清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第1288号
原告：班秀莲，女，1964年11月5日出生，汉族，住连南瑶族自治县，
原告：李耿辉，男，1965年9月17日出生，汉族，住连南瑶族自治县，
两原告共同委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：邓轶轩，广东中肯律师事务所实习律师。
被告：清远市汇雄房地产开发有限公司，住所地清远市清城区松岗路110号。
法定代表人：刘善龙。
委托代理人：李书远，广东劲龙律师事务所律师。
委托代理人：陈永颖，广东劲龙律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区连江路9号。
负责人：廖晓云，该行行长。
委托代理人：苏雨婷，该行职员。
委托代理人：李远霞，该行职员。
原告班秀莲、李耿辉诉被告清远市汇雄房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司清远分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆锋、邓铁轩；被告的委托代理人陈永颖；第三人的委托代理人苏雨婷、李远霞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告班秀莲、李耿辉诉称：2013年3月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢5层01号房屋，总价款为231000元。合同约定，被告应当在2014年6月30日将经验收合格的商品房交付原告使用，若出卖人逾期交房超60日，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部支付已付款并按买受人累计已付款的10%支付违约金。合同签订后，原告已经履行支付购房款的义务，但随后发现被告经营情况恶化，涉案房屋至今未完成经建设局竣工验收备案，且楼盘也已处于停工状态，被告已无法按合同约定的期限向原告交付房屋，合同目的客观上无法实现。据此，原告于2015年8月11日通过中国邮政特快专递向被告寄送了《解除合同告知书》，书面向被告告知了解除合同的请求。现特起诉请求判令：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告支付的购房款231000元；3、被告支付违约金23100元；4、被告返还原告支付的贷款利息；5、诉讼费由被告承担。诉讼中原告撤回第4项诉讼请求，第2项诉讼请求变更为被告返还原告支付的购房款231000元及同期贷款利息（以160000元为基数从2013年7月25日起计算至还清款项之日止）。
被告清远市汇雄房地产开发有限公司辩称：一、原告主张的违约金过高。双方约定的10%的违约金明显过高，应予以减少。二、答辩人开发的金域豪庭项目不是由于经营困难而停工，而是因为与承建商的经济纠纷而停工。现答辩人与承建商的诉讼已接近结案，该案结案后，答辩人有能力完成项目的开发，能够确保房屋的交付使用，考虑到整个房地产交易市场的稳定及本案第三人的利益，不应解除合同。三、答辩人不是抵押按揭借款合同的主体，也没有收取原告的贷款利息，不存在返还利息的问题，其要求答辩人返还贷款利息没有事实依据。
第三人中国农业银行股份有限公司清远分行述称：原告购买涉案房屋向第三人借款160000元，期限10年，约定还款方式为等额本息还款，截止2015年10月19日，原告尚欠贷款本金134509.55元（利息按约定应计算至还清本息之日止）。因被告收取的购房款中，有第三人基于《个人担保购房借款合同》而发放的160000元贷款，若法院判令解除《商品房买卖合同》，为确保因家金融资产的安全，请求法院直接判决被告将应退还借款人班透莲的购房款优先用于偿还第三人的贷款本息，剩余资金才退还借款人。涉案房屋已办理了抵押登记手续，请求判定我行对抵押物享有优先受偿权。根据第三人与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，被告为阶段性连带责任保证人，被告应对贷款本息承担连带保证责任，因此，请求判令：1、确认我行债权，若解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，则要求解除《个人购房担保借款合同》，由被告退还原告的购房款优先用于偿还我行的贷款本息；2、确认我行对抵押物享有优先受偿权；3、被告对贷款承担连带保证责任。
经审理查明，2013年3月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2013031446364665），约定被告将位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢5层01号商品房出售给原告，建筑面积为52.01平方米，总房价款为231000元。合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第3种方式付款：3、买受人于2013年3月25日签订本合同时支付首付购房款71000元，余下购房款160000元与银行签署《按揭贷款合同》并办理相关手续。合同第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金……。合同签订前，原告于2013年3月19日向被告支付购房定金20000元，2013年3月25日向被告支付了首期购房款51000元，余款160000元于2013年7月25日在中国农业银行股份有限公司清远分行办理了按揭贷款，并由原告班秀莲（借款人、抵押失）、李耿辉（抵押人）与被告（保证人）及第三人一起签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定原告班秀莲向第三人借款160000元用于购买涉案房屋，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之五后确定；借款由抵押人以涉案房屋抵押并办理了抵押预登记手续，被告在借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任；《个人购房担保借款合同》第十四条还约定：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务，如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务，如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。2013年9月13日，该160000元贷款划至被告账户。因涉案房屋一直未能办理商品房工程竣工验收备案，未向原告交付房屋，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，被告对原告主张按期交清购房款没有异议并承认“金域豪庭”工程于2014年1月始因与承建商发生纠纷停工至今，未能办理工程竣工验收备案手续。诉讼中，本院征询原告在主张违约金和实际损失如存在冲突时如何选择，原告明确选择主张违约损失。
另查明，截至2015年11月13日，原告班秀莲已归还第三人中国农业银行股份有限公司清远分行按揭贷款本金26593.08元和利息20460.46元，尚欠未到期本金133406.92元。
以上事实，有原告提供的身份证、组织机构代码证、商品房买卖合同、收据、个人购房担保借款合同、个人借款凭证，第三人提供的预告登记表、贷款交易明细、贷款账户还贷情况查询信息，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》是合同订立方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。本案双方争议焦点：一、原告及第三人要求解除合同的条件是否成就；二、购房款及贷款本息被告应如何返还及承担何种责任；三、违约金是否过高；四、第三人主张抵押物优先受偿权能否成立。
本案中，原告在合同签订时已向被告支付了20000元定金和首期房款购房款51000，两者相加正好等于合同约定首期款71000元，其后原告也按合同约定办理了按揭贷款手续，支付了剩余房款160000元，至此原告已按合同约定履行了支付购房款义务。按合同约定被告应于2014年6月30日前将符合经建设局工程竣工验收合格的房屋交付给原告，但被告至今未能交付，已构成违约，且至今为止，被告所开发的“金域豪庭”工程一直处于停工状态，早已超出合同所约定的交楼时间，目前对于交楼时间仍无法预测，至此，原告合同目的已难以实现，故对原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》是基于原告购买涉案房屋需要按揭贷款而签订的，现《商品房买卖合同》解除，基于《个人购房担保借款合同》约定，第三人有权单方主张解除合同，故对第三人要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。
对于购房款及贷款本息被告应如何返还及承担何种责任问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定及《个人购房担保借款合同》第十四条的约定，被告应向原告返还已付购房款71000元及其已归还第三人的贷款本金26593.08元和利息20460.46元，同时被告应向第三人返还尚欠贷款本金133406.92元及利息，该利息从2015年11月14日起按《个人购房担保借款合同》的约定计算还清贷款之日止。至此，第三人要求被告对贷款承担连带保证责任的诉讼请求已无处理必要。
对于违约金问题，原告在本案中同时主张违约金及归还其支付给第三人的贷款利息，贷款利息属于原告履行双方之间商品房买卖合同导致的损失，而原告要求解除商品房买卖合同，其主要损失也表现为利息损失，即因贷款而支付的利息及实际支付购房款的利息损失。本案中原告在主张返还贷款利息损失的情况下，另行主张违约金23100元已过分高于其实际损失，应予调整。该违约金以原告实际交付购房款计算利息的方式予以调整，即（20000元从2013年3月19日起，51000元从2013年3月25日起）按中国人民银行同期贷款利率计算利息至还清款项之日止。
对于第三人主张抵押物优先受偿权能否成立问题。原、被告及第三人共同签订了《个人购房担保借款合同》并且将涉案房屋办理了抵押登记手续。抵押关系依法有效成立，第三人对借款抵押物享有优先受偿权，可以该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告班秀莲、李耿辉与被告清远市汇雄房地产开发有限公司于2013年3月25日签订的合同编号为2013031446364665的《商品房买卖合同》；
二、解除原告班秀莲、李耿辉与第三人中国农业银行股份有限公司清远分行及被告清远市汇雄房地产开发有限公司于2013年7月25日签订的《个人购房担保借款合同》；
三、限被告清远市汇雄房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告班秀莲、李耿辉返还购房款71000元及其利息（其中20000元的利息从2013年3月19日起，51000元的利息从2013年3月25日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清款项之日止）；
四、限被告清远市汇雄房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告班秀莲、李耿辉返还其支付的贷款本金26593.08元和利息20460.46元；
五、限被告清远市汇雄房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人中国农业银行股份有限公司清远分行偿还借款本金133406.92元及利息（利息从2015年11月14日起按《个人购房担保借款合同》的约定计算还清贷款之日止）；
六、第三人中国农业银行股份有限公司清远分行对位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢5层01号房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；
七、驳回原告班秀莲、李耿辉的其他诉讼请求。
本案受理费4076元，由原告班秀莲、李耿辉负担1100元，被告清远市汇雄房地产开发有限公司负担2976元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一五年十二月三日
书记员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。