山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1985号
上诉人（原审被告）杨云峰，男，1963年10月11日出生，汉族，职工，住济南市。
委托代理人胡春萍，山东文泉坤园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人张炳林，董事长。
委托代理人李佩，北京百瑞（济南）律师事务所律师。
上诉人杨云峰因与被上诉人中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁十局物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第3473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：中铁十局物业公司原名称为济南鲁铁物业管理有限责任公司，2009年6月3日，经工商行政管理机关核准，其名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司。某小区系由济南铁路局建设的住宅用房，分配出售给铁路内部职工居住和使用。杨云峰系某小区业主，2011年10月27日，杨云峰与原济南鲁铁物业管理有限责任公司签订《物业管理服务协议书》一份，该协议书中约定杨云峰在签订购买某小区某房屋的购房合同时，就前期物业管理问题与中铁十局物业公司签订该份协议。协议书中约定由中铁十局物业公司为某小区提供前期物业服务，并对小区房屋的共有部位、共有设施设备、绿华、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理等。在该协议中约定的物业服务费收取标准约定：“小高层按建筑面积每月每平方米＿＿元；”未填写金额。另外协议中还约定，中铁十局物业公司可受有关部门和单位的委托，提供水、电费等费用的代收代缴服务，收费标准按照政府规定的标准执行。协议第八条中双方约定：“……四、乙方（杨云峰）违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中铁十局方（中铁十局物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。”协议书落款处，中铁十局方加盖“济南鲁铁物业管理有限责任公司”的公章，乙方由杨云峰签名捺印予以确认。杨云峰所居住的房屋建筑面积为142.08平方米，其于2011年10月份入住涉诉房屋，物业服务费交纳至2012年4月27日，交纳标准为每平方米每月0.78元。自2012年4月27日起至2015年8月31日，杨云峰未向中铁十局物业公司交纳物业服务费，累计拖欠40个月，计人民币4332.90元（0.78元×142.08平方米×40个月＝4332.90元）。现中铁十局物业公司诉至法院，请求法院依法判令杨云峰补交拖欠的物业服务费4332.30元，并按照同期银行贷款利率的标准向中铁十局物业公司支付违约金，由杨云峰承担本案的诉讼费用。
另查明，中铁十局物业公司于2015年8月底撤离某小区，不再为该小区提供前期物业服务。杨云峰称其未交物业服务费的原因是中铁十局物业公司未按照合同约定的标准履行义务，未对小区进行物业服务，但未向法院提交任何书面证据。
原审法院认为：物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。国务院《物业管理条例》中规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因涉诉的某小区尚未召开业主大会、成立业主委员会，故作为开发建设单位济南铁路局与其选聘的前期物业服务企业即中铁十局物业公司达成的前期物业服务合同关系，应为有效，对该小区内的全体业主具有约束力。且杨云峰在办理入住手续时，与中铁十局物业公司签订了《物业管理服务协议书》，该协议系双方当事人的真实意思，不违反法律、法规的禁止性规定，虽然合同中因中铁十局物业公司方工作人员的失误未能填写收费标准与金额，但从实际履行上看，杨云峰已按照每月每平方米0.78元的标准交纳了2011年10月至2012年4月的物业服务费，故应视为杨云峰对合同约定的收费标准是明知的，其现以合同不成立为由进行抗辩，不能成立，双方签订的上述协议应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护；合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。杨云峰在未举证证实中铁十局物业公司的服务质量不符合合同约定且给其造成损害的情况下，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，原审法院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。杨云峰未举证证实中铁十局物业公司的服务构成重大瑕疵，在没有证据和得到中铁十局物业公司许可的情况下，杨云峰拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对中铁十局物业公司要求杨云峰补交拖欠的2012年4月27日至2015年8月31日的物业服务费4332.30元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。关于违约金的问题，原审法院认为，虽然中铁十局物业公司诉求中要求杨云峰支付违约金的计算标准低于合同约定的标准，但对于杨云峰未及时交纳物业服务费，中铁十局物业公司方未积极与杨云峰和广大业主沟通，也有一定的过错，故对中铁十局物业公司要求杨云峰支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，参照《物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决：一、被告杨云峰于判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司补交2012年4月27日至2015年8月31日的物业服务费4332.30元。二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨云峰负担。
上诉人杨云峰不服原审判决上诉称：1.物业服务合同并未填写物业费标准，缺乏主要合同条款，合同尚未成立；2.中铁十局物业公司的从业资质不明；3.中铁十局物业公司未尽到物业管理服务职责，合同实际并未履行。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回中铁十局物业公司的诉讼请求；3.案件受理费由中铁十局物业公司负担。
被上诉人中铁十局物业公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
另，二审期间，中铁十局物业公司称其资质证书号为：（建）某号，一级资质。杨云峰对此表示无异议。
本院认为：某小区原开发建设单位济南铁路局与其选聘的前期物业服务企业即中铁十局物业公司形成前期物业服务合同关系，约定由中铁十局物业公司对某小区进行物业管理服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故杨云峰作为某小区的业主，应受建设单位与中铁十局物业公司签订的前期物业服务合同的约束。杨云峰办理入住手续与中铁十局物业公司所签《物业管理服务协议》中，虽遗忘填写物业服务费收费标准与金额，但该小区物业费的收取标准统一，中铁十局物业公司已按照协议约定向包括杨云峰在内的全体业主提供了物业管理服务，且杨云峰亦未提交证据证实中铁十局物业公司向杨云峰收取的物业服务费高于向其他同类物业业主收取的标准，杨云峰亦接受了中铁十局物业公司所提供的物业服务，该合同双方已实际履行。原审对杨云峰合同尚未成立的抗辩不予支持并判令杨云峰向中铁十局物业公司支付物业服务费并无不当。杨云峰主张中铁十局物业公司所提供的物业服务存在重大瑕疵，但其所提交的证据不足以证明中铁十局物业公司所提供的物业服务已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响到业主的正常生活，致业主在物业服务合同中的主要权利受到侵害，因此，原审对杨云峰该主张不予支持亦无不当。二审审理中，杨云峰对中铁十局物业公司具备一级资质的事实无异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨云峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年六月十七日
书 记 员 刘 翔