兴城市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1481民初569号原告（反诉被告）：政权，女，1978年5月29日出生，汉族，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：张鹏，辽宁百维律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚坤，女，1963年1月30日出生，汉族，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：杨如钢，辽宁义帆律师事务所律师。第三人：葫芦岛兴福实业有限责任公司。法定代表人：薛建琛，公司经理。原告政权与被告姚坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案，在审理过程中，姚坤提出反诉，2016年10月8日，兴城市人民法院作出（2015）兴民初字第02304号民事判决书，宣判后，政权和姚坤均提出上诉，葫芦岛市中级人民法院以（2016）辽14民终2008号民事裁定书发回本院重审。本院于2017年3月17日立案，依法适用普通程序进行审理并依法追加葫芦岛兴福实业有限责任公司为第三人参加诉讼，于2018年4月24日公开开庭进行审理，原告政权及其委托诉讼代理人张鹏，被告姚坤及其委托诉讼代理人杨如钢到庭参加诉讼，第三人葫芦岛兴福实业有限责任公司经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告政权向本院提出诉讼请求：依法解除与被告签订的《主题餐厅租赁合同书》；赔偿原告加盟费445000元；设备款及装修款、库存共计893171.17元（已刨去折旧30%，总价值1231427.30元）；赔偿原告经营利润损失210000元（暂定每月3万元）；承担本案诉讼费、保全费及律师费。事实和理由：原、被告于2014年8月7日签订了“主题餐厅租赁合同书”，合同约定由原告承租被告的兴福大家乐美食广场摊位，面积为438平方米，经营“阿尔卑斯”西餐厅，租赁期限为五年，租金为第一年（218天）95484元，第二年租金为159870元直至第五年租金全部约定完毕。合同签订后，原告依照合同给付了被告租金，并对房屋开始装修并按照合同按期开业经营。2015年3月5日，被告在未通知原告及商场的情况下，没有任何理由就对四楼美食广场整体进行停业，现美食广场一直处于无人管理的状态，卫生也无人打扫，美食广场的公共走廊、卫生间的照明、监控、消防设备全部关闭，导致原告不能正常经营，同时由于被告关闭四楼美食广场，导致四楼无顾客光临，造成原告无法经营出现利润损失。因此，提出诉讼。诉讼请求：1、依法解除与被告签订的“主题餐厅租赁合同书”；2、赔偿原告加盟费445000元；3、赔偿设备款及装修款和库存共计893171.17元；4、赔偿原告经营利润损失210000元（暂定每月3万元）；5、承担本案的诉讼费、保全费和律师费。被告姚坤辩称：第一，美食广场各档口停业是客观原因所致，对原告经营的西餐厅没有影响，更谈不上造成任何经济损失；第二，美食广场一直有人管理，被告一直在履行双方签订的合同；第三，原告一直在正常经营，不存在不能正常经营，无法经营，原告所谈全部损失154万元没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人葫芦岛兴福实业有限责任公司未作书面答辩，也未到庭参加诉讼。被告姚坤反诉请求：1、继续履行合同；2、支付开业违约金8000元；3、支付租赁费13140元（2015年第二季度最后一个月租金）；4、支付2014年8月7日到2015年1月7日租金39785元；5、支付2015年7月1日到2018年5月1日租金634151元；6、支付代理费180000元；7、支付2015年第一季度水电费9607元；8、承担诉讼费和反诉费。事实和理由：2014年8月7日，我与政权签订了主题餐厅租赁合同书，政权承租我承包经营的美食广场四楼其中的摊位面积438平方米，经营阿尔卑斯西餐厅，该餐厅于2014年11月8日开业。按照双方签订的合同要求，该餐厅逾期开业8天，政权应当承担违约金8000元。2015年3月5日，因美食广场四楼受原兴福大家乐购物广场整体经营状况的影响及部分摊位业主闹事，最后造成全部25户摊位业主停业撤离了四楼。阿尔卑斯西餐厅继续经营，并借此拖欠拒交房租。具体所欠房租如下：阿尔卑斯西餐厅签订合同之时交付定金3万元，因逾期开业，只能抵作租金至2015年1月17日止，按每天438元计算。自2015年1月18日起至11月25日止，按合同约定，逾期未支付租金达两个月，按照最高年度计算剩余租金（每年223818元，每天613.2元），共计311天，合计190705元。加上开业时逾期8天，违约金8000元，合计被反诉人应付租金和违约金198705元。反诉被告政权辩称：我逾期开业，但不应承担违约金，因为姚坤对我晚开业是认可的，同时这不是我造成的，是姚坤的原因。关于拖欠房租的问题，计算的费用是不正确的，我们也想交房租，但是3月5日之后，姚坤撤场，我没有办法缴纳，如拖欠，可用本诉的钱抵顶。本院经审理查明认定的事实：本案诉争的美食广场位于葫芦岛兴城市广场西路28号兴福大家乐购物广场四楼(主题餐厅三号)，法定代表人为姚坤。2014年8月7日，政权与姚坤签订《兴福大家乐美食广场主题餐厅租赁合同》，合同的主要内容为：第一条、出租人：兴福大家乐美食广场(以下简称：甲方)，地址：葫芦岛兴城市广场西路28号兴福大家乐购物广场四楼(主题餐厅三号)，法定代表人：姚坤，承租人：政权(以下简称：乙方)。第三条、标的房屋位置：兴城市广场西路28号兴福大家乐购物广场四楼，房屋名称：兴福大家乐美食广场主题餐厅，该房屋的租赁区域建筑面积为约438平方米，用于计算租金面积为438平方米。第四条，乙方承租标的房屋用于：阿尔卑斯比萨自助西餐品牌餐饮的经营。第五条、租赁期限和计租年度5．1本合同的租赁期限为5年，即2014年8月7日至2019年8月6日结束。2014年8月7日至2014年12月31日免收租金。2015年1月1日开始收取租金。乙方于2014年8月15日前开始进场装修，乙方进场装修施工时，需向甲方支付实际消耗的水、电、通讯等能源费用，如需收取其他费用，甲乙双方需协商。5．1.1甲方规定乙方于2014年10月31日之前完成装修工程，并确保于2014年10月31日开业运营。如2014年10月31日未能如期开业，乙方将不享受前5个月免租优惠条件(按第一年度的租金标准向乙方收取租金)，每延期一天乙方需缴纳违约金1000元/日，逾期10日乙方的3万元定金不予返还。若10月31日甲方美食广场不能开业，则延期每天赔偿乙方1000元。因商场原因无法提供水电导致乙方不能正常施工的，双方不承担该条款违约责。5．2起租日以后每月或每年之相应日期为对应日，起租日至该日周年对应日为第一个计租年度，以后计租年度依此类推，除有特别说明外，本合同所称“年”（如上年、下年、年度等)均指计租年度。第六条、租金标准的约定及交付方式，乙方须向甲方交付合同定金3万元，于合同签订之日交付甲方，该定金在乙方正常营业后直接冲减第一季度的租金(乙方逾期10日营业除外)。第一年租金95484元（218天），第二年159870元，第三年191844元，第四年207831元，第五年223818元，合计878847元，注:2014年8月7日至12月31日为免租期，共147天。第九条、合同期内新增资产所有权归属，合同期内，甲方以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产之所有权属甲方；由乙方建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产形成的资产所有权属于乙方合同到期后，乙方对标的房屋所作的装修等投入(在不损害标的房屋的前提下下)能拆除的可自行拆除，但不得破坏性强拆。留存的由甲方无偿取得，甲方不对其残值作任何补偿。第十二条、合同变更和解除，经双方协商一致，可变更或解除本合同。发生不可抗力，导致本合同部分或全部不能履行，双方均有权解除本合同或要求变更合同内容，本合同所称不可抗力，指不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，包括地震、台风、火灾、战争、社会剧烈动乱、严重流行传染疾病等灾害。本合同生效后，非依本合同上述约定或法定事由，双方均不得以其他事由为借口或无故单方解除合同。本合同在依法或依约正式解除前，除本合同另有特别约定外，双方均应继续履行本合同约定的义务。第十三条、合同期满、解除后撤离，合同期满乙方不再续租或合同解除后，乙方应在租赁期满或合同解除后15日内，乙方有将其拥有所有权的资产和商品撤出的权利和义务，甲方为其提供方便，附着于甲方资产上的不可撤除的或者撤除后即失去价值的乙方资产，由甲方无偿取得。在租赁期间内，如乙方转让该部分资产，同等条件下，甲方有优先购买权。由乙方使用、管理的所有权属甲方的设备，除正常报废、损耗折归外，乙方应如数归还甲方。因甲方违约致使乙方无法或不能正常经营而解除本合同时，乙方将其拥有所有权的设备及装修按市场评估价转让给甲方，甲方不得要求乙方拆除。第十五条、违责任条款，本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后7天内予以更正，本合同另有规定的除外，逾期未能更正，另一方保留索赔的权利。乙方逾期未支付租金达两个月的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应按租金额最高年度计算剩余租期的租金总额，向甲方赔偿经济损失。本合同任何一方根据本合同约定追究违约责任，违约方除承担本合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费和聘请其他中介机构的费用、差旅费等所有因此发生的费用。第十八条附加条款(甲方负责)，如果甲方中途撤场也应保证乙方5年期合同生效：若乙方中途撤场的乙方所有装修归甲方所有。政权和姚坤在合同上签字。合同签订后，原告政权交定金30000元，被告姚坤将场地经营权交给原告政权后，原告政权开始装修房屋，葫芦岛兴福实业有限责任公司于2014年11月1日为原告政权安装电表，原告政权于2014年11月8日正式经营。当时经营的商户有26家，主题餐厅三个。2015年3月5日，其他商户因经营不善撤离商场，原告政权与被告姚坤签订《公司给予免租政策落实方案》主要内容是：主题餐厅，阿尔卑斯餐厅：首先在餐饮销售最低迷的时刻能与公司并肩坚守，我公司非常感谢，同时对于工作中的不周表示歉意，很理解贵店的压力，其实公司一直在努力去改进，改变，完善我们目前的销售状态及经营理念。另外商场，我公司近期都会有相应的调整，希望贵店做好准备，看好自家的物品，让我们餐饮有一个新的突破，一起努力—加油！公司给予政策：公司决定于2015年4月1日起至2015年5月31日，免去2015年第二季度内前两个月租金实际金额为:26280元整。备注:（1)贵店要付清第一季度所欠租金及前期装修所欠电费共合计:9607元整。（2)贵店要付清第二季度最后一个月季度租金金额为:13140元整。（3)应交实际金额共合计:22747元整。时间2015年3月5日。原告政权在其他商户退出后仍继续经营至2016年1月11日。另查明，2014年7月27日，原告政权与案外人刘昌轶签订“特许经营协议”，刘昌轶将其享有商标权的阿尔卑斯服务标志及商号经营和版权授权给原告政权在兴城市兴福大家乐购物广场四层使用。合同约定原告政权需向对方支付不可退回的30万元作为初始特许经营费；缴纳10万元信誉保证金。另外，每月还需缴纳5000元管理费。合同签订后，原告政权向沈阳市和平区阿尔卑斯比萨自助西餐厅缴纳了30万元加盟费及10万元信誉保证金。之后，又陆续向该机构缴纳了管理费和员工培训费等。在审理过程中，本院依原告政权的申请，对原告政权房屋装修和设备进行评估，评估净资产为649886元。被告姚坤增加反诉请求，要求原告政权给付租金的期限到2018年5月1日，反诉请求数额增加到884683元。同时又查明，原告政权现在仍继续占有诉争的场地，没有退出。上述事实，有当事人陈述，书证为证，已质证，可以采信。本院认为：原告政权与被告姚坤签订《兴福大家乐美食广场主题餐厅租赁合同》，是当事人真实的意思表示，合同的内容不违反法律规定，该合同合法有效。对于该合同是否应当解除问题，原告政权和被告姚坤均希望合同继续履行，但造成合同无法继续履行的原因是整个商场经营不好，其他商户看到效益不好，就停止经营，造成原告政权的经营受到限制，效益不好，最后造成原告政权也无法经营。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，因此，对原告政权与被告姚坤签订《兴福大家乐美食广场主题餐厅租赁合同》应当予以解除并根据公平原则依法予以处理。关于原告政权加盟费445000元，是否应当由被告姚坤承担问题，因加盟费是原告政权经营需要，是其个人行为，与被告姚坤无关，对原告政权此项诉讼请求不予支持。关于原告政权购买设备和装修款，是原告政权经营必须的，与被告姚坤无关，对原告政权此项诉讼请求不予支持。关于原告政权主张的利润损失，因经营存在风险，是否能取得利润，与被告姚坤无关，对原告政权此项诉讼请求不予支持。虽然原告政权的各项诉讼请求，依照法律规定不能支持，但由于政权确实为经营付出很多，在经营过程中，造成设备贬值和装修物损失，原告政权本人对合同的不能履行没有过错，被告姚坤作为出租人，虽然对合同的不能履行没有过错，但在获得利益的同时，依照公平原则，也应当对原告政权的损失予以适当补偿，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，因此，对被告姚坤补偿给原告政权的数额，经本院审判委员会讨论决定，予以补偿200000元。被告姚坤要求原告政权给付逾期开业8天损失，每天1000元的反诉请求和2014年8月7日到2015年1月7日租金39785元，因原告政权正式安装电表的时间为2014年11月1日，系第三人安装，造成原告政权不能在合同规定的时间内开业，原告政权没有过错，是第三人的原因造成的，依照双方约定，因商场原因无法提供水、电导致乙方不能正常施工的，双方不承担违约责任。因此，对被告姚坤此项诉讼反诉请求不予支持。对被告姚坤要求原告政权给付2015年第一季度水电费9607元，给付2015年第二季度最后一个月租金13140元的反诉请求，因双方在《公司给与免租政策落实方案》中明确规定，因此，对被告姚坤此项诉讼反诉请求予以支持。对被告姚坤要求原告政权给付2015年7月1日到2018年5月1日租金634151元的诉讼请求，因政权一直占用其所承租的餐厅，即然占用，就应当给付租金。但由于本案当事人对现在经营状况均没有过错，不适宜适用过错原则，因此，不能按照双方约定的按照最高租金数额来确定租金数额，应当按照合同的第六条规定确定。因此，原告政权给付被告姚坤的租金数额为：2015年7月1日到12月31日，80154元（每天438元，共183天），2016年全年159870元，2017年全年191844元，2018年1月1日到5月1日，68328元（每天569.4元，共120天），共计租金500196元。关于律师代理费，因被告姚坤没有提供正式的发票，且本案不适用过错原则，本院对被告姚坤此项诉讼反诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除政权与姚坤签订的《兴福大家乐美食广场主题餐厅租赁合同》。二、姚坤补偿政权200000元。三、驳回政权其他诉讼请求。四、政权给付姚坤2015年第一季度水电费9607元，给付2015年第二季度最后一个月租金13140元，2015年7月1日到2018年5月1日租金500196元。五、驳回姚坤其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18730元，姚坤负担4300元，政权负担14430元，鉴定费7000元，由政权负担。反诉费6960元（已减半收取），由政权负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  杨昭宁人民陪审员  赵 妮人民陪审员  刘 璐二〇一八年七月二十日书 记 员  李英博附相关法律法规及司法解释中华人民共和国合同法第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。