新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新22民终162号
上诉人（原审被告）：周黎明，男，汉族，1980年12月28日出生，住哈密市。
被上诉人（原审原告）：马永清，男，回族，1958年2月15日出生，住哈密市。
委托诉讼代理人：马中丰，新疆伟民律师事务所律师。
原审第三人：哈密市盛臣实业有限公司，住所地：哈密市建国北路（华洋地下街）。
法定代表人：屈盛臣，总经理。
上诉人周黎明因与被上诉人马永清、原审第三人哈密市盛臣实业有限公司（以下简称盛臣公司）合同纠纷一案，发回重审后，周黎明不服伊州区人民法院（2017）新2201民初3521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周黎明、被上诉人马永清及其委托诉讼代理人马中丰到庭参加诉讼，原审第三人盛臣公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周黎明的上诉请求：1、撤销伊州区人民法院（2017）新2201民初3521号民事判决第二项，驳回马永清的诉讼请求或发回重审。2、诉讼费由马永清承担。事实和理由：1、一审法院在已经查明马永清与盛臣公司因装修问题产生纠纷导致撤离涉案商铺的事实，又以周黎明存在过错没有保证马永清正常使用商铺为由判令周黎明退还马永清商铺使用费37258元错误。周黎明与马永清签订《商铺使用权转让合同》后向马永清履行了交付商铺的义务，马永清也取得该商铺使用权并实际使用商铺长达五年有余。后因马永清未向盛臣公司支付物业费、水电暖费，也未按照盛臣公司的要求装修商铺，导致马永清无法正常经营涉案商铺，即使马永清撤离商铺导致损失，该损失也是马永清与盛臣公司之间的纠纷导致的，与周黎明无关。2、周黎明与马永清签订的《商铺使用权转让合同》是经过盛臣公司同意并认可的，马永清交清欠盛臣公司的费用就可以继续使用商铺。一审法院在认可合同有效的情况下，判令周黎明退还商铺使用费37258元没有法律依据。即使要退还商铺使用费，也是马永清与盛臣公司之间的纠纷，与周黎明无关。
马永清辩称，周黎明与马永清签订的商铺使用权转让合同实际是租赁合同，根据合同法的规定，租赁期限最长20年，但双方签订合同约定租赁期限为38年零9个月，超出20年的部分无效，周黎明应当退还租金，马永清实际使用房屋5年零3个月，使用期间的租金马永清愿意承担。涉案商铺是盛臣公司顶账给案外人陈圣劲的，周黎明对商铺无权处理。目前马永清也无法经营商铺，合同无法履行，周黎明应当给马永清退还58000元租金。请求二审法院驳回周黎明的上诉请求，维持原判。
马永清向一审法院起诉请求：1、确认马永清与周黎明签订的《商铺使用权转让合同》无效；2、周黎明返还马永清租赁费58000元；3、本案案件受理费由周黎明负担。
一审法院认定的事实：2003年9月18日，马永清与周黎明签订《商铺使用权转让合同》，双方约定：第一条：乙方（马永清）因投资、经营需要，自愿承租甲方（周黎明）在华洋购物中心第E区8号商铺。第二条：乙方承租甲方商铺的使用年限为贰零肆贰年陆月止。第三条：乙方承租商铺总价为75000元人民币。第四条：付款方式：乙方在合同签订之日首付给甲方50000元人民币，余款在贰零零肆年玖月前付清。合同签订后周黎明向马永清交付商铺，2003年9月29日、2004年6月22日马永清共向周黎明支付70000元，以彩扩机抵款5000元，至此马永清向周黎明付清合同约定总价款75000元。2003年至2006年马永清在华洋购物中心第E区8号商铺经营，后因2006年华联超市入住商城，经马永清、周黎明及盛臣公司协商一致，将其经营区域调换（盛臣公司称为D区3号商铺）。2008年底商铺进行整体装修，停止营业，2013年装修完毕，2014年商铺开始营业。马永清与盛臣公司因华洋购物中心整体装修问题及物业费问题产生争议，未能经营，引起诉讼。另查，2003年6月13日，周黎明与盛臣公司达成协议，协议载明：甲方（盛臣公司）将华洋购物中心第E区8号商铺的使用权出让给乙方（陈圣劲）投资开发，使用年限为贰零肆贰年陆月止。乙方取得商铺仅作经营使用，甲方负责“华洋购物中心”整体形象装修，乙方根据实际经营需要，对所承租的商铺自行装饰装修，必须遵守甲方的整体规划。为了确保商城的整体形象，乙方所需的柜台、货架、灯箱及二次装修均由乙方自行投入，但必须按甲方设计的统一方案及要求进行制作，否则甲方有权阻止使用，其损失由乙方自负。乙方有责任自觉遵守购物中心的一切管理制度，并服从物业公司的统一收费及管理。周黎明在该份协议乙方委托代理人一栏签字，陈圣劲未在该合同中签字。陈圣劲出具证明认可盛臣公司将商铺的使用权出让给周黎明，陈圣劲只是代表周黎明协商使用权出让事宜。再查，马永清在经营期间向盛臣公司交纳了物业费及电费，盛臣公司也向其开具了收据。盛臣公司陈述，2014年商铺整体装修完毕后，要求进入的商户对商铺必须按照公司要求进行装修，但马永清表示不同意。另外，马永清在使用商铺的过程中尚欠物业费未付；马永清自华洋购物中心装修经营至今未再营业，其享有使用权的商铺（面积12.76平方米）亦未有他人营业，马永清在交清物业服务费的情况下方能进场营业。马永清原审诉讼请求第二项为：要求退还租赁费75000元，本次审理中变更为：要求退还租赁费58000元。
原审认为：一、马永清与周黎明签订的《商铺使用权转让合同》是否有效。涉案商铺属于盛臣公司所有，其将涉案商铺的使用权交予周黎明使用40年，周黎明取得商铺使用权后，又将商铺使用权转与马永清，马永清实际经营至2008年底并向第三人交纳了经营期间的物业费、电费的事实，盛臣公司认可且有盛臣公司向马永清开具的收据为凭。周黎明与马永清签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，故双方签订的合同合法有效。二、周黎明是否应向马永清退还商铺使用费、如何退还。1、马永清与周黎明签订合同后，周黎明即向马永清交付了商铺，马永清经营至2008年12月底的事实，双方当事人及第三人盛臣公司均无异议，本院对此予以确认。周黎明与马永清约定商铺的使用权自2003年9月18日至2042年6月30日，共计38年零9个月，费用共计75000元，马永清自2003年9月18日使用至2008年12年31日，共计5年零3个月，该期间的使用费用10161元应当扣除。2009年该商城整体装修一事周黎明知晓，因商城整体装修导致马永清在此时间段未能经营，周黎明应当向马永清退还收取的费用9677元。2、商城开业后要求经营户按照统一标准进行装修并交纳营业期间的物业管理费方可进入营业，马永清未能达到商城要求无法入住经营存在过错，而周黎明在商城开业后，因合同相对方的因素未能积极与盛臣公司协调解决涉案商铺经营一事亦存在过错。自2013年底商城装修完毕，2014年开始对外经营，至今马永清未入住经营，综合全案考虑，双方合同已无法履行，故对2014年之后的费用应当按照双方过错责任各自承担50%即27581元。综上，马永清向周黎明支付商铺使用权转让费75000元，扣除马永清应当交纳的费用10161元及因过错承担的27581元，周黎明还应向马永清退还37258元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、驳回马永清要求确认马永清与周黎明于2003年9月18日签订的《商铺使用权转让合同》无效的诉讼请求；二、周黎明向马永清退还商铺使用费37258元。案件受理费1676元，由马永清负担838元，周黎明负担838元。
本院二审期间，马永清向本院提交了2013年4月22日的收条，证明周黎明收走了商铺使用权合同原件。
经质证，周黎明对收条真实性认可，当时收回合同原件就是为了与盛臣公司协商退还商铺事宜，但协商未果。
另查，根据马永清原审提交的2004年至2007年盛臣公司收取马永清物业费、水电费的收据，以及2016年6月8日给盛臣公司法定代表人屈盛臣做的调查笔录，可以证实盛臣公司对马永清与周黎明之间的商铺使用权转让事宜是知晓并认可的。
本院认为，周黎明与马永清在二审中争议的焦点问题是：周黎明是否应当给马永清退还商铺使用费。2003年6月13日周黎明与盛臣公司签订《华洋购物中心商铺使用权转让合同》后，于2003年9月18日将涉案商铺使用权转让给马永清，对此盛臣公司未提出异议。合同签订后，周黎明向马永清交付华洋购物中心第E区8号商铺，并应保证马永清能正常经营。2009年因商城统一装修导致马永清在此时间段未能经营，原审判决认定周黎明向马永清退还相应的使用费9677元正确。2013年底商城装修完毕，2014年开始对外经营，根据盛臣公司陈述，商城开业后要求经营户按照统一标准进行装修并交清物业费方能进场经营，因马永清未按要求装修并交纳物业费导致无法经营，这是马永清自身的原因造成，与周黎明无关。故马永清要求周黎明退还商铺使用费没有事实及法律依据，应不予支持。
综上所述，周黎明的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持伊州区人民法院（2017）新2201民初3521号民事判决第一项，即一、驳回马永清要求确认马永清与周黎明于2003年9月18日签订的《商铺使用权转让合同》无效的诉讼请求；
二、变更伊州区人民法院（2017）新2201民初3521号民事判决第二项，即二、周黎明向马永清退还商铺使用费37258元，为：周黎明向马永清退还商铺使用费9677元；
三、第三人哈密市盛臣实业有限公司在本案中不承担责任。
二审案件受理费731元，由上诉人周黎明负担50元，被上诉人马永清负担681元，邮寄送达费60元，由上诉人周黎明负担；一审案件受理费1676元，由上诉人周黎明负担50元，被上诉人马永清负担1626元。
本判决为终审判决。
审判长 张 晓 丽
审判员 姚 洪 斌
审判员 依玛尔·玉素甫
二〇一八年六月二十日
书记员 陶 环 还