辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初14683号原告:赵芳，女，1975年5月31日出生，满族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：赵富龙，男，1974年10月9日出生，汉族，住沈阳市大东区，系原告赵芳配偶。被告：徐淑萍，女，1972年2月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：侯铁男，沈阳市沈河区天海法律服务所法律工作者。原告赵芳与被告徐淑萍返还原物纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵芳及委托诉讼代理人赵富龙，被告徐淑萍及其委托诉讼代理人侯铁男均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告腾出原告所有的位于沈河区房屋；2.要求被告给付2014年11月11日至被告实际腾房之日止按每月700元给付房屋租赁费；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2014年10月27日在其亲属赵恭颖处理购买了该房屋，并与2014年11月11日办理了过户手续，自原告购买房屋被告一直在此居住，原告多次要求被告腾房被告不予理睬，请求法院支持原告的诉讼请求。被告徐淑萍辩称，一、诉争房屋原始产权人应为答辩人的先夫赵旭；该房屋在动迁前的房屋始终由赵旭及其父母居住。动迁回迁时因赵旭尚未成年；故回签手续便暂时登记在其老叔赵恭颖的名下，后来以赵恭颖的名义参加房改购买产权。购买产权的费用全部由赵旭出资。赵恭颖在赵旭生前曾多次承诺将房屋产权人变更回赵旭名下；后因赵旭与2012年11月突发疾病去世而未能实现。二、自从房屋于1993年初回迁赵旭便始终在诉争房屋内居住；而其在外别无他房。1998年05月赵旭与前妻曲娜登记结婚；赵旭将该房全面改造格局并装修作为婚房，和妻子曲娜在此居住；次年生下儿子赵国翔。2000年09月赵旭与曲娜离婚，该房由赵旭个人出租给他人居住使用；并收取租金完全用于赵旭个人消费。2004年初赵旭与答辩人相识，不久便在该房内同居生活。同年夏天赵旭再次将房屋全面重新装修一新；作为与答辩人结婚用的婚房。继续在此居住生活，直至2012年11月去世。赵旭生前体弱多病；担心自己可能随时出现意外，便多次交代该如自己突发不幸，则房屋由“答辩人永久居住使用；产权份额由答辩人和赵旭自己的儿子、妈妈平均分配”。赵旭突发疾病去世后，诉争房屋便成了答辩人唯一的赖以生存居所。为了更好地居住使用；答辩人还对房屋做了较大投资装修（详见相片）。三、赵旭对房屋居住使用20余年；娶了两房妻子并生了儿子。对房屋做了较大的改动及装修。赵旭去世后答辩人居住在该房已经五年；这25年间赵恭颖从未来到诉争房屋看过一眼；从未主张过所谓的房屋产权及居住使用权；对赵旭及答辩人对房屋的装修改造及赵旭出租房屋获利等事实没有提出任何质疑或反对；也没有主张过任何权利（包括索要租金）。试问？如果房屋是赵恭颖私有房产；房屋在权属方面与赵旭没有任何关系，赵恭颖能做到吗？？如果仅是基于亲属关系的房屋借用；能借用20年吗？能在赵旭把房屋出租自己占有房租的情况下赵恭颖还听之任之？试问？赵恭颖妻子能答应吗？试问？为何赵旭去世后赵恭颖不去直接向答辩人主张权利、而偏偏将房屋更名到原告名下后，由原告主张所谓的权利？为何接受房屋产权的所谓“买房人”系赵旭亲妹妹。而且、产权登记备案的转让款又如此的低（低于正常市场交易价格的60%以上）。回答以上疑问的答案只有一个；那就是房屋的真正产权人不是赵恭颖，而是赵旭。赵旭对诉争房屋居住使用行为符合《民法总则》及《物权法》关于产权人对标的物可以享有的权利，既：“占有、使用、收益、处分权”。因此、赵恭颖没有权利处分本应属于赵旭生前享有事实所有权的房产。答辩人对诉争房产享有合法继承权；故原告于赵恭颖之间所谓房屋买卖行为假使是真实的交易则也应属无效行为；原告无权向答辩人主张返还原物。四、退一步讲，假使上述答辩人主张的赵旭系房屋事实产权人不成立。则通过房屋居住使用事实可证明赵旭对房屋享有实际居住使用权；赵旭去世后答辩人延续房屋居住使用事实。如果赵恭颖转让房屋时应当告知答辩人，并征求答辩人意见，同等条件下答辩人有优先购买权。故赵恭颖私自转让房产行为剥夺了答辩人作为房屋合法居住使用人的“知情权”及“优先购买权”。损害了答辩人合法权益；根据《合同法》第五十二条“损害国家、集体、第三人利益的合同无效”之规定。赵恭颖与原告间房屋买卖行为同样应属无效，应驳回原告诉求。五、原告做为赵旭亲妹妹；答辩人亲小姑姐，是不可能不知道赵旭及答辩人对房屋上述居住使用等事实；而其明知道房屋应为赵旭所有，赵旭去世后应作为遗产继承，或明知答辩人应享有“知情权”及“优先购买权”仍与赵恭颖恶意串通，“购买”房屋；故对于房屋的产权原告不属于善意取得，应该承担相应法律后果。六、；原告与赵恭颖之间“房屋买卖”行为不是合法正常交易行为。首先：产权登记备案交易价格严重低于诉争房屋正常市场交易价格。诉争房屋在当地段正常交易价格应在25万元左右（每平方米8，000元左右）；而备案交易价格仅为12万元（约合平方米3530元）；连50%都没有达到。试问？如果房屋是赵恭颖私有财产；赵恭颖怎可能以如此低价格转让？赵恭颖妻子能同意吗？这足以说明不是真正买卖；而只是假借买卖手续变相做个产权人更名而已。此外、答辩人曾对赵恭颖做过调查；赵恭颖说房子“30万元卖给赵芳”；其陈述的卖房金额与登记备案严重不符。试问？如果是真实房屋买卖；怎可能卖房人连房屋卖多少钱都说错？况且、其前半生只卖这一处房屋；又不是开房产中介。只有一种可能那就是双方间没有发生真实买房款交付。其次、原告赵芳系赵旭亲妹妹；而赵恭颖将房屋完全可以卖给其他任何人。为何房屋买房偏偏是赵芳？又没有真实买房款交付。同时将上述赵旭对房屋居住使用、租赁获利、在房屋内娶妻生子等事实相结合；便不能形成完整的事实链条。既：赵旭的房屋，尚未办理更名过户手续赵旭便去世；赵旭去世后，赵家为了恶意规避答辩人对房屋权属享有及居住使用；便恶意将房屋以买卖作为幌子；炮制房屋买卖更名过户手续。然后原告以房屋新产权人的名义主张返还原物。故原告房屋权属取得明显不合法；其所谓的权属不应受法律保护。其所主张请求不应得到支持。第三，请法庭将本案区分于一般基予房屋租赁合同关系或没有亲属关系的房屋短期借用所产生返还原物纠纷案件的处理。这两类案件只要依据房屋产权证登记产权人情况便可考虑定案。而本案具有特殊性，虽产权登记在原告名下；但法庭应审查产权取得合法性；房屋事实产权人情况、居住使用情况、亲属关系情况、知情权或优先购买权保护情况等等综合判案，不要单纯局限产权证上面登记产权人情况。因为原告与被告没有形成租赁关系，况且原告与被告是基于与赵旭的婚姻关系，合法的居住和使用房屋，不存在基于租赁关系给付租金的事实，也不基于恶意侵占所产生的经济赔偿，所以请求法院驳回原告的请求。综上意见、请合议庭评议时予以充分考虑，支持答辩人的答辩请求，切实维护答辩人合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月16日，案外人赵恭顺取得沈阳市沈河区南乐郊路62-3号462房屋的使用权。2014年10月27日，案外人赵恭顺作为出卖人，原告赵芳作为买受人，双方签写《房屋所有权转移登记申请书》和《沈阳市存量房交易资金监管确认书》，由原告购买沈阳市沈河区南乐郊路62-3号462房屋，并缴纳契税、房产转让手续费、房屋登记费，双方申报成交价格为人民币199798.01元，约定监管金额为160000元。2014年11月11日，沈阳市沈河区南乐郊路62-3号4-6-2房屋登记在原告赵芳名下。被告徐淑萍与赵旭于2004年11月8日登记结婚，婚后一直居住在涉案房屋至今。赵旭与赵恭顺为叔侄关系，赵旭与赵芳为兄妹关系，2012年11月赵旭因病去世，现原告以返还房屋为由，起诉至法院。本院认为，根据原告陈述及被告答辩，本案的争议焦点为原告是否有权要求被告返还房屋并支付房屋租赁费用。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋已经进行所有权变更登记，原告已经取得涉案房屋的所有权，原告有权作为不动产产权人主张权利，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，故原告要求被告腾退诉争房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付房屋租赁费的问题，案涉房屋虽一直由被告徐淑萍实际占有，但被告系基于与赵旭的夫妻关系占有使用该房屋，原告与被告之间并没有就该房屋达成租赁的合意，故对于原告主张房屋租赁费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐淑萍于本判决生效后三十日内将其占有的位于沈阳市沈河区南乐郊路62-3号4-6-2、建筑面积33.18平方米房屋腾出并交付原告赵芳；二、驳回原告赵芳的其他诉讼请求。案件受理费4690元，由原告赵芳负担390元，由被告徐淑萍负担4300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  仲芳雪人民陪审员  吕 超人民陪审员  杨 军二〇一八年七月三十日书 记 员  吴靖雯本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。