江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5083号上诉人（原审原告）：吴咸同，男，1949年1月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：郭菊茹，女，1949年10月31日生，汉族，住址同上。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：房树威，江苏驰东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京东南铜业有限公司，住所地在南京市浦口区珠江工业区纬一路79号。法定代表人：万先荣，董事长。委托诉讼代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪一谷，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪金甫，女，1973年6月2日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈纪朝，江苏宁瑞律师事务所律师。上诉人吴咸同、郭菊茹因与被上诉人南京东南铜业有限公司（以下简称东南公司）、汪金甫房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴咸同、郭菊茹上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认被上诉人东南公司、汪金甫签订的房屋买卖合同无效；2、一、二审诉讼费由被上诉人东南公司、汪金甫承担。事实和理由：一、上诉人对涉案房屋享有居住使用权。1、自2003年6月起至2014年12月1日，上诉人以东南公司职工身份，一直居住使用为东南公司所有的涉案房屋，并以自己名义缴纳水电费。此后，因对涉案房屋加固改建，2014年11月1日，上诉人与南京市浦口区建设发展有限公司(以下简称浦口建设公司)签订了一份《浦口区上河街地块临时搬迁补偿协议》，约定浦口建设公司向吴咸同支付补偿费用、临时搬离案涉房屋，由该公司加固改造该房，在改造完成后，该房再由上诉人继续居住使用。东南公司以见证人身份盖章签字，此后上诉人搬离。当房屋可以使用时，浦口建设公司又通知上诉人领取开门钥匙。由此可知，涉案房屋此前虽属东南公司所有，但这是该公司故意不执行国家房改政策、未把涉案房屋卖给上诉人造成的。结合东南公司此前从未向包括上诉人在内的本单位职工收取租金这一事实，应当认定上诉人也是无偿租赁、使用涉案房屋。一审法院认为该双方无租赁合同、故不能以此主张优先购买权，与事实及法律不符。2、上诉人长期占用涉案房屋居家生活，故根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，上诉人是该房的用益物权人，依法享有占有、使用和收益的权利。两被上诉人签订《房地产买卖中介合同》、办理房屋过户登记的行为，侵犯了上诉人的用益物权。汪金甫长期生活在涉案房屋附近，是老江浦人，知道该房屋正被改造，也应知道该房之前系职工宿舍，有东南公司职工居住；但其从未到建设公司打听居住人情况，只认东南公司是房屋所有人。汪金甫在显然应当知道可能侵犯他人权利时，仍与东南公司交易，过错明显。一审法院仅凭其出价适中就认定其没有恶意，显然不合情理。二、东南公司行使所有权属中的处分权时，不得滥用权利，也不得侵犯我方己有权利。上诉人在东南公司长期上班，并在此办理了退休，也没有其他住处，一直希望东南公司能执行国家政策，让自己享房改待遇，实现老有所居的梦想。后来从上述建设公司处知道涉房己卖给他人时，又急忙托人向东南公司的法定代表人转告愿按市价买房，让自己有个安身之处，但法定代表人避而不见，汪金甫也将涉房门锁换掉，导致上诉人拿了上述建设公司新分的钥匙却无法进门。东南公司行使处分权时，必须受到涉案房屋上已有的上诉人先占权、居住权的限制，而且该权利与东南公司的处分权相对独立，不能因东南公司享有处分权而被消灭。汪金甫通过购买和办证，也只是取得了涉房所有权，不能必然消灭上诉人己有的先占居住权。一审法院明知上诉人享有上述用益物权，仍称东南公司有权处分该房、不构成侵权，显然不当。综上，一审法院审理本案基本事实认定错误，法律适用错误，应予纠正。东南公司辩称，主张法律关系存在的当事人，应当对该法律关系产生的基础事实承担举证责任。吴咸同和郭菊茹未提供证据证明其与东南铜业公司存在租赁关系，应当认定当事人之间的租赁关系不成立，故其主张的优先购买权也不存在。依据物权法规定，用益物权只包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权，上诉人主张的占用使用权益并非用益物权。上诉人实质上是主张东南公司应当执行国家政策，让其享受房改待遇。东南公司于2002年12月通过拍卖净购了原南京铜加工厂的破产资产，并安置托管了该厂全部职工；在东南公司报政府批准的三联动改革方案中，并没有给上诉人分配住房的义务。东南公司没有违反三联动的方案的内容，没有侵犯上诉人的权利。上诉人要求执行房改政策，也并不属于人民法院的主管范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，应当予以驳回。汪金甫辩称，上诉人的上诉无事实依据，其所陈述不能成为其享有权利的依据，对物权法的理解也不恰当。根据一审调查情况，其并不享有所谓的用益物权或者其他优先权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。吴咸同、郭菊茹向一审法院起诉请求：1、确认东南公司与汪金甫于2016年2月29日签订的涉及吴咸同、郭菊茹居住房屋的房屋买卖合同无效；2、判令东南公司、汪金甫承担本案诉讼费用和律师费。一审法院认定事实：吴咸同、郭菊茹一直居住使用东南公司所有的位于南京市××区江浦街道××室房屋。2014年11月1日，吴咸同与南京市浦口区建设发展有限公司（以下简称浦口建设公司）签订了一份《浦口区上河街地块临时搬迁补偿协议》，约定浦口建设公司向吴咸同支付补偿费用，其临时搬离案涉房屋并由浦口建设公司对该房屋进行加固出新改造。浦口建设公司、吴咸同、东南公司分别作为协议的甲方、乙方和见证人在该份协议上签名、盖章。2014年12月1日，吴咸同、郭菊茹将案涉房屋交付给浦口建设公司进行改造。2016年1月26日，东南公司与汪金甫在南京巢居房产中介服务中心的中介下签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定东南公司委托南京巢居房产中介服务中心将案涉房屋出售给汪金甫，东南公司和汪金甫分别在该份合同上签名、盖章。2016年2月29日，东南公司与汪金甫共同申请办理案涉房屋的所有权转移登记手续，同日，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对案涉房屋进行实地查勘，确定案涉房屋的市场价值为56.98万元整。2016年3月4日，案涉房屋登记为汪金甫所有。2016年6月7日，东南公司向汪金甫开具了增值税普通发票并缴纳了相关税费，案涉房屋的核定计税价格为540000元。之后，案涉房屋改造工程完工，汪金甫从浦口建设公司处取得了案涉房屋的钥匙并更换了该房屋的门锁。另查明，2000年12月29日，南京化建产业(集团)有限公司（以下简称化建集团）和南京长江联合水泥有限公司（以下简称长江水泥公司）作为发起人共同向工商部门申请成立东南公司。2001年1月11日，东南公司登记成立，原南京铜加工厂破产后被该公司兼并，东南公司接收了该厂的破产财产并分流安置了该厂的全部职工。吴咸同与郭菊茹均系原南京铜加工厂的职工，两人现已退休。上述事实，有吴咸同、郭菊茹提供的南京市企业职工退休（定期生活费）审批表复印件、南京市企业职工九五年底前缴费年限核定表复印件、临时搬迁补偿协议、房屋验收单、房屋交接单、南京市房屋权属登记申请书、房屋登记簿、工商登记信息查询打印件、东南公司提供的公司设立登记申请书复印件、公司变更登记申请书复印件、评估报告书、汪金甫提供的房地产买卖中介合同、房产证、银行流水、税收缴款书、增值税普通发票、评估报告书及双方在法庭上的陈述等证据在卷证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对吴咸同、郭菊茹要求确认东南公司与汪金甫签订的案涉房屋买卖合同无效的请求，一审法院认为，吴咸同、郭菊茹要求确认东南公司、汪金甫签订的房屋买卖合同无效的理由是东南公司、汪金甫恶意串通，但吴咸同、郭菊茹并未能提供充分证据证实东南公司、汪金甫之间存在恶意串通的行为，东南公司在出售房屋期间对案涉房屋的价值委托评估机构进行了评估，汪金甫也支付了相应的对价，吴咸同、郭菊茹也不能证实汪金甫支付的对价明显低于市场价格，因此，对吴咸同、郭菊茹主张东南公司、汪金甫系恶意串通的观点一审法院不予支持；东南公司作为案涉房屋的所有权人，出售其所有房屋的行为属于行使所有权人占有、处分所有物的权利，该行为符合法律法规的规定，吴咸同、郭菊茹认为东南公司的行为侵犯了其优先购买权，但吴咸同、郭菊茹并未能提供证据证明其与东南公司存在房屋租赁关系，因此其主张优先购买权缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持；综上所述，吴咸同、郭菊茹要求确认东南公司与汪金甫签订的案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审判决：驳回吴咸同、郭菊茹的诉讼请求。一审案件受理费80元，由吴咸同、郭菊茹共同负担。二审中，当事人没有提交证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，但上诉人吴咸同、郭菊茹认为一审法院遗漏查明以下事实：2016年12月31日浦口建设公司曾把涉案房屋的钥匙交给两上诉人，之后开门时才知道门锁已被他人更换，从而导致报警。一审查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明：东南公司与汪金甫签订的《房地产买卖中介合同》约定涉案房屋价款为55万。东南公司陈述其委托中介机构出售涉案房屋，汪金甫称其和中介看房子时知晓了房屋出售的消息。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张两被上诉人签订的《房地产买卖中介合同》无效，认为其两当事人系恶意串通，但两上诉人系通过中介公司签订房屋买卖合同，合同价款未明显低于涉案房屋评估价值，汪金甫亦实际支付了房屋价款。上诉人主张双方当事人恶意串通，并无事实与法律依据，本院不予支持。上诉人还认为东南公司侵犯了占有使用权及优先购买权，对此本院认为，东南公司作为涉案房屋所有人，依法享有处分房屋的权利。上诉人未能充分证明其占有使用涉案房屋的具体依据，且该理由亦不能导致两被上诉人之间的合同无效，故其主张并无充分依据。上诉人认为其应依据房改政策取得房屋，但该诉求并非人民法院受理范围，本院对此不予理涉。综上，吴咸同、郭菊茹的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴咸同、郭菊茹共同负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年七月二十六日书记员  朱亚芳