广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第637号
上诉人（原审被告）：叶锐彬，男，1969年1月9日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨秋生，男，1950年1月24日出生，澳门特别行政区居民，现住澳门特别行政区。
委托代理人：李玉云，女，1948年9月29日生，澳门特别行政区居民，澳门居民身份号码7433974（8）。
委托代理人：赵剑华，广东德元律师事务所律师。
原审被告：杨秋菊，女，1947年3月29日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市。
原告被告：杨少媚，女，1957年10月9日出生，澳门特别行政区居民，现住澳门特别行政区。
上述两名原审被告共同委托代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。
上诉人叶锐彬因与被上诉人杨秋生、原审被告杨秋菊、杨少媚确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2005年2月24日，位于中山市板芙镇白溪村一队的房地产权利人登记为苏玉琼，土地证号为集（2005）300**号，土地权属性质为集体，土地使用权类型为批准拨用宅基地。2009年5月14日，原审法院受理杨秋生起诉苏玉琼、杨秋菊、杨少媚继承纠纷一案［案号为原审法院（2009）中一法三民一初字第434号］，诉讼请求如下：1.登记在苏玉琼名下位于中山市板芙镇白溪村一队的房产的所有权归杨秋生继承、所有；2.苏玉琼为杨秋生办理上述房房产的更名手续，登记在苏玉琼名下的中府集用（2005）30032号的土地证及该地块的土地登记证无效；3.诉讼费由苏玉琼、杨秋菊、杨少媚承担。2010年2月28日，苏玉琼作甲方，叶锐彬作乙方，签订《协议书》，约定：甲方位于中山市板芙镇白溪村白坭坑三街二巷24号宅基地及地上建筑物［使用权证为中府集用（2005）第30032号］，用地面积为173.2平方米，包括地上建筑物的房屋转卖给乙方，为人民币7万元；由签订该协议日起乙方需先付给甲方2万元作定金，待国地局转名给乙方后，乙方即付清尾数5万元；因上述房屋经建委、国土检验属危房，由签约日起乙方需行维修处理，如有坍塌所发生一切事故及人生安全与甲方无关。2010年3月31日，原审法院就杨秋生起诉苏玉琼、杨秋菊、杨少媚继承纠纷一案，作出（2009）中一法三民一初字第434号民事判决，判令：一、位于中山市板芙镇白溪村一队的登记在苏玉琼名下的土地［土地使用证号：中府集用（2005）300032号］及其地上房屋的各七分之一产权份额归杨秋生所有；二、苏玉琼于判决生效后三个月内协助杨秋生办理上述房地产的过户更名手续；三、驳回杨秋生的其他诉讼请求。同日，苏玉琼更换上述争议房屋的土地证，土地证号为国（2010）300**号，土地权属性质为国有，土地使用权类型为出让。2010年5月10日，争议房地产过户登记到叶锐彬名下，土地证号为中府国用（2010）第易3001**号。杨秋生、苏玉琼均不服（2009）中一法三民一初字第434号民事判决，向本院提出上诉。2011年12月22日，本院作出（2010）中中法民一终字第1242号民事判决，判令：一、维持中山市第一人民法院（2009）中一法三民一初字第434号民事判决第二项；二、撤销中山市第一人民法院（2009）中一法三民一初字第434号民事判决第三项；三、变更中山市第一人民法院（2009）中一法三民一初字第434号民事判决第一项为“位于中山市板芙镇白溪村一队登记在苏玉琼名下的土地［土地使用证号：中府集用（2005）300032号］及其地上房屋的各六分之一产权份额归原告杨秋生所有”；四、驳回杨秋生的其它诉讼请求；五、驳回苏玉琼的其它上诉请求。后杨秋生向法院申请执行，原审法院于2013年1月7日立案执行［案号为（2013）中一法执字第952号］。2013年7月12日，原审法院作出（2013）中一法执字第952-1号执行裁定：位于中山市板芙镇白溪村一队登记在苏玉琼名下的土地［土地证号：国（2010）3000**），该土地产权已于2010年5月10日变更为案外人叶锐彬［土地证号：国（2010）易3001**）名下，导致本案无法执行，裁定（2013）中一法执字第952号案终结执行。2014年6月12日，杨秋生以苏玉琼、叶锐彬为被告，并主张苏玉琼及叶锐彬的行为严重侵害其继承权利，所签《协议书》应为无效为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：苏玉琼与叶锐彬所签《协议书》为无效合同，由苏玉琼、叶锐彬连带承担本案诉讼费用。在原审诉讼过程中，杨秋生以得知苏玉琼已去世为由，要求将苏玉琼变更为其法定第一顺序继承人杨秋菊、杨少媚。
原审法院认为：苏玉琼向叶锐彬转让涉案房屋时，正处于杨秋生诉苏玉琼、杨秋菊、杨少媚继承纠纷案末期，其在诉讼期间，将争议标的即涉案财产转让给他人，其主观恶意明显。根据生效的（2010）中中法民一终字第1242号民事判决，涉案房地产的六分之一产权份额归杨秋生所有，苏玉琼的转让行为，侵犯了杨秋生依照生效判决对房屋份额所享有的权利，故苏玉琼转让涉案房地产的行为无效。因苏玉琼已死亡，应由其法定继承人即杨秋菊、杨少媚作为当事人。叶锐彬不能提交其支付购房款的证据，不能提交房屋交付的证据，不能提交占有使用争议房屋的证据，不能认定其为善意取得，应将涉案房屋退还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：确认叶锐彬与苏玉琼签订的买卖位于中山市板芙镇白溪村一队的原登记在苏玉琼名下的宅基地及地上建筑物的《协议书》为无效合同。案件受理费1550元，由叶锐彬、杨秋菊、杨少媚共同负担，于判决生效后七日内向原审法院缴纳。
宣判后，上诉人叶锐彬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、叶锐彬与苏玉琼的交易不存在合同法第五十二条第一款第（二）项的情形，双方的交易合法有效。1.除2010年2月28日签订的《协议书》外，叶锐彬与苏玉琼于2010年4月19日共同到中山市国土资源局板芙分局签订《中山市土地使用权转让合同》，双方签署文件时还进行了现场拍照。2.叶锐彬与苏玉琼共同填写《中山市房地产（土地）转让登记申请表》，叶锐彬已交纳契税等税费，并已取得物权登记。3.涉案土地上的残旧建筑物在交易前未被司法部门查封，没有存在抵押等他项权利限制，交易过程中无包括杨秋生在内的任何人提出异议。因此，叶锐彬与苏玉琼之间的交易系双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性和限制性规定。二、叶锐彬与苏玉琼不存在串通损害杨秋生利益的行为，杨秋生在整个原审诉讼阶段也未举证证实叶锐彬与苏玉琼存在恶意串通。1.叶锐彬提交的银行转账凭证（银行存折）足以证实叶锐彬已支付购房款。2.交易前苏玉琼已90岁，长期居住在澳门，且涉案房地产已相当残旧，不可能马上入住，必须重建才能使用。叶锐彬购买后已用石头圈住涉案建筑物，防止人员入内受伤或用于提示闲杂人员勿近勿入内。因此叶锐彬不存在交锁匙入住的一般使用情况，原审法院对此认定有误。三、本案不适用物权法第一百零六条。1.苏玉琼领有以其个人名义登记的土地使用权证，叶锐彬不清楚其与杨秋生之间的诉讼，杨秋生也未向法院或土地房产管理部门申请查封或限制该土地房产交易。苏玉琼虽年届90岁，但仍亲自到交易部门签字，苏琼琼在形式上和实体上都有处分权，原审法院对此认定有误。四、原审判决必然引发其他纠纷。1.若《协议书》无效必然涉及财产返还问题，本案中应由谁归还叶锐彬已付购房款？苏玉琼已去世，其收取的购房款亦已用于养老治病。且杨秋生仅享有涉案房地产1／6份额。2.若《协议书》无效，叶锐彬与苏玉琼后来签订的《中山市土地使用权转让合同》法律效力如何？五、杨秋生实质因贪恋苏玉琼的财产故破坏叶锐彬与苏玉琼之间的合法交易。杨秋生对其母亲的年老、患病甚至死亡均持事不关己态度，最好印证即其提起本案诉讼时不知母亲已去世。六、叶锐彬依法取得涉案房屋至今已有5年，但杨秋生至2014年6月才提起本案诉讼，已超诉讼时效。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.驳回杨秋生的全部诉讼请求；3.杨秋生承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人杨秋生二审答辩称：一、本案案由为确认合同无效纠纷，故本案审理重点应是苏玉琼与叶锐彬所签的《协议书》效力问题，而非国土房管部门的房产过户程序。二、杨秋生对国土房管部门按照其法定程序进行过户没有异议，杨秋生只是对苏玉琼与叶锐彬所签合同是否有效提起诉讼，该合同效力影响过户的合法性。而过户的合法性杨秋生将在本案审结后另案起诉主张。三、杨秋生认为本案纠纷为房屋继承纠纷的延伸，故法院在审理时应对继承纠纷的事实进行查明。杨秋生认为苏玉琼与叶锐彬所签的房地产转让合同是为了掩盖其侵占涉案房屋目的、具有欺骗性的合同。四、叶锐彬原审时未提出诉讼时效抗辩，且杨秋生得知涉案房屋被转让事实至今没有超过诉讼时效。
原审被告杨秋菊、杨少媚二审共同答辩称：杨秋菊、杨少媚同意叶锐彬的上诉请求、事实与理由，不同意杨秋生的答辩意见，杨秋菊、杨少媚认为杨秋生提起本案诉讼已超过诉讼时效。
二审诉讼期间，上诉人叶锐彬向本院提交如下证据：证据一、苏玉琼与叶锐彬于2010年2月28日签订的《协议书》；证据二、苏玉琼与叶锐彬于2010年4月19日签订的《中山市土地使用权转让合同》。叶锐彬提交证据一、二拟证实，苏玉琼与叶锐彬于签订的两份合同均有效，原审法院认定《协议书》无效造成两份合同效力不一致，必将引发新的诉讼或纠纷。证据三、苏玉琼与叶锐彬共同签名确认的《确认书》，该《确认书》上附有苏玉琼与叶锐彬签订《中山市土地使用权转让合同》时的现场照片，拟证实苏玉琼虽年届90岁，但还亲自到国土房管部门签署《中山市土地使用权转让合同》，出让涉案房地产是苏玉琼的真实意思表示。证据四、《中山市房地产（土地）转让登记申请表》，拟证实苏玉琼与叶锐彬均申请办理转让登记手续，且该申请已获国土房管部门审核核准。证据五、《中山市契税及耕地税缴款通知书》、《房地产（土地）转让税费缴款通知书》、税收发票、叶锐彬税收交费票据、《契税完税证》，拟证实涉案房地产转让交易已完成，税务部门已向交易双方征收税费，叶锐彬缴交了全部税赋。证据六、《中山市土地房地产产权档案馆档案资料证明表》及土地使用权证，拟证实苏玉琼与叶锐彬之间的交易已经核准，叶锐彬已取得涉案房地产，该情况已登记于不动产登记簿，具有公示效力。证据七、苏玉琼银行存折复印件及叶锐彬银行存折，拟证实叶锐彬付款及苏玉琼收款情况。叶锐彬称不能提交苏玉琼银行存折原件，该复印件是苏玉琼在叶锐彬付款时提供给叶锐彬的。证据八、苏玉琼身份证复印件，拟证实苏玉琼已年届90岁，并长期居住在澳门。证据九、涉案房地产照片2张，拟证实涉案房地产残旧，不可能马上入住，必须重建后才能使用。证据十、审核表，中山市国土资源局板芙分局在该表意见栏上注明，涉案房地产建设于上世纪三十年代末，是危房，拟证实涉案房地产不适合马上入住使用。证据十一、国土局查档收费票据，拟证实涉案房地产交易资料系2014年12月1日复印于房地产档案馆。
被上诉人杨秋生针对上诉人叶锐提交的上述证据质证认为：一、对证据一的真实性不确认，苏玉琼澳门特别行政区永久性居民身份证上已注明苏玉琼不会签名。二、对证据二的真实性和合法性确认，关联性不确认，该合同是国土房管部门的格式合同，是完成房地产过户的程序，该合同不影响关于《协议书》效力的认定。第三，对证据三的真实性确认，不确认关联性，理由与证据二理由一致。同时，苏玉琼在签订《中山市土地使用权转让合同》时已年近90岁，对其认知能力杨秋生表示怀疑。四、对证据四、五的真实性确认，但对关联性不予确认，理由与证据二一致。五、对证据六的真实性确认，对关联性不予确认，叶锐彬虽取得房产登记，但不能因此认定合同有效。只要证明叶锐彬与苏玉琼签订合同时具有违法行为，仍然可以推翻合同效力。六、对证据七中叶锐彬银行存折的真实性确认，但对其关联性不确认，该证据不能证明叶锐彬将款项转账支付给苏玉琼，且无法证实转账目的即为购买涉案房地产，杨秋生认为该存折的作用只是在于交纳水电费。苏玉琼银行存折因没有原件故对该复印件不予确认。杨秋生对苏玉琼是否收到涉案房屋的购房款存疑，没有证据证明存折中反映的款项为涉案房产购房款。七、对证据八的真实性和合法性、关联性予以确认。八、对证据九的真实性、合法性予以确认，但是照片所显示的房屋和其后面的碉楼是涉案的房屋，其后面还有一排三间的房屋。从杨秋生提交的证据可以证明该房屋门上写有字迹，但是因为该照片太过模糊，如果有清晰照片可以看出房屋上写有苏玉琼非该房屋产权人的字迹。1983年，杨霖是在该房屋是后面的阁楼中去世的。九、对证据十的真实性、合法性不予确认，该转让行为发生时，杨秋生多次到国土局进行信访，说明涉案房屋存在纠纷，神湾国土局出具的意见是不符合事实的，杨秋生对其保留追诉的权利。十、对证据十一的真实性确认，对其关联性不予确认。综上，杨秋生认为，本案的重点不是交易房产部门交易的程序问题而且苏玉琼与叶锐彬所签协议书的合法性；购房款5万元的存入转出是同时的，有明显的用意，与常理不合。
原审被告杨秋菊、杨少媚针对上诉人叶锐彬提交的上述证据共同质证认为：其确认上诉人所提交证据一至十一的合法性、真实性和关联性。
被上诉人杨秋生向本院提交如下证据：证据一、相片两张，拟证实涉案房地产在2014年12月26日的房屋内部情况及外观；证据二、相片四张及澳门日报一份，拟证实涉案房屋内部情况及外观均没有变动；证据三、相片一张，拟证实杨秋生为杨氏先人修建坟墓，证明杨秋生对家族的感情和贡献。
上诉人叶锐彬针对被上诉人杨秋生提交的上述证据质证如下：一、对于证据一的真实性、关联性、合法性均不予确认，该证据无法证明照片拍摄时间是否与杨秋生所要证明的时间一致。二、对证据二的真实性确认，因其添加了澳门日报作为辅证，但对关联性不予确认。且照片上的门有一些新的油漆和不清晰的字体，叶锐彬不清楚杨秋生是何时加上的，叶锐彬认为是事后添加的。第三、对于证据三的真实性确认，但对其证明内容不认可，该证据与本案无关。另外，叶锐彬认为，杨秋生拿了一张已失效的苏玉琼身份证复印件提交给法院作为证据。叶锐彬提交的苏玉琼身份证是新一代的、有效的身份证，该新身份证上有苏玉琼的签字，且没有苏玉琼不会签名的标注。
原审被告杨秋菊、杨少媚针对被上诉人杨秋生提交的上述证据共同质证认为：其质证意见与叶锐彬质证意见一致。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：涉案土地上建有结构相连的一栋平房和一栋碉楼（平房与23号土地上的平房相连）。该建筑物均建造于上世纪三十年代末，现属残旧（危）房屋。2013年，碉楼部分被拆除。叶锐彬称由其雇请帮工拆除了部分碉楼，而杨秋生则主张该部分由杨秋菊丈夫林绍球雇请帮工拆除，杨秋菊主张该部分碉楼由叶锐彬拆除。叶锐彬未提交证据证实拆除碉楼的帮工由其雇请。另外，对于为何要购买危房，叶锐彬称其虽成长于城市、现也生活于市区，但其出生于中山市板芙镇白溪乡白溪村，为实现自己在家乡有房有地的梦想，且考虑到涉案房地产附近有亲戚居住的情况，就兴起了购买涉案房地产进行重新建设的念头。同时，叶锐彬称其购买涉案房地产后，至今一直未实际使用。
自杨霖去世后，杨霖的牌位至今仍一直摆放于涉案房屋内。叶锐彬称受让涉案房地产前，因其打算推倒涉案房屋重建，其不关心涉案房屋内部设置，未进入房屋内部查看，其亦不清楚杨霖的牌位何时开始摆放于涉案房屋内；其在与苏玉琼签订转让房屋协议时，对于涉案房屋纠纷并不知情；在其购买涉案房地产后，因杨秋生对此有很大意见，其出于对先人的尊重，以及考虑到私自处理牌位后可能引发严重冲突的后果，故叶锐彬打算在本案诉讼终结后让杨秋生把牌位移走。杨少媚称因没有地方摆放，故虽涉案房地产已由苏玉琼转让于叶锐彬，但至今一直没有移走杨霖的牌位，并称他们打算待叶锐彬拆迁房屋要求他们移走牌位时再将牌位移走。杨秋生认为，若叶锐彬是涉案房屋的真实所有人，其受让房地产后应对涉案房屋进行交接，但涉案房屋内至今仍摆放有杨霖的牌位，故叶锐彬并没有进行交接；《协议书》签订时，涉案土地性质仍为集体土地，将涉案土地性质由集体土地变更为国有土地，再将房地产过户于叶锐彬名下，需要多方面知识，这与苏玉琼当时的年龄状况是不相符的。
二审诉讼过程中，本院当庭询问叶锐彬《协议书》内容由谁书写，叶锐彬先是保持沉默，后就该问题转头询问杨秋菊、杨少媚。在本院的追问下，叶锐彬回答“是他们写的”、“《协议书》由杨秋菊的丈夫林绍球书写的”。杨秋菊随后陈述，“确认《协议书》由我丈夫林绍球写好后交由苏玉琼及叶锐彬签名”。
本院再查明：叶锐彬主张其与苏玉琼签订《协议书》后，分两次向苏玉琼支付涉案房地产购房款：第一次是在《协议书》签订同时向苏玉琼支付了2万元现金作为定金，第二次是于2010年5月20日通过银行转账方式向苏玉琼支付5万元剩余购房款。叶锐彬称苏玉琼收取了2万元现金后并未向其出具收据。从叶锐彬提交的叶锐彬银行存折（开户机构为中山市广东农村信用合作联社板芙白溪分社，户名为叶锐彬，账号为80010000012224414）反映：2010年5月17日，叶锐彬向其银行账户存现5万元；2010年5月20日，叶锐彬从该银行账户中转账支出5万元。从叶锐彬提交的苏玉琼银行存折（开户机构为中山市广东农村信用合作联社板芙白溪分社，户名为苏玉琼，账号为80010000046812508，开户时间为2010年5月6日）复印件反映：苏玉琼该银行账户2010年5月6日，苏玉琼向该银行账户存现50元；2010年5月20日，该银行账户转账存入5万元；2010年5月28日，该银行账户取现3万元；2010年6月21日，该银行账户存入利息收入8.82元；2010年7月12日，该银行账户取现20050元；除上述5笔支取记录外，苏玉琼上述银行账户中再无其他支取记录。由于杨秋生表示对苏玉琼上述银行账户记录存疑，故本院要求叶锐彬、杨秋菊、杨少媚解释苏玉琼银行存折交易记录。叶锐彬主张苏玉琼银行存折由杨秋菊、杨少媚向其提供。杨少媚称，苏玉琼该账户就只有上述几笔交易，该账户就是用于收取叶锐彬支付的涉案房地产转让款项，该账户就是用来和叶锐彬做交易的。
本院又查明：2010年4月19日，苏玉琼与叶锐彬共同到中山市房地产交易登记管理所办理涉案房地产转让登记申请。两人并于当天在中山市房地产交易登记管理所现场签订《中山市土地使用权转让合同》，合同约定：甲方（苏玉琼）同意转让以出让方式取得位于（中山市）板芙镇白溪村村一队土地使用证编号为国用（2010）第300063号的地块的土地使用权（含建筑物、附着物）；土地面积为173.2平方米，用途为住宅，土地批准使用年限至2080年3月11日；甲、乙双方议定该土地使用权的成交价款为人民币69500元；合同另约定了其他条款。本院当庭询问上述《中山市土地使用权转让合同》所约定的转让价格69500与双方于《协议书》中约定的转让价格70000元不一致的原因，叶锐彬、杨秋菊、杨少媚均保持沉默未作任何陈述。
本院认为：本案系确认合同无效纠纷。杨秋生因认为有人对涉案碉楼进行破坏，于2014年1月28日向原审法院提起侵权之诉。在该案诉讼过程中，苏玉琼的女婿提出涉案土地已出让给叶锐彬的主张，并向杨秋生出示了《协议书》及叶锐彬的土地使用权证，李秋生至此才清楚涉案房地产被转让事实。故李秋生于2014年6月12日向原审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，本院对叶锐彬关于杨秋生本案起诉已超过诉讼时效的主张不予支持。现本案二审争议焦点为苏玉琼与叶锐彬之间是否存在恶意串通订立房地产转让合同的行为。对此，本院认为，第一，针对涉案房地产的转让，苏玉琼与叶锐彬于2010年2月28日签订《协议书》，于2010年4月19日签订《中山市土地使用权转让合同》，上述两份转让协议签订时间均处于杨秋生与苏玉琼、杨秋菊、杨少媚继承纠纷案件诉讼期间。第二，本案二审诉讼过程中，本院当庭询问叶锐彬《协议书》内容由谁书写，叶锐彬先是保持沉默，后就该问题转头询问杨秋菊、杨少媚。在本院的追问下，叶锐彬回答“是他们写的”、“《协议书》由杨秋菊的丈夫林绍球书写的”。杨秋菊随后陈述，“确认《协议书》由我丈夫林绍球写好后交由苏玉琼及叶锐彬签名”。第三，本院当庭询问《中山市土地使用权转让合同》所约定的转让价格69500与《协议书》所约定的转让价格70000元不一致的原因，叶锐彬、杨秋菊、杨少媚均保持沉默未作任何陈述。第四，关于购房款支付情况，叶锐彬主张分两次向苏玉琼支付涉案房地产购房款，第一次是在《协议书》签订同时向苏玉琼支付了2万元现金作为定金，第二次是于2010年5月20日通过银行转账方式向苏玉琼支付5万元剩余购房款。对于第一笔购房款2万元的支付，叶锐彬未提交任何证据予以证实；对于第二笔购房款的支付，虽叶锐彬银行存折反映2010年5月20日有一笔转账支出记录，苏玉琼银行存折复印件反映2010年5月20日有一笔转账存入记录，但对于苏玉琼银行存折复印件如何取得，叶锐彬在二审质证阶段主张该复印件是苏玉琼在叶锐彬付款时提供给叶锐彬的，而在本院要求叶锐彬、杨秋菊、杨少媚解释苏玉琼银行存折交易记录时，叶锐彬则主张苏玉琼银行存折由杨秋菊、杨少媚向其提供。第五，叶锐彬自认至今未实际使用涉案房地产，虽其称曾于2013年雇请帮工拆除了部分碉楼，但未提交证据证实拆除碉楼的帮工由其雇请。第六，涉案房屋内至今仍摆放着杨霖的牌位。叶锐彬称受让涉案房地产前，因其打算推倒涉案房屋重建，其不关心涉案房屋内部设置，未进入房屋内部查看，叶锐彬不清楚杨霖的牌位何时开始摆放于涉案房屋内；在叶锐彬购买涉案房地产后，因杨秋生对此有很大意见，其出于对先人的尊重，以及考虑到私自处理牌位后可能引发严重冲突的后果，故叶锐彬打算在本案诉讼终结后让杨秋生把牌位移走。杨少媚称，因没有地方摆放，故虽涉案房地产已由苏玉琼转让于叶锐彬，但至今一直没有移走杨霖的牌位，并称他们打算待叶锐彬拆迁房屋要求他们移走牌位时再将牌位移走。叶锐彬、杨少媚的陈述与一般房地产交易习惯不相符，亦与我国民间先祖祭拜习俗不相符。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条关于“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”及第六十六条关于“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定，本院采信杨秋生的主张，认定苏玉琼、杨秋菊、杨少媚与叶锐彬主观上都具有阻却杨秋生实现涉案房地产1／6产权份额的恶意，并通过由苏玉琼与叶锐彬签订《协议书》及《中山市土地使用权转让合同》、未经杨秋生同意即擅自将涉案房地产出让并变更登记于叶锐彬的行为，对杨秋生的合法权益进行侵害。故苏玉琼将涉案房地产转让叶锐彬的行为无效，苏玉琼与叶锐彬于2010年2月28日签订的《协议书》以及双方于2010年4月19日签订的《中山市土地使用权转让合同》均为无效合同。原审法院对叶锐彬与苏玉琼转让涉案房地产行为的效力及双方签订的《协议书》的效力认定并无不当，本院予以维持。至于合同无效后的财产返还问题，已超出原审诉讼请求范围，本院对此不作处理。
综上，上诉人叶锐彬的上诉理据均不成立，本院予以驳回。原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元（上诉人叶锐彬已预交），由上诉人叶锐彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年五月十九日
书 记 员 黄锦洋