福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0581民初4151号
原告（执行案外人）：杨清绚，女，1963年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：吴欣轩，福建天衡联合律师事务所执业律师。
被告（申请执行人）：谢锦玲，女，1978年7月9日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告（被执行人）：王金苗，男，1978年10月17日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告（被执行人）：许安妮，女，1989年9月29日出生，汉族，福建省安溪县号。
原告杨清绚与被告谢锦玲、王金苗案、许安妮案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月12日、2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告杨清绚的委托诉讼代理人吴欣轩、被告谢锦玲到庭参加诉讼、被告王金苗、许安妮经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨清绚向本院提出诉讼请求：1.请求撤销福建省石狮市人民法院（2015）狮执字第3461号执行裁定书中第三项、第四项，并解除该执行案中有关查封址在厦门市集美区房屋（以下称莲花国际460室）及址厦门市集美区房屋（以下称莲花新城1602室）的执行措施；2.确认杨清绚与王金苗之间签订的《房产买卖协议书》有效，并确认莲花国际460室归杨清绚所有，并判令王金苗协助杨清绚将该房屋过户至杨清绚名下；3.确认杨清绚与许安妮之间签订的《房产买卖协议书》有效，并确认莲花新城1602室归杨清绚所有，并判令许安妮协助杨清绚将该房屋过户至杨清绚名下；4.本案案件受理费由谢锦玲、王金苗、许安妮负担。诉讼中，杨清绚变更诉讼请求为：1.请求依法确认杨清绚与王金苗之间签订的《房产买卖协议书》合法有效，并确认莲花国际460室为杨清绚所有；2.请求依法确认杨清绚与许安妮之间签订的《房产买卖协议书》合法有效，并确认莲花新城1602室为杨清绚所有；3.请求判令停止对莲花国际460室与莲花新城1602室的执行，并解除查封措施；4.本案案件受理费由谢锦玲、王金苗、许安妮负担。事实和理由：2015年4月27日，杨清绚与王金苗及其妻许安妮分别就两人名下的房产签订了《房产买卖协议书》两份，约定王金苗、许安妮将上述房产转让与杨清绚，同时，王金苗、许安妮将上述房产的全部权利公证委托给杨清绚代为行使，并将全部购房合同、发票等原件交付给杨清绚。转让价款分别为莲花国际460室467,452.91元，莲花新城1602室1,094,569.84元。因杨清绚对王金苗享有到期债权17,000,000元及相应利息，前述转让价款与王金苗所欠本息债务的等额部分进行抵销，王金苗、许安妮分别出具了收据确认。由于合同签订时上述房产未办理权属证书，尚不具备过户条件，双方约定由杨清绚凭公证的委托书办理相关手续。后上述房产由杨清绚以王金苗、许安妮的名义缴交按揭贷款。数月后因了解到上述房产被查封，杨清绚遂停止缴交按揭贷款，并要求王金苗、许安妮尽快解决与谢锦玲之间的纠纷，以免影响杨清绚的利益。但经数月协调未果，杨清绚了解到法院拟处置上述房产，杨清绚遂向法院提出执行异议，后被法院驳回。鉴于杨清绚与王金苗、许安妮之间签订的合同未违反法律规定，合法有效，杨清绚已支付对价，同时，杨清绚也已对莲花国际460室进行装修并实际占有。杨清绚对上述房产权利的主张有理有据，谢锦玲无权要求处置，依法应当解除对上述房产的查封，并确认杨清绚为上述房产的权利人。
谢锦玲辩称，1.2015年5月29日谢锦玲提起诉讼的同时申请保全王金苗、许安妮名下的4处房产（址在厦门市思明区的房屋、址在厦门市思明区第68号车位、莲花国际460室、集美莲花新城1602室）；2.谢锦玲与王金苗的民事诉讼案件于2015年9月13日生效，当时莲花国际460室及莲花新城1602室还未交付房屋；3.按杨清绚提供的材料，杨清绚明知该房产已被查封还于2016年5月15日强行进行装修，2016年5月30日本案杨清绚的委托诉讼代理人吴欣轩还制作了一份王金苗的和解预案上面有明确分析王金苗的债务和财产情况，王金苗并称如有债权人要这两套案涉房屋的所有权，就要拿出市场价格来给其他债权人，但是杨清绚并未支付市场价格的购房款，故杨清绚系知道两套案涉房屋属于王金苗和许安妮所有，而非杨清绚所称已经购买过去并实际占有；4.杨清绚的债务并不能优先用来抵消案涉房屋的购房款，王金苗还有与其他债权人的民间借贷的诉讼案件，有一个标的为1,600,000元的案件是在2014年12月23日在厦门的法院结案的，并有申请强制执行，该案件生效在先，即使抵消应该抵消先生效的案件。现在房子登记在王金苗、许安妮名下就应当是王金苗、许安妮的，应驳回杨清绚的全部诉讼请求。
王金苗、许安妮未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王金苗、许安妮经公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。对杨清绚提供的(2016)闽0581执异44号执行裁定书、（2016）闽0203民初9655号案中证据材料、《厦门市商品房买卖合同》[合同号03052582]、销售不动产统一发票[号码001××××1019]、《厦门市商品房买卖合同》[合同号03XX97]、销售不动产统一发票[号码001××××8063、00XXX96]、厦门市房地产权籍交易登记中心房产资料四页，经谢锦玲质证无异议，对谢锦玲提供的（2015）狮民初字第2557号民事调解书、生效证明、(2016)闽0581执异44号执行裁定书，经杨清绚质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：对杨清绚提供的1.《客户理财资料》，结合（2016）闽0203民初9655号民事调解书可以证明杨清绚对王金苗享有债权17,000,000元及相应利息，本院予以确认；2.莲花国际460室及莲花新城1602室的《房产买卖协议书》各一份，均有许安妮、王金苗、杨清绚的签名，可以证明杨清绚与许安妮、王金苗约定将案涉两套房产转让与杨清绚，但因两份《房产买卖协议书》均未载明签订日期，且杨清绚并未提供其他证据，不能证明杨清绚所主张的两份《房产买卖协议书》的签订日期为2015年4月27日，故无法确认该两份《房产买卖协议书》的签订日期，该两份《房产买卖协议书》的效力在结合本案查明的案件事实后予以审查认定；《公证书》两份均由厦门市公证处出具，可以证明许安妮、王金苗将案涉两套房产的相关权利公证委托给杨清绚代为行使，本院予以确认；3.《收据》两份，许安妮、王金苗分别在两份收据的收款人处签名，结合杨清绚的陈述及（2015）狮民初字第2557号民事调解书载明的“扣除以房抵债的1562023元”、“前述款项利息部分应扣除被告已支付的1562023元”等内容，可以证明许安妮、王金苗分别以抵消债权债务的方式收取杨清绚部分购房款1,094,569.84元、467,452.91元，本院予以确认；4.李坚出具的《声明》及银行转账凭证，谢锦玲对该证据的真实性提出异议，且李坚并未出庭作证，故无法确认《声明》的真实性及李坚上述汇款的性质，本院不予确认；5.银行转账凭证及许安妮卡号为62×××16的兴业银行卡、王金苗卡号为62×××07的工商银行卡，可以证明杨清绚分别于2015年6月9日、2015年6月15日向许安妮账号为62×××86的账户汇款10,000元、5,000元，但杨清绚转入的许安妮得账号与其提供的许安妮按揭还款账户的账号62×××16不符，无法确认杨清绚的该转账行为系偿还许安妮银行按揭贷款的行为，该份证据与本案不具有关联性，本院不予确认；6.《装饰装修施工合同》，可以证明杨清绚与厦门汉风格家具有限公司于2016年5月15日签订《装饰装修施工合同》，委托厦门汉风格家具有限公司对莲花国际460室进行装修，本院予以确认；7.《房屋装饰装修管理服务协议》、《施工许可证》、《二次装修施工人员管理协议》各一份，因《房屋装饰装修管理服务协议》该份协议的甲方签章处为王金苗、《施工许可证》的住户名称为王金苗、《二次装修施工人员管理协议》，均无法证明杨清绚以王金苗的名义与厦门白士德楼宇管理有限公司签订装修管理协议，并获得物业公司签发的施工许可证；8.厦门市地方税务局通用机打发票、厦门白士德楼宇管理有限公司专用收据各一份，因厦门市地方税务局通用机打发票中付款方名称为龙亭六里1号460王金苗、因厦门白士德楼宇管理有限公司专用收据中付款方名称为1-460,均无法证明上述款项系杨清绚缴纳的，无法证明杨清绚所主张的实际占有莲花国际460室并缴纳费用的证明目的；9.莲花国际460室装修现状照片，谢锦玲对该份证据的关联性有异议，且莲花国际460室是否已装修不影响本案的审理，故对该份证据，本院不予审查；10.个贷还款情况单、许安妮账号为62×××16的兴业银行账户交易单两份、王金苗账号为62×××07的工商银行账户历史明细清单，谢锦玲对该份证据的关联性有异议，但上述证据可以证明许安妮及王金苗对莲花国际460室及莲花新城1602室的银行按揭还款情况，本院予以确认。对谢锦玲提供的和解预案，与杨清绚补充提供的和解预案中的部分内容一致但不完整，完整的和解预案应以杨清绚提供的为准，但该份和解预案何时作出及其和解内容均不影响本案的审理，故对该份证据，本院不予审查。
根据查明的事实和证据认定，本院认定事实如下：
2013年3月18日，许安妮与厦门市东区开发公司签订《厦门市商品房买卖合同》[合同号03XX82]，约定许安妮以2776608元购买址在厦门市集美区的房屋，厦门市东区开发公司于当日开具发票一份，载明许安妮已支付首付款876,608元。余款1,900,000元由许安妮向银行申请按揭贷款支付。该商品房买卖合同已于2013年3月18日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案并办理预告登记，兴业银行股份有限公司厦门分行于2014年1月15日在该房屋上登记1900000元担保金额的预告抵押权。
2013年11月16日，王金苗与厦门万嘉翔房地产开发有限公司签订《厦门市商品房买卖合同》[合同号03XXX97]，约定王金苗以800,301元购买址在莲花国际460室，厦门万嘉翔房地产开发有限公司分别于2013年11月18日、2014年5月4日开具发票各一份，载明王金苗已支付首付款400,301元及购房款400,000元。该商品房买卖合同已于2013年11月16日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案，中国工商银行股份有限公司厦门市分行于2014年4月21日在该房屋上登记400,000元担保金额的预告抵押权。
许安妮作为出售方（甲方）与杨清绚作为购买方（乙方）签订《房产买卖协议书》一份，载明杨清绚向许安妮购买莲花新城1602室，并约定“具体付款日期及金额如下：1.乙方于2015年4月27日向甲方现金支付人民币（大写）壹佰零玖万肆仟伍佰陆拾玖圆捌角肆分（￥1094569.84元）；“2.甲方向兴业银行股份有限公司厦门湖里支行贷款该房产按揭贷款未支付的本金及利息双方均同意由乙方负责每月按期还款……”等内容。
王金苗作为出售方（甲方）与杨清绚作为购买方（乙方）签订《房产买卖协议书》一份，载明杨清绚向王金苗购买莲花国际460室，并约定“具体付款日期及金额如下：1.乙方于2015年4月27日向甲方现金支付人民币（大写）肆拾陆万柒仟肆佰伍拾贰圆玖角壹分（￥467,452.91元）；“2.甲方向中国工商银行厦门开元支行贷款该房产按揭贷款未支付的本金及利息双方均同意由乙方负责每月按期还款……”等内容。
2015年4月27日厦门市公证处出具《公证书》两份，均载明许安妮、王金苗在厦门市公证处公证员的面前，在《委托书》上签名捺印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。其中（2015）厦证内字第13595号《公证书》中所附《委托书》载明，在王金苗、许安妮对莲花新城1602室所拥有的权力范围内，杨清绚有权代表王金苗、许安妮行使以下权限：“……四、代为偿还该房产之相关贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续……”等内容。其中（2015）厦证内字第13596号《公证书》中所附《委托书》载明，在王金苗、许安妮对莲花国际460室所拥有的权力范围内，杨清绚有权代表王金苗、许安妮行使以下权限：“……四、代为偿还该房产之相关贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续……”等内容。同日，许安妮、王金苗出具付款人为杨清绚的收据各一份，分别载明收取“厦门市集美区2#地块2#楼1602单元购房款第1次支付”1,094,569.84元，收取“厦门市集美区住宅莲花国际5#地块A楼4层460单元购房款第1次支付”467,452.91元。杨清绚自认上述购房款是通过抵扣利息的形式支付的，即（2016）闽0203民初9655号案中所确认的王金苗尚欠杨清绚17,000,000元借款本金的利息。
杨清绚与王金苗民间借贷纠纷一案经福建省厦门市思明区人民法院审理，于2016年8月16日做出（2016）闽0203民初9655号民事调解书，“杨清绚与王金苗达成如下协议：一、原、被告均确认被告尚欠原告借款本金1700万元，其中300万元按月利率1.8%计息；1400万元借款本金按月利率2%计息，均自2014年3月1日起计至实际还款之日止，前述款项利息部分应扣除被告已支付的1562023元；二、被告同意于2016年8月18日前偿还上述借款1700万元及利息；三、原被告就本案再无其他争议；四、本案诉讼费82040元被告王金苗自愿负担。”
谢锦玲与王金苗、许安妮民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理，诉讼过程中，谢锦玲向本院提出财产保全申请，本院于2015年6月3日做出（2015）狮民初字第2557号民事裁定书，裁定如下：一、查封登记于被告王金苗名下址在厦门市思明区的房屋（权属证号：厦国土房证第××号）1处；二、查封被告王金苗购买的址在厦门市思明区车位，备案合同号：03XXX19）1个；三、查封被告王金苗购买的址在厦门市集美区的房屋（备案合同号：03XX97，预告登记号YGHXXX78)1处；四、查封被告许安妮购买的址在厦门市集美区的房屋（备案合同号：03XX82，预告登记号YGHXX76)1处；五、上述财产查封的总金额以3800000元为限。2015年6月9日本院向厦门市国土资源与房产管理局发出（2015）狮民初字第2557号协助执行通知书，请求协助办理查封上述房产，查封期限为三年。2015年9月13日，本院做出（2015）狮民初字第2557-2号民事裁定书，裁定准许原告谢锦玲撤回对被告许安妮的起诉。2015年9月13日本院做出（2015）狮民初字第2557号民事调解书，谢锦玲与王金苗达成如下协议：一、被告王金苗应偿付原告谢锦玲借款本金3,800,000元，以及利息732,600元，共计4,532,600元，分3期支付，即于2015年9月15日前支付1,171,000元，于2015年10月15日前再支付1,189,000元，于2015年11月15日前再支付2,172,600元；二、如被告王金苗未能按期足额支付上述任意一期款项，则原告谢锦玲可另要求被告王金苗以尚未支付的借款本金为基数，按照月利率1.8%，计付自2015年11月16日起至还款之日止的利息，且原告谢锦玲可就被告王金苗尚未支付的全部款项及上述利息一并申请法院强制执行；三、本案受理费37,200元，减半收取18,600元，以及财产保全费5,000元，由被告王金苗负担。该调解书发生法律效力后，谢锦玲于2015年10月8日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，杨清绚主张本院查封的莲花国际460室与莲花新城1602室房屋已转让归杨清绚所有，并于2016年7月4日向本院提出书面异议，本院于2016年7月13日做出（2016）闽0581执异44号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人杨清绚提出的执行异议。因不服该裁定，杨清绚于2016年8月4日向本院提起诉讼。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，首先应审查案涉两套房产是否登记在王金苗、许安妮名下。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力。案涉两套房产预告登记权人为王金苗、许安妮，预告登记使其具有对抗第三人的效力，并使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来不动产物权登记的实现。但案涉两套房产并未实际依法登记不动产物权，莲花新城1602室、莲花国际460室的所有权仍分别归属于厦门市东区开发公司和厦门万嘉翔房地产开发有限公司，即案涉两套房产并未登记在王金苗、许安妮名下，故杨清绚对案涉两套房产不享有足以排除强制执行的权益，其要求对案涉两套房产停止执行及解除查封措施的请求，于法无据，不予支持。因案涉两套房产均非王金苗、许安妮所有，王金苗、许安妮将其出卖给杨清绚的行为系无权处分行为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”规定，案涉两套房产也未进行转移登记，故杨清绚也未取得上述不动产的所有权，其要求确认享有案涉两套房产的所有权的诉讼请求，于法无据，不予支持。杨清绚请求确认其与王金苗、许安妮签订的房屋买卖合同有效，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。王金苗、许安妮经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条、第二十四条规定，判决如下：
驳回杨清绚的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由杨清绚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 斯琴塔娜
人民陪审员 陈 冰 冰
人民陪审员 吴 辉 荣
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 林 清 溪
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。[此处的第二百零四条为修改前的《中华人民共和国民事诉讼法》，修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》为第二百二十七条]
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。[此处的第二百零四条为修改前的《中华人民共和国民事诉讼法》，修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》为第二百二十七条]