北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0109民初2180号
原告：北京石龙京西物业管理有限公司，住北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼403室。
法定代表人：聂建民，经理。
委托诉讼代理人：周和明，男，北京石龙京西物业管理有限公司职员。
委托诉讼代理人：李海荣，女，北京石龙京西物业管理有限公司职员。
被告：徐海龙，男，1976年3月6日出生，汉族，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：李艳梅（徐海龙之妻），女，1978年8月20日出生，无业，住址同徐海龙。
原告北京石龙京西物业管理有限公司（以下简称石龙物业公司）诉被告徐海龙物业服务合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石龙物业公司的委托诉讼代理人周和明、李海荣，被告徐海龙及其委托诉讼代理人李艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石龙物业公司提出诉讼请求：要求徐海龙向我公司支付物业服务费、垃圾外运费、卫生费及秩序维护费共计5640元。事实和理由：徐海龙于2005年5月15日购买了北京市门头沟区葡东小区XX号房屋（以下简称6D号房屋），并与我公司签订入住合同书，由我公司向其提供物业服务。徐海龙现尚欠我公司2007年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费及垃圾外运费，还有2009年至2015年期间的卫生费及秩序维护费。故我公司要求徐海龙支付其拖欠的上述费用。
被告徐海龙辩称，我对石龙物业公司主张的物业服务费标准及欠费期间没有异议，但石龙物业公司物业服务不到位，包括：一、自我2005年入住以来，6D号房屋下雨时屋顶渗漏；2005年我就报修过，物业公司维修一次也没有什么效果；之后我再报修物业公司就不管了；二、小区门禁常年不能使用；三、小区地面积水；四、小区卫生差，墙上好多小广告；五、小区安保不合格，我家门曾经被撬过；六、平改坡施工时物业公司未提前通知我，导致施工人员将我家空调外挂机弄坏。故我不同意石龙物业公司的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2005年5月15日，徐海龙（甲方）与北京石龙葡东物业管理中心（乙方）签订《葡东住宅小区物业管理委托协议书》和《葡东住宅小区入住合同书》，约定：一、甲方自愿将建筑面积为93.72平方米的6D号房屋委托乙方管理；二、委托物业管理的范围及内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、通道；共用设施、设备的维修、养护运行和管理；市政公用设施和附属建筑物及构筑物的维修、养护和管理；公共环境卫生管理；绿地养护管理；维护公共秩序，包括夜间巡视、门岗执勤；供暖。
6D号房屋收费标准为：物业服务费5.16元/平方米/年，垃圾外运费30元/年，卫生费24元/年，秩序维护费48元/年。徐海龙未交纳2007年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费及垃圾外运费，及2009年至2015年期间的卫生费及秩序维护费。
北京石龙葡东物业管理中心于2016年8月2日变更为北京石龙京西物业管理有限公司。
对以上无争议事实，本院予以确认。
当事人对石龙物业公司物业服务是否存在瑕疵存在争议。
徐海龙为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.照片，证明其屋内漏水、小区路面积水及卫生的情况；2.视频资料，证明其屋内漏水的情况；3.北京大云制冷空调设备维修中心出具的收据，证明其空调损坏的情况。
石龙物业公司主张，一、关于漏水问题，6D号房屋在2005年确因漏水报修，我公司亦进行了维修；之后一直到2010年，6D号房屋未有报修的记录；2010年，北京市门头沟区住房与城乡建设委员会（以下简称门头沟住建委）对6D号房屋所在住宅楼进行平改坡改造，改造后6D号房屋产生漏水问题，由于漏水不是我公司造成的，我公司也无法维修；现我公司了解到，门头沟住建委已经协调相关部门准备对平改坡工程漏水问题进行整体维修，我公司也会配合相关的工作；徐海龙提交的照片和视频均未显示时间，我公司对其主张的漏水时间不予认可；二、关于门禁问题，门禁损坏是因为小区许多业主为了进出方便，用石头将门打开顶住，我公司也在积极维修；三、卫生问题，我公司一直在积极清理小广告；四、安保问题，小区有24小时保安巡逻，但保安不可能只围着徐海龙家一栋楼转；五、小区路面下雨有水洼很正常，并不属于积水；六、徐海龙家空调损坏与我公司无关。
徐海龙认可6D号房屋屋顶曾进行平改坡改造，但认为在平改坡改造前，房屋即已出现漏水问题。
本院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，石龙物业公司作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业服务费。
对于徐海龙提出的卫生、保安及积水问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳或按人员比例交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。对于徐海龙提出的门禁损坏的问题，门禁损坏系个别业主的不当行为所致，石龙物业公司作为物业服务企业，法律并未赋予其强制管理的权利，以上问题从根本上需要相关物业使用人提高自身素质，共同营造小区良好的生活环境。关于徐海龙所提出的空调损坏问题，空调损坏并非石龙物业公司所致，不应由石龙物业公司承担相应的责任。故上述情况不能构成徐海龙拒绝交纳物业服务费的理由。
徐海龙与石龙物业公司签订的《葡东住宅小区物业管理委托协议书》中明确约定：“委托管理的范围及内容：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、通道。”据此，石龙物业公司负有承担“楼盖、屋顶等房屋建筑共用部位”的维修、养护和管理责任。2005年，徐海龙在入住6D号房屋后，即发生房屋漏水问题并报修，石龙物业公司亦进行了维修；徐海龙主张2006年之后，房屋持续存在漏水的情况，但其提交的照片及视频未能显示漏水的时间，其该项主张依据不足，本院不予支持。虽然石龙物业公司主张6D号房屋2010年之后出现的漏水问题系平改坡工程所致，但工程结束后，石龙物业公司仍应对房屋公共部分尽到维修、养护的责任。现石龙物业公司未提供证据证明其尽到了维护义务，故此，本院认为其物业服务存在瑕疵。综上，本院根据漏水状况和影响期限，酌减徐海龙应交纳物业服务费三百元。应当指出，物业服务企业在履行服务时，应当按照法律、行政法规的规定及合同的约定给业主提供优质高效的服务，特别是履行维修义务时，应以及时妥善处理好“合同约定的维修范围内”出现的问题为基本原则，业主亦应履行按时足额交纳物业服务费的义务，长期拖欠物业服务费不可取。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、徐海龙于本判决生效之日起七日内向北京石龙京西物业管理有限公司支付二〇〇七年七月一日至二〇一七年六月三十日期间的物业服务费、垃圾外运费及二〇〇九年至二〇一五年期间的卫生费、秩序维护费共计5340元。
二、驳回北京石龙京西物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由北京石龙京西物业管理有限公司负担五元，已交纳；徐海龙负担二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
审 判 员 赵 琳
二〇一八年六月十五日
法官助理 赵爱忠
书 记 员 杨英杰
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