江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜开民初字第0358号
原告（反诉被告）陆友明。
委托代理人卢晓峰，江苏宜欣律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司宜兴分公司，住所地宜兴经济开发区阳泉西路188号。
法定代表人车建芳，该公司总经理。
被告（反诉原告）宜兴凯越置业有限公司，住所地宜兴经济开发区阳泉西路188号。
法定代表人冒苏群，该公司总经理。
委托代理人朱建南（受二被告的共同授权委托），江苏景明律师事务所律师。
委托代理人陆罡（受二被告的共同授权委托），上海红星美凯龙品牌管理有限公司宜兴分公司建材部经理。
原告（反诉被告）陆友明与被告（反诉原告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司宜兴分公司（以下简称红星公司）、被告（反诉原告）宜兴凯越置业有限公司（以下简称凯越公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月13日、8月15日、12月19日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）陆友明的委托代理人卢晓峰及被告（反诉原告）红星公司、凯越公司的委托代理人朱建南、陆罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆友明诉称：原告与两被告于2011年8月20日签订三方租赁协议，约定由两被告将位于宜兴市红星美凯龙家居生活广场负一楼的A8108、A8103面积为344.5平方米的场地租赁给原告用于为嘉俊产品的经营展示，合同期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止，租金半年一付为97149元，物业管理费半年为37206元。事后，原告与广东嘉俊陶瓷有限公司（以下简称嘉俊公司）签订嘉俊陶瓷品牌授权经销合同书，约定嘉俊公司授权原告在宜兴独家经销“嘉俊陶瓷”品牌产品，月最低销售额为5万元，年度销售任务为60万元，原告应提供不少于面积为300平方米的产品专卖店作为品牌产品的营业场所，并应缴纳1万元作为履约保证金。后原告对承租的红星美凯龙负一楼的A8108、A8103展厅进行豪华装修，并投入大量的媒体广告宣传。原告满怀信心准备大干一场，谁知好景不长，开业不到3个月，由于被告土建时地面水处理没到位造成展厅内外出现多处大面积的霉烂、发黑，霉味刺鼻，恶心难闻，许多客户上门只能捂住鼻子，有的客户干脆连门也不进，严重损害了展厅形象，影响了原告的正常经营。原告多次向被告反映，要求及时处理，恢复高档品牌形象，但被告推三阻四，导致问题迟迟得不到解决。原告无奈起诉到法院，被告在法院开庭前未经法院许可也未经原告同意擅自搬走原告的展厅内的物品，拆除展厅的装修，现原告要求被告赔偿装修损失、物品短缺损失等合计981600元并承担本案诉讼费。
被告红星公司、凯越公司辩称并反诉：原、被告于2011年8月20日签订三方租赁协议属实，两被告已按租赁合同的约定履行。原告诉称的展厅霉斑、气味等问题是原告装修不当、没有按照要求报审批造成，故不应由两被告承担责任。相反，根据三方租赁合同，原告一直拖欠租金及管理费，长期占用展厅拒不搬出，两被告为了避免损失扩大，于2014年4月28日与当地派出所取得联系后清理了原告在展厅内的物品并对物品进行妥善保管，被告没有违反租赁合同的任何规定，要求驳回原告诉请，同时反诉要求陆友明按租赁合同支付租期内尚欠的租金及管理费111962.50元、支付该款滞纳金291102.50元（111962.50元＊0.5%＊520天）、逾期占用费582205元（自2012年11月19日起至2014年4月28日止共520天按原约定租金及物业费标准的1.5倍计算），合计985270元并承担反诉费。
反诉被告陆友明针对反诉辩称：因为反诉原告提供的租赁物无法使用，所以反诉原告无权要求反诉被告支付租金、物业费及逾期占用费，要求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：红星公司系宜兴市红星美凯龙家居生活广场的管理公司，收取物业管理费，凯越公司系房屋产权所有人，收取租金。陆友明与红星公司、凯越公司于2011年8月20日签订三方租赁协议，约定由红星公司（甲方）、凯越公司（乙方）将位于宜兴市红星美凯龙家居生活广场负一楼的A8108、A8103面积为344.5平方米的场地租赁给陆友明（丙方）用于嘉俊产品经营展示，合同期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止，半年租金为97149元，半年物业管理费为37206元，支付方式为每半年到期日前一个月15日之前付清下个半年的租金及物业费，丙方应按时缴纳租金及管理费，逾期按欠款额每天支付0.5%的滞纳金，合同签订当天丙方应支付经营商品质量保证金20000元；租赁期满或合同终止、解除后，丙方应按约定将租赁场地交还甲方，未经甲方书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，甲方有权随时要求丙方搬出该占用场所，在占用期间丙方需支付相当于本合同约定各项费用（包括租金等）的150%的占用费给甲方，且甲方有权依照法律程序追索租赁场所和因上述留驻行为所发生的一切损失和费用；租赁展位内装修前需将装修方案书面报甲方审核同意后方可施工，装修时不得改变和破坏展厅外形原结构，不得实施影响消防安全的装修，应使用检验合格且符合本商场要求的标准装修材料。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，陆友明交纳了经营商品质量保证金2万元，支付了半年的租金及物业费134355元，红星公司、凯越公司给予优惠，免除一个月的租金及物业费，租期内陆友明还应交租金为111962.50元。陆友明对该租赁场地进行了装修后于2011年11月19日开业。之后，陆友明致函凯越公司、红星公司，载明：嘉俊陶瓷A8108、A8103展厅开业不久，发现展厅内外现多处大面积霉烂、发黑，整个展厅的三分之二处、墙面、墙角到处发黑霉烂，尤其是大门外立面的二侧，霉烂程度相当严重，面积大高度超过一人多高，整个展厅形象全毁，也影响了美凯龙商场的整体形象…由于美凯龙开业已是去年11月份了，瓷砖市场已经是淡季，原想在今年下半年进入旺季时展厅能做点生意，没想到遭遇这种情况，装修才短短几个月，展厅渗水受潮内外到处霉烂，霉味刺鼻、恶心难闻…针对贵公司商场这种对商户极不负责任的态度，遇到问题推三过四，工作态度粗暴、蛮横，处理事情不讲工作方法，引起众多商户反感…使我方遭到巨大的经济损失，本人深感气愤…由于展厅受损严重造成我方展厅已无法正常经营下去，彻底解决地面渗水要找到根源，展厅整体装修破坏性强，工程量大，整个展厅三分之二处霉烂，地面高档地砖全部撬起，模拟间和各种装饰造型要拆除，如果无法彻底解决渗水返潮，即使重新装修还是会出现不同程度的霉烂…为维护商户的正当利益…要求赔偿我方展厅的财产和经济损失。具体要求赔偿方案如下：1、…贵公司承担赔偿我方的装修费用计55万元正。2、由于今年三月份开始展厅内外到处发霉…要求贵公司赔付半年的租金111900元及物业费37200元。3、贵公司造成我方展厅财产损失无法经营在前，半年的房租金、物业费等违约金由贵公司承担。4、以上合计要求赔偿699100元…该函下方签署“同意协商解决此次展厅损失问题，具体赔付金额待双方最终三方确权后一次性解决郑维苗2013.12.1”并加盖红星公司公章。2014年4月15日，原告诉来本院。同月28日，红星公司、凯越公司未经陆友明同意，也未经本院许可，擅自将A8108、A8103展厅内的物品搬离并拆除了该展厅的装修。
审理中，两被告提供对嘉俊陶瓷展厅进行清场时所列的物品清单，主张清单上物品均在被告处保管，原告可随时提取。该清单载明：蟾蜍1件、打印机1件、显示器1件、键盘1件、音响1件、路由器1件、拖线板1件、电话机1件、垃圾桶1件、灭火器5件、花瓶1件、伞1件、电磁炉1件、食用油1箱、瓷砖架3件、画框4幅、花1盆、办公桌1件、沙发1套（含茶几）、餐桌1套、马桶3件、台盆12件、浴缸1件、吊灯9件、各种规格瓷砖398片（其中30＊30规格的52片、60＊60规格的84片、80＊80规格的136片、其他已被切割的126片）。
审理中，原告申请证人王某出庭作证，王某陈述：我的集成顶店开在嘉俊陶瓷店对面，2011年11月19日开张后不久，大概1、2个月嘉俊陶瓷店就开始发霉，开始是下面一点点，后来慢慢往上渗，最严重时霉变地方比人还高，臭味很刺鼻，连我的店也受到臭味的影响。其他的店铺也有类似情况，但都比较轻微，没嘉俊陶瓷那么严重。对该证人证言，原告认为能够证明嘉俊陶瓷受潮严重且已影响到原告的经营。被告认为证人证言不客观，嘉俊陶瓷受潮严重是由原告装修使用材料不当造成，其他店面有轻微现象说明因为是地下室，有点潮气是正常的，不影响正常经营。
审理中，本院依法向宜兴市价格认证中心主任许彤调查，许彤陈述：大约在2013年5月份，嘉俊陶瓷一方讲因为店面渗水霉变等情况，出租方准备赔偿，但是价格无法确定，所以嘉俊陶瓷一方到我中心，委托我中心到现场评估一下，我安排人员到场，对现场进行测量、拍照，出评估报告前，我中心要求双方出具委托书，因一直未收到出租方的委托，考虑到嘉俊陶瓷一方单方委托的效力问题，最后没出具评估报告，告知嘉俊陶瓷方可在向法院起诉后由法院委托鉴定，因为没出报告，所以测量的数据没有保存，但所拍的照片均在，已提供给嘉俊陶瓷方。当时我和我中心人员到场测量、拍照时，发现木质墙面霉变发黑严重，墙纸部分脱落，异味很重，样品砖数量比较大，放在展示架上，展示架霉变情况也比较严重，当时还在营业，装修完整，设施齐全，灯具、浴缸、马桶都在，当时还有顾客在逛，但因异味重，一会就离开了。对该陈述，原告没有异议，认为可进一步印证嘉俊陶瓷展厅受潮严重、原告曾想委托鉴定机构进行鉴定的事实，两被告提出该陈述只是证明受潮霉变的事实，但未明确是房屋质量问题还是装修问题，事实上，2014年4月28日清场后新的租户进场后从未反映有质量问题，所以能够说明渗水、霉变是原告的装修不当造成的。
审理中，对两被告提出的原告承租的展厅渗水是因原告自己装修不当造成的主张，原告不予认可，提出当时装修有正式的施工图纸，该图纸经两被告把关，并缴纳1.5万元装修押金，待装修结束验收合格，退还押金。据此认为渗水并非原告装修不当引起，而是该房屋原来的防水没做好导致。两被告提出装修均有装修规范，其公司对水电、消防是有严格要求的，当时是要求缴纳1.5万元押金，等到装修结束后被告工作人员到场验收水电、消防合格再退还押金。至于水电、消防之外的其他材料，如木质板应采用阻燃板，对于防水其公司会提醒，但无法强制约束。原告装修前的施工图纸是需要经过我方审核同意才可以施工，原告所交的装修押金已经退还。
审理中，原告主张在展厅开业后不足半年大约三、四个月左右做了最后一单生意，后因展厅霉变、发臭，再也无法经营，两被告未提供原告在开业后半年还有营业收入的依据（根据美凯龙家居生活广场规定所有经营户的营业收入均有商场统一收取）。
陆友明本诉请求的构成：
一、要求两被告赔偿展厅装修损失68万元，提供1、2011年8月14日其与无锡君尚装饰公司签订的装饰合同，该合同约定由无锡君尚装饰公司为美凯龙嘉俊陶瓷宜兴专卖店进行室内装饰及门头装饰，工程预算总造价68万元，陆友明供应瓷砖15万元（不含主灯、洁具、卫浴），合同生效时，陆友明以承兑汇款付总价的60%即41万元，2011年8月30日前付10%即7万元，2011年9月30日竣工验收后支付余款5万元，合同还约定了其他相关事项；2、2011年8月21日、2011年9月14日分别支付无锡君尚装饰公司甑剑锋7万元、5万元的汇款凭证；3、嘉俊公司于2011年7月2日、8月20日收陆友明款10万元的资金回笼明细表。对此，两被告对证据1、2，提出系陆友明与第三方往来，真实性无法确认，因合同期满后双方未续签租赁合同，故该装修已归被告所有，对证据3没有异议，但该砖已使用三年以上，剩余价值很低。总之，对该68万元装修款不予认可。
二、要求两被告赔偿支付给嘉俊公司但无法收回的保证金1万元，提供陆友明与嘉俊公司签订的合同（约定每月最低销售额为5万元），主张因未能达到该销售，该保证金已无法收回。对此，两被告提出该保证金被嘉俊公司扣除是由于原告自身经营不善导致，与被告无关。
三、要求两被告赔偿展厅出样的样品砖148840元，提供嘉俊公司的统计明细表，该表载明其公司自2011年10月12日-2011年11月11日共供给原告各种规格样品砖845块（30＊30规格单价为49.5元、60＊60规格单价为84片、80＊80规格单价为403.20元），计价148840.20元。对此，两被告提出对嘉俊公司的统计明细表的真实性不予认可，因为嘉俊公司与原告之间有利害关系，原告一直都在经营销售，无法确定实际库存，被告在清理原告展厅时所有物品都保存完好，原告随时可提取。本院案件经办人会同原、被告双方到被告存放物品处进行清点，有30＊30规格的样品砖52片、60＊60规格的样品砖84片、80＊80规格的样品砖136片，对应相应规格计算，价为65806元，短少部分价为83034元。
四、要求两被告赔偿投入的广告费用44600元，提供宜兴市宜昊印刷品经营部的送货单4份，该送货单载明客户为嘉俊陶瓷，产品名称为样本、吊旗等。对此，两被告提出对送货单的真实性不予认可，从送货单的内容看，与广告宣传也没有关系，原告应提供相关与广告公司的合同及相应的付款依据。
五、要求两被告退还收取的商品质量保证金2万元，被告没有异议。
六、要求两被告赔偿运费2.5万元，主张是用于运输装修用的15万元瓷砖及148840.20元样品砖的费用，提供宜兴市华运物流有限公司出具的收条1张，该收条载明收到嘉俊陶瓷广州至宜兴运输费三次，包括上下力资，合计2.5万元。对此，两被告对该收条的真实性不予认可。
七、要求两被告赔偿展厅内物品沙发1套（含茶几1张）、餐桌1套，计价14100元，提供2011年11月18日由宜兴市丁蜀镇五星家具店出具的收款收据，载明收到陆友明沙发1套、茶几1张计6500元、餐桌1套计7600元。对此，被告对收据的真实性没有异议，提出只要是展厅内的物品，都保管在被告处，同意返还。本院案件经办人会同原、被告双方到被告存放物品处进行清点，该部分物品均在。
八、要求两被告赔偿展厅内物品吊顶18个计价21600元，提供2011年11月18日由宜兴市丁蜀镇五星家具店出具的收款收据，载明收到陆友明广东水晶吊灯18只总价21600元。对此，被告对收据的真实性没有异议，提出只要是展厅内的物品，都保管在被告处，同意返还。本院案件经办人会同原、被告双方到被告存放物品处进行清点，拆下的吊灯仅有6个，对照收据，短少12只吊顶价为14400元。
九、要求两被告赔偿展厅内物品台盆16个计价8160元、笼头5个计价3000元、马桶3个计价2400元、拖把池3个计价900元、浴缸1个计价3000元，合计17460元，并提供宜兴市宜城街道祥辉卫浴经营部的销货清单。对此，被告对销货清单的真实性没有异议，提出只要是展厅内的物品，都保管在被告处，同意返还。本院案件经办人会同原、被告双方到被告存放物品处进行清点，马桶3个及浴缸1个均在。台盆短少4个，对照销货清单，价为2040元；笼头全部短少，对照销货清单，价为3000元；拖把池短少3个，计价900元。
以上事实，有租赁合同、函件、本院调查笔录及庭审记录等证据在卷佐证。
本院认为：陆友明与红星公司、凯越公司于2011年8月20日签订的三方租赁协议有效。根据陆友明的诉称、红星公司及凯越公司的答辩、由红星公司盖章的函件、证人王某及价格认证中心主任的陈述、红星公司、凯越公司未举证证明陆友明在开业后半年还有营业收入的事实，可以认定本案所涉租赁房屋存在渗水、返潮事实，且开业不足半年因渗水、返潮、霉变情况导致陆友明无法经营。关于渗水、返潮的原因，双方均无直接的证据证明，根据以下几点：1、陆友明装修施工图纸交被告审核，被告在陆友明装修竣工后已退还保证金1.5万元，说明展厅装修方案经被告同意、且竣工后已经被告验收合格；2、2013年12月1日，红星公司在原告的函件上盖章，如不是房屋本身质量问题引起，红星公司无需承诺赔偿；3、被告未经同意擅自拆除了该展厅的装修，并出租给他人重新装修，导致原渗水、返潮的原因无法鉴定，被告导致举证不能，应承担不利后果。据此本院认为渗水、返潮的原因源于被告提供的房屋存在质量问题，故被告应当进行赔偿。关于原告诉请的装修损失68万元，原告提供的证据充分，可予认定，因原租赁合同约定租期为1年，原告在实际经营不到半年因渗水霉变、出现异味无法经营，故本院酌情确定由被告赔偿60%的装修损失即40.8万元；关于原告支付给嘉俊公司但因达不到销售额而无法收回的保证金1万元，与被告提供的房屋存在质量问题导致无法经营有关，应由被告予以赔偿；关于原告诉请的展厅出样的样品砖148840元，依据充分，予以认定，尚在被告处保管的由被告予以返还，短少部分为83034元由被告予以赔偿；关于原告诉请的广告费用44600元，依据不充分，本院不予认定；关于原告要求两被告退还质量保证金2万元的诉请，因被告没有异议，本院予以认定；关于原告要求两被告赔偿运费2.5万元的诉请，依据充分，予以认定；关于原告要求两被告赔偿展厅内物品沙发1套（含茶几1张）、餐桌1套计价14100元的诉请，因该财产均由被告保管在被告处，故应由被告予以返还；关于原告要求两被告赔偿展厅内物品台盆、马桶、浴缸等合计17460元的诉请，其中马桶、浴缸等由被告保管部分由被告予以返还，短少部分计价5940元由被告予以赔偿；关于由被告保管的原告的其他财产，被告应予返还。关于红星公司、凯越公司的反诉请求，其中租期内部分，因开业不足半年房屋出现质量问题导致无法经营，直至租期届满，红星公司、凯越公司未解决渗水、返潮问题，而陆友明已支付了半年的租金，故红星公司、凯越公司不应再收取陆友明租期内尚欠的租金及管理费，对红星公司、凯越公司要求陆友明支付租期内尚欠的租金及管理费111962.50元并支付该款滞纳金291102.50元的反诉请求，不予支持；因红星公司、凯越公司出租的房屋存在质量问题，不足半年已出现渗水、返潮、霉变等无法营业的情况，作为租赁双方均应及时依法处理，避免损失扩大，原告可及时行使合同解除权，被告更应及时查明渗水原因予以修复，或者依法解除合同，而不是久拖不决，而事实上，双方均未采取积极态度，导致租期外又拖延了520天，所以双方对该扩大的损失，都负有一定责任，本院认定双方各付50%的责任，对租期外的损失即按原约定租金及物业费标准计算认定为382820元（年租金及物业费合计268710元／365天＊520天），由陆友明承担50%即191410元，对红星公司、凯越公司要求陆友明支付租期外的其他损失的反诉请求，不予支持。综上，红星公司、凯越公司应向陆友明返还商品质量保证金20000元，赔偿陆友明损失546374元（装修损失408000元＋支付给嘉俊公司无法收回的保证金10000元＋样品砖短少部分计价83034元＋运费25000元＋短少吊顶计价14400元＋短少台盆、笼头、拖把池计价5940元），陆友明应向红星公司、凯越公司承担逾期占用期间的损失191410元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十一条之规定，判决如下：
一、红星公司、凯越公司向陆友明返还商品质量保证金20000元、赔偿陆友明损失546374元，合计566374元。
二、陆友明应向红星公司、凯越公司承担逾期占用期间的损失191410元。
以上第一、二项相抵，红星公司、凯越公司应向陆友明付款374964元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、红星公司、凯越公司于本判决生效之日起十日内向向陆友明返还蟾蜍1件、打印机1件、显示器1件、键盘1件、音响1件、路由器1件、拖线板1件、电话机1件、垃圾桶1件、灭火器5件、花瓶1件、伞1件、电磁炉1件、食用油1箱、瓷砖架3件、画框4幅、花1盆、办公桌1件、沙发1套（含茶几）、餐桌1套、马桶3件、台盆12件、浴缸1件、吊灯6件、各种规格瓷砖398片（其中30＊30规格的52片、60＊60规格的84片、80＊80规格的136片、其他已被切割的126片）。
四、驳回陆友明的其他诉讼请求。
五、驳回红星公司、凯越公司的其他反诉请求。
如果给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉诉讼费18616元，其中案件受理费13616元，诉讼保全费5000元，由陆友明负担7819元，红星公司、凯越公司负担10797元。该款由陆友明垫付，红星公司、凯越公司应负担的诉讼费于于本判决生效之日起十日内直接给付陆友明；反诉案件受理费6826元（已减半收取），由红星公司、凯越公司负担5529元，陆友明负担1297元。该款由红星公司、凯越公司垫付，陆友明于本判决生效之日起十日内直接给付红星公司、凯越公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 徐 瑛
人民陪审员 张尧君
人民陪审员 沈文明
二〇一五年一月九日
书 记 员 邹 祎