广东省揭阳市揭东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5203民初265号
原告：林晓冬，男，1973年8月6日出生，汉族，揭阳市揭东区。
委托代理人：马洪涛，京衡律师集团上海律师事务所律师。
被告：广东泰岐置地投资发展有限公司。住所地：揭阳市蓝城区阳美路以东、十亩湖以北。
法定代表人：林文雄。
委托代理人：许洁伟、杨灯煜，广东冠法律师事务所律师。
原告林晓冬与被告广东泰岐置地投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄楚平独任审判，于2017年8月31日公开开庭进行审理。原告委托代理人马洪涛、被告委托代理人许洁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林晓冬诉称，2012年7月21日，原告与被告签订了《大世界翡翠城商品房销售合同书》，购买被告开发的“大世界翡翠城”第一期商铺第1154号和1203号。合同约定房屋交付的时间为2013年12月31日。此外，双方还详细约定了购买的商铺面积、房价款及付款方式。合同签订后，原告按约定于2012年5月26日支付房款20万元，同年7月21日支付房款460610元，同年9月11日支付房款429003元，合共1089613元，但被告却未按照约定完成建设并交房。延迟期间，原告多次和被告及其工作人员磋商，希望就延迟交付房屋问题达成妥善处理意见并多次催告被告完成房屋交付，但是被告一直未履行合同义务，且无法给出正当的理由。被告认为无法按时交房的理由为政府行为以及房屋建设期间有800多天雨期，被告无法证明其主张。据原告了解，被告无法按时交房的真实原因是因为被告擅自更改了“大世界翡翠城”第一期商铺建设项目的施工计划，导致无法取得政府验收合格证明。2016年年底，被告提出交房，但房屋面积和价格也与合同不符，可以证明被告擅自更改设计规划导致房屋延期交付的事实。根据法律规定，被告应当按照合同约定按时交付房屋，在原告催告和主动协商后，应在合理期限内完成交付，但被告迟迟不肯履约，延迟交付房屋3年多，无论出于何种原因，都已经远远超出了合理的期限，被告的违约行为导致原告基于合同订立时的合同目的无法实现，应解除合同，才能避免损失的继续扩大，2017年1月20日，原告向被告寄送了律师函要求解除合同。根据合同约定，被告逾期交房，应支付原告已付房款按实际逾期天数以日万分之五计的违约金。请求判令：1、解除双方签订的《大世界翡翠城商品房销售合同书》。2、被告向原告返还已经支付的商铺房款1089613元。3、被告向原告支付违约金直至被告返还全部房款之日，暂计至2017年1月25日计610728.1元。4、被告承担本案诉讼费。
原告提供如下证据证明自己的主张：1、《大世界翡翠城商品房销售合同书》2份，证明双方签订合同的约定。2、原告缴纳房屋款项的收款收据以及银行转账凭证，证明原告已经按照合同约定的时间按时支付了房屋每期相应的价款。2、2017年1月20日原告向被告发送的律师函及快递回执单，证明原告已经告知被告解除双方的《大世界翡翠城商品房销售合同书》，并要求被告返还房屋款项及支付违约金。
被告广东泰岐置地投资发展有限公司辩称，一、原、被告签订的商品房销售合同书并没有约定被告迟延交房，原告可以解除合同，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于当事人可以解除合同的五种情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告从未向被告催告交房，其提出解除合同没有法定理由，不能成立，原告以被告的违约行为导致不能实现合同目的为由请求解除合同的主张据理不足，不能成立。本案涉案商品房经竣工验收合格，符合交房的条件，且被告也已向原告发出交铺通知，但原告至今拒绝收铺。可见，本案原告签订合同的目的是完全可以实现的。因此，原告提出解除合同的诉讼请求缺乏依据，应当依法予以驳回。二、原告的其他诉讼请求均是建立在解除合同的基础上，由于其解除合同的诉讼请求应当依法予以驳回，其他的诉讼请求不能成立，也应当依法予以驳回。三、被告认为迟延交房有法定理由；如果法院认为我方违约，需解除合同，双方约定的违约金过高，应按照我方庭前申请的鉴定租金计算。
被告提供如下证据证明自己的主张：1、被告的营业执照，证明被告的主体资格。2、委托书、揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司营业执照，证明揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司委托被告销售大世界翡翠城项目房产的事实。3、竣工验收备案表，证明涉案建设项目经竣工验收合格，符合交房的条件。4、房屋建筑面积测算报告，证明经揭阳市房管局测绘，原告1023号铺屋的建筑面积为24.04平方米，1154号铺的建筑面积为39.15平方米。5、气象资料证明，证明2011年6月1日起至2016年12月31日止，揭阳市区中雨以上的天气为295天，期间，自2012年10月起到2014年6月止连续雨天3天以上的次数34次，总天数229天，证实恶劣的天气影响了工程的进度，交房时间可以顺延。6、交铺通知书、邮政快递回执，证明被告于2017年2月8日向原告发出《交铺通知书》，通知原告收铺。7、关于市区直管公房租金标准有关问题的批复，证明涉案铺面属批复中的二类地段，参照该批复，每平方米每月的租金为20元。
被告对原告提供的证据质证如下:证据1、2没有异议。证据3三性均有异议，而且被告也没有收到该律师函，该律师函对被告不产生法律约束力。
原告对被告提供的证据质证如下：证据1没有异议。证据2,没有异议，但该公司与被告的股东是同一主体。证据3，其中备案表的第一页竣工日期2017年1月21日，对方是2017年1月21日取得审批才可以交房，而合同约定的交房日期是2013年12月31日，被告严重违约。证据4真实性认可，但与本案没有关联性，原告并不是因为面积变化解除合同，而是因为逾期交房。证据5与本案有一定的关联性，但从记载看，中雨天气不到300天，而延期时间是1116天，即使受天气影响，也没有这么长。证据6，恰恰证明了对方有能力找到原告并通知原告履行原告的义务，被告2017年2月8日才提出交房，证明其违约。证据7，真实性认可，但该证据与本案没有关联性，合同没有约定才需要找参照标准。
对当事人提供的证据，本院依法予以审查。对原告提供的证据，证据1、2，被告没有异议，可以作为认定事实的依据；证据3，快递回执，顺丰快递没有签到回执，无法证明被告收到律师函，邮政快递可以证明原告代理人寄过律师函给被告，但无法证明律师函的内容。对被告提供的证据，证据1-4、6，原告没有异议，可以作为认定事实的依据；证据5气象资料只能证明天气情况，无法证明被告因为天气原因导致延期交房；证据7，原告对真实性没有提出质疑，可以作为认定事实的依据。
经审理查明，位于揭阳市蓝城区阳美路以东、新阳西路以南的大世界?翡翠城是由揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司开发建设的商住楼，该商住楼于2011年6月23日开工建设，2016年8月8日取得商品房预售许可，2017年1月21日通过竣工验收。2012年4月20日，揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司委托被告代理销售该小区项目，并代为进行买卖磋商、签署协议和处理一切等与此有关的事务。2012年7月21日，原、被告签订两份《大世界翡翠城商品房销售合同书》，约定原告向被告购买由揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司开发的“大世界翡翠城”第一期第一层第1154号和1203号商铺。两份合同除面积和价款不一样外，其他内容均一致。第1154号商铺面积34.18㎡，总价款1495013元，首期原告应在2012年8月26日前支付745013元，余款75万元应在楼房主体建筑封顶次月起分60个月还清，每月5日前支付15308元，交房时间为2013年12月31日。第1203号商铺面积22.77㎡，总金额674600元，首期原告应在2012年8月26日前支付344600元，余款33万元应在楼房主体建筑封顶次月起分60个月还清，每月5日前支付6763元。两份合同约定交房时间为2013年12月31日。被告逾期交房，应支付原告已付房款按实际逾期天数以日万分之五计的违约金；原告未按合同约定交付房款，原告应按逾期交付的款项及实际逾期天数以日万分之五计向被告支付违约金，超过30天，被告可以选择解除合同，也可以要求原告继续履行，并按逾期交付的款项及实际逾期天数以日千分之一计向被告支付违约金，交房时间可以相应顺延。合同签订之前，原告于2012年5月26日支付第1154号和1203号商铺预约定金各10万元，同年7月21日支付第1154号房款346010元、1203号商铺房款114600元，同年9月11日支付第1154号房款429003元，原告总共支付被告房款1089613元。2016年底，被告通过电话告知原告可以交房，2017年2月8日，被告向原告发出交房通知，原告拒绝接受商铺。2017年3月1日，原告诉至本院。诉讼中，被告申请对该商铺同地段同类商铺月租金进行评估，因为被告的申请不符合评估的条件，本院当庭予以驳回。2017年9月13日，被告提起反诉，因为被告没有在法庭辩论终结前提起反诉，本院依法不予审查，被告可以另外提起诉讼。
本院认为，本案是因为商品房预售买卖引起的纠纷。原、被告于2012年7月21日签订的两份《大世界翡翠城商品房销售合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应确认有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告主张因为被告的违约行为导致其基于合同订立时的合同目的无法实现，应解除合同，被告认为原告提出解除合同的理由不成立，应驳回原告解除合同的主张。本院认为，因为合同没有约定原告可以解除合同的条款，原告提出解除合同，应审查是否符合法律的规定，从查明的事实看，双方约定的交房时间是2013年12月31日，而被告通知原告交房的时间是2017年2月8日，很明显，被告没有按时交房，已经构成违约，虽然被告违约延期交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的的规定，被告延期交房，原告需催告被告交房，被告仍没有履行，才构成合同解除的条件，因为原告没有证据证明其向被告催告交房，原告行使解除权应当自2014年1月1日起一年内，但原告在2017年3月1日才提起诉讼，要求解除合同，原告的请求超过其行使解除权的期间，对于原告基于合同订立时的合同目的是否能够实现问题，因为商品房买卖的目的是售房者出售房屋收取房款，购房者支付房款获得房屋，现被告已经具备交房的条件，原告的合同目的可以实现，故原告要求解除合同，依法无据，本院不予支持。因为原告请求解除合同的理由不成立，故其要求被告返还房款，本院也不予支持。对于原告请求被告支付已付房款按日万分之五计算的违约金问题，因为被告没有证据证明其延期交房的合理性，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任，被告认为违约金过高，应按同地段的租金标准计算违约金，因为双方已经就违约金的计算作出约定，而违约金的主要功能是弥补损失，双方当事人均未提供证据证明原告的损失情况，依据银行利率标准及本地市场实际情况，本院酌定违约金按日万分之三计算。对于违约时间的计算问题，双方约定的交房时间是2013年12月31日，违约时间应自2014年1月1日起计算，因为被告在2017年2月8日通知交房，违约时间应计算至2017年2月7日，被告违约时间共1127天，被告应支付原告违约金368398元（1089613元×日万分之三×1127天）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告广东泰岐置地投资发展有限公司应于本判决生效之日起10日内付还原告林晓冬延期交房违约金368398元。
二、驳回原告林晓冬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10050元，由原告林晓冬负担6638元，被告广东泰岐置地投资发展有限公司负担3412元，被告广东泰岐置地投资发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。
审 判 员 黄楚平
二〇一七年十一月二日
代书记员 刘学敏
附相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。