天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第1472号
上诉人（原审被告）牛东辉。
委托代理人李强，天津津华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津阳光壹佰物业服务有限公司，住所地天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园6号楼。
法定代表人黎辉，董事长。
委托代理人王××，该公司法务专员。
委托代理人纪××，该公司东园经理。
上诉人牛东辉因物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第5969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院查明，2004年12月16日，天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园的开发建设单位天津阳光壹佰房地产开发有限公司与原天津万怡物业管理有限责任公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原天津万怡物业管理有限责任公司对天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园7、9、11号楼进行前期物业管理服务，期限为2004年12月17日至上述物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日。双方在前期物业管理服务合同中约定的物业管理服务事项包括：一、房屋共用部位的维护、养护和管理；二、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；三、物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；四、共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护和管理；五、公共环境卫生的清洁卫生、垃圾收集清运、四害消杀；六、车辆行驶与停放秩序；七、公共秩序维护；八、物业管理有关文件、资料和业主情况管理等并约定了相应的服务标准。《天津市前期物业管理服务合同》还约定了物业管理服务的费用标准，即住宅房屋按建筑面积计算，每月每平方米1.00元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的，运行、维护、管理费按建筑面积计算，每月每平方米0.50元，上述两项费用由业主于每月10日前交纳。
牛东辉为天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园11号楼7门701号房屋的所有权人，该楼房配备有电梯、消防、二次供水等机电设施，建筑面积96.52平方米。按照上述合同确定的费用标准，物业管理服务费及机电设施运行、维护、管理费（以下统称“物业服务费”）每月合计为144.78元。自2008年1月21日至2015年7月31日牛东辉未交纳物业服务费
庭审中，天津阳光壹佰物业服务有限公司自认其在物业管理服务方面存在瑕疵，表示正在逐步完善中。
关于牛东辉提出的诉讼时效问题，天津阳光壹佰物业服务有限公司为追缴包括牛东辉在内的业主所欠物业服务费，分别于2010年10月25日、2012年1月9日、2014年1月6日在原审法院进行立案登记，要求牛东辉等业主交纳相关日期的物业服务费。
原审法院还查明，一、原天津万怡物业管理有限责任公司经天津市工商行政管理局核准，于2007年11月9日变更名称为“天津万怡物业服务有限公司”，2008年4月28日再次变更名称为“天津阳光壹佰物业服务有限公司”，即天津阳光壹佰物业服务有限公司；二、天津阳光壹佰房地产开发有限公司与原天津万怡物业管理有限责任公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》已于2004年12月20日提交天津市房地产管理局备案；三、天津阳光壹佰物业服务有限公司资质等级为二级。2008年5月15日由天津市国土资源和房屋管理局审批并发证；四、天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园7、9、11号楼尚未成立业主委员会。
天津阳光壹佰物业服务有限公司为维护合法权益不受侵害，诉至法院要求牛东辉交纳自2008年1月21日至2015年7月31日物业费13075.44元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。天津阳光壹佰房地产开发有限公司与原天津万怡物业管理有限责任公司对天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园7、9、11号楼签订的《天津市前期物业管理服务合同》系依法成立并提交物业主管部门备案，应认定合法有效。该合同虽由建设单位与天津阳光壹佰物业服务有限公司签订，但根据相关法律规定，对天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园7、9、11号楼全体业主具有约束力。上述前期物业管理服务合同对物业管理服务内容及物业服务费标准等事项均有明确约定，天津阳光壹佰物业服务有限公司已按照合同约定履行了对物业管理服务的义务，作为接受物业管理服务的牛东辉，亦应依照合同约定交纳物业服务费。关于牛东辉提出的诉讼时效问题，相关法律规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。原告最初在法院立案登记的日期为2010年10月25日，根据该法律规定，诉讼时效自此时中断。按照法律规定的诉讼时效期间，天津阳光壹佰物业服务有限公司主张欠费的开始日期应为2008年10月26日。天津阳光壹佰物业服务有限公司主张的2008年1月21日至2008年10月25日期间的物业服务费已经超过诉讼时效期间，其要求牛东辉交纳该期间的物业服务费，法院不予支持。牛东辉关于诉讼时效的抗辩意见法院予以采纳。关于牛东辉提出的物业服务费标准问题，前期物业管理服务合同对此有明确约定，该合同确定的收费标准并不违反相关规定且已经物业主管部门备案，天津阳光壹佰物业服务有限公司以此标准主张物业服务费于法有据，法院予以支持。由于天津阳光壹佰物业服务有限公司自认在提供物业管理服务方面尚不完全符合合同约定的管理服务标准，故应酌情减收牛东辉应交物业服务费的数额。根据原告提供物业管理服务的情况，法院予以酌情减收5%，由牛东辉按照欠缴总额95%的比例向原告交纳物业服务费。欠费期间法院确认为2008年10月26日至2015年7月31日，共81个月零6天，数额为11168.33元{[144.78(元/月)×81(月)]＋[144.78(元/月)÷30（天）×6(天)]×95%}。牛东辉其他抗辩理由因有违法律规定的诚实信用原则，法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：牛东辉向天津阳光壹佰物业服务有限公司交纳2008年10月26日至2015年7月31日期间物业服务费11168.33元。判决生效后十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元减半收取，余款47元由天津阳光壹佰物业服务有限公司负担17元，牛东辉负担30元。牛东辉负担的部分于判决生效后十五日内交付原审法院。
上诉人牛东辉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，变更一审判决中牛东辉给付天津阳光壹佰物业服务有限公司物业服务费的内容。2、两审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1、2008年以来本小区物业纠纷甚多，无作为的管理致使天津阳光壹佰物业公司未能向本人提供任何追缴证明。天津阳光壹佰物业公司几次向法院申请延长诉讼时效也都未向我本人追缴过物业费；2、虽然该小区名称上有东、西、北园，但三个园没有界限及围挡，签合同的也是天津阳光壹佰物业公司而不是阳光壹佰北园物业公司；3、根据物业管理法，天津阳光壹佰物业公司应当向业主公示账目，业主有权对其是否按照合同要求的内容和质量标准进行监督并提出改进建议；4、天津阳光壹佰物业无作为甚至渎职的行为，在媒体上已有报道，在其小区内人身安全也得不到保障；5、现在南开街道办事处不允许我们成立业主委员会；6、现小区内增加的车位，只卖不租。
被上诉人天津阳光壹佰物业公司辩称，不同意上诉人意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，在此均予确认。
本院认为，被上诉人天津阳光壹佰物业公司按合同规定的内容为该小区提供了物业服务，上诉人牛东辉作为业主接受了服务，即应交纳相应期间的服务费用。
上诉人牛东辉提出的时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条的规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。本案天津阳光壹佰物业公司已于2010年10月25日、2012年1月9日、2014年1月6日为追缴牛东辉物业费在原审法院已经立案登记，其诉讼时效已经中断，故牛东辉关于诉讼时效的主张，本院予以驳回。
一审判决中对天津阳光壹佰物业公司的服务存在瑕疵予以了认定，并相应地在上诉人牛东辉应付的物业管理服务费中予以适当酌减，符合公平原则。关于上诉人牛东辉所诉其他问题，不能构成对应交纳物业管理服务费的抗辩。综上，上诉人牛东辉的上诉理由理据不足，本院应予驳回。一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费79元，由上诉人牛东辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷 焱
代理审判员 张炳正
代理审判员 陈 豪
二〇一五年十一月三日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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