安徽省肥东县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）肥东民一初字第01557号
原告：丁祖年，农民。
原告：王东，学生。
上述两原告共同的委托代理人：曹靖东，安徽中鼎律师事务所律师。
被告：黄世庆，公务员。
委托代理人：黄其宏，肥东县法律援助中心律师。
被告：王定荣，驾驶员。
原告丁祖年、王东与被告黄世庆、王定荣确认合同无效纠纷一案，本院于2012年5月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丁祖年及其与原告王东共同的委托代理人曹靖东、被告黄世庆及其委托代理人黄其宏、被告王定荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：王定荣与丁祖年是夫妻关系，与王东是父子关系。1999年，原告一家通过拆迁获得新汽车站对面的河院新村商住楼第10、11、14号门面房，随后对外出租。王定荣喜欢打牌，欠一些人钱。黄世庆鼓动王定荣背着原告将14号门面房卖给他，于是王定荣以个人名义把14号门面房卖给了黄世庆，双方签订了《售房协议》，原告一直以为14号门面房在出租。两被告为欺骗原告，又签订一份《租房协议》。2011年8月，黄世庆起诉王定荣要求履行《售房协议》，两原告才得知卖房。两原告是14号门面房的共有人，两被告未经两原告同意私下处分了原告的合法权利，此行为无效。请求判令确认两被告签订的《售房协议》无效，黄世庆返还肥东县新汽车站对面的河院新村商住楼第14号门面房。
被告黄世庆辩称：我与王定荣签订的售房协议有效，我也是善意取得该房，王定荣应根据诚实信用原则继续履行产权过户登记手续义务。丁祖年知道王定荣售房，租房协议是伪造的，丁祖年与称其与王定荣是夫妻关系，并未提出证明其夫妻关系的证据。王东只是个孩子，其对该房屋不享有权利，其无诉权。两原告的诉讼请求超过诉讼时效。请求依法驳回两原告的诉讼请求。
被告王定荣辩称：我与黄世庆签订的《售房协议》未经原告许可，是无效的；黄世庆未能及时按协议付清购房款；河院新村商住楼14号门面房未在房产部门办理登记过户手续。
两原告为证明其主张的事实，向法庭提交如下证据：证据一、原告家庭的户口本；证明原告的家庭情况和原告适格。证据二、婚姻关系证明；证明王定荣与丁祖年是1990年结婚。证据三、集体土地使用权证。原告一家于1994年获得店埠镇定光村定东队136平方米宅基地的使用权。该证清楚地记载了土地的用途为民宅，家庭人数是三人，并对该块土地的位置有明确的界定。证据四、丁祖年的文化经营许可证和照片两张。证明原告一家在拆迁前一直居住在原宅基地上及原告一家所盖房屋前后实景。证据五、拆迁通知书；证明王定荣只是户主，拆迁为按户拆迁，拆迁人为肥东县建设服务有限责任公司。证据六、肥东县建设服务有限责任公司和肥东县公证处通知一份；证明该通知中拆迁户写的是王定荣和丁祖年。证据七、拆迁安置协议书；证明原告一家在1998年与肥东县建设服务有限责任公司达成拆迁协议，分得河院新村商住楼第10号、11号、14号三间安置营业房。证据八、两被告的《售房协议》；证明两被告未经原告同意，该协议无效。证据九、河院新村商住楼第14号门面房所有权证；证明该14号门面房尚未过户给黄世庆。
被告黄世庆对两原告提交的证据质证如下：证据一只能证明原告的户籍，该户口本上登记的夫妻关系不具有合法性，且登记的时间是2003年，是在被告签订的购房合同之后。证据二真实性、合法性无异议。证据三、四关联性有异议，该土地使用权上的房屋产权与原告无关。证据五、无异议。证据六不能作为原告享有产权的依据。证据七、证明我从王定荣手中买的房子是王定荣拆迁老房子获得的，与原告无关。证据八、合法有效，且双方已经实际履行了。证据九、无异议。
被告王定荣对两原告提交的证据质证如下：证据一、证据二、无异议。证据三、136平方米是我和原告共有的。证据四、证据五、证据六、证据七、三性无异议。证据八、我的确没有告诉丁祖年。证据九、无异议，黄世庆房款没有交完，要不是黄世庆说办营业执照，我是不会把房产证给他的。
被告黄世庆为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、售房协议；证明两被告签订的售房协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。证据二、王定荣出具的收条；证明黄世庆付清了购房款及利息。证据三、14号门面房房屋所有权证；证明王定荣在黄世庆付清房款后将房屋所有权证交给黄世庆。证据四、水电立户条据；诉争的14号门面房自来水立户、缴费是黄世庆。证据五、河院新村宗地征收拆迁等文件；证明该房是经过合法征收，拆迁安置等手续，产权明晰，买卖合法。证据六、判决书、裁定书；证明本案的事实经法院较为清晰的审理。证据七、原告的起诉状和5份伪证；证明原告按其荒谬的诉求而伪造证据，误导裁判，干扰司法公正办案。证据八、录音资料和李后勤证言；证明原告知道卖房一事。证据九、证人郑某、王某甲、童某、王某乙、王某丙、葛某证言（其中王某甲、童某出庭佐证）；证明该房屋买卖是众所周知的事实，承租人一直租用的是黄世庆的房屋。
两原告对被告黄世庆提交的证据质证如下：证据一、真实性无异议，没有原告的签字，不具有合法性。证据二、都是王定荣出具的，对于真实性无从所知，不具有合法性。证据三、真实性无异议，但是不能证明原告知道并认可出售房产。证据四、关联性有异议。证据五、真实性无异议，只能证明河院新村征收拆迁的事实。证据六、真实性无异议，造成两份公证书不同是开发商的原因，与原告无关。证据七、关联性有异议。证据八、真实性、合法性有异议。李后勤证言真实性有异议。证据九、真实性有异议。
被告王定荣对被告黄世庆提交的证据质证如下：证据一、真实性无异议，没有告诉丁祖年。证据二、真实性有异议，其中有两张不是购房款，购房款至今没有付清。证据三、真实性无异议。证据司、关联性有异议。证据五、真实性无异议。证明拆迁征收的事实。证据六、真实性无异议。证据七、起诉状没有异议，出具的“伪证”不是伪证，欠条是真实的。证据八、真实性有异议。证据九、真实性有异议。
被告王定荣为证明其主张向法庭提交证据如下：证据一、欠条一份；证明黄世庆还差我钱。证据二、《租房协议》；证明我欺骗原告说是租房，原告不知道我卖房。
两原告对被告王定荣提交的证据质证如下：证据一和证据二真实性和证明目的无异议。
被告黄世庆对被告王定荣提交的证据质证如下：证据一、真实性有异议。欠条是我写的，我写的日期是2001年元月22日。日期是王定荣改的，改为2004年元月22日。证据二、2001年元月份的时候，市场没有A4纸，该租房协议上“黄世庆”签名不是我写的，我与王定荣没有租房事实。
经审理查明：丁祖年与王定荣于1990年结婚，居住在安徽省肥东县店埠镇定光村定东组（现为定光居委会定东居民组）；于1991年5月18日育婚生子王东；于1994年取得136平方米的宅基地使用权，土地登记申请书上载明土地用途为民宅，家庭人口为3人。1998年2月20日肥东县建设委员会发的拆迁通知书载明被拆迁人为：王定荣户；拆迁人为：肥东县建设服务有限责任公司；拆迁面积为：136㎡。1998年3月14日，肥东县建设服务有限责任公司与王定荣、丁祖年签订了拆迁安置协议书载明拆迁安置房为原址1#楼底层自西向东10、11、14号营业房。2000年3月26日，王定荣与黄世庆签订售房协议，将安置的第14号门面房卖给黄世庆。2001年8月9日，该房产的登记所有权人为王定荣（肥东房权证房字第××号）。2001年1月20日的租房协议，约定将第14号门面房出租给黄世庆，租期至2011年1月21日，上有王定荣和黄世庆用复写纸签名。
本院认为：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权的取得通常以户的名义获得。未成年人与家庭成员以户的名义共同取得了宅基地使用权的许可，其父母在该块宅基地上投资建房的行为，视为一户农村村民共同投资。本案王定荣与丁祖年系事实婚姻关系，王定荣、丁祖年、王东于1994年在肥东县店埠镇定光村取得136㎡的宅基地使用权，本案涉案房屋14号门面房是王定荣户该宅基地所建房屋拆迁所得的拆迁安置房之一，虽产权登记在王定荣一人名下，但应系其三人的家庭共同财产，故王东在本案中有诉权。原告丁祖年向本院提交的租房协议，因“黄世庆”的签名是用复写纸所签，对其效力，本院不予认可。公民的合法财产受法律保护。根据法律规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，另法律对“善意取得”也进行了规定即行为人以自己名义处分物权，受让人善意并支付合理对价且办理了物权转移登记手续，三条件缺一则不发生善意取得的法律后果。王定荣违反法律规定擅自以自己名义将上述第14号门面房出售给黄世庆，该房屋至今尚未办理产权过户登记手续，故该买卖行为未具备“善意取得”的三要件，王定荣与黄世庆所签订的售房协议无效。法律规定诉讼时效自权利人知道或应当知道其权利被侵害之日起算，本案丁祖年自2011年才得知该房被王定荣所卖，故其提起诉讼并未超过诉讼时效。黄世庆认为丁祖年知道并同意王定荣出售房屋，其是善意取得，证据不足，其辩解不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定、判决如下：
一、被告王定荣与黄世庆签订的出售店埠镇河院新村商住楼第14号门面房的《售房协议》无效；
二、被告黄世庆于本判决生效之日起三十日内将店埠镇河院新村商住楼第14号门面房返还原告丁祖年和王东。
本案受理费1800元，由被告王定荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判长 毕梅宝
审判员 钟成胜
审判员 赵 银
二〇一二年十二月十三日
书记员 陈 芝