广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终1345号
上诉人（原审被告）：广西壮族自治区陆川县房地产开发公司。住所地：陆川县温泉镇园林路**号。
法定代表人：池浪。
委托诉讼代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄永梅，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴廷才，男，1987年12月8日出生，汉族，住陆川县。
委托诉讼代理人：陈思远，广西华锦律师事务所律师。
上诉人广西壮族自治区陆川县房地产开发公司（以下简称陆川房开公司）因与被上诉人吴廷才商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2018）桂0922民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆川房开公司上诉请求：一、请求依法撤销陆川县人民法院（2018）桂0922民初504号民事判决第一、三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金及协助办理好房屋所有权登记的诉讼请求；二、本案一切诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办理产权证书违约金过高，应适当减少。本案被上诉人购房是以按揭贷款方式支付购房款，所购房屋产权证书的办理不影响被上诉人对房屋的使用，即使被上诉人能按时拿到房屋产权证书，该产权证书亦应由发放银行按揭贷款的金融机构保管，并非是由被上诉人保管。所以逾期办理房屋产权证书事实上未对被上诉人造成实际经济损失，依此可见合同约定的违约金明显过高；二、逾期办理房屋产权证书并非是因上诉人的原因造成，不应由上诉人承担违约责任。上诉人依政府相关部门的审批对九洲江世纪花园小区进行建设，未能按期办理房屋产权证书系相关行政部门原因造成的，而非上诉人的过错；三、被上诉人诉讼请求中并未明确要求在什么时间之前办理房屋产权证书，一审判决上诉人在2018年6月20日前协助办理好房屋产权证书无事实及法律依据，一审判决超越被上诉人的诉讼请求范畴实属不当。
吴廷才辩称：一、原审判决认定上诉人构成违约，据此判决上诉人承担合同约定的违约责任，符合法律规定；二、上诉人称逾期办理房屋产权证书并非是因为上诉人的原因造成的，但没有提供充分的证据予以证明；三、合同双方关于逾期办理产权证书违约金的约定是双方真实意思的表示，上诉人上诉要求二审法院适当减少违约金没有事实和法律依据；四、一审判决被上诉人应当在2018年6月20日前协助办理好房屋产权证书没有超出被上诉人的诉讼请求范围。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
吴廷才向一审法院起诉请求：一、判决陆川房开公司支付违约金给吴廷才，违约金按每日36.0936元计，从2017年8月31日起计至完成房屋所有权登记之日止。二、判决陆川房开公司返还吴廷才办证费10500元及支付占用期间利息给吴廷才，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年12月23日起计至还清之日止。三、判决陆川房开公司协助吴廷才办理房屋所有权登记。
一审法院认定事实：2014年12月23日，吴廷才、陆川房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201412230002号），约定：吴廷才购买陆川房开公司开发建设的位于陆川县商品房，预测建筑面积共113.7平方米，其中套内建筑面积94.86平方米，分摊共有建筑面积为18.84平方米。该商品房单价为每平方米3174.46元，总价款为人民币360936元。合同第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房；第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2014年12月23日，广西利来福房地产开发有限责任公司陆川分公司收取了吴廷才的办证费10500元。陆川房开公司在2015年8月30日交付九洲江世纪花园商品房给吴廷才使用，吴廷才已付清该商品房的购房款并已缴交契税。但因陆川房开公司的原因，陆川房开公司未能在《商品房买卖合同》约定的该商品房交付之日起730日内即最迟2017年8月30日前协助吴廷才办理好该商品房所有权转移登记。因房屋产权证书至今未能办妥，吴廷才遂向该院提起诉讼。
另查明，陆川房开公司广西壮族自治区陆川县房地产开发公司于1990年12月1日注册成立，经营范围为：房地产开发、出售商品房、房地产测绘、地籍测绘。广西利来福房地产开发有限责任公司陆川分公司是独立的法人，并非陆川房开公司的子公司或者下属机构。
该案争议的焦点是：陆川房开公司逾期未能为吴廷才办理九洲江世纪花园商品房所有权转移登记是否违约、如违约应怎样承担违约责任及办证费应由谁返还并支付利息。
一审法院认为，吴廷才与陆川房开公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。吴廷才、陆川房开公司签订的《商品房买卖合同》为商品房预售合同，陆川房开公司按照合同约定在2015年8月30日将商品房交付给给吴廷才使用，也应当依照合同的约定在该商品房交付之日起730日内即最迟在2017年8月29日协助吴廷才办理好该商品房的房屋所有权证书，但因陆川房开公司的原因，吴廷才至今未能办理好该商品房的房屋所有权证书。吴廷才作为买受人已交清了全部购房款并依法缴纳了契税，履行了自己的义务，系陆川房开公司的原因导致吴廷才至今未能取得房屋产权证书。因此，陆川房开公司已经构成违约，理应承担违约责任。吴廷才要求陆川房开公司按《商品房买卖合同》第二十条约定，从2017年8月31日起按全部房价款每日万分之一计算计至完成房屋所有权登记之日止计付违约金，此违约金亦不过高，该院依法予以支持。陆川房开公司主张违约金过高，并没有造成实际损失，逾期办证事出有因，违约责任不在陆川房开公司，不应承担违约金的主张，该院不予以采信。陆川房开公司应履行协助吴廷才办理房屋所有权登记之义务，至于陆川房开公司协助吴廷才取得房屋产权证书的期限，结合该案的情况，以在2018年6月20日前办好为宜，吴廷才亦应予以配合。至于吴廷才要求陆川房开公司返还吴廷才办证费10500元及支付占用期间利息之诉讼请求，因该办证费为广西利来福房地产开发有限责任公司陆川分公司收取，并非陆川房开公司收取，吴廷才此诉讼请求没有事实和法律依据，该院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：
一、陆川房开公司支付违约金给吴廷才，违约金按每日36.09元计，从2017年8月31日起计至完成房屋所有权登记之日止。二、驳回吴廷才要求陆川房开公司返还办证费10500元及支付占用期间利息给吴廷才的诉讼请求。三、陆川房开公司在2018年6月20日前协助吴廷才办理好房屋所有权登记。案件受理费113元，由吴廷才负担70元，陆川房开公司负担43元。
本院二审期间，双方当事人均没有新证据提供。经法庭调解，双方无法达成一致。
经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人陆川房开公司与被上诉人吴廷才签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。
双方在合同中约定上诉人应当在2017年8月29日前协助办理好房屋所有权转移登记，否则应当自届满之日起按日计算向被上诉人支付房价款万分之一的违约金。该条款是双方真实意思表示，双方均应按照约定履行。因上诉人的原因，导致未能在约定的期限前办理好产权证书，上诉人的行为构成违约，应当承担违约责任并支付违约金。上诉人主张未能如期办理产权证件是因为国家政策变动，但对此不能充分举证证明，对该主张不予采信。上诉人认为被上诉人以按揭方式购买房屋，即使被上诉人按时拿到房产证，也由发放贷款的金融机构保管，并不是由被上诉人保管，逾期办证没有对被上诉人造成实际经济损失，主张违约金过高应予以适当减少。本院认为，上诉人协助办好产权证件是业主应当享受的权利，与产权证书是否由发放按揭贷款的金融机构保管无关，违约金计算标准是双方协商一致的结果，且没有违反法律规定。本院综合合同标的数额及履行情况，认为违约金的约定并未过高，合同关于违约金的约定有利于上诉人更加积极主动协助办好产权登记，对上诉人以未对被上诉人造成实际经济损失要求减少违约金的主张不予支持。被上诉人请求自2017年8月31日支付违约金，具有事实与法律依据，一审判决对此予以支持并无不当，本院予以维持。
上诉人主张一审法院判决上诉人于2018年6月20日前协助办理好房屋产权证书，超过被上诉人的诉讼请求范畴，且根据小区客观情况时间过于紧迫。本院认为，根据合同约定，协助办理房屋产权证书是上诉人履行合同的义务，上诉人应当履行。一审判决确定合同义务的履行期限并未超过被上诉人的诉讼请求，但一审判决之后，上诉人提起了上诉，二审审理期间，已经超过一审判决规定的办证期间，综合本案合同的履行情况，本院认为上诉人应当在本案判决生效之日起三个月内协助办理好房屋所有权登记较为适宜，一审该项判决已经不能履行，本院予以变更。上诉人请求变更协助办证时间，具有事实与法律依据，依法予以支持。
综上所述，陆川房开公司的上诉请求部分有理，予以支持，部分无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持陆川县人民法院（2018）桂0922民初504号民事判决第一、二项判决；
二、变更陆川县人民法院（2018）桂0922民初504号民事判决第三项为：上诉人广西壮族自治区陆川县房地产开发公司在本案判决生效之日起三个月内协助被上诉人吴廷才办理好房屋所有权登记。
一审案件受理费113元，由吴廷才负担70元，陆川房开公司负担43元；二审案件受理费113元，由被上诉人陆川房开公司负担。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后三个月内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张业忠
审 判 员 钟 荣
审 判 员 李小莉
二〇一八年八月十四日
法官助理 钟 平
书 记 员 李皆莹