福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0121民初2216号
原告：朱晓玲，女，1967年10月14日出生，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：张子辉，福建新世通律师事务所执业律师。
被告：马彐珍，女，1982年12月16日出生，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：丁永峰，福建联合信实律师事务所执业律师。
第三人：福州东岸房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道福州国际金融中心（IFC）第19层02单元。
法定代表人：郑希。
第三人：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓屏路60号粮食大厦。
负责人：郭夏森，行长。
委托诉讼代理人：吴卫宁、姚云灿，该银行员工。
原告朱晓玲与被告马彐珍、第三人福州东岸房产代理有限公司、招商银行股份有限公司福州分行房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓玲委托代理人张子辉，被告马彐珍委托代理人丁永峰，第三人招商银行股份有限公司福州分行委托代理人吴卫宁、姚云灿到庭参加诉讼。第三人福州东岸房产代理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱晓玲向本院提出诉讼请求：1、判令马彐珍继续履行《房地产经纪合同》及相关补充协议，立即办理诉争房产解除抵押登记手续并将诉争房产权属转移登记至朱晓玲名下；2、判令马彐珍立即向朱晓玲支付自2017年2月23日起至办理诉争房产解除抵押登记之日止的违约金，按成交价日万分之五计（暂计至2017年5月2日为156400元）；3、判令本案诉讼费用由马彐珍承担。
事实与理由：2017年2月17日，朱晓玲、马彐珍作为买卖双方、第三人作为中介服务方共同签订《房地产经纪合同》（编号：DA2017021703）、《补充协议》、《一次性付款交易程序》，约定朱晓玲向马彐珍购买位于福州市闽侯县车位的房产，建筑面积205.9㎡，成交价格为460万元，合同定金25万元（定金可抵作购房款）。《补充协议》第十条第一款约定：“甲方出售之房产现抵押设定在银行支行，甲方应于签订本合同之日起三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续（甲方同意待领取抵押注销单当日内，将抵押注销单交由丙方代管）。上述房产一经解押，甲、乙双方在丙方的协助下即应开始依照本合同附件约定的交易程序办理相关手续，任何一方不得故意拖延，否则违约方应向守约方支付成交价日万分之五的罚金。”《一次性付款交易程序》第一条约定：“乙方应在甲方银行解押还款当日将除定金外的购房款一次性打入丙方指定银行冻结并将应支付丙方的中介佣金及后期服务费一次性打入丙方的账户……。”《房地产经纪合同》第十五条第三款约定：“除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同，房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之五）…。”合同签订后，朱晓玲依约于2017年2月17日用其建设银行62×××88的账户分两次向福州东岸房产代理有限公司支付购房定金合计25万元，并由福州东岸房产代理有限公司代为保管。合同签订三个工作日后，朱晓玲与马彐珍多次电话、微信联系，要求马彐珍尽快申请办理注销诉争房产抵押权的手续，并于2017年3月28日向马彐珍发出书面催告函。与此同时，第三人分别于2017年3月21日、3月31日、4月17日向马彐珍三次发出书面函件催告其办理解押还款手续。然而，马彐珍却始终以各种理由推诿，致使相关手续至今未能办理，实属违约。另，朱晓玲已为履行合同做了充分的准备，已委托装修公司进行室内设计，并已支付5000元设计定金。为维护朱晓玲的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。
马彐珍辩称，诉争的标的福州市闽侯县车位的房产因在2017年1月份连同另外一套房子南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖95-1106单元共同抵押给招商银行并办理抵押登记手续，朱晓玲与马彐珍的房屋买卖事前未征得抵押权认定同意，根据担保费及相关司法解释的规定，该买卖行为属于无效，并且马彐珍也征询银行，银行不同意提前还款，也不同意马彐珍对诉争的标的房屋进行解押，银行是抵押权的权利人，其不同意马彐珍解押，致使无法办理解押登记手续，就谈不上朱晓玲与马彐珍之间继续履行房屋的产权交易登记等相关手续，而无法继续履行的原因是原被告双方以外的原因，因此合同应依法解除，对此马彐珍已经口头告知朱晓玲。第三，本案也涉及房屋租赁的问题，朱晓玲的主张无法得到履行，请求驳回第一项诉讼请求，第二项诉请要求万分之五过高，双方签订的协议是无效的，无法解除抵押登记是朱晓玲是知晓的，且是朱晓玲与马彐珍以外的原因，因此不存在支付违约金的情形。
福州东岸房产代理有限公司未陈述。
招商银行股份有限公司福州分行述称，只要马彐珍结清其在银行贷款本息的情况下，才同意协助其解除在银行抵押物的抵押权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
朱晓玲向法庭提供证据1、《房地产经纪合同》、《补充协议》、《一次性付款交易程序》，证明双方的房屋买卖合同关系及权利义务；马彐珍应于签订合同之日起三个工作日内开始申请办理注销诉争房产抵押权的手续；马彐珍逾期履行的违约金为双倍返还定金或按成交价日万分之五计。证据2、收款收据、转款凭证，证明朱晓玲已依约支付购房定金25万元，并由福州东岸房产代理有限公司代管。证据3、催告函、EMS单据及投递情况，证明朱晓玲于2017年3月28日书面催促马彐珍办理注销诉争房产抵押权手续。证据4催告函、EMS单据及投递情况，证明第三人分别于2017年3月21日、3月31日、4月17日向马彐珍三次发出书面函件催告其办理解押还款手续。证据5、《室内装饰项目设计委托书》及收款收据，证明朱晓玲已支付设计定金5000元，委托装修公司对诉争房产进行室内装饰设计。
马彐珍对证据1真实性无异议，证据2真实性无异议。证据3是单方签字，EMS没有签收人签字，他人签收不知道是谁。证据4催告函、EMS单据及投递情况，均无马彐珍签名，也不是马彐珍签收的，因此对真实性以及证明对象均有异议，证据5真实性有异议，不符合客观常理，证明对象有异议，房屋还没有交易，设计要先看房屋，房屋没有交付，所谓2017年3月23日设计公司的签字，朱晓玲的签字是4月25日，两者签字时间不相符，房屋没有到现场怎能进行测量。
马彐珍向法庭提供证据1、招商银行个人授信及担保协议，个人贷款借款合同，证明本案的标的物及另外一套房屋共同抵押给招商银行福州分行，本案的抵押权人是招商银行福州分行，抵押期限是20年。
朱晓玲对于真实性无异议，对证明对象有异议，理由是这两份合同是马彐珍与银行的借款及抵押担保协议，与本案双方签订的买卖合同是否有效是否能继续履行没有因果关系，马彐珍主张的抵押权人不同意，首先没有看到有设置抵押期间不能出售的条款，其次房屋设置抵押并非如马彐珍说的是合同法第52条规定是合同无效的理由，也不能成为马彐珍不继续履行合同的抗辩理由。
招商银行股份有限公司福州分行对于朱晓玲提供的证据真实性无法确认，由法院认定，对于朱晓玲与马彐珍的买卖关系不知情。对于马彐珍的证据真实性没有异议。
对上述各方真实性无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。对双方争议焦点抵押权已存在房屋买卖合同能否继续履行的问题，结合各方的庭审陈述和质证意见，本院分析认定如下事实：
1、2017年1月11日，马彐珍与招商银行股份有限公司福州分行签订《个人授信及担保协议》，合同约定，招商银行股份有限公司福州分行向马彐珍提供额度为288万元的授信额度。该额度为可循环授信额度；授信期间为240月，即从2017年1月11日起到2037年1月11日止；马彐珍以其坐落于闽侯县联排住宅（不动产权属编号：闽（2016）闽侯县不动产权第0000425号）和闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖95#楼1106单元（不动产权属编号：闽（2016）闽侯县不动产权第0007980号）作为最高额抵押担保，并约定马彐珍未经招商银行股份有限公司福州分行书面同意，不得擅自转让、再抵押或以其他任何不适当的方式处分抵押物。
2、2017年2月17日，朱晓玲与马彐珍及福州东岸房产代理有限公司三方签订《房地产经纪合同》（编号：DA2017021703）、《补充协议》、《一次性付款交易程序》，约定朱晓玲购买马彐珍位于福州市闽侯县联排住宅（不动产权属编号：闽（2016）闽侯县不动产权第0000425号）及地下室地下1层251车位（不动产权属编号：闽（2016）闽侯县不动产权第0000423号）的房产；房屋总价款为460万元，定金为25万元。约定除双方另有约定外，马彐珍如未按约定的期限将该房产交付朱晓玲使用，朱晓玲可以选择定金罚则或要求马彐珍支付违约金（按成交价日万分之五）。在《补充协议》中还约定，马彐珍所出售房产现抵押设定在银行支行，马彐珍应于签订合同之日起三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续；上述房产一经解押，双方在福州东岸房产代理有限公司的协助下即应开始依照合同附件约定的交易程序办理相关手续，任何一方不得故意拖延，否则违约方应向守约方支付成交价日万分之五的罚金。
3、合同签订后，朱晓玲于2017年2月17日依照合同约定分两次向福州东岸房产代理有限公司支付购房定金25万元，并由第三人代为保管。当日，福州东岸房产代理有限公司向朱晓玲出具25万元的收款收据。
4、朱晓玲陈述其于2017年3月28日向马彐珍发出书面催告函，福州东岸房产代理有限公司分别于2017年3月21日、3月31日、4月17日向马彐珍三次发出书面函件催告其办理解押还款手续。马彐珍对朱晓玲提供的《催告函》、EMS邮政单据和投递情况记录的真实性有异议，认为上述邮件均无马彐珍签名，也不是马彐珍签收。本院认为，双方签订的补充协议第十一条约定，双方就本合同给对方的任何通知，均应按本合同记载的住所、联系人等，以书面（包括但不限于电报、信函等书面文件）送达对方。而合同中并未明确双方的送达地址，应以身份证上住址为准，且朱晓玲所提供的EMS邮政单据中所体现的邮寄地址分别为：福州市仓山区浦上大道天鹅湾410号酷动健身和天鹅湾北，与马彐珍身份证地址不符，故朱晓玲的上述证据，本院不予采信。
综上，本院认为，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则(?javascript:SLC(2780,0)?)〉若干问题的意见》第１１５条规定“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效”。《担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。本案马彐珍在与朱晓玲签订房屋买卖合同之前，就与招商银行股份有限公司福州分行签订了期限二十年的《个人授信及担保协议》，将讼争房屋及另一房屋抵押给了招商银行股份有限公司福州分行，并进行了抵押登记。因此，马彐珍在转让其已抵押房屋时，既未通知抵押权人招商银行股份有限公司福州分行，也未取得招商银行股份有限公司福州分行同意，其转让讼争房屋的行为无效。虽然《物权法》第一百九十一条第二款有规定“受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但朱晓玲在本案庭审终结之前，并未代为马彐珍清偿债务而消灭抵押权，故朱晓玲主张继续履行合同，将诉争房产权属转移登记至其名下的诉请，本院不予支持。同时，在本院释明建议朱晓玲变更诉讼请求后，其仍坚持原诉讼主张，故朱晓玲的诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则(?javascript:SLC(2780,0)?)〉若干问题的意见》第１１５条的规定，判决如下：
驳回朱晓玲诉讼请求。
本案案件受理费43600元，诉讼保全费5000元，由朱晓玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 黄少飞
人民陪审员 刘文振
人民陪审员 林 晟
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 罗燕圆
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国担保法》
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则(?javascript:SLC(2780,0)?)〉若干问题的意见》
第１１５条抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。