中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）最高法执复21号
复议申请人（利害关系人）：周友明，男，汉族，1974年9月15日出生，住贵州省遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：李世军，贵州宇辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周兴娜，贵州宇辉律师事务所律师。
申请执行人：贵州省遵义市巨星调味品有限公司。住所地：贵州省遵义市高桥镇食品城。
法定代表人：刘克，该公司经理。
被执行人：贵州星光食品有限公司。住所地：贵州省遵义市高巷路**号。
法定代表人：谭治星，该公司董事长。
被执行人：贵阳高新技术开发区巨星实业有限公司。住所地：贵州省贵阳市高新技术开发区火炬大道****号。
法定代表人：谭治星，该公司董事长。
第三人：贵州万丰集团房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省遵义市汇川区高泥路**号。
法定代表人：林苏杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵焱，遵义市汇川区董公寺镇法律服务所法律工作者。
复议申请人周友明不服贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）（2017）黔执异217号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
贵州省遵义市巨星调味品有限公司（以下简称遵义巨星公司）与贵州星光食品有限公司（以下简称贵州星光公司）、贵阳高新技术开发区巨星实业有限公司（以下简称贵阳巨星公司）欠款纠纷一案，贵州省遵义市中级人民法院（以下简称遵义中院）于2002年6月24日作出（2002）遵市法民二初字第38号民事判决，判令贵州星光公司偿还遵义巨星公司8733789.42元，贵阳巨星公司承担连带清偿责任。该案经贵州高院二审，于2003年3月6日作出（2003）黔高民二终字第15号民事判决，维持一审判决。该案一、二审审理期间，遵义中院于2001年7月17日查封了贵州星光公司在遵义市开发区的36668.5平方米及8973.8平方米的两块土地使用权，于2003年11月21日查封了遵义地区保健食品厂（以下简称遵义保健品厂）在遵义市开发区高桥镇高泥路口8913.8平方米的土地使用权、贵州星光公司在遵义市开发区高桥镇泥桥村厂区23亩土地使用权。判决生效后，遵义巨星公司申请强制执行。遵义中院以（2003）遵市法执字第61号立案执行。
2007年6月6日，贵州高院作出（2007）黔高执提字第7号民事裁定，将遵义中院（2003）遵市法执字第61号执行案提级由贵州高院执行[案号为（2007）黔高执字第21号],与该院执行的贵阳市商业银行与贵阳巨星公司、贵州巨星实业股份有限公司、贵州星光公司、遵义保健品厂借款担保合同纠纷（2004）黔高民二初字第56号民事判决执行案[执行案号（2005）黔高执字第14号]并案执行。
执行过程中，贵州高院委托贵州嘉恒拍卖有限公司拍卖贵州星光公司在遵义市汇川区4692.64平方米的房屋（遵房遵义市字第××号0第××号1号、第00034252第××号3号、第00034254第××号9号）和47687平方米的土地使用权[证号：1.遵市国用（1997）字第43号预登记证，2.遵市国用（1996）字第60号预登记证，3.遵市国用（1997）字第87号证，4.遵市国用（1996）字第6083号证，5、遵市国用（1997）第86号证]。2011年5月21日，贵州嘉恒拍卖有限公司在贵州都市报发布拍卖公告。2011年6月7日，贵州万丰集团房地产开发有限责任公司（以下简称万丰公司）和重庆巨洋房地产开发有限公司（以下简称巨洋公司）通过公开竞拍购得上述房产和土地使用权。2011年6月16日，贵州高院作出（2007）黔高执字第21-2号执行裁定，确认拍卖标的物归万丰公司和巨洋公司所有。之后，贵州高院委托贵州乾信拍卖有限公司拍卖遵义保健品厂在遵义市汇川区高泥路证号为遵开预登（2002）字第47号、遵市国用（1997）字第88号的10307.5平方米土地使用权。2013年3月2日，贵州乾信拍卖有限公司在贵州都市报发布拍卖公告。2013年3月18日，万丰公司和巨洋公司再次竞拍成功。2013年3月28日，贵州高院以（2005）黔高执字第14-4号执行裁定，确认拍卖标的物归万丰公司和巨洋公司所有。2013年10月21日，贵州高院作出（2005）黔高执字第14-5号执行裁定，指定该院（2004）黔高民二初字第56号民事判决由遵义市汇川区人民法院执行。
后周友明对贵州高院（2007）黔高执字第21-2号拍卖成交裁定不服，提出书面异议，请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，撤销该裁定，并确认其对案涉土地使用权具有优先购买权及合法的租赁权。周友明称，案涉贵州高院拍卖的贵州星光公司的土地使用权，系周友明自2006年从遵义市汇川区高桥镇泥桥村民委员会（现更名为泥桥社区居民委员会，以下简称泥桥村委会）承租的，承租后修建了部分构筑物和建筑物，贵州高院在已知有租赁事实的情况下，径直拍卖，未以张贴告示等方式通知承租人，剥夺了周友明作为承租人的优先购买权，程序违法。本案标的物系申请执行人与被执行人恶意串通、规避债务而为。
万丰公司称，该公司通过合法拍卖取得土地使用权，周友明等人应当搬离。
贵州高院查明，本案争议的拍卖土地系遵义保健品厂通过政府向泥桥村委会征用为国有土地，但遵义保健品厂未向泥桥村委会付清征地补偿款。2011年5月1日，泥桥村委会与周友明签订租赁协议，约定将其中57平方米土地使用权以每年800元价格出租给周友明使用，租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日。租赁期限届满后，周友明实际仍然继续使用。
贵州高院认为，关于承租人周友明在本案中是否属于优先购买权人的问题。首先，优先购买权的获得应有法律规定或合同约定，针对土地使用权的买卖，法律未规定承租人享有优先购买权。其次，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第二十六条第二款“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，在租赁关系中，承租人要成为优先购买权人，需具备真实的租赁合同、占有租赁物、在租赁物被抵押或人民法院查封之前签订了租赁合同三个要件。本案中，周友明是在法院查封后才签订的租赁合同，不具备优先购买权人的要件。因此，无论是从法律规定，还是优先购买权的构成要件分析，周友明均不是本案土地使用权拍卖的优先购买权人。因法院查封在先，租赁在后，故该租赁合同是否合法有效，承租人的承租权是否合法存在，均不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权予以执行的法律效果。况且，从案件执行过程看，法院已通过拍卖机构发布了拍卖公告，周友明不是优先购买权人，认为法院未通知其参与拍卖程序违法的异议理由，缺乏法律依据，对其主张撤销拍卖裁定的异议请求，不予支持。
关于周友明以执行行为侵犯其优先购买权为由，请求按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对其异议进行审查的问题。该院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：…（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；…”的规定，周友明提出的异议属于利害关系人异议，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议范围，故对该异议理由，不予采纳。至于周友明提出本案标的物系申请执行人与被执行人恶意串通执行规避债务的问题，因不属于法定执行异议事项，依法不予审查。据此，贵州高院于2017年11月2日作出（2017）黔执异217号执行裁定，驳回周友明的异议请求。
周友明不服，向本院申请复议，请求撤销（2017）黔执异217号异议裁定及（2007）黔高执字第21-2号拍卖成交裁定。主要理由为：（一）贵州高院（2007）黔高执字第21-2号执行裁定违反法定送达程序，既未向案涉土地的承租人送达，也未向出租人泥桥村委会送达，亦未到现场进行实地查勘和现场交付，导致周友明作为执行标的的实际使用人无法行使相应诉讼权利，程序严重违法。（二）周友明系案涉土地的善意承租人，享有优先购买权，贵州高院异议裁定认定事实错误。出租人泥桥村委会及承租人周友明均不知晓案涉土地已被法院查封，所签租赁合同合法有效。贵州高院在拍卖时理应核实土地租赁情况，并告知优先购买权等事项，否则不能执行案涉土地。贵州高院异议裁定假定查封裁定已生效，继而认定租赁不合法，属于本末倒置。（三）周友明至今仍占有案涉土地，签订有租赁合同并支付租金，优先购买权应得到充分保障。
万丰公司称：（一）贵州高院拍卖案涉土地程序并无不当。案涉土地被法院查封在先，周友明租赁占有土地在后，贵州高院拍卖案涉土地使用权并确认成交程序并无不当。贵州高院于2012年6月15日在土地附近张贴公告，告知（2007）黔高执字第21-2号执行裁定的相关内容，并要求周友明迁出。泥桥村委会也曾张贴公告，告知周友明退出占有土地。遵义市城乡规划局于2015年作出行政处罚决定，责令周友明限期拆除违章建筑。（二）案涉土地并非泥桥村委会的土地，而是贵州星光公司的土地，泥桥村委会与周友明签订的租赁合同无效。即便租赁合同有效，针对土地使用权的买卖，法律也并未规定承租人享有土地优先购买权。且周友明作为个人根本无力购买价值几千万的土地使用权。（三）万丰公司依法参与竞买，竞得土地使用权并交纳全部款项，土地使用权已变更登记至万丰公司等公司名下，周友明至今仍非法占有和出租案涉土地，给万丰公司造成巨大经济损失。
本院认为，本案争议主要涉及周友明是否享有优先购买权，以及贵州高院在拍卖程序中是否损害了周友明的相关权益。
关于土地使用权人转让土地使用权时，土地承租人是否享有优先购买权的问题，目前的法律法规及司法解释并无明文规定，正常的土地使用权承租人亦并不必然享有优先购买权。而本案中周友明承租案涉土地还存在多重法律限制。首先，案涉土地使用权已经通过人民政府征收并登记在被执行人贵州星光公司名下，周友明并非与该公司形成租赁关系。周友明与泥桥村委会签订的租赁合同，是在土地使用权人欠付泥桥村部分征地补偿费的情况下，泥桥村委会以弥补损失为目的所为。该种租赁关系只应在上述目的范围内才具有有限的可容忍性，并不能与土地使用权人的出租一样具有完全的合法地位。其次，案涉土地使用权均已抵押给相关债权人银行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《担保法解释》第六十六条第一款也规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”因此，即使是被执行人贵州星光公司在抵押后出租土地使用权，人民法院在执行中也并不保护该种租赁关系。再次，涉案土地使用权早已由遵义中院查封，并在土地管理部门办理了查封手续。周友明与泥桥村委会签订租赁合同承租案涉土地系在人民法院查封之后，其对查封的情况是否实际知悉并不影响土地使用权查封的效力。《查封规定》第二十六条第一款、第二款明确规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。根据该条规定，泥桥村委会与周友明未经法院准许签订租赁合同，人民法院在处置查封的土地使用权时有权除去其租赁占有。综上，周友明与泥桥村委会签订的租赁合同只能在人民法院对查封财产采取处置措施之前，在泥桥村委会与周友明之间具有临时意义，而不能在人民法院对土地使用权人贵州星光公司的执行程序中得到法律保护。因此，贵州高院认定周友明对案涉土地使用权不享有优先购买权，在拍卖前未专门通知泥桥村委会及周友明，并不违反法定程序。
综上，周友明的复议理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回周友明的复议请求，维持贵州省高级人民法院（2017）黔执异217号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 黄金龙
审 判 员 刘少阳
审 判 员 张 元
二〇一八年三月三十日
法官助理 尹晓春
书 记 员 刘晓晴