广西壮族自治区武宣县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第222号原告（反诉被告）廖秀英。委托代理人周瑞体，广西圣泰律师事务所律师。被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司，住所地：武宣县武宣镇城北路217号时代丽都小区。法定代表人黄翠利，该公司经理。被告广西凯丰房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市东葛路24-8号凯丰大厦23层。法定代表人覃登选，该公司董事长。二被告委托代理人韦叶锦，广西创想律师事务所律师。二被告委托代理人钱宗辉，广西创想律师事务所律师。原告（反诉被告）廖秀英与被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司［以下简称凯丰武宣分公司，也称被告（一）］、广西凯丰房地产开发有限公司［以下简称凯丰总公司，也称被告（二）］商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，被告凯丰武宣分公司于2015年3月11日提出反诉，本院依法由审判员钟朝振担任审判长，与代理审判员蒙玉连、人民陪审员徐文轩组成合议庭，于2015年4月9日对本案的本诉及反诉合并公开开庭进行审理。书记员黄柳霞担任法庭记录。原告廖秀英（反诉被告）的委托代理人周瑞体，被告（反诉原告）凯丰武宣分公司及凯丰总公司的委托代理人韦叶锦、钱宗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原告与被告凯丰武宣分公司于2010年12月22日签订了《商品房买卖合同》，签订的商品房买卖合同第八条约定，被告（一）把位于武宣凯丰世纪广场2幢2单元1104号的商品房预售给原告，并定于2012年12月31日将符合法律规定和合同约定的房子交付原告使用。但被告（一）至今都无法按法律强制性规定的交房条件将房屋交付原告。按双方签订的合同第九条和被告（一）立下的“承诺书”规定：因逾期交房，被告（一）在2014年8月31日之前应以逾期交房608天×总房价×万分之一计算支付违约金给原告，自2014年9月1日至2015年1月31日应以逾期交房153天×总房价×万分之三计算支付违约金，两项合计25620元。若2015年2月1日之后被告仍无法按规定的条件和要求交房，应按合同规定和被告“承诺书”的承诺继续支付后期违约金。被告（一）是与原告订立合同的相对方，但其是被告（二）的分支机构，不具有法人资格，所以应由被告（二）承担因被告（一）违约的民事赔偿责任。因被告违约逾期交房，原告两年多来不得不在外租房或无法将门面出租，实际损失远远超过合同约定被告应承担的责任。为维护原告利益，原告于2015年1月17日诉至法院，请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金25620元（截止至2015年1月31日，此后逾期违约金每日按总房价的万分之三计算至验收合格交房之日止），并承担本案诉讼费。原告（反诉被告）对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明本案原告主体资格；2、购房合同，证明原告与被告签订购房合同并且约定被告延迟交房违约金按所购房款日万分之一承担违约责任；3、被告承诺书，证明违约金由万分之一提高到万分之三的依据；4、主管部门的函，证明到原告起诉为止，主管部门认定被告的楼盘没有符合交房的条件，根据相关法律，等于不交房；5、购房发票、银行按揭贷款合同，证明银行已经将房款汇入了被告指定的账户，原告已经依约全额支付了购房款；6、延期交房情况说明，证明延期交房是被告与施工单位的原因，不能交房完全是由于被告其内部原因，与反诉中的事实理由无关。被告（反诉原告）答辩及反诉称：一、原告诉请的计算方式错误，违约金计算应该扣除掉可以顺延的几种情况：停电、停水、降水、施工条件恶劣的。被告方提供的下雨情况，按照双方签订的买卖合同第八条约定，明确约定被告方是可以顺延交房的，不管是白天还是晚上下雨都是会影响施工的。买卖合同约定第八条第三点，约定的停电停水等施工条件恶劣情况，被告方均可以延期交房，被告方提供证据也充分证明被告方是可以顺延交房的。二、违约金按日万分之三的计算错误。按照合同第九条的约定，违约金的计算应按日万分之一计算，原告诉请按万分之三计算没有事实和法律依据，该万分之三只及于承诺书上签字的业主。按照业主大会的相关规定，业主代表应该由业主按严格的推选程序推选出来，所以承诺书上的6位业主并不能代表所有的业主，从承诺书的形式来看，业主作为代表必须有合法的推选程序。被告认为按万分之三计算违约金过高。三、违约金计算的本金存在错误，原告是以购房款来计算，原告逾期办理按揭贷款手续，按照买卖合同附件四，根据第一条约定，业主没有按时办理按揭贷款，被告方是可以顺延交房的。原告应该扣除未支付的购房款为本金计算。四、原告要求被告总公司承担责任无事实和法律依据，应该由被告武宣分公司承担责任，总公司承担补充责任，请求法院予以驳回原告诉请。五、关于反诉，根据买卖合同附件四的第三条A项的约定“买受人（即反诉被告）选择了申请银行按揭付款，买受人承诺在签订本合同后30日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按本合同第七条规定追究买受人的违约责任。”里面没有约定被告应有国有土地证之类的义务，且原告方没有按照合同在约定的时间内向银行提供相关材料，因此被告方认为没有按时办理按揭合同的过错是在原告方，违约责任由原告方承担。根据该条款，原告应于2011年1月21日前办理完所有按揭手续，而反诉被告于2011年6月30日才与银行签订借款合同，应承担违约责任。原告应该提交材料的时间，原告方没有办法证明，但被告方认为是原告方没有积极办理，才导致违约发生。故提出以下反诉请求：请求法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付购房款违约金2688元（从2011年1月22日起至2011年6月30日止，按日支付应付购房款168000元的万分之一）。被告（反诉原告）在举证期限内为支持其主张及反诉请求提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及附件，证明1、原、被告签订商品房预售合同的时间，原告承诺在双方签订商品房买卖合同后30日内与银行办理完所有按揭手续，否则视同其逾期付款，交房随之顺延，并按合同约定向被告承担违约责任。证明2、供水、供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天）施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的，被告可以延期交房。2、《按揭贷款合同》，证明被告与银行签订按揭贷款合同的时间及贷款金额，以及反诉被告违约的事实。3、武宣县供电局停电记录统计表，证明施工过程中供电部门停电的事实及停电的天数共计2天。按照合同约定，被告可以顺延交房的天数。4、武宣县降水气象资料，证明2010年12月至2012年12月武宣县降水情况，其中符合合同约定可顺延交房的连续降雨4小时及累计降雨6小时及1天的共计106天。5、武宣县降水量统计表，证明2010年12月到2012年12月符合约定恶劣施工天气即大雨、暴雨条件的有30天，被告可以顺延交房。反诉被告针对反诉请求答辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。理由如下：1、反诉被告没有理由不按时交付购房款，反诉原告没有证据显示要求业主（即反诉被告）在规定的时间提交材料，业主都是根据房开公司（反诉原告）的要求提交材料。2、反诉原告仅仅是提供最后达成的按揭协议，来作为不按时交材料的证据，混淆了按时交材料的概念。3、业主提交材料完全由房开公司（即反诉原告）决定，业主仅仅是配合房开公司。4、合同订立后能否进行贷款是与反诉原告是否有预售的条件，其提交的材料是否符合审批条件有关。反诉原告的预售条件占很大义务部分，反诉被告只是提供了表面的材料。故反诉原告的反诉抗辩以及延期交房的理由是不成立的。经过庭前交换证据和开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据质证意见如下：1、对合同的真实性有异议，待之后根据原件确定。2、对于承诺书，认为这份承诺书的效力仅仅及于上面签名的6位业主（原告），业主代表的推选没有相应的推选程序，不能够证明其签字的效力及于其他业主，且承诺书不是单方面的，发生效力需要被告的签字确认。3、对于购房发票，不能充分证明原告已经按合同约定全部支付了购房款。违约金的计算应该扣除掉发票所记载的时间之前的时间。4、关于延期交房，这是被告内部之间的纠纷，不能替代合同里面约定的可以顺延的事实依据。其他证据没有异议。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据质证意见如下：对证据1、2即被告所举的两份合同，没有达到其证明目的，不能证明业主有任何的违约责任，与本案没有关联性。被告证据3、4、5的证明力比较模糊，未能说明顺延的具体天数。被告所列的下雨大部分都是夜间，且也没有反映出是否是合同中的情况，足以影响施工。是否影响施工，应该以当时的原始记录为准，应当由原告、被告共同认定是否影响施工的情况。被告仅仅提到武宣下雨，没有具体到施工地点下雨。下雨是自然的现象，应当不达到足以影响到施工的现象，这是都要面对的客观规律，不能免除被告的责任。停电记录，也仅仅有一两天。对于按揭贷款合同，在合同里面，被告作为合同当事人，购房款已经汇入其账户，且对于购房发票是由被告开具的，被告混淆了支付购房款与开具发票的概念。本院认为，对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）无异议的证据本院予以确认。对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的其他证据均与本案所涉协议的法律关系及效力有关，其证据的效力须结合双方拟证明的事实及其与本案的关联程度予以综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：凯丰武宣分公司是武宣县武宣镇凯丰世纪广场工程的开发商，负责该工程的开发建设。原告与凯丰武宣分公司于2010年12月22日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定由原告购买凯丰武宣分公司开发的位于武宣县武宣镇城北路172号凯丰世纪广场第2栋2单元1104号房，总房价款为240119元，付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2012年12月31日。如遇下列特殊原因，双方未解除或变更合同的，交房日期可据实延期……供水、供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天）施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的。出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人逾期付款的，应在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四约定，买受人选择申请银行按揭付款的，买受人承诺在合同签订后30日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理按揭所规定的全部资料，否则视为逾期付款，交房日期顺延，并应承担违约责任。合同还作了其他方面的约定。由于凯丰武宣分公司未能按照商品房买卖合同约定在2012年12月31日交付房产给业主，各业主要求凯丰武宣分公司交付房屋未果后，于2014年5月组织人员到建设局、县政府进行请愿，要求“政府部门督促被告加紧实施并交房给原告，同时按合同支付逾期交房违约金”。在县政府相关部门的协调下，凯丰武宣分公司为平息事端，向业主作出承诺书：2014年8月31日按合同约定交房，否则自愿按照业主所交购房款日万分之三支付违约金。承诺期限到后，凯丰武宣分公司未能按承诺期限交付房产，在相关配套设施还未完工、没有取得验收合格的情况下，凯丰武宣分公司在南国今报上刊发交房公告，并通过信件、电话的方式通知各业主于2014年9月15日起收房，原告接到通知后已于2014年11月10日接收房屋。2014年10月21日，武宣县住房和城乡建设局向凯丰分公司发出函告，通告凯丰公司在工程竣工验收合格后方可向购房业主移交物业。凯丰世纪广场工程至今仍未取得验收合格证。据此，原告诉至本院，请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金25620元（计至2015年1月31日，此后逾期违约金每日按总房价的万分之三计算至验收合格交房之日止），并承担本案诉讼费。本院受理本案后，广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司在本案审理过程中提起反诉，并请求法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付购房款违约金2688元。另，据统计，自2010年12月22日合同签订至2012年12月31日期间，武宣县供水、供电部门连续停水停电四个小时以上的天数累计为2天；武宣县连续降雨4小时以上或间断降雨累计6小时及一天的降水的天数累计为98天；武宣县降水量达到大雨暴雨的天数，属于施工条件恶劣的情况累计30天。扣除降雨4小时以上或间断降雨累计6小时及一天与停水停电重复1天数、与施工条件恶劣的情况重复24天，因此，累计停水停电、降水及施工条件恶劣符合延期交房的天数为105天。根据查明的事实和双方当事人的诉辩情况，归纳本案争议的焦点是：一、原告要求被告支付逾期交房违约金是否合理合法，违约金的计算以什么作为基数，以房屋总额还是以已经交付的购房款作为基数；二、如何确认被告违约逾期交房的天数，应否扣除免责的天数；三、凯丰总公司要承担的是什么责任，依据是什么；四、被告的反诉请求有无事实根据和法律依据，逾期办理按揭手续责任应归责于哪方。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，且已实际履行，属有效合同，且双方对合同的效力亦无异议，双方应按合同的约定履行义务。针对本案争议焦点，本院认为，一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的计算依据问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房日期为2012年12月31日，并对双方的权利义务、违约责任等作了约定，而被告逾期交房应承担违约责任，应按合同约定按日支付已交房价款万分之一向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定了被告逾期交房免除责任的特殊条款，符合条件的情况可以顺延交房。被告在2014年5月20日对武宣凯丰世纪广场业主作出的承诺书是双方自愿签订的，承诺书上的内容标明为凯丰武宣分公司与业主代表协商，被告没有相关证据证明不是与业主代表协商签订，承诺书上提出违约金按日万分之三赔偿没有超过法律法规的相关规定，因此，被告应遵守诚实信用原则，超出2014年8月31日交房的，违约金按日支付已交房价款万分之三计算。二、关于逾期交房的天数及违约金的计算基数问题。对于被告提出的按照购房款发票日期确定付款时间，原告没有按约定及时办理按揭贷款合同支付购房余款，被告可以顺延交房的辩解意见，因被告无法证明不按期办理按揭贷款是原告方违约导致，且购房余款应以银行贷款的具体发放日期为准，被告主张以税务发票日期作为原告交款的日期与事实不符，故本院不予支持被告的辩解，应以原告已交付的房屋总价款作为基数计算逾期交房违约金。关于逾期交房的天数问题，本院认为，合同约定出卖人应将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，被告凯丰武宣分公司交付买受人（原告）使用的商品房虽未经验收合格，但原告没有拒绝交接，原告已于2014年11月10日接收房屋使用，表示交付房屋的主要条件已经成就，是否验收合格不影响房屋的使用，房屋质量问题另案处理，违约金应计至2014年11月10日原告接收房屋之日。从2013年1月1日（逾期交房日）至2014年8月31日为608天，扣除顺延天数105天，为503天；2014年9年1日至2014年11月10日即71天，被告逾期交房产生的违约金计算为：240119×503×0.0001＋240119×71×0.0003=17192.52元。三、关于凯丰总公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”凯丰武宣分公司是凯丰总公司的分公司，没有独立的法人资格，不能对外独立承担责任，因此，本院认为，本案由凯丰武宣分公司和凯丰总公司共同承担违约责任。四、关于被告的反诉请求，本院认为，办理商品房买卖的银行按揭贷款合同手续需要出卖人、买受人及银行三方共同配合，即被告方、原告方及银行三方都有互相协助配合的义务，需由被告方及原告方提交相应的材料经审核通过才能完成贷款手续，提交材料及审核皆需要相应的时间，被告方没有证据证明原、被告需提交的材料及银行审核所需要的时间、通知原告办理按揭贷款手续的具体时间等，被告无法证明不按期办理按揭贷款是原告方单方违约导致，也没有证据证明被告已尽了通知、协助办理的义务，因此，被告（反诉原告）的反诉请求证据不足、理由不充分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与被告广西凯丰房地产开发有限公司应共同向原告廖秀英（反诉被告）支付逾期交房违约金17192.52元（违约金计至2014年11月10日止）；二、驳回原告（反诉被告）廖秀英的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司的反诉请求。本案本诉受理费441元，由原告（反诉被告）廖秀英承担145元，由二被告承担296元。本案反诉受理费25元，由被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司承担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交本诉上诉案件受理费441元，反诉上诉案件受理费25元，款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业室，帐号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长钟朝振代理审判员蒙玉连人民陪审员徐文轩二〇一五年七月十七日书记员黄柳霞附：有关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。3、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。