宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终1027号
上诉人（原审原告）杨建宁，男，1966年1月11日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人王成武，宁夏朔方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙严凯，男，1987年5月12日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人孙庆茹，女，1957年12月15日出生，汉族，宁夏回族自治区外贸厅退休职工，系被上诉人孙严凯母亲，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
上诉人杨建宁因与被上诉人孙严凯房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第3536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人杨建宁及其委托代理人王成武，被上诉人孙严凯委托代理人孙庆茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年3月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：一、孙严凯将位于银川市兴庆区福星苑91-2-602室及阁楼出租给杨建宁；二、合同期限：2011年4月1日至2012年4月1日；三、年租金19200元、押金2000元；四、承租人交房之日，屋内设施无损坏，押金全部退还；五、合同的解除：承租人擅自将房屋转租转让或转借的，出租人可以终止合同，收回房屋；六、其他：承租人自入住之日承担该房屋的物业费、水电费、采暖费、垃圾处理费、有线电视费、天然气费等相关费用（注：如天然气未开通，承租方不承担天然气费）。合同签订后，原告向被告支付押金2000元。合同到期后，原、被告口头达成续租协议，原告继续租用涉案房屋至2015年4月1日。2015年3月23日，被告以原告擅自将涉案房屋转租给案外人郭金明为由将涉案房屋的门锁更换，但留置于该房屋内的物品未处理。被告提交《低值易耗品台账》称留置于涉案房屋内物品非原告所有，系案外人刘鹏飞及郭金明所有。原审法院当庭电话联系郭金明及《低值易耗品台账》中注明的保管人刘鹏飞，二人均称台账中的物品归原告。原告提交其与案外人余坚签订《租赁协议》及余坚出具的收据，证明因被告上述收房行为导致原告自2015年4月2日至2015年9月1日期间租赁他人办公用品，共支出租赁费90000元。原告诉至法院，请求判令：一、被告退还原告租房押金2000元；二、被告退还原告租金25569.86元；三、被告返还原告位于福星苑91号楼2单元602室房屋内所有物品（包括三人沙发二套、单人沙发二套、茶几三套、餐桌赔一子一套、电冰箱一台、消毒柜一台、餐具一套、洗衣机一台、台式电脑四套、传真机一台、保险柜一台、文件柜三套、办公桌七套配椅子，以及其室内小件物品）；四、被告赔偿原告经济损失90000元；五、本案诉讼费由被告承担。
2015年5月26日，本案被告孙严凯起诉本案原告杨建宁〔本院（2015）兴民初字第3724号〕，要求杨建宁向其支付：一、2011年4月1日至2015年4月1日期间的暖气费15485.76元及滞纳金、2015年1月-3月的物业费720元；二、因未按时缴纳暖气费给孙严凯造成的误工费2000元、交通费500元；三、被告支付原告房屋租金29200元、违约金2000元；四、赔偿丢失及损坏的家具损失30000元；五、支付租金损失33000元。在该案审理中孙严凯提交其于2013年9月8日出具的30000元收据，载明：“今收到杨建宁交来2013年4月1日至2014年4月1日房租人民币叁万元整。三年物业费、暖气费欠交应由租用人交清，2013年欠物业费”。杨建宁提交了孙严凯向其出具的5张收条原件，分别是：2013年6月25日的收条，载明：“今收到杨建宁交来2013年4月1日到2014年4月1日福星苑91号楼2单元602房租金6000元，剩余20000元在7月15日前交清”；2013年7月11日的收条，载明“今收到杨建宁租用孙严凯海宝福星苑91-2-602房2013年4月1日至2014年4月1日部分租金10000元（全年还欠10000元整，本月底前交清），全年房租26000元已交清16000元……”；2013年8月1日的收条，载明：“今收到杨建宁送来5000元整”；2014年4月25日的收条，载明：“今收到伍正增交来的现金16000元”；2014年5月14日的收条，载明：“今收到伍正增交来的现金5000元”；2014年6月19日的收条，载明：“今收到伍正增交来的现金5000元”。后原告杨建宁在本案增加诉讼请求要求被告向其退还2013年4月至2014年4月期间多收取的房屋租金25000元，并提交了该30000元收据复印件及被告向其出具的2013年6月25日的6000元收条、2013年7月11日的10000元收条、2013年8月1日的5000元收条。被告不认可多收取原告2013年4月至2014年4月期间的房屋租金，称2013年9月8日的30000元收据系被告留存的记账凭证，证明原告共向被告支付涉案房屋2013年4月1日至2014年4月1日的租金30000元，而非51000元。
本案在审理过程中，原审法院组织原、被告到涉案房屋进行物品清点。经清点，涉案房屋中留置有下列物品：办公桌7张、桌子2张、椅子14把、单人床2张、三人沙发2个、单人沙发2个、茶几4个、饮水机1台、吸尘器1个、电冰箱1台、消毒柜1台、餐桌1个、炒锅1个、电饭锅1个、盆5个、碗10个、架子1个、套装门8套、文件柜3套、大衣架3个、电脑显示器4个、电脑主机4个、电脑键盘3个、鼠标2个、传真机1台、彩色打印机1台（详见物品清单，被告的委托代理人拒绝签字，被告的父亲在该清单上签字确认）；庭审中，被告认可涉案房屋内有保险柜1个，并同意归还原告。
原审法院认为，原、被告于2011年3月3日签订的房屋租赁合同系是双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规，属有效合同。合同到期后，原、被告达成口头协议，被告将涉案房屋出租给原告至2015年4月1日，原告向被告支付房屋租金，故原、被告之间的房屋租赁合同继续有效。因被告于2015年3月23日更换门锁，故原、被告之间的房屋租赁合同关系于2015年3月23日解除。
关于租金的数额及原告支付租金的情况。原、被告认可2011年4月1日至2012年4月1日的房屋租金为19200元、2012年4月1日至2013年4月1日的房屋租金为26000，原、被告对2013年4月1日至2015年4月1日的房屋租金数额存在争议。被告主张此期间的房屋年租金为30000元，原告称该期间涉案房屋租金仍为26000元。虽然被告向原告出具的2013年6月25日及2013年7月11日的收条载明2013年4月至2014年4月期间房租为26000元，但原告第二次庭审中提交的从被告处复印的30000元收据载明2013年4月1日至2014年4月1日期间房屋租金30000元，且原告认可向被告支付了该30000元。故可以确定原、被告将涉案房屋2013年4月1日之后的房屋年租金调整为30000元。因原、被告于2015年3月23日解除了房屋租赁合同，故2014年4月1日至2015年3月23日期间，原告应支付被告房屋租金29342.50元（30000元-30000元/年÷365天×8天），故2011年4月至2015年3月23日期间原告应支付被告房屋租金为104542.50元（19200元+26000元+30000元+29342.50元）。
原告提交被告于2013年6月25日、2013年7月11日、2013年8月1日向其出具的3张收条及被告于2013年9月8日出具30000元收据，主张原告支付被告涉案房屋2013年4月1日至2014年4月1日的房租51000元。被告对此不予认可，称原告支付了2013年4月1日至2014年4月1日房租30000元，2013年9月8日的30000元收据系被告留存的记账凭证，数额中包含了上述3张收条载明的21000元。原告提交的3张收条载明2013年6月25日至2013年8月1日期间原告陆续向被告支付了2013年4月1日至2014年4月1日租金21000元，尚欠5000元。原告应当明知租金支付情况，而于2013年9月8日再向被告支付2013年4月1日至2014年4月1日租金30000元，不符合常理。故原告称已支付被告2013年4月1日至2014年4月1日房租51000元的主张不能成立。原审法院确认原告支付被告2013年4月1日至2014年4月1日房屋租金30000元。因被告认可原告2014年4月之前的租金已经付清，故2011年4月至2015年3月23日期间，原告已向被告支付房屋租金101200元（19200元+26000元+30000元+26000元）。综上，2011年4月至2015年3月23日期间，原告应支付被告房屋租金104542.50元，已支付租金101200元，原告尚未足额支付被房屋租金，故对原告要求被告向其退还多收取的租金，不予支持。被告认可收取原告押金2000元，根据房屋租赁合同中：“承租人交房之日，屋内设施无损坏，押金全部退还”的约定，被告未提交证据证明涉案房屋设施存在损坏，故被告应退还原告押金2000元。因被告提交的《低值易耗品台账》中注明的保管人刘鹏飞及郭金明均认可台账中的物品系原告所有，故被告应按照《物品清单》及被告当庭称述返还原告在出租房屋内的相应物品。因原告未按房屋租赁合同履行支付租金义务，故对原告主张的经济损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、被告孙严凯于判决生效之日起十日内退还原告杨建宁押金2000元；二、被告孙严凯于判决生效之日起十日内返还原告杨建宁办公桌7张、桌子2张、椅子14把、单人床2张、三人沙发2个、单人沙发2个、茶几4个、饮水机1台、吸尘器1个、电冰箱1台、消毒柜1台、餐桌1个、炒锅1个、电饭锅1个、盆5个、碗10个、架子1个、套装门8套、文件柜3套、大衣架3个、电脑显示器4个、电脑主机4个、电脑键盘3个、鼠标2个、传真机1台、彩色打印机1台、保险柜1个；三、驳回原告杨建宁的其他诉讼请求。案件受理费2652元，由原告杨建宁负担2602元，由被告孙严凯负担50元。
一审宣判后，杨建宁不服提起上诉称，一、一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋租金3342.5元属于认定事实不清，证据不足。根据一审查明的事实，可以证实上诉人分别于2013年6月25日支付租金6000元，2013年7月11日支付租金10000元，2013年8月1日支付租金5000元，2013年9月8日支付租金30000元给被上诉人，以上支付租金合计为51000元，按照双方约定2013年租金为26000元，扣减后应当予以返还25000元。二、上诉人主张的经济损失90000元被上诉人应当赔偿。在租赁合同未到期时，被上诉人擅自更换门锁，且拒绝上诉人搬出属于自己的物品，上诉人为了办公向第三人租赁办公设备，且实际支付2015年4月2日至2015年9月1日期间的租赁费用90000元。对于该损失，属于被上诉人阻拦造成的，应当承担赔偿责任。一审法院以上诉人未按照房屋租赁合同履行支付租金义务，驳回上诉人的赔偿请求，属于认定事实不清，证据不足。综上，请求依法撤销（2015）兴民初字第3536号民事判决书第三项民事判决，判决被上诉人返还上诉人房屋租金25000元，赔偿上诉人经济损失90000元；本案诉讼费用由上诉人承担。
被上诉人孙严凯辩称，一审认定事实清楚，上诉人的上诉请求与事实相悖，二审应驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，对一审查明事实予以确认。
本院认为，一、关于涉案房屋租金。上诉人杨建宁与被上诉人孙严凯对2013年4月1日至2015年4月1日的房屋租金数额存在争议。对2013年房屋租金上诉人提交了四份收条，其中2013年6月25日收条载明收到2013年4月1日至2014年4月1日房租6000元，2013年7月11日收条载明收到2013年4月1日至2014年4月1日房租10000元并备注全年房租26000元，已交16000元，而2013年8月1日上诉人杨建宁再次交纳房租5000元，故上述三份收条中的款项合计21000元应均属于2013年4月1日至2014年4月1日期间的房屋租金。2013年9月8日收条载明收到杨建宁20**年4月1日至2014年4月1日房屋租金30000元。被上诉人陈述该收条系对2013年4月1日至2014年4月1日房屋租金的总收条，用于其记录备忘房租交纳情况的。上诉人主张系是多交纳的房租，但上诉人杨建宁在其自述多交纳的房租的情况下仍然于2014年分多次向被上诉人交纳房租，故其陈述自相矛盾，不能证实2013年间多交纳了房租，综上，可以证实2013年4月1日至2014年4月1日房租实际交纳金额应为30000元，原审认定房屋租金符合客观事实，予以确认。二、上诉人杨建宁主张的经济损失能否成立。被上诉人孙严凯于2015年3月23日将涉案房屋的门锁更换，上诉人杨建宁的物品被扣留在涉案房屋内，由于截至2015年3月23日上诉人杨建宁并没有将房屋租金全部支付完毕，孙严凯扣押物品的行为并未违法。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2652元，由上诉人杨建宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
审 判 员 徐玉芳
代理审判员 任朝霞
二〇一六年八月八日
书 记 员 陈丽霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。