上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第860号
上诉人（原审被告）上海大霸电子有限公司。
法定代表人莫皓然，董事长。
委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。
委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海百缔电器有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人＊＊＊。
上诉人上海大霸电子有限公司（以下简称大霸公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年12月13日，上海百缔电器有限公司（以下简称百缔公司）、大霸公司签订“关于《房屋买卖》的补充协议书”（以下简称补充协议书），约定：1、大霸公司将位于上海市徐汇区桂平路＊＊＊号9幢3层的厂房出售给百缔公司，双方签订关于上海市徐汇区桂平路＊＊＊号9幢3层的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《3楼合同》）。2、买卖双方同意，在买受人取得《3楼合同》项下房屋的所有权且卖售人取得《3楼合同》约定的全部房款后，卖售人将买受人支付的《5楼合同》（关于上海市徐汇区桂平路＊＊＊号9幢5层的《上海市房地产买卖合同》）的购房款即人民币（下同）4，740，653.50元整全额无息退还给买受人后，《5楼合同》即告无条件解除，且买受人承诺不再就《5楼合同》向卖售人追究任何责任。3、如买受人因自身原因、非卖售人的原因未能取得《3楼合同》项下房屋的所有权，《5楼合同》自本补充协议书签订之日起解除，除卖售人须返还买受人已支付的《5楼合同》的购房款即4，740，653.50元外，买受人承诺不再就《5楼合同》追究卖售人的任何责任。4、如买卖双方在履行《3楼合同》时，卖售人再次出现无法交付房屋或无正当理由拒绝交付房屋的重大违约情形的，买受人有权根据《3楼合同》、《5楼合同》的约定分别追究各自合同约定的卖售人的违约责任。
2012年12月19日，百缔公司（乙方）、大霸公司（甲方）签订《3楼合同》，甲方将3层厂房转让给乙方，转让价款合计12，490，315元。甲方于2013年2月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2013年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方若违约未按本合同约定期限交接房地产给乙方，甲方应对乙方给付违约金。违约金以乙方已给付资金监管方价款的万分之五计算，且应自迟延之日起算至实际交接之日止。若甲方迟延交接房地产逾三十日者，除应付三十日之违约金外，甲、乙双方同意按下列第一款内容处理。一、乙方有权自行决定是否终止本合同；或按每逾期一日，甲方支付全部已解交价款的万分之五的违约金，使合同继续履行。倘若乙方决定终止本合同，乙方有权取回一切已由乙方给付的房价款，甲方应支付应付前述的违约金及总房价的百分之十作为赔偿。合同补充条款还约定：甲方承认并已向乙方说明该房屋已出租，并存在抵押（该抵押在办理房屋产权过户前甲方应予以解除）。第一期房款计200万元应在甲乙双方签订买卖合同后5个工作日内由乙方支付至甲方指定收款账户。租赁情况：甲乙双方已签订租赁协议，租期为2012年2月15日-2015年2月14日。
同日，百缔公司、大霸公司为履行合同，与案外人某房地产公司签订了《房地产交割监管合同》。
2012年12月20日，百缔公司向大霸公司支付购房款200万元。
2013年6月4日，百缔公司向大霸公司发出律师函，称合同签订后，百缔公司始终没有得到大霸公司关于系争厂房是否已经解除抵押的说明，故要求大霸公司于同月9日前将3层厂房是否解除抵押的情况书面答复百缔公司，逾期视为大霸公司未能解除抵押并拒绝履行合同。
2013年10月15日，百缔公司向法院起诉大霸公司要求履行《3楼合同》，因3层厂房的抵押权人无法办理案件所涉抵押物的部分涤除抵押之手续，百缔公司遂向法院撤回起诉。
百缔公司诉称，其与大霸公司于2012年12月19日签订《上海市房地产买卖合同》，大霸公司将3层厂房出售给百缔公司，转让价款为12，490，315元。由于房屋存在抵押情况，故合同补充条款中大霸公司承诺该抵押在办理房屋产权过户前予以解除。此后，百缔公司按约在次日支付首期房款200万元，但大霸公司迟迟不配合办理转让过户手续。故百缔公司诉至法院，要求判令：1、解除百缔公司、大霸公司2012年12月19日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、大霸公司返还百缔公司已付购房款200万元；3、大霸公司向百缔公司支付违约金（以200万元为本金，按万分之五每天，自2013年3月1日计算至判决生效日止）；5、大霸公司向百缔公司支付赔偿金1，249，031.50元。
大霸公司对百缔公司主张的解除合同、退回购房款之诉讼请求并无异议，但认为，购房款应与百缔公司实际使用房屋的租金相抵消。百缔公司在纠纷发生后没有直接选择解除合同，导致大霸公司应承担的违约责任扩大，对此百缔公司也应承担一定责任。违约金和赔偿金不能同时适用，违约金按照合同约定也只能计算30天计3万元。百缔公司实际没有什么损失，违约金过高也应当调整。双方签订两份买卖合同的本意是购买一层厂房，大霸公司对于3层和5层只应承担一次违约责任。故请求驳回百缔公司的其他诉讼请求。
原审认为，百缔公司、大霸公司所签《3楼合同》系双方真实意思表示，合法、有效，法院予以确认，双方均应恪守。大霸公司未能按约在办理房屋产权过户前解除抵押导致无法交接房地产，百缔公司有权按照合同的约定解除合同。合同解除后，大霸公司应当向百缔公司退回因合同而取得的购房款，并承担相应的违约责任。
本案的争议焦点是大霸公司违约后按合同应如何计算违约金。法院认为，《3楼合同》约定，“若甲方迟延交接房地产逾三十日者，除应付三十日之违约金外，甲、乙双方同意按下列第一款内容处理。一、乙方有权自行决定是否终止本合同；或按每逾期一日，甲方支付全部已解交价款的万分之五的违约金，使合同继续履行。倘若乙方决定终止本合同，乙方有权取回一切已由乙方给付的房价款，甲方应支付应付前述的违约金及总房价的百分之十作为赔偿。”上述表述中的第一款赋予乙方履行合同及终止合同两种选择，乙方选择履行合同的，才可适用“已解交价款的万分之五的违约金”作为补偿。而乙方选择终止合同的，对应的应为“三十日之违约金”及“总房价的百分之十”作为补偿。故此处的“前述”，应为“三十日之违约金”，大霸公司应承担的违约责任为三十日之违约金及总房价的百分之十。该补偿系双方当事人约定大霸公司违约时按一定计算方法向百缔公司支付相应的违约金，其性质均为违约金。
大霸公司辩称，百缔公司在纠纷发生后没有直接选择解除合同，导致大霸公司应承担的违约责任扩大。法院认为，纠纷发生后，百缔公司可以按照合同的约定选择继续履行合同，百缔公司起诉后，大霸公司与抵押权人经协商仍然无法单独解除系争房屋的抵押，责任不在百缔公司。故大霸公司的上述辩解法院不予支持。
大霸公司辩称，双方的真实意思表示为购买3层或5层中的一层，故只应就其中的一份合同承担违约责任。法院认为，补充协议书中明确约定，“如买卖双方在履行《3楼合同》时，卖售人再次出现无法交付房屋或无正当理由拒绝交付房屋的重大违约情形的，买受人有权根据《3楼合同》、《5楼合同》的约定分别追究各自合同约定的卖售人的违约责任。”故百缔公司按约就《3楼合同》、《5楼合同》分别追究违约责任并无不妥，大霸公司的上述辩解法院不予采信。大霸公司认为百缔公司主张的违约金过高应予调整，法院以百缔公司方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整违约金为60万元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于二〇一五年一月二十六日作出判决：一、上海百缔电器有限公司与上海大霸电子有限公司于2012年12月19日签订的《上海市房地产买卖合同》（《3楼合同》），于即日起解除；二、上海大霸电子有限公司于判决生效后十日内，返还上海百缔电器有限公司购房款200万元；三、上海大霸电子有限公司于判决生效后十日内，向上海百缔电器有限公司支付违约金60万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费36，768元，由上海百缔电器有限公司负担9，088元，上海大霸电子有限公司负担27，680元。财产保全费5，000元，由上海大霸电子有限公司负担。
判决后，大霸公司不服，上诉于本院称，1、依据双方签订的补充协议书第一、第二条的约定，双方同意以3楼替换5楼进行房屋买卖，也就是被上诉人只买一层楼的意思，因此即便最终合同无法履行，上诉人只承担一次违约金。原审法院依据两份合同的违约条款认定上诉人承担两次违约责任是错误的，也与被上诉人购买一层楼的意思不一致。2、补充协议书第四条的适用设定前提条件，即必须上诉人有重大违约情形，由于厂房不能过户系抵押权人与上诉人在抵押权涤除上存在分歧，抵押权人不同意分层撤销抵押的原因造成的，而且被上诉人应付的购房款也不足以偿还全部借款，抵押也无法撤销，因此不能过户并非上诉人主观故意造成，原审法院适用补充协议书第四条也是错误的。3、被上诉人在与上诉人签订买卖合同之后从未支付租金，因此被上诉人并无实际损失；被上诉人也没有及时要求解除合同，反而上诉人的实际损失进一步扩大。原审法院判定上诉人承担两份买卖合同造成的违约金为170万元，已经远远高于被上诉人的实际损失，没有体现公平合理性，上诉人同意承担一份买卖合同的违约责任，违约金为3万元，因此要求二审法院对违约金重新调整认定。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人百缔公司辩称：上诉人与被上诉人签订的《5楼合同》无法履行，经协商并签订补充协议书之后，被上诉人才同意签订《3楼合同》，对《5楼合同》解除的时间和免除违约责任的条件也在补充协议书中作了约定，同时还约定了上诉人再次违约情况下，违约责任的范围适用两份买卖合同的违约条款约定。2、上诉人不能涤除房屋抵押应属于上诉人的过错，且属于重大违约，因此被上诉人可以依据补充协议第四条的约定要求上诉人承担两份合同的违约责任。3、原审法院认定的违约金没有过高，不同意上诉人调整的要求，同意原审法院的认定。又称，被上诉人没有支付租金是事实，但被上诉人认为被上诉人是有拒付的理由的，且与本案无关联性，上诉人也另行提起诉讼，上诉人要求作为违约金调整的理由不能认可。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：上诉人大霸公司与被上诉人百缔公司对双方先后签订的两份买卖合同同意解除之情况下，上诉人应承担的违约责任如何认定？上诉人提出的违约金调整要求是否成立？
本院认为，上诉人作为出售方负有涤除设定在房屋上的抵押权之义务，由于上诉人与抵押权人的沟通协商未成，抵押权人不同意撤销抵押，上诉人交房过户之义务无法完成，则双方之间签订的合同无法继续履行，被上诉人购买厂房的目的不能实现，故双方签订的买卖合同应予解除。合同解除后，上诉人应承担违约赔偿责任。
上诉人称双方之间实际为一个楼层的买卖合同关系，尽管符合双方签订的两份买卖合同及补充合同的内容，可以采信，但是，双方之所以签订两份买卖合同的原因，双方在补充协议书中作了充分阐述；而且双方就《5楼合同》的解除生效时间及违约责任免除的条件等也同时作了约定，在上诉人未能履行《3楼合同》情况下，《5楼合同》的解除条件显然没有成就，被上诉人可依据双方在补充协议书中约定的违约责任条款向上诉人主张。根据补充协议书第四条的约定，被上诉人可分别以《5楼合同》及《3楼合同》中的违约条款向上诉人追究违约责任，显然，被上诉人向上诉人分别主张两份合同的违约责任，具有合同依据，应予支持。上诉人以双方实际履行一个楼层标的的买卖关系之理由主张上诉人只能承担一份合同的违约责任，与双方约定不符，故本院不予采信。关于上诉人辩称的不能交房非上诉人主观原因以及不构成补充协议书第四条中的重大违约情形，对此，本院认为，上诉人作为出卖方，交房应属于上诉人的主要合同义务，上诉人不能履行交房义务，应构成重大违约。对上诉人的该项辩称意见，本院不予采信。至于上诉人要求调整违约金一节，本院认为，上诉人在一审中已经以违约金过高提出调整的要求，原审法院根据查明的事实以及双方履行合同的实际情况等，根据公平原则及诚实信用原则，对上诉人应承担的违约金数额已作出调整，尚属合理，上诉人要求重新调整的要求，理由不足，故本院不予采信。综上所述，原审法院所作判决正确，本院予以维持。上诉人大霸公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，500元，由上诉人上海大霸电子有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年五月十二日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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