河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再116号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张恒,男，汉族，1989年6月12日出生，住河南省唐河县。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：章静娴，女，汉族，1989年4月10日出生，住河南省唐河县。二再审申请人共同委托诉讼代理人：马永翔，上海都邦律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：李俊英，女，1981年9月17日出生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：孙会杰，男，汉族，1985年2月28日出生，住郑州市中原区，系被申请人李俊英丈夫。委托诉讼代理人：张晓，北京华泰（郑州）律师事务所律师。一审被告：郑州泰辰地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区金水路南燕凤路西（浦发国际金融中心）B座1单元7层709号房。法定代表人：王晓琼，该公司总经理。再审申请人张恒、章静娴因与被申请人李俊英及一审被告郑州泰辰地产经纪有限公司（以下简称泰辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2017）豫01民终7248号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年1月2日作出（2017）豫民申4065号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张恒、章静娴及其共同委托诉讼代理人马永翔，被申请人李俊英及其委托诉讼代理人孙会杰、张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张恒、章静娴申请再审称：1.二审判决认定的基本事实存在遗漏。二审判决已经认定李俊英没有按照合同约定支付房款构成严重违约，但遗漏了二申请人针对李俊英明确表示且以自己的行为明确不履行主要债务的行为进行了合理催告后并当面送达了解除合同通知的事实。2.二审判决适用法律确有错误。针对李俊英的违约行为，二申请人进行了合理催告并当面送达解除合同通知后，李俊英并未在异议期内提出异议，应当依据合同法第九十四条、九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定确认合同解除。3.二审法院依职权降低合同约定的违约金标准的行为违法，应当依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，对守约方的主张予以支持。请求撤销二审判决，依法改判支持申请人的全部诉讼请求，李俊英承担本案全部诉讼费用。李俊英辩称：1.双方对20万元首付款的支付问题口头约定进行了变更，且张恒、章静娴的催告没有经过一个合理期限，根据合同法第九十四条的规定依法不享有解除合同的权利，即使采用了解除合同通知的方式通知李俊英，也不发生解除合同的法律效力。2.张恒、章静娴称短信通知要求李俊英在2016年9月8日办理解押的意思表示不真实，因银行批准解押的时间是2016年9月9日。3.原审法院根据李俊英没有违约的抗辩理由对违约金在法律规定范围内依法予以调整不违反法律规定。4.本案所涉房屋买卖合同已于2017年12月26日履行完毕，不存在再解除事由。请求维持二审判决。张恒、章静娴向一审法院起诉请求：1.解除其与李俊英、泰辰公司签订的房屋买卖合同；2.李俊英支付20万元违约金，按照每月1200元标准赔偿2016年8月15日至实际返还房屋之日的租金；3.李俊英立即搬离并返还房屋。李俊英提起反诉，请求：1.继续履行房屋买卖合同并协助将位于中原区××路××楼××单元××号房屋过户到李俊英名下；2.张恒、章静娴向李俊英支付违约金215800元。一审法院认定事实：2016年1月31日，张恒作为卖方、甲方，李俊英作为买方、乙方，泰辰公司作为经纪方、丙方，共同签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要约定：乙方购买甲方位于中原区工人路东棉纺北路南1幢2单元5层509号房（实际应为503号房），总价1079000元，产权过户的相关费用由乙方承担，付款方式为按揭付款，乙方于2016年1月31日支付定金19000元，剩余首付款38万元，乙方在立契当日向甲方付清，剩余房款68万元，由乙方向银行贷款后交与甲方（如果银行最终审批的贷款金额少于上述金额，差额部分由乙方在立契当日补齐），甲、乙双方应在全款到位后五个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户手续(抵押的房屋自解除抵押手续之后开始计算)。违约责任为：甲方有义务配合乙方的贷款手续；贷款过程中，一方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，乙方需按约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担，如甲、乙一方拒绝履行或解除合同，或发生上述情形，由违约方向另一方支付房屋总价的20%作为违约金等。同日，张恒作为卖方、甲方，李俊英作为买方、乙方，签订《补充协议（贷款）》一份，协议主要约定：乙方在2016年2月7日18点前支付首付款199000元（包括定金19000元）；甲方承诺在2016年3月15日把房屋钥匙交与乙方，在甲、乙双方过户完毕，房管局资金监管账户将房款直接打入甲方指定账户。自乙方收到钥匙之日起，乙方同意支付甲方每月房租1200元。甲方在房产证下来一个半月左右，甲方预约解押，待甲方向银行预约还款当日，丙方陪同甲、乙双方将剩余首付款20万元直接交付甲方，用于甲方解押，甲方不卖房屋，赔付违约金20万元，乙方违约不买房，甲方扣除违约金20万元同时收回房屋。房屋交易过程中产生的（契税、营业税、个税等所有费用或因政策产生的其他费用）均由乙方承担。上述协议签订后，2016年1月31日，李俊英向张恒、章静娴交付定金19000元，2016年2月13日给付张恒、章静娴18万元。2016年3月15日，张恒、章静娴将房屋钥匙交给李俊英，李俊英搬进房屋，2016年7月以前按每月1200元的房租支付给张恒、章静娴。2016年6月左右，张恒、章静娴取得房产证。诉讼中，张恒、章静娴认为李俊英违约，陈述称双方商议采用垫资方式由张恒向垫资公司申请20万元，李俊英申请20万元用于支付首付款，后张恒因垫资公司要拿走房产证等可能产生风险为由终止垫资申请，并以电话、短信方式通知李俊英在张恒、章静娴到中信银行进行房屋解押时支付首付款，李俊英以时间很紧为由无法直接向张恒、章静娴支付首付款20万元，张恒、章静娴遂向李俊英通知解除合同，双方为此发生争议。为此张恒、章静娴提供了解压审批表两份、（当庭播放）通话录音、手机短信、视频录像、解除房屋买卖合同及搬离通知书等证据材料，经庭审质证，李俊英不予认可。诉讼中，李俊英还提出在签订合同时告知张恒、章静娴其系换购房，为此提供证人证言（张瑞利、孙东旭出庭作证）、短信记录等证据材料，经庭审质证，张恒、章静娴不予认可。李俊英还提出已具备付款条件，提供存款和银行明细各一份。显示李俊英于2017年1月份在兴业银行存款47万元。一审法院审理认为，张恒、章静娴、李俊英、泰辰公司之间的房屋买卖合同关系，是在平等自愿的基础上形成的，亦符合法律规定，合法有效，张恒、章静娴、李俊英、泰辰公司均应依约履行。由于付款系李俊英的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，李俊英应主动向张恒、章静娴履行付款义务，虽然在履行过程中张恒、章静娴提出了垫资付款的方式，但该方式不能实现后，双方应及时协商妥善解决，协商不成的仍应及时按原合同履行，由于张恒、章静娴、李俊英、泰辰公司彼此没有沟通明确，造成付款延迟，因此李俊英应承担违约责任。但查张恒、章静娴已将房屋交付李俊英使用，交房时李俊英已付款199000元（含定金），履行了阶段付款义务。在本案立案前李俊英已具备付款条件，因此在李俊英承担延迟履行责任后，张恒、章静娴、李俊英、泰辰公司仍应当诚实信用地促使合同得以履行，彼此实现合同目的。因此，张恒、章静娴要求解除合同不予支持，其要求李俊英支付约定的房租，予以支持，要求李俊英支付违约金20万元过高，根据案情酌定为李俊英按照月息两分的标准向张恒、章静娴支付违约金，按照合同和补充协议约定“甲方预约解押，待甲方向银行预约还款当日，丙方陪同甲、乙双方将剩余首付款20万元直接交付甲方，用于甲方解押”，张恒、章静娴举证至迟在2016年9月9日第二次预约银行通过审批解押，因此李俊英在当日应付款20万元，但其未予支付，故应支付张恒、章静娴自2016年9月10日起按照月息2分计算的利息损失。李俊英反诉要求继续履行过户登记的诉请予以支持，要求张恒、章静娴承担违约金不予支持，但需要指出的是李俊英应当在过户时向张恒、章静娴付清约定的全部房款。郑州市中原区人民法院于2017年3月27日作出（2017）0102民初516号民事判决：一、张恒、章静娴自判决生效之日起五日内协助李俊英办理位于中原区××路××楼××单元××号房屋的过户登记手续；二、李俊英在判决生效之日起十日内向张恒、章静娴支付自2016年8月起至房产过户完毕之日止按照月租金1200元计算的租金；三、李俊英在判决生效之日起十日内向张恒、章静娴支付20万元自2016年9月10日起至实际清偿之日止按照月息2分计算的利息；四、驳回张恒、章静娴的其他诉讼请求；五、驳回李俊英的其他反诉请求。案件受理费2186元，反诉费2269元，共计4455元，由李俊英负担。张恒、章静娴不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四项，改判解除张恒、章静娴与李俊英签订的房屋买卖合同，判决李俊英支付20万元违约金，立即从房屋中搬离，返还房屋(房投证号为郑房权证字130××××1296)，支付自2016年8月15日起至实际返还房屋之日止的房屋租金。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人可以解除合同的法定情形。本案中，张恒、李俊英签订的《补充协议》约定“甲方在房产证下来一个半月左右（两个月内），甲方预约解押，待甲方向银行预约还款当日，丙方陪同甲乙双方将此房的剩余首付款人民币20万元直接支付给甲方，用于甲方解押”。根据张恒、章静娴提供的解除抵押审批表，其于2016年9月8日向银行申请解押，银行的审批时间为2016年9月9日，张恒、章静娴亦称其与银行预约解押的时间为2016年9月9日，其通知李俊英2016年9月8日到银行办理解押事项但李俊英未到。李俊英未于9月8日向张恒、章静娴交付20万元解押款并未构成根本性违约，张恒于当日即开始向李俊英发出解除合同通知，缺乏符合约定或法定解除合同的情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人在解除合同的通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持，但该规定所针对的是当事人根据合同法第九十三条、第九十四条的规定所实施的解除合同行为，张恒、章静娴在不具有符合约定或法定解除合同的情形下，以李俊英未在法律规定的期限内向法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，主张本案合同已经依法解除，理由亦不能成立。关于违约金问题。双方签订的补充协议约定，李俊英违约不买此房，应承担20万元的违约责任。本案所涉房屋已交付李俊英使用，张恒、章静娴没有证据证明李俊英不买此房，故其要求李俊英支付违约金20万元，不符合合同约定。因李俊英迟延支付解押款，原审判决酌定李俊英按照月息2分向张恒、章静娴支付违约金并无不当。综上，张恒、章静娴的上诉请求理由不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。但仅确认李俊英在房屋过户时应向张恒、章静娴付清约定的全部房款不妥，应当判决一并予以处理。郑州市中级人民法院于2017年7月17日作出（2017）豫01民终7248号民事判决：一、驳回上诉，维持原判；二、李俊英在办理本案房屋过户手续时将剩余购房款88万元支付给张恒、章静娴。二审案件受理费3900元，由张恒、章静娴负担。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，本案的争议焦点是：一、本案所涉房屋买卖合同应否解除；二、原审酌减违约金是否正确。关于本案合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人可以解除合同的法定情形为：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案双方当事人在合同签订后履行初期，均按照合同约定履行，张恒、章静娴依约交付房屋，李俊英依约支付定金及首批首付款。由于张恒、章静娴所售房屋是按揭购买，在出售给李俊英时需要到银行办理解押手续，所以双方签订补充协议约定“甲方在房产证下来一个半月左右（两个月内），甲方预约解押，待甲方向银行预约还款当日，丙方陪同甲、乙双方将此房的剩余首付款人民币20万元直接支付给甲方，用于甲方解押”。本案中，双方最初协商以向垫资公司借款的方式筹集银行解押款，后在放弃此种方式的情况下，张恒于2016年8月24日通知李俊英另行筹款，9月6日通知李俊英9月8日到银行办理解押，李俊英未在9月8日到银行向张恒交付20万元首付款，其行为构成迟延履行，但张恒在未进行催告的情况下，即于9月8日当天上午通知李俊英解除合同，不符合合同法规定的可以解除合同的法定情形。故原判判决双方继续履行合同并无不当。二、关于违约金的问题。双方签订的补充协议约定，李俊英违约不买此房，应承担20万元的违约责任。本案所涉房屋已经交付李俊英使用，李俊英并无不履行合同购买房屋的意思表示，故张恒、章静娴请求李俊英支付20万元违约金的依据不足，原判不予支持，并无不当。但李俊英迟延支付20万元剩余首付款项，应承担相应的违约责任，原判酌定李俊英按照月息2分向张恒、章静娴支付剩余20万元首付款违约金，与其迟延履行的违约行为相适应，较为妥当。同时，因李俊英迟延履行的违约行为，造成的后果不仅是20万元首付款延迟支付，房屋不能及时解押的问题，还涉及整个合同的履行，其不仅应承担20万元首付款迟延履行的违约责任，对于整个合同的履行迟延也应承担相应的违约责任。根据本案合同涉及的金额、双方履约情况、李俊英违约程度以及房地产交易市场的实际情况，本院酌定李俊英另支付给张恒、章静娴违约金50000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持郑州市中级人民法院（2017）豫01民终7248号民事判决；二、李俊英在本判决生效之日起十日内向张恒、章静娴支付50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 关 波审判员 李慧娟审判员 陈国防二〇一八年三月十五日书记员 时园园