海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终3165号
上诉人（原审原告）：海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心，住所地：海南省海口市龙华区海濂路30号永升华府B1栋一层3号。
负责人：段传佩。
委托诉讼代理人：丁其方，该中心办公室主任。
委托诉讼代理人：范灯辉，广东深天成（文昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温映萍，女，1962年2月17日出生，汉族，住海南省海口市。
原审第三人：海南永升达投资有限公司，住所地：海南省海口市龙舌坡415号省口岸办宿舍楼604房。
法定代表人：林香仁，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：林晓兰，该司职员。
委托诉讼代理人：叶继生，该司职员。
上诉人海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心（以下简称富南物业）因与被上诉人温映萍、原审第三人海南永升达投资有限公司（以下简称永升达公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初1092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人富南物业上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。
事实与理由：原审判决认定上诉人与被上诉人、原审第三人就抵免被上诉人应缴纳的物业费已达成了合意这一事实认定错误，适用法律错误。
一、原审判决根据《违约金补偿确认书》及《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》，认定三方达成合意，上诉人同意抵免被上诉人的物业费这一事实是错误的。1、原审法院依据未生效的《违约金补偿确认书》认定抵免达成合意，属于认定事实错误。《违约金补偿确认书》已经载明”本确认书经各方签字之日起生效（一式三份）”，约定了生效条件，属于附生效条件的合同。本案中，被上诉人提交的《违约金补偿确认书》，上诉人没有签章，因此《违约金补偿确认书》并没有生效。《违约金补偿确认书》不对上诉人发生约束力，三方没有达成抵免物业费的合意。原审判决依据未生效的《违约金补偿确认书》来认定抵免事实成立，认定事实错误。2、原审判决依据《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》认定抵免事实成立，属于认定事实错误。①上诉人与被上诉人只有物业服务合同关系，双方的债权债务产生均基于这个法律关系，上诉人与被上诉人没有发生物业服务质量纠纷，上诉人没有义务免除被上诉人物业费，也不可能主动放弃金额不菲的物业费收缴利益。②原审第三人因所开发的小区逾期交房而承担赔偿违约责任，被上诉人要求原审第三人赔偿，原审第三人为了减轻逾期赔偿责任而与上诉人协商减免物业费，希望上诉人减免被上诉人物业费换取被上诉人放弃维权，由原审第三人来支付该笔物业费（前提是原审第三人付完该笔物业费，上诉人才给业主减免物业费）。但原审第三人一直没有支付该笔物业费给上诉人，原审第三人和上诉人在法律上没有任何关系。③因该小区原来管理混乱，前后换了五个物业主任，物业公章放在小区物业办公室，公章管理也混乱，且物业公司如果要管理好小区则要得到开发商的支持，再加上当时开发商和物业公司关系挺好，故可能当时的物业主任私自盖了这么一份明细表。这么重要并且关系到上诉人切身利益的重要文件，上诉人一直没有，并且在法庭上才见到，可以证明是开发商和上诉人时任主任私自盖章了这么一份没有时间、没有双方公司法人签字的《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》。而该明细表也没有业主的签名，是上诉人和原审第三人拟对部分业主减免物业费而达成的意向，该明细表所述内容只停留在协商层面，没有实际实施，上诉人也没有向被上诉人宣告，也没有向被上诉人送达，即没有向被上诉人作出过免除的意思表示，因此，免除债务未实际发生效力。3、被上诉人与原审第三人恶意串通，私自签订《违约金补偿确认书》，非法处置上诉人对物业费的收缴权利。《违约金补偿确认书》是原审第三人为化解和被上诉人之间逾期交房而产生的违约金矛盾，故意为敷衍被上诉人，单方面向被上诉人承诺制作的，非法处分了上诉人的物业费债权，上诉人不知情也不认可，该《违约金补偿确认书》不对上诉人发生法律效力。
二、原审判决对上诉人管理系统电脑截图、电话录音两份证据的真实性认定错误。被上诉人提供的上诉人管理系统电脑截图并非是真实的，上诉人公司电脑并没有存储，真实性无法核实，原审判决对该证据予以确认是完全错误的。被上诉人所提供的电话录音当事人（石金来）并不是上诉人的公司员工，其是海南富达物业管理有限公司的员工，其对是否存在抵免物业费一事并不知情，其也不能代表上诉人的立场，因此其所说的存在减免物业费事实上是不存在的。综上，《违约金补偿确认书》没有生效，《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》属于上诉人与原审第三人的意向，处于协商阶段，没有向被上诉人作出过抵免意思表示，也未生效。《违约金补偿确认书》和《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》均为合同，属于书证，在性质上属于原始证据、直接证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为认定事实的逻辑起点和基本依据。原审判决根据猜测推定，对上述两份证据进行错误关联，将两份均没有效力的证据强行搭配，而否定直接证据、原始证据，属认定事实程序不当，严重错误。
三、原审判决适用法律错误，上诉人、被上诉人和原审第三人并没有实际达成三方协议，不存在债权人同意抵免债务人物业费的事实。上诉人、被上诉人和原审第三人并没有实际达成三方协议，只是上诉人与作为开发商的原审第三人原有达成三方协议的意向，而开发商资金周转困难，濒临破产，并没有实际将同意代业主缴纳的物业费代交给上诉人，故上诉人也拒绝签署《违约金补偿确认书》，三方抵免物业费的协议并没有成立，因此，不存在债权人同意抵免债务人物业费的事实。事实上，上诉人一直都有向业主主张物业费。原审法院依据《合同法》第一百零五条”债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”的规定，认为上诉人应免除被上诉人的物业费是错误的。
四、原审判决违反公平、公正原则。上诉人是以营利为目的的物业公司，上诉人依法为小区的管理提供物业管理服务，也需要支付保洁人员、保安人员、绿化人员、基础设施维护等管理费用，在没有达成三方协议的情况下，原审判决免除业主3年到5年不等的物业费违反民法的公平、公正原则。
综上，原审判决事实查明错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法判决支持上诉人的上诉请求。
被上诉人温映萍答辩称：一、原审关于上诉人自愿免除被上诉人物业费债务法律事实的认定非常清楚。（一）上诉人免除被上诉人三年物业费有特殊的原因及背景。2013年7月26日，上诉人与原审第三人签订了《前期物业服务合同》，合同第二十二条规定，业主租用的车位，产权人每月享有120元，上诉人收取80元。该条款明确了上诉人所收取业主的停车费中的60%应当转交原审第三人。2013年，被上诉人与原审第三人签订《海口市商品房买卖合同》，购买原审第三人的房产。该合同约定，原审第三人应当于2013年4月30日之前交房；并约定，逾期在90日之内交房，每逾期一天，被上诉人有权要求原审第三人每日按已付房价款的万分之三支付违约金。上述交房期限届满后，因综合验收未能通过等原因，导致开发商未能如期交房。根据合同约定，被上诉人有权通过诉讼方式追究原审第三人的违约责任。原审第三人违约后不久，被上诉人便与其他业主共同维权。正当被上诉人准备提起诉讼的2015年初，上诉人向被上诉人发出关于原审第三人、被上诉人及上诉人三方协议邀请，口头表示希望通过免收包括被上诉人在内的153户业主的物业费的方式作为原审第三人的违约赔偿，并以此协调被上诉人快速收房，否则不允许被上诉人进行装修，其他已经收房的业主则被警告每月只缴纳50元水电的断水断电。（二）上诉人以书面方式明确作出免除被上诉人物业费债务的行为。上诉人、被上诉人、原审第三人三方自愿形成免除被上诉人物业费债务书面协议的具体事实：第一，由上诉人及原审第三人共同起草《违约金补偿确认书》（下称《确认书》），主要内容：经三方协商同意，被上诉人免缴燃气入户初装费3000元，免缴有线电视初装费315元，免缴三年综合物业费（1.5元/平方米/月），自2014年4月1日至2017年3月31日，确认书经各方签字之日起生效（一式三份）。第二，上诉人将空白的《确认书》交由被上诉人签字后再由其统一收回。第三，针对《确认书》中有关抵顶免收物业费的协议内容，上诉人将被上诉人等153户业主均已签名的实际情况进行确认统计，制作《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费明细》（下称《抵物业费明细》）。第四，上诉人将制作好的《抵物业费明细》交由原审第三人核对，经原审第三人核对无异议后，上诉人加盖公章并确认免除物业费的最终名单。第五，上诉人将《抵物业费明细》中已确认免物业费业主个人信息录入物业管理系统，并以此作为免收物业费备忘及提醒（《抵物业费明细》中部分业主的信息被遗忘录入）。第六，上诉人近两年的时间里不再向被上诉人主张物业费，其按《前期物业服务合同》第二十二条规定所收取业主的停车费中的60%也未曾向原审第三人支付。被上诉人自此之后也未就没有按期交房的情况向原审第三人提起违约之诉或开展其他的维权活动。以上，上诉人为便于统一管理而制作《抵物业费明细》的行为已经变更了《确认书》所约定的经各方签字之日起生效的签章规则，因此自上诉人在《抵物业费明细》上加盖上诉人印章之日起，被上诉人、上诉人及原审第三人三方关于免除被上诉人三年物业费的协议即《确认书》立即生效。上诉人据此以三方协议的书面方式明示免除了包括被上诉人在内的153户业主物业费，客观上也从原审第三人处获得了相当于物业费支付的对价。
二、原审法院适用法律并无不当。（一）上诉人免除被上诉人物业费债务、放弃对被上诉人的债权合乎法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百零五条规定：”债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”。结合其他法律规定可得知，债务免除行为属于单方、无因、非要式、无偿行为，即债权人凭单方放弃债权的意思表示便可以免除债务人的债务，该免除行为不需要任何原因及解释，也不需要债务人支付相应的对价。债务免除行为于形式上无论是书面的还是口头的，无论是明示的还是默示的，均可为之。由于债务免除系单独行为，因此自债权人向债务人或其代理人作出意思表示后，即产生债务消灭的法律后果，该行为不得撤回。本案中，上诉人免除被上诉人的物业费债务符合以上法律规定。（二）上诉人无权单方撤销其关于免除被上诉人物业费债务的行为。1、由于债务免除系自债权人向债务人或债务人的代理人作出口头或书面的、明示或默示的意思表示之时即发生法律效力，在没有法律规定或相反约定的情况下，债权人无权单方撤回已经实际发生债务免除法律后果的行为。本案中，在《确认书》已经生效的近两年时间里，上诉人一直未就物业费问题向被上诉人进行过主张。该事实也充分证明上诉人对其免除被上诉人物业费债务的义务已经切实得以履行。2、上诉人无权以原审第三人尚未支付其相应对价为由撤销其对被上诉人的债务承诺。根据《合同法》规定，债务免除是无因及无偿行为，因此，在没有明确债务免除因何失效、在何时失效的情况下，上诉人无权仅凭单方意志撤销已经实际发生法律效力的债务免除行为。
综上所述，上诉人明知不存在被上诉人拖欠其物业费的事实，在毫无法律依据的情况下，无视其已经作出债务免除行为的法律后果，违背诚实守信的原则，向法院隐瞒案件事实，并伪造对被上诉人欠费催缴的证据，企图误导法院作出对其有利的判决，并从中收取其不正当利益。其行为已经严重违反了《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则。上诉人滥用诉权恶意诉讼的行为，客观上严重耗费了被上诉人等诸多永升华府业主的人力物力，在如今法院案多人少的情况下，更是造成了司法资源的极大浪费。为此，原审法院查明事实后，适用关于债务免除的法律规定判决驳回其诉讼请求理据充分，恳请二审法院依法维持原判，驳回上诉人所有的诉讼请求。
原审第三人永升达公司陈述称：同意被上诉人的答辩意见，请求维持原判。
富南物业向原审法院起诉请求：1、判令温映萍向富南物业支付永升华府A2栋1单元1701房物业管理费共计8469元；2、判令温映萍向富南物业支付永升华府A2栋1单元1701房欠滞纳金共计3684元；3、判令由温映萍承担本案全部诉讼费。
原审法院认定事实：2013年11月4日，温映萍与永升达公司签订了《海口市商品房买卖合同》及《海口市商品房买卖合同补充协议》，约定温映萍购买永升达公司位于海口市××区房，面积为188.21平方米，总价款为865766元,并约定永升达公司应在2013年4月30日前交付温映萍使用，合同还约定了永升达公司逾期交房的违约责任等其他内容。
2013年7月26日，永升达公司与海南富南物业有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托海南富南物业有限公司对永升达公司开发的永胜华府小区进行物业管理。
2013年11月4日，温映萍作为永升华府业主与富南物业签订了《前期物业服务管理协议》接受富南物业管理。
2014年4月至2016年9月温映萍应向富南物业支付物业管理费为8469元。
关于存在争议的温映萍、永升达公司、富南物业是否就抵免温映萍2014年4月1日至2019年3月31日物业费已达成了合意的事实问题。
温映萍认为三方已就2014年4月1日至2019年3月31日温映萍物业费抵免达成了合意，提交了《违约金补偿确认书》及《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》、《永升华府缴费通知单》、富南物业管理系统电脑截图、电话录音等证据予以证明。永升达公司认可温映萍、永升达公司、富南物业已就2014年4月1日至2019年3月31日物业费抵免达成了合意的事实，提交了《前期物业合同》、《永升华府物业管理承包经营合同》、《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》、收据及资金往来凭证等证明上述事实。对温映萍、永升达公司提交的《违约金补偿确认书》及《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》、《永升华府缴费通知单》、富南物业管理系统电脑截图、电话录音、《前期物业合同》、《永升华府物业管理承包经营合同》、收据及资金往来凭证等，上述证据之间形成相互印证的证据链，足以证明温映萍、永升达公司、富南物业已就抵免温映萍2014年4月1日至2019年3月31日物业费已达成了合意的事实，原审法院予以采信。
富南物业认为，其未同意对温映萍2014年4月1日至2019年3月31日物业费进行抵免，理由是其未在《违约金补偿确认书》上盖章，该确认书对富南物业不发生法律效力，《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》仅为富南物业拟对部分业主减免物业管理费，但未最终达成三方协议，不能作为富南物业同意减免上述物业管理费的依据。电脑截图无原始凭证不能作为认定事实的依据，电话录音是富南物业公司个别员工对业主作出的答复，不能代表富南物业。永升达公司提交的《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》不能证明三方达成抵免协议的事实，其余证据与上述争议事实没有关联。对富南物业的辩解，其未提供相反的证据证明，且对《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》的盖章认可，其辩解没有事实依据，原审法院不予采信。
原审法院认为：本案争议的焦点是温映萍是否拖欠富南物业物业管理费的问题，则必须查清关于温映萍、永升达公司、富南物业是否就抵免温映萍2014年4月1日至2019年3月31日物业费已达成了合意的事实。温映萍、永升达公司提交的富南物业盖章认可的《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》，标题为”永升华府已签协议抵物业费户业主”，同时该表中明确温映萍应免缴的物业费的年限和总金额等内容与《违约金补偿确认书》内容记载相吻合，再结合温映萍与永升达公司均持有该明细、温映萍提供的富南物业使用的部分电脑收费系统截图上明细表中记载的A1-2-0801业主和B1-1203业主的名下位置处均注明有”免3年3个月”和”免5年”的字样等事实，足以认定温映萍、永升达公司、富南物业就抵免温映萍2014年4月1日至2019年3月31日物业管理费已达成合意。上述行为系各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第一百零五条”债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止。”之规定，富南物业已对温映萍2014年4月1日至2019年3月31日物业管理费予以免除，因此，其主张温映萍向其支付合意免除期间欠缴的物业费及滞纳金的诉请没有事实和法律依据，原审法院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零五条规定，判决如下：驳回海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心的诉讼请求。案件受理费50元，由海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心承担。
二审期间，上诉人富南物业、被上诉人温映萍和原审第三人永升达公司均未提交证据。
二审审理查明：《违约金补偿确认书》与《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》中载明温映萍免缴物业费的期间为2014年4月1日至2017年3月31日。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：公章是公司意思表示外化的标识。富南物业在《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》加盖了该司印章，代表了富南物业对其对外作出的相关意思表示的民事法律行为的确认。加盖了富南物业公章的《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》对其具有法律效力并对其有约束力。富南物业上诉称因该司公章的使用管理存在管理不善的情况，故《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》不对其发生法律效力的理由不成立，本院不予采纳。
从《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》的名称及内容上判断，可认定明细表中所列业主均是已经签订有相关抵免物业费的协议，再由富南公司作出明细表予以汇总，并盖章确认。在富南物业未能提供其他抵免物业费协议的情况下，结合永升达公司的陈述以及永升达公司同样持有《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》的事实，应对盖有永升达公司公章和温映萍署名的《违约金补偿确认书》予以采信。《违约金补偿确认书》和《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》关于温映萍应免缴的物业费的年限和总金额等内容均相互吻合，据此足可认定温映萍、永升达公司和富南物业就抵免温映萍2014年4月1日至2017年3月31日物业管理费已达成合意。原审法院认定温映萍物业费的抵免期间为2014年4月1日至2019年3月31日有误，本院予以纠正。
富南物业上诉称永升达公司未向其支付物业费并据此主张不应减免温映萍的物业费，本院认为，富南公司对其所提出的上述主张，未能提供证据证明三方存在永升达公司应先向富南物业交纳物业费作为减免温映萍物业费的前提条件的约定，故永升达公司是否应向富南物业支付物业费，属于富南物业与永升达公司之间的争议，与本案无关。本院对富南物业此项上诉理由不予采纳。
综上所述，上诉人富南物业的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决虽认定部分事实错误，但适用法律正确，判决结果也并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 曦
审 判 员 张莲凤
审 判 员 黄海鹰
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 段 欣
速 录 员 李 杰
附相关法律条文：
《最高人民法院关于适用
〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......