江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01466号
上诉人（原审原告）陈奕。
委托代理人陈雁影。
委托代理人何新刚，上海恒量律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）章伟娟。
委托代理人顾李华，江苏恒之律师事务所律师。
上诉人陈奕因与被上诉人章伟娟房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00430号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，座落在本市永林新村73幢南602室登记所有权人陈奕，建筑面积130.64平方米。
2010年12月5日，陈奕与章伟娟双方签订房屋租赁合同书一份，约定章伟娟承租陈奕上述房屋，租赁期限自2011年2月15日起至2014年2月14日止，租金每月3500元，保证金3500元，合同约定租金总额126000元等。合同签订后，陈奕交付租赁房屋给章伟娟使用，章伟娟向陈雁影账户支付房屋租金、保证金85554元，尚欠43946元租金未支付，对上述租金支付事实陈奕无异议。2014年2月14日合同期满后，自2014年2月25日起陈雁影账户陆续收取到上述同一租赁房屋其他租户租金，章伟娟未办理书面返还房屋手续，仍有添置物品床14张、床头柜6只、橱柜10只、电脑桌3张、写字台13张、空调1只、热水器2台、灯具15个留置在租赁房屋内，上述物品陈奕曾在2014年7月16日章伟娟发送添置家具、家电物品核对单邮件后回复核对确认，陈奕未提交证据证明为其添置。
一审理中，章伟娟对至2014年2月15日止尚欠43946元房屋租金事实没有异议，对陈奕主张逾期付款计算方式不持异议，陈奕同意已收取租赁房屋保证金在本案中一并处理。
原审原告陈奕的诉讼请求为：1、章伟娟立即支付房屋租金50946元（自2011年2月15日至生效判决确定的搬离之日期间的未付租金，暂计至2014年5月14日）；2、章伟娟支付延期付款利息8537元（自房屋租金应付之日至判决确定的付款之日期间，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2014年5月14日）；3、依法判令章伟娟或其转租的次承租人立即搬离承租的房屋，并恢复房屋原状。一审审理中，陈奕撤回第三项诉讼请求。
原审法院认为，陈奕和章伟娟于2010年12月5日签订租房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法成立有效，双方均应按约履行。章伟娟在2014年2月14日合同期届满后虽未办理返还租赁房屋手续，但陈奕租赁账户自2014年2月25日起陆续就同一房屋已开始收取其他租赁户租金，且陈奕并无证据表明其他租赁户为章伟娟转租，综合证据分析，原审法院认定章伟娟使用租赁房屋至2014年2月24日止，陈奕认为租赁房屋2014年2月25日之后仍由章伟娟使用的观点，碍难采纳，合同期届满又未续签的使用费支付标准可参照原合同约定支付实际使用费，故对陈奕主张章伟娟计算至2014年2月24日章伟娟尚欠租金、使用费45196元（10天＊3500元／月＋43946元）部分予以支持，诉请50946元超出部分不予支持。关于陈奕主张计算至2014年11月14日逾期付款利息10082元，章伟娟对计算方式并无异议，章伟娟未按合同约定支付租金应承担相应的违约责任，故亦予以支持。同时章伟娟应在合同期届满后及时将添置物品搬离处理。双方同意租房保证金在本案一并处理，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审判决：章伟娟于判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈奕支付房屋租金、使用费45196元，与陈奕应返还章伟娟房屋保证金3500元相抵扣，实际支付41696元；章伟娟于判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈奕支付计算至2014年11月14日止逾期付款利息10082元，自2014年11月15日起至实际给付之日止，以45196元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；章伟娟于判决发生法律效力之日起十日内立即将留置在本市永林新村南楼602室租赁房屋内添置物品床十四张、床头柜六只、橱柜十只、电脑桌三张只、写字台十三张、空调一只、热水器二台、灯具十五个搬离；驳回陈奕其他诉讼请求。
上诉人陈奕不服上述民事判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。其主要理由为：1、一审判决认定上诉人自2014年2月25日起陆续就同一房屋已开始收取其他租赁户租金以及被上诉人使用租赁房屋至2014年2月24日止与事实不符；2、一审判决将上诉人在合同期满后收取的租金9554元认定为合同期限内的租金背离事实。请求二审法院在查明事实的基础上撤销原判，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人章伟娟答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人陈奕提供如下证据：
证据1、9554元租金构成的说明，证明上诉人收取的85554元租金中的9554元属于合同期满后产生的租金；
证据2、租金明细，证明被上诉人在合同期满后继续控制涉案房屋并收取合同到期以后的租金；
证据3、转租协议；
证据4、工商登记信息，以上证据证明被上诉人在合同到期后将涉案房屋转租给苏州市平江区日规之家房产中介服务部继续收取租金；
证据5、收条，证明被上诉人在合同到期后继续收取租金；
证据6、照片；
证据7、录音资料，以上证据证明证据5的来源以及苏州市平江区日规之家房产中介服务部同被上诉人之间的转租关系。
经质证，被上诉人章伟娟对证据1、2的真实性不予认可，没有签名和落款，不能证明是何人书写；证据3没有原件，真实性不予认可；证据4真实性没有异议，但是与本案无关；证据5真实性不予认可，也不具有关联性，证据来源无法确认；证据6照片与本案无关，真实性不予认可；证据7录音真实性不予认可，录音中人员的身份信息无法确认。
本院经审查认为，上诉人陈奕提供的上述证据与一审提供的证据相互印证，已经形成完整的证据链条，被上诉人章伟娟虽有异议，但未提供相应的反证，故本院对上诉人陈奕提供的上述证据的真实性、关联性、合法性均予以认定。
二审另查明，被上诉人章伟娟在房屋租赁合同到期后并未将涉案房屋交还给陈奕，并通过苏州市平江区日规之家房产中介服务部继续出租涉案房屋并收取租金。2014年5月11日，上诉人陈奕母亲陈雁影来到苏州市平江区日规之家房产中介服务部，向该服务部的经营者卢佩娟取回了该服务部代章伟娟收取的涉案房屋租金9554元。
本院认为，根据现有证据可以证明章伟娟在房屋租赁合同到期后并未将涉案房屋交还给陈奕，理应承担相应的违约责任。章伟娟通过苏州市平江区日规之家房产中介服务部继续出租涉案房屋并收取的租金理应支付给陈奕。章伟娟在合同期届满又未续签的情况下其使用房屋还应支付相应费用，支付标准可参照原合同约定支付。扣除章伟娟已经支付的租金76000元（含押金3500元）以及陈奕母亲陈雁影到苏州市平江区日规之家房产中介服务部取回的租金9554元，陈奕要求章伟娟支付暂计算至2015年5月14日的租金50946元（3500元／月＊39-76000元-9554元）具有事实依据与合同依据，本院予以支持。一审时，陈奕主张计算至2014年11月14日逾期付款利息10082元，章伟娟对计算方式并无异议，故本院亦予以支持。同时章伟娟应在合同期届满后及时将添置物品搬离处理，双方同意租房保证金在本案一并处理，本院亦予以准许。综上，陈奕的上诉理由于法有据，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00430号民事判决第三项；
二、撤销苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00430号民事判决第一、二、四项；
三、章伟娟于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈奕支付房屋租金及房屋使用费50946元；
四、章伟娟于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈奕支付计算至2014年11月14日止逾期付款利息10082元，自2014年11月15日起至实际给付之日止，以50946元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1186元，二审案件受理费1186元，合计2372元，由章伟娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十二月三十日
书记员 杨颖颖