上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1425号
原告许志宏，男，1968年3月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人张峻，上海段和段律师事务所律师。
委托代理人凌昇昊，上海段和段律师事务所律师。
被告李文斌，男，1980年1月20日生，汉族，户籍地福建省宁德市。
原告许志宏与被告李文斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许志宏的委托代理人张峻到庭参加诉讼。被告李文斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告许志宏诉称，2013年7月21日，许志宏与李文斌签订房屋买卖合同，约定，李文斌将上海市宝山区高境一村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）以人民币302万元出售给许志宏，双方应当于2013年11月15日前办理过户手续。此后，李文斌将系争房屋交付给许志宏使用，许志宏装修后入住。2014年10月20日，许志宏接到法院通知，系争房屋已由法院强制拍卖、无法继续交易。根据房屋买卖合同第12条的约定，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。现因李文斌违约致使交易无法完成，故许志宏起诉要求解除双方间的房屋买卖合同，李文斌返还许志宏定金2万元，并支付违约金58万元。
被告李文斌未作答辩。
经审理查明，2013年7月21日，李文斌（出卖方、甲方）与许志宏（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海宝原物业顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产权证号：沪房（地）宝字（2010）第044214号，房屋设立的抵押权人为中国民生银行。房地产转让价款为302万元。第3条约定，为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后一百一十天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第4条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）302万元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款（若有），并应于收到该笔款项同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。第6条约定，甲乙双方应于2013年7月31日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款／元。若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金。第7条约定，甲乙双方应于2013年11月15日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。第12条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方须按总房价款的20%向守约方支付违约金。第17条约定，全部房款如需资金监管，费用全部由甲方承担，房屋内空调全部留下。同日，李文斌出具收款收据，确认收到许志宏购买系争房屋的定金2万元。
2013年9月14日，许志宏向李文斌发出催告函，主要内容为，双方约定应于2013年7月31日前，前往系争房屋办理房屋交接手续。现许志宏已按约支付房款并按期办理余款，现李文斌房屋内家具尚未搬走原因，未能如期办理房屋交接手续，造成许志宏无法进行此房屋交接后的后续修缮工作，故催告李文斌于2013年9月20日前，前往系争房屋办理房屋交接手续，如在上述期限还未办理家具及杂物搬迁，则许志宏将按房屋买卖合同第六条规定确认2013年7月31号房屋内所有家具杂物已搬迁。
2013年10月30日，许志宏向李文斌发出催告函，主要内容为，现许志宏已按约定于过户之前办理完成全额余款，已可办理房款三方托管，因李文斌手机一直无人接听和发短信无人回复，造成房款托管手续无法办理，使买卖交易无法进行，故催告李文斌于2013年11月15日前办妥房屋出售所需产证所有银行抵押及司法解冻手续并办理过户；否则许志宏有权解除合同并追究违约责任。
2013年12月25日，许志宏向李文斌发出催告函，再次催告李文斌于2014年1月16日前办妥房屋出售所需产证所有银行抵押及司法解冻手续，并办理过户手续；否则许志宏有权解除合同并追究违约责任。
审理中，许志宏表示，其购买时并不知道系争房屋上有法院查封；知道系争房屋上有银行的抵押权，李文斌当时表示，只要许志宏付款，李文斌会去注销抵押。李文斌直至2013年9月29日才将系争房屋交付许志宏，此后许志宏花费25万元对系争房屋进行了装修。2013年12月5日，许志宏刚装修好。2013年12月6日，李文斌即通知许志宏系争房屋不能交易了，因房子要被法院拍卖了。此后，系争房屋被他人拍卖取得。2014年10月，许志宏与实际买受人约定，买受人将系争房屋租给许志宏2年，租期从2014年11月1日起算，月租金4，000元，买受人免收许志宏5万元租金，租金超过5万元后按实结算。租赁期满后，买受人对系争房屋内的物品、装修等一概不要。买卖合同原约定的违约金应当为604，000元，现许志宏仅主张58万元。
以上事实，有原告许志宏提供的房屋买卖合同、收款收据、催告函等，及原告许志宏的当庭陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，许志宏与李文斌就系争房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据买卖双方于2013年7月21日签订的房屋买卖合同的约定，双方应当于本合同签署后一百一十天内签订《上海市房地产买卖合同》，并应当于2013年11月15日前办理过户手续；任何一方未按本合同约定履行，逾期超过二十日的，另一方有权要求单方解除合同，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。根据许志宏提供的证据，其多次发函催告李文斌进行过户，但李文斌至今未能办理过户手续，显已构成违约，许志宏要求解除买卖合同，要求李文斌返还定金并按约支付违约金，与法不悖，当予准许。关于违约金标准，被告李文斌未作抗辩，且许志宏自行降低违约金标准，合法有据，当予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告许志宏与被告李文斌就上海市宝山区高境一村XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同；
二、被告李文斌于本判决生效之日起十日内，向原告许志宏返还购房定金2万元；
三、被告李文斌于本判决生效之日起十日内，向原告许志宏支付违约金58万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，800元、公告费560元，均由被告李文斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 金敏浩
审 判 员 蒋梦娴
人民陪审员 时金兰
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。