湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）娄星民一初字第497号
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司娄底分行。
负责人钟海汹，该行行长。
委托代理人粟彩娟，该行职员。
委托代理人曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。
被告（反诉原告）庞莉（又名庞丽）。
委托代理人周勇，湖南金州律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司娄底分行（以下简称农行娄底分行）与被告（反诉原告）庞莉租赁合同纠纷一案，农行娄底分行于2009年5月5日诉至本院，本院于2010年3月23日作出（2009）娄星民一初字第345号民事判决，已发生法律效力。庞莉不服，向娄底市中级人民法院申诉，该院以（2011）娄中民申字第1号民事裁定决定提审本案并于2011年8月1日作出（2011）娄中民再终字第19号民事判决，驳回庞莉的申诉请求，维持原判。庞莉仍不服且向湖南省高级人民法院申诉。湖南省高级人民法院于2012年1月17日作出（2011）湘高法民监字第0176号民事裁定，提审本案并于2012年11月26日作出（2012）湘高法民再终字第256号民事裁定，以原审判决存在事实不清为由裁定撤销上述本院及娄底市中级人民法院民事判决，将本案发回本院重审。在重审过程中，原告增加诉讼请求，庞莉提起反诉。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）农行娄底分行委托代理人粟彩娟、曾星球、被告（反诉原告）庞莉及其委托代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告农行娄底分行诉称：2003年8月4日，被告庞利与原湖南省娄底市金穗实业公司签订了《小龙园宾馆承包经营合同书》，2005年因政策变更，金穗实业公司被撤销，小龙园宾馆由原告承接管理。2005年8月20日，原、被告签订了《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，将承包经营变更为租赁经营，租期至2008年8月14日止，租金为每年28万元。租赁期满后，原告多次口头、书面通知被告返还租赁物、补交所欠租金，被告不理，且至今一直占用原告资产拒不返还。诉求人民法院判决终止该租赁协议，判令被告庞莉向原告支付2008年8月15日至2013年8月14日的资产占用费262万元及2013年8月15日至被告返还占用资产之日止的资产占用费（按同地段租金标准计算），同时支付至2013年8月30日止欠缴原告水电费13.79万元，并缴纳相应水电费至搬出之日止。
本诉被告庞莉辩称：原告起诉所依据的是原、被告签订但未实际履行的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，而本案原、被告双方实际履行的是《小龙园宾馆承包经营变更协议》，且双方于2007年5月31日提前终止了该协议的履行。被告至今没有将租赁物返还原告，是因为原告没有按该协议履行支付被告有关宾馆改、扩建资金、受让被告有关财产等义务所致。原告之诉求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告庞莉反诉称：庞莉与被反诉人农行娄底分行下设的原湖南省娄底市金穗实业公司签订了《小龙园宾馆承包经营合同书》承包了小龙园宾馆，后因政策方面的原因，在终止承包合同的同时，庞莉与被反诉人于2005年8月20日签订了《小龙园宾馆承包经营变更协议》，将该宾馆的承包性质变更为租赁性质，且该协议已实际履行。后因被反诉人不履行协议义务，使反诉人庞莉经营不能，导致双方提前于2007年5月31日终止协议，使庞莉遭受巨大经济损失。诉求判令农行娄底分行支付庞莉宾馆改造资金3695744元、装修附着物及现有动产折价受让款140万元〈按银行同期贷款利率自2004年8月15日计算至实际支付之日止〉；判令农行娄底分行返还多收承包款321094元、租金35万元、未付消费款8万元、风险抵押金20万元，共计951094元，并按银行同期贷款利率支付利息。
反诉被告农行娄底分行辩称：农行娄底分行与庞莉从未履行反诉原告庞莉所提出的《小龙园宾馆承包经营变更协议》，该协议并非农行娄底分行的真实意思表示，双方实际履行的协议是我行向法院提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》。我行无任何违约行为，该协议终止日期是协议约定的2008年8月14日，我行并未提前终止协议，庞莉也按协议约定缴纳了承包金和租金。庞莉的反诉请求无事实和法律依据，不能成立。请求依法驳回其反诉请求。
原告（反诉被告）农行娄底分行为支持其本诉诉求和反诉辩称理由向本院提交了下列证据（复印件）：
1、小龙园宾馆房屋所有权证，用以证明该宾馆3644.47平米房产系原告所有。
2、《小龙园宾馆承包经营合同书》、《小龙园宾馆承包固定资产低值易耗品交接总表》、《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》。该组证据用以证明庞莉租赁原告财产已于2008年8月14日到期，应予返还；庞莉在经营期间自行装修改造等费用应自行承担，无权在协议终止时向原告提出补偿要求，添置的动产等物无权要求原告受让；庞莉拒不返还原告房产并占用经营长达5年之久。
3、小龙园宾馆水电费欠费情况及资产占用费欠交情况各一份，用以证明庞莉已欠原告资产占用费262万余元、欠缴水费13.79万元。
4、关于变更小龙园宾馆承包经营事项的方案及其签字复印件、职工代表会议记录2份，用以证明原告提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》的合法真实性，是原、被告双方真实意思表示并予实际履行的协议。
5、庞莉就成立娄底市小龙园宾馆有限公司向娄底市工商行政管理局递交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》等工商注册核准登记资料，用以进一步证明该协议的客观真实性，是原、被告双方认可并实际履行的协议。
6、《小龙园宾馆租金收入明细表》、收款收据等，用以证明庞莉已按《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》之约定全额支付了租金，不存在庞莉所称的减免租金的事实，进而证明双方实际履行的是原告所提交的上述《变更补充协议》而并非庞莉所提交的《变更协议》。
7、小龙园宾馆缴纳租金的银行记账凭证、转账支票等，用以证明庞莉已按上述《变更补充协议》缴纳了租赁期内所有租金，进而证明该协议的实际履行。
被告（反诉原告）庞莉对原告所举上述证据发表了如下质证意见：证据1的办证日期是2009年9月，而原告起诉是2009年5月，证明小龙园宾馆有一部分产权原属农业发展银行。对证据2中的《小龙园宾馆承包经营合同书》、《小龙园宾馆承包固定资产低值易耗品交接总表》无异议；对《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》的三性均有异议，认为该协议是原告为应付检查、对外的一份协议，并未实际履行，不能达到其证明目的。证据3和证据4是原告单方制作的，对其三性均有异议，该证据没有庞莉签名，且证据中有关领导的签名无原件，无法判断其真伪，达不到其证明目的，被告均不予认可。对证据5的真实性没有异议，但被告向工商部门提交的即原告所主张的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》仅仅是用于对外注册登记，该协议并未实际履行，不能达到原告证明目的。对证据6的真实性没有异议，但该证据不能达到其证明目的。该证据恰恰证明了原告从2004年5月庞莉改扩建宾馆开始到2007年初原告没有扣收被告承包金和租金，直到2006年底或2007年初原告强行扣收两金的事实。对证据7的真实性没有异议，但该证据不能支持其证明目的，反而恰恰证明庞莉被迫扣缴租金的事实。
被告（反诉原告）庞莉为支持其反诉请求及本诉辩称理由提供了下列证据（复印件）：
1、《小龙园宾馆承包经营合同书》、《小龙园宾馆承包固定资产、低值易耗品交接总表》（与原告证据2中《交接总表》相同）及其原有大宗物件一览表和金额为198720元的库存物资转让款收款凭证。该组证据用以证明庞莉于2003年8月承包小龙园宾馆并接受宾馆电视机、空调等物及交纳了宾馆库存物资转让款198720元等事实。
2、《关于对小龙园宾馆部分房间进行改造利用的报告》。用以证明庞莉在承包小龙园宾馆期间曾向原告提出对宾馆部分房间进行改造，并因此要求减免6个月承包金，改造资金先自筹，到期后改造部分作价给下任承包人或抵上缴承包金等均得到了原告的同意。
3、《借款明细表》即庞莉所称《借、还款记录》、庞莉以小龙园宾馆名义与廖向平于2004年4月27日签订的《土建装饰合同》及装修款付款凭证。该组证据用以证明庞莉为宾馆改、扩建工程已实际投入资金3695744元。
4、《小龙园宾馆承包经营变更协议》及广东明鉴文书司法鉴定所（2011）文鉴字第116号《司法鉴定意见书》。该组证据用以证明该协议的真实性，协议双方应予履行。
5、娄底市金穗实业公司于2005年9月10日出具的庞莉356140元物资受让款《收据》及附件《小龙园宾馆有限公司有偿受让明细表》、原告于2005年11月16日向娄底市工商行政管理局出具的《关于注销娄底市小龙园宾馆的报告》。该组证据用以证明原、被告双方实际履行的是庞莉提交的《小龙园宾馆承包经营变更协议》而非原告提交的《小龙园宾馆变更补充协议》。
6、与原告所举证据6相同的《小龙园宾馆租金收入明细表》。用以证明庞莉2004年改扩建宾馆后原告未收取宾馆费用，后来由原告强行收取，进而证明双方实际履行的是庞莉提交的上述协议。
7、《2006-2007年小龙园宾馆装修工资及材料计划结算单》、《远鸿地板定货单》和付款凭证。用以证明庞莉在宾馆改造中已投入资金817788元。
8、宾馆大宗物件和低值易耗品盘底表。用以证明宾馆现存物品价值3008859元，原告应予受让。
9、该宾馆改扩建后现场照片。用以证明庞莉改扩建及装修宾馆面积情况。
原告（反诉被告）农行娄底分行对被告（反诉原告）庞莉提供的上述证据发表了如下质证意见：
证据1中的《小龙园宾馆大宗物件一览表》系庞莉个人制作且查无原件不予认可，其他均无异议。对证据2要求提供原件，该《报告》中原告有关负责人的批示也并未明确表示同意庞莉对宾馆进行改造，不能达到其证明目的。证据3涉及的是庞莉的个人行为，与本案无关，付款凭证均系普通收条且每笔金额均上十万却无相应银行转账凭证佐证其真实性，不予认可。证据4中的《协议》不是原告真实意思表示，《司法鉴定意见书》是真实的。证据5中的收款收据体现的收款时间是2005年9月10日且签章却是娄底市金穗实业公司，而此时金穗公司已撤销，若真有此款，出具收据的应是原告而非金穗公司；该收款收据和有偿受让明细表上的“刘淑军”的签名不一致；该受让明细表与证据1资产交接总表及大宗物件一览表的物品种类和数量不符，对该组证据的真实性存疑。对证据6没有异议，但该证据不能达到被告的证明目的。对证据7和证据8的真实性不予认可。证据9无法达到其证明目的。
经对上述证据进行审查，基于本案事实并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证如下：
原告（反诉被告）农行娄底分行所举证据1、2、4、5、6、7符合证据三性，已形成一完整证据链，且被告（反诉原告）庞莉除对证据4的真实性存疑外，对上述其他证据的真实性均认可，本院均予确认。证据3系原告（反诉被告）单方制作的材料，无其他证据佐证，被告（反诉原告）对此予以质疑，故本院不予采信。
被告（反诉原告）庞莉所举证据1中，除《小龙园宾馆大宗物件一览表》只是一份列有物品情况而无任何签名或签章的表格复印件，不具备证据形式要求，本院不予确认外，其他均予认定。证据2、4、5、6、9能够形成一定的证据链，真实反映本案中某些客观事实，本院予以确认。证据3、7、8均系复印件且未能出示相应原件，盘底表系被告（反诉原告）单方制作且无经手人亲笔签名；少则数万多则数十万的付款收据均只是普通收据而无相应佐证材料，缺乏真实性，本院不予确认。
本院根据上述采信的证据及双方当事人的陈述，确认以下案件事实：
被告（反诉原告）庞莉系原告（反诉被告）农行娄底分行职工，2003年8月14日，庞莉与该行下设的原湖南省娄底市金穗实业公司签订了《小龙园宾馆承包经营合同书》。合同约定：由庞莉承包原小龙园宾馆的餐饮、住宿、洗涤中心和宾馆一楼的门面及院内围墙内停车场和大楼底层房间；承包期限为2003年8月15日至2006年8月14日，承包金为每年642188元；承包范围内所有财产设施按现状移交，庞莉自行维修、更新和改造时其费用自行承担等。随后，庞莉依合同向金穗公司交纳了风险抵押金642188元和小龙园宾馆库存低值日用耗品及餐饮物资折价受让款198720元，双方办理了资产清点及实物交接手续，由庞莉对小龙园宾馆承包经营。2005年因政策原因，金穗公司被撤销，其权利义务由主管单位农行娄底分行接管，在此期间仍由庞莉承包经营。2005年8月20日，农行娄底分行（甲方）与庞莉（乙方）签订了《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，约定：将原承包经营变更为租赁经营，期限延至2008年8月14日止，租金减为每年28万元，风险抵押金减至30万元，由甲方专户以定期存入银行，协议到期后在履行合同义务、办理好财产移交手续后退还，期间的存款利息归乙方所有；租赁期间无论盈亏状态如何，乙方必须按季缴纳租金；承租范围内的所有财产设备甲方不负责维修、更新和改造，乙方自行维修、更新和改造时，其费用自行承担，且不得在协议终止时向甲方提出任何补偿要求，新添置的单独动产在协议终止时可以自行带走，甲方无责任作价受让。该协议还约定：原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品经清点造册后当面移交，在合同终止后如数交还，超过使用寿命期限的物品也必须交还原物；原小龙园宾馆和洗涤中心库存的日用耗品和餐饮物资以现行市价作价由乙方受让，在移交时向甲方一次性支付价款。本协议终止时，乙方库存的日用耗品和餐饮物资同样以届时市价作价转让给甲方，但总价款必须限制在本合同签订时的受让价款总额以内，多余部分由乙方自行处理等。协议签订后，农行娄底分行将庞莉原交的风险抵押金642188元及孳息退还，庞莉以该款中30万元作为租赁期的风险抵押金打入该行账户。2005年9月10日，庞莉按约定的价款交纳了宾馆及洗涤中心部分物资受让款356140元。2006年5月庞莉就成立娄底市小龙园宾馆有限公司向娄底市工商行政管理局申请注册登记并提交了包括上述《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》在内的申请材料，将原小龙园宾馆的工商执照注销，重新注册成立了娄底市小龙园宾馆有限公司，继续承租经营。在原承包经营和后来租赁经营期间，庞莉自筹资金对宾馆进行了改造和装修并添置了部分动产，也因此经该行同意从上述所交30万元押金中借出10万元。庞莉也按照上述协议约定分别以现金支付或转账等方式向该行缴纳了承租期内租金。2008年8月因租赁期限临近，农行娄底分行无意继续出租小龙园宾馆，在当时通知不到庞莉本人的情况下，于8月14日在《娄底日报》登报明确表示该行对该宾馆不再出租并要求庞莉来该行办理承包资产交接手续，此后又多次通知庞莉停止对宾馆的装修改造和经营，并限期交还租赁物，但庞莉仍占用该宾馆经营至今，以未达到其诉求为由拒绝将租赁物退还农行娄底分行。
另查明，在本院原审中原、被告双方就租赁关系诉辩的事实依据唯有原告起诉时提交的上述《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，且庞莉对该协议亦予认可。在后来娄底市中级人民法院再审及本院重审中，庞莉却提交了一份签订日期为同一日的《小龙园宾馆承包经营变更协议》，该协议与农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》除在年租金、租赁期限、风险抵押金等方面约定基本一致外，对双方其他权利义务的约定却截然不同甚至相反。该协议约定：在协议终止时，乙方（庞莉）库存的日用耗品和餐饮物资同样以现行市价转让给甲方（农行娄底分行）；甲方同意减免乙方2004年因宾馆装修改造而停业半年期间的承包金321094元，此款在本协议签订后的应交房租中抵扣；在租赁经营期间乙方自行维修、更新、改造、装饰的附着物在本协议终止时折价由甲方受让，新添置的单独动产在协议终止时可自行带走，也可与甲方协商作价由甲方受让等。娄底市中级人民法院在再审中委托广东明鉴文书司法鉴定所对庞莉所提交的该份协议进行鉴定，该所于2011年6月13日作出明鉴司法鉴定所（2011）文鉴字第116号《司法鉴定意见书》，认定该协议落款处甲方加盖的公章及甲方代表“李邵军”的签名属实。该协议因此从形式上看是真实的，但纵观全案事实和在案证据不难认定原、被告双方实际履行的是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》而非庞莉所持的《小龙园宾馆承包经营变更协议》。
本院认为，根据原告（反诉被告）农行娄底分行所举证据及诉求与被告（反诉原告）庞莉所举证据及诉求以及双方在庭审中的陈述和辩论，本案争议焦点主要是：在租赁关系存续期间，原、被告实际履行的是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》还是庞莉所持的《小龙园宾馆承包经营变更协议》及由此引发的有关涉案财物和庞莉在承租期内的资产投入该如何处理的问题，简言之就是该认定哪份协议的问题。经审查，本案原、被告双方实际履行的确是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》而非庞莉所持的协议。其理由如下：一、从协议的来源看，农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》是在对2003年庞莉与金穗公司所签订的《小龙园宾馆承包经营合同书》内容进行变更补充所得出一份协议，体现了当时由承包经营转为租赁经营的实质，在内容上与该承包合同具有连贯性和承继性，而庞莉所提交的《小龙园宾馆承包经营变更协议》与上述承包合同在相关内容上相左，无承继性。同时，农行娄底分行提供的《变更补充协议》在签订之前经过了该行领导层和职代会的研究讨论且有相关会议记录及所形成的文字方案等原始档案材料在案佐证，足以证实该变更补充协议的合法真实来源；而庞莉提交的《变更协议》不仅无其他证据佐证，就连其本人也未能就如何取得该协议给出令人信服的解释或说法。二、庞莉在本院原审中对原审据以定案的《变更补充协议》明确予以认可，并未提出另外存在什么协议，只是提出要求农行娄底分行对其经营期间的投入予以补偿，判决后也未提出上诉。三、从协议的具体履行来看，若以庞莉提交的《变更协议》为依据，农行娄底分行应减免庞莉半年装修、改造期的租金321094元，而事实上该行并未予减免，庞莉已以现金支付、转账等方式足额交纳了承租期应交的租金，相关手续均有庞莉本人的签字或印章，庞莉所称该款并非自愿缴纳而属该行强行扣缴的辩解不能成立。由此足以看出双方自始至终实际履行的是该行提交的《变更补充协议》。四、从庞莉就小龙园宾馆进行变更注册登记时向工商行政管理部门提供的资料中也只有上述《变更补充协议》，足以证明双方当事人对该协议的认可和履行，庞莉所称当时之所以这样是为了对外应付检查的辩解理由不能成立。综上，农行娄底分行提供的《变更补充协议》具备证据三性，符合本案事实，属双方真实意思表示，本院予以确认；庞莉提交的《变更协议》内容与本案事实不符，并未得到协议双方的认可和实际履行，不能作为认定案件事实和处理本案依据。原、被告双方均应按照《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》履行各自的义务，由于该协议已于2008年8月14日到期，农行娄底分行当时已明确告知庞莉不再出租，该租赁合同已实际终止，无须再行解除或终止协议。协议终止后，庞莉应当将租赁物返还并与该行依照协议的约定对协议终止后的相关事宜予以妥善处理。庞莉置协议终止于不顾，在未经该行许可情况下继续占用租赁物经营至今是违法的。庞莉应将租赁物予以返还并向该行支付合同期满后占用期间的资产占用费，以赔偿该行因其占用行为所遭受的损失，标准参照协议约定的年租金28万元为标准计算。庞莉已受让的物资属庞莉所有，不予返还。本案中，农行娄底分行管理混乱，相关人员缺乏工作责任心等也是导致本案诉讼发生的重要原因之一，在本案中负有一定的责任。农行娄底分行要求庞莉按同地段租金标准支付自2013年8月15日至返还资产之日止的占用费及支付所欠该行137900元水电费无确切的依据，本院不予支持。庞莉反诉要求农行娄底分行退还20万元风险抵押金，有上述协议相关规定的支持，本院应予支持。庞莉要求该行返还消费款8万元没有相应依据，本院不予支持。按照协议约定，在协议终止时，庞莉库存的日用耗品和餐饮物资本可按届时市价在356140元的限额内由该行受让，因庞莉未能提供相关物品种类和价值的依据，故庞莉要求该行支付物品受让款140万元证据不足，本院不予支持。庞莉要求该行支付改造资金3695744元，返还承包款321094元及租金35万元等其他诉求均无事实和法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）庞莉将小龙园宾馆房屋、场地（包括庞莉在承包、租赁经营期间自行建造的临时建筑物）返还给原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司娄底分行。
二、被告（反诉原告）庞莉将2003年8月15日经双方盘点出具的《小龙园宾馆承包固定资产、低值易耗品交接总表》中的财产【低值日耗品和2005年9月10日《小龙园宾馆有限公司有偿受让明细表》中所列物品除外】返还给原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司娄底分行。
三、由庞莉支付中国农业银行股份有限公司娄底分行资产占用费1400000元。
四、中国农业银行股份有限公司娄底分行返还庞莉风险抵押金200000元。
以上应返还、支付的财产、款项均于本判决生效后十日内履行完毕。
五、驳回中国农业银行股份有限公司娄底分行的其他诉讼请求。
六、驳回庞莉的其他诉讼请求。
本诉案件受理费28000元，由中国农业银行股份有限公司娄底分行及庞莉各负担14000元；反诉案件受理费19400元，由中国农业银行股份有限公司娄底分行负担650元，庞莉负担18750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审判长 王学军
审判员 连新苗
审判员 谢再光
二〇一四年九月二十八日
书记员 杨 弘
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。