天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民二初字第3281号
原告龙湾（天津）物业服务有限公司。
法定代表人陈海涛，该公司总经理。
委托代理人莒鑫，该公司客服部经理。
被告马子华。
原告龙湾（天津）物业服务有限公司与被告马子华物业管理服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员佟鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人莒鑫，被告马子华到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。
原告诉称，原、被告分别于2012年8月6日和2013年6月28日签订两份前期物业服务协议，约定由原告向被告位于武清区下朱庄街富民路8号楼龙湾城龙吉园13-1-101号房屋、龙祥园4-1-102号房屋提供物业服务。协议签订后，原告一直积极履行相关的权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2014年1月1日起，未按前期物业服务协议约定向原告交纳物业管理服务费。原告多次催要，被告拒不缴纳。故为维护原告合法权益，原告起诉请求被告给付原告所欠物业费6261元、滞纳金1074.47元，共计7335.47元；诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告所述积极提供物业服务与事实不符。第一、原告没有明示收费依据；第二、原告没有明示收费标准和明细；第三、原告没有依据天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准遵照执行；第四、原告提出的收费标准是2015年2月1日的新标准，应按2013年8月26的收费标准执行；第五、原告没有按照合同约定履行相应的物业服务。其中龙祥园被告房屋的门禁系统长期不能使用、路灯损坏、电线外露、被告所在楼房东房山外墙砖脱落无人修复。龙吉园的小区北围墙抹灰层多处脱皮、小区西北角污水外溢、小区东北角放置集装箱和车辆占用业主车位，小区道路开挖、个别树木枯死，这些现象一直不能得到修复。第六、原告向一楼的业主收取电梯费侵害了一楼业主的权益，应对被告两套房屋的电梯费用予以减除。第七、龙祥园被告房屋对门有装修公司长期加工金属、刷漆，造成噪声和空气污染，原告未予制止。第八、原告在公共区域修建儿童游乐园占用小区公共绿地，开发影视城、允许电视剧拍摄干扰业主活动空间，影响了居住出行。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。
经审理查明，原告是具备合法资质的物业管理企业，负责向武清区下朱庄街龙湾城龙吉园、龙祥园、龙如园、龙意园、龙盛园小区提供物业管理服务。被告在龙湾城有龙吉园13-1-101号和龙祥园4-1-102号住房两所，建筑面积分别为96.75平方米和129.44平方米，均属于原告的物业管理服务范围。被告分别于2012年8月26日和2013年6月28日就该两所房屋与原告签订龙湾城前期物业管理服务协议，约定由原告为被告提供物业管理服务，事项包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（包括上下水管道、电梯、供电线路等）、协助维护公共秩序、公共环境卫生服务、绿化养护管理等。协议约定物业管理服务费标准为每平方米每月1.9元（其中基础物业费龙吉园为1.1元，龙祥园为1.06元，电梯、消防、供水等机电设施的运行、维护管理费用龙吉园为0.8元，龙祥园为0.84元），被告应提前预交物业管理服务费，可于每年的12月30日前交纳该年度12月31日至下一年度6月30日的物业管理服务费，6月30日前交纳7月1日至12月31日的物业管理服务费。协议同时约定如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求其交纳自逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。两套房屋被告在办理房屋入住手续后各交纳了一年的物业费，其中龙吉园房屋交纳至2013年8月31日，龙祥园房屋交纳至2014年6月30日。后原告依照协议约定继续提供物业服务，但被告却拖欠原告物业费用。其中龙吉园13-1-101号房屋自2014年1月1日始拖欠原告物业费，龙祥园4-1-102号房屋自2014年7月始拖欠原告物业费。原告经催要未果，故于2015年4月23日诉至本院，要求被告交纳自拖欠之日到2015年6月30日的物业管理服务费。经计算，龙吉园13-1-101号房屋拖欠物业费数额为3309元（1.9元×96.75平方米×18个月，自2014年1月1日-2015年6月30日），龙祥园4-1-102号房屋拖欠物业费数额为2952元（1.9元×129.44平方米×12个月，自2014年7月1日-2015年6月30日），物业费合计6261元。另依照协议约定，被告逾期缴纳物业费需向原告支付违约金，原告主张违约金数额为1074.47元。
庭审中，针对被告在答辩意见中提出的问题，原告表示存车位问题、修建儿童游乐园和影视城的问题系开发建设单位所为，与物业无关；另，因为龙湾城房屋尚未过质保期，因此路灯、电线、门禁系统所有权并未移交物业，应由开发建设单位承担责任；个别树木枯死、路面不平问题已经进入整改。
另查明，2015年3月30日，在政府信访办、区房管局、区物业办、下朱庄物业办、下朱庄街道办相关人员的参与下，原告与包括被告在内的5位业主曾就龙湾城业主关注的问题进行过协调，后原告形成了书面回复。除此，本案第一次庭审后，本院组织原、被告进行实地查看，发现被告所述的路灯、电线、外墙砖、树木等问题确有存在，但属极个别问题，不属较为普遍现象。
本院认为，原告与被告就被告在龙吉园13-1-101号和龙祥园4-1-102号两套住房分别签订了前期物业管理服务协议，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故应认定为合法有效，双方均应依照此协议履行。现原告已提供了物业服务，被告也实际享受了原告方的物业服务，理应按照合同约定及时向原告交纳物业管理服务费。现原告起诉请求被告支付龙吉园13-1-101号房屋自2014年1月1日-2015年6月30日的物业费、龙祥园4-1-102号房屋自2014年7月1日-2015年6月30日的物业管理服务费共计6261元理由充足，本院对此予以支持。原告请求逾期交纳违约金，因双方协议中对此有明确约定，且现原告主张的数额未超出按合同约定的计算数额，故本院对此亦予以支持。被告辩称物业收费标准过高、收费期限应截止到原告起诉之前，因双方的前期物业协议中对于物业费的收费标准和交费期间均作出了明确的约定，故本院对于被告该意见不予支持；被告辩称所居住房屋均属一楼，应予以减免电梯费。本院认为，业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利承担义务，不得以放弃权利不履行义务。被告作为涉案房屋的一楼住户，对本楼内的电梯享有共有的权利，亦应承担共同养护的义务。另外在原、被告签订的前期物业服务协议中已经约定对于电梯的维护管理属于物业服务事项，物业费收费也包含此项，故被告应按协议约定履行此项义务。综上，被告该辩称意见依据不足，本院不予支持；关于被告辩称原告没有按照合同约定履行相应物业服务一节，经本院组织原、被告双方实地查看，被告所述问题属极个别问题，不属较为普遍现象，且原告亦表示对于相应的问题已经进入整改，故不足以成为被告拒绝交纳物业费的理由。被告所述的其他抗辩理由，亦依据不足，不能成为被告拒绝交纳物业费的理由，故本院不予支持。本案几经调解，双方未能达成一致意见，故依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款之规定，判决如下：
被告马子华于本判决生效后三日内给付原告龙湾（天津）物业服务有限公司物业管理服务费6261元，违约金1074.47元，共计7335.47元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费25元，由被告担负。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 佟鑫
二〇一五年六月三日
书记员 陈楠
本案判决所依据的法律条款
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。