河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民一终字第1348号
上诉人（原审被告、反诉原告）河南怡和电气自动化有限公司。
法定代表人王美凤，总经理。
委托代理人魏晋，河南辰中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）虎振伟，男，1973年5月30日出生，回族。
委托代理人郭阔，河南克谨律师事务所律师。
委托代理人任贺磊，河南克谨律师事务所律师。
上诉人河南怡和电气自动化有限公司因与被上诉人虎振伟租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南怡和电气自动化有限公司的法定代表人王美凤、委托代理人魏晋，被上诉人虎振伟的委托代理人郭阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，虎振伟系郑州高新区鸿源斋食府经营者。虎振伟（乙方）为经营饭店需要于2012年9月18日与河南怡和电气自动化有限公司（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：“1、租赁标的物，甲方将自有的坐落于高新区冬青街58号怡和电气园内的2号服务楼三层整体出租给乙方经营使用。2、租赁期限，乙方租用出租房屋的期限为6年，即自2012年11月5日起至2018年11月4日止。其中2012年11月5日至2013年12月30日为装修期，装修期免房屋租金；甲方应于2012年11月5日前将出租房屋交付乙方使用，甲方迟于上述时间交付出租房屋，乙方可将本合同租赁期限相应延长，双方应签字确认；合同履行期满，乙方若继续出租房屋，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，乙方享有优先承租权，双方就房屋续租达成一致的，另行签订续租合同。3、租金、交付方式及其他费用，前三年合同年度租金为每年15万元；第四合同年度租金为15.75万元，第五年合同年度租金为16.5万，第六年合同年度租金上调为17.25玩；气费按照天然气公司标准收取，天然气相关维修费用由乙方承担，水费每吨4.05元，电费每度1.32元（若在乙方的协调下，其电费由供电局单独征收，则其电价按照供电局给出的电价缴纳），甲方保证水电设施正常供应，供电电压为130千瓦，如不能正常供应造成乙方损失，甲方予以补偿；租金等费用的交付，合同订立三日内，乙方交付2万元定金，乙方入住后，定金转为押金，待合同期满，乙方结清一切费用后退回。……5、房屋修缮，…；（3）、本合同有效期内，乙方可经甲方批准对出租房屋进行装修，但不得破坏房屋的承重墙、柱等主体结构，其因装修而产生的费用由乙方自行承担，租赁期满甲方无退还义务。……7、甲方解除权，有下列情形之一，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，……（4）、未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定期限内仍未纠正、并修复的。……9、解约金，任一方在租赁期间，如需解除合同的，应提前60天通知对方，并向对方支付150000元人民币。……”。该《房屋租赁协议》落款处有河南怡和电气自动化有限公司的签章与虎振伟的签字。该《房屋租赁协议》签订之后，虎振伟分别于2012年11月3日、2012年11月8日向河南怡和电气自动化有限公司缴纳了定金2万元、半年的房租7.5万元。虎振伟开始对承租的房屋进行装修后，河南怡和电气自动化有限公司要求其再支付20万元，虎振伟不同意，遂引起本案纠纷。
原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虎振伟与河南怡和电气自动化有限公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现虎振伟要求解除与河南怡和电气自动化有限公司签订的《房屋租赁协议》，河南怡和电气自动化有限公司亦以解除《房屋租赁协议》为前提要求虎振伟支付解约金，由此可认定虎振伟与河南怡和电气自动化有限公司均同意解除《房屋租赁协议》，故原审法院对虎振伟请求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求予以支持。《房屋租赁协议》第五条第三款约定：合同有效期内，虎振伟可经河南怡和电气自动化有限公司批准对出租房屋进行装修，但不得破坏房屋的承重墙、柱等主体结构。第七条第四款约定：未经河南怡和电气自动化有限公司书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经河南怡和电气自动化有限公司书面通知，在限定时间内仍未纠正、修复的，有此情形的，河南怡和电气自动化有限公司有权解除合同，收回房屋，虎振伟应当赔偿由此造成的损失。在本案租赁合同履行的过程中，虎振伟在未取得河南怡和电气自动化有限公司书面同意的情形下，即对承租的房屋进行装修，拆改变动了房屋结构，故其行为违约。双方在《房屋租赁协议》中对租金已进行了约定，虎振伟对房屋进行装修后，河南怡和电气自动化有限公司又要求其追加支付20万元，违反了合同相关约定，其行为亦构成违约。综上，因双方在履行《房屋租赁协议》过程中均存在违约行为，故原审法院对虎振伟请求河南怡和电气自动化有限公司双倍返还定金4万元、赔偿损失及利息的诉讼请求、河南怡和电气自动化有限公司请求虎振伟支付解约金150000元的诉讼请求均不予支持。该《房屋租赁协议》解除之后，河南怡和电气自动化有限公司应当将已收取的定金2万元、半年的房租7.5万元退还虎振伟。现虎振伟因装修对河南怡和电气自动化有限公司的房屋造成了破坏，经河南世纪工程造价咨询有限公司司法鉴定中心鉴定，装修破坏房屋造成的损失为48318.59元。在庭审时，虎振伟亦认可河南世纪工程造价咨询有限公司司法鉴定中心的部分鉴定内容为合同约定可以改变的。因双方均存在违约行为，综合本案案情，原审法院酌定虎振伟对该房屋损失承担40%即19328元的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）虎振伟与被告（反诉原告）河南怡和电气自动化有限公司于二〇一二年九月十八日签订的《房屋租赁协议》；二、被告河南怡和电气自动化有限公司于本判决生效后十日内返还原告虎振伟定金二万元、租金七万五千元，共计九万五千元；三、驳回原告虎振伟的其他诉讼请求；四、反诉被告虎振伟于本判决生效后十日内赔偿反诉原告河南怡和电气自动化有限公司损失一万九千三百二十八元；五、驳回反诉原告河南怡和电气自动化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2774元，由原告虎振伟负担1664元，河南怡和电气自动化有限公司负担1110元，反诉案件受理费2802.5元，减半收取1402.25元，由反诉原告河南怡和电气自动化有限公司负担562.25元，反诉被告虎振伟负担840元。
宣判后，河南怡和电气自动化有限公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，其并不存在违约行为，被上诉人虎振伟未经批准擅自装修，严重破坏房屋结构，构成严重违约。其造成的房屋损失48318.59元应当全部承担。被上诉人虎振伟应当支付15万元解约金。原审判令其退还定金及已经产生的房租错误。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人虎振伟辩称，原审判决认定事实清楚请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，2012年9月18日双方签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，被上诉人虎振伟在未取得上诉人河南怡和电气自动化有限公司书面同意的情况下，对房屋进行装修，改动了房屋结构，构成违约。上诉人河南怡和电气自动化有限公司擅自变更合同约定，在未书面通知情况下，强行阻止被上诉人使用房屋，并要求被上诉人虎振伟再行缴纳20万元履约保证金，亦存在违约行为。故上诉人河南怡和电气自动化有限公司上诉称其不存在违约行为的请求不能成立，本院不予支持。上诉人河南怡和电气自动化有限公司要求被上诉人虎振伟支付15万元解约金的请求，没有法律依据，本院不予支持。双方当事人对于解除房屋租赁协议均没有异议，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，上诉人河南怡和电气自动化有限公司应当将已收取的定金2万元、房租7.5万元返还被上诉人虎振伟。上诉人河南怡和电气自动化有限公司上诉称被上诉人虎振伟占有使用房屋超过半年，房租系已经实际产生的费用不应返还的请求，因其未能提交证据证明被上诉人虎振伟实际占有使用房屋的时间，故上诉人河南怡和电气自动化有限公司的该上诉请求，不能成立，本院不予支持。被上诉人虎振伟违反合同约定对房屋进行装修，破坏房屋结构造成48318.59元的损失，其应当承担全部赔偿责任。故上诉人河南怡和电气自动化有限公司要求被上诉人赔偿其损失48318.59元的请求，理由正当，本院予以支持。原审法院判令被上诉人虎振伟承担上述损失40%的赔偿责任不当，应予纠正。被上诉人虎振伟辩称原审鉴定程序不当、鉴定意见中涉及的部分物品系合同约定可以拆除的理由，因其并未对原审判决提起上诉，故对被上诉人虎振伟的该辩称意见，本院不予审查。综上所述，上诉人河南怡和电气自动化有限公司的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求，本院予以支持。原审判决认定事实，实体处理有不妥之处，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第1456号民事判决的第一项、第二项、第三项、第五项，即“解除原告（反诉被告）虎振伟与被告（反诉原告）河南怡和电气自动化有限公司于二〇一二年九月十八日签订的《房屋租赁协议》；被告河南怡和电气自动化有限公司于本判决生效后十日内返还原告虎振伟定金二万元、租金七万五千元，共计九万五千元；驳回原告虎振伟的其他诉讼请求；驳回反诉原告河南怡和电气自动化有限公司的其他诉讼请求。”；
二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第1456号民事判决的第四项为：“反诉被告虎振伟于本判决生效后十日内赔偿反诉原告河南怡和电气自动化有限公司损失四万八千三百一十八元五角九分”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2774元，由被上诉人虎振伟负担1664元，上诉人河南怡和电气自动化有限公司负担1110元，反诉案件受理费2802.5元，减半收取1402.25元，由上诉人河南怡和电气自动化有限公司负担400元，被上诉人虎振伟负担1002.25元。二审案件受理费2175元，由上诉人河南怡和电气自动化有限公司负担1800元，被上诉人虎振伟负担375元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张向军
审 判 员 李润武
代理审判员 张海霞
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 周园园