北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04098号
上诉人（原审原告）李×2（兼上诉人李×1之委托代理人），男，1955年12月17日出生。
上诉人（原审原告）李×1，男，1953年10月11日出生。
被上诉人（原审被告）谷征，男，1972年3月2日出生。
被上诉人（原审被告）杜雪峰，男，1965年1月16日出生。
被上诉人（原审被告）北京安居物业管理有限公司第三分公司，住所地北京市海淀区马连洼兰园小区。
法定代表人虞若军，经理。
委托代理人王英，女，1968年5月17日出生，北京安居物业管理有限公司第三分公司内勤。
上诉人李×2、李×1因委托代理合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第14557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李×2（兼李×1之委托代理人）与北京安居物业管理有限公司第三分公司（以下简称安居物业第三分公司）之委托代理人王英到庭参加了诉讼，被上诉人谷征、杜雪峰经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李×2、李×1在原审法院诉称：刘×1生前共育有三个子女，长子李×1，次子李×2，女儿杨×1。102室房屋拆迁时经李×2同意，刘×1作为该房的拆迁安置承租人。安置后经刘×1同意，李×2与刘×1共同居住。2003年6月12日，刘×1公证委托谷征代为换房，但谷征却背着刘×1，与杜雪峰串通，谷征于2004年7月伪造了刘×1与杜雪峰的换房申请书，杜雪峰伪造了与刘×1的换房协议书，在无实际换房事实的情况下，以互换承租权的名义，到出租方管理单位安居物业第三分公司处，将诉争房屋的承租人由刘×1变更为杜雪峰。我方认为，刘×1仅委托谷征换房，没有委托其变更承租合同。谷征、杜雪峰依据刘×1关于换房的委托变更承租关系超出了委托权限，其行为无效。杜雪峰取得诉争房屋承租合同的行为是代理人不履行职责，和第三人串通损害被代理人利益的行为，应与谷征承担民事责任和连带责任。杜雪峰伪造与刘×1换房协议的行为已被朝阳法院确认为无效，谷征、杜雪峰以此为依据变更承租人的行为也应属无效，杜雪峰取得诉争房屋承租权的行为应属无效。安居物业第三分公司的变更行为违反了出租房管理规定，安居物业公司变更房屋承租人刘×1为杜雪峰的依据是刘×1与杜雪峰换房协议书和刘×1换房申请书，生效判决书已经认定换房协议及谷征代卖行为无效，同时，办理变更手续时持有的刘×1的身份证是虚假的。故安居物业第三分公司在刘×1并未到场且未提交其持有的与海淀区职工住宅合作社的承租合同，且相关换房协议书及换房申请书已被确认为无效的情况下，安居物业第三分公司协助杜雪峰、谷征将诉争房屋承租人变更为杜雪峰也是无效的。在刘×1无退租、退房的情况下，安居物业第三分公司违规实施了变更行为也应承担相应的责任。刘×1于2005年8月给李×2写了还房委托书，把原始租赁合同一并交给李×2。上述行为也能证明刘×1没有变更租赁合同或买卖使用权。2005年10月刘×1病逝。另外，本案涉诉房屋系拆迁安置所得，其中含有李×254.46平方米的份额。剩余15平米是刘×1的份额，所以谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司在没有经过李×2同意的情况下变更合同，侵犯了李×2的合法权益。诉讼请求：1、判令谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司代为将刘×1承租102室变更承租人为杜雪峰的行为无效；2、判令谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司承担本案诉讼费用。
安居物业第三分公司在原审法院辩称：不同意李×2、李×1的诉讼请求。认可李×2、李×1系刘×1子女，但其起诉没有法律及事实依据。我方系依据海淀住宅合作社与刘×1签订的《北京市公有住宅租赁合同》办理的相关手续。2004年7月，我方已经要求房屋承租人刘×1到达现场办理换房手续，至于李×2提出的杜雪峰伪造换房协议书，我方对换房申请人刘×1、杜雪峰提交的相关手续只做形式上的审核。2009年4月21日李×2曾起诉，且经法院（2009）海民初字第13114号判决书审理查明李×2并不具备其所称的共同居住人的条件，也非该公有住宅租赁合同的利害关系人，判决驳回其诉求。故李×2并非本案所涉公有住宅租赁合同的签约主体，同时也非该公有住宅租赁合同的利害关系人，无权以房屋共同承租人身份主张我公司与杜雪峰签订的公有住宅租赁合同无效。另，我方系依据海淀区职工住宅合作社与刘×1的约定办理房屋承租手续，刘×1自行将承租房屋变相出卖符合租赁合同第十二条甲方终止合同收回房屋的情况。合同主体是海淀区职工住宅合作社，但其将全部的相关租赁合同手续都放置我公司处，委托我方代办合同手续。我方有权依据合作社授权审核材料，并依法予以变更。同时，变更合同时刘×1本人在场，其对谷征、杜雪峰变更承租合同的事情知晓且认可的。变更租赁房屋的时间为2004年7月21日。事后我们公司方得知当时刘×1变更承租合同的目的是为了卖房，2004年9月16日，合作社与杜雪峰签订房屋买卖协议，并将诉争房屋过户到杜雪峰名下，相关款项由刘×1之女杨×1领走。这也可以佐证刘×1对变更承租人行为是认可的。
谷征、杜雪峰未到庭应诉亦未提交答辩意见。
原审法院经审理查明：李×2、李×1系刘×1之子，杨×1系刘×1之女。102号房屋原为北京市海淀区职工住宅合作社（以下简称海淀住宅合作社）房屋。1997年12月，刘×1作为被迁拆人就本市71号住房与拆迁人北京市海淀区房地产经营开发总公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，据此，刘×1、李×1、李×2、杨×1及家人共10人获得北京市海淀区房地产经营开发总公司分配的租赁房屋4套，其中，201室由李×1一家三口承租，301室由杨×1一家三口承租，201室由李×2一家三口承租（后李×2与前妻协议离婚，并约定该房屋相应权利归其前妻），本案所涉102室分配给刘×1一人租住。就102室，刘×1于1997年12月10日与海淀住宅合作社签订《北京市公有住宅租赁合同》，建立租赁关系，李×2作为刘×1代签人在合同中签字，合同注明刘×1身份证号为×××。2003年6月12日，刘×1签订委托书，委托谷征作为代理人，代为办理用102室置换北三环路附近房屋事宜，并对该委托书进行了公证。2004年7月12日刘×1与杜雪峰签订0001889号换房协议书，约定杜雪峰以1105室与刘×1102室交换。同日，杜雪峰与安居物业第三分公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定杜雪峰自2004年7月1日承租102室，该合同还对租金数额、租金交纳时间等事项进行了约定。2004年9月16日，海淀住宅合作社根据上述换房协议书及公证委托书等材料与杜雪峰签订了买卖契约，以成本价格为99217.17元将102室房屋售予杜雪峰，并办理了产权登记。
2005年10月3日刘×1去世，因102室由李×2居住，杜雪峰起诉李×2腾房，本院于2006年做出一审（2006）海民初字第15589号民事判决书，认定102室房屋所有权归杜雪峰所有，李×2居住使用该房没有合法依据，判决李×2腾退102室房屋。李×2对该判决不服提起上诉，本院于2007年2月做出（2007）一中民终字第230号民事判决书，驳回李×2上诉，维持原判。
在此情况下，李×2另行就0001889号换房协议书效力提起诉讼，北京市朝阳区人民法院经审理后认为换房协议书系虚假意思表示及加盖公章与国家主管部门实际使用公章不符，于2008年9月25日做出（2007）朝民初字第09503号民事判决书，认定0001889号换房协议书无效。
李×2另起诉主张杜雪峰与海淀住宅合作社2004年9月16日就涉诉房屋所签买卖契约无效，本院于2009年4月20日做出终审判决，认为在刘×1生前，诉争房屋的承租权人已变更为杜雪峰，海淀住宅合作社据此将房屋出售给杜雪峰并办理产权登记，换房协议书无效尚不足以导致房屋买卖协议无效，驳回李×2的诉讼请求。
2009年，李×2以刘×1共同居住人身份起诉安居物业第三分公司、杜雪峰，主张该公司依据0001889号换房协议与杜雪峰2004年7月12日所签《北京市公有住宅租赁合同》无效。原审法院于2010年1月做出（2009）海民初字第13114号民事判决书，认定李×2证据不足，驳回其诉请。该判决生效后，李×2申请再审，本院于2010年10月18日做出（2010）一中民申字第16883号民事裁定书，驳回李×2的再审申请。
2010年，李×2起诉谷征，称谷征代为出售102室的行为超越刘×1委托换房的委托权限，主张代卖行为无效。原审法院做出（2010）海民初字第10248号判决书驳回李×2的诉讼请求。李×2不服一审判决提出上诉。2011年7月15日，本院做出（2011）一中民终字第04088号民事判决书，认为刘×1对谷征的授权为置换房屋，但杜雪峰在另案中自述为购买刘×1房屋使用权，且提供了谷征出具的收到购房款的收条，因而应认定谷征实施了出卖刘×1房屋使用权的行为，在谷征未出庭对其有权出售刘×1房屋使用权提交证据的情况下，谷征应承担举证不利的法律后果，并以此认定谷征超越代理权实施的出卖涉案房屋的行为无效。
后李×2又再次起诉杜雪峰、安居物业第三分公司，主张杜雪峰与安居物业第三分公司于2004年7月21日变更刘×1租赁102室租赁合同为杜雪峰租赁合同的民事行为无效，本院于2011年9月做出（2011）海民初字第7392号民事判决书，以证据不足驳回李×2的诉讼请求。该判决已经生效。
现102室已经过户至案外第三人名下。
另，就102室购房款支付情况，杜雪峰在另案中称钱款给付给刘×1之委托人谷征，谷征对此予以认可，并称已转付刘×1，刘×1之女杨×1在另案中亦出庭作证认可谷征已经给付刘×1购房款，其中现金支付10000元，通过银行支付120000元。法院在另案中亦到涉案银行调取了2003年6月12日谷征在该分理处账号中取款120000元的储蓄取款凭证以及刘×1在此存款120000元的储蓄存款凭证，且上述取款、存款业务均为同一柜员号05831办理。其中，储蓄存款凭证显示，120000元系存入身份证号×××，姓名刘×1的账户名下，该账户所有人留存地址为12号。
庭审中，李×2、李×1主张谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司变更102室承租人为杜雪峰的行为超越刘×1公证委托的代理权限，且未经李×2同意，侵害李×2利益而无效。
就变更租赁人行为超越刘×1委托权限的主张，李×2、李×1称，谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司变更租赁人的行为不属于置换房屋的授权范畴，刘×1对此不知情且未予追认，所涉购房款支付账户开立时刘×1身份户籍信息已因刑事犯罪被注销，刘×1也未就接收售房款自行或委托他人开立过银行账户，并申请就所涉储蓄存款凭证中“刘×1”的签字是否为刘×1本人书写进行笔迹鉴定。安居物业第三分公司不同意鉴定，提交《北京市公有住宅租赁合同》、刘×1身份证复印件、拆迁安置分配单等主张刘×1系102室唯一权利人，办理承租人变更手续时刘×1本人到场并出示身份证供该公司复印留存。安居物业第三分公司提交的刘×1身份证复印件显示内容为：姓名刘×1，身份证号×××，住址为12号。李×2、李×1对身份证复印件真实性不予认可，称该证照片非刘×1，并提交刘×1罪犯保外就医证明书主张刘×1户籍已经注销。
就变更租赁人须经李×2同意的主张，李×2提交71号房屋翻建申请书、北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书、北京市房屋估价表、营业执照证明主张，称其与刘×1共同享有被安置房屋中201室、102室的相应权利，并以落款为刘×1的2005年8月字条一张称刘×1已将名下102室相应权利亦赠与李×2。李×1认可李×2依据上述字条获得102室全部权利。安居物业第三分公司对上述主张均不予认可，
诉讼过程中，杨×1接受法庭询问，对安居物业第三分公司提交刘×1身份证复印件的真实性予以认可，对刘×1同意卖房且收到杜雪峰购房款一事再次予以确认，并表示本案所涉刘×1名下2003年6月12日中国工商银行储蓄存款凭证中的手书部分由其代替刘×1填写，且刘×1亦在现场。杨×1一并书面声明，102室与其无关，不参加诉讼，不参加该房屋分配结果和处理。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、公证书、《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、《北京市公有住宅租赁合同》、储蓄存款凭证、（2011）一中民终字第04088号民事判决书、（2011）海民初字第7392号民事判决书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：根据我国民事诉讼法，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案谷征、杜雪峰经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
当事人对自己的主张有责任提交证据。李×2、李×1不认可安居物业第三分公司所提交刘×1身份证的真实性，不认可2003年6月12日储蓄存款凭证所示账户情况，但未就此提交充分证据。根据生效判决查明事实，考虑到该身份证复印件、储蓄存款凭证所显示的身份信息与刘×1自行持有的102室《北京市公有房屋租赁合同》显示的刘×1身份信息的一致性，法院对李×2、李×1的主张不予采信，对上述身份证复印件真实性予以采信，对120000元的钱款确系打入本案特指的刘×1名下账户的事实予以认定。李×2、李×1申请鉴定储蓄存款凭证中“刘×1”字样签字真伪，无鉴定之必要，法院不予准许。
本案中，依据委托书，刘×1对谷征的授权为置换房屋，而谷征实际实施了将102室房屋承租人变更为杜雪峰的行为，该行为确与委托书所授权限之范围不符，但结合102室当时的公有租赁背景，以及委托授权、变更承租人、房屋买卖的整个过程，尤其是考虑到刘×1实际收取购房款的事实，法院认为刘×1对谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司将102室承租人变更为杜雪峰的行为知情并予以认可。至于刘×1手中是否仍持有102室《北京市公有房屋租赁合同》原件，并不足以说明刘×1对变更事宜的态度，也不对变更租赁人产生当然的阻却效力。因此，李×2、李×1以超越代理权限主张变更租赁人行为无效，于法无据，法院不予支持。关于所称李×2、刘×1共同享有201室和102室相关权利，处分102室的行为应经李×2同意的主张，李×2、李×1亦未提交充分证据，加之刘×1、李×2、李×1、杨×1已分别以各自名义签订租赁合同并实际获得相应安置房屋租住权利，李×2及其妻儿单独承租201室，且于离婚时自行对该房屋归属进行了处理，而李×2所提交的刘×1于2005年8月书写的材料，即便属实，也产生于刘×1换房行为之后，不足以证明其主张。故法院对李×2、李×1的上述主张也不予采信，综上，李×2、李×1的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回李×2、李×1的全部诉讼请求。
李×2、李×1不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决，改判支持李×2、李×1的原审诉讼请求。上诉理由是：谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司的变更行为损害了李×2的合法权益，应为无效的民事行为。2004年7月谷征持伪造的刘×1的身份证与杜雪峰所持伪造的换房协议一起办理了承租人的变更。变更承租人时没有经过原承租人刘×1的同意且刘×1也没有在场，刘×1是委托谷征代为换房，杜雪峰伪造了与刘×1的换房协议书，其目的就是非法变更原承租人为杜雪峰，现换房协议已被朝阳法院认定无效，故变更承租人为杜雪峰的行为也应为无效。伪造换房申请书和换房协议书的办理手续中使用的刘×1的身份证件都是伪造的，刘×1的身份证在1990年4月份就注销了，此后任何人持有的刘×1的身份证均系伪造。
安居物业第三分公司服从原审法院判决并针对李×2、李×1的上诉答辩称：我方对换房手续只作形式上的审核，（2009）海民初字第13114号判决驳回了李×2的诉讼请求，李×2不是本案合同的签约主体，也不是利害关系人，其无权以房屋共同承租人的身份主张我公司与杜雪峰签订的合同无效。
谷征、杜雪峰未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，本案争议焦点是102室承租关系变更是否符合法律规定。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
首先，已经生效的判决书已经认定李×2不是102室共居人。2009年李×2以其为102室的共居人身份起诉安居物业第三分公司、杜雪峰，以0001889号换房协议已被认定无效为由，要求认定安居物业第三分公司与杜雪峰于2004年7月12日所签《北京市公有住宅租赁合同》无效。原审法院（2009）海民初字第13114号民事判决书以李×2证据不足，驳回其诉请。
其次，102室承租关系的变更刘×1是知情并同意的。
虽然谷征超越授权范围实施了代刘×1将102室房屋承租人变更为杜雪峰的行为，但在当时办理公有住房租赁的程序规定，以及刘×1实际收取购房款的事实，原审法院做出的刘×1对谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司将102室承租人变更为杜雪峰的行为知情并予以认可的认定是正确的。故李×2、李×1以刘×1的继承人的身份再次主张谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司变更102室租赁关系的行为无效缺乏事实依据。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人李×2、李×1之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费三百九十元，由李×2、李×1负担（已交纳）。
一审案件受理费七十元，由李×2、李×1负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李×2、李×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 时 玲
审判员 刘国俊
二〇一四年九月二十八日
书记员 黄 闯