浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0424民初1927号
原告：王根华。
原告：蔡其英。
二原告共同委托代理人：王海伟，浙江海威特律师事务所律师。
被告：海盐磊鑫房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道城东路56号海风苑商业用房，统一社会信用代码91330424697040204A。
法定代表人：沈昌松，该公司董事长。
委托代理人：吴勇巍，浙江海赛律师事务所律师。
原告王根华、蔡其英为与被告海盐磊鑫房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，于2016年5月3日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林少辉适用简易程序于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告王根华及二原告的共同委托代理人王海伟、被告海盐磊鑫房地产开发有限公司的委托代理人吴勇巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王根华、蔡其英起诉称：2016年3月31日，二原告在被告置业顾问的介绍下与被告签订了《房屋定购协议》一份。《房屋定购协议》对拟购买房屋的坐落、价款、支付方式等作出约定。协议签订后，二原告向被告支付了购房款100000元。后，双方因对房屋的交付时间等不能达成一致，故双方并没有签订《商品房买卖合同》。原告认为，《房屋定购协议》属于预约合同，原告依法有权解除。合同解除后，被告有义务向原告退还购房款。原告为维护自身合法权益，诉请法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋定购协议》；2、被告返还二原告购房款人民币100000元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告海盐磊鑫房地产开发有限公司答辩称：一、本案的案由应为商品房销售合同纠纷，而非商品房预约合同纠纷。二、双方签订的《房屋定购协议》应为房屋买卖合同。理由为：1、《房屋定购协议》中的当事人名称、标的、价款、违约责任、付款方式等主要条款都已明确（交房如期虽未直接写明但协议中已经注明购买方是清楚的，从其以往的交房方式也可以证明交房日期是明确的），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，《房屋定购协议》因具备合同的必备条款而应当认定合同成立；2、在签订《房屋定购协议》后二原告已经将购房定金交付给其，故二原告已经履行了支付购房定金的合同义务；3、退一步讲，双方就交房日期存有争议，对《房屋定购协议》未涉及的条款不能达成协议并签订《商品房买卖合同》的情况下，可以依据交易习惯的事实依据予以确认，而非据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质；4、在签订《房屋定购协议》后，其将二原告所购商品房下架，并完成了交付预备手续，使得商品房具备交房条件。故《房屋定购协议》应为购房合同而非预约合同或者定金合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。三、二原告以双方因对房屋的交付时间不能达成一致，故没有签订《商品房买卖合同》的理由并不成立。首先，其自2012年销售至今，对于交房日期都是明确的，不存在交付日期存在争议的情况；其次，在协议中交房日期虽未直接写明但已经注明购买方是了解清楚的；再次，自2015年6月30日起，所销售的商品房都是现房，都具备交房条件，所以也就不存在交房日期存有争议的情况；再依据相关法律规定，人民法院可以依据交易习惯的事实依据予以确认交房日期。四、退一步讲，不管《房屋订购协议属于预约合同还是房屋买卖合同，二原告都无权解除，也无权要求其返还购房定金。其以《房屋订购协议》属于预约合同就有权解除的理由并不成立，也没有相关法律依据，也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形。故原告无权解除《房屋订购协议》，也无权要求其返还购房定金。本案中，其不存在违约行为。如因二原告的违约行为导致合同不能履行或合同解除等情况，那么二原告应当承担定金责任，即无权要求其返还购房定金。综上，请依法驳回二原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、房屋定购协议一份，证明该协议对房屋的坐落、价款等作了初步的约定。该合同其中第1、4、5条的约定可以依法确定该房屋定购协议的性质就是法律上所称的预约合同，该预约合同对房屋的交付时间没有作出约定。
2、发票一份，证明原告交付给被告的100000元，是预收购房款的性质。
被告质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但对原告所要证明待证的事实有异议。首先，该房屋定购协议中载明了买卖双方的当事人、具体房屋的房号、位置以及面积，而且该面积注明是实测，也标明了单价；关于付款方式也有明确的约定，对首付款等整个购买房屋及车位的款项的支付有非常明确的约定，上述约定都载明了房屋买卖合同最基本的主要条款，上述条款足以证明该房屋订购协议是一份房屋买卖合同，而不是预约性质的协议。其次，关于交房日期，在协议中的第二款已经明确注明，作为购买方对所购物业、商品房及车位的基本信息，交付期限、产权登记情况已经做了充分了解，其在销售房屋的时候，不可能对房屋的交付期限没有作出说明，其所销售的房地产从2015年6月30日后都是现房，在原告按照该协议履行自己义务的情形下，具备随时交房的条件。另外，关于原告认为该协议第5、1条款的约定足以证明本案涉及的房屋定购协议是预约性质的协议，该理由不成立，该房屋订购协议已经载明了商品房买卖的基本条款，具备了房屋买卖合同的基本要素，所以不存在协议中相关条款的陈述，就机械认为该定购协议是预购协议。对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，但对原告要证明的缴纳的100000元的性质属于预收购房款而不属于定金的说法有异议；在本案中，房屋定购协议和发票的日期都是2016年3月31日，原告是在看房之后主动交付了100000元，其在收到上述钱款时向原告开具了发票，该发票只不过是一份收款凭证，只是证明原告支付了100000元的事实，并非是对该发票中载明的金额、性质的说明，并且在合同中明确注明是为购房定金，所以，结合证据1和2，原告支付的100000元的款项的性质应该为购房定金。
本院认证意见：对原告提供的证据1、2，被告对其真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，故均予以认定。
被告举证如下：
1、《竣工验收备案表》一份，证明其出售给原告的商品房是现房，且都具备交房条件的事实。
2、《滨海一号商品房买卖合同明细表》一份，证明其从2012年就滨海一号楼盘销售至今，交房日期是明确的，不存在原告不知道交房日期或说其没有告知原告交房日期的事实。
原告质证意见：对证据1的真实性无异议，但与本案没有关联性。因为具有交房条件，并不等于其与原告就房屋交房时间达成一致，该证据缺乏关联性。对证据2的真实性、关联性有异议，其认为办好按揭以后一个月内交付，该事实与被告主张的事实没有关联性，其主张的是要求签订本合同当天交付，按照被告的说法不能交付，是贷款完成后交付，所以双方就交付的时间客观上已经存在了分歧，至今不能达成一致。
本院认证意见：对被告提供的证据1，系相关职能部门对滨海一号二期工程的竣工验收备案，具有真实性、合法性和关联性，予以确认；对证据2，证明被告在销售商品房时对交付时间的交易惯例，予以确认。
据此，本院查明案件事实如下：
2016年3月31日，二原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《房屋定购协议》一份，约定：定购物业房号为2幢1单元1801室，建造面积实测为121.85平方米，协议房价为824800元；车位号为868，建筑面积实测为29.65平方米，协议车位价87000元；协议总价为811800元；乙方缴纳定金100000元（签订购房合同后转为购房款）；首付款191800元于2016年4月30日前付清，余款720000元于2016年5月10日办理好相关按揭付款手续；乙方应于2016年4月10日前携带本定购协议、产权登记人之身份证、印章及其他证件、应付款至楼盘售展中心与甲方签订《商品房买卖合同》及其它相关法律文件（包括《补充协议》、《前期物业管理协议》、银行按揭相关手续等）；在此期间甲方有义务为乙方保留该物业，不得另行出售；乙方未在前述规定时间内前来办理购房签约及其他相关手续的，视为乙方违约，甲方无需通知乙方，本协议自动解除，甲方有权没收乙方已支付的定金，并可将本订购协议项下的房屋及车位另行出售，且无需向乙方承担任何责任；乙方已对所定购物业的基本信息、交付期限、产权登记等情况做了充分了解，并确定按以上方式付款，如因非甲方原因致使乙方不能按照原付款方式付款（如按揭方式、金额有变动），乙方仍应按照约定时间自行付清房款，否则做违约处理；乙方已确认阅读双方拟签署的《商品房买卖合同》文本及其补充协议，《前期物业管理服务协议》，对该文本条款没有异议与修改要求；《商品房买卖合同》生效后本协议自动终止。同日，被告向原告开具销售不动产统一发票一份，该发票载明不动产项目名称为滨海一号2幢1单元1801室、车位868；金额分别为73000元、27000元，合计100000元；款项性质为预售购房款。该发票中的款项性质一栏中共有四个选项，分别为：1、预售定金；2、预收购房款；3、购房款；4、其他（请注明）。二原告陈述，其先现场查看了涉案房屋，后即签订了《房屋定购协议》，并缴纳了100000元购房款；其又于2016年4月11日再次查看了涉案房屋，因房屋存在漏水问题，双方对房屋的交付时间更加难以达成协议，故其未签订商品房买卖合同。
另查明，涉案房屋为现房，于2015年6月19日通过竣工验收备案。本院于2016年6月30日组织双方对涉案房屋进行现场勘验，现场勘验情况为：涉案房屋为现房，水泥墙面多处颜色不一致，部分墙面比较潮湿，墙顶石灰没有明显颜色差异，墙面存在多处修补痕迹。双方对涉案房屋是否存在渗漏现象存在争议。原告方认为涉案房屋为顶层，存在渗漏现象，故水泥墙面存在颜色差异及修补痕迹，墙顶石灰也存在颜色差异。被告认为，水泥墙面存在颜色差异及修补痕迹是因为施工中水泥本身的原因，不存在房屋渗漏现象。
本院认为，原、被告签订的《房屋定购协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行。双方争议的焦点主要为：一、《房屋定购协议》的性质为预约合同或商品房买卖合同？二、二原告能否以未约定交付时间为由解除双方签订的《房屋定购协议》并返还100000元购房款？就上述争议焦点，本院做如下分析：
一、《房屋定购协议》的性质为预约合同或商品房买卖合同？
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中双方签订的《房屋定购协议》仅包括双方当事人的基本情况，房屋基本情况（包括位置、面积、单价），总价款、付款方式和时间，签署正式契约的时限约定；并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告亦未按照约定交付全部的首付款，故该《房屋定购协议》的性质应为预约合同，并非商品房买卖合同。
二、二原告能否以未约定交付时间为由解除《房屋定购协议》并要求返还100000元购房款？
本院认为，第一，原告支付的100000元款项的性质为购房款。首先，《房屋定购协议》系为被告所提供的格式文本，在该协议中约定原告应缴纳购房定金100000元，但未明确定金的缴纳时间；其次，被告所开具的发票的抬头名称为”销售不动产统一发票”，在款项性质的选择项中存在”预售定金”的情形下，仍明确2幢1单元1801室的预售购房款为73000元，车位868的预售购房款为27000元，且协议中亦约定原告应在2016年4月30日前付清首付款191800元；故原告交付的上述100000元款项的性质应为购房款。第二，涉案房屋于2015年6月19日通过竣工验收备案，具备交付条件。二原告在签订《房屋定购协议》前就查看了涉案房屋，二原告作为成年人，具有完全民事行为能力，在进行涉及数十万元的本案交易时更应慎重，且双方签订的协议中亦明确二原告已对所定购物业的基本信息、交付期限、产权登记等情况做了充分了解。现涉案房屋为现房，已通过竣工验收备案，具备交付条件，不存在交付时间上的障碍。现被告不同意解除《房屋定购协议》，要求继续履行，故二原告以双方未定交付时间为由，要求解除《房屋定购协议》并返还100000元购房款的理由不能成立，本院不予支持。
本院认为，虽然《房屋定购协议》中未约定交付时间，但该协议中明确载明了买卖双方当事人的基本情况，房屋基本情况（包括位置、面积、单价），总价款、付款方式和时间，原告亦缴纳了100000元购房款，被告亦为原告保留了涉案房屋，且经现场勘验，涉案房屋是否存在渗漏现象，是否影响房屋交付亦不明确，故对于交付时间方面的约定不明导致的纠纷，双方可通过协议补充的方式予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告王根华、蔡其英的诉讼请求。
本案受理费1150元，由原告王根华、蔡其英共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 员 林少辉
二〇一六年七月十三日
法官助理 隋智慧
书 记 员 周月华