湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初3475号
原告：戴雪亮，男，汉族，1963年10月15日出生。
委托代理人：向志刚，湖南世勤律师事务所律师。
被告：怀化好安居房地产开发有限公司。
法定代表人：龙宪忠，该公司董事长。
委托代理人：丁健，湖南五溪律师事务所律师。
原告戴雪亮诉被告怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月10日受理后，依法由审判员欧侠担任审判长，与审判员向静、人民陪审员舒友德组成合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员谭惠担任法庭记录。原告戴雪亮及委托诉讼代理人向志刚，被告好安居公司委托诉讼代理人丁健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院�出诉讼请求：1、判令被告怀化好安居房地产开发有限公司立即交付原告所购买的新天地城市广场第39幢202-4、205-4、305-4、507-4、902-4号房屋；2、判令被告怀化好安居房地产开发有限公司立即为原告所购买的新天地城市广场第39幢202-4、205-4、305-4、507-4、902-4号房屋办理不动产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告增加一项诉讼请求：要求被告支付以物抵债之后尚欠的借款37507元。事实与理由：2014年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其位于新天地城市广场第39幢202-4、205-4、305-4、507-4、902-4号房屋出售给原告，该商品房建筑面积共648.65平方米，单价为每平方米2163.74元，总金额为1403513元，同时约定被告需在2014年8月30日前向原告交付房屋并办理房屋权属证书。合同签订后，原告用被告所欠的原告的借款冲抵了全部房款，并与被告共同到怀化市房产局就所售门面办理了《房屋预告登记证》，然而至今被告未向原告交付房屋，更没有办理房屋权属证书，形成本案纠纷。
被告好安居公司辩称：1、原被告之间的关系是民间借贷关系，经公司陈述该房屋已经租出去了，房屋无法交付；2、好安居公司所有权的总证还没有办理下来，在总证没有办理下来时无法办理不动产权证；3、原告提交的新诉请不是涉案的法律关系，原告应当另行起诉。
经审理查明：2013年6月15日，谢东海、龙宪忠、蒋芷安作为甲方，原告及向晓英、陈朝晖、瞿新华、朱洪作为乙方，签订《借款协议书》一份，约定甲方因项目资金运转向乙方借款500万元；出借人名称及出借金额为戴雪亮180万元、向晓英100万元、陈朝晖100万元、瞿新华100万元、朱洪20万元；借款期�自2013年6月15日起至2014年6月14日止，乙方资金在2013年6月15日前汇入甲方指定的建行帐户建行谢东海4340623020021408，甲方收到借款后根据乙方金额明细签字立据，本合同即行生效；利息按季结算，每季支付利息45万元，并约定了其他相关内容。同日，原告向第三人谢东海4340623020021408帐户转账支付370万元，其中包括原告出资130万元，向晓英出资70万，陈朝晖出资50万，瞿新华出资100万元，朱洪出资20万元。后，原告得到其余乙方当事人的授权，以原告自己的名义与被告结算借款。
2014年7月1日，被告股东谢东海、龙宪忠、蒋芷安召开股东会，达成《股东会决议》，决议涉及本案的主要内容为：“……本次会议经公司股东会表决通过，且经全体股东核算以后确认的尚未偿还债权债务决定：一、公司因�设经营新天地城市广场项目通过股东谢东海联系分别向……戴雪亮借款本金428万元、……。同意以公司现有房产作价清偿……。三、以上借款先用公司原已与出借人办理网签的房产抵偿，不足部分用公司新天地项目龙宪忠名下（系公司资产）已办理网签的房产抵偿。……”
2014年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将新天地城市广场第39幢202-4、205-4、305-4、507-4、902-4号房销售给原告，单价为每平方米2163.74元，总金额为1403513元，房款于签合同三日内付清；被告应于2014年8月30日前交房，逾期交房按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；被告于交房后30日内，将办理权属登记需由�卖方提供的资料报产权登记机关备案。2014年7月4日，被告向原告出具了收据，收款事由填写为“定4栋202、205、305、507、607、902室，商业一层01、02号铺购房款”，并注明“公司借戴雪亮4500000元整抵房款”。
2014年7月15日，原告及被告对新天地4号楼202、205、305、507、902号房进行了预购商品房预告登记（怀房预鹤城字第414007453、414007454、414007455、414007457、414007458号），预告登记权利人为原告。
2014年8月19日被告股东由谢东海、龙宪忠、蒋芷安变更股东为龙宪忠、蒋芷安。
上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、陈述及辩论，本院予以确认，有以下证据证明：
1、原告身份信息复印件、被告企业登记信息复印件，证明原被告具有合法的诉讼主体资格。
2、2014年7月4日签订的《商品房买卖合同》复印件，证明1、被告将新天地城市广场第39幢202-4、205-4、305-4、507-4、902-4出售给原告，建筑面积648.65平方米，单价2163.74，总价1403513元；2、被告应当在2014年8月30日前，交付给原告使用；3、被告应当在2014年12月30日前为原告办理不动产权证书。
3、收据复印件一份，证明原告用被告所欠的借款冲抵所购房屋的房款，购房款已经全部抵付的客观事实。
4、编号为414007453、414007454、414007455、414007457、414007458号房屋预告登记证书复印件，证明被告为履行办证义务而为原告办理预告登记，被告应当按照合同约定办理不动产权属证书。
5、股东会决议复印件及住宅汇总登记表复印件，证明结算后被告欠原告借款428万元，被告召开股东会决定以借款冲抵房款。
6、怀化市鹤城区人民法院作出的（2015）怀鹤民一初字第1354号《民事判决书》；怀化市中级人民法院作出的（2016）湘12民终887号《民事判决书》复印件（与原件核对无异），证明1、原告出借给被告公司的借款经双方结算后被告尚欠借款428万元；2、被告用借款2838980元抵偿1101、1102房款，用1403513元抵偿本案房款，原告已经履行付款义务，剩余房款37507元应当退还给原告。
7、证人谢东海证人证言，证明被告好安居公司多次向原告借款，后与原告结算尚欠的428万元因无力偿还，就把被告房屋卖给原告，并办理了原告登记。
8、庭审笔录一份，证明本案的其他情况。
本院认为：被告好安居公司认可与原告之间的借贷关系，且被告全体股东于2014年7月1日作出《股东会决议》，明确提出包括原告戴雪亮借款本金428万元在内，均以公司现有房产作价清偿，双方于是签订《商品房买卖合同》，合同约定房号为新天地城市广场第39幢202-4、205-4、305-4、507-4、902-4号房销售给原告，单价为每平方米2163.74元，总金额为1403513元，被告亦向原告出具收据，写明“交款单位戴雪亮，人民币肆佰伍拾万元整，收款事由：定4栋202、205、305、507、607、902室，商业一层01、02号铺购房款”，并注明“公司借戴雪亮4500000元整抵房款”，因此该合同完全体现了双方的真实意思。该合同系被告对债务进行核算后与原告达成的以房产作价�还部分借款的方式，而并非对债权的担保，因此《商品房买卖合同》合法有效，且合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告应按合同约定履行交房及协助办证责任。
本案案由系商品房预售合同纠纷，原告要求被告支付以物抵债之后尚欠的借款37507元的诉求，本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告怀化好安居房地产开发有限公司向原告戴雪亮交付新天地城市广场第39幢202-4、205-4、305-4、507-4、902-4号房屋，限于本判决生效之日起�日内交付；
二、被告怀化好安居房地产开发有限公司将办理上述第一项房产的权属登记中需由出卖方提供的资料，报产权登记机关备案，限于本判决生效之日起三十日内报送；
三、驳回原告戴雪亮的其他诉讼请求。
案件受理费17432元，由被告怀化好安居房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 长 欧 侠
审 判 员 向 静
人民陪审员 舒友德
二〇一八年五月八日
代理书记员 谭 惠
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。