四川省高县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1525民初1451号原告:代永华，男，生于1945年1月12日，汉族，住四川省宜宾市珙县。原告：戴克彬，女，生于1972年4月28日，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告：戴克涛，男，生于1970年5月15日，汉族，住四川省宜宾市高县。上述三原告共同委托诉讼代理人：刘尚公，四川鹏宇律师事务所律师。被告：杨志川，男，生于1957年5月5日，汉族，住四川省宜宾市高县。被告：张敏，女，生于1961年5月25日，汉族，住四川省宜宾市高县。被告：李文忠，男，生于1969年7月26日，汉族，住四川省宜宾市高县。被告：肖玉英，女，生于1975年12月25日，汉族，住四川省宜宾市筠连县。原告代永华、戴克彬、戴克涛与被告杨志川、张敏、李文忠、肖玉英相邻关系纠纷一案，本院于2017年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代永华委托诉讼代理人刘尚公、原告戴克彬、戴克涛及其委托诉讼代理人刘尚公，被告杨志川、张敏、李文忠、肖玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代永华、戴克彬、戴克涛向本院提出诉讼请求：一、依法判令四被告立即按合同约定将其房屋靠原告一边的负二层墙体改建为剪力墙，将原、被告房屋中间空地填平至原告花园地面高度，完善填平区域的堡坎，并将填平区域的土地使用权变更为原告享有；二、判令四被告立即封闭其房屋靠原告一边的负一层墙体上窗户；三、判令四被告赔偿原告违约金600000元；四、本案诉讼费由四被告负担。事实和理由：原告房屋修建于上世纪90年代。2012年四被告拟在原告房屋相邻处修建房屋，因被告欲扩大房屋面积，需缩小原、被告房屋之间的间距，被告找到原告进行协商，双方本着理解、支持、睦邻的原则，于2012年10月5日签订房屋相邻间距等相关问题的协议，被告据此协议办理了国有土地使用相关手续。按该协议第二条约定，四被告应将其房屋侧面墙体到原告花园围墙之间的土地及以上对应空间永久无偿归原告独立使用，并负责完善土地使用权变更登记；第三条约定，四被告应在施工同时完善其侧面墙体到原告花园围墙之间靠南广河和靠公路堡坎、靠公路围墙以及原告负一层花园基础剪力墙，并负责将对应的空地填平至与原告花园地面高度，同时负责办理前述建设项目规划、设计、开工等手续，并承担全部费用；第四条约定，四被告不得在拟建房屋与原告房屋相邻的侧面开门、开窗；第十条约定，被告若违反前述约定的，每违反一条应支付原告违约金200000元。协议签订后，原告本着诚实守信原则未实施任何影响原告施工的行为，然四被告未遵照协议约定履行义务，主要表现为未按约定修建剪力墙、堡坎，未将空地填平至原告原告花园地面高度，在与原告房屋相邻的侧面开启多扇窗户，未将相应土地使用权变更至原告名下等。对被告的前述违约行为，原告多次进行催告，均无果。现原告依法提起诉讼，维护自身合法权益。被告杨志川、张敏共同辩称，一、李文忠、肖玉英已按协议约定留够了间距，并且在施工的同时完善施工平面图中拟定的南广河到公路的堡坎，答辩人未违反协议约定。二、答辩人与李文忠、肖玉英签订联合建房协议，约定由李文忠、肖玉英出资，二答辩人出土地共同修建房屋，后李文忠、肖玉英因资金问题，先后解除联合建房协议，协议解除后答辩人通知了原告方，并且告知原告，答辩人将自行修建房屋，原计划自公路往上修建六层，已改为自公路以上一层，公路下修两层，房屋设计修改后对原告的通风、采光等没有影响。因李文忠系修建房屋的负责人，其违约后，原、被告双方之间的协议应作废。三、答辩人与原告方签订的协议系受原告胁迫所签，不是答辩人真实意思表示，协议应无效，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告李文忠辩称，同意被告杨志川、张敏的答辩意见。被告肖玉英辩称，答辩人已于2014年退出联合建房协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：三原告提交的单位和居民使用国有土地申请书系复印件，被告不予认可，原告未注明合法来源，本院不予采信；被告杨志川、张敏提交的高县城乡私人建房申报审批表系复印件，原告不予认可，被告未注明合法来源，本院不予采信；被告杨志川、张敏提交的（2016）川1525民初984号民事判决书来源合法，客观真实，与本案基本事实具有关联性，本院予以采信；被告杨志川、张敏提交的国有土地使用证与本案基本事实缺乏关联性，根据高县人民政府文件该证应被收回并注销，因此本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告戴克彬、戴克涛位于高县的房屋共计五层，其中公路往上三层，公路下方两层，原告在其房屋右侧修建有一围墙，与其房屋正一层齐高。戴克彬系该栋楼负一层、正一层及正三层房屋的所有权人，戴克涛系该栋楼正二层房屋的所有权人，代永华系该房屋实际使用人。被告杨志川、张敏系夫妻，其旧房与原告房屋毗邻，在原告房屋右侧。因杨志川、张敏的旧房已垮塌，2012年9月，被告杨志川、张敏与李文忠、肖玉英及案外人刘玉兵签订《联合建房协议》，约定由李文忠、肖玉英、刘玉兵出资在杨志川、张敏旧房地基上重建房屋，该房屋计划自公路往上修建六层。2012年10月5日，杨志川、张敏、李文忠、肖玉英（协议中为“甲方”）与原告代永华、戴克彬、戴克涛（协议中为“乙方”）就双方房屋相邻间距等相关问题签订书面协议，约定乙方在房屋间距上作出让步，甲方需满足乙方以下条件：1、甲方拟建房屋与乙方房屋相邻的侧面靠近公路端最小间距3米，靠近南广河端最小间距5米，若甲方违约，需赔偿乙方200000元；2、因甲方拟建房屋对乙方房屋的通风、采光、日照等造成影响，甲方承诺其拟建房屋侧面墙体到乙方花园围墙之间的土地及其上空间归乙方独立使用，并按照法律法规规定变更土地使用权；3、甲方李文忠、肖玉英在房屋施工的同时完善其侧面墙体到乙方原有花园围墙之间靠南广河和靠公路堡坎、靠公路围墙及乙方负一层花园基础剪力墙，上述设施完善后，甲方负责将上述区域中的空地填平至乙方现有地面高度；4、甲方拟建房屋与乙方房屋相邻的侧面负一层不得开门、开窗……10、甲乙双方任何一方未履行本协议的，除第1条和第5条外，每违反1条，违约方赔偿对方损失200000元，本协议作废……原、被告双方根据上述协议制作了施工平面图，双方均签字、捺印。2013年，杨志川、张敏按规定办理了原基改建国有建设用地使用权受让手续，依法取得了高县面积282.50平方米的国有建设用地使用权，该宗土地规划用途为住宅。2014年11月，刘玉兵、肖玉英因故与杨志川、张敏、李文忠解除联合建房协议。后因被告李文忠违反联合建房协议约定，杨志川、张敏向本院起诉要求与李文忠解除联合建房协议，并由李文忠赔偿违约金及损失。2016年11月8日，本院作出（2016）川1525民初984号民事判决书，判决解除杨志川、张敏与李文忠签订的联合建房协议，并由李文忠赔偿杨志川、张敏违约金600000元及土地使用违约金。2017年3月16日，被告杨志川、张敏在其受让的土地上修建房屋，并于同年10月竣工。该房屋为框架结构，占地面积为282.50平方米，共计三层，公路往上共一层，公路下方共两层，其中公路往下第一层靠原告方房屋一面的墙体上开有两个窗户，该层房屋的正面同时设计有其他通风、采光窗口。庭审中，双方当事人一致确认原、被告房屋间距符合双方2012年10月5日签订的协议第一条约定。目前，被告杨志川、张敏新建的房屋尚未办理不动产权证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。原、被告双方自愿签订的房屋相邻间距等相关问题的协议，虽系双方真实意思表示，但协议内容是否有效还需审查其是否违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告虽就双方房屋相邻墙体中间的土地权属及相关构筑物建造等达成一致协议，但被告杨志川、张敏受让的土地使用权面积与其新建房屋的占地面积相吻合，原、被告双方均未提交证据证明被告已取得双方房屋中间区域土地的使用权以及被告享有该区域土地的处分权，双方当事人也未提交证据证明其协议第三条约定的填平空间、修建堡坎及围墙等构筑物建设已获得相关行政部门审批同意，因此该协议第二条、第三条违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应属无效。无效协议对双方均没有法律约束力。因此，本院对三原告要求被告按协议约定修建剪力墙、堡坎、填平空地以及变更土地使用权的诉讼请求不予支持。原、被告协议第四条约定被告房屋负一层靠原告房屋一侧墙体上不得开门、开窗，系双方真实意思表示，该协议签订于被告修建房屋之前，并且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此该约定合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告杨志川、张敏抗辩协议内容不是其真实意思表示，系受原告胁迫所签，未提交相应证据，本院对该抗辩主张不予采纳。被告杨志川、张敏负一层房屋正面开设有窗户，其侧面无必须开设窗户的法定理由，因此杨志川、张敏在其负一层房屋靠原告房屋一面的墙体上开设窗户的行为，违反了原、被告双方的协议约定，被告杨志川、张敏应当承担相应违约责任，本院对原告要求被告杨志川、张敏封闭其负一层房屋靠原告房屋一侧墙体上的窗户的诉请予以支持。被告李文忠、肖玉英虽作为共同建房人在原、被告签订的协议上签字，但在杨志川、张敏修建房屋之前已退出合伙，其二人并未实施侵权行为，本案被告承担违约责任的方式是行为，由杨志川、张敏承担侵权责任更为恰当，因此本院对原告对李文忠、肖玉英的诉讼请求不予支持。原告在与被告签订协议前未审核被告的土地权属证明，被告明知其未取得协议所涉土地的使用权，仍与原告签订协议应允原告的要求，原、被告双方对协议第二条、第三条无效的后果均存在过错，加之被告房屋建成时间较短，并且被告违反约定开启窗户的行为并未给原告造成实际损失，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨志川、张敏于本判决生效之日起十日内封闭其位于高县的房屋负一层靠原告房屋一侧墙体上的窗户；二、驳回原告代永华、戴克彬、戴克涛的其他诉讼请求。本案案件受理费4900元，由被告杨志川、张敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  张利二〇一八年一月十八日书记员  付航