海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）琼01民终1381号上诉人（原审被告）：王朝颖，女，汉族，1983年8月20日出生，现住海南省海口市。委托诉讼代理人：张曙，海南商汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈光玉，男，汉族，住四川省巴中市。委托诉讼代理人：刘森俊，海南宝岛律师事务所律师。原审第三人：海南喜龙房地产营销策划有限公司，住所地：海南省海口市玉沙路16号富豪花园C座北楼1105房。法定代表人：郭秀文，经理。委托诉讼代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。原审第三人：唐少霞，女，汉族，1965年11月8日出生，住海南省海口市。原审第三人：唐裕平，男，汉族，1962年8月7日出生，住海南省海口市。原审第三人：唐红红，女，汉族，1968年1月14日出生，住海南省海口市。上诉人王朝颖因与被上诉人陈光玉、原审第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司（以下简称喜龙公司）、唐少霞、唐红红、唐裕平房屋买卖合同一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，对案件进行审理。本案现已审理终结。王朝颖上诉请求：1.撤销（2017）琼0106民初3652号民事判决并依法改判驳回原审诉讼请求。2.本案诉讼费用由陈光玉承担。事实和理由：一、陈光玉不是《购房合同》缔约当事人，亦无证据证明陈光玉与喜龙公司之间存在委托代理关系，陈光玉不是本案适格主体。王朝颖认为原判决对此事实认定不清，适用法律错误。1、涉案房屋买卖合同主体是王朝颖与喜龙公司。2012年8月2日，王朝颖与喜龙公司签订的《购房合同》载明，喜龙公司是房屋的出卖方，王朝颖是房屋的买受方。因此，王朝颖与喜龙公司之间形成房屋买卖合同关系，二者是本案中房屋买卖合同主体。而《购房合同》中没有涉及到陈光玉的权利义务，陈光玉与王朝颖之间不形成房屋买卖合同关系，陈光玉不是本案中房屋买卖合同主体。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈光玉不是《购房合同》缔约当事人，《购房合同》不涉及陈光玉的权利义务，基于合同相对性原理，陈光玉没有诉权，无权主张合同权利，即无权向合同一方当事人王朝颖请求支付购房尾款，无权主张《购房合同》无效。2、陈光玉与喜龙公司之间委托代理关系不成立。2012年7月，王朝颖与喜龙公司磋商订立《购房合同》，2012年8月2日签订《购房合同》，在磋商订立合同期间及合同履行期间内，喜龙公司从未向王朝颖表示其是受陈光玉委托代为销售涉案房屋。2017年3月19日，喜龙公司向陈光玉出具《情况说明》：喜龙公司受陈光玉委托代理销售涉案房屋，并与购房者签订购房合同。陈光玉以此为依据，主张其与喜龙公司之间存在委托代理关系。房屋买卖涉及各方的重大利益，委托他人销售房屋，无论依交易习惯还是依一般理性人的理解，理应签署书面委托代理合同。陈光玉不仅没能向原审法院提交委托代理合同，而且其所提交的《情况说明》是喜龙公司在本案立案前3日出具的，属于事后的单方确认，况且在涉案房屋交易过程中及在王朝颖使用该房屋五年多时间里，王朝颖均未被告知喜龙公司受陈光玉委托代理销售涉案房屋，陈光玉也从来没有向王朝颖主张过任何权利。因此，王朝颖完全有理由相信：陈光玉得知涉案房屋属于政府征收范围，为谋求政府征收款项，恶意虚构委托代理关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，人民法院应当按照下列原则确定举证证明责任的承担：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，陈光玉主张其与喜龙公司之间存在委托代理关系，应当对委托代理合同成立并生效这一事实承担举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，喜龙公司出具《情况说明》的单方行为，不符合委托代理合同是双务合同的构成要件，不足以证明陈光玉与喜龙公司之间存在委托代理关系。而陈光玉又无法进一步举证，对于该主张其明显未尽到举证责任，应承担举证不利的法律后果，即陈光玉与喜龙公司之间委托代理关系不成立，陈光玉不是涉案房屋买卖合同主体。3、退一步讲，假设陈光玉与喜龙公司之间委托代理关系成立，该委托代理关系属于隐名代理，本案不具备被代理人陈光玉行使《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定的隐名代理介入权的条件。区分隐名代理与直接代理的关键点在于，隐名代理中代理人是自己的名义实施代理行为，而代理行为的法律效果并不直接归属于被代理人。本案中，假设陈光玉与喜龙公司之间委托代理关系成立，那么陈光玉委托喜龙公司销售涉案房屋，喜龙公司以自己的名义与王朝颖签订《购房合同》，显然属于隐名代理。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。根据合同法立法精神，隐名代理中被代理人的介入权是对合同相对性原则的突破，介入权的行使必须受到严格的条件限制，即未出现法律规定的情形，被代理人无权行使介入权介入代理人与第三人签订的合同中。也就意味着，被代理人行使介入权取得合同当事人地位的前提条件是代理人因订立合同的第三人的原因对被代理人不履行义务。具体到本案中，《购房合同》第十一条约定，甲方（喜龙公司）负责办理乙方（王朝颖）的房产证，乙方领取房产证时一次性付清剩余全部房款（12.7万元）。王朝颖承担的是附条件履行的义务，只有所附条件达成了，即喜龙公司办理且交付房产证，喜龙公司才有权请求王朝颖支付12.7万元购房尾款。代理人喜龙公司对被代理人陈光玉不履行义务，不是由订立合同的第三人王朝颖不支付购房尾款的原因造成的，因为时至今日，喜龙公司未办理房产证，合同约定王朝颖支付购房尾款的条件未达成，喜龙公司对陈光玉不履行义务是由喜龙公司自身原因导致的。因此，本案不属于代理人因订立合同的第三人的原因对被代理人不履行义务情形，陈光玉无权行使介入权，即没有取得合同当事人地位，其诉讼主体不适格。4、原判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，认定陈光玉是房屋买卖合同主体，显然属于法律适用错误。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条属于直接代理的规定，首先，根据上述第三点分析可知，如果陈光玉与喜龙公司之间委托代理关系成立，那么他们之间的委托代理关系属于隐名代理，而不属于直接代理，应当适用我国法律关于隐名代理的法律规则，而不应当适用直接代理的规则。其次，根据上述第二点分析可知，陈光玉与喜龙公司之间委托代理关系不成立，则不应由《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条调整二者之间的法律关系。因此，原判决以《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条为依据，认定陈光玉是房屋买卖合同主体，显属法律适用错误。二、陈光玉提供的证据之一：喜龙公司与王朝颖签订的《购房合同》，系伪造证据，陈光玉恶意篡改《购房合同》的签订时间。喜龙公司与王朝颖之间的《购房合同》签订日期是2012年8月2日，陈光玉所提供的《购房合同》签订日期是2010年8月2日。陈光玉与唐少霞、唐裕平、唐红红约定合作建造涉案公寓，并于2010年3月15日签订《合作建房合同》后开始施工。而喜龙公司与王朝颖签订《购房合同》第一条载明，该房产为现房出售，户型为2房1厅，建筑面积为86.6平方米。如果《购房合同》签订日期为2010年8月2日，那么意味着在短短不到五个月的时间之内，涉及一百多户的16层公寓已经建造完毕并处于待售状态。而《合作建房合同》中约定涉案公寓的工期为一年，且根据事物的客观发展规律及当时的社会物质生活条件，陈光玉不具备在不到五个月时间内建造完毕××栋的条件，即涉案公寓是不可能在不到五个月时间内建造完毕，这是矛盾之一。房屋买卖市场，不论是在2010年还是在2012年，均处于卖方市场状态，因此，不论从房屋买卖市场交易习惯角度出发，还是从一般理性人角度出发，均不可能出现2010年签订房屋买卖合同，2012年才支付首期房款（含定金）的情况。且《购房合同》第三条载明，乙方（王朝颖）在签订本合同时支付房款15万元给甲方（喜龙公司）。喜龙公司向王朝颖出具的15万房款收据日期为2012年8月2日，正好与《购房合同》上载明的2012年8月2日签订日期相对应，而与2010年8月2日的签订日期相矛盾，这是矛盾之二。综上可推断，陈光玉将《购房合同》签订时间由2012年8月2日恶意篡改为2010年8月2日，原判决认定喜龙公司与王朝颖于2010年8月2日签订《购房合同》，属于事实认定不清。三、原判决认定：”房屋已实现增值，被告未因合同无效实际遭至损失。”王朝颖认为该认定属于事实认定错误。1、涉案房屋价值应以补偿安置方案为标准确定涉案房屋属于《海口市龙华区人民政府关于坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定》确定的被征收房屋，应当按照《海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目补偿安置方案》确定涉案房屋价值，不能按照周边房屋买卖市场价格确定涉案房屋价值。《海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目补偿安置方案》第十条，居民宅基地上自建房屋的，房屋征收部门以整体区位评估方式结算补偿金额，计算方法为：补偿金额=确认的建筑面积×被征收房屋重置价（不含装修）×成新率+确认的土地面积×片区住宅土地评估单价。海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目坡博片区评估机构--海南鸿宇土地房地产估价有限公司（简称鸿宇估价公司）对涉案房屋的评估结果：涉案房屋建筑面积（未扣除违建面积）90.39㎡，分摊土地面积6.81㎡，违建面积3.89㎡。2017年8月15日，鸿宇估价公司对涉案房屋出具《海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目分户评估报告》（编号为琼（房拆）估[2016]第033-1号-F4-705）：涉案房屋评估价款：231452元（含装修款86.5×550=47575元）。因此，涉案房屋实际价值（不含装修款）为：86.5（扣除违建建筑面积）×1880（重置价）×93%（成新率）+6.81（土地面积）×4793（土地评估单价）=183877元。2、涉案房屋未增值，且因合同无效，原判决王朝颖支付购房尾款139248元，已然导致王朝颖遭受损失。《购房合同》约定房屋价值为：90.93平方米×3200元/平方米=289248元（已付房款150000元+未付尾款139248元）。涉案房屋初始价值应为《购房合同》约定房屋价值，即289248元，而涉案房屋实际价值为183877元，涉案房屋的实际价值远小于初始价值，该房屋实际上处于贬值状态。此时，王朝颖为取得涉案房屋所支付的价格（289248元）已远远大于涉案房屋实际价值（183877元）。因此，如果按照一审判决执行，王朝颖遭受直接损失为：289248元-183877元=105371元。四、原判决按合同约定价款判决王朝颖支付购房尾款139248元，显属基本事实认定错误，法律适用错误。本案中，原判决既认定《购房合同》无效，又直接依据《购房合同》约定的3200元/平米价格，判决王朝颖支付购房尾款139248元，原判决之间互相矛盾。《购房合同》无效，合同条款亦无效，原判决根据无效的合同条款，判令王朝颖履行支付购房尾款的合同义务，无法律依据，显属基本事实认定错误，法律适用错误。五、涉案房屋已经被龙华区政府征收，根据《中华人民共和国合同》第五十八条规定，涉案房屋属于不能返还的财产，应当折价补偿情形，所以，折价补偿数额应当以《海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目补偿安置方案》确定涉案房屋的价值【183877元（已扣除装修款、违建面积）】为标准。六、在本案中，陈光玉应当承担《购房合同》无效的主要过错责任，赔偿王朝颖因合同无效遭至的损失。首先，陈光玉明知集体土地上建造的房屋不得向本集体经济组织以外的个人出售情况下，仍然以合作建房的方式与集体经济组织成员唐少霞、唐裕平、唐红红在集体土地建造涉案公寓，其建造涉案公寓的目的是为了销售获利，客观上实施了违法行为，获取了利益。其次，所建造的涉案公寓没有经过政府规划、报建审批、没有获得销售许可等审批程序，不具有合法性基础，陈光玉明知涉案房屋不具有买卖的合法性而出售或委托他人出售，主观上具有恶意销售的目的。最后，房屋买卖完成时隔五年后，陈光玉得知涉案房屋被征收，为达到谋求政府征收款项目的，向法院提出确认《购房合同》无效之诉，且在诉讼过程中恶意篡改《购房合同》签订时间，违反诚实信用原则。因此，陈光玉的行为给王朝颖因确认《购房合同》无效所造成的直接损失和信赖利益损失，陈光玉应当承担《购房合同》无效的主要过错责任，依法赔偿王朝颖因合同无效遭至的损失。综上，原判决认定基本事实不清，认定事实错误，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法撤销原判决，判决驳回陈光玉的诉讼请求，或依法改判。陈光玉辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。王朝颖的上诉没有法律和事实的依据，依法应当驳回，理由如下：一、关于陈光玉的诉讼主体资格问题。1、本案诉争的房屋系由陈光玉于2010年3月15日与唐少霞、唐红红等人签订《合作建房合同》，于2010年3月24日与唐裕平等人签订《合同书》，约定由陈光玉出资坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12451号、唐红红坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12462号、唐裕平坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12463号集体土地上建造房屋。唐少霞、唐红红、唐裕平等土地使用权人分得第三层、第五层房屋，其余的房屋归属于陈光玉所得。2、由此可见，本案诉争房屋是由陈光玉出资在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的土地建造、添附而得来的财产。陈光玉对出资建造的房屋有占有、使用、收益及处分的权利。3、房屋建造后，陈光玉委托喜龙公司进行销售，本案的王朝颖与喜龙公司签订《购房合同》。合同签订后，王朝颖将部分购房款向销售人员支付，部分购房款直接向陈光玉支付。至今为止，王朝颖拖欠购房款尚未付清。陈光玉亦多次要求王朝颖将拖欠的房款付清，王朝颖均以各种理由予以推脱。4、我国合同法第四百零三条规定，”受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”。因此，陈光玉以自己的名义提起诉讼并无不当，一审判决认定陈光玉是本案的适格主体，并作出了公正的判决。二、王朝颖与陈光玉委托的喜龙公司签订的《购房合同》应当认定为无效合同。1、本案中一个明确的案件事实是，诉争房屋是建造在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的集体土地之上。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：”农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”将建造在集体土地上的房屋销售，必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让。这一事实从王朝颖提交的与海口市××区）改造指挥部签订的《拆迁安置补偿协议》内容也可看出，指挥部将集体土地的补偿款计入房屋补偿费内，实际上造成了集体土地使用权的转让，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：”违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。因此，王朝颖与喜龙公司签订《购房合同》买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。一审判决认定事实及适用法律正确。三、一审判决在认定合同无效的前提下，尊重客观事实，充分考虑王朝颖的利益，判令王朝颖向陈光玉支付购房尾款，既合理又合法，是对法律诚实信用原则的正确把握，应予维持。1、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。2、王朝颖明知诉争房屋的基本情况仍然购买，且至今仍然拖欠陈光玉的购房款未付清，损害陈光玉的权益。期间，陈光玉也多次向王朝颖提出支付购房款，王朝颖均以各种理由推脱。现该房屋已经列入棚户区改造区域内。3、为维护陈光玉的合法权益，在确认合同无效后，本着尊重客观事实，一审判令王朝颖将拖欠的购房款支付给陈光玉，这样既维护了陈光玉的合法权益，也不会造成王朝颖更大的损失，遵守公平诚信的法律原则。综上所述，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。王朝颖的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。喜龙公司述称，一、一审判决认定的事实清楚，适用法律是正确的。二、在这批系列案中有部分的案件已经发生了法律效力，如龙华区人民法院作出的（2017）琼0106民初3645号民事判决已经发生法律效力，以及3667号民事判决也发生法律效力，因此该生效判决书认定的事实跟这批系列案件是一个案由，因此可以作为本案的参考以及认定，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对王朝颖的上诉请求应当予以驳回，维持原判。唐裕平述称，陈光玉和我合作建房，我出地，陈光玉出资，建成之后按比例分配房屋，陈光玉与喜龙公司的之间的事情我不清楚，也与我无关。唐红红、唐少霞没有陈述意见。陈光玉向一审法院起诉请求：1.确认陈光玉与王朝颖签订的《购房合同》无效；2.王朝颖支付陈光玉购房尾款116740元；3.王朝颖承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于海口市坡博村，地号为：11-23-06-163，用地面积290．81平方米，证号为：海口市集建（籍）字第N12462号的集体土地登记土地使用者为唐红红；地号为：11-23-06-162，用地面积228．9平方米，证号为：海口市集建：（籍）字第N12451号的集体土地登记土地使用者为唐少霞；地号为11-23-06-157，用地面积215．83平方米，证号为：海口市集建（籍）字第N12463号的集体土地登记土地使用者为唐裕平。2010年3月15日，陈光玉与唐红红、唐少霞，案外人杜某、卢某签订一份《合作建房合同》，主要约定：甲方（唐红红、唐少霞、杜某、卢某）经家庭成员同意，将自己住宅屋及土地使用证号为海口市集建（籍）字第N12451、N12462的宅基地提供与乙方（陈光玉）合作重建楼房等使用，宗地位于海口市坡博东村160、161号；项目所有工程需要的资金全部由乙方负责十二毛坯房标准为止；由甲方负责提供本宗土地使用证和有关人员身份证复印件并配合乙方办理房产总证和分证过户的费用，缴纳税费甲乙双方按各自份额面积分别自负，先由乙方垫付，乙方从甲方分得的房产份额销卖款中扣除或支付现金给乙方；合作利益分配方式：以双方现场测绘面积为准，以每平方米的土地分配房产三平方米面积的比例分给甲方，甲方分得第三层与五层的房产面积，未足往六层补足房产，多还少补。同年3月24日，陈光玉与唐裕平签订一份《合同书》，约定甲方（唐裕平）经家庭成员同意，将自己住宅屋及土地使用证号为海口市集建（籍）字第N12463的宅基地提供与乙方（陈光玉）合作重建楼房使用，该《合同书》其余约定内容与上述《合作建房合同》一致。上述两份合同签订后，陈光玉组织对合同约定之土地进行施工，建成后的房产项目取名喜博公寓。2010年8月2日，喜龙公司与王朝颖签订一份《购房合同》，合同第一条主要约定：甲方（喜龙公司）自愿将坐落在海口市××村房（以下简称涉案房产）的房产出售给乙方（王朝颖），建筑面积86.6平方米。第二条主要约定：上述房产成交价为3200元每平方米，总价277000元整。第三条主要约定：乙方在签订本合同时支付房款15万元，余款12万7千元在领取房产证时付清。第四条主要约定：如乙方是一次性付款，乙方将总房款交纳到50%以上，甲方将上述房产正式交付给乙方使用。第七条主要约定：该房产办理产权过户手续按国家相关政策规定所需交纳的税、费由甲乙双方按国家规定各自承担。第十一条的相关约定为：乙方领取房产证时一次性付清剩余全部房款。2016年10月10日，海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部在海南日报刊登公示，相关内容为：海口市龙华区人民政府于2016年9月1日发布了征收决定。本片区内有部分房屋未办理产权证书，经本指挥部调查初步确认了相关产权情况，公示如下：位于海口市××区号房，房屋产权人为王朝颖。......如上述房屋在规定的期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的房屋产权人签订征收协议并进行补偿安置。陈光玉在本案中未能提交喜博公寓的规划报建许可和施工许可证书。涉案房产至今未能办理房屋产权证书。该房实测面积比《购房合同》约定的建筑面积多3.79平方米。根据王朝颖提交的《收据》，王朝颖已付房款合计150000元，预交税费5400元。一审法院认为，一、关于房屋买卖合同主体。喜博公寓是由陈光玉出资，唐红红、唐裕平、唐少霞出地合作建造的，有合作建房合同为凭，一审法院对该事实予以认定。虽合同签订人为喜龙公司，但该司表示其是受陈光玉委托与王朝颖签订购房合同，且本案无证据证明该司对喜博公寓有实际投资，综合以上情形，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条”代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，一审法院认定本案房屋买卖合同主体为陈光玉与王朝颖，王朝颖辩称陈光玉主体不适格，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。二、关于《购房合同》的效力问题。陈光玉不是坡博村经济组织成员，其通过与该集体经济组织成员即唐少霞、唐红红、唐裕平合作建房的方式，在坡博村经济组织土地上建成喜博公寓，向不属于该经济组织成员的王朝颖进行出售，建房行为未经规划报建等审批手续，故建房和售房行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条”任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条”城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。”的强制性规定。另，本市不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，参照2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条”在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效......”的意见，本案《购房合同》应认定为无效合同。三、关于购房款的返还。一审法院上述已认定《购房合同》无效，虽陈光玉是在明知没有报建、审批手续的情况下出售房屋，在本案中存在过错，但王朝颖已占有使用涉案房屋多年，且涉案房屋已经龙华区政府拆迁公示所有权人为王朝颖，房屋已实现增值，王朝颖未因合同无效实际招致损失。在此情况下，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陈光玉诉请王朝颖支付购房尾款，有事实及法律依据，一审法院予以支持。陈光玉表示房屋实测面积比《购房合同》约定之面积多3.79平方米，故涉案房屋实测面积为90.39平方米（86.6+3.79），按实测面积计算的房价为289248元（90.39平方米×3200元/平方米）。王朝颖已付房款150000元，故购房余款应为139248元（289248元-150000元）。因涉案房屋至今未能实际办理房屋产权证书，故王朝颖预交的办证税费5400元，应从购房余款中扣减，即王朝颖应向陈光玉支付的购房余款为133848元（139248元-5400元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定，一审法院判决：一、确认陈光玉以喜龙公司的名义与王朝颖于2010年8月2日签订的《购房合同》无效；二、限王朝颖于本判决生效之日起十日内向陈光玉支付购房尾款133848元。三、驳回陈光玉的其他诉讼请求。一审案件受理费1826元，由陈光玉、王朝颖各负担913元。二审期间，各方当事人未提交新证据。本院审理查明：海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部于2016年10月10日在《海口日报》刊登了涉案房屋产权人的公示（一审法院查明在《海南日报》刊登涉案房屋产权人的公示有误）。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点有：一、陈光玉是否为适格的原告；二、《购房合同》是否有效；三、王朝颖是否应支付购房尾款。关于第一个争议焦点的问题，虽合同签订人为喜龙公司，但喜龙公司系受陈光玉的委托代为与购房人签订合同，其代理行为所产生的法律后果应由陈光玉承担。鉴于陈光玉是喜龙公司的委托人，其作为本案一审原告适格。关于第二个争议焦点的问题，涉案房屋系在集体土地上建造，且未经规划报建等审批，该售房行为违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定无效正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点的问题，虽然双方签订《购房合同》无效，但双方均不主张互相返还。王朝颖已依据《购房合同》占有、使用涉案房屋，涉案房屋被列入征收范围后，王朝颖被确定为权利人享有涉案房屋的相关权益，其对涉案房屋的权益得到了保障。根据公平原则，王朝颖应向陈光玉支付相应的购房对价。因实际测量的房屋面积与合同约定的房屋面积不符，一审法院按实际测量的面积判令王朝颖将购房余款支付给陈光玉并无不当，本院予以维持。综上所述，王朝颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1826元，由王朝颖负担。本判决为终审判决。审判长 苏 慧审判员 杜 蕾审判员 廖端明二〇一八年四月二十四日书记员 李 晶附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。