浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富城民初字第115号
原告：许国成。
原告（追加）：俞建英，女，1962年12月24日出生（身份证号：3301231962********），汉族，住富阳市富春街道北门北路*幢***室。
原告（追加）：许雷，。
三原告委托代理人：章月明，北京甲子律师事务所律师。
被告：富阳市春江街道临江村村民委员会，住所地：富阳市春江街道临江村。
法定代表人：汪邦良，主任。
委托代理人：朱立峰，浙江立峰律师事务所律师。
原告许国成诉被告富阳市春江街道临江村村民委员会（以下简称临江村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭进行了审理。审理中，原告许国成申请追加俞建英、许雷为共同原告，本院予以准许。本案又于2014年1月7日、8月13日两次公开开庭进行了审理。原告许国成的委托代理人章月明、被告临江村村委会的委托代理人朱立峰三次开庭均到庭参加诉讼；原告俞建英、许雷的委托代理人章月明第二次、第三次开庭到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告许国成、俞建英、许雷起诉称：1993年8月，原告受被告之邀，购买被告100平方米宅基地一处，先后交纳了地基款10000元及耕地占用税、非经营性收费、人民教育基金会收费等税费，并于1994年8月28日获得富阳市土地管理局批准，并核发了《建设用地许可证》。后因政策调整，2001年10月29日，被告同意，由其向原告交付位于下马塘的商品房，100平方米用以抵偿原来所收宅基地款项，超出100平方米部分，以每平方米1500元的价格售予原告。为此，被告于2001年11月4日预收原告人民币20000元，折合13.33平方米。此后被告一直没有交付房屋，原告与被告多次协商，要求被告按照其与原告之约定及自己之承诺，履行其义务，被告至今拒不履行。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。原告为维护自己家庭的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、判令被告交付位于富阳市下马塘113.33平方米商品房一间（价值约1246670元）；二、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、被告返还三原告地基款10000元；二、被告返还三原告房屋预收款20000元；三、被告支付原告缔约过失损失1216670元；四、本案诉讼费由被告负担。
为证明上述事实，原告许国成、俞建英、许雷向本院提供如下证据：
1、农村私人建房用地呈报表1份，以证明富阳市土管局已经同意原告获得宅基地的事实；
2、地基款交款凭证1份，以证明原告已经依法向原富源村村民委员会交纳了房屋地基款10000元的事实；
3、房屋预售款交款凭证1份，以证明原告已经依法向原富源村村民委员会交纳了房屋预收款20000元的事实；
4、富阳市春江街道富源村村民委员会（以下简称富源村村委会）通知1份，以证明原富源村村委会当时预收房屋预收款20000元的依据；
5、2001年5月17日富阳日报新闻报道1份，以证明当时的事实状况，同时证明外村人在本村购买房屋是每平方米1500元的事实；
6、土地使用证1份，以证明当时批复给原告的面积是100平方米的事实；
7、临江村村委会通告1份（复印件），以证明原告一直在主张权利，被告也一直认可这个事实，时效是没有问题的；
8、2013年2月、7月富阳日报2份（复印件），以证明原告的主张每平方米11000元的依据；
9、户口本1份（与原件核对一致的复印件），以证明原告户的构成状况及增加原告的原因。
原告许国成、俞建英、许雷为证明其主张，向法院申请调查取证，法院依申请调查收集了建设用地审批意见书、村民代表会议纪要、土管局听证告知书、征地补偿协议书、征地公告、补偿安置方案公告、地块勘测定界图等资料，原告许国成、俞建英、许雷用以证明原来打算给被告建房的地块已经被征用的事实。
被告临江村村委会答辩称：首先，本案所涉的相关事实均是在原富源村村委会存续期间所发生。2008年，原富源村村委会因村级规模调整，被并入临江村村民委员会。第二，1993年8月，从原告提供的材料可以知道，原告获得了原富源村位于江北下马塘区块的宅基地一个，面积为80平方米，并不是诉状中所讲的100平方米，当时富源村村委会确实收取了地基款10000元，并于1994年8月28日获得了富阳市土管局的建设用地许可证，对这些事实没有异议。对诉状中所讲的2001年12月29日，富源村委会同意交付下马塘的商品房和对超出部分的折算，由于该事实发生在2001年，原村委会相关人员都已调整，被告无法获得当时的原始资料，所以该事实被告无法确认。第三，诉状中陈述2001年11月4日折算成113.33平方米的房屋是错误的，应该是80平方米加上13.33平方米。第四，下马塘区块拆迁安置的农居点项目村委会一直在推进之中。2004年富阳市规划区下发农居点区块项目推进，富计投（2004）436号，同意农居点建设，因故没有建造，作为被告，一直没有放弃，于2007年8月15日获得了富阳市发改局的富发改投资（2007）86号，同时取得了建设用地规划许可证（2007）浙规地（城）证0131079号，但因故农居点房屋到目前尚未建造，所涉的下马塘地块并非全部被市政府征用，其中70多亩土地仍为被告所有的集体土地，性质仍为安置性用地。综上，我方认为原告所起诉的事实没有充分的证据。原告要求被告交付商品房，变更诉讼请求后要求被告赔偿缔约过失损失，价值也是按商品房计算，但是没有事实依据。原告一再声称有会议纪要，但是原告一直没有提供，原告提供的唯一能够说明这个情况的是富阳日报关于合情合理解决遗留问题的报道，被告对这个真实性有异议，并且没有其他证据予以印证。即使该新闻报道情况属实，被告方认为原告的诉请也不应当得到支持，原告在本案中是以房屋买卖合同起诉，在该份报道中明确对于本案所涉的房屋性质有一点是明确的，即不是商品房，不能用于出让和交易，原、被告双方无论是被告以会议纪要的形式作出的承诺、原告进行承诺付款，虽然达成一致，但是双方的合同行为是无效行为。而且，新闻报道是2001年5月17日，如果该报道视为原富源村村委会作出要约的行为，而后双方达成协议，这是在合同法实施以后，根据法律规定，从2000年至今，国内所有的安置点，一种是在集体土地上建造房屋，一种是以安置用地或划拨的方式来进行安置，这些房屋的产权不能用于交易，原、被告形成的合同行为肯定是无效的，所以基于合同无效，原告要求主张违约损失不应当得到支持。对于合同无效所造成的损失，也不是按照房屋的价值计算，而是根据双方的过错来进行责任分配。第四，关于归还地基款9000元及房屋预收款20000元，如果是村委会收取，同意归还。第五，缔约过失损失没有法律依据，故被告不同意支付缔约过失损失的费用，且损失也只是利息损失。
被告临江村村委会为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、富阳市发展改革局富发改投资（2007）86号文件1份（复印件），以证明2007年作为被告方当时的富源村村民委员会申报农居点并得到批复的事实；
2、2007年12月24日建设用地规划许可证1份（复印件），以证明富阳市规划局批准当时的富源村村民委员会批准建造农居点的事实。
经庭审举证、质证，对当事人提供的证据，本院认定如下：
1、对原告许国成、俞建英、许雷提供的证据2、3、4、9，被告临江村村委会质证认为无异议。本院认为，该些证据材料真实，与本案有关联，具有证明效力，本院予以确认。
2、原告许国成、俞建英、许雷提供的证据1、6，被告临江村村委会对证据1质证认为真实性无异议，但对证明目的有异议，最终审核的结论是80平方米；对证据6质证认为上面显示申请用地类型耕地100平方米，但结合原告提供的证据1，实际审批是80平方米。本院认为，原告提供的证据6实际上是证据1的其中一页内容，故本院对该2份证据的真实性予以认定，但其只能证明原告户已获得80平方米宅基地使用权的事实。
3、对原告许国成、俞建英、许雷提供的证据5，被告临江村村委会质证认为对其真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，该证据系当时的处理政策，被告亦根据该政策收取了房屋预收款，故对该证据本院予以认定。
4、对原告许国成、俞建英、许雷提供的证据7，被告临江村村委会质证认为对其真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，该证据显示原、被告直到2012年11月12日一直在处理案涉问题，故本院对该证据予以认定。
5、对原告许国成、俞建英、许雷提供的证据8，被告临江村村委会质证认为该组证据系复印件，无法确认其真实性，亦无法达到原告的证明目的。本院认为，被告的异议理由成立，本院对该组证据不予认定。
6、对原告许国成、俞建英、许雷申请调取的证据，被告临江村村委会质证认为对其真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，并不能证明案涉下马塘区块土地全部被征用，也并不如原告所称文教路以西的土地为农保用地，事实上江北下马塘整块被征用前都是原富源村的安置性用地，法院调取的下马塘区块只涉及西至文教路，文教路以西的区块也是下马塘区块，所以原告主张的下马塘区块用地全部被征用不是事实。本院认为该证据真实，可以说明下马塘区块的部分土地被征用，但不能证明下马塘区块全部被征用，故本院对其关联性不予确认，尚不能达到三原告的证明目的。
7、对被告临江村村委会提供的证据1、2，三原告质证认为对其真实性均无异议，但对其证明目的有异议，不能证明案涉土地没有被国家征用，也不能证明被告必然会履行其义务。本院认为该些证据真实，故对其真实性予以认定。
为了弥补原告要求被告赔偿房屋买卖合同无效产生的信赖利息损失计算依据不足的问题，经本院征求原、被告双方意见，以三原告支付给被告地基款及房屋预收款数额，参照双方达成房屋买卖合同时富阳市的商品房销售均价与原告起诉时的富阳市的商品房销售均价之间的差价，作为双方赔偿的参考依据，本院依职权向富阳市住建局、富阳市统计局调查获取了2001年富阳市商品房销售均价数据和2013年1-8月富阳市商品房销售均价的数据，经原、被告质证，原告对上述证据均无异议，被告对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为作为本案计算损失的依据欠妥当，即使该证据被认定，双方所达成的交易对象为富源村即现在的临江村自行建造的农居点，而非商品房，以商品房价格来计算本案的损失是不妥当的。本院认为，鉴于被告就赔偿依据问题在庭审过程中明确表示不同意上述方案，故本院对该两份证据不予认定。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
1、许国成户下共有三人：许国成，1958年7月24日出生；俞建英，1962年12月24日出生；许雷，1986年9月23日出生。该三人均非富阳市春江街道临江村富源村村民。
2、1994年8月28日，原告许国成以其户的名义向富阳市土地管理局申报江北下马塘区块农村私人建房宅基地100平方米，富阳市土地管理局于1994年12月26日批准80平方米。
3、2001年11月4日，原告许国成向原富源村经济合作社交纳地基款10000元、下马塘房屋预收款20000元，拟购买原富源村在江北下马塘区块的农居住宅区房屋。原富源村经济合作社向原告许国成出具了富阳市农村合作经济组织统一收款收据各一份，载明：交款人、收款方式、款项内容、金额分别为“许国成、现、地基款、10000元”及“许国成、现、下马塘房屋预收款、20000元”。
4、2001年5月17日，富阳日报发表了名为《富源村合情合理解决遗留问题》的报道，载明“……在城区一律不单独安排宅基地，由村统一建造农居点，对原已缴款及已办理建房审批手续的，按当时村规定每户平方数，超出规定平方数每平方米价格1300元，非本村户每平方米1500元……”。原告对该政策表示认可。
5、原富阳市春江街道富源村经富阳市人民政府批准，并入富阳市春江街道临江村。
本院认为：本案的争议焦点在于：一、原、被告之间的房屋买卖合同是否成立，如果成立，是否有效；二、原告的合理损失如何确定；三、原、被告对于原告的合理损失应如何承担。对于上述争议焦点，本院认为：
一、合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。根据法律规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，农居房至今未投入建设，双方对于购买的是哪一幢楼、哪一套房屋、具体面积等均无明确约定，合同的标的物并不明确，即双方就合同的主要条款未达成一致意见。故本案的房屋买卖合同并未成立。
二、2001年5月17日，富阳日报上刊登的有关于《富源村合情合理解决遗留问题》的报道中载明：“……即在城区一律不单独安排宅基地，由村统一建造农居点，对原已缴款及已办理建房审批手续的，按当时村规定每户平方数，超出规定平方数每平方米价格1300元，非本村户每平方米1500元……”，表明原富源村两委会当时将该批地基按照市值1500元每平方米处理，而原告在当时并未提出异议，且在起诉后亦表示对该政策予以认可。故原告已办理建房审批手续的80平方米相应房屋，可以认为当时价值为1500元／平方米×80平方米＝120000元。根据双方合意，可认为该120000元实际已转化为购房款。根据法律规定，合同订立过程中的洽商阶段可产生先合同义务及缔约过失责任。因案涉房屋买卖合同并未成立，故对于原告的损失可以所产生的利益损失为准。鉴于本案中原告并未提交证据证明其遭受实际损失的情况，故可按双方认可的120000元价款、原告许国成户根据原富源村村委会的通知于2001年11月4日向原富源村经济合作社交纳的20000元房屋预收款及上述两项合计140000元的相应法定孳息来计算，其中120000元的孳息起算时间确定为2001年10月29日，即被告发通知给原告户要求缴纳房屋预收款之日，20000元的孳息起算时间从原告交纳20000元房屋预收款之日，即2001年11月4日起开始计算，上述法定孳息以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的孳息总额为宜。
三、本案中，三原告虽然为非原富源村村民，但因历史原因取得了原富源村位于江北下马塘区块的建设用地使用证，后又因被告的原因未能在该区块建造房屋。2001年，原告户基于对原富源村村委会的信任而缴纳房屋预收款以置换该区块的安置房，其本身并不存在过错。且被告在整个事件中起主导作用，其一直未与三原告签订具体的房屋买卖合同导致案涉合同不成立，故被告应承担全部的缔约过失责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项之规定，判决如下：
一、被告富阳市春江街道临江村村民委员会返还原告许国成、俞建英、许雷房屋预收款20000元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告富阳市春江街道临江村村民委员会赔偿原告许国成、俞建英、许雷损失120000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告富阳市春江街道临江村村民委员会赔偿原告许国成、俞建英、许雷自2001年11月4日起至本判决确定的履行日止、以20000元为基数、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失（暂算至2014年11月27日为17031元），于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告富阳市春江街道临江村村民委员会赔偿原告许国成、俞建英、许雷自2001年10月29日起至本判决确定的履行日止、以120000元为基数、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失（暂算至2014年11月27日为102308元），于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回原告许国成、俞建英、许雷的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16020元，由原告许国成、俞建英、许雷负担12687元，由被告富阳市春江街道临江村村民委员会负担3333元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 杨平洪
代理审判员 黄赛琼
人民陪审员 郭仁嘉
二〇一四年十二月九日
代书 记员 金ＸＸ