福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）集民初字第3029号
原告中国工商银行股份有限公司厦门集美支行，住所地福建省厦门市集美区集源路58号福信商场综合楼A座。
负责人陈训谦，行长。
委托代理人邬字书、林黎晖，福建天翼律师事务所律师。
被告李雷锋，男，汉族，住河南省濮阳县，现暂住福建省厦门市湖里区。
被告厦门港城房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇黄庄二里79号。
法定代表人林永祥，董事长。
委托代理人邵建新、王章华，福建联合信实律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称“工行集美支行”）与被告李雷锋、厦门港城房地产开发有限公司（以下简称“港城公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法依简易程序公开开庭进行了审理。原告工行集美支行委托代理人邬字书、林黎晖律师及被告港城公司的委托代理人邵建新律师到庭参加诉讼。被告李雷锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行集美支行诉称，，被告李雷锋、被告港城公司与原告签订一份编号为04100002012008住房贷0000194的《个人购房借款／担保合同》，约定原告根据被告李雷锋的申请向其发放个人购置住房贷款，金额人民币239000元，用于购买集美区庄园新城E区21号楼1层101单元的房产，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准。被告李雷锋以上述房产作为贷款的抵押物并办理了抵押登记手续。被告港城公司自愿向原告为被告李雷锋的贷款提供连带责任保证。合同签订后原告依约向被告李雷锋发放了贷款，但在合同履行过程中，被告李雷锋却未能按时足额偿还贷款本息。截止2012年8月，被告李雷锋已连续8期以上未按时足额还款，根据《个人购房借款／担保合同》第10.2条的约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告的行为已经严重损害原告的合法权益，为此，原告根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与两被告签订的编号为04100002012008住房贷0000194的《个人购房借款／担保合同》；2、被告李雷锋立即偿还原告贷款本金226601.16元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《个人购房借款／担保合同》约定的起算时间和贷款利率，计算至实际还款日止）、律师费10530元；3、被告港城公司对被告李雷锋的上述债务承担连带还款责任；4、原告有权就被告李雷锋提供的抵押物即位于集美区庄园新城E区21#楼1层101单元的房产折价或拍卖、变卖以清偿上述债务，并就所得价款优先受偿；5、本案的诉讼费及相关费用由被告承担。
被告港城公司辩称：1、港城公司需承担的保证责任仅仅在抵押财产不足清偿主债务时，原告才可要求港城公司对不足部分承担连带清偿责任。2、根据《物权法》第176条之规定，本案原告应当先就物的担保实现债权。3、根据担保法相关规定，如港城公司承担保证责任后，其有权向被告李雷锋追偿，为避免累诉，希望能在判决书中直接给予释明。4、律师费标准超过福建省的相关规定，超过部分不应得到支持，且律师费发票上体现的是转账，原告没有提供证据证明其已经实际支出了该律师费，该损失还未实际产生，不属于原告的合理费用，不应由被告承担。
被告李雷锋未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
经审理查明，2008年3月7日，作为借款人、抵押人的李雷锋，作为保证人的港城公司，与作为贷款人的工行集美支行签订一份编号为04100002012008住房贷0000194的《个人购房借款／担保合同》，合同约定李雷锋向工行集美支行借款239000元整，用于购买坐落于集美区庄园新城E区21号楼1层101单元的房产；借款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款为基准利率下浮15%，执行年利率为6.6555%，并按年浮动；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的贷款利率基础上加收50%确定；借款人采用按月等额本息还款法偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；若借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。李雷锋将所购上述房产作为上述借款的抵押担保；港城公司为上述借款提供连带保证责任保证担保，保证责任期限为合同约定的贷款到期之日起或提前到期之日起两年，若合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，则保证人对该等条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任；抵押担保和保证担保的范围都为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2008年3月20日，原告依约向李雷锋发放贷款239000元，该款项按照合同约定划入港城公司帐户。从2008年11月30日起被告李雷锋未按时偿还贷款利息，至2012年8月，被告李雷锋已连续8期以上未按时足额还款，现被告未偿还的本金数额为226601.16元。集美区庄园新城E区21号楼1层101单元的房产已于2008年3月18日在厦门市房地产交易权籍登记中心办理按揭登记手续，但并未取得房屋他项权证书。2012年8月31日，原告工行集美支行与福建天翼律师事务所签订《案件委托代理合同》一份，约定由福建天翼律师事务所代理本案相关事项，代理费为人民币10530元，由原告工行集美支行在开庭审理前支付给福建天翼律师事务所。同日，福建天翼律师事务所向工行集美支行开具金额为10530元的发票一张。
以上事实，有原告提供的《个人购房借款／担保合同》1份、按揭登记证明书1份、个人借款凭证1份、自营历史明细列表1份、案件代理合同1份、发票1张及原被告代理人当庭陈述予以证明，本院予以确认。
本院认为，本案系因偿还借款本息及主张担保责任引发的金融借款合同纠纷。李雷锋、港城公司与工行集美支行签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，各方应依照合同履行相应法律义务。原告已经依约提供借款，被告即应依约偿还借款本息。讼争合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还合同项下贷款本息的，贷款人有权提前收回借款。2008年11月30日起被告李雷锋未按时偿还贷款利息，至2012年8月，已连续8期以上未按时足额还款，原告有权依约主张提前收回借款，故原告主张李雷锋支付未偿借款本金226601.16元的请求，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2012年8月20日为36648.16元，之后按《个人购房借款／担保合同》约定的贷款利率计至实际还款之日止）。讼争《个人购房借款／担保合同》约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，现李雷锋从2008年11月30日起构成违约，原告请求李雷锋支付利息、罚息、复利有事实和法律依据。被告港城公司认为原告计算利息、罚息、复利没有明细，对原告起诉的利息、罚息、复利金额不予确认，但未提出相反证据予以证明，且其对原告提交的证据《自营历史明细表》不持异议，本院认为，原告提交的《自营历史明细表》较为详细地体现了被告李雷锋应偿还的利息、罚息、复利的金额，对原告起诉的金额应予以确认，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付律师费10530元，并提交《案件委托代理合同》及发票证明律师费的支出。讼争的《个人购房借款／担保合同》约定，若借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担，现借款人李雷锋已构成违约，故原告请求被告李雷锋支付律师费于法有据，应予支持。被告港城公司认为律师费过高，没有转账凭证所以原告该项损失并未实际发生，并未提交证据予以证明，本院不予采信。原告尚主张其有权就被告李雷锋提供的抵押物即位于集美区庄园新城E区21#楼1层101单元的房产折价或拍卖、变卖以清偿借款，并就所得价款优先受偿。根据合同约定，贷款人在贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿时，贷款人有权对抵押物进行处分。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”该条第二款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”本案中，合同项下房屋已经依法办理了抵押登记，抵押权自登记之日起生效，被告李雷锋违反合同约定，原告有权就抵押物与被告李雷锋协议折价以清偿债务或请求人民法院拍卖、变卖抵押财产并以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。讼争的《个人购房借款／担保合同》约定保证人应对借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证责任期限为合同约定的贷款到期之日起或提前到期之日起两年。现被告港城公司以保证人身份在借款合同上签字，且未超过保证责任期限，也未发生合同约定的导致保证责任免除的其他情事，即应依约对被告李雷锋的上述债务承担连带保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告李雷锋提供了房产抵押担保，属于债务人自己提供物的担保的情形，且被告港城公司与原告之间并未明确约定实现债权的顺序，因此，原告工行集美支行作为债权人应在对债务人李雷锋先行使了担保物权的情形下，才能要求作为保证人的被告港城公司承担保证责任。被告李雷锋经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法迳行判决。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条第一、二款，《中华人民共和国担保法》三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定判决如下：
一、被告李雷锋应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司厦门集美支行贷款本金226601.16元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计至2012年8月20日为36648.16元，之后按讼争《个人购房借款／担保合同》约定的贷款利率计至实际还款之日止）。
二、被告李雷锋应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司厦门集美支行律师费损失10530元。
三、如被告李雷锋不履行本判决第一项及第二项义务，原告中国工商银行股份有限公司厦门集美支行有权就位于集美区庄园新城E区21#楼1层101单元的房产与被告李雷锋协议折价以清偿上述债务或请求人民法院拍卖、变卖该房产并以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿。
四、如原告中国工商银行股份有限公司厦门集美支行经前述三项债权实现途径，所得价款仍不足以偿还上述债务，被告厦门港城房地产开发有限公司应就不足偿还部分债务向原告承担承担连带清偿责任。
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司厦门集美支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2703.5元，由被告李雷锋、厦门港城房地产开发有限公司负担，被告应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 余巍
二〇一二年十一月十五日
书 记 员 李乐
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”
第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”
第一百九十五条第一、二款：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”
《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”
第五十三条：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
第一百三十条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”