黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0811民再5号
抗诉机关：佳木斯市人民检察院。
申诉人（原审原告）:吴金元，男，汉族，1959年6月14日出生，现住佳木斯市向阳区。
委托代理人：景明泉，无职业，1975年3月12日出生，男，现住黑龙江省佳木斯市向阳区。
被申诉人（原审被告）：孙国军，男，汉族，1968年12月5日出生，现住佳木斯市。
被申诉人（原审被告）：聂玉芝，女，系被告孙国军之母。
原审第三人：毛永辉，男，1976年7月18日出生，无职业，现住佳木斯市向阳区。
原审第三人：邢方锐，男，1972年7月29日出生，无职业，现住佳木斯市向阳区。
吴金元与孙国军、聂玉芝、第三人毛永辉、邢方锐确认合同效力纠纷一案，本院于2015年12月15日作出的（2014）郊民初字第422号民事判决已经发生法律效力。佳木斯市人民检察院于2016年12月23日作出佳检民（行）[2016]23080000024号民事抗诉书，向佳木斯市中级人民法院提出抗诉，佳木斯市中级人民法院于2017年3月23日以（2017）黑08民抗2号民事裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，佳木斯市人民检察院指派佳木斯市郊区人民检察院检察员张乃平出庭，申诉人（原审原告）吴金元的委托代理人景明泉到庭参加诉讼，原审被告孙国军、聂玉芝、原审第三人毛永辉、邢方锐经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴金元诉称：1998年9月16日，经原告与案外人孙录（已故）协商一致，签订了房屋买卖协议，约定孙录（已故）将坐落在佳木斯市郊区莲江口镇长胜村的房屋【房屋所有权证号为：佳房私字第9507403号】出卖原告，并将集体土地建设用地使用证【佳郊莲集建（96）字第4010518号】交付给原告，房屋面积为360平方米，总价款为100000元，原告当日交清房款，孙录出具收条一张，同时将该房屋所有权证和集体土地建设用地使用证也一并交给了原告。协议签订后，鉴于孙录（已故）无房居住的实际困难，原告同意孙录及家人继续在该房屋居住，并同时看护好房屋和院落，原告不再另行支付报酬。约定原告使用该房屋时，孙录（已故）无条件及时搬出。但原告一直未利用诉争房屋，但每年都去看几次。2012年末，原告发现有人在原告购买的院内建房。随后了解到被告父亲孙录已于2009年11月29日病故，原告于1998年购买的房屋，已被第三人毛永辉、邢方锐购买，并于2011年分别办理房屋所有权登记。
综上所述，原告认为自己于1998年购买的房屋虽未办理房屋所有权转移登记，但与房屋所有权人孙录签订房屋买卖协议，是合法有效的。孙录死亡后，其继承人理应按着我国《继承法》规定继续履行并协助原告办理房屋所有权转移登记的义务。现因被告孙国军擅自将诉争房屋出卖给第三人，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求1、依法确认原告与被告孙国军之父孙录签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、依法确认被告孙国军之父孙录与第三人毛永辉之间签订的《卖房文约》无效；3、依法确认被告孙国军之父孙录与第三人邢方锐之间签订的《卖房文约》无效；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告孙国军辩称：一、原告与孙录签订的房屋买卖协议中“孙禄”签字是伪造的，该房屋买卖协议未生效。二、即使孙录与原告签订了房屋买卖协议，该协议也无效。依照法律规定房屋买卖属要式法律行为，必须进行登记，而原告与孙禄之间签订的房屋买卖协议在长达16年的时间里从未进行任何形式的登记，也未实际履行，因此无效。该房屋买卖协议中的房屋为被告聂玉芝与孙录夫妻所共有财产，聂玉芝从未知晓而且也未同意孙录卖房，依照法律规定共同财产之共同共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产的行为无效。按照我国土地管理法律法规中关于“禁止城镇居民在农村购买宅基地的规定”该房屋买卖协议也属无效。三、原告将孙国军列为被告属于程序错误，孙国军作为被告主体不适格。
被告聂玉芝辩称：本案中买卖房屋协议中的房屋为被告聂玉芝与孙录夫妻所共有财产，聂玉芝从未知晓而且也未同意孙录卖房，依照法律规定共同财产之共同共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产的行为无效。
第三人毛永辉辩称：2011年10月17日，经聂玉芝授权委托，其子孙国军、孙国宝与我签订房屋买卖协议，并办理过户手续。
第三人邢方锐未到庭，亦未答辩。
原判认定，被告孙国军与案外人孙录（已故）是父子关系，被告聂玉芝与孙录（已故）是夫妻关系。原告吴金元与其兄吴金喜与被告孙国军父亲孙录存在债务关系，1998年9月16日，经原告吴金元之兄吴金喜与孙录协商一致，替原告与孙录签订了房屋买卖协议，协议约定孙录（已故）将坐落在佳木斯市郊区莲江口镇长胜村的房屋【房屋所有权证号为：佳房私字第9507403号】出卖原告，并将集体土地建设用地使用证【佳郊莲集建（96）字第4010518号】交付给原告，房屋面积为360平方米，总价款为100000元，原告以债权及现金与孙录当日结清了房款，孙录出具收条一张，同时将该房屋所有权证和集体土地建设用地使用证也一并交给了原告。协议签订后，孙录及家人（包括二被告）继续在该房屋居住，原告不再另行支付报酬，但始终未实际使用及管理诉争房屋。2012年末，原告发现第三人在诉争房屋院内建房，并得知孙录已于2009年11月29日病故，诉争房屋已由被告孙国军卖给第三人毛永辉、邢方锐，并于2011年分别办理了房屋所有权登记。原告认为其购买的房屋虽未办理房屋所有权转移登记，但与房屋所有权人孙录签订的房屋买卖协议，是合法有效的。现因被告孙国军、聂玉芝将诉争房屋出卖给第三人，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。
原判认为，原告吴金元与被告孙国军父亲孙录于1998年9月16日签订的房屋买卖协议虽系双方当事人的真实意思表示，且双方已结清房款，但《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。本案原告系城镇居民，国务院国办发〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”……。因此双方签订的农村房屋买卖合同是无效合同，故原告请求确认与被告孙国军之父孙录签订的《房屋买卖协议》合法有效，本院不予支持。关于原告请求确认被告孙国军之父孙录与第三人毛永辉、邢方锐之间签订的《卖房文约》无效的诉请，本院已查明第三人毛永辉、邢方锐与孙录签订《卖房文约》时，孙录已经死亡，孙录签名非本人签字，且第三人的代字人刘玉林也未出庭作证，故《卖房文约》不具有真实性。同时，被告孙国军、聂玉芝明知孙录已死亡，却隐瞒事实以获取相关过户手续，而第三人也在房屋所有权人孙录未在《卖房文约》签字认可，私自与未取得房屋处分权的被告签署《卖房文约》，亦属无效。况且第三人毛永辉、邢方锐也均系城镇居民，依据国务院国办发〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，其双方签订的《卖房文约》均为无效协议。综上，原告请求确认被告孙国军之父孙录与第三人毛永辉、邢方锐之间签订的《卖房文约》无效的诉请，本院予以支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
确认被告孙国军之父孙录与第三人毛永辉之间2011年10月10日签订的《卖房文约》无效；
确认被告孙国军之父孙录与第三人邢方锐之间2011年10月10日签订的《卖房文约》无效；
驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元由被告承担。
佳木斯市人民检察院抗诉认为：佳木斯市郊区人民法院（2014）郊民初字第422号民事判决，确认吴金元与孙国军之父孙录之间签订的《房屋买卖协议》无效，违反了法不溯及既往原则和确认合同效力适用法律规定，适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法有关规定”、《中华人民共和国立法法》第九十三条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往”的规定，本案确认吴金元与孙国军之父孙录之间签订的《房屋买卖协议》效力应适用当时的法律规定，而七届全国人大常委会第五次会议于1988年12月29通过并公布施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”。说明当时对城镇非农业户口居民拥有集体土地所有土地上的住宅是不禁止的。本案中，吴金元虽始终未实际使用及管理诉争房屋，但吴金元与孙国军父亲孙录于1998年9月16日签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且双方已结清房款，交付了房屋所有权证和集体土地建设用地使用证。一审法院却依据国务院办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定确认吴金元与孙国军之父孙录签订的房屋买卖协议无效，违反了法不溯及既往原则和确认合同效力适用法律规定，适用确有法律错误。综上所述，佳木斯市郊区人民法院（2014）郊民初字第422号判决适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉，请求依法再审。
本院再审过程中，申诉人吴金元称，同意检察机关的抗诉意见。
原审依据被告孙国军的申请，经原告与被告孙国军共同选择的黑龙江省普利斯司法鉴定中心文检检验鉴定结果为：1、送检的1998年9月16日房屋买卖协议上落款甲方处署名“孙禄”的签名是孙禄本人所书写；2、送检的1998年9月16日收条上收款人署名“孙禄”的签名是孙禄本人所书写。
经庭审质证，原告对鉴定结论未提出异议。被告孙国军、聂玉芝对鉴定结论提出异议，认为房屋买卖协议和收条上“孙禄”签名不是孙录本人签名。第三人均未到庭，亦未质证。
本院经审查认为，黑龙江省普利斯司法鉴定中心是原、被告双方共同选择的具有合法鉴定许可的鉴定机构，鉴定人员具有鉴定资质，故本院对其鉴定结果予以采信。被告虽有异议但未能提供相反证据，本院不予支持。
原审原告在原审中提供如下证据：
证据一、原告身份证复印件。证明原告诉讼的主体身份。
经庭审质证，被告孙国军、聂玉芝、第三人毛永辉对原告提交的证据的真实性未提出异议，本院予以采信。
证据二、房屋买卖协议书及收条各一份。证明1998年9月16日通过债务形式，被告孙国军父亲孙禄将争议的房屋以100000元的价格抵偿给原告。
经庭审质证，被告孙国军提出房屋买卖协议书和收条上“孙禄”签名不是孙录本人签的，收条日期有涂改，因此该证据不具有真实性，该组证据法院不应采信。债务100000元如何产生，原告应举证证实。被告聂玉芝提出丈夫孙录与原告签订房屋买卖协议自己不知道。第三人毛永辉提出事实情况不清楚。
本院经审查认为，依据被告孙国军申请，由黑龙江省普利斯鉴定中心鉴定，房屋买卖协议书和收条上“孙禄”签字是孙录本人所书写，因此房屋买卖协议书和收条的真实性本院予以采信。
证据三、佳木斯市私房所有权证佳房私字第9507403号、佳郊莲集建（96）字第4010518号集体土地建设用地使用证各一本。证明孙录于1998年9月16日与原告吴金元共同签订房屋买卖协议后，将其合法有效的私房所有权证书及土地建设用地使用证交给原告。
经庭审质证，被告孙国军、聂玉芝、第三人毛永辉对私房所有权证及土地使用证的真实性未提出异议，对原告证明的观点有异议，认为这两个证件应与聂玉芝有直接关系，私房所有权证与土地使用证不是孙录个人所有，是共有人家庭共有，是不是孙录本人交给原告，原告应举证证实。
本院经审查认为，被告孙国军、聂玉芝及第三人毛永辉对原告提交的证据真实性未提出异议，本院予以采信。其认为上述两个证据不是孙录本人交给原告，原告应举证证实的观点没有法律依据，本院不予支持。
证据四、死亡注销人员详细信息表一份。证明公安机关已载明孙录于2008年11月29日死亡。
经庭审质证，被告孙国军对原告提交的证据的真实性无异议，但认为与本案没有直接的关联性。被告聂玉芝对真实性提出异议，孙录死亡时间应是2009年11月29日。第三人毛永辉未质证。
本院经审查认为，被告孙国军、聂玉芝对孙录死亡的观点虽提出异议，但无有效证据予以反驳，依据证据效力，本院对公安机关确认的孙录死亡时间为2008年11月29日予以采信。
证据五、佳木斯郊区莲江口房产管理处复印的第三人买房文约及佳木斯市佳信公证处（2011）黑佳信证内民字第888、889公证书各两份，佳木斯市郊区莲江口镇长胜村民委员会证明一份，佳木斯日报2011年11月9日声明一份。证明被告隐瞒事实真象，恶意无效地处分原告的合法财产的事实经过。
经庭审质证，被告孙国军、聂玉芝、第三人毛永辉对原告提交的证据的真实性未提出异议。但孙国军、聂玉芝对原告提出的被告恶意处分原告合法财产不认可，认为房屋更名手续经过挂失、公证部门的公证，是依照程序办理过户手续，过户手续合法有效。
本院经审查认为，被告孙国军、聂玉芝及第三人毛永辉对原告提交的证据真实性未提出异议，本院予以采信。结合被告孙国军在公安机关的笔录，可以认定孙国军故意隐瞒事实真象以获取相关过户手续的事实。
证据六、佳木斯市公安局郊区公安分局刑事侦查大队询问笔录四份。证明被告已向公安机关承认对第三人说谎卖房的事实经过，被告恶意处分原告的合法财产的事实陈述，以及第三人未按法定程序买卖房屋，不是善意取得的事实。同时原告在公安机关已明确说明合法买卖孙录房产的经过及在场人员和交钱的事实。
经庭审质证，被告孙国军对吴金元在公安机关做的笔录的真实性提出异议，认为吴金元的笔录属于其自行陈述，不应作为证据使用，孙国军的笔录以现在当庭陈述为准。孙国军不知道房子有没有卖给原告，孙录将房屋和土地抵押给吴金元，没有办理手续，抵押无效，孙国军代替母亲出卖房产合法有效。第三人毛永辉认可自己在公安局做的笔录是真实的。
本院经审查认为，公安机关的讯问笔录系经合法程序取得，真实有效，本院予以采信。被告孙国军认为以当庭陈述为准，否认在公安机关的陈述，没有法律依据，本院不予支持。其认为孙录将房屋和土地抵押给吴金元，没有办理手续，抵押无效的观点，与其在公安机关陈述不符，本院不予支持。
第三人邢方锐未到庭，亦未质证。
被告孙国军为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、长胜村民委员会证明一份。证据内容：我村村民孙录与聂玉芝系合法夫妻关系，1985年建造了一栋红砖结构房屋，面积360平方米。证明争议的房屋属夫妻共同财产，孙录不应单独支配。
经庭审质证，原告对被告提交的证据的真实性未提出异议，对证明问题有异议，该360平方米房屋是孙录和聂玉芝的合法财产，在处分给原告时，聂玉芝是知情的。被告聂玉芝、第三人毛永辉对证据的真实性未提出异议。
本院经审查认为，原告吴金元、被告聂玉芝、第三人毛永辉对证据的真实性未提出异议，本院予以采信。
被告聂玉芝与第三人毛永辉未向法庭提交证据。
第三人邢方锐未到庭质证，亦未在法定期限内向法庭提交证据。
再审过程中，申诉人没有新证据向本院提供。被申诉人孙国军、聂玉芝、原审第三人毛永辉、邢方锐经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，亦未进行答辩。
本院经再审查明，被告孙国军与案外人孙录（已故）是父子关系，被告聂玉芝与孙录（已故）是夫妻关系。原告吴金元与其兄吴金喜与被告孙国军父亲孙录存在债务关系，1998年9月16日，经原告吴金元之兄吴金喜与孙录协商一致，替原告与孙录签订了房屋买卖协议，协议约定孙录（已故）将坐落在佳木斯市郊区莲江口镇长胜村的房屋【房屋所有权证号为：佳房私字第9507403号】出卖原告，并将集体土地建设用地使用证【佳郊莲集建（96）字第4010518号】交付给原告，房屋面积为360平方米，总价款为100000元，原告以债权及现金与孙录当日结清了房款，孙录出具收条一张，同时将该房屋所有权证和集体土地建设用地使用证也一并交给了原告。协议签订后，孙录及家人（包括二被告）继续在该房屋居住，原告不再另行支付报酬，但始终未实际使用及管理诉争房屋。2012年末，原告发现第三人在诉争房屋院内建房，并得知孙录已于2008年11月29日病故，诉争房屋已由被告孙国军卖给第三人毛永辉、邢方锐，并于2011年分别办理了房屋所有权登记。原告认为其购买的房屋虽未办理房屋所有权转移登记，但与房屋所有权人孙录签订的房屋买卖协议，是合法有效的。现因被告孙国军、聂玉芝将诉争房屋出卖给第三人，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。
本院再审认为，原审原告吴金元与原审被告孙国军父亲孙录于1998年9月16日签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且双方已结清房款，原审原告与孙录签订房屋买卖协议时，没有明确禁止城镇居民购买农村房屋的法律、法规，故对原审原告要求确认此房屋买卖协议有效，应予支持。关于原审原告请求确认原审被告孙国军之父孙录与原审第三人毛永辉、邢方锐之间签订的《卖房文约》无效的诉请，已查明原审第三人毛永辉、邢方锐与孙录签订《卖房文约》时，孙录已经死亡，孙录签名非本人签字，且代字人刘玉林也未出庭作证，故《卖房文约》不具有真实性。同时，原审被告孙国军、聂玉芝明知孙录已死亡，却隐瞒事实以获取相关过户手续，而原审第三人也对房屋所有权人孙录未在《卖房文约》签字认可，私自与未取得房屋处分权的原审被告签署《卖房文约》，亦属无效。原审第三人毛永辉、邢方锐均系城镇居民，依据国务院国办发〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，其双方签订的《卖房文约》均为无效协议。原审被告孙国军、聂玉芝、原审第三人邢方锐、毛永辉经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃，应承担不利后果。综上，原审原告的诉请，本院予以支持。故检察机关的抗诉理由成立，应予以支持。原审原告吴金元与孙录有债务关系，经本院释明，原审原告坚持诉讼请求。原审判决依据〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》驳回原审原告诉讼请求适用法律确有错误，应予改判，原审判决其他判项并无不当，应予维持。故对原审判决应部分改判、部分维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
一、维持本院（2014）郊民初字第422号民事判决第一项、第二项。
二、变更本院（2014）郊民初字第422号民事判决第三项为确认原告吴金元与被告孙国军之父孙录签订的房屋买卖协议有效。
案件受理费50元由原审被告孙国军、聂玉芝承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判长 曲慧敏
审判员 纪兴龙
审判员 董 磊
二〇一七年十二月一日
书记员 韩礼轩