浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台临民初字第1999号
原告：临海市大洋汽车服务有限公司。
法定代表人：陈德森。
委托代理人：许先德。
被告：临海市新迪工艺品有限公司。
法定代表人：王晓智。
委托代理人：朱杨华。
原告临海市大洋汽车服务有限公司诉被告临海市新迪工艺品有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2014年9月24日、2014年11月17日、2014年12月24日三次公开开庭进行了审理。原告临海市大洋汽车服务有限公司的法定代表人陈德森及特别授权委托代理人许先德、被告临海市新迪工艺品有限公司的特别授权委托代理人朱杨华三次开庭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告临海市大洋汽车服务有限公司起诉称：2013年6月30日，原、被告签订了《标准厂房租赁协议书》，双方约定：原告将标准厂房计9000平方米租给被告，租赁期限暂定三年，租金第一年是76万元，第二年76万元，第三年是81万元。双方一旦签订合同，被告应向原告支付厂房租赁保证金，保证金为人民币10万元，协议生效后，即付清当年租金及保证金，以后每年在2个月前付清下一年租金。租赁期内，若转租他人或他人互换使用，必须取得原告同意，如果擅自中途转租转让，则原告不再退还租金和保证金，被告在租赁期间内，因使用不当造成损失应负责赔偿或修复。
《标准厂房租赁协议》签订后，被告支付了第一年租金76万元，但租赁保证金10万元被告以资金困难为由未按约同时支付，但原告并未放弃这一项权利。至2014年6月，被告单方面提出终止租赁协议，原告不同意。原告检查厂房现状时，发现被告中途已将厂房租赁给谢某生产，其中机器设备喷塑机的腐蚀性造成厂房顶棚严重损坏，原告当即要求修复，但被告拒绝支付相关费用。无奈原告自行修复，已支付修复材料费用13507元，人工费10000元左右，预计总费用23507元。被告于7月30日拆除喷塑机设备后，原告将厂房租赁给浙江永强股份有限公司，租期自2014年8月10日至2015月4月9日，浙江永强股份有限公司已向原告支付租金。原告认为，被告单方解除合同已构成违约，造成原告租金损失由被告赔偿。
在租赁期间被告将1500平方转租给谢某，其生产行为有很大的腐蚀性，造成原告顶棚墙壁、消防设施等损坏。被告直接收取谢某的租金，并不是转交的行为，这是被告转租行为产生的租金。根据厂房租赁协议书第四条约定，原告不再退还保证金。庭审中，原告变更诉讼请求为1、依法判令被告支付租赁保证金100000元；2、依法判令被告支付原告2014年8月1日至10日期间的租金损失；3、依法判令被告赔偿厂房损失计人民币23507元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告临海市新迪工艺品有限公司答辩称：原告诉称合同订立后被告未支付保证金情况属实，被告认为保证金属诺成性条款，现在合同已经解除，被告无须支付保证金。被告于2014年6月搬离厂房，原告诉称被告将厂房转租给谢某不属实，本案存在一房二租，谢某在被告租赁前就已经租在原告的厂房内，被告代原告收取谢某的租金，原被告之间结算租金是按照标准厂房租赁协议约定进行结算的，喷塑机是谢某的，厂房顶棚损坏是喷塑机腐蚀造成的。被告发现厂房损坏后叫来修理工进行修理，并定了材料，后来材料款13507元是原告支付的。被告已经支付修理工部分人工费大约4000元，尚有人工费9420.2元没有支付。原告在2014年8月8日将厂房出租给浙江永强股份有限公司，原被告之间的租赁合同已经于2014年8月8日解除，对原告8月1日至8日期间的租金损失被告愿意赔偿，对于保证金，被告认为当时没有支付现在合同已经解除而无需支付，要求驳回原告其余诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、企业营业执照，证明原告主体资格。经质证，被告无异议，对证据1的效力予以认定。
2、标准厂房租赁协议书1份，证明被告应支付保证金，被告中途转租可以没收租赁保证金，若房屋出现损坏被告应负责赔偿或修理。经质证，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，原被告关于房屋租赁达成的协议内容与本案具有关联性，且形式合法，对证据2的效力予以认定。
3、收条1份、收款收据1张、发货清单1份，证明原告修复厂房购买材料费用是13507元。经质证，被告对材料由被告预定，后原告支付材料款13507元的事实无异议，对上述证据予以认定。
4、临海市大田街道上街头村与原告签订的租赁协议书、临海市大田街道上街头村证明各1份，证明出租方大田街道上街头村同意原告将厂房转租，原告有权将厂房出租给被告，原、被告之间签订标准厂房租赁协议书有效。经质证，被告无异议，本院予以认定。
5、收款收据1份，系谢某向被告支付租金，被告出具收款收据给谢某，郑菲系被告的会计，有社保缴费信息作为凭证，证明被告将厂房转租给谢某并收取房租的事实。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议，原被告之间租赁合同的面积是9000平方米，收款收据上的租赁面积是1400平方米，原告是2013年8月1日租给被告，收款收据的时间是2014年3月28日，以上租赁面积和租赁时间均不对应，且从3月份开始到8月搬离，短短几个月时间不可能造成厂房顶棚损坏，所以谢某应该在被告租赁之前就租用原告厂房，被告对原告的证明对象有异议。对证据5，本院认为，被告对真实性无异议，故本院对被告收取谢某租金117600元并开具收款收据的事实予以认定。被告对关联性有异议，但其对谢某在被告租赁期间实际使用原告厂房并收取房租的行为无异议，故本院认为该收款收据能够证明谢某向被告支付租用本案讼争厂房中1400平方米的年租金共计117600元的事实，与本案具有关联性，对上述事实予以认定。
6、证人沈某证言：“新迪公司的人叫我去大洋修理厂修理屋顶、墙壁，我看到屋顶、墙面都已经烂了，我做了大约四五十工，人工费大概14000元，其中墙板修理的费用新迪公司已经支付给我，余下还有10000元左右没有支付。”
经质证，原告对证据6无异议，被告对证人陈述的余下10000元左右没有支付有异议，被告根据结算单认为未支付金额为9420.2元，对证人陈述的其余内容无异议。本院认为，证人系被告叫去修理原告厂房，直接感知厂房修理过程，具备作证资格，证言经原、被告质证无异议，本院予以认定。对于未付的修理人工费，证人陈述模糊又未提供结算清单，原告应承担举证不能的不利后果，本院对被告认可的未支付修理人工费9420.2元予以认定。
7、证人谢某证言：“我从2013年8月开始向被告租用了一年的厂房，并向被告支付房租117600元，经我催讨，被告于2014年8月补给我房租的收款收据（证据5）一张。我的业务是帮被告加工工艺品，生产作业具有腐蚀性，所以造成厂房墙壁损坏，至于顶棚有没有损坏因为有隔层所以我不清楚。被告说我的机器生产造成厂房损坏，扣了我36000元货款作为厂房修理费。被告租赁前，原告将厂房租赁给明亚公司，我是明亚的员工，后来明亚搬走了，原告将厂房租赁给被告，被告将部分厂房租给我，由我给被告做工艺品加工。”
经质证，原告对证据7无异议，被告对证言真实性有异议。本院认为，证人谢某作为证据5收款收据的持有人，其具备作证资格，证人证言结合证据5收款收据能够证明谢某向被告租赁1400平方米的厂房面积并支付一年房租的事实，被告作为房租的收款人应为房屋的出租方，被告辩解原告将厂房租赁给谢某，但其未提供反驳证据，对被告的质辩意见不予采纳。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、被告营业执照、法定代表人身份证明，证明被告主体资格。经质证，原告无异议，证据效力予以认定。
2、原告货物堆放照片（①②）复印件2张、证明1份，证明在被告承租期间，原告将物品堆放在出租厂房内，占用面积计500平米，占用时间为7个月，按每平方7元计算，租费应退减25820元。经质证，原告有异议，认为被告提供的是复印件，无法核对真实性，从复印件上看照片上的货物并没有标明是原告的物品，也无法看出是被告租赁的场地，证明上签名的员工都是被告方的员工，与被告有利害关系，作为证人证言应该由证人出庭作证，仅凭在证明上签字无法证明证言的真实性。本院认为，图片不能反应堆放的是什么物品，堆放的场地，堆放的时间段，证明内容仅有数据，没有数据来源说明，且签名无法核实身份，又无证人出庭作证，对证据2的效力不予认定。
3、房屋出租合同复印件1份、承租方物品堆放照片1组，证明原告在2014年8月8日就已经将房屋出租，永强集团有限公司将物品堆放在原告的厂房内。经质证，原告认为被告提供的合同系复印件，原告不识字无法核对真实性，照片也无法证实其堆放时间及堆放的地点。本院认为，对房屋出租合同，原告在庭审中陈述与浙江永强集团股份有限公司签订过协议，原告作为合同当事人持有证据却以不识字为由认为无法核对真实性，无论原告是否识字，原告聘有代理律师该理由显然不能成立，结合此后原告在庭审中的陈述“其在2014年8月8日与浙江永强集团股份有限公司签订房屋出租合同、租期8个月并已收取租金”，本院对房屋出租合同的证据效力予以认定。对照片3张，内容模糊，无法反应堆放的场地在何处，且原告有异议，对该证据不予认定。
综上，本院认定以下事实：
2013年6月30日，原、被告签订了《标准厂房租赁协议书》，双方约定：原告将标准厂房计9000平方米租给被告，租赁期限暂定三年，租金第一年是76万元，第二年76万元，第三年是81万元。双方一旦签订合同，被告应向原告支付保证金10万元，若被告中途擅自转租转让，原告不再退还保证金。合同签订后，被告支付了第一年租金76万元，至今未支付保证金10万元。被告租用原告厂房期间，谢某向被告租用其中1400平方米的厂房，并向被告支付12个月租金计117600元。谢某的生产设备喷塑机具有腐蚀性，在生产过程中腐蚀厂房造成厂房墙面及顶棚损坏。被告叫来证人沈某修理厂房墙面及顶棚并已支付墙面修理费，尚有顶棚修理费9420.2元未支付。被告预定的厂房修理材料经结算金额共计13507元已由原告支付。2014年6月被告向原告提出终止协议，原告不同意。被告单方搬离厂房后，原告于2014年8月8日与浙江永强集团股份有限公司签订新的房屋出租合同，合同约定租期8个月，自2014年8月10日至2015年4月9日，浙江永强集团股份有限公司已向原告支付租金。
本院认为：原、被告之间的租赁合同依法成立并有效。本案争议的焦点之一在于被告有无将厂房擅自转租。房屋租赁合同的特点是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金，结合本案以下事实：原告将标准厂房9000平方米租给被告，谢某租用被告租赁的厂房其中1400平方米，谢某向被告支付厂房年租金117600元，谢某的喷塑机在生产中腐蚀了原告的厂房造成厂房损坏，被告叫来修理工修理厂房并支付了部分人工费，被告为修理厂房于2014年8月预定材料等事实，虽然被告与谢某之间没有书面的房屋租赁协议，但房屋租赁关系事实存在。被告辩解原告将厂房租赁给谢某，认为原告一房二租，但被告未提供相应的反驳证据予以证明，故本院对被告的辩解意见不予采纳。综上，本院认为被告将租赁厂房转租给谢某的事实存在。被告转租的行为是否取得原告同意应由被告负举证责任，现被告未提交相应证据，对此应承担举证不能的不利后果，故原告主张被告擅自转租厂房，本院予以采纳。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿。被告作为标准厂房的承租人，其将厂房部分面积租赁给第三人谢某，对谢某对租赁物造成的损失负有赔偿责任。关于厂房损坏的修理费，本院认定人工费加材料费合计22927.2元由被告负责赔偿。被告辩解厂房在被告承租前已经损坏，但其未提供相应证据证明，本院不予采纳。
本案争议焦点之二在于保证金是否应当支付的问题，根据标准厂房租赁协议书第二条第二款的规定：原、被告一旦签订合同，被告应向原告支付厂房租赁保证金，保证金为人民币10万元整。第四条的规定：若转租他人或与他人互换使用，必须取得原告同意，如果擅自中途转租转让，则原告不再退还租金和保证金。结合上述两条理解，约定保证金条款是为了约束被告不擅自转租或转让，如果被告按照合同约定履行，不存在擅自转租转让的情形，保证金确无补交之必要，现被告违反合同约定擅自将厂房转租给谢某，原告没收保证金的条件成就，故原告有权请求被告按照约定支付保证金，对原告该诉讼请求本院予以支持。被告辩称保证金在签订协议时没有支付即表示无须支付，本院认为保证金性质不同于定金，被告该辩解意见缺乏法律依据，本院不予支持。
本案争议焦点之三在于被告单方解除租赁合同给原告造成的损失问题，被告在租赁合同到期前向原告提出解除合同，原告不同意，此时原被告尚未形成合意解除。被告单方搬离厂房后，原告于2014年8月8日与浙江永强集团股份有限公司签订房屋出租合同，原、被告之间的标准厂房租赁协议书于2014年8月8日已事实上解除。被告单方解除合同给原告造成的合理经济损失应由被告负责赔偿。原告出租给浙江永强集团股份有限公司租金自2014年8月10日起算，故原告合理的租金损失为2014年8月1日至9日共计9日，按照年租金76万元计算折合人民币为18739.7元。原告要求被告支付8月1日至10日期间租金损失的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告临海市新迪工艺品有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告临海市大洋汽车服务有限公司租金损失18739.7元，厂房损坏损失22927.2元，并支付保证金100000元，上述金额合计人民币141666.9元。
二、驳回原告临海市大洋汽车服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费4024元，由原告临海市大洋汽车服务有限公司负担884元，由被告临海市新迪工艺品有限公司负担3140元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 冯 妃
人民陪审员 金才超
人民陪审员 李宗权
二〇一五年一月四日
代书 记员 余燕苹