河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终2009号
上诉人（原审原告）：李春富，男，1972年11月6日出生，汉族，住北京市通州区，
委托诉讼代理人：王飞，北京市君本律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司，住所地：大厂回族自治县工业园区院内，统一社会信用代码：911310285809648416。
法定代表人：孙岩，董事长。
委托诉讼代理人：张军慧，北京肇文律师事务所律师。
上诉人李春富因与上诉人大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李春富上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行合同，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、双方非预约合同关系，而是已形成事实上的商品房买卖合同关系。二、原审判决认定涉案房屋已另行出售他人无事实依据。三、原审判决认定被上诉人尽到了合理的通知义务，不违反合同约定，是认定事实错误。
大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司辩称，《申请书》和《客户登记表》中均明确有将来需签订正式《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》的意思表示。《客户情况登记表》并不是正式的商品房买卖合同。《客户情况登记表》仅是中基太业内部留存的资料，其上无任何李春富的签字，并非中基太业与李春富双方签订的书面合同。《客户情况登记表》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，并不构成商品房买卖合同。李春富未于中基太业通知的时间内及催告后的合理期间内办理案涉房屋的签约手续，李春富与中基太业之间的预约合同关系已经解除。
上诉人大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司上诉请求：改判不支付李春富补偿款120000元。事实和理由：李春富被限制人身自由不是其不构成违约的事由，李春富未尽到合理注意义务，存在过错，应承担相应责任。一审判决中基太业给付李春富补偿款120000元无事实依据。
李春富辩称，李春富在指定居所监视期间到2017年1月5日被释放，人身自由被限制的时间内不允许会见、通信、与家人及其他人联系，客观上无法通过任何渠道与中基太业公司联系。
李春富向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同，立即向原告交付其开发建设的世茂萨拉曼卡3地块21幢4单元401室房屋，并协助将涉案房屋所有权转移登记至原告名下；2.本案诉讼费、律师费、差旅费、文印费等诉讼合理支出由被告负担。
一审法院认定事实：2016年6月13日，原告向“房天下”书面申请为其协调保留意向物业的首选权，并于当日向被告支付了诚意金20000元，被告向原告出具了收款收据，《申请书》的主要内容记载为：“意向物业：世茂萨拉曼卡项目3地块21幢4单元401室房屋，参考建筑面积总计：125.26平方米（最终预测面积以签约合同为准），单价为12081.53元（暂定）、总价为1513332元（暂定）”，同时“个人保证”：“本人在接到房天下或世茂萨拉曼卡项目通知办理相关认购或签约手续的三日之内到指定地点办理相关手续，若在规定的时间内，本人或本人代理人未能至指定地点选购并签订该商品房认购文件或商品房预售合同的，本申请书自动失效，本人不再享受该申请书选定房源保留的权利……本申请所载明的本人联络地址和方式准确详尽，是房天下及世茂萨拉曼卡项目与本人联系的依据……若变更联络地址和方式的，本人将以挂号邮件、特快专递或亲自前往世茂萨拉曼卡项目售楼处通知，否则贵司按照本申请载明的联络地址所发出的任何文件均视为本人已收悉。房天下及世茂萨拉曼卡项目以挂号邮寄方式所发出的任何书面邮件，在投邮后（以寄出邮戳为准）第3日视为本人已收悉”。2015年6月20日，原告在被告处填写了《客户情况登记表》，约定原告意向购买大厂回族自治县萨拉曼卡小区3地块21号楼4单元401室房屋，并记载了原告的联系地址为：“北京市通州区永顺镇珠江拉维小镇5号楼601室”及移动通讯联系方式，关于付款方式，约定：“首付30%，即429132元，应于签署《商品房买卖合同》及补充协议当日或之前付清，银行按揭70%，即1000000元，签署当日付款项为429132元”，当日原告向被告支付了诚意金409132元，被告向原告出具了首款收据，截止至2016年6月20日原告已依约向被告支付429132元诚意金。2015年8月，原告因涉嫌刑事犯罪被采取强制措施，于2017年1月5日被释放。2016年7月21日，被告委托国浩律师（北京）事务所通过EMS快递的方式，按照原告提供的家庭地址及联系方式，向原告邮寄了《律师函》，通知原告应于2016年7月31日到被告处办理签约等手续，若未在规定时间内办理签约手续并办理缴纳指定金额的款项（或办理完毕房屋贷款手续），被告将不再为原告保留目标房屋的房源，《申请书》按失效处理。此邮件的投递情况记载为：“7月21日12:36，家中无人，电话关机；7月23日8:47：家中无人，电话关机；7月26日：家中无人，电话关机，发短信不回”，“未妥投，逾期退回”。2016年12月16日，被告通过EMS快递的方式，再次按照原告提供的家庭地址及联系方式，向原告邮寄了《通知书》，通知原告其所签订的《申请书》自动失效，尽快到被告处办理财务结算等后续手续，此邮寄的投递情况记载为：“12月17日11:59，家中无人，电话关机；12月18日8:24，家中无人，电话关机；12月22日，家中无人，电话关机”，此邮寄未妥投。2017年2月17日，原告与被告的销售工作人员（于2016年8月份离职）通过微信就涉案房屋的签约问题进行沟通，该工作人员建议原告去找被告的相关负责人员进一步询问。2017年2月24日，原告到被告售楼处就涉案房屋交付问题进行协商，原告主张其已依约向被告支付了首付款，被告应为其保留涉案房屋的首选权，且原告认可“北京市通州区永顺镇珠江拉维小镇5号楼601室”是其家庭住址，其预留的手机号亦是原告本人的移动通讯联系方式，认为被告未尽到合理的送达义务，双方未达成一致意见。2017年3月24日，被告再次通过EMS向原告邮寄了《关于尽快办理财务结算手续的通知》，督促原告于2017年4月10日前到被告处办理财务结算手续。次日，原告本人实际签收此邮件。2017年4月10日，原告亦通过EMS快递的方式向被告邮寄了《回复函》，主张其在支付首付款后，未收到被告发出的任何邮件；双方之间的购房合同已生效，不应丧失购买优先权，要求被告尽快配合原告办理交房等手续，被告于2017年4月12日实际收到。
另查明。被告将原告意向的涉案房屋清退后，涉案房屋已有新的意向购买人。经本院依法向被告调查询问，与涉案房屋位于相同地段、相同面积、相同户型的房屋全部出售完毕。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.就诉争的涉案房屋，原、被告之间系商品房买卖合同关系亦或商品房预约合同关系；2.合同履行过程中，原、被告双方是否存在违约行为。关于第一个争议焦点，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，原、被告双方签订的《申请书》、《客户情况登记表》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，结合所记载的内容，以及原告依约向被告支付了诚意金，被告承诺为原告保留涉案房屋的首选权等行为，可以证明双方之间就关于将来买卖涉案房屋存在合意，且《客户登记表》中明确载明“购房款（首付款）应于签署《商品房买卖合同》及补充协议当日或之前付清”，故《客户登记表》明显有别于《商品房买卖合同》。结合庭审查明的事实，双方之所以签订上述合同，是因为被告并未取得涉案房屋的商品房（预）销售许可证，即履行商品房买卖的条件尚未具备，涉案房屋不具备交付或办理所有权初始登记的条件。综上，双方签订的《申请书》、《客户情况登记表》应认定为商品房买卖预约合同，故原、被告之间存在商品房预售合同关系，本案的案由应为商品房预约合同纠纷。
关于第二个争议焦点，结合庭审查明的事实，《申请书》中的“本人保证”内容明确记载了原告有义务在被告通知的期限内办理签约等相关手续，若未依约履行上述义务，原告将不再享有涉案房屋的首选权，亦约定了原告应提供准确详尽的联络地址和方式，被告以挂号邮寄方式所发出的书面邮件，在投邮后（以寄出邮戳为准）第3日视为本人已收悉，原告在申请书中签字予以确认。在预约合同履行过程中，被告依据原告自行提供的地址和联络方式，通过EMS快递方式通知原告在指定的时间内办理签约手续，但未妥投。被告在为原告保留涉案房屋首选权五个月后，即经催告后为原告保留了履行签约手续义务的合理期限后，被告依据上述地址向原告发出了解除《申请书》、清退为原告保留涉案房源的通知，仍未妥投，第三次再次按照上述地址向原告发出了督促办理财务结算的通知，此次邮寄原告实际本人签收，综上可知，原告自行向被告提供的联络地址、方式是正确的，被告作为涉案房屋的开发主体，已尽到了合理的通知义务，其在预约合同的履行过程中没有过错，不存在违约行为。原告作为合同的缔约方，应依约积极履行合同约定的义务，但原告因涉嫌刑事犯罪被采取强制措施，人身自由的限制导致其实际无法接收被告发出的上述邮件，亦无法主动向被告沟通变更联络地址及方式，故其无法知晓被告通知其办理签约手续的期限等具体要求，且其恢复人身自由后，主动与被告协商沟通涉案房屋处理等事宜，综上，原告亦在预约合同的履行过程中，在主观上不存在恶意违约、拖延履行等意思表示，系因客观原因导致其无法履行合同，不存在违约行为。
因被告对原告被限制人身自由的情况不知情，其依据《申请书》约定的内容，不再为原告保留涉案房屋的首选权，并另行出售于案外人，不违反合同约定。现因涉案房屋另行出售于案外人，且涉案房屋位于相同地段、相同面积、相同户型的房屋已全部出售完毕，涉案房屋的预约合同在客观上无法继续履行，应予以解除，被告收取原告已支付的诚意金429132元应于返还，故对原告提出的要求继续履行合同，被告将涉案房屋交付于原告，并协助办理所有权转移登记的诉讼请求，本院不予支持。《民法通则》第四条规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，因预约合同应予以解除，原告作为购房人签订预约合同的目的无法实现，在客观上存在一定的经济损失，本院兼顾合同的履行情况、原告的预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，原告的经济损失应以不超过其向被告支付的诚意金429132元之30%为限度，酌定维护120000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李春富与被告大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司于2015年6月20日订立的《客户情况登记表》；二、被告大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李春富诚意金429132元，并给付原告李春富补偿款120000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3870元，由原告李春富负担2000元，由被告大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司负担1870元。
本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为,《申请书》是李春富向房天下销售人员提交的购房申请，该《申请书》并非李春富与中基太业的合意。《客户登记表》是中基太业的内部保存资料，该表中并无李春富签字，故《客户登记表》仅能说明双方之间具有签订商品房买卖合同的意向。且《申请书》、《客户登记表》中均明确有将来需签订正式《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》的意思表示，李春富所交纳的429132元也是诚意金，故上诉人李春富称双方已形成事实上的商品房买卖合同关系的上诉理由不能成立。
中基太业按《申请书》所载地址和联系方式已尽到通知李春富办理签约手续的情况下，中基太业已尽到通知义务，不存在违约情形。李春富未于中基太业通知的时间内及催告后的合理期间内办理案涉房屋的签约手续，李春富与中基太业之间的预约合同关系已经解除。在李春富和中基太业之间的商品房预约合同已经解除的情况下，无论中基太业是否将房屋另售他人，均无需继续履行已经解除的商品房预约合同，李春富要求继续履行合同，将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求无事实和法律依据。至于李春富是因被限制人身自由亦或其他原因均不能加重中基太业的通知义务。因李春富与中基太业之间的预约合同关系已经解除，且李春富并未请求解除《客户登记表》，故一审判决解除《客户登记表》不妥。但因《客户登记表》解除后，中基太业所收取的意向金已无事实依据，故中基太业应予返还。另外，一审兼顾合同的履行情况、李春富的预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则酌定判令中基太业给付其补偿金120000元并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初2026号民事判决第一项（一、解除原告李春富与被告大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司于2015年6月20日订立的《客户情况登记表》）；
二、维持河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初2026号民事判决第二项、第三项（二、被告大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李春富诚意金429132元，并给付原告李春富补偿款120000元；三、驳回原告的其他诉讼请求）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取3870元，由李春富负担2000元，由大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司负担1870元；二审案件受理费7740元，由上诉人大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司负担2700元，由上诉人李春富负担5040元。
本判决为终审判决。
审判长 樊清维
审判员 柴秋芬
审判员 梁志斌
二〇一八年五月三日
书记员 李 煜