安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）亳民一终字第00433号
上诉人（原审原告、反诉被告）：魏珂，男，1976年12月13日出生，汉族，青町镇农业综合服务站干部，住涡阳县。
委托代理人：吴强、张静，安徽重信众合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李长军，男，1966年6月5日出生，汉族，个体户，住涡阳县。
上诉人魏珂、李长军因房屋租赁合同纠纷一案，不服涡阳县人民法院（2010）涡民一重初字第00025号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人魏珂及其委托代理人吴强、张静以及上诉人李长军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明的事实为：2006年5月15日，李长军就其所有的位于涡阳县青町镇农民城北十字路楼房1-3楼（底座6间）同魏珂签订了房屋租赁协议，有魏珂使用，约定租金每年5000元，一年一结算，租期15年，租赁期间装璜费用由魏珂个人承担。按照合同约定，魏珂分别在2006年、2007年支付了约定的房租5000元。2008年5月，李长军以周围房租费均上涨为由要求上调房租，魏珂不同意，后经过中间人协商未果。两年的租期后，魏珂的物品仍放在承租的房子内。2008年8月13日，魏珂放在出租屋内的部分物品被人强行搬出，双方因此发生纠纷，魏珂家人遂向公安机关反应情况，后引起本案诉讼。
另查明，2008年6月3日李长军就该楼又与案外人李影另行签订了租赁协议，约定租期5年，每年租金15000元。后由李影实际使用了该房屋。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告所有的房屋涉及两份租赁协议，其中原、被告之间的租赁协议双方均无异议，系双方的真实意思表示，合法有效，双方理应本着诚实信用的原则按照约定履行义务。但是，对于被告又与案外人李影签订的房屋租赁合同，因原告未能举证证明李影在与李长军签订租赁合同之前即已明知原、被告之间的租赁纠纷存在，应视李影为善意第三人，其与李长军所签合同合法有效。此时，原告要求被告履行与原告之间的合同，如支持其请求，势必会损害善意第三人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”的规定，鉴于李影与被告之间的合同已经实际履行，且该合同并未被法院判决撤销，对原告要求被告履行合同的诉讼请求，于法无据，理由不能成立，不予支持。原告要求被告赔偿损失，是基于原告认为系被告将其物品从房屋中搬出的行为，该搬出物品的行为应为侵权行为，不属于被告履行合同的违约行为。因此，原告的物品损失并非是违约行为造成的，故对其要求赔偿损失的诉讼请求不予支持。被告虽反诉要求原告赔偿损失，但其未能举证证明其反诉请求，故不予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告魏珂的诉讼请求；
二、驳回被告李长军的反诉请求。
案件受理费50元，反诉费50元，计100元，原、被告各承担50元。
宣判后，原审原告魏珂、原审被告李长军均不服原审判决，向本院提起上诉。魏珂上诉称：一、原审法院认定的事实不清，适用法律错误。原审法院认定李影为善意第三人，取得了房屋的租赁权，从而驳回原告的诉讼请求是错误的。善意取得是指无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，而被告李长军是该租赁房屋的所有者，是有权处分人，不符合善意取得的构成要件，因此，原审法院用善意取得制度认定李影为善意第三人，取得房屋的租赁权是适用法律的错误。李影并非善意取得房屋的租赁权，被告应继续履行其与原告之间的房屋租赁协议。二、被告违反合同与第三方就同一标的再签合同，违法获利系原告经济损失，应依法赔偿原告。三、原告的财产损失是被告违约行为造成的，应由被告赔偿。原告与被告之间签订的房屋租赁协议是合法有效的，由于原告不同意被告擅自在租赁期间内增加房租，被告便派人将原告租赁房屋内的物品强行扔出屋外，造成物品大量毁损，原告的所有财产损失是由于被告的违约行为造成的，理应由被告赔偿。请求撤销原判第一项，依法支持原告的诉讼请求。
被上诉人李长军未提供上诉答辩状，庭审中口头辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回其诉讼请求是正确的，应予维持。请求维持一审判决。
上诉人李长军上诉称：2006年5月15日，原告租赁被告楼房，位于涡阳县青町镇农民城北，租赁两年间，原告如期支付了房租，2008年5月，因市场经济的不断变化，周围房租均涨价，原告因嫌房租过高，通过中间人蒋某、吴某两人明确解除租赁合同，并自行搬迁至对面经营婚纱摄影生意。被告便张贴租赁广告，后李影与被告签定了租赁协议，并使用至今。但是，原告在租赁期间，因擅自改变房屋现状，将楼房打洞多处，影响房屋整体结构，给被告的财产造成一定的损失。尽管原告已解除合同，仍将房门落锁，造成被告与新承租人租赁合同很久未履行。一审时，上诉人己提起反诉，但一审法院未能予以支持。为此，特向你院提起上诉，请求撤销原判第二项，依法支持被告的反诉请求。
被上诉人魏珂未提供上诉答辩状，庭审中口头辩称：被告上诉状中所述事实是不正确的，原告按时交纳房租，原告不同意解除合同，搬迁与否、做生意与否与租赁合同无关，后被告又将房屋租与李影。
经审理，对一审法院查明认定的事实和证据予以确认。二审中双方当事人均未提供新证据。李长军称，魏珂认为租金较高，便明确表示解除合同。为此提供的证据仅有三份证人(即蒋某、吴某、邱某)的证明材料，蒋某、吴某、邱某三人均未出庭作证。
本案争议的焦点为：1、李长军与魏珂签订的的房屋租赁合同是否有效；2、李长军与魏珂之间的房屋租赁协议是否已解除，李长军有无违约，是否给魏珂造成损失；3、魏珂在房屋租赁期间是否改变了房屋现状给李长军造成损失。
本院认为：双方签订租赁协议表明，李长军将其所有的坐落在青町镇农民城北十字路的楼房6间，租赁给魏珂使用（经营婚纱摄影），租金每年5000元，一年一结算，租期15年。系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人李长军称，上诉人魏珂认为租金较高已明确表示解除合同，提供的证据仅有三份证人的书面证言，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条关于“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，因证人蒋某、吴某、邱某均未出庭作证，故对证人证言不予采信。李长军以房屋涨价为由，要求上调房租，在双方调解未果的情况下，强行将魏珂的部分物品搬出租赁房屋，单方终止协议的履行，应属违约。鉴于李长军已于2008年6月3日将该楼以年租金15000元的价格租给李影实际使用，魏珂也另租他人房屋经营婚纱摄影，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”的规定，本案双方当事人签订的协议事实上没有履行的必要，一审对魏珂要求继续履行协议的请求不予支持，并无不当。对于因李长军违约给承租方造成的损失，根据李长军又将其房屋以年租金15000元的价格租赁给他人、本案合同履行的时间等实际情况，本院酌定违约损失5000元。魏珂关于因李长军派人将其租赁房屋内的物品强行搬出致使物品毁损的主张无相关有力证据证明，不予采信。李长军上诉称，魏珂在房屋租赁期间改变了房屋现状给其造成损失，缺乏相关依据，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销涡阳县人民法院（2010）涡民一重初字第00025号民事判决第一项即驳回原告魏珂的诉讼请求，维持涡阳县人民法院（2010）涡民一重初字第00025号民事判决第二项即驳回被告李长军的反诉请求；
二、上诉人李长军于判决生效之日起五日内赔偿上诉人魏珂违约金5000元；
三、驳回上诉人魏珂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，反诉费50元，计100元，上诉人李长军负担；二审案件受理费375元（上诉人魏珂应交纳350元，上诉人李长军应交纳25元），由上诉人魏珂负担270元，由上诉人李长军负担105元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜亚丽
审 判 员 刘长友
代理审判员 彭 亮
二〇一一年十月三十一日
书 记 员 孟艳杰
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