陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）西执异字第00044号
案外人香港文汇报陕西办事处，住所地西安市未央路***号兰天大厦*****号。
法定代表人刘惠娟，该办事处主任
委托代理人郭晓红，陕西权诚律师事务所律师。
委托代理人李晓宏，女，汉族，1973年2月22日出生，无业。
申请执行人中国农业银行股份有限公司西安解放路支行，住所地西安市新城区解放路108号。
负责人邹鹏飞，该支行行长。
委托代理人刘向阳，陕西锦园律师事务所律师。
被执行人陕西日丰汽车工贸有限公司，住所地西安市长乐东路88号。
法定代表人冯会来，该公司执行董事。
被执行人陕西兰天房地产开发有限公司，住所地西安市未央区肖家村口。
法定代表人刘志道，该公司总经理。
委托代理人王薇，女，汉族，1975年2月28日出生。
申请执行人中国农业银行股份有限公司西安解放路支行（以下简称农行解放路支行）与被执行人陕西日丰汽车工贸有限公司（以下简称日丰公司）、陕西兰天房地产开发有限公司（以下简称兰天公司）借款合同纠纷一案，本院于2008年11月14日作出的（2008）西民三初字第88号民事调解书已经发生法律效力，权利人农行解放路支行于2008年12月22日向本院申请强制执行，本院于2009年1月4日立案受理。
本案在执行过程中，案外人香港文汇报陕西办事处（以下简称文汇报办事处）以本院（2009）西执民字第13-2号执行裁定书中查封的登记在被执行人兰天公司名下的位于西安市未央区未央路106号，房产证号为1100114005-15-1-106**号房屋属其所有为由，向本院提出执行异议，并提供了相应的证据。本院于2013年7月1日依法组成合议庭，对案外人文汇报办事处提出的执行异议进行了公开听证审查，申请执行人农行解放路支行的委托代理人刘向阳，被执行人兰天公司的委托代理人王薇，案外人文汇报办事处委托代理人郭晓红、李晓宏均到庭参加了听证，被执行人日丰公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审查完结。
案外人文汇报办事处提出的执行异议称，法院在执行农行解放路支行与日丰公司、兰天公司借款合同纠纷一案时，查封了兰
天大厦13处房产，其中一处为其在该大厦的自购房屋，该房屋位于兰天大厦六层，房号10601号，面积170.96平方米。该房产案外人早已交清了全部房款，且已经实际入住多年。由于法院的错误查封导致异议人至今无法办理产权证，更无法进行市场交易，也不能办理抵押担保。故请求法院依法解除对兰天大厦10601号房产的查封。
申请执行人农行解放路支行答辩称，法院对上述涉案房屋在查封时经查询核对权属为兰天公司所有。依据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现该房屋产权权属登记的房屋所有人为被执行人兰天公司，应为被执行人兰天公司所有，因此法院查封正确；且该涉案房屋的查封执行裁定送达兰天公司后，兰天公司如认为该裁定所查封的房屋不属于其所有，有权在法律规定的时间向法院申请复议，但兰天公司未在异议期提出异议，其行为已经表明对该裁定查封其房产的事实表示认可，也证明房屋为其所有。综上，涉案10601号房屋为兰天公司所有，案外人请求对上述房屋进行解封不符合法律规定的情形，请求法院依法查明事实，驳回案外人文汇报办事处的异议请求。
被执行人兰天公司答辩称，案外人文汇报办事处提交的执行异议申请书中所述请求事项及事实内容，均无异议。案外人文汇报办事处与答辩人签订的《商品房买卖合同》为真实、合法、有
效合同，且依据合同约定双方当事人已经履行了相关合同义务。并在法院查封之前答辩人已依约将房产交付给案外人文汇报办事处，案外人文汇报办事处对于法院所查封的房产巳经实际占有使用。综上，答辩人认为法院查封案外人文汇报办事处的财产有误，且查封财产巳超出答辩人应承担的还款义务，故请求法院在审理查明事实后，依法对案外人文汇报办事处的财产予以解封。
本院查明，案外人文汇办事处于2010年10月与被执行人兰天公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，案外人文汇办事处购买被执行人兰天公司位于西安市未央路106号兰天大厦第1幢1单元6层10601号房屋，该房产的建筑面积为170.96平方米，商品房单价为每平方米2748.27元，房屋总价款为469844元。合同还约定，原房款为456185元，后又补充房款13659元，实际付款方式见附件四《商品房买卖合同》补充协议，以此为准；出卖人应当在2005年8月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同时合同还对其它有关事项进行了约定。但该合同签订的落款时间为2004年7月6日；合同签约一方为案外人文汇办事处，委托代理人为刘惠娟。《商品房买卖合同补充协议》约定：案外人文汇办事处所购房屋总价为456185元，后又补交房款13659元，合计469844元。被执行人兰天公司应付案外人文汇办事处广告费186185元，此广告费从案外人文汇办事处所购房屋总价中扣除，乙方所购房屋实付房款270000元；付款方式为首次付款为实付房款的30%，即81000元，于签
订《商品房买卖合同》之日起一周内付清；第二次付款为实付房款的40%，即108000元，于蓝天大厦封顶支付；第三次付款为实付房款的利％，即81000元，于交接房屋拿钥匙之日支付。2004年7月27日、11月5日及2005年10月25日，案外人文汇办事处分别通过中国银行高新支行以转帐方式向被执行人兰天公司交购房款81000元、108000元及81000元；2005年1月27日、9月14日，案外人文汇办事处依据双方达成的《商品房买卖合同补充协议》，分两次以广告费分别抵付被执行人兰天公司涉案房屋购房款93000元、93185元，合计186185元；2006年3月13日、9月12日，案外人文汇办事处通过中国银行鼓楼支行以转帐方式向被执行人兰天公司交购房款3618元、27819.64元。2007年2月27日，被执行人兰天公司向案外人文汇办事处开具西安市销售不动产统一发票一张，发票号码为00022537。2006年5月10日，案外人文汇办事处（杨树梅）与兰天大厦所在的陕西华西物业有限公司签订《兰天大厦物业管理委托合同》，并办理收楼手续。2006年3月8日，案外人文汇办事处（仇学忠）向被执行人兰天公司缴纳了兰天大厦10601号房屋专项维修资金13685.6元。2006年10月24日，案外人文汇办事处（仇学忠）向西安市未央区农业税收征收管理局缴纳了兰天大厦10601房屋契税7048元。现涉案房产为案外人文汇办事处占有、使用。
本案在审查期间，案外人文汇办事处向本院出具《情况说明》称：“买受人文汇办事处于2004年7月6日与兰天公司签署蓝天大厦A座601室商品房买卖合同，当时登记的法定代表人是仇学忠，委托代理人是杨树梅（香港文汇报陕西联络处主任）。后因仇学忠病逝、杨树梅辞职，也方便办理各种房产手续，2010年10月香港文汇报有限公司授权文汇办事处变更蓝天大厦A座601室商品房买卖合同，买受人为文汇办事处，法定代表人为刘惠娟。”
另查明，香港文汇报有限公司曾于2004年7月6日与被执行人兰天公司签署蓝天大厦A座A户型6层6001号房《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同签约一方即香港文汇报有限公司的法人代表为仇学忠，委托代理人为杨树梅。该合同因签约一方由香港文汇报有限公司变更为香港文汇报陕西办事处而被被执行人兰天公司废止使用。
上述事实有听证笔录、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据、西安市房屋专项维修资金缴存收据、物业管理委托合同、情况说明、现场照片等证据在卷予以佐证。
本院认为，案外人文汇办事处在执行异议中虽主张与被执行人兰天公司签订了将兰天公司位于西安市未央区未央路106号，房产证号为1100114005-15-1-106**号房屋《商品房买卖合同》，支付全部购房款，并巳经占有使用该房屋。但案外人文汇办事处对其购买的涉案房产现未在房产登记机关办理商品房买卖合同登记备案手续或房产权属登记手续，该房产现仍登记在被执行人兰天公司名下，故本院对涉案房产的查封行为并无不当。案外人
文汇办事处以涉案房产属其所有为由提出的执行异议，本院依法不予支持。另案外人文汇办事处对涉案房产主张其实体权利，可依法通过诉讼程序进行确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人香港文汇报陕西办事处提出的执行异议。
如不服本裁定，当事人、案外人可自本裁定送达之曰起十五日内向执行法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 王庆九
审 判 员 王连军
代理审判员 王 炜
二〇一三年七月十五日
书 记 员 何 洁