海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼0107民初1489号
原告：海南建投管理有限公司，住所地海口市滨海大道。
法定代表人：牟永红，职务总经理。
委托诉讼代理人：孙捷，男，汉族，1970年12月28日出生，系该公司工作人员，住海南省临高县。
委托诉讼代理人：刘春生，海南中辰律师事务所律师。
被告：詹浪，男，汉族，1980年8月22日出生，现住海口市。
原告海南建投管理有限公司（以下简称建投公司）诉被告詹浪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建投公司委托诉讼代理人刘春生、被告詹浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建投公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、被告支付原告2017年5月1日至2018年2月28日租金人民币216387元；3、被告支付迟延支付租金的滞纳金12495元（每日按未付租金的万分之五计算，暂计至2017年12月31日，实计至被告履行完毕之日；4、原告不返还被告履约保证金人民币42000元；5、被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告于2013年11月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于海口市龙昆南路89号汇隆广场105、106号商铺出租给被告，租赁期限为50个月，自2013年11月1日起至2017年12月31日止，租金2017年1月1日起每月租金24043元，租金每季支付一次，租赁保证金为人民币42000元。被告不按时支付租金，每日按欠缴费的5%付滞纳金，欠缴费超过30天的，原告有权解除合同，被告违约原告不退还被告履约保证金。合同签订后，原告依法履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告未能依法履行支付义务。自2017年5月至2017年12月被告共拖欠原告租金168796元，滞纳金12495元，原告曾多次上门及发函向其催收欠款，但均无效果，为此，原告诉至法院。
被告詹浪辩称：1、原告故意隐瞒真实情况，不与被告续签新合同。以欺诈方式订立的合同应予以撤销，同时应赔偿被告200000缔约费用；2、双方租赁关系于被告收到《解除合同通知书》即终止，通知书告知被告限期搬离清场，并主张原告的自行清理遗留和收回房屋权利。由于原告自身原因不作为而延迟进场，期间的损失不应该由被告承担；3、合同履约保证金是为被告单方担保，该履约保证金既没有双方约定的定金性质，又缺乏作为定金的基本要素，具有双方认可的赔偿性质，不适用定金罚则，原告可以用其抵扣被告未缴纳租金；4、被告未缴付的租金总额为126796元，违约赔偿金为7625.52元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交《房屋租赁合同》，证明双方建立租赁关系，约定了租金、履约保证金及滞纳金条款；提交《不动产权证》，证明租赁房屋属于原告的产权；提交《短信通话记录》，证明原告要求被告2018年2月28日前立即搬离涉案房子；提交《催缴租金函》，证明原告于2017年11月9日向被告邮寄该函件，但是没有送达成功，邮件被退回；提交《解除合同通知书》，证明原告于2017年12月27日发出通知解除合同。被告对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。原告提交《照片》，证明被告当时经营的店面，但该证据未记载拍摄时间，本院对其真实性不予认定。被告提交《物业费的凭证》（手机缴费记录），证明被告在2018年1月28日搬离房子的时候已经结清了物业费。原告对该证据的真实性无异议，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月1日，原告建投公司（原海南健银管理服务有限公司）与被告詹浪签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于海口市龙昆南路89号汇隆广场105、106号商铺，租赁期限为50个月，自2013年11月1日起至2017年12月31日止；租金自2013年11月1日起至2015年12月31日止，每月21000元。自2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月22470元；自2017年1月1日起至2017年12月31日，每月24043元；承租方向出租方支付履约保证金42000元；租金每季度支付一次；租赁期满后，承租方应当及时完好地返还出租方房产设备等租赁标的物。如因不当管理使用造成损坏丢失等，必须予以修复或者按照评估价赔偿。超过租赁期限，租赁房产内承租方的遗留物品做抛弃物处理，承租方不再主张其所有权，出租方可自行处置；承租方违反合同义务，出租方可以提前解除合同，承租方不得要求出租方退还履约保证金并同时承担违约赔偿责任。出租方违反合同约定义务的，应当退还承租方履约保证金；承租方不按时交纳租金、费用及损失赔偿超过一天的，出租方将按欠缴租金的5‰按日收取滞纳金，欠费超过30天的，出租方有权解除合同；合同期满或者提前解除合同后，承租方不及时按照本合同规定的房屋状况返还承租房屋等租赁标的物的，应当按照实际占用时间按年缴租金的5‰按日收取滞纳金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2017年11月9日，原告向被告发出《催缴租金函》，载明自2017年6月1日至2017年11月30日，被告欠缴6个月租金144258元，以及5月未缴清的495元，一共144753元。要求被告在2017年1月15日前交清所欠租金，否则将从已经交付的履约保证金中扣除租金，并且公司有权解除合同，收回承租权，按照合同第九条第（二）的约定追诉拖欠租金金额的滞纳金。2017年12月27日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明被告自2017年6月至今未按时支付房租，已欠缴租金168796元，根据《房屋租赁合同》第九条第二项规定，与被告解除合同。限被告于2017年12月31日前返还租赁房屋。如果不按时返还房屋，公司有权按合同第九条第六项规定，自行处置被告遗留物品，收回出租房屋。当日，被告在该《解除合同通知书》上签名，确认已收到。此后，双方就被告是否续租问题进行过沟通，未达成一致。2018年1月28日，被告从租赁房屋中搬离，被告派出工作人员在场监督，但双方并未办理交接。现涉案租赁房屋在原告控制之下。
另查明，原告建投公司系于2016年12月19日由海南健银管理服务有限公司更名而来，现诉争的租赁房屋登记在原告名下。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但当事人以此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。原被告在合同中明确约定承租方违反合同约定义务，原告可以提前解除合同。该条款应视为双方对合同解除条件的约定。原告因被告欠缴租金而发出解除合同通知，被告亦于当日收到，故本院确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月27日解除。合同解除后，被告仍应承担欠缴租金的给付义务，现原告主张被告支付合同解除前欠缴租金168796元具有事实和法律依据，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，被告于2018年1月28日搬离，原告亦派人在场，可视为双方进行了租赁物的移交，原告主张被告支付租赁物移交后（2018年1月29日至2月28日期间）的租金无事实依据，本院不予支持。自合同2017年12月27日解除后至2018年1月28日前，双方就续租事宜进行了沟通，原告没有按照《解除合同通知书》载明的要求积极主张被告返还租赁房屋，被告没有按照要求搬离租赁房屋，双方对此均存在过错。本院综合双方过错情况，参照租赁期间租金标准，酌情确定合同解除后涉案租赁房屋的实际占用费为20000元，双方按过错程度各承担损失10000元，被告应向原告实际支付逾期腾退租赁房屋占用费10000元。
关于被告应承担的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益......”本案中，原被告双方既约定了履约保证金又约定了承租方逾期交纳租金应按日支付欠缴租金5‰的滞纳金，二者在性质上均属于合同法中规定的约定违约金。原告主张被告按照约定的计算方式承担违约责任又要求法院确认不退还履约保证金，两种违约金的约定都是弥补原告损失的计算方式，不应重复计算。按照上述法律规定，被告逾期支付租金造成原告的损失应为欠付租金的利息损失，原被告约定的两种违约金计算方法都过分高于造成的损失，应予以适当减少，最高不超过中国人民银行同期贷款基准利率的130%。因此，原告要求被告按欠缴租金的日万分之五计算支付违约金，高于损失的部分不予支持。原、被告双方约定的履约保证金属于违约金性质，虽然合同约定被告欠缴租金，原告有权单方面终止合同并不退还合同履约保证金，但本案违约金总额应不超过造成损失的30%，因此，原告要求不予退还被告履约保证金的主张于法无据，不予支持。被告缴纳的上述保证金42000元应从拖欠原告的租金中冲抵。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告海南建投管理有限公司与被告詹浪签订的《房屋租赁合同》于2017年12月27日解除；
二、被告詹浪自本判决生效之日起十日内支付原告海南建投管理有限公司租金126796元（168796元-42000元=126796元）；
三、被告被告詹浪自本判决生效之日起十日内支付原告海南建投管理有限公司房屋占用费10000元；
四、被告詹浪自本判决生效之日起十日内支付原告海南建投管理有限公司违约金（以每日未付租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%，自2017年6月1日起计算至2017年12月27日止；以126796元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%，自2017年12月28日起计算至实际履行之日止）；
五、驳回原告海南建投管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币2325元，由被告詹浪负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 王荔枝
二０一八年五月二日
书记员 周柳冰
速录员 高莉瑶
速录员 高莉瑶