河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民二终字第525号
上诉人（原审被告）寇秋雅，女，1971年8月29日出生，汉族。
委托代理人潘智慧，河南小东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曹兴菊，女，1971年5月11日出生，汉族，住泌阳县泌水镇新村居委会住范庄***号。
委托代理人吕新如，河南文苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吕蕊，女，1967年3月21日出生，汉族。
上诉人寇秋雅因确认合同无效纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2015）泌民初字第1306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人寇秋雅委托代理人潘智慧，被上诉人曹兴菊委托代理人吕新如到庭参加诉讼，被上诉人吕蕊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，吕蕊和驻马店市瀚宇置业有限公司签订购房合同，购买驻马店市瀚宇置业有限公司开发的瀚宇·天中豪园7号公寓楼1324号小公寓，解除合同后，驻马店市瀚宇置业有限公司于2014年11月19日退还吕蕊购房款184541元。同日，吕蕊在驻马店日报刊登声明：本人吕蕊（身份证号：××）在驻马店市区瀚宇·天中豪园7号公寓楼1324号小公寓，面积47.93平方米，原购房合同及购房发票一并不慎丢失，特此声明。
2014年11月27日，曹兴菊和驻马店市瀚宇置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定曹兴菊以184541元购买驻马店市瀚宇置业有限公司开发的瀚宇·天中豪园7号公寓楼1324号房。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第5种条件为该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。
另查明，驻马店市瀚宇置业有限公司于2011年11月9日取得（2011）驻房管预字第20110148号商品房预售许可证。2014年10月6日，吕蕊出具声明：因本人欠曹兴菊、贾芳敏、吕慧款，无法偿还，愿以此幢房产瀚宇天中豪园7号公寓楼13层1324号公寓购房合同及购房票据等相关手续丢失，本人自愿把此房转让给曹兴菊、贾芳敏、吕慧，此房从没有转让抵押，用于贷款过，否则愿承担一切法律责任。2015年7月17日，贾芳敏、吕慧出具说明：吕蕊欠我二人及曹兴菊现金，2014年10月6日，吕蕊自愿以其天中豪园7号公寓楼13层1324号公寓抵押给我三人后，我二人自愿退出，该房归曹兴菊一人所有，我二人对该房屋没有任何权利。
2014年11月26日，寇秋雅起诉状载明：2011年11月26日，吕蕊与驻马店市瀚宇置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以184541元购得瀚宇天中豪园7号公寓楼13层1324号房产。2014年1月15日，吕蕊与其签订《房屋买卖协议》，约定以200000元的价格将该房产转卖给寇秋雅。寇秋雅以房款已经一次性交清、吕蕊不履行协议拒不配合寇秋雅进行房产所有权过户登记为由，将吕蕊和驻马店市瀚宇置业有限公司诉至驻马店市驿城区人民法院。驻马店市驿城区人民法院依寇秋雅申请，将位于驻马店市骏马路与通达路交叉口西北角瀚宇·天中豪园商业、公寓楼7号楼独单元1324号房屋一套予以查封。
原审法院认为，驻马店市瀚宇置业有限公司作为具有城市房地产开发资质的单位，取得相关单位批准对外出售商品房，其与吕蕊签订合同后又解除合同，且已经将购房款退还吕蕊。之后曹兴菊向驻马店市瀚宇置业有限公司出资购买瀚宇·天中豪园7号公寓楼1324号商品房，双方签订的商品房买卖合同合法有效。曹兴菊作为商品房买卖合同的买受人，对合同约定交付的商品房产生占有的权利。寇秋雅明知曹兴菊属于合法占有人后仍然占有该商品房，曹兴菊作为合法占有人，有权请求恶意占有人返还原物、排除妨害。曹兴菊请求寇秋雅腾空房屋交付给其本人，理由成立，予以支持。吕蕊和寇秋雅作为平等民事主体，具有签订合同的权利，其签订合同不违反法律法规的有关效力性的强制性规定，合同成立有效。虽然吕蕊与寇秋雅之间签订的合同标的物与曹兴菊合法占有的商品房系同一处房产，但吕蕊与寇秋雅之间的买卖合同效力不因此无效。曹兴菊请求确认吕蕊与寇秋雅之间的转让行为无效，于法无据，对此请求予以驳回。原审法院判决：一、限被告寇秋雅于查封解除后五日内向原告曹兴菊交付瀚宇·天中豪园7号公寓楼1324号商品房。二、驳回原告曹兴菊其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告寇秋雅负担。
宣判后，寇秋雅不服，向本院提起上诉。其上诉称，原审认定事实不清，程序违法，判决结果错误：（—）本案涉及不动产争议，应由不动产所在地法院管辖审理，且其在本案立案之前已就同一事实在驿城区人民法院起诉，并已立案受理，存在重复立案的嫌疑。（二）被上诉人曹兴菊明知本案诉争房屋已被其购买入住的情况下，与被上诉人吕蕊及驻马店市瀚宇置业有限公司恶意串通，侵害了其合法权益；（三）因该房屋并未办理房产证，其与吕蕊之间的协议并未影响曹兴菊任何实体权利，曹兴菊无权请求确认其与吕蕊签订的房屋买卖协议无效，曹兴菊不是本案的适格主体；（四）原审法院并未通知其应诉，直接缺席审理，程序违法。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人曹兴菊答辩称：（一）其在整个合同签订过程中无任何过错，原审法院认定其与驻马店市瀚宇置业有限公司签订的合同有效，并支持其要求吕蕊、寇秋雅停止侵权正确；（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。上诉人寇秋雅与被上诉人吕蕊之间的合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同；（三）本案属于侵权纠纷案件，由被告吕蕊户籍所在地人民法院管辖符合法律规定。综上原审认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人吕蕊未参加诉讼，亦未提交答辩状。
本院经审理查明，2014年1月15日驻马店市瀚宇置业有限公司将本案诉争房屋钥匙交于被上诉人吕蕊的委任人禹东梅手中，后由寇秋雅装修入住至今。二审查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，本案中上诉人寇秋雅虽在被上诉人曹兴菊所签合同之前与被上诉人吕蕊签订了房屋买卖协议，并支付了相应价款，但其并未办理相关过户手续，且违反了相关行政法律规定，造成其与吕蕊之间房屋买卖合同能否履行取决于吕蕊能否取得诉争房屋所有权的后果，现吕蕊与驻马店市瀚宇置业有限公司的合同已经解除，客观上寇秋雅与吕蕊之间的房屋买卖合同已经无法履行。驻马店市瀚宇置业有限公司于2011年11月9日已经取得了本案诉争房屋的商品房预售许可，其于曹兴菊签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。原审法院据此确认曹兴菊基于该商品房买卖合同享有的权益，并支持其要求寇秋雅腾空房屋交付给其本人的请求并无不当。关于原审法院是否对本案有管辖权，及是否重复立案问题。一审中寇秋雅在答辩期届满之前并未提出管辖权异议，本案案由系确认合同效力纠纷，原审法院根据被告吕蕊户籍所在地进行管辖并无不当，而另一案案由系房屋买卖合同纠纷，案由并不相同，因此其称本案系重复立案，原审法院无管辖权理由不能成立。关于曹兴菊与被上诉人吕蕊及驻马店市瀚宇置业有限公司是否存在恶意串通，侵害寇秋雅合法权益的问题。寇秋雅提供的证据不足以证实曹兴菊与吕蕊及驻马店市瀚宇置业有限公司存在恶意串通，因此其应承担举证不能的不利后果。关于曹兴菊是否为本案适格主体问题。合同外第三人请求确认他人订立的合同无效的依据，系《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，故曹兴菊首先应举证证明其对他人订立的合同标的物享有权利。本案中，虽然本案诉争房屋还未办理权属登记手续，但是曹兴菊基于其与驻马店市瀚宇置业有限公司所签订的商品房买卖合同而享有期待利益，因此原审法院认定曹兴菊为本案适格主体并无不当。关于寇秋雅称原审法院未通知其应诉直接缺席判决的问题。原审法院已经履行了通知其应诉的程序，其该项上诉理由无事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由寇秋雅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓龙
代理审判员 许卫卫
代理审判员 李力伟
二〇一六年一月九日
书 记 员 曾 克