广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第1543号
原告：秦明，男，1969年9月24日出生，汉族，现住南宁市兴宁区。
被告：欧桂琴，女，1983年9月15日出生，壮族，户籍住址：南宁市兴宁区。
委托代理人：韦叶锦，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：黄琪宇，广西创想律师事务所实习律师。
第三人：陈碧红，女，1969年12月26日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
原告秦明与被告欧桂琴、第三人陈碧红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法组成由代理审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员谭淑丹、张惠参加的合议庭进行审理，本院于2016年1月25日公开开庭进行了审理。书记员吴为旭分别担任法庭记录。原告秦明，被告欧桂琴的委托代理人韦叶锦、黄琪宇到庭参加诉讼，第三人陈碧红经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告秦明诉称：被告2015年1月29日与第三人签订合同从第三人处租赁南宁市南梧路畅春湖山庄318号B区52、53号一楼四间铺面，租期自2015年2月5日至2025年2月5日。合同约定转租需书面征得第三人同意；拖欠租金超过15日，第三人有权收回铺面并解除合同。2015年3月7日，被告在拖欠第三人房租被多次催收仍不缴纳，隐瞒事实，违反约定将铺面中的一间转租给原告，并收取原告6个月租金25800元，押金12900元，房屋水电押金500元。原告与被告签订合同后开始装修铺面。被告收取原告的上述铺面费用后，未积极履行与第三人的合同，继续恶意拖欠租金，造成第三人向原告追索铺面租金并要求收回铺面。故请求人民法院判令：一、原告与被告签订的《房屋租赁合同无效》；二、被告向原告返还租金25800元、押金12900元、水电押金500元；三、被告赔偿原告本金39200元本金的利息损失1800元。四、本案诉讼费用由被告承担。被告欧桂琴答辩称：1.原告与被告于2015年2月22日签订的租赁合同是合法有效的；2.被告与第三人陈碧红于2015年8月3日签订的合同是解除的，本合同解除后是终止的；3.原告要求被告返还租金25800元没有依据；4.原告要求被告赔偿39200元的利息损失1800元是没有法律依据的；5.水电押金同意返还300元给原告。
第三人未到庭答辩，也未提供证据。
经审理查明：2015年2月26日，被告欧桂琴（甲方、出租方）与原告秦明（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：租赁铺面为南梧路畅春湖山庄318号B区52、53号一楼铺面左起第一间；租期5年，自2015年2月26日起计算至2020年2月26日止，每月租金4300元，每月递增5%。乙方一次性交足两个季度租金25800元。甲方同意乙方享有13天免租期。乙方向甲方交纳12900元信誉保证金，租期满，乙方未违反条款即退还。2015年3月5日，被告收取原告2015年3月8日至2015年9月8日租金25800元、�金12900元。2015年4月25日，被告收取原告水电押金500元。另查明，被告租赁的房屋由广州军区广西房地产管理分局颁发房屋所有权证。登记所有人为第三人陈碧红，地址为坐落为广西南宁市X路X山庄X区X号。2015年1月29日，第三人授权案外人黄道华与被告欧桂琴签订《铺面租赁合同》，被告承租上述铺面，租期自2015年2月5日起至2025年2月5日止。第一年每月租金12800元，每三年递增5%。租赁期间，如需退租或转租，需要提前提出书面申请。
2015年4月27日，被告收到通知，内容为：南梧路畅春湖山庄318号B区52、53四号楼铺面租户，因欧桂琴违反合约事宜，于2015年4月20日已终止合同，房东要收回房子，请接到通知后于2015年5月1日前清场。后原告继续占有使用租赁铺面，但自2015年5月1日起，原告向第三人支付使用房屋的租金。
还查明，本院受理的原告黄凌�与被告欧桂琴、第三人陈碧红确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月3日作出的（2015）兴民一初字第807号民事调解书，各方当事人达成协议，其中被告欧桂琴与黄道华代第三人陈碧红于2015年1月29日签订的《铺面租赁合同》解除。第三人陈碧红退还被告欧桂琴基于签订《铺面租赁合同》收取的2015年5月1日后3个月租金39600元。被告欧桂琴实际向第三人交付2015年2月5日至2015年4月30日租金。
案件审理过程中，本院向被告释明合同效力，被告表示如果法院认定合同无效，双方约定的免租期无效，原告也应当向被告支付2015年2月26日至2015年4月30日的房屋占有使用费，返还的租金应当扣除原告应支付的房屋占有使用费。
以上事实，有房屋所有权证、原告与被告签订的《商铺租赁合同》、第三人与被告签订的《商铺租赁合同》、租金及押金收据、当事人陈述�以证实。
本院认为：关于原告与被告签订协议是否合法有效的问题。被告将其承租的第三人的商铺租赁给被告使用，原告与被告之间签订《租赁合同》为转租合同。被告与第三人之间的《商铺租赁合同》约定转租需要提出书面申请，被告表示其未提出书面申请，而原告于2015年4月27日收到房屋所有人的通知要求原告于清场搬离，表明第三人不同意被告的转租行为，且被告与第三人协议解除2015年1月29日签订的《铺面租赁合同》，第三人退还被告欧桂琴基于该合同收取的3个月租金共计39600元。故本院认定原告属无权转租。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告未征得出租人的同意无权转租讼争商铺，原告与被告签订的《租赁合同》属于无效合同。关于原告主张的返还租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告将未经权利人同意的商铺转租给原告，租赁合同无效，因该法律关系取得的财产应予以返还。原告自2015年2月26日与被告签订租赁合同并接收铺面，被告已实际向第三人支付租金2015年1月29日至2015年4月30日的租金，2015年2月26日至2015年4月30日期间租赁铺面由原告实际占有使用，原告与被告签订的租赁合同无效，双方约定的免租期无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，上述期间原告应当向被告支付相应的房屋占有使用费，被告主张返还的租金�当扣除房屋占有使用费，本院予以支持。原告应当支付的房屋占有使用费参照双方约定的租金标准计算为9173元（4300元／月×2月＋4300元／月÷30天×4天），故被告应当向原告返还租金16627元（25800元-9173元），原告主张超过部分，本院不予支持。关于合同押金12900元及水电押金500元，该款项因原告与被告签订《商铺租赁合同》收取的押金，租赁合同无效，原告主张返还押金，本院予以支持。
关于原告主张的赔偿利息损失1800元问题。如前所述，被告将未经权利人同意的商铺转租给原告，未能确保原告对租赁房屋的使用权利，租赁合同无效，原告因第三人提出收回铺面并自2015年5月1日起向第三人支付租金，故自该日起被告应当返还相应的租金及押金，被告未予以返还，应支付相应占用租金、押金的利息损失。原告有权主张的利息应当以被告应返还的租金、押金共30027元为基数，自2015年5月1日起至还清租金之日至，以中国人民银行流动资金贷款利率计算，原告主张仅主张利息损失1800元，未超过按上述计算利息方式计算的占用资金利息损失，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，判决如下：
一、被告欧桂琴向原告秦明返还租金16627元；
二、被告欧桂琴向原告秦明返还押金12900元、水电押金500元，共计13400元；
三、被告欧桂琴向原告秦明赔偿利息损失1800元。
案件受理费825元，由原告负担185元，由被告欧桂琴负担640元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 凌伟东
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 张 惠
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 吴为旭
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（�）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利誉；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利誉；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利誉；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应�支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。