陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕09民终615号
上诉人（原审被告)：安康市东海房地产开发有限公司。住所地：安康市汉滨区南环路东段。
法定代表人：凌明学，公司董事长。
上诉人（原审第三人）：安康市喜盈门商贸有限公司。住所地：安康市汉滨区巴山中路。
法定代表人：王颂峰，公司总经理。
委托诉讼代理人：杜勇，男，公司办公室主任。
委托诉讼代理人：袁飞，陕西宁康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安康市福康物业管理有限公司。住所地：安康市汉滨区老城办竹集街**号。法定代表人：马鸿波，公司总经理。
委托诉讼代理人：吕敬梅，女，公司副总经理。
委托诉讼代理人：邱若冰，陕西腾浩律师事务所律师。
上诉人安康市东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）、安康市喜盈门商贸有限公司（以下简称喜盈门公司）因与被上诉人安康市福康物业管理有限公司（以下简称福康公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第01831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东海公司的法定代表人凌明学，上诉人喜盈门公司的委托诉讼代理人杜勇、袁飞，被上诉人福康公司的委托诉讼代理人吕敬梅、邱若冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东海公司、喜盈门公司上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第01831号民事判决第一项，发回重审或改判驳回福康公司一审的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由福康公司承担。事实和理由：1.东海公司未将喜盈门公司使用的房屋交给福康公司进行前期物业管理，未办理物业移交手续，福康公司没有这部分房屋面积的数据；2.福康公司没有为喜盈门公司使用的房屋提供物业服务，喜盈门公司使用的房屋不在物业服务区域内，房屋的水、电、消防、电梯、保洁、保安等都是喜盈门公司自己负责的，房屋公共部位、配套设施的维修、养护也是喜盈门自己负担的；3.喜盈门公司为福康公司提供了商业用电用水及代缴费的便利，但是福康公司向其服务的商户收取水电费后却未向喜盈门公司交纳，并以双方存在物业费争议为由拖欠水电费；4.一审判决认定商用面积为8500.88平方米缺乏事实依据。
福康公司辩称，1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条和《前期物业服务合同》第二条的约定，东海公司和喜盈门公司对物业服务费的缴纳应负连带责任；2.喜盈门公司以其不是物业合同相对人，不缴纳物业服务费不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定；3.喜盈门公司使用的房屋是东海尚府的一部分，物业服务具有整体性，福康公司按照物业服务合同的约定对东海尚府房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，福康公司履行了合同义务；4.商用面积问题，福康公司起诉的是9000多平方米，一审法院采信了8500.88平方米，东海公司、喜盈门公司如果有异议，应当承担举证责任；5.水电费问题已经另案起诉，与本案无关。
福康公司向一审法院起诉请求：1.东海公司或喜盈门公司支付商业物业费930433元；2.东海公司支付未移交住宅房物业费39538元；3.东海公司支付机械车位物业费144900元；4.东海公司返还保证金200000元；5.诉讼费用由东海公司承担。
一审法院认定事实：2012年11月13日，福康公司、东海公司签订一份前期物业服务合同，合同第一条约定物业基本情况为南环东路东海尚府的商住楼。第二条服务内容与质量约定福康公司按照陕西省物业服务二级标准提供的前期物业管理服务为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第四条约定按物价部门规定,向业主公示物业管理服务费、室内装饰装修管理费、装饰装修垃圾清运费、装饰装修预交水、电费、装饰装修押金；车辆停放管理费及受业主委托的家政有偿特约服务(包括业主房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护)等收费标准；并按收费标准准时收费,维持正常运转。第五条约定相关单位委托代收代缴水费、电费、垃圾清运费等,并合理按月按户分摊公共用水、水损,公共用电线损、变损费用、收收代缴(代收、代缴费不属于物业管理服务费用,乙方不得代垫)，均按标准收费,交房前期水、电公摊损耗差额部分由甲方垫付,垫付金额在后期水、电收益中抽回至水、电单价与市场基本结轨为止。第六条约定单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。第七条约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制，高层住宅为每月1.2元／㎡，办公楼、商业物业每月按物价局有关标准执行；物业服务费用主要用于以下开支：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共有设施设备及公众责任保险费用；(10)物业管理企业的利润;福康公司按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由福康公司方享有或承担。第八条约定业主应于业主交房之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因东海公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由(房地产开发公司)全额交纳，自东海公司交房之日起60天内不向福康公司交纳空置物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知福康公司；物业服务费用(物业服务资金)按(年/季/月)交纳,业主或物业使用人应在每月15日之前履行交纳义务。第三十一条合同期限约定自2012年11月13日至2015年11月12日，合同还就物业经营与管理、承接验收、使用维护专项维修资金使用和管理、违约责任等进行了约定，福康公司、东海公司的法定代表人均签名，并加盖了各自公司的印章。当日，福康公司、东海公司还签订一份补充协议，约定承建单位原有工作人员在物业接手进入管理时,原有工作人员应服从物业服务公司规章制度执行工作,原工作人员工资应按物业服务公司工资标准执行(关于工资高出部分应由原承建单位给予补助)；该物业交付使用时,物业服务公司为了方便业主装修及统一管理,装修期间砂石料由物业公司统一提供销售,销售利润为物业公司前期介入物业经费补贴；该物业交付使用后,后期物业服务公司为统一管理,体现小区整体美观楼盘升值保值的前提下,物业经营其它收入作为物业前期介入经费补贴;为保障承建单位及物业服务企业合法权利,经双方协商一致,由福康物业公司向东海房地产公司交付信誉保证金200000元，期满一年后退付10万元，业主委员会成立后余额部分全额退还。2012年11月14日，福康公司向东海公司交纳信誉保证金20万元。福康公司进场时又与东海公司签订一份前期物业服务合同，明确:建筑面积为34330平方米，物业管理区域四至为东至文昌路、南至南井街、西至南环路、北至育才路；物业服务费为：高层住宅每月1.5元／㎡，办公楼每月5元／㎡，商业物业每月5元／㎡；物业管理用房建筑面积60平方米，其中办公用房46平方米、门卫及消防设施用房20平方米，位于一楼和负一楼；除将有关内容明确外，其余内容与原签订的前期物业服务合同内容基本相同。福康公司即聘用相关人员，并派员进驻东海尚府进行物业服务管理工作。2015年6月19日，东海公司向安康市房管局物业科提交关于安康东海尚府业主委员会代表产生的情况反映，载明委托福康公司合同为2012年11月13日至2015年11月12日止，项目总建筑面积35498㎡，其中商用和地下停车场面积11000㎡，商业和地下停车场为东海公司所有，合同到期后自动终止，不再委托原物业公司，并提出福康公司组织东海尚府业主委员会的业主代表的选举方法、过程有相当一部分业主不知情，也未通知开发公司参与，为确保业主的合法权益，要求给予慎重考虑。2015年6月23日，东海尚府小区的部分业主亦向安康市房管局物业科提交关于安康东海尚府业主委员会代表产生的情况反映，同样提出福康公司组织东海尚府小区选举业主委员会，未召开业主大会选举产生，其不知情。福康公司遂起诉，要求判令：1、东海公司或者喜盈门公司支付福康公司商业物业费930433元;2、东海公司支付未交住宅房物业费39538元；3、由东海公司支付机械车位物业费144900元;4、判令东海公司返还保证金200000元；5、诉讼费由东海公司承拒。福康公司在诉讼中，申请撤回第二、三、四项诉讼请求，法院予以准许。另查明，2012年7月18日，东海公司与喜盈门公司签订一份场地、房屋租赁合同，第一条约定出租场地、房屋为东海公司位于安康市内环路2号东海尚府1-4层（汉滨区农行购买、汉滨区信用社租用和待出售商铺1011.32㎡除外）出租给喜盈门公司使用，用途为商业用房；租赁期限为10年，自2012年7月18日至2022年7月18日；商业房屋楼顶防水漏水由于建设质量问题，由东海公司方负责维修，因喜盈门公司使用原因或建设质保期过后造成漏水由喜盈门公司承担修缮及费用，住家户的下水道维护管理由物业公司负责；租赁期间，消防安全、门前三包、综合治理及安全保卫工作，喜盈门公司应执行有关部门规定和服从有关部门监督检查，并承担全部责任；租赁期间，喜盈门公司使用房屋水、电费，喜盈门公司自行办理商业用电、用水专户，卫生费及其他相关费用由喜盈门公司承担；合同还就房屋现状、租金及交纳、装修、优先承租权、违约情形及责任、争议的解决等进行了约定。2013年3月4日，东海公司与喜盈门公司签订一份协议书，约定东海公司将其公司用电编号3102052582、计量点0005879399的商业用电户，更改为喜盈门公司，用户更改后，使用的电费由喜盈门公司按时缴纳。喜盈门公司按照协议约定统一向相关部门交纳了商业用房的水、电费，福康公司亦向喜盈门公司交纳了2013年12月以前其收取的其他商业用户的水、电费，未向喜盈门公司交纳2014年1月以后的水、电费用。2015年5月14日，喜盈门公司向福康公司发出催收通知，要求福康公司交纳2013年12月至2015年3月的电费117199.2元、水费1296.9元，共计118496.1元。当日，福康公司向喜盈门公司回函，提出其拖欠水电费的原因是喜盈门公司迟迟未向其交纳物业服务费，影响公司的正常运转，喜盈门公司应向其交纳8500.88㎡商业用房的物业服务费用。因喜盈门公司用所租赁的房屋开办商场，其对商场的消防、喷淋工程进行改装，并与陕西帝奥电梯有限公司签订了电梯保养合同，亦聘请了保安、保洁人员，并承担了改装、保养费用及工人工资，其自行交纳了生活垃圾处理费。
一审法院认为，福康公司受东海公司的委托，对东海尚府小区实施前期物业管理，双方在协商一致的基础上签订前期物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故合法有效。福康公司、东海公司签订的前期物业服务合同约定物业名称为东海尚府，故该合同对东海尚府全体业主具有约束力，业主及物业服务公司均应按合同约定履行各自义务，福康公司按照合同约定进行了物业管理服务，业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业服务费及其他相关费用。福康公司作为东海尚府小区合法的物业服务单位，有权向各业主收取物业管理服务费。东海公司作为东海尚府1-4层部分商用房屋的业主，将其所有的场地、房屋出租给喜盈门公司，喜盈门公司作为实际使用人，实际享受了福康公司所实施的物业管理服务，其负有向福康公司支付物业管理服务费的义务。东海公司与喜盈门公司签订的场地、房屋租赁合同约定住家户的下水道维护管理由物业公司负责，但未约定物业费用的承担，故应由喜盈门公司和东海公司连带向福康公司交纳物业费。虽然东海公司与喜盈门公司签订的场地、房屋租赁合同早于福康公司与东海公司签订的前期物业服务合同，而场地、房屋租赁合同未约定租赁物的具体面积，但喜盈门公司出示的福康公司2015年5月14日给其回函中载明其店面面积为8500.88㎡，故物业服务面积应按8500.88㎡计算。又因福康公司未与喜盈门公司再签订物业服务合同，导致双方的权利、义务不明确，但是福康公司、东海公司签订的前期物业服务合同是对东海尚府整体的服务合同，且物业管理区域的四至包含了喜盈门公司使用的场地、房屋，现喜盈门公司提出福康公司未对其门前三包范围的公共区域进行物业服务，福康公司亦无证据证明对喜盈门公司使用的全部物业服务区域内进行了管理服务，故喜盈门公司使用的物业应按50％向福康公司交纳物业服务费较为合理。虽然福康公司、东海公司签订的前期物业服务合同约定商业物业费标准为每月5元／㎡，但福康公司仅要求东海公司按每月3元／㎡标准交纳物业费，应予准许。对东海公司辩称喜盈门公司所租赁使用房屋的这部分物业未交给福康公司管理及喜盈门公司述称福康公司从未向其公司提供任何物业服务，其公司水、电、消防、电梯、垃圾、保洁、保安都是其公司自己所做，因喜盈门公司所提供的证据证明其所聘请的工作人员均是对其商场内部进行的管理服务，而福康公司是按照与东海公司签订的前期物业服务合同对东海尚府房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，故对东海公司的辩解理由及喜盈门公司的述称理由，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：一、东海公司与喜盈门公司连带向福康公司支付物业服务费408042.24元，限判决生效后七日内履行完毕；二、准许福康公司撤回其他诉讼请求。案件受理费13104元，由东海公司、喜盈门公司承担7421元，由福康公司承担5683元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对东海公司提交的福康公司向其出具的住宅楼水电卡收条，各方当事人虽对真实性无异议，但该证据与本案无关联性，不予认定。对东海公司提供的安房权证产字第B306200-04-1-104**号、安房权证产字第B406200-04-1-103**号房屋所有权证书予以认定。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。另查明，东海公司办理了安房权证产字第B306200-04-1-104**号、安房权证产字第B406200-04-1-103**号房屋所有权证书，东海尚府1幢1-0301室及1幢1-0401建筑面积均为2492.41平方米。
本院认为，本案的争议焦点为：东海公司、喜盈门公司是否应当向福康公司连带支付物业服务费408042.24元。
首先，关于福康公司是否为喜盈门公司使用的商业用房提供物业服务的问题。东海公司、喜盈门公司上诉提出，福康公司未向喜盈门公司使用的房屋提供物业服务，故其不应当支付物业服务费。按照福康公司和东海公司签订的《前期物业服务合同》的约定，福康公司提供物业服务的范围是东海尚府商住楼整体，包含喜盈门公司使用的商住楼部分，且其提供物业服务的内容是针对公用部位、公共设施。喜盈门公司使用的商业用房虽然相对独立于东海尚府高层住宅，其也自行负担了商业用房范围内的保安、保洁、消防改建、电梯维护等费用，但福康公司仍然对该商业用房提供了公共设施、共用部位、公共绿化的养护和管理，雨、污管道的疏通、公共秩序的维护及安全防范等物业服务内容。东海公司、喜盈门公司认为福康公司未提供物业服务，不应支付物业服务费的上诉理由不能成立。
其次，关于物业服务费的数额问题。《前期物业服务合同》约定，物业服务费按照业主拥有物业的建筑面积交纳，商业物业按照物价局有关标准执行。庭审中，东海公司和福康公司对于商业用房按照每平方米3元的标准交纳物业服务费均无异议，本院予以确认。关于本案所涉商业用房的面积，按照东海公司办理的房屋所有权证载明，东海尚府1幢1-0301室及1幢1-0401建筑面积均为2492.41平方米。喜盈门公司实际使用了东海尚府商用楼2-4层全部及1层部分，故喜盈门公司使用的商业用房2-4层建筑面积共计7477.23平方米。因一层商业用房喜盈门公司仅使用了部分面积，而福康公司未提供证据证实喜盈门公司实际使用的一层房屋面积，应承担举证不能的不利后果。故本案计收物业服务费的商业用房建筑面积应按照7477.23平方米予以计算，共计717814.08元（7477.23平方米×每月3元/平方米×32个月）。
最后，关于物业服务费的支付主体问题。本案一审福康公司起诉要求东海公司或喜盈门公司承担给付物业服务费的责任，并未要求东海公司和喜盈门公司承担连带责任。一审判决东海公司和喜盈门公司连带给付福康公司物业服务费，超出了福康公司的诉讼请求。且，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条规定及《前期物业服务合同》第八条的约定，东海公司作为业主，是物业服务费的交纳主体。喜盈门公司作为物业使用人，只有在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的情形下，物业公司才能要求业主承担连带支付责任。本案中，东海公司与喜盈门公司签订的《场地、房屋租赁合同》中并未约定由喜盈门公司交纳物业服务费，故本案所涉物业服务费应当由业主东海公司支付。一审判决根据福康公司为涉案商业用房提供物业服务的实际情况，酌情支持福康公司50%的物业服务费较为适当，东海公司应支付的物业服务费的数额为358907.04元（717814.08元×50%）。
综上，东海公司和喜盈门公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第01831号民事判决；
二、由安康市东海房地产开发有限公司支付安康市福康物业管理有限公司物业服务费358907.04元，限判决生效后7日内履行完毕；
三、驳回安康市福康物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13104元，由安康市东海房地产开发有限公司承担4368元，由安康市福康物业管理有限公司承担8736元；二审案件受理费7421元，由安康市福康物业管理有限公司承担927元，由安康市东海房地产开发有限公司承担6494元。
本判决为终审判决。
审判长 王 佳
审判员 张 燕
审判员 刘慧琴
二〇一八年八月二十五日
书记员 马晓敏