民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2015）沈铁西民小字第02469号
原告沈阳万隆物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路290号。
法定代表人李永超，系该公司总经理。
委托代理人邢译文，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被告阮竹君，女，汉族，1981年12月15日出生，住址沈阳市铁西区北三中路.
原告沈阳万隆物业管理有限公司诉被告阮竹君物业服务合同纠纷一案，本院2015年11月5日立案受理后，依法由审判员张伟适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告沈阳万隆物业管理有限公司委托代理人邢译文、被告阮竹君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳万隆物业管理有限公司诉称，被告购买了沈阳市铁西区保工街北三中路20甲3号1-4-2房屋一套，于2012年1月9日与原告办理了上述房屋的交接手续，并入住。被告在领受房屋并入住后也就享受到了原告对富云新都小区的物业管理服务，而被告自2012年1月9日到2015年6月17日一直拖欠物业费达3年之久，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的权益。现诉至法院，要求法院判决被告支付物业费3415元；被告承担本案诉讼费用。
被告阮竹君辩称，收费标准不一致，小区里交五折六折七折的都有，小区绿化不好，夏天树不打药，都是虫子，楼道不能做到每天清扫，每个月才清扫一两回（我还没看到，他们保洁自己说的），绿地变成停车场随意停车，小区东西小门无保安看守，可以随意出入，正门进车门也是常年开放，绿地也被业主改成菜地，物业也不去管理，楼体墙面脱落物业也不管。小区物业环境几乎没有，园区大门车辆及外来人员随意进出，景观带和绿化带变成停车场，各种商业小卖店、补习班、快递公司、废品收购站等都在园区内，路面破损严重，老人不能出门，住户随意搭建棚户，绿地建成自家花园，树木砍伐，收废品的占用公用绿地，自行车、电动车遭破坏丢失，私家车被划，物业公司经常恐吓业主，半夜敲门，堵锁眼，掐断电话线，关闭暖气阀门，住户被盗，这些都是经常的事；单元门被破坏，对讲门从来就没使用过。物业和业委会签订的合同，也没有进行公告，我认为诉讼时效也过了。下水道没有做到每年清理二次，臭水到处都是。监控设施都是坏的。物业合同里约定原告应该做到的，他们都没有做到。
经审理查明：被告阮竹君系沈阳市铁西区“昱和.富云新都”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区北三中路20甲3号1-4-2、建筑面积105.46平方米。2011年12月30日原告与沈阳市铁西区“昱和.富云新都住宅小区”业主委员会签订物业服务委托合同，约定原告自2012年1月1日至招标选定新的物业管理企业正式接收时止为“昱和.富云新都”小区提供物业管理服务，住宅物业服务费0.80元/平方米/月，商业网点、车库0.4元/平方米/月，电梯费12元/人/月。依据实际期限按上述第1项标准计算服务费，由新物业管理企业在接收时支付。同时物业服务委托合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。2012年6月18日原告与沈阳市铁西区“昱和.富云新都住宅小区”业主委员会签订物业服务合同，约定原告自2012年6月18日至2015年6月17日为“昱和.富云新都”小区提供物业管理服务，住宅物业服务费0.80元/平方米/月，商业网点、车库0.4元/平方米/月，电梯费12元/人/月。交费方式为年预交一次，每年末交下年度物业服务费。物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。2015年6月17日物业服务合同到期，原告不再为“昱和.富云新都”小区提供物业服务。
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，一般民事案件向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，但诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告自2012年1月9日到2015年6月17日为被告所居住的小区提供物业服务，物业服务具有持续性和不可分性的特点，故其时效起算点应从服务结束后的2015年6月18日起算，本案中的原告诉讼请求没有超过诉讼时效。
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告与业主大会或业主委员会协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告与“昱和.富云新都住宅小区”业主委员会签订的物业服务合同约定预交物业费的交费方式，然而由于本园区业主的交费意愿并不是很积极同时交费率也不是很高，如业主并未按照合同约定预交第一期物业费，这同样会影响原告提供服务的质量。根据原告提供的证据以及本院处理的此小区其他案件等相关情况，尚不足以认定原告按照物业服务合同约定完全履行了约定的义务，关于被告提出的违建问题由于原告没有相应的行政执法权，故无法从根本上制止此部分违法行为。同时由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。原告与业主委员会签订的物业服务合同约定住宅物业管理费0.80元/平方米/月，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，确定2012年1月9日至2015年6月17日期间被告应交纳物业管理费2265元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告阮竹君于本判决生效后十日内给付原告沈阳万隆物业管理有限公司2012年1月9日至2015年6月17日期间的物业服务费人民币2265元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告沈阳万隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告阮竹君承担。（原告已垫付，被告直接给付原告）。
本判决为终审判决。
审判员 张伟
二〇一六年一月二十日
书记员 康欣
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。