上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终7258号
上诉人(原审被告)：上海嘉正置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：黄怀吉，执行董事。
委托诉讼代理人：杨银水，上海浦银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴烨，上海浦银律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海定丰市场营销策划有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：杜心平，总经理。
委托诉讼代理人：彭俊(系该公司顾问)，男，1977年1月22日出生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人(原审原告)：王卫国，男，1969年6月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：赵纪春，男，1957年4月27日出生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人上海嘉正置业有限公司(以下简称“嘉正公司”)、上海定丰市场营销策划有限公司(以下简称“定丰公司”)因与被上诉人王卫国商品房销售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初3990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人嘉正公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人王卫国的一审诉请。事实与理由：第一，一审法院认定王卫国未依约定时间取得小产证系因嘉正公司违约所致，与事实不符。嘉正公司未及时办理小产证是因为国家政策发生变化导致，是属于不可抗力因素。且嘉正公司为切实维护买受人的利益，防止突发情况导致不必要的损失，在与王卫国签订出售合同时附带有租赁合同，且王卫国取得了租金，减少了损失。第二，不能按期办理小产证不完全是嘉正公司的原因所致，王卫国也有过错。因为王卫国未及时递交全部贷款手续导致贷款审批延迟，以致错过了政策变化前办理小产证的时机，责任在于王卫国。第三，嘉正公司在获悉政府政策变化后，积极配合政府完成相关变更手续，现嘉正公司已具备为王卫国办理小产证的能力，故嘉正公司有意与王卫国商议继续履行合同，为王卫国办理小产证。
上诉人定丰公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判定丰公司无需向王卫国返还人民币(以下币种均为人民币)20万元。事实与理由：定丰公司作为嘉正国际楼盘的销售公司属于居间方，作为居间方对出售方和购买方均提供相关对等服务，在这个过程中，定丰公司付出了相应的劳力与费用支出，收取合理的费用并与当事人达成一致，合理合法。定丰公司根据与王卫国签订的《网络会员服务协议》收取费用，该协议中明确约定当购房者与出售方签订购房定单或商品房出售合同时，享受会员优惠后，将不予退还该笔费用。现出售方与购买方已签订《上海市商品房出售合同》，定丰公司居间成功，履行了自身的义务，故不应退还20万元服务费。
被上诉人王卫国辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，不可抗力在法律上是有明确定义的，本案中的情况不属于不可抗力。而且嘉正公司在2017年9月29日发出的告知函中明确指出，因办理银行撤销解押过程中银行的审批手续等原因尚未完成银行解押，故无法及时办理小产证。王卫国据此要求解除合同，符合法律规定。第二，嘉正公司称由于王卫国贷款手续迟延导致小产证无法办理与事实不符。王卫国始终依约履行合同义务。办理按揭贷款必须在小产证办出后银行才会放款，实际是嘉正公司没有办理出小产证，以致王卫国未能办理贷款。第三，嘉正公司所称同时签订附带租赁合同是为了保护买受人的利益，其实这只是一种促销手段。第四，嘉正公司与定丰公司是皮与毛的关系，因嘉正公司违约导致本次买卖不成功，定丰公司收取的费用自然也应当退还。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王卫国向一审法院起诉请求：1、判令解除王卫国与嘉正公司签订的《上海市商品房出售合同》，嘉正公司返还王卫国购房款53万元及利息6,518元；2、判令嘉正公司支付违约赔偿金15,900元，并承担办理相关手续产生的全部费用；3、判令定丰公司返还定金5万元及会员费15万元，合计返还20万元。
一审法院认定事实：2017年2月17日，嘉正公司(甲方)与王卫国(乙方)签订嘉正国际订购协议，约定：房屋坐落嘉定区安亭镇墨玉路XXX号XXX室，总价127万元，定金5万元；乙方应于本协议签订之日起7日内至售楼处签订购房合同等。定丰公司代嘉正公司盖章。当日，王卫国支付定丰公司5万元，定丰公司向王卫国开具了收据。同月24日，王卫国支付嘉正公司25万元，嘉正公司向王卫国出具首付款25万元的收据。同年3月9日，嘉正公司(甲方)与王卫国(乙方)签订《上海市商品房出售合同》，约定：甲方取得了嘉正国际大厦的房地产权证(大产证)，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为105万元；2017年4月30日前，由双方共同向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户手续，申领该房屋房地产权证(小产证)，因甲方原因，乙方无法在2017年6月30日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%，2017年6月30日之日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的3%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；付款时间和付款方式约定为乙方于2017年3月9日支付首付房款53万元，乙方以贷款形式向甲方支付房价款52万元等。当日，王卫国支付嘉正公司28万元，嘉正公司开具了首付房款28万元的收据。当日，王卫国与嘉正公司签订委托经营协议，王卫国将系争房屋委托嘉正公司经营。后王卫国申请办理了贷款手续，但因王卫国未能办理小产证，故贷款银行未放款。
2017年9月29日，嘉正公司向客户发出告知函，主要内容为：关于未能及时办理产权证一事，由于前期国家政策，以及在办理银行撤销解押过程中，银行的审批手续原因，一直未能及时完成银行解押，公司保证在同年10月31日前完成全部客户办理产证的事宜。同年10月16日，王卫国向嘉正公司发送解除合同通知书，陈述因未能按合同约定取得小产证，故通知解除出售合同，要求嘉正公司办理退房手续，该通知书于次日送达嘉正公司。
一审法院另查明：2017年2月24日，王卫国支付定丰公司10万元，定丰公司向王卫国出具会员费15万元的收据。同年3月9日，王卫国与定丰公司签订网络会员服务协议，约定王卫国一次性支付会员服务费15万元，签约嘉正国际大厦时享受销售方一次性抵扣或减免20万元购房款的优惠权利等。当日，王卫国又支付定丰公司5万元。
一审审理中，嘉正公司书面陈述因政府停止办理相关手续，嘉正公司沟通无果而未能办理交易手续，王卫国没有损失。定丰公司陈述共收取王卫国20万元，其中2017年3月9日的5万元是享受在订购协议基础上总价再优惠至125万元(含定丰公司收取20万元)，故出售合同总价为105万元。
一审法院认为：王卫国与嘉正公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的规定，双方应切实按约履行。现王卫国未能按出售合同约定时间取得小产证，嘉正公司辩称是因政策原因但并未提供相应证据，而嘉正公司自认在办理银行撤销解押过程中未能及时完成注销银行抵押登记，故王卫国未能按约取得小产证系嘉正公司违约。王卫国根据出售合同约定向嘉正公司行使单方解除权，并向嘉正公司送达了解除通知书，合法有据，应予支持。出售合同解除后，嘉正公司应将已收房款53万元返还王卫国，并按合同约定支付利息，王卫国要求的利息金额在合理范围之内，一审法院予以支持。出售合同约定违约金以总房价款的3%计算，现王卫国根据已付款的3%计算违约金，实属合理，一审法院也予以支持。定丰公司作为嘉正公司房产项目的委托销售方，王卫国向其支付会员费以取得购房优惠，其中签订订购协议时定丰公司代嘉正公司收取的5万元应已由定丰公司与嘉正公司进行了结算,现出售合同因嘉正公司违约而解除，故定丰公司应将收取的该费用返还王卫国；至于定丰公司之后另行收取的15万元，也是王卫国为购房优惠而支付，定丰公司也应返还王卫国。对于王卫国诉请要求嘉正公司承担办理相关手续所产生的全部费用，并不具体明确，也无相应事实证据，不予支持。一审审理中，嘉正公司经法院合法传唤无正当理由而拒不到庭，表明其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，对此应承担由此而引起的法律后果。
据此，一审法院作出判决：一、确认王卫国与嘉正公司于2017年3月9签订的《上海市商品房出售合同》解除；二、嘉正公司应于判决生效之日起十日内返还王卫国房款53万元及利息6,518元；三、嘉正公司应于判决生效之日起十日内支付王卫国违约金15,900元；四、定丰公司应于判决生效之日起十日内返还王卫国20万元；五、王卫国其余诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2017年3月9日，王卫国(甲方)与嘉正公司(乙方)签订的《委托经营协议》第二条委托方式第1项约定：甲方购买乙方物业后，自愿委托乙方为其经营管理，即甲方在购房时乙方已一次性支付前三年的租金，即(70元*面积*3年)元，在总购房款扣减。
在2018年4月18日的一审庭审中，定丰公司认可收取王卫国20万元，并称15万元是网络服务费，由定丰公司收取，定金收取的5万元已经转为房款了。
二审审理中，嘉正公司表示本案所涉房屋的购买总价应为1,420,805.6元，其构成为《上海市商品房出售合同》约定的105万元、定丰公司收取的20万元、《委托经营协议》中约定的前三年租金计170,805.6元。嘉正公司同时表示，即使王卫国有权解除合同，那么合同解除后，嘉正公司要求王卫国返还前三年的租金。
二审审理中，定丰公司就其向王卫国收取的20万元向法庭表示，该20万元是定丰公司收取的服务费用，不属于房款。
本院认为：第一，因嘉正公司逾期办理小产证超过合同约定的期限，王卫国依约要求解除双方订立的《上海市商品房出售合同》，并已向嘉正公司送达了解除通知书，故一审法院确认王卫国与嘉正公司于2017年3月9日签订的《上海市商品房出售合同》已解除，并无不当。嘉正公司称是由于政策原因及王卫国未及时办理贷款手续导致小产证不能如约办出，但并未就此提供充分的证据予以证实，故对于嘉正公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。第二，关于嘉正公司称若合同解除则王卫国应返还前三年的租金的意见，从已查明的事实来看，2017年2月17日定丰公司代嘉正公司与王卫国签订的《嘉正国际定购协议》中约定购房总价为127万元，此后通过所谓的优惠政策王卫国实际应支付的总价为125万元。现嘉正公司称实际购房总价为1,420,805.6元，缺乏合同依据。嘉正公司与王卫国签订的《委托经营协议》中虽约定王卫国在购房时嘉正公司已一次性支付前三年的租金，即(70元*面积*3年)元，在总购房款扣减，但嘉正公司实际未支付该笔租金，也未在总房价款125万元中予以扣减，故嘉正公司认为合同解除后王卫国应返还前三年租金的主张，不能成立。第三，关于定丰公司应否向王卫国返还20万元的问题，如前所述，定丰公司代嘉正公司与王卫国签订的《嘉正国际定购协议》中明确约定购房总价为127万元；定丰公司在其于2017年4月19日向一审法院出具的情况说明中亦表示因新的优惠政策，王卫国可以总价125万元购得涉案房屋。嘉正公司与定丰公司均认可上述125万元中即包含王卫国向定丰公司支付的20万元。定丰公司与王卫国签订的《网络会员服务协议》也显示王卫国向定丰公司支付相应款项是为了抵扣购房款。因此，在王卫国与嘉正公司的房屋买卖关系解除之后，定丰公司应当将其收取的20万元购房费用返还给王卫国。
综上所述，嘉正公司、定丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15,624元，由上海嘉正置业有限公司负担11,324元，由上海定丰市场营销策划有限公司负担4,300元。
本判决为终审判决。
审判长 余艺
审判员 彭辰
审判员 姚跃
二〇一八年八月二十九日
书记员 陈洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……