湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0112民初1335号
原告：吴爱云。
委托诉讼代理人胡俊、梅明，湖北维勒律师事务所律师。
被告：武汉绿园经济发展有限公司。
法定代表人李国珍。
委托诉讼代理人李云涛、李可，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
原告吴爱云诉被告武汉绿园经济发展有限公司（以下简称绿园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张敏担任审判长，与人民陪审员艾全明、王燕常组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴爱云的委托诉讼代理人胡俊及被告绿园公司的委托诉讼代理人李云涛、李可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴爱云诉称，2002年9月16日，原、被告双方经充分协商签订一份《购房合同》及《补充协议》，约定原告以576,000元的价格购买被告自己开发建设的坐落于武汉市舵落口农贸大市场蔬菜交易区二号大厅**铺位。协议签订后，原告即向被告付清了全部购房款，被告亦将原告购买的*号商铺（建筑面积120平米）交付给原告自主经营。2007年7月26日，被告将上述开发的商品房的房屋所有权证办理到自己名下，并承诺将已经出售给原告的商铺，随后再过户登记到原告名下。原告为此也多次找被告，要求其按合同约定，将已经出售给原告的商铺所有权过户登记到原告名下，但被告却一直拖延拒绝履行此义务，造成原告购买并占有、经营使用达十五年的房屋，至今没有办理产权证。请求判令：1、确认双方签订的《购房合同》合法有效；2、被告协助将武汉市舵落口农贸大市场1区2栋***号（即合同中约定的蔬菜交易区二号大厅*号）铺位的《不动产权证书》登记到原告名下，并由被告承担过户登记的办证费用；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告绿园公司辩称，双方签订的购房合同是无效的，无法办理不动产登记手续。
原告吴爱云为支持其诉讼请求，向本院提交了2002年9月16日签订的《购房合同》及《补充协议》、收款收据、房屋产权登记信息查询单。被告绿园公司在举证期限内向本院提交了房屋所有权证（武房权东字第××号号）、土地使用权证（硚国用（2014）第**号）、建设工程规划许可证、蔬菜交易厅设计图纸、土地使用权证转让合同。经被告绿园公司的申请，本院向武汉市东西湖区不动产登记中心进行了调查，并对该局张**制作了调查笔录。
本院经审查认为，被告绿园公司对原告吴爱云提交的证据的真实性均无异议，本院予以采信。被告绿园公司提供的所有权和使用权凭证系原件，本院予以采信。
根据以上有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院对原告吴爱云在起诉状中载明的事实予以确认。
另查明，2002年9月16日，原告吴爱云（乙方）与被告绿园公司（甲方）签订了《购房合同》，双方在合同中约定，乙方自愿向甲方购买舵落口蔬菜交易区**号大厅铺位，面积为一百二十平方米，价格为每平米4,800元，共计576,000元。甲方在2003年10月份前将土地证、房产证办好交给乙方。乙方在签订合同之日一次性支付300,000元，其余的200,000元由甲方配合乙方在银行办理按揭手续，其余76,000元在甲方交付土地证、房产证的同时，乙方交付给甲方。合同还约定了其他权利义务。同日，原告吴爱云（乙方）与被告绿园公司（甲方）签订了《补充协议》，约定甲方在2003年10月份前将乙方实际使用面积的土地证、房产证办好交给乙方，所有办证的一切费用由甲方承担。被告绿园公司在合同及协议上加盖其合同专用章，原告吴爱云在合同及协议上签名。合同签订后，原告吴爱云于2008年3月21日、2008年6月20日分两次向被告绿园公司付清了全部购房款576,000元，被告绿园公司向原告吴爱云出具了收款收据。
1997年8月8日，武汉农产品中心批发市场有限公司与被告绿园公司签订《土地使用权证转让合同》，将蔬菜交易厅土地使用权转让给被告绿园公司。被告绿园公司于2006年8月取得蔬菜交易大厅房屋所有权证，房屋建筑面积2431.96平方米，房屋所有权证号为武房权证东字第××号。被告绿园公司于2014年7月取得争议房屋国有土地使用证，土地使用权面积为25199.31平方米，土地规划用途为批发零售用地，土地使用权证号为［硚国用（2014）第**号］。
还查明，涉案的蔬菜交易大厅在申报规划时，是以蔬菜交易大厅整体作为封闭区间办理登记的，内部未再进行区分，涉案铺位在销售时并非权属界限封闭且具有独立使用价值的空间。
2017年4月12日，原告吴爱云诉讼来院，请求如诉称。审理中，经本院释明涉案商铺无法办理不动产权属登记后，原告吴爱云拒绝变更其诉讼请求。在补充质证后，原告吴爱云向本院提交了“明确诉讼请求申请书”，将其第二项诉讼请求变更为“请求判决被告履行协助办证义务并承担办证产生的所有费用”。被告绿园公司认为原告吴爱云未在举证期限届满前提出变更申请，应当不予准许。
本院认为，原告吴爱云与被告绿园公司签订的《购房合同》和《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，在签订时并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对于被告绿园公司辩称其在签订合同及协议时并未取得房屋所有权证和土地使用权证，其分割销售未经审批，销售行为不符合法律规定，故双方合同无效的意见。首先，虽然被告绿园公司在签订合同及协议时并未取得房屋所有权和土地使用权，但是之后被告绿园公司通过合法途径取得了相关权益，故不存在无权处分的情形；其次，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》中关于涉案不动产登记的相关规定为管理性规定，而并非禁止性、强制性规定。故对被告绿园公司的该项辩称意见，本院不予采纳，对原告吴爱云要求确认双方签订的《购房合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告吴爱云的第二项诉讼请求，首先，诉讼请求的变更应在法律规定的期限内。最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。原告吴爱云的诉讼请求即“判令被告协助将武汉市舵落口农贸大市场1区2栋***号（即合同中约定的蔬菜交易区二号大厅*号）铺位的《不动产权证书》登记到原告名下，并由被告承担过户登记的办证费用”。其在举证期限届满后将该诉讼请求“明确”为“判决被告履行协助办证义务并承担办证产生的所有费用”并注明“主要是指被告应当向原告、不动产登记部门提供将武汉市舵落口农贸大市场蔬菜交易区二号大厅*号铺位的《不动产权证书》登记到原告名下所需的各项文件，包括但不限于武汉市舵落口农贸大市场蔬菜交易区*号大厅房屋所有权证、国有土地使用权证、武汉存量房屋买卖合同、售房发票、办证委托书等被告应当持有或应当出具的文件”。原告吴爱云“明确”的诉讼请求中，包括提供“武汉存量房屋买卖合同、售房发票”等在诉讼前并未形成而需要重新签订的材料，故该“明确”并非对原诉讼请求的具体和明晰，而实际上是对原诉讼请求进行了变更。对于原告吴爱云变更的诉讼请求，本院不予准许，仍按照其该项诉讼请求的原始表述进行审理。
其次，就第二项诉讼请求的内容而言，《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，《不动产登记暂行条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界限封闭且具有独立使用价值的空间。而本案中，在被告绿园公司向不动产登记部门申报规划时，就是以蔬菜交易区*号大厅作为一个整体进行的产权申报，且经与不动产登记部门核实，在规划申报时其内部的各个铺位并未完全隔断，形成权属界限封闭的独立空间。虽然后期通过对该铺位的添附，使得该铺位能够封闭独立于其他铺位，但并不符合办理不动产登记的条件，故原告吴爱云的该项诉讼请求，客观上无法履行。经本院释明后，原告吴爱云仍然拒绝变更其诉请，故对原告吴爱云的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告绿园公司就原告吴爱云该项诉讼请求的辩称意见，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，判决如下：
一、原告吴爱云与被告武汉绿园经济发展有限公司于2002年9月16日签订的《购房合同》有效；
二、驳回原告吴爱云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,300元，由原告吴爱云负担5,150元，由被告武汉绿园经济发展有限公司负担5,150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 艾全民
人民陪审员 王燕常
二〇一八年三月十二日
书 记 员 涂宇萌