广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第288号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：苏伟泉，男，汉族，1961年5月29日出生，地址：广东省云浮市云城区。
委托代理人：区德龙，广东言邦律师事务所律师。
委托代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈戈，男，汉族，1973年8月24日生，住址广东省云浮市云城区。
委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。
委托代理人：麦彩容，系被上诉人的配偶。
上诉人苏伟泉因与被上诉人陈戈房屋租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2014）云城法民二初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理：位于云浮市区金龙桥的一工业用地［证号：云府用（2012）字第00＊＊21号］属于朱少基所有。2004年6月6日，朱少基经云浮市国土规划行政管理部门批准在该处用地搭建临时建筑工程，该临时建筑工程使用期限不得超过两年，期满后须自行拆除或到国土规划行政管理部门办理继续使用手续。该临时建筑物在期满后朱少基没有自行拆除，亦没有到国土规划行政管理部门办理继续使用手续。
2012年5月20日，苏伟泉与朱少基签订《租赁合同》，承租该处地块及临时建筑物并命名为金龙玉石工艺城。2012年8月24日，苏伟泉与陈戈就在上述土地搭建起来的金龙玉石工艺城第AXX-1卡商铺（自编）签订《金龙玉石工艺城合同书》，约定租期三年从2012年9月1日起至2015年8月31日止，2012年9月1日起至2014年8月31日租金为每月14883元，2014年9月1日起至2015年8月31日租金为每月16372元，交付方式为三个月一期，先交租后使用，押金为45000元，水电预交费为5000元。双方还对其他双方权利义务、违约责任等事项进行约定。合同签订后，陈戈按约定向苏伟泉支付了押金45000元，水电预交费5000元，随后对金龙玉石工艺城第AXX-1卡商铺进行装修并经营玉石生意。2014年9月23日陈戈将商铺锁匙交还给苏伟泉。商铺的未形成附合的装饰装修物如电灯电器等已由陈戈拆走。
庭审中，苏伟泉表示同意退回陈戈2900元水电预收费。苏伟泉提交的收据显示，卫生与保安费是与水电费一起先使用后结算支付，每期三个月，卫生与保安费计算标准为230元／月，陈戈交纳卫生与保安费至2014年5月31日，租金支付至2014年8月31日。双方当事人在庭后均表示放弃要求对方赔偿装修费的诉讼请求。
双方当事人经原审法院主持调解，因双方分歧较大，最终未能达成和解协议。
原审法院认为，苏伟泉出租给陈戈的云浮市云城区金龙玉石工艺城自编第A01-1卡商铺为2006年6月10日到期的临时建筑设施，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，苏伟泉与陈戈签订的《金龙玉石工艺城合同书》为无效合同，苏伟泉依无效合同收取的履约保证金（押金）45000元应当返还给陈戈。该处土地使用权人是朱少基，朱少基出租给苏伟泉，苏伟泉是该处土地及房屋的合法使用权人，有权取得使用收益，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此苏伟泉要求陈戈支付租金实为房屋占有使用费，陈戈交付租金至2014年8月31日，则占用费应从2014年9月1日计至陈戈交还房屋之日即2014年9月23日止，计得16372元／月÷30天／月×23天=12551.87元，该款应由陈戈支付给苏伟泉。因上述租赁合同为无效合同，苏伟泉要求陈戈支付逾期支付租金及商铺占有使用费的滞纳金的诉讼请求没有法律依据，不予支持。陈戈要求苏伟泉退回2900元水电预收费，苏伟泉同意退回，予以支持。苏伟泉提交的收据证实卫生与保安费是与水电费一起先使用后结算支付，苏伟泉要求陈戈支付拖欠2014年6月1日至2014年9月23日的卫生与保安费，予以支持。卫生与保安费计算标准为230元／月，2014年6月1日至2014年9月23日合共3个月23天，计得230元／月×3月＋230元／月÷30天／月×23天=866.3元。陈戈要求苏伟泉返还水电预收费2900元，苏伟泉同意返还，予以支持。双方当事人放弃要求对方赔偿装修费的诉讼请求，系对其权利的处分，予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陈戈与苏伟泉签订的《金龙玉石工艺城合同书》无效；二、陈戈于判决生效后十日内向苏伟泉支付占有使用费12551.87元；三、陈戈于判决生效后十日内向苏伟泉支付卫生及保安费866.3元；四、苏伟泉于判决生效后十日内向陈戈返还履约保证金（押金）45000元；五、苏伟泉于判决生效后十日内向陈戈返还水电预收费2900元；六、驳回陈戈的其他诉讼请求；七、驳回苏伟泉的其他诉讼请求。本案本诉受理费1562元（该款陈戈已预交781元），由陈戈负担562元，苏伟泉负担1000元；反诉受理费5180元（该款苏伟泉已预交），由苏伟泉负担4180元，陈戈负担1000元。
宣判后，上诉人苏伟泉不服，向本院提起上诉，要求二审法院判令：1、依法撤销云浮市云城区人民法院（2014）云城法民二初字第457号民事判决第一项，改判解除上诉人苏伟泉与被上诉人陈戈签订的《金龙玉石工艺城合同书》；2、依法撤销云浮市云城区人民法院（2014）云城法民二初字第457号民事判决第四项，改判被上诉人陈戈赔偿上诉人苏伟泉两倍保证金90000元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
事实与理由：一、一审法院认定事实不全面，适用法律错误。一审法院认定“苏伟泉出租给陈戈的云浮市云城区金龙玉石城自编第AXX-1卡商铺为2006年6月10日到期的临时建筑设施，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，苏伟泉与陈戈签订的《金龙玉石工艺城合同书》为无效合同”，一审法院认定上述事实不全面，适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，本解释所称城镇的房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。而涉案的土地性质为工业用地，在该地上搭建的建筑物与普通的城镇房屋有别，而被上诉人亦没有就涉案建筑物属于城市、镇规划区内的房屋进行举证，因此，涉案建筑物不适用该解释的相关规定。2、被上诉人主张涉案建筑物属于违法建筑，其没有进行举证，应承担举证不能的法律后果。一审法院认定涉案建筑物为违法建筑亦没任何的定案依据。涉案建筑物自建造至今，该建筑物没有受到云浮市相关职能部门发出的整改、违建拆除通知，至今仍可投入工业使用，并于2015年3月13日得到云浮市国土规划行政管理部门批准继续使用，继续使用年限为2年。3、上诉人与被上诉人签订《金龙玉石工艺合同书》后，上诉人就将涉案的《出租合同》、国有土地使用证等资料交付给被上诉人，以协助被上诉人办理工商营业执照等证件；其后，被上诉人在涉案建筑物处经营云城区百福名玉玉石工艺经营部，并一直依法使用涉案建筑物，因此，在2015年3月13日前，涉案建筑物没有得到云浮市国土规划行政管理部门批准继续使用的情形，并不影响涉案合同的履行，该情形仅违反管理性的禁止规定，而非效力性的禁止规定，违反管理性的禁止规定并不导致合同无效，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的规定。
被上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。因被上诉人经营云城区百福名玉玉石工艺经营部不善，以及经济下滑等多方面的因素，2014年9月1日，被上诉人没有依约向上诉人缴纳租金，经上诉人多次催促，被上诉人亦置之不理，并于2014年9月23日擅自中途退租，撤离货物，拆走装修物品，因此，其行为已构成违约，根据涉案合同的约定，上诉人有权单方面解除涉案合同，被上诉人应赔偿上诉人两倍保证金90000元。
综上，一审法院认定事实不全面，适用法律错误，作出错误判决，根据上述事实和有关法律规定，请二审法院依法撤销一审判决，予以改判，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
上诉人苏伟泉在二审诉讼期间没有提交新的证据。
被上诉人陈戈答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
二、涉案建筑属于城市、镇规划区内的房屋，原审法院适用法律正确。被上诉人提交的云城街道卫星地图、云浮市中心城区云城组团城市建设用地密度分布图、《个体户机读档案登记资料》，以及上诉人提交的云府国用（2002）字第00＊＊21号《国有土地使用证》（下称《国有土地使用证》）、《云浮市城乡规划局临时建设工程审批申请表》（下称《临时建设工程审批申请表》）均可证明涉案建筑所在的土地坐落在云城市区金龙桥，是属于国有的城市规划区内的土地。涉案建筑是属于城市、镇规划区内的房屋，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原审法院适用法律正确。
三、原审法院认定事实清楚，涉案建筑是超出使用期限、未按照批准内容建设的临时建筑，以及实际建筑面积超出使用权面积、实际用途与规划用途不符的违章建筑。1、《临时建设工程审批表》表明，2004年6月6日，土地所有权人朱少基向云浮市城乡规划局申请在市区金龙桥兴云东路进行建设临时建筑工程，获得了批准，但在2006年临时建筑工程期限届满后，朱少基并没有自行拆除或办理继续使用手续，临时建筑的使用期限已超过规划部门批准的期限。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案的一审法庭辩论已于2014年12月29日终结，涉案建筑于2015年3月15日经云浮市国土规划行政管理部门批准继续使用，明显已超出法律规定的期限。3、上诉人提供的《国有土地使用证》的使用权面积是2833.7㎡，2004年6月10日，云浮市城乡规划局批准的临时建筑面积是1080㎡，但该土地的实际建筑面积已达2833.7㎡，被上诉人租赁的房屋面积为114.49㎡，但实际只有不足20㎡的面积属于规划部门批准的临时建筑范围内。即涉案建筑的实际面积超出了云浮市城乡规划局批准的建筑面积范围，是未按照批准内容建设的违章建筑。虽然涉案建筑物没有收到云浮市相关职能部门发出的整改、违建拆除通知，但不能据此主张涉案建筑物具有合法性，因此，一审法院认定涉案建筑物为违法建筑的事实无误。4、根据上诉人与被上诉人于2012年8月24日签订的《众磊鑫龙玉石工艺城合同书（第AXX-1卡商铺）》（下称租赁合同）、被上诉人的《个体户机读档案登记资料》，以及上诉人于2012年8月28日出具给被上诉人的商铺押金《收据》可知，土地实际投于商业用途，与《国有土地使用证》上土地规划的工业用地用途不符。涉案建筑是实际用途与规划用途不符的违章建筑。
四、涉案建筑违反了效力性的强制性规定，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》无效，原审法院适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二规定：“有下列情形之一的，合同无效；……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋及其他建筑（包括超出批准使用期限的临时建筑）规避了国家对于城乡规划体系、建筑产品质量、房地产市场的监管，损害了国家和社会的公共利益，也违反了《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，以此类房屋对外出租所签订的房屋租赁合同应为无效合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二、三条对房屋的租赁合同效力认定又作出了进一步的规定，认定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、租赁期限超过临时建筑使用期限，与承租人订立的租赁合同无效。
上诉人与被上诉人的租赁标的是未取得建设工程规划许可证的违法建筑，是超出批准使用期限的临时建筑。退一步来说，租赁标的也是未按照建筑工程规划许可证的规定进行建设的房屋，因此，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》无效，原审法院适用法律正确。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人的上诉无任何事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人陈戈在二审期间提交以下证据：1、云城街道卫星地图及云浮市中心城区云城组团城市建设用地密度分布图，拟证明涉案建筑属于城市、镇规划区内的房屋；2、云浮市城乡规划局临时建设工程审批表、百福名玉铺面示意图，拟证明涉案建筑是超出使用期限，未按照批准内容建设的临时建筑，及证明本案的租赁标的是实际建设面积超出批准面积的违章建筑，租赁范围内大部分的面积均不在批准建设的范围内。
经审理查明：本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。
另查明，2014年9月22日，陈戈向原审法院起诉，请求法院判令：1、确认陈戈与苏伟泉就承租金龙玉石工艺城第AXX-1卡商铺所签订的《金龙玉石工艺城合同书》（租赁合同）无效；2、苏伟泉向陈戈退还款项人民币70449.09元（其中含押金人民币45000元、水电预收费2900元，及装修费用22549.09元）；3、本案全部诉讼费用（包括但不限于保全费、诉讼费、公告费等）由苏伟泉承担。苏伟泉亦提出反诉，要求法院判令：1、解除苏伟泉与陈戈于2012年8月23日签订的《金龙玉石工艺城合同书》；2、陈戈支付租金49116元给苏伟泉，并自2014年9月1日起至付清之日止以上述租金为本金按每月2%的标准计付滞纳金给苏伟泉（暂计算至起诉之日2014年11月4日共计65天，共计2128.36元）；3、陈戈赔偿苏伟泉装修费用11293.50元；4、陈戈支付2014年6月1日至2014年9月23日的卫生与保安费920元；5、陈戈赔偿苏伟泉两倍保证金90000元；6、本案所有诉讼费用由陈戈承担。
再查明，一审法院按照当事人的诉请，根据查明的事实，认定陈戈向苏伟泉支付房屋占有使用费12551.87元、支付卫生及保安费866.6元，认定苏伟泉向陈戈返还水电预收费2900元，并作出原审判决第二、三、五项判决内容，陈戈与苏伟泉对上述判决在法定期限内均没有提起上诉。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一审法院按照当事人的诉请，根据查明的事实，认定陈戈向苏伟泉支付房屋占有使用费12551.87元、支付卫生及保安费866.6元，认定苏伟泉向陈戈返还水电预收费2900元，并作出原审判决第二、三、五项判决内容，陈戈与苏伟泉对上述三项判决在法定期限内均没有提起上诉，视为服判，本院予以维持。综合上诉人苏伟泉与被上诉人陈戈的诉辩意见，本案的主要争议焦点有：1、双方签订的《金龙玉石工艺城合同书》的效力问题。2、苏伟泉主张陈戈支付90000元违约金的请求能否获得支持。
关于双方签订的《金龙玉石工艺城合同书》的效力问题。苏伟泉上诉要求法院判决解除《金龙玉石工艺城合同书》，其理由是认为涉案建筑物并非违法建筑，其与陈戈签订的该合同书合法有效，主张原审法院认定上述合同书无效有误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”根据当事人一审提供的临时建设工程审批申请表可知，苏伟泉出租给陈戈的云浮市云城区金龙玉石工艺城自编第AXX-1卡商铺为临时建筑设施，且该临时建筑设施已于2006年6月10日到期，而苏伟泉与陈戈是于2012年8月24日签订的《金龙玉石工艺城合同书》，苏伟泉在本案一、二审中均没有提供证据证实上述临时建筑设施在2006年6月10日到期后，至一审法庭辩论终结前期间经主管部门批准延长使用期限，则该临时建筑设施在到期后与未经批准的建筑无异。虽然苏伟泉在二审诉讼中认为涉案租赁建筑物已于2015年3月13日得到批准可以继续使用2年，但其并没有提供相关证据予以证实，对其该讲法，本院不予采信。至于苏伟泉认为涉案租赁建筑所在的土地属于工业用地，与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的城市、镇规划区内的房屋有所区别，故主张不适用该司法解释。虽然最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定了该解释称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。但该司法解释并没有明确规定所建在工业用地上的、城市、镇规划区内的房屋不适用该司法解释。且苏伟泉出租给陈戈的涉案租赁建筑物所处的位置位于云浮市区金龙桥，云浮市区金龙桥显然位于城市规划区内。因此，苏伟泉的上述主张，缺乏理据，本院不予采纳。因此，原审法院根据上述司法解释第三条的规定，认定双方签订的《金龙玉石工艺城合同书》无效，处理正确，本院予以维持。由于双方签订的上述合同书无效，故此，原审法院认定苏伟泉以无效合同收取的履约保证金（押金）45000元应当返还给陈戈，并无不妥，本院亦予以维持。
关于苏伟泉主张陈戈支付90000元违约金的请求能否获得支持的问题。苏伟泉上诉要求陈戈支付90000元违约金，其理由是认为陈戈于2014年9月23日擅自中途退租而构成违约，故主张按照合同约定，苏伟泉可单方解除合同并要求陈戈赔偿其两倍保证金90000元。由于苏伟泉主张陈戈赔偿两倍保证金的前提是双方签订的合同合法有效，陈戈违约且苏伟泉可以单方行使解除权，即苏伟泉主张两倍保证金90000元是基于合同解除的情形，但因双方签订的《金龙玉石工艺城合同书》已被确认为无效合同，合同自始无效，故此，苏伟泉依据无效合同主张陈戈赔偿违约金90000元，并无事实依据，本院不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，审判程序合法，本院依法予以维持。上诉人苏伟泉的上诉，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2050元，由上诉人苏伟泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 冯梓叶