广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4256号上诉人（原审被告）：汤丽梅，女，1962年2月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：黄志娟，广东金宏桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市祈安地产代理有限公司，住所地。法定代表人：谢颖仪，职务：总经理。委托代理人：麦丽妍，广东同益律师事务所律师。上诉人汤丽梅因居间合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区中山八路党恩新街35号609房（涉案房屋）是简倩文所有的房产。简倩文于2013年12月24日办理公证手续委托李毅文出售涉案房屋、签订房屋买卖合同及收取售房款等事项。2014年1月15日，汤丽梅（买方）与简倩文（卖方）的委托代理人李毅文及广州市祈安地产代理有限公司（经纪方，以下简称祈安公司）共同签订《房屋买卖合同》，约定：买方向卖方购买广州市荔湾区中山八路党恩新街35号609房，建筑面积52.31平方米，房屋成交价为800000元；基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供了居间服务，经纪方有权在签订本合同当天向买卖双方收取中介服务费，详见《支付中介服务费承诺书》；基于经纪方已提供居间服务，因违约方原因导致合同无法继续履行，则视为经纪方已完成居间服务，买卖双方未付之佣金仍应按照《支付中介服务费承诺书》约定支付；卖方同意以公证委托的方式将该物业出售给买方，双方须于2014年1月16日到公证处办理公证授权手续；成功办结公证当日，买方向卖方支付首期楼款（含定金）人民币450000元；出公证书当日，买方向卖方支付剩余楼款350000元。买方须在签订本合同之日支付5000元作为部分定金，定金余款25000元于2014年1月16日或之前付清。签订《房屋买卖合同》同日，汤丽梅向祈安公司签署《支付中介服务费承诺书》，主要内容为：汤丽梅同意支付祈安公司中介服务费16000元，若因买方或卖方违约导致《房屋买卖合同》无法继续履行，同意视为经纪方居间服务已完成；若逾期支付上述中介服务费，则每逾期一日，按逾付金额的3%计算违约金支付给经纪方。广州市祈安地产代理有限公司于2014年5月23日向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、汤丽梅立即向祈安公司支付中介服务费16000元以及违约金16000元（自2014年1月16日起，每日按应付金额的百分之一计算至付清之日止，暂算至起诉之日）；2、一审诉讼费用由汤丽梅承担。原审诉讼中，祈安公司、汤丽梅确认在合同签订后，汤丽梅要求卖方提供齐全的个人资料，但卖方代理人李毅文提供不了业主简倩文的婚姻证明、户口簿、身份证等证件原本，故汤丽梅不同意支付首期房款给卖方，最后交易不成功。另外，汤丽梅申请了证人冯小萍、简见希出庭作证，证明的内容为汤丽梅及李毅文在祈安公司商谈合同履行事宜过程中，汤丽梅要求李毅文提供齐全交易的资料，但李毅文答复无法提供，并明确表示不再履行合同出售涉案房屋；中介方没有督促卖方继续交易或退回定金。汤丽梅亦确认李毅文已将收取的定金30000元退还，之后双方没有再联系，其认为合同已经解除。汤丽梅至今没有向祈安公司支付中介服务费16000元。原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。汤丽梅与涉案房屋出卖人经祈安公司提供咨询及中介服务签订《房屋买卖合同》，并与祈安公司签署《咨询及中介服务费确认书》，由此可确定祈安公司与汤丽梅之间形成居间合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”可见，作为居间人，祈安公司只是向委托人提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并促成买卖双方签订合同，并非直接参与房屋交易。除法律规定须承担责任外，无须因买卖双方任何一方的违约导致交易不成功而承担责任。本案中，祈安公司、汤丽梅及证人均确认是由于卖方不同意提供齐备的资料，并表示不同意继续交易，而汤丽梅也因此未依约支付购房款，最终未能交易成功。因此，汤丽梅主张因祈安公司未能促成交易过户而不同意支付中介服务费缺乏法律依据，原审法院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第四百二十五条﹤javascript：SLC（21651，425）﹥的规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”由于汤丽梅不能证实祈安公司故意隐瞒或提供虚假重要情况，故汤丽梅仍应向祈安公司支付拖欠的中介服务费16000元及违约金。由于祈安公司与汤丽梅没有具体约定中介服务费支付时间，故违约金宜从祈安公司起诉汤丽梅主张权利之日起算。至于违约金标准，汤丽梅认为逾期1日3%标准过高具有合理性，祈安公司酌情予以调整，可参照银行同期贷款利率计算违约金。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，于2014年8月13日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，汤丽梅向祈安公司支付咨询及中介服务费16000元；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，汤丽梅向祈安公司支付违约金（以16000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年5月23日起计至清偿之日止，违约金总额不超过本金16000元）；三、驳回祈安公司其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由祈安公司负担50元，汤丽梅负担250元。判后，汤丽梅不服，上诉于本院，称：2014年1月15日，汤丽梅经祈安公司的介绍下，与广州市荔湾区中山八路党恩新街35号609房的业主简倩文的代理人李毅文签定了上述房屋的买卖合同，但后来由于李毅文的资料不全和李毅文违约而导致该合同无法履行。在本次的交易中，祈安公司并没有认真履行其作为中介的责任而导致最后合同的无法履行，因此汤丽梅不应向祈安公司支付中介服务费。汤丽梅所签订的支付中介服务费承诺书是由祈安公司提供的文件，支付中介服务费承诺书是格式条款和霸王条款，显失公平，不符合《民法通则》上的公平原则。因此汤丽梅不应向祈安公司支付中介服务费。原审法院对本案存在事实认定不清和法律适用错误的问题，因此汤丽梅上诉请求：1、撤销原审法院判决，驳回祈安公司的诉讼请求；2、诉讼费由祈安公司负担。被上诉人祈安公司答辩称：不同意汤丽梅上诉请求，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请依法维持。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审法院，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=2&Gid=117634122&ShowLink=false&PreSelectId=315233000&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined﹥。本院审理期间，汤丽梅既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对汤丽梅的上诉请求，不予支持。综上所述，审查原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（5110，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：SLC（5110，153）﹥第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费600元，由上诉人汤丽梅负担。本判决为终审判决。审判长  贾震华审判员  陈 涛审判员  陈珊彬二〇一四年十二月十日书记员  阮志雄陈迪