广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1208号上诉人（原审原告、反诉被告）：江小勇，男，1977年10月22日出生，汉族，住湖南省茶陵县。上诉人（原审原告、反诉被告）：文辉，男，1981年4月15日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：宋剑良，广东江盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冼健华,男，1966年11月12日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：广州新力潮荟市场经营管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街繁华路1号友谊中心第3层3008。法定代表人：麦树棠。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所律师。上诉人江小勇、文辉因与被上诉人冼健华、广州新力潮荟市场经营管理有限公司（以下简称新力潮荟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初6383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人江小勇、文辉上诉请求：1、撤销一审判决，驳回冼健华、新力潮荟公司的全部反诉请求；2、解除《商铺买卖合同》；3、冼健华偿还江小勇、文辉377198元，新力潮荟公司承担连带责任；4、冼健华支付江小勇、文辉违约金57400元(从2016年1月11日至2016年6月22日)；5、一、二审诉讼费由冼健华、新力潮荟公司承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实不清，冼健华未在约定的期限内办理商销的涂销抵押手续，构成根本违约，江小勇、文辉可以解除合同。《商铺买卖合同》第九条明确约定违约情形和违约责任，一审法院也确认了该事实，冼健华应该按照合同的约定承担违约责任，但一审法院却对冼健华的违约责任只字不提。二、冼健华要求江小勇、文辉到华夏银行办理银行按揭贷，其应该比江小勇、文辉更清楚按揭银行的贷款要求，江小勇、文辉按照约定履行了办理银行按揭贷款手续，因不可归责于江小勇、文辉的原因无法申请银行按揭贷款，江小勇、文辉可以请求解除合同，且冼健华也存在过错。江小勇、文辉确实无能力一次性现金支付剩余购房款，合同履行不能，一审机械适用法律，将对江小勇、文辉造成严重损害，对江小勇、文辉明显不公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，江小勇、文辉可以解除合同。被上诉人冼健华、新力潮荟公司二审辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确，江小勇、文辉的上诉请求及事实理由没有依据，依法应予以驳回。涉案房屋无法贷款是江小勇、文辉个人原因导致，其无权要求解除商铺买卖合同。根据一审调查可以查明，江小勇、文辉贷款申请未获批准是因其自身不符合银行贷款要求，而非我方原因，江小勇、文辉无权解除商铺买卖合同。涉案合同第4条第2款第3项明确约定，如果江小勇、文辉因自身原因无法通过银行贷款，应接到我方通知之日起一次性支付应付未付的房款，根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖纠纷指引第2条规定，冼健华、新力潮荟公司有权要求江小勇、文辉支付应付未付房价款。其次，冼健华、新力潮荟公司未依约办理涂销抵押登记也不能构成江小勇、文辉解除合同的合法事由。根据买卖合同第4条第2款约定，江小勇、文辉接到我方或银行贷款通知5个工作日内视为放弃贷款，同时江小勇、文辉逾期超过15日的冼健华、新力潮荟公司应顺延，因此我方有权顺延办理涂销抵押的合同义务，冼健华、新力潮荟公司未依据合同约定办理涂销抵押行为也是合理行使合同权利，而且办理涂销抵押手续并非本案所涉主要债务，即使我方未于约定时间内履行办理涂销抵押手续，江小勇、文辉与冼健华、新力潮荟公司的商铺买卖合同中亦未约定江小勇、文辉具有合同解除权，因此江小勇、文辉主张解除合同没有依据。冼健华、新力潮荟公司已于2016年5月12日办妥涉案商铺涂销抵押手续，据此即使江小勇、文辉存在延迟涂销抵押的情形，本案起诉前我方也已办妥涂销抵押手续。2016年7月26日，江小勇、文辉向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除和冼健华于2015年4月23日签订的《商铺买卖合同》；2.冼健华偿还江小勇、文辉共计377198元，新力潮荟公司承担连带责任（包括首期款30万元、定金5万元、其他损失27198元）；3.冼健华支付江小勇、文辉违约金57400元（计算2016年1月11日至2016年6月22日）；4.本案诉讼费由冼健华、新力潮荟公司共同承担。冼健华对此提起反诉，请求：1.江小勇、文辉继续履行其与冼健华、新力潮荟公司签订的《商铺买卖合同》，向冼健华连带清偿应付未付购房款35万元；2.江小勇、文辉依约向冼健华支付自2016年3月15日起至购房款付清之日止逾期付款的违约金（暂计至2016年9月13日为76860元）；3.江小勇、文辉承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区市桥街繁华路1号友谊中心首层17号商铺（以下简称涉讼商铺）的登记权属人为冼健华，建筑面积为9.46平方米，发证日期为2014年8月12日，于2016年5月12日办理涂销抵押登记。2015年4月19日，冼健华作为出售方与江小勇、文辉作为认购方就涉讼商铺签订了《商铺认购书》。同日，江小勇、文辉向新力潮荟公司支付涉讼商铺定金1万元。2015年4月20日，江小勇、文辉向新力潮荟公司支付涉讼商铺定金4万元。2015年4月23日，冼健华（出卖人）、新力潮荟公司（委托代理人及保证人）与江小勇、文辉（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定买受人所购的商铺为涉讼商铺，房价款总金额为70万元；买受人采取按揭付款方式，2015年4月23日前支付全部房价款的50%（包含定金），计35万元，余下房价款计35万元向银行申请按揭贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号，买受人接出卖人、银行（包括银行委托办理按揭的机构）通知（电话或书面通知）的5个工作日内须到银行（包括银行委托办理按揭的机构）办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭材料，视为逾期付款，则按合同中关于买受人逾期付款的违约责任的约定承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于买受人无贷款资格或提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录或银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准）或买受人原因（包括但不限于买受人不接受银行的贷款额度、利率、年限等任一情形的）导致无法办理银行按揭贷款手续的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人通知（电话或书面通知）之日起计5个工作日内，向出卖人以一次性付款方式付清差额购房款；若逾期付款，则按合同中关于买受人逾期付款的违约责任的约定承担违约责任；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，且出卖人有权相对顺延本合同约定履行义务的时间，本合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同，若出卖人选择解除本合同的，买受人需向出卖人支付房价款总金额30%之违约金，余款由出卖人不计息退回买受人；若出卖人选择继续履行本合同的，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按欠付金额1.2‰向出卖人计付违约金，且出卖人有权相对顺延本合同约定履行义务的时间，本合同继续履行；出卖人（或其委托代理人）应当于2015年5月1日前，以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；出卖人将该商铺交付给买受人前，买受人应当缴清所有到期应付房款，否则，出卖人有权顺延至买受人缴清到期应付房款给出卖人后再为买受人办理该商铺的交付手续，而不视为出卖人逾期交付该商铺；出卖人在双方签署《商铺买卖合同》之日起计180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期在30日之内，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日后，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金，本合同继续履行；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。同日，江小勇、文辉向新力潮荟公司支付涉讼商铺期款30万元及代收税款22498元。2015年10月26日，江小勇、文辉向广东东方衡泰律师事务所支付了委托入押费600元、委托公证费300元及律师服务费1800元，合共2700元。2016年3月7日，冼健华委托新力潮荟公司向江小勇、文辉于《商铺买卖合同》所载的通讯地址邮寄《催告函》，告知江小勇、文辉因其未能获得按揭银行的同意贷款，要求其在接到该函十日内支付房价款计35万元。该函于2016年3月8日妥投。2016年6月15日，广东江盈律师事务所受江小勇、文辉委托向冼健华出具《律师函》，告知因冼健华违约，其有权解除合同，并要求冼健华退回全部已收款项、赔偿委托公证费3000元和支付21万元的违约金。2016年6月21日，广东凯成律师事务所受冼健华、新力潮荟公司委托向江小勇、文辉邮寄《律师函》，就前述江小勇、文辉于2016年6月15日向其发出的律师函作出回复，该函已于2016年6月22日妥投。审理过程中，江小勇、文辉及冼健华、新力潮荟公司均确认新力潮荟公司为冼健华的委托代理销售方。现江小勇、文辉称其并未收到冼健华或银行告知其办理按揭贷款手续的通知，且其认为必须在冼健华办理完毕涂销抵押手续后银行才同意其办理按揭贷款，而冼健华并未在合同约定的时间即2016年1月10日前办理涂销抵押手续，导致其无法与银行订立贷款合同，故冼健华构成违约，现其无能力一次性支付剩余房价款，亦不符合银行办理按揭贷款的条件，故合同已无法继续履行。冼健华则称，从江小勇、文辉提供的2015年5月18日个人名下房地产登记情况查询证明可知，江小勇、文辉早于2015年5月获知其不符合申请贷款的条件，且2015年5月至6月期间华夏银行及新力潮荟公司工作人员均通过电话或者邮寄方式告知江小勇、文辉上述情况，现由于江小勇、文辉的按揭贷款未获银行审批通过，故应转为一次性支付房款；同时，因江小勇、文辉未依约履行支付剩余房价款的义务，其有权顺延办理涂销抵押手续的时间，故并不存在逾期涂销抵押的违约行为。一审法院认为，江小勇、文辉与冼健华、新力潮荟公司签订的《商铺买卖合同》主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。一、关于《商铺买卖合同》能否解除的问题。（一）江小勇、文辉能否依合同约定行使解除权的问题。因江小勇、文辉与冼健华、新力潮荟公司签订的《商铺买卖合同》约定冼健华将涉讼商铺出售给江小勇、文辉。据此，江小勇、文辉作为买方的基本合同权利义务是接收使用涉讼商铺、取得涉讼商铺产权并支付全部购房款项；而冼健华作为卖方的基本合同权利义务则是收取购房款并交付涉讼商铺办理涉讼商铺过户手续。因涉讼商铺在出售期间仍存在抵押登记的事实，为此冼健华依约负有在双方约定的期限内办理涉讼商铺的涂销抵押登记手续的义务。根据《商铺买卖合同》约定，冼健华应于2016年1月10日前办理涉讼商铺的涂销抵押手续，现冼健华于2016年5月12日才办理涂销手续，已构成违约。冼健华虽辩称江小勇、文辉未依约履行支付剩余房价款的义务，其有权顺延办理涂销抵押手续的时间，但合同并未就江小勇、文辉支付剩余房价款的时间进行具体约定，仅约定江小勇、文辉应在收到银行或冼健华通知之日起计5个工作日内一次性支付剩余房价款，冼健华虽称2015年5月至6月期间华夏银行及新力潮荟公司工作人员均通过电话或者邮寄方式告知江小勇、文辉其不符合申请贷款的条件，但就此并未举证证明，而根据现有证据显示冼健华于2016年3月7日才发函通知江小勇、文辉支付剩余房价款，其时已超过合同约定的办理涂销抵押时间，故就冼健华该抗辩意见，一审法院不予采信。虽然冼健华确实存在逾期办理涂销抵押手续的违约行为，但根据合同约定，逾期办理涂销抵押手续不构成根本违约，故江小勇、文辉不能据此要求解除合同。（二）江小勇、文辉能否依法行使解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实际合同目的；（五）法律规定的其他情形”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”。江小勇、文辉现称因冼健华逾期办理涉讼商铺的涂销抵押手续，导致其无法在合同约定期限内办理按揭贷款，后由于银行政策的变化，要求提供个人房产作为担保，其无法提供担保故无法申办贷款，且其现无经济能力一次性支付剩余房价款，故要求解除《商铺买卖合同》。首先，支付购房款是江小勇、文辉的合同义务，以何种方式支付购房款仅仅是江小勇、文辉履行其义务的履行方式，合同亦明确约定按揭不能的情况下，江小勇、文辉需要限期一次性支付购房余款；其次，江小勇、文辉未能举证证明其无法申办银行贷款是冼健华的原因导致；再次，江小勇、文辉亦未就其无经济能力进行举证；最后，涉讼商铺现不存在查封、抵押等影响办理产权登记过户手续的情形，故本案不属于前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形，故江小勇、文辉以冼健华违约导致合同目的无法实现为由要求解除《商铺买卖合同》的主张，本院不予采纳。同理，江小勇、文辉基于《商铺买卖合同》解除而主张冼健华返还购房款及支付违约金的诉讼请求也缺乏事实依据，一审法院不予支持。二、关于江小勇、文辉是否应向冼健华一次性支付购房余款35万元的问题。如前所述，江小勇、文辉主张以冼健华逾期涂销抵押及冼健华逾期涂销抵押导致合同目的无法实现为由解除《商铺买卖合同》的诉请不符合合同约定和法律规定，双方仍应继续履行《商铺买卖合同》。《商铺买卖合同》明确约定如买受人提出按揭贷款申请后，因银行不批准买受人贷款申请的或买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续的，买受人须在收到银行或出卖人通知之日起计5个工作日内，向出卖人以一次性付款方式付清差额购房款，现江小勇、文辉已确认因其无法提供房产担保故无法办理银行按揭贷款，而冼健华亦于2016年3月7日发函催告过江小勇、文辉支付购房余款，故冼健华主张江小勇、文辉一次性支付剩余购房款35万元的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。三、关于江小勇、文辉是否需要向冼健华支付逾期付款违约金的问题。《商铺买卖合同》约定，买受人须在收到银行或出卖人通知之日起计5个工作日内，向出卖人以一次性付款方式付清差额购房款，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续，视为逾期付款，而出卖人选择继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按欠付金额1.2‰向出卖人计付违约金。现冼健华已于2016年3月7日发函通知江小勇、文辉，告知因其未能获得按揭银行的同意贷款，要求其在接到函件十日内支付房价款35万元，该函件江小勇、文辉已于2016年3月8日收悉，故江小勇、文辉应于2016年3月18日（已超过合同约定的五个工作日）前一次性向冼健华支付剩余房价款，据此，江小勇、文辉应向冼健华支付逾期付款违约金，该违约金应以35万元为本金，按照每日1.2‰的标准，从2016年3月19日起计至实际付清之日止，且违约金总额应以本金35万元为限。就冼健华诉请中超出的部分，一审法院不予支持。四、就冼健华是否需要向江小勇、文辉偿还代收税费、委托入押费、委托公证费及律师服务费合共27198元的问题。代收税费22498元虽由新力潮荟公司收取，但新力潮荟公司作为冼健华的委托代理人，其履行委托事项的行为后果应由冼健华承担，现《商铺买卖合同》继续履行，故冼健华无需向江小勇、文辉返还代收税费，而委托入押费、委托公证费及律师服务费等费用系由广东东方衡泰律师事务所收取，冼健华亦不负返还义务，故就江小勇、文辉要求冼健华偿还代收税费、委托入押费、委托公证费及律师服务费合共27198元的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院对江小勇、文辉的诉讼请求全部不予支持，对冼健华的反诉请求部分予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年9月6日作出如下判决：一、江小勇、文辉和冼健华、广州新力潮荟市场经营管理有限公司继续履行于2015年4月23日签订的《商铺买卖合同》；二、江小勇、文辉于判决生效之日起十日内向冼健华支付剩余购房款35万元及违约金（违约金以35万元为本金，按照每日1.2‰的标准，自2016年3月19日起计至实际付清之日止；违约金总额应以本金35万元为限）；三、驳回江小勇、文辉的全部诉讼请求；六、驳回冼健华的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10800元、反诉受理费3851元，由江小勇、文辉负担本诉受理费10800元、反诉受理费3839元，由冼健华负担反诉受理费12元。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对此评析如下：一、江小勇、文辉诉请解除双方《商铺买卖合同》的问题。（一）因江小勇、文辉与冼健华、新力潮荟公司签订《商铺买卖合同》约定冼健华将涉讼商铺出售给江小勇、文辉。据此，作为买方的基本合同权利义务是接收使用涉讼商铺、取得涉讼商铺产权并支付全部购房款；而江小勇、文辉作为卖方的基本合同权利义务则是收取购房款并交付涉讼商铺办理涉讼商铺过户手续。因涉讼商铺在出售期间仍存在抵押登记的事实，为此冼健华依约负有在双方约定的期限内办理涉讼商铺的涂销抵押登记手续。而履约过程中，冼健华确实存在迟延办理涂销抵押登记手续的事实，但双方《商铺买卖合同》对于冼健华逾期办理涂销抵押手续的违约责任作出了明确约定，即“出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，按逾期时间长短，分别处理【即下列（1）、（2）两点不合并执行】（1）逾期在30日之内，自合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金，本合同继续履行。”，故江小勇、文辉以冼健华逾期办理涂销抵押手续为由主张解除《商铺买卖合同》，与约定不符，本院不予采纳。（二）江小勇、文辉主张行使法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。涉讼商铺现不存在查封、抵押等影响办理产权登记过户手续的情形，也不存在冼健华逾期办理涂销抵押手续的违约行为导致江小勇、文辉的合同目的无法实现，并不构成根本违约。因此，江小勇、文辉依法定事由诉请法院确认双方合同解除的主张不能成立。至于江小勇、文辉称因冼健华的违约行为导致其无法实现以银行按揭贷款方式的支付购房款的合同目的，因支付购房款是江小勇、文辉的合同义务，以何种方式支付购房款仅仅是江小勇、文辉履行其付款义务的履行方式，双方合同亦明确约定按揭不能的情况下，江小勇、文辉需要限期一次性支付购房余款。另外，因江小勇、文辉尚未支付剩余购房款，冼健华暂未将涉讼商铺交付给江小勇、文辉，亦未办理过户手续，并非冼健华的原因所致。本案并不属于前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形，江小勇、文辉据此以冼健华违约导致合同目的无法实现为由，主张依前述事由解除双方《商铺买卖合同》，本院亦不予采纳。同理，江小勇、文辉基于《商铺买卖合同》解除而主张对方返还购房款及支付违约金的请求也缺乏事实依据，本院不予支持。江小勇、文辉二审所举证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。二、关于冼健华应否向江小勇、文辉承担迟延涂销抵押的违约责任问题。按照涉讼合同约定，冼健华应于2016年1月10日前办理涉讼房屋的涂销抵押手续，但冼健华直至2016年5月12日才办理涂销手续，构成违约，故应按照合同约定承担违约责任，即以350000为本金，按照每日1‰的标准从2016年1月11日起计至2016年2月9日止，按照每日1.2‰的标准从2016年2月10日起计至2016年5月11日止（该违约金以不超过江小勇、文辉所主张的违约金57400元为限）。三、关于江小勇、文辉应否向冼健华支付购房余款350000元及逾期付款违约金的问题。因如前文所述，江小勇、文辉主张冼健华存在逾期办理涂销抵押手续的违约行为，其有权解除《商铺买卖合同》并要求冼健华返还已付购房款及违约金的诉请，不符合合同约定和法律规定，双方仍应当继续履行《商铺买卖合同》。《商铺买卖合同》明确约定如买受人提出按揭贷款申请后，因银行不批准买受人贷款申请的或买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续的，买受人须在收到银行或出卖人通知之日起计5个工作日内，向出卖人以一次性付款方式付清差额购房款。而支付购房款是购房人的基本义务，现江小勇、文辉抗辩认为其已办理按揭贷款手续但至今未有结果，但其亦无法证明是由于冼健华的原因导致。因此，冼健华主张江小勇、文辉一次性支付剩余购房款350000元，符合合同约定。涉讼合同约定，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续，视为逾期付款，而出卖人选择继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按欠付金额1.2‰向出卖人计付违约金。冼健华已于2016年3月7日发函通知江小勇、文辉，因其未能获得按揭银行的同意贷款，要求其在接到函件十日内支付房价款35万元，江小勇、文辉于2016年3月8日收到该函件，故一审法院判令江小勇、文辉以350000元为本金，按照每日1.2‰的标准向冼健华支付2016年3月18日（超出合同约定的五个工作日）起至实际付清之日止的违约金且违约金总额以本金为限，符合合同约定且公平合理，本院予以维持。四、因《商铺买卖合同》约定新力潮荟公司作为保证人，仅对冼健华在该合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，故江小勇、文辉主张新力潮荟公司对冼健华的上述债务承担连带清偿责任，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人江小勇、文辉的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初6383号民事判决；二、冼健华应于本判决送达之日起十日内向江小勇、文辉支付逾期办理涂销抵押手续的违约金（该违约金以350000为本金，按照每日1‰的标准从2016年1月11日起计至2016年2月9日止，按照每日1.2‰的标准从2016年2月10日起计至2016年5月11日止；上述违约金总额以不超过江小勇、文辉所主张的违约金57400元为限）。一审案件本诉受理费10800元、反诉受理费3851元，由江小勇、文辉负担本诉受理费9565元、反诉受理费3839元，由冼健华负担本诉受理费1235元，反诉受理费12元；二审案件受理费7819元，由江小勇、文辉负担6584元，由冼健华负担1235元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年四月三日书记员 李依虹