浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第1738号
原告：姜青青。
委托代理人：俞ＸＸ。
被告：杭州恒远房地产开发有限公司。
法定代表人：沈文兰。
委托代理人：张一岷。
原告姜青青为与被告杭州恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远房产）商品房预售合同纠纷一案，于2014年8月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告姜青青的委托代理人俞ＸＸ，被告恒远房产的委托代理人张一岷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜青青起诉称：2011年1月20日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：原告以总价款3739115元向被告购买坐落于富阳市鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭锦峰阁3号1103室的房屋；被告应当于2011年6月30日前向原告交付房屋；被告应当于2011年9月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告，若逾期90日仍未交付而原告不退房，则被告自约定日期至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告以现金和按揭形式向被告付清全部购房款。但被告不仅延迟交房，并且至今未交付土地、房屋权属证书。要求1、判令被告支付从2011年9月30日起至2014年8月31日止以交付房价款3739115元为基数按日万分之一计算的逾期交付土地、房屋权属证书违约金398589元及至土地、房屋权属证书实际交付日止的违约金（仍按日万分之一计算）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告姜青青为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明2011年1月20日原、被告签订合同的事实。
2、销售不动产统一发票1份、个人住房（商业用房）借款合同1份、个人贷款交易明细1份、个人贷款支付凭证1份，证明原告已向被告支付全部房价款3739115元的事实。
3、交房通知书1份、收据及发票7份，证明被告已于2013年7月9日向原告交付房屋及原告在收房时已向被告缴纳办证所需费用的事实。
4、办理房屋产权证通知1份，证明2014年8月21日原告收到被告发出的办理房屋产权证通知的事实。
被告恒远房产答辩称：答辩人对原告陈述双方存在商品房买卖合同关系及答辩人存在违约行为予以承认。但对于原告所述的违约期限不予认同，违约开始时间应为2013年10月9日，违约截止时间应为原告收到被告办理产权证的通知时间，此时答辩人的义务履行完毕。原告应当将预售发票交给答辩人，答辩人开具产权发票后才能办证。所以本案违约期限起算时间为2013年10月9日，截止时间为2014年8月18日。答辩人认为一事不二罚是法律基本原则，具体到本案中，交房和办证是不同次序的行为，后一项行为必须在前一项行为完成之后才能履行。答辩人不能按时交房，已经向原告承担了违约责任，此项违约责任已经在法律上进行了修复，后一项行为应当在前一项行为完成后三个月内开始实施。答辩人对第一项行为承担违约责任后，第二项行为起始日期自动调整为2013年10月9日，如重复计算违约金，显然与法律相悖。根据双方签订的合同第十六条的内容，包括两个物权行为，第一个为涉案房屋确立法律上的物权地位，即物权归被告所有，实质上归原告所有。因此，合同又设立了另一个物权行为，即将房屋从被告名下转移到原告名下。合同之所以对第一个物权行为有一个明确的时间约定，这是对于原告在买卖合同中将债权提升为物权的效力的保证。说明在初始登记之前原告仅仅享有债权，初始登记之后，原告享有的是物权。正因为法律上对于原告享有的债权和享有的物权有不同的保护，所以合同第十六条只对初始登记有时间约定，而对原告委托答辩人办理商品房转移登记没有约定明确期限，且实践中没有办法约定答辩人在一个具体时间完成此项义务。对于答辩人而言，原告办理权属转移登记后，答辩人为原告办理按揭贷款的阶段性担保就消失，故答辩人希望原告办理权属转移登记手续。本案发生原因，可能是因为原、被告没有沟通好。要求法院根据答辩人实际违约情形依法确认答辩人的违约责任及赔偿责任。
被告恒远房产未向本院提供证据材料。
原告提供的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据，被告无异议，本院认为具有证明效力。
本院经审理，认定事实如下：
一、2011年1月20日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭锦峰阁3号1103室房屋一套，建筑面积238.54平方米；单价每平方米15675元，总价款3739115元；付款方式及期限为：买受人（原告、下同）于2011年1月20日前支付首付款计人民币1879115元，余款人民币1860000元整，于2011年1月31日前交齐银行按揭所需的各种资料，并缴纳相关费用，向银行办理按揭贷款手续，……。第十六条关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【×自行】【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付购房款的千分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定其他条款。
合同签订后，2011年1月24日，原告支付被告预售购房款1879115元，2011年2月23日，原告支付被告预售购房款1860000元。
2012年6月27日，被告向原告发出交房通知书，载明：恒远—锦绣兰庭锦峰阁3幢1103室住宅顺利通过竣工验收备案，自2013年6月28日起可正式办理交房手续。交房时间：2013年6月28日起至2013年7月5日；如逾期办理交房手续，则按《商品房买卖合同》有关约定处理。交房流程如下：1、缴清剩余所欠房款，开发商开具正式购房发票；2、缴清所需代办各项权证的费用（代收费用先开具收据，最终办证费用以政府相关部门收取为准，办证后更换正式发票，各项代收费用多退少补）。原告收到被告交房通知书后，于2013年7月9日与被告办理交房手续，并交纳了契税、产权登记费、代办费等办证费用。2014年8月18日，被告向原告发出办理房屋产权证通知，告知原告其购买的房屋已于2014年8月18日办妥了初始备案登记，可以办理产权证，收到本通知后，到被告处领取本证资料，签署相关办证文件。2014年8月21日原告收到办理房屋产权证通知。2014年8月27日，原告向本院提起诉讼。
本院认为：原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据合同第十六条约定的内容，本院确认合同约定的被告应当向原告交付的土地、房屋权属证书是指被告办理土地使用权初始登记、申请房屋所有权初始登记时取得的《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》。被告向原告交付上述土地、房屋权属证书是为了原告办理商品房转移登记需要，因本案中合同约定原告委托被告办理商品房转移登记，因此本院确定被告通知原告办理房屋转移登记的时间即为交付土地、房屋权属证书的时间。原告直至2014年8月21日才收到被告发出的办理房屋产权证，故被告应按照合同约定，承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。即被告应承担延期交付土地、房屋权属证书的时间为2011年10月1日至2014年8月21日，被告应承担逾期交付土地、房屋权属证书违约金为3739115元×1／10000／天×1055天=394477元。本案中，合同约定的交付房屋时间和交付土地、房屋权属证书的时间明确为2011年6月30日和2011年9月30日，为绝对时间，因此，被告主张逾期交房房屋的期间与逾期交付土地、房屋权属证书的期间重叠，不能重复计算违约金的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采信。故原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金398589元及2014年9月1日起至实际交付权属证书的违约金，其合理部分逾期交付权属证书违约金394477元，理由正当本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告杭州恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起二个月内支付原告姜青青违约金394477元；
二、驳回原告姜青青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7279元，减半收取3639.5元，由原告姜青青承担37.5元，由被告杭州恒远房地产开发有限公司承担3602元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 戚利尧
二〇一四年十一月二十四日
代书记员 吴翰佩