苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初4508号
原告钟龙福，男，1974年9月12日生，汉族，住苏州市吴中区。
原告沈惠芳，女，1975年3月19日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人周大伟，江苏久顺律师事务所律师。
被告李小弟，男，1951年5月10日生，汉族，住苏州市吴中区。
被告潘桂英，女，1956年7月7日生，汉族，住苏州市吴中区。
被告李建东，男，1977年2月7日生，汉族，住苏州市吴中区。
上述三被告委托代理人钟敏，江苏道金律师事务所律师。
原告钟龙福、沈惠芳诉被告李小弟、潘桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理，依法由代理审判员吴明燕适用简易程序公开进行了审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加李建东为被告，本院依法予以准许。原告钟龙福、沈惠芳及委托代理人周大伟，被告李建东及其与被告李小弟、潘桂英的共同委托代理人钟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟龙福、沈惠芳诉称，2006年1月15日，其与被告李小弟、李建东签订房屋买卖合同，约定被告将位于苏州市吴中区越溪街道溪东新村4区5幢204室的房屋出让给其，其先支付被告280000元，总价待房产证及土地证拿到后再计算。当日，其交付280000元房款，并拿到房屋钥匙入住至今。现房屋的产权证已办理至被告李小弟、潘桂英名下，但被告拒不配合办理过户手续，请求判令确认原、被告于2006年1月15日签订的房屋买卖合同有效；确认位于苏州市吴中区越溪街道××区××室××房屋及××号车库为原告所有；被告将上述房屋及车库的产权证及土地使用权证办理至原告名下；诉讼费由被告承担。
被告李小弟辩称，被告潘桂英对房屋买卖的事情不知晓，合同应为无效。
被告潘桂英辩称，被告李小弟、李建东在签订房屋买卖合同时未经其同意，且被告李建东与原告恶意串通，损害了其的利益，故合同应为无效。现在房屋登记在其与被告李小弟名下，应归其与被告李小弟所有，不同意过户给原告。房款实际由被告李建东收取，应由被告李建东返还房款给原告。
被告李建东辩称，被告潘桂英未在房屋买卖合同上签字，对房屋买卖的事宜不知情，其也无权代理被告潘桂英，因此房屋买卖合同应为无效。在合同无效的情形下，其愿意退还原告购房款，涉案房屋及车库仍归被告李小弟、潘桂英所有。另外，涉案房屋名下有大量的抵押贷款，原告要求过户没有法律依据。
经审理查明，原告钟龙福与沈惠芳系夫妻。2006年1月15日，钟龙福、“沈伟芳”（乙方）与被告李小弟、李建东（甲方）签订房屋买卖合同书，载明甲方李小弟自愿将溪东新村四区5幢204室出让给乙方钟龙福，房屋面积为120平方，车库为15.7平方，房屋价格为2260元平方米，车库为1150元平方米，总金额等房产证、土地证齐时总结算。现钟龙福付李小弟人民币280000元整（贰拾捌万元整）。同日，原告钟龙福给付280000元，被告李小弟出具收条。原告称，“沈伟芳”即是沈惠芳，沈惠芳不会写字，就由钟龙福代签，但因钟龙福文化水平不高，出现了笔误。对此，被告李小弟及李建东称其是把房子卖给了钟龙福，但签合同时，沈惠芳不在场，“沈伟芳”应系事后补签，但其对“沈伟芳”的字迹不申请鉴定。
2014年4月11日，苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村四区5幢204室房屋（另有5幢11号车库）的产权证办理至被告李小弟、潘桂英名下，房屋面积为121.08平方米，车库面积为19.85平方米。2014年8月15日，上述房屋（不含车库）被抵押给恒丰银行股份有限公司苏州分行，抵押金额为650000元。经本院释明，原告表示其无法代偿涤除抵押权，但其坚持诉请，要求被告履行过户义务。至于过户产生的税费，由其自行承担。
以上事实，有原告提供的房屋买卖合同书、收条、房屋权属登记信息查询结果证明、水电费发票，被告提供的房产证、土地证及本院制作的开庭笔录、询问笔录在卷佐证。
审理中，被告潘桂英称2006年至2014年初，其一家人都在外面躲债，并未居住在苏州，其不知道签合同的事情。直到2014年，其回到苏州才发现房屋已被丈夫李小弟和儿子李建东卖掉了。其多次至原告处要求返还房屋，但遭到原告恐吓，因此索要未果。为此，其提供陈凤娣及金福祥的书面说明，并申请陈凤娣出庭予以证实。金福祥称，2006年李建东和李小弟告诉其在外欠了很多债，要求把房子卖掉去还债，并让其不要告诉潘桂英。后来可能债没有还清，他们躲到外地去了，多年后才与其联系。陈凤娣称，其与潘桂英是朋友。2006年，潘桂英因为儿子李建东的事情躲到外面去了，直到2014年，潘桂英一家才回到苏州。后来，潘桂英告诉其房子被老公及儿子偷偷卖掉了，还让其一起去要房子，但房子没有要回来。同时，被告李建东称为了帮其还债，其与父亲李小弟经倪某介绍在其父母的门面房里与原告钟龙福签订了房屋买卖合同，合同的内容由其书写，其与父亲李小弟及原告钟龙福分别签字，当时倪某也在场，但沈惠芳及其母亲潘桂英不在场，潘桂英对买卖房屋一事不知情。对此，原告称签订合同时，三被告均在场，并申请证人倪某、沈某出庭作证。倪某称合同是在李小弟、潘桂英的店面房里签的，两原告及李小弟、潘桂英、李建东均在场，因为大家都是同村人，说好就可以了，所以潘桂英就没有签字。沈某称，原、被告在谈论价格的时候，其在场的，但是时间久了，其也记不清楚具体有谁在场。
本院认为，原告钟龙福与沈惠芳系夫妻，被告李小弟、李建东也确与原告钟龙福签订了房屋买卖合同书，证人倪某又证实合同签订时原告沈惠芳在场，虽然被告李小弟、李建东称沈惠芳不在场，“沈伟芳”系事后补签，但无证据证明，也不申请对笔迹进行鉴定，故本院对原告所称“沈伟芳”系笔误，原告沈惠芳也系房屋买卖合同的当事人之一的意见予以采纳。二原告与被告李小弟、李建东之间成立房屋买卖合同关系，双方签订的房屋买卖合同书系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效。房屋买卖系家庭事务中的重大事项，一般经家庭成员协商一致后对外交易。被告潘桂英称其不知情，被告李建东与原告恶意串通，损害其的利益，提供了金福祥的书面证明并申请陈凤娣出庭作证，但金福祥及陈凤娣所述均是被告向证人告知的房屋买卖前后的事情，无法证明房屋买卖时被告潘桂英不在场，且对房屋买卖一事不知情，也无法证明被告李建东与原告存在恶意串通的情形。综上，本院对三被告以被告潘桂英不知情因而合同无效及被告潘桂英认为被告李建东与原告恶意串通损害其利益因而合同无效的意见，不予采纳。现房屋及车库的产证已办理至被告李小弟、潘桂英名下，被告李小弟、潘桂英应协助原告办理涉案房屋及车库的过户登记手续。但涉案房屋名下尚有抵押权，原告明确表示不能涤除抵押权登记，该房屋无法办理过户手续，故对原告要求确认涉案房屋归其所有，要求被告李小弟、潘桂英履行房屋过户手续的诉讼请求，本院难以支持。但车库并无抵押，被告李小弟、潘桂英应配合原告办理车库的过户手续。原告表示愿意承担过户产生的税费，本院尊其自愿。至于车库的具体价款，双方约定待房产证、土地证齐时总结算，现在房屋无法过户至原告名下，剩余的车库价款在房屋过户时一并结算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告钟龙福、沈惠芳与被告李小弟、李建东签订的房屋买卖合同书合法有效。
二、苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村四区5幢11号车库所有权归原告钟龙福、沈惠芳所有。被告李小弟、潘桂英于本判决生效之日起十日内协助原告钟龙福、沈惠芳将苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村四区5幢11号车库过户至原告钟龙福、沈惠芳名下。过户产生的相应税费由原告钟龙福、沈惠芳负担。
三、驳回原告钟龙福、沈惠芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5500元，由被告李小弟、李建东、潘桂英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 金美珍
代理审判员 吴明燕
人民陪审员 沈炳元
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 陈汉东