南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第3182号
原告南京小康文化传媒有限公司，组织机构代码07074957-8，住所地本市秦淮区中山东路448号12层。
法定代表人徐文华，董事长。
委托代理人孙剑云，江苏中盟律师事务所律师。
委托代理人孙建国。
被告南京凯雷投资管理有限公司，组织机构代码79372717-X，住所地本市玄武区花园路2号。
法定代表人沈小平，总经理。
委托代理人陶家勇。
委托代理人王惠文。
第三人梅小兵，男，汉族，1977年10月13日生。
委托代理人吕林，江苏海瑞华律师事务所律师。
第三人中国人民解放军江苏省军区南京第二离职干部休养所，住所地本市鼓楼区镇江路39号。
法定代表人李志奎，所长。
原告南京小康文化传媒有限公司（以下简称小康公司）与被告南京凯雷投资管理有限公司（以下简称凯雷公司）、第三人梅小兵、第三人中国人民解放军江苏省军区南京第二离职干部休养所（以下简称南京第二干休所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告小康公司的委托代理人孙剑云、孙建国，被告凯雷公司的委托代理人陶家勇、王惠文，第三人梅小兵的委托代理人吕林到庭参加诉讼。第三人南京第二干休所经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告小康公司诉称，原、被告于2013年12月2日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其承租的坐落于南京市鼓楼区西康路54-3号别墅中的一层半转租给被告作办公场所使用；租金每年42万元，每半年提前20天支付，押金3.5万元，并需承担40万元左右装修款，被告应于2013年12月2日付13万元，2013年12月31日付10万元，2014年1月15日付清余款；如被告迟交或少交，原告有权解除合同；被告应承担水电气以及通信等各项费用等等。合同签订后，被告于2013年12月3日、2013年12月24日及2014年1月15日向原告支付了33万元，余款经多次催要，被告至今未付。被告的行为严重违反合同约定，原告于2014年4月4日向被告发出了《催缴房租通知书》，因被告仍未缴纳拖欠费用，原告于2014年4月9日向被告发出了《解除合同通知》，通知被告解除合同，并于三日内搬出承租房屋并结清欠款。合同解除后，被告仍未及时搬离承租房屋，实际占有使用房屋至2014年6月9日。截至2014年6月9日，被告应当支付房屋租金和占有使用费218057元、装修费用40万元、水电费15050元、保洁费5928元，被告仅支付33万元。因被告的违约行为导致房屋至今仍空置，被告应赔偿原告三个月的房屋空置费105000元。被告在占有使用租赁房屋期间，私自对承租房屋进行改造装修，对房屋造成了严重损坏，应赔偿原告房屋损坏费40000元。综上，被告的行为已构成严重违约，应承担违约责任，故请求判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2014年4月9日解除；2、被告支付拖欠的房屋租金及装修费用288050元、水电费用15050元、保洁费5928元，合计309028元，并支付该款项自2014年1月16日起至实际付清之日止按银行同期贷款基准利率计算的利息；3、被告赔偿原告房屋空置损失105000元；4、被告赔偿房屋损坏修复费用40000元。
被告凯雷公司辩称，第一，原告至今未能提供房屋产权人南京第二干休所同意其使用或转租房屋的证明，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同；第二、被告已按约支付了房屋租金和押金45.5万元，房屋租金已支付至2014年12月31日，不存在违约行为；第三、因双方未对装修费用进行结算，故被告未支付任何装修费用，也不构成违约；第四、原告在租赁期间私自将被告所有的东西搬离租赁房屋，严重侵害了被告的合法权益，被告已另案诉讼。综上，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人梅小兵述称，涉案房屋由第三人梅小兵从南京第二干休所处承租，梅小兵与原告系合作经营，第三人梅小兵同意原告将涉案房屋对外转租，原、被告签订的房屋租赁合同应为有效，被告应按照约定支付相关费用。
第三人南京第二干休所未到庭参加诉讼，但在本院的谈话笔录中表示涉案房屋为其合法占有使用的房屋，该房屋已出租给第三人梅小兵，在不违反法律规定的情况下，其同意转租。
经审理查明：本市鼓楼区西康路54-3号房屋（以下简称涉案房屋）由第三人南京第二干休所管理使用。2013年1月28日，第三人南京第二干休所向南京市鼓楼区华侨路工商所出具的证明中载明：南京鼓楼区西康路54-3号系我所军产房，现租赁给梅小兵同志经营。
2013年7月18日，原告小康公司（乙方）与第三人梅小兵（甲方）签订了《合作经营协议》，约定双方就小康公司代理中共中央求是《小康》杂志江苏地区代理经营权进行合作经营，乙方拿该项目的经营运作权与甲方合作，合作时间为5年，甲方拿其承租的南京市西康路54-3号的办公场所作为乙方的办公场所，并以每年房租作为投入，乙方在取得甲方同意的情况下，也可以将该办公场所部分转租，作为大家共同的收入。
2013年12月2日，原告小康公司（甲方、出租方）与被告凯雷公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将承租的坐落在南京市鼓楼区西康路54-3号地段，土地面积890平方米，建筑面积1300平方米其中的约一层半，类型独栋别墅，转租给乙方作办公场所使用；租赁期限每六年签订一次，甲方将按照乙方的要求装修完工并交付乙方使用，甲方从2013年12月1日对乙方开始正式核算租金；租金的交付采取半年支付、先付后用的方式，年总租金为人民币94万元，乙方应承担租金为42万元，乙方于每半年的前二十日内交付甲方（不含税）；甲方的权利义务包括按时足额收取租金，如乙方迟延或少交，甲方有权终止合同，甲方承诺对此处房产的转租行为经房屋所有人合法授权等等。双方在补充条款中约定：甲方需向乙方出示部队出具的甲方可以使用或者可以租赁该房屋的证明；甲方与乙方以及原房主对房屋进行如下装修：原房主承担中央空调的安装费用，其余装修费由甲乙双方按比例进行支付；总装修费用约为85万元左右（不含各自办公室内办公家具、窗帘、沙发等），乙方应支付装修费用约为40万元（具体金额在装修决算双方认可后确认）；乙方向甲方缴纳租房押金人民币35000元，待租期到期乙方不续租时，乙方结清所有房屋租金及水电气等相关费用，甲方确认无误后，无息退还乙方押金35000元。
双方同时签订了《西康路54-3号装修款及房租支付方式说明》，内容为：1、关于租金：房屋位于西康路54-3号，总面积为1300平方米，为江苏省军区第二干休所房产，二房东为杨屹和梅小兵，由小康公司和杨屹和梅小兵签订协议，再由小康公司与凯雷公司签订转租协议，租期为6年，总租金94万元／年，半年付，押8万元房租。6年后优先续租，原则上不得提前退租；2、关于面积分割：小康公司占55%，凯雷公司占45%，前厅、会议室、厨房等地方大家共用；3、关于装修分工：由原房东负责安装中央空调，大概在30万元左右，院子地面及大门拓宽由他们负责，多不退少不补。小康公司和凯雷公司负责其他的装修；4、关于装修具体情况：最终基本确定为小康公司负责找人设计装修，装修总价格争取控制在85万元左右，实算实报（不含中央空调和院子地面），工期两个半月左右，需要装修发票的另付税金。装修结束后，由甲方和乙方分别对装修工程进行审计；5、装修款项支付：装修款小康公司约付45万元，凯雷公司约付40万元，等全部结束核算后按实结算。由于装修款小康公司基本已经付过了，所以乙方在入住前要把装修款支付给甲方。假如乙方中途退租，则装修款原则上可按6年计算剩余残值，将剩余部分退还乙方；6、租金支付方式：由于定金甲方已经支付给原房东了，所以乙方入住前直接支付房租和押金就可以了。第一个半年房租为47万元，另加押金8万元，总计55万元，小康公司应支付26万元＋4.5万元=30.5万元，凯雷公司应支付21万元＋3.5万元=24.5万元。之后房租支付日期为到期前提前半个月支付，小康公司每半年付26万元和凯雷公司每半年付21万元；7、乙方付款日期：总付第一个半年租金21万元＋押金3.5万元＋装修款40万元左右=64.5万元。付款时间为：2013年12月2日付13万元；2013年12月31日付10万元；2014年1月15日余款付清。
上述合同订立后，原告小康公司向被告凯雷公司交付了诉争房屋，被告随即入住该房屋，并分批向被告支付房屋租金及押金等合计33万元。被告入住后，根据自己的需要，对部分房屋吊顶重新进行了装修。
2014年2月6日，被告向原告发出函件，主要内容为“根据我司与贵司签订的房屋租赁合同，我司已依约超额支付房租款共计33万元整，但仍有以下问题未解决，特提请贵司予以按约履行：1、请根据合同补充条款第一条“甲方需向乙方出示部队出具的甲方可以使用和可以租赁该房产的证明”，向我司提供相关房屋权属证明文件原件和复印件备查。2、根据我司实地测量，我司实际使用房屋面积为425.74平方米，贵司实际使用房屋为625.4平方米。实际使用比例为40%，低于合同约定的“实际使用面积为总面积的45%”，按照合同约定94万元的整体年租金计算，所以我司应承担的房租款为37.6万元／年，即18.8万元／半年。所以我司要求贵司按比例退还多收房租款142000元。3、请贵司立即根据合同提供装修清单以及决算清单供我司审计并确认后，我司即安排支付装修款”等。
2014年4月4日，原告向被告发出《催交房租通知书》，主要内容为“我司于2013年12月2日与你司签订房屋租赁合同，根据合同，你司应于2014年1月15日支付完所有房租等款项，但至今为止，你司仍未支付第三笔款项31.5万元，经我司多次催交，你司仍不支付。现再次向你司催交租金等欠费。限你司在三天之内将未付款项支付给我司指定账户。否则我司将按照有关合同条款处理”。
2014年4月10日，原告向被告发出《解除合同通知》，主要内容为“我司于2013年12月2日与你司签订房屋租赁合同，鉴于你司严重违反双方协议，具体如下：1、根据协议，你司应于2014年1月15日支付完所有房租等款项，但至今为止你司仍未支付第三笔款项31.5万元，我司经过多次催交，你司仍不支付。2、根据协议，你司对所租房屋进行内部改造，应经过我方审核确认，方可进行改造，你司进驻后对房屋私自进行了部分改造装修，并未经过我司的许可。3、根据协议，你司应承担相应水电气以及保洁费用并按时支付，但是经过我司的多次催交，该费用也不支付……6、你司行政经理李华阳、技术人员李涛于2014年4月4日下午6时许，私自破坏并关闭大楼监控录像直至当晚10时许我司技术人员修复为止，该行为导致我司在此期间丢失钱物（警方已经立案侦查）。你司该2人并未交待出合理理由。该行为已经损害单位安全及公共利益。综上所述，鉴于你司严重违反双方协议的核心条款以及诚信原则，根据双方协议中约定的“乙方如迟延或少交租金，甲方有权终止合同”，“乙方不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动”，“乙方在使用房屋过程中，不得损害公共利益”以及“乙方应当承担水电气以及通信等各项费用”等条款内容，我司决定即日起解除与你司的房屋租赁合同，你司不再享受在西康路54-3号承租户的一切权利，特限定你司三日内搬出西康路54-3号，并在一周内与我司结清相关款项。特此通知。”被告凯雷公司工作人员李华阳于2014年4月10日签收了上述《解除合同通知》。
2014年4月11日，被告就上述解除通知向原告发出通知函，主要内容为“我司于2014年4月11日收到贵司关于解除房屋租赁合同的通知，我司回复如下：1、贵司于2014年4月9日发出的解除合同通知，依据合同“乙方如迟延或少交租金，甲方有权终止合同”，该理由并不成立，我司已依据合同约定支付房租款半年租金和1个月租金24.5万，且多付8.5万，我司共计付款33万元整。2、贵司指出我司至今未付第三笔款项31.5万元，实为合同中约定的装修费用。根据合同约定装修费用具体金额在装修决算双方认可后确认，我司一直在积极与其协商。要求其提供合法有效的装修清单、决算证明，待贵司提交后，经双方协商后我司即安排付款。3、关于水电费的计算方式，在合同中约定并不明确，只约定了价格，并没有明确计表方式，造成了目前水电费无法结算。现我司一直希望与贵司协商处理该事项，达成补充协议，但贵司一直未给予明确书面回复。4、根据租赁合同约定，贵司非因房屋产权方提前解除合同的，不得提前解除合同，否则即为违约。我司要求如下：1、立即退还我司多付的8.5万元费用。2、在合同期内保证我司正常办公。3、贵司如无法保证上述两点，有任何疑问可走司法程序，在未有任何法律文件下达的情况下，我司仍旧按照原有合同来履行”。因双方未能协商解决矛盾，原告于2014年6月8日自行将被告物品搬出涉案房屋。
庭审中，原告提交了2014年4月9日开具的电费发票5695元、2014年6月3日开具的电费发票3714元、2014年4月9日开具的水费发票104元以及无法确认出具日期和收款单位的电费收据一张，金额为9238元。原告称水电费应按照被告45%，原告55%的比例进行分担。被告对于未支付水电费的事实无异议，但认为无法确认被告使用水电费的具体数额。关于双方在租赁合同中约定的装修总价款的数额问题，原告提供了实际装修的相关证据，被告对原告提供的装修证据的真实性不予认可，且装修的证据均是在双方签订合同前发生，并非双方签订租赁合同之后发生，故认为原告未履行合同约定的装修义务。双方对于装修的总价款均表示不申请鉴定。
因双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。
以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、催交房租通知书、解除合同通知、发票、证明、合作经营协议、银行凭证、通知、函件及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。被告辩称涉案房屋因未取得房屋产权人转租的同意，应为无效合同，因涉案房屋的权利人是否同意原告转租房屋并不影响原、被告双方签订的房屋租赁合同效力，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。本案中，原告的主要义务是将适租房屋交付给被告，被告的主要义务是按照约定向原告支付租金、装修费及水电费等费用。原告已按照合同约定将房屋交付给被告使用，应视为原告已履行了合同主要义务，而被告未按照双方约定的期限全面履行支付租金、装修费、押金的义务，应承担违约责任。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。法律另规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依照上述规定解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方当事人明确约定了租金、装修款及押金的支付期限，也约定了如原告迟交或者少交租金，被告有权终止合同。因被告未按照合同约定履行义务，故原告有权依照合同约定和法律规定解除合同。被告在收到原告的解除通知后，虽然提出异议，但未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故原、被告之间的租赁合同自被告收到原告的解除通知之日即2014年4月10日起解除。
关于被告应当支付的租金及房屋占有使用费、装修费的数额问题。本院认为，根据双方合同约定，被告支付给原告的款项应包括租金、装修费和押金。关于租金部分，原、被告之间的合同解除后，被告应将租赁房屋交还原告。在被告未及时交还房屋的情况下，应向原告支付实际占有使用期间的费用。因原告于2014年6月8日晚自行将被告物品搬出涉案房屋，故被告向原告支付的租金及房屋占有使用费应自2013年12月1日计算至2014年6月8日，为219205.44元（210000元＋420000元÷365天×8天）。关于装修费部分，合同明确约定“由于装修款小康公司基本已经付过了，所以乙方在入住前要把装修款支付给甲方”，所以双方约定的装修在被告实际入住前已基本结束，被告称原告未履行装修义务的意见，无事实依据，本院不予采信。合同另约定被告应向原告支付装修费约40万元，装修结束后，双方分别对装修工程进行审计。因双方均未对装修工程进行审计，且双方均不申请对装修总价款进行鉴定，故装修款应参照双方的合同约定分担，即被告负担40万元，原告负担45万元。根据合同中“如乙方中途退租，则装修款原则上可按6年计算剩余残值，将剩余部分退还乙方”的约定，被告租赁期间应当承担的装修款本院根据上述约定酌定为34000元。关于押金部分，双方当事人均同意自行解决，故本案中不予处理。综上，自2013年12月1日至2014年6月8日，被告应支付给原告的房租、装修费合计为253205.44元（219205.44元＋34000元）。
关于被告应当支付的水电气及保洁费用的数额问题。原告提供的水电费票据中，其中一张9238元的电费收据无日期和收款单位，无法证明实际支出电费的事实，本院对该张收据不予采信。原告提供的另外三张水电费发票能够证明被告支付水电费的事实，本院予以采信。原告共支付水电费合计9513元（3714元＋104元＋5695元），在双方对于水电费如何分担未明确约定的情况下，按照双方约定的使用份额分担较为适宜，即被告负担4280.85元（9513元×45%），原告负担5232.15元（9513×55%）。关于保洁费用，原告未提供任何证据予以证实，本院不予支持。综上，自2013年12月1日至2014年6月8日，被告应支付给原告的水电费合计为4280.85元。
综上，被告应当支付给原告的租金及占有使用费、装修费用、水电费合计257486.29元（219205.44元＋34000元＋4280.85元）。被告已实际支付给原告330000元，尚不欠付任何费用，故原告要求被告继续支付房屋租金、装修费用、水电费、保洁费及利息的诉讼请求，本院均不予支持。
关于租赁房屋空置损失的问题。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中房屋租赁合同的解除是由于被告未按约支付费用导致，故原告要求被告按照原租金标准支付三个月空置损失105000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于房屋损坏修复费用的问题。本院认为，被告虽对承租房屋的吊顶重新进行了装修，但原告并无证据证明该装修行为对房屋造成了损害，需要对承租房屋予以修复，故原告要求被告支付房屋损坏修复费用40000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第五十六条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告南京小康文化传媒有限公司与被告南京凯雷投资管理有限公司2013年12月2日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月10日解除；
二、被告南京凯雷投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京小康文化传媒有限公司损失105000元；
三、驳回原告南京小康文化传媒有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8110元，由原告南京小康文化传媒有限公司负担6234元，被告南京凯雷投资管理有限公司负担1876元。（此款原告已预交，被告负担部分在支付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
人民陪审员 吴文军
人民陪审员 秦百玄
二〇一四年十二月十五日
见习书记员 杨 艳