江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第5504号
上诉人（原审被告）曾蓓。
委托代理人葛一支。
被上诉人（原审原告）王冬梅。
委托代理人ＸＸ。
原审被告许先蕊。
原审被告陈修银。
原审第三人姚锋。
上诉人曾蓓与被上诉人王冬梅、原审被告许先蕊、陈修银，原审第三人姚锋申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人曾蓓及其委托代理人葛一支，被上诉人王冬梅的委托代理人ＸＸ，原审被告陈修银，原审第三人姚锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：
2010年8月2日，许先蕊、陈修银原女婿陆立强向姚锋出具了30万元收据，注明收款事由为巨融国际豪园8号楼1单元202室购房款、车库款、装修工程款。2010年11月30日，许先蕊与姚锋签订《房屋买卖协议》，将其所有的位于新沂市巨融国际豪园8号楼1单元202室房屋转让给姚锋，协议载明了此前陆立强所收的30万元款项系购房款，同时约定房屋银行按揭贷款由姚锋偿还。
庭审中，曾蓓向法庭提供《房屋买卖协议》一份，该协议显示的签订日期为2011年4月2日；卖方为姚锋，买方为曾蓓；合同第一条约定涉案房屋卖与曾蓓对象王爱山；该房屋总价款为30万元，不包括银行按揭贷款21.5万元，按揭贷款由买方偿还等。曾蓓及姚锋在合同上签名。2011年9月3日，曾蓓以自己的名义交纳了涉案房屋自2011年6月1日至2012年5月31日期间的公共水电费及物业费。2013年1月28日，曾蓓与王爱山经法院主持调解离婚，协议约定涉案房屋归曾蓓所有，银行按揭贷款由曾蓓偿还。此后，银行按揭贷款一直由曾蓓偿还。
因王冬梅与许先蕊、陈修银民间借贷纠纷，法院依王冬梅的申请于2011年11月29日作出（2011）新民诉保字第0751号民事裁定，将涉案房屋予以查封。2013年11月5日，法院作出（2013）新执字第0550号执行裁定，对涉案房屋续行查封。曾蓓提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封并中止执行。法院经听证审查后，于2014年8月7日作出（2014）新执异字第00048号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。王冬梅不服该裁定，遂在法定期限内提起本案诉讼。
另查明，诉讼过程中，王冬梅书面更正诉讼请求为对位于新沂市巨融国际豪园8号楼1单元202室房屋进行执行；法院在开庭前已将王冬梅提交的更正诉讼请求申请书送达三被告及第三人。
一审法院经审理认为：
基于法律行为转让不动产物权，经依法登记的，发生法律效力；未经登记的，不发生效力。位于新沂市巨融国际8-1-202室的涉案房屋仍登记在许先蕊名下，各方当事人均没有就涉案房屋办理房屋所有权转移登记手续，曾蓓及姚锋均未取得所有权，其依法仅享有债权。
曾蓓以其购买涉案房屋为由请求排除强制执行，在其不享有所有权及其他物权的情况下，就要判断其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案中，曾蓓的购房行为同时具备以下四个条件时，方可对涉案房屋享有阻却执行的民事权益：1.在涉案房屋被查封前，已经签订合法有效的书面买卖合同；2.在涉案房屋被查封前，已经支付全部价款；3.在涉案房屋被查封前，已经合法占有房屋；4.非因自身原因未办理房屋所有权转移登记手续。
围绕其主张，曾蓓向法庭提交了与第三人姚锋签订的房屋买卖合同，但从该合同本身看，合同约定的买方为曾蓓，在合同第一条又约定涉案房屋卖与曾蓓对象王爱山，落款处的买方由曾蓓签名；曾蓓始终未能向法庭提供姚锋出具的购房款收条；姚锋未有出庭对该合同发表质证意见。该买卖合同的真实性尚无法予以确认。此外，即使曾蓓与姚锋所签合同真实合法有效且支付30万元购房款属实，但双方关于由曾蓓承担下余银行按揭贷款的约定也不能视为曾蓓已付清全部购房款。综上，曾蓓对涉案房屋不享有排除执行的民事权益。依照依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：准予对位于新沂市巨融国际豪园8号楼1单元202室房屋的执行。案件受理费80元，由曾蓓负担（王冬梅已预交，曾蓓应负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内支付给王冬梅）。
上诉人曾蓓不服上述民事判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决并依法予以改判。事实和理由如下：1、被上诉人未在法定期限内针对位于“新沂市新安街道巨融国际豪园8号楼1单元202室”提起执行异议之诉，而是在原审诉状中主张对位于“新沂市新安街道富达苑2号楼3单元501室”继续执行。后被上诉人于2015年1月7日更正诉讼请求系撤销原诉，原审法院继续审理存在程序违法且实际损害了上诉人的合法权益。2、原审被告陈修银在庭审中明确表示涉案房屋虽然登记在许先蕊名下，但涉案房屋是其女儿、女婿出资购买，许先蕊并非涉案房屋的实际产权人，故涉案房屋不应作为许先蕊的个人财产加以执行。3、涉案房屋（新沂市巨融国际8-1-202）在法院查封之前已经由上诉人曾蓓通过购买的方式实际占有、使用，并经新沂市人民法院（2013）新民调初字第0020号民事调解书予以确认，该调解书具有法律效力，上诉人正是基于生效的法律文书实际占有涉案房屋并一直偿还按揭贷款。4、上诉人系从第三人姚锋处购买涉案房屋，依据合同相对性原则，房屋买卖合同形成的债权债务只能约束合同当事人，上诉人与第三人之间进行涉案房屋买卖，并非直接从被执行人许先蕊处购买涉案房屋，上诉人曾蓓没有向被执行人许先蕊支付房屋价款的义务。
被上诉人王冬梅答辩称：1、一审法院审理事实清楚，程序合法。因被上诉人与两原审被告民间借贷纠纷，法院于2011年11月29日作出了（2011）新民诉保字第0751号民事裁定，将涉案房屋查封。2013年11月5日，法院作出（2013）新执字第0550号执行裁定，对涉案房屋续行查封。上诉人提出执行异议，法院经听证审查后，中止对涉案房屋执行。被上诉人不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。诉讼过程中，被上诉人由于笔误将涉案房屋地址写错，书面更正诉讼请求。2、一审法院适用法律正确，依据物权法规定，基于法律行为转让不动产物权，经依法登记的，发生法律效力，未经登记的，不发生法律效力，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，一审人民法院驳回上诉人的起诉，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告陈修银答辩称：涉案房屋是原审被告女儿陈思宇和女婿陆立强在婚姻存续期间开装潢公司的时候，与巨融开发商协议购买的五套房屋，用作装样板房出售，其中有两套房屋登记在两原审被告的名下，和开发商协议两年后可以自行出售，两年后陆立强将房屋出售，因为涉案房屋登记在两原审被告名下，买卖合同是两原审被告所签，且签的时候是空白合同，但是钱不是两原审被告收的，两原审被告也不知道房屋卖给谁，后来才知道卖给姚峰。
原审被告许先蕊向法庭提交书面答辩意见：该房屋系陆立强出资购买但登记在许先蕊名下，后陆立强将该房屋卖给了姚锋并收取了购房款，陆立强收取姚锋购房款后需要签订房屋买卖合同，因该房屋登记在许先蕊名下，就以许先蕊名义与姚锋签订了房屋买卖合同，许先蕊能够证明陆立强与姚锋之间是真实的房屋买卖关系。
第三人姚锋答辩称：当时通过朋友介绍认识陆立强，其说装修公司有房子卖，然后我就去看了样板房，我们谈的价格是加上装修费共计32万多，最后商定价格是30万，装修费23万，分期七万，一共收了我30万。我付清钱之后，就让陆立强跟我签合同，当时分期不能过户，后来我让陆立强跟我签了一份合同，他说这不是他名字是他岳母的名字，所以拖了一段时间才和我签，后来我见到原审被告许先蕊才签的合同，钱是陆立强收的，其跟我说这个房子是用原审被告许先蕊名字买的。后来过了一段时间我朋友王爱山和上诉人问我手中有无房子，就把这个房子卖给她了，后来的事我就不知道了。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、一审法院是否存在程序违法的情形。2、上诉人对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，第一、关于一审法院是否存在程序违法情形的问题。被上诉人系对一审法院（2014）新执异字第00048号执行裁定书不服提起的申请执行人执行异议之诉，该裁定涉及的房屋为新沂市新安街道巨融国际豪园8号楼1单元202室，虽然被上诉人在诉状中要求执行的房屋为新沂市新安街道富达苑2号楼3单元501室，但是其在诉状中已载明系对一审法院（2014）新执异字第00048号执行裁定书不服，且后又向一审法院提交了更正诉讼请求的申请，请求法院对新沂市新安街道巨融国际豪园8号楼1单元202室的房屋继续执行，被上诉人的起诉并未超过法定的期限，原审法院予以审理并无不当，上诉人关于一审法院程序违法的主张不成立。
第二、关于上诉人对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”出卖人擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给买受人，不通过银行与开发商，双方约定由买受人直接将首付款支付给出卖人，并由买受人以出卖人名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至贷款还清后再办理产权更名手续。该房屋转让合同中，买受人的付款相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代出卖人分期偿还银行贷款，只有贷款还清完毕后，方能认定买受人已经付清全部购房款。本案中，银行按揭部分的法定还款义务人仍为许先蕊，曾蓓以许先蕊的名义代偿银行贷款，只是基于曾蓓与姚锋的房屋转让合同关系而分期支付给许先蕊的对价，因此，在该贷款清偿完毕之前，不能视为其已经付清了二手房买卖合同中的全部价款。故，曾蓓与姚锋约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定曾蓓已经付清全部购房款，其要求停止执行涉案房屋的请求不符合法律规定的条件，不应得到支持。
综上，上诉人曾蓓的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人曾蓓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 苗 鑫