山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋03民终779号
上诉人（原审原告、反诉被告）：山西海磊房地产开发有限公司，住所地平定县冠山镇庄窝森宇家园1#楼。
法定代表人：郗忠田，任公司经理。
委托诉讼代理人：肖小平，男，公司职工。
委托诉讼代理人：王香兰，山西晋泉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：平定县冠山镇庄窝村村民委员会，住所地平定县冠山镇庄窝村。
法定代表人：刘富刚，任村委会主任。
委托诉讼代理人：赵翀阳，山西圣平律师事务所律师。
上诉人山西海磊房地产开发有限公司（以下简称海磊公司）与上诉人平定县冠山镇庄窝村村民委员会（以下简称庄窝村委会）房地产开发经营合同纠纷一案，2015年6月12日，平定县人民法院作出（2014）平民初字第307号民事判决后，庄窝村委会不服提起上诉，本院于2015年12月4日作出（2015）阳民终字第397号民事裁定书，撤销原判，发回重审。平定县人民法院另行组成合议庭，于2016年7月20日作出（2016）晋0321平民初字第14号民事判决书，海磊公司与庄窝村委会均不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海磊公司的委托诉讼代理人肖小平、王香兰，上诉人庄窝村委会的法定代表人刘富刚及委托诉讼代理人赵翀阳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海磊公司上诉请求：撤销原判，改判庄窝村委会支付海磊公司136.77万元及自立案之日至判决生效之日的利息损失，并返还37万元，驳回庄窝村委会的诉讼请求。事实和理由：1.一审以取得土地使用权的13.722亩给予补偿属事实认定错误，应以15亩计算；2.一审对违约金50万元不予认定属事实认定错误；3.庄窝村委会向村民支付的38万元补偿款不应由海磊公司偿还，证据不充分；4.一审对4.752亩不作认定属事实认定错误，庄窝村委会应返还已收取的37万元。
庄窝村委会辩称，海磊公司已通过合法的征地手续取得13.722亩土地的使用权，一审法院以13.722亩计算补偿错误；据庄窝村委会实际测量，海磊公司实际占地超过20亩，应追加补偿；一审不认定50万元违约金正确，协议不生效，村委会无违约行为，不承担违约责任；一审判决海磊公司支付38万元补偿款正确，并应再支付80余万元；4.752亩不包括在15亩中，海磊公司应支付相应对价。海磊公司上诉无依据，应予驳回。
庄窝村委会上诉请求：1.改判驳回海磊公司一审诉讼请求，支持庄窝村委会一审反诉请求；2.诉讼费用由海磊公司负担。事实和理由：1.双方签订的《合作开发协议》及相关后续补充协议均无效；2.一审法院依据无效的《合作开发协议》对相关款项进行结算明显错误，应按照公平原则进行结算。
海磊公司辩称：1.双方签订的项目转让协议、合作开发协议、2011年10月17日的补充协议、2010年10月20日的补充协议均属有效协议；2.应以15亩计付补偿款；3.因无相应证据证明，故不应对原二层旧旅店和停车场作专门补偿；4.庄窝村委会认为50亩土地的补偿款是300万，与在案证据所证明事实不符，不能认定，应是280万；5.庄窝村委会支付村民个人的款项与海磊公司无关；6.4.752亩土地包括在15亩中，不应重复给付补偿款，庄窝村委会应退还已收取的37万元。
本诉原告海磊公司向一审法院起诉请求：判令庄窝村委会支付229.35万元（返还补偿款86.77万元、违约金50万元、松树山工程92.58万元）及相应利息，诉讼费用由庄窝村委会负担。
反诉原告庄窝村委会向一审法院反诉请求：1.依法判令海磊公司腾出并返还原二层旧旅店或者支付庄窝村委会土地及建筑物补偿款349.3827万元;2.支付庄窝村委会龙后底商铺门前地段的租金150万元；3.支付庄窝村委会4.752亩土地的剩余补偿款43万元；4.诉讼费用由海磊公司负担。
一审法院认定事实：2009年8月7日，庄窝村委会召开村支两委及村民代表大会，会议决定本村旅店一带由山西森宇房地产开发有限公司（下称森宇公司）负责开发，开发后村民购房按开盘价优惠10%；集体底商1000平米左右；每亩土地集体约净留5万元；未尽事宜双方协商解决；旅店开发占地实行挂盘出售，村民补偿按国家有关政策执行。2009年8月11日，庄窝村委会作为甲方与森宇公司作为乙方为合作开发庄窝村高速路口地段、建设多层住宅小区及商业用房签订合作开发协议，协议签订时鉴证方为平定县冠山镇人民政府（以下简称冠山镇政府）。双方约定，基本地界：东至207公路，西至铁路桥法定地界，北至高速公路绿化地带，南至高速三大队。（详细以双方测绘的红线为准）；甲方负责的工作：负责对约定地段内除个人住宅以外的所有地面建筑进行拆迁、所有耕地与非耕地进行补偿、所有坟地进行迁移（拆迁和迁坟所需土地由甲方解决，乙方负责倒垃圾），确保乙方顺利施工等；乙方负责的工作：负责制定总体规划、对个人住宅的拆迁、筹集资金购买土地进行全方位包装、设计、建设、售房和后期物业管理等；补偿部分：乙方出资为甲方建设价值260万元的底商，作为对甲方土地使用的补偿，按乙方售房价降10%予以结算抵扣；凡本项目涉及财政局、国土局返还的土地款以及土地部门对甲方耕地和非耕地的补偿部分全部划归乙方账户支配，由乙方用于本地段的基础设施建设；在项目开发中一切上拨的各类扶持资金均归乙方所有，乙方享受政府及上级部门对甲方的各种优惠政策及各项资金的自由支配；乙方在确认甲方完成耕地补偿后支付甲方30万元，在确认甲方完成所有拆迁、迁坟、土地补偿、水、电、道路等工作并圈定场地后支付甲方250万元；双方商定此协议补偿部分以国土资源局挂牌50亩地为基数，如挂牌土地有增减，补偿部分应按相应的比例增减等；开发时间：从2009年8月20日开始由甲方向有关部门提出申请，在10月份前办理土地挂牌手续，并协助乙方进行购买；合同签订后，乙方付给甲方诚意金20万元，由甲方开始拆迁、迁坟、土地补偿等前期工作，并约定在9月20日前完成并将土地交付乙方；违约约定：甲方未在合同约定的期限内完成土地交付，须在期满后7日内无条件全额退还乙方已支付的土地补偿费及在此期间的所有投入，并赔偿乙方50万元的违约金；乙方未如约履行，甲方有权解除合同，并由乙方赔偿甲方50万元。协议签订后，庄窝村委会与森宇公司各自开始履行协议。2009年11月13日，海磊公司成立。2009年12月10日，因森宇公司内部调整问题，海磊公司、庄窝村委会以及森宇公司签订了项目转让协议，约定上述2009年8月11日签订的合作开发协议中涉及森宇公司的责任与义务，全部对接于海磊公司承担，由海磊公司全权负责与庄窝村委会的合作开发；原协议中涉及庄窝村委会的责任与义务全部遵照原协议与海磊公司对接执行；涉及协议中拆迁及土地补偿部分，在此协议签订之日起全部遵照前述2009年8月11日合作开发协议条款执行。之后，海磊公司作为乙方与庄窝村委会作为甲方签订合作开发协议，冠山镇政府为协议的鉴证方，协议内容除将森宇公司变更为海磊公司外，其余均同原协议，包括签署时间仍为2009年8月11日。2010年10月20日，海磊公司与庄窝村委会签订补充协议，约定根据2009年8月11日双方签订的合作开发协议中庄窝村委会负责的工作对本地段内除个人住宅以外的所有地面建筑进行拆迁，为了加快施工进度及早改善本地区环境面貌，对原二层旧旅店的拆迁工作由海磊公司承担，房屋产权一并归海磊公司所有，其他条款不变继续执行。海磊公司接管该二层旅店后，对其进行了整修。2011年3月15日，为做好松树山道路入口形象整治工作，海磊公司与庄窝村委会签订了松树山入口环境整治工程协议，双方约定由海磊公司完成整治工程，总投资概算为92.58万元，以审计部门结算报告为准由庄窝村委会支付海磊公司工程款。2011年10月17日，海磊公司与庄窝村委会签订补充协议（附双方确认的海磊物流中心土地占用平面图），鉴证方为冠山镇政府。双方约定，一、由于拆迁工作不顺畅，致使海磊公司三年来仅建成不到10000㎡的建筑，占地面积由原计划50亩缩小至15亩，庄窝村委会应根据实占比例返还海磊公司所支付的土地补偿款86.77万元。具体说明如下：按协议，海磊公司给庄窝村委会260万元的商铺作为土地使用补偿，现商铺的市场价为4000元/㎡，按原协议优惠10%后即3600元/㎡，折合建筑面积为722.2㎡；因庄窝村委会拆迁征地工作滞后导致工程无法交付使用，给海磊公司造成的损失按1000元/㎡的利润计算共计72.22万元（722.2㎡*1000元/㎡）；因海磊公司实际占地比例为原计划的30%，其实际应支付庄窝村委会的商铺补偿价为56.33万元【（原定商铺价260万元海磊公司损失72.22万元）*30%】；按协议，海磊公司给庄窝村委会280万元土地补偿款，按实际占地比例海磊公司应支付庄窝村委会土地补偿款84万元（280万元*30%）；海磊公司应支付庄窝村委会补偿款共计140.33万元（实际应支付商铺补偿价56.33万元+实际应支付土地补偿款84万元），因海磊公司实际已支付庄窝村委会227.1万元，庄窝村委会应当返还海磊公司86.77万元（227.1万元140.33万元）。二、在双方确定的红线补偿范围内，庄窝村委会的土地及拆迁补偿已全部完成。三、庄窝村委会委托海磊公司施工建设的松树山入口环境整治工程已完工，庄窝村委会应支付海磊公司工程款92.58万元。四、根据原协议庄窝村委会拆迁工作应于2009年9月20日前完成，但至今仍未完成，应根据原协议支付海磊公司违约金50万元。综上，庄窝村委会欠海磊公司各项费用共计229.35万元（86.77万+92.58万+50万）。2012年5月10日，海磊公司出具了关于庄窝村与其合作开发协议及补充协议的说明，内容为根据双方的合作开发协议内容，以国土局挂牌出让50亩地为基数，庄窝村委会完成所有地面建筑的拆迁、所有耕地与非耕地的补偿、所有坟地的迁移，经海磊公司确认后，海磊公司出资为庄窝村委会建设价值260万元的底商，和支付庄窝村委会拆迁、迁坟、土地补偿等费用300万元；另根据双方的补充协议内容，海磊公司出资建设价值140万元的住宅供庄窝村委会进行拆迁补偿；以上两个协议以国土局挂牌出让50亩地为基数，海磊公司共付庄窝村委会700万元（每亩地平均14万元），如挂牌土地有增减，补偿部分也按相应的比例增减。2012年5月30日，海磊公司与庄窝村委会就征用太旧高速路旁庄窝村土地4.752亩事宜签订了征地说明，征用该土地的补偿款为80万元，后海磊公司支付庄窝村委会37万元，尚欠43万元。2012年11月15日，平定县人民政府为海磊公司颁发了平国用（2012）第055号土地使用权证（后附2010年12月21日宗地图），载明土地使用权人海磊公司，坐落冠山镇庄窝村，使用权类型出让，使用权面积9148㎡。该面积换算后为13.722亩。该使用权范围内包含已拆迁的由庄窝村委会支付村民38万元拆迁费用的民宅。2012年12月31日，平定县人民政府为海磊公司颁发了平房权字第000227**号房屋所有权证，载明房屋所有权人海磊公司，房屋坐落平定县庄窝森宇家园2＃、3＃楼。该房权证上包括双方争议的原二层旧旅店经海磊公司整修后的建筑。截至2013年7月30日，海磊公司共支付庄窝村委会补偿款265.1万元，其中包含海磊公司支付4.752亩土地的补偿款37万元及森宇公司先前支付给庄窝村委会的款项。一审法院认为，海磊公司、庄窝村委会及森宇公司签定项目转让协议系三方真实意思表示，但根据项目转让协议签订的合作开发协议在签订时间及履行时间上明显存在瑕疵，为保障协议的稳定性和合同相对人的权利，庄窝村委会以协议未经村民代表大会通过而主张该协议无效，不予采信。双方当事人于2010年10月20日签订补充协议，约定原二层旧旅店的拆迁工作由海磊公司承担，房屋产权归海磊公司所有。庄窝村委会将二层旅店交付海磊公司后该协议已履行，现庄窝村委会要求海磊公司返还二层旅店或者支付其土地及建筑物补偿款的请求不予支持。庄窝村委会提供的2009年8月12日其与森宇公司签订的补充协议，因在项目转让中未涉及此协议，故与本案无关，不作认定。双方签订的松树山入口环境整治工程协议，明确约定以审计部门结算报告为准支付工程款，因双方均未提交审计部门结算报告，故对该工程不作认定，海磊公司主张支付该工程款，依法不予支持。双方当事人于2012年5月30日就征用太旧高速路旁庄窝村土地4.752亩事宜签订的征地说明，因双方均未能提供合法征地挂牌转让手续，故不作认定，对海磊公司已支付庄窝村委会的37万元，不作处理。庄窝村委会要求支付其43万元补偿款的诉请，依法不予支持。2012年5月10日，海磊公司出具的关于庄窝村与其合作开发协议及补充协议的说明，系庄窝村委会提供，但其认为该说明无效，对此，海磊公司也表示赞同，故依法不予采信。庄窝村委会所述商铺门前空地的租赁事宜，双方之前对此未形成任何约定，诉讼期间双方也均未提交相关证据予以证实，故对其主张租金一节依法不予支持。双方当事人于2011年10月17日签订的补充协议，系双方基于占地面积为15亩而签订的相关补偿事宜，因原海磊公司通过挂牌取得合法使用权的土地只有13.722亩，故其应以13.722亩给予庄窝村委会补偿。同时，该协议中所涉及的违约金约定，依法不予认定。另外，双方签订的合作开发协议因签订时间及履行时间存在瑕疵，双方又未重新约定履行时间，故海磊公司主张庄窝村委会赔偿其违约金没有事实依据，依法不予支持。
综上，海磊公司应以13.722亩土地按照双方签订的合作开发协议中约定的补偿数额根据挂牌土地的比例给予庄窝村委会相应补偿。据此，海磊公司应补偿庄窝村委会148.176万元［即（260+280）万元×（13.722亩/50亩）=148.176万元］。根据该协议，海磊公司应当负责约定地段内的个人住宅拆迁工作，而庄窝村委会为拆迁村民个人住宅已支付村民38万元，该款应当由海磊公司偿还庄窝村委会。除涉及4.752亩土地补偿款37万元，海磊公司已支付庄窝村委会228.10万元，核减应补偿的148.176万元及应偿还庄窝村委会的38万元，庄窝村委会应当返还海磊公司41.924万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条之规定，判决：一、平定县冠山镇庄窝村村民委员会于判决生效后十日内返还山西海磊房地产开发有限公司多支付的补偿款41.924万元；二、驳回山西海磊房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回平定县冠山镇庄窝村村民委员会的反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，受法律保护。海磊公司成立后，与庄窝村委会及森宇公司签订了《项目转让协议》，全部承接了森宇公司的权利和义务，并补签了《合作开发协议》，落款时间与森宇公司同庄窝村委会所签《合作开发协议》的落款时间一致，虽然合同落款时间未能真实反映实际签署时间，但并不会因此导致合同无效。双方后续又多次签订补充协议，对原二层旧旅店的拆迁及产权归属、松树山入口环境整治、4.752亩土地的征用等问题作了约定。双方于2011年10月17日所签订的补充协议实为结算协议，理应按协议内容执行。对双方争议的问题，本院认定如下：一、应以实际占用面积15亩支付土地补偿款。《合作开发协议》原约定占地50亩，后经平定县国土资源局颁证确权面积为13.722亩，但经双方测量的实际占地面积为15亩。并且，实际占地与颁证地块只是部分重合，现状较为复杂，如颁证地块上仍有村民住宅，而部分未经确权地块却被实际占用。若只以颁证确权的13.722亩计付土地补偿款，既与客观现实不符，也不符合双方合意。故本院认为以实际占用面积15亩支付土地补偿款较为合适，双方可在日后完善相关土地颁证确权事宜。同时，双方一致认可不以2012年5月10日海磊公司所出具说明为结算依据，故应根据双方《合作开发协议》的约定给付土地补偿款，即50亩土地的补偿为540万元（260万元的底商+280万元现金）。相应的，实际占地15亩应支付的补偿款按比例应为162万元（15亩/50亩×540万元）。同时，海磊公司应按2012年5月30日协议约定支付4.752亩土地的剩余补偿款43万元。二、不认可结算协议中建设商铺预期利润72.22万元的损失。此约定虽为双方合意，但此种计算损失的方式于理不通，也无证据支持，本院对此协议内容进行了严格审核，并从公平原则出发考虑，对此预期利润损失不予认定。三、庄窝村委会应承担50万元的违约金。根据《合作开发协议》第九条及结算协议第四条的约定，庄窝村委会因未能在约定时限内完成拆迁工作，其理应支付违约金50万元。且此违约金并不存在明显过高或过低的情形，本院尊重双方合意，不作调整。四、不支持庄窝村委会关于原二层旧旅店及商铺楼前地段租金的反诉请求。根据2010年10月20日《补充协议》约定，”对原二层旧旅店的拆迁工作由乙方（海磊公司）承担，其房屋产权一并归乙方所有，甲方（庄窝村委会）不在（再）所有。”二层旧旅店的产权现已登记至海磊公司名下，庄窝村委会要求返还或支付补偿款的诉请，于法无据，也与合同约定不符。关于商铺楼前地段租金一节，当事双方此前并无约定，审理期间所提交证据也无法说明海磊公司是否应支付租金及支付的标准等问题。本院对庄窝村委会的以上两项反诉请求，依法不能支持。五、一审法院对民房拆迁安置款38万元问题的处理正确，本院予以维持。
综上，一审法院认定事实基本正确但处理不当，本院依法予以纠正。庄窝村委会应返还海磊公司的费用为35.1万元（已付补偿款265.1万元占地15亩应付补偿款162万元4.752亩土地补偿款80万元民宅安置款38万元+违约金50万元）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销山西省平定县人民法院（2016）晋0321平民初字第14号民事判决；
二、上诉人平定县冠山镇庄窝村村民委员会于本判决生效之日起30日内返还上诉人山西海磊房地产开发有限公司35.1万元及利息（自立案之日即2014年3月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际履行之日止）；
三、驳回上诉人山西海磊房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人平定县冠山镇庄窝村村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费6565元，一审反诉案件受理费22170元，由山西海磊房地产开发有限公司负担7750元，由平定县冠山镇庄窝村村民委员会负担20985元。
二审案件受理费39279.3元，由山西海磊房地产开发有限公司负担18294.3元，由平定县冠山镇庄窝村村民委员会负担20985元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷守乾
审 判 员 王保才
代理审判员 翟海江
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 李增艳