云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1515号
上诉人（原审被告、反诉原告）昆明官南大道农贸市场管理有限公司。住所地：昆明市官渡区官南大道（****号）旁。
法定代表人杨竹华，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）云南天成能源投资有限公司。住所地：昆明市盘龙区新迎北区**组团***幢*单元***号。
法定代表人陈平，总经理。
两上诉人共同委托代理人王为，云南中天律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）侯维杰，男，1974年1月14日出生，汉族。
上诉人昆明官南大道农贸市场管理有限公司、云南天成能源投资有限公司与被上诉人侯维杰租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下案件事实：被告昆明官南大道农贸市场管理有限公司系被告云南天成能源投资有限公司的下属子公司。被告云南天成能源投资有限公司于2014年9月，因官渡区引摊入市的需要，在官南大道欲建成一个农贸市场，遂以云南天成能源投资有限公司的名义对外招商。原告侯维杰有意承租官南大道市场K35号铺面经营糕点，于2014年9月15日向被告云南天成能源投资有限公司预交了一年租金40000元、押金20000元，共计60000元。2014年11月26日，被告昆明官南大道农贸市场管理有限公司经批准成立，被告云南天成能源投资有限公司将该地块的产权移交给其用于经营各种农副产品、蔬菜、水果等商品销售。原告遂于2015年1月3日与被告昆明官南大道农贸市场管理有限公司签订租赁合同及补充协议，约定商铺租赁期为6年，自2015年1月1日至2020年12月31日止，每年租金为40000元，并在商铺交付之日起，交纳维修、管理保证金20000元。双方在补充协议第二条、第三条约定：如在2015年3月31日前还没有取缔对面人行道摊点，被告昆明官南大道农贸市场管理有限公司退还侯维杰已交铺面租金40000元、押金20000元。原告必须按时每日开门经营，如不按时营业被告昆明官南大道农贸市场管理有限公司给予每天500元至1000元的处罚罚款，此款从租金押金中扣除，扣完后和合同终止作废。合同签订后，双方履行合同期间，被告昆明官南大道农贸市场管理有限公司配合官渡区综合行政执法大队、关上街道办事处城市建设管理科对占道经营行为进行过整治，但占道经营行为仍未能彻底根治。原告因被告未能取缔人行道违法经营，常出现关门歇业的情况。至2015年4月22日，原告向被告昆明官南大道农贸市场管理有限公司通过邮政特快寄送了律师函，认为因被告未能按照补充协议的约定履行义务，要求解除合同并退还租金、保证金60000元。至2015年5月6日，原告通过邮政特快的方式向被告昆明官南大道农贸市场管理有限公司的法定代表人杨竹华寄送了退还商铺通知书及商铺钥匙。现原告以其诉请诉至一审法院，请求判令：一、确认原告与被告签订的《商铺摊位租赁合同》无效；二、判令被告向原告返还租金40000元、押金20000元及2015年4月30日至款项实际付清之日止的利息；三、判令被告向原告赔偿损失4000元。被告亦认为原告违约，提出反诉，请求判令：一、解除被告与原告于2015年1月1日签订的《昆明官南大道农贸市场商铺摊位租赁合同》（合同编号：GNDD23号）；二、被告扣除（不予退还）原告缴纳的昆明官南大道农贸市场K35号商铺2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金40000元，并由原告向被告承担违约责任12000元；三、本案诉讼费由被反诉人承担。经一审法院调取证据查明，被告昆明官南大道农贸市场管理有限公司经营的农贸市场经官渡区“引摊入市”工作领导小组办公室审核通过并进行了备案登记。
一审法院认为：本案双方当事人系租赁合同法律关系。针对双方的争议焦点一，即双方签订的合同是否有效，是否应该解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案双方当事人签订的合同无上述法定情节，被告申请经营的农贸市场亦经过相关部门的审批并办理了营业执照，故一审法院认为原、被告签订的合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”、第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告认为被告未按照约定如期取缔菜市场对面的占道经营，影响了所租赁铺面的正常经营，其合同目的不能实现，向被告昆明官南大道农贸市场管理有限公司以邮政特快的方式寄送了要求解除合同的律师函，被告虽辩解其未收到函件，但未能提交证据予以证实，故一审法院认为被告在收到函件后，未对原告解除合同的要求提出异议，未在合理期限内人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，应视为被告对原告要求解除合同的函件默认同意，双方的租赁合同已于2015年4月底解除，一审法院在本案中不再对合同应否解除进行处理。针对双方的争议焦点二，即原、被告各自所主张的相关费用是否应当支持的问题。原告虽主张自己经营铺面期间属于约定的免收租金期间，但未能提交有效证据证实双方约定有三个月的免收期，故一审法院对原告的此项主张不予支持。原告在解除合同后仍应向被告支付1至4月的租金，扣除应予支付的租金外，剩余已预交的房租由二被告返还原告。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”、第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因双方当事人均未按照约定全面履行自己的义务，被告未按期取缔占用人行道的临时摊位，原告未按照约定每天开门经营，一审法院确定原、被告双方互不承担违约责任，故对原、被告所诉违约金均不予支持；至于原告要求被告支付租金及押金利息的诉请，因合同中对利息无约定，且双方在发生争议后互有损失，一审法院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决：“一、由被告（反诉原告）昆明官南大道农贸市场管理有限公司、云南天成能源投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）侯维杰偿还剩余房租26666.6元及押金20000元，以上共计46666.6元；二、驳回原告（反诉被告）侯维杰的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）昆明官南大道农贸市场管理有限公司、云南天成能源投资有限公司的反诉请求。”案件受理费1410元由二被告承担1000元，原告自行承担410元。反诉费550元由二被告自行承担。
一审宣判后，上诉人昆明官南大道农贸市场管理有限公司、云南天成能源投资有限公司不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审判决部分事实认定错误、适用法律错误。1、被上诉人解除合同系其自身经营不善所致，双方签订《商铺摊位租赁合同》时，农贸市场周边的违法占道行为已长期存在，上诉人并未承诺取缔临摊商户，双方是在充分考虑到违法占道行为会对农贸市场的生意产生一定影响的情况下签订的合同。2、上诉人在履行《商铺摊位租赁合同》及《补充协议》时并无违约行为，上诉人提交的证据均充分证实上诉人已经完成了《补充协议》的约定，协调政府部门取缔临摊商户，反而是被上诉人在《商铺摊位租赁合同》签订后至《补充协议》签订前就出现一直未开门营业的情形，本案中的违约方是被上诉人。3、一审判决错误理解《补充协议》第一条的内容，该合同约定要表述的是上诉人向政府协调，做到政府出面取缔临摊商户，政府相关部门出面取缔即视为上诉人已完成工作，不能理解为上诉人保证完全取缔临摊商户。二、被上诉人的诉讼请求是基于合同无效提出的，一审判决只能在确认合同无效的情形下才能支持其诉讼请求。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部反诉请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人侯维杰答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，经询问各方当事人对一审判决确认事实的意见，两上诉人不认可一审判决确认的“原告因被告未能取缔人行道违法经营，常出现关门歇业的情况”，认为被上诉人关门歇业系其自身经营不善所致，两上诉人对一审判决确认的其它事实没有异议。被上诉人对一审判决确认的事实没有异议。本院对一审判决确认的各方当事人均无异议的事实予以确认。上诉人所提异议，是否成立，本院将在说理部分予以阐述。
本院认为：上诉人昆明官南大道农贸市场管理有限公司与被上诉人于2015年1月3日签订的《商铺摊位租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照约定履行各自的义务。
首先，《补充协议》第一条约定：“公司承诺：商户、官南大道农贸市场河对面的临摊，我公司（上诉人昆明官南大道农贸市场管理有限公司）向政府申请协调，在2015年3月31日三个月内取缔河对面的临摊商户，公司向你商户（侯维杰）承诺绝对解除。”根据该条约定，上诉人负有在2015年3月31日之前取缔临摊商户的义务，上诉人认为其仅负有向政府申请协调取缔临摊商户的义务与合同约定相悖，本院不予支持。根据查明的案件事实，上诉人未完成该义务，故根据《补充协议》第二条“如在2015年3月31日前还没有取缔对面人行道摊点，公司退还侯维杰已交铺面（K35号）租金4万元押金2万元，计60000元。大写：陆万元整”的约定，被上诉人有权解除合同。其次，上诉人主张被上诉人存在一直未开门营业的情形构成违约，对此被上诉人并不认可，认为商铺仅是偶尔关门，并不存在经常关门的情形。本院认为，上诉人就其该主张所提交的证据为照片及证人证言，上诉人并未举证证实照片拍摄的时间和地点，证人证言系孤证，不能单独证明案件事实，上述证据均不足以证实上诉人的主张，上诉人对此应承担举证不利的法律后果，其要求被上诉人承担违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。第三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定并结合《补充协议》第二条的约定，上诉人应当返还被上诉人租金及押金，上诉人不予返还的理由不成立，本院不予支持。一审法院扣除了四个月的租金，判决上诉人返还剩余租金26666.60元，对此因被上诉人表示服判，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1410元，由上诉人昆明官南大道农贸市场管理有限公司、云南天成能源投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 朱 欢
审 判 员 田 庄
代理审判员 黄金成
二〇一六年五月十七日
书 记 员 韩佩君