广东省汕头市龙湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）汕龙法民二初字第110号
原告汕头安联厂房开发有限公司，住所地汕头市迎宾路华侨商业银行汕头分行内。
法定代表人陈文端。
委托代理人信义，广东粤威律师事务所律师。
委托代理人詹惠玉，广东粤威律师事务所律师。
被告华泰联合证券有限责任公司，住所地深圳市福田区中心区中心广场香港中旅大厦第五层（01A、02、03、04）、17A、18A、24A、25A、26A。
法定代表人马昭明。
委托代理人黄家耀，广东思迪律师事务所律师。
委托代理人张晓淘，广东思迪律师事务所律师。
原告汕头安联厂房开发有限公司诉被告华泰联合证券有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人信义、詹惠玉，被告的委托代理人黄家耀、张晓淘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是位于汕头市××砂路××华侨商业银行大厦××层全层的所有权人和整座大厦的物业管理人。
2011年3月22日，原、被告签订编号为安联租字2011009号《汕头安联厂房开发有限公司华侨商业银行大厦租赁合同书》，主要约定内容如下：原告将座落于汕头市金砂路127号华侨商业银行大厦11层1101全层房产面积为837.99平方米的私有房地产（下称出租房地产）出租给被告使用，提供的配套设施由办公用电、自来水、电梯、中央空调、通讯线路等设施。出租房地产的装饰状况为：内墙水泥砂浆批档、刷乳胶漆、独立表电、公共卫生间。出租房地产内有以下设备（家具）：中央空调提供风机盘管机组、新风接口及冷凝水接口。出租房地产的租赁期限为五年，即自2011年3月22日至2016年3月31日止。出租房地产的用途为办公。出租房地产月租金单位租金为39元/平方米/月，租赁期间维持此租金不变，即每月租金为32,681.61元。原告给予被告免租金的网络布线期和装修期，免租期自2011年3月22日至2011年4月30日，该期间不计租金，但物业服务费、水费、电费、排污费、垃圾处理费、空调费、有线电视费、网络使用费、停车场使用费等其他相关有偿服务费用被告须按时缴纳。签约时，被告应付清第一年首期三个月的租金计98,044.83元。被告按每三个月交纳租金一次为交租周期，即应于每个交租周期第一个月的10日前（如遇到国家规定节假日，顺延至下一个工作日）向原告缴纳该三个月租金计98,044.83元。租金支付方式为：现金或支票或银行转账。原告应于收到被告首期三个月租金及租赁保证金和设备押金的款项之日起三日内，将出租房产范围交付被告。签约时，被告应同时交纳设备押金两万元（20,000.00元，大写：贰万元整）。在租赁合同因故提前终止或租期届满，如配套设备有损坏（自然磨损除外），按实际损失赔偿，多退少补；如无损坏，即如数退还本金。租赁期间设备押金不计息。需要开具证实收据。原告交付出租房地产时，可向被告收取租赁保证金，计98,044.83元，该租赁保证金在租赁合同期满终止时被告缴清应缴费用并交还出租房产（如有申请工商注册登记的需注销或变更经营地址）后，在被告无违约情况下，该租赁保证金于被告退租之日起15日内全额退还被告。如因被告违约或被告原因中途终止租赁，该租赁保证金原告不予退回。合同有效期内，有关出租房地产的下列费用由被告交纳：1、物业管理费：2.45元/平方米/月；2、代收水费：4.40元/吨，加收10%损耗费，4.84元/吨；3、垃圾处理费：15元/月/单元，一共四个单元，合计60元/月；4、代收电费：0.9964元/度，另在实用度数基础上加收10%变线损；5、中央空调费：10元/平方米/月（每年4月15日至11月30日供冷，4月15日至11月30日供冷时间逢周一至周五上午8：30-17：30，国家规定节假日除外）；6、地下停车场车辆收费标准：提供两个固定车位，车位300元/月/个。按实际使用结算。如原告代缴上列费用，被告应在次月10日前将所有费用款项付还原告，原告就被告支付的相关费用出具证实税务发票。原告同意被告作办公用途的装修。被告在装修开工之前，需将填妥的《装修申请表》及装修图纸送原告审核，经原告批准后（原告将于五个工作日内给予答复），被告方可开工。若被告擅自装修或不当装修使公共设施和建造格局、室内是被损坏的，被告应按全额赔偿。被告装修期间应缴交装修押金伍仟元（5,000.00元），须出具证实收据。该押金装修完毕验收合格后退还。被告委托的装修施工单位在装修期间应遵守大厦的管理规定，办理相关手续及交纳装修期间的各项管理费用。须出具正式收据。被告超过约定交租时间无故迟延支付租金超过一个月的，原告可解除本合同。被告迟延交付租金，应承担违约责任；原告有权没收被告租赁保证金，并可自迟延支付日起按每日加收应交付租金3‰的滞纳金。一方不履行本合同所约定的义务造成对方损失，除承担违约责任外，还应向对方赔偿实际损失及可预期的收益。被告逾期交付物业管理费、中央空调、水、电费等及原告提供的其他服务收费的，除应按日1%向原告支付滞纳金外，同时原告有权停止以上有偿服务。本条有关滞纳金的规定，不影响原告依照本合同及其它约定追究被告其他违约责任。双方就履行本合同发生纠纷的解决方式：双方应友好协商，协商未果，任何一方均可向出租房地产所在地人民法院申请裁决。
上述合同随附配套设施设备的详细清单，双方授权代表都有签署确认。
2011年3月27日，被告在尚未支付原告租赁保证金98,044.83元和第一期共三个租金98,044.83元以及设备押金20,000元情况下，以工期需要为由，向原告出具欠条，请求原告提前交房。同日，原告依被告请求与被告办理了交房手续，被告代表核实接收的配套设备设施以及电表和水表底数后，在《交楼记录表》上签名确认。
2011年3月29日，被告委托装修的深圳市唯业装饰集团股份有限公司施工队经原告同意后，进入承租房产现场进行装修。
2011年3月31日，被告向原告出具《承诺函》，承诺租赁期间应由被告交纳的费用，被告不以任何理由请求减免，其中在中央空调供冷期间，无论被告是否使用，均需缴纳相关费用。
之后，被告施工队将上述承租房产内的空调设备设施等拆卸拆除，并将原有室内地板、墙面、天花板以及厕所内设备设施全部打烂拆除后，自行停止了施工。
2011年4月13日，原告向被告寄送《催告通知书》，要求被告支付拖欠的租赁保证金和租金以及设备押金，被告一直拖延至今未付。之后，原告将每个月应交租金等费用通知单，多次寄送被告，被告至今分文未付。
经原告核查，暂计至2011年7月27日，被告拖欠的费用如下：（1）租金98,044.83元，迟延支付租金违约金38531元（暂计至2011年7月31日）；（2）物业管理费总额为8212.32元，迟延支付物业管理费滞纳金2935.85元；（3）中央空调费为25,139.7元，延迟支付中央空调费滞纳金8663.3元；（4）垃圾处理费为240元，延迟支付垃圾处理费滞纳金85.5元；电费34.22。合计：181,886.72元。
原告认为：被告与原告签订的租赁合同依法有效，被告依法应当全面履行其应尽义务；被告在签订租赁合同并接收承租房产后，依法应当支付租金并依据合同约定支付物业管理费、中央空调费、水电费、垃圾处理费等，逾期支付还应支付逾期滞纳金及违约金；被告拒不支付上述费用，依照双方签订的租赁合同，已经构成严重违约，原告依约可以请求解除租赁合同、要求被告交还承租房产并支付履约保证金；被告接收承租房产后，将原告原有设备设施拆除或损毁，依法应当承担修复费用。
诉讼请求：一、判令解除原被告于2011年3月22日签订的编号为安联租字第2011009号《汕头安联厂房开发有限公司华侨商业银行大厦租赁合同书》；二、判令被告立即交还承租的华侨商业银行大厦第11层房产；三、判令被告自2011年5月1日至实际交还承租房产之日止，按每月32,681.61元支付租金，并以日千分之三计算迟延支付租金违约金（租金，自2011年5月1日起暂计至2011年7月31日，共3个月，租金总额为98,044.83元；迟延支付租金违约金，按一个交租周期三个月租金98,044.83元，以日千分之三计算，自2011年3月23日起暂计至2011年7月31日，共131天，每日违约金为294.13元，违约金为38,531元）；四、判令被告自2011年3月28日至交还承租房产之日止，按每月2053.08元支付物业管理费，并自2011年5月11日起按日1%计算滞纳金（物业管理费为2.45元/平方米/月，承租面积为837.99平方米，每月物业管理费为2053.08元，自2011年3月28日起暂计至2011年7月27日，共4个月，物业管理费总额为8212.32元；迟延支付物业管理费，约定自次月第11日按日1%计算滞纳金，每日20.53元，起计时间为2011年5月11日，暂计至2011年7月27日合计滞纳金为2935.85元，其中：2011年4月份物业管理费，计算滞纳金时间为79天，滞纳金为1621.93元；2011年5月份物业管理费，计算滞纳金时间为47天，滞纳金为964.91元；2011年6月份物业管理费，计算滞纳金时间为17天，滞纳金为349.01元）；五、判令被告自2011年4月15日至交还承租房产之日止，按每月8379.9元支付中央空调费，并自2011年5月11日起按日1%计算滞纳金（中央空调费收取时间为每年4月15日至11月30日，10元/平方米/月，承租面积为837.99平方米，每月中央空调费为8379.9元，自2011年4月15日起暂计至2011年7月14日，共3个月，中央空调费为25,139.7元；迟延支付中央空调费，约定自次月第11日按日1%计算滞纳金，每日83.8元，起计时间为2011年5月11日，暂计至2011年7月27日合计滞纳金为8663.3元，其中：2011年4月份中央空调费，计算滞纳金时间为79天，滞纳金为3310.1元；2011年5月份中央空调费，计算滞纳金时间为47天，滞纳金为3938.6元；2011年6月份中央空调费，计算滞纳金时间为17天，滞纳金为1424.6元）；六、判令被告支付自2008年3月28日至交还承租房产之日止，按每月60元支付垃圾处理费，并自2011年5月11日起按日1%计算滞纳金（暂计至2011年7月27日垃圾处理费为240元；迟延支付垃圾处理费，约定自次月第11日按日1%计算滞纳金，每日0.6元，起计时间为2011年5月11日，暂计至2011年7月27日合计滞纳金为85.5元，其中：2011年4月份垃圾处理费，计算滞纳金时间为79天，滞纳金为47.1元；2011年5月份垃圾处理费，计算滞纳金时间为47天，滞纳金为28.2元；2011年6月份垃圾处理费，计算滞纳金时间为17天，滞纳金为10.2元）；七、判令被告支付拖欠的电费34.22元；八、判令被告赔偿租赁保证金98,044.83元；九、判令被告对其因装修而拆除和破坏的汕头市金砂路127号华侨商业银行大厦11层室内地板、墙面、天花板以及厕所内设备设施以及空调、消防设备设施和水电表予以修复，恢复原状；十、判令被告承担全部诉讼费用。
原告提交以下的证据：
1.企业法人营业执照，证明原告主体资格；
2.企业法人营业执照，证明被告主体资格；
3.房地产权证，证明原告市华侨商业银行大厦第11层全层的所有权人；
4.安联租字第2011009号《汕头安联厂房开发有限公司华侨商业银行大厦租赁合同书》，及附件一《配套设施设备的详细清单》，证明原被告存在租赁合同关系；被告应按约定向原告支付租金及物业管理费等费用；
5.李胜峰身份证，证明原被告存在租赁合同关系；被告应按约定向原告支付租金及物业管理费等费用；
6.欠条，证明被告未支付首期租金、履约保证金、设备押金；被告以工期需要为由，请求提前交房；
7.交楼记录表，证明原、被告办理交房手续。被告核实接收承租房产及配套设备设施以及电表和水表底数；
8.华侨商业银行大厦装修申请表，证明被告进入承租房产进行装修；
9.深圳市唯业装饰集团股份有限公司营业执照、安全生产许可证，证明被告进入承租房产进行装修；
10.承诺函，证明被告承诺中央空调费无论是否使用，均需交纳费用；
11.催告通知书、国内快件专递邮件详情单、邮件跟踪查询单，证明原告于2011年4月13日曾向被告催缴租金等费用；
12.华侨商业银行大厦租户缴款通知单、国内快件专递邮件详情单、邮件跟踪查询单；
13.照片，证明被告接收承租房产对室内空调设备设施等拆卸拆除，并将原有室内地板、墙面、天花板以及厕所内设备设施全部打烂拆除；
14.通知书，证明原、被告曾就解除租赁合同进行协商，但未达成一致意见。
被告辩称：第一，被告对原告在2011年4月27日之后的损失不应当承担赔偿责任。被告于2011年4月26日已向原告发出书面的《解除租赁合同通知书》，告知原告因“外部发生不可抗力事件”致使被告无法继续承租，要求提前解除本合同。此前，被告已经撤离原告房屋场地并将房屋交还原告，原告也实际控制该房屋。原告于4月28日向被告发出《继续履行租赁合同通知书》，要求被告继续承租。被告接通知后，即委派人于5月5日在汕头与原告代表庄明江先生会谈协商，当时原告对被告表示理解，同意解除合同，同意由被告委托评估公司对承租的房产修复费用进行评估，并表示原告是大公司，5-6月份租金的补偿无所谓。对原告友好的表态，被告也表示同意补偿原告1个月即5月份租金的损失，交付4月份产生的空调费、物业管理费、电费，同时要求尽快签订终止租赁协议，办理确认已经移交房产的手续，并积极委托评估公司对承租的房产的修复费用进行评估。因此，双方的租金关系于2011年4月26日就因租赁关系解除而终止。但是，评估结果处理后，原告不满意，全部反悔，又要求被告继续履行合同。被告多次以各自方式与原告协商，愿意按评估结果确定的数额上浮一定比例赔偿原告房产修复费用。但原告局部结算，并放任损失的扩大。被告一直在主动同原告友好协商后续相关事宜，力争将双方损失降到最低。原告在明知被告已无法继续承租的情况下，对解除合同问题态度反复，对双方签订终止租赁合同及补偿协议、办理确认已经接收房屋等手续事宜久拖不办，造成损失的扩大。根据《合同法》关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告不得就收到《解除租赁合同通知书》后的损失，要求被告赔偿。第二，原告关于赔偿租赁保证金的诉讼请求，没有事实根据和法律依据。原告和被告签订的《华侨商业银行大厦租赁合同书》中，虽有约定租赁保证金，但由于种种原因，租赁保证金尚未交付。在本案合同中约定的租赁保证金，性质属于定金，而定金合同是实践合同，如果没有实际交付定金，则定金合同（条款）不生效。根据《担保法》关于“定金合同从实际交付之日起生效。”的规定，《华侨商业银行大厦租赁合同书》中关于租赁保证金的条款尚未生效，原告要求被告赔偿租赁保证金没有事实依据及法律依据。第三，原告要求被告同时赔偿违约金和租赁保证金没有法律依据。原告在第三、四、五、六项诉讼请求中要求被告赔偿其违约金（滞纳金），又在第八项诉讼请求中要求被告赔偿其租赁保证金（定金），违反了《合同法》的相关规定，没有法律依据。
被告提交以下的证据：
1.被告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》复印件，证明被告诉讼主体资格；
2.《华侨商业银行大厦租赁合同书》及附件复印件，证明原被告之间原存在租赁合同关系及权利义务；
3.《解除租赁合同通知书》、顺丰速运单复印件，证明被告由于外部不可抗力原因无法继续承租，于2011年4月26日向原告发出通知，要求于2011年4月20日提前解除租赁合同的事实；
4.《继续履行租赁合同通知书》复印件，证明原告在2011年4月28日前收到被告发出的《解除租赁合同通知书》，原告要求被告继续承租，不同意提起解除租赁合同的事实；
5.《工程造价咨询报告书》复印件，证明原被告经协商同意提前解除合同，并就赔偿事宜达成初步共识的事实，原告同意由被告委托评估公司对房产修复费用进行评估，评估结果为179706.62元；
6.《承诺函》复印件，证明租赁合同签订后，原告违约无法出示租赁房地产全套所有权证书，被告的租赁存在风险的事实，原被告经协商，共同向抵押权人普宁市农村信用合作联社发出《承诺函》，由原告协商抵押权人给被告书面承诺：如行使抵押权，则同意被告承诺函的内容，继续由被告租赁，但抵押权人一直没有复函。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、4、5、8、9、11、12无异议；对证据3有异议，原告已设定抵押，已作了他项权利登记，原告不拥有该房产完整的所有权。对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，原被告在合同中约定的是租赁保证金，欠条所写的为租赁保证金，而非履约保证金，该租赁保证金没有实际履行；对证据7真实性无异议，对证明内容有异议，该证据实际不是交楼记录，如果是交楼就必须交该楼的钥匙，无法证明被告接收承租房产，配套设备设施只有合同附件《配套设施设备的详细清单》的一部分；对证据10真实性无异议，对证明内容有异议，被告仅承诺在租赁期间（即合同未解除前），且在空调供冷期间，也即是每年4月15日至11月30日供冷期间，但被告已于2011年4月26日向原告发出书面的《解除租赁合同通知书》，不存在缴纳中央空调费的问题；对证据13的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，该相片是原告自己制作；对证据14关联性无异议，只能证明4月28日不能协商一致，在此之后已经协商一致，已经委托评估，原告也同意，我方有权解除合同，不能要求我方继续履行。
原告对被告提交的证据1、2无异议，对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，被告在向原告发出《解除租赁合同通知书》时，没有在合理期间内提供任何有关可以证明存在“外部不可抗力原因”的证据，其要求提前解除租赁合同的主张不符合法律规定，原告不同意提前解除；对证据4有异议，原告不同意解除合同；对证据5真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，证据来源不合法，内容真实性无法确定，是被告单方面形成的，没有经过原告的认可和同意，该证据造价估算的项目与本案实际应修复的项目现状不符，明显存在漏估、低估，及评估方式和依据与客观事实不符及与原告的实际损失差距巨大的问题，该证据内容无法体现被告所称的原告同意被告委托评估公司对房产修复费用进行评估，也没有双方就同意提前解除合同达成初步赔偿事宜的意思表示，事实上，双方至今都未对提前解除合同及赔偿事宜达成一致；对证据6《承诺函》的真实性无异议，对其内容有异议，该证据是原被告双方共同向抵押权人出具的书面函件，表明被告已经明知租赁房产已经抵押的事实，且双方租赁合同第一条内容写明原告在租赁房产上设立抵押担保，原告已书面告知被告房产已抵押的事实，被告在明知情况下仍与原告签订租赁合同，该证据内容仅表明被告愿在租赁房产被接收为抵债资产时，无条件将租金付还抵押权人，该证据不能作为证明原告没有向被告出示租赁房产全套所有权证书及被告租赁存在任何因原告的原因造成风险的依据。原告已出示租赁房产全套所有权证书，不存在违约情形，该《承诺函》内容符合法律有关“房产买卖不破租赁之债”的基本原则和规定。
本院确认原、被告提交的证据均可作为本案认定事实的依据。
本院查明：原告是位于汕头市××砂路××华侨商业银行大厦××层全层的所有权人和物业管理人。
2011年3月22日，原、被告签订《汕头安联厂房开发有限公司华侨商业银行大厦租赁合同书》，约定：原告将位于汕头市金砂路127号华侨商业银行大厦11层1101全层房产面积为837.99平方米的房地产出租给被告使用，提供的配套设施有办公用电、自来水、电梯、中央空调、通讯线路等设施；出租房产的装饰状况为：内墙水泥砂浆批档、刷乳胶漆、独立表电、公共卫生间；出租房产内有以下设备：中央空调提供风机盘管机组、新风接口及冷凝水接口；租赁期限为五年，自2011年3月22日至2016年3月31日止；租赁用途为办公；租金为39元/平方米/月，租赁期间维持此租金不变，即每月租金为32,681.61元；原告给予被告免租金的网络布线期和装修期，免租期自2011年3月22日至2011年4月30日，该期间不计租金，但物业服务费、水费、电费、排污费、垃圾处理费、空调费、有线电视费、网络使用费、停车场使用费等其他相关有偿服务费用被告须按时缴纳；签约时，被告应付清第一年首期三个月的租金计98,044.83元。被告按每三个月交纳租金一次为交租周期，即应于每个交租周期第一个月的10日前向原告缴纳该三个月租金计98,044.83元；租金支付方式为：现金或支票或银行转账；原告应于收到被告首期三个月租金及租赁保证金和设备押金的款项之日起三日内，将出租房产范围交付被告；签约时，被告应同时交纳设备押金20,000.00元；在租赁合同因故提前终止或租期届满，如配套设备有损坏（自然磨损除外），按实际损失赔偿，多退少补，如无损坏，即如数退还本金，租赁期间设备押金不计息；原告交付出租房产时，可向被告收取租赁保证金，计98,044.83元，该租赁保证金在租赁合同期满终止时被告缴清应缴费用并交还出租房产后，在被告无违约情况下，该租赁保证金于被告退租之日起15日内全额退还被告；如因被告违约或被告原因中途终止租赁，该租赁保证金原告不予退回；合同有效期内，有关出租房产的下列费用由被告交纳：1、物业管理费：2.45元/平方米/月；2、代收水费：4.40元/吨，加收10%损耗费，4.84元/吨；3、垃圾处理费：15元/月/单元，一共四个单元，合计60元/月；4、代收电费：0.9964元/度，另在实用度数基础上加收10%变线损；5、中央空调费：10元/平方米/月（每年4月15日至11月30日供冷，4月15日至11月30日供冷时间逢周一至周五上午8：30-17：30，国家规定节假日除外）；6、地下停车场车辆收费标准：提供两个固定车位，车位300元/月/个；按实际使用结算；如原告代缴上列费用，被告应在次月10日前将所有费用款项付还原告，原告就被告支付的相关费用出具证实税务发票；原告同意被告作办公用途的装修；被告在装修开工之前，需将填妥的《装修申请表》及装修图纸送原告审核，经原告批准后，被告方可开工。若被告擅自装修或不当装修使公共设施和建造格局、室内是被损坏的，被告应按全额赔偿；被告装修期间应缴交装修押金5,000.00元；该押金装修完毕验收合格后退还；被告超过约定交租时间无故迟延支付租金超过一个月的，原告可解除本合同；被告迟延交付租金，应承担违约责任；原告有权没收被告租赁保证金，并可自迟延支付日起按每日加收应交付租金3‰的滞纳金；被告逾期交付物业管理费、中央空调、水、电费等及原告提供的其他服务收费的，除应按日1%向原告支付滞纳金外，同时原告有权停止以上有偿服务。
上述合同《附件一》经双方代表签署确认配套设施设备的详细清单：新风机2部、风机盘管28台、消火栓箱3个、电表4个、水表2个、消防喷淋60个，烟感器18个（原告已回收）。
2011年3月27日，被告向原告出具《欠条》：按合同书条款约定，我司需支付安联公司三个月租金98,044.83元和租赁保证金98,044.83元及设备押金20,000元，合计216,089.66元。本款需公司领导审批才能支付,因工期需要，现在未支付给安联公司，要求安联公司提前交房。同日，原告依被告请求与被告办理了交房手续，被告代表核实接收的配套设备设施以及电表和水表底数后，在《交楼记录表》上签名确认。
2011年3月29日，被告委托装修的深圳市唯业装饰集团股份有限公司施工队经原告同意后，进入承租房产现场进行装修。
2011年3月31日，被告向原告出具《承诺函》，承诺在租赁期间应由被告交纳的费用，被告不得以任何理由减免，其中在中央空调供冷期间，无论被告是否使用，均需缴纳相关费用。
2011年4月13日，原告向被告寄送《催告通知书》，要求被告支付拖欠的租赁保证金和租金以及设备押金，被告未付。
2011年4月26日，被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》，称由于外部发生不可抗力事件致使无法继续正常履行合同，决定于2011年4月30日前提前解除租赁合同。
2011年4月28日，原告向被告发出《继续履行租赁合同通知书》，要求被告继续履行合同。
诉讼期间，被告提出：2011年4月13日，被告已经将租赁场地交给原告，场地现由原告控制，现场勘查是原告带进去的，原告现在提交照片为证据，证明房产确实已由原告控制。原告提出：场地至今在被告手里，现场有堆放被告装修公司的物料以及拆除的设备设施，至今没有恢复原状。
诉讼期间，原告申请对租赁场地装修及安装工程设备设施恢复原状或修复工程进行造价鉴定，本院依法委托汕头市粤建工程造价咨询有限公司进行鉴定。2011年11月3日，汕头市粤建工程造价咨询有限公司函复：根据现场勘查和提供资料的情况，工程欠缺基础资料，无法进行造价鉴定。2011年11月21日，本院根据原告的再次申请，通知司法委托中介机构名册内的五个工程造价咨询公司参加重新选定委托评估机构的摇珠活动，除一家公司无到场外，另四家公司均表示放弃参加。
2012年4月18日，被告在庭审期间表示对原告提出的解除合同没有意见。
2012年7月26日，本院主持原、被告对争议房产进行移交，原告提出同意移交，但必须在恢复原状后才能接受。被告提出在退出装修时即2011年4月12日就已告知原告，房产也已交由原告管理处实际控制（管理处是原告的内设机构），故现在不存在交接的问题，只是赔偿的问题。
诉讼期间，经本院调解，双方当事人无法达成一致意见。
本院认为：原、被告之间订立的《华侨商业银行大厦租赁合同书》不违反法律法规强制性规定，合法有效。
关于合同解除的问题。《华侨商业银行大厦租赁合同书》对各方均有约束力，在无合同依据或法律依据的情况下，不得单方解除。被告提出原告曾于本案诉讼之前口头同意被告的解除要求，原告对此未予承认，被告也无证据予以证明，故不予采信。被告提出原告未能出示出租房产证原件构成违约对解除合同具有过错的抗辩，与该合同第二十一条第（二）项的约定本意不符。该条所含内容明显系指出租标的错误的情况，与原告是否有出示出租房产证原件无关，故被告的该项抗辩不符合合同约定，不予采纳。由于被告单方提出解除合同的理由是“外部发生不可抗力事件”，但被告并未提供相应的证据予以佐证且无合同依据或法律依据，不属合法解除，已构成违约。原告在2011年7月26日提起诉讼时，向本院提出了解除合同的请求，被告于2012年4月18日在庭审期间明确表示对原告提出解除合同没有意见，由此可认定原、被告双方就合同解除意思表示一致，解除合同的时间应以2012年4月18日为准。合同解除后，被告应交还原告租赁房产，但鉴于被告实际并无占有使用租赁房产，本院也于2012年7月26日主持双方移交房产，故对原告要求交还房产的诉讼请求，不予支持。
关于租金计算及违约赔偿的问题。被告支付租金的时间应自合同约定之日起算，即免租期满的2011年5月1日起计至2012年4月18日合同解除之日止。对2012年4月19日起至2012年7月26日（本院主持双方交接之日）期间的场地使用费，由于争议房产确已发生空置造成了租金损失，被告应承担相应的责任，但原告以需恢复原状才同意交接房产为由也是造成房产空置的原因之一，因此上述场地使用费应由双方各负一半为宜，被告应支付的房屋占用费，可参照租金标准的一半计算。原告关于要求被告赔偿租金延迟支付滞纳金的请求，符合法律关于违约金的规定，应视为违约金，被告应予赔偿，并应计算至被告实际支付尚欠租金之日止。
关于物业管理费的问题。物业管理费的支付，不以实际使用租赁房产为前提，租赁期间内，被告均应按约支付。因此，对被告关于没有使用租赁房产就不发生物业管理费的抗辩，不予支持。物业管理费的支付期间应与合同实际履行期间一致，即自租赁实际开始之日2011年3月28日支付至合同解除之日止，但对其约定“滞纳金”部分，因该项费用超出实际损失，故不予支持。
关于中央空调费的问题。中央空调费的支付，本应以实际使用为前提，但被告在2011年3月31日对此已经作出支付承诺，故对原告关于要求被告支付中央空调费的请求应予支持，但支付截止日应至2012年4月18日合同解除之日止。对其约定“滞纳金”部分，因该项费用超出实际损失，故不予支持。
关于垃圾处理费、电费的问题。垃圾处理费，属于整体物业管理需分担的清洁费用，不属单独针对被告服务产生的费用，不以产生垃圾为前提，属于被告租赁存续期间应予缴纳的合同费用。因此，被告应当自租赁实际开始之日2011年3月28日支付垃圾处理费至合同解除之日止，但对其约定的“滞纳金”部分，因该项费用超出实际损失，故不予支持。对于电费部分的请求，被告予以确认，应予付还。
关于赔偿租赁保证金的问题。原被告关于租赁保证金的约定符合履约定金的性质，应以实际交付为生效要件；被告未实际履行的，原告无权强制履行。因此对被告的该项抗辩予以支持，对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于要求恢复原状的问题。被告承租期间实施装修行为未能完成，租赁房产原有状态已被破坏，被告作为违约方应当对此负有恢复原状返还的责任。但是，对于租赁房产的原有状态，原告无法提交全面详细的依据。根据双方签订的合同《附件一》，目前可以确定的租赁房产原有设备，有新风机2部、风机盘管28台、消火栓箱3个、电表4个、水表2个、消防喷淋60个等设备，对此，被告应当按照数量齐备、功能完好的要求恢复交还原告。对于租赁房产内其他设施，因原告未能提供原始状态的依据，其恢复原状的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告汕头安联厂房开发有限公司与被告华泰联合证券有限责任公司2011年3月22日订立的《华侨商业银行大厦租赁合同书》。
二、被告华泰联合证券有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汕头安联厂房开发有限公司按照每月32681.61元付还自2011年5月1日起至2012年4月18日止的租金，并按照每日3‰的滞纳金计付前述租金至本院确定的还款之日止。
三、被告华泰联合证券有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汕头安联厂房开发有限公司按照每月32681.61元的一半16340.81元付还自2012年4月19日起至2012年7月26日止的房屋占用费。
四、被告华泰联合证券有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汕头安联厂房开发有限公司按照每月2053.08元付还自2011年3月28日起至2012年4月18日止的物业管理费。
五、被告华泰联合证券有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汕头安联厂房开发有限公司按照每月8379.9元付还自2011年4月15日起至2012年4月18日止的中央空调费。
六、被告华泰联合证券有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汕头安联厂房开发有限公司按照每月60元付还自2011年3月28日起至2012年4月18日止的垃圾处理费。
七、被告华泰联合证券有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汕头安联厂房开发有限公司付还电费34.22元。
八、被告华泰联合证券有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将原告汕头安联厂房开发有限公司位于汕头市金砂路127号华侨商业银行大厦第11层内的新风机2部、风机盘管28台、消火栓箱3个、电表4个、水表2个、消防喷淋60个等设备按照数量齐备、功能完好的要求恢复原状。
九、驳回原告汕头安联厂房开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6500元，由被告负担4500元，原告负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判长 吴丽萍
审判员 蔡肖文
审判员 吴映君
二〇一二年十月二十六日
书记员 杨文健
附件：
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。