重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝民终201号
上诉人（原审原告）：任绍清，男，1942年5月1日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
被上诉人（原审被告）：陈玉邦，男，1934年10月23日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：李子成，男，1965年11月19日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：汪成友，男，1966年2月11日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：黄兴益，男，1945年11月23日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：高明刚，男，1940年11月14日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：黄英学，男，1965年10月7日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：刘胜权，男，1972年8月27日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：黄兴桥，男，1949年7月4日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：陈勇，男，1971年9月16日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：高明昌，男，1973年11月11日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：田涛，男，1976年3月1日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：陈晓茂，男，1960年1月28日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：杨登，男，1971年8月3日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：毛习坤，男，1973年9月5日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：冉茂凡，男，1966年12月26号出生，土家族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：代元志，男，1975年2月27日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：冉茂川，男，1976年2月26日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：许大银，男，1965年2月28日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：陈晓华，男，1958年1月27日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：袁志华，男，1956年8月1日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：陈刚，男，1984年10月21日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人任绍清因与被上诉人陈玉邦、原审第三人李子成、汪成友、黄兴益、高明刚、黄英学、刘胜权、黄兴桥、陈勇、高明昌、田涛、陈晓茂、杨登、毛习坤、冉茂凡、代元志、冉茂川、许大银、陈晓华、袁志华、陈刚物权保护纠纷一案，不服重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民初字第00007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月22日进行了询问审理。上诉人任绍清，被上诉人陈玉邦，原审第三人陈晓茂、袁志华，到庭参加诉讼。原审第三人李子成、汪成友、黄兴益、高明刚、黄英学、刘胜权、黄兴桥、陈勇、高明昌、田涛、杨登、毛习坤、冉茂凡、代元志、冉茂川、许大银、陈晓华、陈刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任绍清上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持任绍清的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由陈玉邦承担。事实和理由：1.任绍清与陈玉邦签订《转让协议》后之所以未履行后期付款义务，是由于案涉土地使用权系陈玉邦与冉茂松合伙购得，冉茂松不同意转让，亦不同意办理过户登记手续所致。2.陈玉邦在签订《转让协议》时隐瞒了案涉土地的性质，从而使《转让协议》不能履行，并进而导致双方产生纠纷。3.陈玉邦在任绍清所有的土地上修建高谷农贸市场和“四楼一底”房屋并对外出售，侵犯了任绍清的合法权益，一审判决对任绍清的诉讼请求不予支持明显错误。
陈玉邦答辩称，任绍清的上诉理由与本案无关，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
陈晓茂陈述称，同意一审判决的处理意见。
袁志华陈述称，任绍清知道袁志华购房的事实，袁志华与本案无关，不应被列为第三人。
任绍清向一审法院起诉请求：1.陈玉邦将“新建基坑”所占地恢复至20个基坑的原状，并过户到任绍清名下，赔偿按照原规划修成“八楼一底”的房屋，并实际出售可获得的利润损失200万元；2.确认陈玉邦将农贸市场房屋出售给他人的行为无效，陈玉邦将农贸市场“三楼一底”房屋恢复至框架结构中间未隔断的原状并返还给任绍清，另赔偿农贸市场从2006年至今的经营利润损失210万元；3.陈玉邦拆除在农贸市场旁修建的“四楼一底”房屋，并赔偿由任绍清自己修建并对外出售可获得的利润损失100万元。4.本案诉讼费用由陈玉邦承担。
一审法院认定事实如下：
一、关于案涉土地来源、转让以及房屋修建的事实
2001年11月14日，重庆市彭水苗族土家族自治县人民政府作出《关于同意处置原划拨给高谷区供销社使用的国有土地的批复》（彭自府【2001】57号），决定将原划拨给高谷区供销社及所属分社（点）使用的国有土地予以收回，收回后的土地委托高谷区供销社破产清算组进行公开拍卖予以处置，所获收益全部用于安置破产企业职工。处置后的土地使用权为出让方式供地，县政府免收土地使用权出让金，全额用于破产企业的职工安置。陈玉邦、冉茂松在高谷区供销社破产还债清算时，依法取得了原高谷区供销社的1488.46平方米国有土地使用权，并获颁了彭国用（2004）第000478号《国有土地使用证》，该证中土地使用权类型为“划拨”。
之后，陈玉邦与冉茂松合伙在土地上修建高谷农贸市场。2004年10月18日，冉茂松与陈玉邦签订《协议》，约定冉茂松以18万元的价格退出合伙，案涉土地及尚未建完的农贸市场均归陈玉邦。陈玉邦将高谷农贸市场采取包工包料的形式发包给张轩茂进行施工。
2005年2月6日，任绍清（甲方）、陈玉邦（乙方）签订《转让协议》，就未完工的高谷农贸市场转让事宜约定如下：一、乙方将土地使用权1000平方米转让给甲方，其界址按现有农贸市场已建范围为准，转让、过户等费用全部由甲方承担。该证（1488平方米）未转让的土地待与相邻土地官司结案后，即可转让，产权归属甲方；二、甲方应付乙方转让款38万元，今日交定金1万元，二月份内付款5万元，余款待开始卖房时付清，并可将房屋以实际造价予以抵付，归属乙方所有；三、乙方原支付的地质评估、监理等费用由甲方另行支付乙方1.2万元；四、如单方违约，应由违约方赔偿另一方损失；五、未尽事宜，甲、乙双方协商解决；……八、新建基坑占地补偿由乙方解决。
同日，张轩茂（甲方）、任绍清（乙方）、陈玉邦（第三人）签订《协议》，具体内容如下：“甲方原与陈玉邦所签关于高谷农贸市场包工包料合同，由于各种原因，现已终止，对相关事宜，达成如下协议：一、甲方包工包料所投入该工程全部折价为14万元，另垫付给第三人费用款1万元，共计15万元，全额由乙方支付给甲方，今日付款3万元，余款在本年三月份内付清，甲方不得以任何理由阻止施工。二、甲方在场内所余物资，归乙方所有，但仍由甲方继续施工。因其质量问题，返工费用由甲方负责。甲方合格，上述所有物资，乙方不得向甲方另行计价。三、乙方与第三人之间的相关事宜，另行约定。”
任绍清于2005年2月5日支付陈玉邦定金1万元，于4月7日支付地质评估费1.5万元，于2005年8月27日支付陈玉邦以及冉茂松之妻4.6万元，共计支付7.1万元，尚欠转让费32.1万元。
2005年5月5日，张轩茂与杨付泽签订《合伙协议书》，约定由张轩茂、杨付泽合伙垫资修建高谷农贸市场。2005年6月9日，任绍清以重庆市彭水县鑫都房地产开发有限责任公司（以下简称鑫都房地产公司）名义、张轩茂、杨付泽以重庆市彭水县佳豪建筑安装有限责任公司（以下简称佳豪公司）名义签订关于修建高谷农贸市场的《建设工程施工合同》，后张轩茂、杨付泽为弥补工程款不足，以高谷农贸市场承建方的名义将高谷农贸市场5间门面预售给刘胜权、汪成友、袁志华，获得购房款36.8万元。
在高谷农贸市场修建过程中，双方发生争议，陈玉邦以任绍清未按约定支付转让款，政府要求陈玉邦出面解决民工工资问题为由，从2005年8月起以业主身份阻止施工，并于2015年11月15日在案涉土地《转让审批表》中批注“不同意转让过户”。之后，陈玉邦以业主身份对高谷农贸市场工程进行了投资、管理，并通过预售方式向黄英学、李子成、田涛、黄兴益、黄兴桥等人集资，于2006年修建完工了“三楼一底”的农贸市场。2006年10月19日，陈玉邦邮寄《解除合同通知书》给任绍清，要求解除《转让协议》。另外，陈玉邦于2010年在案涉土地上另行修建了“四楼一底”的房屋一栋。
庭审中，双方当事人明确《转让协议》第八条中的“新建基坑”是指案涉土地之外的地块。一审法院向任绍清释明，是否变更诉讼请求，不要求返还案涉土地及农贸市场，只要求赔偿损失，任绍清拒绝变更。一审法院向任绍清释明对其主张的损失数额申请鉴定，任绍清在指定期限内未申请。
二、关于案涉土地上的房屋现状以及产权登记的事实
高谷农贸市场底楼是架空层，设数个摊位；第一层为15间门面；第二层、第三层，原本系门面，现改成套房，第二层有5间套房，第三层有4间套房。张轩茂、杨付泽为收回工程款，出售了其中部分门面给刘胜权、袁志华、汪成友。陈玉邦陈述高谷农贸市场的门面已于2006年全部出售，具体出售给了刘胜权、袁志华、汪成友、李子成、黄兴益、文淑均、黄英学、黄兴桥、陈勇、高明昌、田涛、陈晓茂、毛习坤、冉茂川、邓世明、陈刚、龙美权、陈波、杨登，其中文淑均转卖给高明刚，龙美权转卖给了何安。
2010年左右，陈玉邦在案涉土地上另行修建“四楼一底”房屋一栋，底楼是五间门面，地上四层每层均为二间套房。陈玉邦陈述“四楼一底”的房屋于2011年已全面出售，具体出售给了冉茂凡、毛习坤、代元志、阮一华、杨登、冉茂川、许大银、黄英学、田涛、陈晓华。
根据上述情况，一审法院追加李子成等二十人为本案第三人。其中，许大银系陈玉邦女婿，陈晓华系陈玉邦儿子，陈刚系陈玉邦孙子。对陈玉邦陈述的其他购房人陈波、邓世明、阮一华、龙美权，陈玉邦无法提供准确的身份信息、住所地以及其他联系方式，一审法院在当地居委会干部的见证下，实地查找无果，未追加为本案当事人。庭审中，任绍清提出若查明出售房屋情况，则要求实际购房人返还农贸市场的房屋。
另查明，案涉土地原登记在陈玉邦名下，2014年经人民法院执行过户登记至任绍清名下，土地使用权类型为出让地。
任绍清就高谷农贸市场项目于2005年4月21日以鑫都房地产公司名义在重庆市彭水苗族土家族自治县发展计划委员会备案，该工程未办理《建设工程施工许可证》，亦未取得《建设工程竣工验收备案登记证》、《房地产权证》。陈玉邦于2015年9月为该项目缴纳了城镇建设配套费3万元。2010年新修建的“四楼一底”房屋，陈玉邦于2011年4月25日缴纳了城镇建设配套费3.4万元，未办理其他修建手续以及《房地产权证》。案涉地块土地面积1488平方米，地块为长方形，高谷农贸市场“三楼一底”房屋和“四楼一底”房屋分别位于西北角的北边和西边上；除以上二栋房屋所占地外，案涉地块还剩有靠东南方向的长方形空坝一块，面积约三四百平方米。
三、与本案相关的裁判情况
双方当事人因农贸市场的转让、修建等曾产生诸多纠纷，主要裁判涉及以下四个方面：
（一）涉及《转让协议》解除纠纷的裁判
2005年11月，任绍清起诉陈玉邦、冉茂松，请求：继续履行《转让协议》，办理案涉土地过户手续，赔偿损失5.79万元。重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（以下简称彭水法院）于2006年8月4日作出（2005）彭法民初字第590号民事判决，判决：1.《转让协议》有效；2.任绍清与陈玉邦、冉茂松继续履行《转让协议》，在任绍清全面履行合同义务后15日内，陈玉邦协助任绍清办理土地使用权的过户登记手续；3.驳回任绍清的其他诉讼请求。2016年，彭水法院主动对该案进行再审并作出（2016）渝0243民再1号民事判决，经重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中院）二审作出（2017）渝04民再10号民事判决，判决：撤销（2005）彭法民初字第590号民事判决第一项，维持（2005）彭法民初字第590号民事判决第二项、第三项。
2006年，陈玉邦、冉茂松起诉任绍清、张轩茂等，请求返还彭国用（2004）第00478号国有土地使用证，彭水法院作出（2006）彭法民初字第620号民事判决，认为《转让协议》未解除，任绍清持有并非违法，判决驳回了陈玉邦的诉讼请求。陈玉邦不服提起上诉，二审中陈玉邦申请撤回一审起诉，市四中院作出（2008）渝四中法民一终字第333号民事裁定，准许陈玉邦撤回起诉。
2008年，陈玉邦、冉茂松再次起诉任绍清，请求：解除《转让协议》，并由任绍清返还彭国用（2004）第00478号国有土地使用证。彭水法院作出(2008)彭法民初字第292号民事判决，后市四中院作出（2008）渝四中法民一终字第492号民事判决，认定任绍清逾期支付部分款项不影响合同目的的实现，《转让协议》约定在开始卖房时一次性付清，故陈玉邦于2006年10月18日向任绍清发出《解除合同通知书》阻止协议的履行，应认定履行条件已成就，遂判决驳回陈玉邦的诉讼请求。
（二）涉及案涉土地过户的裁判
（2005）彭法民初字第590号民事判决生效后，任绍清于2007年8月2日向彭水法院申请强制执行，要求陈玉邦将案涉土地使用权过户给任绍清。因任绍清未履行先行支付义务，彭水法院作出（2007）彭法民执字第139-1号民事裁定，驳回了任绍清的申请。任绍清对该裁定不服，向市四中院申请复议，市四中院作出（2007）渝四中法执复字第14号复议决定，驳回了任绍清的复议申请。2010年11月22日，任绍清再次向彭水法院提出执行申请，彭水法院作出（2010）彭法民执字第476号民事裁定，仍以任绍清未履行先行支付义务为由，对其申请不予受理。之后，任绍清分别于2012年3月30日、2014年7月10日、2014年9月16日向彭水法院案款专用账户存入242500元、6.8万元、11500元，共计32.2万元。2014年9月16日，彭水法院发出（2012）彭法民执字第00351-2号协助执行通知书，陈玉邦不服向彭水法院提出异议，彭水法院作出（2014）彭法执异字第00009号执行裁定，驳回了陈玉邦的异议。现案涉土地已过户登记给了任绍清，并颁发土地使用权证（房地证2014字第03994号），土地性质为出让。
在本案审理过程中，任绍清申请对（2005）彭法民初字第590号民事判决中的执行案款32.2万元进行财产保全，并提供了担保，市四中院于2015年8月28日作出民事裁定，冻结执行案款32.2万元，冻结期限为一年。
（三）涉及农贸市场工程款的裁判
2013年，张轩茂、杨付泽起诉任绍清，请求任绍清支付农贸市场工程款，彭水法院作出（2013）彭法民初字第00307号民事判决，后市四中院作出（2013）渝四中法民终字第00768号民事判决，判决任绍清支付张轩茂、杨付泽工程款628753.81元及利息。（2013）渝四中法民终字第00768号民事判决查明了以下事实：“2011年3月1日，鑫都房地产公司出具《委托书》，载明任绍清在高谷承接农贸市场，遗留问题由任绍清全权处理，因遗留问题所造成的法律责任全权由任绍清承担。”2014年，彭水法院作出（2014）彭法民执字第00152号执行裁定，以任绍清在申请执行李绍军民间借款纠纷一案中被执行人李绍军应当偿还的借款2.5万元，用于偿还杨付泽的工程款。针对（2013）渝四中法民终字第00768号民事判决，陈玉邦于2015年提起第三人撤销之诉，市四中院作出（2015）渝四中法民初字第00082号民事裁定，并由重庆市高级人民法院作出（2016）渝民终139号民事裁定，认定任绍清在该案中是否承担工程款支付义务与陈玉邦不具有法律上的利害关系，裁定驳回了陈玉邦的起诉。
（四）涉及土地物权保护的裁判
2007年，张轩茂、杨付泽以其是农贸市场的实际施工人，因陈玉邦占有并出卖部分房屋导致其不能与任绍清结算为由，起诉陈玉邦、李子成、邓世明、田涛、黄兴益、黄兴桥，请求：返还占有的房屋，并由陈玉邦赔偿损失。彭水法院作出（2007）彭法民初字第860号民事判决，认为张轩茂、杨付泽只是工程的实际施工人，并非建筑物的合法占有人或产权人，无权请求返还，判决驳回了张轩茂、杨付泽的诉讼请求。张轩茂、杨付泽不服提起上诉，市四中院作出（2009）渝四中法民终字第00135号民事判决，认为张轩茂、杨付泽作为实际施工人在大部分工程款未支付的情况下，对工程享有占有权，判决撤销原判，由陈玉邦等人返回占有房屋。陈玉邦等人不服申请再审，市四中院作出（2011）渝四中法民再终字第00008号民事判决，认为张轩茂、杨付泽未实际占有标的物，不享有占有权，判决撤销二审判决，维持原一审判决。
2010年，任绍清起诉陈玉邦、陈晓茂、李贤菊，请求陈玉邦等三人停止对农贸市场的侵害，返还原物，赔偿经济损失15万元。彭水法院作出（2010）彭法民初字第1453号民事判决，认为《转让协议》未全面履行，土地仍然登记在陈玉邦名下，判决驳回任绍清的诉讼请求。任绍清提起上诉，在二审中撤回了一审起诉，市四中院作出（2011）渝四中法民终字第00379号民事裁定，裁定撤销原判，准许任绍清撤回起诉。
2010年，因陈玉邦在农贸市场空坝上修建“四楼一底”房屋，任绍清起诉陈玉邦，请求：恢复新建基坑的原貌，恢复空坝原状，起诉后又申请撤回起诉。彭水法院作出（2011）彭法民初字第00402号民事裁定，准许撤任绍清撤回起诉。
2013年，任绍清以陈玉邦、张轩茂、杨付泽无权将门面处分给刘胜权、汪成友为由提起诉讼，请求刘胜权、汪成友返还门面。该案经一、二审，人民法院认为陈玉邦无权处分案涉门面，但由于任绍清对该行为已经予以追认，故驳回了任绍清的诉讼请求。
2014年，袁志华起诉陈玉邦，请求：陈玉邦返还袁志华门面三间。彭水法院作出（2014）彭法民初字第02324号民事判决，认为袁志华与张轩茂、杨付泽签订的房屋买卖合同虽有效，但袁志华并未因此取得房屋的产权，驳回了袁志华的诉讼请求。袁志华不服，提起上诉，市四中院作出（2014）渝四中民终字第01064号民事判决，认为袁志华有偿购买3间门面并出租给他人使用，其享有占有保护请求权，加之任绍清于2014年10月30日取得了案涉土地使用权，而陈玉邦无证据证明其享有门面的物权，故撤销原判，支持了袁志华的诉讼请求。
一审法院认为，本案争议焦点是：一、“新建基坑”是否应当恢复原状并过户登记给任绍清；二、农贸市场以及新建“四楼一底”房屋是否应当恢复原状并返还给任绍清；三、对任绍清关于赔偿损失共计510万元的请求应否支持。一审法院分别评述如下：
一、关于“新建基坑”是否应当恢复原状并过户登记给任绍清的问题。“新建基坑”系案涉土地之外的地块，《转让协议》中只有第八条有关于“新建基坑”的约定，该条约定的内容为“新建基坑占地补偿由乙方解决”，协议中并未明确陈玉邦将“新建基坑”占地一并转让给任绍清。因此，任绍清该项请求没有合同依据。即便“新建基坑”占地属于转让范围，任绍清也未提供证据证明“新建基坑”位于何处，以及“新建基坑”已过户登记在陈玉邦的名下，具备过户登记的条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，任绍清应当对该项诉讼请求所依据的事实承担举证责任，其举证不力应当承担败诉的不利后果。
二、关于农贸市场以及新建“四楼一底”房屋是否应当恢复原状并返还给任绍清的问题。市四中院作出的（2017）渝04民再10号民事判决，认定《转让协议》应当继续履行，并且案涉土地已过户到了任绍清的名下。加之，市四中院作出的（2013）渝四中法民终字第00768号民事判决，认定修建农贸市场的工程款由任绍清负担。本案中，任绍清认为其已取得案涉土地以及张轩茂、杨付泽所承建原未完工时的农贸市场物权，据此请求陈玉邦将案涉地块恢复至张轩茂、杨付泽修建完工时的原状并返还，其提出请求具有一定的正当性。但根据查明的事实，案涉土地于2014年才变更产权登记在任绍清的名下，任绍清在此之前并未取得案涉土地的土地使用权。在陈玉邦介入组织修建高谷农贸市场以及新建“四楼一底”房屋期间，案涉土地产权仍登记在陈玉邦名下，陈玉邦建房虽未办理完善的手续，但缴纳了城镇建设配套费，亦未被相关行政主管部门认定为非法修建房屋。任绍清并不能以其嗣后持有案涉土地产权证为由，主张陈玉邦在先的修建行为侵害了其土地使用权。通观全案，双方当事人均没有按照《转让协议》全面履行合同义务，其中任绍清没有按照约定的时间支付转让款，陈玉邦在（2005）彭法民初字第590号民事判决生效后也未按照判决继续履行《转让协议》，而是发出《解除协议通知书》，甚至还于2010年在案涉土地上修建了“四楼一底”房屋，其以实际行为表明不愿意继续履行《转让协议》。案涉土地在未变更登记在任绍清名下之前，任绍清根据有效的《转让协议》以及（2005）彭法民初字第590号民事判决、（2017）渝04民再10号民事判决，享有请求陈玉邦继续履行合同交付案涉土地的权利，陈玉邦以其实际行为毁约，侵犯了任绍清享有的合同权益。但本案从恢复原状的现实可行性、保护善意购房人权益的必要性以及不浪费社会资源的角度综合考量，上述二栋房屋不宜强行拆除恢复原状，任绍清请求确认房屋转让合同无效、陈玉邦恢复原状、交付上述二栋房屋所占地块的请求不能得到支持。具体理由如下：
将农贸市场三楼一底的房屋恢复至框架结构中间未隔断的原状（张轩茂、杨付泽原修建完工时的原状），不具有现实可行性。陈玉邦主张张轩茂、杨付泽只修建完工了农贸市场的基础部分，双方当事人对“原状”存在争议。本案中，双方当事人对其主张的“原状”均未提供能具体反映直观状况的证据，如现场照片、完工图纸等。一审法院根据现有证据无法认定张轩茂、杨付泽原修建完工时的农贸市场原始状况。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，任绍清应当对其主张恢复农贸市场原状所依据的事实承担举证责任，其举证不力应当承担败诉的不利后果。另外，农贸市场于2006年修建完工后即投入使用数十年，物理上无法恢复成当年任绍清接手修建的原始状况，即便判决恢复原状，也无法执行。
上述二栋房屋的购房人虽然未取得《房地产权证》，但对房屋享有合法的占有权利，法律应予以保护，其所购房屋不应被拆除。陈玉邦主张已将上述二栋房屋出售给了二十来户，除许大银、陈刚外其他购房人均未出庭应诉，一审法院虽对购房的具体情况未能核实，但根据已有的判决情况，可以认定李子成、邓世明、田涛、黄兴益、黄兴桥、刘胜权、汪成友、袁志华购房属实。根据双方当事人签订的《转让协议》和《协议》，陈玉邦签订协议时将农贸市场整个在建工程项目转让给了任绍清，而陈玉邦又从2005年8月起以业主身份对农贸市场组织施工并完工。因此，可以将农贸市场房屋的修建分成二部分，一部分是任绍清受让的农贸市场在建工程部分，即张轩茂、杨付泽作为实际施工人施工完成的部分；另一部分是陈玉邦从2005年8月起另外组织人员施工并完工的部分。而新修建“四楼一底”房屋，则完全是由陈玉邦出资并组织人员修建。基于以上事实，购房人在购买房屋时，案涉土地登记在陈玉邦名下，陈玉邦又以业主身份投资、管理工程，其完全有理由相信陈玉邦有权利出售房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款的规定，本案中购房人善意并且有偿购买房屋，在购房人接收并实际长期占有了房屋的情况下，购房人依法享有对房屋的占有权利，法律对该权利应当予以保护。对此，在袁志华起诉陈玉邦的物权保护纠纷一案中，市四中院作出的（2014）渝四中民终字第01064号民事判决也有明确的评判。对任绍清在本案中提出的确认陈玉邦出售房屋无效的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第二项、第三项的规定，提起诉讼必须有明确的被告以及具体的诉讼请求，任绍清对该诉讼请求并未明确陈玉邦与哪位购房人签订的合同以及确认合同无效的具体内容，其诉讼请求指向的对象不明确，诉讼请求也不具体。在本案审理过程中，绝大部分购房人未出庭应诉，一审法院对具体购房合同的内容亦未能核实，对该诉讼请求无法审查。且任绍清在本案中请求确认陈玉邦出售房屋无效的最终目的是要求返还原物，出售房屋是否有效并不影响本案不支持恢复原状的处理结果，一审法院对此问题也无需评判。根据查明的事实，任绍清曾于2013年起诉过刘胜权、汪成友，以陈玉邦无权处分为由，请求刘胜权、汪成友返还门面，对此已有生效判决。庭审中，任绍清明确若查明了实际购房人，则变更返还房屋的主体为实际购房人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，任绍清在本案中请求刘胜权、汪成友返还所购房屋，已构成重复起诉，一审法院依法不予受理。
基于对资源的有效利用，本案应对任绍清享有的土地使用权进行合理限制，不宜判决强制拆除房屋。如前所述，大部分购房人是基于善意购买并占有了部分房屋，法律应对其占有权益进行合理的保护，以便于房屋的使用价值得以充分发挥。《转让协议》签订至今已有12年之久，早已时过境迁，强制将案涉土地恢复到2005年转让时的原状，将导致合同履行的低效率；并且修建房屋耗费了大量的人力物力，如若拆除，也无疑是对社会资源的极大浪费。根据《中华人民共和国民法总则》第九条规定的原则，本案中任绍清虽享有案涉土地的产权，但从对土地资源的有效利用角度考虑，不宜判决强制拆除房屋。
三、关于任绍清请求赔偿损失510万元的请求应否支持的问题。任绍清在本案中请求的损失性质，从其请求的损失主要内容看，并不是案涉地块被占用导致的侵权直接财产损失赔偿，而是在恢复原状、返还原物的基础上，因陈玉邦逾期履行合同导致的可得利益损失。任绍清在本案中虽然举示了证据证明其为农贸市场工程缴纳的实际开支，如地质评估费、地形测绘费、材料检测费、资料费等，以上费用均为任绍清在履行《转让协议》中的直接损失，若在陈玉邦按照《转让协议》履行的情况下，并不属于陈玉邦应当赔偿的损失范围。因对任绍清请求恢复原状、返还原物不予支持，并已向任绍清释明是否变更诉讼请求，将恢复原状并返还变更为只要求赔偿损失，任绍清不同意变更。鉴于对恢复原状、返还原物的请求不予支持，而任绍清坚持不愿意变更诉讼请求，一审法院对其主张的损失内容不予支持，并对任绍清的直接损失在本案中不作处理。任绍清可在不请求返还农贸市场房屋以及新建“四楼一底”所占地块的前提下，另行请求陈玉邦赔偿其损失。
综上所述，任绍清关于请求陈玉邦恢复原状、返还原物的理由不成立，对其诉讼请求不予支持。任绍清可在不主张返还的前提下，另行主张陈玉邦赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十条、第二百四十一条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下:驳回任绍清的诉讼请求。案件受理费47500元，由任绍清负担；财产保全费5000元，由任绍清负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审中，双方当事人均确认“新建基坑”未包含在《转让协议》所约定的转让土地范围内。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、陈玉邦是否应当恢复“新建基坑”的原状，并向任绍清赔偿房屋实际出售可获得的利润损失200万元；二、陈玉邦是否应当将高谷农贸市场“三楼一底”房屋恢复至框架结构中间未隔断的原状并拆除“四楼一底”房屋；三、陈玉邦是否应当赔偿任绍清“三楼一底”房屋经营利润损失210万元、“四楼一底”房屋实际出售可获得的利润损失100万元。本院对此分别评述如下：
一、关于陈玉邦是否应当恢复“新建基坑”的原状，并向任绍清赔偿房屋实际出售可获得的利润损失200万元的问题
本案诉讼中，双方当事人均确认“新建基坑”系双方签订《转让协议》所约定的转让地块之外的部分，不属于转让土地范围。《转让协议》第八条约定：“新建基坑占地补偿由乙方解决”，陈玉邦在庭审中对此进行了解释，称因其在《转让协议》所约定的1488平方米土地之外另行占用了其他农户的土地，故双方约定由此导致的占地补偿由陈玉邦负责，任绍清对陈玉邦陈述的事实未提出异议，且陈玉邦陈述的事实与《转让协议》约定的内容可以相互印证。因此，一审判决认定“新建基坑”不属于《转让协议》的转让范围并无不当，任绍清对“新建基坑”所占土地不享有相应的民事权益，其请求陈玉邦恢复“新建基坑”原状，并赔偿房屋实际出售可获得的利润损失200万元，缺乏事实依据，一审判决未予支持并无不当。
二、关于陈玉邦是否应当将高谷农贸市场“三楼一底”房屋恢复至框架结构中间未隔断的原状并拆除“四楼一底”房屋的问题
首先，陈玉邦与任绍清签订《转让协议》，约定陈玉邦将案涉土地使用权转让给任绍清，该协议已经人民法院生效判决确认为有效，并认定应当继续履行，双方的权利义务便应当根据《转让协议》进行确定。在案涉土地尚未办理至任绍清名下时，任绍清仅享有要求陈玉邦按照《转让协议》的约定协助办理过户手续的合同权利，对案涉土地尚不享有物权。在本案中，任绍清请求将“三楼一底”房屋和“四楼一底”房屋恢复原状，并赔偿经营利润损失和可得利益损失，系以陈玉邦侵害其物权为前提，而任绍清系在“三楼一底”房屋和“四楼一底”房屋已修建完成并对外出售后，才于2014年通过人民法院的强制执行取得案涉土地的土地使用权。因此，任绍清的请求缺乏事实依据。
其次，任绍清请求将“三楼一底”房屋恢复至框架结构中间未隔断的原状，但“框架结构中间未隔断的原状”具体是何种情况，任绍清未能举示证据证明，故任绍清的请求不具有现实可行性。此外，《中华人民共和国民法总则》第九条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”。在陈玉邦已将“三楼一底”房屋和“四楼一底”房屋修建完成并对外出售的情况下，判决将高谷农贸市场“三楼一底”房屋恢复至框架结构中间未隔断的原状并拆除“四楼一底”房屋，将会造成对社会资源的重大浪费，有违节约资源、保护生态环境的民事立法原则。
再次，陈玉邦虽在修建“三楼一底”房屋和“四楼一底”房屋时未办理《建设工程施工许可证》，房屋建好后亦未取得《建设工程竣工验收备案登记证》和《房地产权权》，但相关部门亦未确定房屋为非法建筑，上述房屋能否通过补办相关手续而合法化，现尚难确定。但陈玉邦将“三楼一底”房屋和“四楼一底”房屋修建完成后，已经对外出售，并已由第三人占有使用数年之久，第三人在购买房屋时案涉土地尚登记在陈玉邦名下，其从陈玉邦处购买房屋具有善意。如果上述房屋能够通过补办相关手续而合法化，拆除“三楼一底”房屋和“四楼一底”房屋还将侵害第三人的合法权益。
最后，任绍清提出的诉讼请求中还包括要求确认陈玉邦将高谷农贸市场房屋出售给他人的行为无效的请求。对此，在陈玉邦将高谷农贸市房屋出售给他人时，案涉国有土地使用权证尚未登记至任绍清名下，任绍清对陈玉邦仅享有合同权利，任绍清并非房屋转让合同的当事人，任绍清诉请确认陈玉邦将高谷农贸市场房屋出售给他人的行为无效事由系基于合同纠纷，与本案物权保护系不同法律关系，一审法院对该项诉请未予支持亦无不当。
综上，任绍清请求将高谷农贸市场“三楼一底”房屋恢复至框架结构中间未隔断的原状并拆除“四楼一底”房屋的请求不能成立，一审对此未予支持亦无不当。
三、关于陈玉邦是否应当赔偿任绍清“三楼一底”房屋经营利润损失210万元、“四楼一底”房屋实际出售可获得的利润损失100万元的问题
在本案中，任绍清虽然提出要求陈玉邦赔偿“三楼一底”房屋经营利润损失210万元、“四楼一底”房屋实际出售可获得的利润损失100万元的诉讼请求，但任绍清提出的上述请求系以拆除“三楼一底”房屋和“四楼一底”房屋并恢复原状为前提。如前所述，任绍清虽通过与陈玉邦签订《转让协议》，并最终通过人民法院强制执行取得了案涉土地使用权，但在其尚未实际取得土地使用权之前，陈玉邦已在案涉土地上修建了“三楼一底”房屋和“四楼一底”房屋，并对外出售。任绍清请求将高谷农贸市场“三楼一底”房屋恢复至框架结构中间未隔断的原状并拆除“四楼一底”房屋，已不具有现实可行性，故任绍清的上述请求基础不成立。此外，在生效裁判文书已经认定陈玉邦无权解除《转让协议》，《转让协议》应当继续履行的前提下，任绍清只能要求陈玉邦赔偿因不能履行《转让协议》给其造成的损失。对此，一审法院已经向任绍清释明变更诉讼请求，并通过申请司法鉴定确定损失大小，而任绍清明确表示拒绝，故一审判决对其请求未予支持并无不当。
综上所述，任绍清的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47500元，由任绍清负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 倩
审判员 徐 宾
审判员 谭振亚
二〇一八年六月十三日
书记员 ＸＸ平