连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初3450号原告：杨文艳。委托诉讼代理人：谢兆连。被告：营密。第三人：中国农业银行股份有限公司连云港分行。法定代表人：葛儒，该分行行长。委托诉讼代理人：赵继军，该分行职员。原告杨文艳与被告营密、第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨文艳及委托诉讼代理人谢兆连、被告营密、第三人农行连云港分行的委托诉讼代理人赵继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，并在法律文书生效后立即配合原告办理银行贷款和产权过户手续；2.判令被告给付违约金35250元、中介费3198元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月25日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将己有的位于连云港市海州区恒大名都12-1-2505室的房产以705000元的价格出卖给原告；在合同签订后4个月内配合到银行办理贷款手续，银行贷款审批通过5日内到房产交易部门办理房屋所有权转移手续；如合同任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方支付另一方房屋转让价的5%作为违约金，由违约方承担包括中介费用的所有违约责任。后经原告数次催告，被告均不予配合办理贷款、过户手续，于2017年4月23日明确表示该房不卖与原告。被告营密辩称，房子是我父母出钱买的，他们是房屋贷款的共同还款人，现在他们不愿意卖房。第三人农行连云港分行述称，截止到庭审之日，被告在我行按揭贷款凭证余额为304488.32元，如被告出钱交贷款还清，就可以交易过户。本院经审理认定事实如下：2017年2月25日，被告营密（出售方，甲方）、原告杨文艳（购买方，乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定第一条房屋基本情况：连云港市海州区恒大名都12-1-2505，建筑面积83.91平方米，丘（地）号：01782082-0149；第二条成交价格及付款方式（本条各款项均不计利息）：转让价格为705000元，乙方应在签订本合同同时支付30000元作为定金，自签订本合同4个月内，双方配合到银行办理银行贷款手续，并且按银行规定将首付款170000元打到□甲方账户□云城担保资金监管账户□银行指定账户。暂定银行贷款金额为505000元（实际金额以银行最终审批结果为准），双方同意采取商贷方式付款；第三条税、费执行情况：各付各税；第四条房屋过户手续办理：待银行贷款审批通过五日内，甲、乙双方所有证件资料准备齐全，到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续，待拿到产权证五日内乙方必须配合到房产交易部门办理抵押手续；第五条房屋交付：甲、乙双方办理完房屋所有权过户手续后，并且待甲方收到全款三日内，将房屋交于乙方；第六条责任：在签订本合同后，甲、乙双方必须按时到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金，超过一个月的可单方解除合同，解除时应双倍支付定金和违约金；第七条免责条款：……；第八条合同争议及违约处理：……（三）逾期交房：甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房屋转让价的万分之五作为违约金，合同继续履行，逾期天数超过三十天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权换锁并且向甲方索取违约金，违约金额为房价款的5%；第九条补充协议：甲方在办理产权证期间价格不变，双方如有违约，违约方承担所有责任，包括中介费用。《房屋买卖合同》还对其他事项进行了约定。同日，原告给付被告定金30000元，并交纳中介费3018元。此后，因被告不同意出售房屋，合同没有再继续履行。另查明，2014年11月30日，被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人贷款350000元用于购买涉案房屋，同时用涉案房屋进行抵押。第三人述称，截止2017年10月20日，被告尚欠贷款本金304488.32元。还查明，原告在起诉之前，向本院申请诉前保全，本院依法对涉案房屋予以查封。原告于2017年12月18日将剩余购房款675000元提存在本院。上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、收条、收据、刷卡单据，第三人提供的担保借款合同、明细清单，以及原、被告、第三人的当庭陈述在案予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。原告要求被告继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因涉案房屋已在被告向第三人贷款时设定抵押，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行权利过户，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。本案诉讼中，原告将剩余购房款675000元提存在本院，原告代被告向第三人清偿的欠款，应从其支付的675000元购房款中予以扣除，剩余部分应支付给被告。第三人应在贷款结清后，注销在涉案房屋上设立的抵押权，被告应在抵押权注销后将房屋过户至原告名下，并将房屋交付原告。对于原告主张的违约金35250元，因原告已给付被告定金30000元，原告没有提供证据证明其它损失，故被告应当给付原告定金的利息。对于原告主张的中介费3198元，因双方在《房屋买卖合同》中明确约定，故予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨文艳与被告营密就坐落于连云港市海州区恒大名都12-1-2505房屋签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告杨文艳于本判决发生法律效力后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行还清被告营密所欠贷款本息（截止2017年10月20日尚欠贷款本金304488.32元，具体数额以该行在清偿之日的明细为准）；三、第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行于上述贷款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、被告营密于上述房屋的抵押登记注销后十日内协助原告杨文艳将上述房屋产权过户至原告杨文艳名下；五、被告营密于本判决发生法律效力后三十日内将上述房屋交付给原告杨文艳；六、被告营密于本判决发生法律效力后十日内给付原告杨文艳定金30000元的利息（从2017年2月25日开始计算，至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）、中介费3198元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11234元，保全费4045元，共计15279元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 长  胡 明人民陪审员  张颂远人民陪审员  朱春静二〇一七年十二月十八日书 记 员  朱 彤附：法律条文及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿期全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行