江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终1881号
上诉人（原审被告）：昌兆兵（曾用名昌兆斌），住句容市。
委托诉讼代理人：李萱，江苏当代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆敬尧，江苏当代律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘行莲，住句容市。
委托诉讼代理人：李萱，江苏当代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆敬尧，江苏当代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：句容市东山良种场，住所地句容市华阳镇镇句路（农技中心东侧100米）。
法定代表人：张为强，系该场场长。
委托诉讼代理人：胡传喜，江苏金风华律师事务所律师。
上诉人昌兆兵、刘行莲因与被上诉人句容市东山良种场房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2016）苏1183民初2732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
昌兆兵、刘行莲上诉请求:撤销原审判决，依法改判为驳回句容市东山良种场的诉讼请求或发回重审。理由：1、本案案由应为房屋买卖合同关系，3万元购房款系当时的真实价格，双方均已实际履行，且句容市东山良种场多次出卖房产，双方不存在恶意串通，也没有违反国家规定，故房屋买卖合同合法有效。2、双方后签订的房屋租赁协议并未约定将涉案房屋买卖变更为房屋租赁，该租赁协议只是应句容市东山良种场场长的要求，为了区分前后任的管理而签订，故房屋买卖合同仍然有效。3、从合同履行来看，2004年10月句容市东山良种场出具的5000元收款收据载明的仍然是“购房款”；昌兆兵扩建房屋，句容市东山良种场并未干预，如果按照租赁合同约定，昌兆兵不可能改扩建房屋；句容市东山良种场向城管局报送的《房产情况说明》、《分配房明细表》、《分组》也能够说明，其中《房产情况说明》明确了双方之间的买卖关系，《分配房明细表》没有出现昌兆兵的名字。
句容市东山良种场辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
句容市东山良种场向一审法院起诉请求：确认其与昌兆斌所签订的购房协议无效，双方房屋租赁合同成立。
一审法院认定事实：1986年12月22日，昌兆兵、刘行莲登记结婚。1987年左右，句容市东山良种场在句××市华阳××号院出资建造两层小楼一栋（5间，约130平方米）。1992年12月15日，句容县东山良种场成立。1995年7月30日，该良种场名称变更为国营句容市东山良种场。2004年10月20日，该良种场名称再次变更为句容市东山良种场，经济性质系全民所有制。
2001年10月28日，句容市东山良种场法定代表人张荣新与昌兆斌签订购房协议一份，并加盖国营句容市东山良种场印章。协议书中约定，昌兆斌购买句容市东山良种场坐落于宁杭路5号院内二层小楼一栋，上下五间，面积约130平米。价款3万元，一次性付清。房产证办理、土地使用证均由昌兆斌负责，句容市东山良种场出具相关手续。双方还约定其他相关事宜。合同签订后当日，昌兆斌支付句容市东山良种场25000元。2002年11月12日，句容市农业局给予张荣新行政撤职处分。2003年1月7日，句容市农业局任命张为强为句容市东山良种场场长。同年3月31日，句容市东山良种场法定代表人张为强与昌兆斌签订租赁协议书一份，并加盖句容市东山良种场印章。该协议书中约定，句容市东山良种场将宁杭南路5号一栋小楼建筑面积约150平米，租赁昌兆斌使用，期限为70年。昌兆斌将租金3万元一次性交清。句容市东山良种场返还昌兆斌1000元用作水电方面的费用。昌兆斌不得加盖附房和院墙，原来四址不动，维持现状。如遇政策性拆迁，句容市东山良种场同意返还昌兆斌租金，并根据装潢评估给予其适当补偿（租金3万元），双方还约定其他相关事宜。协议签订后当日，句容市东山良种场返还昌兆斌水电施工费1000元。2004年10月10日，昌兆斌支付句容市东山良种场5000元，并由句容市东山良种场出具收款收据一张给昌兆斌。后刘行莲办理了水、电费交费卡。2012年2月17日，昌兆斌、刘行莲登记离婚。离婚协议书中约定，植保公司房产权归刘行莲所有，双方还约定了其他相关事宜。
2014年6月23日，句容市人民政府发布关于对甲城（长途汽车站）片区房屋实施征收的决定公告。讼争房屋在拆迁范围内。同年11月12日，昌兆斌与句容市城市管理局签订句容市房屋征收与补偿安置协议一份。2015年10月15日，句容市东山良种场向原审法院起诉昌兆斌、刘行莲以及句容市住房和城乡建设局、句容市城市管理局，要求确认昌兆斌与句容市城市管理局签订的房屋征收与补偿安置协议无效，并要求昌兆斌、刘行莲将涉案拆迁补偿待遇给付句容市东山良种场。2015年12月11日，原审法院以句容市城市管理局与昌兆斌、刘行莲签订的拆迁补偿安置协议，其实质属于行政补偿，是行政主体以其职权作出的具体行政行为为由，驳回句容市东山良种场起诉。2016年1月4日，句容市东山良种场向原审法院提出行政诉讼，以句容市住房和城乡建设局、句容市城市管理行政执法局作为被告，以昌兆斌、刘行莲作为第三人。要求确认句容市住房和城乡建设局委托句容市城市管理行政执行局与昌兆兵、刘行莲签订的房屋征收与补偿协议无效。要求昌兆斌、刘行莲向句容市住房和城乡建设局和城市管理行政执法局返还坐落于宁杭南路××院内××楼一栋的房屋拆迁补偿待遇；并由该两局将该拆迁补偿待遇交付句容市东山良种场。2016年1月22日，原审法院以2014年11月，昌兆兵与句容市城市管理行政执法局签订的房屋征收补偿安置协议，句容市东山良种场的诉请不属于行政诉讼受理案件范围，裁定驳回句容市东山良种场的起诉。
2016年5月19日，句容市东山良种场向原审法院起诉昌兆斌、刘行莲，要求确认句容市东山良种场与昌兆斌签订的购房协议无效，双方的房屋租赁关系成立。要求昌兆斌、刘行莲将租赁房屋的拆迁补偿待遇返还句容市东山良种场。审理中，2016年12月19日，句容市东山良种场申请撤回要求昌兆斌、刘行莲将租赁房屋的拆迁补偿待遇返还句容市东山良种场的诉讼请求。
一审法院认为：句容市东山良种场系全民所有制企业，2001年10月28日，句容市东山良种场与昌兆斌签订的购房协议，该协议句容市东山良种场将国有资产出卖昌兆斌。系句容市东山良种场原法定代表人与昌兆斌恶意串通损害国家利益，该合同依法应当无效。2003年3月31日，句容市东山良种场现法定代表人与昌兆斌协商签订租赁协议书一份，该租赁协议是双方真实意思表示，该合同合法有效。合同约定租期为七十年，法律规定租赁期限最长为二十年，故超过二十年部分应当无效。句容市东山良种场主张其与昌兆斌签订的购房协议无效，租赁协议书成立有效，予以支持。句容市东山良种场本次诉请与（2015）句民初字第1878号案件诉请并不相同，且诉讼主体也不一致。故昌兆斌、刘行莲辩称本次诉讼违反一事不再理的原则，应当驳回起诉的理由，不予采信。合同无效不应当适用诉讼时效期间，故昌兆斌、刘行莲主张句容市东山良种场起诉已超过诉讼时效期间，亦不予采信。昌兆斌、刘行莲辩称购房协议与租赁协议名称不同，但体现的内容基本一致。且后来支付5000元价款亦载明是购房款。事实上，句容市东山良种场现法定代表人认识到原法定代表人与昌兆斌签订的购房协议非法性，才重新与昌兆斌签订了租赁合同，故对昌兆斌、刘行莲辩称租赁协议不成立的理由，不予支持。2012年2月17日，昌兆斌、刘行莲协议离婚，且约定植保公司房产即讼争房屋归刘行莲所有，该约定不能对抗房屋的所有权人句容市东山良种场。
一审法院判决：一、确认句容市东山良种场与昌兆兵于2001年10月28日签订的购房协议无效；二、确认句容市东山良种场与昌兆兵于2003年3月31日签订的租赁协议成立并合法有效（租期超过20年的部分无效）。案件受理费675元，由昌兆兵、刘行莲负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对昌兆兵、刘行莲提交的关于句容市东山良种场招待所部分房产的情况说明、分配房明细表、句容市种子公司分组、句容市房屋征收与补偿安置协议、（2015）句民初字第1878号民事裁定、句容市城管局应诉答辩状、（2015）句民初字第1878号案件庭审笔录，真实性予以确认，对证明目的予以综合认定。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，2014年3月3日，句容市东山良种场出具《关于句容市东山良种场招待所部分房产的情况说明》，其中第2条载明：关于昌兆兵的房产我单位以2.5万元卖出，有收款收据。
再查明，句容市人民法院作出（2015）句民初字第1878号民事裁定，在查明的事实中载明：2001年10月29日、2001年10月30日、2004年10月10日，句容市东山良种场分别向昌兆斌开具收到购房款1.5万元、1万元、0.5万元的收据。
本院认为，2001年10月28日，句容市东山良种场与昌兆斌签订的购房协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。句容市东山良种场出具的收据，载明了房款的性质为购房款，也印证了本案所涉的买卖合同系真实的房屋买卖关系。原审法院认定昌兆斌与张荣新恶意串通，导致合同无效，没有事实依据，该认定不当，应予纠正。2003年3月31日，句容市东山良种场法定代表人张为强与昌兆斌签订的租赁协议，约定昌兆斌补交5000元，但购房款收据上载明的仍然是购房款，且双方的租赁协议上约定租期为70年，明显不是租赁的意思表示。故双方签订的租赁协议，并未变更原买卖协议，该协议仍然有效。句容市东山良种场要求确认购房协议无效的理由不能成立，应予驳回。
综上，上诉人昌兆兵、刘行莲的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省句容市人民法院（2016）苏1183民初2732号民事判决；
二、驳回句容市东山良种场的诉讼请求。
一审案件受理费675元，二审案件受理费675元，合计1350元，由句容市东山良种场负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊华勇
审判员 孙 毅
审判员 黄 甦
二〇一七年十一月十二日
书记员 武云子