广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终68号上诉人（原审被告）:任碧琴，女，1983年3月7日出生，汉族，住四川省兴文县。委托诉讼代理人：陈奇向（任碧琴的丈夫），男，1972年10月3日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳江市泰源置业有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：王玮，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧，广东拓进律师事务所律师。上诉人任碧琴因与被上诉人阳江市泰源置业有限公司（以下简称泰源置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年11月6日作出的（2017）粤1702民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。任碧琴上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；二、本案一、二审受理费由泰源置业公司承担。事实及理由：一、本案事实不清，争议较大，原审未依法转为普通程序审理属程序违法，应发回重审。二、泰源置业公司在原审中临时增加诉讼请求，原审并未予以释明和未给予任碧琴答辩期，程序违法，严重损害任碧琴的诉讼权利。三、原审未依法通知相关证人出庭作证，导致认定事实不清。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十七条“当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出”和第二百二十七条“人民法院……对诉讼代理人、证人、鉴定人、勘验人、翻译人员应当用通知书通知其到庭”的规定，任碧琴在原审提交的证据七中注明有证人证言及相关证人的联系电话，并且在原审庭审过程中，证人均已经在庭外等候，但原审法院在有条件通知证人出庭的情况下，未传唤证人出庭作证，更未到现场调查取证，并且以无法通知为由不予准许相关证人出庭。四、原审法院未对泰源置业公司供电异常的事实作出认定，原审判决缺乏事实依据。任碧琴租赁涉案商铺用于经营碧琴渔村饭店，自2015年7月起至2016年12月期间，因平冈新城区域内商铺及业主入住增多，泰源置业公司所安装的临时变压器超负荷运作，造成该区域内商铺及住户经常跳电、断电，甚至引发多起电梯困人事件，人人皆知。2016年2月6日，上述临时变压器因严重超负荷引发火灾。2016年9月，泰源置业公司的公司经理李远晚更与任碧琴口头达成承诺，因电压问题影响商户用电经营的期间免除租金，并保证在2017年1月起用电正常的情况下则收租金，若还不能正常用电的，则继续免租。因此，任碧琴出于信赖没有及时要求泰源置业公司补签免租协议。同时，任碧琴经营碧琴渔村期间所产生的水电费、物业管理费和卫生费等均按时每月缴纳。若没有泰源置业公司经理李远晚作出的免租承诺和供电异常等情况，任碧琴不可能唯独只欠租金不予支付。2017年5月10日，泰源置业公司因建造牌坊时不当施工震裂任碧琴的鱼池及房屋。任碧琴多个月来不断要求泰源置业公司尽快进行修复鱼池，但泰源置业公司总以找不到施工人员为由不作修复和赔偿。泰源置业公司长达一年多的供电异常问题和施工不当，导致任碧琴无法正常经营，根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，泰源置业公司作为上述商铺的出租人，不单对相关设施应负有维修管理并保证房屋水、电安全使用的义务，更不能在本案尚未最终审结之前强行剪断上诉人的水电，致使上诉人蒙受较大损失。泰源置业公司在履行本案合同义务过程中违约在先，依法应当作出相应赔偿和减免相应的租金。五、原审法院曲解法律，在适用法律上存在错误。任碧琴与泰源置业公司之间的房屋租赁合同纠纷、和泰源置业公司供电问题关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，假使一审判决正确，不应只判决解除《平冈新城商铺租赁协议》。综上所述，请求二审法院撤销原判并予以改判或发回重审。泰源置业公司辩称：一、一审程序合法。任碧琴提出的上诉内容没有事实和法律依据。二、一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回任碧琴的上诉请求，维持原判。泰源置业公司向一审法院起诉请求：一、判令解除泰源置业公司与任碧琴签订的《平冈新城商铺租赁协议》；二、判令任碧琴立即搬迁并返还上述《平冈新城商铺租赁协议》约定的租赁物给泰源置业公司；三、判令任碧琴立即支付租金（房屋占用费）给泰源置业公司[按每月1500元从2016年1月计至2017年6月的租金共27000元，从2017年7月计至任碧琴搬迁并返还上述《平冈新城商铺租赁协议》约定的租赁物给泰源置业公司之日止的租金（房屋占用费）按每月1500元计算]；四、判令任碧琴立即支付水费、电费、管理费、垃圾费共7055元给泰源置业公司；五、本案诉讼费用由任碧琴承担。在一审庭审中，泰源置业公司增加一项诉讼请求：判令任碧琴支付所欠租金的利息（按月利率2%从本案立案之日即2017年8月11日起计至租金付清之日止）。一审法院认定事实：2015年6月1日，泰源置业公司（甲方、出租方）与任碧琴（乙方、承租方）就阳江市高新区平冈新城路口独立商铺（两层；门牌号：一栋一号）租用事宜签订《平冈新城商铺租赁协议》，主要约定：1、根据乙方要求，甲方同意将阳江高新区平冈新城独立商铺共两层约160㎡出租给乙方经营使用，租金每月1500元，未含租赁税和物业管理费，如需缴交上述费用，由乙方负责。2、租赁期限为五年，从2015年6月1日起计，至2020年5月30日止，期满后如需续租，则乙方需在期满前三个月向甲方提出申请，由双方协商续租的条件和期限。在同等条件下，乙方有优先续约权。3、商铺租赁期间，甲乙双方不得借故解除本协议。签订本协议时，乙方须缴交5000元履约保证金给甲方，如乙方未违反本协议，在租赁期满后甲方全部无息退回给乙方；如乙方违约或提前解除协议，甲方不退还押金给乙方。如租期未满，甲方原因提前收回商铺的，甲方按押金的两倍赔偿给乙方。4、租金按月支付，乙方须在每月5日前交付当月租金。乙方逾期交付租金，按每日5%计罚滞纳金，逾期超过30天，则视为违约，甲方有权解除本协议，并不退还履约保证金。5、甲方给予乙方装修免租期，租金从2016年1月1日起计收。……8、本协议签订之后，甲方仅按租赁商铺的现状交付给乙方使用。商铺的装修、经营许可及消防报批等手续的办理由乙方自行负责。乙方装修时不得破坏楼房的结构安全和影响外立面美观，装修方案需报给甲方审定后才能施工。租赁期结束后，乙方不得拆除固定装修，要保证所使用商铺按使用现状交还给甲方。……10、甲方提供水电接驳口给乙方，由乙方接驳安装计量表付费使用（水电移交供电和自来水公司后，乙方可自行报装）。乙方的水、电费按实际发生额（含损耗分摊）在下月5日前缴交给甲方，否则按每天1%收取滞纳金。……等等内容。协议签订后，泰源置业公司依约将涉案商铺交付给任碧琴用于经营碧琴渔村饭店，任碧琴已支付5000元押金，但未支付过租金给泰源置业公司。在一审庭审中，泰源置业公司主张任碧琴除未缴交2016年1月1日起至今的租金外，还欠其自2016年12月起至2017年6月止的水费、电费、管理费及垃圾费共7055元，并提供一张其自行制作的《碧琴渔村欠费明细》拟证明其主张。任碧琴对此当庭不予认可，并主张因泰源置业公司未能正常提供用电而导致其经营损失，而泰源置业公司的员工李远晚曾口头承诺因电压问题影响业主用电经营期间免除租金，且任碧琴已向相关物业公司缴纳清2016年12月至2017年1月份期间的物业管理费和水电费；另外，泰源置业公司在建牌坊时不当使用360挖钻机时导致碧琴渔村饭店出现裂纹，并震裂了该饭店存养海鲜的鱼池，造成任碧琴经济损失，并提供2ＸＸ江市阳东区骏华物业有限公司（以下简称骏华物业公司）开具的《收款收据》、15张照片、四份《调查笔录》和两份《证明》拟证明。其中，2张骏华物业公司开具的《收款收据》主要载明碧琴渔村饭店已缴交2016年12月和2017年1月的物业费和水电费；15张照片主要显示碧琴渔村饭店内外环境情况；四份《调查笔录》和两份《证明》主要载明碧琴渔村饭店员工及其周围住户反映泰源置业公司所开发的平冈新城商住楼供电不正常和在建牌坊时将碧琴渔村饭店鱼池、房子、地面震裂的情况。另查明，泰源置业公司确认送达地址广东省阳江市江城区体育路179号国贸大厦九楼广东拓进律师事务所，联系人朱廷环律师（1392201****）、陈慧律师（1819877****）或广东省阳江高新区江闸路边泰源置业公司，联系人王玮；任碧琴确认送达地址广东省阳江市江城区新江北路富源小区B9商铺广东尚思律师事务所，联系人何燕君律师（1392200****），关添文律师（1380972****）或广东省阳江高新区平冈新城一号一幢楼碧琴渔村饭店，联系人任碧琴（1392200****）。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。由于泰源置业公司与任碧琴在庭审中均同意解除双方于2015年6月1日签订的《平冈新城商铺租赁协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原审法院支持泰源置业公司要求解除《平冈新城商铺租赁协议》的诉请。协议解除后，任碧琴应将涉案租赁房屋返还给泰源置业公司管理使用，考虑搬迁实际情况，原审法院限任碧琴在本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。由于任碧琴没有按合同约定履行支付自2016年1月1日之后的租金，且双方约定逾期支付租金按每日5%计罚滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，并结合泰源置业公司请求，任碧琴应支付自2016年1月1日起至涉案租赁房屋搬迁完毕之日止的租金及占用费（按租金1500元/月计算）及逾期付款利息（按月利率2%计算，从起诉之日即2017年8月11日起计至本判决确定给付之日止）给泰源置业公司；但任碧琴已支付的租金保证金5000元应从中扣减。关于泰源置业公司支付水费、电费、管理费、垃圾费问题。由于泰源置业公司、任碧琴双方在庭审中均确认任碧琴在租赁涉案商铺期间是向骏华物业公司缴交上述费用，且泰源置业公司没有举证证明其为任碧琴垫付上述费用，另外，任碧琴亦举证证明其已向骏华物业公司付清2017年1月前上述费用，故泰源置业公司请求任碧琴支付水费、电费、管理费及垃圾费主体不适格，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除泰源置业公司与任碧琴于2015年6月1日签订的《平冈新城商铺租赁协议》；二、任碧琴将涉案租赁房屋位于阳江市高新区平冈新城路口独立商铺（两层；门牌号：一栋一号）返还给原告阳江市泰源置业有限公司管理使用，限在本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；三、任碧琴支付租金及占用费（按租金1500元/月计算，从2016年1月1日起计至涉案租赁房屋搬迁完毕之日止；任碧琴已支付的租金保证金5000元应从中扣减）及逾期付款利息（按月利率2%计算，从2017年8月11日起计至本判决确定给付之日止）给泰源置业公司，限在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；四、驳回泰源置业公司的其他诉讼请求。一审受理费1163元，由泰源置业公司负担888元，任碧琴负担275元。二审中，泰源置业公司没有提交新证据。任碧琴在二审中提供了其原雇请的酒店员工朱某、林某、敖某、敖某以及自称是任碧琴酒店顾客的敖某五位证人出庭作证。上述证人均陈述碧琴渔村饭店在经营期间经常出现跳闸断电的事实。经质证，泰源置业公司对此予以否认，并主张上述证人与任碧琴有利害关系，不应采信其证言。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审的庭审笔录记载有任碧琴提供的证人林双练出席一审法庭接受质证的全过程。在二审诉讼过程中，任碧琴与泰源置业公司双方均认可因双方协商未果，泰源置业公司于2017年7月1日剪断了出租房屋的供电线，任碧琴从此停止营业，至今未搬离租赁房屋。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，任碧琴以本案争议较大为由主张一审未转为适用普通程序审理属于程序违法，上诉要求本院裁定将本案发回重审缺乏法理依据，本院不予支持。任碧琴及其一审委托的诉讼代理人何燕君、关添文均到庭参加了诉讼并在庭审笔录上签名确认，任碧琴对泰源置业公司在一审庭审过程中增加“任碧琴支付所欠租金的利息（按月利率2%从本案立案之日即2017年8月11日起计至租金付清之日止）”的请求是知晓的，一审法庭也指示了任碧琴进行答辩，故此，任碧琴主张一审剥夺了其诉讼权利缺乏事实依据；同时，任碧琴提供的证人林双练出席了一审法庭，接受了质证，任碧琴主张一审不准其证人出庭作证与事实不符，本院不予采信。根据双方当事人签订的租赁合同，第10条约定了“甲方提供水电接驳口给乙方，由乙方接驳安装计量表付费使用（水电移交供电和自来水公司后，乙方可自行报装）”的内容。而任碧琴在签订合同后的装修免租期为2015年6月1日至2015年12月31日已经使用了租赁房屋，双方约定租金从2016年1月1日起计收。因此，任碧琴主张从2015年7月起经常出现断电的情况，理应及时找出租方泰源置业公司协商处理，或保留凭证，而任碧琴现在仅凭自己当时聘请的员工等人以证人的身份出庭作证，主张其所租用的店铺经常断电，确实达不到证明其因断电严重影响营业的证明标准。任碧琴所主张的停电事实并不涉及国家机密、商业秘密或个人隐私，不属于人民法院调查取证的范畴，按照“谁主张谁举证”的原则，任碧琴应对此承担相应的法律后果。因任碧琴确实没有按合同约定向泰源置业公司交纳租金，已构成实质性违约，理应承担相应的违约责任，故原审结合双方当事人的诉讼意见，判决解除合同并由任碧琴返还所租用的房屋并无不当，本院予以维持。鉴于任碧琴与泰源置业公司均承认因双方协商未果，泰源置业公司于2017年7月1日剪断了出租房屋的供电线，任碧琴从此停止营业，至今未搬离租赁房屋的事实，因泰源置业公司在租赁合同尚未解除的情形下，单方对出租房屋进行断电的行为违反了合同第10条的约定，确会影响承租人的经营，故理应认定泰源置业公司对2017年7月1日之后任碧琴仍然占用租赁房屋存有过错，原审判决任碧琴按照合同约定的租金的标准向泰源置业公司支付2017年7月1日之后的房屋占用费有失公平，本院予以纠正。综合考虑双方的过错程度和本案的实际，应确定由任碧琴参照原合同约定的租金标准的50%支付2017年7月1日之后的房屋占用费为宜。泰源置业公司应对此自负50%的责任。至于任碧琴主张泰源置业公司在2017年5月10日因建造牌坊时不当施工震裂了其鱼池，因涉及到施工人的行为和责任，属于侵权责任范畴，原审对该事实没有作出认定和处理并无不当，任碧琴如果认定自己的权利受到了侵害，可另行提起诉讼解决。综上所述，任碧琴主张原审程序违法缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原审判决解除合同并由任碧琴返还所租赁的房屋合法，但对2017年7月1日之后的房屋占用费责任处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初2883号民事判决的第一、二、四项；二、变更阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初2883号民事判决的第三项为：任碧琴按每月1500元的标准支付2016年1月1日至2017年6月30日间的租金给阳江市泰源置业有限公司，并从2017年8月11日起至本判决确定给付之日止，按月利率2%计付逾期付款利息给阳江市泰源置业有限公司；按每月750元的标准支付2017年7月1日起，至涉案租赁房屋搬迁完毕之日止的占用费给阳江市泰源置业有限公司。限在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕（任碧琴已支付的保证金5000元应从中抵减）。一审案件受理费1163元，由阳江市泰源置业有限公司负担938元，任碧琴负担225元；二审案件受理费500元，由任碧琴负担250元，阳江市泰源置业有限公司负担250元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一八年三月十九日法官助理  李凤霞书 记 员  詹礼迪