江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4898号
上诉人（原审被告）：张家港市丰腾纺织有限公司。
委托诉讼代理人：徐海，江苏梁丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张家港市凯源电器有限公司。
委托诉讼代理人：丁向萍，江苏联合-合力律师事务所律师。
上诉人张家港市丰腾纺织有限公司（以下简称丰腾公司）因与被上诉人张家港市凯源电器有限公司（以下简称凯源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第02198号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人丰腾公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或查明事实后予以改判。事实和理由：1、丰腾公司提供的两份租赁合同虽然是复印件，但原件丰腾公司在双方的火灾案件中已经提交给法院，凯源公司对复印件的真实性未提出任何异议。一审法院仅凭臆想、猜测来认定双方实际履行的合同是凯源公司提供的租赁合同，没有事实和法律依据。2、一审法院计算租赁面积错误。一审法院认定丰腾公司承租面积为5023.71平方米，该数字没有扣除火灾后的过火面积。因凯源公司的原因致使火灾发生，过火面积约为1900平方米，该部分租赁面积应当在计算租金时扣除。3、截止2013年1月28日丰腾公司已多支付租金12万余元，凯源公司于2013年2月4日解除合同系违法解除，应当由凯源公司承担违约责任。4、租赁合同系凯源公司违法解除，丰腾公司不应承担双倍租金的占用使用费。双倍租金的占有使用费作为违约责任的惩罚，明显高于凯源公司的实际损失。丰腾公司抗辩违约金过高后，法院应当酌情调整。5、火灾发生后消防部门查封厂房及车间未修复停产期间的租金，丰腾公司不应当再行支付。6、2015年5月3日凯源公司强行拆毁丰腾公司车间墙壁，阻止丰腾公司进行生产，又设置种种障碍，不让丰腾公司搬离设备、退出厂房，故2015年5月3日之后的租金丰腾公司不应支付。7、一审法院判决丰腾公司返还凯源公司50万元没有依据，该50万元是凯源公司预赔给丰腾公司的火灾赔偿款，不应在本案中处理。8、丰腾公司在火灾后未能继续支付租金，是因为凯源公司导致的火灾造成丰腾公司一千余万的损失，丰腾公司与凯源公司协商租金在火灾赔偿款中扣除，是合情合理的。
被上诉人凯源公司辩称：一审判决认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告凯源公司向一审法院起诉请求：1、确认双方租赁合同于2013年2月1日解除；2、丰腾公司搬出租赁厂房并将租赁物恢复原状后交付凯源公司；3、丰腾公司支付自2012年3月1日起至2013年2月1日止的租金392500元（已经扣除丰腾公司支付的35万元），并承担欠付租金自2013年2月1日起至实际履行之日止按照同期银行贷款基准利率计算的利息；4、丰腾公司支付自2013年2月2日起至2015年9月30日止（共计32个月）的占有使用费216万元，并承担该款自2015年9月30日起至实际履行之日止按照同期银行贷款基准利率计算的利息；5、丰腾公司支付自2013年2月8日起至实际搬离厂房之日止按照上述占有使用费的30%计算的违约金，即64.8万元；6、丰腾公司赔偿凯源公司损失（含合同履行后可获得的利益及未能验收车间的租金损失、火灾遗留物的清理费）162.1万元；7、丰腾公司返还凯源公司50万元，并承担该款自2012年9月3日起至实际履行之日止按同期银行贷款基准利率计算的利息；8、诉讼费、保全费由丰腾公司承担。审理中，凯源公司确认丰腾公司已经于2016年3月14日搬出涉案租赁厂房，申请撤回第二项诉讼请求，并变更第四、五项诉讼请求为：占有使用费自2013年2月2日计算至2016年3月14日，利息部分予以放弃；违约金按照占有使用费的30%计算。
一审法院认定事实：2012年2月19日，凯源公司与丰腾公司签订租赁合同一份，约定由丰腾公司租赁凯源公司位于民丰工业区的厂房和生活副房6000平方米，面积按租用实际面积为准，租赁期限自2012年3月1日至2017年2月28日。合同第三条关于租金及支付方式约定：厂房和生活副房共计6000平方米，年租金每平方米80元，计480000元；土地8.8亩，每亩年租金37500元，计330000元，租金共计810000元（含开票税金）。丰腾公司于每年年初（承租时）支付上半年租金，年中支付下半年租金。合同第五条第二款约定：本合同终止或解除后，丰腾公司有义务在一周内将自己的设备等全部搬迁完毕并归还租赁物，若丰腾公司逾期搬迁，应按原租金标准的200%向凯源公司支付逾期租金。合同第五条违约责任约定：丰腾公司如拖欠租金额超过10000元且逾期超过一个月的，或未经凯源公司同意、擅自改变租赁物用途的，凯源公司可以解除合同、收回租赁物。
合同签订后，丰腾公司向凯源公司支付了租金350000元。丰腾公司在承租涉案厂房后，将厂房隔断为东西两个车间，东侧车间作为生产车间使用，西侧车间作为仓库使用。
2012年8月10日，丰腾公司使用的西侧仓库发生火灾。同日，张家港市公安消防大队发出张公消封字[2012]第002号封闭火灾现场通知书，要求对发生火灾的仓库及仓库北侧在建办公楼进行封闭。2012年8月17日，张家港市公安消防大队作出苏张公消火认字[2012]第0010号火灾事故认定书，查明起火原因为：工人辛晓东在仓库屋顶北侧进行焊割作业时，掉落的电焊渣引燃仓库内北侧中部靠墙处的棉花堆垛所致，灾害成因为：1、电焊施工现场未落实消防安全管理制度，未采取有效保护措施，现场未安排人员看护；2、仓库未按消防技术标准设置相关消防设施；3、工人辛晓东安全意识淡薄，火灾发生后初期未及时组织开展扑救，导致火灾不可控制。2012年8月25日，张家港市公安消防大队作出张公消解字[2012]第002号解除火灾现场封闭通知书，告知可以于2012年8月25日15时解除对仓库及北侧在建办公楼的现场封闭。2012年11月13日，张家港市公安消防大队作出苏张公消火重认[2012]第0001号火灾事故重新认定书，对灾害成因认定为：1、电焊施工现场未落实消防安全管理制度，未采取有效保护措施，现场未安排人员看护；2、经消防验收合格的部分车间未经许可擅自改作仓库使用，且仓库未按消防技术标准设置相关消防设施；工人辛晓东安全意识淡薄，冒险作业，导致火灾事故发生。
上述事实，有租赁合同、封闭火灾现场通知书、火灾事故认定书、解除火灾现场封闭通知书、火灾事故重新认定书及当事人陈述等予以作证。
另查明，2012年9月3日，凯源公司向丰腾公司交付500000元用于火灾后生产资金周转。
2013年1月20日，凯源公司向丰腾公司发出催缴土地房屋租金通知，载明：丰腾公司实际租用凯源公司生产车间、综合楼等面积5145平方米，土地房屋两项租金按全年每平方米135元计算，实际应付租金694575元，扣除2012年上半年租金350000元，尚需支付344575元，丰腾公司应在接到该通知后在一周内缴清租金，如延期不缴清租金，双方按2012年2月19日合同约定条款履行职责。该通知中并对租赁面积的构成予以列明，其中车间3851.32平方米、综合楼1227.75平方米（一层为432.23平方米，二层和三层均为402.26平方米）、门卫25.74平方米、楼梯40.2平方米。
2012年1月29日，丰腾公司复函凯源公司，认为：双方2012年2月19日签订的租赁合同对厂房和生活副房租金的支付期限进行了约定，但同日签订的土地租赁合同并未对租赁期限进行约定，而双方之间的租赁合同期限在一年以上，故土地租金的支付期限应当在满一年后，即土地租金支付期限尚未到期，房屋与土地的租金不应合并计算。关于租金，双方在2012年2月19日租赁合同中约定厂房与生活副房租金按照每平方米80元计算，但凯源公司计算的租赁面积5145平方米系单方测量，且2012年8月10日火灾烧毁了西侧车间约1900平方米，该1900平方米的租金期限只能计算至2012年8月10日。关于承租时间，由于涉案厂房之前出租于牧羊人服饰公司，该公司在2012年4月初才整理完毕厂房，凯源公司在2012年4月12日才将厂房钥匙交于丰腾公司，实际租赁期限自2012年4月12日开始。2012年8月11日至2012年12月10日期间共计122天，由于火灾导致丰腾公司实际停产，不应支付该期间的租金。按照凯源公司的丈量面积，至2013年2月28日期间（扣除2012年8月11日至12月10日）应支付的租金共计229809元，丰腾公司已经支付350000元，凯源公司尚需退还120191元。
2013年2月3日，凯源公司向丰腾公司发出落款为2013年2月1日的通知，载明：根据双方2012年2月19日签订的租赁合同第六条，如丰腾公司拖欠租金金额超过10000元且逾期超过一个月的或未经凯源公司同意擅自改变租赁物用途的，其有权解除租赁合同、收回租赁房屋。现丰腾公司不仅逾期支付租金超过一个月，还在未通知凯源公司的情况下，擅自将部分厂房改造成仓库，亦未按照要求进行消防验收，导致发生火灾的严重后果。为此，凯源公司决定解除与丰腾公司签订的租赁合同，请丰腾公司在接到本通知后五个工作日内将留存于租赁房屋内的所有物品搬离，同时付清结欠租金并赔偿凯源公司由此导致的所有损失。丰腾公司于2013年2月4日收到该通知。
2013年2月5日，丰腾公司复函凯源公司，认为：丰腾公司并未拖欠租金。关于火灾事故，丰腾公司已经于2012年9月诉至张家港市人民法院，火灾发生的原因及双方各自的责任应由法院裁决，在此之前由凯源公司单方总结的原因不予认可。同时也不接受凯源公司解除租赁合同的单方通知。
2013年2月26日，凯源公司再次向丰腾公司发出通知，要求丰腾公司于2013年3月1日对承租厂房进行维修并将留存物品搬离，逾期视为放弃留存物品的所有权。
2013年2月28日，丰腾公司再次复函凯源公司，认为其并不结欠租金，凯源公司单方解除租赁合同于法无据，不同意解除租赁合同，也不会搬离承租厂房，更不会放弃厂房内物品的所有权。
2014年11月20日，凯源公司通知丰腾公司：要求丰腾公司于2014年11月29日把火灾现场残留物全部清理干净，配合凯源公司的重建工作，并于2014年11月29日前全额缴清所欠房屋租金。
2014年11月28日，丰腾公司函告凯源公司，认为：在消防大队解除火灾现场封闭后，其与凯源公司协商尽快修复房屋以恢复生产，但凯源公司迟迟没有作出答复，也没有进行维修。丰腾公司不得已自行出资进行了部分房屋的维修。其余未维修部分，因凯源公司对火灾事故认定进行复议，且本月尚有苏州消防支队人员前来现场勘查，为避免产生纠纷，应当待复议完毕后，由相关职能部门通知对火灾现场进行处理。而火灾导致丰腾公司的损失评估约为8649580元，扣除租金后，凯源公司尚需赔偿800余万元，不存在丰腾公司尚结欠租金的问题。而且火灾后有部分房屋根本无法使用，租金不应按照原合同约定计算，应重新按照实际使用面积计算。
2015年5月18日，凯源公司向丰腾公司发出《关于行使留置权、变卖权的通知书》，载明：经计算，截止2015年5月2日，丰腾公司共结欠凯源公司到期租金408956.14元、占有使用费3621685.44元，共计4030641.58元。要求丰腾公司于收到该通知两个月内付清该款。同时，凯源公司将对丰腾公司占用租赁厂房范围内的财产行使留置、变卖权，以抵偿结欠的租金和占有使用费。
2015年6月8日，丰腾公司复函凯源公司，认为：其因火灾导致的损失达800余万元，而所欠租金尚不到损失的10%，有关租金完全可以进行抵扣；在火灾案件审理中，凯源公司反复发函要求丰腾公司支付租金，并违法单方要求终止租赁合同，甚至在2015年5月3日派人强行挖掉丰腾公司在租赁房屋中自砌的墙壁，致使公司无法正常生产经营，逼迫公司停产并搬离租赁房屋。后经杨舍镇乘航街道、乘航派出所等相关部门组织，双方对租金基本达成一致，但凯源公司一再出尔反尔，致使至今没有签订协议。而凯源公司对丰腾公司的设备未有合法的占有手续，无法行使留置权，丰腾公司也不同意与凯源公司协议变卖。如凯源公司单方变卖，则侵犯了丰腾公司的财产权。况且凯源公司拆毁房屋墙壁后，丰腾公司无法正常生产经营，导致经营损失和财务损失，如无法达成调解的，丰腾公司将要求凯源公司赔偿2015年5月3日至设备全部搬离之前的所有财物及经营损失。现通知凯源公司，同意于2015年5月3日解除租赁合同，并将追究凯源公司违法解除租赁合同的违约责任。并要求凯源公司在五日内解除对租赁房屋的封锁行为，丰腾公司将在一个月内将设备搬离。
2015年7月3日、7月18日、8月19日，凯源公司又三次发函至丰腾公司，告知丰腾公司及时支付租金及占有使用费，并将设备从租赁厂房内搬出。丰腾公司于2015年7月28日复函凯源公司，认为如无法根据2015年7月18日达成的意见签署协议，无法支付租金，今后也不再接收任何函件。丰腾公司并于2015年8月2日将生活副房钥匙邮寄给凯源公司。凯源公司则认为虽然收到生活副房的钥匙，但是生活副房底楼还有小墙头没拆除、变压器没恢复，所以生活副房也一直没办法使用。
审理中，双方一致确认丰腾公司将设备自租赁厂房内搬出时间为2016年3月14日。双方并一致同意在一审法院主持下勘查租赁现场并测量租赁面积。一审法院于2016年1月14日组织双方现场测量。经测量，涉案车间、生活副房等面积共计6182.4平方米（车间3851.32平方米、门卫24.23平方米、楼梯13.23平方米、生活副房2293.62平方米）。凯源公司认为上述面积均由丰腾公司租赁；丰腾公司则认为生活副房配电间南侧隔墙以南部分的整个第四层及隔墙以北部分处的配电间和办公室以外的部分均是由凯源公司自行使用。经测量，上述丰腾公司认为并未实际租赁使用的面积共计1158.69平方米，扣除双方争议的该部分，双方无异议的租赁面积共计5023.71平方米。
关于凯源公司主张的实际损失，凯源公司陈述：一是合同履行后可获得的利益，凯源公司酌定100万元，是因为双方签订的租赁合同约定期限到2017年2月29日，凯源公司根据主张的占有使用费之外的期限及租金标准估算得出；二是未能验收的北侧新车间因为迟延验收产生的租金损失，该车间竣工日期为2012年8月10日，由于发生火灾，而该车间与涉案车间共用墙体，导致一直未能验收，给凯源公司造成了租金损失，根据新车间的面积2826平方米，酌定三年租金60.5万元；三是火灾遗留物清理费16000元。为证实有关损失主张及丰腾公司的租赁时间，凯源公司提供如下证据：1、租赁合同，是凯源公司和张家港牧羊人服饰有限公司于2011年2月12日签订的租赁合同，该租赁期限自2012年2月28日止，证明丰腾公司的租赁期限是延续下来的，是从2012年3月1日开始；2、2012年3月3日凯源公司与南通海州建设集团有限公司签订的车间建造合同，证明凯源公司的新车间约定在2012年8月10日竣工，但至今因为丰腾公司的原因无法完成验收；3、2016年1月12日张家港经济技术开发区建设局出具的证明、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程施工合同，证明新建车间的立项审批签订合同均是由江苏城宇建设集团有限公司施工，由于凯源公司与张家港牧羊人服饰有限公司的租赁合同到2012年2月28日才到期，导致施工迟延，实际施工中由凯源公司与南通海州建设集团有限公司签订合同，并由其负责施工，没有另行办理施工许可证；4、张家港市市容管理处出具的证明、非税收入一般缴款书，证明丰腾公司长期拒绝清理火灾残留物造成凯源公司支付16000元清理费。
丰腾公司对上述证据的质证意见为：1、对凯源公司与南通海州建设集团有限公司签订合同的真实性没有异议，但是对凯源公司的证明目的不予认可；2、对租赁合同的真实性没有异议，丰腾公司实际入厂时间是2012年4月1日，因为前一个租赁厂房的张家港牧羊人服饰有限公司没有按期搬离；3、对江苏城宇建设集团有限公司的建设工程施工合同有异议，与凯源公司和南通海州建设集团有限公司签订的合同不一致，无法确认哪一份是实际的施工合同，对其余证据无异议；4、对证明及非税收入一般缴款书的真实性均无异议，但本案火灾责任在凯源公司，清理残留物应当由凯源公司承担，故费用也应当由凯源公司负担。
同时，丰腾公司提供双方2012年2月19日签订的租赁合同以及土地租用合同，主张双方约定租赁厂房及副房面积为3851平方米，土地租金为210000元一年，没有约定先用后付还是先付后用。
凯源公司对上述两份合同的真实性没有异议，但认为是当时双方商谈的房屋、土地年租金共计810000元，由于810000元与市场价相比偏低，所以丰腾公司法定代表人张永芳自己提出为了让凯源公司少缴税，要做阴阳合同，考虑到房租金缴税18%，土地税金5%，所以就制作了丰腾公司提供的这两份假合同，是为了少缴税的需要，而实际丰腾公司承租的面积超出6000平方米。
上述事实，有收条、催缴土地房屋租金通知、复函、通知书、敦促函、再次敦促函、敦促履行义务函、顺丰速运快递单、证明、建设工程施工合同、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、非税收入一般缴款书及当事人陈述等予以佐证。
本案争议焦点为：2012年2月19日签订的三份租赁合同应采信哪份、实际租赁面积是多少、双方之间租赁合同关系的解除时间。
一、双方争议的2012年2月19日签订的三份租赁合同应采信哪一份。
一审法院认为应当采信双方签订的关于厂房、生活副房与土地租赁年租金810000元的合同，理由如下：双方于2012年2月19日签订有三份合同，分别为约定年租金共计810000元的租赁合同、厂房和生活副房年租金共计308000元的租赁合同、土地年租金210000元的土地租用合同，但年租金约定为810000元的合同均加盖有双方公司公章，并有双方公司法定代表人签字，而其余两份合同中并无丰腾公司法定代表人签字，显然年租金810000元的租赁合同证明效力更高。且凯源公司提供的年租金约定为810000元的合同为原件，而丰腾公司所提供的其余两份租赁合同均为复印件。以上可以推定双方之间实际履行的租赁合同系约定年租金810000元的合同。
关于丰腾公司所称实际使用租赁物时间为2012年4月12日，租赁期限应自此日开始的主张。一审法院认为，根据凯源公司与张家港牧羊人服饰有限公司签订的租赁合同，租赁期限至2012年2月28日止，本案双方签订的租赁合同约定起始时间为2012年3月1日，两份合同在期限上具有延续性，并无冲突。而丰腾公司并无提供证据证实其实际接收租赁房屋是在2012年4月12日，凯源公司对此也不予认可，故应由丰腾公司承担举证不能的不利后果。对丰腾公司的该项主张，一审法院不予采纳。
二、实际租赁面积是多少。
双方均同意通过现场测量的方式确定实际租赁面积并作为计算租金的标准。经测量，涉案房屋总面积为6182.4平方米（车间3851.32平方米、门卫24.23平方米、楼梯13.23平方米、生活副房2293.62平方米），扣除丰腾公司认为并未实际租赁使用的面积1158.69平方米，租赁面积共计5023.71平方米。但结合凯源公司于2013年1月20日发送给丰腾公司的催缴土地房屋租金通知，其中明确租赁面积共计5145平方米，与本案中主张的租赁面积相差较大，反而与扣除丰腾公司主张未使用部分后的租赁面积相近。因此，一审法院采纳丰腾公司的陈述，即生活副房中有部分并非其租赁使用，一审法院认定双方之间实际租赁面积为5023.71平方米。鉴于凯源公司在催缴土地房屋租金通知中自认土地房屋租金按照每年每平方米135元计算，应当视为其对己不利的自认，经计算，涉案房屋、土地租金为每年678200.85元。
三、双方之间租赁合同关系的解除时间。
丰腾公司已经于双方签订租赁合同后交付租金350000元，根据租赁合同第三条约定，剩余租金328200.85元应当于年中（9月份）支付，但丰腾公司之后一直未能支付。虽涉案厂房于2012年8月10日发生火灾，但消防部门已经于2012年8月25日解除对火灾现场的封闭，此后丰腾公司认为发生火灾的西侧厂房无法继续使用，却未能与凯源公司办理交接手续将其所认为无法使用的部分厂房返还凯源公司，理应视为其继续占有使用相应厂房。即便按照丰腾公司主张的2012年12月12日恢复生产时间，距离凯源公司催缴租金及发出解除租赁合同通知已经超过一个月，租金金额也远超一万元。况且，丰腾公司在使用租赁厂房后，自行将厂房隔断用作仓库，未有证据证实该改变厂房用途行为已经得到了凯源公司的同意。在此情形下，凯源公司于2013年2月3日向丰腾公司发出解除租赁合同的通知，符合双方约定与法律规定，丰腾公司于2013年2月4日收到该通知，一审法院认定双方之间租赁合同关系在2013年2月4日解除。
经计算，2012年3月1日至2013年2月4日期间的租金共计621684.11元，扣除丰腾公司已经支付的350000元，尚应支付凯源公司租金271684.11元。凯源公司要求丰腾公司支付欠付租金自2013年2月5日起至实际履行之日止按同期银行贷款基准利率计算的利息，不违反法律规定，一审法院予以支持。
至于凯源公司主张的占有使用费及违约金。一审法院认为双方之间租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。根据租赁合同第五条约定，租赁合同解除后，丰腾公司应当在一周内将设备等全部搬迁完毕并返还租赁物，逾期搬迁的应当按照租金标准的200%（即每年1356401.7元）支付占有使用费。双方一致确认厂房内设备于2016年3月14日搬迁完毕，关于厂房的占有使用费应计算至该日。至于生活副房的占有使用费，因丰腾公司已经于2015年8月2日将房屋钥匙交于凯源公司，占有使用费仅应计算至该日。凯源公司认为生活副房底楼还有小墙头没拆除、变压器没恢复，生活副房也一直没办法使用，未能提供证据加以证实，一审法院无法采纳。经计算，丰腾公司应支付凯源公司占有使用费3959738.33元。鉴于双方在租赁合同中并未约定有违约金条款，关于逾期搬迁支付按照租金标准双倍支付占有使用费的约定实际上具有违约金罚则之性质，对凯源公司再行要求违约金的主张，一审法院不予支持。
至于凯源公司主张的实际损失。首先，其主张的合同履行后可能获得的利益，完全可以通过将涉案厂房另行出租而获取租金，并非必然导致的损失。该部分不应由丰腾公司承担；其次，其主张的新建车间逾期竣工租金损失，所提供的两份建设工程施工合同相互矛盾，经备案的建设工程施工合同与建设部门颁发的建筑工程施工许可证载明的竣工日期均为2012年3月8日，而涉案火灾发生于2012年8月10日，凯源公司主张系因2012年8月10日火灾致房屋受损以致无法竣工验收，证据不足，无法支持；至于其主张的垃圾清运费16000元，根据张家港市市容管理处出具的证明，有关棉纱残留物垃圾系由本案凯源公司倾倒在民丰工业小区拆迁厂房中，而非丰腾公司所为，由此产生的费用理应由凯源公司自行承担。
关于凯源公司于2012年9月3日交付给丰腾公司的500000元。根据该500000元的收条，该款系交付给丰腾公司用于火灾后生产周转，丰腾公司认为该款系凯源公司交付的火灾损害赔偿款，未能提供证据加以证实，一审法院无法采纳，理应向凯源公司返还该500000元并支付该款自起诉之日（2015年10月12日）起至实际履行之日止按照同期银行贷款基准利率计算的利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条第一款之规定，一审法院判决：一、确认张家港市凯源电器有限公司与张家港市丰腾纺织有限公司签订的租赁合同于2013年2月4日解除。二、张家港市丰腾纺织有限公司应支付张家港市凯源电器有限公司租金271684.11元及该款自2013年2月5日起至实际履行之日止按同期银行贷款基准利率计算的利息。三、张家港市丰腾纺织有限公司应支付张家港市凯源电器有限公司占有使用费3959738.33元。四、张家港市丰腾纺织有限公司应返还张家港市凯源电器有限公司500000元，并支付该款自2015年10月12日起至实际履行之日止按照同期银行贷款基准利率计算的利息。上述第二、三、四项，限张家港市丰腾纺织有限公司于本判决生效之日起十日内履行。五、驳回张家港市凯源电器有限公司的其他诉讼请求。案件受理费49051元、保全费5000元，合计54051元，由张家港市丰腾纺织有限公司承担。
二审中，凯源公司又提供了以下证据：一、张家港市中大塑料包装制造有限公司与张家港乐元能源动力科技有限公司的租赁协议复印件；二、邹凤珍与张家港市怡诚商贸有限公司的房屋租赁合同复印件；三、凯源公司与张家港万象铝业有限公司签订的租赁合同原件，用于证明本案所涉房屋周边厂房平均租赁价格为180元每平方米。丰腾公司质证认为，对上述租赁合同的真实性无法确认，与本案也无关联性，无法确定上述出租房屋是否在凯源公司出租房屋的同地段或者厂房的标准是否相同。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，2012年2月19日丰腾公司与凯源公司签订过三份合同。凯源公司提供的年租金81万元的租赁合同，加盖有双方公司公章，并有法定代表人签字，形式上比较完备。丰腾公司提供的租赁合同中约定的房屋租赁面积与实际租赁面积不符，土地租用合同中又未约定租金支付方式和时间，与常理不符。且丰腾公司对凯源公司提供的租赁合同并不能作出合理的解释，相反凯源公司对丰腾公司提供的两份合同所作的解释具有一定的合理性。因此，从证据优势角度，本院认定双方之间实际履行是凯源公司提供的年租金81万元的租赁合同。
关于丰腾公司的租赁面积，一审法院组织双方进行了现场测量。经测量，涉案车间、生活副房等面积共计6182.4平方米，扣除丰腾公司认为并未实际租赁使用的面积1158.69平方米，一审法院认定丰腾公司租赁面积为5023.71平方米，并无不当。丰腾公司主张计算租金时应扣除过火面积约1900平方米，对此，本院认为，丰腾公司认为过火部分的厂房无法正常使用的，应当及时与凯源公司办理交接手续，将该部分厂房返还给凯源公司，但丰腾公司未提供证据证明其已腾空该部分厂房且明确要求返还，而凯源公司拒不接收，故应视为该部分厂房仍由丰腾公司继续占有使用，丰腾公司应当支付相应的租金和占有使用费。
双方租赁合同约定，丰腾公司欠租金额超过10000元且逾期超过一个月的，或未经凯源公司同意，擅自改变租赁物用途的，凯源公司可以解除合同，收回租赁物。租赁合同签订后，丰腾公司仅支付过租金350000元，至2013年2月3日凯源公司发出解除合同通知时，丰腾公司结欠凯源公司租金已经超过一个月，欠租金额也远超过一万元；且丰腾公司未经凯源公司同意，自行将厂房隔断用作仓库，擅自改变租赁物用途，也违反了合同的约定，故凯源公司有权依约解除合同。双方之间的租赁合同自凯源公司发出的解除合同通知到达丰腾公司之日即2013年2月4日予以解除。
按凯源公司在催缴土地房屋租金通知中自认的每年每平方米租金135元计算，丰腾公司承租的5023.71平方米土地房屋的年租金应为678200.85元，每天租金应为1858.08元。起租日2012年3月1日至合同解除日2013年2月4日期间，丰腾公司应支付凯源公司的租金为633605.28元（1858.08×341），但2012年8月10日至2012年8月25日期间，因发生火灾事故，消防部门封闭了火灾现场，该期间的租金29729.28元（1858.08×16）应予扣除，再扣除丰腾公司已经支付的租金350000元，2012年3月1日至2013年2月4日丰腾公司还应支付凯源公司租金253876元（633605.28-29729.28-350000），以及该款自2013年2月5日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
关于凯源公司主张的房屋占有使用费，本院认为，丰腾公司逾期搬迁，给凯源公司造成的实际损失应为按原租金标准计算的占用使用费。虽然双方租赁合同约定，合同解除后，若丰腾公司逾期搬迁，应按原租金标准的200%向凯源公司支付逾期租金，但该约定中超出原租金标准的部分，实为丰腾公司对其逾期搬迁行为所应承担的违约金，而一审庭审中丰腾公司已经抗辩200%的占有使用费过高，法院应当依法予以调整。故本院对占用使用费酌情调整为按原租金标准的1.3倍计算，即每年881661.11元（678200.85×1.3），每天2415.51元（881661.11÷365）。双方一致确认厂房内的设备于2016年3月14日搬迁完毕，故厂房占用使用费应计算至该日；丰腾公司于2015年8月2日将生活副房的钥匙交给凯源公司，故生活副房的占有使用费应计算至该日。丰腾公司主张2015年5月3日之后不应再支付占有使用费，缺乏充分有效的依据，本院不予支持。经核算，丰腾公司应支付的2013年2月5日至2015年8月2日的占有使用费为2193283.08元（2415.51×908）、2015年8月3日至2016年3月14日的占有使用费为416654.81元［（3851.32÷5023.71）×2415.51×225］，以上合计2609937.89元。
关于凯源公司要求丰腾公司返还的500000元，根据该500000元的收条，该款系凯源公司交付给丰腾公司用于火灾后生产周转。丰腾公司认为该款系凯源公司支付的火灾赔偿款，未提供证据予以证明。现凯源公司要求丰腾公司返还该款并支付相应利息，应予支持。
关于丰腾公司主张拒付租金是因为凯源公司导致的火灾造成其损失巨大，且双方协商租金在火灾赔偿款中扣除，本院认为，火灾造成的损害赔偿纠纷与本案租赁合同纠纷属于两个不同的法律关系，丰腾公司可以向凯源公司另行主张权利，但无权以此对抗租赁合同中应当履行的义务。
综上，丰腾公司的部分上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第02198号民事判决主文第一项和第四项。
二、撤销江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第02198号民事判决主文第五项。
三、变更江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第02198号民事判决主文第二项为“张家港市丰腾纺织有限公司支付张家港市凯源电器有限公司租金253876元以及该款自2013年2月5日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息”。
四、变更江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第02198号民事判决主文第三项为“张家港市丰腾纺织有限公司支付张家港市凯源电器有限公司占有使用费2609937.89元”。
上述判决主文涉及给付金钱义务的,限张家港市丰腾纺织有限公司于本判决生效之日起十日内履行。
五、驳回张家港市凯源电器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费49051元、保全费5000元，合计54051元，由张家港市凯源电器有限公司负担15340元、张家港市丰腾纺织有限公司负担38711元。二审案件受理费49051元，由张家港市凯源电器有限公司负担15340元、张家港市丰腾纺织有限公司负担33711元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 周 军
二〇一七年三月二日
书记员 王文君