湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0203民初446号原告：中国农业银行股份有限公司黄石石灰窑支行，住所地：黄石市西塞山区颐阳路239号（戴斯酒店一楼）。法定代表人：胡长青，系该支行负责人。委托诉讼代理人：杨俊、徐明星，系湖北善远律师事务所律师。委托权限：一般代理。被告：胡贤乡，男，1976年3月11日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。被告：华艳林，女，1979年6月4日出生，汉族，住址同上。被告：湖北美尔雅房地产开发有限公司，住所地：黄石市桂林南路201-1号。法定代表人：杨闻孙。委托诉讼代理人：刘童、刘陈（实习），系湖北磁湖律师事务所律师。委托权限：一般代理。原告中国农业银行股份有限公司黄石石灰窑支行（以下简称农行石灰窑支行）诉被告胡贤乡、华艳林、湖北美尔雅房地产开发有限公司（以下简称湖北美尔雅房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，因被告胡贤乡、华艳林下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农行石灰窑支行的委托诉讼代理人徐明星、被告湖北美尔雅房产公司委托诉讼代理人刘童、刘陈到庭参加诉讼，被告胡贤乡、华艳林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行石灰窑支行诉称：2014年4月1日，被告胡贤乡、华艳林因向被告湖北美尔雅房地产开发有限公司购买位于西塞山区枣子山36号美尔雅金枣轩2-1-2004号房屋（合同编号：HS14006293），并与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：42020120140082779），约定被告胡贤乡、华艳林向原告借款469000元，期限自2014年8月29日起至2034年8月28日止，按月等额本息还款，被告胡贤乡、华艳林以借款所购房屋设定抵押担保，被告湖北美尔雅房地产开发有限公司提供保证担保，并分别在合同上签字盖章。原、被告前往房管局办理了房屋抵押预告登记。2014年8月29日，原告向被告胡贤乡、华艳林发放了借款469000元，被告胡贤乡、华艳林一直按月分期偿还等额本息，但自2017年12月起，被告胡贤乡、华艳林再未按约还款。经原告多次催收，被告仍未按期还本付息，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告胡贤乡、华艳林偿还原告借款本金424015.36元及逾期利息5376.51元，逾期复利58.49元，逾期罚息43.29元，合计429493.65元；（此处逾期利息、逾期复利、逾期罚息暂计至2018年3月26日，具体数额以被告实际清偿之日为准）；2、被告胡贤乡、华艳林承担原告为实现债权的律师费20000元；3、被告湖北美尔雅房地产开发有限公司对第1、2项诉讼请求所述全部债务承担连带偿还责任；4、确认原告对被告胡贤乡、华艳林抵押的位于西塞山区枣子山36号美尔雅金枣轩2-1-2004号房屋（预告权证号：黄房预西字第××号）享有优先受偿权，优先受偿的范围包括借款本金、利息、罚息、复利及原告为实现债权所支出的全部费用；5、本案诉讼费用由被告承担。被告湖北美尔雅房产公司辩称：根据担保法的相关规定，应先行对物的担保主张权利，不足部分再由保证人承担。请求法院对借款人的借款事实依法进行核实。被告胡贤乡、华艳林未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见和证据。经审理查明，2014年8月，原告农行石灰窑支行与被告胡贤乡、华艳林、湖北美尔雅房产公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告胡贤乡向农行石灰窑支行借款469000元用于购买位于西塞山区枣子山路××楼××室房屋，借款期限为240个月（自2014年8月29日至2034年8月28日），借款利率为浮动利率，即在银行同期贷款基准利率上上浮百分之五，还款方式为等额本息还款法，每月29日还款。未按约定期限还款，就逾期部分从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款期内产生应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人即有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。被告胡贤乡、华艳林将其位于西塞山区枣子山路××楼××室房屋提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民诉法有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。案涉抵押房屋于2014年9月2日在房产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记。被告湖北美尔雅房产公司承担连带保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民诉法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为：自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的登记手续之日止。合同还列明，合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。合同签订后，原告依约履行了出借义务，而被告并未按合同约定的期限足额偿还借款本息，经原告确认，截至2018年7月26日，被告尚欠原告借款本金424015.36元、利息14382.04元、罚息246.88元、复利331.10元。另查明，为实现债权，原告农行石灰窑支行向本院提起诉讼，并委托湖北善远律师事务所代理诉讼事务。双方约定的律师代理费为20000元，该事务所已于2018年7月11日向原告开具了律师代理费发票。还查明，被告胡贤乡、华艳林于2002年元月9日办理结婚登记。上述事实，有原、被告身份信息、营业执照、《个人购房担保借款合同》、贷款发放通知单、借款凭证、不动产登记簿、结婚证、委托代理合同、律师代理费发票、庭审记录等在卷佐证。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告农行石灰窑支行与被告胡贤乡、华艳林、湖北美尔雅房产公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守。被告胡贤乡作为借款人，未能按照其与原告签订的借款合同约定的期限足额偿还借款本息，已构成违约，原告有权根据合同约定要求被告偿还借款本金及利息、罚息、复利。原告农行石灰窑支行主张的律师费系其为实现其债权而发生的相关费用，本院予以支持。案涉借款发生在被告胡贤乡与被告华艳林婚姻关系存续期间，借款用途系用于购买房产，该借款应属于夫妻共同债务，农行石灰窑支行主张被告华艳林对案涉借款合同项下的债务承担共同还款责任于法有据。关于被告湖北美尔雅房产公司应承担何种保证责任的问题。被告湖北美尔雅房产公司辩称案涉借款已经存在物的担保，应当物保优先于人保。本院认为，虽然被告胡贤乡、华艳林已将位于西塞山区枣子山路××楼××室房屋向有关部门办理了预购商品房抵押预告登记，但该房屋的产权至今未设立。抵押权是建立在房屋产权基础上的一种他项权利，该房屋的产权现未设立，将来其是否能够取得仍尚处于不确定状态，农行石灰窑支行能否实现物的抵押权亦处于不确定状态。且双方签订的购房担保借款合同明确约定，合同项下同时存在物保和人保时，贷款人可以择一选择，也可同时主张实现债权。故，对被告湖北美尔雅房产公司的该项辩称，本院不予支持。又，根据合同约定，被告湖北美尔雅房产公司的保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的登记手续之日止。本案中，被告胡贤乡、华艳林未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，故尚未超过合同约定的保证期间，被告湖北美尔雅房产公司应当依约承担连带保证责任。关于原告农行石灰窑支行对案涉抵押房屋优先受偿的主张应否得到支持的问题。本院认为，预告登记是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利予以登记，使其具有对抗第三人的效力，以保障将来本登记的实现，抵押预告登记不等于直接取得抵押权，不具有等同于不动产抵押登记的优先受偿性。如上文所述，因案涉抵押房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理抵押登记，故对原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告胡贤乡、华艳林经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡贤乡、华艳林于本判决生效之日起十五日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司黄石石灰窑支行借款本金424015.36元、利息14382.04元、罚息246.88元、复利331.10元（暂计算至2018年7月26日，后续利息、罚息和复利按照合同约定继续计算至清偿之日止）；二、被告胡贤乡、华艳林于本判决生效之日起十五日内共同支付原告中国农业银行股份有限公司黄石石灰窑支行律师费20000元；三、湖北美尔雅房地产开发有限公司对本判决第一、二项确定的还款义务承担连带清偿责任；湖北美尔雅房地产开发有限公司承担上述连带清偿责任后，有权向被告胡贤乡、华艳林追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司黄石石灰窑支行其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8042元，由被告胡贤乡、华艳林共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  刘天跃人民陪审员  阮 敏人民陪审员  程瑞中二〇一八年九月五日法官 助理  陈文娟书 记 员  汪金昌