广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3480号
上诉人（原审被告）：吴祖明，男，1968年2月15日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市威信物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：陈达仁。
委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎庭孟，男，1983年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港南区，系该公司经理。
原审被告：连成梅，女，1980年12月30日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人吴祖明因与被上诉人中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）、原审被告连成梅物业管理合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人吴祖明的上诉请求：判决威信公司封闭商铺通道。事实与理由：威信公司的管理服务并非单纯的瑕疵问题，而是存在严重的侵权行为。威信公司为了将小区外的商家纳入其管理范围收管理费，擅自同意外面的商家把店铺与小区打通，导致小区任何人均可自由出入，盗案频发，严重威胁了小区内业主的生命和财产安全。另外，物业服务合同到期后，威信公司不能继续对小区进行管理，在管理期间没有合法性，其收费是不合法的。
被上诉人威信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。小区内通道问题确实存在，有些是业主打通，有些是商家打通的。在通道出现之后，威信公司有向中山市行政执法局投诉过，他们也来看过，但没有结论和处理措施。威信公司认为其没有权力处理通道问题。
威信公司向一审法院起诉请求：吴祖明、连成梅向威信公司支付2013年1月至2015年8月的物业管理费1796.48元及违约金（物业管理费自2013年1月起按每月56.14元计至2015年8月，违约金自2013年1月起按每日千分之三计至2015年8月，以实际执行时所欠物业管理费及违约金为准）。
一审法院认定事实：威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。吴祖明、连成梅系中山市石岐区悦来南路第一城怡景楼10幢602房的业主，其物业建筑面积为70.17平方米。
2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，成员为张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华，任期为三年，于2010年12月15日在中山市房地产协会备案。上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费的收费标准为住宅0.80元/平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。乙方的服务内容及质量标准：一、综合服务。包括设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉等。二、房屋管理及维修养护。对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上。小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专门部门颁发的有效证书上岗等。三、共用设施设备维修养护。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅等。四、绿化养护服务。五、保洁服务。六、协助管理公共治安秩序。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于24小时专人站岗值守，车辆停放有序等。乙方违反本合同的约定，未能达到本合同约定的物业管理服务内容及质量标准（目标），甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予对方经济赔偿。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。
吴祖明、连成梅未缴纳2013年1月至2015年8月期间的物业管理费。威信公司于2015年8月31日起诉至一审法院，要求吴祖明、连成梅支付上述期间的物业管理费以及违约金。
一审法院另查：自2013年1月以来，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。一审法院于2016年3月25日下午到涉案小区进行现场勘查，并对现场状况进行拍照。现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，行人自由出入，门卫对进出的行人没有进行询问；2.小汽车进出门卫会进行盘问，经盘问后才会升高挡车杆进行放行；3.小区内有清洁工在打扫卫生，小区较为整洁，垃圾集中堆放；4.基本上没有私家车乱停、乱放现象；5.小区靠北面开设有多间铺面，有生活超市、理发店、便利店、饮食店（柳州螺蛳粉店）等等，该铺面均设置有后门，行人可以从生活超市、便利店的后门自由出入，无需进行任何登记。该临街铺面均由威信公司负责提供物业管理服务。
一审法院认为：威信公司在本案中主张自2013年1月起的物业管理费，故本案的争议焦点为：一、威信公司与上海城第五届业委会所签订的期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同（以下简称物业服务合同）的效力问题；二、诉讼时效问题；三、物业管理费及违约金问题。
关于焦点一。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。上海城第五届业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。上海城第五届业委会已经经备案登记，具有相应的缔约能力。上海城第五届业委会全体成员均在物业服务合同上签名，合同内容未违反相关法律法规的强制性规定，故本院认定威信公司与上海城第五届业委会签订的物业服务合同合法有效。上海城业委会与威信公司签订的物业服务合同在未经法定程序予以撤销之前，为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，上述物业服务合同未被撤销之前，对吴祖明、连成梅有约束力。
关于焦点二。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。威信公司于2015年8月31日提起诉讼主张权利，其要求吴祖明、连成梅支付2013年1月至2013年7月期间的物业管理费和违约金，已超过诉讼时效期间，故一审法院对于威信公司要求吴祖明、连成梅支付上述期间的物业管理费和违约金的诉讼请求不予支持。
关于焦点三。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该服务是针对整个小区，并非针对单个业主。从一审法院的现场勘查情况来看，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。同时，从现场勘查情况来看，威信公司负责管理的小区临街铺面所开设的后门存在安全隐患，该隐患至今没有得到处理或改善。物业服务合同中明确约定威信公司应对“违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门”。威信公司未履行对装修方案进行严格审核，未及时、有效地劝阻违规建设等损害业主共同利益的行为。在此情况下，威信公司应当继续采取其他补救措施。临街商铺所增设的门口未被封闭前，威信公司完全可以派人员看守。威信公司与吴祖明、连成梅系合同的相对方，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，从公平合理原则出发，在威信公司的物业管理服务未有改善前，物业管理费按每月0.6元/平方米为宜。故吴祖明、连成梅每月应交纳物业管理费42.10元（0.6元/平方米×70.17平方米），2013年8月至2015年8月期间的物业服务费共计1052.5元（42.10元×25个月）。
至于拖欠物业管理费的违约金问题，因威信公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否及支付标准均有争议，故一审法院对违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴祖明、连成梅于一审判决生效之日起七日内向威信公司支付2013年8月至2015年8月期间的物业管理费1052.5元；二、驳回威信公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（威信公司已预交），由威信公司负担25元，吴祖明、连成梅负担25元（吴祖明、连成梅于一审判决生效之日起七日内迳付威信公司，一审法院不另收退）。
本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于威信物业公司与上海城业主委员会签订的物业管理委托合同的效力问题。吴祖明所居住的上海城小区业主委员会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立的，并经中山市房协备案。威信物业公司作为具备物业管理三级资质、从事物业管理活动的企业，从1998年起长期对上海城小区提供了物业管理服务，并与上海城业主委员会签订了物业服务合同。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对包括吴祖明在内的全体业主均有法律约束力，在威信物业公司已提供物业管理服务的情况下，吴祖明应支付相应物业管理费。
对于吴祖明上诉所提小区的通道问题，经查，吴祖明并没有提交相关证据证明该通道是威信公司擅自打通的，而且封闭该通道也并非威信公司的物业服务范围，如吴祖明认为该通道损害其民事权益的，可向相关行政部门申诉处理，与本案的物业服务合同纠纷无关。如上所述，物业服务合同对吴祖明具有法律约束务，吴祖明以此为由主张其不应缴纳物业服务费，于法无据，本院不予采纳。
综上，上诉人吴祖明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人吴祖明已预交），由上诉人吴祖明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二○二○一六年十一月三十日
书 记 员 罗海欣