黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书〔2015〕甘民初字第1166号原告孙立军，男，1958年6月27日出生，汉族，个体，住黑龙江省甘南县。委托代理人李宝忠，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。被告甘南县建达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省甘南县东风街。法定代表人王新，该公司董事长。委托代理人王冬军，黑龙江音河律师事务所律师。委托代理人赫义龙，男，1972年10月2日出生，汉族，个体，住黑龙江省甘南县。原告孙立军与被告甘南县建达房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2015年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告孙立军及其委托代理人李宝忠，被告甘南县建达房地产开发有限责任公司委托代理人王冬军、赫义龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙立军诉称，2010年6月12日我与被告签订了房屋拆迁置换合同书，双方在合同中明确约定了被告拆迁房屋回迁时间为2010年12月20日，同时又约定回迁期满后甲方开发公司不能按时交付房屋应按乙方楼房造价承担千分之一的违约金，逐日计算。原告回迁楼房面积为商服楼，面积为125.62平方米，购买地下室面积为125.62平方米，被告没有按合同约定时间交付楼房，且至今没有与原告办理房屋所有权证书，也不提供楼房验收相关手续，并延长交付房屋11个月之久，至2011年12月才把回迁楼房及购买的地下室交付给原告，其行为严重违约。双方经多次协商均未达成协议，故诉到法院要求被告为原告办理产权证及依据合同约定赔偿原告违约金人民币74618.28元。被告甘南县建达房地产开发有限责任公司辩称，关于原告主张办理房屋产权证照的诉讼请求，因原告回迁楼房即龙翔家园综合楼是一个小区，分一二期工程，现因楼房只是第一期完工，验收部门需要对整个小区进行验收，因小区整体未完工不能验收所以不能办理房屋产权证照；关于原告主张违约金的诉讼请求，原、被告签订置换合同约定2010年12月回迁，因没有按照约定时间回迁，原告主张违约金应当在法律时效内主张，现在已经到2015年了，原告主张已超出法定诉讼时效；另被告未按时回迁是因为原告违约在先造成的，原告未按合同约定缴纳地下室购楼款导致工程不能正常进行，原告至今还欠被告楼款，故原告主张不能成立；置换部分只是一楼，地下室是买卖关系，原告主张的违约金只能对置换部分进行主张，与地下室无关。本案争议的焦点是：1、原、被告谁违约，2、原告主张是否超过法定诉讼时效，3、按合同约定违约金是否应包含地下室。原告为证实自己的主张，向法庭提供如下证据：证据一：原、被告于2010年6月12日签订的房屋拆迁置换合同书复印件一份，证明双方约定回迁时间为2010年12月20日，并约定违约条款，如不能按时回迁，被告按原告楼房造价承担千分之一的违约金，逐日计算。在庭审质证过程中，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，合同中虽写了回迁时间，但是因为原告违约在先，影响工程进度，违约金约定过高不能得到法律支持。证据二：（2013）甘民初字第287号民事判决书，和（2015）齐民一终字第46号民事判决书，证明同样的房屋也是被告开发的房屋，相邻回迁房屋法院也是依法确认了违约金的承担方式，也被两级人民法院予以确认，同样的案件应该同样去判。在庭审质证过程中，被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，判决认定的事实与实际情况不符，违约金执行标准并不是以造价为依据而是以中标价格作为依据。被告在法定期限内未向法庭提供证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二的真实性均无异议，本院予以采信。根据原告陈述、被告答辩及证据的采信情况，本院查明本案的法律事实是：原、被告于2010年6月12日签订了房屋拆迁置换合同书，合同中第七条约定“乙方（被告）回迁时间为二O一O年十二月二十日”。第八条违约责任约定：“1、甲方责任：本合同签订后乙方依甲方通知自行搬迁后，回迁期满后，甲方不能按时交房，应按乙方楼房造价承担千分之一的违约金，逐日计算。2、乙方责任：本合同签订后，乙方接到甲方通知后，不能在七日内搬迁完毕，应按甲方置换给乙方的楼房设计造价的千分之一承担违约金，逐日计算。如果乙方反悔不予搬迁时，应当赔偿甲方因此造成的全部损失。”乙方按协议约定搬迁后，甲方未按协议约定时间回迁，于2011年12月被告交付原告回迁楼房，位置为宝山乡龙翔1#综合楼从西往东数第五家，第105号商服及地下室，实际交付的回迁面积商服及地下室均为125.62平方米，比合同约定多8平方米。截至诉讼时止，原告仍欠被告购楼款6000.00元。龙翔小区1#综合楼至今未验收。原告要求被告为原告提供办理房屋产权证书相关手续，将楼房产权登记在原告名下；要求被告赔偿违约金74618.28元。被告以原告违约在先且超过诉讼时效为由不同意赔偿。本院认为，原、被告之间签订的房屋拆迁置换合同书是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按照该合同的约定，全面履行合同义务。被告作为开发建设方，没有按照合同约定的期限交付房屋，属于违约行为，应当按照合同约定承担违约责任的方式承担违约责任。原告主张被告提供办理房屋产权证书相关手续，被告以未验收进行抗辩，但房屋验收的义务在于被告，被告以此为由迟延为原告办理房屋产权证缺乏法律依据，对被告的抗辩理由本院不予采纳。原告主张按每平方米900.00元价格认定工程造价并有生效的法律文书为证，被告虽有异议，但并未提供该楼房本身每平方米工程造价的证据，且生效的法律文书确定的楼房与本案争议的楼房是同期工程，均为龙翔小区1#综合楼，故应认定该楼工程造价为每平方米900.00元。庭审中原、被告对原告欠购楼款6000.00元的事实均无异议，但尾欠款并不是导致楼房不能如期交付的直接原因，故对被告说原告违约在先导致楼房不能如期交付的抗辩理由本院不予采纳。楼房交付应是整体交付，不应分回迁安置和购买，故对被告提出违约责任不应包含地下室的抗辩理由本院不予采纳。按照房屋置换合同约定，被告应于2010年12月20日将回迁楼房交付给原告，被告晚于该期限11个月后交付房屋的行为违反约定，应当依房屋置换合同约定，按原告实际回迁商服楼面积125.62平方米和地下室面积125.62平方米，每平方米平均造价900元标准，承担原告楼房总造价日千分之一的违约金，共计（125.62+125.62）×900元/平方米×1/1000×11个月×30天=74618.28元。原告主张违约金74618.28元的请求，本院予以支持。双方签订协议后，被告已将房屋建成交付原告使用至今，一直未履行协助办理房屋产权登记过户的义务。作为房屋开发商应按照合同约定协助被告办理房屋过户手续。原、被告之间对原告逾期交付房款的行为另有违约责任的约定，被告可另行主张权利。关于被告辨称本案已超过诉讼时效，本院认为，虽被告已将房屋交付原告实际使用，但房屋附随义务并没有履行，故并没有超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告甘南县建达房地产开发有限责任公司于判决生效后立即将位于甘南县宝山乡龙翔1#综合楼从西向东数第四家即104号商楼及对应地下室的所有权项下的所有权登记在原告孙立军名下；二、被告甘南县建达房地产开发有限责任公司赔偿原告孙立军违约金74618.28元，此款于本判决生效后二十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1665.46元，由被告负担。此款于本判决生效后立即返给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  谷秀琴代理审判员  腾 飞代理审判员  王喜亮二〇一五年十一月二十日书 记 员  陈 晨