浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬仑民初字第1452号原告：黄晗娜，女，汉族，1973年8月22日出生，住舟山市普陀区。原告：李艳球，女，汉族，1973年10月13日出生，住舟山市普陀区。两原告委托代理人：林海伟，浙江晓纬律师事务所律师。被告：邱静辉，男，汉族，1973年12月6日出生，住宁波市北仑区。委托代理人：林光耀，浙江远洋律师事务所律师。原告黄晗娜、李艳球与被告邱静辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年9月7日立案受理，依法由审判员冯一文适用简易程序于同年9月27日、11月11日公开开庭进行审理。两原告的委托代理人林海伟、被告邱静辉及其委托代理人林光耀、证人贺某1、贺某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晗娜、李艳球起诉称：2008年5月20日，两原告为从事餐馆经营由黄晗娜出面与宁波市北仑区新碶街道大路股份经济合作社（以下简称大路合作社）签订房屋租赁合同，约定：原告承租大路合作社的位于新碶岩河以东、明州西路以南、疏港高速公路以西的大路美食城1号楼9-10号（现门牌号码××两间店面房，租期3年，自2008年6月15日起至2011年6月14日止，年租金80000元，租金一年一付，先付后用，并就其他事项进行约定。合同签订后，原告支付了第一年租金80000元。2009年9月15日，两原告以原告李艳球名义与被告邱静辉签订协议，约定：原告将大路美食城1-6店面房转租给被告，内部装修、餐桌、餐具、空调、冰箱、厨房设备等全部餐馆经营设备设施一并转让，转让款160000元由被告在协议签订时支付100000元，余款自协议签订第二个月起的每月15日前支付10000元，直至付清，若逾期则支付20000元违约金。之后，被告依约接手餐馆经营，但对应支付给原告的160000元转让款，仅支付了150000元（其中的20000元作为应由原告承担的2009年6月15日至2009年9月15日的三个月房租，由被告直接支付给大路合作社），尚欠10000元，一直未付。2011年6月16日，大路合作社向北仑法院起诉黄晗娜，要求支付自2009年9月15日至2011年6月14日的房屋租金140000元及逾期支付利息9560元。北仑法院对该案进行审理，作出（2011）甬仑民初字第965号民事调解书，确定：黄晗娜支付大路合作社房屋租金50000元，其余租金以租赁房屋内的物品折抵，案件受理费黄晗娜承担481.25元。此后，原告履行了民事调解书规定的支付义务。现诉至法院要求：1、判令被告立即支付拖欠的财产转让款10000元；2、判令被告立即支付自2009年9月15日起的房屋租金50000元；3、判令被告立即支付违约金20000元；4、判令被告承担北仑法院（2011）甬仑民初字第965号房屋租赁合同纠纷案的诉讼费481.25元。为证明上述事实，原告黄晗娜、李艳球向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明涉案房屋是以原告黄晗娜名义向大路合作社承租之事实;2、协议，证明原告将房屋转租、财产转让给被告并约定违约金之事实;3、起诉状、民事调解书，证明大路合作社向原告主张房屋租金和原告应向大路合作社支付房屋租金之事实；4、收款收据，证明原告支付大路合作社房屋租金之事实；5、情况说明，证明大路合作社对原被告房屋转租予以确认之事实；6、承诺书，证明被告将店面内的装修装饰物所有权交由原告处理之事实。被告邱静辉答辩称：1、被告欠原告租金是一回事，但原告擅自低价处理属于被告的价值160000元的财产是非法的，侵犯了其财产权利；2、关于10000元转让费，被告认为已经付清；3、违约金条款约定明显过高，应属无效。为证明上述事实，被告邱静辉向法院提交如下证据：1、评估报告，证明原告对店面内的财产私自委托评估不合法；2、贺某1的证人证言，证明被告已付清转让款的事实；3、贺某2的证人证言，证明被告已付清转让款的事实。经开庭审理，被告对原告证据真实性均无异议，本院对原告证据的真实性予以确认。被告对原告证据1、2、4、5均无实质性异议，本院审核后依法采信。被告对原告证据3、6真实性无异议，但认为原告私自低价处分店面内的财产不合法，并提供证据1证明己方主张。而原告对被告证据2、3真实性有异议。在关于10000元转让款是否已支付的问题上，被告负有举证责任，但被告提供的证人证言不能证明其已付清转让款，本院经审核对被告证据2、3不予采信。根据举证，结合原、被告庭审陈述，本院查明以下事实：两原告为合伙经营餐馆，与大路合作社签订房屋租赁合同，约定：大路合作社将大路美食城1号楼9-10号（现门牌号码××店面房出租给原告，租期3年，自2008年6月15日起至2011年6月14日止，年租金80000元。2009年9月15日，原被告签订协议，约定：原告将大路美食城1-6号店面转租给被告，内部装修、餐桌、餐具、空调、冰箱、厨房设备等全部餐馆经营设备设施一并转让，并明确了转让款160000元的支付方式、违约责任及其他事宜。之后，被告邱静辉接手餐馆经营，但对2009年9月15日至2011年6月14日的房屋租金140000元及最后一笔转让款10000元至今未付。其中，出租人大路合作社在得知原被告店面转租行为后，同意且也事实上接受了这一转租行为。2011年6月16日，大路合作社向本院起诉黄晗娜，要求其支付2009年9月15日至2011年6月14日的房屋租金140000元及逾期利息9560元。同年7月20日，邱静辉出具承诺书，将店面内的装修装饰物授权黄晗娜处置，并承担由此引发纠纷的一切后果。据此，黄晗娜将店面内的财产经评估机构评估作价32470元，并抵作部分房屋租金。同年7月29日，大路合作社与黄晗娜达成和解，向本院申请只要求黄晗娜支付房屋租金85000元。8月1日，本院对该案作出（2011）甬仑民初字第965号民事调解书，确定：黄晗娜支付大路合作社房屋租金50000元，其余租金以租赁房屋内的物品折抵，案件受理费黄晗娜承担481.25元。此后，原告履行了民事调解书规定的支付义务，但被告未将50000元租金支付给原告。本院认为：原被告签订的房屋转租、财产转让协议合法有效，被告邱静辉应按约及时支付租金及转让款，其拖欠租金及转让款的行为已构成违约。现原告与大路合作社由本院主持达成调解协议，将应支付的房屋租金从140000元减少到85000元，并依被告授权将店面内的财产委托具有法定资质的评估机构评估，作价32470元折抵部分租金后，只要求被告在原告已向大路合作社实际支付租金50000元的额度内承担责任，诉请合法成立。原告要求被告支付转让款10000元，诉请亦合法成立。至于拖欠转让款的违约责任问题，本院认为，原、被告约定的违约金过高，本院酌情确定为1000元。（2011）甬仑民初字第965号民事调解书确定的由原告承担的案件受理费481.25元，原告要求被告承担，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告邱静辉支付原告黄晗娜、李艳球房屋租金50000元；二、被告邱静辉支付原告黄晗娜、李艳球财产转让款10000元；三、被告邱静辉支付原告黄晗娜、李艳球违约金1000元；四、驳回原告黄晗娜、李艳球其他诉讼请求。上述一、二、三项合计61000元，限于本判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1812元，减半收取906元，由原告黄晗娜、李艳球负担219.3元，被告邱静辉负担686.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，户名：宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 冯一文二〇一一年十一月十一日代书记员 张姗珍