辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民一终字第00159号
上诉人（原审被告）：丹东市东博科技电器有限公司，住所地丹东市振兴区纤维街21号。
法定代表人：张君，经理。
委托代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丹东轻化工研究院有限责任公司，住所地丹东市振兴区人民街141号。
法定代表人：李勇，董事长。
委托代理人：宁月芹，辽宁圣权律师事务所律师。
上诉人丹东市东博科技电器有限公司与被上诉人丹东轻化工研究院有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2014年3月26日作出（2014）兴民一初字第00086号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人丹东市东博科技电器有限公司（以下简称东博公司）的法定代表人张君及委托代理人李伯特，被上诉人丹东轻化工研究院有限责任公司（以下简称研究院）的委托代理人宁月芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告一审诉称，2012年5月，原、被告双方签订房屋租赁合同，该合同约定：原告将其所有的坐落于振兴区人民街141号科研主楼603室，建筑面积为80平方米的房屋租赁给被告使用；租赁期限为两年，自2012年7月9日至2014年7月9日；租金为每年10500元（不含取暖费）；房租采用上打租方式，每年提前一个月付清，付款期限为一个月；清扫费每月30元。合同生效后，原、被告双方依约履行合同约定的权利和义务。被告在使用房屋一年后，违约不按照合同的约定给付租金，不履行应给付原告租金和相关费用的义务。在原告多次催要无果的情况下，无奈原告在2013年8月21日依据租赁合同约定，给被告送达解除房屋租赁合同通知书。原告认为，双方签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，是合法有效的并已实际履行。被告不履行给付原告租金的行为，已严重侵犯原告的合法权益。故原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；判令被告给付自2013年7月9日至判决之日止房屋租金（每年10500元）；判令被告给付自2012年7月9日至判决之日止卫生清扫费（每月30元）；判令被告支付欠付取暖费2560元；判令被告支付租金滞纳金（按租金20%计算）。
原审被告一审辩称，被告对原告提供的房屋租赁合同真实性表示异议，但是被告并不否认与原告的房屋租赁关系，根据法律规定，被告租赁原告的房屋确实有义务交纳房屋租金、取暖费、卫生费等，这些被告都认可。但是被告没有交付租金的原因是原告在房屋租赁合同履行期间，存在违约行为。2013年2月12日，被告租赁的房屋发生暖气爆裂事故，致使被告所有的电子元器件成品、半成品被暖气流出的水浸泡长达5个小时，给被告造成巨大经济损失。原告对该起事故也表示认可，但是并没有对被告进行赔偿。所以，被告才没有支付原告房屋租金。被告的行为完全是按照法律规定行使抗辩权。在原告没有对被告进行赔偿前，被告不同意向原告支付房屋租金及卫生费、取暖费。涉案房屋的取暖是原告单位自己负责的。在原告赔偿损失之后同意解除合同。
原审法院经审理查明，2012年5月28日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定：“出租方研究院（以下简称甲方）将坐落于振兴区人民街141号科研主楼603室、建筑面积80平方米出租给承租方东博公司（以下简称乙方），租金为每年10500元（不含取暖费），房租采用上打租方式，每年提前一个月付清，付款期限为一个月。”同时，合同第四条甲方责任第1款约定“甲方保证乙方所租房屋期间正常使用权”。第四条第5款约定“甲方允许乙方使用相邻卫生间并参照乙方职工人数应收取卫生间用水、清扫费30元”。第五条乙方责任第5款约定“乙方依约交付租金、取暖费、水费、电费及其它有偿服务费用。如未及时支付，每超过三十天，甲方有权要求每月加收20%滞纳金，并有权终止合同，停水停电”。
合同签订后，被告承租使用该房屋，并支付一年租金10500元。自2013年7月9日起，被告再未支付租金。同时查明，被告自承租使用涉案房屋后，从未支付卫生清扫费，也未支付2013-2014年取暖费用。
2013年2月12日，租赁物内暖气爆裂。2013年2月17日，原、被告签订因暖气爆裂财产损失清单，双方并就损失进行了一段时间的协商。
2013年8月21日，原告向被告送达解除房屋租赁合同通知书。
庭审中，被告对是否应交纳房屋租金、取暖费、卫生费持有异议，但对于上述房屋租金、取暖费、卫生费数额并未提出异议。同时，被告对原告提供的房屋租赁合同真实性提出异议，并申请笔迹鉴定，经原审法院释明权利义务后，被告在限定的举证期限内未向原审法院提出书面的笔迹鉴定申请。
另查明，2013年2月12日，被告承租的原告房屋内暖气爆裂，导致被告经营物件受损，对此，被告已另案对原告提起侵权诉讼，此案正在审理中。
原审法院认为，被告法定代表人对房屋租赁合同的真实性提出异议，并申请对房屋租赁合同进行笔迹鉴定，但其逾期并未向法院提交笔迹鉴定申请，视为举证不能，应承担相应的法律后果，故应认定被告系租赁合同相对人。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应确认有效并作为双方争议处理的依据。合同中明确约定了租金数额、交租时间、卫生费数额、取暖费及合同解除的条件，原、被告均应遵守诚实信用原则，全面履行合同义务。现原告主张被告支付欠付租金、卫生费、取暖费，被告以原告违约在先为由作为抗辩理由，原审认为，被告在租赁原告租赁物期间，确实发生暖气爆裂，并给被告造成一定损失，而原告负有保证租赁物在租赁期间被告享有正常使用权之义务，故此行为存在违约责任与侵权责任的竞合，根据法律规定，被告可选择其一主张权利。因被告已选择侵权责任另案对原告提起诉讼，故本案对于原告是否应负违约责任不再进行处理。而本案系房屋租赁法律关系，与原、被告另案诉讼的侵权法律关系为两个法律关系，而被告在租赁物内暖气爆裂后仍继续占有使用租赁物至今，故被告仍负有按约定支付租金、卫生费、取暖费的义务，因此，对于原告要求被告支付欠付租金、卫生费、取暖费的请求，予以支持；关于原告主张解除房屋租赁合同一节，原审认为，被告未按合同约定履行支付租金及相关费用的义务，致使合同无法继续履行、合同目的不能实现，且房屋租赁合同中约定的解除条件已经成就，故对于原告的请求，予以支持；关于原告主张被告支付违约金的请求，原审认为，违约金是指按照约定或法律规定，一方当事人违约，向另一方支付的金钱赔偿。违约金有惩罚违约人及补偿无过错一方当事人所受损失的效果。本案中，被告虽未按约支付房屋租金和相关费用，但考虑到被告承租原告的租赁物内暖气爆裂，原、被告就此损失确实有过一段时间的协商，协商未果后致使被告另案诉讼，因此，应当认定被告非故意违约不交纳租金及相关费用；本案判决被告承担支付租金及其他约定的费用之义务，也足以弥补原告的损失，且在被告另案起诉原告的侵权诉讼中，相关过错责任并未确定，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告丹东轻化工研究院有限责任公司与被告丹东市东博科技电器有限公司的租赁关系；二、被告丹东市东博科技电器有限公司于判决生效后五日内立即搬出租赁场所、将租赁场所交付原告丹东轻化工研究院有限责任公司；三、被告丹东市东博科技电器有限公司于判决生效后三日内给付原告丹东轻化工研究院有限责任公司2013年7月9日起至交付之日止的租金（以约定租金每年10500元的标准计付）；四、被告丹东市东博科技电器有限公司于判决生效后三日内给付原告丹东轻化工研究院有限责任公司2012年7月9日起至交付之日止的卫生费（以约定每月30元的标准计付）；五、被告丹东市东博科技电器有限公司于判决生效后三日内给付原告丹东轻化工研究院有限责任公司2013至2014年度取暖费2560元；六、驳回原、被告其它诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告丹东市东博科技电器有限公司负担。
上诉人二审诉称，1、被上诉人在房屋租赁合同履行中存在违约行为，上诉人有权行使抗辩权，不交纳房屋租金等费用；2、一审判决以上诉人已经另案起诉被上诉人违约为由，否定了上诉人的抗辩权是错误的。上诉人是否另案起诉被上诉人与人民法院如何审理本案没有必然的关系；3、一审法院未对上诉人提出的反诉和中止审理本案出具书面裁定不当；4、2013至2014年度未对租赁房屋进行供暖，所以上诉人没有义务交纳取暖费；5、一审判决限上诉人五日内搬出涉案房屋，因上诉人被水淹的物品都存放在涉案房屋内，如果搬出这些原始证据无法保存。请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人二审辩称，一审判决有事实和法律依据，应予维持。1、上诉人违反双方签订的房屋租赁合同约定，没有在约定期间内向被上诉人履行给付租金的义务，所以双方依据房屋租赁合同的约定，作为被上诉人已经在2013年8月21日向上诉人送达解除房屋租赁合同通知书，被上诉人已多次让上诉人履行给付租金的义务，上诉人均没有履行。所以被上诉人依据房屋租赁合同的约定解除双方租赁关系，是有事实和法律依据的；2、被上诉人单位是办公用房，上诉人只承租被上诉人的一间约80平方米的办公用房，被上诉人对办公用房采取的是循环供暖方式，在2013至2014年度，被上诉人对整栋办公楼提供供暖，上诉人提出被上诉人没有供暖是没有依据的；3、本案是租赁合同关系，被上诉人认为承租房屋漏水是侵权法律关系，与本案不是同一法律关系，所以一审判决是正确的。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人与被上诉人业已签订涉案房屋的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同约定条款对合同相对人具有约束力，双方均应按合同约定履行。被上诉人作为出租人已经将租赁物房屋交付承租人上诉人，上诉人应按租赁合同约定给付被上诉人租金、卫生费、取暖费。上诉人上诉称被上诉人在2013至2014年度未履行供暖义务，被上诉人原审主张上诉人给付取暖费，没有事实依据，因上诉人在原审未提举适格证据证明被上诉人未在2013至2014年度对涉案房屋履行供暖义务，上诉人主张因被上诉人未对涉案房屋供暖其不应给付2013至2014年度的供暖费，证据不足，不予支持。上诉人在租赁涉案房屋期间，因涉案房屋的暖气设施发生爆裂，致上诉人的物品受到侵害，上诉人以此理由抗辩不交纳租赁房屋的相关费用，上诉人在本案原审期间，已经另行对被上诉人提起物品损害赔偿诉讼，故在本案中对上诉人的物品损失不予审理，故该抗辩理由在本案中不予支持。经现场勘察，涉案房屋与同层其他房屋的供暖管道为串联相通，非一室一阀独立供暖设计。上诉人在原审对租赁合同约定的租金、卫生费数额未提出异议，原审依照租赁合同所约定的收费事项及数额判决上诉人给被上诉人相应款项并无不当。双方应遵循诚实信用、等价有偿的原则，履行合同约定的义务。上诉人的上诉请求及理由，因未提供适格证据加以证明，故其上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人东博公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 王晓宇