山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）薛民初字第1250号
原告高焕亭，居民。
委托代理人刘运超（特别授权），山东长明阳律师事务所律师。
委托代理人韩光明（特别授权），山东长明阳律师事务所律师。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区长江路。
法定代表人蒋戈，总经理。
委托代理人王言柱（特别授权），山东薛国律师事务所律师。
委托代理人薛成利（特别授权），山东薛国律师事务所律师。
原告高焕亭与被告枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高焕亭委托代理人刘运超、韩光明与被告枣庄德圣房地产开发有限公司委托代理人王言柱、薛成利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高焕亭诉称，2011年8月21日，原、被告双方签订商品房买卖合同。原告购买被告开发销售的新大都花园2号楼2单元8层012号住房一套，该住房总价款为360，380元，原告已经交清全部购房款。双方约定，被告应于2012年8月31日前将具备房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、相应资质测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书、房屋验收合格证明的商品房交付原告使用。逾期交房的，被告应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。另外，对于商品房直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括供电、供暖、燃气、公共绿地）应于2012年8月31日达到设计使用标准�在约定的期限内未达到上述使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。但被告至今未向原告交付符合上述条件的商品房。原告为维护其权益，特诉至法院请求判令被告支付至起诉之日止的逾期交房的违约金24，469.80元；判令被告支付至起诉之日止的基础设施、公共配套未达标的违约金12，234.90元。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，1、由于大部分业主延期交款，造成被告资金运转困难，施工工程款不能如期拨付，致使延期交房。本案原告未按照约定交付房款，应承担主要责任；2、被告延期交房是因为国家政策对房地产调控、金融借款政策及不可抗拒的客观因素影响；3、被告已在2013年6月13日将涉案房屋交付原告，故逾期交房违约金应计算至2013年6月13日止；4、基础设施未达标的违约金应从2013年8月31日起开始计算，不能与延期交房违约�同时计算；5、原告购买的该房产，设计建筑面积为107.7平方米，而实测面积为112.55平方米。多出4.85平方米。原告应当补交面积差款16，229元，原告现欠该款未交纳；6、原告未按照约定的时间将向其交纳购房余款150，000元，原告应按日向其承担应付款万分之一的违约金。
经审理本院查明，2011年8月21日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份。该合同约定，原告购买被告开发销售的新大都花园2号楼2单元8层012号住房一套，该住房总价款为360，380元，设计建筑面积107.70平方米。原告首期支付购房总价款的58%，签订预售协议之日，向被告支付定金10，000元，余款150，000元应于2011年9月21日前向被告付清。逾期付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖�支付违约金。合同还约定，被告应于2012年8月31日前将具备房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、相应资质测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书、房屋验收合格证明的商品房交付原告使用。被告逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。另外，对于商品房直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括供电、供暖、燃气、公共绿地）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。
2010年12月21日，原告向被告交纳定金10，000元；2011年1月15日。原告向被告交纳购房款100，380元；2011年8月21日，原告向被告交纳购房款100，000元；2011年11月9日，原告向被告交纳购房款150，000元。
�查明，2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园1-9号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为112.55平方米。庭审中，原告对该测绘报告不予认可。2013年6月13日，被告向原告发放了涉案房屋的钥匙。至起诉之日，与该房直接关联的煤气、暖气等基础配套设施尚不能使用。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应充分履行各自的义务。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，被告于2013年6月13日向原告交付了涉案房屋的钥匙，在当事人无其他特殊约定的情况下，交钥匙的行为，应视为房屋的交付使�。但是被告在2013年6月13日才将房屋交付使用，被告的行为明显违约，应承担相应的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，按照原、被告双方的约定，被告应于2012年8月31日前向原告交付符合约定条件的房屋，逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。按照原、被告双方约定的计算方法，被告应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即从2012年9月1日起至2013年6月13日止按日向原告支付已付购房款360，380元的万分之一的违约金，即（360，380元＊0.0001）／天＊282天=10，162.72元。
对于�告主张的基础设施、公共配套未达标的违约金问题，本院认为，至起诉之日，与该房直接关联的煤气、暖气等基础配套设施尚不能使用，该基础设施、公共配套未达标的违约行为与房屋逾期交房的违约行为是两项独立的违约行为，况且原、被告双方对基础设施、公共配套未达标亦单独约定了违约责任的计算方法，故被告亦应对基础设施、公共配套未达标的违约行为承担违约责任。根据双方的约定，被告应对涉案房屋直接关联的基础设施、公共配套于2012年8月31日达到设计使用标准，在约定的期限内未达到上述使用标准的，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。原告主张违约金的数额从2012年8月31日起计算至起诉之日2014年7月10日止的请求，不违反法律的规定。综上，被告此项违约金的数额应为（360，380元＊0.00005）／天＊675天=12，162.82元。
对于被告陈述的原告逾期付款及欠面积差款的问题，本院认为，该问题与原告的诉求是独立存在的不同问题，被告应当针对原告逾期付款及欠面积差款的问题可向原告另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告高焕亭支付逾期交房违约金10，162.72元；
二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告高焕亭支付基础设施、公共配套未达标违约金12，162.82元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之�定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费690元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 陈磊光
人民陪审员 张延丽
人民陪审员 周 鹏
二〇一五年三月六日
书 记 员 程凡纹