贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）黔8601民初632号原告（反诉被告）：董兴玲，女，1958年10月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：汪峰，男，1956年10月28日出生，汉族，住址，系原告丈夫。被告（反诉原告）：贵州铭都酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路与黔灵西路口兴源大厦7层0号。法定代表人：陆前吟，公司总经理。委托诉讼代理人：李毅维，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱浩铭，北京大成（贵阳）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）董兴玲与被告（反诉原告）贵州铭都酒店管理有限公司（以下简称铭都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日依法受理，适用简易程序，于同年11月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董兴玲及委托诉讼代理人汪峰，被告（反诉原告）铭都公司的委托诉讼代理人李毅维、朱浩铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董兴玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2015年至2016年度租金5328元及免费入住兑现金10560元，共计15888元，并按每天万分之二支付违约金（自2016年12月1日至支付完毕之日止）；2.判令被告在房屋《租赁合同》有效期内继续履行修缮责任；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2004年4月26日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将自有的兴源大厦第19层17号B型房屋出租给被告用于酒店经营，租赁期限为2004年11月26日至2019年11月25日，年租金为5328元，48日免费入住权益（B型房220元/天，不入住可兑现权益）兑现金10560，税费由被告代扣代缴。从2014年起，被告开始拖延支付年度租金和免费入住权益兑现金（如2014年至2015年度的应在2015年12月1日前支付，被告拖到2016年6月13日才支付）。2016年6月13日，原告到被告处领取2014年至2015年度租金及免费入住权益兑现金时，接到被告要求原告对室内老化、破损的装修进行修缮的《房屋修缮通知》，原告回复“此通知违反租赁合同约定，该房屋修缮由被告承担”，但被告未就此回复原告，后又向原告发出《房屋修缮催告通知》。2017年1月，原告致电被告，要求领取本应于2016年12月1日前支付的2015年至2016年度租金及免费入住兑现金，被告答复因房�未修缮，无法按酒店原标准出租无收益，不予支付。原告认为，根据《租赁合同》第三条第二项的约定，被告免除责任的前提条件是租赁期满，而原、被告合同至2019年11月25日才到期，不具备免除被告修缮责任的前提条件，被告已构成违约。原告为维护自身权益，诉至本院。被告铭都公司辩称，原告拒绝履行出租人的维修义务，被告有权行使履行抗辩权，暂不支付2015年至2016年度的租金5328元；原告拒绝履行维修义务，导致涉案房屋无法达到酒店入住标准，因此其无权要求兑现15888元的入住权益；原告应承担涉案房屋的维修义务，其要求被告在《租赁合同》有效期内继续履行修缮责任于法无据。反诉原告铭都公司向本院提起反诉：1.判令反诉被告董兴玲履行租赁物的维修义务，并向反诉原告支付垫付的维修费用6554元；2.判令反诉被告赔偿因其不履�维修义务，给反诉原告造成的经营损失32208元；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告董兴玲辩称，根据双方合同约定，反诉原告免除责任的前提条件是租赁期满后，而合同至2019年11月25日才到期，不具备免除反诉原告修缮责任的前提条件；房租远低于市场价，作为市中心的商用房，反诉原告收益每月每平方米不到25元，如果没有明确租赁期间由反诉原告承担修缮责任，是不可能签订合同的；酒店房间总有一定空置率，反诉原告不应把风险转嫁给反诉被告，反诉原告要求反诉被告赔偿经营损失没有依据。经审理查明：2004年4月26日，原告（反诉被告）董兴玲与案外人贵阳兴源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并约定购房业主同意由发展商指定的酒店管理公司对所购房屋进行管理。同日，原告（反诉被告，甲方）与被告（反诉原告，乙�）铭都公司签订《租赁合同》，约定：1.甲方将其所有的坐落于贵阳市中华北路37号的兴源大厦第19层17号B型房屋出租给乙方使用；2.租赁期限为2004年11月26日至2019年11月25日，年租金为5328元；房屋租赁期内，乙方根据甲方所购房型的不同每年给甲方48日免费入住权益，如甲方欲将该入住权益兑现（B型房220元/天）需于每年初与酒店管理公司办理相关手续；3.租赁期间的服务管理和房屋修缮：租赁期间甲方勿需交纳配套设施服务费；租赁期满后，室内装修如属正常老化、破损，乙方不承担责任，如属人为损坏，由乙方负责修复归还甲方，其修复费用由乙方承担；合同租赁期内，房内设施（可移动的）由酒店管理公司按酒店标准配置完善后进行经营管理，租赁期满后，乙方所配房屋内设施（可移动的），由乙方自行处理；4.违约责任：乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，并按年租金的万分之二以天计算向甲方交付违约金。合同签订后，董兴玲将房屋交予铭都公司使用。另查明，铭都公司未向董兴玲支付2015年至2016年的房屋租金5328元和免费入住权益兑现金10560元。再查明，1.《售房专项条款（自用）》第1条记载“购房业主同意发展商指定的酒店管理公司对自己所购的房屋进行管理，并服从管理公司的统一规定”；2.《“兴源大厦”服务管理公约》第2条记载“业主同意发展商全权委托贵州铭都酒店管理公司对‘兴源大厦’进行经营管理，并遵守酒店管理当局制定的管理规定”；3.《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》记载B房预估房价880元/天；以上事实，有当事人的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《售房专项条款（自用）》、《“兴源大厦”服务管理公约》、《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》、《租赁合同》、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告（反诉被告）董兴玲与被告（反诉原告）铭都公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照合同约定履行义务。本案的焦点问题，即谁应为涉案房屋的修缮义务人。首先，铭都公司提供的相关维修记录、房屋更换记录均系其自行制作，无其他证据佐证，对上述证据本院不予采信。其次，从房屋买卖合同、《售房专项条款》、《“兴源大厦”服务管理公约》及房屋租赁合同上看，涉案房屋系原告基于以投资收益为目的，将符合酒店用途的精装修房屋出租给被告铭都公司，并由被告铭都公司对涉案房屋进行管理，铭都公司作为房屋承租人在合同履行中具备排他性的�理权，故可认定在本案中出租人董兴玲放弃了所有权的部分权能，而将其让渡于承租人铭都公司；再次，从合同中关于租赁期满后修缮义务由董兴玲承担的约定上看，合同期内由铭都公司承担维修义务，应符合合同当事人签订合同时的本意；最后，纵然合同中未明确约定租赁期间房屋维修义务人，但从房屋租金的约定与《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》中关于涉案房屋（B房型）每天880元的预估房价的比对上看，铭都公司将房屋维修责任转嫁给董兴玲，势必造成合同权利义务的失衡，显失公平。综上，对于铭都公司提出的董兴玲承担房屋维修义务的抗辩及反诉理由，本院不予支持。关于原告董兴玲要求被告铭都公司支付2015年至2016年度的房屋租金5328元、免费入住权益兑现金10560元的诉请，符合客观情况及合同约定，本院予以支持。关于�兴玲要求铭都公司按每日万分之二支付违约金（自2016年12月1日至支付完毕之日止）的诉请，根据涉案《租赁合同》第六条第三项的约定内容，该违约金的计算基数应为年租金5328元，原告董兴玲的该项诉请符合合同约定，本院予以支持。关于原告董兴玲要求被告铭都公司在《租赁合同》有效期内继续履行修缮责任的诉请，根据前述本院关于本案焦点问题的评定，涉案房屋在租赁期内的维修义务人为被告铭都公司，故对于原告的该项诉请，本院不予评判。关于反诉原告铭都公司要求反诉被告董兴玲支付涉案房屋维修费用6554元和因反诉被告董兴玲未履行维修义务而造成的经营损失32208元的诉请，不符合双方合同约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关�适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州铭都酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告董兴玲支付房屋租金5328元和免费入住权益兑现金10560元；二、被告贵州铭都酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内，以房屋租金5328元为基数，并按每日万分之二的计算标准，向原告董兴玲支付自2016年12月1日起至实际支付完毕之日止的违约金；三、驳回原告董兴玲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贵州铭都酒店管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费198元，减半收取计99元，由被告贵州铭都酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费770元，由反诉原告贵州铭都酒店管理有限公司负担（本诉案件受理费已由本诉原告预交，本诉被告在履行判决时径行支付本诉原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 陈红时二〇一七年十一月三十日法官助理 汤 琴书 记 员 梁文文