上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第5277号
原告上海君域置业有限公司。
法定代表人ＸＸ亮。
委托代理人沈剑，上海朝闻律师事务所律师。
被告刘邦财。
原告上海君域置业有限公司诉被告刘邦财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告上海君域置业有限公司的委托代理人沈剑、被告刘邦财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海君域置业有限公司诉称，2010年5月30日，原告将上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号房屋出租给被告使用，并明确告知该房屋为垃圾房无法办理营业执照。承租期限自2010年6月1日至2013年5月30日，租金每6个月支付一次，被告应于合同签订之日起缴纳首期六个月租金人民币（以下币种同）50，000元。2010年12月1日及2011年夏，双方再次签订两份合同，约定租期自2010年12月1日至2013年5月30日，每年租金85，000元。合同签订后，被告支付租金至2011年8月31日，之后再未支付租金。原告多次催讨，被告均以房屋无法办理营业执照为由拒绝支付。故原告诉至法院，要求判令被告迁出上海市浦东新区创新西路XXX号房屋，按照每年85，000元支付自2011年9月1日至2013年5月30日的租金148，750元及2013年6月1日至实际迁出之日的使用费。
被告刘邦财辩称，涉案房屋属于公共设施，原告无权拥有房屋。被告在申请营业执照时，原告提供的产权材料是虚假的。原告明知房屋存在问题仍出租，存在责任。原告直到2012年3月15日才告知被告涉案房屋属于垃圾房。租赁期间，原告停水停电，还把被告赶出去。原告从被告店里拿走了4，000余元的物品却从未支付过钱款。
经审理查明，2010年5月31日，案外人徐某某（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方租赁甲方上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号85平方米的房屋，用途为汽车装潢。承租期限为2010年6月1日至2013年5月30日。乙方应于本合同签订之日起缴纳首期六个月租金50，000元及押金8，000元；租金每六个月支付一次。乙方需办理营业执照的，另外须付3，000元押金，租赁期满，营业执照撤销证明交甲方查验后，甲方全额退还乙方。
2010年12月1日，徐某某（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁变更合同，约定承租期为2010年12月1日至2013年5月30日。每年房租为85，000元。乙方应于本合同签订之日起缴纳六个月租金及押金（付三押一）共计42，500，承租期满乙方退房注销营业执照后方可退还原始押金（8，000元）。租金每6个月支付一次，每期房租到期前7天内付清下期租金。乙方需要办理营业性证件而需要甲方提供资料的。承租期满，营业性证件撤销证明交甲方查验，查验后甲方全额退还乙方。其余内容与2010年5月31日的合同基本一致。
2011年夏，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方上海市浦东新区创新西路XXX号85平方米的房屋。承租期为2010年12月1日至2013年5月30日。每年房租为85，000元。乙方应于本合同签订之日起缴纳六个月租金及押金（付三押一）共计42，500，承租期满乙方退房时甲方可退还押金（8，000元）。租金每6个月支付一次。乙方需办理营业性证件需要甲方提供资料的，租赁期满，营业性证件撤销证明交甲方查验后，甲方全额退还乙方。
2010年5月31日，被告支付58，000元，由徐某某出具了收条。2011年3月，被告支付2010年12月1日至2011年5月31日的租金42，500元。2011年12月23日，被告支付2011年6月1日至2011年8月31日的租金21，250元。
2013年5月，被告以涉案房屋不具有产权、原告不具有出租房屋主体资格等为由起诉法院，要求确认双方签订的三份租赁合同无效，被告返还租金121，750元并赔偿损失10，712.50元等。2013年8月16日，法院作出一审判决，确认2011年夏的租赁合同系原告真实意思表示，该合同也可视为对之前徐某某所签合同的认可，原告系涉案租赁合同的出租方，且涉案房屋系经过批准建造的合法建筑，并不存在非法建筑出租而导致的合同无效问题，并以此为由驳回了被告的所有诉请。之后，被告不服判决提起上诉。二审法院于2013年10月18日判决驳回上诉，维持原判。该案审理中，各方确认涉案房屋位于创新西路199弄瀚盛家园小区内44幢100号。瀚盛家园小区系原告开发建设，已经取得建设工程竣工规划验收合格证及大产证。建设工程竣工验收合格证续表上载明涉案房屋为“44号社区服务配套公建”，房屋土地权属调查报告书中载明涉案房屋坐落“44幢100号”，房屋用途为“特种用途”，备注为“临时垃圾收集”。
经原、被告一致确认，被告支付押金8，000元。
审理中，原告表示合同属到期终止，押金用于抵扣被告欠付的费用，2011年10月份没有停水，2012年1、2月原告与被告协商，原告同意让被告搬走，之前的租金就算了，但是被告一直不搬，也不缴纳租金，原告自2012年3月开始停水。涉案房屋无法办出营业执照，原告从未承诺帮被告办出营业执照，只说可以提供些材料让被告去办。被告明确要求原告赔偿经营损失3万元及原告工作人员拿走的汽车用品及维修费4，000元，退还押金，并表示工商部门因为其未办理营业执照于2011年8月罚了款，后来其去申办营业执照，但原告提供了一份虚假的产证，后来工商部门告知被告涉案房屋属于垃圾房，无法注册营业执照，被告就没有再支付2011年9月1日之后的租金。2011年10月1日，原告就停了水，直到2011年12月份，后来又开始停电，从2011年11月15日停到2011年12月份，被告在2011年12月份补交了2011年8月份的房租，原告就重新开通了水电。等到2012年3月，双方又开始协商，但原告不同意赔偿被告，被告就又不支付租金了，原告就从2012年3月开始一直停水停电，被告刚开始从隔壁工地拉了水电用，用了大概两三个月，之后还是没有水电，但商铺没有关门，直到2013年3月24日起诉原告的时候关的门，一直到现在，现在东西都还在里面。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋租赁变更合同、收据、民事判决书以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，另案生效判决已经确认涉案合同出租方为原告，且涉案房屋具有合法建设手续，双方租赁合同应属有效，故被告辩称原告无出租资格以及涉案租赁合同应属无效，本院不予采纳。涉案合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应恪守约定。合同约定租期至2013年5月30日止，双方合同应属到期终止。合同期满后，被告已无权占用房屋，理应迁出租赁房屋。原告作为出租方，在明知涉案房屋属社区公共设施且用途为特种用途（备注：临时垃圾收集）的情况下，仍将房屋出租给被告作汽车装潢使用，且其停水行为也客观上造成被告无法正常使用房屋，明显存在过错，但被告作为承租人，对租赁房屋能否办出营业执照未仔细审查、考量，未尽到审慎义务，在房屋到期后仍拒绝迁出涉案房屋，也存在一定过错，本院综合双方过错程度并结合本案实际情况酌定被告按租金标准的30%支付2011年9月1日至被告实际迁出房屋之日的租金与使用费。原告要求用押金抵扣被告欠付的费用，并无不当。至于被告主张的经营损失3万元及汽车物品及维修费4，000元，其未在法定的期间内提出反诉，对此本院在本案中不予处理，如有必要，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘邦财应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区创新西路199弄44幢100号房屋；
二、被告刘邦财应于本判决生效之日起三十日内按每年25，500元支付原告上海君域置业有限公司自2011年9月1日至被告刘邦财实际迁出之日止的租金与使用费（实际支付时应扣除被告刘邦财已支付的押金8，000元）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，125元，减半收取计2，062.50元，由原告上海君域置业有限公司负担1，443.75元，被告负担618.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 朱晓骅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。