文书内容广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终472号上诉人（原审被告）：罗强，男，1952年8月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘义生，广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市昇汇酒店管理投资有限公司，住所地广东省中山市民众镇接源村阳光大道12号地下铺位之三。法定代表人：彭武华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭训富，广东香山律师事务所律师。上诉人罗强因与被上诉人中山市昇汇酒店管理投资有限公司（以下简称昇汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初26594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、昇汇公司并未按照双方所签订的补充协议于2015年1月再支付150万元二期款，违约在先，罗强有权没收昇汇公司支付的350万元定金。对于多出的77万元购房款，罗强可无息地予以退回。二、双方于补充协议中约定的“在2015年1月份再付150万二期款”比房屋买卖合同的约定更明确、具体，应优先适用。该约定并未附加任何履行条件。三、昇汇公司向罗强支付的427万元付款时间均发生在签订本案房屋买卖合同及补充协议之前，且通过昇汇公司账户支付的只有57万元，上述款项不构成本案定金及购房款。被上诉人昇汇公司辩称：1.罗强已经确认收取昇汇公司支付的购房款427万元，此后罗强并未依双方合同约定履行向银行提前还贷的手续。2.双方在买卖合同中明确约定，昇汇公司在2015年1月之内支付第二期购房款150万元的前提条件是罗强向银行办理提前还贷手续并注销涉案房屋抵押登记，银行同意提前还贷当天，罗强才能通知昇汇公司支付第二期购房款，但是罗强并未办理提前还贷手续并注销抵押登记，且当时涉案房产除了有银行按揭抵押外，还涉及其他债权人对罗强的诉保查封，罗强向昇汇公司隐瞒该事实，所以罗强以昇汇公司未付清第二期房款为由称昇汇公司违约在先不成立。3.罗强与昇汇公司在2014年12月30日签订补充协议，仅明确双方对本次交易的支付定金和支付第二期购房款的约定，该约定与买卖合同的约定不矛盾，补充协议更侧重定金、第二期房款及剩余房款的数额，不能因为补充协议的约定而将买卖合同中的约定排除掉。4.罗强明知自身有很多债务纠纷，履行涉案房屋买卖难度很大，但是却向昇汇公司隐瞒，其违约是客观事实。昇汇公司于2016年12月26日向一审法院起诉请求：1.解除昇汇公司、罗强于2014年12月30日签订的房屋买卖合同；2.罗强向昇汇公司双倍返还购房定金700万元，并返还其余购房款77万元。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的事实如下：1.2014年12月30日，罗强（卖方，甲方）与昇汇公司（买方，乙方）签订房屋买卖合同，合同约定，甲方将其所有的位于中山市民众镇浪网村（商业街A20）卡等一楼11间商铺的房地产权、（商业街A37）卡等二楼13间商铺的房地产权、（商业街A303）等二楼22间住宅的房地产权转让给乙方，目前该46宗房地产已取得土地使用权证及房产证，甲方保证对该房产享有充分的处分权，并不存在任何隐名或潜在的共有人，且承租人已放弃优先购买权；房屋转让款为20178158元，乙方应在合同签订当日向甲方买卖受托人支付350万元作为本次交易的定金，定金收款账户户名为罗强，开户行为农行中山分行火炬开发区支行，账号为62×××18；乙方支付定金之日起30日内，甲方应向银行申请提前还贷手续，并注销房地产的抵押登记，银行同意提前还贷当天甲方通知乙方支付第二期转让款150万元；甲方办理房产的抵押登记注销手续后，应在30日内与乙方办理房屋转让登记手续（过户手续），180天内将尾款15178158元支付给甲方；任何一方构成违约的，守约方可按照定金法则要求违约方承担违约责任；合同履行过程中由于任何一方原因导致合同无法履行的，应视为违约，经守约方合理催告后仍未继续履行合同的，守约方有权单方解除合同。同日，双方签订前述商住房产转让补充协议，协议中双方确认由乙方签订合同后先付定金350万元，在2015年1月份再付150万元二期款，除上述款项外，乙方尚欠甲方尾款15178158元。2.昇汇公司的股东彭锦成分别于2014年11月29日、12月1日、12月3日、12月4日、12月29日向罗强名下62×××18的账号转款100万元、150万元、70万元、7万元、43万元，昇汇公司于2014年12月29日向罗强名下62×××18的账号转款57万元，累计转款427万元。罗强分别于2014年12月1日、12月3日、12月26日、12月29日出具收据，确认收到昇汇公司购商铺住宅款250万元、70万元、57万元、50万元。3.案涉商铺住宅的抵押登记未注销，现处于查封状态。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.昇汇公司与罗强签订的房屋买卖合同及补充协议中虽然没有注明罗强已经收取427万元款项的事实，但昇汇公司提供的转账记录、收据相互印证，足以证明其已向罗强支付案涉商铺住宅款427万元的事实，且根据房屋买卖合同及补充协议约定之内容，昇汇公司支付的427万元中的350万元款项性质为定金。罗强抗辩该款项并非用于支付案涉商铺住宅，但未向一审法院提供证据证明，其抗辩一审法院依法不予采信。2.罗强抗辩其已口头向银行申请提前还贷，但因昇汇公司未及时足额支付第二期150万元款项致使其无法提前还贷，无法注销抵押登记。罗强未就其抗辩主张之事实进行举证，在昇汇公司不予承认的情况下，一审法院对其抗辩主张之事实不予认定。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，罗强之抗辩依法不能成立，其与昇汇公司签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对缔约双方都产生拘束力。罗强未按合同约定在收到昇汇公司支付的定金30日内向银行申请提前还贷并注销抵押登记手续，直接导致合同无法继续履行，为根本的违约方，应按合同约定承担违约责任。昇汇公司主张解除合同，要求罗强双倍返还购房定金700万元，返还购房款77万元的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除昇汇公司与罗强于2014年12月30日签订的房屋买卖合同；二、罗强于一审判决生效之日起十日内向昇汇公司返还购房款77万元，双倍返还购房定金700万元。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66190元，由罗强承担（该款昇汇公司已预交，罗强于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付昇汇公司）。本院二审期间，上诉人罗强提交了证据：酒店资产及房地产转让协议书复印件。拟证明昇汇公司提出要购买罗强开办的酒店，双方达成了协议。也证明了双方接触频繁，罗强不可能不催告昇汇公司支付购房款。昇汇公司提交了证据：中山市不动产资料证明表三份，拟证明上诉人罗强名下的所有房产都被法院另案查封，本案的房屋买卖合同已无法继续履行。本院组织当事人进行了质证，上诉人罗强确认三份中山市不动产资料证明表的真实性，合法性及关联性。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：罗强名下土地证号分别为国（2005）080225、（2005）080226的不动产于2013年7月4日抵押给中国工商银行股份有限公司中山高新技术开发区支行，该抵押尚未注销。2015年4月8日，土地证号（2005）080226的不动产因另案被人民法院查封；2015年9月2日，土地证号国（2005）080225的不动产因另案被人民法院查封。二审诉讼中，罗强确认涉案合同所售标的位于土地证号国（2005）080225、（2005）080226不动产的范围内。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。对上诉人罗强上诉请求所依据的事实和理由，本院作如下分析：第一，罗强向昇汇公司出具收据，确认收到昇汇公司已支付的商铺转让款427万元，该事实亦能与昇汇公司提供的转账记录相印证。结合双方合同约定，一审判决认定昇汇公司已向罗强支付购房定金350万元，购房款77万元并无不当。罗强上诉称昇汇公司向其支付的该427万元不属于本案购房款，缺乏依据，本院不予采纳。第二，昇汇公司认为罗强未按合同约定，于昇汇公司支付定金之日起30日内，应向银行申请提前还贷手续，构成违约；罗强认为双方签订的补充协议约定，昇汇公司支付定金350万元定金后，再于2015年1月向罗强支付150万元二期购房款。原合同约定其应负担的申请提前还贷义务，已被补充协议所变更，昇汇公司未按补充协议的约定于2015年1月前支付150万元二期购房款，构成违约。对此争议，应当按照合同及补充协议合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。双方于签订合同时，涉案不动产尚处于抵押状态，注销该不动产的抵押登记，是涉案合同继续履行的必要条件。因此，在双方于补充协议中未对罗强向银行申请提前还贷的时间、方式明确约定的情形下，双方在补充协议中关于第二期购房款支付期限的变更，并未变更原合同所约定的罗强向银行申请提前还贷手续的期限和方式。即便是补充协议所约定的第二期购房款150万元系用于罗强提前还贷，双方的补充协议亦未免除罗强按照合同约定，于昇汇公司支付定金之日起30内向银行申请提前还贷的义务。本案中，罗强未举证证明其已在合同约定的履行期限内履行了前述义务，其行为构成违约。在罗强未按合同约定履行前述向银行申请提前还贷义务的情形下，昇汇公司基于先履行抗辩，有权拒绝支付第二期购房款。第三，经审理查明，涉案不动产因另案纠纷已于2015年4月、2015年9月分别被人民法院查封。本案中，因罗强迟延履行合同义务，致使涉案不动产的抵押登记至今仍未注销。后因另案诉讼，致使涉案不动产被查封，合同目的已难以实现。昇汇公司有权主张解除合同，请求罗强承担违约责任。一审法院据此判决罗强双倍返还定金700万元，返还购房款77万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人罗强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66190元（上诉人罗强已预交），由上诉人罗强负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  吴合波二〇一八年七月二十五日书记员  魏立明