上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初4332号
原告：上海联华超市发展有限公司。
法定代表人：史浩刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘建民，上海市汇中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。
被告：上海世贸家具（集团）有限公司。
法定代表人：孔祥贵，董事长。
委托诉讼代理人：郑丹红，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：叶文慧，上海淳元律师事务所律师。
原告上海联华超市发展有限公司（以下简称“联华超市”）与被告上海世贸家具（集团）有限公司（以下简称“世贸家具”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年3月2日、10月24日公开开庭进行了审理。原告联华超市的委托诉讼代理人刘建民、梁柏贤，被告世贸家具的委托诉讼代理人郑丹红、叶文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联华超市向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2009年4月9日签订的《房屋租赁合同》，2009年5月18日签订的《补充协议》，2010年3月17日签订的《降租补充协议》，2011年9月26日签订的《补充协议》及2015年1月签订的《降租协议》；2.被告退还原告2015年10月19日至2015年11月18日期间的租金人民币（以下币种相同）103,475元，及逾期滞纳金15,521元（以本金103,475元，期限自2015年12月7日起至被告支付之日止，按每日千分之五计算，起诉时暂算30日）；3.被告退还原告预付的2015年11月19日至2017年11月18日期间的租金2,000,000元，及逾期滞纳金300,000元（以本金2,000,000元，期限自2015年12月7日起至被告支付之日止，按每日千分之五计算，至起诉时暂算30日）；4.请求被告赔偿原告损失2,180,000元，以司法评估确定的损失金额为准，现为暂定损失。在庭审过程中，原告变更诉请4为请求被告赔偿原告损失1,124,136.3元，具体损失构成包括：房屋固定装修剩余残值损失142,167元；停业损失376,984.80元（78,538.50*4%2B78,538.50/30*24=376,984.8元，自2015年10月19日起至2016年3月14日，共4个月24天）；设备搬迁损失28,332元；员工安置、遣散、补偿损失576,652.50元。
事实和理由：2009年4月10日，原告与上海世贸家具管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于上海市某区某路528弄8号B1-B50房屋（套内建筑面积8,000平方米），租赁期限自2009年9月1日起至2024年8月31日。合同还约定：被告应确保房屋具备持续的、不间断的、能满足原告经营满负荷正常运转要求的，如附件2所述的水、电等各项技术条件的供应。如被告违反保证，原告有权提前终止合同，并要求被告赔偿损失。后上海世贸家具管理有限公司更名为被告世贸家具，三方于2009年5月18日签订《补充协议》，约定由被告世贸家具继受前述《房屋租赁合同》中上海世贸家具管理有限公司的权利义务。2010年3月17日，原告与被告签订《降租补充协议》，双方就租赁房屋降租以及租金提前预付等达成协议。协议还约定，若被告违反原租赁合同造成合同提前终止，预付多余的租金由被告在10日内退还原告；一方逾期未履行任何支付义务的，须按未支付部分每日0.5%承担逾期滞纳金。后，原告按约向被告提前预付租金8,500,000元。2011年9月26日，原告与被告签订《补充协议》，租赁物业调整为某路83号（建筑面积720平方米），租赁期限自房屋交付之日至2021年9月30日。2015年1月，原告与被告签订《降租协议》，原告提前将2015年11月19日至2017年11月18日的租金2,000,000元给付给被告，被告确保原告能按原合同约定正常使用租赁物业。2015年1月26日，原告按约向被告支付租金2,000,000元。在双方租赁合同履行过程中，原告使用租赁物业发生的水、电费由被告代为垫付，此后再由原告根据被告开具的票据支付费用给被告。但2016年7月后租赁物业的新管理方变更为上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司（以下简称“东贸古玩”），东贸古玩要求原告直接向其支付水电费并要求原告逾期签订物业租赁协议并向其支付租金，否则便断水断电。在征得被告同意后，原告将水电费直接向东贸古玩支付。但对于东贸古玩要求的租金支付问题，原告拒绝并说明已经实际提前向被告支付至2017年11月18日。2015年10月19日上午11时，原告租赁场所无故遭受断电无法营业，报警协调后，于当日4时恢复供电。次日上午11时再次断电后至今没有恢复。原告为此多次书面、口头向被告提出交涉要求恢复供电未果。后原告委托律师于2015年11月25日致函被告要求亦无果。原告认为，被告的行为已经严重侵害到原告利益，为维护原告合法权益，故涉讼。
被告世贸家具辩称，同意原告诉请1之解除相关合同及协议；愿意退还原告诉请2之相应的租金，但不同意承担其他任何诉求的费用；愿意退还原告诉请3之相应的租金，但被告不存在逾期支付及滞纳金等其他费用；不同意原告主张之诉请4。
本院经审理认定事实如下：2009年4月10日，上海世贸家具管理有限公司作为出租方（合同甲方）与原告联华超市作为承租方（合同乙方）就上海市某区某路528弄8号B1-B50建筑物签订《房屋租赁合同》。合同约定，本合同租期为15年，自2009年9月1日至2024年8月31日。合同第七条、甲方的保证及责任第2条约定甲方应确保房屋具备持续的、不间断的、能满足经营满负荷正常运转要求的，如附件2所述的水、电等各项技术条件的供应，以上的技术条件因甲方原因（除市政部门原因或不可抗力外）而中断的，甲方应在接到中断通知的24小时内将其恢复（除重大事故外），否则乙方有权停止支付租金，直到上述技术条件恢复正常为止。如果甲方在接到中断通知的24小时后没有作为，乙方有权进行恢复上述技术条件所需的一切维修，但需告知甲方维修范围及费用，该费用由甲方承担。合同第八条第4项约定：有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失：A.甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业7天以上（包括7天）或使乙方的合同权益收到（受到）损害的；B.乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的直接损失。合同另对双方的权利义务作出约定。
2009年5月18日，上海世贸家具管理有限公司作为合同甲方、原告联华超市作为合同乙方、被告世贸家具作为合同丙方签订《补充协议》。协议上载：“甲乙双方于2009年4月10日签订了上海市某路528号B1-B50房屋租赁合同，因甲方现更名为上海世贸家具（集团）有限公司，故提出与乙方租赁合同中的甲方更名为丙方，经甲乙丙三方协商一致，特签订补充协议如下：1.原租赁合同中的甲方上海世贸家具管理有限公司更名为上海世贸家具（集团）有限公司。2.原甲方在租赁合同中享有的权利和承担的义务全部由丙方享有和承担。3.本补充协议与租赁合同具有同等法律效力。4.本补充协议自三方盖章之日起生效，本补充协议一式六份，甲乙丙三方各执二份。”三方于落款处签名盖章。
2010年3月17日，被告世贸家具作为出租方（合同甲方）与原告联华超市作为承租方（合同乙方）签订《降租补充协议》。双方就涉讼房屋的租金减免事宜达成如下协议：1、甲方要求乙方提前一次性支付2010年9月1日至2012年8月31日二年租金则同意减免乙方同期租金3,500,000元；乙方同意甲方提议一次性支付二年租金8,500,000元并在本协议生效后三天内一次性支付给甲方，甲方收到租金后先提供收据给乙方，自2010年9月起甲方按月开具税务局印制的正式发票，若逾期按当月租金0.5%按月计算收取滞纳金。2、甲方承诺，甲方确保乙方在2010年9月1日至2012年8月31日期间按原合同的约定正常使用租赁物业。协议另约定了其他相关权利义务。
2011年9月26日，被告世贸家具作为出租方（合同甲方）与原告联华超市作为承租方（合同乙方）签订《补充协议》一份。该协议为2009年4月10日签订的《房屋租赁合同》之补充。该《补充协议》约定：一、租赁标的物：因甲方原出租物业的情况已不适于乙方经营需要，现甲方将位于本市某区某路83号（与原租赁合同某路528弄8号同属一个物业）一层的建筑出租给乙方开设超市，合同期内乙方有权将部分房屋转租，进行与超市相关的招商租赁。该房屋室内建筑面积为720㎡，租赁范围见附图,原B1-B50租赁房屋自乙方搬新址之日起，一个月内归还甲方，水电费等结算至乙方实际全部搬离日。二、乙方承租甲方上述房屋的租赁期限自房屋交付之日起至2021年9月30日。自房屋正式交付之日起甲方给予乙方12月免租期。免租期间甲方免收租金，但需支付使用的水、电、煤气等费用应由乙方支付的费用。三、租金按上述建筑面积4.5元/平方米/天，以后每二年在上一年的基础上递增5%。四、原乙方已预付给甲方的租金8,500,000元，在扣除乙方截止搬迁之日（2011年10月15日）应向甲方支付的原租赁区域的租金后，该笔预付租金的剩余3,718,750元继续抵扣乙方租赁新址后按本协议约定所发生的租金。八、……甲方应确保乙方正常经营，保证出租给乙方的房屋具备完好的供电、供水等配套基础设施，并且这些设施能够满足乙方在该房屋上的经营需要。甲方承诺向乙方提供120千瓦的用电容量；提供乙方空调外机的位置；提供乙方设置店招灯箱一块和广告位置二块（如附件灯箱、广告位置图）。《补充协议》另就双方其他权利义务作出约定，双方于落款处盖章。
2015年1月，被告世贸家具作为出租方（合同甲方）与原告联华超市作为承租方（合同乙方）签订《降租协议》。双方就涉讼房屋的租金减免事宜达成如下协议：1、乙方在2015年11月19日至2017年11月18日期间，应付租金合计金额2,542,300元，则同意减免乙方同期租金542,300元；乙方同意甲方提议一次性支付租金2,000,000元并在本协议生效后的七个工作日内以预付款形式一次性支付给甲方。甲方还应出具2015年11月16日至18日的租金发票8,375元给乙方，2,000,000元的租金发票甲方按原合同约定，按期出具给乙方。2、甲方承诺，甲方确保乙方在2015年11月19日至2017年11月18日期间按原合同的约定正常使用租赁物业，及有关合同规定内容。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处盖章。原告于2015年1月26日通过中国工商银行向被告支付租金2,000,000元，被告亦向原告提供相关租金发票。
2015年7月13日，案外人上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司向原告联华超市发出《告知函》，上载：“鉴于上海世贸家具（集团）有限公司是本公司的股东，世贸集团已将上海虹桥古玩城的经营权完全转让予本公司，本公司目前是上海虹桥古玩城唯一的有权出租方。现请你公司在收到本告知函之后，及时与我公司重新协商并签订相关物业租赁协议，同时停止向世贸集团支付租金/物业管理费，改由向我公司支付租金/物业管理费。特此告知。”
同年9月7日，案外人上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司向原告联华超市发出《告知函》，上载：“你公司没有缴纳水电费，请你公司收到本函之后速向我上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司支付水电费，若仍未按时支付水电费，我们将对公司做‘停水’处理，由此造成的损失由业主公司自行承担，与我公司无关！特此告知。”
同月28日，被告世贸家具向原告联华超市出具《回复》，上载：“……由于水电费是属于代收代付费用，我方同意贵方所发生的相关水电费支付给上海东贸虹桥古玩经营管理有限公司。”
同年10月19日，原告联华超市的店长徐某向上海市公安局某分局龙柏新村派出所报案称，其单位于2015年10月19日中午11时33分许被虹桥古玩城物业（上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司）无故断电，导致无法正常营业。报警人致电物业王经理，对方以不在能力范围内为由挂断电话。报警人遂报案，希望公安机关出面协调。
次日，原告联华超市向被告世贸家具发函：“……一、本公司系上海某路83号房屋的合法承租人。2011年9月26日，本公司与你公司签订《房屋租赁合同》，由本公司承租上海某区某路83号房屋，用作联华超市经营，租赁期限为：10年。2011年10月26日起，本公司对租赁房屋进行装修，并于12月17日对外经营。根据租赁合同，本公司已经支付了至2017年11月18日为止的房租。之前，本公司的电费也按时缴纳。根据上述合同及事实，本公司系上海某路83号房屋的合法承租人。承租人的合法权益受法律保护。二、你公司擅自停电，严重损害本公司合法权益。你公司2015年10月19日11点33分无理由拉电，造成我司无法正常经营，经我方交涉，两次110报警，最终在龙柏警署协调后，于下午4点恢复供电，但于2015年10月20日11时又再次拉电，至今没有恢复供电。你公司的非法行为，已经给本公司的正常经营造成严重影响，直接造成本公司无法营业，营业额下降，损失巨大。基于以上所述，本公司要求你公司：1.立即停止拉电等妨碍本公司合法使用租赁房子的行为，并且在今后不得再次发生类似的侵权行为。2.因你单位的侵权行为，给本公司造成的损失（实际损失及商誉损失），均应由你公司承担。特此函告。”
同年11月25日，原告联华超市委托上海市汇中律师事务所梁柏贤律师发出《律师函》，上载：“……有鉴于此，本律师受联华超市委托，提出以下之声明及要求：1.……在联华超市向贵公司交涉后，至今已经达35日，但贵公司仍未解决问题，租赁物业现场仍未恢复供电，联华超市的损失日益扩大。显然，贵公司已经违反保证责任及租赁协议的相关规定，构成违约，应根据合同法及租赁协议的相关规定承担违约责任，赔偿联华超市遭受的一切损失。……3.联华超市限贵公司在2015年12月3日前解决目前断电问题，并及时恢复供电；同时对联华超市自2015年10月19日停业至今的损失进行赔偿；并立即退还联华超市预付的2015年10月19日至2017年11月18日的全部租金及利息。……”被告于同月26日签收该《律师函》。
同年12月14日，原告联华超市再次委托上海市汇中律师事务所梁柏贤律师发出《律师函》，上载：“……3.联华超市限贵公司在一周内解决目前断电问题，并及时恢复供电；同时对联华超市自2015年10月19日停业至今的损失进行赔偿；并立即退还联华超市预付的2015年10月19日至2017年11月18日的全部租金及利息。……”被告于同月15日签收该《律师函》。
2016年3月14日，原告联华超市委托上海市汇中律师事务所梁柏贤律师发出《关于尽快退还预付租金、接收租赁房屋并办理交接手续的律师函》，上载：“……1.请贵公司立即将双方不存争议的联华超市预付的租金全额退还给联华超市（双方存有争议的滞纳金，损失等纠纷可由法院判决处理）。在退还预付租金的同时，请贵公司安排人员前来接收租赁房屋。办理交接时，由双方签署书面的交接书，确认租赁房屋现状，以及水、电表读数。2.日前，联华超市发现有“物业部”出具的《告知函》张贴于租赁房屋门口，称‘租赁房屋已经租赁给其他公司，并于2016年3月17日进行装修，要求联华超市在2016年3月17日搬离；如未在限定期限内搬离，造成的损失由联华超市自行承担’。……”被告于同月15日签收该《律师函》。
审理过程中，原告联华超市向本院申请对本案所涉的停业损失、设备搬迁损失、员工安置、遣散、补偿损失进行评估，本院经上海市高级人民法院抽签委托上海社科远东资产评估有限公司对涉讼房屋内涉及的前述损失进行评估。2016年6月23日，该公司出具《上海市高级人民法院委托项目——某区人民法院受理的（2016）沪0112民初4332号一案所涉标的物（停业损失；设备搬迁损失；员工安置、遣散、补偿损失）评估报告书》（以下简称《评估报告书》）。该《评估报告书》结论认定：“停业损失为78,538.50元/月；设备搬迁损失为28,332.00元；员工安置、遣散、补偿损失为576,652.50元。
审理过程中，原告联华超市还向本院申请对涉讼房屋装修进行造价鉴定，本院经上海市高级人民法院抽签委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对涉讼房屋的固定装修残值进行造价评估。2016年7月12日，该公司出具《某路二店中门店的固定装修残值工程造价鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见》）。该《鉴定意见》的结论认为：“上海市某路二店中门店的房屋固定装修原值237,613元；租赁合同期限为9年11.5个月；房屋从2011.10.16日开始至停水停业2015.10.19日止，共使用4年，故房屋固定装修剩余残值为237,613/9.958年*（9.958-4）=142,167元。”
对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《房屋租赁合同》一份、《补充协议》两份、《降租补充协议》一份，《降租协议》一份、企业名称预告核准通知书、变更申请、关于变更合同主体承租方的回函一组、付款凭证及发票一组、《告知函》及《回复》各一份、信函一份、律师函两份及对应的邮寄凭证及投递材料一组、2016年3月14日律师信、告知函及邮寄凭证一组，本院予以确认并在卷佐证。
对于《评估报告》及《鉴定意见》，被告世贸家居当庭表示将庭后发表书面质证意见，然其随后的书面质证意见仅对该两份报告提出对真实性、合法性、关联性均有异议，未详述理由。故本院对被告该质证意见不予采信，本院对于《评估报告》、《鉴定意见》的真实性、合法性、关联性均予以确认并在卷佐证。
本院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《降租补充协议》、《降租协议》均系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告联华超市从事着超市经营活动，故而对于涉讼房屋内的水电供应格外注重。双方在多份合同中也多次强调被告应提供保证供电、供水的经营场所。原告在合同履行过程中，严格遵守双方的约定，按时缴纳租金，完成双方约定的合同义务。作为被告理应提供符合合同约定之场所以供原告用作超市经营所用。然，此后由于被告与案外人之间发生争议，导致原告在涉讼场所内被拉电以致无法正常经营，被告理应对此承担相关责任。
鉴于自2015年10月19日原告在涉讼场所内遭遇拉电之后，供电再未恢复，实际承租房屋用于超市经营的目的已实际无法实现，现原告提出解除《房屋租赁合同》、《补充协议》、《降租补充协议》、《降租协议》于法有据，亦符合双方之合同约定，本院结合被告签收本案诉讼材料的时间，以及合同约定的租赁期限，故确定2016年2月14日作为双方解除上述合同、协议之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已实际向被告交付租金至2017年11月18日，现双方之合同已于2016年2月14日予以解除，且由于被告在2015年10月19日的停电行为导致原告无法开展正常的经营活动，故本院认为被告理应向原告返还自2015年10月19日起至2015年11月18日期间的租金103，475元。另原告预付的从2015年11月19日起至2017年11月18日期间的租金2,000,000元被告理应予以返还。由于被告在合同解除后未能及时返还上述租金，该行为已经构成违约，且该违约行为给原告造成相应的损失，然原告主张按照日千分之五的滞纳金标准缺乏合同依据，但上述款项未能及时返还产生的贷款利息损失，作为被告理应予以赔偿，且上述贷款利息损失从2016年2月15日起算至判决生效之日止。
原告另向被告主张诉请4之损失1,124,136.3元，具体损失构成包括：房屋固定装修剩余残值损失142,167元；停业损失376,984.8元（78,538.50*4%2B78,538.50/30*24=376,984.8元，自2015年10月19日起至2016年3月14日，共4个月24天）；设备搬迁损失28,332元；员工安置、遣散、补偿损失576,652.50元。其中，房屋固定装修残值142,167元、设备搬迁损失28,332元，员工安置、遣散、补偿损失576,652.50元由《评估报告》、《鉴定意见》之结论为依据，本院对前述金额予以认定。至于原告主张的停业损失，本院认为起止日期应为2015年10月19日至2016年2月14日（合同解除日），结合《评估报告》中认定的停业损失78,538.50元/月，本院支持原告停业损失计303,321.1元（78,538.50×3%2B78,538.50/29×25=303,321.1元）
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、确认原告上海联华超市发展有限公司与被告上海世贸家具（集团）有限公司于2009年4月9日签订的《房屋租赁合同》、2009年5月18日签订的《补充协议》、2010年3月17日签订的《降租补充协议》、2011年9月26日签订的《补充协议》及2015年1月签订的《降租协议》均于2016年2月14日予以解除；
二、被告上海世贸家具（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海联华超市发展有限公司返还自2015年10月19日起至2017年11月18日止已经支付的租金合计2,103,475元；
三、被告上海世贸家具（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海联华超市发展有限公司赔偿以2,103,475元为本金，自2016年2月15日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；
四、被告上海世贸家具（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海联华超市发展有限公司赔偿房屋固定装修剩余残值损失142,167元，停产停业损失303,321.1元，设备搬迁损失28,332元，员工安置、遣散、补偿损失576,652.50元，合计为1,050,472.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43,591.97元，减半收取计21,795.98元，保全费5000元，鉴定费6,450元，评估费20,000元，合计53,245.98元，由被告上海世贸家具（集团）有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告上海联华超市发展有限公司直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一七年一月十日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。