福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终1054号
上诉人（原审原告）：蔡炳森，男，1969年10月26日出生，汉族，居民，住南靖县。
委托诉讼代理人：蔡鸿明，福建泾渭明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯卢亮，福建泾渭明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南靖县南盛家具有限公司，住所地南靖县山城镇翠眉村军营。统一社会信用代码91350627583139214Y。
法定代表人：朱增文，总经理。
委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄达辉，男，1973年12月20日出生，汉族，居民，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。
上诉人蔡炳森因与被上诉人南靖县南盛家具有限公司（以下简称南盛公司）、黄达辉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院(2017)闽0627民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡炳森上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第二项；2.请求改判南盛公司、黄达辉支付占用费及租金人民币16.5万元（币种下同）；3.请求改判南盛公司、黄达辉缴交水、电费用至2017年4月1日止，并配合蔡炳森办理水电费过户登记手续；4.一审、二审诉讼费用由南盛公司、黄达辉承担。事实与理由：（一）一审法院判决南盛公司支付占用费及租金82500元没有事实依据和法律依据。自2016年10月15日计至2017年4月1日止的占用费及租金应当参照合同约定的租金计算。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条明确规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，一审判决明显与合同约定不符，因此应当参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，才能使出租人的损失与租赁合同约定的租金标准基本相当。按每月15000元计算占用费和租金明显低于市场行情价值，判决结果显失公平。（二）南盛公司、黄达辉应缴交支付水、电费用至2017年4月1日，并配合蔡炳森办理过户变更登记手续。蔡炳森在一审中提交了手机支付宝截屏的生活缴费单二份，水费缴交登记的户名为南盛家具店，电费的户主登记为黄达辉的配偶陈丽琳。蔡炳森已初步举证了黄达辉、南盛公司未缴交水费、电费，但无法向相关部�调取个人水、电费隐私档案。黄达辉、南盛公司抗辩已经将水、电费缴交完，应当承担举证责任，在2017年4月1日被责令腾退返还房屋时，即应当将水、电户名变更至蔡炳森名下，也是符合房屋租赁的通常习惯。（三）黄达辉应当是本案承担责任的主体。《房屋租赁合同书》、《补充协议书》中并没有约定南盛公司承接了黄达辉所签订合同及协议书上的权利义务。黄达辉既不是南盛公司的股东，也不是公司的法定代表人。黄达辉作为一个独立的民事责任主体，在《房屋租赁合同书》、《补充协议书》签字确认，充分说明其作为承租方的真实意思表示。因此黄达辉应当作为本案承担责任的主体。
南盛公司辩称，蔡炳森要求占用费还是按照合同约定的每月30000元与事实不符，另案是按照公平原则每月按15000元计算，但占用费每月按15000�计算也不公平。南盛公司于2015年3月份在（2015）靖民初字第399号案件中提出反诉，并申请法院讼争财产由蔡炳森或者第三方进行保管，但法院没有答复，2016年7月8日之后，南盛公司将财产转移至东田村，一部分财产因蔡炳森控制没有搬走，上述事实证明，2016年10月15日之后，南盛公司已经没有占有使用房屋，没有产生水费、电费，蔡炳森要求南盛公司、黄达辉支付占有使用费、水费、电费，配合办理水、电费过户登记，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
蔡炳森向一审法院起诉请求：判令南盛公司、黄达辉向蔡炳森支付房屋占用费16.5万元，缴交支付水、电费用至2017年4月1日止，并配合蔡炳森办理水、电费过户变更登记手续。
一审法院认定事实：2011年8月1日，蔡炳森（出租方、甲方）与黄达辉（承租方、乙方）就甲方将位于南靖县北侧（原水泥砖厂）的场地用简易钢结构搭盖租赁给乙方经营家具签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定：“一、租赁面积：搭建面积约2200平方米（第一层平面投影面积约1200平方米，阁层面积约1000平方米），屋高应在7.5米－8米，阁层高3.2米，底层地板采用彩色水磨地板，店面按乙方要求预留一副大门电动卷帘门由甲方支付（5.8米宽），阁层地板采用建筑模板铺设，保证一般红木家具展示的重量，满足每平方米为（350公斤），屋面采用夹心隔热彩板，内墙必须找平后，再抹一遍灰，整体纲结构必须结实耐用，必须符合一般房屋使用标准，水电、总开关必须到位。甲方应在二个月内（履约保证金转至出租人账户之日起）按照上述要求完成场地建设，如果甲方未在约定时间内完成或未按照上述要求完成场地建设，甲方应当向乙方支付每日人民币伍佰元违约金，作为乙方每天经营之损失。甲方搭建完成后应随即通知乙方，乙方按照上述标准进行验收。验收合格后，甲乙双方应当签订补充协议，确定具体的租赁面积及实际租赁时间。二、租赁期限：租赁期限为五年，即自甲方搭建完成交付乙方装修之日起五年后的相应之日止。三、租金计算方法：经双方同意，五年平均单价为底层租金每月每平方米15元，阁层每月每平方米10元。四、租金及履约保证金的交付办法:租金每年交付一次，承租方在甲方搭建完成交付乙方装修之日须向出租方支付第一年租金，第二、三、四、五年的租金以各年相应之日之前一次性支付给出租方。承租方在签订本合同时须一次性交给出租方履约保证金人民币捌万元，该履约保证金当中的伍万元在第五年可抵扣房屋租金，另外叁万元履约保证金在本合同履�完毕双方办理移交手续后一次性返还。……八、本合同期限届满或解除本合同之日租赁房屋承租方投入改造的设施（水管、水表、电线路、开关、灯具包括对房屋的装修、装潢不动产，除乙方红木家具外），无偿归出租方所有，承租方不得拆除或故意损坏。否则，出租方有权取消履约保证金归甲方所有”等内容。2011年10月1日，原告（出租方、甲方）与被告黄达辉（承租方、乙方）又签订一份《补充协议书》，协议约定：一、租赁面积：经双方共同确认新建房第一层平面投影面积为1200平方米，阁层面积加上旧平房（在新建房右后方增加租赁一座平房），面积以1200平方米计算。二、租金计算办法：底层租金每月每平方米15元，1200平方米每月租金18000元；阁层与平房的租金为每月每平方米10元，1200平方米每月租金12000元；两项租金共计每月人民币叁万元，每年租金共计人民币叁拾陆万元。三、租赁期限与租金的交付办法：租期从2011年10月15日起至2016年10月14日止。租金每年支付一次，第一年租金于补充协议签订时一次性支付，第二、三、四、五年的租金于每年的9月30日之前一次性支付。事后，南盛公司在该合同及补充协议上加盖了公章。
《房屋租赁合同书》中搭建的钢结构部分建设在原告于2006年4月7日取得的靖国用（2006）第XX号国有土地使用权证的范围内。诉讼中，蔡炳森提出该钢结构的用地是其合法取得的土地及地上建筑物后进行部分改建的，是在所有权的范围内进行改建，无须经过建设规划的行政许可，并提供了航拍图作为证据。根据南盛公司、黄达辉的申请，一审法院向南靖县城乡规划建设局调取出租物的建设许可证等相关审批手续，但该单位没有相关的审批手续。平房属蔡炳森与韩双娥共有，面积145.41平方米，房产证号为：房权证山城字第××号。
合同签订后，南盛公司向蔡炳森支付了第一年、第二年的租金，第三年（2013年10月15日至2014年10月14日）的租金已支付210000元。2015年1月22日，蔡炳森向一审法院提起诉讼，要求：1.判令南盛公司、黄达辉支付租金共计510000元（第三年（即2013年10月15日至2014年10月14日）尚欠租金150000元，第四年（即2014年10月15日至2015年10月14日）尚欠租金360000元）；2、蔡炳森不予退还南盛公司、黄达辉80000元履约保证金。2016年9月12日，蔡炳森向一审法院提起诉讼，后变更诉讼请求为：1.判令南盛公司、黄达辉支付租金或者占用使用费360000元（第五年租金，即2015年10月15日至2016年10月14日）；2.判令南盛公司、黄达辉立即返还租赁物。一审法院于2016年10月31日分别作出（2015）靖民初字第399号、（2016）闽0627民初2457民事判决，蔡炳森、南盛公司不服判决，分别向福建省漳州市中级人民法院提起上诉，福建省漳州市中级人民法院于2017年7月14日分别作出（2017）闽06民终423号、424号民事判决。2017年4月1日，一审法院根据蔡炳森的诉前财产保全申请，查封南盛公司、黄达辉位于南靖县山城镇翠眉村军营路段南盛公司内的价值相当于15000元的家具，查封的家具由蔡炳森保管，同时南盛公司的钥匙交由蔡炳森保管。
一审法院认为，黄达辉为经营家具与蔡炳森签订了《房屋租赁合同书》及《补充协议书》。事后，南盛公司注册成立并在该合同书及协议书上盖章确认，南盛公司亦承接了合同及协议书上的权利义务，因此，合同及协议书的相对方应为蔡炳森与南盛公司。蔡炳森租赁给南盛公司的钢结�部分因未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第二条的规定，应认定该部分的租赁合同无效。蔡炳森租赁给南盛公司的一座平房因该房屋蔡炳森已取得了房屋所有权证，应认定该部分的租赁合同有效。南盛公司因蔡炳森的申请于2014年12月16日被法院查封所有的家具，导致其无法继续经营，南盛公司同意按双方约定的租金计算占用费至2015年4月7日；至于2015年4月7日之后至双方约定的租赁到期日止的占用费，根据（2015）靖民初字第399号、（2016）闽0627民初字2457号及（2017）闽06民终423号、424号民事判决认定该占用费及租金的计算按每月15000元计算比较合理。至2016年10月14日，双方约定的租赁期限到期，南盛公司未将租赁的房屋归还蔡炳森，直至2017年4月1日，一审法院在诉前保全中将该租赁的房�钥匙交由蔡炳森保管。蔡炳森要求南盛公司支付占用租赁房屋期间的占用使用费，理由正当，应予支持；要求参照原租赁合同约定的租金标准来确定占用费的理由不符公平原则，不予采纳；但该占用费按每月15000元计算比较合理，合计为82500元。南盛公司提出因为一部分财产因蔡炳森控制没有搬走，自2016年10月15日后，该公司没有占有使用该租赁房屋主张缺乏证据证明，不予采纳。蔡炳森要求判令南盛公司、黄达辉缴交支付水电费用至2017年4月1日止，并配合办理水、电费过户变更登记手续。因蔡炳森提供的生活缴费单二份，不能证明南盛公司尚欠水、电费未交纳，且蔡炳森与南盛公司签订的房屋租赁合同书约定合同期限届满承租方投入改造的设施（水管、水表、电线路、开关、灯具包括对房屋的装修、装潢不动产，除乙方红木家具外），无偿归出租方所有，承租方�得拆除或故意损坏；并没有约定需办理水、电费过户变更登记手续，故蔡炳森的该诉讼请求没有事实依据，不予支持。综上所述，南盛公司在租赁期届满后仍占用租赁的房屋，现蔡炳森要求被告支付尚欠的占用费，理由正当，应予支持，但数额应以82500元为准。蔡炳森要求判令黄达辉与南盛公司缴交支付水、电费用至2017年4月1日止，并配合办理水、电费过户变更登记手续，没有事实依据，不予支持。因合同的相对方为蔡炳森与南盛公司，现蔡炳森要求黄达辉与南盛公司共同承担责任的请求，没有事实和法律依据，依法不支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条、二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、南盛公司应于判决生效后10日内支付给蔡炳森房屋占用费82500元；二、驳回蔡炳森的其他诉讼请求。一审案件受理费3600元，由蔡炳森负担1800元，南盛公司负担1800元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，对一审查明认定的事实，蔡炳森没有异议；南盛公司对“南盛公司的钥匙交由蔡炳森保管”有异议，认为钥匙本来就不是南盛公司而是蔡炳森的，这样认定没有依据。本院认为，钥匙所有权人是谁并不影响本案实体问题的处理，故对该异议不予采纳。因此，对一审查明认定的事实，本院予以确认。
本案争议的焦点：1.黄达辉是否为本案租赁合同的责任主体？2.一审判决按照每月15000元计算占用费是否有事�和法律依据？3.一审判决未支持蔡炳森关于水电费和过户变更登记的主张，是否有误？对上述争议焦点，分别评析认定如下：
（一）黄达辉是否为本案租赁合同的责任主体
首先，案涉租赁合同签订的主体虽有黄达辉，但合同所载明的租赁用途为经营家具，而非个人住宅；其次，租赁合同签订后，南盛公司以租赁场地为注册地和营业场所，并在租赁合同上加盖公章确认租赁事实；第三，蔡炳森未提供证据证明黄达辉个人使用案涉租赁场；第四，合同签订后，一直由南盛公司使用租赁场所及支付相应的租金。因此，南盛公司是履行案涉租赁合同的实际权利人和义务人，故蔡炳森提出黄达辉是本案承担责任的主体的上诉理由依据不足，不予支持。
（二）一审判决按�每月15000元计算占用费是否有事实和法律依据
经查，一审已查明该阁层建设未取得建设工程规划许可证，相关的租赁合同无效，因此，南盛公司应当向蔡炳森支付的是占用使用费而不是租金。南盛公司实际占用的时间为2016年10月15日起至2017年4月1日止；实际占用的面积虽未经测量计算，但自2015年起，蔡炳森与南盛公司、黄达辉即因欠付租金发生多起诉讼案件，南盛公司也多次出售或转移放置在租赁场所内的家具，至2017年4月1日一审法院查封时南盛公司存放在钢结构场所内的家具价值仅为10000余元，即占用面积为阁层1000平方米中的一部分而非全部租赁面积2200平方米。因此，蔡炳森提出按照租赁合同约定的全部租赁面积以每月三万元的标准来计算南盛公司房屋占用费的上诉理由，没有事实依据，不予支持。一审判决按照每月15000元计算占用费并无不当，予以维持。
（三）一审判决未支持蔡炳森关于水电费和过户变更登记的主张，是否有误
经查，蔡炳森所提供的生活缴费单是手机支付宝截屏，而非水费、电费管理部门出具的催缴通知书，不足以证明南盛公司、黄达辉尚欠水电费，故蔡炳森提出的南盛公司、黄达辉应缴交水电费至2017年4月1日的上诉请求依据不足，不予支持。由于案涉合同并未约定水电费过户变更登记手续，且蔡炳森未提供证据证明办理过户登记需要原登记人配合，故其提出的该上诉请求不能成立，不予支持。
综上所述，蔡炳森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3600元，由上诉人蔡炳森负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 立
审判员 林银木
审判员 苏雅冰
二〇一八年五月十八日
书记员 曾剑坤
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。