吉林高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉0291执异2号
案外人：马利斌，男，1965年3月24日生，回族，无职业，住吉林市船营区。
申请执行人：宋国君，男，1974年5月25日生，汉族，无职业，住吉林市高新区。
被执行人：于玲，女，1970年6月21日生，汉族，无职业，住敦化市。
被执行人：永吉县北大湖镇北来顺商场，住所地永吉县。
法定代表人：许新龙，总经理。
被执行人：吉林市鑫诚小额贷款有限公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：江门辉，总经理。
被执行人：江门辉，男，1976年3月27日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
被执行人：江门育，男，1974年7月7日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
被执行人：谢明心，男，1964年10月29日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
第三人：张振，男，1983年3月1日生，汉族，蛟河市天岗镇居民，住吉林省蛟河市。
第三人：徐丽红，女，1985年3月14日生，蛟河市天岗镇居民，住吉林省蛟河市。
保证人：马云峰，男，1972年7月17日生，汉族，无职业，住吉林省永吉县。
在本院执行宋国君与于玲、孙国华、永吉县北大湖镇北来顺商场、吉林市鑫诚小额贷款有限公司、江门辉、江门育、谢明心、第三人张振、徐丽红、保证人马云峰民间借贷纠纷一案中，案外人马利斌对本院作出的（2016）吉0291执266号之八执行裁定书提出异议，要求解除对“中共延边朝鲜族自治洲机关工作委员会名下的马云峰所有的坐落于延吉市公新街465号河畔花园7号楼1001号，房籍号XXX号，建筑面积1259.67平方米”的房产查封，停止对此房产的评估、拍卖等执行程序。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人马利斌称，一、案外人对涉案房产具有物权期待权。关于涉案房产，案外人于2015年4月22日与开发商延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，且支付了全部价款。随后，案外人实际占有该房产至今。由于相关部门对该房产未验收完毕，导致该房屋至今未能办理产权登记手续。显然，案外人对该房屋具有能够排除执行的物权期待权。
二、被执行人是于玲。综上所述的裁定书，为什么查封马云峰所谓的财产。马云峰与于玲是什么关系，程序不当。
三、涉案房产是否为第三人马云峰所有尚无定论。首先，案外人与马云峰关于该房产权属问题存有纠纷并发生诉讼，延吉市人民法院两次判决开发商为案外人办理房产权登记手续，显然对于该尚有争议的房产贸然查封并不适宜。其次，如前所述，该房产权属问题尚存争议，需待另一民事案件审理结果来确定，现阶段该民事案件尚未审结，现应中止执行，待民事判决生效后再来确定是否查封该房产。
综上所述，案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，申请人对此房产的权益能够排除执行，且现阶段也不适宜对该房屋进行查封。故申请人特提出异议，请求贵院解除对上述房屋的查封，停止对上述房屋的评估、拍卖等执行程序。
申请执行人宋国君辩称，一、高新法院依法查封马云峰名下财产正确，并有权执行马云峰的财产。马云峰与于玲系夫妻，于玲向我借款500万元系在夫妻关系存续期间，并且借款后由马云峰投资小贷公司，属于夫妻共同经营所借债务，故该债务为夫妻共同债务，马云峰应当承担共同偿还责任。另外，退一步来讲，即便该债务不是夫妻共同债务，但在高新法院执行于玲过程中，马云峰于2017年4月11日为于玲提供担保，担保期间届至2017年5月30日前，现担保期间已过，于玲仍未偿还借款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条：“在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。被执行人逾期仍不履行的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或者担保人的财产。”之规定，高新人民法院有权查封、执行被执行人于玲及担保人马云峰的财产。
二、马利斌的主张不能排除执行。
1.延吉市公新街465号河畔花园7号楼1001号房屋属于马云峰和于玲夫妻共同财产。该房屋系宇航房地产公司与中共延边州机关工作委员会合作建设，该房屋产权登记在中共延边州机关工作委员会名下是因为建设手续系中共延边州机关工作委员会，基于合作约定，该房屋归宇航房地产开发有限公司所有。宇航房地产公司将该房屋于2011年3月20日出售给马云峰并将房屋交给马云峰，马云峰已经实际占有该房屋。马云峰未能办理房屋所有权证系因该房屋被查封，不能办理，马云峰作为购买人没有过错，故该房屋所有权人应为马云峰所有。马云峰购买该房屋系在与于玲夫妻关系存续期间，属于马云峰和于玲夫妻共同财产。
2.马利斌与马云峰之间并不存在真实的房屋买卖关系。马云峰将商品房买卖合同及交款收据更改为马利斌是为马利斌与马云峰之间的民间借贷提供的担保。经调查，马云峰与马利斌之间存在民间借贷关系，马云峰将商品房屋买卖合同及交款收据更改为马利斌目的是为民间借贷提供担保。对此，宇航房地产公司能够予以证明。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，以担保目的签订的房屋买卖合同不能认定双方之间存在房屋买卖关系。另需说明的是，商品房购买者在未办理房屋所有权证的情况下将房屋再行出售，通常是在开发公司进行改底，即开发公司将原购买者的合同及收据收回，重新与新购买者签订合同并开具收据，而不是在原合同及收据上直接以涂改方式更名。
3.假设马云峰与马利斌之间存在房屋买卖关系，马利斌亦无权主张房屋权利。因马利斌并未向马云峰交付购房款，故即便双方之间存在房屋买卖关系，因其未交付购房款，亦不能主张马云峰向其交付房屋或确认该房屋归其所有。
4.马云峰与马利斌之间并不存在以房抵债的合意，以房抵债不成立。退一步讲，即使双方进行以房抵债，亦因为违反法律规定而无效。
通常情况下，以房抵债需要双方签订以房抵债协议，即对双方债权债务作出处理，对房屋抵偿债务数额及不足部分或差额部分及以房抵债如不能履行如何处理作出约定。马利斌提出异议，但不能提供以房抵债协议，故其主张不能成立。双方之间只是将购房合同及收据名称涂改的方式为民间借贷提供担保。退一步讲，即便双方达成以房抵债，亦不能排除执行。第一，马云峰名下的该房屋是马云峰与于玲的夫妻共同财产，而于玲并未同意马云峰处置该财产，因马云峰擅自处分巨大夫妻共同财产而无效，马利斌不能依据无效的抵债协议向马云峰或于玲主张交付房屋。第二，债具有平等性。债务人在以物抵债时不得损害其他债权人的权益，否则是无效行为。即当抵债人欠付多人债务情况下，在不能对所有债务清偿的情况下，将其财产只抵偿给部分债权人，因其只抵偿给部分债权人的行为会损害其他债权人的权益，致使其他债权人的债务无法获得清偿，并会引发社会伦理道德问题。故，在损害其他债权人权益情况下的抵债行为无效。第三，马利斌主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，并不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，依据此规定，排除执行需要同时具备上述四种情形。马利斌与马云峰之间并未签订书面房屋买卖合同。虽马云峰与开发公司之间的买卖合同被涂改为马利斌，但因买卖合同是出卖人与购买人之间签订的，对双方权利义务作出约定的合同，而将马云峰与开发公司之间的合同涂改为马利斌只能约束马利斌与开发公司之间的权利义务，因该合同并无马利斌与马云峰之间的买卖约定内容，故不能依此确定双方之间签订书面买卖合同。同时，以房抵债并不是法律意义上的买卖行为，只是偿还债务的一种方式，故双方之间不存在买卖合同。马利斌亦未合法占有该房屋。马云峰未向马利斌交付房屋，马云峰向公安机关报案称，马利斌强行撬锁进入房间。从报案看马利斌未合法占有房屋。并且马利斌并未支付房屋价款，故马利斌的主张不能排除执行。
三、本案无需以另案审理结果为依据。本案审查范围为马利斌的主张能否排除执行，而马利斌主张的另案系合同纠纷案件，而合同纠纷解决的是双方之间的债权债务关系并非是物权，故本案无需等待另案裁判结果为依据。
综上，马利斌并无排除执行的事由及证据，应当驳回其申请。
被执行人于玲、保证人马云峰辩称，诉争房屋不是答辩人马利斌所有。1、诉争房屋为答辩人所有。答辩人与2011年3月20日从宇航公司购买涉案房屋，并于同年9月份进行装修使用。2015年5月，案外人马利斌伙同李庆忠等人强行侵入诉争房屋，自行更换门锁并毁坏房屋内的装修。所以，马利斌不是合法占用诉争房屋（答辩人就案外人马利斌非法侵占一事现已在延吉市公安局公园派出所报案，该案正在初查中）。2、马利斌与宇航房地产公司之间不存在诉争房屋买卖关系，答辩人与被答辩人马利斌之间也不存在房屋买卖关系。事实是2015年4月18日，马云峰为了从马利斌处借款，向马利斌出具了借据，但马利斌要求答辩人马云峰提供担保。2015年4月22日，答辩人为了借款，与马利斌一同到宇航房地产公司，在宇航房地产公司经理孙作魁在场情况下，把答辩人名下的延吉市梨花路河畔公园7号楼1001号房屋（建筑面积为1257平方米、购房款为8799000元）以合同书名称变更为答辩人形式提供了抵押担保。房屋买卖合同书更名是答辩人与被答辩人马利斌之间抵押担保关系（有2018年2月5日宇航房地产公司出具的证明材料为凭）。3、延吉市人民法院现审理马利斌与宇航公司、答辩人之间房屋买卖合同纠纷，未作出最终判决。因此，马利斌称诉争房屋系其有物权期待权是没有法律及事实依据的。综上所述，案外人马利斌的执行异议事实和理由不成立，应驳回马利斌的执行异议请求。
被执行人永吉县北大湖镇北来顺商场、被执行人吉林市鑫诚小额贷款有限公司、江门辉、江门育、谢明心、第三人张振、徐丽红未向本院提供书面答辩。
本院查明，原告宋国君诉被告于玲、被告永吉县北大湖镇北来顺商场、被告吉林市鑫诚小额贷款有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年4月7日作出（2015）吉高新民一初字第353号民事判决，该判决书主文：一、被告于玲于本判决生效后十五日内给付原告宋国君借款本金500万元以及违约金100万元；二、被告于玲于本判决生效后十五日内给付原告宋国君借款本金500万元的利息（以500万元为本金，自2015年10月28日起至钱款付清之日止，按月息2%计算）；3、如被告于玲在本判决生效后十五日后，不履行本判决第一项之义务，原告宋国君对被告永吉县北大湖镇北来顺商场名下的坐落于北大湖镇五里河大街三委2-27-3-4-0-1房屋折价、拍卖或变卖后的价款在被告于玲承担的借款及违约金范围内享有优先受偿权；四、被告永吉县北大湖镇北来顺商场承担上述担保责任后，有权向被告于玲追偿；五、被告吉林市鑫诚小额贷款有限公司对本判决第一项借款本金及违约金承担连带偿还责任；六、被告吉林市鑫诚小额贷款有限公司承担上述担保责任后，有权向被告于玲追偿；七、驳回原告宋国君的其他诉讼请求。该案件发生法律效力后，宋国君申请执行，本院于2017年12月14日作出（2016）吉0291执266号之八执行裁定，查封了中共延边朝鲜族自治州机关工作委员会名下的马云峰所有的坐落于延吉市公新街465号河畔花园7号楼1001号，建筑面积1259.67平方米的房屋。案外人提出异议，认为该查封侵犯了案外人对查封财产的物权期待权。
另查明，案外人马利斌于2015年5月在吉林省延吉市法院起诉被告宇航房地产公司、第三人马云峰房屋买卖合同纠纷一案，诉请要求2015年4月22日，马利斌从第三人马云峰处购买的开发商为航房地产公司并与开发商重新签订的房屋买卖合同有效，并要求开发商协助办理房屋产权证。延吉市法院查明的事实：2011年3月20日，马云峰与宇航房地产公司签订房屋买卖合同，约定：马云峰购买宇航房地产公司开发建设的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第7幢1001、2001、3001号，建筑面积为1257平方米的房屋，房款总计8799000元。合同签订后，马云峰于同日向宇航房地产公司交付购房款8799000元。2015年4月22日，案外人与马云峰签订房屋买卖合同，约定：马云峰将其在宇航房地产公司购买的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第7幢1001、2001、3001号，建筑面积为1257平方米的房屋出售给案外人，房屋价款为8799000元。合同签订后的同日，双方共同到宇航房地产公司，将原买受人马云峰变更为马利斌。购房款以马云峰拖欠马利斌的借款相互折抵。同年8月，马云峰将合同约定的房屋交付给马利斌，并由马利斌占有、使用至今。延吉市法院于2015年9月7日作出（2015）延民初字第3122号民事判决：一、确认马利斌与宇航房地产公司之间签订的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第7幢1001、2001、3001号，建筑面积共计为1257平方米的房屋买卖合同有效；二、……。宣判后，马云峰不服判决，向延边州中级人民法院提起上诉，二审审理中，依案外人钟铁飞、张秀珍的申请，将案外人钟铁飞、张秀珍列为第三人参加诉讼，经审理，认为事实不清，将该案发回重审。该案件重审后查明的事实：本案诉争房屋，原系案外人千日辉从宇航房地产公司产权调换取得后，以672万元的价格卖给第三人马云峰，后马云峰与宇航房地产公司签订了房屋买卖合同，价款为899000元。2015年4月18日，马云峰给马利斌出具借据1份，今借到马利斌人民币10500000元，约定还款日期为2015年6月30日。其他事实与前述案件事实一致。2016年9月18日，延吉市法院就该案再次作出（2016）吉2401民初1165号民事判决，判决主文：一、确认马利斌与宇航房地产公司之间签订的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第7幢1001、2001、3001号，建筑面积共计为1257平方米的房屋买卖合同有效；二、……。宣判后，马云峰仍不服判决，提起上诉，该案件现正在二审程序中。
再查明，涉案房屋现在延吉市房屋产权管理中心登记所有权人为中共延边朝鲜族自治州机关工作委员会。该委员会出具证明：宇航房地产公司开发的河畔花园小区7号楼商业网点门市房归该公司所有，与延边州直机关党工委无关（目前该处房产在我单位名下）。2011年3月20日，马云峰与宇航房地产开发公司签订了商品房买卖合同，将中共延边朝鲜族自治州机关工作委员会名下位于延吉市公新街465号河畔花园7号楼门市房出售给马云峰，（合同中房产号为7号楼1001、2001、3001）。2015年4月，因马云峰向马利斌借款，为保证借款到期不能偿还，双方到宇航房地产公司，将本案涉案房产做借款的担保物，将买受人马云峰名字删改成马利斌。
还查明，被执行人于玲与保证人马云峰系夫妻关系。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋虽登记在中共延边朝鲜族自治州机关工作委员会名下，但实际所有权人为开发商宇航房地产公司，有中共延边朝鲜族自治州机关工作委员会和宇航房地产公司的证明为凭。虽然案外人称，在法院查封之前其与宇航房地产公司已签订房屋买卖合同，也交付了购房款（以物抵债），但其提供的证据并不能证明其主张成立，相反，宇航公司及担保人马云峰均否认与马利斌签订过涉案房屋的买卖合同，还有，马利斌称已经交付全部购房款没有证据予以证明，故本院对其主张不予采信。退一步讲，即便马利斌签订了合法有效的商品房买卖合同，也交纳了合同约定价款总价的百分之五十，但所购商品房并非用于居住且案外人没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故案外人的异议请求不符合上述法律的规定，不能够排除执行，对案外人的异议请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人马利斌的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 金吉浩
人民陪审员 蒋新民
人民陪审员 张泽君
二〇一八年二月七日
代理书记员 李 雨