湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂03民终661号
上诉人（原审被告）赵小伟。
委托代理人孙照龙，湖北经立律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）十堰诚德物业管理有限公司。
法定代表人郑海波。
委托代理人李党贵，湖北典融律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人肖国武。代理权限：进行调解。
上诉人赵小伟为与被上诉人十堰诚德物业管理有限公司（以下简称：诚德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第01834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理后，依法组成由审判员耿纪和担任审判长，审判员张静、王昭（主审）参加的合议庭，并于2016年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人赵小伟以及委托代理人孙照龙，被上诉人诚德物业公司的委托代理人李党贵、肖国武到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
诚德物业公司在一审法院请求判令：赵小伟支付所欠物业费4327.6元（其中含419.6元水电费）及违约金1000元。
一审法院认定：2003年7月1日，诚德物业公司与十堰市茅箭区柳林路的武当广场小区开发商十堰京堰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，委托诚德物业公司为该小区提供物业服务，约定按建筑面积每平方米0.5元收取物业费，委托期限为2003年7月1日起至2022年6月30日止；2004年5月21日，赵小伟购买了武当广场4幢2-5-1号房屋，建筑面积为76.16㎡。赵小伟入住后，从2007年5月起未缴纳物业费。2011年11月28日，武当广场四号楼第一届业主委员会成立并于2011年12月21日在茅箭区房地产管理局进行了备案；该小区业主委员会成立后，未与承德物业公司签订物业服务合同。2014年3月13日，诚德物业公司向十堰京堰房地产开发有限公司递交情况说明，说明四号楼转换层拆除之后，四号楼存在脏、乱、差等情况，要求对四号楼转换层平台做全面管理和处理。十堰京堰房地产开发有限公司于2014年3月17日在此“情况汇报”中批注：“我公司长期委托承德物业作为该区域的物业管理，故继续依法依规搞好该幢楼的各项物业管理，争取达标、为市创文明建设多作贡献”。承德物业公司多次向赵小伟催要物业费无果，引起诉讼。
一审法院认为：第一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。诚德物业公司与十堰京堰房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，对赵小伟具有约束力，赵小伟辩称其未与诚德物业公司签订物业服务合同，该《物业管理委托合同》对其无约束力的抗辩理由不予支持。
第二、根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。十堰京堰房地产开发有限公司与诚德物业公司签订的《物业管理委托合同》期限为2003年7月1日起至2022年6月30日止。武当广场四号楼第一届业主委员会成立并于2011年12月21日在茅箭区房地产管理局进行备案后，并未与诚德物业公司解除《物业管理委托合同》，亦未与诚德物业公司重新签订合同，故诚德物业公司与十堰京堰房地产开发有限公司签定的原合同继续有效，赵小伟辩称武当广场小区四号楼业主委员会成立后并未与诚德物业公司签订物业服务合同，开发商与诚德物业公司签订的物业服务合同对其没有约束力的理由不予支持。
第三、诚德物业公司自认在卫生等方面有做的不到位的情况，且在2014年3月13日诚德物业公司发给十堰京堰房地产开发有限公司的“情况说明”中，可以看出四号楼确实存在“脏、乱、差”现象。故对诚德物业公司在服务中存在的瑕疵，对赵小伟应缴纳的物业费酌情予以扣减20%。
综上，诚德物业公司为赵小伟居住的小区提供物业服务，且赵小伟在2007年已缴纳了物业费，说明其已接受了诚德物业公司的服务，故赵小伟辩称其不应缴纳物业费的理由不予支持。在诉讼过程中，赵小伟已将2014年12月至2015年水电费合计419.6元支付，亦在诉讼请求中予以扣减。在庭审中自认赵小伟已将物业费缴纳至2007年4月，且对多缴纳的6.92元物业费同意予以扣减，故赵小伟应缴纳2007年5月至2015年4月的物业费为（76.16㎡²0.5元／㎡²96个月80%）-6.92元=2917.62元；诚德物业公司要求赵小伟支付违约金的诉讼请求，因无合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十五条、第二十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、赵小伟于判决生效之日起十日内支付诚德物业公司2007年5月至2015年4月的物业费2917.62元。二、驳回诚德物业公司的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按判决限定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由诚德物业公司负担16元，赵小伟负担34元。
赵小伟不服一审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：1.诚德物业公司与十堰京堰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，未经招投标或者相关部门的批准，未经法定程序，且诚德物业公司没有物业服务的资质，该合同依法没有法律效力，对赵小伟没有约束力。2.诚德物业公司与赵小伟没有实际发生物业服务关系，诚德物业公司也没有为赵小伟提供有效的物业服务，且从2006年6月开始，赵小伟及所在小区的业主委员会一直拒绝诚德物业公司为该小区提供物业服务，故诚德物业公司要求赵小伟支付物业服务费没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判，改判驳回诚德物业公司对赵小伟的诉讼请求。
上诉人赵小伟为支持其上诉理由，在二审规定的举证期限内向本院提交了以下证据：2013年11月25日湖北增值税普通发票复印件一张、报纸复印件一张，证明赵小伟所在小区的4号楼通过报纸公告的方式寻找新的物业公司。
诚德物业公司答辩称：2003年7月1日，诚德物业公司与十堰京堰房地产开发有限公司签订物业托管协议，委托诚德物业公司为赵小伟所居住的小区提供物业服务，赵小伟享受我公司提供的物业服务，应支付所欠物业费。故，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人诚德物业公司在二审规定的举证期限内未向本院提交证据。
经二审庭审质证，诚德物业公司对赵小伟提交的两份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能达到赵小伟的证明目的，只能证明登报选聘物业公司，但是没有选聘完成之前，仍然是诚德物业公司在提供物业服务，请求二审法院不予采信。
对以上有争议的证据，本院认为：以上两份证据的真实性诚德物业公司虽然无异议，但该证据只能证明赵小伟所在的小区4号楼曾登报选聘物业公司，且事实上至今在该小区为业主服务的仍然是诚德物业公司，赵小伟以此认为不应该支付物业费的理由不能成立，故对上述证据本院不予以采信。
一审判决所列当事人提交的证据已装订卷宗移送本院审理。本院经审查，一审法院认定的证据合法有效，可以作为本案的定案依据。
二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：2003年7月1日，诚德物业公司与十堰市茅箭区柳林路的武当广场小区开发商十堰京堰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，委托诚德物业公司为该小区提供物业服务。赵小伟后在此小区购买了房屋但入住后，从2007年5月未缴纳物业费。
关于赵小伟上诉称诚德物业公司与十堰京堰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，未经法定程序，该合同没有法律效力，对赵小伟没有约束力，且诚德物业公司与赵小伟没有实际发生物业服务关系，诚德物业公司也没有为赵小伟提供有效的物业服务的理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。诚德物业公司与十堰京堰房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，诚德物业公司受赵小伟房屋所在小区开发商的委托对该小区进行前期物业管理，有关前期物业服务合同合法有效，对小区全体业主具有法律约束力，对赵小伟具有约束力，各方均应遵照执行。现诚德物业公司依约为赵小伟提供了物业服务，赵小伟作为业主已经接受了诚德物业公司提供的物业管理服务，虽然在双方的合同履行过程中，赵小伟以及业主委员会曾登报选聘其他物业公司，但是实际上赵小伟房屋所在小区仍然是诚德物业公司在提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故赵小伟拖欠物业服务费逾期不付，显属不当，诚德物业公司要求赵小伟支付物业服务费的主张，于法有据，应予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，实体处理得当。赵小伟的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决发生法律效力后，赵小伟必须履行。如其拒绝履行的，十堰诚德物业管理有限公司可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
二审案件受理费50元，由赵小伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 耿纪和
审判员 张 静
审判员 王 昭
二〇一六年六月十四日
书记员 黄 霞
附：《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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