上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第7627号
原告顾晓燕。
委托代理人杨仲侃，上海市联业律师事务所律师。
委托代理人陈程，上海市联业律师事务所律师。
被告上海宅杰房地产发展有限公司。
法定代表人顾德明。
委托代理人朱颖，上海华宏律师事务所律师。
委托代理人戚诚伟，上海华宏律师事务所律师。
原告顾晓燕诉被告上海宅杰房地产发展有限公司（以下简称宅杰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾晓燕诉称，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由原告购买被告开发的德川路XXX弄XXX号XXX-
XXX层商品房（以下简称系争房屋）。合同对原、被告的权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告按约支付全部房款人民币（以下币种相同）2，260，283元。被告应于2011年9月26日将该房屋交付给原告，并于2012年2月23日使原告办理过户申请手续及申领房产证。但被告于2012年8月10日才取得大产证，原告于2012年8月18日收到被告发出的办理产权证的通知，致使原告直至2012年9月24日才能申领产证。被告的行为已构成严重违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）的规定，被告应当支付违约金。原告诉讼请求：1、判令被告支付因延迟办理系争房屋房地产权证（小产证）所产生的违约金110，845元（按照已付购房款2，260，283元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%标准计算，自2012年2月23日起计算至2012年9月24日）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告宅杰公司辩称，《预售合同》未约定大产证办理时间，导致小产证办理时间约定不明，故被告与原告的代理人即其未婚夫钱某某，于2012年9月6日达成并签订了《自行办理产权过户说明》，约定被告配合原告办理产权证的期限至2012年11月，明确了办理小产证的时间。原告在双方约定的办理小产证期间前已完成办证，故不存在逾期办证。原、被告双方对办证期限通过书面方式作了补充约定，不适用《司法解释》第18条的规定。即使被告存在逾期办证，原告主张的违约金计算方式也错误，主张的违约金过高，应予调整。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告顾晓燕作为乙方（买方）、被告宅杰公司作为甲方（卖方），双方于2011年6月14日就系争房屋签订《预售合同》一份，约定由乙方以2，260，000元的价格向甲方购买系争房屋。《预售合同》第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。《预售合同》对甲方取得大产证的时间未作约定。《预售合同》签订后，因实际面积增加，原告共向被告支付购房款2，260，283元，被告已向原告交付系争房屋。被告于2012年8月10日取得《系争房屋》的上海市房地产权证（大产证）。原告于2012年8月18日收到被告发出的办理产权证的通知。此后，案外人钱某某于2012年9月6日以原告名义与被告双方签署《房屋交接书》、《自行办理产权过户说明》。
另查明，该《自行办理产权过户说明》内容为：“上海宅杰房地产发展有限公司：本人是《万家新天地商都》德川路XXX弄XXX号商铺（以下简称本商铺）的业主，本人与贵公司按《商品房预售合同》确认之前无争议和纠纷，并于2012年9月6日签署了《房屋交接书》，双方约定签订交接书后60天内（即2012年11月6日前）开发商应办理好产权证。因本人能自行到交易中心办理产权过户手续，在贵公司领到的办证相关材料如下：1、预告登记证（原件）……8、预售合同二份。所以本人收到以上资料后负责保管，计划在2012年12月份前办理好产权过户手续，延迟办理的责任由本人自行承担”。
2012年9月24日，原告申请办理系争房屋的产证。2013年5月20日，钱某某与原告顾晓燕登记结婚。
本案审理中，原告提出，其仅委托案外人办理房屋交接手续及领取办理产证的相关材料，并未委托其签署《自行办理产权过户说明》，其也不知道与被告达成了办理产证时间的新约定。原告与案外人虽某某，但当时还不是夫妻关系，故案外人无某代理其与被告签署上述协议。
上述事实，由《预售合同》、购房款发票、系争房屋的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、《房屋交接书》、《自行办理产权过户说明》、常口现实库信息资料、结婚登记摘要及原、被告的陈述等在案佐证。
关于原告称钱某某无某代其签署《自行办理产权过户说明》的意见。本院认为，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。首先原告认可其收到被告的办证通知后委托了案外人钱某某前去办理。虽然当时未出具书面委托，但被告系向原告发出的办证通知，若非与原告有密切关系并受其委托之人怎会知晓何时去被告处办理上述手续，故被告称其有理由相信案外人系某某的特殊关系人，受原告口头委托前来办理相关手续的主张符合常理，况且此后案外人确与原告缔结了婚姻关系。其次，被告与原告在内的业主办理产证手续中包括房屋交接与对产证办理方式和时间约定的内容。原告在收到《房屋交接书》、《自行办理产权过户说明》及相关办证所需文件资料后，并未提出任何异议，可见其对案外人代其签署《房屋交接书》、《自行办理产权过户说明》之行为是认可的。再有，原告事实上也是按《自行办理产权过户说明》的约定办理了系争房屋的过户手续。可见原告已实际履行了其与被告间关于产证办理的方式和时间的相关约定。相反如原告所称其仅认可案外人签署交接书和自行办理产证的后果，而不认可与被告办理小产证的时间约定，显然与事实不符，也有悖诚信，故应认定案外人代其签署《自行办理产权过户说明》的行为后果应由原告承担。
关于原告提出《自行办理产权过户说明》属格式条款的意见，依据不足，理由分析如下：一、签订《房屋交接书》时，被告与原告等自行办证的部分“万家新天地商都”购房业主签订《自行办理产权过户说明》，与委托被告办证的另外部分“万家新天地商都”购房业主签订《委托协议》，此外还有部分“万家新天地商都”购房业主未与被告签订《委托协议》或《自行办理产权过户说明》，说明原告有权选择是否签订《自行办理产权过户说明》；二、《自行办理产权过户说明》中约定了小产证办理时间、延迟办理的责任承担，内容详尽，原告完全能注意到该约定内容；三、《自行办理产权过户说明》系补充约定《预售合同》所约定不明的小产证办理时间及延迟办理的责任，并非免除被告责任、排除原告权利；四、《自行办理产权过户说明》签订至今已超过一年，本案诉讼前原告从未提出《自行办理产权过户说明》属于格式条款，主张予以撤销。综上，原告提出《自行办理产权过户说明》属于无效格式条款的意见依据不足，不予采纳。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，合法有效。原告诉讼请求主张的系逾期办理小产证的违约金，《预售合同》对系争房屋大产证的办理时间未作约定，导致小产证的办理约定不明。案外人受原告委托与被告签署了《自行办理产权过户说明》，对小产证办理时间作了补充约定，明确约定办理小产证的时间为2012年12月底前。该约定系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为有效。系争房屋的小产证已在该约定期限前办理，被告并未违约，故原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
驳回原告顾晓燕的全部诉讼请求。
案件受理费2，516元，减半收取计1，258元，由原告顾晓燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 沈俊
二〇一四年五月二十日
书 记 员 李烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民法通则》
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。