福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第2088号
原告三明市立丹行房地产营销策划有限公司。
法定代表人陈祖勤，总经理。
委托代理人陈红梅、刘福来，福建旭丰律师事务所律师。
被告三明市永星房地产开发有限公司。
法定代表人朱金锌，董事长。
委托代理人刘珍福、曹琳，福建枫桦律师事务所律师。
原告三明市立丹行房地产营销策划有限公司（以下简称立丹行公司）与被告三明市永星房地产开发有限公司（以下简称永星公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员伍南冬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘福来，被告委托代理人刘珍福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告立丹行公司诉称，2011年12月14日，原、被告签订“三明市永星国际购物中心”项目《房地产营销策划、销售代理合同》，被告将“三明市永星国际购物中心”项目的营销策划及销售事宜委托原告代理。合同订立后，原告依约履行了相应合同义务。2014年8月18日，原、被告经协商签订《房地产营销策划、销售代理合同解除协议书》，双方一致同意提前终止上述“三明市永星国际购物中心”项目《房地产营销策划、销售代理合同》，并对基于上述代理合同产生的销售代理报酬进行结算，双方确认：截至2014年8月1日，被告尚未支付的委托报酬为人民币35万元，被告承诺该委托报酬分三期支付，在协议签订之日起10日内支付15万元、2个月内支付10万元，余款于2014年12月1日前付清。上述终止合同协议书签订后，被告未诚实履约，所确认的代理报酬虽经原告多次敦促，被告仍无故拖延，至今未付。因此，原告请求法院判令：1.被告立即向原告支付委托报酬人民币35万元，并按照每日万分之三的标准支付以15万元为基数自2014年8月11日起，以及以10万元为基数分别自2014年10月1日起、自2014年12月1日起计至实际支付之日止的逾期付款违约金，暂计至起诉之日为人民币30600元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
被告永星公司辩称，1.原、被告签订的《房地产营销策划、销售代理合同》，原告未提供相应房地产销售资质证书，该份合同可能是无效的；2.在为原告代理销售过程中，被告未把相关客户资料做详细的移交，导致后期房地产开发经营存在困难。
本案经开庭审理，查明以下事实：
1.2011年12月14日，原告立丹行公司与被告永星公司签订《房地产营销策划、销售代理合同》，主要约定：甲方（永星公司）委托乙方（立丹行公司）代理销售甲方开发的“三明市永星国际购物中心”项目，代理范围为永星国际整个项目的商业的销售代理及策划，以及住宅与公寓部分的广告设计及策划；乙方于合同签订后30日内向甲方提供项目与销售有关的《营销策划总体方案》及预算，广告策划执行方案及预算，策划、推广及平面设计工作的具体方案及预算，乙方于合同签订后60日内向甲方提供项目与销售有关的策划、促销方案及预算，乙方负责项目与销售有关的提供销售服务，负责客户签售后的资料收集备案与客户按揭资料的收集工作；乙方代理佣金计算方法：佣金=（委托底价＊销售面积＊佣金系数）＋超价奖励，佣金系数为1%，超价奖励计算方法：乙方在销售中实际成交的价格超出单元底价的部分，乙方按如下公式进行分成：超价奖励=超价×单元销售面积×乙方分成比例；客户交付完首期款后签订正式商品房买卖合同，则乙方可向甲方申报、结算、提取该单元50%代理佣金，待甲方收到全部按揭放款后与乙方结算35%代理佣金，甲方扣留余下的15%代理佣金作为乙方的履约金。乙方在本合同约定期内完成项目商业总可售面积的90%的销售指标后30日内，甲方将扣留的代理佣金一次性支付乙方。代理佣金每季结算一次，甲方从项目开始销售后，每月10日前向乙方预付上月签约合同额应结算代理佣金的70%，在每季度结算代理费时再进行扣除。合同还就代理销售价格、双方的责任、违约责任等作了明确的约定。合同订立后，原告依约履行了相应合同义务，被告支付了代理佣金100万元。
2.2014年8月18日，原、被告就解除《房地产营销策划、销售代理合同》达成一致意见，签订了《房地产营销策划、销售代理合同解除协议书》，主要约定：自2014年8月1日起《房地产营销策划、销售代理合同》予以解除，该合同及与之相关的补充协议、文件即日起终止履行；截止2014年8月1日，根据乙方（立丹行公司）项目营销代理已完成的工作量，经中间结算，甲方（永星公司）应支付乙方的代理费用合计人民币135万元，扣除此前甲方已支付乙方100万元，另还需支付乙方35万元；本协议项下的代理费用35万元，甲方分三期支付给乙方：⑴本协议签订之日起10日内支付15万元，⑵本协议签订之日起2个月内支付10万元，⑶2014年12月1日前支付10万元。乙方收款前7日须向甲方提供正式税务发票，甲方收票后依约付款；本解除协议签订之前，甲、乙双方已先行办理了相关工作的交接。自本协议签订之日起，乙方不再进行永星国际项目营销代理的相关洽谈、管理及关系协调等工作。协议书订立后，原告于同月20日出具了金额为15万元的发票，要求被告支付代理费15万元，但被告未支付。
3.2015年11月30日，原告出具了金额为20万元的发票，要求被告支付代理费20万元，该发票于2015年12月17日交付给被告。
4.2011年5月23日，原告经三明市工商行政管理局核准成立，经营范围为房地产销售代理，房地产项目策划。
上述事实，有原告提供的营业执照、《房地产营销策划、销售代理合同》、《房地产营销策划、销售代理合同解除协议书》、发票记帐联、发票以及原、被告在法庭上的陈述等证据材料在案予以证实，本院予以认定。
本案原、被告争议的焦点在于：1.原、被告签订的《房地产营销策划、销售代理合同》是否有效；2.被告是否应向原告支付委托报酬35万元及违约金。对此，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定。
一、原、被告签订的《房地产营销策划、销售代理合同》是否有效的问题
被告认为，原、被告签订的《房地产营销策划、销售代理合同》为无效合同，因原告未提供相应房地产销售资质证书，不具有房地产销售资格。
原告认为，原、被告签订的《房地产营销策划、销售代理合同》是双方真实意思表示，且从原告提交的营业执照可证明原告具有房地产销售资格，该份合同为有效合同。
本院认为，原、被告签订的《房地产营销策划、销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。
二、被告是否应向原告支付委托报酬35万元及违约金的问题
原告认为，根据原、被告签订的《房地产营销策划、销售代理合同解除协议书》的约定，被告应向原告支付委托报酬35万元及违约金。
被告辩解认为，1.委托报酬15万元的发票不能证明是开具了35万元的发票，目前原告也没有证据证明被告收到该发票，况且另外20万元在起诉前也没有开具发票，故原告要求被告付款的条件不成就。2.原、被告签订的《房地产营销策划、销售代理合同》已经终止，不能按该合同确定违约金，而双方签订的《房地产营销策划、销售代理合同解除协议书》未约定违约金，应当视为无约定，且原告主张的违约金标准过高，应予以调整。
本院认为，根据本案已查明的事实，可确认被告尚欠原告委托报酬35万元。在原告向被告提供发票后，被告应支付给原告委托报酬35万元。原告要求被告支付2014年8月20日出具发票的委托报酬15万元的逾期付款违约金于法有据，本院予以支持，但由于双方当事人在《房地产营销策划、销售代理合同解除协议书》中未约定违约金，且原告未就其因被告的违约行为而造成的实际损失情况予以举证，原告的损失数额难以确定，根据诚实信用和公平原则，本院确定原告主张的违约金按中国人民银行同期贷款利率计算；原告要求被告支付2015年11月30日出具发票的委托报酬20万元的逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《房地产营销策划、销售代理合同》和《房地产营销策划、销售代理合同解除协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。被告拖欠原告委托报酬的事实清楚，所欠委托报酬应当予以支付。原告要求被告支付尚欠委托报酬于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2014年8月20日出具发票的委托报酬15万元的逾期付款违约金于法有据，本院予以支持，但由于双方当事人在《房地产营销策划、销售代理合同解除协议书》中未约定违约金，且原告未就其因被告的违约行为而造成的实际损失情况予以举证，原告的损失数额难以确定，根据诚实信用和公平原则，本院确定原告主张的违约金按中国人民银行同期贷款利率计算；原告要求被告支付2015年11月30日出具发票的委托报酬20万元的逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告三明市永星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告三明市立丹行房地产营销策划有限公司委托报酬人民币35万元；
二、被告三明市永星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告三明市立丹行房地产营销策划有限公司逾期付款违约金，该违约金以委托报酬15万元为基数，从2014年8月28日起计算至本判决确定还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；
三、驳回原告三明市立丹行房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7009元，因适用简易程序审理，减半收费3504.5元，由被告三明市永星房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 伍南冬
二〇一五年十二月十七日
书记员 许红桦
附：本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。