江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终4373号
上诉人（原审被告）：徐州市天泰房地产开发有限公司，住所地本市徐州市淮海西路西城华庭1号楼3006室。
法定代表人：陈定华，董事长。
委托诉讼代理人：杨芳，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：陈国君，男，1992年3月27日生，汉族，住本市。
委托诉讼代理人：闫晓辉，江苏维阳律师事务所律师。
上诉人徐州市天泰房地产开发有限公司（以下简称天泰公司）因与被上诉人陈国君商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2036号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天泰公司的委托诉讼代理人杨芳，被上诉人陈国君的委托诉讼代理人闫晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人天泰公司的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效。依据双方合同约定，涉案房屋上房时间为2012年10月31日，被上诉人于2013年3月接到上房通知时就应当知道自己的权利受到侵害，其应在2014年11月1日前主张权利，被上诉人在2015年4月17日才提起诉讼，超过两年的诉讼时效。2、被上诉人对于房产具备上房条件是明知的。除涉案房屋以外，被上诉人在涉案物业共购买15套房产，价值近千万元，不可能不关注上房问题，且这期间被上诉人又购买了7套地下车库。3、被上诉人自行扩大了经济损失，就扩大部分不应主张。一审时，上诉人提供了同期购买物业的其他业主的上房时间，作为购房人对购买的物业在不具备上房条件时，有关注、咨询的基本义务，以防止损失的进一步扩大。4、被上诉人未举证证明其经济损失，请求二审法院调低违约金数额。
被上诉人陈国君答辩称，上诉人没有按照双方合同约定履行交房义务，导致上房延期，应承担至实际上房之日的逾期上房违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
陈国君向一审法院起诉请求：天泰公司给付逾期上房违约金46280.96元。
一审法院认定事实：2011年5月9日，陈国君作为买受人与天泰公司（××）签订《商品房买卖合同》（合同号：0260285）一份，约定：陈国君以单价9500元/平方米、总金额535040元购买天泰公司开发建设的西城华庭第B幢1单元815号房，该房屋建筑面积56.32平方米；该合同第八条、第九条约定：天泰公司应当在2012年10月31日前将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付陈国君使用；天泰公司逾期交房超过30日后，陈国君有权解除合同，天泰公司应当自陈国君解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款并按陈国君累计已付款的1%向陈国君支付违约金，陈国君要求继续履行合同的，合同继续履行，天泰公司自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向陈国君支付已交房款万分之一的违约金；该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，天泰公司应当书面通知陈国君办理交付手续，双方进行验收交接时，天泰公司应出示本合同第八条规定的证明文件并鉴署房屋交接单；所购商品房为住宅的，天泰公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，天泰公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈国君有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由天泰公司负担。该合同第六条付款方式及期限载明：本合同买受人已支付房款伍拾叁万伍仟零肆拾元整。
另外，双方在庭审中认可，该合同签订的前后陈国君另与天泰公司签订了十四份《商品房买卖合同》，购买了西城华庭B幢1单元8楼的全部十五套房屋。
2013年3月，天泰公司徐州市天泰房地产开发有限公司书面通知陈国君陈国君办理涉案房屋在内的商品房上房手续，但因天泰公司未能提供《商品房买卖合同》第八条约定的竣工验收备案文件及第十一条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件，陈国君拒绝办理上房手续。
2013年6月，陈国君另出资向天泰公司徐州市天泰房地产开发有限公司购买了西城华庭小区的车库。
2015年5月29日，为西城华庭小区提供物业管理的徐州众凯物业管理有限公司开具了付款方为淮北市长兴矿业有限公司的机打发票两张，分别收取物业费26474.4元和12525.6元，其备注分别为B801-B807和B808-B815室2015年3月17日至2016年3月17日止的物业费。
陈国君于2015年5月15日以其直到2015年3月经询问物业公司才知道能够办理上房手续后为由起诉至一审法院，要求天泰公司给付自逾期上房之日至2015年3月16日止的逾期上房违约金46280.96元。天泰公司应诉后认可陈国君于2015年3月16日实际上房的事实，但不认可陈国君的诉讼请求，并提出庭后与陈国君进行协商。但最终协调未果。
一审法院认为，双方于2011年5月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律的强制性规定，对合同双方当事人均具有法律约束力，任何一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，均应承担相应的违约责任。根据合同约定，天泰公司应于2012年10月31日前将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付给陈国君使用，逾期交付房屋且陈国君要求继续履行合同的，天泰公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按陈国君已交房款的万分之一向陈国君支付违约金。本案中，天泰公司未按合同约定在2012年10月31日前向陈国君交付房屋，陈国君亦未因此提出与天泰公司解除《商品房买卖合同》，因此天泰公司应自2012年11月1日起按陈国君已交纳房款535040元的每日万分之一向陈国君支付违约金。双方均认可天泰公司曾于2013年3月书面通知陈国君办理上房手续，但根据天泰公司提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表所显示的内容及天泰公司自述，天泰公司在书面通知陈国君上房时涉案房屋并不符合合同约定的交付条件。而双方在《商品房买卖合同》中亦约定交房时如天泰公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈国君有权拒绝交接，且由此产生的延期交房责任由天泰公司承担，因此天泰公司此次通知陈国君交接涉案房屋并非有效交付，不产生违约金停止计算的法律后果。陈国君要求天泰公司继续支付该通知后的违约金具有合同和法律依据。天泰公司提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表和《西城华庭小区A1区B#楼逾期交房违约金登记表（违约金计算期间2013.2.1-2013.3.31）》及《西城华庭小区A1期B#上房日期整理表》等证据显示陈国君购买的商品房所在的西城华庭小区B号楼于2013年4月26日经竣工验收备案以及部分购房者自2013年3月30日起陆续上房，应可以证明陈国君购买的房屋于2013年4月26日即符合合同约定的交付条件，但此后天泰公司并未依合同约定向陈国君发放书面上房通知，也应属于天泰公司履行合同义务不符合约定的情形，仍应对此承担违约责任；而其他购房者的陆续上房（其中上房日期为2013年3月30日至4月26日期间更是在房屋竣工验收备案之前）以及陈国君该期间另购车库的行为并非陈国君明知其购买的房屋具备上房条件的充分要件，在天泰公司无证据表明其已通过其他方式通知陈国君交接房屋的情况下，天泰公司关于陈国君拖延上房恶意扩大损失的辩称意见不能成立；且即便陈国君从其他途径得知涉案房屋已具备上房条件，其也无主动要求办理房屋交接止损，天泰公司应承担违约金的合同义务，故对陈国君要求天泰公司支付违约金至其实际上房之日止的诉讼请求予以支持。另外，双方在《商品房买卖合同》关于逾期交房按已付购房款每日万分之一的标准计算违约金的约定及由此计算出的违约金数额并不高于金融机构计收逾期贷款利息的标准，故对于天泰公司要求调低违约金的主张不予采纳。遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定判决：天泰公司于判决生效后十日内向陈国君支付2012年11月1日至2015年3月15日期间的逾期交房违约金46280.96元。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。上诉人于2013年3月通知被上诉人上房时，涉案房屋尚不符合合同约定的交付条件，上诉人逾期交房的行为仍然处于持续状态，故上诉人关于诉讼时效应从2013年3月起算的上诉意见，本院不予采纳。关于逾期交房违约金的计算期间问题。在2013年3月上诉人书面通知被上诉人上房时，涉案房屋尚不满足交付条件，而涉案房屋满足交付条件后，上诉人未提供证据证明向被上诉人通知上房，即上诉人未按照合同约定履行通知上房的义务。上诉人以被上诉人购买涉案房屋同小区其他房屋及车库的事实为由推定其应当知道房屋具备上房条件，以免除或减少计算逾期上房违约金期间的上诉意见，本院不予采纳。因上诉人未履行书面通知上房的义务，被上诉人实际上房前的逾期交房期间，不应归责于被上诉人。关于逾期交房违约金应否调低的问题。双方所签商品房买卖合同对逾期交房违约金按已付购房款每日万分之一的标准计算，该标准未高于金融机构计收逾期贷款利息的标准，故对上诉人要求调低违约金的上诉人请求不予支持。
综上，上诉人天泰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费957元，由徐州市天泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李存生
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一六年十二月二十九日
书记员 金宇婷