重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第07771号
原告：重庆市光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路123号，组织机构代码70944471-7。
法定代表人：陈洪，董事长。
委托代理人：何键，男，1974年12月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人：何跃，男，1989年8月24日出生，汉族，住四川省南充市。
被告：ＸＸ，男，1986年4月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。
原告重庆市光华物业管理有限公司（以下简称光华公司）与被告ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华公司的委托代理人何键、何跃，被告ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光华公司诉称，原、被告于2010年9月27日签订《光华˙观府国际前期物业管理服务协议》。原告对被告所属产权房屋江北区华新村X号X号楼X层X号房提供物业服务，形成物业管理服务关系及事实。协议约定：被告应按季度交纳物业费，交纳时间为每季度首月1－10日。高层住宅按建筑面积1.8元／平方米。被告有责任和义务在约定时间内缴纳物业管理服务费。违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取违约金。被告拖欠原告2013年4月至2015年6月物管费5645.7元；经多次催收未果（派发律师函、张贴催费通知、电话通知等方式），现诉至法院请求判令被告支付欠款5645.7元，并判令被告从欠费之日起至付款之日止支付违约金；本案诉讼费由被告承担。
被告ＸＸ辩称，因原告违约在先才未交物业费的。开发商违规在我们X栋通风竖井里添加了商用烟道，我们多次找到原告要求其制止，但原告既不制止也不向相关部门反映；原告不履行安保义务，小区多次发生偷盗事件；清洁卫生也做的不好，车库灰尘很多；公共设施设备的维护也不到位，楼道的路灯坏了几个月都没有人换，车库负一、负二、负三楼的门锁也是坏的，小区喷水池从来没有使用过。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，重庆光耀物业开发有限公司（以下简称光耀公司，即重庆市江北区光华·观府国际小区开发商）与原告签订《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，约定由原告对光耀公司开发的位于重庆市江北区华新街X号光华·观府国际小区进行前期物业管理。前期物业管理服务是指：自房屋交付之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。物业管理服务内容包括：（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）公用部位的环境卫生，垃圾的收集、清运等管理服务；（三）公用绿化，花木，建筑小品等的养护管理服务；（四）协助做好物业管理区域内的安全防范工作；（五）交通秩序与车辆停放的管理；（六）房屋装饰装修管理、业主入住服务；（七）物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；（八）物业档案资料管理。物业管理服务质量约定：（一）房屋外观完好、统一、整洁；（二）设备良好、运行正常；（三）共用部位、共用设施设备定期检修、养护，运行正常；（四）环境卫生干净、整洁，垃圾日产日清，物品摆放有序；（五）绿化专人养护、定期修剪，花草树木长势良好；（六）保持道路畅通、运行有序；（七）24小时执勤，坚持巡逻，维护公共秩序；（八）无重大火宅隐患、事故，定期检查消防设施、预防工作落实到位；（九）工程维修：接到通知后30分钟内到达现场，维修合格率达96%以上，及时率达98%以上。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造及日常公摊的水电费等）约定：（一）缴纳物业服务费按季度交纳，交纳时间为每季度首月1-10日；（二）高层住宅按建筑面积1.8元／月·平方米（含电梯费）（根据合同附件，5年内按前期约定标准收取）。若违反协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起每天按所欠费用千分之三的比例收取滞纳金。合同还对双方的权利义务等内容进行了约定。2012年5月，该合同在重庆市工商行政管理机关进行备案。
2010年9月27日，原、被告另行签署了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，确认了由原告为被告提供前期物业服务。协议中关于物业服务内容、物业服务质量及物业管理服务费用的约定与光耀公司和原告签订《光华·观府国际前期物业管理服务协议》中的约定相一致。
另查明，重庆市江北区光华·观府国际小区X栋X号房屋登记在被告名下，房屋建筑面积115.69平方米，且上述小区被重庆市江北区城乡建设委员会批准建设为高档住宅小区。2010年3月16日，重庆市物价局以原告物业收费标准符合备案条件为由，对重庆市江北区光华·观府国际小区按照1.8元／月·平方米（含电梯费、公摊费）收取物业服务费予以备案。2013年4月至2015年6月期间的物业服务费，被告尚未向原告缴纳。2014年8月，原告向被告邮寄了律师函，催收被告拖欠的物业服务费。被告表示收到过。现该小区业主委员会尚未成立。
庭审中，被告举示了一组照片、关于X栋烟道的陈述意见，拟证明X栋的烟道对自己房屋的严重影响，也证明保安的不作为、大门长期把关不严等原告不履行物业服务义务的问题。原告对照片的真实性无异议，但认为原告与开发商是独立法人，烟道问题原告也去协调了，不然现在不会停用。对于照片反映的保安睡觉问题，认为即使是公安机关也不可能保证不打盹；对于车库，照片反映正处于一个修复过程，而且产权属于开发商；对于电梯问题，质保期内是开发商来修，质保期外要动用大修基金。消防车道问题，如果确实存在问题，可以由消防部门来处理。对于协议反映的烟道确实有，但是认为这是开发商修的，原告也向开发商去过函件。
上述事实，有两份《光华·观府国际前期物业管理服务协议》、合同文本备案通知书、重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书、照片、情况说明、物业服务收费（市场调节价）备案表、律师函、特快专递详情单、陈述意见及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。本案中，原告与光耀公司依法签订了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，约定由原告为其开发的重庆市江北区光华·观府国际小区提供前期物业服务，并在合同中对物业收费标准进行了约定。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该协议亦应对作为业主的被告具有法律约束力。被告辩称其与原告所签订的物业服务协议系受胁迫所签，但未提供证据予以证实，对被告的此辩解意见，本院不予采纳。
审理中，被告提出原告的物业服务存在瑕疵等数项拒交物业费的抗辩意见。本院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费，但基于此对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告应按照合同的约定交纳拖欠的物业服务费，故对原告要求被告支付2013年4月至2015年6月期间拖欠的物业服务费5622.5元的诉讼请求，本院予以支持。原告超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告重
庆市光华物业管理有限公司2013年4月至2015年6月期间拖欠的物业服务费5622.5元。
二、驳回原告重庆市光华物业管理有限公司的其他诉
讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告ＸＸ负担（此款已由原告重庆市光华物业管理有限公司预交，被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆市光华物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一五年八月七日
书记员 柴世斌