湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7383号
上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房。
法定代表人：彭英，董事长。
委托诉讼代理人：马波，男，系该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：梁露凌，女，1976年12月18日出生，汉族，户籍地长沙市开福区，现住长沙市岳麓区。
上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（以下简称卓越公司）因与被上诉人梁露凌物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初5198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人卓越公司上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人支付2010年2月1日至2016年6月30日期间的物业管理费19343.94元；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、开发商已书面通知被上诉人于2007年1月1日至2月28日收房，被上诉人称其在验房过程中发现房屋不符合交付条件而拒绝收房，但被上诉人未提供证据证明，因此根据现有证据只能认定涉案房屋已于2007年3月1日交付给被上诉人。二、涉案房屋在交付之后，被上诉人作为业主就应当按照上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》的约定履行缴纳物业费的义务。
被上诉人梁露凌辩称，2006年年底去收房的时候，房屋质量有问题，外墙瓷砖脱落，地基沉降，阳光房开裂，所以就没有收房。后来开发商整改完毕后于2009年11月份才交房。所以，物业公司应该从收房之后开始收物业费。
卓越公司向一审法院起诉请求：1、判决梁露凌向卓越公司支付物业管理费19343.94元、滞纳金67897.23元，利息3457.73元，合计费用为90698.90元；2、判令梁露凌承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年6月25日，卓越公司作为乙方与甲方长沙市卓越置业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定自2005年6月25日起至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止，由卓越公司向长沙市卓越置业发展有限公司开发的长沙卓越蔚蓝海岸小区提供物业管理服务。该合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳，具体标准为：花园洋房：1.6元/月•平方米，高层住宅业：1.7元/月•平方米，别墅：1.8元/月•平方米，商铺：3.0元/月•平方米。第八条约定：……物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。因甲方责任造成物业空置并产生的服务费用，由甲乙双方协商交费标准并由甲方完全承担。第九条约定：物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳；逾期交纳物业服务费的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向卓越公司交纳违约金。该合同还就服务内容与质量、物业的经营与管理、违约责任等问题进行了约定。卓越公司自2005年6月25日为该小区提供物业服务至今。
长沙市卓越置业发展有限公司向梁露凌发出入伙通知书，要求梁露凌在2006年12月31日起开始办理入伙手续，至2007年2月28日结束，逾期办理从2007年3月1日起计收管理费。因房屋质量问题不具有基本的交付条件，梁露凌没有办理交房入住手续，但梁露凌当时交纳了3个月的物业管理费。后经长沙市卓越置业发展有限公司进行了维修，梁露凌于2009年11月16日与卓越公司对房屋进行了验收，办理交房手续，并于当天与卓越公司签订了《前期物业管理服务协议》。该协议第四条明确了房屋面积157.01平方米，缴费标准1.6元/月•平方米，第五条约定了违约责任，如梁露凌违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，卓越公司有权要求梁露凌补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金。
梁露凌系长沙卓越蔚蓝海岸小区一期12栋103房的业主，房屋面积157.01平方米，应每月交纳物业管理费251.22元（157.01平方米×1.6元/月•平方米=251.22元）。梁露凌在2009年11月16日、11月18日分别交纳5000元、2536元，2009年11月18日交纳装修押金2621元中2000元抵扣物业管理费，2016年7月9日交纳2995元，以上合计12531元。现卓越公司要求梁露凌应自2010年2月1日起至2016年6月30日共计拖欠物业管理费19343.94元，并认可梁露凌2010年2月1日前的物业管理费已经交纳。经卓越公司多次催缴，梁露凌一直未缴纳，故卓越公司诉至一审法院。
一审法院认为，长沙市卓越置业发展有限公司与卓越公司签订的《前期物业服务合同》及卓越公司与梁露凌签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主均具有约束力。该《前期物业服务合同》第八条明确约定物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方即长沙市卓越置业发展有限公司按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。同时根据《物业管理条例》第四十一条第二款已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位交纳的规定，以及双方于2009年11月16日签订了《前期物业管理服务协议》，梁露凌主张从2009年11月16日收房之日起交纳物业管理费有其法律依据和合同依据。
卓越公司2005年6月25日起一直为涉案小区提供了物业管理服务。依照合同的约定，在扣除梁露凌已交纳3个月的物业管理费后，卓越公司只主张梁露凌应交纳自2010年2月1日起至2016年6月30日止的物业管理服务费19681.57元（157.01平方米×1.6元/月•平方米÷30天/月×2341天=19681.57元）中的19343.94元，现梁露凌已经交纳12531元，尚有6812.94元（19343.94元-12531元）物业管理费尚未支付，故对卓越公司此项诉请中6812.94元，予以支持。对卓越公司要求梁露凌承担违约金67897.23元的诉请，一审法院从公平原则出发，酌情确定梁露凌向卓越公司支付逾期未交纳物业管理费的违约金681元。对卓越公司要求梁露凌支付利息3457.73元的诉请，一审法院认为，双方合同约定了逾期交纳物业管理费的违约金，卓越公司在主张的违约金外另行主张利息，没有法律依据，对此，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限梁露凌在本判决生效之日起十日内一次性向深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司支付物业管理费6812.94元，违约金681元，共计7493.94元；二、驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1034元，由深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司负担834元，梁露凌负担200元。
本院二审补充查明如下事实：1、一审法院认定梁露凌于2007年交纳了3个月的物业管理费，缺乏相应证据，本院不予确认。2、梁露凌在2009年11月16日收房时，在卓越公司提供的《客户意见表》中明确：“至2009年下半年才修好，期间无法交房而物管公司的物管理该由开发商承担，现在物管公司以交房为条件，本人被迫暂交此段时间物管费给物管公司。”3、一审庭审后，梁露凌分别于2016年9月23日、9月26日、10月17日向卓越公司支付了4000元、2000元、1493.94元，共计7493.94元。4、卓越公司系深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司于2016年8月10日更名而来。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”长沙市卓越置业发展有限公司于2006年12月31日向梁露凌发出了《入伙通知书》后，梁露凌在验房时发现房屋存在质量问题需要整改，整改完毕后，受长沙市卓越置业发展有限公司委托交房的卓越公司直至2009年11月16日才与梁露凌办理了交房手续。故，本案中应认定2009年11月16日双方办理交房手续时，长沙市卓越置业发展有限公司才将涉案房屋交给梁露凌，此前的物业服务费用应由长沙市卓越置业发展有限公司交纳。因卓越公司主张的2010年2月1日至2016年6月30日的19343.94元物业服务费中，梁露凌已经交纳了12531元，故一审法院确认梁露凌还应支付6812.94元物业服务费并无不当。卓越公司抗辩称梁露凌支付的12531元系用于交纳2007年至2010年2月期间的物业服务费。但如上文所述，梁露凌无需交纳2009年11月16日收房前的物业服务费，且梁露凌在收房时明确表示不同意交纳此前的物业服务费，故卓越公司的上述抗辩理由不成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2068元，由上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 周 翔