贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初108号原告聂中德，男，汉族，1979年4月5日出生。委托代理人蔡芝新（特别授权代理），贵州胜腾律师事务所律师。被告贵州金源达房地产开发有限公司。法定代表人周驰，该公司总经理。委托代理人周振国（特别授权代理），贵州衡瑞律师事务所律师。第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司（原毕节市农村信用合作联社）。法定代表人陈笑宏，该公司董事长。委托代理人熊灿斌（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。委托代理人赵新春（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告聂中德诉被告贵州金源达房地产开发有限公司（下称金源达房开），第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司（下称农商行）商品房买卖合同纠纷一案，本院2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告于2016年2月16日申请追加贵州毕节农村商业银行股份有限公司为本案第三人，经审查被告的申请符合法律规定，本院依法追加贵州毕节农村商业银行股份有限公司为本案第三人。因本案案情复杂，2016年3月29日转为普通程序，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡芝新，被告委托代理人周振国，第三人委托代理人熊灿斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂中德诉称：2012年3月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同总价款207,534.60元，原告已经付清。合同约定出卖人应于2013年5月12日前向买受人交付该商品房。合同第十三条规定了逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；（2）逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。2013年12月27日，被告书面通知2013年12月30日前办理交房手续。被告逾期交房共计229天，违约金按日万分之0.5计算90天，207,534.60元×05‱/天×90天=934.20元；违约金按日万分之1计算139天为207,534.60元×1‱/天×139天=2,884.25元；两项共计人民币3,818.45元。被告应如数支付原告，现由于被告拒不支付，原告特诉至法院，请求判决：被告支付原告违约金人民币3,818.45元并承担本案案件受理费。原告聂中德为支持其诉讼请求，提交了如下证据：证据一：聂中德身份证。用以证明原告的诉讼主体适格。被告及第三人质证意见：无异议。证据二：《商品房买卖合同》。用以证明被告违约的事实以及应当承担的责任。被告质证意见：1、真实性无异议，达不到原告的证明目的，原告同样存在违约责任；2、正因为存在补充协议，所以被告才以1,890.00元的价格出售给原告。第三人质证意见：无异议。被告金源达房开辩称：第一、涉案《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》的签订，是第三人与被告在协商一致的前提下签订，第三人是为了原告的利益，即低于市场价格购买被告开发修建的商品房。该协议书及补充协议的签订，若是没有原告向第三人的申请及委托，第三人是不可能与答辩人签订的。答辩人更不可能以1,890.00元的低价将涉案房屋出售给原告。《团购房屋补充协议》第五条约定：在答辩人办理商品房屋预售许可证后，原告及第三人在一个月内办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款。因此，原告应当受该条的约束；况且，原告以团购房屋的名义向被答辩人购买的商品房，原告已经从中受益10万元以上，而被告为此却损失巨大；第二、被答辩人于2011年8月25日办理了《商品房预售许可证》，原告及第三人就应当依约定在2011年9月25日前办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款。在答辩人向第三人三次发函催告下，第三人才分批向被答辩人提交了团购人员的名单。原告于2012年7月26日，才办理完毕涉案房屋个人住房按揭贷款，原告迟延履行合同义务301天；第三、答辩人与原告约定在2013年5月12日前交房，是答辩人履行合同约定的义务，即《团购房屋补充协议》第四条约定的房屋交付时间；第四、在合同履行期间，每年中考、高考七天，为了不影响考试，涉案房屋的修建必须停工；在合同履行期间的2011年至2013年，出现了大暴雨、凝冻、降雪的人力不可抗拒的天气天数共计234天，这一因素影响了被告的交房时间；第五、在第三人向被告提交的团购房屋人员名单中，答辩人要求购房者必须是第三人的员工，但答辩人无法审查、得知原告是不是第三人的员工。既然原告提起诉讼，答辩人要求原告及第三人提供证据证明原告是第三人的员工。否则，原告无权以低于市场价格购买答辩人开发修建的商品房，更加无权提起诉讼；第六、答辩人依约定以低于市场价格，将涉案房屋售给原告，原告却没有依《团购房屋补充协议》第五条的约定，在2011年9月25日前，办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款的合同义务。权利义务具有对等性，原告不可能只享受合同权利，而不履行合同义务。根据《合同法》第一百二十条的规定，答辩人恳请合议庭充分考虑答辩人迟延交房的天数以及答辩人迟延交房存在不可抗力因素，结合原告迟延履行合同的天数及原告购买团购房屋已经受益10万元以上的客观事实，答辩人主张与原告的违约责任与天数相互抵销；第七、答辩人与原告约定的涉案房屋交付时间为2013年5月12日，即合同履行期限为2013年5月12日，根据《民法通则》及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，原告应在两年内行使诉讼权利，即2015年5月12日前起诉，而原告是2015年12月21日才提起诉讼，已经超出了保护民事权利的诉讼时效期间，且不存在中断、中止、延长的情形。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金源达房开为支持其抗辩主张，提交了如下证据：证据一：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书和法定代表人身份证复印件。用以证明被告的诉讼主体适格，具有合法的房地产开发资格。原告及第三人质证意见:无异议。证据二：《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》。用以证明：1、第三人为了让原告低于市场价格购买被告开发修建的商品房，在原告向第三人申请及委托的前提下，第三人才与被告协商一致签订了《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》，原告及第三人均应受补充协议的约束，即乙方按规定办理了房屋预售许可证后，甲方在1个月内办理完毕本项目的团购人员个人住房按揭贷款；2、《团购房屋补充协议》第四条约定：交房时间为补充协议签订后三年内，即2013年5月12日。被告受该条约定的约束，与原告约定的交房时间为2013年5月12日。原告质证意见：真实性无异议，《团购协议》和《补充协议》签订是在商品房开工日期之前，违反了《商品房销售管理办法》第三条第三款的规定，不能作为被告证明原告违约的依据。第三人质证意见：三性无异议，但是达不到被告的证明目的。证据三：《商品房屋预售许可证》、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》两份（时间分别为2011年9月1日、2011年9月26日）、《关于团购房屋的函》、团购人员名单6页。用以证明被告于2011年8月25日办理了《商品房屋预售许可证》，原告及第三人就应当于2011年9月25日前办理完毕个人住房按揭贷款，但原告及第三人却迟延履行该合同义务；在被告三次告知下，第三人才向被告分批提供团购人员名单，从第三人职工宿舍管理委员会提交的一份中可知提供时间为2011年12月2日；说明被告在办理了《商品房屋预售许可证》后及时履行了告知义务。原告质证意见：对《商品房屋预售许可证》、两份告知书和函，真实性有异议，达不到被告的证明目的，原告不知情，没有接到被告和第三人的书面和口头通知，被告和第三人没有履行告知义务；对团购人员名单，无异议。第三人质证意见：对《商品房屋预售许可证》的三性无异议；对两份告知书和函，第三人没有收到；对团购人员名单，真实性无异议，但仅是对团购房屋协议的辅助性工作，不影响本案权利义务关系。证据四：七星关城区2011-2013年气象资料统计。用以证明在原告与被告签订的合同履行期间，出现了人力不可抗拒的大暴雨、降雪、结冰天气共计234天，导致涉案房屋修建停工，严重影响了被告交付房屋的时间。原告质证意见：真实性、合法性无异议，达不到被告的证明目的，因为在商品房买卖合同中约定被告有告知义务，但被告未告知原告，也没有其他证据佐证。第三人质证意见：三性无异议，但是达不到被告的证明目的。证据五：《中国农业银行个人借款凭证》。用以证明原告应当依《团购房屋补充协议》第五条的约定于2011年9月25日前办理完毕涉案房屋的按揭贷款，但原告却于2012年7月26日才办理完毕，原告迟延履行合同义务301天。原告质证意见：真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，违约时间的天数不认可。第三人质证意见：无异议。该收据同时证明原、被告签订《商品房买卖合同》后，并未在第三人处办理按揭贷款。第三人农商行口头述称：1、第三人与被告签订《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》，目的是为了解决金源达房屋出卖，以及原告以相对便宜的价格购买房屋，该内容缺乏具体的权利约束，其性质应定性为促销活动；2、原、被告双方实际出售和购买房屋的过程中，双方签订了《商品房买卖合同》，对双方的权利义务作了明确约定，其本质上已对第三人与被告所签订的《团购房屋协议书》和《团购补充协议》进行了变更，故原、被告双方应遵照执行的是双方所签的《商品房买卖合同》；3、被告作为房地产开发企业应有相应的实力进行房地产开发，第三人是否贷款给被告，与其是否能在约定的期限内交付房屋给原告并无实际上的因果关系。第三人农商行为支持其陈述主张，向本院提交了如下证据：工商登记资料、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、购房委托书。用以证明：1、第三人的身份信息，毕节市农村合作联社于2013年8月27日变更为贵州毕节农村商业股份有限公司；2、原告委托第三人支付首付款的事实。原告质证意见：无异议。被告质证意见：无异议。证明目的不完整，购房委托书不是单纯委托代为收取首付款，所有相关购房事宜都是由第三人代理。经综合审查全案证据，原告所举两组证据均为书证，符合证据的三性，能证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定了房屋价款、付款方式和时间、交房时间以及违约责任等相关事宜，本院予以采信，但达不到原告证明被告违约，应当承担违约责任的证明目的。被告所举五组证据均为书证，第一至三组证据，被告及第三人对真实性均无异议，能证明第三人与被告签订了《团购房屋协议书》及《团购房屋补充协议》，约定了相关事宜的事实，本院予以采信，能达到被告证明目的。对第三组证据，符合证据的三性，能证明被告取得《商品房屋预售许可证》及取得时间，被告公司形成三份《告知书》及一份《函》以及第三人向被告提供参与商品房团购办理贷款人员名单的事实，本院予以采信。但对两份告知书和函，原告及第三人表示不知情，未收到。被告也无送达两份告知书和函的相关证据佐证，故达不到被告证明履行告知义务的证明目的。对第四、五组证据，原告及第三人对真实性均无异议，符合证据的三性，能证明七星关区城区在2011年-2013年降雪、结冰和日雨量≥10mm的天数以及原告于2012年7月26日办理了按揭贷款145,000.00元的事实，但是不能完全达到被告的证明目的。第三人农商行所举的一组证据为书证，能证明农商行的身份情况及原告委托农商行办理支付首付款等手续的事实，本院予以采信，能达到第三人的证明目的。根据对以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2009年10月26日，被告与第三人签订《团购房屋协议书》（下称《团购协议》）约定：根据甲方（第三人）需要，乙方（被告）将所开发的信合小区楼盘提供400套由甲方进行团购；团购房屋价格每平方米1,800.00元，协议签订后，每户先预交30%订金给乙方；交房时间：协议签订后的三年以内。协议还约定了其他事项。2010年3月9日，原告与第三人成立的“毕节市联社职工宿舍管理委员会”签订《购房委托书》，载明：“委托人向金源达房地产开发有限公司购买住房，因该住房为团体购买，金源达房地产开发有限责任公司只与毕节市联社办理有关手续，联社成立了毕节市联社职工宿舍管理委员会，由该委员会代办相关手续。委托人在购买住房中涉及办理的有关交纳首付款等手续均委托毕节市联社职工宿舍管理委员会全权代理。”2010年5月13日，被告与第三人签订《团购房屋补充协议》（下称《补充协议》）约定：将原提供团购房数量400套更改为350套；原价格由每平方米1,800.00元更改为每平方米1,890.00元；交房时间：补充协议签订后，甲方（第三人）从30%购房定金（经双方协商，每套房为6万元）的2100万元中拨付1000万元给乙方（被告）使用起，乙方在三年内交房；乙方按规定办理了房屋预售许可证以后，甲方在1个月内办理完本项目的团购人员个人住房按揭贷款。2011年8月25日，被告取得涉案《商品房屋预售许可证》，载明涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日。2011年12月2日，第三人陆续向被告提交了按揭贷款名单和公积金贷款人员名单。2012年3月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-66）。合同约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买毕节市百里杜鹃大道旁金源城市花园第C幢1单元6层B号商品房，建筑面积114.66平方米；房屋总价款为207,534.60元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款62,534.60元，余款145,000.00元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人未按照约定的时间付款，按下列第1方式处理：1、按逾时间，分别处理（1）逾期90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款0.5‱的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款1‱的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付；出卖人应当在2013年5月12日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款0.5‱的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已交付款1‱的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2012年7月26日办理完毕贷款手续。被告于2013年12月27日通知原告2013年12月30日前办理交房手续。原告认为被告逾期交房，应按约定支付违约金，被告不支付。故原告以前述诉请诉至本院。另查明，2013年8月27日，第三人毕节市农村信用合作联社更名为贵州毕节农村商业银行股份有限公司。原告所付首付款是交到第三人处，由第三人统一支付给被告。毕节市专业气象台出具的七星关区城区2011年至2013年气象资料统计载明：2011年，日雨量≥10mm总天数16天；年降雪37天，年结冰42天；2012年，日雨量≥10mm总天数22天；年降雪19天，年结冰31天；2013年，日雨量≥10mm总天数19天；年降雪20天，年结冰28天。本院认为：关于《团购协议书》和《补充协议》对原告是否具有约束力的问题。从原告与原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会签订《购房委托书》载明的内容可以看出，原告向被告购买房屋为团体购买，第三人为购买房屋成立了原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会，原告在购买被告的房屋中涉及办理有关交纳首付款等手续均委托毕节市联社职工宿舍管理委员会全权代理，因此应认定原告与第三人之间基于团购房屋形成委托法律关系。原告基于与第三人的委托法律关系，其应受《团购协议书》和《补充协议》的约束，即其应按两个协议的约定履行相应的义务。关于双方在履行《团购协议书》、《补充协议》和《商品房买卖合同》中是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题。原、被告是基于《团购协议书》和《补充协议》才签订《商品房买卖合同》的，上述合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按《团购协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》的约定履行相关权利义务。《商品房买卖合同》约定被告应在2013年5月12日前向原告交付房屋，被告于2013年12月27日才通知原告办理交房手续，被告的行为已构成违约，应按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。原告主张被告逾期交房的违约时间计算到2013年12月27日，从2013年5月13日至2013年12月27日的违约天数为229天。涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日，在上述期间内涉案房屋工程所在地发生日雨量≥10mm、降雪、结冰等不能预见、不能避免并不能克服的客观事实而导致不能正常施工，应属于不可抗力。根据七星关城区气象统计表载明，2011年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为95天，在无法确定具体时间时采取综合标准计算2011年3月5日至2011年12月31日期间的不可抗力天数为78天（95天÷365天×301天）；2012年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为72天；2013年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为67天，在无法确定具体时间时采取综合标准计算2013年1月1日至2013年3月5日期间的不可抗力天数为12天（67天÷365天×64天）。因此涉案房屋在2011年3月5日至2013年3月5日期间内的不可抗力天数为162天，该不可抗力应免除被告的违约责任，即被告应承担逾期交房违约责任的天数为67天（229天-162天）。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担的逾期交房违约金按已交房款207,534.60元的0.5‱/天的标准计算，即695.24元（207,534.60×0.5‱/天×67天）；《补充协议》约定在被告办理商品房屋预售许可证后1个月内办理按揭贷款，被告办理《商品房屋预售许可证》的时间为2011年8月15日，但被告并未提供证据证明办理该证后已将《关于办理团购房屋个人住房按揭贷款的告知书》、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》及《关于团购房屋的函》送达原告或第三人，因此第三人于2011年12月2日向被告提交按揭贷款人员名单之日应视为原告或第三人知道或应当知道被告已经办理《商品房屋预售许可证》并要求原告或第三人履行《团购房屋补充协议》第五条约定的义务，即原告应在2012年1月2日前办理住房按揭贷款。原告在2012年1月2日前未办理住房按揭贷款，已构成违约，直至2012年3月26日原、被告才签订《商品房买卖合同》，所以原告在2012年1月3日至2012年3月26日期间应承担逾期付款的违约责任。虽然《补充协议》未约定逾期付款违约金的计算标准，但之后原、被告在《商品房买卖合同》中就涉案房屋逾期付款违约金的计算标准予以约定，因此在2012年1月3日至2012年3月26日期间共计84天，原告应向被告支付的逾期付款违约金参照《商品房买卖合同》的约定按逾期应付款（145,000.00元）的0.5‱/天的标准计算，即609.00元（145,000.00元×0.5‱/天×84天）。原、被告于2012年3月26日签订的《商品房买卖合同》对办理按揭贷款的期限重新进行了约定，视为原、被告对《补充协议》约定办理住房按揭贷款期限的变更。《商品房买卖合同》签订后，该合同约定原告在接到被告书面通知之日起3日内，将申请办理按揭或公积金贷款所需资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，但被告所举证据不足以证明原告接到其书面通知，故原告在2012年7月26日办理完毕住房按揭贷款145,000.00元的行为并未构成违约。综上，因被告主张逾期付款的违约金与逾期交房的违约金进行抵销，根据法律规定，逾期付款违约金与逾期交房违约金进行抵销后，被告应支付原告逾期交房违约金86.24元（695.24元-609.00元）。关于原告主张的违约金请求是否超过了诉讼时效的问题。首先，本案违约金系基于被告金源达未按约定履行交房义务的违约行为而产生，原告主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限；再次，如果从合同约定的交房时间之次日起计算违约金请求权的诉讼时效，那么出卖人坚持逾期交房超过二年，就可以诉讼时效为抗辩拒绝承担违约金，甚至就此免除了交房的合同义务，其结论显然不合理。因此，被告金源达关于违约金债权的诉讼时效应当按合同约定的交房时间计算诉讼时效的抗辩理由，无现行法律、司法解释明文规定，本院不予采纳。被告在2013年12月27日通知原告交房，原告于2015年12月22日以邮寄起诉状的方式，向本院提起诉讼，原告主张的违约金请求并未超过诉讼时效。对被告提出中、高考期间停工天数应予扣减的抗辩，被告未提供证据证明涉案房屋工程在中考、高考期间存在全天停工现象，故被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州金源达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告聂中德逾期交房违约金人民币86.24元；二、驳回原告聂中德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50.00元，由原告聂中德承担人民币48.00元，被告贵州金源达房地产开发有限公司承担人民币2.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  刘玉桂人民陪审员  赵明贵人民陪审员  谢忠红二〇一六年六月二十八日书 记 员  靳艺强