云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文中民二初字第19号
原告郑明欣，女。
委托代理人刘飞、李祥，云南圆合圆律师事务所律师，特别授权。
被告李井德，男。
委托代理人王文祥、孙建文，云南天信律师事务所律师，特别授权。
原告郑明欣与被告李井德合同纠纷一案，原告郑明欣于2014年4月11日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭审理了本案。原告郑明欣的委托代理人刘飞、李祥，被告李井德及其委托代理人王文祥、孙建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑明欣诉称：2012年12月28日，被告通过文山市国土资源局职工杨显慧向原告多次介绍说，被告在原砖瓦厂有一块土地，升值空间很大，因急需资金，想低价处理，那块地是住宅用地，可以办理小宗地手续。2012年12月31日，杨显慧再次来找原告，说时间很紧，当天必须支付购买土地定金180万元，并把原告带到银行，通过银行转帐将180万元购买土地定金转到了被告李井德的帐上。当时原告向被告提出要签订土地转让协议，被告说：“协议不签了，那块地卖8亩给你们，每亩140万元，只要你们所交的定金能达到土地转让总价款的60%，就可以办证给你们”。随后，被告又多次打电话催促原告交款，于是，原告又于2013年1月18日和2月5日通过银行转了购买土地定金500万元到被告的帐上。至此原告已先后支付购买土地定金680万元给被告，购买土地定金已超过土地转让总价款的60%。但原告每次催促被告办理土地使用证时，被告又说：“不要怕，这桩买卖有领导参与，不会骗你的。你放心，你所交的定金已达到土地转让总价款的60%，很快就可以拿证了”。事后经原告多方了解，被告所说的地块根本不是他自己的，原告找被告问其原因，他总是以各种借口推脱，总是今天叫等明天，这个月等下个月。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、请法院依法判令被告向原告一次性返还定金人民币680万元；2、依法判令被告按定金罚则向原告一次性支付人民币680万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告李井德答辩称：（一）原告陈述的部分事实与客观事实不相符。原告的母亲张佳岚与杨显慧系朋友关系。张佳岚在与杨显慧闲谈过程中，得知文山亚太科技集团有限公司（以下简称亚太公司）向答辩人转让位于原文山州砖瓦厂的部分土地，张佳岚即主动与答辩人联系，提出有意转让部分土地。于是答辩人就将土地登记于亚太公司名下，答辩人尚未办理过户手续等相关情况向张佳岚作了详细介绍，张佳岚在充分了解土地的相关情况后很感兴趣，事后多次找到答辩人，提出同意受让其中的一块土地，并承诺可以约人参与转让土地事宜。事后，张佳岚带着陈某某一起找到答辩人，双方称愿意受让11亩土地，其中张佳岚受让8亩；陈某某受让3亩，约定土地转让价款为170万元／亩，在两人将土地转让款全额支付后，由答辩人与亚太公司办理土地使用权证变更手续。三方为此达成一致口头协议，未签订书面合同。之后，张佳岚三次支付款项合计680万元，并要求答辩人在收条中注明其女儿即本案原告为付款人。事后经陈某某告知，其中的120万元系张佳岚替陈某某垫付，陈某某已将120万元归还给张佳岚。按照当时原、被告及陈某某约定计算，张佳岚应当支付8亩土地转让款计1360万元，但张佳岚未依据约定，履行将土地转让款全额付清的义务。而陈某某已将受让的3亩土地转让款共计510万元全部支付完毕。因此，原告陈述土地转让价款为140万元／亩以及支付转让款达到总价款60%办证不符合客观实际。（二）原告诉请答辩人退还680万元购地款，并支付680万元定金，意在解除合同，其行为已构成违约。鉴于原、被告双方土地转让口头协议已成立并实际履行。如今，原告表明不愿再继续履行协议，拒绝支付剩余土地转让款，双方已经丧失了继续履行协议的基础。虽然答辩人愿意继续履行协议，但为了交易安全考虑以及交易目的难以实现，答辩人同意解除合同，返还给原告土地转让款680万元，并对原告违约的行为保留诉权。（三）答辩人没有违约的事实，依法不应承担支付680万元定金的责任。1、答辩人无违约行为，原告主张答辩人支付680万元定金无事实及法律依据。根据答辩人与张佳岚以及陈某某之间的口头协议约定，在张佳岚、陈某某支付完毕全部土地转让款后，由答辩人与亚太公司办理土地使用权证变更手续。时至今日，原告及母亲张佳岚支付的土地转让款仅达到总价款的41%（扣除其为陈某某垫付的120万元），就连原告诉称的60%也未达到，说明原告并未按协议约定履行付款义务，以致答辩人承担办证义务的条件未成就，答辩人没有违约的事实与行为。相反原告未足额支付土地转让款及不愿意继续履行付款义务的行为表明原告违反了协议约定，构成违约，原告无权主张被告支付680万元定金。2、答辩人出具给原告的收条中，注明定金的收条有两份，分别是2012年12月31日出具的200万元，2013年1月18日出具的180万元，合计380万元。并不是原告诉请定金为680万元。
综上所述，原告起诉部分事实与客观事实不相符，原告未按口头协议履行支付款项的义务，且拒绝履行合同，已构成违约。答辩人无违约的事实，不应承担违约责任。但同意双方解除合同，愿意退还给原告所支付的土地转让款680万元。
原告郑明欣为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：
第一组证据：原告郑明欣的身份证明。用于证明原告具备法定诉讼主体资格。
第二组证据：刘飞、李祥律师于2014年3月22日对郑某甲所作的《律师调查笔录》。欲证明两点：1、原、被告口头约定，被告将位于原砖瓦厂的8亩土地转让给原告，每亩单价1400000.00元的事实。2、被告承诺原告付款达到总价款的百分之六十，就可以办理土地所有权转移手续，原、被告付款陆佰捌拾万（6，800，000.00）元后，被告未依约履行合同义务的事实。
第三组证据：1、被告于2012年12月31日、2013年1月18日出具的《收条》；2、原告于2012年12月31日、2013年1月18日、2013年2月5日分别支付定金的银行回单。用于证明原、被告达成约定后，已按时缴纳定金680万元给被告的事实。
第四组证据：文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室在2013年8月28日作出的《关于暂停办理大兴街等片区土地使用证》。用于证明被告收到原告交付的680万元定金后，不能依照约定将位于砖瓦厂的8亩土地，依法转移登记到原告名下，并拒绝根据定金罚则的规定承担违约责任的事实。二环公路延伸到土地片区是能证明其土地的范围的。
第五组证据：《收款凭证》。用于证明原、被告双方达成的口头协议后，被告又与他人签订土地转让协议，收取的40万元的定金和300万元的转让款。
经被告质证，其质证观点如下：
对第一组证据的三性均无异议。
对第二组证据认为郑某甲的证词与笔录均不能作为本案的定案依据，证人郑某甲与张某某，且是孤证。按照证人郑某乙，其借钱给张佳岚是2013年年初，且说是不能办证，但是政府的文件是2013年8月才出台，时间不一致，所以我方认为证明内容不能作为定案的根据。证人的证言是自相矛盾的，政府的文件是8月出台，而郑某甲是1、2月就借钱了，所以证人的证言是不能自圆其说的。
对于第三组证据中2012年12月31日的收条和2013年1月18日出具打款的收条，没有异议。但是不能证明原告付款60%的事实，原告明知是向亚太公司购买的土地，不是被告的，且收到款项680万元也不是事实，其中120万元是陈某某的购地款，所以我方认为土地款没按照口头协议上履行，而且按照收条上所列明的款项也根本不是680万元定金，被告出具注明定金的收条只有380万元。
对第四组证据认为该证据与本案无关，原告所说的文件是不能证明所买地属于征收范围，且文件内容是缓办，而不是不能办；该文件出台是在双方发生交易半年后，其也不应当承担违约责任。
对第五组证据认为是复印件，且与本案无关，所以对该证据的三性均不予认可。
本院认为，对被告质证认可的原告提交的第一组证据的三特性予以确认；对第二组证据郑某甲的证人证言因系孤证，不予采信；对第三组证据能够证明被告共收到原告支付的购地款680万元的事实，但原告主张的680万元全部属定金与被告所书写的收条内容不一致，其中300万元收条中写明为土地款，故只能认定定金为380万元；对第四组证据的真实性予以确认，因双方没有书面协议证明办证履行的具体时间，故用该文件来证明一方违约的主张不予采信；对第五组证据既为复印件，其内容为张佳岚向他人的借款，与本案无关联性，本院不予采信。
被告李井德为证明其答辩观点成立，向本院提交了以下证据：
证据一：1、售地合同三份，2、企业法人营业执照，3、组织机构代码证。用于证明：1、2012年12月3日，李井德向文山亚太科技集团有限公司（以下简称亚太公司）转让文国用（2013）第01130号土地使用权证、文国用（2013）第01131号土地使用权证登记的三块土地的事实。2、亚太公司系合法登记成立的公司。
证据二：1、文国用（2012）第02955号土地使用权证；2、宗地图；3、文国用（2013）第01129号土地使用权证；4、文国用（2012）第01130号土地使用权证；文国用（2012）第01131号土地使用权证。用于证明：1、亚太公司以出让方式依法取得原文山州砖瓦厂30399.10平方米土地使用权，登记证号为文国用（2012）第02955号土地使用权证。土地类型及用途为出让取得住宅用地。2、亚太公司将取得原文山州砖瓦厂的土地，其中转让给李井德的三块地分别登记土地使用权证为：文国用（2013）第01129号土地使用权，将用于办理过户手续给李井德、土地类型及用途为出让取得的住宅用地。3、答辩人转让给原告及陈某某的土地系文国用（2013）第01130号土地使用权证登记地块。
证据三：《李井德购土地款情况表》。证明李井德用现金支付给亚太公司土地转让款2170万元。
证据四：《收条》。用于证明：1、郑明欣于2012年12月31日，2013年1月18日、2013年2月5日分三次向李井德支付土地转让款合计680万元（其中的120万是陈某某出的土地转让款）；2、郑明欣明知其受让土地系亚太公司转让给李井德的土地，李井德尚未取得土地使用权证；3、收条中注明收到郑明欣定金380万元。
证据五：《收条》。用于证明：1、陈高论两次共支付给李井德土地转让款合计390万元；2、陈高论已将垫付亚太公司土地转让120万元归还郑明欣、张佳岚；3、陈某某支付完毕3亩土地转让款合计510万元；4、陈某某明知其转让的土地系亚太公司转让给李井德的土地，李井德尚未取得土地使用权证。
证据六：《情况说明》。用于证明：1、亚太公司将文国用（2013）第01129号土地使用权证、文国用（2013）第01130号土地使用权证、文国用（2013）第01131号土地使用权证登记的三块土地全部转让给李井德，确认李井德对上述土地完全享有处分权；2、李井德已支付现金2170万元，亚太公司用转让给李井德的部分土地抵偿欠李井德500余万元的工程款。3、亚太公司正处于为李井德办理土地使用权证变更手续过程中。
经原告方质证，质证观点如下：
对证据一认为真实性不能确定，被告与亚太公司的合同是复印件是不能支持被告方的答辩观点，且对方可以办证的这个理由是不能成立的。
对证据二的真实性无异议，但是与原告提交的第二组证据没有关联性，也不能支持其答辩观点，并且也不能证明将其亚太公司的土地转让出去，以及合同的目的也不能实现。
对证据三认为与案件无关联性，且不能支持答辩观点。
对证据四的真实性无异议。收条明确说明是定金，尽管没有合同，但是定金也是能作为合同的依据。原、被告经过口头订立协议，是能适用定金罚则的。对于2013年2月5日的款项条子，是写明金额的，但是这个条子是被告知道原告方条子丢失后补充的。
对证据五认为与本案无关联性，从收条中根本看不出每亩土地的价格。
对证据六认为与本案无关联性，即便款项已经付清，其所证实的内容是自相矛盾的，且被告方的答辩是不能对抗客观事实的。
被告为证明其与原告的土地实际交易价为每亩170万元，申请证人陈某某出庭作证。
经法庭及双方当事人对证人发某某，原告对证人证言发表两点质证意见，认为：1、其证人的证言不能证明张佳岚与李井德的卖地款是每亩170万元。2、由于被告没有能力办证，既然不能办证那么约定的时候说能办证，并且款项已经收取，那么我们认为被告无论如何都应当承担违约责任。
被告对证人证言的三性都予以认可。
本院认为，被告提交的证据一因未提交原件，对其真实性不予确认；对证据二因原告无异议，本院对其真实性予以确认；对证据三虽然原告认为与本案无关联性，但庭审中双方均认可被告转让给原告的土地是被告向亚太公司购买的事实，对于与本案有关的该事实本院予以确认；对证据四的真实性本院予以采信；对证据五及陈某某的证人证言，本院认为该证据只能证明陈某某以每亩170万元的价格向被告购地的事实，并不能以此来证明其与原告的交易价格也为每亩170万元，故对证据五及陈某某的证人证言本院不予采信；对证据六原告的代理人在代理意见（二）中对该证据证明的事实已认可，故对被告证明的观点本院予以采信。
根据庭审举证、质证，本院确认本案的法律事实是：2012年12月，原告与被告达成口头协议，原告向被告购买被告向文山亚太科技集团有限公司转让位于原文山州砖瓦厂的其中8亩土地，按双方口头协议的要求，2012年12月31日、2013年1月18日、2013年2月5日，原告共支付给被告购买亚太公司土地转让款680万元，其中2012年12月31日支付的180万元及2013年1月18日支付的200万元为土地款定金。原告认为，被告在收取土地款及定金后，一直未办理土地证给其，后才知该土地不是被告的，故在2014年4月11日向法院起诉，诉讼请求为：1、请法院依法判令被告向原告一次性返还定金人民币680万元；2、依法判令被告按定金罚则向原告一次性支付人民币680万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
另查明，被告向文山亚太科技集团有限公司受让位于原文山州砖瓦厂的土地使用权至今并未变更在其名下。
归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点：（一）合同效力问题；（二）在履行合同过程中双方谁违约的问题。
关于合同效力问题。本院认为，2012年12月被告就其向文山亚太科技集团有限公司受让位于原文山州砖瓦厂的其中8亩土地转让给原告达成口头协议，口头协议达成后，原告支付了土地转让款共计680万元（含定金380万元），虽然现双方对每亩土地的价格、价款的支付方式及办证的时间等相关的权利义务各持己见，但土地转让的行为是双方真实意思表示，原告在与被告达成口头协议后已支付了土地转让款共计680万元（含定金380万元）给被告，被告也接受该转让款并出具了收条给原告收执，双方当事人对协议的成立并不存在争议，因此该协议成立。根据国务院关于《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条的规定，法律并不禁止取得土地使用权的土地使用者，在其使用年限内进行转让、出租、抵押或者用于其他经济活动的行为。虽然被告并未将其向文山亚太科技集团有限公司受让的土地变更在其名下，但其已通过合同的形式确定了双方的土地转让关系，根据最高人民法院《关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条第一款的规定，即当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故双方达成的口头协议并不违反法律的禁止性规定，口头协议合法有效。
关于在履行合同过程中双方谁违约的问题。原告认为，被告申请证人陈某某出庭作证，恶意提高土地单价来达到证明原告违约的事实不能成立。证人陈某某与本案判决结果有利害关系，且证言也不符合日常生活逻辑，原告已付总价款的60%，被告就应办证给原告。被告不能办理土地使用权证至原告名下的原因是文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室《关于暂停办理大兴街等片区土地使用证的函》，至原告起诉至法院，被告均未提交向有关部门申请办理土地使用权转让手续的申请，更未提交已经依法办理到原告名下的《土地使用权证书》，被告的行为已构成根本性违约。而被告则认为，原告违约的事实客观存在，被告无违约行为，不承担任何责任。其转让给原告及陈某某的土地均系亚太公司转让，其取得后再次转让给被告的土地，这是在出具给二人的《收条》中均已注明的，陈某某已付清了全部土地款，而原告却未按约定付清土地转让款，就连原告所主张的支付总价款的60%也未达到，鉴于原告已无履行合同的诚意，被告愿意解除合同。同意将原告支付的土地转让款扣除其代陈某某垫付的120万元外的560万元全额退还给原告，但不应按定金罚则承担责任。至于文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室所发的《关于暂停办理大兴街等片区土地使用证的函》的内容仅为暂停办证，而不是不能办证。本院认为，因原、被告双方达成的是口头协议，产生纠纷后又不能通过补充协议的形式对每亩土地的价格、价款的支付方式及办证的时间等相关的权利义务达成一致意见，在双方观点出现矛盾，而相对方均不能提供充分的证据来否认对方的观点情况下，本院无法对哪一方存在违反口头约定的违约事实作出正确判断，故原告主张的按定金罚则由被告承担680万元的违约金的理由不能成立。
综上所述，本院认为，2012年12月原、被告达成的口头协议系双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，协议合法有效。原告在起诉时已以自己的行为表示不愿继续履行口头协议，被告庭审中也明确同意解除口头协议，应视为双方对解除口头协议达成一致意见，故对双方达成的口头协议予以解除。鉴于被告实际收取原告支付的土地转让款680万元的事实，现双方又不能通过补充协议的形式继续履行合同，为体现法律的公平，被告除应退还原告支付的680万元土地转让款外，还应支付实际资金占用期间的利息，利息标准按同期银行贷款利率（即年利率6.15%）计算，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原、被告双方在2012年12月被告就其向文山亚太科技集团有限公司受让位于原文山州砖瓦厂的其中8亩土地转让给原告达成的口头协议。
二、由被告李井德退还原告郑明欣支付的土地转让款人民币陆佰捌拾万元整（6，800，000.00元）及利息，利息按同期银行贷款利率（即年利率6.15%）计算，计息时间分别为每次付款当天起计算至判决生效确定履行期间届满之日止。（即180万元从2012年12月31日起计算；200万元从2013年1月18日起计算；300万元从2013年2月5日起计算）。限于判决生效后十日内一次性履行完毕。
案件受理费103400元，财产保全费5000元，由原告郑明欣承担54200元，被告李井德承担54200元。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。
审判长 杨 琴
审判员 刘玫兰
审判员 秦永兴
二〇一四年八月四日
书记员 林 川