湖南省娄底市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）娄中民一终字第312号
上诉人（原审原告）湖南省明远控股集团有限责任公司，住所地娄底市娄星区氐星路12号。
法定代表人李才希，该公司董事长。
上诉人（原审原告）娄底市新明远房地产开发有限责任公司，住所地娄底市娄星区春园路108号。
法定代表人李才希，该公司董事长。
两上诉人的共同委托代理人蒋跃文，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）付聪。
上诉人（原审被告）陈政平。
两上诉人的共同委托代理人方继红，湖南星奥律师事务所律师。
上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司、上诉人付聪、陈政平因房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2014）娄星民二初字第87号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：娄底市明远房地产开发有限公司（甲方）与被告付聪、陈政平（乙方）于2009年12月10日签订《商品房预定协议》，该协议约定：甲、乙双方经友好协商，就乙方预定甲方开发建设的景明佳园小区商品房一事达成如下协议：一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于娄底市娄星区新星南路与桃圃街交汇处的景明佳园楼盘西南边临新星路的综合楼2-3层，建筑面积约18OO平方米，该栋楼房总高为三层，进深约19米、总宽度约5O米、层高为3.5-3.7米。二、预定要求：由于本项目目前还处于规划设计阶段，甲方在条件允许的情况下为乙方量身定做，在建筑设计允许的法律法规范围内，甲方应该按照乙方认可的设计方案进行施工，交房标准为毛坯房。三、计价方式：面积×2138元／平方米（RMB），计价面积以房产局实测面积为准。四、预定定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金20万元。五、付款方式：乙方同意选择下列付款方式：1、在签订本协议的同时，乙方支付定金贰拾万元整；2、在甲方开始内部认购时乙方支付壹佰万元整；3、在甲方取得预售许可证，正式公开预售时交齐首付款及办理产权权属证书的相关税费，并签订正式《商品房预售合同》；4、乙方在短期内出现资金短缺，必须在约定的付款日期七天前向甲方提供书面的延期付款申请，甲方同意后方可执行……七、甲方的权利与义务：1、如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担签约过失责任，并于十个工作日内双倍返还乙方定金。2、在本协议签订后，甲方必须按双方认可的设计方案进行规划及施工，面积必须控制在1700－2000平方米之间。3、工程经验收合格或部分验收合格的交付使用时间为2011年11月28日，超过该日期，甲方须每日向乙方支付已付房款的O.5‰作为损失赔偿。4、乙方物业所在的屋顶、外墙归乙方使用，如有其他业主提出异议，由乙方遵循有关的法律法规协调处理。5、甲方在小区内靠乙方物业处设立300平方左右的儿童公共游乐场所，该区域允许乙方进行半封闭圈围作为配套使用。如有其他业主提出异议，由乙方遵循有关的法律法规协调处理。6、甲方必须修建好一条车道可直达乙方物业处，方便乙方园车接送幼儿。八、乙方的权利与义务：1、在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点交纳约定的款项，在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》，并积极配合甲方办理银行按揭手续；2、将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款等条款。如乙方不能履行本协议书约定的义务，视为乙方违约，甲方有权终止本协议，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。九、其他：甲方出现以下情形之一，乙方有权单方解除协议，甲方应在十个工作日内双倍返还乙方定金。1、甲方不按照乙方提供的书面要求进行规划、施工，无法满足乙方经营条件；2、甲方存在其他违法行为导致双方不能签订《商品房买卖（预售）合同》的；3、甲方项目由于甲方因素导致项目开发终止的。十、本协议自甲乙双方签字之日起生效，签订《商品房买卖合同》时，本预定协议自动失效，如果商品房买卖合同没有本协议的部分条款，双方在商品房买卖合同里补充这些内容作为附加条款……协议签订后，两被告按约支付了定金20万元，购房款100万元。后娄底市明远房地产开发有限公司一直未与原告签订正式的《商品房买卖（预售）合同》。2O10年，娄底市明远房地产开发有限责任公司变更登记为湖南省明远房地产开发有限责任公司，2012年9月8日再次变更登记为湖南省明远控股集团有限责任公司（本案第一原告）；2012年4月27日，湖南省明远控股集团有限责任公司及其法定代表人李才希投资设立娄底市新明远房地产开发有限责任公司（本案第二原告），专门从事房地产项目的开发，两原告人格高度混同。因原告湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司未交付房屋，被告付聪、陈政平向湖南省娄底市中级人民法院提起诉讼，该院认为，付聪、陈政平与娄底市明远房地产开发有限责任公司签订的《商品房预定合同》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要条款，且付聪、陈政平已经按照约定交付了1O0万元购房款，故该预定合同可视为商品房买卖合同，合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司称双方合同约定预订房产是用于建幼儿园，但幼儿园未经规划批准，故双方合同无法继续履行的抗辩理由，因双方合同是针对房产买卖，并未约定幼儿园得到审批是合同生效的条件，且依双方合同第九条约定，不能办幼儿园之后是否解除合同的决定权在付聪、陈政平，故其的该抗辩理由不能成立……并于2013年10月19日判决：一、由湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司继续履行《商品房预定协议》；二、由湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司向付聪、陈政平支付逾期交房的违约金42万元。三、驳回付聪、陈政平的其他诉讼请求。湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司不服判决，向湖南省高级人民法院提起上诉，该院审理认为，《商品房预定协议》是涉案合同相对方订立合同时真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同依法成立并生效，各方当事人均应当遵守合同约定。该合同对交易标的物的位置、面积、单价、付款方式以及用途等均有较为明确的约定，原审法院据此将该合同定性为商品房买卖合同并无不妥。在合同的履行过程中，被上诉人陈政平、付聪依约履行了己方的付款义务，上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司也依照规划设计将涉案标的物基本建成，但未与被上诉人签订正式《商品房买卖（预售）合同》，也未实际交付，其行为已构成违约。二上诉人上诉提出了“幼儿园设计未获批准、面积差额巨大、协议购房价格低于市价等原因导致涉案合同不能履行”的上诉理由。湖南省高级人民法院认为，幼儿园设计规划未获批准系各方当事人均认可之事实，但各方当事人并未在合同中约定幼儿园设计规划末获批准为上诉人单方解除合同之条件，且幼儿园设计规划未获批准并没有导致本案预定商品房之合同目的不能实现；根据争议标的物属现房之现状，其面积大于合同约定面积，依常理，该面积差异也不会导致本案合同目的不能实现；至于协议购房价格，二上诉人既未提交有效证据证明该价格明显低于合同签订时交易标的物的市场价格，也没有提交有效证据证明交易标的物用途的变更会导致交易价格改变之事实，因此，协议购房价格问题亦非二上诉人不履行涉案合同的正当理由……并于2014年2月10日判决：驳回上诉，维持原判。2014年3月，原告娄底市新明远房地产开发有限责任公司委托娄底东升房地产评估有限公司对本案所涉房屋2010年1月1日的市场价值进行评估，娄底东升房地产评估有限公司于2014年3月13日出具娄东升评字（2014）第2014-08号估价报告，估价结果：2010年1月1日，本案所涉房屋的第二层单价为3851元每平方米，第三层单价为3081元每平方米，市场价值为人民币5947656元。原告认为《商品房预定协议》约定的内部认购价格系被告开办幼儿园的优惠价，现幼儿园设计方案未获规划局审批通过，被告应按签订协议时的市场价支付购房款，并支付未按时支付购房款的违约金，原告遂向本院提起诉讼。
原审法院经审理认为，本案的争议焦点为原、被告之间的房屋买卖合同纠纷已经湖南省高级人民法院终审判决，原告能否就同一房屋买卖事实再次提起诉讼如原告能再次提起诉讼，原告的诉讼请求能否获得支持一、关于原告能否就同一房屋买卖事实再次提起诉讼的问题虽然原、被告之间的房屋买卖合同纠纷一案，已经湖南省高级人民法院终审判决，但现原告提供了娄底东升房地产评估有限公司的估价报告用于证明协议签订时交易房屋的市场价格明显高于《商品房预定协议》约定的价格，故原告起诉被告要求支付房屋差价款与被告起诉原告交付房屋，并承担违约责任不属于同一事实、同一理由，未违反一事不再理的原则，故原告可以再次提起诉讼。二、关于原告的诉讼请求能否获得支持的问题根据湖南省高级人民法院（2014）湘高法民三终字第18号民事判决书中“至于协议购房价格，二上诉人既未提交有效证据证明该价格明显低于合同签订时交易标的物的市场价格，也没有提交有效证据证明交易标的物用途的变更会导致交易价格改变之事实，因此，协议购房价格问题亦非二上诉人不履行涉案合同的正当理由。”的内容，现原告提供了娄底东升房地产评估有限公司于2014年3月13日出具娄东升评字（2014）第2014—08号估价报告证明协议购房价格低于合同签订时交易标的物的市场价格2278848元。根据《商品房预定协议》的约定，双方将标的物的用途定为幼儿园经营场所的意思明确，现“幼儿园设计规划未获批准”系本案各方当事人均认可之事实。虽然“幼儿园设计规划未获批准”不影响《商品房预定协议》目的的实现，但如继续按预定协议约定的价格履行合同显失公平，故应根据公平原则对《商品房预定协议》约定的房屋价格予以适当调整。因原告方作为专业的房地产开发商在签订《商品房预定协议》时对所开发小区设计规划等情况预计不周，导致《商品房预定协议》约定的房屋价格与当时市场价格相差甚远，其本身应承担一定的责任，根据估价报告确定的价格，酌情考虑在《商品房预定协议》约定的房屋价格2138元／平方米的基础上增加500元／平方米为宜，即2638元／平方米，按原告方申请评估的面积1716平方米计算，被告方应增加购房款858000元。故对原告要求两被告支付房屋差价款2278848元的诉讼请求予以部分支持。关于原告请求判决扣减原告逾期交房的违约金后，两被告向原告支付逾期交纳房款的违约金424327元的问题，因《商品房预定协议》签订后，原告未按照协议约定与被告签订正式的《商品房买卖（预售）合同》，也未向被告交付房屋，被告向娄底市中级人民法院提起诉讼，经法院强制执行，原告才交付房屋。在原告拒绝签订正式的《商品房买卖（预售）合同》，且拒绝交付房屋的情况下，作为房屋买受方的被告有权拒绝继续支付剩余购房款，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告请求按房屋现状即规划局批准的标准交房的问题，因两被告起诉两原告房屋买卖合同纠纷一案已经娄底市中级人民法院强制执行，本案所涉房屋已交付给两被告，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告辩称将在本案所涉房屋处开办幼儿园的问题，虽然被告交了部分证据证明本案所涉房屋正在按幼儿园要求设计、装修，但被告开办幼儿园的相关审批手续尚未办理，故对该辩称不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、由被告付聪、陈政平在本判决生效之日起十五日内向原告湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司支付购房差价款858000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费28400元，财产保全费5000元，合计33400元，由被告付聪、陈政平承担10500元，余款由原告湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司自行承担。
上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院根据估价报告确定的价格，酌情考虑在《商品房预定协议》约定的房屋价格2138元／平方米的基础上增加500元／平方米为宜，没有任何事实和证据。本案只有一份估价报告，对方没有提出任何异议，这一份估价报告是唯一合法有效的证据。所以，只增加500元／平方米的房款是没有证据并且严重违背有效证据即估价报告的乱判。本案只有一份证据对当时房价没有争议，法官不能任意扩大自由裁量权。所以只增加500元／平方米的房款，是任意扩大法官自由裁量权的结果。本案签订《房屋预定协议》时处在建设初期，双方一方面明白设计上有幼儿园，另一方面能不能获得准许均没有把握。在这一点上，双方的责任没有大小之分。退一万步，按一审法院的观点，有一定责任，应该理解不是主要责任，不是同等责任。而是10％左右的责任，本案房屋的预定价与当时的市场价二层3851元／平方米，三层3081元／平方米，平均价3466元／平方米，减去预定价2138元／平方米，最终得出预定价与市场价相差1328元／平方米。按一审法院的观点，上诉方承担一定责任即10％，房款要增加1195.2元／平方米，同等责任房款也要增加664元／平方米，增加房款明显低于同等责任房款数额。所以，就是按责任大小，也违背常理。湖南省高级人民法院（2014）湘高法民三终字第18号民事判决明确指出：“至于协议购房价格，上诉人既未提交有效证据，证明该价格明显低于合同签订时交易标的物的市场价格，也没有提交有效证据证明交易标的物用途的变更会导致交易价格改变之事实。”这一生效判决说明：只要有证据证明合同价明显低于市场价格，在法律规定的期限内依法要按市场价格办理，这里不存在责任问题。一切按有效证据办理。所以，只增加500元／平方米的房款是违背高院生效判决的。2、交付房屋支付房款，均是对等的，《商品房预定协议》第七、八条的规定及对等原则，应该要计算违约金。没有交房已经计算了违约金，没有付清房款同理同样要支付违约金。本案的违约金的请求，是已经扣减了交房违约金的数额，所以，更应该要支持。3、诉讼费用的判决错误且本末倒置。本案已进入二审，应全面支持上诉人请求，一、二审的诉讼费用全部只能由被上诉人承担。请求1、依法撤销一审判决，对本案依法直接改判；2、依法判决两被上诉人共同承担购房差价款2278848元；3、依法判决两被上诉人支付逾期房款的违约金424327元；4、依法判决本案一、二审全部诉讼费用由两被上诉人共同承担。
上诉人付聪、陈政平不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷，已经娄底市中级人民法院与湖南省高级人民法院两级人民法院审理，湖南省高级人民法院（2014）湘高法民三终字第18号民事判决为终审判决，早已发生法律效力，且早已执行完毕。被上诉人在本案中提及的诉讼请求均在原两级法院的案件审理中予以提出，均被两级法院驳回。现被上诉人又就同一事实理由与请求向原审提起诉讼，明显属于重复诉讼，严重违背了一事不能再理的民法原则。现原审却以被上诉人提供了娄底东升房地产评估有限公司的估价报告为由，认为不属于同一事实与理由，可以再次提起诉讼，这纯属对法律的曲解，是严重错误的。2、上诉人与被上诉人所签的《商品房预定协议》，并没有明确约定必须用于办幼儿园，更没有约定合同购房价格以办幼儿园为前提，不办幼儿园就必须提价。幼儿园设计规划未获批准，完全是被上诉人的过错，即使存在所谓的损失，也应该由被上诉人承担一切责任。如果造成上诉人的损失，上诉人还有权追究被上诉人的赔偿责任。幼儿园设计规划未获批准，并不等同于此处不能办幼儿园，幼儿园的审批权在教育行政部门，不在规划行政部门。事实上，上诉讼人已在所购的房产处开办了一所高档次的幼儿园，并已招生开学。上诉人无数次向原审反映了开园办学之事实，但原审无视客观事实，仍在判决书中大书特书幼儿园设计规划未获批准，并以此为由判决上诉人支付被上诉人房屋差价，原审判决错误。3、原审引用的法律条文是《民法通则》第四条、《合同法》第五条；这二个法律条文规定的是当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。而上诉人与被上诉人所签的《商品房预定协议》，已经娄底市中级人民法院和湖南省高级人民法院认定为是双方的真实意思表示，合法有效，且两级法院的判决早已发生法律效力，原审又凭什么认定上诉人与被上诉人所签的《商品房预定协议》显失公平4、即使原审拥有无限大的权力，能推翻上级法院早已发生法律效力的判决认定，认定协议显失公平，那么根据《合同法》第54条的规定，也应该由付聪、陈政平行使撤销权，由人民法院判决撤销显失公平的合同，而不是由原审肆意改变当事人双方的合同内容。综上所述，原审程序严重违法，认定事实严重错误，适用法律严重错误，导致其判决严重错误。请求改判驳回被上诉人的诉讼请求，以切实维护上诉人的合法权益，维护国家法律的尊严。
上诉人付聪、陈政平针对上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司的上诉意见提出的答辩意见与上诉人付聪、陈政平的上诉意见相同。
上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司针对上诉人付聪、陈政平的上诉与上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司的上诉意见相同。
二审中，上诉人付聪、陈政平提交了照片5张，用以证明开幼儿园不仅存在，并且已经经营的事实。上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司质证认为：照片来源不明，真实性不能肯定，不属于二审程序中新的证据，证明目的与原审原告起诉的诉求无关。经审查，确认上述照片的真实性。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为：本案争执的焦点在于，上诉人娄底市新明远房地产开发有限责任公司、湖南省明远控股集团有限责任公司提出经娄底东升房地产评估有限公司估价证明协议签订时交易房屋的市场价格高于《商品房预定协议》约定的价格，要求上诉人付聪、陈政平按娄底东升房地产评估有限公司评估的市场价支付房屋差价，此一诉求是否属于重复诉讼。上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司与上诉人付聪、陈政平之间的房屋买卖合同纠纷一案，湖南省高级人民法院作出（2014）湘高法民三终字第18号民事判决，该判决认为，虽幼儿园设计规划未获批准系各方当事人均认可之事实，但各方当事人并未在合同中约定幼儿园设计规划未获批准为上诉人单方解除合同之条件，且幼儿园设计规划未获批准并没有导致本案预定商品房之合同目的不能实现，《商品房预定协议》是涉案合同相对方订立合同时真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同依法成立并生效，各方当事人均应当遵守合同约定，判决驳回上诉，维持原判（即确认由湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司继续履行《商品房预定协议》）。现上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司在本案诉讼中提出的诉讼请求，实质上否定已生效判决的判决结果，应当属于重复诉讼。虽然湖南省高级人民法院在判决中同时认为“至于协议购房价格，两上诉人既未提交有效证据证明该价格明显低于合同签订时交易标的物的市场价格，也没有提交有效证据证明交易标的物用途的变更会导致交易价格改变之事实，因此，协议购房价格问题亦非二上诉人不履行涉案合同的正当理由……”，但该认定并不能说明湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司只要提交有效证据证明该价格明显低于合同签订时交易标的物的市场价格，湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司就可以要求陈政平、付聪按交易标的物的市场价格支付房款，否则与湖南省高级人民法院已生效的判决所作出的“《商品房预定协议》是涉案合同相对方订立合同时真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同依法成立并生效，各方当事人均应当遵守合同约定”的认定相矛盾。原审认为湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司起诉陈政平、付聪要求支付房屋差价款与被告起诉原告交付房屋，并承担违约责任不属于同一事实、同一理由，未违反一事不再理的原则，可以再次提起诉讼的处理意见不当。综上，上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人付聪、陈政平的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百二十四条第（五）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
一、撤销娄底市娄星区人民法院（2014）娄星民二初字第87号民事判决；
二、驳回上诉人湖南省明远控股集团有限责任公司、娄底市新明远房地产开发有限责任公司的起诉。
一审诉讼费33400元、二审诉讼费22380元，合计55780元，予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 曾 兴
审 判 员 肖卫江
代理审判员 曾艳国
二〇一五年十月十五日
书 记 员 刘志丹
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。