重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01498号
上诉人（原审原告）柏利华，百货个体工商户，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人罗玉寨，重庆精卓律师事务所律师。
委托代理人李兴，重庆精卓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘长玉，无业，住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（原审被告）江秀娟，无业，住重庆市沙坪坝区。
上诉人柏利华与被上诉人刘长玉、江秀娟房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年1月28日作出（2012）沙法民初字第11807号民事判决。柏利华对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年4月22日对本案进行了审理。上诉人柏利华的委托代理人罗玉寨，被上诉人刘长玉、江秀娟到庭参加了本案审理。本案现已审理终结。
柏利华在一审中诉称，2012年2月18日，原告承租重庆市沙坪坝区歌乐山正街17号房屋，合同期限4年。2012年10月中旬，原告得知被告刘长玉合法继承该房屋，并以50万元的价格将原告承租的房屋卖与被告江秀娟，并与其签订了房屋买卖合同。原告多次向被告刘长玉主张优先购买权，均遭拒绝。被告江秀娟无视原告的优先购买权，与被告刘长玉串通，侵害原告的合法利益。现原告向法院起诉，要求判令被告刘长玉与被告江秀娟签订的房屋买卖合同无效；判令被告刘长玉将重庆市沙坪坝区歌乐山正街17号房屋依法优先卖与原告柏利华。
刘长玉、江秀娟在一审中辩称，重庆市沙坪坝区歌乐山正街17号房屋现由刘长玉合法继承，产权已经过户到刘长玉的名下。该房屋有两个门面和一个卧室，江秀娟租了一个门面，原告租了一个门面。原告在卖房时，给江秀娟和原告都说过，但原告当时并没有要买的意愿，因此，二被告就签订了房屋买卖合同，原告将整套房屋卖给被告江秀娟，被告江秀娟交纳了定金3万元。原告知道后，提出也要购买，由于原告和被告江秀娟对该房屋的购买产生了矛盾，再加上被告江秀娟无法支付房款，被告刘长玉就决定不卖房了，因此，二被告于2012年10月16日解除了房屋买卖合同。原告起诉的事实不成立，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明，重庆市沙坪坝区歌乐山正街17号房屋原权利人为邱福贵，2012年11月9日，被告刘长玉合法继承该房屋，涉案房屋产权转移登记至被告刘长玉名下。
2012年2月18日，原告柏利华（乙方）与被告刘长玉及案外人刘长志、张亮（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于重庆市沙坪坝区歌乐山正街17号靠左一间临街门面及附属的一间卧室，租期从2012年1月1日起至2016年3月31日止。合同第七条约定：如甲方出售房屋，应当告知乙方，同等条件下乙方享有优先购买权。被告江秀娟在该房屋的另一间门面经营干洗。
2012年9月28日，被告刘长玉与被告江秀娟签订《房屋买卖合同》，约定被告刘长玉将重庆市沙坪坝区歌乐山正街17号房屋出卖给被告江秀娟，价格50万元。2012年10月12日，被告刘长玉将该房屋的产权证交给被告江秀娟丈夫刘发军，刘发军向被告刘长玉出具了28万元欠条。原告柏利华知晓此事后，向被告刘长玉主张优先购买权。2012年10月16日，二被告解除房屋买卖合同。现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告对二被告于2012年10月16日签订的《解除合同》是被告刘长玉和江秀娟的签名无异议，但认为该证据签名形成时间与落款形成时间不一致，系二被告为了应付诉讼，恶意串通损害原告利益而事后伪造。原告要求对该证据签名形成时间与落款形成时间进行司法鉴定，但原告未在本院规定的时间内选定鉴定机构。原告认为被告刘长玉在出售房屋时未告知原告，并举示了其于2012年10月31日与被告刘长玉等人的谈话录音记录予以证明，被告刘长玉对其真实性无异议。由于双方分歧较大，调解未成。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该条规定，原告主张被告刘长玉与被告江秀娟签订的房屋买卖合同无效，一审法院不予支持。
因原告没有充分证据证明二被告签订的《解除合同》系恶意串通伪造所为，因此，对该《解除合同》的真实性，该院予以确认。二被告已解除其于2012年9月28日签订的《房屋买卖合同》，双方的买卖合同已终止履行，且被告刘长玉也明确表示不再出售房屋，因此，原告主张优先购买权的基础不复存在，其请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告柏利华的诉讼请求。案件受理费160元，减半交纳80元（原告已预交），由原告负担。
宣判后，柏利华不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判被上诉人双方签订的买卖合同无效；3、依法改判被上诉人刘长玉将重庆市沙坪坝区歌乐山正街17号房屋优先卖与上诉人柏利华；4、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉主要理由：1、原审法院以上诉人因优先购买权被侵害请求确认买卖合同无效是认定事实错误。上诉人请求确认被上诉人双方买卖合同无效，是因为被上诉人双方存在恶意串通，损害被上诉人合法权益。2、原审判决认定，被上诉人已经解除买卖合同，上诉人的优先购买基础不复存在，没有事实和法律依据。该解除合同书是在被上诉人知道上诉人已经依法起诉，恶意串通出具的，两被上诉人是为逃避法律责任而恶意串通，该解除合同应当无效。
被上诉人刘长玉、江秀娟答辩称：被上诉人签订了解除房屋买卖合同，双方已解除房屋买卖，一审判决正确，请求维持一审判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：1、刘长玉、江秀娟签订的房屋买卖合同的效力问题；2、柏利华对刘长玉所有的房屋是否享有优先购买权的问题。
（一）关于刘长玉、江秀娟签订的房屋买卖合同的效力问题。经查，江秀娟、柏利华分别承租了刘长玉所有的重庆市沙坪坝区歌乐山正街17号门面各一间，江秀娟也是本案诉争房屋的承租人。在租赁期间，刘长玉与江秀娟签订的房屋买卖合同是否存在恶意串通，侵害上诉人合法权益，上诉人柏利华并未提供证据予以证明。并且最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，上诉人柏利华提出被上诉人双方存在恶意串通，侵害上诉人合法权益，刘长玉与江秀娟签订的房屋买卖合同无效的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。
（二）关于柏利华对刘长玉所有的房屋是否享有优先购买权的问题。经查，2012年10月16日，刘长玉与江秀娟解除于2012年9月28日签订的《房屋买卖合同》，并且本院在审理过程中，刘长玉与江秀娟明确表示双方解除《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，同时，上诉人柏利华并未提供证明二被上诉人签订的《解除合同》系恶意串通伪造的证据。因此，一审法院以上诉人柏利华主张优先购买权的基础不复存在，驳回柏利华的诉讼请求并无不当。上诉人柏利华提出该解除合同书是在被上诉人知道上诉人已经依法起诉，恶意串通出具的，两被上诉人是为逃避法律责任而恶意串通，该解除合同应当无效的上诉理由缺乏事实依据，其上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，上诉人柏利华的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人柏利华负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一三年四月二十七日
书记员 程 容