上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初6226号
原告樊兴根，男，1955年7月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告上海琅钰建筑装潢有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人史芳芳，总经理。委托代理人陈顺，上海市竞业律师事务所律师。委托代理人冯赟，上海市竞业律师事务所律师。原告樊兴根诉被告上海琅钰建筑装潢有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年4月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨槟涛独任审判，于2016年6月15日及7月12日公开开庭审理了本案。原告樊兴根，被告上海琅钰建筑装潢有限公司委托代理人陈顺、冯赟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊兴根诉称,原告因贷款经人介绍与魏金元、李旻亮见面，被告同意放贷人民币(币种下同)190万元给原告，月息0.5％，要做假房产买卖。被告拿原告的身份证、户口本及房产证去房产中介打印合同后，即去银行，在原告工行新开的卡号打进260万元，李旻亮当场将70万元减银行收费100元后的69.99万元转至其账户。银行交易记录证明，4月7日有40万元进出，其实是被告为表明其支付300万元购房款的尾款。除去放贷190万元，其余款项均系被告自存自取做的假帐。4月1日至4月7日，被告扣押原告的身份证、户口本、房产证、银行卡及合同，做了300万元的银行流水帐冒充支付购房款，300万元是被告为避税而串通房产中介故意做低。被告放贷190万元，胁迫原告支付10万元现钞“交税”，原告实际收到贷款180万元，其余钱款均回至被告手中。被告公司不务正业，放高利贷，非法买卖居民住房，欺诈蒙骗，从事与其登记业务范围不相符的经营活动，必须受到惩罚。要求法院判令上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖合同无效，将产权登记恢复至樊兴根的名下，诉讼费及保全费由被告承担。被告上海琅钰建筑装潢有限公司辩称，系争房屋买卖合同真实有效，被告已经将约定的300万元购房款全额给付，合同已履行完毕。本案不存在借款的事实，回购协议约定的另行借款的事实并未发生，原告借款是和案外人的某某，与被告无关，原告可以另行主张。本案不存在合同无效的客观情形，原告主张合同无效无法律和事实依据，返还房屋也没有法律依据。假使该合同无效，原告应该返还被告300万元，而不是180万元。原告诉请无法律根据，不应得到法院支持，请求法院驳回。经审理查明，原告作为卖售人(甲方)、被告上海琅钰建筑装潢有限公司作为买受人(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定樊兴根将其位于上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给上海琅钰建筑装潢有限公司，房屋建筑面积75.25平方米，转让价款为300万元。合同第二条约定，甲乙双方经协商一致，同意上述房产转让价款共计300万元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。合同第四条约定，甲乙双方同意甲方于2016年7月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2016年4月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，乙方于2016年4月15日前支付260万元，乙方于2016年4月30日前支付40万元。合同还对风险责任转移、违约责任、争议解决等事宜作了约定。合同加盖被告印鉴，李旻亮作为被告代理人在合同上签名。网上合同签订时间为2016年4月6日12时21分。2016年4月7日，魏金元作为被告代理人与原告樊兴根签订回购协议一份，协议约定：“今樊兴根将坐落于上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室个人名下房产出售给上海琅钰建筑装潢有限公司，该处房产成交价格为人民币叁佰万(￥3,000,000)元，本次房产交易由樊兴根支付了人民币壹拾万(￥100,000)元的税收。另樊兴根向上海琅钰建筑装潢有限公司借款人民币壹佰玖拾万元(￥1,900,000)元，约定月利率0.5‰，周期为三个月，还款方式每月7日支付利息，到期归还本金及利息。若樊兴根能如上述约定履约，樊兴根能在上述借款归还后，控江路XXX弄XXX号XXX室的房产予以赎回。借款包括本金、利息、税收等相关费用(如违约将支付5％的违约金)，在借款期间樊兴根如能按约定履约，拥有该房产的居住使用权。若樊兴根未能对上述借款如期履约，上海琅钰建筑装潢有限公司有权自行处置控江路XXX弄XXX号XXX室的房产，不再为樊兴根赎回该房产再作保留，并可继续要求樊兴根将上述借款归还(即樊兴根仍需偿还借款)。”回购协议尾部加盖被告印鉴。2016年4月1日，卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，户名为樊兴根的牡丹灵通卡账户历史明细清单记载：2016年4月1日被告法定代表人史芳芳分三次转入260万元；当日该账户也转出69.99万元到李旻亮账户。2016年4月7日，史芳芳入账40万元，又转回40万元。2016年4月11日12时28分，樊兴根向上海市公安局杨浦分局控江路派出所报警，称其位于上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室的房子被别人过户了。2016年4月7日，被告向房地产登记部门申请系争房屋变更登记，2016年4月25日，系争房屋权利人核准为上海琅钰建筑装潢有限公司。2016年4月22日，原告樊兴根提出财产保全申请，本院依法作出财产保全的裁定，对系争房屋进行查封。现系争房屋由原告居住。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《回购协议》、中国工商银行凭证、牡丹灵通卡账户历史明细清单、上海市公安局案(事)件接报回执单、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有二：一是原、被告之间是否存在借款关系；二是系争房屋买卖合同是否有效。(一)关于原、被告之间是否存在借款关系。本院认为，虽然原、被告之间未见正式书面借款合同，但综合全案证据和事实，原、被告之间存在借款关系。首先，原、被告签订的回购协议看，对于借款给原告是明确的。被告将赎回房屋和归还借款联系在一起，按约定归还借款是赎回房屋的前提。该协议明确樊兴根向被告借款190万元，约定了月利率、借款周期及还款方式，同时也明确若樊兴根只要按期还清190万元借款及利息就可以赎回系争房屋。进一步说明被告与原告之间已发生借贷，被告认为回购协议约定的另行借款的事实并未发生，本院不予采信。其次，从有关人员身份情况看，李旻亮作为被告代理人与原告签订《上海市房地产买卖合同》，魏金元代理被告与原告樊兴根签订回购协议，依照法律规定，李、魏二人代理被告进行民事活动，其行为所产生的权利义务直接归属于被告。史芳芳作为被告的法定代表人，其行为结果亦应归于被告。69.99万和40万元款项从樊兴根账户转入李旻亮、史芳芳账户，也就是转给被告，并非是原告和案外人借款纠纷，被告不认可收到69.99万和40万元的意见，本院不予采纳。再次，从双方款项往来看，户名为樊兴根，卡号尾号为58589的牡丹灵通卡账户历史明细清单表明，2016年4月1日被告法定代表人史芳芳分三次转入260万元，当日该账户也转出69.99万元到李旻亮账户。2016年4月7日，史芳芳入账40万元，又转回40万元。上述钱款进出与回购协议中借款190万元和原告认可的190万借款金额基本相符。最后，被告支付的款项形式上是购房款，实际是借款。从目前双方举证情况看，双方之间钱款往来主要反映在樊兴根卡号尾号为58589的牡丹灵通卡账户历史明细清单上，被告法定代表人史芳芳共转入300万元，此300万元不可能既是购房款，又是借款，两者必居其一。在双方当事人均未举证彼此间还有其他款项往来的情况下，综合考虑转入当日又分别转出69.99万元和40万元的事实，本院认定被告实际是假借支付房款形式向原告放贷190万元。(二)系争房屋买卖合同是否有效。本院认为，我国立法对流质契约持严格禁止态度，不认可流质契约的效力。被告与原告签订的房屋买卖合同，实则是为保障借款安全而签订的担保合同，该担保合同是否有效，要考察是否违反我国《物权法》以及《担保法》关于流质契约禁止的规定。首先，综合本院查明的事实看，被告与原告签订房屋买卖合同后，将系争房屋过户到被告名下，并在回购协议约定待还清190万借款后，原告可以赎回系争房屋，如不能还款被告自行处置系争房产，不再为原告赎回该房产再作保留。不难看出，原告签订房屋买卖合同时并无转移系争房屋所有权真实意思表示，被告也并非要购买房屋。究其本意，原、被告双方签订房屋买卖合同实则为190万元借款进行担保，是为担保借款债务履行或偿还而存在的，其目的是以所有权转移为手段实现债权担保，房屋买卖不是双方当事人真实意思，借款才是原、被告真实意思表示，被告辩称房屋买卖合同真实有效的意见，本院不予采纳。其次，从回购协议签订的时间看，该回购协议不属担保财产折价协议。一般而言，在协议达成的时间方面，担保物权实现条件成就后达成的协议，为担保财产折价协议，法律给予认可。而在担保物权实现条件之前，达成的以担保物权实现条件成就时直接转移担保财产所有权为内容的协议则为流质契约，法律予以禁止。从回购协议签订的时间看，原告借款周期为三个月，应在2016年7月1日后还款，而本案被告与原告在被担保债权到期前签订房屋买卖合同，以直接转移担保财产所有权为内容，2016年4月7日，被告即向房地产登记部门申请系争房屋变更登记，2016年4月25日将系争房屋实际转移到被告名下，当属流质契约性质。最后，从回购协议的内容看，被告排除了担保物权实现时对债权债务以及担保财产的清算程序。该协议不仅明确若原告未能对上述借款如期履约，被告有权自行处置系争房产，不再为原告赎回该房产再作保留，而且被告可继续要求原告将上述借款归还，即原告丧失房屋仍需偿还借款。尤其是原告已于2016年4月15日向本院起诉，被告仍在诉讼期间将系争房产过户到自身名下，此种排除清算程序的行为与担保权的变价受偿性不符，造成利益明显失衡，损害了原告的利益，有悖公平、等价有偿原则，依法应予否定。综上所述，原、被告之间是民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，原告签订房屋买卖合同时并无真实转移系争房屋所有权意思，其真实意思是以此获取借款，而被告是为保障借款安全以此作为担保。房屋买卖合同不仅约定了担保财产所有权的转移，而且也在担保物权实现条件成就前将系争房产转移到被告名下，是以房屋买卖合同的合法形式，对非典型流质目的进行掩盖，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还。鉴于被告是假借支付房款形式向原告放贷190万元，未实际支付房款300万元，故本案不存在返还购房款问题。对于190万元借款，被告可依据与原告之间的借款约定另行解决，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项和第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：一、原告樊兴根与被告上海琅钰建筑装潢有限公司就上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告上海琅钰建筑装潢有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告樊兴根将上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至樊兴根名下。本案案件受理费人民币15,400元，保全费人民币5000元，由原告樊兴根、被告上海琅钰建筑装潢有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨槟涛
二〇一六年七月十二日
书记员 陈乃彰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所