湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第01885号
原告长沙雨花农村合作银行高桥支行。住所地在长沙市雨花区长沙大道***号。
负责人危红，行长。
委托代理人罗勇，该支行副行长。
委托代理人万珊，该行客户经理。
被告谢小立。
被告梁晚初。
原告长沙雨花农村合作银行高桥支行（以下简称原告）诉被告谢小立、梁晚初金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依法由审判员杨芸独任审判，于同年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗勇、万珊到庭参加了诉讼。被告谢小立、梁晚初经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月14日，被告谢小立与原告签订《最高额抵押权合同》，同意以其名下的位于长沙市雨花区高桥家电百货城004栋406室住宅（长房权证雨花字第××号），为自己在原告处的贷款提供抵押担保，合同约定的最高债权额为人民币400000元，并于2013年3月15日办理了抵押登记手续。
2013年3月26日，被告谢小立与原告签订以上述自有住宅房产为抵押担保，编号为1801055000的《最高额借款合同（福祥便民卡）》，借款额度为人民币400000元，到期日为2016年3月26日。依据合同第一条、第二条、第七条第（六）项等条款之规定，被告在合同期限内对于上述借款额度的使用具有时间、金额上的自主决定权，但必须按照每次实际使用借款资金时约定的期限及时偿还本金，且一旦使用了借款资金就必须按月支付对应数额的利息。否则视为违约，原告有权宣告前述合同提前终止，并有权提前收回尚未到期的贷款本息。被告梁晚初作为被告谢小立的妻子，在签订前述合同时向原告出具了《共同借款人承诺书》，承诺上述合同所形成的借款为夫妻共同债务，并对此债务承担连带清偿责任。
2014年3月28日，被告谢小立全额使用了上述借款额度400000元，约定于2015年3月28日到期偿还。上述借款资金支取后，被告从2014年12月开始就未再偿付利息，贷款到期后，原告多次向被告夫妻催收本息未果。请求判令：1、被告谢小立、梁晚初立即共同偿还所欠原告借款本金人民币400000元及利息11790.34元（该利息金额计算至2015年3月28日止，后段利息按月利率9.8‰，直至借款还清之日止）；2、原告对被告谢小立的抵押房产即长沙市雨花区高桥家电百货城406室享有优先受偿权；3、两被告共同承担因本案所产生的全部诉讼费用。
被告谢小立、梁晚初未予答辩。
经审理查明，被告谢小立、梁晚初系夫妻。
2013年3月14日，两被告向原告出具《共同借款人承诺书》，载明：共同借款人谢小立、梁晚初因购货需向你行借款400000元，期限36个月，为了简化手续，经协商一致，推荐谢小立作为代表人办理有关借款的手续，为明确权利义务，保障借款及时偿还，特作如下承诺：一、代表人与你行所签订的借款合同、担保合同（包括抵押、保证合同）都是我们的共同真实意思表示，对共同借款人均具有同等约束力。二、代表人在你行所立借据而形成的债务是我们的共同债务，我们作为共同债务人自愿对借款的偿还，承担连带清偿责任。三、代表人或其他共同借款人与你行所订还款协议（包括贷款展期）对所有共同借款人具有同等法律效力，不需另行承诺。你行对代表人或其他任何共同借款人送达的催收通知书，均视为我们共同接受你行的催收和主张权利。四、借款未偿还之前，不论代表人或其他共同借款人出现任何人身或财产关系变化情况或者借款人因各种原因而改变经营管理方式或产权组织形式时，共同借款人对所欠你行借款仍承担连带清偿责任。
同日，被告谢小立与原告签订《最高额抵押权合同》，约定：一、被担保的最高债权额为人民币400000元，连续发生最高债权额的期间为五年，即从2013年3月14日起至2018年3月14日止。二、抵押人愿意在最高债权额限度内以其名下的位于长沙市雨花区高桥家电百货城004栋406号房屋提供抵押担保，抵押担保的范围包括主合同中约定的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。合同签订后，双方于次日办理了抵押登记。
同年3月26日，被告谢小立与原告签订《最高额借款合同》，约定：一、本合同项下的最高借款额度为400000元，借款人使用上述借款额度的期限自2013年3月26日起至2016年3月26日止。在此期限内，借款人可循环使用上述借款额度，但在该期限内任何时点上的借款余额不得超过该最高借款额度。单笔贷款期限不得超过一年且不得超过最高借款额度剩余使用期限，借款人可以根据需要放贷时选择半年以内（含半年）和一年以内（含一年）任一种期限，并随时提前还款，但不得展期。在最高借款使用期限和额度内，可不再逐笔签订借款合同，每笔业务的起始日、到期日、期限、利率及金额以债务人在受理行签字确定的放款确认书或相关债权凭证为准。二、贷款利率在中国人民银行公布的同档次贷款基准利率上可适当浮动，约定利率浮动比为40%，单笔贷款期限内执行固定利率，不随基准息率调整而调整。三、本合同项下借款自实际借款日起按日计息，按（月）结息。借款到期，利随本清。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收40%确定。四、因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费、拍卖费、评估费、申请执行费、公告费、差旅费等）及实现债权的其它一切费用。五、本合同项下借款的担保方式为抵押，担保合同另行签订。
合同签订后，原告于2014年3月28日向被告发放了贷款400000元，福祥便民卡放款确认书载明：借款日期为2014年3月28日，到期日期为2015年3月28日，年利率8.4000%。被告谢小立签字确认。被告谢小立向原告支付至2014年11月20日的利息后，借款本金及后续利息经原告催收，两被告至今未偿还。原告遂诉至本院，请求判如所诉。
上述事实，有常住人口登记卡、结婚证、《共同借款人承诺书》、福祥便民卡放款确认书、《最高额借款合同》、《最高额抵押权合同》、房屋产权证、他项权证及双方当事人的陈述等佐证，足以认定。
本院认为，原告与两被告签订的《共同借款人承诺书》、《最高额借款合同》、《最高额抵押权合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。两被告向原告借款后，本应按照合同约定向原告偿还借款本息，但至今未还借款本金400000元及从2014年11月21日起的利息，原告要求两被告偿还借款本金400000元，并要求对借款期限内的利息按年利率8.4000%计算，逾期按贷款利率加40%计收罚息，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。故被告谢小立、梁晚初应支付原告借款期限内的利息11790.34元；逾期利息按年利率11.76%（8.4000%×1.4）的标准，自2015年3月29日起计算至借款清偿之日止。
被告谢小立以其名下的位于长沙市雨花区高桥家电百货城004栋406号房屋为其借款提供担保，应在保证担保的范围内承担保证责任。原告主张对被告的上述房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权，本院予以支持，但担保范围不超过400000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢小立、梁晚初应在本判决生效之日起10日内偿还原告长沙市雨花农村合作银行高桥支行借款本金400000元及利息［利息计算至2015年3月28日为11790.34元；后续利息以400000元为基数，按年利率11.76%的标准，自2015年3月29日起计算至借款清偿之日止］；
二、原告长沙市雨花农村合作银行高桥支行对被告谢小立名下的位于长沙市雨花区高桥家电百货城004栋第406号房屋折价、拍卖或变卖的价款在400000元范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案已减半收取的受理费3738元，由被告谢小立、梁晚初负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨 芸
二〇一五年五月二十日
书记员 陈谷兰
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。