浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2015）台三浦民初字第92号原告：林连萍。委托代理人：吕继志。被告：三门县瑞云房地产开发有限公司。�定代表人：黄云。委托代理人：黄正伟，浙江新台州律师事务所律师。原告林连萍与被告三门县瑞云房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年4月21日提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员张凌锋审理本案，后因工作安排冲突，经原、被告同意，变更为由审判员章青青适用简易程序，于2015年5月21日公开开庭审理了本案，原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林连萍起诉称：原、被告于2012年1月16日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于三门县沿海工业城（沿赤）的“黄金海岸”小区2幢303室商品房一套，建筑面积为86.77平方米，总房价为305297元。其中《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人应当在2013年10月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖�同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之四的违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，并于2014年1月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约付清房款。但被告直至2014年11月3日将涉案房屋交付给原告，并且被告至今未将涉案房屋的相关权属证书交付给原告，其明显违约。依据《浙江省商品房买卖合同》第十条、第十六条的规定，选择继续履行合同的，要求被告承担违约责任，支付原告违约金。故原告起诉要求判令：一、由被告支付逾期交房违约金44939.7元，从2013年10月31日起按原告已付房款的日万分之四计算至2014年11月2日；二、由被告支付逾期交付房屋权属证书违约金，从2014年1月31日起按原告已付房款的日万分之一计算至实际交付房屋权属证书之日。被告三门县瑞云房地产开发有限公司答辩称：原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》，原告按约支付了总房价，被告存在违约行为都属实。被告已于2014年11月3日将涉案房屋交付给原告，房产证和土地证均未取得。涉案小区已符合合同约定的交房条件，并已取得竣工验收备案证明。但合同约定的违约金过高，应该按银行同期同类贷款基准利率计算。关于逾期办证的违约金，因为现在权属证书什么时候能办理好，尚不清楚，故原告可待相关权属证书办理出来后再主张。原告既然已经主张逾期交房的违约金，逾期办证的违约�就不应该再主张，因为两者在违约时间上存在重叠。就算法院要支持原告的逾期办证的违约金，因为办理产权证书必须交付专项维修金后才能办理，故逾期办证的违约金也应从2014年11月3日原告交付专项维修金后才能开始计算。导致被告逾期交房是有客观原因，比如台风，停电等不可抗力。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：（1）《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20120173）原件1份，证明原、被告建立了商品房买卖关系，双方对房屋价款、房屋交付、房屋权属证书交付、违约责任等内容进行了明确约定。被告质证称：对该份证据真实性无异议。（2）销售不动产统一发票（自开）发票联（No：00519629）原件1份，中国农业银行金穗借记卡明细对账单原件3份，证明原告按约支付全部房款，目前涉案房屋尚在按揭的事实。被告质证称：对证据的�实性均无异议，该发票只能证明首付款，不能证明已支付所有房款，该金穗借记卡明细金额具体支付的款项不明确。（3）现金缴款单复印件1份，证明被告于2014年11月3日将房屋交付给原告的事实。被告质证称：没有异议。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：（4）房屋建筑工程竣工验收备案表原件1份，证明涉案房屋已于2014年10月28日进行备案登记，并且相关的验收均已通过。原告质证称：对证据真实性无异议。本院对证据认定如下：鉴于各方当事人对原告提供的证据（1）、（3），被告提供的证据（4）均无异议，故本院予以采信。因被告对证据（2）的真实性无异议，故证据（2）具有证据资格，但是其中的中国农业银行金穗借记卡明细对账单并未记载原告在该行的交易情况系支付涉案房屋的按揭，故证据（2）无法证明原告所主张的待证事实。综上，本院认定本案事实如下：2012年1月16日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于三门县沿海工业城（沿赤）的“黄金海岸”小区2幢303室商品房一套，建筑面积为86.77平方米，总房价为305297元。《浙江省商品房买卖合同》部分条款为：第九条交付期限及条件出卖人应当在2013年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、消防系统等，具备商品房正常使用的基本条件；4、有线电视、电话、网线等管线具备开通条件。第十条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十六条关于产权登记的约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年1月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书。双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按买受人已付房款价格的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列（1）或者（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了总房款305297元。被告已于2014年11月3日将涉案房屋交付给原告。涉案商品房于2013年10月20日通过竣工验收，并于2014年10月28日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，房屋所有权及土地使用权的初始登记证书至今尚未取得。本院认为，根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，原告按约付清房款，故被告应于2013年10月30日前交付商品房，但被告直至2014年11月3日将涉案房屋交付给原告�且未提供其可以延期交房的相关证据，故其行为显属违约。原告要求被告支付自2013年10月31日起计算至2014年11月2日的逾期交房违约金，与法不悖。关于逾期交房违约金的计算标准，虽然双方约定从逾期次日起按已付总房价款的日万分之四计算，但被告认为约定的违约金过高并要求本院予以调低。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案双方当事人关于违约金的约定，及原告的实际损失诸如已付房款的利息损失等，故本院酌情将逾期交房违约金调整为按已付总房价款的日万分之三计算。故对原告的第一项诉讼请求合法合理部分，本院�以支持，对超出部分，本院不予支持。至于逾期办证违约金，根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告应于2014年1月31日前办理商品房权属证书。但被告至今尚未办理好本案商品房的相关权属证书，且亦不能确定取得权属证书的期限，导致本院无法对逾期办证的合理损失作出判断。为此，本案暂不作处理，待条件成就时，原告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：由被告三门县瑞云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告林连萍逾期交房违约金33613元。如果被告三门县瑞云房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，减半收取461元，由原告林连萍负担120元，由被告三门县瑞云房地产开发有限公司负担341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费922元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行]。本案申请执行期限为二年审 判 员 章青青二〇一五年五月二十九日代书记员 麻凉景