江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终716号
上诉人（原审原告、反诉被告）胡文高，男，1969年12月5日生，汉族，经商。
委托代理人尹宏，江西际民律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）衷华，女，1974年10月19日生，汉族，个体户。
委托代理人刘启邦，彭泽城关法律服务所法律工作者。
上诉人胡文高与上诉人衷华租赁合同纠纷一案，江西省彭泽县人民法院于2016年5月5日作出（2015）彭民初字第1346号民事判决，上诉人胡文高与上诉人衷华均不服该判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2013年9月16日原告代理人胡某某（系原告妹妹）（甲方）与被告（乙方）签订一份门店租赁合同，约定，原告将位于彭泽县某某路某某宿舍门店出租给被告使用，租期三年，即2013年9月16日至2016年9月15日，年租金25000元，第二、三年每年租金递增5%，每年8月底前一次性付清；违约责任，在合同期间，如甲方要收回店面需向乙方赔付双倍转让金，若要出卖店面，须按市场行情由乙方优先。合同签订后，被告租用该店面经营奶吧，当天被告给付原告代理人胡文英租金25000元及转让费110000元，胡某某出具二张收条。2014年8月被告给付原告第二年租金26250元，胡某某代收。2014年12月份，被告在百家福超市租赁店面经营奶吧，被告要求原告退还转让费，代理人胡文英不同意，2015年6月被告向法院起诉胡某某，要求退还转让费11万元，原审法院驳回原告诉讼请求。被告不服，提出上诉，九江市中级人民法院准许被告撤诉并撤销原审法院一审判决。原告因被告第三年租金未按约给付，故诉至法院，要求解除原、被告间的租赁合同，被告返还店面；被告给付占用期间的租金，并承担本案诉讼费用。反诉原告要求反诉被告双倍返还转让费22万元并承担反诉费。
原审认为，原告委托其妹妹胡某某与被告签订的租合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告承租了原告店面，理应依约交付租金，被告未按时给付原告第三年度租金，仍占用原告店面，原告要求解除双方的租赁合同，返还店面，被告给付占用期间的租金的诉请，原审法院依法予以支持。原告出租店面收取租金符合法律规定，原告无证据证明已转让具体实物给被告，且合同未约定转让哪些物品，收取被告转让费不符合法律规定。合同第六条，违约责任约定，“在合同期间，如甲方要收回店面需向乙方赔付双倍转让金，若要出卖店面，须按市场行情由乙方优先”，该转让费应视为履行合同的保证金，现双方均未违约，原告应返还被告的转让费，故反诉原告要求反诉被告返还转让费11万元的诉请，原审法院依法予以支持。反诉原告要求反诉被告双倍返还转让费22万元的诉请，因反诉原告无充分证据证明反诉被告违约，故该诉请原审法院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第九十二条之规定，判决：一、解除原、被告间的门店租赁合同。二、被告衷华于本判决发生法律效力后五日内将承租原告门店返还原告胡文高，并给付承租原告店面期间的租金（以年租金27562.5元，自2015年9月16日计算至交还门店时止）。三、反诉被告胡文高于本判决发生法律效力后五日内返还反诉原告衷华转让费人民币110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，由被告衷华承担，反诉费2300元，由反诉原告衷华承担1150元，反诉被告胡文高承担1150元。
宣判后，上诉人胡文高与上诉人衷华均不服，向本院提起上诉，上诉人胡文高的主要上诉理由有：1、上诉人与被上诉人之间没有转让行为，也没有收取被上诉人的转让费，双方的《门面租赁合同》中也没有收取转让费的约定，因此，一审判决中“转让费具有履行合同的保证金性质”这一认定没有任何事实依据；2、上诉人的代理人胡某某在本案房屋租赁关系中具有两个身份，她既是上诉人出租店面的委托代理人，又是该店面的实际承租人；3、胡某某收取店面转让费是符合交易习惯系契约自治原则的；4、上诉人并没有向被上诉人说过要收回店面或出卖该店面的事，而被上诉人在租赁期间却没有按照合同约定在第三年到来前向上诉人交纳2016年度的房屋租金，是明显的违约行为，依法应承担违约责任。故上诉请求：1、解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同；2、被上诉人将承租的店面返还给上诉人，并按约定的租金标准（第三年年租金27562.50元）支付至返还店面之日止；3、驳回被上诉人要求返还转让费的诉讼请求。
上诉人衷华的主要上诉理由为：原审判决书认定被告未按时给付原告第三年度租金，仍占用原告店面“与事实不符，属主观臆断。自2014年8月份起，胡文英以上诉人所有的涉案店面要出卖为由，数次通知上诉人要么买下，要么搬走。在别无选择的情况下，上诉人于2014年12月10日就又在彭泽县百家福超市另行租赁了一家门店经营。此后涉案店面就一直因为双方的争议诉讼而被闲置，上诉人此后再也没有占有和适用该店面，涉案租赁合同于2015年元月份就事实解除。故上诉请求二审依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人在一审要求上诉人给付2015年9月16日至2016年9月15日期间租金的诉讼请求。
本案在二审审理过程中，上诉人胡文高向本院补充提交了以下证据：第一组，证人钱某和高某某的证词，证明：1、本案诉争门面在2004年就进行了装修，2、门面装修系胡某某雇人进行，3、门面自2004年起就经营使用；第二组，税务登记证和营业执照以及证人欧某的证词，证明：1、本案诉争门面向上诉人衷华转租前装修完善，一直正常经营使用，2、本案诉争门面的转让权属胡文英；第三组，水电费明细表，证明：1、本案诉争门面在2013年9月16日被上诉人转租前，水、电费均在不间断使用和交纳，从而可以证明该门面也一直在不间断的经营使用，3、上诉人衷华仅在2015年的2月和9-12月的五个月内没有发生水电费交纳情况，其他时间均在正常使用水电；第四组，手机拍摄打印图片，证明：1、“名梦服装店”一直经营至向上诉人衷华转让时止，2、门面转让前装修、经营使用均正常，3、上诉人衷华没有使用门面的几个月是因为其已搬迁，4、上诉人衷华是以自己的名义对外转让该门面；第五组，诉争门面的现场相片，证明：1、本案诉争门面地处繁华路段，已是一条成熟的商业街道，2、该路段所有门面均在正常经营使用，只是本案诉争门面在关门状态，3、本案诉争门面有巨大的商业价值。上诉人衷华质证称，第一组证据不属于新证据，与本案无关联性，我方已支付租金，店面是否装修与此无关；第二组不是新证据，且该组证据与本案无关联性，对真实性有异议，且营业执照上登记的人与实际经营者不一致；第三组证据不属于新证据，水电费的发生于店面的经营使用没有必然的因果关系；对第四组、第五组证据的真实性没有异议，上诉人衷华将店面进行转让是为了减少损失，店面在2015年1月份贴出转让广告，该店面的地段繁华与否都已经包含在租金内。
二审补充查明，上诉人胡文高在一审中认可收到转让费110000元。在本案审理过程中，上诉人衷华仍未将涉案店面交还于上诉人胡文高。
本院二审查明其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人胡文高将诉争店面租赁给上诉人衷华，并按约定向上诉人衷华交付店面，上诉人衷华应依照合同约定及时交纳租金，但上诉人衷华在租赁期限内未及时交纳2015年9月16日之后的租金，违反了合同约定的义务，因此上诉人衷华应承担继续交纳租金的义务。上诉人衷华称，其未及时交纳2015年9月16日之后的租金是因为上诉人胡文高的委托代理人向其表示要求收回店面，但上诉人衷华未提供充分的证据证实其该主张，上诉人胡文高对此予以否认，因此，对上诉人衷华的该项上诉理由，不予采纳。同时，上诉人衷华在本案审理过程中仍占用涉案店面，故原审法院认定上诉人衷华应向上诉人胡文高支付占有使用费至其交还店面时止符合法律规定。关于上诉人衷华交纳的11万元转让费问题，上诉人胡文高在二审中称，其并未收到该笔转让费，《门面租赁合同》中也未约定收取转让费，且上诉人胡文高向其代理人胡某某出具的授权《委托书》中亦未明确授权胡某某收取转让费。对此，本院认为，上诉人胡文高一审委托的代理人明确认可了胡文英已将该笔11万元转让费交付给上诉人胡文高；同时，根据上诉人胡文高一审提供的《委托书》，可以确认上诉人胡文高已将涉案房屋的租赁事宜委托胡某某进行办理，虽该《委托书》上未明确载明胡文英具有收取转让费的代理权限，但作为上诉人胡文高的委托代理人胡某某在与上诉人衷华签订租赁合同时并未向上诉人衷华出具上述《委托书》；另外《委托书》上未载明由胡某某代为“收取租金”的代理权限，但在实际租赁过程中，亦由胡某某向上诉人衷华收取涉案房屋租金，而上诉人胡文高对此均未提出异议，因此，根据上述事实和一般的交易习惯，作为承租涉案房屋的上诉人衷华，有理由相信胡某某有权代理上诉人胡文高收取转让费。故对上诉人胡文高称其未收到11万元转让费的理由不予采纳。关于本案诉争的转让费11万元是否应由上诉人胡文高向上诉人衷华返还的问题，上诉人胡文高在二审中提供了一系列的证据证明涉案房屋在出租之前一直处于经营使用状态，并认为涉案房屋的地理位置已经形成一条比较成熟的商业地段，故胡文英收取转让费的行为依法应得到法律保护。本院认为，意思自治是市场经济的基本原则，当事人在房屋租赁过程中，可按照市场交易习惯及双方当事人的意思自治确定是否需要收取和交纳房屋的转让费。本案中，上诉人胡文高与上诉人衷华所签订的《门面租赁合同》中并未明确约定涉案店面需由上诉人衷华交纳转让费，但在实际租赁过程中，上诉人胡文高又向上诉人衷华收取了转让费，而双方对于上诉人衷华所支付的转让费在合同到期或者解除之后如何处理的问题亦未作出明确的约定，且根据双方当事人之间的合同约定，本案诉争的11万元转让费兼具保证金的性质，故本院根据本案事实和公平原则酌定由上诉人胡文高向上诉人衷华返还其所收取转让费的50%即5.5万元。原审认定上诉人衷华支付的11万元转让费系合同保证金性质并判令上诉人胡文高全额返还有失妥当，本院予以纠正。综上所述，上诉人胡文高的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，上诉人衷华的上诉请求没有事实和法律根据，不予支持。综上，原审认定事实基本清楚，但对本案的转让费处理不当，本院予以改判。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省彭泽县人民法院（2015）彭民初字第1346号民事判决第一、二项，即“一、解除原、被告间的门店租赁合同。二、被告衷华于本判决发生法律效力后五日内将承租原告门店返还原告胡文高，并给付承租原告店面期间的租金（以年租金27562.5元，自2015年9月16日计算至交还门店时止）。”；
二、撤销江西省彭泽县人民法院（2015）彭民初字第1346号民事判决第三项，即“三、反诉被告胡文高于本判决发生法律效力后五日内返还反诉原告衷华转让费人民币110000元。”；
三、上诉人胡文高于本判决生效后五日内返还上诉人衷华转让费55000元。
一审案件本诉受理费490元，反诉费2300元，二审案件受理费2990元，共计5780元，由上诉人胡文高负担2400元，上诉人衷华负担3380元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
代理审判员 黄丽丽
代理审判员 章康娜
二〇一六年八月十八日
书 记 员 潘 丹