海南省海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼0107民初2227号
原告：张艺腾，男，1987年3月1日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：李力，海南天皓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伍彪，海南天皓律师事务所律师。
被告：海南新大洲投资有限公司，住所地海南省海口市世贸北路（注册地址海南省海口市桂林洋经济开发区）。
法定代表人：王德庆，执行董事。
委托诉讼代理人：方勇，男，海南新大洲投资有限公司行政经理。
原告张艺腾与被告海南新大洲投资有限公司（以下简称新大洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艺腾及其委托诉讼代理人李力、伍彪，被告新大洲公司的委托诉讼代理人方勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张艺腾向本院提出诉讼请求：1.判决被告海南新大洲投资有限公司向原告支付自2017年6月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金（该违约金暂计至2018年3月20日为82636元，2018年3月21日至实际交房之日的违约金以566000元为基数，按每日万分之五计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所投资建设的荣达花园商住楼4#楼（幢）十三层1303（房号），该商品房总价为566000元。原告按照合同约定向被告支付了购房首付款146000元，剩余的420000元通过与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》的方式，由工商银行一次性支付给了被告，原告每个月再向工商银行进行还贷。根据原告与被告所签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2017年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如果被告未能按合同约定的期限交房的，将按以下方式处理：（1）逾期在180日之内的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金。但是，截止到目前，被告迟迟未将合同约定的房屋交付给原告使用，已经构成严重的违约。原告认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未能按照合同约定向原告交付房屋的行为已经构成违约，原告有权根据合同约定要求被告支付逾期交房的违约金，并要求被告及时与原告办理交房手续。综上，为维护原告的合法权益，捍卫国家法律尊严，原告根据相关法律规定提出以上诉讼请求，恳请贵院判如所请。
被告新大洲公司辩称：原告方所提出的所有诉讼主张，被告方没有异议，对原告方所陈述的事实也没有异议，诉讼请求由法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：2016年7月30日，原告张艺腾与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的预售商品房，即位于海口市××区北侧的荣达花园商住楼4#楼（幢）十三层1303房，建筑面积共85.86平方米，其中套内建筑面积68.87平方米；按套内建筑面积计价，每平方米8218.38元，总金额566000元；原告应在合同签订当日向被告支付总房款的26%（含定金），计146000元，余款74%计420000元由原告申请银行按揭贷款向被告支付；被告应于2017年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设工程质量安全监督站验收合格且符合本合同约定的商品房交付给原告使用；（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为导致工期延误；3、非被告原因，停水停电累计超过72小时或连续停水停电八小时以上而导致工期延误；4、施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风、和其他自然灾害导致停工八小时以上；5、施工期间新发现影响施工的异常地质情况；6、因原告逾期付款或原告申请的银行按揭贷款未划入被告账户，被告有权不通知原告而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按本合同约定期限交房，按下列方式处理（逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在180日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180天，原告有权单方面解除合同；原告要求进行履行合同的，合同继续履行，被告按逾期天数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；3、因被告以外的外界因素，导致合理延期，原告对被告所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。该合同签订之后，原告向被告支付了146000元购房款，被告于2016年8月18日向原告开具了《海南增值税普通发票》；原告还办理了银行按揭贷款420000元，并授权贷款银行将该笔贷款转入被告账户。截止庭审之日即2018年5月11日被告尚未向原告交付房屋。
诉讼中，被告提出约定的逾期办理违约金过高，要求法院调整。
认定以上事实，有原告提交的《海口市商品房买卖合同》、《海南增值税普通发票》、《个人购房借款/担保合同》及中国工商银行个人借款凭证，及当事人的陈述在案佐证，足以认定。以上证据，经本院审核，本院予以认定。
本院认为，原、被告之间的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人基于真实意思表示所自愿签订，其缔约主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。诉讼中，被告认可原告陈述的事实，亦是认可原告已履行了支付购房款的义务。被告应依约于2017年6月1日前向原告交付合同约定的商品房，其至庭审之日即2018年5月11日尚未向原告交付房屋，被告诉讼中未举证证明其免责，故本院认定被告应当承担逾期交房违约责任。原告主张按合同约定以已付购房款为本金按日0.5‰标准计算违约金。诉讼中，被告提出违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告未能提供证据证明其存在除已付房款被占用之外的其他损失，故本院认定被告逾期交房给原告造成的损失为已付房款被占用期间的利息损失，该损失最高可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算，该利率折算为年利率6.525%（4.35%+4.35%×50%），再上浮30%后折算的年利率为8.483%，双方约定的逾期交房违约金的计算标准为按已付购房款的每日万分之五（即年利率18%），已远远超过该8.483%，故本院将逾期交房违约金的计算标准调整为年利率8.483%。被告应按调整后的计算标准向原告承担逾期交房的违约责任，原告主张的超出该计算标准的违约金，本院不予支持。原告主张从2017年6月1日起计算违约金，本院予以照准。因具体交房时间尚不能确定，本案违约金暂计庭审之日，原告主张的庭审之后的违约金，本院暂不予处理。故被告应向原告支付以已付购房款566000元为本金，按年利率8.483%（即日利率0.024%），自2017年6月1日起计算至庭审之日即2018年5月11日止的逾期交房违约金，即46728.96元（566000元×0.024%×344天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、限被告海南新大洲投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张艺腾支付自2017年6月1日起至2018年5月11日止的逾期交房违约金46728.96元；
二、驳回原告张艺腾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费933元（原告已预缴），由原告张艺腾负担486元，被告海南新大洲投资有限公司负担447元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 员 冯成壮
二〇一八年六月六日
法官助理 蔡 婧
书 记 员 李醒雅
速 录 员 王彦玲
附相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。