湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终1561号
上诉人（原审被告）李红平，女，1971年6月24日出生，汉族，住湖南省炎陵县。
委托诉讼�理人：李维，男，汉族，1958年12月27日出生，湖南永州市人，住湖南省永州市零陵区。
被上诉人(原审原告)肖堂全，男，1966年12月10日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
被上诉人（原审原告）谢利军，男，1978年7月12日出生，汉族，住湖南省炎陵县。
委托诉讼代理人：肖堂全，男，1966年12月10日出生，汉族，住株洲市荷塘区。
上诉人李红平因与被上诉人肖堂全、谢利军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省炎陵县人民法院（2018）湘0225民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李红平的上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判双方的《房屋租赁合同》继续履行；2、由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清。上诉人为经营早教中心，对租赁的房屋投资了300多万元，被上诉人仅仅在上诉人拖欠租金及水电费8万多元时就锁了早教中心的门，导致上诉人无法正常经营，并在被上诉人的各种逼迫下于2015年6月19日出具了关于在2017年6月30日前转让出经营场地的承诺，且在上诉人对经营场地进行转让的过程中，被上诉人又加以干预导致早教中心无法正常转出。故原审法院认定上诉人违约并判决解除房屋租赁合同及补充协议是错误的。故请求二审法院查明本案事实，撤销原判，依法支持上诉人的上诉请求。
谢利军、肖堂全答辩认为，自2014年3月1日和李红平签订了房屋租赁合同以来，李红平仅仅第一次缴纳了半年租金6万元，半年一过，李红平就违约拖欠房屋租金，而合同约定是先交租金后用原则，经长期多次催收无果，直到2015年7月中旬问她何时可以交租金，李红平口头答应何时何时，为防止她再次食言，我方于2015年7月29日与李红平双方协商签订了《关于解决拖欠房屋租金的补充协议》，但李红平仍一拖再拖，租金无法到位。且李红平到处欠高利贷，早教中心也是一直亏损，老师工资一直拖欠导致2017年4月12日自行解散。我方一直都是给她机会希望她解决好问题，认真经营，但是她一直违约，口头上给过无数次承诺，我们也没有逼迫她写过任何一方承诺书，她出来到处借钱、欠债，还拖欠了商家的钱，如空调、投影仪等设备用了几年都不付款，因此设备全部被商家拆走了。所以我们解除合同收回房子是正确的。
谢利军、肖堂全向一审法院提�诉讼请求：1.判令解除两原告与被告于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》及于2015年7月29日签订的《关于解决拖欠房屋租金的补充协议》；2.判令被告向两原告立即支付租房租金共计170749.99元、水电费2429.73元，共计173179.72元，并从2017年4月14日起按年利率6%支付占用房屋租金利息至实际履行之日止；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：2014年原告谢利军、肖堂全（甲方）与被告李红平（乙方）签订《房屋租赁协议》，其中约定：乙方租用甲方坐落于炎陵县私有房屋一栋，用于早教开发和文化艺术培训等；租赁期限为十年，从2014年4月15日至2023年4月15日止；租金三年为一计算期，每期在交纳本期租金的基础上递增10%，以此类推。前三年租金为每年110000元。甲方每年收租金一次，乙方必须每年期初一次性交清本年租金；合同生效后及乙方经营期间所产生的水电费，及其他费用由乙方负责交纳。因被告拖欠租金，2015年7月29日经协商，原告谢利军、肖堂全（甲方）与被告李红平（乙方）自愿达成《关于解决拖欠房屋租金的补充协议》，其中约定：按照原始房屋租赁合同先交费后使用的原则，截止2015年10月14日止，乙方应向甲方交纳房租165000元整，但本年7月30日止已交75000元，拖欠90000元。乙方承诺在2015年8月20日前，将拖欠甲方的款项分两次交清给甲方，即2015年7月31日前还清10000元，其余80000元在2015年8月20日前全部还清，第三年起按原始合同执行。补充协议签订后，被告李红平仍未按约完全履行支付租金的义务。自2015年来，原告多次向被告李红平催收房屋租金。2017年5月10日，原告肖堂全以短信形式向被告送达了“关于终止与李红平你房屋租赁的通知”。2017年6月13日，被告李红平出具欠条，确认从2016年4月15日至2017年4月14日共欠两原告租金80000元。2017年6月19日，被告李红平向两原告出具承诺书，其中载明：“希望房东给我李红平最后一次机会和时间转让，时间为2017年6月30日止，如果在2017年6月30日止我没有转让出经营场地，我承诺将全部放弃经营场地的所有一切，解除租赁合同，本人将无任何怨言……”目前，被告已停止经营。截止2018年2月3日，被告共欠两原告房屋租金170749.99元、水电费2429.73元，共计173179.72元。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：原、被告于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》及于2015年7月29日签订的《关于解决拖欠房屋租金的补充协议》应否解除。本案中，原、被告先后签订的《房屋租赁合同》及《关于解决拖欠房屋租金的补充协议》，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应全面履行合同义务。但原告履行合同义务后，被告李红平并未按照约定完全履行支付租金义务，属违约行为，应当承担违约责任。同时，虽经原告多次催促，被告在合理期限内仍未完全履行支付义务，合同解除条件成就，自原告以短信形式通知被告时，双方房屋租赁合同及补充协议解除。对于原告合同解除前后的租金及损失，原告请求支付租金170749.99元并自2017年4月14日起按年利率6%计算所欠租金利息的主张，被告在庭审中均予认可，且不违反法律及行政法规的强制性规定，一审亦予以支持。对于被告的抗辩意见，因均未提供相应证据予以证实，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第�十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除原告肖堂全、谢利军与被告李红平于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》及2015年7月29日签订的《关于解决拖欠房屋租金的补充协议》；二、限被告李红平在本判决生效后10内支付原告肖堂全、谢利军租金170749.99元、水电费2429.73元，共计173179.72元，并从2017年4月14日起对所欠租金按年利率6%计算利息至债务清偿之日止（2017年4月14日至2018年2月3日按租金80000元、2018年2月4日后按租金170749.99元计算利息）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3760元（原告已预交），由被告李红平负担。
二审中李红平向本院提交：证据1、营业执照及照片，拟证明装修及购买设备等花费300多万元；2、肖朝晖的证人证词，拟证明李红平公司装修花费100多万元，购买设备200多万元。谢利军、肖堂全质证认为，对证据1中的营业执照认可，其余的都不认可。谢利军、肖堂全向本院提交：证据1、承诺书，拟证明李红平承诺如果2015年11月29日前不交清所有租金，就按照2015年7月29日签订的补充协议执行；证据2、全体在职教职工表决要求（共同条约），拟证明拖欠教师工资的事实。李红平质证认为，证据1是本人所写，对证据2真实性无异议，对关联性有异议。
本院对各方提交的证据经审查作如下认证：对李红平提交的证据1、2、因该两份证据均不足以达到其证明目的，本院不予采信；对谢利军、肖堂全提交的证据1、2，因上诉人均对真实性无异议，本院予以采信。
对一审法院采信的证据和认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审中双方争议焦点为：一审判决双方的房屋租赁合同予以解除是否符合法律规定。现作如下分析认定：
根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本�中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中明确约定了上诉人应当先付租金再使用房屋，也约定了若上诉人在约定期限内仍逾期支付拖欠租金，则上诉人自愿放弃经营并将早教中心设备移交给被上诉人抵拖欠租金及违约补偿等。而现实中上诉人并未实际按双方的合同约定执行，不但继续拖欠被上诉人的租金，而且还拖欠早教中心的设备及设施款致使债权人将其设备拖走，甚至还拖欠职工工资导致职工自行解散，使早教中心已经不能正常运营。在此种情况下，被上诉人根据法律规定向一审法院提起解除双方合同并要求对方支付拖欠租金及相关水电等费的诉讼请求合理合法，一审予以支持被上诉人的诉讼请求是正确的，应予维持。上诉人认为自己投入了300多万故本案合同还应继续履行，该上诉理由不符合法律规定且不能成立，本院不予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3760元，由上诉人李红平负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘艳辉
审判员 赵庆华
审判员 阳桂凤
二〇一八年九月十九日
书记员 王 琪