上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初4465号
原告：王颂康，男，1951年2月28日生，汉族，住上海市杨浦区。
被告：田咏，女，1970年3月8日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：马海容，上海淳元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘亦，上海淳元律师事务所律师。
原告王颂康诉被告田咏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，本院依法公开开庭进行了审理。原告王颂康、被告田咏的委托诉讼代理人刘亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王颂康向本院提出诉讼请求：1.确认延期交房，未恢复房型，赔付房屋不能使用费57,969元(包括2017年5月至2018年1月延期交房损失39,900元，按调解书中每月5,700元的租金标准收取，恢复房型的费用15,569元，鉴定费2,500元)；2.违约金3,500元(根据合同第6条转租违约、第3条改变房屋结构违约)，要求赔付以3500元/月为标准的违约金；3.赔付家用电器、生活大件、家居用品25,000元(空调、电视机、冰箱、微波炉、浴霸、全套家具、简易家具、电器线路、天窗等)；4.被告承担诉讼费。
事实和理由：2011年4月，原告王颂康与被告田咏签订上海市淮海中路XXX弄XXX号三楼(以下简称系争房屋)房屋租赁合同。期间，被告违约转租及更改房型，使老人、儿童无法居住，因被告转租外籍人员，使原告外甥就近上小学受阻，被告恶意取走四楼木梯，致使原告上四楼查看时受伤。2017年4月，被告交付给原告时，不交钥匙，拿走绝大部分生活用品，剪掉四个房灯，二个天窗，使得原告无法使用系争房屋。被告应将原改建的房型恢复原状后交还原告，故存在7个月延期交房的损失。根据法院委托的评估单位评估，恢复原状的费用为15,569元，应由被告承担。被告私下取走大部分生活用品及部分固定设施，包括索尼电视机、三星冰箱、松下空调、微波炉、脱排油烟机、全套家具、简单家具、真皮沙发、浴霸、二个天窗、六个百叶窗等，故要求赔偿上述家具设施25,000元。请求法院查明事实，支持原告的诉请。
田咏辩称，关于延期交付租金，被告不同意。2017年4月27日双方已经办理交接，原告出具了收条，原告将押金退还被告，故延期交房的事实是不存在的；另外，在上一个案件审理中，原告申请对系争房屋的恢复原状进行评估，被告家属及评估人员到现场进行评估时发现系争房屋已经出租，不存在租金损失。关于房屋结构及鉴定费，被告认为，被告的改建经过原告同意，被告愿意实施施工，但是不愿意给原告支付折价款；鉴定费由于原告上次庭审未到庭按撤诉处理，按法律规定，应当由原告承担。2018年年初，被告父亲到系争房屋中发现，原告已经将系争房屋出租给中介，中介已经在大范围装修，现在已经没有恢复房屋的必要性和可行性。关于转租的违约金，被告不认可。在本院(2015)徐民四(民)初字第2870号民事判决书中认定，法院判决在6个月后解除合同，即原告默认了被告的转租行为，被告不存在违约。关于家具25,000元，被告不认可。在2017年4月27日进行房屋交接时，原告并没有提出家具上的争议；此外，原告自己承认家具已经被自己出售了，被告使用的是自己自行购买的物品。
本院认定事实如下：2011年4月16日，王颂康出售系争房屋内大橱、电视柜、床头柜、橱柜、床、写字台给上海申汇调剂商店，收购价400元，由王颂康收取。
2011年4月24日，就被告(乙方)向原告(甲方)就承租上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX室三楼房屋签订房屋租赁合同，约定：租赁期限及租金，甲方同意向乙方出租上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋，期限从2011年5月1日起至2017年4月31日止，房租3,500元/月，乙方交付合同保证金3,500元，于协议终止日经甲方验收并且查明乙方没有拖欠应付的有关杂费后，再退回乙方；住房设施：乙方未经甲方同意，不得改变房屋结构，不得损坏房内设施；如在租房期间设施人为损坏及遗失，乙方具有损坏设施维修责任及赔偿，非乙方过失及设施自然损坏，甲方有维修的责任并承担相关的费用；房屋设施有空调、电视机、冰箱、微波炉、淋浴器、全套家具、简单家具、沙发；乙方未经甲方同意，不得将房屋转租第三者；甲、乙双方有违反合同的一方,赔偿另一方违约金为一个月的租金；如果借建四楼阳光房需物业、邻居、业主、租客大家协商才能执行。
2011年6月28日，原、被告签订补充协议，约定：本次租赁期限长，租金低，出租房同意承租方对该房屋进行装修；承租方发生了一定的费用；出租方不能以普通租房合同方式任意提出退租，如出租方违约，将赔偿承租方的实际损失；承租方退租时应保证出租方的可生活设施，如果甲方在合同期满继续出租(不出售与自住)，乙方有优先继租期；另补充，据以业主原告提出被告已使用四楼小屋，欲增加房租，乙方承诺，1.前三年(2011年5月1日至2014年4月31日)租金为3,500元/月不变，2.第四年起至第五年(2014年5月1日至2016年4月31日)2年租金增至3,800元/月，3.第六年(2016年5月1日至2017年4月31日)1年租金为4,000元/月(补充为2011年11月30日双方签字)。
2013年6月30日，原、被告签订房屋租赁合同补充条款，约定，双方对房租部分进行修改，租期不变，出租方承诺，1.出租方承诺放弃在整个租赁期间不得以任何原因提出取消租赁及再次提高租金的要求，2.出租方承诺放弃本合同诉讼于法院的权力(除乙方违反条约之外)，3.出租方如若违反以上承诺，需赔付6年租赁期的全部租金及乙方装修费按实计算；租借人承诺，租借人承诺按照补充条款支付租金，并按约定时间支付，若违反，需停止租赁并赔付违约金。
2015年4月21日，本院(2015)徐民四(民)初字第834号民事调解书明确：原告王颂康与被告田咏之间的租赁合同中租金条款变更为自2015年5月1日起至2017年4月30日止按照每月5,700元标准由田咏给付王颂康，其余租赁条款不变。
2015年9月10日王颂康再次提起诉讼，要求判令：1、解除原、被告于2011年4月19日签订的房屋租赁合同；2、被告将上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状(3楼卧室天花板和4楼地板之间的漏洞予以封堵；将3楼客厅的天花板抬高至原有的高度)；3、被告向原告支付转租补偿费4,000元。审理中，被告田咏提出，曾经对该房屋进行装修，待房屋租赁合同终止后，被告同意将3楼卧室天花板和4楼地板之间的漏洞封堵并将3楼客厅的天花板抬高。本院(2015)徐民四(民)初字第2870号民事判决书认定，原告王颂康以被告田咏将系争房屋转租为由要求解除合同，原告明确告知法院其是在2013年1月知晓被告将系争房屋转租，之后一直与被告协商合同解除的事宜，但就其知晓后其因转租要求解除合同的事宜并没有提供相应的证据予以证明，故本院对其不予采信。根据原、被告签订的补充协议可知，经过原告的同意，被告承租该房屋后对系争房屋进行了装修，原告亦称其是在2013年发现被告将系争房屋改建的问题，且2015年4月21日，经本院调解，原、被告均同意在租金做出调整后继续履行，故本院对原告提出的因被告将系争房屋改建为由要求解除合同的意见，本院不予采信。综上，原告要求解除合同的诉请，缺乏法律依据和合同依据，故本院对其诉请不予支持。系争房屋尚在租赁期内，故原告要求被告将系争房屋恢复原状的诉请，亦缺乏法律依据和合同依据，本院亦不予支持；判决，一、被告田咏于本判决生效之日起十日内向原告王颂康支付补偿费4,000元；二、驳回原告王颂康的其余诉讼请求。王颂康不服上诉，2016年6月16日，上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终4416号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。
2017年4月25日，田咏搬离系争房屋。2017年4月27日，原、被告签订收据，内容为，今收到淮海中路XXX弄XXX号三楼出租合约到期押金3,500-500=3,000元，水、电、煤支付到2017年4月底，①三人沙发②灯③空调遥控器，提供一个，于4月底前；双方签名下方记载水电煤抄表数。
2017年4月29日，王颂康报警110，称家中家具被破坏物品被拿走。
2017年5月12日，王颂康再次提起诉讼，1.要求判令恢复房型结构，停止侵权(居住、使用)；2.判令合同终止、赔付实际损失(装修费、家电、家具费、及合同延期费)6万元。本院(2017)沪0104民初10690号案件审理中，根据王颂康的申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋抬高三楼客厅阁楼地板(三楼天花板)0.5米，封堵三、四楼间上下楼梯孔洞、开通公共晒台到四楼通道(安装铁梯、刷漆、除锈)、恢复三楼卧室玻璃墙、移动门、恢复卫生间二扇门的费用进行司法鉴定，司法鉴定意见书为，费用为15,569元；鉴定费为2,500元。该案审理中，原告于2017年9月13日庭审中自认已将系争房屋在未恢复原状的情况下出租，并承认，因被告不要原告交付给被告的家具，原告才卖掉大橱、电视柜、床头柜、橱柜、床、写字台等家具，沙发为差价，并表示，沙发在借给被告时已用了五六年，原交付给被告空调两台，被告曾愿将第三台空调送给原告，而被告搬离时拆除由墙上孔为证。鉴定人员到庭解释，由系争房屋现有承租人接待司法鉴定人员，被告的装修由承租人正常使用，司法鉴定报告中鉴定的内容为恢复工程明细，包括抬高三楼客厅阁楼地板0.5米，封堵三、四楼间上下楼梯孔洞，开通公用晒台到四楼通道(安装铁梯、刷漆、除锈)，恢复三楼大厅与三楼卧室门玻璃墙，恢复移动门，恢复卫生间二扇门；对此，原告予以认可。该案因王颂康经本院合法传唤未到庭按撤诉处理结案。现王颂康再次提起诉讼。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有(2015)徐民四(民)初字第2870号民事判决书、房屋租赁合同及补充协议、司法鉴定意见书、(2016)沪01民终4416号庭审笔录、搬运费发票、报警记录、(2015)徐民四(民)初字第834号调解书、收据、货物收据、房屋租赁合同补充条款等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，被告曾提起反诉，后被告未按期缴纳反诉受理费，并申请撤回反诉诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、补充协议、补充条款、2017年4月27日双方签订的收据均系当事人的真实意思表示,亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，当事人均应恪守履行。根据房屋租赁合同“于协议终止日经甲方即王颂康验收并且查明乙方即田咏没有拖欠应付的有关杂费后，再退回乙方”、“租赁期限至2017年4月30日”之约定，被告于2017年4月25日搬离系争房屋，原、被告于2017年4月27日签订收据，该收据明确原告退还被告押金3,000元，水电煤支付到2017年4月底，被告应在2017年4月底前提供三人沙发、灯、空调遥控器各一个，而2017年9月13日原告在(2017)沪0104民初10690号案件庭审中自认，已将被告装修的系争房屋另行出租之事实，故原告提出，2017年4月27日双方签订的收据不是房屋交接，被告未交还钥匙之意见，本院不予采纳；本院认定，双方签订的收据即为房屋交接手续，因此，原告要求被告支付延期交房自2017年5月起至2018年1月止按每月5,700元计算的房屋不能使用费39,900元，缺乏依据，本院不予支持。鉴于被告在(2015)徐民四(民)初字第2870号案件审理中，明确表示，曾经对该房屋进行装修，待房屋租赁合同终止后，被告同意将3楼卧室天花板和4楼地板之间的漏洞封堵并将3楼客厅的天花板抬高，虽然原告在收回系争房屋后进行出租未予恢复原状，但被告自认，系争房屋目前已进行装修，故被告要求自行恢复原状之意见，本院不予采纳，原告要求被告承担恢复原状费用，理由正当，本院予以支持，参照上海公信中南工程造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书，由被告向原告支付3楼卧室天花板和4楼地板之间的漏洞封堵并将3楼客厅的天花板抬高的恢复原状费用计15,569元。因双方间租赁期限届满办理系争房屋的交接手续，原告曾以被告转租主张解除合同被驳回，现原告主张被告转租要求被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。虽然双方间租赁合同约定，原告向被告提供全套家具、简单家具、电视机、冰箱、空调、微波炉，但合同未标明品牌及成新度，且原告在签订租赁合同前已自行出售部分家具等物品，现原告未提供充分证据证明其交付给被告的家具物品为索尼电视机、三星冰箱、松下空调、微波炉、脱排油烟机、全套家具、简单家具、真皮沙发、浴霸、二个天窗、六个百叶窗等及相关的付款凭证，而双方在2017年4月27日办理系争房屋交接手续时，仅明确被告应在2017年4月底前提供三人沙发、灯、空调遥控器各一个，故原告要求被告赔付家用电器、生活大件、家居用品25,000元(空调、电视机、冰箱、微波炉、浴霸、全套家具、简易家具、电器线路、天窗等)之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条规定，判决如下：
一、田咏于本判决生效之日起十日内向王颂康支付恢复上海市淮海中路XXX弄XXX号3楼至4楼由王颂康承租的公有住房范围内3楼卧室天花板和4楼地板之间的漏洞封堵并将3楼客厅的天花板抬高的恢复原状费用计15,569元；
二、驳回王颂康的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,962元，减半收取计981元，由王颂康负担805.10元，由田咏负担175.90元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一八年四月十七日
书记员 胡歆婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。