江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1420号
上诉人（原审被告）：汤渭新，男，1954年1月24日生，汉族，住南通市通州区。
委托诉讼代理人：梁琪、张俊杰，江苏金平川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南通威普家用纺织品有限公司，住所地南通市通州区。
诉讼代表人：南通威普家用纺织品有限公司管理人，负责人周拥。
委托诉讼代理人：刘烈日，江苏金皋律师事务所律师。
上诉人汤渭新因与被上诉人南通威普家用纺织品有限公司（以下简称威普公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初5201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
汤渭新上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：一审认定双方之间的租赁时间为三年的租赁合同有效、租期为五年的协议无效与事实不符。一审认定汤建荣没有提供证据证明对被上诉人的债权超过830000元与事实不符。
威普公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，所作出的判决公正公平，请二审在审理查明后驳回上诉人的上诉请求。
威普公司向一审法院起诉请求：判令被告迁出并向原告返还所承租的厂房；被告支付原告租金245260.27元；被告自2017年6月8日起至实际交还房屋之日止按240000元/年标准支付房屋占用费。
一审法院认定事实：原告威普公司因不能清偿到期债务、明显缺乏清偿能力，于2017年4月7日被一审法院裁定破产清算，同月19日，一审法院指定江苏金皋律师事务所为破产清算管理人。
原告威普公司于2016年5月30日与被告汤渭新签订《房屋租赁协议书》（以下简称三年租房协议），协议约定：被告向原告租赁底层厂房计3000平方米，租期自2016年5月30日至2019年5月30日，租金共计720000元，付款方式为一次性交齐，合同还对其他事项进行了约定。上述租赁协议签订后，原告随即将厂房底层整体交付给被告汤渭新使用至今，被告汤渭新未向原告交纳过租金。2017年6月7日，原告管理人向被告送达《解除租赁协议通知书》，要求被告于接到通知后15日内清场搬迁、返还租赁物，并要求被告将欠缴的一年租金240000元缴纳至管理人账户，但被告汤渭新至今未返还租赁物，也未交纳租金。
另查明，1、原告法定代表人曹振新于2017年8月10日（本案审理中）出具情况说明，载明：“有关2016年5月30日，威普公司与汤渭新签订的房屋租赁协议，其租金计人民币柒拾贰万元正的支付方式，是在曹振新结欠汤建荣的债务金额中抵减”。被告汤渭新在该情况说明下方签名确认，被告儿子汤建荣在下方签名同意。2、原告威普公司被一审法院裁定破产清算后，被告儿子汤建荣向原告管理人申报90000元借款及利息债权，现管理人确认汤建荣借款债权本息金额为111278元。3、审理中被告自认，汤建荣的妻子与原告法定代表人曹振新有亲戚关系；同时被告自认，因原告经营不佳、资金周转困难，汤建荣自2015起多次向原告主张债权未获清偿，故其与原、被告协商通过其父租赁房屋，以租金债务冲抵债权的方式减轻损失。
又查明，被告另持有一份原告威普公司与被告汤渭新于2016年5月30日签订的《房屋租赁协议书》（以下简称五年租房协议），该协议约定租期自2016年5月30日至2021年5月30日，租金共计720000元，其余内容与前述三年租房协议一致。审理中原告法定代表人曹振新向一审法院确认，原、被告约定的房屋租金为240000元/年，对被告持有的五年租房协议中其签名真实性表示确认，但对五年租房协议形成经过其表示记不清了。
审理中，经一审法院向通州区西亭镇西禅寺村的企业经营者咨询，近二、三年来，通州区西亭镇西禅寺村标准厂房底层出租的月租金价格约为8元/m2。
一审法院认为，一、原告威普公司与被告汤渭新20**年5月30日签订的三年租房协议合法有效。一审法院受理原告威普公司破产申请时，房屋租赁合同约定的租期未届满，合同未履行完毕，原告破产管理人有权决定解除租赁合同，原、被告之间的房屋租赁合同于2017年6月7日原告破产管理人解除合同通知送达被告之日起解除。原告威普公司诉请被告腾空并返还承租厂房，一审法院予以支持。
二、关于原、被告之间的房屋租赁价格，一审法院认为：1、原告管理人与被告分别持有签署时间为同一日的房屋租赁协议，原告管理人持有的三年租房协议年租金为240000元，被告持有的五年租房协议年租金为144000元，价格落差较大，被告辩称因实际未使用整个底层故租赁双方于同一天协商降低租金，但该抗辩与被告持有的五年租房协议载明的租赁面积3000m2及被告向一审法院所作陈述不符，年租金大幅降低亦不符合常理，对此被告不能作出合理解释；2、两份租赁协议虽在证据上无法相互推翻，但根据原告威普公司法定代表人曹振新陈述，双方实际房屋租赁价格为240000元/年，对五年租房协议的形成含糊其词，而五年租房协议明显损害原告其他债权人的利益，且曹振新明知其公司严重经营困难，仍将房屋出租给与之具有亲戚关系的被告，因此要作出有利于破产企业其他债权人的判断；3、结合一审法院向原告威普公司所在地其他经营者咨询，认定240000元/年的租金标准较符合当地的房屋租赁市场行情。综上一审法院认定，原、被告之间的房屋租金价格应为240000元/年。
三、关于被告汤渭新提出的，其与原告2016年5月30日签订房屋租赁合同时，被告应交付的720000元租金即从其子汤建荣对原告威普公司享有的债权中抵扣完毕，对此一审法院认为，首先，抵销事实成立须以被告汤渭新对原告威普公司享有72万元债权为前提。汤建荣2017年向原告威普公司管理人申报的债权被确认为111278元，汤建荣对此并未提出异议，如720000元租金已抵销完毕，则汤建荣对原告威普公司应享有超过830000元的债权，而审理中被告并无证据证明汤建荣对原告威普公司享有超过830000元的债权，则720000元债权转让事实不成立，抵销事实亦不能认定。其次，即使汤建荣主张的债权存在，因案涉租赁协议中并未书面约定以债权抵销的方式支付租金，被告主张双方通过口头约定抵销，仅向一审法院举证了曹振新在本案审理中出具的情况说明，因曹振新与被告存在利害关系，证明力不强，故一审法院对抵销的事实亦难以认定。第三，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定，债权人在破产受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张的抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外。本案中，原、被告签订房屋租赁协议时，被告已知原告经营困难、不能清偿到期债务，仍对原告负担债务，且债务发生于法院受理破产申请一年内，故被告主张破产抵销权，一审法院不予支持。
综上，被告汤渭新应按240000元/年的租金标准，支付合同解除前即2016年5月30日至2017年6月7日的房屋租金245260.27元，合同解除后至实际交还承租厂房之日止仍应按此标准支付房屋占用费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十条第二项之规定，判决：一、被告汤渭新迁出并向原告南通威普家用纺织品有限公司返还原告位于南通市通州区西亭镇西禅寺村四十一组的厂房底层。二、被告汤渭新支付原告南通威普家用纺织品有限公司2016年5月30日至2017年6月7日期间的租金245260.27元。三、自2017年6月8日起至实际交还上述房屋之日止，被告汤渭新按240000元/年的标准支付房屋占用费。以上判决一、二、三项，限被告汤渭新于本判决生效后三十日内履行。案件受理费4978元，由被告汤渭新负担。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人提出的哪份合同有效的问题，双方当事人持有的合同租期并不相同，法院只能根据证据优势规则依法作出认定。对于五年期的租赁合同，威普公司的法定代表人对形成的过程不能作出明确陈述。本案中，威普公司已经被一审法院裁定破产清算，而本案实际关系到破产财产在不同的破产债权人之间的清偿问题，在曹振新明知可能发生企业存在经营风险的情形下，仍将房屋出租给与其存在亲戚关系的汤渭新，势必让法院产生合理怀疑。现汤渭新亦没有对同一时间形成的两份不同的合同作出合理解释。在此情形下，人民法院应当对有关的租赁合同作出严格审查，否则极有可能损害其他债权人的合法权益。加之，一审法院亦通过咨询，认定240000元的年租金比较符合当地房屋租赁市场行情。综上，原审认定240000元年租金标准并无不当。关于上诉人提出债权是否超过830000元的问题，虽然曹振新在诉讼过程中出具过说明，但鉴于其与上诉人之间存在亲戚关系，在上诉人对此并无其他充分证据佐证的情形下，本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4978元，由上诉人汤渭新负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 盛
审判员 季建波
审判员 罗 勇
二〇一八年六月二十五日
书记员 施惠惠