重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终1383号上诉人（原审被告）：黄家洪，男，1986年1月27日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托代理人：方章伟，重庆天亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆拓海房地产开发有限公司，住所地：重庆市涪陵区某某区某某大道188号，统一社会信用代码915001026965502290。法定代表人：邓喜，该公司总经理。委托代理人：刘贵华，男，1971年9月17日出生，汉族，该公司职工，住重庆市涪陵区。上诉人黄家洪与被上诉人重庆拓海房地产开发有限公司（以下简称拓海公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2016年3月29日作出（2016）渝0102民初2227号民事判决。黄家洪对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2015年1月16日，拓海公司（甲方）与黄家洪（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将地处重庆市涪陵区某某区某某大道某某·某某湖商业C区ＸＸＸＸ的自有产权物业出租给乙方用于汽车美容经营，房屋建筑面积691.52平方米；租赁期限5年，即从2015年2月1日至2020年1月31日；起始租金单价为35元/平方米/月计算，于2016年2月1日起，房屋每平方米租金每年在上一年租金的基础上递增10%。2015年6月1日为计算租金时间；乙方按先缴款后租用的原则，租金按季支付，合同签订时支付3个月租金，之后的租金应在每季度期满前十日支付下季度租金；乙方不按期足额支付租金，每逾期一日按应付季租金额的千分之三支付滞纳金；逾期超过60日时，甲方有权单方解除合同，且乙方应向甲方支付违约金5万元，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方另行赔偿。合同还对双方权利义务、交房标准、房屋装修期限等事项进行明确约定。合同签订后，黄家洪按约定缴纳合同保证金4万元及2015年6月1日至8月31日的房屋租金，拓海公司将租赁房屋移交给黄家洪，黄家洪组织装修后进行汽车美容经营活动。2016年1月28日，拓海公司向黄家洪送交告知函载明，因黄家洪未按合同约定缴纳2015年9月1日至今的租金，限期搬离租赁房屋并缴纳拖欠的租金及违约金。黄家洪收到告知函后，与拓海公司协商减少租金未果，遂将租赁房屋关闭停止经营活动。双方协商处理未果，拓海公司遂起诉至一审法院。拓海公司诉称：2015年1月16日，我公司与黄家洪签订《房屋租赁合同》，约定：黄家洪租赁我公司位于重庆市涪陵区某某区某某大道某某某某湖商业C区ＸＸＸＸ物业，产权面积691.52平方米；租赁期限2015年2月1日至2020年1月31日；起始租金35元/平方米/月计算，每年上浮10%；黄家洪已付2015年6月1日至8月31日租金72609.60元。尚欠2015年9月1日至2016年3月1日的租金145219.20元。经我公司多次催收，黄家洪均以生意不好为由拒绝支付。为维护合法权益，我公司诉请法院判令：1、解除双方于2015年1月16日签订的房屋租赁合同；2、黄家洪立即搬出涪陵区某某区某某大道某某某某湖商业C区ＸＸＸＸ物业，将物业交还我公司，并按35元/平方米/月支付占用房屋期间的租金；3、黄家洪立即支付计算至2016年2月29日的尚欠租金145219.20元、滞纳金63169元、违约金50000元；扣减黄家洪已经缴纳的保证金40000元，应付我公司218388.20元；4、承担本案诉讼费用。黄家洪辩称：我拖欠拓海公司租金未交属实，拓海公司明知我租赁房屋用于经营洗车场，由于进出洗车场通道乱停车辆影响车辆进出通行，致使店面经营困难。收到告知函后，我多次找拓海公司协商减少租金，拓海公司以各种理由推脱处理，我就把店面关了没有经营，不应再支付租金。拓海公司请求我支付费用过高，请求法院依法公正判决。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力；当事人应按合同的约定，全面履行合同义务。本案中，黄家洪与拓海公司签订房屋租赁合同，黄家洪接收拓海公司移交的房屋组织装修并进行经营活动，应当履行按照合同约定缴纳租金的义务。黄家洪辩称经营困难是店面通道被停放车辆堵塞无法通行所致，但并未举示证据证明拓海公司存在违约行为，应属黄家洪可预见的商业风险，且黄家洪与拓海公司并未达成减少租金的协议，故黄家洪请求减少租金没有法律依据，不予采纳。拓海公司诉称黄家洪从2015年9月1日起欠付租金，黄家洪当庭确认，予以采信。拓海公司据此请求判令解除与黄家洪签订的房屋租赁合同，符合当事人合同约定解除条件，予以支持。拓海公司请求判令黄家洪交还租赁房屋，符合法律规定，予以支持。拓海公司请求黄家洪支付从2015年9月1日至2016年2月29日欠付的租金145219.20元，符合合同约定，予以采纳。拓海公司请求判令黄家洪支付按35元/平方米/月计算的占用房屋期间的租金损失，系对其享有民事权利的合法处分，予以准许。结合本案情况，租金损失计算时间应从2016年3月1日起计算至黄家洪实际交还租赁房屋之日止。拓海公司请求黄家洪支付欠付租金的滞纳金63169元及违约金50000元，鉴于黄家洪当庭主张拓海公司请求其支付的费用过高，视为黄家洪对合同约定的违约金及违约损失计算方法过高提出抗辩，且拓海公司并未举示证据证明其因此遭受的实际损失，结合双方签订合同时，约定黄家洪缴纳保证金4万元，故调减拓海公司请求黄家洪支付的违约金及逾期支付租金的滞纳金为4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：一、解除拓海公司与黄家洪于2015年1月16日签订《房屋租赁合同》。二、黄家洪在判决生效后十日内，搬离拓海公司所有的位于重庆市涪陵区某某区某某大道某某·某某湖商业C区ＸＸＸＸ房屋，将租赁房屋移交给拓海公司；并支付从2016年3月1日起至租赁房屋交还之日止按35元/平方米/月计算的占用房屋期间的租金损失。三、黄家洪在判决生效后十日内，支付拓海公司从2015年9月1日至2016年2月29日的租金145219.20元，支付违约金4万元。扣减拓海公司应退还的黄家洪已缴纳的保证金4万元，黄家洪还应付拓海公司款项为145219.20元。四、驳回拓海公司的其他诉讼请求。如果黄家洪未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4580元，减半收取2290元，由拓海公司负担590元，黄家洪负担1700元。黄家洪不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。其理由是：1、我与拓海公司于2015年1月16日签订的《房屋租赁合同》显失公平，应予以撤销。合同约定的租金过高，且该门面所在位置不利于汽车进出、不适合经营汽车美容，拓海公司利用我年轻、没有商业经验而签订合同，导致我亏本经营，无力承担昂贵的租金。该合同对价不充分且意思表示有瑕疵，应依法撤销。2、拓海公司在签订合同时有欺诈行为，合同应依法撤销。签订合同时，拓海公司要求涉案门面只能经营汽车美容行业，并口头承诺在合同签订后就会修建停车场地，解决我经营场所门前被车辆占用的问题，但拓海公司一直未修建停车场地。按照合同约定，拓海公司有义务为我提供汽车美容经营的场地，但该公司未依约提供，存在违约行为，应当承担违约责任。3、我租赁的门面必经通道长期被摊贩占用，导致汽车不能进出，无法经营汽车美容行业，属于意外事件，应按照公平原则，由双方承担责任，一审判决我一人承担责任是不恰当的。4、本案在审理前事实不清楚，双方争议较大，权利义务并不明确，不应适用简易程序审理，应适用普通程序。拓海公司辩称：涉案门面的租金与临近铺位价格相当，属于市场价格，不是高价。我公司与黄家洪签订的合同中并未约定须给黄家洪提供停车场，我公司已依约提供了涉案门面600多平方米，不存在违约行为。我公司未强求黄家洪将涉案门面只能用于经营汽车美容，实际上黄家洪将租赁门面用于经营茶楼和汽车美容，已经改变了经营业态。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄家洪在二审中向本院提交了三组照片，拟证明：1、黄家洪租赁门面外场地被小区业主和外来汽车占用，无法进行经营活动；2、拓海公司口头承诺要修建的停车场地至今未修建；3、进入黄家洪租赁门面的必经通道狭窄，且被摊贩占用，汽车无法进入，导致黄家洪无法开展经营活动。拓海公司对上述证据的真实性无异议，但提出黄家洪将涉案门面关闭不进行经营活动后，其门面前场地才被汽车停放占用，合同中未约定拓海公司应提供停车场，汽车进出的通道未被堵塞，有车经过，摊贩会让行。本院二审补充查明：黄家洪在二审中陈述：其租赁涉案门面时就计划用于汽车美容经营，其租赁涉案门面后，将门面第一层用于汽车美容经营，第二层用于茶楼经营。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于黄家洪与拓海公司于2015年1月16日签订《房屋租赁合同》是否应当撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案，黄家洪主张其与拓海公司签订的《房屋租赁合同》显失公平，且系其受拓海公司欺诈而签订，但黄家洪未举示证据证明涉案合同的租金明显高于市场价格，亦未举示证据证明拓海公司在签订合同时向其承诺将修建停车场地以达到签订合同的目的，因此，黄家洪与拓海公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的，不属于可撤销合同。黄家洪的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于拓海公司是否存在违约行为的问题。黄家洪主张拓海公司未为其提供经营汽车美容的场地，本院认为，拓海公司与黄家洪签订的《房屋租赁合同》仅约定拓海公司应为黄家洪提供房屋建筑面积为691.52平方米的门面，拓海公司已依约将涉案门面交付给黄家洪使用经营，已经履行了合同义务，并无违约行为。黄家洪作为具有完全民事行为的自然人，在签订《房屋租赁合同》前应当对其拟经营业态的商业风险进行充分考察，涉案门面是否具备汽车美容经营条件属于其应当预见的商业风险，拓海公司对此并无过错；相反，黄家洪拖欠租金的行为属于违约行为，且给拓海公司造成了损失，黄家洪应当承担支付租金及违约金的责任。一审判决对此认定正确，应予维持。黄家洪的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于一审法院程序是否违法的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条、第二百五十七条的规定，本案案件事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，不属于不能适用简易程序案件的情形，一审法院按照简易程序审理本案并无不当，黄家洪的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄家洪的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4004元，由上诉人黄家洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  李川代理审判员  吴聪代理审判员  冯超二〇一六年七月十二日书 记 员  李泓