司承担。且原告与第三人冠传公司已就厂房买卖达成合意，意向书系具有买卖合同性质的协议，意向金已依约转为购房定金，原告无权要求被告返还。被告于2013年1月8日通过电子邮件方式，将用于厂房交易的《股权转让协议》发给原告，但原告因自身资金压力，对上述协议及后续交易不作任何回应，导致交易无法继续进行。原告自身存在重大过错，根据意向书约定，买方违约，卖方有权没收定金，原告无权要求被告返还购房定金。滞纳金无任何合同依据，不应支持。
第三人冠传公司述称，其向被告程淑明出具了《委托书》，亦收到意向金，但对何时、何种方式收取不清楚。因原告一直未签字，违约在先，现第三人无意出售厂房给原告。
经审理查明，2013年1月2日，胡东冬、程淑明与立信行公司签订一份《购买意向书》，主要内容为：“房产名称：厦门市冠传电子有限公司，座落：厦门市翔安区舫山南路1198号之5，房产状况：空置，产权状况：100%产权，买方诚意购买价：23880000元，具体付款方式、日期：……，交易税费：交易过户过程中所产生的费用由购买方承担，买方支付意向金人民币：30000元，经协议支付20000元，委托谈判终止日期：2013年1月2日至2013年1月12日。购买方支付意向金为20000元，签定协议后转为购房定金，该款项直接由出售方代理人程淑明账户（账号为4340611937688088）。注：1、买方同意在委托期内，经立信行公司磋商谈判达成以上所有条件、经卖方签名生效同意后，则该笔意向金将自动转为购房定金，如果卖方在限定期内不能将此房屋交付给买方或悔约不售者，卖方应赔偿买方双倍定金，买方应将定金的50%付给中介公司作为劳务费用。如果买方违约，卖方有权没收定金，并将定金的50%付给中介公司作为劳务费用。2、若在委托期内中介方无法谈成以上条件房产买卖关系，中介方应无条件返还购买方全额意向金或延期委托关系”。在《购买意向书》落款处，胡东冬在“买方”一栏签字，程淑明在“卖方”一栏签字，立信行公司在“中介方”一栏盖章并由经办人温某签字。2013年1月7日，胡东冬的父亲胡正达受胡东冬委托代为向程淑明转账支付意向金20000元。
另查明，2011年1月1日，冠传公司向程淑明出具一份《委托书》，主要内容为“委托人欲出售位于厦门市翔安区舫山南路1198号之5的厂房。现委托人特全权委托立信行公司的程淑明处理上述厂房的买卖等相关事宜。受托人的代理权限及具体内容包括但不限于：为委托人就上述厂房的买卖事宜寻找购买方、代表委托人与购买方就上述厂房的转让的各项事宜进行协商谈判、代为向购买方收取购买厂房的购房意向金等。委托期限：自2011年元月1日起至2013年12月30日止”。
以上事实，有胡东冬提供的《购房意向书》、付款凭证、情况说明，程淑明提供的《委托书》以及法庭审理笔录、询问笔录为证，本院予以确认。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任；没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，《购买意向书》包括“房产名称”、“座落”、“房产状况”、“产权状况”、“买方诚意购买价”、“具体付款方式、日期”等内容，已具备买卖合同的基本构成要件。由于《购买意向书》约定了买方即原告胡东冬应当将意向金20000元支付至“出售方代理人程淑明账户”，且被告程淑明在《购买意向书》的“卖方”一栏处签字，原告亦依约向被告程淑明支付了上述意向金，故原告知道并且应当知道被告程淑明系卖方即第三人冠传公司的代理人，结合第三人出具的《委托书》，可以认定原告与第三人冠传公司之间就位于厦门市翔安区舫山南路1198号之5的厂房存在买卖合同关系。虽然原告主张被告程淑明在签订《购买意向书》时未出具上述《委托书》，但是即便如此，被告程淑明签订《购买意向书》的行为已经得到第三人的追认，且第三人自认收到意向金，故基于《购买意向书》产生的法律责任应当由第三人承担。因此，原告要求被告立信行公司、程淑明连带返还意向金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告胡东冬的诉讼请求。
本案案件受理费150元，由原告胡东冬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 郭国超
二〇一四年六月三日
书 记 员 程ＸＸ
附件：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。