上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8384号
上诉人(原审原告)：张俊，男，1974年1月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：兴业银行股份有限公司上海南汇支行，地址上海市浦东新区。
负责人：张喆，行长。
委托诉讼代理人：沈黎海，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章姗，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海静慈汽车销售服务有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：潘静慈，总经理。
被上诉人(原审被告)：潘静慈，男，1956年8月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人(原审被告)：上海正前方贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：潘静慈，总经理。
上诉人张俊因与被上诉人兴业银行股份有限公司上海南汇支行(以下简称兴业银行南汇支行)、上海静慈汽车销售服务有限公司(以下简称静慈汽车公司)、潘静慈、上海正前方贸易有限公司(以下简称正前方公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)(2017)沪0106民初12371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张俊上诉请求：撤销静安法院作出的(2017)沪0106民初12371号民事判决书；依法改判终止对上海市浦东新区宣桥镇房屋(以下简称涉案房产)的查封、拍卖。事实和理由：2012年3月11日，张俊与正前方公司就涉案房产签订了《使用权转让确认书》，该确认书名为使用权转让，实为房屋买卖，故正前方公司已将涉案房产出售给张俊。合同签订后，张俊支付了全部购房款，且正前方公司也将涉案房产交付，张俊占有使用至今。另外，正前方公司于出售时承诺会改土地用途，为张俊办理过户登记，故涉案房产不能办理过户并非张俊自身原因。综上，张俊符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条规定的情形，可以排除执行。
兴业银行南汇支行辩称，张俊和正前方公司签订合同时，明知涉案房产不能办理小产证，其与正前方公司签订的合同并非所有权转让合同，产权证上没有可以分割的单元，故张俊对涉案房产无法律上的实体权利足以排除执行，其上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
潘静慈、静慈汽车公司、正前方公司共同辩称，正前方公司与张俊就涉案房产签订《使用权转让确认书》之时，双方明确涉案房产系在工业用地上建设。正前方公司并未承诺为张俊办理过户登记，合同约定：如果政策允许工业用地上建设的房产办理小产证，正前方公司将协助张俊办理过户登记；如果政策不允许，则无法办理过户，只能居住。本案的处理尊重法院的判决。
张俊向一审法院起诉请求：判决停止对涉案房产的强制执行。
一审法院认定事实：2012年4月16日，张俊(乙方)与正前方公司(甲方)签订《使用权转让合同》。合同第一条，甲方通过国有土地使用权出让方式取得南汇区宣桥镇2街坊16/14丘地块土地使用权，使用权面积为：4,026㎡，建筑面积为6,618.82㎡，土地性质：工业。第二条，房产坐落：浦东新区；建筑面积为：29.29㎡，单价：7,681.80元/平米。甲乙双方经协商一致，甲方同意将该房屋使用权转让给乙方。本房屋按套转让，总价计人民币225,000元(以下币种相同)。第十五条，本房屋在使用过程中，如遇政策调整可以办理个人产权时，办理个人产证所需的一切费用由乙方承担。该合同签订后，张俊支付了上述钱款。2012年4月18日，正前方公司出具收据并向张俊交付房屋。
兴业银行南汇支行与静慈汽车公司、潘静慈、正前方公司金融借款合同纠纷一案，静安法院于2015年8月27日作出(2015)静民四(商)初字第4528号民事判决，判决查明，正前方公司为静慈汽车公司向兴业银行南汇支行借款合同项下的本金22,000,000元、利息、逾期利息等提供抵押担保，抵押物为上海市浦东新区宣桥镇房产(以下简称房产)，并于2015年1月12日办理抵押登记。该判决判令，静慈汽车公司向兴业银行南汇支行归还前述借款、利息及逾期利息、律师费；兴业银行南汇支行对正前方公司以上述抵押房产折价、或者拍卖、变卖所得价款优先受偿等。该案审理中，静安法院于2015年9月6日查封抵押房产。
(2015)静民四(商)初字第4528号进入执行程序。因静慈汽车公司未履行法律文书确定的义务，静安法院于2016年11月21日作出(2016)沪0106执1835号执行裁定书，裁定拍卖、变卖房产以清偿债务。2017年1月24日，静安法院于房产处张贴拍卖公告。张俊遂提出书面执行异议。2017年2月22日，静安法院作出(2017)沪0106执异35号执行裁定，认定涉案房产已设立抵押，兴业银行南汇支行对抵押物有优先受偿权。张俊购买时知悉无法办理房屋产证，其权利不能排除执行，故裁定驳回张俊的异议请求。张俊不服，遂提起本案执行异议之诉。
另查明，上海市不动产登记簿房地产权证号浦XXXXXXXXXX项下记载：上海市浦东新区宣桥镇土地状况：宗地号南汇区宣桥镇2街坊16/14丘、使用权取得方式为出让、土地用途工业、宗地面积4,026㎡；房屋状况：2幢建筑面积868.31㎡(1层)；3幢建筑面积14.19㎡(1层)；4幢建筑面积414.37㎡(1层)；5幢建筑面积5,321.95㎡(5层)；土地和房屋权利人均为正前方公司；抵押权人有兴业银行南汇支行等人；司法轮候查封若干。
一审法院认为：物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据上海市房地产登记簿的记载，房产登记权利人为正前方公司，兴业银行南汇支行系抵押权人之一。静安法院根据生效法律文书和兴业银行南汇支行的申请，裁定依法拍卖涉案房产以清偿债务，符合法律规定。《异议复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，《使用权转让合同》约定“土地性质：工业……房产坐落：浦东新区；建筑面积为：29.29平方米……本房屋在使用过程中，如遇政策调整可以办理个人产权时，办理个人产证所需的一切费用由乙方承担。”。双方合同目的实为产权转让，买卖标的系登记产权中的部分建筑。根据有关行政法规以及上海市规划和国土资源管理局颁发的文件规定，工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不得分割办理登记。正前方公司的产权为一个整体，其未经相关规划部门批准，将该宗地面积内的建筑分隔出售有违现行法规政策。张俊签约时知晓产权过户存在政策限制，对未能办理过户手续有自身原因。故张俊的请求不符合上述司法解释的规定，其权利不能排除执行，其合同权利可另案主张。据此，判决驳回张俊的诉讼请求。案件受理费80元，由张俊负担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2012年10月30日，兴业银行南汇支行于房产上设立最高额抵押，最高债权限额为2,500万元，债权发生期间从2012年10月25日至2013年8月26日。2015年1月12日，兴业银行南汇支行再次于产上设立抵押权，债权数额为2,200万元。
本院认为，案外人执行异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行。张俊基于其与正前方公司就涉案房产签订的《使用权转让合同》主张不动产买受人的物权期待权，要求排除兴业银行南汇支行的执行，应当符合法律规定的情形。本案中，房产是在正前方公司取得使用权的工业用地上建造，正前方公司取得的产权为一个整体，根据工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不得分割办理登记的规定，正前方公司将该宗地面积内的建筑分隔出售有违现行法规政策。张俊与正前方公司就涉案房产签订《使用权转让合同》时，明知涉案房产系于工业用地上建设，无法办理过户登记,其与正前方公司签订的合同也非所有权转让合同，故张俊以不动产买受人的物权期待权排除兴业银行南汇支行的执行，缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照规定，案外人执行异议之诉，应当依照案外人主张实体权利的标的物价值，按财产案件计收案件受理费，本案应收取案件受理费4,675元，静安法院收取案件受理费80元，有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币4,675元,由上诉人张俊负担。二审案件受理费人民币4,675元，由上诉人张俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志红
审判员 胡晓东
审判员 张常青
二〇一七年十月十二日
书记员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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