北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第1033号
原告北京首钢房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区金顶街五区甲9号楼（注册号：110000005142453）。
法定代表人刘桦，董事长。
委托代理人康书根，男，1960年7月16日出生。
被告姚金华，男，1984年3月8日出生。
（公民身份号码：×××）
被告李庆元，男，1966年10月20日出生。
（公民身份号码：×××）
原告北京首钢房地产开发有限公司（以下简称首钢房地产公司）与被告姚金华、李庆元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员田江海担任审判长，人民陪审员董淑清、姜桂梅参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告首钢房地产公司委托代理人康书根、被告李庆元到庭参加了诉讼，被告姚金华经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告首钢房地产公司起诉称：2011年8月9日，原告与被告姚金华签订了《房屋租赁合同》，其中约定：被告承租原告的北京市石景山区金顶北路x号院x栋x层x号房屋，房屋为毛坯房，具备水电暖等设施，双方签字确认，租赁面积71.24平方米，乙方自行选择经营业态，被告承担经营风险。租赁期限为三年，自2011年8月9日起至2014年8月8日止。被告经首钢房地产公司许可对房屋进行了装修。合同约定，合同终止后被告装修形成附和的不再拆除。现在被告的装修是附和在我们的房屋上，首钢房地产公司不同意拆除，如果被告一定拆除，就要恢复原状，不得影响首钢房地产公司再次出租。合同中未约定装修的折价，可以按照法律规定处理。合同约定每三个月为一个承租季，扣除免租装修期30天后，实际支付租金的承租季由2011年8月9日起，三个月一个承租季，为一个支付周期。前面两年是季付，从2012年8月开始是半年付，每一个承租季的租金，应在上一个承租季末月提前10天交纳。合同约定了违约责任，如果被告迟延交纳，每迟延一天，应支付千分之三的违约金。乙方应该按期支付电费，逾期支付的，应支付违约金。合同还约定了解除合同的条件，合同约定了通知须以书面形式送达，首钢房地产公司的各种通知都是以书面方式向被告送达的，被告仍不接收，首钢房地产公司后来以邮寄方式送达。被告李庆元自合同签订之日即为该商铺的实际经营人，姚金华和李庆元以其租赁的房屋地下暖沟墙砖开裂为由，索要赔偿，拒绝维修，并拒交房租和电费，双方协商不能达成一致。首钢房地产公司公司曾于2012年年初，起诉被告姚金华拖欠房租及电费，经过（2012年）石民初字第736号民事判决，被告姚金华应支付原告133089.8元，经执行庭法官作工作，李庆元支付了5万元后，剩余判决款项83089.3元至今未交。之后，自2013年3月至2014年3月的房租102093元未交纳，截至2013年12月31日，违约金64167元，并拖欠电费至2013年年底月1万元，新拖欠房租及违约金共计172660元，加上之前未执行完的83089.8元，累计为259349.8元。首钢房地产公司认为，出租房屋按国家有关施工规范完成施工并有合格的验收手续，不会对被告经营造成重大影响，且房屋产权不是被告所有，被告对房屋本身质量提出异议，区别于自身购买的固定资产，其主张不能与租赁房屋按合同交纳正常使用费的主要义务构成对价，实际情况并未对其经营构成重大影响，被告长期不交房租，严重违约，已构成解除合同的条件，并拒绝全面履行已生效的法院判决。为维护原告的利益，现起诉至法院。诉讼请求：1、判令确认原告与被告姚金华2011年8月9日签订的《房屋租赁合同》终止，被告姚金华与李庆元腾退所租赁的房屋；2、判令被告姚金华与李庆元共同支付自2013年3月至2014年8月8日所欠房租145867元，要求被告姚金华与李庆元共同支付自2014年8月9日起，按每日3.99／天／平方米×71.24平方米×2倍，每天是568.5元占用费，按此标准计算至判决之日支付使用费；3、判令被告姚金华与李庆元共同支付2013年3月至2013年12月31日的拖欠房租的违约金64167元；4、判令姚金华与李庆元承担本案的诉讼费。
被告李庆元答辩称：同意合同于2014年8月8日终止，不同意原告的其它诉讼请求。同意为姚金华承担全部责任。原告陈述的事实理由与实际情况不符，原告交付的房屋有质量问题，有安全隐患，房屋地沟有塌陷，墙体下沉，没有达到房屋正常使用的标准，不能按合同约定的租金标准给付，应适当减少。
经审理查明：首钢房地产公司与姚金华于2011年8月9日签订《租赁经营合同》，约定甲方将位于石景山区金顶北路x号院x栋x层x号毛坯商业用房及附属设施出租给乙方，建筑面积71.24平方米。甲方出租给乙方的商业用房为毛坯房，已具备水、电、暖等基础设施，且双方确认。甲方对外出租的房屋有合法的对外出租权利。租赁期限三年，自2011年8月9日至2014年8月8日，房屋经营业态由乙方自行选定，乙方应充分认识到政府主管部门对于资质和经营审批结果的风险，并承诺承担风险带来的全部损失。租金：2011年8月9日至2013年8月8日止，年租金98810元；季度租金为24702元，每天每平方米3.8元。乙方应在合同签订当日交纳人民币8500元押金，该押金不能抵租金。合同期满后，由甲方无息退还乙方。租金支付方式：2011年每季度为一支付周期，乙方首期租金交纳期限应在合同签字当日内连同押金一并交齐，以后每一个承租期租金应在上一个承租期末提前10天交纳下一个承租期租金。装修免租期30天（截至2011年9月7日止），乙方如需对房屋进行改造和装修时，应在5日内将设计方案上报甲方，待甲方审核同意后方可施工。如超出规划施工的范围，由乙方自行申报，并将批复的复印件上报甲方备案。乙方在该商业用房租赁期限内，因经营需要对承租商业用房进行装修时，装修费用由乙方自行承担。装修过程中，不得损坏承重墙，破坏房屋承重结构。因装修构成对第三方侵权行为的，均由乙方承担侵权责任并承担全部费用。乙方装修需在承租的房屋内进行，不得以各种名义超承租面积范围搭建房屋及设施等。否则甲方有权与乙方终止合同。同时，乙方承担给甲方和第三方造成的一切损失。未经甲方同意，乙方无权对商业用房进行结构上的改造，否则乙方应承担恢复房屋原状的责任。因乙方施工导致商业用房发生的结构缺陷，乙方应修复。本合同租赁期满，乙方必须保证商业用房具备良好和适于出租的状态及条件（正常磨损除外）。乙方可以拆除自行添置的可移动设备（如空调机、冰箱等），但不得拆除与商业用房结构相关的室内装修装饰，如隔层、房间隔断、地板、壁纸等。同时，须经甲方验收认可，方可退场。否则，造成的一切经济损失全部由乙方承担。乙方权利和义务：双方签订合同后，乙方自行负责工商局、环保局、消防局、市容办等相关部门办理营业执照，资质审批等相关手续并承担全部费用，同时，将营业执照副本、法人机构代码、税务登记证，法定代表人身份证、行政审批资质批准证书复印件加盖公章后报甲方备案。租赁期内乙方自行负责工商、行政、卫生、消防、检验检疫、食品安全，经营资质审批、年检。若由于乙方事项未达到国家或政府有关部门的要求而遭致处罚，一切责任及相关处罚由乙方负责。租赁期内，由于乙方经营管理不当，造成扰民、由此而引发的一切纠纷均由乙方负责解决并承担全部法律责任。违约责任：若乙方违反本合同约定的任何条款，甲方有权要求索赔，乙方应补偿甲方所遭受的全部损失；乙方的半年租金，应在上一个承租期末提前5天内交纳下一个承租季度租金。如迟延支付租金费用，每迟延一天，应向甲方支付应付款项千分之三的违约金；乙方应在规定的时间内交纳电费、每拖延一天，按月房租的千分之一交纳违约金；乙方同意甲方无论在任何情况下均无需就以下事宜向乙方承担赔偿责任和相关损失：自然灾害、装修、施工、人身安全、设备设施、经营亏损、治安违法、刑事犯罪等经济损失以及因上述因素引起的乙方和第三方的经济损失。解除本合同的条件：乙方拖欠任一期租金费用之部分或全部或拖欠其他应付费用，且在收到甲方要求其纠正违约的通知5天内，未予纠正的；出现合同约定条款内容事项导致合同解除的，乙方应在合同解除或收到解除通知后5日内腾退房屋，逾期不腾退，甲方在履行必要的告知义务后，可采取断电的措施；乙方若出现违反本合同任一条款约定，甲方均有权无条件与乙方解除合同。书面通知及送达：甲乙双方发给对方的通知均须采用书面形式，如果采用亲自递交方式，应以被通知方收到该通知的日期为准；如果采用邮递方式，应以邮件寄出的第3个工作日为准；如果采用特快专递方式，应以交邮后的第3个工作日为准；如果采用传真方式，应以传真发出并收到传真确认函的日期为准；双方在本合同中所列地址为通讯和送达地址，如有变更需书面通知对方。争议解决的方式：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的时，任何一方均可向本租赁合同确定的商业用房所在地人民法院起诉。
合同签订后，姚金华向首钢房地产公司支付了第一个季度租金，将承租房屋装修后用于经营。2012年初，首钢房地产公司起诉姚金华拖欠房租及电费，经过已发生法律效力的（2012）石民初字第736号民事判决，姚金华应支付原告租金及电费133089.8元，经执行程序李庆元支付了5万元后，剩余判决款项83089.8元至今未支付。
李庆元认可自2011年9月办理执照后自己一直在经营使用诉争房屋，自己是实际经营人，并以自己名义交纳租金的事实。2013年3月至今未给付租金。2013年12月间，首钢房地产公司与李庆元就租赁房屋纠纷进行协商，但最终未达成一致意见。诉讼期间，李庆元租赁的房屋一直在经营棋牌室。
庭审中，法庭向双方当事人出示了2014年8月21日诉争房屋现场勘验时的照片，厨房操作间地下暖气沟墙体顶部与地面垫层之间存在20—90mm的缝隙。双方当事人对此事实无异议。
李庆元认为合同约定的违约金过高，申请酌减；逾期腾房占用费过高，同意支付合理的占用使用费。
上述事实，有房屋租赁合同、（2012）石民初字第736号民事判决书、现场照片及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为，本案争议焦点在于首钢房地产公司交付的房屋是否因房屋质量问题影响安全使用。
本案查明的事实与（2012）石民初字第736号民事案件查明的事实一致。首钢房地产公司与姚金华于2011年8月9日签订的《租赁经营合同》至2014年8月8日已经到期。现原告主张合同租赁期已届满要求终止，被告亦同意合同终止的意见本院不持异议，本院依法予以确认。李庆元自2011年9月办理执照后一直在经营使用诉争房屋。诉讼期间，李庆元使用诉争房屋一直在经营棋牌室。本院认为，因合同租赁期限已届满并终止，实际使用人李庆元应腾退所承租的房屋，现原告主张姚金华与李庆元腾退所租赁的房屋于法有据，本院予以支持。
本院认为，出租人在租赁期间应当保持承租人对租赁物符合约定的用途。因不可归责于承租人的事由，致使承租人不能对租赁物正常使用的，承租人可以减少或不支付租金。本案中，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方应按约定全面履行各自的义务。原告将房屋交付给被告后，被告即负有按照约定的期限履行支付租金的主要义务。被告虽主张厨房操作间地下暖气沟墙体顶部与地面垫层之间存在缝隙存在安全隐患，但未提供充分证据证实该安全隐患足以影响其对承租房屋的正常使用，被告以此拒付租金的抗辩意见于法无据，故被告不同意支付租金的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求姚金华与李庆元按照合同约定共同支付租金的主张，有事实依据和法律依据，本院予以支持。2013年3月31日之前的租金在（2012）石民初字第736号民事判决书中已确认。姚金华与李庆元在本案应共同支付租金的具体数额按合同约定（从2013年4月1日至2013年8月8日共4个月零8天，共计租金额35132.45元。从2013年8月9日至2014年8月8日租金为103751元）共计138883.45元。本院认为，房屋租赁合同履行期限届满，负有腾房义务的承租人应当支付逾期腾房占用使用费。原告要求姚金华与李庆元共同支付逾期占用使用费的主张，有事实依据和法律依据，本院予以支持，原告主张按合同约定的租金的两倍标准计算占用使用费，李庆元表示同意支付合理的占用使用费，但原告的计算标准过高要求酌减的意见，本院予以采纳。自2014年8月9日起房屋占用使用费参照当事人双方合同约定的租金计算至本案一审判决之日，共三个月零10天，共计占用费金额28819.72元，由姚金华与李庆元共同支付。关于原告主张的自2013年3月至2013年12月31日的迟延履行违约金64167元，李庆元表示违约金标准按合同约定的标准计算数额过高要求酌减的意见，有法律依据，本院予以采纳，故自2013年3月至2013年12月31日的违约金，本院依据本案的具体情况酌定为二万元。李庆元是租赁房屋的实际经营人，原告关于姚金华违约的责任应由姚金华与李庆元承担连带责任的主张有事实和法律依据，本院予以支持。李庆元表示可以自己承担责任，同意为姚金华承担责任的意见本院不持异议。原告表示被告拖欠的电费另行主张权利，对此本院不持异议。姚金华经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认北京首钢房地产开发有限公司与姚金华于2011年8月9日签订的《租赁经营合同》已于2014年8月8日终止；
二、姚金华、李庆元于本判决生效后十日内共同将石景山区金顶北路x号院x栋x层x号商业用房腾退给北京首钢房地产开发有限公司；
三、姚金华、李庆元于本判决生效后十日内共同支付北京首钢房地产开发有限公司自2013年4月至2014年8月8日期间的房屋租金十三万八千八百八十三元四角五分；
四、姚金华、李庆元于本判决生效后十日内共同支付北京首钢房地产开发有限公司自2014年8月9日至本案一审判决之日期间的房屋占用使用费二万八千八百一十九元七角二分；
五、姚金华、李庆元于本判决生效后十日内共同支付北京首钢房地产开发有限公司自2013年3月至2013年12月31日期间的迟延履行违约金二万元；
六、驳回北京首钢房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理三千八百二十六元，由姚金华与李庆元共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
送达起诉书公告费七百八十元，由姚金华负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 田江海
人民陪审员 董淑清
人民陪审员 姜桂梅
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 吕慧颖