海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终1502号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部。住所地：海南省海口市明珠路*号置地花园东侧裙楼。
负责人：林道冠，总经理。
委托诉讼代理人：纪翔，该行职员。
委托诉讼代理人：陈向娟，该行职员。
被上诉人（原审被告）：吴秀艳，女，1966年11月20日出生，汉族，现住浙江省金华市浦江县。
被上诉人（原审被告）：楼铭鉴，男，1963年4月26日出生，汉族，住浙江省浦江县。
被上诉人（原审被告）：海口世纪海港城置业有限公司。住所地：海南省海口市民声东路9号龙华区机关办公大楼后*楼。
法定代表人：张朝丰，董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部（以下简称农行海南省分行）因与被上诉人吴秀艳、楼铭鉴、海口世纪海港城置业有限公司（以下简称海港公司）借款合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
农行海南省分行上诉请求：1、判令农行海南省分行对吴秀艳、楼铭鉴所购的房屋享有优先受偿权；2、判令海港公司、吴秀艳、楼铭鉴承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（2017）琼0106民初2597号民事判决书事实认定和法律适用上部分存在错误。该民事判决书认为：本案的借款合同约定贷款用途为购买涉案房屋，并约定吴秀艳抵押涉案房屋作为履约担保。虽借款合同中抵押条款具有法律效力，但涉案房屋至今未能办理房屋所有权证及他项权利登记，依据《中华人民共和国物权法》第187条”以本法第180条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案合同约定之抵押权未实际成立，农行海南省分行诉请对涉案房屋有优先受偿权，无事实及法律依据，不予支持。
农行海南省分行与吴秀艳、楼铭鉴、海港公司签订的《个人贷款借款合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，农行海南省分行依约发放了贷款，已履行了义务，且吴秀艳以所购买的海口市××区号海口外滩中心”一期华府天地”A区3号商住楼B座24层2802房作为抵押担保，并办理了期房抵押登记，且农行海南省分行与吴秀艳、楼铭鉴、海港公司，共同向海口市房产管理局申请对涉案房屋进行期房抵押备案登记表，三方约定：1、随着申请备案书附上一份《房屋他项权利登记申请书》，该申请书待房屋竣工后办理房屋所有权证时即正式生效，对相应当事人具有约束力。2、本申请备案书经房屋产权登记管理部门同意备案后，三方约定人所提交备案的期房抵押合同即时生效具有法律效力。3、本申请备案书、期房抵押合同、生效后至房屋正式办理他项权利登记前，约定如有不履行合同约定，造成期房抵押合同无法履行的，可由任何一方向法院提起诉讼。故农行海南省分行应对抵押的房产享受优先受偿权于法有据，应予支持。农行海南省分行确实履行了放款义务，且吴秀艳、楼铭鉴所购房产也做了期房抵押登记，农行海南省分行就应当享有优先受偿权。如一审判决形成示范效应，将给银行业住房按揭贷款资金安全及业务的连续性带来难以估量的负面冲击，影响巨大。当前，海南商业住房贷款的及公积金贷款操作模式基本都采取办妥期房抵押登记即发放贷款的操作模式，这种操作模式主要是为了方便社会公众快捷购房，缓解开发商资金压力，支持国家房地产行业健康发展，如按一审判决驳回农行海南省分行对涉案房产的优先受偿权，那这种抵押担保有什么用，农行海南省分行的债权何以实现、显而易见，一审判决的理解是错误的，完全违背了常理，违背了当事人意思自治的原则，据此作出的判决显然也是错误的，依法应予纠正。如放任一审判决这样的结果，一旦形成示范效应，其破坏力是极其巨大的，会动摇整个住房体系的根基，危及海南省众多住房按揭贷款债权人的资金安全。综上所述，农行海南省分行认为，案件审理要坚持以事实为依据，而一审法院认定事实有误，判决农行海南省分行对涉案房产无优先受偿权有失公允，于法不符，侵犯了农行海南省分行的合法权益，故依法向贵院提起上诉，请求贵院依法公正判决。
吴秀艳、楼铭鉴未作答辩。
海港公司未作答辩。
农行海南省分行向一审法院起诉请求：1、解除农行海南省分行、吴秀艳、楼铭鉴签订的个人购房担保借款合同；2、吴秀艳偿还暂定贷款本息403246.42元，其中本金384250元、利息18996.42元（截止2017年1月20日）；3、吴秀艳至其发生逾期还款之日起至向农行海南省分行履行还款义务完毕之日止的利息（包括逾期利息、罚息及复利），利息按借款合同约定的方式计付；4、农行海南省分行对吴秀艳所购房屋享有优先受偿权；5、楼铭鉴对吴秀艳应偿还农行海南省分行的贷款本息承担连带清偿责任；6、海港公司对农行海南省分行承担阶段性担保责任；7、海港公司、吴秀艳、楼铭鉴承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年6月18日，农行海南省分行与吴秀艳、楼铭鉴、海港公司签订一份编号为×××的《个人购房担保借款合同》，借款合同第一部分”通用条款”第十条对”借款担保”的相关约定为：10.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.1.4保证人声明与保证：......（5）借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；（6）本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任；......第十二条对”借款人、保证人、抵押人的违约责任”主要约定为：12.1借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利：（1）借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息，具体比例见特别条款，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。......（3）对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.2本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。......（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；......。借款合同第二部分”特别条款”第一条对”借款”的主要约定为：1.1借款金额为870000元；1.2.1借款用途为购买房产；1.2.2借款人购买的房产位于海口市××路房（以下简称涉案房屋）；1.3借款期限自2010年6月18日期至2020年6月18日止共计120个月；1.4.1借款利率采用以下第（1）种方式确定：（1）浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，执行年利率6.534%。第三条对”划款方式”的相关约定为：......（2）借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人海港公司的账户。第四条对”还款”的相关约定为：4.1本合同项下借款采用以下4.1.3所列方式还本付息：4.1.3分期还款。借款人以每壹个月为一个还款周期，共120期。自借款发放后，每期末月的20日（借款对应日）为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用第（2）方式归还借款本息：（2）等本递减还款法。第十条对担保方式的相关约定为：10.2.1抵押人同意以所购房产设定抵押。10.2.4（8）借款人以本合同项下房产作抵押，且未委托售房人办理房地产权利证书的，应在该房产竣工验收合格之日起两年内办妥房地产权利证书。10.3.1阶段性保证担保+抵押。阶段性保证担保保证人为海港公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）中情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。第十二条对”借款人、保证人、抵押人的违约责任”相关约定为：12.1（1）对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。吴秀艳在”借款人（签章）”、”抵押人（签章）”处分别签名，楼铭鉴在”抵押人（签章）”处签名，海港公司在”保证人（签章）”处签名。同日，农行海南省分行与吴秀艳、楼铭鉴、海港公司共同签署《期房抵押备案登记表》，主要约定：该登记表附《房屋他项权利登记申请书》，该申请书待涉案房屋竣工后办理房屋所有权证时即正式生效；本申请备案书经房屋产权登记管理部门同意备案后，三方约定所提交备案的期房抵押合同即时生效具有法律效力。
借款合同签订后，农行海南省分行于2010年7月5日向吴秀艳发放了贷款870000元。2016年3月20日之后，吴秀艳未能如期足额偿还借款本息。农行海南省分行分别于2016年4月5日、11月1日向海港公司邮寄送达《担保人履行责任通知书》，其中2016年11月1日送达的通知书载明：计算至2016年10月12日，吴秀艳尚欠本金50750元，尚欠利息（含罚息、复利）11336.74元。另，农行海南省分行分别于2016年2月26日、10月13日向吴秀艳邮寄送达《债务逾期催收通知书》，其中10月13日送达的通知书载明：到2016年10月10日止，吴秀艳仍欠该行债务本金50750元及利息11092.31元。截至2017年1月20日，吴秀艳借款本金余额为384250元，此后吴秀艳、楼铭鉴未再还款。农行海南省分行于2017年2月14日诉至法院。另查,吴秀艳与楼铭鉴于1986年10月25日登记结婚。涉案房屋至今未办理房屋所有权证及他项权利登记。
一审法院认为，吴秀艳、楼铭鉴经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未就本案提交答辩意见，视为其放弃抗辩权利。农行海南省分行与吴秀艳、楼铭鉴、海港公司签订的借款合同是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，各方应按照合同约定履行义务。一、关于合同解除。农行海南省分行已于2010年7月5日依约发放贷款，吴秀艳在前几年尚能依约履行还款义务，但自2016年3月20日之后未能按时足额履行还款义务，已构成违约。农行海南省分行曾以邮寄《债务逾期催收通知书》的形式对吴秀艳进行催收，但其至今未能依约履行还款义务，逾期已超过90天。根据借款合同”通用条款”第十二条12.2的相关约定，在借款人未足额偿还借款本息超过90天的情况下，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。现原告诉请解除借款合同，有事实及法律依据，予以支持。二、关于贷款本金及利息。吴秀艳向农行海南省分行借款870000元用于购买涉案房屋，截至2017年1月20日，吴秀艳借款本金余额为384250元，此后其未再还款，现农行海南省分行诉请其偿还借款本金384250元，有事实依据，予以支持。因农行海南省分行未能提交证据证明其在本案起诉前曾主张解除借款合同，故以农行海南省分行起诉之日即2017年2月14日为借款合同解除时间。农行海南省分行诉请吴秀艳支付至2017年2月14日的贷款应付利息，予以支持。该部分利息按借款合同”特别条款”第一条1.4.1项的约定计算。三、关于逾期利息。吴秀艳自2016年3月20日之后未能按期足额还款，借款合同”特别条款”第四条4.1.3项约定每月20日为还款日，故吴秀艳的逾期还款之日应为2016年3月21日。农行海南省分行诉请吴秀艳自其逾期还款之日支付逾期利息、罚息及复利，支付至借款清偿之日，符合双方约定，予以支持。逾期利息、罚息及复利依据借款合同”通用条款”第十二条第12.1项，以及”特别条款”第一条1.4.1项、第十二条12.1项的约定计算。四、关于优先受偿权。借款合同约定贷款用途为购买涉案房屋，并约定吴秀艳抵押涉案房屋作为履约担保。虽借款合同中的抵押条款具有法律效力，但涉案房屋至今未能办理房屋所有权证及他项权利登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条”以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案合同约定之抵押权未实际成立。农行海南省分行诉请对涉案房屋有优先受偿权，无事实及法律依据。不予支持。五、关于保证责任。楼铭鉴在借款合同中作为抵押人签名，吴秀艳是借款人、抵押人，海港公司是阶段性保证人。因楼铭鉴与吴秀艳是夫妻关系，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条”债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，楼铭鉴应与吴秀艳共同承担本案还款责任。农行海南省分行诉请楼铭鉴对吴秀艳的欠款承担连带清偿责任，有法律依据，予以支持。依据借款合同”特别条款”第十条10.3.1之约定，海港公司在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前承担连带保证责任。现涉案房屋未能办理相关产权证及他项权利登记，农行海南省分行诉请海港公司对吴秀艳所负债务承担连带保证责任，予以支持。海港公司的保证责任范围依借款合同”通用条款”第十条10.1.2之约定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除农行海南省分行与吴秀艳、楼铭鉴、海港公司于2010年6月18日签订的编号为：×××的《个人购房担保借款合同》。二、限吴秀艳于本判决生效之日起十日内向农行海南省分行偿还借款本金人民币384250元，以及截至2017年2月14日的应付利息（应付利息按《个人购房担保借款合同》”特别条款”第一条1.4.1项的约定计算）。三、限吴秀艳于本判决生效之日起十日内向农行海南省分行支付自2016年3月21日起算的逾期利息、罚息及复利（逾期利息、罚息、及复利依据《个人购房担保借款合同》”通用条款”第十二条第12.1项，以及”特别条款”第一条1.4.1项、第十二条12.1项的约定计算）。四、楼铭鉴对吴秀艳所负上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任。五、海港公司对吴秀艳所负债务向农行海南省分行承担连带保证责任（保证范围依《个人购房担保借款合同》”通用条款”第十条10.1.2项的约定）。六、驳回农行海南省分行的其他诉讼请求。案件受理费7349元，由吴秀艳、楼铭鉴、海港公司负担。
各方当事人二审没有提交新证据。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款之规定，以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。可见，农行海南省分行与吴秀艳、楼铭鉴办理的是期房抵押备案登记，其所登记的是一种将来发生抵押权变动的请求权，体现的是债权请求权，区别于对已经发生的物权变动进行的登记。因此抵押备案登记并未赋予权利人对办理抵押备案登记的房屋享有抵押物权的效力，即农行海南省分行作为房屋抵押备案登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，其享有的是当抵押权登记条件成立或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分。因此，一审判决认定农行海南省分行对涉案房屋未享有优先受偿权于理有据，本院予以维持。
综上所述，农行海南省分行的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7349元，由中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖端明
审判员 苏 慧
审判员 杜 蕾
二〇一八年五月十日
书记员 李 晶
附相关法律条文：
《城市房地产抵押管理办法》
第三十四条第二款以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
......