广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3208号
上诉人（原审被告）：蔡永华。
委托代理人：韦荣革。
被上诉人（原审原告）：吴炳钱。
委托代理人：利永波。
委托代理人：黄建军。
上诉人蔡永华因与被上诉人吴炳钱租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区黄埔大道西xxx号xxx房（以下简称案涉房屋）的房屋权属人登记为吴炳钱。
2011年12月10日，吴炳钱与蔡永华签订了《租赁合同》，约定：吴炳钱将案涉房屋出租给蔡永�经营餐饮，建筑面积为1770.66平方米，租赁期限为2011年12月11日至2017年5月31日；租金自2012年1月1日起计收，第一年度2012年1月1日至2012年8月31日，租金标准按100元／平方米／月计算，合计租金为1416528元，第二年度2012年9月1日至2013年8月31日，租金标准按103元／平方米／月计算，合计租金为2188535.76元，以后每两年每平方米的月租金标准在上一年每平方米每月租金标准的基础上按3%递增，余下以此类推……；蔡永华应于每月10日前一次性向吴炳钱支付当月租金，吴炳钱收款后5个工作日内出具相应的收款收据给蔡永华；本合同签订之日，蔡永华向吴炳钱支付租赁保证金354132元，租赁期满，蔡永华缴清全部租金及其他费用，且无违约、违法行为的，吴炳钱无息退还该租赁保证金给蔡永华；租赁期间，未经吴炳钱书面同意，蔡永华不得将租赁标的物全部或部分直接、间接或�相转租、分租、转让、质押、抵押，不得改变租赁标的物的用途，不得改动或破坏租赁标的物的构造等，否则，吴炳钱有权解除合同并要求蔡永华承担违约及赔偿责任；租赁期限届满或本合同提前解除的，蔡永华须于15日内迁出租赁标的物，迁出前还应当完成如下工作：（1）结清租赁标的物租金、水电费和依照本合同应由蔡永华承担的其他费用及一切欠费；（2）向工商行政管理部门及税务登记部门办好地址变更手续；如蔡永华未按本合同约定时间按期足额向吴炳钱缴付租金或向其他单位支付其他费用的，吴炳钱有权按每拖延一天加收拖欠款项总额的1‰作为违约金，拖欠超过40天的，吴炳钱有权解除本合同并要求蔡永华承担违约责任；蔡永华有下列情形之一的，吴炳钱有权解除本合同，收回租赁标的物，要求蔡永华支付违约金50万元及赔偿损失，且租赁保证金不予退还：（1）…。；（2）逾期支付租金并经吴炳钱书面催促后仍未缴清全部费用或其他费用超过40天；（3）……；（4）未经甲方书面同意将租赁标的物全部或部分直接、间接或变相转租、分租、转让、出借、抵押、质押、与他人互换或舍弃交予他人等条款。
合同签订后，吴炳钱按约定将案涉房屋交付蔡永华，蔡永华以案涉房屋作为经营场所经营酒家。蔡永华在租赁合同履行前期亦依约向吴炳钱支付租赁保证金354132元及部分租金，但自2013年6月起未付吴炳钱租金。
吴炳钱于2013年8月14日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除吴炳钱与蔡永华于2011年12月10日签订的《租赁合同》；2、蔡永华支付从2013年6月起至实际交还租赁物之日止的应付租金，暂计至2013年12月止的租金为1276645.86元；3、蔡永华向吴炳钱支付违约金500000元；4、蔡永华按《租赁合同》第九条约定及第六条第7项约定搬离吴炳钱的房屋及注销相关工商、税务等地址变更登记；5、蔡永华承担案件的诉讼费。蔡永华原审答辩称：蔡永华确实与吴炳钱签订了《租赁合同》，承租了位于广州市天河区黄埔大道西100号富力盈泰广场301房，承租期间，从未拖欠租金。后征得吴炳钱同意，蔡永华将租赁物转租，并于2013年4月18日与案外人廖某鹏签订了《潮和宴酒家转让合同》，同时提交了一份转让合同给吴炳钱收持。转让合同约定：蔡永华自2013年4月20日起将上述租赁物转租给廖某鹏，转让费100万元，其中含蔡永华已交租赁保证金354132元，大厦管理处保证金88533元，实际转让价557335元。该合同包括了车位的转租，同时约定吴炳钱、蔡永华签订的《租赁合同》作为转让合同的附件，由廖某鹏全面履行。转让合同签订后，廖某鹏支付了部分转让费给蔡永华，并自2013年4月20日起实际使用上述租赁物，将原“潮和宴”酒家更名为“东某”酒家，亦从4月起开始向吴炳钱交纳租金，吴炳钱亦收取了廖某鹏交纳的2013年4、5月的租金，可见吴炳钱对转租行为不仅知情而且确认。后因廖某鹏向吴炳钱要求延长租期未果，故自6月起一直拖欠租金。期间吴炳钱向廖某鹏催讨租金，蔡永华也协助吴炳钱督促廖某鹏交纳租金，均未果。故蔡永华已非合同相对方，不是上述租赁物的实际承租人，无义务向吴炳钱交纳租金。欠交租金的为至今仍在实际使用租赁物的廖某鹏，为查明本案事实，蔡永华要求追加酒楼与车位的次承租人廖某鹏作为蔡永华参加诉讼，并承担相应责任。
在本案一审审理过程中，蔡永华确认其自2013年6月起未按约定向吴炳钱支付租金。为此，蔡永华解释因其与廖某鹏（案外人，下同）于2013年4月18日签订了《潮和宴酒家转让合同》，从2013年4月20日起将在案涉房屋经营的酒家转让给廖某鹏（“潮和宴酒家”经营者仍为蔡永华），且廖某鹏亦同意执行吴炳钱、蔡永华签订的《租赁合同》作为转让的附件，因此，2013年6月起的租金等应由廖某鹏向吴炳钱支付，吴炳钱某乙向廖某鹏主张权利。但遭吴炳钱拒绝。
吴炳钱、蔡永华双方经协商于2013年10月15日达成协议，蔡永华自行将案涉房屋交还给吴炳钱，并于当天向吴炳钱支付共计款项950796元，用于抵扣蔡永华拖欠的位于案涉房屋所在商品房负一层共计36个车位2013年6月至9月期间租金104000元、2013年10月1日-15日半个月商铺租金91189元、2013年10月1日-15日半个月车位租金13000元、2013年10月份案涉房屋管理费44266.5元和上述车位管理费5200元、2013年10月场地管理费3000元、2013年8月水电费37691元、9月份水电费34090元、10月份水电费8462元，余款609897.5元用于抵扣蔡�华拖欠2013年6月-9月期间商铺租金729512元。至此，蔡永华尚欠吴炳钱案涉房屋租金合计119614.5元，蔡永华对此欠费金额并无提出任何异议，但称该款已由廖某鹏向吴炳钱支付。吴炳钱否认同意蔡永华将案涉房屋转租给廖某鹏，否认与廖某鹏之间具有合同关系，否认收取廖某鹏任何租金。蔡永华对其关于吴炳钱同意其转租并由廖某鹏迳付吴炳钱租金的抗辩意见并无提供相应证据证明。
因蔡永华已支付上述款项合计950796元，故吴炳钱撤回部分请求金额后重新确定诉讼请求，要求判令：1、蔡永华支付从2013年6月起至2013年10月15日期间的租金119614.5元；2、蔡永华支付违约金500000元给吴炳钱；3、蔡永华按《租赁合同》第六条第7项约定注销相关工商行政管理部门及税务登记部门办理地址变更登记手续；4、蔡永华承担案件的诉讼费。
另外，吴炳钱以蔡永华拖欠车位（广州市天河区黄埔大道西xxx号富某盈泰广场地下负一层、负二层停车场汽车位共计36个）租金等费用为由，与本案同期诉至原审法院，要求蔡永华清偿车位租金等。该案审理期间，吴炳钱、蔡永华双方达成一致协议，双方对蔡永华实际拖欠车位租金金额进行了结算，吴炳钱于2014年5月28日向原审法院申请撤回起诉。原审法院审查后认为吴炳钱的撤回申请符合法律规定，依法裁定准许吴炳钱撤回起诉（另行制作了民事裁定书）。
原审法院认为：吴炳钱在案件审理期间向原审法院申请撤回部分诉讼请求，系吴炳钱自行处分权且不违反法律规定，原审法院予以准许。
吴炳钱、蔡永华签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，均为合法有效的合同，双方应当按照约定履行自己的义务。
蔡永华作为案涉房屋的承租人，负有向吴炳钱支付租金的义务，其自2013年6月起未付租金给吴炳钱，其行为已构成违约，按约定应承担违约责任。鉴于租赁合同已经双方协议解除，蔡永华亦于合同解除当天（2013年10月15日）将案涉房屋交还给吴炳钱，蔡永华应当将尚欠2013年6月至2013年10月15日期间的租金支付给吴炳钱。因此，吴炳钱该项诉求有理，予以支持。又因蔡永华在本案审理期间向吴炳钱支付款项合计950796元，经吴炳钱扣减蔡永华以往拖欠的各项费用后，重新变更了租金的诉讼请求为119614.5元。蔡永华对此项诉求的租金金额并无提出异议，原审法院视为蔡永华认可该项租金金额，蔡永华应当向吴炳钱清偿。至于蔡永华对于其将案涉房屋及酒家转租给廖某鹏的抗辩意见，因蔡永华并无举证证明，在吴炳钱否认同意蔡永华转租、否认收取廖某鹏租金的情况下，蔡永�应承担举证不能的法律后果，故对蔡永华的该项抗辩，不予采信。事实上，案涉房屋的接收与交还的过程，均由吴炳钱、蔡永华双方进行，吴炳钱也只向蔡永华收取案涉房屋租金，吴炳钱、蔡永华双方作为租赁合同相对方的身份及关系并无改变，因此，蔡永华要求追加廖某鹏作为被告承担本案责任的意见缺乏充分事实依据和法律依据，不予支持。
对于吴炳钱主张的违约金500000元的问题。租赁保证金与违约金并非同一性质，不属可选择使用的条款。根据双方约定，蔡永华有下列情形之一的，吴炳钱某甲解除本合同，收回租赁标的物，要求蔡永华支付违约金50万元及赔偿损失，且租赁保证金不予退还：（1）…。；（2）逾期支付租金并经吴炳钱书面催促后仍未缴清全部费用或其他费用超过40天；（3）……；（4）未经甲方书面同意将租赁标的物全部或部分直接�间接或变相转租、分租、转让、出借、抵押、质押、与他人互换或舍弃交予他人等。吴炳钱某丙诉至今，蔡永华仍未付清全部租金，蔡永华的行为构成违约，应按约承担违约责任，故吴炳钱要求蔡永华支付违约金500000元的诉求符合双方约定，予以支持。
又，根据合同约定，租赁期限届满或本合同提前解除的，蔡永华须于迁出前向工商行政管理部门及税务登记部门办好地址变更手续。现《租赁合同》已协商解除，蔡永华经营的“潮和宴酒家”负责人仍登记为蔡永华，酒家经营场所仍登记在广州市天河区黄埔大道西100号富力盈泰广场301房即案涉房屋，如不变更经营场所将不利于吴炳钱收回案涉房屋后的使用，故在合同已解除的情况下，蔡永华应按约定向工商行政管理部门及税务登记部门办理“潮和宴酒家”经营场所地址变更登记的手续，吴炳钱该项诉求有理，予以支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年7月3日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，蔡永华向吴炳钱支付租金119614.5元及违约金500000元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，蔡永华向有关工商行政管理部门及税务登记部门办理位于广州市天河区黄埔大道西xxx号富力盈泰广场xxx房“潮和宴酒家”经营场所地址变更登记的手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20790元、财产保全费5000元合计25790元由蔡永华负担。
判后，上诉人蔡永华不服原审判决，向本院提起上诉称：一�一审判决认定主要事实不清，对蔡永华的证据视而不见，导致判决丧失事实依据。一审判决所谓查明“本案审理期间，吴炳钱、蔡永华双方于2013年10月15日达成协议，蔡永华自行将案涉房屋交还给吴炳钱，并于当天向吴炳钱支付共计款项950796元……”“蔡永华对其关于吴炳钱同意其转租并由廖某鹏迳付吴炳钱租金的抗辩意见并无提供相应证据证明”。这完全与本案的法律事实不符，原审庭审中蔡永华提交的交接明细表及中国农业银行汇票，均可证实进行涉案房屋变接的双方是吴炳钱和实际承租人廖某鹏，蔡永华仅是作为见证人到场见证，蔡永华并不是交接人，而在诉讼期间亦即房屋交接当日由廖某鹏从其账户中将租金950796元直接划给了吴炳钱指定的吴某账户。另，一审判决本院认为吴炳钱“重新变更了租金的诉讼请求为119614.5元。蔡永华对此项诉求的租金金额并无�出异议，本院视为蔡永华认可该项租金金额……至于蔡永华对于其将案涉房屋及酒家转租给租、否认收取廖某鹏租金的情况下，蔡永华应承担举证不能的法律后果”。原审庭审中蔡永华明确表示廖某鹏所付的950796元已涵盖所有费用，廖某鹏认为已不欠任何租金，这样的表示能视为蔡永华无提出异议吗？同时蔡永华在一审答辩期内提交了追加廖某鹏为被告的申请书，并提交蔡永华与廖某鹏签订的《潮和宴酒家转让合同》、廖某鹏支付转让费的转让单及廖某鹏支付租金的转账单、交接明细表等证据材料，这难道不足以证实实际承租人为廖某鹏吗？一审判决完全围绕着吴炳钱的诉求去寻找“事实”，对蔡永华的辩解及证据视而不见，丧失了以事实为依据的原则。二、一审驳回蔡永华追加廖某鹏为被告的申请于法无据。蔡永华将案涉房屋转租给廖某鹏是经吴炳钱同意的，�永华曾将一份转让合同交吴炳钱备案，且廖某鹏将“潮和宴”酒家更名为“东某”酒家、吴炳钱也收取了廖某鹏2013年4月、5月交纳的租金，后因廖某鹏向吴炳钱提出延期长租期的要求未果，从而拖欠租金形成诉讼。蔡永华的证据足以证实廖某鹏与吴炳钱形成了实际租赁关系，本案的处理结果必定牵连到廖某鹏。在此情形下廖某鹏理所当然成为必须参加诉讼的当事人，一审合议庭不予追加廖某鹏参加本案诉讼，违反了《民事诉讼法》第119条及关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见第57条的规定，应予纠正。三、本案所涉违约金约定明显过高，人民法院应当酌情调低。蔡永华与吴炳钱所签《租赁合同》是吴炳钱提供的格式合同，诸多条款无限扩大了出租方权利，如月租仅为17万元，而针对承租方的违约金约定高达50万元。且吴炳钱提起诉讼时，廖某鹏仅欠两个月的租金，诉讼期间判决之前廖某鹏又支付950769元给吴炳钱，依廖某鹏计算方式已全部付清。至此，吴炳钱已无任何损失可言，一审庭审中蔡永华已表明违约金约定过高，要求降低。就算吴炳钱仍被欠租金119614.5元，那么依违约金不能超过损失的百分之三十的法律规定，违约金不过数万而已。一审判决罔顾蔡某的请求，违反《合同法》第114条，最高院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第27、29的规定，明显偏袒吴炳钱，导致判决失去公平、公正性。请求：1、请求撤销天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1672号民事判决，判决蔡永华对吴炳钱无须承担给付义务。2、请求追加实际承租人廖某鹏参加本案诉讼并承担相应责任。
被上诉人吴炳钱答辩称：一、1、一审诉讼中收到的950796元，是蔡永华委托廖某鹏支付或廖某鹏自愿支付的行为，不构成对廖某鹏为承租人的承认。2、关于变更诉讼请求为尚欠租金119614.5元，吴炳钱详细列明该款的明细。而蔡永华仅以“廖某鹏认为己不欠任何租金”为由就认为己结清。根据证据规则，主张已履行合同义务的由履行方承担举证义务。但蔡永华并无举证证明其已履行了包括尚欠的119614.5元的结清义务，因此，一该项认定正确无误。二、蔡永华与案外人廖某鹏之间是另一独立的法律关系。吴炳钱一审阶段也明确反对追加，蔡永华该项上诉请求不成立。三、1、按《租赁合同》，租赁期间的总合计租金为：12044206.38元，违约金500000元仅占租金总额的4.15%（500000÷12044206.38元）。2、从蔡永华违约解除合同至今，吴炳钱至今未出租，仅造成租金损失一项已达2292158元（208378元／月×11个月），蔡永华之500000元违约金根本不能弥补吴炳钱的实际损失。吴炳钱保留另案起诉主张的权利。综上：蔡永华上诉理由无理无据，恳请法院维持一审判决。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审审理过程中，蔡永华陈述，确认到2013年10月11日尚欠租赁合同项下的费用为1070410.50元，之后吴炳钱、蔡永华、廖某鹏三方在场，由廖某鹏支付950796元。吴炳钱陈述，对方认为三方在场确定由廖某鹏支付我方不确认，我们一直面对蔡永华，钱确实以廖某鹏账号汇出，我方写了收据“收到承租人蔡永华950796元（郭某代付）”。
本院认为：吴炳钱与蔡永华签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。
首先，关于追加案外人参与诉讼的问题。根据吴炳钱、蔡永华双方《租赁合同》约定，转租必须经过吴炳钱的书面同意，从蔡永华提交的证据来看，其不能举�证明转租给廖某鹏已经过吴炳钱的书面同意，吴炳钱对转租亦不予确认，虽廖某鹏有付款行为，但吴炳钱主张是代付，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，蔡永华承当举证不能的后果。因此，蔡永华要求追加廖某鹏参加诉讼承担本案责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
其次，关于租金余款的问题。双方在二审过程中对未支付余款数额119614.5元予以确认，故本院对原审该判项予以维持。
第三，关于违约金的调整问题。由于双方在《租赁合同》中对于违约金已经进行了明确的规定，即：未经吴炳钱书面同意将租赁标的物全部或部分直接、间接或变相转租，蔡永华应支付违约金50万元及赔偿损失，蔡永华的行为已经构成违约，支付违约金的条件已经成就。蔡永华提出的违约金过高，但亦无依据，故本院对该上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人蔡永华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9996元，由蔡永华负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪秀兰
审判员 孔婉芬
审判员 梁少菁
二〇一五年四月二十三日
书记员 徐毅敏
谢淳