安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第03540号
原告：合肥香街商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：罗志铜，总经理。
委托代理人：柳养生，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。
被告：李宝，女，1991年1月10日出生，汉族，无固定工作单位，住安徽省肥西县。
原告合肥香街商业经营管理有限公司（以下简称合肥香街公司）与被告李宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法由审判员吕炎适用简易程序于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告合肥香街公司的委托代理人孙婉莹，被告李宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合肥香街公司诉称：2014年7月30日，合肥香街公司与李宝签订《房屋租赁合同》，约定合肥香街公司将位于合肥市香街项目＊号楼房屋租赁给李宝用于甜品经营，租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止，租金按六个月为一个支付期，提前一个月一次性支付下一支付期租金；物业管理费自房屋交付之日起计算，支付方式同租金；水、电费一月一付；同时还约定了逾期付款、违约导致合同解除应承担的违约责任。根据合同约定，李宝应于2015年2月1日前支付物业费4030元、下半年租金122500元。合同签订后，合肥香街公司依约向李宝交付了房屋，履行了全部合同义务。但李宝一直迟延支付物业管理费及下半年房屋租金等相关费用，经合肥香街公司的多次发函催要，李宝仍置之不理，至今仍未能完成付款义务，其行为已经构成违约，为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令如下：1、依法确认解除合肥香街公司与李宝于2014年7月30日签订的房屋租赁经营合同；2、李宝支付房租122500元（自2015年3月1日暂计算至2015年8月31日，并继续计算至李宝实际返还房屋之日止）；3、李宝支付装修免租期间租金20416.67元（自2014年8月1日至2014年9月1日）；4、李宝支付物业费4030元（自2014年8月1日暂计算至2015年8月31日，并继续计算至李宝实际返还房屋之日止）；5、李宝支付延迟履行利息21780.76元（以截至2015年8月31日的逾期款项146946.67元为基数，自2015年2月1日暂计算至2015年9月21日，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，截至款清之日止）；6、确认李宝支付合肥香街公司的履约保证金61250元，合肥香街公司不予退还；7、李宝向合肥香街公司支付违约金122500元（按第一租赁年度租金的50%计算）；以上合计352477.43元；8、本案的全部诉讼费用由李宝负担。
李宝在庭审中辩称：1、对于订立《房屋租赁合同》的事实无异议，但在合同订立时，合肥香街公司负责房屋租赁事宜的业务员承诺房屋可以转租并退还保证金；2、涉案《房屋租赁合同》在履行过程中，因租赁房屋隔壁商铺装修，导致李宝无法正常营业，李宝曾与合肥香街公司协商要转租房屋，合肥香街公司也表示同意李宝转租。此后李宝停业离开租赁房屋，该行为也得到了合肥香街公司的口头许可；3、合肥香街公司曾口头承诺减免李宝半年租金，故对于合肥香街公司主张的房屋租金不予认可；4、李宝承租房屋期间一直按时交纳水电费、物业费，不存在拖欠的情形；5、综上，李宝并没有违约行为，合肥香街公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
经审理查明：2014年7月30日，合肥香街公司与李宝订立《房屋租赁经营合同》一份，约定事项如下：1、合肥香街公司将合肥市香街项目＊号楼房屋出租给李宝作为甜品经营使用，租赁房屋面积约62平方米（含公摊）。2、租赁期限为3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止，合肥香街公司于2014年7月将房屋交付给李宝。装修期内免收租金，但装修期内发生的水、电及其他费用按实结算由李宝承担。双方未能重新签订租赁合同，合同自期满之日起终止，安徽香街公司有权在租约期届满后将房屋出租他人，并有权在租赁期届满前与他人订立本租赁期满后起租的新租赁合同，但合肥香街公司保证李宝同等条件下的优先承租权。3、双方议定的租金按约定的建筑面积计算，李宝承租房屋年租金为245000元，租金按6个月为一个支付期，先支付后使用，李宝应提前1个月一次性全额支付下一支付期租金。合同签订之后，李宝应在2014年7月31日前支付首期租金122500元。4、合同订立后李宝还应于2014年7月31日前支付合肥香街公司履约保证金61250元，在合同届满后不再续订以及合同终止、解除后，若李宝无违约情形，在履行腾空、返还房屋等义务后，该履约保证金61250元由合肥香街公司无息返还李宝；租赁期内，李宝若有擅自撤店行为，则视为李宝自动放弃经营权，合肥香街公司有权解除租赁合同，履约保证金不予退还，李宝并承担违约责任；若在租赁期内李宝存在违反或不履行合同约定的行为并导致合肥香街公司损失，合肥香街公司有权从履约保证金中抵扣赔偿款。5、李宝自进场之日起承担租赁房屋水、电费，水、电费支付期限为1个月，支付时间、方式及金额按照合肥香街公司付款通知单的要求履行，李宝认可水费为4.55元／吨、电费为1.35元／度；租赁房屋物业服务费为每月每平方米5元，物业服务费支付按合同约定面积自房屋交付之日起计算，物业服务费支付自房租计算之日起计算；免半年物业费，后期物业费正常收取。6、李宝不按时支付或者不足额支付租金、水电费、物业服务费、停车费超过15日的，合肥香街公司有权解除合同，因李宝违反合同约定导致合同解除的，合肥香街公司有权收回房屋，不退还履约保证金，李宝还应支付该租赁年度50%的租金作为违约金，违约金不足以抵付损失的，还应负赔偿责任。如因李宝违约导致合同解除时，李宝应按照装修免租期当年月租金全额支付合肥香街公司装修免租期的租金。同时，若李宝逾期支付租金、水电费、物业费，还需每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金。双方当事人在该份合同中，还就租赁房屋的交付与返还、房屋装饰装修的处理、房屋及附属设施维修责任、经营管理和物业管理、双方当事人其他权利和义务、合同变更和解除条款、违约责任等作出详尽约定。上述合同订立后，合肥香街公司依约于合同签订当日将房屋交付给李宝使用，李宝支付合肥香街公司履约保证金61250元，并支付了2014年9月1日至2015年2月28日期间的房租，但未支付合同约定的其他费用。2015年1月，李宝以生意周转困难、将涉案房屋对外进行转租为由离开涉案房屋，但未向合肥香街公司交还租赁房屋。合肥香街公司于2015年4月21日以邮寄挂号信方式向李宝送达解除租赁合同告知函，并向其催收租金、物业服务费、违约金，李宝于2015年4月23日收到上述函件，此后合肥香街公司诉至本院，并提出前列诉讼请求。
本案审理过程中，因合肥香街公司对李宝陈述于2015年1月份将涉案房屋交还的事实不予认可，本院组织了双方当事人在本案审理期间就租赁房屋进行交接，但李宝坚称在2015年1月已就租赁房屋与合肥香街公司进行了交接，故不认可在本案中就涉案租赁房屋进行交接并由合肥香街公司出具收回租赁房屋的证明，因双方当事人意见分歧过大，致使租赁房屋交接不成。此外，本案审理过程中李宝坚持其行为不构成违约行为的抗辩，经本院释明，李宝提出即便其存在违约行为，合肥香街公司主张的违约金也过高，同时其已支付的履约保证金希望在本案中一并抵偿。
上述事实，由合肥香街公司提交的《房屋租赁经营合同》、装修装潢及迁出协议书、解除租赁合同及催收租金、物业服务费、违约金等告知函、国内挂号信函收据，本院所作谈话笔录以及双方当事人当庭陈述予以证实。
本院认为：合肥香街公司与李宝签订的《房屋租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人均应依约履行。合肥香街公司在订立《房屋租赁经营合同》之后将租赁物即位于合肥市香街项目＊号楼房屋交付李宝使用，李宝应按约支付合同对价。现李宝仅缴纳了2014年9月1日至2015年2月28日期间的房租以及履约保证金，自2015年3月1日起的房屋租金处于欠付状态。李宝辩称2015年1月已经向合肥香街公司归还了涉案租赁房屋，但未能提供证据证实，合肥香街公司亦对李宝上述陈述不予认可，根据《房屋租赁经营合同》的约定，合肥香街公司解除合同的条件业已成就，合肥香街公司于2015年4月21日将解除租赁合同的通知邮寄送达李宝，李宝于2015年4月23日收到上述通知后，涉案《房屋租赁经营合同》业已解除，本院确认合肥香街公司与李宝于2014年7月30日签订的《房屋租赁经营合同》业已解除。
关于合肥香街公司主张的房屋租金、装修免租期间租金、物业费诉请。合肥香街公司房屋租金诉请计算期间为2015年3月1日至2015年8月31日，此后顺延计算。因涉案《房屋租赁经营合同》业已解除，故合肥香街公司诉请的上述款项中，租金计算期限应自2015年3月1日至2015年4月22日，自2015年4月23日开始，合肥香街公司主张的款项性质为房屋占有使用费，该占有使用费可参照原租金标准确认。据此，2015年3月1日至2015年4月22日租金为34904元，自2015年4月23日至2015年8月31日房屋占有使用费为87260元（计算方式：245000元／年÷365日52日），上述房屋租金和占有使用费合计122164元。自2015年9月1日起，涉案房屋占有使用费可参照原房屋租金标准计算至涉案房屋实际返还之日。
关于合肥香街公司主张的装修免租期间租金。本案合同解除的法律后果系因李宝违约行为导致，合肥香街公司诉请李宝支付装修免租期租金20416.67元，符合合同约定，本院予以支持。
关于合肥香街公司主张的物业服务费。根据合同约定，物业服务费自房租计算之日起计算，同时合肥香街公司免收半年物业费。根据合同约定，涉案房屋房租计算之日为2014年9月1日，免除半年物业费后，李宝应承担2015年3月1日起的物业费，该物业费标准按照合同约定每月每平方米5元的标准计算，据此，2015年3月1日至2015年4月22日期间物业费为537元（计算方式：62平方米5元／平方米÷30日52日）。自2015年4月23日之后至实际返还房屋期间，李宝应按照上述标准继续支付合肥香街公司物业费。
关于合肥香街公司主张的延迟履行利息和违约金。本案中，合肥香街公司主张李宝拖欠租金行为导致其租金收益利息损失，同时又根据合同约定主张李宝承担相当于第一租赁年度50%租金的违约金。因合肥香街公司主张的租金收益利息损失系其实际损失的一种表现，而根据相关法律规定，违约金应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认。李宝在涉案《房屋租赁经营合同》订立之初即已缴纳了履约保证金61250元，在李宝违约并导致合肥香街公司损失的情况下，合肥香街公司有权从履约保证金中抵扣上述款项，故本院对合肥香街公司主张的租金等延迟支付产生的利息损失诉请不单独予以支持，该损失纳入违约金中一并综合考虑予以调整。鉴于李宝在本案中提出违约金过高的抗辩，具体到本案而言，李宝在需支付至实际迁出租赁房屋之日的房屋占有使用费之外，还需另行支付相当于六个月房屋租金数额的违约金，该违约金条款约定过高。考虑到违约金制度的主要功能，本院对违约金予以调整。根据本案合同履行情况、当事人的过错程度、延迟支付租金导致的利息数额、合肥香街公司再行处置租赁房屋期间可能导致的空置损失等因素，本院酌情确定违约金为相当于涉案房屋三个月的租金价值，即为61250元。基于李宝要求以其支付的履约保证金在本案中予以抵偿的抗辩意见，本院确定该61250元由合肥香街公司所有，不再返还李宝。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告合肥香街商业经营管理有限公司与被告李宝签订的房屋租赁经营合同于2015年4月23日解除；
二、被告李宝于本判决生效之日起十日内支付原告合肥香街商业经营管理有限公司房屋租金34904元、房屋占有使用费87260元，合计122164元（房屋占有使用费计算至2015年8月31日，自2015年9月1日起，房屋占有使用费可参照涉案《房屋租赁经营合同》约定的同期房屋租金标准计算至李宝向合肥香街商业经营管理有限公司返还合肥市香街项目＊号楼房屋之日止）；
三、被告李宝于本判决生效之日起十日内支付原告合肥香街商业经营管理有限公司物业费537元（自2015年4月23日起，李宝应按照310元／月的标准向合肥香街商业经营管理有限公司支付物业费至其返还合肥市香街项目5号楼5-1-9号房屋之日止）；
四、被告李宝于本判决生效之日起十日内支付原告合肥香街商业经营管理有限公司装修免租期租金20416.67元；
五、驳回原告合肥香街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3334元，由原告合肥香街商业经营管理有限公司负担1980元，被告李宝负担1354元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吕 炎
二〇一六年一月十二日
书记员 王柳君
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。