浙江省宁波市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）浙甬执异字第14号
案外人：王晓彬。
委托代理人：鲍常红。
申请执行人：华恒建设集团有限公司。
法定代表人：虞和定。
委托代理人：陈文泽。
被执行人：宁波迪赛胜丰置业发展有限公司。
法定代表人：王亦先。
本院在执行华恒建设集团有限公司（以下简称华恒公司）与宁波迪赛胜丰置业发展有限公司（以下简称迪赛公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王晓彬以其对本院查封的登记在被执行人名下的位于青苹果商务广场72号612室房屋享有所有权为由提出书面异议。本院于2015年6月17日立案受理后依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
案外人王晓彬请求解除对迪赛公司名下位于宁波市青苹果商务广场72号612室房屋的查封。其事实和理由有：
2014年6月11日，案外人向迪赛公司定购了位于宁波市青苹果商务广场72号612室房屋，房屋建筑面积为79.7平方米，单价为每平米10991.22元，房屋总价为876000元，并签订了《胜丰商贸园定购单》。经迪赛公司与胜丰商贸园工程监理单位北京中协成建设监理有限公司共同协商同意，将胜丰商贸园工程监理费70万元抵作首期房款，余款176000元在签订房屋买卖合同时一次性付清。2014年6月22日，案外人支付了物业费，迪赛公司将房屋交付给案外人。案外人已对该房进行装饰并入住。由于迪赛公司内部发生矛盾，房屋买卖合同至今未签。
案外人认为，该房屋系案外人定购房屋，且已支付了大部分房款，因房屋开发商内部矛盾原因，手续尚未完全办妥，该房屋应归其所有。为维护案外人的合法权益，请求依法解除对涉案房屋的查封。
为证明自己的主张，案外人向本院提供如下证据：
证据1.胜丰商贸园定购单复印件一份，拟证明案外人在法院查封前已向迪赛公司定购了青苹果商务广场72号612室房屋。
证据2.编号为JL2010-62号建设工程委托监理合同复印件一份，拟证明迪赛公司委托北京中协成建设监理有限责任公司监理胜丰商贸园工程。
证据3.胜丰商贸园工程建设监理补充合同复印件一份，拟证明胜丰商贸园工程项目监理业务实际是由北京中协成建设监理有限责任公司宁波分公司完成。
证据4.宁波美屋物业管理经营有限公司提供的机打发票复印件一份，拟证明案外人已支付物业管理费。
证据5.青苹果商务广场业主交付物品领用登记表复印件一份，拟证明案外人已经实际占有涉案房屋。
申请执行人华恒公司答辩称：
一、案外人王晓彬从未与被执行人迪赛公司签订正式的购房合同，亦未支付购房款。
1.案外人仅提交了一份胜丰商贸园定购单，且未支付购房订金，也未与迪赛公司签订正式的商品房买卖合同，不可能作为购房合同当事人，不享有由购房合同当事人享有的权利，不能对申请人的执行申请提出异议。
2.商品房预售实行预告登记制度。所有商品房预售必须根据宁波市住建局的规定，实行网签，即在房产交易中心进行商品房预售合同的登记备案，以保护购房人的利益并对抗第三人的主张。本案中，案外人王晓彬与开发商迪赛公司之间所谓的商品房预售合同或定购根本就未登记备案，从而不具有对抗第三人的效力。
3.所谓的定购单，完全可以在事后补救。如果案外人的主张得到支持，那么法律对不动产物权变动及预告登记的规定就变成一纸空文，类似法院的查封都可以规避，法律的尊严和严肃性就荡然无存。
二、案外人亦未办理异议房屋的预告登记或不动产登记手续，依法不发生效力。
根据物权法有关规定，案外人未办理青苹果商务广场72号612室异议房屋的房屋预告登记手续，对异议房屋不享有权利，也不具有对抗第三人的效力，故对华恒公司提出的执行异议没有根据。
三、对胜丰商贸园定购单的真实性有异议，系事后补签。
1.案外人提起的执行异议所立足的主要是其提交的胜丰商贸园定购单，备注一栏中有“抵监理费700000元，另176000元于可办理过户手续时一次性付清”的字样。但未提交监理发票和三方协议，也未支付分文费用，故依据不足，亦与常理相悖。
2.对比该字样的字迹与定购单其他字迹，可发现两者无论在字体、字行、笔画粗细有非常大的差别，完全是案外人与被申请人事后补签，不具有效力，更不应得到采纳。
综上，案外人王晓彬提起的执行异议，没有事实和法律依据，不应得到支持，请求依法驳回其异议申请。
本院经审查查明：申请人华恒公司与被申请人迪赛公司建设工程施工合同纠纷一案，因商事仲裁需要，申请人华恒公司向宁波市海曙区人民法院提出财产保全申请，宁波市海曙区人民法院于2014年11月28日作出（2014）甬海保字第33号民事裁定书，于2014年12月8日先后对被申请人迪赛公司名下的宁波市青苹果商务广场72号17-7等61套房屋进行了查封。2015年4月28日，宁波市仲裁委员会作出（2014）甬仲裁字第201号裁决书，裁决如下：被申请人迪赛公司自裁决书送达之日起十日内，支付申请人华恒公司工程款43352970.63元及延期付款利息；被申请人迪赛公司自裁决书送达之日起十日内，支付申请人延期支付进度款利息损失10793026元；驳回申请人的其他仲裁请求；案件仲裁费291460元、处理费800元，合计292278元，由申请人华恒公司承担7270元，由被申请人迪赛公司承担284208元。因义务人迪赛公司未自觉履行义务，权利人华恒公司向本院申请强制执行，本院于2015年5月20日立案执行。2015年6月4日，申请人华恒公司请求依法对被执行人名下查封的房屋进行拍卖，拍卖所得款项用于偿还拖欠的工程款及延期付款利息、延期支付进度款利息损失和仲裁费用。案外人王晓彬遂以被查封的位于青苹果商务广场72号612室房屋系其所有为由提出异议。
另查明，案外人王晓彬与被执行人迪赛公司之间并未就宁波市青苹果商务广场72号612室套房屋签订正式的书面购房合同，亦未直接支付购房款，涉案房屋也未在房产管理部门办理过预告登记。
根据双方提供的初步证据和各方陈述，本院经审查后认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”本案中，案外人王晓彬与被执行人迪赛公司之间签订的关于宁波市青苹果商务广场72号612室套房屋的胜丰商贸园定购单，该定购单实质上属于以房抵债协议，即被执行人迪赛公司以其所有的涉案房屋抵偿给案外人所有而使被执行人迪赛公司与北京中协成建设监理有限责任公司宁波分公司之间债权债务归于消灭。根据物权公示的原则，该协议仅是物权变动的原因行为，并不发生物权变动的结果。在涉案房屋所有权转移登记前，案外人仅依该协议享有要求被执行人迪赛公司协助办理变更登记的债权意义上的请求权，并未取得该房屋的所有权。另外，案外人王晓彬与被执行人迪赛公司之间并未就宁波市青苹果商务广场72号612室套房屋签订正式的书面购房合同，亦未直接支付购房款，涉案房屋也未在房产管理部门办理过预告登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十九条对案外人的法定保护条件，故案外人王晓彬对被执行的涉案房屋所主张的权利，不能阻止本案申请执行人华恒公司依据生效执行依据请求本院对涉案房屋的执行。案外人主张解除对宁波市青苹果商务广场72号612室套房屋查封的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人王晓彬的异议。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 林 波
审 判 员 张东风
代理审判员 闫 冰
二〇一五年八月二十四日
代书 记员 张言蔚