北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10384号
上诉人（原审被告）：纪勇，男，1973年7月24日出生。
上诉人（原审被告）：樊艳丽，女，1974年1月29日出生。
委托诉讼代理人：纪勇（樊艳丽之夫）。
被上诉人（原审原告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。
法定代表人：蒋智生，董事长。
委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。
上诉人纪勇、樊艳丽与被上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润置地公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初25744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
纪勇、樊艳丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不支付2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费9596.16元，只同意支付1199.52元；2.一审及二审诉讼费由华润置地公司承担。主要事实和理由：纪勇、樊艳丽2004年入住后，在2004年10月24日因为华润置地公司负主要责任的暖气跑水导致新装修的房屋被淹，之后在几年的时间里一直在持续追究华润置地公司的赔偿责任，双方最终商定以2010年至2013年共4个年度的物业费加上开发商赔偿的3000元现金冲抵纪勇、樊艳丽的装修损失。此后，纪勇、樊艳丽在交纳2014年、2015年及2016年物业费时，华润置地公司也没有提出异议。在赔偿事宜过去了4年之后，华润置地公司又滥用诉权，追讨2010年至2013年共4个年度的物业费，已经超过了诉讼时效，不应得到支持。
华润置地公司辩称：同意一审判决，不同意纪勇、樊艳丽的上诉请求及事实理由。纪勇、樊艳丽的主张的抵免问题客观上不存在，双方已经在2009年协商解决完毕，不存在折抵2010年至2013年物业费的事实。双方签订的物业服务协议书中没有约定物业费的缴纳期限，物业服务也在持续履行中，不存在超过诉讼时效的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华润置地公司向一审法院起诉请求：1.纪勇、樊艳丽向华润置地公司支付拖欠的2005年5月1日至12月31日期间的物业费1611.12元，2006年部分物业费234.6元，2010年1月1日至2013年12月31日期间，2017年1月1日至2017年12月31日期间物业费，以上合计13840.8元；2.纪勇、樊艳丽向华润置地公司支付滞纳金13840.8元；3、纪勇、樊艳丽承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：华润置地公司、纪勇、樊艳丽均确认纪勇和樊艳丽为北京市朝阳区1102室（以下简称涉案房屋）业主。
2004年4月29日，华润置地公司（乙方）和纪勇、樊艳丽（甲方）签订《京通苑物业管理服务协议书》，约定：甲方应按时如数交纳水费、暖气费、天然气等代收代缴费用及维修服务费用，不得以任何理由拒交或拖欠，如有拖欠，按每日千分之三收取违约金，逾期一个月拒绝缴交，甲方同意乙方停止甲方所拖欠费用项目的服务；物业管理服务费是乙方用于日常活动之费用，受益人为全体业主及非业主使用人，甲方不得以任何理由拒付有关物业管理服务费，协议签订时甲方向乙方一次性缴纳自入住通知书发出之日起一年的物业托管费，如甲方发生拒交或拖欠等行为，乙方保留通过法律手段追缴的权利，如乙方违约，甲方可向乙方索取违约金；物业管理费为每平方米1.65元/月；乙方所收缴的物业管理服务费的组成为，1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（不含冷气费）；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、保安费；6、办公费；7、物业管理单位固定资产折旧费；8、法定税费。
审理中，华润置地公司称其按照每月201.63元的标准（1.65元/月/平方米x122.2平方米）主张自2010年1月1日至2013年12月31日，以及2017年1月1日至12月31日期间的物业费，并称每年物业费为2399.04元；称其主张的滞纳金，按照合同约定计算已超过欠付本金，故其仅主张滞纳金13840.8元。
纪勇、樊艳丽称因漏水事件华润置地公司答应为其解决，为证明此，其提交了2005年10月20日书面材料一页，内容为：“1102室在2004年供暖季因楼上暖气跑水，给室内造成一定损失，此事直到现在尚无明确解决，今日（2005年10月20日）收到1102室纪先生来函催问此事，因主管领导不在，暂时无法给予明确答复”。该材料中盖有华润置地公司发票专用章。华润置地公司对其真实性认可，关联性、证明目的不予认可。
纪勇、樊艳丽称其要求华润置地公司解决漏水及赔偿问题，为证明此，其提交了2008年11月13日《关于要求解决11-1102因楼上暖气漏水物业公司失职所致房屋损失问题的函》，华润置地公司对其真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。
纪勇、樊艳丽称其作为老业主介绍了新业主可减免物业费，为证明此，其提交了一页书面材料，内容为：“某某售楼处（置地会）：我是1504的业主邓某，我在今年4月经我爱人翁某的同事纪勇介绍购买了京通苑的房产。因纪勇是1102的业主，根据京通苑售楼处的相关规定，我们可以互免一年的物业费，特此说明，请予以协助办理，谢谢。1504业主邓某2004年9月28日1102业主纪勇。”华润置地公司对其真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。
纪勇、樊艳丽称华润置地公司曾于2008年起诉过纪勇、樊艳丽，要求支付供暖费，未主张物业费，并称由此可见，纪勇、樊艳丽并不欠付物业费，为证明此，其提交了民事起诉状。华润置地公司对其真实性认可，关联性、证明目的不认可。
纪勇、樊艳丽称华润置地公司内部管理混乱，已经抵免和已经缴纳的费用仍起诉，为证明此，其提交了律师函，华润置地公司对其真实性认可，关联性、证明目的不认可。
纪勇、樊艳丽称其不欠付2009年之前的物业费，并称漏水赔偿已折抵3000元现金和4年物业费，为证明此，其提交了录音，称录音时间是2009年3月9日和2009年10月27日，通过手机录制，手机无法提供，华润置地公司对其真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。
纪勇、樊艳丽称华润置地公司收取物业费和供暖费有明确的年度收缴周期，华润置地公司的主张已超过诉讼时效，为证明此，其提交了缴费凭证、发票、交费明细表，其中交费明细表显示物业费收费项目为：管理费、保安费、保洁费、化粪池清掏费、生活垃圾外运费、绿化费、小修费、公共设施维修费、电梯费、电梯检测检验费、高压水泵费、智能化系统维护费、税金。华润置地公司对于发票的真实性认可，对于缴费凭证、交费明细表的真实性、合法性、关联性均不认可。
纪勇、樊艳丽称华润置地公司未依约提供物业服务，为证明此，其提交了照片，华润置地公司对其真实性认可，关联性、证明目的不认可。
一审法院认为：华润置地公司、纪勇、樊艳丽签订的《京通苑物业管理服务协议书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。
关于华润置地公司主张的2005年和2006年部分物业费，纪勇、樊艳丽抗辩称因其介绍同事购买华润置地公司在京通苑销售的房子而按照华润置地公司的销售政策进行了减免，法院认为，纪勇、樊艳丽在交纳2005年和2006年物业费时，华润置地公司无证据证明其当时对纪勇、樊艳丽的实际交纳金额提出了异议，法院有理由相信当时双方对于实际交纳金额达成了合意，已通过纪勇、樊艳丽介绍新业主购房减免了2005年和2006年部分物业费，纪勇、樊艳丽的抗辩更具有合理性，故华润置地公司要求纪勇、樊艳丽支付2005年和2006年的部分物业费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于华润置地公司主张的2010年1月1日至2013年12月31日，2017年1月1日至12月31日期间的物业费。纪勇、樊艳丽抗辩称因2004年楼上漏水给其造成损失，华润置地公司减免了其2010年度、2011年度、2012年度和2013年度的物业费，法院认为，纪勇、樊艳丽提供的证据并不足以证明华润置地公司减免了其该物业费，故法院对其该抗辩意见不予采信。关于纪勇、樊艳丽关于诉讼时效的抗辩，法院认为，因物业服务具有连续性，故其该项抗辩法院不予采信。纪勇、樊艳丽抗辩称其应按0.54元/月/平米标准支付物业费，缺乏证据支持，法院对其该抗辩不予采信。就2005年10月20日华润置地公司出具的书面材料看，2004年供暖季因楼上漏水给纪勇、樊艳丽房屋造成一定损失，尚无明确解决，纪勇、樊艳丽曾催问此事，仍未予以回复，由此可见，因房屋漏水一事，纪勇、樊艳丽向华润置地公司寻求解决的情况下，华润置地公司未能完全解决，且在纪勇、樊艳丽催问的情况下，华润置地公司仍未给予明确答复，华润置业公司的物业服务有待于提高，法院对华润置地公司主张的物业费予以酌减。《京通苑物业管理服务协议书》明确约定了物业服务费的组成，华润置地公司否认纪勇、樊艳丽所指认的物业服务未达标准，但未提交证据予以反证，法院对其辩解不予采纳。根据照片显示的内容，华润置地公司在公共设施维护、卫生保洁等方面存在一定的瑕疵，法院据此予以酌情减少物业服务费。关于华润置地公司主张的滞纳金，无合同根据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、纪勇、樊艳丽于判决生效之日起七日内给付华润置地（北京）物业管理有限责任公司2010年1月1日至2013年12月31日，以及2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费合计10795.68元；二、驳回华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，华润置地公司提交一份2009年12月30日有甲方纪勇签字和乙方华润置地公司京通苑物业管理处盖章的《备忘录》复印件，证明关于因暖气漏水造成的损失赔偿问题，双方已经在2009年12月30日一次性解决，不存在折抵2010年之后物业费的问题。该《备忘录》的主要内容为：经双方友好协商，就纪勇因楼上暖气漏水所致房屋损失问题达成一致意见，现在由华润置地公司一次性赔付纪勇3000元，此事一次性妥善解决，1102室业主承诺不再以同意理由要求物业公司或任何关联公司及相关人员在今后承担任何费用或责任，并承诺按期交纳物业管理相关费用。纪勇认可已经收到了3000元赔偿款，但认为该款是开发商赔偿的，并不足以赔偿其装修损失，因此华润置地公司才同意用此后2010年至2013年共4年的物业费折抵剩余的装修损失。对于《备忘录》中的签字是否是本人签字已经记不清了，也不申请鉴定，认为该证据不属于二审新证据，与本案无关。
另查，《京通苑物业管理服务协议书》中关于物业管理费的交费期为自入住之日起预交一年的费用，即约定为预交费的方式。华润置地公司认可在2014年、2015年及2016年均收取了纪勇、樊艳丽上述三年度的物业管理费。
诉讼中，华润置地公司称曾采用电话及上门的方式向纪勇、樊艳丽催过2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，纪勇、樊艳丽不予认可，华润置地公司亦未提交相应证据。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据本案所查事实及双方的诉辩称意见，双方的主要争议焦点为：一，华润置地公司是否曾与纪勇、樊艳丽协商一致免除纪勇、樊艳丽2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费以折抵纪勇、樊艳丽的房屋装修损失；二，华润置地公司主张的2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费是否超过了诉讼时效。
关于第一个争议焦点。纪勇、樊艳丽主张因楼上漏水问题造成其房屋装修损失，华润置地公司同意免收纪勇、樊艳丽2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费以折抵其房屋装修损失，但其提交的证据仅能证明其因该问题曾自2005年之后至2009年期间多次向华润置地公司主张解决或赔偿，其提交的录音证据中也没有华润置地公司明确同意用2010年1月1日之后的应缴物业管理费折抵其房屋装修损失。相反，华润置地公司提交的《备忘录》能够证明双方经友好协商后最终于2009年12月30日达成一致，纪勇、樊艳丽得到了赔偿款3000元，此事一次性解决，且该《备忘录》中亦写明纪勇今后不得就此事再次主张赔偿并承诺按期交纳物业管理费。综上，纪勇、樊艳丽提出的因楼上漏水问题造成其房屋装修损失，华润置地公司同意免收2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费以折抵其房屋装修损失的主张，证据不足，本院不予采信。
关于第二个争议焦点。根据查明的事实，纪勇、樊艳丽在2014年、2015年及2016年连续三年向华润置地公司交纳当年度的物业管理费，华润置地公司在收费时均未提出异议。对于纪勇、樊艳丽尚欠的2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，华润置地公司虽主张曾通过电话及上门催要的方式主张过权利，但未提交任何有效证据予以证明，而根据双方签订的《京通苑物业管理服务协议书》中的相关内容，并非如华润置地公司所辩称的对于物业管理费缴费期限没有约定。对于上述期间的物业管理费，华润置地公司直至2017年6月才主张权利，且华润置地公司并未提交有限证据能够证明存在诉讼时效中止或中断的情形，故华润置地公司明显怠于主张权利，其该项诉讼请求超过了诉讼时效，本院不予支持。另外，对于华润置地公司主张的2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，因根据证据显示，华润置地公司在公共设施维护、卫生保洁等方面确实存在一定的瑕疵，本院据此酌减部分物业管理费。
综上所述，纪勇、樊艳丽的部分上诉请求及理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初25744号民事判决；
二、纪勇、樊艳丽于本判决生效之日起七日内给付华润置地（北京）物业管理有限责任公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费2000元；
三、驳回华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费492元，由华润置地（北京）物业管理有限责任公司负担442元（于本判决生效之日起七日内交纳，已预交246元），由纪勇、樊艳丽负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费50元，由纪勇、樊艳丽负担5元（已交纳），由华润置地（北京）物业管理有限责任公司负担45元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
审 判 员 邓青菁
审 判 员 高 贵
二〇一八年九月六日
法官助理 王欣欣
书 记 员 张晶晶
书 记 员 高明晓