延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1849号
上诉人（原审被告）:延边吴中房地产开发有限公司，现更名为延边吴城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市依兰镇北大村1单元101室。
法定代表人：符斌，总经理。
委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许永灿，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：栗晓露，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。
上诉人延边吴城房地产开发有限公司（以下简称“吴城公司”）因与被上诉人许永灿、栗晓露房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴城公司的委托诉讼代理人扈玉海、陶冶，被上诉人许永灿、栗晓露的委托诉讼代理人赵明官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴城公司上诉称：请求撤销一审判决，改判或发�重审。具体理由如下：1.一审认定交房时间有误。一审认定交房时间为2015年11月1日错误，实际上诉人在2015年9月初至2015年11月1日期间多次通知被上诉人收房，并于同年10月16日以挂号信的方式向被上诉人邮寄了《交房通知》，通知其在10月25日前办理收房手续。2.一审认定逾期交房天数有误。2014年9月27日双方签订的《商品房买卖合同》（简称黄皮合同）中约定的交房条件是房屋验收合格；此后为办理贷款双方又于2014年11月24日签订了《商品房预售合同》（简称白皮合同），约定的交房条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件。本案中双方约定的交房时间为2015年8月30日，其时上诉人已经获得延吉市住建部门的工程竣工验收报告，应当认定上诉人已经具备了交房条件。被上诉人认为只有取得住建部门出具的《竣工验收备案证》才符合交房条件是错误的，并以此为由拒绝�收房屋，一审据此认定逾期交房时间为61天显属不当。退一步讲，即使被上诉人的主张成立，上诉人逾期交房的时间也应止于2015年10月23日取得《竣工验收备案证》，并应减少因施工期间延吉市遭遇极端天气、连续停水、停电等不可抗力及临时业主委员会给予的10天免责期，即逾期天数应是43天。3.依照双方合同约定，经多次催告，被上诉人仍不收房的，应按照100元/天的标准向上诉人支付逾期收房保管费，即2015年10月26日至11月1日，共5天500元的保管费。4.一审未经法定传票传唤上诉人到庭参加诉讼，径行缺席判决，侵害了上诉人的合法权益。
许永灿、栗晓露辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审判决。
许永灿、栗晓露向一审法院起诉请求：判令被告支付�期交房违约金7973.46元。理由：2014年11月24日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定二原告购买被告开发的苏州印象小区0827幢（15号楼）1单元402号、建筑面积为88.93平方米的房屋，房屋总价款为435708元，二原告已按合同约定付清了全部房款。根据合同约定，被告应于2015年8月30日前交付符合合同约定的房屋，但被告未按时交付房屋，于2015年11月初才通知二原告接收房屋，逾期交付房屋62天，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项约定，应按日计算向二原告支付全部购房款万分之三的违约金。
一审法院认定事实：2014年9月，二原告与被告达成房屋买卖协议，约定二原告购买被告开发建设的苏州印象小区0827幢1单元402号、建筑面积为88.93平方米的房屋。2014年9月21日，二原告向被告交付定金3万元。同年9月27�，二原告向被告交付房款100757元。2014年11月24日，二原告与被告补签了商品房买卖合同，约定二原告购买被告开发建设的苏州印象小区0827幢1单元402号、建筑面积88.93平方米的房屋，总房款435757元。二原告于2014年9月27日前支付首付款130757元，余款305000元贷款后支付。买受人逾期付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。交房期限：出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付全部房屋价款万分之二的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向�受人交付房款万分之三的违约金。合同签订后，二原告于2014年10月20日向被告交付房款30.5万元，房款计435708元。2015年11月2日，被告为二原告出具了购房款435708元的销售不动产统一发票。2015年11月1日，被告通知原告交付物业管理费，并领取诉争房屋钥匙。同日，原告向被告所属物业公司交付物业服务费及装修垃圾清运费2241元。同日，被告将诉争房屋的钥匙交付给原告。
一审法院认为：一、诉争商品房买卖合同的效力问题。二原告与被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，且合同已实际履行，该商品房买卖合同合法有效。二、被告逾期交付房屋的行为是否构成违约的问题。本案中，二原告已按合同约定向原告履行了交付购房款的合同义务，其合同约定的义务已履行完毕。被告未能按合同约定的2015年8月30日前向原告履行交付房屋的合同义务，其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告逾期交付房屋的期限为2015年8月31日至2015年10月30日，共计61天。被告应支付二原告逾期交付房屋的违约金为：435708元（已付房款）×日万分之三×61天＝7973.46元。故二原告要求被告给付违约金7973.46元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告延边吴中房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告许永灿、栗晓露逾期交付房屋违约金7973.46元。如延边吴中房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序�计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由延边吴中房地产开发有限公司负担。
二审中，吴城公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：
证据1：吴城公司与许永灿、栗晓露签订的《商品房买卖合同》一份。证明一审认定的合同形成时间、交款时间、交房时间有误。许永灿、栗晓露对证据的真实性无异议，质证称双方在签订黄皮合同后，上诉人将黄皮合同收回重新签订了网络备案的合同，收回黄皮合同时已经说明黄皮合同作废了。
证据2：2015年10月16日给许永灿、栗晓露邮寄的交房通知、邮寄回执各一份。证明上诉人已于2015年10月16日通�许永灿、栗晓露收房。许永灿、栗晓露质证称从回执中无法看出邮寄的内容，且回执中也没有签收日期，无法看出被上诉人是何时签收的。
证据3：竣工验收备案登记证明。证明涉案房屋已经竣工验收。许永灿、栗晓露对此无异议。
证据4：中国建设银行单位客户专用回单。证明被上诉人没有按时支付房款。许永灿、栗晓露对证据的真实性无异议，质证称仅凭银行回单无法证明被上诉人没有按时支付房款，被上诉人已经按照上诉人的意愿办理了相关的贷款手续，并在签订白皮合同后作废了原来的黄皮合同。按照新合同约定被上诉人如期交款并没有违约情形。
本院对上述证据予以采信。
本院经审查查明：2014年9月27日，许永灿�栗晓露与吴城公司签订第一份商品房买卖合同（黄皮），合同约定许永灿、栗晓露购买吴城公司开发建设的苏州印象小区15栋1单元402号、建筑面积88.93平方米的房屋，总价435757元；付款方式为2014年9月27日前首付130757元整，2014年10月27日前支付公积金贷款305000元整；买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之三的违约金；交房期限：出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买�人使用；逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。房屋交接过程中，如因买受人原因未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。
2014年11月24日，就本案诉争房屋，许永灿、栗晓露与吴城公司另行签订第二份商品房买卖合同（预售），合同约定房屋总价款435757元，买受人应当于2014年9月27日前支付首期房价款130757元，余款305000元向银行申请贷款支付（未约定贷款付款期限）。除不可抗力外，买受人逾�付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。交房条件约定为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，交房时间为2015年8月30日前。出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。交付房屋时，如因买受人原�导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。该合同同时约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。
双方将第二份商品房买卖合同（预售）在延吉市房产管理局办理备案手续后，许永灿、栗晓露向房产管理部门及住房公积金管理办公室办理了剩余房款305000元的公积金贷款手续。2015年7月27日，许永灿、栗晓露的公积金贷款305000元转帐至吴城公司银行账户内。此前，许永灿、栗晓露向吴城公司交付购房定金3万元；2014年9月27日支付房款100757元。2015年11月2日，吴城公司向许永灿、栗晓露出具了金额为435708元的销售不动产统一发票。
2015年10月16日，吴城公司向许永灿、栗晓露发出挂号信，通知其于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续。2015年10月23日，吴中公司取得竣工验收备案证明文件。2015年11月1日，许永灿、栗晓露向吴城公司交纳物业服务费及垃圾清运费2241元，同时吴城公司将房屋交付给许永灿、栗晓露。
另查明，延边吴中房地产开发有限公司现已更名为延边吴城房地产开发有限公司。
本院认为：许永灿、栗晓露与吴城公司先后针对同一标的签订了两份《商品房买卖合同》，但双方并未对合同效力进行特别约定，因此，该两份合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”两份合同中约定不一致的内容，应以后合同是否对先合同部分约定进行明确变更为准，有明确变更内容的，应视为后合同对先合同相关条款的变更，没有重新约定或后合同约定不明确的，仍然从先合同。本案中，后签订的合同与先合同约定的交房条款不一致，但后合同对房屋交付条件约定明确，应属于对先合同部分内容的变更，本案交房条件的认定应以后合同约定为准。双方签订的商品房买卖合同（预售）第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。�何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。”许永灿、栗晓露在该份合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市河南街白川委二组”，吴城公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月16日根据许永灿、栗晓露提供的地址向其以挂号信方式发出收房通知，要求许永灿、栗晓露于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，吴城公司已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使许永灿、栗晓露自称未收到该收房通知亦不影响送达效力，许永灿、栗晓露应于2015年10月25日前收房。买受人许永灿、栗晓露因自身原因于2015年11月1日办理收房手续，而涉案房屋于2015年10月23日起满足约定的交房条件，故本院确认吴�公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日，共计54天，吴城公司应支付许永灿、栗晓露已交付房价款435708元×万分之三的违约金，即7058.47元（435708元×3/10000×54天）。对于吴城公司主张后合同对于交房条件的变更约定不发生法律效力的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。吴城公司主张的本市天气情况及停水情况不足以构成上述法律规定的不可抗力情形，故吴城公司以气象问题主张免责的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按照约定的交付条件及交付时间接收房屋，是房屋买卖合同中买受人最重要的合同权利，吴城公司既不能举证证明买受人许永灿、栗晓露放弃或免除了吴城公司延期交房的责任，也不能证明许永灿、栗晓露对临时业主委员会作出相应授权，故对吴城公司以临时业主委员会给予其10天免责期间而主张免责的上诉请求，本院不予支持。
本案一审法院已于2016年7月21日向吴城公司送达了相关的诉讼材料，因此不存在未送达起诉材料进而剥夺吴城公司诉讼权利的情形；吴城公司二审中提出的要求购房户支付逾期收房保管费的主张，系二审中新提出的主张，因双方无法协商一致，本案中不予审理，吴城公司可另案主张。
综上，吴城公司的上诉理由部分成立；一审认定事实清楚，适用法律正确，但针对违约时间的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变�吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初4687号民事判决为：“被告延边吴城房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告许永灿、栗晓露逾期交付房屋违约金7058.47元”；
二、驳回许永灿、栗晓露的其他诉讼请求。
如延边吴城房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费50元，由延边吴城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年十二月二十八日
书记员 段崇鹏
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