黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第268号
上诉人（原审被告）林口县碧海蓝天房地产开发有限公司，住所地林口县林口镇粮库家属楼门市一楼，机构代码68886826-1。
法定代表人赵子玉，男，该公司总经理。
委托代理人朱欣新，黑龙江国大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）白杰，男，1980年5月13日出生，汉族，住所地安达市。
委托代理人初岳鸿，黑龙江国盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马颖，女，1969年11月10日出生，汉族，住所地林口县。
委托代理人关志民，黑龙江曦晖律师事务所律师。
委托代理人杨宇，黑龙江曦晖律师事务所律师。
原审第三人王淑梅，女，1964年9月16日出生，汉族，住所地绥芬河市。
上诉人林口县碧海蓝天房地产开发有限公司（以下简称蓝天公司）、上诉人白杰因与被上诉人马颖、原审第三人王淑梅房屋租赁合同纠纷一案，不服林口县人民法院（2014）林民初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。上诉人蓝天公司委托代理人朱欣新、上诉人白杰委托代理人初岳鸿、被上诉人马颖委托代理人关志民、杨宇到庭参加诉讼。原审第三人王淑梅经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：白杰与蓝天公司于2012年1月10日签订租赁合同协议，蓝天公司将碧海蓝天大厦二层整层出租给白杰，租金为每年40万元。2012年8月25日双方签订了该租赁合同的补充协议，并确认碧海蓝天购物广场管理公约。白杰承租后，对房屋进行了装修并制作了95节货架。2012年9月20日原告之子曾凡志向白杰的妹妹白梅交付了2万元定金，并与白梅签订了定金合同，内容为：甲方白梅、乙方曾凡志。碧海蓝天大厦二层整层。租期3年、2012年9月1日—2015年9月1日。租金40万／年。乙方定金2万元（已付）。乙方2012年10月1日进入碧海蓝天大厦二层。消防由甲方负责。货架全部归乙方，10万元。任何一方违约赔偿4万元整。其它费用按合同。庭审中原告与白杰都认可定金合同并已履行。原告与白杰于2012年9月24日签订了租赁协议书，内容为：甲方白杰、乙方马颖。甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议：一、甲方将其租赁的位于林口县碧海蓝天整体租赁给乙方，建筑面积为1400平方米。二、租赁期限为三年，从2012年10月1日至2015年8月30日止。三、租金每年为肆拾万元整，在本协议订立同时乙方支付甲方定金壹拾万元整，在每年的八月三十日缴纳当年租金。四、在本协议订立并乙方支付甲方定金同时甲方将出租房屋交付乙方装修，租金从2012年10月1日起算。五、甲方保证租赁房屋的转租已经取得出租人的同意，并保证出租房屋无权利瑕疵。六、双方约定在租赁期间乙方有权转租，并乙方有权转租出租人认可并同意。七、乙方租赁期间的取暖费、物业费、水电费及经营期间的税费，由乙方自行承担，非因乙方使用不当原因造成的维修由甲方承担。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，此协议经甲乙双方签字找出租方签字、盖章确认后生效。协议签订后，白杰将其在碧海蓝天大厦承租的二层整层面积约为1400平方米转租给马颖，且转租行为经蓝天公司同意。但是白杰和蓝天公司没有向原告释明二被告之间租赁合同协议及该租赁合同的补充协议和购物广场管理公约。原告于2012年9月向白杰支付房屋租赁金346600元，向白杰支付货架转让费10万元。原告如约经营半个月后空置多天，并没有缴纳租赁协议中第七条约定的各项费用，其中10月、11月、12月份（12月份为20天费用）费用共25794.46元及10月15日至12月20日的取暖费20110.50元。其中10月和11月、12月（12月份为20天）3个月的租金为88172.04元。原告于2012年11月30日将其货物撤走，而王淑梅经蓝天公司招商于2012年12月中下旬入驻该场地，蓝天公司同意其无偿使用该房屋，同时使用货架。
原判认为：白杰与蓝天公司于2012年1月10日签订租赁合同协议、双方又于2012年8月25日签订了该租赁合同的补充协议及碧海蓝天购物广场管理公约。且蓝天公司同意白杰转租，白杰与马颖的转租合同有效。白杰未提供证据证明其向原告说明其与蓝天公司之间的租赁合同及相关补充协议和管理公约内容，根据合同相对性原则，二被告之间的租赁合同及相关的补充协议和管理公约中承租方的权利义务不适用于马颖，原告与白杰应适用双方签订的租赁协议书中约定的内容。租赁合同签订后，原告只经营半个多月，没有通知蓝天公司，闲置数十日，影响商场整体经营，存在一定过错。白杰没有证据证明原告不经营，就通知蓝天公司，并将货架给了蓝天公司，存在一定过错。蓝天公司为了不影响商场经营无偿将王淑梅招入商场经营，并无不当，由于王淑梅进入原告承租的商场经营，致使该转租合同无法履行，应当予以解除。蓝天公司如主张权利，可另案起诉。关于白杰是否对原告说明承租人的义务，虽然白杰不能提供证据予以证明其履行说明义务且白杰与原告的转租协议里没有明确约定取暖费、物业费等费用的数额及缴费时间，依据《合同法》第六十一条的规定，双方当事人可以协议补充，不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，且该费用的收取也是有单据的，原告可以按照单据进行缴纳。即使白杰没有催缴，原告也应该履行缴费义务，所以原告构成违约，且原告应该缴纳10月、11月、12月份（12月份为20天费用）费用共25794.46元及10月15日至12月20日的取暖费20110.50元。原告虽然说于2012年11月30日撤走货物，但是双方没有正式解除租赁合同前，实际租期应以案外人王淑梅入住时间为准即租期截止日确定为2012年12月20日更为合理。白杰没有证据证明是原告主动提出解除转租合同，不要租金和货架的情况下，通知了蓝天公司说原告不租了，白杰自己也不租了，才导致蓝天公司让王淑梅入驻碧海蓝天大厦二层，导致原告的租赁合同不能履行而中断经营，侵犯了原告的合法权益，这个过程中，白杰是违约的，应当负有返还租金的义务。所以应该返还原告232523元（实缴租金366600元-10月1日至12月20日租金为88172.04元-10月1日至12月20日取暖费元
20110.50-10月1日至12月20日费用25794.46元），原告也存在违约行为，索要租金利息请求不予支持。关于原告要求蓝天公司立即返还货架共计95节，并支付使用费38950元的请求，蓝天公司没有证据证明其不知道该货架由白杰卖给原告，蓝天公司应向白杰主张权利，而不应留置原告的货架，既然租赁合同解除，就应让原告将自己的货架取走，蓝天公司无权对原告的货架行使留置权，应返还给原告，使用费38950元，没有证据证实，不予支持。关于原告要求蓝天公司承担连带责任的请求，没有法律依据，不予支持。原告诉讼请求与王淑梅无利害关系。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第二项、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除马颖与白杰的房屋租赁合同；二、白杰返还告马颖房屋租金232523元，三、蓝天公司返还马颖货架95节，四、驳回原告其他诉讼请求。
宣判后，蓝天公司不服，向本院提出上诉。请求撤销原判，
发回重审或改判继续履行合同，马颖履行缴费义务。理由是：1.原审判令其向马颖返还货柜违反法律关于留置权的规定。2.其要求继续履行合同合法。（1）其请求金太阳鞋城进入商场并非主动与白杰解除合同，而是马颖刻意违反行业经营惯例不得不采取的补救措施。（2）马颖在退出商场经营期间，经多次通知均表示不再继续经营，虽原审不予认定，但已有多位证人出庭证实。退一步分析，既然不能认定上诉人违约，解除原合同对上诉人将带来严重损害。原审仅凭金太阳鞋城进入为由认为履行不能，侵犯上诉人权利。3.马颖不承认自行退出经营，原审不认定证言效力，欠交管理费用也非根本违约，即使白杰误传信息，也可顺延租期，退一万步可认定转租成立，三方均未根本违约，应继续履行合同。
白杰也不服，向本院提出上诉。请求改判驳回马颖对上诉人全部诉讼请求。理由是：1.原审认定事实错误。原审认定白杰没有证据证明原告主动提出解除转租合同，不要租金。上诉人在原审中证人已经予以证实。原审认定蓝天公司让王淑梅入驻碧海蓝天大厦二层，导致原告租赁合同不能履行而中断经营，颠倒黑白。2.原审适用法律错误。本案是马颖违约，其主张不应支持，上诉人完全可要求其赔偿损失，但上诉人仍同意继续履行合同。
被上诉人马颖辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。蓝天公司不能对其所有的财产行使留置权，应当承担返还货架的侵权责任。
原审第三人王淑梅未到庭答辩。
本案的争议焦点为：1.三方当事人在履行租赁合同中哪方构成违约，马颖请求解除合同是否合法；2.一审判决解除马颖与白杰的租赁合同，白杰返还马颖租金232523元，蓝天公司返还95节货架是否有事实根据及法律依据；3.蓝天公司要求继续履行合同是否应当支持。
二审审理过程中，各方当事人均未向本院提供新证据。
根据当事人陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。
本院认为：上诉人蓝天公司与上诉人白杰于2012年1月10日签订租赁合同后，白杰又于2012年9月24日与被上诉人马颖签订租赁合同，将蓝天公司的二楼商场转租给马颖，蓝天公司同意白杰转租，故蓝天公司与白杰的租赁合同、白杰与马颖的转租合同均合法有效。一是关于马颖是否有权解除与白杰的转租合同的问题。马颖进入商场经营后，因为调整经营方向（包括装修）而中断了经营。虽然蓝天公司与白杰的租赁合同有不得中断经营的约定，但白杰与马颖的转租赁合同并未约定不得中断经营，马颖进入商场经营后，蓝天公司与马颖又并未就中断经营作出约定。即使蓝天公司称马颖中断经营违反行业惯例，但根据合同自治原则，不应认定马颖中断经营行为构成违约。白杰称马颖主动提出解除转租合同，不要租金。虽然白杰一审提供了蔡宝龙、姚伟东的证人证言，但不足以证实其主张。蓝天公司称马颖中断经营期间，多次通知马颖，其均表示不再继续经营，也未提供充分证据证实其主张。蓝天公司为提高经营效益，将诉争的商场提供给第三人王淑梅经营，这一行为使马颖继续经营丧失客观条件，故一审认定王淑梅进入商场后，导致白杰与马颖的转租合同无法履行并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，其他当事人可以解除合同。据此，一审判决解除马颖与白杰的转租合同，白杰返还马颖租金232523元并无不当。对蓝天公司请求三方继续履行合同不予支持。关于蓝天公司提出原审判令其向马颖返还货柜违反法律关于留置权的规定问题。因为白杰将货柜以10万元的价值转让给马颖并已交付。动产所有权转移自交付时发生效力。故原属于白杰的货柜其所有权已归属于马颖。蓝天公司因为主张管理费用而留置马颖的货柜没有法律依据。况且留置权是法定担保物权，不适用于租赁合同关系。另外，一审将王淑梅列为第三人，可是判决书中除首部外，又将王淑梅经营的个体工商户字号金太阳鞋城称为第三人，实属不当。二审予以纠正。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由林口县碧海蓝天房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4788元，由上诉人白杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 波
代理审判员 李先平
代理审判员 高玉林
二〇一五年五月十三日
书 记 员 刘 鸿