湖北省随州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂13执复8号
复议申请人（利害关系人）：广水市中佰仓储业主委员会。
负责人：李义，男，1971年6月9日出生，汉族，住广水市。
复议申请人（利害关系人）：中百仓储随州购物广场有限公司，住所地随州市曾都区文峰路。
法定代表人：王辉，董事长。
复议申请人(申请执行人)：武汉京盟建科装饰工程有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖高桥产业园台中大道特*号。
法定代表人：王宇，总经理。
复议申请人(被执行人)：武汉昌神房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市江岸区三眼桥路***号澳门苑*单元*层*室。
法定代表人：方喜昌，董事长。
复议申请人广水市中佰仓储业主委员会、武汉京盟建科装饰工程有限公司（以下简称京盟公司）、武汉昌神房地产开发有限公司（以下简称昌神公司）、中百仓储随州购物广场有限公司（以下简称购物广场公司）不服广水市人民法院（2016）鄂1381执异34号执行裁定，分别向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
2014年7月2日，京盟公司依据生效的广水市人民法院（2013）鄂广水民初字第01123号民事调解书，向广水市人民法院申请执行工程款105万元、违约金31万元、一审案件受理费2.4万元及逾期付款利息。2014年7月3日，广水市人民法院立案执行，2014年7月5日，向昌神公司送达执行通知书，要求昌神公司履行生效法律文书确定的义务，昌神公司仍未履行。2016年3月，广水市人民法院作出（2014）鄂广水民执字第00207-1号执行裁定书，裁定冻结昌神公司在购物广场公司预期应得的租金，冻结金额1360000元。2016年3月17日，京盟公司与昌神公司达成执行和解协议，但是昌神公司到期未按执行和解协议履行，2016年9月26日，广水市人民法院作出（2014）鄂广水民执字第00207-2号执行裁定书，2016年9月30日向购物广场公司、昌神公司、京盟公司送达该裁定。广水市中佰仓储业主委员会、昌神公司、购物广场公司分别向广水市人民法院提出执行异议。2016年11月11日，广水市人民法院作出（2016）鄂1381执异34号执行裁定书。
因不服广水市人民法院作出的（2016）鄂1381执异34号执行裁定，广水市中佰仓储业主委员会、京盟公司、昌神公司、购物广场公司分别向本院提出复议申请。
广水市人民法院查明：昌神公司将其位于广水市永阳大道与三环路交汇处的佰特广场商铺（1层-3层）部分出售，尚有86间商铺未售，未售面积共1217.38㎡，其中二楼17间面积276.73㎡、三楼69间面积940.65㎡。武汉市佰特物业管理有限公司（下称佰特物业公司）为承租方与各购买方签订物业租赁合同，昌神公司为合同担保方，2006年6月12日昌神公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司（2011年更名为中百仓储超市有限公司）签订合同，将上述所有商铺共10465.87㎡出租给武汉中百连锁仓储超市有限公司，约定租期15年，租期从房屋移交确认书签订后90日起租。实际租期自2007年9月15日至2022年9月14日，租金约定按季支付。该商铺现为购物广场公司实际使用，该公司已经支付2015年9月15日之前租金。2016年9月15日到2019年9月14日按每平方米20.5元计算，共有租金7723812.6元，每年2574604.2元；2019年9月15日到2022年9月14日按每平方米22.5元计算，共有租金8477354.7元。截止2015年11月佰特物业公司、昌神公司差欠广水市中佰仓储业主委员会各业主租金共5261735元。
广水市人民法院认为，广水市中佰仓储业主委员会各业主对其拥有所有权的租赁商铺有合法的收益权，对被执行人昌神公司租金的执行，将实际损害广水市中佰仓储业主委员会各业主的权益，因所涉租金有被执行人未出售部分商铺收益，广水市中佰仓储业主委员会的异议应予部分支持，应对被执行人未售的商铺面积占所有按商铺面积的比例对租金299426.47元/年予以执行，其他部分租金涉及广水市中佰仓储业主委员会各业主的利益，应不予执行，遂于2016年11月11日作出（2016）鄂1381执异34号执行裁定，变更广水市人民法院（2014）鄂广水民执字第00207-2号执行裁定书，对昌神公司在中百仓储随州购物广场有限公司租金每年按299426.47元向京盟公司支付，直至执行到1100000元止。
复议申请人广水市中佰仓储业主委员会向本院申请复议，请求对广水市人民法院（2016）鄂1381执异34号裁定书中协助执行义务人购物广场公司所承租的被执行人昌神公司未售86间商铺的年租金予以重新核定，该86间商铺的年租金分别是232744.22元（2016年9月15日-2019年9月14日），255450.95元（2019年9月15日-2022年9月14日）。理由如下：广水市人民法院（2016）鄂1381执异34号执行裁定书错误采用了商铺面积占比予以计算的方式，忽视了各商铺楼层位置的商业价值因素。
复议申请人京盟公司向本院申请复议，请求撤销广水市人民法院（2016）鄂1381执异34号执行裁定书，按（2014）鄂广水民执字第00207-2号执行裁定书执行。要求购物广场公司应于收到裁定后3日内直接向其支付110万元。理由如下：1、广水市人民法院（2016）鄂1381执异34号执行裁定书程序违法；2、昌神公司是本案被执行财产购物广场公司应付租金的权益人；3、昌神公司确认上述租金为其所有；4、广水市人民法院认定广水市中佰仓储业主委员会为租赁商铺所有权人的相关证据，及涉案商铺的租赁合同等关键证据，未经复议人质证，其真实性、合法性、关联性存疑，不应作为认定事实的依据；5、广水市人民法院确定昌神公司部分未售的商铺面积的租金299426.47元/年，没有依据；6、异议申请人广水市中佰仓储业主委员会主体不适格；7、本案执行迫在眉睫。
复议申请人昌神公司向本院申请复议，称对广水市中佰仓储业主委员会计算的86个未售商铺租金金额有异议。理由如下：1、租金的核算应与业主一样，根据销售总额的年收益来核算，而不是根据商业价值比重来核算；2、未售的86个商铺也视同为业主，不可能单独另外核算。
复议申请人购物广场公司向本院申请复议，请求撤销广水市人民法院（2016）鄂1381执异34号执行裁定书。理由如下：1、购物广场公司与昌神公司之间并未签订《房屋租赁合同》，复议人并不是《房屋租赁合同》中的承租人；2、与昌神公司签署《房屋租赁合同》的承租方是中百仓储超市有限公司，双方达成的是双务合同，昌神公司在收取房屋租金前，应当先履行开具租金发票等合同义务，即租金支付应当“先票后款”；3、昌神公司拖欠中佰仓储超市有限公司数百万租金发票，严重影响了中百仓储超市有限公司的财务管理，导致中百仓储超市有限公司无法进行税款抵扣，给其造成了巨额经济损失，昌神公司应当承担违约赔偿责任；4、昌神公司严重违反合同约定，擅自将租赁场地分割售卖；5、昌神公司擅自分割售卖租赁场地且拖欠小业主租金，造成小业主堵门，给中百仓储超市有限公司广水店造成巨额经济损失；6、由于昌神公司违约，中百仓储超市有限公司与昌神公司之间的租赁合同关系未来是否能继续，存在不确定性；7、广水市人民法院于2016年4月20日向中百仓储超市有限公司广水店另案送达了一份（2016）鄂1381民初848号民事裁定书和协助执行通知书，要求停止支付昌神公司房屋租赁费2470000元，两份不同的裁定文书存在自相矛盾的情形。
本院查明：2013年12月16日京盟公司与昌神公司之间的装饰、装修合同纠纷一案经广水市人民法院主持调解，双方达成调解协议，广水市人民法院制作（2013）鄂广水民初字01123号民事调解书。调解书生效后，昌神公司只向京盟公司支付了50万元。2014年7月2日，京盟公司依据上述生效的调解书向广水市人民法院申请执行余下工程款105万元、违约金31万元、一审案件受理费2.4万元及逾期付款利息。2014年7月3日，广水市人民法院对（2013）鄂广水民初字第01123号民事调解书立案执行，2014年7月5日向昌神公司送达执行通知书，要求被执行人履行生效法律文书确定的义务。2014年8月12日，被执行人昌神公司提出京盟公司未对已付工程款开具发票，广水市东方税务局对昌神公司查账，并下达《税务事项通知书》，昌神公司要求京盟公司提供税务发票。2016年3月，广水市人民法院查明昌神公司在购物广场公司有预期租金,广水市人民法院作出（2014）鄂广水民执字第00207-1号执行裁定书，裁定冻结昌神公司在购物广场公司预期应得的租金，冻结金额1360000元。2016年3月17日，京盟公司与昌神公司达成执行和解协议。昌神公司到期未按执行和解协议履行，2016年9月26日，广水市人民法院作出（2014）鄂广水民执字第00207-2号执行裁定书，2016年9月30日向购物广场公司、昌神公司、京盟公司送达该裁定。2016年10月8日，广水市中佰仓储业主委员会向广水市人民法院提出执行异议。2016年11月11日，广水市人民法院作出（2016）鄂1381执异34号执行裁定书，裁定变更广水市人民法院（2014）鄂广水民执字第00207-2号执行裁定书，购物广场公司对昌神公司在购物广场公司租金按每年299426.47元向京盟公司支付，直至执行到1100000元止。
本院另查明，昌神公司将其位于广水市永阳大道与三环路交汇处的佰特广场商铺（1层-3层）部分出售，尚有86间商铺未售，未售面积共1217.38㎡，其中二楼17间面积276.73㎡、三楼69间面积940.65㎡。佰特物业公司为承租方与各购买方签订物业租赁合同，昌神公司为合同担保方，2006年6月12日昌神公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司（2011年更名为中百仓储超市有限公司）签订合同，将上述所有商铺共10465.87㎡出租给武汉中百连锁仓储超市有限公司，约定租期15年，租期从房屋移交确认书签订后90日起租。实际租期自2007年9月15日至2022年9月14日，租金约定按季支付。该商铺现为购物广场公司实际使用，该公司已经支付2015年9月15日之前租金。2016年9月15日到2019年9月14日按每平方米20.5元计算，共有租金7723812.6元，每年2574604.2元；2019年9月15日到2022年9月14日按每平方米22.5元计算，共有租金8477354.7元。截止2015年11月佰特物业公司、昌神公司差欠广水市中佰仓储业主委员会各业主租金共5261735元。
购物广场公司的房屋租赁合同是在2006年6月12日，昌神房地产开发有限公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司（2011年更名为中百仓储超市有限公司）签署的《房屋租赁合同》，该合同第二章第一条约定租期15年，租赁从房屋移交确认书签订后90天起租。昌神公司将商铺出售给业主后，由业主作为出租方（甲方）单独与承租方（乙方）佰特物业公司签订《物业租赁合同》，昌神公司为该合同的担保方（丙方），此合同第四条转租条款约定“甲方同意将其拥有的本合同约定的物业租赁给乙方，并同意乙方将商铺转租给武汉中百连锁仓储超市有限公司进行大型超市经营”，第九条担保条款约定“若乙方未按本协议约定支付甲方租金对未支付部分租金，甲方有权请求丙方承担一般保证责任，并支付乙方未支付给甲方的租金”。业主与佰特物业公司签订《物业租赁合同》同意由佰特物业公司转租给武汉中百连锁仓储超市有限公司，时间均在2006年6月12日昌神公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司（2011年更名为中百仓储超市有限公司）签署《房屋租赁合同》之后，该合同第六章第二十五条约定“在房屋租赁期间，甲方（昌神公司）若将该房产转让或抵押，必须保证告知受让人或抵押权人房屋租赁情况。签署房屋转让合同时，甲方保证将甲方的责任和义务一同转让给受让人，受让人必须出具书面协议保证乙方在本合同中约定的正常租用权，否则转让行为无效（含抵押后形成的转让行为）”。
本院还查明：2016年11月4日，甲方（广水市中佰仓储业主委员会）、乙方（中佰仓储超市有限公司）、丙方（武汉昌神房地产开发有限公司、武汉佰特物业管理有限公司）四方达成《协调意见书》，约定乙方直接向甲方支付一年的税前租金（2016年9月15日至2017年9月14日，租金257万元），但法院要求中佰仓储超市有限公司协助执行租金款有争议的部分暂缓支付；乙、丙方于2016年11月8日前达成预付以上租金的协议；甲、丙方于2016年11月7日前向乙方提交指定支付确认书；丙方于2016年11月9日前向乙方提供需要预付租金的国税增值税专用发票，或由乙方代扣税金。
2017年2月20日，广水市人民法院作出（2017）鄂1381民破（预）字第2号民事裁定书，受理昌神公司的破产清算申请。
根据复议人的复议申请，本案争议的焦点如下：（一）、租金的归属；（二）、租金支付的标准。
关于租金的归属。本院认为，昌神公司将其未出售的86间商铺出租给中佰仓储超市有限公司，昌神公司应取得相应的租金收益；已出售给广水中佰仓储业主委员会各业主的商铺，各业主应取得相应的租金收益。
关于租金支付的标准。本院认为中佰仓储超市有限公司是整体租赁，按整体面积给付租金，故广水市中佰仓储业主委员会反映二楼、三楼收益不同的问题并不存在。广水市人民法院按面积占比提取租金收入并无不当。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人广水市中佰仓储业主委员会、武汉京盟建科装饰工程有限公司、武汉昌神房地产开发有限公司、中百仓储随州购物广场有限公司的复议申请，维持广水市人民法院（2016）鄂1381执异34号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 熊 飞
审判员 张宗海
审判员 魏新农
二〇一七年四月十七日
书记员 刘培鑫