山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第831号
上诉人（原审被告）：翟晓智，男，1969年3月11日出生，汉族，系杨瑞云次子。
上诉人委托代理人：吴国鸿，山东平鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：丁春生，女，1947年5月8日出生，汉族，系杨瑞云长女。
上诉人委托代理人：吴国鸿，山东平鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：翟学惠，女，1948年11月10日出生，汉族，系杨瑞云次女。
上诉人委托代理人：吴国鸿，山东平鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：翟一霖，男，1989年11月13日出生，汉族，系杨瑞云长子翟晓庆之子。
上诉人委托代理人：吴国鸿，山东平鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯风儒，男，1936年3月14日出生，汉族，城镇居民，退休职员。
委托代理人：王宝瑞，莱州正航法律服务所法律工作者。
上诉人翟晓智、丁春生、翟学惠、翟一霖因与被上诉人侯风儒房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2013）莱州民初字第2000号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，杨瑞云系莱州市文昌路街道西南隅村的村民。侯风儒在莱州市文昌路街道北五里村有房产一处（房屋所有权证号为2002014568号、集体土地使用权证号为莱宅集建92字第01290254号）。2002年农历6月18日，侯风儒与杨瑞云签订买卖协议一份，该协议约定侯风儒将该房以52500元的价格卖给杨瑞云。协议签订后，杨瑞云将购房款52500元给付侯风儒，侯风儒将房屋交付给杨瑞云。后杨瑞云增建东、西平房，并对正屋进行装修后居住。现侯风儒以杨瑞云不属莱州市文昌路北五里村的村民，不符合购买该房屋的条件为由诉至原审法院，要求确认双方之间的买卖协议无效并要求杨瑞云返还房屋。杨瑞云经原审法院送达开庭传票、应诉通知书，既未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。审理中，侯风儒撤回要求杨瑞云返还房屋的诉讼请求，同时变更诉讼请求，要求确认双方房屋买卖合同无效，诉争房产归其所有。
庭审中同时查明，诉争房产现仍登记在侯风儒名下。
侯风儒于2013年5月7日诉至原审法院称，其1985年在莱州市文昌路街道北五里村自建房屋一处，于1992年办理了房产证、土地证。2002年农历6月18日，其将该房屋以52500元的价格卖给杨瑞云。根据相关法律规定，诉请法院依法确认双方签订的房屋买卖协议无效并判令杨瑞云返还该房屋。
杨瑞云未答辩。
原审法院依据侯风儒提供的房屋买卖契约、房产登记信息及庭审笔录等认定上述事实。
原审法院认为，杨瑞云购买侯风儒的房屋并对房屋进行装修后居住使用，事实清楚。双方买卖房屋的宅基地为莱州市文昌路街道北五里村的农村集体土地，因杨瑞云不是该集体经济组织的成员，不符合购买涉案房屋的条件。双方规避国家有关规定，在未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖合同违反国家有关规定，属无效合同。因此侯风儒要求确认双方之间的房屋买卖协议无效，理由正当，依法予以支持。因诉争房产尚未办理产权变更登记手续，侯风儒再要求对诉争房产予以确权，已无实际意义，对该请求，不予支持。侯风儒撤回要求杨瑞云返还房屋的诉讼请求，予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2013年6月25日缺席判决：确认侯风儒与杨瑞云于2002年农历6月18日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费1150元，由杨瑞云负担950元，杨瑞云负担200元。此款侯风儒已交纳本院，限杨瑞云于判决生效后七日内将应负担的200元直接付给侯风儒。
一审宣判后，杨瑞云向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、杨瑞云与侯风儒之间买卖协议合法。一审判决认为杨瑞云不是涉案房屋所在村集体经济组织成员，不符合购买涉案房屋条件没有法律依据。从签订协议当时的法律法规看，本案中侯风儒的身份并非农村村民，而是城镇居民，且杨瑞云是农村村民，非城镇居民，因而不适用《土地管理法》及国务院的相关规定。因此，双方之间的房屋买卖协议没有违反法律、行政法规的强制性规定。二、双方之间的买卖协议已经有关部门批准。协议签订后，杨瑞云到街道办事处财政所缴纳了买卖房屋契税，契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。缴纳契税的行为证明杨瑞云与侯风儒之间的买卖行为已经得到上级有关部门同意；杨瑞云在涉案房屋内居住十年之久，对诉争房屋进行了增建、装修。且杨瑞云与莱州市文昌路北五里村委2013年5月4日签订了旧村改造拆迁协议书，更能证明该村委会对杨瑞云与侯风儒之间的买卖行为认可。三、双方之间买卖协议是真实意思表示并已履行完毕。协议签订后，杨瑞云依约交付房款，侯风儒交付了房屋。双方买卖协议已经履行完毕十几年。诉争房屋的所有权人应当是杨瑞云。
被上诉人答辩称，1、杨瑞云不属于涉案房屋所在村集体经济组织成员，其没有资格购买涉案房屋，并且购买房屋后至今也未办理产权过户登记手续，双方之间买卖协议应为无效；2、杨瑞云的上诉理由于法相悖。杨瑞云购买侯风儒的房屋不符合我国相关法律规定。对于本集体经济组织以外成员购买村民私有房屋的效力问题，即购买农民私有房屋后，如果所购买的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用变更手续并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。因为行政机关已经对房屋和土地权属的变更作出了行政许可，才可认定合同有效。而杨瑞云至今也未办理房屋过户手续，土地证及房产证仍然登记在侯风儒名下，房屋权属根本没有发生任何变动。至于杨瑞云向财政所缴纳的买卖房屋契税，不能证明房屋权属的变更，土地证和房产证过户变更后才是买卖房屋的唯一证据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提交杨瑞云于2002年7月25日向莱州市文昌路街道办事处财政所缴纳450元契税的完税证明以及2013年5月4日杨瑞云与莱州市文昌路街道办事处北五里村委会签订的旧村改造拆迁协议书，证明杨瑞云已经取得诉争房屋的拆迁补偿利益。涉案房屋的房产证和土地证在双方签订协议后，被上诉人已经交付给在杨瑞云持有。
经质证，被上诉人对上述证据的真实性无异议，但对上诉人证明事项有异议，主张完税凭证不是权属依据，证明不了涉案房屋产权属于杨瑞云，其没有取得有关部门重新办理的房产证和土地证，现房产证及土地证仍登记在被上诉人名下。再，村委会无权与杨瑞云签订房屋拆迁补偿协议。
庭后，被上诉人提交莱州市文昌路街道办事处北五里村委会《北五里整体改造实施方案》，该方案系北五里村民委员会于2010年7月19日发放给被上诉人，被上诉人在征求意见表格中的户主签名按印处签字。上诉人质证认为，被上诉人提交的《北五里整体改造实施方案》没有村委会公章，证实不了是在北五里村委留存的原件，对真实性不认可，并且该证据证明不了被上诉人是诉争房屋的被拆迁人，也证实不了北五里村委是与其签订的房屋拆迁协议，而上诉人提交的拆迁协议反而证实了上诉人是被拆迁人，拆迁利益归上诉人所有。上诉人对此没有提供任何证据反驳，因此，被上诉人的主张不成立。
另查，杨瑞云在购买涉案房屋之前，在莱州市文昌路街道办事处西南隅本村有房屋一套，后西南隅村拆迁改造，杨瑞云选择要补偿款，该补偿款一部分用于其大儿翟晓庆治病（患有尿毒症、换肾），另用部分补偿款在北五里村购买了被上诉人涉案房屋。购房后，杨瑞云与其大儿翟晓庆一家共同居住生活，两年后翟晓庆去世。杨瑞云与其大儿媳及孙子翟一霖在诉争房屋内居住，一直到2012年9月份，因杨瑞云有病，到其深圳女儿家居住，儿媳及孙子一起也到深圳照顾杨瑞云。2013年5月4日，杨瑞云在孙子的陪同下与北五里村委签订了拆迁协议，房屋的拆迁事宜均是其孙子在杨瑞云的授意下办理。涉案房屋目前已经被拆除。但涉案房屋所属土地仍为村集体土地，土地性质没有改变。
一审判决送达后，杨瑞云提出上诉。上诉期间，杨瑞云于2013年7月11日因病去世。其有四个子女，分别为长女翟学惠、次女丁春生、次子翟晓智。长子翟晓庆已于2003年8月10日因病去世，其直系血亲继承人为翟一霖。为此，翟晓智、翟学惠、丁春生和翟一霖申请作为继承人参加本案诉讼。本案上诉人变更为翟晓智、翟学惠、丁春生和翟一霖。被上诉人对上诉人的身份及诉讼主体资格均无异议。
经审理查明，本院二审查明的其他事实与原审认定事实一致。
本院认为，本案争议焦点问题是2002年农历6月18日被上诉人侯风儒与杨瑞云签订的涉案房屋买卖合同是否合法有效。依照《中华人民共和国土地管理法》及国家相关法律及法规，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。杨瑞云购买被上诉人房屋时，并非涉案房屋所在地村集体经济组织成员。据此，一审判决认定其与被上诉人侯风儒签订的房屋买卖合同无效正确。上诉人主张杨瑞云购买被上诉人的房屋缴纳了相关契税，其后亦与涉案房屋所在地村委会签订了拆迁补偿协议，应视为该村集体组织对双方房屋买卖行为认可的理由不成立。因其与被上诉人买卖行为违反国家法律法规禁止性的规定，依法不能得到支持。上诉人的上诉理由不当，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人翟晓智、丁春生、翟学惠、翟一霖共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫东
审 判 员 孔祥顺
代理审判员 于 慧
二０一三年十二月六日
书 记 员 林重霄