江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终1809号
上诉人(原审原告)：广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路9号万盛MALLE-F栋仓储间2。
负责人：梁顺源，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李光亮，男，1995年8月10日生，汉族，该分公司职员，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：李粹祥，男，1991年10月4日生，汉族，该分公司职员，住赣县。
上诉人(原审被告)：韩光明，男，1962年12月8日出生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。
上诉人广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司（以下简称莱佛士赣州分公司）与上诉人韩光明物业服务合同纠纷一案，双方均不服江西省赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2728号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
莱佛士赣州分公司上诉请求：1、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2728号民事判决第一项，依法改判韩光明按全额支付2011年12月20日至2016年7月31日所欠的物业管理费7488.3元。2、依法判令韩光明向莱佛士赣州分公司支付逾期付款违约金（截止到实际支付之日）。3、本案全部诉讼费用由韩光明承担。事实和理由：上诉人莱佛士赣州分公司于一审第二次开庭审理前已经递交证据，该证据表明：莱佛士赣州分公司对于小区乱违章搭建情况已经及时制止，下发整改通知书并通知有关执法部门，莱佛士赣州分公司已履行物业管理义务。小区公共卫生已定时安排清理。对于消防系统，上诉人公司已按时巡查、定期检查、及时维修维护。综上所述，上诉人已经设身处地、竭尽所能的为业主及租户解决问题，履行了合同约定的义务，韩光明应当按时交纳物业管理费，督促全体业主按时交纳费用是保障全体业主利益的基础，并不是为了单独保障上诉人公司的权利。
韩光明口头答辩称，1、莱佛士赣州分公司没有尽到房屋共享部位、共享设施设备维护、修缮的责任。韩光明堵住B栋301室后，就发现墙体内消防栓漏水，多次向物业反映，物业总是搪塞拖延，导致韩光明家室内墙体渗水发霉。2、莱佛士赣州分公司没有尽到房屋共享部位、共享环境卫生的服务与管理的义务。韩光明家楼下的铁板烧店排放油烟，导致其家人无法休息，韩光明多次与物业、开发商及店老板协商，还向赣州市环保局、章贡区环保局执法大队反映过，但问题没有得到彻底解决。莱佛士赣州分公司在小区中心共享部位搭摊搞出一排小吃街，油烟弥漫，私划停车位，违章占道建店铺收取租金。3、莱佛士赣州分公司没有尽到房屋共享部位、共享保安的服务与管理责任。小区内没有设立保安亭，没有保安上楼巡逻，没有门禁系统，导致住宅小区发生多起盗窃财物案件。4、莱佛士赣州分公司没有尽到向业主公布物业管理费用收支账目及年度管理预算之责任。开发商收取每户3000元立面管理费、1500元楼宇对讲费，从没有向业主公布过结存多少资金。
韩光明上诉请求：1、依法变更江西省赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2728号民事判决第一项，依法改判为上诉人韩光明2011年12月20日至2016年7月31日所欠的物业管理费为1497.66元。2、依法判令莱佛士赣州分公司必须公开财务，将历年以来侵占所有业主公共区域的摊位费、广告费、停车费、违建店铺租金等收归全体业主所有。3、本案全部诉讼费由韩光明承担。事实和理由：1、莱佛士赣州分公司在小区中心共享部位搭摊搞一排小吃街，使得小区油烟弥漫，污染严重。同时违章建店铺、私划停车位收取租金，莱佛士赣州分公司严重违反了《前期物业管理服务协议》第一条第1项、第11项，违反了《业主临时公约》第三章第6条、第7条、第8条、第13条和第16条规定。韩光明的消防栓漏水问题，物业一直没有派人维修，韩光明自行请工人维修费共计6940元。2、莱佛士赣州分公司违反了《万盛MALL物业管理服务收费标准（试行）》第三项的规定，在住宅区域没有设立一个保安亭、保安哨，没有保安上楼巡逻，住宅上面没有监控设施，致使小区发生多起入室盗取财物和在小区内盗取财物的案件。3、莱佛士赣州分公司违反了《前期物业管理服务协议》第一条第九款的规定，不仅没有向业主公布过管理费用收支账目，而且把历年侵占业主公共区域的摊位费、广告费、停车费、违章建店铺的租金等全部据为己有。开发商收取每户3000元立面管理费、每户1500元楼宇对讲费，结存了多少资金及采取相应措施追偿没有向业主公布过，根本不考虑业主进出门的安全问题。小区未见到公共绿化地的数目、公共场所的照明，业主的快递邮件无法投送。
莱佛士赣州分公司口头答辩称，我方认为上诉人韩光明
的上诉请求不合理，上诉人韩光明诉称小吃街油烟弥漫，小吃街是开发商公司设计的，当时消防过不了，后来小吃街的架子都拆掉了。我们每个路口都有穿戴制服的保安值班。上诉人韩光明提到的收支明细不知道如何公布。三楼住宅以上是没有绿化的，当初他们买房的时候开发商口头承诺他们有绿化，但是在购房合同中没有体现出来，一楼商业街是有绿化的。
莱佛士赣州分公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠的2011年12月20日至2016年7月物业服务费7488.3元；2、被告向原告支付逾期违约金暂计至2016年7月约6122.76元（以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至交清费用之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：被告韩光明系赣州市章贡区万盛购物中心x栋x单元x室的业主，住宅面积为225.33平方米。2011年6月19日，原告莱佛士赣州分公司与被告韩光明签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为赣州市章贡区万盛购物中心提供物业管理服务。物业管理服务费的标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，被告每月5日前缴纳当月的管理服务费用；被告逾期不缴纳物业管理费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1％收取违约金。合同签订后，原告依合同约定为万盛购物中心提供了物业服务。被告自2011年12月20日起一直未缴纳物业管理费，故原告诉至法院，要求处理。
一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示、合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告韩光明对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。原告已为万盛购物中心提供了物业服务，被告韩光明作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，被告应当按照合同约定支付物业管理费，其无故拒交物业管理费无法律依据。根据被告房屋面积计算，被告韩光明从2011年12月20日起至2016年7月31日止所欠物业管理费为7488.3元。因原告对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，作为物业管理公司未尽到合同约定的物业服务标准，主要反映在单元楼道中消防栓漏水、环境卫生和违章搭建等方面，违反双方签订的《物业管理服务协议》的约定，因此，原告存在未能及时履行物业管理义务的违约行为，应当承担相应的违约责任。由于被告未提供证据证明原告的该违约行为给被告造成的损失，根据义务和权利相对等的原则，一审法院酌定原告应承担的违约责任为1497.66元，该款从被告所欠的物业管理费中予以抵扣。现原告主张按欠交物业管理费的每天0.1％收取违约金，因原告在履行物业管理工作中存在违约行为，故其主张无法律依据，一审法院对此不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告韩光明于本判决生效之日起十日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司支付从2011年12月20日至2016年7月31日所欠物业管理费5990.64元。二、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由被告韩光明负担。
本院二审期间，上诉人莱佛士赣州分公司向本院提交如下新证据：1、莱佛士赣州分公司日常工作记录一份，证明莱佛士赣州分公司日常工作常态化。2、消防设施维护保养照片4张，证明消防维护公司和莱佛士赣州分公司安管部已对消防设施进行维护保养。上诉人韩光明的质证意见为：对于证据1中的城管拆违通知，与小区住户无关，是对商户违章搭建的广告牌进行拆除。照片没有显示日期，楼道里的灯是业主装的。微信截图是物业公司的微信群截图，不是业主群。搞卫生的图片是一审中物业公司找人突击打扫的。对于证据2，消防设施两年都没有水，与本案没有关系。上诉人韩光明向本院提交一组照片，证明其并未享受到物业服务。
本院对双方提交的证据评判如下：对于上诉人莱佛士赣州分公司提交的证据1，部分照片拍摄时间晚于一审起诉时间，不足以证明上诉人莱佛士赣州分公司在一审起诉之前的日常工作情况，本院对该组证据不予认定。对于证据2，该照片拍摄的时间为2017年，晚于一审起诉时间，不足以证明上诉人莱佛士赣州分公司在一审起诉之前不存在违约行为，本院对其证明目的不予认定。对于上诉人韩光明提交的证据，没有拍摄时间，不足以证明其未享受任何物业服务。
二审经审理查明，双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条第（二）项约定，共享设施设备是指，共享的上下水管道、落水管、电梯、有线电视电线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、保安设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共享设施设备使用的房屋。第三条第（三）项约定，共享部位、共享设施设备的维护和管理中，房屋及设施设备的维修、保养制度完备，运行正常；设备维修及时，无事故隐患。该条第（九）项约定，房屋共享部位、共享设施设备小修和急修：小修，24小时内维修人员到达处理；急修：2小时内维修人员到达处理，特殊急修工程另与客户约定时间完成。
二审认定的其他事实与一审认定的一致。
本院认为，首先，上诉人莱佛士赣州分公司认为，其已经设身处地、竭尽所能为业主解决问题，履行了合同约定的义务。但其一审及二审提交的证据均不足以证明其公司一直严格按照双方的《前期物业管理服务协议》约定的物业服务质量履行了义务，且莱佛士赣州分公司一审庭审中也认可上诉人韩光明反映的消防栓漏水没有立马更换的情况存在。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故上诉人莱佛士赣州分公司虽然提供了相关物业服务，但其部分物业服务存在瑕疵，一审法院酌情判处上诉人莱佛士赣州分公司承担相应的违约责任并无不当。其次，本案起因系上诉人韩光明未缴纳物业费引起，上诉人韩光明亦存在违约行为，双方的《前期物业管理服务协议》并未约定如上诉人莱佛士赣州分公司提供的物业服务质量存在瑕疵，上诉人韩光明可以拒交物业费。一审法院在判处韩光明应缴纳的物业费数额时，考虑了莱佛士赣州分公司提供的物业服务存在瑕疵的情形，酌情调减了物业费，并判处韩光明不承担逾期支付物业费的利息，一审判决并未明显显失公平，故上诉人韩光明二审上诉请求其只承担1497.66元的物业费无事实和法律依据。第三，上诉人韩光明二审提出的“依法判令莱佛士赣州分公司必须公开财务，将历年以来侵占所有业主公共区域的摊位费、广告费、停车费、违建店铺租金等收归全体业主所有”的上诉请求超出一审诉讼请求的范围，本院对此不予审理。
综上所述，上诉人莱佛士赣州分公司、上诉人韩光明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司负担50元，由上诉人韩光明负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 王阿婷
审判员 郑小兵
审判员 赖国东
二〇一八年六月二十六日
书记员 廖勤勤