江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0060号
原告昆山博业酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山开发区黑龙江路北路28号楼202室。
法定代表人郑立华，该公司执行董事。
委托代理人黄国华，江苏同丰律师事务所律师。
被告彭保根，男，汉族，1971年12月5日生。
原告昆山博业酒店管理有限公司与被告彭保根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月14日立案受理后，依法由代理审判员苏军伟独任审判，于2013年2月25日、2013年3月29日公开开庭进行了审理。原告昆山博业酒店管理有限公司的委托代理人黄国华、被告彭保根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山博业酒店管理有限公司诉称：原、被告于2011年3月8日签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告有权处分的昆山市千灯镇XX路XX号楼102、103、104、105、107、109、110、112、113号房屋，租期自2011年11月1日起至2016年12月31日止，双方对每间房屋的租金进行了约定，同时约定租金每季度支付一次，先付后用，被告应于上季度最后一月的25日前支付下季度的租金。此后，因XX号楼102、112号产权发生变动，原、被告协商解除了XX号楼102、112房屋租赁关系。2012年4月9日，原、被告对XX号楼104、105、107、109号房屋的租期进行了调整，调整为：租期自2012年4月8日起至2017年6月7日止。截止目前，被告拖欠原告XX号楼103、104、105、107、109、110、113号房屋自2012年9月7日至2013年3月6日的租金192055.50元，该款经原告多次催讨，被告至今拖欠不付。原告认为，被告拖欠原告租金不付已经构成对原告违约，为切实维护原告权益，诉至法院，请求：1、判令被告支付原告房屋租金（2012年9月7日至2013年3月6日期间）192055.50元及自2012年8月16日起至本案判决生效之日止的同期银行贷款利息。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项其中关于支付利息的诉讼请求为要求被告支付利息（其中96027.75元自2012年8月26日起至判决生效之日止按照银行同期贷款利率计算利息，余96027.75元自2012年11月26日起至判决生效之日止按照银行同期贷款利率计算利息）。
被告彭保根辩称：因被告只交付了租赁物XX号楼104室、105室、107室、109室，被告只愿意支付四套商铺的租金。XX号楼112室，原、被告与业主已经签订三方合同。其余的四套即XX号楼102室、103室、110室、113室被告未交付，被告提出解除四套房屋的租赁合同，愿意将该四套商铺的租金及保证金转为已经交付四套商铺的租金，同时原告应承担违约金，并在应付租金中扣除。
被告彭保根未向本院提交证据。
经审理查明：原告昆山博业酒店管理有限公司作为出租方（甲方）与被告彭保根为承租方（乙方）于2011年3月8日签订了《上郡商业广场房屋租赁合同》，合同对出租房屋情况、租赁用途、交付日期及租赁期限、租金、支付方式和期限、保证金和其他费用、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时的状态、转租、转让和交换、本合同终止或解除的条件、违约责任、其他条款等进行了约定。其中约定：甲方作为座落于江苏省昆山市千灯镇XX路交叉口XX号楼X楼102、103、104、105、107、109、110、112、113号商铺的代管人将上述房屋出租给乙方。甲方于2011年10月31日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2011年11月1日至2016年12月30日止。在房屋交付乙方后，乙方须立即进场装修，且应在入场装修两个月后开始营业。该合同期内的租金情况为：102号房，第一年租金32850元；103号房，第一年租金37737元；104号房，第一年租金49531元；105号房，第一年租金50373元；107号房，第一年租金61997元；109号房，第一年租金65869元；110号房，第一年租金56607元；112号房，第一年租金70759元；113号房，第一年租金61997元。第一年租金合计487720元，双方签订合同后3日内，乙方应向甲方支付第一季度租金，即121930元。乙方支付租金的方式为每季度支付一次租金，每次相当于叁个月的月租金，先付后用。乙方承诺于每个付款周期上季度最后一月的25日前向甲方支付下季度租金。逾期支付或未按本合同约定的金额支付的，每逾期一日（直至按本合同约定的金额实际支付的），则乙方须每日按日租金的千分之二支付逾期付款违约金。甲乙双方约定，双方于签订合同后的3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为月租金2个月的租金，即81288元。租赁关系终止或解除时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于以抵充合同约定由乙方承担的费用和责任外，剩余部分无息归还乙方。关于合同解除的条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，还应向另一方按当月租金的2倍支付违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。情形为：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后60日内仍未交付的；……。关于违约责任：双方约定，租赁期间，非属本合同约定的情形甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的2倍向乙方支付违约金。非属本合同约定的情形，乙方中途擅自退租的，乙方应按当月租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中予以抵扣；保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后3日内，被告按照约定全额向原告支付了第一季度的租金121930元及支付保证金81288元，除此之外，被告未向原告再支付款项。
原、被告双方于2012年4月上旬签订了上述合同的补充协议，双方确认将原合同中的铺位号X#104、X#105、X#107、X#109的房屋租赁期限由2011年11月1日起至2016年12月31日止更改为由2012年4月8日起至2017年6月7日止，其中装修免租期为2个月，从起租日开始起算，其余内容不变，该补充协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。
2011年5月9日，原告、被告及案外人顾某签订了原、被告之间的关于XX号楼112室租赁合同的补充协议，协议内容为：鉴于原、被告于2011年3月8日共同签署了《上郡广场房屋租赁合同》且顾某实际获得XX号楼XX室房屋产权，三方确认：原合同涉及原告的权利义务一并转让给顾某，原、被告之间的房屋租赁合同关系解除，顾某代替原告成为原合同的出租方并享有原合同的权利并承担原合同的义务。被告之前已支付给原告的该房屋租赁保证金及第一季度租金由原告转付给顾某，顾某不得再向被告收取该房屋租赁保证金及第一季度租金。原合同继续对被告与顾某发生法律效力。审理中，原、被告双方对此补充协议均无异议。
审理中，原告称：开发商在本案涉及租赁物具备使用条件后将钥匙交于XX物业管理处，2012年4月初，原告要求物业公司将钥匙交付被告办理交房手续。之前，XX号楼XX室业主自用或另有他用，所以未交付。除XX号楼102室、112室以外的七套商铺，原告已经要求物业公司通知被告来领取钥匙，物业公司也及时通知了被告，但被告实际仅领取XX号楼104、105、107、109室商铺的钥匙。被告称：是原告发函通知被告到物业管理处领取钥匙，但具体函件内容记不清了。X号102室业主自用或另有他用，被告是不同意的。另经本院调查，XX管理处表示物业管理公司是在业主的购房手续齐全后将钥匙交给业主办理交房手续的，只有在业主办理交房手续后，商铺的承租人才能到物业管理处凭借租约领取钥匙，物业管理公司只是代为保管钥匙并无义务通知商户领取钥匙，原告也未通知被告交付钥匙，XX号楼110室业主于2012年10月11日来办理交房手续，XX号楼103室、113室业主一直未来办理交房手续。双方对本院的调查笔录内容无异议。XX#-XX#商业楼于2012年8月竣工验收完毕，具备法定交付使用条件。
2011年9月14日，被告彭保根向原告昆山博业酒店管理有限公司表示：因原告与被告涉及关于XX铺租赁的一些纠纷，被告首先愿意表示和解诚意：1、愿意考虑放弃XX号楼102商铺因原告违约的赔偿违约金；2、愿意考虑按时支付XX号楼104、105、107、109室房屋的房租，同时被告希望原告退还之前交付原告的XX号楼102、103、110、113室房租，被告愿意放弃该四套商铺的租约；3、如原告同意上述协商，则被告愿意将上述四套商铺的租金转为XX号楼104、105、107、109室的下期应付租金。2013年4月3日，被告向本院表示关于原告未交付的XX号楼102、103、110、113室应退还房租、保证金及要求原告支付违约金的主张，被告另行起诉主张，愿意支付已经交付房屋的租金。
以上事实有原告提交的原、被告签订的房屋租赁合同一份及补充协议一份、证明及原告与业主签订的房屋租赁合同各8份、昆山市商品房屋交付使用备案证书，建设工程规划验收合格证及房屋建筑竣工备案意见书、被告给原告的回复函、XX号楼112室房屋租赁的补充协议1份、XX物业管理处出具的证明1张，本院的调查笔录1份，被告提交的确认书1份及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同依法成立有效。被告依照合同约定缴纳了第一季度的租金121930元及保证金81288元，原告按照合同约定应在2011年10月31日前交付房屋，实际本案涉及租赁物所在的商业广场在2012年8月才具备交付使用的法定条件，2012年4月，原告通知被告办理交房手续，实际双方就XX#104、XX#105、XX#107、XX#109的租赁期限重新进行了协商，约定上述四套商铺的租赁期限更改为2012年4月8日至2017年6月7日，其中装修免租期为2个月，从起租期开始起算。该四套房屋的第一年的租金分别为49531元、50373元、61997元、65869元，共计227770元，并结合被告已经支付第一季度的租金，故被告应支付原告自2012年9月7日至2013年3月6日的租金，即为227770元÷12月×6月=113885元；另因被告未交付3号102室，虽然被告已经知悉原告告知该租赁物无法交付的事实，但责任仍在于原告，系原告违约在先。另关于被告未领取钥匙的3套商铺即XX号楼103室、110室、113室因原告未依照约定在2011年10月31日前交付租赁物。另XX物业管理处表示XX号楼110室业主于2012年10月11日来办理交房手续，XX号楼103室、113室业主一直未来办理交房手续，只有在业主办理交房手续后，承租户才能凭租约领取钥匙，即使原告于2012年4月通知被告领取XX号楼103室、110室、113室钥匙也无法实现交付租赁物的义务，根据原告提交本院关于被告出具的回复函，可知双方就未交付的房屋存在纠纷，且原告未提供充分的证据证明其已向被告就XX号楼103室、110室、113室已经尽到了通知且可以交房的义务，故责任在于原告。2013年4月3日，被告向本院表示关于原告未交付的XX号楼102、103、110、113室应退还房租、保证金及要求原告支付违约金的主张，被告另行起诉主张，系被告权利的有效行使，本院予以确认。综上，被告应支付原告自2012年9月7日至2013年3月6日的租金113885元，本院予以支持；原告要求被告支付XX号楼103室、110室、113室房屋自2012年9月7日至2013年3月6日的租金78170.50元（（37737元＋56607元＋61997元）÷12月×6月）及相应利息损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付拖欠租金的利息，因双方合同约定，被告应每季度支付一次租金，在每个付款周期上季度最后一月的25日前向原告支付下季度租金，并约定了违约金，故原告要求被告支付XX号楼104室、105室、107室、109室拖欠租金的利息（其中56942.50元自2012年8月26日起至本判决生效之日止按照银行同期贷款利率计算，56942.50元自2012年11月26日起至本判决生效之日止按照银行同期贷款利率计算）符合法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告彭保根于本判决生效之日起十日内支付原告昆山博业酒店管理有限公司租金113885元，并支付利息（其中56942.50元自2012年8月26日起至本判决生效之日止按照银行同期贷款利率计算，其中56942.50元自2012年11月26日起至本判决生效之日止按照银行同期贷款利率计算）。如采取转账方式，可转账至户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户银行：中国建设银行昆山市支行营业部，帐号：32201986436051515260。
二、驳回原告昆山博业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4142元，减半收取2071元，财产保全费1495元，合计3566元，由原告昆山博业酒店管理有限公司承担1570元，由被告彭保根承担1996元。被告承担的诉讼费用部分，原告已经预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；帐号：10-550101040009599；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部。）
代理审判员 苏军伟
二〇一三年四月十二日
书 记 员 黄维珺