天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终4911号
上诉人（原审原告）：刘禹铭，男，1984年3月29日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：刘燕，天津君耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴云飞，天津君耀律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李文玲，女，1985年8月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：刘燕，天津君耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴云飞，天津君耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）�焦竑，男，1963年9月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：刘青（被上诉人之妻），住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：黄家军，天津铭诺律师事务所律师。
上诉人刘禹铭、李文玲与被上诉人焦竑房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初84349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘禹铭、李文玲上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判焦竑支付违约金196000元或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：焦竑违反案涉房屋买卖合同第六条第一、四项约定，构成违约，应支付违约金。
焦竑辩称，不同意刘禹铭、李文玲的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
刘禹铭、李文玲向一审法院起诉请求：1、请求依法判令焦竑支付违约金196000元；2、判令焦竑支付自2016年9月21日至2018年3月16日止房屋租金（每年标准为33000元）；3、本案诉讼费由焦竑承担。
一审法院认定事实：李文玲（乙方、购房人）与焦竑（甲方、售房人）于2016年6月1日在天津信嘉房地产经纪有限公司（丙方、见证方）处签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方向乙方出售天津经济技术开发区黄海路某房屋，建筑面积214.94平方米；房屋成交价格1960000元；2016年6月1日乙方支付甲方购房定金50000元，首付款580000元于2016年9月1日前存入天津市房屋交易资金监管中心账户，房款1330000元乙方委托丙方办理组合贷款；过户所需其他相关费用由乙方自行负担。合同约定过户当日交付房屋。合同第六条违约责任第1款约定，甲方须保证该房屋权属无争议，须保证配偶及其他权利人同意出售该房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决一并承担一切后果。第4款约定，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向本合同的其他方（丙方除外）分别支付本合同第二条所确定的房屋实际成交价10%的违约金。同日，李文玲向焦竑支付定金50000元。
2016年8月22日，刘禹铭与焦竑签订《天津市房产买卖协议》，买卖房产地址、面积与上述《房屋买卖（置换）合同》相同，约定由天津市滨海新区房屋管理中心对房价款实施监管，房价款1910000元，首付款580000元，申请银行贷款1330000元；刘禹铭应自协议订立之日5个工作日内，将首付款580000元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在中国银行设立的专用账户；刘禹铭在订立借款合同时，应委托贷�银行将贷款资金全部划入天津市滨海新区房屋管理中心在中国银行设立的专用账户；当贷款未被批准时，刘禹铭应一次性补足全部房价款，房价款总额不变；焦竑须于2016年9月30日前，将房产及相关证明交付刘禹铭；协议订立后，双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。
2016年8月25日，刘禹铭将首付款580000元存入监管账户。
2016年9月5日，刘禹铭（借款人、抵押人）与中国银行股份有限公司天津滨海分行（贷款人、抵押权人）签订《个人二手住房贷款（抵押）合同》，贷款用途仅限于借款人支付其购买合同约定房产的购房款，购买房屋和抵押物为开发区黄海路某房屋，评估值为1910000元，贷款金额1330000元，贷款发放为委托支付，房款账户账号为天津市滨海新区房屋管理中心，房款账户开户行为中国银行�份有限公司；抵押物共有人处李文玲进行了签字。同日，中国银行股份有限公司天津滨海分行对该笔贷款完成审批。
2017年1月3日，刘禹铭诉焦竑房屋买卖合同纠纷一案诉至一审法院，一审法院做出（2017）津0116民初80029号民事判决书，认定上述事实，并据此判令焦竑与刘禹铭前往天津市滨海新区房屋管理部门共同办理天津开发区黄海路某房屋所有权转移登记手续。判决后，焦竑不服，上诉至天津市第二中级人民法院，该院于2017年6月13日做出（2017）津02民终3983号民事判决书，判决驳回焦竑上诉，维持原判。终审判决后，刘禹铭申请强制执行，房屋于2017年10月16日过户至刘禹铭名下。
另查明，2017年1月5日，焦竑诉案外人潘骁房屋租赁合同纠纷一案呈讼至一审法院，焦竑起诉要求解除与案外人潘骁签订的租赁合同。一审法院认定事实如下，2014年3月15�，焦竑代理人赵青与案外人潘骁签订《房屋租赁合同》，租赁期限为十年，自2014年3月17日至2024年3月16日，租金每年33000元，租金按年结算，每年提前一个月交纳下一年度租金。上述合同签订后，双方依约履行了合同，2016年6月，焦竑与刘禹铭签订房屋买卖合同，欲出售此房，并要求案外人潘骁提前搬出此房另行租房，案外人潘骁不同意解除合同，坚持履行租赁合同至租期结束。同时案外人潘骁亦已向焦竑支付了2017年度的房屋租金。根据上述事实，一审法院于2017年3月27日做出判决，认为依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使诉争房屋已发生所有权变更，焦竑的房屋买卖行为也不应当对本案租赁合同的效力产生影响，故驳回焦竑的诉讼请求。判决后，焦竑与案外人潘骁均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。
再查明，刘禹铭与李文玲系夫妻关系，诉争房屋为二人共有。一审庭审中，刘禹铭与李文玲主张焦竑违反了第六条违约责任第1款、第4款约定，应支付违约金196000元。
一审法院认为，刘禹铭与李文玲、焦竑签订的《房屋买卖置换合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于违约金问题，合同约定了违约金条款，支付违约金条件是否成就，一审法院认定如下，关于第六条第1款约定甲方须保证房屋权属无争议，该条款约定了出卖人的瑕疵担保责任，焦竑作为诉争房屋的所有权人，并无房屋权属争议，不存在物权瑕疵，故刘禹铭与李文玲主张依据此款要求支付违约金缺乏事实依据。另，关于第六条第4款约定，在一方拒绝履行合同或解除合同的情形之下，由违约方向守约方支付实际成交价格10%的违约金，该条款应当适用于一方根本违约致使合同解除的情形，而本案中刘禹铭与李文玲选择继续履行合同，并通过诉讼方式实现继续履行合同的目的，不应当支付违约金。
关于支付租金问题，合同约定在过户当日交付房屋，房屋于2017年10月份由刘禹铭申请强制执行过户，但刘禹铭于2017年1月3日向一审法院提起诉讼，要求继续履行合同，焦竑抗辩不同意继续履行合同，诉讼期间未过户造成的租金损失应当由焦竑赔偿给刘禹铭与李文玲，故焦竑应支付自2017年1月3日至2018年3月16日期间房屋租金39510元（33000/365＊437），超出部分，一审法院不予支持。
一审法院判决：“一、被告焦竑于本判决生效之日起十日内支付原告刘禹铭、李文玲2017年1月3日至2018年3月16日房屋租金39510元；二、驳回原告刘禹铭、李文玲其他诉讼请求。�被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费4974元，原告刘禹铭、李文玲负担4172元，被告焦竑负担802元。”
二审中，各方均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋不存在权属问题，上诉人以此主张被上诉人违约依据不足。另上诉人与被上诉人虽因房屋过户成诉，但自前案诉讼以及本案被上诉人所提证据可见，双方过户争议与案涉房屋另有租户有关，前案起诉前，双方仍就租户问题进行三方协商，上诉人主张被上诉人拒绝履行合同以及解除合同依据不足。综上，一审对上诉人的违约金诉请未予支持并无不当。
综上所述，刘禹铭、李文玲的上诉请求不能成�，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4220元，由上诉人刘禹铭、李文玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张德明
代理审判员 王孟璐
代理审判员 滕光鑫
二〇一八年七月十三日
书 记 员 何小琛