河南省新密市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新密民一初字第2317号
原告孙新建，男，汉族，出生于1966年5月5日。
委托代理人王书斌，河南开通律师事务所律师。
被告寇文权，男，汉族，出生于1970年11月21日。
委托代理人白喜章，新密市西大街法律服务所法律工作者。
原告孙新建诉被告寇文权租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙新建的委托代理人王书斌、被告寇文权及其委托代理人白喜章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年原告夫妇二人在新密市嵩山大道东段公安局十字路口西北角开办天岭招待所。2012年7月31日，原、被告签订了《房屋租赁协议》一份，约定被告承租原告的房屋，包括以该房屋为依托开办的天岭招待所，年租金35000元，租赁期为3年，每年7月31日之前付清下一年度租金，双方并就其他相关事项作了约定。合同签订后，被告支付了30000元租金，将原天岭招待所易名为天岭商务公寓之后开始经营。但到2013年7月31日，被告拒不支付下一年度租金，下欠上年度租金5000元也未支付。原告要求被告履行合同约定的义务时，被告却一直推脱。为此诉至法院，请求判令被告继续履行《房屋租赁合同》，并支付2012年欠付租金5000元和2013年7月31日至2014年7月30日租金35000元。
为支持其主张，原告向本院提交下列证据材料：1、本院（2009）新密民一初字第1116-1号民事判决书一份；2、2004年4月23日新密市城关供销合作社与原告妻子梁转签订的《协议》一份；3、2004年7月23日《补充协议》一份；4、原告与梁转的结婚证一份；5、2013年7月31日原、被告签订的《房屋租赁协议》一份；6、2012年8月1日被告与周福民签订的《房屋租赁合同》一份；7、周福民证人证言和身份证复印件各一份；8、《人民调解协议》一份。其中证据1证明证据2、3中的原件在郑州中院的卷宗中，原告无法提供；证据2、3、4证明原告作为梁转的丈夫，对外有租赁权；证据5、6、7、8证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告已按照合同履行了交付义务，且被告已实际使用该房屋，并将部分房屋转租给他人使用。
被告辩称，原告所诉不是事实，原告没有按履行协议约定将全部租赁房屋交给被告，部分房屋现在仍然被该房屋所有权人新密市城关供销合作社占有、使用，所欠部分房租是因为原告没有履行合同所致。诉争房屋所有权人是新密市城关供销合作社，现新密市城关供销合作社通知被告解除合同，并且已得到原告同意，为此，请求驳回原告的诉讼请求。
为支持其主张，被告向本院提交如下证据材料：1、新密市特种行业档案一份，证明在未到租赁期的情况下，被告将天岭宾馆的经营资格转让给原告，说明原告同意解除合同；2、新密市人民政府新密房权证字第05010144**号房产证复印件一份，证明该房屋所有权人是新密市城关供销合作社；3、新密市城关供销合作社解除通知一份。
庭审中，各方当事人对相对方提交的证据发表质证意见如下：被告对原告提交的证据1真实性没有异议，但认为原、被告签订协议时原告没有向被告出具过该判决书，该房屋所有权人仍是新密市城关供销合作社，且该判决书没有生效不能作为定案依据；对证据2、3有异议，认为与本案无关；对证据4、8真实性没有异议；对证据5真实性没有异议，但认为原告没有履行协议，没有将全部房屋交付被告使用，房屋所有权人新密市城关供销合作社天天闹事，导致被告无法经营，经原、被告协商，解除了该协议；对证据6真实性没有异议，但认为该合同没有实际履行；对证据7有异议，认为证人没有出庭，证言的真实性无法确定。原告对被告提交的证据1真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为本案是原、被告之间房屋租赁合同纠纷，而被告提供的特种行业的变更档案与本案没有直接法律关系，该证据也不能证明原告同意解除了原、被告之间的房屋租赁合同，且是被告企图将特种行业许可证变更到他人名下，给原告造成损失的情况下，原告无奈给被告支付了10000元，将特种行业许可证变更到自己名下；对证据2真实性没有异议，认为根据新密市城关供销合作社与原告妻子签订的协议，原告取得了涉案房屋的租赁权和经营权，且根据协议约定，原告对外转租、租赁涉案房屋，无需征得新密市城关供销合作社同意；对证据3真实性有异议，认为是被告与新密市城关供销合作社恶意串通的结果，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，原、被告之间形成的房屋租赁合同关系是合法、有效的，作为案外人的新密市城关供销合作社无权通知被告终止协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，新密市城关供销合作社如果想要解除合同，应该通知原告方解除新密市城关供销合作社与原告方的合同，而不能直接通知解除原告与被告之间的合同，该通知没有任何法律效力，应当是无效的。
经审理本院对本案事实确认如下，2004年4月23日，新密市城关供销合作社和梁转签订了借款协议一份，约定：梁转借给新密市城关供销合作社150000元，月利率2%，梁转享有新密市城关供销合作社在新密市嵩山大道东十字路口西南角的门市楼一楼至五楼房屋的自主经营权和对外承租权，新密市城关供销合作社无权干预。同年7月23日，新密市城关供销合作社和梁转签订了补充协议，约定新密市城关供销合作社三个月内没有及时归还梁转借款及利息，则新密市城关供销合作社的门市楼由梁转经营或租赁四十年。后新密市城关供销合作社和梁转发生纠纷，新密市城关供销合作社于2009年4月28日向法院起诉，目前该案仍在审理中。2011年6月24日，原告和梁转登记结婚。2012年7月31日，原、被告签订了租赁协议一份，主要内容为：原告孙新建为甲方、被告寇文权为乙方，自2012年7月31日起，甲方将位于新密市城区嵩山大道东段公安局十字路口（西北角）天岭招待所的房产，租赁给乙方，年租金为35000元整，在合同签订后乙方将房租一次性付清，合同到期日为2015年7月31日。乙方租赁期为三年，在此期限内甲方不得私自提高租金，不经乙方同意不得私自对房产进行改造、出售或转租他人，乙方不得影响周围邻居生活。如续租，乙方提前15-20天交房租，否则视为弃权，必须在到期当日或提前搬出，否则每日加收租金30元。到期3日后，如仍未办理手续，甲方可在见证人或司法人员在场的情况下，对房屋内物品进行处理。合同签订后，被告交纳第一年房租30000元。2012年8月1日，被告和周福民签订了房屋租赁合同，约定自2012年8月1日起，被告将位于原天岭招待所门下梯间拐角房及楼上住房一间租给周福民使用，租赁期为一年，租金为5500元。后周福民给被告缴纳了房租5500元。2013年7月6日，新密市城关供销合作社给被告发了一份通知，内容是：“寇文权，关于你承租嵩山大道东段，公安局十字路口西北角的房产，产权归我单位所有。根据相关法律规定，未经我单位同意，你无权租赁该房屋。希望你收到通知后，终止继续租赁该处房屋”。2013年7月底，被告未向原告交纳2013年7月31日至2014年7月31日的房租，同年8月原告将涉案房屋委托周福民管理。2013年10月14日，新密市天岭招待所的特种行业经营资格由被告变更为原告，经营负责人为周福民。后原告要求被告继续履行合同义务，双方形成纠纷。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称欠付部分租金是因原告没有完全履行协议，没有将全部房屋交付给被告，但未提供相应的证据予以证实，对此，本院不予采信。被告2012年7月31日至2013年7月31日租赁使用了原告的房屋，应按照合同约定向原告支付租金，对原告要求被告支付2012年7月31日至2013年7月31日下欠5000元租金的诉讼请求，本院予以支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。原告的委托代理人在庭审中认可是在2013年8月份开始控制涉案房屋，本院予以确认。《中华人民共和国行政许可法》第十二条、第十四条和国务院令第412号第36条规定，旅馆业列入特种行业管理并由县级以上人民政府公安机关实施。被告于2013年9月23日向原告出具同意将天岭招待所特种行业许可证法人变更为原告的证明，原告凭此证明于2013年10月14日在新密市公安机关办理了特种行业变更手续，证明此时原告已同意与被告解除租赁合同，因此，对原告要求被告继续履行合同，并支付2013年7月31日至2014年7月31日35000元租金的诉讼请求，本院不予支持，但被告应向原告支付2013年8月1日至2013年10月14日期间的租金7192元。根据最高人民法院《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告寇文权于本判决生效后十日内支付原告孙新建房屋租金12192元；
二、驳回原告孙新建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费800元，由原告负担556元，被告负担244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，且于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并在缴费之日起三日内将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。
审 判 长 王建生
审 判 员 刘建东
人民 陪 审员 岳淑珍
二〇一四年四月十六日
书记员（代） 吕改丽