上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初3550号
原告：上海地产(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区上海市浦东南路XXX号XXX楼。法定代表人：冯经明，董事长。委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晶敏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海建筑塑料厂有限公司，住所地上海市杨浦区大连西路XXX号。法定代表人：高智勇，�事长。委托诉讼代理人：殷文象，该公司员工。委托诉讼代理人：桑海滨，大沧海律师事务所上海分所律师。被告：上海鑫栈酒店管理有限公司，住所地上海市杨浦区大连西路XXX号1幢、2幢。法定代表人：徐清，董事长。委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，上海市世基律师事务所律师。原告上海地产(集团)有限公司(以下简称地产公司)诉被告上海建筑塑料厂有限公司(以下简称建筑塑料厂)、上海鑫栈酒店管理有限公司(以下简称鑫栈酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月24日作出(2015)杨民四(民)初字第1271号民事判决。原告地产公司不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2015年12月21日作出(2015)沪二中民二(民)终字第2979号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年3月23�、同年7月21日、同年9月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周晶敏，被告建筑塑料厂法定代表人高智勇及其委托诉讼代理人桑海滨，被告鑫栈酒店委托诉讼代理人陈霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告建筑塑料厂于2004年12月13日签订的《租赁协议》以及2011年6月25日签订的《租赁补充协议》于2015年2月11日解除；2、两被告立即将大连西路XXX号1幢、2幢房屋恢复原状后返还给原告；3、被告建筑塑料厂向原告支付2008年1月1日至2015年2月11日期间的租金2,079,692元；4、被告鑫栈酒店向原告支付2015年2月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每天4,931.51元计算。重审期间，原告明确诉讼请求为：1、确认原告与被告建筑塑料厂于2004年12月13日签订的《租赁协议》以及2011年6月25日签订的《租赁补充�议》于2015年2月11日解除；2、被告鑫栈酒店立即搬离大连西路XXX号1幢、2幢房屋，被告建筑塑料厂立即搬离大连西路XXX号1-6幢房屋(以下简称系争房屋)并恢复原状后返还给原告；3、被告建筑塑料厂向原告支付2008年1月1日至2015年2月11日期间的租金2,079,692元；4、被告建筑塑料厂向原告支付2015年2月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每天4,931.51元(即年租金1,800,000元)计算。事实与理由：2004年12月13日，原告与被告建筑塑料厂签订《租赁协议》，原告将其所有的上海市杨浦区大连西路XXX号房屋出租给被告建筑塑料厂经营使用，之后，被告建筑塑料厂进行了分单元转租。2011年，因租金纠纷，原告起诉至本院，经调解达成协议，双方签订《租赁补充协议》，约定被告建筑塑料厂对系争房屋租赁至2015年12月31日止；合同届满前被告建筑塑料厂负责处理现有转租户，期间未经原告同意不得再擅自转租；如违约，经书面通知后限期未改，原告有权立即解除合同、提前收回房屋并按照约定的方式支付使用费。2014年10月上旬，原告对系争房屋检查时发现，被告建筑塑料厂未经原告同意将1幢、2幢房屋转租给了被告鑫栈酒店，原告随即委托律师发出《律师函》，明确告知两被告行为已经违约，要求纠正其违约行为，但两被告置之不理。同时，原告发现被告鑫栈酒店已经注册在承租房屋内。2015年2月3日，原告再次向两被告发出《律师函》，正式解除与被告建筑塑料厂的租赁合同，并要求两被告返还房屋，但至今两被告未予返还，两被告的行为已经严重侵害了原告的权利。被告建筑塑料厂辩称，不同意原告的诉讼请求。被告建筑塑料厂并没有违反合同约定，不构成违约。关于转租，原告与被告建筑塑料厂签订的《租赁协议》和《租赁补�协议》是在国企改制的历史背景下签订的。系争房屋原属于被告建筑塑料厂，后因改制产权变更为原告地产公司，为了保证被告建筑塑料厂的职工权利，双方签订的《租赁协议》未设期限。被告建筑塑料厂现已支付租金至2014年12月31日，未拖欠租金。原告所说的转租违约是因为情势变更为了生存，如果被告建筑塑料厂不将房屋转租给被告鑫栈酒店，被告建筑塑料厂没有任何收入，而且转租给被告鑫栈酒店只是发生了名称的变化，并未变更转租对象。综上，不同意解除租赁合同、补充协议及恢复原状返还房屋，愿意适当上涨租金继续履行租赁合同。针对第三、四项诉讼请求，被告建筑塑料厂认为应当按照每年900,000元的标准支付租金。被告鑫栈酒店辩称，同意被告建筑塑料厂的答辩意见。被告鑫栈酒店作为承租人没有过错。两被告签订租赁合同时只知道原告与被告建筑塑料厂之间签订的是一份无期限长期租赁合同，当时不知道原告地产公司与被告建筑塑料厂之间签订的租赁协议及补充协议。系争房屋原产权人是被告建筑塑料厂，原告与被告建筑塑料厂签订的租赁协议根本目的就是为了让被告建筑塑料厂转租后赚取差价安置职工，从租赁合同开始时，被告建筑塑料厂就进行了转租，对此原告也是明知的。被告建筑塑料厂的转租范围达90%以上，被告鑫栈酒店作为承租主体也没有发生过变化，原告与被告建筑塑料厂之后签订的租赁协议及补充协议并未约定转租直接导致合同解除。从现行的司法解释来看，对转租的要求已经从必须书面同意降低为原告知道并同意，被告鑫栈酒店在被告建筑塑料厂的允许下改建养老院。原告地产公司于2015年2月来安全检查时也仅是告知被告鑫栈酒店注意安全，并没有告知其他内容。综上，不同意诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年12月13日，原告地产公司(甲方)与被告建筑塑料厂(乙方)签订《租赁协议》，内容为：案外人上海磊博实业有限公司(以下简称磊博公司)原享有系争房屋的房地产权利，乙方长期承租该租赁房屋用于生产经营；根据国家相关法律法规及《上海地产集团有限公司关于改制企业划拨土地及其地上建筑物等问题的处理意见》，甲方作为相关国有资产的授权经营主体，负责收回改制企业的帐外资产，并依法将租赁房屋的划拨国有土地使用权转归甲方；根据改革发展稳定的要求和支持改制企业妥善安置职工的精神，甲方正在或业已获得协议所涉租赁场地及建筑物的所有权，并与相关方签署协议。为解决企业改制后乙方的实际生产经营问题，甲乙双方经友好协商，就乙方承租租赁房屋及其所附相关生产经营设备等事宜，达成协议；甲方同意将本�大连西路XXX号、面积为6,693平方米的租赁房屋及其内部全部设施、设备出租给乙方使用；双方约定的租赁期限至该场地及建筑物所涉国有土地使用权被依法收回、或者甲方需依法开发场地及建筑物所涉地块、或者用于市政动迁需要止；租赁期限内，乙方承租场地及建筑物，前三年每年向甲方支付租金20万元，并于租赁期限开始后每一年届满前30日内向甲方支付，三年后，若乙方继续承租场地、建筑物及设施、设备，双方应就租金另作协商；租赁期限内，经甲方书面同意，乙方可将租赁房屋连同其所附设施、设备转租，乙方应确保转租方按照协议约定用途及其他租赁条件使用租赁房屋及其所附设施、设备，并将协议关于租赁使用的全部条件列入转租合同，若转租方违反，乙方应承担连带责任等内容。2005年4月7日，系争房屋产权登记在原告地产公司名下。2010年2月，因双�就租赁事宜发生争议，原告地产公司起诉被告建筑塑料厂至本院，案号为(2010)杨民四(民)初字第610号。2011年6月25日，原告地产公司(甲方)与被告建筑塑料厂(乙方)签订《租赁补充协议》，约定：甲方同意将其所属的系争房屋出租给乙方，双方于2004年12月31日签订了《租赁协议》，由于原协议就2008年及以后的年租金未明确约定从而引发争议，甲方为此诉至本院，案号为(2010)杨民四(民)初字第610号。经调解，甲乙双方就原协议以及民事调解书未尽事宜达成协议：1、双方同意租赁期限变更至2015年12月31日止，乙方如需续租的，应于租赁期限届满6个月前向甲方提出书面要求，租金按市场评估为基础，乙方享有同等条件的优先承租权；2、租金标准，2008年至2009年租金为每年20万元，共计40万元，已由乙方向甲方支付。2010年至2013年租金为每年60万，共计240万元，乙方已支付20万元，乙方应于调解生效后三日内支付2010年及2011年剩余租金计100万元；2012年至2013年的租金共计120万元，乙方应于2012年6月30日前支付60万元，于2013年6月30日支付60万元，2014年至2015年租金为每年90万元，共计180万元，乙方应于2014年6月30日前支付90万元，2015年6月30日前支付90万元；3、在租赁期内遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定，未经甲方书面同意，乙方不得改变承租物业用途或擅自增加建、构筑物以及附属设施；4、租赁期满或租赁关系提前终止时，乙方应于租赁期限届满或租赁协议(包括原协议和补充协议)终止之次日，无条件返还承租物业，同时，乙方应负责解除所有以承租物业为标的转租或租赁合同处理与承租物业有关的债权债务及纠纷。乙方应负责办理承租物业有关的水、电、煤气、通讯、经营证照等销户手续并支付相关费用，乙方应负责对承租物�内的实际使用人或承租人进行安置；腾空承租物业，经甲方验收后，签署交接书；乙方承诺，除附件所披露的转租关系外，承租物业不存在任何口头或书面的转租协议安排，所披露的转租关系在租赁期限届满前由乙方负责解除、终止或另行安置，租赁期限内，乙方未经甲方书面同意不得擅自转租；乙方违反补充协议任一约定的，甲方应书面通知乙方，若乙方未在甲方规定的期限内纠正的，甲方有权，宣布租赁期限提前到期，收回承租物业，并要求乙方包括承租物业实际使用人立即搬离，并且要求乙方按照下列标准支付已实际发生的租金及甲方终止租赁关系后至乙方实际搬离时的实际使用费：2008年至2010年每年46万元，2011年每年69万元，2012年每年92万元，2013年每年115万元，2014年每年143.75万元，2015年每年180万元，自2016年开始，年租金按照前一年实际占用费或者租金基础上递增30%计收；补充协议与原协议不一致的，以补充协议约定为准，补充协议没有约定的，仍按原协议执行等内容。该协议并附有《地产集团房屋转租一览截至2010年12月》表格，该表格中包括上海京昌酒店管理有限公司(以下简称京昌酒店)，出租面积4,530平方米，合同期限为2005年10月1日起至2015年9月30日止，月租金124,870元，不包括被告鑫栈酒店。2011年6月27日，本院出具调解书，对双方达成的调解协议的内容予以确认。被告鑫栈酒店于2014年4月15日在上海市杨浦区大连西路XXX号1幢2幢注册成立。2014年10月17日被告建筑塑料厂与被告鑫栈酒店签订的《租赁协议》，内容为：被告建筑塑料厂将上述房屋出租给被告鑫栈酒店从事旅馆业经营使用，租期从2014年10月1日至2015年12月31日止等内容。在上海市杨浦区市场监督管理局备案的一份《租赁协议》内容显示：被告建筑塑料�将大连西路XXX号1幢、2幢建筑物出租给被告鑫栈酒店从事办公，租赁期限从2013年7月24日至2015年9月30日。被告建筑塑料厂提供2014年8月7日的《安全检查》表，在该表格中显示：主要问题鑫栈酒店，消防泵房2个稳压泵故障……，检查小组成员为孔岚等。孔岚系原告地产公司员工。2014年10月23日，原告地产公司委托律师向被告建筑塑料厂发出《律师函》，称被告建筑塑料厂违反《租赁补充协议》内容，于2012年9月28日与案外人上海赫禧酒店管理有限公司(以下简称赫禧酒店)签订《租赁合同》，系转租行为；且未经原告地产公司书面同意，2014年5月7日登记在上述房产中经营的被告鑫栈酒店营业期限为2014年4月15日至2044年4月14日，明显超过双方约定的租赁期限等。故通知被告建筑塑料厂及时纠正违法违约行为。2014年12月12日，原告地产公司再次委托律师向被告建筑塑料厂发出《律师函》，称被告建筑塑料厂接到律师函后对违约行为未作回音，且对某些事项作出更加引起事态恶化的举动，包括被告鑫栈酒店将原宾馆设备设施进行拆除，拟将其改建为养老院，进而会造成一旦竣工开业，导致原签订的协议到期无法履行，为此告知双方租赁关系已无法继续履行，应提前解约。2015年2月3日，原告地产公司再次委托律师向被告建筑塑料厂发出《律师公函》，称被告建筑塑料厂擅自将本市大连西路XXX号1幢、2幢房屋转租给被告鑫栈酒店从事经营活动，虽两次发函告知其立即纠正违约行为，但被告建筑塑料厂至今未采取任何措施纠正违约行为。故告知自本函出具之日起，原告地产公司正式解除与被告建筑塑料厂之间的《租赁协议》及《租赁补充协议》，并于收到函之日起5个工作日内，腾退系争房屋内的实际使用人并返还系争房屋。该份《律师公函》双�回执显示被告建筑塑料厂于2015年2月11日签章。被告建筑塑料厂按照原租金标准支付租金至2014年12月31日。另查明，建筑塑料厂诉磊博公司、第三人地产公司(2015)杨民四(民)初字第1987号房屋买卖合同纠纷一案，生效判决对建筑塑料厂要求与磊博公司就上海市杨浦区大连西路XXX号1-6全幢厂房签订的《上海市房地产买卖合同》无效、上海市杨浦区大连西路XXX号1-6全幢厂房的产权归建筑塑料厂所有之诉讼请求，不予支持。还查明，2015年6月26日，上海市杨浦区环境保护局出具《关于上海密云养老院项目环境影响报告表的审批意见》，从环保角度同意项目建设。2016年1月8日，上海市杨浦区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，被告鑫栈酒店养老院内装修工程消防验收综合评定为合格。上海密云养老院已实际对外经营。上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认�诉讼中，被告鑫栈酒店自述，京昌酒店、赫禧酒店及被告鑫栈酒店均为三个独立法人。2005年6月23日，被告建筑塑料厂经原告同意后将大连西路XXX号1幢、2幢房屋转租给京昌酒店。2012年9月30日，京昌酒店将租赁权转给了赫禧酒店，对外挂牌仍为京昌酒店，但实际由徐清经营，但法定代表人不是徐清。2014年，徐清在大连西路XXX号1幢、2幢房屋内成立了被告鑫栈酒店，开设养老院，徐清担任法定代表人职务。本院认为，本案的争议焦点有：一、原告地产公司与被告建筑塑料厂于2004年12月13日签订的《租赁协议》及2011年6月25日签订的《租赁补充协议》是否符合解除条件。二、解除后果如何处理。关于第一个争议焦点，本院认为，原告地产公司与被告建筑塑料厂于2011年6月25日签订的《租赁补充协议》对双方于2004年12月13日签订的《租赁协议》作出了变更，双方一致同意租赁�变更至2015年12月31日，被告建筑塑料厂承诺，除附件所披露的转租关系外，承租物业不存在任何口头或书面的转租协议安排，所披露的转租关系在租赁期限届满前由被告建筑塑料厂负责解除，终止或另行安置，租赁期限内，被告建筑塑料厂未经原告地产公司书面同意不得擅自转租。如未在原告地产公司通知规定的期限内纠正的，原告有权解除合同，收回房屋，并按照新的标准计算实际发生的租金和及终止租赁关系后至实际搬离之日止的房屋使用费。2011年6月27日的《民事调解书》再次对上述内容作了重申。现大连西路XXX号1幢、2幢房屋的实际使用人被告鑫栈酒店并未在被告建筑塑料厂向原告披露的转租名单内，被告建筑塑料厂构成擅自转租，两被告提出的实际经营人未变更的辩称不成立。2014年8月7日《安全检查》并不能证明原告知道并同意被告建筑塑料厂的转租行为，原告也于2014年10月23日发出律师函明确不同意被告建筑塑料厂的擅自转租行为，要求被告建筑塑料厂及时纠正。被告建筑塑料厂仍未予纠正擅自转租给被告鑫栈酒店的行为，原告按照《租赁补充协议》及《民事调解书》的约定通知解除双方的《租赁协议》和《租赁补充协议》，符合双方当事人约定的解除条件，原告地产公司据此要求确认解除函到达之日即2015年2月11日为合同解除之日，于法有据，本院予以支持。被告建筑塑料厂以本案属企业改制遗留问题要求继续租赁的辩称，本院认为，即便存在企业改制的情况，双方当事人也通过法院诉讼重新确立了各方的权利义务，所达成的协议及承诺具有法律效力，对各方当事人均具有约束力，被告建筑塑料厂以此为由要求继续履行合同，理由不成立。关于第二个争议焦点，本院认为，根据相关法律规定，合同解除后，尚未�行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故合同解除后，被告建筑塑料厂应当将系争房屋返还给原告地产公司，鉴于系争房屋中1幢、2幢房屋实际由被告鑫栈酒店实际使用，被告鑫栈酒店亦负有搬离义务。系争房屋已由被告建筑塑料厂出租使用多年，原告地产公司对交付房屋时的状态亦未向本院举证证明，故对原告地产公司主张恢复房屋至毛坯状态，于法无据，本院不予支持。根据合同相对性原则，原告要求被告建筑塑料厂支付欠付的租金及交还房屋前的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。关于租金及房屋使用费的标准问题，本院认为，原告与被告建筑塑料厂就违反合同约定的情况下对租金和房屋使用费标准作出了重新约定，原告现要求按照双方约定计算搬离前的租金和房屋使用费(即2008年至2010年每年460,000元、2011年每年69,000元，2012年每年920,000元，2013年每年1,150,000元，2014年每年1,437,500元，2015年每年1,800,000元，2016年开始年租金按照前一年实际占用费或租金基础上递增30%)，符合合同约定及法律规定。审理中，原告同意2016年租金标准仍参照2015年租金标准，系当事人处分自己的权利，于法不悖，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告上海地产(集团)有限公司与被告上海建筑塑料厂有限公司于2004年12月13日签订的《租赁协议》、2011年6月25日签订的《租赁补充协议》于2015年2月11日解除；二、被告上海鑫栈酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区大连西路XXX号1幢、2幢房屋；三、被告上海建筑塑料厂有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区大连西路XXX号1-6幢向原告上海地产(集团)有限公司承租的房屋，并将上述房屋返还给原告上海地产(集团)有限公司；四、被告上海建筑塑料厂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产(集团)有限公司自2008年1月1日至2015年2月11日止的租金2,079,692元；五、被告上海建筑塑料厂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产(集团)有限公司自2015年2月12日起至返还上海市杨浦区大连西路XXX号1-6幢房屋之日止按照年租金1,800,000元标准计算的房屋占有使用费。六、原告上海地产(集团)有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24,740元，由被告上海建筑塑料厂有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 龚立琼
审 判 员 陆 青
人民陪审员 蔡佳欣
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 史晨璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。