海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1153号
上诉人（原审原告）：吴苏军，男，1960年6月16日出生，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：林明斌，海南坤和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，海南坤和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：董亚旭，女，1980年4月19日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南恒金房地产开发有限公司，住所地海口市海府路61号汇佳商业广场四楼。
法定代表人：林敏，总经理。
上诉人吴苏军因与被上诉人董亚旭、海南恒金房地产开发有限公司（以下简称恒金公司）案外人执行异议之诉一案,不服海南省海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初4449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后,依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴苏军上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判决支持吴苏军一审的所有诉讼请求；3.本案诉讼费由董亚旭、恒金公司承担。事实和理由如下：一、吴苏军与恒金公司于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效。2013年10月11日，吴苏军与恒金公司签订《商品房买卖合同》，该合同的签订时间在该商铺被查封之前，且是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。
二、关于吴苏军是否合法占有涉案商铺的问题，一审法院认定有误。2013年10月11日合同签订后，吴苏军依约于10月28日向恒金公司支付首付款15万元，恒金公司于当日将涉案商铺的钥匙交付给吴苏军。2013年11月7日，吴苏军通过银行转账向恒金公司支付第二笔商铺购房款162万元。首先，吴苏军购买商铺后一直用于存放名贵木材，存放期间并未刻意拍照记录木材存放的地点，这正好证明了不存在董亚旭所称的吴苏军和恒金公司串通逃避执行的可能性。其次，海口市中级人民法院于2015年8月4日的现场勘查认定涉案商铺为毛坯状态，此为事实，但毛坯并不意味着没有使用。上诉人在支付177万元的购房款后，已没有充足的资金对商铺进行装修，为了避免铺面的闲置，吴苏军暂时将其作为仓库存放木材。物权人可以根据自己的意愿以任何方式自行合法处分自己的财产，不是必须要进行装修方可称其为占有、使用。故一审法院根据勘查报告认定商铺为毛坯状态继而认定涉案铺面吴苏军没有使用属于事实认定错误。再次，根据《商品房买卖合同》约定，恒金公司应于交房手续后两年内将产权证办理至吴苏军名下，但非因吴苏军的原因，迄今为止该商铺一直未过户至吴苏军名下。最后，虽然吴苏军购买该商铺时没有支付完全部款项，但吴苏军在执行异议阶段已向法院说明以上情况，而法院没有进行实地考察更没有向吴苏军释明将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，就直接裁定驳回吴苏军的异议，属于适用法律错误。综上，吴苏军提出的异议完全符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四种情形，吴苏军对该涉案商铺享有的权利足以排除执行。一审判决错误，应予改判。
被上诉人董亚旭辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、虽然吴苏军与恒金公司签订了《商品房买卖合同》，但是其行为有明显帮助恒金公司逃避执行之嫌。首先，D1栋1层商铺是一整层的铺面，仅仅只有一个房产证，而且该铺面至今未进行分割，而恒金公司仅是将一整层铺面中的一部分私下出售给吴苏军，吴苏军不可能不知道上述铺面未分割的情况，所以双方签订的《商品房买卖合同》根本不能在房管部门备案。而且双方还在上述合同中约定暂不向海口市房产管理局申请登记备案，”暂不向”几个字是手写的内容。合同中也未约定付款时间及方式，也未约定交房时间。所以，这份合同有明显帮助恒金公司逃避执行之嫌。二、该合同约定的款项为1946250元，但是吴苏军仅仅支付1770000元款项，剩余款项至今未予以支付，明显与合同中约定的款项不一致。三、该铺面根本未向吴苏军交付，如果交付了，其应支付相应的物业费。吴苏军提供了其放置几块木板的照片，但没有照片的拍摄时间、拍摄地点，因此不能证明房屋已经实际交付。四、董亚旭等众多业主在2013年向法院起诉恒金公司给付逾期办证违约金，并在2014年初申请查封上述商铺，美兰法院当时已经将查封该铺面的裁定书送达给恒金公司，在审判阶段完毕后，由于恒金公司不愿意履行给付金钱义务，在强制执行阶段，美兰区人民法院已经按照相应程序对该铺面进行处置，在相应程序中，均未有任何人提出对铺面的处置有任何的异议。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，吴苏军尚未占有该铺面，并且也是由于自身原因导致该铺面未能办理房屋产权证书，购房款也未支付完毕，不符合法律规定能够排除执行的情形。
被上诉人恒金公司未作答辩。
吴苏军向一审法院起诉请求：1.确认吴苏军与恒金公司于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）合法有效；2.判令涉案海口市文明东路灯炮厂北侧碧水名城（恒金花园）三期D1栋1层靠南第一格商铺的所有权和使用权归属吴苏军，依法撤销海口市美兰区人民法院（2015）美执恢字第82号和（2015）美执恢字第82-1号民事裁定书，立即解除对涉案铺面的查封；3.判令恒金公司为吴苏军办理涉案商铺（碧水名城三期D1栋1层靠南第一格商铺）的产权登记。
一审法院认定事实：一审法院于2014年2月7日作出（2014）美民一初字第148-211-1号民事裁定，裁定查封恒金公司位于海口市××区号碧水名城（恒金花园）三期D1栋1层商铺的所有权。上述商铺的所有权于2014年7月3日登记在恒金公司名下，建筑面积1009.49平方米，产权证号：HK419009。一审法院在执行申请执行人董亚旭与被执行人恒金公司房屋买卖合同纠纷一案中，将该案与其受理的庞广庚、欧春莹等71名申请执行人与被执行人恒金公司房屋买卖合同纠纷的59宗案件并案执行。并于2014年11月18日向被执行人恒金公司发出执行通知，但恒金公司至今未履行生效判决所确定的义务。2014年12月17日，一审法院制作一份需要对上述房产进行现场勘察的公告张贴在涉案房产大门处。在执行过程中，一审法院通过本院委托评估机构对上述房产的价值进行评估，在一审法院于2015年8月4日制作的现场勘查笔录确认该铺面的整体装修状况为部分毛坯，其中一部分已装修用作售楼处。经评估，该铺面评估价值为19754710元。其后，一审法院于2015年11月23日作出（2015）美执恢字第82号执行裁定，裁定拍卖被执行人恒金公司位于海口市××区号碧水名城（恒金花园）三期D1栋1层商铺的所有权（产权证号：HK4190**）。拍卖机构先后于2016年1月11日、3月24日、5月10日在报纸上刊登拍卖公告，但均无人报名而流拍。2016年1月22日，一审法院作出（2015）美执恢字第82-1号执行裁定，裁定续行查封被执行人恒金公司位于海口市××区号碧水名城（恒金花园）三期D1栋1层商铺的所有权（产权证号：HK4190**）。2016年7月，由于碧水名城（恒金花园）三期D1栋1层商铺南面的铺面出现装修情况，一审法院于2016年7月25日发出《公告》，称上述房产已被法院查封，在执行过程中，任何人不得对上述房产进行改建、装修，如擅自进行改建、装修，造成损失的，由其自行负责。并将该公告张贴在涉案铺面。2016年10月，吴苏军向一审法院提出执行异议，请求撤销一审法院（2015）美执恢字第82号、（2015）美执恢字第82-1号民事裁定及撤销对涉案铺面的查封、拍卖，一审法院于2016年10月10日作出（2016）琼0108执异33号民事裁定，驳回吴苏军的异议。吴苏军不服该民事裁定，于2016年10月31日提起本案诉讼。另查，2013年10月11日，吴苏军与恒金公司共同签订一份《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），其中约定：恒金公司将碧水名城D1栋1层101号商铺（建筑面积为129.75平方米）出售给吴苏军，单价为每平方米15000元，总金额为1946250元；恒金公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等等。上述合同中第二十四条内容为”商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向暂不向海口市房产管理局申请登记备案”，该划线处左边三个字”暂不向”为手写，后八个字”海口市房产管理局”为加盖的印章字体。上述合同中未约定付款时间及方式、也未约定交房时间。恒金公司于2013年10月28日出具收据，载明收到吴苏军15万元（收据中未写明款项的性质及用途）。吴苏军于2013年11月7日向恒金公司转账支付购房款162万元。上述《商品房买卖合同》未办理合同备案登记，恒金公司未向吴苏军出具购房发票。庭审中，恒金公司还辩称，其与吴苏军是朋友关系，其于2013年10月找到吴苏军希望吴苏军帮其解决债务问题，故与吴苏军签订了《商品房买卖合同》，双方出于信任，所以没有约定交房时间、付款方式等；吴苏军认可恒金公司与其是朋友关系，恒金公司请求吴苏军帮忙解决债务问题是其买房的因素之一。恒金公司还辩称，在签订《商品房买卖合同》时涉案碧水名城三期D1栋1层的整层商铺是通铺，尚未隔断，直到2015年恒金公司才按吴苏军的要求将1号铺面按设计图纸隔断出来。吴苏军仅向一审法院提交6张木材的《照片》，拟证明恒金公司自2013年10月就将涉案商铺交付给其使用，但吴苏军无法说明照片的具体拍摄时间，照片中也未显示拍摄地点。董亚旭对吴苏军提交的木材《照片》的真实性、合法性、关联性及证明力均不予确认。吴苏军未能向一审法院提交其他证据证明其已于2013年10月占有、使用涉案商铺。
一审法院认为，一、关于合同效力问题。涉案商铺的所有权登记在恒金公司名下，吴苏军与恒金公司于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），合同的签订时间在本院查封涉案商铺之前，该合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。吴苏军要求确认该合同合法有效，予以支持。二、关于涉案商铺是否归吴苏军所有及是否应当过户给吴苏军的问题。（一）涉案商铺所有权归属问题。涉案商铺属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，涉案商铺至今仍登记在恒金公司名下，故恒金公司是涉案商铺的物权人。虽然吴苏军向恒金公司支付了大部分购房款，但是，本案吴苏军未能举证证明其已经合法占有涉案商铺。首先，吴苏军仅向一审法院提交6张木材的《照片》，因吴苏军无法说明照片的具体拍摄时间，照片中也未显示拍摄地点，该照片的内容无法反映与本案具有关联性，因此该照片不具有证明力，无法证明吴苏军已于2013年10月使用涉案商铺；吴苏军未能提供自2013年10月至今交纳涉案商铺物业管理费的凭证等其他证据证明其已实际接收并使用涉案商铺。其次，本院于2015年8月4日到涉案商铺现场进行勘查，并制作了现场勘查笔录，确认该铺面的整体装修状况为部分毛坯，其中一部分已装修用作售楼处，除此之外，笔录中未记录有其他人使用涉案商铺；吴苏军称其2013年10月已使用涉案商铺，与勘查笔录记载内容不符。再者，恒金公司称吴苏军是能帮忙解决债务问题的朋友，可见恒金公司与吴苏军之间存在利害关系，而恒金公司在执行案件中是未履行生效裁判的债务人，故吴苏军与恒金公司之间关于已于2013年10月交付涉案商铺的陈述，无其他证据佐证，不予采信。综上，吴苏军未能举证证明涉案商铺在查封之前已经由其占有、使用。虽吴苏军向恒金公司支付了部分购房款，但吴苏军并未合法占有、使用涉案商铺，故吴苏军仅对恒金公司享有合同债权，对涉案商铺并不享有所有权。吴苏军与恒金公司签订《商品房买卖合同》后，涉案商铺已于2014年2月被一审法院裁定查封，并于2015年11月被裁定拍卖，查封、拍卖登记在恒金公司名下的涉案商铺的程序合法，故吴苏军与恒金公司之间签订的《商品房买卖合同》已经实际无法履行，应当予以解除，吴苏军就解除与恒金公司签订的《商品房买卖合同》的纠纷及合同债权可以另案主张。综上所述，吴苏军诉请要求确认涉案商铺归其所有并由恒金公司协助其办理产权过户登记手续，于法无据，不予支持。三、关于是否应当停止执行的问题。如前所述，虽然吴苏军与恒金公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但吴苏军未能举证证明其已经合法占有、使用涉案商铺，涉案商铺的所有权人仍是恒金公司，吴苏军对恒金公司享有的合同债权不足以排除一审法院的强制执行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项”案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，吴苏军诉请要求停止对涉案商铺的执行，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：一、确认吴苏军与恒金公司于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）合法有效；二、驳回吴苏军的其他诉讼请求。案件受理费22314元（吴苏军已预缴），由吴苏军负担11157元，由恒金公司负担11157元。
二审期间，各方当事人均未有新证据向本院提交。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，一审法院认定吴苏军与恒金公司签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。关于吴苏军对涉案商铺是否享有所有权，能否申请中止对涉案商铺的查封问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案能否对涉案商铺进行查封，关键看吴苏军支付购房款的情况、对涉案商铺的占有使用以及办理产权证的情况。对于吴苏军支付购房款的情况。根据吴苏军与恒金公司签订的《商品房买卖合同》，吴苏军应向恒金公司支付15000元/平方米×129.75平方米=1946250元购房款，而根据吴苏军提交的150000元收款收据以及1620000元银行转账凭证，金额合计1770000元，应认定吴苏军仅支付了大部分的购房款，并未支付全部的购房款。对于商铺的占有、使用问题。吴苏军上诉主张其支付购房款后，恒金公司就已经将碧水名城（恒金花园）三期D1栋第一层商铺的101房交付给吴苏军使用。而根据本案查明的事实，首先，一审法院在执行董亚旭等71人与恒金公司房屋买卖合同纠纷案件过程中，一审法院对碧水名城（恒金花园）三期D1栋第一层商铺进行查封并在报纸上刊登拟评估、拍卖涉案房产的公告，并告知对涉案房产产权有异议者可提出异议，同时将需要对商铺现场进行勘查的公告也张贴于碧水名城大门处，但恒金公司并未提出过其已经将第一层商铺中的一间铺面出售并交付给吴苏军使用的情况，吴苏军当时也未对其享有第一层商铺中的一间铺面享有产权提出异议。其次，恒金公司与吴苏军签订的《商品房买卖合同》并未约定房产的交付时间，而一审法院在执行过程中于2015年8月4日对涉案商铺进行现场勘查，并制作了勘查笔录，笔录中记载涉案的第一层商铺仅有部分装修作售楼处，其余为毛坯状态，并未记载第一层商铺中的第一间房已经有他人使用的情况。吴苏军一审中提交了6张木材的照片，拟证明其将涉案铺面用于存放木材的事实，但上述照片并没有拍摄时间，不能证明木材的权属，也不能证明吴苏军在支付购房款后已经实际占有、并使用涉案商铺。又因吴苏军与恒金公司均确认双方系朋友关系，因此在没有其他证据佐证的情况下，仅凭吴苏军与恒金公司的陈述，不足以证明在涉案的第一层商铺被查封前，恒金公司已经将第一层商铺中的其中一间铺面交付给吴苏军使用；再次，恒金公司与吴苏军签订《商品房买卖合同》时，碧水名城（恒金花园）三期D1栋第一层商铺系一个整体，仅有一个房产证，并未实际分割为多间铺面，涉案第一层商铺的101号商铺并没有单独的房产证，且双方在合同中明确约定暂不向房管部门办理备案登记手续，由此应认定吴苏军在购买商铺时就已经清楚地知道涉案商铺的情况，而涉案的商铺将来能否办理单独的产权证仍具有不确定性。故本院认定吴苏军对于购买没有办理产权分割手续的铺面以及涉案铺面至今为止未能单独办理产权过户手续至其名下存在一定的过错。综上所述，吴苏军申请本院中止对涉案铺面的查封不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本院不予支持。因涉案铺面至今未过户至吴苏军名下，吴苏军请求确认其对涉案铺面享有所有权也没有依据，本院不予支持。
综上所述，吴苏军的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22314元，由上诉人吴苏军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 玲
审 判 员 王曼莉
审 判 员 陈杰林
二〇一七年七月四日
法官助理 王曼娜
书 记 员 张晨曲
速 录 员 李 杰