广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12265号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东苏宁云商销售有限公司，住所地广东省广州市海珠区前进路46号松园大厦二层至三层。
法定代表人：鲍东昇，执行董事。
委托诉讼代理人：欧占中，广东固法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘斯慧，广东固法律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市小花朵贸易有限公司（原广州市小花朵投资管理有限公司），住所地广东省广州市南沙区金涛东街8号101房B区1号。
法定代表人：王文雁。
委托诉讼代理人：熊涛，广东佰仕杰律师事务所律师。
上诉人广东苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人广州市小花朵贸易有限公司（以下简称小花朵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏宁公司委托诉讼代理人欧占中、被上诉人小花朵公司委托诉讼代理人熊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏宁公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判苏宁公司向小花朵公司支付租金32136元；2.撤销一审判决第四项，改判小花朵公司向苏宁公司赔偿因停电停业遭受的损失共计115500元；3.一、二审诉讼费由小花朵公司负担。事实与理由：（一）一审法院判令苏宁公司向小花朵公司支付租金34833.3元错误。一审法院认为“应当扣减在讼争租赁期内的停电时间即2017年5月9、10、11日三天的租金共1100元为宜”错误。一审庭审中，小花朵公司已确认苏宁公司承租的租赁物共停电10.5天，分别为2017年1月1日、2月28日、3月1日、3月31日、4月1日、4月2日、4月3日、4月5日半天、5月9日、5月10日、5月11日。一审法院仅在苏宁公司未支付租金中扣除2017年5月9、10、11日三天的租金实属不当，应将其他7.5天的租金也一并扣除。综上，苏宁公司需向小花朵公司支付的租金应为32136元（35933.3元-3797.3元）。此外，根据小花朵公司与苏宁公司签订的《租赁合同》第六条的约定，小花朵公司应先向苏宁公司提供与租金等额有效的发票。（二）一审法院驳回苏宁公司要求小花朵公司赔偿停电造成的损失的反诉请求错误。一审法院认为“根据现有证据及当事人的陈述可知，对案涉商铺采取停电措施系广州澳琪商贸有限公司（以下简称澳琪公司）而非小花朵公司所为，苏宁公司亦不能证明小花朵公司有主动采取停电措施的行为。因此，苏宁公司依据《租赁合同》第十条的约定要求小花朵公司支付违约金，亦缺乏事实依据，……”错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，此为出租人的适租义务。小花朵公司作为出租人，对于苏宁公司经营环境负有管理责任，对于案外人澳琪公司频繁停电行为有义务及时采取措施妥善处理，以最大限度减少对苏宁公司的不利影响。一审中，小花朵公司除提供澳琪公司的停电通知外，并未提供充分证据证明其已履行管理义务。一审法院以小花朵公司并不存在主动停电的行为为由，认为苏宁公司无法适用《租赁合同》第十条要求其赔偿停业损失，属于对出租人的适租义务理解错误。综上，小花朵公司应当就苏宁公司因停电停业所遭受的损失按照1000元/小时的标准进行赔偿，共计115500元（10.5天×11小时×1000元）。综上，一审判决存在明显错误，请求二审法院查明事实，维护苏宁公司的合法权益。
小花朵公司辩称，(一)一审判决对事实和租金的认定合法合理，苏宁公司称还需扣除其他天数，依据不充分。（二）一审法院基于停电已在租金中予以减除。况且，小花朵公司停电是为了苏宁公司的经营安全，线路正常检修，并非小花朵公司故意而为。请求二审法院驳回苏宁公司的上诉请求。
小花朵公司向一审法院起诉请求：1.解除小花朵公司与苏宁公司于2016年3月18日签订的《租赁合同》；2.苏宁公司支付租金、物业管理费、水电费及其相应的违约金共42138.8元（具体为：2017年4月至2017年7月的租金35933.3元及违约金3610.2元、2017年2月至2017年7月的物业管理费1200元及违约金300元、2016年12月至2017年6月的水电费2595.3元）；3.小花朵公司没收苏宁公司交纳的履约保证金；4.由苏宁公司承担本案全部诉讼费用。
苏宁公司向一审法院反诉请求：1.确认苏宁公司与小花朵公司签订的《租赁合同》已于2017年5月19日解除；2.小花朵公司支付违约金人民币132000元；3.小花朵公司赔偿损失115500元（10.5天×11小时×1000元）；4.小花朵公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月18日，小花朵公司（出租方、甲方）与苏宁公司（承租方、乙方）签订《今洲女人街租赁合同》，其中约定：“第二条租赁房屋的计租建筑面积共计140平方米……第三条附属设施，包含但不限于消防、水电、空调等，具体如下……2、水电……乙方按照1.3元/度的标准向甲方支付电费，先用后付，按月结算，甲方在收取水电费前须提供地税局认可的大票复印件+分割单+收据。甲方如不能提供上述票据，乙方有权迟延支付相应电费直至甲方提供发票为止。租赁期内，乙方不承担水费。3、空调……租赁场地均适用中央空调，中央空调收费标准：空调费600元/月，先用后付，按月结算。甲方在收取费用前须提供地税局认可的大票复印件+分割单+收据。甲方如不能提供上述票据，乙方有权迟延支付相应费用直至甲方提供发票为止。……第五条本合同租赁期限为三年一个月，自2016年3月22日至2019年4月21日……第六条本合同项下租赁物的含税租赁费用为第一、二租赁年度（即2016年3月22日至2018年4月21日）13.2万元……租赁费用采取‘先付后租’的方式按半年提前15日以电汇方式支付，首期租赁费用6.6万元。乙方应于本合同签订后15个工作日内向甲方支付定金6.6万元，签署定金待乙方开业后自动转为本合同首期租赁费用。此后正常每年租赁费用支付日为10月7日、4月7日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的房屋租赁专用发票。甲方如迟延提供相应发票，乙方有权相应迟延支付租赁费用……乙方应按本合同的约定支付租赁费，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。租赁费用已包含物业管理费等与租赁费用相关的各项费用……第九条甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年租赁费用，同时乙方有权解除合同。第十条……甲方承诺，不主动对乙方采取停水、停电、停空调等措施（供能部门或不可抗力造成的除外），否则甲方应按1000元/小时的标准赔偿乙方停业损失……”
签约后，小花朵公司于2016年3月22日将案涉商铺交付给苏宁公司使用。苏宁公司称其接收后按照全国统一门店的标准对案涉商铺进行了装修，小花朵公司称对此不知情。
2017年5月11日，广州市蓝沙湾物业管理有限公司向今洲广场各商户发出《公示函》，内容为因今洲广场自2017年2月28日、3月1日、3月31日、4月1日、5月9日、5月10日、5月11日被澳琪公司停电，因停电无法营业的商户在停电期间减免相应的租金（不含水电费及其他费用）。小花朵公司另提交《关于今洲广场停电时间的说明》，确认在2017年1月1日至5月11日期间，包括案涉商铺在内的今洲广场共停电10.5天，时间为2017年1月1日、4月2日、4月3日、4月5日半天以及《公示函》中的时间。苏宁公司对此予以认可。当事人在庭审中对于停电原因各执一词。小花朵公司主张是因澳琪公司对今洲广场的电路老化维修而停电，并向一审法院提交了三张由澳琪公司发出的《停电维修通知》予以证实。其中《停电维修通知》均记载了“因线路老化电房电力线路发生故障而需要停电检修”的内容。苏宁公司则认为因寇小涛和澳琪公司之间的纠纷，导致澳琪公司故意停电，不属于合同约定的停电免责事由。
苏宁公司已经支付了2017年4月21日之前的租金，小花朵公司未开具2017年4月22日至7月31日期间的租金发票给苏宁公司。小花朵公司于2017年6月23日按月开具了2016年12月至2017年5月期间的电费发票，苏宁公司于2017年7月12日按照发票金额向小花朵公司转账支付了7238.60元。小花朵公司陈述其按照电表、水表度数和合同约定的电费1.3元/度计算电费，并且每月将电费缴费单交苏宁公司确认。小花朵公司提交其自行制作的《今洲广场一楼苏宁公司商户商铺水电费费用明细表》，该明细表中记载了2017年6月的电费合计为2595.3元。苏宁公司对此不予确认。小花朵公司没有开具2017年6月份的电费发票等相关票据给苏宁公司。
另查明：2017年5月25日，澳琪公司与寇小涛因广州市南沙区金涛东街8号101房的租赁合同问题产生纠纷而向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年1月25日作出（2017）粤0115民初2502号《民事判决书》，判决：“一、确认原告广州市澳琪商贸有限公司与被告寇小涛于2013年10月12日前的《租赁合同》已于2017年5月19日解除；……四、被告寇小涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市澳琪商贸有限公司支付租赁场地使用费227922.39元（从2017年5月20日起至2017年7月31日期间）及水电费272927元（从2016年6月1日至2017年6月30日期间）”。同时，在该判决书中查明：广东逸涛万国房地产有限公司是广州市南沙区金涛东街8号101房的权属人。2008年8月29日，广东逸涛万国房地产有限公司与澳琪公司签订《“今洲广场”托管协议》约定将其所有的位于南沙区进港大道与金沙路交汇处的“今洲广场”商业物业托管给澳琪公司。托管期限为2008年10月1日至2018年9月30日止共十年。托管期间，同意澳琪公司将该租赁场地转租给第三方使用。2013年10月12日，澳琪公司与寇小涛签订《租赁合同》，将广州市南沙区金涛东街8号101房出租给寇小涛。同年，广东逸涛万国房地产有限公司出具《转租证明》，内容为：广东逸涛万国房地产有限公司同意澳琪公司将南沙区金涛东街8号101出租给广州市蓝沙湾物业管理有限公司投资人寇小涛，广州市蓝沙湾物业管理有限可以进行分租。后广州市蓝沙湾物业管理有限及小花朵公司经寇小涛认可，将上述租赁物进行分租。澳琪公司确认除了张红生、黎超华所占用的广场面积部分外，其余的租赁物均在2017年8月1日收回。
小花朵公司与苏宁公司当庭确认案涉商铺属于（2017）粤0115民初2502号案中所涉租赁物的一部分，租赁物的情况与该案查明的情况一致。同时，苏宁公司确认其还在使用案涉商铺，小花朵公司亦提交了2017年12月21日拍摄的苏宁公司开门营业的照片。
一审法院认为，《租赁合同》是小花朵公司和苏宁公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行。
关于《租赁合同》的解除问题。一方面，小花朵公司在本诉中主张解除《租赁合同》，而苏宁公司在反诉中要求确认《租赁合同》已于2017年5月18日解除。因此，双方对于解除合同事宜没有异议，结合澳琪公司于2017年8月1日收回了案涉商铺，故一审法院对小花朵公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持。另一方面，案涉商铺系寇小涛向澳琪公司承租后再行由小花朵公司转租给苏宁公司，但寇小涛和澳琪公司的租赁关系解除日并不必然导致本案的租赁关系于该日解除，本案的租赁关系的解除依然应按照约定或法定的方式进行。因此，一审法院对苏宁公司主张“确认其与小花朵公司签订的《租赁合同》已于2017年5月19日解除”的反诉请求不予支持。
关于本诉部分的其他主张。一、关于物业管理费、合同履约保证金、水费问题。《租赁合同》没有关于物业管理费、合同履约保证金的约定，并约定了“租赁期内，乙方不承担水费”，而苏宁公司亦无向小花朵公司缴交过合同履约保证金，故小花朵公司关于物业管理费、水费、没收合同履约保证金的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。二、关于租金及迟延支付租金的违约金问题。依据《租赁合同》第六条的约定，租赁费用采用“先付后租”，苏宁公司应于2017年4月7日支付2017年4月22日至10月21日期间的租赁费用6.6万元；而小花朵公司应提前5个工作日提供相应金额、符合税法规定的房屋租赁专用发票。因苏宁公司仅支付2017年4月21日之前的租金，故其拖欠的2017年4月22日至7月31日期间的租金为36300元[132000元/年÷12个月×（9÷30+3）个月]，小花朵公司主张上述期间的租金35933.3元，属于对其权利的处分，一审法院予以照准。小花朵公司确认案涉商铺在2017年1月至7月期间的停电天数及具体停电时间，苏宁公司对此无异议。考虑到停电确实对苏宁公司当天的经营造成影响，结合苏宁公司的庭审意见，一审法院认为应当扣减在讼争租赁期内的停电时间即2017年5月9、10、11日3天的租金共1100元（132000元÷12个月÷3天×10.5天）为宜。综上，苏宁公司应交纳上述期间的租金为34833.3元（35933.3元－1100元）。虽然依据《租赁合同》的约定，小花朵公司收取租金时应提前5个工作日向苏宁公司提供相应金额、符合税法规定的房屋租赁专用发票，若迟延提供相应发票的，则苏宁公司有权相应迟延支付租赁费用或电费。但承租人向出租人交纳租金属于合同的主要义务，苏宁公司应当向小花朵公司缴纳上述所欠租金，小花朵公司以苏宁公司未向其开具相应的发票而拒付租金的抗辩意见不能成立。因小花朵公司未能举证证明其在诉争期间均有向苏宁公司送达了相应的发票，故其要求苏宁公司支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。三、关于电费问题。苏宁公司提交的证据足以证明其已经支付完毕2016年12月至2017年5月期间的电费，故一审法院对小花朵公司主张上述期间的电费不予支持。虽然苏宁公司同意支付2017年6月份的电费，但小花朵公司仅提供其单方制作的《今洲广场一楼苏宁公司商户商铺水电费费用明细表》，而未有提供相关证据予以证明，在苏宁公司不予认可的情况下，一审法院难以支持。小花朵公司对于该月电费可待收集相关证据后另行主张。
关于反诉部分的其他主张。一、关于赔偿损失问题。依据查明的事实可知，案涉商铺属于寇小涛向澳琪公司承租租赁物的一部分。寇小涛使用其向澳琪公司承租的租赁物至2017年7月31日，澳琪公司虽于2017年8月1日收回了租赁物，但苏宁公司仍然继续使用案涉商铺，可见，苏宁公司对案涉商铺的正常使用并未因此受到影响。因此，苏宁公司以《租赁合同》第九条的约定要求小花朵公司赔偿一年的租赁费用损失，依据不足，一审法院不予支持。二、关于违约金问题。根据现有证据及当事人的陈述可知，对案涉商铺采取停电措施系澳琪公司而非小花朵公司所为，苏宁公司亦不能证明小花朵公司有主动采取停电措施的行为。因此，苏宁公司依据《租赁合同》第十条的约定要求小花朵公司支付违约金，亦缺乏事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年5月10日判决：一、解除小花朵公司与苏宁公司于2016年3月18日签订的《租赁合同》；二、苏宁公司于判决发生法律效力之日起十日内支付租金34833.3元给小花朵公司；三、驳回小花朵公司的其他诉讼请求；四、驳回苏宁公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费426.7元，由小花朵公司负担74元、苏宁公司负担352.7元。反诉费2506元，由苏宁公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据苏宁公司的上诉及小花朵公司的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）一审法院基于停电原因扣除苏宁公司应支付给小花朵公司的3天租金是否妥当；（二）苏宁公司要求小花朵公司赔偿其停电损失是否应予支持。
关于第一个争议焦点问题，根据苏宁公司的主张来看，其要求扣除的租金时点分别为：2017年1月1日、2月28日、3月1日、3月31日、4月1日、4月2日、4月3日、4月5日、5月9日、5月10日、5月11日。但本案中，小花朵公司主张的租金期间为2017年4月22日至7月期间，且根据小花朵公司的抗辩意见来看，是由于商场线路检修。因此，一审法院基于此酌定从苏宁公司应支付给小花朵公司的租金中扣除3天的租金，处理适当，故本院予以维持。
关于第二个争议焦点问题，如上所述，一审法院已基于涉案租赁物停电问题从苏宁公司应支付给小花朵公司的租金中扣除了3天的租金。苏宁公司上诉称其因停电问题产生了115500元的损失，但根据苏宁公司诉讼中提交的证据来看，并没有证据证明其损失确实产生。因此，本院对于苏宁公司该项上诉理由不予支持。
综上所述，苏宁公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2664元，由上诉人广东苏宁云商销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年九月十一日
书记员 甄雪皓
肖晓桐