中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终284号
上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：许淑惠，女，1966年4月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人许淑惠、黄怒波、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院(2017)渝民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
东方资产重庆分公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销重庆市高级人民法院（2017）渝民初134号民事判决书；2.发回重审或改判继续执行中坤长业房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）5、6号楼地下车库-2层025号车位；3.本案一、二审诉讼费用由许淑惠、黄怒波、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司承担。事实及理由：原审认定事实错误，现有证据不足以证明许淑惠与中坤投资集团公司存在案涉车位买卖行为和真实、合法付款行为。（一）许淑惠与中坤锦绣房地产公司之间的买卖行为属恶意串通，企图通过转移抵押房产，逃避债务的违法行为。（二）许淑惠与中坤锦绣房地产公司之间案涉车位买卖价款的支付行为不真实。1.许淑惠未提供合法有效的证据证明其向中坤锦绣房地产公司支付了案涉车位全部价款；2.许淑惠明知案涉车位上有抵押权，即便其向中坤锦绣房地产公司支付过款项，也无法证明系用于购买案涉车位的价款，因为许淑惠未向东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司指定的资金监管账户支付案涉车位价款。（三）许淑惠未提供合法、有效的证据证明案涉车位在查封前其已持续实际使用。（四）许淑惠与中坤锦绣房地产公司签订车位买卖合同为2013年7月，但付款时间为2013年6月（付款在合同签署之前），故不能认定付款行为与车位买卖合同之间是相同法律关系，存在恶意串通。
许淑惠辩称，其与中坤锦绣房地产公司签署的买卖合同真实有效，且已经支付全部价款，案涉车位在法院查封之前，许淑惠已经占有使用。东方资产重庆分公司作出同意销售的承诺，许淑惠作为普通买受人已经最大限度地尽到了注意义务。现东方资产重庆分公司主张许淑惠与中坤锦绣房地产公司之间存在恶意串通，应当承担举证责任，否则应承担不利后果。
中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司提交书面答辩意见称，（一）原审认定事实清楚，适用法律正确，东方资产重庆分公司的上诉请求不应得到支持。1.2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区建设委员会出具了同意抵押房屋销售的证明。在取得东方资产重庆分公司的同意后，中坤锦绣房地产公司将案涉车位出售，与许淑惠签订车位买卖合同，并办理了网签手续，许淑惠已交纳了全部款项，并收到了相关收款凭证，案涉车位也已交付其使用，中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司认可许淑惠对案涉车位的合法所有权。2.中坤锦绣房地产公司是在东方资产重庆分公司的同意下才销售案涉车位，其对此无过错。案涉车位买卖合同是交易双方真实意思表示，合法有效，不存在恶意串通的情况，东方资产重庆分公司所称的违法行为无事实及法律依据。3.案涉车位买卖合同签订时间、支付对价款时间及实际使用时间均在一审法院查封前，且有一审法院出具的执行裁定书及原审判决书对以上事实予以确认，故东方资产重庆分公司主张无证据证明许淑惠已实际使用的说法不成立。（二）本案诉讼费应由东方资产重庆分公司承担。
东方资产重庆分公司起诉请求：1.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）5、6号楼地下车库-2层025号车位；2.本案诉讼费用由许淑惠、黄怒波、中坤锦绣房地产公司、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司共同承担。事实和理由：2015年4月20日，重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣房地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在该判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。因中坤锦绣房地产公司未履行上述判决确定的义务，东方资产重庆分公司遂向重庆市高级人民法院申请强制执行。执行中，许淑惠提出执行异议，重庆市高级人民法院作出（2017）渝执异42号执行裁定，裁定中止对中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）5、6号楼地下车库-2层025号车位的执行。该裁定认定事实错误，现有证据不足以证明许淑惠和中坤锦绣房地产公司就案涉车位存在买卖行为，不足以证明许淑惠有真实付款行为，不足以证明在人民法院查封前，许淑惠已经持续占有并使用案涉车位。
一审法院认定事实如下：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣房地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向一审法院申请强制执行。许淑惠以其系该车位的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉车位的查封。一审法院于2017年6月28日作出（2017）渝执异42号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）5、6号楼地下车库-2层025号车位的执行。
2013年7月17日，许淑惠与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）5、6号楼地下车库-2层025号车位出售给许淑惠，合同总价款为49万元；付款方式为买受人于2013年6月30日前一次性付款。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF401786。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。
2013年6月15日，许淑惠在中坤锦绣房地产公司POS机上刷卡49万元。同日，中坤锦绣房地产公司向许淑惠出具收据，载明收到A5-025号车位款49万元，并加盖了该公司的财务专用章。
许淑惠、周明连于2009年7月27日取得了北京市海淀区高梁桥斜街59号院14号楼1层3单元101房屋的产权，二人各享有该房屋50%的产权份额。中坤锦绣房地产公司于2013年8月将中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）5、6号楼地下车库-2层025号车位交付许淑惠使用。
中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）5、6号楼地下车库-2层025号车位至今仍登记在中坤锦绣房地产公司名下并设定了抵押。
一审法院另查明：1.2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期工程A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议车位包含在内。2.2011年9月21日，东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。3.一审法院于2014年10月29日将本案案涉车位进行查封。
一审法院认为，本案一审诉讼的争议焦点系许淑惠是否就中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）5、6号楼地下车库-2层025号车位享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定许淑惠对北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）5、6号楼地下车库-2层025号车位享有足以排除强制执行的物权期待权。理由如下：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.本案中，许淑惠在一审法院查封案涉车位之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。许淑惠举示的车位款收据、POS机刷卡单等证据可以证明其已经按照约定向中坤锦绣房地产公司支付了全部款项。此外，其举示的情况说明、车场管理费发票及其在执行异议程序中的陈述等证据，可以证明其已实际占有使用案涉车位。3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押车位且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对车位不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将车位对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的款项向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订了《监管协议》，并约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在许淑惠与中坤锦绣房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定该账号为付款账号。许淑惠作为买受人，在购买案涉车位过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因许淑惠自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。依照《执行异议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判令：驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由东方资产重庆分公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：许淑惠对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该车位的问题。
首先，许淑惠在一审法院查封案涉车位之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，抵押权人东方资产重庆分公司出具了同意转让的说明并作为买卖合同附件，许淑惠买受该车位不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。东方资产重庆分公司关于许淑惠与中坤锦绣房地产公司之间的买卖行为系恶意串通，企图通过转移抵押房产、逃避债务的违法行为，不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，不应予以支持。
其次，中坤锦绣房地产公司与许淑惠均认可在一审法院查封案涉车位之前，该车位已经交付许淑惠，由其合法占有。而许淑惠举示的情况说明、车场管理费发票及其在执行异议程序中的陈述等证据，可以证明其已实际占有案涉车位。故一审判决认定在人民法院查封之前许淑惠已经合法占有该车位并无不当。
（二）关于许淑惠是否已经支付全部价款的问题。
本案中，许淑惠在一审法院查封案涉车位之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。许淑惠举示的车位款收据、POS机刷卡单等证据可以证明其已经按照约定向中坤锦绣房地产公司支付了全部价款。中坤锦绣房地产公司也向许淑惠出具了载明支付全部价款的购房发票。一审判决认定许淑惠已经向中坤锦绣房地产公司支付了全部价款并无不当。许淑惠并无法定或约定的义务将价款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司之间约定的特定账户中，东方资产重庆分公司关于许淑惠没有向指定的资金监管账户中支付案涉车位价款就没有支付价款的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。
（三）关于许淑惠是否非因自身原因未办理过户登记的问题。
案涉车位登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于许淑惠名下。虽然案涉车位上设立抵押权，但该车位销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉车位对外进行销售。许淑惠购买该车位时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉车位的证明，并将该证明作为合同附件。买受人许淑惠基于东方资产重庆分公司同意销售抵押车位行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审判决认定非因许淑惠自身原因不能办理案涉车位过户登记手续并无不当。
综上所述，东方资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘竹梅
审 判 员 潘勇锋
审 判 员 李延忱
二〇一八年六月十四日
法官助理 刘忠伟
书 记 员 罗映秋