来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂13民终754号
上诉人（一审被告）：来宾市任远房地产开发有限责任公司。
法定代表人：颜有志，该公司董事长。
委托代理人：蒙国寿，广西桂中律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：韦艳，教师。
委托代理人梁佳丽，广西万益（来宾）律师事务所律师。
上诉人来宾市任远房地产开发有限责任公司（下称任远公司）因与被上诉人韦艳商品房销售合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2016）桂1302民初421号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月6日受理后，于2016年7月27日公开开庭进行审理。上诉人的委托代理人蒙国寿、被上诉人的委托代理人梁佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年5月18日，韦艳与任远公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定任远公司将其开发的来宾市新兴路109号中南·财富大道8、9号楼9号楼三单元1101号房出卖给韦艳，房屋建筑面积为131.33㎡，单价为1700元／㎡，总价款为223261元。合同第九条约定交房时间为2014年12月31日前，交付条件为商品房经验收合格；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、非因出卖人原因之政府行为；3、供水、供电部门连续停水、停电四小时以上，气象部门的气象记录中有连续三天以上降雨。第十条约定出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七的违约金。签订合同后，韦艳一次性向任远公司付清房款223261元，任远公司于2014年8月6日向韦艳出具销售不动产统一发票。2016年1月23日，任远公司将约定的商品房交付给韦艳。另查明，自韦艳与任远公司于2014年5月18日签订《商品房买卖合同》的第二日起至实际交房2016年1月23日止，根据任远公司提供的气象凭证可知，该期间连续三天以上降雨的天数为154天。本案在审理过程中，一审法院依职权向来宾供电部门调查了解中南·财富大道项目用电问题。
诉讼中，一审法院根据韦艳的申请采取财产保全措施。
一审法院经审理认为：一、任远公司迟延履行交房事由及违约责任的确定。韦艳与任远公司之间的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人双方均有法律约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，韦艳依约按时支付了全部房款，但是任远公司没有在约定的期限内交付房屋，迟延交房天数达388天，而根据气象资料显示，自双方签订合同第二日起至实际交付房屋之日止的期间有连续三天以上降雨的天数为154天，任远公司抗辩因政府供电部门未能及时安装供电设施以及来宾市第二中学教职工未及时交付购房款也属于影响工程进度的因素，应据实予以延期，本案审查韦艳与任远公司之间的商品房销售合同法律关系，该辩解理由没有合同依据，对韦艳没有约束力，不予采信，且经过一审法院向供电部门核实，案涉工程项目未能及时安装供电设施并非属于合同约定的可以延期的合理理由，故任远公司迟延交房的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，任远公司应当承担逾期交房的违约责任。二、关于违约金的计算问题。韦艳与任远公司在签订合同时约定了任远公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和非因出卖人原因之政府行为、供水供电部门连续停水停电四小时以上、气象部门的气象记录中有连续三天以上降雨等，因此，任远公司据实延长部分履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2014年12月31日前，实际交房日期为2016年1月23日，逾期交房388天，扣除任远公司可据实予以延期的154天，任远公司实际逾期交房违约天数为234天（388天-154天）。依照《商品房买卖合同》第十条关于逾期交房违约责任的约定，任远公司应向韦艳支付逾期交房违约金为36570.15元（223261元×0.7‰元／天×234天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：来宾市任远房地产开发有限责任公司应向韦艳支付逾期交房违约金36570.15元。案件受理费1316元，财产保全费620元，合计1936元，由韦艳负担768元，来宾市任远房地产开发有限责任公司负担1168元。上诉人任远公司不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误，（一）被上诉人是来宾市第二中学单位团购成员，团购代理人是来宾市第二中学，其代理行为对被上诉人具有约束力，而团购代理人却延期交付房款，按上诉人与团购代理人签订的协议内容中有“因欠款导致延误工期等有关法律纠纷及经济损失由团购代理人单位负责”的约定，因此，违约责任应由来宾市第二中学承担，一审属于遗漏当事人；（二）上诉人于2014年10月17日已经向兴宾供电公司报装正式用电，期间又多次向兴宾供电公司报装，但供电公司不给任何正式答复，直至2015年8月25日，上诉人再次向来宾供电局办理用电报装手续，供电公司才于2015年9月1日正式答复供电方案。上诉人认为供电部门不答复供电方案系非因出卖人之政府行为，因此这期间一共拖延的311天，应属于按合同约定可以延期交房的合理理由；同时，也符合商品房买卖合同第九条延期理由的第三种情形，也就是连续停电四小时以上，因为无法安装高压供电设施，是无法供电的，也就是长时间的停电。二、商品房买卖合同约定的交房时间以及条件，双方在2013年3月27日签订任购协议的时候，就已经达成了合意，因为天气因素，扣除的起算点应为签订任购协议的日期，而不是合同签订的日期。三、双方签订的《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第四条约定：“买受人应在赔偿条件成立之日起三十日内书面通知出卖人，逾期视为买受人放弃该权利”，现被上诉人已经自愿放弃该权利，上诉人不再承担赔偿责任。四、双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请求法院酌情降低违约金额。五、被上诉人并没有完全履行商品房买卖合同义务，被上诉人的三个义务是交购房款，交购房契税，交国家规定的公共维修基金，这三个是商品房销售买卖合同的附件六合同补充协议第三条的房屋交付约定，即被上诉人要履行以上三个义务后上诉人才交房。因此，违约的是被上诉人，上诉人没有存在延期交房的违约责任。综上，请求二审法院改判或者发回重审。被上诉人韦艳辩称，1.一审认定事实清楚，在适用法律有部分错误，我们不应该扣除这么多天，应该按照雨量以及监理部门出具的停工报告，作为扣减天数的依据。2.上诉人在上诉状中提出系因供电部门原因导致未能供电、停电，这个事实在一审已经查明清楚，是上诉人的单方原因，并且没有合法的依据，停电原因不能作为违约的合理理由。3.被上诉人没有违约，在签订商品房买卖合同的时候，上诉人已经取得预售许可证，合同的内容主要条款是上诉人定的，包括交房时间，如果在签订认购协议的时候就预计到交房延迟的问题，也是上诉人的责任，与被上诉人无关。4.天气原因的扣减起算点应当从合同签订之日起算，因为天气原因，在工程施工的规划和安排中，已经作为自然原因，不计算在内，并且按照有关司法解释的规定，就是从合同签订之日起到交房之日止。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，应当驳回上诉人的上诉请求，请法院依法判决。
在二审期间，上诉人向法庭提供三组证据，第一组为：二审提交的供电方案协议和一审已经提交的客户用电报装申请表、客户用电报装电脑记录表。该组证据证明以下事实：1.任远公司在2014年10月17日已经申请用电报装；2.任远公司在2015年1月29日、2015年3月11日多次申请用电报装；3.任远公司在2015年8月再次申请用电报装，兴宾供电公司在这期间均没有任何答复，直到2015年9月才批复公司方案，2015年9月6日才和任远公司签订《供电方案协议》；4.因供电方案批复的原因，拖延了311天。第二组证据为：施工日志和一审已经提交的中国银行现金交款单。该组证据证明以下事实：1.被上诉人受任远公司和来宾二中签订的《招商引资协议书》约束；2.基础开挖时间为2012年7月21日；3.按约定被上诉人应于基开挖时间付款30%；4.被上诉人交房款时间延误了204天，有违约行为。第三组证据为：提供《中南·财富大道项目商品房认购协议》、韦艳的认购金确认单原件及韦艳的身份证复印件，证实上诉人与被上诉人双方受到招商协议、补充协议、认购协议、商品房买卖合同这几份合同的约束，被上诉人不是一般的购房者，是团购成员，来宾二中是团购代理人。被上诉人也没有按时交款，也属于违约。
被上诉人质证认为：对于第一组证据，在关联性方面，协议书无法证明供电原因是不可抗力或其他政府部门原因所造成的，这份证据恰恰证明了，上诉人2015年9月6日才进行报装，上诉人超期竣工的行为。因为约定的交付时间是2014年12月31日，上诉人超期装电，证明了上诉人的违约行为。第二组证据施工日志，真实性方面不予认可，该日志是项目部出具的，不是合法的施工方的档案，没有工程师、现场监理以及监理部门的确认，在关联性方面，该日志和上诉人所说的任购交房时间、任购协议都与被上诉人无关。被上诉人是商品房买卖的正常顾客，上诉人要收购房款，应当按照合同以及达到预售条件才能收取购房款。对此我们不认可施工日志的证据效力。第三组证据真实性没有异议，关联性方面，认购协议也讲到双方的权利义务关系，以商品房买卖合同为准。我们依据认购协议，及时交纳了认购金，已经履行了协议约定的义务，上诉人逾期交房不能以此作为抗辩理由。任购协议的签订时间2013年3月27日，当时有付款的约定，也有交付房屋的约定，在签订后，基于开发商与来宾第二中学双方之间约定的问题，在履行当中已经有所变更，后2014年5月18日上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，新合同是根据新的情况作出的重新约定，后合同内容已经完全覆盖和变更了之前签订的这些协议。并且买卖合同是比较全面的且通过备案的，系双方真实意思表示，所以任购协议对双方关于合同履行的条款没有约束力。
被上诉人提供的新证据有：一共8张收款收据，证实被上诉人已按约定在交房时缴纳相关费用，按约定被上诉人不交这些费用时上诉人可以不交房，但是这并不是上诉人不交房的条件，这些只是交房时的附随义务，这些并不是影响延期交房的因素。
上诉人质证认为，以上收据中燃气管道建设维护费收据、办证费收据、物业费、电梯维护费、垃圾清运费、水电周转金、发电柴油费收据与本案没有关联性，我们约定的是缴纳契税和国家规定的公共维修基金，第二份收据这个办证费，指的是查档费、登记费、交易手续费、配读费、权籍调查费，不包含购房契税，第5张收据写是公共维修基金，这个是物业公司收取的，不是国家规定的公共维修基金，从数额可以看出，这里只交了78.8元，国家规定的是每平方米60元，与规定不符合，所以交的不是双方约定的国家公共维修基金，恰好证明被上诉人没有完全履行其义务，上诉人顺延交房不属于违约。
本院认为，以上证据与本案有一定的关联性，本院作为定案的参考依据。
经审理查明，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。
另查明，2016年1月23日，被上诉人向上诉人交付4000元办证费用，向商品房所在小区的物业公司广西东铭物业服务有限公司交付了公共维修基金等其他费用。
根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、上诉人是否存在逾期交房的违约情形；2、在履行合同过程中，被上诉人是否存在违约行为；3、双方约定的违约金是否过高。
1、关于上诉人是否存在逾期交房的违约情形的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款交付期限及交付条件“出卖人应当在2014年12月31日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”的约定，上诉人应在2014年12月31日前交付；又依据合同第九条第二款第3项的约定“供水、供电部门连续停水、停电四小时以上，气象部门的气象记录中有连续三天以上降雨”出卖人可以据实延期，根据气象资料显示，自双方签订合同第二日起至实际交付房屋之日止的期间有连续三天以上降雨的天数为154天，则上诉人顺延应在2015年5月4日前交房，而上诉人实际于2016年1月23日才向被上诉人交付商品房。因此上诉人存在逾期交房的违约情形，逾期交房的天数应为234天。对于上诉人主张被上诉人是来宾市第二中学单位团购成员，团购代理人是来宾市第二中学，其代理行为对被上诉人具有约束力，而团购代理人却延期交付房款，按上诉人与团购代理人签订的协议内容中有“因欠款导致延误工期等有关法律纠纷及经济损失由团购代理人单位负责”的约定，因此违约责任应由来宾市第二中学承担，由于本案审理的是被上诉人与上诉人双方之间的商品房销售合同法律关系，上诉人与来宾市第二中学属于另一法律关系，因此，对于上诉人的上述主张，本院不予以支持；对于上诉人主张其于2014年10月17日已经向兴宾供电公司报装正式用电，但供电公司至2015年9月1日才正式答复供电方案，因此供电部门不答复供电方案系非因出卖人之政府行为，这期间一共拖延的311天，应属于按合同约定可以延期交房的合理理由，但是依据广西电网有限责任公司来宾供电局一审时提供的《关于调查核实中南·财富大道项目用电问题相关情况的复函》，直至2016年1月11日供电部门才正式供电的原因，系上诉人为了不执行“新居配政策”造成，非系政府原因，因此，对于上诉人的上述主张，本院不予以支持；对于上诉人主张依据合同补充协议第四条：“买受人应在赔偿条件成立之日起三十日内书面通知出卖人，逾期视为买受人放弃该权利”约定，被上诉人已经自愿放弃权利，因此上诉人不再承担赔偿责任，由于上诉人的逾期违约情形一直持续至2016年1月23日，即上诉人交房之日止，所以赔偿条件于2016年1月23日才成立，而被上诉人于2015年1月25日即起诉至一审法院，表明被上诉人仍有请求赔偿权利，也未放弃该权利，因此，对于上诉人的上述主张，本院不予以支持。2、关于被上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。上诉人主张依据双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条的房屋交付约定，被上诉人有缴纳购房款、购房契税、国家规定的公共维修基金的义务，而被上诉人未完全履行以上义务，在被上诉人未交清以上费用上诉人有权拒绝交付房屋，被上诉人辩称已按约定履行了义务，不存在违约行为，并提供了发票、收据予以证实，根据被上诉人提供的销售不动产统一发票证实，被上诉人已按合同约定交清购房款，被上诉人提供的收据证实，被上诉人已于2016年1月23日向上诉人交付了办证费用、公共维修基金等其他费用，又依据合同补充协议第三条第3项“买受人在办理该房屋交付手续时须一次性将国家规定的购房契税、公共维修基金及其他费用交给出卖人。买受人在上述款项缴清前，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担任何责任”的约定，上诉人通知被上诉人办理交房手续的时间为2016年1月23日，而在办理交房手续的同时，被上诉人已按约定缴纳了约定的费用，因此，被上诉人不存在违约行为。
3、关于双方约定的违约金是否过高的问题。对于设立并约定违约金的目的，是对违约方的惩罚及对守约方损失的弥补，因此，双方在合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定，出卖人（上诉人）逾期交房，应按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人（被上诉人）支付已交付房价款万分之七的违约金，系双方真实意思表示，亦在一定程度上体现对违约方的惩罚及对守约方损失的弥补，公平合理，不属于约定过高。因此，一审判决的违约金计算方法并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费714元，由上诉人来宾市任远房地产开发有限责任公司负担，上诉人预交二审受理费1316元，多交的602元，应由法院退回上诉人。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 怡
审 判 员 黄月秀
代理审判员 邓 媚
二〇一六年九月六日
书 记 员 李思憶
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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