广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第76号原告黄健英，女，汉族，住址深圳市福田区。委托代理人林淡雯，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人方梅娜，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告杨焕，女，汉族，住址深圳市福田区。委托代理人廖飞军，广东深天成律师事务所律师。第三人梁江铭，男，汉族，住址深圳市罗湖区。原告黄健英与被告杨焕物权纠纷一案，本院受理后，依法追加梁江铭为第三人，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄健英及其委托代理人林淡雯、方梅娜，被告委托代理人廖飞军到庭参加诉讼。第三人梁江铭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告和第三人梁江铭是夫妻，在婚姻期间以第三人梁江铭的名义购买了位于深圳市宝安中心区创业一路西城上筑花园3栋B座2206室房产，并将该房产给亲戚居住至今。2014年12月份，被告带领一帮人到该涉案房产，声称第三人梁江铭已经将该房产过户给她，并到物业管理处让物业公司停水电，物业公司将该涉案房产停水电至今。经过被告的自述，原告得知在2002年至2013年期间原告的配偶第三人梁江铭与被告同居，且第三人在原告毫不知情的情况下将其名下的深圳市宝安中心区创业一路西城上筑花园3栋B座2206室房产转让并过户到被告名下。原告认为，上述涉案房产属于原告与第三人梁江铭的夫妻共同财产，第三人梁江铭转让上述房产并未经过原告同意，且被告作为明知他人有配偶仍与其同居的第三者不可能不知道上述财产属于第三人与原告的夫妻共同财产，上述转让行为侵犯了原告的权利，应属无效。被告应将上述房产返还原告，同时原告认为被告的行为已经严重侵犯到原告的合法权益，应当赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告与梁江铭签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告返还原告位于深圳市宝安中心区创业一路西城上筑花园3栋B座2206的房屋并配合原告将该房屋恢复登记到梁江铭名下；3、被告赔偿原告损失赔偿费人民币100，000元；4、诉讼费、保全费由被告承担。原告在庭审后撤回了其第3项诉讼请求。被告辩称，1、原告诉求违反了合同相对性原则，无权主张合同无效，在本案，涉诉房产业主为第三人梁江铭，其对外拥有该房产的处分权，而原告不是房屋的登记业主，也不是买卖合同交易主体，不享有买卖合同的权利义务。原告以夫妻财产共有的抗辩不足以对抗他人，他人无从知晓其夫妻私人财产和人身关系状况，其家庭内部的财产纠纷不应当牵扯他人，不能排除夫妻为共同利益而损害他人利益的道德风险的存在。2、原告诉状所列事实和理由虚假，不符合客观事实及生活常理。原告为达到诉讼目的而虚构事实，谎称不清楚被告和第三人同居并将涉案房产过户的情况。被告是原告夫妻婚姻纠纷的受害者及受骗人，梁江铭与被告同居达11年之久，其家人包括父母和女儿都有知晓，甚至有交往，原告称不知情是违心之言。事实上，原告从开始就知道并认可被告的存在，原告和第三人根本不可能离婚，只想被告为其生育儿子。被告主动退出，坚决与梁江铭解除同居关系，第三人梁江铭与原告等家人商议后，第三人和被告于2013年8月13日签订了《解除同居关系协议书》，约定了非婚生子抚养和同居期间的财产分割等问题，将涉案房产分割给被告。为履行《解除同居关系协议书》和方便过户手续，双方以买卖方式办理房产过户手续。原告对上述事实是清楚和明知的，签订解除同居协议后，被告以多次通过电话、手机短信及见面会谈的方式与原告沟通，原告对涉案房产的分割析产并无异议。本案的法律关系是同居析产纠纷，而不是原告主张的房屋买卖和物权确认之诉。3、原告以物权确认之诉主张权利没有法律依据，且其诉求不符合维护交易安全和稳定的原则。根据《物权法》第9条、第19条的规定，表明我国对不动产物权的取得实行法定登记制，权利人或利害关系人认为产权登记错误，应向登记机关提出异议，而不是直接向法院提起诉讼。深圳属房产限购城市，交易双方应向登记机关提供相应的夫妻家庭关系和房产持有状况的证明，若无相反证据，应当推定原告同意房产过户。第三人取得并实际控制涉案房产已达1年以上，根据《物权法》第106条的规定，无处分权人转让他人房产尚且可以得到法律认可，在本案，涉案房产的处分人是业主本人，不是无处分权人，其处分结果更应当得到法庭的认可。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明：1995年3月30日，原告黄健英和第三人梁江铭在深圳市罗湖区黄贝街道办事处登记结婚，原告黄健英主张其与第三人梁江铭的婚姻关系仍在存续期间。原、被告在庭审中确认：被告杨焕和第三人梁江铭于2002年上半年建立了恋爱关系，被告杨焕主张其在与第三人梁江铭同居3、4年之后才知道原告黄健英和第三人梁江铭存在婚姻关系。2006年4月21日，深圳市鸿荣源房地产开发有限公司作为卖方，第三人梁江铭作为买方，双方签订《深圳市房地产买卖合同》（预售），约定卖方将位于深圳市宝安区新安街道宝安中心区N5区的西城上筑花园3栋B座2206房转让给买方，购房价款为人民币925，845元，签订合同之日起1日内支付首期款即20%的购房款人民币185，845元，余款在签订本合同之日起60日内向银行贷款支付。当日深圳市鸿荣源房地产开发有限公司向第三人梁江铭出具发票，表明收到第三人梁江铭支付的款项人民币185，845元。2007年5月30日，经核准，位于深圳市宝安区新安街道宝安中心区N5区的西城上筑花园3栋B座2206房登记在第三人梁江铭名下，房地产证“他项权利摘要及附记”中载明“该业主于2006年4月21日向深圳市鸿荣源房地产开发有限公司购买商品房”，登记价为人民币925，845元。2013年8月13日，第三人梁江铭作为甲方，被告杨焕作为乙方，双方签订了《解除同居关系协议书》，上述协议书载明：被告杨焕和第三人梁江铭于2002年10月同居至今，期间共同生育儿子梁某（2012年9月26日生），现因世事变迁及性格不合，双方在律师见证下自愿分手。被告杨焕和第三人梁江铭在上述协议书中对非婚生子的抚养和监护、同居期间财产的分割以及其他内容进行了约定，其中对于同居期间财产的分割部分约定如下“因双方在同居期间相关财产混同在一起，具体金额不便详细结算，双方以大概估算的方式分割共同财产，确认在本协议签订之日30天内，将甲方名下的深圳市宝安区创业一路西城上筑3栋2206室房产过户、转交给乙方所有，乙方不需支付任何对价。至此，双方间的财产及债权债务便全部分割完毕”。2013年11月20日，第三人梁江铭作为甲方，被告杨焕作为乙方，双方签订了《解除同居关系的补充协议》，对孩子姓名的确认、财产继承权的保障等进行了约定。2014年1月9日，第三人梁江铭作为卖方，被告杨焕作为买方，双方签订深（宝）房现买字（2014）第372号《深圳市二手房买卖合同》，双方约定卖方将其位于深圳市宝安中心区N5区西城上筑花园3栋第22层B座2206号房屋转让给买方，房产登记建筑面积为111.79平方米，转让成交价为人民币2，134，966元；买方于2014年2月8日将上述房款支付至双方约定的银行第三方监管帐户；卖方应当于收到全部房款两天内将房产交付买方。被告杨焕主张其与第三人梁江铭并不存在上述房屋买卖合同关系，其是通过与第三人梁江铭签订的《解除同居关系协议书》取得涉案房产，被告杨焕与第三人梁江铭签订《深圳市二手房买卖合同》是为了方便办理过户手续，被告杨焕未另行向第三人梁江铭支付合同约定的购房款，原告黄健英确认被告杨焕是通过《解除同居关系协议书》无偿取得涉案房产。2014年1月22日，经核准登记第三人梁江铭将上述涉案房产登记过户至被告杨焕名下，房产证号为50××68。原告黄健英主张被告杨焕并非善意取得涉案房产，第三人梁江铭将涉案房产过户给被告杨焕的转让行为侵害了原告黄健英的合法权益，故现诉至法院，请求确认被告杨焕与第三人梁江铭签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，且被告杨焕应当向原告黄健英返还涉案房产并将涉案房产恢复登记至第三人梁江铭名下。另查，1、原告黄健英主张第三人梁江铭购房涉案房产时，首期款是原告黄健英以无卡存款的方式存入第三人梁江铭帐户的，贷款亦是由原告黄健英和第三人梁江铭共同偿还的，属于原告黄健英和第三人梁江铭的夫妻共同财产；被告杨焕主张涉案房产为被告杨焕和第三人梁江铭同居期间投资经商取得的财产，被告杨焕仅提交了银行历史交易明细清单证明其该主张，被告杨焕提交的银行交易明细的期间为2007年2月27日至2011年10月28日，该银行交易明细中载明的被告杨焕向第三人梁江铭转账的款项仅有两笔：2007年6月16日被告杨焕向第三人梁江铭转账人民币470，000元、2010年8月25日被告杨焕向第三人梁江铭转账人民币350，000元。2、被告杨焕主张原告黄健英知悉并同意第三人梁江铭以协议的方式将涉案房产分割给被告杨焕，被告杨焕仅提交了短信证明其该主张，其中2014年2月10日被告杨焕给原告黄健英发送的短信内容为“协议书上写的清清楚楚的”，但原告黄健英未对该短信做出任何回应，且被告杨焕认为原告黄健英持有《解除同居关系协议书》原件也可以说明原告黄健英对此知悉并同意；原告黄健英主张其于2014年12月居住人万某被强行赶走时，才知道涉案房产过户的事宜，原告黄健英质问第三人梁江铭时，第三人梁江铭将《解除同居关系协议书》原件提供给了原告黄健英。3、原告黄健英主张涉案房产购买后一直由第三人梁江铭的弟弟和弟媳妇万某一家居住使用，被告杨焕于2014年12月将万某赶走；被告杨焕主张涉案房产购买后由被告杨焕和第三人梁江铭一直居住使用，后由第三人梁江铭出租，出租给谁被告杨焕并不清楚，被告杨焕已经于2015年1月将涉案房产收回。以上事实，有结婚证、《深圳市房地产买卖合同》（预售）房地产证、解除同居关系协议书、解除同居关系的补充协议、深（宝）房现买字（2014）第372号《深圳市二手房买卖合同》、产权信息查询单、银行历史交易明细清单、手机短信、发票等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，按照《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产物权采取的是登记生效主义，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记方可发生法律效力，未经登记，则不发生效力。同时，该法律还明确规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。本案中，被告杨焕主张涉案房产为被告杨焕和第三人梁江铭同居期间投资经商取得的财产，被告杨焕仅提交了2007年2月27日至2011年10月28日期间的银行历史交易明细清单证明其该主张，该银行交易明细中载明的被告杨焕向第三人梁江铭转账的款项仅有两笔：2007年6月16日被告杨焕向第三人梁江铭转账人民币470，000元、2010年8月25日被告杨焕向第三人梁江铭转账人民币350，000元，上述转账时间与第三人梁江铭交付涉案房屋首期款等相关款项的时间并不相一致，本院认为在涉案房产登记权利人仅为第三人梁江铭的情况下，被告杨焕提交的上述证据不足以证明被告杨焕为涉案房产的共有人或权利人，根据谁主张谁举证原则，本院对被告杨焕的上述主张不予支持。涉案房产为原告黄健英和第三人梁江铭在婚姻关系存续期间取得的财产，在无证据证明涉案房产属于第三人梁江铭所有的个人财产的情况下，本院认定涉案房产为原告黄健英和第三人梁江铭的夫妻共同财产。被告杨焕主张原告黄健英知悉并同意第三人梁江铭以协议的方式将涉案房产分割给被告杨焕，被告杨焕仅提交了短信证明其该主张，但被告杨焕提交的短信中并无原告黄健英知悉协议内容以及对协议内容明确同意的内容，原告黄健英持有《解除同居关系协议书》原件也并不足以说明原告黄健英对此知悉并同意，在被告杨焕未能提交充分有效证据证明其该主张的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对被告杨焕上述主张不予支持。根据本院查明的事实可知，被告杨焕和第三人梁江铭在《解除同居关系协议书》第二条中约定将涉案房产分割给被告杨焕所有，即第三人梁江铭在未经原告黄健英同意的情况下，将属于原告黄健英和第三人梁江铭之间的夫妻共同财产的涉案房产作为被告杨焕和第三人梁江铭之间的共同财产进行分割，第三人梁江铭的上述处分行为属于无权处分。虽然涉案房产已经办理了过户登记手续，但被告杨焕既未支付合理对价，且被告杨焕是在明知或应当明知原告黄健英和第三人梁江铭存在婚姻关系，且涉案房产为原告黄健英和第三人梁江铭婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产的情况下取得涉案房产，故本院认为被告杨焕并非善意取得涉案房产的善意取得人。被告杨焕和第三人梁江铭签订的《解除同居关系协议书》第二条中关于分割涉案房产的约定损害了原告黄健英作为共有人的合法权益，该约定应属于无效约定，被告杨焕和第三人梁江铭为办理过户登记而签订的深（宝）房现买字（2014）第372号《深圳市二手房买卖合同》亦属于无效合同。综上，上述合同和部分协议约定无效后，被告杨焕应当向原告黄健英和第三人梁江铭返还涉案房产，且被告杨焕应当协助办理将涉案房产恢复登记至第三人梁江铭名下的过户登记手续。另，被告杨焕和第三人梁江铭签订的《解除同居关系协议书》第二条中关于分割涉案房产的约定无效后，被告杨焕和第三人梁江铭之间相应的权利义务，可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告杨焕和第三人梁江铭于2014年1月9日签订的深（宝）房现买字（2014）第372号《深圳市二手房买卖合同》无效；二、被告杨焕应于本判决发生法律效力之日起五日内协助办理将位于深圳市宝安区新安街道宝安中心区N5区的西城上筑花园3栋B座2206房（房产证号为50××68）恢复登记至第三人梁江铭名下的过户登记手续；三、被告杨焕应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄健英和第三人梁江铭返还位于深圳市宝安区新安街道宝安中心区N5区的西城上筑花园3栋B座2206房。本案受理费人民币1，150元，保全费人民币5，000元，均由被告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 莹二〇一五年三月二十七日书记员 李婷霞书记员 张雪娜附相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。