浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第468号
上诉人（原审被告）鲁甲。
上诉人（原审第三人）王某某。
委托代理人（特别授权）朱甲、李某某。
被上诉人（原审原告）某绍兴市房地产管理处，住所地绍兴市越城区渔化桥河沿**号。
法定代表人许甲。
委托代理人（特别授权）朱乙、朱丙。
上诉人鲁甲、王某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2012）绍越民初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月24日立案受理后，依法组成合议庭于2013年5月17日公开开庭进行了审理，上诉人鲁甲及上诉人鲁甲、王某某的委托代理人李某某，被上诉人某绍兴市房地产管理处的委托代理人朱乙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原判查明，绍兴市越城区水沟营X号房屋系国有公房，由原告管理。2000年4月25日，原、被告签订绍兴市区非住宅公房租赁合同1份，约定原告将水沟营28号的房屋（建筑面积4347.22平方米）出租给被告，租赁期为2000年4月26日至2005年3月31日，租金按77500元每季度标准执行。后原、被告又于2004年4月6日签订绍兴市区非住宅公房租赁合同1份，原告又将上述房屋出租给被告，租赁期为2004年4月1日至2009年5月1日，租金按77500元每季度标准执行。该合同第八条第2款规定被告无正当理由，累计六个月不交租金或空关闭置六个月以上的，原告有权终止合同收回房屋。双方在合同第十二项其他事项中同时约定上述面积中的256.10平方米属免租用房，且修缮的一切费用原告不负责；每季中月20日被告到市府山房管所缴纳房屋租金；被告如将房屋转租，须经原告书面同意。原、被告至2009年5月1日前的租金已经结清。2009年7月16日该房屋经原告委托绍兴市博大房地产评估有限公司评估，其租金价值为105万元／年。
2011年12月15日，原告曾发函给被告称：租赁合同已于2009年5月到期，如被告仍要续租的，在2011年12月25日前与原告续签房屋租赁合同，同时房屋租金实行市场租金。2011年12月29日，被告回函给原告称：从2000年起多年经被告多次装修及破旧危房翻造翻新，并花费投入了几百万资金才有了今天的面貌，但2009年后原告没有与被告联系，经评估要提增租金为每年105万元，被告认为评估不公平，要求重新考虑对该房屋评估。因原、被告未能协商一致，被告现实际占有使用该房屋，原、被告未续签租赁合同，被告也未支付租赁期届满后的租金。
同时查明，2009年7月1日，被告鲁甲与第三人王某某签订房屋租赁合同1份，约定被告将绍兴市水沟营X号沿街坐西朝东营业房1幢出租给王某某，租赁期限为2009年7月1日至2014年6月31日，租金为每年35万元。该租赁合同经原告加盖印章，注明同意转租。第三人王某某已按约支付租金给被告鲁甲，该处房屋由第三人王某某使用至今。
又查明，2000年10月27日，原、被告签订协议书1份，约定在承租房屋中有面积256.10元平方米系被告自行搭建，被告同意将房屋产权无偿移交给原告所有，原告从被告无偿移交之日起开始管业。2001年4月12日，原、被告签订协议书1份，约定经原告同意后，被告向供水供电部门提出供用要求并新建供电供水设施，原告享有供水供电设施的权属，被告支出的新建供水供电设施费用29万元在2000年4月26日至2001年3月31日的房屋租金中抵充。2002年8月5日，原、被告签订房屋翻建协议1份，约定由被告对承租房屋中两栋砖木结构房屋（一楼房一平房）进行翻建，项目竣工后工程决算经审计部门审核后，工程款双方各承担50%。后原、被告于2003年4月25日签订补充协议1份，约定由原告负责的房屋翻修款14万元签订协议后一次性付清。该款已于2003年12月12日结清。
原判认为，2004年4月6日原、被告签订的绍兴市区非住宅公房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。2009年5月1日该合同到期后，双方未续签合同，原告对被告继续使用租赁物也未提出异议，故自2009年5月2日起，原、被告之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于该不定期租赁合同可否解除的问题，被告鲁甲、第三人王某某辩称因部分房屋已转租给第三人王某某，且该转租行为经过原告书面许乙，而该转租期限尚未届满，故双方之间的租赁合同不应解除。对此，该院认为该转租关系系发生于被告与第三人之间，被告未向原告支付租金的行为已符合原告解除双方租赁合同的条件，且不定期租赁合同中出租人可以随时解除合同，故被告与第三人之间的转租合同关系不得对抗原告的合同解除权，该院对该辩称意见不予采信，对原告现起诉要求解除原、被告双方之间的租赁合同的诉讼请求予以支持。现因被告鲁甲、第三人王某某继续占有使用诉争房屋已无合法依据，故该院对原告要求被告鲁甲与第三人王某某腾退房屋的诉请予以支持。原告还主张被告鲁乙支付自2009年5月2日起至实际腾退日止的房屋使用费和土地使用税，第三人王某某承担连带责任。该院认为，因诉讼中被告鲁甲提出诉讼时效抗辩，而根据双方原合同约定“每季中月20日被告到市府山房管所缴纳房屋租金”的内容，2010年第4季度的租金被告应于2010年11月20日支付，故2009年5月至2010年12月的租金已超过一年的诉讼时效，对原告现主张的该期间内的租金该院不予支持。原告虽主张土地使用税，但未向该院提交该费用的计算依据，故对该诉请该院不予处理。原告主张第三人王某某对被告鲁甲所欠租金和土地使用税承担连带责任缺乏法律依据，该院不予支持。关于被告鲁乙支付租金的标准，原告房管处主张以委托评估的市场价格执行，对此该院认为，2004年4月6日原、被告签订的绍兴市区非住宅公房租赁合同并未约定实行市场租金，直至2011年12月15日原告发函给被告要求续签合同时某某到房屋租金实行市场租金，故自2009年5月2日至2011年12月30日原告起诉日该期间内的租金仍应当以原、双方合同约定的每季租金77500元为准，故被告鲁乙支付给原告房管处2011年1月1日至12月30日的租金309150.68元。自2011年12月31日起的房屋使用费某准，因原、被告均未申请对本案所涉房屋目前的市场租金价格进行评估，该院参照原告自行委托评估机构于2009年7月16日出具的房地产估价报告确定的105万元／年租金的标准予以确定。因此，被告鲁乙按年租金105万元的标准向被告支付自2011年12月31日起至实际腾退日止的房屋使用费。被告辩称其已多次对房屋进行了改建扩建，大大提升了房屋的价值，该房地产估价报告对被告不公平，如解除合同则原告应支付相应的改建扩建费用的意见，该院认为如被告认为尚有改建扩建费用未予结算的，可另行处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告某绍兴市房地产管理处与被告鲁甲关于绍兴市越城区水沟营X号营业房（建筑面积4347.22平方米）的房屋租赁合同；二、第三人王某某应于本判决生效之日起六十日内腾退位于绍兴市越城区水沟营X号沿街坐西朝东的营业房1幢，由被告鲁甲将该营业房归还给原告某绍兴市房地产管理处；三、被告鲁甲应于本判决生效之日起六十日内腾退位于绍兴市越城区水沟营X号的营业房（除沿街坐西朝东营业房之外）归还给原告某绍兴市房地产管理处；四、被告鲁甲应于本判决生效之日起六十日内支付给原告某绍兴市房地产管理处自2011年1月1日至12月30日的租金309150.68元和自2011年12月31日起至实际腾退日止的房屋使用费（按每年1050000元计算）；五、驳回原告某绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29287元，由原告某绍兴市房地产管理处负担23350元，被告鲁甲负担5937元，于本判决生效之日起六十日内付清。
鲁甲、王某某不服原判，提起上诉称：一、被上诉人要求王某某腾退绍兴市水沟营X号沿街坐西朝东营业房一幢条件不成就，一审判决错误。1、王某某与鲁甲之间关于绍兴市水沟营X号沿街坐西朝东营业房一幢的转租合同得到了被上诉人的许乙，故其应对鲁甲未支付房租的风险已充分考虑和认识，上诉人王某某无需为鲁甲未支付房租而承担不利后果；2、被上诉人对转租合同是明知和认可的，其对转租合同的转租期限也是认可的，故涉及王某某的绍兴市水沟营X号沿街坐西朝东营业房一幢的租赁合同实际应属于固定期限房屋租赁合同；3、即使王某某愿意直接将上述争议的转租房屋的租金直接支付给被上诉人，在租金尚存争议的情况下，也无法履行直接支付义务。二、本案诉争的房屋租金自2011年12月31日起，计算标准应为绍兴市水沟营X号沿街坐西朝东营业房一幢按照每年35万计算，其余的1、2、3号楼按照评估价值确定。三、被上诉人向一审法院提供的《房地产评估报告》不能作为确定本案租赁标的物租金的依据。四、被上诉人对上诉人改建扩建费用的补贴应当在本案中一并处理。五、上诉人鲁甲对无偿交付被上诉人的256.1平方米房屋享有免费使用权。
被上诉人某绍兴市房地产管理处辩称：一、原判解除房屋租赁合同正确。1、自2009年5月1日起，上诉人鲁甲无正当理由拖欠房租至今，上诉人请求解除租赁合同符某某方乙；2、被上诉人与上诉人王某某不存在任何租赁和合同关系，因上诉人鲁甲不按约缴纳房租的行为后果造成王某某损失的，其可依据转租合同另行主张；3、被上诉人仅同意鲁甲转租给王某某，并不能排除因鲁甲未履行约定被上诉人所享有的合同解除权。二、上诉人鲁甲与王某某约定的房租价格对该二人之间有约束力，被上诉人在转租合同上盖章仅是对鲁甲转租行为的认可，对转租房屋的租金仍应按评估租金计收。三、被上诉人多次向上诉人鲁甲催缴租金，故2009年5月至2010年12月的租金未超过一年的诉讼时效。四、自2009年5月2日起，上诉人鲁甲未与被上诉人签订租赁合同，也未交付租金和房屋土地使用税，严重侵害了被上诉人的合法权益。五、根据合同法第232条、第236条之规定，解除被上诉人与鲁甲之间的租赁合同有充分的事实和法律依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人在二审中未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案的争议焦点如下：一、原审法院判决原审第三人腾退绍兴市越城区水沟营沿街坐西朝东的X号营业房有无事实和法律依据以及对该房屋2011年12月31日以后的租金计算是否准确；二、由被上诉人委托的评估机构出具的评估报告中确定的105万每年的租金标准能否作为确定本案租赁房屋租金价格的依据；三、被上诉人对上诉人鲁甲改建扩建费用的补贴是否应当在本案中一并处理；四、鲁甲对无偿交付给被上诉人的由其扩建的256.1平方米房屋是否享有永久的免费使用权。
对于争议焦点一，本院认为，上诉人鲁甲与被上诉人之间的租赁合同自2009年5月2日起已转为不定期租赁合同，原租赁合同继续有效。上诉人鲁甲与王某某之间签订的转租合同虽经过了被上诉人的书面许乙，但被上诉人对转租合同的认可，并不能对抗被上诉人因鲁甲未履行约定所享有的对租赁合同的解除权。现上诉人鲁甲因未支付房租的行为已符合与被上诉人约定的租赁合同的解除条件，被上诉人主张合同解除，在转租合同依附的主租赁合同需被解除的情形下，上诉人王某某继续占有使用诉争房屋已无合法依据，故原审法院要求其腾退绍兴市越城区水沟营沿街坐西朝东的X号营业房并无不当，本院予以支持。至于该转租房屋2011年12月31日以后的租金问题，本院认为，虽上诉人鲁甲与王某某之间签订的转租合同中约定该房屋的转租价格是每年35万，被上诉人也同意转租，但该转租价格不得对抗上诉人鲁甲与被上诉人之间的房屋租赁价格，故对上诉人要求转租房屋自2011年12月31日以后仍按每年35万的租金标准支付该房屋的使用费，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，上诉人虽对由被上诉人委托的评估机构出具的评估报告中确定的租赁房屋105万每年的租金标准有异议，但未向法院申请对所涉房屋目前的市场租金价格进行评估，原审法院参照被上诉人委托的评估机构出具的105万每年的租金标准确定租赁房屋租金并无不当，本院予以支持。
关于争议焦点三，本院认为，对于租赁房屋相应的改建扩建费用，由于上诉人鲁甲未提起反诉，故原审法院告知其对该主张另行处理的意见符合法律相关规定，本院予以确认。
关于争议焦点四，本院认为，根据上诉人鲁甲与被上诉人于2000年10月27日签订的协议书，上诉人鲁甲同意将自行搭建的256.1平方的房屋无偿移交给被上诉人，但该协议书并未涉及鲁甲是否享有永久的免费使用权问题，在此后双方签订的一系列就租赁房屋的相关材料中也均未涉及该问题，由于双方对该问题未约定，故本院对上诉人的该主张不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5937元，由上诉人鲁甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
代理审判员 夏 鸿
代理审判员 姚 瑶
二〇一三年七月十二日
书 记 员 余建维