新宾满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0422民初99号原告：新宾满族自治县国土资源局，住所：辽宁省抚顺市新宾满族自治县。负责人：王立鹏，该局局长。委托诉讼代理人：赵鹏，男，该局副局长。委托诉讼代理人：郭艳玲，辽宁启运律师事务所律师。被告：抚顺华晨房地产开发有限公司，住所：清原满族自治县。法定代表人：朱江，该公司经理。被告：朱江，男，1969年5月5日出生，汉族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。上列二被告共同的委托诉讼代理人：纪纯伟，辽宁纯伟律师事务所律师。原告新宾满族自治县国土资源局（以下简称“新宾国土资源局”）与被告抚顺华晨房地产开发有限公司（以下简称“抚顺华晨房地产公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年2月5日、6月20日公开开庭进行了审理。新宾国土资源局委托诉讼代理人赵鹏、郭艳玲到庭参加了诉讼，抚顺华晨房地产公司与朱江共同的委托诉讼代理人纪纯伟及朱江到庭参加了诉讼。诉讼过程中，双方当事人提出庭外和解申请，本院于2018年4月9日中止审理，又于2018年6月20日恢复审理。本案现已审理终结。新宾国土资源局向本院提出诉讼请求：1、请求确认新宾国土资源局与抚顺华晨房地产公司于2013年5月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同》有效；2、请求判令抚顺华晨房地产公司给付土地出让金1057万元、利息152.3908万元及按合同约定计付违约金；3、判令新宾国土资源局对356处抵押楼房（以抵押登记为准）享有优先受偿权，即以上述抵押物依法折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；4、请求人民法院依法判令朱江对抚顺华晨房地产公司上述应付款项承担连带清偿责任；5、诉讼费由抚顺华晨房地产公司和朱江承担。事实和理由：抚顺华晨房地产公司于2013年竞得编号为新县国土网挂20**-**-02地块的国有建设用地使用权。新宾国土资源局与抚顺华晨房地产公司于2013年5月9日签订《成交确认书》，确认抚顺华晨房地产公司以总价款8967万元�得该块土地使用权。双方于2013年5月16日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要内容为：1、合同项下宗地坐落于新宾镇西出口；2、宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，总面积4.3212公顷；3、新宾国土资源局在2013年5月16日前将出让宗地交付受让人；4、本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为住宅70年、商业40年；5、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为8967万元，每平方米2075.11元；6、出让人分二期支付国有建设用地使用权出让价款，第一期4484万元，付款时间在2013年6月15日之前，第二期4483万元，付款时间在2014年5月15日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，抚顺华晨房地产公司在支付第二期出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；7、抚顺华晨房地产�司应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，不能按时支付国有建设用地使用权出让款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。合同签订后，新宾国土资源局如期将上述地块交付抚顺华晨房地产公司用于建设。抚顺华晨房地产公司于2013年5月3日交付4500万元，含第一期4484万元，第二期16万元。抚顺华晨房地产公司于2013年8月9日交付第二期2000万元，尚欠2467万元（4483万元-2000万元-16万元）。新宾国土资源局于2014年5月12日向抚顺华晨房地产公司下达《催缴出让金通知书》，但抚顺华晨房地产公司未能在2014年5月15日前付清余款2467万元。至2017年1月24日止，抚顺华晨房地产公司应付利息152.3908万元（其中，2013年6月16日至2013年8月9日，按4467万元为基数年利率6%，利息为39.6523万元；2013年8月10日至2014年5月15日，按2467万元为基数年利率6%，利息为112.7385万元）。经催要，抚顺华晨房地产公司于2017年3月7日支付土地出让金100万元、2017年3月9日支付土地出让金100万元、2017年4月6日支付土地出让金320万元。为保证抚顺华晨房地产公司履行还款义务，新宾国土资源局与抚顺华晨房地产公司于2017年4月28日签订《还款协议书》，协议约定：1、抚顺华晨房地产公司以楼房作为抵押（以抵押登记为准）；2、抚顺华晨房地产公司于2017年10月31日还清拖欠款项。协议签订后，抚顺华晨房地产公司于2017年4月24日支付土地出让金10万元、于2017年6月13日支付土地出让金200万元、于2017年7月3日支付土地出让金120万元、于2017年8月17日支付土地出让金200万元、于2017年10月10日支付土地出让金80万元、于2017年12月8日支付土地出让金280万元。抚顺华晨房地产公司系自然人独资公司，朱江为股东，其应当对公司债务承担连带责任。至2017年12月8日，抚顺华晨房地产公司尚欠1057万元土地出让金、利息152.3908万元及违约金未付清，故新宾国土资源局提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。诉讼过程中，由于抚顺华晨房地产公司于2018年4月20日支付土地出让金80万元，故新宾国土资源局变更诉讼请求中的第二项为：请求判令抚顺华晨房地产公司给付土地出让金977万元、利息152.3908万元及按合同约定计付违约金。抚顺华晨房地产公司辩称：1、拖欠土地出让金本金977万元事实存在并同意给付，抵�登记事实存在。但是不同意给付利息及违约金，理由：尽管2013年5月16日双方签订的国有建设用地使用权出让合同约定了抚顺华晨房地产公司承担逾期付款的违约责任，但在2017年4月28日双方达成了新的还款协议，该还款协议明确约定抚顺华晨房地产公司履行偿付土地出让金的义务，并没有约定抚顺华晨房地产公司负有偿付逾期违约金的义务，新的还款协议已经对原合同进行了变更，变更后，抚顺华晨房地产公司仅履行偿付土地出让金的义务。2、抚顺华晨房地产公司不是故意拖欠土地出让金，而是主要由于规划变更，导致房屋销售不畅。新宾县新宾镇西出口房地产开发系新宾县政府根据城市规划的法律规定依法进行规划，在当时规划中明确抚顺华晨房地产公司所开发的那块是学区房，新宾县第二初中在该区块内，并另新建小学及交通大厦、石油公司等行政及企业在�落户，后因故政府对规划进行了变更，导致抚顺华晨房地产公司开发建设的房屋销售不畅。2017年4月28日还款协议签订之后，由于金融机构对按揭贷款暂停办理，现有近30户老百姓与抚顺华晨房地产公司签订了购房协议无法办理按揭，如果金融机构按揭贷款正常办理，上述土地出让金抚顺华晨房地产公司会立即付清。另外，即便应承担违约金，违约金的计算标准也过高，是违法的。朱江辩称：朱江作为抚顺华晨房地产公司的法定代表人，是该公司的法定代表，但不能因为朱江是公司的法人代表就承担连带责任，因为该公司的性质是有限责任公司，根据《公司法》第三条的规定，公司以其全部财产对公司债务承担责任，虽然公司是自然人出资，但是不存在公司财产与股东财产即公司财产与朱江个人财产相混淆的情形，公司每年账都经会计所统计，财产独立，所以，新宾国土资源局要求朱江承担连带责任，于法无据。综上，抚顺华晨房地产公司同意偿付拖欠的土地出让金977万元，不同意新宾国土资源局主张的利息及违约金，朱江不承担连带还款责任。当事人围绕诉讼请求提交了如下证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：新宾国土资源局提交的：1、成交确认书；2、新政地发[2013]第21号关于出让国有土地使用权的批复；3、辽宁省非税收入统一收据一张；4、催缴出让金通知书一份；5、辽宁省非税收入统一收据十一张；6、抚顺华晨房地产开发有限公司偿还新宾满族自治县国土资源局土地出让金抵押登记明细表。抚顺华晨房地产公司提供的：1、御熙家园建筑工程施工许可证；2、第二初级中学所在的新宾西出口规划图。本院为查明案件事实，依职权调取的证据：1、新宾满族自治县发展和改革局对新宾满族自治县第二初级中学建设项目的批复，新发改字（2013）3号文件，该证据显示第二初级中学立项的具体情况。2、第二初级中学建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证，关于划拨国有土地使用权的批复，该组证据显示第二初级中学规划及具体施工时间。对有争议的证据，本院认定如下：1、新宾国土资源局提交的2013年5月16日双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》：证明本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为8967万元，受让人分二期支付国有建设用地使用权出让价款，第一期4484万元，付款时间在2013年6月15日之前，第二期4483万元，付款时间在2014年5月15日之前。抚顺华晨房地产公司在支付第二期出让价款�，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息，不能按时支付出让款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。抚顺华晨房地产公司质证意见为：对于证据的真实性无异议，但是虽然合同最初确实是这样签署的，但是该合同被后来双方于2017年4月28日签订的《还款协议书》进行了变更，新的还款协议书明确新宾国土资源局已经对利息及违约金予以放弃。另外，该合同中约定的违约金计算方式日1‰超出法律允许的范围，是违法的。本院认为，双方在意思自治的前提下签订《国有建设用地使用权出让合同》，真实合法有效。2、新宾国土资源局与抚顺华晨房地产公司均提交了2017年4月28日《还款协议书》。新宾国土资源局主张该证据证明针对抚顺华晨房地产公司尚欠的土地出�金已用其开发的楼房（以抵押登记为准）作为抵押，同时佐证抚顺华晨房地产公司需于2017年10月31日还清拖欠的款项。抚顺华晨房地产公司主张该证据是对双方于2013年5月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的变更。抚顺华晨房地产公司仅需要支付土地出让金，新宾国土资源局已经对利息及违约金予以放弃。本院认为，该《还款协议书》是对2013年5月16日的《国有建设用地使用权出让合同》中尚欠款项的还款方式、还款时间的补充约定，还款协议中并没有明确对2013年5月16日合同中约定的利息及违约金予以放弃。3、新宾国土资源局提交的《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》文号为国办发（2006）100号。在该文件第七项第二部分明确规定利息及违约金的标准。抚顺华晨房地产公司虽然对该文件真实性没有异议，但是否定其效力，认为该�件已经不适用，按照最高院的司法解释，民间借贷的利息年利率不得高于24%。本院认为，该文件是国家行政部门针对国有建设用地使用权出让收支管理的一个规范性文件，系管理性规定。4、新宾国土资源局提交的新宾满族自治县人民检察院司法建议书一份，证明新宾满族自治县人民检察院建议新宾国土资源局主张抚顺华晨房地产公司尚欠的土地出让金及相应的利息和违约金。抚顺华晨房地产公司主张该份证据真实性没有异议，但是与本案无关联性，且检察院出具的建议书是司法文书，其中所称的土地出让金数额及利息违约金不真实。本院认为，对该证据真实性予以确认。5、2013年中国人民银行同期同类贷款利率表一份，证明新宾国土资源局计算利息利率的依据，按照年利率6%计算，与合同约定的银行公布的利率一致。抚顺华晨房地产公司对利率表本身没有�见，但是不能用一个标准来计算，应该按照人民银行逐年调整利率计算利息。本院认为，该利率表能反映出人民银行同期贷款利率，且根据2013年5月16日双方签订的合同约定，故应从2013年6月16日至2014年5月15日利息的计算依据应按照年利率6%计算。6、抚顺华晨房地产公司提交的偿付土地出让金合同一份（草拟），证明起草一个完整的欠款协议应既要把本金也要把利息和违约金都写进去。新宾国土资源局认为对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据无法证明其形成时间及受谁之托所草拟的合同。本院认为该证据与本案无关联性。7、抚顺华晨房地产公司提交的辽宁华伟会计事务所有限公司审计报告，证明抚顺华晨房地产公司自己有独立的完整的财务报告，朱江无连带偿还责任。新宾国土资源局质证意见认为抚顺华晨房地产公司是有限责任公司（自然人独资）该会计事务所仅是对公司账目予以审计，并没有针对公司与朱江个人财产相互独立予以审计，故该证据不能证明朱江个人财产与公司相互独立，不排除二者资产混同。本院认为，该份证据能够反映出抚顺华晨房地产公司独立的财务状况，对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：抚顺华晨房地产公司（自然人独资）于2013年竞得编号为新县国土网挂20**-**-02地块的国有建设用地使用权。新宾国土资源局与抚顺华晨房地产公司于2013年5月9日签订《成交确认书》，确认抚顺华晨房地产公司以总价款8967万元竞得该块土地使用权。双方于2013年5月16日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要内容为：1、合同项下宗地坐落于新宾镇西出口，宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用�，总面积4.3212公顷，新宾国土资源局在2013年5月16日前将出让宗地交付受让人，本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为住宅70年、商业40年，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为8967万元，每平方米2075.11元。受让人抚顺华晨房地产公司分二期支付国有建设用地使用权出让价款，第一期4484万元，付款时间在2013年6月15日之前，第二期4483万元，付款时间在2014年5月15日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。合同签订后，新宾国土资源局如期将上述地块交付抚顺华晨房地产公司用于建设。抚顺华晨房地产公司于2013年5月3日交付土地出让金4500万元，（含第一期4484万元，第二期16万元）。抚顺华晨房地产公司于2013年8月9日交付第二期2000万元，尚欠2467万元（8967万元-4484万元-16万元-2000万元）。新宾国土资源局于2014年5月12日向抚顺华晨房地产公司下达《催缴出让金通知书》，但抚顺房地产公司未能在2014年5月15日前付清余款2467万元。至2014年5月15日止，抚顺华晨房地产公司应付利息152.5293万元（其中，2013年6月16日至2013年8月9日，按4467万元为基数按照年利率6%计算利息为39.4585万元；2013年8月10日至2014年5月15日，按2467万元为基数按照年利率6%计算利息为113.0708万元，合计利息为152.5293万元）。经新宾国土资源局催要，抚顺华晨房地产公司于2017年3月7日支付土地出让金100万元、2017年3月9日支付土地出让金100万元、2017年4月6日支付土地出让金320万元。为促进还款，新宾国土资源局与抚顺华晨房地产公司于2017年4月28日签订�还款协议书》约定：抚顺华晨房地产公司以坐落在新宾镇内的御熙家园楼房，抵押证明号为辽（2017）新宾县不动产证明第0002***号、辽（2017）新宾县不动产证明第0002***号等356处为所欠款项进行抵押（见附表），并约定抚顺华晨房地产公司于2017年10月31日之前付清欠款。协议签订后，抚顺华晨房地产公司于2017年4月24日支付土地出让金10万元、于2017年6月13日支付土地出让金200万元、于2017年7月3日支付土地出让金120万元、于2017年8月16日支付土地出让金200万元、于2017年10月10日支付土地出让金80万元、于2017年12月8日支付土地出让金280万元。此后，抚顺华晨房地产公司再未支付欠款，新宾国土资源局诉讼来院。诉讼过程中，抚顺华晨房地产公司于2018年4月20日支付土地出让金80万元。另查明，新宾满族自治县发展和改革局于2013年2月26日同意�复新宾满族自治县第二初级中学建设项目。新宾满族自治县建筑企业管理办公室于同年7月30日颁发建筑工程施工许可证。同年10月8日位于第二初级中学东部的抚顺华晨房地产公司开发建设的御熙家园小区开工建设。第二初级中学建成后，由于改变规划，政府将位于镇内的新宾满族自治县高级中学搬迁至第二初级中学。本院认为，新宾国土资源局与抚顺华晨房地产公司于2013年5月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，新宾国土资源局按照合同约定完成了土地的交付，而抚顺华晨房地产公司未能按照合同约定的付款时间全部付清土地出让金，应承担违约责任。故对新宾国土资源局主张的抚顺华晨房地产公司应给付尚欠�地出让金的诉讼请求，本院予以支持。对新宾国土资源局要求按日1‰计付违约金的诉请，本院认为，虽然国办发（2006）100号通知规定按日加收违约金额1‰的违约金，但该通知为规范性文件，系管理性规定，系政府从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳，不应直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据。虽然双方在《国有土地使用权出让合同》中约定按日1‰计付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,违约金调整应以违约金造成的实际损失为基础,兼顾合同履行,当事人过错程度,逾期利益等因素综合评判。同时违约金具有补偿�和惩罚性,其补偿即违约所造成的损失,惩罚即是不过分高于造成的损失部分。本案中,新宾国土资源局没有提供证据证明其除资金利息损失外还有其他预期利益损失,抚顺华晨房地产公司因逾期支付土地出让金造成的损失应为资金利息损失,故新宾国土资源局要求每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金明显过高，不予支持，依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算涉案违约金足以填补新宾县国土资源局的实际损失。另外，2017年4月28日的《还款协议书》是为促进付清2013年5月16日双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》尚欠款项而签订的，是对之前合同的补充，而非变更。同时约定了具体还款方式及时间且对抵押房屋办理了抵押登记，抵押合法有效，新宾国土资源局提出对抵押的房屋在依法折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权的诉请应予支持�由于新宾满族自治县第二初级中学规划及开工在先，御熙家园建设在后，抚顺华晨房地产公司基于信赖利益准备开发学区房，但同时也应有风险意识。虽然县政府改变规划，原来的第二初级中学未能建立，而是将位于镇内的新宾高级中学搬迁至此，是政策行为，但毕竟镇内搬迁学校与全县新建一所中学增加人口数量不能相比，对御熙家园楼房的销售市场造成一定的影响，该情况系抚顺华晨房地产公司难以预料的。违约责任的考量应综合合同的履行情况，当事人的过错程度及违约原因等多种因素，御熙家园楼房销售不畅导致履约困难，但也能够在有楼房出售后，用售楼款积极履约，综合以上情况，故对新宾国土资源局要求给付2014年5月16日至2017年10月31日间的违约金本院不予支持。另外，2017年4月28日双方的《还款协议书》重新约定还款时间为2017年10月31日前付清，但�顺华晨房地产公司并未在此时间内付清全部款项。故违约金应从2017年11月1日开始计算。关于给付利息及违约金数额一节，因合同约定，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。根据人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率，第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率为6%，故利息数额应为152.5293万元（其中，2013年6月16日至2013年8月9日，按4467万元为基数按照年利率6%计算利息为39.4585万元；2013年8月10日至2014年5月15日，按2467万元为基数按照年利率6%计算利息为113.0708万元，合计利息为152.5293万元）。违约金应从2017年11月1日至付清之日止分段按照人民银行同期贷款利率计算，分别以1337万元为基数从2017年11月1日至2017年12�8日违约金为6.6646万元、以1057万元为基数从2017年12月9日至2018年4月20日违约金为18.6546万元，合计25.3192万元及以977万元为基数从2018年4月21日至付清之日的违约金。关于朱江是否应承担连带还款责任一节，由于新宾国土资源局未提供证据表明朱江个人财产与抚顺华晨房地产公司财产相混同，故新宾国土资源局要求朱江个人承担连带还款责任的诉请，于法无据，本院不予支持。为维护诚实信用原则，保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、新宾满族自治县国土资源局与抚顺华晨房地产开发有限公司于2013年5月16日签订的国有建设用地使用权出让合同合法有效；二、抚顺华晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付新宾满族自治县国土资源局土地出让金977万元，2013年6月16日至2014年5月15日的利息152.5293万元，2017年11月1日至2018年4月20日的违约金25.3192万元，合计1154.8485万元，并从2018年4月21日开始至付清之日止以977万元为基数按照人民银行同期贷款利率继续计付违约金。三、新宾满族自治县国土资源局对抚顺华晨房地产开发有限公司抵押的房屋356处（详见附表）依法折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿�；四、驳回新宾满族自治县国土资源局的其他诉讼请求。如果抚顺华晨房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9.1091万元（已缓交），减半收取4.5546万元,由抚顺华晨房地产开发有限公司负担，此款随上述款项一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员 彭 璐二〇一八年六月二十日书记员 李玉莹