湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄星民一初字第372号
原告申雁。
委托代理人康洪峰，湖南星奥律师事务所律师。
委托代理人刘卫锋，湖南星奥律师事务所律师。
被告龚早枚。
原告申雁诉被告龚早枚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，依法由审判员刘艳姿担任审判长，与人民陪审员罗亚利、谭志红组成合议庭，于2015年10月26日公开开庭进行了审理，原告申雁及其委托代理人刘卫锋到庭参加了诉讼，被告龚早枚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申雁诉称，2011年7月29日，原告作为玫瑰花园酒店股东在房屋产权人萧玉良等人处租赁了娄底市大汉路仙人桥安置小区15号地上十层房屋约3900平米做酒店经营，租赁期限为12年。2012年3月，原、被告签订租赁合同，由被告在原告经营的酒店内租赁了第三层、第四层作为足浴城自主经营，租赁期限为12年，原告给被告两个半月的装修免租金期，租金第一年为20万元，其后在该基础上每年递增3%，每半年提前15天缴纳一次租金，并约定了违约金。自2014年11月开始，由于水电等费用没有如期缴纳，被告将足浴城内主要物品搬空，在没有和原告协商解除合同的情况下一走了之，原告多次打电话催缴租金及水电等费用未果。故原告诉至法院，请求判令原、被告解除租赁合同关系，由被告按照合同约定支付租金38245元（计算至2015年1月25日，实际计算至被告搬离日，包括前半年度欠付租金3045元），电梯维护费720元，消防及维修费18600元，水电费3334元及违约金60000元（计算至2015年1月25日），由被告赔偿原告损失1000元（自2015年1月11日至1月25日），并由被告承担本案诉讼费用。
原告申雁为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、房屋租赁合同两份，用以证明原告与被告之间的房屋租赁关系；
证据二、仙人桥劳动力安置基地工程建设指挥部出具的证明一份，用以证明房屋的产权证正在办理当中；
证据三、龚早枚亲笔签名的欠条一张，用以证明被告欠原告消防费1.8万元。
证据四、收据二份，用以证明被告交纳房租及水电费等情况。
被告龚早枚未应诉答辩，亦未向本院提交证据，视为放弃举证和质证的权利。
对原告所举证据，本院认证如下：证据一，来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院予以采信；证据二，来源合法，且能够与证据一相互印证，本院予以采信；证据三、证据四，来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院予以采信。
根据本院采信的证据及庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：
2011年7月29日，原告申雁、案外人杨卫红与萧玉良等人签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，申雁等人承租位于娄底市大汉路仙人桥安置小区15号地的房屋，租期十二年，自2012年1月19日至2024年1月18日，租赁期间，因经营需要，承租人可以转租、转借承租房屋，双方并就租金等其他有关事项进行了具体约定。在后，原告申雁与案外人杨卫红一致同意，由原告申雁作为甲方与作为乙方的被告龚早枚签订《房屋租赁合同》，将其承租的位于娄底市大汉路仙人桥安置小区15号地“玫瑰花园酒店”的第三层、第四层转租给乙方，双方约定：租期12年，自2012年5月26日至2024年5月25日。乙方租赁该房屋作为足浴使用，甲方给乙方两个半月装修期（自2012年3月10日至2012年5月25日），此期间不计算租金。房屋租金为20万元一年，从第二年开始，每年递增3%的租金。2012年5月26日交第一次租金，以后每半年支付一次租金，提前15天交给甲方租金。乙方提供承租场地消防报建装修图及相关证件，甲方保证乙方的消防验收合格，被告同意按50元／平方米（即总价为38000元）费用补给甲方，该部分费用在2012年5月26日一次性支付给甲方。租赁期间，房屋和土地的产权税费、出租房屋税费由甲方依法交纳。乙方负担足浴城发生的水电费用和经营税费。租赁期内，乙方逾期交纳租金的，每逾期一日，则每日应向甲方按乙方第一年的日租金的2倍即1000元支付违约金。原、被告在合同中约定了双方有权解除合同的条件，其中，被告逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，以及拖欠房租累计半年以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，双方同时就其他有关事项进行了约定。
2014年6月26日，被告向原告交纳了2014年5月26日至2014年11月25日的租金103045元，尚欠租金3045元。2014年11月26日，原告与被告就被告所经营的足浴场所所欠玫瑰花园酒店消防费尾款事宜，由原告书写欠条一张，被告签字确认。欠条内容为“足浴欠我酒店消防费尾款18000元，足浴答应在2015年3月底之前一定归还”。2014年11月29日，被告缴纳了税费、电费等费用共计4190元。此后，被告未向原告交纳租金，在未通知原告的情况下搬离租赁场地，双方遂酿成纠纷。
本院认为，原告承租他人的房屋，在与他人签订的《房屋租赁合同》中约定原告可以将该房屋转租，并约定租赁期限为2012年1月19日至2024年1月18日。原告经与共同承租人杨卫红协商一致，由原告将该承租房屋的一部分转租给被告，并且签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，但原告与被告约定的转租期限2012年5月26日至2024年5月25日超过了原告与他人所签订的租赁合同的剩余租赁期限，因此，双方关于超过剩余租赁期限部分的约定无效。该原、被告所签订的租赁合同在他人先许原告转租的期限内合法有效，对双方具有法律约束力。原告将该房屋转租给被告使用后，已经履行了合同义务，被告应当按照约定交纳房屋租金等费用。经计算，至2014年11月25日止，被告应交纳租金106900元，已交103045元，尚欠3045元，之后未按约定交纳租金。被告在未通知原告的情况下离开租赁场地，以实际行动表明不履行主要义务，对于原告要求解除与被告的租赁合同关系的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定，一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告自2014年11月26日至今拖欠的租金等费用，原告仅主张计算至2015年1月25日，系原告对其自身民事权利的处分，本院予以确认。被告自2014年11月26日至2015年1月25日应当交纳的租金为35363.33元。因此，至2015年1月25日，被告尚欠原告租金38408.33元。原告主张由被告支付租金38245元，本院予以确认。原告主张违约金60000元超出了因欠缴租金所造成的损失，违约金可以原告主张的租金38245元为基数按月利率2%从2015年1月25日起计算至清偿之日止。原告主张的消防及维护费18600元，因双方仅就消防费提供了证据证明，因此，对原告主张的维护费，本院不予支持。原告主张的电梯维护费720元、水电费3334元、损失1000元，原告未提供证据证实，缺乏依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告申雁与被告龚早枚签订的《房屋租赁合同》；
二、由被告龚早枚支付原告申雁租金38245元、消防费18000元，并以38245元为基数按月利率2%从2015年1月25日起至清偿之日止计算违约金；
三、驳回原告申雁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，由被告龚早枚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 刘艳姿
人民陪审员 罗亚利
人民陪审员 谭志红
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 黄娅妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。