长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民初字第00422号
原告：长春中信城物业服务有限公司，住所长春净月经济开发区净月大街4775号。
法定代表人：徐飞，该公司董事长。
委托代理人：徐冰。
委托代理人：田世涛。
被告：吴恩杰，住长春净月开发区。
委托代理人：吴长权，男（系被告父亲），住长春净月开发区。
原告长春中信城物业服务有限公司（以下简称中信城物业公司）与被告吴恩杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信城物业公司的委托代理人田世涛、徐冰、被告吴恩杰及其委托代理人吴长权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2008年12月27日签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议的约定，被告应以2元/平方米/月的单价标准，按照208.99平方米的建筑面积向原告缴纳物业管理费。但是被告只缴纳物业管理费至2009年12月26日止。自2009年12月27日起至今未缴纳过任何费用。原告物业管家多次催收未果，无奈只能起诉至法院，请求法院判令被告给付原告自2009年12月27日起至2013年12月31日止的物业管理费20131.75元、滞纳金16642.70元，总计36774.45元；诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、事实与经过：1、被告于2008年3月1日贷款购买长春中信鸿泰置业有限公司（以下简称鸿泰置业公司）开发兴建的中信城普罗旺斯3栋501室，面积为208.99平方米。按照合同规定：出卖方应于2008年10月28日交房。出卖方的交房日期临近，被告曾多次前去看房时，发现楼梯间设计有变更使套内面积减少、进户防盗门结构严重裂损、反锁器失灵，塑钢窗十余块玻璃失去真空模糊，墙面大面积反碱、多处呈空鼓，室内电源插座、烟道等存在许多问题。针对以上存在问题，被告于2008年10月22日、23日两次向出卖方报告了情况，并与出卖方相关人员一同查看了现场，确认了存在的问题。出卖方现场勘查人员说：将情况迅速报告上级、有结果时即可给予回复。2、2008年10月27日被告收到出卖方入伙通知书，并要求11月1日现场办理入伙手续。于是被告按要求到现场查看时，此前存在的问题丝毫没有整改，且又不能提供《住宅质量说明书》、《住宅使用说明书》、《房屋验收合格证》、《竣工验收备案表》等办理交房和入伙手续程序所需的相关资料，园区内的水、电、暖、道路等均未通。为此，被告认为：以上情况与《商品房买卖合同》中所约定的条款不符、远未达到交付使用的标准和要求，所以表示无法办理入伙手续。并要求应尽快采取整改措施，确实达到交付使用标准，符合交房条件，至于已造成延期交付不可挽回的损失部分和设计变更无法整改的内容部分，要求出卖方给予合理的解释，出台满意的赔付解决方案。2008年11月1日至12月20日间，被告曾多次去现场看房仍没有整改迹象，于是，被告再次与出卖方交涉，要求给予确切的答复。2008年12月21日，被告接到出卖方的第二次入伙通知，出卖方商谈人员讲道：“经请示领导同意在业主保证入伙的条件下，套内设计变更部分赔付1万元、更换新防盗门或赔付3000元，其他维修内容，因冬季施工队伍早已撤离无法马上修复，待明年开春时立即着手更换和维修，保证使业主满意”。对于以上出卖方赔付方案和说明，被告当即表示不能接受！并明确表态：拒绝入伙，直至房屋整改符合国家规定标准为止。3、2008年12月26日，出卖方出台《关于中信城一期4#地3栋501补偿建议》（以下简称《补偿建议》）的方案。双方协商达成了共识，其基本内容为：(1)因设计变更导致套内面积减少，补偿3万元，赠送一年物业费；（送物业费2010年1月1日～12月31日）；(2)因车库工程延期，未按约定日期交付使用，将业主已购车库从101调至102车库；(3)业主购房时提出的取消部分砖墙，装修时按业主要求恢复，费用由出卖方承担；(4)延期交房的赔付业主选择A方案；（A方案免收物业费2009年1月1日～12月31日）；(5)业主除上述补偿外不再提出补偿要求，其他不列补偿内容属维修和更换解决之列；(6)业主有义务对设计变更表示理解，不人为造成对出卖方的影响；(7)2008年12月30日前，业主正常办理入伙手续后，出卖方将补偿款于2009年1月18日前补偿给业主；（8）以上建议和共识内容，请示领导后落实兑现。2008年12月26日，被告填写101车库《退房审批表》和102车库《特需申请审批表》后，经出卖方领导签批同意，但是，因此前车库已完成备案，手续须撤销方能更换、差价等，因出卖方拖延办理时间，于2009年4月29日才同意换房申请，于2009年7月31日，车库问题最终达成并签订了协议。2008年12月27日，经出卖方领导同意后，被告按照出卖方的承诺和协商内容为前提，正式办理了入伙手续。2009年1月18日前，出卖方赔付款的3万元也按时汇入了被告指定的账号。以上，主要问题的赔付解决除外，被告按照双方事先约定，耐心等待，期盼着过冬后2009年开春时，出卖方能尽早着手解决剩下防盗门、烟道、塑钢窗、墙面反碱、阴湿脱落问题等。4、2009年4月份起，被告曾多次打电话、去人要求尽快解决入伙前提出需更换和维修遗留问题。也时常呼叫、并敦促物业管家小郭到现场核实确认，让其积极出面向上司反映情况，争取被告完成室内装潢施工结束搬家前，能解决遗留的问题。管家小郭回复“已经向上司反映，答复马上解决，防盗门已安排原厂家订做了很快就发过来，塑钢窗、烟道等问题也近期就能解决”。结果2009年一整年里，出卖方没有解决一件遗留问题。2009年7月以来，不但遗留的老问题未解决，接连发生许多新问题和新情况。如：每次下雨套内5、6层南面阳台靠窗户下沿和室外雨水管与外墙接壤的室内墙面等多处，因防水不良雨水向室内墙壁阴湿渗漏，车库内湿度大、地表面呈现水珠、顶棚渐渐出现漏雨阴湿迹象等，被告及时向管家进行了通报，并要求按照入伙前承诺确实解决遗留问题。进入2010年开春，出卖方有所动作，着手安排更换塑钢窗玻璃，但是，因为施工方玻璃尺寸下料错误，便把玻璃货品在楼梯走廊处堆放有一年半后才运走。2012年第二次安排更换，又是因规格下料错误也未能更换。第三次在2013年秋季最终完成了更换。防水维修施工也是如此，2010年起，四年期间经过安排三次维修施工，每次未完工就草草收兵，最终也是2013年入冬前大体上解决了阳台屋顶和车库屋顶主要防水漏洞，但至今仍未得到彻底解决。5、2011年物业来了新管家小贺，在此期间被告接到物业缴费通知，新来管家小贺工作很上心、责任心也较强，但是对前期物业情况不甚了解，为此，被告对其为何不交纳费用缘由等进行了说明和解释，并劝其与前任管家核实情况，现场实际查看记录拍照遗留问题实情，希望能积极协调促进解决问题。2012年3月5日，被告向原告中信城物业公司递交了关于《存在问题与情况说明》文书，再次提出了尚未解决的遗留问题和情况说明，强烈要求出卖方对于承诺后失信、无故拖延维修不整改行为给予合理的解释，并尽快采取解决措施整改兑现。被告严正声明：出卖方承诺的遗留问题何时解决之日起，被告开始正常交纳物业费。不久，管家小贺通知：明早8时到鸿泰置业公司工程部会客室召开由工程部负责人、物业客服主管、管家参加的协调会议。被告在会上列举了购房后出卖方承诺但至今尚未整改解决的问题，并提出给予明确的解释和答复的要求。中心工程部负责人答复“业主提出的防盗门和塑钢窗玻璃问题，可以尽快安排更换，防水施工问题，冬季没法作业、施工队还没上来，待开春后或者雨季过后方能安排，关于烟道、热力阀门、车库地面反水问题，先安排工程技术人员现场勘查、确定维修方案后，再给你回复”。此后一年多时间，管家小贺曾多次领来工程技术人员现场分析车库地面反水原因，拆开室内吊顶研究烟道的维修方案等。后来管家告诉说：“技术人员对车库地面反水原因没弄清楚，烟道维修方案没问题，就是下层301业主不好协调”等等。时隔一段，被告碰见管家小贺问道：你们的领导到底怎么回事？当面承诺过的事也不兑现，究竟是什么意思？”管家小贺告诉说：“上次答应的那个领导现在不在那里啦，现在来了新管事的，他说不行，我们也没办法呀”。截止2013年10月，出卖方除塑钢窗玻璃更换和防水维修大部分解决外，其他承诺过的遗留问题至今仍没有解决。6、2013年底前某日，管家小贺来电话问被告：“我们领导让我问你们，剩下遗留问题给业主一定的补偿款来解决行不行？”被告便答道：只要能解决问题采用补偿方式也可以，但要说清楚我们至始至终是按起初协商的方案，对于更换和维修部分从未提出过任何补偿要求，也不要一分钱，只要把遗留的问题整改恢复到交房前的状态就可以了，别无他求。管家小贺问：“你看提供补偿金3万元行不行？你同意不同意？”被告答道：拿3万元更换豪华防盗门、维修排烟道、恢复车库地面、窗口防水等根本做不下来，至少需要5万元。管家小贺说：“我把你的意见跟领导汇报一下然后再告诉你”。第二天，管家小贺来电话告诉说：“你提的5万元我们领导说不同意”。被告答道：那就按原来的说法，我不要一分钱补偿，只要你们自行安排更换和维修，能解决问题就行。二、答辩与理由：（1）上述事实和列举的证据可以充分说明：原告诉讼的物业服务合同纠纷案，并非是房屋售后物业管理费缴纳拖欠的问题，而是，出卖方交付使用前因存在诸多问题，被告两次拒绝办理入伙手续后，经过双方协商，对于无法整改部分，由出卖方以支付补偿金、调整车库、赠送2年物业管理费等形式一次性赔付，对于可更换和维修整改的部分，由出卖方承诺次年（2009年内）完成整改，且出卖方对于承诺部分拖延至今，仍未整改和解决所导致的遗留问题。因此，该纠纷案实属出卖方在交付使用前、被告入伙之前，以补偿和更换、维修整改解决问题为条件达成共识，并部分整改兑现，部分尚未解决正在进行中和待解决的问题。绝非是售后服务期间发生的问题而引起的纠纷，它有前因后果、有着连带性，所以，应历史地、客观地看待问题。（2）原告成立于2009年9月，隶属于中信集团总公司旗下、中信地产股份有限公司鸿泰置业公司的全资企业。被告认为：不论该公司成立前或成立后，不论是独立法人、独立核算单位，至今原告仍是鸿泰置业公司的下属企业。几年来，原告始终是按照他上级公司的指令，请示、协调处理与业主间的关系，既成事实地积极出面，已解决了出卖方承诺的更换塑钢窗玻璃、阳台防水等，只是遗留问题拖延时间长，至今还留存尚未彻底解决的问题而已。因此，被告认为：鸿泰置业公司与原告隶属关系的事实说明：实际是一家，在处理被告入伙前的遗留问题上说，截然不能分开，不能说两家话，更不能否认责任和义务具有连带性的事实。（3）根据出卖方的若干项补偿赔付及整改兑现承诺，被告从2008年12月30日入伙开始到现在的5年间，从未缴纳过一次物业管理费。按照正常程序：办理入伙手续时，业主必须预支付物业管理服务费5015.76元，不缴纳该项物业管理服务费是绝对不能入伙，更不能获得使用权的。原告在所谓<事实与理由>中所诉的内容是错误的，纯粹是编造的谎言。综上所述，出卖方有诸多的严重违约、不兑现承诺、拖延整改欺骗业主，多年给被告家庭造成诸多生活上的不便。故被告认为：原告所诉求的物业管理费和诉讼费于法于理均不成立，完全不能接受。对于物业费，被告有充分理由，并坚持按照与出卖方此前协商约定，从上述遗留问题整改之日起开始交纳物业管理费，捍卫业主的神圣权益，请法院依法明断。
庭审中，原告针对自己的主张提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明被告的主体资格。被告是长春中信城普罗旺斯小区业主。被告对真实性没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。
2、《前期物业管理服务协议》一份，证明原、被告双方存在合同关系。被告对真实性没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。
3、客户接待记录表4份，证明原告已经对被告反映的问题，进行了记录，被告对原告的服务是满意的。被告主张满意不是被告的签字。因被告当庭表示过对原告的物业服务基本满意，故本院对上述证据的真实性予以确认。
4、缴费通知单照片一份，证明原告已经通知被告进行缴费。被告对证据的真实性有异议，我们没有收到过。但是原告的管家确实来被告家里催缴过，来过两次，在2013年末的时候来过。因原告未能提供其他的证据予以佐证被告已经收到了上述缴费通知单，故本院对上述证据的真实性不予确认。
5、工作联系单、维修档案、情况说明及照片，证明根据被告提出的工程遗留问题，原告进行了积极地协调。被告对真实性有异议，按照时间，我们在2009年1月开始就提出过门窗存在问题，钱数也是不对的。被告虽然对上述证据有异议，但因被告未能提供充分有效的反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以确认。
6、提供企业法人营业执照一份、物业公司资质证书一份，证明原告单位是2009年9月份成立的，资质等级是二级，成立以后承接了东莞市中信物业管理有限公司长春分公司（以下简称东莞长春分公司）的权利和义务。被告质证称资质证书的颁发时间是从2009年9月开始的，物业服务以前由东莞长春分公司负责，与诉讼请求的时间对不上。本院对上述证据的真实性予以确认。
庭审中，被告针对自己的主张提供如下证据：
1、《拒绝入伙说明》一份，证明被告因对方房屋质量存在问题，被告不同意缴纳物业管理费。原告对真实性没有异议，但是该说明是写给鸿泰置业公司的，跟本案没有关系。本院对上述证据的真实性予以确认。
2、《补偿建议》一份，证明在被告接收房屋时有补偿建议，被告选择了A方案，赠送物业管理费两年(2009年和2010年)用于补偿被告的房屋问题。原告对真实性无法确认，这是补偿建议，不是补偿协议，没有法律效力，而且关于赠送物业管理费这一项是手写的，我们到鸿泰置业公司没有查到。因被告提供的上述证据，经本院到鸿泰置业公司调查，鸿泰置业公司存留的原件内容中没有手写部分的内容，故本院对上述证据中手写部分的内容不予确认，其他的内容予以确认。
3、车库补偿协议一份、退房审批表两份，证明鸿泰置业公司已经针对房屋出现的问题对被告进行了补偿。原告对证据的真实性没有异议，我们认为该份证据与本案无关。本院对上述证据的真实性予以确认。
4、入伙通知书一份、入伙指南一份，证明业主应该缴纳物业管理费的钱数和物业应该交房的时间，和实际交付日期、协议日期，鸿泰置业公司和原告之间建立关系的时间。原告对真实性没有异议，证明入伙时间和应交物业管理费的金额都没异议。本院对上述证据的真实性予以确认。
5、录音一份，证明2013年10月19日是通过原告协调，对房屋需要整改的项目进行整改，现在还剩一个烟道、防盗门、北侧露台防水未进行整改，涉及到未整改的部分，物业公司说给我们三万元，让我们自己修，我们说如果要钱就给我们五万元，要不就给我们修。原告对真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认。
6、六张照片，证明房屋的防盗门需要整改，有破损。原告对真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认。
本院出示《补偿建议》及《入住赔付协议》各一份，原告对真实性没有异议。被告对入住赔付协议没有异议，对补偿建议有异议。因上述证据系本院到鸿泰置业公司调取，故本院对上述证据的真实性予以确认。
本院出示东莞市中信物业管理有限公司（以下简称东莞物业公司）和东莞长春分公司向长春市工商行政管理局净月经济开发区分局提交的注销报告，原、被告对真实性均无异议，本院予以确认。
根据以上确认采信的证据及原、被告的当庭陈述，认定事实如下：2008年3月被告吴恩杰购买了鸿泰置业公司的位于长春净月开发区中信城普罗旺斯3栋501号的房屋。2008年10月26日鸿泰置业公司通知被告入伙。因被告购买的上述房屋的防盗门、塑钢窗、墙面等存在诸多质量问题，2008年12月23日被告给鸿泰置业公司出具一份《拒绝入伙说明》。2008年12月27日经协商鸿泰置业公司与被告签订一份《入住赔付协议》，约定了由鸿泰置业公司送被告一年（2009年1月1日至2009年12月31日）的物业管理费等内容。2008年12月27日，以东莞长春分公司为甲方，以被告为乙方，双方签订一份《前期物业管理服务协议》，约定了乙方应以2元/平方米/月的单价标准，按照208.99平方米的建筑面积向甲方缴纳物业管理费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按1‰交纳滞纳金，或中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用等内容。后鸿泰置业公司按照《入住赔付协议》的约定为被告缴纳了2008年12月27日至2009年12月26日的物业管理费，但对被告购买的上述房屋的防盗门、烟道及北侧露台防水一直未进行整改。被告办理入住房屋的手续后至今未缴纳过物业管理费。庭审中，被告承认原告的工作人员于2013年末向其追缴过物业管理费。
另查明，东莞长春分公司于2007年10月22日注册成立，2012年7月17日东莞物业公司和东莞长春分公司向长春市工商行政管理局净月经济开发区分局提交了注销报告，写明：“长春市净月工商局：东莞市中信物业管理有限公司长春分公司，因企业经营管理需要，需办理注销手续。该分公司人员和债权、债务已处理完毕，如今后再出现债权、债务和人员问题，由分公司主管单位东莞市中信物业管理有限公司负责承担。”当日，长春市工商行政管理局净月经济开发区分局对东莞长春分公司核准注销。原告中信城物业公司于2009年9月14日注册成立。东莞长春分公司和原告中信城物业公司的法定代表人同是徐飞，其他工作人员也是相同的原有人员。
本院认为，东莞长春分公司和被告于2008年12月27日签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应依法认定合法有效。因东莞长春分公司是2012年7月17日办理的注销手续，故2008年12月27日至2012年7月16日期间产生的物业管理费，应由东莞长春分公司的主管单位东莞物业公司向被告主张权利。因东莞长春分公司和原告中信城物业公司的工作人员是相同人员，庭审中原告未能提供证据证明东莞长春分公司在2012年7月17日注销之前已经与被告解除了《前期物业管理服务协议》的履行，亦未提供证据证明东莞长春分公司在2012年7月17日注销之前对被告的债权已经转移给原告，故2012年7月17日之前产生的物业管理费，原告无权向被告主张。2012年7月17日东莞长春分公司依法注销后，虽然原告与被告未签订书面的物业管理服务合同，但因原告对被告已经提供了物业管理服务，双方在事实上亦形成了物业管理服务合同关系，原告为被告提供物业管理服务，被告亦有向原告交纳物业管理费的义务，庭审中原、被告双方对《前期物业管理服务协议》约定的2元/平方米/月收费标准表示认可，被告对原告的物业管理服务亦表示基本满意，故被告应按2元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费，即2012年7月17日至2013年12月31日的物业管理费7307.86元【417.98元（2元×208.99平方米）×17个月+13.48元（417.98元÷31天）×15天】。关于原告向被告主张的滞纳金，庭审中被告表示不予认可，亦不同意支付。因原告不是《前期物业管理服务协议》的合同相对方，原告注册成立后，未与被告办理过承接《前期物业管理服务协议》的书面手续，亦未与被告重新签订物业管理服务合同，东莞长春分公司和被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金的标准对原告不发生法律效力，故原告要求被告按《前期物业管理服务协议》中约定的标准支付滞纳金的诉请，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于被告提出的因被告购买鸿泰置业公司的房屋存在诸多的质量问题，被告不同意在鸿泰置业公司未对被告购买的房屋进行整改维修完毕之前交纳物业管理费的抗辩主张，因鸿泰置业公司与原告是两个独立的法人单位，虽然在被告房屋进行整改过程中，原告进行过沟通与协调，但对房屋的质量问题原告并不存在法定的维修义务，故被告的上述抗辩主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告吴恩杰于本判决生效后立即给付原告长春中信城物业服务有限公司物业管理费7307.86元。
二、驳回原告长春中信城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费719元，由原告长春中信城物业服务有限公司负担80%，即575.20元，由被告吴恩杰负担20%，即143.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙长虹
人民陪审员 郑 蕾
人民陪审员 张 微
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 梁 翀