云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉红民二初字第531号
原告陶光进，住云南省玉溪市华宁县。现住玉溪市。公民身份号码：×××。
委托代理人吴燕华，云南新海天律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人钱磊，云南新海天律师事务所律师，特别授权代理。
被告玉溪市红塔区恒丰小额贷款股份有限公司。工商注册号：530400100003058。公司住所地：玉溪市红塔区棋阳北路瑞丰小区。
法定代表人高之喜，总经理。
委托代理人屈用福，云南法瑞律师事务所律师，特别授权代理。
第三人董家琪，住云南省昆明市，现住云南省玉溪市。公民身份号码：×××。
第三人吴学飞，住云南省玉溪市。公民身份号码：×××。
第三人董家荣，住云南省昆明市宜良县。公民身份号码：×××。
第三人云南玉溪耘辰建筑安装工程有限公司，工商注册号：530402100005718。公司住所地：玉溪市红塔区果木林场。
法定代表人董家琪，经理。
原告陶光进诉被告玉溪市红塔区恒丰小额贷款股份有限公司（以下简称恒丰小贷公司）、第三人董家琪、吴学飞、董家荣、云南耘辰建筑安装工程有限公司（以下简称耘辰公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，于2016年10月27日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陶光进及其委托代理人吴燕华、钱磊，被告的委托代理人屈用福，第三人董家琪、吴学飞、耘辰公司法定代表人董家琪到庭参加诉讼，第三人董家荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶光进诉称，2014年6月25日，原告与第三人董家琪签订书面合同，董家琪自愿将其个人名下位于玉溪市交警支队生活区37幢2单元7层702号房屋及附属车库37幢1层15号转让给原告，转让价款100万元。合同签订当天，原告履行了合同约定的付款义务，全额支付了董家琪房屋及车库的转让价款100万元，但董家琪将房屋交付原告使用后，却迟迟不按合同约定协助原告办理房屋过户手续。
2014年7月30日，第三人董家琪、吴学飞向被告借款50万元，第三人董家荣、玉溪耘辰建筑安装工程有限公司作为借款保证人，因还款期限届满后董家琪、吴学飞不还借款，被告于2015年4月29日起诉至红塔区法院，并于同年5月4日申请法院查封了原告购买的上述房屋。同年6月10日，经法院调解，董家琪、吴学飞于同年6月15日前偿还被告借款本金、利息及律师代理费共计576715元，董家荣以及耘辰公司负连带偿还责任，调解书约定的还款期限届满，董家琪等人仍无力偿还，被告遂于同年7月1日申请法院对原告购买的上述房屋及车库强制执行。同年7月28日，原告向红塔区法院提出书面执行异议，并提供书面购房合同等相关证据，要求解除查封，同年8月4日，红塔区法院作出（2015）玉红执字第700－1号民事裁定书，裁定驳回原告的执行异议，并明确告知原告可在15日向人民法院提起诉。原告认为，原告与第三人董家琪于2014年6月25日签订的两份书面《购房合同》是双方真实意思表示，原告于合同签订当天全额支付了购房款，董家琪随后也将房屋钥匙及房屋一并交付给原告，合同合法有效且实际履行，虽然没有办理产权过户登记但不并影响合同的效力。同时，第三人与被告之间的债权债务发生于原告购房之后，原告对于董家琪与被告之间的法律纠纷没有任何过错，请法院依法判令确认房屋归原告所有并解除该房屋的查封。
被告恒丰小贷公司辩称，原告与董家琪系以买卖的形式进行民间借贷，原告并没有实际占有房屋及车库，因其自身原因未办理过户登记。董家琪已经于2015年7月17日同意用该房屋及车库偿还拖欠被告的债务，并且已经将房屋实际交付给被告实际占有。为此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人董家琪辩称，被告的答辩部份不符合事实。2014年6月25日，我将房屋卖给陶光进并收到了所有款项，但未办理过户手续。
第三人吴学飞、耘辰公司的答辩意见与第三人董家琪一致。第三人董家荣未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
本案在审理过程中，原告为证明其主张，向本院提交以下三组证据：1、购房合同两份、收条两份、农行取款业务回单一份、（2015）玉红民二初字第257号民事调解书一份。证明第三人董家琪在2014年6月25日将诉争房屋及车库以100万元的价格出售给原告陶光进，并签订书面购房合同，原告陶光进已足额支付董家琪100万元购房款，董家琪与被告的借款发生在2014年7月30日，原告对此并不知晓；2、房屋所有权证两份、国有土地使用证两份、房屋登记查询结果证明两份。证明第三人董家琪与原告签订购房合同时已将房屋产权证及土地证一并交给了原告，原告购买第三人董家琪名下房屋及车库时，房屋及车库的产权明确，不存在所有权限制及他项权利设立登记的事实；3、证人柳某某、付某某、李某某证言。证明原告陶光进实际占有管理使用诉争房屋的事实。经质证，被告对证据1的购房合同的真实性不认可，认为未附公证书，原告与第三人之间可能存在购房合同之外的其他合同。收条及取款回单无法对应付款人是原告，100万元是借款还是卖房款无法证实。对证据2的真实性和合法性没有异议，对证明目的不认可。对证据3不认可，原告并没有实际占有该房屋。
第三人董家琪、吴学飞、耘辰公司对原告所举证据没有异议。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、（2015）玉红民二初字第257号民事调解书、（2015）玉中民二初字第54号民事调解书。证明经红塔区法院及玉溪市中级法院调解确认董家琪共欠被告2000000元借款本金及207199元利息、律师费、诉讼费、保全费；2、（2015）玉红民二初字第257－1号民事裁定书。证明红塔区法院裁定书对诉争房屋进行查封的事实；3、以物抵债协议。证明董家琪于2015年7月17日与被告签订以物抵债协议，同意将诉争房屋及车库分别以72万元和18万元的价格以物抵债给答辩人；4、收条、房屋照片、住房钥匙。证明董家琪履行以物抵债协议于2015年7月28日将诉争房屋及车库向被告交付时房屋无人居住；5、原告与被告签订的协议。证明原告放弃执行异议并承诺撤回起诉。6、经申请向红塔区法院调取的执行笔录一份、原告诉董家琪房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录一份，证明本案原告未实际占有诉争房屋，该房屋未办理过户责任在原告。经质证，原告对证据1、2没有意见，对证据3不予认可，认为原告是所有权人，董家琪无权处置他人财产；对证据4不予认可，对证据5被告认为协议上没有签订时间，不能作为证据使用；对证据6的证明目的不予认可。经质证，第三人董家琪、吴学飞、耘辰公司对证据1、2没有意见，对证据3不予认可，董家琪认为是受逼迫所签订，对证据4的收条除了签字外其余内容不是董家琪本人所写，对钥匙交付和照片不认可。
第三人董家琪、吴学飞、耘辰公司、董家荣未向法庭提交证据。
本院认为，对原告提交的证据1中的购房合同、收条、农行取款业务回单，第三人董家琪、吴学飞无异议，被告未提供反驳证据，本院予以确认；对证据2，被告、第三人对其真实性无异议，本院予以确认，对证明目的本院将结合案件事实予以评判。对证据3，因证人与原告有利害关系，被告对证人证言不予认可，本院不予确认。对被告提交的证据1、2本院予确认。对证据3的以物抵债协议因未发生物权转移，且第三人董家琪、吴学飞反悔，本院不予确认。对证据4中的照片、钥匙系被告单方出具，本院不予确认，对收条本院将结合案件事实进行评判。对证据5被告未实际履行，本院不予确认，对证据6本院将结合其它证据予以综合评判。
根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认本案事实如下：
董家琪与吴学飞系夫妻，位于玉溪市玉江高速公司与东风北路交叉口公安交警支队生活区37幢2单元702号面积为172.14平方米的房屋一套登记在第三人董家琪个人名下。
2014年6月25日，原告陶光进与董家琪签订购房合同，约定董家琪分别以80万元、20万元的价格将上述诉争房屋和车库卖给陶光进，陶光进于当日支付了全部房款100万元。
2015年4月20日，陶光进、董家琪、柳文祥三人到玉溪云溪公证处办理房屋买卖公证。同时，董家琪委托柳文祥代其办理房屋过户手续并进行公证。
2014年7月30日，董家琪、吴学飞因资金周转需要，由董家荣、耘辰公司担保向被告恒丰小贷公司借款50万元。因未按期偿还，被告恒丰小贷公司于2015年4月29日起诉至法院。在诉讼过程中，本院于2015年5月4日查封了上述房屋。经红塔区法院调解，董家琪、吴学飞、董家荣、耘辰公司自愿于2015年6月15日前一次性偿还被告借款本金、利息及律师费。因董家琪、吴学飞、董家荣、耘辰公司未按协议履行义务，被告恒丰小贷公司于2015年7月1日向红塔区法院申请执行，要求法院将查封的房屋裁定以物抵债。
2015年7月1日，陶光进以房屋买卖纠纷为由起诉董家琪，经本院于2015年7月28日调解，双方达成协议继续履行合同，董家琪于2015年8月7日前协助陶光进办理房屋过户手续。
2015年7月29日，原告陶光进向本院提出执行异议请求解除查封，本院于2015年8月4日裁定驳回原告陶光进的执行异议。原告陶光进于2015年8月10日提起执行异议之诉，要求确认该查封房屋属陶光进所有并解除查封。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告陶光进与董家琪签订的购房合同系双方真实意思表示，董家琪的妻子吴学飞对此也无异议，该书面合同在法院查封之前签订，陶光进已支付全部价款。但自2014年6月25日至2015年5月4日之前均未办理过户登记，也未以一定方式对外公示其合法占有诉争房屋，原告陶光进提供的证据不足以证实未办理过户登记是由于其意志以外的原因，与上述规定的情形不符，原告对诉争房屋不享有足以排除执行的民事权益，其要求确认房屋属其所有并解除查封的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告陶光进的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由原告陶光进负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审判长 张 波
审判员 周 青
审判员 严 肃
二〇一六年一月二十一日
书记员 李思莉