广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初8858号
原告：凡金林，男，汉族，1977年1月1日出生，住址：湖南省安仁县。
被告：严玉云，女，汉族，1956年6月7日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：严海伟，男，汉族，1985年10月22日出生，住址：广东省惠州市惠城区，系被告儿子。
原告凡金林与被告严玉云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告凡金林起诉称，一、被告未按租赁协议提前一年书面通知原告收回铺面即暴力强行收回铺面，且收回铺面不是用于自己经营，而是为了将铺面转租他人收取转租费牟取不法利益，己侵害原告的优先承租权。二、被告强行将原告未搬走的手机柜台、设备等清理掉，己侵害原告的财产权。2009年10月份经被告签字同意转让，原告从原租铺面的店老板手中转让过来空铺，并当着房东严玉云、严国来的面将空铺转让费一次性付给原租铺面的店老板，同时与房东严国来签订了三年铺面租赁协议。2012年10月17日与房东严国来续签铺面租赁协议时，在房东严国来同意《铺面租赁协议》中“在本协议期满后，若乙方要求继续承租，在同等条件下乙方有权优先承租，甲方不得收回自己经营。本协议期满后若乙方要求继续承租，租金涨幅不得超过原协议租金的5%”此条款并明确口头承诺此门面原告想租多久都可以后，原告付给房东严国来300元“喝茶费”。与房东严国来签协议后没过两天被告却突然反悔，以自己要做生意为由要收回此铺面，为此事原告与被告闹僵互不相让。此后被告多次威胁原告，若不更改双方己签好的协议，将强行收回此铺面自己经营。双方僵持不下直至2012年10月29日，原告被逼无奈之下，只好在其事先准备好的《铺面租赁协议》上重新签了字。此次原告被逼重签的《铺面租赁协议》第六条改为：“在本协议期满前若甲方计划在本协议期满后将此档口收回自己经营，甲方须提前壹年书面通知乙方，否则本协议租赁期自乙方收到甲方收回经营书面通知之日起顺延壹年”。原告被逼改签完《铺面租赁协议》后，当面要求房东严国来退回300元“喝茶费”时遭其拒绝，而被告则同意退回300元“喝茶费”。等被告上楼回家后，房东严国来说这次改签的协议虽然写的是协议期满后可将门面收回自己经营，但这门面定会一直出租不会收回自己经营的（他说自己既没做过生意也这么大年纪了），若原告想一直租下去都是可以的，所以已收的那300元“喝茶费”也就不退了。至此原告与房东严国来就续租问题再次达成口头共识，即此门面只要原告想租就可长久租下去。2016年房东严国来去世后，被告又多次以自己要做生意为由要强行收回此铺面，后经双方多次沟通未果。直到2017年10月底被告严玉云最后强行提出要继续租的话，房租要涨到3000元（即房租一次性涨1200元，一次涨了67%），远远超过双方所签租赁协议约定的续签合同租金涨幅不得超过5%。另外要一次性给其所谓的“转租费”3万元，且以后无论合同是否到期原告均不得转租，所交房东的“转租费”也不退。同时被告威胁原告若不能答应其以上条件，要求原告在十天内搬走，否则将叫人强行清场。2017年11月12号下午被告儿子严海伟通知原告到门面来协商，被告见原告还没搬就开始大骂大闹，要求原告马上搬，原告只好去找车叫人来搬。在原告去找车后，被告女婿陈伟军打电话给原告，要求原告马上返回铺面，原告只好马上返回铺面。原告刚到铺面前，陈伟军突然猛冲上来朝原告就打了一拳，并且边大骂边随手拿水桶和手电筒砸原告。原告打110报警后，派出所民警将原告及陈伟军带回派出所，简单了解事情经过后民警让原告先去医院检查等处理通知。2017年11月20号派出所通知原告及陈伟军来处理打架纠纷。陈伟军在处理过程中态度依然蛮横，还当着两位民警面骂原告脏话，并和其中的一名民警吵起来了。此次在派出所陈伟军既承认打了原告，还告知原告己将铺面内的东西请人叫车拉走清理掉了（有录音为证）。原告跑去档口一看，档口外面己让被告贴了档口转让广告，再叫人进去一看里面是空的了，档口里的设备及柜台等东西确实让被告叫车拉走清理掉了。而原告自被陈伟军打了之后，至今腹部一直疼痛并伴有恶心呕吐等症状，医生多次告知原告要住院观察治疗。综上所述，被告及其女婿陈伟军的行为己严重侵犯了原告的财产和人身权利，望法院查明以上案情事实后依法公正判决还原告公道。诉讼请求：一、判令被告违约并侵害原告铺面优先承租权赔偿18000元；二、判令被告赔偿遭其强行清理的手机柜台、设备等损失10000元、铺面装修费132534元、铺面转让费10000元。三、判令被告返还原告“喝茶费”300元并承担本案的全部诉讼费。
被告严玉云辩称，一、双方的租赁合同按约定到期解约不存在违约。合同显示到期时间是2016年11月1日，合同在一年之前就理应到期解约，但原告无理以显欠公平的条款六所谓的优先承租权和需提前一年的书面通知要求继续租赁房屋。2016年10月1日被告无奈只好当时就叫了村委会委员陪同一起写了一份书面通知告知原告，但原告拒绝签名。鉴于原告不讲理的行为，被告在2017年再次提前告知原告需收回房屋，由于被告年纪大并且文化程度低怕再次理亏，期间委托村委会和村民小组通知原告房屋到期不续租，并且被告儿子也告知原告老人家不想续租房子要求原告到期搬离被告房屋退还押金。但原告直至2017年11月9日还在营业，10日、11日才自行清理室内设备资料，12日剩余几张手机柜台未清理。无奈被告只好联系原告前来清理废弃手机柜台，原告电话告知被告手机柜台过于笨重无法清理、无法找到人处理，要求退还押金便可。当天下午原、被告在租赁房屋协商清理手机柜台事宜未果，被告情绪激动，被告儿子担心被告老年人病发叫来家人。二、原告诉被告令其损失设备等损失和所谓的喝茶费等是捏造事实。原告设备等物件是原告在10日、11日自行拆走，只留下废弃的手机柜台无法自行清理又不愿意请人搬走侵占被告房屋。而原告所说的喝茶费是到期后涨租金的收条。被告的女婿与原告只是发生了口角的争吵，并没有发生肢体的碰撞，当时已由派出所调解处理。17日被告将此事在向村委会报备，有关人员建议被告发送短信告知原告前来退还押金，当日原告和被告扣除水电费退还押金。三、原告捏造事实真相，违约在先，损坏被告出租房设备，违背诚实信用原则，签订合同有失公平。原告自诩学法律出身，一开始的合同订立就欠显公平，订立所谓的优先承租权违约需赔偿10个月租金，水电费收费标准自行订立价格，提前收回还需要1年通知等无理要求。续签合同时多次修改条款（从其提供合同期限等故意为之的错误）被告只同意续签2年的合同，其竟然改成4年的合同期限，把涨租金的收条变造成喝茶费300元。运走自己设备了，还把被告房屋拆成不堪的现场，更可恶是制造有利于自己的录音视频，到期占用被告房屋。四、关于装修费及转让费，因押金已经退还，说明双方就相关事宜已协商完毕，双方已实际解除合同。2016年11月，我们提前告知原告合同到期了，明知道我方需要收回铺面，原告还进行装修，原告作为一个成年人，就应该有意识需要承担这个风险，所以我觉得诉请铺面装修费十分牵强，法官也可以看到证据体现了收回房子时的状况，可以客观反映所谓的装修情况。合同提及承租方解约之后可以拆除房屋的装修设备或固定装修，原告已经把相关设备拆除，不存在赔偿装修费用的请求。关于装修合同和收据存在一个真实性的问题。至于转让费是原告与之前承租方的关系，我方不清楚相关事宜也没有从中获利，所以不存在赔偿转让费的问题。原告也存在侵占被告房屋的情况，合同到期后原告并未搬走，导致我方有所损失。原告搬走时还拆除了固定设备，导致屋内设备损坏。原告提交的装修合同时间是2014年11月，距离现在有三年多。综上所述，请求法院依法驳回原告起诉。
本院查明的案件事实
经审理查明，原告自2009年10月开始承租被告位于小金口××北××楼的铺面。2012年10月17日，原告（乙方）与严国来（甲方，与被告系夫妻关系，已于2015年逝世）就承租涉案铺面签订《铺面租赁协议》约定：甲方将涉案铺面租给乙方经营。第一条：租期五年，自2012年11月1起至2016年11月1日止，铺面租金为1800元/月；第二条：合同期内甲方如单方终止合同，甲方须赔偿乙方10个月租金；第四条：合同签订时乙方应向甲方缴纳房屋租赁押金2500元，合同期满，乙方在无欠费用的情况下，甲方须及时将房屋租赁押金如数退还乙方（若乙方有欠费则甲方扣除其欠费后退回押金余额给乙方）；第五条：合同期满后乙方若未继续承租则铺面内的固定设施归甲方所有；第六条：本协议期满后，若乙方要求继续承租，在同等条件下乙方有权优先承租，甲方不得收回自己经营，本协议期满后若乙方要求继续承租，租金涨幅不得超过原协议租金的5%。同日，严国来向原告出具一份《收条》，载明：今收到凡金林柏岗路北113号2012年8月至10月涨租金叁佰元。2012年10月29日，双方再次签订《铺面租赁协议》，第一条约定：租期四年，自2012年11月1起至2016年11月1日止；第五条约定：合同期满后乙方若未继续承租则铺面内的固定设施乙方可以拆走；第六条约定：本协议期满后，若乙方要求继续承租，在同等条件下乙方有权优先承租，本协议期满后若乙方要求继续承租，租金涨幅不得超过原协议租金的5%；在本协议期满前若甲方计划在本协议期满后将此档口收回自己经营，甲方须提前壹年书面通知乙方，否则本协议租赁期自乙方收到甲方收回经营书面通知之日起顺延壹年。其他条款与2012年10月17日签订的《铺面租赁协议》一致。
2018年1月19日，被告与案外人签订《铺面租赁协议》，将涉案铺面以每月租金3500元出租。
原告称被告于2012年10月17日签订《铺面租赁协议》约定的租期系5年，即2012年11月1日至2017年11月1日，签协议时错写成了2016年11月1日，协议签订后被告反悔，逼迫原告于2012年10月29日重新签了一份《铺面租赁协议》。严国来去世后，被告多次以自己要做生意为由要强行收回铺面，双方多次沟通未果，至2017年10月被告提出如要续租租金3000元、转租费3万元等条件，如不同意，则强行清场，2017年11月12日被告要求原告马上搬离，其只好搬离涉案铺面。原告认为被告提出的3000元租金及3万元转让费不合理，租金在合同约定的涨幅不超过5%的基础上可以适当调整。被告未按合同约定提前一年书面通知收回商铺，且收回商铺不是自用，构成违约，侵犯原告优先承租权。另原告称严国来于2012年10月17日出具的《收条》中载明的收到原告涨租金300元并非是租金，而是严国来承诺不会收回涉案铺面自己经营从而收取原告300元作为“喝茶费”。此外原告称涉案铺面系2009年原承租人转让给他的，当时支付了转让费1万元，其承租后经被告同意对铺面进行了装修，花费装修费132534元，另被告收回铺面时强行清理其手机柜台、设备，致其损失1万元，被告违约应赔偿其上述费用及损失。原告提交了《门面转让金收款收据》及相应设施设备的收款收据、装修工程款收条、店面装修协议等证据。
被告称因严国来已去世，其不清楚2012年10月29日签订协议时的具体情况，但该份协议内容对被告是不利的，显失公平。合同到期原告以优先承租权及被告收回铺面要提前一年通知为由要求继续续租，被告便依合同约定提前一年即2016年10月书面通知原告收回铺面，2017年到期时再次提前告知原告需收回铺面，但原告至2017年11月9日还在营业，10日、11日才自行清理室内设备，12日剩余几张手机柜台未清理，因原告称柜台过于笨重无法找人清理，被告便清理了，至17日将押金在扣除水电费后退还给原告。对于原告所述“喝茶费”，其不清楚，但根据严国来出具的《收条》内容看系涨租金。被告向本院提交了向原告送达《终止合同通知书》的视频及《终止合同通知书》。《终止合同通知书》载明：你与我于2012年10月29日签订的《铺面租赁协议》将于2016年11月1日到期，现因本人经营需要，合同期满终止后，不再与你续租，现本人作为出租人通知你：至2016年11月1日，《铺面租赁协议》因合同期满自行终止，请你在2017年10月29日前无条件搬离该铺面，若你在上述期内不搬离该铺面，我将采取必要的措施予以解决，由此产生的一切后果及损失由你自行承担。原告否认被告曾提前一年书面通知其收回涉案铺面，称原告提交的视频拍摄时间系2017年10月。另原告确认2017年11月17日收到被告扣除相应水电费后退还的押金2200元。
2018年4月4日，被告将其拍摄送达《终止合同通知书》视频的手机提交给本院查看，经本院查看该手机，视频拍摄于2016年10月9日11时34分。
裁判理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2012年10月29日签订的《铺面租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，合同约定租期自2012年11月1起至2016年11月1日止；合同期内被告如单方终止合同，须赔偿原告10个月租金；合同期满后，如原告要续租，在同等条件下有权优先承租，租金涨幅不得超过原协议租金的5%；被告如在期满后将档口收回须提前一年书面通知原告，否则自原告收到被告收回经营书面通知之日起顺延一年。本院认为，首先，被告于2016年10月9日通知原告合同于2016年11月1日到期，要求原告于2017年10月29日前搬离，不再续租给原告。2017年11月12日原告搬离涉案商铺。根据上述情况可确认被告并未在合同期内终止合同，其依约通知原告并将租期顺延一年。其次，关于优先承租权问题，优先承租权非法定权利，系根据合同双方的意思表示在合同中自主约定的相对权，行使该权利须符合三个条件：一是只能由原承租人行使；二是原租赁合同期满出租人继续出租；三是要在“同等条件”下。“同等条件”具体指租赁用途、期限、租金等。本案庭审时原告明确表示被告提出的3000元租金及3万元转让费等不合理，租金只能在合同约定的涨幅不超过原协议租金5%的基础上适当调整。被告最终在原告搬离商铺两个月后以高于3000元/月的租金（3500元/月）出租给案外人。原、被告虽约定了优先承租权，但因原告自身不接受被告提出的租金条件，其行使优先承租权的条件未成就，被告未侵犯原告的上述权利。综上。原告要求被告赔偿18000元的诉请，无事实与法律依据，不予支持。
关于原告主张的装修费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用，不予支持。但当事人另有约定的除外。原、被告在合同中对于装修费用并无约定，该诉请于法无据，不予支持。关于原告主张的铺面转让费，根据原告提交的《门面转让金收款收据》，该转让费系由案外人收取，其要求被告赔偿，于法无据，不予支持。关于原告主张的“喝茶费”，原告提交的《收条》显示系2012年8月至10月的涨租金，原告未进一步举证支持其主张，且被告不予认可，本院不予采信。关于被告是否强行清理原告手机柜台、设备等致原告损失1万元的问题，原、被告各执一词。本院认为，合同约定合同期满后原告若未继续承租则铺面内的固定设施其可以拆走。被告已提前一年告知原告合同期满后要收回商铺，即2017年10月29日后不再续租商铺，原告理应在合同期满之际及时处理商铺内的设施设备。另原告于2017年11月12日搬离商铺，并于11月17日收取了被告退还的押金，从以上情况可以推定双方已就合同到期相应事宜处理完毕。综上，原告的主张证据不足，不予支持。如原告确有证据证明其损失，可在有充足证据后另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告凡金林的诉讼请求。
案件受理费3717元（原告已预交254元），由原告凡金林负担。原告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 朱 雄
审 判 员 杨燕红
人民陪审员 杨仕华
二〇一八年六月二十七日
法官 助理 陈晓琳
书 记 员 李诗琪