湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1083民初697号原告：洪湖市兴农房地产开发有限公司，住所地：洪湖市新堤办事处洪林路。法定代表人：程畅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋先华，系湖北兴湖律师事务所律师。被告：李建平，男，1970年3月21日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：姚亿如，系北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜思琪，系湖北高驰律师事务所律师。第三人：陈明元，男，1962年9月7日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：文浩，系湖北玉沙律师事务所律师。原告洪湖市兴农房地产开发有限公司（以下简称“兴农公司”）与被告李建平、第三人陈明元确认合同效力纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋先华、被告李建平的委托诉讼代理人姚亿如、第三人陈明元的委托诉讼代理人文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴农公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告备案的8份《商品房买卖合同》无效。2、确认原告对原、被告之间基于8份《商品房买卖合同》产生的担保不承担责任。事实和理由：2012年1月17日，第三人陈明元以原告名义与被告签订了8份《商品房买卖合同》，约定将原告开发的地处洪湖市新堤办事处洪林路洪林华府项目下的8套房产出售给被告李建平，并于2012年4月26日在洪湖市房地产管理局进行了合同备案（合同编号：HH12000124、HH12000125、HH12000126、HH12000127、HH12000128HH12000129、HH12000130、HH12000131），因被告并未按合同约定实际支付购房款，原告也未将上述8套房屋交付被告。2014年，原告因怀疑第三人陈明元侵占原告公司财产向洪湖市公安局报案后，才发现第三人陈明元利用管理房屋销售之便利和权力，以签订上述房屋买卖合同的形式，用房产为陈明元个人“借款”提供担保。原、被告之间并没有买卖房屋的真实意思，《商品房买卖合同》应属无效，第三人陈明元与被告李建平之间也不存在真实的借贷关系，故以8份《商品房买卖合同》形式产生的担保原告也不应承担担保责任。被告李建平辩称，1、原、被告签订的8份《商品房买卖合同》已在洪湖市房地产管理局进行了合同备案，原告在完成相应的民事行为后，再来主张8份《商品房买卖合同》无效，明显有违诚信；2、原告所主张的理由是第三人陈明元与原告之间的股东纠纷，不能证明被告与第三人存在恶意串通；3、被告李建平就上述8套房屋已经支付了对价，同时已将其中4-801、4-802号房屋出售给案外人，案外人已经收房，原告对此事也知情。综上，本案不存在导致合同无效的法定情形，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈明元辩称，1、第三人陈明元作为洪林华府第一期项目的实际控股人，有权处分位于洪湖市新堤办事处洪林华府第一期项目的商品房资产；2、第三人与被告李建平及相关的责任主体签订的《商品房买卖合同》均系真实意思表示，不存在恶意串通。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原、被告及第三人双方当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人陈明元所举相关证据虽能证明原告兴农公司与兴农公司原股东陈小珍、陈素平合作经营的洪林华府一期项目工程中陈小珍和陈素平享有该项目的投资者权益，但不能仅凭陈小珍、陈素平证言证明第三人陈明元就是洪林华府一期项目工程的实际投资人（抑或实际投资权益人）。一方面，陈小珍、陈素平与第三人陈明元系兄妹，有利害关系；另一方面，股东权益应以约定和登记为准；第三，湖北省高级人民法院作出的（2014）鄂民终字第00057号民事判决书确认陈小珍、陈素平尚对他人负有17354704元债务，即使陈小珍、陈素平有权处分自己的股东权益，在股东权益尚未结算前，特别是在第三人陈明元与被告李建平签订《商品房买卖合同》后，陈小珍、陈素平签发《授权委托书》，委托第三人陈明元代其处置洪林华府第一期项目的房产，并对陈明元此前处置房产的行为进行追认，其行为也存在损害其他投资权益人或债权人合法权益的可能。故第三人陈明元所举证据不能证明其在原告兴农公司授权前，与原告兴农公司和兴农公司开发的房地产项目有法律上的权利和义务关系，并有处分原告兴农公司资产的权力，本院对证据拟所要证明的待证事实不予采信。被告李建平所举证据拟证明：2011年7月12日，第三人陈明元代表兴农公司与武汉元龙恒业地产顾问有限公司签订《洪湖洪林华府门面包销合同》后，武汉元龙恒业地产顾问有限公司按合同约定于2011年7月19日向兴农公司支付销售定金300万元（其中元龙恒业股东江永琴汇款285万元，支付现金15万元）。《包销合同》因故解除后，原告兴农公司尚欠武汉元龙恒业地产顾问有限公司150万元保证金未归还，第三人陈明元代表原告兴农公司与武汉元龙恒业地产顾问有限公司达成以原告兴农公司开发的洪林华府一期项目下的8套房产抵偿所欠150万元销售定金的协议。因武汉元龙恒业地产顾问有限公司股东江永琴与被告李建平系姻亲关系，江永琴、李建平及武汉元龙恒业地产顾问有限公司于2012年1月17日三方签订《房屋代持协议》，由原告兴农公司将8套抵偿150万元销售定金的房产登记在李建平名下，即由被告李建平代持，由此签订上述8份《商品房买卖合同》，并办理合同备案。对此本院认为，根据被告李建平自认，原告兴农公司与其签订的8份《商品房买卖合同》的目的系抵偿兴农公司应退还给武汉元龙恒业地产顾问有限公司，抑或是公司股东江永琴《门面包销合同》的销售定金150万元，或者说是为减小销售定金归还的风险提供担保，而《商品房买卖合同》的买卖双方并没有买卖房屋的真实意思表示，武汉元龙恒业地产顾问有限公司、公司股东江永琴、被告李建平以及第三人陈明元达成一致协议的真实意思即隐匿行为是将原告兴农公司房产作为债务抵偿或担保，故武汉元龙恒业地产顾问有限公司、公司股东江永琴、被告李建平和第三人陈明元达成协议的行为构成通谋虚伪表示，第三人陈明元代表原告兴农公司与被告李建平签的8份《商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效。如武汉元龙恒业地产顾问有限公司或股东江永琴与原告兴农公司或第三人陈明元确实存在其他合同关系，在不违反法律的情况下可以另行主张权利。综上，被告李建平的抗辩理由及所举证据本院不予采信。根据本院厘清的案件事实，本案争议的焦点有以下二个方面：一、关于原、被告与第三人陈明元之间法律关系认定问题。原、被告之间订立的8份《商品房买卖合同》虽然约定原告出售给被告李建平洪林华府一期房屋8套，并注明买受人李建平已于2012年1月26日付清了购房款1647120元，但根据被告李建平和第三人陈明元自认，《商品房买卖合同》实际上是武汉元龙恒业地产顾问有限公司、公司股东江永琴与第三人陈明元达成协议，以原告兴农公司房产抵偿150万元销售定金，并由被告李建平为江永琴代持。原告兴农公司与被告李建平之间名为买卖合同关系，实为以买卖合同形式为《洪林华府门面包销合同》形成的债权债务担保。原、被告之间签订的《洪林华府门面包销合同》作为隐藏行为，在不违反法律和法规的情况下，双方的权利、义务可另行主张。二、关于原、被告备案的8份《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案中，第三人陈明元作为原告洪林华府一期商品楼项目的销售负责人，利用自己保管原告公司财务章、合同章、原法定代表人印章的便利，与武汉元龙恒业地产顾问有限公司签订《洪湖洪林华府门面包销合同》，后因合同被解除又以洪林华府一期商品楼项目下的8套房产来抵偿欠款，在未经原告兴农公司授权前其行为是一种越权行为。原告兴农公司作为该项目的所有者，既不存在销售商品房给被告李建平真实的意思表示，买受人李建平也未按合同约定价款实际支付购房款项，而被告李建平与第三人陈明元却虚构被告李建平已于2012年1月16日交付购房款1647120元的事实，且合同约定的房屋销售价格每平米1500元与当时市场价格明显存在较大差异。被告李建平与第三人陈明元的行为与一般交易习惯不符，有违常理。由此可以认定案涉《商品房买卖合同》买卖房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，《商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告洪湖市兴农房地产开发有限公司与被告李建平于2012年4月26日备案的8份《商品房买卖合同》（合同编号：HH12000124、HH12000125、HH12000126、HH12000127、HH12000128HH12000129、HH12000130、HH12000131）无效。二、原告洪湖市兴农房地产开发有限公司对基于上述合同产生的担保不承担担保责任。案件受理费80元，由被告李建平负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  唐纯俊人民陪审员  武卫国人民陪审员  杜万云二〇一八年七月十九日书 记 员  张 婷