苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏商初字第00932号
原告中国银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州市干将西路188号。
负责人范耀胜，该分行行长。
委托代理人曹宁，北京大成（苏州）律师事务所律师。
委托代理人刘辉荣，北京大成（苏州）律师事务所实习律师。
被告童家伟。
被告叶丽。
原告中国银行股份有限公司苏州分行（以下简称“中行苏州分行”）与被告童家伟、叶丽金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法由代理审判员许晶晶独任审理。后因被告童家伟、叶丽下落不明，本案转为普通程序，由审判员浦莉担任审判长，代理审判员许晶晶主审，人民陪审员钱雅平参加合议，并于2015年11月23日依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹宁到庭参加诉讼，被告童家伟、叶丽经依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中行苏州分行诉称：原被告于2013年5月签订中国银行个人商业用房贷款合同，约定原告借款给被告童家伟、叶丽27.5万元用于购买位于苏州市吴中经济开发区城南街道邵昂路69号3幢1221号的房屋，借款期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款，并以所购买的房屋作为借款的抵押物。但是被告童家伟、叶丽至2015年3月已经连续3期未履行还款义务，经原告多次催讨未果。请求法院判令：1、被告童家伟、叶丽立即归还借款本金245780.64元、利息5100.11元，罚息129.22元（暂计算至2015年3月17日，之后按照合同约定计算利息和罚息至被告归还之日）；2、被告童家伟、叶丽赔偿原告律师费损失17861元；3、被告童家伟、叶�承担本案诉讼费用；4、被告童家伟、叶丽承担抵押担保责任，如不履行还款付息义务，原告有权行使抵押权，可以拍卖、变卖作为抵押物的苏州市吴中经济开发区城南街道邵昂路69号3幢1221号的房屋，并以所得价款优先受偿。
被告童家伟、叶丽未作答辩。
经审理查明：
2013年5月，原告中行苏州分行（作为贷款人）与被告童家伟、叶丽（作为借款人、抵押人）签订编号为2013年苏中营住字借字第0186号的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定：原告向被告童家伟、叶丽发放275000元的个人住房贷款用于购买坐落于苏州市吴中经济开发区城南街道邵昂路69号3幢1221号的房屋。贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算。借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的售房人账户，即苏州瑞利华文化旅游投资有限公�账户。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价日的当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日），第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日。还款方式为按月等额本息还款法，借款人自发放贷款后的第二个月开始按月还款，还款期数为120期，约定还款日为每月的1日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，自逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定�贷款利率水平上加收40%。按罚息利率计收利息的，计息公式为，利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360。本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。该合同包含两份附件，附件一为个人商业用房贷款合同通用条款，附件二为抵押物清单。附件一约定：如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供担保，抵押担保的范围为本合同项下借款人的全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损失赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人如未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债�而导致的律师费等相关费用损失等；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。附件二，抵押物清单载明，抵押人童家伟、叶丽以位于苏州市吴中经济开发区城南街道邵昂路69号3幢1221号的房屋作为抵押物。在该合同的尾部，借款人栏有童家伟、叶丽的签字，贷款人栏有中行苏州分行贷款合同专用章。抵押物清单上抵押人栏有童家伟签字，叶丽在抵押物共有人处签字确认。合同签订后，原告于2013年5月23日将贷款275000元发放到开发商账户。被告童家伟、叶丽在借款借据上签字确认。借款借据载明，贷款金额为275000元，月利率为6.0042‰，借款期限为2013年5月23日至2023年5月23日。还款计划为从2013年7月开始按月等额本息还款法归还贷款本息。2014年7月8日，原被告对于抵押物办理了抵押登记手续。原告取得苏房他证吴中字第001897**号的房屋他项权证。至2015年3月17日，两被告连续三期逾期未足额清偿贷款，故原告起诉来我院。截至2015年3月17日，两被告结欠原告贷款本金245780.64元，利息5100.11元，罚息129.22元。之后，截至2015年11月20日，两被告亦未归还欠款。
另查明，原告为本案诉讼，与北京大成（苏州）律师事务所订立聘请律师合同一份，约定北京大成（苏州）律师事务所指派律师曹宁、实习律师刘青峰作为原告的诉讼代理人参与本案诉讼，中行苏州分行应向该所支付律师费17861元。
以上事实由原告提供的《个人商业用房贷款合同》、借款借据、房屋他项权证、利息清单、逾期清单、聘请律师合同、律师费发票及原告的当庭陈述予以证明。上述证据真实且与本案有关联，本院予以确认。
本院认为：原告与被告童家伟、叶丽签订的贷款合同真实有效，原告作为贷款人、抵押权人，被告童家伟、叶丽作为借款人�抵押人均应按照合同约定履行各自的义务。原告在合同签订后按约履行了发放贷款的义务，但是被告连续多期未能按约还本付息行为构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款全部提前到期并要求借款人承担原告实现债权的律师费损失。关于律师费部分，本院依据江苏省律师费相关收费标准，将律师费的金额调整为10630元。故原告请求被告童家伟、叶丽立即归还结欠贷款本息以及支付原告实现债权的律师费损失的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告童家伟、叶丽以其所购的房屋为上述借款提供抵押担保并办理了抵押登记手续，原告有权在被告不能履行债务时以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。故原告请求在两被告不能履行债务时对抵押物行使优先受偿权的诉讼请求，本院亦予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未在答辩期内提供答辩意见，视为放弃抗辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告童家伟、叶丽于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司苏州分行借款本金245780.64元、利息5100.11元，罚息（包括本金罚息、利息罚息）129.22元（暂计算至2015年3月17日，之后的利息、罚息按《个人商业用房贷款合同》的约定计算至被告实际给付之日止）；
二、被告童家伟、叶丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司苏州分行支付律师费损失10630元；
三、如被告童家伟、叶丽未履行上述债务（包括案件受理费、公告费），原告中国银行股份有限公司苏州分行有权对被告童家伟、叶丽抵押的位于苏州吴中经济开发区城南街道邵昂路69号3幢1221号的房屋以折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5334元，公告费600元，合计5934元，由原告中国银行股份有限公司苏州分行负担269元，被告童家伟、叶丽负担5065元（原告同意其预交的案件受理费由两被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告在本判决发生法律效力之日起十日内直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。
审 判 长 浦 莉
人民陪审员 许晶晶
人民陪审员 钱雅平
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 柏 莹
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。