安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）淮民一终字第00060号
上诉人（原审被告）：黄侠，女，1965年7月20日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省濉溪县。
上诉人（原审被告）：陈建峰，曾用名陈剑峰，男，1962年7月8日出生，汉族，无固定职业，住址同上。
委托代理人：黄侠，系陈建峰之妻。
上诉人（原审被告）：黄夫亮，男，1987年3月15日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县。
上诉人（原审被告）：沈李杰，女，1987年7月1日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县。
上述二上诉人共同的委托代理人：金绍辉，安徽胜方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵丹，女，1978年8月16日出生，汉族，淮北矿业集团朱庄煤矿四兴公司职工，住安徽省淮北市杜集区。
委托代理人：姬广贤，安徽胜方律师事务所律师。
上诉人黄侠、陈建峰，上诉人黄夫亮、沈李杰因与被上诉人赵丹房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省濉溪县人民法院（2010）濉民一初字第01013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人黄侠，上诉人陈建峰委托代理人黄侠，上诉人黄夫亮、沈李杰共同的委托代理人金绍辉，被上诉人赵丹及其委托代理人姬广贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：黄侠与陈建峰、黄夫亮与沈李杰分别系夫妻关系，黄夫亮系黄侠的侄子。1996年3月31日，淮北市汽车运输总公司与陈建峰签订《联合建房合同书》。双方约定：淮北市汽车运输总公司提供地皮与陈建峰联合建房，双方“三七分成，产权由陈建峰所有，联建商品房两栋，于1996年12月竣工。房屋建成后，房屋产权证记载的产权人是陈建峰。1999年11月25日，黄侠与赵丹签订《商品房售房协议》，黄侠将坐落于振兴市场后商住楼506室出售给赵丹，价款为31000元，并约定如有漏顶由黄侠负责。赵丹分别于1999年12月25日、2000年1月20日、2000年2月2日给付黄侠购房款10000元、18000元、1500元，余款1500元尚未付清，并将该房屋交给赵丹占有使用，但一直没有办理过户。赵丹购买涉案房屋后进行了装修，并居住至2005年，其后又将该房屋租赁给他人居住。黄夫亮曾经陪同陈建峰找赵丹索要余款，赵丹以按合同约定房屋漏雨应由陈建峰负责维修为由拒付。2009年，赵丹向原审法院起诉，要求判令黄侠、陈建峰协助办理房屋产权证，原审法院于2009年9月29日作出判决，认为虽然赵丹与黄侠签订《商品房售房协议》，但该协议所涉房产并未办理产权过户手续，且当时黄侠、陈建峰已将赵丹购买的房屋抵押给濉溪县信用联社城南信用社（简称信用社），正在抵押期间。原审法院认为赵丹在该案中的诉讼请求暂时无法实现，驳回赵丹的起诉。2010年3月24日，陈建峰、黄侠又将涉案房屋以45000元的价格出售给黄夫亮，2010年3月18日，黄夫亮、沈李杰到濉溪县房地产管理局办理了房地产权登记。
赵丹于2010年6月30日诉至原审法院，请求依法确认黄侠、陈建峰与黄夫亮、沈李杰之间于2010年3月24日签订的房屋买卖合同无效。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，不得擅自变更或者解除。本案中，赵丹已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，黄侠、陈建峰予以接受，并将涉案房屋交给赵丹占有使用，其间的房屋买卖合同合法、有效。虽然房屋的转让应当向县级以上的房产管理部门申请房产变更登记，房屋所有权自办理过户登记时转移，但未办理过户登记手续，只能说明涉案房屋的所有权未发生转移，并不影响房屋买卖合同的效力。黄夫亮在明知该房已出售给赵丹的情况下，依然与黄侠、陈建峰发生交易，明显存在恶意串通情况，损害他人利益，故其买卖协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第五十二条第（二）项、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，原审判决：黄侠、陈建峰与黄夫亮、沈李杰之间签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费80元，由黄侠、陈建峰、黄夫亮、沈李杰负担。
宣判后，黄侠、陈建峰，黄夫亮、沈李杰均不服，分别向本院提起上诉。
黄侠、陈建峰上诉称：1、原审期间有证人证言证实，陈建峰曾经找到赵丹要求解除合同并返还房屋。黄夫亮当时在场，故其有理由相信该房已经不属于赵丹所有，黄夫亮的购房行为是在数年之后，并无过错。2、四上诉人之间的行为不损害赵丹的权益。赵丹在购房后未付清购房款且未办理过户手续，同时另案起诉陈建峰要求协助办理过户手续时该房已经设定抵押，赵丹在该案中的诉讼请求被判决驳回，说明其对该房不具有合法权利。3、本案的处理结果直接影响到信用社的权益，应当将信用社追加为第三人。据此，请求二审依法改判驳回赵丹的诉讼请求。
黄夫亮、沈李杰上诉称：因赵丹购房后未全额支付购房款，经催促后仍然拒不履行，陈建峰在此情形下才解除了与其之间的房地产转让关系。黄夫亮夫妻在多年之后合法购买涉案房地产，并非恶意串通。据此，请求二审撤销原判，改判驳回赵丹的诉讼请求。
上述两方上诉人在答辩时均认可对方的上诉意见。
赵丹答辩称：1、四上诉人关系特殊，黄夫亮系黄侠的侄子。赵丹自1999年购买房屋后实际居住至2005年，后将该房出租给他人居住。在此期间，黄夫亮曾经陪同陈建峰向赵丹索要1500元，黄夫亮自己却又于2010年3月24日购买该房，该事实足以说明黄夫亮明知该房存在争议，主观过错明显。2、在没有解除与赵丹之间的房屋买卖合同或者没有取得赵丹同意的情况下，黄侠夫妻与黄夫亮恶意串通的行为明显损害赵丹的利益。3、根据本案案由，信用社不应作为第三人参加诉讼。黄夫亮取得涉案房屋不具有合法性，其明知是非法利益而设定抵押应自行承担责任。同时，该抵押行为是另一法律关系，信用社也没有申请参加诉讼。据此，请求二审维持原判。
各方当事人二审均未向本院提交新证据。
经审理，本院二审查明：原审法院于2009年9月29日作出（2009）濉民一初字第726号民事判决，该案的裁判结果并非是裁定驳回赵丹的起诉，而是判决驳回赵丹的诉讼请求。黄夫亮认可其自2007年初开始经常陪同陈建峰去找赵丹要收回房子，其在2009年5月25日接受调查时自称“一年得去个两三回”，之所以去的原因是陈建峰担心“万一以后有什么争议，让我们给他当个证明人，他以前和别人打过官司，知道得有个证明人”。
除上述事实外，本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方二审的争议焦点是：1、四上诉人之间的房屋买卖合同是否有效；2、原审程序是否合法，是否应当追加信用社为第三人参加诉讼。
关于四上诉人之间的房屋买卖合同是否有效。在涉案房屋上，赵丹基于合法的买卖行为享有合法的民事权利。虽然该房屋没有过户到赵丹名下，且赵丹未付清所约定的全部购房款，但是黄侠、陈建峰与其发生争议应当依法解决。因赵丹所欠付的购房款只是1500元的尾款，在全部购房款中所占比例不到二十分之一，且双方就房屋质量问题存在争议，故黄侠、陈建峰二人主张解除双方合同并收回房屋，不符合解除权行使的约定或者法定条件。黄侠、陈建峰在无权解除合同的情况下又将涉案房屋出卖给黄侠的侄子黄夫亮，黄夫亮明知赵丹在涉案房屋上享有合法权利而执意购买，三人故意损害赵丹权利的恶意明显。四上诉人上诉主张其间的房屋买卖合同应属有效，于法无据，本院不予支持。
关于原审程序是否合法，是否应当追加信用社为第三人参加诉讼。根据物权行为的原因行为与物权设定效力的区分原则，因本案系确认之诉，无论信用社在涉案房屋上抵押权的效力如何，均不影响对本案合同效力的认定。黄侠、陈建峰上诉主张本案应当追加信用社为当事人参加诉讼，以避免损害信用社的权利，是基于其对于法律规定的错误理解，本院亦不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按照一审判决执行；二审案件受理费160元，由黄侠、陈建峰共同负担80元，黄夫亮、沈李杰共同负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 文
审 判 员 张少丽
代理审判员 刘 静
二〇一一年三月十八日
书 记 员 王冬宁
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。