吉林省梅河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0581民初130号
原告：赵淑云，女，1963年8月18日出生，汉族，无职业，现住梅河口市。
被告：ＸＸＸ，男，1980年2月1日出生，汉族，个体，现住梅河口市。
被告：刘翠翠，女，1985年2月24日出生，汉族，个体，现住梅河口市。
原告赵淑云与被告ＸＸＸ、刘翠翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵淑云、被告ＸＸＸ到庭参加诉讼。被告刘翠翠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
赵淑云向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告签订的房屋租赁合同；2、要求被告承担租用原告房屋期间所欠的取暖基本热费798元，物业费7659元，卫生费41元。给付使用3个月的房屋租金7500元及3个月的物业费638.25元。承担恢复房屋原状支付的维修费23550元；电表费95元，消防栓2个1200元。承担因不及时交纳物业费给原告造成的诉讼费损失200元。上述合计，41681.25元，扣除被告交纳的押金1万元，被告应承担31681.25元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月11日原、被告双方自愿签订了《房屋租赁合同》，被告租用原告所有的房屋经营幼儿园，租用期限为五年。因被告租用原告的房屋是通过他人手中转租的，双方还约定被告租赁之前所欠的所有费用也由被告承担，租赁期间发生的物业费、卫生费及水、电、取暖费等均由被告承担；还约定被告租赁期满依照原样恢复各家之间的间壁墙、电路、自来水及地热水管等。然而被告应缴纳下年的租赁费时，原告找其索要房租费，被告提出不租用该房屋，原告要求被告将房屋恢复原样，被告向原告索要押金，因双方不能达成共识，原告考虑怕影响房屋的使用，在2016年6月29日接过钥匙自己恢复了房屋原状。因被告不履行合同义务给原告造成的诉讼请求中的严重损失和不良影响。被告的违约行为，原告曾无数次找其协商，被告态度蛮横。无奈只好诉诸人民法院解决，要求被告按照《房屋租赁合同》的约定全面履行义务，并赔偿给原告造成的损失。
ＸＸＸ辩称，同意解除合同，实际上已经解除了，物业费、卫生费有异议，我们之间沟通过，不是我不交，因为有纠纷，余热费我认，关于3个月租金，之前原告给我打过电话，因为有一个房东无法租给我厨房原因无法经营，原告就给我打电话，因为厨房问题无法经营，我要转作早教园房东也同意，他们同意给我时间，因为合伙人一直在外出差，与房东说因为与合伙人沟通不好不能继续经营，然后他们就解除合同。5、6月份一直在协商房屋维修问题，我没有再用，我的设备也押在那里，不让我取走，关于维修我们也协商过，起初他们同意我先完善一部分，给我一部分钱，我就将3家的门修复好了，这时候他们又不同意我修，他们又自己维修，不返还我押金，后期在维修过程中发现费用的原因，又找到我，让我继续维修，我拒绝了他们的请求，再次维修会造成巨大的经济损失，这时只剩他们2家了。原告请求不合理，维修费用过高，消防栓我也没见过，有没有我不清楚。合同第5、7、8条应为无效。
刘翠翠未到庭答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
赵淑云举证：1、物业费、卫生费票据各1张。真实性予以认定，因具体数额需在本院评判时予以认定，故对证据效力性不予评判；2、协议书、收条各1份，欲以证明恢复间壁墙、电路费用。因未提供具体施工量及正规收据，出证人孙忠友亦未出庭作证，且被告有异议，故本院对该证据不予采信。
ＸＸＸ提供证据：1、物业公司证明1份，欲以证明其找物业公司协商，因有争议所以没交。因物业公司并不知情原、被告签订合同内容，故本院对该证据不予采信；2、手机平台短信，欲以证明出租房屋转租是经原告同意的。本院认为，该证据真实性予以认定，但原告否认经其同意的事实，被告亦未举出经原告同意的相关证据，故对其证明目的本院不予采信；3、收据1张，欲以证明被告给原告维修门所花费的费用。原告予以认可，本院予以采信；4、出兑信息，欲证明2016年2月份出兑信息，原告知晓。本院认为，该证据真实性予以认定，但原告否认经其同意的事实，被告亦未举出经原告同意的相关证据，故对其证明目的本院不予采信；5、证人程默菡出庭作证证人证言，欲以证明水宝宝幼儿园于2015年10月份搬离承租房屋。原告虽有异议，但未提供反证，故本院予以采信；6、证人李勇出庭作证证人证言，欲以证明2016年5月份上旬ＸＸＸ找其对门市房4个门进行恢复重装。原告虽对证人证言证明时间记不清，但原告对被告找人对门维修的事实予以认可，故本院予以采信；7、经被告申请对承租房屋间壁墙、楼梯、电路等恢复原状费用进行评估，本院委托梅河口宏朋资产评估事务所进行评估，资产评估报告评估结论为：经评定估算，委估的资产于评估基准日的评估价值为18400元。原告对该评估报告有异议，认为评估单位第二次测量没有找原告到场，第一次与第二次评估数据不符。要求按评估征求意见稿确定恢复原状费用。本院认为，原告要求按评估征求意见稿确定恢复原状费用无法律依据，评估征求意见稿是针对评估初步形成的意见，双方当事人可以就初步意见提出异议，评估单位再予以修正。针对原告提出异议，本院组织评估单位与原、被告重新到现场测量，原告接到通知后拒不到场，视为其放弃权利。故本院予以采信。
关于原、被告争议承租房屋交付时间问题，原告主张是2016年6月29日。被告作为承租人应当承担举证证明其将承租房屋交付原告相关证据，因其未能举证证实，本院认为，应以原告自认交付时间2016年6月29日确定为承租房屋交付时间。
根据当事人陈述和本院对证据的认定，查明事实如下：ＸＸＸ与刘翠翠系夫妻关系。2013年6月26日，赵淑云家人将其所有的位于梅河口市天龙御都29号门市房（毛坯房）出租给案外人刘旭，签订房屋租赁合同，租赁期限到2018年9月1日，刘旭负责装修费用。刘旭于2014年9月在赵淑云及其家人不知情的情况下将承租房屋转租给ＸＸＸ、刘翠翠经营幼儿园。由于刘旭违约，赵淑云及其家人与刘旭解除房屋租赁合同。2014年11月11日，赵淑云（作为甲方）与ＸＸＸ、刘翠翠（作为乙方）经协商签订房屋租赁合同，合同约定租赁时间2014年9月起至2018年4月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁满期的2个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；乙方需向甲方交租房押金人民币1万元,到期后如不继续租用，租房期满两个月后没有异议的情况下，甲方返给乙方租房押金1万元；2014年8月31日至2015年8月31日此期间的房屋租金己付。（其中2015年5月1日一8月31日房租1万元为租房押金）下一年租房时间为2015年5月1日至2016年4月30日止。租金为3万元整。从2016年5月1日起房屋租金甲方可根据实际情况随行就市调整租金，乙方必须在每年5月1日前一次性交付全额租金；乙方可根据需要对承租房屋进行装修，但不得改变房屋的主体结构，乙方如改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均需要事先征得甲方的书面同意，经有关部门批准后方可施工。租赁期满后乙方如不继续租用，不得拆除屋内任何设施，依附于房屋的装修归甲方所有，并依照原样修复各家之间的间壁墙、电路、自来水管及地热水管等。乙方不得有任何欠费的情况，若有房屋损坏或者欠费情况，甲方有权从租金中扣除；自本合同签定之日前此房屋所欠的一切费用（水费、电费、取暖费、物业费等）均由乙方负责缴纳，甲方概不负责。租赁期间所发生的水、电、暖、物业费、房屋租赁税费等一切费用由乙方承担，经营中所发生的一切税费均由乙方承担。在租赁期间的日常维修由乙方负责。合同签订后，双方履行合同。2015年10月ＸＸＸ、刘翠翠经营幼儿园整体搬迁出承租房屋。2016年4月30日前赵淑云找ＸＸＸ、刘翠翠催要下1年房租，ＸＸＸ、刘翠翠提出解除房屋租赁合同。2016年5月份，ＸＸＸ、刘翠翠找人对承租房屋门进行维修，后双方因租赁房屋恢复原状、返还租房押金协商未果。2016年6月29日，ＸＸＸ、刘翠翠将租赁房屋钥匙交付给赵淑云。赵淑云收到钥匙后自行对房屋间壁墙、楼梯、电路等进行恢复原状。2016年8月2日，赵淑云向梅河口市阜康热电有限责任公司交纳该租赁房屋2015-2016年度基本热费798元。2016年7月14日，梅河口市洪达物业管理有限公司因赵淑云所有门市房即本案承租房屋欠缴2013年7月1日至2016年7月1日期间物业费7659元，卫生费108元，起诉到本院，本院于2016年10月20日作出（2016）吉0581民初1492号民事判决，判决：被告赵淑云于本判决生效后十日内立即给付原告梅河口市洪达物业管理有限公司物业费2589元，并自2014年7月1日起按人民银行同期贷款利率计算滞纳金；给付物业费2589元，并自2015年7月1日起按人民银行同期贷款利率计算滞纳金；给付物业费2589元，并自2016年7月1日起按人民银行同期贷款利率计算滞纳金。案件受理费200元，由被告赵淑云负担。该判决已发生法律效力。2016年12月12日，赵淑云向梅河口市洪达物业管理有限公司交纳2013年7月1日至2016年7月1日物业费7659元，卫生费41元。现赵淑云起诉要求解除与ＸＸＸ、刘翠翠签订的房屋租赁合同；要求ＸＸＸ、刘翠翠承担租用原告房屋期间所欠的取暖基本热费798元，物业费7659元，卫生费41元。给付使用3个月的房屋租金7500元及3个月的物业费638.25元。承担恢复房屋原状支付的维修费23550元；电表费95元，消防栓2个1200元。承担因不及时交纳物业费给原告造成的诉讼费损失200元。上述合计，41681.25元，扣除被告交纳的押金1万元，被告应承担31681.25元。
在诉讼过程中，ＸＸＸ、刘翠翠申请对承租房屋间壁墙、楼梯、电路等恢复原状费用进行评估，本院委托梅河口宏朋资产评估事务所进行评估，资产评估报告评估结论为：经评定估算，委估的资产于评估基准日的评估价值为18400元。
本院认为，本案争议焦点问题为：1、赵淑云与ＸＸＸ、刘翠翠签订的房屋租赁合同是否有效；2、ＸＸＸ、刘翠翠在履行合同过程中是否存在违约行为，应否承担给付赵淑云诉求各项费用的义务。关于合同是否有效，ＸＸＸ、刘翠翠主张合同部分条款无效，但未举出合同无效的法定情形相关证据，故本院不予支持。房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合同的形式、内容符合有关法律规定，是合法有效合同，受法律保护。双方当事人应认真履行合同约定的义务;关于ＸＸＸ、刘翠翠在履行合同过程中是否存在违约行为，ＸＸＸ、刘翠翠在房屋租赁合同履行过程中存在未到房屋租赁合同履行期限届满的情况下，单方擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务，其行为是违约行为，应依法承担相应的违约责任;关于赵淑云请求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，ＸＸＸ、刘翠翠已实际搬离承租房屋，且在诉讼中表示同意解除房屋租赁合同，故本院予以支持。关于解除房屋租赁合同时间，ＸＸＸ、刘翠翠于2016年6月29日向赵淑云交付承租房屋钥匙，房屋租赁合同法律关系自该时间已实际解除;关于ＸＸＸ、刘翠翠应否承担给付赵淑云诉求各项费用的义务.按照合同约定，ＸＸＸ、刘翠翠应承担给付赵淑云如下各项费用：关于基本热费798元，ＸＸＸ、刘翠翠认可该费用，并同意支付，本院予以支持；关于物业费，ＸＸＸ、刘翠翠主张部分费用为刘旭租赁期间所欠费用，不同意支付，但在双方签订房屋租赁合同时，ＸＸＸ、刘翠翠已同意承担该笔费用，且法无禁止，故其主张本院不予支持。物业费从2013年7月1日起计算至2016年6月29日为2年11个月零28天，费用为7644.82元。卫生费为41元；关于诉讼费200元，是ＸＸＸ、刘翠翠未按合同约定支付物业费等，赵淑云被物业管理部门诉讼而产生的费用，故应予保护；关于恢复房屋原状费用，经评估为18400元，应以该数额认定维修费用；关于3个月租金7500元及3个月物业费538.75元，2016年4月30日前租金ＸＸＸ、刘翠翠已交付，未交付租金时间为2016年5月1日至2016年6月29日，因ＸＸＸ、刘翠翠未交付承租房屋，故应承担该期间租金。关于恢复原状期间应否承担租金，按照双方签订合同约定租赁期满后如不继续租用，依照原样修复间壁墙、电路等，并未约定此期间支付租金，故赵淑云要求该期间租金，无合同依据和法律依据。据此租金为4916.66元（2500元＋2500元÷30天×29天）。3个月物业费，前述物业费已保护至租赁关系解除时，再次主张，属重复主张，本院不予支持；关于电表费95元、消防栓2个1200元，赵淑云未举出相关证据，本院不予支持。综上，上述各项合理费用合计为32000.48元，扣除赵淑云应返还ＸＸＸ、刘翠翠租房押金1万元，剩余为22000.48元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告赵淑云与被告ＸＸＸ、刘翠翠签订的房屋租赁合同；
二、被告ＸＸＸ、刘翠翠给付原告赵淑云基本热费798元，物业费7644.82元、卫生费41元、诉讼费200元、恢复房屋原状费用18400元、租金4916.66元，共计32000.48元，扣除原告赵淑云应返还被告ＸＸＸ、刘翠翠租房押金1万元，剩余22000.48元，于本判决生效后立即付清；
三、驳回原告赵淑云其他诉讼请求。
如果被告ＸＸＸ、刘翠翠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元，由原告赵淑云负担183元，由被告ＸＸＸ、刘翠翠负担417元。
被告ＸＸＸ、刘翠翠不履行本判决确定的义务，原告赵淑云向本院申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 田 伟
人民陪审员 付文霞
人民陪审员 金丹丹
二〇一七年八月三十日
书 记 员 李 旸