河南省伊川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）伊三民初字第837号
原告李丹华，女，汉族，1984年6月20日生。
委托代理人王书敬，伊川148法律服务所法律工作者。
被告徐五平，女，汉族，1971年12月27日生。
委托代理人石会升，河南诚然律师事务所律师。
原告李丹华诉被告徐五平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李丹华及其委托代理人王书敬，被告徐五平及其委托代理人石会升均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李丹华诉称：原告的母亲在2015年9月份，发现被告想转让商铺，原告通过她母亲与被告多次协商，最终达成共识。被告于2015年10月7日将商铺一次性转让给原告，原告并支付被告转让商铺费29000元，被告给原告打有收据条。当时，原告并不知情，被告在转让商铺时是和房东说过，但没有和房东说加收转让费。问题是在转让商铺期间被告隐瞒了房东多加收转让费，房东发现后，才不让被告转让。原告发现后向被告讨要转让款29000元，被告说行，说你到第二天来把钱给你退了，谁知到第二天，被告却不讲信誉，没有和原告照头，后来再给被告打电话，他总以各种理由推脱不想接原告的电话。这时原告才发现，被告是有意欺骗原告的，故意逃避。原告又多次与被告协商无果。原告无奈，依法提起诉讼，请求依法判令：1、被告偿还欠原告现金29000元；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告徐五平答辩称：一、转让费概念分析：根据约定俗成的商业惯例，新承租人除了缴纳约定的租金之外还需要向上一承租人支付一定的转让费用。我国现有法律尚无针对商铺转让费问题的明确规定，但根据公平合理原则、当事人意思自治原则，收取转让费并不违反法律规定，也不违反风俗良俗。二、转让费合法性分析：答辩人作为承租人收取转让费，考虑以下几个因素：1.有形资产费用，含原租赁房屋的装修、添附的固定物品所含有的价值。因承租人无法将该固定投资收回，且腾出房屋、拆除固定设施后，对固定设施有一定程度的损坏无法弥补。2.无形资产价值，答辩人承租该商铺作为牙科已经多年，作为一家与居民日常生活息息相关的牙科诊所，在附近一致周边商业圈拥有了一批相当稳定的用户，积累了良好的人脉基础，已然形成了一种良好的商业圈。当答辩人转让商铺之后，原有的客源、人脉等必然受到影响，必然造成无形资产价值的损失。3.转让费问题属于私法领域，在私法领域遵循“法无禁止即可为”，无论是转让费的缴纳与否还是数额的确定均是双方在协商一致的基础之上达成的书面协议，并且根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第七条规定“下列情形，不违法法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称的‘交易习惯’（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”答辩人转租房屋收取转让费，并不违反法律、行政法规的强制性规定，当属“交易习惯”范畴。答辩人将房屋转租给原告时既然按照当地交易习惯对转让费作出了约定并已履行完毕，就意味着双方按照合同的约定全面履行了自己的义务，不得反悔。现原告对已支付的29000元转让费反悔，违反了基本的诚信原则，依法不应该得到法律支持。三、公平合理角度的分析：基于商业惯例，在伊川县房屋租赁市场，承租任何一家商铺均需支付给上一承租人一定额度的转让费。转让费是次承租人缴给承租人的弥补承租人转让损失的费用，与房东没有任何关系。房东仍然收取着房屋租金，其利益并没有因为房屋转租而受到任何影响，答辩人收取原告的转让费，并不必经过房东的同意。四、答辩人向原告转租商铺已经取得了房东的同意，且答辩人仍然向房东继续交付着租金，原租赁合同持续有效，原告应当继续履行合同，并向答辩人交付房屋租金。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，答辩人经房东同意将商铺转租给原告，且答辩人一直向房东履行着交付租金的义务，答辩人与房东的租赁合同继续有效。另外，从房东继续收取着答辩人向其缴纳的房屋租金的行为上看，房东是同意将商铺转租给原告的。就像原告在诉状中说的，答辩人在将商铺转租给原告时已经对房东说过，从房东仍然继续收取答辩人交付租金的行为看，充分说明房东是同意答辩人转租房屋的，如果房东不同意转租，就不会收取答辩人向其交付的租金。故，房东作为出租人知道答辩人转租，未提出异议，也未提出解除合同收回房屋的意思表示，仍然收取着租金，充分说明了房东同意答辩人转租。因此，本案29000元转让费产生在答辩人和原告的租赁合同中，该租赁合同与原答辩人和房东的租赁合同是两个相互独立的合同，房东对于答辩人依据转租合同收取原告的29000元转让费无权干涉。综上，答辩人收取的29000元转让费用无论从数额还是从法理分析都具有合理性，应该得到法律的支持。原告要求返还转让费的诉求没有任何事实依据和法律依据，应当予以驳回。
原告李丹华为证明其事实主张，向法庭提交以下证据：证据一、房屋商铺转让收据一份，证明被告收到原告转让商铺的现金29000元；证据二、房屋租赁合同一份，证明被告的丈夫与房东签订的合同，合同内第六款明确规定（乙方）被告不得私自将房屋租赁给第三者（原告），被告已违反合同规定，不应该再转给第三者（原告）。证据三、录音一份，证明房东不让（乙方）及被告私自将房屋租赁给第三者（原告）。证据四、证人证言证明一份，证明房东只需租赁他人无权转让。
被告徐五平质证认为，对证据一转让费收据没有异议，该证据证实了原告将29000元交给被告，也证明了被告将该商铺转租给了原告，要是已经交给原告，双方租赁关系成立。对证据二的真实性无异议，但证明方向有异议，该租赁合同已经失效，原合同的租赁时间是1年，租金是每月200多元，1年后已经失效，之后被告一直承租该房屋，但是权利义务已经改变，房租已变成每月2500元。并且该合同第六条规定不得私自转租给第三人，即便该合同成立，被告也并非私自转租，因为被告的转租是经房东同意的。对证据三从内容上看，并不能够证实被告未经房东同意私自将商铺转租给原告，该录音恰恰能证明房东对被告将房屋转租给原告的事实是知情的，并且并没有明确表示不允许转租的意思表示。对证据四证人应当到庭作证，对证人证言不予采信。并且该证人证言说“我的房子只租不转”，这句话看不出房东不同意转租的意思，被告只是把房屋租给了原告。从字面意思看以看出房东是同意被告转租的。上面写的“其他不管”，意思是同意被告租给原告使用。
被告徐五平为证明其事实主张，向法庭提交以下证据：证据一、房东李仪凤收取被告房租的收据，用以证明被告自2007至今一直向房东缴纳房租，租赁关系一直存在。也可以看出房租是每月2500元，从而看出原告提交的租赁合同是失效合同，该证据也证明被告的反诉请求。证据二、2015年10月14日的通话录音，电话号码是被告丈夫的号码，但接电话的是被告本人。电话的另一方是房东。用于证明经房东同意，被告将涉案房屋转租给原告，被告将房屋转租给原告的时候房东是知情的，房东同意后三方商讨更换门头的事宜，故被告经房东同意转租房屋的行为合法有效。收取转让费也不违反法律规定。证据三、照片三张，用以证明房屋转租之前的现状，因为原告要租该房屋，被告才把照片上显示的机器拆除的。
本院对房东李仪凤所做询问笔录一份，其主要内容为：“原、被告诉争的房屋是我的房子，户主是我丈夫的名字（已故）。我不认识原告，原告的母亲可能认识我，被告是我的租户。原告的“证明”是我出的，是我真实意思表示，“只转不租”的意思是我的房屋由谁租由我直接决定和管理，不允许承租人对外与第三人协商转租或转让，至于房子里是否有设备、能卖多少是他们的事，我不管。我的房子不允许转租和转让，谁租我的房子谁和我签合同，我直接收取房屋和直接管理。被告和我的租赁期到2015年10月底到期，到期后被告又续交一个月，是因为到期之后她没有将钥匙交给我，之后才又给我交了一个月房租。到期后我不同意让原告承租，当时被告徐五平告知我已经找到第三人承租的时候并没有告知我她们之间收取的有转让费，我在原告母亲处知道他们之间存在转让费问题后我向被告核实这个问题后，被告告知我他们之间收了转让费，我就明确告知被告我不同意转租给别人（打电话告知的），然后我就又和原告母亲打电话明确我的意见，不愿意转租给他们。期间我们一起商量过修改门头的事，但那都是在我知道存在转让费之前商量的。我现在的意见就是被告要租就租，不租把钥匙交给我走就行了，至于下一家谁来承租，我来决定，不需要别人搅在中间。再者他们两者说不清楚我也不愿意让他们租了，房子谁租向我交房租就行，租赁事宜与我直接协商，房租和房期都是我决定。”
原告李丹华对李仪凤的询问笔录没有异议。
被告徐五平认为，1、从证据形式看，该证据属于证人证言，根据相关规定，证人应当出庭接受双方当事人的询问，并且本案争议较大，房东是否同意原告继续承租，应当听取房东的意见，本案的关键就在于此，因此李仪凤应当出庭。2、根据证言可以看出，被告将租赁权转让给原告时并没有违反房东的意思，因为房东说“我的房子由谁租有我决定和管理”，三方在商量此事宜时房东是同意的。3、该房屋在2015年10月底房租到期，该纠纷发生在2015年10月初，因此该转租行为是发生在被告租赁期内，得到房东的同意后被告将租赁权转交被原告，因此被告的行为合法有效，并不构成违约。至于房东在询问笔录中说在房租到期后不同意原告承租，原告应当追究房东的责任而不是被告的责任。
经审理查明，2004年3月1日被告徐五平丈夫王党参作为乙方与甲方卢小江（系房东李仪凤丈夫）订立书面房屋租赁合同，约定由乙方承租其位于职工西区四排的两间门面房，双方约定租赁期限为1年，并约定租金、房屋内设施等内容，同时约定：“乙方不得私自将房屋租赁给第三者，否则甲方有权收回房屋。”该租赁合同到期后，双方未再订立书面租赁合同，被告徐五平一直承租该房屋。2015年10月7日，原、被告双方约定将被告徐五平所承租房屋转让给原告李丹华承租，原告向被告支付转让费29000元，被告向原告出具收据一份，内容为：“收据，今收到房屋商铺转让费现金贰万玖仟元整（29000元），徐五平，2015.10.7号。”后原告以房东李仪凤知道收取转让费的情形后，不同意转租为由，诉讼来院，要求被告退换已收取的29000元转让费。被告徐五平当庭提起反诉，但并未向本院缴纳反诉费用。
另查明，被告徐五平于2015年9月1日向房东李仪凤交9月、10月房租5000元，于2015年11月1日向房东李仪凤交11月房租2500元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告徐五平承租出租人李仪凤的房屋，并支付相应租金，其双方租赁合同依法成立。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。被告与出租人曾于2004年3月1日订立过书面租赁合同，但后期租赁期间内未再订立书面租赁合同，被告实际承租至2015年11月，应视为不定期租赁。被告徐五平作为承租人，在租赁期限届满之前，与原告达成口头转租协议，并收取原告转让费29000元。根据相关法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原、被告并未订立书面转租合同，出租人李仪凤亦未出具书面同意的证明，且经本院询问出租人李仪凤，其仍表示对转租不予同意和认可，故原、被告之间达成的口头转租协议应为无效协议。被告徐五平作为租赁关系的承租人，其应向出租人如实告知并取得出租人明确授权后，方可与他人订立转租合同，但其未向出租人告知收取原告李丹华转让费的情形并取得出租人明确书面的认可证明，对造成转租协议无效具有过错。按照相关法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。故被告徐五平依该转租合同收取原告的转让费29000元应予返还。被告徐五平虽提起反诉请求，但却并未交纳反诉费用，故本院对其反诉请求不再予以审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：
被告徐五平于本判决生效后十日内返还原告李丹华转让费29000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，由被告徐五平负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 张 宇
人民陪审员 刘普利
人民陪审员 姜素霞
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 赛 楠