上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第200号
上诉人（原审被告）上海中汇电子市场经营管理有限公司。
法定代表人李博。
委托代理人王荣华。
被上诉人（原审原告）邓志刚。
委托代理人黄燕燕。
上诉人上海中汇电子市场经营管理有限公司（以下简称中汇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中汇公司的委托代理人王荣华、被上诉人邓志刚及其委托代理人黄燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年10月25日，邓志刚与中汇公司签订房屋租赁合同一份，约定由邓志刚将上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给中汇公司，租赁期限为3年，自邓志刚取得该房屋小产证且将该房屋交付中汇公司次日起算。租赁期届满，邓志刚需提前30天书面通知中汇公司确认本合同到期终止租赁或协商签订新租赁合同。届期没有达成新的租赁合同的，终止租赁，转由邓志刚自用。合同第9-1条约定：中汇公司应在本合同租期届满后七日内返还房屋，未经邓志刚同意逾期归还房屋的，每逾期一日，中汇公司应按房屋总价款的日万分之五支付违约金。合同其他条款13-7条约定：本合同约定的文件及书面形式的通知等需以挂号邮寄或直接传递到本合同给出的地址，投邮后5天视为送达。2008年4月7日，邓志刚取得系争房屋的房地产权证。租赁期限届满后，邓志刚、中汇公司未能就系争房屋续租问题进行协商。
2013年8月，邓志刚向原审法院提起诉讼称：租赁合同到期后双方未续约，但中汇公司至今未返还系争房屋，构成违约，故请求判令：1、中汇公司返还系争房屋；2、中汇公司支付邓志刚房租人民币（以下币种均为人民币）65，832.72元（自2008年4月8日至2011年4月7日）；三、中汇公司支付未按时返还房屋的违约金共计112，464.23元（以房屋总价274，303元为基数，按每日万分之五计算，自2011年4月8日起计算至2013年7月7日计820天）；四、中汇公司支付无固定期限租赁关系存在期间的房租49，374.54元（2011年4月8日起计算至2013年7月7日计820天，年租金按房价款乘以8%计算），诉讼中邓志刚放弃了该项诉讼请求。
原审诉讼中，中汇公司提供合同文本一份，以证明合同第6-1条租金条款的内容为：双方同意选择下列第壹种方式：（壹）乙方无需支付三年租金。甲方充分认识到，该房屋需通过整体统一经营才能长久提升该房屋价值形成良好的市场秩序，以及建设好大商场的养铺要求，甲方同意在租赁期内乙方无需承担支付租金的义务。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务，甲方应全面履行本合同项下的全部义务。乙方同意承担全部租赁期内的运营成本。邓志刚则对该合同文本真实性提出异议，认为合同内容“双方同意选择下列第壹种方式”的“第壹种”手写的“壹”字实际应为手写的“贰”字，合同第6-1条租金条款的内容为：双方同意选择下列第贰种方式：（贰）乙方需按年支付租金。甲方充分认识到，该房屋需通过整体统一经营才能长久提升该房屋价值，在三年租赁期内乙方按甲方与发展商上海电子商城有限公司所签预售合同约定的总房价款8%支付每年度的年度租金，且乙方承担全部租赁期内的运营成本。邓志刚为此提供了其持有的合同文本原件以作证明，并表示中汇公司提供的可能是鸳鸯合同，即中汇公司将写了“壹”字的合同留底，将写了“贰”字的合同交给邓志刚。但经承办法官将该原件与邓志刚提交诉状时提供的合同文本复印件相比对，合同文本复印件手写的“贰”字处为空格。邓志刚委托代理人对此的解释是律师在复印的时候将材料弄混了，并称即便是中汇公司有向业主提供过空白合同，那也是中汇公司的责任和疏忽，其不利后果应由中汇公司承担。中汇公司表示整个市场内所有的商铺租金条款都是第壹种方式即中汇公司无需支付三年租金，邓志刚持有的合同文本原件有可能是因中汇公司工作疏忽而忘记在空格处填写“壹”字造成的，“贰”字明显是邓志刚事后自行添加的。中汇公司还提供了上海电子商城有限公司的证明一份，以证明购房业主在签订房屋租赁合同的当日，同时签订了上海市商品房预售合同，中汇公司与购房业主签订的房屋租赁合同约定的租金支付方式均为“乙方无需支付三年租金”。邓志刚表示上海电子商城有限公司的证明系单方出具，不具有证明力。
原审审理中，中汇公司表示其分别于2011年3月26日、2011年4月25日、2011年7月25日发函给邓志刚，要求邓志刚收回房屋，并告知逾期收回的法律后果。中汇公司为此提供了大宗邮件交寄清单、告知函、业主收铺交接通知以作证明。邓志刚表示其未收到过相关函件，挂号信并不能证明邓志刚已收到相关函件，挂号信的内容也无法证明，根据合同中汇公司发出通知的权利只在于需要续租的情形，因此邓志刚认为中汇公司挂号信发出的是续租通知。
原审法院经审理后认为，邓志刚、中汇公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。租赁合同期限届满后，邓志刚、中汇公司未就续租事宜达成一致，故邓志刚要求中汇公司返还系争房屋符合合同约定，中汇公司对此亦无异议，应予支持。本案双方争议的一个焦点是：房屋租赁合同第6-1条租金条款的内容是中汇公司主张的其无需支付三年租金，还是邓志刚主张的中汇公司需按年支付租金。法院认为，邓志刚认为中汇公司提供的可能是鸳鸯合同，但未能提供证据证明，无法采信。而将邓志刚在开庭时提交的合同文本原件与邓志刚在提交诉状时提供的合同文本复印件相比对，合同文本复印件手写的“贰”字处为空格，邓志刚的委托代理人对此的解释是律师在复印的时候将材料弄混了。由于与本案合并审理的所有五个案件均由相同的律师担任代理人，而五个案件的原告方在开庭时提交的合同原件第6-1条租金条款均有“双方同意选择下列第壹种方式”或“双方同意选择下列第贰种方式”的表述，不存在空格，故邓志刚所谓复印时将材料弄混了的说法显然与常理相悖，不具有说服力；而中汇公司所述邓志刚持有的合同文本原件有可能是因中汇公司工作疏忽而忘记在空格处填写“壹”字造成的，“贰”字由邓志刚事后自行添加的主张与案件实际情况特别是当事人的举证情况相吻合，因此，法院有理由相信中汇公司提供的合同文本证明力大于邓志刚提供情况的合同文本，故对证明力较大的证据予以确认。鉴此，法院对邓志刚要求支付三年租金的诉讼请求不予支持。本案双方争议的另一焦点是：中汇公司未按合同约定在合同租期届满后七日内返还房屋，是否应当承担相应的违约责任。法院认为，本案所涉租赁合同明确约定，租赁期届满，邓志刚需提前30天书面通知中汇公司确认本合同到期终止租赁或协商签订新租赁合同。在邓志刚未按约作出书面通知而中汇公司又不愿续租的情况下，中汇公司亦有义务通知邓志刚尽快办理房屋交付手续。中汇公司虽然表示其在合同到期日前向邓志刚发出书面告知函，要求邓志刚在合同到期日后7日内到中汇公司处办理房屋交付手续，在合同期满后又两次向邓志刚发出书面通知要求邓志刚交接房屋。但由于中汇公司交寄上述函件的地址与合同给出的邓志刚地址不符，且中汇公司否认收到上述函件，故中汇公司认为上述函件已经送达邓志刚的主张尚不能成立。因此，中汇公司未按合同约定在合同租期届满后七日内返还房屋，已经构成违约，应承担相应的违约责任，但考虑到本案邓志刚亦未能履行通知义务等实际情况，法院对邓志刚要求中汇公司支付未按时归还房屋的违约金的金额酌情予以调整。邓志刚自行放弃第四项诉请，于法不悖，予以准许。
原审法院据此作出判决：一、上海中汇电子市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内将坐落于嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXX室房屋返还给邓志刚；二、上海中汇电子市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付邓志刚违约金60，000元；三、驳回邓志刚的其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人中汇公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误，中汇公司原审中已提供大宗邮件交际清单、告知函等证据证明中汇公司已履行了合同约定的义务，合同约定为“投邮5天视为送达”，故中汇公司已通知邓志刚到期不再续约要求其交接系争房屋。因邓志刚未及时收回系争房屋，中汇公司并不构成违约，相应法律责任应由邓志刚自行承担。故请求撤销原审判决主文第二项，改判驳回邓志刚要求中汇公司支付违约金的诉讼请求。
被上诉人邓志刚辩称：中汇公司原审中所提供的邮寄清单上，记载的邮寄地址行政区域明显与合同所规定的地址不符，足以证明邓志刚未收到过中汇公司所谓函件。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理期间，中汇公司向本院提供由上海市邮政公司嘉定区邮政局江桥支局出具的证明，载明：“关于上海中汇电子市场经营管理有限公司委托我局邮寄给邓志刚的本埠挂号信单号：XDXXXXXXXXXXX，XCXXXXXXXXXXX，XBXXXXXXXXXXX，均已按址寄递（上海市嘉定区曹安路XXX号XXX室）。另我局‘大宗邮件交寄清单’中登记的‘寄达局’邮编地址不一定与实际派送邮编地址一致，实际派送均按实际地址（上海市嘉定区曹安路XXX号XXX室）为准。”邓志刚对该证明材料真实性表示异议，并表示其至相关邮局咨询，被告知2011年档案已全部销毁，且《邮政法》也规定相关查询期限为一年，现上述《证明》已超出一年有效期限，故属无效。邓志刚表示并未收到中汇公司的函件，据其所知其他业主同期收到的均是协商续租的《房屋托管合同》。
本院认为，二审中中汇公司提供证据证明其已按照合同约定的地址向邓志刚邮寄了相关函件，邓志刚虽提出异议，但未就其主张提供充分依据。鉴于中汇公司所提供的证据由相关邮政部门出具，故本院对该证据的效力予以确认。鉴此，可以认定中汇公司在未与邓志刚达成继续租赁系争房屋的合意后，按照原合同约定地址邮寄的相关函件，履行了通知义务，故无需承担逾期返还系争房屋的违约责任。综上所述，鉴于二审中所查明的新的事实，本院对原审判决相应事项予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第913号民事判决第一项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第913号民事判决第二、三项；
三、驳回邓志刚的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币2，357.54元，由被上诉人邓志刚负担人民币2，307.54元，上诉人上海中汇电子市场经营管理有限公司负担人民币50元；二审案件受理费人民币1，300元，由上诉人上海中汇电子市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。