广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终1105号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘祖辉，男，香港居民，1967年3月10日出生，。委托诉讼代理人：管世标，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈如璇，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市天麒房地产发展有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心A-3501（12），组织机构代码19239196-5。法定代表人：黎慧群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周志芳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏蔚，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。原审被告：锦科科技开发（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心A座M层，组织机构代码067158988。法定代表人：郭龙。原审第三人：东海联合（集团）有限公司，住所地香港铜锣湾告士打道280号世界贸易中心31字楼A室，公司编号481930。法定代表人：黄楚标，系该公司董事。委托诉讼代理人：党燕，系该公司员工。上诉人潘祖辉因与被上诉人深圳市天麒房地产发展有限公司（以下简称：天麒公司）、原审被告锦科科技开发（深圳）有限公司（以下简称：锦科公司）、原审第三人东海�合（集团）有限公司（以下简称：东海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1231号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后依法组成合议庭对案件进行了审理，现已审理终结。上诉人潘祖辉上诉请求：撤销原判并改判天麒公司双倍返还定金人民币200万元。事实和理由：一、原审判决适用法律不当，有违证据及裁判规则。1、原审法院以潘祖辉提供的证据“协议及收据”是在香港形成的证据，未办理公证认证手续为由，不审核、不认定也不采纳，有违证据规则。事实上，在一审庭审过程中，潘祖辉、天麒公司及东海公司均已认可该份证据的真实性。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第72条规定：“一方当事人提出的证据，另—方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可�确认其证明力”。广东省高院《关于涉外商事审判若干问题的指导意见》第66条也明确：“对未办理相关证明手续的境外形成的证据，对方当事人认可的，法院可以接认定相关证据的证明力，不必要求当事人办理相关的证明手续”。深圳中院《关于涉外商事审判若干问题的指导意见》第34条也有类似的明确意见。2、原审法院未依民诉法解释第105条的规定，未按照法定程序，全面、客观地审核证据。对于潘祖辉提交的证据（电子邮件及框架协议、声明书等），原审法院仅凭天麒公司单方质证意见便不认定、不采纳，对于这些能够充分证明合同履约过程的证据（比如相关电子邮件都是由天麒公司公司邮箱，后缀为eastpacific.com.cn的邮箱发出，这些邮件能够证明潘祖辉提出完善交易架构并履约的要求是合理的，双方亦正在就交易架构进行商谈），原审法院未按照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则对证据有无证明力和证明力大小进行判断，亦未依照法律规定对判断的理由和依据进行公开。二、原审法院对本案事实的认定存在偏差，片面采信天麒公司的意见。1、潘祖辉与东海公司签署的“协议及收据”，是潘祖辉购买涉案房产的基础协议。该协议的约定构成的是—份“附条件生效的合同”。根据该协议的约定，涉案房产的交易尚待双方进一步约定，支付余款的条款有待议定，倘若有任何不能达成一致意见的条款，此按金将会被退还。原审法院完全回避此份基础协议，导致认定事实出现偏差。2、潘祖辉与东海公司、天麒公司尚未就涉案房产的交易达成合意，东海公司、天麒公司安排的交易架构尚未完成，双方一直在就此进行磋商，而原审法院认为变更了外资企业境外股东即具备了以该外资企业即锦科公司名义与天麒公司进行�易的条件．该认定缺乏事实依据，有失偏颇。实际上，锦科公司一直由东海公司、天麒公司控制，所有公司印鉴（包括但不限于公章、财务章）、资料等均未向潘祖辉移交，法定代表人及成员均未变更；而且，作为外资企业的变更手续，须经市经信委审批及工商部审批，如果锦科公司法定代表人、成员及实际控制人不配合，仅凭外方股东的身份是无法完成相应手续的。在此种情形下，原审法院认为本次房屋买卖已经具备以“锦科公司”名义与天麒公司进行交易的条件对于潘祖辉而言是极不公平的。正是基于对此巨大交易风险的担忧，潘祖辉一直在与东海公司、天麒公司沟通、磋商，试图通过沟通达成公平、合理的交易方式,这是潘祖辉的权利同时也是作为开发商、违规交易架构提供方应履行的责任及义务。潘祖辉无法控制锦科公司公章、财务章等，不能视为交易条�已经成就。天麒公司原诉讼请求为确认解除合同，但实际上天麒公司在2015年12月25日已将涉案房产A座43G以1724万元的价格出售给了鲁瑜、吕映春两人。天麒公司在双方合同尚未解除的情况下将涉案房产非法出售给他人构成了实质上的违约。综上所述，原审判决适用法律不当，认定事实部分有误，恳请法院支持潘祖辉的上诉请求。被上诉人天麒公司辩称：一、原审法院适用法律正确。潘祖辉一审所提交的证据一系在境外形成的证据，根据最高院关于民事诉讼的证据规则，应当办理相应的认证、公证手续，且该证据为英文，潘祖辉作为举证方未提供相应的中文译本，且相关证据存在异议，天麒公司对于该证据的证明力不予认可，因此一审法院有权拒绝将其作为证据。二、潘祖辉所提交的电子邮件以及框架协议申明书无法证明收件人是天麒公司的授权人，无法证明框架协议是电子邮件的附件，也无法所提交的证据系双方完整的沟通记录，且在一审中所提交的电子邮件也是英文版本，潘祖辉对于自己所提交的证据负有举证义务，从形式上到内容上原审法院不予认可和采纳是合法、合理的。潘祖辉在收据上所书写的英文内容并非其与东海公司就涉案房产所签署的基础协议。首先，东海公司并非房屋的开发商，也未经天麒公司授权洽商关于房产买卖的具体内容。从主体上，其无权就涉案房产的买卖签署任何协议。从形式上，该部分英文手写是在收据后潘祖辉的备注说明，东海公司在落款处写明“收到”，是指收到该份收据，并不是对收据的手写部分进行确认，也缺乏合同的实质要件。潘祖辉在2013年6月15日与天麒公司就涉案房产签署了正式的认购书及补充协议，该协议的签署时间在后，是对涉案房产认购的全面约定，而潘祖辉所提到的在收据中背书的内容也并未在认购书和补充协议中有任何体现，这也证明潘祖辉在收据后所备注的文字并不是合同的意思表示。三、东海公司并未涉及到涉案房产的协议签署和交易，而潘祖辉与天麒公司已经于2013年6月15日就涉案房产的认购事宜签署了正式的文件，且该份认购书明确约定需在认购书签署后七日内由潘祖辉以锦科公司的名义签署正式的买卖合同，若未在约定的期限内签署构成违约，潘祖辉自愿按照认购书的约定承担买方的违约责任。且根据一审查明的事实，潘祖辉已经在2013年6月25日通过境外购买某公司的股权成为锦科公司股东和实际控制人，已经具备了签署买卖合同的条件，且天麒公司在此过程中一直催促和要求潘祖辉尽快签署商品房买卖合同及办理锦科公司的印鉴资料等移交手续，由于潘祖辉拒绝履行，导致锦科公司变更程序无法完成。同�，也是由于潘祖辉的违约行为导致涉案房屋的买卖合同未能及时签署。因此，一审对于事实的认定和法律的适用是准确的，请求驳回潘祖辉的上诉请求。根据潘祖辉与天麒公司签署的认购书，潘祖辉未在合同约定期限内签署买卖合同、缴纳购房款的，天麒公司有权单方解除认购书及补充协议，并将房屋另行出售而无须知会潘祖辉，同时潘祖辉已付定金不予退还。也正是基于潘祖辉未能严格按照双方已签署的认购书履行合同义务，所以天麒公司在2013年8月5日就已发出了关于解除认购书及补充协议的通知，也据此起诉请求法院确认解除认购书及补充协议。在潘祖辉迟迟不履行合同并且天麒公司已发出解除函件的情况下天麒公司另行出售房产，出售时间为2015年12月25日，行为合法、合理，不存在所谓违约的情形。原审被告锦科公司经合法传唤未到庭参加诉讼，�未提交答辩意见。原审第三人东海公司辩称：一、一审法院认定事实清楚。东海公司因从未参与潘祖辉与天麒公司之间的购买涉案房屋事宜，东海公司仅是受天麒公司的委托代为收取了潘祖辉支付给天麒公司的购房定金125万元港币。根据潘祖辉一审时的陈述以及提交证据显示，2013年5月潘祖辉前往天麒公司开发建设的楼盘参观样板房，并就购买涉诉房产交易构架和购房程序达成一致意见。东海公司并未参与潘祖辉与天麒公司之间的房产交易。2013年6月3日，天麒公司向东海公司出具授权委托书委托东海公司代为收取潘祖辉购买其开发建设的涉案房产的定金支票港币125万元。2013年6月5日东海公司代为收取了潘祖辉支付给天麒公司的购房定金支票。2013年6月15日，天麒公司就东海公司代为收取潘祖辉支付给天麒公司的购房定金向潘祖辉开局了收款收据。潘祖辉收�该收款收据并在复印件上的签字确认，东海公司是基于天麒公司的委托代为收取定金。二、一审法院适用法律正确。东海公司从未与潘祖辉之间签订任何协议，也从未确认潘祖辉在支票上单方背书文字的证明内容和证明力。东海公司代为收取潘祖辉支付给天麒公司的购买涉诉房产125万元港币定金支票是应潘祖辉要求，由东海公司财务人员在支票复印件上签字盖章并特别注明“receivedby”以示收到支票原件，并非东海公司与潘祖辉之间有任何协议。支票复印件上的文字内容是东海公司确认收到支票后潘祖辉单方自行书写加上的，是潘祖辉单方的意思表示。东海公司仅作为收取定金的代理人接受了支票，东海公司无权也从未认可潘祖辉的单方行为。潘祖辉单方背书文字无论从形式或者内容上均不构成协议。潘祖辉与天麒公司在2013年6月15日签订的认购书及补充协议等文件才是真正意义上的协议，同时也变更了潘祖辉在支票上的背书内容。东海公司从未与潘祖辉之间签订任何协议，潘祖辉与天麒公司之间购买涉诉房产事宜与东海公司无关。天麒公司向一审法院起诉请求：1、确认天麒公司与潘祖辉、锦科公司签订的深东公寓认字（2013）第080号《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》于2013年8月5日解除；2、确认天麒公司不予返还潘祖辉、锦科公司缴纳的认购定金人民币100万元。潘祖辉向一审法院反诉请求：1、解除天麒公司与潘祖辉签订的深东公寓认字（2013）第080号《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》；2、天麒公司向潘祖辉双倍返还认购定金人民币200万元。一审法院认定事实：2013年6月15日，天麒公司（卖方）与潘祖辉［买方，指定锦科科技开发（深圳）有限公司］签订了深东公寓认字(2013)第080号《深圳市房地产认购书》（下称认购书），约定买方自愿认购卖方东海国际公寓A座43层43G房产（下称涉案房产），用途为公寓，房产总价为人民币14879080元；买方愿意一次性付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币100万元，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；自签署本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若买卖双方示在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；如因卖方原因导致合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。同日，天麒公�（卖方）与潘祖辉［买方，指定锦科科技开发（深圳）有限公司］还签订了一份深东公寓认字(2013)第080号《＜深圳市房地产认购书＞补充协议》（下称补充协议），约定：一、买方认购涉案房产，建筑面积198.56平方米，套内建筑面积143.46平方米，按建筑面积单价为74934.93元/平方米。二、卖方已在销售现场公示包括但不限于《购房须知》、《购房风险提示》、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《土地使用权出让合同》及《补充协议》、《房地产证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《销售控制表》、《价格公示表》、《认购书》及本《补充协议》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件、深圳市《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》、住房和�乡建设部、国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》等文件，并在销售现场向买方做出充分的解答或说明。买方在签订《认购书》及本《补充协议》前已经向贷款银行咨询并充分了解了申请银行按揭贷款的条件和所需提交的全部申请资料等贷款信息。买方确认已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容并承诺于本《补充协议》签订后不再提出任何异议主张。……四、双方确认，在本协议签订后7日内，完全按照在销售现场公示的《买卖合同》、《临时管理规约》等文件内容及条款签署该等文件，任何一方均不得以相关签约文件条款达不成一致为由拒绝签订。否则，拒绝签署的一方应承担违约责任。……六、付款方式为一次性付款。买方在签订《认购书》及本《补充协议》7天内付清本房地产总价款，并凭认购书及卖方开具的付清全款收据�卖方签订《买卖合同》。……八、如因买方原因（包括但不限于不符合购买资格、未按时付款、未按时提交资料、不配合签订合同等）导致《买卖合同》无法在约定时间内签订，卖方有权解除《认购书》及本《补充协议》，买方已付定金不予退还，卖方可将本房地产另行出卖予第三方而无需通知买方。由此给卖方造成损失的，买方还应予以赔偿。如因卖方原因导致《买卖合同》无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。……十、卖方已向买方明确告知关于购房的法律法规及政策并出示了相关文件，买方确认符合国家及地方有关购房的资格和条件，并已向卖方出具未违反购房限制性规定的承诺。否则，若因买方购房资格条件瑕疵致使《认购书》及本《补充协议》无法继续履行的，卖方有权单方解除《认购书》及本《补充协议》，买方已付定金不予退还�且卖方可将本房地产另行出卖予第三方而无需告知买方。由此给卖方造成损失的，买方还应予以赔偿。同日，潘祖辉向天麒公司出具《付款说明及承诺书》，内容为：“本人潘祖辉，香港身份证号：P703371（4），中国境内通讯地址：深圳市南山区香山西街首地容御1A座28D。1、本人确认将深东公寓认字(2013)第080号《深圳市房地产认购书》及《补充协议》（以下统称《认购书》）中的买方指定为锦科科技开发（深圳）有限公司。2、本人承诺在《认购书》约定的期限内按购房须知要求提供锦科科技开发（深圳）有限公司的资料并以锦科科技开发（深圳）有限公司名义与贵公司签订房屋买卖合同。3、本人作为锦科科技开发（深圳）有限公司的实际控制人按《认购书》约定代付的定金及购房款权益归属于锦科科技开发（深圳）有限公司。本人收取的贵公司开具的收款收据在�署正式房屋买卖合同时退还贵公司。正式购房发票付款人栏请填写锦科科技开发（深圳）有限公司。本人与锦科科技开发（深圳）有限公司之间的财务结算由我方自行解决。4、如因本人及锦科科技开发（深圳）有限公司原因导致贵公司与锦科科技开发（深圳）有限公司未能履行《认购书》约定的权利义务，本人自愿按《认购书》约定承担买方违约责任。”同日，天麒公司向潘祖辉出具《收款收据》，内容为：“兹收到潘祖辉（或指定境内公司）交来A座43层43G房定金人民币100万元。（备注）2013年6月5日港办代收125万港币。”2013年7月29日，天麒公司向潘祖辉上述中国境内通讯地址以EMS邮寄《通知书》称，阁下（指定锦科科技开发（深圳）有限公司）所购涉案房产，成交金额为14879080元，其中93.28%楼款13879080元（已扣定金1000000元）应于2013年6月23日前交至我公司账户�但我公司至今仍未收讫。为此，我公司谨致函阁下，上述应缴款项已逾期，烦请于本函发出3日内尽快到我公司财务部缴付，并签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》。根据《认购书》约定，如因阁下上述原因导致不能按期签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，本《认购书》的效力即行终止，本房地产可另行出售，已付定金将不予退还。故请阁下从速办理。该邮件于次日妥投。2013年8月5日，天麒公司向潘祖辉上述中国境内通讯地址以EMS邮寄《解约通知书》称，2013年6月21日，您通过收购锦科公司的股东香港某有限公司的全部股权而成为锦科公司的实际控制人。至此，锦科公司与本公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的条件已成就。经本公司书面发出《通知书》催促，您未按《通知书》通知日期完成锦科公司与本公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及付款的相关事宜。根据约定，我公司现通知如下：1、解除贵我双方签订的《深圳市房地产认购书》及《＜深圳市房地产认购书＞补充协议》，您已交纳的定金不予退还；2、我公司有权另行出售东海国际公寓A座43层43G号房。该邮件因多次上门无人签收逾期退回。庭审中，潘祖辉称其未收到该份《解约通知书》，但在2013年7月至12月期间其与天麒公司工作人员刘小姐电话沟通时，刘小姐有告知其天麒公司已发出解约通知。另查，2013年6月3日，天麒公司向东海公司出具《授权委托书》，内容为：“根据买方潘祖辉的要求为其提供支付便利，现委托受托人代为收取潘祖辉购买东海国际公寓A－43G购房定金。受托人权限：1、代为收取潘祖辉支付的东海国际公寓A－43G的购房定金港币125万元（汇率按0.8人民币兑换1港币计算，折合人民币100万元）。2、代为处理与东海国际公�A－43G购房定金收取相关事宜。”2013年6月5日，潘祖辉向东海公司出具港币125万元的支票一张。2013年7月2日，东海公司向天麒公司出具《收款确认函》，内容为：“本公司于2013年7月2日收到贵公司转付代收潘祖辉支付的东海国际公寓A－43G的购房定金人民币100万。”又查，锦科科技开发（深圳）有限公司于2013年4月25日注册成立，为有限责任公司（台港澳法人独资），其股东（发起人）为某有限公司。2013年6月24日，某有限公司的的董事由黎慧群变更为潘祖辉。2013年6月25日，黎慧群与潘祖辉签订股权转让协议，黎慧群将其持有的某有限公司的全部股权转让给潘祖辉。再查，潘祖辉于2014年4月分别向天麒公司及东海公司发出《律师函》，要求返还已支付的定金港币125万元，其主要理由是双方未就有关事项达成协议，包括：1、双方原约定交易总价含装修，但天麒公司拒绝完�装修项目；2、双方初步约定按照港币/人民币0.80的汇率计算支付的港币数额，但天麒公司不同意适用该汇率；3、由于受限购令所限，天麒公司建议潘祖辉通过购入一间深圳外资企业股份的方式以完成本次交易，潘祖辉购入一家某有限公司的股权，潘祖辉要求在完成全部转让手续（包括全部公司变更手续及房产转让手续）后再支付余款，而天麒公司要求立即支付余款。潘祖辉提交的证人施某的证言显示，2013年5月，施某曾陪同潘祖辉前往东海国际公寓参观样板房，并就香港居民如何购买涉案楼盘等问题进行了咨询，天麒公司建议潘祖辉以外资企业的名义购买涉案房产，并通过成为香港公司的董事，间接持有涉案物业，从而形成一个合法的交易架构。潘祖辉在深圳市××××套住房，不具有在深圳市购买第二套房的资格。另，潘祖辉于2015年8月21日收到一审法院送达的应�通知书、举证通知书、起诉状及证据副本、开庭传票等诉讼材料。一审法院认为：天麒公司与潘祖辉签订的《深圳市房地产认购书》及其补充协议主体适格，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效协议，对当事人具有法律约束力。本案中，潘祖辉作为香港居民，其在深圳市××××套住房，不具有在深圳市购买第二套房的资格，从双方在补充协议中的约定、潘祖辉提交的施某的证人证言可以证实，天麒公司在2013年5月到东海公寓销售现场参观样板房时以及2013年6月15日签署认购书及补充协议时，对其不具有购房资格这一事实是明知的。潘祖辉为了购买涉案房产，接受天麒公司的建议，拟以控股外商投资企业的名义购买，进而间接持有涉案房产，该交易方式并不违反法律和行政法规的强制性规定。天麒公司和潘祖辉约定潘祖辉应当在2013年6月15日双方签署认购书和补充协议后7日内付清剩余购房款并指定锦科公司与天麒公司签署正式的房屋买卖合同，潘祖辉于2013年6月25日从黎慧群处受让了某有限公司的全部股权，成为某公司的股东和实际控制人，而某公司是锦科公司的唯一股东，也就是说，潘祖辉在此之后成为了锦科公司的实际控制人，其具备了与天麒公司交易的条件，此时如果潘祖辉选择与天麒公司继续交易，虽然迟于认购书及补充协议约定的7日期限，但显然因客观原因不构成违约。但是，此后，潘祖辉因涉案房产是否含装修交付、变更锦科公司工商登记与交款签约的先后顺序问题、顾虑交易风险等因素，拒绝交付剩余购房款并与天麒公司签署正式的房屋买卖合同，尤其是在2013年7月30日潘祖辉收到天麒公司发出的履约通知书后，仍然拒绝履行认购书及补充协议确定的义务，此时潘祖辉已构成�本违约，应依法承担相应的违约责任。天麒公司请求解除认购书及补充协议，并没收潘祖辉已支付的定金人民币100万元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。没有证据显示天麒公司在提起本案诉讼前曾有效通知潘祖辉解除认购书及补充协议，故一审法院认定涉案认购书及补充协议应于潘祖辉收到一审法院送达的诉讼材料之日即2015年8月21日解除。潘祖辉作为违约方，其依法不享有合同解除权，其反诉请求天麒公司双倍返还定金人民币200万元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、确认天麒公司与潘祖辉于2013年6月15日签订的深东公寓认字(2013)第080号《深圳市房地产认购书》及其补充协议于2015年8月21日解除；二、天麒公司不予返还潘祖辉已支付的定金人民币100万元；三、驳回潘祖辉的反诉请求。本院二审期间，上诉人潘祖辉提交了以下证据：1、工商信息档案资料；2、东海国际公寓客户特殊要求审批表；3、2013年6月28日电子邮件及附件（中文框架协议）；4、2013年9月17日10：01分电子邮件；5、2013年9月17日下午4：01分电子邮件；6、2013年10月8日电子邮件；7、2013年10月12日12：58分电子邮件；8、2013年10月12日下午5：47分电子邮件及附件（承诺书）；9、2013年11月18日电子邮件；10、2013年11月26日电子邮件；11、2014年2月14日电子邮件；12、2014年2月18日电子邮件；13、不动产权资料电脑查询结果表；14、协议以及收据的中文译本；15、证人程某的证人证言。以上证据分别用于证明潘祖辉并未实际控制锦科公司、潘祖辉与天麒公司未就购买涉案房产达成合意、潘祖辉与东海公司签署了购买涉案房产的基础协议以及双方的履约过程等。本院经审查认为，证据2东海国际公寓客户特殊要求审批表没有原件，且天麒公司对�证据不予认可，本院对该证据不予采纳；证据1、3-15依法均不属于新的证据，且不影响案件基本事实的认定，本院均不予采纳。本院二审查明，原审查明的基本事实准确，本院予以确认。本院认为，潘祖辉与天麒公司于2013年6月15日订立了《深圳市房地产认购书》及其补充协议、潘祖辉出具了《付款说明及承诺书》，以上协议及承诺书均系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方应如约履行。为完成涉案房产的交易，潘祖辉拟通过受让香港某有限公司的全部股份，进而成为由某有限公司占有全部股份的锦科公司的实际控制人，并以锦科公司名义购买从而间接持有涉案房产。故潘祖辉关于其与天麒公司未就购买涉案房产达成合意的主张，没有事实依据，本院不予采信。潘祖辉主张，其于2013年6月5日在香港与东海公司就认购涉案房产事宜达成了基础协议，但未能提交有效证据证明其主张，且东海公司仅受天麒公司委托，代为收取潘祖辉购买涉案房产所交定金，收款收据亦由天麒公司出具，故本院对潘祖辉的该项主张不予采信。潘祖辉于2013年6月25日受让了某有限公司的全部股权，成为某有限公司的唯一股东，并进而成为由某有限公司占有全部股份的锦科公司的实际控制人，因此，潘祖辉关于其未实际控制锦科公司的主张，本院不予采信。潘祖辉在成为锦科公司实际控制人后，具备了与天麒公司交易的条件，此时如果潘祖辉选择继续完成交易，虽然迟于合同约定的期限，但因客观原因并不构成违约，且天麒公司在此期间亦书面催促潘祖辉继续履行。但潘祖辉在交易条件成就后仍拒绝交付剩余购房款及与天麒公司签署正式的房屋买卖合同，已构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任，因此，原审确认双方签订的认购书和补充协议于2015年8月21日解除、并判令天麒公司不予返还潘祖辉定金并无不当，本院予以确认。由于双方的认购书和补充协议已于2015年8月21日解除，故天麒公司于2015年12月25日另行出售涉案房产并不构成违约。潘祖辉作为违约方，依法不享有合同解除权，原审对其关于要求天麒公司双倍返回定金的反诉请求未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人潘祖辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25200元，由上诉人潘祖辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 李  凤  麟审 判 员 刘欢�飞代理审判员 谢  冰  羚二〇一七年二月二十三日书 记 员 许新惠（兼）