浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第553号
上诉人（原审被告）：胡利兵。
委托代理人：王冬青。
被上诉人（原审原告）：黄岩百合家园业主委员会，住所地：台州市黄岩区百合家园39幢后面。
负责人：方敏，该业主委员会主任。
委托代理人：张灵红。
上诉人胡利兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2014）台黄民初字第994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年5月1日，原告黄岩百合家园业主委员会（甲方）与被告胡利兵（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：由被告承租原告坐落在黄岩百合家园第41号楼一层朝西的九间物业用房，被告仅用承租房屋开办合法的超市，租期为2011年5月1日至2014年4月30日止，租金为每年人民币108000元……租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁七日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必需时甲方可以向人民法院起诉和申请执行……合同期满，如乙方需要续租房屋的，应在合同期满之日前3个月向甲方书面提出续租要求，如甲方需将房屋继续出租的，在同等条件下乙方享有优先权……合同签订后，原告将物业用房交付给被告使用，被告支付了合同期内的房租费。2014年3月20日，原告对外发布《房屋招租竞价公告》，载明：黄岩百合家园业主委员会定于2014年3月26日9：00，在黄岩西城街道西苑社区居委会会议室举行百合家园41幢9间（自南向北）门面房招租竞价，租期3年，起始价356000元，保证金20000元。起始价为3年租金，用途限定办公或商铺（不含餐饮业）。竞价方式为暗价竞价……同日，被告向原告发函，载“黄岩百合家园业主委员会：本人胡利兵与贵业委会的房屋租赁协议租期即将期满，根据双方签订的协议约定，特以书面的形式告知贵委员会。本人胡利兵因继续经营超市，需继续租用贵业委会的房屋。希望贵业委会安排时间与本人胡利兵继续签订房屋租赁协议书”。2014年3月26日，原告就涉讼房屋举行了招租竞价，被告胡利兵参与投标，但未竞标成功。之后，因涉讼房屋未能及时腾空，原告与中标者未能签订租赁合同。被告胡利兵使用涉讼房屋至今。涉讼房屋租期届满后，被告胡利兵向原告银行账户汇入100000元。
原审法院认为：原、被告主张存在以下争议焦点。一、被告主张的优先承租权问题。涉讼房屋实际于2014年3月26日以暗价竞价方式进行了招投标，被告胡利兵参加投标，但未竞标成功。在上述招投标过程中，被告胡利兵投标价格低于第一中标人，其与第一中标人明显不属同等条件。被告主张享有优先承租权不符合合同约定。其次，被告胡利兵即使主张优先承租权，也应当及时向原告黄岩百合家园业主委员会承诺按照第一中标人价格继续承租房屋。被告未按最高价与原告达成租赁协议，应当视为放弃享有优先租赁的权利。二、被告占有使用涉讼房屋是否构成不定期租赁的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述规定，不定期租赁合同的成立应当以出租人对承租人继续使用租赁物没有提出异议为限。本案中，涉讼房屋租期届满前进行了招投标，租期届满后原告即诉至该院要求被告腾房，原、被告明显没有达成不定期租赁合同的合意。至于被告以书面发函的方式提出需继续租赁房屋，该行为应属要约，原告对此并未作出承诺的意思表示。对于被告称在租赁期满后一直使用租赁物，租赁合同即转为不定期租赁的抗辩，该院不予采纳。综上，涉讼租赁合同租期届满后，原、被告之间的租赁关系终止，被告胡利兵继续占有使用涉讼房屋缺乏依据，应当及时腾退。对于因逾期腾房给原告造成的损失，被告胡利兵应予赔偿。参照原房屋租赁合同108000元／年房租的约定，该院酌情确定自2014年5月1日起至被告实际腾退之日止，被告胡利兵按照296元／日标准赔偿。因被告胡利兵已经向原告汇款100000元，该笔款项可先用于扣除房屋占有使用费。至于原告要求按照原房租二倍计算损失的主张，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告胡利兵腾空并向原告黄岩百合家园业主委员会返还承租的坐落在台州市黄岩区西城街道百合家园41幢一层的9间物业用房。二、被告胡利兵支付给原告黄岩百合家园业主委员会自2014年5月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按296元／日计算。上述款项从被告胡利兵支付的100000元中先予扣除，双方按实结算，多还少补。三、驳回原告黄岩百合家园业主委员会的其他诉讼请求。上述一、二项于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告胡利兵负担。
宣判后，胡利兵不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。2011年5月1日，被上诉人将涉案房屋出租给上诉人，租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日止。双方约定，合同期满，如上诉人方需继续承租房屋，应在合同期满之日前3个月向被上诉人方书面提出续租要求，如被上诉人方需将房屋继续出租，在同等条件下，上诉人方享有优先权。合同即将期满时，上诉人以书面形式通知被上诉人需继续租赁，并将租金10万元汇入被上诉人的账户。期满后，被上诉人未通知上诉人不再租赁。被上诉人收到租金后也未退还。上诉人使用租赁物至今，被上诉人未叫上诉人腾房。以上事实充分说明，上诉人在租赁期间届满继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、一审适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，是错误的。上诉人在租期届满后继续适用租赁物，被上诉人亦未提出异议，表明租赁合同继续有效，故应依照该解释第六条规定确定上诉人为履行合同的承租人。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
黄岩百合家园业主委员会答辩称：双方于2011年5月1日签订房屋租赁合同，租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日止。2014年3月20日，被上诉人函告上诉人，定于2014年3月26日就涉案房屋重新招租竞价，并表明同等条件下原承租方（即上诉人）有优先权。2014年3月26日，被上诉人就涉案房屋以暗价竞价方式进行招投标，上诉人也参加投标，但因投标价格明显低于第一中标人，未竞标成功。上诉人也未及时向被上诉人承诺按照第一中标人所出价格继续承租房屋，已放弃优先租赁的权利。被上诉人在《房屋招租竞价公告》中已告知房屋到期、要重新租赁，2014年3月26日上诉人也参加竞标，表明其已知情。租赁期满后，上诉人拒不腾房，被上诉人只得诉至法院。被上诉人一审开庭时才得知汇入10万元租金，愿退回多余租金（即减去拒不腾房造成的损失）。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，讼争双方在房屋租赁合同中约定，租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日止。2014年3月20日，被上诉人函告上诉人，定于2014年3月26日就涉案房屋重新出租一事进行竞价，因此，上诉人已知道租赁房屋即将到期、被上诉人要重新出租一事。2014年3月26日，上诉人与其他竞价人一起就涉案房屋以暗价竞价方式参与竞价，但上诉人因竞价明显低于他人，未能竞价成功。此后，上诉人也未及时向被上诉人承诺愿意按照第一竟价人所出价格继续承租房屋。上述事实表明，上诉人在竞价后要求继续租赁房屋的条件与他人并不相同，即本案不存在合同约定的同等条件，上诉人已放弃了在双方约定的同等条件下优先租赁的权利。本案房屋租赁期间届满后，出租人即被上诉人不同意承租人即上诉人继续使用涉案房屋，讼争双方之间已不存在房屋租赁关系，故上诉人主张原房屋租赁合同继续有效、租赁期限为不定期，本院不予支持。综上，上诉人胡利兵的上诉理由不能成立，本院不予采纳，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡利兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
审 判 员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一四年九月十二日
代书 记员 郭巧燕