广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第2473号
上诉人（原审被告）：李珍珍。
委托代理人：刘静，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人:曾志恒,广东君厚律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：黄汉东。
被上诉人（原审原告）：刘凤莲。
上述两被上诉人共同委托代理人：邓凤歧，广东康邦律师事务所律师。
原审第三人：东莞市诚基房地产咨询服务有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人：黄乐理。
上诉人李珍珍因与被上诉人黄汉东、刘凤莲，原审第三人东莞市诚基房地产咨询服务有限公司（以下简称诚基公司）委托合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第7036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月2日，黄汉东、刘凤莲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.李珍珍立即偿还黄汉东、刘凤莲垫付的购房款320000元和费用18918元，并赔偿黄汉东、刘凤莲利息损失至付清全部垫付款为止（按银行同期贷款利率暂计算到2013年11月30日利息为6766元）。2.由李珍珍承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：黄汉东与刘凤莲系夫妻关系。黄汉东与刘凤莲主张其受李珍珍口头委托为李珍珍垫资代为购买房屋，主张通过诚基公司为李珍珍购买了位于东莞市塘厦镇花园新街4号505的房屋，并主张其代为购买上述房屋垫付了购房款320000元及费用18918元。对上述主张，黄汉东与刘凤莲提交了《交易条件承诺书》、佣金收款收据的复印件及《房地产买卖合同》、房地产权证、收款收据、转账业务收付款回单、完税证、维修资金存折、维修资金缴款凭证、维修资金专用收据、契税和个人所得税缴款凭证的原件为证。李珍珍对黄汉东与刘凤莲提交的《交易条件承诺书》、佣金收款收据复印件、收款收据原件不予确认，对黄汉东与刘凤莲提交的《房地产买卖合同》、房地产权证、完税证、维修资金存折、维修资金缴款凭证、维修资金专用收据、契税和个人所得税缴款凭证原件的真实性予以确认，但主张上述证据原件都是李珍珍遗失后被黄汉东与刘凤莲捡到。诚基公司对黄汉东与刘凤莲提交的上述证据均予以确认。经审查，黄汉东与刘凤莲提交的上述证据显示：涉案房屋的购房款，《房地产买卖合同》显示交易价为150000元，但实际成交价为320000元，由黄汉东与刘凤莲交付给诚基公司，再由诚基公司交付给曾某，为交易涉案房屋共产生如下费用：个人所得税（房屋转让所得）3660.55元、契税4705.19元、原业主缴纳的维修资金3542元、房屋所有权登记费及房地产交易手续费611.3元、诚基公司中介佣金6400元共计18919.04元，上述购房款及费用均于2013年7月24日前支付完毕；案涉房屋的原业主为梁某甲，曾某系梁某甲特别授权委托办理案涉房屋出售事宜，《房地产买卖合同》系曾某与李珍珍本人所签订，案涉房屋的所有权已从梁某甲过户到李珍珍名下。
李珍珍主张其在案涉房屋的附近看到张贴的房屋急售转让信息，主张其直接与急售信息上的联系人曾某联系买卖案涉房屋的、没有通过诚基公司或其他中介购买，主张购房款150000元其已现金交付给曾某。对上述主张，李珍珍未能提交任何证据。经原审法院询问曾某的联系电话、购房款收据时，李珍珍解释称电话坏了无法找到及收据遗失。
为查明事实，原审法院依法于2014年9月2日对曾某进行调查。曾某反映：1、曾某是案涉房屋原业主梁某甲的朋友，其受梁某甲委托全权处理案涉房屋的出售事宜；2、曾某委托诚基公司对案涉房屋放盘出售，并未自行在路边张贴房屋急售转让信息；3、曾某从诚基公司处的黄乐理分两次收到案涉房屋的购房款共320000元；4、曾某没有与李珍珍直接交易，没有从李珍珍处收到购房款。
2013年12月2日，黄汉东与刘凤莲以李珍珍拒不归还购房垫付款为由向原审法院提起诉讼，立案时的案由为民间借贷纠纷。期间，黄汉东与刘凤莲向原审法院申请对案涉房屋采取财产保全措施，原审法院经审查，依法予以准许。
原审法院认定上述事实的证据有：《交易条件承诺书》、佣金收款收据、《房地产买卖合同》、房地产权证、收款收据、转账业务收付款回单、完税证、维修资金存折、维修资金缴款凭证、维修资金专用收据、契税和个人所得税缴款凭证、结婚证、东莞日报及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：从黄汉东与刘凤莲起诉时主张的事实及诉讼请求来看，黄汉东与刘凤莲是主张受李珍珍口头委托为李珍珍代购案涉房屋，诉请是李珍珍返还垫付的购房款及相应费用，黄汉东与刘凤莲的主张及诉请均基于委托合同关系，故本案的案由应为委托合同纠纷，本案立案时案由定为民间借贷纠纷，在此予以纠正。
对于案涉房屋的原业主梁某甲委托曾某出售案涉房屋这一事实，黄汉东、刘凤莲、李珍珍、诚基公司均予以确认。李珍珍主张其直接与曾某交易案涉房屋，此主张与曾某反映的交易情况完全不符，原审法院不予采信。对于作为案涉房屋交易重要凭证的《房地产买卖合同》、房地产权证、完税证、维修资金存折、维修资金缴款凭证、维修资金专用收据、契税和个人所得税缴款凭证的原件，李珍珍均未持有，反而是黄汉东与刘凤莲所持有，李珍珍对此所做的上述证据原件都是李珍珍遗失后被黄汉东与刘凤莲捡到的解释，明显牵强，原审法院也不予采信。黄汉东与刘凤莲主张受李珍珍口头委托为李珍珍代购案涉房屋并垫付购房款及相应费用，不仅有黄汉东与刘凤莲提交的上述证据原件为证，且与诚基公司的陈述、曾某反映的情况相互印证，形成完整的证据链，原审法院予以采信，认定黄汉东与刘凤莲受李珍珍口头委托为李珍珍代购案涉房屋并垫付购房款320000元及相应费用18919.04元。
根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”及第三百九十八条“受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”的规定，对于黄汉东与刘凤莲垫付的购房款320000元及相应费用18919.04元，李珍珍应予以偿还并支付利息。对于垫付的相应费用，黄汉东与刘凤莲只主张18918元，低于本院认定的金额，系黄汉东与刘凤莲自由处分诉讼权利，原审法院予以准许。对于垫付购房款及相应费用的利息，应自黄汉东与刘凤莲垫付之日即2013年7月24日起计付，黄汉东与刘凤莲主张按银行同期贷款利息计算，合法有据，原审法院予以支持，故利息的计算方法应为：以338918元（320000元+18918元）为本金，自2013年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至判决确定的清偿之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2014年9月9日作出判决：一、李珍珍应于判决发生法律效力之日起三日内偿还黄汉东、刘凤莲垫付的购房款320000元及费用18918元共338918元；二、李珍珍应于判决发生法律效力之日起三日内偿还黄汉东、刘凤莲垫付购房款及费用的利息（计算方法：以338918元为本金，自2013年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6485元、保全费2120元，黄汉东、刘凤莲已预交，由李珍珍负担。
李珍珍不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院并未对与本案裁决至关重要的曾某及诚基公司的证言组织质证，违反了法定程序。（二）1.一审法院对以下关键事实查明不清。（1）黄汉东、刘凤莲诉称，李珍珍因贷款需要提供资金证明，委托黄汉东、刘凤莲垫资购买房屋。但李珍珍与黄汉东、刘凤莲是否相识，关系如何？一审法院并未查明。此外，双方之间的委托到底是有偿委托，还是无偿委托，一审法院亦未查明。（2）黄汉东、刘凤莲诉称，涉案房屋交易资料原件是诚基公司交付其保管的，但事实上是黄汉东、刘凤莲通过私人关系从赵广进处取得，一审法院对此事实也未查明。（3）黄汉东、刘凤莲诉称收款收据是诚基公司出具的，但从证据上看，收款收据均系卖方的代理人曾某分三次出具给黄汉东、刘凤莲，诚基公司并未出具任何收款收据，两者之间相互矛盾。并且这是曾某、诚基公司、黄汉东、刘凤莲三方之间的关系，李珍珍从未知晓，与李珍珍无任何关系。（4）曾某在询问笔录中强调，其收取的32万元是从诚基公司法定代表人黄乐理处分2次拿现金的，但从黄汉东、刘凤莲提供《收款收据》可以证实，曾某共出具4张收据，这与曾某的陈述相矛盾。（5）根据划款凭证记载，黄汉东、刘凤莲于2013年7月24日划款给黄乐理，曾某当日从黄乐理处取得295000元现金并出具收据，然后带着钱去过户。在此，先不谈收取大额现金及带着大额现金去过户的情形合不合理，一审法院在认定付款及李珍珍口头委托黄汉东、刘凤莲交易的过程中，起码应查明曾某与诚基公司的陈述与其他证据是否能相互印证，查询黄乐理当日是否有取款记录，曾某收款后是否将房款存入自己的账户及汇入卖方梁某甲的账户等。（6）曾某本身就是房产中介，其在2013年4月1日就取得卖方的授权，本案房屋交易的时间是2013年7月24日，作为一个资深房产中介而言，其不可能不向外大范围发布售房广告，一审法院忽略李珍珍的陈述，认定曾某不会与李珍珍直接交易显然太过武断。（7）一审法院并未查明曾某是否为诚基公司的员工或者合作伙伴，虽然曾某受卖方的委托出售房屋，但如果其为诚基公司的员工或者合作伙伴，不排除其与诚基公司共同虚构事实或者虚构交易单价的可能。2.纵观整个案件及证据可知，李珍珍并未书面委托黄汉东、刘凤莲代为购房及垫付房款，双方之间也不存在口头委托关系，理由如下：（1）李珍珍与黄汉东、刘凤莲在发生本案诉讼前素不认识，在庭审中，李珍珍的代理人曾询问黄汉东、刘凤莲黄汉东关于李珍珍的相貌特征、电话号码等，黄汉东、刘凤莲均“无可奉告”回应。黄汉东、刘凤莲声称受李珍珍口头委托购房，显然不符合常理。（2）诚基公司声明从头到尾都是与黄汉东交易，款项也是黄汉东支付的，曾某在法庭笔录上也作出了不认识李珍珍的陈述，且交易条件承诺书、收据等资料上的主体均为黄汉东，因此，黄汉东、刘凤莲所谓“代理行为”完全是个人行为。（3）从一审法院认定李珍珍与黄汉东、刘凤莲成立口头委托关系的论据分析，可以确定一审法院查明事实不清。首先，原审判决认为该等原件在黄汉东、刘凤莲手中，进而结合曾某、诚基公司的证言，推定口头委托关系成立，显然缺乏事实依据。其次，黄汉东、刘凤莲、诚基公司及曾某的陈述以及相关证据相互矛盾，无法反映案件事实。（三）李珍珍与曾某签署的房地产买卖合同约定的交易价格150000元对李珍珍及卖方具有法律约束力，曾某、诚基公司或黄汉东、刘凤莲声称房价为320000元，没有任何证据支撑。至于李珍珍是否已向梁某甲的代理人曾某支付房款，此事实在房地产买卖合同最后一页已经反映，曾某否认收款，歪曲事实，违反了合同约定。退一步而言，即使李珍珍拿不出曾某的收款收据，也只能表示李珍珍未向卖方梁某甲支付房款，此权利应由梁某甲主张，而非黄汉东、刘凤莲。（四）假设李珍珍与黄汉东、刘凤莲口头委托关系成立，李珍珍只需向黄汉东、刘凤莲返还150000元购房款。房地产买卖合同约定的单价为150000元，税务部门审核的缴税基数、房管局合同备案也是150000元，可以说，李珍珍委托黄汉东、刘凤莲买房的单价限于150000元，超出部分应由其自行承担。（五）根据证据显示，交易税费是赵广进代李珍珍支付的，因赵广进尚欠李珍珍很多借款，该等费用由李珍珍在赵广进的欠款中抵扣，该费用与本案无关。此外，住房维修基金应当由原业主缴纳，诚基公司也说该等费用是曾某缴纳的，因此该笔费用也与黄汉东、刘凤莲无关。至于中介费用，李珍珍并未委托诚基公司，且诚基公司与曾某均不知李珍珍的存在，该费用也没有原件，因此不应由李珍珍承担该笔费用。据此，李珍珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回黄汉东、刘凤莲的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黄汉东、刘凤莲承担。
黄汉东、刘凤莲口头答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，李珍珍的上诉理由是建立在假设的基础上的，没有事实与法律依据，李珍珍的上诉理由不能成立。
本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。二审补充查明，李珍珍二审提交了如下证据：1.收件列表复印件，拟证明房地产买卖合同的原件由案外人赵广进到房管所窗口领取，并非黄汉东、刘凤莲陈述的是诚基公司交给其的；2.东莞市房屋登记申请受理单及东莞市房屋产权登记审批书的复印件，拟证明案外人赵广进私自到房管局把房地产买卖合同和房产证领走，并非由诚基公司把房地产买卖合同和房产证交给黄汉东、刘凤莲；3.网上打印信息、东莞市房地产登记申请书，拟证明曾某与诚基公司之间存在雇佣关系或委托关系；4.公证书，拟证明梁某甲委托曾某出售案涉房屋，曾某无权委托诚基公司收取房款；5.银行划款明细，拟证明李珍珍与赵广进是由经济来往的，说明赵广进代李珍珍缴纳相关税费及把房产证领走是有原因的；6.判决书，拟证明李珍珍与赵广进之间发生经济纠纷，赵广进代李珍珍缴纳相关税费及把房产证领走是有原因的。黄汉东、刘凤莲发表如下质证意见：证据1和证据2没有原件，对其真实性不予确认；确认曾某在签订案涉合同时是诚基公司的员工，但现在已经不是，房东委托中介人员进行销售，是惯常的二手房销售方法；案涉房屋的房款是曾某收取的，诚基公司只是作为中间的衔接；公证书和判决书与本案没有关联性；房地产买卖合同和房产证原件是赵广进经李珍珍同意后取得的，但赵广进没有书面的委托书，房管所在程序上有瑕疵。
黄汉东、刘凤莲二审期间称:赵广进是银行的职员，其同意给李珍珍办理贷款，但李珍珍不能提供房产证作为抵押，因此，赵广进介绍黄汉东给李珍珍认识，黄汉东通过诚基公司购买了案涉房屋，支付了购房款及相关税费后，赵广进把相关的原始资料交付给黄汉东保管，待李珍珍取得银行贷款后再向黄汉东返还已付房款，而后来因为赵广进从银行离职，贷款批不下来，从而引起了本案纠纷。黄汉东、刘凤莲还称若李珍珍将案涉房屋返还给黄汉东、刘凤莲，李珍珍则无需向黄汉东、刘凤莲返还购房款320000元及相关税费。
李珍珍二审期间称：据李珍珍事后了解，案外人梁某乙与黄汉东、刘凤莲、赵广进是合伙关系，梁某乙负责揽业务，帮别人贷款，赵广进是银行工作人员，帮忙介绍的，黄汉东专门负责买房，李珍珍当时想买房，梁某乙称其有房源，李珍珍就向梁某乙转账500000元用于支付要买房屋的房款及办理贷款的相关费用，但梁某乙后来也没有帮李珍珍找到房屋，案涉房屋房款是李珍珍支付给曾某的。后来，梁某乙因欠债太多，患××，黄汉东作为其合伙人，有部分款项拿不回来，因此与赵广进一起起诉李珍珍；李珍珍亦另案起诉赵广进，要求赵广进向其返还李珍珍支付给梁某乙的500000元和委托赵广进理财的资金。
另查明，案涉《房地产买卖合同》第3页有一段内容为“于2013年7月24日全额收到买方价款150000元。已全部履行合同，房产所有权可移交买方产权人（签章）：梁某甲（代理人）曾某”的文字，该段文字是固定格式，只有付款时间、价款金额和签字是手写的。黄汉东、刘凤莲与诚基公司均称《房地产买卖合同》约定的交易价格150000元不是真实价格，双方是为了少缴税才这样约定。黄汉东、刘凤莲主张个人所得税、契税、房屋所有权登记费是其委托赵广进代为支付，维修资金是黄汉东、刘凤莲现金支付的。李珍珍主张个人所得税、契税、房屋所有权登记费是其委托赵广进帮其缴纳的，维修资金不清楚是谁缴纳。黄汉东、刘凤莲二审期间出示了佣金收据的原件。
本院认为，本案系委托合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李珍珍上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。李珍珍二审期间申请本院到塘厦房管所调取赵广进签收案涉房地产买卖合同和房产证原件的记录，由于黄汉东、刘凤莲在二审期间亦确认是赵广进到房管所领取了案涉房地产买卖合同和房产证原件，故申请调取该签收记录已没有必要，本院对其该申请不予准许。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：黄汉东、刘凤莲主张其受李珍珍委托代为垫付案涉房屋还购房款以及相关费用是否成立。
首先，李珍珍主张其直接与曾某联系购买案涉房屋，没有通过第三方，并向曾某支付了150000元现金作为案涉房屋的购房款，而曾某称其是委托诚基公司对案涉房屋出售，没有与李珍珍进行直接交易，其从诚基公司的法定代表人黄乐理处收到案涉房屋房款共320000元。可见，李珍珍与作为案涉房屋出卖人代理人的曾某所陈述的交易过程完全不一致。而且,原审法院询问李珍珍是否保存曾某的联系方式和购房款收据时，李珍珍称电话换了无法找到，收据因遗失未能提供，故本院认为李珍珍主张其为案涉房屋自行支付了150000元缺乏依据。
其次，虽然案涉《房地产买卖合同》第3页有一段内容为“于2013年7月24日全额收到买方价款150000元。已全部履行合同，房产所有权可移交买方产权人（签章）：梁某甲（代理人）曾某”的文字，但该段文字是固定格式，只有付款时间、价款金额和签字是手写的，结合李珍珍未能提供向曾某支付150000元的收据、曾某亦称只收到黄乐理支付的房款，且从该段文字的内容和格式看来，该内容很有可能是房管部门办理合同备案及过户登记所需要，因此，单凭该段文字不足以证明李珍珍已经向曾某支付150000元购房款，故本院认为李珍珍主张其为案涉房屋自行支付了150000元缺乏依据。
再次，根据曾某于2013年7月19日、2013年7月23日出具的两张定金收据可知，曾某共收到黄汉东支付的案涉房屋定金25000元。根据银行转账凭证显示，刘凤莲于2013年7月24日向黄乐理转账295000元，诚基公司确认该房款由刘凤莲按黄汉东的要求转账支付给黄乐理，黄乐理再支付给曾某，曾某亦确认其从黄乐理处收取房款，因此，可认定黄汉东、刘凤莲向曾某支付了购房款295000元。
最后，根据以上认定，黄汉东、刘凤莲共向曾某支付定金25000元和购房款295000元，而在2013年7月24日，也就是李珍珍与曾某在房管部门签订《房地产买卖合同》当天，曾某出具了两张收据，载明曾某收到“李珍珍”交来案涉房屋定金25000元、购房款295000元。而诚基公司亦称其从未认识李珍珍，案涉房屋过户时黄汉东指定转名给李珍珍。
因此，结合以上情形，原审法院采信黄汉东、刘凤莲的主张，认定黄汉东、刘凤莲受李珍珍委托为李珍珍垫付购房款的事实并无不当，本院予以维持。关于为何李珍珍与曾某签订的《房地产买卖合同》约定转让价为150000元的问题，黄汉东、刘凤莲与诚基公司均称该价格不是真实价格，双方是为了少缴税才这样约定，结合曾某亦确认案涉房屋交易价为320000元，且现实生活中也存在为减少税费而约定不真实价格的情形，故本院采纳黄汉东、刘凤莲的主张，认定黄汉东、刘凤莲受李珍珍委托为李珍珍垫付购房款320000元。关于个人所得税、契税、房屋所有权登记费及维修资金。李珍珍主张个人所得税、契税、房屋所有权登记费是其委托赵广进帮其缴纳的,维修资金不清楚是谁缴纳。即使赵广进主张其与李珍珍之间有经济往来是真实，亦不能证实赵广进是代替李珍珍缴纳的，相反，个人所得税完税证、契税完税证、维修资金收据、维修资金存折、维修资金缴款凭证、契税和个人所得税缴款凭证的原件均由黄汉东、刘凤莲持有，故原审法院认定该费用是黄汉东、刘凤莲为李珍珍垫付的并无不当。关于佣金，根据上述认定，本院确认黄汉东、刘凤莲受李珍珍的委托，通过诚基公司向曾某支付房款的事实，而诚基公司作为案涉交易的中介机构，为本次交易提供居间服务，必然会产生相应的居间服务费，且诚基公司亦确认收到黄汉东、刘凤莲支付的案涉房屋的佣金6400元，故对于黄汉东、刘凤莲主张其为李珍珍垫付佣金的事实，本院予以采纳。综上，原审法院认定李珍珍应向黄汉东、刘凤莲返还垫付的购房款和相关费用共338918元以及相关利息并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李珍珍的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6384元，由上诉人李珍珍负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 曾雪贞
张优
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……