山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁15民终235号
上诉人（原审被告、反诉原告）：聊城市恒义达酒店有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区湖西路2号。
法定代表人：胡风营，经理。
委托诉讼代理人：张贵明，山东鲁风律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡风清，男，1981年11月2日出生，汉族，聊城市恒义达酒店有限公司股东，住山东省聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：胡风营，男，1985年4月1日出生，汉族，聊城市恒义达酒店有限公司经理，住山东省聊城市东昌府区月亮湾小区B区3号楼3单元3182室，系上诉人胡风清之弟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：聊城市金城建业有限责任公司，住所地：山东省聊城市古楼街道办事处西外环路路西。
法定代表人：赵永明，董事长。
委托诉讼代理人：连加利，山东东昌律师事务所律师。
上诉人聊城市恒义达酒店有限公司（简称恒义达酒店）、胡风清因与被上诉人聊城市金城建业有限责任公司（简称金城建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初7152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
恒义达酒店上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求及支持上诉人一审反诉请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人支付租金、违约金、交付涉案租赁房屋及解除租赁协议是错误的，应依法纠正。首先，被上诉人违约在先，双方签订协议后，被上诉人既没有按照协议约定将全部的房屋及设施交付给上诉人使用，又没有让上诉人正常使用电源，从而造成电器受损。其次，上诉人根据合同法先后履行抗辩权的原则，为维护自身的权益，才停止支付租金。最后，上诉人不支付租金，既有事实根据，又有法律依据，显然不构成合同违约。可见，一审法院判决上诉人支付租金、违约金、交付涉案租金房屋及解除租赁协议有误。法院应依法确认被上诉人向上诉人送达的解除合同通知书无效，被上诉人应继续履行合同。据此，上诉人提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。
胡风清上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审中诉讼请求及支持上诉人一审反诉请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人支付租金、违约金、交付涉案租赁房屋及解除租赁协议无事实根据和法律依据。因为上诉人系聊城市恒义达酒店有限公司的工作人员，与被上诉人有关的行为，均系履行职务行为，如果需要承担责任，也应由聊城市恒义达酒店有限公司承担。据此，上诉人特依法提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。
被上诉人金城建业公司针对二上诉人的上诉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。上诉人与被上诉人之间在2010年5月10日签订租赁合同之后，被上诉人一方完全按照协议约定履行自己的义务，而上诉人一方在2016年7月份之前也完全按照合同约定的义务进行履行，从未向被上诉人一方提出过任何异议。上诉人一方自2016年7月6日起未按照合同约定支付2016年7月16日自2017年7月15日的房租，经被上诉人一方多次催要，上诉人一方只给付了14万元的租金，尚欠租金13万元，一直拒绝支付。2016年11月11日被上诉人一方向上诉人恒义达酒店发出解除合同通知书，恒义达酒店签收后未在法律规定的时间内提出仲裁或诉讼，根据合同法相关规定，该解除合同通知书发生效力，综上，上诉人一方未按照合同约定义务支付租金的行为，已构成严重违约，且被上诉人一方已向其下达了解除合同通知书，其未发表任何异议。因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，上诉人的反诉请求依法不能成立。
金城建业公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告之间的租赁合同解除，限被告十日内搬离租赁房屋及场地，并责令被告将原告所租赁房屋及场地恢复原状；2.判令被告补缴房屋及场地租赁使用期间的滞纳金20000元（暂定数额，以被告交付租赁房屋及场地之日止所发生的实际数额为准）；3.判令被告赔付因其违约导致合同解除的违约金270000元；4.被告承担连带责任；5.诉讼费用由被告负担。诉讼中，又增加诉讼请求为要求被告补交使用期间的租金。
恒义达酒店、胡风清向一审法院提出反诉请求：1.依法确认反诉被告向反诉原告送达的解除合同通知书无效，并责令反诉被告继续履行合同。2.反诉费用由反诉被告负担。
一审法院认定的事实：2010年5月10日，聊城市金城建业有限责任公司（甲方）与胡风清（乙方）签订协议一份，约定：甲方将位于昌润路与振兴西路交叉口西北角综合楼北半部分，即南楼梯以北一至六层（中国银行、超市除外，包括后院铁栅栏内及院内北边平房100平米）约3000平米租赁给乙方使用，期限为10年，自2010年6月1日至2020年7月15日，租金从2010年6月1日至2015年7月15日为每年二十五万元整（其中房屋租金壹拾柒万元，场地使用费捌万元），从2015年7月16日至2020年7月15日为每年贰拾柒万元（房屋租金壹拾玖万元，场地使用费捌万元）。缴纳方式为每年缴纳一次，提前十天交清下一年的租金，每超过一天，乙方向甲方缴纳千分之三滞纳金，超过十五天，甲方有权终止协议。甲方负责所出租楼房主管线、水、电线路的正常使用，并负责将水表、电表分开安装使用。乙方在不影响楼房结构安全的情况下可进行改造和装修，合同到期，乙方可对改造和装修的各种设施自行拆除，但必须恢复楼房租赁前的原貌；若不能恢复原貌，改造和装修的各种不动产乙方要无偿留给甲方。如乙方违约，导致本协议提前终止执行，乙方以年租金的两倍作为甲方的违约金；如甲方违约，导致本协议提前终止执行，甲方应赔偿乙方相应损失，按甲乙双方对等的原则支付乙方违约金。自协议签订之日起，乙方交纳定金壹拾万元，十五日交清当年租金，定金自动转为租金。后胡风清（乙方）以聊城市恒义达酒店有限公司的名义与聊城市金城建业有限责任公司（甲方）签订协议，该协议上未载明时间，约定：一、原甲方的铁质供暖管道350米左右，由乙方使用，合同到期后如数交给甲方。二、乙方改造的1至6层的卫生间（公用部分），合同到期时要给予恢复。若不恢复须经甲方同意。三、其他乙方改造的如果甲方要求恢复原样，乙方有责任给予恢复。2015年5月22日，聊城市金城建业有限责任公司（甲方）与胡风清（乙方）签订补充协议，约定：一、甲方同意乙方在综合楼西面搭建临时房，建筑面积南北长不大于13米，东西宽度不大于7米，搭建之前应通知甲方人员到场。二、乙方应保证搭建房所占压的给排水管道的畅通。三、所搭建房屋在原合同到期时，乙方不再拆除，无偿给甲方使用。合同签订后至2016年7月之前聊城市恒义达酒店有限公司、胡风清缴纳了房租。聊城市恒义达酒店有限公司于2016年8月15日交纳租金100000元，2016年11月7日交纳租金10000元，2016年11月14日交纳租金30000元，共计交纳租金140000元，尚欠租金130000元未交。
聊城市恒义达酒店有限公司主张合同签订后在案涉房产六楼楼顶广告位没有交付使用，楼梯以北一楼的配电室（整个楼房租户使用）也没有交付；案涉房产后院约100平米的板房，在没有经聊城市恒义达酒店有限公司同意的情况下给付超市20平米；楼梯防火通道一至六层均没有交付使用；2010年11月，聊城市金城建业有限责任公司在案涉楼顶上安装了长约20米、高约10米的三面翻的广告牌子，破坏了案涉楼顶的防水层，也遮挡了被告的太阳能。当时物业公司及安装广告牌的人员来和被告商谈，没有签订协议，口头约定给付租金，每年8000元，原告只支付了一年，后未再给付；案涉房产五楼的防盗门也是在未经被告同意的情况下安装的。
一审法院另查明：被告聊城市恒义达酒店有限公司为经营需要安装电梯一部并在案涉房产西面建设南北长约13米，东西宽度约为7米的简易房。原告认为协议中约定后院的平房除去超市使用的以外才由被告使用，并且被告多年来未提出异议；被告收到的8000元是安装广告牌的补偿费用，不是租金，被告仅对房屋具有使用权，对楼顶无法主张权利；配电室是租赁户共同使用的公共设施，没法交由被告自行管理。被告提交照片一宗及花费收据，主张因线路问题造成空调、电脑等设施损坏，修复该设施花费大量费用。原告认为不是原告的原因造成被告的设施损坏，该证据与原告无关。被告认为协议中约定的违约责任过高，原告自愿将违约责任变更为要求被告按照租金的一倍主张违约金。因被告未缴纳租金，原告于2016年11月11日向被告发出解除合同通知书，被告签收后没有提起诉讼或者仲裁。
一审法院认为，被告胡风清作为被告聊城市恒义达酒店有限公司的股东及××，并且以聊城市恒义达酒店有限公司的名义与原告签订租赁协议，被告聊城市恒义达酒店有限公司作为被告参加诉讼，不违背法律规定。原、被告签订的协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违背法律规定，属有效协议，合同双方当事人应按照协议约定履行各自权利义务。自2010年5月签订案涉协议至2016年7月，被告均按约定履行缴纳租金义务。案涉协议中约定：租金缴纳方式为每年缴纳一次，提前十天缴纳下一年的租金，超过十五天，聊城市金城建业有限责任公司（甲方）有权终止协议。因被告未按约定交纳租金，致使原告的合同目的不能实现，原告于2016年11月11日向被告发出解除合同通知书，被告收到后没有提起诉讼或仲裁。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故本院认为原告要求确认原、被告之间的租赁合同解除的请求成立。租赁合同解除后，被告没有法律规定及合同约定再行占有案涉房产，被告应搬出涉案房产。因被告没有缴纳2016年7月至2017年7月的租金270000元，只交付140000元，被告应将剩余130000元交付原告。同时被告应将实际占用期间的租金56250元（270000元/年÷12个月×2.5个月）给付原告。案涉协议中约定被告违约，应交纳年租金的两倍作为违约金。被告认为该违约责任过高，要求按照年租金的一倍计算违约金。一审法院认为以年利率24%计算违约责任为宜。
对聊城市恒义达酒店有限公司、胡风清提出的案涉楼顶安装三面翻的广告牌，安装广告牌时给付被告8000元，该款项在案涉协议上没有约定，故不能认定该款项系租金，被告要求原告给付该款不符合规定。对线路损坏造成的设施毁损，被告不能证明因原告的原因造成损坏，被告如有证据证明，可另行主张权利。
因被告聊城市恒义达酒店有限公司因经营需要安装了电梯，并在案涉房产西面建设简易房，根据合同约定，被告应将电梯及简易房拆除。案涉协议签订后，聊城市恒义达酒店有限公司使用该房用于经营，被告胡风清是聊城市恒义达酒店有限公司的股东（××），原告要求胡风清承担连带责任没有法律依据。因被告迟延履行债务，致使原告不能实现合同目的，被告的反诉请求不能成立，对被告要求继续履行合同的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第（二）款、第九十四条、第九十六条之规定，判决：一、聊城市金城建业有限责任公司与胡风清签订的协议及补充协议于2016年11月解除。二、限被告聊城市恒义达酒店有限公司于本判决生效后六十日内将案涉租赁房屋交付给原告聊城市金城建业有限责任公司。三、限被告聊城市恒义达酒店有限公司于本判决生效后十日内给付原告聊城市金城建业有限责任公司租金186250元及违约金（违约金以270000元为基数，按照年利率24%计算，自2016年7月16日计算至判决确定的还款之日止）。四、驳回聊城市恒义达酒店有限公司、胡风清的反诉请求。五、聊城市恒义达酒店有限公司于本判决生效后十日内拆除电梯及位于案涉房产西面的南北长约13米，东西宽约7米的简易房，并恢复原状。六、驳回聊城市金城建业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5084元，反诉费用100元均由聊城市恒义达酒店有限公司负担。
本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实同原审。
本院认为，双方签订的协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违背法律规定，应属合法有效，当事人均应依约履行。因上诉人未按约定交纳租金，未履行主要义务，存在违约行为，致使被上诉人金城建业公司合同目的不能实现，被上诉人于2016年11月11日向上诉人发出解除合同通知书，上诉人收到后也没有提起诉讼或仲裁。故一审依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的相应规定，认定被上诉人要求确认双方之间的租赁合同解除的请求成立，判令上诉人支付租金、违约金、交付涉案房屋并恢复原状等，符合事实和法律规定。双方并未约定楼顶及南楼梯由上诉人单独使用，电器受损也无法认定系被上诉人的责任，故上诉人所持被上诉人违约在先的主张，没有充分证据证明，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判令恒义达酒店承担责任，并未判令胡风清个人承担责任，故对胡风清所持职务行为的上诉请求及理由，本院不再评断。
综上所述，上诉人恒义达酒店及胡风清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5184元，由上诉人聊城市恒义达酒店有限公司承担5084元，上诉人胡风清承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁奎
审 判 员 石 鑫
审 判 员 孙久强
二〇一八年四月十八日
法官助理 马 征
书 记 员 张鸿岭