福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0781民初455号原告（反诉被告）：黄钦，男，1990年6月24日出生，汉族，邵武市村民，住。原告（反诉被告）：夏婷婷，女，1987年9月22日出生，汉族，邵武市村民，住。上述二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：黄明荣（系原告黄钦父亲），男，邵武市村民，住。被告（反诉原告）：福建创豪置业有限公司，住所地：邵武市熙春东路熙春国际大酒店娱乐中心C幢2层2-A号。法定代表人：李增福，总经理。委托诉讼代理人：林文桂，男，福建创豪置业有限公司法律顾问，住福建省永安市。委托诉讼代理人：李凯龙，女，福建创豪置业有限公司职员，住邵武市城南新区。原告（反诉被告）黄钦、夏婷婷与被告（反诉原告）福建创豪置业有限公司（以下简称创豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄钦、夏婷婷的共同委托诉讼代理人黄明荣、被告（反诉原告）创豪公司的委托诉讼代理人林文桂、李凯龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告从2017年4月1日起至2018年4月1日，按年利率4.9%（2017年中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算的违约金25652.57元（以购房款523522元计算）；2.《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第12条关于违约金的约定变更为按日万分之1.5计算违约金。事实和理由：2015年4月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买商品房，房屋总价513446元，交房时间为2016年12月31日，在房屋交付后180日内取得房屋所有权登记证书，逾期办理房屋产权登记手续，被告按全部购房款的日万分之1.5向原告支付违约金。2017年2月4日，原告将契税及办证费用合计7840元支付给被告，由被告办理房屋所有权登记手续。当日，原告还支付被告面积补差价款2236元。2017年10月9日前，原告多次催促被告办理房屋所有权证书，但被告以国家改革不动产登记，相关行政机关办事效率低为由拒绝答复。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第一款第（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”的规定，原、被告签订合同时，原告不能修改合同条款，合同关于在房屋交付后180日内取得房屋所有权登记证书的约定有违公平，且违反上述法律规定，故应从交房后90日起计算违约金。根据2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”的规定，被告答复由于相关部门原因不能如期办理房屋产权登记的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”第73条第一款“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。”的规定，开发商利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，构成显失公平，故合同附件十一《补充协议》第12条关于违约金的约定应变更为同等违约金赔偿标准即应按日万分之1.5计算违约金。综上，请求人民法院判如所请。被告辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定交房后180天内办理房产证，该约定是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。原告以《解释》第十八条第一款第（三）项的规定主张90天的办证期限不符合合同约定。二、产权登记延误并非仅是被告的原因，原告计算的延误期和违约金数额有误。1.原告于2017年2月4日缴交契税及办证费用、面积补差金额，按照《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第7条的约定，原告延误办证一个多月。2.因“两证合一”，办证部门系统录入变更，客观上拖延了办证，该延误不属于被告的责任。3.2017年11月初，原告产权登记条件、资料已具备，被告分别于2017年11月6日电话通知、11月29日短信通知原告办理商品房产权登记申请表签字手续，但原告直至2018年1月31日才到被告处办理，故原告拖延办证近三个月。综上，被告于2017年2月4日交付商品房，至2017年8月3日系180天的办证期，从2017年8月4日至2017年11月6日共94天系非原告自身原因造成的逾期办证，假设该逾期原因系由被告造成，被告应支付违约金7271元（购房款515682元×0.015%×94天）。三、原告请求将《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第12条关于违约金的约定变更为日万分之1.5，该请求已超过法定期限，不符合法律规定，应予驳回，且该违约金的约定事出有因。1.《商品房买卖合同》于2015年4月3日签订，至2018年4月8日原告提起本案诉讼时已超过3年，在这期间，原告对合同约定从未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第７３条第二款“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”的规定，原告的请求已超过1年，其变更违约金的诉请不应得到支持。2.原告为购买讼争房产向银行贷款35万元，被告为原告提供阶段性连带责任担保，只有办理了产权证并办妥抵押登记，且银行收到产权证及他项权证书后，被告才可免除保证责任，因此才有附件十一《补充协议》第12条的约定。四、被告于2017年11月6日电话通知原告办理商品房产权登记申请表签字手续，但原告拖延至2018年1月31日才前往办理，原告已构成违约，每天应按总房价515682元的万分之五支付违约金257.84元，逾期55天共14181元。综上，原告诉请与事实不符，也有悖合同约定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告向本院提出诉讼请求：反诉被告支付从2017年12月7日起至2018年1月31日止共55天，按日万分之五计算的逾期不办理产权证的违约金14181元（以房屋总价515682元计算）。事实和理由：2015年4月3日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：反诉被告购买反诉原告开发建设的美伦·阳光新城xxxx室商品房，反诉被告采取银行按揭贷款方式支付购房款。2017年11月初，房屋产权登记条件、资料已具备，反诉原告于同年11月6日电话通知反诉被告办理商品房产权登记申请表签字等手续，但反诉被告迟迟不办。11月29日，反诉原告再短信通知，但反诉被告直至2018年1月31日才到反诉原告处办理，拖延了85天。按照《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第12条的约定，反诉被告构成违约，逾期日为55天，应向反诉原告支付违约金。综上，请求人民法院判如所请。反诉被告辩称，1.反诉原告通知反诉被告收房时，房屋多处开裂，反诉原告多次整改后至2017年2月4日整改完成，反诉被告才收房，但实际交房时间晚于合同约定的交房时间不影响违约金的起算。2.根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第７2条、73条的规定，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第12条关于违约金的约定应变更为日万分之1.5。3.2017年11月6日及11月29日，反诉原告通知反诉被告可以办理产权证时，反诉原告已处于违约状态，且反诉被告于2017年12月底至售楼部办理签字手续，但被告知送件人员不在。反诉被告于2018年1月31日前就已完成所有材料递交的签字手续，但反诉原告于2018年1月31日才将相关材料送至办理。综上，反诉原告的诉请不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年4月3日，黄钦、夏婷婷（买受人）与创豪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定：1.买受人向出卖人购买邵武市城南新区古山溪左岸美伦·阳光新城xxxx室住宅一套，预测建筑面积112.51平方米，住宅总价513446元，买受人应于2015年4月3日前支付首期房价款163446元，余款35万元向中国工商银行股份有限公司邵武支行申请贷款支付，出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付房屋；2.因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书，买受人不解除合同的，出卖人应按日万分之1.5向买受人支付自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金。同时，该买卖合同附件十一《补充协议》第12条约定：买受人自接到出卖人通知之日起30天内，务必前往出卖人通知地点办理相关事宜，逾期不来办理，引起的一切责任概由买受人自行承担，买受人如有以银行按揭方式付款的，逾期不办理产权证，买受人每日应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金。合同及附件还对其他事项作了约定。2015年6月8日，黄钦、夏婷婷与中国工商银行股份有限公司邵武支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》1份，黄钦系借款人，黄钦、夏婷婷系抵押人，创豪公司作为保证人也在上述合同中盖章确认。该合同约定：1.贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款35万元，用于购买邵武市城南新区古山溪左岸美伦·阳光新城xxxx号、建筑面积112.51平方米的房屋，贷款期限20年；2.保证人提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。借款合同还对其他事项作了约定。上述两份合同签订后，黄钦、夏婷婷已按期支付购房款513446元。2017年2月4日，创豪公司向黄钦、夏婷婷交付上述房屋，黄钦、夏婷婷于同日向创豪公司支付补面积差价款2236元，并支付契税7735元、办证费105元。2017年11月6日，因产权登记条件、资料已具备，创豪公司电话通知黄钦、夏婷婷至创豪公司办理商品房产权登记申请表等签字手续，但黄钦、夏婷婷直至2018年1月31日才前往办理。黄钦、夏婷婷办理同日，创豪公司将产权登记资料送至邵武市不动产登记中心。2018年2月28日，邵武市城南新区古山溪左岸美伦·阳光新城xxxx室住宅的不动产权证已办理完毕，证号：闽（2018）邵武市xxxx号。本院认为，一、关于本诉。根据《中华人民共和国合同法》第八条及第一百零七条的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定，全面履行各自的义务。原告已按合同约定交清购房款,被告理应按照合同约定于房屋交付之日起180日内即2017年8月2日前为原告办理房屋权属证书，但被告却未在此期限内办理，其行为已经构成违约，故被告应从违约之日即2017年8月3日起按日万分之1.5向原告支付至创豪公司将产权登记资料送至邵武市不动产登记中心之日即2018年1月31日止共182天的违约金，原告主张按年利率4.9%计算违约金低于合同约定的日万分之1.5，本院予以准许；被告辩称其于2017年11月6日通知原告办理产权登记申请表等签字手续，但原告直至2018年1月31日才前往办理，按照《商品房买卖合同》附件十一第12条的约定，上述期间内有55天系因原告的原因而导致的办证延期，故违约金的计算期间应扣除该55天即应计算127天（182天－55天），故被告应支付违约金8914.14元[购房款515682元（513446元+2236元）×127天×4.9%÷360天]，对原告超出部分的违约金诉请，本院不予支持。原告主张将《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第12条关于违约金的约定变更为日万分之1.5，该诉请系基于被告提起的反诉诉请而提出，应视为对反诉的抗辩，本院在以下的反诉论证中一并分析认证。二、关于反诉。反诉原告于2017年11月6日通知反诉被告办理产权登记申请表等签字手续，但反诉被告直至2018年1月31日才前往办理，按照《商品房买卖合同》附件十一第12条的约定，反诉被告逾期55天，每日应按总房价款515682元的万分之五向反诉原告支付违约金；反诉被告请求将按日万分之五计算违约金调整为日万分之1.5，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条及第二十九条第一款的规定，反诉被告的请求符合上述法律规定，本院予以采纳，故反诉被告应支付违约金4254.38元（515682元×55天×0.015%），对反诉原告超出部分的违约金诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告福建创豪置业有限公司应支付原告黄钦、夏婷婷违约金8914.14元。二、反诉被告黄钦、夏婷婷应支付反诉原告福建创豪置业有限公司违约金4254.38元。三、上述第一项与第二项的违约金互抵后，被告（反诉原告）福建创豪置业有限公司应支付原告（反诉被告）黄钦、夏婷婷违约金4659.76元，该款应于本判决生效后十日内给付。四、驳回原告黄钦、夏婷婷的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告福建创豪置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费220元，由原告黄钦、夏婷婷共同负担144元，被告福建创豪置业有限公司负担76元。反诉受理费77元，由反诉原告福建创豪置业有限公司负担54元，反诉被告黄钦、夏婷婷共同负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  张郑萍人民陪审员  朱荣健人民陪审员  鲁金虎二〇一八年五月二十九日书 记 员  金 凤本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-10-