杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第2307号
原告：宁海景文百货有限公司，住所地：浙江省宁波市宁海县跃龙街道龙珠大厦。
法定代表人：卢晓瑛，总经理。
委托代理人：尹拱平，浙江圣约翰律师事务所律师。
委托代理人：史懿，浙江圣约翰律师事务所实习律师。
被告：杭州泛亚物业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区黄龙雅苑5幢3单元101室。
法定代表人：陈坚，总经理。
委托代理人：陈建平，浙江步新律师事务所律师。
原告宁海景文百货有限公司诉被告杭州泛亚物业服务有限公司物权保护纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员徐婷担任审判长，与人民陪审员赵惠健、咸青央组成合议庭，于2016年2月2日、3月9日、5月4日公开开庭进行了审理。原告宁海景文百货有限公司的委托代理人尹拱平、史懿，被告杭州泛亚物业服务有限公司的委托代理人陈建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁海景文百货有限公司起诉称：2014年3月14日，原告与新洲集团有限公司签订《房屋转让定金协议》及《四季星座大厦地下车位使用权买卖协议》，约定新洲集团有限公司将坐落于杭州市清江路138号的四季星座大厦2001、2002、2003、2004、2005、2006室房屋转让给原告，并将四季星座地下车位56个及人防区域内的地下车位31个共87个地下车位管理使用权同时转让给原告。上述房屋与车位于2014年3月28日交接完毕，原告也于同日取得了上述房屋的所有权证、契证、土地使用权证。被告系2014年2月由四季星座业主委员会聘请的物业管理服务公司。其受聘后，从原物业管理公司承继了包括地下车位经营管理在内的四季星座全部物业管理服务工作。但自原告受让取得上述房屋及地下车位起，被告即以四季星座业主委员会授权和业主委员会对2005室跃层阁楼、地下车位有异议为由，通过将通道上锁、贴封条、断水断电等方式阻止原告对自己所属房屋的正常使用。另外，原告在受让地下车位后，曾于2014年7月24日将87个地下车位以每年65万元整体租赁给杭州通识停车设备有限公司经营，并书面通知了被告进行移交，但因被告通过“闹事”等方式阻止，致使双方订立的合同一直无法实际履行。原告被迫于2015年6月18日解除了合同，为此造成了原告巨大的经济损失。而被告实际经营地下车位至今既未与原告订立合同，所取得的收益也从未结算给原告。综上所述，被告阻止原告使用跃层阁楼以及占有并实际经营原告所属地下车位的行为，严重侵害了原告的合法权益，原告在多次与被告交涉无果的情况下，无奈向法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即停止侵害，排除妨害，不得阻挠原告对四季星座2005室跃层阁楼的使用；2、判令被告停止侵权，立即交还原告87个地下车位管理使用权，并不得阻挠原告对上述权利的行使；3、判令被告赔偿原告跃层阁楼的经营损失1141919元，地下车位经营损失1137500元，合计2279419元（损失暂计至2015年12月31日，请求计算至被告停止妨害原告使用阁楼、车位之日止）；4、判令被告承担本案全部诉讼费。审理中，原告将其第3项诉讼请求明确为：被告赔偿原告阁楼损失1129546元（2014年9月18日至2016年3月29日）、车位损失1230780元（2014年3月28日至2016年3月29日），并自2016年3月30日起继续按照上述标准支付至停止侵权、排除妨害之日止。同时，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿原告评估费损失33764元。
被告杭州泛亚物业服务有限公司答辩称：首先，被告不存在妨害原告正常使用其2005室阁楼的行为。在案涉房屋竣工时，位于二十层的2005室内部本身装有通往阳光花房的专用楼梯，该楼梯位于2005室内部，被告从未也不可能给2005室内部楼梯上锁。被告上锁的是外部业主共有的通往阳光花房的楼梯，且是消防重点部位。被告对此进行管理，是物业的职责所在，且如果要开门，被告已经张贴并告知电话号码。其次，原告所称的2005室阁楼，实际上为二十层标高为75.9处，即阳光花房部位。《杭州市公安局消防支队建筑工程消防验收意见书》中明确指出“75.9米标高处仅作阳光花房使用，不得作其他功能使用”。由此可见，原告将2005室阁楼即阳光花房作经营使用，本身已违反消防规定，原告主张的经营损失没有法律依据。第三，原告称被告通过“闹事”等方式阻止其使用地下停车位的事实根本不存在。根据《浙江省物业管理条例》等规定，物业服务企业有权收取物业服务费，业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。被告系由四季星座业主委员会依法聘请的物业服务企业，其依据与四季星座业主委员会签订的物业管理服务合同，向业主收取物业管理费的行为符合法律规定，该行为与业主拥有所有权并不矛盾。另外，原告在与新洲集团有限公司签订地下车位使用权买卖协议时，已在第七条中明确“乙方在日常使用中应遵守物业管理公约及地下车库管理制度，且交纳相应的管理费用”。也就是说，即使原告通过转让的形式取得涉诉地下车位的使用权，其亦应当向物业管理公司交纳相应的管理费用。综上所诉，原告将87个地下车位整体出租的行为与被告收取物业管理费的行为并不矛盾，而原告起诉时所称的被告阻止其使用地下停车位的事实更是不存在。综上，原告的诉讼请求，或缺乏事实根据，或缺乏法律依据，应依法驳回。
原告宁海景文百货有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、四季星座2001、2002、2003、2004、2005、2006室房屋产权三证；
2、房屋转让定金协议；
3、房屋交接单；
以上证据1-3共同证明自2014年3月28日起原告已合法取得四季星座2001、2002、2003、2004、2005、2006室房屋所有权并办理了产权证，其中案涉的2005室包括了跃层阁楼面积604.19平方；
4、地下车位使用权买卖协议；
5、四季星座地下车位交接单；
6、（2012）杭上民初字第1148号民事判决书；
7、（2013）浙杭民终字第459号民事判决书；
以上证据4-7共同证明自2014年3月28日起原告已合法取得四季星座56个地下车位及人防区域内的31个地下车位使用权；
8、（2015）浙杭钱证内字第21712号公证书，证明2005室跃层阁楼因被告以上锁、贴封条等方式造成原告无法正常使用；
9、告知函；
10、回函；
以上证据9、10共同证明原告因2005室跃层阁楼无法正常使用与被告进行书面交涉的过程；
11、杭州市四季星座大厦停车场租赁协议；
12、（2015）杭上民初字第903号民事调解书；
13、2014年8月8日的函；
以上证据11-13共同证明原告曾于2014年7月24日将地下车位租赁给杭州通识停车设备有限公司经营，但因被告阻止而无法实际履行，租赁合同被解除；
14、2014年1月26日四季星座业委会公告；
15、2014年2月16日四季星座业委会公告；
16、2014年10月8日被告温馨提示；
17、2014年10月16日公告；
18、情况说明；
以上证据14-18共同证明被告受聘为四季星座大厦物业管理服务企业，原告的地下车位由被告实际在经营管理；
19、2015年11月28日停车视频附文字整理；
20、2016年2月22日出具的公证书；
以上证据19、20共同证明在2015年11月28日以及2016年2月3日做公证时的时间段被告有停车收费的事实；
21、房地产估价报告、评估费发票，证明原告损失的计算依据及评估费损失。
被告杭州泛亚物业服务有限公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、四季星座竣工验收图，证明2005室内部含有通往阁楼的独立楼梯，竣工时已标出该阁楼即阳光花房部位标高为75.9米；
2、杭州市公安局消防支队建筑工程消防验收意见书，证明75.9米标高处仅作阳光花房使用，不得作其他功能使用，原告主张的跃层阁楼经营损失本身不存在；
3、会议记录，证明原、被告以及四季星座业委会在相关部门协调下就地下车位问题进行调解，即使原告是地下车位的权利人，承担损失的主体不应是被告，而应是四季星座业委会。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合双方的质证意见，认证如下：
被告对证据1的真实性和关联性无异议，但对合法性有异议，2005室阁楼79.5米属于阳光花房部位，第三方四季星座业委会正通过法律途径解决；对证据2的真实性无法确认，认为系原告和新洲公司的双方协议；对合法性的意见同证据1，2005号阁楼部分属于阳光花房部位，该部分产权转让依法无效；地下车位属于不动产物权，需经物权登记部门依法登记，未经登记的转让不具备法律效力，合同不具备物权凭证的效力；对关联性无异议；对证据3的真实性无法确认，对合法性有异议，阳光花房应属于全体业主共有，不应作为私人财产进行移交；对证据4、5的真实性和关联性无异议，但对合法性有异议，地下车位属不动产物权，需经物权登记部门依法登记，未经登记的转让不具备法律效力，合同不具备物权凭证的效力；车位属于全体业主公共所有，且人防设施改的车位更不能出售；即使可以转让，属于效力待定，其他业主有优先购买权；对证据6、7真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，认为：（1）该案判决是新洲集团与杭州新时代物业公司恶意串通的结果。大厦物业系新洲集团挂靠杭州市房屋建设开发总公司开发的房地产，杭州新时代物业公司系杭州市房屋建设开发总公司的子公司，属于典型的关联企业；（2）该判决书回避权属确认租赁合同的同时规避有权利主张的业主委员会参与诉讼，判决结果仍属效力待定，业主委员拟通过法律途径申请撤销该判决书；（3）该案一、二审均回避了“车库转让合同”的权属问题，也就是说上述判决书并未对车库的权属作出判决，因此该证据不能证明“自2014年3月28日起原告已合法取得四季星座87个车位权的使用权”的证明目的；对证据8的三性均无异议，但不能证明原告的待证事实，根据规划，案涉阁楼作为跃层阁楼本来就含有专有楼梯，被告不可能对此进行上锁；对证据9的形式真实性无异议，对关联性无异议，但对其内容真实性、合法性不予确认，认为与事实严重不符；对证据10的三性无异议；对证据11的真实性、合法性无法确认，被告没有参与该协议的签订；对关联性予以确认；对证据12形式的真实性无异议，但对内容的真实性无法确认，对关联性有异议，认为被告未参与且内容未涉及被告，与被告无关；对证据13的形式真实性无异议，但对内容真实性及合法性有异议，因对地下车位的权属问题尚未明确，原告无权让被告进行交接，且被告亦只是对小区停车进行管理，其收取的是小区的物业管理费，而非原告所称的对停车位的收费；对关联性无异议；对证据14-17的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据18的真实性、关联性不予确认，对合法性有异议，因地下车位的权属问题尚未明确；对证据19、20的真实性无异议，对外来车辆进入停车场收费的事实无异议，但收费仅针对外来流动车辆且收费标准是6元/小时。对于视频中包月的说法不认可，不排除员工私下收费的可能；对证据21的真实性无异议，关联性、合法性有异议，认为该阁楼仅能作为阳光花房，不能按照正常的经营用房计算损失。
原告对证据1、2的三性均无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明被告没有侵权行为；对证据3的真实性和证明对象有异议，认为在2014年10月13日确实有过一次协调会，但没有协调结果，也未形成书面记录，协调后，地下车位一直维持原状，与目前状况一致。
针对上述证据本院认为，证据1至证据7、证据9、证据10至证据13、证据19、证据20均真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据8、证据14至证据17的三性予以认定，证明对象将综合全案认定；证据18，综合全案予以认定；证据21的真实性、合法性予以认定，关联性和证明对象综合全案认定。被告提交的证据1三性予以认定；证据2将综合全案认定；证据3系打印件，真实性无法确认，本院不予认定。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
本市清江路138号2005室房屋（建筑面积687.42平方米，其中套内面积572.34平方米、分摊面积115.08平方米）登记在原告宁海景文百货有限公司名下，房屋用途为非住宅。该房屋包括20层套内面积78平方米左右，其余均为阁楼面积。竣工时，2005室房屋中20层部分有通往阁楼的内置楼梯一部，但阁楼部分并非一个整体空间，而是分为四个独立的空间，均有独立的门通往阁楼所在层的公共通道。20层可以通过两部公共楼梯通往阁楼所在层的公共通道。被告杭州泛亚物业服务有限公司于2014年4月1日起系涉案房屋所在的四季星座大厦的物业管理服务者。2014年9月18日，被告将两部公共楼梯上20层通往阁楼所在层的门予以上锁，并将阁楼中的南边一间和西边电梯间旁一间的门用木板和封条予以封堵。2015年10月14日，原告致函被告称：被告自2014年9月18日开始，无故强行“查封”原告所有的清江路138号2005室房屋，要求其停止侵害，并协商赔偿事宜。2015年10月17日，被告回函称四季星座大厦2005室是一间独立的平层房屋结构，室内并无阁楼与通道。
四季星座大厦的开发商为杭州市房屋建设开发总公司。2006年9月20日，杭州市房屋建设开发总公司新丰商务楼项目办与浙江新兰得置业有限公司签订四季星座大厦地下车位买卖协议一份，约定将地下一、二层非人防区域的56个车位一次性转让给浙江新兰得置业有限公司，同时人防区域内的31个车位也随之一并无偿移交，由浙江新兰得置业有限公司统一管理、使用，收益也归其所有。2007年12月27日，浙江新兰得置业有限公司将上述87个车位的管理、使用权转让给杭州瑞泰投资管理有限公司。2011年11月26日，杭州瑞泰投资管理有限公司将上述87个车位的管理、使用权转让给新洲集团有限公司。2014年3月14日，新洲集团有限公司与原告宁海景文百货有限公司签订协议，约定：新洲集团有限公司将上述非人防区域的55个地下车位使用权转让给原告，人防区域内的地下车位一并移交，由原告根据国家法律法规的规定进行管理和使用，收益归原告所有。2014年3月28日，新洲集团有限公司与原告就四季星座大厦的56个地下车位及人防区域内的地下车位办理了交接手续。被告杭州泛亚物业服务有限公司自2014年4月1日为四季星座大厦提供物业管理服务至今，一直在地下车库入口处设卡，对进入车辆按6元/小时收费。2014年7月24日，原告与杭州通识停车设备有限公司签订《杭州市四季星座大厦停车场租赁协议》，约定原告将上述87个车位出租给杭州通识停车设备有限公司统一使用和经营管理。后因协议未能履行，双方解除上述协议。2014年8月8日，原告致函被告称：原告已通过买受方式取得了清江路138号四季星座大厦20楼、阁楼的所有权及地下车库87个停车位的使用权，并与杭州通识停车设备有限公司签订停车位的租赁协议，要求被告办理车位交接事宜，并清算被告收取的停车费。
审理中，经本院现场勘查，四季星座大厦物业内有地上车位5个。地下共两层，地下一层中除12、13、14、15号车位外，其余44个车位属于本案讼争的车位；地下二层中除14、28、29号车位外，其余43个车位属于本案讼争的车位。四季星座大厦防空地下室就平时做车库用途已取得杭州市人防工程平时使用证，位于非人防区域的56个地下车位属于不分摊面积。2005室20层部分通往阁楼的内置楼梯已被拆除，20层部分与阁楼部分已被完全分隔。
经原告申请，本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司杭州分公司进行评估。该公司出具评估报告，认为本市清江路138号2005室阁楼自2014年9月18日起及四季星座87个地下车位自2014年3月28日起至价值时点（2016年3月29日）的租金损失为2360326元，含阁楼租金1129546元（单价为3.4元/天·平方米）、车位租金1230780元。原告为此支付评估费33764元。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，案涉的本市清江路138号2005室房屋所有权登记在原告名下，原告作为所有权人，对该房屋享有对世性、排他性的权利。被告就原告对2005室房屋中阁楼部分产权提出异议，但未提交有效证据予以反驳，本院对其异议不予采纳。从2005室房屋的结构来看，其分为20层部分及阁楼部分，且阁楼分为四个独立的空间，每个空间均有独立的门通往阁楼所在层的公共通道部分，故2005室使用人既可选择内部原有内置楼梯通往阁楼区域，亦可选择通过两部公共楼梯通往阁楼区域。被告作为四季星座大厦的物业管理服务者，应依法依约管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。然，被告将两部公共楼梯上20层通往阁楼所在层的门予以上锁，并将阁楼中的南边一间和西边电梯间旁一间的门用木板和封条予以封堵，其行为缺乏依据。被告抗辩称楼道上锁系根据消防部门的要求，但未提供任何证据予以证明，本院不予采纳。被告的上述行为阻碍了原告对于阁楼的使用。现原告要求被告停止侵权、排除妨害，拆除两部公共楼梯上20层通往阁楼所在层的门上的锁及阁楼区域南边一间、西边电梯间旁一间门上的木板、封条，于法有据，本院予以支持。对于原告要求损害赔偿的诉讼请求，本院结合被告侵权的行为、方式、时间，本案审理过程中取得的评估报告及2005室原有内置楼梯被拆除的事实，酌定被告赔偿原告阁楼部分损失750000元（自2014年9月18日至2016年5月4日），并自2016年5月5日起按照1250元/天的标准支付至其停止侵权、排除妨害之日止。
关于地下车位，原告经对价受让取得案涉87个车位的管理、使用权，而被告无合法依据占用该部分车位，以在地下车库门口设卡收费的形式收益，其已侵害了原告对该87个车位的使用权。2014年8月8日，原告已致函被告，要求被告办理车位交接事宜，并清算被告收取的停车费，但至今被告仍对该87个车位占用、收益。被告抗辩称其对进出车辆收取的系管理费，对此，本院认为，被告在地下车库门口设卡，对进入车辆以6元/小时收费，符合停车费收取的一般交易习惯，且其所称“被告作为物业管理者向进入小区的车辆收取管理费”缺乏依据，故本院对其抗辩意见不予采纳。原告要求被告停止侵权、排除妨害，并支付因侵权造成的损失，均于法有据，本院予以支持。本院结合被告侵权的时间、方式、被告因侵权行为获得的收益及本案审理过程中取得的评估报告，酌定被告赔偿原告损失1280000元（自2014年4月1日至2016年5月4日），并自2016年5月5日起，按每个车位每天19元的标准支付至其停止侵权、排除妨害之日止。另，原告为主张权利，在本案审理过程中支出评估费33764元，亦属于被告侵权行为造成的损失，被告应予赔偿。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州泛亚物业服务有限公司停止对原告宁海景文百货有限公司所有的本市清江路138号2005室房屋阁楼部分的侵权，于本判决生效之日起10日内拆除本市清江路138号四季星座大厦两部公共楼梯上20层通往阁楼所在层的门上的锁及阁楼区域南边一间、西边电梯间旁一间门上的木板、封条；
二、被告杭州泛亚物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告宁海景文百货有限公司因侵犯清江路138号2005室阁楼使用权产生的损失750000元，并自2016年5月5日起按照1250元/天的标准继续赔偿损失至其履行上述第一项义务之日止；
三、被告杭州泛亚物业服务有限公司停止对本市清江路138号四季星座大厦地下一层、地下二层共计87个车位的侵权、排除妨害；
四、被告杭州泛亚物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告宁海景文百货有限公司因侵犯本市清江路138号四季星座大厦地下一层、地下二层共计87个车位使用权产生的损失1280000元，并自2016年5月5日起，按每个车位每天19元的标准继续赔偿损失至其履行上述第三项义务之日止；
五、被告杭州泛亚物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告宁海景文百货有限公司评估费损失33764元；
六、驳回原告宁海景文百货有限公司的其他诉讼请求。
如果被告杭州泛亚物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25683元，由被告杭州泛亚物业服务有限公司负担23040元，由原告宁海景文百货有限公司负担2643元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 徐 婷
人民陪审员 咸青央
人民陪审员 赵惠健
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 岑 晨
（以下为空白页）