广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民再161号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：杜明玉，女，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区。
委托代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。
委托代理人：胡巡焕。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行。住所地：广东省珠海市。
负责人：周雄健，该行行长。
委托代理人：刘毅君，广东尊仁律师事务所律师。
委托代理人：罗忍兰。
一审被告、二审被上诉人：珠海经济特区拱北房产公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：刘旭辉。
再审申请人杜明玉因与被申请人珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行（以下简称香洲农商支行）以及一审被告、二审被上诉人珠海经济特区拱北房产公司（以下简称拱北房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，广东省珠海市中级人民法院于2014年1月13日作出（2013）珠中法民三终字第457号民事判决，已经发生法律效力。本院于2015年9月7日作出（2014）粤高法民申字第2228号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。杜明玉的委托代理人张晓辉，香洲农商支行的委托代理人刘毅君、罗忍兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审的意见
2012年7月12日，一审原告香洲农商支行起诉至广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称一审法院），请求：一、确认拱北房产公司对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼601房房产拥有所有权，并判令许可对上述标的物的执行；二、本案全部诉讼费用由拱北房产公司、杜明玉负担。主要事实与理由：香洲农商支行申请执行拱北房产公司借款纠纷一案［案号：（1997）珠香执字第458号］。执行过程中，香洲农商支行申请查封了拱北房产公司名下位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼房产（香洲农商支行抵押物）。查封以后，杜明玉（该楼601房住户）提出执行异议，认为该房产已房改，属房改房，要求法院解除对该房产的查封。执行法院受理后，认为拱北房产公司将已确定房改的房产抵押给香洲农商支行，执行拍卖该房产会损害杜明玉的合法权益。杜明玉作为购房者，其合法权益应受法律保护，因而裁定中止对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼601房房产的执行。香洲农商支行认为该抵押财产已办理合法抵押手续，香洲农商支行对该房屋享有抵押权，应就该房产优先受偿，而杜明玉的房改手续并未完成，中止对该房产的执行损害香洲农商支行的合法权益，特向法院提起本案诉讼。
被告拱北房产公司未答辩，未提交证据。
被告杜明玉答辩称，1989年5月份，杜明玉根据珠海市房改手续办理了房改交款手续，杜明玉根据规定，签订了合同，交了款，拱北房产公司将钥匙交给杜明玉，杜明玉在1989年已经入住，其他事情，杜明玉不清楚。
一审法院查明的事实
一审法院经审理查明，香洲农商支行诉拱北房产公司、珠海市华飞实业发展总公司（以下简称华飞公司）借款合同纠纷一案，一审法院于1996年10月8日作出（1996）珠香经初字第812号民事判决：一、拱北房产公司尚欠香洲农商支行借款本金400万元及利息2268493.64元以及后期利息、罚息，应在本判决发生法律效力之日起十日内清偿给香洲农商支行（后期利息、罚息从1996年9月1日起计至判决付清之日，利率按每月10.8‰计算，如遇国家调整利率，则按调整后的利率计算，罚息按人民银行有关逾期还贷的规定加收）；二、华飞公司对拱北房产公司的上述债务承担连带清偿责任。本案受理费41352元，由拱北房产公司、华飞公司共同负担。（香洲农商支行已预付，不予退回，由拱北房产公司、华飞公司在支付上述款项时迳向香洲农商支行支付）。
一审法院根据香洲农商支行的申请执行上述判决。一审法院于2010年10月26日作出（1997）香执字第458号恢1之三执行裁定，裁定查封拱北房产公司所有的位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼（权证号码：F21372**）等房产，并于2011年10月26日作出（1997）香执字第458号恢1之四执行裁定，裁定继续对上述房产进行查封。一审法院（1997）香执字第1029号案中，一审法院裁定查封拱北房产公司所有的位于珠海市莲花路82号（现门牌号××）一楼车库。杜明玉作为异议请求人对（1997）香执字第1029号恢1之一民事裁定查封的珠海市莲花路82号（现门牌号××）一楼车库主张归其所有，请求解除对该房产的查封。因（1997）香执字第1029号恢1案件争议的车库与（1997）香执字第458号恢1案件查封拱北房产公司位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的房屋相关联，杜明玉同意车库与房屋两案合并审查。
在执行异议审查中，一审法院查明，珠海市莲花路82号（现门牌号××）的房屋在珠海市房地产登记中心登记为“建行宿舍”，珠海市莲花路82号（现门牌号××）一楼车库未办理查封登记，拱北房产公司位于莲花路的房屋也就是本案争议的房屋应为“拱北莲花路（拱北建行北侧第4号楼）”。香洲农商支行、拱北房产公司以及杜明玉均陈述，争议房屋大部分由拱北房产公司的原职工居住。居住在该楼房的职工已下岗，考虑社会稳定等原因，一审法院在1998年作出（1997）珠香执字第458号之一民事裁定，查封该楼房其中8套房屋后，未处分前述房屋。2006年，香洲农商支行申请恢复执行。一审法院受理后，于2006年12月12日作出（1997）珠香执字第458号恢1之一民事裁定，查封拱北房产公司位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的房产。一审法院查封后，杜明玉向有关部门信访主张其已于1989年经市房改办批准进行房改购房，后因房改政策改变及拱北房产公司转营等原因未办理房产证，且杜明玉已经下岗，请求有关部门妥善解决其住房及房屋产权问题。考虑杜明玉的实际情况，一审法院停止处分前述楼房。
又查明，杜明玉提供落款日期为1989年5月19日的《珠海经济特区职工购买住房合同》。该合同记载，卖方为拱北房产公司，买方为杜明玉，卖方拥有住房坐落在珠海市拱北莲花路四幢601房，三房一厅，建筑面积77.95平方米，竣工于1989年3月。按房改方案核定房价（不含地价）为16518.64元，买方以一次过付清房款，按25.2％优惠，实付房款8304.82元。《珠海市拱北区莲花路（街）四号（幢）601房房价计算表》记载购房房主为杜明玉，爱人姓名蔡学联。该表中《购房计价总表》其中一项记载“单车棚10.85㎡，单车棚总价1085元”。杜明玉还提交《购房计价更正表》，该表记载实际房价为8304.82元，另提交缴交房款登记本，该登记本记载杜明玉支付前述房屋的房改款8304.82元。本案争议的拱北房产公司位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的房产，于1993年设定抵押，抵押权人为香洲农商支行，债权金额400万元。
在执行异议审查中，一审法院认为杜明玉为拱北房产公司的员工，拱北房产公司于1989年5月已将位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼601房及其附属的单车房房改给杜明玉，并且收取杜明玉大部分房款。其后，拱北房产公司于1993年将珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼抵押给香洲农商支行，严重损害杜明玉的利益。杜明玉作为购房者，其权益应得到保护，由此，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，一审法院认定杜明玉的异议成立，并于2012年4月20日作出（1997）香执字第1029号恢1之四、（1997）香执字第458号恢1之七执行裁定，裁定如下：中止对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼601房及单车房（什物房）的执行。香洲农商支行不服该执行裁定，提起本案执行异议之诉。
一审法院判决理由和结果
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《房地产权登记表》记载，珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的权属人为拱北房产公司。拱北房产公司和杜明玉签订的《珠海经济特区职工购买住房合同》以及杜明玉长期占有、使用涉案房产的事实并不能产生物权变动的效力，因此，珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼即珠海市莲花路82号（现门牌号××）601房仍属于拱北房产公司所有。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。尽管杜明玉向拱北房产公司购买的涉案房产为房改房，与前述批复规定的商品房性质不同，但是涉案房产是杜明玉作为拱北房产公司职工依据国家房改政策取得的居住用房，是杜明玉的基本生活资源之一，而前述批复正是为保障消费者基本生活居住条件而做出的，从前述批复制定目的而言，一审法院认为本案可参照适用前述批复保障杜明玉的基本权益。杜明玉已支付全部购房款并实际占有使用涉案房产，对于香洲农商支行要求继续执行的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于2012年12月13日作出（2012）珠香法民二初字第1598号民事判决：一、珠海经济特区拱北房产公司对珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼（即拱北××）601房享有所有权；二、驳回珠海市农村信用合作联社香洲分社的其他诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由珠海市农村信用合作联社香洲分社负担人民币50元，珠海经济特区拱北房产公司负担人民币50元。
当事人二审的意见
香洲农商支行不服一审判决，向广东省珠海市中级人民法院（以下简称原审法院）提起上诉，请求：1、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民二初字第1598号民事判决第二项内容；2、判令许可对拱北房产公司名下的位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼601房及单车房采取执行措施；3、本案一、二审诉讼费由拱北房产公司与杜明玉承担。主要事实和理由是：杜明玉对涉案房屋仅享有债权，而香洲农商支行对涉案房屋享有抵押权，属于不动产物权，且已经依法登记并生效，可以对抗杜明玉的合同债权。珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民二初字第1598号民事判决将调整债权的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》扩大解释适用于物权性质的抵押权，认为抵押权不得对抗涉案房屋买受人杜明玉，属于适用法律不当。驳回香洲农商支行要求继续执行涉案房产的诉讼请求违背公平公正原则，依法应予撤销。杜明玉除争议房产外还拥有其他房产。
杜明玉二审答辩称：一、杜明玉于1989年经市房改办批准对涉案房产进行房改购房，并按房改政策签订了购房合同，付清了购房款。由于当时房改政策不断改变及拱北房产公司在转营中，所以未能及时办理房产证。二、拱北房产公司在1996年经珠海市香洲区人民政府批准，财政局监证，转让给华飞公司。根据珠府办（1996）101号文件及珠香府（1995）74号文件精神，对所属员工进行经济裁员或协议离职处理，杜明玉成了下岗失业人员。转让合同明确约定保障职员住房及福利待遇，并由拱北房产公司上级单位香洲区建设环保局监证执行。三、涉案房产整栋楼共12户，其中4户按商品房出售，余下8户都是职工住房，并于1989年入住，2006年12月看到香洲区人民法院在楼下张贴的公告才知道住房被抵押并查封。为此，12户业主不断向香洲区及市有关部门信访主张其权益，并向香洲区人民法院提出执行异议。四、一审法院（1997）香执第458号恢1之七执行裁定中止对涉案房产的执行以及一审判决驳回香洲农商支行要求继续执行的诉讼请求，合理、合法，请求二审法院体察实情，给予公平合理的裁决。
二审法院查明的事实及其判决理由和结果
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
香洲农商支行二审期间提交如下证据：1、房地产权证登记表，证明香洲区拱北莲花路（拱北建行北侧4号楼）产权登记在拱北房产公司名下；2、房地产抵押（按揭）登记表、房地产限制（查封）登记表，证明拱北房产公司于1993年1月将香洲区拱北莲花路（拱北建行北侧4号楼）抵押给香洲农商支行，该房产现处于查封状态。3、房地产权证登记表，证明杜明玉是吉大景莲街22-24号底层2-6轴商场（建筑面积104.68平方米）权属人，占有份额1%。杜明玉二审期间提交如下证据：1、拱北房产公司裁减人员名单、裁员（协议离职）协议书，证明其已离职。2、拱北房产公司1997年1月房改申请报告，证明该公司向区政府、房管所申请办理职工房改手续。前述证据经双方质证，二审法院认为前述证据来源合法，内容真实，且与本案相关联和起到证明案件事实的作用，故予以认定。
二审法院另查明，2012年12月20日，经珠海市工商行政管理局核准，变更名称为“珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行”。
二审法院认为，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，该批复仅解决了消费者基本权益与承包人工程价款优先受偿权的问题，并未对消费者购房权益与抵押权间的受偿顺序作出特别规定。因此，按照“物权法定”原则，在目前并无法律或者司法解释明文规定消费者购房权益可以对抗抵押权的前提下，一审法院参照适用上述批复的规定，认定优先保护杜明玉的基本居住权益，中止对涉案房产的执行，适用法律确有不当，二审法院予以纠正。
虽然杜明玉与拱北房产公司签订《珠海经济特区职工购买住房合同》，已占有使用涉案房屋，且支付了全部购房款。但是由于拱北房产公司未完全履行合同约定将涉案房屋过户至杜明玉名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋仍然属于登记权属人拱北房产公司所有。因此，杜明玉对涉案房屋并不享有物权，其仅对拱北房产公司享有合同债权，如要求拱北房产公司协助办理过户之请求权或在拱北房产公司不能协助办理过户时承担相应违约责任等。相比之下，由于拱北房产公司贷款已将涉案房产抵押给香洲农商支行，并办理了抵押登记，香洲农商支行依法取得并对涉案房产享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，香洲农商支行作为抵押权人，对涉案房屋享有优先受偿的法定权利。因此，香洲农商支行请求继续对涉案房屋执行有事实和法律依据，应予支持。一审判决中止对涉案房屋的执行，缺乏法律依据，二审法院予以改判。综上，二审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经该院审判委员会讨论决定，于2014年1月13日作出（2013）珠中法民三终字第457号民事判决：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民二初字第1598号民事判决第一项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民二初字第1598号民事判决第二项及诉讼费用负担部分的决定；三、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（1997）珠香执字第458号恢1之七执行裁定书判项中关于“中止对珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼601房的执行”部分；四、许可广东省珠海市香洲区人民法院（1997）香执字第458号恢1案件对珠海经济特区拱北房产公司名下位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼601房的执行。本案一审案件受理费人民币100元、二审案件受理费人民币50元，均由珠海经济特区拱北房产公司负担。
当事人再审的意见
杜明玉不服二审判决，向本院申请再审，请求：对本案进行再审，依法撤销二审判决，并改判维持一审判决，驳回香洲农商支行上诉请求。主要事实与理由：（一）原审判决认定香洲农商支行可以有效行使抵押权缺乏证据证明。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条和《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”。而本案中，涉案的珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼601房于1989年5月19日已由拱北房产公司出让给杜明玉，杜明玉也已支付了相应的购房款。根据杜明玉与拱北房产公司于1989年5月19日签订的《珠海经济特区职工购买住房合同》第五条第1小条的约定“买方付清全部房款后，拥有上述住房的所有权，享有使用权、继承权，可以出租、出售或赠与。”即杜明玉已经获得了该房产。而香洲农商支行于1993年办理抵押的时候该房产已经属于杜明玉，即使没有办理好转移登记，但至少属于有争议的财产。故香洲农商支行办理抵押时由于自己审查不严，导致其抵押行为违反了法律的禁止性规定，从而导致其抵押行为无效。故香洲农商支行不能行使抵押优先受偿权。（二）原审判决适用法律有两个方面的错误：1、原审判决适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》时确有错误。该《批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权高于抵押权和其他债权。”根据该条规定可见，承包人的受偿权优先于抵押权和其他债权。该《批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该条规定，买受人的优先权高于承包人的优先受偿权。故根据上述两条规定来看，当争议房屋上存在着上述四种权利时（即承包人的受偿权、抵押权、其他债权、买受人的权利）时，权利实现的优先顺序应为买受人的权利、承包人的受偿权、抵押权、其他债权。在此，法律已对上述四种权利的优先顺序作出了明确规定。但原审法院将本来有联系的两条规定割裂开来，片面的理解和适用法律，导致作出了错误的判决。当同一争议房产存在着买受人的权利、承包人的受偿权、抵押权这三种权利时，依照原审判决的理解和认定，买受人的权利优先承包人的受偿权、承包人的受偿权优先抵押权、抵押权优先于买受人的权利，这岂不是一个无法解释的矛盾、无法解开的怪圈？而在本案中，争议房产上确实存在着这三种权利：已经生效的（2012）珠香法民一初字第3146号《民事判决书》认定：依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，承包人台山市第三建筑集团公司珠海工程公司的工程价款优先受偿权无法对抗杜明玉作为买受人的权利，故驳回承包人台山市第三建筑集团公司珠海工程公司要求继续执行争议房产的诉讼请求。而本案中原审判决支持了香洲农商支行的抵押优先权，可以继续执行。而如果依此继续执行，实现了香洲农商支行的抵押优先权，则明显违反了该《批复》第一条规定即承包人工程款优先于抵押权的法律规定，是违法行为。我们相信，作为中国最高法律机构的最高人民法院的法律知识渊博的大法官们，不会犯这种低级的错误。故该《批复》的第一条、第二条其实是一个相关联且明确的规定，即买受人的权利优先于承包人的受偿权，承包人的受偿权优先于抵押权，抵押权优先于其他债权。2、原审判决应该适用《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条而没有适用，属于适用法律不当。本案为执行程序，应当适用关于执行程序的有关法律规定。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该《规定》，买受人只要符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第一、买受人已经支付全部价款；第二、买受人已经实际占有；第三、未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错。根据本案一审、二审查明的事实完全能证明杜明玉作为买受人完全符合上述《规定》规定的三个要求，依此，人民法院不得执行。原审判决许可对珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼601房的执行违反了该《规定》的规定，也导致原审判决成为一纸空文。因为如果执行机关依据本判决去执行，则完全违反了该《规定》的上述规定，是违法执行。如果不去执行，则执行机关执行不力，也是属于违反规定甚至违反法律的行为。所以，原审判决在适用法律方面存在着不当，导致原审判决无法履行。任何法律制度的设计，都要考虑各种运作过程中的各种变量，否则仅仅追求形式逻辑上的完美，而放弃实际层面的运行效果，则背离了法律制度维护秩序、促进自由的目的。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条、第二条以及《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条相互应证，明确买受人对抗申请执行人查封执行的权利，具有重要的现实意义。因为，登记本身难免疏漏或出错，需要对全额付款、实际占有且无过错第三人进行适当保护，实现实质正义。
香洲农商支行答辩称：二审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确。（一）香洲农商支行与拱北房产公司抵押权成立，香洲农商支行对涉案房屋享有优先权。（二）不动产的所有权以登记为成立要件，杜明玉对涉案房屋只享有对拱北房产公司的合同债权，涉案房屋未过户给杜明玉，故杜明玉对该房屋不享有所有权，不能对抗香洲农商支行的抵押权。
本院再审查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，拱北房产公司于2001年9月24日被吊销营业执照。
再查明：对于杜明玉与拱北房产公司签订涉案《珠海经济特区职工购买住房合同》、付清购房款及居住、使用涉案房屋多年的事实，杜明玉与香洲农商支行均无异议。
一审期间，杜明玉与香洲农商支行提供的证据中有一份相同的证据，名称是《珠海经济特区拱北房产公司产权转让协议书》。该合同甲方是香洲区投资管理公司、乙方是香洲区建设委员会、丙方是华飞公司、丁方是拱北房产公司，其主要内容是约定拱北房产公司的产权转让给华飞公司。该合同第四条第6项约定，拱北房产公司原职工住房（详见本协议书附件）暂维持现状，以后按国家及省、市住房有关政策处理。
又查，购房人杜明玉等单位职工与拱北房产公司、香洲农商支行的纠纷而引发相关案件诉讼。香洲农商支行在本院（2015）粤高法民一提字第84号案件中陈述称，相关系列案件的购房人和拱北房产公司签订合同以后，支付了房款。按道理说应该办理房产证，后面是因为房改房的政策有变更，拱北房产公司认为他们已经不符合购房的条件了，因为这个价格显然是低于社会的市场价的，拱北房产公司也和对方进行协调，但没有协调下来。拱北房产公司也要运营，就把房子进行了抵押，这当中是一个变更的过程。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。根据杜明玉与香洲农商支行的诉辩意见，本案争议的焦点是香洲农商支行起诉请求确认涉案房屋为拱北房产公司所有并判令许可对该房屋执行的诉讼请求是否成立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，香洲农商支行与案涉房屋所有权归属没有直接利害关系，其起诉请求确认该房屋为拱北房产公司所有，不符合前述法律规定。原审判决支持香洲农商支行关于确认案涉房屋为拱北房产公司所有的诉讼请求不当，本院予以纠正。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，对于杜明玉与拱北房产公司在1989年5月19日签订涉案《珠海经济特区职工购买住房合同》、付清购房款及居住、使用涉案房屋多年的事实，香洲农商支行与杜明玉均无异议，本院对此予以确认。拱北房产公司与华飞公司等签订的《珠海经济特区拱北房产公司产权转让协议书》中约定，在该产权转让过程中，拱北房产公司原职工住房暂维持现状，以后按国家及省、市住房有关政策处理。香洲农商支行认为涉案房屋未办理过户登记手续的原因在于当时的房改政策有变化，以及拱北房产公司与相关购房人就相关事宜处理不能协商一致。可见，涉案房屋至今未能过户登记手续，主要原因是当时房改政策不断改变以及拱北房产公司自身处于转营改革过程中。因此，杜明玉对于涉案房屋未能办理过户登记手续本身没有过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院在执行过程中不得查封涉案房屋。
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购房全款或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。前述司法解释是在《中华人民共和国物权法》颁布之前实施的，但上述规定与《中华人民共和国物权法》的规定并不存在法律冲突。《中华人民共和国物权法》颁布实施之前，我国就一直实际执行着物权登记生效原则，《中华人民共和国物权法》只是确认了该原则，且在物权法实施后最高人民法院没有发文废止前述司法解释的规定。本案中，根据广东省珠海市香洲区人民法院（1997）香执字第1029号恢1之四、（1997）香执字第458号恢1之七执行裁定查明的事实，在涉案房屋设立抵押之前，杜明玉作为拱北房产公司职工依据国家房改政策取得的居住用房，已经付清了购房款并占有涉案房屋，涉案房产是杜明玉的基本生活资源之一，故其作为买受人的权利优于香洲农商支行在该房屋上设立的抵押权，且足以阻止执行标的的转让和交付，对涉案房屋的执行应当停止。原审判决根据《中华人民共和国物权法》的规定，判令许可香洲农商支行对涉案房屋的执行申请，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，二审判决适用法律错误、实体处理不当，应予纠正；杜明玉申请再审主张香洲农商支行的诉讼请求不成立，有事实和法律依据，应予支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百九十八条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市中级人民法院（2013）珠中法民三终字第457号民事判决；
二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民二初字第1598号民事判决；
三、驳回珠海市农村商业银行股份有限公司香洲支行的诉讼请求。
本案一审案件受理费100元、二审案件受理费50元，均由珠海市农村商业银行股份有限公司香洲支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙桂宏
代理审判员 强 弘
代理审判员 黄立嵘
二〇一六年七月十五日
书 记 员 钟惠仪
附：相关法律条文
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院《关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。
经再审裁定撤销原判决，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，人民法院依照民事诉讼法第一百二十六条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百九十八条各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。
最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。