广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1824号原告徐奎，女，1979年5月15日出生，住江苏省泰兴市，委托代理人李恒慧，广西南港律师事务所律师。被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。法定代表人李忠飞,该公司总经理。委托代理人杨金锁,该公司副总经理。原告徐奎诉被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭审理了本案。原告徐奎的委托代理人李恒慧，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司的委托代理人杨金锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于防城港市港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧腾飞广场7号楼2单元605号房，总房款为466449元。原告已支付21%的首付款96449元，余款采取银行按揭的付款方式。合同第八条约定：被告应当在2014年11月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告房屋至今仍未建造完成并交付原告使用。被告逾期交房的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。为了维护原告的合法权益，故诉请法院判令：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金14592元（自合同规定最后交房期限2014年12月1日至2015年9月30日计算为304天，每天按照已交房价款96449元的万分之五即48元的违约金计算，以后另计）；二、本案诉讼费由被告承担。原告为其陈述在举证期限内提交的证据有：1、居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、企业基本信息，证明被告主体资格及基本情况；3、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间的合同关系；4、《收据》，证明原告已履行付款义务。被告辩称，一、原告逾期支付房款,违约在先,导致被告不能按时交房。二、被告未能如期完工非出卖方能控制因素造成的，被告可以据实延期交房，延期交房违约金应该在交房后一次性结算，不应该在房屋建设过程中多次结算。被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、气象资料，证明影响施工天数；2、录音资料，证明公积金和银行未放款及未付款原因是贷款申请人原因；3、公积金协议书，证明腾飞广场符合条件的购房人可以享受公积金贷款；4、徐奎首付款凭证，证明徐奎仅支付首付款5万元；5、徐奎向新港酒店借款借条，证明徐奎向新港酒店借款46449元；6、徐奎与新港酒店借款协议书，证明徐奎向新港酒店借款46449元；7、徐奎还新港酒店借款凭证，证明徐奎还新港酒店12000元；8、腾飞龙公司与新港酒店担保协议，证明徐奎新港酒店借款是腾飞龙公司做的担保；9、腾飞龙公司代徐奎还新港酒店收据，证明腾飞龙公司代徐奎还新港酒店本金34449元，利息7907元。经开庭质证，原告对被告提供的证据1中的降雨天数没有异议，但是已经超过了交房时间，被告无法提供2014年10月31日之后的气象资料；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，这是被告单方面制作的，录音的谈话内容与本案无关；对证据3中被告和住房公积金之间存在协议关系不代表被告符合公积金的房款要求，被告涉嫌违规操作是导致公积金无法发放的重要原因；对证据4的真实性、合法性、关联性存在异议，被告已经向原告出具了首付款的收据，证明被告已经收到原告交付的首付款；对证据5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性存在异议，新港酒店不是本案的当事人，被告也不是借款协议的当事人，与新港酒店有关的一切证据都与本案没有关联性。本院认证认为，对双方均无异议的证据予以确认。对被告提供的证据1，属于防城港市气象局信息服务中心出具的气象资料，本院予以采信。对被告提供的证据1中的天气统计表数据来源于网络，真实性无法确定，且统计的日期均为2014年10月31日之后的，已过了合同约定的交房日期，与本案无关，不予采信。对被告提供的证据2，因属于被告单方制作，且声音来源不能确定，不予采信。对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参与依据。经审理查明，2013年12月2日，原告作为买受人与被告为作出卖人签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定出卖人以单价6174.05元每平方米的价格将位于防城港市港口区北部湾大道与建港路交汇处腾飞广场7号楼2单元605号房卖给买受人，房屋建筑面积为75.55平方米，总价款为466449元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未在合同约定的时间付款，逾期在30日内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权单方解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的30%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》、经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停水停电等；2、其他非出卖方能控制因素（如政府举办有关活动、节日、庆典、禁令、交通管制、停水、停电、大风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上，为执行当时的法律法规或配合政府执法无法施工等）造成工期延误，出卖人可以据实延期交房……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同附件五约定：买受人在2013年12月2日签署《商品房买卖合同》当日交纳首期款96449元(占总房款的21%)，余款370000元（占总房款的79%）由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款；买受人应在签署《商品房买卖合同》并交纳首期款之日起七日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，因买受人逾期不提交资料或提交资料不合格或不交纳相关费用导致无法办妥按揭贷款手续的，出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同第七条规定追究买受人违约责任；买受人在接到银行或出卖人通知后七个工作日内到指定银行办理完所有按揭手续，否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同的第七条规定追究买受人违约责任。买受人的按揭贷款申请及贷款额度由指定银行审批确定，如果买受人最终获得的贷款数额加首期款不足总房款时，买受人对不足部分必须在接到出卖人通知后十五个工作日内付清，否则，出卖人视而不见买受人逾期付款，并按合同的第七条规定追究买受人违约责任。另查明，被告于2013年12月2日向原告出具《收据》，收取了原告购买的腾飞广场7号楼2单元605号房首付款96449元。原告至今未付剩余房款370000元。腾飞广场项目因资金链断裂等原因未能竣工，未达到交付条件，被告至今未向原告交付房屋。2013年12月2日至2014年11月30日期间，防城港市港口区出现中雨或中雨以上天气状况的时间为63天，受热带气旋影响的天数为5天，但均与中雨或中雨以上天气重合。原告于2013年12月2日向防城港市新港酒店管理有限公司借款46449元用于购买腾飞广场7号楼2单元605号房的部分首付款，被告是该笔借款的担保人。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的权利义务。原告主张其已将贷款所需相关材料交给被告。被告则辩称由于原告不符合银行贷款要求故银行未发放贷款，原告逾期付款的行为已构成违约。根据合同附件五的约定，被告负有联系提供贷款的银行并在提供按揭贷款材料不全或获批按揭金额不足额的情况下通知原告的义务。本案中，被告未提供证据证明其已履行通知原告办理按揭贷款银行或在按揭贷款未获批准的情况下通知原告并告知补齐剩余房款的义务，故被告不能以原告逾期付款为由拒绝承担逾期交房的违约责任。尽管原告与防城港市新港酒店管理有限公司存在借款关系，被告是该借款关系的担保人，该借款关系与原、被告的商品房买卖关系并非同一法律关系，故被告以原告未还防城港市新港酒店管理有限公司的钱作为延期交房的抗辩，本院不予支持。原告主张被告以首付款为基数按照合同约定的标准支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2项的约定，由于天气原因被告据实可延期交房的天数为63天，故被告交房时间可顺延至2015年2月1日。由于被告具体交房时间尚未确定，结合原告的诉请，违约金暂计至2015年9月30日，剩余部分待被告交房后可另行主张。故违约金以96449元为基数，按照每日万分之五的标准自2015年2月2日计算至2015年9月30日，为11573.88元（96449元×0.0005×240天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司向原告徐奎支付逾期交房违约金11573.88元；二、驳回原告徐奎其他的诉讼请求。案件受理费165元（原告徐奎已预交），由原告徐奎承担34元，由被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司承担131元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费165元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐祖英人民陪审员  林业就人民陪审员  梁 毓二〇一六年三月三十一日书 记 员  覃 艺