江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第3119号
上诉人（原审被告）宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴环科园兴业路88号。
法定代表人施洪飞，该公司董事长。
委托代理人施健，该公司经理。
委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐瑞新。
委托代理人古锐、张讷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。
上诉人宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）因与被上诉人唐瑞新商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜民初字第0388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
唐瑞新原审诉称，2013年2月8日他根据与宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）签订的商品房订购单，支付了海德名园三期x幢x室的全部购房款200万元，当时叶志峰承诺送中央空调与31号、32号车位，之后惠安公司还多次承诺签约交房，但未能履行，故只得向法院起诉，请求判令恒兴公司继续履行合同交房办理过户手续、支付违约金20万元、支付自2013年4月19日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失。
恒兴公司原审辩称，唐瑞新称审查了授权委托书后才开始交易，而授权委托书上明确了授权范围及内容，惠安公司的违法行为与他公司无关，对于唐瑞新的损失表示同情，但其提供的证据不能证明已向惠安公司支付了相应的房款，故请求法院驳回唐瑞新的诉请。
原审审理查明：
2010年9月28日，恒兴公司向惠安公司签发《委托授权书》一份，授权书载明“恒兴公司现委托惠安公司作为我公司合法委托代理公司，授权其代表我公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。在整个代理过程中该代理公司应严格按照国家相关法律法规进行规范操作，如未按照国家相关法律法规操作，由此产生的一切法律后果与恒兴公司无关，一并由惠安公司承担。代理公司无权转换代理权”。
同年11月8日就海德名园三期的住宅与商铺的销售事宜由惠安公司与恒兴公司签订《合作销售协议》2份，对于住宅的销售协议中约定，惠安公司负责三期楼盘前期的广告策划与宣传事宜，三期楼盘的开盘价为11200元/平方米……，对于商铺的销售协议中约定，商铺面积暂估为4297.79平方米，销售单价定为11800元/平方米……，协议还约定了违约责任等条款。
同年10月27日恒兴公司取得了海德名园三期(27#-29#)40428.5平方米的预售许可证，许可证中载明商品房设计使用性质为住宅、商业。嗣后惠安公司做了大量的楼盘策划、广告工作，并销售了约定的房产，也支付了部分房款给恒兴公司。
2012年9月22日惠安公司与恒兴公司签订了《终止合同协议》，内容为解除前面所订的2份合作销售协议。终止协议后恒兴公司并没有收回《委托授权书》，也没有对外进行公告，相反惠安公司还于2012年9月28在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告。
2013年2月8日唐瑞新与惠安公司签订商品房订购单，约定由唐瑞新以200万元的价格购买海德名园三期x幢x室房屋，定金200万元于签订此定购单当日支付，备注中注明赠送中央空调及31号、32号车位。当日唐瑞新通过惠安公司的pos机刷卡支付52万元、向叶志峰个人帐户转汇140万元，叶志峰向唐瑞新开具了收到1803室房款200万元的收款收据，收据中约定赠送中央空调。
同年3月18日惠安公司、叶志峰书面承诺：唐瑞新于2013年2月6日在惠安公司处购买海德名园三期东楼1803房屋一套(带车位一只)，唐瑞新已于当日付清房款200万元，承诺于2013年2月18日签订购房合同，由于惠安公司原因未兑现，现承诺于2013年4月18日前签订购房合同，如未签约则同意支付房价10%的违约金，以后每延后一天支付房价1%补偿金。
对于购买及付款过程唐瑞新述称，2013年2月8日小年夜通过朋友介绍得知海德名园三期有房子卖，我当时有购房的意愿，于是在2月8日(小年夜)上午去了位于阳羡东路的海德名园的售楼处跟叶志峰洽谈购房事宜，并于11-12点看了现房，当时就达成协议付款60万元购买1803室，在叶志峰办公室刷卡22万元、30万元，支付现金8万元，当天下午又陆续向叶志峰的个人账户汇了60万元、80万元，叶志峰说开发商放假了要过了年初八才能签合同，然而到年初八与其他购房的人一起到叶志峰的办公室要求签合同，叶志峰提出将私章给其，由其去开发公司帮他们签订商品房合同，之后一直没有办成，3月18日叶志峰答应一个月内办好过户手续，如果办不到答应赔偿10%的违约金，他当时还要求加了一条如办不到每天罚款1%，违约承诺书是根据吴展飞起草的承诺书修改的，导致车位表述有误，叶志峰说中央空调是送的，并送一个车位，他又订了一个车位，他订的车位钱还没有付，叶志峰确定的车位是31号、32号，至于哪个是送的哪个是订的，他并不清楚，他买房的时候看到授权委托书的。恒兴公司则认为因叶志峰涉嫌非法诈骗而被追究刑事责任，唐瑞新提供的证据是否真实无法确定，广告也没有得到恒兴公司的授权，且2012年9月22日双方已终止协议，惠安公司与唐瑞新签订商品房定购单等手续时惠安公司已经没有代理权限，对恒兴公司没有约束力，唐瑞新的损失只能向惠安公司、叶志峰主张；交易凭证仅有192万元，无法证明惠安公司收到了全部房款，根据唐瑞新所述车位款并未支付，而且承诺发生于2013年3月18日，此时惠安公司已经没有代理权限，也没有车位单，唐瑞新的诉请不应得到支持，况且对于惠安公司的承诺均超出了委托书所载内容，叶志峰案发前唐瑞新也从未向恒兴公司主张过权利，本案损失应由唐瑞新自行承担。
2014年11月18日法院在江苏省镇江监狱依法询问叶志峰，叶志峰述称，2012年8月29日的整版广告恒兴公司管理人施健是知道的，协议终止后恒兴公司口头答应由他继续销售房屋的，所以会有整版的广告，唐瑞新购房是事实，房款200万元全部付清的，大部分是刷卡支付，记得送了车位。
2013年6月9日唐瑞新在宜兴市住房保障和房产管理局官方网站上查询，公示的海德名园三期的售房信息代理销售商仍为惠安公司，公司销售经理人为叶志峰。
另查明，叶志峰于2013年5月3日向公安机关投案，5月10日被刑事拘留，6月9日被逮捕，无锡市人民检察院指控被告人叶志峰犯合同诈骗罪，于2014年4月3日向无锡市中级人民法院(以下简称无锡中院)提起公诉，2014年10月8日无锡中院作出了(2014)锡刑二初字第0005号刑事判决书，判决书中明确：惠安公司成立于2010年3月，公司股东及法定代表人均为叶志峰。叶志峰因支付民间借贷高额利息、投资失误等原因造成公司经营困难，导致巨额债务无力偿还，遂于2011年12月至2013年2月间，以为恒兴公司、宜兴恒东房地产开发有限公司等代为销售商品房、商铺为名，采取假冒房主出售他人商铺、伪造恒东公司印章、虚构取得相关商铺销售权及将已出售房屋一房两卖等手段，骗得被害人张某甲、张某乙、于某、陈某、陆某、王某、黄某、杨某甲、杨某乙等人购房款共计4922.1万元，用于偿还公司债务等。无锡中院判决叶志峰犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身；涉案尚未追缴的赃款继续追缴，无法追缴的，责令被告人叶志峰退赔并发还被害人。2014年2月11日唐瑞新向法院提起诉讼。
上述事实，有委托授权书、商品房定购单、银行交易记录、收款收据、法院询问笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。相对人有理由相信行为人有代理权的可以构成表见代理，具体表现为：被代理人应当知道行为人以其代理人名义为民事行为而不表示反对的可视为构成表见代理；被代理人对外曾有授予行为人代理权的表示，实际上有无授予或者权限如何，相对人根据一般理性判断难以知晓的也可视为构成表见代理。
本案中，唐瑞新于2013年2月8日通过惠安公司的POS机分二次刷卡支付了1803室的房款54万元，从订购单载明的条款及惠安公司收受款项的行为看，订购单已具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。惠安公司虽然与恒兴公司于2012年9月22日签订了终止代理合同的协议，但恒兴公司并未将委托授权书收回并公告，并且惠安公司于2012年9月28在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告后，恒兴公司也未采取任何措施，故可以推定恒兴公司应当知道惠安公司及叶志峰仍以其代理人的名义进行相关销售行为。惠安公司作为恒兴公司当时的有权代销公司，叶志峰作为惠安公司的法定代表人，叶志峰收取房款并作出相应承诺的行为属于表见代理，恒兴公司应对该代理行为产生的法律后果承担相应的责任。本案中，根据唐瑞新提供的银行汇款凭证、收款收据并结合叶志峰所述，可以确认惠安公司收到了本案所涉房款200万元。根据惠安公司于2013年3月18日所作的承诺，双方并无解除合同的意思表示，相反还约定了2013年4月18日前不能签约则承担10%违约金，因此合同应当全面继续履行，唐瑞新要求继续履行合同办理房屋登记手续的诉请于法有据，法院予以支持。我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。鉴于唐瑞新未提供证据证实违约损失超出了其约定的违约金，故法院对唐瑞新要求赔偿利息损失的主张不予支持。对于车位，虽然唐瑞新在起诉时称当时约定附送中央空调及31号、32号车位，定购单也有相应的内容，但在事后的承诺中只确认了一个车位，并且唐瑞新在陈述购房过程中也承认二个车位中一个系赠送一个系购买，且未支付车位款，故本案中唐瑞新应随房拥有一个车位的使用权。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决：一、恒兴公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助唐瑞新办妥海德名园三期x幢x室房屋(含车位一个)的交付与登记过户手续。二、恒兴公司于判决发生法律效力之日起三十日内给付唐瑞新违约金20万元。三、驳回唐瑞新的其他诉请。如恒兴公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25165元已由唐瑞新垫付，该款由唐瑞新负担2165元，恒兴公司负担23000元，并于判决发生法律效力之日起三十日内将该款直接给付唐瑞新。
恒兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其公司未授权惠安公司作出赔偿承诺，本案的违约赔偿承诺系惠安公司单方作出，亦由惠安公司原因导致，故应由惠安公司赔偿，恒兴公司不应支付违约金。二、被上诉人唐瑞新在购买房屋时将相关款项直接转账或现金交给叶志峰个人，超出了其公司的授权委托范围，违反了相关财务制度，相应损害应由唐瑞新个人承担。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判其不支付唐瑞新违约金20万。
被上诉人唐瑞新辩称：一、房屋销售不仅包括签订合同、收取购房款，约定房屋销售中的违约责任亦属于房屋销售的范围。恒兴公司出具给惠安公司的授权委托书属概括授权，未明确具体范围，故其有理由相信惠安公司关于违约条款的承诺代表恒兴公司，恒兴公司应对惠安公司的一切代理行为承担法律责任。二、购房款支付到个人账户并不为法律所禁止，叶志峰作为惠安公司的法定代表人，向叶志峰付款的行为视为向惠安公司付款，唐瑞新不存在过错。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方对原审已查明事实没有异议，本院依法予以确认。
因原审判决并未明确恒兴公司交付具体车位，二审中法院组织双方对车位进行了现场勘查，双方明确涉案车位单上的车位号与小区现有车位号一一对应，但31号、32号车位均已售，同意将海德名园三期126号车位作为原审判令交付的车位。
以上事实，有勘验笔录、当事人陈述在卷佐证。
本院认为：
委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中，恒兴公司出具给惠安公司的《委托授权书》授权惠安公司代表其进行楼盘销售工作，并未例举除外情形，故结合惠安公司有权定价、出具认购单、收取房款等行为，唐瑞新主张其有理由相信惠安公司有权就楼盘销售代表恒兴公司对外约定违约责任，本院予以采纳。惠安公司、叶志峰出具给唐瑞新的《购房违约金承诺书》中承诺如2013年4月18日前不能签约则承担10%违约金，该承诺并未明确系约束惠安公司独立的代理行为，也未明确违约金由惠安公司承担，故原审法院认定惠安公司作出的该违约承诺构成对恒兴公司的表见代理，恒兴公司应对此承担法律责任，于法有据。恒兴公司认为唐瑞新向惠安公司法定代表人叶志峰个人付款，应自担风险，但该付款行为不违反法律禁止性规定，唐瑞新对叶志峰的违法行为亦不知情，故恒兴公司要求免除违约责任的主张没有法律依据，本院不予支持。
二审中，双方明确随房交付的车位号为海德名园三期126号车位，本院依法予以确认。
综上，恒兴公司的上诉请求不能成立，原审虽判决结果正确，但未明确车位具体信息，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持宜兴市人民法院（2014）宜民初字第0388号民事判决第二项；
二、变更宜兴市人民法院（2014）宜民初字第0388号民事判决第一项为恒兴公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向唐瑞新交付海德名园三期x幢x室房屋，并协助办理过户登记手续。
三、恒兴公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向唐瑞新交付海德名园三期126号车位。
四、驳回唐瑞新的其他诉请。
如恒兴公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25165元已由唐瑞新垫付，该款由唐瑞新负担2165元，恒兴公司负担23000元，并于本判决发生法律效力之日起三十日内将该款直接给付唐瑞新。二审案件受理费4300元，由上诉人恒兴公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一六年六月十七日
书 记 员 蒋 懿