新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博中民一终字第141号
上诉人（本诉被告、反诉原告）精河县昌泰房地产开发有限责任公司。住所地精河县。
法定代表人李山，该公司经理。
委托代理人李新刚，新疆丰盛律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）田慧芳，女，汉族，住精河县。
上诉人精河县昌泰房地产开发有限责任公司（以下简称精河县昌泰房地产公司）因与被上诉人田慧芳商品房买卖合同纠纷一案，不服精河县人民法院（2014）精大民初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日受理后，依法组成由审判员丁国强担任审判长、审判员陈建荣、骆玲参加的合议庭，于2014年7月1日公开开庭进行了审理，书记员黄欢担任法庭记录。上诉人精河昌泰房地产开发有限责任公司的委托代理人李新刚、被上诉人田慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年12月，被告昌泰房地产开发公司中标取得大河沿子镇原广场的房地产开发权，2013年1月，被告开始对外预定精河县大河沿子镇鑫合市场商品房，2013年2月5日，程建波在被告售房部认购商品房三套，并于当日给付每套20000元定金，被告向其出具三份收据。程建波因资金不够充足，将其定购的1号楼一层商铺（1－103）转让给原告田慧芳。原告田慧芳与程建波到被告的售房部，经被告售房部的销售人员同意，将程建波交给被告的房款定金及预定的鑫合市场2号楼一层8号商铺（原1号楼一层商铺103号）转给原告田慧芳，并给原告出具收款收据，时间为2013年2月5日。原告将20000元房款交给程建波。同年5月9日，原告田慧芳与被告昌泰房地产开发公司签订购房合同，合同约定：“乙方购买坐落于大河沿子镇健康路东侧鑫合市场2号楼一层8号门面房，所购房屋建筑面积为71.355平方米；房屋设施：水、电、暖设施齐全（毛坯房）；售房总价498771.45元；付款方式：订房时预防20000元定金，签订合同时首付房屋总价款的30%（定金除外），主体结构完工再付30%，其余交房时全部付清。如需办理个人按揭，付款比例必须超过房屋总价款50%以上，签订合同后办理按揭。由甲方协助乙方办理产权过户手续，乙方承担办理过户的一切税费及其它相关费用。”2013年8月16日，原告田慧芳与被告昌泰房地产开发公司签订个人按揭协议书，约定“乙方购买甲方鑫合市场2号楼一层8号门面房，房屋面积71.683平方米，单价每平方米6990元，合计房款501064元，现因乙方无力一次性支付房款需按揭贷款来付清房款，经双方协商由甲方先行将房权证过户给乙方，乙方办理产权过户、抵押贷款等费用，由乙方全部承担所有费用，尚欠房款201064元，应当在2013年9月30日前办理按揭手续后一次性付清。如因乙方收入情况和不良贷款或担保等原因未能办理贷款的，乙方必须承担责任并按甲方规定时间付清房款，逾期不付收回房屋另行转让”。原告于2013年5月9日签订合同当天向被告给付的房款150000元，8月16日签订个人按揭协议书当天，再次给付原告130000元房款，原告已给付房款300000元。因被告对出具给原告的20000元收据有异议，原告多次催促与被告办理按揭贷款，被告一直推脱。双方为此发生争议。
一审法院另查明，被告开发的大河沿子镇鑫合市场1号、2号、3号、4号楼开工日期为2013年3月，竣工期为2013年11月30日。2013年8月5日，被告办理大河沿子镇鑫合市场1号、2号、3号、4号楼商品房预销售许可证。
一审法院认为，原、被告之间签订的购房合同和个人按揭协议书是双方当事人的真实意思表示，原告已按合同的约定履行了交款义务，被告应当按照购房合同及个人按揭协议书履行义务，交付房屋并协助原告办理按揭贷款相关手续。原告的诉讼请求依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”被告抗辩其工作人员出具的原告交付20000元收据，未实际收到20000元房款，且未经被告的法定代表人同意，该收据无效，应由原告再给付20000元房款，但被告出具的20000元收款收据，及程建波的当庭证言，证实原告与被告程建波三方协商一致，对该商品房屋由程建波转让给原告田慧芳，且原、被告又在2013年8月16日，双方签订的个人按揭贷款协议中证实，被告已收到原告300000元房款，对尚欠房款201064元，在2013年9月30日前办理按揭手续后一次性付清。故被告的抗辩无事实依据和法律依据，不予采信。本案反诉原告主张反诉被告未足额支付约定的购房款，原告违约在先，解除双方购房合同的请求，因缺乏事实和法律依据，且未提供证据予以证实，反诉原告的主张，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告精河县昌泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内将位于大河沿子镇健康路东侧鑫合市场2号楼一层8号面积为71.355平方米的商品房交付给原告田慧芳；二、被告精河县昌泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内协助原告办理银行商品房抵押按揭贷款手续；三、驳回被告（反诉原告）精河县昌泰房地产开发有限责任公司要求解除原、被告双方在2013年5月9日签订的购房合同的诉讼请求。案件受理费50元，由被告精河县昌泰房地产开发有限责任公司负担，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）精河县昌泰房地开发有限责任公司负担。
宣判后，上诉人精河县昌泰房地产公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销精河县法院（2014）精大民初字第27号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。一、原判决事实未查清。1、原判决将被上诉人退还给程建波2万元定金房款，作为被上诉人付给上诉人购买商铺定金款的认定理由不充分，程建波的购房定金收据上非常清楚地表明“退房不退定金，违约退还双倍定金”。上诉人与程建波之间的约定合法有效，从上诉人先向田慧芳出具收据，要求将购房定金打到指定的银行账号可以反映，上诉人从来也没有同意程建波的购房定金可以折抵给被上诉人。2、被上诉人与上诉人2013年5月9日签订“购房合同”、2013年8月26日签订“个人按揭协议”是事实。要给被上诉人办理按揭贷款时，因未足额交纳购房款，故电话通知被上诉人要求其支付购房款至30万元可办理按揭贷款手续，被上诉人拒绝支付。原判决以双方签订了购房合同、个人按揭协议为由，认定被上诉人已经交款30万元购房款的事实，属认定不清。3、原审法院将程建波作为证人出庭，并采信其证言显属不当。程建波的证言与本案的处理结果有利害关系，其证言不应当得到采信。二、原审法院的判决无法律依据。1、原判决适用《民法通则》第四十三条，属适用法律不当。被上诉人私自串通上诉人员工损害公司利益的行为不是上诉人公司的经营活动，不应由上诉人承担不利的后果责任。上诉人及时对员工的行为做出否认表示，且及时通知被上诉人，应认定为无效行为。2、双方虽然签订“购房合同”、“个人按揭协议”，但被上诉人与上诉人对支付买卖标的价款有意见分歧（2万元差额），应视为双方对“购房合同”买卖总价没有达成合意，双方签订“购房合同”没有成立生效。原判决依据《合同法》第四十条规定，认定双方合同生效有误。三、上诉人反诉有事实和法律依据。1、被上诉人没有按约定足额支付购房款30万元是事实，仍差2万元购房款仍未交纳也是事实，因被上诉人支付房款不足，故没有为其办理按揭手续。2、依据《合同法》第九十四条第二、三款规定，被上诉人拒不交纳2万元购房款差额，没有按合同约定支付房款，上诉人享有法定解除权。原判决驳回上诉人的反诉请求不当。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当。双方对“购房合同”买卖总价、没有达成合意，双方买卖没有成交，双方签订“购房合同”没有成立生效，驳回反诉人的诉讼请求错误。
被上诉人田慧芳辩称：原判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉请求不能成立。被上诉人与程建波在上诉人售房部，经过上诉人公司的工作人员同意下办理了商品房买卖定金交付的事项，上诉人公司也出具了盖有其印章的收据。如果被上诉人未曾交纳20000元的定金，上诉人不可能与被上诉人签订商品房买卖合同。被上诉人完全按照合同的约定交付了房款300000元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人精河县昌泰房地产公司要求解除与被上诉人田慧芳签订的购房合同的请求能否成立的问题。2013年2月5日，上诉人精河县昌泰房地产公司给被上诉人田慧芳出具了盖有其公章的20000元定金收据，之后，双方相继签订了购房合同及个人按揭贷款协议，期间被上诉人田慧芳又分两次支付房款280000元，合计支付房款300000元，由此可以证实双方当事人之间的购房合同关系成立。被上诉人田慧芳已按双方合同约定支付了购房款，上诉人精河县昌泰房地产公司应当按照合同约定向被上诉人田慧芳交付房屋，并协助其办理商品房剩余贷款的抵押按揭贷款手续。上诉人精河县昌泰房地产公司以“被上诉人田慧芳未交纳20000元购房定金，双方对购房总价款没有达成合意，购房合同没有生效，故要求解除双方签订的购房合同”的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由上诉人精河县昌泰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁国强
审判员 陈建荣
审判员 骆 玲
二〇一四年七月十四日
书记员 黄 欢