西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第02238号
原告陕西省雕塑院，住所地西安市。
法定代表人张琨，该院院长。
委托代理人肖军，陕西百望律师事务所律师。
被告西安市齐月饮食有限责任公司龙首村第二分公司，住所地陕西省雕塑院门口。
负责人田军智，该公司经理。
委托代理人田秀梅、田义辉，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告陕西省雕塑院诉被告西安市齐月饮食有限责任公司龙首村第二分公司（以下简称齐月公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西省雕塑院委托代理人肖军、被告齐月公司委托代理人田秀梅、田义辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年，被告齐月公司租赁原告陕西省雕塑院位于西安市莲湖区龙首北路西段8号陕西省雕塑院（坐南朝北临街门面房，面积约为143.4㎡），双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，房屋租赁期为一年，出租期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；齐月公司应当在合同期满后，无条件交回房屋，逾期一天，除按租金标准收取占用费外，另支付逾期交房违约金，按月租金×20%×实际违约月数收取。2013年12月31日合同期满后，被告齐月公司未按合同约定返还租赁房屋，原告多次催要未果，故诉至法院，请求：1、判令被告齐月公司向原告返还租赁的房屋（面积约为143.4㎡）；2、判令被告齐月公司向原告支付逾期交房违约金16500元（费用月租金×20%×实际违约月数，截止五月底共计16500元）；3、判令被告齐月公司向原告支付合同期满至今的逾期房屋占用费82500元（截止五月底）；4、诉讼费用由被告承担。
被告齐月公司辩称，双方存在租赁合同关系，但原告在合同到期后，并没有明确告知齐月公司要求解除，已变成不定期租赁合同，但是租赁关系依然存在。2013年双方签订新的租赁合同后，原告明知被告公司的装修状况却突然要求解除合同并返还房屋，违背了诚实信用原则，必须赔偿齐月公司的装修损失。据被告所知，原告将临街门面房收回后是要全部打包交给第三方投资管理公司做文化中心，此行为也是一种商业行为，名为承包实为租赁，原告实际上直接剥夺了齐月公司的优先租赁权。故对原告诉求不予认可，请求依法予以驳回。
经审理查明，2008年4月起，被告开始租赁该涉诉房屋经营餐饮。2012年6月30日，原告（甲方）与被告的负责人田军智（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定由被告继续承租位于陕西省雕塑院坐南向北面积约为143.4㎡的临街门面房屋。租赁期首期定位六个月，从2012年7月1日起至2012年12月31日，期满以六个月为周期顺延。2012年下半年的房屋租赁合同期满后，原告（甲方）与被告（乙方）又于2012年12月底签订《房屋租赁合同书》一份，约定：出租房屋位于西安市莲湖区龙首北路西段8号陕西省雕塑院坐南向北临街门面，面积约为143.4㎡。租赁期为壹年，从2013年1月1日起至2013年12月31日。房屋租金和管理费：12个月房屋租金198000元，其中每月租金11550元，每月物业管理费4950元。合同期满，甲方有权收回房屋。在合同有效期内，乙方应保持所租房屋及附属设施完好，未经甲方同意不得擅自拆除、改建、扩建，如需装修，乙方书面向甲方提出申请，甲方同意后方可装修。在不影响房屋结构及质量的前提下进行装修。乙方应当在书面通知后，无条件交回房屋。逾期一天，除按租金标准收取占用费外，另支付逾期交房违约金，按月租金×20%×实际违约月数收。合同期满，乙方经甲方同意对承租房屋所作的改建、扩建设施以及装修设施应保持使用现状，在房屋交付时一并交付甲方，由甲方处置。
上述合同履行期间内，被告齐月公司按合同约定正常给原告陕西省雕塑院支付了房屋租金和管理费。被告齐月公司在2013年5月曾对房屋进行装修。合同到期之后，双方没有继续签订房屋租赁合同，被告齐月公司仍然实际占用该房屋，但没有再向原告陕西省雕塑院支付房屋占用费和管理费。2014年4月28日，原告陕西省雕塑院通知被告齐月公司，要求收回该房屋自用，并要求齐月公司结清该房屋所有费用并搬离。被告齐月公司答复因2013年5月对房屋进行装修系经过原告同意，如果原告计划在2014年初对租赁房屋进行开发改建，就不应该同意被告在2013年装修，被告因装修投资巨大，终止合同必将造成很大损失，故被告不能搬离此房屋，希望双方继续维持租赁合同关系，否则要求原告赔偿装修损失。至此，原告陕西省雕塑院将被告齐月公司诉至我院，直至审理结束，被告齐月公司仍未腾交房屋。
上述事实，有《房屋租赁合同书》、《建筑工程施工许可证》、建设工程规划许可证、申请书等证据及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，原告陕西省雕塑院与被告齐月公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定，忠实履行合同义务。根据原被告双方签订的房屋租赁合同第二条约定：租赁期为壹年，出租日期自2013年1月1日起至2013年12月31日，故双方之间签订的《房屋租赁合同书》已于2014年1月1日之前届满。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该租赁合同期满之后，双方没有继续签订租赁合同，按照法律规定，视为不定期租赁。当事人对不定期租赁合同可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告陕西省雕塑院已于4月28日通知被告齐月公司，按照普遍情况，被告齐月公司应当可以在三个月内另行租到房屋，但至今被告齐月公司仍未向原告陕西省雕塑院返还房屋。原告陕西省雕塑院已尽到合理期限内通知之义务，因此有权收回其自有的位于西安市莲湖区龙首北路西段8号坐南向北的、面积约为143.4㎡的临街门面房，被告齐月公司应当腾交该租赁房屋。至2014年5月原告陕西省雕塑院起诉时，被告齐月公司实际占用该租赁房屋时间为5个月。根据《房屋租赁合同书》第三条的约定，“房屋租金和管理费每月为16500元，其中物业管理费4950元／月，房屋租金11550元／月”。因此，原告陕西省雕塑院要求被告齐月公司支付逾期房屋占用费82500元（原租金标准16500元／月×5个月）的主张，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》第五条第9项的约定，“乙方应当在书面通知后，无条件交回房屋。逾期一天，除按租金标准收取占用费外，另支付逾期交房违约金，按月租金×20%×实际违约月数收。”原告陕西省雕塑院要求被告齐月公司支付逾期交房违约金16500元，本院认为标准过高，酌定以3000元为宜。关于被告齐月公司辩称原告应赔偿其装修损失问题，因被告齐月公司的主张属于反诉的范畴，而被告齐月公司在法庭辩论终结前并未提出反诉，故其应当另案主张权利，本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起三十日内，被告西安市齐月饮食有限责任公司龙首村第二分公司向原告陕西省雕塑院腾交位于西安市莲湖区龙首北路西段8号陕西省雕塑院坐南向北的临街门面，面积约为143.4㎡的租赁房屋；
二、本判决生效之日起十日内，被告西安市齐月饮食有限责任公司龙首村第二分公司向原告陕西省雕塑院支付2014年1月至5月的逾期房屋占用费82500元；
三、本判决生效之日起十日内，被告西安市齐月饮食有限责任公司龙首村第二分公司向原告陕西省雕塑院支付逾期交房违约金3000元；
四、驳回原告陕西省雕塑院其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2174元，由被告西安市齐月饮食有限责任公司龙首村第二分公司承担（原告已预付，被告在执行本判决时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王晓萤
代理审判员 赵兴华
人民陪审员 谢翔天
二〇一五年三月十六日
书 记 员 张 菡