河南省镇平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民初字第1888号
原告（反诉被告）：裴小旭，男。
委托代理人：徐玉雷，河南荣祥律师事务所律师。特别受权。
被告（反诉原告）：梁德群，男。
委托代理人：廖玉清，女，系被告之妻。特别受权。
原告裴小旭与被告梁德群为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告裴小旭的委托代理人徐玉雷、被告梁德群的委托代理人廖玉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裴小旭诉称，2010年4月19日，原、被告双方签订房屋租赁协议，协议约定，被告自2010年4月30日起租赁原告房屋，期限为5年，前三年租金为32000元，后两年年租金根据市场价由双方及中间人协议决定，每年4月1日前一次交清年租金，先付后用。前四年租赁费被告已支付，第五年度根据同区段、同类型房屋租金价格均为6万元以上。自2014年4月起原告多次要求被告交付租金，被告拒不支付。后经协商，被告同意按年6万元的价格向原告支付当年租金，至今，被告既不交付租金，也不同意终止双方的租赁协议，反而仍让原告与其再续签5年租房协议后再付所欠租金。被告的行为严重违背协议约定，同时被告在租赁原告房屋期间，损坏原告房门及院中水井。原告要求：1、依法终止租房协议。2、责令被告搬出所租房屋。3、要求被告支付所拖欠租赁费（按每月5000元计算）及未结清的水电费。4、责令被告更换租赁期间损坏原告的房门并维修或作价赔偿原告水井。被告反诉原告锁门属实，但被告未提供其损失证据，原告只同意扣除锁门期间租赁费。
原告为证明其诉称事实，向本院提交租赁合同、土地证、身份证、结婚证，用以证实原告基本情况，房屋系原告所有，原、被告签订租赁协议的事实。
被告梁德群辩称，原、双方签订租赁合同属实，被告没支付今年租赁费属实，但被告并不是不支付租赁费，而是因为今年房租被告和原告母亲商量为4万元，原告不同意，后找中间人商量为5万元，原告还是不同意。原告门锁和水井系自然损坏，门锁已修理好，原告于2014年5月25日上午10点左右将被告正在营业的房门锁上，致使被告无法正常营业，原告锁门时间长达10天时间，造成被告损失达28000元，被告要求原告赔偿被告损失28000元。
被告梁德群未向本院提交证据。
法庭调查证人申兰兴，申兰兴陈述，其和原告房屋紧邻，房屋没原告房屋大，也是三间五层门面，今年租赁费是7万元。
法庭调查证人郭向东，郭向东陈述，其是原告近邻，他的房屋四间四层门面一年租赁费为6万。
法庭调查证人王向阳，王向阳陈述今年的租赁费原被告双方协商几次，起先原告要6万，被告没同意，后来又定到5万元，还没有说成，没说成原因是被告想到期继续租赁，原告说没到租赁时候，所以没说成。
法庭调查证人王良震，王良震陈述我是中间人，今年的租赁费原告方涨到6万元，被告方觉得贵，找到我，想让我说说给他们少点，后来，我打电话给原告父亲裴清阳，我说给个人情，裴清阳打电话说按5万，我去给王向阳和廖玉清说说，按5万元兑现，廖玉清说中，后来不知啥原因没兑现，原告母亲也因被告方没兑现，不同意按5万。到后来，裴小旭们家又让被告出4万，被告还是不出，我和申老师去做廖玉清工作7次，她以种种理由不出这4万元。裴小旭也多次找他们，让他们出4万元，他们不出。记得有一次，裴小旭去问他们要钱，说，4万元不给我的话，我还按6万元，当时被告方也同意，但要求续签5年，原、被告之间焦点在于续签不续签，因续签问题不给房租，导致案件发生。
对于原告提交的证据，被告梁德群对真实性均无异议，本院对原告所出具证据的真实性予以采信。
对于本院调取申兰兴、郭向东、王向阳、王良震的陈述，原、被告均无异议，本院对上述证人陈述事实予以采信。
第四年的租赁费原告陈述是按38000元收的，被告予以否认，认为是按35000元支付，不是38000元，但被告未提交相反的证据予以反驳，本案按原告陈述的38000元予以认定。
经庭审调查，依据法庭采信的证据和当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实：
2010年4月19日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订房屋租赁协议，协议约定：1、甲方将自有的坐落在镇平县新城区健康路北侧的新建房屋一栋四间五层，出租给乙方使用。2、租赁期共5年，甲方从2010年4月30日起将房屋交付乙方使用，至2015年4月30日收回。3、租赁期间前三年年租金32000元，每年4月1日前一次交清，先付后用。后两年租金根据市价双方与中间人一起协商再定。租赁期间甲方只收房租金，其他费用开支都由乙方负责。4、若乙方有拖欠租金有一月以上或利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益，甲方则终止合同。5、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方有同价优先承租权。6、乙方因使用需要，在不改变房屋结构的前提下，可以使用轻质材料对承租房屋进行装饰，房内的装修由乙方负担，不准因装修损坏、改变房屋结构，如有损坏所产生的后果由乙方负责。7、乙方在租赁期内要维护房内设施，如有损坏要回复原状。8、乙方对房屋的有关装饰，在租赁期结束时，无偿归甲方所有，不得拆卸、损坏。9、房屋如因不可抗据的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。10、其他未尽事宜双方另行协商解决。11、双方签字之日生效。特别协定：（1）、乙方在租期内不得开饭店。（2）、乙方不得转让租赁房屋。
双方合同签订后，被告利用所租房屋开始经营足浴生意，乙方也按双方约定支付了前四年租金，其中第四年的租金为38000元。现近地段相类似房屋租赁费一年一般在六七万左右。
因被告一直未支付第五年的租赁费，经中间人协商，原告家及原告曾同意第五年的租赁费按4、5、6万元协商过，但被告因要求续签合同，一直未支付第五年的租赁费。原告曾于2014年5月25日，将被告正在经营的门店正大门用锁锁上，直到2014年6月3日才将门打开。被告所租赁原告房屋的水井现在损坏，一层通往楼梯间的防盗门门锁曾损坏现被告已修好。
本院认为，原、被告双方签订租赁合同，双方即形成租赁合同关系。被告即应依约向原告支付租赁费，原告也应依约保障被告使用所租房屋。但最后一年租赁费被告迟迟不予履行，损害了原告的合法财产权利，故原告要求被告支付最后一年租赁费理由正当，本院予以支持。根据原、被告协议第4条约定，乙方拖欠租金1个月以上，甲方有权终止合同，故原告要求与被告终止合同，本院予以支持。原告要求被告对所租房屋大门门锁及水井进行维修，因原告并未提供证据证明水井的损坏与被告方不正当使用有关，且现在门锁已修好，原告该项请求本院不予支持。原告要求被告清结水电费，因被告仍在使用所租用房屋，原告也未提供证据证明被告拖欠水电费，故该项请求本院不予支持。最后一年的租赁费，因原、被告双方一致未协商一致，仍应按上一年度租金支付，上一年度租金为38000元，故最后一年的租赁费本院仍定为38000元。原告在被告未支付租赁费的情况下，本应通过合法途径解决，却锁被告尚在经营中的门店大门，对被告的经营权形成了侵害，故在被告支付已租赁期间的租赁费时应扣除该期间房租。10天的租赁费按一年租赁费38000元计算为1041.1元。被告反诉要求原告赔偿锁门损失，理由正当，但被告未提供相应证据证实其损失的具体数额，其要求原告赔偿损失的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第七十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告裴小旭与被告梁德群的租赁合同。
二、限被告梁德群于本判决生效后十日内支付原告裴小旭租赁费（从2014年5月1日开始至本判决确定的履行期间届满之日止按年租赁费38000元标准确定的计算，并扣除锁门期间的租赁费1041.1元）
三、驳回原告其他诉讼请求。
四、驳回被告反诉请求。
案件受理费1300元，反诉费500元，合计1800元，原告裴小旭负担50元，被告梁德群负担1750元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 易声扬
审 判 员 王建阳
人民陪审员 李学典
二〇一五年一月二十日
书 记 员 陆若宇