湖北省黄冈市中级人民法院行 政 裁 定 书（2018）鄂11行终98号上诉人（原审原告）陈小桥，男，1964年3月12日出生，汉族，湖北省武穴市人，住武穴市。被上诉人（原审被告）武穴市房地产管理局，住所地武穴市明珠路99号，统一社会信用代码12421182751041014R。法定代表人郭明月，该局局长被上诉人（原审被告）武穴市国土资源局，住所地武穴市城东新区，统一社会信用代码11421182011259958F。法定代表人肖勇，该局局长。原审第三人姜锡兴，男，1955年7月8日出生，汉族，湖北省武穴市人，住武穴市。原审第三人蔡桃娥，女，1958年3月24日出生，汉族，湖北省武穴市人，住武穴市。系原审第三人姜锡兴之妻。上诉人陈小桥因与被上诉人武穴市房地产管理局（以下简称“武穴房产局”）、被上诉人武穴市国土资源局(以下简称“武穴国土局”)及原审第三人姜锡兴、蔡桃娥不动产登记一案，不服武穴市人民法院（2017）鄂1182行初126号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈小桥向原审法院诉称，武穴市梅园小区系国家投资，武穴市房地产综合开发总公司(武穴房产局下设单位)承建的移民小区，共5栋房屋，河街移民一栋，龙坪新洲村移民四栋。陈小桥系武穴市龙坪洲村的移民，1999年底搬入梅园小区4号楼东单元1楼居住，并就近选取4号楼1层122室车库一间放置杂物使用至今。陈小桥依法就所居住的梅园小区4号楼一层东套办理了房产所有权证。2016年12月份，陈小桥收到姜锡兴、蔡桃娥诉其车库返还原物纠纷后开庭时才得知武穴房产局于2011年10月12日就4号楼1层122室车库为姜锡兴和蔡桃娥办理共同共有产权登记。陈小桥以为通过民事案件审理可以明辨是非，直到收到民事案件判决书才知晓武穴房产局办理的车库房产证侵犯了陈小桥的合法权益。《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当先满足业主的需要。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当先满足业主的需要’的规定”。本案所涉车库位于陈小桥所购买的4号楼附一层(地上)，层高不满2.2米，是4号楼配套的车库，并非独立规划的车库。该车库依法只能向业主出售、附赠或出租。而武穴房产局作为梅园小区的建设单位和房地产登记机关，明知上述法律规定，故意将陈小桥所购房屋梅园小区4号楼的配套车库恶意抵偿给业主外的第三人，严重损害了陈小桥等梅园小区4号楼全体业主的合法利益，其抵偿行为因违反法律规定应认定为无效的。房屋所有权证根据物权法规定是享有建筑面积所有权，并依法享有相应的土地使用权的，而本案所涉车库系层高不满2.2米的建筑物，根据《房产测量规范》“8.1.2房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。….8.2.3不计算建筑面积的范围：a.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室”的规定，本案所涉车库由于层高小于2.20米，应属不计算建筑面积的范围。本案所涉车库所在的5楼已出售给陈小桥等新州移民业主并依法办理了房产证，依法可以按建筑面积分割5号楼所占宗地土地使用权。由于车库不计算建筑面积，不计算土地容积率，则必然不享有土地使用权。武穴房产局作为房产登记机关，明知本案所涉车库既不能计算建筑面积，又不享有土地使用权的情况下，为姜锡兴和蔡桃娥办理车库独立的产权证明显是违法的。根据《不动产登记暂行条例》第六条规定，武穴房产局不动产登记职能已划转给武穴国土局。根据《行政诉讼法》26条规定，武穴国土局继续行使不动产登记职能是本案被告。故恳请法院在查清事实的基础上依法撤销武穴房产局为姜锡兴、蔡桃娥办理的梅园小区4号楼1层122室房屋所有权证，并判令二被告承担本案诉讼费用。陈小桥为支持其诉讼主张，向原审法院提供了以下证据（均为复印件）：⒈陈小桥的身份证，拟证明陈小桥的身份信息；⒉陈小桥房屋产权证，拟证明陈小桥是武穴市刊江大道梅园小区4号楼业主，与本案所涉4号楼-1层122室车库之间有利害关系；⒊姜锡兴车库房产证(梅园小区4号楼-1层122室)，拟证明陈小桥所诉的具体行政行为存在；⒋武穴市人民法院(2016)鄂1182民初2608号民事判决，拟证明本案所诉车库产权登记与陈小桥有利害关系，陈小桥自开庭时才知道本案所涉车库产权证相关情况；⒌武政办函［1999］24号武穴市人民政府办公室关于梅园小区移民建镇房屋销售价格的批复和物价局文件(武价［1999]200号关于移民建镇梅园小区房屋销价的报告，梅园小区销售宣传报刊，武政法［1998］43号文)，拟证明：本案涉车库是梅园小区的配套，梅园小区系政府投资的移民小区，销售均是政府定价，小区内的业主均为移民，购买享受移民优惠，梅园小区产权初始登记应为武穴房产局；⒍梅园小区1-5号楼房屋建筑面积登记表，拟证实本案所涉1-5号楼房屋建筑面积情况，进一步证实了1-5号楼所有车库均不计算建筑面积；⒎照片，拟证明本案所涉4号楼-l层122室车库层高不足2.1米，车库位于4号楼最下层；⒏房产测量规范，拟证明本案所涉车库按房产规范不计算建筑面积。原审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织有权提起诉讼。联系本案，一、陈小桥不是本案讼争行政行为的相对人；二、陈小桥诉称其作为梅园小区业主，依照《物权法》第七十四条规定，对讼争行政行为所涉车库享有优先购买等权利,武穴市房地产综合开发总公司将涉案车库抵偿给姜锡兴和蔡桃娥，侵犯了其依法享有的优先购买等权利。陈小桥对涉案车库拥有优先购买等权利，是基于其与涉案车库具有民事法律关系上的直接利害关系的一种体现，侵犯其对涉案车库优先购买等权利的是武穴市房地产综合开发总公司实施的民事行为。武穴房产局并没有直接将涉案车库登记给姜锡兴、蔡桃娥，而是依姜锡兴、蔡桃娥签订的《地下室抵工程款合同》为基础作出登记行为的，武穴房产局作出的本案讼争行政行为没有直接侵害陈小桥所称的对涉案车库享有的优先购买等权利，陈小桥与讼争行政行为之间没有行政法律关系上的直接利害关系。陈小桥的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项之规定，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定驳回陈小桥的起诉。上诉人陈小桥上诉称，原审裁定认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原审裁定，发回原审法院继续审理。理由：⒈诉涉车库登记给姜锡兴、蔡桃娥，侵犯了陈小桥房屋的土地使用权权益，陈小桥与车库的房产证之间有直接的利害关系。诉涉车库位于陈小桥所购买的4号楼附一层（地上），是层高不满2.2米的4号楼的配套设施，按照《房产测量规范》是不具有建筑面积的。而楼房的土地使用面积是根据该栋房屋的总建筑面积来分摊土地面积，武穴房产局对本案车库的颁证行为直接导致了陈小桥所有的房屋应当分割的土地使用权面积减少，侵犯了陈小桥的物权利益，陈小桥与讼争行政行为之间明显有行政法律关系上的直接利害关系，原审法院以优先购买权来忽视该颁证行为对陈小桥物权造成的侵害明显不当；⒉姜锡兴、蔡桃娥依据本案车库房产证起诉陈小桥返还原物，该民事案件的核心证据就是本案所诉的车库房产证，由于该证的颁发导致陈小桥一审民事案件败诉，该民事案件现在二审上诉期间。该民事案件因陈小桥依法提起本案的一审诉讼而中止审理。据此，本案所涉车库房产证颁发的合法性必然也与陈小桥之间有着法律上的利害关系。本院认为，本案系陈小桥不服武穴房产局将讼争的车库登记至姜锡兴、蔡桃娥名下的行政行为，而提起的诉讼。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼”，本案中，陈小桥不是被诉登记行为的相对人，同时，陈小桥提起诉讼时，应当提交与被诉登记行为具有利害关系的材料，根据陈小桥在一审中提交的诉讼材料并不能证明其与被诉登记行为有利害关系。原审法院裁定驳回陈小桥的起诉，并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  杨 静审 判 员  王爱国审 判 员  陈 军二〇一八年八月二十二日法官助理  徐 云书 记 员  陈 耕