西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏01民终416号
上诉人（原审原告）：秦毅，男，壮族，1993年10月13日出生，广西灵川县人，经商，现住广西灵川县。
委托诉讼代理人：梁珂，西藏雪域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：漆晓林，西藏雪域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：加永，女，藏族，1971年8月5日出生，四川省邛崃市羊安镶人，经商，现住拉萨市。
委托诉讼代理人：洛松丁达，男，藏族，系加永亲属，现住西藏拉萨市。
委托诉讼代理人：毕晓忠，女，汉族，系加永邻里，现住拉萨市。
上诉人秦毅因与被上诉人加永房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2017）藏0103民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦毅及委托诉讼代理人漆晓林，被上诉人加永及其委托诉讼代理人洛松丁达、毕晓忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦毅上诉请求：1、请求撤销拉萨市堆龙德庆区人民法院（2017）藏0103民初1378号民事判决，依法改判被上诉人退还保证金10000元、租金16445元，赔偿房屋装修损失79424元，支付违约金5382元，共计111251元。2、请求判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用和鉴定费用。事实和理由：一审法院部分事实认定错误。上诉人与被上诉人之间应受”买卖不破租赁”的约束。一审法院虽然认定”原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效”，但对案外人苏斌系上诉人代理人没有认定，并据此认为自西藏泓州房地产开发有限公司将案涉商铺出售给被上诉人后，”西藏泓州房地产开发有限公司与案外人苏斌（上诉人的代理人）签订的原合同就此解除。之后原被告签订2015号房屋的《商铺租赁合同》，双方在合同中对租赁期限、租金、保证金、违约责任等进行了明确约定”。一审判决未认定苏斌系上诉人代理人这一事实，并继而认为上诉人与被上诉人之间的合同系一个新合同，与客观事实不符。《中华人民共和国合同法》（以下简称”《合同法》”）第二百二十九条规定”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系应该适用”买卖不破租赁”。一审法院对被上诉人将租赁商铺上锁期间的认定错误。一审法院虽然认为被上诉人将租赁商铺上锁，上诉人享有单方解除合同的权利。但在判决书中认定”合同签订后不久，被告将原告租赁的商铺上锁。2017年11月14日被告发现原告已将锁打开。之后被告未在上锁”。这是被上诉人的陈述，与客观事实不符。原审法院仅依据被上诉人单方陈述就认定上诉人在2017年11月14日后未上锁，明显缺乏事实依据。一审法院对应予退还的租金计算错误。一审法院虽然认定被上诉人应予退还租金，但将被上诉人收取房屋租金的时间计算至上诉人解除合同之日，并据此计算被上诉人应退还上诉人的租金14202.55元。被上诉人自2017年9月10日（被上诉人在一审中自认）将案涉商铺上锁，上诉人实际使用案涉商铺一个月后便再也无法正常使用，故被上诉人应不再具有收取案涉商铺租金的权利，应予退还上诉人租金16445元（第二个租赁年度租金为1495元/月，全年为17940元；上诉人实际使用案涉商铺该年度租赁期限一个月，相应扣减一个月租金）。一审法院认定上诉人交付的租金数额有误。一审法院在判决书中认定”被告从西藏泓州房地产开发有限公司拿到该商铺2017年9月8日起至2019年8月7日原告交付的租金16445元”。这一事实的有无只与被上诉人的买卖合同有关，与本案无关。且上诉人交的租金是17940元（第二个租赁年度全年的租金），因此在计算违约金时仍应以第二个租赁年度的租金数额17940元为基数，而不是法院认定的所谓”原告向被告支付租金16445元”为基数。因此，被上诉人应向上诉人支付违约金5382元（17940元×30%=5382元）。一审法院对房屋装修损失的判决，未全面适用相关法律规定进行裁判。一审法院”以原、被告在合同中对装修损失没有约定”为由，对原告要求被告承担房屋装修损失的诉求不予支持，系未全面适用法律。被上诉人违约，导致上诉人无法使用租赁房屋。且一审法院认定了被上诉人违约的事实，根据法律规定，被上诉人就应当赔偿上诉人残存的装修价值。上诉人租赁商铺后，花费124100元对租赁商铺进行了装修，要求被上诉人赔偿79424元装修损失。一审期间，为确定装修残值，经上诉人申请，拉萨市中级人民法院指定鉴定机构进行了鉴定，鉴定结论为：价格评估标的在价格评估基准日（2017年12月5日）的价格为76259元（其中，非争议部分价格为71628元，争议部分价格为4631元）。但一审法院没有认定该事实。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
加永辩称，本案秦毅违约在先，合同约定了履行期间不得转租及其他约定，但秦毅违反约定将房屋转租，所以其有权解除合同。请求二审驳回秦毅的上诉请求，维持原判。
秦毅向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告退还房屋使用保证金10000元；3、判令被告退还房屋租金16445元；4、判令被告承担房屋装修损失79424元；5、判令被告支付违约金5382元；6、判令被告承担原告经济损失8000元；7、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于拉萨市柳梧新区微观世界2105号商铺租赁给原告使用，并对租赁期限和租金、保证金及付款方式等进行了约定。原告如约按期支付了房屋租金，但被告于2017年9月擅自将租赁商铺上锁，阻止原告正常使用租赁商铺，侵害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。
一审法院审理查明：2016年8月8日西藏泓州房地产开发有限公司与案外人苏斌签订了位于拉萨市柳梧新区微观世界2105号、2107号《商铺租赁合同》，租赁期限为2016年8月8日起至2019年8月8日。2017年9月27日西藏泓州房地产开发有限公司将该合同中的2105号商铺出售给加永。西藏泓州房地产开发有限公司与案外人苏斌签订的原合同就此解除。之后双方签订2105号房屋的《商铺租赁合同》，双方在合同中对租赁期限、租金、保证金、违约责任等进行了明确约定。加永从西藏泓州房地产开发有限公司拿到该商铺2017年9月8日起至2019年8月7日秦毅交付的租金16445元。合同签订后不久，加永将秦毅租赁的商铺上锁。2017年11月14日加永发现秦毅已将锁打开。之后加永未在上锁。
一审法院认为，在庭审中，加永提出《商铺租赁合同》是与案外人苏斌签订的，该商铺在加永不知情的情况下进行了转租，商铺租赁承租人不是秦毅。对加永的抗辩理由，法院认为加永是完全民事行为能力人，对自己所作出的行为是认知的，依法应对自己的行为承担民事责任。另加永未提供其他证据予以佐证，故对加永的抗辩意见，该院不予采纳。秦毅与加永签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。
对秦毅要求解除双方的租赁合同及退还房屋使用保证金10000元、房屋租金16445元的诉求，一审法院认为，双方在签订租赁合同后，因在确认承租人事宜未达成一致意见，加永将涉案店铺上锁至2017年11月14日，秦毅此时已具有合同单方面解除权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，秦毅于2017年10月23日向法院起诉要求解除双方之间的《商铺租赁合同》，故法院认定双方《商铺租赁合同》于起诉之日解除。加永应返还秦毅保证金10000元，租金14202.55元（16445元-9月份租金1495元-1495÷30×15天=14202.55元）。
对秦毅要求加永承担房屋装修损失79424元的诉求，一审法院认为，合同中对装修损失没有约定，故对秦毅该项诉求不予支持。对秦毅要求加永承担秦毅经济损失8000元的诉求，一审法院认为，秦毅未向本院提供任何证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款”在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，秦毅应承担举证不能的不利后果，故对该项诉求本院不予支持。对秦毅要求加永支付违约金5382元的诉求，本院认为，秦毅、加永双方在合同中约定了违约金为一年租金的30%，秦毅向加永支付租金16445元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定。故加永应向秦毅支付违约金4933.5元（16445元×30%=4933.5元）。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、解除原告秦毅与被告加永签订的《商铺租赁合同》；二、被告加永于本判决生效之日起十日内向原告秦毅支付保证金10000元、租金14202.55元、违约金4933.5元，共计29136.05元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。
二审查明的事实及所依据的证据与一审法院基本一致。
本院认为，本案的争议焦点：一、涉案合同效力的认定。诉争所涉商铺租赁合同系加永、秦毅经过协商达成的合意，双方意思表示真实，且未有违反法律相关禁止性规定，视为合法有效；二、涉案合同是否存在”买卖不破租赁”的认定。本案中，秦毅主张双方当事人应受”买卖不破租赁”的约束。对此，2017年9月27日西藏泓州房地产开发有限公司将该合同中的2105号商铺出售给加永，讼争房屋自起所有权益发生变动。后加永与秦毅双方重新协商签订房屋租赁合同，且西藏泓州房地产开发有限公司与案外人苏斌签订的租赁合同亦已解除，故案涉双方重新签订的房屋租赁合同并未违反”买卖不破租赁”的相关规定，双方均应按约履行，一审对该事实的认定，于法有据，应予支持；三、退还租金数额的认定。加永从西藏泓州房地产开发有限公司收取的商铺2017年9月8日起至2019年8月7日秦毅交付的租金即为16445元，一审法院以租金16445元为基数，扣除秦毅对房屋的实际使用天数，得出加永应予返还秦毅房屋租金14202.55元（16445元-9月份租金1495元-1495÷30×15天=14202.55元）及违约金4933.5元，具有事实和法律依据，并无不当，应予支持；四、涉案租赁物装修价值的认定。涉案合同中约定”乙方、承租方（秦毅）对出租房屋有任何改造行为，需要合同到期交付甲方、出租方（加永）前将房屋恢复原样”，由此可以推断双方并未达成合同解除后出租人补偿承租人装修费用的约定。且双方所签合同的违约条款部分亦未有关于补偿装修费用的相关约定，综合考虑本案中虽然加永采取了锁门的不当方式，但秦毅也已将锁打开并加装新锁，之后加永亦未采取其他方式阻止秦毅使用房屋。另本案系由秦毅主动起诉要求解除合同，并非加永的全部过错导致房屋不能使用，故秦毅在未能提供充分证据证明加永存在全部过错的情形下要求加永承担的赔偿责任，本院不予支持。秦毅可在不影响房屋主体结构的前提下自行拆除案涉房屋的相关附合装修物。
综上所述，秦毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2685.02元（秦毅已预交），由上诉人秦毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 边 珍
审判员 尼玛央宗
审判员 达 杰
二〇一八年九月十八日
书记员 德庆玉珍