江西省上栗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栗民赤初字第1210号
原告萍乡市碧桂园物业发展有限公司，住所地江西省萍乡市。
法定代表人杨某某，该公司总经理。
委托代理人潘某某，该公司职员。
委托代理人袁某某，该公司职员。
被告黄某某，女，汉族，萍乡市人。
原告萍乡市碧桂园物业发展有限公司与被告黄某某商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员孔祥勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告萍乡市碧桂园物业发展有限公司（以下简称萍乡碧桂园公司）的委托代理人潘某某、袁某某、被告黄某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告萍乡碧桂园公司诉称，原告与被告于2014年5月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号：PXBGY1213），原告作为出卖方，出售月湖轩月湖路6号楼1单元1502号商品房给被告。根据该《商品房买卖合同》第四条、第六条及合同附件五《补充协议》第四条约定，原告出售给被告的商品房总房价款为￥405241元（大写：肆拾万伍仟贰佰肆拾壹圆整），付款方式为：银行按揭分期付款，付款时间为：1、被告必须在签订该《商品房买卖合同》时支付该商品房总房价款的30.91%给原告，即￥125241元（大写：壹拾贰万伍仟贰佰肆拾壹圆整）给原告，并向贷款银行办理按揭申请手续；2、被告必须在2014年6月10日前，支付该商品房总房价款的69.09%给原告，即￥280000元（大写：贰拾捌万圆整）。原告积极履行该《萍乡市商品房买卖合同》义务，然而，被告从2014年6月10日开始拖欠二期购房款，经原告催缴被告至今仍欠款￥280000元（大写：贰拾捌万圆整）。根据该《商品房买卖合同》第七条约定，被告逾期付款的，被告应向原告支付从应付之日起至实际支付之日止的违约金（每日按逾期应付款的万分之二计算）。截止2015年11月11日违约金总计￥29110.1元（大写：贰万玖仟壹佰壹拾圆壹角整）。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告立即向原告支付所欠购房款总计280000元；2、判令被告立即向原告支付所欠购房款从应付之日次日起至实际支付之日止的违约金（每日按逾期应付款的万分之二计算），截止2015年7月27日违约金总计29110.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄某某答辩称，碧桂园这个楼盘的宣传促销活动确实做得好，弄得所有的人都认为在开盘日不赶快交钱签订合同就好像会买不到样的，到处都是人挤人，排长队，到处都是催着赶快签字交钱，合同协议都来不及看，当时售房人说只要交首付30%，剩下的搞银行按揭就可以了，我还反复问了售房员银行按揭怎样搞？我能不能贷到，因为我没有贷过款，不懂，他说我只要没有不良的诚信记录，没有欠银行的钱就一定能贷到，没得问题，听他说得那样肯定，我想我没有不良的诚信记录，没有欠银行的钱，贷款应该是没问题。我有交首付的钱，剩下的搞按揭，我做了三份兼职，每个月的银行贷款没问题，于是我签了合同，交了首付款125241元，剩下的28万元搞银行按揭，当时售房员没有善意地提醒我，如果没贷到款，就要一次性交清现金，如果违了约要扣万分之二，如果违了约不买要扣总房款的15%，只是一味地催促签字、交钱，什么都来不及看，签了好多好多的协议合同，购房合同到现在也没有看过，啥内容都不知道。总之当时是很开心高兴买了这套房子。但是在办理银行贷款的过程中碰到了麻烦。在碧桂园指定的银行，我选择了中国萍乡邮政银行，在交给银行需要的贷款资料中，其中的一份婚姻证明银行不予认可，因为我一直是未婚，银行要求更严格，银行要求从我年满18岁即1984年开始证明至2014年，但民政局开的证明是从有电脑档案记录开始的，即从2003年证明至2014年，其中从1984年至2002年就不予证明，而银行不认可，认为从1984年至2002年中的空白，没有证明怕以后有纠纷，银行叫我到民政局去开过证明，但民政局又不开，民政局解释说，只有从2003年有电脑档案记录开始出予证明，不是针对哪个人，而是所有人，所以民政局一直没有更改婚姻证明，我还去找了包家冲社区，八一街道，八一派出所，这些单位都说这个证明只有由民政局开，不是他们这些单位开，为这个事我多次奔走在这些单位中，银行说只要婚姻证明开好了，就可以了。民政局说其他人的证明都是这样开的，都没得问题，就这样时间过去了，事情还没办好。到2014年9月15日，对我来说这是个黑色的日子，差点命丧黄泉，这个意外改变了我的命运，在成都由于驾驶员的疏忽，翻了车，致使我严重受伤致残，做了手术，住院40多天，到现在还没有完全恢复。身体不好，要买房子就相当难了，我从2004年下岗以后，由于一直是单身一人，为了挣钱养活自己，还要交近陆仟元一年的社保，没有固定单位，没有固定工作，在多个地方打过工，做过事，通过自己的辛苦努力，近两年在三个单位做兼职会计，车祸受伤以后就没有上班了，也没有任何经济来源了，由于是单身，也没有可以依靠帮助的，以致现在连基本的生活都成问题了，因此对于买这套房子，不管是从身体还是从经济上来说都已经是力不从心了，买不起了，因此请求法院为我主持公道，同情弱者，我是属于社会的最底层，无依无靠，赚点钱也不容易，现在身体不好了，也赚不到了。请法官为我调解撤销该购房合同，了结此事。虽说这个事也不是我造成的，我是在碧桂园指定的银行办理的，没办好，如果银行办好了，我也已经按揭一年了，也就不会造成今天这个问题，在与银行、民政局交涉的过程中，我又出了意外，这个是驾驶员的全部责任造成的，不是我所愿意的，有交警事故认定书，住院发票，出院诊断书，伤残认定报告，判决书等可以证明。房子买不了，不是我主观上违约，确实是多种原因造成的，期望碧桂园出于人道主义，能够同情我这个下岗人员，不要扣违约金，为我妥善地解决好这个问题。综上所述，我请求法院考虑我的实际情况，撤销此购房合同，不要扣除违约金。
原告向本院提交了下列证据，被告对原告提交的证据进行了质证，本院对原告的证据分析、认定如下：
1、《商品房预售许可证》，拟证明涉案商品房销售的合法性。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以采信。
2、《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告建立合同关系、签约时间、付款方式及期限、逾期付款违约责任。被告质证称字是被告所签，但签合同的时候原告的工作人员没有给被告详细讲解合同内容，签完后原告也没有拿一份合同给被告。本院对该组证据的真实性予以认定。
3、催促缴纳楼款的律师函、寄信凭证（回执），拟证明经原告催款，被告仍未支付二期房价款。被告质证称自己没有收到该律师函，当时自己正在住院。本院认为，原告不能证明被告已经收到了该律师函，故对该组证据不予采信。
4、楼款收据及滞纳金明细（截止到2015年11月11日），拟证明被告支付的房价款及滞纳金明细。被告表示不清楚，并不予质证。本院认为，该组证据与事实相符，故对该组证据予以采信。
被告向本院提交了下列证据，原告对被告提交的证据进行了质证，本院对被告提交的证据分析、认定如下：
1、《婚姻登记记录证明》、被告所写的《补充说明》；2、原告身份证、户口簿，该两组证据拟证明被告到原告指定的贷款银行贷款，并准备了材料，银行要求被告提供1984年至2014年期间的婚姻状况证明，而民政局只能提供2003年至2014年期间的证明，2003年以前的证明无法提供，银行认为被告提供的贷款申请材料不符合银行的贷款条件，导致被告无法办理银行按揭贷款，最终导致商品房买卖合同无法履行。被告对该两组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，质证称涉案商品房没有办理按揭获得贷款的原因完全在于被告没有提交符合要求的婚姻证明，被告在《补充说明》中也自认了没有提供符合要求的婚姻证明。本院对该两组证据予以采信。
3、安源区八一街包家冲社区居委会出具的证明；4、成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第2471号《民事判决书》、《道路交通事故认定书》、出院证明书、司法鉴定意见书，该两组证据拟证明2014年9月15日至2014年10月27日被告在成都旅游时遭遇交通事故受伤住院，被告因交通事故致残，无劳动能力，也无收入来源，无法履行其与原告之间的商品房买卖合同，并证明2014年10月27日被告刚出院，没有收到原告的律师函。被告对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，质证称该份证明材料是2015年12月17日出具的，按照商品房买卖合同附件5《补充协议书》，被告必须在2014年6月10日前付清剩余房价款，即28万元，该证据材料无法证明被告在签约时无固定收入，其应认识签约的风险，不能以无固定收入而拒绝继续履行商品房买卖合同；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院对该两组证据的真实性予以认定。
综合原、被告诉辩意见、双方当事人在法庭的陈述及以上所分析、认定的证据，本院查明法律事实如下：
2014年5月10日，原告萍乡碧桂园公司与被告黄某某签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于萍乡市上栗县赤山镇丰泉大道66号月湖轩月湖路6号楼1单元1502号房屋一套。合同约定房屋建筑面积为90.72平方米，总金额为405241元，付款方式为在签订合同时被告支付总房价款的30.91%即125241元，并向贷款银行办理按揭申请手续，在2014年6月10日前付该商品房总房价款的69.09%（银行按揭款项）即280000元给原告，逾期付款则：1、逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后被告按约向原告支付了125241元，并向原告指定的萍乡邮政银行办理按揭申请手续。但在银行办理按揭申请手续过程中，萍乡邮政银行要求被告出具关于被告自1984年起至2014年的婚姻登记记录证明，萍乡市安源区民政局于2014年5月21日出具了被告自2003年1月1日至2014年5月21日的婚姻登记记录证明，并未出具自1984年至2002年12月31日的婚姻登记记录证明。萍乡邮政银行认为被告的申请不符合银行贷款规定，要求被告补充自1984年至2002年12月31日的婚姻登记记录证明。被告之后又找到民政局、社区居委会、街道办事处、派出所等部门，但均未办到该证明，银行按揭贷款也就一直未申请下来。2014年9月15日被告在四川省成都市旅游时遭遇交通事故受伤并住院治疗，于2014年10月27日出院，被告因本次事故构成十级伤残。2015年6月23日成都市锦江区人民法院就被告因本次交通事故所造成的损失作出判决。至此，被告未能按照合同约定将银行按揭款项280000元付给原告。
另查明，被告于2004年从萍乡市供销大厦下岗，在交通事故发生前在萍乡市崇福煤矿任会计工作，月平均工资为3850元，另外还有两份兼职会计工作，事故发生后至今无固定工作，也无固定收入。
本院认为，原告萍乡碧桂园公司与被告黄某某签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力，各方当事人应本着诚实信用原则全面履行合同义务。原、被告双方在合同中约定付款方式为首付为总房价款的30.91%即125241元，剩余总房价款的69.09%即280000元由被告在2014年6月10日前通过申请银行按揭贷款的方式支付给原告。合同签订后，被告按照约定支付了购房首付款，但在申请办理银行按揭贷款过程中，由于被告提交的个人婚姻登记记录证明只有其2003年1月1日至2014年5月21日的婚姻登记记录证明，1984年至2002年12月31日的婚姻登记记录证明民政部门则不予出具，贷款银行萍乡邮政银行认为被告提供的该份材料不符合规定，其贷款申请未获批准。此后被告虽多次找到民政局等部门，但仍未能办到上述证明，致使被告未能按照约定履行支付剩余购房款。根据2011年全国民事审判工作会议纪要精神，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”被告不能履行支付剩余购房款义务不是因为被告不积极主动的办理按揭贷款，而是因为被告无法从民政部门开出符合贷款银行规定的婚姻登记记录证明导致无法办理按揭贷款。此种结果的出现，被告在订立合同时是无法预见的，责任不在被告，而是因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更。被告在与原告订立合同时约定剩余购房款280000元通过办理银行按揭贷款的方式支付给原告，现被告因不能办理按揭贷款，如要求被告直接以支付现金的方式履行支付剩余购房款的义务，加大了被告的经济负担，对于被告而言明显不公平。故此，对原告要求被告继续履行合同支付剩余购房款280000元以及承担相应违约金的诉请，本院不予支持。因原告未诉请解除或者变更与被告之间的合同，被告也未反诉提出解除或者变更该合同，本院对原告与被告之间的合同不予处置。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告萍乡市碧桂园物业发展有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费6000元，由原告萍乡市碧桂园物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。
审 判 员 孔祥勇
二〇一六年三月十一日
代书记员 柳 露
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。