广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第244-246号
三案原告深圳市盈泰物业管理有限公司。
法定代表人钟毅华，总经理。
委托代理人孙金科，男，汉族，1981年11月1日出生，该公司员工。
委托代理人游向阳，男，汉族，1971年3月2日出生，该公司员工。
三案被告深圳市中嘉麟房地产开发有限公司。
法定代表人林克清。
三案被告深圳兰光经济发展有限公司。
法定代表人王兴志。
委托代理人吴强，广东深长城律师事务所律师。
上列原告深圳市盈泰物业管理有限公司诉被告深圳市中嘉麟房地产开发有限公司（以下简称中嘉麟公司）、深圳兰光经济发展有限公司（以下简称兰光公司）物业服务合同纠纷三案，本院于2014年3月11日受理后，依法由审判员徐海玉、人民陪审员武农、蔡玉兰依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙金科、游向阳，被告兰光公司委托代理人吴强到庭参加诉讼。被告中嘉麟公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。三案现已审理终结。
原告诉称，原告2003年4月17日起至2005年3月5日止接受深圳市中嘉麟房地产开发有限公司委托，进行嘉麟豪庭小区的前期物业管理。2005年3月6日起至今接受深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会的聘请，进行嘉麟豪庭小区的物业管理服务。《物业管理（服务）合同》约定嘉麟豪庭小区物业管理费按建筑面积每平方米每月收费。嘉麟豪庭1-3层裙楼商场建筑面积合计11205.56平方米（裙楼商场分为6套：101建筑面积1774.70平方米、102建筑面积1817.09平方米、201建筑面积1950.70平方米、202建筑面积1774.57平方米、301建筑面积1900.13平方米、302建筑面积1988.37平方米）。被告深圳市中嘉麟房地产开发有限公司系原告管理嘉麟豪庭小区房地产开发商，被告深圳兰光经济发展公司系原告管理的嘉麟豪庭小区裙楼1-3层商场业主。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主的利益。故诉至本院，请求判令：1、244号案被告支付拖欠物业管理费1820903.50元（2013年3月至2014年3月）；245号案被告支付拖欠物业管理费7698219.72元（2008年3月至2013年3月）；246号案被告支付拖欠物业管理费2924651.16元（2005年3月至2008年2月）；2、三案诉讼费由被告承担。
被告兰光公司答辩称，一、三案在程序上违反“一事不再理”的民事诉讼规定，原告的诉讼请求不应当被支持。2009年8月，原告曾因物业管理合同纠纷，将二被告诉至福田法院，以被告系其物业管理范围物业业主为由，要求向其支付自2004年1月起的物业管理费。福田法院于2010年2月作出（2009）深福法民三初字第2790号民事判决书，驳回原告关于被告兰光公司的全部诉讼请求，该判决已发生法律效力。原告基于同一事实，同一法律关系再次提起诉讼，违反一事不再理原则，应予驳回。二、此外关于被告兰光公司是否业主及是否实际使用物业已经广东省高级人民法院作出（2011）粤高法民二终字第71、72号民事判决书认定-
即撤销被告兰光公司受让涉案房产的全部房地产买卖合同，被告兰光公司不是涉案房产的业主，亦非实际使用人，故原告要求被告兰光公司支付物业管理费，没有事实与法律依据。
被告中嘉麟公司未提交书面答辩状，开庭时缺席。
经审理查明，原告具有三级管理资质。本案所涉房产为嘉麟豪庭裙楼101、102、201、202、301、302房；建筑面积分别为1774.7平方米、1817.09平方米、1950.7平方米、1774.57平方米、1900.13平方米、1975.26平方米；用途均为商业。无证据显示二被告曾向原告支付过物业服务费。
被告中嘉麟公司系嘉麟豪庭商住楼的建设单位。2003年4月17日，被告中嘉麟公司与原告签订嘉麟豪庭物业管理合同，约定中嘉麟公司委托原告对位于深圳市福田区彩田南路嘉麟豪庭物商住楼进行物业管理。
2005年3月6日，深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会委托原告对嘉麟豪庭小区进行物业管理，合同期限为三年，自2005年3月6日起至2008年3月5日止。同日，原告与深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会还签订一份《补充协议》，约定将《物业服务合同》第七条第一款第二项“商业类按政府相关规定执行”变更为“（1）嘉麟豪庭住宅楼用于办公商业用途物业的管理服务费标准为2.9×150%=4.35元／月／平方米，（2）嘉麟豪庭1-3层裙楼商场商业用途物业的管理服务费标准为2.9×250%=7.25元／月／平方米”，并变更物业服务合同第十条第四项“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，向有管辖权的法院提起诉讼”。
2008年3月6日，深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会委托原告对嘉麟豪庭小区进行物业管理，合同期限为五年，自2008年3月5日起至2013年3月4日止。同日，原告与深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会还签订一份《补充协议》，约定将《物业服务合同》第七条第一款第二项“商业类按政府相关规定执行”变更为“（1）嘉麟豪庭住宅楼用于办公商业用途物业的管理服务费标准为2.9×150%=4.35元／月／平方米，（2）嘉麟豪庭1-3层裙楼商场商业用途物业的管理服务费标准为2.9×250%=7.25元／月／平方米”，并变更物业服务合同第十条第四项“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，向有管辖权的法院提起诉讼”。
2009年3月，深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会委托原告对嘉麟豪庭小区进行物业管理，合同期限自2009年3月1日起至2013年3月4日止；住宅类每月每平方米建筑面积2元，办公类每月每平方米建筑面积4元，商业类每月每平方米建筑面积12.5元；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳仲裁委员会依法裁决。
2013年3月，深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会委托原告对嘉麟豪庭小区进行物业管理，合同期限为五年，自2013年3月5日起至2018年3月4日止；住宅类每月每平方米建筑面积2元，办公类每月每平方米建筑面积5元，商业类每月每平方米建筑面积12.5元；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，可申请深圳仲裁委员会裁决或依法向属地人民法院提起诉讼。
另查，2004年1月20日，被告兰光公司与被告中嘉麟公司分别签订六份合同号为深（福）网预买字（2004）00624、（2004）00625、（2004）00626、（2004）00627、（2004）00629、（2004）00630号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，分别约定被告兰光公司购买嘉麟豪庭裙楼101、102、201、202、301、302房。2005年1月14日，案外人中国农业银行股份有限公司深圳深南支行及江苏省华建建设股份有限公司深圳分公司分别以中嘉麟公司为被告，兰光公司为第三人向深圳市中级人民法院提起诉讼，请求撤销中嘉麟公司与兰光公司签订的合同号为深（福）网预买字（2004）00624、（2004）00625、（2004）00626、（2004）00627、（2004）00629、（2004）00630号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。深圳市中级人民法院作出（2005）深中法民二初字第105、106号民事判决书，判决：撤销中嘉麟公司与兰光公司于2004年1月20日签订的合同号分别为深（福）网预买字（2004）00624、（2004）00625、（2004）00626、（2004）00627、（2004）00629、（2004）00630号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。兰光公司不服上述判决书，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院作出（2011）粤高法民二终字第71、72号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决书已发生法律效力。据此，案外人中国农业银行股份有限公司深圳深南支行于2012年10月29日向深圳市中级人民法院申请强制执行。深圳市中级人民法院作出（2012）深中法执字第746-2号执行裁定书，裁定：撤销中嘉麟公司与兰光公司于2004年1月20日签订的合同号分别为深（福）网预买字（2004）00624、（2004）00625、（2004）00626、（2004）00627、（2004）00629、（2004）00630号的六份《深圳市房地产买卖合同（预售）》的备案登记。
再查，2009年8月28日，本案原告以中嘉麟公司与兰光公司及深圳市维思科技实业有限公司为被告，向本院提起物业管理合同之诉，请求判令：上述三被告向原告交纳嘉麟豪庭裙楼一层101房2004年1月至2009年8月期间的物业管理服务费874927.44元并承担诉讼费用。经审理，本院于2010年2月25日作出（2009）深福法民三初字第2790号民事判决书，判决：被告中嘉麟公司应于判决发生法律效力之日起10日内向原告支付物业管理服务费308797.8元并驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
以上事实，有嘉麟豪庭裙物业管理合同、物业服务合同、资质证书、（2009）深福法民三初字第2790号民事判决书、（2005）深中法民二初字第105、106号民事判决书、（2012）深中法执字第746-2号执行裁定书等证据及庭审笔录为证。
本院认为，深圳市福田区嘉麟豪庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
关于管辖权的问题。原告针对三案共提交四份《物业服务合同》，四份合同约定的合同期限分别2005年3月6日至2008年3月5日；2008年3月5日至2013年3月4日；2009年3月1日至2013年3月4日；2013年3月5日至2018年3月4日。其中，合同期限为2009年3月1日至2013年3月4日的《物业服务合同》约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳仲裁委员会依法裁决”。故原告要求二被告支付该合同期限内物业服务费的请求，应向深圳仲裁委员会申请仲裁，本院将另行出具民事裁定书裁定驳回该部分请求的起诉。
关于物业服务费的负担主体问题。依据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。经查，被告兰光公司与被告中嘉麟公司签订的六份《深圳市房地产买卖合同（预售）》已被生效民事判决书撤销，被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，被告兰光公司并非涉案房产的预售权利人，亦非使用人，不应承担支付物业服务费的义务。被告中嘉麟公司系涉案房产的建设单位，故涉案房产出售及交付使用之前的物业服务费应由被告中嘉麟公司负担。
关于被告中嘉麟公司应负担物业服务费的数额问题。本案所涉房产为嘉麟豪庭裙楼101、102、201、202、301、302房；建筑面积分别为1774.7平方米、1817.09平方米、1950.7平方米、1774.57平方米、1900.13平方米、1975.26平方米；用途均为商业。原告已于2009年向本院起诉主张嘉麟豪庭裙楼101房2004年1月至2009年8月期间的物业管理服务费，本院已对此进行审理并作出（2009）深福法民三初字第2790号民事判决书对其请求作出判决。现原告以同一事实及理由重复主张，违反一事不再理原则，本院不再对原告主张的嘉麟豪庭裙楼101房2004年1月至2009年8月期间物业管理服务费作出处理。根据合同约定，2005年3月至2008年2月期间商业类的物业服务费为每月每平方米建筑面积7.25元；2008年3月至2009年2月期间商业类的物业服务费为每月每平方米建筑面积7.25元；2013年3月至2014年4月期间商业类的物业服务费为每月每平方米建筑面积12.5元。经核算，246号案被告中嘉麟公司应向原告支付嘉麟豪庭裙楼102、201、202、301、302房2005年3月至2008年2月期间物业服务费为2458032.75元【（1817.09＋1950.7＋1774.57＋1900.13＋1975.26）平方米×36个月×7.25元／平方米／月=2458032.75元】。245号案被告中嘉麟公司应向原告支付嘉麟豪庭裙楼102、201、202、301、302房2008年3月至2009年2月期间物业服务费为819344.25元【（1817.09＋1950.7＋1774.57＋1900.13＋1975.26）平方米×12个月×7.25元／平方米／月=819344.25元】。244号案被告中嘉麟公司应向原告支付嘉麟豪庭裙楼101、102、201、202、301、302房2013年3月至2014年3月期间物业服务费为1818773.13元【（1774.7＋1817.09＋1950.7＋1774.57＋1900.13＋1975.26）平方米×13个月×12.5元／平方米／月=1818773.13元】。原告主张超出部分，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、244号案被告深圳市中嘉麟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向244号案原告深圳市盈泰物业管理有限公司支付嘉麟豪庭裙楼101、102、201、202、301、302房2013年3月至2014年3月期间物业服务费为1818773.13元；
二、245号案被告深圳市中嘉麟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向245号案原告深圳市盈泰物业管理有限公司支付嘉麟豪庭裙楼102、201、202、301、302房2008年3月至2009年2月期间物业服务费为819344.25元；
三、246号案被告深圳市中嘉麟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向246号案原告深圳市盈泰物业管理有限公司支付嘉麟豪庭裙楼102、201、202、301、302房2005年3月至2008年2月期间物业服务费为2458032.75元；
四、驳回244-246号案原告深圳市盈泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告中嘉麟公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
244号案案件受理费为21188元（已由原告交纳），由被告中嘉麟公司负担；245号案案件受理费65688元（已由原告预交），因本院驳回部分请求的起诉，按规定收取13549元，由被告中嘉麟公司负担；246号案案件受理费30197元（已由原告交纳），由被告中嘉麟公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐海玉
人民陪审员 武 农
人民陪审员 蔡玉兰
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 朱希文
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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