湖北省保康县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂保康民二初字第00013号
原告徐尚林，个体工商户。
委托代理人李仁华，保康县寺坪供销社下岗职工。代理权限：、参与诉讼；、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解；、代收法律文书。
被告秦大武。
原告徐尚林与被告秦大武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理。依法由审判员杜少勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐尚林及其委托代理人李仁华，被告秦大武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐尚林诉称，2010年9月，原告徐尚林以包工包料的形式承建艾光秀位于保康县城关镇河西社区常青组小沟处一栋商品住宅楼。2010年9月26日，受业主委托与被告秦大武签订一份《房屋出售合同》，合同约定：原告出售的房屋地处保康县城关镇河西社区常青组小沟处，在原告建造房屋的北面五楼，三室二厅一厨二卫二阳台，面积136平方米，价款108800元一次性付清。2011年10月，工程全部竣工后向市场公开销售商品房，原告立即通知被告认购房屋，办理相关手续，被告一直不答复，也不到现场看房。2013年8月，被告突然提出要求原告将北面四楼出售给被告，因被告要求的房屋已出售，原告又给被告协调房源，被告坚决不同意，要求原告一次性支付20万元。2013年10月1日，原告通过邮储银行给被告转款20万元。2013年12月初，被告再次强迫原告支付20万元。被告使用不正当手段索要原告40万元，应属违法行为。请求保康县人民法院依法确认原、被告于2010年9月26日所签订的《房屋买卖合同》有效；判令被告返还原告不当得利款291200元；承担本院诉讼费用。
原告徐尚林为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据一：《中华人民共和国建设用地规划许可证》复印件一份；艾某与徐尚林签订的协议书，建房合同复印件各一份，用以证明2010年7月13日，艾某取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》，2010年8月7日将该土地交由徐尚林投资开发，2010年10月8日，艾某收回徐尚林投资开发权，变更为徐尚林只负责建筑施工按建筑面积获取工程款。
证据二：原告徐尚林与被告秦大武签订的房屋出售合同复印件一份，用以证明合同签订于2010年9月26日；房屋坐落位置：保康县城关镇河西社区常青组小沟处（即县实验中学北方围墙处），在原告建造房屋的北面第五楼；样式：三室二厅一厨二卫二阳台；面积：136平方米；价款：108800.00元等相关合同内容。
证据三：中国邮政储蓄转账凭证原件一份，用以证明2013年10月1日，原告徐尚林通过邮储银行保康支行给被告秦大武转账200000.00元。
证据四：被告秦大武出具的收条原件一份，用以证明2013年12月7日，被告秦大武收原告支付现金200000.00元，被告出具收条400000.00元含2013年10月1日转账200000.00元。
证据五：2013年5月15日，补办《中华人民共和国建筑工程施工许可证》复印件一份，用以证明原告建房经过许可。
证据六：2013年12月7日，原告徐尚林给万某出具借条复印件一份，金额200000.00元，用以证明被告采取非法手段逼迫原告借款。
证据七：原告申请证人万某、姚某乙清当庭作证，用以证明被告采取非法手段逼迫原告给付现金200000.00元。
被告秦大武辩称，原、被告所签订的合同合法有效。原告不讲诚信，不按合同全面履行义务，应对合同的履行负全部责任。原告所诉无事实及法律依据，不能证明其主张，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告秦大武为支持其抗辩理由向本院提交如下证据：
证据一：原告徐尚林与被告秦大武签订的房屋出售合同复印件一份，用以证明合同签订时间：2010年9月26日；房屋坐落位置：保康县城关镇河西社区常青组小沟处（即县实验中学北方围墙处），在原告建造房屋的北面第五楼；样式：三室二厅一厨二卫二阳台；面积：136平方米；价款：108800.00元等相关合同内容。
证据二：被告徐尚林出具收条复印件一份，用以证明2010年9月26日，被告徐尚林收取原告秦大武购房款108800.00元。
上述证据经庭审质证，被告对原告提交的证据二、三、四、五没有异议；被告对原告提交的证据一的真实性不清楚，合法性有异议；证据六的关联性有异议；证据七的证明目的有异议。原告对被告提交的证据一、二没有异议。
上述证据经庭审质证，对当事人没有异议的证据本院予以采信。对原告提交的证据一，被告对该证据持有异议但未提供相反证据，故本院对该证据予以采信。对原告提交的证据六，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。原告提交的证据七，证人万某、姚某乙清当庭作证，并不能证明被告采取任何非法手段逼迫原告徐尚林，该证据不能达到证明目的，本院不予采信。
本院根据以上采信的证据，结合双方当事人的陈述，认定以下案件事实：
2010年7月13日，艾某取得《建设用地规划许可证》。2010年8月7日，姚某乙清用其母亲艾某名义（甲方）与徐尚林（乙方）签订了一份投资开发建房协议书，协议内容：“甲方将位于河西社区常青居委会常青组一块369平方米的土地让给乙方投资开发建房七层。乙方给甲方二层住房（3、4二层）和二个车库。其他住房由乙方出售……”。随后，徐尚林（甲方）与秦大武（乙方）于2010年9月26日共同起草签订了一份《房屋出售合同》，经甲乙双方协商，甲方将位于保康县城关镇河西社区常青组小沟处一套单元房出售给乙方……。房屋坐落、样式、面积。甲方出售的房屋地处保康县城关镇河西社区常青组小沟处（即县实验中学北方围墙处），样式为三室二厅一厨二卫二阳台1**平方米，在甲方建造房屋的北面第五层楼；房屋成交价格。经甲乙双方共同协商，甲方按每平方米800元成交价。单元面积136平方米，合计总金额大写壹拾万捌仟捌佰元整（￥108800.00元）；交房时间。双方同意于2011年8月底以前由甲方将毛坯房交付给乙方；交款方式。自甲乙双方协议达成之日起，乙方将136平方米共计108800.00元的房款一次性付清；法律责任。本合同在履行中若发生争议，由双方协商解决。协商不成，甲、乙双方同意由保康县合同仲裁委员会仲裁，或直接向人民法院起诉。内容为自即日起甲乙双方按合同价格协商妥当后，甲方在施工期间或交付过程中，不得以任何理由提高房屋价格，若甲方违约，应承担乙方总额千分之五的责任，另将108800.00元全部退给乙方。若发生产权纠纷由甲方承担责任。2010年9月26日，秦大武按照合同约定支付徐尚林现金108800.00元，徐尚林给秦大武出具收条一张，内容：“收条今收到秦大武买房款壹拾万零捌仟捌佰元整（108800.00元）徐尚林2010年9月26日”。2010年10月8日，姚某乙清又以其母亲艾某（甲方）名义与徐尚林（乙方）签订了一份《建房合同书》，协议约定：甲方将城关镇常青居委会常青组（实验中学背后）一块360平方米土地由乙方承担建房，甲方负责办理土地使用证、建设用地许可证，乙方负责办理建设工程许可证，交纳全部工程款营业税6.3%；乙方承建甲方360平方米土地，建房九层，每层建筑面积387.6平方米，按每平方米造价590.00元的价格结算工程款；乙方于2011年1月20日前完成二层，2011年8月31日前房子交付甲方使用，室内毛坯房搓沙，襄樊价350元防盗门……；付款方式，甲方按造价的60%支付给乙方。姚某乙清与徐尚林签订投资开发建房协议后变更为徐尚林建房获得工程款合同，姚某乙清将徐尚林卖给秦大武的房屋给其姐姐姚某甲居住。秦大武知道徐尚林卖其房屋处理后，找徐尚林解决，2013年10月1日，徐尚林通过邮储银行保康支行给秦大武转账200000.00元。2013年12月7日，徐尚林给秦大武现金200000.00元，秦大武给徐尚林出具收条一张，内容：今收到徐尚林现金肆拾万元整。徐尚林支付秦大武款后，又认为秦大武收取400000.00元除其交付房款108800.00元以外的291200.00元属不当得利，双方产生纠纷，原告徐尚林以诉称理由诉至本院。
本院认为，本案争议的焦点为原、被告双方于2010年9月26日签订的《房屋出售合同》是否有效，被告收取原告除其交付的房款108800.00元以外的291200.00元是否属不当得利。2010年9月26日，原告徐尚林与被告秦大武签订房屋出售合同时，该工程尚处于施工阶段，原告徐尚林即收取被告秦大武购房款，并与被告签订《房屋出售合同》，双方签订的房屋出售合同实际为商品房预售合同性质，商品房预售应当遵循国家法律规定。徐尚林因不具有房地产建筑和开发资质，既不是房屋实际开发人，也不是该房屋的所有权人，在尚未取得商品房预售许可证明和他人授权的情况下，收取被告秦大武的购房款并与被告秦大武签订《房屋出售合同》，将所有权属于他人的房屋出售给被告，致使被告秦大武在支付购房款后未能获得该房屋。虽然庭审中双方对所订立的合同均无异议，但因该合同的主要内容违反了法律、行政法规的强制性规定，除合同中约定的解决争议方式合法有效外，其余条款内容均属无效。造成合同内容无效的责任完全在于原告徐尚林。原告徐尚林不仅应当返还被告秦大武的购房款，对被告秦大武所造成的经济损失依法也应当予以赔偿。鉴于原、被告双方已在诉讼前对返还被告秦大武购房款及损失赔偿达成了协议并已实际履行完毕，应视为原、被告双方对其民事实体权利的合法处分，故本院对其合法性不再予以评判。原告徐尚林诉称被告秦大武使用非法手段逼迫其支付赔偿款，被告秦大武对此予以否认，该主张的举证责任在于原告，但原告徐尚林没有充分证据证明其向被告秦大武支付的赔偿款是在被告秦大武对其采取非法手段时被迫所为。原告要求被告返还不当得利的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、二十四条，《城市商品法预售管理办法》第五条，《中华人民共和国合同法》五十二条第一款第（五）项、五十七条、五十八条、九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告徐尚林的诉讼请求。
案件受理费5668元，减半收取2834元，由原告徐尚林负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费5668元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行帐号：17×××04o001338。上诉人也可以将上诉案件受理费交本院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费按自动撤回上诉处理。
审判员 杜少勇
二〇一五年四月十七日
书记员 杨占丙