福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初2591号原告（反诉被告）：陈瑞珠，女，1953年11月29日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：蒋金元（系原告陈瑞珠之夫），男，1951年1月7日出生，汉族，居民，住所地广州市越秀区。被告（反诉原告）：莆田国货精品物业管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区新街口大唐广场1号楼7层701号房。统一社会信用代码：913503006692969741。法定代表人：林金献，该公司总经理。被告（反诉原告）：莆田市国货精品商贸有限公司，住所地福建省莆田市城厢区新街口大唐广场1号楼7层702号房。统一社会信用代码：9135030076408948X8。法定代表人：陈范，该公司董事长。以上二被告的委托诉讼代理人：黄艳玲、林彩霞，福建壶兰律师事务所执业律师。被告：周建清，男，1976年12月28日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。被告：莆田市大唐房产经营有限公司，住所地福建省莆田市城厢区梅园路梅园大厦四层。统一社会信用代码：91350302779633767E。法定代表人：郑志峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李庆耀、陈晓杰，福建众益律师事务所执业律师。原告（反诉被告）陈瑞珠与被告周建清、莆田国货精品物业管理有限公司（反诉原告，以下简称“国货物业公司”）、莆田市国货精品商贸有限公司（反诉原告，以下简称“国货商贸公司”）、莆田市大唐房产经营有限公司（以下简称“大唐房产经营公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑞珠的委托诉讼代理人蒋金元、被告国货物业公司、国货商贸公司的共同委托诉讼代理人林彩霞和大唐房产经营公司的委托诉讼代理人陈晓杰到庭参加诉讼；被告周建清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瑞珠向本院提出诉讼请求：1、判令周建清、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司支付少付的商铺租金1698元；2、判令周建清、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司支付逾期租金2200元；3、判令周建清、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司向陈瑞珠提供正式的税务凭据给陈瑞珠收执；4、判令周建清、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司支付以上述二项租金为基数自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；5、本案的诉讼费用由周建清、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司负担。2017年10月25日，陈瑞珠变更诉讼请求为：1、判令解除陈瑞珠、周建清、国货物业公司于2015年9月24日签订的《补充协议书》；2、判令周建清、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司支付少付的商铺租金10275.38元；3、判令周建清、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司支付逾期租金2222元；4、判令周建清、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司向陈瑞珠提供正式的税务凭据给陈瑞珠收执；5、判令周建清、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司支付以上述2、3项租金为基数自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；6、本案的诉讼费用由周建清、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司负担。事实和理由：一、陈瑞珠与周建清、国货物业公司于2015年9月24日签订的《补充协议书》明显不公平、应予解除。根据商铺租赁合同约定，2016年4月1日至2017年12月31日，周建清、国货物业公司共少付租金10275.38元。二、根据商铺租赁合同的约定，国货物业公司应于每季度第一个月5日前，向陈瑞珠支付当季度的租金。若国货物业公司没有按时支付租金，则每逾期一日，周建清应向陈瑞珠支付日租金双倍的租金，故国货物业公司应支付逾期违约租金2222元。三、根据合同约定国货物业公司向陈瑞珠支付租金时，直接代扣租赁税（按税务部门规定的当时的税率），但必须提供正式凭据给陈瑞珠收执。租赁期间，租金的有关税费由陈瑞珠委托周建清在租金里代扣交纳，以国货物业公司提交的凭据为准。故国货物业公司必须提供正式税务凭据给陈瑞珠收执。四、根据合同约定周建清若有违约，造成的一切后果由国货商贸公司承担，故国货商贸公司应承担连带偿还责任。五、根据有关约定，若陈瑞珠达不到《委托房屋租赁协议书》所约定的租金回报，其不足的差额部分由大唐房产经营公司负责支付给陈瑞珠，故大唐房产经营公司应对上述租金不足部分承担支付责任。国货物业公司、国货商贸公司辩称：1、本案租赁合同已经解除，国货物业公司依约自2015年第三季度起按总购房款的7%（含税）支付补偿金，在本案诉讼前陈瑞珠未提出任何异议。且双方签订了《补充协议书》，该协议书也可证实双方约定按总购房款的7%（含税）支付补偿金，因此陈瑞珠的起诉没有任何依据；2、不论本案的租赁合同是否解除，原合同约定逾期付款按日双倍租金明显过高，显失公平，陈瑞珠仅可能的损失应当是以未支付租金为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息损失；3、《补充协议书》系各方当事人的真实意思表示，不存在陈瑞珠所述的欺骗行为，依法应予以认定；4、原租赁合同未约定何时缴纳税费，何时交付纳税凭据，且原合同约定税率应当按税务部门公布的实时税率为准，答辩人也是按税务部门的实时税率予以扣缴税费，陈瑞珠诉讼请求中主张的少付的租金皆是按照总购房款的9%进行计算，但相应的税率却是按照总购房款的7%计算，明显与租赁合同不符合，陈瑞珠相应实际取得的款项收入应扣除实时税费；5、追讨租金的诉讼时效为一年，原合同约定每个季度的第一个月的5日前支付租金，陈瑞珠2017年6月6日才起诉，意味着2016年第二季度以前（包含2016年度第二季度）的租金已经超过诉讼时效；6、陈瑞珠要求国货商贸公司承担2016年度以前（含2016年度）租金等款项的保证期间已经超过时效，保证人不承担保证责任；7、国货物业公司不是租赁合同的主体，陈瑞珠要求其承担责任没有事实和法律依据。大唐房产经营公司辩称：1、陈瑞珠与答辩人之间的委托代理合同关系不能与本案租赁合同关系合并审理；2、无论本案租赁合同审理结果如何，陈瑞珠都不能要求答辩人承担任何责任；3、陈瑞珠的诉讼请求已超过诉讼时效，应予以驳回。周建清未作答辩。国货物业公司、国货商贸公司向本院提出反诉请求：1、确认陈瑞珠与周建清、国货物业公司、国货商贸公司于2008年2月21日签订的《大唐广场一号楼商铺租赁合同》已经解除；2、反诉费用由陈瑞珠承担。事实和理由：2008年2月21日，陈瑞珠与周建清签订《大唐广场一号楼商铺租赁合同》一份，国货商贸公司对周建清的违约责任提供担保，国货物业公司作为周建清的委托付款方。《租赁合同》履行至2015年，因金融危机、电子商务的冲击，商业实体门店无生意可做，如果继续支撑下去，承租人将遭受重大经济损失。国货物业公司、国货商贸公司遂与陈瑞珠协商解除并终止《租赁合同》，并就终止租赁合同后的补偿事宜进行了协商。经协商，国货物业公司、国货商贸公司于2015年7月22日将《解除合同通知书》通过邮政快递的方式送达陈瑞珠。《解除合同通知书》发出时，国货物业公司、国货商贸公司就将房屋腾空，以备陈瑞珠收房，并按协商的补充标准支付租金补偿费用。合同解除后，陈瑞珠按协商标准收取租金补偿款，期间也未提出任何异议。故请求支持国货物业公司、国货商贸公司的反诉请求。陈瑞珠辩称：双方签订的《补充协议书》是在答辩人被欺骗的情况下签订的，原租赁合同应该是有效的。补充协议书依法应予以撤销。被答辩人所说的金融危机等理由不是解除租赁合同的理由，且此也不是被答辩人可以认定的。租赁合同是否解除应经双方当事人协商，答辩人不同意解除合同，且期间将有关材料提交给莆田市人民政府相关部门。故答辩人认为本案租赁合同未解除，相应的反诉费用应由被答辩人承担。大唐房产经营公司辩称：本案反诉部分请法庭依法认定，与答辩人无关。周建清未作陈述。陈瑞珠、国货物业公司、国货商贸公司、大唐房产经营公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。周建清未举证、也未到庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人各方的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月28日，陈瑞珠与莆田市大唐房地产开发有限公司签订了编号为GF-2000-0171（MF-2000-NO0721549）《商品房买卖合同》一份，约定：陈瑞珠以30万元的价格向莆田市大唐房地产开发有限公司购买位于马巷小区第1#楼5层5017号房（建筑面积共41.50平方米）。……2008年2月21日，陈瑞珠与周建清、国货物业公司（周建清的委托付款方）、国货商贸公司（担保方）和大唐房产经营公司（见证方）签订《大唐广场一号楼商铺租赁合同》一份，约定：陈瑞珠出租的房屋坐落于莆田市区，面积26.60㎡，总购房价为人民币30万元。陈瑞珠拥有该出租房屋的产权，并持有租赁房屋的合法证明。周建清已对陈瑞珠出租物的性质和租赁面积等实际情况，作了充分的了解。租期十年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止。……周建清按上述房产的总购房价为基数，以第1、2年平均年租金5%、第3、4年平均年租金6%、第5、6年平均年租金7%、第7、8年平均年租金8%、第9、10年平均年租金9%的回报率向陈瑞珠承租该房产。租金按季度支付，由国货物业公司向周建清代收租金。国货物业公司应于每季度第一个月5日前，根据陈瑞珠提供的账号13×××81，以转账的方式，向陈瑞珠支付当季度的租金（季度租金为年租金的四分之一）。国货物业公司向陈瑞珠支付租金时，直接代扣租赁税（按税务部门规定的当时的税率），但必须提供正式凭据给陈瑞珠收执。租赁期间，租金的有关税费由陈瑞珠委托周建清在租金里代扣交纳，以国货物业公司提交的凭据为准。在本合同有效期内，经陈瑞珠与周建清双方协商一致，通过书面协议，可协商变更或终止本合同。周建清应按约定及时支付租金，若国货物业公司（不可撤销委托权）没有按时支付租金，则每逾期一日，周建清应向陈瑞珠支付日租金双倍的租金，陈瑞珠还有权单方解除合同。周建清若有违约，造成的一切后果由国货商贸公司承担连带责任等。之后陈瑞珠分别于2015年7月6日、同年10月12日、2016年1月7日、同年4月7日、同年7月15日、同年10月12日、2017年1月16日、同年4月6日、同年7月5日、同年10月9日收到国货物业公司支付的租金4987.50元、4987.50元、4977.66元、4977.66元4557.66元、4557.66元、4168.13元、4168.13元、4168.13元、4168.13元。该实付租金已分别扣除实时税率的税费。2015年7月22日，周建清、国货商贸公司向陈瑞珠发出《解除合同通知书》，内容为“2008年2月21日，本人与您订立《大唐广场一号楼商铺租赁合同》，承租您所有的位于莆田市店面，租赁期限自2008年1月1日起至2017年12月31日止。然而，最近几年受电商冲击，实体店铺经营日趋严峻，造成我方不堪重负，只能终止上述《大唐广场一号楼商铺租赁合同》，关店停业。现依据法律有关情势变更之规定，通知您解除贵我双方于2008年2月21日签订的《大唐广场一号楼商铺租赁合同》，我方愿意承担《大唐广场一号楼商铺租赁合同》中的违约责任。特此通知!”同年9月24日，陈瑞珠、周建清与国货物业公司签订了《补充协议书》，约定三方于2008年2月21日签订《商铺租赁合同》。三方经过友好协商一致，就该商铺租金下调等事项达成如下补充协议：一、上述《商铺租赁合同》的租金自2015年7月1日起至2017年12月31日止，调整为年租金7%的回报率（按房产的总购房价）。原合同约定的付款时间等仍予以保留不变。二、本协议是《商铺租赁合同》的补充，如有任何冲突，以本协议为准。本协议未涉及的内容，以《商铺租赁合同》为准。……2017年6月6日，陈瑞珠以未收到足额的租金为由，向本院提起诉讼。本院认为：陈瑞珠、周建清、国货物业公司、国货商贸公司和大唐房产经营公司签订的《大唐广场一号楼商铺租赁合同》及陈瑞珠、周建清和国货物业公司签订的《补充协议书》均系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按照合同约定履行义务。陈瑞珠主张上述《补充协议书》是其在受到欺骗的情况下签订，故要求解除该补充协议书，但其未能提供任何证据予以证明，且也不符合解除的条件，故陈瑞珠的上述主张缺乏依据，本院不予支持。国货商贸公司、国货物业公司主张因受实体经济不景气的影响，其与周建清于2015年7月22日向陈瑞珠发出了《解除合同通知书》，且经协商各方达成《补充协议书》，约定租金自2015年7月1日起至2017年12月31日止，调整为年租金7%的回报率（按房产的总购房价）。陈瑞珠辩称其与对方进行交涉，不同意解除合同。因现国货物业公司已按补充协议书支付了相应的租金，故陈瑞珠要求周建清、国货物业公司支付少付的租金10275.38元，缺乏依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。陈瑞珠主张周建清、国货商贸公司、国货物业公司自2015年起未足额交纳租金，依照租赁合同第三条的约定，租金由国货物业公司按季度向周建清代收后，由国货物业公司于每季度第一个月5日前，向陈瑞珠支付，即每季度第一个月6日起陈瑞珠就应当知道自己的权利已被侵害，而其于2017年6月6日才向本院提起诉讼，故2016年第二季度（包括2016年第二季度）以前的租金和相应违约金的诉讼时效已超过，本院对陈瑞珠主张该期间租金及违约金的诉求不予支持。根据合同约定国货物业公司应于每季度第一个月5日前支付租金，每逾期一日，周建清应向陈瑞珠支付日租金双倍的租金，而国货物业公司分别于2016年7月15日（逾期10天）、同年10月12日（逾期7天）、2017年1月16日（逾期11天）、同年4月6日（逾期1天）、同年7月5日（逾期0天）、同年10月9日（逾期4天）向陈瑞珠支付2016年第三、四季度和2017年度的租金，均存在逾期支付的情况，依法应按约定承担违约金。但因双方约定按日租金的双倍计算违约金明显偏高，本院依法调整为按年利率24%计算违约金，即周建清应支付给陈瑞珠的违约金应为4557.66元×（10天+7天）÷30天×2%+4168.13元×（11天+1天+4天）÷30天×2%=96.11元。现本院已确认周建清逾期支付租金的违约金按应付租金的年利率24%计算，赔偿了陈瑞珠的一定损失，故陈瑞珠又请求周建清支付以少付租金和逾期租金违约金为基数自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息，缺乏依据，本院也不予支持。因租赁合同约定，国货物业公司向陈瑞珠支付租金时，直接代扣租赁税（按税务部门规定的当时的税率），但必须提供正式凭据给陈瑞珠收执。故现陈瑞珠要求周建清向其提供正式的税务凭据给其收执，符合合同约定，本院予以支持。租赁合同约定国货商贸公司为周建清的担保方，为本案的违约后果承担连带责任，故国货商贸公司应对上述债务承担连带偿还责任。因国货物业公司系周建清的委托付款方、大唐房产经营公司仅为合同见证方，合同中未约定该二方的相关违约责任，故现陈瑞珠要求国货物业公司、大唐房产经营公司承担付款责任缺乏依据，本院不予支持。虽国货商贸公司、周建清向陈瑞珠发出《解除合同通知书》，但国货物业公司一直履行支付租金的义务，且本案的租赁合同也即将届满，故国货物业公司、国货商贸公司诉请确认2008年2月21日签订的《大唐广场一号楼商铺租赁合同》已经解除，缺乏实际意义和事实依据，本院不予支持。周建清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：周建清应于本判决生效之日起十日内支付给陈瑞珠逾期付款违约金96.11元，莆田市国货精品商贸有限公司对上述违约金承担连带清偿责任；周建清、莆田市国货精品商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈瑞珠提供本案租赁合同所涉及租金的正式税务凭据给陈瑞珠收执；驳回陈瑞珠的其他诉讼请求；驳回陈瑞珠对莆田国货精品物业管理有限公司、莆田市大唐房产经营有限公司的诉讼请求；驳回莆田国货精品物业管理有限公司、莆田市国货精品商贸有限公司对陈瑞珠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由陈瑞珠211.14元，周建清、莆田市国货精品商贸有限公司负担100.86元；反诉案件受理费75元（已减半收取），由莆田国货精品物业管理有限公司、莆田市国货精品商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄 凤人民陪审员  许秋兰人民陪审员  何国庆二〇一七年十二月二十六日书 记 员  江琦敏附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。