北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8013号
上诉人（原审被告）：邓振铅，男，1963年10月7日出生。
上诉人（原审被告）：郭永孜，女，1969年4月29日出生。
委托诉讼代理人：高俊学，河北鑫旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨梅，女，1979年2月9日出生。
委托诉讼代理人：王雁冰（杨梅之夫）。
委托诉讼代理人：邢晋飞，北京重典律师事务所律师。
原审被告：邓通富，男，1988年12月27日出生。
委托诉讼代理人：高俊学，河北鑫旺律师事务所律师。
原审被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
上诉人邓振铅、郭永孜因与被上诉人杨梅、原审被告邓通富、原审被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）（2017）京0115民初17525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓振铅、郭永孜上诉请求：1.撤销一审判决第三项。2.一、二审诉讼费由杨梅负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，邓振铅与杨梅签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无效。邓振铅、郭永孜欲出卖给杨梅的房屋设有抵押。交易双方均清楚，不解除抵押，双方的合同无法履行。在此情况下，双方订立的合同与法相悖，合同无效。2.退一步讲，双方签订的合同有效，杨梅也存在明显扩大损失的情形。按《补充协议》确定的解押时间，邓振铅、郭永孜最迟应于2015年12月31日前办理完毕解除抵押登记手续。因邓振铅、郭永孜无力偿还贷款，至2015年12月31日，杨梅要求邓振铅、郭永孜双倍返还已付定金足以弥补杨梅的实际经济损失。在最初诉讼时，邓振铅、郭永孜在一审诉讼期间就已明确表示无力履行合同。此时，杨梅完全可以变更诉讼请求，同时选择从他处购买房屋，可以止损。另外，二审法院将案件发回重审后，杨梅采用撤诉后另行起诉的方式，导致解决纠纷的时间延长，房价大涨。杨梅不选择正确的止损方式，错失购房时机，完全是自身决策错误所致。3.一审判决邓振铅、郭永孜承担157万元天价赔偿金无事实及法律依据。4.郭永孜不应承担返还购房定金及赔偿金的法律责任。
杨梅辩称，同意一审判决。1.邓振铅、郭永孜的上诉请求无事实和法律依据。合同约定邓振铅、郭永孜的义务很明确，就是偿还贷款解除房屋抵押。此项义务完全是邓振铅、郭永孜自主掌控，无需第三方参与。邓振铅、郭永孜所说的经济状况存在问题是没有事实根据的。在2015年12月这个时间段，不存在这个合同在法律和事实上的履行障碍，不构成履行不能。2.邓振铅、郭永孜主张定金足以弥补杨梅损失是不正确的。本案房屋在邓振铅、郭永孜违约之后发生了大幅上涨，杨梅方产生的房屋涨价损失和因为双方房屋买卖发生纠纷支出的维权费用远远超过3万元。3.杨梅与邓振铅、郭永孜发生纠纷后,于2015年12月开始所采取的维护自己权益的方式，都是合法合理的，没有任何过错。4.北京市大兴区×××201号房屋（以下简称案涉房屋）在2016年7月19日被河北省广宗县人民法院查封，造成合同不能履行。因为邓振铅、郭永孜未及时告知法院房屋被查封情况，导致法官在二审诉讼期间才知道房屋被查封，杨梅也不能变更诉讼请求，案件被发回重审。杨梅为确保权利的实现，只好先撤诉，另行诉讼。
链家公司述称，未到庭陈述意见。
邓通富述称，不同意一审判决，但未上诉。同意邓振铅、郭永孜的上诉意见。
杨梅向一审法院起诉请求：1.解除2015年12月2日杨梅与邓振铅、郭永孜签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》；2.判令邓振铅、郭永孜共同退还购房定金3万元；3.判令邓振铅、郭永孜共同支付违约金62.8万元；4.判令邓振铅、郭永孜共同赔偿部分房屋涨价损失170万元；5.判令邓振铅、郭永孜共同赔偿杨梅中介费83998元；6.判令邓振铅、郭永孜共同赔偿杨梅律师费13.7万元；7.判令邓通富就上述第2至6项中的款项与邓振铅、郭永孜一同承担连带赔偿责任；8.判令邓振铅、郭永孜承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：邓振铅与郭永孜于1985年10月16日登记结婚，邓通富系二人之子。
2011年10月25日，邓振铅取得案涉房屋的所有权证书。2015年11月18日，案涉房屋设定抵押权，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为300万人民币，抵押权人为丁光全。2015年12月1日，邓振铅出具《授权委托书》，授权邓通富代其办理案涉房屋的出售事宜，具体授权事项包括以授权人名义签署买卖合同及相关协议、收取定金、收取购房款等，授权委托期限为1年。
2015年12月2日，邓通富代理邓振铅（出卖方）与杨梅（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：房屋坐落于大兴区×××201，规划设计用途为住宅，房屋所有权证号为X京房权证兴字第XX**号，房屋性质为商品房；房屋已设定抵押，抵押权人为个人借款，抵押登记日起为2015年1月20日，出卖人应于2015年12月25日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为2860000元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为280000元；买受人向出卖人支付定金30000元，具体付款方式及期限的约定见《补充协议》。
同日，邓通富代理邓振铅（甲方、出卖方）与杨梅（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：房屋坐落于大兴区×××201，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计3140000元；买受方将30000元定金自行支付给出卖方，该定金在买受方支付首付款时视为首付款的一部分；交易房屋设有抵押，出卖方应于2015年12月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖方最迟应于2015年12月31日前办理完毕解除抵押登记手续。第五条违约责任约定，出卖方若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
上述协议签订后，杨梅向邓振铅支付了定金3万元。2015年12月8日，杨梅向链家公司支付了居间代理费67698.4元。同日，杨梅向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费15700元、代收评估费600元。2015年12月29日，案涉房屋完成网上签约备案手续。2016年2月24日，招商银行股份有限公司北京分行经审查后，初步通过了杨梅、王雁冰的个人购房贷款申请，并出具了《个人二手房贷款承诺书》。
上述交易流程结束后，双方在进一步履行合同过程中发生争议，杨梅于2016年5月12日将邓振铅、郭永孜、邓通富、链家公司诉至大兴法院，要求邓振铅、郭永孜共同支付延迟办理房屋解押手续的违约金并要求邓通富承担连带责任。该案诉讼期间，河北省广宗县人民法院于2016年7月18日作出（2016）冀0531民初601号民事裁定书，查封了案涉房屋。该裁定书载明：郑竹青与邓振铅借款合同纠纷一案，本院受理后，郑竹青于2016年7月15日向本院提出财产保全申请，申请要求查封邓振铅所有的北京市大兴区×××201室房产，郑竹青已提供担保。本院认为，郑竹青与邓振铅签订借款协议，约定邓振铅向郑竹青借款300万元，为今后能顺利执行申请要求，查封、扣押邓振铅财产的保全申请符合法律规定。2016年8月12日，大兴法院作出（2016）京0115民初8143号民事判决书，判决邓振铅向杨梅支付延迟办理解押手续的违约金，未支持杨梅的其他诉讼请求。该判决书作出后，杨梅不服，向本院提起上诉。本院经审理认为，一审判决未就违约金是否系邓振铅、郭永孜夫妻共同债务及二人是否应共同承担问题进行审查，另案涉房屋原已设定抵押、现查明又被其他法院采取查封措施，对《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的履行、违约金的酌减及给付期限等均构成影响，故于2016年11月30日作出（2016）京02民终9415号民事裁定书，将该案发回大兴法院重审。2017年6月2日，大兴法院立案受理了（2017）京0115民初10813号杨梅诉邓振铅、郭永孜、邓通富、链家公司房屋买卖合同纠纷一案。该案中，杨梅变更诉讼请求为：1.邓振铅、郭永孜返还购房定金3万元；2.邓振铅、郭永孜支付违约金62.8万元；3.邓振铅、郭永孜赔偿房屋差价损失170万元；4.邓振铅、郭永孜赔偿中介费用8.4万元；5.邓振铅、郭永孜赔偿律师费13.7万元；6.邓通富对2至6项诉讼请求承担连带责任；7.诉讼费由邓振铅、郭永孜承担；8.解除双方的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。2017年8月22日，杨梅向大兴法院申请撤回了（2017）京0115民初10813号诉讼。2017年8月30日，杨梅提起了本案诉讼。
一审中，杨梅向大兴法院提交《配偶（共有权人）同意出售证明》一份，以证实：2015年12月2日，郭永孜作为邓振铅的配偶及案涉房屋的共有权人，签署了同意出售证明，因此案涉房屋系邓振铅、郭永孜的夫妻共同财产。邓振铅、郭永孜、邓通富认为，杨梅提交的该份证据是复印件、没有原件，不予认可。经法院审查，邓振铅、郭永孜、邓通富在（2016）京0115民初8143号案件、（2016）京02民终9415号案件、（2017）京0115民初10813号案件的庭审笔录中，均认可了该份证明的真实性，故对该份证明的真实性，法院予以确认。
一审法院认为，一、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是否有效。
杨梅起诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，并要求邓振铅、郭永孜、邓通富承担相应的违约责任，其前提系认为交易双方及居间方所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》有效；邓振铅对此辩称，因案涉房屋设有抵押，转让行为未经抵押权人同意，违反了相关法律规定，因此《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无效。对此，法院认为，我国物权法中关于未经抵押权人同意不得转让抵押物的规定，系指不发生物权变动的效力，而并非不发生合同之债的效力，房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的效力。杨梅与邓振铅所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及杨梅与邓振铅、链家公司签订的《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对邓振铅关于合同无效的答辩意见，不予采信。
二、邓振铅是否构成根本违约。
杨梅与邓振铅签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第二条房屋权属情况及杨梅与邓振铅、链家公司签订的《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定中，均载明案涉房屋存在抵押且明确约定了出卖方应解除抵押的期限。《补充协议》第五条违约责任约定，出卖方逾期履行解除抵押义务超过十五日的，构成根本违约。邓振铅与杨梅签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》后，未按照约定的期限办理完毕案涉房屋的解除抵押登记手续，且逾期超过十五日，已构成根本违约。另，案涉房屋于2016年7月已被河北省广宗县人民法院查封，该查封系因邓振铅个人原因所致，导致杨梅已无法取得房屋所有权，亦符合《补充协议》第五条所约定的出卖人根本违约情形。综上，法院认定邓振铅在履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《补充协议》过程中，已构成根本违约，杨梅有权要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，并要求邓振铅承担违约责任。链家公司经法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对杨梅要求解除《补充协议》的诉讼请求进行答辩的权利。
三、郭永孜应否承担违约责任。
杨梅诉称，郭永孜系邓振铅的配偶及案涉房屋的共有权人，案涉房屋系二人的夫妻共同财产，根据相关法律规定，郭永孜亦应承担违约责任。郭永孜辩称，案涉房屋系邓振铅单独所有，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系杨梅与邓振铅所签，根据合同相对性原则，郭永孜不是本案适格被告，不应承担责任。对此，法院认为，邓振铅取得案涉房屋所有权的时间系在其与郭永孜婚姻关系存续期间，且在邓振铅与杨梅签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，郭永孜出具了《配偶（共有权人）同意出售证明》，因此案涉房屋应属邓振铅与郭永孜的夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，邓振铅在出售案涉房屋过程中因构成根本违约而承担的合同之债，属于邓振铅与郭永孜的夫妻共同债务，对杨梅要求郭永孜承担连带责任的诉讼请求，予以支持。
四、邓通富应否承担违约责任。
杨梅诉称，邓通富在案涉房屋交易过程中系邓振铅的委托代理人，签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，并收取了杨梅支付的定金，亦应承担违约责任。邓通富辩称，邓通富是邓振铅的代理人，因代理产生的法律关系及后果由委托人承担，邓通富不是本案适格被告，不应承担责任。对此，法院认为，根据我国民法总则及合同法中关于委托代理行为与法律后果的相关法律规定，邓通富的答辩意见成立，杨梅要求邓通富承担连带责任无法律依据，不予支持。
五、违约金与房屋差价损失问题。
杨梅诉称，邓振铅、郭永孜应共同支付违约金62.8万元并赔偿部分房屋差价损失170万元，该差价损失为扣除了违约金后的部分损失。邓振铅、郭永孜认为，杨梅仅支付了3万元定金，在2015年12月31日后即知晓案涉房屋无法解押、无法过户，在先前的诉讼中不选择解除合同而要求违约金已经很不现实，且在案涉房屋被法院查封后仍要求继续履行合同，其后造成的损失应由杨梅自行承担，所有的损失也应以3万元为基准计算。对此，法院认为：首先，《补充协议》第五条违约责任中已明确约定，出卖人构成根本违约的，应当按照合同交易总价的20%向买受人支付违约金；其次，本案《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的签订时间为2015年12月2日，此后案涉房屋的市场交易价格确有明显上涨，该房屋差价应属守约方的合理损失；再次，根据我国合同法的规定，当事人一方认为合同约定的违约金不足以弥补自身损失时，可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金后又要求赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，杨梅确因邓振铅的根本违约行为遭受了经济损失，但其将违约金与房屋差价损失一并向法院主张，与合同法规定不符。对杨梅的损失，法院根据公平原则及诚实信用原则，综合合同履行情况、已付款与未付款的数额、当事人主观过错、房屋市场行情及预期利益等因素，酌情予以确定。
六、中介费与律师费问题。
杨梅诉称，邓振铅与郭永孜应共同赔偿其中介费83998元及律师费13.7万元。对此，依据《补充协议》第五条之约定，在邓振铅构成根本违约时，杨梅向链家公司缴纳的中介费用应由邓振铅直接支付给杨梅，法院将该笔中介费损失纳入杨梅的实际损失中一并予以考虑。杨梅要求邓振铅、郭永孜承担其律师费用的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。
链家公司经法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证质证、参与法庭辩论、进行最后陈述等诉讼权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2018年6月判决：一、解除杨梅与邓振铅于2015年12月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，解除杨梅与邓振铅、北京链家房地产经纪有限公司于2015年12月2日签订《补充协议》；二、邓振铅、郭永孜于判决生效后十日内，向杨梅返还购房定金30000元；三、邓振铅、郭永孜于判决生效后十日内，赔偿杨梅经济损失1570000元；四、驳回杨梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
邓振铅、郭永孜提交证据两组。一组证据为法律文书。用以证明，邓振铅所经营的企业负债累累，已进入破产程序，邓振铅确实经济困难，无力履行合同，并非恶意。一组证据为网站下载的案涉房屋所在小区的房屋价格走势图。用以证明，2015年9月至2017年3月期间的房价并未上涨。杨梅对于邓振铅、郭永孜提交的证据均认为不属于新证据，且与本案无关联性，不能证明邓振铅、郭永孜要证明的事实，不予认可。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。杨梅与邓振铅所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及杨梅与邓振铅、链家公司签订的《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人具有约束力。上述合同中明确约定，出卖方最迟应于2015年12月31日前办理完毕解除抵押登记手续。同时在违约责任的条款中约定，出卖方若出现房屋被查封或限制转让，导致杨梅无法取得房屋所有权的情形，构成根本违约。现邓振铅未依约解除抵押，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任。依据合同约定，邓振铅、郭永孜应当承担的违约金数额应为房屋总价款的20%，即62.8万元。加之，由于市场因素，房屋价格大幅上涨。故合同未能履行，给杨梅造成的实际损失较大。现一审法院根据公平原则及诚实信用原则，综合合同履行情况、已付款与未付款的数额、当事人主观过错、房屋市场行情及预期利益等因素，酌情确定157万元的经济损失，并无不当，本院予以维持。
关于郭永孜是否应当承担违约责任的问题。根据已查明的事实，案涉房屋系在邓振铅与郭永孜婚姻存续期间取得的所有权，故该房屋应属于邓振铅与郭永孜的夫妻共同财产。邓振铅与杨梅签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，郭永孜出具了《配偶（共有权人）同意出售证明》，故应视为邓振铅与郭永孜共同出卖案涉房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，邓振铅在履行合同过程中存在违约行为，其所承担的合同之债，应属于邓振铅与郭永孜的夫妻共同债务。一审法院支持了杨梅要求郭永孜承担连带责任的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，邓振铅、郭永孜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由邓振铅、郭永孜负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 陈 妍
审判员 蒋春燕
审判员 王艳芳
二〇一八年八月十七日
书记员 杨 竹