湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浏民初字第01080号
原告陈庆田，男，1967年3月27日出生，汉族。
委托代理人张昌义，湖南省浏阳市高新法律服务所法律工作者。
被告欧阳松柏，男，1971年6月15日出生，汉族。
原告陈庆田诉被告欧阳松柏合同纠纷一案，于2015年3月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员郭应湘担任审判长，人民陪审员董文优、陈希阳参加的合议庭，于2015年8月10日公开开庭进行了审理，书记员宋娇担任法庭记录。原告陈庆田及其委托代理人张昌义到庭参加诉讼，被告欧阳松柏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈庆田诉称，被告对外称其房屋被长沙生物产业基地开发投资有限公司征收，可以分配到位于环园南路的两进地基，被告欲将该地基出让。原告获知信息后，于2013年2月8日与被告签订《购地协议》，约定由被告转让上述地块给原告，原告向被告支付483000元，该款在签订协议当天支付300000元，剩余183000元办完建房手续后一次付清，如乙方违约按总额的50%赔偿，还约定被告负责办证费用。协议签订后，原告当天向被告支付了购地款300000元，被告要原告等待环园南路路面硬化，期间被告于2014年1月28日又向原告收取了20000元购地款。在环园南路硬化后，原告多次向被告催问交地事宜，而被告以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《购地协议》；二、被告返还原告购地款320000元并支付违约金241500元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告欧阳松柏无答辩。
原告陈庆田为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据1、《购地协议合同》1份，拟证明原告以483000元的价格向被告购买宅基地；
证据2、借条1张，拟证明原告已向被告支付购地款300000元；
证据3、收条1张，拟证明原告已支付被告购地款20000元；
证据4、证人欧阳仕杰的证言，拟证明原、被告对购地事项进行约定，原告以现金方式向被告支付了30万元购地款。
证据5、照片7张，拟证明被告出卖给原告的地基已建房；
被告欧阳松柏未对上述证据发表质证意见，亦未在举证期限内向本院提交证据。
经过庭审举证和审查，本院对本案原告陈庆田提交的证据认证如下：证据1、2、3、4、5均内容真实、合法，且相互印证、关联，本院均依法予以采信。
根据上述已采信的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实：被告欧阳松柏家的房屋位于浏阳市工业园实验小学对面，其房屋后的无名道路与浏阳市工业园实验小学前面的柳冲路垂直交叉。被告对外宣称其房屋将被征收，被征收后可以分配到位于其房屋后的无名道路一侧的地基两进，欲将该地基出让。原告陈庆田经其妻侄欧阳仕杰（系欧阳松柏的邻居）介绍后，欲取得上述地基的使用权。2013年2月8日，原告（乙方）与被告欧阳松柏（甲方）签订《购地协议合同》，双方约定：“1、甲方自愿转让工业园实验小学对面环园南路通道两边两份地块33号、34号给乙方；2、双方协议购地总额为483000元；3、交付时间：道路硬化完成后，甲方划清地块交付乙方使用；4、付款方式：签订合同后付款30万元整，剩余款项办完建房手续后一次付清，余款共计183000元整；5、如甲、乙双方有一方违约，按总额的50%赔偿；6、购地办证一切手续及费用（除国土手续、图纸外）由甲方负责，乙方不负任何责任”。欧阳仕杰以见证人身份在合同上签名。当日，原告向被告支付现金300000元。为了保证合同的顺利履行，原告本欲要求由被告向欧阳仕杰出具条据，欧阳仕杰再向原告出具条据，但为避免重复出具条据，在三方一致同意的情况下，被告向欧阳仕杰出具借条1张确认原告向被告付款的事实，借条内容如下：“今借到阳仕杰人币现金叁拾万元整，每月按2分利息计算。借款人：欧阳松柏”。2014年1月28日，原告再次向被告支付现金20000元，被告直接向原告出具收条。收条内容如下：“今收到陈庆田购地款贰万元整（￥20000），阳松柏条”。2014年10月，诉争地基前的道路水泥硬化工程完工，原告遂要求被告交付地块，但被告以各种理由推脱，原告遂诉至本院。另查明，被告家的房屋目前尚未被征拆，诉争地基目前已由他人建房。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的合同虽名为《购地协议合同》，但合同签订时，被告家的房屋尚未被征拆，故该合同实质上系被告家房屋拆迁安置权益的转让，而我国相关法律、法规并未禁止拆迁安置权利在自然人之间的流转。涉诉拆迁安置地基权利人可能并非被告一人，但被告作为户主有权代理其家庭成员与原告签订合同，且被告家庭中的相关权利人未在法定的一年期限内行使撤销权，故该《购地协议合同》合法、有效，原、被告均应按约履行；由于被告家的房屋至今仍未被征拆，被告客观上无法按照合同约定向原告转让拆迁安置地基，且合同约定的地基已由他人建房，原告的合同目的已无法实现，故《购地协议合同》应依法予以解除，被告应当向原告返还320000元购地款。由于被告违约，原告有权要求其支付违约金，但原告主张的违约金标准过分高于实际损失，本院依法予以核减并确定按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金。综上，本院对原告的诉讼请求依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除陈庆田与欧阳松柏于2013年2月8日签订的《购地协议合同》；
二、欧阳松柏返还陈庆田购地款320000元并支付违约金（计算方式：其中300000元从2013年2月8日起计算，20000元从2014年1月28日起计算，均按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3倍计算至本判决所确定的履行之日止）；
三、驳回陈庆田的其他诉讼请求。
本案受理费9415元，公告费560元，共计9975元，由陈庆田负担2910元，欧阳松柏负担7065元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭应湘
人民陪审员 董文优
人民陪审员 陈希阳
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 宋 娇
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。