广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第112号
上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。
法定代表人：潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：李达强，广东金科律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：张伟忠，男，1973年1月3日出生，汉族，住云浮市区。
被上诉人（原审原告）：梁贤颖，女，1971年7月15日出生，汉族，住云浮市区。
两被上诉人的共同委托代理人：黄忠勇，广东石国律师事务所律师。
上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（下称荣威公司）因与被上诉人张伟忠、梁贤颖房屋买卖合同纠纷一案，不服云城区人民法院（2014）云城法民二初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣威公司的委托代理人李建辉、李达强，被上诉人张伟忠、梁贤颖的共同委托代理人黄忠勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张伟忠、梁贤颖向原审法院起诉称，张伟忠、梁贤颖和荣威公司于2011年5月14日签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定：由张伟忠、梁贤颖购买荣威公司位于云浮市区狮山路81号蟠龙山水豪庭XX幢XXX房，建筑面积190.62平方米，房屋总金额为934038元；如张伟忠、梁贤颖逾期付款的，逾期在7日之内，自合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付之日止，张伟忠、梁贤颖按日向荣威公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；如张伟忠、梁贤颖逾期付款的，逾期超过7日后，荣威公司有权解除合同，张伟忠、梁贤颖按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；张伟忠、梁贤颖愿意继续履行合同的，经荣威公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付之日止，张伟忠、梁贤颖按日向荣威公司支付逾期应付款万分之八的违约金；荣威公司应当在2011年12月31日前交房；荣威公司逾期交房的，逾期不超过90日的不作违约处理；荣威公司逾期交房超过90日后从第二天起至实际交付之日止，荣威公司按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，张伟忠、梁贤颖履行了付款义务，荣威公司实际交房日期为2012年9月1日，逾期245天，根据合同约定，荣威公司只应承担支付155天违约金共482.59元的违约责任。荣威公司提供的有关逾期付款和逾期交房的格式条款没有遵循公平原则，张伟忠、梁贤颖的违约义务过重，而荣威公司的违约义务过轻。在签订合同时，荣威公司没有向张伟忠、梁贤颖说明该条款。《合同法》第39条第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”荣威公司提供的格式条款违反了公平原则，该格式条款应当无效。由于张伟忠、梁贤颖需向银行贷款达35万元，房屋贷款数额较高，因荣威公司延期交房，使张伟忠、梁贤颖未能及时使用或者出租该房获益，给张伟忠、梁贤颖造成损失。应当根据中国人民银行同期同类贷款基准利率调整违约金，较为合理，即荣威公司应当向张伟忠、梁贤颖支付违约金24129.32元。据此，张伟忠、梁贤颖请求法院：1、判令荣威公司承担逾期交房的违约金24129.32元。2、判令荣威公司承担本案的诉讼费。
荣威公司辩称，关于逾期交房的违约金，不同意张伟忠、梁贤颖的主张。因为张伟忠、梁贤颖的诉讼请求超过了诉讼时效。根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第137条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”《商品房买卖合同》约定交楼日期为2011年12月31日前，张伟忠、梁贤颖从2012年1月1日起即应当知道其权利被侵害，但截至2014年8月底，才向法院提起诉讼，已超过两年的诉讼时效，请求法院驳回张伟忠、梁贤颖的诉讼请求。另外，张伟忠、梁贤颖认为涉案合同为格式合同，违反了公平原则，应为无效条款。该理由不成立，双方签订的合同是合法有效的，应当按照合同约定履行。
原审法院审理查明：2011年5月14日，张伟忠、梁贤颖（买受人）与荣威公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1105120），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-03-0016的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第XX幢X层XXX号房。……该商品房合同约定建筑面积共190.62平方米，其中，套内建筑面积168.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.17平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，总金额人民币934038元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经云浮市住房和城乡建设局验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、异常地质状况或因政府行为而延期的；3、出卖人无过错的，但无法防止的外因导致延期交楼的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人逾期不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。张伟忠、梁贤颖、荣威公司分别在上述合同盖公章或签名确认。
合同签订后，张伟忠、梁贤颖已按约定支付了全部购房款。双方均确认张伟忠、梁贤颖于2012年9月1日收楼。因荣威公司逾期交楼与张伟忠、梁贤颖发生纠纷，双方经协商无果，张伟忠、梁贤颖遂向本院起诉，请求解决。
另外，中国人民银行公布的6个月以内的人民币贷款基准利率：2011年7月7日年利率为6.1%，2012年6月8日年利率为5.85%，2012年7月6日年利率为5.6%。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。张伟忠、梁贤颖和荣威公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，原审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。按照《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同约定交楼时间为2011年12月31日前，张伟忠、梁贤颖请求从超过90日的第二天即2012年3月31日起开始计算违约金，合理合法，予以支持。2012年9月1日，张伟忠、梁贤颖确认收楼，因此，违约金应计至2012年9月1日止，共计得荣威公司逾期交楼155天。至于违约金的计算标准，合同约定按月以已付房款的万分之一计算，即年利率0.12%，该标准低于银行的贷款利率，张伟忠、梁贤颖认为计算标准过低，请求调整，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，理由成立，原审法院予以支持。故根据中国人民银行公布的贷款利率表，违约金从2012年3月31日至2012年6月7日共69天按年利率6.1%计算，从2012年6月8日至2012年7月5日共28天按年利率5.85%计算，从2012年7月6日至2012年9月4日共58天按年利率5.6%计算。违约金分别计得：6.1%÷360天×69天×934038元=10920元；5.85%÷360天×28天×934038元=4250元；5.6%÷360天×58天×934038元=8427元，共计23597元。荣威公司抗辩认为，张伟忠、梁贤颖的诉求已超过诉讼时效。本案中，由于荣威公司未交楼的违约状态是持续的，直至2012年9月1日，荣威公司才将涉案商品房交付给张伟忠、梁贤颖使用，因此诉讼时效应从2012年9月2日起计算，至2014年9月1日张伟忠、梁贤颖向原审法院起诉，尚未超过两年的诉讼时效，故荣威公司该抗辩意见，理由不成立，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出判决如下：云浮市荣威公司开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交楼违约金23597元给张伟忠、梁贤颖。本案受理费404元，适用简易程序审理，减半收取202元（该款张伟忠、梁贤颖已预交），由云浮市荣威公司开发有限公司负担。
荣威公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院依法撤销原审法院对本案的判决，驳回被上诉人对上诉人提出的全部诉讼请求。2、本案的一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。
事实及理由：一、原审判决认定本案的事实不清、证据不足，适用法律不当。上诉人请求二审法院予以改判。
1、上诉人认为根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及137条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。”上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）是合法有效。《合同》的第八条约定“出卖人应当在2011年12月31日前交付合同约定的商品房给买受人使用。”上诉人认为被上诉人从2012年1月1日即应当知道其权利被侵害，但截至到2014年9月1日向原审法院起诉，要求支付逾期交楼的违约金，被上诉人的请求应交远超过了两年的诉讼时效。根据我国的诉讼时效的法律规定，请求法院撤销原审判决，改判上诉人无须向被上诉人支付迟延交楼违约金。
2、即使被上诉人的诉求没有超过诉讼时效，其要求支付违约金也应按《合同》的第九条约定“超过90日后从第二天起至实际交付之日止，按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金”而不应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
（1）、被上诉人在原审中主张《合同》第九条约定是格式条款，要求原审法院认定该条款无效，但原审法院查明案件后，并没有认定该条款是无效条款，反而是认定《合同》是合法有效的。上诉人也认为双方签订的《合同》是合法有效的，并不存在无效条款。在《合同》合法有效的情况下，《合同》中已经对逾期交楼违约金的标准进行约定，且该条约定并没有违反法律行政性、强制性和禁止性规定，故应按《合同》的约定标准支付。而原审法院在被上诉人没有提供任何证据证明违约金的标准条款无效且没有任何证据证明其损失低于约定的违约金的情况下，判决上诉人须按中国人民银行同期同类贷款利率计算标准支付违约金给被上诉人，该项判决是严重违反法律规定的，与前面原审法院的认定存在明显的矛盾。
综上所述，上诉人认为本案的一审判决是完全错误的，上诉人请求二审法院接纳上诉人的上述上诉请求，依法改判。
被上诉人张伟忠、梁贤颖辨称：一审法院认定事实正确、适用法律正确，请法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
荣威公司和张伟忠、梁贤颖在二审中均没有提交证据。
本院经审理查明，原判查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？2、假如没有超过诉讼时效，违约金应当如何计算。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。双方在《商品房买卖合同》第八条约定出卖人荣威公司应当在2011年12月31日前交付商品房，实际上荣威公司直到2012年9月1日才将商品房交付给买受人使用。因此，荣威公司从2012年1月1日起至2012年9月1日止处于连续违约的状态，对买受人的权益造成持续的侵害。双方在上述合同第九条约定：“出卖人逾期不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。”根据上述合同第九条的约定，荣威公司在违约90日后至实际交付房屋的期间需要支付违约金。荣威公司直到2012年9月1日才交付房屋，至此，荣威公司因违约给买受人造成的损失已经确定。因此，买受人主张逾期交楼违约金的诉讼时效期间应从荣威公司2012年9月1日实际交付房屋的次日起计算。张伟忠、梁贤颖于2014年9月1日向原审法院提起本案诉讼，并未超过《民法通则》第一百三十五条规定二年的诉讼时效期间。因荣威公司在2012年9月1日交付房屋前仍处于违约状态，荣威公司认为本案的诉讼时效应从2012年1月1日起计算缺乏依据，本院不予采纳。
关于违约金应当如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定的逾期交楼违约金为“出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一”，这一标准远远低于《商品房买卖合同》中买受人逾期付款的违约金标准“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五”，也远低于同期银行贷款基准利率，约定的违约金不足以弥补买受人的损失。根据合同法上述条文第二款的规定，买受人可以请求人民法院予以增加。买受人张伟忠、梁贤颖请求按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，合理合法，本院予以支持。荣威公司认为只能按合同约定的违约金标准计算，不能调整和增加的意见，没有法律依据，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人荣威公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费404元，由上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 容
审判员 陈灿良
审判员 严 海
二〇一五年五月八日
书记员 黄常乐