黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第343号
原告（反诉被告）黑河市如意建筑安装装潢有限责任公司。
法定代表人徐华友，该公司总经理。
委托代理人姚咏梅，该公司总经理助理。
委托代理人成善国，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）艾洪宝，男，1980年3月25日出生，汉族，个体。
委托代理人陈可鑫，黑龙江仲信律师事务所律师。
第三人黑河市第三小学。
法定代表人孙艳红，职务校长。
委托代理人杨冬，职务副校长。
委托代理人宋伟涛，职务后勤主任。
原告（反诉被告）黑河市如意建筑安装装潢有限责任公司（以下简称如意公司）与被告（反诉原告）艾洪宝房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由审判员付海林独任审判，后转为普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院通知黑河市第三小学（以下简称第三小学）作为本案第三人参加诉讼。原告（反诉被告）如意公司委托代理人姚咏梅、成善国、被告（反诉原告）艾洪宝及其委托代理人陈可鑫、第三人第三小学委托代理人杨冬、宋伟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）如意公司诉称，2012年1月1日，原告与第三小学签订了《租房合同》，将第三小学房屋东侧三间和西侧平房承租使用。合同中第八条约定：若遇到动迁及不可抗拒事件，乙方（原告）退回房屋使用权，甲方（第三小学）按时间退给乙方变动房的租金。合同签订后原告正常使用并于2014年3月25日将第三小学东侧平房以及门市后锅炉房租给被告艾洪宝使用，由被告用做开鱼店，租期为3年，自2014年3月25日至2017年3月25日止。其中第七条约定：乙方若遇到动迁及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用权，甲方按剩余的时间计算退给乙方所剩余的租金和保证金。乙方所投入的一切设施损失均由乙方自己负责，甲方不负任何责任，到2015年年初，黑河市爱辉区人民政府为改善第三小学办学环境，完善设施设备，增加教学辅助用房面积，消除老旧校舍的安全隐患，决定对第三小学东侧平房进行拆除改造，所以第三小学于2015年4月份就通知了原告并与原告解除了于2012年1月1日签订的租房合同，现原告依据拆迁公告要求解除与被告的房屋租赁关系，同意退回保证金，但被告不同意解除，要求继续履行租赁合同，故原告诉至法院，请求依法解除原、被告于2014年3月25日签订的《租房合同》、令被告立即搬出租赁房屋并要求被告承担诉讼费用。
被告（反诉原告）艾洪宝辩称，1、原告存在缔约过失，隐瞒自己与第三小学的实际租期；2、爱辉教育局的公告不构成双方合同所约定的动迁或不可抗拒的事件的成立；3、第三小学对原告转租及被告租赁房屋进行经营的事实明知并许可，被告经营是挂牌子的，有正式的营业执照。原告要求解除合同不成立，所以被告不同意解除合同。
第三人述称，我们的房屋是租给如意公司的，我们和被告之间没有谈过关于租房子的事，合同是到2015年1月1日。之前的事只是听之前的校长说过，合同是到2015年1月1日结束。因学校现在的变化也比较大，要求给学校的平房重新维修，我们也找过原告，我们现在就想尽快把房屋收回来进行改造。原告租我们的房子已经租很多年了，历任的校长都是同意租给原告的，东侧的平房进行拆迁改造，西侧平房继续进行出租。我们也问过以前的校长，被告也去找过我们单位校长，被告称是原告的亲戚，所以就继续让他这么租着了。因合同到期了，我们就想把东侧房屋收回，我们要进行维修改造。
被告（反诉原告）艾洪宝反诉称，一、程序违法，被反诉人因不是房屋所有权人，故无权提起诉讼。反诉人于2014年3月25日与被反诉人签订了《租房合同》，依据合同被反诉人将其租赁第三小学的房屋转租给我方，租期为3年，至2017年3月25日到期，而被反诉人与第三小学签订的《租房合同》至2015年1月1日，被反诉人已经无权与反诉人再谈房屋租赁问题；二、起诉状所述与事实不符。反诉人租房是为了经营活鱼批发，为此，已经投入20余万元购买设备，设施和装修，如果让我无条件迁出，势必给我造成巨大损失，被反诉人起诉让我立即搬出租赁房屋没有任何道理。如果真的被反诉人这么短时间就让搬迁，反诉人也绝不会投资这么多钱购买设备、设施和装修房屋；三、依据《合同法》规定，已经生效的合同依法继续履行。反诉人请求依法履行原与被反诉人和第三小学的租赁合同合法有效，履行期限应该至合同到期日2017年3月25日，如果不履行合同或提前解除合同，就应当包赔反诉人购买设备、设施和装修的经济损失20万元，未到期两年的经营损失25万元，共计45万元整。综上，被反诉人起诉状所述程序违法，没有事实根据，法院不应支持其诉讼请求，被反诉人应承担违约责任并赔偿反诉人经济损失45万元，请求法院依法判决，维护反诉人利益。1、请求判令继续履行原《租赁合同》如不履行应赔偿反诉人（投入设备装修费20万元）两年没到期经营损失25万元共计45万元；2、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）如意公司针对反诉辩称，1、被告的诉讼请求不明确；2、经过庭审确认后与所陈述的事实和理由前后矛盾，依据双方签订的合同，第七条约定出现不可抗拒的原因就与其解除，是约定的解除，如意公司与第三小学是多年的租赁关系，也是合作关系。自2000年开始，如意公司就与第三小学签订了租赁协议，至今已经11年，始终在履行中，这期间如意公司对第三小学设施等方面施工，租金及施工款都有往来的账目，所以双方签订时间到2015年1月1日终止，但终止后双方口头约定，仍然继续履行合同，只是听说政府有可能要拆迁改造所以就暂时没有签订协议，到2015年6月份政府政策下来以后说是将部分房屋改造，所以原告与第三小学又签订了新的变更合同，由此证明，如意公司与被告签订的房屋协议，不仅有效而且在履行中，所以当出现拆迁改造时，约定的不可抗拒的解除是合法有效的。本案是第二次审理，在第一次开庭时被告当庭已经承认在与原告公司签订租赁合同之前找到第三小学校长，询问过此事，而且也告知第三小学开鱼店，杨校长答复要是想签订租赁合同去找原告，开鱼店第三小学也知道，也是同意的，被告当庭的承认是任何人反驳不了的，所以租赁合同以及开鱼店的事实都是自认的，当庭的反诉我们认为既没有法律依据也没有任何的证据，所以请求法院依法驳回被告的诉讼请求。解除双方的租赁合同，依法保护被反诉人的合法权益。
在本诉中，原告为证明自己的主张向法庭出示以下证据：
证据一、营业执照复印件1份、组织机构代码证复印件1份（原件已当庭核对并返还）。证实原告起诉主体适格。被告质证：没有异议；第三人质证：没有异议。
证据二、2012年1月1日，第三小学与原告如意公司签订的租房合同复印件1份。证明原告与第三小学形成租赁关系，而且是一种延续的合同。2012年-2015年，在租赁期限内将部分房屋转租给了被告，所以具有转租权，第八条明确约定若遇到动迁及不可抗拒事件，乙方（原告）退回房屋使用权，甲方（第三小学）按时间退给乙方变动房的租金。被告质证：对证据的真实性不认可，宋伟涛不是第三小学的负责人，也没有相应的授权。原告想证明的问题也不成立，原告认为他因此具有转租权是错误的，合同法规定转租房屋必须经原出租人的同意，所以我们仍然认为原告存在缔约过失；第三人质证：对证据的真实性没有异议，这份合同已经到期，所以原件已经销毁。
证据三、2013年3月25日，如意公司徐华友与艾洪宝签订的租房合同1份。证实其中第七条约定：乙方（艾洪宝）若遇到动迁及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用权，甲方（如意公司徐华友）按剩余的时间计算退给乙方所剩余的租金和保证金，甲方不负任何损失。被告质证：原告没有权利签订这份合同，因为原告不具有转租权，该合同不具有合法性，原告的约定我们不认可；第三人质证：没有异议。
证据四、公告1份、照片2张。证明在合同租赁期间遇到了双方不可抗拒的事件，房屋进行拆迁改造所以就应当终止合同。被告质证：对公告的真实性没有异议，教育局的印章我们认可，但是对原告想证明的问题不认可，公告不如说是通知，说的很具体指的是我们和原告，这不符合公告的常见形式，我认为是通知不是公告，公告中提到了爱辉区人民政府，但是原告没有相关的证据佐证，爱辉区人民政府是否有拆迁的政策和规划我们不得而知，对照片没有异议；第三人质证：这个不是一家，是两家，这是政府下的通知，不是作假的。
在反诉中，被告为证明自己的主张向法庭提供以下证据：
证据一、营业执照复印件1份。证明被告是合法经营的，主体适格，并且原告也是知道我们开鱼店的。原告质证：没有异议；第三人质证：没有异议。
证据二、2014年3月25日，被告与第三小学签订的租房合同复印件1份。证明如意公司伪造合同引起被告的误解，让我们对租期产生了误解，我们认为租期是和我们相符的，但是他并没有告诉我们真的租期。原告质证：1、要求出示原件，我们也认为没有，也是不存在的，在第一次庭审中被告本人认可承认租赁合同时这个合同是假的，是为了去工商局办理执照扫描的，不是真实的合同；第一次庭审已经认可签订租赁协议时不仅找到了原告还找到了第三小学杨校长询问，当时开鱼店需要投入大量资金，所以被告称要询问清楚。杨校长曾答应如果被告要签订合同去找原告，而且也说如果学校要是用房子，会把房子收回的。所以对于这份合同双方都认可是假的，是为了到工商局办理营业执照被告扫描的。该协议是无效的，没有原件；第三人质证：公章不是我们学校的。
在反诉中，原告为证明自己的主张向法庭提供原告与第三小学签订的租赁合同复印件3份（原件已当庭核对并返还）作为一组证据。证明原告与第三小学自2000年开始就始终租赁这些房屋，第一次是10年，以后是每三年签订一次，所以不是单纯的就租3年，原告对该房屋不仅有租赁权还有转租权，到2015年年初合同到期以后遇到政府拆迁改造时，又重新签订变更的合同，只是将平房的部分收回，东侧收回，西侧继续租赁使用。被告质证：对合同的真实性没有异议，从3份合同时间跨度看，没有2012年1月1日-2015年1月1日的合同，原告隐瞒了原合同的真实原件；2015年6月28日签订的合同属于续签的合同，期限是2015年1月1日-2018年1月1日，也就是说如意公司已经将该房屋未经承租人的同意，转交给第三小学，所以如意公司在本诉中没有诉讼资格，我们认为第三小学也应作为本诉的原告。第三人质证：没有异议。
经审理查明，2000年2月1日，原告与第三小学签订租房合同并约定：由原告承租第三小学门市平房，租期10年，每年租金5，000.00元；2009年1月1日，原告法定代表人徐华友与第三小学签订租房合同并约定：徐华友租用第三小学房屋东侧三间和西侧平房，用作开五金商店，租期三年，自2009年1月1日至2011年12月31日，年租金1.8万元；2012年1月1日，原告与第三小学再次签订租房合同并约定：1、乙方（徐华友）租用甲方（第三小学）房屋东侧三间和西侧平房，用作开五金商店。租期三年，自2012年1月1日至2015年1月1日止，年租金为3万元；2、三年租金共计9万元、租金一年一交，逾期不交甲方有权收回房屋的使用权；3、租用期间水电、供热等费用由乙方自负；4、乙方在使用期间，必须做好环境卫生及门前责任区的卫生，保证安全，租用期间因事故造成的一切损失由乙方自行承担；5、在租用期间，双方不得自行终止合同，如有一方提出终止合同，因而造成的损失由提方自负，并向对方赔偿因此造成的损失；6、本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份，并按合同所列各项内容共同遵照执行；7、若合同期满，同等条件下优先乙方；8、若遇到动迁及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用权，甲方按时间退给乙方所变动房的租金。甲方由宋伟涛签字、乙方由徐华友签字，并加盖了双方单位公章。
同时查明，2014年3月25日，甲方（徐华友）与乙方（艾洪宝）签订租房合同，其中合同约定：甲方将第三小学东侧平房以及门市后锅炉房租给乙方使用，用做开鱼店。租期三年，自2014年3月25日至2017年3月25日，年租金3万元；1、三年租金共计9万元，租金一年一交，乙方将租金3万元一次付给甲方，逾期不交甲方收回房屋的使用权。乙方交给甲方1万元作为租房三年的保证金（此1万元可三年租期到期甲方退给乙方无利息）；7、乙方若遇到动迁及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用权，甲方按剩余时间计算退给乙方所剩余的租金和保证金。乙方所投入的一切设施损失均由乙方自己负责，甲方不负任何责任。甲方由徐华友签字并加盖单位公章，乙方由艾洪宝签字。合同签订后，被告艾洪宝向原告交纳了3万元租金及1万元保证金。2014年9月26日，在对所承租房屋进行维修改造后，艾洪宝经营的爱辉区百事顺活鱼批发店正式营业。原告在将其承租的第三小学东侧平房转租给被告时，已经告知第三小学其转租期限为3年并征得第三小学同意。2015年6月9日，第三小学张贴出黑河市爱辉区教育局公告：现黑河市爱辉区人民政府为改善第三小学办学环境，完善设施设备，增加教辅用房面积，消除老旧校舍的安全隐患，决定对第三小学东侧平房进行拆除改造。现通知平房的原租赁人（该处平房租赁合同已于一月期满）或现使用人在公告之日起7日内搬出，如逾期搬迁造成的财产损失将由财产所有人自行承担，并向被告艾洪宝送达了公告。2015年6月28日，原告与第三小学又签订租房合同并约定：甲方（第三小学）将西侧平房租给乙方（徐华友）用作仓库，东侧三间平房因政府拆迁改造行为予以收回，租期三年，自2015年1月1日到2018年1月1日，年租金为1.5万元……甲方由杨冬签字、乙方由徐华友签字，并加盖了双方单位公章。
本案在庭审中，反诉原告艾洪宝将其请求判令继续履行原租赁合同，如不履行应赔偿反诉人投入设备装修费20万元及两年没到期经营损失25万元共计45万元，变更为请求继续履行合同。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案原告如意公司在将其承租的第三小学东侧平房转租给被告艾洪宝时，已经告知第三小学其转租期限为3年并征得第三小学同意，故如意公司与艾洪宝之间的房屋转租期限虽然超过如意公司与第三小学之间对该房屋的剩余租赁期限，因如意公司在转租时已经告知第三小学转租期限并征得第三小学同意而有效。如意公司及第三小学提出的根据合同约定“乙方（艾洪宝）若遇到动迁及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用权，甲方（徐华友）按剩余时间计算退给乙方所剩余的租金和保证金。乙方所投入的一切设施损失均由乙方自己负责，甲方不负任何责任。”原告根据黑河市爱辉区教育局公告决定对第三小学东侧平房进行拆除改造，因此要求与被告艾洪宝解除房屋租赁合同并要求其腾出房屋，因如意公司所提供的证据内容并不属于合同中约定的“动迁及不可抗拒的事件”，故如意公司的该项诉讼请求因其证据不足，本院不予保护。被告提出的教育局公告不构成双方合同所约定的动迁或不可抗拒的事件，原告要求解除合同不成立的辩解理由本院予以采纳；关于被告艾洪宝在反诉中提出的请求判令继续履行原租赁合同，如不履行原租赁合同应赔偿其投入设备装修费20万元及两年没到期经营损失25万元共计45万元，后变更为请求继续履行原合同的问题，因该项请求系本诉中的反驳或辩解意见，故不属于反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告黑河市如意建筑安装装潢有限责任公司的诉讼请求。
二、驳回艾洪宝的反诉。
本诉案件受理费100.00元，由原告黑河市如意建筑安装装潢有限责任公司承担；反诉案件受理费5，800.00元免予收取。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
审 判 长 付海林
审 判 员 李双庆
人民陪审员 高 岩
二〇一五年十月十日
书 记 员 张 扬
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。