四川省仪陇县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1324民初2209号
原告：吕仲均，男，汉族，生于1966年1月1日。
委托代理人[特别授权]：何康民，四川兴恒律师事务所律师。
委托代理人：文虹，四川兴恒律师事务所律师。
被告：仪陇县新政镇帝景花园业主委员会，住所地：新政镇新南路四段63号帝景花园16幢负一层。
负责人：彭聪，系业主委员会主任。
委托代理人：周健康，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。
委托代理人：李军，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。
第三人：四川汉正物业管理有限公司，住所地：仪陇县新政镇栖凤街122号。
法定代表人：郑斌伟，总经理。
原告吕仲均诉被告仪陇县新政镇帝景花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法由审判员李章适用简易程序于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告吕仲均及其委托代理人何康民、文虹，被告仪陇县新政镇帝景花园业主委员会主任彭聪及其委托代理人周健康、李军到庭参加了诉讼。2016年6月15日，本院依法追加了四川汉正物业管理有限公司作为本案的第三人参加诉讼。2016年6月20日，本院对本案再次公开开庭进行了审理。原告吕仲均及其委托代理人何康民、文虹，被告仪陇县新政镇帝景花园业主委员会的委托代理人周健康、李军和第三人的法定代表人郑斌伟到庭参加了诉讼，其余当事人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕仲均诉称：原告系仪陇县新政镇帝景花园小区的业主。仪陇县新政镇帝景花园小区位于仪陇县新政镇新南路四段63号，小区占地95.95亩，共20幢，总建筑面积154184.77平方米，其中住宅1300户，非住宅77套。目前，小区入住率达90%以上。前期物业服务企业为南充市德宇物业管理有限责任公司。仪陇县新政镇帝景花园小区于2015年12月成立业主委员会。2016年4月30日，仪陇县新政镇帝景花园业主委员会发出《告知书》称，根据《管理规约》和《业主大会议事规则》的规定，授权该业主委员会通过公开招投标选聘物业服务企业。经公开招标，通过专家评审，最终确定了第一中标候选人为四川汉正物业管理有限公司。公示期满后，该业主委员会于2016年4月27日经参会全体委员全票同意，依法与四川汉正物业管理有限公司签订了物业服务合同。原告认为，被告未经法定程序，擅自行使业主专属权利，选聘四川汉正物业管理有限公司为新的物业服务企业，其行为违反了《物权法》《物业管理条例》等法律规定，侵犯了原告作为业主的合法权益。为了维权，现诉至人民法院，请求判决撤销仪陇县新政镇帝景花园业主委员会于2016年4月27日作出的选聘四川汉正物业管理有限公司为小区物业服务企业的决定；本案的诉讼费由被告承担。
被告仪陇县新政镇帝景花园业主委员会辩辩称：原告诉称的帝景花园小区的位置，占地面积，建筑面积，楼房幢数，住宅户数，非住宅房屋套数及小区目前的入住率情况属实。同时，原告称该小区前期物业服务企业的名称和该小区于2015年12月依法成立业主委员会以及2016年4月30日，被告发出的告知书均为事实，被告予以认可。原告认为被告未经法定程序，擅自行使业主专属权利不是事实。帝景花园小区人数众多，采取召开业主代表大会的形式更具有可行性。2016年1月7日，召开的业主代表大会通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》授权业主委员会通过招投标的方式选聘物业服务企业，其筹备、召开程序也符合法律规定，选聘物业服务企业的决议，由业主代表大会表决作出，并非业主委员会径行作出，在招投标过程中，被告进行了公告，相关程序合法，并未侵害原告权益。同时，与前期物业相比，新合同报价更低，各业主事实上是受益的，并且前期物业存在多种违约行为，服务质量差，原告起诉系前期物业公司指使，属恶意诉讼。即使业主大会关于选聘物业服务企业的决策程序存在瑕疵，其选聘结果应当被维持，鼓励交易是合同法的基本原则，如果贸然否决此次选聘行为，必然导致各方利益冲突，难以实现利益平衡，故应当驳回原告诉求。
第三人四川汉正物业管理有限公司称：帝景花园业主委员会在仪陇县房管局递交了招投标活动备案表，通过了审批，具有合法性，第三人依照法律规定参与了招投标，其过程公开、透明、公正。如果撤销了帝景花园业主委员会的决议，且第三人在此次招投标过程中花费了大量的精力物力，故不应撤销帝景花园业主委员会的决议
经审理查明：仪陇县新政镇帝景花园小区位于仪陇县新政镇新南路四段63号，小区占地95.95亩，共有住宅145131.55㎡，1300套，商铺9053.22㎡，77间，小区入住率达80%以上。该小区系四川港润房地产开发有限公司建设，于2007年8月8日开工，分三期建设，第三期于2014年12月30日全面竣工并交付业主正常使用。2012年7月15日，四川港润房地产开发有限公司与南充市德宇物业管理有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，并约定：委托管理期限暂定为2年。自2011年7月19日起至2013年7月18日止，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止，如南充市德宇物业管理有限责任公司不严重违约，本合同自然延续。原告系仪陇县新政镇帝景花园小区的业主，其房屋位于仪陇县新政镇帝景花园小区16幢4单元3层1号。
2015年1月7日，四川港润房地产开发有限公司向仪陇县房地产管理局提交关于成立首届业主委员会的情况报告，阐明可以召开首届业主大会。2015年5月5日，仪陇县新政镇新南社区居民委员会在帝景花园小区发布公告，要求业主推荐或自荐业主代表和筹备组候选人。帝景花园小区业主总计自荐推荐业主代表131人。仪陇县新政镇新南社区居民委员会按每单元一代表的方式最终筛选出69名业主代表作为帝景花园小区业主大会筹备组成员（单元楼长）以及业委会成员候选人，并于2015年9月11日发布第二号公告进行了公示。2015年10月22日，仪陇县新政镇新南社区居民委员会发布了第三号公告，将经新政镇政府、房管部门等修改调整后的业主代表进行了公示，随后仪陇县新政镇新南社区居民委员会相继发布了第四号、第五号公告，确定了18名业委会成员候选人以及69名业主代表。2015年12月8日，仪陇县新政镇新南社区居民委员会发布了帝景花园首次业主代表大会会议公告（第六号），其内容为：定于2015年12月16日中午13点30分，在帝景花园11幢二楼“沁园春”茶坊内召开首次业主代表大会，投票表决成立业主委员会及选举产生业委会成员等相关事宜，会议现场开箱唱票，并当场宣布表决结果。该次业主代表大会实到业主代表52名，并当场宣读了《业主大会议事规则》、《管理规约》两份文件，且由到会业主代表投票表决选举了业主委员会并通过了《业主大会议事规则》、《管理规约》两份文件，其中《业主大会议事规则》第二十一条规定：通过招投标方式选聘物业服务企业或其他管理人，授权业主大会执行机构业主委员会或委托招标代理机构实施招投标活动的相关事宜；《管理规约》第三条规定：本建筑区划内，实行由业主委员会通过招投标方式依法选聘物业服务企业或其他管理人。2015年12月17日，仪陇县新政镇新南社区居民委员会发布了第七号公告，公布了业委会成员名单。被告在未召开业主大会的情况下，分别于2016年3月2日、2016年3月28日在南充晚报上登出通过招投标选聘物业服务企业的公告。在招投标过程中，有七家公司投标，经过专家评审，最终确定选聘四川汉正物业管理有限公司作为物业服务企业。2016年4月25日，被告与第三人签订了《物业管理服务合同》。被告于2016年4月30日在小区内发布了告知书，告知业主通过招投标选聘四川汉正物业管理有限公司作为物业服务企业。被告未就选聘物业服务企业召开业主大会或者业主代表大会。原告得知选聘的相关情况后，认为被告侵害了其合法权益，遂向本院提起诉讼。
本院认为：原告系在涉案小区建筑区划内取得了建筑物专有部分所有权的业主，其在认为业主委员的决定侵害其合法权益或者违反法定程序的情况下，有权提起撤销之诉，以保障自己的合法权益。选聘和解聘物业服务企业是法律赋予业主的专属权利，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过业主大会或按照法律规定的其他形式共同决定。业主委员会是业主大会做出决议后的执行机构，其依法依规不具有决定选聘物业服务企业的权力，而仅能在业主共同做出选聘物业服务企业的决议后，操作选聘过程中的具体事务，即业主决定在前，业主委员会执行在后。其次，仪陇县新政镇帝景花园小区系以业主代表代表业主的形式召开的首次业主大会，其在召开前发布的公告中，公示的事项仅为选举成立业主委员会，不包括通过《业主大会议事规则》、《管理规约》，因此在召开的首次业主大会中，与会的业主代表，其并无权利代表业主表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》，其投票表决行为只能代表其自身的意思表示。涉案小区业主为1300户，而与会代表仅52户，不符合法律法规规定的“制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条件，故涉案小区首次业主大会通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》违反了法律的强制性规定，应属无效，对全体业主不具有约束力。故，被告辩称其决定选聘物业服务企业的权利系首次业主大会在《业主大会议事规则》、《管理规约》中的授权，应当合法有效的意见本院不予采纳。被告在选聘物业服务企业的过程中应当先行召开业主大会而未召开或者履行其他法定程序，其行为违反了法律规定的程序，侵害了原告作为业主的权利，其做出的决定应当予以撤销。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第九条、第十二条，《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十五条、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
撤销被告仪陇县新政镇帝景花园业主委员会于2016年4月27日作出的选聘四川汉正物业管理有限公司为小区物业服务企业的决定。
案件受理费100元，由被告仪陇县新政镇帝景花园业主委员会负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 李 章
二〇一六年七月十二日
书记员 吴俊青