安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民二初字第00766号
原告：马鞍山市旭元物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区，
法定代表人：丁少平，该公司总经理。
委托代理人：常小琴，马鞍山市旭元物业管理有限公司员工。
委托代理人：于燕弟，马鞍山旭元物业管理有限公司法律顾问。
被告：吴玉宝，男，1976年12月8日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市。
原告马鞍山市旭元物业管理有限公司（以下简称旭元物业公司）与被告吴玉宝物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗美娟独任审判，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。旭元物业公司的委托代理人常小琴、于燕弟及吴玉宝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
旭元物业公司诉称：2013年10月1日，旭元物业公司与马鞍山市雨山区荷西嘉园小区业主委员会（以下简称荷西嘉园业委会）签订物业管理服务合同一份，约定物业费标准住宅为0.30元／平方米／月，商业物业／非住宅为1.0元／平方米／月；逾期缴纳物业费的，每逾期一日，缴纳物业费的万分之二作为滞纳金。吴玉宝是该小区业主，其物业形式为住宅，面积为112.97平方米，每月应交纳物业费为33.89元。吴玉宝欠自2011年10月1日至2015年6月30日止（计44个月）的物业费共计1491元，应交纳的滞纳金为202元。同时吴玉宝每月应缴纳电梯费为25元，自2011年10月1日至2015年6月30日44个月共欠电梯运行费1100元。吴玉宝的行为违反了物业管理法律法规的相关规定，影响到了旭元物业公司的日常工作，同时也侵害了绝大多数已经缴纳物业费的业主的合法权益，故请求法院判令：1、吴玉宝支付物业费1491元；2、支付违约金202元；3、支付高层电梯运行费1100元；以上合计2793元；4、承担本案的诉讼费用。
旭元物业公司为支持其主张，向法庭提交了下列证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书各一份，证明旭元物业公司的主体资格。2、物业服务合同复两份及收费标准一份，证明旭元物业公司是从2013年10月1日起为该小区提供物业服务，合同约定了物业费的收取标准，并经物价局核准。3、情况说明复印件一份、住宅欠费住户移交清单复印件五张、（2015）雨民二初字00493号民事判决书复印件一份，证明2011年10月1日到2013年9月30日之间祥和物业公司是荷西嘉园的物业公司，这期间的应收未收的物业费已经转交给旭元物业公司承接；还证明已生效的民事判决书查明祥和物业是前物业公司，祥和物业到期后，相关住户欠费收费权利已移交给旭元物业公司。4、电梯约定协议一份、电费发票一张、电梯维保费收据一份、电梯检测费收据两张，证明电梯运行费是按照每户每月25元来收取，包含了三个部分即一是电费、二是检测费、三是维保费；2015年1月25日到4月1日一季度的电梯检测费是33000元；2015年1月6日电梯检测的材料费是8590元；2015年5月1日到8月1日一季度电梯维保费是9000元；2015年3月16日到4月15日的电费（电费发票是我所在11栋的）是5898.65元。
吴玉宝辩称：一、旭元物业公司不是合同的主体，要求支付物业服务费1491元无依据：1、三份物业合同中有两份是祥和物业公司与荷西嘉园业委会签订的，经网上查询没有合法登记的祥和物业公司存在，所以该合同无效；2、两份合同的主体不是旭元物业公司，所以旭元物业公司无权主张权利；3、祥和物业公司与旭元物业公司之间的交接是私下的，没有告知业主，欠多少物业费不清楚，我没有义务交2011年10月1日至2013年9月30日的物业费给旭元物业公司；4、荷西嘉园业委会成立没有召开业主大会，没有书面征求业主意见，非法成立的业委会不具有代表广大业主与物业公司签订物业合同的权力；5、荷西嘉园业委会与物业公司签订的合同是非法的、无效的；6、2014年8月18日之前旭元物业公司没有取得三级物业服务资质证书，不能对荷西嘉园小区提供服务，荷西嘉园业委会对旭元物业公司资质等级有重大误解，因此旭元物业公司与荷西嘉园业委会签订的合同无效。二、旭元物业公司不应要求我支付违约金。三、旭元物业公司要求我支付高层电梯运行费无据：1、电梯费的收取无依据，只是约定并未核准，物业公司并没有提供电梯运行服务，无电梯运行服务人员；2、每户业主的住宅面积已包括电梯的分摊面积，业主有权使用电梯；3、旭元物业公司提供的收费项目许可证书中没有高层电梯运行费项目；4、业委会未经业主大会批准，无权与物业公司签订只规定业主义务，明显对业主不利的所谓约定协议。四、物业公司没有让业主感受到其提供了服务：荷西嘉园小区内多次发生被盗、被抢劫，小区物业公司人员没有制止；小区内绿化带杂草丛生，消防器材积满灰尘，小区垃圾堆积严重，公共楼面垃圾无人清扫；楼道、家门口贴满了小广告，公共过道的灯开关损坏，小区公共通道墙面渗水无人处理；根据市住建委2014年210号通告，荷西嘉园小区物业得分为45分，排名倒数第二。故旭元物业公司没有提供管理和服务，小区安保、保洁、绿化、停车等工作服务不到位。五、旭元物业公司千方百计敛财：1、自来水每吨向业主加收电费0.9元，相当于每吨水从1楼泵到楼顶要用1.53度点，而根据生产水泵厂家的资料，每吨水泵到69米，仅需0.39度电，折合电费0.23元／吨水；2、旭元物业公司在小区地面上划线就收停车费，因我没有交物业费，旭元物业公司连我交了停车费才给使用的地下停车位也不让停，逼迫我将车停在小区门外；3、旭元物业公司未经业主大会同意，在小区公共通道、电梯内等到处设立广告牌、广告箱收取广告费；4、旭元物业公司向我催讨物业费的时候恶语相向，以质问和威胁的态度，妄图压服我。综上，从实际情况看，物业公司成了敛财工具，不需要承担服务业主的职责，业主就应当交物业费，故希望法院裁判案件能够多考虑民众利益，让物业公司明白其不能以为与业委会签订合同以后就能躺着收费。
吴玉宝针对其辩解向法庭提交证据如下：1、照片二十五张，证明旭元物业公司没有提供服务，对绿化、水、消防器材、安全、电梯等方面都没有进行管理。2、马住建（2014）第210号的通报打印件一份，证明在马鞍山市住房和城乡建设网站上下载的旭元物业公司在关于物业管理小区专项检查中全市排名倒数第二，说明旭元物业公司管理服务不到位，且不具备三级的资质，只是暂定三级。3、在淘宝网上下载的QQDP65-32大流量变频供水增压水泵的说明书打印件一份，证明每吨水从一楼到顶楼只需要0.23元的电费。
经庭审举证，吴玉宝对旭元物业公司提供的证据发表质证意见如下：对证据1无异议，但认为旭元物业公司是2013年6月6日注册的公司，不可能当年就发三级证书，只是暂定三级；证据2无异议；证据3没有业委会的公章，最后一页上祥和物业公司是空白；对证据4有异议，约定每月每户25元电梯费没有依据，收据不予认可，发票认可，电费发票不能说明11栋用的电费。
旭元物业公司对吴玉宝提供的证据发表质证意见如下：对证据1照片中有五张可以反映出是小区全貌，有十九张看不出全貌，对其真实性有异议，反映的问题我公司已经在做，比如准备动用维修基金解决墙体开裂渗水等房屋质量问题，小区草坪修整已经搞好，因此不能证明物业公司没有服务；证据2关于通报中我公司打45分是事实，评比时间是在2013年，评比的内容包含很多问题，如内部管理、资料的健全等，所以不能说明物业公司没有服务，不能作为拒交物业费的理由。对电梯的维护、检测等都是物业公司去做的。关于我公司资质问题，任何公司在成立时，都是暂定资质，然后才申报、确定。
经庭审举证、质证，本院认证如下：旭元物业公司所举证据1、证据2、证据3均具有真实性、合法性及与本案的关联性，依法应当作为本案定案依据；证据4为旭元物业公司日常维护电梯的费用，与本案无关联性，依法能作为本案的定案依据。
吴玉宝所举证据1中的五张照片旭元物业公司予以认可，能够反映小区的全貌，故对其中能够反映物业公司对公共部位的草坪、通道的管理服务有瑕疵的照片的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，可以作为本案的定案依据，其余照片不予认定；证据2与本案缺乏关联性，依法不能作为本案的定案依据；证据3不能作为证据使用。
经审理查明：旭元物业公司系依法成立的从事物业管理服务的公司。2013年9月27日，旭元物业公司与荷西嘉园业委会签订物业管理服务合同一份，约定由旭元物业公司为荷西嘉园小区提供物业服务；委托管理期限为三年，即期限自2013年10月1日至2016年9月30日止；旭元物业公司提供物业管理服务的范围包括小区建筑共用部分的日常维修、养护和管理，共用部分的专项维修资金的收取、使用及管理；物业管理服务事项与标准包括物业管理区域内的环境卫生、保洁服务、绿化服务、安全防范服务，物业服务费收费标准详见物价局颁发的《马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准》中的三级；物业管理服务费住宅为每月每平方米0.30元收取，非住宅按每月每平方米1.0元收取，业主逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按日万分之二交纳滞纳金。协议签订后，旭元物业公司依约为荷西嘉园小区提供物业管理服务。吴玉宝房屋面积是112.97平方米。吴玉宝自2011年10月1日起至2015年6月30日止共拖欠44个月物业服务费1491元（112.97平方米×0.3元／月×44月＝1491元）、高层电梯运行费1100元（25元／月×44月＝1100元），合计2591元未付，以致成讼。
另查，祥和物业公司与西嘉园业委会先后签订两份物业服务合同，约定祥和物业公司于2011年10月1日至2012年9月30日、2011年10月1日至2013年9月30日止为荷西嘉园小区提供物业服务，双方约定了物业管理服务的范围、服务事项及物业收费标准、违约责任等，并约定高层电梯费为每户每月25元等。到期后，旭元物业公司与荷西嘉园业委会签订物业服务合同，约定旭元物业公司为该小区提供物业管理服务等，旭元物业公司与祥和物业公司通过荷西嘉园业委会办理了交接手续，荷西嘉园业委员会同意祥和物业公司与旭元物业公司的债权转移协定，即由祥和物业公司将其为荷西嘉园小区提供物业服务期间应收而未收取的物业费全部移交给旭元物业公司收取，归旭元物业公司所有。
诉讼中，旭元物业公司自愿放弃对违约金的诉讼请求。旭元物业公司对该小区物业管理有未尽到管理责任的情况予以认可，并表示正在逐步完善。
本院认为：1、荷西嘉园业委会与祥和物业公司、旭元物业公司签订的物业管理服务合同均合法有效，应受法律保护。旭元物业公司为荷西嘉园小区提供了物业服务，吴玉宝作为该小区的业主，享受了物业公司提供的物业服务，理应按约交纳物业费。吴玉宝未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任。2、旭元物业公司与祥和物业公司办理交接手续，并经荷西嘉园业委会同意，祥和物业公司将其服务期间（即2011年10月1日至2013年9月30日止）应收未收取的物业服务费全部转交给旭元物业公司所有，该债权转让协议有效，旭元物业公司即依法享有祥和物业公司的债权，故对旭元物业公司主张要求吴玉宝支付自2011年10月1日起至2015年6月30日止的物业费用，本院依法予以支持。3、关于祥和物业公司、旭元物业公司与荷西嘉园业委会约定的每户每月25元的高层电梯运行费，系双方真实意思表示，且未违反相关法律行政法规的强制性规定，当属有效，依法应受法律保护。吴玉宝以旭元物业公司没有提供物业服务等理由拒绝交纳物业费，显属不当。鉴于旭元物业公司服务与管理确存在瑕疵，依法可以适当减少吴玉宝所要缴纳的物业服务费用，应以吴玉宝拖欠的物业费、高层电梯运行费合计2591元的80%计算为妥，即2073元。4、旭元物业公司自愿放弃对违约金的请求，于法不悖，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吴玉宝于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市旭元物业管理有限公司支付物业服务费、高层电梯运行费合计2073元（自2011年10月1日起计算至2015年6月30日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告马鞍山市旭元物业管理有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费25元（已减半收取），由被告吴玉宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 罗美娟
二〇一五年十一月三日
书记员 邢晓萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。