宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）宁01执异63号
案外人：吴刚，男，1987年1月10日出生，回族，个体，初中文化，住宁夏回族自治区银川市。
申请执行人：中信信托有限责任公司。住所地：北京市朝阳区新源南路*号京城大厦。
法定代表人：陈一松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：明兆娟、牛未默，北京市兰台律师事务所律师。
被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街***号。
法定代表人：徐毅，该公司理事长。
被执行人：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏回族自治区海原县人，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在银川监狱服刑。
被执行人：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，工商银行西街办事处退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
上述被执行人的委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，本科文化，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司销售科科长，住宁夏回族自治区银川市。
在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案，案外人吴刚对本院拍卖北京东路北侧”尚东帝景花园”21-2-1501室的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年4月23日举行了听证。案外人吴刚、申请执行人的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默、三被执行人的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人吴刚称，2011年4月20日前，陈琦向我借款700000元，后因无法偿还便将尚东帝景21-2-1501室的房屋顶账给我，吴然隆湖公司当时开具的收据上的价格是728160元，但是陈琦以700000元的价格还清我们之间的借款。因当时隆湖公司无法办理买卖合同和备案，故和陈琦无法办理公证事宜。后因宁夏隆湖公司违约未签订备案合同，但陈琦给我写了份转让协议，我也给陈琦写了收款条，证明我收到他的还款，也就是本套房产的所有权和拥有权，如以后隆湖公司能办理房屋的产权问题，陈琦也配合我办理此事，则本人对此房屋享有事实拥有权，故贵院对此房屋的委托拍卖严重损害了案外人的合法权益，请查清事实后切实维护案外人的合法权益。
案外人吴刚为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：1.陈琦与隆湖公司签订的商品房预订单；2.隆湖公司向陈琦出具的收据；3.转让承诺书。
申请执行人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）称，1.中信信托享有异议房屋及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日，隆湖公司与中信信托签订贷款合同，约定中信信托向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以”尚东帝景花园”项目土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记，2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日，隆湖公司与中信信托签订补充合同，约定中信信托向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137376.79平方米，双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。根据《物权法》第182条规定，中信信托对异议不动产及其所在土地使用权享有抵押权。根据吴刚主张的事实与理由，异议不动产系抵债吴刚，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行，恳请法院驳回吴刚的异议请求。
申请执行人中信信托有限责任公司为支持其异议，向本院提交了：1.银他项（2010）第507-511号他项权证；2.银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明、银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明、情况说明；3.（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书；4.（2012）银执字第167号执行裁定书。
被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华的委托诉讼代理人称，认可案外人证据的真实性，由法院依法判决。
经审查查明，2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，确定：一、被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托有限责任公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的全部资产权益及宁夏隆湖房地产开发集团有限公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。
上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。
在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。
2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在”新消息报”刊登”尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到案外人吴刚与所提异议的”尚东帝景花园”21-2-1501室房屋。
另查明，2011年4月18日，陈琦（王晓东代）与隆湖公司签订《商品房预订单》，约定由陈琦购买”尚东帝景花园”21-2-1501室。当日，隆湖公司给陈琦出具收到728160元的收款收据。2011年4月20日，陈琦书面承诺：兹有陈琦本人现将尚东帝景花园21-2-1501室房转让给吴刚办理一切房屋事宜，由吴刚全权代理。当日，吴刚出具收条：今收到陈琦房屋尚东帝景21-2-1501的房产收据（具）收条，价值728160元的单据，因之前陈琦借我现金70万元无法偿还，便以70万元整的价格把这套房屋顶账于吴刚，以后能办证了陈琦还须配合，从此陈琦还清吴刚所有借款。
还查明，涉案21号楼于2011年1月20日抵押给中信信托有限责任公司。
本院认为，在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书过程中，案外人吴刚对本院拍卖”尚东帝景花园”21-2-1501室房屋提出异议，并当庭提交了商品房预订单、收据、承诺书及收条，用于支持其异议请求。经查，案外人吴刚提交的上述证据，仅证实其与陈琦间存在债权债务关系，并用案涉房屋以物抵债，该行为只是债务人陈琦履行债务的变通方式，而非事实上的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，且陈琦是否购买了案涉房屋现有证据无法证实。因此，案外人吴刚对案涉房屋并不享有优先权，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下：
驳回案外人吴刚的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田少珍
审 判 员 牟 锦
人民陪审员 任建国
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 张丽媛
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。