山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁05民初9号原告（执行案外人）：崔新宝。委托诉讼代理人：成坤坤，山东曦宁律师事务所律师。被告（申请执行人）：周新德。第三人（被执行人）：孙中华。委托诉讼代理人：李秀英，山东良远律师事务所律师。第三人（被执行人）：广饶楠华工贸有限公司。法定代表人：孙中华，总经理。第三人（被执行人）：广饶县楠华工贸有限公司富丽华大酒店。法定代表人：孙中华，总经理。原告崔新宝与被告周新德、第三人孙中华、广饶楠华工贸有限公司（以下简称楠华工贸）、广饶县楠华工贸有限公司富丽华大酒店（以下简称富丽华大酒店）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔新宝及其委托诉讼代理人成坤坤，第三人孙中华的委托诉讼代理人李秀英到庭参加诉讼。被告周新德、第三人楠华工贸、富丽华大酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。崔新宝向本院提出诉讼请求：1.依法判决土地证号为广国用（2001）字第82号、广国用（2004）字第155号的国有土地使用权及其地上建筑物（北起第12、13间三层楼房及楼房前后**米）归崔新宝所有；2.依法撤销东营市中级人民法院（2015）东执字第301号执行裁定书，立即停止对土地证号为广国用（2001）字第82号、广国用（2004）字第1**号的国有土地使用权及其地上建筑物的拍卖程序；3.依法撤销东营市中级人民法院（2017）鲁05执异109号执行裁定书。事实和理由：1.广国用（2001）字第82号、广国用（2004）字第155号的国有土地使用权及其地上建筑物（北起第12、13间三层楼房及楼房前后10米）归崔新宝所有。2001年10月8日、2001年11月9日、2001年11月9日，崔新宝与广饶县中山房地产开发有限责任公司（以下简称中山房地产公司）、孙中华签订《土地、楼房转让合同》、《五金厂商住楼前地面协议书》、《五金厂商住综合楼后院建设协议书》，约定中山房地产公司、孙中华将该商住楼北起第12、13间三层楼房及楼房前后10米的土地使用权转让给崔新宝，崔新宝于2001年11月29日足额支付了全部购房款及土地使用转让款。该楼房及土地已于2001年11月份交付崔新宝，并由崔新宝一直占有使用至今。未办理房产证的原因是，崔新宝购买该楼房及土地使用权后曾多次要求开发商协助办理房产证及土地使用证，但中山房地产公司及孙中华一直未予办理，后孙中华及中山房地产公司将《土地、楼房转让合同》、《五金厂商住楼前地面协议书》、《五金厂商住综合楼后院建设协议书》收回，并出具欠条一份，因此未办理房产证均系中山房地产公司及孙中华的原因。以上事实足以证实，孙中华并非该土地使用权及地上建筑物的实际所有权人，崔新宝为该土地所有权及地上建筑物的实际所有人。东营市中级人民法院的执行行为已侵害了崔新宝的合法权益，应予撤销。周新德提交书面答辩状辩称，崔新宝的起诉无事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。1.崔新宝在诉状中自认孙中华及中山房地产公司将《土地、楼房转让合同》、《五金厂商住楼地面协议书》、《五金厂商住综合楼后院建设协议书》收回，并出具欠条一份，由此可以认定崔新宝与孙中华之间的法律关系为债权债务关系，而非物权关系。2.人民法院对涉案房地产采取强制措施时，涉案房地产仍然登记在孙中华名下，孙中华为被执行人。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”崔新宝主张涉案房地产归其所有，与以上法律规定不符。且最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进一步明确了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合四种情形可以支持，崔新宝在诉状中陈述未办理不动产证书的责任均系房地产公司及孙中华的原因，与事实不符，与法律规定相悖。孙中华述称，广国用（2001）字第82号土地与本案所诉的房产无关联性；崔新宝对其所诉的房产楼前10米的土地仅有使用权，没有所有权；崔新宝所诉的房产位于东营市房权证广饶县字第潍博路0064号房产证中，其所占用的土地位于广国用（2004）第155号土地中，对于崔新宝其余诉讼请求无异议。楠华工贸、富丽华大酒店均未陈述意见。崔新宝围绕其诉讼请求提交如下证据：1.东营市中级人民法院（2015）东执字第301号执行裁定书复印件一份、东营市中级人民法院（2017）鲁05执异109号执行裁定书一份。证明：2017年10月9日，东营市中级人民法院作出（2015）东执字第301号执行裁定书，裁定拍卖孙中华土地证号为广国用（2001）字第82号、广国用（2004）字第1**号的国有土地使用权及其地上建筑物。崔新宝提出执行异议申请后，东营市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）鲁05执异109号执行裁定，驳回了崔新宝的异议请求。2.中山房地产公司及孙中华出具的说明2份、欠款证明1份、收款收据2份。证明：崔新宝购买了孙中华、中山房地产公司位于广饶县立交桥南辛河路西侧之土地上的商住楼北起第12、13间三层楼房及楼房前后10米的土地使用权，崔新宝与孙中华、中山房地产公司签订了购房合同、付清购房款，并由孙中华、中山房地产公司出具了收款收据。后因孙中华、中山房地产公司承诺办理土地证，将原件收回，因此现崔新宝手中无购房合同原件。同时因崔新宝多支付2间房屋的购房款，孙中华承诺返还多余的购房款，崔新宝与崔荣滨共同支付购房款429014元，孙中华在欠款证明中承诺返还多余的购房款，崔新宝与崔荣滨实际购买4间楼房共计交款37万元，后来2002年3月14日孙中华返还3万元，2002年10月14日返还9000元，其中崔新宝购买楼房2间，价款为185000元。3.租赁合同书一份、广饶县孙武路龙金液压配件维修中心个体工商户营业执照复印件一份、武金芹和武金龙户口登记卡复印件1份、武金芹和武金龙身份证复印件各1份、现场照片一组7张。证明：崔新宝在购买房屋及土地后自2002年开始租赁给武金龙使用，武金龙与武金芹系夫妻关系，两人共同经营广饶县孙武路龙金液压配件维修中心至今。孙中华质证认为，对证据1的真实性及证明目的均无异议；对证据2的真实性无异议，崔新宝所诉楼房前10米的土地，崔新宝只可以使用，不可以确权，该楼前10米土地不在广国用（2004）字第155号土地使用证项下，对其余证明目的无异议。崔新宝提交的落款时间为“11月7日”的说明是当时崔新宝和崔荣滨共同预定6间楼房时孙中华向崔新宝及崔荣滨出具的证明材料，崔新宝提交的落款时间为“12月20日”的说明是楼房建好后实际出售给崔新宝及崔荣滨4间，崔新宝及崔荣滨交的款多了，所以孙中华和房产公司将崔新宝交款收据及合同等购房材料收回后，给崔新宝出具欠款证明一份，落款时间为2001年12月9日。崔新宝及崔荣滨系亲属关系，所以在向崔新宝及崔荣滨出具材料时没有分开写。对证据3中照片的真实性无异议，对证明目的无异议。对涉案房屋已经交付崔新宝占有使用没有异议，崔新宝向孙中华交钱时，涉案房屋还没有建设，房屋建好后就交给了崔新宝。孙中华提交了下列证据：1.东营市房产证广饶县字第潍博路0064号房产证复印件一份、广国用（2004）第155号国有土地使用权证复印件一份。证明：崔新宝所诉的房产及占用的土地位于该房产证和土地证中。2.广饶县市场监督管理局出具的公司吊销情况一份。证明：中山房地产公司于2005年12月21日被吊销，该房产没有办理过户的原因是因该公司被吊销，而无法将房产证办到该公司名下。崔新宝质证认为，对证据1的真实性无异议，该证据可以证明涉案房屋登记在孙中华名下，且在2005年设定抵押，未办理房产证并非崔新宝个人原因。对证据2的真实性及证明目的均无异议。周新德、楠华工贸、富丽华大酒店均未向本院提交证据。本院认为，崔新宝提交的证据1系本院作出的法律文书，本院对该证据予以采信。崔新宝提交的证据2可以证实崔新宝与孙中华、中山房地产公司就涉案房屋的交易过程，孙中华对其与中山房地产公司出具的两份说明及欠款证明的真实性予以认可，故本院对崔新宝提交的证据2予以采信。崔新宝提交的证据3可以综合证实崔新宝在人民法院查封前已实际占有使用涉案房屋，本院对崔新宝的证明目的予以采信。孙中华提交的证据1可以证实涉案房产及土地的登记情况，证据2系广饶县市场监督管理局出具的文书，形式完备，内容与本案相关，本院均予以采信。经审理查明，2001年11月7日，孙中华、中山房地产公司出具书面材料载明：“经中山房地产开发公司与崔荣斌协商在原五金厂沿路开发商品楼建设，崔荣斌同意予（预）付开发工程款肆拾万元整，11月7号予（预）付壹拾伍万元，余款在11月30号前付清。定楼房6间，楼前10米、楼后10米，全部包括在亩数中。中山房地产开发公司同意作优惠条件，地亩按每亩壹拾万元，以后楼房建成后款项多退少补。”2001年12月20日，孙中华、中山房地产公司出具书面材料载明：“原有五金厂拍卖到中山房地产开发公司中山房地产开发公司同意土地出让购买房户崔新宝。中山房地产公司提前收取崔新宝购房首付款。预定4间。1.土地出让每亩壹拾万元，（楼前10米，楼后10米）按实际平方计算。2.崔新宝自选楼房位置。”2001年12月9日，中山房地产公司出具欠款证明一份，载明：“欠到崔新宝予（预）付楼房余款59014.06元。注：原出具给崔新宝的两份收据已收回（金额37万），余款在崔新宝与公司结算时凭原出具给公司方壹万元收条扣除后结算。”同时该条上备注：2002年3月14日付3万元，2002年10月14日付9000元。庭审中，孙中华认可涉案楼房及土地已向崔新宝进行了交付。崔新宝接收涉案房屋和土地后一直将房屋出租他人至今。另，崔新宝与孙中华均同意参照另案贾应海与孙中华和中山房地产公司签订的《土地、楼房转让合同》的内容。另查明，周新德与孙中华、楠华工贸、富丽华大酒店民间借贷纠纷一案，本院受理后，于2014年12月22日作出（2015）东民保字第5号民事裁定，查封了孙中华名下的多宗房产和土地，其中包含本案争议土地使用权及涉案房屋在内的土地证号为广国用（2001）字第82号土地和房权证号为东营市房权证广饶县字第潍博路0064号房产〔该房产的土地使用权证号为广国用（2004）第1**号〕。2015年7月2日，本院作出（2015）东民四初字第6号民事判决，判决孙中华偿还周新德借款本金1000万元并支付借款利息。2015年11月30日，周新德向本院申请强制执行，2016年2月17日，本院将上述标的物委托评估。2017年5月7日，本院对上述被查封的土地和房产启动拍卖程序。2017年10月9日，本院作出（2015）东执字第301号执行裁定书，裁定拍卖被执行人孙中华证号为广国用（2001）字第82号国有土地使用权及其地上建筑物、证号为广国用（2004）字第155号的国有土地使用权及地上建筑物。2017年10月25日，本院作出《限期迁出通知书》，通知涉案房产所有权人或使用权人在接到通知书15日内迁出所占用的房地产。2017年11月16日，崔新宝以证号为广国用（2001）字第82号国有土地使用权和证号为广国用（2004）字第155号的国有土地上北起第12、13间三层商住楼及楼前后10米的土地使用权，在法院查封前已由其购买为由，向本院提出异议。2017年11月27日，本院作出（2017）鲁05执异109号执行裁定，驳回了崔新宝的异议请求。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、崔新宝对涉案房屋和土地是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、崔新宝关于确认涉案房屋及相关土地使用权归其所有的请求是否应当支持。关于第一个焦点问题，本院认为，案外人提起执行异议之诉，请求停止执行的，应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，崔新宝提交的孙中华、中山房地产公司出具的两份材料可以证实其就涉案房产与孙中华、中山房地产公司达成了买卖合意，签订了相关合同，中山房地产公司出具的欠款证明足以证实崔新宝已支付了全部购房款，且孙中华认可房屋建成后已交付崔新宝使用，崔新宝也提交了其将涉案房屋出租的相关证据，故崔新宝就其合法购买并占有使用的涉案房产享有民事权益。涉案房产的买卖、价款支付及崔新宝对房产、土地的合法占有，均远在人民法院采取查封措施之前，造成涉案房产和土地使用权不能办理过户的原因并非崔新宝的过错。因此，崔新宝享有的民事权益足以排除强制执行，其关于停止对涉案房产及其占用范围内土地（即北起第12、13间三层楼房及楼房后10米的土地使用权）强制执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于崔新宝对涉案楼房前10米国有土地使用权问题，本院认为，该10米土地位于涉案楼房前面，之外即是公路，若对该土地进行处分，势必会严重影响崔新宝对涉案楼房的使用，不符合崔新宝购买涉案楼房的目的，虽然该10米的土地使用权非为崔新宝购买，但崔新宝依据《土地、楼房转让合同》对其享有使用权，因此，崔新宝关于对该10米土地停止执行的诉讼请求应予支持。关于崔新宝主张的证号为广国用（2001）字第82号的土地使用权，因崔新宝未提供其对该土地享有使用权的相应证据，故对该土地停止执行的请求不予支持。关于第二个焦点问题，本院认为，由于涉案楼房及土地仅是广国用（2004）字第155号土地地上建筑物和该土地的一部分，并且整个土地使用权及地上建筑物均在孙中华名下，对涉案房屋和土地使用权的权属确定，涉及到对整个地上建筑物和土地进行分割问题，且崔新宝并未提供证据证实整个地上建筑物和土地的相关信息，故对其该请求不予支持，崔新宝可以另案解决。综上所述，本院对崔新宝诉讼请求的合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。周新德、楠华工贸、富丽华大酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其相应诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行崔新宝占有使用的广国用（2004）字第155号土地上北起第12、13间三层楼房及楼房前后10米的土地使用权；二、驳回崔新宝的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由崔新宝和周新德各负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2017）鲁05执异109号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王 芳审 判 员  许晓芳人民陪审员  巩永和二〇一八年五月七日书 记 员  高 凤