广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终3708号上诉人（原审原告、反诉被告）：岑杰强，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东源浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈朵芳，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：余坚全，男，汉族，住广东省佛山市南海区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈景聪，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人岑杰强与被上诉人陈朵芳、余坚全因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初14845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。岑杰强上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项；2.改判岑杰强向陈朵芳支付2017年7月16日后某综合楼A座三分之一租金收益（暂计至2017年11月30日为6555.92元）；3.一、二审案件受理费由陈朵芳、余坚全负担。事实与理由：（一）涉案合同无效，岑杰强已尽通知义务并给予合理的接收时间，合理期限后的房屋空置损失应由陈朵芳、余坚全承担，岑杰强无需支付2017年7月16日后的占有使用费。（二）岑杰强基于与陈朵芳、余坚全共同利益继续出租综合楼A座首层部分商铺及停车场，并由始至终都主张上述收益的三分之一由陈朵芳、余坚全享有，法院不应以岑杰强为房屋所有人共同受益的出租行为而增加岑杰强的义务，也不应以此作为岑杰强继续承担2017年7月16日后占有使用费的依据。（三）陈朵芳拥有综合楼A座三分之一的所有权，应承担相应的土地租金、管理费用和其他费用。岑杰强应向陈朵芳支付2017年7月16日后综合楼A座三分之一租金收益，暂计至2017年11月为6555.92元。陈朵芳、余坚全辩称，（一）岑杰强所称的其于2017年7月7日向陈朵芳、余坚全的身份证地址寄送《房屋交接通知书》并非法律认可的房屋交接手续，其占有涉案租赁物的行为一直延续。（二）岑杰强继续出租涉案租赁物并非基于其与陈朵芳、余坚全的共同利益，实际上只是其单独行使出租权获取收益的行为。（三）岑杰强于2017年7月1日起至2017年12月4日止占有并使用陈朵芳、余坚全的房屋，应支付此期间的场地占有使用费185214.91元。（四）岑杰强应支付以占有使用费为本金从2017年10月31日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。岑杰强向一审法院起诉请求：1.确认岑杰强与陈朵芳于2012年6月2日签订的房屋租赁合同无效；2.陈朵芳向岑杰强返还租赁保证金200000元及利息（利息以租赁保证金200000元为本金自2012年6月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2017年8月21日为55860.96元）；3.余坚全对陈朵芳的上述付款义务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由陈朵芳、余坚全承担。陈朵芳向一审法院提出反诉请求：1.岑杰强向陈朵芳支付2017年7月1日至2017年10月31日的物业租金144444元（按每月36111元计算）；2.岑杰强向陈朵芳支付逾期缴纳租金的利息损失[以144444元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从提起反诉之日（即2017年10月31日）起计算至实际付款之日止]；3.岑杰强向陈朵芳支付逾期搬迁的场地占用费，按每月36111元自2017年11月1日起算至岑杰强实际搬迁之日止；4.岑杰强承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年10月28日，案外人某（甲方、转让方）与岑杰强（乙方、受让方）签订《关于某综合楼A座转让合同》，约定：某九江镇梅圳大道综合楼A座共4层，占地包括围墙在内有7.274亩，建筑面积约7000平方米，综合楼位于佛山市南海区九江镇梅圳大道某对面，综合楼总造价7200000元。2010年10月29日，岑杰强（甲方）、陈朵芳（丙方）、案外人张某源（乙方）签订《合伙购买房产协议书》，约定：甲、乙、丙三方共同购买了坐落于佛山市南海区九江镇梅圳大道儒林阁对面的某综合楼A座房产（楼层共四层、建筑面积约7000平方米）一栋；甲、乙、丙三方经过协商约定办理房产的产权登记手续时，办理出来将是甲、乙、丙三方共有，房产证权属人将是甲、乙、丙三方个人的名字；甲、乙、丙三方各出资2400000元，合共7200000元购买上述房产，并由甲方代表乙、丙方与转让方某签订《关于某综合楼A座转让合同》；上述房产的产权由甲、乙、丙方各占三份之一。2012年6月2日，陈朵芳（甲方、出租人）与岑杰强（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：位于佛山市南海区九江镇梅圳工业区的某综合楼A座，建筑面积为6315.74平方米，停车场为3000平方米左右，某综合楼A座由甲方陈朵芳、乙方岑杰强及张某源三方按份共有，其中甲方占1/3所有权，甲方同意将该租赁物属于其所有部分出租给乙方作酒店经营所用（以下简称涉案租赁物）；租赁期自2011年3月1日起算至2026年2月28日止，共计15年，甲方给予乙方免租金装修期为一年，即自2011年3月1日起算至2012年2月29日止；2011年3月1日至2014年2月28日，年租金为200000元；2014年3月1日至2017年2月28日，年租金为333333元；2017年3月1日至2021年2月28日，年租金为433333元；2021年3月1日至2026年2月28日，年租金为500000元；乙方须在每年7月1日前向甲方交付该年租金，即先交租后使用；乙方自合同生效之日起3日内向甲方一次性支付200000元作为租赁保证金，该保证金在租赁期满届满且乙方付清税费、租金、管理费等全部费用之日起5天内由甲方不计利息原额返还给乙方，如乙方在租赁期届满后尚未付清上述费用或产生额外费用，甲方有权在保证金中予以扣缴，保证金尚不足以支付的，甲方有权向乙方追缴；乙方必须按时交纳租金、水电费及其他合同约定由乙方承担的费用，逾期支付达30天，则视作乙方违约；如乙方违约，甲方有权收回涉案租赁物，乙方在租赁物业上的投资全部归甲方所有，且甲方有权没收乙方的保证金。张某源在涉案合同上签名确认张某源作为某综合楼A座的共有人，同意甲、乙双方签订涉案合同，并承担合同的法律效力。2012年6月4日，余坚全出具收据确认收到岑杰强交综合楼A座保证金200000元。2017年7月7日，岑杰强向陈朵芳邮寄发出《房屋交接通知书》，该通知书写明岑杰强与陈朵芳签订的涉案合同无效，无效合同的法律后果为自始无效，且因陈朵芳不理智的寻衅滋事行为致使酒店已关门停业，岑杰强A座房屋场地等待交接，现岑杰强通知陈朵芳在收到通知后七日内到A座房屋办理交接手续，如逾期办理交接手续，则视为房屋已经交接，且岑杰强租赁陈朵芳房屋份额的使用费计至陈朵芳收到通知后的第七日截止。2017年7月9日，该邮件签收。2017年7月18日，陈朵芳向岑杰强邮寄发出《律师函》，该律师函写明岑杰强一直使用租赁场地，但尚未如约支付2017年度的租金433333元，岑杰强的行为已构成违约，如果由于岑杰强的违约致使合同解约，陈朵芳有权要求岑杰强支付拖欠租金，收回物业，岑杰强在租赁物上的投资全部归陈朵芳所有，且有权没收保证金200000元；现告知岑杰强于律师函发出之日起5天内支付所欠租金及其他费用，否则陈朵芳有权按照合同要求岑杰强承担违约责任。2017年7月20日，该邮件投递并签收。另查明，陈朵芳、余坚全于1994年3月22日登记结婚。2017年9月25日，岑杰强提起本案诉讼。诉讼中，岑杰强与陈朵芳、余坚全均确认某综合楼A座未取得房地产权证，亦未办理规划报建手续；双方均确认岑杰强、陈朵芳与案外人张某源签订《合伙购买房产协议书》时，未就某综合楼A座房产各自所占有的具体楼层及位置进行协商确定；岑杰强与陈朵芳、余坚全均确认某综合楼A座首层尚有部分商铺及停车场由案外人承租并占有使用；岑杰强与陈朵芳、余坚全均确认某综合楼A座首层部分由案外人占有使用的商铺及停车场是在岑杰强承租涉案租赁物期间对外出租给案外人；岑杰强与陈朵芳、余坚全均确认岑杰强已向陈朵芳支付至2017年6月30日的租金。庭审中（2017年12月4日），岑杰强同意向陈朵芳交还涉案租赁物，陈朵芳同意接收涉案租赁物；岑杰强与陈朵芳、余坚全均同意岑杰强向陈朵芳、余坚全交还涉案租赁物后，陈朵芳对于某综合楼A座首层部分由案外人占有使用的商铺及停车场按《合伙购买房产协议书》的约定享有1/3的收益并承担相应的义务。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。岑杰强与陈朵芳、余坚全均确认某综合楼A座未取得产权证，亦未办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，岑杰强与陈朵芳、余坚全之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效，故一审法院对岑杰强请求确认涉案合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，故对岑杰强请求陈朵芳返还租赁保证金200000元的诉讼请求，一审法院予以支持，无效合同自始没有法律约束力，陈朵芳、余坚全认为涉案合同尚在履行期，其无需退还岑杰强保证金的辩解无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。合同的效力及陈朵芳返还款项的义务经一审法院判决后才予以确定，岑杰强主张陈朵芳从2012年6月4日起以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉请没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。陈朵芳与余坚全为夫妻关系，本案债务发生在陈朵芳、余坚全婚姻关系存续期间，且余坚全未提供证据证明本案的债务已约定属个人债务或属法律规定的个人债务的情形，本案债务应为陈朵芳、余坚全夫妻共同债务，岑杰强主张余坚全对陈朵芳的债务承担连带清偿责任合法有据，一审法院予以支持。虽然岑杰强与陈朵芳签订的涉案合同无效，但岑杰强实际使用涉案租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉案合同的约定的租金标准支付实际使用涉案租赁物期间的使用费予陈朵芳。岑杰强和陈朵芳、案外人张某源合伙购买某综合楼A座，岑杰强与陈朵芳、余坚全均确认各方未就某综合楼A座各自所占有的具体楼层及位置进行协商确定，且在第一次庭审中（2017年12月4日），岑杰强同意向陈朵芳交还涉案租赁物，陈朵芳同意接收涉案租赁物；岑杰强与陈朵芳、余坚全均同意岑杰强向陈朵芳、余坚全交还涉案租赁物后，陈朵芳按《合伙购买房产协议书》的约定享有某综合楼A座1/3的收益并承担相应的义务，故一审法院认定陈朵芳实际于2017年12月4日收回涉案租赁物，自2017年12月5日起，岑杰强与陈朵芳就某综合楼A座的关系应为合伙关系。经核算，岑杰强需向陈朵芳支付2017年7月1日至2017年12月4日的场地使用费185214.91元[（433333元/年÷12个月×5个月）+（433333元/年÷12个月÷31日×4日）]。岑杰强虽曾于2017年7月9日向陈朵芳的身份证地址寄送《房屋交接通知书》并给予其合理接收时间，但因某综合楼A座首层尚有部分商铺和停车场由案外人承租并占有使用且案外人占有使用的商铺和停车场均是岑杰强在承租涉案租赁物期间对外出租给案外人，故在岑杰强与陈朵芳、余坚全就某综合楼A座首层部分由案外人占有使用的商铺及停车场的收益及相应义务的承担未能协商一致的情况下，岑杰强认为其已履行通知办理交接手续的义务，自2017年7月16日后陈朵芳未能接收涉案租赁物造成的空置损失应由其自行承担的辩解无事实依据，一审法院依法不予采纳。参照涉案合同约定，岑杰强应于每年7月1日前向陈朵芳支付当年租金，岑杰强逾期支付场地使用费，给陈朵芳造成了资金占用损失，故岑杰强应赔付相应损失予陈朵芳。陈朵芳主张岑杰强以144444元（2017年7月1日至2017年10月31日的场地使用费）为本金从2017年10月31日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息没有违反法律相关规定，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认岑杰强与陈朵芳于2012年6月2日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈朵芳应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金200000元予岑杰强；三、余坚全对陈朵芳的上列第二项债务承担连带清偿责任；四、岑杰强应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2017年7月1日起至2017年12月4日止的场地使用费185214.91元予陈朵芳；五、岑杰强应以144444元为本金从2017年10月31日起至上列第四项判决对应月份的场地使用费付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予陈朵芳，本项随上列第四项清；六、驳回岑杰强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取2568.96元（岑杰强已预交），由岑杰强负担418.96元，由陈朵芳、余坚全负担2150元。反诉受理费1594.44元（陈朵芳已预交），由岑杰强负担。经核算，陈朵芳、余坚全应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳555.56元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对岑杰强多预交的诉讼费用555.56元，在判决发生法律效力后经岑杰强书面申请,一审法院退还予岑杰强。二审中，岑杰强向本院提交了收据一组，拟证明涉案租赁物的收益情况。陈朵芳、余坚全未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，岑杰强提交的证据与本案二审争议事项无关，本院对其提交的证据不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案合同为无效合同，根据合同法第五十八条的规定，双方因合同取得的财产，应当予以返还。岑杰强上诉主张其已于2017年7月7日向陈朵花寄送《房屋交接通知书》，通知陈朵芳在收到通知后7天内办理房屋交接手接，陈朵芳未按期接收涉案租赁物，则应视为涉案租赁物已交接，其不应支付2017年7月16日以后的占有使用费。经审查，涉案租赁物是一个整体，商铺与停车场配套使用。岑杰强在租赁涉案租赁物期间，将部分商铺和停车场转租予案外人，岑杰强请求陈朵芳接收涉案租赁物时，涉案租赁物尚有部分商铺和停车场由案外人承租，在岑杰强未解除其与案外人之间的租赁关系，双方对商铺和停车场的交付和收益分配等达成一致意见的情况下，该交接手续不能因岑杰强已向陈朵芳发出通知而视已完成交付。故岑杰强仍需就其占有涉案租赁物期间向陈朵芳支付涉案租赁物的占有使用费。一审法院判令岑杰强向陈朵芳支付涉案租赁物的占有使用费及利息正确，本院予以维持。岑杰强主张其是为房屋共有人的共同利益而继续出租涉案租赁物部分商铺及停车场，不应因此而增加其义务。本院认为，在本案中，岑杰强是涉案租赁物的承租人，其向案外人转租部分商铺及停车场所得的收益由其收取，岑杰强在请求陈朵芳接收涉案租赁物时并未表示与陈朵芳分配该部分收益，故岑杰强以此作为不应支付占有使用费的抗辩理由显然缺乏理据，本院不予支持。岑杰强上诉请求陈朵芳向其支付涉案租赁物的租金收益，因岑杰强在一审中未提出诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院对此不予审查，岑杰强可另行主张权利。综上所述，岑杰强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6244.88元，由上诉人岑杰强负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇一八年六月四日法官助理 彭振宇书 记 员 覃心怡