湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1706号
上诉人（原审被告）：湖南瑶都城建投资有限公司。
法定代表人：曾德春，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐芬生，系该公司副总经理（特别授权）。
委托诉讼代理人：蒋双生，湖南正赢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙晓凤。
委托诉讼代理人：唐斌（龙晓凤丈夫）。
上诉人湖南瑶都城建投资有限公司因与被上诉人龙晓凤商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1l03民初1347号民事判决，于2016年7月20日通过冷水滩区人民法院向本院提出上诉。湖南省永州市冷水滩区人民法院于同年8月15日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人湖南瑶都城建投资有限公司的委托诉讼代理人徐芬生、蒋双生，被上诉人龙晓凤的委托诉讼代理人唐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人湖南瑶都城建投资有限公司上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、2013年8月29日，上诉人与被上诉人协商重新签订《商品房买卖合同》，约定买受人在签署合同后，一次性以现金结算付清全部房款人民币捌拾万元整，同时上诉人的经办人还着重声明，“2013年8月22日所签的四份购房合同作废，……”，故双方已协商解除了2013年8月22日公司股东杨启明以自己所可能分得的房屋抵偿给龙晓凤的内容，被上诉人龙晓凤并未依约付清全部房款；2、2013年8月22日上诉人出具捌拾万元收据，该收据系2013年8月22日所签订的《商品房买卖合同》的附件，是其组成部分，而8月29日重新签订的合同已经宣布前一份合同作废，前述出具的捌拾万元收款收据应当一并作废。
被上诉人龙晓凤答辩称：1、双方签订的两份购房合同均是合法有效的，后一份合同是前一份合同的补充完善和延续，是有联系的，收款收据是有效的；2、被上诉人在既有购房合同，又有收款收据，还有补充协议和承诺书的情况下，才将30万元和借款交给上诉人的委托代理人陈晓明，已经支付80万元购房款，上诉人在合同约定的期限没有将房屋交付被上诉人是事实。
被上诉人龙晓凤向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告已交的购房款800,000元，并支付利息80,100元，共计880,100元（利息仅计算至2016年5月10日止，以后的利息应计算至给付之日止）。
一审法院认定事实：2013年8月20日湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部作为出卖人与买受人杨启明签订一份《商品房买卖合同》，约定将阿里山庄B栋6号楼建筑面积283.07平方米的房屋出售给杨启明，付款方式具体按关于妥善处理阿里山项目部股东购买住房的规定办理，实际支付金额及付款方式以阿里山项目部财务结算清单为准（所附清单写明单价为3,100，总房款877,517，抵个人所得877,517）。房屋交付期限为2013年元月30日，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。出卖人应当退还全部已付房款，并按同期银行存款利率计息支付违约金。杨启明是该项目部的股东之一，其在该项目投资63万元，占5.25%的股份。陈晓明、陈黎明也是该项目部股东，陈黎明于2011年4月12日向龙晓凤借款30万元，实为帮杨启明所借，在陈黎明病故后，杨启明同意直接向龙晓凤支付借款本金30万元及利息。在2012年8月12日的时候该项目部股东曾作出《关于妥善处理阿里山项目部股东购买住房的规定》，约定了允许股东预购房屋及所购房款由本人股资抵交等内容。2013年8月20日在《关于处理杨启明股东债务问题研究决定》中写明：为妥善处理杨启明股东的有关问题，经杨启明夫妇同陈晓明共同商量决定：一、杨启明将本人在阿里山项目部所购价值877,517元的B栋6号房作价为80万元整，由陈晓明同志处理。二、陈晓明在处理该房所得时，必须留有壹拾万元整由本人代为杨启明保管，在阿里山项目部决算时，当杨启明的“所得”少于877,517元时，由陈晓明将代为杨启明保管的壹拾万元交给阿里山项目部（多退少补），若还不够，其不够部分由杨启明本人筹措交给公司。三、如没有按照上述一、二、两点办到，阿里山项目部将不办理B栋6号房的房产证和土地使用证。杨启明、陈晓明、龙晓凤等在同意以上决定的当事人签字栏下签名，徐芬生、周灿、白晓凤在阿里山项目部在场人员签字栏下签名。2013年8月22日湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部作为出卖人与买受人龙晓凤签订一份《商品房买卖合同》，约定将阿里山庄B栋6号楼建筑面积283.07平方米的房屋作价80万元出售给龙晓凤，房屋交付期限为2014年12月31日，该合同被告法定代表人曾德春也签了名，周灿、陈晓明在委托代理人栏签名，合同其它内容与2013年8月20日湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部与杨启明签订的那份《商品房买卖合同》一样。同日，湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部向龙晓凤出具今收到其交来B栋06号房购房款80万元的收据。被告项目部在收据存根联上写明：具体按2013年8月20日《关于处理杨启明股东债务问题研究决定》办理。2013年8月29日陈晓明、龙晓凤签订一份《补充协议》，写明杨启明因借龙晓凤的钱，无力偿还，现自愿将永州市冷水滩区阿里山房产项目名下股份所分得的B栋6号283.07平方米住宅及地下室车位一个一起转让给龙晓凤，龙晓凤在扣除杨启明所欠债务后另补杨启明人民币叁拾万元整，双方债权债务及本次房屋转让款全部结清等内容，徐芬生也在其上签名。同日湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部作为出卖人与买受人为龙晓凤就B栋6号楼又签订一份《商品房买卖合同》，将原合同中空格处笔写的内容改为打印体，另外改变的内容有“在房屋面积出现误差时，双方不再另补差价”，去掉了“付款方式具体按关于妥善处理阿里山项目部股东购买住房的规定办理，实际支付金额及付款方式以阿里山项目部财务结算清单为准及买受人逾期付款的违约责任”的内容，其它内容与原合同一致。被告法定代表人曾德春也签了名，徐芬生、陈晓明在被告委托代理人栏签名，徐芬生于当日出具承诺书，“龙晓凤所购住房需办的两证，在2014年年底前办妥，并承诺按第一位优先办理，2013年8月22日所签的四份购房合同作废，待曾德春董事长回冷水滩后将该四份合同归集后由阿里山项目部和龙晓凤当面销毁。”龙晓凤于2013年8月30日、9月11日分两次将30万元款项转账给陈晓明指定的账户，陈晓明分两次给龙晓凤出具了收条。后被告以自己无法定或约定义务交房给原告为由至今没有将房屋交付原告。
一审法院认为，本案的焦点问题一是原告与被告项目部就阿里山庄B栋6号房屋所签商品房买卖合同效力问题，二是购房款是否给付问题。原告认为合同有效，购房款已全部给付，被告认为合同内容不真实、原告采取欺诈手段骗取签订合同、不是被告真实意思表示因而无效，项目部是将该房屋卖给杨启明，被告未收到原告购房款，故无义务将房屋交付原告。法院认为，从本案查明的事实和过程看，被告项目部就阿里山庄B栋6号房屋最初是与其股东杨启明签订买卖合同，约定应付的购房款以其投资款及利润抵扣，杨启明因欠原告龙晓凤的50万元债务无力偿还，同意将该房转由龙晓凤购买，购房款中可抵扣自己所欠原告龙晓凤的50万元债务，被告项目部人员在场知情并签名，之后与原告龙晓凤前后两次签订商品房买卖合同，被告法定代表人也在前后两份合同上签字，且在未实际收到购房款的情况下向原告出具购房款收据，收据存根联上还写明要具体按2013年8月20日《关于处理杨启明股东债务问题研究决定》办理。上述行为产生了两种法律后果，一是杨启明放弃该房购买权，同意将该房转由龙晓凤购买，故在被告项目部与原告签订购房合同后形成了被告项目部与原告两者之间的房屋买卖关系。因为杨启明虽然与被告项目部签订了购房合同，但该房并未办理产权过户手续，所有权依然在被告，在法律上不存在原告从杨启明手里买房所形成的房屋买卖关系。二是在购房款的支付方式上，通过2013年8月22日湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部与龙晓凤签订的《商品房买卖合同》中关于付款方式的约定、2013年8月20日《关于处理杨启明股东债务问题研究决定》的内容及被告项目部收据存根联上注明的内容综合来看，原告龙晓凤、被告项目部、杨启明、陈晓明形成了如下意思表示，即原告龙晓凤应付的80万元购房款，其中50万元由杨启明欠原告龙晓凤的50万元债务冲抵，不用再给付，余下的30万元由原告龙晓凤付给陈晓明处理，最后决算时以杨启明在项目部的63万元投资款及利润结算，多退少补。以上证据足以证明被告是同意按上述方式付款的。综上，原告与被告项目部就阿里山庄B栋6号房屋所签商品房买卖合同合法有效，是双方多次协商自愿的结果，构不成欺诈，原告龙晓凤应付的80万元购房款也视为已按约定支付给被告，被告的辩解理由不能成立。其不在合同约定期限内将房屋交付原告构成违约，原告有权按照合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除原告龙晓凤与被告湖南瑶都城建投资有限公司于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖南瑶都城建投资有限公司应在本判决生效之日起十日内退还原告龙晓凤购房款80万元，并支付违约金（以80万元为基数自2013年9月11日起按同期银行存款利率计算至给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,601元，减半收取6,300.5元，财产保全费5,000元，合计11,300.5元，由被告湖南瑶都城建投资有限公司承担。
二审中，上诉人湖南瑶都城建投资有限公司未向本院提交新的证据，被上诉人龙晓凤提交了2013年8月22日《商品房买卖合同》与2013年8月29日《商品房买卖合同》两份合同原件，欲证实两份合同均真实有效。上诉人湖南瑶都城建投资有限公司质证意见：对二份合同的真实性无意见，但8月22日签订的合同已被承诺书替代，是无效合同，8月29日签订的合同是有效的。
本院认证认为，上诉人对两份合同的真实性并未提出异议，本院对证据的真实性予以确认，且一审法院对双方当事人先后两次签订买卖合同的事实已经认定，本院对此两份证据予以采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，涉案的B栋6号楼先后签订多份买卖合同，分别是：1、2013年8月20日，上诉人湖南瑶都城建投资有限公司与其股东杨启明签订购房合同，6号楼由杨启明购买，杨启明在公司的股资抵交购房款，后因杨启明向被上诉人龙晓凤借款30万元（该款系陈晓明兄弟陈黎明名义出借，陈黎明已故）未还，杨启明夫妇与陈晓明商量6号楼作价80万元由陈晓明处理；2、2013年8月22日，上诉人湖南瑶都城建投资有限公司与被上诉人龙晓凤签订《商品房买卖合同》，约定将6号楼作价80万元出售给龙晓凤，同日，阿里山项目部向龙晓凤出具80万元收款收据；3、2013年8月29日，陈晓明与被上诉人签订《补充协议》，因杨启明无力还款将6号楼转让给龙晓凤，龙晓凤扣除债务后另补人民币30万元，同日，上诉人湖南瑶都城建投资有限公司与被上诉人再次签订《商品房买卖合同》，去掉了“付款方式具体按关于妥善处理阿里山项目部股东购买住房的规定办理，实际支付金额及付款方式以阿里山项目部财务结算清单为准及买受人逾期付款的违约责任”的内容。由上述合同签订过程可知，上诉人湖南瑶都城建投资有限公司与杨启明签订买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，杨启明理应取得买卖合同项下的各项权利；因借款到期未还，杨启明将买卖合同项下的各项权利转让给被上诉人龙晓凤，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，上诉人对杨启明转让合同权利是知情的，其与被上诉人就6号楼另行签订买卖合同，更是以实际行为表示同意合同权利的转让，上诉人应当依约定向被上诉人龙晓凤交付标的物，因未及时交付标的物，一审法院判决解除买卖合同，现双方当事人争议焦点在于被上诉人是否依约支付80万元购房款。
被上诉人龙晓凤陈述交付购房款有两方面，一是抵扣杨启明借款本息50万元，将借款借条交付陈晓明；二是剩余30万元分两次转账至上诉人委托代理人陈晓明指定的账户；龙晓凤为此向一审法院提供了证据四收款收据（80万元）、证据五杨启明在阿里山项目部股金为63万元的证明、证据六关于处理杨启明股东债务问题研究决定、证据七补充协议、证据八陈晓明出具的收条及银行进账单。结合本案证据分析，①如前所述，上诉人同意杨启明将买卖合同权利转让被上诉人龙晓凤，明知购房款中以债抵扣的情形，仍然向龙晓凤出具80万元购房款的收款收据，足以说明双方当事人同意以抵债方式支付50万元购房款；②上诉人与被上诉人签订的两份合同中，陈晓明均作为上诉人的委托代理人在合同上签字，且陈晓明系阿里山项目部的股东之一，被上诉人龙晓凤按照陈晓明的指示，将剩余30万元汇入指定账户，应视为被上诉人向上诉人支付购房款。故上诉人提出“被上诉人龙晓凤并未依约付清全部房款”的上诉理由，本院不予采纳。合同成立后，一方当事人主张合同发生变更、解除情形的应当负有举证责任，上诉人提出“捌拾万元收款收据作废”的上诉理由，无确凿有效证据予以证实，本院不予采纳。
综上所述，上诉人湖南瑶都城建投资有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,601元，由上诉人湖南瑶都城建投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 李 飞
代理审判员 熊孝航
二〇一六年十月十八日
书 记 员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。