文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）亳民一终字第00080号上诉人（原审被告）：潘加起，男，1948年出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：郭辉，亳州市谯城区张店法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：丁怀娥，女，1942年5月13日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。被上诉人（原审原告）：宋效增，男，1948年12月26日出生，汉族，农民，住址同上。系丁怀娥之夫。共同委托代理人：董志军，安徽董志军律师事务所律师。上诉人潘加起因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第00106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘加起的委托代理人国郭辉，被上诉人丁怀娥、宋效增及其委托代理人董志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明的事实为：二原告于1996年5月8日以人民币17.68万元的价格在亳州市中国中药材交易中心购买房屋一处，1999年在原房基础上加盖了三、四层，形成现在的房屋状况。原告宋效增与被告潘加起关系较好，宋效增因资金紧张于2001年从被告处借款人民币15万元，因潘加起担心宋效增无力偿还借款。后双方于2002年11月28日就涉案房屋签订《房地产买卖契约》，约定二原告的房屋以15万元卖给潘加起。2002年12月3日双方又签订补充协议约定：“房子以25万元暂卖给潘加起，宋效增2003年底如果生意好，又有资金20万元左右，潘加起愿意把房子转给宋效增，25万元百分之一的利由宋效增支付。如果宋效增一年没有资金能要回潘加起房子，潘加起同意延长时间，一（以）便等宋效增有足够的资金来赎回房子”。2002年12月10日原告宋效增与被告双方一起到亳州市房地产管理局办理了产权登记，将争议房屋登记到潘加起名下（房地权亳字第××）。东面的一间门面房一、二层以及整个三、四层由二原告家人自用至今。一审认为：公民之间协议、契约是民事法律行为。只要内容不违反法律规定，不侵害他人的合法权益，双方均应当按协议的内容履行自己的义务。本案中，原告丁怀娥、宋增效向潘加起借款的事实清楚，为保证借款能得到及清偿，双方约定将原告二层房屋暂“过户”给被告潘加起，让潘加起占有使用。该争议房屋虽已过户到潘加起名下，双方的真实意思并非要转移房屋所有权，而是一种附条件的民事法律行为。只要宋效增有足够资金还款。房屋所有权仍要回归到宋效增名下。即协议中所谓的“赎回”。现双方约定的条件已成就，双方协议已生效，原、被告应当按协议内容，履行自己的义务。原告将房款25万元以及25万元1%的利息209166.67元（25万元按月利率1%自2002年12月3日计算至2009年11月23日的利息为209166.67元）支付给潘加起，因此宋效增赎回房屋的价款应为459166.67元（250000元+209166.67元），被告潘加起应将争议房屋过户到宋效增名下。诉讼中，原告主张被告潘加起在房屋过户时，未交足25万元房款，因无证据证明，本院不予采信。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十五条的规定，判决如下：一、被告潘加起于本判决生效之日起十日内，协助将潘加起名下的座落在亳州市谯城区站前路中药材交易中心1幢101房（房地权亳字第××号）房屋产权过户到原告丁怀娥、宋效增名下。二、原告宋效增、丁怀娥于本判决生效之日起十日内返还被告潘加起房款250000元、利息209166.67元，合计459166.67元。案件受理费160元，由原告丁怀娥、宋效增负担80元，被告潘加起负担80元。上诉人潘加起上诉称，一、潘加起购买宋效增房屋的行为已完成，并办理了房屋过户登记，理应受到法律的保护。二、关于2012年12月3日的补充协议，有内容表示房子以25万元暂卖给潘加起，宋效增2003年底如果生意好，又有资金20万元左右，潘加起愿意把房子转给宋效增，25万元百分之一的利由宋效增支付。如果一年没有资金能要潘加起的房子，潘加起同意延长时间，以便等宋效增足够的资金来赎回房子。那么，从本案的实际上看该房屋一直是宋效增在使用，25万元百分之一的利是宋效增使用潘加起的房子应当支付的酬金。如果潘加起同意可以把房子再给宋效增，但是赎回房子的价值双方没有约定，应对房子的价值进行评估，以评估价作为基准是合理的。原审法院以25万元来确定房价是显失公正的。三、原审法院将25万元的百分之一的利算至2009年11月也是不妥的。因为该房屋现在仍由宋效增使用，那么，25万元的利应算到宋效增不使用为止。四、根据双方2002年12月3日的协议，如果宋效增一年没有资金能要潘加起的房子，潘加起同意延长时间，以便等宋效增足够的资金来赎回房子。前提条件是宋效增在一年内没有资金能要潘加起的房子，宋效增在一年的时间里没有向潘加起表示没有资金要回房子、要求延长时间，也没有支付25万元百分之一的利，宋效增已拒绝履行义务，延长时间的条款已失去效力宋效增在8年后还以此为理由要求买回房子是不符合法律规定的。上诉请求驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人丁怀娥、宋效增答辩称，本案因民间借贷引起的抵押担保合同问题，不存在房屋买卖，只是房屋抵押。房款应当按当时合同约定来计算，利息应计算至我们有钱要求赎回房屋之日。一审认定事实正确，应当维持原判。经二审审理查明，宋效增、丁怀娥于1996年5月8日以17.68万元的价格在亳州市中国中药材交易中心购买房屋一处，1999年在原房基础上加盖了三、四层，形成现在的房屋状况。宋效增因资金紧张于2001年从潘加起处借款。所借款项未能及时偿还。双方于2002年11月28日就涉案房屋签订《房地产买卖契约》，约定二原告的房屋以15万元卖给潘加起。2002年12月3日，宋效增与潘加起签订补充协议，约定：“房子以25万元暂卖给潘加起，宋效增2003年底如果生意好，又有资金20万元左右，潘加起愿意把房子转给宋效增，25万元百分之一的利由宋效增支付。如果宋效增一年没有资金能要回潘加起房子，潘加起同意延长时间，一（以）便等宋效增有足够的资金来赎回房子”。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、潘加起是购买宋效增、丁怀娥的房屋，还是因宋效增借潘加起的款而产生的房屋抵押？二、是否应对房屋进行评估，以评估价确定赎回房屋的价值？三、一审将25万元的百分之一的利息计算至2009年11月23日是否妥当？四、双方在补充协议中延长时间的条款是否已失去效力？一、宋效增与潘加起在2002年11月28日签订《房屋买卖契约》，该《房屋买卖契约》是由亳州市房地产产权市场管理处提供的、用于办理房屋产权登记的格式合同。而在2002年12月3日，宋效增与潘加起签订补充协议，约定：“房子以25万元暂卖给潘加起，宋效增2003年底如果生意好，又有资金20万元左右，潘加起愿意把房子转给宋效增，25万元百分之一的利由宋效增支付。如果宋效增一年没有资金能要回潘加起房子，潘加起同意延长时间，一（以）便等宋效增有足够的资金来赎回房子”。可见，宋效增的真实意思并不是将自己的房屋卖给潘加起，而是等待有资金再从潘加起处将房子赎回，并支付25万元百分之一的利息。在该补充协议上，潘加起也表示“如果宋效增一年没有资金能要回潘加起房子，潘加起同意延长时间，一（以）便等宋效增有足够的资金来赎回房子”。可见，潘加起签订补充协议的目的也不是购买宋效增、丁怀娥的房屋，而是以通过订立《房屋买卖契约》，将房屋过户到自己的名下，等待宋效增的赎回。从宋效增实际占有、使用房屋、并在在原房基础上加盖了三、四层的事实上看，潘加起并未对房屋行使所有权。因此，一审认定双方是一种附条件的买卖行为正确。从双方在2002年12月3日订立补充协议，约定将房屋暂卖给潘加起，等宋效增有足够的资金来赎回房子，双方在不足十日的时间内（至2002年12月10日）办理了产权过户登记，潘加起办理产权过户的行为，显然不是为了单纯的购买宋效增的房屋。上诉人潘加起认为购买宋效增的房屋行为已完成、宋效增不能通过偿还借款本金及利息赎回房屋的上诉理由不能成立。二、上诉人潘加起认为应对房屋进行评估，潘加起签订补充协议的目的也不是购买宋效增、丁怀娥的房屋，而是以通过订立《房屋买卖契约》，将房屋过户到自己的名下，等待宋效增的赎回。从宋效增实际占有、使用房屋、并在在原房基础上加盖了三、四层的事实上看，潘加起并未对房屋行使所有权。对这一上诉意见，本院不予采纳。三、由于双方在补充协议中约定“房子以25万元暂卖给潘加起”，“25万元百分之一的利由宋效增支付”，故宋效增何时赎回房屋，就应当将按1％的月利率计算的利息支付到何时，一审将25万元按1％的月利率自2002年12月3日计算至2009年11月23日没有根据，应当计算至潘加起将房屋过户的宋效增的名下之日止。一审将25万元的百分之一的利息计算至2009年11月23日并不妥当。四、由于双方在补充协议中约定“如果宋效增一年没有资金能要回潘加起房子，潘加起同意延长时间，一（以）便等宋效增有足够的资金来赎回房子”，并没有限定赎回房屋的时间，潘加起上诉称“双方在补充协议中延长时间的条款是否已失去效力”没有事实和法律依据，对此上诉意见，本院不予采纳。综合以上分析，一审除计算利息的终止时间不当外，其他部分认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第00106号民事判决第（一）项。二、变更安徽省亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第00106号民事判决第（二）项为：被上诉人宋效增、丁怀娥于本判决生效之日起十日内，偿还潘加起借款250000元并支付按1％月利率计算的自2002年12月3日起至潘加起将房屋过户的宋效增的名下之日止的利息。一、二审案件受理费160元，由宋效增、丁怀娥各负担80元，潘加起各负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 雷 晨审 判 员 赵 亮代理审判员 许 林二〇一四年六月三日书 记 员 赵昱昱