海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终1400号
上诉人（原审被告）：冯继容，女，1976年10月12日出生，汉族，现住海南省海口市。
委托诉讼代理人：李三勇，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈光玉，男，1961年5月12日出生，汉族，住四川省巴中市。
委托诉讼代理人：刘森俊，海南宝岛律师事务所律师。
原审第三人：海南喜龙房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市玉沙路16号富豪花园C座北楼1105房。
法定代表人：郭秀文，经理。
委托诉讼代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。
原审第三人：唐红红，女，1968年1月14日出生，住海南省海口市。
原审第三人：唐裕平，男，1962年8月7日出生，住海南省海口市。
原审第三人：唐少霞，女，1965年11月8日出生，住海南省海口市。
上诉人冯继容因与被上诉人陈光玉、原审第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司（以下简称喜龙公司）、唐红红、唐裕平、唐少霞房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
冯继容上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费用由陈光玉承担。
事实和理由：一、陈光玉不是本案适格主体，喜龙公司才是本案适格主体。涉案房屋从建造、宣传、销售、收款、交房均与陈光玉无关。涉案房屋的建造一直都是在喜龙公司主持下进行，涉案房屋的宣传、销售、收款也都是以喜龙公司的名义进行。另外，喜龙公司存在恶意诉讼的情况，冯继容经过多方查询，获知该公司存在大量外债纠纷，且为规避相关对外债务，才会以陈光玉为一审原告进行诉讼，故陈光玉不是本案适格主体。二、冯继容与喜龙公司签订的购房合同合法有效，一审法院认定事实错误。在本案中，坡博村改造项目指挥部已经在《海口晚报》刊登公示，确认了冯继容为涉案房产的产权人，可以享有相关安置补偿。在此种情况下，购房合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住，长期占有使用涉案房屋，在相关部门承认冯继容为产权人的情况下，参照其他地区的审判实践，冯继容与喜龙公司签订的购房合同理应有效。此外，在喜博公寓的另外一位业主王大华诉喜龙公司买卖合同纠纷一案中，一审法院于2016年8月12日作出（2016）琼0106民初699号民事判决书，认定喜博公寓业主王大华与喜龙公司之间签订的购房合同为有效合同。因此，冯继容与喜龙公司签订的购房合同合法有效。在购房合同有效的情况下，陈光玉迟迟不能办理相关房产证明，已违反了购房合同的约定。陈光玉不仅不应该要求冯继容缴纳购房尾款，还应该承担相应的违约责任。三、一审判决既然认为购房合同无效，又要求冯继容支付购房尾款，适用法律错误。根据合同法第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。而一审法院在确认合同无效之后，又要求冯继容支付购房尾款，已经违反了合同法关于合同无效的相关规定，适用法律错误。四、陈光玉在房屋销售过程中存在欺诈行为，应承担相应的赔偿责任。退一步来讲，购房合同如果被确认为无效，陈光玉在房屋销售过程中故意隐瞒了该涉案房屋土地为集体土地，并且未经过依法征收的情况，理应承担相应的赔偿责任。根据合同法第58条规定，以及海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中的规定，城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房，与他人所签订的买卖合同无效由此而造成的损失，由双方按过错责任大小分担。参照北京市高级人民法院2006年下发的《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，该文件明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。此外，2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格，可参照拆迁程序中的评估结果予以确定。如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。因此，陈光玉在房屋销售过程中存在欺诈行为，非但不能要求冯继容支付尾款，更应承担相应的赔偿责任。综上，冯继容特提起上诉，望二审法院判如所请。
陈光玉辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。冯继容的上诉没有法律和事实依据，依法应当驳回，理由如下：一、关于陈光玉的诉讼主体资格问题。1.本案诉争的房屋系由陈光玉于2010年3月15日与唐少霞、唐红红等人签订《合作建房合同》，于2010年3月24日与唐裕平等人签订《合同书》，约定由陈光玉出资坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12451号、唐红红坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12462号、唐裕平坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12463号集体土地上建造房屋。唐少霞、唐红红、唐裕平等土地使用权人分得第三层、第五层房屋，其余的房屋归属于陈光玉。2.由此可见，本案诉争房屋是由陈光玉出资在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的土地建造、添附而得来的财产。陈光玉对出资建造的房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。3.房屋建造后，陈光玉委托喜龙公司进行销售，本案的冯继容与喜龙公司签订《购房合同》。合同签订后，冯继容将部分购房款向销售人员支付，部分购房款直接向陈光玉支付。至今为止，冯继容拖欠购房款尚未付清。陈光玉亦多次要求冯继容将拖欠的房款付清，冯继容均以各种理由予以推脱。4.我国合同法第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”。因此，陈光玉以自己的名义提起诉讼并无不当，一审判决认定陈光玉是本案的适格主体，并作出了公正的判决。二、冯继容与陈光玉委托的喜龙公司签订的《购房合同》应当认定为无效合同。1.本案中一个明确的案件事实是，诉争房屋是建造在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的集体土地之上。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”将建造在集体土地上的房屋销售，必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让。这一事实从冯继容提交的与海口市××区）改造指挥部签订的《拆迁安置补偿协议》内容也可看出，指挥部将集体土地的补偿款计入房屋补偿费内，实际上造成了集体土地使用权的转让，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。因此，冯继容与喜龙公司签订《购房合同》因为违反法律的强制性规定而无效。一审判决认定事实及适用法律正确。三、一审判决在认定合同无效的前提下，尊重客观事实，充分考虑冯继容的利益，判令冯继容向陈光玉支付购房尾款，既合理又合法，是对法律诚实信用原则的正确把握，应予维持。1.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。2.冯继容明知诉争房屋的基本情况仍然购买，且至今仍然拖欠陈光玉的购房款未付清，损害陈光玉的权益。期间，陈光玉也多次向冯继容提出支付购房款，冯继容均以各种理由推脱。现该房屋已经列入棚户区改造区域内。3.为维护陈光玉的合法权益，在确认合同无效后，本着尊重客观事实，一审判令冯继容将拖欠的购房款支付给陈光玉，这样既维护了陈光玉的合法权益，也不会造成冯继容更大的损失，遵守公平诚信的法律原则。综上所述，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。冯继容的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。
喜龙公司述称：一、一审判决认定的事实清楚，适用法律是正确的。二、在这批系列案中有部分案件已经发生了法律效力，如一审法院作出的（2017）琼0106民初3645号、3667号民事判决均已经发生法律效力，因此该生效判决书认定的事实可以作为本案的参考以及认定。三、喜龙公司受陈光玉的委托与冯继容签订的购房合同是无效的，冯继容已享有涉案房屋的相关权益，其就应当支付拖欠的购房尾款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对冯继容的上诉请求应当予以驳回，维持原判。
唐红红、唐裕平、唐少霞未陈述意见。
陈光玉向一审法院起诉请求：1.确认陈光玉与冯继容签订的《购房合同》无效；2.冯继容支付陈光玉购房尾款130760.16元；3.冯继容承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年3月15日，陈光玉与第三人唐少霞、唐红红、唐裕平签订了《合作建房合同》，约定由陈光玉出资在第三人唐少霞、唐红红、唐裕平拥有的集体土地建设用地(土地证号分别是:【海口市集建（籍）字第N12451号】、【海口市集建（籍）字第N12462号】、【海口市集建（籍）字第N12463号】)上建造了涉案的位于海口市坡博161村号的房屋喜博公寓，该房屋至今未办理产权证，也没有规划报建许可和施工许可证书。喜博公寓建成后，陈光玉委托第三人喜龙公司向外界进行销售。喜龙公司接受委托后，冯继容于2012年10月1日向喜龙公司支付2万元购房定金预定日后转为购房款，2013年3月24日向喜龙公司支付购房款5000元，2013年1月27日向喜龙公司支付85000元，2015年底向喜龙公司支付购房款36000元，2013年11月8日以喜龙公司（甲方）的名义与冯继容签订了一份《购房合同》，约定冯继容以每平方米3448元总价款30万元的价格购买喜博公寓1006房，合同还约定：冯继容已对该房产的情况和现状做了充分的了解，愿意购买该房产；冯继容签订本合同后共支付房款人民币15万元，余款15万元在领取房产证时付清；甲方保证上述房产的产权清晰，若发生与甲方有关的该房产产权、债权、债务纠纷，由甲方负责清理并承担相关的民事诉讼责任；甲方负责办理冯继容的房屋所有权证，因此所产生的费用按国家规定各自承担，冯继容在领取房产证时一次性付清剩余全部房款。合同签订后，陈光玉依约将冯继容所购房屋交付冯继容使用，冯继容也依约支付了15万元的房款。2015年底海口市龙华区政府开始对坡博、坡巷片区进行棚户区（城中城）改造，涉诉的喜博公寓也处于改造的范围。第三人喜龙公司于2015年12月3日向本案冯继容发出了一份通知：“由于本公寓房产证尚未办理下来，适逢政府计划拆迁，在此事项不明朗的情况下，海南喜龙房地产交易有限公司郑重承诺，如果真正到政府征用时，房产证尚未办理下来，将如数退还业主所交的房屋装修押金和房产交易税，请各位业主安心居住，我们也将继续关注政府征用事宜，以便及时和业主沟通，在此过程中给业主造成不便之处，请大家谅解”。海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中城）改造项目指挥部于2016年10月10日在《海口晚报》刊登了公示，初步确认了本案冯继容是所购喜博公寓房屋的产权人，并注明“对上述房屋的产权确认情况有异议的，于2016年10月26日前携带相关证明材料到坡博、坡巷片区棚户区改造项目指挥部进行申报或提出异议；如上述房屋在规定的期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的产权人签订征收协议并进行补偿安置”。现陈光玉以喜博公寓的土地性质属于集体建设用地，未取得相关部门的规划许可、建设许可，不得对集体组织成员以外的人买卖为由，将冯继容起诉至一审法院，遂成讼。案在审理过程中，第三人喜龙公司向一审法院出具了一份情况说明书，载明“海南喜龙房产营销策划有限公司受陈光玉委托，于2010年至2014年代理销售位于海口市××村房产并于购房人签订购房合同。”另外陈光玉还收取了冯继容的办证等其他费用共计5817元。涉案房屋经拆迁部分测量为81.42平方米，比合同约定的面积少了5.58平方米。
一审法院认为：一、关于原告的主体问题。本案的涉案房屋喜博公寓是由陈光玉出资，第三人唐红红、唐裕平、唐少霞出地合作建造的，陈光玉与这三个第三人之间有合作建房合同书，庭审中陈光玉也出示了相关的建房证据，为此一审法院认定涉案的房屋是由陈光玉建造的事实。而本案涉案的《购房合同》虽然是喜龙公司与冯继容所签订，但涉案房屋是陈光玉所建，第三人喜龙公司也向法院提交了书面说明，对该委托情况进行了认可，所以一审法院对陈光玉委托第三人喜龙公司向外界进行销售的事实予以认定。根据《合同法》第四百零二条和第四百零三条的规定，本案中，因冯继容的原因不履行合同义务时，第三人喜龙公司已向陈光玉披露了本案的冯继容，根据合同法的以上规定，陈光玉由此取得了行使第三人对冯继容的权利，所以本案原告的主体是合格的。二、关于本案《购房合同》的效力问题。陈光玉不是坡博村经济组织成员，其通过与该集体经济组织成员唐少霞、唐红红、唐裕平签订《合作建房合同》方式在坡博村经济组织土地上建成喜博公寓，并向不属于本经济组织成员及众多被告进行出售。陈光玉以农村集体所有的土地未经规划报建等审批手续建成喜博公寓出售冯继容，双方签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规关于农村集体所有土地流转的相关规定，同时2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条也规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效......”。本案涉案的房屋不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，所以本案涉案的《购房合同》应认定为无效合同；三、关于冯继容是否应偿付陈光玉尚欠的购房款问题。双方签订的购房合同虽为无效合同，但陈光玉并未主张返还房屋，冯继容也表示不同意返还，同时考虑到本案涉及城市拆迁改造等特殊情形，本案中冯继容已占用涉案房屋多年且坡博村改造项目指挥部在《海口晚报》刊登的公示已确认了本案冯继容是所购喜博公寓房屋的产权人，基于以上情形，一审法院认为本案不能简单地按无效返还的原则来处理。在不返还房屋的情况下，对于陈光玉要求支付房屋尾款的诉请，一审法院认为虽然合同约定冯继容的购房尾款在陈光玉为其办理好房产证后给付，但现合同的履行情况已发生变化，涉案房屋已面临拆迁，合同约定冯继容应付尾款的情形（即陈光玉为冯继容办理好房产证情形）已无法实现，而相关部门已确认冯继容已取得涉案房屋的产权并取得签订拆迁补偿协议的主体资格的情况下，冯继容理应在扣除已缴纳办证等其他费用（5817元）后，按拆迁部门对房屋的实测面积将购房余款124943.16元（尚欠房款15万-5.58m2×3448元/m2-5817元）支付给陈光玉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百零二条、第四百零三条的规定，判决如下：一、确认陈光玉以喜龙公司的名义与冯继容于2013年11月8日签订的《购房合同》无效；二、限冯继容于本判决生效之日起十日内支付陈光玉购房尾款124943.16元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1444元，由陈光玉、冯继容各负担722元。
二审期间，各方当事人未向本院提供新证据。
二审查明,海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部于2016年10月10日在《海口日报》刊登了涉案房屋产权人的公示（一审法院查明在《海口晚报》刊登涉案房屋产权人的公示有误）。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、陈光玉是否为适格原告；二、《购房合同》是否有效；三、冯继容是否应支付购房余款。
关于第一个争议焦点问题，虽然购房合同的签订主体是喜龙公司，但喜龙公司系受陈光玉的委托与购房人冯继容签订的合同，其代理行为所产生的法律后果应由陈光玉承担。鉴于陈光玉是喜龙公司的委托人，其作为本案一审原告主体适格。关于第二个争议焦点问题，涉案房屋系在集体土地上建造，且未经规划报建等审批，建成后被对外出售，该售房行为违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定《购房合同》无效并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点问题，虽然双方签订的《购房合同》无效，但双方均不主张相互返还。冯继容已依据《购房合同》占有、使用涉案房屋，且涉案房屋被列入征收范围后，冯继容被确定为权利人享有涉案房屋的相关权益，其对涉案房屋的权益得到了保障。根据公平原则，冯继容应向陈光玉支付相应的购房对价。因实际测量的房屋面积与合同约定的房屋面积不符，一审法院按实际测量的面积计付购房余款并判令冯继容向陈光玉支付该款项并无不当，本院予以维持。
综上所述，冯继容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1826元，由冯继容负担。
本判决为终审判决。
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审判长 王春芬
审判员 林志勇
审判员 杨 曦
二〇一八年五月十六日
书记员 谭文姬
速录员 郑珊珊
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。