江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终766号
上诉人（原审被告）张伯元，徐州灯泡厂退休职工。
上诉人（原审被告）刘桂芝，徐州煤机厂退休职工。
二上诉人共同委托代理人郭涛，徐州市泉山区西关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）沈培秋，无业。
委托代理人方莉，江苏同凯律师事务所律师。
上诉人张伯元、刘桂芝因所有权确认纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第3122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张伯元、刘桂芝及其共同委托代理人郭涛，被上诉人沈培秋的委托代理人方莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，沈培秋系张伯元、张文华、张春华、张新华、张伯海之母，张伯元与刘桂芝系夫妻关系。
坐落于徐州市明理街190号共六间房屋原为沈培秋所有。沈培秋将其中五间分别分给其五个子女，自有一间。后张伯海、张春华、张新华先后拆迁搬走，沈培秋、张伯元、张文华仍旧居住在明理街190号剩余房屋中。为翻建房屋，沈培秋于1991年6月分别与张伯元、张文华签订赠与契纸，将明理街190号房屋中的“北屋东头一间半”赠与张伯元，而将其余的一间半赠与其女张文华。随后，张伯元以其个人名义申请对房屋重建，并与张文华共同出资翻建了明理街190号三间房屋。翻建后的房屋分别登记在张文华和张伯元名下各一间半，但沈培秋仍居住在翻建的房屋中。后沈培秋其他子女对房屋登记在张文华和张伯元名下持有异议，沈培秋便要求张伯元和张文华归还各自分得的半间屋。因张文华欲返还给沈培秋的半间屋无法办理产权证，根据沈培秋的要求，张文华与张伯元于1993年4月经徐州市公证处办理赠与合同公证，约定张文华、侯孝仪将明理街“北屋东头半间”房屋赠与张伯元，张伯元据此办理了明理街190号两间房屋共35.55平方米所有权证。
1996年2月1日，张伯元与徐州市市政拆迁处签订《拆迁产权交换协议书》（该协议书被拆迁人原为沈培秋，后更改为张伯元），约定以明理街190号私有房屋拆迁置换西苑小区37号楼5单元502室及203室房屋两套。张伯元依据该协议缴纳相关税费并补缴房屋产权交换费5619.04元，该两套房屋产权均登记在张伯元名下。上房后沈培秋居住在37号楼5单元203室，张伯元居住在37号楼5单元502室。
因张伯元之子结婚购置新房需要资金，经由沈培秋同意决定出售沈培秋居住的房屋。2005年5月6日，沈培秋与张伯元、张文华、张春华、张伯海、刘桂芝签订《房屋交换字据》，约定：“母亲沈培秋有产权房一套，位于西苑民安园37号楼5-203，儿子张伯元有产权房一套在母亲同楼同单元楼上5-502。因张伯元住房紧张，为改善住房条件，同母亲和兄弟姐妹协商后，决定母子俩进行房屋交换。母亲沈培秋的二楼住房让儿子张伯元卖掉后重新买房，母亲沈培秋住到五楼张伯元房里。在母亲沈培秋健在期间五楼产权属母亲所有，母亲百年之后由张伯元继承。继承条件：一、必须善待老人、尊敬老人。二、照顾好老人的生活起居，例如吃饭、洗衣、洗澡、打扫卫生、平时带老人看病等（如果老人有××，卧床不起时，姐弟之间再另做研究）。在继承条件能够做到的情况下，兄弟姐妹同意张伯元享受继承权，否则继承权随时取消”。但沈培秋之子张新华因不同意该协议内容未签字。其后，沈培秋搬至502室跟随张伯元居住。因张伯元之子张绘景的女儿上学问题搬至民安园37号楼5单元502室居住，致使家庭住房紧张，沈培秋遂于2015年7月5日搬到其女儿张文华家居住。为此，沈培秋于2015年7月23日起诉至法院。
原审法院认为，房屋所有权的合法取得分为原始取得和继受取得，当事人达成协议通过买卖、赠与等合同行为取得房屋所有权属继受取得，其财产所有权从财产交付时转移。
本案中，原明理街190号私房原为沈培秋所有，张伯元取得其中两间房屋的所有权是基于沈培秋的赠与行为所致，故应属于继受取得。但沈培秋将房屋赠与张伯元之后仍居住在此处，虽然张伯元已对房屋进行翻建且取得房屋所有权登记，但依法律规定，仍不能认定该房屋已完成转移，沈培秋仍享有赠与房屋的权利。结合沈培秋此前已将其所有的房屋分别向其他各子女分配一间的事实，对于登记在张伯元名下的明理街190号两间房屋中张伯元仅享有其中一间的全部权利，另外一间的所有权事实上仍为沈培秋所有。登记在张伯元名下的两间房屋于1996年拆迁，虽然拆迁安置协议由张伯元签署，但根据该协议上原被拆迁人登记为沈培秋，后更改为张伯元的记载，张伯元签订协议的行为应为沈培秋与张伯元的共同意思表示；虽然其后安置的西苑小区民安园37号楼5单元203室和502室均登记在张伯元名下，但上述房屋分别由沈培秋和张伯元居住，也说明沈培秋实际上仍然占有并使用其赠与张伯元的房屋。2005年5月6日，张伯元因其子购房筹集资金与沈培秋及其他子女达成的《房屋交换字据》亦明确表明沈培秋对明理街190号房屋拆迁安置取得房屋中民安园37号楼5单元203室享有所有权，仅是为改善住房条件与张伯元的502室进行交换。《房屋交换字据》虽约定在沈培秋去世后该房屋由张伯元继承，但也明确约定民安园37号楼5单元203室房屋所有权属沈培秋所有，进一步说明赠与行为并未最终完成。至于张伯元关于签订《房屋交换字据》系为取得张文华出借的10000元借款而非其真实意思表示的主张，因并未提交证据，且从协议内容来看也无显失公平的情形，故不予采纳；至于张伯元、刘桂芝称该《房屋交换字据》中刘桂芝的签字为张伯元代签协议无效的主张，因该《房屋交换字据》签订后沈培秋已将原居住的203室交由张伯元出售且搬入502室居住，刘桂芝对此系明知的，应视为其对该交换行为的认可，故其主张《房屋交换字据》无效理由不能成立。
综上，沈培秋与张伯元之间的房屋赠与行为没有最终完成，《房屋交换字据》亦明确沈培秋对涉案房屋享有所有权，故沈培秋的诉讼请求具有事实和法律依据应予支持。关于沈培秋要求被告赔偿经济损失的主张，因其未提交证据不予支持。遂判决：一、位于徐州市西苑小区民安园37#-5-502室房屋归沈培秋所有；二、驳回沈培秋的其他诉讼请求。
上诉人张伯元、刘桂芝不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋经合法公正赠与并在房管部门依法登记，该房屋所有权已转移。一审判决认定被上诉人还在涉案房屋内居住，而房屋的所有权没有转移，没有法律依据。被上诉人在涉案房屋内居住是上诉人对被上诉人应尽的赡养义务。2、房屋拆迁时，房屋的所有权归上诉人所有，上诉人依法是被拆迁人。拆迁产权交换协议上有沈培秋和张伯元的名字，后经审核，拆迁部门认为沈培秋居住的房屋没有房证，所以在协议上将沈培秋的名字直接划掉，并加盖拆迁部门的公章，并非一审判决认定的是沈培秋和张伯元共同意思表示，一审法院对此认定是错误的。从1991年被上诉人将房屋赠与上诉人，上诉人依法登记，房产所有权就已经转移，事隔24年后，被上诉人诉至法院确认房屋产权，已超过最长诉讼时效20年，依据民法第一百三十七条规定，人民法院不予保护。3、《房屋交换字据》的两套房屋都归上诉人所有，刘桂芝没有在该协议上签字，根据《中华人名共和国城市房屋管理法》第三十八条第四款规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。一审认定刘桂芝认可该协议不符合法律规定。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。
被上诉人沈培秋答辩称：1、房屋交换前，徐州市泉山区西苑民安园37楼5单元203室房屋所有权归被上诉人沈培秋所有。被上诉人原有明理街6间房屋，被上诉人将其中五间分别给了5个子女，自己留有一间，因翻建房屋及拆迁安置，被上诉人将自己的一间房赠与上诉人张伯元，其中半间是上诉人赠与张文华后，张文华要返还被上诉人，因无法办理房证，就转赠给上诉人张伯元。房屋拆迁安置后，其中一间房屋的权利仍归被上诉人所有，该房并未实际移交，且一直由被上诉人占有使用，赠与并未实际完成。另，双方签署的房屋交换字据明确载明母亲沈培秋有产权房一套，位于西苑民安园37-5-203室，儿子张柏元有产权房一套，在母亲同单元楼上502室，可见双方对各自享有203室及502室的房屋产权进行了明晰，所以被上诉人在房屋交换之前仍然享有203室房屋的所有权。2、被上诉人在一审中提起的房屋确认之诉没有超过诉讼时效。3、上诉人与被上诉人签订的房屋交换协议系双方真实意思表示，上诉人并未胁迫被上诉人签订该协议。刘桂芝的签名非其本人所签，但一审法院已查明，刘桂芝得知其丈夫代其在协议上签字后并未主张无效，且事后与被上诉人交换了房屋，并将上诉人原有的203房屋出卖，其行为应视为对房屋字据交换的追认。综上，一审法院判决认定事实清楚，请求维持原判。
本案争议焦点是：涉案房屋所有权应如何确定。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”我国实行不动产物权登记制度，不动产权属证书仅是权利的对外表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合，相关利害关系人可以请求人民法院确认权利。就本案而言，涉案房屋所有权归属如何确定，应根据双方当事人的真实意思表示及房屋的取得过程、占有使用等情况综合认定不动产物权真实权利人，特别是在家庭成员内部，不宜简单依据房产登记确定房屋所有权人。
第一，从房屋的取得过程及占有使用情况看，明理街190号房屋原为沈培秋所有，沈培秋自住一间。为翻建房屋，沈培秋分别赠与其子女张伯元、张文华各一间半房屋，房屋翻建后分别登记在张伯元、张文华名下，后沈培秋要求张伯元和张文华各归还半间房屋，因张文华欲返还给沈培秋的半间房屋无法办理产权证，沈培秋遂要求张文华将其半间房屋赠与张伯元，据此张伯元办理了明理街190号两间房屋所有权证。在此期间，沈培秋的居住状况并未发生改变。后明理街190号两间房屋被拆迁，置换为西苑小区民安园37号楼5单元203、502室两套房屋，虽然该两套房屋产权均登记在张伯元名下，但上房后西苑小区民安园37号楼5单元203室由沈培秋居住使用。
第二，上诉人与被上诉人签订的《房屋交换字据》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议载明母亲沈培秋有产权房一套，位于西苑民安园37号楼5-203，儿子张柏元有产权房一套，在母亲同单元楼上502室，结合上述房屋取得过程、居住使用等事实，综合考虑双方关系的特殊性，可以认定房屋交换前沈培秋系西苑民安园37号楼5单元203室房屋产权的真实权利人。
第三，涉案《房屋交换字据》中约定，沈培秋与张伯元进行房屋交换，母亲沈培秋的二楼住房让儿子张伯元卖掉后重新买房，母亲沈培秋住到五楼张伯元房里。在母亲沈培秋健在期间五楼产权属母亲所有，母亲百年之后由张伯元继承。协议签订后，双方均按照约定履行了协议，上诉人将西苑民安园37号楼5单元203室房屋出售，被上诉人搬入西苑民安园37号楼5单元502室居住，根据上述协议约定内容，被上诉人沈培秋即对西苑民安园37号楼5单元502室房屋享有所有权。
第四，上诉人主张刘桂芝未在《房屋交换字据》上签字，协议上刘桂芝的签字系张伯元代签，换房协议无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”虽然协议上刘桂芝的签字系张伯元代签，但事后刘桂芝对代签协议一事是知晓的，也未提出异议，而且张伯元与刘桂芝已按照协议约定将西苑民安园37号楼5单元203室房屋出售，沈培秋也已搬入西苑民安园37号楼5单元502室居住，刘桂芝的行为应视为对换房协议的追认，上诉人的主张不成立。
第五，上诉人主张自1991年被上诉人将房屋赠与上诉人，上诉人依法对房屋进行登记，房产所有权转移，被上诉人起诉已超过诉讼时效。本案系房屋所有权确认之诉，确认所有权的请求权属于物权请求权范畴，物权请求权并不适用诉讼时效规定，则确认所有权请求权当然也不适用诉讼时效制度。因此，对于该项主张，本院不予采纳。
第六，《中华人民共和国民法通则》第七条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。”《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”公序良俗原则是民事主体从事民事活动和进行民事诉讼应当遵守的基本原则，物权的取得和行使应当符合善良风俗，不得违反公序良俗。百善孝为先，“孝”乃中华传统之美德，为人子女，应赡养父母，更应善待父母。本案上诉人张伯元现请求确认涉案房屋系其所有的上诉主张，与善良风俗、传统美德的要求不符，本院不予支持。
综上，上诉人张伯元、刘桂芝的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人张伯元、刘桂芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴运栋
代理审判员 孙守明
代理审判员 汤孙宁
二〇一六年四月十日
书 记 员 王俞卜