四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安岳民初字第1423号
原告自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场，住所地安岳县岳阳镇建设街柠都广场。
负责人胡君华，经理。
委托代理人蒋某某，四川某某律师事务所律师。
被告汪某某，女，汉族，农民，住安岳县永顺镇。
委托代理人黄某某，四川某某律师事务所律师。
原告自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场（以下简称“家和安岳购物场”）与汪某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法由审判员唐永卫适用简易程序，并于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告家和安岳购物场负责人胡君华的委托代理人蒋某某，被告汪某某及其委托代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家和安岳购物场起诉称，2012年6月26日，原告与被告签订《自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场租赁合同》将所属商场第一层约178㎡的场地出租给被告汪某某经营儿童系列商品，租赁期限为2012年7月16日至2014年7月15日。按照约定，被告应于2013年10月5日前缴交2013年10月16日至2014年1月15日的租金6.27万元，于2014年1月5日前缴交2014年1月16日至4月15日的租金6.27万元，另外被告还拖欠2013年7月16日至10月15日的租金5700元和2013年10月16日至2014年2月25日间的电费4257元。原告于2013年11月6日、12月3日、12月16日及2014年1月7日分别以《告知函》、《催收函》、《律师函》等向被告催收租金的同时，告知原告将按照约定单方面解除合同，可被告至今仍未支付租金和电费，还继续占用租赁场地�被告的行为已构成严重违约，其应承担相应的法律责任，故诉请人民法院判决解除原、被告签订的租赁合同并判令被告立即支付2013年10月16日起至合同解除时止的租金和2013年7月16日至10月15日间递增10%的租金5700元以及所欠电费4257元，并向原告支付违约金3.8万元。
被告汪某某答辩称，原、被告双方签订租赁合同属实，被告所欠租金基本准确，但电费不实且原告曾经对此表示放弃，《告知函》、《催收函》、《律师函》等被告只曾收到三次。被告之所以不交纳租金，是因为在履约过程中，原告允许本商场其他经营户经营儿童系列、改变被告的经营环境（堵死通道、拆除旁边的游乐园），导致被告的客源减少、利益受损，其行为构成先违约，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求并判令原告向被告赔偿违约损失17.8486万元。
经审理查明，家和安岳购物场第一层，面积为1278.78㎡，系家和超市公司于2009年7月27日以每年（共7年）94万元的租金租赁付某某的房产。2012年6月26日，原、被告签订《自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场租赁合同》，该合同约定，原告家和安岳购物场将商场第一层约178㎡的场地出租给被告汪某某经营儿童系列商品，除新世纪服装城外由被告独家经营童车、玩具、婴装、童装、童鞋、婴儿用品（不包含食品），期限自2012年7月16日至2014年7月15日；月租金1.9万元，被告于每季度第一月的5日前向原告缴交下季度租金，第二年租金递增10%；原告负责营业场地的正常经营环境，并可根据经营情况对商场布局及经营场地进行调整，被告须全面配合并做出相应的调整；除公共用电用水外，被告专柜内所有设施及灯箱广告等水、电费与制作费用全部由被告承担，在每月结算时缴纳；如被告违反下列一项规定者，原告有权单�面全部或部分解除合同，保证金则自动转为违约金支付给原告，其中（2）、拖欠专柜费及其他费用一周以上，在经原告准许的期限内仍未付清的；同时还约定，签约前被告向原告支付履约保证金3.8万元，合同期满半年后扣除各项费用无息返还。被告依约向原告支付履约保证金3.8万元，其在经营过程中，自觉交纳了2013年10月16日前的大部分租金，尚欠2013年7月16日至10月15日期间应递增10%的租金5700元。2013年11月6日，原告以EMS邮件速递的方式向被告发出《告之函》，要求被告缴纳2013年10月16日至2014年1月15日间的房租5.7万元；2013年12月3日，原告再次向被告发出《催收函》，告知被告未缴纳到期房租已违反约定，公司将采取断电、转履约保证金为房租、追收滞纳金甚至行使解除权等；2014年1月7日，原告通过四川某某律师事务所王某某律师向被告发出《律师函》，敦促被告履行义务，并要求在七日内就付款事宜作出明确答复。
另查明，其一、原开设于被告儿童系列专柜附近的儿童游乐园，因合同到期于2013年9月停止营业，现原告已将该处出租给他人开设桌球室；其二、2013年9月27日、2014年4月10日，开设于家和安岳购物场负一楼的家和超市多彩文体专柜有出售玩具的行为。
证明上述事实的证据有原、被告的身份信息，《房屋租赁合同》，《自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场租赁合同》，《告之函》，《催收函》，《律师函》，现场照片，购物单，购物小票，游乐园卡片，现场录制光碟，证人的相关证言及原、被告的一致陈述等，上述证据来源合法，内容客观真实，能相互印证，与本案事实相关联，本院予以采信。对原告提供的四川“全购”费用确认书及电费清单，因被告否认且原告无其他证据予以证实，本院不予采信；对被告提供的经营流水账页，因其与本案无关联，不予采信。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2012年6月26日，原告家和安岳购物场与被告汪某某签订《自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场租赁合同》，系双方的真实意思表示，且被告随即向原告交付了履约保证金，其间的租赁法律关系依法成立，双方的约定不违背法律规定，该租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订合同后，原告即将租赁场地交付被告经营使用，被告也交付了前期租金，但未按约于2013年10月5日前缴交2013年10月16日至2014年1月15日的租金6.27万元，于2014年1月5日前缴交2014年1月16日至4月15日的租金6.27万元，于2014年4月5日前缴交2014年4月16日至7月15日的租金6.27万元，而且被告经原告前后三次告知、催交都未能履行合同主要义务，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。原告家和安岳购物场要求解除其与被告汪某某所签订的《自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等�约责任。故被告汪某某在合同解除后应当继续支付其应支付而尚未支付以及欠付的全部租金。因原告要求被告支付租金的截止时间在起诉时不能确定，而该时间的确定对租金金额的计算起着决定性作用，因此应当对被告支付租金的截止时间予以确定，根据本案实际情况，租赁合同解除后，被告应当及时返还原告租赁物，在被告未返还期间，仍然占有、使用该租赁物，并获得收益，在此期间被告当然应当支付租金，故被告支付原告租金的截止时间应当确定为至被告全部返还租赁物之日止。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。但是原告在其商场负一楼的多彩文体专柜存在出售玩具的情况，与原、被告之间“除新世纪服装城外由被告独家经营童车、玩具、婴装、童装、童鞋、婴儿用品”的约定相悖，。故对原告要求被告支付违约金3.8万元的诉讼请求，本院不予支持。原告家和安岳购物场要求被告汪某某支付电费4257元，因被告未予确认且原告无充足的证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应承担举证不能的法律后果。被告汪某某以原告改变经营环境、允许其他经营户经营儿童系列，导致被告利益受损为由，要求原告赔偿损失17万余元，因其未在法定期限内提�反诉，被告可另案主张权利，本案不作处理。同时因为该事由不能抵消其向原告支付租金的合同主要义务，故对其抗辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场与被告汪某某于2012年6月26日签订的《自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场租赁合同》；
二、限被告汪某某在本判决生效之日起十日内按照20900元／月的金额计算向原告自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场支付自2013年10月16日起至返还租赁物时止的租金；
三、限被告汪某某在本判决生效之日起十日内向原告自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场支付所欠2013年7月16日至10月15日间递增的租金5700元；
四、驳回原告自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场其他诉讼请求。
案件受理费2495元，由被告汪某某负担2067元，由原告自贡市家和超市有限责任公司安岳购物广场负担428元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 唐永卫
二〇一四年六月十一日
书记员 王 永