上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2600号
上诉人（原审被告）上海浦卫房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人张宁，董事长。
委托代理人王辉。
委托代理人匡奕。
被上诉人（原审原告）田万青，男，1979年2月28日出生，汉族，户籍所在地湖北省。
被上诉人（原审原告）张凤英，女，1981年11月24日出生，汉族，户籍所在地上海市。
上列两位被上诉人共同委托代理人杨春敬，上海长策律师事务所律师。
上列两位被上诉人共同委托代理人魏元武，上海长策律师事务所律师。
上诉人上海浦卫房地产开发有限公司（以下简称“浦卫公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明：2009年9月27日，田万青、张凤英与浦卫公司签订上海市商品房预售合同，约定田万青、张凤英向浦卫公司购买青浦区清河湾路389弄《富力桃园》90号1-3层房屋（以下简称“系争房屋”），据浦卫公司暂测房屋建筑面积为218.03平方米，其中套内建筑面积195.71平方米、公用分摊建筑面积为22.32平方米，另有地下附属面积101.04平方米，根据浦卫公司暂测的房屋建筑面积，田万青、张凤英购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币（以下币种均为“人民币”）295万元。合同第十七条约定，浦卫公司交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，田万青、张凤英有权要求浦卫公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，田万青、张凤英有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十二条约定，浦卫公司交付该房屋有其他工程质量问题的，田万青、张凤英在保修期内有权要求浦卫公司除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，浦卫公司对该房屋负责保修。保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同另对其他内容进行了约定。
合同签订后，田万青、张凤英按约支付了全部购房款，双方按期办理房屋交接手续，田万青、张凤英于2010年5月开始装修并于2010年12月左右入住。2010年8月30日，田万青、张凤英取得系争房屋的房地产权证，登记权利人为田万青、张凤英。
田万青、张凤英入住后，发现每逢梅雨季节系争房屋的地下室存在不同程度的渗漏，通知浦卫公司前来维修，但几经维修渗漏问题仍存在。2011年6月左右系争房屋地下室倒灌水致物损，双方协商由浦卫公司赔付田万青、张凤英93，791.04元。2012年9月、2013年6月又遭遇地下室大面积渗水情形，田万青、张凤英遂于2013年10月诉至原审法院，要求浦卫公司赔付田万青、张凤英的各项损失共计1，078，910元。原审法院审理中，田万青、张凤英明确要求浦卫公司赔付的损失包括：1、房屋及装修修复费用415，000元；2、泡水物品损失525，910元；3、物业费暂计30，000元（按7，500元／年标准，自2010年5月1日计算至浦卫公司实际支付修复赔偿款之日；4、房屋闲置费暂计224，040元（按租金评估报告中的标准，自2010年1月1日计算至浦卫公司支付修复赔偿款之日。
原审法院另查明，针对系争房屋存在的质量问题、成因及修复方案等事宜，2014年2月24日上海市房屋建筑设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》（上房院司鉴（2014）建鉴字第2007号），鉴定意见为：1、富力桃园90号地下室存在渗水现象、其木制门框、楼梯踏步均存在因受潮所引起的掉漆现象；2、上部墙体和装饰存在渗水现象；3、底层轴3-4×D、轴1-4×C、轴3×D-E和三层轴4×2／C-D四处外墙保温砂浆层厚度均不符合设计要求；4、建议对上述质量问题进行修复。修复方案为：1、针对地下室部分结构承重外墙存在渗漏点，建议按如下维修方法：铲除渗水范围内的墙面涂料至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；在渗水范围内对墙体进行布孔灌浆：布孔间距根据渗漏程度布置，孔径应大于灌浆嘴30-40mm，孔深50-60mm，灌浆嘴采用快凝水泥胶浆稳固于孔中；进行压力灌浆：灌浆压力应大于地下水压0.05-0.1MPa，待邻近灌浆孔见浆后，立即关闭其孔，仍持续压浆，灌到不再进浆时立即关闭注浆嘴阀门，停止压浆，逐个进行至完毕后拔除灌浆嘴，用水泥胶浆将孔眼赌塞平整；灌浆堵漏材料可采用水溶性聚氨酯防水注浆液或其他有效防渗材料；“灌浆堵漏”后，可在室内增设水泥砂浆防水层，并恢复墙面原有装修。2、针对地下室管道处存在渗漏点，建议采用防水材料将地下室外墙与管道之间的缝隙密实。3、针对底层轴1-4＊C处外墙存在渗水痕迹，首先拆除渗漏处的外墙饰面层至基层，进行基础处理（范围为：渗水点上下各2m、左右各1m）；采用聚合物水泥砂浆对拆除区域嵌填密实，并恢复墙面原有装修。4、针对底层轴4＊C-D墙门框边墙存在渗水痕迹，建议先清除门框周边的填充物；对窗框与房屋结构之间重新采用软性填充物（俗称：发泡剂）填实；然后用密封膏填嵌墙体与门框边的缝隙；恢复受损的墙面装修。5、针对底层轴5-6＊C-D楼梯间墙体存在渗水痕迹，建议重做该区域卫生间处防水层。6、针对二层轴5＊1／B-C处隔墙处存在渗水痕迹，建议重做该卫生间区域内的防水层。7、针对三层轴2-4＊1／A窗框处墙体存在渗水痕迹，建议对该区域内损坏的屋檐滴水线进行维修，并做好防水处理。8、针对阁楼层轴4-6＊D衣橱存在渗水痕迹，建议先清除窗框周边的填充物；对窗框与房屋结构之间重新采用软性填充物填实，然后用密封膏填嵌墙体与窗框边的缝隙；恢复受损的墙面装修。9、针对阁楼层轴6＊C-D衣橱存在渗水痕迹，建议重做屋面面层和防水层。10、针对房屋保温层厚度不满足设计要求，建议：在外墙的室内部分处，先清除原粉刷层，然后增补无机保温砂浆层，最后满刮腻子层找平并涂刷内墙涂料。田万青、张凤英方为此鉴定支付了鉴定费用10，000元。
因田万青、张凤英对上述《司法鉴定意见书》的所列外墙保温层内部维修方案有异议，上海市房屋建筑设计院有限公司根据原审法院委托，于2014年8月12日出具《关于2014建鉴字第2007、2008号司法鉴定意见书的补充说明》：对于系争房屋存在的外墙保温层厚度不满足原设计要求的质量缺陷，若在房屋室外进行维修，则修复工序为：首先，凿除保温砂浆厚度不满足设计要求的房屋外墙面砖及无机保温砂浆层，清理干净；做界面处理；然后，按原设计要求布设35mm厚无机保温砂浆层；最后，按原设计要求制作外墙装饰层。
鉴定人员就上述司法鉴定意见书及补充说明出庭进行了解答释疑，并就鉴定过程的合法性、客观性等进行了陈述，表示：房屋基本上整体保温层均不符合厚度要求；地下室及上部结构有渗漏，影响业主对房屋的使用；房屋地下室的渗漏点可以修复，按照司法鉴定意见书所列方案修复需约1个月，按补充说明所列外部方案修复需1.5至2个月左右。
原审法院又查明，2015年2月2日上海大华工程造价咨询有限公司在结合上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》、《补充说明》、《情况说明》的基础上出具了《工程造价司法鉴定意见书》（沪大华（2015）造鉴字第14178SF058号）（以下称“工程造价意见书”），鉴定意见为：1、按照《司法鉴定意见书》所列修复方案（保温层内修即方案一）计算修复费用为人民币83，627元。2、按照《司法鉴定意见书》及《补充说明》所列修复方案（保温层外修即方案二）计算修复费用为91，116元。田万青、张凤英方为此审价支付了审价费用28，800元。对此，田万青、张凤英认为工程造价意见书中的造价明显偏低，不符合市场价及客观常识、生活经验且未考虑品牌因素；浦卫公司认可工程造价意见书的内容。
原审法院再查明，2014年10月29日上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具《房地产租金估价报告》，对系争房屋租金情况出具估价结果：2010年的月平均租金为5，160元，2011年的月平均租金为5，506元，2012年的月平均租金为5，825元，2013年的月平均租金为5，994元，2014年的月平均租金为6，234元。双方当事人对该租金估价的结论予以认可。田万青、张凤英为此评估支付了评估费用10，000元。
原审法院审理中，田万青、张凤英表示：1、因浦卫公司的维修人员明确系争房屋无法修复，故不要求浦卫公司维修，而要求浦卫公司直接赔付相应的修复费用。2、地下室修复必须在室外开挖、然后进行灌浆堵漏；外墙保温层修复必须采用补充说明中所列的保温层外设修复方案。3、浦卫公司多次维修不成功，系争房屋因质量问题无法正常使用，要求浦卫公司赔偿已经缴纳的物业管理费及房屋闲置费。4、房屋严重漏水，造成装修及部分物品浸水受损，该部分损失要求浦卫公司赔偿。浦卫公司对2011年进水损失的赔偿金只是部分赔偿，另有75，000元的电线损失没有赔偿。为此田万青、张凤英提供了：1、照片25张，证明2011年6月18日、2012年9月9日、2013年6月7日三次严重的地下室漏水情况。2、受损物品清单，系田万青、张凤英制作，2011年清单有物业人员签字确认，2012、2013年清单无物业及浦卫公司的签字确认。浦卫公司对上述证据均不予认可，并认为2011年的损失已经超过诉讼时效。
浦卫公司表示：1、要求按照司法鉴定意见中所列的保温层内设修复方案进行维修，同样能达到保温的要求。2、田万青、张凤英实际使用了系争房屋，享受了相应的物业管理服务，不能要求浦卫公司赔偿物业管理费及房屋闲置费。3、浦卫公司已经就2011年进水造成的损失赔付田万青、张凤英93，791.04元，田万青、张凤英无权再行就此主张损失。所谓的2012年、2013年的物损一方面没有相应的证据，另一方面部分内容与2011年已经赔付的内容重合。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。田万青、张凤英与浦卫公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，田万青、张凤英向浦卫公司支付了全部购房款，浦卫公司理应按照合同约定向田万青、张凤英交付合格房屋。田万青、张凤英所购房屋存在质量问题，直至诉讼中原审法院委托的鉴定机构对房屋进行质量检测，仍认定为浦卫公司交付的系争房屋存在质量问题并提出维修建议。鉴定人员出庭就鉴定结论及补充说明出具的程序、依据等进行解释，故鉴定报告的内容具备科学性、合理性、客观性，予以采信。浦卫公司提供的合同标的即系争房屋存在质量问题，影响田万青、张凤英使用，显属违约，浦卫公司理应承担诸如继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
田万青、张凤英认为浦卫公司久修不好，对于浦卫公司继续履行修复义务没有信心，要求浦卫公司直接赔付修复费用后自行修复，其请求于法无悖，予以准许。田万青、张凤英认为上海大华工程造价咨询有限公司出具的修复费用评估中未考虑品牌因素、价格低于市场价格，但田万青、张凤英对此并未提供确凿的证据予以佐证，因此原审法院参照上海大华工程造价咨询有限公司关于修复费用91，116元的评估意见确定为浦卫公司应承担的房屋及装修修复赔偿额。
同时，因房屋存在渗漏水质量问题影响了田万青、张凤英对房屋的使用，浦卫公司亦应就房屋使用功能受损期间的无法正常使用所产生的损失作出相应的赔偿，赔偿标准可参照房屋同期租金标准。
根据庭审中双方当事人的陈述及相关的举证可见系争房屋确实于2011、2012、2013年有过三次较为严重的地下室进水事实。2011年的渗水事件所致物损已经由双方协商并达成赔付意见。对于2012年、2013年地下室进水问题，虽然田万青、张凤英未能对这两次泡水致损情况提供确凿的证据，但法院相信客观上会造成物品损失，同时结合2011年已经赔付的情况，酌情确定浦卫公司应另行赔付田万青、张凤英2012年、2013年泡水物品损失20，000元。至于田万青、张凤英主张物业费之请求，因缺乏与本案关联性、缺乏事实和法律依据，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上海浦卫房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿田万青、张凤英房屋及装修修复费91，116元；二、上海浦卫房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿田万青、张凤英泡水物品损失20，000元；三、上海浦卫房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿田万青、张凤英房屋无法正常使用的损失（按5，990元／月标准，自2011年6月计算至浦卫公司实际支付第一条修复赔偿款之日止）；四、田万青、张凤英的其余诉讼请求不予支持。如果浦卫公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20，387.20元，由田万青、张凤英负担13，114.2元，上海浦卫房地产开发有限公司负担7，273元；鉴定费10，000元、审价费28，800元、评估费10，000元，合计48，800元，均由上海浦卫房地产开发有限公司负担；保全费4，520元，由上海浦卫房地产开发有限公司负担。
浦卫公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定系争房屋存在影响使用的质量问题明显与事实不符，系争房屋并未存在原审法院所称的影响使用的质量问题，仅为一些轻微的质量瑕疵，被上诉人田万青、张凤英收房至今一直居住在精装修的系争房屋内，原审法院判决浦卫公司承担房屋空置费有失公允；根据质证中双方认可的泡水物品清单，结合市场价格，浦卫公司认为损失最多为5，410元，原审法院酌定20，000元没有依据；浦卫公司已于田万青、张凤英委托租金评估前对系争房屋租金区间进行明确，原审法院审理中，田万青、张凤英当庭同意若租金评估标准在该区间内，浦卫公司无需承担租金评估费，但原审法院却判决该费用由浦卫公司承担。故请求二审法院撤销原审判决第二、三项，依法改判。
被上诉人田万青、张凤英辩称，浦卫公司理应交付合格房屋，根据相关鉴定，系争房屋存有严重质量问题，故浦卫公司对田万青、张凤英的损失理应赔偿。田万青、张凤英完全可以将系争房屋出租获取利益，故原审法院判决浦卫公司支付田万青、张凤英房屋无法正常使用的损失并无不妥，田万青、张凤英未同意若租金评估标准在该区间内，浦卫公司无需承担租金评估费。原审法院判决正确，不同意上诉人浦卫公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，田万青、张凤英与浦卫公司存在房屋买卖合同关系，自房屋交付之后，在合同约定的保修期内，田万青、张凤英即发现房屋质量存在问题，现经检测单位检测，受损的原因主要是房屋质量存在问题，故浦卫公司应当承担修复责任，田万青、张凤英对于浦卫公司继续履行修复义务没有信心，要求浦卫公司直接赔付修复费用后自行修复，于法无悖，原审法院予以准许，并无不当。田万青、张凤英提出要求浦卫公司赔偿实际损失的诉讼请求，因系争房屋受损已实际影响到田万青、张凤英正常使用，浦卫公司理应赔偿，赔偿标准应参照房屋同期租金标准，浦卫公司上诉不愿意支付该损失，理由不能成立，本院不予采信；鉴于系争房屋于2011、2012、2013年有过三次较为严重的地下室进水系不争的事实，客观上会造成物品损失，原审法院结合2011年已经赔付的情况，酌情确定浦卫公司应另行赔付田万青、张凤英2012年、2013年泡水物品损失20，000元，并无不妥，浦卫公司上诉只愿意承担5，410元，依据不足，本院不予支持；浦卫公司上诉称，原审法院审理中，田万青、张凤英当庭同意若租金评估标准在该区间内，浦卫公司无需承担租金评估费，而被上诉人对此予以否认，浦卫公司对此无法提供证据佐证，本院确认原审法院判决。综上，上诉人浦卫公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，522.32元，由上诉人上海浦卫房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一五年十一月十九日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……