四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川19民终180号
上诉人（原审原告）张胜忠，男，生于1975年4月1日，汉族，小学文化，住南江县石滩乡雪花寺村街道。
上诉人（原审原告）赵小华，女，生于1978年6月13日，汉族，小学文化，住南江县石滩乡雪花寺村街道。系原告张胜忠之妻。被告赵光成、冉银华之次女。
委托代理人涂鸿君，四川洪援律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵光成，男，生于1947年2月7日，汉族，小学文化，住南江县石滩乡雪花寺村。
被上诉人（原审被告）冉银华，女，生于1950年10月15日，汉族，不识字，住南江县石滩乡雪花寺村。系被告赵光成之妻。
被上诉人（原审第三人）梁小平，男，生于1970年6月30日，汉族，初中文化，住南江县石�乡雪花寺村街道。
委托代理人滕海泉，巴中市南江县集州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）赵明兰，女，生于1971年5月21日，汉族，小学文化，住南江县石滩乡雪花寺街道。系第三人梁小平之妻，被告赵光成、冉银华之长女。
上诉人张胜忠、赵小华与被上诉人赵光成、冉银华、梁小平、赵明兰所有权确认纠纷一案，因上诉人不服南江县法院（2015）南民初字第1646号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张胜忠、赵小华及其委托代理人涂鸿君、被上诉人赵光成、冉银华、梁小平、赵明兰及其委托代理人滕海泉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明:原告赵小华、第三人赵明兰系被告赵光成、冉银华夫妇之女。2000年4月2日,原告张胜忠、赵小华在南江县民政局登�结婚。2000年5月2日，原告张胜忠、赵小华与被告赵光成、冉银华签订落户协议，议定原告张胜忠到女家落户生活。2000年3月12日，原告张胜忠向雪花寺村委会缴纳土地建房补偿费560.00元。2000年底，原告张胜忠、赵小华与被告赵光成、冉银华共同生活期间在南江县石滩乡雪花寺村街道建成一楼一底三个门面砖混结构房屋一栋。2001年2月12日，南江县国土资源管理批准被告赵光成占用非耕地70平方米，核发南江县（2001）字第300号集体土地使用证。2003年11月6日，原告张胜忠与第三人梁小平签订房屋买卖协议，约定原告张胜忠将公路旁一座砖混结构的一楼一底的房屋的三个门面中的一个门面出售给第三人梁小平，出售价格为13000元；其余两个门面由赵光成出售给第三人梁小平。协议签订后，被告赵光成、冉银华以价款26000.00元将其余二个门市卖给第三人梁小平；同时第三人梁小平、赵明兰搬至二层住房居住至今。居住期间，第三人梁小平改建楼梯道，原告张胜忠、赵小华对此行为没有提出异议。2006年9月26日，南江县国土资源管理局给第三人赵明兰核发南国用（2006）第0726号国有土地使用权证。2015年5月25日，原告张胜忠向南江县人民法院大河法庭提起诉讼，要求确认房屋与被告赵光成共有，2015年6月24日，提交撤诉申请要求撤回起诉，南江县人民法院裁定准予撤诉。同天，原告张胜忠、赵小华给第三人梁小平、赵明兰出具承诺书：“本人自愿放弃对雪花寺村街道梁小平居住的房屋的一切权利主张。该房屋属梁小平所有。”现原告诉讼来院，请求判令确认位于南江县石滩乡雪花寺村街道南国用（2006）第0726号房屋第二层系原告张胜忠、赵小华与被告赵光成、冉银华共有并赔偿损失33000.00元。庭审中，原告张胜忠、赵小华不同意调解。
原审认为：2000年底原告张胜忠、赵小华与被告赵光成、冉银华作为家庭成员共同生活期间在南江县石滩乡雪花寺村街道建成一楼一底三个门面砖混结构房屋一栋，2003年11月6日原告张胜忠与第三人梁小平签订房屋买卖协议中没有明确第二层住房已卖给第三人梁小平，事实清楚。庭审中，被告赵光成、冉银华确认诉争房屋已变卖给第三人梁小平。第三人梁小平、赵明兰搬进住房居住时改建楼梯道原告张胜忠、赵小华明知没有提出异议。2006年9月26日南江县国土资源管理局给第三人赵明兰核发南国用（2006）第0726号国有土地使用权证，至今具有法律效力。2015年6月24日原告张胜忠、赵小华给第三人梁小平、赵明兰出具承诺书自愿放弃对雪花寺村街道梁小平居住的房屋的一切权利主张，该房屋属梁小平所有，该承诺书系原告张胜忠、赵小华对二楼房屋实体权利的处分，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条规定“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”为维护正常的生活秩序，有利于生产生活和家庭和睦，原告张胜忠、赵小华主张与被告赵光成、冉银华共有二楼房屋和赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此判决：驳回原告张胜忠、赵小华的诉讼请求。
宣判后，上诉人张胜忠、赵小华不服向本院提起上诉。其上诉请求为：撤销原判，并依法改判2006年赵光成与梁小平夫妇的房屋买卖口头协议无效；梁小平、赵明兰现居住的房屋第二层住房归上诉人及被上诉人赵光成、冉银华共同所有。其上诉的主要理由�：一、原审判决认定事实错误。1、被上诉人之间采取欺骗隐瞒手段将诉争房屋的住房认定为一种合法买卖行为是错误的。2.2001年上诉人与赵光成就相邻的楼梯间进行了改建，被上诉人梁小平夫妇住进之后，没有进行任何改变。3.被上诉人赵明兰采取不正当手段取得的南国用（2006）第0726国有土地使用权证书时上诉人并不知情，报批程序违法，应予撤销。4.一审中只查明认定了上诉人的承诺，而对被上诉人赵光成夫妇的承诺却不予审查，未予查明，同样错误。二、原审判决适用法律错误。1.被上诉人赵光成夫妇与梁小平夫妇仅只是在庭审中双方口头陈述是买卖关系，没有强有力的书面证据和其他佐证材料。2.被上诉人梁小平并未改建楼梯道等行为，而以此认定合法占有取得所有权，更为错误。3.被上诉人梁小平在合法取得第一层的门市时，以无偿借住方式入住第二层住�，上诉人已经给予了极大的方便，决不能以此认为是接受房屋所有权的行为，所有权并不能因此发生任何改变。在2015年6月的首次诉讼中，上诉人才知道是所谓的买受，诉讼时效从此开始计算。4.即使上诉人对被上诉人赵光成的承诺成立的话，也不能作为对上诉人不利的证据予以认定和裁判的根据。5.梁小平夫妇明知上诉人与被上诉人赵光成夫妇有长期而激烈的矛盾，双方恶意串通侵害上诉人的合法财产权益。综上，原审判决认定事实和适用法律明显错误，恳请撤销原判，并改判支付上诉人的上诉请求，以保护上诉人的合法权益。
被上诉人梁小平、赵明兰答辩认为：本案中的房屋买卖是有合法的协议买卖取得；对楼梯进行改建，一审中已经查明，并且一审已经认定；赵光成能够证明收到了梁小平的购房款，取得款后用于了家庭共同开支，被上诉人没有采取�意串通的方式，是通过合法的协议购买的，同时被上诉人和上诉人在大河法庭，上诉人已经放弃了自己的权利。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人赵光成、冉银华答辩认为：房子是因为冉银华染病，政府给我们赔偿了钱，然后修建了现在的房子，把房子卖给了梁小平是事实，然后修建了房子，卖房款用于了家庭开支。
上诉人在庭审前申请证人出庭作证，庭审中证人王小成出庭作证，欲证明在大河法庭审理中，张胜忠是否给梁小平书写了一份承诺书及梁小平是否给张胜忠书写了承诺书。针对承诺书的书写情况，证人证实张胜忠曾经在大河法庭审理中写过承诺书。被上诉人梁小平质证认为，张胜忠和赵光成给梁小平书写了承诺书，一审提到这个问题是事实，张胜忠的签名属实。经合议庭评议认为，虽然无证据证实张胜忠签名的承诺�其亲笔书写，但签名属实，系其真实意思表示，本院予以认定。上诉人在庭审中出具了一份南江县石滩乡雪花寺村村民委员会出具的一份情况说明，证明目的是诉争房屋从2012年以来就有关于房子的纠纷，一直没有停止过。因为该份情况说明只是加盖了石滩乡雪花寺村村民委员委员会人民调解委员会的印章，而没有具体负责人的签名，根据证据的合法性的规定，该证据不具有合法性，本院不予采纳。被上诉人在庭审中提交了两份证明，一份是赵德讯的证明，证明目的是梁小平买了房屋以后，对房子进行了装修，上诉人并不是对房屋的状况不知情。一份是赵大丛书写的证明，证明的目的是收条在协议之前，在合同之前梁小平已经取得了房子，6月份书写的协议是后来补的协议。上诉人质证认为，赵德讯的证明是虚假的，他不是房子买卖的当事人和在场人。赵大丛的证词也是虚假的，在买房子之前应该把钱给付，对两份证据的真实性均不认可。经合议庭评议后，对赵大丛的说明与一审提交的赵大丛收条可以相互印证，本院予以采纳；对于赵德讯的证明与现在的房屋状况可以相互佐证，本院予以采纳。
经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，合法的协议受法律保护。2003年11月6日上诉人张胜忠与被上诉人梁小平签订房屋买卖协议，虽然没有明确约定将二层卖与梁小平，但是协议约定“乙方买受后，如继续加层，甲方不得干涉和阻拦”、“该房经理清买卖手续后，所有权属于乙方”、“第一条中的其余两个门面由赵光成出售给乙方”。根据房屋买卖协议已约定其余两个门面由赵光成出售给乙方，实质上在该协议中，上诉人张胜忠与赵光成已约定了张胜忠对其余两个门面将丧失�有权，由赵光成处理，那么赵光成对其余两个门面有处置的权利，所以赵光成将房屋卖与梁小平是一种合法的买卖行为。根据当地的交易习惯，买门面一般带着二楼的住房，且成此后长达十年的时间内，被上诉人赵明兰取得国有土地使用权证书及对房屋进行改建，上诉人应住在街的对面，不可能不知情，说明梁小平已经取得了整栋房屋的所有权，所以上诉人认为被上诉人之间采取欺骗手段将诉争的住房进行买卖的上诉理由不成立。对于上诉人认为被上诉人赵明兰取得国有土地使用权证书程序不合法的上诉理由，因为根据协议规定，被上诉人赵明兰、梁小平从2003年已经入住房屋，并且进行了改建，说明被上诉人赵明兰、梁小平已经实际占有该房屋，被上诉人取得国有土地使用权证书并没有必须告知上诉人的义务，且取得该国有土地使用权证书，程序是否合法不属于本案审理范畴，所以上诉人主张的国有土地使用权证书报批程序不合法的理由不成立。关于上诉人认为在一审中认定自己在大河法庭的承诺书系是调解过程中做出的妥协让步不能作为一审定案的依据的上诉理由。经查，上诉人并无证据证明该承诺是为了案件的调解自己作出的妥协或让步，且该承诺系上诉人知道承诺内容后亲笔签名，系其真实意思表示，是对诉争房屋实体权利的处理，上诉人并无证据证明该承诺有违反法律规定和不是其真实意思的证据。且房屋已经按照协议卖给了被上诉人梁小平、赵明兰，被上诉人已经实际居住了十几年，办理了国有土地使用权证书，被上诉人梁小平、赵明兰已经取得了该房屋的所有权。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变。
二审案件受理费725元由上诉人张胜忠、赵小华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 斌
代理审判员 彭 科
代理审判员 王 军
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 张志民