内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终470号
上诉人（原审被告）王雨顺，男，1955年10月24日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市红山区。
被上诉人（原审原告）赤峰市人民防空办公室，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区锦山路**号。
法定代表人关显峰，主任。
委托代理人王少新，内蒙古兴合律师事务所律师。
委托代理人康宇恒，内蒙古兴合律师事务所律师。
上诉人王雨顺因与被上诉人赤峰市人民防空办公室（简称赤峰市人防办）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人王雨顺，被上诉人赤峰市人防办的委托代理人康宇恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2011年5月20日，赤峰市人防办（甲方）与王雨顺（乙方）签订《人民防空（地下室）工程租赁合同》，约定将甲方的人民防空工程赤峰饭店地下室租赁给乙方有偿使用，租赁物坐落于赤峰市昭乌达路，建筑面积600平方米。合同期限约定租赁期限自2011年5月30日至2014年5月29日，租金每年二万元，上缴租，于每年8月30日前一次性缴清。另根据双方所签订合同第十条的约定，乙方拖欠租金累计4个月的，甲方有权终止合同，收回该租赁物，乙方应按照合同总租金的200%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的200%支付滞纳金；租赁期满，乙方逾期归还租赁物，每逾期一日，应向甲方支付原日租金200%的滞纳金。
合同签订后，赤峰市人防办向王雨顺交付了房屋，由王雨顺占用至今。2011年12月30日、2012年12月4日，王雨顺以王朝酒店的名义两次交纳租金共计4万元。后王雨顺未按合同约定向赤峰市人防办交纳2013年5月30日至2014年5月29日的租金，租赁期限届满后亦未向赤峰市人防办返还租赁房屋。
赤峰市人防办称已于2014年12月10日向王雨顺送达欠费催交通知书，要求王雨顺交纳2013年5月30日至2014年5月29日的租金，并交还租赁物。并主张已将该通知送达王雨顺，由其工作人员签字。对此王雨顺不予认可，并主张该通知书的签收人胡冬娟并非其工作人员。现赤峰市人防办依据双方租赁合同的约定及相应法律规定诉至本院，请求法院判令解除双方当事人签订的《人民防空（地下室）工程租赁合同》，返还租赁物；并判令王雨顺支付拖欠租金4万元，并自2015年5月31日起按110元／日标准支付使用费至返还租赁物止。
王雨顺称，承租地下室因2012年8月初发生漏水事故，给王雨顺造成十余万元的经济损失。王雨顺已经及时将该情况报告给赤峰市人防办，由赤峰市人防办工作人员到现场把水控制住。后双方针对此次事件达成一致意见，赤峰市人防办免除剩余两年租期的租金，并承诺合同到期后地下室无偿给王雨顺使用三年至2017年5月30日，从而折抵王雨顺的损失。故赤峰市人防办无权主张王雨顺支付租金及交还房屋。
原审法院认为，赤峰市人防办、王雨顺于2011年5月20日签订的《人民防空（地下室）工程租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约履行。赤峰市人防办已如约交付了租赁物，王雨顺亦应按约定支付租金。对赤峰市人防办主张王雨顺支付自2013年5月30日至2014年5月29日合同期限内的欠付租金2万元，予以支持。
租赁期限届满后，双方虽然未续签租赁合同，但王雨顺继续使用租赁物，赤峰市人防办称于2014年12月10日向王雨顺下发欠费催交通知书，因王雨顺对此不予认可，且赤峰市人防办未提供直接向王雨顺送达该通知书的证据，应认定赤峰市人防办未提出异议，认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。基于双方之间的不定期租赁关系，合同双方可随时解除合同，王雨顺应按照原合同约定的租金标准继续向赤峰市人防办支付租金。现赤峰市人防办主张解除双方签订的租赁合同，由王雨顺返还租赁物，并按照合同约定的租金标准支付自2014年5月30日至2015年5月29日的租金2万元，符合法律规定，予以支持。
关于赤峰市人防办主张的自2015年5月31日起按110元／日标准（即合同约定租金标准的两倍）支付使用费，考虑到双方的不定期租赁关系以及赤峰市人防办解除合同应在合理期限内提前通知对方的法律规定，对该费用参照合同约定的租金标准予以保护。
关于赤峰市人防办主张的违约金，王雨顺未按约交纳租赁期限内的租金构成违约，但合同中对违约金的约定过高，考虑到王雨顺所欠付的租金可能对赤峰市人防办造成的实际损失，对违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以保护，即自2013年8月31日起至给付之日止对期内欠付租金2万元按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。自租赁期限届满后，双方之间成为不定期租赁关系，此段时间内王雨顺未交纳租金，赤峰市人防办未行使解除合同等权利，对赤峰市人防办主张的此段时间的违约损失，不予支持。
王雨顺辩称其已与赤峰市人防办达成口头协议，约定王雨顺免于支付合同期内后两年的租金，并于期满后无偿使用房屋三年用以抵偿漏水给其造成的损失，但王雨顺未针对此项主张提供证据进行佐证，亦未在规定期限内提起反诉。关于王雨顺提出的证人出庭作证申请及要求法庭对相关知情人员进行庭后调查的申请，经本院多次与有关人员取得联系，均以人在外地不便作证或不知晓相关情况为由拒绝向法庭作证。故对王雨顺所主张的曾经因漏水对其造成损失一事，本案不予调整，王雨顺另行主张权利。
原审法院依据上述事实和理由判决：一、原告赤峰市人民防空办公室与被告王雨顺于2011年5月20日签订的《人民防空（地下室）工程租赁合同》自本判决生效之日解除，被告王雨顺于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还原告赤峰市人民防空办公室；二、被告王雨顺于本判决生效后十日内给付原告赤峰市人民防空办公室租金4万元，并对期内欠付的2万元租金自2013年8月31日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；三、被告王雨顺于本判决生效后十日内向原告赤峰市人民防空办公室支付使用费（自2015年5月31日起至返还房屋之日止按年租金20000元的标准计算）；四、驳回原告赤峰市人民防空办公室的其他诉讼请求。
上诉人王雨顺不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。上诉人与被上诉人签订合同后的2012年8月初，由于人防办的过错导致上诉人承租的涉案地下室房屋漏水，给上诉人造成10余万元的损失，经双方协商，人防办同意以抵顶租金的方式赔偿上诉人10万元经济损失，具体方式为：免除合同内剩余两年租金4万元，另在合同到期后仍将该地下室由上诉人无偿使用三年，即至2017年5月30日。该协议达成后，上诉人使用该地下室至今。对此事实原审未予认定，实属认定事实不清。为证明该诉讼主张，上诉人向一审法院提出证人出庭作证申请，申请经手与上诉人达成上述协议的人防办工作人员王化彬、李杰、左杰、李刚等出庭作证，一审对上诉人提出的上述申请未予采纳，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人赤峰市人防办辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，被上诉人诉请上诉人给付拖欠的租金，上诉人对其未付合同内部分租金之事实无异议，但辩称因其租赁的房屋漏水给其造成损失，故被上诉人同意以免除合同内部分租金和延长租期的方式对上诉人的损失进行补偿，对此双方已达成协议。但被上诉人不认可上诉人关于双方已达成减免部分租金和延长租期的主张。为此，上诉人在原审时曾向法院提出申请，申请经手与上诉人达成协议的人防办工作人员出庭作证，对此，原审法院多次与证人联系，证人均以人在外地不便作证或不知晓相关情况为由拒绝出庭作证。故上诉人王雨顺关于双方已达成协议的上诉理由因不能提供证据证明而不能成立，本院不予支持，上诉人应缴纳拖欠的租金。至于被上诉人是否应赔偿上诉人的经济损失，原审已告知其可另行主张权利，本案不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人负担；邮寄送达费40元，由上诉人、被上诉人各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 张京浩
审判员 周振卿
审判员 韩尚达
二〇一六年三月十一日
书记员 刘 月