广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第949号
原告：梁炳尧，男，汉族，1967年11月19日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：谢青云，广东智顺律师事务所律师。
委托代理人：吴座，广东智顺律师事务所辅助人员。
被告：广东水电二局股份有限公司。住所地：广东省广州市天。
法定代表人：谢彦辉，该公司总经理。
委托代理人：胡轶，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
委托代理人：刘青林，男，汉族，1965年8月2日出生，住广东省广州市，该公司员工。
原告梁炳尧诉被告广东水电二局股份有限公司（以下简称“广东水电二局”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法由�判员李阳河适用简易程序独任审判，并于2015年9月11日公开开庭进行了审理。原告梁炳尧及其委托代理人谢青云，被告广东水电二局的委托代理人胡轶、刘青林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁炳尧诉称：由被告承建的“穗莞深SZH-2标项目”经过原告房屋-
东莞市厚街镇白濠平安大道88-90号旁边的莞太路路段。该项目于2012年10月开始施工。在施工前，由东莞市厚街镇人民政府拆迁办公室与原告及承租户签订了一份《穗莞深城轨工程项目厚街镇房屋临迁协议书》，约定临迁费用中住宅以每平方米12元的租金标准支付。临迁期限自2012年10月1日至2013年9月30日止。但是由于被告的施工，导致原告房屋的损坏，原告无法按预期的2013年10月1日正常使用出租房屋。为此，原被告双方于2015年7月24日签订了一份《东莞市厚街镇白濠社区受损房屋赔偿协议》，约定由被�赔偿给原告房屋受损加固修缮的费用215109.85元。但被告对原告的房屋租金损失不同意给予赔偿。为维护原告的合法权益，现原告特起诉至法院，请求法院依法判令：1.被告立即支付原告租金损失人民币（下同）135504.96元（5891.52元／月×23月，自2013年10月1日起至2015年8月24日止）及房屋看守费20279.9元，共为155784.86元；2.本案的诉讼费用由被告承担。
被告广东水电二局辩称：1、原告主张至2013年10月1日起的租金损失没有事实与法律依据，理由如下：原告没有收到租金方面的实际直接损失，涉案房屋的原租约因为启动临迁工作而终止，租约终止时间为临迁协议的日期，在此之后，原租约没有继续履行，涉案房屋也没有重新出租，故不存在原告在2013年10月1日后对涉案房屋可以收取租金的情况，更谈不上原告收到租金方面的实际直接损失；另，原告主张的租金损失也不是间接损失，涉案房屋虽然受损，但具备回迁条件并已经实际回迁，可以正常使用，原告在2013年10月1日回迁后能否出租房屋与我方无关，原告将未能出租房屋的风险转移到我方，于法无据，于理不合，显失公平；再次，即使原告主张的租金损失为间接损失也与我方无关，因为虽涉案房屋受损，但造成房屋的直接损失已经通过双方达成协商，被告已经赔偿，且已经履行完毕，与我方无关，原告要求我方对因房屋受损而未能出租的间接损失承担赔偿责任的请求缺乏法律依据；2、原告主张的房屋看守费没有法律依据，2013年10月1日起，原告已经回迁到涉案房屋，涉案房屋及屋内的物品都属于原告的控制之下，并由原告正常使用，故不存在我方需对原告支付看守费的情况；3、原告诉请的诉讼费用由我方承担没有事实依据，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
经�理查明：梁炳尧的房屋邻近广东水电二局承建的“穗莞深城轨工程”（该工程以下称“案涉工程”）中的位于厚街镇的莞太路的标段。梁炳尧的房屋位于厚街镇白濠社区平安大道88-90号，建筑面积为624.94平方米，其中作商业用途为133.98平方米，住宅用途为490.96平方米（该房屋以下称“案涉房屋”）。厚街镇人民政府拆迁办公室（以下简称“厚街拆迁办”）与梁炳尧及承租梁炳尧案涉房屋的4个承租商铺的承租户（以下称承租户）达成了一份《穗莞深城轨工程项目厚街镇房屋临迁协议书》（以下简称“临迁协议”），载明承租户及房屋使用人自2012年10月1日起临时搬迁，临迁期限自2012年10月1日至2013年9月30日止，由厚街拆迁办向梁炳尧及承租户支付一定的费用作为对承租户及房屋使用人的补偿。补偿包括：1、临迁费。临迁费商业以每平方米35元／月的，住宅以每平方米12元／月计算；2、终止租约违约金：梁炳尧10580.82元×2个月=21161.64元；3、临迁期间房屋看守费10580.82元；4、生产经营损失费（支付给承租户）：13587元；5、搬迁补助费：梁炳尧6000元；承租户11750元；6、二次装修损失费：梁炳尧5891.52元；承租户47626.75元，临迁协议还写明上述费用具体详见清单，载明厚街拆迁办向梁炳尧支付综合价款158712.3元；向承租户支付综合价款84855.27元。临迁协议载明，梁炳尧和承租户收到临迁费等费用后，15天内必须处理好原房屋租赁关系，完成原居住人员的搬离工作，交付房屋给厚街拆迁办。厚街拆迁办负责核定临迁房屋的权属、类别和数量，及时支付临时搬迁费用，如在约定期限内上述工作未完成，则厚街拆迁办将对梁炳尧的房屋追加3个月的租金补偿，如此类推，直到工程完成为止。临迁协议后附了7份《穗莞深城际轨道交通（厚街段）临迁补偿清单》（以下简称“临迁补偿清单”），其中一份临迁补偿清单载明临迁户为梁炳尧的临迁补偿清单载明项目包括1、房屋租金：商业133.98平方米，单价为35元，金额为：4689.3×12个月=56271.6元；住宅490.96平方米，每平方米为12元，金额为：5891.52×12个月=70698.24元；2、终止租约违约金21161.64元（2个月）；3、临迁期间房屋看守费10580.82元，合计158712.3元。其他的临迁补偿清单载明的补偿费系对承租户的临时补偿清单。梁炳尧还提交了一份穗莞深城轨轨道厚街段临迁丈查表，载明范围房屋一层商铺面积为133.98平方米，二至四层每层为151.7平方米，梯间为35.86平方米，即二至四层与梯间面积相加为490.96平方米。2013年8月23日，广东水电二局委托广东鸿宇建筑与工程设计顾问有限公司对梁炳尧案涉房屋出具了一份《建筑物完损性检测鉴定报告》，鉴定结论为：1、综合该楼结构侧向位移观测结果和上部构件外观检查结果表明，该楼地基基础符合基本完好标准；2、据构件外观检查表明：在业主可提供的检查范围内，该楼承重构件符合一般损坏标准，非承重构件符合一般损坏标准，屋面、楼地面符合基本完好标准；装修部分符合严重损坏标准，设备部分符合严重损坏标准。依据《房屋完损等级评定标准》【城住字（1984）第678号】规定，案涉房屋评为“一般损坏房”。该鉴定报告并建议加强对该房屋结构构件、装修和设备使用的管理，对楼板裂缝、外墙裂缝、墙渗水、顶层墙裂裂缝及时进行修复处理，对露筋、锈蚀进行加固处理。2013年9月，广东水电二局委托东莞市广建工程建设有限公司出具了一份对案涉房屋的加固工程方案，并出具了一份预算价，载明加固工程预算价为16088.26元，梁炳尧对此不予认可。后，广东水电二局于2014年9月另外委托了广东广达建设工程有限公司就案涉房屋出具了加固方案，梁炳尧予以同意，但当时并未进行。2015年4月16日，梁炳尧与案外人等就其案涉房屋遭受损害向政府信访反映，东莞市轨道交通建设工作领导小组办公室于2015年5月22日进行了书面回复。该书面回复称：“梁炳尧案涉房屋因穗莞深城际轨道施工，被纳入一期临迁范围，临迁时间自2012年10月1日至2013年9月30日，并由珠三角公司委托厚街镇拆迁办对其进行了临迁补偿。2013年8月，广东水电二局委托第三房屋安全鉴定机构广东鸿宇建筑与工程设计顾问有限公司对临迁房屋进行了房屋安全鉴定，房屋鉴定结果为一般损坏房。据此，珠三角公司于2013年8月下旬通知厚街镇拆迁办临迁完成，办理回迁。2013年8月31日，广东水电二局委托第三方加固维修机构广东广达建设工程有限公司对案涉房屋进行现场查勘，并出具了加固维修�案。至2015年5月8日，梁炳尧基本认可加固修缮方案和预算金额。但由于你们提出增加临迁补偿费（或租金损失）、不可预见费的要求满足后，方签订房屋加固维修补偿协议，而珠三角公司及广东水电二局认为增加临迁费用及不可预见费用不符合相关法律规定和保险的理赔原则，无法满足你们的要求。双方就增加临迁补偿费（或租金损失）、不可预见费问题存在巨大分歧，导致房屋修复理赔问题迟迟未能解决。”该书面回复提出如下建议：1、建议将房屋受损的赔偿问题与其他诉求分开处理，房屋业主先行与广东水电二局签订房屋加固修缮补偿协议，尽快完成房屋的加固和修缮，恢复正常的出租经营，避免损失的进一步扩大。2、对于双方分歧较大的增加临迁补偿费（或租金损失）、不可预见费的问题，我办已协调珠三角公司处理，但该司答复相关补偿费用不符合法律规定和保险的理赔原则，无法解决。建议房屋业主在厚街镇政府的协调下，与珠三角公司及广东水电二局进行协商，争取能就补偿问题达成一致。如果经过政府协调仍然无法解决，建议房屋业主通过法律诉讼的途径来维护权益。
2015年7月24日，广东水电二局与梁炳尧达成一份《赔偿协议》，其中广东水电二局为协议甲方，梁炳尧为协议乙方。协议主要内容为：就甲方施工造成乙方房屋受损一事，甲方同意赔付乙方215109.85元，作为对乙方房屋受损加固修缮的全部赔偿，乙方不得以任何理由再向甲方追加任何房屋受损加固修缮责任。本协议经双方盖章签字确认后生效，甲方将赔款于三十个工作日内以银行转账方式支付到乙方账户。甲方付款后，甲方对乙方的房屋受损加固修缮赔偿责任终了，乙方应尽快自行组织对受损房屋进行修缮，由此产生的一切法律责任由�方承担，与甲方无关，乙方不得向甲方追究房屋受损加固修缮责任。广东水电二局于2015年8月26日向梁炳尧支付了上述赔偿协议约定的赔偿款。
广东水电二局提交了一份广东珠三角城际轨道交通有限公司于2013年8月20日发给东莞市厚街镇人民政府拆迁办公室的《关于穗莞深城际轨道厚街段临迁房屋回迁的函》，载明广东珠三角城际轨道交通有限公司通知东莞市厚街镇人民政府拆迁办公室协助广东水电二局办理包括梁炳尧在内的房屋的回迁工作，该函写明上述房屋计划9月30日可回迁。梁炳尧对此不确认，称未收到该函，但称接到当地的城建部门的口头通知可以回迁，在2013年9月底已经有两个商户回迁了。
另梁炳尧在庭审中明确是依据民法通则中关于侵权的规定提起本案诉讼。
以上事实，有穗莞深城轨工程项目厚街镇房屋临迁协议书、穗莞�城际轨道交通（厚街段）临迁补偿清单、穗莞深城际轨道厚街段临迁丈查表、东莞市厚街镇白濠社区受损房屋赔偿协议、关于厚街镇白濠社区梁炳尧、叶景洪信访问题的答复、建筑物完损性检测鉴定报告、东莞市厚街镇白濠平安大道88-90号梁炳尧民房加固工程预算资料及图纸（两份）、网上银行电子回单、关于穗莞深城际轨道厚街段临迁房屋回迁的函以及本案一审庭审笔录附卷为证。
本院认为：梁炳尧明确是依据民法通则中关于侵权的规定提起本案诉讼，其诉请要求广东水电二局支付租金损失和房屋看守费，在法律上是要广东水电二局承担侵权责任。本案应为财产损害赔偿纠纷。根据广东水电二局与梁炳尧达成一份《赔偿协议》，广东水电二局确认其施工导致梁炳尧房屋受损，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款“损坏国家的、集体�财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿”之规定，广东水电二局应当承担赔偿责任。本案的争议焦点为：梁炳尧请求广东水电二局赔偿租金损失及房屋看守费有无依据。首先，根据双方均确认的房屋鉴定报告，案涉房屋在2010年8月份确被鉴定为一般损坏房，而且广东水电二局在厚街拆迁办确定的临迁期限即2013年10月1日届满前并未对损坏进行修复，也未向梁炳尧支付修复费，而是直至2015年7月，双方才就案涉房屋的修复达成一致，广东水电二局是于2015年8月26日才支付案涉房屋的修缮费用。也就是说，广东水电二局施工导致案涉房屋损坏后，直至2015年7月，才与梁炳尧就修复达成一致协议，在此之前，案涉房屋一直为损坏状态。广东水电二局主张已有商户搬进去案涉房屋，代表案涉房屋已经可以使用。本院对此认为，虽然商户搬进去使用，但已有鉴定报告明确案涉房屋为一般损坏房的情况下，商户搬进去并不能否认案涉房屋为损坏房的事实。况且，案涉房屋一共四层，仅仅为一层两个商户重新搬回，二至四层的均无人入住。因此，本院认定，系因广东水电二局施工致房屋受损，并致房屋无法正常使用。其次，梁炳尧的房屋因广东水电二局施工导致无法正常使用，广东水电二局应当对梁炳尧因此遭受的损失进行赔偿。具体来说，案涉房屋受损，一方面，在梁炳尧自行对房屋进行修缮的情况下，需要支出修缮费；另一方面，房屋在修缮前或修缮期间无法正常使用。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款及第三款的规定，损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。梁炳尧因房屋无法正常使用，即属于房屋因物理损坏需要恢复原状或对物理损坏�价赔偿之外的其他损失，因此，对于该部分损失，广东水电二局应当予以赔偿。至于赔偿标准，本院认可厚街拆迁办与梁炳尧达成的临迁协议约定的租金标准即住宅12元／平方米。至于租金损失的起算时间点，本院综合考虑一般房屋出租的时间、案涉房屋邻近轨道施工路段、梁炳尧因房屋受损与广东水电二局协商修复的时间以及实际需要修复等因素，认定梁炳尧诉求租金损失的时间起算点宜自2014年3月24日起计，计至2015年8月24日为17个月。另案涉房屋系用于出租，本院根据案涉房屋同地段同时期酌定其出租率为70%，故本院认定梁炳尧因房屋受损导致的租金损失额即为490.96平方米×12元×17个月×70%=70109.09元。又考虑到梁炳尧不在合理期间内采取措施，以防止损失扩大，故梁炳尧对该损失亦应自行承担部分责任，故本院酌定对计至该部分租金损失，广东水电二局向梁炳尧赔偿70109.09元×70%＝49076.36元，余下的由梁炳尧自行承担。
至于梁炳尧主张的房屋看守费损失，本院已计算案涉房屋租金损失，该租金损失系指房屋在正常使用状态下的损失，因此，梁炳尧再诉求房屋看守费损失，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广东水电二局股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告梁炳尧赔偿租金损失49076.36元；
二、驳回原告梁炳尧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费1708元（原告已预交），由原告承�1170元，被告承担538元。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李阳河
二〇一五年十月十五日
书记员 龙容娟