上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第23094号
原告上海辕盛实业发展有限公司。
法定代表人詹沛。
委托代理人ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。
委托代理人黄妍，上海市联合律师事务所律师。
被告上海黄浦区绿光教育培训中心。
法定代表人吉基强。
委托代理人杜炎平，上海孙义荣律师事务所律师。
委托代理人郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。
原告上海辕盛实业发展有限公司诉被告上海黄浦区绿光教育培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月2日受理后，依法由审判员杨晓云独任审理，公开开庭进行了审理。原告上海辕盛实业发展有限公司的委托代理人ＸＸ龙、黄妍，被告上海黄浦区绿光教育培训中心的委托代理人杜炎平、郝洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海辕盛实业发展有限公司诉称，2012年5月16日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告承租位于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋，租期自2012年9月1日至2017年8月31日止，免租装修期为2012年6月1日至8月31日止，若被告擅自解除合同，仍应支付免租期内的房屋租金。双方合同约定，被告应向原告支付保证金人民币（以下币种相同）115，826.67元，被告应按约定支付租金、保证金及其它各项费用，如逾期付款，每逾期一天，应支付未付金额的0.5%作为滞纳金。租赁期内，被告逾�或不足额支付租金、管理费或其它费用超过10天的，原告有权没收被告支付的全部保证金。之后，双方又签订了补充协议，租赁期限变更为2012年10月1日至2017年9月30日止，免租期变更为2012年7月1日至9月30日止，2012年10月1日至2014年9月30日期间的月租金为57，913.33元（已包含管理费）。系争房屋系一个敞开式的广场中的一个部分，在签约前双方去现场勘量选址，确定了租赁位置，故双方合同约定，如被告未能在合同约定时间接受房屋，视为交付。但之后被告既未装修营业，亦未支付租金及保证金。为此原告多次向被告催告履约，但被告置之不理。故原告于2012年11月30日向被告发送律师函，解除双方之间的租赁合同，并要求被告支付租金及违约金，被告仍置之不理，原告遂于2013年1月10日自行收回了房屋。原告认为，原、被告双方之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，被告不履约，构成违约，现起诉来院，要求1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及《中房金谊广场房屋租赁关于租赁房屋起租日调整等事宜的补充协议》于2012年11月30日终止；2、判令被告支付原告2012年7月1日-2012年11月30日的房屋租金289，566.65元；3、判令被告支付原告滞纳金38，512.36元，根据合同13.1条，按每月度应付租金分段计算，暂计至2012年12月10日，要求支付至给付之日止；4、判令被告支付原告欠缴的违约金65，826.67元；5、诉讼费由被告承担。
被告上海黄浦区绿光教育培训中心辩称，勘察现场及签约情况属实，但双方未办理房屋交接手续，被告也未实际入住。被告系教育机构，在签约后，被告的招生出现问题，故被告与原告协商，并在8、9月时口头告知原告终止履行双方合同，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年5月16日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告承租位于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋，使用面积为280平方米，用途为经营绿光少儿教育，租期5年，自2012年9月1日至2017年8月31日止，免租装修期为2012年6月1日至8月31日止。双方合同第一条定义1.4租赁房屋交付日约定：是指甲乙双方签署《房屋使用交接书》的日期或《房屋使用交接书》确定的日期或者其他书面文件确定的具体日期。若本合同签署后双方未签署《房屋使用交接书》或者其他书面文件的，本合同的租赁房屋交付日是指起租日的前五日。双方合同第四条租赁期限4.1约定：租赁房屋的租赁期限为5年，租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日止。4.2免租装修期约定：免租装修期自2012年6月1日至2012年8月31日。4.3约定：乙方（指被告）同意，若租赁合同期间乙方擅自解除租赁合同的，乙方仍应支付免租期内的�金。支付时间为擅自解除合同之日起的3日内。4.4约定：租赁房屋的起租日为2012年9月1日。4.5乙方开业时间约定：由于商场租赁顺序和业态的区别，甲方不安排商场对外统一正式开业。乙方同意于2012年9月1日自行对外营业。双方合同第五条租金及商场管理费约定：5.1甲、乙双方约定，采取第一种方式支付租金。5.1.1固定租金（已包含商场管理费）：2012年9月1日-2014年8月31日按照57，913.33元／月。乙方应在每月的25日前向甲方（指原告）支付下月的租金；甲方应向乙方提供合法的发票。首期租金支付时间为2012年8月25日。双方合同第六条履约保证金和其它费用6.1约定：甲、乙双方约定，甲方交付租赁房屋前，乙方应向甲方支付履约保证金，保证金数额为115，826.67元。6.2约定：……租赁期届满本合同终止（或本合同提前解除）时，甲方应在同时满足下列条件后一个月内将保�金扣除乙方未付的费用的剩余部分无息返还乙方。双方合同第七条租赁房屋移交条件及移交手续约定：7.1甲方同意于2012年5月25日前将房屋交付给乙方。甲方向乙方交付租赁房屋应于合同签订后的5个工作日向乙方发出书面交付通知（下称“交房通知”），交房通知应载明租赁房屋的具体交付日期。双方应签署《房屋使用交接书》。7.4如非甲方原因，乙方未能在7.1条约定的交付日前来办理租赁房屋的交接手续，则租赁房屋仍视为甲方已履行交付义务，甲方有权按照本合同约定收取租金和各项费用。如果乙方在交付日起30日内仍未办理租赁房屋的交接手续，则甲方有权向乙方发出书面通知并单方面终止本合同，甲方有权没收履约保证金，并要求乙方赔偿由此造成的其它损失。双方合同第十三条乙方的权利义务约定：乙方应当按照合同约定，按时支付租金、保证金及其它�项应付费用。乙方逾期支付上述款项的，每逾期一天，应支付未付金额的0.5%作为滞纳金。若该违约金不足以补偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿不足部分的损失。双方合同14.2约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付115，826.67元的违约金；给对方造成损失的，若支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金等费用累计超过10天的。双方合同第十五条违约责任15.3乙方的违约责任约定：在租赁期限内，乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，同时，甲方：……（3）有权没收本合同项下乙方支付的全部履约保证金。之后，原、被告双方又签订中房金谊广场房屋租赁合同关于租赁房屋起租日调整等事宜的补充协议一份，�定：《原合同》约定该房屋租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日止，起租日为2012年9月1日，乙方应于该日开业；但由于甲方未能在交房前与乙方签订租赁合同，致乙方无法按照合同收房进场。现甲乙双方经协商一致，就起租日调整以及《原合同》租赁期限相应顺延等相关事宜，达成以下变更及补充：一、关于起租日调整及租赁期限等顺延的约定：1、原合同4.1条租赁期限变更为：租赁房屋的租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日止。2、原合同4.2条免租装修期变更为：免租装修期自2012年7月1日-2012年9月30日。3、原合同4.4条起租日变更为租赁房屋的起租日为2012年10月1日。4、原合同4.5条乙方开业时间变更为：由于商场租赁顺序和业态的区别，甲方不安排商场对外统一正式开业。乙方同意于2012年10月1日自行对外营业。5、原合同5.1.1条变更为：甲乙双方约定，采取以下固定�金方式支付租金：2012年10月1日-2014年9月30日按照57，913.33元／月支付租金（已包含商场管理费）。
2012年7月10日，原告向被告方发送电子邮件一份：贵司于2012年5月与我司签订房屋租赁合同，承租金谊广场三层280平方米铺位，后由于时间上的延误合同未能及时签订，并耽误贵司进场时间。对此我司另行与贵司签订《关于租赁房屋起租日调整等事宜的补充协议》，将贵司进场日期延后至2012年7月1日，起租日延后至2012年10月1日。但直至今日，贵司仍要求修改设计并未明确进场日期。对此我司已多次与贵司联系，要求尽快到现场沟通设计修改及进场事宜，贵司工程人员却迟迟未予配合。望贵司尽快至现场参加设计及进场准备会，并确认具体进场日期，以免造成免租装修期的浪费及后续不必要的损失。被告则回复：会尽可能安排在7月20号之前进行进场装修。
2012年9月10日，原告向被告发送“履约通知”一份，要求被告立即支付履约保证金并进房装修、按期于2012年10月1日开业，否则被告应承担逾期开业等违约责任，并赔偿由此导致合同解除所造成的一切损失。2012年11月30日，原告又向被告发送律师函一份：1、自2012年11月30日起原告解除与被告的租赁合同；2、2012年12月10日原告将收回房屋；3、要求被告在2012年12月15日前向原告支付租金及使用费289，567元；4、要求被告在2012年12月15日前向原告支付违约金115，827元，其中违约金50，000元将通过没收履约保证金直接扣除。原告确认，其于2013年1月10日自行收回了系争房屋。
审理中，双方确认，被告曾向原告交纳了定金50，000元，后转为保证金。
以上事实由原告提供的房屋租赁合同、中房金谊广场房屋租赁合同关于租赁房屋起租日调整等事宜的补充协议、通知、函、电子邮件、见证记录及原、�告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。原、被告双方虽未签署书面的房屋交接书，但双方一致确认曾察看现场并确认租赁位置，2012年7月10日原告的电子邮件明确要求被告进场，但未按合同7.1条的约定载明具体的交付日期，故本院根据被告回复7月20日进场装修认定房屋于2012年7月20日交付。因被告未能按约支付租金、保证金并进场装修，原告发函解除双方合同，故双方合同已于2012年11月30日解除。合同解除后，被告仍应付清起租日起至合同解除日止的租金。因被告未能按约支付房屋租金等应付费用，原告要求被告按约支付滞纳金，但合同约定的滞纳金标准明显过高，本院依法予以调整。因被告拖欠租金等费用导致合同解除，原告要求被告支付免租期的租金，符合合同约定，本院予以支持，但免租期的租金应自房屋交付日起算。同时原告要求被告承担解除合同的违约责任，符合合同约定，双方合同第14.2条亦已明确了违约金数额，原告该请求已自行扣除被告已交的保证金数额，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条\\\一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告上海辕盛实业发展有限公司与被告上海黄浦区绿光教育培训中心之间的关于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋的房屋租赁合同及中房金谊广场房屋租赁合同关于租赁房屋起租日调整等事宜的补充协议于2012年11月30日解除；
二、被告上海黄浦区绿光教育培训中心应于本判决生效之日起十日内给付原告上海辕盛实业发展有限公司自2012年10月1日至2012年11月30日的房屋租金115，826.66元及免租期租金138，244.72元；
三、被告上海黄浦区绿光教育培训中心应于本判决生效后十日内支付原告上海辕盛实业发展有限公司滞纳金，滞纳金以57，913.33元为本金按每日万分之六标准自2012年9月26日起计算至实际给付之日止，以57，913.33元为本金按每日万分之六标准自2012年10月26日起计算至实际给付之日止；
四、被告上海黄浦区绿光教育培训中心应于本判决生效后十日内支付原告上海辕盛实业发展有限公司违约金65，826.67元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，208元，减半收取3，604元，由被告上海黄浦区绿光教育培训中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉�上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一三年十月八日
书记员 魏婷婷
附：相关法律条文
中华人民共和国合同法
第九十七条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。