重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南法民初字第5155号
原告吴萍，女，汉族，1971年5月28日出生，住重庆市南岸区铜元局桐梓坪。
原告彭卫，男，汉族，1966年10月27日出生，住重庆市南岸区铜元局桐梓坪。
二原告委托代理人白洁（特别授权），重庆市大江律师事务所律师。
被告杨敏，女，汉族，1973年12月13日出生，住重庆市南岸区铜元局图强村。
委托代理人吴如璋（特别授权），重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。
被告熊模均，女，汉族，1953年1月7日出生，住重庆市南岸区铜元局芭蕉湾。
第三人吴永发，男，汉族，1934年7月1日出生，住重庆市南岸区芭蕉湾。
原告吴萍、彭卫与被告杨敏、熊模均房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加吴永发为本案第三人参加诉讼。于2013年1月31日适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，双方当事人争议较大，本院依法于2013年2月1日组成合议庭适用普通程序于2013年2月18日公开开庭进行了审理。原告彭卫及二原告委托代理人白洁，被告杨敏及其委托代理人吴如璋，被告熊模均，第三人吴永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴萍诉称，第三人吴永发系我养父。2009年3月，我与第三人共同与被告杨敏签订其位于铜元局图强村418号6-6号房屋的买卖协议。协议签订后，原告彭卫于2009年3月25日从其银行存款账户将124000元房款支付给了被告杨敏。此房，实为吴永发希望二原告对其尽到赡养义务，而自愿赠予二原告一半的房产。买卖协议签订后，第三人夫妇居住使用该房。2012年6月我养母去世后，得知被告在原告完全不知晓的情况下，将前述房屋过户给了吴永发一人。现吴永发已将该房出售。被告的行为已构成违约。为此，诉至法院要求：解除吴萍、吴永发与杨敏所签购房合同。由被告杨敏返还购房款125000元，并向原告支付违约金81000元。由被告熊模均承担连带责任。
原告彭卫诉称内容同吴萍，其另诉称，其与吴萍系夫妻关系，故应共同享有因前述购房合同而产生的相关权利。
被告杨敏辩称，被告出让自己名下的拆迁安置房，已按约履行完了合同义务。办理房权证前，第三人称房屋系其一人出资购买，二原告不对其履行赡养义务，不愿将原告的名字写入房权证。在其苦苦央求下才将房屋产权办至第三人一人名下。我方不存在任何违约行为。据悉，二原告在其养母去世后向第三人索要养母遗产无果，才将被告告上法庭，实属无理。为此，二原告的请求不成立，请法院予以驳回。
被告熊模均辩称，我只是前述房屋买卖合同签订的见证人，并非担保人，故不应承担本案连带责任。
第三人述称，二原告所述不实，被告不应承担本案给付责任。原告吴萍系我养女。2008年，我和老伴（已故）将贵州的住房卖掉回重庆居住，卖房款交由我外侄女张玲保管。2009年，向杨敏买房时，原告吴萍承诺会好好地赡养我们二老。经亲友劝说，我同意吴萍在房屋买卖合同上签字，其意思是只要吴萍好好赡养我们二老，我们百年之后这房屋就归吴萍所有。合同签订后原告吴萍与被告杨敏各自保管一份合同。而后，吴萍并未兑现照顾我们二老的承诺，不对我尽赡养义务。于是我向原告提出不同意在房产证上写吴萍的名字，原告同意也交回了合同原件。此后我找到杨敏，提出房款系我一人所出，吴萍未履行承诺，故我不同意把房产给她。在我强烈要求下杨敏将房屋过户给了我一人。现二原告向被告杨敏要求返还购房款并支付违约金毫无道理可言。作为房屋的卖方，杨敏已履行了其合同义务，不存在违约的问题，房款是我一人所出自然不存在由被告向原告返还房款的问题。
二原告为证明其所主张的事实，举示了如下证据：
1、房屋买卖协议（复印件）。拟证明吴萍、吴永发向杨敏买房的事实，并约定了相关的权利、义务。
2、建设银行转账凭条。内容为2009年3月25日彭卫经建设银行转账124000元予被告杨敏；拟证明原告彭卫支付124000元房款的事实。
3、收条（复印件）。内容为2009年3月25日杨敏出具收条，载明：“今收到吴永发、吴萍买房现金壹拾贰万伍仟元整……”。
4、房地产买卖合同。内容为杨敏与吴永发于2011年8月16日签订合同，合同标的为讼争房屋。
5、土地权属房屋登记申请。原告以证据4、5拟证明被告杨敏违反了证据1的约定。
被告杨敏对原告举示证据1的真实性不认可，对证据2、3、4、5的真实性无异议，但对证据4、5的证明目的不认可。
被告杨敏为证明其主张，举示证据如下：
6、房屋买卖协议。内容为2011年6月3日，吴永发与杨敏就讼争房屋签订买卖协议。其同时承认该协议与原告上述所举证据1内容一致，仅是合同乙方变更为吴永发，且少了担保人的签名。
7、个人汇款凭证。
8、银行汇款流水明细。
9、落款为“张玲”的情况说明。被告以证据7、8、9拟证明吴永发的购房款由其侄女张玲保管，购讼争房屋时由张玲经由彭卫转账予杨敏。
二原告对被告杨敏所举证据6的真实性均无异议，对证据7、8的真实性无异议，对证据9不予认可。而在庭审质证中，二原告承认购房款确为吴永发一人出资，但认为系其自愿将房屋一半的产权赠予吴萍。购房目的系为解决第三人夫妇的居住问题，并承认在第一份协议签订后保管合同原件一年多之后交予吴永发处。法庭辩论中，原告变更主张，认为第三人通过经原告彭卫转账的方式支付房款实为赠予一半的购房款，该赠予行为已履行完毕，为此，吴萍应享有房屋买卖合同所享有的合同权利。另，原告在庭审中承认第三人自贵州回渝后，欲购房在渝长期居住。因吴萍与吴永发关系不好，后为缓和关系，吴永发也希望二原告对其晚年赡养，在张玲等亲属的劝说下，涉诉第一份购房协议写上了二吴的名字，待第三人夫妇百年之后，房屋遂归二原告所有。
对原、被告所举示证据的真实性、关联性及合法性，本院结合庭审质证情况及当事人当庭陈述等案件情况予以综合认定。
经审理查明，第三人吴永发与原告吴萍系养父女关系。2008年，吴永发夫妇从贵州返回重庆租房生活。2009年3月，为购买被告杨敏名下的位于重庆市南岸区铜元局图强村418号6-6号房屋，向其交纳定金1000元。经其亲友建议，以原告对吴永发夫妇尽赡养义务为条件，吴永发同意将养女吴萍的名字作为共同买受人写入购房合同。随后，以杨敏为甲方，吴萍、吴永发为乙方，双方签订房屋买卖协议，熊模均、徐梅分别作为甲、乙各方的担保人在该协议上签名。该协议落款未注明具体签订时日。合同一式两份，杨敏、吴萍各自保管一份。协议主要约定：甲方以总价135000元的价款向乙方出售铜元局图强村418号6-6号房屋一套。因该房属拆迁安置房，未取得产权登记。故乙方先支付125000元予甲方，余款10000元于双方完善房屋过户手续后付清。乙方支付甲方房款125000元后，甲方将该房屋交付乙方使用。双方另约定如甲方违约，不按协议约定履行，单方解除协议，甲方向乙方支付违约金270000元。因吴永发购房款一直交由其贵州的外侄女张玲处保管，加之被告杨敏亦要求以银行转账的方式支付价款，吴永发告知张玲将购房款汇入原告彭卫在建设银行的账户下，再由彭卫转账予被告杨敏。2009年3月12日，张玲将130000元的款项汇入彭卫建设银行账户（账号6227003762610012770）。2009年3月25日，彭卫从前述账户向被告杨敏建设银行账户（账号为4367423762611225675）汇入124000元。同日，杨敏出具收到购房款125000元的收条。载明：收吴永发、吴萍买房现金125000元。并在收条上备注房屋为长江电工集团拆迁集资房，位于铜元局图强村418号6-6号。收款后，杨敏即将房屋交付吴永发。2009年5月，吴永发夫妇入住该房，二原告未同住。2010年9月，第三人认为二原告未按约定履行赡养义务与二原告发生矛盾。此间，原告将房屋买卖协议原件交予第三人吴永发。2011年，杨敏取得涉诉房屋的产权登记。第三人吴永发向被告杨敏提出二原告对其不尽赡养义务，要求将前述房屋仅过户到其一人名下。为此，杨敏与吴永发于2011年6月3日签订房屋买卖协议，该合同除无吴萍及原合同担保人签名外其他内容均与前合同一致。嗣后，双方凭此协议，于2011年8月16日到重庆市南岸土地房屋权属登记中心签订《房地产买卖合同》（合同号：106买卖第39404号）并完善了产权变更手续。2012年，第三人将涉诉房屋转让他人。
2012年12月，二原告以被告杨敏未按房屋买卖协议约定履行合同义务，涉诉房屋已由第三人出让不具有继续履行条件为由，要求：解除杨敏与二吴所签房屋买卖协议，由杨敏返还购房款125000元，由杨敏承担违约金81000元；要求担保人熊模均承担本案连带责任。审理中，二原告自愿放弃对第二被告熊模均的诉讼请求。并将返还购房款金额由125000元变更为62000元。
本院认为，本案所涉合同内容，并非单一地包含房屋买卖之权利义务，根据本院查明的情况，原告与第三人实际上无共同出资购房的合意，本案中2009年3月所签房屋买卖协议，在原告吴萍与第三人之间存在以原告履行赡养义务为条件第三人将期待取得的房产赠予原告的内容。而此类情形，系随社会经济生活发展的需要而形成，现行法律法规未作出特别规定。其处理原则应当参照当事人的意思自治和合同目的，应用《合同法》的原则和民法原理进行处理。
本案原告诉请要求解除合同、返还购房款并由被告支付违约金的问题。本院认为，合同是两个或两个以上的当事人出于设立、变更、终止债权债务关系的目的而订立的。本案《房屋买卖协议》约定的权利与义务，在法律上为一种债权债务关系，其并不产生物权变动的结果。根据该协议，本案买卖双方已履行了付款交房的主要债务，双方的债权已得以实现。从本院查明的事实来分析，第三人与被告有买卖房屋的合意，双方对房屋买卖相关事宜进行了约定。而原告吴萍取得合同受让人名义是基于第三人将期待取得的房产预赠与的意思表示。被告在未明确知悉原告是否同意变更合同相对方的情况下即将房屋转移登记给第三人，其行为有不妥之处。但被告杨敏并未因此行为而获得不正当的利益，且是否给原告造成损失，原告并未举示相应的证据予以证明。另结合当事人陈述、原告归还合同原件及第三人与原告吴萍的拟制血亲的特定关系等情节分析，原告应当知道第三人与被告办理产权变动前有变更合同买受人名称的意思表示。本院认为，前后两份买卖合同实质是一个合同变更的过程，即将原买受人原为原告和第三人变更为第三人。故对原告主张解除房屋买卖合同的诉讼请求本院不予支持。
庭审中原告初始主张，第三人出资购房并赠与一半房产予吴萍，后又变更主张，认为第三人通过经原告彭卫转账的方式支付房款实为赠与一半的购房款，该赠与行为已履行完毕，为此，吴萍应享有房屋买卖合同所享有的合同权利。对于这一主张，第三人予以否认，且该主张与本案当事人陈述、情况说明、银行转账凭证等一系列证据所表明的事实明显不符，亦与生活习惯、交易习惯亦不符，故本院对此主张不予采信。根据本案查明的事实，第三人与吴萍间并无共同出资购房的合意也无共同出资的事实，而其实质应为第三人基于赡养为条件作出的赠与不动产物权的意思表示。为此，本案原告房屋买受人名义的取得系基于赠与，第三人在产权登记前因故以变更房屋买受人的行为对该赠与的意思表示作出撤销，原告吴萍依买卖协议主张权利的基础即随之丧失。因此，原告吴萍基于房屋买卖协议向被告杨敏主张权利无事实基础，且有违民法原理。故对二原告要求返还一半购房款并由被告支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。
关于被告杨敏提出原告彭卫非本案适格主体的问题。本院认为，根据合同相对性原则，彭卫并非本案所涉合同的主体，故其依前述合同主张其权利显然不当。因此，本院对被告此项辩称意见予以采纳。
审理中，二原告自愿放弃对第二被告熊模均的诉讼请求，符合法律规定，本院依法准予。
综上，本院对二原告的诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告吴萍、彭卫的诉讼请求。
本案案件受理费4390元，由原告吴萍、彭卫共同负担（此款已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 黄 薇
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 邹崇跃
二〇一三年四月二十二日
书 记 员 蒋方微