江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1477号
上诉人（原审被告）:王能民。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏诚谨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐青松。
委托诉讼代理人：宗一鸣，江苏海萌律师事务所律师。
原审被告：王德良。
原审被告：陆雪芳。
上诉人王能民与被上诉人唐青松、原审被告王德良、陆雪芳房屋买卖合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2015）门开民初字第00256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王能民上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：买卖协议约定车库就是指的7平方米车库，并非指连体房。原审法院仅凭张雪琴一人证言认定车库=连体房错误，其与唐青松有利害关系，又是孤证，证言不具有可信度。原审法院判决5万元违约金无事实和法律依据，车库隔开部分不足5万元。
唐青松答辩称，看房过程中磋商的是整体车库，在过户过程中王能民也没有提出异议，直到交付时才将车库隔断，故双方买卖标的物应是整体车库。违约金5万元没有超出双方约定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告王德良、陆雪芳同意王能民的上诉主张。
唐青松向一审法院起诉请求判令王能民、王德良、陆雪芳“排除妨碍”并将争议车库恢复原状并交付；赔偿违约金人民币5万元。
一审法院查明，王德良、陆雪芳系王能民的父母，王能民系海门县××中学（后更名为海门市××中学，以下均简称××中学）教师。
王能民原有76.17平方米的海门市××镇××新村×××幢×××室（产权证号为海政房权证字第××号）房屋，该房屋属海门市××中学的房改售房，按当时的物权登记方式，相应房产证及土地使用权证上未有车库的物权及相应的土地使用权登记内容。而早在1993年11月20日，王能民出资1490元向××中学筹建组购置4.14平方米车库一个。1995年11月17日，××中学又出售了××路×××号南北走向（门朝西方向）三间房屋（以下将该三间房屋由北向南分别称为1号房、2号房、3号房，用途均为车库），南北两间（即2号房、1号房）由王德良所购，中间一间（即3号房）由王德良的另一个儿子王能华（也即王能民的哥哥）所购。王能民所购4.14平方米车库后被调剂至1号房东北角的一间房屋（以下简称东侧房），该房门向北开启，东侧墙面超出1号房东墙面，北墙�与1号房北墙齐平，而南墙面则相比1号房南墙缩进至中间左右位置。不久，王能民为了使用方便，将东侧房的西墙面（也是1号房的东墙面）打通，东侧房向北开启的门被彻封，东侧房与1号房连成一体（以下简称连体房），共用1号房面向通源路的西门进出。
2011年4月18日，唐青松（乙方）与王能民（甲方）在大家旺中介所订立由从事中介服务的案外人邱元芳填写的格式化《大家旺售房协议书》（以下简称协议书），约定：甲方自愿将案涉房屋以人民币559000元的价额转让给乙方，该房面积为76.17平方米，附车库一只（即指上述连体房），面积为7平方米，注明：“独用面向通源路车库，不得任何占用”；关于房屋交付和价款支付时间，双方明确：订约时交付定金2万元，其余部分款项于过户前付清，过户于2011年4月29日前完成，房屋交付使用时间为2011年8月30日前；任何一方未能执行协议，另一方有权解除，所造成的损失由责任方承担，违约金按总房款的30%计算。协议书订立后，唐青松于当日交付订金2万元，并于4月28日付清了其余部分房款；王能民依约将案涉房屋所有权过户登记于唐青松及妻子卞华名下，并要求唐青松实际接收案涉房屋及连体房。
2011年9月1日，中介人员张雪琴领着唐青松前往王能民处领房，却发现连体房正在被隔断成南北两个部分，原在北部空间的一个便器被移至南部空间，王能民后在南北两个空间各开了一个向西开的门。唐青松认为其在订约时明确购置的是整个连体房，作为车库用，而王能民认为，北部空间已满7平方米，满足上述协议的履行要求。由于争议无法解决，唐青松未领受王能民原准备交付的案涉房屋及连体房北部空间门钥匙。唐青松于2012年5月8日起诉法院，要求唐青松承担违�责任[案号为（2012）门开民初字第0253号以下简称0253号案件]，后因涉及第三人（指王德良、陆雪芳）利益而于同年5月10日撤回起诉并获法院裁定照准。2013年1月8日，唐青松再度起诉来院，要求王能民、王德良、陆雪芳承担协议履行义务及其他违约责任[案号为（2013）门开民初字第0030号，以下简称0030号案件]，后为进一步收集证据，唐青松于2013年5月8日撤回起诉，法院裁定照准。2014年1月27日，唐青松第三次起诉来院，要求排除王能民、王德良、陆雪芳对其使用连体房的妨碍[案号为（2014）门开民初字第0140号，以下简称0140号案件]，但因未交纳案件受理费而被法院裁定驳回起诉。在上述案件的审理过程中，王德良、陆雪芳明确表示，他们并不清楚王能民转让连体房的情况，为了使协议能得以履行，只同意现连体房内部隔墙以北部分空间可以由王能民转让给唐青松，不同意转其余部分空间。
在上述案件的审理过程中，海门市公正房产测绘有限公司根据王能明的申请对上述连体房北部空间面积（现被称为×××室车库）进行测定，结果为：套内建筑面积为7.11平方米，共有部分分摊面积为0.885平方米，建筑面积共计8平方米。在0140号案件的审理过程中，从事中介服务的张雪琴到庭作证称：其本人有中介门市和营业执照，邱元芳也是中介，无营业执照。唐青松系其客户，到其门市上找房，而王能民的案涉房屋通过邱元芳介绍挂在其门市售房名单上。在上述协议订立前，其曾领着唐青松看房，当时的连体房中间并无中间隔断墙体，唐青松曾讲明该房作为车库由其独用，并且曾提到房中一个便器如何处理的问题，王能民承诺会处理好的。协议中的车库（即连体房）面积7平方米是估算的，并未实际丈量。交房时连体房被隔断的事实是�事先未曾料到的。
另查明，唐青松与张雪琴曾前往海门市教育局要求王能民交房，后唐青松于2012年5月12日拿到了案涉房屋钥匙，现已入住。同年3月5日，唐青松自行换了连体房北部空间钥匙并使用该空间。王能民、王德良、陆雪芳称，从未阻止唐青松使用该空间。
一审法院认为，协议订立时，作为转让标的的连体房作为一个整体展示给唐青松，协议中的7平方米是中介邱元芳填写的估计面积，唐青松明确由其“独用面向通源路车库，不得任何占用”，目前也无任何证据显示王能民在签约时曾讲明连体车库的来源情况及唐青松购置的只是其中部分空间的情况，故协议中的“车库”应认定为整个连体房。但唐青松支付了全部房价款后，也只占用了北部空间，其余部分空间原属王德良、陆雪芳夫妇向××中学所购，目前并无证据显示其曾授权王能民转让，唐青松的行为并未对该部分空间房产形成善意取得，唐青松的第一项诉讼请求侵害王德良、陆雪芳夫妇的合法权益，不予支持。对王能民而言，其未能全部履行协议规定的交房义务，已形成违约，应承担相应的违约责任。唐青松要求其承担违约金人民币5万元，并未超过协议中载明的总房款的30%的违约金金额，王能民在案件审理过程中也未要求调整，故予以支持。但这部分责任不应由并非上述协议当事人的王德良、陆雪芳承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：一、王能民于判决生效后十日内给付唐青松违约金人民币5万元。二、驳回唐青松的其他诉讼请求。案件受理费人民币1100元，由唐青松承担人民币50元，由王能民承担人民币1050元。
本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，二审争议焦点为王能民交付的车库是否符合约定。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，王能民、唐青松订约时车库并未分割，并特别注明车库系独用，在无相反证据情况下，可认定双方基于现状买卖，即买卖标的物为当时未分割的车库。王能民认为合同中约定系7平方米车库，但当时王能民出资购买的车库面积仅4.14平方米，连体房面积又大于7平方米，如果双方当时约定的即是7平方米的车库而非连体房，那么对于该7平方米车库具体四至、如何隔断应有明确的约定才符合常情。结合中介的证人证言，可认定7平方米为约数，双方买卖的应为连体房。王能民未能按约交付连体房，构成违约，应按约承担违约责任。原审法院根据合同约定确定5万元违约金并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由王能民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 刘彩霞
二〇一六年十月十日
书 记 员 邹倩云