济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2939号
原告济南景昶房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人于洪升，董事长。
委托代理人陈学武，山东舜翔律师事务所律师。
委托代理人曲寿清，男，生于1977年8月28日，汉族，济南景昶房地产经纪有限公司职工，住济南市。
被告山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地济南市。
法定代表人司继生，总经理。
委托代理人喻胜勇，山东元序律师事务所律师。
原告济南景昶房地产经纪有限公司（以下简称济南景昶经纪公司）与被告山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称山东华夏帝苑公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，原告济南景昶经纪公司于2015年10月13日向本院提出财产保全申请，经本院审查符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条、第一百零三条的规定，本院于2015年10月13日对被告山东华夏帝苑公司银行存款130万元予以冻结，同时对原告济南景昶经纪公司提供的登记在宋学伟名下位于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城43号楼4-601房产（房产证号：济房权证槐字第1917**号）担保财产予以查封。本案由审判员崔得原依法适用简易程序，于2015年11月12日第一次公开开庭进行了审理，原告济南景昶经纪公司的委托代理人陈学武、曲寿清，被告山东华夏帝苑公司的委托代理人喻胜勇到庭参加诉讼；于2015年11月19日第二次公开开庭进行了审理，原告济南景昶经纪公司的委托代理人陈学武、曲寿清到庭参加诉讼，被告山东华夏帝苑公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员崔得原担任审判长，与人民陪审员卢京春、人民陪审员李秀芹组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理，原告济南景昶经纪公司的委托代理人陈学武、曲寿清，被告山东华夏帝苑公司的委托代理人喻胜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南景昶经纪公司诉称，原、被告于2013年9月22日签订《销售代理合同》，2015年1月15日签订《华夏帝苑销售代理补充协议》与《华夏帝苑结盘付款协议》，约定原告济南景昶经纪公司代理被告山东华夏帝苑公司位于济南市历城区唐冶新区“华夏帝苑”项目的营销前期、延续服务与销售工作，原告济南景昶经纪公司依约完成自己本职工作，但被告山东华夏帝苑公司未按照合同约定支付给原告济南景昶经纪公司相关费用。为此诉至法院，请求判令：1、被告山东华夏帝苑公司支付原告济南景昶经纪公司营销前期、延续服务费16万元；2、被告山东华夏帝苑公司支付原告济南景昶经纪公司销售佣金98.0270万元；3、被告山东华夏帝苑公司支付原告济南景昶经纪公司逾期付款违约金至2015年8月31日共1.9564万元；4、被告山东华夏帝苑公司支付原告济南景昶经纪公司逾期付款违约金（以114.027万元为基数，自2015年9月1日计至生效判决确定的履行期限届满之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告山东华夏帝苑公司辩称，首先，原告济南景昶经纪公司并没有依约完成自己的本职工作，根据销售代理合同第五条约定，原告济南景昶经纪公司并没有完成约定的销售目标。其次，被告山东华夏帝苑公司同意支付第一项诉讼请求中的16万元，对第二项诉讼请求，因目前还不具备华夏帝苑结盘付款协议第二条结算标准及付款时间（第一到第五项）的条件，原告济南景昶经纪公司应在2016年下半年具备条件后，再要求进行支付。第三，原告济南景昶经纪公司第三、第四项诉讼请求没有相关法律规定和合同约定，应予以驳回。
经审理本院认定，原、被告于2013年9月签订《销售代理合同》一份，约定由被告山东华夏帝苑公司委托原告济南景昶经纪公司代理销售被告山东华夏帝苑公司开发的位于济南市历城区唐冶新区华夏帝苑项目指定住宅商品房及配套车位。《销售代理合同》第二条约定了服务内容，包括：1、自签订合同之日起至项目正式开盘销售前，原告济南景昶经纪公司进行市场调查、项目定位、销售策划、价格制定、团队组建，宣传推广配合等专业性工作，每月以报告形式向被告山东华夏帝苑公司提交并确定后执行；2、原告济南景昶经纪公司负责成立销售队伍，对销售团队进行培训、管理和激励，根据阶段性的销售情况，制定营销策划方案，经被告山东华夏帝苑公司确认后执行；3、原告济南景昶经纪公司负责客户接待与洽谈，完成既定销售目标，与客户签署《认购书》、《商品房买卖合同》及相关补充协议，协助被告山东华夏帝苑公司收集按揭贷款及其他手续，负责协助被告山东华夏帝苑公司向客户催缴房款及其他相关款项；4、被告山东华夏帝苑公司自行开发的客户，由原告济南景昶经纪公司办理相关手续。《销售代理合同》第三条约定代理销售时间为2013年10月8日至2014年10月7日，合同期满后，根据双方意愿及销售状况决定是否续签合同。《销售代理合同》第五条约定阶段销售任务考核目标，自取得销售许可证之日起，制定每季度销售目标额，若低于目标额80%时，被告山东华夏帝苑公司有权扣除佣金的10%作为担保金，若低于定额目标的60%时，被告山东华夏帝苑公司有权扣除佣金的20%作为担保金，处罚单选不累计；如累计三个月不能完成目标销售额，被告山东华夏帝苑公司有权取消原告济南景昶经纪公司的销售代理资格；若在合同约定的代理期内，原告济南景昶经纪公司累计完成销售业绩，则担保金额全额返还原告济南景昶经纪公司。《销售代理合同》第一个第六条约定销售佣金提成，1、销售平均基价：原、被告根据市场情况确定，住宅楼预售暂定均价为每平方米6600元，其中含基本销售佣金每平方米96元，销售费用实报实销，车位、储藏室按实际销售的1.5%提取佣金，具体楼层价格在正式认购或销售前一个月由原告济南景昶经纪公司制定明细价格表，并经原、被告签字盖章确定后执行；2、价格调整时机：对外销售的所有价格调整必须书面通知，经被告山东华夏帝苑公司同意签字确认方可执行；当溢价超出制定项目平均销售价格10%时，被告山东华夏帝苑公司有权要求调整销售基价，原告济南景昶经纪公司须无条件服从，价格表经原、被告签字确认后开始执行，原告济南景昶经纪公司销售代理佣金提取标准按调整后的销售价格计算；3、高出平均基价部分作为溢价，溢价分成为原告济南景昶经纪公司三成、被告山东华夏帝苑公司七成；4、佣金提取标准：⑴签订本协议前被告山东华夏帝苑公司销售的房源，原告济南景昶经纪公司无偿提供后续服务；签订协议后，被告山东华夏帝苑公司自行开发的客户，需要原告济南景昶经纪公司提供服务，均按每户500元提取代理佣金；⑵2013年10月7日后原告济南景昶经纪公司自行成交的客户，佣金提取标准执行本条款中第1、3款的规定；⑶原告济南景昶经纪公司不得低于双方确定的价格表单价销售，若低于约定单价成立，不但不享受销售提成，还应向被告山东华夏帝苑公司赔偿差价（若确需低于约定价格表价格销售，原告济南景昶经纪公司应征得被告山东华夏帝苑公司书面同意并签署有关补充文件）；5、客户付款方式为一次性付款和按揭贷款，其佣金结算如下：⑴一次性付款结算方式：按每个自然月为周期，当月付全款的房屋，佣金应于次月结清；⑵按揭贷款：首付款应按现行信贷政策收取，首付款部分佣金次月结算，原告济南景昶经纪公司首期贷款资料并按银行发放贷款到账后，被告山东华夏帝苑公司于次月结清该笔佣金；6、所有佣金（包括基本佣金和溢价）和服务费按月结算，每月8日为结算日，被告山东华夏帝苑公司于结算日前将原告济南景昶经纪公司上月应得佣金总额汇入原告济南景昶经纪公司指定账户，原告济南景昶经纪公司应提供等值发票；7、若由于原告济南景昶经纪公司原因致使客户退房，原告济南景昶经纪公司已收取佣金退还被告山东华夏帝苑公司；若被告山东华夏帝苑公司原因允许客户退房，原告济南景昶经纪公司佣金不予退还；客户原因退房，原告济南景昶经纪公司佣金按罚没客户违约金和定金的50%计取。《销售代理合同》第二个第六条约定了双方工作原则，其中第2款约定被告山东华夏帝苑公司指定项目负责人为田玉霞，原告济南景昶经纪公司指定项目负责人为曲寿清，原、被告指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。《销售代理合同》第七条约定违约责任，其中第1款约定，合同任何一方不履行协议规定义务或者违反协议而给对方造成损失的，而承担所造成的全部直接损失。原、被告分别在合同落款处加盖公司印章，原告济南景昶经纪公司代表人于洪升签名，落款日期为2013年9月18日；被告山东华夏帝苑公司代表人田玉霞签名，落款日期为2013年9月22日。上述合同签订后，原告济南景昶经纪公司履行了合同义务，按原、被告商定价格对外进行了房屋销售。
原、被告于2015年1月15日签订《华夏帝苑销售代理补充协议》（以下简称补充协议）一份，约定双方签订的《销售代理合同》到期，不再续签延期服务合同。补充协议第一部分“前期服务”中对原告济南景昶经纪公司在2013年9月至2014年3月期间履行销售代理的工作予以肯定，被告山东华夏帝苑公司同意支付原告济南景昶经纪公司20万元作为前期费用。补充协议第二部分“延续服务”中对原告济南景昶经纪公司在2014年10月至2014年12月期间提供的合作后的延续、增值服务予以明确，被告山东华夏帝苑公司同意支付原告济南景昶经纪公司6万元作为延续期费用。补充协议第三部分“付款时间”约定被告山东华夏帝苑公司应于2015年1月25日前一次性支付原告济南景昶经纪公司上述费用26万元整。
原、被告在签订上述补充协议的同时，另签订《华夏帝苑结盘付款协议》（以下简称付款协议）一份，约定双方《销售代理合同》到期，不再续签延期服务合同，就被告山东华夏帝苑公司支付原告济南景昶经纪公司相关费用等事宜达成该付款协议。付款协议第一条为销售情况说明，第1项为截至2015年1月21日，全款到位客户17户；第2项为10号楼缴纳首付客户21户、认购客户12户；第3项为13号楼客户16户；第4项为9号楼、11号楼、12号楼首付客户总计22户；第5项为9号楼、11号楼、12号楼认筹客户总计16户；第6项为首付退房客户总计27户，上述具体情况由协议附件予以载明。
付款协议第二部分为结算标准及付款时间，约定付款协议第一条第1项所涉佣金按全额结算，此部分于2015年2月15日前结算，具体金额以被告山东华夏帝苑公司营销财务核对为准；（二）、附件二、三部分结算的前提是客户首付缴纳、按揭资料提交完毕，此部分于2015年6月30日前结算；（三）、附件4部分按相应佣金的80%结算，此部分佣金于2015年6月30日前结算；（四）、附件五部分按相应佣金的40%结算，此部分佣金于2015年6月30日前结算；（五）、附件六部分认筹、认购客户不予结算，首付退房客户，甲方按照3000元∕户的标准与乙方结算，此部分佣金于2015年6月30日前结算。原、被告分别在付款协议落款处加盖公司印章，原告济南景昶经纪公司代表人处由曲寿清签名，被告山东华夏帝苑公司代表人处由田玉霞签名。该付款协议的附件为成交客户详情，其中，附件一为“华夏帝苑已放款待结佣客户明细”，载明客户17名，总佣金为198338元，已结佣金为13368元，未结佣金为184970元；附件二为“10号楼已交首付客户”和“10号楼已交定金客户明细”，分别载明客户21名和12名，总佣金分别为297308元和162741元，已结佣金分别为59574元和零元；附件三为“13号楼已交首付客户”，载明客户16名，总佣金为149220元，已结佣金为12534元，未结佣金为136686元；附件四为“9号楼已交首付客户”、“12号楼已交首付客户明细”和“11号楼已交首付客户”，分别载明客户2名、13名和7名，总佣金分别为29234元、121203元和70250元，已结佣金分别为9384元、41425元和14886元，未结佣金分别为19850元、79778元和48892元；附件五为“华夏帝苑9号楼认筹明细”、“华夏帝苑11号楼认筹明细”和“华夏帝苑12号楼认筹明细”，分别载明客户5名、10名和1名，总佣金分别为73085元、84382元和9378元；附件六为“已退客户明细（已交首付）”和“已退客户明细（认筹）”，分别载明客户27名和25名。上述附件下方“营销部”落款处均有田玉霞签名，“代理公司负责人”落款处均有曲寿清签名，财务审核处没有签名。上述附件中，部分佣金的合计数额计算有误，其中附件一的总佣金数额应为198337元，未结佣金数额应为184969元；附件二中“10号楼已交首付客户”表中总佣金数额应为297309元，未结佣金应为237735元，“10号楼已交定金客户明细”的总佣金数额应为162743元，未结佣金应为162743元；附件三的总佣金数额应为149219元，未结佣金数额应为136685元；附件四中“11号楼已交首付客户”表中总佣金数额应为53026元，未结佣金数额应为38140元；附件五中“华夏帝苑11号楼认筹明细”表中总佣金数额应为77120元。被告山东华夏帝苑公司未在付款协议约定的2015年6月30日前对上述佣金数额进行财务审核，关于未审核的理由，被告山东华夏帝苑公司述称系因存在部分客户退房、换房情况，导致没有达到核对条件，但除其陈述外，被告山东华夏帝苑公司未提供其他证据证实其该项主张，也未能说明具体退、换房数量。
根据上述付款协议约定及附件内容，附件一、附件二及附件三中所涉佣金应按100%计算，该部分未结佣金的计算数额为722132元（计算方式：184969元+237735元+162743元+136685元=722132元）；附件四中所涉佣金应按80%计算，该部分未结佣金的计算数额为97075.4元[计算方式：（29234元+121203元+53026元）*80%-（9384元+41425元+14886元）=97075.4元]；附件五中所涉佣金应按40%计算，该部分未结佣金的计算数额为63833.2元[计算方式：（73085元+77120元+9378元）*40%=63833.2元]；附件六中所涉佣金按“已退客户明细（已交首付）”中每户3000元的标准计算，该部分未结佣金数额为81000元（计算方式：27户*3000元=81000元）。以上未结佣金总额为964040.6元。
上述合同及协议签订后，被告山东华夏帝苑公司支付原告济南景昶经纪公司前期服务费用及延续费用共计10万元，尚欠原告济南景昶经纪公司前期及延续服务费用16万元，尚欠销售佣金964040.6元。
上述事实有原告济南景昶经纪公司提交的《销售代理合同》一份、《华夏帝苑销售代理补充协议》一份、《华夏帝苑结盘付款协议》一份及附件六份、《关于华夏帝苑团购价格持续执行的申请》一份以及当事人当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《销售代理合同》及补充协议和付款协议，是当事人之间真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应按约定履行各自义务。原告济南景昶经纪公司按约履行了合同约定的代理销售服务义务，被告山东华夏帝苑公司应当按约支付相应销售佣金及服务费用。被告山东华夏帝苑公司主张原告济南景昶经纪公司未完成本职工作，证据不足，本院不予采信。原告济南景昶经纪公司要求被告山东华夏帝苑公司支付前期和延续期服务费用16万元，被告山东华夏帝苑公司同意支付，本院依法予以支持。关于佣金，被告山东华夏帝苑公司主张尚不具备财务审核条件，证据不足，本院不予采信。双方所签付款协议及相应附件经原、被告指定负责人签字确认，约定了明确的结算结止时间，且约定进行财务审核系被告山东华夏帝苑公司单方应尽义务，被告山东华夏帝苑公司无正当理由，未在该时间之前进行财务审核，且未提供证据证实在约定的财务审核时间之前还存在退房或换房等影响结算审核的情形发生，因此，被告山东华夏帝苑公司关于尚不具备付款条件的辩解意见，证据不足，没有合同依据，本院不予采信。关于服务费用及佣金的支付时间，《销售代理合同》第一个第六条中的第6项约定所有佣金和服务费按月结算，每月8日为结算日，被告山东华夏帝苑公司于结算日前将原告济南景昶经纪公司上月应得佣金总额汇入原告济南景昶经纪公司指定账户，原告济南景昶经纪公司应提供等值发票，因此，被告山东华夏帝苑公司应在2015年3月8日前支付上述服务费用及佣金。原告济南景昶经纪公司现要求被告山东华夏帝苑公司支付销售佣金，有事实及法律依据，本院予以支持。原告济南景昶经纪公司对销售佣金的计算数额有误，本院按964040.6元予以支持。原、被告未约定违约金，原告济南景昶经纪公司也未就其因被告山东华夏帝苑公司违约所造成的实际损失提供充分证据予以证实，原告济南景昶经纪公司关于违约金的主张，没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南景昶房地产经纪有限公司营销前期及延续期服务费16万元。
二、限被告山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南景昶房地产经纪有限公司销售佣金964040.6元。
三、驳回原告济南景昶房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15239元，保全费5000元，由原告济南景昶房地产经纪有限公司负担323元，被告山东华夏帝苑房地产有限公司负担19916元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 崔得原
人民陪审员 卢京春
人民陪审员 李秀芹
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 张晓葳