福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽05民终1428号
上诉人（原审被告）：吴美铭，男，1962年10月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人:蔡林君，福建克帕雷律师事务所律师。
委托诉讼代理人:庄黎强，福建克帕雷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泉州梅峰工贸有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号。
法定代表人：刘慧如，该公司执行董事。
原审被告：刘红姑，女，1965年12月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
原审被告：福建圆商投资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区田安路与宝洲路交叉口灯洲商业城F幢301号。
法定代表人：吴美铭，该公司执行董事兼总经理。
上诉人吴美铭因与被上诉人泉州梅峰工贸有限公司（以下简称梅峰公司）、原审被告刘红姑、福建圆商投资有限公司（以下简称圆商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2016）闽0502民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴美铭的委托诉讼代理人蔡林君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴美铭上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回梅峰公司对吴美铭的诉讼请求；2、对占用费（租金）及违约金的金额予以调整；3、上诉费由梅峰公司承担。事实和理由：吴美铭是圆商公司的法定代表人和实际经营者，其当初是代表公司向梅峰公司租赁厂房及签订合同，双方非常清楚，吴美铭一直是以公司法定代表人身份与梅峰公司交易。梅峰公司后来寄出催缴租金通知书也是指向公司而非吴美铭个人。2014年3月8日，圆商公司曾与梅峰公司签订《厂房租赁合同》，向梅峰公司租赁与诉争租赁厂房相邻的另一厂房，同样是吴美铭与梅峰公司签订的合同，因此，本案吴美铭签订《厂房租赁合同》行为足以构成表见代理行为。圆商公司已在本案中明确表示吴美铭与梅峰公司签约行为是代表公司履行职务行为。合同最后一页附件第7条明确载明：双方代表身份证复印件、双方营业执照复印件等事宜。代表甲方签字的刘永国同样不是租赁主体，甲方是梅峰公司。吴美铭因无力再支付租金，早在2016年4月1日和6月1日就两次向梅峰公司书面提出解除合同，要求归还租赁厂房和办理移交手续，但梅峰公司于2016年6月10日向吴美铭出具《关于厂房租赁合同的回复函》时声称要支付拖欠的租金才能解除合同，拒不与梅峰公司办理厂房移交。根据《合同法》第一百一十九条规定，梅峰公司的行为导致厂房空置、损失扩大，这一时期租金不应由吴美铭承担。何况，吴美铭收到应诉材料后，希望法院尽早办理移交。一审法院于2016年10月20日组织双方现场勘验时，已经明确厂房腾空，只是电梯未年检、部分电灯无法照明以及天花板和玻璃部分破损。梅峰公司以上述理由依然不办理移交，存在明显故意。一审法院将厂房移交时间界定为2017年1月是不妥当的。合同第5条没有约定电梯年检义务归于吴美铭，只是约定年检费用由吴美铭承担，厂房的电梯年检义务不是吴美铭单方行为能够完成的，电梯是梅峰公司安装的，需要梅峰公司的协助才能对电梯进行年检，没有证据证明梅峰公司已经履行了必要的协助义务而是吴美铭有意不对电梯进行年检，此义务全部强加给吴美铭是不合理的。况且，电梯没有年检不是梅峰公司拒不接收房屋的理由，梅峰公司作为业主完全可以自行组织年检再要求吴美铭承担年检费用。合同第3条约定：“厂房附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方有权代为维修，费用由乙方承担”，但梅峰公司利用电梯年检问题拖延移交时间，让吴美铭承担扩大的租金损失。至于房屋部分设施破损问题更不是不予办理移交的理由，没有证据证明破损是吴美铭造成的，梅峰公司在将厂房移交给吴美铭时，对厂房设施的状况并没有逐一登记，而是按现状出租，当时现状是什么样的，应由梅峰公司举证。即使是吴美铭造成的，梅峰公司可以请求赔偿，不能拒不接收房屋。梅峰公司主张的提前解除合同退还宿舍楼的补偿金310500元、滞纳金10362元、因吴美铭违约而没收的保证金10万元，均属于承租人违约所承担的违约金范畴，根据《合同法》及相关司法解释，违约金明显过高，吴美铭请求依法予以调整，尤其是租赁保证金应当抵扣尚欠的租金。
梅峰公司提交书面答辩状称，梅峰公司是与吴美铭个人签订租赁合同。吴美铭系违约方，不享有单方解除权。梅峰公司于2016年6月10日向吴美铭出具《关于厂房租赁合同回复函》，其内容是对吴美铭尚欠租金等费用的结算，体现对吴美铭提出解除合同相关事宜的协商过程，未能证明双方已对解除合同协商一致，吴美铭主张该回复函表示同意解除合同不能成立。梅峰公司认可一审法院认定的以梅峰公司要求解除合同的诉讼该请求到达吴美铭之日作为协议解除日。合同解除后，吴美铭仍应支付租赁期间尚欠的租金、水电费及税款等。吴美铭在合同解除后未能积极履行承租方对厂房回复原状的义务，致使厂房未满足移交条件，吴美铭应承担因此产生的占有使用费。吴美铭主张合同中关于房产税、土地使用税由其负担约定无效没有法律依据。根据合同约定，承租方导致租赁物有不同程度损坏的，应予以赔偿。根据现场勘查情况，租赁厂房存在天花板、窗户玻璃毁损及部分照明无法使用问题，吴美铭在腾空后未对毁损部分进行修缮，梅峰公司接收厂房后自行修缮所产生的费用应由吴美铭承担。合同约定吴美铭支付保证金20万元，吴美铭实际支付10万元，现租赁合同已解除，根据合同第九条第1项约定，如吴美铭拖欠租金满两个月，梅峰公司有权终止合同及没收保证金，一审判决吴美铭已支付保证金10万元归梅峰公司所有，于法有据。请求驳回上诉，维持原判。
梅峰公司向一审法院起诉请求：1.解除梅峰公司、吴美铭签订的厂房租赁合同并判令吴美铭将址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号3#厂房的房屋整幢腾空交付给梅峰公司掌管；2.吴美铭、刘红姑支付拖欠的租金、水电费等各项费用共计898115.61元（其中租金760466.04元、水电费20940.15元（暂计算至7月）、土地使用税41250元、房产税17625.42元、租赁税57834元）及滞纳金10362.66元；3.吴美铭、刘红姑以月租金92232元继续支付自2016年10月1日起至实际交付租赁房屋之日止的租金；4.吴美铭、刘红姑支付拖欠的补偿金310500元；5.吴美铭、刘红姑支付空地清理平整费用15000元；6.吴美铭、刘红姑支付违约金10万元；7.本案诉讼费由吴美铭、刘红姑承担。诉讼过程中，梅峰公司变更第一、二、三项诉讼请求为：1.吴美铭、刘红姑支付拖欠的租金、水电费、税费等各项费用共计1484358.59元（其中租金1263279.2元、水电费33676.67元（暂计算至5月17日）、土地使用税66235元、房产税28301.72元、租赁税92866元）及滞纳金6316.43元；2.吴美铭、刘红姑移交诉争房屋后因修复、维修产生的费用21315元（其中电梯维护年检等10230元、电缆修复费8585元、修缮费2500元）。在法院追加圆商公司为被告参加诉讼后，梅峰公司明确诉讼请求为：1.吴美铭、刘红姑支付拖欠的租金、水电费、税费等各项费用共计1409858.97元（其中租金1263279.2元、水电费33676.67元（计算至5月17日）、土地使用税66235元、房产税46668.1元）及滞纳金6316.43元）；2.吴美铭、刘红姑支付移交诉争房屋后因修复、维修产生的费用21315元（其中电梯维护年检等10230元，电缆修复费8585元，修缮费2500元）;3.吴美铭支付拖欠的补偿金310500元；4.吴美铭、刘红姑支付空地清理平整费用15000元；5.吴美铭、刘红姑支付违约金10万元；6.圆商公司对上述款项承担连带偿还责任；7.本案诉讼费由被告承担。
一审认定事实：梅峰公司是址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号3#厂房及2#宿舍楼的所有权人，3#厂房及2#宿舍楼均有办理房屋所有权证。2014年12月22日，梅峰公司以刘永国的名义作为甲方与吴美铭作为乙方签订1份《租赁合同》，约定：甲方将址在崇益街84号3#厂房整幢5层钢筋砼厂房（10081.2㎡）、2#宿舍楼第一、三、四、五、六层（分别为整层）及第二层的半层（含走廊）（5007.55㎡），总面积为15088.75㎡出租给乙方；租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；乙方应向甲方支付厂房租赁保证金20万元，该笔保证金于租赁期满时，如乙方无违约行为甲方不计任何利息退还给乙方，乙方分期支付保证金，于2015年3月支付一半，于2015年6月支付另一半；租金每平方9元/月，计每月135800元，另外按国家法律法规需向税务机关缴纳的土地使用税、房产税、租赁营业税及其他相关税种均由乙方承担；采用先付后租的方式，即签合同时乙方一次性支付甲方三个月租赁金额407400元，租金每三个月为一期，租金于每期第一个月的前10天交纳当期租金；乙方在租赁前检查甲方厂房，甲方按厂房现状出租，乙方租赁其中厂房及其附属设施（电梯、食堂、宿舍、广场绿化等）如存有损坏或故障时，由乙方承担维修费用；乙方应无条件对该厂房建筑及附属设施进行维护，若乙方在租赁期间维护不力而出现的安全事故均由乙方负责，甲方不负任何责任，若出现自然灾害而损坏，由甲方负责维修，若人为损坏的，由乙方负责自己维修；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方收回厂房时对乙方不做任何补偿；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方有权代为维修，费用由乙方承担；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则应由甲方报请有关部门批准后，方可进行，并由乙方自行负担所有装修或增设附属设施的费用；甲方按现有厂房租给乙方使用，厂房配套有两部载人载货电梯供乙方使用，甲方有义务帮助乙方与奥达电梯公司协调电梯售后服务问题及电梯年检的相关手续，乙方租赁期间，电梯的维护与年检费用由乙方承担；甲方出租时将现有一条电缆提供给乙方使用，乙方需要对该电缆进行维护，乙方租赁期间电缆维护或维修、更换由乙方承担费用；乙方在租赁期间，不得将该厂房转租、分租，如果擅自中途转租转让，则甲方有权单方提前终止合同并不再退还已付的租金和保证金，当乙方违约，本合同即终止；乙方承租者应和入驻该厂房的企业法人为同一人，如企业法人变更需要先征得甲方的书面同意，如果擅自变更，则甲方不再退还租金和保证金，视同转让当乙方违约论；租赁期满后，乙方擅自改变租赁厂房现状甲方可以要求承租人恢复原状或赔偿损失；租赁期满后，甲方如继续出租该厂房时，在同等条件下乙方享有优先权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担；在租赁期间，租赁行为所产生的相关税费由乙方自行申报与缴纳，甲方有义务提供乙方申报税费的相关资料，乙方有义务提供给甲方申报与纳税资料原件存档；甲方负责代乙方缴纳的水费、电费、电梯年检、土地使用税相关费用等，乙方在接到甲方的代缴通知后7天内须向甲方支付代缴费用（各项收费标准：水、电按实际使用量代收代缴，按市物价局定价收取水电费，电梯年检按政府年检标准，乙方每月使用电量补贴0.1元/度给甲方作为电损及配电室维护费用补贴，土地使用税为55000元/年）；本租赁合同中租赁厂房的企业法人作为乙方本合同的担保人，并在本合同中签章承担保证责任；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满一个月，甲方有权增收所欠租金5‰滞纳金，如拖欠租金满两个月，乙方除应如数交齐租金和滞纳金外，甲方有权终止租赁合同及没收承租方已交纳保证金；租赁合同签订后，如乙方入驻该厂房的企业，企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满；租赁期间，如乙方提前终止本合同，则其所缴纳保证金20万元不予退还，作为违约金，如甲方提前终止本合同，则应双倍返还承租方交纳押金，即40万元作为违约金，但因对方违约而终止本合同的，守约方无须承担本条款违约责任；乙方向甲方缴纳保证金及租金，甲方只向乙方开具收据为准。同日，刘永国作为甲方与吴美铭作为乙方签订1份《空地使用申请》，约定：乙方承租期间，向甲方申请3#厂房前面空地由乙方管理，只用于通往3#厂房过道，乙方每月支付1500元租金，每季度4500元，同厂房租金一同支付给甲方；乙方承租合同期间，甲方对空地垃圾进行一次性清理（甲方花15000元请人清理空地垃圾），甲方一次性清理后，乙方管理期间，会对空地进行锄草和垃圾清理及空地清理平整，清理费用由乙方承担。租赁合同签订后，吴美铭支付梅峰公司保证金10万元，梅峰公司依约将租赁厂房交由吴美铭使用。2015年3月30日，刘永国作为甲方与吴美铭作为乙方签订1份《建房申请》，约定：乙方承租期间，向甲方申请在宿舍楼边新建一楼平台，承租合同期到，新建一楼平台与承租物一起退还给甲方，乙方不向甲方收取任何有关新建平台的任何费用。2015年6月17日，刘永国作为甲方与吴美铭作为乙方签订1份《补充协议》，约定：因乙方个人原因需要，原合同中出租物泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号2#宿舍楼第一、三、四、五、六层（分别为整层）每层901.51㎡＋第二层（仅平层含走廊）500㎡，总面积5007.55㎡，于2015年6月1日起乙方不再承租，按现状退还甲方，另有关“建房申请”乙方不再承租该宿舍楼，宿舍楼边新建一楼平台乙方应无条件一起退还给甲方；因乙方违约在先，乙方同意给予甲方一定的经济补偿金418500元整，该补偿金额从6月1日起按13500元/月支付，乙方如提前终止合同，合同终止时乙方应一次性付清余款；原合同租赁的宿舍楼房产税乙方应结算至5月30日止，水电费截至6月7日以实际抄表为准；按合同约定租赁期间需向税务机关缴纳的相关税种税费由乙方承担缴纳，对于原合同2#宿舍楼乙方只申报房产税，该房产税甲方已申报缴纳，3#厂房乙方应按实际租赁面积申报租赁税；其他均按原合同条款执行，本协议为租赁合同不可分割的组成部分，除本协议中明确所做修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。2015年6月1日起，租赁厂房减少为3#厂房整幢5层钢筋砼厂房（10081.2㎡）及3#厂房前面空地。2015年6月22日，为申报租赁税，吴美铭以承租方的名义向梅峰公司出具1份《关于租赁税申报信息确认单》，并以梅峰公司为甲方、吴美铭为乙方签订1份用于申报租赁税的《厂房租赁合同》。截至2015年12月份，吴美铭就其与梅峰公司之间因租赁合同产生的租金、水电费、税费等各项费用均已付讫。2016年1月起，吴美铭未能按时支付租金等费用。2016年4月15日，梅峰公司对租金等各项费用进行对账，并向吴美铭出具1份《对账单》，载明：吴美铭尚欠以下款项未付：2016年1月1日至3月31日租金（3#厂房）207074.04元、合同保证金10万元、2016年2月1日至2月28日补偿金（2#宿舍）13500元、2015年12月水电费5125.46元、代缴未申报部分2016年1月至3月房产税5875.14元、2016年1月水电费4427.04元、2016年3月1日至3月31日补偿金（2#宿舍）13500元、16年上半年土地使用税27500元、2016年2月水电费3892.39元、2016年4月1日至4月30日补偿金（2#宿舍）13500元、2016年4月至6月未申报租赁部分房产税5875.14元、2016年4月1日至6月30日租金（3#厂房）272196元、2016年4月1日至6月30日空地租金4500元，合计676965.21元。吴美铭在落款的核对人处签名捺印。2016年6月1日，吴美铭向梅峰公司出具1份《通知函》，称：其向梅峰公司租赁位于崇益街84号3#厂房和2#宿舍，作为仓库物流使用，租赁期到2017年12月31日止，因其本人需求，无法继续租用此仓库，现以书面形式向梅峰公司提出解除租赁合同，望退还合同保证金，其他未尽事宜，双方协商处理。2016年6月10日，梅峰公司向吴美铭出具1份《关于厂房租赁合同回复函》，回复称：吴美铭尚欠以下款项未支付：2016年1月1日至6月30日租金（3#厂房）479270.04元、2016年4月1日至6月30日空地租金4500元、2016年2月1日至6月30日补偿金（2#宿舍）67500元、2015年12月水电费5125.46元、2016年1月水电费4427.04元、2016年2月水电费3892.39元、2016年3月水电费3794元、2016年4月水电费1064.15元、2016年1月至6月土地使用税27500元、2016年1月至6月未申报租赁部分房产税11750.28元、合同保证金10万元、2016年1月至6月应申报租赁缴纳的租赁税38556元，2#宿舍楼租赁违约补偿金余款243000元，合计990379.36元（5月、6月水电费另计），请明确回复支付时间；3#厂房前面空地应按约定进行锄草、垃圾清理后归还；租赁厂房需要恢复原状、环境卫生设施需要清理干净的，应清理恢复后，明确验收时间。后因吴美铭未能支付尚欠租金，且双方就解除租赁合同相关事宜未能协商解决，梅峰公司遂于2016年7月18日向法院提起诉讼，要求解除租赁合同。吴美铭对解除租赁合同没有异议，并申请移交租赁厂房。2016年10月20日法院组织双方对3#厂房进行现场勘查，确认现场情况为：3#厂房已经全部腾空，有垃圾未清理；两部电梯尚未年检；部分电灯无法照明，三相电缆未检测；玻璃窗、天花板有部分损坏等，梅峰公司以租赁厂房存在上述情况为由，不予接收租赁厂房。2017年3月14日，在法院主持下，吴美铭将3#厂房的钥匙移交给梅峰公司。根据水电表读数，3#厂房2016年5月产生电费881.49元后直至2017年4月未再产生电费，2016年3月份产生水费925.2元后直至2017年4月未再产生水费。梅峰公司接收吴美铭移交的钥匙后对租赁厂房进行修复、维修，支出修复电缆费8585元、修缮费2500元、电梯配件费6900元、电梯维护保养费1800元、电梯监督员培训费400元、特种设备作业人员理论考试收费50元、电梯检验费1080元，合计21315元。诉讼过程中，梅峰公司申请财产保全，法院于2016年8月10日作出（2016）闽0502民初1805号民事裁定，裁定：一、冻结办理梅峰公司名下址在丰泽区北峰开元工业区丰惠B路梅峰公司厂房的交易过户与抵押等权属登记手续，期限为三年；二、冻结办理吴美铭名下址在丰泽区田安路与宝洲路交叉口灯洲商业城F幢301室房屋及E幢128号储藏间的交易过户与抵押等权属登记手续，期限为三年；三、冻结办理刘红姑名下址在丰泽区坪山路中段西侧铭人世家2#楼703室房产的交易过户与抵押等权属登记手续，期限为三年。
一审法院认为：梅峰公司系租赁厂房的所有权人，与吴美铭签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性或禁止性规定，合法有效。合同约定，若吴美铭拖欠租金满两个月，梅峰公司有权终止租赁合同。现吴美铭拖欠租金已远超两个月，梅峰公司有权单方解除租赁合同。吴美铭主张其于2016年6月1日有通知梅峰公司解除租赁合同，但吴美铭拖欠租金等费用，系违约方，不享有单方解除权，其认为解除租赁合同的通知到达梅峰公司时租赁合同就已解除，于法有悖，法院不予采纳。至于梅峰公司于2016年6月10日向吴美铭出具的《关于厂房租赁合同回复函》，其内容是对吴美铭尚欠租金等费用的结算，体现了对吴美铭提出的解除租赁合同相关事宜的协商过程，未能证明双方已对解除租赁合同协商一致，吴美铭主张梅峰公司出具该回复函表示同意解除租赁合同，法院不予采纳。关于租赁合同解除时间，现无证据证明梅峰公司于诉讼之前以通知等方式行使单方解除权，故法院以梅峰公司要求解除合同的诉讼请求到达吴美铭之日作为协议解除日，吴美铭于2016年9月29日收到梅峰公司提出的解除租赁合同的诉讼请求，故2016年9月29日为租赁合同解除日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案租赁合同解除后，吴美铭仍应支付租赁期间内尚欠的租金、水电费及税款等费用。关于尚欠的租金等费用的具体数额，自2015年6月1日起吴美铭实际承租场所为3#厂房整幢5层钢筋砼厂房（10081.2㎡）及3#厂房前面空地，依照租赁合同及补充协议的约定，吴美铭每月应支付厂房租金90730.8元（10081.2㎡×9元/㎡）、空地租金1500元、土地使用税4583.3元、房产税1958.38元及实际水电费。此外，吴美铭还应向梅峰公司支付提前终止2#宿舍楼租赁合同的经济补偿金418500元，其已支付108000元，尚欠310500元未支付。2016年4月15日双方有对部分期间的款项进行对账，2016年6月10日梅峰公司向吴美铭出具的《关于厂房租赁合同回复函》，对截至2016年6月30日的租金、土地使用税、房产税及截至2016年4月的水电费等费用进行结算，吴美铭对此未提出异议，法院予以确认。结合双方对账及梅峰公司的回复函确认的内容，截至租赁合同解除日即2016年9月29日，吴美铭尚欠租金（包括空地租金）760462.44元（479270.04元+90730.8元/月×3个月+4500元+1500元/月×3个月）、经济补偿金310500元（67500元+243000元）、土地使用税41249.9元（27500元+4583.3元/月×3个月）、房产税17625.42元（11750.28元+1958.38元/月×3个月）、水电费25029.73元（18303.04元+881.49元+41元/天×120天+925.2元）。吴美铭辩称租赁合同中关于房产税、土地使用税由其负担的约定无效，没有法律依据，法院不予采纳。租赁期间，吴美铭以租赁合同关系按每月1958.38元申报房产税，梅峰公司主张2016年1月起的房产税应按照房产证面积来计算，没有依据，法院不予采纳。梅峰公司要求的租赁期间的租金、水电费、土地使用税、房产税，超过法院依法核对部分，没有事实及法律依据，法院不予支持。梅峰公司还要求吴美铭支付超过租赁期间的土地使用税、房产税，没有合同依据，法院不予支持。合同解除后，承租方应将租赁厂房腾空移交给出租方，未及时移交的，出租方有权要求承租方支付占有使用费。在符合移交条件的情况下，出租方应当及时接收租赁厂房并采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案租赁合同于2016年9月29日解除后，租赁厂房尚需修复、清理。2016年10月20日经法院现场勘查，确认租赁厂房已经腾空，但尚存在电梯未年检、电缆未检测、垃圾未清理、部分玻璃和天花板有毁损等情况。鉴于吴美铭在租赁合同解除后未能积极履行承租方对租赁厂房恢复原状的义务，致使租赁厂房未满足移交条件，吴美铭应承担因此产生的占有使用费。至于计算占有使用费的截止时间，法院认为，在本案租赁合同已经解除、承租人吴美铭已腾空并多次要求移交，且租赁厂房虽存在部分需整改的问题，但并不影响接收的情况下，梅峰公司作为租赁厂房的所有权人，有义务积极配合接收租赁厂房，并对租赁厂房进行维护，其以电梯未年检、部分毁损未修复为由拒不接收租赁厂房，系怠于行使作为自有财产所有权人的权利和义务，应自行承担相应的法律后果。法院于2017年1月11日明确要求梅峰公司自行对电梯进行安全员培训等年检事宜，吴美铭亦明确要求移交租赁厂房，梅峰公司拒不接收租赁厂房所产生的扩大损失应由其负担。故综合考虑租赁厂房状态、承租方对租赁厂房的修复义务、出租方对租赁厂房的管理义务等因素，法院酌定以2017年1月11日为节点，自2016年9月30日至2017年1月11日期间产生的占有使用费由吴美铭负担，吴美铭应按租金标准支付厂房占有使用费311509.08元（90730.8元/月÷30天×103天），此期间以后的损失应由梅峰公司自行承担。根据租赁合同的约定，承租方导致租赁物有不同程度损坏的，应予以赔偿。根据租赁厂房的现场勘查情况，租赁厂房存在天花板、窗户玻璃毁损及部分照明无法使用的问题，吴美铭在腾空租赁厂房后未对毁损部分进行修缮，梅峰公司接收租赁厂房后自行修缮所产生的费用，应由吴美铭承担。梅峰公司要求吴美铭赔偿其修缮费2500元、修复电缆费8585元，本院予以支持。关于梅峰公司因维护、保养电梯所支出的费用，法院认为，根据租赁合同的约定，租赁期间电梯的维护与年检费用应由承租方承担。吴美铭在租赁合同解除前未持续对电梯进行维护、保养，梅峰公司在接收租赁厂房后自行维护、保养所产生的费用，应由吴美铭负担。梅峰公司要求吴美铭赔偿电梯维护保养费1800元、电梯配件费6900元，法院予以支持。至于梅峰公司主张的电梯监督员培训费400元、特种设备作业人员理论考试收费50元、电梯检验费1080元，属于其作为电梯所有权人应自行负担的部分，其要求吴美铭承担该部分款项，法院不予支持。关于梅峰公司主张的空地清理平整费用，法院认为，根据《空地使用申请》的约定，吴美铭承租期间，以每月1500元承租3#厂房前面空地用于过道，承租期间空地的清理费用由吴美铭自行承担。现租赁合同已解除，梅峰公司接收该空地后自行清理平整所产生的费用，应由其自行负担，其要求吴美铭赔偿该费用，本院不予支持。吴美铭在租赁期间在2#宿舍楼边新建一楼平台，根据双方于2016年6月17日签订的《补充协议》的约定，该平台已随2#宿舍楼一起无条件退还给梅峰公司。现吴美铭要求梅峰公司赔偿该平台的部分残值，与约定不符，法院不予准许。关于梅峰公司主张的违约责任，依据租赁合同第九条第1项的约定，吴美铭拖欠房租等费用满一个月，梅峰公司有权增收所欠租金5‰的滞纳金，该约定实质是对违约金的约定。租赁合同于2016年9月29日解除，吴美铭尚拖欠租金760462.44元，应依约支付违约金3802.3元（760462.44元×5‰）。梅峰公司还要求吴美铭缴纳另一半保证金10万元作为违约金，法院认为，租赁合同约定吴美铭应支付保证金20万元，吴美铭实际支付保证金10万元，现租赁合同已解除，梅峰公司要求吴美铭缴纳另一半保证金10万元，没有依据，法院不予支持。至于吴美铭已经缴纳的保证金10万元，根据租赁合同第九条第1项约定，如吴美铭拖欠租金满两个月，梅峰公司有权终止租赁合同及没收承租方已交纳保证金，故梅峰公司主张吴美铭已支付的保证金10万元归其所有，法院予以支持。综上，吴美铭应支付梅峰公司如下款项：租金（包括空地租金）760462.44元、占有使用费311509.08元、经济补偿金310500元、土地使用税41249.9元、房产税17625.42元、水电费25029.73元、修缮费2500元、修复电缆费8585元，电梯维护保养费1800元、电梯配件费6900元、违约金3802.3元。吴美铭与刘红姑虽然系夫妻关系，但吴美铭所负上述债务是基于其与梅峰公司之间的租赁合同关系产生的，梅峰公司亦未提供证据证明吴美铭与刘红姑系共同承租，故根据合同相对性原则，对于梅峰公司要求刘红姑共同支付租金等款项的诉讼请求，法院不予支持。现无证据证明圆商公司对吴美铭的上述债务承担担保责任，梅峰公司要求圆商公司承担连带偿还责任，法院不予支持。圆商公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、梅峰公司与吴美铭于2014年12月22日签订的《厂房租赁合同》及2015年6月17日签订的《厂房租赁合同补充协议》于2016年9月29日解除；二、吴美铭应于本判决生效之日起30日内向梅峰公司支付以下款项：租金（包括空地租金）760462.44元、占有使用费311509.08元、经济补偿金310500元、土地使用税41249.9元、房产税17625.42元、水电费25029.73元、修缮费2500元、修复电缆费8585元、电梯维护保养费1800元、电梯配件费6900元、违约金3802.3元，合计1489963.87元；三、吴美铭已支付给梅峰公司的保证金10万元归梅峰公司所有；四、驳回梅峰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21567元，由梅峰公司负担4318元，由吴美铭负担17249元；财产保全申请费5000元，由吴美铭负担。
二审期间，吴美铭对一审判决查明的事实不持异议，本院予以确认。
本案二审争议的焦点为：吴美铭是否为租赁合同的主体；吴美铭是否要承担2016年6月1日起的租金和占用费；违约金是否应当调整。
本院认为，涉案《厂房租赁合同》甲方签名是刘永国，乙方签名是吴美铭，诉讼中，梅峰公司与吴美铭均确认刘永国代表梅峰公司，对此，予以认定。吴美铭虽然主张自己是以圆商公司法定代表人身份代表圆商公司签订合同，但梅峰公司不认可，且《〈厂房租赁合同〉补充协议》载明“因乙方个人原因需要……于2015年6月1日起乙方不再承租”，2016年6月1日吴美铭向梅峰公司发出的《通知函》体现“本人……现因本人需求，无法继续租用此仓库。……本人：吴美铭”，以及梅峰公司于2016年6月10日发出的《关于〈厂房租赁合同〉回复函》也是向吴美铭个人发出的，因此，可以认定租赁合同的签订、履行过程中，吴美铭是以个人名义进行的，梅峰公司对此也认可。因此，对吴美铭上诉主张自己代表圆商公司签订履行租赁合同，本院不予支持。吴美铭于2016年6月1日向梅峰公司发出《通知函》，要求解除合同，但梅峰公司对此回复《关于〈厂房租赁合同〉回复函》，并未表示同意，而是提出吴美铭要按合同约定恢复原状后再验收。因此，梅峰公司与吴美铭之间没有对合同解除达成一致意见。由于吴美铭拖欠租金，梅峰公司向一审法院提起诉讼，请求解除合同，一审法院于2016年9月29日向吴美铭送达诉状副本等应诉材料，吴美铭对梅峰公司解除合同不持异议，一审法院据此认定租赁合同于2016年9月29日解除，是正确的。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。”，第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，根据一审法院于2016年10月20日进行勘验的情况，租赁厂房虽已经腾空，但存在电梯未年检、电缆未检测、垃圾未清理、部分玻璃和天花板毁损等，即吴美铭在租赁合同解除后未采取积极措施将租赁厂房恢复原状，导致梅峰公司拒不接收，对此负有责任。后一审法院于2017年1月11日明确要求梅峰公司接收租赁厂房，并以此时间为节点，酌定吴美铭应负担自2016年9月30日起至2017年1月11日止的占有厂房使用费，并无不当。关于违约金，吴美铭主张2#楼宿舍楼补偿金310500元、滞纳金10362元和保证金10万元均属于违约所承担的违约金范畴，但2#宿舍楼补偿金310500元系在《厂房租赁合同》履行过程中，因吴美铭对部分租赁物即2#宿舍楼不再承租而自愿给予梅峰公司的经济补偿金；而一审判决吴美铭支付梅峰公司违约金3802.3元和保证金10万元归梅峰公司所有是根据《厂房租赁合同》第九条约定：“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满一个月，甲方有权增收所欠租金5‰滞纳金，如拖欠租金满两个月，乙方除应如数交齐租金和滞纳金外，甲方有权终止租赁合同及没收承租方已交纳保证金”，因此，经济补偿金、滞纳金和保证金是针对不同时间段的不同违约事实，由当事人自愿承担和法院判决承担的，不存在明显过高情形。
综上，吴美铭的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21567元，由上诉人吴美铭负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄海清
审判员 王一平
审判员 陈美雅
二〇一八年五月七日
书记员 庄晓思
一、适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。