广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2434号
上诉人（原审原告）：黄利强，男，1970年12月10日出生，汉族，住广东省五华县。
委托代理人：许俭希，广东卓信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗雪君，女，1968年7月5日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。
委托代理人：蒋正军，广东比拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张文生，男，1969年6月2日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。
上诉人黄利强、罗雪君与被上诉人张文生因宅基地房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民三初字第535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年12月12日，黄利强（乙方、买方）与罗雪君、张文生（甲方、卖方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、买卖的房屋坐落在广州市白云区岭头公司茅坦村，混合结构，建筑面积250平方米；二、买卖的房屋总价为93000元，并一致同意在办好见证后一天内一次性付清全部房款；三、甲方保证在2002年12月12日前将房屋交付乙方使用，乙方付清房款后产权归乙方所有，甲方必须保证协助乙方办理房屋产权变更登记手续，所需费用由乙方支付。合同签订后，黄利强支付罗雪君、张文生房款93000元。
2002年12月，黄利强（买楼人）与罗雪君、张文生（转卖楼人）签订《楼房转卖证明书》，约定：罗雪君、张文生将自己名下茅坦村地皮壹佰平方，已兴建一层楼房【楼建地（罗）字第001841号】转卖给黄利强（包括门口原水圳坜已兴建水泥桥屋楼房前后填土方余地等一切费用款）共九万三千元；今后政府征收开发拆楼（包括修建公路征收）等一切赔偿款属黄利强所有。
2006年3月23日，黄利强与罗雪君、张文生签订《声明书》，载明：“根据双方签订的《房屋买卖协议》见证书，位于广州市萝岗岭头茅坦西街9号房屋，其房屋的所有权、使用权、财产权现永久性属于黄利强所有，现因政府征收土地，修建公路，要拆除此房屋，其房屋的一切拆迁补偿事宜，由黄利强直接办理。”
2006年6月6日，黄利强作为丙方（罗雪君）的签约代表与甲方（广州开发区土地开发建设中心）、乙方（广州东进新区开发有限公司）签订《房屋临迁补偿协议》，载明：“搬迁项目为‘永和永顺大道西段（岭头至广汕路）道路改造工程拆迁房屋’。为实施省道永顺大道的扩宽工程，甲方委托乙方对茅坦西街9号罗雪君的房屋拆迁补偿安置等事宜进行协商。丙方提供（房产证）宅基地证，批准建筑面积为250㎡，乙方委托测绘建筑面积为104.45㎡。”协议中另约定了房屋拆迁的补偿方式。黄利强在协议签订后领取了如下款项：1.房屋补偿款112433元（房屋补偿金88260元、房屋附属物补偿金24173元）；2.单程搬家补助费2500元；3.临迁费129726.9元（至2012年3月）；黄利强还领取“购买土地的费用”10000元。另黄利强于2007年1月9日因签订《附属物拆除补偿协议》领取“附属物拆除补偿金”6647元。上述共计261306.9元。
2011年6月8日，罗雪君（丙方）与广州市萝岗区拆迁管理办公室（甲方）、广州东进新区开发有限公司（乙方）签订《房屋临迁补偿补充协议》，约定：甲方按照《广州市国营黄陂农工商联合公司、广州市国营岭头农工商联合公司范围内房屋拆迁补偿安置实施方案》对丙方原址房屋拆迁补偿安置标准予以调整，其中合法临迁费的面积由原104.45平方米调增至240平方米，另增加了其他补偿。罗雪君在签订该补充协议后领取了如下款项：1.宅基地土地使用权区位价补偿288000元；2.增加搬家补助费500元；3.临迁费差价78077元（该差额已经包括了2008年11月1日至2011年6月30日共计32个月的临迁费差额）；4.人口奖励款20354元。另，2012年3月31日以后的临迁费由罗雪君领取，截止至2013年6月30日，共领取32400元。上述共计419331元。
黄利强于2013年7月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认黄利强与罗雪君、张文生于2002年签署的《房屋买卖协议》无效；2、罗雪君、张文生向黄利强返还房屋购房款93000元；3、罗雪君、张文生向黄利强赔偿经济损失270852元；4、罗雪君、张文生承担本案全部诉讼费。以上合计为363852元。
罗雪君、张文生在原审中答辩称：黄利强的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
原审诉讼中，罗雪君、张文生提交《广州市国营黄陂农工商联合公司、广州市国营岭头农工商联合公司范围内房屋拆迁补偿安置实施方案》（下称《两公司方案》），载明：第四条、（一），被拆迁人在萝岗区拆迁安置指挥部通知的期限内签订房屋拆迁补偿安置协议的，拆迁人根据评估价值及房屋批准建筑面积的宅基地使用权区位补偿价计算被拆迁房屋的货币补偿金额。···被拆迁人户籍不在萝岗区的，不给予房屋宅基地土地使用权区位补偿。
原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。黄利强与罗雪君、张文生2002年12月12日签订的《房屋买卖协议》虽是黄利强与罗雪君、张文生真实的意思表示，但农村宅基地使用权与农村集体经济组织成员的特定身份紧密联系，《房屋买卖协议》违反相关国家法律、法规的规定，应当认定为无效。
合同无效后，双方依据无效合同取得的财产应相互返还，但涉案房屋业已被拆迁，房屋已经不能返还，本案的争议焦点在于房屋拆迁后的补偿款项分配。黄利强与罗雪君、张文生已经实际履行《房屋买卖协议》，从公平合理的原则出发，因拆迁补偿的款项中关于上盖建筑物价值的款项应当由黄利强（买受人）享有，关于宅基地使用权价值的款项及其他应当由本村集体经济组织成员享有的补偿款项具有身份性，应当由罗雪君、张文生享有。因此，补偿款项中，宅基地土地使用权区位价补偿属于宅基地使用权的价值，应当由作为集体经济组织成员的罗雪君、张文生享有；人口奖励款是拆迁单位根据被拆迁人家庭户籍人口数按照一定标准给予本村集体经济组织成员的奖励，具有身份性，应当由罗雪君、张文生享有；房屋补偿款（房屋补偿金、房屋附属物补偿金）、搬家费应当由作为房屋买受人及实际占有使用人的黄利强享有；购买土地的费用已由黄利强实际领取，罗雪君、张文生亦表示不予追究，予以照准；关于临迁费，《房屋临迁补偿补充协议》将核发临迁费面积由104.45平方米调增至240平方米，虽然黄利强购买的涉案房屋的测绘建筑面积仅为104.45平方米，但黄利强与罗雪君、张文生《房屋买卖协议》中约定购买房屋的建筑面积为250平方米，表明黄利强与罗雪君、张文生买卖涉案房屋时的本意为整体房屋权益的转让，故因拆迁补偿之临迁费应当由黄利强享有。此外，由于涉案房屋已被拆迁，房屋的价值已转换成房屋的拆迁补偿款，黄利强作为房屋的占有、使用者已获得房屋拆迁补偿款，其还主张罗雪君、张文生返还购房款实属不当，不予支持。综上，拆迁补偿款中应当由罗雪君、张文生领取的款项为宅基地土地使用权区位价补偿、人口奖励款共计308354元，罗雪君已经实际领取的款项共计419331元，其多领取的部分应当由买受人（即作为房屋实际占有、使用者）的黄利强享有，故罗雪君应当返还黄利强补偿款共计110977元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，于2014年3月7日作出判决：一、确认黄利强与罗雪君、张文生于2002年12月12日签订的《房屋买卖协议》无效；二、罗雪君于本判决发生法律效力之日起十日内支付黄利强补偿款110977元；三、驳回黄利强的其他诉讼请求。案件受理费6758元，由黄利强承担4697元，罗雪君承担2061元。
判后，黄利强、罗雪君均不服原审判决，向本院提起上诉。
罗雪君上诉称：一、基于双方共同过错，《房屋买卖协议》无效，罗雪君与黄利强应当各自承担损失，不应当由罗雪君承担黄利强的损失。一审判决违背了合同法之过错分配原则。罗雪君拟定在上诉同时另行起诉黄利强已经领取之不当利益（包括但不限于临迁费、退回房款、房屋使用费等）；二、罗雪君基于《广州市国营黄陂农工商联合公司、广州市国营岭头农工商联合公司范围内房屋拆迁补偿安置实施方案》所领取的临迁费具有人身专属性，是岭头、黄陂户籍人口才能领取的款项，黄利强没有资格领取该款项；三、作为萝岗区拆迁安置指挥部的特别处理措施，黄利强已经分得安置房屋，无权再占用罗雪君的房屋名额领取临迁费；四、涉案房屋为罗雪君仅有的唯一住房，该唯一住房被拆迁后，罗雪君领取临迁费合理合法，黄利强没有资格领取罗雪君唯一住房衍生的利益；五、黄利强再重复领取临迁费，属于欺骗法院欺骗拆迁办，黄利强不得以自己的违法行为获得不正当利益。综上，罗雪君上诉请求撤销（2013）穗萝法民三初字第535号民事判决第二项，并判令本案一、二审的诉讼费由黄利强承担。
黄利强对罗雪君的上诉请求答辩称：罗雪君和张文生已经将涉案房屋转让给我方，罗雪君不再拥有涉案房屋的使用权和占有权，而临迁费是对于失去房屋的所有人、使用人、占有人的一种补偿。罗雪君在2002年转让涉案房屋以后，已经清楚知悉其权利受到限制，其也在一系列协议中表示放弃因涉案房屋产生的所有拆迁利益，并认可相关拆迁利益由我方主张和领取。因此，在拆迁时，罗雪君并非涉案房屋的占有使用人，其所谓的拆迁利益没有受到损害。而无论房屋是否被拆迁，罗雪君在2002年时候已经放弃房屋的所有权、使用权、占有权，因此相关的临迁费用补充与罗雪君无关，其无权主张相关权益。而临迁费顾名思义是对失去房屋使用人的一种临时补偿行为。因此，罗雪君的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院全部驳回。
黄利强上诉称：一、原审法院认定涉案宅基地土地使用权区位补偿款、人口奖励款的性质有误，且适用法律错误。该款项属于罗雪君、张文生因缔约过失责任造成黄利强的可信赖利益受损范围，据此，罗雪君、张文生应向黄利强返还。罗雪君、张文生向黄利强返还拆迁补偿款基于缔约过失责任，损害赔偿范围是可信赖利益，信赖利益包括直接损失和间接损失，而土地区位补偿款的性质属于可信赖利益，且该补偿款作为赔偿范围符合公平原则。依据我国《合同法》第五十八条的规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，明显是一种缔约过失责任的体现。由于罗雪君、张文生的缔约过失，令黄利强的可信赖利益受损，罗雪君、张文生据此应予赔偿。在一般的农村征收补偿中，补偿范围包括：（1）房屋的补偿；（2）土地的补偿；（3）住宅安置过程中其他费用，具体如临时过渡补贴费、搬家补贴费、附属设施补偿费、房屋装饰补贴费。房屋补偿是指房屋重置价格，主要是根据房屋结构和成新率进行计算。土地补偿，是指土地的区位价值，一般是根据房地产开发企业向社会销售的各级地段钢混二等普通住宅平均价格进行确定。本案中，黄利强的间接利益损失包括了以上的各项损失，罗雪君、张文生均应作出赔偿，原审法院根据《穗萝拆迁办（2008）260号通知》第四条的规定，认定黄利强无权要求罗雪君、张文生赔偿区位补偿缺乏事实依据，理由如下：首先，该通知是拆迁方向被拆迁人作出的赔偿方案。虽然黄利强非涉案宅基地及房屋的在册登记所有权人，但并不据此妨碍黄利强依据合同向罗雪君、张文生主张权益。罗雪君、张文生应向黄利强赔偿区位补偿之损失，是依据缔约过失责任来承担，这也属于合同无效后的赔偿范围。其次，本案当事人为黄利强与罗雪君、张文生，黄利强并非向拆迁方主张权益，据此原审法院以该通知对抗黄利强缺乏事实依据。因为黄利强不能获得区位补偿之损失，正是由罗雪君、张文生的过错造成，而拆迁方与罗雪君、张文生之间属于另一民事法律关系，拆迁方如何规定与黄利强无关，只要罗雪君、张文生收取了拆迁方的区位补偿，就应向黄利强返还，否则有违公平。最后，该通知不是严格意义的法律文件，不能约束黄利强向罗雪君、张文生主张权利。黄利强向罗雪君、张文生主张权利能否成立，只能依据合同法、民法通则等法律，非该通知。事实上，该通知并不妨碍黄利强基于合同关系向罗雪君、张文生主张该部分的权益。综上，罗雪君、张文生除了应向黄利强返还110977元的补偿款外，还应按过错比例向黄利强返还土地区位补偿288000元，同时全额返还人口奖励款20354元；二、罗雪君、张文生继续占有区位补偿款、人口奖励款违反诚实信用和公平的法律原则。罗雪君、张文生作为原产权人将涉案被拆迁的房屋出售给黄利强，并且签署了一系列文件承认所有的拆迁利益归于黄利强。据此，涉案房屋的拆迁补偿项目除区位补偿一项按过错划分外，其余项目应由黄利强全额获得，才符合法律的公平和诚实信用原则。本案中的合同效力虽然在目前的司法实践中不被认可，但罗雪君、张文生关于拆迁利益归属黄利强的承诺和保证均是其真实的意思表示，法院应予尊重。关于宅基地房屋买卖，最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第15条第三款规定，在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。虽然广东省目前未有类似的指导意见或规范，但法院应参考上述会议纪要及北京、上海的司法实践，统一进行裁判。不论被拆迁房屋为宅基地房屋还是城市房屋，黄利强因拆迁而失去房屋后，必然需要另觅房屋，而新的房屋必然会比原有的房屋增值。在这种情况之下，显然区位补偿款被视为房屋增值的一种体现，属于黄利强的损失范围。如果按照原审法院的逻辑，该款属于罗雪君、张文生，等于剥夺了黄利强享有增值的可信赖利益，无法公平体现房屋增值的元素，换言之，城市房屋买卖合同无效的可以享有增值利益，而农村的则不享有，该认定明显不符合现实和公平原则。综上，黄利强上诉请求变更（2013）穗萝法民三初字第535号民事判决第二项为罗雪君、张文生向黄利强支付补偿款270852元，并判令罗雪君、张文生承担本案全部诉讼费。二审过程中，黄利强明确其上诉主张的270852元的具体构成为：临迁费110477元（78077＋32400）、搬家补助费500元、区位补偿款288000元的50%（按过错划分）和人口奖励款20354元，少主张的4479元属于黄利强的权利自由处分。
罗雪君、张文生对黄利强的上诉请求答辩称：黄利强的上诉请求没有事实依据。其一，对于黄利强所提出的房屋买卖应该赔偿其损失问题，涉案房屋为农村房屋，我方是萝岗区岭头本地居民，黄利强是非萝岗岭头本地居民，没有权利购买涉案房屋，无论经过任何见证手续都是无效的。其二，我方基于本地居民的身份享有的补偿款项，黄利强无权要求分配。其三，根据萝岗区现行的拆迁政策，因黄利强并非本村村民，其无论建设多少套房屋，政府只需要安置黄利强最少75平方米房屋即可，而黄利强事实上已经在黄陂新村16栋602房被安置居住。因此，黄利强无权要求我方给予其超出政府拆迁补偿政策规定标准的临迁费补偿。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审过程中，罗雪君向本院提交了以下证据：1、《新闻：35幢豪华别墅月底开拆，广州开发区决定依法查处违建责任人》，拟证明：黄利强为非本村居民、非本地居民，无权购买农村房屋，也无权取得房屋所有权；2、《房屋临迁补偿协议（丙方：黄利强）》，拟证明：由于黄利强非本村居民、本地居民，其另外一栋建筑面积为335平方米的房屋被拆迁，核发临迁费的面积是75平方米；3、《安置房购房合同（乙方：黄利强）》，拟证明：由于黄利强非本村居民、本地居民，拆迁办已经为其提供房屋安置居住。无论在萝岗区拆除黄利强多少面积的房屋，政府只需安置黄陂新村最少面积82.5平方米的安置房。政府已经无需再安置黄利强，故黄利强无权再要求临迁费；4、《房屋临迁移补偿补充协议》、《房屋临迁移补偿补充协议（二）》，拟证明：由于罗雪君是本村居民、本地居民，其核定建筑面积240平方米的房屋被拆迁，合法临迁费的面积是240平方米；5、《广州科学城村庄搬迁补偿安置实施办法》，拟证明：依据该办法第十七条及第十九条的规定，本村居民安置回购的总面积最多不超过240平方米；非本村居民、非本地居民可以以建筑成本价回购一套最小面积的安置房；6、《广州市国营岭头农工商联合公司、广州市国营黄陂农工商联合公司范围内房屋拆迁补偿安置实施方案》，拟证明：非本村居民、岭头公司职工不予安置，更不可能存在临迁费。对此，黄利强发表如下意见：一、罗雪君提交的所有证据都不属于二审新证据，已超过了法定的举证期限，请求法院不予采纳；二、就证据本身而言：证据1不是本案事实的真实反映，与本案没有关联性，不具有证据的法定效力，最多只能作为法院参考的材料；证据2并未涉及涉案房屋的拆迁，与本案也没有关联性，我方也不清楚这份合同是否存在，对其真实性需在庭后核实；证据3的真实性也无法确认，该合同没有任何一方当事人的签名确认，内容含糊，对其真实性亦需在庭后核实；证据4中的《补充协议（一）》在一审时已经质证，对其真实性无异议，《补充协议（二）》未在一审提交，该协议并非由我方签署，对其真实性我方也无法确认，罗雪君作为签约一方当事人应该提供原件；对证据5的真实性也无法确认，因为没有相关的文号和出文单位盖章，即使是真实的，也与本案无关，无法约束本案双方当事人；证据6的意见按照一审的质证意见。庭后，黄利强向本院书面回复称对罗雪君提交的《房屋临迁补偿协议（丙方：黄利强）》及《安置房购房合同（乙方：黄利强）》的真实性无异议，但认为与本案无关。
本院认为：关于黄利强的上诉请求部分。黄利强以罗雪君、张文生缔约过失造成其遭受包括宅基地土地使用权区位价补偿款及人口奖励款的房屋增值利益损失为由，上诉主张罗雪君、张文生向其返还已领取的288000元宅基地土地使用权区位价补偿款的50%及人口奖励款的全部，但其一，前述宅基地使用权区位价补偿款对应于涉案房屋所附宅基地使用权灭失后的价值补偿，因取得宅基地使用权需具备特定的身份条件，在该使用权灭失后相应的价值补偿款的确定亦与特定的身份相关，基于黄利强非岭头村村民的事实，黄利强并不因房屋买卖合同的签订而当然地取得涉案房屋所属宅基地的使用权人身份，在涉案宅基地使用权灭失后拆迁人给予的相应的价值补偿款亦不当然归属于黄利强所有。在双方签订房屋买卖合同之初，黄利强即应当对此知晓，故涉案房屋区位价补偿款不应属于双方签订合同当初即可预见到的黄利强通过合同履行即可获得的预期利益范畴，且双方在2002年12月的《楼房转卖证明书》及2006年3月23日的《声明书》中亦仅约定了房屋的权利归属于黄利强所有，故上诉请求罗雪君、张文生向其返还区位价补偿款的50%缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。其二，人口奖励款具有明显的人身属性，即使因涉案房屋的拆迁而生，亦与涉案房屋灭失后的价值补偿无涉，故黄利强上诉请求罗雪君、张文生向其全额返还人口奖励款20354元亦缺乏法律依据，本院不予支持。
关于罗雪君的上诉请求部分。因《房屋买卖协议》无效，双方之间有关就房屋被征拆之后的补偿款的归属的约定亦无效。鉴于涉案房屋已被拆除，黄利强亦已实际领取该房屋的补偿金，而罗雪君与广州市萝岗区拆迁管理办公室及广州东进新区开发有限公司签订的《房屋临迁补偿补充协议》约定的临迁费差价款及增加的搬家补助费对应于调增的临迁面积，与涉案房屋被拆迁之前的实际建成面积无关，黄利强要求罗雪君返还对应于调增面积的补偿款理据不足，本院不予支持。
综上，黄利强的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回；罗雪君的上诉请求于法有据，本院予以支持。审查原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民三初字第535号民事判决第一、三项；
二、撤销广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民三初字第535号民事判决第二项。
本案一审案件受理费6758元，由黄利强负担6658元，罗雪君、张文生负担100元。二审案件受理费5559元，由黄利强承担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年十月十日
书记员 杨银桃