杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭经开民初字第951号
原告：杭州裕廊腾飞科技有限公司。
法定代表人：黄永健。
委托代理人：唐佳璐。
委托代理人：邢琼群。
被告：浙ＸＸ轩文化创意有限公司。
法定代表人：郑志斌。
委托代理人：王楠。
原告杭州裕廊腾飞科技有限公司（以下简称裕廊腾飞公司）与被告浙ＸＸ轩文化创意有限公司（以下简称华轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日受理后，依法由代理审判员陈慧军独任审判，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告裕廊腾飞公司的委托代理人唐佳璐、邢琼群，被告华轩公司的委托代理人王楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕廊腾飞公司起诉称：2011年11月1日，原告裕廊腾飞公司与案外人胡明签订《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》三份，约定原告将位于杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号2幢12层10-11单元、12-13单元、14单元�房屋出租给胡明作为办公用房使用。2012年6月18日，原、被告及胡明达成《租赁合同之补充协议》一份，约定胡明将前述租赁合同项下的权利义务全部转让给被告。补充协议签订后，被告正式进驻租赁房屋并实际使用，但2013年1月1日起，被告未按期向原告缴纳房屋租金、物业管理费、电费等应付费用。为此，原、被告双方曾就房屋租赁及相关费用的支付事宜协商多次，被告一直以各种理由拖欠支付的应付款项。被告曾出具书面保证给原告，承诺在2013年4月19日前将所欠款项打入原告账户，逾期支付原告有权采取断电等措施。原告也曾于2013年8月26日致函被告，被告终止租赁合同，要求被告支付拖欠费用并承担违约金，但截止2013年10月31日，被告仍拖欠应付费用且并未将房屋实际腾退给原告。原告认为，被告的行为已严重违反合同约定，故请求判令：一、解除原、被告双方签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》；二、被告立即支付拖欠的房屋租金264247.55元（自2013年1月1日暂计算至2013年10月31日，此后计算至实际腾退之日止）；三、被告立即支付拖欠的物业管理费51220元（自2013年1月1日暂计至2013年10月31日，此后计算至实际腾退之日止）；四、被告立即支付拖欠的电费5709.28元（自2013年4月16日至2013年9月15日）；五、确认原告没收租赁保证金99879元；六、被告承担拖欠支付上述二、三项款项的滞纳金406869元（自应付款之日暂计算至2013年10月31日，按应付款总额每日千分之五计算，此后计算至款项全部付清之日止）并承担免租期租金14085.5元；七、被告承担违约金416162.5元（剩余租赁期限的资金和物业费总和，自2013年11月1日至2014年11月15日止）；八、被告立即腾退房屋；九、本案诉讼费用由被告承担。
原�为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据材料：
1.《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》三份，用以证明2011年11月1日原告与案外人胡明签订房屋租赁合同，合同约定了租赁期限、租金、物业管理费、支付方式、违约责任等内容的事实。
2.《租赁合同补充协议》一份，用以证明原、被告及案外人胡明就涉案房屋的租赁事宜达成补充协议，约定胡明将证据1中租赁合同的权利义务全部转让给被告等事实。
3.函二份、韵达快递单两份、保证书一份，用以证明被告自2013年1月1日起拖欠支付租金、物业管理费等各类应付费用，被告承诺在2013年4月19日前付清，但被告在承诺期限内仍未支付相关费用等事实。
4.《关于提请终止租赁合同收楼函》一份、EMS快递单一份、快递投递结果查询一份，用以证明原告于2013年8月26日再次致函被告，要求终止租赁协议，被告付清拖欠款项并承担违约责任，被告已收到原告致函等事实。
5.电费单据五份，用以证明自2013年4月16日至2013年9月15日被告尚欠电费5709.28元的事实。
被告华轩公司答辩称：第一，双方租赁合同于2013年7月31日已解除，原告的函件已经将双方的租赁合同解除；第二，租金应计付至2013年7月31日，原告于2013年8月31日将涉案房屋封锁，被告无法搬迁；第三，物业费和电费应计付至2013年7月31日；第四，被告交纳的保证金原告无权没收，该费用应当冲抵为租金；第五，原告不能同时主张滞纳金和违约金，且违约金过高，应当计算至2013年8月31日；第六，被告不能腾退房屋的责任在原告，被告将保留追究原告有关责任的权利。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告华轩公司未向本院提供证据材料。
针对原告提供的证据材料，被告质证认为，对�据1、2真实性无异议，但合同中约定的违约金标准过高；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，被告已同意原告停电，原告没有停电，由此产生的损失应由原告自行承担，同时，原告已明确表示解除合同，因此涉案合同已于2013年7月31日解除；对证据4有异议，签收人是胡明，即使该份证据是真实的，其也是合同解除后原告单方的意思表示；对证据5真实性有异议，该证据不是电力部门出具的单据，且原告在四月份已表示要停电，被告在五月份以后就没有生产经营活动，七月底停止了全部经营活动，因此涉案房屋不可能产生如此高额的电费，且8月31日原告将案涉房屋封锁，此后被告不可能使用电。
结合被告的质证意见，本院对原告提供的证据认证如下：被告对1、2、3真实性均无异议，本院确认上述证据可以作为认定本案相关事实的依据。被告对证据4有异议，�为签收人是胡明，但原告是根据合同中约定的邮寄地址向被告寄送的函件，且被告认可同样以该地址寄送的证据3中的函件，故本院确认被告已收到证据4，该证据可以作为认定本案相关事实的依据。被告对证据5有异议，认为该单据不是电力部门出具的凭证，但根据租赁合同，承租方在租赁房屋内的用电量以出租方定期抄报的电表读数为准，因此，证据5本院予以认可。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年11月1日，原告裕廊腾飞公司与案外人胡明签订《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》三份，约定：胡明租赁位于杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号2幢12层10-11、12-13、14单元房屋用于办公用房，租赁期限为自2011年11月16日起至2014年11月15日止。自2011年11月16日至2014年11月15日的租金为每平方米55元，其中10-11单�和12-13单元的面积均为199平方米、14单元的面积为114.2平方米。房屋物业管理费为每月每平方米10元，其中10-11单元和12-13单元每月物业管理费为1990元、14单元每月物业管理费为1142元。首期租金和物业管理费承租方应于起租日或之前向出租方支付，承租方应于每个季度的最后一个工作日或之前提前支付下一季度的租金和物业管理费。出租方将根据杭州地区办公用电的规定制定并调整涉案房屋的电价，对于承租方在涉案房屋的用电量，将以出租方定期抄报的电表读数为准。免租装修期为从2011年11月1日起至2011年11月15日止。在此免租装修期内，被告无需承担租金，但是应当承担物业管理费、公共能耗费和其他费用。承租方应在本合同签署日或之前，向出租方支付租赁保证金共计99879元。如承租方未按合同约定按时向出租方支付租金、物业管理费以及其他应付费用，每逾期一日，承租方应按欠费总额的千分之五向出租方支付滞纳金，滞纳金自承租方应付款之日起算直至承租方付清全部款项及滞纳金之日为止。逾期超过15日的，属于严重违约，出租方除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同，合同终止之日为出租方书面通知送达承租方之日止，出租方同时有权没收租赁保证金，承租方应按照本合同补交免租期租金，出租方还有权要求承租方支付违约金，违约金相当于剩余租赁期（即自本合同提前终止日之次日起至本合同正常履行情况下租赁期满之日止）的租金和物业管理费总和，承租方应于本合同提前终止之日向出租方支付违约金。上述合同还约定，在执行本合同过程中出租方向承租方送达书面材料的邮寄地址为杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号2幢12层14单元，收件人为胡明。2012年6月18日，原、被告及胡明�订《租赁合同之补充协议》一份，约定原告同意胡明将其在三份《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》中的权利义务全部转让给被告，自2012年6月18日起被告即作为租赁合同的承租方。胡明在租赁合同下已向出租方支付的租金、物业管理费、安全保证金等款项，出租方无须向胡明退还，其中未使用部分自转让日起自动转为被告在租赁合同下应支付款项的相应金额。本补充协议未尽事宜遵照租赁合同的约定。合同签订后，被告向原告交纳了房屋租赁保证金99879元，支付了截至2012年12月31日的租金和物业管理费，以及2013年4月15日之前的电费。嗣后，被告支付了部分租金，截止2013年3月31日被告尚欠租金67050.55元。
2013年4月10日，被告向原告出具保证书一份，载明：其保证将在2013年4月19日17点之前将所欠租金支付给原告，如逾期原告有权对被告采取截电和中断电话通讯等措施。2013年7月23日，原告致函被告一份，载明：截止2013年7月22日被告共拖欠原告租金、电费、物业管理费等285045.83元，被告应于2013年7月31日前付清，否则原告将终止与被告的租赁关系并保留追究被告违约责任的权利。2013年8月26日，原告再次致函被告，载明：截止2013年8月26日，被告欠原告自2013年1月1日至2013年8月26日的租金，被告的行为已严重违约，原告决定于2013年8月31日终止与被告的租赁关系。上述函件被告于2013年8月26日签收。
另查明，2013年4月16日至2013年9月15日，涉案房屋产生电费5709.28元。庭审中，原告自认2013年8月15日原告将涉案房屋封锁。
本院认为：本案原告系涉案房产的合法所有权人，2011年11月1日其与胡明签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同自成立时生效。2012年6月18日，原�被告及胡明签订的《租赁合同之补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，胡明与被告之间的租赁权让与合法有效。至此，胡明退出租赁关系，华轩公司成为承租人。房屋租赁合同生效后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照合同约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案争议的焦点在于涉案租赁合同是否解除以及被告应承担的违约责任问题。本案纠纷发生的主要原因，系被告未按合同约定支付租金及其他费用，应承担相应违约责任。关于合同的解除时间，根据双方庭审陈述，本院酌情确定合同解除日为原告将涉案房屋封锁之日即2013年8月15日。因�案合同在原告起诉之前已解除，故原告关于判令解除涉案合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付所欠租金、物业管理费的诉讼请求，本院对2013年8月15日以前的部分费用按合同约定标准予以支持。关于原告要求被告支付所欠电费的诉讼请求，根据原告提交的电费收款收据内容，本院对2013年8月15日以前的电费予以支持。原告要求被告支付免租期租金14085.5元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，计算标准过分高于其损失，本院根据相关司法解释的规定，确定按同期同类银行贷款基准利率上浮30%为标准计算滞纳金。涉案租赁合同因被告违约而提前解除，根据合同约定被告还应承担违约责任，因双方在合同中同时约定了保证金和违约金，经释明，原告选择本案适用违约金条款，又因双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，本院根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定被告应支付的违约金为112684元（即四个月的租金），被告交纳的保证金99879元可冲抵违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告浙ＸＸ轩文化创意有限公司于本判决生效之日起三十日内将杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号2幢12层10-11、12-13、14单元办公用房腾退给原告杭州裕廊腾飞科技有限公司；
二、被告浙ＸＸ轩文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州裕廊腾飞科技有限公司租金193820.05元、物业管理费38415元、电费5072.39元，合计237307.44元；
三、被告浙ＸＸ轩文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州裕廊腾飞科技有限公司滞纳金15393.98元（暂计至2013年10月31日，之后以未付租金及物业管理费合计232235.05元为本金，按年利率7.8%继续计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）；
四、被告浙ＸＸ轩文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州裕廊腾飞科技有限公司违约金112684元（被告已交纳的保证金99879元在此抵销后实际应支付12805元）；
五、被告浙ＸＸ轩文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州裕廊腾飞科技有限公司免租期租金14085.5元；
六、驳回原告杭州裕廊腾飞科技有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的�间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费16124元，减半收取8062元，由原告杭州裕廊腾飞科技有限公司负担5630元；由被告浙ＸＸ轩文化创意有限公司负担2432元。原告杭州裕廊腾飞科技有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告浙ＸＸ轩文化创意有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：7332910182600017841）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费16124元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）。
审判员 陈慧军
二〇一四年三月十日
书记员 昂玉洁