广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂民终117号
上诉人（一审原告）：钟钊文。
委托代理人：梁标，广西祥泰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：苍梧县万锋房地产开发有限公司，住所地：苍梧县工业大道与苍郁高速公路接口西侧。
法定代表人：周志宇，该公司执行董事。
委托代理人：张奇南，系该公司职员。
被上诉人（一审被告）：张一辉。
委托代理人：张奇南。
被上诉人（一审被告）：林义丰。
被上诉人（一审被告）：张志坚。
林义丰与张志坚的共同委托代理人：梁竣庭，广西益远律师事务所律师。
上诉人钟钊文因与被上诉人苍梧县万锋房地产开发有限公司（以下简称万锋公司）、张一辉、林义丰、张志坚第三人撤销之诉一案，不服梧州市中级人民法院（2015）民一初字第2号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员莫宗艳担任审判长，代理审判员韦志勇、王林参加的合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。书记员梁筱担任法庭记录。上诉人钟钊文的委托代理人梁标，被上诉人林义丰与张志坚的共同委托代理人梁竣庭到庭参加诉讼。被上诉人万锋公司、张一辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年6月11日原告将450万元转到被告张一辉账户，转账业务凭证上注明“借款”。2012年9月3日，原告与被告万锋公司签订商品房买卖合同（合同编号：苍2012-A02），购买苍梧建筑装饰材料批发市场A幢13号、14号商铺，但没有办理备案登记，双方也没有办理任何房屋所有权及土地使用权的登记或转移手续。涉案13号、14号房屋于2011年12月26日登记在被告万锋公司名下为其单独所有，该两幢房屋曾于2012年2月22日设立抵押，后该抵押于2013年4月9日撤销，又于2013年4月24日设立抵押，抵押权人为被告林义丰。被告万锋公司于2013年2月28日取得苍梧建筑装饰材料批发市场的预售许可证。因林义丰、张志坚与张一辉、万锋公司、周志宇民间借贷一案，一审法院作出（2014）梧民初一字第7号民事判决，判决主文第二项认�林义丰、张志坚对万锋公司用作抵押担保的包括涉案13号、14号房屋在内的25幢房屋的折价或者拍卖、变卖的价款在1700万元范围内优先受偿。该判决已经生效并进入执行程序。
一审法院经审理认为，本案的争议焦点是：原告诉请要求撤销的事由是否成立。
1、原告是否合法取得了涉案13号、14号房屋的所有权
首先，原告主张其与被告万锋公司之间存在商品房买卖合同关系，并提供《商品房买卖合同》、《银行转账业务凭证》和《收据》等证据拟证明其购买了涉案13号、14号房屋并已付完购房款。《商品房买卖合同》签订的时间是在2012年9月3日，原告提供的《银行转账业务凭证》上显示的汇款时间为2010年6月11日，汇款性质注明为“借款”。汇款时间早于合同签订时间有悖于常理，且汇款性质注明为“借款”，故《银行转账业务凭证》实际上反映的是原告与被告张一辉之间450万元的借款关系。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然原告与被告万锋公司之间签订了《商品房买卖合同》，但被告万锋公司于2011年12月26日便取得了讼争房屋的所有权证，原告与被告万锋公司于2012年9月3日签订《商品房买卖合同》时被告万锋公司已经取得了讼争房屋的所有权证，由于原告没有办理房屋过户转移手续，也未提供证据证明其已经合法占有讼争房屋，因此原告并未取得讼争房屋的所有权。
2、原告请求撤销一审法院（2014）梧民一初字第7号生效民事判决第二项是否应该得到支持
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释�第二百九十二条“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。”之规定，原告请求撤销一审法院（2014）梧民一初字第7号民事判决第二项，应提供证据证明其符合上述规定。
被告万锋公司自愿以其所有的、位于龙圩镇西南大道××幢的房屋为张一辉向林义丰、张志坚的借款提供担保，并依法办理了抵押登记手续，一审法院（2014）梧民一初字第7号民事判决书判决被告万锋公司在担保范围内承担担保责�，事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。
由于原告并未取得讼争房屋的所有权，且原告作为购房者，应当尽到一个善意购房者应尽的审查义务。原告与被告万锋公司签订《商品房买卖合同》时，被告万锋公司并未能提供商品房预售证书，原告应尽到一个善意购房者的注意义务去审查所购房屋的权属情况。事实上，被告万锋公司于2011年12月26日便取得了讼争房屋所有权证，并于2012年2月22日设立了抵押登记，房屋所有权及他项权利登记均产生对外公示效力，原告只要尽到相关注意义务，均可发现所购房屋的权属情况。《商品房买卖合同》签订后，原告一直未进行备案登记，2013年4月9日讼争房屋的抵押登记注销，2013年4月24日讼争房屋再次设立了抵押登记，原告未及时行使自己的权利，客观上未能阻却讼争房屋再次设立抵押登记。故现原告起诉请求依法撤销一审法院（2014）梧民一初字第7号民事判决书第二项关于对龙圩镇西南大道13、14号房屋的折价、拍卖、变卖的判决，并要求驳回林义丰、张志坚要求对位于龙圩镇西南大道13、14号房屋的折价或拍卖、变卖价款的优先受偿权理据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条之规定，判决：驳回原告钟钊文的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告钟钊文负担。
钟钊文不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与万锋公司签订了《商品房买卖合同》，购买万锋公司位于龙圩镇西南大道13、14号房屋意思表示真实，手续齐全并支付了全部价款，买卖合同有效，一审法院不予认定是错误的。二、万锋公司违法违规取得13、14号房屋产权证为张一辉借款作抵押，侵犯了上诉人的合法权益，抵押无效，应予撤销。三、万锋公司确认收到上诉人购房款160万元事实存在，不容否认。请求撤销梧州市中级人民法院（2015）民一初字第2号一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人张志坚、林义丰答辩称：一、万锋公司依法取得讼争房屋所有权后，设立抵押登记给抵押权人林义丰的行为合法有效，被上诉人张志坚、林义丰应依法享有优先受偿权；二、上诉人钟钊文与万锋公司没有真实的买卖关系，不是善意第三人；三、钟钊文认为其借款450万元给张一辉，就是其支付给万锋公司的购房款，没有事实和法律依据；四、钟钊文对未办理房屋登记手续有重大过失；五、钟钊文实际占有讼争房屋不合法，法院不应该支持违法行为；六、钟钊文的撤销之诉不符合民事诉讼法司法解释的规定，应予以驳回。综上，钟钊文的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人万锋公司与张一辉在法定答辩期限内没有进行答辩、没有参加庭审，也没有提供书面答辩意见和证据。
在二审过程中，钟钊文提交以下书证作为新证据：1、《万锋公司负债务连带责任承诺书》，拟证明张一辉系万锋公司的实际出资人；2、《确认书》，拟证明万锋公司开发所有的讼争A幢13、14号商铺及15、16号商铺按90万元（栋）卖给钟钊文、李靖珍，万锋公司（收款人张一辉）已收取房款320万元的事实；3、《收条》，拟证明2011年7月胡家灿收到上诉人交来的讼争房屋部分人工材料费的事实；4、《收款收据》、《材料清单》，拟证明2015年2月欧军宏收到上诉人交来的人工及材料款53530元、129450元；5、《房屋租赁合同》，拟证明2015年上诉人已经将讼争商铺出租给他人；6、苍梧县住房和城乡建设局出具的《关于督办竣工验收备案的通知》，拟证明2014年4月30日前，讼争房屋未办理竣工验收备案手续，房产证及他项担保手续是违法违规的；7、万锋公司的《申请报告》，拟证明梧州市房产管理局违法违规为讼争房屋办理房产证；8、广西区建设厅桂建管字（2000）第56号文件《房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收及备案实施细则（试行）》，拟证明万锋公司在讼争房屋没有办理竣工备案登记手续情况下，违法违规办理的房产证和抵押证无效；9、《撤销房屋抵押登记申请书》、《行政复议申请书》，拟证明上诉人已于2016年1月申请苍梧县住房和城乡建设局撤销讼争房屋的抵押手续；10、梧州市龙圩区人民法院（2016）桂0406民初第227号民事判决书，拟证明上诉人与万锋公司的房屋买卖合同是合�有效的，及上诉人对讼争房屋装修使用的法律事实。
林义丰、张志坚对上诉人提交的证据发表质证意见认为：对证据1有异议，该承诺书为张一辉单方出具，没有万锋公司登记股东认可，且该证据形成时间为2012年，无法证明2010年钟钊文出借450万元给张一辉时，张一辉系公司实际出资人。对证据2有异议，认为该证据为一审判决后补写，且不是正规商品房销售发票。对证据3、4有异议，认为不是正规发票，没有相关身份证复印件印证确有其人其事。对证据5有异议，认为没有相关证据佐证，且上诉人将法院查封房屋出租给他人不合法。对证据6真实性无异议，但认为该《通知》于2014年4月23日签发，不能以此否认设争房屋于2012年取得房屋所有权证及办理抵押登记手续的效力。对证据7无异议，认为该证据证实讼争房屋取得所有权证合法。对证据8真实性无异议，但认为该文件是政策性文件，不能作为否定《物权法》规定不动产权利以登记为准的依据。对证据9无异议，认为该证据恰恰证明讼争房屋抵押给被上诉人依然合法有效。对证据10真实性无异议，认为只是确定买卖合同有效，不能据此否认该房屋抵押给被上诉人的合法有效性。
本院结合双方举证和质证，认证如下：证据1为张一辉单方于2012年出具，无法证实张一辉2010年时系万锋公司实际出资人；证据2、3、4均不是正规的发票，且没有其他证据佐证；证据5因没有合同相对方身份证复印件等证据印证合同的真实性，无法证实上诉人已合法占有讼争房屋，本院对以上5份证据不予采信。林义丰、张志坚对证据6-10的真实性没有异议，对关联性有异议，本院认为，这几份证据均不能否认万锋公司已经取得了讼争房屋所有权及在讼争房屋上设立抵押权合法的事实，故本院�作为认定本案事实的依据。
本院二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人要求撤销的事由是否成立
1、上诉人是否合法取得了讼争13号、14号房屋的所有权
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，虽然上诉人与万锋公司签订了《商品房买卖合同》，但万锋公司于2011年12月26日便取得了讼争房屋的所有权证，该房屋所有权证至今仍然有效。上诉人与万锋公司于2012年9月3日签订《商品房买卖合同》时万锋公司已经取得了讼争房屋的所有权证，由于上诉人没有办理房屋过户转移手续，因此，上诉人并未取得讼争房屋的所有权。
2、万锋公司取得讼争13、14号房屋所有权证并设置抵押是否有效
根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”以及《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产（城市房地产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”万锋公司于2011年12月26日便取得了讼争房屋所有权证，故万锋公司已取得讼争房屋的所有权。万锋公司自愿以其所有的、位于龙圩镇西南大道××幢的房屋为张一辉向林义丰、张志坚的借款提供担保，并于2012年2月22日依法办理了抵押登记手续，应认定万锋公司取得涉案13、14号房屋所有权证并设置抵押合法有效。钟钊文上诉主张万锋公司所取得的13、14号房产证为违法违规取得，但未能提供相应证�证实，本院不予支持。
综上，梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事判决书判决万锋公司在担保范围内承担担保责任并无不当。上诉人上诉请求本院撤销梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事判决书第二项关于对龙圩镇西南大道378号A幢13号、14号房屋的折价、拍卖、变卖的判决，以及请求驳回林义丰、张志坚要求对位于龙圩镇西南大道13、14号房屋的折价或拍卖、变卖价款的优先受偿权，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（钟钊文已预交），由上诉人钟钊文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫宗艳
代理审判员 韦志勇
代理审判员 王 林
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 梁 筱