上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2679号
上诉人（原审被告）上海国洋建筑装潢有限公司。
法定代表人赵国平。
委托代理人张南贤，上海市万众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市普陀区长风幼托服务中心。
法定代表人曹荣芳。
委托代理人吴军，上海市万联律师事务所律师。
委托代理人闵顺杰，上海市万联律师事务所律师。
原审第三人杨宝珍。
上诉人上海国洋建筑装潢有限公司（以下简称国洋公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市普陀区教育局为上海市光复西路XXX弄XXX号底层建筑面积400平方米房屋及相应土地的权利人。上海市普陀区长风幼托服务中心（以下简称长风幼托）为教育局下属单位，有权出租上述房屋。
国洋公司原企业名称为上海国洋商贸有限公司，2009年8月，经上海市工商行政管理局普陀分局核准，准予变更登记。
2004年7月30日，长风幼托作为出租方（甲方）、国洋公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定将上海市光复西路XXX弄XXX号底层建筑面积400平方米房屋、院子约400平方米，合计占地面积800平方米的房屋（以下简称系争房屋）租赁给国洋公司。合同另约定：乙方租赁甲方用途为办公和经营等。租赁期限自2004年8月16日起至2009年8月15日止。租赁五年。“至八年”（该三字为手写，添加处无合同双方的签名或印鉴）；租金第一、第二年每年为人民币8万元整（以下币种均为人民币），第三、第四、第五年每年为10万元整；乙方签订本合同后，乙方向甲方交付至年底的房租，以后每年1月、7月上旬各交付半年一次（4万元）房租，后三年为半年一次（5万元）房租；乙方不得违章搭建，不得擅自改变建筑结构，不得擅自对房屋拆改、扩建或增添。乙方对租赁房屋进行装修时，装修方案应事先书面向甲方征询，须经甲方书面同意后方可施工，私改房屋结构发生事故，责任由乙方自负；乙方不得将所承租房屋转租给第三方，若确需转租，须经甲方同意。未经甲方同意，乙方不得擅自转租；合同终止时，乙方承租房屋应完好无损的移交给甲方；乙方须在租赁期满腾清所承租房屋，恢复原状，租赁截止期后三天内，双方办理验收房屋及交接手续。如乙方未能腾清房屋，恢复原状，影响办理退房手续，每逾期一天按月租金折算日租金的双倍房租计算赔偿甲方。
合同履行过程中，国洋公司支付租金至2012年6月，之后未再支付。
2013年6月26日，长风幼托以国洋公司在租赁合同期满后仍占用房屋为由诉至原审法院，请求判令：1、国洋公司搬离系争房屋；2、国洋公司支付自2012年7月起至2012年8月15日止的租金，按10万元／年的标准计付；3、国洋公司支付租赁期届满后实际占用系争房屋期间的占用费，自2012年8月16日起至实际迁出之日止，按10万元／年的双倍，即20万元／年的标准计付。
原审法院审理中，针对国洋公司提供的《房屋租赁合同》，长风幼托称，经与长风幼托所持合同比对，该份合同的签订时间未填写完整，只有“二00四”，没有“七月30日”；租赁期限后没有手写的“至八年”三个字。对此，国洋公司表示，因国洋公司认为合同租赁期限已经延长到2017年，国洋公司就将“至八年”三字擦掉。国洋公司另提供长风街道原经济科工作人员张幸福于2008年8月5日出具的《情况说明》，证明租赁期限在五年到期后再增加八年，至2017年8月15日止。该《情况说明》内容为：“关于出租方上海市普陀区长风幼托服务中心（甲方）、承租方上海国洋商贸有限公司（乙方）在出租上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号底楼（1091托儿所）时，我是当事人。对原租赁期限发生异议（2004年8月16日起至2009年8月15日为止租赁五年）后加改为八年，乙方提出在装修时投资大，五年不能收回投资，由于当时双方没有重视，在加改处双方没有加盖公章，作为当事人也没有注意，没有及时改正，所造成今天实情，乙方的情况属实，合同已履行近四年之久”。经对该《情况说明》质证，长风幼托表示，张幸福不是长风幼托工作人员，长风幼托未同意延长租期到2017年。根据租赁合同内容分析，也不能从“至八年”三个字上得出租期增加8年的结论。即便从该《情况说明》的内容来看，也不能得出租赁期限延长至2017年8月15日的结论。
国洋公司与杨宝珍均提供了出租方（甲方）为长风幼托、承租方（乙方）为杨宝珍、签约时间为2004年6月10日的《房屋租赁合同》复印件一份。该合同载明：“出租房屋为光复西路XXX弄XXX号底楼建筑面积150平方米，租赁期限自2004年8月16日起至2017年8月15日止租赁13年，租金为1万元整，每年1月、7月上旬各交付半年一次（5，000元）房租”。经质证，长风幼托表示，该合同为复印件，长风幼托对此不予认可。长风幼托从未与杨宝珍签订过租赁合同，也未将房屋出租给杨宝珍，杨宝珍亦从未单独向长风幼托支付过租金。另外，该份合同所涉租赁标的物面积包含在本案系争房屋中，故即便存在该份合同，也是为杨宝珍办理营业执照所需。对此，杨宝珍称，其于2006年办理营业证照时，将租赁合同原件交给相关部门，现无法提供合同原件，但能印证长风幼托与杨宝珍之间签订过租赁合同，且双方实际履行合同至今。虽然杨宝珍申请营业执照未成，但以“帮帮国洋茶室服务社”的名义申请并取得上海市食品卫生许可证等证照。国洋公司及杨宝珍一起向长风幼托支付租金，其中杨宝珍系按合同约定以国洋公司的名义支付。
国洋公司提供金额为52，000元的押金发票一张，证明其支付押金52，000元。长风幼托对此不予认可，提供押金记账联一张，证明长风幼托仅收到国洋公司支付的押金2，000元。经对上述两凭证原件质证，长风幼托表示，肉眼就能看出国洋公司提供的发票原件大写金额处有增改的痕迹，“伍”字下面有“／”的痕迹。待国洋公司结清所有应付费用后，押金2，000元将予以退还。国洋公司表示，国洋公司提供的发票原件上，“万”字前面确实有“／”的痕迹，与“伍”字重叠，对此不申请司法鉴定，但未提供其他证据证明支付押金52，000元。
国洋公司称，2004年6月，其扩建所承租的房屋，面积增加了将近100平方米。2005年，又在院子里搭建房屋（违章建筑）。扩建、搭建时均曾口头通知街道，但未向长风幼托递交书面申请。所有房屋中，四间由国洋公司用作办公室，十一间出租给外来人员，每间每月收取租金1，000元左右，其余房间均由杨宝珍经营棋牌室之用。2012年6月，国洋公司及杨宝珍对办公室和棋牌室又进行装修，包括铺设大理石地砖、粉刷墙壁、添置卫浴设备。虽然未通知长风幼托，但告知了里弄干部。为此提供编制日期为2005年1月18日、总造价为486，333元的《工程预算书》及签订日期为2008年4月20日的《补充协议书》，证明国洋公司对系争房屋进行了添附。经质证，长风幼托表示，《工程预算书》仅仅是预算，是否实际发生、具体金额多少均未体现，故国洋公司提供的上述证据均无法证明其待证事实。另，合同约定国洋公司对系争房屋进行装修时，须经长风幼托书面同意后方可施工，且国洋公司不得违章搭建，不得擅自改变建筑结构，不得擅自对房屋拆改、扩建或增添，但国洋公司未按上述合同约定履行。2008年，小区居民联名写信向相关部门反映违章搭建及存在的安全隐患问题，长风幼托才知道国洋公司违章搭建。长风幼托要求国洋公司拆除，并会同相关部门多次协调，均未果。2012年6月，长风幼托向国洋公司发出《通知书》，告知系争房屋于2012年8月15日到期，要求国洋公司在合同期满后另行租房，故长风幼托对国洋公司称其于2012年6月对办公室和棋牌室进行装修的行为不予认可，该行为的后果应由国洋公司自行承担。合同另约定，租赁期满国洋公司应腾清所承租房屋，恢复原状。故在租赁期限已经届满的情况下，根据法律规定及租赁合同约定，长风幼托无需对国洋公司的装修残值进行补偿。现长风幼托从有利于解决本案实际出发，在此明确，如国洋公司未能腾清房屋，恢复原状，国洋公司可在不损坏房屋结构的情况下，将可移动物品搬走，长风幼托自行恢复房屋原状。从系争房屋现状、装潢折旧等方面考虑，长风幼托自愿补偿国洋公司装潢残值20万元。另，长风幼托自愿降低占用费支付标准，要求国洋公司参照租金金额按10万元／年的标准支付自2012年8月16日起至实际迁出之日止的房屋占用费。
原审法院认为，长风幼托与国洋公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，当事人应按合同约定履行。双方就租赁期限作出的约定出现了手写“至八年”的内容，长风幼托认为根据合同约定租赁期限至2012年8月15日止，国洋公司则辩称至2017年8月15日止。国洋公司虽然提供了“张幸福”书写的《情况说明》表明是五年再增加八年的主张，然“张幸福”并未能到庭接受质证，国洋公司亦未能提供证据证明“张幸福”系长风幼托方工作人员，故该《情况说明》不符合证据构成要件，对该书面证词不予采信。虽然添加内容形式有瑕疵，但因双方均认可添加内容，予以确认。然，从行文内容分析，显然“至八年”的意思难以得出是五年加八年的意思表示，“至”更能代表五年至八年的一个区间延长，即租赁期限由五年延长至八年，故采信长风幼托的主张，合同期限至2012年8月15日止。现合同租期已届满，国洋公司理应按合同约定迁出系争房屋。长风幼托要求国洋公司迁出系争房屋的诉请，符合合同约定，应予支持。国洋公司与杨宝珍提供了签约时间为2004年6月10日的《房屋租赁合同》复印件一份及食品卫生许可证等证照，用以证明长风幼托与杨宝珍间签有租赁合同，杨宝珍承租光复西路XXX弄XXX号底楼建筑面积150平方米的房屋，租赁期限自2004年8月16日起至2017年8月15日止。长风幼托予以否认。对此，法院认为，首先，该合同为复印件，杨宝珍无法提供该合同原件，故无法确认该合同真实性；其次，杨宝珍承租的房屋面积包含在国洋公司承租的房屋内，标的物重合，但国洋公司对此从未提出异议，并按合同约定支付租金，而杨宝珍亦未提供其按约向长风幼托支付租金的证据，据此认定双方之间并不存在租赁关系。杨宝珍系基于其与国洋公司法定代表人赵国平的夫妻关系在系争房屋内经营棋牌室，在长风幼托与国洋公司签订的租赁合同租期届满的情况下，杨宝珍亦应迁出系争房屋。国洋公司及杨宝珍不同意迁出的辩称意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。国洋公司确认其支付租金至2012年6月，故长风幼托要求国洋公司按10万元／年的标准支付自2012年7月起至2012年8月15日止的租金的诉请，符合合同约定，应予支持。合同到期后，国洋公司仍占用系争房屋至今，故长风幼托要求国洋公司支付自2012年8月16日起至实际迁出之日止的房屋占用费的诉请，符合法律规定，亦予支持。现长风幼托自愿降低占用费支付标准，要求国洋公司参照租金金额，即按10万元／年的标准支付占用费，未有不妥，予以准许。合同约定国洋公司对系争房屋进行装修时，须经长风幼托书面同意后方可施工，且国洋公司不得违章搭建，不得擅自改变建筑结构，不得擅自对房屋拆改、扩建或增添。现国洋公司自认其在装修时未向长风幼托递交书面申请，故国洋公司在未经长风幼托同意的情况下擅自装修，违章搭建，对此行为所产生的后果应自行承担责任。合同另约定，租赁期满国洋公司应腾清所承租房屋，恢复原状。现长风幼托从系争房屋现状、装潢折旧及有利于解决本案实际矛盾出发，自愿补偿国洋公司装潢残值20万元的意见，既符合法律规定，也符合情理，予以准许。国洋公司将系争房屋交还长风幼托后，该房内的装潢残值归长风幼托所有。国洋公司可在不损坏房屋结构的情况下，将可移动物品搬走。国洋公司称其支付押金52，000元，为此提供发票一张。由于长风幼托与国洋公司均确认该发票大写金额处有涂改，“万”字前面有“／”的痕迹，与“伍”字重叠，故在国洋公司未提供其他证据予以佐证的情况下，对此难以采信。长风幼托提供的押金记账联载明国洋公司支付押金2，000元，对此予以确认。长风幼托表示在国洋公司结清所有费用后返还国洋公司支付的押金2，000元的意见，符合法律规定，亦予准许。据此，原审法院判决：一、上海国洋建筑装潢有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市光复西路XXX弄XXX号底楼建筑面积400平方米、院子约400平方米，合计占地面积800平方米的房屋，将房屋交还上海市普陀区长风幼托服务中心；二、杨宝珍应于判决生效之日起十日内迁出上海市光复西路XXX弄XXX号底楼房屋；三、上海国洋建筑装潢有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市普陀区长风幼托服务中心自2012年7月起至2012年8月15日止的租金，按100，000元／年的标准计付；四、上海国洋建筑装潢有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市普陀区长风幼托服务中心自2012年8月16日至实际迁出之日止的房屋占用费，按100，000元／年的标准计付；五、上海市普陀区长风幼托服务中心应于上海国洋建筑装潢有限公司履行完毕上述三项义务之日返还国洋公司押金2，000元；六、准予上海市普陀区长风幼托服务中心自愿给付上海国洋建筑装潢有限公司房屋装潢残值200，000元，该款上海市普陀区长风幼托服务中心应于上海国洋建筑装潢有限公司履行完毕上述三项义务之日给付。
原审法院判决后，国洋公司不服，向本院提起上诉称：1、长风幼托与国洋公司签订租赁合同后，又与杨宝珍签订租赁合同，将国洋公司承租房屋中的150平方米出租给杨宝珍，杨宝珍在系争房屋内经营棋牌室，并以帮帮国洋茶室服务社的名义申请了食品卫生许可证等证照。由于该份合同的租赁期限至2017年8月15日，故国洋公司即便迁出，也不能将全部房屋交还长风幼托；2、国洋公司与杨宝珍取得房屋后投入大量资金进行装修、添附，被上诉人补偿20万元明显低于相应价值。请求本院撤销原判，改判驳回长风幼托的诉讼请求。
被上诉人长风幼托辩称：被上诉人只与国洋公司签订过租赁合同，且已到期，国洋公司擅自转租给杨宝珍，与被上诉人无关。按照规定，被上诉人不需补偿国洋公司的装修与擅自搭建物。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人杨宝珍述称：其与长风幼托的租赁合同是真实的，要求继续履行。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，长风幼托与国洋公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。现合同租期已届满，国洋公司未按约迁出系争房屋，显属不当。长风幼托诉请国洋公司迁出系争房屋并承担相应责任，符合合同约定，应予支持。关于杨宝珍所称的《房屋租赁合同》复印件一节，原审法院已有详尽阐述，本院予以认同不再赘述。长风幼托与国洋公司签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期满国洋公司应腾清所承租房屋，恢复原状；国洋公司对系争房屋进行装修时，须经长风幼托书面同意后方可施工，且国洋公司不得违章搭建，不得擅自改变建筑结构，不得擅自对房屋拆改、扩建或增添。现国洋公司擅自装修，违章搭建，对此行为所产生的后果应自行承担责任。长风幼托从系争房屋现状、装潢折旧及有利于解决本案实际矛盾出发，自愿补偿国洋公司装潢残值20万元的意见，合情、合理、合法，法院予以准许。国洋公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，517元，由上诉人上海国洋建筑装潢有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一五年三月十日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……