宁城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第05741号
原告（反诉被告）王玉川，男，汉族。
原告（反诉被告）李春花，女，汉族。
委托代理人于占才，内蒙古天来律师事务所律师。
被告（反诉原告）王志伟，男，汉族。
委托代理人张承武，内蒙古全兴律师事务所律师。
委托代理人张娟娟，内蒙古全兴律师事务所律师。
第三人王治明，男，汉族。
原告王玉川、李春花与被告王志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理并追加王治明为第三人，依法由审判员张七品适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玉川、李春花及其委托代理人于占才、被告王志伟及其委托代理人张承武、张娟娟、第三人王治明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉川、李春花诉称，2012年，宁城县必斯营子乡政府开发国有土地建必斯营子商业楼，我们按照相关政策取得三个商亭。被告却搬入了上述三个商亭之一的102室开超市。故起诉，要求被告腾退上述房屋并给付房屋使用费23000元。
二原告向本院提交的证据及被告、第三人的质证意见如下：
1、必斯营子镇必斯营子村商业用房1-102室、1-103室、1-104室的房产证复印件，证明原告拥有3个商厅的产权。
被告质证为：对真实性无异议。但103、104号房产证与本案无关，102号商厅原告已经出售�说明原告违约。
第三人质证为：102室已经卖给王志伟了，103室、104室与王志伟无关。
2、102、103、104室的示意图，证明102室在必斯营子镇政府从北数的第二间。
被告质证为：无异议。说明被告王志伟所购买的商厅，正是此图上的102商厅。
第三人质证为：102室是王志伟买的商厅。
3、录音光盘一张及整理文字材料一份，证明原告出售的是104室，而被告擅自进入了102室。
被告质证为：对该证据我们不清楚，所说的内容我们也不了解。原告委托第三人卖给被告的是102室。
第三人质证为：不属实。我以委托书为准。
4、王治明的证明及保证书复印件各1份，证明被告擅自入住102室。
被告质证为：与被告无关。
第三人质证为：该证据与二原告的委托书不一致。
5、原�购买102室的收条复印件1份，以及置换103室、104室的协议书1份，证明102室是原告购买的，103室和104室是通过同等面积置换的。被告向原告购买的是置换房屋即104室。
被告质证为：对收条及协议书的内容，被告不清楚，但被告确实买的是102室商厅。
第三人质证为：收条上是不是柳志慧的笔迹我不清楚，协议书我不知道怎么回事。
被告王志伟辩称，二原告通过置换得到必斯营子镇政府门口北侧第六个商厅，并委托王治明出售。经实地查看，我同意购买。自2013年10月11日至2014年，我先后5次共交给二原告410000元。2014年1月22日，我搬入所购商厅。2014年7月29日，我与二原告签订“售楼协议”，同时又交给二原告房款30000元，约定待二原告办理房产证后，我再将尾欠房款交清。协议同时约定，如果二原告半年内不能办理房产证，二原告须退还我所�款项并赔偿我经济损失100000元。但是，二原告以受委托人王治明未将房款全额转交为由，将我所购商厅的产权办在了自己的名下。故我提出反诉，要求解除与二原告的房屋买卖合同，由二原告退还我所交房款440000元并支付利息60000元，由二原告赔偿经济损失100000元，合计600000元。
被告向本院提交的证据及二原告、第三人的质证意见如下：
1、售楼协议1份，证明2014年7月29日，第三人王治明在原告王玉川的委托授权下，将北数第二间出售给被告王志伟。
二原告质证为：第三人与被告签订的协议，不能约束二原告。
2、收款收据6枚，证明被告购买了必斯营子镇政府102室商厅后，已经向二原告交纳了102室商厅款，合计440000元。
二原告质证为：这些收据是第三人收取被告的款项，不是二原告收取的款项。
3、委托书�印件1份，证明2014年3月4日，原告王玉川为出售102室商厅，委托第三人王治明予以出售，为此向王治明出示该委托书，王玉川与王治明建立委托关系，王玉川向王治明出具的委托书中出售的商厅，就是被告王志伟所购买的商厅。
二原告质证为：对真实性无异议。但价款为每平米6000元。
4、2015年10月22日被告的委托代理人对本案第三人所做的调查笔录1份，证明原告王玉川委托本案的第三人王治明出售102室商厅，以及与王志伟达成买卖协议并收取房款的事实。
二原告质证为：有异议。该证据与第三人与二原告的录音、二原告出具的委托书均矛盾。
对于被告所举的证据，第三人均质证为：无异议。
对于被告的反诉，原告王玉川、李春花辩称，二原告出售的是104商厅而非102商厅。第三人与被告签订的售楼协议超越了代理权�有恶意串通的嫌疑。要求被告赔偿二原告丧失订约机会损失223802元或244409元。
第三人王治明述称，王玉川委托我卖房子，口头协议是5500元1平方米。2014年3月4日，二原告给我出具了委托书和收据。
第三人向本院提交的证据及原、被告的质证意见如下：
委托书及收条各1份，证明原、被告买卖的是102室。
二原告质证为：收到房款300000元属实。但这个房款是出售104室的。
被告质证为：无异议。
本院对二原告、被告、第三人所举的上述证据认证如下：二原告向本院提交的证据1、2，被告、第三人所举的证据，内容客观真实，与本案有关联，能够互相印证，本院予以采信。二原告向本院提交的证据3、4、5，与本案无关，本院不予采信。
本院通过采信的证据，结合当事人的陈述，查明本案事实如下：
二原告系夫妻。2012年，宁城县必斯营子乡政府开发国有土地建必斯营子商业楼，二原告通过置换得到103和104两个商厅，二原告又购买了一个商厅即102商厅。2013年，上述商厅基本建成，二原告委托第三人将上述102商厅卖给被告，该商厅单价为每平米5500元，按照84平米计算，商厅总价462000元。自2013年10月11日至2014年，被告先后5次共交给二原告房款410000元。2014年1月21日，被告搬入所购商厅。2014年3月4日，原告王玉川向第三人出具了委托书。2014年7月29日，二原告与被告签订“售楼协议”。上述协议约定，待二原告办理房产证后，被告再将尾欠房款交清。协议同时约定，如果半年内二原告不能办理房产证，二原告须退还被告所交款项并赔偿被告经济损失100000元。同时，被告又交给二原告房款30000元，综上，被告交给二原告房款合计440000元。2015年8月19日，二原告以被告�交清房款为由，将被告所购102商厅的产权登记在了自己的名下。二原告诉至本院，要求被告腾退上述房屋并给付房屋使用费23000元。被告在答辩的同时提出反诉，要求解除与二原告的房屋买卖合同，由二原告退还所交房款440000元并支付利息60000元，由二原告赔偿经济损失100000元，合计600000元。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二原告与第三人的委托关系成立，第三人在二原告的授权范围内，与被告订立售楼协议时，被告知道二原告与第三人的关系，该售楼协议对二原告和被告均有约束力，第三人的代理行为合法有效。二原告委托第三人将102商厅出售给被告属实。在被告已经交付大部分房款的情况下，二原告将所售商厅的产权登记在自己的名下，二原告的上述行为，致使原、被告的合同目的不能实现，故二原告与被告的房屋买卖合同，应予解除。第三�是否将房款全额转交，不影响二原告违约行为的成立。合同解除后，对于被告已交给二原告的房款，二原告应予返还。二原告与被告约定的由二原告赔偿被告经济损失100000元，实际上是二原告违约后的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失，应予适当减少。合同解除后，涉案商厅应归二原告所有。原、被告的下列主张，因无证据证明，本院不予支持：1、二原告要求被告给付房屋使用费23000元；2、被告要求二原告支付利息60000元；3、二原告出售的是104商厅而非102商厅；4、二原告要求被告赔偿二原告丧失订约机会损失223802元或244409元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四百零二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除2014年7月29日原告王玉川、李春花与被告王志伟签订的“售楼协议”；
二、原告王玉川、李春花于本判决生效后立即返还给被告王志伟房款440000元并赔偿被告王志伟经济损失50000元，合计490000元；
三、位于宁城县必斯营子镇必斯营子村的必斯营子商业楼1-102室归原告王玉川、李春花所有；
四、驳回原告王玉川、李春花的其他诉讼请求；
五、驳回被告暨反诉原告王志伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费188元，反诉费4900元，合计5088元，由二原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 张七品
二〇一五年十一月二十六日
书记员 李立军