广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅县法民二初字第37号
原告余运银，男，汉族。
原告杨巧清，女，汉族。
两原告委托代理人黄少英，系广东粤东律师事务所律师。
两原告委托代理人刘科文，系广东粤东律师事务所实习律师。
被告梅州市锦发房地产开发有限公司，地址：梅州市梅县区新城办事处科技路。
法定代表人古绍夫。
委托代理人吴亦辉、曾志游，均系广东法泰律师事务所律师。
原告余运银、杨巧清诉被告梅州市锦发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈志雄独任审判，分别于2015年3月23日、4月22日公开开庭进行了审理。原告余运银及两原告的委托代理人黄少英，被告的委托代理人吴亦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余运银、杨巧清诉称，原告因向被告购买由其开发的君豪陆栋303号套房，双方于2012年4月18日签订了一份《锦发·君城购房协议书》。根据该协议书的约定，原告在合同签订生效时即支付了购房款27.8万元（含露台款93600元、办理房产证的税费4万元），之后又以银行按揭方式付清差额部分的购房款29万元，至此已付清金额56.8万元的购房款。根据上述协议书的约定，被告方负责办理房产证的一切手续，由乙方承担办理房产证和费用4万元。协议书还约定于2012年8月30日将物业交付原告使用，但未约定办理房地产权证的期限。在被告向原告交付房产后至今仍未将房产证办好交付给原告。被告未办好房产证的行为，实质上违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款第（二）项关于“商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”应向买受人交付房产证的规定，被告已构成合同违约，依法应承担违约责任。为此，原告特向法院起诉，提出下列诉讼请求：1、依法判令被告办理好锦发君城项目君豪陆栋303号套房的房地产权证，并将房地产权证交付给原告；2、依法判令被告因逾期未办好原告向其购买的君豪陆栋303号套房的房地产权证的实际违约行为所应向原告支付的违约金104966.4元（计算至2015年1月30日，按所付房款56.8万元每日万分之2.1计算违约金）；3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。
被告梅州市锦发房地产开发有限公司辩称，一、原告起诉状中关于房地产权证办理并交付方面的陈述与实际情况完全不符。同时，由于原告是以银行按揭的方式向我公司购买房地产权的，所以在原告没有将银行按揭款支付清前，是无资格也无权要求我公司将相应的房地产权证交付的。二、我公司是于2006年8月22日依法成立并具备相应房地产开发经营资格的企业。本案诉争的房地产权所在的房地产是我公司建设和经营的。我公司在2012年4月1日取得该相应房地产权的预售资格。原告则与我公司于2012年4月18日签订了一份“锦发·君城购房协议书”，该协议约定原告向我公司购买房地产权。由于原告是以银行按揭方式购买和支付购房款的，所以我公司在2012年4月27日就替原告到相关部门进行了商品房预告登记（见粤房地预登梅县字第442012＊＊＊＊号）。商品房预告登记的完成，意味着原告就是该房地产权的所有人，事实上也已经取得了相应的房地产权；同时因为完成了商品房的预告登记，则为原告到银行顺利办理按揭贷款提供了最基本的条件。事实上，原告到银行办理按揭贷款也早已经顺利完成，原告并没有因为这些方面的原因导致任何的损失。所以，原告要求我公司承担违约金的请求也是缺乏损害事实前提的。三、原告在起诉状中还认为我公司未能在将相关物业交给原告后的90天内将相应的房地产权证办理好并交给原告。一方面，上述内容已经明确，在原告没有将银行按揭款支付清前，原告是无权接收和保管该房地产权证的。另一方面来看，我公司有充分证据可以证明之所以没有将物业交付给原告后的90天内将相应房地产权证办理好的责任也不在我公司，同时我公司也有充分的证据证明相应的房地产权证没有及时办理的原因完全是原告的行为导致，责任完全在于原告。具体是：1、我公司是以预售的方式将相关物业销售给原告的，而原告则是以银行按揭的方式向我公司支付购房款，所以我公司在2012年4月27日就替原告办理了商品房预告登记。这商品房预告登记就是一种权利的保护、确定。2、物业竣工验收合格和原告的相应款项支付清及相关手续办理完毕后，我公司根据原告的申请，将相关物业于2013年10月30日交付给原告。此后，我公司就开始替包括原告在内的业主们办理相关的房地产权证，期间则多次以各种方式要求原告配合，提供相关证件、手续。3、由于办理相关的房地产权证是需要包括原告在内的业主配合才能完成的，这是常识也是双方购房协议中的约定内容。本案中，正是因为原告的不配合才导致其名下物业的房地产权证因为手续不齐而不能办理：A、原告不执行《关于梅州住宅专项维修资金管理实施细则的通知》文件及时缴交首期住宅专项维修资金，导致我公司不能为原告办理相关房地产权证。B、原告不能及时按协议约定向公司提供首套房证明，也直接导致我公司不能及时到相关部门缴纳契税（税务部门因为系统升级停止办理业务好几个月），所以也不能及时到住建部门办理相关房地产权证。综上，我公司认为相关物业的房地产权证滞后办理的责任不在于我公司，完全是原告的原因导致，所以原告要求我公司承担违约责任是缺乏事实依据的。四、原告要求我公司承担违约责任除了缺乏事实外，理解适用法律也是错误的。所谓的违约金计算在时间、标准方面来看也是不符合法律规定的。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年4月18日，原告余运银、杨巧清与被告梅州市锦发房地产开发有限公司签订了一份《锦发·君城购房协议书》，双方约定：“原告向被告购买锦发·君城项目君豪陆栋303房，并应向被告支付购房款、露台、电梯维修基金、办理房产证的税费等合计56.8万元。被告负责办理原告房产证的一切手续。原告应在签订正式《商品房买卖合同》之日起七天内提供办理银行按揭手续和办理房产证的有关资料。房屋交付时间为2012年8月30日。另外约定：首次购房者必须配合被告办理首套房购房证明、享受国家首套房契税优惠政策，如原告无法办理或不愿配合被告办理首套房证明需增收6200元／户”，但双方未在该购房协议书中约定办理房产证的具体期限及逾期办证的违约责任。2012年4月16日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，原告通过银行按揭等方式向被告付清了购房款等款项合计56.8万元。原、被告双方一致确认涉案房产的实际交付时间为2013年10月30日。2013年11月，梅州市人民政府印发关于《梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则》的通知，规定自2014年1月1日起，新建商品住宅项目的业主应当在办理商品房产权登记前，将住宅专项维修资金足额交存；原告于2014年11月6日根据被告通知缴交了上述专项资金。2014年6月16日，被告向梅州市梅县区国土资源局提交《土地登记申请书》，该局于同年7月7日为原告办理了国有土地使用证［梅府国用（2014）字第2808号］。2014年10月27日，原告在梅州市梅县区住房和城乡规划建设局开具了“首套房证明”。2015年2月2日，被告将位于梅州市梅县区新城科技路锦发君城一期6号楼君豪华邸303房的涉案房产为原告办理了房地产权证（房产证号：11201622**，权属人：余运银、杨巧清）。为此，两原告向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩意见。
本案在审理过程中，对于涉案房产已经于2015年2月2日办理好房地产权证的情况，经本院询问，原告当庭表示撤回第一项诉讼请求。
以上事实，有经过质证的《锦发·君城购房协议书》、《锦发集团收款专用收据》、《中国工商银行借款凭证》、被告《企业机读登记资料》及《组织机构代码证》、原告《身份证》、《个人购房借款担保合同》、《广东省商品房买卖合同》、《房地产预告登记证明》、《出具证明材料费、档案查询费发票》、《契税税收缴款书》、《梅州市梅县区住房和城乡规划建设局文件》、《中国工商银行缴款凭证》、《房地产权证》、《档案信息表》、《房地产权申请登记收件收据》、《土地登记证书》及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原告余运银、杨巧清与被告梅州市锦发房地产开发有限公司签订的《锦发·君城购房协议书》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于原告请求被告承担逾期办理房产证违约责任的问题，本院认为，办理房产证不是房地产开发企业即本案被告单方面就可以完成的事项，需要原、被告双方相互配合才能够完成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，该规定明确了只有在因出卖人原因造成逾期办证的情况下，出卖人才承担违约责任。而本案中，双方确认被告于2013年10月30日向原告交付房屋，根据相关法律规定，被告应在房屋交付使用之日起90日内为原告办理好房产证，但在此期间内，梅州市人民政府印发了通知要求相关业主应将住宅专项维修资金足额交存，但原告在2014年11月6日才缴交上述专项资金；同时，被告是在2014年6月16日向梅州市梅县区国土资源局提交《土地登记申请书》，应认定被告在上述期间已经着手履行办证义务，且双方在购房协议书中约定了原告应向被告提供办理房产证的有关资料及配合被告办理首套房购房证明，但原告在2014年10月27日才开具首套房证明，可见，原告对于逾期办证存在一定的责任，并不能完全归结于被告的原因所致。综上，鉴于被告已经于2015年2月2日为原告办理好房产证，而原告所提交的证据不足以证明逾期办证的原因完全是由被告所致，因此，原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告余运银、杨巧清的诉讼请求。
案件受理费10530元，减半收取5265元，由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 陈志雄
二〇一五年四月二十七日
书记员 张 琳