山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2922号
上诉人（原审被告）：山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杜瑜，执行董事。
委托诉讼代理人：霍宏钧，山东现代物流中心发展有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：季梅，山东现代物流中心发展有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：焦守台，男，1945年1月17日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张敏，山东康桥律师事务所律师。
上诉人山东现代物流中心发展有限公司（以下简称现代物流公司）因与被上诉人焦守台房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初4765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
现代物流公司上诉请求：判令撤销一审判决第三项支付违约金的判决，降低违约金至37731元。事实和理由：一、现代物流公司与焦守台签订《长期租赁合同》的同时，也以附件合同的形式由杭州某某企业营销策划有限公司与焦守台签订了《委托经营合同》，约定涉案房产直接交由杭州某某企业营销策划有限公司经营管理，因此本案存在两个法律关系，即焦守台与现代物流公司之间长期租赁合同关系和现代物流公司与案外人杭州某某企业营销策划有限公司之间的委托经营合同关系。这两个合同涉及的是同一标的中两个先后环节，因此本案处理结果与案外人杭州某某企业营销策划有限公司之间存在法律上的利害关系，故法院应追加案外人杭州某某企业营销策划有限公司为本案的第三人，已查明本案全部事实。二、焦守台与杭州某某企业营销策划有限公司之间的两份委托经营合同约定，前三年租金是不收取的，第四年开始每年共收取27271元，因此截止本案租赁协议解除，焦守台实际损失约为37731元。而双方约定的违约金明显高于焦守台实际损失，根据最高人民法院司法解释，违约金超过实际损失30%的视为过高，现代物流公司请求降低违约金，公平保护双方合法利益。
焦守台辩称，现代物流公司应当按照合同约定支付违约金，第一，现代物流公司与焦守台签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，而且该租赁合同是现代物流公司单方提供的格式文本，违约金的计算方式也是其主动写在合同上的，现代物流公司在签订合同时应当预见到自己预期交付物业应当承担的违约责任。第二，根据现代物流公司与焦守台签订的租赁合同第三条，关于合同价款及支付方式的约定，若焦守台选择剩余合同条价款缴纳方式为一次性缴纳，总优惠后焦守台合同价款为人民币13万元，由此可以看出，该合同价款与委托经营合同无任何关系，且焦守台是与杭州某某公司签订的委托经营合同，现代物流公司并非该合同的一方当事人，因此，租赁合同的租赁价款在最终优惠后为13万元，与现代物流公司所述其已代焦守台支付前三年的委托转租收益，无任何关联性。第三，租赁合同是用益物权的合同，作为租赁方享有对租赁物的使用、收益的权益，焦守台依约支付租金后，现代物流公司至今未将租赁物业交付使用，严重损害了焦守台的利益，应当依照合同约定承担违约责任。
焦守台向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除双方于2012年6月7日签订的编号为JNC201206012的《租赁合同》，并判令现代物流公司返还焦守台已经支付的130000元款项，并支付违约金100425元[违约金根据合同第七条第一款，自2013年5月2日计算至2O17年9月18日，(130000*0.0002*90)+(130000*0.0005*1509)=100425元]，合计230425元；2.请求法院依法判令解除焦守台、现代物流公司于2012年7月29日签订的编号为JNC201207044的《租赁合同》，并判令现代物流公司返还焦守台已经支付的128000元款项，并支付违约金96896元[违约金根据合同第七条第一款，自2013年6月2日计算至2017年9月18日，(128000*0.0002*90)+(128000*0.0005*1478)=96896元]，合计224896；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年6月7日焦守台与现代物流公司签订编号为JNC201206012的《租赁合同》一份，约定焦守台长期租用现代物流公司名下位于济南某某楼一期二层2048号物业，面积19.24平方米，租赁期限为20年，自2013年5月1日起至2033年4月30日止，租赁期满后，自2033年5月1日至2056年12月28日，现代物流公司继续无偿提供给焦守台使用该物业，合同价款为130000元，经营户进场装修即视为交付，进场装修时间初定为2013年4月1日，最晚不超过2013年5月1日交付。合同第七条第一款的违约责任约定，现代物流公司应按本合同约定交付物业，如逾期交付且造成对方的转租收益受到损失的，须按合同价款每日万分之二得到标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的每日万分之五的标准缴纳违约金。同日，焦守台作为委托方与受托方杭州某某企业营销策划有限公司（以下简称某某公司）及保证方山东现代投资集团有限公司签订《委托经营合同》一份，约定焦守台委托某某公司对上述物业进行转租、招租、代收租金等经营行为，委托经营期限为8年，自2013年5月1日至2021年4月30日止，关于报酬，第1-3年，某某公司收取的租金作为公司的代理费用，第4-8年的租金，于次年的5月31日前支付，每年不得低于13763元。2012年7月29日，焦守台与现代物流公司另签订编号为JNC201207044的《租赁合同》一份，约定焦守台长期租用现代物流公司名下位于济南某某楼一期二层2042号物业，面积l9.24平方米，租赁期限为2O年，自2012年1月1日起至2031年12月31日止，租赁期满后，自2032年1月1日至2056年12月28日，现代物流公司继续无偿提供给焦守台使用该物业，合同价款为128000元，经营户进场装修即视为交付，进场装修时间初定为2013年5月1日，最晚不超过2013年6月1日交付。违约责任与第一份合同内容相同。同日，焦守台作为委托方与受托方杭州某某企业营销策划有限公司（以下简称某某公司）及保证方山东现代投资集团有限公司签订《委托经营合同》一份，约定焦守台委托某某公司对上述物业进行转租、招租、代收租金等经营行为，委托经营期限为8年，自2013年5月1日至2021年4月30日止，关于报酬，第1-3年，某某公司收取的租金作为公司的代理费用，第4-8年的租金，于次年的5月31日前支付，每年不得低于13508元。两份合同签订后，焦守台均按约支付了全部租金130000元及128000元。但上述物业仍在建设当中，庭审中，经双方确认，山东现代投资有限公司仅于2017年7月3日向焦守台支付了部分返租款各1000元。
一审法院认为，焦守台与现代物流公司签订的两份《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》均为当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，该两份合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，所租赁的物业最晚不超过2013年5月1日及6月1日交付，但至开庭时，上述物业仍未实际建设完毕及投入使用，且根据焦守台与某某公司及山东现代投资集团有限公司签订《委托经营合同》，某某公司及山东现代投资集团有限公司应于2017年5月31日前支付焦守台20**年5月1日至2016年4月30日的租金13763元及13508元，但山东现代投资集团有限公司仅支付租金各1000元，焦守台租赁上述两处物业系用于投资并收取租金收益，但现代物流公司未交付物业，使得焦守台无法按时获取租金收益，其合同目的无法实现，故焦守台要求解除两份《租赁合同》的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持，现代物流公司应返还焦守台所缴纳的房屋租金130000元及128000元，合同解除日期为现代物流公司收到起诉状的日期，即2017年10月30日。现代物流公司逾期交付物业构成违约，应当按照合同约定支付违约金，其应当支付自2013年5月2日至2O13年7月30日，以130000元为基数，按日万分之二为标准，计算90日的违约金及自2013年7月31日起至2017年10月30日止，以130000元为基数，按日万分之五计算的利息。以及自2013年6月2日至2013年8月30日，以128000元为基数，按日万分之二为标准，计算90日的违约金及自2013年8月31日起至2017年10月30日止，以128000元为基数，按日万分之五计算的利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决：一、焦守台与山东现代物流中心发展有限公司于2012年6月7日签订的编号为JNC201206012的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于2017年10月30日解除，焦守台与山东现代物流中心发展有限公司于2012年7月29日签订的编号为JNC201207044的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于2017年10月30日解除；二、山东现代物流中心发展有限公司于判决生效之日起十日内向焦守台返还租金共计258000元；三、山东现代物流中心发展有限公司向焦守台承担逾期交付商铺的违约金，以130000元为基数，自2013年5月2日起按照日万分之二的标准计算至2013年7月30日，自2013年7月31日起按照日万分之五的标准计算至2017年10月30日止；及以128000为基数，自2013年6月2日起按照日万分之二的标准计算至2013年8月30日，自2013年8月31日起按照日万分之五的标准计算至2017年10月30日止；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8130元，减半收取4065元，由山东现代物流中心发展有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于应否追加案外人杭州某某企业营销策划有限公司为本案的第三人。首先，本案系房屋租赁合同纠纷，现代物流公司与焦守台签订的《长期租赁合同》中，杭州某某企业营销策划有限公司并非该租赁合同中的当事人。其次，焦守台与杭州某某企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》中，现代物流公司也并非该合同的一方当事人。上述两份合同不属同一法律关系，是否追加杭州某某企业营销策划有限公司为本案的第三人不影响本案处理。故现代物流公司的该项请求本院不予支持。
关于是否应调整违约金问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，现代物流公司至今未将涉案房屋向马某某交付，也未办理验收手续，因此现代物流公司严重违反合同约定，构成根本违约。综合考虑本案实际损失情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并参照有关民间借贷利率规定，涉案合同约定的违约金的计算标准，不超过年利率24%，不存在违约金过高情形，现代物流公司关于调整违约金的上诉理由依法不能成立。
综上所述，上诉人现代物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费744元，由上诉人山东现代物流中心发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年六月十九日
书记员 牛春杰