江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第269号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）裴颖洁，女。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）张开跃，男。
上诉人裴颖洁因与被上诉人张开跃房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第1359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
裴颖洁诉称，2009年12月，裴颖洁与张开跃签订房屋租赁协议，由裴颖洁承租张开跃金色新城商务房。2011年10月，因房屋漏水造成放于柜中货物浸泡在水中发霉，窗帘、沙发垫、罩都有受损。经协商张开跃及物管同意对室内物品损失赔偿2800元，但张开跃一直没有行动。2012年2月，张开跃以未交房租为由，把锁芯换掉收回房屋，将裴颖洁物品扣押在屋内。裴颖洁认为，张开跃不正面解决赔偿问题，却要收回房屋扣押物品，还要交纳租金，实属无理。现在租赁合同已无履行可能，故愿意解除房屋租赁合同，并诉至法院，要求判令：1、张开跃赔偿损失2800元，归还扣押的私人物品与客人的货品；2、补偿物品扣押期间因过期挥发产生的损失和客人要求退钱的损失约3000元。审理中，裴颖洁增加诉讼请求，要求张开跃赔偿三个月4500元租金损失，三个月营业损失3900元，返还押金1000元，货物过期损失4000元，以及因此事导致裴颖洁人一年半无法正常工作的损失5000元。张开跃辩称，张开跃与裴颖洁于2009年12月17日签订房屋租赁合同一份，租赁期限2009年12月28日起至2014年12月28日止。2011年10月，裴颖洁打电话说房子漏水，张开跃即电话委托裴颖洁直接与物业联系，察看原因解决问题。经多次协商，物业同意赔偿裴颖洁2000元，裴颖洁也默许了。裴颖洁本应于2011年12月18日支付下一期的房租，但经多次催要，裴颖洁至今未支付房租。2012年3月，张开跃更换锁芯，并告知物管通知裴颖洁将东西搬走。张开跃同意解除双方签订的房屋租赁合同，对于裴颖洁货物品霉变的损失2800元不予以认可。货物有过期，有些产品也属于三无产品，没有价值。对于租金损失和营业损失，是裴颖洁自己造成的，张开跃不予认可。关于押金问题，如果裴颖洁缴纳了全部租金，可以退还裴颖洁。对于裴颖洁诉称产品挥发的损失4000元不予认可。对于裴颖洁一年半的误工费也是其自身原因造成的，不应由张开跃承担。
张开跃向原审法院提起反诉称，张开跃与裴颖洁于2009年12月17日签订房屋租赁合同一份，约定张开跃将位于金色新城49幢732室房屋出租给裴颖洁，租赁期限5年，即2009年12月28日起至2014年12月28日止。裴颖洁本应于2011年12月18日支付下一期的房租，但经多次催要，裴颖洁至今未支付房租。另外，按租赁合同约定，合同期内应由裴颖洁支付水电费及物业费。张开跃为裴颖洁垫付了2011年度物业费507元、2012年度的物业费763元，但裴颖洁也未支付。张开跃现向法院起诉，请求判令：1、裴颖洁支付2011年12月29日至2013年6月28日的房屋租金27000元及相应的滞纳金。2、返还张开跃为裴颖洁垫付的2011年度、2012年度的物业费1270元及其相应的滞纳金。裴颖洁辩称，1、裴颖洁承租的房屋漏水发霉，张开跃一直未进行修理，该房屋不能满足承租的条件，无法使用。张开跃已于2012年2月换锁，收回了房屋，因此裴颖洁无需交相关费用。3、2012年2月至2013年7月，裴颖洁多次找人协商帮助解决问题，但张开跃一直不出面也不赔偿，故相关费用应由张开跃承担。故请求法院驳回张开跃的诉讼请求。
原审法院查明：金色新城49幢732室房屋所有权人为张开跃。2009年12月17日，张开跃与裴颖洁签订房屋租赁合同，约定张开跃将常州市金色新城49幢732室房屋出租给裴颖洁。合同主要内容是：租赁时间自2009年12月28日起至2014年12月28日止，月租金1500元。付款方式为半年付一次，裴颖洁另交押金1000元。合同第四条约定，裴颖洁承担合同期间内的水、电、物业管理等租赁期间产生的费用。合同第五条第二款规定，租赁期间，出租房的维修由张开跃负责，如租赁房发生重大自然损坏或有倾倒危险而张开跃又不修缮时，裴颖洁可退租或代张开跃修缮，并可以用修缮费用收据抵消租金。合同第六条第一款规定，裴颖洁应依约交纳房租，如果拖欠租金，张开跃可以从押金中扣除租金，并可收回房屋，追究违约责任。合同签订后，裴颖洁支付房屋租金至2011年12月28日，并交付押金1000元。2011年10月初，房屋出现渗、漏水，裴颖洁随即通知张开跃处理。此后，双方以及物管多次协商，于2011年12月底达成协议，由物业赔偿裴颖洁2000元，但协议未履行。2012年1月4日，张开跃向裴颖洁发出书面通知，要求裴颖洁支付2012年房屋租金，过期所有责任自负。后因裴颖洁逾期未交纳房租，张开跃将房屋锁芯更换，并通过物管转告裴颖洁将房屋内物品搬出，返还房屋，但裴颖洁没有搬出，也未交纳2011年12月28日之后的房租。因张开跃更换锁芯，裴颖洁至今无法使用承租房屋。
原审审理中，双方对更换房屋门锁锁芯具体时间说法不一，裴颖洁认为是2012年2月份张开跃换掉锁芯，而张开跃认为在2012年春节后3月份更换锁芯，并让物业公司通知裴颖洁搬走物品，返还房屋。2013年9月19日，裴颖洁从承租房中搬出。
原审法院经审理后认为，裴颖洁与张开跃签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。本案中，出租房屋发生渗、漏水后，张开跃应及时修理，并赔偿裴颖洁因此造成的损失。根据双方当事人的陈述和答辩意见，双方当事人在物业公司参与协调下，对裴颖洁因房屋渗、漏水造成的损失确定为2000元。该价格是当时多方当事人员参与协商、利益平衡的结果。为减少当事人讼累，提高审判效率，法院不再对该损失进行评估，对该损失金额予以确认。审理中双方当事人对锁芯更换时间陈述各有不同，裴颖洁也未举证证明张开跃具体换锁日期。根据张开跃提交的催款书、裴颖洁提交的派出所情况说明，以及双方当事人答辩意见，法院综合考量酌定换锁芯时间为2012年3月28日，据此，裴颖洁应支付房屋门锁锁芯更换前的租金4500元以及物业费697元，裴颖洁所交押金1000元按约充抵租金，裴颖洁实际还应支付4197元。关于张开跃主张的其余租金和裴颖洁要求的经济、财产损失问题。裴颖洁在租赁合同期限内，应按约定支付租金，因房屋渗、漏水产生的损失可经合法途径主张权利，但不能以此拒付租金。相对而言，张开跃出租的是经营性用房，应给予裴颖洁合理的宽限期，而不应采取更换门锁锁芯的过激方式。因双方当事人在房屋租赁合同履行中均有过错，对此有关张开跃其余租金损失以及裴颖洁的营业损失等均由双方各自承担。双方当事人均同意解除合同，法院予以认可。因调解无效，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除张开跃与裴颖洁于2009年12月17日签订的房屋租赁合同。二、张开跃于本判决生效之日起十五日内赔偿裴颖洁损失2000元。三、裴颖洁于本判决生效之日起十五日内支付张开跃房屋租金、物业费合计4197元。四、驳回裴颖洁其他诉讼请求。五、驳回张开跃其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。裴颖洁交纳的案件受理费405元，由裴颖洁负担367元，张开跃负担38元，张开跃负担部分于本判决效之日起十五日直接交付裴颖洁。张开跃交纳的案件受理费507元，由张开跃负担432元，裴颖洁负担75元；裴颖洁负担部分于本判决生效之日起十五日内直接交付张开跃。
上诉人裴颖洁不服原审判决，向本院提起上诉称：本人承租该房屋是为了经营，根据公共场所卫生条例，对经营场所的空气、储存柜等环境都有明确要求。当时房顶渗漏水，灯具电线受潮，存在火灾隐患；柜子里外发霉。该房面积小，工作台美容床只能靠着唯一的窗台，正好紧挨着发霉的区域，本人通知张开跃此环境不适合继续经营，提出查看并且整修房屋的想法，张开跃不同意，只说他找物业解决，导致屋内无人维修一直发霉，这个责任应当由张开跃承担。因此张开跃应当退回这个期间的房钱。而且，在物业多次查看情况、修理外墙的过程所需要的时间发生在租赁期内，这个期间的房租不应由本人承担。请求二审法院改判：1、驳回张开跃要求本人支付房租的诉讼请求；2、改判张开跃退回房款，并补偿2011年10月到2011年12月期间的房租损失4500元。
二审中，鉴于双方当事人对原审查明事实未提出异议，本院对原审查明事实依法予以确认。
二审中，上诉人裴颖洁向本院提交录音记录，称录音内容为2013年4月份在处理本案所涉租赁纠纷时与被上诉人张开跃之妻马汝珍的交谈，该录音中马汝珍说“锁芯是2月份换的”；提交其父亲日记记载，内有“2012年元月9.裴颖洁商业用房受阻、门被换销”内容；提交其与其朋友的网络聊天记录。裴颖洁主张根据上述证据，张开跃实际更换租赁房屋门锁是在2012年1月9日。对上述证据，被上诉人张开跃均不认可。
本院认为，当事人对自己的事实主张或者据以反驳对方主张的事实，应当提供证据加以证明。本案中，上诉人裴颖洁上诉主张租赁房屋门锁于2012年1月9日更换，对此其在二审中提供了交谈录音、其父日记记载等。对此，上诉人所提交的交谈录音中谈话内容不能反映其所主张的门锁于2012年1月9日更换的事实；其与朋友谈话记录系其本人陈述；其父日记记载未有其他佐证依据，故其所提交的上述证据不足以证明其上述主张。原审法院综合双方当事人陈述、被上诉人出具的通知等认定房屋门锁更换时间，并无不当。上诉人在一、二审中均未能举证证明其所承租的房屋发生渗、漏水导致租赁合同目的无法实现，故对其所主张的上述期间内的租金不应由其支付的主张，本院不予支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费405元，由上诉人裴颖洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卫
审判员 邵泽宇
审判员 顾 佳
二〇一四年七月十七日
书记员 王 浩