江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0681民再3号
原审原告：杨凯，男，1980年1月8日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：陈春愁（杨凯之妻），女，1982年4月19日生，汉族，住启东市。
原审被告：朱慧能，男，1971年2月15日生，汉族，住启东市。
原审被告：黄凯，男，1987年1月22日生，汉族，住启东市。
上述两原审被告的委托诉讼代理人：姚必昌，启东市新安法律服务所法律工作者。
原审被告：张林飞，男，1960年7月17日生，汉族，住启东市。
原审被告：蔡石兵，男，1960年3月21日生，汉族，住启东市。
原审被告：陆美菊，女，1961年11月28日生，汉族，住启东市。
原审原告杨凯与原审被告朱慧能等房屋买卖合同纠纷一案，本院（2017）苏0681民初5697号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年5月7日作出（2018）苏0681民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告杨凯及其委托代理人陈春愁、原审被告朱慧能和黄凯的委托代理人姚必昌到庭参加了诉讼，原审被告张林飞、蔡石兵、陆美菊经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审原告杨凯称，要求原审被告交付启东市房屋及车库（以下简称案涉房屋），并依法承担违约责任。
原审被告朱慧能、黄凯辩称，杨凯在原审中已放弃关于违约金的诉讼请求，本案再审只能就其原审诉请进行审理。
原审原告杨凯向本院起诉请求：1、启东市汇龙镇华伦房产服务部（以下简称华伦房产）、朱慧能、蔡石兵、陆美菊向杨凯交付房屋并协助办理产权过户登记。2、华伦房产、朱慧能向原告支付违约金164000元。3、张林飞对华伦房产、朱慧能的违约责任负连带清偿责任。4、本案诉讼费用由被告承担。原审审理中，杨凯撤回对华伦房产的起诉；申请追加黄凯为共同被告；申请撤回要求朱慧能、黄凯支付违约金的诉讼请求。本院依法口头裁定准许其撤回和追加申请，并围绕其变更后的诉请进行了审理。本院原审认定案件事实：2015年6月4日，杨凯（乙方）与朱慧能（甲方）、张林飞（丙方）签订了房屋买卖合同。约定甲方将位于启东市8号楼601室（施工号）出售给乙方，交易价为820000元；乙方以自有的位于汇龙镇明珠新村183号楼402室，折价人民币肆拾万元整抵作支付甲方房款。合同签定时，乙方支付定金20000元。买卖成立后，此款即转为购房款，余款人民币400000元，待乙方办理好房产证后，乙方将全部款项打给甲方。合同签订后不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定，支付对方购房定金的双倍外，还应支付对方总房价20%的违约金。此合同，有丙方担保，乙方总房款为捌拾贰万元整。双方并就期房实际面积增减、过户费用和办理产权登记费用承担等其它事项作了约定。在甲方签字栏上还加盖了启东市汇龙镇华伦房产服务部的章。在签订合同次日，杨凯向朱慧能支付定金20000元。朱慧能向杨凯出具收条一份，载明：今收杨凯定金贰万元整。具收人：朱慧能。2015年6月5日，朱慧能向杨凯、陈春愁出具收条一份，载明：今收到杨凯、陈春愁（名下明珠新村183号402室）房款计人民币肆拾万元整。嗣后，原告位于汇龙镇明珠新村183号楼402室的房屋已被华伦房产出售，房款40万元在华伦房产处。2017年7月3日，案涉房屋产权登记到蔡石兵、陆美菊名下。2017年7月4日，蔡石兵、陆美菊办理了公证委托书，委托内容：委托黄凯办理启东市北上海花园23幢601室房产出售相关事宜。2017年7月21日，原告杨凯向本院提起诉讼。另查明，蔡石兵、陆美菊系夫妻关系。本案所涉位于启东市车库为其拆迁安置房。华伦房产曾向蔡石兵、陆美菊支付了20万元。本院原审认为，依法成立的合同受法律保护。原告杨凯提供的蔡石兵、陆美菊在2017年7月4日办理的公证委托书，可以证明蔡石兵、陆美菊委托黄凯办理启东市北上海花园23幢601室房产出售相关事宜。黄凯、朱慧能在庭审中亦认可系受蔡石兵、陆美菊委托办理案涉房屋出售相关事宜。虽然蔡石兵在第一次庭审中陈述，案涉房屋的拆迁证是以20万元卖给华伦房产，但嗣后蔡石兵亦表示其是委托黄凯出售案涉房屋，并对黄凯转委托朱慧能出售案涉房屋无异议。故可以认定朱慧能、黄凯与蔡石兵、陆美菊之间是委托代理关系。黄凯、朱慧能受托行为产生的法律责任应由蔡石兵、陆美菊承担。案涉合同中虽有华伦房产盖章，但其未经工商登记。华伦房产真实字号为启东市汇龙镇华伦房产咨询服务部，该服务部已注销，故其经营期间的民事责任应由业主黄凯承担。案涉房屋买卖合同合法有效，双方均应当根据合同约定履行义务。原告杨凯已履行了约定的付款义务，余款也在庭审中表示愿意在过户的同时支付。被告蔡石兵、陆美菊已就案涉房屋办理了产权登记手续。故本案并不存在法律上或者事实上不能履行之情行。审理过程中，被告黄凯、朱慧能、蔡石兵均表示不能过户的原因是房价上涨。而房价上涨不能作为不能履行的理由。故原告要求继续履行案涉合同及被告蔡石兵、陆美菊交付房屋并办理产权过户登记手续依法有据。原告自愿放弃要求黄凯、朱慧能支付违约金的诉讼请求，于法不悖，依法照准。本院原审判决：一、被告蔡石兵、陆美菊应于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告杨凯办理位于启东市房屋（不动产权证号：苏（2017）启东市不动产权第0016836号）的所有权过户手续，过户费用根据合同约定及法律规定承担。同时，原告杨凯向被告蔡石兵、陆美菊支付剩余房款40万元（总价82万元扣除已支付的定金2万元抵作房款及原告杨凯用汇龙镇明珠新村183号楼402室作价40万元抵作房款）；二、驳回原告杨凯的其他诉讼请求。本案受理费13640元，财产保全费5000元（原告已预交），由被告蔡石兵、陆美菊负担。
本院再审认定案件事实：因到庭当事人对原审查明的事实无异议，再审查明事实简述如下：案涉房屋系蔡石兵、陆美菊的拆迁安置房。蔡石兵、陆美菊委托黄凯出售房屋。2015年6月4日，杨凯与朱慧能、张林飞签订房屋买卖合同。约定：朱慧能将案涉房屋出售给杨凯，交易价为82万元；杨凯以其自有的房屋（位于汇龙镇明珠新村183号楼402室）折价人民币40万元抵作房款，余款待杨凯办理好房产证后打给朱慧能；房产权转移所发生的所有费用由出售方支付；张林飞提供担保等。朱慧能签字栏上还加盖了华伦房产的印章。合同签订次日，杨凯向朱慧能交付定金2万元，朱慧能出具了收条两份。一份是收取定金2万元，另一份是收取杨凯、陈春愁名下明珠新村183号402室房款40万元。事后，华伦房产将杨凯原有房屋出售。2017年7月3日，案涉房屋产权登记到蔡石兵、陆美菊名下。次日，蔡石兵、陆美菊办理了公证委托书，委托内容：委托黄凯办理案涉房产出售相关事宜。2017年7月21日，原告杨凯向本院提起诉讼。原审文书生效后，杨凯申请法院执行，法院发出协助执行通知，原告已办理了案涉房屋的过户登记，并支付过户登记费用20585元。
本院再审认为，原审被告蔡石兵、陆美菊将案涉房屋委托朱慧能、黄凯出售于原审原告杨凯，并由原审被告张林飞担保的事实清楚，原审被告蔡石兵、陆美菊依法应履行相应的合同义务。现原审原告要求原审被告承担交付房屋、协助办理过户手续的请求，本院予以支持。原审原告撤回和申请追加的被告主体资格已在原审中裁定，再审中不予变动。原审原告要求原审被告支付违约金的诉请，因其在原审诉讼中已经撤回，故不属于再审案件的审理范围。为减少当事人讼累，剩余房屋价款379415元（400000-20585）本院一并予以处理。原审被告张林飞、蔡石兵、陆美菊经本院合法传唤无正当理由未到庭，不影响本院缺席进行审理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款、四百零七条规定，判决如下：
一、变更（2017）苏0681民初5697号民事判决第一项为“原审被告蔡石兵、陆美菊应配合原审原告杨凯办理位于启东市房屋的所有权过户手续（已履行）。”
二、原审被告蔡石兵、陆美菊于本判决生效后十日内将启东市房屋交付给原审原告杨凯。原审原告杨凯于接收房屋后五日内向原审被告蔡石兵、陆美菊支付剩余房款379415元。
三、驳回原审原告杨凯的其他诉讼请求。
本案受理费13640元，财产保全费5000元（原审原告已预交），由原审被告蔡石兵、陆美菊负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13640元（户名：江苏省南通市中级人民法院。账号：46×××65。开户行：中国银行南通市濠南路支行）。
审判长 陈南松
审判员 顾佳庆
审判员 万菊英
二〇一八年六月十九日
书记员 沈佳欢