河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3885号
上诉人（原审原告，反诉被告）：张晏菲，女，1968年1月20日出生，汉族，住河北省迁安市。
委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：汤海波，男，1967年3月16日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：辛玉卓，河北张克锋律师事务所律师。
原审第三人：汤海涛，男，1969年11月2日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。
上诉人张晏菲因与被上诉人汤海波、原审第三人汤海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人张晏菲委托代理人杨宏飞、被上诉人汤海波及其委托代理人辛玉卓、第三人汤海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张晏菲上诉请求：一、撤销三河市人民法院(2018)冀1082民初1371号民事判决书第二项，改判被上诉人返还上诉人购房款1200000元，并驳回被上诉人的全部反诉请求。二、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、“迟延付款”不等同于“迟延过户”，且两者之间也不形成先后履行抗辩关系。二、上诉人迟延支付房款不构成根本性违约。导致双方《房屋买卖合同》解除的原因只是限购政策，与上诉人迟延付款无关。三、被上诉人并未因上诉人迟延付款而享有合同解除权。综上所述，上诉人并不构成“根本违约”，不应按照合同约定的根本违约情形承担违约责任，一审判决认定事实错误，适用法律错误，混淆了“迟延付款”不等同于“迟延过户”之间的关系，导致错审错判。
汤海波答辩称，上诉人迟延支付尾款并拒绝收房的行为构成根本违约。1、上诉人与答辩人签订了《房屋买卖合同》及《居间合同》，合同中明确约定上诉人应于2017年5月4日前支付尾款，2017年6月1日收房。上诉人与答辩人签订的两份购房合同中就房产价格、房款支付期间及收房均约定了明确的时间节点，但未就合同履行期间需要办理申请赎楼、网签、过户等具体时间节点进行约定。根据二手房买卖的一般规则，买方按合同约定向卖方支付购房款后，办理网签并过户，房屋过户后买方收房。本案合同中约定的收房，实际为签订网签合同并过户后收房。上诉人未能在答辩人赎楼后按照合同约定时间支付尾款、办理网签并过户，其行为构成根本违约，应当承担根本违约的责任。2、上诉人主张解除合同的原因是受限购政策的限制并不属实。根据三河市住房保障和房产管理局关于贯彻执行三河市人民政府办公室《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的实施细则第四条第六项的规定，“购房人在2017年6月6日之前向卖方支付购房首付款，部分或全部购房款，但尚未完成网签的，购房人向房管部门提交首付款或购房款的银行转账凭证进行申请登记，经相关部门核查属实，按照6月6日之前有关政策规定处理。”，本案的发生系涉案房屋所在地因受房屋限购政策的实施，导致房屋价格出现大幅度降价，上诉人才迟延支付房屋尾款，拒绝办理房屋接受手续。2、一审判令上诉人赔偿答辩人损失合法。现燕郊房价每平方米下跌10000多元，答辩人出售的房产面积130余平方米，因上诉人的根本违约，导致上诉人实际损失超过130万元。综上所述，虽然上诉人的违约行为给答辩人造成了难以弥补的损失，但是答辩人认可一审判决结果，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
汤海涛未发表答辩意见。
张晏菲向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告之间的关于三河市燕郊开发区北一路南侧、燕灵路东侧精派豪园小区21-2-1503号房屋的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》；2.依法判令被告返还购房款1200000元；3.诉讼费由被告承担。汤海波向一审法院反诉请求：1.依法判令被反诉人支付反诉人违约金1164000元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）张晏菲户籍所在地为河北省××滦南县，住所地为河北省。2017年3月15日，原告（反诉被告）张晏菲与被告（反诉原告）汤海波的委托代理人汤海涛签订了《房屋买卖合同》和《房屋买卖居间合同》，约定汤海波将其名下的位于三河市燕郊开发区北一路南侧、燕灵路东侧精派豪园小区21-2-1503号房屋售与张晏菲，房屋总价款为3880000元，房屋价款的给付方式为全款购买，定金100000元张晏菲于合同签订当日给付汤海波，并在合同签订后7日内给付购房款1200000元（包含定金100000元），剩余2680000元购房款张晏菲于2017年5月4日前补齐。双方还约定，因逾期履行合同义务，违约方逾期超过三十日的，守约方有权单方解除合同，违约方除需支付三十日的赔偿金，还应当按照房屋实际交易价格的百分之三十向守约方支付违约金。合同签订后，张晏菲向汤海波共计支付购房款1200000元。汤海波于2017年5月3日前偿还了涉案房屋的银行尾款，并做好了交付房屋的准备。另查明，2017年6月2日廊坊市人民政府办公室发布了《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该实施意见中规定了实施住房限购的区域及限购条件，其中包括涉案房屋所在地三河市，2017年6月9日三河市人民政府办公室发布了《三河市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定了三河市的房屋限购条件，依据上述限购政策，张晏菲所购房屋位于限购区域内，张晏菲属于限购人群。一审法院认为，原告（反诉被告）张晏菲与被告（反诉原告）汤海波之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》，系双方真实的意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之情形，应认定合同真实、合法、有效，故该合同对原被告双方具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，张晏菲依约支付了部分购房款，汤海波依约还清了涉案房屋的银行贷款并做好交付房屋的准备，依照合同约定，张晏菲应于2017年5月4日前将全部房款付清，但张晏菲未如约支付剩余购房款。张晏菲主张其在逾期付款三十日内，政府出台了限购政策，其已丧失了购买涉案房屋的主体资格，该合同只能解除，并同意按房屋总价款日万分之五向汤海波支付三十日的违约金。汤海波对张晏菲现不具有购房资格的事实予以认可，但不同意其证明目的。本院认为，张晏菲逾期付款在先，且未提交证据证明其后期仍未支付房款与限购政策直接相关，也就是说张晏菲并非因限购政策出台而未支付剩余房款，故对张晏菲的辩解理由本院不予采纳。同时，因张晏菲现不具备购买涉案房屋的主体资格，该房屋已无法办理房屋转移登记手续，故合同目的已无法实现，依法应当予以解除。因张晏菲未按合同约定时间履行付款义务，导致双方合同目的无法实现而予解除，张晏菲已构成根本违约，应向汤海波支付约定的违约金。诉讼过程中张晏菲提出合同约定的违约金数额明显高于汤海波所遭受的经济损失，请求法院对此予以调整。本院经向涉案房屋所在地的房产中介机构询价，结合该涉案房屋的面积和当时的购买价格，本院酌情将违约金调整为总房款的25%。综上，张晏菲与汤海波的合同解除后，汤海波应返还张晏菲已支付的购房款1200000元，同时张晏菲应向汤海波支付违约金970000元。二者相互折抵后，汤海波还应返还张晏菲购房款230000元。判决：一、解除原告（反诉被告）张晏菲与被告（反诉原告）汤海波于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖居间合同》；二、被告（反诉原告）汤海波于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张晏菲购房款人民币230000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15600元，减半收取计7800元，由被告汤海波承担（于本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费15276元，减半收取计7638元，由反诉被告张晏菲承担（于本判决生效后三日内交纳）；保全费5000元，由原告张晏菲负担2500元（已预交），由被告汤海波负担2500元（于本判决生效后三日内交纳）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张晏菲申请证人郝某出庭作证，欲证实双方合同只约定了支付剩余房款时间，但没有约定具体的办理过户手续时间的原因，是因为被上诉人原因，无法确定房屋什么时间能够过户，因此上诉人没有在约定的时间内支付尾款的事实。证人郝某陈述：当时进行房屋买卖时约定首付130万元，签订合同时给了10万，一周之内或者10天之内给120万元，剩余258万元于5月4日给付。但当时出现了点问题，因为卖方说房屋还在住人，没能按时交房，让上诉人宽限半个月，上诉人同意了，应该在6月1日交付房屋后办理网签、过户手续，后期要商量过户时间，所以就没写，当时说的就是后期双方商量。买方当时资金也出现了问题，所以没有按居间合同约定的2017年5月4日前支付尾款。上诉人张晏菲的质证意见为：实际情况并非上诉人资金出现问题，只是担心尾款支付后拖延办理过户，上诉人告诉中介资金出现问题只是因为担心的借口。被上诉人汤海波的质证意见为：证人证言足以证实上诉人因资金出现问题而未能支付剩余房款，是构成上诉人根本违约的原因。第三人汤海涛的质证意见为：上诉人说资金有困难不是真实的，上诉人说5月4日有一笔资金到账，所以双方才约定5月4日交付房款，6月1日前搬迁是因为之前另外有一个房子在5月底房屋租期到期，可以搬到那个房子里。被上诉人汤海波提交了两份新证据。证据一：涉案房屋房本原件，欲证明2017年5月3日被上诉人已将涉案房屋抵押涂消，做到了交房过户的准备。证据二：通过链家网查询的与涉案房屋同小区同面积的房屋现价情况打印件一份，欲证明因上诉人的根本违约导致涉案房屋房价暴跌，从而给被上诉人造成了巨大损失的事实。上诉人张晏菲的质证意见为：证据一认可，证据二真实性不认可。房屋价格涨跌并非上诉人原因导致，被上诉人房屋虽尚未出售，但不能以当前的价格评判被上诉人最终获得的房产与本案合同签订时房屋价款差异。有可能后期在被上诉人出售房屋时，房价已经上涨。第三人汤海涛未发表质证意见。双方当事人提交的证据经庭审交换、质证，本院认证如下：证人郝某证言仅能证实双方就涉案房屋并未约定具体过户时间的事实，但并不能因此免除上诉人张晏菲应按照合同约定时间给付剩余尾款的义务，因此不构成上诉人没有按时支付涉案房屋尾款的合法抗辩理由，故本院对其证明力不予认可。上诉人张晏菲对被上诉人提交的证据一真实性认可，故本院对其真实性及证明力予以确认。被上诉人提交的证据二虽系从互联网络查询的相似涉案房屋房价的打印件，其中显示数据与实际成交房价略有差距，但基本反映了涉案房屋房价的现价值，具有一定参考价值，且上诉人除表示不认可外也并未能提交相反证据予以反驳，故本院对其证明力予以认可。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方均应按合同约定全面、善意的履行各自的义务。本案中，上诉人张晏菲与被上诉人汤海波之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》，系双方真实的意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之情形，应认定合法、有效，该合同对双方具有法律约束力。合同签订后，上诉人张晏菲依约支付了1200000元购房首付款，被上诉人汤海波也依约还清了涉案房屋的银行贷款并做好交付房屋的准备，双方已履行了大部分合同义务。依照合同约定，张晏菲应于2017年5月4日前将全部房款付清，但张晏菲未如约支付剩余购房款，并抗辩称在其逾期付款三十日内，因政府出台了限购政策，使其丧失了购买涉案房屋的主体资格，因此该合同目的不能实现，只能解除合同，并同意按房屋总价款日万分之五向汤海波支付三十日的违约金。本院认为，双方签订涉案房屋买卖合同的时间系在当地政府出台限购政策之前，当时双方的交易行为符合意思自治原则及法律规定，从法不溯及既往原则、诚信信用原则及保护交易安全、维护市场秩序法益并结合本案双方签订合同后的履行程度及后续履行的相关条件来看，此系在途合同以继续履行为宜，故对上诉人张晏菲的此项抗辩理由不予支持。因上诉人张晏菲延迟给付涉案房屋尾款已超过合同约定最后给付期限30日，故被上诉人汤海波作为守约方依据合同约定，具有合法解除权。现被上诉人汤海波已于本案中提起反诉，行使其合同解除权，并主张上诉人张晏菲应依照合同约定支付涉案房屋总价30%的违约金，但上诉人张晏菲提出合同约定的违约金数额明显高于汤海波所遭受的经济损失，请求一审法院对此予以调整，故一审本院经向涉案房屋所在地的房产中介机构询价，并结合该涉案房屋的面积和当时的购买价格，酌情将违约金调整为总房款的25%，上诉人承担的该违约金数额与被上诉人因违约遭受损失基本相当，一审该判项内容并无不当，本院予以维护。故涉案房屋买卖合同合同解除后，被上诉人汤海波应返还上诉人张晏菲已支付的购房款1200000元，同时上诉人张晏菲应向被上诉人汤海波支付违约金970000元，二者相互折抵后，汤海波还应返还张晏菲购房款230000元。基于以上查清的事实来看，上诉人张晏菲上诉称其迟延支付房款不构成根本性违约及被上诉人汤海波并未因其迟延付款而享有合同解除权的抗辩理由于法无据，本院不予支持。
综上所述，张晏菲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6750元，由上诉人张晏菲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊清维
审 判 员 梁志斌
审 判 员 李成佳
二〇一八年八月九日
法官助理 刘远鸥
书 记 员 徐世玄