中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）最高法民再127号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京六建集团有限责任公司。住所地：北京市海淀区玉泉路**号院*号楼。
法定代表人：潘朝辉，该公司董事长。
委托代理人：徐汝华，北京市广盛律师事务所律师。
委托代理人：甄铁军，北京市广盛律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张健，男，1969年9月26日出生，住北京市西城区。
委托代理人：郭爱勇，北京永绥律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京华富房地产发展有限公司。住所地：北京市朝阳区西坝河南路*号。
法定代表人：陈镇河，该公司经理。
再审申请人北京六建集团有限责任公司（以下简称北京六建公司）因与被申请人张健、被申请人北京华富房地产发展有限公司（以下简称北京华富公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市高级人民法院（以下简称北京高院）（2015）高民终字第01193号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月17日作出（2015）民申字第2729号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人北京六建公司、被申请人张健委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被申请人北京华富公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2002年8月，张健与北京华富公司签订《商品房买卖合同》购买北京市西坝河南路1号院1号楼1、2层D室房屋（以下简称诉争房产），合同约定单价每平方米16000元，共计500余万元。张健通过贷款方式支付了部分购房款，并称首付款150.0768万元系现金支付。同年，北京华富公司向张健交付了诉争房产并承诺办理相关产权证明。后因北京华富公司下落不明，诉争房产权属登记至今未能办至张健名下。2014年，张健发现北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）在申请执行人为北京六建公司的另案执行中，将诉争房产查封。张健认为依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，其合法购买并已使用多年的房屋应当受法律保护，遂于2013年11月向北京二中院提出执行异议。北京二中院经审查认为，张健无法提供证据证明已经支付诉争房产首付款，遂驳回张健的异议申请。
张健不服，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起案外人执行异议之诉，将北京六建公司、北京华富公司诉至北京二中院。北京二中院经审理认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据已经发生法律效力的北京市石景山区人民法院（2006）石民初字第1558号民事判决，可以确定张健与北京华富公司购买诉争房产的事实存在，中国建设银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称建行石景山支行）依据张健的贷款申请已将人民币350万元直接划入北京华富公司账户，且北京华富公司从未对张健已支付首付款500768元的事实提出过异议。虽然张健不能提供首付款发票原件，但根据银行出具的证明，可以认定张健提交的首付款发票复印件与原件一致，进而可以确认北京华富公司向张健出具过首付款发票的事实。张健于2006年8月在诉争房产内安装电话座机，可以证实其在执行法院查封前即已使用诉争房产，故可以认定张健在查封前已实际占有诉争房产的事实存在。虽然张健与北京华富公司未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明系张健的过错所致，因此，张健诉请停止对诉争房产所采取的执行措施，理由充分。2014年12月15日，北京二中院作出（2014）二中民初字第04891号民事判决，停止北京二中院（2007）二中执字第1765号执行案件对诉争房产的执行。
北京六建公司不服，向北京高院提起上诉。请求撤销原判，改判驳回张健的诉讼请求。北京高院经审理认为，北京六建公司的上诉请求，事实与法律依据不足，不予支持。2015年5月8日，北京高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出（2015）高民终字第1193号民事判决，驳回北京六建公司上诉，维持原判。
本院再审过程中，再审申请人北京六建公司称，第一，张健提供的证据不足以证明其交纳了全部购房款。张健仅提供了首付款发票复印件，并且该首付款发票还是由北京华富公司先开具，再由张健以现金方式将150万元首付款分次支付给北京华富公司。但张健未提供任何付款证明，以及150万元现金来源或支取的证据。此外，北京华富公司收到剩余房款后，依交易惯例应向张健再开具一张发票，两张发票金额总和即为全额购房款。但在本案原审期间，张健始终无法提供全额购房款发票。第二、在长达近四年的时间里，张健都没有积极主张诉争房产权证的办理，且不能提供任何证据证明其曾主张过，因此，张健主观对于没有办理诉争房产的权属登记存在过错。第三，从占有、使用来看，张健没提供充足的证据证明其实际占有诉争房产。原审仅以张健报装电话，就认定张健对诉争房产实际占有，认定事实不清。事实上，围绕诉争房产，有关物业费缴纳、房屋出租管理、租金收取等事项，基本上再也没有以张健名义办理的。据此，北京六建公司请求本院撤销北京高院（2015）高民终字第01193号民事判决及北京二中院（2014）二中民初字第04891号民事判决，并驳回张健的诉讼请求。
被申请人张健辩称，签订诉争房产买卖合同后，其还贷能力下降，但这不能证明买卖合同虚假。原审查明，张健用自己的名字安装电话，同时委托案外人ＸＸ双全权代理将房屋对外进行出租，足以证明张健已经占有并使用房子。北京华富公司从未主张过张健没有支付首付款的事实，诉争房产首付款的支付没有问题。没有取得诉争房产权属证明的原因是无法找到北京华富公司，张健主观没有过错。综上，请求本院驳回北京六建公司的再审申请。
本院认为，案件争议焦点是诉争房产是否属第三人主观对于未办产权证明无过错，且实际占有使用，并支付全部款项的财产。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，对于财产依然登记在被执行人名下的情况，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。本案中，诉争房产买卖合同签订时间系2002年8月5日，根据合同约定，北京华富公司应当在180天内将相关购房手续备案，并为购房者办理产权证。虽然当前北京华富公司下落不明，但有证据证明，2006年北京华富公司因与张健、建行石景山支行借款合同纠纷，在北京市石景山区人民法院参与前述案件诉讼。自诉争房产买卖合同订立后，张健无法提供证据证明，其曾向北京华富公司索要办理房屋产权证时必须提供的全额购房款发票，或者要求该公司为其办理诉争房产权属证明，更未通过诉讼主张其权利。因此，当前北京华富公司下落不明，不能成为张健未能取得诉争房产权证的客观原因，亦无法证明其对于未办产权证明无过错。
《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。张健在原审期间关于“先从北京华富公司领取首付款发票，再申请银行贷款，最后首付款以现金方式分期给付北京华富公司”的陈述，与发票作为付款凭证的证明目的相矛盾，且案涉首付款发票系无法和原件进行核对的复印件，不能单独作为认定案件事实的证据。除首付款外，原审期间张健也没有提交其支付剩余购房款的发票。因此，现有证据无法证明张健已支付诉争房产的首付款。
《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条规定：“人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定基本事实不清的，一般应当通过庭审认定事实后依法作出判决。但原审人民法院未对基本事实进行过审理的，可以裁定撤销原判决，发回重审。原判决认定事实错误的，上级人民法院不得以基本事实不清为由裁定发回重审。”本案诉争房产买卖合同履行过程中，张健称已将诉争房屋委托第三人出租，但其却从未依北京市石景山区人民法院（2006）石民初字第1558号民事判决的内容，履行法定义务，向建行石景山支行偿还欠款，也未向北京华富公司索要全额购房款发票或主张为其办理房屋权属证明等情况。诉争房产交易的真实性，是张健对诉争房产物权期待权是否具有排除执行效力的基本事实，原审法院应予审查。
综上，现有证据无法证明张健主观对于未办产权证明无过错且已支付首付款的事实；北京高院、北京二中院亦以诉争房产交易真实性属另一法律关系为由，未对张健与北京华富公司间以按揭贷款方式购买诉争房产这一基本事实进行审理。原审法院关于诉争房产属第三人主观对于未办产权证明无过错，且实际占有使用，并支付全部款项的财产的认定，事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条之规定，裁定如下：
一、撤销北京市高级人民法院（2015）高民终字第01193号民事判决及北京市第二中级人民法院（2014）二中民初字第04891号民事判决；
二、本案发回北京市第二中级人民法院重审。
审 判 长 于 明
代理审判员 刘少阳
代理审判员 刘丽芳
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 张巧云