福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第631号
原告福建省顺昌瑞城置业有限公司。
法定代表人林茂松，总经理。
委托代理人张利芳，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。
被告吴郑兴，男，1979年10月13日出生。
被告江秋美，女，1981年5月18日出生。
原告福建省顺昌瑞城置业有限公司（以下简称顺昌瑞城公司）与被告吴郑兴、江秋美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法由审判员何园适用简易程序于2015年6月2日、6月25日公开开庭进行了审理。原告顺昌瑞城公司的委托代理人张利芳到庭参加诉讼，被告吴郑兴、江秋美经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺昌瑞城公司诉称，原、被告于2012年9月2日签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买蝶景湾X区X幢XXX室商品房。合同约定，建筑面积112.77平方米，每平方米价格4108.50元，总价463316元，被告首付143316元，余款320000元由被告向中国工商银行股份有限公司顺昌支行（以下简称工行顺昌支行）申请贷款支付。2013年1月4日，被告向工行顺昌支行申请贷款320000元，由原告提供保证，三方签订了《个人购房借款／担保合同》。合同约定贷款方有权从保证人账户中扣收相应款项用以清偿借款人所有债务。2013年1月21日，工行顺昌支行向原告支付了320000元。其后，被告未按《商品房买卖合同》约定办理房产接受和产权登记，造成合同实际履行不能。同时，被告拒不履行偿还贷款义务，工商银行遂要求原告承担保证责任，从原告账户中直接扣划被告的全部贷款本息，合计321530.44元。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条，原告有权单方解除合同，并要求被告承担赔偿责任。为此，原告诉请法院判令：一、解除原、被告双方于2012年9月2日签订的《商品房买卖合同》；二、确认讼争房产归原告所有；三、要求被告支付原告赔偿金367862.04元（包括合同总价款的10%，即46331.60元以及原告被银行划扣的321530.44元）；四、上述赔偿金从被告已经支付的购房款463316元中扣除，余款95453.96元退还给被告；五、被告支付原告诉前保全费2170元；六、诉讼费由被告承担。
被告吴郑兴、江秋美未作答辩。
经审理查明，2012年9月2日，原告顺昌瑞城公司与被告吴郑兴、江秋美签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告向被告预售蝶景湾小区X区X幢XXX室商品房，房屋建筑面积112.77元，单价4108.50元／平方米，总金额463316元，被告应于2012年9月2日前支付购房款143316元，余款320000元申请银行贷款；原告应于2013年12月31日前交付房屋。同时，原、被告签订《合同补充协议》作为合同附件六。该补充协议约定，买受人同意在获得贷款后，按《个人住房借款合同》的约定定期偿还贷款本息，因买受人未及时还本付息导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用或致买受人因此承担任何担保责任的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为本合同总房价款的10%以及出卖人被银行划扣的全部费用，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人的赔偿金额，在买受人履行完一切终止合同的手续并完成注销登记手续后，包括与银行解除按揭手续后，将剩余房款退还买受人，如买受人已支付的房价款不足赔偿的，出卖人有权追索；买受人同意在出卖人发出“办理房屋产权证通知书”之日起30日内，按相关规定携带优选证件到指定地点办理房屋产权（房产证、土地证等）一切手续。
被告于合同签订当日向原告支付购房款143316元。2013年1月4日，原、被告与工行顺昌支行签订《个人购房借款／担保合同》。合同约定，被告向工行顺昌支行贷款320000元用于购买商品房，贷款期限240个月，贷款一次性划入原告账户，被告按月等额本息还款方式还款；担保方式为抵押及保证：被告以其购买的商品房作为抵押；原告作为保证人，承担阶段性连带责任保证，对本合同项下的全部贷款本息、违约金等费用承担连带保证责任，保证人对下列条件满足之日后到期的债务免除保证责任：本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人受到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；如保证人不履行保证责任，保证人授权贷款人从保证人开立的银行账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人全部债务清偿完毕为止。2013年1月21日，工行顺昌支行向原告支付购房余款320000元。至此，被告向原告支付了全部购房款463316元。
2013年12月31日，原告通知被告接收房屋，被告未依约接收。其后，原告通知被告办理房屋产权证，被告亦未依约办理。至今，蝶景湾小区X区X幢XXX室商品房所有权仍登记于原告名下，亦未办理银行按揭抵押登记。
因被告未依约向工行顺昌支行履行还款义务，工行顺昌支行从原告的银行账户中直接划扣资金用于提前清偿被告的贷款本息，合计321530.44元，具体款项为：于2014年10月27日划扣9727.02元，于2015年1月30日划扣7257.34元、于2015年2月2日划扣304546.08元。
2015年4月15日，原告申请诉前财产保全。本院作出（2015）顺民保字第12号民事裁定，依法查封了顺昌县双溪街道城南东路6号蝶景湾小区X区X幢XXX室房产。原告为此支付财产保全费2170元。
以上事实，有原告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、购房款发票、房屋登记簿证明、贷款支付凭证、工行顺昌支行出具的《证明》、（2015）顺民保字第12号民事裁定书、财产保全费票据等证据证实，故本院对上述事实予以确认。
本院认为，原告顺昌瑞城公司与被告吴郑兴、江秋美签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，与法不悖，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自义务。被告以按揭贷款方式支付购房款，原告为其提供阶段性连带保证责任。因被告未履行还款义务，工行顺昌支行从原告账户中划扣资金，提前清偿了被告的贷款本息合计321530.44元。根据《合同补充协议》的约定，因被告未按时偿还贷款致使原告资金被银行划扣，原告有权单方解除合同并要求被告赔偿损失。现合同约定的解除合同条件已经成就，原告在银行划扣贷款后的合理期限内有权行使解除权。原告提起诉讼要求解除合同，属于原告通知被告解除合同的一种方式。故对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的应终止履行。故原告无须再向被告履行交付房产义务，讼争房产归属原告所有。原告主张被告按合同约定赔偿合同解除后的损失，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，本院予以支持。被告的赔偿金额为合同总价款的10%46331.60元（463316元×10%）及原告被银行划扣的321530.44元，合计367862.04元。因被告已经向原告交付购房款463316元，赔偿金367862.04元可以从已付款中抵扣。依照合同附件六的约定，被告履行完终止合同的手续并完成注销登记后，原告应将余款房款95453.96元退还给被告。原告因本案纠纷申请诉前财产保全而支付财产保全费2170元。该费用应由被告赔偿给原告。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未对原告的诉求提出异议并提供反驳证据，视为其放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告福建省顺昌瑞城置业有限公司与被告吴郑兴、江秋美于2012年9月2日签订的《商品房买卖合同》；
二、确认顺昌县双溪街道城南东路6号蝶景湾小区X区X幢XXX室房产归原告福建省顺昌瑞城置业有限公司所有；
三、被告吴郑兴、江秋美应支付原告福建省顺昌瑞城置业有限公司赔偿金367862.04元；
四、本判决第三项确定的赔偿金367862.04元从被告吴郑兴、江秋美已经支付的购房款463316元中抵扣，原告福建省顺昌瑞城置业有限公司应在被告吴郑兴、江秋美履行完终止《商品房买卖合同》手续并完成注销登记后，将余款95453.96元退还给被告吴郑兴、江秋美；
五、被告吴郑兴、江秋美应于本判决生效之日起三日内赔偿原告福建省顺昌瑞城置业有限公司诉前保全费用2170元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6818元，适用简易程序审理减半收取为3409元，由被告吴郑兴、江秋美负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 何 园
二〇一五年六月二十五日
书记员 廖雅虹
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。