山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终1924号
上诉人（原审原告）：徐立资。
委托诉讼代理人：王兴超、董丹，山东元衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王丰田。
上诉人徐立资与上诉人王丰田因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2017）鲁0282民初3495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人徐立资及其委托诉讼代理人王兴超、上诉人王丰田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐立资上诉请求：1、依法改判被上诉人双倍返还上诉人定金40000．0元或撤销原判、发回回重审。2、依法改判被上诉人赔偿上诉人损失待评估估后追加诉讼请求（包括但不限于房屋差价损失）。事实与理由：一审法院适用法律错误、认定事实错误。一、因被上诉人违约构成根本违约，上诉人有法定解除权，即上诉人可以单方解除房产买卖合同，并且解除合同的选择权在守约方，一不需要被上诉人同意，二被上诉人无解除权。一审法院认为“庭审中，原、被告双方均同意解除房产买卖合同，故原告要求解除房产买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。”以原、被告双方均同意解除房产买卖合同为理由而解除上诉人与被上诉人签订的房产买卖合同是错误的，实际是因为被上诉人一方在签订房产买卖合同后在履行过程中明确告知中介、上诉人涉案房屋不卖了并在上诉人银行贷款审批通过后拒绝配合办理房产过户手续构成根本违约后，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”选择解除房产买卖合同来维护其作为守约方的合法权益。二、无论按照《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条的法律规定还是按照被上诉人与上诉人自愿签订的房产买卖合同的约定，定金罚则应当优先适用，即被上诉人构成根本违约后，被上诉人应当双倍返还定金。1、上诉人与被上诉人签订的房产买卖合同中明确约定了定金条款，并且该定金是违约定金，因此，在被上诉人违约后应当首先适用定金条款，即被上诉人应当双倍返还上诉人定金。2、在上诉人与被上诉人签订房产买卖合同后，被上诉人应当严格按照合同约定全面行作为房产买卖中卖方的义务，更应当严格按照诚实信用原则履行卖方义务（包括但不限于配合办理过户手续、办理房屋产权转移手续、交付房是），但是在履行过程中被上诉人严重违反诚实信用原则，单方面以其行为或者语言明确告知上诉人房屋不出售了，并且以各种理由拒不配合办理过户手续，被上诉人的行为已经构成根本违约。三、适用定金罚则条款与偿损失并不矛盾，即使在被上诉人违约后应当优先使用定金罚则，但是更应当偿因被上诉人根本违约所造成的损失，因此，双倍返还定金与賠偿损失并不矛盾。1、定金罚则与损害賠偿可以同时选用，因为定金是法定的责任，不以实际损失的发生为前提，而赔偿损失的基本性质在于补偿性，即填补当事人因违约行为所受到的不当利益，主受是经济上的损失。两者的功能不同。并且从订立合同的目的来看，是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行，定金罚则是针对违约行为而设定的，因被上诉人严重违反诚实信用原则，构成根本违约，致使合同无法履行、致使合同目的无法实现，致使上人购买房屋居住的目的落空，应当对被上诉人适用定金罚则，如不适用如何维拉市场交易秩序、如何维护诚实信用原则？2、上诉人与被上诉人签订的房产买卖合同第六条“守约方有权进择1、解除合同，适用定金罚则并赔偿损失：若甲方违约，双倍返还购房定全；若乙方违约，甲方有权没收乙万购房定金。并且守约方有权要求违约方承担因违约而造成的损失。”中明确约定了违约责任，明确了违约责任的承担方式是造用定金罚则并偿损失，因此，被上诉人首先应当双倍返还购房定金后并赔偿损失。3、上诉人支付的中介服务费、貸款服务费、律师代理费不应定为上诉人的损失范围内，一审法院认定中介服务费费、贷款服务费、律师代理是上诉人的损失是严重错误的。四、一审程序错误。上诉人与被上诉人签订房产买卖合同后，因青岛市出出台限购限贷政策，致使即墨市房价出现大幅上涨，因此，被上诉人违约不履行房产买卖合同。被上诉人恶意违约的最终目的是使得房屋买卖合同无法履行，从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益，这种非法投机利盖严重损害了守法买房人的正当利益，并且由于卖房人违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在差额，这个差额就是房屋差价，这个损失是显而易见的，是有形的，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。房屋差价损失应属于上诉人的损失范国内，为准确确定因被上诉人根本违约所造成的上诉人的损失，上诉人主动提出评估房屋差价损失并在庭审中向一审审法院提交评估申请书，但一审法院并未依法委托，亦末告知上诉人不予准许评估的理由与法律依据，国此，请二审法院撤销原判，发回重审。
王丰田上诉请求：请求查明事实，依法改判或发回重审。事实与理由：1、原告所诉存在问题。按照正常的诉讼，应当要求被告继续按照双方签订的合同履行房屋买卖义务，而原告所诉为撒销合同，事实就是原告不想再购买被告的房屋，在被告未改变房屋价格进行买卖的情况下，原告要求撤销合同，本身就是原告的违约，此约责任不应当由被告承担2、原告在诉讼前通过中介找被告要求协商继续履行房屋买卖合同，被告同意了中介方可以证实，原告突然提起诉讼撤销合同，诉讼毫无道理原告之前从未要求销合同，不购买房屋，如果原告不想再购买房屋，完全可以找中介和被告协商解决，反正被告也不再想将房屋卖给原告了。3、被告认为原告突然起诉撤销合同，目的不纯，事实就是想从被告处多拿钱。被告并没有不同意撤销房屋买卖合同，原告在没有通过协商的情况下，起诉撤销房屋买卖合同，直接给被告造成律师费、诉讼费、保全费等费用的损失，被告有理由想到是原告和律师合伙欺骗费用，增加被告的负担。4、被告的房屋房权证上的面积为69．92平方米，剩余面积为被告自己后搭建的，并非合法建筑面积。被告考虑原告因花75万元购买69．92平方米的房屋后悔，但因签订房屋定金合同，如提出不购买不能退还定金和中介费用，所以才一直迟迟不支付首付款，借被告生气拒卖房屋正好提出撤销房屋买卖合同，并从被告处多拿了很多钱。5、中介费问题。房屋买卖未完成，中介的居间义务并未完成，且中介在事后协商过程中同意退还中介费用。综上所述，被告认为原告在房屋未涨价的情况下，不是起诉继续履行房屋买卖合同，而是起起诉撇销合同，实际上是原告自己本身不想购买房屋，而将责任推到被告身上，还在未与被告协商的情况下起诉，加重被告的负担，此加大的损失不应当由被告负担。
徐立资向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除被告与原告签订的房产买卖合同；2、判令被告双倍返还原告购房定金40000元；3、判令被告赔偿因被告违约导致的原告支出的中介服务费15000元、办理贷款服务费3750元，其他损失（包括但不限于房产差价损失）待评估后追加诉讼请求；4、判令被告赔偿原告律师代理费39900元；5、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。
一审法院认定事实：2017年2月28日，原告徐立资作为买方（乙方）与被告王丰田作为卖方（甲方）通过青岛昶宇房地产经纪有限公司（丙方，以下简称昶宇公司）签订《房产买卖合同》，合同主要约定：第一条、甲方同意将所拥有的青岛市开发区崂山二路288号万科东郡x号楼x单元x户房产出售给乙方，建筑面积69.92㎡，权属证号为201291608。第四条、乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，甲、乙双方商定的房产交易成交价为75万元，此价格包括房产配套价格。本合同项下的房产应交纳房屋维修资金9337元，由甲方支付。第六条、此合同签订后，甲、乙任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择□1、解除合同，适用定金罚则并赔偿损失：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金。并且守约方有权要求违约方承担因违约而造成的损失；□2、或者本合同解除，违约方向守约方支付违约金人民币/元。（本项未填写，视为选择第1项定金罚则条款）。第十一条、未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与本合同具有同等法律效力；如不能解决，则提请□人民法院诉讼□青岛仲裁委员会仲裁解决。违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用。第十五条、鉴于丙方已为甲、乙双方提供居间服务并促成甲、乙双方签订本合同，居间工作已完成，甲、乙双方同意向丙方支付服务费15000元。服务费于本合同签订当日由乙方支付丙方。付款方向丙方支付服务费后，如出现违约，则付款方有权向违约方追偿。□本条款选择生效乙方委托丙方为乙方协助办理贷款，乙方自本合同签订之日向丙方支付协助办理贷款服务费3750元，乙方如自行独立办理、委托第三人办理贷款或者乙方拒绝丙方提供协助办理贷款服务的，均视为违约，乙方应向丙方支付相对于协助办理贷款服务费金额的违约金，协助办理贷款完结的标志为银行出具放款承诺函或银行同意办理房产抵押手续。非因丙方原因导致贷款失败的后果由乙方承担，丙方不承担任何责任，乙方不得以任何理由拒不支付协助贷款服务费。合同手写部分载明：付款方式：①2017年2月28日乙方支付给甲方购房定金人民币贰万元，乙方为商业贷款，首付款为人民币叁拾伍万元整，含贰万元定金。剩余房款为人民币肆拾万元整，待甲乙双方办理完过户手续，由乙方贷款银行直接打入甲方账号。②甲方此房尚有银行贷款未结清，需要乙方首付款替甲方解押，还款日以银行预约为准。③甲方此房尚未办理房产证，待甲方取得房产证3个工作日内，甲方配合乙方办理银行贷款手续。④甲方解押完毕，乙方贷款通过后3个工作日内，甲、乙双方无条件配合丙方办理过户等一切相关手续。合同签订当日，原告徐立资支付被告王丰田购房定金20000元。2017年2月28日原告徐立资支付昶宇公司中介费15000元，贷款服务费3750元。2017年3月25日，被告妻子毛志红在与原告徐立资的电话通话中表示不再出售涉案房屋；2017年3月28日、2017年3月29日，被告王丰田在与原告徐立资的电话通话中表示不再出售涉案房屋。2017年3月28日，原告徐立资作为甲方与山东元衡律师事务所作为乙方签订《委托代理合同》，合同主要约定：乙方接受甲方的委托，指派王兴超、董丹律师为甲方与王丰田房屋买卖纠纷一案的委托代理人；一审阶段收取律师代理费共计39900元，律所立案当日先交纳10000元，于一审开庭前交纳剩余29900元。原告徐立资分别于2017年3月28日、2017年5月4日支付山东元衡律师事务所代理费10000元、29900元。昶宇公司工作人员姜雪蕾出庭作证称，原、被告于2017年2月28日在证人工作的中介机构签订房屋买卖合同，原告当场交付被告定金2万元，2017年3月17日昶宇公司其他工作人员通知原、被告于2017年3月20日办理涉案房屋过户手续，因为被告身体不舒服将过户时间推迟到2017年3月21日，2017年3月21日被告仍未到场，2017年3月22日被告称不出售涉案房屋。庭审中，原、被告双方均同意解除《房产买卖合同》。原告徐立资称于2017年3月22日得知被告不出售涉案房屋；被告王丰田称因其身体原因及原告未及时支付首付款，导致被告无法向青岛豪仁置业有限公司支付购房款，青岛豪仁置业有限公司要求与被告解除商品房预售合同，故被告于2017年3月24日通知中介不再出售涉案房屋。原审认为，原告徐立资与被告王丰田于2017年2月28日签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。庭审中，原、被告双方均同意解除房产买卖合同，故原告要求解除房产买卖合同的诉讼请求，予以支持。本案的争议焦点系被告王丰田是否违约及应当承担何种违约责任问题。一、被告是否违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，被告王丰田在未提交证据证明原、被告就支付首付款时间做出变更的情况下，在合同约定的支付首付款期限内，以原告徐立资不支付首付款为由不出售涉案房屋，致使合同无法履行，不能实现合同目的，构成根本违约。二、被告王丰田应当承担何种违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告王丰田违约导致原告徐立资购买涉案房屋的目的无法实现，应当赔偿原告为此支出的中介费15000元、贷款服务费3750元。被告抗辩称，房屋买卖未完成，中介的居间义务并未完成，且中介在协调过程中同意退还中介费用；若被告陈述属实，被告向原告赔偿后，可以要求中介退还。原、被告之间签订的《房产买卖合同》第十一条规定，违约方承担律师代理费，故原告要求被告赔偿律师代理费39900元的诉讼请求，予以支持。关于原告要求评估房屋差价的请求。原告称于2017年3月22日得知被告不再出售涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”且原告徐立资仅交付购房定金20000元，未履行其他合同义务，故原告要求评估自合同签订之日（2017年2月28日）至立案之日（2017年4月11日）房屋差价的申请，不予准许。关于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，已认定被告应当支付原告中介服务费15000元、办理贷款服务费3750元、律师代理费39900元，若支持原告双倍返还定金的诉讼请求，则定金和损失赔偿的数额总和已高于因违约造成的损失，故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不予支持，但被告应当将收取的购房定金返还原告。据此判决：一、解除原告徐立资与被告王丰田于2017年2月28日签订的《房产买卖合同》；二、被告王丰田于本判决生效之日起十五日内返还原告徐立资购房定金20000元；三、被告王丰田于本判决生效之日起十五日内赔偿原告徐立资中介服务费15000元、贷款服务费3750元；四、被告王丰田于本判决生效之日起十五日内赔偿原告徐立资律师代理费39900元；五、驳回原告徐立资其他诉讼请求。案件受理费2266元（原告预交），由原告徐立资负担500元，被告王丰田负担1766元；保全费1520元，由被告王丰田负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是，原判认定王丰田违约，并判决其返还徐立资定金、赔偿徐立资相关损失是否正确。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原判认定王丰田违约依据的是，2017年3月25日王丰田妻子毛志红与徐立资的通话录音和2017年3月28日、2017年3月29日王丰田与徐立资的通话录音，故王丰田关于原判“认定我方违约缺乏依据”的上诉理由不当，本院不予采信，依照上述法律规定，其要求不支付相关费用的上诉请求本院不予支持。
原判依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决王丰田返还徐立资定金、赔偿徐立资相关损失，适用法律正确。徐立资关于双倍返还定金及评估房屋差价损失的上诉请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，双方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3066元，由徐立资负担800元，由王丰田负担2266元。
本判决为终审判决。
审判长 陈明明
审判员 安太欣
审判员 高中日
二〇一八年六月二十日
书记员 胡浩东
书记员 魏 威