河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宛民初字第1357号原告（反诉被告）岳伟，男，汉族，1972年7月18日出生，住桐柏县城关镇胜利巷。委托代理人尹振红、李舜佶，河南豫宛律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）南阳耀星辉体育园管理有限公司法定代表人陈忠义，任经理职务。地址：南阳市独山大道华鑫苑商务楼。委托代理人周丽、袁娟，河南梅溪律师事务所律师。一般代理。原告岳伟与被告南阳耀星辉体育园管理有限公司（以下简称耀星辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年6月6日诉至本院，本院于同日作出受理决定，并依法组成合议庭，被告在法定期间内向本院提起反诉，本院于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岳伟的委托代理人尹振红、李舜佶，被告（反诉原告）耀星辉公司的委托代理人周丽、袁娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2013年4月份，原告租赁被告位于南阳李宁体育园的房屋从事餐饮产品制售，双方签订了租赁合同。原告在经营过程中，被告拒不履行协助义务。2014年4月22日，被告以原告拖欠电费为由，下发了一份《电费催缴单》，限原告于2014年4月26日前把所欠电费交至李宁体育园财务处。但被告于2014年4月22日上午11点就故意停了原告所租房屋的电，一直到当天晚上8点多才来电；2014年4月24日下午3点30分停电，一直到2014年4月26日下午5点50分左右来电，导致原告不能正常营业，冰柜中存放的食品全部变质、不能食用，造成实际经济损失20多万元。综上为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求：1、判令被告赔偿原告经济损失10万元；2、诉讼费由被告承担。原告（反诉被告）向本院提交如下证据:1、房屋租赁合同。证明双方存在租赁关系，出租方没有提供合法的产权证明；2、电费催交单。证明出租方通知的是2014年4月26日之前交电费，该单据也是停止供电日期的证明；3、电费的收款收据。证明承租方已在2014年4月26日交过电费；4、证人证言两份。岳德平证明2014年4月22日中午承租方在没有接到出租方通知的情况下突然停电，4月24日下午3点钟左右又突然停电；殷代广证明2014年4月26日下午出租方又停电，除西餐厅外其他场合均有电；5、公证书一份。证明2014年4月26日下午出租房停电，承租方冰柜内的存放物质变质；6、7份进货单。证明承租方冰柜内存放的物品。被告（反诉原告）耀星辉公司辩称，原告起诉内容与事实不符，理由如下：1、被告已经按照合同约定给原告交付了房屋，而原告没有按照合同约定支付首期租金；2、原告没有按照合同约定按时足额缴纳电费；3、2014年4月22日停电系故障，已经报修有关单位尽力做出了处理；4、冰柜存放食物损失10万元没有事实依据：1）10万元损失没有专业评估机构评估，损失数额没有依据；2）在停电当时冰柜里是否存放有食物以及存放有什么食品？数量多少？价值多少？均没有依据；3）假设停电当时有价值10万的食品，但食品是否变质不能食用，需要专门机构出具鉴定报告；5.三百万经济损失更是没有任何依据。被告（反诉原告）耀星辉公司向本院提交如下证据：第一组：1、租赁合同；2、电费催交单及电费缴纳收据；3、停电维修单。证明：合同第四条4.2项首期租金应当在本合同签订之日三个工作日内支付，而合同系2013年4月19日签订，岳伟没有按照合同约定支付首期租金；岳伟也没有按照约定按时足额缴纳电费；2014年4月22日停电系故障所致。证明岳伟一直在占有使用着租赁房屋。第二组：1、南阳市建设用地规划许可证副证复印件一份及规划图图纸两张；2、营业执照一份。证明南阳耀星辉体育园管理有限公司系合法机构，其建筑物系主管部门批准建设的。被告（反诉原告）耀星辉公司对原告（反诉被告）证据质证意见为：对证据1租赁合同本身没有异议，对证明方向有异议，合同约定的内容与产权证明无关。对证据2真实性有异议，不是我们公司下发的。对证据3真实性无异议，但2014年4月26日缴纳的是拖欠很久才缴纳的。对证据4真实性有异议，一是按照法律规定，证人应当出庭作证；二是证人是岳伟的姐姐，是利害关系人。对殷代广证言真实性有异议，没有到庭，另外2014年4月26日下午已经来电，证言不属实。对证据5公证书真实性无异议，但不能证明停电的事实，且公证内容与本案没有关联性。对证据6真实性有异议，进货单不是正规发票，且不能证明进货单上的食品就是停电当时放在冰柜里的食品。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）耀星辉公司证据质证意见为：对证据一1租赁合同没有异议，对2电费催交单真实性无异议，但是没有显示停电前对岳伟有书面催缴通知和停电通知，对3维修单真实性没有异议，但仅能证明4月22日当天因故障停电，不能证明4月26日有故障。对第二组真实性没有异议，但不能证明李宁体育园与南阳耀星辉体育园管理有限公司是同一主体，不能证明南阳耀星辉体育园管理有限公司拥有合法租赁权。反诉原告（本诉被告）耀星辉公司诉称，反诉人与被反诉人于2013年4月19日签订了房屋租赁合同。反诉人将座落在南阳市李宁体育园羽毛球馆面积为550平方米的建筑物出租给被反诉人作为餐饮产品制售使用。合同签订后，反诉人依约向被反诉人交付了租赁物，并给予被反诉人免收10个月租金的优惠政策（自2013年8月1日至2014年6月1日止）。而被反诉人并未按照约定全面履行合同，时至今日，除签约时交付保证金22000元外，首期租金至今未付（即应于2013年4月21日合同签订之日三日内交付），就日常用量最大的电费，也是经反诉人每月多次催要无果，下发催交单后方才交付。合同中约定的水费、物业管理费、有线电视费、通讯费等其他费用从合同签订至今也未支付。综上，被反诉人的种种违约行为，导致双方合同无法继续履行，为维护反诉人的合法权益，诉至贵院，请求：1、判令被反诉人支付首期租金66000元（2014年6月1日-2014年9月1日）；2、判令解除双方签订的房屋租赁合同；限期搬离清腾所租房屋，并赔偿逾期搬出所租房屋租金（每月22000元，2014.9.2-2015.12.10共计15个月X22000元=330000元）；3、判令被反诉人承担违约金613800元（自2013年4月21日起按首期租金1%的标准向反诉人承担违约金至租金清偿之日止反诉原告（本诉被告）耀星辉公司未向本院提交证据。反诉被告（本诉原告）岳伟辩称，一、被反诉人拒绝支付房屋租赁费是有依据的。1、反诉人不能提供出租房屋的合法证明。根据反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》，反诉人除将房屋租赁给被反诉人外，还要保证自己有该房屋的合法证明。但本合同签订后，反诉人虽然将房屋交付给了被反诉人，但并没有按照合同约定提供该房屋的产权证明，导致被反诉人无法办理餐饮经营许可证明，工商登记机关下达处罚通知，给被反诉人造成严重影响，而反诉人却拒绝配合，不履行合同义务。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，反诉人不提供出租房屋的产权证明，导致被反诉人不能办理餐饮服务的经营许可证明，其违约在先，被反诉人是在反诉人先行违约的情况下才拒绝支付房屋租赁费用。《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其相应的履行要求。”2、反诉人没有经营。反诉人租房是为了经营使用，于2013年4月份因工商局下发处罚通知后，开始停止营业，其后多次找反诉人提供出租房屋的产权证明，反诉人不予提供，所以至今一直关门，没有经营。综上，反诉人不提供出租房屋的产权证明，导致被反诉人不能合法和正常经营。因此，被反诉人拒绝支付房屋租赁费是有依据的。二、租赁合同没到期，反诉人不能解除合同。双方签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限为八年，现在租赁期限没有届满，反诉人提出解除合同属于违约。被反诉人没有交房租是反诉人违约在先所采取的救济措施，具体理由见第一条详述。三、反诉人违反诚信原则，给被反诉人造成损失，应承担赔偿责任。双方签订的《房屋租赁合同》中约定，反诉人应提供出租房屋的产权证明，但迟迟不予提供，导致被反诉人不能正常经营，反诉人应对被反诉人的损失承担赔偿责任。在双方房屋租赁费用优惠期限内反诉人无故擅自停电，不仅造成违约，而且给被反诉人造成了较大的经济损失，反诉人应当对自己的违约行为承担相应的民事责任，但是反诉人反而追究被反诉人的违约责任，实在是有所牵强。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同第十条第五款涉及的内容应属于无效条款。反诉被告（本诉原告）岳伟未向本院提交证据。经审理查明，2013年4月19日，耀星辉公司作为甲方，岳伟作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“…1.1甲方出租给乙方的房屋的主要情况如下：座落南阳市李宁体育园羽毛球馆建筑面积室内面积450平方米，室外面积100平方米，公交550平方米。1.2甲方作为该房屋的出租方拥有合法的资格及权属，与乙方建立租赁关系及交接租赁标的物。…2.1乙方向甲方承诺租赁该房屋作为餐饮产品制售使用，其经营项目、产品、方式、范围等经营业态由乙方以书面形式报甲方确认后方可进行经营。乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定并取得经营所需的一切相关资质及法律手续；遵守甲方园区的所有管理规章、制度和承担相关违规的责任。2.2乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得改变原有的经营状态和房屋用途。…3.1交付日期：甲乙双方约定，甲方于2013年8月1日向乙方交付该房屋。乙方于2013年9月30日完成装修并试营，2013年10月1日开始试运营。如因政府等不可抗原因造成施工时间调整，乙方需经甲方提前通知后方可进行施工，即合同期限视具体情况顺延。装修前必须向甲方提交书面装修方案及申请并得到甲方书面同意后方可进场施工装修。若需向有关部门申请审批的，则经批准后方可进行装修。3.2租赁期限：该房屋租赁期为8年，自2013年8月1日起至2021年8月1日止。…4.1甲乙双方约定，甲方定期向乙方收取租金。该房屋的月租金为人民币22000元【40元/月平方米】。4.2支付方式：按季支付。乙方应于每季度开始前15天向甲方支付当季租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按当季租金的1%向甲方支付违约金，首期租金应于本合同签订之日三个工作日内支付，从第二个租金开始依照前述约定按季支付；最后一个租期不满一个季度的，其租金合并于前一季度租金一并支付。4.3优惠措施：从甲方交付房屋给乙方之日起至2014年6月1日止，由乙方对房屋进行装修及试营，该期间免收乙方租金，但其他所有费用按照本合同之约定有乙方交纳。…5.1甲乙双方约定，甲方交付该房屋当日，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为人民币22000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5.2租赁期间，使用该房屋所除租金外所发生的但不限于：水费、电费、供暖费、有线电视费、物业管理费、通讯费用、房屋和设备日常维修等费用以及乙方行为造成的房屋设备损害由乙方承担。房屋非日常维修除乙方造成的损害之外，由甲方承担。…9.2甲乙双方同意，一方存在下列违约情形之一的，另一方有权并直接书面通知另一方解除本合同，违约一方，应向另一方按当季租金额的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵偿对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后30日内仍未交付的；（二）见本合同地6.6条款；（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途的，或未经甲方及相关部门同意进行装修或改变承租房屋、结构或不进行合理的日常维护造成承租房屋，严重损害的。（四）乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的以及用承租房屋与他人进行合作经营的；（五）乙方逾期10日不付清租金，或其他任何应付费用的。发生上述情形之一时，单方决定解除合同的，解除合同通知直接送达或以双方在本合同中确定的住所地邮寄送达，到达时生效。（六）见本合同地11.5条款…10.5乙方有违约行为时，甲方有权采取停水停电及加锁封门措施，直至乙方按合同完全履行为止。…11.14甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，并签订补充协议，补充协议与本合同同等法律效力；协商不成的，双方同意选择依法向房屋所在地法院起诉方式解决。……”，合同签订当日，岳伟向耀星辉公司交纳22000元房屋租赁保证金，耀星辉公司于8月1日将涉案房屋交付给岳伟。耀星辉公司分别于2013年11月21日、12月22日及2014年1月23日、3月7日、4月18日、5月18日、6月20日向岳伟下发“电费催缴单”。2014年4月26日，岳伟向耀星辉公司交纳20000元电费，耀星辉公司向其出具了收据，主要内容为：“今收到阳光沙滩中西餐厅摘由电费（此费用为预结费用具体电量以电费单位统计数为准）”。岳伟于2014年4月26日向南阳市宛都公证处申请办理保全证据公证，该公证处于4月26日下午派员到现场进场现场查看、拍照、录像等，于2014年4月30日作出（2014）宛市证民字第1904号公证书。2014年5月21日南阳市工商行政管理局宛城分局向岳伟下发宛工商示字（2014）0521号行政提示书，主要内容为“…本局在日常监督检查中，发现你单位无照经营…”。岳伟于2014年6月6日将耀星辉公司、贾喆诉至本院，请求二被告赔偿其经济损失100000元并负担诉讼费用，后于2014年9月17日向本院递交增加诉讼请求申请书，请求增加一项诉讼请求：“解除原、被告之间的租赁合同，并赔偿因合同解除给原告造成的直接经济损失叁佰万元整”，并请求对投资进行评估鉴定，2015年9月1日，岳伟撤回对贾喆的起诉及2014年9月17日增加的诉讼请求。2015年12月29日，耀星辉公司撤回对岳伟的反诉。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收据、公证书、电费催缴单、行政提示书等证据佐证，在庭审中均向双方当事人进行了出示或宣读，并经双方当事人进行了质证，已记录在卷，足以证实。本院认为，一、原、被告经过平等协商，自愿签订房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，原、被告之间的房屋租赁合同是合法有效的。原、被告应按照合同约定享受权利及履行义务。二、根据合同约定，原告应于2013年4月22日前向被告支付首期租金，但是原告一直未支付；另原告多次经被告催要电费，原告的行为已经违反房屋租赁合同约定，其行为已经构成违约。三、原告诉称因被告停电导致其损失100000元，但是其提供的证据不能证实其损失，也不能证明损失与被告具有关联性，原告的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。四、被告在法定期间内提出反诉，但未在指定期间内交纳案件受理费，且于2015年12月29日向本院递交撤诉申请，故对其反诉，本院按撤诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告岳伟的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告岳伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 李 立审判员 李林峰审判员 李铭霞二〇一六年一月五日书记员 杨 阳