中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终447号
上诉人（一审原告，申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地：重庆市渝中区邹容路***号世界贸易中心大厦**层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，案外人）：夏喜忠，男，1976年10月12日生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地：北京市海淀区北三环西路***号院*号楼**层*****号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人夏喜忠、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）(2017)渝民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
东方资产重庆分公司上诉请求：1.撤销重庆高院（2017）渝民初136号民事判决；2.发回重审或改判继续执行位于北京市××高粱桥××街××院××楼××号房屋；3.本案的一审、二审诉讼费用由夏喜忠、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。事实及理由：重庆高院（2017）渝民初136号民事判决认定事实错误。现有证据不足以证明夏喜忠与中坤锦绣房地产公司存在案涉房屋的真实买卖行为和付款行为。（一）夏喜忠与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系夏喜忠与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，因此不具有真实性。（二）夏喜忠与中坤锦绣房地产公司之间关于案涉房屋买卖价款的支付行为亦不具有真实性。1.夏喜忠没有提供合法有效的证据证明夏喜忠向中坤锦绣房地产公司支付了涉案房屋全部价款；2.夏喜忠明知案涉房屋上有抵押权，即使夏喜忠曾经向中坤锦绣房地产公司支付过款项，因没有向东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司指定的资金监管账户中支付，也不足以证明夏喜忠支付的是案涉房屋价款。3.夏喜忠没有提供合法有效的证据证明涉案房屋在法院查封之前，其已经持续的实际使用。4.夏喜忠与中坤锦绣房地产公司前后两次签署关于涉案房屋的买卖合同，其价款约定并不一致。第二次签署房屋买卖合同的时间为2013年2月7日，但是付款时间在签署合同之前，且付款人不是夏喜忠本人系案外人，付款金额与合同约定不一致。因此，不能认定付款与房屋买卖合同之间是相同的法律关系，有可能存在夏喜忠与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通之情形。
夏喜忠辩称，位于北京市××高粱桥××街××院××楼××号房屋属于夏喜忠合法购买，对于未办理产权无过错，东方资产重庆分公司有义务消除本案房屋抵押权。夏喜忠已经支付了全部购房款，夏喜忠与中坤锦绣房地产公司不存在恶意串通行为，双方交易真实有效。在本案所涉房屋被查封之前，夏喜忠已经合法占有本案争议房屋。
东方资产重庆分公司向一审法院起诉请求：1.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院××楼××号房屋；2.本案诉讼费用由夏喜忠、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。
一审法院认定事实：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆高院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判令：1.中坤锦绣房地产公司于该判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在该判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向重庆高院申请强制执行。夏喜忠以其系该房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。重庆高院于2017年6月28日作出（2017）渝执异43号执行裁定，中止对中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院××楼××号房屋的执行。
2010年8月4日，夏喜忠与中坤锦绣房地产公司签订了《商品房预售合同》，主要约定将北京市××高粱桥××街××院××楼××号房屋出售给夏喜忠，合同总价款为3358200元等内容。2013年2月7日，夏喜忠与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院××楼××号房屋出售给夏喜忠，合同总价款为3351600元；付款方式为买受人于2013年5月31日前一次性支付房款3351600元。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF400573。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。
顾静英系夏喜忠之妻。顾静英在中坤锦绣房地产公司POS机上刷卡支付了购房款，日期、数额分别为：2009年8月10日5万元、2009年9月1日47万元、53万元，2009年9月7日20万元、2009年12月30日60万元、20万元，2010年2月9日809800元。审理中，夏喜忠还举示了顾静英龙卡信用卡对账单一份，显示顾静英名下卡号后四位为1624的龙卡信用卡于2010年8月4日向中坤锦绣房地产公司付款9万元；中国建设银行股份有限公司北京长河湾支行出具的交易明细显示4340620010166193的账户于2010年8月4日支出41万元。
2010年2月9日，中坤锦绣房地产公司向夏喜忠开具房款发票，金额为2858200元、发票号码为04788050；2010年8月4日，中坤锦绣房地产公司向夏喜忠开具房款发票，金额为50万元、发票号码为04788095。
中坤锦绣房地产公司将其位于北京市××高粱桥××街××院××楼××号房屋于2014年9月交付夏喜忠使用。
中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院××楼××号房屋至今登记在中坤锦绣房地产公司名下并设定了抵押。
另查明：1.2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。2.2011年9月21日，东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。3.重庆高院于2014年10月29日将案涉房屋查封。
一审法院认为，本案的争议焦点为：夏喜忠是否就中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院××楼××号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
夏喜忠就中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院××楼××号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。
2.在本案中，夏喜忠在重庆高院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。夏喜忠举示的购房发票、龙卡信用卡对账单及银行交易流水、POS机刷卡单等证据可以证明其已经按照约定向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。此外，其举示的入住证明、代收水电费等证据，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。
3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人也可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》并约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管，但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在夏喜忠与中坤锦绣房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定该账号为付款账号。夏喜忠作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因夏喜忠自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。该院于2017年12月26日作出（2017）渝民初136号民事判决，依照《执行异议和复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判令驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由东方资产重庆分公司负担。
二审中当事人没有提交新证据，对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为夏喜忠就本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题
首先，本案中夏喜忠在重庆高院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人东方资产重庆分公司出具了同意本案所涉抵押房屋销售的证明并作为上述买卖合同附件，夏喜忠买受该商品房不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。东方资产重庆分公司关于夏喜忠与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系夏喜忠与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。
其次，中坤锦绣房地产公司与夏喜忠均认可在重庆高院查封本案所涉房屋之前，该房屋已经交付夏喜忠，由其合法占有。而夏喜忠举示的入住证明、代收水电费等证据，可以证明其已实际占有使用该房屋。一审判决认定在人民法院查封之前夏喜忠已经合法占有该房屋并无不当。
（二）关于夏喜忠是否已经支付价款的问题
本案中，夏喜忠与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定本案所涉房屋出售给夏喜忠，合同总价款为3351600元；付款方式为买受人于2013年5月31日前一次性支付房款3351600元。中坤锦绣房地产公司分别向夏喜忠出具了金额为2858200元、50万元的购房发票，结合夏喜忠举示的其妻顾静英龙卡信用卡对账单及银行交易流水、POS机刷卡单等证据，一审判决认定其已经按照约定向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款并无不当。夏喜忠并无法定或约定的义务将购房款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司之间约定的特定账户中，东方资产重庆分公司关于夏喜忠没有向指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款就没有支付购房款的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。
（三）关于是否非因夏喜忠自身原因未办理过户登记的问题
本案所涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于夏喜忠名下。虽然本案所涉房屋上存在抵押权，但该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。夏喜忠购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件。买受人夏喜忠基于对东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务，一审判决认定非因夏喜忠自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记手续并无不当。
本案中，在重庆高院查封本案所涉房屋之前，夏喜忠与中坤锦绣房地产公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了购房款，夏喜忠在重庆高院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因夏喜忠自身的原因。根据《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，夏喜忠就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，东方资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘勇锋
审 判 员 张 纯
审 判 员 黄 年
二〇一八年六月二十八日
法官助理 周媛媛
书 记 员 谢 平