福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第6174号
原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行，住所地福州台江区八一七南路怡丰花园1号楼。
负责人陈方兴，行长。
委托代理人丁茂福、黄海峰，福建元一律师事务所律师。
被告周振明，男，汉族，1971年1月6日生，住福建省长乐市。
被告董慧贞，女，汉族，1971年8月24日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被告福州市建设发展集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区道山路1号。
法定代表人张帆。
委托代理人林定西，公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行诉被告周振明、被告董慧贞、被告福州市建设发展集团有限公司（下称市建集团）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄海峰、被告市建集团委托代理人林定西到庭参加诉讼。被告周振明、被告董慧贞经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月16日，中国建设银行股份有限公司福建省分行作为贷款人，被告周振明和被告董慧贞作为借款人、抵押人，被告市建集团作为保证人，签订《个人住房借款合同》（编号：2013年建闽房安个字房借字9号）。合同约定：借款人向贷款人借款人民币1740000元，用于购买位于福州某房产；借款期限贰佰肆拾个月（即从2013年1月23日起至2033年1月23日止）；借款年利率为基准利率上浮0%，借款人同意在不违反国家利率政策前提下，贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；采用等额本金还款方法；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证人及抵押人的担保范围为本合同项下全部债务，包括借款人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城南支行（即原告）。贷款人对上述合同权利义务转移不再另行通知借款人和担保人，借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为；本合同的争议解决方式为：向贷款人住所地人民法院起诉。”《个人住房借款合同》还对其他事项进行约定。
另，被告周振明和被告董慧贞自愿将购买的福州某房产抵押给建行省分行，作为履行《个人住房借款合同》项下债务的担保。
合同签订之后，建行省分行依约于2013年1月23日发放贷款人民币1740000元整。
自2015年3月起，被告周振明和被告董慧贞连续多期未能按时依约还本付息，已经构成违约。故原告诉至法院，请求1.判令被告周振明、董慧贞立即偿还原告借款本金人民币1544250元和利息20709.98元、罚息359.09元（利息和罚息暂计至2015年7月31日，此后的利息和罚息按照《个人住房借款合同》约定计算至还清所有款项之日止）；2.判令被告周振明、董慧贞偿付原告为实现债权而产生的律师费20000元；3.判令原告有权对抵押物（位于福州某房产）折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告市建集团对被告周振明、董慧贞的上述全部债务承担连带清偿责任。
被告周振明、董慧贞未作答辩。
被告市建集团辩称，被告周振明、董慧贞已于2014年到其处领取了办理产权证的全部相关资料，未办理产权证是被告周振明、董慧贞的责任，与其无关，其要求不承担连带清偿责任。
原告为支持其主张，向本院提交了以下证明资料：
A1.被告周振明、被告董慧贞的身份证，结婚证，证明被告周振明、董慧贞的身份情况及被告周振明、董慧贞系夫妻关系的事实；
A2.内资企业登记基本情况表，证明被告福州市建设发展集团有限公司的企业基本情况，同时证明福州市建设发展集团有限公司原名为福州房地产发展集团有限公司；
A3.个人住房借款合同，房屋他项权证，证明原告与被告之间的借贷、抵押关系以及相关合同约定；
A4.个人贷款支付凭证，证明贷款人已依约发放贷款的事实；
A5.中国建设银行个人贷款对账单，贷款账户基本信息，证明被告未能按照合同约定按时还款的事实，以及被告尚欠借款本金、利息、罚息等基本情况；
A6.委托律师代理合同、福建增值税普通发票、小额支付入账通知书，证明原告为实现债权，委托律师代理费20000元。
被告市建集团对上述A1-A5真实性无异议，A6的真实性由法院审查。
被告市建集团向本院提交了以下证明资料：
B1.签收单，证明被告周振明、被告董慧贞已于2014年到其处领取办理产权的全部材料。
原告对被告市建集团提交的证据B1真实性无法确认，至今被告周振明、被告董慧贞未办理产权登记。
本院认为，被告周振明、董慧贞经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为放弃抗辩权利。原告提交的证据均为与原件核对无异的书证，具备客观性、合法性及与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告市建公司提交的B1真实性本院予以采信。
经审理查明如下事实：
2013年1月16日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建省分行”）与被告周振明、董慧贞、福州房地产发展集团有限公司签订合同编号为：2013年建闽房安个字房借字9号《个人住房借款合同》，约定：被告周振明、董慧贞向建行福建省分行借款人民币1740000元，用于购买位于福州某房产；借款期限240个月（即从2013年1月23日起至2033年1月23日止）；借款年利率为基准利率上浮0%，借款人同意在不违反国家利率政策前提下，贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整；借款逾期的，罚息利率为本在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；福州房地产发展集团有限公司为被告周振明、董慧贞的借款提供保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日，保证范围包括本合同项下全部债务，包括借款人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用；被告周振明、董慧贞以位于福州某房产为贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部债务，包括借款人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项的，构成违约，贷款人有权：宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同还约定本合同项下贷款发放后，贷款人建行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告。
2013年1月21日，建行福建省分行与被告周振明、董慧贞就位于福州某房产房产办理预购商品房抵押权预告登记（榕房预QR字第＊＊＊＊号）。
2013年1月23日，建行福建省分行向被告周振明、董慧贞发放贷款人民币174万元。但被告周振明、董慧贞未按约还款，截至2015年7月31日止，被告周振明、董慧贞尚欠原告借款本金人民币1544250元及其利息人民币20709.98元、罚息人民币359.09元。
另查，福州房地产发展集团有限公司更名为福州市建设发展集团有限公司，即本案被告。原告为本案诉讼支付律师代理费20000元。
本院认为，建行福建省分行与三被告签订的《个人住房借款合同》合法有效，双方约定贷款发放后贷款人的合同权利转移给原告，符合法律规定。原告承受合同权利义务后成为合同相对人，可依约向被告主张合同权利。被告周振明、董慧贞逾期还款，已构成违约。截至2015年7月31日止，被告周振明、董慧贞尚欠原告借款本金人民币1544250元及其利息人民币20709.98元、罚息人民币359.09元未付。被告周振明、董慧贞应当偿还上述款项。被告周振明、董慧贞自愿以位于福州某房产房产为上述债务提供担保，并经有关房地产交易管理部门登记，该抵押合法有效。故原告有权在被告不履行还款义务时，以被告抵押的房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。被告市建集团自愿为被告周振明、董慧贞的债务承担连带保证责任，原告有权要求被告市建集团对上述债务承担连带清偿责任；被告市建集团承担保证责任后，有权向被告周振明、董慧贞追偿。因涉诉房产尚未办理产权证，故被告市建集团认为被告周振明已领取了办理产权证的相关资料，其担保责任应予免除的抗辩理由本院不予采纳。
被告周振明、董慧贞经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告周振明、董慧贞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行借款本金人民币1544250元及利息、罚息（截止至2015年7月31日，利息为人民币20709.98元、罚息为人民币359.09元，以后利息、罚息按合同约定标准计付至实际清偿之日止）；
二、被告周振明、董慧贞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行律师费20000元；
三、被告福州市建设发展集团有限公司对被告周振明、董慧贞的上述债务承担连带清偿责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行有权对被告周振明、董慧贞提供的位于福州某房产房产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。
如果被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费19067元、保全费5000元、公告费560元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 林 方
审判员 蔡华峻
审判员 林小芬
二〇一六年二月十六日
书记员 林 舒