上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1735号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈生松，男，1971年10月4日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告、反诉被告）俞凤妹，女，1969年3月18日出生，汉族，住上海市。
上列两上诉人之共同委托代理人俞炳昌（�俞凤妹之弟），1971年10月13日出生，汉族，户籍所在地江苏省常熟市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱生祥，男，1950年12月17日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王杏春，女，1950年4月18日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱颖杰，男，1976年12月9日出生，汉族，住上海市。
上诉人陈生松、俞凤妹因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理，上诉人陈生松、俞凤妹（以下简称“陈生松方”）及其共同委托代理人俞炳昌，被上诉人朱生祥、王杏春、朱颖杰（以下简称“朱生祥方”）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经�理查明，2014年10月28日，朱生祥方（甲方）与陈生松（乙方）签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，主要约定，经中介公司居间介绍，乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）1，880，000元，双方于本合同签订后15天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于合同约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前，办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。同日，陈生松支付定金10，000元。同年11月8日，朱生祥方（甲方）与陈生松方（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，系争房屋转让款为1，590，000元，双方于2014年12月20日前办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，�当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交接之日起至实际交付之日止；合同附件三付款协议约定：乙方应于签订本买卖合同当日支付甲方房款890，000元；甲方同意乙方通过向贷款银行或上海住房置业担保有限公司申请贷款款项共计680，000元的形式支付该笔房款款项，待乙方申请的贷款款项经贷款银行或上海住房置业担保有限公司审核通过后，甲乙双方至该房地产所在区的房地产交易中心办理过户手续；乙方应对该房地产及其装饰、设备情况进行查验、清点，并确认无误后甲乙双方办妥该房地产交接手续且签订房屋交接书当日，直接支付甲方房款20，000元。同日，双方还签订《补充协议》，主要约定，甲乙双方确认居间协议约定的价格为该房地产实际成交价；双方同意签订该房地产买卖合同价格为1，590，000元，附属设施等的转让价为290，000元，等等。同日，陈生松方支付房款1，170，000元。嗣后，陈生松方向银行申请办理贷款，但于2014年12月4日左右得到银行回复贷款申请未获审批。
后当事人双方因故发生纠纷，陈生松方提起诉讼，要求朱生祥方继续履行买卖合同，配合将系争房屋过户至陈生松方名下，并要求朱生祥方按已付款1，180，000元的日万分之五计算，支付自2014年12月21日起至实际过户日止的违约金。朱生祥方则提起反诉，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，判决陈生松方支付合同总价款的20%的赔偿金376，000元。
原审中，陈生松方为证明自己的主张，向法院提供以下证据：1、2014年12月16日通话录音，陈生松方在对话中提出两个方案，一个是支付全部尾款，养老保险要到明年七月份，双方可签一个补充协议，到七月份过户；二是找一个同学保证养老保险满两年的，重新签一份合同，支付全部的钱，朱生祥方对两个方案均不同意，表示要按合同来；2、2014年12月20日通话录音，陈生松方询问朱生祥方为何未至中介办过户手续，朱生祥方表示不来了；3、银行账户交易明细，证明2014年12月20日，陈生松方账户内有存款560，000余元，另外还带了200，000元现金，准备支付房款。并表示，因陈生松社保缴纳不满两年，还差7个月的社保缴纳时间，故贷�申请未获银行审批；且因社保缴纳时间不足两年，交易中心处虽然暂时不能办理过户，但2014年12月20日可至交易中心办个备案登记，等社保缴纳年限到了之后，可以办过户之日再办过户手续。陈生松方对买卖的规定不太清楚，并非明知自己社保缴纳不满年限还签订买卖合同，主观上不存在故意违约的情形。若法院认定存在违约，请求对违约金进行调整。
朱生祥方对2014年12月16日和12月20日的录音真实性均无异议，但对方提出的方案均基于推翻原合同，故未同意对方提出的两个方案；对证据3真实性无异议，但有这些钱并不代表对方愿意支付。同时，为证明己方主张，提供了以下证据：1、2014年12月7日中介工作人员发送的短信，内容为：明天客户会来商讨尾款细节，是借钱给你还是先给你利息尾款过户给，……，证明陈生松方表示因社保还有7个月未缴满，要求�过7个月过户，同意支付银行贷款利息，还要签订补充协议；2、2014年12月20日与中介工作人员的通话录音，其中中介工作人员说“今天合同到了，上下家要一起坐下来见个面，看一下接下来具体怎么弄”等等。
陈生松方对（朱生祥方提供的）短信和通话录音真实性均无异议，（认为）中介表示了陈生松方的付款的诚意和方案，也可看出中介确实要求朱生祥方到中介处处理后续的事宜，但朱生祥方未到场，这时陈生松方已经携带款项等在中介了。
原审法院认为，买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守。双方合同约定陈生松方以贷款方式支付后期房款680，000元，但陈生松方的贷款申请未获银行审批，故根据双方的约定，陈生松方应于双方办理过户手续时将该款支付朱生祥方。而陈生松方陈述因其社保缴纳不满2年，无法�合同约定的2014年12月20日办理过户手续，虽然其提出两个解决方案，或者先付清余款延后七个月再过户，或者找案外人重新签订合同，但上述方案均系对双方原合同约定的违反。且根据双方举证的录音等证据可看出，陈生松方提出2014年12月20日付清余款是以推迟过户时间为前提，故朱生祥方不同意上述解决方案，要求按原合同约定来履行并不构成违约，反而是陈生松方未支付余款680，000元且于2014年12月20日无法办理过户手续，导致双方交易未继续进行，存在根本违约，朱生祥方以对方违约为由要求解除双方合同的意见，符合双方合同的约定，应予准许。陈生松方要求双方合同继续履行并要求朱生祥方承担违约责任的请求，于法无据，法院不予支持。合同解除后，朱生祥方收取的房款1，180，000元应予返还。朱生祥方要求陈生松方支付违约赔偿金的反诉请求，合法有据�应予支持。双方合同约定的违约金标准过高，结合本案实际情况，法院酌情调整为80，000元。据此，原审法院作出判决：一、解除陈生松、俞凤妹与王杏春、朱生祥、朱颖杰就上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、王杏春、朱生祥、朱颖杰于判决生效之日起十日内返还陈生松、俞凤妹房款人民币1，180，000元；三、陈生松、俞凤妹于判决生效之日起十日内支付王杏春、朱生祥、朱颖杰赔偿金人民币80，000元；四、陈生松、俞凤妹的所有诉讼请求，不予支持；五、王杏春、朱生祥、朱颖杰的其余反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取计人民币1，330元，反诉受理费减半收取计人民币3，470元，均由陈生松、俞凤妹负担。
陈生松方不服原判，向本院提起上诉称，签约后，陈生松方按约支付了首期房款1，180，000元，但之后陈生松方的贷款申请因陈生松社保缴费未满两年而未获审批。为此，陈生松方于同年12月16日向朱生祥方提出改用付清余款700，000元，由双方另签补充协议，顺延交易过户时间，或将购房人更换为不受限制的俞炳昌之同学来履约购买系争房屋并付清购房余款700，000元两种解决方案，均遭对方拒绝。到了合同约定的交易过户日（12月20日），陈生松方携带700，000元准备办理过户手续，但朱生祥方未到场。因此，陈生松方并未构成违约，原审法院确认陈生松方构成违约并判决陈生松方向朱生祥方支�违约金80，000元是错误的，故上诉要求撤销原判第三项，不同意向对方支付违约金80，000元，诉讼费用由朱生祥方负担。
被上诉人朱生祥方辩称，双方明确约定2014年12月20日办理系争房屋产权过户手续，按照双方签订的《房屋买卖合同》约定，此时陈生松方应当办出贷款手续，付清购房余款。但到期陈生松方并未按约支付该款，因此原审法院确认其构成违约是完全正确的，综合考虑实际情况，酌情判决陈生松方承担违约金80，000元是合理的，故不同意陈生松方的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，朱生祥方与陈生松方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》等合约系当事人的真实意思表示，可予确认。本案中由于陈生松方自身的原因导致其向银行申请贷款的审批未能获得通过，同时受本市相关政策的限制陈生松方实际也无法在双方约定的2014年12月20日办理房产过户交易手续。原审法院据此确认陈生松方构成违约并作出的判决并无不当。陈生松方上诉不同意承担违约责任缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，800元，由上诉人陈生松、俞凤妹共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 陈家旭
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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