陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终4155号上诉人（原审原告）梁毅，女，1974年5月26日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人杨剑利，陕西晓红律师事务所律师。委托诉讼代理人彭沙，陕西晓红律师事务所律师。上诉人（原审第三人）魏群力，男，1958年6月3日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人杨剑利，陕西晓红律师事务所律师。委托诉讼代理人彭沙，陕西晓红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安万汇实业有限责任公司，住所地西安市小寨东路67号门面房。法定代表人王海军，该公司董事长。委托诉讼代理人丁辉，陕西金周律师事务所律师。上诉人梁毅、魏群力因与被上诉人西安万汇实业有限责任公司（以下简称万汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2017）陕0124民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，梁毅与魏群力系夫妻关系。魏群力与万汇公司法定代表人王海军系朋友关系。魏群力与万汇公司法定代表人王海军系朋友关系。2004年9月18日，魏群力与万汇公司签订投资协议，约定魏群力于2004年底前，分次投资于万汇公司人民币100万元，用于购买集贤镇土地使用权，投资期为三年，投资回报为：项目规划未获批准，万汇公司返还魏群力本金及报酬150万元；项目规划获批准，万汇公司在取得收益1个月内，返还魏群力报酬相当于318亩土地使用权20%的地价款。并承诺在投资期间，魏群力的利益不受损害。2005年8月9日，魏群力与万汇公司又重新签订一份投资协议，约定魏群力从2004年7月到2005年8月期间分批向万汇公司投入现金200万元，用于楼观古镇项目开发。万汇公司分年度从该项目的收入中向魏群力返还投资本金及回报1000万元整，具体为：2006年底前返还300万元，2007年底前返还700万元。并承诺在投资期间，魏群力的利益不受损害。此协议生效，之前的协议终止。2010年8月6日，梁毅、万汇公司签订含涉案房屋在内的31份商品房房买卖合同，涉案商品房位于周至县，面积92.16㎡，房价款248832元。梁毅、万汇公司签订商品房买卖合同时，梁毅并未实际支付购房款。2011年元月7日，万汇公司向梁毅出具31份购房收据，票据总额为8078913元。当日，魏群力向万汇公司出具收条一张，内容为：收到西安万汇公司王海军8078913元，此款用于购置涉案房屋，另收万汇公司现金21087元，合计收款810万元，至此魏群力与万汇公司所有债权债务两清。另查，魏群力与万汇公司之间就投资及回报共计810万元，未有结算的相关记录。再查明，2016年11月10日，梁毅向西安好管家物业服务有限责任公司缴纳了大修基金、契税、有线电视初装费、产权登记费。万汇公司至今未给梁毅办理产权登记，双方产生纠纷，梁毅诉至法院，要求判令如上诉请。本案审理中，根据梁毅申请，原审法院于2017年6月20日裁定将该涉案商品房予以查封。梁毅起诉至陕西省周至县人民法院称，2010年8月6日，其与万汇公司签订商品房买卖合同，由其购买万汇公司开发的位于周至县。合同约定该商品房总价248832元，其一次性付款，万汇公司于2011年6月30日之前将该商品房交付于其，同时万汇公司应当在该商品房交付使用后400个工作日内将办理权属登记需由万汇公司提供的资料报产权登记机关备案。房屋交付后，其即要求万汇公司代收代缴房屋契税、大修基金、房产证办证费等相关费用，要求万汇公司为其办理房产权属证书，但万汇公司一直以暂时无法办理为由拒收上述款项。时至2016年11月10日，万汇公司以其聘用的西安好管家物业服务有限责任公司的名义代收了上述款项，并承诺及时为其办理房产权属证书，但万汇公司至今仍未能为其办理房产权属证书。综上，为维护其合法权益，无奈诉至法院，请求支持其如上诉请。诉讼请求：1、判令万汇公司立即为其办理并交付楼观古镇4幢1单元3层01号房屋的房地产权属证书。2、判令万汇公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金共计2488.32元。3、诉讼费由万汇公司承担。万汇公司辩称，梁毅、万汇公司之间的商品房买卖合同不能成立，梁毅并未实际交付该房屋价款，而是用其丈夫即魏群力200万元投资获取的固定收益抵付房款，并不存在房款的实际交付行为；魏群力与其公司系合伙联营关系，投资协议约定了投资回报，该约定属“保底条款”，违反法律规定，不具有合法性；梁毅与其公司签订的商品房买卖合同，从房款的形成过程看，其实质是其公司以物抵债，若该债是真实合法的，无疑这样的商品房买卖合同是成立的。但本案810万元的债权，是基于魏群力投资200万元产生的固定回报，违背了法律规定。故梁毅、万汇公司之间的商品房买卖合同的实质是将魏群力获取的固定回报合法化，不应得到法院的支持。另梁毅于2016年11月10日才交纳了大修基金及契税，交纳大修基金及契税是买受人向行政机关履行的法定义务，梁毅因自身原因延迟交纳该费用，就应当从2016年11月10日起顺延400个工作日，现合同约定期限未满，梁毅诉请亦不能成立。综上，应当依法驳回梁毅之诉请。魏群力述称，其与万汇公司系投资关系，不存在联营合伙。其与万汇公司法定代表人王海军系朋友关系，王海军投资楼观古镇项目，当时因缺资金，王海军让其为王海军投资。2000年至2004年期间，其累计向王海军投资了200万元，双方订有投资协议。第其投资之后，所购地价已成倍增值，双方因是否继续开发出现分歧，其曾建议万汇公司，让其参股，但万汇公司不同意，只同意分红。2005年8月9日梁毅、万汇公司进行了结算，万汇公司同意返还其投资回报1000万元，有投资协议为证。逾期，万汇公司未履行对其的投资承诺。2011年1月7日，万汇公司以所建楼观古镇的31套商品房抵付其投资及回报810万元。签订商品房买卖合同时，其让妻子梁毅与万汇公司签订商品房买卖合同。2016年11月10日，梁毅已将契税、大修基金、产权登记费等交纳给万汇公司指定的物业公司，万汇公司却违反合同约定，至今未办产权证。原审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。梁毅提供了其与万汇公司签订的商品房买卖合同、购房款收据等证据要求支持其诉请。但从梁毅、万汇公司签订商品房买卖合同时间及万汇公司向梁毅出具的购房款收据形成时间，可以印证梁毅购买该涉案商品房时未直接支付购房款。梁毅称购买涉案31套商品房（含涉案）的购房款来源系魏群力在万汇公司投资的200万元及固定回报，而魏群力与万汇公司之间的投资协议中约定，要首先确保魏群力的利益不受损害，该约定究其性质属于违反法律规定的保底条款，于法相悖。况魏群力未能提供其与万汇公司就投资及回报已进行结算的相应依据。综上，梁毅、万汇公司虽签订商品房买卖合同，万汇公司亦履行了房屋的交付义务，但梁毅并未实际支付购房款，故梁毅要求万汇公司为其办理房产证及支付违约金之诉请，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：驳回原告梁毅的诉讼请求。本案诉讼费100元（原告已预交），诉讼保全费1774元，由原告梁毅负担。宣判后，梁毅、魏群力不服，向本院提起上诉称，一、原审法院审理程序违法。梁毅只是请求法院判决万汇公司办理房屋权属证书，原审法院在受理时按无财产纠纷受理，但原审法院在万汇公司未提出反诉的情况下对双方支付购房款的方式进行审查并确认梁毅未实际支付购房款属于超诉讼请求裁判。二、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定2005年8月9日签订的《投资协议》第三条“首先确保魏群力的利益不受损害”，属于违反法律规定的“保底条款”，在认定事实上错在错误。保底条款是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的赢利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时仍要收回其出资和收取固定利润的条款。但魏群力为自然人，与万汇公司之间并非联营关系，二者间的协议条款就不属于保底条款，不存在违反法律规定的情形。2、原审法院认定万汇公司与魏群力无结算的相应依据，属认定事实错误，本案2004年的投资协议仅是对土地投资的约定，不涉及后续的房地产开发，投资回报属于地价款收益，而2005年的投资协议实质上是对投资收益的决算即确定了双方的债权债务关系。魏群力在2000至2004年签订协议时已完成200万元投资，投资协议第二行明确写明：“用于购买集贤镇土地使用权。”投资协议第二款：“不论土地开发或出让等情况发生……返还报酬相当于土地使用权20%的地价款”之约定，协议中投资回报性质应为土地地价款收益，不涉及土地开发及后续房地产的开发。2005年地价上涨，魏群力要求分得地价款本金及回报合计1000万元有理有据。万汇公司因不能一次性支付地价款收益，由此进行结算并形成的1000万元债权合法有效。后因万汇公司物理偿还，经过双方互谅互让，将因土地投资形成的1000万元债权，转化为810万元购房款，共购买31套房屋。本案上诉人基于该合法有效的债权抵顶购房款，形成的商品房买卖合同也应认定有效。3、原审法院认定其未实际支付购房款，属认定事实错误，梁毅以魏群力合法债务抵顶购房款合法有效。本案上诉人梁毅与魏群力系夫妻，在取得魏群力的情况下，以其合法取得的债权抵顶购房款未违背魏群力的意志、也取得万汇公司同意，不违反任何法律规定和第三人利益，应为合法有效。应认定为魏群力将取得地价款收益所形成的债权，以物权债方式处置了债权，即梁毅通过简易交付方式支付购房款，取得房屋所有权，消灭了魏群力与万汇公司债权债务，整个房屋买卖行为合法有效。4、2000年至2004年的200万元投资按民间借款利息24%计算，截止2017年，13年利息及本金收益已达824万元，该投资收益合理合法。本案200万元从2004年至2017年，13年之久，魏群力取得810万元，不存在过高情形，仍属于合理范畴。5、万汇公司有协助其办理房屋过户手续的义务，不履行构成违约，应当承担违约责任。依据万汇公司与魏群力签订的《商品房买卖合同》第九条第一项第二款：“逾期超过60日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”之约定，及《合同法》第一百零七条、一百零八条之规定，万汇公司未履行协助办理房屋过户义务，其未履行的行为构成违约，应当向上诉人支付违约金。上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判万汇公司立即为梁毅、魏群力办理涉案房屋的房地产权属证书、并支付逾期办理房地产权属证书的违约金共计2488.32元；2、一、二审诉讼费及保全费用由万汇公司承担。万汇公司辩称，本案程序合法，不存在上诉人提出的超出诉请判决的情况，一审法院审查的时候没有超出原告的诉请，梁毅要求办房产证必须是在商品房买卖合同有效的基础上，所以一审程序合法。一审认定事实及适用法律正确；上诉人仅投资200万元，剩余款项按照协议约定收取固定报酬，而不是根据投资合作过程中盈余或者亏损进行结算；收取固定报酬的约定为违反了民法公平原则，也违反了最高院相关司法解释；上诉人一审提交的31案的商品房买卖合同及相关收款收据，实际上并没有履行交付房款的义务，而是以物抵债，这种形式改变不了双方的投资关系，本案实际不存在商品房买卖合同，因此一审认定商品房买卖合同无效，驳回上诉人诉请是正确的。上诉人现在二审的诉请是要求协助办理小证，一审的时候是要求办理房产证。本院经审理查明，审理中，经本院征询万汇公司是否对约定的违约金计算额予以调整，万汇公司称，梁毅不存在实际损失，应对约定的违约金计算予以降低。本案一审审理中，根据梁毅诉讼保全申请，将该涉案商品房予以保全。原审判决认定其余事实属实。本院认为，合同双方当事人均应按照合同约定切实、诚信的履行相关合同义务，同时在合同履行过程中还应互相提供便利，共同促成合同目的的实现。本案中，魏群力与万汇公司之间就购买集贤镇土地使用权双方协商由魏群力出资200万元，分别于2014年9月18日、2005年8月9日签订了两份投资协议。在2005年8月9日的投资协议中约定：万汇公司分年度从该项目的收入中向魏群力返还投资本金及回报1000万元整，具体为：2006年底前返还300万元，2007年底前返还700万元。协议履行中，万汇公司至2010年亦未向魏群力支付上述投资款，后双方签订了含涉案房屋在内的31份商品房买卖合同，以房抵债，双方在结算房价款后，以810万元房屋价格抵万汇公司的全部债务，万汇公司遂交付了涉案房屋，诉讼中，万汇公司承认其公司给涉案房屋办理了物业管理手续，收取了房屋大修基金、契税、有线电视初装费、产权登记费等费用。从以上合同签订及实际履行来看，万汇公司在不能履行到期债务，以房低债，并且双方结算了房款而签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应遵照履行。万汇公司辩称，魏群力仅投资200万元，剩余款项按照协议约定收取固定报酬，而不是根据投资合作过程中盈余或者亏损进行结算；收取固定报酬的约定为违反了民法公平原则的理由，万汇公司没有提供双方投资土地涉及的盈余或者亏损的证据，涉案投资协议所约定购买的土地已经登记在万汇公司名下，而2005年8月9日的投资协议已对2004年9月18日投资协议中相关条款进行了变更，即第三条约定：在投资期内，万汇公司如因业务开展的需要对外抵押、合作、出让、租赁等，应首先确保魏群力利益不受损害，并得到投资方的同意后方可实施。该约定的内容明显附有条件，不能以法律禁止的“保底条款”为由否定万汇公司与魏群力在该协议第二条中就返还投资本金及回报所作的相应结算约定之效力。故，万汇公司的该辩称理由，依法不能成立。对于万汇公司虽辩称其与魏群力之间的商品房买卖合同不能成立，梁毅未实际交付该房屋价款、案涉810万元债权是基于魏群力投资200万元产生的固定回报违背法律规定等事实，但根据双方举证，收条内容及实际履行等情况，并不能认定万汇公司所称的其公司与魏群力之间没有就投资及回报进行结算就签订涉案《商品房买卖合同》之事实。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，应当认定魏群力、梁毅所主张的双方之间的商品房买卖关系事实存在。现万汇公司交付涉案房屋多年，梁毅亦缴纳了该房屋大修基金、契税、有线电视初装费、产权登记费，万汇公司亦应按照合同约定履行协助办理涉案房屋产权证的义务。梁毅要求万汇公司办证之理由成立，万汇公司应如约履行协助办理位于楼观古镇4幢1单元3层01号房屋的房地产权属证书之义务。关于逾期办证违约金问题，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定违约责任，涉案房屋交付至今早已超过400个工作日，万汇公司没有履行协助办证义务，已构成违约，应当以约按已付房价款1%的标准支付违约金。审理中，经本院征询万汇公司是否对约定的违约金计算额予以调整，万汇公司称，梁毅不存在实际损失，应对约定的违约金计算予以降低。因涉案《商品房买卖合同》约定购款总金额248832元整，万汇公司应支付逾期办证违约金2488.32元。参考万汇公司的合同履行情况及公司现状，对逾期办证违约金计算按已付房价款0.5%的标准支付为妥。故万汇公司应支付逾期办证违约金1244.16元。至于一审程序问题，并不存《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定之情形,本院对梁毅就程序问题提出的上诉意见不予采纳。综上，一审判决适用法律有误，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销陕西省周至县人民法院(2017)陕0124民初392号民事判决。二、西安万汇实业有限责任公司于本判决生效后六十日内协助梁毅办理位于楼观古镇4幢1单元3层01号房屋的权属证书。三、西安万汇实业有限责任公司于本判决生效后三十日内向梁毅支付逾期办证违约金1244.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，诉讼保全费1774元，共计1874元，由西安万汇实业有限责任公司负担。二审案件受理费100元，由西安万汇实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  肖晓通代理审判员  辛 娟二〇一八年六月二十六日书 记 员  石李婷