广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第836号
上诉人（原审被告）：惠州市深惠珠江房地产开发有限公司。
法定代表人：刘健章。
委托代理人：刘义敏、何文艳，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：周海祥。
委托代理人：黄永军，广东指针律师事务所律师。
委托代理人：郑男。
上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告周海祥向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方所签订的《珠江四季悦城楼宇认购书》；2、被告退还原告所交的20000元定金；3、诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：原告于2015年1月2日与被告签订了《珠江四季悦城楼宇认购书》，并交付了定金20000元，准备以按揭方式购买被告开发的惠州市大亚湾西区龙海二路珠江四季悦城一期第x栋x单元x号房。签订认购书后，原告积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款手续。因与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，且因客观原因无法办理按揭贷款，导致《商品房买卖合同》无法签订正式合同。
原告向法庭提交的主要证据有楼宇认购书、收款专用收据、社会保险参保证明等，拟证明其诉称的事实。
被告辩称：1、涉案房产在2014年7月10日已取得预售许可证，签订认购书系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，并已发生法律效力，双方应按认购书约定履行义务。2、合同范本在销售中心大厅进行了公示，合同主要条款双方已作了明确约定，原告对合同内容及贷款事宜从未向被告提出任何异议，合同签订后未提交贷款资料，也未向被告和银行咨询贷款事宜，原告系主观毁约。3、原告未提供准备办理按揭和就合同内容与被告进行协商的证明，应承担举证不利的后果。4、原告未按约定履行义务，构成根本违约，被告有权依据法律及合同约定没收定金，并将涉案房产另行出售。
被告向法庭提交的主要证据有《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》范本公示照片等，用以证明其辩称的事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2015年1月2日，原告周海祥与被告深惠珠江公司签订珠江·四季悦城楼宇认购书一份，主要约定：1、原告认购被告开发的珠江·四季悦城一期x栋x单元x号房，折后总价款为428400元；2、原告签订认购书时交付定金20000元，1月9日前交付房款28400元，2月9日前交付房款90000元，余款290000元以按揭贷款方式支付。3、原告应按期付清首付款，并在签订认购书之日起7日内按《按揭须知》要求到按揭银行提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》或《按揭客户受理流程登记表》，于2015年1月9日前持《按揭资料初审回执》或《按揭客户受理流程登记表》到珠江·四季悦城签署《商品房买卖合同》并办理网上备案，原告逾期履行前述义务，被告有权解除所有购房合约，没收定金，并将涉案房屋另行出售，如原告继续履行认购书，应按总房款的千分之一按日向被告支付违约金。签订认购书后的1月4日，原告向被告支付购房定金20000元。
另查明：2015年1月2日，原告与被告签订的《楼宇认购书》中已写明原告的居民身份证号码，以及通信地址为：深圳市龙岗区中心城XXXX。原告周海祥居民身份证住址为：湖南省××XXXX，不属于惠州市户籍，也未在惠州市工作和居住，也未有一年以上在惠州当地纳税证明或社会保险缴纳证明。
以上事实，有原告向法庭提交的楼宇认购书、收款专用收据、纳税记录等及被告提交的《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》范本公示照片等证据予以证实，结合双方的庭审陈述，经庭审核实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告周海祥与被告深惠珠江公司签订的认购书，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效,本院予以确认。原、被告双方应按照该认购书的约定履行相应的合同义务。但签订《楼宇认购书》时原告户籍在湖南，在深圳工作和居住，被告在知道原告不是惠州市本地居民，也未提供有在惠州市一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，原告的按揭贷款购房不符合国务院颁发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[国发(2010)10号]有关规定的情况下，仍然与原告签订《楼宇认购书》，致使原告无法取得按揭购房贷款，导致双方当事人未能签订正式的《商品房买卖合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，应属于不可归责于当事人双方的事由，因此原告要求解除认购书并返还定金的请求，本院予以支持。关于被告深惠珠江公司所称原告未提交按揭资料，未就签订正式合同与其协商，构成根本违约，应按约定没收订金的辩解意见，因原告不具备按揭贷款条件，即使如期向惠州银行递交申请，也不能通过贷款银行的审核，且双方只约定按揭贷款方式支付，其与周海祥签订的《楼宇认购书》属于事实上履行不能，并非原告有意违约，故被告的辩解意见本院不予采信。
综上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告周海祥与被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司于2015年1月2日签订的《楼宇认购书》；
二、被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起5日内，向原告周海祥返还定金人民币20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依据中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为150元，由被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销一审判决第二项内容;2、请求判决本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
主要事实和理由:
一、政策不属于法律范围,不应作为法院判决依据,一审法院以国家限购限贷政策作为判决依据是错误的。
根据有关法律规定,可作为法院判决依据的法律法规包括:国家法律、行政法规及司法解释,而政策只是国家和地方政府部门为进行宏观调控而颁布的临时性的、指导性意见或要求,并不属于法的范围,不应作为法院判决的依据。一审法院以国家限购限贷政策,即国务院颁发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》作为判决依据,显然适用法律错误。
二、惠州不存在限购限贷政策,惠州各大银行不再要求购房人在按揭贷款时需提供当地社保及户籍证明,一审法院认定的被上诉人因政策而“无法取得按揭购房贷款”的情况完全不存在,事实认定不清。
国发[2010]10号《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”仅仅适用于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区”,即该政策的适用存在前置条件,而惠州不属于该地区,不符合该前置条件,且地方人民政府可“根据实际情况,采取临时性措施,在一定期限内限定购房套数”。可见,该政策仅仅国家为了遏制部分城市房价过快上涨而颁布的临时性措施,且惠州市至今并未出台任何限购限贷政策,被上诉人也未能举证证明其不能办理按揭贷款、不能购房的证据。
2014年9月中国人民银行及银监会联合发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》【即930新政】以及国土资源部、住房城乡建设部联合发出《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,以及中国人民银行、住房城乡建设部及银监会联合发出《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》【即330新政】后,除北京、上海、广州及深圳四大城市外,其他城市均已取消限购限贷政策。本案中,被上诉人认购房产时间为2015年1月2日,此时办理购房贷款已不再要求提供当地社保和户籍证明,一审法院却仍以2010年颁布的但已实质取消的限购限贷政策为判决依据,认定因被上诉人非惠州本地居民而无法取得按揭购房贷款,显然属于事实认定错误。
三、被上诉人从未就合同内容及贷款事宜与上诉人协商并提出异议,完全是被上诉人违反诚信原则、恶意毁约所造成的,不属于不可归责于当事人双方的事由导致合同无法签约的情形,上诉人有权没收定金。被上诉人从未就合同签约事宜进行协商,更没有就协议内容提出过异议,其也未能举证证明存在就合同进行沟通的事实。被上诉人同样未能举证证明其提供有关贷款资料。庭审中,上诉人就合同签约及贷款事宜质疑被上诉人,其没有准确回答一个问题,甚至连合同内容,需要提供的按揭资料、贷款银行都不知道,何来的合同签约沟通之说、何来的提交按揭资料甚至不能贷款之说。
根据“谁主张,谁举证”原则,被上诉人应对其诉状的陈述及主张提供强有力的证据,但一审中,被上诉人并未提交任何相关证据以支撑其陈述及主张,依法应承担举证不能的后果。被上诉人存在缔约过失过错,依法应当承担缔约过失责仟,上诉人有权没收其定金,这符合定金罚则,也是维护市场交易秩序的表现。
而一审法院未能遵守谁主张、谁举证的证据规则,也未能维护民事行为中的诚实信用原则,该判决不利于正常的市场交易秩序的维护,一审法院引用的司法解释第四条作为判决依据是不正确的。
四、楼宇认购书已明确告知被上诉人,如其存在限购限贷政策情形而继续签约的,则视为其存在过错,上诉人有权没收定金。
认购书第六条明确规定,如相关法规、政策对购房人购房或贷款资格限制的,其确信满足相关购房政策及贷款资格要求,否则,导致合同无法签约的,上诉八有权解除购房合约,没收定金并另行出售。被上诉人对该条约定是明确知悉的,而如今,其却以限购限贷为由要求解除认购书,退还定金,这显然严重违背了契约精神,是严重丧失诚信的表现。但一审法院在已查清该约定事实的情况下,仍然支持其诉求,显然助长了违约、不诚信的表现。
综上所述,政策不属于法律范围,不应作为法院判决依据,且惠州不存在限购限贷政策,办理按揭贷款已无需提供当地社保证明,被上诉人没有与上诉人沟通签约事宜,也未能提交按揭资料,其是严重的违约行为,应完全承担责任。而一审法院认定事实不清,适用法律错误,依法应予改判。为维护上诉人的合法利益,维护市场良好交易秩序,请求贵院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辩称，一审的事实认定清楚,适用法律正确，请求维持原审判决。
上诉人向本院提交了五份新证据，即：证据一,2014年的930政策。证据二，是国上资源部的2015年的通知。证据三，住建部、银监会的通知,这三组新证据证明其他城市都取消了限买限购的政策。证据四，新浪网查到的惠州地区首套房的规定,是不需要提供社保证明的。证据五，建筑证据,我们想证明与被上诉人条件同样的客户也同样可以进行贷款购买房屋,以此证明被上诉人的说法是与现实不符的。
被上诉人对该证据的质证意见是：对于上诉人提交的新证据，全部的证据均不属于法律上的新证据。对于证据一、二、三，是相关的国家政策，对于其真实性由法庭来证实，对关联性有异议，证明不了其要证明的内容。对于证明四，三性均有异议。对于证据五，三性均有异议，无法判断其真实性，也无法证明其要证明的内容，如果要证明无需惠州户籍就能办理按揭，其应该提供申办按揭的全部材料，而不是仅仅是一个发放贷款的证明，据了解，大部分不符合条件的客户能通过因为用假的社保纳税凭证才能办理按揭。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，双方当事人对于原审法院判决解除双方签订的《楼宇认购书》均没有异议，本院予以维持。本案争议焦点是：上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司是否应当退还被上诉人周海洋购房定金20000元的问题。具体判析如下：
上诉人作为房地产开发商，对房产交易方面应具有相关的专业知识，双方签订《楼宇认购书》时被上诉人户籍在湖南，上诉人知道被上诉人不是惠州本地居民，被上诉人也未提供在惠州当地交纳一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明，但仍然与被上诉人签订《楼宇认购书》，并约定以银行按揭贷款方式购房，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号》第二条第(三)项中关于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，被上诉人在惠州购房也是无法取得银行按揭购房贷款，认购书也无法继续履行。被上诉人因无法办理银行按揭贷款与被上诉人进行协商，但最终无法达成一致意见，导致《商品房买卖合同》无法签订，这不属于上诉人单方违约。据于上述原因导致双方最终未能签订商品房买卖合同，应属于不可归责于双方当事人的事由造成的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，上诉人也应将收取的定金返还给被上诉人，并应承担本案的诉讼费用。据此，原审法院判决上诉人退还20000元购房金给被上诉人，处理并无不妥，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用300元，由上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年八月二十三日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；