安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第02223号
原告：合肥滨湖世纪城物业管理有限公司，住安徽省合肥市紫云路与广西路交口。
法定代表人：刘继同，常务总经理。
委托代理人：李素梅，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：赵龙。
被告：吴睿，男，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。
被告：杨洪艳，女，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。
原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司诉被告吴睿、杨洪艳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员程大光独任审判，公开开庭进行了审理。原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司的诉讼代理人李素梅及被告吴睿到庭参加诉讼，被告杨洪艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，并于庭前提交书面答辩状，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告合肥滨湖世�城物业管理有限公司诉称：两被告系合肥市滨湖世纪城春融苑5幢1702室房屋的业主，根据安徽世纪金源置业发展有限公司与原告签订的《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》约定，原告为滨湖世纪城春融苑小区提供物业服务。按照规约、合同及合肥市包河区物价局批准，小区住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收费。原告一直积极履行相关权利义务，为被告居住的小区提供了优质、规范的物业管理服务。但被告自2013年7月1日起无故拖欠物业服务费。现诉讼来院，请求判令：被告立即支付原告滨湖世纪城春融苑5-1702室自2013年7月1日起至2015年6月30日的物业服务费2334.72元及违约金1782.56元，共计4117.28元。违约金暂计至2014年9月10日，以后顺延计算至实际付款日；被告承担本案全部诉讼费用。
被告吴睿、杨洪艳辩称：一、原告的物业管�资质，不具备承接合肥市滨湖世纪城小区（含春融苑）物业服务的主体资格，其超出资质许可范围经营的行为严重违法；二、原告在明知其资质范围的情况下与安徽世纪金源置业发展有限公司与签订《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》，是为谋求不正当利益，以合法形式掩盖非法目的，违反了法律、行政法规的强制性规定并损害集体、第三人和社会公共利益，故该合同应为无效合同；三、原告不具备承接合肥市滨湖世纪城小区（含春融苑）物业服务的资质，故其按皖价服证第01070026号《服务价格登记证》收费的法律依据不充分；四、原告应就其主张提供了优质、规范的物业管理服务提供相应依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、《商品房买卖�同》及被告身份证复印件，证实两被告的身份信息和其作为春融苑5幢1702室业主的事实；二、《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》及其附件、两被告签署的《承诺书》、合肥市包河区物价局颁发的价格服务登记证，证实原、被告双方之间的物业服务合同关系以及物业费收费标准；三、被告以前交纳物业费的发票四张、领取钥匙的收条、小区智能卡签收表、装修申请表及开工证，证明两被告已验收房屋并装修入住以及前期缴费记录；四、催费照片三张，证实原告曾多次书面向被告催要物业费；五、春融苑小区照片打印件19张以及杀虫、绿化、安保等记录材料证明原告已履行合同约定的物业管理服务义务。
被告吴睿提出质证意见：一、证据一三性无异议；二、对《滨湖世纪城临时管理规约》、《滨湖世纪城前期物业服务合同》的真实性无异议，《承诺书》是在不知情的情况下签订的，对合肥市包河区物价局颁发的价格服务登记证真实性有异议；三、证据三三性无异议；四、证据四三性无异议；五、证据五有异议，原告没有达到甲级物业服务标准。
被告吴睿为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》及其附件，2009年2月9日合肥市房地产管理局关于本市已取得物业服务企业资质企业名单的官网公示打印件，证明原告在2009年2月9日之前的物业服务企业资质为“暂定”且最低资质等级三级，并设一年暂定期，原告明知其承接物业管理面积为486万平方米，远超其资质许可经营范围；二、2013年8月7日合肥市物业服务企业名单公示打印件以及皖价服证第01070026号服务价格登记证复印件，证明原告在2013年8月7日前仍未取得物业服务企业一级资质，其于2012年11月26日取得的服务价格登记证为超越资质范围取得；三、2011年3月份第2期建设工程规划许可证发证公告打印件，证明仅被告所在的春融苑小区面积已超过原告资质范围。
原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司提出质证意见：一、对证据一的证明目的有异议，原告管理的滨湖世纪城所有小区总面积为486万平方米，但各小区独立存在，不能按总面积认定原告超越资质许可范围承接物业管理项目；二、证据二、证据三均不能达到被告的证明目的。
本院认证如下：一、原告证据：1、《商品买卖合同》及被告身份证复印件，原、被告双方对该证据三性均表示认可，能够证明被告的身份信息以及被告曾在2009年10月23日购买春融苑5幢1702室的事实，故本院依法予以认定；2、《滨湖世纪城临时管理规约》、《滨湖世纪城前期物业服务合同》及其附件，系装订成册的《临�管理规约》，并有安徽世纪金源置业发展有限公司、合肥滨湖世纪城物业管理有限公司和被告吴睿、杨洪艳的签章、署名，两被告在承诺书上签字确认已详细阅读并同意遵守该临时管理规约、前期物业服务合同，具有真实性、合法性，可以认定双方建立物业服务合同关系，应按照合同约定履行义务，故本院予以认定，皖价服证第01070026号价格服务登记证系由合肥市包河局物价局发证，本院依法予以认定；3、证据三、证据四经双方当事人当庭质证表示认可，本院予以认定；4、证据五系原告单方制作的工作记录，真实性难以核实，且仅凭该组证据不能达到原告的证明目的，故本院不予认定。二、被告证据：证据一、证据二、证据三中，被告自行下载打印的2009年2月9日合肥市房地产管理局关于本市已取得物业服务企业资质企业名单公示、2013年8月7日合肥市物业服务企业�单公示以及2011年3月份第2期建设工程规划许可证发证公告，均为其单方制作，并非由具有相关资质的单位或部门出具或认可，故真实性难以核实，本院不予认定。被告所举《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》及其附件，皖价服证第01070026号服务价格登记证复印件，均无法达到被告的证明目的，本院依法不予认定。
经审理查明：合肥滨湖世纪城物业管理有限公司受安徽世纪金源置业发展有限公司委托，对其开发的滨湖世纪城春融苑小区提供前期物业管理服务。双方签订了《滨湖世纪城前期物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括公用部位的维修、养护和管理；公用设施设备的运行、维修、养护和管理；公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆行驶与停放的管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。
合同第三十九条约定：“本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止”。合同对物业管理服务费主要约定为：住宅房的收费标准为1.2元／月／平方米，业主按物业的建筑面积在每一年的12月1日前预交下一年的物业服务费，未按时足额交纳的，应按照未付金额每日千分之三支付违约金。
另查明：2009年10月23日，被告吴睿、杨洪艳与安徽世纪金源置业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买合肥市滨湖世纪城春融苑5幢1702室，该房屋的建筑面积为81.15平方米，房屋类型为高层住宅。两被告在临时管理规约中签署承诺书，确认已详细阅读并同意遵守该临时管理规约。此外，两被告已领取装修钥匙和单元楼智能卡，并进行装修，现均居住在该小区。被告实际欠付的物业费期间为2013年7月1日至2013年12月31日，2014年1月1日至2014年12月31日，及至2014年9月9日原告起诉前，吴睿、杨洪艳未交纳任何物业服务费用。原告曾通过张贴缴费通知单的方式向被告催缴物业费。
以上事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》、《滨湖世纪城临时管理规约》，合肥市包河区物价局颁发的价格服务登记证，收条、签收表、催费照片以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司与被告吴睿、杨洪艳签订的《临时管理规约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。被告张磊应按照合同约定及时履行交纳物业服务费用等义务。物业服务费用是用于物业公用部位、公用设施设备的日常运行维护，管理�域清洁、绿化养护、公共秩序维护，物业管理人员的工资等项目的开支。原告履行了物业服务合同内容后，被告理应按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。被告吴睿、杨洪艳未向原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司交纳自2013年7月1日至2014年12月31日的物业费合计1752.84元（81.15平方米×1.2元×18个月），对此已经违法了合同的约定。现原告要求被告支付自2013年7月1日至2015年6月30日的物业服务费2334.72元，但根据合同约定，业主应在每一年的12月1日前预交下一年的物业费，故原告主张自2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，本院不予支持。
本案中，被告吴睿、杨洪艳及至起诉前已经连续不交纳物业费用达14个月之久，违反了双方每年的12月1日前预交费用的相关约定，应视为不履行合同义务，因此应按照双方合同的约定支付违约金。现原告主张以欠费金额为基数，按每日千分之三支付自欠费之日起至实际付费之日的违约金1782.56元，明显过分高于因被告违约给原告所造成的损失，本院根据公平和诚信的原则，决定对原告提出的违约金数额予以核减，具体可参照银行同期同类贷款年利率按6%计取，且应以各年度所欠物业费为基数分段计取至本判决确定给付之日止。
关于被告吴睿、杨洪艳的辩称意见，本院认为：被告主张合肥滨湖世纪城物业管理公司超越资质提供物业服务，违反了《物业管理企业资质管理办法》第八、九条、《安徽省物业管理条例》第五十条、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十条、《无照经营查处取缔办法》、《消费者权益保护法》和《物业权》及法释（2009）8号司法解释的相关规定，故双方签订的物业服务合同应属无效，原告无权向被告收取相关物业费用。但被告未能提供合法、有效证据证明原告的相关资质，应当承担举证不能的后果。且即便原告超越资质承接物业服务项目，《物业管理企业资质管理办法》与《安徽省物业管理条例》均未作出强制性的规定，而《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十条规定的第二款内容为“超出核准登记的经营范围从事经营活动”，并非超出资质范围。《无照经营查处取缔办法》规范的系无照经营情形，与本案没有关联性。《消费者权益保护法》与《物权法》及法释（2009）8号司法解释中均无相关法律依据，故两被告的辩称意见，本院不予支持。被告提出原告应提供证据证明其提供的服务确为优质、规范，但根据举证规则，被告若主张原告物业服务存在重大瑕疵，应由其提供证据加以证明，故该辩称意见，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴睿、杨洪艳于本判决生效之日其十日内支付原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司1752.84元（自2013年7月1日至2014年12月31日）以及违约金（计算方式详见备注）；
二、驳回原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取25元，由原告合肥滨湖世纪城管理有限公司负担12元，被告吴睿、杨洪艳负担13元。
如果被告吴睿、杨洪艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
如不服本判决时，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉�正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 程大光
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 阮继贤
附：
一、备注：以2013年度拖欠的物业服务费584.28为基数，自2013年7月1日起按年利率6%计取至本判决确定给付之日止；以2014年度全年的物业服务费1168.56元为基数，自2013年12月1日起按年利率6%计取至本判决确定给付之日止；
二、本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定�违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及起诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由�有举证责任的当事人承担不利后果。