安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1124民初1488号
原告（反诉被告）：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县儒林外史大酒店20楼，统一社会信用代码913411246709055111。
法定代表人：彭希祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋光志,安徽清流律师事务所律师。
委托诉讼代理人：芮军，安徽清流律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：刘贵生，男，1975年3月25日出生，汉族，个体工商户，住江苏省南京市浦口区。
被告（反诉原告）：毛惠（系刘贵生妻子），女，1977年12月23日出生，汉族，个体工商户，住江苏省南京市浦口区。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：蒋洪飞，安徽杰创律师事务所律师。
原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）与被告（反诉原告）刘贵生、毛惠商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭前被告刘贵生、毛惠提出反诉，本院依法合并审理。瑞祥公司的委托诉讼代理人宋光志，刘贵生及其与毛惠的共同委托诉讼代理人蒋洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付购房欠款230000元及逾期付款违约金34500元（按所欠房款的15%计算违约金）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月9日，原告与二被告签订《滁州市商品房预售合同》，约定二被告向原告购买位于全椒县商铺，两处房产面积均为46.92平方米，总房价均为230000元，首付款均为115000元。合同签订后至今，两被告仅支付房款230000元，尾款230000元一直未支付。根据合同约定和相关法律规定，二被告应向原告支付总房款15%的违约金。现原告诉至法院要求判如所请。
刘贵生、毛惠辩称，一、因原告存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉、丧失履行债务能力的情形，二被告中止履行案涉两份合同，不同意支付房屋余款230000元。二、原告存在未按合同约定时间及方式办理房屋交付手续，二被告作为后履行方有权拒绝其相应的履行要求。三、案涉两份合同明确约定下余房款230000元办理商业贷款，商业按揭贷款未办下来的原因在原告，二被告不存在过错，不存在承担违约责任的问题。四、原告诉状所诉事实存在严重错误。五、原告按15%计算违约金的前提是解除合同，但本案中原告并未诉请解除合同，故其诉请按15%计算违约金不能成立。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
刘贵生、毛惠向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2015年8月9日签订的《滁州市商品房预售合同》；2、判令被反诉人退还二反诉人购房款230000元及利息31864.58元（利息按银行同期贷款利率自2015年8月10日暂计算至2018年7月9日，其后利息连续计算至房款退清之日止）；3、判令被反诉人赔偿二反诉人逾期交房违约金19803元（违约金以230000元为基数，自2016年3月1日起按日万分之五暂计算至2018年7月9日，其后损失连续计算至被反诉人付清购房款230000元及利息之日止）；4、判令被反诉人赔偿二反诉人因处理退房纠纷所造成的误工费、交通费等损失1000元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：瑞祥公司与刘贵生、毛惠于2015年8月9日签订两份《滁州市商品房预售合同》，约定刘贵生、毛惠向瑞祥公司购买位于全椒县，两处房产面积均为46.92平方米，房款均为230000元。刘贵生、毛惠已付230000元，余款230000元（两商铺各115000元）双方约定办理商业贷款。后因为瑞祥公司原因，商业贷款未能办下来，致两份商品房预售合同不能继续履行。另瑞祥公司开发的瑞祥商业步行街规模巨大，但却让刘贵生、毛惠与从业人数仅数人的上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订捆绑式合同，让不称职的前述管理公司对商业步行街进行经营管理，致商业步行街招商失败，至今不能正常经营，直接造成刘贵生、毛惠租金损失。瑞祥公司还违反约定，未直接向刘贵生、毛惠交付房屋，应支付逾期交付违约金。刘贵生、毛惠认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，其有权要求解除案涉合同并要求瑞祥公司赔偿损失。
瑞祥公司辩称，1、反诉依法不能成立，依据双方商品房买卖合同补充条款第一条、第六条的规定，办理商业贷款的合同义务是刘贵生、毛惠。2、本案买卖合同发生在2015年8月9日，即使存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条情形，刘贵生、毛惠是在反诉之日提起该请求，已经超过诉讼时效。
本院经审理认定事实如下：刘贵生、毛惠系夫妻关系。2015年8月9日，安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现已变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）与刘贵生、毛惠（乙方）签订两份《滁州市商品房预售合同》，约定乙方以每套230000元的价格购买甲方位于全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街1-4期B1-XXX、B1-XXX号两间商铺室，每间首付115000元（合计230000元），每间余款115000元（合计230000元）办理商业贷款。第十一条：甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60日，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定最后交付期限之后60日起算至实际交付之日止。补充条款第九条：买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。
商品房预售合同签订同时，刘贵生（甲方）就全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街1-4期B1-XXX、B1-XXX号两间商铺室与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方）签订了两份《百货商铺委托经营管理合同》。合同第三条：委托经营期限：该商铺的委托经营期限自2015年12月31日起至2035年12月31日止，委托经营期限为二十年，甲方应于2015年12月31日前向乙方交付该商铺。第五条第一款第一项：作为对甲方投资市场的扶持，开发商在甲方购买该商铺时给予优惠房价24%的特别优惠，甲方同时考虑到为实现自己所购商铺的保值、增值，乙方需投入大量的人力、财力培育繁荣市场，因此甲方从自身长远利益出发，同意委托经营期前三年该商铺所产生的全部收益（包含但不限于租金）均归乙方享有，委托经营期前三年因培育市场所产生的经营风险亦由乙方承担。合同签订后，刘贵生、毛惠支付给瑞祥公司房款230000元（每间115000元）。刘贵生、毛惠就余款230000元在中国人民建设银行全椒支行办理商业贷款，但商品房担保贷款未获批准，该余款230000元刘贵生、毛惠一直未支付。诉讼中，瑞祥公司认可对商品房担保贷款未获批准负有一定的责任，同意余款230000元（每间115000元）刘贵生、毛惠分期支付，且不要求支付利息。
另查明：瑞祥公司于2015年12月31日将瑞祥商业步行街1-4期B1-XXX、B1-XXX号商铺室移交给上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司。
上述事实，有双方当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。
本院认为，刘贵生、毛惠与瑞祥公司签订的商品房预售合同，是双方在协商一致的基础上达成的，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立且有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案涉及的商铺，刘贵生、毛惠在购买时其本意并不是自己经营，同其他购买者一样，均是在签订商品房预售合同的同时，又与第三方上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订了《百货商铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述因素，本院认为，瑞祥公司将刘贵生、毛惠所购买的商铺在约定期限直接向上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司交付并无不当，视为已交付给刘贵生、毛惠，故刘贵生、毛惠要求瑞祥公司支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
刘贵生、毛惠就购房余款230000元向银行申请商业贷款，虽然瑞祥公司对商品房担保贷款未获批准负有一定的责任，但瑞祥公司同意刘贵生、毛惠分期支付，并不要求支付利息，该分期付款的方式减轻了房屋买受人履行合同的压力、使得商品房买卖合同能够继续履行，并无不当，且瑞祥公司已经履行了交付房屋的合同义务，故刘贵生、毛惠提出解除商品房预售合同，并要求瑞祥公司返还购房款230000元、支付利息的反诉请求，本院不予支持。
刘贵生、毛惠应继续履行支付房屋余款230000元的合同义务，结合本案商品房预售合同签订的时间、合同约定的付款期限、商业用房贷款年限等因素，对二人分期付款的金额和时间予以综合考虑。刘贵生、毛惠未支付房屋余款230000元，瑞祥公司对商品房担保贷款未获批准负有一定的责任，故瑞祥公司要求二人支付逾期付款违约金34500元，本院不予支持。刘贵生、毛惠提出瑞祥公司存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉、丧失履行债务能力的情形，但未提供充分有效的证据予以证实，故二人要求中止履行合同，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，刘贵生、毛惠要求瑞祥公司赔偿其因处理退房纠纷所造成的误工费、交通费等损失1000元，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘贵生、毛惠分期支付原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司购房款230000元，于本判决生效之日起十日内支付70000元，余款160000元分别于2020年1月1日、2021年1月1日、2022年1月1日、2023年1月1日前各支付40000元。
二、驳回原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限
公司的其它诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘贵生、毛惠的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5267元，减半收取计2633.5元，由原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担258.5元，被告（反诉原告）刘贵生、毛惠负担2375；反诉费2770元，由反诉原告刘贵生、毛惠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 朱明星
二〇一八年四月二十八日
书记员 刘朝军
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。