安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第01428号
原告（反诉被告）：王宏，男，1972年1月18日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
委托代理人：吴巍，安徽睿正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部，住所地合肥市蜀山区。
负责人：宣以泉，该营业部总经理。
委托代理人：马晴雪，安徽世邦律师事务所律师。
王宏诉民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部（以下简称“民生证券望江西路营业部”）房屋租赁合同纠纷与民生证券望江西路营业部反诉王宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行了合并审理。王宏的委托代理人吴巍、王宏，民生证券望江西路营业部的负责人宣以泉及委托代理人马晴雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王宏诉称：2009年4月19日，原告就委托安徽基石置业有限公司代为租赁其拥有产权的新际商务中心A楼1109房屋，与安徽基石置业有限公司签订了房屋委托租赁协议�该协议约定委托租赁时间自2009年4月19日至2012年4月18日止，并约定退租时安徽基石置业有限公司保证原告房屋墙面、吊顶和室内各种设施良好。该协议还约定，安徽基石置业有限公司代为租赁期间，如有第三方愿意承租的，原告和第三方作为出租人和承租人，安徽基石置业有限公司作为保证人签订三方合同。2010年9月16日，原告作为出租方与作为承租方的民生证券望江西路营业部以及保证人的安徽基石置业有限公司三方就民生证券望江西路营业部承租原告所有的新际商务中心A栋1109号房屋的相关事宜签订了房屋租赁协议。该协议约定租赁期限为2010年10月1日至2013年9月30日止，并约定租金标准为55元／月／平方米，租金总额为265894元。该协议还约定，民生证券望江西路营业部应于租赁期满后，将租赁物交还原告，且保证租赁物完好，保持原有装修。上述租赁协议到期后�民生证券望江西路营业部至今未将完好且保持原有装修的租赁房屋交还给原告。
诉讼请求：
1、请求判令民生证券望江西路营业部将完好且保持原有装修（完好且保持原有装修的标准是：顶棚为轻钢龙骨吊顶、地面为水泥砂浆毛地面、外窗为low-
e中空玻璃、房门为办公房间装饰门、安装火灾自动报警系统和自动喷淋系统、租赁房屋空间独立、用电系统独立且空调、火灾报警系统、喷淋系统运转正常）的新际商务中心A楼1109号房屋交还给原告；
2、请求判令民生证券望江西路营业部按每日246.2元的标准向原告支付自2013.10.1起至原告收到完好且保持原有装修的租赁房屋之日止的租金，暂计至起诉之日为48747.6元；
3、请求判令民生证券望江西路营业部按每日123.1元的标准向原告支付自2013.10.1起至原告收到完好且保持原有装修的租赁房屋之日止的逾期交还租赁房屋之日止的�期交还租赁房屋违约金，暂计至起诉之日为24373.8元；
4、请求判令民生证券望江西路营业部向原告支付自2013.10.1起至原告收到完好且保持原有装修的租赁房屋之日止的物业管理费（每月每平方3.8元）、公摊电费（每月178.33元）、公摊水费（每月45.44元）以及空调分摊费（每月321.23元），暂计至起诉之日共计为：6965元；
5、请求判令安徽基石置业有限公司对原告向民生证券望江西路营业部主张的上述诉请请求承担连带责任；
6、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告民生证券望江西路营业部辩称：1、我方已经依约全面履行合同约定义务，并在合同期满前一个月告知原告将不再续租，且在合同期满前已经搬离租赁房屋。2、被告无任何违约行为，故对原告的扩大损失不承担任何责任。
民生证券望江西路营业部反诉称：2010月9月16日，我公司与王宏签订了一份《房屋租赁协议》，双方约定王宏将其所有的“新际商务中心”A栋11层1109室房屋出租给我公司使用，租赁期限为2010年10月1日至2013年9月30日。我公司接管房屋后，对房屋进行了装修。在装修过程中及完工后，王宏数次到现场观看过，且王宏在《房屋租赁协议》约定的承租期限内从未对该装修现状提出过任何异议。2013年8月14日，我公司以书面形式告知王宏《房屋租赁协议》到期后将不再续租。之后，我公司结清了承租期间的全部水电费、物业管理费等全部费用。2013年9月30日及之后的一段时间，我公司多次电话联系王宏要求向其交还该房屋钥匙，但王宏一直拒绝接收，且拒绝退还房屋押金。故我公司为维护自身的合法权益，特向贵院提出反诉，望贵院查明事实，依法作出公正的判决：1、请求依法判决王宏退还我公司房屋押金款5000元并支付自应当退款之日至实际退款之日的利息，暂计算至2014.5.12为175元；2、本案的诉讼费用全部由王宏承担。
王宏针对反诉辩称：1、根据房屋租赁协议第4条第3款的约定，退回押金的前提条件是反诉人按照合同约定全面履行合同义务，没有拖欠相关费用，没有因违约而产生违约金，或未产生相关违约等费用，然而反诉人自租赁期满至今未将房屋按照约定返还标准即租赁物完好，保持原有装修的房屋返还给我方，已构成违约，我方已就违约行为提起诉讼，故反诉人存在违约行为，故我方有权拒绝返还押金及利息。2、反诉人称多次联系我方要求向其交还房屋钥匙，但我方拒绝，我方拒绝接收是符合法律规定且有正当理由的，依据法律规定，交付的标的物不符合合同约定，我方有权拒绝接收，在租赁房屋不符合交还房屋的约定的前提下，若我方接收了该房屋的钥匙，则会产生双方进行交接的后果，这一后果对我方不利，综上，请法院支持我方的答辩意见，驳回反诉的诉讼请求。
经审理查明：2007年8月28日，王宏与安徽基石置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买新际国际商务中心A楼1108室房屋，该商品房用途为办公。该合同附件三为装饰、设备标准。其中涉及业主专有部分的内容为：办公房间墙面乳胶漆、办公房间轻钢龙骨吊顶、办公房间地面水泥砂浆毛地面、办公房间装饰门等。
2009年4月19日，王宏（甲方）与安徽基石置业有限公司（乙方）签订《房屋委托租赁协议》一份，约定：甲方委托乙方代为租赁拥有产权的新际国际商务中心A楼1109室房屋，委托租赁时间自2009年4月19日至2012年4月18日；委托租赁期间乙方三年向甲方支付固定收益（租赁费）总计164370元，每年计54790元，每月计4565元；乙方代为租赁期间，如有第三方愿意承租的，甲方和第三方作为出租人、承�人，乙方作为保证人签订三方合同；甲方不承担租赁期内的装修费用，退租时乙方保证甲方房屋墙面、吊顶和室内各种设施良好等。
2010年9月16日，王宏（甲方）、民生证券有限责任公司（乙方）、安徽基石置业有限公司（丙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将拥有产权的新际商务中心A栋11层1109号房屋（建筑面积为134.29㎡，实际租用面积以房产证登记面积为准）租赁给乙方使用，租赁物的装饰装修及附属设施见交接清单；租赁期限为2010年10月1日至2013年9月30日止；租金标准按照乙方实际租用建筑面积和租赁单价人民币55元·㎡／月进行计算，租金总额为人民币贰拾万柒仟陆佰玖拾叁元整，租金每半年支付一次，于当半年期满前10日内支付；本协议生效时，乙方向甲方支付人民币伍仟元的押金和第一期房屋租金，协议到期后该押金将扣除乙方的违约金、所欠相关费用的余额或没有产生相关违约费用的前提下，甲方于租赁协议终止之日起10日内如数无息返还给乙方该协议第六条约定：“乙方应合理使用租赁物，如因使用不当造成租赁物损坏的，乙方应恢复原状或承担恢复所发生的实际费用。租赁期满或乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归租赁物所有权人无偿所有。”第九条第2款约定：“乙方应于租赁期满后，将租赁物交还甲方，且保证租赁物完好，保持原有的装修。”第十一条第5款约定：“租赁期满，乙方应如期交还租赁物，乙方逾期归还，除按当年租金标准向甲方支付占用期间的租金外，每日还应按当年日租金标准的50%向甲方支付违约金。”2013年1月17日，民生证券有限责任公司向王宏书面告知，上述租赁协议的承租人主体当日起变更为民生证券有限责任公司合肥东流路证券营业部，上述租赁协议所涉及的�公司的权利和义务均由民生证券有限责任公司合肥东流路证券营业部承担。2014年1月14日，民生证券有限责任公司合肥东流路证券营业部更名为民生证券有限责任公司合肥望江西路证券营业部。
案涉新际国际商务中心A楼1108室房屋，民生证券望江西路营业部承租时仅有办公墙面乳胶漆、水泥砂浆毛地面和轻钢龙骨吊顶，内部未设置房间或隔断。承租后，民生证券望江西路营业部连同一并租赁的1107室、1109室房屋进行了整体装修。民生证券望江西路营业部进行了内部办公空间隔断并安装了门窗，铺设了木地板，打通了与1107室、1109室的非承重墙体用以设置过道，设置石膏板封闭了1108室通往公共过道的装饰门。此外，民生证券望江西路营业部对1107室、1108室、1109室的电力系统进行了改造，在保持三个房间均可自主使用电力的情况下，于1109室内安装了可统一控制三个房间�力的总开关。王宏未就上述装修、改造提出异议。
2013年8月14日，民生证券望江西路营业部向王宏发出《关于〈房屋租赁协议〉到期不再续签的通知》，告知王宏在该协议于2013年9月30日到期后，将不再续签租赁协议。
2013年9月30日《房屋租赁协议》期限届满，民生证券望江西路营业部于当日搬离新际国际商务中心A楼1108室并结清了物业费、水电费，但因就房屋内装修的处置存在分歧，王宏拒绝收取房屋钥匙。民生证券望江西路营业部将1107室、1108室、1109室共用的大门钥匙留置于大厦售楼部。嗣后，民生证券望江西路营业部多次与王宏协商。2013年12月23日，王宏向民生证券望江西路营业部发出《催告函》，告知民生证券望江西路营业部，改到此处。
。民生证券望江西路营业部认为其囿于《房屋租赁协议》第六条和第九条第2款的约定以及1107室、1108室、1109室统一装修的现状，无法单方进行恢复工作。
2014年6月20日、7月2日，本案合议庭前往新际国际商务中心A楼1108室房屋进行勘验和调解。双方于2014年7月2日达成的调解协议，对房屋内恢复的具体标准作出约定，并约定由民生证券望江西路营业部自2014年7月3日起十五日内完成恢复工程。2014年7月29日，王宏委托其父陈锡钢签字认可了恢复工程并收取了房屋钥匙。
上述事实，除各方当事人当庭陈述外，尚有王宏提交的证据1、关于变更房屋租赁协议承租方主体的确认书、营业执照各一份，2、《商品房买卖合同》一份，3、《房屋委托租赁协议》，4、新际国际商务中心A楼1108室《房屋租赁协议》一份，5、照片八张，6、新城国际客户服务中心缴费通知单，7、新际国际商务中心A楼1107室《房屋租赁协议》一份，8、证人李某的证言；民生证券望江西路营业部提交的证据1、情况说明一份，2、�商函一份，3、录音材料和照片一组；本院勘验笔录一份在卷佐证，足以认定。
本院认为：合同各方均应本着善良诚信之原则履行合同，合同期限届满后如生争议，各方仍应主动积极沟通解决。从本案双方签订《房屋租赁协议》第六条约定内容看，承租人可以装修房屋，但租赁期满后依附于房屋的装修应当归出租人无偿所有。虽然王宏认为该协议第九条第2款约定的“保证租赁物完好，保持原有的装修”系指房屋交付承租人时已有的“装修”，但结合第六条的规定，此处的装修显然应指承租人进行的装修。此外，案涉房屋交付民生证券望江西路营业部时，除乳胶漆墙面和水泥砂浆毛地面外，房间内仅有轻钢龙骨吊顶，且122.75㎡大的房间内并未进行分隔。按通常理解，难以认为此时房屋已作装修。相反，作为租赁该房用于办公的承租人，必然需要对房屋进行必要的装�，否则难以实现其订立合同的目的。故而民生证券望江西路营业部租赁期满搬离房屋时，保留该营业部对房屋进行装修后的状态，既符合双方租赁合同的约定，也更符合案涉房屋作为办公用房的用途特点。王宏诉请亦未提出彻底恢复房屋至交付民生证券望江西路营业部前的状态，对房屋内的木地板、办公空间隔断及门窗未提出拆除要求。申言之，其对“原有装修”的理解大体等于民生证券望江西路营业部对房屋装修后的状态，其第1项诉请系在承认该状态的基础上提出。此种情况下显然不适用双方《房屋租赁协议》第十一条第5款的约定，不应苛责民生证券望江西路营业部按照承担王宏第2项诉请要求的租金。需要注意到的是，民生证券望江西路营业部对1108室房间电路进行了一定程度的改动，在1109室设有一个总开关。此种改动，虽不影响1108室电力使用，但因此而需�改回1108室电力独立计量使用的相关费用，民生证券望江西路营业部应当承担，并应承担改造期间给王宏造成的损失。综合考虑，本院酌定民生证券望江西路营业部应赔偿王宏5000元。民生证券望江西路营业部于租赁期限届满时搬离案涉房屋，之后产生的物业管理费、公摊电费、水费空调费与其无关。对王宏第3项诉请，本院不予支持。民生证券望江西路营业部反诉要求返还的押金，应冲抵其应支付王宏的赔偿款。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部于本判决生效之日起十日内支付王宏5000元（该款已由民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部预付的押金冲抵）；
驳回王宏的其他诉讼请求；
驳回民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费13921元，反诉案件受理费50元，合计13971元，由原告民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部承担6986元，王宏承担6985元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李志明
代理审判员 蒋鸿铭
人民陪审员 崔宏文
二〇一四年十一月六日
书 记 员 陈月云
附本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。