陕西省韩城市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0581民初213号
原告：辛某某，男，汉族。
委托诉讼代理人：李某某，陕西炳辉律师事务所律师，一般授权。
委托诉讼代理人：党某某，陕西炳辉律师事务所律师，一般授权。
被告：乔某某，男，汉族。
委托诉讼代理人：陈某，陕西ＸＸ山律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：王某，陕西ＸＸ山律师事务所律师，一般授权。
被告：合阳县电力金具制造有限责任公司（以下简称金具公司）。
住所地：合阳县城关镇解放路南段**号。
法定代表人：张某某，系该公司经理。
第三人：曹某某，男，汉族。
第三人：陈某某，女，汉族，系第三人曹某某之妻。
原告辛某某与被告乔某某、合阳县电力金具制造有限责任公司，第三人曹某某、陈某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛某某及其委托诉讼代理人李某某、党某某，被告乔某某的委托诉讼代理人陈某、王某，被告金具公司的法定代表人张某某到庭参加了诉讼。第三人曹某某、陈某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辛某某向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于合阳县城关镇解放路南段51号金具小区1号楼一层101号房屋；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月26日，韩城市人民法院（2016）陕0581民初182号民事裁定书对被告与第三人之间的民间借贷纠纷一案作出民事裁定：对被告金具公司位于合阳县城关镇解放路南段51号金具小区1号楼一层101号房屋予以查封。2017年10月25日，原告向韩城市人民法院提出异议，要求法院停止对该房产采取强制措施，2018年1月6日，韩城市人民法院作出（2017）陕0581执异20号执行裁定，裁定驳回原告的异议。原告认为，涉案房屋已于2013年12月16日以抵账的方式转让给了原告，原告与被告金具公司签订了《购房合同》，金具公司向原告出具收款收据加以确认。该房屋在签订合同后的2015年2月28日即交付原告占有使用，原告也于2015年3月份开始对房屋进行了简单装修，2015年6月12日在物业办补了相关物业手续，但因被告金具公司原因一直未办理房屋过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，人民法院不应对上述房屋采取执行强制措施。原审裁定认为“案外人辛某某与合阳县电力金具制造有限责任公司签订的商品房认购书因无该单位主要负责人签字确认且在本院异议审查期间该单位的主要负责人也未能当庭作证，故本院对其整机的真实性不能认定”显然是错误的，违反《中华人民共和国合同法》第32、44条以及《中华人民共和国物权法》第15条规定，而且既然没有相反证据，也没有任何人对原告的合同书提出异议，原审裁定却认为原告的权利是不真实的，纯属主观臆断，故提起诉讼，请求法院依法判决。
原告辛某某为支持自己的主张，向法庭提交如下证据：
1、韩城市人民法院（2017）陕0581执异20号执行裁定书。用以证明原、被告的诉讼主体资格。二被告质证后均无异议。
2、2013年12月16日原告与金具公司签订的《商品房认购书》。用以证明原告与被告金具公司就涉案房屋订立了买卖合同。被告乔某某质证后对证据的真实性不予认可，认为认购书不等同于合同。被告金具公司对该证据无异议。
3、2013年12月16日被告金具公司向原告出具的收款收据。证明原告向被告金具公司交纳了房款，履行了合同义务。被告乔某某质证后对证据的真实性有异议，认为其与吕军奇案的票据不是出自同一本，而且曹某某没有出庭，所以对此不认可。被告金具公司对该证据无异议。
4、范某某出庭作证及其书面证言、范某某与原告的两份对账单和收条。情况说明：2013年10月之前，范某某共欠原告饲料款1244200元，又收取原告现金20万元，共计1444200元，与本案房款数相符。用以证明原告所交房款的抵账过程。被告乔某某质证后对对账单有异议。被告金具公司无异议。
5、合阳县房屋建筑和市政基础设施工程施工合同备案意见书、范某某经营的合阳县硕丰圆果蔬专业合作社营业执照和原告经营的合阳县虎军农资部的营业执照。用以证明原告的职业和范某某身份以及兼营种植果蔬情况。二被告质证后均无异议。
6、2018年元月13日合阳县金具小区物业办出具的证明。用以证明被告金具公司于2015年2月28日将涉案房屋已交付原告，房屋现由原告占有。被告乔某某质证后对该证据不予认可，认为这份证据能够证明辛某某所说的不真实。被告金具公司无异议。
7、票据六张、收条一张。用以证明原告对房屋进行了装修。被告乔某某质证后对证据的真实性不予认可。被告金具公司无异议。
8、照片六张。用以证明原告占有房屋现状。被告乔某某质证后认为该证据不能证明查封时房屋现状。被告金具公司无异议。
被告乔某某辩称，请求驳回原告的诉请。理由：一、原告所买的房屋价格不真实，价格每平方为5800元，而刚才审理的吕军奇案相同房屋价格每平方2800元。二、原告仅仅有商品房认购书，没有房屋买卖合同。且认购书中约定的交房时间为2016年10月6日。三、原告从收到房屋2014年年底直至法院查封两年多时间，没有到合阳县房管局进行房屋备案登记，有违常理。四、2014年12月30日在相关单位进行施工合同备案，这时候房屋尚不具备交房条件，所以交房一说并不真实。五、2016年1月26日在查封涉案房屋时，张贴了封条及公告，原告一直没有提出异议。综上认为，原告所说的房屋抵债均不是事实。
被告乔某某为支持自己的主张，向法庭提交如下证据：
第一组：1、结婚证复印件一份；2、陕西省韩城市人民法院（2016）陕0581民初182号民事判决书一份。证明：1、曹某某、陈某某系夫妻关系，二人向乔某某借款主要用于曹某某实际控制的合阳县电力金具制造有限责任公司名下金具小区的房地产开发。2、证明合阳县电力金具制造有限责任公司在借贷关系中以担保人身份、房屋出售人、收款人的身份签章，并盖章承诺还款。原告辛某某和被告金具公司对该组证据均无异议。
第二组：1、2013年8月22日借款合同、保证合同、承诺书、借据各一份；中国工商银行转账凭证6张；房屋买卖合同一份、收款收据一份；2、2014年8月14日商品房认购书、承诺书、中国工商银行转账凭据2张、收款收据一份；3、2015年1月13日商品房认购书、承诺书各一份、收款收据2份；4、2015年5月29日借条、承诺书各一份。证明曹某某、陈某某二人以签订购房合同及出具借据的方式，多次向乔某某借款2032000元的事实，并承诺若未按约还款付息，则愿将合阳县电力金具制造有限责任公司金具小区一号楼门店上下两层房产证办至乔某某名下的事实（2015年10月9日承诺书）。原告对该证据的真实性有异议，认为借据上没有法定代表人签名。被告金具公司质证后无异议，认为当时张某某已将公司转让给曹某某，所以不可能签字。
第三组：1、诉中财产保全申请书；2、中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单包含一份；3、韩城市人民法院（2016）陕0581民初182号民事裁定书及送达回证。证明被告乔某某在起诉后，在2016年1月20日以保函为担保申请财产保全，韩城市人民法院根据乔某某的申请作出了民事裁定书裁定，对合阳县电力金具制造有限责任公司位于合阳县城关镇解放路南段51号金具小区1号楼一层101号房产予以查封。原告辛某某和被告金具公司对该组证据均无异议。
第四组：1、陕西省韩城市人民法院（2016）陕0581民初182号公告一份及现场照片3张；2、陕西省韩城市人民法院（2016）陕0581民初182号协助执行通知书及送达回证3、陕西省韩城市人民法院（2017）0581执114号公告一份。证明：1、在2016年1月26日韩城市人民法院将涉案房产的查封公告张贴于合阳县金具小区内，同时，由合阳县住房与城乡建设局协助执行。2、在乔某某与曹某某、陈某某、合阳县电力金具制造有限责任公司民间借贷纠纷案件进入执行阶段后，2017年11月8日韩城市法院发出公告，要求被查封房屋的占有人在2017年11月15日前迁出房屋（或到韩城市人民法院说明情况），逾期将强制执行。原告辛某某和被告金具公司对该组证据均无异议。
第五组：1、谈话笔录两份；2、送达回证一份。证明在2016年1月27日韩城市人民法院对合阳县旺旺置业就以下事项进行了告知：1、金具小区凡是裁定书上查封的，如有销售等事宜，需经人民法院同意，并办理房款提存;2、对于裁定书上未办理过户登记手续的房产，应于2日内向人民法院提供已出售部分房产的购房合同、购房票据、购房清册。原告辛某某和被告金具公司对该组证据均无异议。
第六组：合阳县房屋产权登记发证办公室出具的金具小区待售房产清单。证明法院在查封该涉案房屋时，该房屋并未出售，并未装修。原告辛某某对该证据的证明目的有异议，认为登记和出售是两个概念。被告金具公司对该证据无异议。
被告金具公司辩称，原告的购房协议真实，在曹某某开发过程中只用了这种格式的合同，合同上甲方没有签字，2011年6月份我公司就将全部股权转让给曹某某，曹某某出具承诺书，承诺动工之前将股权变更、法人变更手续作完，后因多种原因，曹某某没有将这些手续作完，曹某某又出具承诺书，承诺2011年6月后，金具公司所产生的活动与原职工无关，所以购房合同上没有我的签字。用房屋抵顶工程款是事实，因为房屋是由范某某承建的，卖房时用房屋顶工程款，因为范某某需要化肥等农业生产资料，辛某某是做农资生意的，辛某某向范某某提供了农资，范某某欠辛某某的钱，然后就把抵顶的房屋抵顶给了辛某某。金具公司的房屋现在还有很多没有办理过户登记，因为有些建房税费没有缴纳。
被告金具公司未向法庭提供证据。
第三人曹某某、陈某某均未到庭参加诉讼。
本院依职权调取的证据：2018年4月12日与第三人曹某某、陈某某的谈话笔录。原告辛某某质证后认为是真实的，能够和原告的质证意见相互印证。被告乔某某质证后认为曹某某的陈述是不真实的。被告金具公司质证后认为曹某某的部分陈述是真实的，但是公章和营业执照都在曹某某手里。
经审理查明，被告金具公司因欠范某某工程款将位于商城金具商住楼1号楼一层南一户房产以1444200元的价格抵顶给范某某。范某某因欠原告辛某某农资款，又将该房产抵给了原告辛某某。2013年12月16日，被告金具公司（甲方）与原告辛某某（乙方）签订了一份编号为003的《商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方购买位于商城金具商住楼1号楼一层南一户，建筑面积约249平方米；甲方暂定于2016年10月1日将乙方所购房交付乙方使用；商品房售价为人民币5800元/平方米，总金额人民币壹佰肆拾肆万肆仟贰佰零拾零元整（小写：￥1444200元），签订认购书当日内即2013年12月16日前付100%的楼款；补充：最终以实际面积为准，抵范某某工程款。同日，被告金具公司给原告出具收款收据一份，载明：今收到辛某某南1门店全款（全款清，抵范某某工程款1444200元）。2015年2月28日，被告金具公司将房屋交付给原告辛某某。原告辛某某于2015年3月份开始对房屋进行装修。2015年6月12日原告到物业办补办了相关物业手续。2016年1月26日，韩城市人民法院作出（2016）陕0581民初182号民事裁定书，裁定对被告金具公司位于合阳县城关镇解放路南段51号金具小区1号楼一层101号房屋予以查封。2017年10月25日，原告向韩城市人民法院提出执行异议，要求法院停止对该房产采取强制措施，2018年1月6日，韩城市人民法院作出了（2017）陕0581执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为其享有足以排除强制执行的民事权益，故诉至法院，请求依法判决。
另查，该涉案房屋未办理房屋过户登记手续。
上述事实，有当事人陈述、证人证言及其他相关证据在卷为凭，可以认定。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该认购书已具备了买卖合同的构成要件，故被告乔某某辩称该合同不是商品房买卖合同的理由不能成立，本院不予支持。原告辛某某与被告金具公司签订的《商品房认购合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名义下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告辛某某与被告金具公司于2013年12月16日签订《商品房认购合同》，也已交付了全款，2015年2月28日原告占有并对该涉案房屋进行装修，而法院查封该涉案房屋是在2016年1月26日，涉案房屋虽未办理过户登记，但原告辛某某对未能办理过户登记并无过错，故其享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
不得执行合阳县电力金具制造有限责任公司位于合阳县城关镇解放路南段51号金具小区1号楼一层101号房屋。
案件受理费100元，由被告乔某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
本院（2017）陕0581执异20号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 徐 涛
审 判 员 薛 萍
人民陪审员 雷吴彦
二〇一八年六月六日
书 记 员 樊 欢