福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）同民初字第2714号
原告范鉴秋，男，1944年10月10日出生，汉族。
委托代理人庄旭东，福建银声律师事务所律师。
被告厦门大兴房地产开发有限公司。
法定代表人廖兴国，执行董事。
委托代理人潘月莹、王智祥，福建天衡联合律师事务所律师。
原告范鉴秋与被告厦门大兴房地产开发有限公司（以下简称大兴公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范鉴秋及其委托代理人庄旭东、被告大兴公司之委托代理人潘月莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范鉴秋诉称：范鉴秋与被告大兴公司于2008年8月28日签订一份《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，大兴公司征用拆迁了范鉴秋位于厦门市同安区大同街道旧三秀路55号的房屋（其中住宅建筑面积67.59平方米，非住宅建筑面积59.18平方米）；根据协议书约定，大兴公司须将大兴商场6号楼406室（面积104.87平方米）住宅和大兴商场6号楼8号店面（面积63.87平方米）置换给范鉴秋，置换的房屋应于2009年9月19日交房，过渡期限自2008年9月20日至2010年9月19日止，过渡安置费以住宅人民币（币种，下同）14元／平方米.月计算，非住宅（即店面）以96元／平方米.月计算，若自2010年9月20日起大兴公司不能按时提供安置房，应按厦价房（2003）119号规定标准给范鉴秋逾期过渡安置补助费。协议签订后大兴公司根据协议约定将房屋交给大兴公司拆迁，但大兴公司却未能按照约定的交房日期交房，至今为止大兴公司仍旧未交房。至今大兴公司仅支付93840元过渡费给范鉴秋。范鉴秋认为，根据厦价房（2003）119号规定，大兴公司逾期交房的过度安置补助费超过半年以内的应该乘以二倍，超过半年以上的应当乘以四倍。故请求判令：一、大兴公司支付范鉴秋2008年9月20日至2013年7月19日止的过渡安置补助费812386元（自2008年9月20日至2010年9月19日为84412元；2010年9月20日至2011年3月19日为79530元；2011年3月20至2013年7月19日为742284元；扣除大兴公司已经支付的93840元）；二、大兴公司承担本案的诉讼费用。
被告大兴公司辩称：原告范鉴秋与大兴公司签订补充协议时已将8号店面的交接时间确定为2012年8月21日，并大兴公司以公告形式通知范鉴秋交房，大兴公司登报通知交房的时间应认定6号楼406室的交房时间，且范鉴秋目前房屋能够使用，适合居住。依照合同，范鉴秋尚有产权调换差价款79705元及违约金（自竣工验收备案证明书取得之日起五个工作日后计算至判决生效日止，以日万分之五计算）应用于抵销过渡安置补助费。
经审理查明：根据厦府（2002）地68号建设用地批文，厦国土房拆通（2007）27号拆迁通告、拆许字（2007）27号，因“大兴商城”商品房项目建设用地需要，原告范鉴秋位于同安区大同街道旧三秀路55号（前）的房屋应予以拆除。2008年8月28日，被告大兴公司（甲方）与范鉴秋（乙方）签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明：“甲乙双方依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及有关规定、计价标准进行协商，现就拆迁补偿安置事宜达成如下协议：一、甲方拆除乙方房屋产权总建筑面积为126.77㎡［其中住宅房屋建筑面积为67.59㎡；非住宅建筑面积为59.18㎡］；实行产权调换安置方式；二、按规定，甲方补偿乙方房屋拆迁各项补偿、补助费共计￥184196元…；三、过渡期限自2008年9月20日乙方将原房屋搬迁并交付拆除之日起至2010年9月19日止。乙方自行过渡的，甲方按规定标准预付给乙方至2009年9月19日止的过渡安置补助费，住宅房屋产权建筑面积67.59㎡，按14元／㎡·12月计算，计：￥11355元；非住宅房屋产权建筑面积59.18㎡，其中32.4㎡的部分由甲方提供给乙方临时过渡店面，该面积部分甲方不予支付给乙方过渡费，若自2010年9月20日起甲方不能提供安置店面，甲方应付给乙方该面积部分的逾期过渡安置补助费扣除该部分过渡安置补助费后的差价。故，乙方非住宅房屋的临时过渡费以26.78㎡按96元／㎡·12月计算，计：￥30851元。若甲方超过预付住宅、非住宅房屋过渡费期限（即2009年9月19日）交房，自2009年9月20日起至2010年9月19日止，甲方再按月以14元／㎡为标准支付住宅房屋过渡安置补助费、按月以96元／㎡为标准支付非住宅房屋过渡安置补助费，过渡补助费付至甲方通知乙方交接安置房之日止。若自2010年9月20日起甲方不能按时提供安置房，应按被拆迁房屋面积结合［厦价房（2003）119号］规定标准付给乙方逾期过渡安置补助费…；四、住宅安置房地点、幢号、楼层为“大兴商城”6号楼406室，建筑面积约104.87㎡；非住宅（店面）安置房地点、幢号、楼层为“大兴商城”6号楼8号，建筑面积约63.87㎡；五、经委托评估，住宅安置房市场评估价为3612元／㎡；非住宅安置房市场评估价为22894元／㎡；楼层调节价按规定计算…故，乙方应向甲方缴交安置房差价款计￥263901元；六、综合第二、五条内容款项，乙方应付甲方产权调换差价款计￥79705元。此款项待上述房屋取得竣工验收备案证明书后甲方书面通知乙方交接安置房之日起五个工作日内，乙方应一次性付清。乙方若违约，应按总金额每日万分之五计算违约金支付给甲方；九、补充条款：…6.乙方通讯电话、通讯地址为同安大同西池一里112号705室，今后乙方若变更上述通讯电话、通信地址，应及时书面告知甲方…”。2012年8月21日，范鉴秋与大兴公司签订《关于“大兴商城”六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》，协议载明：“一、六号楼店面交付使用时间定为二〇一二年八月二十一日。拆迁人保证各户水、电到位。二、逾期过渡费计算时间自二〇一一年一月一日至二〇一二年八月三十一日止。三、逾期过渡费计算标准按双方原签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》执行…”。上述补充协议签订后，范鉴秋认为6号楼8号店面仍旧未通水通电，故范鉴秋主张大兴公司至今未能完成交付义务，并举示福建省电力有限公司厦门供电公司同翔客户服务中心出具的《关于大兴商城6#楼永久用电信访件的回复》予以证实，回复记载：大兴商城3、6、8号楼目前暂无永久用电供电。目前6号楼406室用电系使用大兴商城工地用电。2011年3月22日，大兴商城3#、6#楼通过竣工验收备案，取得编号为同备案字2011019的厦门市建设工程竣工验收备案证明书。2011年3月16日，大兴商城3号、6号楼经厦门市同安区公安消防大队建设工程竣工验收消防复查合格，可以恢复使用。大兴公司另登报发出大兴商城3#、6#楼交房通告，通告载明：“我公司开发的大兴商城3#、6#楼项目已于2011年3月22日取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。请您携带身份证件及相关资料前往西安广场办理交房手续”。庭审中，范鉴秋确认大兴公司已分四次共计支付过渡安置补助费93840元，领取的方式范鉴秋到拆迁公司即鹭鹏房屋拆迁公司或拆迁办领取现金支票，然后范鉴秋到银行承兑到其储蓄卡。关于安置房6号楼406室的交付情况，范鉴秋述称大兴公司于2012年年底交付该住宅房屋钥匙，并同意以2012年12月31日作为钥匙交接日期，但是不认可钥匙交付视为房屋交付，因为房屋用电是工地临时用电，范鉴秋在大兴公司交付钥匙后即对住宅房屋进行装修，并于2013年3月份左右入住至今。庭审中，大兴公司主张范鉴秋应支付产权调换差价款79705元，并应支付违约金（自竣工验收备案证明书取得之日起五个工作日后至判决生效之日止，以每日万分之五计算），用以抵销范鉴秋主张的过渡费。
上述事实，有原告范鉴秋举示的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《关于大兴商城六号楼店面（5-19）号移交日期及过渡费计算截止日期协议》、《关于大兴商城6#楼永久用电信访件的回复》，被告大兴公司举示的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市商品房使用说明书、商品房质量保证书》、《大兴商城3#、6#交房通告》以及当事人的当庭陈述、质证笔录等证据在案为凭。以上证据经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。
本院认为，原告范鉴秋与被告大兴公司签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》及《关于大兴商城六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方应按照安置协议书的相关约定履行。本案关于讼争安置房大兴商城6号楼406室、6号楼8号店面的过渡费计算截止日期本院分析如下：6号楼8号店面双方于2012年8月21日签具过渡费计算截止日期协议，约定交付使用时间为2012年8月21日，过渡费计算截止时间2012年8月31日，补充协议签具当时6号楼已经通过竣工验收备案和消防验收、取得商品房使用说明书、商品房质量保证书，故该协议合法有效，范鉴秋主张大兴公司未能依照协议保证水电到位，应继续承担逾期交房过渡费的违约责任，因合同并未约定水电到位与否构成是否交付房屋的抗辩理由，故范鉴秋该主张不能成立，大兴公司若未能依照合同约定保证水电到位，范鉴秋可向大兴公司另行主张违约责任。6号楼406室范鉴秋已经装修入住，并自述认可2012年12月31日大兴公司交付钥匙，大兴公司对住宅房屋钥匙交付的时间表示不清楚，并认为应以大兴公司登报发出公告的时间为住宅房屋交付时间，因双方合同约定交接安置房系以书面形式通知，且范鉴秋于合同记载了通讯方式，双方并未认可登报形式发出的交房公告，故大兴公司以登报形式发出的交房通知并非合理方式，对范鉴秋没有约束力。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，大兴公司未能举证证实其住宅房屋的交付使用时间，应承担举证不能的责任，范鉴秋自认于2012年12月31日交付钥匙，并于之后着手进行装修入住，未见有严重影响正常居住的质量问题，足以证实范鉴秋对交付钥匙的行为认可系房屋交付，故本院对6号楼406室的房屋交付使用时间认定为2012年12月31日。范鉴秋认为6号楼406室的用电系工地临时用电，房屋交付不符合条件，该主张系对大兴公司交付房屋的质量提出异议，范鉴秋可另行提起诉讼进行主张。双方签订的房屋拆迁补偿安置协议约定过渡期限为2008年9月20日范鉴秋将原房屋搬迁并交付之日起至2010年9月19日止。范鉴秋自行过渡的，大兴公司按规定标准预付给范鉴秋至2009年9月19日止的过渡安置补助费，住宅房屋产权建筑面积67.59㎡，按14元／㎡·12月计算，计￥11355元；非住宅房屋产权建筑面积59.18㎡，其中32.4㎡的部分由大兴公司提供给范鉴秋临时过渡店面，该面积部分大兴公司不予支付给范鉴秋过渡费，若自2010年9月20日起大兴公司不能提供安置店面，大兴公司应付范鉴秋该面积部分的逾期过渡安置补助费扣除该部分过渡安置补助费的差价。根据厦门市物价局、厦门市国土资源与房产管理局关于印发厦门市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准的通知厦价房（2003）119号中规定的厦门市房屋拆迁自行过渡逾期安置补助费标准，逾期半年以内的，自行过渡逾期安置补助费为安置补助费的2倍，逾期半年以上的，自行过渡逾期安置补助费为安置补助费的4倍。据此，自2008年9月20日起至2010年9月19日止，大兴公司应支付范鉴秋住宅过渡安置补助费22710.12元（11355元＋14元／㎡.月×12月×67.59㎡）、非住宅过渡安置补助费61701.56元（30851元＋96元／㎡×12月×26.78㎡）；上述款项合计84411.68元。自2010年9月20起至2011年3月19日止，大兴公司应支付范鉴秋住宅逾期过渡安置补助费11355.12元（946.26元／月×6个月×2倍），非住宅逾期过渡安置补助费68175.36元（5681.28元／月×6个月×2倍），但是应扣除32.4㎡非住宅房屋该期间的过渡安置补助费18662.4元，大兴公司应支付的非住宅房屋逾期过渡安置补助费为49512.96元；上述款项合计60868.08元。住宅部分自2011年3月20日起至2012年12月31日止，大兴公司应支付范鉴秋住宅逾期过渡安置补助费为80962.01元（946.26元／月×21.39个月×4倍），非住宅房屋自2011年3月20日起至2012年8月31日止的逾期过渡安置补助费为395189.84元（5681.28元／月×17.39月×4倍），但是应扣除32.4㎡非住宅房屋该期间的过渡安置补助费54089.86元（32.4㎡×96元／㎡×17.39月），大兴公司应支付的非住宅房屋逾期过渡安置补助费为341099.98元。上述款项合计422061.99元。综上，大兴公司应支付给范鉴秋自2008年9月20日起至2012年12月31日止的住宅房屋过渡补助费、自2008年9月20日起至2012年8月31日止的非住宅房屋过渡补助费共计567341.75元。范鉴秋自认大兴公司于拆迁协议签订之后支付过渡补助费93840元，大兴公司表示过渡费的支付情况不清楚，因对合同的履行存有争议的由负有履行责任的一方承担举证责任，大兴公司对此未能举证证实，故本院以范鉴秋自认的为准，该过渡安置费应予以抵扣，大兴公司尚欠范鉴秋的过渡安置补助费为473501.75元。审理中，大兴公司主张范鉴秋应支付产权调换差价款及逾期支付违约金，双方合同约定产权调换差价款应于大兴公司取得房屋竣工验收备案证明书后书面通知范鉴秋交接安置房之日起五个工作日内交付，因截止至今大兴公司并未有书面通知的行为，故范鉴秋并不存在逾期付款的事实，且大兴公司亦未按期支付过渡安置补助费，范鉴秋亦享有抗辩权，据此大兴公司主张逾期付款违约金没有事实和法律依据。目前，大兴公司已经完成交房义务，故范鉴秋有义务支付房屋产权调换差价款。《合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者期限。据此，大兴公司主张就范鉴秋尚欠的产权调换差价款79705元进行抵销，符合法律规定，本院予以支持。综上，大兴公司尚应支付范鉴秋的过渡安置补助费共计393796.75元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告厦门大兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告范鉴秋过渡安置费393796.75元；
二、驳回原告范鉴秋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币11923.86元，适用简易程序减半收取人民币5961.93元，由原告范鉴秋负担人民币2799元，被告厦门大兴房地产开发有限公司负担人民币3162.93元，款限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 林荣堂
二〇一四年三月三日
书 记 员 王兴安
附：本案适用法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。