海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三亚民一终字第13号
上诉人（原审被告）：王翠香。
上诉人（原审被告）：杜丽华。
被上诉人（原审原告）：白琳。
原审第三人：三亚信恒实业发展有限公司。
法定代表人：纪维峰。
委托代理人：林清霞。
委托代理人：熊冬菊。
上诉人王翠香、杜丽华与被上诉人白琳、原审第三人三亚信恒实业发展有限公司（简称信恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2013）城民二重字第17号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王翠香、杜丽华，被上诉人白琳、原审第三人信恒公司的委托代理人林清霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：位于三亚市友谊路6号擎天半岛项目为信恒公司开发，案外人刘天薇于2009年11月30日与信恒公司分别签订二份《擎天半岛认购书》，刘天薇认购擎天半岛附楼409及410房。2010年1月27日，白琳与杜丽洋签订《房屋转让协议》，约定：白琳将位于三亚市友谊路6号擎天半岛附楼409室转让给杜丽洋，房屋价格为126万元整；杜丽洋将全款转给白琳，白琳同时将刘天薇名字的收据和擎天半岛认购书交到杜丽洋手上，负责协助将合同变更杜丽洋名下，一切费用由白琳负责，杜丽洋拿到房照为止；如果谁违约，包赔对方双倍损失。签字双方分别为“白琳”和“王翠香代签杜丽洋”。合同签订后次日，王翠香支付95万元购房款给白琳（从杜国平个人账户转支，王翠香称杜国平为其丈夫）。庭审中，王翠香、杜丽华认可，他们在之前已以杜丽华名义与白琳签订与以上一致的合同，从白琳手中购买了三亚市友谊路6号擎天半岛附楼410室，并于2010年1月27日一次性支付了126万元。王翠香自认其用儿子杜丽洋的名义购买409室，合同签订系其代杜丽洋签字。2010年1月29日，刘天薇与信恒公司重新签订《销售认购书》，取代了2009年11月30日所签的认购书。2010年2月2日，刘天薇经公证声明将以上409号、410号房转名给杜丽洋、杜丽华。依刘天薇申请，信恒公司2010年8月20日与杜丽洋、杜丽华分别签订《商品房买卖合同》，并于2010年9月30日在职能部门办理备案手续。擎天半岛附楼409室、410室均已实际交付给王翠香、杜丽华使用。王翠香为杜丽华（姐姐）杜丽洋（弟弟）的母亲。
白琳提交残缺的欠条一张，内容为“欠”“今欠购”“叁拾壹”“￥310000”“半岛4”“王翠香杜丽”“2010年1月28日”“还款2010年7月”；提交三亚市公安局月川派出所2011年2月12日出具的情况说明及证明，证实该字条系由王翠香所带的一名中年女子于2011年2月8日到白琳家中抢夺、撕毁并吞食欠条其余部分的情况，“经询问王翠香，其承认因购买房屋，尚欠白琳的购房款人民币叁拾壹万元整，约定于2010年7月份偿还”，并提交报案书和月川派出所对白琳、白娜（白琳之女）所做的询问笔录，主张王翠香欠款31万元并恶意损毁欠条的情况。王翠香、杜丽华当庭认可该条据系自己代杜丽洋出具，辩称该条据系房款押金而非房款欠条，该条据已由白琳自行撕毁；并提供刘天薇对两套房屋的销售认购书、房款收据，主张双方剩余31万元房款系购房押金，在白琳未能履行合同变更至其名下、负责一切办理证照费用至其拿到房屋权属证书为止的义务时，其房款押金的给付条件尚未具备；提供物业实测资料主张房屋实际面积与认购书有出入。
一审法院认为：在王翠香于2010年1月27日代其儿子杜丽洋与白琳签订《房屋转让协议》购买以上409号房之前，王翠香、杜丽华已以杜丽华的名义与白琳签订与以上《房屋转让协议》条款一致的合同，购买以上410房，并于2010年1月27日一次性付清以上410房的购房款126万元。王翠香、杜丽华在购买以上410房时并没有预留购房押金，购买410房与购买409房的合同条款一致，支付410房购房款的时间与签订409房购房协议为同一天，《房屋转让协议》中并没有明确约定直到杜丽洋取得产权证书之后才付清所有购房款。同时，在白琳提供欠缺的“条”中，起头存在“欠”字，还有注明还款时间，这符合欠款条据的主要要件。另，王翠香、杜丽华就409号房只支付95万元，仍欠31万购房款，这与以上“条”中注明的数额一致。因此，白琳提供欠缺的“条”是王翠香、杜丽华出具的欠购房款条据。王翠香、杜丽华主张白琳提供欠缺的“条”是押金条，没有事实依据，对该主张不予支持。该“条”虽有欠缺，但主要的内容仍记载清楚，该“条”可作为本案认定事实的证据。根据该“条”记载的内容及本案查明的其他事实相印证，足以认定以下事实：以杜丽洋名义购买的以上409号房仍欠白琳31万元购房款，并在2010年7月还清。虽购买以上409号房的名字为杜丽洋，但购房合同为王翠香代杜丽洋签订，所付的95万元购房款从王翠香丈夫杜国平账户上转支，王翠香、杜丽华出具欠购房款条据，同意支付尚欠的购房款，杜丽洋、杜丽华是杜国平、王翠香夫妇的子女。以上409号房实为家庭共同购买，以杜丽洋名义登记。因此，王翠香、杜丽华是以上409房实际购房人。白琳亦未能提供原始购房合同所有人刘天薇的授权委托书，但刘天薇已声明将以上409号转名给杜丽洋，依刘天薇申请，信恒公司也与杜丽洋签订《商品房买卖合同》，并在职能部门办理备案手续，合同内容已实际履行完毕，杜丽洋没有另行支付其他的购房款，房屋也交付王翠香家庭使用。对于白琳的代理出售行为，视为刘天薇已默认或追认。故对于王翠香、杜丽华与白琳为房屋买卖合同的当事人予以认定。王翠香、杜丽华主张白琳作为原告主体不适格，他们也不是适格被告的理由不成立，不予支持。王翠香、杜丽华向白琳出具的是欠购房款条据，不是押金条据，欠款条据确认欠购房款31万元，王翠香、杜丽华也认可。白琳以欠款条据主张王翠香、杜丽华支付尚欠的剩余31万元购房款，依法有据，予以支持。王翠香、杜丽华没有按时支付购房款，造成白琳产生利息损失，白琳诉求王翠香、杜丽华按短期贷款利率计算支付还款期间的利息，依法有据，予以支持。欠缺的欠款条据中注明还款期限的“年”、“月”清晰，即2010年7月，但“日”不清晰，故利息起算时间为2010年8月1日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：王翠香、杜丽华于判决生效之日起十日内共同向白琳支付剩余房款31万元及利息（按照中国人民银行同期短期贷款利率计算，起止日期自2010年8月1日起至判决确定付款之日止）。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元（白琳已预缴2975元），由王翠香、杜丽华共同负担2975元。
上诉人王翠香、杜丽华不服一审判决，上诉称：一、白琳并非本案适格主体。涉案房屋原为案外人刘天薇夫妇购买，后经协商与杜丽华及杜丽洋达成房屋买卖意向，双方签订房屋买卖合同并进行更名、备案等手续。白琳未提供证据证明刘天薇夫妇授权其对上述两套房屋进行转让，其行为属于无权处分。退一步讲，即便白琳有代理权或者事后取得刘天薇夫妇的追认，那么其也仅是代理人，而不能以原告的身份起诉王翠香、杜丽华要求支付购房款。二、王翠香不是适格被告。王翠香为杜丽华、杜丽洋的母亲，其在杜丽华、杜丽洋购房之初作为杜丽洋的代理人与刘天薇夫妇进行洽谈，代签相关文件，其仅是代理人，而不是房屋买卖合同的相对方，白琳无权起诉王翠香。三、本案第一次庭审时，白琳明确自己的利息起算时间为自起诉之日起算，而其起诉日期为2012年12月5日，但一审法院第一次判决利息的起算时间为2010年9月30日，发回重审后判决利息起算时间为2010年8月1日，一审法院这种超越白琳诉求，延长白琳利息起算时间的判决，严重违反了不告不理原则。四、一审认定事实错误。1、杜丽华及杜丽洋购买的409、410室均属个人财产，而非家庭财产。虽然购房时的代办人为王翠香，付款人为王翠香的丈夫，但实际产权人及合同主体为杜丽华、杜丽洋。即使是杜丽华、杜丽洋的父母出资为其购房，那么父母、子女之间的财产赠与，也未违反法律规定。2、白琳起诉依据的条据已被撕毁，并且双方曾经结算过，不能作为本案认定事实的证据。庭审中，白琳就该“条”的说法不一，缺少对王翠香、杜丽华有利的“房押金”三个字，白琳撕毁押金条，毁灭证据，把押金等字样去掉，只保留对自己有利的字样，明显属于故意为之，但不管该条性质如何，均因房屋买卖合同引起，是白琳不履行义务在先，而非因借贷引起的借款。对于《情况说明及证明》及《报案书》，王翠香、杜丽华已到月川派出所了解过情况。报案书中已明确写明案发及报案时间为2011年2月8日，负责出警的警员赶到现场后该“条”已被撕毁，出警的警员根本没有看到事情经过，《报案书》中案情发生及经过系白琳一人陈述，而《情况说明及证明》更是白琳于2011年2月12日到该派出所单方陈述所做出的，不能作为本案认定事实的证据。五、对于涉案31万元王翠香、杜丽华有权行使后履行抗辩权。协议中已明确约定“一切费用由甲方负责，乙方拿到房照为止”。对于协议所提及409房，王翠香、杜丽华已按约定将126万于协议签定之日一次性付清，白琳至今未履行义务。王翠香、杜丽华完全可以行使顺序履行抗辩权，在白琳按协议履行义务前不予支付剩余的购房款。争议款项双方约定是押金，白琳也以后续一系列行动证明是押金，如认购书，合同都是协议之后所得。不仅如此，白琳一直未缴纳房屋交易所产生的税费，希望二审能依据双方签订协议时的目的确定双方履行义务的先后顺序。六、白琳交付的房屋实际面积与约定面积有极大差距，两套房屋的面积相差0.853平方米，按照成交单价，白琳应退还王翠香、杜丽华13221.5元。另据合同约定套内面积差距在3％以上的买受人有权退房或由出卖人双倍返还买受人，原认购书写明套内面积57.75平方米，实际面积为54.79平方米，每套差2.96平方米，按照房屋成交价格126万元计算为25.8327万元。七、白琳擅自占用小区公共通道，建房几间，王翠香、杜丽华花钱买的公摊面积，但白琳据为己有，信恒公司对此不管不问，甚至偏袒白琳，白琳还应对此向王翠香、杜丽华赔偿。综上，请求撤销原判，依法改判驳回白琳的诉讼请求；一、二审诉讼费用由白琳承担。
被上诉人白琳辩称：一、关于主体问题。从合同的实际履行情况看，王翠香系合同署名人之一，且其自认以子女的名义购买，以其丈夫的账户交付部分房款，其所出具的条据也是王翠香、杜丽华以个人名义向白琳出具的。因此，白琳按照王翠香的要求，向案外人杜丽洋履行房屋过户手续，不影响合同中对王翠香主体身份的认定。二、关于涉案房屋是否家庭财产的问题。王翠香、杜丽华以个人名义签署合同并出具条据，以王翠香丈夫名义交付房款，要求合同相对人对杜丽华及案外人杜丽洋履行过户手续，实质是家庭共同购买涉案房产。三、关于利息问题。根据王翠香、杜丽华出具的条据，还款时间为2010年7月，无论是押金还是欠条，涉诉房屋均已过户至杜丽洋、杜丽华名下，《房屋转让协议》中约定的支付余款的条件已成就；利息计算时间应以条据所作的补充约定时间为准，一审判决自2010年8月1日起算利息，具有事实根据和法律依据。关于王翠香、杜丽华提出的其他问题，与本案无关，综上，请求维持原判。
原审第三人信恒公司述称：信恒公司就涉案商品房与案外人刘天薇分别签订《销售认购书》，后因付款时间的变更又重新签订了《销售认购书》。《销售认购书》签订后，刘天薇付清了房款。后经刘天薇要求将其所认购的409房转名给杜丽洋，410房转名给杜丽华。故信恒公司于2010年8月2日与杜丽洋就409号房签订《商品房买卖合同》，2010年8月20日就410房与杜丽华签订《商品房买卖合同》。上述商品房买卖合同均已备案，杜丽洋及杜丽华均已收楼使用，且杜丽洋及杜丽华也没有向信恒公司另行支付购房款。综上，信恒公司与杜丽洋、杜丽华的合同已实际履行完毕，王翠香、杜丽华与白琳之间的纠纷与信恒公司无关。
经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。另查，二审庭审中，王翠香、杜丽华当庭表示放弃对主体资格问题的上诉。
本院认为：王翠香、杜丽华在庭审中已明确放弃上诉中提到的主体资格问题，属当事人对其民事权利的处分，本院予以准许。故本案争议焦点为王翠香、杜丽华与白琳之间是否存在31万元的债务关系，王翠香、杜丽华对涉案的31万元是否享有后履行抗辩权及涉案31万元的利息如何支付的问题。
一、关于王翠香、杜丽华与白琳之间是否存在31万元债务关系的问题。
对于涉案31万元的性质双方存在争议，王翠香、杜丽华认为是“押金条”，而白琳认为是欠购房款。从涉案欠缺的条据来看，其内容提到“欠”、“今欠购”、“叁拾壹”、“2010年1月28日”及“还款2010年7月”，且该条据中，起头存在“欠”字，并注明还款时间，符合欠款条据的构成要件，故应当认定该条据的性质是“欠条”而非“押金条”，且王翠香、杜丽华认可涉案房屋尚有31万元未支付，故双方之间的关系为房屋欠款的债权债务关系。
二、关于王翠香、杜丽华对涉案的31万元是否享有后履行抗辩权的问题
王翠香、杜丽华对于欠白琳31万元购房款没有异议，但其主张依据《房屋转让协议》，白琳应当先履行完办证等义务其才支付该笔款项。双方对于《房屋转让协议》中约定的“一切费用由甲方负责，乙方拿到房照为止”理解有争议，因上述欠条并未约定拿到房产证才付款，故王翠香、杜丽华主张其可行使后履行抗辩权的理由不成立，其应当依据该欠条偿还涉案的31万元。如果王翠香、杜丽华主张白琳应当依据《房屋转让协议》支付拿到房照前的一切费用，其可另行起诉。关于王翠香、杜丽华所提到的面积差异，与本案无关，其可依据合同另行起诉，本案不作处理。
三、关于涉案31万元的利息如何支付的问题
虽然2013年1月28日庭审时，白琳表示利息的起算日期为2012年12月25日，但2013年3月21日白琳向法院提出其利息的起算日期应为欠条确认的还款之日。因发回重审时当事人未就利息的起算日期提出异议，故一审判决利息起算时间为2010年8月1日并未超越白琳的诉求。
综上，王翠香、杜丽华的上诉理由不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5950元，由王翠香、杜丽华负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾人孝
审判员 钟凤娟
审判员 李新建
二〇一四年三月十一日
书记员 何 莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……