广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3920号
上诉人（原审被告）:佛山市南海区桂城街叠北村潭头股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区桂城街道叠北村，组织机构代码：721163803。
负责人：黄溪。
委托诉讼代理人：刘志佳，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭绍伦，广东循理律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市南海区物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道兴业新邨兴桂苑A2座首层1号，组织机构代码：280025260。
法定代表人：卢嘉雄，该公司经理。
委托诉讼代理人：邓良寿，男，汉族，1974年10月27日出生，住广东省乐昌市，系该公司员工。
委托诉讼代理人：邓聪，男，汉族，1977年8月11日出生，住广东省高州市，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）:广东暖康丽电热科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道北15号兴业新邨兴隆苑商业大楼首层5号铺之三，注册号440682000479488。
法定代表人：潘容。
被上诉人（原审原告）：潘容，女，1972年12月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区桂城街叠北村潭头股份合作经济社（以下简称潭头经济社）、佛山市南海区物业管理有限公司（以下简称南海物业公司）因与被上诉人广东暖康丽电热科技有限公司（以下简称暖康丽公司）、潘容财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法桂民一初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
上诉人潭头经济社上诉请求：撤销一审判决，驳回暖康丽公司、潘容的诉讼请求，一审及二审诉讼费由暖康丽公司和潘容负担。事实和理由：一、一审法院关于水浸的原因认定错误，其推断水浸的成因是污水通过卫生间排水口倒灌所致缺乏事实基础。首先，没有任何证据证明铺位是被污水浸泡。其次，南海物业公司出具的《证明》缺乏事实基础，也不符合法律规定的形式要求，不具有证明效力。再次，本案的电话录音也不能作为定案的依据。二、一审法院关于水浸损失数额的认定错误，暖康丽公司、潘容提交的评估报告是单方委托且存在多个严重漏洞，不能作为定案的依据。暖康丽公司、潘容无法举证水浸的具体损失，且现场无法进行鉴定的原因是暖康丽公司、潘容擅自重新装修导致，因此暖康丽公司、潘容应当承担举证不能的不利后果。一审法院按评估价的80%认定损失无法令人信服。三、一审判决要求潭头经济社承担主要责任没有依据。一审法院错误认定加装的洗手间在潘容承租铺位前已经存在。涉案铺位的洗手间是暖康丽公司、潘容在没有征求潭头经济社意见的情况下自行加装，由此产生的后果应由其自行承担。四、在无法确定侵权事实，无法确定损失范围，无法重新鉴定的情况下，仅凭一份有争议的评估报告而判决潭头经济社承担赔偿责任，对潭头经济社显失公平。同时，针对南海物业公司的上诉请求，潭头经济社的答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人南海物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，本案诉讼费由暖康丽公司、潘容负担。事实和理由：一、污水倒灌的直接原因是暖康丽公司、潘容自有设施损坏或管理不善造成，一审法院对此认定事实不清，证据不足。涉案铺位发生水流倒灌应发生于2015年11月21日星期六晚上，涉案铺位晚上没有营业。而就在发生被水浸泡期间，另外两家处于同一水平线的铺位（兰州拉面馆和理发店）在正常经营，且存在大量用水的情况，但这两间铺位并没有发生倒灌现象，证明涉案铺位受浸的大量污水是自身产生，并非外面第三方涌入。二、南海物业公司已正常履行物业管理应有义务，并不存在过失。南海物业公司一直委托具备资质的机构对兴业新邨及兴业楼的公共管道定期进行检查疏通。而且南海物业公司对涉案铺位加建的情况事先并不知情。涉案铺位属于村民集体财产，其内部管理及加建情况从来没有告知南海物业公司，且从来没有人就加建情况向南海物业公司投诉。三、暖康丽公司、潘容损失评估没有事实依据。南海物业公司曾派人在暖康丽公司、潘容发出的《告知函》通知的时间到场，但暖康丽公司、潘容并未出现。暖康丽公司、潘容擅自进行评估，由此造成的后果应由其承担。同时，针对潭头经济社的上诉请求，南海物业公司的答辩意见与其上诉意见一致。
被上诉人暖康丽公司、潘容共同答辩称，一审判决认定事实正确，证据确实充分，程序合法，请求二审法院维持一审判决。事实和理由：一、潭头经济社作为出租方没有提交任何证据证明厕所是暖康丽公司、潘容加建。二、在一审诉讼中，南海物业公司曾经提及，在潘容承租前，铺位曾经出租。按照常理，承租方会自行根据需要进行加建，因此潭头经济社应举证证明上一手的承租人没有加建厕所。三、关于管道的单独使用问题。25米的管道是否单独使用，暖康丽公司、潘容不清楚，但在之前与村长沟通时，村长提到修复后可以单独使用，因此推断修复之前是公用的，因此不能推断是暖康丽公司、潘容使用不当导致污水倒灌。四、按照常理，事件是2015年11月22日发生，在此过程中，暖康丽公司、潘容不断跟潭头经济社、南海物业公司进行沟通，要求进行现场勘验，但潭头经济社、南海物业公司一直怠于进场，为降低损失，暖康丽公司、潘容于2015年12月7日进行了现场评估，并在12月中旬进行重新装修，在事件发生后将近一个月的时间里，电器及电网设备被污水浸泡一个月，报废而不能修复很正常。从评估报告可见，除了供暖设备及相关电力设施受损外，其余的是木地板受损，木地板经水浸后无法再进行使用，由此可见，评估报告认为相关设施无法通过修复使用并没有问题。五、作出评估报告的评估公司具有评估资质，因此其报告应当有法律效力。六、如果暖康丽公司、潘容等到法院选定机构评估，暖康丽公司、潘容的损失将会无限扩大，既不符合经济效益，也会导致潭头经济社、南海物业公司承担更重的赔偿责任。七、南海物业公司应当按照当时法律的相关规定履行物业管理的责任，一审法院对南海物业公司的责任分担合理。
暖康丽公司、潘容向一审法院起诉请求：潭头经济社、南海物业公司向暖康丽公司、潘容支付因水淹事件导致的损失195475元、评估费2000元、12月份租金9106.5元，本案诉讼费由潭头经济社、南海物业公司承担。
一审法院认定事实：佛山市南海区桂城南海大道北5号兴业新邨兴业大厦首层5号铺属于潭头经济社所有，其将该铺位一分为三，分别出租给三个不同的租户。2014年初，佛山市南海区桂城南海大道北5号兴业新邨兴业大厦首层5号铺之3加建了卫生间，并在卫生间到大厦原有公共下水管之间安装了一条25米左右长的排水管，以将兴业新邨兴业大厦首层5号铺之3的卫生间的污水排到公共下水管之中。
2014年6月25日，潘容与潭头经济社签订了《租赁合同》，合同约定：潭头经济社向潘容出租案涉的位于南海大道兴业新邨兴业大厦首层5号铺之3，租赁面积为182.13平方米，租赁期限为从2014年6月20日起至2017年5月19日止，租金为50元/平方米/月计收租金，即9106.5元/月。租金支付实行先缴交后使用的原则，租金每月收取一次，潘容应在每月10日前将当月的租金一次性汇入到潭头经济社的账户内；租赁期间，潘容须独立承担下列费用，包括但不限于工商管理费、建筑物的日常维修保养费、物业经营已知及未知税费等，各项申请申报手续由潘容自理；潭头经济社应于2014年6月20日前将租赁物业按现状交付给潘容；在租赁期限内如潘容须对租赁物进行装修、改建，须事先向潭头经济社提交装修、改建设计方案，并经潭头经济社书面同意，同时须向有关部门申报同意；如装修、改建方案可能对公用部分及其他相邻用户造成影响的，潭头经济社可对该部分方案提出异议，潘容应予以修改；装修、改建费用由潘容承担；若潘容未经潭头经济社书面同意而对租赁物进行了装修或改建的，潭头经济社可以要求其恢复原状或赔偿损失，潭头经济社只提供现有的供水供电设施，若潘容在经营期间增加项目需经得潭头经济社同意，一切费用由潘容负责；潘容的装修、改建方案不可对租赁物主结构造成影响；租赁期间，潘容应采取合理有效的措施保持物业及其附属物的完好，物业内部的维修与保养由潘容负责，由此产生的费用均由潘容承担，建筑主休结构若由于非人为因素造成损坏，由潭头经济社负责维修。合同签订后，潘容接收了涉案铺位，并将铺位用于其作为法定代表人的暖康丽公司的对外展示和体验该公司产品的场所，并设计和装修了复合木地板展示厅、地暖和蒸汗体验房远红外线汗蒸系统等工程。
2015年11月22日早上八点，案涉铺位所在的兴业大厦保安通知暖康丽公司有水从案涉铺位溢出。
潘容于2015年12月4日以快递方式向潭头经济社、南海物业公司分别寄送了告知函，告知函通知潭头经济社、南海物业公司于2015年12月7日早上九点到涉案商铺就水淹造成的现场损失进行拍照取证，并共同选定评估机构对现场损失进行评估。如果潭头经济社、南海物业公司逾期参与拍照取证及选定评估机构的，潘容将视为潭头经济社、南海物业公司授权潘容独立完成拍照取证及选定评估机构的工作，且潭头经济社、南海物业公司日后不能就评估结果提出任何异议。潭头经济社于2015年12月10日签收了上述告知函快件，南海物业公司在2015年12月7日之前签收了上述告知函快件。
2015年12月4日，南海物业公司出具一份证明，内容为：暖康丽公司租赁位于佛山市南海区桂城南海大道北5号兴业新邨兴业大厦首层5号铺之3，该铺位原没有卫生间及排水管，在2014年初铺主自行加建安装卫生间及卫生间到大厦原有排水管之间的排水管。
暖康丽公司在2015年12月8日，委托了广东海科资产价格评估有限公司对因案涉水浸事件造成的财物损失进行评估，评估结论：案涉铺位因水浸而造成的装修及设施损失价值于评估基准日的评估价值为192475元，受损财产包括水泡受损木地板展厅98平方米，一楼办公室22平方米共120平方米需要更换；展厅地暖（远红外线电热膜电地暖）98平方米完全不可使用，线路（供电）走地面，已受损，墙上插座漏电，汗蒸体验房远红外线汗蒸系统总共12平方米，完全被生活污水浸泡，已报废；货物受损包括锂电池（保暖服）64个已泡水。
一审庭审中，暖康丽公司、潘容陈述：潭头经济社将案涉铺位租给潘容时铺位已有洗手间，暖康丽公司、潘容只是在铺位铺了木地板和加装了地暖设备，下水管道暖康丽公司、潘容均没有加建过，暖康丽公司、潘容的排水管位于最低处，暖康丽公司、潘容曾向潭头经济社反映，该社建议暖康丽公司、潘容单独使用一条下水管道进行排水。暖康丽公司、潘容在发告知函给潭头经济社、南海物业公司后，潭头经济社、南海物业公司并没有在指定时间到场协商选定评估机构及拍照取证。评估报告出具后，暖康丽公司、潘容于2015年12月16日重新装修案涉铺位，至庭审日即2016年1月21日暖康丽公司、潘容仍无法正常经营。水浸事件发生后，潭头经济社派人对加装的25米下水道进行维修。
潭头经济社陈述：潭头经济社出租商铺给潘容时没有洗手间，也没有下水管道，铺位外面加装的25米的管道是何人加装潭头经济社不清楚。潭头经济社不清楚水浸经过，事发时暖康丽公司、潘容没有通知潭头经济社，没有证据表明系下水管倒灌导致铺位受浸，但事后看到有水浸痕迹，对暖康丽公司、潘容重新装修时间潭头经济社不清楚。
南海物业公司陈述：何人加建了洗手间及25米下水管道南海物业公司不清楚，加建时间大概在2014年年初，事发时南海物业公司派人到现场查看，发现暖康丽公司、潘容铺位地面水浸，地板漂起，墙体没有水浸，对暖康丽公司、潘容重新装修时间南海物业公司不清楚。
潭头经济社、南海物业公司均明确两者之间没有书面签订关于涉案铺位所在大厦的物业管理协议，双方仅有口头物业管理协议。
一审法院依照《中华人民共和国侵权行为法》第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、潭头经济社应于判决发生法律效力之日起十日内向暖康丽公司、潘容赔偿财产损失等合共132069.2元；二、南海物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向暖康丽公司、潘容赔偿财产损失33017.3元；三、驳回暖康丽公司、潘容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2199.36元，由暖康丽公司、潘容负担450元，潭头经济社负担1299.36元，由南海物业公司负担450元。
在二审诉讼中，上诉人潭头经济社提交了涉案商铺排水管道的照片四张，拟证明水浸原因并非污水倒灌。经质证，上诉人南海物业公司对该证据并无异议；被上诉人暖康丽公司、潘容对照片真实性无异议，但认为照片拍摄于水浸事件发生之后，且管道已经过修复，无法反映水浸时状态，故对该照片的关联性不予确认。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点有三：一是导致涉案商铺水浸的原因；二是水浸所造成的损失应如何确定；三是水浸造成损失的责任应如何承担。现分析如下：
第一，关于导致涉案商铺水浸的原因。根据双方当事人的陈述以及涉案商铺的现场情况，下水管道堵塞造成水流倒灌是造成商铺水浸原因的可能性较大。首先，涉案商铺所使用的约25米长的下水排水管属私自增设、改动，与建筑物原规划设计不符，发生堵塞的机率较高。其次，根据潭头经济社原社长黄溪在电话录音中的陈述，对下水排水管堵塞的事实并无异议，并承诺派人予以维修。再次，潭头经济社、南海物业公司认为水浸是暖康丽公司、潘容用水设施使用管理不当造成，但却未能提供证据予以证明。暖康丽公司主要从事远红外线电热膜发热产品、电子产品、电器的销售和安装，商铺需要用水量较少，且发生水浸事件时并非该公司营业时间。同时，根据南海物业公司一审时陈述，水浸事件发生后，该司工作人员到场看到涉案商铺“地面水浸，地板漂起，墙体没有水浸”。但并未发现商铺内有用水设施损坏的情况。故因暖康丽公司、潘容用水设施使用管理不当造成水浸的可能性较小。最后，潭头经济社作为出租方，应当履行租赁物的维修义务。作为维修责任人，在对下水管道进行维修后，潭头经济社理应清楚造成水浸的原因，但潭头经济社却未能对此作出合理说明并提供相关证据予以佐证。
第二，关于水浸所造成的损失应如何确定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”对于暖康丽公司、潘容委托广东海科资产价格评估有限公司作出的价格评估结论，潭头经济社、南海物业公司并无证据予以反驳。暖康丽公司、潘容的委托评估过程虽然存在瑕疵，但考虑到暖康丽公司、潘容只是普通经营者，并不熟悉受损资产的评估程序，且出于尽快恢复经营，减少损失的考虑，暖康丽公司、潘容才自行对受损商铺重新装修，导致无法重新鉴定。故原审法院综合各种因素考量，按照评估价格的80%计算损失，并无不当，本院予以维持。
第三，关于水浸造成损失的责任应如何承担。如前所述，下水管道堵塞造成水流倒灌是造成商铺水浸原因的可能性较大。根据南海物业公司出具的证明，涉案商铺原没有卫生间及排水管，在2014年初铺主（即潭头经济社）自行加建安装卫生间及卫生间到大厦原有排水管之间的排水管。即在潘容2014年6月开始租赁涉案铺位之前，潭头经济社已加建卫生间和排水管。开发商佛山市南海区兴桂房地产有限公司出具的勘察证明，证实涉案商铺排水管为新加建增设。同时，潭头经济社与潘容签订的租赁合同，约定潭头经济社提供“现有的供水供电设施”，若只有供水设施而没有排水设施，亦与常理不符。故应推定潭头经济社为涉案铺位新增下水管道的加建方，并承担水浸造成损失的主要责任。潭头经济社认为新增下水管道为暖康丽公司、潘容私自加建的主张，缺乏证据证明，本院不予采纳。此外，新增下水管道位于涉案铺位所在大厦的地下停车场内，属南海物业公司管理范围，南海物业公司理应清楚有关违规加建情况，但该公司并无举证证明曾劝阻或制止有关违规行为，存在一定过错，故应承担次要责任。
综上所述，上诉人潭头经济社、南海物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3566.81元，由上诉人佛山市南海区桂城街叠北村潭头股份合作经济社负担2941.38元，佛山市南海区物业管理有限公司负担625.43元。
本判决为终审判决。
审判长 郭文东
审判员 文 坚
审判员 黄 维
二○二○一六年九月二日
书记员 武亚男