上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第716号
原告上某甲，住所地上海市嘉定区。
法定代表人王某甲，董事长。
委托代理人赵某。
委托代理人刘某某。
被告叶某某，男，1985年7月19日生，汉族，户籍地安徽省。
委托代理人王某乙，女，1991年1月20日生，汉族，户籍地浙江省。
原告上某甲（下称“新某某”）与被告叶某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员史建颖独任审理，并于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人刘某某、被告叶某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新某某诉称，原、被告于2014年5月就承租上海市嘉某某房屋（下称“系争房屋”）签订《悠活城租赁管理合同》一份，约定租赁期限为2014年6月1日至2020年5月31日止；月租金13，003.125元，租金起付日为2014年6月1日，租金先付后用，每2个月支付一次，被告应在每个支付周期起始日前5日内付清租金。原告于2014年5月将系争房屋交付于被告使用，而被告自2014年8月起一直拖欠租金至今，原告已于2015年4月27日向被告寄送了租赁合同解除函，被告于2015年4月28日签收，租赁合同已于被告签收之日解除。被告应于合同解除后10日内办理清场及交房手续，如被告逾期交还商铺，则应按解除时商铺租金及管理费的2倍支付占用费和管理费，且被告应向原告支付解除合同时最近三个月租金的违约金共计39，009元。被告的行为已严重侵犯原告权益，故原告诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《商铺租赁管理合同》已于2015年4月28日解除；2、被告将承租的房屋恢复原状并返还原告；3、被告支付截止至2015年4月28日拖欠的租金116，161元、截止至2015年6月30日的物业管理费37，745元（该费用优先用租赁保证金抵扣）；4、被告支付违约金39，009元；5、被告支付自2015年4月29日起至实际返还房屋之日的占用费（按26，006.26元／月计算）；6、2015年7月1日起至实际返还房屋之日的物业管理费（按4，274.5元／月计算）。
被告叶某某辩称，同意法院判决解除合同，认可租金13，003.13元／月的标准，愿意支付，但目前无能力支付，不同意其他诉请。物业费4，274.5元／月标准认可。一、原、被告间的租赁合同明确约定，被告不得再引进同品牌同性质的火锅店，但是在原、被告签订合同后，被告引进了八百里火焰山火锅店，与其店铺相隔500米不到。因此，被告违约在先；二、2015年4月28日收到被告的解除函后，其曾与被告招商部经理进行协商，表示愿意支付租金但要求给予免租期，因其他商户均给予了免租期，但是招商部经理不同意给予免租期，且之后被告并未再来要过租金；三、因其曾对系争房屋进行过装修，将另案诉讼主张装修赔偿，故不同意返还房屋。
经审理查明，原告新某某为系争房屋的登记权利人。2014年5月2日，原、被告签订《租赁管理合同》一份，约定被告承租原告的系争房屋，房屋面积285平方米，商铺用途为餐饮，品牌为香辣虾；租赁期限为72个月，即2014年6月1日至2020年5月31日止，租金标准为第一年度月租金13，003.125元、第二年度月租金26，006.25元，租金支付方式为付二押二，被告应在每个支付周期起始日前5日内付清租金；被告应向原告支付物业管理费暂定15元／平方米／月，物业费的缴付自进场日起计，物业管理费先付后用，按3个月支付一次；如被告逾期支付租金、物管费、商管费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的0.3%作为违约金；为保证被告严格充分的履行合同，被告应在合同之日向原告支付51，300元作为履约保证金，另被告应在进场前5日向原告支付5，000元装修保证金；原告在被告签订的租赁合同期内不得引进同品牌同性质的餐饮火锅店入住；交还期满被告仍未向原告交还商铺的，被告应按商铺租金标准200%向原告支付占用费，直至被告将商铺交还为止；在合同期内，因被告原因导致原告解除合同的，原告有权向被告追索免租期内的以租赁期限内最后一年计算的租金；在合同履行期内，被告如有违反合同规定的行为构成根本违约的，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金，违约金金额上限为解除合同时最近三个月的租金总额。上述合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告进场装修后经营昊萱火锅。此后，因被告拖欠租金及物业管理费，原告于2015年4月3日向被告邮寄送达租金催缴函一份，要求被告将拖欠的租金及滞纳金支付至原告账户。原告于2015年4月4日收到后并未支付。2015年4月27日，原告向被告邮寄送达了《租赁合同解除函》称，被告拖欠支付租金、滞纳金、物业费合计177，147.84元，按约原告享有解除合同的权利，现函告被告自即日起解除双方签订的租赁管理合同，被告在合同解除后5日内支付拖欠的租金、物业费等费用，并在解除后10日内办理清场及交房手续。该函告被告于2015年4月28日实际签收。此后被告停止了经营、搬离了系争的房屋，但以原告应赔偿其装修投入为由拒绝交还房屋。故原告诉至法院。
另查，1审理中，原、被告一致确认被告已付款为租赁保证金51，300元以及2014年6月、7月的租金合计26，000元，物业管理费已付至2014年9月底。2、2014年9月5日，原告与案外人上某乙签订《物业租赁管理合同》一份，约定原告将系争房屋所在商区内的另一商铺柳某某商铺出租给上某乙用作餐饮用途，其品牌为八百里火焰山，被告称该店铺的经营范围为烧烤和涮锅，与其经营的火锅存在重合，故原告违反合同关于原告不得引进同品牌同性质的火锅店的约定。原告对此不予认可，称八百里火焰山仅经营烧烤且与被告经营非同品牌，其不存在违约。3、庭审结束后，原告向本院提交证据表示为避免损失进一步扩大，其已于2015年11月17日实际收回了系争房屋，并将房屋另行出租给他人装修后经营使用，截止至2015年11月17日的物业管理费主张56，984.75元（自2014年10月1日至2015年11月17日按4，275.5元／月计算）。
以上事实有上海市房地产权证、《租赁管理合同》、《物业租赁管理合同》两份、《租金催缴函》及其邮寄凭证、《租赁合同解除函》及其邮寄凭证、系争房屋照片等书证以及双方当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的《租赁管理合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方均应依约履行义务。原告已按约交付房屋，被告理应按约支付租金。现被告在仅支付了两个月租金及租赁保证金后，拒不支付剩余租金，且在原告书面催讨后仍不支付，应属违约，原告依约享有合同之单方解除权，原告据此主张合同已于被告签收解除函当日解除、被告支付解约违约金39，009元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称，原告违反了合同关于不得引进同品牌同性质的火锅店入住该商区的约定，属于违约在先。经查，被告所称的八百里火焰山烧烤、涮锅与被告经营的昊萱火锅店既非同品牌也非同性质，被告该辩称意见缺乏事实依据，本院不予采信。合同解除后，被告应将房屋返还原告，鉴于原告已实际收回房屋，并将房屋另行出租他人装修经营，故对原告第二项诉请恢复原状及返还房屋本院不再另行判明。关于拖欠的租金及物业管理费，被告确认租金支付至2014年7月底，物业管理费支付至2014年9月底，且对于租金13，003.13元／月及物业管理费4，274.50元／月的计算标准无异议，故对诉请关于租金和物业管理费的部分，本院予以确认。关于占用费，合同解除后，被告拒不返还房屋的应当支付原告房屋的占有使用费，费用标准参照租金标准13，003.13元／月确定。关于租赁保证金51，300元，原告应另行返还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原、被告间就嘉定区柳梁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁管理合同》已于2015年4月28日解除；
二、被告叶某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲截止至2015年4月28日的租金116，161元；
三、被告叶某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲自2015年4月29日至2015年11月17日的房屋占用使用费86，687.53元；
四、被告叶某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲物业管理费56，984.75元；
五、被告叶某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲违约金39，009元；
六、原告上某甲应于本判决生效之日起十日内返还被告叶某某租赁保证金51，300元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4，092元，减半收取2，046元，由被告负担（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……