北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00157号
上诉人（原审原告）黄守敏，女，1963年1月26日出生。
委托代理人刘贵国（黄守敏之夫），1959年12月5日出生。
委托代理人刘涛，北京市维航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市怀柔区旅游房地产开发总公司，住所地北京市怀柔区雁山路7号。
法定代表人闫充贺，总经理。
委托代理人王志杰，北京市擎天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京银达益融企业管理有限公司，住所地北京市东城区赵府街20号。
法定代表人候进喜，董事长。
委托代理人于福江，男，1980年8月6日出生。
上诉人黄守敏因与被上诉人北京市怀柔区旅游房地产开发总公司（以下简称旅游房地产公司）、被上诉人北京银达益融企业管理有限公司（以下简称银达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第05508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，黄守敏起诉至原审法院称：我原系×厂的村民，2011年我的村庄整体搬迁。2013年6月29日，我与旅游房地产公司签订了购房协议，从该公司购买了坐落在×镇×村东的×山庄×幢×层×单元×号楼房一套。房屋交付后，我对房屋进行了装修，并购买了床、沙发、电视柜等家具。2013年8月22日，我发现房顶漏水，已达整个楼顶面积的90%以上，家具被水浸泡，造成一定损坏。后得知是由于楼上在卫生间和厨房安装热水器的水管滴水所致，这时我才知道楼房的卫生间和厨房的防水质量不合格最终导致的本次损害。最为严重的是楼房内所有的水泥混凝土面出现了严重的质量问题，必须进行重新施工合格后才能够正常装修。因此，我认为房屋存在严重质量问题，导致屋顶漏水。银达公司违反了临时管理规约的约定，其失职管理导致了损害发生，因未及时通知导致损失的扩大。故请求法院判令：1.旅游房地产公司、银达公司连带赔偿我房屋装修损失，其中人工费24000元、材料费14310元及财产损失17740元。2.旅游房地产公司、银达公司将×山庄×幢×层×单元×房屋屋顶恢复原状。3.旅游房地产公司、银达公司连带赔偿我及其家属的误工费11400元（我因房屋漏水产生误工费3800元／月），交通费550元。4.旅游房地产公司、银达公司连带赔偿房屋贬损价值52000元（房屋为新房，房屋质量不合格直接影响了房屋价值，产生房屋贬损）。5.旅游房地产公司、银达公司连带赔偿我全家房租损失（因旅游房地产公司、银达公司原因造成我无法入住，全家人在外租赁房屋所产生的每月3200元房租损失，自2013年8月22日起至旅游房地产公司、银达公司将我房屋恢复原状之日止）。6.旅游房地产公司、银达公司对我所有的×山庄×幢×层×单元×号楼房质量重新进行检测并出具验收报告（包括实测实量项目检查和观感质量检查等）。7.要求旅游房地产公司、银达公司承担诉讼费。
旅游房地产公司辩称：黄守敏诉讼请求没有法律依据。一、双方签订的交房协议书，其中有部分内容进行了变更。2012年5月26日，拆迁指挥部根据村民意见将A区（涉案房屋所在区）室内原设计精装修改为毛坯房，为此我公司通过村委会以“装修费”的名义退还黄守敏购房款18721.12元。我公司交付的房屋取消了厨房、卫生间的地砖、墙砖等装修，对此双方均没有异议，且实际履行了。我公司履行了交房义务，并没有任何违约的行为。二、双方签订的“交房协议书”合法有效，双方应按照约定履行义务。安置房交付之日起，承担保修责任，非出卖人产生的损失，出卖人不承担责任。诉争的房屋漏水是因楼上住户安装热水器水管导致的，不是我公司管理的部分，因此黄守敏主张的损失没有事实和法律依据与我公司无关。三、涉案房屋符合《建设工程质量管理条例》规定的建设工程质量要求。该项目建设竣工以后经过了建设质检机构验收合格，该报告在售房期间已经张贴公示，所以黄守敏要求将诉涉案屋屋顶恢复原状及对诉争房屋质量重新进行检测并出具验收报告的请求没有任何依据。故要求驳回黄守敏全部诉讼请求。
银达公司辩称：黄守敏诉我公司的理由不成立，×业主西×和黄守敏在我公司办理了入住手续，相关手续经业主签字，我公司尽到了提示义务。黄守敏的楼上邻居装修时未在我公司办理装修手续，漏水后未第一时间通知物业，并且物业公司积极参与协调，装修人应遵循室内装修、装饰管理办法。因楼上邻居安装热水器导致漏水，应由楼上邻居进行赔偿，所以我公司不同意黄守敏的诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，黄守敏与旅游房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反强制性法律规定，应为有效合同。黄守敏以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院并申请追加银达公司（物业公司）为本案被告，因房屋买卖合同纠纷与物业服务合同纠纷不属同一法律关系，故本案对物业服务合同纠纷不予处理，当事人如有充足证据可另行处理。黄守敏主张的前五项诉讼请求理由均为旅游房地产公司交付的房屋质量不合格所致自己房屋受损，但其未提交充足证据予以证实，故法院难以支持。黄守敏的第六项诉讼请求因旅游房地产公司已提交了相关证据对该工程进行了竣工验收，故法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：驳回黄守敏的诉讼请求。
判决后，黄守敏不服，仍持原审起诉意见上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。旅游房地产公司、银达公司同意原判。
经审理查明：2013年6月29日，黄守敏与旅游房地产公司订立《北京×湖生态发展示范区项目搬迁安置房销售交房协议书》（以下简称安置房协议书），约定由黄守敏购买旅游房地产公司开发的坐落于怀柔区×镇×村东×庄园×幢×层×单元×号楼房（以下简称×号楼房）一套。该合同第十一条关于安置房质量、装饰、设备标准的约定，出卖人承诺该安置房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。第十二条关于住宅保修责任的约定，（一）该安置房为住宅的，出卖人自该安置房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。……（二）在该安置房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。同日，黄守敏依约交足购房款后，旅游房地产公司将×号楼房交付黄守敏。后黄守敏及楼上住户均自己对房屋进行了装修。2013年8月22日，黄守敏发现自己房屋屋顶漏水，经查看为楼上住户卫生间和厨房安装热水器的水管滴水所致。
审理中，黄守敏提供以下证据材料：1.北京×湖生态发展示范区项目搬迁安置房销售交房协议书，证明黄守敏在旅游房地产公司处购买了诉争房屋，以及合同约定内容。2.住宅质量保证书，证明保修期限。3.住宅使用说明书，证明黄守敏按照旅游房地产公司的规定使用房屋，对该损失产生没有个人责任。4.×庄园临时管理规约，证明银达公司应负的义务。5.×庄园装修管理协议、装修管理服务手册，证明银达公司收取了装修管理费及其应负的义务。6.涉诉房屋照片11张，证明房屋漏水情况。7.收据，证明黄守敏交纳物业费和装修保证金的情况。8.装修票据，证明装修花费的费用。9.房屋租赁合同，证明租金数额。10.其他业主房屋照片4张。（其中2张302室、1张602室的照片）。对黄守敏提交的前述证据，旅游房地产公司发表质证意见：对交房协议书的真实性无异议，其中12条住房保修的条款规定了保修责任；对质量保证书对保修期限及保修内容有明确规定；对住宅使用说明书中有部分变更，将精装变更为毛坯了，楼上住户未履行合同义务，特别声明中写明其不承担责任的情况，局部裂缝不承担责任；管理协议中对装修前的手续有明确规定，管理服务手册第3页对厨房、卫生间的装修有相应规定；照片中出现漏水的部分是没有防水要求的地方，对照片真实性无法确定，对非涉案房屋照片不进行质证。收据、装修票据、租赁协议与其无关。对黄守敏提交的前述证据，银达公司质证意见为：对证据4、5的质证意见是真实性无异议，可以证实其尽到了管理义务，对方是因装修热水器导致漏水，×业主是私自装修的，具体装修时间不清，8月29日补办的装修手续，当时已经到了装修尾声；交纳物业费的票据与其无关；其他证据与其无关不发表质证意见。
审理中，旅游房地产公司提供以下证据材料：1.门楼牌对照表。2.竣工验收备案表，证明本项工程经备案验收合格。3.北京市怀柔区新建小区综合验收备案表，证明本项工程已经验收合格。4.混凝土抗压强度试验报告及见证记录，证明涉案房屋的楼顶的抗压符合标准，且经监理公司的现场鉴定。5.水泥混凝土面层检验批质量验收记录表，证明混凝土面质量合格。6.住宅质量保修书，证明其保修范围和期限。7.×庄园漏水情况的说明，证明厨房、卫生间没有漏水。8.会议纪要，证明从精装修改为毛坯房的情况。9.×区主楼单套内装取消费用汇总表、取费表及汇总表，证明取消的价款情况。10.定向安置房退发装修费的情况，证明黄守敏领取了上述退房款。11.证人张×、王×的证人证言。黄守敏质证意见为：对证据1认可。对证据2、3、4、5、6的真实性不认可，因无原件。对证据7真实性认可，证明目的不认可。对证据8不认可。对证据9真实性和证明目的不认可。对证据10，认可交房时为毛坯房。对张×的质证意见是其所在公司与旅游房地产公司之间是关联公司，其并未去过现场，其记不清黄守敏的具体门牌号，对其证人证言不认可。对王×所说的×室的事实情况认可，对其所说的时间不认可，对其分析的漏水原因不认可，对其身份有异议，其是×的员工，不是建设方的员工。银达公司对旅游房地产公司提交的证据均无异议。
审理中，银达公司提供以下证据材料：1.业主资料签收表及所附的资料，证明业主收到了其上载明的材料。2.×室西×签订的自装修承诺书，证明其进行了提示、管理义务，签订时其还不知道黄守敏家漏水情况。3.建设部发的规章。黄守敏质证意见：对证据1的真实性认可，并不能证明其尽到了相应义务；对西×的自装修承诺书的真实性认可，认为无法对抗第三人，且银达公司在漏水发生6天后仍未察觉到该情况，认为其没有尽到相应义务。旅游房地产公司无异议。
另，原审诉讼中，黄守敏申请对×号楼房于2012年8月22日漏水事故的漏水原因进行鉴定。原审法院报北京市高级人民法院进行随机确定鉴定机构，复核意见为该申请不属于高院入围机构鉴定范围，后原审法院咨询未入围的七家建设工程质量类司法鉴定机构，被告知黄守敏此申请无法进行鉴定。原审法院释明黄守敏后，黄守敏不申请对其房屋的质量进行司法鉴定。
上述事实，有双方当事人陈述、照片、安置房协议书、竣工验收备案表等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄守敏以旅游房地产公司建设的房屋存在严重质量问题，导致屋顶漏水给其造成损失为由，要求旅游房地产公司恢复房屋原状并赔偿其各项损失。对此，旅游房地产公司不予认可，并提供竣工验收备案表等证据证明其建设的房屋质量合格。黄守敏未能提供充分证据证明涉案房屋存在质量问题，故黄守敏的上述主张，证据不足，本院不予支持。关于黄守敏要求重新进行检测并出具验收报告的诉讼请求，因旅游房地产公司已提交了相关证据对该工程进行了竣工验收，故本院不予支持。关于黄守敏以银达公司违反了临时管理规约的约定，其失职管理导致损害发生为由，要求银达公司承担连带赔偿责任的诉讼主张，与本案并非同一法律关系，其可另行解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1350元，由黄守敏负担（已交纳）；二审案件受理费2700元，由黄守敏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 薛 妍
代理审判员 孙承松
二〇一五年三月十八日
书 记 员 禹海波