乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民三初字第878号
原告（反诉被告）：乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。
法定代表人：朱建，该公司经理。
委托代理人：扈斌，新疆百丰天圆律师事务所律师。
委托代理人：卢文雯，新疆百丰天圆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：裴军成，男，汉族，1970年3月6日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托代理人：孙继江，新疆万和律师事务所律师。
原告（反诉被告）乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司（以下简称十鼎房产公司）诉被告（反诉原告）裴军成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月24日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）十鼎房产公司的委托代理人扈斌，被告（反诉原告）裴军成及其委托代理人孙继江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）十鼎房产公司诉称，2014年10月29日，双方签订租赁合同，我方将位于钱塘江路508号1B15、1B16建筑面积为93.79㎡的商铺租赁给被告，租赁期限为五年，前三年租金单价为建筑面积52元／㎡／月，第一年免租、第四、五年为建筑面积122元／㎡／月。合同约定：承租人交纳租金逾期按照违约处理，出租人有权单方终止合同，并收回商铺进行二次出租，且合同履约保证金不予退还。任何一方无正当理由单方终止合同将承担本合同期内总租金和总费用30%的违约金。同时，合同还约定：乙方（裴军成）必须在2015年4月1日下午18：00之前交清2016年租赁商铺剩余租金。乙方不严格履行双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，甲方有权取消双方签订的所有合同中约定的优惠政策，乙方应将无条件返还甲方给予的上述全部补偿及优惠。合同签订后，我方严格履行了合同约定的义务，而被告确未按照双方的合同约定支付租金，2015年4月13日被告离场。经我方多次口头及书面催告，被告拒绝履行。现诉至法院请求判令被告继续履行合同支付租金26504元，承担违约金117497元及本案诉讼费用。
被告裴军成（反诉原告）答辩并反诉称，事实上，我方是地方鞋城的商户，原告方通过很多销售手段拉来了很多商户，所以我方在原告方的鞋城及地王鞋城都开了两个店。合同中确实约定了缴纳2016年的租金，但是因为原告方鞋城生意不好，所以很多商户都没有按照合同约定缴纳租金，是双方协商过的，原告方要求所有商户离开地方鞋城，并且扣押了被告30000元的货物，本案应当是原告违约，单方撕毁合同，故我方提出反诉请求法院判令原告（反诉被告）返还意向金20000元及承担反诉费用。
原告（反诉被告）十鼎房产公司辩称，双方于2014年10月签订租赁合同，同年10月28日双方又签订了补充协议，补充协议中对于被告缴纳的意向金有明确的约定，即被告违约，已经缴纳的意向金不予退还。被告已经明确退出了我方的商场店铺，属于根本违约，被告反诉的事实均不属实，是被告未正常缴纳租金，并且被告未按照合同的约定，将原告出租的商铺作为其唯一的经营商铺，故被告属于违约，所以我方不认可被告的反诉请求。
经审理查明，2014年10月29日，原告十鼎房产公司与被告裴军成签订房屋租赁合同，该合同载明：“租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日，合同签订5年，三年租金单价不变，租金为建筑面积52元／㎡／月，第1年免租金，免租期为（2015年1月1日至2015年12月31日）；第2年、第3年租金为5824元，第4年、第5年租金为单价122元／㎡／月，第4年、第5年租金为137304元。”同时，被告向原告缴纳20000元意向金。该合同签订后，双方又签订补充协议载明：“1.乙方（裴军成）向甲方（十鼎房产公司）已经缴纳的两万元意向金，其中一万元作为《房屋租赁合同》的履约保证金，另一万元冲抵2016年度商铺租金。2.乙方必须在2015年4月1日下午18：00之前交清2016年租赁商铺剩余的租金。5.甲方保证在2014年10月31日前将商铺交付乙方装修使用，乙方在2014年12月31日前搬入德汇服装城，本市场作为乙方唯一的鞋品批发经营场地。乙方未按照上述约定日期办理入住手续的或者中途退出德汇国际服装城的，已交甲方的意向金20000元作为违约金，甲方不予退还。6.乙方必须在第5条约定的时间内入住德汇国际服装城，严格履行双方签订的《房屋租赁合同》、《仓储合同》及本补充协议，否则，甲方有权取消双方签订的所有合同中约定的优惠政策，乙方应将无条件返还甲方给予的上述全部补偿及优惠，乙方按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准前三年按照建筑面积70元／㎡／月、后两年按照140元／㎡／月。”
另查明，2015年4月1日，被告裴军成未按照合同约定缴纳2016年剩余房租，4月13日，被告裴军成离场，其实际使用该合同约定商铺的时间为4个月零13天。同年5月13日原告十鼎房产公司将《房屋租赁合同》中约定的商铺转租。
以上事实有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议、当事人的称述及庭审笔录为证。
本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人约定了违约金的，违约一方应当向对方支付违约金。
本案中，原告十鼎房产公司与被告裴军成签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议，原告已经按照协议约定将1B15、1B16商铺交由被告使用，被告裴军成就应当按照协议的约定履行支付租金的义务，被告裴军成未能在约定的时间交纳剩余的房租，故被告裴军成行为构成违约，应当承担违约责任。
关于本诉原告十鼎房产的各项请求，原告请求被告继续履行合同，因该涉案商铺，已经于2015年5月13日被原告转租，且被告要求解除合同，该《房屋租赁合同》已经无法再实际履行，故本院对该项诉讼请求予以驳回；原告主张的支付租金26504元，被告裴军成实际使用该商铺4个月零12天，虽然合同约定第1年免租金，但由于被告违约，按照补充合同的约定，其仍然应当支付相应的租金，本院参照原告主张的52元／㎡／月予以计算，应当为21459.16元（93.79㎡×52元／㎡／月×4个月零12天），本院就合理部分予以支持；原告主张的违约金117497元，原告十鼎房产因被告离场的空房期为1个月，按照补充协议的约定，以每月房租70元／㎡／月计算，原告损失租金为6565.3元。本院参考原告的实际损失认为，原告主张的30%的违约金即117497元过高，本院依法酌情调整至13130.6元（6565.3元×2），就合理部分予以支持。
关于被告的反诉请求，被告请求法院解除《房屋租赁合同》，因该合同已经无法再实际履行，故本院就该项诉讼请求予以支持；关于被告主张的返还意向金20000元的反诉请求，在双方签订的《房屋租赁合同》补充协议中，第2条与第4条对该意向金的性质做了不同约定，第2条约定该20000元的意向金其中10000元为履约保证金，另10000元冲抵房租；第4条约定该20000元意向金在被告违约时，作为违约金处理，并不予退还。本院认为，原告在本案起诉时，以被告违反《房屋租赁合同》补充协议第2条即：“乙方必须在2015年4月1日下午18：00之前交清2016年租赁商铺剩余的租金”为由起诉，可以看出，原告已经将被告缴纳意向金其中的10000元视为房租处理了，因此本院就该10000元房租从被告应付房租21459.16元予以扣除；故剩余的10000元应当按照约定视为合同履行保证金。合同履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。本案中，依据损失填平原则，原告主张的租金与违约金均获得了本院的部分支持，已经弥补了其因被告违约产生的损失，故对于已经收取的合同履约保证金应当予以返还，故本院对该反诉请求的合理部分10000元予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六四条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，现判决如下：
一、解除原告（反诉被告）乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）裴军成的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议；
二、被告（反诉原告）裴军成支付原告（反诉被告）乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司租金11459.16元（21459.16元-10000元）；
三、被告（反诉原告）裴军成支付原告（反诉被告）乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司违约金13130.6元；
四、原告（反诉被告）乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司返还被告（反诉原告）裴军成履约保证金10000元；
五、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司其它诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）裴军成的其它诉讼请求；
本案本诉争议标的为144001元，核定给付标的24589.76元，占争议标的的17%。案件受理费3180.02元（原告已预交），本院减半收取1590.01元，邮寄送达费20元，合计本诉诉讼费1610.01元，由被告裴军成承担273.7元，由原告乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司承担1336.31元。
本案反诉争议标的为20000元，核定给付标的为10000元，占争议标的的50%，反诉案件受理费500元，本院减半收取250元，由被告裴军成承担125元，由原告乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司承担125元。
上述原告、被告应付款项，于本判决生效后十日内日付清，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 肖振亮
二〇一五年十月二十三日
书记员 何晶晶