安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00704号
上诉人（原审被告）：韩鹏，男，1978年12月15日出生，汉族，住安徽省凤台县。
委托代理人：苏刚，安徽刘传茹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岳大刚，男，1987年9月8日出生，汉族，住安徽省凤台县。
委托代理人：ＸＸ，安徽州来律师事务所律师。
上诉人韩鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服凤台县人民法院于2015年8月7日作出的（2015）凤民一初字第01484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人韩鹏的委托代理人苏刚，被上诉人岳大刚及其委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。上诉人韩鹏经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
岳大刚一审诉称：2012年10月16日，其父岳粹华与韩鹏签订一份《租赁协议》，韩鹏租赁其家所有的房屋用于经营活动，双方约定租金为每年30000元，租赁期限为一年。合同到期后，韩鹏继续使用该房屋，到2014年12月搬出。在此期间，韩鹏仅支付房屋租金10000元。经核算，韩鹏实际拖欠房屋租金55000元。经多次催要无果，现只有依法提起诉讼，请求人民法院查明事实，判令韩鹏立即支付拖欠的房屋租金55000元。
韩鹏一审辩称：其认可其与岳粹华之间确有房屋租赁协议且履行过。双方约定的年租金30000元主要是租赁医疗机构执业许可证的，单就房屋租金而言，比其租赁的该处房屋的位置更好的房屋两间年租金只有5000元。其与岳粹华签订的协议违反法律规定，是无效协议，岳粹华收取的10000元房屋租金以及其因装修房屋所支出的装修款27000元应当由原告方向其返还。如果法院认定协议有效，其请求将所支出的装修费用27000元在抵销租赁费用后，驳回原告方的诉讼请求。
根据诉辩双方的意见，一审归纳本案双方争议的焦点是：一、岳粹华与韩鹏所签订的租赁协议是否有效；二、如果租赁协议无效，无效的法律后果是什么，原告方还能否要求被告方支付房屋租赁费用，其费用如何确定，如果租赁协议有效，原告方主张的55000元租赁费用有无事实和法律依据。韩鹏在答辩中提出的关于其因装修支出的装修费用27000元的处理问题可另案进行，本案中不再涉及。
一审审理查明：2012年初，岳粹华、韩鹏等人合作在岳粹华提供的房屋内经营一家诊所。2012年10月16日，岳粹华退出合作关系，并与韩鹏签订一份租赁协议。协议约定，韩鹏租用岳粹华门面房四间及医疗机构执业许可证，使用一年，即自2012年10月16日至2013年10月16日，费用为30000元。协议还约定了其他事项。2014年底，经双方交涉，韩鹏搬出承租房屋。期间，韩鹏支付房屋租赁费用10000元。后双方因下余租赁费用等事项意见不一，诉至法院。案件审理过程中，岳粹华于2015年6月20日因病去世。其第一顺序继承人李传侠（系岳粹华之妻）和岳大刚、岳平、岳芹（系岳粹华之子女）明确表示，由岳大刚参加本案诉讼，其余继承人放弃参加诉讼。
一审经审理认为：2012年10月16日，岳粹华将其四间房屋连同以其妻李传侠为法定代表人的凤台县新集镇王集医院的医疗机构执业许可证一同租赁给韩鹏使用，并签订了协议，约定了相关事项。根据相关法律法规的规定，医疗机构执业许可证是卫生行政主管部门对符合条件的医疗机构进行执业予以行政许可的法定证件，只能用于被许可的医疗机构进行执业，不得出卖、转让、出借、出租用于其他目的。岳粹华和韩鹏在租赁协议中明确约定了医疗机构执业许可证的租用，违反了相关法律法规的规定，加之岳粹华用于出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议应属无效协议。房屋租赁协议无效，但对于承租人占有使用房屋期间的使用费亦可参照合同约定的租金标准予确定。对于本案，双方在租赁协议中约定韩鹏租用岳粹华房屋和医疗机构执业许可证使用一年的费用是30000元，但未区分房屋租赁费用和医疗机构执业许可证的租用费用，双方对此意见不一。本院参考相关因素如房屋是否具备正常使用条件、当事人是否已经按约定的用途使用了房屋、房屋的位置、对于合同无效双方各自的过错程度等综合考虑，酌情确定本案涉案房屋占有使用费用为每月1200元，即每间每月300元。根据韩鹏占有使用房屋的时间确定其应当支付的使用费用为：1200元／月×26月=31200元。扣除韩鹏已经支付的租赁费用10000元，韩鹏实际还应给付21200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告韩鹏向原告岳大刚支付房屋占有使用费21200元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。二、驳回原告岳大刚的其他诉讼请求。案件受理费1176元，减半收取588元，由原告岳大刚负担361元，由被告韩鹏负担227元。
宣判后，韩鹏不服，向本院提起上诉称：一审法院将房屋租金确定为每间每月300元，缺乏事实依据，上诉人在一审中提供的证据能够证明每间每月租金低于138元，请求二审法院查清事实，公正裁判。
岳大刚的委托代理人当庭答辩称：一审认定事实清楚，判决适当，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。
本院归纳本案二审争议焦点为：一审法院对房屋使用费的判决依据是否充分。
本院认为：岳粹华将其四间房屋及以其妻李传侠为法定代表人的凤台县新集镇王集医院的医疗机构执业许可证一同租赁给韩鹏使用，双方签订了租赁协议。根据相关法律法规的规定，医疗机构执业许可证是卫生行政主管部门对符合条件的医疗机构进行执业予以行政许可的法定证件，只能用于被许可的医疗机构进行执业，不得出卖、转让、出借、出租用于其他目的。岳粹华和韩鹏在租赁协议中明确约定了医疗机构执业许可证的租用，违反了相关法律法规的规定，该部分租赁应为无效。另岳粹华用于出租的房屋尚未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，岳粹华和韩鹏签订的租赁协议应属无效，但对于承租人占有使用房屋期间的使用费，可参照合同约定的租金标准予以确定。本案中，因双方在租赁协议中未明确约定房屋租赁费用，一审法院参考相关因素，如房屋是否具备正常使用条件、当事人是否已经按约定的用途使用了房屋、房屋的位置、对于合同无效双方各自的过错程度等综合考虑，酌情确定本案涉案房屋占有使用费用为每月1200元，即每间每月300元，符合同地段相同房屋的租金标准，并无不当。上诉人请求租金按每间每月138元的标准计算，其在一审中提供了王多来与闫猛的租房协议，用以证明其主张，因该份租赁协议的真实性无法确认，故其上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费219元，由韩鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 瑞
代理审判员 张树引
代理审判员 汪传海
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 齐 瑶
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；