广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初3750号原告：徐九星，男，汉族，1971年7月28日出生，住广东省丰顺县。委托代理人：王雪斌，广东南天星律师事务所律师。委托代理人：黄丽冰，广东南天星律师事务所实习律师。被告：颜昭松，男，汉族，1972年1月30日出生，住广东省汕头市潮阳区。被告：中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行。住所地：广东省东莞市大朗镇美景大道展鹏大厦***层。组织机构代码为G19148546。负责人：何静，该支行行长。委托代理人：郑雪峰，系中国工商银行股份有限公司东莞分行的工作人员。委托代理人：李云，系中国工商银行股份有限公司东莞分行的工作人员。原告徐九星与被告颜昭松、中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行（以下称“工商银行大朗支行”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月14日立案后，适用普通程序于2016年8月9日公开开庭进行审理。原告徐九星的委托代理人王雪斌，被告工商银行大朗支行的委托代理人李云到庭参加诉讼。被告颜昭松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐九星向本院提出诉讼请求：1.确认徐九星对位于东莞市大朗镇怡朗路258号金海广场A幢A2806号房屋享有所有权，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由颜昭松和工商银行大朗支行承担。事实与理由：2015年12月，徐九星与颜昭松达成协议，徐九星购买了颜昭松位于东莞市大朗镇怡朗路258号金海广场A幢A2806的房屋，总价款270000元。徐九星向颜昭松支付50000元后，颜昭松将房屋交付徐九星。后徐九星交纳了房屋的物业管理费、水电费等，并于2016年1月3日向颜昭松支付了第二期房屋价款170000元。2016年1月7日，双方到房管部门签订《房地产买卖合同》，房管部门同意办理房屋产权变更登记手续，并向徐九星出具了缴纳相关税款的凭证。徐九星向税务部门缴税后，税务部门出具了《税收缴款书》、《销售建筑物发票》和《房地产办证证明》等。但2016年1月19日，徐九星接到通知称案涉房屋被法院查封，申请人为工商银行大朗支行。徐九星提出执行异议，被法院裁定驳回异议请求。徐九星不服，故提起诉讼，请求判如所请。被告颜昭松未答辩，亦未提供证据或提出质证意见。被告工商银行大朗支行辩称：第一，案涉房屋被查封前，产权登记在颜昭松名下，工商银行大朗支行有理由相信房屋属于颜昭松所有。因此工商银行大朗支行申请保全案涉房屋，不违反法律规定。第二，徐九星提供的证据显示其分别于2015年12月20日、2016年1月3日和2016年1月7日向颜昭松支付购房款共270000元，但徐九星与颜昭松签订《房地产买卖合同》的时间是2016年1月7日，在付款之后，且合同约定总价款为200000元，与付款情况矛盾，有违一般常理，故不足采信。第三，徐九星以200000元购买案涉房屋，明显低于市场价格，不排除徐九星与颜昭松恶意串通，损害工商银行大朗支行的利益。第四，徐九星在交易过程中，没有查实注意案涉房屋尚在办理房地产权证的情况，徐九星存在过错。基于以上理由，徐九星要求解除对案涉房屋的查封，于法无据，请求驳回徐九星的诉讼请求。经审理查明：本院在审理工商银行大朗支行与颜昭松、朱宇云、林妙君、林绍加、东莞市泰裕纺织有限公司、东莞市泓鑫泰纺织有限公司金融借款合同纠纷一案中，根据工商银行大朗支行的财产保全申请，于2016年1月13日查封了颜昭松位于东莞市大朗镇怡朗路258号金海广场A幢A2806的房屋。徐九星对此提出异议，认为房屋属其所有，要求本院解除查封。本院作出（2016）粤1972执异21号执行裁定书，裁定驳回徐九星的异议请求。徐九星不服，提起诉讼。案涉房屋建筑面积94.33平方米，为颜昭松于2000年9月15日以146211元的价格向东莞市大朗镇房地产开发公司购买，于2015年12月31日办理产权登记，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号。2015年12月20日，颜昭松与徐九星签订《房产买卖合同》，约定徐九星以270000元的价格向颜昭松购买案涉房屋，合同签订之日支付房款50000元，交付房屋之日支付第二期房款170000元，完成过户手续当日支付尾款50000元。合同签订后，徐九星分别于2015年12月20日、2016年1月3日和2016年1月7日向颜昭松支付现金50000元、170000元和50000元，付清了购房款。并且，徐九星称颜昭松于2015年12月28日向其交付房屋，徐九星入住后交纳了2015年12月和2016年1月的水电费和管理费，有房屋钥匙、住户卡、物业管理公司的《证明》和相关费用凭据等为证。另，2016年1月7日，徐九星与颜昭松到房管部门办理案涉房屋产权变更登记手续时，网签了《房地产买卖合同》，约定交易价款为200000元，于签订合同之日一次性支付，房屋交付时间为2016年1月8日。徐九星称填报的交易价格、付款时间和房屋交付时间与实际不同，是为了减少税费，方便办证。但由于房管部门经审核，认为其交易价格明显低于东莞市存量房交易计税价格评估系统的评估结果，故房管部门按照系统评估价格260973元核定房屋交易计税价格为260973元。同日，徐九星按照房管部门和税务部门的要求，缴纳了相应的税费，取得销售建筑物、构筑物发票、《税收缴款书》和《广东省东莞市房地产办证证明》等。诉讼过程中，工商银行大朗支行主张徐九星与颜昭松恶意串通，以明显低于市场价的交易价格买卖房屋，目的是损害工商银行大朗支行的合法权益。但工商银行大朗支行对其主张没有提供证据予以证明。以上事实，有（2016）粤1972民初3301号民事裁定书、（2016）粤1972执异21号执行裁定书、房产登记信息查询结果、房地产权证、《商品房购销合同》、《房产买卖合同》、收据、收条、钥匙、住户卡、《证明》、水电费票据、《房地产买卖合同》、《东莞市房地产交易计税价格核定通知书（一）》、销售建筑物、构筑物发票、《税收缴款书》和《广东省东莞市房地产办证证明》及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审查重点为徐九星就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，徐九星已付清案涉房屋的全部转让价款，实际占有使用房屋，并与颜昭松到房管部门网签了《房地产买卖合同》及缴纳了相应的税费，履行了办理房屋产权变更登记的相关手续。过程中，虽然徐九星以现金方式支付转让价款，并且，徐九星与颜昭松网签《房地产买卖合同》时，填报的交易价格、付款时间和房屋交付时间与实际不同。但是，考虑案涉房屋初始价值为146211元，及2016年1月7日时，房管部门按照东莞市存量房交易计税价格评估系统评估案涉房屋价格为260973元，徐九星实际以270000元的价格购买案涉房屋及以现金支付价款，并无不妥之处。工商银行大朗支行主张徐九星与颜昭松恶意串通，以明显低于市场价的交易价格买卖房屋，损害工商银行大朗支行的合法权益，没有证据予以证明，本院不予采纳。由上，本案符合前述司法解释规定的人民法院“不得查封”的情形，徐九星提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封有事实和法律依据，本院予以支持。对徐九星请求确认其对案涉房屋属享有所有权的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋尚未登记到徐九星名下，所有权未发生转移，因此徐九星该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、不得执行位于东莞市大朗镇怡朗258号金海广场A幢A2806的房屋（房地产权证号为粤房地权证莞字第××号），并立即解除对该房屋的查封。二、驳回原告徐九星的其他诉讼请求。本案诉讼费5350元，由被告中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  卢秀文审 判 员  陈映华人民陪审员  李慧霞二○二○一六年十一月十五日书 记 员  陈捷乐附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。