广西壮族自治区田林县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1029民初809号原告（反诉被告）田林县总工会。住所地：广西田林县乐里镇新安街**号。负责人黎朝兴，该总工会主席。委托代理人兰敏，该总工会常务副主席。委托代理人吴丽莎，广西万科律师事务所律师。被告（反诉第三人）韦建锋，男，1970年10月17日出生，壮族，个体户，身份证登记住址为广西田林县，现住广西田林县。被告（反诉原告）张剑华，男，1976年8月5日出生，满族，个体户，身份证登记住址为辽宁省锦州市古塔区，现住广西田林县。委托代理人张爱华，男，1980年1月2日出生，满族，个体户，身份证登记住址为辽宁省锦州市古塔区，现住广西田林县，是张剑华的弟弟。委托代理人刘文良，田林县法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）田林县总工会与被告（反诉第三人）韦建锋、被告（反诉原告）张剑华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法组成合议庭于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告田林县总工会的负责人黎朝兴及其委托代理人兰敏、吴丽莎，被告韦建锋，被告张剑华及其委托代理人张爱华、刘文良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月27日，原告与被告韦建锋签订了《房屋租赁合同》，该合同约定被告韦建锋承租原告综合楼一层两间门面和第二层、第三层，院内场地及活动楼的耳房第一层、第二层及院内铁架搭建的平房，租期为三年，即从2014年3月1日起至2017年2月28日止，该合同还对续租、转租及违约责任进行了约定。合同签订后，原告如约将承租的房屋交付给被告韦建锋使用，但被告韦建锋从2016年3月1日起就开始拖欠租金，截止2017年2月28日已尚欠租金100000元。2016年2月，广西壮族自治区总工会下达《关于进一步加强全区职工文化活动阵地业务用房管理工作的通知》，规定工会业务用房今后不能再出租给经营性的娱乐服务业，限定全区各级工会在2016年12月底前完成整改。因此，在2016年底前，原告通知被告韦建锋前来并明确告知合同期限届满后的房屋退还交接问题。但合同期满后，被告韦建锋并未如约退交房屋，仍继续占用，为此原告曾多次催促被告韦建锋履行义务，尽早退交房屋，但是被告韦建锋一再拖延，至原告向人民法院起诉之日止，仍继续占用已经终止合同履行的租赁物。后经了解，被告韦建锋未经原告同意，于2015年11月16日擅自将承租的房屋转租给被告张剑华。两被告之间签订的《房屋租赁合同》履行期限亦至2017年2月28日止。因此从2015年11月16日开始，原先出租给被告韦建锋的房屋被被告张剑华实际占用，原告尽管不承认两被告私自确立的合同关系的合法性，但顾及全局，曾若干次通知被告张剑华前来劝解，劝其尽快撤离已终止租赁的房屋，然而被告张剑华不听从规劝，无期限拖延撤离，非法占用原告的房屋，侵害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求判决：一、两被告将承租的房屋（田林县总工会综合楼第一层两间门面和第二层、第三层，院内场地，活动楼的耳楼第一层、第二层及院内铁架搭建的平房）退还给原告使用；二、两被告将承租的房屋恢复原状；三、被告韦建锋支付尚欠的租金100000元；四、被告韦建锋支付违约金30000元；五、两被告支付延期退还承租房屋给原告造成的经济损失33332元（该损失暂计算至2017年6月30日，具体金额以从2017年3月1日起计算至实际退还承租房屋之日止，按每年租金100000元计算）；六、诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：两被告支付尚欠的租金100000元；变更第四项诉讼请求为：两被告支付违约金30000元。原告为证明其主张提供以下证据：1、《房屋租赁合同》1份，用以证明原告与被告韦建锋签订《房屋租赁合同》，租赁期限截止2017年2月28日，双方就转租、违约责任等问题作了明确约定；2、广西壮族自治区总工会《关于进一步加强全区职工文化活动阵地业务用房管理工作的通知》1份，用以证明自治区总工会下文要求各级工会清理整顿，不能再将业务用房出租给经营性娱乐服务业，为此原告已经明确告知租赁合同期限届满后不能续租；3、中国共产党田林县委员会田委〔2015〕28号文件、百色市总工会百工组字〔2015〕29号文件、中国共产党田林县委员会田委〔2015〕53号文件各1份，用以证明兰敏是原告的常务副主席，从2015年3月起一直是兰敏主持工作；4、照片2张、《关于房屋租赁到期收回的告知函》2份；用以证明租赁合同期限尚未届满之前，原告已经书面告知不能续租的事实。被告韦建锋针对原告的起诉辩称，一、同意将被告韦建锋与被告张剑华共同承租原告的房屋及场地退还给原告，2015年11月14日，被告韦建锋与被告张剑华签订了《合作协议》，约定被告韦建锋投入60000元出资额，享有10％的经营利润收益，经营中的一切费用由被告张剑华承担。因此从2015年11月15日至今，被告韦建锋与被告张剑华共同承租原告的房屋及场地，而不存在被告韦建锋转租房屋的行为，合同期满后，原告要求收回房屋及场地，被告韦建锋也已经同意，但被告张剑华决定不退还，对此被告韦建锋也无奈；二、原告要求将承租的房屋恢复原状没有事实和法律依据，根据被告韦建锋与原告签订的《房屋租赁合同》第十二条的约定，被告韦建锋是否恢复房屋原状与原告无关；三、被告韦建锋所欠租金100000元，是因为被告韦建锋与被告张剑华签订《合作协议》之后，由被告张剑华承担房租费；四、被告韦建锋构成违约，也是完全由被告张剑华一人引起的，应由被告张剑华自行承担违约责任及赔偿原告的经济损失；五、诉讼费用应由被告张剑华自行承担。被告张剑华答辩并反诉称，一、原告将本单位的房屋租赁给被告韦建锋，被告韦建锋再转租给被告张剑华，这是事实。但原告诉称被告韦建锋未经原告同意，于2015年11月16日擅自将承租的房屋转租给被告张剑华，这不符合事实。事实是：1、在被告韦建锋将租赁的房屋转租给被告张剑华之前，被告韦建锋介绍了时任原告单位的常务副主席黄志坤给被告张剑华认识，被告张剑华询问合同到期后能否续租，黄志坤答复一般到期后都能续租，原告要收回房屋叫被告张剑华去谈话时，黄志坤本人也承认这一事实，在得到原告的承诺后，被告张剑华才与被告韦建锋签订《房屋租赁合同》和《股权转让合同》；2、被告张剑华虽然得到了原告单位领导的承诺，但还是不放心，要求被告韦建锋让原告出具同意转租的书面证明，为此被告韦建锋提供了原告于2015年12月3日出具的书面证明，该证明上也加盖了原告的公章；3、在得到原告的同意后，被告张剑华于2015年11月18日请装修公司对出租房屋进行装修，并对经营场所的设备、系统等进行升级，而租赁的房屋就在原告办公地点的下面，在装修的两个月期间，原告工作人员并没有出面制止及通知停止装修，所以原告是默认了被告张剑华装修租赁房屋；4、原告的单位领导在答复被告张剑华询问租赁房屋到期后能否续租时，已经知道了被告韦建锋将租赁房屋转租给被告张剑华，但原告在六个月内并未提出异议；二、原告以房屋租赁合同纠纷将被告张剑华与被告韦建锋列为共同被告是不适当的，违反了合同相对性原则，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。此外，原告与被告韦建锋订立的《房屋租赁合同》对被告张剑华不具有约束力，被告张剑华没有对原告实施侵权行为，也不存在过错或重大过失损害原告的权益，因此不应承担任何法律责任；三、被告张剑华不是违法侵占使用原告的房屋，而是依法取得原告房屋的使用权，原告是在2016年9月才找到被告张剑华并告知自治区总工会不给对外出租房屋经营的事宜，被告张剑华不愿撤离租赁房屋是因为在该房屋里投入了100多万元资金，只经营了一年时间，如果无条件退出，被告张剑华损失巨大，如果能够协商补偿问题，那么被告张剑华必定配合原告收回房屋，且原告的上级部门下文清理收回出租房屋的规定属于情势变更的情形，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，应由原告和被告韦建锋共同承担被告张剑华的损失。综上所述，恳请人民法院依法作出公平判决。被告张剑华并提出反诉，请求判决：一、反诉被告和反诉第三人赔偿因终止《房屋租赁合同》给反诉原告造成的经济损失550260元；二、反诉诉讼费由反诉被告和反诉第三人承担。被告张剑华（反诉原告）为证明其辩解及主张提供以下证据：1、《证明》1份，用以证明原告同意被告韦建锋转租房屋给被告张剑华；2、《房屋租赁合同》1份，用以证明被告韦建锋转让房屋给被告张剑华的事实；3、《股权转让合同》1份，用以证明被告韦建锋将经营的KTV转让给被告张剑华的事实；4、《装饰装修工程承包合同》1份，用以证明被告张剑华重新装修房屋的事实；5、《视易星云K**系统购销工程合同》1份，用以证明被告张剑华对经营的KTV系统升级的事实；6、KTV费用明细1份，用以证明被告张剑华重新购买设备的事实；7、中国农业银行银行卡交易明细清单1份，用以证明被告张剑华支付转让费、装修费等开支费用的事实；8、发货清单、销售单、收据、发票等共33页，用以证明被告张剑华购买设备、系统升级的相关费用情况；9、2016年9月原告叫被告张剑华谈话的录音录像1份，用以证明时任原告单位常务副主席的黄志坤说“一般房屋到期都续租”的事实，录像的时间是2017年6月6日，画面中的两个人是黄志坤和兰敏，正在说话的人是黄志坤，黄志坤说话的主要内容是“1、一般情况下到期后可以续租；2、黄志坤说韦建锋在转租之前问过他，他同意续租。”。反诉被告辩称，一、反诉被告与反诉第三人签订的《房屋租赁合同》租赁期限截止日期是2017年2月28日，合同到期后，双方未能达成续租协议，反诉被告当然有权收回租赁物；二、租赁合同履行期间，反诉被告没有违反合同的义务，合同期限届满，双方权利义务终止，反诉原告要求反诉被告赔偿其损失没有事实和法律依据，反诉原告的投资行为本身就是经营风险。综上所述，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其反诉请求。反诉被告未提供证据证明其辩解。被告韦建锋针对被告张剑华提出的反诉辩称，一、2015年11月14日，被告韦建锋与被告张剑华签订了《合作协议》，约定被告韦建锋投入60000元出资额，享有10％的经营利润收益，经营中的一切费用由被告张剑华承担。因此从2015年11月15日至今，被告韦建锋与被告张剑华共同承租原告的房屋及场地，而不存在被告韦建锋转租房屋的行为；二、被告韦建锋与被告张剑华在签订《合作协议》之前，被告张剑华已经认真研究分析被告韦建锋与原告签订的《房屋租赁合同》，明知被告韦建锋与被告张剑华《合作协议》的期限是从2015年11月15日至2017年2月28日止，亦明知房屋的租赁期限也是从2015年11月15日至2017年2月28日止，《房屋租赁合同》还约定租赁期间承租人的添附行为在租赁期满后归出租人所有，而被告张剑华投入的音响设备属于动产，应归被告张剑华所有，因此被告张剑华要求被告韦建锋赔偿其经济损失550260元没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其反诉请求，诉讼费用由其自行承担。被告韦建锋为证明其辩解提供以下证据：《合作协议》1份，用以证明被告韦建锋与被告张剑华是合作关系。经庭审质证，被告韦建锋对原告及被告张剑华提供的证据发表质证意见如下：对原告的1、2、3号证据均无异议；对4号证据有异议，对证明目的有异议，并称其没有收到2017年3月21日的《关于房屋租赁到期收回的告知函》。对被告张剑华的1号证据有异议；对2、3、4号证据无异议；对5号证据无异议，但认为与合作没有关联；对6号证据有异议，不予认可；对7号证据的证明目的有异议；对8号证据，其认为与其没有关联；对9号证据无异议。被告张剑华对原告及被告韦建锋提供的证据发表质证意见如下：对原告的1号证据无异议，但认为与其没有关联；对2号证据无异议；对3号证据无异议；对4号证据有异议，对其证明目的有异议。对被告韦建锋的证据无异议，但认为被告张剑华与被告韦建锋是签订了《股权转让合同》之后才签订了《合作协议》，双方实质是合作关系，而不是入股关系。原告对被告韦建锋及被告张剑华提供的证据发表质证意见如下：对被告韦建锋的证据无异议。对被告张剑华的1号证据的真实性有异议，认为没有原件核对，无法查明是否真实，且该证明的形式、内容不合法，不能作为本案证据使用；对2、3号证据有异议，认为转租行为没有经过原告同意，该转租行为是无效的；对4、5号证据有异议，认为其真实性无法查明，且与本案没有关联；对6、7、8号证据的关联性有异议，认为与本案没有关联；对9号证据，认为该视频仅是当天谈话的一个部分，并不完整，且被告张剑华并没有提供原始载体，对录音的内容，黄志坤已经明确表示已经换届，一般情况下能够续租，这不能作为续租的证明。对于本案证据，本院作分析认证如下：1、原告的1、2、3号证据，被告韦建锋及被告张剑华均无异议，这些证据均真实、合法、与本案有关联，本院予以认定；2、原告的4号证据是真实的，本院予以认定；3、被告韦建锋的证据，原告及被告张剑华对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；4、被告张剑华的1号证据是复印件，原告及被告韦建锋均有异议，因其没有提供原件核对，本院无法查明是否真实，对其证明效力本院不予认定；5、被告张剑华的2、3号证据，是真实的，且与本案有关联，本院予以认定；6、被告张剑华的4号证据，是真实的，该证据与其提供的7号证据中付款给刘兵荣工程款能够相互印证，本院予以认定；7、被告张剑华的5号证据，被告韦建锋无异议，该证据是真实的，本院予以认定；8、被告张剑华的6号证据，仅是其制作的明细清单，没有其他有效证据相互印证，本院不予认定；9、被告张剑华的7号证据，是真实的，对该证据中与本案有关的交易部分本院予以认定，对其他部分不予认定；10、被告张剑华的8号证据，可以证明其为经营需要而购买物品的情况；11、被告张剑华的9号证据，是真实的，对该证据中与本案有关联的内容本院予以认定，对其他部分不予认定。综合本案有效证据和庭审情况，本院确认以下法律事实：2014年2月27日，原告作为甲方（出租方）、被告韦建锋作为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同载明双方原签订的《房屋租赁合同》已到期，乙方要求续签合同，甲方同意续签，经双方协商一致，达成如下协议：一、甲方同意将本单位位于田林县综合楼（其中第一层中用两间门面作为甲方帮扶中心）共三层和活动楼的第一层、第二层，院内场地和活动楼的耳房第一层、第二层以及院内铁架搭建的平房出租给乙方经营和使用；二、院内的场地仅供乙方停车用，不得在院内洗车、修车、试车并负责院内停车场的卫生，不能乱搭乱盖，也不能停车收费。若乙方采取停车收费的，要征得甲方同意才能实施。若遇甲方或县委、县府开展大型活动，乙方应给予支持让出场地供甲方开展活动；三、若遇在县灯光球场开展大型活动时，乙方要保证道路的畅通；四、乙方所用的水、电，由乙方自行设计安装，自负费用，乙方在经营期间所产生的水费和电费由乙方自行承担；五、属甲方车辆（包括甲方干部职工车辆）或与甲方因业务往来进院内停放的车辆，乙方不得收取费用；六、合同租赁期限为3年，即从2014年3月1日至2017年2月28日止，合同期满后，在同等条件下，甲方优先给乙方继续租用，租金及租期另行商议，另签协议；七、双方协商后确定年租金为100000元（壹拾万元正），实行先交纳租金再使用的办法，即当年的房屋租金由乙方分两次支付，第一次支付时间为当年的3月15日前，第二次支付的时间为当年的10月15日前；八、乙方在取得经营使用权后，在遵守国家法律、法规的前提下，自主实行多种经营，自负盈亏；九、乙方在经营期间要注意防火防盗，因火灾给甲方造成损失的，乙方要给予赔偿；十、乙方在经营期间应保证甲方正常的工作和生活秩序，各种音响不宜过大，根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》的规定，昼间不得超过55分贝，夜间不得超过45分贝，如噪音过大，受到周边居民投诉的，责任由乙方负责；十一、承租方如因其他需要，将租用房屋的经营使用权提前转让给第三方的，必须事前三个月告知甲方，征得出租方的同意后方能转让；十二、乙方在经营使用期间的资金投入（指不动产部分）在乙方经营期满后归甲方所有；十三、乙方在经营过程中所产生的各种费用（各种税费、水电费等）由乙方自行按规定缴纳；十四、违约责任：1、承租期未满的，甲方不可无故终止合同，否则造成的损失，由甲方负责赔偿；2、如乙方未按期缴纳房屋租金或有悖于本合同所规定内容的，甲方有权单方终止合同，造成的损失，由乙方自负；3、合同生效后，双方都应按合同条款认真履行，若出现违约，由违约一方向对方支付违约金30000元；十五、经有关部门鉴定，租赁期间如因不可抗力（如地震）造成租赁房屋受损的，承租方不负修复或赔偿的责任；十六、本合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方均可向工商局经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，也可直接向人民法院起诉；十七、本合同未尽事宜，经合同双方共同协商，另作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。合同签订后，被告韦建锋继续在承租的房屋内经营太阳新城KTV。2015年11月14日，被告韦建锋作为甲方（转让方）、被告张剑华作为乙方（受让方），双方签订了一份《股权转让合同》，双方约定甲方同意将持有太阳新城KTV100％的股权共460000元出资额，以460000元转让给乙方，乙方同意按此价格及金额购买上述股权；此外，双方还就保证、盈亏分担、费用分担、合同的变更与解除、争议的解决、合同生效的条件和日期等方面作了约定。同日，被告韦建锋作为甲方、被告张剑华作为乙方，双方签订了一份《合作协议》，该协议对双方就今夜嘉年华KTV（原太阳新城KTV）的合作问题进行约定，约定甲方投入60000元出资额，甲方享有10％的经营利润收益，经营中的一切费用由乙方承担；此外，双方还就盈亏分担、合同的变更与解除、争议的解决、合同生效的条件和日期等事项作了约定。之后，被告张剑华通过银行转账方式向被告韦建锋支付太阳新城KTV股权转让费。2015年11月16日，被告韦建锋作为甲方（出租方）、被告张剑华作为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：一、甲方将原先与田林县总工会租赁的位于综合楼（其中第一层两间门面和第二层、第三层），院内场地和活动楼第一层、第二层及耳房出租给乙方经营和使用；二、院内的场地仅供乙方停车用，不得在院内洗车、修车、试车并负责院内停车场的卫生，不能乱搭乱盖，也不能停车收费。若乙方采取停车收费的，要征得甲方同意才能实施。若遇甲方或县委、县府开展大型活动，乙方应给予支持让出场地供甲方开展活动；三、若遇在县灯光球场开展大型活动时，乙方要保证道路的畅通；四、乙方所用的水、电，由乙方自行设计安装，自负费用，乙方在经营期间所产生的水费和电费由乙方自行承担；五、属县总工会车辆（包括县总工会干部职工车辆）或与县总工会因业务往来进院内停放的车辆，乙方不得收取费用；六、合同租赁期限为1年4个月，即从2015年11月18日至2017年2月28日止，合同期满后，在同等条件下，甲方优先给乙方继续租用，租金及租期另行商议，另签协议；七、双方协商后确定年租金为100000元（壹拾万元正），实行先交纳租金再使用的办法，即当年的房屋租金由乙方分两次支付，第一次支付时间为当年的3月15日前交50000元，第二次支付的时间为当年的10月15日前交50000元；八、乙方在取得经营使用权后，在遵守国家法律、法规的前提下，自主实行多种经营，自负盈亏；九、乙方在经营期间要注意防火防盗，因火灾给甲方造成损失的，乙方要给予赔偿；十、乙方在经营期间应保证甲方正常的工作和生活秩序，各种音响不宜过大，根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》的规定，昼间不得超过55分贝，夜间不得超过45分贝，如噪音过大，受到周边居民投诉的，责任由乙方负责；十一、承租方如因其他需要，将租用房屋的经营使用权提前转让给第三方的，必须事前三个月告知甲方，征得出租方的同意后方能转让；十二、乙方在经营使用期间的资金投入（指不动产部分）在乙方经营期满后归甲方所有；十三、乙方在经营过程中所产生的各种费用（各种税费、水电费等）由乙方自行按规定缴纳；等等。2015年11月18日，被告张剑华在转租的房屋内继续经营KTV娱乐服务业，其将太阳新城KTV更名为今夜嘉年华KTV，因经营需要，其作为甲方（发包方）、刘兵荣作为乙方（承包方），双方签订了一份《装饰装修工程承包合同》，约定对承租的房屋进行了装饰装修，并为此支付了装饰装修费共计421000元。2016年4月17日，被告张剑华为经营需要，其作为甲方、广西南宁市力创电脑有限公司作为乙方，双方签订了一份《视易星云K**系统购销工程合同》。2016年2月1日，广西壮族自治区总工会向全区各市总工会、直管基层工会等单位下达《关于进一步加强全区职工文化活动阵地业务用房管理工作的通知》，该通知对进一步加强全区基层工会职工文化活动阵地业务用房管理工作提出了以下要求：一、摸底调查，充分了解掌握现有业务用房的实际使用状况、出租业态、经营性质、承租方、租赁期限等信息；二、清理整顿，对职工文化活动阵地全部业务用房统一进行清理登记，对现有的超面积用于商业经营的业务用房统一进行清理登记，对现有的超面积用于商业经营的业务用房限期进行整改，今后业务用房原则上不能再出租给经营性娱乐服务业。对于目前仍处在租赁期内的经营性娱乐服务业，要做好承租方的思想工作，妥善处理租赁关系，引导其转变经营方式或解除租赁协议。对于清理出来的业务用房，要充分结合工人文化宫、职工文体活动中心的公益性特点，有针对性地发展文化、体育、职业教育培训、艺术创作等公共服务业态；等等。2016年9月，原告通知被告张剑华《房屋租赁合同》将于2017年2月28日到期，根据自治区总工会的通知要求，原告对到期的经营房屋不再续租，合同到期后，原告将终止《房屋租赁合同》，收回租赁的房屋。之后，原告亦将该通知告知了被告韦建锋。合同约定的租赁期限届满后，被告张剑华拒不将物品从租赁房屋中搬出，至今仍使用该房屋，致使被告韦建锋未能将租赁房屋交付给原告。为此，原告就本案起诉至本院。2017年12月11日，被告张剑华以被告韦建锋私刻公章伪造原告田林县总工会的证明涉及刑事犯罪，其向田林县公安局提出控告，但田林县公安局认为属于经济纠纷不予立案，现其已向田林县人民检察院提出立案监督申请为由，向本院提出中止诉讼的申请。本院经审查后，于2018年1月23日作出（2017）桂1029民初809号民事裁定书，认为被告张剑华申请中止诉讼的理由不符合法定中止诉讼的情形，故裁定继续审理本案。在审理过程中，原告为了防止被告韦建锋、张剑华在诉讼期间转移财产，向本院申请诉讼财产保全，请求查封、冻结被告韦建锋在中国农业银行田林县支行账号为62×××21和62×××75内的存款以及被告张剑华在中国农业银行田林县支行账号为62×××76和62×××71内的存款共计人民币170000元。原告以其名下的房屋为该申请提供担保。本院经审查后，于2018年2月12日作出（2018）桂1029财保10号民事裁定书，认为原告提出诉讼财产保全的申请，符合有关法律规定，应予准许，故裁定如下：一、冻结被告韦建锋在中国农业银行田林县支行账号为62×××21内的存款人民币42500元，冻结12个月；二、冻结被告韦建锋在中国农业银行田林县支行账号为62×××75内的存款人民币42500元，冻结12个月；三、冻结被告张剑华在中国农业银行田林县支行账号为62×××76内的存款人民币42500元，冻结12个月；四、冻结被告张剑华在中国农业银行田林县支行账号为62×××71内的存款人民币42500元，冻结12个月。另查明，租赁房屋的产权权利人为原告，被告韦建锋已支付租金至2016年2月，后续租金至今没有支付。本案争议焦点为：一、关于被告张剑华的诉讼主体问题；二、是否存在转租，如果存在，转租是否有效；三、原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据；四、被告张剑华的反诉请求是否有事实和法律依据。本院认为，关于被告张剑华的诉讼主体问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案中，被告韦建锋已于2015年11月16日擅自将租赁房屋转租给被告张剑华，而租赁期限届满后，被告张剑华拒不将物品从租赁房屋中搬出，至今仍使用该房屋，由此可见，被告张剑华与本案有利害关系，原告将张剑华列为本案被告并无不当，所以张剑华是本案的适格被告主体。至于被告张剑华在本案中是否应承担民事责任，应根据相关事实和法律规定进行分析认定。关于是否存在转租，如果存在，转租是否有效的问题。被告韦建锋承租原告的房屋后，其将租赁的房屋用于经营太阳新城KTV，之后，其于2015年11月14日将太阳新城KTV的全部股权转让给被告张剑华，转让后，太阳新城KTV更名为今夜嘉年华KTV，同日，其又与被告张剑华签订《合作协议》，其与被告张剑华合伙后，在租赁期限届满前即2015年11月16日将其承租的房屋转租给被告张剑华使用。因此可见，本案租赁房屋存在转租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告已于2016年9月通知被告张剑华房屋租赁合同到期后将不再续租等相关事宜，由此可见，原告最迟也已经于2016年9月知道被告韦建锋已转租租赁房屋的事实，但原告在六个月内未提出异议，因此该转租行为有效。关于原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。一、关于原告的第一项诉讼请求即要求两被告将承租的房屋（田林县总工会综合楼第一层两间门面和第二层、第三层，院内场地，活动楼的耳楼第一层、第二层及院内铁架搭建的平房）退还给原告使用的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《中华人民共和国民法通则》第三十条规定，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。2017年2月28日，房屋的租赁期限已届满，房屋租赁合同因此而终止，次承租人被告张剑华仍继续使用租赁房屋无合同依据，亦无法律依据，而被告韦建锋既作为房屋承租人，同时又作为今夜嘉年华KTV的合伙人，亦应共同返还租赁房屋，故原告要求两被告将承租的房屋退还给原告，于法有据，本院予以支持；二、关于原告的第二项诉讼请求即要求两被告将承租的房屋恢复原状的问题。2014年2月27日，原告作为甲方（出租方）、被告韦建锋作为乙方（承租方），双方签订的《房屋租赁合同》第十二条约定乙方在经营使用期间的资金投入（指不动产部分）在乙方经营期满后归甲方所有，根据该条款的约定，承租方对承租房屋进行装饰装修等不动产部分，在经营期满后即2017年2月28日后应归出租房即原告所有，故本院对原告要求两被告将承租的房屋恢复原状的诉讼请求不予支持；三、关于原告的第三项诉讼请求即要求两被告支付尚欠的租金100000元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。被告韦建锋作为租赁房屋的承租人，在租赁期限届满后，仍尚欠原告租金100000元，现原告要求其支付尚欠租金100000元有事实和法律依据，本院予以支持；而被告张剑华作为房屋的次承租人和今夜嘉年华KTV的合伙人,应当对尚欠的租金100000元承担连带清偿责任；四、关于原告的第四项诉讼请求即要求两被告支付违约金30000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告韦建锋违反其与原告签订的《房屋租赁合同》的第七条及第十二条的约定，未按期缴纳房屋租金，亦未经原告同意就将承租的房屋转租给被告张剑华，因此其应承担违约责任；对于违约责任的承担方式，《房屋租赁合同》第十四条约定由违约方向对方支付违约金30000元，故原告要求被告韦建锋支付违约金30000元于法有据，本院予以支持；而被告张剑华作为今夜嘉年华KTV的合伙人,应当对违约金30000元承担连带清偿责任；五、关于原告的第五项诉讼请求即要求两被告支付延期退还承租房屋给原告造成的经济损失的问题。虽然两被告在房屋租赁期限届满后拒不腾房存在过错，但因广西壮族自治区总工会于2016年2月1日向全区各市总工会、直管基层工会等单位下达了《关于进一步加强全区职工文化活动阵地业务用房管理工作的通知》，该通知已明确规定今后业务用房原则上不能再出租给经营性娱乐服务业，对于清理出来的业务用房，要有针对性地发展文化、体育、职业教育培训、艺术创作等公共服务业态。因此，原告按该通知的规定在房屋租赁期限届满后，就不能再将房屋出租给经营性娱乐服务业，所以原告就不存在租金损失的情形，且原告也没有其他证据证实其存在其他经济损失，故原告要求两被告支付延期退还承租房屋给原告造成的经济损失，缺乏事实依据，本院不予支持；六、关于原告的第六项诉讼请求即要求两被告承担诉讼费用的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。故对于诉讼费的承担问题，本院将根据《诉讼费用交纳办法》的规定进行确定。关于被告张剑华的反诉请求是否有事实和法律依据的问题。被告张剑华不能继续租赁该房屋，是由于原告与被告韦建锋签订的《房屋租赁合同》及被告韦建锋与被告张剑华签订的《房屋租赁合同》均已于2017年2月28日届满，而不是由于原告和被告韦建锋存在违约行为而导致其经济损失，故被告张剑华的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告韦建锋、张剑华于本判决生效之日起十五日内将租赁的位于田林县田林县总工会综合楼第一层两间门面、第二层和第三层、院内场地、活动楼的耳楼第一层和第二层及院内铁架搭建的平房返还给原告田林县总工会；二、被告韦建锋于本判决生效之日起十五日内向原告田林县总工会支付自2016年3月1日起至2017年2月28日止的房屋租金100000元，被告张剑华对该房屋租金100000元承担连带清偿责任；三、被告韦建锋于本判决生效之日起十五日内向原告田林县总工会支付违约金30000元，被告张剑华对该违约金30000元承担连带清偿责任；四、驳回原告田林县总工会的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张剑华的反诉请求。本诉案件受理费3567元，诉讼财产保全费42元，由被告韦建锋负担655元，由被告韦建锋、被告张剑华共同负担2954元；反诉案件受理费4652元，由反诉原告张剑华负担。上述应履行义务，义务人应在本判决规定的期限内履行完毕；逾期不履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额根据当事人提出的上诉请求数额确定。户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户。账号：20×××97。开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  覃立革审 判 员  苏 晴人民陪审员  罗艳祝二〇一八年二月十三日书 记 员  安丽珍