中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终285号
上诉人（原审被告、案外人）：闫银付，男，1969年9月28日出生，汉族，住河南省夏邑县。
委托诉讼代理人：杜伟,北京英云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告、被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人闫银付因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院(2017)渝民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
闫银付不服一审判决，上诉请求：1.撤销重庆市高级人民法院（2017）渝民初135号民事判决书；2.驳回东方资产重庆分公司继续执行中坤锦绣房地产公司北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼4层2单元419号房屋的请求；3.本案全部诉讼费用由东方资产重庆分公司、黄怒波、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司承担。事实及理由：（一）东方资产重庆分公司的抵押权内容在于抵押物的价值，而非案涉抵押房屋本身，在抵押物已转让、购买人取得房屋所有权、购房人已经支付对价且善意情况下，不应将抵押权的负担转移给购房人。（二）一审法院对举证责任的分配不公。1.闫银付提供的网签手续、支付全部购房款收据、物业费收据，足以证明已经善意取得案涉房屋，并完成了全部举证责任。一审法院在东方资产重庆分公司没有提供任何证据的情况下，凭常理怀疑闫银付的支付行为，明显不符法律规定。2.对于案涉33万元，闫银付提供了向中坤锦绣房地产公司付款的交易明细以及相关证明，该款项的支付真实无异议，而一审法院能核实却未核实就推测该款项的真实性，举证责任明显分配不公。3.一审法院不认可闫银付支付案涉33万元房款目的，系为推出支付现金1208834元是闫银付转账支付的355704元三倍以上，该推导明显错误。首先，两笔款项不是同一日支付且支付到个位正常；其次，闫银付经营商店，该商店位置距购房处不远，其可以现金支付且支付到个位；再次，闫银付庭审中对支付房款后，售房方出具收据，后凭收据换取发票事宜进行了说明，闫银付要求一审法院核实，而一审法院却未予以核实。（三）本案基本事实认定不清。1.东方资产重庆分公司在一审中未提交任何证据，一审法院将所有举证责任分配给闫银付，在黄怒波、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司均未出庭情况下，作出不利于闫银付的判决应谨慎。2.本案购房者系弱势群体，不利于收集证据且人数众多，法院应依职权调查售房者财务及交易明细。3.一审法院能调查清楚却未调查案涉33万元用途、购房款的实际履行情况以及财务收款后多日后才出具发票的问题，明显错误。4.一审判决对案涉33万元性质未认定清楚，今后该款项应如何处理等问题还会发生新的纠纷；本案闫银付支付中坤锦绣房地产公司的355704元购房款将无法追索，该公司明显资不抵债，不应当让善意的闫银付承担其他案件所产生的损失。
东方资产重庆分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司提交书面答辩意见称，（一）我方均认可闫银付在上诉状中所述，其已履行了案涉房屋的全额房款支付义务，我方已将案涉房屋交付于闫银付，案涉房屋并非我方可供执行财产。（二）我方均认可闫银付向法庭提交的购房发票，确系其为之开具的合法真实有效的正式发票，且可以作为其已收款，闫银付已付款的凭据。请求二审法院查明事实，支持我方答辩意见。
东方资产重庆分公司起诉请求：1.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼4层2单元419号房屋；2.本案诉讼费用由闫银付、黄怒波、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司共同承担。事实和理由：2015年4月20日，重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣房地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在该判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。因中坤锦绣房地产公司未履行上述判决确定的义务，东方资产重庆分公司遂向重庆市高级人民法院申请强制执行。执行中，闫银付提出执行异议，重庆市高级人民法院作出（2017）渝执异64号执行裁定，裁定中止对中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼4层2单元419号房屋的执行。东方资产重庆分公司认为该裁定认定事实错误，现有证据不足以证明闫银付和中坤锦绣房地产公司就案涉房屋存在买卖行为，不足以证明闫银付有真实付款行为，不足以证明在人民法院查封前，闫银付已经持续占有并使用案涉房屋。
一审法院认定事实如下：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣房地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向一审法院申请强制执行。闫银付以其系该房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2017年6月28日作出（2017）渝执异64号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼4层2单元419号房屋的执行。
2013年3月30日，闫银付与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼4层2单元419号房屋出售给闫银付，合同总价款为1894538元；付款方式为买受人于2013年5月31日前一次性支付房款1894538元。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF410578。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。
2012年11月26日，闫银付向中坤锦绣房地产公司转账355704元。审理中，闫银付举示了落款为“辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司”出具的《证明》一份，载明“因我司欠闫银付货款，我司于2012年11月份出具转账支票一张，代闫银付支付给中坤锦绣房地产开发有限公司购房款，金额系33万元，该笔款于2012年11月13日从我司工商银行账户划至中坤锦绣房地产开发有限公司账户。因时间太久，支票存根遗失。特此证明。”中国工商银行股份有限公司北京长河湾支行出具的辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司在该行账号为02×××97的账户交易明细显示，该账户于2012年11月23日向中坤锦绣房地产公司付款33万元。
中坤锦绣房地产公司于2014年1月21日出具了销售不动产的发票：发票金额1894538元、发票号码241××××8408。
中坤锦绣房地产公司于2013年12月将中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼4层2单元419号房屋交付闫银付使用。
中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼4层2单元419号房屋至今登记在中坤锦绣房地产公司名下并设定了抵押。
一审法院另查明：1.2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期工程A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。2.2011年9月21日，东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。3.一审法院于2014年10月29日将案涉房屋进行查封。
一审法院认为，本案一审诉讼的争议焦点系闫银付是否就中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼4层2单元419号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定闫银付对北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼4层2单元419号房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。理由如下：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.本案中，闫银付虽在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，但结合查明的事实，应当认定闫银付未支付全部购房款。事实和理由如下：第一，闫银付虽举示了辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司出具的证明以及该公司向中坤锦绣房地产公司付款33万元的交易明细，但该证明无该公司负责人及制作证明材料的人员签名，故该证明形式上不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款的规定，应不予采信；从内容上看，对于前述33万元的付款依据，其既可能是辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司依据该公司与中坤锦绣房地产公司之间的法律关系进行的付款，也可能是该公司接受闫银付委托而付款。审理中，闫银付既未举示辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司欠付其货款的相应证据，也未举示其委托辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司付款的证据，故现有证据不能证实前述33万元款项系闫银付支付案涉房屋买卖合同项下的购房款。第二，闫银付虽举示了中坤锦绣房地产公司于2014年1月21日出具的金额为1894538元不动产销售发票以证明其就剩余款项现金支付的事实，但该“付款事实”与双方房屋买卖合同关于“买受人于2013年5月31日前一次性支付房款1894538元”的约定不符，结合其陈述现金支付数额为1208834元，该金额为其向中坤锦绣房地产公司转账支付355704元的三倍以上，双方就较小且精确到个位的数额的支付通过转账方式而更大数额以现金方式支付明显与双方的交易惯例不符，也与常理相悖，闫银付也未对此作出合理解释；审理中，闫银付提供的其他银行卡账户交易明细亦不足以证明其就剩余款项有现金支付的资信能力。故依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条关于“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”的规定，一审法院对闫银付陈述其以现金方式支付剩余款项的事实不予采信。综上，根据本案查明的事实，应当认定闫银付未实际支付诉争房屋的全部价款，其提出案外人异议不符合《执行异议规定》第二十八条规定，应不予支持。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。依照《执行异议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判令：准许执行中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼4层2单元419号房屋。一审案件受理费80元，由闫银付、黄怒波、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司负担。
本院二审期间，闫银付举示了中坤锦绣房地产公司向其出具的三份记账凭证，上述凭证显示闫银付共分三次向中坤锦绣房地产公司交纳房款共计1894538元，拟证明闫银付以现金方式支付了全部房款。东方资产重庆分公司认为上述记账凭证不足以证明其真实、足额地用现金交付了购房款，其仍应提供支取现金的银行凭证来对此证明；记账凭证等同于收据，效力不如其提供的购房发票，在购房发票尚不能证明其真实现金付款情形下，即使其再提供记账凭证亦不足以证明其现金付款的真实性。中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司认可上述财务凭证，并称已将案涉房屋交付给闫银付。本院经质证认为，上述记账凭证系中坤锦绣房地产公司出具并加盖有该公司印章，该公司亦认可，且与闫银付提交的其他证据及陈述相互印证，本院予以采信。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为闫银付是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）闫银付是否在人民法院查封之前签订合法有效的房屋买卖合同且实际占有该房屋。
首先，闫银付在一审法院查封案涉房屋之前，已经与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人东方资产重庆分公司出具了同意本案所涉抵押房屋销售的证明并作为上述买卖合同附件，闫银付买受该房屋并不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。
其次，中坤锦绣房地产公司与闫银付均认可在一审法院查封案涉房屋之前，该房屋已经交付闫银付，由其合法占有。而闫银付提交了缴纳电费、物业费、供暖费等相关证据，亦证明其已实际占有使用该房屋。
（二）闫银付是否已经支付全部购房价款。
闫银付与中坤锦绣房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定，案涉房屋出售给闫银付总价款为1894538元；付款方式为一次性付款。闫银付与中坤锦绣房地产公司均认可闫银付已经向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。闫银付为证明其支付了全部房款，在一审中举示了辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司出具的证明和该公司受托向中坤锦绣房地产公司付款33万元的交易明细，以及其本人向中坤锦绣房地产公司转账355704元的转账凭证；在二审中又举示了中坤锦绣房地产公司制作的记账凭证，证明其已交付全部购房款。闫银付提交的辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司出具的证明虽然没有该公司负责人员及经办人员的签名或盖章，但加盖有该公司的印章，便不能否定该证明的证据效力。结合该公司向中坤锦绣房地产公司转账的交易明细、中坤锦绣房地产公司认可闫银付已交付购房款的意见以及案涉房屋的全额付款发票、交易明细、二审中闫银付提交的记账凭证等一系列证据，可以判定上述证据能高度吻合，足以认定闫银付已交付全部购房款。东方资产重庆分公司虽对此不予认可，但其未提交证据予以支持。一审判决关于闫银付未向中坤锦绣房地产公司支付全部购房款的认定不当，本院予以纠正。
此外，东方资产重庆分公司主张闫银付未将购房款支付到特定账户，故不认可其交付房款。根据东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订的《监管协议》的约定，三方设立特定监管账户对售房回款进行监管，但该约定并无闫银付参与，故闫银付没有应将购房款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司之间约定的特定监管账户中的法定或约定义务，案涉购房款未支付到该特定监管账户，闫银付并无责任。
（三）关于闫银付未办理过户登记的问题。
本案所涉房屋现仍登记于中坤锦绣房地产公司名下。虽然该房屋上设有抵押权，但在该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。闫银付购买该房屋时，中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件。买受人闫银付基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋的意思表示而产生对东方资产重庆分公司将会配合其办理房屋过户登记的合理信赖，其作为买受人，对此问题已尽到充分的注意义务。故案涉房屋未办理过户登记的后果不应由房屋买受人闫银付承担。
此外，东方资产重庆分公司同意中坤锦绣房地产公司销售抵押房屋，对此行为可能带来的风险是应当知道的。
综上所述，闫银付就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市高级人民法院(2017)渝民初135号民事判决；
二、驳回中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费各80元，均由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘竹梅
审 判 员 潘勇锋
审 判 员 李延忱
二〇一八年六月二十五日
法官助理 刘忠伟
书 记 员 罗映秋