广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2688号
上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司。住所地：广东省中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A-12区办公商铺80卡。
主要负责人：陆燕平，该公司经理。
委托诉讼代理人：张科，广东卓而立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖丽珍，女，1983年5月29日出生，汉族，住广东省英德市，系该公司物业助理。
被上诉人（原审被告）：林宝萍，女，1978年2月8日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐物业公司）因与被上诉人林宝萍物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人雅居乐物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持雅居乐物业公司的一审全部诉求。事实和理由如下：一、一审认为雅居乐物业公司诉请林宝萍支付2014年8月至2015年1月期间的物业管理费及滞纳金构成重复起诉，并予以驳回，属认定事实不清，适用法律错误。雅居乐物业公司的该诉请不构成重复起诉。雅居乐物业公司一审诉求与（2015）中一法张民一初字第743号案件的诉求不同，且依据民诉法司法解释第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定可知，雅居乐物业公司的该项诉请不构成重复起诉。二、开发商已将涉案房屋交付林宝萍，林宝萍按约应当支付物业管理费及逾期交费而产生的滞纳金。根据林宝萍与开发商签订的商品房买卖合同补充协议第六条“出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收，物业管理服务费等相关费用自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担”之约定，及第十条“出卖人根据买受人的通讯地址寄出的所有挂号函件，无论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日起七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人”之约定及根据雅居乐物业公司的有关举证可知，开发商于2014年6月15日通过邮寄向林宝萍发出收楼通知书（通知收楼日期为自2014年6月25日起至2014年7月31日止），根据前述约定，林宝萍已于2014年6月21日收到了开发商的收楼通知，但林宝萍却未能按收楼通知书约定的期限内办理收楼手续，故按照前述的约定可知，林宝萍是于2014年8月1日收到了涉案房屋，其应于2014年8月1日承担交纳物业管理费的责任。三、林宝萍称未收楼，且房屋有所谓的质量问题，均不是事实。1.根据第二条可知，林宝萍已收楼。2.林宝萍抗辩收楼过程中出现的诸多房屋质量问题。其所称的质量问题，从本案事实及一审法院查明可知，林宝萍不是在收楼过程中提出的（事实上，林宝萍收楼前及收楼时均没有提出质量问题），而是于2016年3月28日才提出。另外，林宝萍未提供任何证据证明涉案房屋质量问题，其所谓的证据只是图片的打印件，但一审法院却采纳了该证据，显然违反民诉法及证据规定。3.一审适用物业管理条例第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳”之规定，属认定事实错误、适用法律错误。根据上述可知，开发商已经将涉案房屋交付买受人即本案林宝萍，那么，林宝萍应按物业管理条例第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用”之规定及双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定交纳物业管理费。
被上诉人林宝萍辩称，一、雅居乐物业公司重复提起物业管理费和滞纳金的诉讼请求构成重复起诉，违背了“一事不再理”的原则，一审据此驳回雅居乐物业公司该项诉求合法合理。二、林宝萍从未收到雅居乐物业公司的收楼通知书，也因涉案商品房存在严重质量问题及安全隐患而未办理收楼手续。第一，雅居乐物业公司仅仅以其已经向林宝萍邮寄了收楼通知书为由视为林宝萍已经收楼，该行为严重损害了林宝萍的合法利益。林宝萍从未签收过任何雅居乐物业公司寄出的收楼通知书，雅居乐物业公司也从未提交过任何证据证明林宝萍有签收记录。退一步而言，就算按照商品房买卖合同补充协议第十条的约定，也只能是视为已送达该函件给林宝萍，而非视为林宝萍已经收楼，这完全是两个不同的概念。雅居乐物业公司仅仅以此为由来确认林宝萍已经于2014年8月1日已经收楼，完全是曲解合同约定，于法无据。第二，林宝萍一直未办理收楼手续的原因是涉案的商品房存在严重的质量问题以及安全隐患，在一审中林宝萍已经就出现问题的地方一一列明并提供照片佐证。林宝萍一直就上述问题多次与雅居乐物业公司沟通，希望其能够协助解决并修缮上述存在的问题，但是截止2016年7月9日，林宝萍到涉案商品房再次检查，上述问题仍未全部得到解决与修缮。若雅居乐物业公司坚称林宝萍提供的照片不可信，可恳请法官到现场勘查取证。收楼的大前提为所交付的房屋必须是质量和安全均合格的房屋，根据物业管理条例，物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理费才由业主承担以及已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位缴纳。综上，林宝萍因涉案商品房存在严重质量问题以及安全隐患为由拒绝收楼，是合法合理的，在未收楼前不存在向雅居乐物业公司缴纳物业管理费的义务。加之，林宝萍亦认同一审判决中所述需在确定了收楼时间后方能确定林宝萍物业管理费缴纳的起算时间，而本案中，至今因涉案商品房的质量和安全问题未全部得到解决，仍未能确定收楼时间。
雅居乐物业公司于2016年2月23日向一审法院起诉请求：1.林宝萍向雅居乐物业公司支付2014年8月至2016年3月31日期间的物业管理费11900元；2.林宝萍向雅居乐物业公司支付滞纳金3748.5元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按千分之一计算，现计至2016年3月31日）。
一审法院查明：林宝萍系中山市火炬开发区神涌村雅景花园27幢01房业主，该房建筑面积为198.4平方米，涉案房屋的物业管理费收费标准为3元/平方米。林宝萍与中山市雅景房地产开发有限公司签订之中山市商品房买卖合同补充协议约定，出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担；买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人，出卖人根据买受人的该通讯地址或经出卖人确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，无论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日起七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人。雅居乐物业公司于2014年11月16日向林宝萍寄发催交物业管理费律师函，向林宝萍催交物业管理费1785元、滞纳金107.1元。雅居乐物业公司认为林宝萍未按收楼通知书所署时间办理收楼手续，已经视为收楼，林宝萍应按约定向雅居乐物业公司支付物业管理费，遂于2015年4月14日向一审法院提起诉讼，要求林宝萍支付2014年8月至2015年1月期间的物业管理费3570元及滞纳金267.75元。一审法院作出（2015）中一法张民一初字第743号判决，以雅居乐物业公司没有提交证据证明开发商已经向林宝萍寄发收楼通知书，其向林宝萍寄发的律师函亦不能证明开发商曾向林宝萍寄发收楼通知书，故不足以证明涉案房屋符合可视为林宝萍已收楼为由判决驳回雅居乐物业公司的诉讼请求。雅居乐物业公司未提起上诉，后称找到“又一城2014年6月份收楼通知书”发信回执，该回执显示曾于2014年6月15日在中山市东区邮局以挂号信方式向林宝萍位于中山市××××号的地址寄发收楼通知书，并以此为由再次具状诉至本院，主张前述实体权利。
一审另查明：涉案房屋至今没有办理收楼手续。
一审法院认为，雅居乐物业公司诉请林宝萍支付2014年8月至2015年1月期间的物业管理费及滞纳金，构成重复起诉，对该项请求，一审法院予以驳回。以下就雅居乐物业公司诉请林宝萍支付2015年2月至2016年3月期间的物业管理费之理据是否充足展开论述。雅居乐物业公司提供了发信回执证明其按照林宝萍在商品房买卖合同提供的地址向林宝萍寄发了收楼通知，林宝萍抗辩未收到挂号信，但根据商品房买卖合同补充协议“出卖人根据买受人的通讯地址寄出的所有挂号函件，无论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日起七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人”之约定，林宝萍的抗辩于法无据，一审法院不予采信，应视为林宝萍收到了收楼通知书。但是，同样根据商品房买卖合同补充协议“出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收，物业管理费等相关费用自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担”之约定以及《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳”之规定，林宝萍交纳物业管理费的起算时间是收楼之日或者不存在异议的视为收楼之日，本案中，林宝萍并未办理收楼手续，其抗辩收楼过程中出现的诸多房屋质量问题，该抗辩理由是否合法合理，有否在合理期间提出，均应当视开发商与林宝萍之间商品房买卖合同的约定而确定，但本案系物业服务合同纠纷，开发商并非本案当事人，故不宜在本案中审查林宝萍与开发商之间的商品房买卖合同关系，雅居乐物业公司应待开发商解决了其与林宝萍之间的收楼争议，确定了收楼时间后方能确定林宝萍物业管理费交纳的起算时间。综上所述，雅居乐物业公司之诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决：驳回雅居乐物业公司的诉讼请求。案件受理费192元，减半收取为96元，由雅居乐物业公司负担（该款雅居乐物业公司已预付）。
本院经审理查明：一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：林宝萍与中山市雅景房地产开发有限公司于2013年2月2日签订的《中山市商品房买卖合同》记载林宝萍的通讯地址为广东省中山市××××号。中山市雅景房地产开发公司向林宝萍邮寄的收楼通知书载明收楼时间为2014年6月25日至2014年7月31日。诉讼期间，林宝萍主张案涉房屋存在质量问题，并提供照片为据。雅居乐物业公司认为林宝萍主张的部分质量瑕疵不存在，部分瑕疵被林宝萍扩大，而部分质量问题，是由于案外人撞击造成的，并不属于房屋本身的质量问题。因林宝萍并没有于收楼通知书上载明的时间前往收楼，而是于2016年3月27日才对案涉房屋进行验收，导致案涉房屋没有得到及时的养护。且林宝萍提出的质量瑕疵不影响其对房屋的正常使用。另，林宝萍在收到本院二审法庭调查的传票后，无正当理由拒不到庭。为进一步查清林宝萍提出质量异议的时间及其他案件事实，本院于2016年8月17日向林宝萍邮寄传票，明确告知林宝萍于2016年9月6日10时30分到本院第九法庭参加法庭调查，如逾期不到庭接受本院询问，本院将根据相关法律规定作出对其不利的事实认定。林宝萍于2016年8月18日签收上述传票邮件。但林宝萍于本院指定的上述期间内仍未能到庭。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。林宝萍与中山市雅景房地产开发有限公司签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议，以及林宝萍与雅居乐物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，均是各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。经查，雅居乐物业公司提交的“又一城2014年6月收楼通知书”发信回执，显示中山市雅景房地产开发有限公司曾于2014年6月15日在中山市东区邮局以挂号信方式向林宝萍于商品房买卖合同中记载的通讯地址寄发收楼通知书。根据商品房买卖合同补充协议第十条“买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人，出卖人根据买受人的该通讯地址或经出卖人确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，无论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日起七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人”的约定，林宝萍于本案中并没有提交任何有效证据证明其通讯地址发生变动且已书面通知出卖人，故应视为该收楼通知书已送达给林宝萍。该收楼通知书记载林宝萍的收楼时间为2014年6月25日至2014年7月31日。林宝萍并没有于上述期限内前往出卖人处办理收楼手续。林宝萍主张案涉房屋存在质量问题，并认为其至今没有办理收楼手续具有合理理由，故无需支付物业管理费。对此，本院认为，本院前述已认定林宝萍已经收到中山市雅景房地产开发有限公司寄发的收楼通知书，则林宝萍应于收楼通知书上载明的期限内前往收楼，并对案涉房屋进行查验，若林宝萍发现案涉房屋存在质量问题，其应于上述期限内提出，并可待出卖人对质量问题进行修复后再行收楼。但林宝萍并没有于期限内前往收楼，也没有提交任何有效证据证明其所主张的房屋质量问题林宝萍已于上述收楼期限内提出，而中山市雅景房地产开发有限公司及雅居乐物业公司一直拒绝修复，故根据商品房买卖合同补充协议第八条“出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担，及商品房保修期开始起算”的约定，林宝萍应自收楼通知书指定的收楼日的次日（即2014年8月1日）开始支付案涉房屋的物业管理费。至于林宝萍主张的房屋质量问题，其可依商品房买卖合同的约定要求中山市雅景房地产开发有限公司承担保修义务。
雅居乐物业公司于本案中关于2014年8月至2015年1月期间物业管理费及滞纳金的主张构成重复起诉，本院另行制作民事裁定书对其该主张予以驳回。至于2015年2月1日至2016年3月31日期间的物业管理费，根据本院前述认定，林宝萍应向雅居乐物业公司支付。因林宝萍一直未向雅居乐物业公司支付案涉房屋物业管理费，故林宝萍的行为构成违约。经查，案涉房屋面积为198.4平方米，双方于合同中约定：案涉房屋的物业管理费收费标准为3元/平方米，林宝萍于每月10日前缴纳当月的物业管理费，若林宝萍不按规定时间及标准交纳物业管理服务费用的，雅居乐物业公司有权要求林宝萍补交并从逾期之日起按每日1‰支付滞纳金。根据上述合同约定，案涉房屋每月的物业管理费为595.2元（3元/平方米×198.4平方米），林宝萍应向雅居乐物业公司支付2015年2月1日至2016年3月31日期间的物业管理费合计为8332.8元595.2元/月×14个月），并自2015年2月始于每月的11号起以当月实欠物业管理费的数额为基数，按照每日千分之一的标准计付滞纳金至实际清偿之日止。
另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上所述，上诉人雅居乐物业公司的上诉合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初3650号民事判决；
二、被上诉人林宝萍于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司支付2015年2月至2016年3月期间的物业管理费8332.8元及滞纳金（每月物业管理费为595.2元，自2015年2月始于每月的11号起以当月实欠物业管理费的数额为基数，按照每日千分之一的标准计付至实际清偿之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费192元，减半收取为96元，由上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司负担29元，被上诉人林宝萍负担67元；二审案件受理费192元，由上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司负担58元，被上诉人林宝萍负担134元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 罗海欣