贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2601民初2021号
原告：周佳庆，男，1979年9月18日出生，汉族，广西省博白县人，住广西博白县。
委托诉讼代理人：杨长瑛，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：王燕燕，女，1981年3月24日出生，侗族，贵州省剑河县人，个体工商户，身份证住址剑河县。
原告周佳庆与被告王燕燕房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年5月19日受理后，依法适用简易程序于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告周佳庆的委托诉讼代理人杨长瑛，被告王燕燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周佳庆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的租赁关系；2.判令被告立即将房屋腾空返还给原告使用；3.判令被告支付原告租金115833元（计算至2017年5月20日），并判令被告按约定的每月12500元租金支付解除租赁关系后的占用费至腾空房屋时止；4.判令被告支付迟延支付租金的违约金21509元（按月2%计算至2017年5月20日）；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月12日宋素芬、刘杰购买了贵州振华云泉宾馆有限公司位于凯里市××号的房产，并将房屋出租给周佳庆，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁起止时间为2014年1月1日至2023年12月31日。2014年5月25日，由于客观原因，贵州振华云泉宾馆有限公司不能按“转让协议”在约定时间办理完房产完税过户且因贵州振华云泉宾馆有限公司已注销，宋素芬、刘杰与贵州振华云泉宾馆有限公司的唯一权利继受人贵州中电振华信息产业有限公司签订了《关于解除〈房地产转让协议书〉及〈补充协议书〉的协议》。考虑到宋素芬、刘杰已将该房产整体出租，为了保障承租人周佳庆的利益，贵州中电振华信息产业有限公司于2014年5月25日与宋素芬、刘杰及原告周佳庆签订了《关于解除〈房地产转让协议书〉及〈补充协议书〉的协议的补充协议》，约定贵州中电振华信息产业有限公司将凯里市××号房产出租给原告周佳庆，租赁期限至2016年12月31日止。2017年1月，贵州振华电子集团有限公司为便于管理，又将门面整体出租给原告，原告对被告承租的门面仍享有使用权，已支付租金307500元。
2014年1月1日，原告周佳庆将其承租的门面约38.8平方米及二楼房屋147平方米转租给被告经营饮食，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，租赁起止时间为2014年1月1日至2016年12月31日；租金每月1.3万元，每月优惠500元，每月按1.25万元收取，按季支付；被告需先支付租金后使用房屋，在签订合同之日需要支付本季度租金，以后再已付租金到期提前10天支付下一期租金；被告需要按时全额付房租，逾期未交付租金，对欠交的租金按日1%加收滞纳金；经催收仍未交清房租的，按违约处理。被告使用门面的过程中，多次违约，截止2017年5月20日被告共欠原告租金115833元，故提起诉讼。
被告王燕燕口头辩称：王燕燕与原告之前确实签订了《房屋租赁合同》，约定租金每月1.25万元，后来因为生意不好，原告同意每月按1.15万元支付。因被告资金困难，被告再次向原告提出少点，原告没有回短信，但从2015年8月开始，被告一直按每月1万元打款给原告，原告也没有提出意见，说明原告默认每月租金1万元。2016年11月、12月，被告向原告提出用押金抵租金。2017年2月，原告找到被告，被告提出希望原告再降点租金，但原告不降反升。收到法院传票后，被告亦找原告进行协商，协商未果。被告租此门面十多年，原告来后租金涨了几倍。
本案的争议焦点为：1.原被告之间的租赁关系是否合法有效？2.原告诉请被告返还房屋的诉求是否成立？3.涉案门面月租金是多少？4.被告是否存在违约行为？如违约？违约金是多少？
针对本案的争议焦点，为证明自己的诉求成立，原告周佳庆向本院提交了原被告的身份证、周佳庆与王燕燕签订的《房屋租赁合同》、中国振华电子集团有限公司与周佳庆签订的《房屋租赁合同》、转账汇款凭证复印件等证据材料。
针对本案的争议焦点，为证明自己的辩解理由成立，被告王燕燕向本院提交了手机短信打印件、收款收据、付款凭证复印件、周佳庆与王燕燕2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》、振华公司凯里招待所与王秀辉签订的《租赁合同》、贵州振华云泉宾馆有限公司与何冰签订的《租赁合同》、凯里市何冰酸汤鱼店营业执照复印件、收款收据、产品销售清单等、《关于支付租金及限期腾空房屋的通知书》原件等证据材料。
经审理查明：2013年12月12日宋素芬、刘杰购买了贵州振华云泉宾馆有限公司位于凯里市××号的房产（共计建筑面积899.01平方米），并将房屋出租给周佳庆，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁起止时间为2014年1月1日至2023年12月31日。2014年5月25日，由于客观原因，贵州振华云泉宾馆有限公司不能按“转让协议”在约定时间办理完房产完税及过户手续，且因贵州振华云泉宾馆有限公司已注销，宋素芬、刘杰与贵州振华云泉宾馆有限公司的唯一权利继受人贵州中电振华信息产业有限公司签订了《关于解除〈房地产转让协议书〉及〈补充协议书〉的协议》。同时考虑到宋素芬、刘杰已将该房产整体出租，为了保障承租人周佳庆的利益，贵州中电振华信息产业有限公司于2014年5月25日与宋素芬、刘杰及原告周佳庆签订了《关于解除〈房地产转让协议书〉及〈补充协议书〉的协议的补充协议》，约定贵州中电振华信息产业有限公司将凯里市××号房产出租给原告周佳庆，租赁期限至2016年12月31日止。2017年1月，贵州振华电子集团有限公司与周佳庆再签《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日。
2014年1月1日，原告周佳庆（甲方）将其承租的门面约38.8平方米及二楼房屋147平方米转租给被告王燕燕（乙方）经营饮食，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，租赁起止时间为2014年1月1日至2016年12月31日；租金每月1.3万元，按季度支付；乙方需先支付租金后使用房屋，在签订本合同之日需要支付本季度租金，以后在已付租金到期提前10天支付下一期租金；签订合同时，乙方需支付甲方履约保证金2万元，合同期满或解除时，乙方如没有违约事项，甲方在5个工作日内全额退还给乙方；每月的租金优秀优惠500元，每月按1.25万元收取；乙方需要按时全额付房租，逾期未交付租金，甲方对乙方欠交租金按日1%加收滞纳金；经甲方催收乙方仍未交清房租的，按违约处理。被告使用门面的过程中，多次违约，原告周佳庆于2015年7月15日向本院提起诉讼，后在王燕燕补交了租金的前提下，原告周佳庆撤回了起诉。后，被告王燕燕通过微信请求原告周佳庆调整房租，降为每月1万元，被告周佳庆未予答复，但自2015年8月至2016年10月，每月实收被告王燕燕租金1万元。自2016年11月后的租金王燕燕未能给付。2017年2月22日，原告周佳庆向被告王燕燕送达《关于支付租金及限期腾空房屋的通知书》，要求被告王燕燕补交2015年8月至2016年10月少交的租金2.25万元（每月0.15万元），并支付2016年11月、12月租金2.3万元（按每月1.1万元给付），2017年1月、2月的租金按每月1.2万元支付，同时要求被告王燕燕腾空房屋。2017年5月19日，原告周佳庆向本院提起诉讼，调解未果。
本院认为:原被告之间因房屋租赁产生纠纷，适用《中华人民共和国合同法》及其相关法律进行调整。关于本案争议焦点“原被告之间的租赁关系是否合法有效？”的问题。原被告之间签订的《房屋租赁合同》是在协商一致的前提下签订的，未违反法律法规的规定，合法有效，本院予以确认。
关于本案的争议焦点“原告诉请被告返还房屋的诉求是否成立？”的问题。原被告之间的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日终止，后，双方未再签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，2017年1月1日后，原被告之间系不定期租赁关系，原告周佳庆可以随时解除合同，且原告周佳庆已于2017年2月22日向被告王燕燕送达了《关于支付租金及限期腾空房屋的通知书》，故现原告诉请解除与王燕燕的租赁关系，返还房屋，无不妥，予以支持，被告王燕燕应当将房屋腾空及时返还原告周佳庆。
关于“涉案门面月租金是多少？”的问题。原被告在《房屋租赁合同》中约定，每月房租1.3万元，同时又明确每月优惠500元，故实为每月1.25万元。2015年8月后，被告微信请求原告周佳庆降低租金，周佳庆虽然没有进行答复，但在被告每月只给付1万元租金的情况下，并没有提出异议，直至2017年2月通知被告王燕燕搬出时才要求王燕燕补交租金，视为对被告王燕燕请求降低租金行为的默认，故确认2016年8月起，房屋租金每月为1万元。原告周佳庆现提出要求被告王燕燕补交2015年8月至2016年10月0.15万元租金的诉求不予支持。对于2016年11月、12月的租金，被告王燕燕辩称曾与原告周佳庆达成协议，用履约保证金抵扣2016年11月、12月的房屋租金，但未向本院提供证据，况且，履约保证金的设立是为了保证合同当事人权利义务的正常行使，一般情况下，在合同未终止或解除时是暂不予返还的，被告提出以保证金抵租金本就不符合常理，故被告王燕燕的该辩解理由不予支持。
关于“被告是否存在违约行为？如违约，违约金是多少？”的问题。按照《房屋租赁合同》的约定，每季度的租金应提前10天支付，2016年11月、12月的租金被告应与10月份的租金一起于2016年9月20日前支付，2017年第一季度的3万元租金应在2016年12月21前支付，2017年4月至5月20日的租金应在2017年3月21日前支付。被告王燕燕未能按时支付，存在违约，应承担违约责任。原告现诉请违约金按月2%给付，付至2017年5月20日，符合法律规定，予以支持。被告王燕燕应当支付原告周佳庆违约金6866.68元（2万元×240天×2%÷30天+3万元×150天×2%÷30天+16667元×60天×2%÷30天）。
综述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定判决如下：
一、原告周佳庆与被告王燕燕的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告王燕燕于本判决生效之日起五日内返还原告周佳庆其所承租的凯里市北京东路54号一楼6号门面及二楼房屋。
三、被告王燕燕于本判决生效之日起五日内给付原告周佳庆2016年11月至2017年5月20日的房屋租金共计66667元。2017年5月20日后的房屋租金按每月1万元计算，直至付清为止。
四、被告王燕燕于本判决生效之日起五日内给付原告周佳庆2017年5月20日未付房屋租金的违约金共计6866.68元。
五、驳回原告周佳庆的其余诉讼请求。
若义务人不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
已减半收取的案件受理费1650元，由原告周佳庆负担800元，由被告王燕燕负担850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 宋红燕
二〇一七年六月二十八日
书记员 杨 岚