广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第988号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市佳佳香餐饮管理有限公司。
法定代表人：陈振华。
委托代理人：胡幼民，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人：冯金玉，广东深天成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市南方明珠实业有限公司。
法定代表人：宋伟亮。
委托代理人：梁巧玲，广东深鹏律师事务所律师。
上诉人深圳市佳佳香餐饮管理有限公司（以下简称佳佳香公司）、上诉人深圳市南方明珠实业有限公司（以下简称南方明珠公司）因双方之间房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第916号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年9月1日佳佳香公司与南方明珠公司签订《租赁合同书》，双方就深圳市大浪街道浪口社区华盛路英泰工业区南方明珠科技园宿舍楼二楼租赁关系达成协议，约定租赁物位于宿舍楼二楼，附上图纸双方确认（租赁物按现状双方确认交付墙路、墙面、铝合金地面装修、消防、喷淋完好，合同到期佳佳香公司应完好交还南方明珠公司）作食堂和为科技区员工配套的便利店用途；租赁期限六年，从2010年9月1日起至2016年8月31日止，佳佳香公司在签订本合同时向南方明珠公司缴纳履约保证金50，000元；食堂每月月报就餐人数低于300人次以下的，南方明珠公司每人每天提取0.7元，达到300人次以上的南方明珠公司则每人每天提取1元作为租金；佳佳香公司应在每月10日前及时向南方明珠公司缴纳当月的租金、水电及相关费用；每月月底南方明珠公司将次月就餐人数以书面的形式通知佳佳香公司，由佳佳香公司确认或由佳佳香公司统计交南方明珠公司审核；所有食堂设备及装修均由佳佳香公司负责投资并设立清单双方签字确认后存档，佳佳香公司在装修前须提供装修图纸向南方明珠公司申报备案。
2010年8月31日南方明珠公司收取佳佳香公司保证金50，000元。
2013年3月29日南方明珠公司向佳佳香公司发出单方解除合同通知书，告知佳佳香公司因其经营不善的原因，工厂就餐人员反映饭菜质量太差，饭菜质量未达到国家的最低要求等原因，要求佳佳香公司于2013年3月31日前退出该经营场所，退还园区内进餐人员所剩的用餐费用，结清水电费及场地租金；佳佳香公司所缴纳的履约保证金、租赁物内一切设备及一切物品归南方明珠公司所有。
2013年7月9日在原审法院的组织下佳佳香公司、南方明珠公司双方就现场物品进行交接，佳佳香公司将涉案房屋交付至南方明珠公司管理。另，原审法院根据佳佳香公司的申请，对涉案房屋的装修残值进行评估，结论为设备评估净值3，864元，室内装修估价值23，630元。
另查明，涉案房屋未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证。
再查，佳佳香公司缴纳租金至2013年2月。
佳佳香公司在原审的诉讼请求为：1、解除佳佳香公司、南方明珠公司于2010年9月1日签订的《租赁合同书》；2、南方明珠公司返还租赁保证金人民币50，000元；3、南方明珠公司赔偿剩余租赁期的装修及设备残值共计人民币79，580元；4、南方明珠公司赔偿预期利润损失39，788元；5、南方明珠公司赔偿佳佳香公司直接经济损失6，553元；6、本案诉讼费由南方明珠公司承担。
南方明珠公司反诉请求：佳佳香公司支付租金（从2013年3月1日计至归还租赁物之日，按每月26，400元标准计算）及水电费531元。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案房屋未取得房屋产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，佳佳香公司与南方明珠公司签订的《租赁合同书》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，佳佳香公司、南方明珠公司双方取得的财产依法应相互予以返还。南方明珠公司依法应退还佳佳香公司租赁保证金50，000元，佳佳香公司应向南方明珠公司返还涉案房屋。涉案房屋双方已交接，原审法院不再处理。南方明珠公司主张其未收取佳佳香公司租赁保证金，但从南方明珠公司向佳佳香公司发出的单方解除合同通知书来看，南方明珠公司主张解除合同佳佳香公司所缴纳的租赁保证金归南方明珠公司所有，结合佳佳香公司提交的收款收据，原审法院认定南方明珠公司已收取佳佳香公司租赁保证金的事实，南方明珠公司的抗辩理由原审法院不予支持。
关于责任认定及损失的分担问题。南方明珠公司作为出租方在涉案房屋未依法取得产权证明的情况下出租房屋，其行为违反法律规定，对合同无效负有主要责任；佳佳香公司在签订租赁合同时，未对相关的材料进行必要的审查，没有对自己权利尽应尽的注意义务，导致双方签订的租赁合同无效，对合同无效负有次要责任。根据本案的情况，原审法院酌定佳佳香公司应承担40%的过错责任，南方明珠公司应承担60%的过错责任，由此导致的损失根据双方的过错责任进行分担。
关于佳佳香公司请求南方明珠公司赔偿装修及设备残值的问题。双方均主张涉案房屋的装修为其所为，但是根据双方签订的租赁合同书的约定，所有食堂设备及装修均由佳佳香公司负责投资并设立清单由双方签字确认后存档，现南方明珠公司主张设备及装修均由其投资未举证予以证明，故原审法院根据双方合同的约定及佳佳香公司提交的收款收据认定食堂设备及装修均由佳佳香公司负责投资。根据评估机构出具的评估报告，佳佳香公司因合同无效遭受的直接经济损失27，494元。根据双方的过错比例，佳佳香公司应承担其中40%的过错责任即10，997.60元，南方明珠公司应承担其中60%的过错责任16，496.40元。南方明珠公司应向佳佳香公司支付装修装饰物残值16，496.40元。
关于南方明珠公司请求的租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，因佳佳香公司实际占有房屋，佳佳香公司依法应参照双方的租金约定向南方明珠公司支付房屋的占有使用费。根据双方的合同约定，双方根据就餐人数确定租金价格，南方明珠公司为向原审法院提交就餐人数的相关数据，原审法院根据佳佳香公司主张的就餐人数予以认定。根据佳佳香公司提交的食堂消费情况统计，2013年3月就餐人数共计2282人次，2013年3月份应缴租金金额为799元。关于2013年4月份租金问题，因2013年3月29日南方明珠公司向佳佳香公司发出单方解除合同通知书，要求佳佳香公司于2013年3月31日前退出该经营场所，现南方明珠公司要求佳佳香公司支付租金应举证证明食堂的就餐人数，现南方明珠公司并未举证予以证明，而且从南方明珠公司主张的水电费来看，2013年3月份的水电费为516.50元，2013年4月份的水电费为14.50元，两个月份的水电费存在明显差异，综上，原审法院采信佳佳香公司的主张，认定2013年4月份开始佳佳香公司未正常经营，根据双方的约定佳佳香公司无须向南方明珠公司缴纳租金。
关于水电费问题。南方明珠公司主张2013年3月份水电费为516.50元，4月份水电费为14.50元，佳佳香公司对金额无异议，原审法院予以确认。
关于佳佳香公司请求的逾期利润损失和直接经济损失，因缺乏充分的事实依据和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、佳佳香公司与南方明珠公司签订的《租赁合同书》无效；二、南方明珠公司应自判决书生效之日起十日内向佳佳香公司返还租赁保证金人民币50，000元；三、南方明珠公司应自本判决书生效之日起十日内向佳佳香公司支付装修装饰物残值人民币16，496.40元；四、佳佳香公司应自判决书生效之日起十日内向南方明珠公司支付2013年3月份租金人民币799元；五、佳佳香公司应自判决书生效之日起十日内向南方明珠公司支付2013年3月份水电费人民币516.50元、4月份水电费人民币14.50元；六、驳回佳佳香公司其他的诉讼请求；七、驳回南方明珠公司其他的反诉请求。本案本诉受理费人民币1，909元，由佳佳香公司负担人民币1，187.40元，由南方明珠公司承担人民币721.60元，该费用佳佳香公司已预交；反诉受理费人民币283.30元，由佳佳香公司负担人民币7元，由南方明珠公司承担人民币276.30元，该费用南方明珠公司已预交；鉴定费人民币2，000元，由佳佳香公司负担人民币800元，由南方明珠公司承担人民币1，200元，该费用佳佳香公司已预交。上述费用抵扣后，南方明珠公司还应向佳佳香公司支付人民币1，914.60元，南方明珠公司承担的费用由其在履行本判决时径付佳佳香公司。
佳佳香公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、变更原审判决第三项为南方明珠公司向佳佳香公司支付装修装饰物残值人民币27494元；二、由南方明珠公司承担一审及二审的全部诉讼费。事实与理由：原审判决对合同无效的责任认定缺乏事实依据，显失公平。（一）南方明珠公司系涉案房屋的实际权利人，有义务通过合法途径取得建设工程规划许可证或者房屋产权证明，但是南方明珠公司在明知涉案房屋没有任何产权证明的情形下仍然将涉案房屋出租给佳佳香公司，不仅在佳佳香公司承租期间未取得上述产权证明甚至至今也未办理申请手续，并且南方明珠公司还在继续这种违法行为将涉案房屋出租给了第三人。（二）佳佳香公司作为承租方而言，相对于南方明珠公司出租方而言处于弱势地位，南方明珠公司不配合提供相关产权证明，佳佳香公司就无法便捷的从其他途径获得涉案房屋的产权信息。一审法院认定佳佳香公司未尽到注意义务无疑加重了佳佳香公司的义务，显然对佳佳香公司不公平。（三）南方明珠公司利用其出租方的强势地位，强行断水断电将佳佳香公司赶出涉案房屋，并不给予任何补偿，后又在庭审过程中主张租赁合同无效，反诉索要高额租金。综上，南方明珠公司的行为直接导致双方签订的租赁合同无效并给佳佳香公司造成严重的经济损失，理应承担全部责任。
南方明珠公司亦不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销原审判决第二、三、四项，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费由佳佳香公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、南方明珠公司从未收到佳佳香公司交来的租赁保证金5万元。虽然南方明珠公司向佳佳香公司发出的《单方解除合同通知书》上有写到关于没收履约保证金的事项，但该通知书系根据双方之前所签订的《租赁合同书》的内容来写的，事实上，在签订合同之时，南方明珠公司并未收取佳佳香公司的履约保证金，佳佳香公司向法院提供的《收款收据》上也没有南方明珠公司公司的盖章，其真实性无从映证。2、佳佳香公司要求南方明珠公司赔偿其装修损失没有事实依据。虽然《租赁合同书》上有约定食堂的装修及设备设施由佳佳香公司负责投资，但事实上，南方明珠公司交付给佳佳香公司的场地已经完全具备开设食堂的相关条件，也已安装了相应的设施，场地内的装修物品及设备设施均属于南方明珠公司所有，故南方明珠公司无需向佳佳香公司赔偿装修损失。3、既然一审法院认定双方签订的《租赁合同书》无效，房租租金的计算方式应当参照政府指导租金，该房屋所在地段的商业租金为20元＼平方米，涉案房屋面积共计1320平方米，由此计算租金为每月26400元，佳佳香公司共拖欠了2个月租金，合计拖欠南方明珠公司的租金应为52800元。该地段为黄金地段，如果一审法院仅根据《租赁合同书》上约定的方式计算租金，显然有失公平。
针对佳佳香公司的上诉，南方明珠公司的答辩意见同其上诉意见。
针对南方明珠公司的上诉，佳佳香公司答辩称，1、双方在合同里约定了5万元的租赁保证金，也有保证金的收据。而且双方在大浪司法所调解的时候对方同意退一半该保证金，所以南方明珠公司主张未缴纳5万元保证金与事实不符。2、南方明珠公司关于租赁场地相关的设备和装修都由其提供的主张不成立，南方明珠公司并未提交相应的证据来加以证实。根据双方合同约定租赁场地的装修及相关设备的购买由佳佳香公司承担。3、南方明珠公司主张参照政府指导价的观点不能成立。虽然合同无效，但双方在合同中约定的租金计算的方式，而且在合同履行过程中双方也确认是按照该方式支付租金的。综上，南方明珠公司上诉理由不成立，与事实不符，应当依法驳回南方明珠公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋未取得房屋产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，原审认定双方签订的《租赁合同书》无效正确，本院予以确认。根据双方上诉的理由，二审争议的焦点是：1、南方明珠公司是否收取了保证金；2、涉案房屋的装修是哪方投资；3、占有使用费应按什么标准计算；4、双方就本案损失如何分担。
关于第一个焦点。首先，双方租赁合同明确约定签约时缴纳履约保证金50000元，而在双方履约两年多的时间里，南方明珠公司并未对此提出异议。其次，南方明珠公司发出的单方解除合同通知书主张佳佳香公司所缴纳的租赁保证金归南方明珠公司所有，该陈述构成自认。再次，虽佳佳香公司提交的收款收据没有南方明珠公司的印章，但结合前述两点，足以构成证据链条证明佳佳香公司向南方明珠公司缴纳了履约保证金50000元。
关于第二个焦点。根据双方租赁合同，所有食堂设备及装修均由佳佳香公司负责投资。而原审委托评估的装修范围亦仅限于食堂设备及部分装修，其评估的各项明细未涉及合同上双方确认的交付现状，因此，本院认定，涉案装修物为佳佳香公司所投资装修。
关于第三个焦点。双方租赁合同虽无效，但合同约定的租金标准是双方真实意思表示，原审参照该约定标准计算占有使用费亦于法有据，本院对此予以维持。
关于第四个焦点。民事合同是平等主体之间自愿协商所缔结的契约。涉案合同为租赁合同，租赁物是否符合法律规定应是双方缔结租赁合同的一个重要考量。佳佳香公司在缔约时未对相关情况进行必要审查，未对自己权利尽到审慎义务，对此造成的损失亦负有责任。原审酌定佳佳香公司承担40%的过错责任符合本案情况，并无不当，本院亦予以维持。
综上，佳佳香公司和南方明珠公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共1653.1元。深圳市佳佳香餐饮管理有限公司预交的122.80元，由深圳市佳佳香餐饮管理有限公司负担；深圳市南方明珠实业有限公司预交的1530.30元，由深圳市南方明珠实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十一月五日
书 记 员 李全慧
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。