河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫09民终293号上诉人(原审被告)：纪光芬，女，1957年6月5日出生，汉族，住濮阳市华龙区。被上诉人（原审原告）：濮阳市嘉里物业有限公司，住濮阳市金堤路北段路西。法人代表：张园涛，该公司经理。委托代理人：高超，河南心力律师事务所律师。上诉人纪光芬因与被上诉人濮阳市嘉里物业有限公司物业服务纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2016）豫0902民初8240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人纪光芬以及濮阳市嘉里物业有限公司委托代理人高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2007年3月6日，濮阳市颐和物业有限公司（甲方）与纪光芬（乙方）签订《颐和银座前期物业管理协议》一份，该协议约定：1、乙方所购房屋位于颐和银座A座202号房屋（建筑面积142.02平方米），甲方为颐和银座小区提供物业管理；2、本协议自签订起至小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订物业服务合同时止；3、该协议对双方权利、义务及物业管理服务内容、服务质量进行了明确约定；4、协议第五条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业管理服务费用，每次交纳费用时间为每年元月1日至15日；5、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天按欠费额千分之三交纳违约金。后濮阳市颐和物业有限公司更名为濮阳市嘉理物业有限公司，并于2015年3月31日终止在颐和银座小区的物业服务。濮阳市嘉理物业有限公司称自2008年6月1日起纪光芬仅交纳8个月物业费，尚拖欠74个月物业服务费，并已通知被告缴纳物业服务费，要求纪光芬缴纳已拖欠74个月的物业服务费，纪光芬表示濮阳市嘉理物业有限公司请求已超诉讼时效且濮阳市嘉理物业有限公司未尽到物业公司应尽的服务义务，故不同意支付濮阳市嘉理物业有限公司物业服务费，双方形成纠纷，诉至法院。原审法院认为，纪光芬与濮阳市颐和物业有限公司于2007年3月签订的前期物业管理协议，该协议约定，纪光芬所有的位于濮阳市××和××号房屋（建筑面积为142.02平方米）由濮阳市颐和物业有限公司提供物业管理服务，物业服务费收费标准为每月每平方米0.7元，交费时间为每年元月1日至15日交纳物业服务费，后濮阳市颐和物业有限公司更名为濮阳市嘉理物业有限公司，有相应证据予以证实，法院对此予以确认，现濮阳市嘉理物业有限公司诉至法院，主体适格，纪光芬作为小区业主应当按照前期物业服务协议约定向濮阳市嘉理物业有限公司支付相应的物业服务费用。本案中，在2008年6月1日至2015年3月31日期间（共计82个月），纪光芬已缴纳8个月的物业服务费外，纪光芬未再向濮阳市嘉理物业有限公司缴纳剩余74个月的物业服务费，濮阳市嘉理物业有限公司于2016年8月向纪光芬催收物业服务费，纪光芬对未缴纳物业服务费事实未提出异议，但辩称濮阳市嘉理物业有限公司要求纪光芬支付2014年9月以前的物业服务费已超诉讼时效，法院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，本案中，双方当事人在2008年6月1日至2015年3月31日期间存在物业服务法律关系，而前期物业服务协议明确约定每次交纳费用时间为每年元月1日至15日，故本案诉讼时效应至前期物业管理协议约定的最后一期物业费缴纳期限届满之日开始计算即从2015年1月15日起开始计算诉讼时效，濮阳市嘉理物业有限公司于2016年9月诉至法院，尚未超过法律规定的诉讼时效，故法院对纪光芬辩称不予采纳，纪光芬应按每月每平方米0.7元价格向濮阳市嘉理物业有限公司缴纳2008年6月1日至2015年3月31日期间剩余74个月的物业服务费，即142.02平方米×0.7元/平方米/月×74个月=7356.6元。对于濮阳市嘉理物业有限公司要求纪光芬支付因拖欠物业费造成的实际损失及违约金的请求，法院认为，该请求实际系濮阳市嘉理物业有限公司因纪光芬未按照合同约定及时支付物业服务费而产生的利息损失，且原、被告在《颐和银座前期物业管理协议》中对违约责任进行了明确约定，但该约定过高，故法院将濮阳市嘉理物业有限公司要求的实际损失及违约金一并调整为纪光芬按照中国人民银行同期贷款利率计算2015年3月31日起至濮阳市嘉理物业有限公司起诉之日即2016年9月2日期间的利息损失。纪光芬辩称颐和银座的负责人卓保松即濮阳市广宇建设集团有限公司负责人因没有缴纳土地使用权出让金导致不能给所有的业主办理房产证给业主造成损失，该损失应由原告承担，但该纠纷应属业主与开发商之间因商品房买卖产生的纠纷，与本纠纷并不属于同一法律关系，纪光芬可另行主张，故法院对纪光芬该辩称意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：“一、被告纪光芬支付原告濮阳市嘉理物业有限公司物业管理服务费7356.6元及利息损失（以7356.6元为计算基数，计算期间为自2015年3月31日起至2016年9月2日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告濮阳市嘉理物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告纪光芬负担”。上诉人纪光芬不服原审判决上诉称：首先，由于开发商濮阳市广宇建设集团有限公司因未能及时给业主办理房产证，致使业主与开发商之间发生矛盾，开发商承诺不办理房产证就不收物业费的承诺，当时开发商的负责人和濮阳市嘉理物业有限公司负责人都是卓宝松。其次，原审对物业费与借款、买卖等其他分期付款的债权性质认识不清，错误适用法律，因此该案已超出法定的诉讼时效。第三，物业公司在管理期间，小区经常发生被盗、小区环境恶烈、电梯损坏等现象，说明物业服务有重大瑕疵。综上，请求二审法院依法撤销原判或者发回重审。被上诉人濮阳市嘉理物业有限公司答辩称：首先，业主与小区的建设公司之间的矛盾并不能对抗物业公司主张物业费的权力。其次、关于小区偶尔发生盗窃事件，这些均不在物业合同的服务范围内，应当由业主自行负担，电梯的维修保养所产生的费用也应当由业主进行公摊。第三、关于诉讼时效问题，濮阳市嘉理物业有限公司认为，最高院民事审判第二庭编著的>，此书中第101页-113页，该部分内容针对法院引用的司法解释第五条的规定进行了释义，认为主张物业费类型的案件应当从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。综上，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回纪光芬的上诉请求，维持原判。经本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为：双方当事人之间在2007年3月签订的前期物业管理协议明确约定每次缴纳费用的时间为每年1月1日至15日，纪光芬已交纳8个月月物业费，因此，涉案是诉讼时效应当从2015年1月15日，即双方当事人前期物业服务合同约定的最后一期物业费缴纳期限届满之日起开始计算。因为双方当事人之间的物业服务协议已符合同一债务的特征，表面上看好象每一期具有相对的独立性，但是相对的独立性不足以否定整笔债务的整体性，濮阳市嘉理物业有限公司没有在每一笔债务到期以后主张权利，这不是怠于权利的行使，而是基于对同一债务具有整体性合理的信赖，同时把债务的履行看成完整的合同关系的一部分，可以从最后一期履行期限届满之后起再主张权利，这也是当事人一般的常识，因此在履行过程中双方当事人基于合作关系，濮阳市嘉理物业有限公司没有在每一期到期之后就到法院诉讼或者主张自己的权利。故本院对于纪光芬称涉案诉讼时效已经超出法定时限的上诉理由，因没有法律依据，本院不予采信。关于纪光芬称濮阳市广宇建设集团有限公司没有能及时给办理房产证，濮阳市嘉理物业有限公司应当从办理房产证之日起收取物业费的上诉理由因与本案不属同一法律关系，故对于纪光芬的该上诉理由不予支持，但是纪光芬认为濮阳市广宇建设集团有限公司的该行为给其造成了损失，可另行协商或者通过法律渠道解决。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，原审判决依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人纪光芬负担。本判决为终审判决。审判长  王瑞峰审判员  田 宇审判员  郭 海二〇一七年三月二十八日书记员  裴少豪