广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第980号
原告邱细萍。
委托代理人周广敬。
被告叶志坚。
原告邱细萍诉被告叶志坚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱细萍的委托代理人周广敬到庭参加诉讼，被告叶志坚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱细萍诉称，2009年8月3日，原告及原告前夫徐智勇与被告签订了一份《租约》，约定原告将位于东莞市塘厦镇清湖头管理区桥蛟中路68A9、A10号两间铺位出租给被告使用，租期自2009年8月3日起至2014年7月30日止，每月租金为3680元，每月5日前交清当月租金，否则原告有权没收押金，无偿收回铺位终止合同。2011年5月25日，原告前夫徐智勇与被告就租赁事宜达成补充协议，租期顺延至2015年7月30日止，租金从2011年6月1日起上调为每月4500元。2014年7月2日，原告与前夫徐智勇经法院调解离婚，上述两间铺位归原告所有。至2014年7月中旬，被告突然关闭铺门停止经营至今，也没有按期向原告交付2014年8月、9月租金。原告曾多次追讨，被告以种种理由拒绝，并称不回来处理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除双方于2009年8月3日签订的《租约》，腾空房屋，交回房屋；二、被告向原告支付2014年8月租金4500元及逾期付款利息（以4500元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止），以及搬出房屋之日止的租金；三、本案诉讼费由被告承担。
被告叶志坚辩称，被告叶志坚已于2014年8月13日与邱细萍、徐智勇解除了租约。
经审理查明，案外人徐智勇（甲方）与被告（乙方）签订了《租约》一份，双方约定：一、甲方将塘厦镇清湖头管理区桥蛟中路68A10-A9号两间铺面租给乙方经营加盟美宜佳小超市之用；二、租赁期为5年，即从2009年8月3日起至2014年7月30日止，月租金为人民币3680元，每月五号前乙方需向甲方交齐当月租金，否则甲方有权没收押金，无偿收回本铺位终止合同；三、甲乙双方签约同时，乙方应交付甲方贰个月押金：柒仟叁佰陆拾元。落款甲方处有徐智勇及原告的签名，乙方处有被告的签名。双方于2011年5月25日达成补充协议，约定：双方同意将租约从2011年6月1日顺延至2015年7月30日止，乙方同意从2011年6月1日起从原来的铺租金3680元／月，上调到4500元／月到本合同结束，同时乙方补交押1640元给甲方，甲方共收到乙方押金9000元。原告提供（2014）东三法民一初字第472号民事调解书，证明原告与案外�徐智勇于2014年7月2日经本院调解离婚，位于东莞市清湖头桥蛟中路68号土地及地上A9、A10两栋房产的法律权益归原告所有；另提供水电及装饰工程施工许可证，证明案涉房屋经东莞市塘厦镇人民政府规划建设办公室批准建设。
2014年8月13日，案外人徐智勇、原告向被告发出《解除租约通知书》，主张因被告未交付2014年8月租金，根据《租约》的约定，解除《租约》、没收押金及收回租赁物。被告向本院邮寄的《解除租约通知书》上，被告注明了“同意解除租约，2014年8月13日”。被告亦向本院邮寄了《收据》三张，表明缴纳了押金共计9000元，原告予以确认。
原告于2014年8月25日向本院提起本案诉讼，并申请了财产保全措施，本院已查封案涉铺位内的物品。后原告为减少损失，申请法院对被查封财产换地保存。2014年9月25日已完成换地查封，房屋已腾空并由原告掌握。
庭审中，经本院释明，原告明确如果案涉租约被认定为无效，则其第一项、第二项诉讼请求变更为：一、确认双方的租约无效，由被告返还案涉房屋；二、被告支付原告2014年8月、9月房屋占有使用费（4500元／月的标准）及利息。原告同意将房屋占有使用费与押金进行抵扣。
另查明，在法定期限内原告未向本院提交涉案房屋的房地产权证或建设工程规划许可证。
以上事实，有租约、补充协议、收据、解除租约通知书及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告叶志坚经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为其放弃质证与抗辩的权利。
关于原告的诉讼主体问题。原告提供了本院的民事调解书，证明原告是案涉铺位的权益享有人，本院对此予以确认，故原告提起本案诉讼，主体适格。
关于案涉铺位租金问题。因原告未能在法定期限内向本院提交涉案房屋的房地产权证或建设工程规划许可证，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本院认定案外人徐智勇与被告签订的《租约》及补充协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告应返还被告押金、被告应返还原告房屋。由于被告的物品已搬离案涉商铺、案涉商铺已返还给原告，故原告请求返还房屋，没有事实依据，本院予以驳回。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条的规定，原告请求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。原告主张被告没有按合同约定支付2014年8月1日起的租金，被告没有提供证据反驳，本院予以采纳。结合物品搬离案涉商铺的时间2014年9月25日，被告应支付给原告的房屋占有使用费计算如下：4500元／月×（1个月＋25天÷30天）=8250元。原告同意将押金与房屋占有使用费9000元进行抵扣，为减少双方当事人讼累，并且原告主张抵扣不影响被告合法权益，本院予以准许。由于双方的租约被认定为无效，原告请求以4500元为本金，从起诉之日起计算利息，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、确认原告邱细萍与被告叶志坚之间签订的《租约》无效；
二、被告叶志坚应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告邱细萍2014年8月1日至2014年9月25日的房屋占有使用费共计8250元（与押金9000元进行抵扣）；
三、驳回原告邱细萍的其他诉讼请求。
本案受理费50元、保全费65元，由被告叶志坚负担。原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 张 利 宝
代理审判员 陈 芹
人民陪审员 赵 亮 明
二〇一五年三月十二日
书 记 员 陈伟�
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结�取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。