吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终698号上诉人（原审原告）：李涛，住磐石市。委托代理人：许杰，吉林市法衡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王德成，住磐石市。被上诉人（原审被告）：王艳杰，住磐石市。委托代理人：李飒，吉林冠霖律师事务所律师。原审第三人：磐石市佳业房地产开发有限公司。住所：磐石市。法定代表人：杨忠武，该公司经理。委托代理人：田杰，吉林辉发律师事务所律师。上诉人李涛因与被上诉人王德成、王艳杰，原审第三人磐石市佳业房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院于2015年9月20日作出的（2014）磐民一初字第1423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李涛及其委托代理人许杰，被上诉人王艳杰的委托代理人李飒，原审第三人磐石市佳业房地产开发有限公司（以下简称佳业公司）的委托代理人田杰到庭参加诉讼，被上诉人王德成经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。李涛在原审时诉称：2010年王德成挂靠佳业公司开发建设磐石市石咀镇嘉悦商品楼（嘉悦一期）。该商品楼于当年竣工并进行销售。2011年1月20日，王德成以佳业公司的名义与李涛签订10号门市房买卖合同，该商品房属现房出售。在合同第六条付款方式及期限中注明，李涛在合同签订之日入住费、产权证费用、房款等一切费用已付清。因此，李涛一次足额缴纳各种费用后，取得10号门市房的钥匙，经装修后一直使用至今。2011年2月14日佳业公司签发了授权委托书，授权王德成办理该项目的拆迁、施工、销售（出租）商品房、办证等事宜，说明李涛和王德成签订的购买商品房协议合法有效。相隔14天之后，2011年2月28日，王德成在明知10号门市已经出卖给李涛的情况下，仍以虚假的方式与佳业公司签订商品房买卖合同，将属于李涛的10号门市产权证办在王德成名下。王德成为了解决缺少建设资金问题，再建嘉悦小区二期工程，利用以虚假方式取得的产权证欺骗王艳杰，于2012年8月向王艳杰借款，将李涛的10号门市房抵押给王艳杰。磐石市石咀嘉悦小区一期商品楼名为佳业公司开发，实际是王德成挂靠佳业公司开发，所以王德成对自己开发建设的磐石市石咀嘉悦小区一期商品楼拥有收益和处分的权利。依照合同法第130条、132条、133条的规定，磐石市石咀嘉悦小区一期10号门市房已转移交付给李涛使用，李涛是合法的实际产权人。商品房的销售不同于二手房的买卖，从李涛签订合同并足额付款到转移给李涛入住，房屋的产权人就已经确定，所以李涛取得嘉悦小区一期10号门市房并不违反法律规定。任何人再次出售或抵押均是违反法律规定的行为。至于王艳杰在李涛购买商品房已入住后，借给王德成钱与李涛没有任何关联。况且王德成隐瞒了已出售10号门市房的事实，向王艳杰借款是属于王德成与王艳杰之间的民事法律关系，不能拿李涛购买的10号门市房给王德成抵偿债务。所以，请求确认磐石市石咀嘉悦小区一期10号门市商品楼的产权人是李涛，并停止执行李涛的合法财产。王德成在原审时未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。王艳杰在原审时辩称：一、磐石市石咀镇嘉悦小区10号门市房的所有权属于王德成所有，李涛诉请确认该门市所有权人是其本人依法不能成立。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。”现有磐石市房屋产权管理中心出具的房屋登记信息证明为证，10号门市房的房屋权利人是王德成。基于这一法律事实，李涛诉请确认该门市所有权人是其本人，依法不能成立。二、王艳杰作为申请执行人，申请人民法院强制执行被执行人王德成依法登记所有的门市房是有事实和法律依据的，李涛诉请对10号门市房停止执行是依法不成立的。王艳杰与王德成之间存在民间借贷法律关系。王艳杰依据磐石市人民法院生效的调解书申请执行登记在王德成名下的不动产有事实和法律根据。综上，李涛的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回李涛的诉讼请求。第三人佳业公司在原审时述称：王德成与佳业公司是挂靠关系，其行为应该自己承担责任，与佳业公司无关。原审法院经审理查明：2011年1月20日，李涛与佳业公司签订商品房买卖合同，购买磐石市石咀镇嘉悦小区一期10号门市。2011年1月30日，佳业公司将该房屋登记在本公司名下并办理了房屋产权登记。2011年2月9日，佳业公司与王德成签订商品房买卖合同，后该房屋登记在王德成名下。2012年9月6日，王德成将该房屋抵押给王艳杰借款，并办理了抵押登记。2014年2月14日经王艳杰申请，磐石市人民法院对该房屋进行查封。2014年7月30日，李涛提出案外人执行异议，磐石市人民法院作出（2014）磐执异字第25号民事裁定驳回李涛的异议。原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李涛主张与王德成之间存在房屋买卖协议，其享有争议房屋的所有权，要求停止执行。但其庭审中提交的证据不能证明其与王德成之间存在房屋买卖合同，因此其诉讼请求无法支持。原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出判决如下：一、驳回李涛要求确认对位于磐石市石咀镇嘉悦小区一期10号门市享有所有权的诉讼请求；二、准许执行该执行标的即坐落于磐石市石咀镇嘉悦小区10号门市。案件受理费100元，由李涛承担。上诉人李涛不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：1.原审判决认定事实错误。王德成挂靠佳业公司承建嘉悦小区一期商住楼，并以佳业公司的名义对外出售，李涛实际是与王德成签订的商品房买卖合同，原审法院认定李涛提交的证据不能证明其与王德成之间存在房屋买卖合同是错误的。2.王德成与王艳杰之间的民间借贷纠纷及执行案件，与李涛购买商品房不存在必然的联系。王德成明知10号门市房已出售给李涛，又将产权证登记在自已名下，并利用取得的产权证欺骗王艳杰获得借款，这与李涛购买房屋无关，李涛支付了全部购房款并已占有使用五年，不应以李涛购买的房屋抵偿王德成向王艳杰的借款。综上，原审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请求二审法院支持李涛的上诉请求。王艳杰在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。佳业公司在二审时述称：佳业公司与本案没有关系，王德成是自主经营，原审判决正确。王德成在二审时未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李涛在二审时向本院提供如下证据：1.2014磐民二初第937号民事判决书、2014磐民二初第927号民事判决书、2014磐民二初第926号民事判决书各一份。证明：王德成靠挂佳业公司及本案涉诉房屋实际开发投资人和与李涛签合同的相对人系王德成的事实。2.证人孟传勇出庭作证。证明李涛给我打电话，让我陪同其买楼交钱去。嘉悦小区是由王德成开发建设。王艳杰对上述证据质证认为：1.三份判决书不能作为本案的新证据使用，三份判决的内容与本案没有法律上的利害关系，而且涉案的事实与本案不完全一致，不具有借鉴意义。2.证人证言不影响王艳杰向法院主张他项权利。佳业公司对上述证据质证认为：李涛提供的证据与第三人没有任何关系。针对李涛提供的上述证据，本院认为，李涛提供的三份民事判决均没有关于王德成靠挂佳业公司的事实认定，本院对该证据不予采纳；孟传勇的证人证言，因没有其他证据相佐证，本院不予采信。本院经审理查明：2011年1月20日，李涛与佳业公司签订商品房买卖合同，购买磐石市石咀镇嘉悦小区一期10号门市。2011年1月30日，佳业公司将该房屋登记在本公司名下并办理了房屋产权登记。2011年2月9日，佳业公司与王德成签订商品房买卖合同，2011年2月28日，该房屋登记在王德成名下。2012年9月6日，王德成向王艳杰借款，因未偿还借款，王艳杰起诉至法院，磐石市人民法院作出（2014）磐民一初字第547号民事调解书。在执行过程中，2014年2月14日经王艳杰申请，磐石市人民法院对该房屋进行查封。2014年7月30日，李涛提出案外人执行异议，磐石市人民法院作出（2014）磐执异字第23号民事裁定，驳回李涛的异议。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人李涛对登记在王德成名下的不动产提出异议，需符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房屋买受人李涛于2011年1月20日与佳业公司签订商品房买卖协议，即使其关于与之签订商品房买卖协议的相对方是王德成及已占有使用该不动产的主张成立，即符合上述法律的前两项规定，仍应同时符合后两项的法律规定。关于是否已支付全部价款的问题，虽然李涛提供的商品房买卖协议第六条写有“入住费、产权证、房款等一切费用已付清”的内容，但李涛自认是其本人书写，故在无收条、发票等相关证据佐证的情况下，无法证明李涛已支付全部购房款的主张。关于是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，李涛虽与佳业公司签订商品房买卖协议，但其主张是与王德成发生买卖合同关系，王德成于李涛购买该房屋后的同年2月28日即将该房屋登记过户至本人名下，李涛既然是从王德成手中购买房屋，其应当要求王德成将房屋更名过户至自已名下，而且，自该房屋更名过户至王德成名下时起至2014年2月14日该房屋被查封前，王德成将房屋转移登记至李涛名下不存在任何障碍，李涛怠于向王德成主张配合更名的权利，属于因买受人李涛自身原因导致未办理过户登记。综上，李涛主张排除执行不符合法律规定，原审判决未予支持并无不当。综上，李涛的上诉主张没有事实及法律依据，本院无法支持。原审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘福柱代理审判员  王 浩代理审判员  赵 靖二〇一六年七月七日书 记 员  卫 如