河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0802民初2798号
原告陈子安，男，2003年1月20日出生，蒙古族，现住承德市双桥区东园林**号楼东侧平房*号。
法定代理人陈国伟，男，1978年3月14日出生，蒙古族，现住承德市双桥区东园林**号楼东侧平房*号。
委托代理人魏连国，河北德汇律师事务所律师。
被告承德京顺诚房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区大桥头5号承德大厦4001、4005房。统一社会信用代码：91130802788653858M。
法定代表人何潍言，职务经理。
委托代理人林森，河北山庄律师事务所隆化分所律师。
被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室，住所地承德市双桥区世纪城华峰地产*楼。
负责人张凤栋，职务主任。
委托代理人宋连生，河北山庄律师事务所律师。
第三人李淑芹，女，1951年6月10日出生，汉族，现住北京市朝阳区十八里河村***号。
委托代理人林森，河北山庄律师事务所隆化分所律师。
原告陈子安与被告承德京顺诚房地产开发有限公司、被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室、第三人李淑芹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈子安委托代理人魏连国，被告承德京顺诚房地产开发有限公司及第三人李淑芹委托代理人林森，被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室委托代理人宋连生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月25日，原承德市三年大变样拆迁办公室（现被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室）与原告签订了《拆迁安置补偿协议》。此协议由承德市公证处进行公证。协议签订后，原告按照协议约定履行了交房、搬迁的义务。2010年8月12日，原承德市三年大变样拆迁办公室（现被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室）与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订《承德市东园林小区危陋房改造项目协议书》，其约定原协议书中原承德市三年大变样拆迁办公室的权利、义务和其他条款由被告承德京顺诚房地产开发有限公司履行。2014年6月富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层的经营性用房已经建成，其符合回迁条件。原告多次与二被告协商回迁事宜，但其拒绝履行合同义务。在此期间被告承德京顺诚房地产开发有限公司将本应安置给原告的经营性用房出售给第三人李淑芹，侵害了原告优先取得补偿安置该经营性用房的权利，二被告没有按照《拆迁安置补偿协议》的约定履行合同义务，亦违反了法律的规定，也侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求1、判令二被告履行合同义务，在富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层为原告安置建筑面积57平方米的经营性用房；2、判令原告优先取得补偿安置的经营性用房；3、判令二被告给付逾期回迁费72732.00元；4、由上述被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、2008年7月25日，承德市三年大变样东园林拆迁工作组作为甲方与原告陈子安作为乙方签订的《拆迁安置补偿协议》，该协议经承德市公证处公证。协议约定拆除陈子安各类营业用房建筑面积48.5平方米，甲方在本区域内东园林菜市场一层安置乙方经营用房建筑面积57平方米，由最北侧（东园林小学东入口处）开始安置。2、承德市房屋拆迁收件收据，三年大变样出具的回迁选号，证明被拆迁房屋所有人为陈子安，回迁也是原告陈子安。3、承德市双桥区人民法院作出的（2015）双桥民初字第2225、2226号民事判决书及承德市中级人民法院作出的（2016）冀0802民终919、927号民事判决书，证明承德市三年大变样拆迁办公室与承德京顺诚房地产开发有限公司签订协议，东园林危房改造权利义务由承德京顺诚房地产开发有限公司履行。并对2009年9月14日陈文圣、陈国伟、陈子安与苗玉生、苗爱雨签订的房屋分配协议予以认定，并支持了该案原告的诉讼请求。4、出生医学证明，证明陈子安与陈国伟是父子关系，陈国伟是陈子安的法定监护人。
被告承德京顺诚房地产开发有限公司辩称，原告与承德市三年大变样拆迁办公室签订的拆迁协议是无效协议，根据有关法律规定原告没有营业执照、完税证明、未实际经营，不应按商业用房补偿。拆迁补偿协议签订时没有规划设计，项目未开工建设，现原告所诉回迁房的安置位置是无法确认的。东园林危房改造项目于2014年5月开始回迁，原告时隔2年多起诉已经超出诉讼时效。
被告承德京顺诚房地产开发有限公司向本院提交如下证据：三年大变样办公室拆迁须知，证明当时拆迁都是按照拆迁须知和承德政府拆迁令安置的，应该安置住宅而不是商品房。
被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室辩称，承德市三年大变样拆迁办公室（东园林拆迁组）与原告于2008年7月25日签订了《拆迁安置补偿协议》，该协议权利、义务约定明确，对原告安置的房屋性质、面积、位置明确具体，过渡期间、过渡费用约定清楚。2010年8月12日，承德市城镇面貌三年大变样办公室与承德京顺诚房地产开发有限公司签订了《承德市东园林小区危陋房改造项目协议书》，协议约定：三年大变样办公室与搬迁户所签协议，原协议书中甲方（三变办）的权利义务和其他条款由乙方（京顺诚）履行。三变办与京顺诚开发公司签订协议以后，承德市三年大变样拆迁办公室（东园林拆迁组）与原告签订的《拆迁安置补偿协议》中的权利义务已经转移给京顺诚开发公司。原告依据三变办与京顺诚开发公司签订的协议主张权利，说明原告对三变办与京顺诚开发公司之间权利义务的转移是认可的。因此，承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室不应再对原告承担任何义务，所有的合同义务均应由承德京顺诚房地产开发有限公司承担。同时，也建议承德京顺诚房地产开发有限公司依约履行合同义务。
被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室向本院提交如下证据：2010年8月12日承德市三年大变样办公室与承德京顺诚房地产开发有限公司签订的《承德市东园林小区危陋房履行项目协议书》，证明三变办应当履行的义务由京顺诚开发公司履行。原告要求被告给付过渡费没有法律依据。
第三人李淑芹述称，第三人与承德京顺诚房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，第三人依法取得东园林的商业房即双桥区桥东东园林危陋房改造地下车位及商场132铺，原告无法证实第三人购买的商铺与原告拆迁安置房屋重合，应依法驳回原告诉讼请求。
第三人李淑芹未向本院提交证据。
经庭审质证，被告承德京顺诚房地产开发有限公司对原告提交的证据1真实性、合法性均不认可，认为根据法律和承德市拆迁政策，原告没有营业执照，被拆迁房产不是商业用房，按商业用房安置补偿，该协议属于无效协议。对证据2真实性认可，但认为不具有合法性。对证据3真实性、合法性认可，但认为与本案没有关联性，达不到原告的证明目的。对证据4无异议。被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室对原告提交的证据1-4均无异议。第三人对原告提交的证据1-4认为与本案没有关联性。原告不能证明原告回迁安置房与第三人购买的房产相重合，达不到原告的证明目的。原告对被告承德京顺诚房地产开发有限公司提交的证据真实性无异议。被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室对被告承德京顺诚房地产开发有限公司提交的证据没有异议。第三人李淑芹对被告承德京顺诚房地产开发有限公司提交的证据没有异议。原告对被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室提交的证据真实性无异议，该证据恰恰证明了原告所主张的事实与请求有法律依据。被告承德京顺诚房地产开发有限公司对被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室提交的证据真实性认可，关联性不认可。第三人对被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室提交的证据认为没有关联性。
经庭审确认，原告提交的1号证据，证明原承德市三年大变样东园林拆迁工作组（现被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室）作为甲方与陈子安作为乙方签订了《拆迁安置补偿协议》，该协议经承德市公证处公证。《拆迁安置补偿协议》约定被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室拆除原告陈国伟各类营业用房建筑面积48.5平方米。甲方（被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室）在本区域内东园林菜市场一层安置乙方（陈子安）经营用房建筑面积57平方米，由最北侧（东园林小学东入口处）开始安置，同时约定了过渡费，该协议具备真实性、合法性，且与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。原告提交的2、3、4号证据，被告承德京顺诚房地产开发有限公司及被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室提交的证据真实合法，且与本案具有关联性，可以做为证据使用。
通过上述证据，本院查明如下事实，2008年7月25日，原承德市三年大变样东园林拆迁工作组（现被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室）作为甲方与陈子安作为乙方签订了《拆迁安置补偿协议》，该协议经承德市公证处公证。《拆迁安置补偿协议》约定被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室拆除原告陈子安各类营业用房建筑面积48.5平方米。甲方（被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室）在富顺诚东园林菜市场一层安置乙方（陈子安）经营用房建筑面积57平方米，由最北侧（东园林小学东入口处）开始安置（5套1层商业位置产权人陈文圣、苗玉生、苗爱雨、陈国伟、陈子安进行调整，如发生纠纷自行解决，甲方概不负责。）门脸长度与后墙长度一样。按拆迁政策规定时间回迁，超时间按每平米每月22元给予补偿。此协议所涉及安置经营用房以回迁安置面积为准，超面积及不足面积5平方米以内按10000/平方米多退少补。协议签订后，2008年8月2日原告将房屋交付拆迁。
2010年8月12日，原承德市城镇面貌三年大变样办公室与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订《承德市东园林小区危陋改造项目协议书》，约定被告承德京顺诚房地产开发有限公司承继被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室在《拆迁安置补偿协议》中的权利、义务。
2009年9月14日陈文圣、陈国伟、陈子安与苗玉生、苗爱雨签订《房屋分配协议》，将苗玉生、苗爱雨的房屋调整为由富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处算起第一家，之后为陈国伟、陈子安、陈文圣。
2012年10月31日，被告承德京顺诚房地产开发有限公司与第三人李淑芹签订《商品房买卖合同》，将东园林小学东入口处第二家即双桥区桥东东园林危陋房改造地下车位及商场132铺（该房备案面积为141.43平方米）出售给第三人李淑芹，另131铺、133铺出售给第三人李响，并办理了备案登记，价款为每平方米38682.129元。133铺已经人民法院判决安置给苗玉生。
本院认为，被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室与原告陈子安签订的《拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已将拆迁房屋交由被告拆除。被告应按协议约定在拆迁区域为原告安置房屋。被告承德京顺诚房地产开发有限公司提出原告没有营业执照、完税证明、未实际经营，拆迁房屋不应按商业用房补偿，原告与被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室签订的《拆迁安置补偿协议》属于无效协议。庭审中原告陈子安提供证据证实其被拆迁房屋的性质为商业，依据《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》（1号令）第三十四条的规定安置房屋的用途仍应确定为商业用房。故被告承德京顺诚房地产开发有限公司的主张，本院不予采信。因苗玉生与陈文圣、陈国伟、陈子安和苗爱雨达成协议，将苗玉生、苗爱雨的回迁安置位置调整为“由北侧东园林小学入口处算起第一家”，陈国伟、陈文圣、陈子安的回迁安置房应自第二家起。故被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室应将该区域所建房屋安置给陈子安。鉴于被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室将其在《拆迁安置补偿协议》中的权利与义务转移至被告承德京顺诚房地产开发有限公司，故承德京顺诚房地产开发有限公司应履行该协议，即在富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层为原告安置面积57平方米的经营性用房。现该地段房产登记为双桥区桥东东园林危陋房改造地下车位及商场。因被告承德京顺诚房地产开发有限公司将应当补偿给原告陈子安的双桥区桥东东园林危陋房改造地下车位及商场132铺另行出卖给第三人李淑芹，违背了诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故应判令被告承德京顺诚房地产开发有限公司向原告陈子安交付此房屋。超出面积价款按照合同约定以10000.00元每平方米计算对被告承德京顺诚房地产开发有限公司有失公平，可参照被告承德京顺诚房地产开发有限公司出售给第三人李淑芹的价款判令原告支付。《拆迁安置补偿协议》约定按政策规定时间回迁、超时间按每平米每月22元给予补偿。被告承德京顺诚房地产开发有限公司未在约定的时间交付房屋，已违反协议约定，故对原告主张的逾期回迁费予以支持。根据涉诉房屋建设层数，本院酌定合理工期36个月，期间过渡费标准执行《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》（1号令），即48.5平米*10元*36月=17460元，超出合理工期的按合同约定每平米每月22元计算。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告承德京顺诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将双桥区桥东东园林危陋房改造地下车位及商场132铺中的57平方米房屋安置给原告陈子安。
二、原告陈子安向被告承德京顺诚房地产开发有限公司按照每平米38682.129元补足差价（实际面积与协议安置面积57平方米的差额）。
三、被告承德京顺诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈子安自2008年8月3日至2011年8月2日拆迁补偿费17460.00元，自2011年8月3日起至向原告交付房屋之日止按48.5平米以每平米每月22.00元支付过渡费。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17253.00元，保全费5000.00元，合计22253.00元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 李仕军
人民陪审员 陶 财
人民陪审员 王景忠
二〇一六年八月十一日
书 记 员 左明玉
附页
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。