贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初3281号原告：贵州响亮电子技术有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区神奇路22号A层227号，统一社会信用代码：91520102675432813Q。法定代表人：艾珲，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王栋（特别授权代理），贵州黔策律师事务所律师，执业证号：15201201610672316。委托诉讼代理人：郑广宇（一般授权代理），贵州黔策律师事务所实习律师，实习证号：2301171011406。被告：毕节洪山国际大酒店有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山宾馆内，统一社会信用代码：91520500551903978G。法定代表人：金烈森，系该公司董事长。委托诉讼代理人：舒宁（特别授权代理），系该公司员工。原告贵州响亮电子技术有限公司（下称：响亮电子公司）与被告毕节洪山国际大酒店有限公司（下称：毕节洪山大酒店）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年5月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告响亮电子公司之委托诉讼代理人王栋、郑广宇，被告毕节洪山大酒店之委托诉讼代理人舒宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告响亮电子公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告为原告办理“洪山·财富国际”第13层的商品房预售合同备案登记并按合同约定交付房屋。二、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金直至房屋实际交付时止(违约金以原告实际支付购房款人民币250万元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日暂计算至2018年5月2日为121500元)。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2016年3月份，原告响亮电子公司与被告毕节洪山国际大酒店置业有限公司(现更名为:毕节洪山国际大酒店有限公司)签订《商品房买卖合同》(以下简称合同)一份，约定原告购买被告开发“洪山·财富国际”建筑面积为853.19平方米的第13层商业用房，房屋单价为5500元/m2，购房总价款为469.2545万元，合同约定原告于签订合同当天向被告支付100万元购房款，剩余款项在商品房交付前支付。此后，原告于2016年3月14日向被告支付了100万元的购房款，被告于2016年9月26日向原告开具了价税金额为人民币469.2545万元的增值税专用发票。原告按照被告的要求，于2016年10月12日、2016年11月11日、2017年9月29日又向被告支付了共计150万元的购房款。至此，原告已向被告支付购房款250万元。但是，被告在双方签订合同后，并未按照相关法律、法规的规定和合同约定办理该房屋的商品房预售备案登记，也一直未按照合同然定向原告书面通知交付房屋。综上所述，原告认为被告的行为已构成违约，应当依据双方签订合同及相关法律法规的规定承担相应责任，为此，原告为维护自身合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：一、变更原诉讼请求第一项为“依法判令解除原、被告双方于2016年3月份签订的《商品房买卖合同》”二、变更原诉讼请求第二项为“依法判令被告返还原告已缴纳的购房款250万元并支付利息至判决确定的履行期限届满时止(利息按照同期中国人民银行发布的贷款年利率4.75%计算，按已缴纳购房款250万元从2016年3月14日计算至2018年5月10日[787天]为256044.52元)”。三、依法判令被告赔偿原告涉案房屋的溢价损失426595万元(溢价损失暂按涉案房屋房价6000元/平方米计算，以原告调取被告另行对外销售的《商品房买卖合同》载明的价格为准)。四、依法判令被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿责任250万元。五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，原告在立案后就涉案房屋的网签备案情况前往毕节市住房和城乡建设局进行调查，经该局查询后得知原告所购买的涉案房屋已由被告另行销售给案外人，且已办理备案登记。原告认为，被告在与原告建立合法有效的商品房买卖合同关系之后，原告按照双方签订合同约定履行了合同义务，而被告怠于按照相关法律法规的规定将双方签订的《商品房买卖合同》进行备案，在约定的交房时间届满后非但未向原告交付涉案房屋，还将原告所购房屋另行对外出售，致使双方签订的《商品房买卖合同》合同目的已无法实现，被告的行为严重违反了双方签订《商品房买卖合同》的约定及相关法律法规的规定，给原告造成了严重的损失，为此，原告为维护自身合法权益，正确行使诉权，特依据相关法律法规的规定对原诉讼请求进行变更及增加诉讼请求。被告毕节洪山大酒店辩称，答辩人认为被答辩人本次所诉讼根本违背我国已依法确立的诚实信用原则，全部所述与客观事实完全不符，所提诉请缺乏事实和法依据，依法应给予驳回。1、被答辩人诉称其按合同约定履行了义务与事实完全不符。被答辩人与答辩人签订商品房买卖合同后，在合同约定的付款期限即2016年12月31日前仅是支付了200万元，在答辩人多次催促下，仍只支付了50万元，余219万余元房款在答辩人多次通知、催促下，被答辩人总是以资金困难、股东发生变化、公司重组、未列入付款计划等各种理由在几个管理人员之间相互推托，根本就没人管买房付款这档事，被答辩人法定代表人甚至一度根本就不接答辩人的电话，偶尔接电话也只是说会想办法筹钱，被答辩人始终置合同约定和诚实信用原则与不顾，拒不按合同约定交付房款。事实上，被答辩人起诉状中也明确自认其截止至起诉时也仅是交了250万元，因此被答辩人称其已按合同履行了义务完全不属实，且自相矛盾。2、被答辩人诉称答辩人未按约定时间交付房屋与事实完全不符。涉案房屋于2016年12月初通过竣工验收和备案，答辩人于2016年12月底之前即通知答辩人付款交房，然而答辩人却始终以各种理由拒不愿办理相关付款交房手续，实际上是被答辩人一直不愿按合同履行，而不是答辩人不向其交房，被答辩人自己也承认其行为对答辩人已违约。另一方面，在被答辩人拒不履行交付房款这一先履行义务的情形下，答辩人依法有权不向其履行交房的后履行义务，然而即便如下，答辩人还是在2017年的3月份应被答辩人的请求，向其交付了涉案房屋的相关资料。因此现被答辩人陈述称答辩人在交房时间届满后未向被答辩人交付涉案房屋完全是颠倒黑白之词，与事实完全相反。3、被答辩人诉称答辩人违约将涉案房屋出售他人与事实不符。鉴于被答辩人经答辩人多次通知催缴仍拒不支付房款，根据双方签订合同约定和合同法规定，答辩人有权单方解除合同，故答辩人为了维护自身的合法权益，不得已于2017年10月23日向被答辩人发出解除商品房买卖合同通知，该通知于次日到达被答辩人处时，双方签订的合同即解除，对此被答辩人非常清楚，也曾明确同意派人办理相关退还发票和退钱手续，因此答辩人于2018年3月20日将该房屋另行出售完全合理合法，且也是为了避免因被答辩人违约导致合同解除后损失的扩大。另，根据合同法司法解释二规定，被答辩人对答辩人解除合同行为如有异议，也应当在解除通知到达后三个月内向人民法院提起诉讼，而被答辩人迟至2018年5月才向贵院提起诉讼，即表明被答辩人对答辩人解除合同的行为没有异议，且即使有异议，也丧失了胜诉权。而被答辩人在其法定异议期后才出售房屋，不存在丝毫的不正当性。综上，被答辩人因考虑到答辩人系通过朋友介绍来答辩人处买房子，对其存在的困难一直给予了理解和包容，然而答辩人在拖了近十个月后仍然不具备付款能力，甚至到了2018年的1月底其还是存在资金困难，因此该合同的可履行性基础实际荡然无存，答辩人为了避免损失的扩大，依法解除与被答辩的合同完全是正当行使法律赋予的权利，而在答辩人法定异议期过后将房屋出售他人则是被答辩人高度遵循诚实信用原则的具体体现。现被答辩人罔顾自身违约、合同已由答辩人依法通知解除的事实，悍然提起巨额诉讼，与情与理与法相悖，也让人匪夷所思。其所提的五项诉讼请求除返购房款因合同已解除答辩人原本就要求其退回之外，其余诉请因根本缺乏事实和法律依据，依法均应予以驳回。同时，合同解除系因被答辩人违约所致，根据合同约定，被答辩人应在收到合同解除通知后7日内按逾期应付款的1%(即3692545.00元*1%=36925.45元)向答辩人支付违约金，该违约金被答辩人至今未给予支付，答辩人请求在返还其已付房款时给予抵销扣除。本院经审理认定事实如下：2016年3月，原告响亮电子公司作为买受人，被告毕节洪山大酒店（签订合同时的名称为：毕节洪山国际大酒店置业有限公司）作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位七星关区××路××号号的“洪山·财富国际”的商品房，该商品房建筑面积为853.19平方米，位于13层；单价为每平方米5,500.00元，总价款为4,692,545.00元，合同签订当日支付1,000,000.00元，余款在商品房交付前支付。逾期付款责任：1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当具备以下条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件（上水、下水：交付时达到使用条件；供电：交付时达到使用条件；本商品房按毛坯房交付。）；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该合同还约定了其他的相关事项。合同签订后，原告于2016年3月14日向被告支付了100万元的购房款，被告于2016年9月26日向原告出具了价税合计为4,692,545.00元的增值税专用发票，但被告未到相关管理部门办理备案登记。后原告又分别于2016年10月12日、2016年11月11日、2017年9月29日共向被告支付了150万元的购房款。涉案商品房于2016年9月取得《房屋面积实测测绘成果书》、2016年10月10日通过消防验收、2016年12月2日通过竣工验收并在毕节市住房和城乡建设局进行了备案，已达到了合同约定的交付条件。2016年年底，被告工作人员李娜通知原告办理收房事宜，2017年初原告的验收小组经现场验收后，以写字楼公共部分出入口大厅装修未完成，公共区域电梯、消防通道、出入口、吊顶、地面装修未完成，楼层消防水管未注水为由拒收涉案商品房。被告于2017年1月5日、2017年3月7日向原告送达交款通知书，被告于2017年3月29日向原告送达了涉案商品房的相关验收资料，2017年9月被告通过微信联系的方式向原告催要房款，2017年9月26日被告员工与原告法定代表人艾珲电话联系，要求原告支付房款。2017年10月25日被告向原告送达了《解除通知书》，2017年10月26日被告员工舒宁致电原告法定代表人，告知其解除合同的相关事宜。2018年3月20日，被告与案外人毕节市建设投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，将涉案商品房出售给了毕节市建设投资有限公司。本院认定的上述事实有原被告的陈述，原告提交的营业执照、身份证复印件、法定代表人证明、工商信息查询表、《商品房买卖合同》、网上银行电子回单、贵州增值税专用发票、个人房屋信息情况证明、查询结果说明，被告提交的商品房预售许可证、《商品房买卖合同》及补充协议、贵州增值税专用发票、收条、房屋面积实测测绘成果书、建设工程消除验收意见书、贵州省建设工程竣工验收备案表、贵州响亮电子技术有限公司文件、顺丰速运寄件单三份、交款通知书两份、查询单、接收单、请求将借款转为购房款的情况说明、资料签收表、企业信息公示报告、微信记录、通话录音四份、中国银行国内支付业务收款回单、解除商品房买卖合同通知书、商品房买卖合同。原被告双方提供的这些证据已经庭审质证，已收集在卷为凭。本院认为：原告响亮电子公司与被告毕节洪山大酒店签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”据此，可知原告响亮电子公司与被告毕节洪山大酒店签订的《商品房买卖合同》已于2017年10月25日解除，原告于2018年5月4日向本院提起诉讼，请求判决解除原告与被告毕节洪山大酒店签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。对于原告主张被告返还250万元的购房款的诉请，因《商品房买卖合同》已经解除，被告应向原告返还，故本院予以支持。因原被告双方签订的《商品房买卖合同》解除四个月后，被告将涉案的商品房转卖第三人，故对于原告主张被告支付购房款利息、赔偿溢价损失及已付房款一倍的赔偿250万元的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节洪山国际大酒店有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告贵州响亮电子技术有限公司购房款2,500,000.00元；二、驳回原告贵州响亮电子技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,789.00元（已减半），由原告贵州响亮电子技术有限公司负担14,474.00元，由被告毕节洪山国际大酒店有限公司负担11,315.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一八年八月一日书记员  高立