江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4731号
上诉人（原审被告）赫向联，女，1967年6月27日生，满族，南京市建邺区新百花园幼儿园园长。
上诉人（原审被告）南京市建邺区新百花园幼儿园，住所地南京市建邺区应天大街**号。
法定代表人赫向联，该园园长。
以上两上诉人共同委托代理人汤卫东，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市新百花园住宅小区业主委员会，住南京市建邺区应天大街769号新百花园小区11幢106室。
负责人沈庆凤，该业委会主任。
上诉人郝向联、南京市建邺区新百花园幼儿园（以下简称新百花园幼儿园）因与被上诉人南京市新百花园住宅小区业主委员会（以下简称新百花园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1373号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月10日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月19日日公开开庭审理了本案。上诉人郝向联、上诉人新百花园幼儿园共同委托代理人汤卫东，被上诉人新百花园业委会委托代理人沈庆凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新百花园业委会原审诉称，2008年11月17日，赫向联因开办幼儿园需要向新百花园业委会承租新百花园住宅小区配套设施幼儿用房而签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期为5年。在合同到期前，新百花园业委会和赫向联就房屋续租事宜多次协商，一直没有形成一致的意见。2014年3月30日，新百花园住宅小区业主代表形成决议，不再将房屋继续出租给赫向联使用，并于同年3月31日在小区进行了公告。现租赁协议已经到期，郝向联、新百花幼儿园拒不返还租赁的房屋，为了维护小区业主的合法权益，请求判令：1、郝向联、新百花幼儿园立即将承租使用的建邺区新百花园住宅小区1390平方米幼儿教育用房及室外幼儿活动场地腾空并返还给新百花园业委会；2、郝向联、新百花幼儿园赔偿2014年4月1日至实际返还之日的房屋使用费（按每天822元的标准计算）；3、本案诉讼费由郝向联、新百花幼儿园负担。
赫向联、新百花园幼儿园原审辩称，赫向联依法办学，成效显著，没有任何过错，新百花园业委会要求郝向联、新百花幼儿园赔偿没有依据；新百花园业委会不是幼儿园建筑的所有权人，虽经开发商授权管理，但该权利依法应当受到限制，不得滥用；赫向联的优先租赁权应当得到法律的保护，新百花园业委会坚持终止合同没有合理合法的理由。为此，请求驳回新百花园业委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明，本市新百花园住宅小区内面积为1390平方米的建筑物原为南京新百房地产开发有限公司开发建设并经规划用于幼教的小区公共配套用房。新百房地产开发有限公司于2008年11月16日通过和新百花园业委会、新百花园物业管理处签订协议的方式将幼教用房划归新百花园全体业主。同年11月17日，新百花园业委会和赫向联签订《房屋租赁合同》一份，约定，新百花园业委会将涉案的房屋及室外幼儿活动场地出租给赫向联开办幼儿园并进行幼教工作，期限自2009年4月1日至2014年3月31日止，前三年租金为每年12万元，自第四年起，每年租赁费递增10%，采用先用后租的方式，租金每半年支付一次；在租赁期届满时或赫向联不按时交纳租赁费时，本合同终止；租赁合同终止时，赫向联有权处置办园时购置的所有低值易耗品，但对幼儿园的内外装修及外围墙、地坪铺设一律不得毁损、拆除；协议还约定赫向联在租赁期届满前二个月将续租意向以书面方式通知新百花园业委会，双方在商定下一轮租赁事宜时，以本合同为基础，在同等条件下，赫向联有优先租赁权，并应重新签订租赁合同。
上述合同签订后，新百花园业委会按约将涉案房屋和场地交付给赫向联使用，赫向联在该处开办了南京市建邺区新百花园幼儿园，并将该处房屋和场地作为新百花园幼儿园的教学用房和场地使用至今。
新百花园业委会和赫向联的租赁合同到期前，双方多次通过函件往来和面对面沟通的形式就合同到期后续租事宜进行了协商，协商的重点集中在续租租金的价格上。新百花园业委会从开始的报价每年租金30万元降到27万，并每年递增1万，但赫向联开始仅接受每年租金23万元的价格。因双方在合同到期前不能就租金价格达成一致，新百花园业委会遂于2014年2月20日在小区张贴招租公告，告知有意者于2014年3月31日前在小区物业管理公司宋经理处登记，赫向联在明知业委会已经发出招租公告的情况下，既没有就续租事宜到新百花园业委会指定的地点和指定的时间内进行登记，也没有向新百花园业委会就续租事宜再行出价。为此，新百花园业委会向原审法院提起诉讼要求赫向联及新百幼儿园搬离涉案房屋并按照每天822元的标准给付房屋使用费。原审庭审中，新百花园业委会表示张贴招租公告后，有七人参加了招租报价，其已经选定了其中的一人另行签订了房屋租赁合同，租赁期限为五年，租金价格为第一年27万，每天递增1万；赫向联表示愿意以同样每年27万元并每年递增1万的价格继续租赁涉案房屋，但新百花园业委会表示坚决不同意将涉案房屋和场地继续出租给赫向联使用。
以上事实有房屋租赁合同、函件、公告、开庭笔录等予以证实。
原审法院认为，当事人的合法权利受法律保护。本案诉争的房屋系建设单位开发建设后通过协议的方式划归给小区全体业主所有，业主对该房屋依法享有所有权。新百花园业委会作为小区业主大会选举产生的机构有权依法以其名义向郝向联、新百花幼儿园主张权利。赫向联承租的涉案房屋和场地期限届满后，其应当将房屋和场地交还。虽然新百花园业委会和赫向联就涉案的房屋和场地约定了优先承租权，但优先承租权既非一种法定的形成权，也不是一种绝对权，而是一种优先缔结合约的权利。法律虽然没有赋予承租人优先租赁权，但也没有禁止当事人约定优先租赁权，根据意思自治的原则，合同中关于优先承租权的约定合法有效，双方之间约定的同等条件下的优先承租权应当得到保护，但要考虑“同等条件”。根据新百花园业委会和赫向联之间合同的约定，优先承租权的前提必须是同等条件下的优先。在双方合同到期前，双方已就涉案房屋是否由赫向联续租进行过磋商，但因赫向联的出价低于新百花园业委会的报价，双方没有就续租涉案房屋达成一致的意见，新百花园业委会从提高资产的使用效益、促进资产的保值增值出发，依法定程序将涉案房屋公开招租，既符合国家政策和法律的规定，也符合常理，赫向联在明知新百花园业委会发出招租公告的情况下，既未在公告指定的期限内和指定的地点参加报名和登记，也未向新百花园业委会重新出价，赫向联的该种行为已经丧失了同等条件的基础。同等条件作为优先承租的前提，在赫向联丧失同等条件基础的情况下，新百花园业委会有权和案外人就承租涉案房屋达成新的租赁合同，赫向联在诉讼中提出新的出价并依据该出价要求享有优先承租权的主张实际上是一种优先承租权绝对化的体现，原审法院不予支持。
新百花园幼儿园作为涉案房屋和场地的实际使用人，在涉案房屋和场地期限届满后，应当和作为承租人的赫向联共同搬离涉案的房屋和场地，但考虑到涉案的房屋和场地系办学所用，基于办学的特殊性，原审法院酌情给予郝向联、新百花幼儿园一定的搬离期限。
关于新百花园业委会主张要求郝向联、新百花幼儿园给付房屋使用费的问题，参照双方在租赁合同中约定的租金给付标准，同时考虑到判决给予的搬离期限短于租赁期限，为此，原审法院酌情认定郝向联、新百花幼儿园在实际搬离之前按照年房屋使用费16万元的标准给付为宜。综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、赫向联、新百花园幼儿园于2015年7月10日前将承租使用的位于本市建邺区新百花园住宅小区1390平方米的幼儿教育用房及室外幼儿活动场地腾空并返还给新百花园业委会。二、赫向联、新百花园幼儿园自2014年4月1日起至实际搬离上述房屋和场地时止按照年16万元的标准给付新百花园业委会房屋使用费。
原审案件受理费80元，由赫向联负担。
郝向联、新百花园幼儿园不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清，错误地认定“上诉人也没有向被上诉人新百花园业委会就续租事宜再行出价”。上诉人在合同到期前已经接受被上诉人租金27万元／年并每年递增的报价，但被上诉人却不置可否避而不见，上诉人无奈只能于2014年4月1日在小区公告栏中公开事实真相，原审庭审中，上诉人明确表示接受该租金27万元／年并每年递增报价的事实。二、原审法院不仅没有查清事实，观点表达模糊，而且在程序上也有错误。原审法院查明事实部分表述：“庭审中，新百花园业委会表示张贴招租公告后，有七人参加了招租报价，其已经选定了其中的一人另行签订了房屋租赁合同，租赁期限为五年，租金价格为第一年27万（元），每年递增1万（元）”。事实上，原审法院共开庭两次，第一次庭审时，被上诉人陈述有七人参加招租，但并没有结果；时过两个多月后的第二次庭审时，被上诉人表述在第一次开庭后第二次开庭前已与第三人签订了合同，原审法院采用的是被上诉人表示的用语，无法判决是否为原审法院的观点，显得很不专业。对于被上诉人在原审庭审中的这些表示，并没有提供任何证据支撑，在上诉人提出质疑并不认可的情况下，原审法院应当不予采信，退一步说，假设被上诉人与第三人签订了合同，因本案审理结果与该第三人有法律上利害关系，原审法院未追加该第三人参加诉讼，存在程序错误。三、原审法院适用法律不当。原审法院认为上诉人丧失了同等条件的基础理由有二点，一是明知被上诉人发出招租公告的情况下，没有在公告指定的期限内和指定的地点参加报名和登记；二是也未向被上诉人重新出价。对此，上诉人认为，原审法院认定上诉人丧失优先租赁权的理由是不成立的。首先，被上诉人于2014年2月20日在小区张贴招租公告，明确登记报名截止期限为2014年3月31日，而被上诉人于2014年3月25日向上诉人发函，告知2014年3月12日新一轮招租结束并确定人选，由此可见，在招租公告明确截止期限到来之前，被上诉人就宣布2014年3月12日招租结束。即使上诉人不参加招租，被上诉人也应将第三人出价情况告知上诉人，并征求上诉人是否按第三人报价条件继续承租。故原审法院以上诉人未在指定期限内参加招租认定上诉人丧失优先承租权，存在错误。其次，虽然上诉人最初出价23万元，但在合同届满前，上诉人已经接受被上诉人提出租金标准27万元／年并每年递增1万元的报价条件，在此情况下，被上诉人仍不与上诉人续签合同，采取置之不理的态度，而原审法院以上诉人未重新出价认定上诉丧夫优先租赁权，存在错误。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人新百花园业委会答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
针对原审法院查明的部分事实，上诉人认为原审判决书第3页最后一行开始至第4页第一行，即关于“（郝向联）既没有就续租事宜到原告指定的地点和指定的时间内进行登记，也没有向原告就续租事宜再行出价”，该部分内容与事实不符，认为双方在2014年4月1日前就续租问题多次商谈，双方已经确认了27万元／年的租金价格。双方当事人对原审法院查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，1、原审法院在2014年6月4日组织第一次庭审中，新百花园业委会主任沈庆凤陈述，在2014年3月12日招投标结束时参与投标有七家，三家报价是每年租金30万元，其他四家均是28万元；另陈述，我们和郝向联谈了多次，第一次是36万元，第二次是30万元，郝向联说是天价，我们没有告诉过郝向联房屋租金报价27万元，如果（郝向联）非要续租是27万元并每年递增1万元，续租五年，被告报了23万元。”郝向联对沈庆凤所述的内容表示认可。但在原审法院该次庭审辩论前，被上诉人代理人征询上诉人现在能接受的价格是多少时，上诉人代理人拒绝回答。2、原审法院在2014年8月4日组织第二次庭审中，针对双方就价格问题未达成合意的原因，新百花园业委会陈述，“其提出27万元（报价），郝向联只同意23万元”；郝向联表示，“双方共谈了6次，前两次对方提出价格每年30万元，最后一次于2014年2月20日我在前几次谈的基础之上提升到每年23万元，对方将价格降到27万元，我认为双方还有协商的空间。”同时，郝向联在该第二次庭审中表示，其接受被上诉人原审第一次庭审中提出租金价格27万元／年并每年递增1万元的报价。对此，被上诉人认为，其在原审第一次庭审后已与新投标人签订了租赁合同，现不能接受上诉人的签约要求。
本案二审庭审中，上诉人郝向联为证明其在2014年4月1日前被上诉人拒绝商谈续租和其同意接受被上诉人27万元租金报价的事实，分别向本院提交2014年3月19日录像资料、3月24日录音资料、2014年4月1日《南京市建邺区新百花园幼儿园申明》的公示照片等。被上诉人新百花园业委会主任沈庆凤质证认为，录像资料所反映被上诉人拒绝商谈的内容都是家长说的，不能代表当事人意见；郝向联要求诉争幼儿园所在街道协调的录音资料，其并不在场，而街道找其说让业委会便宜租给郝向联；因郝向联不通过正常途径与被上诉人洽谈租金，以张贴公示的方式接受被上诉人的报价不予认可，且双方已经协商很多次，上诉人正式接受租金27万元／年并每年递增1万元报价的时间，是在原审法院第二次开庭即2014年8月4日。
被上诉人新百花园业委会为证明其在原审第一次开庭结束后已与新投标人签约的事实，向本院提交租赁合同一份，出租方为新百花园业委会（甲方），承租方为南京市爱德贝新百花园幼儿园（乙方），合同约定租期五年，租金标准为27万元／年、每年递增1万元，签署时间为2014年7月3日，甲方签章：沈庆凤、胡小平，加盖新百花园业委会公章，乙方签章：吴幼珍、徐继玉。上诉人质证认为，爱德贝新百花园幼儿园未在合同上盖章，合同未生效，且对该合同真实性、关联性、合法性均不予认可。
以上事实，有原审庭审笔录、录音录像资料、公示（照片）、租赁合同、二审谈话笔录及开庭笔录等予以证实。
本院认为，虽然上诉人郝向联与被上诉人新百花园业委会签约时就涉案房屋和场地约定了优先承租权，但该优先权只是同等条件下优先承租租赁物的权利，并非绝对优先权。涉案租赁合同租赁期限届满前后，双方虽经过多次磋商，但因租金标准存在分歧致续租合意未达成。通过双方当事人原审陈述的意见来看，双方在租赁期限届满前最后一次商谈的价格为：上诉人租金报价27万元／年并每年递增1万元，被上诉人只同意23万元／年。上诉人在二审中提交的录音、录像资料，仅能证明其曾要求与被上诉人续签协议的事实；上诉人提供2014年4月1日《南京市建邺区新百花园幼儿园申明》的公示照片，其中虽有“同意接受被上诉人27万且每年递增一万的数字”内容，但该申明公式方法非系双方约定的签约方法，不能认定系上诉人向被上诉人所作的承诺，且被上诉人也不认可上诉人这种签约的送达方式。故本院认为，上诉人提交的上述证据，不能证明双方就续租问题已达成合意。
上诉人在2014年6月4日原审第一次庭审中，当庭拒绝回答被上诉人向其征询“能够接受的价格是多少”的意见，表明其并未接受被上诉人提出27万元／年并每年递增1万元的报价意见。由于被上诉人于2014年7月3日与案外人南京市爱德贝新百花园幼儿园签订了新的租赁合同，合同约定的租金标准也与被上诉人给上诉人报价相一致，故应当认定在被上诉人与新承租人签订租赁协议后，上诉人已经丧失了同等条件下的优先承租权。
综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原审判决。
二审案件受理费80，由上诉人郝向联、南京市建邺区新百花园幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 林雨虹