广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第164号
原告：陈卫英，住广州市海珠区。
委托代理人：卓世容，男，1960年1月6日出生，住广州市海
珠区宝岗路15号1804房。
被告：广州市城镇建设开发总公司，住所地：广东省广州市。
法定代表人：王涛，职务：总经理。
委托代理人：陈巍，该司职员，联系地址。
第三人：广州市金顺房地产开发公司，住所地：广东省广州市。
法定代表人：覃承松，职务：总经理。
委托代理人：温大进，该司职员，联系地址。
第三人：郭永蜀，住广州市荔湾区。
委托代理人：李永珍，住址同上。
原告陈卫英诉被告广州市城镇建设开发总公司、第三人广州市金顺房地产开发公司、第三人郭永蜀房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈卫英及其委托代理人卓世容、被告广州市城镇建设开发总公司委托代理人陈巍、第三人广州市金顺房地产开发公司委托代理人温大进、第三人郭永蜀委托代理人李永珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈卫英诉称：原广州市荔湾区文昌南路宝华直街10号大宅（已被拆除）建筑面积770.2116㎡，原由13个产权人按份共有。其中产权人郭某甲份额由原告陈卫英予以继承（与陈某已析产）。1995年城镇公司经批准征拆该地段，原告与城镇公司签订《补偿协议书》明确约定：城镇公司应将宝华直街宝华北街新建楼第二层楼、位置南向的自有房屋建筑面积59.2469㎡用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿）；协议签订生效后七天内，原告将上述房屋交由城镇公司拆除。城镇公司应在1998年10月30日将新建自有房屋交付给陈卫英。原告与城镇公司签订《安置协议》第十条其他事项约定：原告回迁房的使用权和楼层、方向，由原告通过有关手续在总契的内部解决。在该楼回迁至今城镇公司没有对原告进行产权补偿，也没有安排原告回迁，故起诉请求：一、被告按照补偿协议书的约定将广州市荔湾区文昌南路宝华直街宝华北街500米范围内新建楼、位置南向的独立房屋补偿给原告；如果被告不能在原址500米范围内将独立房屋补偿给原告，则要求被告以现市场价货币补偿给原告。二、被告承担本案诉讼费用。
被告城镇公司答辩称：我司是受拆迁人的委托实施拆迁的单位，职责是代办拆迁事宜，不是拆迁补偿协议的权利义务主体，用地单位已变为第三人金某公司。故不同意原告的诉讼请求。
第三人金某公司答辩称：一、原告不是使用人，仅是共有产权人。协议约定原告回迁房屋是在总契内部协议解决，至今原房屋共有产权人尚未析产，在未析产前，每间回迁房屋均是由原13个共有产权人共有，属于原告的份额现由其他共有人使用，其他共有人不同意将多出部分退出，故产生纠纷。二、原告回迁安置面积和第三人郭永蜀回迁安置面积重叠。我司已经回迁安置完毕，共回迁安置18套，面积941.003平方米，远大于原拆迁房屋面积770.21平方米，故不同意原告的诉讼请求。
第三人郭永蜀答辩称：一、我与金顺公司签订的《安置协议》约定回迁宝华北街7号201房，东北向，65平方米，该《安置协议》是受法律保护的。现我实际回迁的房屋也是宝华北街7号201房，东北向，套内面积62平方米，该房屋现未办理产权证，我也没有起诉。二、金某公司没有任何文件显示我的回迁安置与郭某甲的重叠。且我的房屋是东北向，原告的房屋是南向。
经审理查明：原广州市文昌南宝华直街10号房屋（双隅木楼一层半，房产面积770.21平方米）是登记在郭蕴腴、郭某甲、郭某乙、郭某丙、郭某丁、郭大同、郭某戊、郭某己、胡某、郭某庚、郭某辛、郭某壬一、郭某癸共十三人名下的房产，各占十三分之一产权份额。除郭蕴腴外，其他十二名共有人均已经死亡。其中，原告与陈某是郭某甲的继承人。
1995年广州市江山实业总公司经批准拆迁征用该房屋所在地段土地兴建商住楼，并委托被告实施拆迁。1996年间，郭君莹、郭君慧、郭明、郭雅思、郭大同、郭伟才、郭克文、胡懿芬、郭应桥、郭孝怀、郭苇一、郭锦珠的继承人及郭蕴腴分别以十三分之一份额产权人身份与江山公司及被告签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》，约定被告以原址新建楼房屋作为拆迁产权补偿，各补偿建筑面积59.2469平方米（其中有部分协议约定了购买增大面积）。其中，原告、陈卫中（乙方）与被告（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除荔湾区文昌南路宝华直街10号十三份之一，建筑面积59.2469平方米的继承房屋，甲方将自有的荔湾区文昌南路宝华直街宝华北街新建楼第二层、位置南向的自有房屋，建筑面积59.2469平方米，用作拆除乙方原址房屋的产权调换（补偿），甲方应在1998年10月30日前将自有房屋交付给乙方，等等。同日，双方签订《房屋拆迁安置协议》，其中第三条回迁办法约定甲方应于1998年10月30日前，在文昌南路宝华直街宝华北街新建第二层，产权属于自有的南向房屋，有独立厨房、厕，阳台按设计安置给乙方回迁居住；第十条其他事项约定双方签订的《补偿协议》的第三条，由于历史原因，甲方同意以《安置协议》的第三条回迁为准，乙方回迁房屋的使用权和楼层、方向，由乙方通过有关手续在总契的内部解决。
又查，郭明继承人郭永和、郭永蜀、郭美穗、郭美爱、傅子湘、郭永元、郭永居、郭美苑、郭美薇与被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除荔湾区文昌南路宝华直街10号十三份之一，建筑面积59.2469平方米的继承房屋，甲方将自有的荔湾区文昌南路宝华直街宝华北街新建楼第二、六层、位置东北向、南向、北向的自有房屋，建筑面积59.2469平方米，用作拆除乙方原址房屋的产权调换（补偿），郭永和、郭永蜀、郭某子各占全幢房屋的一七五五分之十五，傅某、郭永元、郭永居、郭某寅、郭某卯各占全幢房屋的一七五五分之九，郭某丑占全幢房屋的一七五五分之四十五产权，以上继承人应占该屋建筑面积59.2469平方米。其中，郭永蜀（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定乙方是该屋的使用人，建筑面积53.6475平方米，甲方应于1998年10月30日前，在文昌南路宝华直街宝华北街新建第二层，产权属于自有的东北向房屋，建筑面积65平方米安置给乙方回迁居住；第十条其他事项约定乙方有产权建筑面积小，而使用权建筑面积大，由总契产权人13份内部协调解决，乙方现回迁安置面积产权仍属于十三个业权人或其继承人所有，等等。另郭永和，郭某丑亦分别与被告签订了安置协议，郭某子、傅某、郭永元、郭永居、郭某寅、郭某卯没有与被告签订安置协议，傅某、郭永元、郭永居、郭某寅、郭某卯的继承份额由郭永和代管。
1997年12月，广州市国土局核准地块用地单位更改为第三人广州市金顺房地产开发公司。2000年4月新楼竣工，广州市金顺房地产开发公司安置原宝华直街10号房屋部分产权人及使用人回迁。据金某公司所述,对原广州市文昌路宝华直街10号房屋的共有人的补偿、安置的处理情况如下：一、郭蕴腴：补偿协议约定补偿面积59.2469平方米，由拆迁户按照拆迁手续在总契的内部解决，故没有安置回迁。二、郭某甲：情况同郭蕴腴。三、郭某乙：情况同郭蕴腴。四、郭某丙：补偿协议约定补偿面积59.2469平方米，郭某丙的继承人实际回迁三个套间，分别是郭永和，实际回迁：宝华北街9号303，建筑面积60.7279平方米；郭永蜀，实际回迁：宝华北街7号201，建筑面积70．6477平方米；郭某丑，实际回迁：宝华北街9号602，建筑面积46.4318平方米，增大面积与郭某丑有约定，每平方米900元购买，该户实际回迁面积比应占产权面积多出118.5094平方米。五、郭某丁：约定补偿面积59.2469平方米，郭某丁的继承人实际回迁两个套间，分别是李某等2人，实际回迁：宝华北街5号201，实际回迁面积29.1322平方米，增大面积部分约定由李某购买，没有协议，没有履行；关某连等2人，实际回迁：宝华北街9号203，建筑面积39.9564平方来，增加面积有约定，没有协议，没有履行，该户实际回迁面积比应占产权面积多出9.8416平方米。六、郭大同：约定补偿面积59.2469平方米，郭大同的继承人实际回迁一个套间，即郭某辰、郭宝楼、郭某巳，实际回迁：宝华北街11号201，建筑面积81.6966平方米，协议约定买大10平方米，再增大面积与拆迁户说过要购买，怎么买到时再谈，没有协议，该户实际回迁面积比应占产权面积多出12.4497平方米。七、郭某戊：约定补偿面积59.2469平方米，郭某戊的继承人实际回迁一个套间，即郭某午，实际回迁：宝华北街1l号202，建筑面积85.9419平方米，协议约定买大15.7531平方米，另外增大的10平方米怎么购买没有协议约定，该户实际回迁面积比应占产权面积多出10.9419平方米。八、郭某己：约定补偿面积59.2469平方米，郭某己的继承人实际回迁两个套间，分别是郭某未等2人，实际回迁：宝华北街7号601，建筑面积50.8139平方米，协议约定买大10平方米；郭某申等2人，实际回迁：宝华北街5号602，建筑面积40.6583平方米，协议约定买大10平方米，另外增大面积说过要买，没有约定，该户实际回迁面积比应占产权面积多出12.2253平方米。九、胡某：约定补偿面积59.2469平方米，协议约定买大了15平方米，胡某的继承人实际回迁两个套间，分别是郭某酉等3人，实际回迁：宝华北街5号205，建筑面积50.8591平方米；郭某戌等2人，实际回迁：宝华北街5号203，建筑面积36.0083平方米，该户实际回迁面积比应占产权面积多出12.6205平方米。十、郭某庚：约定补偿面积59.2469平方米，郭某庚的继承人程某等四人实际回迁两个套间，实际回迁：宝华北街9号302，建筑面积35.5055平方米，实际回迁：宝华北街7号905，建筑面积4l.0943平方米，增加部分说过要买，没有约定，没有履行，该户实际回迁面积比应占产权面积多出17.3529平方米。十一、郭某辛：约定补偿面积59.2469平方米，郭某辛的继承人郭某亥等3人实际回迁一个套间，实际回迁：宝华北街11号302，建筑面积102.7404平方米，买大30.7531平方米，另外增大面积说过要买，没有约定，没有履行，该户实际回迁面积比应占产权面积多出12.7404平方米。十二、郭某壬一：没有签补偿协议，补偿面积是59.2469平方米，郭某壬一的继承人实际回迁四个套间，分别是郭永藻等4人，实际回迁：宝华北街5号601，建筑面积89.3938平方米，增大面积没有约定如何处理；郭永红等5人，实际回迁：宝华北街7号604，建筑面积32.4950平方来，约定买大10平方米，另外增大面积没有约定如何处理；郭调，实际回迁：宝华北街9号201，建筑面积20.9675平方米，协议买大面积，但没有约定多少，实际买大5平方米，再增大部分没有约定如何处理；郭某A，实际回迁：宝华北街7号202，建筑面积25.9324平方米，约定买大面积，但没有约定多少，实际买大5平方米，再增大部分没有约定如何处理，该户实际回迁面积比应占产权面积多出89.5419平方米。十三、郭某癸：曾签过安置协议，面积出来后又签订弃产协议，补偿面积是59.2469平方米，按每平方米4500元补偿，弃产补偿总额266611元，已履行完毕。上述安置回迁房屋的楼层、座向、建筑面积均已确定。新建大楼二楼南向无其他未安置房屋可供原告回迁。
另查：1999年，经广州市荔湾区公证处公证，原告与陈某达成析产协议，原由原告与陈卫中共有的文昌南路宝华直街10号房屋十三分之一的产权，现由原告一人占有该屋的十三分之一产权份额。
在本案的审理过程中，第三人金某公司表示因原告回迁安置面积和第三人郭永蜀回迁安置面积重叠，协议原约定原告回迁安置房屋为南向，而第三人郭永蜀实际回迁安置房屋为东北向，现自愿增加4.8178平方米给原告，作为对房屋朝向与原协议约定不一致的补偿。
本院认为：原、被告签订的《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及被告与第三人郭永蜀签订的《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。后因案涉地块用地单位更改为第三人广州市金顺房地产开发公司，故第三人广州市金顺房地产开发公司应依法承担房屋拆迁补偿的义务。原告已依约将案涉房屋交由被告，被告及第三人未依《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》安排原告回迁，故原告有权要求被告及第三人继续履行上述协议书，按约定补偿原告房屋。
根据原告与被告签订的《房屋拆迁安置协议》约定，原告回迁房屋的使用权和楼层、方向，由被告通过有关手续在总契的内部解决，结合郭永蜀与被告约定的“郭永蜀有产权建筑面积小，而使用权建筑面积大，由总契产权人13份内部协调解决，郭永蜀现回迁安置面积产权仍属于十三个业权人或其继承人所有”，可以理解该“总契”为被告安排全体产权人回迁房屋的总面积，即补偿原告的产权面积应在众产权人回迁房屋的总面积内解决。根据郭某丙的继承人与被告签订的补偿协议约定获得补偿的产权面积为59.2469平方米，现实际回迁的面积远大于约定补偿的产权面积，尤其是第三人郭永蜀，其通过继承应补偿的产权面积为770.21平方米的一七五五分之十五即6.583平方米，而实际回迁面积经测绘为70.6477平方米，多出的面积（64.0647平方米）的产权应按郭永蜀与被告的约定补偿给其他继承人所有，现金顺公司提出将郭永蜀回迁房屋多出面积中的59.2469平方米作为对原告原址房屋的产权补偿有合同依据，本院予以支持。因该房屋朝向为东北向，而原告与被告约定的补偿房屋为南向，现金顺公司提出增加4.8178平方米作为对原告补偿房屋朝向与约定不一致的补偿，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定,判决如下:
一、被告广州市城镇建设开发总公司、第三人广州市金顺房地产开发公司自本判决发生法律效力之日起六十日内，将安排给第三人郭永蜀回迁的房屋广州市荔湾区文昌南路宝华北街7号201房中的64.0647平方米作为对原告陈卫英原址房屋的产权补偿。
二、驳回原告陈卫英其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告广州市城镇建设开发总公司、第三人广州市金顺房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马文洁
代理审判员 方 婷
人民陪审员 孟 静
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 林颖雅