江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第2829号
原告汤亚飞，男，汉族。
委托代理人朱飞，江苏丰元律师事务所律师。
被告大丰航运股份有限公司，住所地大丰市黄海路49号。
法定代表人樊锋，大丰航运股份有限公司董事长。
委托代理人吴跃兵，大丰市东宁社区法律服务所法律工作者。
原告汤亚飞与被告大丰航运股份有限公司（以下简称航运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，依法由审判员朱剑媚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤亚飞的委托代理人朱飞，被告航运公司的委托代理人吴跃兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤亚飞诉称，2011年6月23日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，约定：被告将位于大中镇健康西路53号门面房3间，面积237.08平方米出售给原告，售价为人民币180万元，“两证”变更手续由被告负责办理，并在本合同签订后2个月内负责将两证的过户手续办理好。合同签订后，原告交清了房款及税款，但被告至今不为原告办理“两证”过户手续。现请求法院判决被告对出售给原告的位于大丰市区健康西路53-1号3间计237.08平方米门面房协助办理房屋产权证和土地使用权证变更至原告名下的过户义务并返还购房款22321元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告航运公司辩称，2011年6月23日，原告与我公司虽然签订了一份房屋买卖合同，但该合同签订后，应原告的要求已双方协商解除，故该合同已为无效，该合同中的合同条款对双方已不具有法律约束力。原告要求过户的房屋是位于大丰市健康西路53-1号，该房屋不存在所有权，原被告在2011年7月29日签订了3份房屋买卖协议，协议约定原告购买我公司位于市区健康西路交通综合楼101-1、-2、-3室的门面房，所以原告所诉与我公司没有关系。导致至今尚未办成过户手续是由于原告消极行为所致，此事实我公司在前几次诉讼中已提交了大量的书证和人证可以证实。在办理过户过程中，原告未能按照合同约定履行自己的义务，缴纳其应缴税款，我公司为此垫付了5.4万元，原告至今尚未返还。原告在租赁期内，将我公司的房屋损坏导致面积减少约3个平方，对此损失我公司将另案主张。因原告在合同履行过程中，存在违约行为，故其应当承担的违约金，我公司也将另案向原告主张。综上，我公司在合同履行过程中，从未拒绝过办理过户手续，导致至今尚未办理完毕过户手续，其全部原因是原告的责任，故原告无理起诉我公司，并由此所产生的一切损失包含诉讼费用，均应由原告自行承担，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月23日，被告航运公司（甲方）与原告汤亚飞（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将拥有的健康西路53号门面房3间，面积237.08㎡，按现状（含84㎡五处12mm厚度玻璃门和2卷帘门）出让给乙方。为明确房屋产权交易过程中双方的权利和义务，减少纠纷，现经甲乙双方协商一致，特订立本合同，以便共同遵照执行。一、房屋产权交易价格：房屋产权交易价格为人民币壹佰捌拾万元整（￥180万元）。按法律、法规规定的（买方、卖方）应交税费由各自承担。二、有关事项约定：1、签订本合同时，乙方先交纳房款壹佰万元；本合同签订后7天内，甲乙双方须缴清各自应承担的税费（凭票为据），同时乙方须缴清余款捌拾万元。2、（两证）变更手续由甲方负责办理，但乙方有义务协助。3、甲方须在签订本合同后二个月内负责将两证变更过户手续办好（人力不可抗拒因素除外）。4、违约责任：任一方违约须支付对方违约金50万元等。后原告向被告交付了购房款，被告航运公司于2011年6月24日向原告出具了收款凭证一份，载明：缴款单位汤亚飞，购健康西路53#-1房屋，金额180万，付款形式现金等。后因讼争房屋欲登记事项发生变更，2011年7月29日，原、被告又就变更后的市区健康西路交通综合楼101-1、101-2、101-3室（建筑面积分别为82.38㎡、75.68㎡、79.02㎡）房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》三份，合同约定，房屋产权交易价格分别为625500元、574500元、600000元。另，三份合同中的“有关事项约定”分别载明：1、签订本合同时，乙方一次性缴清购房款；2、（两证）变更手续由甲方负责办理，但乙方有义务协助；3、甲方须在签订本合同后一个月内负责将两证变更过户手续办好（人力不可抗拒因素除外）；违约责任：任一方违约均须支付对方违约金10万元。同日，双方就三间房屋分别签订了《大丰市房地产买卖契约》。后因双方发生争议，未能办妥讼争房屋的过户手续。2011年9月7日，原告向本院提起诉讼。审理中，2011年11月9日，经本院调查，大丰市房屋登记中心工作人员杨小春陈述：“印象中航运公司与汤亚飞到场后，双方提供了办证的相关材料，航运公司已在提供的材料上盖章，因汤亚飞夫妻两人没有签字，所以未受理该户材料。（汤亚飞夫妻什么原因未签字？）不清楚等”。2011年12月7日，原告申请撤诉。2012年1月11日，原告再次向本院提起诉讼。后又于2012年7月11日申请撤诉。2013年12月3日，原告再次向本院提起诉讼。
另查，案涉房屋原所有权证于2003年5月22日登记办理，登记事项为房屋所有权人：大丰航运股份有限公司，房屋坐落：市区健康西路53-1#交通综合楼，房屋总层数：4层，所在层数：1层，建筑面积：237.08平方米，设计用途：商业等。后案涉房屋分成三间，即市区健康西路交通综合楼101-1室、101-2室、101-3室，并分别办理了所有权证，其中101-2室、101-3室于2011年7月7日办理登记，101-1室于2011年8月8日办理登记。
又查，2003年7月16日，原告所聘会计王晓兰（代表乙方汤亚飞）与被告航运公司（甲方）签订了《房屋出租协议》一份，约定，甲方健康西路交通综合楼房屋壹间出租给乙方，房屋租用期一年，自2003年1月1日起至2003年12月31日止，房屋租金3600元／年，乙方租用甲方的房屋作为营业用房，甲方以现状交付，如乙方需要装潢等必须征得甲方同意方可施工，且费用由乙方承担。甲方交付乙方的房屋及设施，租用期间如有损坏，损失由乙方负责等。2004年3月23日，原告汤亚飞（乙方）与被告航运公司（甲方）签订了房屋出租协议一份，约定：甲方在健康西路53号（汽柴公司）有3间240㎡房屋出租给乙方作营业用房使用。租用期为1年，即2004年4月10日至2005年4月9日，房屋租金35000元等。2005年4月27日，原告所经营的大丰市飞亚汽车贸易有限公司（以下简称飞亚汽贸）（乙方）与被告航运公司（甲方）签订了房屋出租协议一份，约定：甲方在健康西路53号（汽柴公司）有3间240㎡房屋出租给乙方作营业用房使用。租用期为1年，即2005年4月10日至2006年4月9日，房屋租金35000元／年等。2006年5月9日，飞亚汽贸（乙方）又与被告航运公司（甲方）签订了房屋出租协议一份，约定：甲方在健康西路53号有3间240㎡房屋原出租给乙方作为营业用房使用，于2006年4月9日期满。期满后，甲方意决收回，另作它用。但乙方要求续租，双方形成诉讼，经法官调解，甲方表示尊重法官意见，同意再租给乙方一年，自2006年4月10日起至2007年4月9日止，租用期满后，甲方即行收回房屋，乙方必须无条件让房。甲乙双方签订本协议时，乙方必须一次性缴清租金45000元和诉讼费等。2007年5月6日，被告航运公司（甲方）与飞亚汽贸（乙方）签订终止《房屋出租协议》的协议，约定：一、甲乙双方于2006年4月9日签订的《房屋出租协议》于2007年5月19日予以终止履行。二、乙方于2007年5月19日将大丰市区健康西路53号3间门面房按现状移交给甲方所有。若甲方再租赁给他人使用，乙方不再干涉等。2007年5月6日，原告汤亚飞以案外人蔡宏的名义与被告航运公司就健康西路53号三间门面签订了房屋出租协议一份，约定期限为一年即自2007年5月20日至2008年5月19日，年租金45000元等。2008年5月21日，被告航运公司又与代表汤亚飞出面租房的蔡宏达成房屋出租顺延协议，约定出租期限为不定期，先交租金3万元，若半年后航运公司房屋未卖出，则再支付租金1.5万元等。2009年1月12日，蔡宏代表汤亚飞与被告航运公司就健康西路53号三间门面房签订的房屋续租协议约定的期限为2008年5月20日起至2009年5月19日止。2009年5月18日，汤亚飞以蔡宏名义与被告签订的房屋续租协议，约定续租期为1年，自2009年5月20日起至2010年5月19日止，年租金为45000元，租房保证金为20000元等。2010年5月19日，原告汤亚飞与被告航运公司又签订了房屋续租协议，约定续租期为1年，自2010年5月20日至2011年5月19日，年租金53000元等。
上述事实，有原、被告的陈述，房屋买卖合同、收款凭证、房屋出租协议、房屋续租协议、房屋所有权证、调查笔录等证据在卷证实。
本案的争议焦点是原告汤亚飞主张被告航运公司返还因双方买卖的案涉市区健康西路交通综合楼101-1登记面积少于合同约定面积计算的购房款应否支持？
本院认为，原、被告在协商一致的基础上签订了数份房屋买卖合同，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告汤亚飞在交足合同约定的全部房款后，要求被告协助办理过户手续，本院依法应予支持。在原、被告双方就健康西路53-1#交通综合楼3间门面房形成的一份房屋买卖合同中，双方根据当时的房屋产权部门登记的总面积约定了总房款，从合同内容分析，双方在买卖当时并未就该房屋的面积单价进行明确，而仅表述为门面房3间，总价为180万元，此3间在2003年房屋登记上显示建筑面积为237.08平方米。后因实际需要，原、被告双方一致同意案涉门面房分3间分别登记并买卖时，亦是在原合同基础上对登记的房屋面积及原约定房款进行的相应分割，因在第一份房屋买卖合同订立后，原告已缴清全部房款，故在后分别订立的三份房屋买卖合同应是为分三间对房屋进行登记的功能，而非分别按不同单价购买三间的意思表示。原、被告双方在签订合同时系基于案涉房屋当时的现状概括约定的180万元的房屋总价款，可以认定是以间为单位，面积不是计算房价的依据，且在原、被告双方买卖案涉房屋前多年时间，该房屋均系原告汤亚飞或其经营的飞亚汽贸实际租赁使用，原告应已对该房屋的实际情况充分了解，故在房屋变更登记过程中，发生少许面积的减少，原告主张就该减少部分减少房款的依据不足，本院不予支持。有证据表明被告曾帮助原告办理产权证，但因原告未协助导致过户未成，故形成诉讼的费用应由原告承担。被告航运公司抗辩其为房屋过户已代为缴纳契税5万多元，因原告对此不予认可，且被告并未就此提起反诉，故本院不予理涉，被告可就该部分费用另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、被告航运公司协助原告汤亚飞办理市区健康西路交通综合楼101-1、101-2、101-3室的房屋所有权及土地使用权证的过户手续。于本判决生效后10日内履行。
二、驳回原告汤亚飞的其它诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告汤亚飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 朱 剑 媚
二〇一四年二月二十七日
书记员 朱爱云（代）
附件
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。