广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终40号
上诉人（原审原告）：孔金祥，男，汉族。
上诉人（原审原告）：张丽，女，汉族。
被上诉人（原审被告）：韶关兆荣房地产开发有限公司。
法定代表人：麦瑞荣，该公司总经理。
委托代理人：吴群玉，广东墨江律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司始兴县支行。
法定代表人：于吉杰，该行行长。
委托代理人：左军鹏、周爱龙，该行职工。
上诉人孔金祥、张丽因与被上诉人韶关兆荣房地产开发有限公司（以下简称兆荣公司），原审第三人中国工商银行股份有限公司始兴县支行（以下简称工行始兴支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2015）韶始法民一初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2013年，孔金祥、张丽到兆荣公司的售房中心进行购房咨询，兆荣公司提供一份户型品鉴，该户型品鉴标题为“兆荣华庭2期户型品鉴”，宣传内容有三房二厅二卫二阳台，建筑面积103.76平方米，户户超大面积赠送，红色部分为赠送一半面积等内容。另在该宣传资料的下面有一行小字体标注“本广告之内文资料，细则及插图仅供参考，一切以政府最后批准之图则及签署合同为准，发展商保留最终解释权利”。后孔金祥、张丽与兆荣公司于2013年11月29日签订了《商品房买卖合同》，由孔金祥、张丽向兆荣公司购买兆荣华庭4栋801房，总价款380727元，建筑面积103.76平方米。合同第三条买受人所购商品房的基本情况：“买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经始兴县规划部门批准，见本合同附件一，房号一附件一上表示为准）……”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年10月20日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期实际，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金”、第十条规划、设计变更的约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……”第十一条交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权出卖人按照下述第2种方式处理：2、由出卖人负责维修达到约定标准……”第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期到达使用条件：1、在交付之日起水电入户……”合同附件一房屋平面图显示的房屋尺寸及结构、建筑面积与户型品鉴基本一致，唯一不同将户型品鉴中的一间卧室登记为阳台。合同附件三：装饰、设备标准：“……7、卫生间：下水管到位……9、电梯：广日电梯。10、其他预留电话线接口、预留有线电视接口、用电到户内……”合同签订当日，孔金祥、张丽依约向兆荣公司支付了首付款120727元，维修基金4669.2元，按揭费用540元。剩余未付款，孔金祥、张丽于2013年12月20日向工行始兴支行按揭贷款26万元。2014年10月31日，兆荣公司邮寄收楼通知给孔金祥、张丽，经孔金祥、张丽初步查看，认为兆荣公司将户型图中的一间卧室改为阳台，户型由三房两厅变为两房两厅，还存在主人房的厕所无下水道等诸多问题，另兆荣公司无法提供工程竣工验收备案资料，故孔金祥、张丽以交付的房屋没有达到合同约定的经验收合格标准为由，拒绝收房。之后，孔金祥、张丽、兆荣公司就上述问题多次协商未果。2015年1月20日，孔金祥、张丽与其他购房人共24人向兆荣公司发出书面解除合同通知书，兆荣公司不予认同。
另查明：涉案商品房已于2014年9月30日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位组织的竣工验收，水、电于2014年10月20日前安装到户。2014年9月28日，兆荣公司就涉案商品房取得了《建设工程规划条件核实合格证》。2014年10月16日，广东省韶关市特种设备检验所对涉案商品房的乘客电梯进行检验，10月23日作出检验合格结论。2014年11月18日，广东省韶关市公安消防局出具了涉案商品房所在建设工程消防验收合格意见。2015年3月12日，始兴县建设工程质量安全监督站对本案工程出具《工程质量监督报告》，确认：经监督，建设单位于2014年9月30日组织工程竣工验收，其验收组成、程序、标准符合规定，验收组评定质量合格。工程质量具备备案条件。2015年3月20日，始兴县住房和规划建设局同意涉案建设工程竣工验收备案，并制作《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该备案表载明涉案商品房所在建设工程的竣工验收时间为2014年9月30日。
2015年4月15日，孔金祥、张丽向原审法院提起诉讼，诉称：2013年，孔金祥、张丽到兆荣公司的售房中心进行购房咨询，兆荣公司提供了一份户型品鉴，对房屋及相关设施进行具体明确的说明和允诺。孔金祥、张丽对户型品鉴中的兆荣华庭2期的B1户型（三房二厅）十分满意，并于11月参观了该户型的样品房。孔金祥、张丽与兆荣公司于2013年11月29日签订了《商品房买卖合同》，并依约支付了首付款148908元，维修基金4669.2元，按揭费用540元，剩余款项向银行按揭贷款，已履行合约义务。兆荣公司应于2014年10月20日将经验收合格的商品房交付给孔金祥、张丽使用，然而至起诉之日为止，兆荣公司仍未履行义务。孔金祥、张丽与其他业主多次找兆荣公司协商未果。根据《商品房买卖合同》的第九条规定，兆荣公司已逾期交房。2003年8月15日，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局对如何理解“该商品房经验收合格”的请示【穗国房字（2003）417号】，发布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》【粤建办房函（2003）63号】。该文件指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，兆荣公司无法提供法定的竣工验收备案手续，其销售的商品房至今仍未验收合格，更无法交付，兆荣公司已构成实质违约。兆荣公司违约后，孔金祥、张丽发现兆荣公司提供给孔金祥、张丽的《商品房买卖合同》附件一中的房屋平面图将户型品鉴中的一间卧室改为阳台，户型由三房二厅变更为二房二厅，而在签订合同时，兆荣公司并未告知孔金祥、张丽此重大变动，且标示的“阳台”字样也故意采取模糊不清的小字体。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，兆荣公司的户型品鉴应视为要约，而兆荣公司违反该约定，应承担违约责任。另根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，兆荣公司交付的商品房与样板房不一致，即阳台占总面积比例过大，对户型进行了变更，且故意不告知孔金祥、张丽，此为兆荣公司第二个违约行为。据此，孔金祥、张丽请求原审法院判令：1、解除《商品房买卖合同》；2、兆荣公司退还孔金祥、张丽已实际付款154819.2元（其中首付款120727元，按揭费540，维修基金4669.2元，已还贷款28883元），违约金154819.2元（154819.2元×1%），利息损失6579.8（154819.2元×3.3%年利息÷12个月×17个月），共计162947.2元；3、尚欠银行本息应兆荣公司向银行偿还；4、本案诉讼费由兆荣公司负担。
原审庭审过程中，孔金祥、张丽增加诉讼请求，要求判令银行的按揭本息损失由兆荣公司承担。
原审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、涉案房屋是否在2014年10月20日达到交付标准的问题。二、兆荣公司应否承担违约责任及承担何种违约责任的问题。三、兆荣公司的户型品鉴是否为要约，如兆荣公司违约，孔金祥、张丽能否要求解除合同的问题。
一、涉案房屋是否在2014年10月20日达到交付标准的问题。在本案中商品房的基本交付条件应满足以下三个条件：1、商品房经验收合格。本案中，兆荣地产公司提供了《竣工验收备案表》证实涉案房屋已于2014年9月30日通过有关勘察、设计、施工、监理、建设单位的验收，达到了《商品房买卖合同》第八条约定的“经验收合格”。2、消防、规划验收合格。本案中涉案房屋于2014年7月28日经始兴县住房和城乡规划建设局颁发了建设工程规划条件核实合格证，但消防在2014年11月18日，广东省韶关市公安消防局出具了建设工程消防验收合格意见，距交房期限逾期29天。3、水、电、电梯等配套设施能正常使用、基本满足生活居住使用条件。经查明，本案涉案房屋于2014年10月20日前已具备除消防外的上述条件。综上，该院确认涉案房屋只有消防未如期达到交付条件，其余条件符合交付标准。另，兆荣公司已于2014年10月底向孔金祥、张丽发出收房通知，通知孔金祥、张丽收房，已按合同约定履行了告知收房的义务。对孔金祥、张丽提出的“经验收合格”系兆荣公司提供法定的竣工验收备案手续，兆荣公司已逾期90天可依约解除合同的主张，无事实及法律依据，该院不予支持。
二、兆荣公司应否承担违约责任及承担何种违约责任的问题。经查明，涉案房屋在双方约定的收楼期限内未达到交付标准，兆荣公司即将该房屋交付给买受人，其行为有违诚实信用原则，不能认为其完全履行了交付义务，应承担违约责任。按《广东省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交楼的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该院以涉案房屋的消防合格日为实际交付之日即2014年11月18日，则兆荣公司应支付的违约金金额为：380727元×29天×1÷10000＝1104.10元。对孔金祥、张丽主张的返还房屋维修资金、按揭费、银行还贷，因兆荣公司不是收取该款项的相对人，故孔金祥、张丽的该主张无理，该院不予支持。
三、兆荣公司的户型品鉴是否为要约，如兆荣公司违约，孔金祥、张丽能否要求解除合同的问题。经查明，兆荣公司提供给孔金祥、张丽的户型品鉴图是三房二厅的效果图，但没有就最后是否为真正的三房二厅作出具体确定的书面说明和允诺，并且该户型品鉴中也注明“以政府最后批准之图则及签署合同为准”，后双方签订的《商品房买卖合同》中的第三条中也写明了商品房平面图经始兴县规划部门批准，见合同附件一，孔金祥、张丽也在附件一房屋平面图上签名确认。户型品鉴图中关于三房二厅的内容不具备商业广告构成要约必须就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的首要要件，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该户型品鉴图仅构成要约邀请，而不构成要约。另兆荣公司在实际施工时，完全系按照户型品鉴图的户型、尺寸进行施工，交付给孔金祥、张丽的确实是三房二厅，附件一中的一间“阳台”并非真正的阳台，孔金祥、张丽完全可当房间使用。另孔金祥、张丽还认为兆荣公司设置了样板房，兆荣公司交付的房屋与样板房不一致，但没有提供证据予以证明。故孔金祥、张丽的该主张不成立，该院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第十四条、第四十五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年10月15日作出（2015）韶始法民一初字第173号民事判决：一、驳回孔金祥、张丽要求解除其与韶关兆荣房地产开发有限公司于2013年11月29日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。二、韶关兆荣房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付违约金1104.1元给孔金祥、张丽。三、驳回孔金祥、张丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3406元，由孔金祥、张丽负担2000元，韶关兆荣房地产开发有限公司负担1406元。此款孔金祥、张丽已预交，由韶关兆荣房地产开发有限公司在上述履行期限内迳付给孔金祥、张丽。
孔金祥、张丽不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定的事实错误。1、原审法院认定开发商在2015年3月12日取得《工程质量监督报告》和《竣工验收备案表》，涉案房屋在2015年3月20日才验收合格。2、兆荣公司提供的复印件和原件不符，存在作假行为。3、兆荣公司和一审法院均认为2014年9月30日房屋验收合格，却未提及主人房没有下水管道的事实，消防在2014年11月18日验收合格也与认定房屋于2014年9月30日已验收合格相互矛盾，原审法院认定兆荣公司支付29天的违约金也可以明确看出房屋并不是在2014年9月30日就已验收合格。4、一审法官判断明显错误。既然在2014年11月18日验收合格，开发商却没有电话或书面通知当事人收房验房，兆荣公司一直在逾期交房，一审法官没有根据事实判断真实情况。对孔金祥、张丽一切有利的证据均未采纳，对方所出具的作假证据却被采用，本案不公平。孔金祥、张丽与兆荣公司签订《商品房买卖合同》后，依约支付房屋价款等相关费用。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年10月20日前将依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房将会给买受人使用。本案现也未发生任何符合笫八条约定延期交付房屋的事实，但直到2015年3月l2日，涉案房屋所在的兆荣华庭3号、4号楼才取得《工程质量监督报告》，直到2015年3月20日才取得工程竣工验收备案。兆荣公司逾期交房期间已累计达到5个月。原审判决却只认定兆荣公司逾期交房29天，明显错误。另外在2014年10月19日交房时，兆荣公司的106平方米户型连最基本的主卫下水管道都没有（有相片为证和住建局工作人员袁股长与杨站长现场查看），勘察、设计、施工、监理、建设单位通过房屋验收明显违规。兆荣公司交付的房屋也不是三房两厅，原审判决完全错误。二、原审判决认定工程竣工验收合格即《商品房买卖合同》第八条中约定的“商品房经验收合格”，不符合法律、政策的规定，也与广东省法院的既往判例相矛盾。1、不符合法律、法规的规定。合同第八条中“经验收合格”应是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。理由如下：（1）广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局对如何理解“该商品房经验收合格”的请示【穗国房字（2003）417号】，发布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》【粤建办房函（2003）63号】。该文件指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款看人“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”而《广东省商品房买卖合司》（示范文本）是根据建设部和国家工商行政管理局2000年推广使用的《商品房买卖合同》（示范文本）制订的，其制定部门和推广使用部门所作的解释是唯一的本意，具有极高的权威性和普遍的规范意义，任何与之相左的观点都是毫无根据的曲解，都是违反国家和地方人民政府的规定。兆荣公司以《建设工程质量管理条例》中出现“验收合格”即认为是商品房买卖合同中约定的“验收合格”，有违事实，且是对法律的曲解。那只是收楼的必要条件，而非验收合格。（2）建设部《建筑工程施工质量验收统一标准》第6.0.7条强制性规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”因此，取得工程竣工验收备案是房屋整体合格的必要法律保障，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到有关建设行政主管部门备案，否则，不允许投入使用，如在备案审查中发现工程竣工验收不符合要求，工程得停止使用，限期整改，重新组织验收。由此可见，商品房验收必须由政府部门审查把关，不经建设行政主管部门审核备案，就不具备实质意义上的验收合格，而不是勘察、设计、施工、监理、建设单位自行组织的验收合格。“五方验收”作为商品房交房条件也违背了《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《建设项目环境保护管理条例》第二十三条及《中华人民共和国消防法》第十三条的规定。因此，“五方验收”合格即视为达到交付使用条件，是违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。（3）根据建设部制定的《房屋建筑工程和市基础设施工程竣工验收及备案管理暂行办法》【（2000）建设部令第7政8号】第八条：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件之日起15个工作日内提出责令工程停止使用、重新组织验收等备案处理意见”及2007年11月15日广东省建设厅制定的《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第十六条：“备案机关发现有下列情况之一者，应当在收讫竣工验收备案文件之日起15个工作日内提出责令工程停止使用、限期整改、重新组织验收等备案处理意见……”的规定，备案机关可责令停止使用、限期整改、重新组织验收，未经重新组织验收认定合格的工程，一律不得交付使用。因此，“五方验收”并非实质意义上、最终的验收合格，备案机关的备案审查，才是实质意义上的验收合格，才是合同第八条所约定的交付条件。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》以及2013年12月2日建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定，市政基础设施工程验收必须严格进行备案制度的工程竣工验收，第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。依照法律规定，“商品房经验收合格”是一个系统的认定过程。具体包括：工程竣工验收合格、电梯设备、消防验收、质量安全监督督站的《工程质量监督报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，也就是从工程竣工验收开始，直到取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为止。原审判决认为2014年11月18日，涉案房屋的消防验收合格即是商品房实际交付日。那么，开发商为什么还要取得《工程质量监督报告》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》呢？一审中，兆荣公司与原审法官都已事实认定《工程质量监督报告》与《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋验收合格，却对日期的理解作出明显错误的判断，兆荣公司也没有在2014年11月18日后以书面通知的形式告知当事人收房，其违约已是事实。兆荣公司一直都没有出示过在2014年11月18日后通知当事人的证明材料。且在2014年10月底寄出快递通知收房时，消防是未验收合格的，且快递也未有当事人签收。2、法院的既往裁判，如广州市中级人民法院、海珠区人民法院及辽宁省大连市中级人民法院等相关判例均说明备案表的取得合同第八条约定的“经验收合格”的真实意思。三、兆荣公司逾期交房超过90日，依照《商品房买卖合同》第九条的规定，孔金祥、张丽有权解除合同，并要求兆荣公司赔偿违约金。在兆荣公司逾期交房超过90天后的2015年1月21日、2015年3月l3日，孔金祥、张丽已向兆荣公司发出解除合同、退还全部已付款、支付违约金的通知。但直到2015年3月12日，兆荣公司才取得《工程质量监督报告》，至2015年3月20日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以上事实清楚反映，双方在《商品房买卖合同》中约定的合同解除、支付违约金条件已经成就。孔金祥、张丽的一审诉讼请求应当得到人民法院的支持。综上所述，孔金祥、张丽请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判；2、对该商品房的质量进行司法鉴定；3、本案一、二审诉讼费用由兆荣公司负担。
兆荣公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回孔金祥、张丽的上诉请求，维持原判。二、兆荣公司交付给孔金祥、张丽的商品房符合双方签订的《商品房屋买卖合同》中约定的经验收合格的条件。一是交付的商品房符合法律规定的基本满足居住使用条件。1、商品房于2014年9月30日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的验收，可交付使用。2、2014年10月20日前水电已安装到户，电梯在2014年10月16日安装好，10月23日检验合格结论。3、2014年11月18日，广东省韶关市公安消防局出具了建设工程消防验收合格意见。4、2014年7月28日，始兴县住房和城乡规范建设局颁发了建设工程规划条件核实合格证。二是虽然消防验收合格与交房的时间超了29天，但不符合解除房屋买卖合同的条件。三是虽然工程竣工验收备案是2015年3月20日，但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收暂行规定》第九条都对竣工验收备案作出了明确规定，也就是工程竣工验收合格的，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并持竣工验收报告等相关材料在规定的时间内到当地建设行政主管部门备案。上述相关规定均说明竣工验收合格与备案是两个不同的概念。备案的前提是工程验收合格。到目前为止，没有任何法律或行政法规、规章要求商品房须经“备案”后方可交付使用，只是从行政管理的角度要求开发商进行工程验收备案，并非是强制性要求开发商向购房人交付时必须取得《竣工验收备案表》。综上所述，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请驳回孔金祥、张丽的上诉请求。
工行始兴支行答辩称：一、对原审判决没有异议。二、如果二审法院改判，基于解除房屋买卖合同的诉求，则孔金祥、张丽应立即偿还剩余本金及利息，兆荣公司承担连带责任。三、工行始兴支行对抵押物享有优先受偿权。
二审诉讼期间，孔金祥、张丽撤回对商品房的质量进行司法鉴定的上诉请求，明确改判为：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三项，解除《商品房买卖合同》；2、兆荣公司退还孔金祥、张丽已支付的首期款120727元，房屋维修基金4669.20元，按揭费用540元；3、兆荣公司返还月供（至银行停止收取月供之时止）、首付款利息（按银行同期贷款利率计算）、违约金等至判决生效止。孔金祥、张丽提交以下证据：1、照片三张，拟证明样板房真实存在；2、始兴县住房和城乡规划建设局《关于网络问政2015第412期的回复》【主要内容为：该工程于2014年9月30日依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成土建工程竣工验收，经负责主体（建设、监理、勘测、设计、施工单位）一致评定该工程验收合格。建设单位已于2015年1月将主人房卫生间下水管存有的问题整改完毕】，拟证明涉案房屋下水管道不到位，没有达到竣工验收条件。兆荣公司质证为证据1与本案没有关联，证据2不能达成其证明目的，因交房时已验收合格，因业主一方闹事进行整改，直接接了下水管。工行始兴支行对证据1、证据2均无异议。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：涉案房屋的交付使用条件认定问题。
根据当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，兆荣公司交付的房屋应是经验收合格并符合合同约定。关于“经验收合格”条件的认定，孔金祥、张丽主张应是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。兆荣公司则主张工程验收备案是行政管理，而非涉案房屋交付条件。对此，本院认为，根据国务院于2000年1月30日发布的《建设工程质量管理条例》第三条：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十六条：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。从事房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督的机构，必须按照国家有关规定经国务院建设行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门考核；从事专业建设工程质量监督的机构，必须按照国家有关规定经国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门考核。经考核合格后，方可实施质量监督。”第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，勘察、设计、施工、监理、建设单位依法对建设工程质量负责，建设行政主管部门或其他有关部门实施建设工程质量监督，竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》也取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，由此可见，建设工程竣工验收与验收备案具有不同内涵，建设工程竣工验收应是指勘察、设计、施工、监理、建设单位组织的工程验收。孔金祥、张丽所述中华人民共和国建设部、广东省建设厅的相关部门规章及复函，其法律位阶均低于国务院发布《建设工程质量管理条例》，应优先适用该管理条例的规定。因此，孔金祥、张丽主张涉案房屋验收合格即是在行政主管部门办理了备案手续与上述《建设工程质量管理条例》的规定相悖，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，涉案房屋交付使用的条件还应同时满足消防验收合格及规划条件合格的要件。根据已查明的事实，兆荣公司就涉案商品房分别于2014年9月28日、2014年11月18日取得《建设工程规划条件核实合格证》及通过消防验收，且在2014年10月23日前满足了水、电及电梯等基本居住要求，故本院确认涉案商品房于2014年11月18日达到交付条件，孔金祥、张丽主张涉案房屋系取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》时满足交付标准，理由不充分，本院不予支持。孔金祥、张丽上诉还提出环保设施验收合格的问题，根据《建设项目环境保护管理条例》第二十三条：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”的规定，因孔金祥、张丽也未提供任何证据对涉案商品房需配套建设何种环境保护设施，也未证实其环境保护设施未经验收合格，故孔金祥、张丽据此主张的房屋未达到交付条件，依据不足，本院不予支持。至于孔金祥、张丽所述兆荣公司于2014年11月18日后未再通知其收楼的问题，因双方仅在合同中约定兆荣公司需书面通知其收楼，但未明确兆荣公司未书面通知其收楼时应承担的是逾期交房违约责任，且双方自2014年10月20日后即就房屋交接问题一直在协商处理，孔金祥、张丽以兆荣公司于2014年11月18日后未再通知其收楼为由主张兆荣公司交付的房屋不合格，应承担逾期交房违约责任，理由不充分，本院不予支持。孔金祥、张丽还提到下水管整改等质量问题，因始兴县住房和城乡规划建设局在《关于网络问政2015第412期的回复》也明确，涉案房屋于2014年9月30日验收合格，且根据合同约定，兆荣公司对此承担的违约责任是维修致达到约定标准，因此，孔金祥、张丽据此主张房屋未达成交付条件，与合同约定不符，本院不予支持。
因双方当事人约定的交房期限为2014年10月20日，而涉案商品房的达到交付条件的时间为2014年11月18日，不满足《商品房买卖合同》第九条约定的逾期90天交付房屋的合同解除条件，因此，原审法院仅根据逾期交房的天数判令兆荣公司支付相应金额的违约金，未支持孔金祥、张丽解除合同、返还相关价款及利息的请求，并无不当，本院予以维持。孔金祥、张丽要求解除《商品房买卖合同》、兆荣公司返还相关款项及支付违约金、利息，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。孔金祥、张丽的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3406元，由孔金祥、张丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锐
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 胡仕忠
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