湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潭中民一终字第374号上诉人（原审原告）赵芮樱。委托代理人潘旭，�南湘瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湘潭宏通置业有限公司。法定代表人朱丽叶，该公司经理。委托代理人刘晓南，湖南中兴律师事务所律师。委托代理人马滨，湖南中兴律师事务所律师。上诉人赵芮樱因与被上诉人湘潭宏通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第404号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成由审判员朱卫平担任审判长，审判员唐逊、李强华参加评议的合议庭，代理书记员周成锋担任记录，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人赵芮樱的委托代理人潘旭，被上诉人湘潭宏通置业有限公司的委托代理人刘晓南、马滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2009年2月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》，原告向被告预购了位于湘潭县易俗河镇凤凰东路以北宏通·御景湘C区7栋2单元030202号房，房屋总价款为172595元。合同约定原告应于签订合同的当日向被告交付购房款155336元，余款17259元应在被告交房时全部付清。双方约定交房期限为2010年8月31日，并约定了被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同或要求被告继续履行合同，原告要求合同继续履行，则按合同约定的最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，被告按月向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同约定了被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每月万分之三向原告支付违约金。合同还约定了遇到下列情况，被告可延期交房：1、遭遇不可抗力自然灾害等因素影响的；2、规划与建筑设计调整及国家政策变化的因素；3、施工中遇到异常及重大技术问题。补充协议约定了原告必须于签订合同当日交清住宅物业维修基金、办理国土证、房产证的税费、天然气入户建设费、水电立户费等共计12943元。合同签订当日，原告向被告支付了购房款及办证费用共计168279元（155336元＋12943元=168279元，此款包含原告之前预交的订金2000元在内），2011年8月22日原告在向被告领取房屋钥匙时，又向被告支付了购房款16859元。2012年12月底，原告正式入住该房屋内。由于被告至今未将房屋产权证交付原告并未按合同规定的时间交付房屋，原告于2014年3月诉至法院。另查明，原告于2010年2月27日向被告交纳1000元购买房屋车库。因双方就车库没有交易成功，原告认为被告应当退还原告预交的1000元款项，被告未退还原告，原告同意所欠被告400元的购房款可在被告应退还的1000元款项中扣减。还查明，导致被告未按时交房，是因为被告未与政府有关部门及供电公司衔接好，原告所购房屋没有通过竣工验收不能按时交房。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》合法有效，双方必须严格依合同履行自己的义务，本案原告已向被告交付了全部购房款及办证费用，因被告迟延交房且未在约定的时间内使原告取得房屋产权证书，被告已构成违约，依法应当承担违约责任。根据双方所签合同约定，被告应于2010年8月31日交付房屋给原告，被告实际于2011年8月22日将房屋钥匙交付原告，之前因没有证据证明被告向原告发出了交房通知书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的�付使用，但当事人另有约定的除外。”故被告实际交房日期应认定原告领取房屋钥匙之日即为2011年8月22日，原告以至今没有取得房屋产权证认为被告没有交付房屋的理由不成立。故被告按合同约定应当承担逾期交房的违约金为621.34元（172595元×3／10000×12个月），合同约定被告应在房屋交付后360个工作日内协助原告办理好房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定被告应在房屋交付之日起90日内协助原告取得房屋权属证书，现原告请求由被告支付自房屋交付360日后至2014年2月28日尚未办理房屋权属证书的违约金，法院予以支持。原告请求的违约金计算天数部分有误，应按实际计算，故被告应承担逾期办理房屋权属证书的违约金为932.01元（2011年8月22日后推360日即从2012年8月17日起至2014年2月28�共计18个月×3／10000×172595元）。被告以未按时交房，是政府用电规划调整，符合合同约定的免责条款，不应承担违约责任，因被告未提交政府用电规划调整的文件等证据证明，该抗辩意见法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决如下：一、由被告湘潭宏通置业有限公司在判决生效后十日内支付原告赵芮樱逾期交房的违约金621.34元；二、由被告湘潭宏通置业有限公司在判决生效后十日内支付原告赵芮樱逾期办理房屋权属证书的违约金932.01元；三、驳回原告赵芮樱的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1452元，由被告湘潭宏通置业有限公司负担452元，由原告赵芮樱负担1000元。宣判后，赵芮樱不服提出上诉称：�、一审判决未支持上诉人认为合同约定的逾期交房违约金计算标准过低进而要求按照公平原则予以相应提高的主张，有失公平、公正。上诉人在一审中明确提出，双方签订的购房合同中约定被上诉人逾期交房只承担逾期每月万分之三房价款的违约金，而因上诉人的原因不能按时交房时上诉人则要承担逾期每日万分之三房价款的违约金；双方标准相差30倍，合同关于不能按时交房这一违约行为对双方约定的违约责任存在明显不公。因此，上诉人主张被上诉人按照日万分之三标准支付违约金，但是一审法院没有支持该主张，也没有对为何不支持进行分析说理。即便不能按照合同中较高标准（日万分之三）计算逾期交房违约金，也应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，以上诉人实际损失或者同地段同类房屋租金标准来计算逾期交房违约金；二、一审庭审结束后，上诉人发现双方除签订有《商品房买卖合同》外，在政府房产管理部门还存有一份关于双方商品房买卖的登记备案合同（下称电子合同），电子合同中约定的出卖人逾期交房违约金的标准为按购房款的日万分之一计算，违约金标准应以在政府主管部门登记备案且签订在后的此电子合同为准。故赵芮樱请求二审法院撤销一审法院判决依法改判，并由湘潭宏通置业有限公司承担一、二审诉讼费用。被上诉人湘潭宏通置业有限公司答辩称：一、上诉人的请求不明确；二、合同是公平的，都是每月万分之三的标准计算，没有采用每日万分之三的标准；三、电子合同没有签字盖章，未成立生效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，双方签订的《商品房买卖合同�第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日至，买受人按月向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3‰向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按月向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第十一条约定：由于买受人原因，未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人通知后30日内，应办理好房屋交接手续，由于买受人的原因未能按时交付的，由买受人承担相关责任及费用，出卖人将按逾期每天收取总房款的万分之三的违约金。除此之外，原审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，当事人争议的焦点问题是：被上诉人没有按期交房给上诉人，逾期交房违约金的计算标准是什么。《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》是上诉人与被上诉人在平等自愿的情形下签订，符合法律规定，对双方具有约束力。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对于违约金有不同的约定。第一是上诉人逾期付款，按应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按月向被上诉人支付逾期应付款万分之三的违约金；第二是被上诉人逾期交房，上诉人要求继续履行合同，则由被上诉人按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被上诉人按月向上诉人支付已交付购房款万分之三的违约金；第三是由于上诉人的原因未能按时交房，由上诉人承担相关责任及费用，被上诉人�按逾期每天收取按总房款的万分之三的违约金。本案《商品房买卖合同》约定的上诉人逾期付款与被上诉人逾期交房应当承担的违约金相同，但因上诉人原因导致房屋不能交付应承担的违约金，与被上诉人原因导致房屋不能交付应承担的违约金不对等且差距较大，能否按时交房是被上诉人一项主要合同义务，是否按时收房是上诉人一项相对次要的合同义务，但是合同对被上诉人该项违约金约定（每日万分之三）却远远低于对上诉人该项违约金的约定（每月万分之三），合同此约定确实不公平，上诉人以此为由请求法院调整违约金，本院予以支持。另外，上诉人还以违约金低于实际损失为由，申请法院按同地段同类房屋租金标准来计算损失，其理由成立，但是上诉人未向法院提交同地段同类房屋租金标准，其依据不足。本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，参照被上诉人向房产部门备案的电子格式合同的内容，酌情将被上诉人延期交房的约违金调整为每日万分之一，即被上诉人应当承担逾期交房的违约金为6144元（356天×1／10000×172595元）。综上所述，原判审判程序合法，但部分事实不清，部分适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第404号民事判决第二项；二、撤销湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第404号民事判决第一、三项；三、由被上诉人湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付上诉人赵芮樱逾期交房的违约金6144元；四、驳回上诉人赵芮樱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费一审案件受理费1452元，二审案件受理费元1452，合计2904元，由由上诉人赵芮樱负担904元，被上诉人湘潭宏通置业有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  唐 逊审判员  李强华二〇一五年四月二十三日书记员  周成锋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条�事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。