广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第1103号
原告广西中天世纪物业服务有限责任公司（反诉被告）。
法定代表人肖黄金。
委托代理人李德高，广西金益律师事务所律师。
被告陈丽娟（反诉原告）。
委托代理人蓝中华，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托代理人黄刚，广西南国雄鹰律师事务所律师。
原告广西中天世纪物业服务有限责任公司（以下简称“中天物业公司”）与被告陈丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月8日立案受理后，依法由审判员汪冬青适用简易程序，于2013年7月17日公开开庭进行了审理。书记员吴腾睿担任法庭记录。原告中天物业公司的委托代理人李德高、被告陈丽娟及其委托代理人蓝中华、黄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中天物业公司诉称：原告原系南宁市兴宁区朝X路7X号X方大厦的物业服务公司，被告系X方大厦附7X2-7X3房的业主。2010年6月24日至2012年11月30日的物业管理期间，原告依合同约定对X方大厦进行物业管理服务，被告自2011年5月起至2012年12月共欠付物业综合服务费5260.5元、公共维修资金1352.7元、城市生活垃圾处理费960元、水费2153.2元、公共用水公摊费217.46元，以上各项合计9943.82元。原告经多次催付，被告拒不支付，无奈诉至法院，请查明事实并判令：1、被告支付物业综合服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费、水费、公共用水公摊费9943.82元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈丽娟辩称：一、原告没有完全履行物业服务的主要职责，违约在先，被告有权拒绝交纳物业管理费。原告主要没有全面的履行以下职责：1、没有按合同约定配备具有相应资质的工作人员，缺乏提供相应物业服务的条件。物业的保洁人员整个大厦就配备了2人，近7000平方米的区域就靠这两个人来维持保洁工作，整个楼层每天只见保洁员打扫一次，其他时间看不到物业管理人员。而X方大厦中心周围和不十分显眼地方垃圾到处乱丢，十分脏、乱、差。没有给大厦业主带来一个整洁、舒适的生活环境。协管部按合同约定必须配备6人，也只有2人，平时很少见到保安的身影。在被告正常经营期间，多次有人来非法扰乱被告正常的营业和生活，但是公司保安几乎没出面进行处理，经常以人手不够为由拒绝进行处理。工程部电工配备没有相应资质和人数的水电工，在业主多次呼吁和要求下，也未能及时进行维修。可以说，在人员配备上，按合同要求必须配备23人，但真正来物业公司上班的物业工作人员不到10人，人员严重不足。2、物业公司没有履行合同主要义务，主张物业费没有事实和法律依据。一是从时间上来看，物业公司没有履行的可能。本案中，物业公司主张从2010年6月24日到2012年11月30日提供物业服务。而其签署的第一份《X方大厦物业管理委托协议书》是从2011年1月30日签署，从时间上来看根本不可能提供物业服务。第二份《物业管理服务合同》合同期限为2012年4月1日起至2012年9月30日止，而且在物业管理期间多次因不提供物业服务恶意与业主发生冲突，服务合同早就提前终止了，但其主张物业费从2012年3月到12月算起，这与实际情况不符，原告方也没有证据证明其在此期间提供了相应的物业服务，因此主张物业费没有依据。二是没有提供物业开支的凭据，没有理由主张物业服务费。《物业管理服务合同》第九条规定了物业费主要用于哪方面开支，如人员工资、福利，日常维护与保养费用，绿化，保洁等。但是在本案中，原告没有提供具有相应资质人员名单和具体人数，以及开支的基本情况，人员配备严重不足，没有提供相应服务的情况下，主张物业费没有依据。3、原告公司及物业管理人员没有相应的资质，不具备提供相应服务条件，不应得到支持。众所周知，提供物业服务需要一定的资质，配备的工作人员也需要相应岗位的资质。本案中，原告只提供了三份物业合同，没有相应的证据证明其具备了物业管理资质。在合同约定，原告方必须具备三级资质，相关人员也相应具备资质，但到开庭时原告方也没有提供，应承担举证不能的责任。4、原告没有对X方大厦公共设施部分进行维修，在公共部分没有提供相应的服务的情况下，原告主张公共维修资金自然无从提起。《物业管理服务合同》第18条规定：“经甲乙双方协商...需使用维修资金时，乙方应事先征得甲方书面同意。”被告提供的证据也证明了屋顶、外墙等公共部分损坏及漏水，但业主多次要求维修，也未能提供服务。致使被告只能自行修复，而这是原告的合同义务，因此这些费用也应由原告承担。除了被告之外，全体业主也曾就这个问题联名要求原告及时改正，但一直到原告擅自离场，也未曾提供过服务，因此维修资金无从谈起。5、原告垃圾处理、水费及水费公摊主张没有依据。《物业管理服务合同》第11条：“乙方水电收费必须及时张贴公摊公示，未经公示业主有权拒付水电费。”但是本案中，原告没有证据证明其提供了公示内容和方式，也没有提供相应的票据证明，仅仅凭自己单方面出具的一个费用清单就要求被告支付，这没有事实和法律依据。二、原告恶意违约，应当承担违约责任：1、在合同约定期间物业服务没有提供。主要存在以下几个方面的问题：（1）电梯公摊和使用存在诸多问题，电梯使用期间经常出现故障和问题，主附楼等电梯分摊不合理；（2）大部分楼层特别是六、七楼一直存在脏乱差的现象。但业主多次要求解决一直没有妥善处理；（3）小区公共使用场所和地下停车场小区业主没有得到优先使用，严重影响了小区业主的生活和工作。（4）保安工作服务不到位，在业主居住期间，经常出现东西丢失，外人非正常来扰乱工作秩序等现象，但原告一直没有进行处理。在2012年2月25日全体业主曾联名要求解决上述问题，但一直没有解决。2、原告多次恶意以断电的方式以及组织非法人员以锁门阻拦业主进出等恶劣的方式来干扰业主正常生活。因原告原因，业主多次向原告提出异议，要求提供相应物业服务，在要求未果的情况下，被告等业主就按合同约定不支付物业服务费，但是原告非但不以友好协商的办法来解决，反而纠集了一些非法人员来以断电和锁门，封电梯等方式进行干扰业主的正常生活，以此为要挟，胁迫业主交纳实际并没有产生的物业费。原告这种行为已经严重侵犯了被告的正常生活，应当承担违约责任。3、按合同约定，原告应服务至2012年9月30日，而且合同第27条规定，解除合同必须办完相关交接手续，而且不得影响业主生活。但是在本案中，原告在未做任何通知的情况下，擅自离场，直接违反了合同约定，属于恶意违约，因此应承担违约责任。被告之所以今天走上法庭，并不是拒绝交纳物业管理费，而是依法行使业主的权利，要求物业依照有关法律、法规履行职责，给被告一个安全、整洁、舒适的生产、生活环境。物业如能尽职尽责的履行服务义务，被告理应按要求缴纳物业管理费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据《合同法》关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告陈丽娟反诉称：2010年11月25日，被告开始入住南宁市朝X路7X号朝X广X，入住之后，被告一直按照《物业管理合同》等双方协议约定的各项条款履行自己的义务，按时缴纳各种费用。但是被告入住之后，原告一直没有能按照合同约定履行自己的各项义务，也没有按要求配备相关管理和技术人员，没有提供保安、维护、保洁、公共建筑部分维修等相关物业服务内容。原告对于各个业主反映的问题一直没有及时和妥善的解决。在被告正常营业过程中，被告经常受到一些不正常的干扰，被告要求原告来协助处理，但是原告一直置之不理，严重影响了被告的正常营业活动。在入住后不久，被告屋顶出现了漏水渗水等现象，特别是下雨天，渗水非常严重，已经影响到了居住和营业，被告多次要求原告按委托合同约定进行维修，但是原告一直敷衍了事，未进行及时的维修。对于区域内的秩序、绿化、固定设施的维护等也未能完成。更为恶劣的是，原告未提供物业服务，在与各个业主协商解决未果的情况下，多次单方面采取剪断电线进行断电等恶劣的行为，并且强行锁门不给人员进出，给被告造成了很大的损失及很坏的影响。被告为维护正常的营业，多次自行出钱共计4000元对属于共有建筑部分的屋顶进行维修。在原告进行断电、锁门不能给人进入后，多次造成被告无法正常开展营业，多个预约来进行诊疗和整形美容的顾客流失，其中预约来整形和做美容的三个顾客看到营业环境有漏水，渗水等污渍，加上停电不能正常开诊，直接取消预约服务，直接造成损失11000元。
综上所述，被告认为，原告不履行物业服务合同约定，没有按相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，严重的损害了被告的合法权益。为维护被告的合法权益、特向法院提起反诉，请求法院判令：1、原告赔偿因未提供物业管理服务给被告造成损失15000元；2、原告对被告层顶等部分漏水渗水和损坏情况进行及时修缮；3、本案的诉讼及相关费用由原告承担。
原告中天物业公司对被告陈玉娟的反诉辩称：被告认为原告没有提供物业管理服务是毫无事实根据的，至于所造成的损失更是无稽之谈；关于楼宇漏水情况是属于楼宇的质量问题而非是原告管理不到位造成的，但在物业管理过程里针对被告反映的问题原告曾协商协调过出售方，并从自己的管理经费里拨款请人为被告进行维修，并非毫不作为。故被告的陈述没有事实与法律根据。
经审理查明：原告中天物业公司是一家具有三级物业管理资质的独立法人。2011年1月30日，由原告中天物业公司作为乙方与吴XX、吴XX、吴XX作为甲方（南宁市XX房产营销策划中心）签订了一份《物业管理委托协议书》，由甲方聘请乙方作为甲方的物业管理公司，管理甲方位于南宁市朝X路7X号，物业类型为商业写字楼、面积约70000平方米的南X广X。合同第五条约定，协议有效期自2011年1月30日起至2012年1月30日。第七条约定，甲方要求乙方提供的物业管理服务包括：管辖区内二十四小时的保安服务；管辖区内清洁卫生，垃圾清运处理；公共设施、设备、运行、维修、维护和管理；电梯的维修管理、停车场的管理；上下水、电、消防、电梯、通讯、消防设施维护管理，及相关费用的代收代缴；公共秩序的维护，安全防范事项的协助管理等。第八条约定，物业服务费中高层写字楼按1.5元／月／平方米、商业商铺按2.0元／月／平方米收取费用（暂按，报批后实施）。第九条约定，乙方就其提供的合同约定的服务项目除收取物业管理费外，因公共使用水、电、电梯发生的耗损费用，由乙方按业主各自物业面积所形成的比例分摊；因使用水、电、通讯等设施设备而发生的直接费用，由各业主自行缴纳；因各业主使用上述设施设备而发生的公共消耗部分，其所需费用按面积分摊到各业主；因商业经营公共使用的水、电、电梯、自动扶梯、通讯、电讯、消防等公共设备设施所发生费用，按商业经营使用面积分摊到各业主。第十四条约定，甲方应将物业所涉及的设施、设备和建筑物现有图纸移交给乙方。甲、乙双方的图纸移交应按现状由双方委派专业技术人员办理，移交图纸逐项验收，验收范围内的设施、设备、建筑物及其附属物为乙方管理范围。未经移交或移交不清，解释划定不明的设施设备、建筑物及其附属物管理失当或造成损失在一年内由甲方负责维修，到期后若乙方续签合同：如设备设施损坏而需维修的，由乙方报相关部门批准后负责维修，维修费用从维修基金中列支，甲方不再承担其费用。第二十九条约定，甲方所有权转让行为不影响本合同执行，甲方的受让方应无条件继续执行本合同，享有本合同规定的各项权利。双方签订上述合同后，双方履行合同至合同期满。之后，双方继续按原合同履行。至2012年4月，以南宁市XX房产营销策划中心为委托人，原告为受托人，就相同的物业双方又签订了一份合同期间为2012年4月1日起至2012年9月30日止的《X方大厦物业服务合同》。其中，合同第四条约定，乙方提供的物业服务包括：制订物业服务工作计划并组织实施；物业档案资料的收集与管理；物业共用部位的日常维护与保养；物业共用设施设备的日常维护与保养；物业共用部位、共用设施设备和相关场地的清洁卫生，垃圾清扫，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆进出、停车秩序管理；公共秩序和环境卫生的维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修协议签订及秩序管理。第六条约定，物业管理人员配备23人（此表为在班人员，不包括轮休人员。保安、监控为12小时工作制，其他人员为8小时工作制）：物业经理1人、管理主管1人、客服1人、管理员兼收费1人、电工班4人、保卫主管1人、保卫6人、监控主管1人、监控3人、保洁员4人，共23人。第十条约定，业主应当在（每次交费的具体时间），按［月］交纳物业服务费，业主仍未交纳物业服务费的，且经多次催交无果情况下经甲方同意乙方可采用断电的方式追缴。第十一条约，经甲乙双方协商，本物业管理区域的公共服务项目收费多次催交无果情况下经甲方同意乙方可采用断电的方式追缴。㈠本物业管理区域内，由乙方负责代收供水、供电等相关费用，乙方接受委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，乙方水电收费必须及时张贴公摊公示，未经公示业主有权拒付水电费；㈡本物业管理区域内，公共使用的水、电等费用由业主按［其拥有的专有部分物业建筑面积］［户］分摊，乙方负责代收代交。该合同关于维修资金的约定为：公共维修资金按0.3元／月／平方米计；甲、乙双方均应依法使用专项维修资金；本物业管理区域未建立专项维修资金的，按以下方式建立维修资金，乙方收取维修资金专款专用并设专有帐户；经甲乙双方协商，维修资金专户存储、专款专用，暂以乙方名义开设专用帐户，由甲方负责管理该账户密码，需使用维修资金时，乙方应事先征得甲方的书面同意；维修资金属于所交纳的业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。合同的其他内容与《物业管理委托协议书》基本一致。
另查明，2010年7月被告陈丽娟向吴XX购买了X方大厦附楼7X2-7X3号房屋，为该栋楼的顶楼，共十一间。2010年11月25日，被告陈丽娟与原告方签订了《入住协议书》，确认收到并遵守《住户手册》（含“前期物业管理服务协议”及“业主临时规约”等）。之后，被告根据原告的通知按501平方米的面积向原告交纳了至2011年5月份之前的各项管理服务费用及水电费等其他费用。此后，因被告认为其所购买的楼房顶层漏水，在要求原告维修无果后，从2011年5月起不再向原告交纳各项管理费及水电等费用。
还查明，原告主张被告拖欠自2011年5月2012年11月的各项费用，并主张对被告应交纳的各项费用已进行公示，但其对公示的事实未能提供证据予以证实。被告主张其所使用的附7X2-7X3层天面漏水，致使其开设的整形美容院无法正常营业，造成直接损失11000元，此外共为维修漏水的墙面支出了4000元费用。庭审中，被告申请的证人谭XX某某证明，其于2011年4月至2012年4月在X方大厦物业中心任副主任一职，其在职期间，X方大厦物业管理人员共配备了21人，管理人员不足，导致管理不到位。原告于2012年12月之后退出对X方大厦物业的管理。原、被告因履行物业管理职责及支付物业费等问题产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告应诉后在举证期限内提起反诉，并提出前述反诉请求。
以上事实，有原告提交的营业执照、物业服务企业资质证书、《委托协议书》、《物业管理服务合同》、《房屋买卖合同》、被告委托黄XX代为办理入住手续的委托书、《入住协议书》、物价局和房产局文件、南宁市兴宁区环卫站关于城市生活垃圾收费的委托书、停电通知、中天物业公司关于请求XX公司对21-22层天面漏水问题进行整改、修复的邀请函、报告装修申请、及被告提交的谭XX的调令、照片、致函、光碟、收据、服务预约表、当事人陈述等证据所证实。
本院认为：一、关于本诉的问题。
原告作为有资质的物业管理公司，其与X方大厦的原所有人签订了《物业管理委托协议书》及《X方大厦物业服务合同》，该两份合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。而被告作为X方大厦的业主，在购买X方大厦的房屋并入住X方大厦时签订了入住协议书，承诺履行大厦的前期物业管理服务协议，且其入住后也实际履行了原告与房屋原所有人签订的物业管理服务合同。因此，原、被告双方之间形成了物业服务管理合同关系，双方应按《物业管理委托协议书》及《X方大厦物业服务合同》全面履行各自的义务。原告在履行合同的过程中已实际提供了物业管理的服务，因此被告应向原告支付相应的物业管理服务费。对于被告在使用物业的过程中，其所使用的附7X2-7X3层的天面（属大厦的共用部分）漏水的问题该由哪一方承担相应的责任的问题。本院认为，在大厦的房屋已超过保修期的情况下，原告作为大厦的物业管理方，其负有对物业共用部分进行维护与保养的义务，且其在日常管理中亦已向各业主收取了公共维修资金，故原告负有对共用部分的楼顶、天面进行日常维护与保养，对天面漏水进行修复的责任。现原告在提供物业管理服务的过程中，对被告所使用的附7X2-7X3层天面漏水问题未能及时组织人员进行修复，故其履行合同义务不符合约定。对原告请求被告支付的各项费用，经本院审核如下：
1、物业服务费26412元，原告的物业服务合同管理期限虽然只到2012年9月，但合同期满后原告仍然提供物业管理服务至2012年12月。故被告拖欠原告从2012年5月至2012年11月的物业管理服务费计3757.50元。因原告提供的物业管理服务不符合约定，故应酌情扣减该费用，本院认定应由被告按该费用的三分之二支付，即为2505元。对于被告主张原告提供的物业管理服务中，物业管理人员仅有21人，人员严重不足的问题，因在物业管理服务合同中约定的管理人员为23人，故被告主张原告提供的21人属人员严重不足，本院对此不予支持。
2、公共维修资金1352.70元。物业《物业管理条例》第五十四条第二款规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。故原告不是公共维修资金的所有权人，也没有证据证实其为大厦的公共设施设备及其他共用部分代业主垫支了维修资金，且其现在也已经不是X方大厦的物业管理人，故其起诉要求被告支付该项费用没有法律及合同依据，本院不予支持。
3、城市生活垃圾费960元。因原告已获得南宁市兴宁区环境卫生管理站的委托，代为收取X方大厦的垃圾处理费用，故被告应按垃圾处理费的收费标准向原告支付该项费用。因被告的共有12间房屋，故应按每间8元／月的标准支付7个月，为672元。
4、水费2153.2元、公共用水公摊费217.46元。因根据物业服务合同约定，原告向被告收取上述费用前，应对收费情况进行公示，未经公示的，被告有权拒绝缴纳。现原告无证据证明已对上述收费情况进行公示，且其计收费用的依据为其单方形成，被告不予认可，故其请求被告支付上述费用，本院不予支持。
二、关于反诉问题。
被告反诉主张原告不恰当履行物业管理服务合同，在其所使用的附7X2-7X3层天面漏水后未能及时修复，导致其房屋漏水，导致其直接损失11000元及支出维修费用4000元。虽然原告未完全按照物业管理服务合同履行管理义务，在被告使用的房屋天面漏水时未能及时组织人员进行修复。但被告对其主张的损失未能提供充分的证据予以证实，仅提供一份未注明维修的具体场所的收据及一张预约整形服务表，不能充分证实其主张。故对被告的反诉请求，因证据不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第五十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告陈丽娟向原告广西中天世纪物业服务有限责任公司支付物业管理服务费2505元；
二、被告陈丽娟应向原告广西中天世纪物业服务有限责任公司支付城市生活垃圾费672元；
三、驳回原告广西中天世纪物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告陈丽娟的反诉请求。
案件受理费25元，反诉案件受理费88元，共计113元，由被告陈丽娟负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：南宁市竹溪分理处，帐号：010201011887017），逾期不交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 汪冬青
二〇一三年八月七日
书记员 吴腾睿
附法律条文：
《中华人民共和国民合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第五十四条第二款专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。