前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0721民初4785号前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司与刘永春物业服务合同纠纷一审民事判决书原告（反诉被告）:前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司。住所：吉林省松原市前郭县。法定代表人：刘春海，董事长。委托诉讼代理人：刘雪峰，男，1979年10月4日生，汉族，前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司经理。被告（反诉原告）：刘永春，男，1951年4月3日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县。原告（反诉被告）前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司（以下简称：世纪物业公司）与被告刘永春（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪物业公司的委托诉讼代理人刘雪峰、被告刘永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠原告的物业服务费1437元、公共照明费120元、滞纳金3363元，合计4920元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年1月4日，被告与我公司签订了《物业管理服务协议》，并签订了服从物业管理承诺书。该合同约定，由原告向被告所居住的幸福家园小区提供物业服务。另该合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每年1月4日前履行缴纳义务，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的千分之三/日缴纳滞纳金。被告系原告提供服务管理的幸福家园小区业主，该户业主的房屋面积74.86平方米，现被告应按合同约定应向被告缴纳从2016年1月4日于2018年1月4日的物业管理费用合计4920元，但被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴被告仍未缴纳，无奈之下原告提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。世纪物业公司为证明自己的主张，依法向本院提交以下证据：1.物业服务合同一份；2.幸福家园小区《物业管理服务协议》一份；3.承诺书一份;4.物业管理服务协议（样式）一份。刘永春辩称，一、《物业服务合同》和《物业管理服务协议》是无效的。物业签的《物业管理服务协议》是根据《物业服务合同》来的，《物业服务合同》是根据政府的会议纪要来的。（一）《物业服务合同》是无效的，签订的程序不合法。1.郭尔罗斯世纪物业服务有限公司不是按照政府的会议纪要成立的物业公司，也就是说不是执法局成立的物业公司；2.《物业服务合同》签订时，执法局没有会议记录，只能证明徐向明本人签订的《物业服务合同》。（二）《物业管理服务协议》是无效的。1.开始就是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第五十二条之规定，世纪物业强迫业主签的《物业管理服务协议》，业主不是自愿签的，协议内容是世纪物业事先写好的，没有事先跟业主商量，业主不签《服务协议》就不给房钥匙，强迫我签的《服务协议》，有此以欺诈强迫手段签的。2.《物业管理服务协议》在履行过程中已经无效了。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定业主委员会根据业主的要求，于2016年3月14日给世纪物业送达了《关于解聘世纪物业服务协议的函》，至今未收到世纪物业公司的任何说明，根据《物业管理服务协议》第八章附则，第三十条特别说明，第一项本协议的任何一方通过书面通知对方，解除协议，而对方有异议时，应在书面通知送达之日起15日内提交人民法院确认解除协议的效力。因为世纪物业接到解聘函后15日内没有起诉到法院，所以《物业管理服务协议》视为默认，《物业管理服务协议》自2016年3月31日起就无效了。综上所述，《物业服务合同》和《物业管理服务协议》均是无效的。诉讼请求法院判令《物业管理服务协议》无效。二、关于不交物业物的情况说明。在前面已经说了开始《物业服务协议》就是无效的，（2017）吉0721民初345号一审法院判决书已说明，世纪物业与幸福家园的业主已经形成了服务与被服务的关系，但是我不同意物业费按每平方米0.8元计算，我只同意按每月每平0.3元计算。也就是说从2014年1月4日到2016年4月1日（计2年零86天）我应交应交物业费为613.5元【（0.3×12×74.86）×2+（0.3×74.86）÷30×86天】。而我实际交的物业费钱数是2007.31元【包括：物业费74.86×0.8×12×2=1437.31元、二次换热电费450元、公共照明费120元】，另外还交纳了电梯（保养、年检、维修）费400元、电梯刷卡系统费用200元等。我同意按每月0.3元/平方米给付物业费至2016年的3月31日，即解聘函日期。刘永春向本院提出反诉请求：请求法院判令物业公司返给我多收的费用2220.60元（其中含物业费及利息1724.60元、电梯维护维修、保养费及利息496元）。事实与理由：反诉被告于2014年1月4日一次性收取我二年的所有费用。我认为应按每月0.3元/平方米给付物业费；公共照明费应该包括在物业费里，不应该额外收取；电梯有保修期间，在此期间不应交纳电梯维修费；电梯刷卡系统费用应包含在电梯初装费里，不应额外收取，我当时就认为不合理，但是交了。因反诉被告于2017年11月3日起诉我交纳拖欠的物业费，故我提起反诉，请求判令反诉被告返还多收我的物业费、电梯维护维修、保养费、公共照明等费用及利息2220.60元。刘永春为反驳原告的请求，证明自己反诉主张，依法提交以下证据：1.政府会议记录一份；2.物业服务合同一份；3.世纪物业《物业服务管理协议》第八章附则一份；4.关于解聘世纪物业公司的函一份；5.前郭县人民法院（2017）吉0721民初345号民事判决书一份；6.松原市中级人民法院（2017）吉07民终1391号民事判决书一分；7.关于印发《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知一份；8.幸福家园小区1号楼物业收费明细表一份、物业收费单据2枚；9.物业通知一份。世纪物业公司针对反诉辩称，吉林省松原市中级人民法院的民事判决书内容是解除合同，该判决书生效后，我方已经向吉林省高级人民法院提出申诉，并且在前郭县法院提起解除合同后造成的损失赔偿之诉。幸福家园小区业主委员会的《解聘函》没有效力，我们物业至今没有撤出，一直在小区内负责卫生服务、电梯维护等等，没有其他物业公司进入小区服务，应给付物业费至我们撤离小区时止。我们是三级资质，能够提供二级物业管理服务，合同约定物业费每月0.8元/平方米，滞纳金每日千分之三，照明费是每月5元，电梯的保修期就一年，不管户主是否入住，只保一年，刘永春已经住了将近4年了，我们只收了2年的电梯年检、维修、保养的费用，没多收。刘永春说的三级资质适用0.3-0.7元/平方米的标准已经于2015年废止了，我方都是按合同约定要求缴费的，请求驳回刘永春反诉的诉讼请求。本院认定事实如下：幸福家园小区是前郭县保障性住房，刘永春系该小区业主。2014年1月4日，刘永春与世纪物业公司签订《物业管理服务协议》，约定由世纪物业公司提供物业服务，“委托管理期限为十年，即自2013年10月20日起至2023年10月20日止；物业管理服务费用：1、本小区按物业设计用途使用的公共性物业服务费收费用标准：住宅2013年10月20日——2016年10月20日，每月每平方米建筑面积0.80元计收（不含电梯运行费）；2016年10月20日——2019年10月20日，每月每平方米建筑面积1.50元计收（不含电梯运行费）；2019年10月20日——2023年10月20日，每月每平方米建筑面积2.00元计收（不含电梯运行费）。2、电梯运行费用，每户每年200元；电梯使用费用按次收取2层-9层：0.12元/次；10层-18层：0.14元/次；19层-27层：0.16元/次（暂定价格，以后参照其他物业涨幅定价）。3、集中供暖二次提热用电用电收费标准7层-27屋业主每户每年450元（实际发生的电费均摊）。4、公用照明电费，每年每户60元（实际发生的电费均摊）。5、物业管理服务各项费用由甲方按年向乙方一次性收取，在自本小区办理业主入住之日起为缴费期，由业主一次性全额缴纳。6、滞纳金：逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交额的千分之三交纳滞纳金。”刘永春于1月4日还签订了《承诺书》，并于当日向世纪物业公司缴纳二年物业费、二次换热电费、电梯（保养、年检、维修）费用、公共照明电费、电梯刷卡系统费用、水费预存、电梯卡充值费、工本费等费用。嗣后，刘永春入住幸福家园小区（建筑面积：74.86平方米）。2015年11月20日，幸福家园小区成立业主委员会，该业主委员会出具《关于解聘世纪物业公司的函》并将此函送世纪物业公司处，世纪物业公司不同意解除物业服务合同，幸福家园小区业主委员会遂诉至本院，幸福家园小区业主委员会与被告世纪物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月20日作出（2016）吉0721民初1693号民事判决。世纪物业公司不服判决，向吉林省松原市中级人民法院提起上诉。吉林省松原市中级人民法院于2016年11月7日作出（2016）吉07民终1189号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，于2017年7月10日作出（2017）吉0721民初345号民事判决书，判决“从判决生效之日起立即解除原告幸福家小区业主委员会与被告世纪物业公司之间的物业服务合同”，世纪物业公司不服判决，向吉林省松原市中级人民法院提起上诉。吉林省松原市中级人民法院于2017年10月9日作出（2017）吉07民终1391号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”该判决于2017年10月26日发生法律效力后，世纪物业公司向吉林省高级人民法院申请再审。2017年11月3日世纪物业公司向本院提起诉讼，要求刘永春给付欠缴的2016年1月4日至2018年1月4日的物业费及滞纳金合计4920元，刘永春认为以前的收费不合理，提起反诉，要求世纪物业公司返还多缴纳的物业费及利息、电梯费及利息等合计2220.60元。本院认为，刘永春系幸福家园小区的居民，其所居住的幸福家园小区一号楼二单元804室房屋建筑面积为74.86平方米。世纪物业公司与刘永春签订了《物业管理服务协议》，管理期限十年，自2013年10月20日起至2023年10月20日止，双方形成物业服务合同关系。吉林省松原市中级人民法院于2017年10月9日作出（2017）吉07民终1391号民事判决，该判决于2017年10月26日发生法律效力，故《物业管理服务协议》于2017年10月26日终止。刘永春辩解物业费应给付至2016年3月31日，无法律依据，本院不予采信。刘永春还辩解公共照明费应包含在物业费之内，不应另外收取，因双方签订的《物业管理服务协议》对公共照明电费“每年每户60元（实际发生的电费均摊）”已进行了明确的约定，故对其该辩解，本院不予采信。在2013年10月20日至2017年10月26日期间，世纪物业公司为刘永春所居住的幸福家园小区提供物业服务。现世纪物业公司要求刘永春给付物业费的标准为每月每平方米建筑面积0.80元，该标准未超出《物业管理服务协议》约定的住宅物业管理服务费用标准【即：2013年10月20日至2016年10月20日期间每月每平方米建筑面积0.80元计收（不含电梯运行费），2016年10月20日至2019年10月20日期间每月每平方米建筑面积1.50元计收（不含电梯运行费)】，而刘永春辩称应按每月每平方米0.3元收取物业费的标准，与约定不符，故对世纪物业公司按每月每平方米0.8元标准要求给付物业费的诉讼请求，本院予以支持；对刘永春要求按0.8元与0.3元价差返还已收取物业费及利息的反诉请求，本院不予支持。刘永春的物业费及公共照明费已交纳至2016年1月3日，自2016年1月4日至2017年10月26日，刘永春应交纳物业费1301.57元、公共照明电费108.67元。《物业管理服务协议》约定物业管理服务各项费用由甲方按年向乙方一次性收取，在自本小区办理业主入住之日起为缴费期，由业主一次性全额缴纳。即刘就春应于2016年1月4日缴纳2016年的费用，于2017年1月4日缴纳2017年的费用，刘永春逾期未交付，应承担违约责任。缴费期未明确约定，缴费的合理期限以一个月为宜。世纪物业公司“从逾期之日起按每天应交额的千分之三交纳滞纳金”的要求过高，可以自逾期之起按年利率6%计算逾期给付资金占用期间的利息。刘永春反诉要求返还电梯费及利息，双方签订的《物业管理服务协议》对电梯运行费用已有明确约定【即：电梯运行费用：每户每年200元；电梯使用费用按次收取2层-9层：0.12元/次；10层-18层：0.14元/次；19层-27层：0.16元/次（暂定价格，以后参照其他物业涨幅定价）】，刘永春未提供证据证明其于2014年1月4日交纳的400元至2017年10月26日还有结余，故对其要求返还的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：刘永春于判决生效后立即给付前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司2016年1月4日至2017年10月26日的物业费1301.57元、公共照明电费108.67元，其中778.66元（74.86×0.8×12+60）自2016年2月4日起按年利率6%计算逾期给付资金占用期间的利息，其中631.58元（即74.86×0.8×9+74.86×0.8÷30×22+60÷12×9+60÷12÷30×22）自2017年2月4日起按年利率6%计算逾期给付资金占用期间的利息。二、驳回前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回刘永春的反诉请求。案件受理费25元，由前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司负担12元，刘永春负担13元；反诉费25元，由刘永春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审判员  刘彦娟二〇一八年一月二十五日书记员  许丽晶—10——9—