广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初4750号原告：谭关养，女，1975年10月6日出生，汉族，住江门市新会区。委托诉讼代理人：林素贞，广东高拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：林焯胜，广东高拓律师事务所律师。被告：黎盛国，男，1994年5月23日出生，汉族，住江门市新会区。委托诉讼代理人：陈卓健，广东诺千律师事务所律师。原告谭关养与被告黎盛国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告谭关养及其委托诉讼代理人林素贞、林焯胜，被告黎盛国的委托诉讼代理人陈卓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭关养向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付购房款240420元及资金占用期间利息（按中国人民银行同期贷款利率6%从2015年6月6日起计至清偿日止）；2.被告向原告支付违约金80000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月21日，被告向原告购买权属于原告的位于会城××叠翠××305的房产，原告按程序办理了过户，但被告一直没有向原告付首期款240420元，按照《房地产买卖合同》第六条第二款约定，被告若逾期15天未付清应缴购房款，应赔偿原告80000元的违约金。原告多次向被告催讨无果，故诉至法院。原告谭关养就其主张提供证据如下：1.原告的身份证复印件1份，用以证明原告的主体资格；2.房地产权证复印件1份，用以证明会城××叠翠××305的房产原权属人为原告；3.《房地产买卖合同》复印件1份，用以证明被告向原告购买权属于原告的位于会城××叠翠××房产，原告依《房地产买卖合同》按程序办理了过户，但被告一直没有向原告付首期款，应赔偿原告80000元的违约金。被告黎盛国辩称，被告同意支付该房屋购房款240420元给原告，但原告应履行交付该房屋给被告。被告不应该支付利息及违约金给原告，被告在2015年5月23日没有支付240420元给原告，是因为双方曾口头约定过，原告因没有房屋居住而要延迟交付该房屋给被告，如原告交付该房屋，被告支付240420元房款；由于原告交付该房屋给被告，是没有房屋居住的，因此原告向被告的父亲借款购买明兴路13号11座703房屋居住，由于存在上述客观情况，延迟交房和支付房款，是双方口头协商的结果，被告不存在违约行为，无需支付利息及违约金给原告，原告请求的利息于法无据。被告就其主张提供证据如下：1.明兴路13号11座703房屋《不动产权档案详细资料》原件1份，用以证明原告需住房居住，而购买了会城明兴路13号11座703房屋；2.叠翠苑11座305房屋《不动产权档案详细资料》原件1份，用以证明该房屋已登记在黎盛国名下；3.《报拆水表申请表》原件1份，用以证明黎盛国要求谭关养交付房屋的事实；4.银行流水原件1份，用以证明目前叠翠苑房屋的按揭款是由黎盛国支付的；5.2017年1月9日、2017年2月22日询问笔录各1份，用以证明案涉房屋原告使用是经过双方口头约定的。上述证据经庭审举证、查核，本院认为原、被告双方提交的证据客观、真实、合法，且双方当事人对对方所提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月21日,原告谭关养（甲方）与被告黎盛国（乙方）签定《房地产买卖合同》，约定由原告谭关养将位于会城××叠翠××房屋转让给被告黎盛国，建筑面积为129.1平方米，交易总金额为800000元。此外，原、被告双方在合同中还就付款方式、登记过户手续办理、房地产交付、权利保证约定、违约责任、税务承担、合同争议的解决方法等作了包括如下约定：一、乙方于2015年5月23日前支付第一期房款240420元，最后一期在办理好转让手续并核发新的《房地产权权证》时以按揭方式付款560000元；二、合同签订之日起三十日内，甲、乙双方携带有关资料到新会房地产交易中心办理过户手续；三、双方同意于2015年8月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用；四、乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方80000元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除；四、办理房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。签订合同当天，原告谭关养与被告黎盛国在江门市××区房地产交易中心办理了房屋过户手续。被告黎盛国就会城××叠翠××房屋向中国建设银行股份有限公司新会支行申请抵押，抵押期限自2015年5月18日至2047年5月18日，他项权证号：0200034539。2015年6月1日，原告谭关养收到被告黎盛国的按揭贷款560000元。此后，因被告黎盛国未依约支付首期款240420元，遂成诉。另查明，案涉房产交易期间，原告谭关养与被告黎盛国达成延迟交付房产的口头协议。截至庭审时，案涉房产仍由原告谭关养使用。又查明，2015年11月27日，原告谭关养购买会城明兴路13号11座703房屋，该房屋已抵押给中国建设银行股份有限公司新会支行，抵押期限自2015年11月26日至2037年11月26日，他项权证号：0200040826。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。针对双方诉辩意见，本案主要存在两个争议焦点问题：一是被告黎盛国在履行房屋买卖合同中是否存在违约行为；二是原告谭关养诉求的购房款、利息、违约金是否有据。对此，本院分析如下：一、关于被告黎盛国在履行房屋买卖合同中是否存在违约行为的问题。原告谭关养与被告黎盛国在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《房地产买卖合同》，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原、被告双方应按照上述合同约定全面履行自己的义务。但从双方所提交的证据及庭审陈述可知，原、被告双方均未全面履行《房地产买卖合同》所约定的义务，被告黎盛国尚未向原告谭关养支付第一期购房款240420元，原告谭关养亦未交付案涉房产给被告黎盛国。庭审中，原、被告均确认曾就延迟交付案涉房产达成口头协议，这是合同双方对《房地产买卖合同》所约定内容的部分变更，是双方当事人对其权利的自主处分。从原告谭关养与被告黎盛国签订的《房地产买卖合同》可知，双方约定的支付购房款时间先于交付案涉房产的时间，被告黎盛国负有先履行支付款项的义务，且被告也没有提供证据证明双方曾就延迟交付第一期购房款达成一致意见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告黎盛国应承担举证不能的责任，故对被告黎盛国关于其未支付第一期购房款的行为不构成违约的抗辩意见，本院不予采纳。对原告谭关养有关被告黎盛国存在违约行为的主张，本院予以支持。二、关于原告谭关养诉求的购房款、利息、违约金是否有据的问题。如前所述，被告黎盛国存在迟延给付购房款240420元的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告谭关养要求被告黎盛国支付购房款240420元，被告也同意履行该给付义务，原告诉求支付购房款于法有据，本院予以支持。对原告依据约定诉请80000元违约金的主张，根据原告、被告双方在《房地产买卖合同》中有关违约责任的约定内容可知，该约定是对违约解除合同所产生违约责任的约定，双方对继续履行合同前提下延迟交房或付款违约责任并无约定，故原告主张违约80000元缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。对于逾期付款利息，虽然原告没有证据证明双方曾就逾期付款的违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，原告主张自2015年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息也符合前述规定，且原告该主张的计算标准并无超出逾期罚息利率的标准，故原告主张逾期付款利息于法有据，本院予以支持。被告有关利息的抗辩主张于法无据，不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黎盛国应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭关养支付首期购房款240420元及其利息（自2015年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿日止）；二、驳回原告谭关养的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计3301.06元，诉讼保全费2370元，合计5671.06元，由原告谭关养负担1283.50元，被告黎盛国负担4387.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 丘国汉二〇一七年十二月二十一日法官助理 梁凯青书 记 员 阮凤娟