广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初1018号原告：林政均，男，1987年1月1日生，汉族，住佛山市高明区，委托诉讼代理人：林维初，男，1962年11月20日，汉族，住佛山市高明区，（系原告林政均的父亲）被告：林志超，男，1959年11月26日出生，汉族，住佛山市高明区，被告：佛山市高明区荣业房地产开发有限公司，住所地佛山市高明区荷城街道，统一社会信用代码。法定代表人：林建华。原告林政均诉被告林志超、佛山市高明区荣业房地产开发有限公司（以下简称“荣业公司”）房屋买卖合�纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法由审判员彭智聪适用简易程序于2018年5月17日第一次公开开庭进行了审理，原告林政均及其诉讼委托代理人林维初到庭参加了诉讼，被告林志超、荣业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2018年6月22日第二次公开开庭进行了审理，原告林政均的诉讼委托代理人林维初到庭参加了诉讼，被告林志超、荣业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在诉讼中变更诉讼请求如下：1.依法判令解除林政均与林志超买卖房屋关系；2.被告林志超、荣业公司共同承担原告林政均所购买佛山市高明区荷城街道的购房款398000元和装修费150000元，退还给林政均，以上款项合计548000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年5月份原告林政均向被告林志超购买其名下位于佛山市高明区荷城街道，购买价为398000元，余款约定当年全部支付完毕。双方约定该房产于2011年5月18日正式交付给原告林政均使用。2011年8月20日，原告林政均将购房款398000元全部付清给被告林志超，并且原告林政均与被告林志超当日签订了“购房转让证明”，约定该房产所有人林志超卖给原告林政均，办理房产所有过户费用由被告林志超承担。为了双方更好履行约定，2011年8月25日被告林志超在双方在场的情况下写了一张收据给林政均，证明该房产的购买款已全部支付给被告林志超，约定不再以其他事件左右该购买房产的购房款的事实，确认该房产交易。双方签字后，当面补充约定，由被告林志超在收据背面签写“该购买已全部付清，双方补充协定林志超必须在2011年9月30日前完成房屋过户手续给林政均”。事实证明该房产应在2011年9月30日前完成过户手续，该收据再次�明被告林志超与原告林政均之间存在事实的房屋买卖合同关系。2011年9月30日后，原告林政均一直催促被告林志超按照约定尽快完成过户手续，但被告林志超以众多借口拖延不办，并且被告林志超在原告林政均不知情的情况下，于2013年9月将该房产以抵押方式向佛山市禅城丽日顺发小额贷款有限公司进行贷款，之后被告林志超无法偿还该贷款款项。2017年10月20日，原告林政均收到禅城区人民法院公告，该公告为佛山市禅城丽日顺发小额贷款有限公司对被告林志超因无法偿还贷款事实进行起诉，要求查封佛山市高明区荷城街道并拍卖，原告林政均才知道被告林志超隐瞒欺骗该房产已经被抵押的事实，导致原告个人财产重大损失，令原告林政均至今无法在法律意义上拥有该房产的所有权。被告林志超、荣业公司经本院合法传唤，没有提出答辩意见，亦没有到庭参加诉讼，本院视为其放弃抗辩和质证权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审调查，本院对原告提供的证据及案件事实认定如下：原告提供的证据：原告身份证、企业机读档案变更登记资料、（2016）粤0604执7984号公告、（2016）粤0604执7984号之二执行裁定书、（2016）粤0604执7984号之一执行裁定书、佛山市高明区门牌证、佛山市高明区门（楼）变更证明、用水清单、广东省行政事业性收费统一票据、发票联、佛山高明供电局收费清单、广东增值税电子普通发票、佛山市高明区不动产登记信息查询结果、土地证复印件、粤房地权证佛字第××号、房地产平面图内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。抵押物清单与佛山市高明区不动产登记信息查询结果能相互印证，本院予以采信。购房转让证明、购房协议、收据（正反两�）、装修合同书、装修预算表、收据，均是原件，被告没有提出异议，本院对其真实性予以确认。原告提交的林维初工程明细数表格，是其自制的表格，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2011年5月18日，案外人林维初与林玉珍签订购房协议，约定林维初向林志超，购买位于佛山市高明区荷城街道，面积103.90平方米，总房款（含水电及其它杂费）：398000元正。2011年5月，涉案房屋以毛坯状态交付。2011年7月14日，佛山市高明区公安分局门牌××楼）变更证明，跃华路富德居X座X梯XX经重新编排，门牌变更为碧玉街朝辉巷X号X座X梯XXX。2011年7月19日，佛山市高明区荷城街道碧玉街朝辉巷X号X座X梯XXX取得房地权证，房地产权属人为被告林志超。2011年8月20日，原告林政均与被告林志超签订购房转让证明，载明“林维初向林志超购买位于佛山�高明区荷城街道跃华路东升街富德居X座X梯XX号房，面积103.90平方米，总房款398000元。房款已全部付清，办理过户费用由林志超负责。该套商品楼已于2011年5月18日交付林维初使用，现林维初欲将该套商品房由原业主林志超过户给其儿子林政均，但由于林志超原因至今还未能过户。现经双方协商，特立此证明，证明该套商品房属林政均所有”。林政均在购房人处签字捺印，林志超在转让人处签字捺印。同时荣业公司在购房转账证明上的担保及证明单位处盖章，并注明“本单位保证以上交易房屋不受任何影响，如造成林维初及林政均未能办理产权过户手续，则全部赔偿一切经济损失”。2011年8月25日，被告林志超出具收据一份，收据载明“林志超已收到林维初及林政均购买的位于佛山市高明区荷城街道跃华路东升街富德居X座X梯XX号房的全部房款，双方补充协�：林志超必须在2011年9月30日前完成房屋过户手续给林政均”。2012年3月12日，原告林政均与佛山市高明区荷城达飞装饰工程部签订合同书，约定由该工程部对佛山市高明区荷城街道跃华路东升街富德居X座X梯XX号房进行家居装饰，承包方式为包工包料。2012年6月22日，原告林政均向佛山市高明区荷城达飞装饰工程部支付了装修工程款153930元。2013年9月10日，佛山市高明区荷城街道碧玉街X座X梯XX号房办理了抵押登记，抵押权人为佛山高明丽日顺发小额贷款有限公司。2016年4月7日起，该房屋先后被佛山市中级人民法院、佛山市高明区人民法院、佛山市顺德区人民法院、佛山市南海区人民法院、广州市天河区人民法院查封。2018年5月29日，原告林政均向本院提交变更诉讼请求申请书，要求解除林政均与林志超买卖房屋关系。本院于2018年6月6日向�被告送达变更诉讼请求申请书。另查，案外人林维初在庭审时表示，将其与林玉珍签订购房协议中的全部权利义务转让给原告林政均。被告林志超在本案中向本院确认跃华路富德居X座X梯XX号房与跃华路富德居X座X梯XX号房是同一地址、同一房屋，被告林志超与林玉珍系夫妻关系，被告林志超对于案外人林维初与林玉珍签订的购房协议表示知情。本院认为，2011年5月18日，案外人林维初与林玉珍签订购房协议，约定林维初向林志超，购买位于佛山市高明区荷城街道跃华路东升街富德居X座X梯XX号房（即佛山市高明区荷城街道碧玉街朝辉巷x号x座x梯xxx），林玉珍在购房协议上捺印，被告林志超表示知情且没有提出异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定以及夫妻之间的代理关系，本院认为，�外人林维初与林志超之间的购房协议是双方真实意思表示，合法有效。本案庭审中，案外人林维初表示将其与林志超房屋买卖关系中的权利义务转让给原告林政均，没有违反法律禁止性规定，本院予以确认。因此原告林政均与被告林志超签订的购房转让证明合法有效，本院予以确认，原告林政均与被告林志超之间存在房屋买卖合同关系。关于原告林政均与被告林志超之间的房屋买卖合同关系应否解除的问题。虽然涉案房屋佛山市高明区荷城街道碧玉街朝辉巷X号X座X梯XXX已取得房地产权证，但该房屋设置了抵押权且被多家法院依法查封，事实上不能实现房屋过户的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告林政均要求解除与被告林志超之间的房屋买卖合同关系合法有据，本院予以支持。2018年6月6日，被告林志超收到了原�林政均提出的关于解除合同的申请，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院确认原告林政均与被告林志超的房屋买卖合同关系于2018年6月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告林政均要求被告林志超返还收取的购房款398000元，合法有据，本院予以支持。关于装修费问题。原告林政均主张被告林志超退还装修费150000元。2011年原告林政均在支付完毕购房款后对交付的毛坯房进行装修以达到居住使用目的。因双方的房屋买卖合同已经解除，故应由被告林志超向原告退还装修款。房屋装修完成后，原告林政均居住至今已有6年，装修产生折旧。经本院对原告释明后，原告对于涉案房屋的装修款的现值不申请评估。故本院酌定装修现值为60000元，应由被告林志超赔偿原告林政均。原告请求超出部分，本院不予支持。关于原告林政均请求被告林志超与被告荣业公司共同承担退还购房款、装修款责任的问题。首先，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者不明确的，按照连带保证承担保证责任”的规定，本案的担保方式为连带保证。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，本案中原告林政均与被告林志超约定，被告林志超必须在2011年9月30日完成房屋过户手续，原告林政均并未在主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，故被告荣业公司承担的保证责任免除。其次，原告主张荣业公司在购房转让证明上盖章承认原告购房的事实，被告荣业公司是自然人独资有限责任公司，被告林志超是该公司的股东，因此要求荣业公司共同承担退还购房费、装修费。本案涉案房产的所有权人为林志超，其转让行为是个人行为而非公司行为，故本院对原告林政均请求被告荣业公司共同承担退还购房款、装修款责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，缺席判决如下：一、原告林政均与被告林�超关于佛山市高明区荷城街道碧玉街朝辉巷X号X座X梯XX的房屋买卖合同关系于2018年6月6日解除；二、被告林志超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林政均返还购房款398000元及赔偿装修损失60000元；三、驳回原告林政均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9280元，减半收取4640元，由原告林政均负担762元，被告林志超负担3878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇一八年六月二十五日法官助理 区君萍书�员陈欣琪