广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0883民初366号
原告（反诉被告）：吴川市食品企业集团黄坡食品公司，住所地吴川市。
法定代表人：李伟明。
被告（反诉原告）：林茂，男，汉族，住吴川市，公民身份号码×××3512。
原告吴川市食品企业集团黄坡食品公�（以下简称“黄坡食品公司”）诉被告林茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告林茂于2016年3月18日提出反诉，本院合并审理。本诉原告吴川市食品企业集团黄坡食品公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄坡食品公司诉称：被告因经营生意，于2012年10月30日与我公司签订房屋租赁合同，租用我公司的位于吴川市黄坡镇城西路88号黄坡食品公司大楼首层商铺第三间。双方签订租赁合同，租赁期限2013年1月1日至2014年12月30日止。租赁期满后，于2015年1月至今已不再续签合同。我公司决定收回商铺另作他用。我公司于2015年12月20日向被告发搬离通知。被告无故继续占用我的商铺。我公司经多次派员催促搬迁，但被告拒不退还我商铺。被告的行为属侵权行�，为维护我公司的合法权益，故向法院提起诉状。请求法院判令被告归还位于黄坡镇城西路88号黄坡食品公司大楼首层商铺第三间给我公司。人员撤离并搬清该屋的物品。并负担本案的一切诉讼费用。
在举证期限内原告向本院提供如下证据：1.营业执照及身份证，证明原告的主体资格；2.房地产权证，证明涉案房屋的所有权属于黄坡食品公司；3.租赁合同，证明双方租赁期限已满；4.2015年12月20日的通知，证明租赁合同届满前10天我方已依法书面通知不再续租，要求承租人在租赁合同期限届满前搬离。
被告林茂答辩称：一、黄坡食品公司与林茂之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。《房屋租赁合同》项下约定的租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，林茂一直持续承租使用至今，2015年度租金合计人民币28800元均已经向黄坡食品公司支付完毕。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效。因此，黄坡食品公司与林茂之间签订的《房屋租赁合同》继续有效。二、优先租赁权是林茂依据《房屋租赁合同》所享有的合同权利，该项权益应予以保护。1.黄坡食品公司与林茂签订的《房屋租赁合同》中已约定林茂享有优先租赁权。该优先租赁权对双方当事人均具有约束力，在司法实践中，黄坡食品公司在优先租赁权项下应承担的义务包括：第一，及时告知与诚信磋商义务；第二，优先与承租方缔约义务；第三，善意保障优先租赁权人行使权利及信赖利益的义务。林茂认为，优先租赁权设置的基本目的是保护处于弱势的�租人对续租的合理期待信赖，而不是保护出租方的利益最大化，因此，黄坡食品公司不得排除优先租赁权的行使及适用。2.林茂已经于2015年12月28日向黄坡食品公司提出续租，并于2016年1月3日以书面形式黄坡食品公司及其上级的吴川市食品企业集团公司提出续租。林茂于2016年3月14日与黄坡食品公司沟通续租事宜；林茂于2016年3月18日以书面形式向黄坡食品公司提出行使优先租赁权。3.在司法实践过程中，出租方不得通过以下方式排除优先租赁权的行使及适用。⑴.如果出租人在租期届满后的新合同谈约期间要求承租人搬离，实际上损害了承租人的优先租赁权的行使权利，一旦其已另行租赁，尚未接到出租人的缔约选择通知，则可认为出租人违约。⑵.如果出租人收回自用并在短期内再行出租，即可以推定为是“矛盾行为”，违反了诚实信用原则的“禁反言”，应由出租人举证证明其存在短期内自用的合理事由，如证明不能，则可以认定出租人违反了优先缔约义务。⑶.出租人和第三人故意签订在租金、租期上使承租人无法接受的合同，则可以认定为恶意串通损害承租人利益，其合同无效；⑷.当前常见以招投标等名义主张排除优先租赁权的，均构成违约。综上，林茂不存在违约或侵权情形，黄坡食品公司要求林茂搬离案涉房屋毫无理据。请求贵院依法查清事实，驳回原告诉讼请求。
被告林茂反诉称：一、反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》已约定反诉原告具有租赁优先权，反诉被告存在侵害反诉原告该项权利的情形。1.2012年10月30日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》第四条约定，如需要继续租用的，反诉原告享有优先权。该合同条款是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强�性规定。系合法有效的，该项“优先权’’的约定对双方均具有约束力和执行力。2.反诉原告自2002年11月起一直承租该商铺经营家电零售，并已经与反诉被告续租至今，反诉原告已经按照《房屋租赁合同》约定按期足额向反诉被告支付租金，反诉原告始终本着诚实信用原则履行租赁合同项下的义务，租赁合同持续有效。3.反诉被告在其发出的《通知》中提出收回商铺“另作他用”，由此表明反诉被告未如实将具体的续租条件书面告知反诉原告。于2016年3月12日联系反诉被告的上级单位（广东省吴川市食品企业集团公司）法定代表人吴上兴先生，以及在2016年3月14日联系反诉被告法定代表人李伟明先生时，吴上兴先生、李伟明先生才口头坦白表示说已经将该商铺出租给第三人。反诉被告作为一间全民所有制企业，居然罔顾诚信信用原则，已经严重侵害反诉原告承租优先权。反诉原告对此持有异议，并向反诉被告书面主张要求行使承租优先杈。二、反诉被告应当承担本案的诉讼费用。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担”。据此，反诉原告请求法院判定由反诉被告承担本案的诉讼费用。综上所述，反诉请求：1.判决确认反诉原告对黄坡镇城西路88号黄坡食品公司大楼首层商铺第四间具有租赁优先权。2.判决反诉被告将上述商铺优先出租给反诉原告继续使用。3.请求反诉被告承担本案诉讼费用。
在举证期限内被告向本院提供如下证据：1.营业执照及身份证，证明被告林茂主体适格及其个人经营吴川市黄坡兴源日杂商店；2.收入收据一份，证明被告已向原告支付2015年7-12月租金14400元；3.申请报告、快递单、快递查询记录各一份，证明被告已于2016年1月3日以书面形式向原告提出续租申请；4.申请报告、快递单、快递查询记录各一份，证明被告已于2016年1月3日以书面形式黄坡食品公司上级的吴川市食品企业集团公司提出续租；5.现场谈话记录（附光盘）一份，证明林茂于2016年3月14日与黄坡食品公司沟通续租事宜；6.关于行使租赁优先权的函、快递单、查询记录各一份，证明被告于2016年3月18日以书面形式向原告提出行使优先租赁权。
经审理查明：2012年10月30日，原、被告签订房屋租赁合同，由被告租用原告位于吴川市黄坡镇城西路88号黄坡食品公司大楼首层商铺第三间（约37平方米）作经营用，每月租金为2400元，每半年收一次，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，租赁期满被告必须无条件归还给原告，如需继续租用的，被告享有优先权，协议另订。合同签订后，被告作日杂百货经营用。租赁期满后，双方自2015年1月至今已不再续签合同。但原告于2015年12月22日收取被告2015年7月份-12月份的房屋使用折旧费（租金）14400元，即原、被告双方默认2015年度按上年度的房屋租赁合同履行。2015年12月20日，原告向被告发了书面通知，告知被告所租的商铺于2014年12月31日期满，从2015年1月至今已不再续签合同，原告决定收回商铺另作他用，请被告于2016年1月1日前搬离该商铺。2016年1月3日，被告分别向原告及其上级单位吴川市食品企业集团公司邮寄申请报告，要求继续租赁原商铺，后被告又以电话形式与原告的法定代表人沟通，2016年3月18日，被告又向原告邮寄“关于行使租赁优先权的函”。直至本案开庭时，双方无达成统一意见。被告至今仍然占有该商铺使用。以上事实有房地产权证、房屋租赁合同、收入收据、通知、邮政快递单等及当事人的陈述在案证明。
本院认为，本诉原告吴川市食品企业集团黄坡食品公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条规定“原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。”因此，本院已另行作出民事裁定，本诉按撤诉处理。在诉讼过程中，被告提出反诉，故本院将对被告的反诉进行审理。原告拥有吴川市黄坡镇城西路88号黄坡食品公司大楼首层商铺的房地产所有权证，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。2012年10月30日，原、被告所签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人已实际履行完毕。虽然2015年1月至今双方不再续签合同，但是原告收取了被告到2015年12月份的商铺租金，原、被告双方已默认按上年度的房屋租赁合同履行，即双方的房屋�赁期限应到2015年12月31日止。租赁合同到期后，基于所有权，原告可以选择继续出租，也可以将房屋收回自用。原告于2015年12月20日向被告发了书面通知，告知被告不再续签合同，决定收回商铺另作他用，请被告于2016年1月1日前搬离该商铺。被告反诉请求，主张其有优先承租权，应继续承租涉案房屋的问题。优先承租权系双方约定之权利，而非法律规定之权利。依据双方合同约定，被告享有优先承租权是双方在合同中约定的被告在原租赁合同到期时，享有在同等条件下原告与其优先订立新租赁合同的权利。但现原告已明确表示决定收回商铺另作他用，被告所提交的申请报告及关于行使租赁优先权的函只是其单方面意见，被告并无证据证明原告继续出租且在同等条件下的该两项条件成立，故其关于租赁优先权的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》�七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十九条的规定，判决如下：
驳回被告林茂的反诉请求。
本案件反诉费50元由被告林茂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 赵汝浩
审 判 员 李 琼
代理审判员 简振华
二〇一六年七月十二日
书 记 员 黄婉媚
附相关法律条文及司法解释：
1.《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
3.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
4.《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。