黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0302民初1582号原告：陈琮英，女，1960年10月1日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：代恒广（系陈琮英的丈夫），男，1960年7月17日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：鸡西盛硕物业管理有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：付成虎，总经理。委托诉讼代理人：艾伟，女，该公司职工。委托诉讼代理人：孙萍，女，该公司法律顾问。原告陈琮英与被告鸡西盛硕物业管理有限公司“（以下简称盛硕物业公司）”财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈琮英及其委托诉讼代理人代恒广，被告盛硕物业公司的委托诉讼代理人艾伟、孙萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈琮英向本院提出诉讼请求：要求盛硕物业公司立即修复鸡冠区X室内的自来水上水管道，费用约3000元；赔偿陈琮英所有的鸡冠区X号门市室内跑水修复费用3000元；盛硕物业公司承担本案诉讼费用。庭审中，陈琮英变更第一项诉讼请求为要求盛硕物业公司修复鸡冠区X号室内或室外的自来水上水管道；明确第二项诉讼请求损失3000元中有2000元为其门市内墙面修复费用，1000元为该门市漏水时及维修时的营业损失。事实和理由：盛硕物业公司管辖的物业小区鸡冠区X室内的隐蔽处的上水管由于自来水管道交工时没有打压，盛硕物业公司就接收了该房屋，该房屋于2018年5月8日上水管隐蔽处跑水，将楼下陈琮英所有的X号门市房淹泡，造成墙皮脱皮、乳胶漆起皮，且造成室内营业者停业损失。陈琮英经了解并到二楼查看跑水点，的确是隐蔽在二楼的上水管跑水，陈琮英找到二楼业主，业主让找盛硕物业公司，陈琮英找盛硕物业公司未予修复，盛硕物业公司让陈琮英起诉，故陈琮英诉至法院。陈琮英申请鉴定，确认跑水原因、修复上水管的费用及修复门市房费用。盛硕物业公司辩称，1.盛硕物业公司不是适格被告，因为造成陈琮英财产损失的不是盛硕物业公司，而是X室室内上水隐蔽处跑水造成的，其次在2017年8月15日鸡西市某有限公司与鸡西市某公司在交接协议中第三条规定，质保期内供水维修产权单位负责，超过质保期由自来水公司负责维修。2.物业管理条例第五十一条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应对依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护责任。3.盛硕物业公在第一时间就尽到了帮助沟通协调义务，不应承担赔偿责任。请法院驳回陈琮英的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，陈琮英（被征收人）与鸡西市房屋征收办公室（征收人）签订《房屋征收补偿安置协议书》，鸡西市房屋征收办公室将陈琮英的房屋征收，其中产权调换房屋为鸡冠区X号门市，建筑面积X平方米。盛硕物业公司于2016年1月1日承接X区的物业服务。2017年10月陈琮英办理X号门市的入户并于2017年10月17日与盛硕物业公司签订物业服务合同，该合同中约定的物业服务项目内容为1.房屋管理：屋顶、楼道、梁、板、柱、外墙体基础、楼道内外门（含电子门）、窗、声控灯、日常维修养护、清疏维修下水主管道及化粪池等。2.设备设施维修养护：小区内的道路、景点小品、护栏、路灯（含电费）、公益性文体设施等日常维护。3.公共秩序维护：设专职秩序维护员对公共设施设备进行不定时巡视，维护小区公共秩序。4.保洁服务：包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部分卫生清洁、生活垃圾清运及经常性的保洁。5.绿化养护管理：对绿化物进行定期修剪、施肥、浇水、喷药、更新、保护绿化物的生长。陈琮英称已将该门市出租他人用于经营诊所。2018年5月8日上午7、8点钟，陈琮英门市东墙棚顶出现漏水，其门市所在楼上即二楼X室（住宅）门前走台及向下的墙都湿了，陈琮英向盛硕物业公司报修，盛硕物业公司接到报修、记录后即到陈琮英门市查看。盛硕物业公司联系该楼的施工单位的工作人员到现场。对于漏水点位置，陈琮英称不确定漏水点的准确位置，称X室屋内的墙是干的，室外漏水，陈琮英称经施工单位工作人员检查发现是二楼隐蔽的自来水管道有漏水点。对于漏水原因，陈琮英称不知道，称盛硕物业公司说是X室门口自来水上水主管道（水表外）漏水。盛硕物业公司辩称其没有说过漏水位置，其也不知道漏水原因，其负责协调沟通，因为该楼尚处于质保期内，根据与鸡西市某有限公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》的约定，对漏水管道有维修义务的义务人是鸡西市某有限公司，超过保质期，则由自来水公司负责维修。盛硕物业公司联系施工单位的工作人员欲对隐蔽的自来水上水管道进行维修，但X室业主要求其先赔偿损失3000元（包括其以前的损失），否则不同意维修，施工单位的工作人员同意给其500元，X室业主不同意，施工单位的工作人员现无法进行维修。陈琮英称在盛硕物业公司经理与X室业主沟通时，X室业主说在没有入住时就有漏水，业主自行维修了，但室外还漏水，盛硕物业公司至今未维修，是施工单位、盛硕物业公司及X室业主没有达成共识，故没有维修，并称X室业主的损失没有得到赔偿，所以达不成一致意见。陈琮英称因将自来水关小，压力小，现在其门市棚顶不漏水了；盛硕物业公司称听施工单位的工作人员说自来水压力大了就漏水。庭审中，陈琮英提交了室内棚顶受损的照片一张，陈琮英称受损位置是门市东墙棚顶，面积大概在1米×30厘米，盛硕物业公司对该照片没有异议，认可受损位置及受损面积，但对陈琮英主张的修复费用2000元不予认可，提出损失数额应以鉴定为准。陈琮英主张其门市出租他人，作为诊所使用，门市漏水及修复期间有营业损失，数额1000元，但未提交证据证实。陈琮英认为盛硕物业公司接收了该小区，其向盛硕物业公司交纳了物业费，盛硕物业公司就有义务为其维修漏水管道。经本院向陈琮英释明，其不申请追加X室业主为本案被告协助维修事项，亦不申请追加鸡西市某有限公司、黑龙江省某工程集团有限公司为被告。诉讼中，陈琮英明确表示对漏水原因、维修上水管道费用及所受损失费用均不申请鉴定。另查明，鸡冠区某号楼竣工时间为2015年12月31日，该楼的建设单位为鸡西市某有限公司，施工单位为黑龙江省某工程集团有限公司。本院认为，陈琮英起诉盛硕物业公司要求其维修门市楼上X室室内或室外隐蔽自来水上水管道漏水处，盛硕物业辩称依据法律规定和合同约定，其不是维修义务人。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”；《物业管理条例》第三十一条规定，“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”；第五十二条规定，“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状”，盛硕物业公司不是法定的维修义务人。从陈琮英与盛硕物业公司签订的《物业服务合同》中对于物业服务项目的约定，亦未约定盛硕物业公司对隐蔽自来水上水管道有维修义务，故陈琮英该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。对陈琮英主张的损失3000元，其中修复门市墙体损失2000元，盛硕物业公司不予认可，陈琮英对修复费用不申请鉴定；对于门市漏水及修复期间的营业损失1000元，陈琮英未提交证据证实。因陈琮英作为原告，对自己提出的主张，有责任提供证据。因其未能提供证据证明其损失数额，且没有证据证实该损失应由盛硕物业公司承担，应承担不利的后果，故对陈琮英要求盛硕物业公司赔偿其损失3000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《建设工程质量管理条例》第四十条，《物业管理条例》第三十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈琮英的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告陈琮英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  亓百录二〇一八年八月二十四日书记员  邵永秋