江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1644号
上诉人（原审被告、反诉原告）曹月娟，女，汉族，1963年1月22日生，个体经营户。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张功华，女，汉族，1955年8月10日生，退休。
委托代理人董志中，江苏苏泽律师事务所律师。
原审第三人李邦国，男，汉族，1951年12月19日生，退休。
委托代理人董志中，江苏苏泽律师事务所律师。
上诉人曹月娟因与被上诉人张功华、原审第三人李邦国房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第6929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月11日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人曹月娟、被上诉人张功华及其委托代理人董志中、原审第三人李邦国委托代理人董志中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张功华原审本诉诉称，2011年10月28日，张功华和曹月娟签订《房屋租赁合同》，约定张功华将其位于本市鼓楼区石头城某号104室（以下简称石头城104室房屋）出租给曹月娟，租期为2011年11月5日至2012年11月4日，年租金37000元。合同期满后，曹月娟又支付了一年的房租37200元，至2013年11月4日期满。到期后，张功华要求曹月娟搬出租赁房屋，但曹月娟拒不配合，至今仍占用张功华的房屋。且曹月娟租赁房屋期间，拆除了院落的围墙，破坏了卧室的墙壁，原安装在主卧室的三菱牌空调也不见踪影，造成张功华房屋及设施的重大损坏。现张功华诉至法院，请求判令：1、解除张功华和曹月娟之间的房屋租赁合同；2、曹月娟立即自租赁房屋内腾空、迁让，并向张功华返还房屋；3、曹月娟按照3100元／月的租金标准支付张功华自2013年11月5日至实际返还房屋之日止期间的房屋使用费；4、曹月娟返还三菱牌空调一台，并恢复安装至租赁房屋的主卧室内；5、曹月娟恢复租赁房屋内及租赁房屋院落围墙上共4扇门；6、曹月娟恢复租赁房屋的卧室墙壁和院落围墙。
曹月娟原审本诉辩称，曹月娟自2006年11月5日租赁张功华的房屋至今，一直用于经营，张功华在租赁之初即清楚曹月娟租赁房屋系为了开设小吃部，曹月娟必定要对房屋进行必要的改造、调整，并非是张功华所称的破坏房屋及设施。曹月娟在租赁张功华房屋之初，就要求长期租赁，张功华承诺该房不会出售，如曹月娟有意购买，张功华也将优先出售给曹月娟。在这样的情况下，曹月娟为改善经营环境，于2012年夏对石头城104室内外进行了重新改造和完善，共花费17.6万元。张功华于2013年8月表示有意出售诉争房屋，曹月娟多次与张功华磋商房屋价款，但均因张功华屡次涨价而未能成交。后张功华于2013年11月5日、11月12日两次带人到曹月娟的经营场所闹场，严重影响了曹月娟的经营活动。现曹月娟既不愿意购买石头城104室房屋也不愿意继续租赁该房，但因张功华违背其向曹月娟长期租赁房屋的口头承诺，给曹月娟造成了严重的损失。在张功华支付赔偿款之前，曹月娟不同意搬出租赁房屋。
李邦国原审述称，石头城104室房屋系李邦国所有，张功华与李邦国系夫妻关系。对于张功华与曹月娟签订的房屋租赁合同，第三人均予以认可，无异议，亦同意张功华以其名义提起本次诉讼及相关主张。
曹月娟原审反诉理由同其本诉辩称，曹月娟请求法院判令：1、张功华赔偿曹月娟于2012年8月所投入的改造、设备添置费用，共计17.6万元；2、张功华赔偿其于2013年11月5日、11月12日闹场对曹月娟造成的经营损失1万元；3、张功华自行承担2013年11月4日以后的石头城104室房屋的相关费用；4、张功华承担全部诉讼费用。
张功华原审反诉辩称，曹月娟未能证明其诉称的17.6万元费用的实际发生，且其为自己经营投入的费用应由其自行承担，曹月娟要求张功华承担其诉称的经营性投入既无合同依据，亦无法律依据，不应得到法院的支持；曹月娟所称的闹场事实并不存在，所诉请的1万元损失也没有依据；3、曹月娟因至今仍在使用租赁房屋，故对于2013年11月5日合同到期后的房屋使用费应参照原租金标准，由曹月娟承担。综上，请求法院驳回曹月娟的反诉请求。
原审法院经审理查明，石头城104室房屋的登记产权人为第三人李邦国，建筑面积75.48平方米。张功华与李邦国系夫妻关系。2006年11月5日，曹月娟（乙方）与第三人李邦国（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定李邦国将石头城104室房屋出租给曹月娟，年租金18000元，租期2年，自2006年11月5日至2008年11月4日。此后，曹月娟一直租赁该房屋，并与张功华（甲方）签订《房屋租赁合同》，双方签订的最后一期合同的租赁期间为2012年11月5日至2013年11月4日，年租金为37200元；合同第1条后加注“如甲方需卖房，应提前2月通知乙方，并退还相关费用，租金按实际结算”；合同第2条约定“……乙方现已改变的卧室墙体及乙方与甲方之间的院落围墙在终止合同前由乙方出资并负责在原址上修复为原貌……”。
石头城104室与103室相邻，曹月娟打通两房屋相邻的墙壁以及两房屋门前院落中间的围墙，开设了一家名为“香香麻辣烫”的小吃部。曹月娟已支付张功华房屋租金至2013年11月4日，现石头城104室房屋仍由曹月娟使用。对于曹月娟于租房之初支付的押金1000元，张功华同意在本案中予以抵扣。
曹月娟为证明其主张的17.6万元改造、设备添置费用，提交了13张收据，开票日期均为2012年7月至8月期间，其中，11张收据的编号均以“1839”开头，2张收据的编号以“1728”开头。曹月娟先是陈述称所添置的物品分别在不同的商家购买，后承认13张收据均是本次诉讼中才找人开具。对于其主张的经营损失10000元，曹月娟未能提交证据予以证明。
对于曹月娟陈述的张功华多次口头承诺将石头城104室房屋长期租赁给曹月娟，张功华予以否认，并称本于2012年就不想继续将房屋租赁给曹月娟。2013年11月4日合同到期后，因曹月娟要求张功华对其进行赔偿拒绝腾房，致争议产生。庭审中，因双方对违约问题各执一词，致本案调解不成。
本案审理期间，经原审法院组织，双方当事人于2014年2月11日自行到诉争房屋进行了现场勘验，并一致确认以下事实：1、石头城104室房屋的主卧室内原安装有三菱牌挂壁式空调一台，曹月娟租赁房屋后拆除；2、石头城103室、104室两房屋门前院落中间原有一堵围墙隔开两户，围墙长约6.4米、高约1.93米，曹月娟租赁房屋后予以拆除；3、为打通使用两间房屋，曹月娟在石头城103室、104室共用墙壁上开了一扇门，该门高约1.8米、宽约0.8米；4、104室房屋门前院落围墙上原有一铁门，曹月娟租赁房屋后将该铁门拆除，并封堵成围墙；5、104室房屋通往院落原有木门一扇、104室房屋内小房间原有木门一扇、104室房屋内通往客厅处原有木门一扇，上述三扇门均由曹月娟在租赁房屋后拆除。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证、收据、照片及当事人陈述等证据在卷，足以认定，原审法院予以确认。
原审法院认为，石头城104室房屋的所有权人李邦国明确表示认可张功华与曹月娟签订的《房屋租赁合同》，亦同意张功华以其名义自行提起本次诉讼，故张功华有权对外出租石头城104室房屋，其和曹月娟签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定各自履行义务。本案中，张功华和曹月娟签订多份《房屋租赁合同》，最后一期合同的租赁期限于2013年11月4日届满，双方的房屋租赁合同也因租赁期限届满而终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。曹月娟辩称张功华口头承诺将诉争房屋向其长期租赁，因该辩称与双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限相矛盾，曹月娟也未能就此提供证据，且张功华予以否认，故对于曹月娟关于有权长期租赁诉争房屋的主张，原审法院不予采信。
根据法律规定，未经出租人同意，或者经出租人同意但合同并无明确约定补偿的，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，均不予支持。本案中，曹月娟以张功华口头承诺向其长期租赁诉争房屋为由主张17.6万元装饰装修损失，其提供的证据为本次诉讼期间补开的收据，不足以证明17.6万元装饰装修费用的实际发生；且曹月娟与张功华签订的《房屋租赁合同》中并未明确约定张功华对曹月娟的装饰装修有补偿义务。故曹月娟的该项主张，既无事实依据，亦无合同和法律依据，原审法院依法不予支持。至于曹月娟主张的1万元营业损失，因其既未能举证证明张功华在其经营场所“闹场”的事实，也未能举证证明1万元营业损失的存在，以及张功华“闹场”和1万元营业损失之间的因果关系，故对其该诉请，原审法院依法不予支持。
房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人支付房屋使用费，使用费标准应参照原房屋租金标准。本案中，张功华与曹月娟之间的房屋租赁合同于2013年11月4日因期限届满终止后，曹月娟仍占有、使用租赁房屋至今，故应按照此前的租金标准支付逾期退房期间的房屋使用费。曹月娟主张2013年11月4日房屋租赁合同期满后不应支付张功华费用及此后费用应由张功华自行承担，无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。又因张功华自愿在本案中抵扣曹月娟支付的押金1000元，不违反法律规定，原审法院依法予以确认。
关于张功华要求曹月娟恢复租赁房屋内及围墙上的四扇门、一台空调，以及房屋内墙壁和院落围墙的诉请，符合法律规定和双方的合同约定，原审法院依法予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、张功华与曹月娟之间签订的《房屋租赁合同》于2013年11月4日期满终止；二、曹月娟于判决生效之日起十五日内恢复本市鼓楼区石头城某号104室房屋内的三扇门，以及房屋院落围墙上的一扇门；返还三菱牌挂壁式空调一台，并恢复安装至本市鼓楼区石头城某号104室房屋的主卧室内；封堵本市鼓楼区石头城某号104室房屋与相邻房屋共用墙壁上的开门（高约1.8米、宽约0.8米），并恢复墙壁原状；恢复本市鼓楼区石头城某号104室房屋与相邻房屋院落之间的围墙（长约6.4米、高约1.93米）；三、曹月娟于判决生效之日起十五日内腾空、迁出南京市鼓楼区石头城某号104室，并将房屋返还给张功华；四、曹月娟于判决生效之日起十五日内按照3100元／月的标准向张功华支付自2013年11月5日起至实际返还房屋之日止期间的房屋使用费（抵扣押金1000元后支付）；五、驳回曹月娟的所有反诉请求。
原审本诉案件受理费60元、反诉案件受理费2010元，合计2070元，由曹月娟负担。
曹月娟不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人从2006年11月即建立租赁关系，被上诉人一直口头承诺涉案房屋长期出租给上诉人使用，只是每年办一次租赁手续。因被上诉人的承诺，上诉人于2012年8月又投入17.6万元进行装修，被上诉人是知道并同意的，现被上诉人要求收回房屋，应对上诉人进行赔偿。二、原审法院未到诉争房屋调查取证，造成误判，给上诉人造成损失。三、被上诉人原审诉讼请求是解除双方之间的租赁合同，从该诉求中可以得出，被上诉人也承认双方之间还存在租赁关系，而被上诉人并未举证证明行使解除权的法定事由。四、原审违背当事人“诉什么审什么”的基本原则，在张功华未变更诉请的情况下，原审直接判合同“期满终止”存在错误。综上，请求二审法院依法改判被上诉人赔偿上诉人装修损失17.6万元，并由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人张功华答辩称，1、被上诉人并未作出将房屋长期出租给上诉人的承诺，上诉人所称在2012年8月投入17.6万元的装修无事实依据，被上诉人也不知情。2、原审过程中，上诉人为了诉讼找人开了收据，收据中既无缴款单位、也无收款人签字、盖章，真实性不予认可。3、被上诉人原审虽诉请解除合同，但理由是合同终止，实质意见是确认合同终止。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
二审中，曹月娟陈述，装修时间为2013年7、8月份。
二审查明的其他事实与原审认定一致，本院予以确认。
本院认为，出租人张功华就诉争石头城104室房屋与承租人曹月娟先后签订多份租赁协议，也得到该房屋产权人即张功华之夫李邦国的认可，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定各自履行义务。其中，双方于2012年11月1日签订的最后一期《房屋租赁合同》租赁期限至2013年11月4日届满，故张功华在期满后不同意继续出租的情况下，双方之间的租赁关系自然终止。曹月娟认为，张功华口头承诺将诉争房屋长期出租给曹月娟，但未提交其他证据加以佐证，即使曹月娟主张的该项事实存在，但依照法律规定，租赁合同应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故出租人张功华有权随时要求解除合同。从本案来看，张功华原审诉请要求解除双方之间的租赁合同，表明租赁双方权利义务不再履行，而合同解除是合同终止原因之一，故原审法院据此判决合同终止并无不当。针对曹月娟上诉提出17.6万元装修损失意见，一是双方合同对此并未约定，故在租赁合同期限届满后，其要求张功华予以赔偿缺乏合同依据和法律依据；二是曹月娟原审诉讼期间补开装修费用的收据，也不足以证明装修行为实际发生，且二审中陈述装修行为发生于2013年7、8月份，与原审其自述装修及收据载明的2012年8月时间前后矛盾，难以采信。故原审法院未支持曹月娟该项主张并无不当，本院应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费2070元，由上诉人曹月娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 马 帅
代理审判员 汪德全
二〇一四年五月十二日
书 记 员 林雨虹