上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第448号
原告（反诉被告）施坤。
委托代理人杨卫华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海旭通置业有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人徐君，上海申企律师事务所律师。
原告（反诉被告）施坤诉被告（反诉原告）上海旭通置业有限公司（以下简称“旭通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员黄滢独任审判，公开开庭进行了审理。原告施坤及其委托代理人杨卫华、被告旭通公司的委托代理人徐君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
施坤诉称，2013年11月18日，施坤通过团购向上海旭通置业有限公司购房，双方签订《上海市商品房预售合同》，约定，由施坤向旭通公司购买上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋，实际成交价为944，448元。施坤向旭通公司支付首付款284，448元。合同签订后，施坤根据旭通公司安排，向上海农商银行申请贷款，但未获批。此后，施坤积极联系其他银行，最终中国农业银行同意向施坤放贷，但在具体办理贷款合同手续过程中，需要旭通公司提供相关文件。为此，施坤多次联系旭通公司，并于2013年12月29日向旭通公司寄发律师函进行催告，但旭通公司始终未向施坤提供贷款所需文件，拖延至今。施坤认为旭通公司拒不提供贷款材料的行为，导致其无法在2013年12月成功办理贷款，无法获得九折的优惠贷款利率，以致于无法实现合同目的，故起诉要求解除《上海市商品房预售合同》，旭通公司返还施坤购房款284，448元，并赔偿房价损失6万元、团购服务费损失2万元、手续费损失160元及已付房款的利息损失。
旭通公司辩称并反诉称，施坤未取得贷款是由于其本人有信用不良的记录，与旭通公司无关。而且申请贷款所需的开发商材料都是公开信息，施坤可自行获取。因此，旭通公司不存在违约情形，施坤不享有合同的解除权，旭通公司也无需承担违约责任。根据《上海市商品房预售合同》及施坤的承诺书，施坤应当于2014年1月18日前以按揭贷款形式付清购房余款66万元，如未获得贷款，必须以现金等方式在上述期限内补足。然，施坤至今未支付剩余的66万元房款，旭通公司有权解除合同并追究施坤违约责任，即按照合同价的20%支付违约金以及按未付房款66万元的日千分之三计算，支付自2014年1月19日起至2014年4月18日止的违约金。
施坤针对反诉辩称，同意解除预售合同，但合同无法继续履行的原因是旭通公司拒绝配合办理贷款手续，并非施坤违约，故无需承担违约金。且施坤认为违约金标准过高，请求法院调整。
经审理查明，2013年11月18日，施坤与旭通公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由施坤（乙方）向旭通公司（甲方）购买上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室，房屋总价款暂定为944，448元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。该合同附件一约定，本合同签订之日，乙方支付购房款10万元；乙方应于2013年12月18日支付房款184，448元；本合同签订之日起60天内，乙方应以按揭贷款方式付清剩余购房款66万元，即付清全款；因政策、法律、政府、银行及其他原因致使乙方未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，乙方应在知道或应当知道银行不予贷款或银行给予的贷款少于申请贷款数额的情况后10日内，以现金或其他方式付清购房款，否则视为乙方逾期付款，按照合同第七条逾期付款责任处理。2013年11月16日，施坤向旭通公司支付定金1万元，同年11月18日，施坤向旭通公司支付房款9万元，同年12月8日，施坤向旭通公司支付房款184，448元，此后未再支付房款。
庭审中，为证明系旭通公司拖延提供贷款资料，导致施坤无法获得贷款，施坤提供了以下证据：1、上海市商品房预售合同，该合同并未约束施坤必须在旭通公司指定的银行办理贷款，故在施坤无法获得与旭通公司有合作关系的上海农商银行贷款的情况下，有权自行寻求其他银行，旭通公司有义务配合；2、中国农业银行贷款申请表及房地产信贷申请查询结果，证明施坤申请银行贷款成功；3、律师函及送达回执，证明在旭通公司一直拒绝提供贷款材料的情况下，施坤向旭通公司发函催要；4、施坤与旭通公司的销售人员崔海涛的聊天记录等，证明施坤一直在向旭通公司催要贷款材料；5、情况说明，证明因旭通公司未提供相关开发商材料，导致施坤贷款不成；6、电话录音，证明由于旭通公司不配合施坤办理贷款，施坤被迫签署旭通公司提供的承诺书，施坤明确向旭通公司表示，若旭通公司未能于2014年1月18日前提供材料，则施坤要求解除合同。旭通公司对上述证据质证后认为，1、真实性无异议，施坤没有通过上海农商银行贷款审批的原因系其存在信用卡逾期未还的记录，旭通公司及时将情况告知施坤，并要求其若无法获得贷款，应当按约以现金补足；2、不予认可，不能证明施坤已经获批贷款；3、不予认可，旭通公司并未收到催告函；4、不予认可，崔海涛并非旭通公司及其委托的销售公司的员工；5、不予认可。该情况说明上提到的“预售许可证、法人身份证明、营业执照、预告登记文件”都张贴在销售现场，也是可以公开查询到的。并且，情况说明表述的是“取消了本次贷款申请”，也表明贷款并没有实际获批。
为证明系施坤自身原因导致贷款不成，旭通公司提供以下证据：1、2013年12月11日施坤出具的承诺书2份，主要内容为，因旭通公司指定银行贷款不予批准，特申请自办贷款，本人承诺于2014年1月18日前将贷款款项支付到旭通公司指定账户，逾期未支付的，旭通公司将按照贷款金额的日千分之三收取违约金。2份承诺书内容一致，一份为施坤手写，一份为施坤填写；2、2014年1月4日施坤出具的关于自办贷款的申请，主要内容为，由于两年前本人有15次信用卡逾期，旭通公司指定银行贷款不予批准，特申请自办贷款；3、个人信用报告。施坤对上述证据质证后认为，真实性均无异议，但证据1和2都是施坤为了自办贷款才按照旭通公司的要求写的，证据3的信用卡欠款都已经还清，且逾期都发生在2年前，按照银行规定，施坤已经可以办理贷款了。
以上事实，有施坤提供的《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、银行签购单，旭通公司提供承诺书、关于自办贷款申请，及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，施坤与旭通公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，施坤应当于合同签订之日起的60日内以贷款形式付清房款，或以现金等其他方式付清。并且，根据施坤2013年12月11日出具的承诺书，再次承诺其于2014年1月18日前付清贷款。然而，施坤至今未获贷款，亦未以现金等方式支付，庭审中，施坤也明确表示已经将贷款申请收回，不再继续履行合同，故施坤的行为已构成违约，旭通公司依约要求解除合同，于法不悖，本院予以准许。
施坤表示，因旭通公司未提供相应开发商材料，导致其无法在2013年12月获批农业银行贷款，也无法获得九折优惠贷款利率，其合同根本目的无法实现，故主张解除合同。旭通公司对此予以否认，认为施坤未能获得贷款系其自身信用问题，并且，贷款所需的预售许可证、法人身份证明、营业执照、预告登记文件等开发商材料，施坤可以自行通过公开方式取得，并不构成无法贷款的理由。本院认为，首先，施坤提供的证据无法证明其贷款成功与否与旭通公司是否提供开发商材料之间具有因果关系；其次，施坤未能获取银行优惠贷款利率，不构成其有权主张解除合同的条件，施坤也未能提供其可获取优惠利率的任何依据；再次，预售合同已明确约定了付款期限，并写明即使施坤无法获得贷款，也应当在约定期限内以现金等其他方式补足。综上，施坤要求解除合同并要求旭通公司承担违约赔偿责任等诉请，于法无据，本院不予支持。合同解除后，旭通公司应当返还已经收取的房款。鉴于施坤违约，旭通公司要求施坤承担违约责任，可予准许，从本案双方当事人履行合同的客观出发，结合双方约定，兼顾公平合理原则，本院酌情将违约金确定为9万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）施坤与被告（反诉原告）上海旭通置业有限公司就上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告（反诉原告）上海旭通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）施坤房款284，448元；
三、原告（反诉被告）施坤于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海旭通置业有限公司违约金9万元；
四、原告（反诉被告）施坤的诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）上海旭通置业有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取为3，458元，反诉案件受理费为4，725元，均由原告（反诉被告）施坤及被告（反诉原告）上海旭通置业有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 滢
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 侯家雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。