杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第636号
原告：杭州南宋御街商业管理有限公司。
委托代理人：朱虹。
委托代理人：江斌。
被告：周朝阳。
原告杭州南宋御街商业管理有限公司为与被告周朝阳房屋租赁合同纠纷一案，于2012年5月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年7月3日公开开庭进行了审理。原告杭州南宋御街商业管理有限公司的委托代理人江斌到庭参加诉讼。被告周朝阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杭州南宋御街商业管理有限公司起诉称：2009年8月22日，原告（原名为杭州清河坊商业管理公司，2009年10月30日起更名为杭州南宋御街商业管理有限公司）与被告签订租赁意向书一份，就租赁位于杭州市上城区中山中路41-43号房屋经营古士旗品牌皮具的事宜达成了租赁意向，双方对租赁期限、租金及支付方式的事项均作了约定，后被告于2009年9月1日接收了该房屋开始经营。2010年3月25日，原告与被告补签了一份正式的商铺租赁合同，合同约定：原告受业主方杭州市清河坊历史街区管理委员会的委托，将位于杭州市上城区中山中路41-43号商铺（建筑面积约为72平方米）出租给被告使用，用于经营古士旗品牌皮具，租赁期限自2009年9月1日起至2014年8月31日止（其中2009年9月1日至2010年2月28日期间为免租金装修期，实际租金从2010年3月1日起计收）；前二年租金为12元／m2／天，后三年租金为12.6元／m2／天；首期租金79488元（2010年3月1日至2010年5月31日期间）在2010年2月20日前支付，第二期租金79488元（2010年6月1日至2010年8月31日期间）在2010年5月20日前支付，以后租金均按季支付，先付后租；与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、物业管理费及其他营运费用由被告自行负担，被告应支付租赁保证金55000元，作为被告履行合同约定义务的担保。合同还约定，被告连续3个月未足额或及时支付租金、管理费和／或公用事业费，或未支付的租金管理费和／或公用事业费的金额累计达到或超过3个月的基本租金的，原告有权单方面解除合同，收回房屋并要求被告按照逾期付款额每天0.4%的标准支付违约金。合同还对争议管辖法院等其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告即按约履行，但被告却未按约支付房租及物业管理等相关费用，为此原告曾多次电话、书面催促被告付款，但均无结果。至今为止，被告从2010年3月1日至今的租金分文未付，欠款时间已远远超过3个月。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关约定及双方合同约定，被告未按合同约定支付租金的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。在此情况下，原告完全有权解除租赁合同，收回租赁房屋，要求被告按约支付相应租金和违约金。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2010年3月25日签订的商铺租赁合同，被告将其租赁的位于杭州市上城区中山中路41-43号房屋腾退并归还给原告；2、被告支付从2010年3月1日起至实际将房屋腾退归还给原告之日止的房屋租金（暂计算至2012年4月30日止计694785.6元）；3、被告支付从违约之日起至实际付清租金之日止的逾期付款违约金（暂计算至2012年4月30日止计1249395.85元）。上述2、3项合计1944181.45元；4、本案的诉讼费由被告承担。
为证明其主张，原告向本院提交如下证据：
1、证明一份，拟证明原告受业主方杭州市清河坊历史街区管理委员会的委托，对位于杭州市上城区中山中路41-43号房屋享有合法出租权的事实。
2-3、租赁意向书、商铺租赁合同各一份，拟证明原、被告之间的房屋租赁合同关系及双方的权利义务。
4、承诺书一份，拟证明被告在原告的催促下，承诺支付租金的事实。
5、催缴通知单、邮寄凭证、签收查询单各一份，拟证明原告向被告催讨租金的事实。
被告周朝阳未作答辩，亦未提供证据。
经庭审质证，本院认为原告提供的证据真实、合法，与本案具有关联性，故对其证据效力予以认定。被告周朝阳未到庭，视为放弃质证权利。
根据上述有效证据及原告的陈述，本院认定事实如下：
2009年8月22日，原告（原名为杭州清河坊商业管理公司，2009年10月30日起更名为杭州南宋御街商业管理有限公司）与被告签订租赁意向书一份，就被告向原告租赁位于杭州市上城区中山中路41-43号房屋经营古士旗品牌皮具的事宜达成了租赁意向，双方对租赁期限、租金及支付方式等事项均作了约定。被告于2009年9月1日接收了该房屋开始经营。2010年3月25日，原告与被告签订商铺租赁合同书一份，约定：原告受业主方杭州市清河坊历史街区管理委员会的委托，将位于杭州市上城区中山中路41-43号商铺（建筑面积约为72平方米）出租给被告经营使用，租赁期限自2009年9月1日起至2014年8月31日止，其中2009年9月1日至2010年2月28日期间为免租金装修期，实际租金从2010年3月1日起计收；前二年租金为12元／m2／天。后三年租金为12.6元／m2／天，首期租金79488元（2010年3月1日至2010年5月31日期间）在2010年2月20日前支付，第二期租金79488元（2010年6月1日至2010年8月31日期间）在2010年5月20日前支付。以后租金均按季支付，先付后租；与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、物业管理费及其他营运费用由被告自行负担，被告应支付租赁保证金55000元，作为被告履行商铺租赁合同约定的义务的担保；被告连续3个月未足额或及时支付租金、管理费或公用事业费，或未支付的租金管理费或公用事业费的金额累计达到或超过3个月的基本租金的，原告有权单方面解除合同，收回房屋并要求被告按照逾期付款额每天0.4%的标准支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告即按约履行，但被告却未按约支付房租及物业管理等相关费用，故原告诉至法院，请求依法判决。
本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同书，系双方真实意思的表示，应认定为有效合同。双方均应依约履行。合同签订后，原告按约履行了交房义务，而被告自租赁之日起至今的租金分文未付，其行为已构成违约，应承担违约责任。现原告按照合同约定要求解除租赁合同，并要求被告腾退房屋、支付租金及逾期付款违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持，但双方约定的违约金的计算标准过高，不符合法律规定，本院依法酌情予以调整。被告周朝阳经本院依法传唤，未到庭应诉，视为其放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告杭州南宋御街商业管理有限公司与被告周朝阳于2010年3月25日签订的商铺租赁合同自本判决生效之日起予以解除。
二、被告周朝阳于本判决生效之日起30日内将其租赁的位于杭州市上城区中山中路41-43号房屋腾退并归还给原告杭州南宋御街商业管理有限公司。
三、被告周朝阳于本判决生效之日起10日支付给原告杭州南宋御街商业管理有限公司房屋租金694785.6元（自2010年3月1日起暂计算至2012年4月30日止）及至实际腾退之日止的房屋租金（按合同标准支付）。
四、被告周朝阳于本判决生效之日起10日内支付给原告杭州南宋御街商业管理有限公司逾期付款违约金312348.83元（按逾期付款额每天千分之一的标准，自2010年3月1日起分段计算，暂计算至2012年4月30日止）。
五、驳回原告杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22298元，由原告杭州南宋御街商业管理有限公司10747元，被告周朝阳负担11551元；财产保全申请费5000元，由被告周朝阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费22298元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 周 蓓
人民陪审员 邓沈军
人民陪审员 赵惠健
二〇一二年八月十三日
书 记 员 程佳佳
（另设附页）
附页：
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
5、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。