陕西省旬阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旬阳民初字第01070号
原告陕西康美实业集团有限公司（以下简称陕西康美公司）。
法定代表人陈明田，总经理。
委托代理人王全金，该公司办公室主任。
委托代理人杨林，陕西法力律师事务所律师。
被告旬阳县新园春休闲服务有限公司（以下简称旬阳县新园春公司）。
法定代表人柯美智，总经理。
委托代理人詹飞，陕西达衡律师事务所法律工作者。
第三人旬阳县棕溪镇矾石村五组。
代表人陈安栋，组长。
原告陕西康美公司与被告旬阳县新园春公司、旬阳县棕溪镇矾石村五组合同纠纷一案，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王全金、杨林，被告旬阳县新园春公司的委托代理人詹飞，第三人旬阳县棕溪镇矾石村五组陈安栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陕西康美公司诉称，2011年6月14日，原告（乙方）与被告（甲方）旬阳县新园春公司、旬阳县棕溪镇矾石村五组签订“房屋代建代售合同”，联合开发建设“棕溪镇生态移民示范新村住宅楼”。合同约定：由被告公司及第三人提供住宅楼小区建设的全部用地，承担道路、桥梁、河堤、土地征用等全部项目前期费用，销售税及其他税费由甲方办理减免手续，原告不承担任何税费。由被告负责办理工程项目的全部合法手续，原告出资进行住宅楼的建设；被告和第三人共同委托原告进行住宅楼的建设销售即“代建代售”，原告为住宅楼的项目法人，享有销售房屋的权利。工程完工，被告按成品房60元/平方米提取，每30户提取一次，被告为买房户办理合法手续。2012年9月16日，双方再次签订“房屋代建代售补充合同”，约定“房屋开发规模变更已经建设的一栋，住宅楼层数变更为5层，剩余土地退还甲方，甲方必须给该住宅楼预留足够的道路，房屋由原告销售，以实际销售200元/平方米给甲方提取”。所建房屋，原本设计是南北相向、面对面的垂直，一栋在南侧山岩根部，一栋在北侧河堤边，房屋中间是小区的通道，全部用地均设计为该栋房屋的建设用地和通道配套之用地。但要在河堤边建一栋房屋存在安全危险，迫于无奈，原告将北侧的房屋紧邻南侧而建，二栋房屋之间间隔1米多，这样就腾出和扩大了原本属于二栋房屋之间通道的配套用地的面积，出现了现在已建起房屋门前的通道附属用地。原告履行合同花费巨资建起二栋房屋，已销售几套房屋，第三人对签订的合同及补充合同均无异议，明确表示和要求：变更设计后的二栋房屋前的出场用地，必须作为该栋房屋和小区的通道及出场附属用地，不得作为他用。而被告与第三人意见相反，不如实履行合同，合同约定的建设用地由被告负责并承担费用，但建设用地处需要拆迁刘生礼的房屋，被告仅仅是在2012年7月7日与刘生礼签订了拆迁和承担费用的协议，但一直不予实际拆迁和履行，迫于无奈，原告代被告支付了房屋拆迁费4000元和补偿费156000元，共计160000元，此笔费用依照合同约定，应由被告承担。如上述，二栋房屋门前的通道和附属用地，原本就是二栋房屋的通道等附属用地，依照《建筑规范》之规定，该用地应为二栋房屋的配套附属用地，补充协议中的“退还剩余土地给被告”，应该是二栋房屋及配套附属用地之外的用地，予以退还。否则建起的房屋就没有规范所要求的附属配套出场和用地，所建房屋也无法销售和实际居住使用。对于补充协议中“给住宅楼预留足够的道路”是否包括整栋房屋前面的全部通道及附属用地？该通道宽度应为多少米？原被告存在重大歧义，被告认为该通道就是已经存在的水泥路，4-6米宽，其他土地就是被告所有，原告应缴费出让，方可作为整栋房屋的附属用地，被告因此剪断整栋小区的供电线路，换掉17套房屋的门锁（已另案起诉），造成小区及住户至今无法用电，原告的房屋被告持有钥匙，予以控制；因无出场附属用地，小区房屋无法销售，双方多次协商未果。现原告请求法院依法判令：1、被告继续履行2011年6月14日签订的“房屋代建代售合同”和2012年9月16日“房屋代建代售补充合同”；2、依法确认“补充合同”第1条中“必须给该住宅楼预留足够的道路”应为该住宅楼前全部的场地；3、被告支付征用拆除刘生礼房屋的费用16万元及利息。
原告为支持自己的主张提供的证据有：1、陕西康美实业集团有限公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明，证明原告的主体资格。2、房屋代建代售合同、补充合同、旬阳县建设工程报建、施工许可审批明白卡，证明双方就代建代售工程地点、用地面积、建设内容、工程总造价、资金来源、入股提成、资金回收、代建代售管理范围和内容、目标、双方责任承诺及补充协议中关于工程用地面积、建设规模、甲方的土地款及前期投资工程款进行约定。3、报案材料、接警记录、旬阳县公安局棕溪派出所证明、（2015）旬阳民初字第01068号民事判决书，证明被告多次剪断住宅小区的电线、换掉房屋门锁，导致住宅小区无法正常用电，房屋无法销售。4、照片、建设用地平面图、《陕西省城市规划管理技术规定》，证明房屋的现状、小区总建筑面积为5131.27平方米，占地面积为1360.48平方米，容积率为3.77，大于规定的容积率1.7的要求，小区房前出场应该是附属配套用地；建筑物间距距离和建筑物退让距离最低宽度为12米；本案涉及的道路宽度是小区与外界联系的主干道，道路宽度必须留足车道和人行道。5、陈安栋、赵天存证言、棕溪镇矾石村五组声明，证明康美公司为本项目代建代售法人，享有法人权利，房屋产权归康美公司；棕溪镇矾石村五组和新园春公司为土地提供方，康美公司为建设和房屋销售方，按房屋销售款的比例给新园春公司提取，已建起小区前的场地，应该是小区的配套场地，专门用于小区建房配套的出场用地。因房款问题，两个公司发生纠纷，新园春公司将住户的电线剪断，更换房门钥匙的情况。5、棕溪镇矾石村五组集体土地使用证、旬阳县发展计划局关于棕溪镇生态移民示范小区建设项目立项批复，证明土地性质为集体土地且对该小区建设进行立项批复。6、2012年7月7日旬阳县新园春有限公司与刘生礼签订的协议、2014年8月17日旬阳县康美房地产开发有限公司与刘生礼签订的房屋置换协议、原告与魏辉山房屋买卖合同（一楼），证明被告已经在2012年7月以自己名义与刘生礼达成拆迁补偿协议，该土地用于“龙脉小区建设”，刘生礼的房屋是用原告的房屋兑付，价格156000元，款项应由被告支付；置换协议明确了刘生礼房屋处土地为公共场地即诉请中留足足够道路。
被告旬阳县新园春公司辩称，一、原告的诉讼请求1不具体，不符合起诉条件，法庭应当裁定驳回起诉。答辩人按照双方合同约定全面履行了自己的义务，而原告主张法院判决继续履行双方签订的合同，其应当明确继续履行合同中何条何款约定的义务，所以该诉讼请求不具体，不符合《民事诉讼法》第119条规定的起诉条件，依据《民事诉讼法解释》第208条3款规定，立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉。二、原告的诉讼请求2，双方在合同的权利义务约定中已非常明确，其要求变更合同内容，于法无据，应当驳回起诉。其一，双方合同约定的是必须给该住宅楼预留足够的道路，并不是该住宅楼前全部的场地，条款约定非常明确。2011年6月14日双方签订的代建代售合同第5条，约定答辩人前期投资不包含街道公路外侧河堤的土地面积；2012年9月16日签订的补充合同第1条，约定工程用地面积是现建房实际占用土地面积，答辩人必须给该住宅楼预留足够的道路，剩余土地退还给答辩人；2014年9月30日原告给答辩人的复函第1条，明确复函将建筑面积16000平方米变更为现实有面积约5000平方米，土地面积除现有建房占用和给该住宅楼预留足够的道路外剩余的土地退还给答辩人，由答辩人自主解决。故双方合同约定的是必须给该住宅楼预留足够的道路，并不是该住宅楼前全部的场地，不存在合同中未约定或者约定不明确的情形。其二，假若原告认为合同内容“足够”体现范围不具体，主张为该住宅楼前全部的场地。首先，依据《合同法》第61条、62条之规定，应当依据交易习惯确定，而棕溪镇所有开发的住宅楼小区通道路窄，本案诉争的道路又处于棕溪镇郊区，原告如果认为本案诉争的道路窄于棕溪镇所有开发的住宅楼小区道路通道的交易习惯，应当依据《民事证据规则》第2条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。为此，原告目前未向法庭提供任何证据证实，本案诉争的道路窄于棕溪镇所有开发的住宅楼小区道路通道的客观事实，原告又负有举证责任不利的后果。从双方签订的合同时间及义务履行的逻辑上看，答辩人是先行将合同约定的足够道路铺建完毕后，再与原告达成的一系列合同，而不是答辩人先与原告达成一系列合同后，再履行铺设住宅楼道路的，本案讼争的道路是答辩人原已铺设好的道路，原告不遵守诚实信用原则，违反合同约定，在代建房屋过程中还非法占用了本案诉争的道路。再次，合同约定非常明确，本案讼争的道路不包含街道公路外侧河堤的面积，剩余的土地退还给答辩人，由答辩人自主解决，所以原告主张确认本案诉争的道路为该住宅楼前全部的场地，理由何在，依据何在。二、原告的诉讼请求2，其实质上是变更合同之诉，依据《合同法》规定，只有因重大误解订立的和在订立合同时显失公平的合同，合同当事人才有权行使撤销可变更的权利，而原告是具有房屋开发建筑资质的，完全比答辩人具有经验优势，依据《民法通则意见》第71、72条规定，不存在原告与答辩人签订合同时，有重大误解和显失公平情形，同时原告为此负有举证责任。三、原告诉诉讼请求3，双方合同约定并未有征用刘生礼房屋的内容约定，也不是代建房屋用地面积范畴，是其与刘生礼的合同法律关系，与答辩人不发生任何法律关系，请求驳回其诉讼请求。四、原告与答辩人签订合同后，不诚实守信，增加法院诉累，而且不按照双方合同约定的义务，履行支付答辩人土地款和前期投资工程款100万元，给付原告提成款30万元，违约金24.8万元，赔付原告的损失30万元，答辩人已另案向法院提出诉讼。总之，原告的诉讼请求1不具体，不符合起诉条件；原告的诉讼请求2，双方在合同中的权利义务约定已非常明确，其要求变更合同内容，于法无据；原告的诉讼请求3、是其与刘生礼的合同法律关系，与答辩人不发生任何法律关系，请求驳回其诉讼请求。
被告提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体资格。2、旬阳县发展计划局关于棕溪镇生态移民示范小区建设项目立项批复，证明被告向原告提供建筑用地面积是经过批准的，手续合法。3、房屋代建代售合同及补充合同、关于解除合同的通知函、旬阳县康美公司的复函，证明工程用地面积不包括河堤内侧面积，预留足够通道约定明确，被告方提供的面积指的是公路里侧。4、照片2张，证明原告占用被告事先建好的道路面积，道路外面是被告的土地面积。
第三人旬阳县棕溪镇矾石村五组述称，基本上同意被告的答辩意见，同时要解决电和安全的问题，要建防护栏、铺设路面。
第三人旬阳县棕溪镇矾石村五组未提交证据。
经当庭举证、质证，原告提交的第3组证据、第5组证据中赵天存的证言与本案没有关联性，不予确认；第5组证据中陈安栋的部分证言不具有客观真实性，不予确认，原告提交的其他证据，客观真实，本院予以确认。被告提交的代建代售合同中对合同的工程用地面积进行涂改，不予确认，其他证据，客观真实，本院予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，确认以下案件事实：
2011年6月14日，甲方棕溪镇矾石村五组、旬阳县新园春公司与乙方陕西康美公司签订了房屋代建代售合同，主要内容为：一、工程地点：旬阳县棕溪镇矾石村五组（土名龙脖子）。二、工程用地面积：约3600平方米（不包括河堤内侧约900平方米），建筑面积约16000平方米。三、工程建设内容：棕溪镇生态移民示范新村住宅楼。四、工程总造价壹仟伍佰万元。五、工程资金来源：1、甲方前期投资248万元（包含土地征用补偿税、费、河堤、道路、桥梁建设以及村组提留费和项目前期等各项费用。不包含街道公路外侧河堤的土地面积）。2、剩余部分由乙方自筹解决。六、入股提成：工程完工后，甲方按成品房每平方米60元提取（每售出30户提取一次，售完提取完毕），其余红利归乙方所有。七、资金回收：工程竣工后，甲乙双方根据住宅楼的销售情况，优先支付甲方前期工程投资（甲方投入的248万），乙方所投入的资金由后续售房款中逐步收回。八、代建代售管理范围和内容：棕溪镇矾石村五组和新园春工贸有限公司委托旬阳县康美开发安装工程公司对位于棕溪镇矾石村五组（土名龙脖子）位置的棕溪镇生态移民示范新村项目进行代建代售。在本合同生效之日起至本项目竣工，代建代售作为本项目法人，享有项目法人权利，并承担相应责任。1、按照批准的项目进行组织项目的初步设计和施工图的设计并承担费用。2、负责水电安装及水电增容手续。3、对施工和工程建设实行全过程的管理，包括监理、安全、质量、进度（按照图纸设计施工，不得擅自变更修改）。4、组织工程的中间验收。5、整理工程档案，负责该项目竣工及有关技术资料整理移交，并按工程建设形成并批准的销售户主向甲方办理交接手续，由甲方给每户办理相关的合法手续。6、对工程质量终身负责，按照保修合同承担保修。7、对工程安全全过程负责，并承担安全责任。九、代建代售管理目标：工程质量标准合格，自本合同签订之日起，12个月内完成全部代建工作，保证无安全责任事故。十、甲方责任：1、负责工程建设的外部环境协调，和乙方搞好配合。2、协助乙方对住宅楼的销售，本工程属生态移民项目，销售税及其它税费由甲方负责并办理相关税费减免手续，乙方不负责任何税费缴纳。3、对项目及资金进行稽查的监管，对违规行为予以纠正。4、对项目设计变更进行核准，办理工程项目的合法手续。十一、甲方承诺：认真遵守本合同中的各项约定，为乙方提供项目建设的必要条件。十二、乙方承诺：认真遵守本合同的各项约定，按照乙方的工作范围和内容，承担代建代售任务。十三、本合同自签字之日起即行生效，双方共同遵守，不得反悔违约，如一方反悔违约，违约方将向对方赔偿投资金额的10%违约金。十四、本合同未尽事宜，可根据实际情况另行签订补充条款，在实施中，甲、乙双方共同认可的有关工程的变更、洽商等书面文件或修正文件，也将视为合同书的组成部分，具有同等法律效力。十五、本合同一式四份，双方各执二份，鉴证方一份，具有同等法律效力，甲乙双方、鉴证方签字盖章。2012年9月16日，甲乙双方签订了房屋代建代售补充合同，约定：一、工程用地面积：根据商品房销售市场行情甲乙双方确定除现建房实际占用土地面积以外，剩余土地退还给甲方，由甲方自主解决，但甲方必须给该住宅楼预留足够的道路。二、建设规模：双方确定按乙方目前的建设规模一幢住宅楼，住宅楼层数由原设计七层更改为五层。三、甲方的土地款及前期投资工程款：根据现有的实际房屋建筑面积在销售时按每平方米200元提取，在出售房屋时优先支付甲方的土地款及前期投资工程款。四、其它条款按原合同执行。五、本补充合同具有同等法律效力。六、本合同一式三份双方签字后生效。双方签字盖章。同年10月9日，旬阳县人民政府向矾石村五组颁发了集体土地使用证。
2012年7月7日，甲方旬阳县新园春公司与乙方刘生礼签订了一份协议，内容为：由于棕溪龙脉小区设计变更，乙方在该小区河堤二间（88.2）两层毛房共130.2平方米需拆除，甲乙双方协议：一、乙方同意将原130.2平方米毛房拆除，换小区前排一楼门面房一套大约120平方米左右。二、乙方交清原庄子款，更换后甲方面积小于乙方按每平方米400元补给乙方，具体按交房面积计算。三、甲方负责办理建房相关手续，税费由乙方承担。四、在自然灾害情况下，如在此地重建，该户庄基归乙方所有。五……。2014年8月17日，甲方康美公司与乙方刘生礼签订了房屋置换协议，内容为：一、乙方将位于棕溪镇生态移民示范新村住宅楼道路外侧自有水泥块毛坯房两层，在规定的时间内由甲方拆除，拆除费用由甲方自理，将所拆除房屋占用的宅基地无偿交给甲方，产权归甲方所有，甲方将此宅基地作为该住宅小区所有住户的公共场所。二、甲方将棕溪镇生态移民示范新村住宅楼前楼一层一号房无偿交给乙方，产权归乙方所有。房屋装修、水电立户费用由乙方自理。水电立户手续甲方统一办理，乙方向甲方预交水电立户费用3000元，最后以实际价多退少补。三、乙方将宅基地交甲方后不得干涉甲方的用途，不得私自搭建临时建筑物、堆放物品，并将宅基地的所有合法手续交给甲方（乙方原购买宅基地债权务由乙方解决，与甲方无关），双方签字。2014年9月11日，旬阳县新园春公司向陕西康美公司发出关于解除合同的通知函，要求康美公司在10日内就前期支付的投资款和合同逾期造成的损失数额协商结算。逾期不进行结算的，将直接销售已建设的房屋，收回前期投资款及所造成的全部经济损失，剩余的余款将直接提存。同年9月30日，陕西康美公司向旬阳县新园春公司出具复函：“一、……当代建代售项目在实施过程中因受国家政策调控，棕溪镇出现了移民安置房存量过大，市场极度疲软，房屋销售十分艰难的特殊时期，根据这一情况我公司及时与你方联系得到你方的理解和支持，双方于2012年9月16日签订了房屋代建代售补充合同，将建筑面积由原16000平方米变更为现实有面积（约5000平方米），土地面积除现有建房占用和给该住宅楼预留足够的道路外剩余土地退还旬阳县新园春公司，由旬阳县新园春公司自主解决；二、代建代售项目受移民安置房存量过大，市场极度疲软，房屋销售十分困难和相关手续不完备等因素影响了项目建设速度，工程于2012年底全部完工，因安置房销售市场出现问题，现在仍很难销售；三、根据双方签订的房屋代建代售合同及补充合同，约定陕西康美公司仍为该代建代售项目法人，享有项目法人权利，并承担相关责任，所签订的合同为有效合同继续履行。在此陕西康美公司提出如下建议：（1）公司全面推进房屋销售工作，双方紧密协作利用各种方式协助扩大销售，尽快收回建设资金；（2）双方应积极合作联合办理和完善相关手续；（3）将按照合同约定向旬阳县新园春公司优先支付合同约定的前期投资款”。
另查明，2015年6月26日，旬阳县康美房地产开发有限公司变更为陕西康美实业集团有限公司。2015年7月17日，旬阳县新园春工贸有限公司变更为旬阳县新园春休闲服务有限公司。
本院认为，原告陕西康美公司与被告旬阳县新园春公司、第三人旬阳县棕溪镇矾石村五组签订的房屋代建代售合同及补充合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应当继续履行。原告以补充合同第一条“必须给该住宅楼预留足够的道路”，要求确认该住宅楼前全部的场地，证据不足，不予支持。原告要求被告支付征用拆除刘生礼房屋的费用16万元及利息，亦证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、原告陕西康美实业集团有限公司与被告旬阳县新园春休闲服务有限公司、第三人旬阳县棕溪镇矾石村五组签订的房屋代建代售合同及补充合同有效，继续履行。
二、驳回原告陕西康美实业集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费3500元，由原告陕西康美实业集团有限公司承担2500元，被告旬阳县新园春休闲服务有限公司承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。
审 判 长 马治斌
审 判 员 曹 燕
人民陪审员 张学明
二〇一六年一月八日
书 记 员 方梦华