广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第494号
原告：刘海军，男，汉族，住佛山市南海区。
原告：陈瑞华，女，汉族，住佛山市南海区。
两原告的共同委托代理人：杨德明、王美龙，均系广东国慧律师事务所律师。
被告：刘裕根，男，汉族，住广州市。
被告：林凤萍，女，汉族，住广州市芳村区。
被告：广东省信托房产开发公司，住所地：广州市越秀区下塘童心路5号，工商。
法定代表人：张庆忠。
原告刘海军、陈瑞华诉被告刘裕根、林凤萍、广东省信托房产开发公司（以下简称信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美龙，被告刘裕根、林凤萍到庭参加诉讼。被告信托公司没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告刘裕根、林凤萍于1993年3月23日向被告信托公司购买了座落于佛山市南海区＊＊房（未领房屋所有权证，有买卖契约及交款票据）。后刘裕根、林凤萍于2004年11月5日将该房产转让给两原告。双方于当日签订《房屋买卖承诺协议书》，约定：房屋总价14万元，被告收钱后立即将房屋交付两原告使用，并把买卖契约及交款票据交由两原告保管；该房屋符合条件办证时，被告和原告一起到房管部门办理相关权属登记手续；领证后被告应即时到房管部门办理买卖过户手续。协议书还对双方的其他权利义务作了约定，并经广州市芳村公证处进行了公证。协议书签订当日，原告依约将款项支付给被告，被告当日将房屋交付原告占有、使用。因当时开发商的种种原因，导致涉案房产一直未能办理相关权属登记手续。时至今日，涉案房产已可以办理权属登记并可依法过户，但此后经原告多次催促，被告一直以没时间为由拖着不办，也不愿提供第二代身份证资料给原告办证。原告认为，双方签订的《房屋买卖承诺协议书》真实合法有效，两原告支付了相应的对价并已实际占有、使用，亦办理了相关公证手续，已合法取得涉讼房产的所有权、使用权、收益权、处分权等财产权利，被告依约应履行协助办证及过户的义务。因涉讼房屋尚未办理一手房产证，不能直接办理二手买卖流转后的过户变更登记手续，被告信托公司应共同协助办理涉讼房屋权属登记手续及买卖流转后的过户变更登记手续，以便顺利将房产过户到原告名下。请求判令：1.确认原、被告双方于2004年11月5日所签订的《房屋买卖承诺协议书》真实合法有效；2.《房屋买卖承诺协议书》项下位于佛山市南海区＊＊房房产的所权、使用权、收益权、处分权等财产权利归原告所有（价值约30万元）；3.三被告立即协助两原告到房管、国土部门办理上述房地产的权属登记手续及买卖流转后的过户变更登记手续，将该房产过户到两原告名下；4.本案诉讼费用由三被告承担。
被告刘裕根、林凤萍辩称，原、被告双方于2004年11月5日所签订的《房屋买卖承诺协议》是无效的，且已过诉讼时效。原告购买的是使用权，并非购买产权。涉讼房屋的产权应办理登记至被告刘裕根、林凤萍名下，并非办理至原告名下。如果涉讼房屋登记在被告刘裕根、林凤萍名下，还需原告支付相应的款项予被告刘裕根、林凤萍。
被告信托公司没有答辩。
庭审中，原告举证如下：
1.刘海军身份证、陈瑞华身份证、刘裕根身份证、林凤萍身份证、信托公司的工商登记资料复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.公证书：房屋买卖承诺协议书原件1份，用以证明被告刘裕根、林凤萍已将涉讼房屋出售予原告，且协议书经公证部门的公证，合法有效。被告刘裕根、林凤萍已收齐两原告的房款14万元。
3.商品房购销合同原件1份。
4.广东省佛山市地方税务局通用发票原件1份。
5、收条原件1份。
证据3-5，用以证明涉讼房屋原由被告刘裕根、林凤萍向被告信托公司购买所得，被告刘裕根、林凤萍将房屋出售给原告后，将相应的买卖合同、发票等证件全部交付给原告，但原告已将上述证件原件交给嘉乐花园管理处办理房产证，所以原告提供证据3、4为复印件。
6.催告函、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1004411374311）原件各1份，用以证明原告催促被告及时办理房产证的手续，但被告一直置之不理。
经质证，被告刘裕根、林凤萍对原告出示的证据1、2无异议。对证据3、4，认为需要核对原件，原件由法院核对。对证据5不清楚，不是被告出具的。对证据6，被告没有收到。
本院依法调取下列证据：
1.佛山市南海区国土城建和水务局的复函原件1份。
经质证，原告对本院出示的证据1无异议，证实了涉讼房屋已经可以办证，由于被告不配合，所以一直无法办到房产证及登记在原告名下。被告刘裕根、林凤萍对本院出示的证据1不清楚。
被告信托公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。经审查，原告出示的证据1-4、6来源合法、内容真实，证据间可相互印证，被告刘裕根、林凤萍没有异议或虽有异议未能举证推翻，本院予以确认。原告已出示证据3、4原件核对，证据5本院不再作出认定。
经审理查明：涉讼房屋位于佛山市南海区＊＊房。
1993年3月23日，被告信托公司与被告刘裕根签订《商品房购销合同》，约定刘裕根购买涉讼房屋；金额215352元，信托公司给予90%的优惠，实际付款额为193817元；并对房屋交付、违约责任等进行了约定。
2004年2月24日，信托公司开具（付款单位刘裕根）涉讼房屋金额为193817元发票。
2004年11月5日，被告刘裕根、林凤萍（甲方）与原告陈瑞华、刘海军（乙方）经公证签订《房屋买卖承诺协议书》，约定甲方将涉讼房屋卖给乙方；乙方一次性向甲方支付14万元；乙方交付14万元给甲方，甲方即将房屋交付乙方使用并把买卖契约及交款票据交由乙方保管；房屋符合办理房屋所有权证登记一个月内，甲方应与乙方到房管部门办理该房屋所有权证登记（由乙方通知甲方），有关税费单据由乙方保管；当获知有该房屋所有权证领取时，三古天内甲方与乙方一齐到房管部门领取，并即时到房产交易部门办理该房屋买卖手续；办领房产证及房产交易税费由乙方负担，至房产证办理完毕为止；并对房屋水电费等负担进行了约定。同日，被告刘裕根、林凤萍在公证书身份证复印件背面注明“已收清本合同房款”。
原告持有上述《商品房购销合同》及发票原件。
2015年4月9日，原告提起诉讼。
诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局发函查核涉讼房屋确权登记等情况。该局函复本院，涉讼房屋已办理确权登记，但没有办理合同备案手续；在确权档案资料中没有查到登记401房的买受人；如法院对该房屋出具生效的法律文书，则可以按照法律文书要求办理房屋权属登记手续。
本院认为：原告与被告刘裕根、林凤萍签订的《房屋买卖承诺协议书》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依约全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、通知等义务。协议明确约定将房屋出卖给原告，并对在符合办证条件时办理权属证书及过户登记等作出约定，亦未约定办理相关手续需另行支付对价，被告辩称仅出售使用权，办证需另付费用的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。原告已依约定支付购房款，涉讼房屋亦不存在权利限制情形，被告刘裕根、林凤萍应依约定履行协助办证义务。被告信托公司虽非涉讼合同的相对方，但房屋为其开发并出售予刘裕根，涉讼房屋产权登记需先办理至刘裕根名下，再转移登记至两原告名下，现涉讼房屋并未办理产权登记，被告信托公司亦负有协助办证义务，原告请求三被告协助办理涉讼房屋过户手续的主张本院予以支持。依不动产登记公示制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，各方于行政登记机关履行相关登记手续，涉讼房产将基于买卖的法律行为发生物权变动效力。现涉讼房屋尚未办理权属登记，未进行变更登记前，原告享有的仅是合同债权而非房屋所有权，原告请求确认对涉讼房屋享有所有权及基于此而享有的占用、使用、处分等权利的主张缺乏法律依据，本院不予支持。被告信托公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告刘海军、陈瑞华与被告刘裕根、林凤萍于2004年11月5日签订的《房屋买卖承诺协议书》合法有效。
二、被告广东省信托房产开发公司、刘裕根、林凤萍应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘海军、陈瑞华办理佛山市南海区大沥镇黄岐嘉乐花园翠竹阁3号楼401房变更登记至原告刘海军、陈瑞华名下的手续。
三、驳回原告刘海军、陈瑞华的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2900元（原告已预交），由原告负担2850元，由被告刘裕根、林凤萍负担50元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一五年六月二十九日
书记员 刘冬花