河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫12民终805号
上诉人（原审原告）：臧建国，男，1969年8月31日出生，汉族，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人张力、刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。代理权限均为特别授权。
被上诉人（原审被告）：三门峡联通苑房地产经纪有限公司，住所地三门峡市永安街5号楼西单元5层西户。
法定代表人张颖，系该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：张亮，女，1973年2月19日出生，汉族，住郑州市金水区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人张华、何柳，河南恒翔律师事务所律师。代理权限均为特别授权。
原审第三人：三门峡市金港置业有限公司，住所地三门峡市文明路市直综合楼538、542号。
法定代表人甄燕平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人荆小平，河南东方律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人臧建国因与被上诉人三门峡联通苑房地产经纪有限公司（以下简称联通苑公司）、张亮、原审第三人三门峡市金港置业有限公司（以下简称金港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2017）豫1202民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人臧建国的委托诉讼代理人张力、刘朋飞，被上诉人联通苑公司、张亮的共同委托诉讼代理人何柳，原审第三人金港公司的委托诉讼代理人荆小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
臧建国上诉请求：撤销原判，依法改判支持我一审全部诉讼请求；本案诉讼费费由联通苑公司、张亮承担。事实和理由：一、我系与联通苑公司形成房屋买卖关系。一审认定我与张亮形成房屋买卖关系，联通苑公司只是代收房款是错误的。二、张亮、联通苑公司向我出售其无权处分的财产，明显构成欺诈行为，张亮、联通苑公司与我之间房屋买卖合同应为无效，应当向我返还购房款及赔偿损失。三、我与联通苑公司约定购买的房屋是虢国路西1号商铺即金港公司开发的联通家苑小区南门西边第六间，而我从金港公司认购的是联通家苑小区南门西边第一间，我与联通苑公司房屋买卖合同和我与金港公司房屋认购合同标的物并不同一，也不包含在张亮向金港公司购买的房屋内。四、现我占有的房屋系金港公司交付给我，对该房屋张亮、联通苑公司不享有任何权利。张亮、联通苑公司收取我购房款，但未向我交付房屋，故应当支持我诉讼请求。
被上诉人张亮、联通苑公司辩称：一、本案与臧建国形成房屋买卖关系的是张亮，联通苑公司只是代张亮收取房款。臧建国称其通过张亮向联通苑公司购买房屋不符合客观实际，且与其一审陈述相互矛盾。二、张亮从金港公司认购6000平方米商铺，单价3500元/平方米，且双方约定张亮有权转售他人。因目前商铺市场价格高于3500元/平方米，张亮与金港公司存在两种合作方式，一是金港公司经张亮介绍，直接与第三方签订房屋买卖合同，将合同单价款与3500元/平方米之间的差价支付给张亮指定的联通苑公司账户或其姐张颖账户；二是张亮先将买房者差价收取，然后由买房者按3500元/平方米与金港公司签订买卖合同。三、现备案登记在臧建国名下的涉案商铺，系经张亮指定金港公司交付并登记的。张亮、联通苑公司不存在欺诈行为。
臧建国向一审法院起诉请求：1、判令联通苑公司、张亮返还其购房款150万元、赔偿金150万元及利息暂计630754.19元（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日），共计3630754.19元；2、本案诉讼费用由联通苑公司、张亮承担。
一审法院认定事实：2010年1月22日,金港公司（甲方）与张亮（乙方）签订《房屋认购协议书》一份，主要约定：甲方在三门峡市甘棠路和虢国路交叉口建设开发“三门峡联通家苑”；乙方决定认购联通家苑一、二楼门面房建筑面积为6000平方米；乙方购买的标的房双方协商，每平方米实价为3500元，总房款暂定为2100万元；乙方自愿在签订本协议后向甲方交付购房定金20万元；标的房取得《商品房预（销）售许可证》后，甲、乙双方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方支付总房款的30%，主体封顶时，乙方再支付总房款的50%，余20%在甲方房屋竣工，交钥匙前一次付清；交房时间为2011年12月31日前；在办理商品房预售登记之前，乙方将部分房产转售他人的，甲方有义务提供便利，按乙方指定的户名办理预售登记手续、房产手续。后附有该商铺的位置图。金港公司在甲方处加盖公司合同专用章，张亮在乙方处签名确认。2010年10月9日，张亮向金港公司支付联通家苑商铺定金50万元。
后臧建国通过朋友介绍向张亮购买涉案商铺，涉案商铺系张亮从第三人处认购的联通家苑一、二楼门面房建筑面积为6000平方米的一部分。2010年12月6日，臧建国向张亮支付150万元，联通苑公司向其出具收据一张，注明系虢国路西1号商铺款项，单价为6000元/㎡。
2011年1月26日，金港公司向张颖转款280万元，联通苑公司向金港公司出具收据一张，注明系金港公司代收其公司联通家苑三号楼商铺房款280万元。后金港公司又分三次向联通苑公司转账，联通苑公司均出具收据，载明系收到金港公司代收联通苑公司的房款。
一审另查明：1、2015年8月5日，臧建国与金港公司签订两份商品房买卖合同，分别主要约定：臧建国购买湖滨区崤山路南十一街坊5号院2幢1单元1层101号房，用途为商业服务，建筑面积共计273.7平方米，单价为3500元/平方米，总金额957950元整；臧建国购买湖滨区崤山路南十一街坊5号院2幢1单元1层102号房，用途为商业服务，建筑面积为272.28平方米，单价为3500元/平方米，总金额952980元整。2016年6月15日，臧建国与金港公司签订第三份商品房买卖合同，主要约定：臧建国购买湖滨区崤山路南十一街坊5号院2幢1单元2层212号房，用途为商业服务，建筑面积共计160.98平方米，单价为3500元/平方米，总金额563430元整。上述三份合同载明的建筑面积共计706.96平方米，总房款为2474360元，该三份合同信息均已备案。2、金港公司与联通苑公司之间不存在房屋买卖关系或房屋代售关系。
庭审中金港公司称臧建国商铺价款已全部支付完毕，其已向臧建国交付300平方米的商铺，剩余400余平方米的商铺正在完成过程中，所以尚未交付。臧建国认可收到300平方米房屋。金港公司认可出售给臧建国的商铺系之前出售给张亮的商铺，因张亮违约，第三人遂与臧建国另行签订商品房买卖合同。臧建国称其从张亮处购买的商铺与从金港公司购买的商铺不是同一个。庭审中，经各方对商铺图纸进行确认，金港公司出售给臧建国的商铺在张亮从金港公司处购买的6000平方米商铺的范围之内。
一审法院认为，张亮与金港公司签订的房屋认购协议书，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同“在办理商品房预售登记之前，乙方将部分房产转售给他人的，甲方有义务提供便利，按乙方指定的户名办理预售登记手续、房产手续”约定，张亮在签订协议后，有权将房屋转售给他人，故张亮将涉案房屋出售给臧建国的行为，系有权处分。臧建国与张亮建立的房屋买卖关系，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，臧建国未提供证据证实其与张亮之间的房屋买卖合同已解除或存在无效的情形，故其要求张亮返还150万元购房款并支付利息的请求于法无据，不予支持。因联通苑公司未与第三人金港公司签订任何房屋转让协议，亦不存在房屋代售关系，但是联通苑公司却代收上述房款，故张亮所称的成立联通苑公司专门代理其负责出售从金港公司认购的6000平方米的商铺的事实，予以认定。联通苑公司未与臧建国签订房屋买卖协议，只是代收房款，臧建国实际是与张亮发生买卖关系，张亮也有权出售房屋，故臧建国称联通苑公司、张亮存在欺诈行为，证据不足，其要求赔偿150万元的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回臧建国的诉讼请求。案件受理费35850元，减半收取17925元，由臧建国负担。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，张亮与金港公司签订的房屋认购协议书有合同双方签章确认，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定。金港公司虽主张张亮违约，但并未采取实际行动主张解除与张亮签订的涉案房屋认购协议书，亦未将张亮交付的50万元定金返还给张亮。故该合同系有效合同。该房屋认购协议书约定，张亮有将部分房产转售给他人的权利，金港公司有义务提供便利，按乙方指定的户名办理预售登记手续、房产手续的义务。在该认购协议书仍合法有效的情况下，臧建国主张张亮、联通苑公司存在欺诈，其之间的房屋买卖合同应为无效，但并未提供充分有效证明，故其该上诉理由不能成立。
二审中，联通苑公司以及该公司法定代表人向法院出具证明一份，证明联通苑公司系张亮为处理其认购涉案商铺，以张颖的名义成立联通苑公司。出售张亮认购商铺的价款由张颖或联通苑公司收取，张颖对卖房价款不享有权利。张亮对该证明证实内容表示认可。臧建国在一审诉状中亦认可其与张亮协商购房事宜，加盖联通苑公司印章的收据也是张亮交付给臧建国的，故一审认定臧建国系与张亮形成房屋买卖合同关系并无不当。基于合同相对性原则，臧建国主张联通苑公司返还购房款的请求于法无据，不能成立。
根据臧建国一审庭审中的陈述以及其提供的购房收据可以证明其通过朋友介绍从张亮处购买虢国路西1号商铺，其与张亮之间形成房屋买卖合同关系。双方均应按照合意履行各自义务。根据查明事实，因金港公司并未将涉案张亮认购的商铺实际交付给张亮，故其应当按照其与张亮签订的认购协议书约定，将张亮转售给臧建国的房屋交付给臧建国。但金港公司却另外与臧建国签订合同，但该合同约定房屋单价明显低于房屋市价。本案中，臧建国持有的联通苑公司向其出具的收据上明确载明，系虢国路西1号商铺款项，单价为6000元/㎡。这说明臧建国对涉案商铺单价为6000元/㎡是明知并认可的。其与金港公司签订的购房合同系明显不合理低价，且现登记备案在臧建国名下的房屋属于张亮从金港公司认购房屋范围内，故应当认定金港公司交付给臧建国的房屋系受张亮指定，履行的房屋认购协议书约定的交付义务。基于以上理由，臧建国与张亮之间的合同已经部分履行，在张亮与金港公司以及张亮与臧建国之间的购房合同均为有效的情况下，臧建国请求张亮返还购房款的请求亦缺乏事实和法律依据，不能成立。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35850元，由上诉人臧建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 剑
代理审判员 孟大艳
代理审判员 杨 超
二〇一八年五月二十二日
书 记 员 王 伟