湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝南民初字第00613号
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：孝感市长征路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉第三人）袁云平。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
被告（反诉原告）杨华锋。
委托代理人鲍志江、谈伟，湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）与被告（反诉第三人）袁云平、被告（反诉原告）杨华锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法组成由审判员余月明担任审判长，审判员周泽民、人民陪审员候军舟参加的合议庭，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保丽公司的委托代理人饶彬、被告（反诉第三人）袁云平的委托代理人袁琛丽、被告（反诉原告）杨华锋的委托代理人谈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）保丽公司诉称，2010年4月7日，原告授权邱保国与被告袁云平签订了一份承包合同，约定原告将保丽建材大市场及其南侧原二运公司场地整体发包给被告袁云平经营管理，租赁期限为3年，自2010年7月19日至2013年7月19日，合同到期后，被告出资改建、新建的所有房屋财产属原告所有。合同签订后，被告袁云平将所承包的保丽建材大市场二期后厅K04号商铺转包给被告杨华锋经营捷顺门业，合同约定的租赁期限为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日。合同期满后，两被告均未退场，原告先后于2013年3月29日、7月4日向两被告发出告知书和限期退场通知，但两被告均置之不理。原告认为，两被告的行为侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法判令两被告立即腾退租赁的商铺，并承担本案的诉讼费用。
被告（反诉第三人）袁云平辩称，本人与被告杨华锋签订租赁合同经过原告授权同意，合同期满后应当由被告杨华锋而不是本人承担返还房屋的义务。请求人民法院依法驳回原告对本人的诉讼请求。
被告（反诉原告）杨华锋辩称，原告指使被告袁云平在与本人签订租赁合同时故意隐瞒重大事实，使用欺诈手段，给本人造成重大损失，应当承担相应的赔偿责任。
被告（反诉原告）杨华锋反诉称，反诉被告故意隐瞒重要信息，进行虚假宣传，并使用欺诈手段，使本人在违背真实意思的情况下与其签订了租赁合同。合同签订后，本人投入巨额资金进场装修、支付品牌代理费等，可时隔不久，反诉被告却要求本人退场，且使用停水停电锁门等违法手段，导致本人无法正常经营，严重侵害了本人的合法权益，故请求人民法院依法判令反诉被告赔偿本人租金、水电费、品牌保证金、样品损失、装修费用、仓库租金、经营损失及人工工资等各项损失合计692327元，并承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）保丽公司辩称，本公司与反诉第三人袁云平及其与反诉原告杨华锋签订的租赁合同均是双方当事人真实意思的表示，合法有效。反诉原告称本公司指使他人使用欺诈手段与其签订合同并给其造成重大损失，没有事实依据。请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
被告（反诉第三人）袁云平述称，反诉原告杨华锋的反诉请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其反诉请求。
原告（反诉被告）保丽公司为支持其诉讼主张及抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：企业法人营业执照、组织机构代码证各一份。证明原告的身份情况。
证据二：房屋所有权证、国有土地使用证各一份。证明原告合法拥有诉争物业所有权的事实。
证据三：授权委托书、承包合同各一份。证明原告与被告袁云平签订承包合同，合同于2013年7月19日期满，合同期满后被告未能清退商铺的事实。
证据四：租赁合同一份。证明被告袁云平与被告杨华锋签订转租合同，该合同于2013年12月31日期满，合同期满后被告亦未清退商铺的事实。
证据五：告知书、限期退场通知书各一份。证明原告业已履行告知义务，被告在合同期满后拒不清退商铺的事实。
证据六：民事判决书一份。证明原告与被告袁云平签订的承包合同约定的承包期限为3年，合同期满后，被告袁云平没有返还商铺的事实。
被告（反诉第三人）袁云平为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
授权经营委托书一份。证明被告袁云平经过授权，有权对讼争商铺进行招租的事实。
被告（反诉原告）杨华锋为支持其反诉主张及抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：居民身份证一份。证明反诉原告的身份情况。
证据二：租赁合同一份。证明反诉原告与反诉被告所属的保丽建材大市场签订租赁合同，合同对双方的权利与义务进行了约定的事实。
证据三：营业执照一份。证明被告（反诉原告）杨华锋租赁保丽建材大市场二期后厅K04号商铺经营五金、门业的事实。
证据四：告知书一份。证明反诉被告在租赁合同期满前单方要求反诉原告退场，并单方决定将市场拆除改建的事实。
证据五：限期退场通知书一份。证明反诉被告单方要求反诉原告等商户限期退场的事实。
证据六：授权经营委托书一份。证明反诉被告授权反诉第三人进行招租，但未明确授权终止时间的事实。
证据七：提货单八份。证明被告（反诉原告）杨华锋承租商铺后，为经营捷顺门业，支出物流费用的事实。
证据八：送货单三份、销货单两份、订货单一份。证明被告（反诉原告）杨华锋承租商铺后，对商铺进行装修的事实。
证据九：报价单四份。证明被告（反诉原告）杨华锋对承租商铺进行装修投入的事实。
证据十：订货单八份。证明被告（反诉原告）杨华锋经营捷顺门业的订单损失情况。
证据十一：收据十三份。证明被告（反诉原告）杨华锋交纳商铺租金、水电费的情况。
证据十二：经营损失单一份。证明被告（反诉原告）杨华锋经营捷顺门业实际损失情况。
证据十三：清单、收条各一份。证明被告（反诉原告）杨华锋拆样损失情况。
经庭审质证，被告（反诉第三人）袁云平对原告（反诉被告）保丽公司提交的证据一、二、四、五无异议，被告（反诉原告）杨华锋对原告（反诉被告）保丽公司提交的证据一、二无异议，被告（反诉原告）杨华锋对被告（反诉第三人）袁云平提交的证据无异议，原告（反诉被告）保丽公司对被告（反诉原告）杨华锋提交的证据一至六无异议，被告（反诉第三人）袁云平对被告（反诉原告）杨华锋提交的证据一至六、十一无异议。对以上均无争议的证据，本院依法予以采信。
被告（反诉第三人）袁云平对原告（反诉被告）保丽公司提交的证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告（反诉被告）保丽公司已对本人与他人签订的租赁合同约定的合同期满时间为2013年12月31日予以追认；对证据六的真实性无异议，但认为人民法院并未判决要求本人返还诉争商铺。被告（反诉原告）杨华锋对原告（反诉被告）保丽公司提交的证据三的真实性无异议，但认为授权委托书未明确授权期限；对证据四的真实性无异议，但认为从合同的内容可以看出，双方之间应认定为长期的租赁关系；对证据五的真实性无异议，但认为其损害了被告（反诉原告）的利益；对证据六的真实性无异议，但认为其与本案无关。原告（反诉被告）保丽公司对被告（反诉第三人）袁云平提交的证据的真实性无异议，但认为双方约定的承包期限为2010年7月19日至2013年7月19日。原告（反诉被告）保丽公司对被告（反诉原告）杨华锋提交的证据七至十三有异议，认为其与本案无关联性。被告（反诉第三人）袁云平对被告（反诉原告）杨华锋提交的证据七、八、九、十、十二、十三有异议，认为其与本案无关联性。
对上述有争议的证据，本院认为，原告（反诉被告）保丽公司提交的证据三、四、五、六，被告（反诉第三人）袁云平及被告（反诉原告）杨华锋对其真实性均不持异议，本院依法予以采信。被告（反诉第三人）袁云平提交的证据，有原告（反诉被告）保丽公司的代表邱保国签字确认，本院依法予以采信。被告（反诉原告）杨华锋提交的证据七至十三，与本案无关联性，本院依法不予采信。
经审理查明，2010年4月7日，原告（反诉被告）保丽公司的签约代表邱保国与被告（反诉第三人）袁云平签订承包合同一份，约定原告（反诉被告）保丽公司将其所属的位于孝感市北京路11号的保丽建材大市场整体发包给被告（反诉第三人）袁云平经营管理，承包期限为3年，自2010年7月19日至2013年7月19日，2010年度至2013年度的承包费分别为68万元、252万元、264万元、276万元。2010年5月24日，被告（反诉第三人）袁云平与被告（反诉原告）杨华锋签订租赁合同一份，将保丽建材大市场二期后厅K04号建筑面积为105.3㎡的商铺租赁给被告（反诉原告）杨华锋经营捷顺门业，月租金2632元，租期半年。其后，被告（反诉第三人）袁云平与被告（反诉原告）杨华锋分别于2010年12月15日、2011年12月9日及2012年12月11日续签租赁合同，约定的租赁期限均为一年。其中，2012年12月11日签订的合同约定的租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日。被告（反诉原告）杨华锋在承租期间，先后于2010年6月、2012年8月两次对商铺进行了装修。2013年3月29日，原告（反诉被告）保丽公司向保丽建材大市场各承租商户发出告知书，告知其与被告（反诉第三人）袁云平签订的合同于2013年7月19日期满，要求各商户于该合同期满前清货退场，否则将停止供水、供电。2013年7月4日，原告（反诉被告）保丽公司向各承租商户发出限期退场通知书，以拟对保丽建材大市场整个物业拆除建设为由，限期各商户于2013年7月20日8时交还承租的商铺。逾期，被告（反诉原告）杨华锋未交还商铺，原告（反诉被告）保丽公司遂对商铺实施停水、停电，先后共计停水、停电14天。还查明，2009年4月1日，原告（反诉被告）保丽公司的签约代表邱保国与被告（反诉第三人）袁云平签订授权经营委托书一份，代表原告（反诉被告）保丽公司将保丽建材大市场全权委托给被告（反诉第三人）袁云平承包经营，后者有权进行招租、经营和管理，该委托书并未注明授权期限。被告（反诉原告）杨华锋在与被告（反诉第三人）袁云平签订租赁合同时，后者向其出示的正是该授权经营委托书。
本院认为，案外人邱保国代表原告（反诉被告）保丽公司与被告（反诉第三人）袁云平签订授权经营委托书后，被告（反诉第三人）袁云平将原告（反诉被告）保丽公司所属的保丽建材大市场二期后厅K04号商铺租赁给被告（反诉原告）杨华锋经营捷顺门业的事实清楚。虽然原告（反诉被告）保丽公司与被告（反诉第三人）袁云平另行签订了承包合同，约定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但被告（反诉第三人）袁云平在与被告（反诉原告）杨华锋签订租赁合同时，仅出示了授权经营委托书，致使被告（反诉原告）杨华锋有理由相信被告（反诉第三人）袁云平能够代表原告（反诉被告）保丽公司对外签订合同。根据合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告（反诉第三人）袁云平与被告（反诉原告）杨华锋签订的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租赁合同应当认定为合法有效。原告（反诉被告）保丽公司及被告（反诉原告）杨华锋均应当依照该合同的约定履行各自的义务。原告（反诉被告）保丽公司在该合同期满前擅自要求被告（反诉原告）杨华锋退场，并对其经营的商铺停水、停电，致使被告（反诉原告）杨华锋不能正常经营，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据本案的实际情况，被告（反诉原告）杨华锋的损失主要因停水停电引起，本院酌情确定每天损失800元，原告（反诉被告）保丽公司应当赔偿11200元（800元／天×14天）。被告（反诉第三人）袁云平与被告（反诉原告）杨华锋签订的租赁合同于2013年12月31日期满，双方之间的权利义务关系自此终止，被告（反诉原告）杨华锋应当依约退场，故对原告（反诉被告）保丽公司要求判令其立即腾退所租商铺的诉讼请求，本院依法予以支持。被告（反诉原告）杨华锋要求判令原告（反诉被告）保丽公司赔偿其品牌保证金、装修费等，无法律依据，故对其该反诉请求，本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）杨华锋损失11200元；
二、被告（反诉原告）杨华锋于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司所属的保丽建材大市场二期后厅K04号建筑面积为105.3㎡的商铺；
三、驳回被告（反诉原告）杨华锋其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费500元、反诉费10723元，合计11223元，由原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司负担673元，被告（反诉原告）杨华锋负担10550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费11223元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 余月明
审 判 员 周泽民
人民陪审员 候军舟
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 陈 洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。