广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1283民初1442号
原告：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区城区文峰中路（文峰市场办公室第一卡），统一社会信用代码：91441283678889974B。
法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。
委托代理人：陈杰林、李惠玲，均是该公司员工。
被告：甘昌雄，男，1981年7月20日出生，汉族，现住广东省肇庆市高要区。
原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称信诚物业）诉被告甘昌雄物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告信诚物业的委托代理人陈杰林、李惠玲，被告甘昌雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信诚物业向法院提出诉讼请求为：1、判令两被告立即向原告支付2014年1月至2016年4月30日的物业管理费合计1774.99元（其中包括公共水、电费用、智能系统维护费、物业费）和违约金851元，以上两项合计2625.99元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2007年11月12日，被告甘昌雄向高要市华发房地产置业发展有限公司购买位于高要市南岸文峰豪苑第一幢X03房、高要市文峰豪苑第一幢B4X号车位,双方签订《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《广东省业主（临时）公约》，2008年5月10日，被告已经全面收楼。从2008年9月5日开始，发展商高要市华发房地产置业发展有限公司指定信诚物业对高要市文峰豪苑进行管理。被告在入住时已经向物业管理处缴纳了2008年6月至2013年12月31日的物业费，2014年欠交760.71元、2015年欠交760.71元、2016年欠交253.57元（计至2016年4月），以上合计欠交物业费1774.99元。被告的行为明显违反《物业管理条例》第七条（五）按时交纳物业服务费用，被告不交费的行为严重影响小区管理的正常发展。另根据《前期物业管理服务协议》第十一条违约责任，购房人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，房地产开发单位或其委托的物业管理企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1元交纳违约金，共计违约金851元，以上合计2625.99元，经多次催促，被告一直拖欠物业服务费，严重损害原告的权益，特请法院依法判处。
被告甘昌雄辩称：1、原告物业收费标准不清楚，我对其收费标准有异议，物业管理协议上约定按0.4元每平方米收取物业费，但原告现按0.5元每平方米收取，没有征得业主同意。而且每月收取垃圾费20元也没有征得业主同意，原告多收的物业服务费应予退回给业主。2、原告未履行合同的服务责任，小区卫生状况脏、乱、差，清洁卫生、消防都没有按照合同条款去落实，基本没有达到我们要求的最低底线，不同意交纳物业服务费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2008年9月5日高要市华发房地产置业发展有限公司与信诚物业签订《“文峰豪苑”前期物业服务委托合同》，约定由信诚物业为该小区提供物业服务，信诚物业成为该小区物业管理服务者，取得了高要区“文峰豪苑”的小区物业服务管理权。该合同期限至物业业主大会与其选聘的物业服务公司签订的《物业服务合同》生效时终止。《“文峰豪苑”前期物业服务委托合同》第八条约定如下：信诚物业按以下标准收取物业费：多层住宅按0.4元/平方/月，每期自交楼之日起每隔二年物业管理服务费收费标准按10%提升（甲方必须在售楼合同与前期物业管理工作协议中注明），但必须由政府相关部门同意批复。商业物业按0.8元/平方/月。
甘昌雄于2007年11月12日向高要市华发房地产置业发展有限公司购买高要文峰豪苑第一幢X03号房，建筑面积85.904平方米，摩托车位为B4X，建筑面积2.227平方米，甘昌雄与发展商签订的《商品房买卖合同》第八条约定在2008年5月30日前将房屋交付买受人使用。2008年5月10日甘昌雄签订《验楼情况一览表》，并入住该房屋，一直居住到现在。甘昌雄与高要市华发房地产置业发展有限公司签订一份《文峰豪苑前期物业管理收费标准》约定：1、多层住宅0.4元/平方/月、商铺0.8元/平方/月、摩托车房按0.4元/平方/月、小车房、小车位0.8元/平方/月、摩托车位3元/个/月，预收一年，以收楼通知书签发即日起计收（计费标准按建筑面积计算）。2、公共水电分摊3元/月/户。……7、小区公共智能维护费5元/月/户。2008年5月10日，甘昌雄与高要市文峰豪苑物业管理处签订《前期物业管理服务协议》，协议第四条物业管理服务费用约定住宅按建筑面积每月每平方米暂定0.4元，并约定因市场物价调整，物业收费可按最新标准执行。信诚物业对文峰豪苑小区进行管理后，甘昌雄只交物业费至2013年12月31日止，之后甘昌雄从2014年1月起至2016年4月共28个月未交纳物业服务费。
另查明,高要市物价局于2010年3月29日发出《关于调整文峰豪苑物业服务收费的复函》，函复如下：“一、业主委员会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费被告政府指导价。最高收费标准为：以建筑面积为计算单位，住宅每平方每月0.50元；自有产权车位、车库每平方每月0.65元。具体收费标准由物业服务企业在指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报我局价格管理股备案。……”此后，高要市物价局并发出广东省收费许可证给信诚物业，该许可证的收费标准为住宅每平方/月0.50元；自有产权车位、车库每平方/月0.65元。自2010年4月1日起，信诚物业按收费许可证上的收费标准收取物业服务费以及按20元/月的标准收取文峰豪苑小区的智能系统维护费、垃圾清理费，但该收费并没有征求业主的意见。文峰豪苑小区于2016年4月27日成立业主委员会。2016年4月30日，信诚物业退出对文峰豪苑小区的物业管理。
本院认为：高要市华发房地产置业发展有限公司与信诚物业签订《“文峰豪苑”前期物业服务委托合同》取得文峰豪苑小区的物业服务管理，甘昌雄与高要市华发房地产置业发展有限公司签订的《文峰豪苑前期物业管理收费标准》、与高要市文峰豪苑物业管理处签订《前期物业管理服务协议》是当事人真实意思表示，没有违反法律强制规定，合法有效。信诚物业为文峰豪苑小区提供了物业服务及管理，甘昌雄实际接受了信诚物业的服务，甘昌雄应向信诚物业交纳物业服务费。
对于信诚物业请求房屋按0.5元/月/平方米及车房按0.65元/月/平方米收费的问题。信诚物业从2010年4月起根据物价部门的复函，按房屋0.5元/月/平方米、车位0.65元/月/平方米进行调整收取物业费。由于物价部门的复函中明确“具体收费标准由物业服务企业在指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报我局价格管理股备案。”故信诚物业调整收费标准应征得业主同意并报物价部门备案才可调整收费标准，信诚物业并未依照该复函的规定与文峰豪苑小区的业主协商确定物业费的收费，故其请求按房屋0.5元/月/平方米、车位0.65元/月/平方米收取物业费不符合法律规定，本院不予支持。根据《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”的规定，信诚物业应按照前期物业管理服务协议的约定按住宅0.4元/平方/月，小车房、小车位0.8元/平方/月的标准收取物业服务费。至于甘昌雄已按房屋0.5元/月/平方米、车位0.65元/月/平方米的标准交纳的物业服务费，属于其自觉履行，根据自愿原则，已履行完毕部分，不予以调整。故对甘昌雄请求以之前多付部分的物业服务费抵销未付物业费的主张，本院不予支持。甘昌雄欠交的物业服务费计算所得为：甘昌雄欠交28个月（从2014年1月至2016年4月）的物业费为962.12元（85.904平方米×0.4元/月/平方米×28个月）、车位的物业费49.88元（2.227平方米×0.8元/月/平方米×28个月）。
对于信诚物业每月收取20元的清洁、智能、垃圾清运费问题。从甘昌雄与发展商签订的《文峰豪苑前期物业管理收费标准》约定“公共水电分摊费3元/月/户、小区公共智能维护费5元/月/户”，现信诚物业按20元/月/户收取，并无经有关部门审批，是擅自提高物业收费，对于信诚物业的请求，依据不足，本院不予以支持，按双方约定计收为224元（智能维护费和水电分摊共8元/月×28个月）。
对于信诚物业请求违约金问题。甘昌雄没有按照物业管理服务协议的约定交纳物业服务费构成违约，故信诚物业依照前期物业服务合同、物业管理服务协议的约定主张违约金，应得到支持。但由于信诚物业对文峰豪苑小区的管理确实存在瑕疵及管理不到位，信诚物业也有过错，根据公平原则，甘昌雄应承担的违约金可折抵信诚物业就其物业管理方面的瑕疵。故此，对信诚物业管理有限公司要求甘昌雄支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。
由于甘昌雄没有依约缴纳物业服务费，存在违约，应承担支付物业费给信诚物业的责任，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，甘昌雄应当交纳物业费1236元（物业服务费962.12元+车位的物业费49.88元+智能维护费和水电分摊224元）给信诚物业。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解悉》第一条、第二条的规定，判决如下：
一、被告甘昌雄自本判决发生法律效力之日起十日内交纳2014年1月至2016年4月的物业服务费1236元给原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司。
二、驳回原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告甘昌雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 吴 勇
人民陪审员 伍小燕
人民陪审员 仇雪琼
二〇一六年十二月六日
书 记 员 梁洁仪