浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬象民初字第1014号
原告：象山石浦渔村旅业管理有限公司。住所地：象山县石浦镇皇城沙滩兰家村。
法定代表人：段思良，该公司董事长。
被告：石浦中国渔村有限公司。住所地：象山县石浦镇皇城沙滩。
法定代表人：马伟俊，该公司执行董事。
委托代理人：周奇嵩，浙江素豪律师事务所律师。
被告：胡敏杰，公司董事长。
委托代理人：王国栋，京衡律师集团事务所律师。
委托代理人：朱广阳，京衡律师集团事务所律师。
原告象山石浦渔村旅业管理有限公司（以下简称渔村旅业公司）与被告石浦中国渔村有限公司（以下简称中国渔村公司）、胡敏杰租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2010年9月25日公开开庭审理了本案。原告渔村旅业公司的法定代表人段思良，被告中国渔村公司的委托代理人周奇嵩，被告胡敏杰的委托代理人王国栋、朱广阳到庭参加诉讼。庭审中，经本院释明，原告撤回对被告胡敏杰的诉讼，本院依法口头裁定予以准许。2010年10月13日，本案进行第二次公开开庭审理，原告渔村旅业公司的法定代表人段思良，被告中国渔村公司的委托代理人周奇嵩到庭参加诉讼。同日，经双方当事人申请，本院准予庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告渔村旅业公司起诉称：原告分别与被告中国渔村公司和胡敏杰于2003年9月18日和2003年12月18日签订了租赁场地和房屋的协议，主要约定：被告中国渔村公司将中国渔村一期景区的全部场所出租给原告，经营范围是所有餐饮、娱乐、商铺、游乐设施等；原告每年缴纳租金120万元。被告胡敏杰租赁原告1号和2号风情楼共计5000平方米，第一年租金为132万元，以后每年递增，到第七年租金为168万元；协议还约定了其他内容。2003年12月1日和2004年8月1日，被告中国渔村公司向原告分别作出授权出租和经营商铺及管理中国渔村的承诺，期限至2010年12月31日。此后，原告按约履行提前交付定金和租金的义务，并经多方联系、筹措资金，招揽到众多商户承租商铺。但被告自始至终存在违约行为，并未按约将经营场地全部移交，同时存在以下严重违约行为：一、自2004年8月1日中国渔村景区开园以来，被告中国渔村公司未按约在开园前清场景区内经营摊点，也未将一期景区内全部经营场地移交给原告。且擅自在原告承租的场地上设立售票处，对出入原告处的顾客收取门票，给经营带来严重影响，造成原告及承租商铺的商户生意惨淡，以致商户拒付原告租金；二、中国渔村景区开业一年后，被告直接与原告招揽和签约的商户另行签订经营合同并收取租金，造成原告公司全部瘫痪无法正常经营；三、被告中国渔村公司未能按合同约定建设好水、电、污水、电话等配套附属设施，经营期间停水停电、大面积漏水，以致承租商户无法营业；四、原告和胡敏杰的合同是被告中国渔村公司全权委托授权的，原告并未收取门票。因胡敏杰没有履行与原告的合同，拒付租金至今，也造成了原告重大经济损失以及与被告中国渔村公司的合作终止。
原告认为：被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，依法应当赔偿。故诉至法院，请求判令：被告中国渔村公司赔偿原告各项损失共计500万元。
针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1．合同书、关于太平洋签约年限的说明各一份、授权委托书四份，用以证明原、被告之间合同约定的权利义务，被告认可原告与胡敏杰之间的七年合同，被告全权委托原告进行招商并办理合法经营手续的事实。
2．关于太平洋渔村装饰施工图的审核意见、关于风情1#楼按期完成工程进度的协议、工程协调会议备忘录等一组，用以证明被告知悉并同意原告与胡敏杰签订合同的事实。
3．收款收据一份、发票二份，用以证明原告按约支付租金和保证金的事实。
4．合同书及补充合同书等一组，用以证明原告将承租的中国渔村景区对外出租，租金总额为260多万元的事实。
5．关于办理营业执照的通知、门前卫生及垃圾清理工作的通知等一组，用以证明原告主张的商户确实存在的事实。
6．关于成立商务部的通知、关于签订新年度商铺租赁合同及退租客户房屋设施保证金事宜的会议纪要、告知各商户书等一组，用以证明被告违反合同约定直接与原告签订的商户签订合同并收取租金、退回保证金的事实。
7．计划限电通知书、协商文件、关于要求正常供应水电的函告、通知、关于租金复函、设计图、对《关于中国渔村号船的情况说明》的澄清等一组，用以证明被告没有将中国渔村号船、别墅、会所移交给原告，造成合同无法履行的事实。
8．申请报告一组，用以证明商户要求续租的事实。
9．收款收据一组、DIY帐篷村合同书一份，用以证明原、被告就DIY帐篷村签订合同，被告没有按约将营业额返还给原告的事实。
被告中国渔村公司未在法定期限内作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告之诉请较为盲目，并无任何证据其500万元损失的存在。被告出租给原告七年的租金是七百多万元，原告主张利润500万元不太现实。原告认为被告违约缺乏依据，在另案中本案被告起诉本案原告时，已就移交场地的问题进行了质证，被告已将经营场所全部移交给原告，财神殿并不在移交范围内。退一步说讲就算在移交范围内，也仅仅占到一点点，不至于构成根本性违约。关于场地清理问题，被告系按约对全部移交场地进行清理，原告主张未清理并无相应证据证明。关于门票问题，被告收取门票系经相关部门批准，并非擅自设立，事实上是原告擅自超越合同范围决定给商户不收取门票的承诺，该责任应由原告承担。关于被告直接收取租金问题，原告仅在开业前后交付的租金及定金才15万元，而合同约定在每个季度的第一个月15日前缴纳120万元，原告所交的租金不及十分之一。被告为保证租金的及时收取，才跟个别商户进行洽谈，被告也承担应由原告退还保证金的义务，上述全是原告自身违约所造成。关于水电问题，被告有证据证明所有的水电都是到位的，至于偶尔的停水停电是政府的原因，责任不在被告。关于原告诉称中第四点，因中国渔村的特殊性，以中国渔村公司名义可享受一定的优惠，因此被告确实委托原告办理工商登记，这也是为了登记的需要。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
针对其辩解，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1．房屋建筑工程竣工验收报告三份、质监报告三份，用以证明被告交付的房屋已经质量验收合格符合条件，没有质量问题，存在的只是一些细小问题，并不影响租赁物正常使用的事实。
2．房屋所有权证三份，用以证明租赁物产权属被告所有的事实。
原、被告提供的证据经庭审质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1，被告对真实性没有异议，但认为合同书不能证明被告授权原告对外出租房屋，却能证明被告与原告之间的租赁关系，租赁范围是一期景区内除被告需要使用的场地外的全部经营场所，具体指所有的餐饮、娱乐、商铺及合同约定除外的部分游乐设施，该经营范围并不包括以传播渔文化为目的的财神庙。合同中也没有授权原告承诺给次承租人可以不收门票，而是原告应当遵守甲方即被告方的规章制度。签约年限说明是被告针对当时原告提出的关于租期和租费问题的答复，同意租期延长至7年，但租金仍按原总合同内容支付第6、7年租金，这里的总合同当然是指原告与被告签订的合同书而不是原告与他人的合同。原告出于商业目的，其不可能在当时将其与第三方合同内容告诉被告，该答复也并不能证明被告认可原告与太平洋合同的具体细节内容。四份授权委托书的共同背景是出于方便办理次承租商户的工商登记需要，范围仅限于工商登记，时间上是连续的，该授权书的出具并不是原告的转租行为代表被告在行使，而是其根据合同书第12条第6项的约定派生的，该条款明确规定要求原告不得借用被告的名义进行一系列经济活动，除非书面授权，这也充分证明被告并没有授权原告以被告的名义进行一切活动。鉴于此，本院对该证据的真实性予以确认，至于是否能达到其证明目的，本院将结合其他证据予以认定。
对原告提供的证据2，被告认为真实性有待考证，就算是真实的与本案也无关联，对于原告的转租行为被告已经认可，原告的转租应以总合同内容为前提；该组证据中有关工程建设的问题，时间上均在免租期内，与本案无关；该组证据中的证据11和证据13恰恰可以证明被告享有的优惠政策同样给予了原告，被告是根据合同在履行义务的。鉴于此，本院对被告认可原告转租的事实予以确认。
对原告提供的证据3，被告对真实性没有异议，认为原告缴纳保证金实际是定金，虽然原告提前缴纳了10万元租金，但该租金尚不到年租金的10%，原告显然已违约。鉴于此，本院对该证据的真实性予以确认。
对原告提供的证据4和证据5，被告认为真实性有待考证，该系原告与第三人签订的合同，被告已将合同约定的租赁物全部交付给原告，原告收取的租金已达100多万元，而只交给被告10万元及5万元保证金，显然是原告违约。本院认为，结合原告提供的证据4和证据5，本院对原告曾将租赁物转租给他人的事实予以确认。
对原告提供的证据6，被告对关于成立商务部的通知的真实性没有异议，但认为被告成立商务部的原因是原告不支付租金严重违约且管理混乱，为了景区的整体形象而成立的，目的是协助原告管理，对原、被告之间的租赁关系并不影响。对会议纪要及告知各商户书的真实性存有异议，认为从内容上看该二份证据可以证明双方对合同解除问题并没能达成一致意见，不能证明被告先行违约。对何旭东的证人证言，因证人未到庭作证，不符证据形式要件。被告与土特产商铺签订的客户合同书的原因是原告拖欠租金构成严重违约，被告在不得已下才采取的行动，责任在于原告。鉴于此，本院对该组证据中的关于成立商务部的通知、告知各商务书及客户合同书的真实性予以确认。至于会议纪要因未加盖被告印章、何旭东的证词因证人未到庭作证，本院不予确认。
对原告提供的证据7，被告对两份停电通知认为计划限电系政府原因，并非被告行为，且该时处于开园前的免租期内。对2004年元月2日的函件，被告并未收到过，对真实性有异议，即使存在也在免租期内。对2004年7月26日的函件，被告没有收到过，真实性无法确定，即使存在也非人为原因，系客观原因所致。对2003年12月24日的函件原告提供的证据无法证明被告已经收到，合同签订初期整个景区在赶进度，被告已于2003年12月底全部解决了有关水电问题，即使该情况确实存在，也是在合同免租期内，不属被告的违约行为。对2003年11月28日的函件，被告认为房屋已全部交付，虽然当时有部分房屋尚在做扫尾工作，但基本不影响原告接收房屋，且原告在开园之前都正常完成装饰工作。对2004年8月29日的函件，原告无法证明被告是否收到过，且其所载的内容与事实不符，其中所涉的漏水问题并非原告所称的如此严重。原因也是原告或其次承租人不当装饰所致，根据合同约定该些维修、养护义务也是由原告负责。对设计图，既非被告设计也非被告委托设计，该些证据恰能证明原告已对船体进行实质性行为，被告已将船体移交给原告。至于别墅、会所并不在租赁范围内。对宁海县山外山大酒店有限公司出具的证明，出现了两次不同的内容，该证明中的内容不符事实。作为单位出具的证明，应加盖印章及法定代表人签字，该证据仅有单位印章，被告方提供的情况说明更符合形式要件，事实上该公司没有经营下去的原因系相对而言其与原告签订的合同不平等。至于标的物是否移交系原、被告之间的关系，该公司的证明并非直接证据。鉴于此，本院对两份关于停电通知的真实性予在确认。关于该组证据的相关函件，因原告提供的证据尚不能证明被告业已收到且均发生在实际租赁期外，本院不予确认。关于设计图，本院对真实性予以确认，但该证据尚不能证明该设计系被告委托的事实。关于宁海县山外山大酒店有限公司出具的证明，因该证明与该公司原先出具的证明内容不一，本院不予确认。至于上述证据能否实现其证明目的，本院将结合其他证据予以认定。
对原告提供的证据8，被告认为真实性无法考证，但恰恰可以证明原告、被告之间的合同没有解除。鉴于此，本院对部分商铺向原告要求续租的事实予以确认。
对原告提供的证据9，被告认为DIY帐篷村在一期是没有的，不属合同范围内，系双方后来自愿达成的协议。对于收款收据中的营业额，从表面上看不出是原告收取还是被告收取。本院认为，DIY帐篷村合同书系在总合同书之后单独签订，应不属总合同书范围，且本案原告诉请系要求被告赔偿损失，至于DIY帐篷村合同书项下的款项收取情况与本案并无关联。
对被告提供的证据1，原告对竣工验收报告真实性没有异议，但认为系被告自己出具，没有法律效力。对质监报告的真实性无法考证。本院认为，经本院审查，竣工验收报告和质监报告主要内容基本一致，本院对该证据的真实性予在确认。
对被告提供的证据2，原告认为被告做出房产证的时间与租赁给原告的时间不一致，因此出租时系不合法。鉴于此，本院对该证据的真实性予以确认。
根据原、被告双方的诉辩主张，本院对证据的确认，可认定本案事实如下：
2003年9月18日，原告渔村旅业公司（乙方）与被告中国渔村公司（甲方）签订了一份《合同书》，约定被告将位于象山县石浦镇皇城沙滩的中国渔村一期景区的全部经营场所（除甲方需要使用的场地外）出租给原告渔村旅业公司，合同主要内容有：经营范围为中国渔村一期景区内所有餐饮、娱乐、商铺游乐设施。正式租期为2004年8月1日至2010年12月31日，2004年8月1日前为免租期。租金为每年120万元，每年按5%递增，租金按季支付，每季度第一个月的15日前支付。定金5万元，于合同生效后交纳，退场后返还。甲方负责做好景区开业前在中国渔村景区内经营摊点等的清场工作，协助乙方办理工商营业执照及专业审批等其他必要手续。在租赁期间，乙方不得将房屋转租给第三人，若确因客观原因需要转租的，事先必须经甲方同意。房屋租赁期限届满后，不可移动的装饰物均归甲方所有，甲方不向乙方做任何补偿。乙方拖欠租金或水电费累计3个月，并经甲方通知在规定的时间内仍不交纳租金或水电费的，甲方有权解除合同。合同同时就其他事宜作了约定。2003年11月20日至2004年8月1日，被告陆续出具给原告四份授权委托书，主要授权原告代表被告管理中国渔村景区经营商铺及办理工商登记事宜。2003年12月18日，原告渔村旅业公司（甲方）与胡敏杰（乙方）签订了一份《客房合同书》，约定甲方将中国渔村旅游休闲度假村1号风情楼及2号风情楼-2商铺（划定面积为5000平方米）租赁给乙方经营餐饮、客房、咖啡厅等，租赁期限自景区开园起七年。同时原告就其他经营场所与他人签订了租赁合同。2004年4月30日，原告向被告中国渔村公司出具了《关于太平洋签约年限说明》，主要载明：太平洋项目包括餐饮、宾馆和三桅船及板道。因其投资大，回收期长，对景区来说形象好。考虑以上原因在实际签约中经原告与被告多次协商，最后确定此项目租赁为七年。最后二年租金为原中国渔村所有租赁面积的40%。同年5月7日，被告在上面作出批注：情况属实，同意七年年限，租金按总合同内容支付第六年、第七年租金款项。2004年7月29日，中国渔村景区开园，被告开始收取门票。2005年7月21日，被告发文成立商务部，主要负责中国渔村一期景区内的店铺招商、商务管理及相关工作。同年7月28日，原告渔村旅业公司发出一份《告知各商户书》，向各商户通知被告中国渔村公司所发的函告没有法律依据，均是无效；并要求各商户限时办理延续合同手续，没办合同手续者自行退场。被告中国渔村公司发文后，有部分商户与被告签订了租赁合同，被告也自行收取了部分租金及退还部分保证金。
另查明，2003年11月3日、2003年12月3日、2004年8月12日，中国渔村景区内的广场配套用房，广场木楼，民俗风情1#、2#楼先后竣工验收合格，后经象山县建筑工程质量监督站备案，并于2006年3月取得产权证书。
又查明，2003年11月24日，原告渔村旅业公司支付给被告合同保证金50000元。2004年7月29日，原告渔村旅业公司支付给被告租金共计100000元。2004年8月1日，被告与戴苗康就财神殿签订了租赁合同。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、被告是否按约将租赁物全部移交给原告并完成清场工作；二、被告交付的租赁物是否符合使用条件；三、被告在原告经营一年后有无干扰原告经营的行为。
关于争议焦点一，原告认为山体别墅、会所、财神殿、DIY帐篷村、船体、停车场、沙滩等未移交，被告则认为已按约移交。本院认为，根据原、被告陈述及双方确定的红线图，沙滩、山体别墅并不在租赁范围内。双方合同约定被告应提供给原告渔村旅业公司中国渔村一期景区的全部经营场所（除原告需要使用的场地外），经营范围为一期景区内的所有餐饮、娱乐、商铺、游乐设施（除大型游乐设施、海滨浴场所需的冲淋等项目、摄影及泳装等），故会所、停车场不属约定的经营场所及范围。关于DIY帐篷村，原、被告已于2004年7月25日就此签订了合同书，并约定了相关权利义务。因此，DIY帐篷村也不属讼争合同约定的租赁范围。关于财神殿，被告已于2004年8月1日与案外人戴苗康签订了房屋租赁合同，原告也明知该情况但并未提出异议，且财神殿的目的系为了传播渔文化，故据此可以推定财神殿也不在租赁范围内。关于船体，原告主张被告未将船体移交给原告，被告则认为被告已将船体移交，船体未能经营系原告自身的原因所致。本院认为，在中国渔村公司诉渔村旅业公司等的案件[（2010）甬象民初字第66号]中已查明，渔村旅业公司已就船体与案外人宁海山外山大酒店有限公司达成租赁协议，而该公司在出具给中国渔村公司及渔村旅业公司的证明中前后不一，本院对此已不予确认。而事实上，讼争船体已经进行了装修设计，根据原、被告之间的租赁合同，租赁期满后不可移动的装修物归中国渔村公司所有，按此，装修设计应非中国渔村公司所为。而根据常理，若非渔村旅业公司实际取得租赁物，其也不可能对外进行转租及进行装修设计，故本院对原告主张船体未予移交的事实不予支持。原告主张被告未将场地清场，但并未提供相关证据证明，本院不予支持。
关于争议焦点二，原告认为移交的房屋未经竣工验收，在开业时未达到使用条件，且存在停水停电漏水等情况。被告认为交付使用的房屋符合使用条件，停水停电也属政府行为，与被告无关。本院认为，本案讼争租赁物中的广场配套用房、广场木楼已于2003年11月—12月竣工验收合格，已具交付使用条件。尽管民俗风情1#、2#的竣工验收时间为2004年8月12日，但根据双方提供的证据，该租赁物的次承租人已于2004年7月份完成装修，且原、被告在合同中约定2004年8月1日前为免租期，原告也未举证证明因此而遭受损失。事实上讼争租赁物已于2006年3月取得相应产权证书，故原告主张因交付房屋未达交付使用条件而要求被告赔偿损失，依据不足，本院不予支持。至于停水停电问题，原告提供的证据仅能证明停水停电系政府原因。原告主张存有漏水情况也证据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三，2005年7月21日，原告发文成立商务部，主要负责中国渔村一期景区内的店铺招商、商务管理及相关工作。原告据此认为被告存有干扰原告经营的行为，被告则认为因原告未能及时上交租金，遂成立商务部以协助原告管理。本院认为，按原、被告之间的合同书，原告应付的第一年租金120万元应于2004年8月15日前支付，而原告仅于2004年7月29日支付租金10万元，显然已经违约。被告作为出租方按理可采取相关救济措施，且在被告发文成立商务部后，原告也发出通告认为被告的函告无效，并要求商户限期办理延续合同手续。此举也可看出原告对被告的行为并不认可。鉴于前述，本院认为，被告成立商务部的原因系原告的违约行为所致，原告以此主张被告干扰原告经营，依据不足，本院不予支持。
综上，本院认为，原、被告于2003年9月18日签订的合同书系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。被告于2003年11月20日至2004年8月1日出具授权委托书给原告主要系为管理景区和办理工商登记所用，并非授权原告代表被告进行招商。合同中并未约定被告不收取门票，而收取门票系被告的应有权利，原告以合同中未约定就不应收取门票，依据不足。被告中国渔村公司已按合同约定将租赁物交付给原告，被告成立商务部系原告的违约行为所致，并非被告干扰原告经营，原告主张被告交付租赁物不符使用条件、未清场、存有干扰原告经营行为等依据不足，且原告诉请中的损失系参照原告的可得利益计算，而事实上上述利益原告是否完全可得尚无法估算。故原告据此要求被告赔偿损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告象山石浦渔村旅业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费46800元，由原告象山石浦渔村旅业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行为宁波市中国银行营业部，帐号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 夏志勇
审 判 员 黄仙方
代理审判员 陈 俊
二〇一一年六月十三日
代书 记员 应微微