山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终599号
上诉人（原审原告）：曲良伟，男，1986年11月24日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
被上诉人（原审被告）：烟台银丰投资开发有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区南大街99号。
法定代表人：李建明，董事长。
委托诉讼代理人：于广清，山东嘉翔律师事务所律师。
上诉人曲良伟因与被上诉人烟台银�投资开发有限公司（以下简称银丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉曲良伟上诉请求：请求二审法院依法改判，支持上诉人关于赔偿逾期交房违约金38286.12元及被上诉人承担诉讼费用的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院对有关延期交房的事实，认定错误。原审法院根据被上诉人提交的证据认定涉案房屋存在配套设施施工时间迟延的事实，是十分错误的。虽然双方签订合同的第八条对房屋交付及交付期限有补充约定，但是，该补充约定首先是被上诉人单方面拟制的格式合同。合同法第三十九条和第四十条对格式条款、内容及效力方面，做出了明确的限制和规定。被上诉人作出一个房地产开发企业，对房地产开发建设工程中的有关设计、监理、施工、验收、变更等市场因素存在某些不确定性，应该有合理预见。并且，被上诉人在与上诉人签订该补充协议时，显然对上述因素已将做出了书面预见，被上诉人是在已经对上述不确定因素作出预见的情况下，与上诉人签订商品房预售合同，并在合同中对交付房屋的时间，作出了明确约定。因此上述补充协议中的有关免责条款，明显属于合同法中规定的“提供格式合同条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，应当属于无效条款。另外，被上诉人提交的证据仅能证明有关证据发生的时间，并不能证明其延迟交付房屋是因市政配套设施施工原因导致。同一时期，包括上诉人在内的许多业主，都在同一时间向原审法院提起了延期交房的违约金请求，都提供了内容几乎相同的预售�同和内容完全相同的补充协议。这足以证明被上诉人与包括上诉人在内的同工程的其他业主，签订的都是被上诉人一方提供的格式合同。二、原审法院对合同约定的延迟交房违约金的认定也十分错误。上诉人认为，合同中关于逾期交房违约金的比例约定，明显低于上诉人的损失。最明显的损失就是上诉人损失了可以以该房对外出租能够获得的房租。该预期可得的房租，明显高于合同约定的违约金。上诉人在原审要求按照万分之2.1的标准支付违约金，该标准并不高于房租，与银行同期贷款利率相符。虽然补充协议中，有关所谓对逾期交房违约金的补充约定，但该约定属格式条款，属于合同法第三十九条和第四十条规定的无效情形。总之，请求二审法院正确认定有关事实，正确适用法律，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人银丰公司辩称，原判认定事实清楚，原判关于延期交房违约金的判定，符合当事人意思自治、诚实信用的民事法律原则，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人曲良伟一审诉讼请求：1.银丰公司赔偿逾期交房违约金38286.12元（按总房款599270元的日万分之二点一计算至2015年4月30日）；2.银丰公司赔偿间接损失费（每月租金2500元乘10个月）。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
2012年7月30日，曲良伟、银丰公司在签订的《商品房买卖合同》中约定：银丰公司以出让方式取得的位于烟台市芝罘区毓璜顶西路以东、沃尔玛购物广场西侧，南大街南、编号为烟国用（2007）第100860号的地块的土地使用权，规划用途为综合�地，银丰公司在该地块上建设商品房，暂定名为阳光国际公寓。原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第159号；原告购买银丰公司开发建设的、坐落于阳光国际公寓B座第38层3810号房，建筑面积66.14平方米，套内建筑面积48.533平方米；按套内建筑面积计算单价12347.68元/平方米，总金额599270元；银丰公司于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项的商品房交付给曲良伟；如银丰公司未按约定交付房屋，逾期不超180日的，自本合同约定的最后交付期限第二日始至实际交付之日止，银丰公司按日向曲良伟支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，曲良伟有权解除合同并要求曲良伟按累计已付款的0.2%支付违约金；若合同继续履行，则曲良伟应自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付之日止，按逾期应付款的日万分之0.4计付违约金。作为合同附件的《商品房预销售补充协议》第八条对房屋交付及交付期限的补充约定第1款载明：双方确认本合同第八条所述特殊原因及下述情形之一，即构成对逾期交房的免责事由，卖方可据实予以延期，并不承担违约责任，且买方不退房。因市政配套设施（包括水、电、暖气、燃气、消防）批准、安装、验收、变更、开通延误及工程建设有关设计、监理、施工单位违约等延误或政府管理、监督、验收延误导致工程拖期或逾期交房的。遭遇或发生本合同第八条所述特殊原因及本补充协议第八条第1款情况，造成交房延期的，卖方应在交付房屋前30天告知或登报（烟台晚报）告示买方，见报第３日后视为买方认可告（知）示内容。第十九条对合同解除及违约责任的补充约定第5款载明：卖方及买方双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买方只能选择其中一项适用不累加。第6款载明：本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失，该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”等为由作为抗辩要求调低或者调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。合同签订后，曲良�依约支付了全部购房款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
银丰公司提供的2011年8月17日银丰公司与烟台市城市房地产综合开发办公室签订的合同书、2011年8月7日和2013年10月8日烟台市住房和城乡建设局出具的收款收据复印件、2013年9月29日银丰公司与烟台新奥燃气发展有限公司签订的《管道燃气设施配套建设合同》复印件、2013年10月15日烟台新奥燃气发展有限公司向银丰公司出具的安装费发票、2012年6月25日银丰公司与烟台5**供热有限公司以及烟台市供热燃气管理处三方签订的并网协议、2012年8月2日燃气管理处收取供热设施配套费的收款收据、2015年4月17日烟台市供热管理局发放给银丰公司的挖掘占用城�道路许可证、2014年12月26日银丰公司向烟台市自来水公司提出的公函、2015年4月8日银丰公司向烟台市城管局提交的关于红外线配套供水工程的申请报告、2015年11月2日烟台市众志供水公司收取银丰公司工程款的发票、2015年4月14日烟台日报第05版烟台市政府的采购公告、2015年3月5日银丰公司向烟台市城市管理局提交的接水申请，以证明是因配套设施施工原因造成曲良伟房屋未能按期交付。对上述证据，曲良伟未提出异议，但称这是因银丰公司未及时沟通协商产生的问题，与曲良伟无关。一审法院认为，银丰公司提供的上述证据，对其真实性，曲良伟未提出异议，一审法院确认涉案房屋存在配套设施施工时间迟延的事实。
一审法院认为：1.曲良伟、银丰公司之间签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照诚实信用的原则依约履行。合同签订后，曲良伟已依约支付给银丰公司购房款，但银丰公司延期至2015年4月30日才将涉案房屋交付给曲良伟之事实清楚，对此银丰公司理应承担逾期交付房屋的违约责任。
2.曲良伟、银丰公司在合同及补充协议中明确约定，发生合同约定的需要据实延期的事项时，银丰公司应在发生之日起30日内告知曲良伟。现银丰公司虽称已告知曲良伟存在延期交房事由，但未向一审法院提供证据，曲良伟亦不予认可，故对银丰公司上述抗辩理由，一审法院不予采信。
3.关于逾期交房违约金的计算。曲良伟、银丰公司签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定：银丰公司未按约定交付房屋，自合同约定的最后交付期限次日始至实际交付之日止，按日向曲良伟支付已交付房价款万分之0.4的违约金。合同补�协议第十九条亦明确约定：《商品房买卖合同》所定违约金均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失；该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式尽量弥补损失；在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”等为由作为抗辩要求调低或者调高违约金，收取违约金的一方亦无须举证具体损失。虽然曲良伟主张合同约定的违约金不足以弥补其实际损失，但双方在合同及补充协议中明确约定了双方均不得以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”为由主张调整违约金，根据当事人意思自治的原则，曲良伟主张按照日万分之2.1的标准调高违约金，于约不符，于法无据，一审法院不予支持，仅能支持曲良伟诉请中不高于合同约定部分的违约金。综上所述，银丰公司应以总房款599270元为基数，按照日万分之0.4向曲良伟支付2013年12月31日至2015年4月29日间的逾期交房违约金共计7263.15元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限银丰公司于本判决生效之日起10日内支付曲良伟逾期交房违约金7263.15元；二、驳回曲良伟的其他诉讼请求。如果银丰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1382元，由曲良伟负担1223元，由银丰公司负担159元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是商品房预销售补充协议第十九条关于违约金调整的约定是否有效。首先，该补充协议中开头即载明了特别提示：为确保买方充分理解合同条款，卖方特别提示买方在签署前，详细阅读并充分理解本合同及补充协议，附件及前期物业服务管理合同、若有解释或说明要求，请买方在签约时向卖方提出，卖方将依法给予解释或说明…。根据上述提示能够认定，被上诉人已采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。其次，该补充协议第二条第3项“本合同买方购买的房屋是精装房还是毛坯房，请选择。”一栏中，上诉人对所购房屋装修类型用笔打对勾的形式予以了选择，表明买受人对该补充协议的内容予以了认真阅读，并进行了选择。再次，该补充协议第十九条约定违约金标准不得调整不仅仅是针对上诉人作出的限制，亦限制被上诉人对违约金数计算标准作出调整，该约定兼顾了公平与效率的原则，降低了双方当事人的交易成本及之后可能产生的诉讼成本，且没有违反法律的强制性规定，对双方均具有法律约束力。上诉人认为该约定无效的主张不成立，本院不予采信。上诉人要求按照其诉请的违约金标准计算本案逾期交房违约金的数额，没有依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费758元，由上诉人曲良伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 慈勤哲
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一七年三月十八日
书记员 姜鲁云