福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第201号
上诉人（原审被告，反诉原告）许立雄，男，1952年12月26日生，汉族，光泽县文化体育局退休干部。
被上诉人（原审原告，反诉被告）胡发松，男，1945年8月26日生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告，反诉被告）胡建波，男，1968年8月14日生，汉族，务工。
被上诉人（原审原告，反诉被告）胡春玉，女，1966年7月7日生，汉族，务工。
被上诉人（原审原告，反诉被告）胡秋菊，女，1974年11月12日生，汉族，务工。
被上诉人（原审原告，反诉被告）胡建德，男，1971年6月3日生，汉族，务工。
上诉人许立雄因房屋买卖合同纠纷一案，不服光泽县人民法院（2013）光民初字第810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许立雄、被上诉人胡发松到庭参加诉讼。被上诉人胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
被上诉人胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德原审请求确认吴美花、胡发松与许立雄于2013年3月7日签订的《房产买卖契约》有效，判令许立雄将本案诉争房产交付给胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德，判令许立雄协助胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德办理本案诉争房产的房屋所有权和土地使用权的过户手续。上诉人许立雄原审反诉请求确认吴美花、胡发松与许立雄于2013年3月7日签订的《房产买卖契约》己依法解除。
原审法院查明，2013年3月7日，吴美花、胡发松与许立雄在“家天下”房产中介的居间下，就本案诉争房产（座落于光泽县中山路48室202室）签订了《房产买卖契约》，双方约定：1、许立雄将其所有的坐落于中山路48号202室房屋出售给吴美花、胡发松；2、房屋出售价格为人民币230000元；3、吴美花、胡发松于2013年3月30日房产过户前一次性付清购房款（后补充约定，吴美花、胡发松先将购房款220000元汇入中介账户，余款10000元待交房时再付）；4、许立雄于2013年9月30日将房产交付给吴美花、胡发松。双方还约定了产权过户费用的承担等内容。合同签订后，胡发松将购房款220000元于签约当日汇入“家天下”房产中介业主吴诗梅的账户。当日，吴美花、胡发松与许立雄共同填写了《光泽县房屋所有权登记申请书》、《房屋登记信息询问笔录》。许立雄还于同日出具了一份声明，承诺本案诉争房产系其所有。另许立雄书写了一份《要求转让土地使用权报告》，申请将本案诉争房产的土地使用权转让给胡发松、吴美花，但未交至土地管理部门。2013年3月11日，胡发松向光泽县住建局请求确认座落于光泽县中山街48号202室超出面积7.92平方米的产权，该申请同日得到光泽县住建局的同意确权。至此，胡发松为办理产权过户手续于2013年3月8日缴纳房产测绘费70元，于2013年3月11日缴纳税费1605.76元、房屋所有权登记费80元、房屋所有权证工本费10元、一类住宅建设工程城市基（超面积补办）729元、交易手续费372元。后因许立雄未从吴诗梅处领取购房款，胡发松于3月下旬将购房款取回。2013年4月8日，许立雄以土地使用权证原件不慎遗失为由，向光泽县国土资源局申请补发新证，并于2013年7月15日领取了光国用（2013）第849号土地使用权证。2013年5月31日，许立雄委托朱光伟向吴美花、胡发松发出解除本案诉争合同的律师函。2013年10月16日，本案诉争房产经光泽县城镇房产管理所变更登记为吴美花、胡发松共同共有。本案诉争房产目前仍由许立雄居住、使用。
原审法院另查明，吴美花与胡发松系夫妻关系，吴美花于2013年11月30日去世。吴美花的法定继承人有五人，即胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德。
原审法院认为，吴美花、胡发松与许立雄于2013年3月7日签订的《房产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。许立雄提出该合同中第12项的约定不是其与对方的约定，以及双方口头约定售房面积以实际测绘后的面积为准，价格多还少补，但未提供证据予以证实，不予认定。合同签订后，胡发松己依约将购房款220000元汇入第三方账户，合同双方当事人亦办理了《光泽县房屋所有权登记申请书》、《房屋登记信息询问笔录》、《要求转让土地使用权报告》等相关产权过户手续，胡发松为此还支出了相应的过户费用。由此可见，本案诉争合同签订后，吴美花、胡发松与许立雄在合同履行的前期均积极履行了合同所约定的义务。对许立雄关于本案诉争合同己于2013年5月31日解除的主张，原审法院认为，本案诉争合同系依法成立且已生效，在该合同履行的全过程中，许立雄既未能向原审法院提供证据证明胡发松同意解除合同，也未能证明吴美花、胡发松以自己的行为明确表示不履行主要债务。故本案不存在《合同法》规定的合同约定或法定解除的情形，许立雄无权向吴美花、胡发松行使合同解除权。综上，本案诉争合同合法、有效，双方均有义务将合同继续履行完毕。胡发松在将购房款汇给中介后，许立雄未前往领取，胡发松基于不安，将购房款领回，但其在庭审中明确表示愿意继续支付购房款，且许立雄在反诉中未提出要求胡发松支付购房款的诉讼请求，故原审法院在本案中对购房款的支付不予处理。鉴于本案诉争房产己于2013年10月16日登记为吴美花、胡发松共同共有，本案诉争合同的其中一项目的即房屋所有权过户己经实现，胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德要求许立雄协助办理本案诉争房产所有权过户手续的诉讼请求己无必要，原审法院不再判决支持。许立雄虽对此转移登记存有异议，但并非本案民事诉讼审查的范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第44条之规定，判决：一、吴美花、胡发松与许立雄于2013年3月7日签订的《房产买卖契约》有效；二、许立雄于判决生效后十日内将座落于光泽县中山路48号202室房产交付给胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德；三、许立雄于判决生效后十日内协助胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德办理本案诉争房产的土地使用权过户手续；四、驳回胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德的其他诉讼请求；五、驳回许立雄的反诉请求。
上诉人许立雄上诉称，一、原判认定事实不清。（一）许立雄与胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德订立的《房屋买卖契约》因胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德违约可以解除。1、《房屋买卖契约》第二条约定，许立雄将涉讼房屋以23万元的价格售予胡发松、吴美花，该售价款在2013年3月30日前一次性付清，售房面积以实际测绘后的面积为准，价格多还少补。但因当时双方委托的中介机构“家天下”老板吴思梅称印章由其丈夫保管，丈夫外出办事，暂无法加盖印单，要求合同暂由其保管，代加盖印章后再通知双方领取。但在许立雄领取合同前，吴美花、胡发松强烈要求中介在合同上添加第十二条，该条款与合同第二条约定相互矛盾。但“家天下”中介老板表示合同第二条对付款期限约定明确，并保证会催促购房方按第二条进行履行，故许发雄才将合同领回。胡发松并未依照合同第二条或第十二条约定履行付款义务。胡发松也没有证据证明其曾经将22万元打入吴诗梅卡上。在庭审中经法官询问，胡发松才陈述其于2013年3月7日将22万元打入吴诗梅卡上，又于3月22日将该22万元取回，但亦无证据证实。胡发松、吴美花逃避债务，合同已满足合同法第九十四条第二款规定的解除条件。2、2013年3月中旬，许立雄从光泽地方税务局了解到，胡发松、吴美花提交作为纳税依据的《房产买卖合同》上的许立雄签名系伪造。许立雄要求胡发松、吴美花拿回该虚假合同，改用双方真实签订的合同向税务机关申报契税，否则许立雄将不配合办理过户登记手续，但胡发松、吴美花始终不同意。许立雄认为其要求合理合法。其一，如果许立雄在房屋登记机关签名同意胡发松、吴美花用虚假合同进行过户，会带来许立雄追认购房款为13.5万元的后果；其二，胡发松、吴美花偷逃国家税收，损害的是社会公共利益，依法不能取得物权；其三，根据合同第三条第二款的规定，胡发松、吴美花负有缴纳土地使用税及其他相关税费的先履行义务，既然胡发松未先履行缴纳税收的义务，许立雄当然有权拒绝履行义务。并且根据这份虚假的《房产买卖契约》，应当认定胡发松、吴美花的行为符合合同法第九十四条第二款规定的法定解除条件。由于胡发松、吴美花拒不纠正其偷逃契税的行为，拒不履行支付购房款的义务，造成了房屋产权无法转移的后果。许立雄签订合同出售房屋、取得购房款的目的无法实现，依法可以解除合同。许立雄于2013年4月17日通知胡发松、吴美花解除合同，胡发松、吴美花亦同意解除合同，并交还了案涉房产的所有权证书，但要求许立雄帮助到税务机关退回已缴纳的费用。3、原判认定胡发松将购房款汇给中介后，许立雄未前往领回，胡发松基于不安将购房款领回错误。2013年3月7日的《房产买卖契约》第十二条明确约定，房产过户后中介才可付款，而胡发松是在2013年10月15日才申请过户，中介不可能在房屋未过户前通知许立雄领取购房款。原判认定显然违背客观事实，事实应当是胡发松中途悔约，抽逃购房款。4、原判根据《光泽县城镇管理所房屋登记薄》，认定胡发松、吴美花对讼争房屋的过户已经实现，属认定事实不清，有悖法律规定。房屋登记簿上权属证书一栏为空白，胡发松、吴美花并未最终取得房屋权属。同时，登记薄记载的信息有滥用职权、暗箱操作之嫌。其一，由于《光泽县房地产管理所房屋所有权登记受理单》的客户联与存根联没有分离，直至2013年10月23日，光泽县房产管理所并没有正式受理胡发松、吴美花的申请，而房屋登记薄所记载的登记时间为2013年10月16日，当时转移登记尚未受理。其二，根据《房屋登记办法》第三十三条第三款的规定，申请房屋所有权转移登记，应提交房屋所有权证书，而房屋所有权证书目前尚为许立雄所持有，房屋所有权登记受理单上显示胡发松提交的是所有权证书的复印件。其三，许立雄从未向房屋登记机关提出转移登记申请，胡发松、吴美花单方提出申请，违反了《房屋登记办法》第十二条第一款关于房屋转移登记应由双方当事人提出的规定。因此，房屋登记薄的记载是无效登记。对有严重明显瑕玼的具体行政行为，应当首先考虑的是其合法性问题，但对许立雄提出的对房屋所有权登记受理单所列的胡发松、吴美花提交的十份文件进行合法性审查的请求，原审合议庭却予以拒绝，有违法律规定。2、2013年3月7日订立的《房产买卖契约》已依法解除。2013年4月17日，许立雄已口头通知胡发松、吴美花解除合同。2013年5月31日，许立雄委托福建武夷律师事务所以律师函的形式书面通知胡发松解除合同。2013年6月1日，福建武夷律师事务所委派律师朱光伟电话通知胡发松解除合同，并告知其到家天下中介领取解除合同通知书。2013年6月19日，朱光伟再次致电胡发松，胡发松明确告知朱光伟解除合同通知书已收悉。鉴于许立雄2013年4月17日解除合同的口头通知，2013年5月31日解除合同的书面通知均已送达胡发松、吴美花，而胡发松、吴美花在通知送达之日起三个月后才向人民法院提起诉讼，根据合同法解释二的规定，胡发松要求确认合同有效的诉讼请求，依法不能得以支持。二、原判程序违法。1、吴美花于2013年11月30日死亡，本案依法应当中止诉讼，但原审法院未予中止。2、胡发松于2013年3月8日与吴美花登记结婚，原审法院未查清吴美花的法定继承人情况，显然程序违法，遗漏必要诉讼参加人。3、房屋登记薄是原审庭审结束后调取的证据，原审法院做为证据使用，有违证据规则。特此，请求撤销原判，支持许立雄的原审反诉请求，驳回胡发松等人的原审诉讼请求。
被上诉人胡发松辩称，胡发松、吴美花于2013年3月7日与许立雄签订合同，当日即汇款22万元至中介帐户。许立雄确实通过律师函给胡发松要求解除合同，但胡发松并未同意解除合同。许立雄没有权利单方解除合同，且律师函中除了房屋的面积真实，其余内容均为虚假。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判查明认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，2013年6月19日，胡发松在与福建武夷律师事务所律师朱光伟的电话交谈中，承认已收到许立雄委托朱光伟向其送达的解除买卖合同通知书。胡发松直至提起本案一审诉讼之日即2013年10月24日，未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。
本院认为，案涉房屋买卖合同系由胡发松、吴美花夫妻与许立雄签订，吴美花在原审诉讼期间去世，其法定继承人胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德作为共同原告参与诉讼，符合法律规定。胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德提交了居民户口簿，以证实胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德四人与吴美花的关系。许立雄以户口簿不能证明胡建波等四人系吴美花的亲生子女为由，主张原审遗漏当事人，但未能提交足以反驳户口簿记载信息的相反证据，许立雄该上诉主张不能成立，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据《房产买卖契约》的约定，胡发松、吴美花应于2013年3月30日前履行将购房款220000元汇入“家天下”中介帐户之义务，但胡发松、吴美花于2013年3月7日将购房款汇入“家天下”帐户后，又于当月下旬无正当理由将购房款领回，之后再未履行购房款支付义务，足以认定胡发松、吴美花在合同履行期限届满前，以实际行动表明不履行主要合同义务。许立雄于2013年5月31日以胡发松、吴美花未按合同约定支付购房款为由，委托朱光伟律师向胡发松、吴美花发出解除合同通知书。胡发松于2013年6月19日向朱光伟承认已收到解除合同通知书，且直至提起本案诉讼即2013年10月24日前未向人民法院或仲裁机构提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，应认定《房产买卖契约》于胡发松、吴美花收到解除合同通知之日解除。原判驳回许立雄确认合同已解除之反诉请求错误，应予纠正。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于《房产买卖契约》已解除，胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德要求许立雄交付房屋及配合办理房屋所有权、土地使用权变更登记义务的债权基础已灭失。原审法院所作许立雄应履行交付房屋、配合办理土地使用权变更登记义务之判决错误。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销光泽县人民法院（2013）光民初字第810号民事判决；
二、驳回胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德的诉讼请求；
三、胡发松、吴美花与许立雄签订的《房产买卖契约》已依法解除。
本案一审本诉受理费100元、反诉受理费100元由胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德负担；二审案件受理费100元，亦由胡发松、胡建波、胡春玉、胡秋菊、胡建德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一四年六月六日
书 记 员 刘冬龙
本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。