辽宁省丹东市元宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0602民初701号
原告：中国工商银行股份有限公司丹东分行。
负责人：王立军。
委托诉讼代理人：孙奎斌。
委托诉讼代理人：姜传祥。
被告：张玉梅，女
被告：徐春国，男。
一审民事判决书，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行丹东分行的委托诉讼代理人姜传祥到庭参加诉讼。被告张玉梅、徐春国经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告工行丹东分行向本院提出诉讼请求：1、被告张玉梅、徐春国立即偿还原告借款本金432426.14元及利息33772.78元（截至2018年2月23日），并以432426.14元为基数，自2018年2月24日起，按年利率5.9%再上浮40%的标准计算逾期利息及复利至实际付清之日止；2、依法判决原告对坐落于丹东市元宝区前巨（聚）宝街袜厂综合楼的房屋享有优先受偿权。事实与理由：2015年4月15日被告张玉梅、徐春国（借款人、抵押人）与原告（贷款人、抵押权人）个人购房借款/担保合同。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人二手住房购置贷款，金额为46万元；合同项下贷款用于购买坐落于丹东市元宝区前巨（聚）宝街袜厂综合楼的房屋，建筑面积为122.68平方米；本笔贷款的担保方式为抵押，抵押物为位于丹东市元宝区前巨（聚）宝街袜厂的房屋；贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，不浮动，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款后与利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起次年1月1日开始，按该次调整后的利率及上述约定的浮动比例确定并执行新利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入柴胜在中国工商银行股份有限公司丹东锦山支行开立的账户中；贷款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款人有权按约定利率上浮40%计收利息；对不能按时支付的利息，按约定利率上浮40%计收复利。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约；借款人违约的贷款人有权宣布本合同立即到期，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；合同履行过程中发生纠纷，协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2015年4月23日，原、被告双方向房产登记管理部门申请房屋抵押权登记，并取得丹房他证抵押权登记证书。同日，原告向被告张玉梅、徐春国发放贷款46万元，借据上记载的执行利率为5.9%。截至2018年2月23日，被告张玉梅、徐春国累计超过6次未按时足额偿还贷款本息，构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即偿还贷款本金及为实现债权支出的费用。
被告张玉梅未到庭，未答辩。
被告徐春国未到庭，未答辩。
经审理查明，2015年4月15日，原告与被告张玉梅、徐春国签订了《个人购房借款/担保合同》，借款人为被告张玉梅、徐春国，贷款人为原告，抵押人为张玉梅、徐春国。合同约定借款金额为460000元，借款用途为购买坐落于丹东市元宝区前巨（聚）宝街袜厂综合楼的房屋，建筑面积为122.68平方米；本笔贷款的担保方式为抵押，抵押物为位于丹东市元宝区前巨（聚）宝街袜厂综合楼的房屋；贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，不浮动，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款后与利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起次年1月1日开始，按该次调整后的利率及上述约定的浮动比例确定并执行新利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入柴胜在中国工商银行股份有限公司丹东锦山支行开立的账户中；贷款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款人有权按约定利率上浮40%计收利息；对不能按时支付的利息，按约定利率上浮40%计收复利。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约；借款人违约的贷款人有权宣布本合同立即到期，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。关于抵押担保的范围，包括贷款本金、利息、罚金、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用。关于抵押物的处分，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物，贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用应从拍卖或者变卖价款中优先扣除。2015年4月23日，原告向被告张玉梅、徐春国发放贷款460000元，个人借款凭证上记载的执行利率为5.9%。同日，原、被告双方向房产登记管理部门申请房屋抵押权登记，并取得抵押权登记证书。截止到2018年2月23日被告张玉梅、徐春国违约还款期数为18次，欠付利息33772.78元，尚欠借款本金余额为432426.14元。
本院所确认的上述事实，有个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、贷款逾期明细表、丹房他证元宝抵押权登记证书以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告张玉梅、徐春国违反合同约定未按期偿还借款，已构成违约，理应承担逾期还贷产生的违约责任。根据双方合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权等，故原告请求被告张玉梅、徐春国偿还尚欠的贷款本息、罚息及复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。由于中国人民银行公布的同期同档次贷款利率在《个人购房借款/担保合同》订立后有所调整，且该合同第九条9.3约定贷款利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致，因此，本院支持按合同约定自2018年2月24日起至实际清偿之日止，按照合同约定的罚息利率计付逾期利息、复利。超出合同约定的部分本院不予支持。双方为实现借款，两名被告自愿向原告提供抵押担保，签订担保合同，并办理了抵押权登记，取得他项权证，现两名被告不履行到期债务，原告有权就该抵押财产在抵押担保范围之内优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张玉梅、徐春国于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司丹东分行借款432426.14元及利息33772.78元（截至2018年2月23日），并自2018年2月24日起至实际清偿之日止，按照合同约定罚息利率计付逾期利息及复利；
二、原告中国工商银行股份有限公司丹东分行有权将坐落于丹东市元宝区前巨（聚）宝街袜厂综合楼房屋拍卖、变卖所得的价款在上述款项范围内优先受偿。
如果被告张玉梅、徐春国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8292元，邮寄费44元，由被告张玉梅、徐春国承担承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 刘 辉
人民陪审员 肇露露
人民陪审员 王靖晗
二〇一八年八月二十四日
书 记 员 陈丽丽