广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂05民终184号
上诉人(原审原告)：梁冰，女，1977年2月10日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
上诉人(原审原告)：姚再明，男，1968年12月2日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
上述两上诉人的委托诉讼代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。
上述两上诉人的委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：莫济良，男，1989年8月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。
被上诉人(原审被告)：北海东诚房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区北海市北部湾西路石化大厦*楼。营业执照号码：No.91450500690212851B(1-1)。
法定代表人：罗木林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆杰英，广西桂三力（北海）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：莫济良，男，1989年8月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。
原审第三人：莫广鸿，男，1964年3月27日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。
莫济良与莫广鸿的委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。
莫济良与莫广鸿的委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。
上诉人梁冰、姚再明因与被上诉人北海东诚房地产开发有限公司（以下简称东诚公司）、莫济良，原审第三人莫广鸿确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区海城区人民法院(2017)桂0502民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁冰、姚再明上诉请求:一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初2448号民事判决；二、改判支持梁冰、姚再明原审诉讼请求或发回重审；三、由东诚公司、莫济良承担一、二审的诉讼费。事实与理由：一、东诚公司与莫广鸿之间签订的《房屋买卖合同》为恶意串通，是无效合同，原审判决认定《房屋买卖合同》有效是错误的。（一）《房屋买卖合同》约定的房屋均价只有1427元／平方米，远远低于市场均价和梁冰、姚再明及案外人陈尔聪向东诚公司购买涉案房屋时的均价。根据《中鑫大厦前期物业服务协议》，莫广鸿或莫济良通过物业公司可以知道涉案房屋业主为梁冰。莫广鸿也承认在签订《抵债协议》前知道涉案房屋经营婚纱店及宾馆，但其取得房屋产权证书后没有向梁冰、姚再明催收过租金，也表明其知道涉案房屋已转让给梁冰、姚再明的事实。（二）莫广鸿和东诚公司及其关联企业北海东鑫房地产开发有限公司之间存在多笔债务，莫广鸿了解东诚公司的债务情况、资产情况，《抵押借款合同》还有股权质押担保3740万元，莫广鸿可以通过其他渠道实现债权。广西壮族自治区高级人民法院(2015)桂民一终字第l0号民事判决于2015年5月18日生效后莫广鸿与东诚公司即于2015年6月20日签订《抵债协议》，证明莫广鸿应明知该案的诉讼情况，签订《抵债协议》存在恶意。（三）莫广鸿陈述其抵债数额为3000万元，《房屋买卖合同》约定房屋转让总价1500万元是为了避税，损害了国家利益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，涉案《抵债协议》、《房屋买卖合同》应属无效。二、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第四条第(三)款第l6条关于以房抵债问题规定、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第四条第(三)款第l5条“关于一房数卖的合同履行问题”规定，本案《房屋买卖合同》名为买卖合同实为以物抵债，不应得到法律保护。三、北海市中级人民法院(2015)北民一初字第l7号民事判决支持陈尔聪撤销《抵债协议》中涉及陈尔聪所购房屋的合同部分的诉讼请求，本案处理结果应与该案保持一致。本案的处理结果与陈尔聪具有利害关系，陈尔聪属于必要参加诉讼的第三人，未追加陈尔聪参加诉讼属程序违法，应发回重审。四、若二审法院认为本案《房屋买卖合同》合法，原审法院因未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定向梁冰、姚再明行使释明权而导致程序违法，也应发回重审。五、梁冰、姚再明提出的要求将房屋办理过户至东诚公司名下具有事实和法律根据。在《抵债协议》、《房屋买卖合同》被确认无效后，莫济良即无合法依据取得涉案房屋，其应协助将涉案房屋过户到东诚公司名下，再由东诚公司过户给梁冰、姚再明。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，程序错误，特提出上诉，请二审依法改判或将本案发回重审。
东诚公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，东诚公司和梁冰、姚再明的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，但因涉案房屋不符合分割登记条件，无法分割办理过户手续，所以合同虽有效但无法履行。东诚公司与莫济良签订的合同合法有效，且涉案房屋已办理过户手续。综上，一审判决正确，梁冰、姚再明的诉求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
莫济良、莫广鸿辩称，梁冰、姚再明的诉求没有事实依据和法律依据，莫济良与东诚公司签订的合同合法有效，也已经履行，不存在隐瞒的情况，莫济良已和东诚公司办理了过户手续，双方签订的合同是当事人的真实意思表示，合法有效。梁冰、姚再明签订的《商品房买卖意购协议书》是虚假合同，根据一审证据及相关法律规定，在不具备办证的条件下，涉案房屋属于不可分割、不可执行、不可分割办证，所以梁冰、姚再明的诉求不能成立。陈尔聪与本案无关，综上，请求驳回梁冰、姚再明的上诉请求，维持原判。
梁冰、姚再明向一审法院起诉请求：一、请求判令莫济良与东诚公司于2015年6月20日签订的《房屋买卖合同》无效；二、请求判令东诚公司、莫济良将登记在莫济良名下的位于北部湾西路20号“中鑫大厦”（原石化大厦）房产证中的一楼01**号16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层750平方米涉案房屋恢复至东诚公司名下[房产证号：北房权证（2015）字第0288**号]，由此产生的全部费用由东诚公司、莫济良共同承担；三、判令东诚公司、莫济良承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实:位于北海市石化大厦原是中国石化集团资产经营管理有限公司的房产，东诚公司于2009年6月12日通过公开竞拍取得，同年11月23日办理了北房权证（2009）字第0207**号《房屋所有权证》，因中国石化集团资产经营管理有限公司拥有该大厦土地使用权性质为划拨，2013年4月19日缴交土地出让金，同年8月26日中国石化大厦集团资产经营管理有限公司与北海市国土资源局补签《国有建设用地使用权出让合同》，同年9月24日，东诚公司取得该大厦北国用（2013）第B50453号《国有土地使用权证》，使用性质为出让。石化大厦占地面积1689.8平方米，建筑面积10511.43平方米。2009年12月30日，梁冰、姚再明（乙方）与东诚公司（甲方）签订《商品房买卖意购协议书》一份，主要约定：甲方将位于北部湾西路20号的“中鑫大厦”（原石化大厦，产权证号：020730号）二层、三层转让给乙方，建筑面积约1500平方米，每平方米单价为3500元，合计525万元。2013年7月30日，梁冰、姚再明（乙方）与东诚公司（甲方）就上述《商品房买卖意购协议书》未尽事宜签订《补充协议》一份，主要约定：乙方原购买东诚公司中鑫大厦二层、三层面积约1500平方米商品房，现乙方同意在2013年8月16日之前再付总房款20%，计人民币壹佰零伍万元，余款在甲方把房产产权证、土地证办在乙方名下后三个月内付清；甲方同意乙方在本补充协议签订后予以先行装修必须由乙方与北海东保物业服务有限公司签订装修协议及物业管理协议，遵守物业管理有关规定。该《补充协议》尾部手写有“以上房产本人准备作为宾馆使用，本人承诺守法经营，涉及消防、工商、税务等相关手续，由本人自行办理，所有费用由本人承担，与甲方无关”。2010年1月6日，梁冰以汇款方式向东诚公司支付购房预约金107.5万元。同日，姚再明向东诚公司购房预约金50万元。2013年8月16日，梁冰以转账方式向东诚公司支付购房款67.5万元。同日，姚再明以转账方式向东诚公司支付购房款37.5万元。东诚公司于2010年9月30日将涉案房产交付梁冰、姚再明使用，梁冰、姚再明将涉案房屋装修后用作经营“中鑫快捷宾馆”至今。2013年9月27日，莫广鸿与东诚公司及其法定代表人东国华签订一份《抵押借款合同》，约定东国华向莫广鸿借款3740万元，东诚公司以其所有的涉案石化大厦提供抵押担保。合同签订后，莫广鸿向东国华出借了3740万元，并对涉案石化大厦办理了抵押登记。2015年6月20日，莫广鸿与东国华、东诚公司签订《抵债协议》，约定东诚公司以其名下的石化大厦抵偿给债权人莫广鸿，抵偿3000万元的债务，并约定双方另行签订买卖合同用于办理石化大厦的过户手续。东诚公司根据莫广鸿的代持房产权委托要求，东诚公司于同日与莫广鸿的侄子即莫济良签订《房屋买卖合同》，约定东诚公司以1500万元的价款转让涉案石化大厦给莫济良，付款方式为抵债、买方已实际支付。东诚公司分别于2015年6月29、8月18日将涉案石化大厦的房产证和土地使用权证办理过户至莫济良名下。税务机关对该石化大厦以23574200元的转让价格进行核税。双方于同年8月20日对石化大厦办理了交接手续。2017年7月17日，梁冰、姚再明以东诚公司、莫济良及莫广鸿的上述行为系恶意串通转移财产，损害其合法权益为由向一审法院提起诉讼提出上述诉讼请求。为查清涉案石化大厦能否分割销售和过户，本院分别向北海市规划局、房地产交易中心、不动产登记中心等部门发函咨询，北海市规划局函复：一、该项目已办理房产手续，房产能否分割办理过户手续，不涉及规划问题；二、建筑分割可能涉及公共通道、电梯、楼道等公共空间产权登记和使用问题，建议咨询房产主管部门意见。北海市房地产交易中心函复：根据《物权法》、《房屋登记办法》等有关规定，房屋登记基本单元应以规划设计的审定批准为依据，经核查北部湾西路石化大厦房屋登记档案，该幢房屋不符合分割登记条件。北海市不动产登记中心函复：该房屋能否办理不动产分户手续应符合国家有关法律规定房屋基本单元的登记条件。
关于东诚公司与莫济良、莫广鸿是否存在恶意串通，损害梁冰、姚再明利益的情形，梁冰、姚再明请求确认莫济良与东诚公司签订的《房屋买卖合同》无效有无事实和法律依据的问题。梁冰、姚再明主张莫济良经莫广鸿委托与东诚公司于2015年6月20日签订《房屋买卖合同》，由东诚公司将涉案石化大厦整体转让给莫济良（实际权利人为莫广鸿），并将涉案石化大厦变更登记至莫济良名下的行为，存在恶意串通，并损害了两原告的利益。一审法院认为，梁冰、姚再明虽于2009年12月30日已与东诚公司签订《商品房买卖意购协议书》，约定以人民币525万元的价格购买涉案石化大厦二楼整层、三楼整层共1500平方米的房屋，并于2010年1月6日至2013年8月16日期间，共向东诚公司支付了购房款262.5万元，但东诚公司未将上述房屋办理过户至梁冰、姚再明名下，梁冰、姚再明亦未就上述房屋买卖协议向登记机关申请预告登记。东诚公司与梁冰、姚再明的房屋买卖合同关系属于债权关系，因债权的非具公示性，莫济良及莫广鸿无法从外部得知东诚公司与梁冰、姚再明之间存在房屋买卖合同关系。在东诚公司未告知其与梁冰、姚再明存在房屋买卖合同关系的情况下，莫济良、莫广鸿作为后买受人无法得知前买受人与出卖人之间买卖关系的存在。本案中，东诚公司称其在将涉案石化大厦以抵债形式转让给莫广鸿并实际过户至莫济良名下时未告知过莫济良、莫广鸿其与梁冰、姚再明存在房屋买卖合同关系，莫济良、莫广鸿亦称其对东诚公司与梁冰、姚再明间的房屋买卖合同关系不知情，梁冰、姚再明亦未能举证证实莫济良、莫广鸿在与东诚公司在签订《房屋买卖合同》以涉案石化大厦抵偿借款，并办理过户时知道或应当知道梁冰、姚再明与东诚公司之间存在房屋买卖合同关系，故无法证实莫济良、莫广鸿与东诚公司在签订《房屋买卖合同》以涉案石化大厦抵偿借款，并办理过户时，存在侵害梁冰、姚再明权益的故意或过失及恶意串通的事实。在莫济良与东诚公司签订的《房屋买卖合同》前，莫广鸿与东诚公司之间确存在借款合同关系，该《房屋买卖合同》是在东诚公司未偿还借款本息的情况下，经双方重新协商，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭除基于法律的特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案莫广鸿、东诚公司经协商一致，建立房屋买卖合同关系，抵偿双方借款关系中的部分借款，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期，东诚公司难以清偿债务时，通过将东诚公司所有的房屋出售给债权人莫广鸿的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，梁冰、姚再明也无法证实莫广鸿、东诚公司存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，梁冰、姚再明主张莫济良与东诚公司签订的《房屋买卖合同》无效无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于梁冰、姚再明的其他各项诉讼请求有无事实及法律依据的问题。一审法院认为，莫济良及东诚公司基于双方签订的合法有效的《房屋买卖合同》将涉案房屋办理过户至莫济良名下，系双方依约履行合同权利义务的体现，故梁冰、姚再明请求东诚公司、莫济良将登记在莫济良名下的位于北部湾西路20号“中鑫大厦”（原石化大厦）房产证中的一楼01**号16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层750平方米涉案房屋恢复至北海东诚房地产开发有限公司名下[房产证号：北房权证（2015）字第0288**号]，由此产生的全部费用由东诚公司、莫济良共同承担的诉求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回梁冰、姚再明的诉讼请求。案件受理费100元，由梁冰、姚再明承担。
本院二审期间，梁冰、姚再明向本院提交以下证据：证据一、北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1422号民事判决书，证据二、北海市中级人民法院（2015）北民一初字第17号民事判决书，证据一及证据二均证明东诚公司在上述两案及广西壮族自治区高级人民法院（2015）桂民一终字第10号案的代理人为广西嘉友律师事务所律师莫积奎，本案莫广鸿与东诚公司之间关系密切，二者之间存在恶意串通，北海市中级人民法院（2015）北民一初字第17号民事判决认定莫广鸿、莫济良非善意。证据三、承租合同，涉案房屋已出租给第三方使用。证据四、调查笔录，证明莫广鸿在与东诚公司签订抵债协议前知道东诚公司与陈尔聪打官司一事。东诚公司发表质证意见为：对证据一、证据二的合法性、真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性有异议。莫济良、莫广鸿发表质证意见为：对证据一、证据二的关联性及证明的内容有异议，两份判决书不能证明存在恶意串通，没有逻辑性。对证据三的真实性、合法性、关联性有异议，如若出租给第三方，也是对莫济良合法产权的侵犯。未对证据四的真实性、合法性、关联性发表意见，通过该份笔录中法官与莫济良的对话可知莫广鸿在之前是不知道陈尔聪与东诚公司之间有买卖合同的。
东诚公司、莫济良、莫广鸿未向本院提交新证据。
本院认为，梁冰、姚再明提交的证据一、证据二、证据四具有真实性、合法性，但与本案无关且不能达到其证明目的，证据三的真实性无法确认，故本院对梁冰、姚再明二审提交的证据均不予采信。
梁冰、姚再明对一审查明的以下事实有异议：一、对“合同签订后，莫广鸿向东国华出借了3740万元”有异议，认为莫广鸿与东诚公司没有提供相关的银行流水，是否实际出借没有证据，而且还款情况如何也不清楚。二、对“2015年6月20日，莫广鸿与东国华、东诚公司签订《抵债协议》”及“根据莫广鸿的代持房产权委托要求，东诚公司于同日与莫广鸿的侄子即莫济良签订《房屋买卖合同》”有异议，不认可《抵债协议》及关于代持的认定，认为是莫广鸿与东诚公司恶意串通转移财产。同时认为一审遗漏查明以下事实：案外人陈尔聪与东诚公司的合同纠纷判决一个月内且在判决内容为合同继续履行的情况下，东诚公司与莫济良、莫广鸿就将整个财产转移到了莫济良名下。东诚公司、莫济良、莫广鸿未对一审查明的事实提出异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：莫济良在一审时已提交莫广鸿与东诚公司原法定代表人东国华之间的银行转账记录，梁冰、姚再明没有提供反驳证据推翻上述转账记录的真实性，也没有提供证据证明《抵债协议》的签订以及一审认定的关于代持事实是恶意串通，故本院对梁冰、姚再明的异议不予采纳。梁冰、姚再明认为一审遗漏查明的事实与本案不具有直接的关联性，本院对其该项异议亦不予采纳。
二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、莫济良与东诚公司于2015年6月20日签订《房屋买卖合同》的行为是否存在恶意串通、损害梁冰、姚再明利益的情形而导致《房屋买卖合同》无效；二、梁冰、姚再明请求将涉案房屋恢复至东诚公司名下有无事实和法律依据。
关于莫济良与东诚公司于2015年6月20日签订《房屋买卖合同》的行为是否存在恶意串通、损害梁冰、姚再明利益的情形而导致《房屋买卖合同》无效的问题。本院认为，梁冰、姚再明与东诚公司签订《商品房买卖意购协议书》，约定购买涉案石化大厦二楼整层、三楼整层共1500平方米的房屋并支付了购房款262.5万元，但未向登记机构申请预告登记。我国采取的是物权公示原则，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故梁冰、姚再明与东诚公司签订《商品房买卖意购协议书》的行为并未导致物权发生变更、转让，仅形成债权关系。现梁冰、姚再明提供的证据不能证明莫济良、莫广鸿在与东诚公司签订《房屋买卖合同》之时，知道梁冰、姚再明与东诚公司已签订《商品房买卖意购协议书》的事实，故其二人应承担举证不能的不利后果，其二人认为莫济良、莫广鸿与东诚公司存在恶意串通的情形缺乏充分证据予以证实，本院对其该项上诉理由不予采纳。东诚公司与莫广鸿、莫济良签订的一系列合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故梁冰、姚再明主张莫济良与东诚公司于2015年6月20日签订的《房屋买卖合同》无效的理由也缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。一审对此认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
关于梁冰、姚再明请求将涉案房屋恢复至东诚公司名下有无事实和法律依据的问题。本院认为，鉴于现无证据证明莫济良与东诚公司签订的《房屋买卖合同》无效，且涉案石化大厦已依法办理过户登记至莫济良名下，故梁冰、姚再明的该项诉请亦缺乏事实和法律依据，一审对此不予支持正确，本院予以维持。
关于是否追加陈尔聪作为本案第三人的问题，本院已作出（2018）桂05民终184号通知书，驳回梁冰、姚再明的申请。
综上所述，梁冰、姚再明的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁冰、姚再明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐惟甲
审 判 员 杨雪云
审 判 员 汪海敏
二〇一八年八月八日
法官助理 沈晓璐
书 记 员 庞芳婷