哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）里民一民初字第910号
哈尔滨市道里区人民法院民事判决书
原告陈玉波，住哈尔滨市道里区。
委托代理人彭广彬，黑龙江天赋律师事务所律师。
被告范洪亮，户籍所在地哈尔滨市道里区。
被告李立俭，户籍所在地哈尔滨市道里区。
被告陈玉萍，住哈尔滨市道里区。
第三人王洪滨，住哈尔滨市香坊区。
原告陈玉波与被告范洪亮、李立俭、陈玉萍，第三人王洪滨房屋买卖合同纠纷一案，原告陈玉波2015年3月29日向本院提起诉讼，本院4月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告陈玉萍及委托代理人彭广彬，被告陈玉萍到庭参加诉讼。被告范洪亮、李立俭、第三人王洪滨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
陈玉波诉称：2014年5月29日，范洪亮、李立俭公证授权陈玉萍出售位于哈尔滨市道里区河柏小区108栋1单元3层2号的房屋并办理房屋交易过程中的一切事宜。2014年6月3日，陈玉萍、陈玉波签订卖、兑房协议书，陈玉萍将该房以68万元的价格出售给陈玉波。合同签订当日，陈玉波代替范洪亮清偿了房屋的全部银行贷款576158元。2014年6月7日，陈玉波代替范洪亮结清房屋所有欠费后，陈玉萍将房屋交付陈玉波使用。2014年10月16日，范洪亮因与案外人姜楠欠款纠纷一案，致使该房产被查封，陈玉波代范洪亮向姜楠还款8万元。2015年3月17日，房产被解封。解封次日，陈玉波、陈玉萍到交易中心办理房屋更名手续并将余款一次性支付给陈玉萍，截止2015年3月18日，陈玉波已支付全部购房款。但在更名过户中，哈尔滨市道里区房产交易中心告知陈玉波，范洪亮因与王洪滨欠款纠纷一案，房产又再次被查封。现诉请判令：一、陈玉波、陈玉萍签订的卖、兑房协议书有效；二、范洪亮、李立俭、陈玉萍协助陈玉波办理房屋更名过户手续，并承担更名过户中的税费；三、确认陈玉波对房屋享有优先受偿权。
陈玉萍辩称：陈玉波与陈玉萍系姐妹。陈玉波要买房，原先跟范洪亮谈的是哈尔滨市道里区美晨家园小区有一套83米的价格64万元，先付定金20万元，合同签订后10日内付全款并更名。这期间，该房被原房主包海滨卖掉。陈玉波遂找范洪亮要20万元定金，范洪亮称没有那么多钱，但其名下哈尔滨市道里区河柏小区108栋1单元3层2号的房屋要出售。当时陈玉波就将该房留下，并代替范洪亮偿还的房屋贷款，但未及时办理更名过户。
范洪亮、李立俭、王洪滨未答辩。
陈玉萍为证明其主张的事实成立，向本院提供以下证据并当庭举示：
证据一、哈尔滨市公证处（2014）黑哈证内民字第11109、11110、12547号公证书、公证费票据。证明范洪亮、李立俭以公证委托授权的方式委托陈玉萍出售哈尔滨市河柏小区108栋1单元3层2号房屋。
证据二、卖兑房协议。证明2014年6月3日陈玉萍代范洪亮、李立俭出售房屋，售价68万元，其中银行贷款576158元由陈玉波偿还，房屋所欠物业费、取暖费亦由陈玉波承担，双方定于2014年6月9日交付房屋。
证据三、哈房权证里字第11010556**号房屋所有权证。证明范洪亮、李立俭已将房屋的所有权证交付给陈玉波。
证据四、黑龙江省农村信用社贷款还款凭证。证明陈玉波代范洪亮、李立俭偿还案涉房屋的抵押贷款576158元。
证据五、哈尔滨市河柏物业管理中心物业费凭证。证明陈玉波代范洪亮、李立俭结清拖欠的物业费，并在取得房屋后由陈玉波交纳物业费。
证据六、哈尔滨市河柏物业管理中供热费发票。证明陈玉萍代范洪亮、李立俭结清拖欠的供热费，并在取得房屋后由陈玉波交纳供热费。
证据七、范洪亮与陈玉萍2013年6月25日签订的协议、孙义出具的证明。证明陈玉波购买房屋前已先给付了购房款20万元，该款系购买美晨家园小区的房屋，后因该房被房主另行出售，该款转为购买本案的房屋。
证据八、高海滨2014年6月3日为陈玉萍出具的欠据。证明房屋价值68万元，陈玉萍已先支付20万元，后又代范洪亮、李立俭偿还银行贷款近58万元，其中10余万元的差额，高海滨同意代范洪亮偿还。
证据九、哈尔滨银行个人业务凭证。证明陈玉波占有房屋期间，因范洪亮欠姜楠20万元，被姜楠诉至哈尔滨市道外区人民法院，哈尔滨市道外区人民法院将房屋予以查封，陈玉波代范洪亮支付姜楠8万元欠款，哈尔滨市道外区人民法院将房屋解封。
证据十、哈尔滨市道里区康安街道办事处河柏社区居委会证明。证明陈玉波一直在哈尔滨市道里区河柏小区108栋1单元3层2号的房屋中居住，该房已实际交付给陈玉波。
陈玉萍对陈玉波的证据均无异议。
范洪亮、李立俭、王洪滨未举证亦未质证。
本院对证据的认证意见：证据一至六、证据十具有真实性，且能相互印证，本院予以采信。证据七中范洪亮、陈玉萍签订的协议予以采信，孙义未出庭作证，故仅凭书面证言，本院不予采信。证据八高海滨未出庭作证，本院不予采信。证据九与本案无关联性，本院不予采信。
经审理查明：范洪亮、李立俭1997年10月22日登记结婚，2014年5月14日通过哈尔滨市公证处公证其结婚证影印本与原本相符。2014年5月29日，范洪亮、李立俭公证委托陈玉萍为代理人，全权负责办理范洪亮名下的坐落于哈尔滨市道里区河柏小区108栋1单元3层2号（建筑面积114.82平方米，所有权证号哈房权证里字第10010556**号）的事宜，包括代为偿还银行借款、代为办理银行结算手续及领取结算凭证和他项权利证书；在房产管理部门代为办理上述房产抵押注销手续及签署相关法律文件，并代为领取房屋所有权证；在上述房产没有抵押、担保、查封、扣押等情况，并符合相关法律、法规及政策的条件下，办理上述房产的出售、更名、过户手续，代出现场、代理查询房产档案、代收售房款、代缴各项税、费，代理签署房产转让协议、代为申请或放弃资金监管手续，协助购房人办理房屋所有权证和国有土地使用权证及专项维修基金的更名、过户手续等事宜，并同意协助买房人办理银行贷款等相关事宜。受托人保证上述委托内容属实，如不属实愿承担全部法律责任及法律后果。
2014年6月3日，陈玉萍与陈玉波签订卖、兑房协议书，将范洪亮名下的坐落于哈尔滨市道里区河柏小区108栋1单元3层2号房产卖与陈玉波，价格68万元。协议约定陈玉波于2014年6月3日支付陈玉萍房款576158元，用于还原房主银行贷款，支付原房主欠物业费、包烧费合计3796.68元。剩余房款在更名时一次付清。陈玉萍在2014年6月9日前将公证书、产权证、门钥匙交付陈玉波。
2014年6月3日，陈玉波代范洪亮向哈尔滨城郊农村信用合作联社还款576158元。2014年6月9日，陈玉波代范洪亮交物业费688.92元，当日该房交付给陈玉波。2014年7月16日，陈玉萍代范洪亮交纳2013年5月1日至2014年4月30日的热费3107.76元。2015年4月24日，陈玉波交纳物业费688.92元。2014年12月29日，陈玉萍房产2014年至2015年度的热费3107.76元。截至2015年3月18日，陈玉波已支付全部购房款。该房交付陈玉波后，双方未办理更名过户。
本案诉讼中，陈玉波于2015年3月27日提出财产保全，申请查封哈尔滨市道里区河柏小区108栋1单元3层2号的房产并提供相应的担保。因哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民四商字第253号民事裁定已查封该房产，本院2015年6月5日对该房产作出（2015）里民一民初字第458-3号轮候查封的民事裁定。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，范洪亮、李立俭公证授权委托陈玉萍卖房，陈玉萍于2014年6月3日与陈玉波签订房屋买卖协议，故该房屋买卖协议自2014年6月3日起生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”房屋买卖合同中，办理房屋更名过户是出卖人的义务，故本案范洪亮、李立俭、陈玉萍应协助陈玉波办理更名过户。双方所订立的合同未就更名过户税费承担问题进行约定，故税费应按主管部门的规定办理。因双方订立的系房屋买卖合同，主张优先受偿权无法律依据，故该诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告陈玉波与被告陈玉萍签订的卖、兑房协议书于2014年6月3日成立生效；
二、本判决发生法律效力后十日内，被告范洪亮、李立俭、陈玉萍协助原告陈玉波办理哈尔滨市道里区河柏小区108栋1单元3层2号（建筑面积114.82平方米，所有权证号哈房权证里字第10010556**号）房屋更名过户手续，将房屋所有权人由被告范洪亮变更为原告陈玉波；
三、驳回原告陈玉波其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费4580元（案件受理费100元、保全费3920元、公告费560元），由被告范洪亮负担，于本判决发生法律效力后十日内缴至本院，逾期未缴，强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判 长员 雷
人民陪审员 杨婷玉
人民陪审员 吴宇思
二〇一六年一月九日
书 记 员 张鑫越