广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第652号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王春燕，女，1981年2月18日出生，汉族，住四川省泸县。
委托代理人：翁益刚，广东南岭律师事务所律师
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市南区文强洗水厂，住所地广东省中山市。
代表人：李镜池，该公司总经理、投资人。
委托代理人：陈继虎，广东共阳律师事务所律师。
委托代理人：刘子龙，广东共阳律师事务所律师助理。
上诉人王春燕因与被上诉人中山市南区文强洗水厂（以下简称文强洗水厂）合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：文强洗水厂成立于2003年5月21日，企业类型为个人独资企业，投资人为李镜池，投资额为100000元，经营范围为纺织品印染。2011年8月13日，文强洗水厂（甲方）与刘仁健（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方出租给乙方使用的物业位于文强洗水厂内，租赁期为5年，从2011年9月1日起至2016年9月1日止，甲方车间原有设备为：洗水机5台（6000磅）、烘干机5台（300磅）、脱水机1台（1.1米）、板机1台（150磅）；租赁厂房每月租金为29500元，乙方须于每月1-5号前将租金交付给甲方，逾期交租应承担每日3‰的延迟滞纳金，若超过8日仍不交付租金视作乙方违约，甲方有权解除合同并没收保证金及追讨乙方拖欠的租金；在签订本合同当日乙方向甲方缴交租赁保证金为200000元，租赁期满后，如乙方无违约行为，甲方对租赁物及公用配套设施检查无损并在乙方未拖欠租金及结清所有费用后，甲方将保证金退还给乙方，不计利息；乙方每月负责保安、清洁等管理费2000元，乙方必须每月1-5日前缴清当月租金的上月的水、电蒸汽费给甲方，如果乙方在当月1-15日前未能将应交费用付清给甲方，甲方有权在当月1-18日对车间的水、电、蒸汽停止供应，因而影响乙方生产造成一切后果由乙方自行负责承担，与甲方无关；乙方预交保险费2000元给甲方统一购买。合同还约定了其他事项。刘仁健分别于2011年8月16日、8月17日、8月18日向文强洗水厂支付租赁C车间定金60000元、43000元、17000元，于同年8月18日支付财产保险费2000元。同年8月18日，刘仁健与宋瑞林签订一份《马骝部承包合同》，将马骝加工工艺交由宋瑞林承包，合同期限为两年，自2011年8月18日起至2013年8月18日止，厂方（刘仁健）压工人工资45-55天。同年9月21日，刘仁健立下一份《协议》，内容为：“1.本人刘仁健于2011年9月22日下午4点前找个合伙人，有房产证、身份证与文强洗水厂签订合同；2.本人于2011年9月30日前交押金肆万元及10月份租金贰万柒仟伍佰元整，于10月15日前付清9月份所有蒸汽、水电费及最后押金肆万元整，文强洗水厂与本人刘仁健单独签订合同。以上协议如不遵守，算本人违约作自动放弃保证金壹拾贰万元整。”该份协议尾部标注“1／10已收4000026／10收4万”。刘仁健于2011年10月1日向文强洗水厂支付C车间租赁保证金40000元。
2011年9月1日，文强洗水厂（甲方）与王春燕（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定乙方向甲方租赁厂房及机械设备（机械设备包括：600磅洗水机5台、300磅烘干机5台、1.1米脱水机1台、150磅板机1台），租赁用途为开办洗水厂；租赁期为两年，自2011年9月1日起至2013年8月30日止，本租赁合同所涉物业及机械设备统一计付租金27500元／月，乙方须于每公历月1-5日前一次性交齐当月租金，如乙方拖欠或逾期支付租金的，甲方有权立即解除本租赁协议并不予退还乙方保证金，同时，甲方有权按本合同关于乙方违约责任的约定，另行追究乙方违约责任；乙方应自签署本合同时，向甲方交付保证金200000元，租赁期满后，乙方无违约行为、无损坏租赁物及机械设备、无拖欠水电费、治安费、卫生费、蒸汽费等经营费用，甲方于合同期满后45日后无息退还保证金，否则甲方有权按其损失扣除保证金；约定河水费按每吨2元计算收费，自来水费按国家标准收费，另按每吨加收1元排污费，电费按国家标准执行收费，管理费、卫生费按2000元收取，错峰用电费按国家标准执行收费，蒸汽费暂按每吨190元收费，以上费用按实结算、不预交，由乙方于每公历月1-15日前预交至甲方，甲方于次月预交费用时与乙方结算，如乙方未能按期、足额预交上述费用，甲方有权立即解除本租赁合同并不予退还保证金，同时甲方有权按本协议有关约定追究乙方违约责任；约定乙方应于每公历月15日前支付员工上月工资，不得拖欠，乙方应于每月支付员工工资当天，将员工签领工资的工资记录表原件交给甲方一份，供甲方审查、存档；租期内，甲方发现乙方有拖欠员工工资、未足额支付加班工资等违反劳动法等相关法律法规、未实际执行或违反以上各项约定的，有权立即解除本合同并不予退还保证金，同时甲方有权按本合同有关违约责任条款的约定，向乙方追究违约责任；因乙方劳动争议产生的赔款，如甲方代垫的，乙方需赔偿；租期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将本租赁物转让、转租、分租、借用给他人；无论本合同因何种原因终止履行，租赁物内、外添置的装修（瓷砖、地板、天花、防盗网、闸门等）及其他不可移动或移动有损其价值的设施均归甲方所有；乙方应于签订合同5日内向甲方预交2000元，由甲方统一安排保险事宜；约定了违约责任：乙方存在不履行本合同义务的行为，除本协议有明确约定违约责任的，按以下各项执行：1.本合同各条及本条各项所述之违约义务，甲方可选择部分适用亦可同时并用；2.乙方出现违反本合同约定情况的，甲方可立即解除本合同并不予退还保证金；3.乙方除承担本合同其他条款专门约定的违约责任外，涉及金钱交付义务未履行的，乙方应按每日千分之一的标准支付滞纳金至实际付清之日止或支付不低于100000元违约金，除涉及金钱交付义务的其他义务未履行的，乙方应支付不低于100000元违约金或赔偿甲方损失；合同还约定了其他权利义务事项。该份合同订立时，刘仁健亦在场。文强洗水厂称上述《租赁合同书》的订立日期是倒签的，并非2011年9月1日。王春燕、文强洗水厂各自提交一份《租赁合同书》，除了租金支付日期不同外，其余合同内容完全相同。王春燕提交的《租赁合同书》上面租金支付日期为空白，“乙方需于每公历月日前一次性交齐当月租金”；文强洗水厂提交的租赁合同书上面写明“乙方需于每公历月1-5日前一次性交齐当月租金”。2011年9月1日，王春燕与宋瑞林、冉存文分别签订《马骝部承包合同》、《手工部承包合同》，将马骝加工工艺、手工分别交由宋瑞林、冉存文承包，合同期限为两年，自2011年9月1日起至2013年8月30日止，厂方（王春燕）压工人工资45-55天。2011年10月26日，文强洗水厂向王春燕开具一份收据，载明：“今收到C车间保证金200000元。”
上述刘仁健、王春燕所租赁的厂房及机械设备均为文强洗水厂C车间。王春燕签订上述《租赁合同书》之后，以“文强洗水厂C车间”名义对外经营，并使用“文强洗水厂C车间”字样印章。王春燕未领取营业执照，文强洗水厂C车间亦未办理工商登记。王春燕按约向文强洗水厂支付了2011年9月、10月租金，于2011年10月18日付清2011年9月份蒸汽费、水电费、管理费等费用共计38500元。2011年11月5日，王春燕在文强洗水厂制作的一份《协议书》上签名确认，同意每月1-5日下午3点前为交租日期，每月5-18日下午3点前为水、电、汽等费用缴交日期，若逾期未交，文强洗水厂将实施停止供应水、电、汽等措施。王春燕未按前述约定向文强洗水厂支付2011年11月份租金以及2011年10月份蒸汽费、河水费、电费。文强洗水厂于2011年11月10日委托广东弘力律师事务所陈继虎律师发出（2011）广弘律函字第312号律师函，要求王春燕支付2011年11月份租金以及2011年10月份蒸汽费、河水费、电费。直至2011年11月15日，王春燕未向C车间员工发放2011年9月、10月工资。王春燕于2011年11月15日出具一份《承诺书》，载明：“我王春燕承诺在11年11月16日早上10点之前不按时发放工资，总厂有权单方面终止合同。乙方表示同意一切条件。”王春燕对《承诺书》的真实性不予确认。C车间员工就拖欠工资事宜向劳动部门反映情况。同年11月15日，中山市人力资源和社会保障局向文强洗水厂出具《劳动保障监察指令书》，检查发现文强洗水厂拖欠C车间刘奇云等员工2011年9月份工资共计57982元，责令文强洗水厂于2011年11月16日前足额支付所拖欠的工资。同年11月16日，文强C车间发出一份《紧急通知》，载明：“各制衣厂：从2011年11月16日起，王春燕与文强总厂的租赁合同已经终止，文强C车间即日起的对数收钱以及一切业务都与她无关。如各制衣厂与她发生的一切业务（包括对数收钱）所造成的损失都与本厂无关，今后本厂所出示的收据都必须有刘仁健老板的个人私章以及文强C车间财务章，给你们带来的不便本厂深表歉意。注：王春燕所携带的2011年11月16日前的收货单、送货单、月结单及公章同时作废。”该份《紧急通知》上面加盖“文强洗水C车间财务章”。同日，在劳动部门协调之下，文强洗水厂代王春燕向C车间刘奇云等52人支付2011年9月、10月、11月工资共计131189元。同日，王春燕与刘仁健在文强洗水厂财务室门口因争执发生互相斗殴，中山市公安局南区分局渡头派出所对两人各处以治安拘留三天的处罚。2011年11月18日，文强洗水厂委托广东弘力律师事务所陈继虎律师发出（2011）广弘律函字第315号律师函，以王春燕仍未支付2011年11月份租金为由，解除与王春燕签订的《租赁合同书》，双方租赁关系即日起终止。同年12月31日，王春燕委托广东金丰华律师事务所冯万明律师发出（2011）广金丰律函字第93号律师函，认为文强洗水厂提出的解除合同的理由不成立，文强洗水厂于2011年11月18日发出的解除合同律师函不发生解除合同的法律效力，现由于双方的纠纷经多个部门调解仍未得到解决，王春燕承租设备进行生产经营的合同目的不能实现，为减少损失，即日起解除租赁合同书，租金计至2011年12月31日，在定金中扣除；同时要求文强洗水厂退还王春燕已交定金，归还投入的设备、材料等，赔偿损失。
王春燕至今未向文强洗水厂支付2011年11月份租金，未支付2011年10月份蒸汽费、水电费、错峰用电费、加压泵费等26033.34元以及2011年11月份蒸汽费、水电费、错峰用电费、加压泵费等5865.3元。王春燕称文强洗水厂于2011年11月5日晚上七点停止供应C车间水、电、汽，于同年11月16日将C车间锁上。文强洗水厂抗辩称其并未停止供应C车间水、电、汽，王春燕停产是由于拖欠工人工资导致工人自2011年11月2日开始罢工，罢工后王春燕将C车间门关闭并上锁；文强洗水厂称其于同年11月18日将C车间锁上。2012年1月9日，王春燕具状诉至原审法院，请求判令：1.解除王春燕与文强洗水厂于2011年9月1日签订的《租赁合同书》，退还王春燕投入文强洗水厂C车间的设备材料等，双倍返还定金400000元；2.文强洗水厂赔偿王春燕损失700000元，其中包括已被客户扣除的损失约200000元及从2011年11月5日之后的利润损失约500000元；3.诉讼费由文强洗水厂承担。诉讼期间，王春燕变更诉讼请求为：1.王春燕与文强洗水厂双方于2011年9月1日签订的租赁合同无效；2.文强洗水厂返还王春燕已经支付的200000元保证金；3.文强洗水厂赔偿王春燕为经营文强洗水厂C车间购置的设备、化工原料损失共计219420元；4.文强洗水厂赔偿王春燕洗水费损失共计242551.91元；5.本案诉讼费由文强洗水厂承担。在诉讼中，文强洗水厂提起反诉，请求法院判令：1.确认王春燕违约并解除双方租赁合同关系；2.王春燕向文强洗水厂支付2011年11月、12月租金等各项费用合计89515.54元；3.王春燕支付厂房空置损失55000元（按两个月计算）；4.王春燕赔偿文强洗水厂代垫的工人工资131189元；5.王春燕向文强洗水厂支付违约金100000元；6.王春燕承担本案本诉及反诉的诉讼费用。诉讼过程中，文强洗水厂变更第1项诉讼请求为：解除双方租赁合同关系，文强洗水厂无需返还王春燕保证金；变更第4项诉讼请求为：王春燕赔偿文强洗水厂代垫的工人工资损失131189元（暂计至提起反诉之日，以实际支付数额为准）。
原审法院另查：2012年2月22日文强洗水厂将涉讼的C车间出租给案外人杨雄经营使用。文强洗水厂称其将C车间出租给杨雄使用时，C车间内并未放置王春燕所有的设备和材料。中山市劳动争议仲裁委员会于2011年12月1日立案受理了刘仁健等16人的仲裁申请，刘仁健等16人要求文强洗水厂支付2011年7月至11月工资共计142496元。该会于2012年2月21日作出中劳仲案字（2011）4894号仲裁裁决书，裁决文强洗水厂支付刘仁健等11人2011年7月至11月工资共90740元（其中支付刘仁健2011年7月至11月工资42500元，支付伏蓉方2011年8月至11月工资18225元），驳回其他5人即何小东、宋瑞林、陈文基、赵会琼、赵伏蓉的仲裁请求。文强洗水厂不服该仲裁裁决，起诉至原审法院，立案案号为（2012）中一法民六初字第130号至140号（其中第130号案件被告是刘仁健，第131号案件被告是伏蓉方）。对于刘仁健一案，原审法院经审理后作出（2012）中一法民六初字第130号民事判决，判令：1.文强洗水厂向刘仁健支付2011年7月至11月4日期间工资41839元，2.驳回文强洗水厂其他诉讼请求。文强洗水厂不服一审判决，提起上诉。中山市中级人民法院经审理后认为，“…关于刘仁健的身份问题。本案中，存在两份租赁合同，即第一份为刘仁健与文强洗水厂于2011年8月13日签订，租赁期为2011年9月1日起至2016年9月1日止，第二份为王春燕与文强洗水厂于2011年9月1日签订，租赁期为2011年9月1日起至2013年8月30日止。由于文强洗水厂与刘仁健签订的租赁合同并未实际履行，该合同被文强洗水厂与王春燕所签订的租赁合同所取代，但文强洗水厂提交的证据均不足以证明刘仁健是C车间的实际经营人。从实际经营人王春燕提交的工资表及其陈述来看，王春燕认可刘仁健9、10月份的工资。综上，本院认为，2011年9月1日后，即王春燕与文强洗水厂的租赁合同开始履行后，可确认刘仁健系王春燕聘请的员工。但在该合同履行前的2011年7月、8月，刘仁健系作为租赁合同的当事人，即作为承包人为自己的承包合同进行劳动，该劳动的用工者是其自身，从而并未与他人形成劳动关系…”中山市中级人民法院对刘仁健一案作出（2012）中中法民六终字第920号民事判决，维持原审法院（2012）中一法民六初字第130号民事判决第二项，变更第一项为：文强洗水厂向刘仁健支付2011年9月至11月4日的工资余额1839元。对于伏蓉方一案，原审法院经审理后作出（2012）中一法民六初字第131号民事判决，认定王春燕在经营C车间期间聘用了伏蓉方，文强洗水厂、王春燕应对伏蓉方的工资承担支付责任，判令文强洗水厂、王春燕向伏蓉方支付2011年8月至11月4日工资6998元。文强洗水厂、伏蓉方不服一审判决，分别提起上诉，后均撤回上诉。中山市中级人民法院作出（2012）中中法民六终字第921号民事裁定，准许文强洗水厂、伏蓉方撤回上诉，各方均按原审判决执行。上述民事判决、裁定已经发生法律效力。2013年6月25日，文强洗水厂主动履行原审法院（2012）中一法民六初字第131号民事判决所确定的付款义务，向伏蓉方支付6998元。
原审法院再查：王春燕为证实其为经营文强洗水厂C车间购置的设备、化工原料损失，提交了若干书证证明以下损失：洗水车间安装马骝、喷砂、压皱等安装材料费8800元，烤筒、手压机、办公室隔板安装费1560元，手擦猫须架、手压皱机配水机、压皱台面、推布衣车购置费11620元，烤筒、焗炉机、空压机、螺钢机、存气罐购置费69000元，金博洗水原料购买费47260元，手工设备材料、马骝设备材料、喷砂设备、电器设备材料购置费51300元，空调机1台45**元，打印机1台6**元，电脑1台42**元，办公家具1套9000元，办公室安装费和材料费11500元，以上费用合共219420元。王春燕为证明文强洗水厂强行关闭C车间给其造成的洗水费损失，提交了若干份对数表、送货单、收货单等书证，合计金额为243661.66元。经质证，文强洗水厂对前述书证的真实性、关联性均不予确认。
原审法院又查：刘仁健分别于2011年8月16日、8月17日、8月18日、10月1日向文强洗水厂支付租赁C车间定金（订金、保证金）60000元、43000元、17000元、40000元的收款收据第一联（存根）、第二联（交顾客）共八张，均由文强洗水厂持有。四张收款收据第二联（交顾客）上面均标注“作废”，其中日期为2011年10月1日的收款收据第二联背面注明：“此4份单据已作废，从新开一份共200000（26／10收尾数40000）”。
诉讼期间，文强洗水厂于2012年1月19日提出诉讼保全的申请，要求保全王春燕相当于价值300000元的财产，并提供担保。原审法院经审查后于2012年1月19日作出（2012）中一法民一初字第359-1号民事裁定，查封王春燕名下所有的位于中山市东区松苑新村龙井街8号303房及车房［土地证号：国（2010）易2162**号，房产证号：02100598**）相当于价值300000元的份额，查封担保人李镜池所有的位于中山市南区寮后村寮后大街102号房产［土地证号：国（2005）易2601**号，房产证号：C64176**）。原审法院于2012年8月7日依职权对涉讼的文强洗水厂C车间进行现场勘查。经勘查，在C车间内没有发现王春燕所有的机器设备、化工材料。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。关于2011年9月1日王春燕与文强洗水厂签订的《租赁合同书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，王春燕与文强洗水厂订立的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定和损害社会公共利益，该合同为有效合同。根据已经生效的中山市中级人民法院（2012）中中法民六终字第920号民事判决认定的事实，本案存在两份租赁合同，其中一份合同即刘仁健与文强洗水厂订立的租赁合同并未实际履行，该合同被王春燕与文强洗水厂订立的租赁合同所取代，租赁合同开始履行后即2011年9月1日后，王春燕为C车间的实际经营人，刘仁健系王春燕聘请的员工。原审法院对王春燕以文强洗水厂存在欺诈为由起诉主张确认租赁合同书为无效合同的诉讼请求不予支持。
关于违约的责任主体问题。王春燕与文强洗水厂双方均应按租赁合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。文强洗水厂依合同约定将C车间及若干机械设备交付给王春燕使用，王春燕亦应依约按时足额向文强洗水厂交付租金。虽然王春燕提交的《租赁合同书》文本上面租金支付日期为空白，但文强洗水厂提交的《租赁合同书》（王春燕在合同上面签名确认）文本上面明确写明当月租金于每月1-5日前一次性交齐；王春燕于2011年11月5日签名确认的《协议书》上面亦载明交租日期为每月1-5日下午3点前。据此原审法院认定王春燕应于每月1-5日前交付当月租金的事实。王春燕未按租赁合同及协议书约定于2011年11月5日支付2011年11月份租金27500元，亦未按协议书约定于2011年11月18日前支付2011年10月份水、电、蒸汽等费用26033.34元，构成违约，应承担相应民事责任。根据租赁合同中“如乙方拖欠或逾期支付租金的，甲方有权立即解除本租赁协议并不予退还乙方保证金”的约定，文强洗水厂于2011年11月18日向王春燕发出解除租赁合同的律师函［（2011）广弘律函字第315号］，系行使合同约定解除权。王春燕在其委托广东金丰华律师事务所冯万明律师发出的（2011）广金丰律函字第93号律师函中已经确认收到（2011）广弘律函字第315号律师函，租赁合同于王春燕收到解除租赁合同律师函时已经解除。王春燕提交的证据不能充足有效证明文强洗水厂强行关闭C车间水、电、蒸汽的事实。租赁合同约定王春燕应于每月15日前支付员工上月工资，不得拖欠。王春燕直至2011年11月15日仍未向C车间员工发放2011年9月、10月工资，C车间员工为此向劳动行政部门反映要求解决。在相关劳动行政部门协调之下，文强洗水厂代为垫付C车间员工工资131189元。另外，文强洗水厂依据已经生效的（2012）中一法民六初字第131号民事判决所确定的付款义务，向王春燕聘请的员工伏蓉方支付2011年8月至11月4日工资6998元。根据租赁合同中“因乙方劳动争议产生的赔款，如甲方代垫的，乙方需赔偿”的约定，王春燕应向文强洗水厂赔偿文强洗水厂代垫的工人工资损失138187元（131189元＋6998元）。
本案系王春燕违约导致租赁合同解除，文强洗水厂有权收回C车间及机械设备，王春燕应承担违约责任。原审法院对王春燕起诉主张文强洗水厂返还保证金200000元并赔偿其所购置的设备、化工原料损失219420元以及洗水费损失242551.91元的诉讼请求不予支持。
王春燕于2011年11月16日被处以治安拘留三天的处罚，文强洗水厂于2011年11月18日将C车间门锁上，据此原审法院认定文强洗水厂于2011年11月18日已实际控制C车间。王春燕应向文强洗水厂支付2011年11月1日至同年11月17日租金15583.33元（27500元／月÷30天／月×17天）。原审法院对文强洗水厂主张王春燕支付2011年11月18日至2011年12月30日期间租金的反诉请求不予支持。经查，王春燕至今未向文强洗水厂支付2011年10月份蒸汽费、水电费、错峰用电费、加压泵费等26033.34元以及2011年11月份蒸汽费、水电费、错峰用电费、加压泵费等5865.3元，上述费用已实际产生，王春燕应予支付。前述拖欠租金以及蒸汽费、水电费等费用共计47481.97元。原审法院对文强洗水厂起诉主张超过该金额部分的请求不予支持。
关于保证金条款与违约金条款在本案中的适用问题。双方签订的租赁合同约定，“…乙方存在不履行本合同义务的行为，除本协议有明确约定违约责任的，按以下各项执行：1.本合同各条及本条各项所述之违约义务，甲方可选择部分适用亦可同时并用；2.乙方出现违反本合同约定情况的，甲方可立即解除本合同并不予退还保证金；3.乙方除承担本合同其他条款专门约定的违约责任外，涉及金钱交付义务未履行的，乙方应按每日千分之一的标准支付滞纳金至实际付清之日止或支付不低于100000元违约金，除涉及金钱交付义务的其他义务未履行的，乙方应支付不低于100000元违约金或赔偿甲方损失…”由此可知，本案租赁合同中同时约定了保证金条款与违约金条款。因保证金与违约金同时适用在本案中将造成实际违约金约定过高而显失公平，没收保证金和支付违约金属于违约责任的双重惩罚，故本案租赁合同中约定的保证金条款不符合《中华人民共和国合同法》第五条关于当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务的规定，该200000元保证金应在王春燕需承担的支付义务中予以抵扣。原审法院对文强洗水厂主张王春燕支付违约金100000元的诉讼请求予以支持。
关于违约金条款与损失赔偿金在本案中的适用问题。王春燕虽然存在拖欠支付租金、水电费、蒸汽费等费用的事实，但鉴于文强洗水厂在本案中的损失体现为逾期付款利息损失以及2011年11月18日至2012年2月21日期间C车间空置损失（文强洗水厂在本案中主张该项损失为55000元），而双方在签订合同时已对违约责任有明确约定，违约责任的性质为损失补偿性。文强洗水厂主张违约金100000元已足以弥补其实际损失。文强洗水厂在主张违约金赔偿的同时主张厂房空置损失赔偿，有失公平，故原审法院对其主张厂房空置损失55000元的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回王春燕的诉讼请求；二、解除文强洗水厂与王春燕之间的租赁合同关系；三、王春燕于原审判决发生法律效力之日起七日内向文强洗水厂支付拖欠租金以及蒸汽费、水电费等费用合共47481.97元；四、王春燕于原审判决发生法律效力之日起七日内向文强洗水厂赔偿代垫的工人工资损失138187元；五、王春燕于原审判决发生法律效力之日起七日内向文强洗水厂支付违约金100000元；六、驳回文强洗水厂的其他诉讼请求；七、前述第三至第五判项金额共计285668.97元，抵扣王春燕已支付的保证金200000元，王春燕应向文强洗水厂支付85668.97元，该款项限于原审判决生效之日起七日内付清。如果王春燕未按原审判决指定的期间向文强洗水厂履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10420元（王春燕已预交14700元），由王春燕负担；反诉案件受理费6936元，减半收取3468元，以及诉讼保全费2020元，合共5488元（文强洗水厂已预交），由文强洗水厂负担4237元，由王春燕负担1251元，王春燕应在原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
宣判后，上诉人王春燕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定本案“租赁合同”有效缺乏事实与法律依据。（一）原审认为本案合同关系属租赁合同，因合同主要标的物“C车间”为房屋建筑，在文强洗水厂未能提供“C车间”经过规划许可、合法报建手续，更未能提供房屋产权证明的情形下，原审法院认定双方的合同关系有效缺乏依据。（二）本案合同关系属于承包合同，（2012）中中法民六终字第920号生效民事判决书明确认定“双方签订的合同虽名为租赁合同……实际为承包经营合同”。在此情形下，合同标的不但包括厂房、设施设备等实物，也应包括相应的经营资格，因此，文强洗水厂有义务取得厂房的合法报建审批手续、也有义务提供经过环评、消防验收的生产条件，但文强洗水厂在原审审理期间，均未能提供上述手续材料，从承包合同角度，本案合同亦属于无效合同。综上，无论认定本案合同属租赁合同还是承包合同，均属无效合同。二、原审法院认定文强洗水厂支付了“C车间”工人工资138187元无充分依据。（一）原审法院将文强洗水厂提供的工资支付名单中的人员均认定为“C车间”员工属于认定事实错误。在上述名单中，并无王春燕的签名认可，亦无其他证据证明其中的所有员工均为“C车间”员工，文强洗水厂甚至连上述员工的身份信息都未能提供的情况下即认定名单中的人员属“C车间”员工从而认定文强洗水厂支付了138187元工资显然缺乏基本前提。（二）王春燕是“C车间”的实际承包人，对“C车间”的具体人员比文强洗水厂更为清楚，王春燕提供的工人工资表显示应支付的工人工资9万元左右，该数据与中劳仲案字（2011）4894号仲裁裁决应支付的工人工资为90740元的事实亦能相互印证。因此，从证据盖然性规则角度，依法应认定王春燕的主张。三、即使认定涉案合同有效，原审认定王春燕违约并应承担违约责任亦缺乏事实依据。（一）原审法院在未能查清《协议》签订的具体时间的前提下认定《协议》有效属认定事实错误。本案《协议》签订的具体时间是2011年11月5日下午6点左右，但《协议》中却约定应在每月1－5日之前缴纳租金，明显不合常理，王春燕也根本不可能完成。同时，《协议》显示协议的执行起始日期是2011年10月1日，文强洗水厂却在2011年11月5日才要求王春燕签订，也不合常理。因此，该《协议》是在王春燕受到文强洗水厂欺骗的情况下签订的，对王春燕不应产生约束力。王春燕未能在2011年11月5日之前向文强洗水厂缴纳租金，不构成违约。（二）依法应认定文强洗水厂违约并承担相应责任。文强洗水厂擅自停止“C车间”水、电、汽的行为构成违约，应依法承担相应责任，在文强洗水厂单方解除合同且本案合同无继续履行必要的情况下，文强洗水厂应向王春燕返还保证金20万元、王春燕提供的设备并赔偿王春燕的损失。因此，王春燕请求二审法院判令：1．撤销原审判决第四项，改判支持员工工资90000元；2．撤销原审判决第五项，改判王春燕无需向文强洗水厂支付违约金100000元。
被上诉人文强洗水厂辩称：本案为租赁合同关系，并不是承包经营合同关系。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：文强洗水厂于2011年11月10日向王春燕发出律师函，内容为：王春燕拖欠文强洗水厂租金的行为已构成违约，应于收到本律师函之日起三日内向文强洗水厂支付所拖欠的款项，否则，文强洗水厂将依法解除与王春燕的租赁合同关系，并依法追究王春燕的违约责任。王春燕于文强洗水厂催告的上述期限内并未履行支付租金的义务。
本院再查明：中山市公安局南区分局渡头派出所于2011年11月22日出具《情况说明》，内容为：“文强洗水厂的总厂将C车间承包给了王春燕经营，由于王春燕经营不善导致无法发放C车间工人的工资。C车间工人因追讨王春燕支付工资无果，工人遂向劳动部门进行报案。后王春燕与员工刘仁健在文强洗水厂的财务室门口处因争执发生互相斗殴，双方被带到派出所接受调查，经查双方对打架的事实也都供认不讳，我所对王春燕及刘仁健各处以治安拘留三天的处罚。而在劳动部门的协调下，文强洗水厂的总厂也都向C车间员工支付所欠的工资”。
中山市人力资源和社会保障局南区分局于2012年3月5日出具《证明》，内容为“文强洗水厂于2011年11月16日支付了C车间刘奇云等52人2011年9月、10月、11月工资，共计131189元”，此外，文强洗水厂还提供了工人在“领款人盖章”处签名的工资表。
本院认为：本案为合同纠纷。关于本案案由的问题。文强洗水厂与王春燕于2011年9月1日签订《租赁合同书》，约定：王春燕向文强洗水厂租赁厂房及机械设备，用于开办洗水厂，本租赁合同所涉物业及机械设备统一以王春燕每月交纳租金的形式计付。上述王春燕所租赁的厂房及机械设备均为文强洗水厂C车间。王春燕于签订上述租赁合同书之后，以“文强洗水厂C车间”名义对外经营，并使用“文强洗水厂C车间”字样印章，而王春燕未领取营业执照，文强洗水厂C车间亦未办理工商登记。综上分析，本院认为，文强洗水厂与王春燕于2011年9月1日签订的上述合同虽名为租赁合同，但根据该合同的内容及王春燕对外以文强洗水厂C车间名义对外经营的事实，文强洗水厂实际是将其C车间交由王春燕经营，上述合同实为承包经营合同。且本院于2013年6月17日作出的已经发生法律效力的（2012）中中法民六终字第920号民事判决亦已认定文强洗水厂与王春燕于2011年9月1日签订的《租赁合同书》实际为承包经营合同。故本案案由应定为合同纠纷，原审法院将本案认定为租赁合同纠纷欠妥，本院依法予以纠正。根据中山市工商行政管理局企业档案资料显示：文强洗水厂成立于2003年5月21日；企业类型为个人独资企业；投资人为李镜池；经营范围为纺织品印染。故本院认为文强洗水厂具有相应的经营资格，其与王春燕于2011年9月1日签订的合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定和损害社会公共利益，该合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。
关于违约的责任主体问题。本院已认定文强洗水厂与王春燕于2011年9月1日签订的合同合法有效，则王春燕与文强洗水厂双方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。文强洗水厂依约将C车间及若干机械设备交付给王春燕使用，王春燕亦以“文强洗水厂C车间”的名义对外进行经营活动，则王春燕应依约按时足额向文强洗水厂交付租金。虽然王春燕提交的合同文本上面租金支付日期为空白，但文强洗水厂提交的合同（王春燕在合同上面签名确认）文本上面明确写明当月租金于每月1－5日前一次性交齐，且王春燕于2011年11月5日签名确认的《协议书》上面亦载明交租日期为每月1－5日下午3点前。原审法院据此认定王春燕应于每月1－5日前交付当月租金的事实正确。王春燕未按合同及协议书约定于2011年11月5日支付当月租金，亦未按协议书约定于2011年11月18日前支付2011年10月份的水、电、蒸汽等费用，王春燕的上述行为构成违约，为此，其应承担相应的违约责任。原审法院根据双方合同的约定对文强洗水厂主张王春燕支付违约金100000元的诉求予以支持并无不当。至于王春燕主张2011年11月5日的《协议书》是受欺骗所签订，对此，王春燕未能提供有效证据予以证明，故本院对其该主张不予采信。且本院认为，王春燕作为完全民事行为能力人，应明知其在上述协议书上签名的法律效果，其在上述协议书上签名的行为表明其知悉并同意每月1－5日交纳当月租金。虽然王春燕签订上述协议书的时间是在2011年11月5日，已是交纳当月租金的最后期限，即王春燕主张该协议书中并没有约定合理期限，但文强洗水厂于2011年11月10日向王春燕发出律师函，催告王春燕于收到律师函之日起三日内向文强洗水厂支付所拖欠的款项，而王春燕于上述催告期限内并未履行交纳租金的义务，故文强洗水厂依照双方合同约定行使合同单方解除权并无不妥。
关于王春燕上诉主张其不应向文强洗水厂赔偿代垫的工人工资138187元的问题。文强洗水厂主张因王春燕直至2011年11月15日仍未向C车间员工发放2011年9月、10月工资，C车间员工为此向劳动行政部门反映要求解决，故在相关劳动行政部门协调之下，文强洗水厂代为垫付C车间员工工资131189元。王春燕对该工人工资数额持有异议，主张工人工资约90000元左右。经查，中山市公安局南区分局渡头派出所于2011年11月22日出具的《情况说明》内容反映文强洗水厂的总厂在劳动部门的协调下向C车间员工支付所欠工资，中山市人力资源和社会保障局南区分局于2012年3月5日出具的《证明》亦明确载明“文强洗水厂于2011年11月16日支付了C车间刘奇云等52人2011年9月、10月、11月工资，共计131189元”，此外，文强洗水厂还提供了工人在“领款人盖章”处签名的工资表以证明其主张。本院认为，文强洗水厂提供的上述证据能够相互印证，形成完整证据链，故本院对文强洗水厂的上述主张予以采信。另外，文强洗水厂依据已经生效的（2012）中一法民六初字第131号民事判决所确定的付款义务，向王春燕聘请的员工伏蓉方支付2011年8月至11月4日工资6998元。根据租赁合同中“因乙方劳动争议产生的赔款，如甲方代垫的，乙方需赔偿”的约定，原审法院据此判令王春燕应向文强洗水厂赔偿文强洗水厂代垫的工人工资损失138187元并无不妥。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，原审判决认定事实基本清楚，虽对本案案由认定有误，但实体处理结果并无不当，本院对该处理结果予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4873元，由上诉人王春燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年六月十三日
书 记 员 钱绮丽