广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）桂03民终1707号
上诉人（原审被告）：桂林方正房地产开发公司，住所地广西壮族自治区桂林市翊武路（机床厂后门对面）。
法定代表人：何桂华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：玉小鹏，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：刘美荣，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
被上诉人（原审原告）：蒋丽云，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
被上诉人（原审原告）：秦广南，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
上述三被上诉人的委托诉讼代理人：陶怀民，广西金鸣律师事务所律师。
上诉人桂林方正房地产开发公司（以下简称方正房开公司）因与被上诉人刘美荣、蒋丽云、秦广南商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2016）桂0303民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人方正房开公司的委托诉讼代理人玉小鹏、被上诉人刘美荣、蒋丽云、秦广南及其委托诉讼代理人陶怀民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方正房开公司上诉请求：裁定将本案发回重审或依法改判驳回刘美荣、蒋丽云、秦广南的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审认定车库属合同约定的“公共部位”缺乏事实及法律依据。根据《商品房买卖合同》相关内容，车库不属于合同约定的“公共部位”，合同约定的“公共部位”，必须是面积被分摊到业主所购买的房屋建筑面积中的部位。住宅所分摊的共有建筑面积项目仅为1/2外墙、楼梯，显然车库并不在该项目之列。2、本案车库的所有权归上诉人所有。本案商品房小区的《规划定点通知书》中对架空层的描述为“兴建住宅小区底层全部架空净高3米用作小区停车”，这说明架空层的规划用途车位、车库。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。所以本案架空层的原始所有权人为上诉人。被上诉人所购买的住宅分摊的共有建筑项目仅为外墙、楼梯，并不包含车库，上诉人也并未通过其他方式向被上诉人出让车库的所有权，所以，车库的所有权人仍属上诉人。3、一审判决对车库所有权归属的举证责任分担错误。被上诉人的诉讼请求为要求上诉人恢复原状并返还财产，被上诉人应该就其诉请承担举证责任。4、上诉人将自己享有所有权的不动产用于开办幼儿园是依法行使所有权的合法行为。
刘美荣、蒋丽云、秦广南辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体判决恰当，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、芦笛小区6#楼的底层原规划设计是架空层，用途是停车的车库，上诉人擅自改变6#商品住宅楼的底层架空层的使用性质，将架空层砌墙封闭，给在此开办的桂林市叠彩区飞翔幼儿园使用，已严重违约。应依照设计规划恢复为小区停车使用性质。2、本案所涉芦笛小区6#楼底层架空层的所有权应当归包括被上诉人在内的6#楼全体业主所有。
刘美荣、蒋丽云、秦广南向一审法院起诉请求：依法判决确认方正房开公司擅自改变芦笛小区6#楼底层原规划设计架空层车库的使用性质的行为违约，并判令方正房开公司将芦笛小区6楼底层恢复原规划架空层车库的使用性质，交还给刘美荣、蒋丽云、秦广南等6#楼业主作停车等相应用途。
一审法院认定事实：刘美荣、蒋丽云分别于2003年6月30日、2004年10月28日与方正房开公司签订《商品房买卖合同》，向方正房开公司购买芦笛小区6栋3单元6层l号房、2号房。秦广南于2010年1月26日与案外人高付签订《房地产买卖契约》购买高付从方正房开公司处所购的芦笛小区6栋1-6-2号房及2号阁楼。上述房屋已交付原审原告使用且均已取得《房屋所有权证》。双方所签订的《商品房买卖合同》中第十八条约定：“……除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施……出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。后方正房开公司将芦笛小区6栋架空层砌墙封闭，用于开办桂林市叠彩区飞翔幼儿园。2015年8月4日，经蒋丽云、刘美荣申请，桂林市规划局作出《答复》（市规开【2015】15号），将芦笛小区定点文（市规管字【2001】422号）公开给原审原告，该项目建筑方案至桂林市城建档案馆查阅，6#楼建设工程规划许可证编号为(2002)225号。桂林市建设规划局《关于桂林方正房地产开发公司开发建设芦笛生活小区的建设用地规划定点通知书》（市规开【2001】422号）中规定：同意按市规划设计研究院“芦笛生活小区规划图”（详规01-068），新建1-15栋商品住宅（其中5栋住宅临街1-2层为商品用房、12栋为托幼，15栋为居委会物业管理中心）及绿化、小品、公厕、居民活动中心等项目，建筑面积42055平方米，规划用地面积约31491平方米，建筑层数为1-7层，兴建住宅底层全部架空净高3米用作小区停车……”。《建设工程规划许可证》（【2002】225号）中规定：“6#商品住宅楼建设规模：壹栋伍、陆层3581.75平方米（含车库463.85平方米）”。故原审原告认为方正房开公司擅自改变芦笛小区6栋架空层的车库设计规划损害了其合法权益，故诉至一审法院。
另查明，《桂林市商品房产籍证》（0xxxx5号）中记载芦笛小区6栋1层为“车库”，业主记载为“暂不确权”。
一审法院认为，本案涉案合同均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立且生效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：1、刘美荣、蒋丽云、秦广南的起诉是否已经超过了诉讼时效；2、方正房开公司对涉案架空层是否享有所有权、是否存在违约行为，刘美荣、蒋丽云、秦广南要求方正房开公司恢复架空层的车库使用性质是否合法有据。
关于焦点一，一审法院认为，经蒋丽云、刘美荣申请，桂林市规划局于2015年8月4日作出《答复》（市规开【2015】15号），将芦笛小区定点文（市规管字【2001】422号）及6#楼《建设工程规划许可证》(【2002】225号)公开给原审原告，原审原告才知道芦笛小区6栋架空层的规划设计用途为小区停车。方正房开公司未能提供证据证明其已告知原审原告该设计规划，亦无证据证明原审原告在2015年8月4日之前就已得知该设计规划，故推定原审原告于2015年8月4日知道其对架空层的车库使用权益受到侵害。原审原告于2016年1月27日向一审法院提起诉讼，诉讼时效未过。
关于焦点二，一审法院认为，《桂林市商品房产籍证》（0xxxx5号）中记载芦笛小区6栋1层为“车库”，业主记载为“暂不确权”。方正房开公司未能提供证据证明该涉案架空层已作权属登记在其名下，未能证明其对涉案芦笛小区6栋架空层享有所有权，应承担举证不能的法律后果。涉案《商品房买卖合同》中第十八条约定：“……除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施……出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。本案中，桂林市房地产测绘中心出具的《共有建筑面积分摊认定表》中记载，将车库、楼梯计入了1层1、2外墙的应分摊共有建筑面积的项目。因此，芦笛小区6栋架空层在尚未确权的情况下应属公共部位，方正房开公司擅自改变该架空层的使用性质已构成违约。原审原告有权依据《商品房买卖合同》及市规管字【2001】422号，要求方正房开公司对芦笛小区6栋架空层恢复车库使用性质。
综上所述，原审原告的诉请有事实及法律依据，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：方正房开公司将桂林市叠彩区九华路4号芦笛小区6栋架空层依照市规管字【2001】422号文件及《建设工程规划许可证》(【2002】225号)的设计规划恢复为小区停车使用性质。本案案件受理费100元，由方正房开公司负担。
本院审理查明，《桂林市商品房产籍证》（编号NO.0xxxx5）中《房屋产籍》页登记的芦笛小区6栋业主为以下18户：谭月港、刘力、刘万；陈圣；李上锋；莫祖侣、莫遗明；蒋济钢、周艳丽；李仙、翁艳萍；张庆秋；吴秀连、罗莉莉；秦文宏、伍娟；高付；徐学兰、徐琦；伍大莉、伍娟；崔淑荣；莫继军；唐小琼；李文杰；陆志全；廖锦卫、伍春娟。在《诉讼代表人推举书》签字业主为以下15户：蒋丽云；叶济兴；刘美荣；韦海森；李文杰；童光凤；邱健；莫继军；秦广南；秦文宏；廖锦卫；唐小琼；陆志全；莫祖侣；桂继红。
本院认为，本案被上诉人刘美荣、蒋丽云、秦广南三人作为涉讼芦笛小区6栋业主推举的诉讼代表人提起本案诉讼。而根据本案二审查明的事实，在《诉讼代表人推举书》上签名业主中仅有10户为依据《房屋产籍》页登记及《合同》能证明的涉讼芦笛小区6栋业主。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条的规定，本案中推选的代表人从推选程序上未能完全代表享有共同权利义务的6栋的业主，故作为本案的原告在主体上不适格。
2015年8月4日桂林市规划局对陆雨、蒋丽云、刘美荣作出《答复》，将芦笛小区定点文公开，后根据桂林市建设规划局文件（市规管字[2001]442号）《关于桂林方正房地产开发公司开发建设芦笛生活小区的建设用地规划定点通知书》中“……建筑层数为1-7层兴建住宅底层全部架空净高3米用作小区停车……”内容涉及本案当事人讼争的芦笛小区6栋架空层用途。因该栋架空层开办了桂林市叠彩区飞翔幼儿园为本案当事人确认的事实，但根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，有权对违反城乡规划的有关单位进行监督检查为城乡规划主管部门。且根据《中华人民共和国城乡规划法》第九条第二款的规定：“任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。城乡规划主管部门或者其他有关部门对举报或者控告，应当及时受理并组织核查、处理。”故，本案确认涉讼芦笛小区6栋住宅底层开办幼儿园是否违反芦笛小区建设规划的应为城乡规划主管部门。刘美荣、蒋丽云、秦广南在本案的相关诉请，不属民事案件的审理范围。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2016）桂0303民初102号民事判决；
二、驳回上诉人（原审原告）刘美荣、蒋丽云、秦广南的起诉。
一审案件受理费100元，由一审法院退还被上诉人（原审原告）刘美荣、蒋丽云、秦广南；上诉人（原审被告）桂林方正房地产开发公司预交的二审案件受理费100元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 吕秀文
审判员 陶洁梅
审判员 唐 勇
二〇一七年八月十五日
书记员 李立婕