山东省平度市人民法院	民 事 判 决 书	（2018）鲁0283民初3432号	原告：徐军，男，汉族，住平度市。	被告：曹玉峰，男，汉族，住平度市。	第三人：李京文，男，汉族，住平度市。	第三人：赵洪娟，女，汉族，住平度市。	原告徐军与被告曹玉峰房屋租赁合同纠纷一案，青岛市中级人民法院发回重审后，本院于2018年4月13日立案，依法适用普通程序，重新组成合议庭，追加李京文、赵洪娟为第三人，公开开庭进行了审理。原告徐军、被告曹玉峰，第三人李京文、赵洪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告徐军向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告口头达成的房屋租赁协议；2、判令被告立即腾出涉案房屋并交付给原告；3、判令被告支付给原告自2015年6月3日起至被告实际交付房屋之日止的租赁费。事实和理由：2015年6月3日，原、被告达成口头协议，原告将自己所有位于平度市青岛路38号（师训中心）29号楼2单元401户楼房出租给被告，约定房屋月租费700元。被告住进后一直拖欠租赁费不交，请求法院判如所请。	被告曹玉峰辩称，房屋租赁时间应自2015年7月20日起算，原告所诉的每月700元不属实，双方口头约定租赁4年，房屋租赁费每年5000元。双方协商被告用垫付房贷抵顶房屋租赁费，自2015年7月3日起被告为原告偿还7个月房贷，共计11000元左右；被告通过李京文于2015年12月5日给原告转账付房贷100元，于2015年12月29日给原告转账付房租费5000元，于2016年1月19日给原告转账付房租费4000元。现被告已给付原告4年的房屋租赁费，被告居住不到二年的时间，原告无权要求被告解除房屋租赁合同，被告也不同意解除；如果解除该房屋租赁合同，被告要求原告返还多交的房屋租赁费，被告花1600元购买的太阳能一台、油烟机一台、电视柜一个、茶几一个、椅子3个、床一张、衣柜一个归被告所有。	第三人李京文述称，曹玉峰给我钱，我用李淑艳的网银转给徐军。	第三人赵洪娟述称，徐军的银行卡在我这里使用，我帮着徐军做流水，李京文用李淑艳网银转到徐军银行卡上的钱，是李京文给我的提成钱。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：1、借款凭证一份，2、中国农业银行代保管抵（质）押品清单，3、房屋抵押权证一份，均证实被告所租赁的平度市青岛路38号（师训中心）29号楼2单元401户房屋归原告所有，租赁费应从2015年6月3日起计算。被告质证称：对原告提交的三份证据无异议，对证明的内容有异议。1.租赁费不应从2015年6月3日计算，因为原告是2015年7月3日办理完购房手续，被告是2015年7月20日入住，房屋租赁费应从入住时间计算。	被告提供以下证据：1、中国农业银行个人网上银行转账记录打印件三页，证明被告分别于2015年12月29日和2016年1月19日通过房屋租赁中间人李京文通过农业银行转账（借用李淑艳卡号6228480246114751364）给付原告（卡号6228480246039626469）房租费5000元和4000元，被告于2015年12月5日通过上述方式给付原告（卡号6228480246155738361）房屋租赁费100元。2、中国农业银行卡转账打印件一份，证明被告于2015年9月25日通过农业银行（卡号：6228480248015675973）转账给付原告（卡号：6228480246039626469）房租费5000元，自2015年7月份被告通过农业银行卡（卡号6228480246155738361）给付原告房屋租赁费约6000元。共计付给原告4年房屋租赁费20000元。3、证人李京文（重审时列为第三人）和证人赵文库出庭作证，均证实：2016年3月份原、被告及二证人在李京文家中（小窑村）玩，听原、被告谈论被告给原告存7个月的房贷以抵顶房租费。原告质证称，卡号为6228480246039626469的农业银行卡是我的，卡号6228480246155738361农业银行卡是我还房贷的。被告是通过李淑艳的银行卡转给原告款9100元，但不是被告给付的房屋租赁费和房贷，此款与房租费、房贷无关。证据2中的5000元是被告转给原告的款，此款与房租、房贷无关。对证据3的证人证言不予认可。	本案事实部分双方当事人争议的焦点为：	1、原被告房屋租赁的起算时间和租金。	原告主张月租费700元未提供证据证明，而被告只认可年租金5000元；原告主张租期自2015年6月3日起算未提供证据证明，而被告认可租期自2015年7月20日起算。因原告未提交足够证据证明房屋租赁的起算时间和租金数额，本院以被告认可为准，即：自2015年7月20日开始租赁，租金为每年5000元。本院2018年6月11日第一次开庭时，组织双方当庭交付了钥匙，视为双方交接完毕，租赁费应为34.6个月，（2015年7月20日-2018年6月11日）×5000÷12，约为14417元。	2、第三人李京文通过李淑艳网银转账9100元，是否为被告曹玉峰转给原告徐军的租赁费。	对此①从本案双方证据来看，被告曹玉峰曾经于2015年9月25日通过卡卡转账给原告徐军5000元，相关证据显示被告也有自己的手机银行，其完全有能力通过自己的账户进行转账操作，在当前微信支付、手机银行如此发达的情况下，其称将现金给第三人李京文，再由李京文使用李淑艳的网银进行转账，不符合常理；	②从房屋租赁交易习惯来看，原被告系普通住宅房屋租赁关系，被告并未在房屋上进行大量投入，在此情况下，一般都是以年为单位收取房租。本案中，被告分别于2015年12月29日、2016年1月19日、2015年12月5日通过李京文转账9100元，自己又于2015年9月25日转账5000元，如此密集的转账记录和四年房租一次性缴纳的陈述，不符合交易习惯。	故，本院被告辩称通过李淑艳的网银转租9100元系租赁费的主张不予采信，但被告曹玉峰、第三人李京文可就此项转账事实另行主张权利。	3、被告曹玉峰通过卡卡转账5000元和其称的为原告还房贷6000元是否能够抵顶房租。	对此①、被告曹玉峰通过卡卡转账向原告徐军支付5000元，并提交转账记录予以证明，原告徐军称该款项与房租无关，应提交证据予以证明，现原告徐军、第三人赵洪娟陈述均为无相关证据予以证实，应承担举证不能的法律责任，本院对该5000元系被告缴纳房租的事实予以推定确认。	②被告曹玉峰称其为原告还贷6000元用以抵顶房租，但无证据提供，原告对此亦不予认可，对此本院不予采信。被告曹玉峰可补充证据后另案主张权利。	本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合本院事实查明部分，被告曹玉峰应给付原告徐军房租14417元-5000元=9717元。庭审过程中，双方办理了钥匙交接，租赁合同自动解除，房屋亦交付给原告，对此本院予以确认，再在赘述，仅判决给付剩余租赁费。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：	一、被告曹玉峰于本判决生效后十五日内付给原告徐军租赁费9717元；	二、驳回原告徐军的其他诉讼请求。	如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费115元，由被告负担。	如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。	审 判 长  金学亮	审 判 员  官晓云	人民陪审员  韩淑叶																											本件与原件核对无异																																										申请执行期限为履													行期届满二年内提出																二○一八年八月二十五日	书记员金锋