上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第347号
原告（反诉被告）上海大川小爱餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人朱晏彬，总经理。
委托代理人陈思，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人张楠，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人张考明，总经理。
委托代理人张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海大川小爱餐饮管理有限公司（以下简称“大川小爱公司”）与被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司（以下简称“家晟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。大川小爱公司的法定代表人朱晏彬及其委托代理人陈思、家晟公司的委托代理人张嗣光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大川小爱公司诉称，2013年4月1日，上海蜀国餐饮管理有限公司（以下简称“蜀国餐饮公司”）与家晟公司签订《【共和新路XXX弄XXX号楼】租赁合同》，约定蜀国餐饮公司承租上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼110、111、211、212室共计四套商铺（以下简称“系争商铺”），并约定“本合同由本商铺新注册公司独立承担法律责任。2013年12月23日，上海大川小爱餐饮有限公司（后变更为上海大川小爱餐饮管理有限公司，以下统称“大川小爱公司”）注册成立，变更为租赁合同的承租人。在合同履行过程中，家晟公司违反合同约定引进川、湘、贵菜商家，亦未按合同约定提供广告点位，未帮助大川小爱公司申请在公共区域进行商业活动，作为物业管理方未尽到应有的保护义务，存在过失；双方曾对原租赁合同附加条款进行变更，给予大川小爱公司11个月的免租期，但事后家晟公司却予以否认，并在未发函告知的情况下，于2014年9月2日进行停电处理，造成大川小爱公司重大经济损失，且未配合恢复供电。大川小爱公司于同年9月11日发函解除双方的租赁关系，现起诉要求：1、请求确认双方的租赁合同于2014年9月12日解除；2、判令家晟公司返还已付的租赁押金人民币142，000元；3、判令家晟公司返还已预付的首期三个月租金213，000元；4、判令家晟公司支付系争商铺内不可拆除的固定装修添附残值1，178，459元。
家晟公司反诉并辩称，租赁合同相对方并非大川小爱公司，主体不适格。家晟公司在合同履行过程中并无重大过错，大川小爱公司没有合同解除权，不存在退还押金、租金及赔偿装修损失的基础。大川小爱公司应于2014年2月1日前支付下一期租金和物业管理费，但经多次催讨仍未支付，且在法院审理中房屋交接后未按合同约定办理完成卫生许可证及营业执照的注销手续，故反诉要求：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令大川小爱公司支付2014年2月1日起至2015年5月21日期间租金人民币1，113，096.77元（按照每月71，000元计算）；3、判令大川小爱公司支付2013年10月1日至2015年5月21日期间管理费人民币82，624.39元（按照每月10，762元计算）；4、判令大川小爱公司支付违约金人民币355，000元；5、判令大川小爱公司支付延期占用房屋的违约金（按照每月71，000元计算，从房屋交接次日即2015年5月22日计算到实际办理完成卫生许可证及营业执照的注销手续之日止）。
大川小爱公司针对反诉辩称，大川小爱公司已行使法定解约权，家晟公司擅自断电，导致大川小爱公司客观上无法继续履行双方租赁合同，大川小爱公司无需承担违约责任。根据双方合同约定，免租期内无需支付租金及物业管理费，家晟公司并非指定的物业管理方，不应为收取物业费的主体。大川小爱公司自双方办理房屋交接之日起即积极办理卫生许可证及营业执照的注销手续，不存在违约，无需承担违约金。
经审理查明，2013年5月，家晟公司（出租方）与上海蜀国餐饮管理有限公司（承租方、以下简称“蜀国餐饮公司”）签订《共和新路XXX弄XXX号楼租赁合同》，主要约定，家晟公司将共和新路XXX弄XXX号楼110、111、211、212四套商铺（以下简称系争商铺）出租给蜀国餐饮公司使用。合同第4.26.3条约定，承租方应于租赁期终止或提前终止日次日起向政府有关部门递交变更承租方注册地址所需之全部合法文件并应确保在本合同终止或提前终止后30天内完成该等变更手续，如逾期完成，则每逾期一日，承租方应按当时日租支付违约金（若因为国家机关行政主管部门审批程序，或法定假及不可抗拒力量导致延期除外）。第八章违约及补偿第8.1条约定，在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同立即自行终止，在此情况下，出租方无需对承租方承担任何装修费、设备添加费的补偿：（1）本合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其它费用，承租方从该租金、管理费、推广费或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天；……；（6）非本合同规定情况，承租方中途擅自退租。第8.2条约定，当发生第8.1条情况时，承租方已经支付保证金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任：……；（2）承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。本合同由本商铺新注册公司独立承担法律责任。双方附表约定如下：租赁期（包含免租装修期）七年，自2013年6月1日至2020年5月31日；租金约定为：第一、二年2013年6月1日至2015年5月31日为71，000元／月；免费装修期为3个月，正式开业后经营免租期共计5个月（2013年6月1日至2013年8月31日为一期免租期，2013年12月1日至2014年1月31日为二期免租期），在此期间承租方无需支付租金，装修期和免租期内承租方每月支付物业管理费，其中免租期物业管理费减半；承租方应按约于签订本合同时支付保证金142，000元；附表七《物业管理公约》约定：出租方指定家晟公司对本项目物业进行日常管理，租赁期内管理费押金为10，762元（相当于1个月之管理费），管理费按3个一期支付，支付日期为每期第一个月的1日前；等等。合同签订后，蜀国餐饮公司支付家晟公司3个月的租金共计213，000元、押金142，000元。
因系争商铺的装修等问题，家晟公司于2013年5月12日发出《蜀国餐饮东美商业坊项目回复函》，并表示对于墙体设计改动的事宜，待下周二同济设计院方案落实之后，我方予以协同绿地物业部门及绿地商管部门予以批复及具体施工方案落实的回复。2013年5月14日，家晟公司向蜀国餐饮公司发出《墙体拆除和加固方案答复》，主要内容为：贵我双方就系争商铺订立租赁合同，按照租赁合同及所附装修图纸设计双方约定，上述四套商铺需要拆除墙体，为便于贵司尽快入驻，我司申明如下：上述商铺的墙体拆除并加固由我司在2013年5月20日前负责具体加固工程完成，产生的一切费用由我公司自行承担，与贵公司无涉。
2013年5月29日，家晟公司（出租方）与蜀国餐饮公司（承租方）签订《共和新路XXX弄XXX号楼租赁合同附加条款的变更》，主要内容为：租赁期（包含免租装修期）为七年，自2013年7月1日-2020年6月30日，承租方在租赁期届满前不可提前终止合同，具体交付日即合同起始日2013年6月1日，承租方预计开始营业时间为2013年9月1日；租金第一、二年即2013年7月1日至2015年6月30日为71，000元／月，等等，整个租赁期内，租金按3个月为1期支付，承租方须于签订房屋租赁合同之日支付第1期租金，承租方延期支付第1期租金超过30日，出租方有权终止本租赁合同，收取的保证金、意向金或其它费用不予退还；免费装修期为3个月（2013年7月1日至2013年9月31日），经营免租期共计8个月（2013年10月1日至2014年5月31日），在此期间承租方无需支付租金，无需支付物业管理费；以上附加条款双方盖章生效，原合同相应附加条款作废。落款甲方处加盖“家晟公司合同专用章”。审理中，家晟公司对该合同专用章的真实性不予认可，申请进行司法鉴定，并要求以家晟公司出具的房屋租赁订金1万元的收条及收据上合同专用章作为比对样本。大川小爱公司要求将《墙体拆除和加固方案答复》落款处的章作为比对样本。经本院委托，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见书，结论为：《共和新路XXX弄XXX号楼租赁合同附加条款的变更》上需检的家晟公司合同专用章印文与样本《墙体拆除和加固方案答复》上的印文是同一枚印章所盖印，与收条及收据上印文不是同一枚印章所盖印。经质证，大川小爱公司对鉴定意见书无异议，家晟公司表示虽在质证中对《墙体拆除和加固方案答复》真实性无异议，但之后经核实，对该答复真实性不予认可，故不应以该答复作为样本进行比对，以此进行比对的鉴定结论亦不应采纳。
2013年12月23日，上海大川小爱餐饮有限公司以系争商铺为住所注册成立。
2014年5月18日，家晟公司向蜀国餐饮公司发出《催款通知》，催缴2013年10月1日至2014年6月30日的物业管理费、滞纳金及2014年3月1日至2014年8月31日的租金、滞纳金，上述共计608，996.16元。同月31日，大川小爱公司负责人陈波报警，表示因充电费问题与家晟公司发生经济纠纷。同年6月12日，陈波因系争商铺排风机的电线被人为剪断再次报警。2014年7月16日，家晟公司再次发出《催款通知》，催缴2013年10月1日至2014年9月30日的物业管理费、滞纳金及2014年3月1日至2014年8月31日的租金、滞纳金。同年7月23日，家晟公司向蜀国餐饮公司出具《情况说明》，载明：由于贵司未按约支付租金和物业费，我司在催讨拖欠费用时，贵司向我司出示了几份补充协议，在此我司特向贵司确认，2013年所签的盖有我合同专用章的《租赁合同》和2013年5月12日盖有我司公章的《蜀国餐饮东美商业坊项目回复函》为我司认可的，除此以外我司未与贵司签订过任何涉及减免租金和延长免租期的补充协议。同年7月29日，大川小爱公司向家晟公司发函，要求变更合同主体为大川小爱公司，且明确免租期。同年9月3日，因9月2日大川小爱公司遭家晟公司断电，大川小爱公司负责人再次报警。同年9月4日，家晟公司向蜀国餐饮公司发出《通知》，主要内容为：由于贵户长时间拖欠我司租金、物业管理费，违反合同条款，我司多次主动约谈并多次发出费用催缴单均未果，故我司将于2014年9月2日早上10点对贵户采取停止充电的措施，贵户如有疑问，请到运营办公室来咨询。同日，大川小爱公司发函表示家晟公司不承认大川小爱公司的主体身份、不承认约定免租期、9月2日恶意断电等行为系严重违约行为。同年9月11日，大川小爱公司向家晟公司发出解约函。家晟公司于次日收到。
2014年10月11日，大川小爱公司向家晟公司发出《交接告知函》，主要内容为：根据我司股东蜀国餐饮管理有限公司与贵司签订的《租赁合同》的约定，自我司成立之日起由我司承接承租方的地位，正式承租系争商铺，我司承租后，贵司多次单方否认之前给予我方的免租期，同时也未能按照《租赁合同》中的承诺提供应有的服务，给我方的正常经营造成阻碍；2014年9月2日，贵司在未有直接告知的情况下，擅自拉断我司供电，造成我司无法正常经营，已给我司的正常运营造成极其恶劣的影响，基于贵司的种种行为，我司认为贵司已无继续履行约的意愿，故于2014年9月11日正式发函与贵司解除双方签订的《租赁合同》，为避免损失扩大导致承租场地的空置浪费，函告将于2014年10月16日进行腾空清场工作，要求家晟公司于收到函件三日内与我司负责人对接场地交接工作等。2014年10月17日及2015年1月12日，大川小爱公司向家晟公司再次催告办理房屋交接。2014年10月20日，家晟公司向蜀国餐饮公司出具《回复函》，对于该公司要求在2014年10月16日办理房屋交接的事宜，表示必须以签约方蜀国餐饮公司进行协商，不与《租赁合同》签约方以外的任何公司协商《租赁合同》的条款。2015年3月19日，家晟公司向蜀国餐饮公司发出《房屋交接催告函》，主要内容为：鉴于贵我双方之前在宝山法院的主持下，对贵司承租的商铺交接问题曾达成一致意见，双方同意在法院选定的评估机构对现场装修装潢完成司法鉴定工作后，对涉讼商铺进行现场交接，现已收到鉴定报告，函告贵司尽快办理房屋交接手续。2015年5月21日，大川小爱公司于当日完成搬迁工作，将系争商铺返还家晟公司。
审理中，经大川小爱公司申请，本院通过上海市高级人民法院，委托上海东方投资监理有限公司对系争商铺内固定添附残值进行审价，该公司出具司法鉴定报告结论为：室内装饰工程造价973，323元，残值778，658元；水电风消防安装工程499，752元，残值金额399，801元，合计造价1，473，075元，残值1，178，459元。大川小爱公司对上述鉴定报告结论无异议。家晟公司对审定金额无异议，但认为大川小爱公司对商铺的履行和装修中部分超出设计图纸，应当区分对待，且杂物梯应当属于可移动拆除部分，应当拆除。鉴定人员表示，根据现场情况进行鉴定，是否超过设计范围不作考虑。杂物梯系根据现场的位置和尺寸设计，拆除后无利用价值，故应属于不可移动的添附。
2015年8月10日，上海大川小爱餐饮有限公司申请将名称变更为上海大川小爱餐饮管理有限公司。同年9月7日，上海大川小爱餐饮管理有限公司将其住所变更为上海市宝山区南蕰藻路XXX号-38。
以上事实，有《共和新路XXX弄XXX号楼租赁合同》、《蜀国餐饮东美商业坊项目回复函》、《墙体拆除和加固方案答复》、《共和新路XXX弄XXX号楼租赁合同附加条款的变更》、大川小爱公司营业执照、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的鉴定意见书、双方往来函件、上海东方投资监理有限公司出具的司法鉴定报告及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，关于租赁主体问题，《共和新路XXX弄XXX号楼租赁合同》虽系家晟公司与蜀国餐饮公司签订，但该合同约定“由本商铺新注册公司独立承担法律责任”，后大川小爱公司注册于系争商铺，且大川小爱公司在双方之后的函件往来中亦明确告知家晟公司，故系争商铺的承租方系大川小爱公司，家晟公司表示主体不适格的抗辩，本院不予采纳。
家晟公司在本案庭审质证中对《墙体拆除和加固方案答复》真实性予以确认，后在鉴定中否认该《墙体拆除和加固方案答复》的真实性，本院对其否认不予采信。家晟公司不认可《共和新路XXX弄XXX号楼租赁合同附加条款的变更》的真实性，但经鉴定，该变更协议落款处所盖印章与《墙体拆除和加固方案答复》的印章一致，本院对该变更协议的真实性予以认可，故该变更协议系双方真实意思表示，双方均应恪守。从本案查明的事实来看，系争商铺的免费装修期及免租期至2014年5月31日，而双方约定在此期间承租方无需支付租金及物业管理费，且大川小爱公司之前已预付3个月的租金，即大川小爱公司已支付租金至2014年8月31日。但家晟公司多次违反变更协议的约定，向大川小爱公司催缴2014年3月1日起的租金及2013年10月1日起物业管理费，并于2014年9月2日即采取停电措施，本院认为，双方在停电之前已就欠费问题发生争议，即便大川小爱公司暂时未付2014年6月1日起的物业管理费亦属合理，而大川小爱公司承租系争商铺用于餐饮，家晟公司采取停电措施应当慎重，且采取该停电措施并未达到合同约定的条件。综上，家晟公司的停电行为导致大川小爱公司无法经营，构成根本违约，大川小爱公司发函要求解除双方合同，合法有据，故本院确认双方合同于2014年9月12日解除。合同解除后，大川小爱公司应当将系争商铺返还给家晟公司，支付返还房屋前的租金、物业管理费，家晟公司应退还租赁押金。因双方已在本案审理过程中进行房屋交接，本案中不再判决处理。
关于应付租金金额，本院认为，虽然返还房屋系承租方的主要义务，但经大川小爱公司催告，家晟公司坚持应与签约方蜀国餐饮公司协商交接问题，本院认为家晟公司对于房屋未交接亦存在过错，综合考虑停电、本案中审价等因素，本院酌情确定2014年9月1日起至房屋实际交接日止的租金共计195，400元。对大川小爱公司要求家晟公司返还已付租金的请求，本院不予支持。关于物业管理费，双方合同中约定有管理费标准，并未指定管理费的其他收取方，故家晟公司向大川小爱公司主张管理费，合法有据，本院予以准许。考虑到停电实际影响了大川小爱公司的正常经营并导致双方解约，停电之后的物业管理费应酌情减免，本院确定自2014年6月1日起至返还房屋日止的物业管理费为6万元。大川小爱公司要求家晟公司退还租赁押金142，000元的诉请，合法有据，本院予以准许。
大川小爱公司在系争商铺内所作添附，可认定为其实际损失。本案中，双方的合同解除系因家晟公司违约造成，大川小爱公司要求要求家晟公司赔偿添附残值的请求，合法有据，本院予以准许。家晟公司要求大川小爱公司承担以装修期及免租期的租金金额为标准的违约金的主张，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于大川小爱公司的该项损失，本院已委托鉴定单位对该添附残值进行鉴定。家晟公司提出部分装修超出设计图纸，对超出部分应当区分对待，及杂物梯不应属于不可移动添附的意见，于法无据，本院难以采纳。本院参考鉴定单位的鉴定意见，对大川小爱公司要求家晟公司赔偿添附残值1，178，459元的请求，予以准许。
对于延期办理卫生许可证及营业执照的注销手续的违约金，双方合同约定“承租方应于租赁期终止或提前终止日次日起向相关部门递交变更承租方注册地址所需文件并应确保在本合同终止或提前终止后30天内完成该等变更手续”，本院认为，该条约定系针对注册地址的变更，若大川小爱公司延期办理变更或注销手续，确应承担相应的违约责任。就该违约金的起算时间，本院认为，大川小爱公司于2014年9月11日提出解除合同未获得家晟公司同意，系通过本案才确认双方合同于2014年9月12日解除，双方对于合同解除尚存争议，大川小爱公司未办理系争商铺内的注册地址变更手续的行为尚难以认定为违约，但在双方于2015年5月21日办理房屋交接手续后，大川小爱公司应当及时办理注册地址的变更手续。根据合同约定，大川小爱公司应于该日起30天内完成该变更手续，但实际其于2015年9月7日才变更，确系违约，因双方合同约定的违约金过高，大川小爱公司请求本院进行调整，本院考虑到实际情况，酌情调整为2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海大川小爱餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司就上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼110、111、211、212室商铺签订的租赁合同于2014年9月12日解除；
二、原告（反诉被告）上海大川小爱餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司租金195，400元、物业管理费6万元；
三、被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）上海大川小爱餐饮管理有限公司租赁押金142，000元；
四、被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告（反诉被告）上海大川小爱餐饮管理有限公司固定装修损失1，178，459元；
五、原告（反诉被告）上海大川小爱餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司逾期变更注册地址的违约金2万元；
六、原告（反诉被告）上海大川小爱餐饮管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
七、被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费减半收取为9，871.50元，由原告（反诉被告）上海大川小爱餐饮管理有限公司负担1，529.50元，被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司负担8，342元；反诉受理费减半收取为9，378元，由原告（反诉被告）上海大川小爱餐饮管理有限公司负担2，565元，由被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司负担6，813元；审价费37，800元，由原、被告各半负担；鉴定费5，500元，由被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘姗
二〇一五年十月十五日
书记员 黄莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。