大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第8896号
原告熊某某，男。
委托代理人张树楠，系辽宁辰信律师事务所律师。
委托代理人冷某某(系原告之妻)，女。
被告郑某某，男。
委托代理人张晓英，系辽宁宪义律师事务所律师。
被告张某某，男。
第三人明某，男。
原告熊某某与被告郑某某、被告张某某、第三人明某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张树楠、冷某某，被告郑某某的委托代理人张晓英，被告张某某，第三人明某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊某某诉称，原告是房屋（以下简称涉案房屋）的所有产权人。第三人明某是原告的外孙，原告因身体原因需要经常到医院复查住院，所以该房屋自己没有居住，2013年原告将涉案房屋交给第三人明某一家居住。2015年11月份原告得知第三人明某一家在2015年9月份被被告郑某某从房屋里面强行赶了出来，原来涉案房屋在2014年7月就在原告毫不知情的情况下已被过户到被告郑某某名下。
至此原告才知道，自己的涉案房屋被过户是因为在2014年1月26日到大连市公证处做的公证内容，包括委托被告张某某将涉案房屋设立抵押和出售给被告郑某某等内容。而原告当时去大连市公证处想办理的仅是将涉案房屋的所有权人加上自己配偶冷某某的名字，所以委托被告张某某办理房屋加名手续。没想到被告张某某通过欺骗方式取得公证文书，先是为被告郑某某给涉案房屋设立了40万元的抵押权，又在2014年7月14日办理了出售涉案房屋给被告郑某某的全部买卖房屋手续，并于2014年7月15日正式将涉案房屋过户给了被告郑某某。
综上，原告并没有委托被告张某某出售房屋给郑某某的意思表示，也没有为第三人明某的借款行为提供担保的意思表示，二被告的行为属于恶意串通，在被告郑某某未支付任何买卖房屋对价的情况下就将涉案房屋以买卖形式过户，侵害了原告的财产权利，故请求依法确认涉案房屋买卖合同无效、撤销抵押权、将房屋归还原告。
原告为维护自身合法权益，无奈诉至法院，请求：1，依法确认被告张某某作为原告熊某某的代理人与被告郑某某签订的案涉房屋买卖合同无效。2，判令被告郑某某返还案涉房屋并协助原告办理房屋过户手续。3，本案诉讼费用均由二被告承担。
被告郑某某辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1，原告与被告郑某某之间的涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思的表示，该房屋买卖合同合法有效，且双方已经实际履行了该房屋买卖合同，被告郑某某已将涉案购房款支付给原告经公证委托的代理人张某某手中，案涉房屋也已过户至被告郑某某名下，现该房屋买卖合同已履行完毕，不存在该合同无效的法定事由。2，原告称其当时办理公证的目的是想在涉案房屋的房产证上加上配偶冷某某的名字，原告称案涉房屋在其不知情的情况下办理了买卖过户手续，原告这些主张均不符合日常逻辑，也与本案事实不符。涉案公证委托书的内容是经过法定程序进行的，公证委托书是原告亲自到场自己办理的，公证委托书中清楚的记载了委托的内容是授权被告张某某办理案涉房屋的买卖及过户事宜、并未涉及办理房屋加名事宜。因此本案根本不存在原告所说的办理房屋增加所有权人的名字及过户不知情的问题。3，二被告之间没有亲属关系，案涉房屋的委托公证及公证所涉事宜均是原告和被告张某某二人独自完成的，被告郑某某并未参与其中，二被告之间根本没有恶意串通的行为。综上，请求依法驳回原告提出的诉讼请求。
被告张某某辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.涉案房屋的买卖合同及过户事宜均与我没有关系，涉案房屋并没有过户到我的名下。2.是第三人明某需要借钱用，向被告郑某某借钱，郑某某是我的舅舅，后郑某某与明某约定借款期限为1年，被告郑某某需要明某提供相应的担保，所以第三人明某就找到他老爷即本案原告熊某某作的相应公证手续，被告郑某某说只有看到全权公证委托书才能借钱给第三人明某，之前我并没有见过第三人明某的老爷（本案原告）。在办理涉案公证委托手续的那天，是被告郑某某带第三人明某和原告夫妻二人一起来到的公证处并办理了签字手续，然后我才去签的字，当时作了委托公证和买卖公证。3.作完相关公证手续当天下午就去银行打的款，当时由我代被告郑某某转帐借给第三人明某22.6万元，后来因为公证委托手续的期限只有6个月，相关公证的期限临近到期的前几天，被告郑某某让我跟他一起去了房产部门把涉案房屋过户到了郑某某名下，公证委托书的所有手续都在被告郑某某手里，所以这个事情与我没有关系。4.涉案房屋买卖合同是不真实的，我也没有收到该房屋的所谓售房款，被告郑某某也没有真正支付给我相应的购房款。被告郑某某是否给原告房款了我也不知道，是否私下给了原告房款我也不知道，但是郑某某也没有通过我这事。5.办理涉案相关公证手续的公证人员是朋友介绍并找的认识的人办理的，此人叫什么名字我不知道，当初办理所有涉案的公证手续都是这个人办理的。6.被告郑某某提供的银行转帐记录单所记载的打款记录不是支付的该房屋的售房款项，这个钱是由被告郑某某转给我了，但该款项不是该房屋的出售款项，是我与郑某某之间业务上的往来款项，是民间借贷的往来款项，我那段时间一直帮助被告郑某某干活、跑业务，是被告郑某某把钱打给我，我再打给别人，我把这72万元打给谁了我记不清楚了，我也需要打银行对帐单，我把钱打给谁都是由被告郑某某指示我去作的。
第三人明某述称，我认可原告提出的全部诉讼请求。理由如下：1.这个事情发展到今天我也没有想到，开始我是为了向被告郑某某借款，为了自己家里购买经济适用房用款，我通过被告张某某认识的被告郑某某，后被告郑某某同意借钱给我，但其要求必须有人作担保才行，后我就找到原告夫妻，我告诉他们说买经济适用房需要用钱，需要提供担保，原告没有问我需要多少钱，就同意给我作担保。2.2014年1月26日，被告郑某某带着我和原告夫妻到了大连市公证处办理了相关公证手续，具体的公证内容我也不清楚，我只知道是作了公证手续，当天下午被告郑某某就通过被告张某某转帐借给我22.6万元。3.后来在2014年年底，被告张某某电话里告诉我说涉案房屋已被过到了被告郑某某名下，我经查询发现该房屋确已过户在被告郑某某名下了，我跟被告郑某某进行了交涉，但也没有什么结果。4.后来在2015年6月27日，被告郑某某来到涉案房屋处，他找我让我腾退房子给他，我当天就没有同意。第二天，被告郑某某就带了很多人来到涉案房屋内强行把房屋门锁换掉。至今我还有很多东西放在案涉房屋内没有拿出来。当天我就没有地方住了，我就到中介公司租赁了房屋居住。5.但是我想说的是，我向被告郑某某借款是我个人的事情，但我没有想到的是在约定归还借款的日期没有届满的情况下，被告郑某某就把涉案房屋给过户到自己名下了。我不知道他为什么这么做，之前他也没有通知我还款，后来我知道了之后也没有告诉我老爷（本案原告），因为原告年龄大了、身体一直不好，我害怕他受到刺激病情加重了，后来实在瞒不住了我才告诉了原告。
经审理查明，2014年1月26日熊某某办理公证委托书一份，委托书的内容为“委托人熊某某、受托人张某某，熊某某与冷某某原系夫妻关系（双方于1998年离婚，又于2009年9月18日复婚），在大连市甘井子区有房屋一处（2009年8月3日该房屋登记的权利人为熊某某，建筑面积73.99平方米），双方于1998年7月2日经法院调解离婚，案涉房屋归熊某某所有。熊某某因故不能亲自办理，特委托受托人张某某代为办理如下手续：出售上述房屋与买方郑某某签订房屋买卖合同、办理过户手续、代为接收卖房款等。委托期限自今日起6个月为止。”
在大连市房地产登记机构存档的案涉房屋备案合同（名称为大连市房地产买卖合同）内容为“被告张某某以熊某某（甲方出卖人）的代理人身份与郑某某（乙方买受人）签订房地产买卖合同一份，约定：甲乙双方未经居间由乙方购买甲方的房屋，建筑面积73.99平方米），转让款项为591900元。付款方式为一次性付款，付款日期为2014年7月14日。双方同意于2014年7月14日由甲方将上述房屋交付乙方。关于违约责任，甲乙如违约，每逾期一日，违约方支付对方房款的千分之三。办理房产过户所需税费，由双方按规定各自承担。等”。该合同上卖方的名字“熊某某”系被告张某某代为书写，张某某也签了自己的名字，乙方郑某某也签了字。
2014年7月15日案涉房屋由原告名下变更登记到被告郑某某名下。
2014年10月13日，被告张某某以熊某某的名义为郑某某出具收条一份，内容为“今收到郑某某给付的房款72万元，此款是购买熊某某涉案房屋的实际房款，房款全部结清，房屋已经过户，双方无争议。”该收条上收款人的名字“熊某某”系被告张某某代为书写，被告张某某也签了自己的名字。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告熊某某提供的房屋买卖合同书、声明书、房屋权属登记情况、涉案房屋的房产证、公证委托书、银行交易记录单、公证文书相关资料、原告的住院病历等证据材料，被告郑某某提供的公证委托书、商品房买卖合同、收条、农业银行业务回单、公证声明书等证据材料，第三人明某提供的业务单、电信登记单、收据单、联合处收费凭证、房屋租赁合同及房屋交接单、经济适用房受理单及登记表、中国农业银行对帐单等证据材料及本案庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。
关于原告请求依法确认被告张某某作为原告熊某某的代理人与被告郑某某签订的案涉房屋买卖合同无效一节。本案中，原告以二被告恶意串通、虚构交易事实为由主张二被告签订的关于案涉房地产买卖合同无效，对此原告负有举证责任。关于二被告之间是否存在真实的房屋买卖关系问题，是本案的核心焦点问题。对此本院认为，二被告之间不存在真实的房屋买卖关系，鉴于被告张某某在本案中称“…….第三人明某因借被告郑某某款项需提供担保而让原告到大连市公证处做的买卖房屋公证手续，……”；被告郑某某在本案称“….二被告虽系老乡但不是亲属关系，…..，张某某将案涉房屋过户给我，但我实际付房款72万元…..”，从本案当事人在本案中提供的证据看，原告作为近80岁高龄的老人，在公证处指定并委托自己不相识的人即被告张某某来代理出售涉案房屋并代收房款，对此，本院认为这不符合常理。原告有一个小自己10多岁的妻子，也有自己的女儿（继女）和外甥（本案第三人明某），原告如真欲出售房屋，对于普通百姓而言的如此家庭大事，原告不会轻易相信并委托被告张某某来办理出售房屋事宜，更不会预先指定好买受人被告郑郭，故原告与二被告在办理相关房屋买卖委托公证时，二被告故意隐瞒了委托人熊某某无真正卖房的意思表示、未告知原告来公证部门系办理委托张某某卖房的事实，故本院依法认为原告与被告张某某之间的委托卖房代理行为无效。鉴于原告与被告张某某之间的委托代理行为无效，故二被告签订的涉案房屋买卖合同，看似正常的房屋买卖关系，但其中有诸多不符合常理之处，二被告的本意则是将涉案房屋买卖合同作为担保借款债务而存在，房屋买卖合同并非是当事人的真实意思表示，二被告协同办理了涉案房屋的过户手续，目的是控制房屋以利实现其对第三人明某享有的借款债权。鉴于被告郑某某在“购买”涉案房屋上存在诸多不符合正常市场交易习惯和常理之处（如购买前的看房、验房、支付房款的方式、交接房屋的方式等），即存在诸多异常之处，如被告郑某某购买涉案房屋属实，那么被告郑某某一般不会先付房款72万元而在付房款半年之后才请求居住人腾房；且对72万元的买卖房屋价款的议定，二被告也没有另行签订相应的书面合同（二被告签订了591900元的成交合同），且被告张某某并不认可已收取售房款72万元，另外，为何2014年10月13日被告郑某某转账给被告张某某72万元、而同日郑某某账户中又入账70万元，对此二被告陈述不一。综上，本院认为，二被告在签订涉案房屋买卖合同时存在串通行为且其行为损害了原告的合法权益，故原告请求确认二被告之间签订的案涉房屋买卖合同无效，本院依法予以采信。当然如被告郑某某与第三人明某之间存在借贷的债权债务关系，如二被告之间存在其他债权债务关系，相关方依法可另行解决。本案中鉴于二被告并不存在真实的房屋买卖合同关系，故二被告之间达成的关于案涉房屋的买卖合同被确认为无效后，被告郑某某依据上述房屋买卖合同所取得的案涉房屋依法应返还给原告熊某某并有义务协助原告熊某某办理案涉房屋的过户登记手续。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六条，第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第六十四条、第七十四条之规定，判决如下：
一、二被告张某某与郑某某所达成的房屋的买卖合同无效。
二、被告郑某某于本判决生效后10日内将位于大连市甘井子区东纬路15-1-3-1号房屋返还给原告熊某某并由被告郑某某协助原告熊某某将涉案房屋变更登记在原告熊某某名下。
三、驳回原告熊某某提出的其它诉讼请求。
案件受理费用9700元，均由二被告张某某、郑某某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理
审 判 长 董允瑞
人民陪审员 由舒莹
人民陪审员 方 靖
二〇一六年七月十三日
书 记 员 王 健