杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1387号
原告：徐侃。
委托代理人：王素华。
被告：浙江信达资产管理有限公司。
法定代表人：钟锦。
委托代理人：毕一平、黄燕。
原告徐侃诉被告浙江信达资产管理有限公司（以下简称信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周菁晖独任审判，于2012年9月19日公开开庭进行了审理。应徐侃申请，本院委托鉴定机构对案涉房屋价值进行评估。后又依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2013年3月18日公开开庭进行了审理。原告徐侃及其委托代理人王素华、被告信达公司的委托代理人黄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐侃起诉称：2001年12月12日，原告徐侃与浙江省建设房地产开发公司（以下简称浙建公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买浙建公司预售的位于下城区中河立交桥东侧水星阁23幢3单元0206号商品房一套，建筑面积104.32平方米，房屋用途为住宅。合同签订后，浙建公司交付房屋，并为原告申领了用途为住宅的房屋所有权证、土地使用权证。2012年2月，原告发现该房屋已经被房管部门认定为非住宅房屋。经申诉，杭州市房产交易产权登记管理中心答复：经核查，该房屋是浙建公司经规划批准建造的商住楼，根据规划报批图及竣工图，房屋的用途为办公用房，并要求原告依照《房屋登记管理办法》的规定，办理更正手续。2005年10月26日，浙建公司�更登记为浙江省建设房地产开发有限公司，2011年1月，被告信达公司吸收合并浙江省建设房地产开发有限公司，浙江省建设房地产开发有限公司的债权债务全部由被告承继。2011年11月7日，浙江省建设房地产开发有限公司被注销。原告认为，《商品房买卖合同》第一条明确记载：土地的规划用途为住宅、综合用地，土地使用年限为70年。现经房管部门认定，该房屋规划用途并非住宅，而是办公用房。浙建公司未能交付合同约定使用性质的房屋，显属于违约。故起诉至法院，请求：一、判令被告赔偿原告损失人民币40万元、评估费损失7110元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告信达公司答辩称：一、水星阁小区的整体规划为住宅小区。浙建公司于1993年通过招投标的方式向杭州市建委取得案涉土地的开发权，从拿地到规划到建设，水星阁小区的整体规划均为住宅小区。二、案涉房屋的设计用途为住宅，杭州市房管局不管在最初发证的时候，还是实际办理过户换证的时候均认可为住宅。案涉房屋具备交房条件后，浙建公司根据有关规定办理了初始登记，向杭州市房管局提交了有关应由开发商提供的资料备案。案涉房屋经产权登记机关审核后颁发《房屋所有权证》，《房屋所有权证》记载：设计用途为住宅。水星阁23幢0306室业主于2012年5月前往杭州市房产交易产权登记管理中心办理房产交易过户，杭州市房产交易产权登记管理中心颁发的《房屋所有权证》仍记载：设计用途为住宅。被告认为，房管部门对房屋性质的认定只有在颁发《房屋所有权证》的过程中才能体现。所以，从现有证据看，被告认为房管部门对案涉房屋的性质认定是住宅。三、案涉房屋具备住宅的使用功能。首先，从户型上来看，案涉房屋为两室两厅一厨一卫，完�符合住宅的结构及使用功能。相关的户型图均是经过杭州市建筑设计院设计，杭州市建委、杭州市规划局批准，杭州市房管局审核确认的。其次，从实际的使用功能来说，案涉房屋具备厨房、卫生间、管道煤气等，原告从2001年交付房屋后，该房屋一直作为住宅居住使用，没有对原告的居住功能造成任何影响。四、当时土地的价格非住宅远高于住宅，商品房的销售价格也是非住宅远高于住宅，浙建公司作为国有企业，不会也不存在非住宅当住宅卖的情形。浙建公司从杭州市建委拿地，支付的土地价款按照建筑面积计算，住宅按建筑面积每平方米230.5元计算，非住宅按建筑面积每平方米390.5元计算，非住宅的土地款价格远高于住宅的价格。商品房对外销售的价格也是非住宅的价格远高于住宅，当时商品房刚刚起步，在老百姓的观念当中非住宅就是比住宅好，非住宅比住�贵。五、就算案涉房屋被认定为非住宅，原告向被告主张赔偿损失仍不能成立。《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本条规定了损害赔偿的范围。第一层含义，损害赔偿包括实际损失和可得利益损失。第二层含义，损害赔偿必须以可预见为原则。第一，本案从目前的实际情况来看并没有对原告造成任何实际损失。第二，所谓可得利益，是指合同在履行以后可以实现和取得的利益。可得利益是一种未来的必须通过合同的实际履行才能实现的利益，是当事人订立合同时能够合理预见的利益。第三，损害赔偿不得超过违�合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的、因违反合同可能造成的损失。根据这一规定，只有当违约方所造成的损害是违约方在订约时可以预见的情况下，违约方才应当对这些损害负赔偿责任。如果损害不可预见，即违约方不应赔偿。第四，就本案实际情况来说，当时非住宅不管是从拿地价格还是实际的销售价格都是远高于住宅，所以在当时不管是从原告来看，还是浙建公司来看，如果变更非住宅，利益远高于住宅，只会获利而不是造成任何损失，这是双方当时能够预见到的。第五，到底是住宅价格高还是非住宅价格高，从原告买房至今这十年是不断变化的，将来的十年也一定是不断变化的，没有一个人或一个评估机构能够保证一定是住宅价格高于非住宅价格，我们只能定格在某一时间点，才有可能衡量到底是住宅价格高还是非住宅价格高。如果我们把时间定格在今天，万一评估出来住宅价格高于非住宅价格，被告作了相应的赔偿。如果将来某一天，非住宅的价格高于住宅价格，是否被告又有权起诉原告退回有关赔偿。所以，损害赔偿不管是根据《合同法》第一百一十三条的规定，还是从现实客观情况来说，计算损害赔偿的时间点只能定格在“签订合同当时”。综上，原告向被告主张赔偿损失缺乏法律依据。原告的诉讼请求依法不能成立，恳请依法驳回原告的诉讼请求。
原告徐侃为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1．商品房买卖合同1份，欲证明原告与浙建公司的房屋买卖合同关系及其约定内容；
2．信访事项答复意见书1份，欲证明该房屋规划用途并非住宅，而是办公用房；
3．变更登记情况1份，欲证明浙建公司更名为浙江省建设房地产开发有限公司；
4．公司基本情况1份，欲证明浙江省建设房地产开发有限公司已注销；
5．债务清偿或债务担保的说明1份，欲证明浙江省建设房地产开发有限公司的债权债务由被告承继；
6．建筑竣工图1份，来源于水星阁物业管理公司建龙物业公司，该图纸和房管局向规划局及城建档案馆中的图纸一致，欲证明该图纸显示原告的房屋设计为办公用房；
7．房地产评估报告1份，欲证明原告的房屋差价损失为40万元；
8．评估费发票1份，欲证明评估费损失为7110元；
9．产权证（钟晓荣）1份，欲证明相同房屋已经变更登记为非住宅房屋。
上述证据经庭审出示，被告当庭发表质证意见，本院审核后认定如下：证据1、3－5，被告无异议，予以确认。证据2，被告认可其真实性，故确认杭州市房产交易产权登记管理中心作出相应答复的事实。证据6，没有相关部门盖章，无法确定其真实性，不予确认。证据7，系本院委托有资质的评估机构作出，予以认定。证据8，被告认可其真实性，故确认原告支付鉴定费的事实。证据9，被告认可其真实性，故确认类似房屋已变更为非住宅的事实。
被告信达公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1．杭州市城市建设综合开发项目合同书、93-06项目补充合同书各1份，欲证明浙建公司于1993年通过招投标的方式向杭州市建委取得案涉土地的开发权；案涉土地价款按照建筑面积计算，住宅按建筑面积每平方米230.5元计算，非住宅按建筑面积每平方米390.5元计算，非住宅的价格远高于住宅的价格；
2．国有土地使用权出让呈报表、杭州市国有土地使用权出让合同书、国有土地使用证各1份，欲证明案涉房屋土地总体规划为住宅小区，案涉房屋建设性质为住宅；
3．杭州市城乡建设委员会关于《杭综开招93-06》项目高层住宅组团方案设计的�复1份，欲证明案涉房屋建设性质为住宅；
4．杭州市建设工程施工许可证1份，欲证明案涉房屋建设性质为住宅；
5．水星阁小区高层住宅楼竣工地形图1份，欲证明水星阁整体规划为住宅小区，符合住宅的功能；
6．关于省建行水星阁高层职工住宅产权证办理的报告1份，欲证明浙建公司在房屋具备交付条件后，按约办理了初始登记；
7．商品房买卖合同、杭州市房地产测绘成果表、房产记载信息查询记录（徐侃）、房屋分层分户平面图各1份，欲证明房屋购买时总价是354688元；浙建公司在房屋具备交付条件后，按约将办理权属登记需要由开发商提供的资料报产权登记机关备案；案涉房屋的性质为住宅，经过杭州市建筑设计院设计、杭州市房管局测绘部门认定合格、杭州市房产交易产权登记管理中心审核后发证确认；案涉房屋完全符合住宅功能；
8．房产记载信息查询记录（钟晓荣）、杭州市房屋转让合同各1份，欲证明水星阁23幢0306室业主于2012年5月前往杭州市房产交易产权登记管理中心办理房产交易过户，杭州市房产交易产权登记管理中心认定该房屋性质为住宅。案涉房屋功能完全符合住宅功能；
9．商品房购销合同1份，欲证明案涉房产非住宅的销售价格远远高于住宅；
10．关于水星阁高层商品房销售价格的补充说明1份，欲证明水星阁的高层商品房物价局批准的销售基准价格为4290元每平方米；原告系关系户，浙建公司以低于市场价的价格出售给原告。
上述证据经庭审出示，原告当庭发表质证意见，本院审核后认定如下：证据1，系浙建公司与案外人就项目开发订立的合同，被告所述款项系交付城市基础设施费的价格，与本案缺乏关联，不予确认。证据2，国有土地使用权出让呈报表、杭州市国有土地使用权出让合同书未�交原件，不予确认。国有土地使用权证载明土地用途为住宅和综合用地，不足以证明案涉房屋的土地性质为住宅，故对其证明目的不予确认。证据3，批复中明确部分房屋为商业及办公用户，不足以证明被告的证明目的，不予确认。证据4，仅能证明浙建公司取得施工许可证，不足以证明案涉房屋性质为住宅，不予确认。证据5，该地形图无法证明案涉房屋性质为住宅，不予确认。证据6，该证据系浙建公司就办理产权向省建行提交的报告，不足以证明案涉房屋性质，不予确认。证据7，原告对其真实性无异议，故确认原告与浙建公司签订买卖合同、案涉房屋用途曾登记为住宅的事实，但根据杭州市房产交易产权登记管理中心的答复意见，案涉房屋实际性质属办公用房，故对被告的证明内容不予确认。证据8，根据原告提交的证据9，该房屋用途已变更，故对被告的证明内�不予确认。证据9，系浙建公司与他人签订的商品房购销合同，与本案缺乏关联，不予确认。证据10，系浙建公司就房屋销售价格的说明，浙建公司实际销售价格是否低于基准价格，与本案缺乏关联，不予确认。
根据当事人的陈述及经确认的其他证据，本院认定下述案件事实：
2001年12月12日，浙建公司与徐侃签订《商品房买卖合同》，约定浙建公司将杭州市水星阁23幢2单元0206室销售给徐侃，房屋用途为住宅，建筑面积共104.32平方米，总价为354688元。后浙建公司将房屋交付徐侃，并为徐侃办理了房屋所有权证，登记的房屋设计用途为“一般住宅”。
2012年3月5日，杭州市房产交易产权登记管理中心针对徐侃等反映的水星阁房产设计用途问题作出答复：经核查，水星阁23－26号房屋系浙建公司经规划批准建造的商住楼，根据规划报批图及竣工图反映，水星阁23、24、26号�屋1－3层为办公用房。鉴于该情况，徐侃名下水星阁23号0206室房屋规划批建性质为“办公用房”，根据《房屋登记办法》的相关规定，请徐侃尽快向该中心申请办理更正手续。
案件审理过程中，应徐侃申请，本院委托杭州永正房地产土地评估有限公司对案涉房屋的价值进行评估。该公司出具评估意见认为，水星阁23幢206室房屋在估价时点2012年11月27日，规划用途为住宅房地产市场价值与非住宅房地产市场价值的差额为人民币40万元。徐侃为此支付鉴定费7110元。
另查明：浙建公司于2005年10月26日变更登记为浙江省建设房地产开发有限公司。后浙江省建设房地产开发有限公司与浙江信达资产管理有限公司进行合并，浙江省建设房地产开发有限公司的债权债务全部由合并后的浙江信达资产管理有限公司承继。浙江省建设房地产开发有限公司于2011年11月7日注销。
再查明：钟晓荣曾向浙建公司购买水星阁23幢0306室房屋，该房屋原登记的设计用途为“一般住宅”，2012年9月26日变更登记后，规划用途已变更为“非住宅”。
本院认为：徐侃与浙建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方均有约束力。合同约定浙建公司出售的房屋用途为住宅，但经房屋登记管理部门核实，该房屋规划批建性质为“办公用房”，属于“非住宅”。房屋的性质是根据规划及批建等来确定，徐侃虽尚未到登记部门办理更正登记，但这并不影响房屋的性质认定，且房屋登记管理部门已明确告知徐侃须尽快办理更正手续，而与徐侃房屋类似情况的、案外人钟晓荣购买的水星阁23幢306室房屋已经变更登记为“非住宅”。故应当认定浙建公司交付的房屋不符合约定，应赔偿由此给徐侃造成的损失。根据评估机构的意见，案涉房屋住宅和非住宅用途之间的市场价值差额为40万元。故徐侃主张的40万元损失有依据。鉴定费7110元，系徐侃因本案诉讼产生的损失，徐侃主张亦有依据。因浙建公司更名后已与信达公司合并，其债权债务全部由信达公司承继，故上述债务均应由信达公司承担。徐侃在法庭辩论终结前减少诉讼请求，应按减少后的请求计算诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告浙江信达资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐侃损失人民币40万元和评估费人民币7110元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7407元（已由原告�侃预交9800元，于本判决生效之日起十五日内退还），由被告浙江信达资产管理有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7407元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 石 敏
审 判 员 周菁晖
人民陪审员 王惠民
二〇一三年五月三日
书 记 员 陈 伟