湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0702民初2497号原告：常德锦兴物业服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区柳叶大道邮政新村1栋2楼。法定代表人：罗凤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄应初，男，该公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄英，女，该公司工作人员，一般授权代理。被告：康少华，男，汉族，1971年4月25日出生，现住常德市武陵区。委托诉讼代理人：向琴，女，土家族，1976年12月28日出生，住址同上，系康少华之妻，特别授权代理。原告常德锦兴物业服务有限公司（简称锦兴物业）与被告康少华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦兴物业委托诉讼代理人黄应初、黄英，被告康少华及其委托诉讼代理人向琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦兴物业向本院提出诉讼请求：1、判令康少华支付2012年5月1日至2016年12月31日止所欠物业费9533元；2、由康少华承担本案诉讼费。事实与理由：锦兴物业于2014年8月1日与伟星·文津华庭业主委员会签订物业服务合同后，提供物业服务期间康少华共欠物业服务费9533元（含接收欠前届物业公司物业服务费），锦兴物业经多次电话联系与当面催收，至今未果。为维护公司合法权益，特诉至法院，提出上述诉请。锦兴物业为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、物业服务合同，拟证明双方权利义务关系；2、业主资料及钥匙交接确认表，拟证明业主的身份；3、催缴物业费通知单，拟证明物业公司履行了告知义务；4、委托收费告知函，拟证明原物业债权已转移；5、锦兴物业财务台账，拟证明被告未尽义务；6、伟星物业移交财务台账，拟证明被告未尽付款义务；7、油烟问题协调与改道资料图片，拟证明物业公司已尽管理义务；8、自损管道照片，拟证明被告家中管道自损。康少华辩称：1、不交物业费的原因是因为物业公司服务不到位；2、我与锦兴物业没有合同协议，物业公司没有资格起诉；3、物业费从2012年算起，锦兴物业当时都没过来，也没有物业服务费明细表，前面的费用已过诉讼时效，且不是我一个人不交物业费，是众多业主对物业服务不满。康少华对其辩称的事实向本院提交了下列证据材料：1、照片8张，拟证明①、小区喷泉被填，游泳池变废水池，物业服务公司侵犯业主权利，管理失职；②、油烟乱排小区、空调外机占用绿化用地、小区绿地破坏，维修不及时，物业服务公司服务不到位；③、小区灭火器未常规年检，物业服务不到位，小区存在安全隐患；2、业主不满联名签字证据，拟证明物业公司不作为，业主都有意见。经庭审质证，康少华对锦兴物业提供的证据1不认可，表明自己不知情；对证据3中的具体金额真实性不认可；对证据4、5、6、8均不认可；对证据7认可，但认为改造后无效果。本院认为，康少华对其业主身份不否认，而《物业服务合同》是伟星·文津华庭业主委员会代表全体业主与锦兴物业签订的，对业主康少华有约束力，本院予以认可。对证据3康少华质疑的物业费金额及证据4、5、6反映的债权转移及相关台账，经核查合同约定及计算期间，本院予以认可。对证据7油烟管道改道，说明物业公司已尽协调义务，本院予以认可。证据8不符合证据规则，不予采信。锦兴物业对康少华提交的证据1、2真实性、合法性予以认可，但认为其与本案无关联性。本院认为康少华提供相关证据拟证明的事实与本案无关联性，本院不予以采用。根据采信的证据及到庭当事人对事实的陈述，本院确认以下事实：2015年7月30日锦兴物业与常德市伟星·文津华庭业主委员会签订《伟星·文津华庭物业服务合同》，合同期限自2015年8月1日起至2017年7月31日止，收费标准为住宅按每平米1.28元每月收取。后锦兴物业与浙江伟星物业管理有限公司就伟星·文津华庭物业管理及账务办理了交接，承接了前期物业公司所有债权债务关系，并得到了业主委员会的认可。康少华作为小区的业主，于2011年10月17日与伟星物业管理有限公司办理了业主入住手续，住房面积133平方米，在伟星物业服务期间就欠缴物业费4596元，自锦兴物业入住小区服务后也一直没有缴纳物业管理费，截止2016年12月31日共欠缴物业费9533元。锦兴物业公司经多次电话及上门催收，康少华以小区物业管理服务不到位，楼下餐馆油烟排放小区，严重影响其居家生活为由，拒绝缴纳物业管理费，锦兴物业为维护其权利，特诉至法院，提出前列诉请。本院认为，锦兴物业作为具有物业管理服务资质的企业，与伟星·文津华庭业主委员会签订了物业服务合同，依据国务院《物业管理条例》第十五条第（二）项规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。据此，本院认定该合同合法有效，对全体业主具有约束力。康少华作为伟星·文津华庭的业主，理应遵守该合同约定。锦兴物业对伟星·文津华庭进行了物业管理，康少华作为业主已享受了物业公司提供的服务，应当按照合同约定履行支付物业费的义务，康少华以其并非合同当事人为由提出抗辩，不符合法律规定，本院不予支持。康少华还抗辩其前期物业费已过诉讼时效，与物业公司多次催缴事实不符，依诉讼时效中断的法律规定，本院不予支持。对康少华抗辩的小区绿地、游泳池、停车位改造的问题，因其不在本案审理的范围之内，且其他业主按规定缴纳了物业费，康少华以物业公司服务质量为由进行对抗，损害了其他业主的合法权益，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。至于小区油烟排放及改道问题，物业服务合同第七章第二条明确约定，物业公司只是负责协调处理，经向政府有关部门反映，锦兴物业已多次组织和参加相关管理部门协调处理，尽到了合同约定的相关管理服务义务。康少华对物业公司服务不满意，可通过业主委员会处理，其他业主的侵权行为，物业公司和业主委员会不能解决的，可另行通过其他途径主张其权利。故对康少华此抗辩理由本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：康少华于本判决生效之日起10日内向常德锦兴物业服务有限公司支付物业费共计9533元。本案受理费50元，减半收取25元，由康少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  高 俊二〇一六年十一月二十一日代理书记员  张志波附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国国务院《物业管理条例》第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。