上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第661号
原告（反诉被告）上海德耀房地产经纪事务所。
投资人梁桂林，总经理。
委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
被告（反诉原告）管建德，男。
委托代理人管某某，男。
原告（反诉被告）上海德耀房地产经纪事务所（以下简称德耀事务所）与被告（反诉原告）管建德居间合同纠纷一案，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）德耀事务所的委托代理人卞东风、被告（反诉原告）管建德的委托代理人管学兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）德耀事务所诉称，2013年12月14日，在德耀事务所居间撮合下，就管建德购买上海市宝山区泰和西路3499弄52号201室房屋（以下统称系争房屋）事宜，与卖方成功签署《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。德耀事务所已居间成功，但管建德拒绝按照约定支付佣金人民币1.86万元，故起诉要求判令管建德支付佣金1.86万元及迟延支付佣金的逾期违约金。
被告（反诉原告）管建德反诉并辩称，2013年12月14日，管建德与出卖人袁某某及德耀事务所就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，居间报酬为系争房屋房价109.5万元的1%。同日，袁某某与管建德签订《房屋买卖合同》并约定买卖双方于本合同签订之日起40日届满之日为双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，该合同由居间方指认的姚某某代袁某某签署，并于当日在居间方的经营地向姚某某支付定金1.5万元。合同签署后的40日的届满之日，即2014年1月24日，管建德与德耀事务所协商一致后准时到达门店，但德耀事务所却告知系争房屋权利人不来签署合同，为此双方发生争执，致《上海市房地产买卖合同》无法签署。嗣后，管建德发现无论是袁某某还是姚某某均非系争房屋权利人。管建德要求德耀事务所返还定金及提供姚某某的身份信息，遭拒。管建德认为，德耀事务所未履行居间方的相关职责，提供了虚假的房屋权利人与管建德签订相关协议与合同，并骗取管建德向非房屋权利人支付定金1.5万元，导致管建德与真正的房屋权利人无法签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，故德耀事务所并没有完成居间义务，不同意支付佣金及违约金。同时，鉴于德耀事务所至今未能提供有效真实的证据表明袁某某为系争房屋的权利人，也没有证据表明居间协议、房屋买卖合同为袁某某的真实意思表达，由于德耀事务所存在恶意违约及欺骗行为（隐瞒真实信息、提供虚假信息），根据相关法律规定，故管建德反诉请求：1、判令德耀事务所赔偿定金损失1.5万元；2、判令德耀事务所赔偿管建德经济损失5.58万元（居间报酬的3倍）。
原告（反诉被告）德耀事务所针对被告（反诉原告）管建德的反诉辩称，收取定金为案外人，因此管建德无权要求德耀事务所返还定金或赔偿定金损失，如管建德认为出售方存在过错，可向出售方主张权利。同时，德耀事务所不存在隐瞒交易的真实信息，也没有提供虚假信息，不存在欺诈行为。管建德的诉请缺乏事实、法律依据，不同意管建德的反诉请求。
经审理查明，2013年12月14日，管建德（买受方，乙方）与袁某某（出卖方，甲方）、德耀事务所（居间方，丙方）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为109.5万元。该协议第五条居间义务部分约定，丙方应当依法积极履行以下居间义务：……3、撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；4、向甲、乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项（详见《房屋买卖合同》第1条）；5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任。该协议第六条约定，居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金。该协议甲方落款处由姚某某代袁某某签字。同日，管建德（甲方）与德耀事务所（乙方）签订《佣金确认书》，主要约定，甲方向乙方支付系争房屋的佣金金额1.86万元，支付期限为签订买卖合同时，甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算）。
同日，管建德（买受方，乙方）与袁某某（出卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为109.5万元，为办理交易过户手续所需，甲、乙双方同意于本合同签署后40天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。该合同第1条约定，系争房屋权利人为袁某某，建筑面积56.21平方米，房地产权证号为沪房（地）宝字（2000）第017004号，系争房屋未设立租赁、抵押。上述合同的甲方落款处由姚某某代袁某某签字。同日，姚某某向管建德出具1.5万元定金的收款收据。
同日，姚某某出具《承诺书》，主要内容为，姚某某承诺已经得到系争房屋所有权人袁某某的合法授权。权利人授权承诺人代其签订与管建德买卖系争房屋的《房地产买卖居间协议》并代为收取定金1.5万元。若之后权利人否认授权或因出售方之原因，最终导致《上海市房地产买卖合同》无法签署，该协议目的无法实现，承诺人愿意按照该协议中出卖人的义务对买受人承担责任并向德耀事务所支付居间补偿费2.19万元。同日，管建德出具《确认书》，内容为：“我方作为买受方确认上海德耀房地产经纪事务所已经将上述事项及可能发生的风险详细告知，我方自愿接受承诺人的承诺与其签署《房地产居间协议》并向其支付定金人民币15000元（大写：壹万伍仟元整）。以上表述系我方真实意思表示。”审理中，管建德认为该《确认书》落款处买受方“管建德”签名非其本人所签，并提出鉴定申请。经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，鉴定结论为《确认书》上“管建德”签名字迹是管建德所写。对该司法鉴定意见，原、被告均表示真实性无异议。
另查明，2014年1月15日，案外人薛某某、薛某经登记为系争房屋的权利人（房地产权证号为沪房地宝字（2014）第0028**号）。2014年2月6日，薛某某向管建德发出《通知函》，主要内容为，双方于2013年12月14日签订协议并收取了定金1.5万元，依照协议约定，应在2014年1月24日前签订《上海市房地产买卖合同》，然管建德未予该期限内签约，故书面催告管建德务必于2014年2月10日前与其签订《上海市房地产买卖合同》，否则将宣告解除协议并没收定金1.5万元等。审理中，管建德表示，收到该《通知函》，但当时认为通知人与系争房屋产权人没有关系，故未予理睬。
审理中，关于交易的其他情况，德耀事务所表示，2013年12月14日，管建德与实际签字人姚某某签订了居间协议和买卖合同，当时的产权人是案外人袁某某，袁某某在签约时就已经去世了。当时系争房屋正在办理继承手续，继承人是薛某某和薛某，而姚某某是上述两个继承人之一的配偶。签约时姚某某出示了沪房（地）宝字第017004号的产证及其他证明其身份的材料，德耀事务所将购买系争房屋可能存在的风险及实际情况当场向管建德进行了提示。故在签署合同的同时或之前，各方自愿承担相应的交易风险，在此前提下，德耀事务所撮合管建德购买系争房屋。双方在合同第三条明确约定在签署该合同40日内，由管建德和案外人到德耀事务所处签署正式的房地产买卖合同，截止日是2014年1月23日之前。但是在此之前，管建德有向德耀事务所表示不再继续购买系争房屋，并且在该日期之前，管建德也约了德耀事务所的其他业务员去验看了其他的房屋。在此情况下，德耀事务所在签约日期届满前多次和管建德沟通签署正式买卖合同时，管建德都没有给予明确的签约日期，因此管建德没能够有效地配合与案外人在约定的期限内签订正式的买卖合同。2014年1月24日，管建德在事先未约好的情况下，突然来到门店，德耀事务所的工作人员无法马上与实际出售人取得联系。后来，系争房屋的实际出售人在2014年2月6日签发了《通知函》，希望管建德履约，但是管建德还是没有有效答复，导致交易未能至今顺利履行。签约当日管建德直接支付姚某某定金，姚某某则将旧的产证放在中介处，办了新产证后就将新的产证放在德耀事务所处，后来经过催告，管建德没有反应，案外人就将新产证拿走了并将定金没收。
管建德则表示，签订协议时曾去系争房屋看过，系争房屋内住着收定金的人，签约时，德耀事务所并没有向管建德出示系争房屋相关的权利证书及袁某某、姚某某的身份信息、委托手续，德耀事务所按照《房屋买卖合同》第1条的记载向管建德进行了陈述。当天管建德将定金1.5万元交给德耀事务所，由德耀事务所转交给姚某某。嗣后，管建德一直向德耀事务所催促何时能够签署正式的房地产买卖合同，最终德耀事务所的经办人员确定在2014年1月24日约双方签订正式的合同。1月24日管建德到达门店后，德耀事务所经办人员称出售方没有时间来，且未向管建德出具书面手续确认上述情况，管建德只好无奈离开。期间，在1月24日及之前德耀事务所并未告知产证变更情况，而产证变更直接影响税费承担。后来，管建德本打算起诉姚某某双倍返还定金，然因无法从德耀事务所处取得姚某某身份信息，起诉材料被退回。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《承诺书》、《确认书》、司法鉴定书、收款收据、房地产权证及当事人陈述等证据为证，可以认定。
本院认为，根据查明的事实，德耀事务所自认在签订居间协议当时系争房屋的登记产权人已去世，在此情况下，德耀事务所让居间协议的代签人姚某某及管建德出具了《承诺书》与《确认书》。德耀事务所上述自认的事实与《房屋买卖合同》上有关房屋状况的记载、代签情况及后续系争房屋权利变更登记的情况较为相符，可予采信。结合上述事实，本院有理由相信系争房屋买卖双方已知悉系争房屋状况、实际签署人的代签等情况，管建德作为买受方即便不清楚上述情况，在其签署《确认书》后，亦应对交易状况不清楚自担风险。故管建德主张德耀事务所在居间过程中存在欺诈行为并据此要求德耀事务所赔偿定金损失及赔偿其他经济损失，缺乏依据，本院不予支持。同时，德耀事务所作为居间方并未最终促成系争房屋的实际权利人与管建德签订买卖合同，难以认定居间成功，结合居间的实际情况，本院酌情确定管建德支付德耀事务所必要的居间费用500元，德耀事务所的其余诉讼请求，则不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）管建德于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）上海德耀房地产经纪事务所居间费用500元；
二、原告（反诉被告）上海德耀房地产经纪事务所的其余诉讼请求，不予支持；
三、被告（反诉原告）管建德的所有反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为132.50元，由原告（反诉被告）上海德耀房地产经纪事务所负担128.50元，由被告（反诉原告）管建德负担4元。反诉案件受理费减半收取为785元及鉴定费2，000元，均由被告（反诉原告）管建德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。