甘肃省天祝藏族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘0623民初978号
原告：张青龙，男，1994年6月3日出生，住永登县。
委托诉讼代理人：胡天舒，男，1966年10月14日出生，汉族，大学文化，住永登县，系永登县城关第二法律服务所法律工作者。
被告：景泰兴盛房地产开发有限责任公司，住所地景泰县一条山镇中泉路。
法定代表人：魏元孔，该公司经理。
委托诉讼代理人：李惠毓，甘肃金毓康律师事务所律师。
被告：吴成雄，男，1963年11月20日出生，户籍地景泰县，现住天祝县。系景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部负责人。
原告张青龙与被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司（以下简称：”兴盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理，经被告兴盛公司申请本院依法追加吴成雄为本案共同被告参加诉讼。本案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张青龙及其委托诉讼代理人胡天舒、被告兴盛公司委托诉讼代理人李惠毓、被告吴成雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张青龙向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的”天祝县华锐兴盛嘉园顶账房协议”；2.依法判令被告返还原告购房款436000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月16日原、被告签订了一份”天祝县华锐兴盛嘉园顶账房协议”，约定由被告将其开发的的位××县房屋一套以顶账的方式转让给原告，所涉及的房屋建筑面积为126.83平方米，每平方米3300元，折合人民币418539元。另外，协议就房屋所有权证的办理以及产生的税费均作为了约定。就顶账房屋所涉及的具体款项，原告已通过现金的方式支付给被告436000元，时间分别是2017年2月15日至3月16日。该事实可由被告给原告出具的借条为凭，现被告开发的房屋已全部竣工，部分房屋都已出售，但针对原告顶账的房屋，被告并未按照顶账协议履约，迟迟不予兑现，遂依法起诉。
被告兴盛公司辩称，本案涉及的房屋买卖合同纠纷是因被告吴成雄以兴盛公司天祝项目部的名义与原告签订房屋顶账协议，该协议系被告吴成雄以个人名义与原告达成的个人民间借贷行为，到期后无法还清个人借款，才以天祝项目部的名义签订了顶账协议，作为兴盛公司并不知情，也并不知道该款项的去向。兴盛公司并没有在天祝设立兴盛公司天祝项目部，也未授权被告吴成雄以兴盛公司的名义对外进行借款、对外销售房产或以借款抵顶房屋的权利，被告吴成雄系无权代理行为，与兴盛公司没有任何关系。综上所述，请求贵院依法查明事实，驳回原告的诉请。
被告吴成雄辩称，其与被告兴盛公司是合作关系，因工程周转向原告借款436000元，借款到期未能还款，遂签订了顶账房协议。
原告张青龙围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：
1.原告身份证复印件，用于证明原告身份信息。
2.2017年3月16日借条，用于证明被告兴盛公司、吴成雄收取原告款项的事实，其中转账133000元，现金300000元，通过吴成雄经办。
3.中国农业银行回执，用以证明转账133000元，转账方为原告，收款方为被告吴成雄。
4.2017年3月16日天祝县华锐兴盛嘉园顶账房协议书，用以证明被告向原告借款后，被告以顶房的方式折抵所借款项的事实。
5.兴盛公司出具的吴成雄授权委托书，用于证明原告基于对被告吴成雄作为兴盛公司代理人的信任，才将款项借给被告的事实。
被告兴盛公司就其抗辩理由依法提交了如下证据：
1.授权委托书复印件，用于证明兴盛公司授权被告吴成雄的相关事宜及授权事项只有立项、审批、规划等，被告吴成雄对外没有借款、售房及顶账的权限。
2.刻章便函复印件，用于证明兴盛公司在天祝县只有华府项目部与兴盛嘉园项目部，并未设立天祝项目部，天祝项目部公章系被告吴成雄私自刻制，与兴盛公司无关。
3.代理销售合同协议书，用于证明兴盛房公司房屋销售事宜已委托于武威市万家房地产代理销售有限公司代为销售，被告吴成雄无权代理兴盛公司出售或者抵顶兴盛嘉园住宅小区的房产。
被告吴成雄就其抗辩理由依法提交了如下证据：
1.房屋建筑面积委托测绘合同书、房屋拆迁协议合同书、不锈钢扶手安装合同，以证明在2013年拆迁时”景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部”的公章已经在使用，且使用该公章时被告兴盛公司在天祝只有一个天祝项目部，天祝兴盛华府项目部当时还不存在。
2.收据，用于证明借款都是用于工程周转和向天祝县兴盛嘉园投资的事实。
当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:
对原告提交的借条及中国农业银行回单，经质证，被告兴盛房公司对其真实性、合法性及证明目的均有异议，认为兴盛公司没有设立天祝项目部，436000元的借款兴盛公司没有收到过，且借条跟回执单不一致，回执单中客户名称不能证明是原告张青龙，只能证明什么春的人借给什么雄的人。被告吴成雄对该证据无异议，且认可收到该笔借款。经审查，原告在庭审中称述通过其叔叔张春汇款给被告吴成雄133000元，后又现金给付被告吴成雄300000元。本院认为被告吴成雄代表兴盛公司天祝项目部向原告借款的行为系履行职务的行为，且借条盖有兴盛公司天祝项目部公章，虽然借条中金额为436000元，但根据原告的陈述及银行回单能够证明兴盛公司天祝项目部向原告借款433000元的事实，被告吴成雄对借款433000元的事实也予以认可，故对该借条及中国农业银行回单本院予以确认。对原告提交的顶账房协议书，经质证，被告兴盛公司认为该顶账协议系原告与被告吴成雄签订的，借条是被告吴成雄所出具的，与兴盛公司无关，该份协议应为无效协议。被告吴成雄对该证据无异议。本院认为顶账房协议书与被告吴成雄出示的房屋建筑面积委托测绘合同书、房屋拆迁协议合同书、不锈钢扶手安装合同相互印证，能够证明”景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部”公章确实存在，故对顶账房协议书本院予以确认。对原告提交的授权委托书，经质证，被告兴盛公司对于授权委托书的真实性无异议，但对于原告的证明目的有异议，其认为该份授权委托书证明的是被告吴成雄没有对外借款的权利，也没有出售或者抵顶公司财物的权利，原告明知吴成雄没有该项权利而向被告吴成雄借款，应承担相应的法律责任。被告吴成雄对该证据无异议。本院认为，原告提交的授权委托书与被告提交的授权委托书内容一致，且原、被告双方对真实性均不持异议，故本院对授权委托书的真实性予以确认。
对被告兴盛公司提交的刻章便函复印件，经质证，原告认为便函系由被告兴盛公司单方面出具，无法证明被告吴成雄私刻公章的事实，且本案中涉及的天祝项目部，在其他案件中也涉及到了，另外便函中涉及的内容跟本案无关。被告吴成雄认为其不知情。本院认为，该份便函内容与本院受理的（2017）甘0623民初1749号原告周能武、兰州市城关区能武小额贷款有限责任公司与被告兴盛公司民间借贷纠纷一案中同名证据内容一致，对该证据的真实性本院予以确认，但对其证明目的因与顶账房协议书及房屋建筑面积委托测绘合同书、房屋拆迁协议合同书、不锈钢扶手安装合同证明内容相互矛盾，故对被告兴盛公司的证明目的本院不予确认。对被告兴盛公司提交的房地产代理销售合同，经质证，原告认为对该证据并不知情。被告吴成雄无异议。本院认为，该份房地产代理销售合同系由被告兴盛公司与武威市万家房地产代理销售有限公司签订的房地产代理销售合同，与原告无关，且被告吴成雄不持异议，故本院对该房地产代理销售合同予以确认。
对被告吴成雄提交的房屋建筑面积委托测绘合同书、房屋拆迁协议、不锈钢扶手安装合同，经质证，原告对上述证据不发表质证意见，认为其不知情。被告兴盛公司对其真实性有异议，认为该三份记载的内容兴盛公司不知情，所盖的公章为天祝项目部。本院认为，其中房屋拆迁协议中加盖有被告兴盛公司公章与兴盛公司天祝项目部公章，足以证明房屋建筑面积委托测绘合同书、房屋拆迁协议、不锈钢扶手安装合同的真实性。对被告吴成雄提供的收据经质证，原告不发表质证意见，认为其不知情。被告兴盛公司对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为收账时间为2014年期间，而借条是2017年出具的，所以并不能证明该笔借款就是用于工程周转。本院认为，收据载明的内容与本案原、被告双方之间诉争的房屋买卖合同关系没有关联性，本院不作认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年2月15日被告吴成雄以用于兴盛嘉园工程周转为由向原告张青龙借款433000元，原告张青龙以其叔叔张春通过中国农业银行向吴成雄账号转账133000元，又以现金的方式交付被告吴成雄300000元。但被告吴成雄在向原告张青龙出具借条时将借款金额书写为436000元，其内容为”今借到张青龙人民币大写肆拾叁万陆仟元正（￥436000元），用于兴盛嘉园工程周转，经借人吴成雄，附注：136000元转账，落款日期为2017年3月16日”，并在借款人处加盖了”景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部公章”。其借款金额应以庭审中查明的433000元为准。2017年3月16日因无法向原告张青龙返还借款，景泰兴盛公司天祝项目部以被告兴盛公司名义与原告张青龙签订了天祝县华锐兴盛嘉园顶账房协议，协议约定被告兴盛公司将位于××县住宅一套（建筑面积为126.83平方米）抵顶给原告张青龙，双方约定该房屋每平方米3300元，房屋总价款418539元，以折抵相应数额的借款。双方在协议落款处签字，并加盖了”景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部”公章。后因被告兴盛公司拒绝向原告交付该房屋，原告张青龙遂诉至本院。
另查明，被告吴成雄系被告兴盛公司天祝项目部负责人，代表兴盛公司负责华锐兴盛嘉园住宅小区项目的立项、规划、审批事宜，办理有关手续。兴盛公司天祝项目部以被告兴盛公司名义进行了工程早期房屋拆迁协议、不锈钢扶手制作安装合同以及房屋建筑面积委托测绘合同书的签订工作。
本院认为，本案的争议焦点为：1.顶账房协议对被告兴盛公司是否具有约束力；2.原告的诉讼请求应否得到支持。关于顶账房协议对被告兴盛公司是否具有约束力。首先，本案所涉及顶账房协议系兴盛公司天祝项目部以被告兴盛公司名义与原告签订，被告兴盛公司虽抗辩兴盛公司天祝项目部并不存在，但被告吴成雄提供的证据能够证明2013年被告兴盛公司着手兴盛嘉园小区开发拆迁时就已经使用”景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部”公章，其后在该小区建设过程中该项目部也多次以被告公司名义对外签订合同，故本院认定兴盛公司天祝项目部确实存在。其次，根据住房和城乡建设部颁布的《建设项目工程承包管理规范》，项目部是工程总承包企业法定代表人授权和支持下，为实现项目目标，由项目经理组建并领导的项目管理组织，故项目部是承包人实施建设项目工程的主体机构。被告兴盛公司虽辩称未设立天祝项目部，但天祝项目部事实上仍以被告兴盛公司名义对外签订合同，被告兴盛公司实际对天祝项目部对外以其名义签署合同予以默认，应当认定为被告兴盛公司基于项目施工需要对该项目部赋予的合同签订权，系默示授权，原告与被告兴盛公司提交的委托书复印件虽载明被告兴盛公司对被告吴成雄的授权为”负责华锐兴盛嘉园住宅小区项目的立项、规划、审批事宜，办理有关手续”，并未授权被告吴成雄对外借款及出售房屋，但在出具借条时兴盛公司天祝项目部加盖公章的行为，足以证明该笔借款系兴盛公司天祝项目部所借，故该借款行为对被告兴盛公司产生效力，被告兴盛公司应当对该项目部以其名义从事的民事活动承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条”当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款”依法成立的合同，自成立时生效”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原告提供的天祝县华锐兴盛嘉园顶账房协议系兴盛公司天祝项目部以被告兴盛公司名义与原告签订协议，该协议中明确载明了合同双方的名称和姓名、房屋基本情况、房屋价款以及产权办理等事项，具备商品房买卖合同的主要内容；且该合同系以房屋抵顶先期借款，应当认定房屋价款已支付；故该协议应当认定为商品房买卖合同，双方已在合同上签字并盖章，该合同已依法成立并已生效，对被告兴盛公司具有约束力。被告吴成雄系兴盛公司天祝项目部负责人，其从事的上述借款行为系履职行为，其本人不承担责任。关于原告的各项诉讼请求应否得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，原、被告双方签订的顶账房协议，被告兴盛公司不予认可又拒不向原告交付房屋，致使原告签署的顶账房协议合同目的无法实现，故原告要求解除双方签订的顶账房协议的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案合同解除后，被告兴盛公司应承担向原告返还房款的义务。根据双方签订的协议，双方约定房屋抵顶的借款为418539元，故合同解除后被告兴盛公司应当向原告返还房款为418539元。除上述房款外的剩余款项系原、被告双方之间的借款，并非顶账房协议的内容，与本案属不同的法律关系，本案不做处理，原告可另行向被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司主张。
综上，原告要求解除合同并返还房款的合理部分，于法有据，本院予以支持；原告的其他诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：
一、解除原告张青龙与被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司于2017年3月16日签订的天祝县华锐兴盛嘉园顶账房协议；
二、被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张青龙房款418539元；
三、驳回原告张青龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7840元，由原告张青龙负担262元，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司负担7578元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审 判 长 李广泰
审 判 员 王金武
人民陪审员 徐发科
二〇一八年七月二十日
书 记 员 祁雯娟