安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民一终字第00366号
上诉人（原审原告）：马鞍山静峰物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。
法定代表人：齐海燕，该公司总经理。
委托代理人：常小琴，该公司员工。
委托代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马鞍山市奥力孚置业有限公司，住所地安徽省当涂县。
法定代表人：蒋伟平，总经理。
原审第三人：张华，女，1968年6月3日出生，汉族，当涂县九韵国际幼儿园投资者，住安徽省当涂县。
委托代理人：鲁绪文，安徽姑城律师事务所律师。
上诉人马鞍山静峰物业管理有限公司（以下简称静峰物业公司）因与马鞍山市奥力孚置业有限公司（以下简称奥力孚公司）、第三人张华物业服务合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2015）当民二初字第00079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人静峰物业公司的委托代理人常小琴、于燕弟，原审第三人张华及其委托代理人鲁绪文到庭参加诉讼，被上诉人奥力孚公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
静峰物业公司在原审中诉称：2011年8月30日原告与奥力孚公司签订《前期物业服务合同》，合同约定物业费标准是：商业物业1元／月／㎡，合同还约定逾期缴纳物业费的，每逾期一日，缴纳欠费总额的千分之五作为滞纳金。被告是小区业主，其物业形式为商业物业，面积为725.99平方米，每月应缴纳物业费725.99元。被告欠2009年9月10日至2014年12月31日64个月共计46463.36元物业费，应缴纳滞纳金224640元。2009年9月10日被告将房屋出租给第三人，双方签订的合同约定物业费由第三人承担。故变更诉请判令：1、第三人支付原告物业费46463.36元、滞纳金13939元，合计60402.37元；2、被告承担连带责任；3、被告承担本案诉讼费。
原审法院查明：2011年8月30日、2013年原告与奥力孚公司签订两份《前期物业服务合同》，合同约定由原告提供有偿物业服务，服务期限自2011年9月1日至2013年8月31日、2013年9月1日至2015年8月31日，多层住宅0.5元／月／㎡，高层住宅0.8元／月／㎡，商业物业1元／月／㎡。业主应于上次缴纳物业费期满前15日缴纳后期物业服务费，未能按时足额缴纳物业服务费的，按每天千分之五的标准向原告支付违约滞纳金。合同又约定，物业服务标准要求：房屋外墙每5年组织清洗一次；公共内墙、走廊楼梯间每3年粉刷一次；报修服务，小修不超过6小时，急修不超过4小时；实行24小时值班报修电话，对业主投诉不推诿、不回避；道路、广场、草坪1日两次清扫，全天候保洁；楼梯走道每周清扫2次，扶手擦抹1次；单元门、灯杆、垃圾桶保持干净无污垢；保安实行24小时值班、巡逻制度；门卫严格实行车辆、行人出入登记制度；巡视保安正确引导车辆有序停放；接投诉、报修做到热情、认真并做好记录；实行首问负责制，及时解决投诉问题，跟踪服务，做到事事有回复等。合同签订后，原告进驻当涂县姑孰镇九韵国际小区进行物业管理服务至今。
原审另查明，坐落于当涂县九韵国际住宅小区内和当涂县九韵国际住宅小区18栋房屋连体的面积为725.99平方米独立两层房屋属被告所有。2009年7月17日被告与第三人签订《房屋租赁协议》一份，被告将该房屋租赁给第三人开办当涂县九韵国际幼儿园，协议约定在租赁期间，该房屋物业管理费由第三人支付。第三人以原告收费标准不合理及物业服务不到位为由，至今未支付物业管理费。2011年8月31日之前原告未在该小区提供物业管理服务。2014年年底该小区成立业主委员会。经法院勘察，发现小区楼道小广告、卫生状况、车位停放、门岗登记等方面不符合《前期物业服务合同》的约定，有待改善。
原审法院认为：原告与当涂县姑孰镇九韵国际小区开发商即被告签订的《前期物业服务合同》，内容不违反法律的禁止性规定，在业主大会选定新的物业服务公司之前，对业主依法具有约束力。业主实际接受原告物业服务，理应参照物业合同的标准支付物业费。第三人抗辩主体不适格，涉案房所有人虽是被告，但被告与第三人于2009年7月17日签订《房屋租赁协议》，约定涉案房物业服务费由第三人支付，协议中只有第三人签名，未加盖当涂县九韵国际幼儿园公章，故涉案房物业服务费应当由第三人支付，第三人此抗辩不予采纳。原告主张物业服务费按1元／月／㎡支付，第三人抗辩物业服务费应按0.5元／月／㎡支付。因涉案房第三人租赁后开办当涂县九韵国际幼儿园，幼儿园是社会公益性单位，非商业用房。同时该房屋坐落于当涂县姑孰镇九韵国际小区内，非街门市房。经实地勘验，该房是与当涂县姑孰镇九韵国际小区18栋住宅连体建造的两层房屋。故采纳第三人的抗辩按0.5元／月／㎡支付物业服务费。原告主张自2009年8月31日至2014年12月31日止的物业服务费，第三人抗辩只能支付自2011年9月至2013年8月的物业服务费。因原告自2011年9月才对该小区提供物业服务至今，故仅支持自2011年9月1日至2014年12月31日止的物业服务费用。第三人抗辩原告提供的物业服务存在问题，经现场勘察，原告物业服务未达到《前期物业服务合同》约定的标准，确实存在瑕疵。虽存在瑕疵，但小区整体秩序、环境、服务能基本满足业主生活需求，从公平原则出发，对原告诉请的物业服务费用，酌定以70％的比例予以支持。综上支持原告10163.86元物业管理费（0.5元／月／㎡×725.99㎡×40个月×70％）。鉴于原告提供的物业服务不到位，对被告逾期支付物业费存有过错，对原告主张的滞纳金不予支持。原告要求被告承担连带责任，被告虽与第三人协议约定由第三人支付，但此约定仍不能免除自己的责任，故此主张予以支持。据此，原审依照根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十一条，《最高人民法院》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年6月25日作出如下判决：一、第三人张华于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山静峰物业管理有限公司自2011年9月1日起至2014年12月31日止的物业服务费用10163.86元。二、被告马鞍山市奥力孚置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告马鞍山静峰物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费1310元，由被告马鞍山市奥力孚置业有限公司、第三人张华负担54元，原告马鞍山静峰物业管理有限公司负担1256元。
宣判后，静峰物业公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定幼儿园物业费按照住户标准收取没有依据。首先，不是所有的幼儿园都是公益性的；其次，幼儿园有经营收入，不同于普通住户；第三，不能以与住宅连体作为判断标准。二、一审判决按70%交纳物业费不符合法律精神。首先，一审冒充实地勘验；其次，所谓的实地勘验结果没有进行质证，不能作为定案依据；第三，一审无权擅自变更当事人之间的合同；第四，对于物业服务有瑕疵，可以要求物业公司改正，而不是一味地减少报酬；第五，物业费打折易引起效仿，都按照70%交纳，物业服务质量会下降，且会有大量的案件诉至法院；第六，按70%打折没有依据。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
张华辩称：签订的合同中对幼儿园的物业费没有明确规定，没有规定只能根据房屋的结构来判断，幼儿园是由民政部门和教育部门而非工商部门批准设立的，不以营利为目的；从使用的房屋来看，也不是商业用房。幼儿园既不是营利机构，也不使用商业用房，不应该按照商业物业标准来收取费用；上诉人未尽到物业管理义务，按照物业管理规定，按70%收取是有根据的。
奥力孚公司未作答辩。
二审中，张华提交水电费发票二张，证明幼儿园按照居民类住宅标准收取水电费，房屋不是商业用房。
静峰物业公司质证认为，真实性没有异议，但不能达到证明目的，即使水费按照住宅标准来缴纳，也不能以此来证明物业费也按照住宅标准来收取。
奥力孚公司未发表质证意见。
对张华在二审中提交的证据，本院认证认为：张华提交的两张水电费发票，真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定。
二审查明的事实与原审相同。
围绕上诉请求范围，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：原审判决张华支付静峰物业公司物业服务费用10163.86元，依据是否充分。
本院认为：静峰物业公司与奥力孚公司签订的《前期物业服务合同》约定“多层住宅0.5元／月／㎡，高层住宅0.8元／月／㎡，商业物业1元／月／㎡”。涉案房屋系两层结构房屋，张华租赁该房屋用于开办当涂县九韵国际幼儿园，幼儿园系教育机构，且幼儿园以多层住宅标准缴纳水电费，可以佐证涉案房屋非商业用房，静峰物业公司亦没有提交证据证明该房屋是商业用房，故原审确定按多层住宅0.5元／月／㎡收取物业服务费用，依据充分。因静峰物业公司在物业管理服务中存在瑕疵，可以减少相应物业服务费用，故原审确定张华按70%比例缴纳物业服务费用，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费用按一审判决执行；二审诉讼费1310元，由上诉人马鞍山静峰物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 范秀媛
代理审判员 刘 乔
二〇一五年十月八日
书 记 员 温 芳
附：本案适用法律相关条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。