广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛三法民二初字第402号
原告：广东和丰物业服务有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市南海区，组织机构代码：××。
负责人：陈桂珊，该公司总经理。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：袁光松，男，汉族，住湖北省黄梅县，公民身份号码：×××2532。
原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司诉被告袁光松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由审判员郭赤戈担任审判长，与代理审判员陆兰欢、人民陪审员陈伟基组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人颜智鹏到庭参加了诉讼，被告袁光松经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月22日，被告与林海尚都开发商佛山市三水雄基实业有限公司（下称“雄基实业公司”）签订了两份《广东省商品房买卖合同》（编号：2010110960、2010110962），约定被告向雄基实业公司购买位于佛山市三水区云东海街道云东海大道1号林海尚都8座2405、2406房，房屋建筑面积合计为124.88平方米，交付期限为2011年12月30日前。上述合同第十一条还约定，双方约定在合同约定的交付日三天前，买受人应到出卖人销售中心签收《交楼通知书》，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为认同出卖人书面通知的收楼日期为交付日，并认同该商品房符合交房条件。由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费用）及风险由买受人承担。被告向雄基实业公司提交了一份申请书，申请将上述两套房屋打通为一套。同时，被告与原告签订《林海尚都前期物业管理服务协议》（下称“《前期服务协议》”），约定由原告提供前期物业服务，物业服务费的收费标准为：高层、小高层（带电梯）洋房1.55元／月／平方米，多层（无电梯）洋房1元／月／平方米；自发展商发出的入伙通知书上确定的办理入伙手续之日起计收物业服务费；被告未按时足额交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按1‰计收欠费的滞纳金。
林海尚都8座于2011年11月11日竣工并取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。雄基实业公司通知被告于2010年12月30日收楼，但被告一直未办理收楼手续。雄基实业公司多次催告，其仍拒绝办理收楼手续，并一直拖欠物业服务费和公摊费。原告多次催收，其仍拒绝交纳相应费用。
根据合同约定，从2011年12月30日起，该物业视为已交付给被告使用，因此，被告应于2012年1月1日起交纳物业服务费和公摊费。被告拖欠相应费用的行为，已构成违约。为维护自身的合法权益，原告诉请法院判令：1、被告支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费6968.16元、2012年2月2日至2014年11月30日的公摊费885.48元及违约金915.9元（拖欠物业服务费的违约金从每月11日起、拖欠公摊费的违约金从次月16日起，分别以每月欠款数额为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际清偿日止，暂计至2014年12月31日），暂合计8769.41元；2、本案诉讼费用由被告负担。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、《广东省商品房买卖合同》两份，证明被告向雄基实业公司购买房产，双方对收楼时间、交接事宜等作了约定。
2、申请书一份，证明被告申请将两套房屋打通为一套房屋使用。
3、《前期服务协议》两份，证明原告与被告签订协议，对双方的权利义务作了具体约定。
4、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《关于林海尚都建设项目名称与公安门牌号对应情况的说明》各一份，证明林海尚都已具备交楼条件。
5、EMS快递单、寄发EMS住户名单各一份，证明雄基实业公司曾通知被告收楼。
6、欠费清单两份，证明被告具体的欠费情况。
7、说明一份，照片、电表登记表、供电局抄表统计、公摊费发票各数份，证明公摊费用计收的标准、依据，且原告将公摊费用张贴在小区公告栏进行公示。
被告袁光松没有答辩，也没有提供证据。
经审查，原告提供的证据6、7，数据详细清晰，能相互佐证，且与本案事实具有关联性；其他证据均是原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，与本案事实具有关联性；被告未到庭应诉，视为其放弃对原告的证据进行质证的权利，因此，本院对原告提供的上述证据均予以采信。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2010年11月22日，被告与雄基实业公司签订两份《广东省商品房买卖合同》（编号：2010110960、2010110962），约定被告向雄基实业公司购买位于佛山市三水区云东海街道云东海大道1号林海尚都8座2405、2406房，房屋建筑面积合计为124.88平方米；出卖人应在2011年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方约定在合同约定的交付日三天前，买受人应到出卖人销售中心签收《交楼通知书》，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为认同出卖人书面通知的收楼日期为交付日，并认同该商品房符合交房条件。由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费用）及风险由买受人承担。被告向雄基实业公司提交了一份申请书，申请将上述两套房屋打通为一套。同时，被告与原告签订两份《前期服务协议》，约定该协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；由原告为被告提供前期物业服务，自发展商发出的入伙通知书上确定的办理入伙手续之日起计收物业服务费；被告应于每月1-5日交纳物业服务费，收费标准为：高层、小高层（带电梯）洋房1.55元／月／平方米，多层（无电梯）洋房1元／月／平方米；被告未按时足额交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按1‰计收欠费的滞纳金；物业入伙后，物业管理相关函件，投送到被告住宅单位内（或单元信箱内）即视为有效送达，物业管理通知等文函在小区公告栏里公告即视为有效送达；合同期限自签订之日起至2013年4月30日止。
另查明，被告所在小区的物业管理服务仍由原告提供，该小区现已成立业主委员会，但业主委员会尚未代表全体业主与原告签订《物业服务合同》。
还查明，雄基实业公司于2013年10月15日向被告寄送催收楼通知，该邮件由他人于2013年10月16日代被告签收。2013年11月至2014年12月，被告应交纳的物业服务费为2709.84元（1.55元／月／平方米×124.88平方米=193.56元／月，193.56元／月×14个月=2709.84元）。2013年11月至2014年11月，被告应交纳的公摊费为375.53元。
本院认为，被告与雄基实业公司签订的《广东省商品房买卖合同》以及被告与原告签订的《前期服务协议》均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行义务。虽然《前期服务协议》约定协议的有效期“自签订之日起至2013年4月30日止”，但协议开头部分又约定“本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理”，在目前该小区物业管理服务仍由原告提供、业主委员会尚未代表全体业主与原告签订《物业服务合同》、按协议继续履行亦未加重被告负担的情况下，上述协议对原、被告双方仍具有约束力，双方仍应按照协议的约定履行各自的义务。
《广东省商品房买卖合同》约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为认同出卖人书面通知的收楼日期为交付日，并认同该商品房符合交房条件。《前期服务协议》约定自发展商发出的入伙通知书上确定的办理入伙手续之日起计收物业服务费。原告主张雄基实业公司通知被告于2010年12月30日收楼，但未能提供相应证据予以证实，应承担举证不能的后果。因此，本院根据现有证据认定雄基实业公司于2013年10月15日向被告寄送通知书，通知其收楼，被告于2013年10月16日收到该通知。因原告并未举证证明雄基实业公司通知被告办理收楼手续的具体期限，故本院酌定被告应从2013年11月1日起向原告交纳物业服务费和公摊费，对原告要求被告交纳2013年11月前物业服务费和公摊费的主张不予支持。因此，被告应向原告交纳的物业服务费为2709.84元，公摊费为375.53元。
关于违约金的收取问题。首先，《前期服务协议》约定被告未按时足额交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按1‰计收欠费的滞纳金（实为违约金），现原告主张以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%作为计算违约金的标准，合理有据，本院予以支持；其次，《前期服务协议》对公摊费的收取时间、逾期责任均未作约定，原告主张逾期交纳公摊费的违约金，依据不足，本院不予支持，其只能请求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金；最后，《前期服务协议》约定被告应于每月1-5日交纳物业服务费，未按时足额交纳有关费用的，原告有权从逾期之日起计收违约金，现原告只请求从每月11日起计算，属于自行处分自己的权利，本院予以认可。综上，违约金应以被告每月应交纳的物业服务费193.56元为基数，分别从每月的11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至实际清偿日止。对原告主张的过高部分，本院不予支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
1、被告袁光松应于本判决生效之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司支付2013年11月至2014年12月的物业服务费2709.84元及违约金（各月违约金计算如下：以每月应交纳的物业服务费193.56元为基数，分别从每月的11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至实际清偿日止）。
二、被告袁光松应于本判决生效之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司支付2013年11月至2014年11月的公摊费375.53元。
三、驳回原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费全额收取共50元，由被告袁光松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 郭赤戈
代理审判员 陆兰欢
人民陪审员 陈伟基
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 李慧慧