四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川04民终1304号上诉人（原审被告）：胡昌林，男，1962年6月12日出生，汉族，城镇居民，户籍地四川省攀枝花市东区，现住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：杨继辉，男，住四川省攀枝花市仁和区，由攀枝花市第二十三中小学校推荐。委托诉讼代理人：代昌宪，男，住四川省攀枝花市仁和区,由攀枝花市第二十三中小学校推荐。被上诉人（原审原告）：四川鼎瑞物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区东四横街8号1栋2单元3层302号。法定代表人：瞿青波，该公司经理。委托诉讼代理人：杨碧铭，执业证号：15104201211717716，四川渡攀律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲颖殊，执业证号：15104200710161860，四川渡攀律师事务所律师。上诉人胡昌林因与被上诉人四川鼎瑞物业服务有限公司（以下简称鼎瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2016）川0411民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡昌林及其委托诉讼代理人杨继辉、代昌宪，被上诉人鼎瑞公司的委托诉讼代理人杨碧铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡昌林上诉请求：请求撤销原判，依法改判，并由鼎瑞公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、法院的生效判决已经认定业委会与鼎瑞公司签订的《南山花园临时委托物业服务合同》（以下简称《临时物业合同》）以及相关协议无效，胡昌林与鼎瑞公司之间就没有物业服务合同关系，胡昌林不应当交纳物业费。二、事实上的物业服务也必须建立在自愿、合法基础上。胡昌林作为民事主体，依法享有选择合同当事人、是否签订合同的自由。胡昌林等业主就是因为不接受鼎瑞公司提供物业服务，才起诉请求法院判令解除与鼎瑞公司的物业合同。法院经审理确认业委会与鼎瑞公司签订的《临时物业合同》及相关协议无效，却在本案中判决确认存在事实物业服务合同关系，�事实合同替代继续执行原合同，法院判决结果前后矛盾。并且按照《四川省物业管理条例》第四十六条规定，物业服务需要以物业服务合同的约定为准，本案中没有有效的物业服务合同，业主对于鼎瑞公司提供的服务标准、质量无法认定，也没有任何法律依据证明鼎瑞公司提供事实上的物业服务就一定是合法的，反而证明了提供了事实服务就可以收费一定是不合法的。法院不能以鼎瑞公司提供了事实物业服务为依据判决胡昌林支付费用。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务关系终止后……并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务关系终止后物业费用，人民法院不予支持”的规定，瑞鼎公司以事实物业服务关系提起诉讼应当驳回。四、《中华人民共和国合同法》第三十六条明确规定事实合同成立的要件是双方愿意达成“合意”，而本案中事实物业服务是鼎瑞公司违法的强行服务行为，小区业主4000余户中就有胡昌林等1000余户业主不交纳物业费，由此已经明确表明胡昌林等不接受鼎瑞公司提供的服务，胡昌林拒绝交纳物业服务费没有违反任何法律规定。鼎瑞物业公司辩称，鼎瑞公司收到业委会的《中标通知书》，与业委会签订《临时物业合同》对小区进行物业管理，是业委会的原因造成《临时物业合同》以及相关协议无效。而且2016年攀枝花市仁和区前进镇前进社区居民委员会已经向全体业主发出《公告》，委托鼎瑞公司对小区进行日常管理，到目前为止鼎瑞公司也在继续为小区提供物业服务，胡昌林事实上也受益于鼎瑞公司的物业服务管理。一审判决正确，请求维持原判。鼎瑞公司向一审法院起诉请求：判令胡昌林支付物业管理费1042.53元（2014年7月－2016年1月31日）、滞纳金300元（拖欠费用的30％主张）及垃圾处理费114元，并由胡昌林承担本案诉讼费。一审法院认定事实：胡昌林系南山花园小区紫荆苑7栋物业业主，拥有建筑面积为109.74㎡的住宅（多层）。2014年5月3日，业委会向鼎瑞公司送达选聘物业服务企业的《中标通知书》。2014年6月24日，业委会与鼎瑞公司签订了《南山花园临时委托物业服务合同》，合同约定：合同期限暂定为一年，自2014年5月14日起至2015年5月14日止，由鼎瑞公司为南山花园小区业主提供物业管理服务，物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，具体为：多层住宅0.5元/月/平方米、电梯住宅0.8元/月/平方米、商业及别墅1元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主延误1日，加收应收费用的5‰的滞纳金等。2014年11月30日，业�会与鼎瑞公司签订了《关于解除及相关协议的协议》，约定：解除业委会与鼎瑞公司签订的《南山花园临时委托物业服务合同》和相关协议；根据《四川省物业管理条例》，在业主大会关于物业服务公司的表决结果公示结束之前，仍由鼎瑞公司继续为南山花园小区提供物业等服务；物业服务标准、收费标准维持现状不变。2014年12月1日，业委会针对解除《南山花园临时委托物业服务合同》的事宜向南山花园小区全体业主发布了《公告》。2015年11月17日，一审法院（2015）仁和民初字第1577号民事判决书判决《南山花园临时委托物业服务合同》等合同或协议无效。2016年1月14日，攀枝花市仁和区前进镇前进社区居民委员会向南山花园小区全体业主发出《公告》，告知：鼎瑞公司将继续进行日常常态化管理工作，直至第二届�委会选举产生后，再依据法律法规进行物业公司的选聘工作。2016年3月7日，四川渡攀律师事务所以《律师函》的方式向胡昌林催收物业服务费和垃圾处理费。至今，胡昌林未交纳上述费用，并认可已有7年未交纳物业费，同时亦认可物业费收费标准为每月0.5元/㎡。鼎瑞公司在物业管理服务中，存在一定的服务瑕疵。一审法院另查明：1.至今，鼎瑞公司仍负责对南山花园小区进行物业服务和管理；2.攀枝花市物价局《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》（攀价费[2007]115号）文件，居民住户的垃圾处理费为6元/户.月。南山花园小区垃圾处理费由鼎瑞公司代收代缴。一审法院认为，鼎瑞公司就南山花园小区的物业管理服务与业委会签订的《南山花园临时委托物业服务合同》等合同及协议，虽然被法院确定为无效合同�但鼎瑞公司作为南山花园小区的物业服务企业为胡昌林所在的小区业主及物业使用人提供物业管理服务自2014年5月至今；胡昌林自2006年入住南山花园小区至今，作为小区业主，在鼎瑞公司物业管理服务期间，与鼎瑞公司形成了事实上的物业管理服务关系，并在鼎瑞公司提供的物业管理服务中受益，胡昌林应当及时、足额地履行交纳物业管理服务费的义务，现胡昌林长期拖欠物业管理服务费，且经鼎瑞公司催收后，至今仍未交纳；故对鼎瑞公司请求胡昌林给付物业管理服务费的诉请，理由正当，法院予以支持；庭审中，胡昌林对物业费收费标准予以认可，而鼎瑞公司主张2014年7月至2016年1月，合19个月，具体数额为0.5元/㎡×109.74㎡×19月＝1042.53元；庭审中，胡昌林对垃圾处理费也予以认可，仅表示拒绝交纳，具体为6元/月×19月＝114元；以上合计1156.53元。对于滞纳金，�《南山花园临时委托物业服务合同》为无效合同，关于滞纳金的合同条款对胡昌林不具有约束力，故法院对此不予支持。庭审中，胡昌林辩称鼎瑞公司乱收费、违法收费等，但未提交证据予以证实，其应当承担举证不利的法律后果。现胡昌林以鼎瑞公司物业服务不到位，卫生越来越差等情况，拒绝交纳物业管理服务费和垃圾处理费的抗辩理由没有事实和法律依据，鼎瑞公司物业管理服务瑕疵也不足以成为胡昌林拒付物业管理服务费和垃圾处理费的依据，故法院对此意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、胡昌林在本判决生效之日后3日内给付四川鼎瑞物业服务有限公司物业管理服务费、垃圾处理费，合计1156.53元；二、驳回四川鼎瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点问题如下：一、胡昌林与鼎瑞公司之间是否形成了事实上的物业服务合同关系？本院认为，依照我国物业管理相关法律、行政法规的规定，物业服务合同是指物业服务企业与业委会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维护、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。正是基于物业管理服务几乎涵盖了人们生活的方方面面，密切关系着人们的日常工作和生活的公共性，我国法律才在《物业管理条例》以及相关行政法规、司法解释的规定中体现出对诸如前期物业合同的强�效力、业委会的代表权、管理公约自动成为合同内容、物业服务价格的确定、排除个体业主的合同解除权、一个小区只允许一个物业公司从业等制订了强制性条款，从而体现国家对于物业管理活动较浓的国家干预色彩。就本案而言，虽然已经发生法律效力的（2015）仁和民初字第1577号民事判决确认业委会与鼎瑞公司签订的《物业服务框架协议》、《临时物业合同》、《南山花园园区停车费管理补充协议》无效，但这只是法院审理后依法对于合同效力做出的认定，并不能以此推断出合同无效必然就不能成立事实上的物业服务合同关系这一结论。本案中已经查明不仅存在鼎瑞公司基于与南山小区业委会签订《临时物业合同》投入资产对南山小区实施物业管理的客观事实，而且2014年11月30日业委会与鼎瑞公司签订《关于解除及相关协议的协议》，以及2016年1月14日攀枝花市仁和区前进镇前进社区居民委员会在南山小区张贴的《告示》，均明确由鼎瑞公司对南山花园小区继续进行日常常态化管理工作。同时，鼎瑞公司主张其从2015年5月起至今一直对南山花园小区进行物业服务的事实胡昌林没有证据予以反驳。由此，胡昌林认为业委会与鼎瑞公司之间签订的《临时物业合同》无效、其与鼎瑞公司之间没有达成“合意”、鼎瑞公司的物业服务行为系单方进行强制服务、《临时物业合同》无效就不可能形成事实上的物业服务关系的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回，一审认定鼎瑞公司与胡昌林形成了事实上的物业服务合同关系正确。至于胡昌林对业委会作出的决定有异议，胡昌林可以依照《物业管理条例》第十条第二款“业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”的规定依法处理。二、胡昌林是否应当支付鼎瑞公司物业服务费以及应当按照何种标准支付？本院认为，本案中，胡昌林认为其不应当支付物业服务费的依据是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十条的规定，而该司法解释明确规定“物业服务合同权利义务关系终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请业主支付物业服务合同权利义务关系终止后的物业费的，人民法院不以支持。”因此，胡昌林主张适用该条规定不支付物业服务费的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。物业管理作为城市管理的基础、延伸和缩影，物业管理的目的是为了更好发挥物业最大的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。另外，物业服务的范围不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护，还涉及到对业主个体相关的财产的保管，以及对公共物业设施的维护、更换、妥善利用等。南山花园小区作为该小区业主生产和生活的共同体和重要活动场所，小区业主的许多需求，诸如公共设施设备的维护保养、小区卫生清洁、垃圾清运、社区安保等均是通过社区服务和物业管理得以满足。事实上从南山花园小区大多数业主已经按照0.5元/㎡这一标准向鼎瑞公司交纳物业服务费的事实，也说明南山花园小区大部分业主愿意�受鼎瑞公司提供的物业服务。物业管理服务作为一种专业化、技术化的综合性有偿服务，物业管理服务本身具有无形性和不可储藏性特征，体现在商品属性之外和消费同时发生，即服务的过程即是消费的过程，服务产生时同时被消费，胡昌林作为南山花园小区的业主已经受益于鼎瑞公司提供的物业管理服务。另外一审认定每月0.5元/㎡这一物业管理服务费的收费标准也并未高于同时期攀枝花市其它小区物业管理服务费的收费标准。因此，一审按照每月0.5元/㎡的物业管理服务费收费标准判决胡昌林支付物业管理服务费正确。综上所述，胡昌林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡昌林负担。本判决为终审判决。审判长  张渝婕审判员  李 涛审判员  刘起新二〇一六年十二月十六日书记员  刘椿莎