福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0302民初1216号
原告：莆田市建工投资集团有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。
法定代表人：康锦江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所律师。
被告：黄美巧，女，1980年11月2日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市涵江区。
第三人：中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建省莆田市城厢区。
负责人：陈明，该行行长。
委托诉讼代理人：候琼瑜（系该行员工），女，1963年5月13日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：林国泰（系该行员工），男，1971年9月5日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。
莆田市建工投资集团有限公司（以下简称“建工集团”）与黄美巧、第三人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称“工行城厢支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。建工集团的委托诉讼代理人王金财、郑政煌和第三人工行城厢支行的委托诉讼代理人候琼瑜到庭参加诉讼；黄美巧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建工集团向本院提出诉讼请求：1、解除建工集团、黄美巧双方于2013年1月13日签订的编号为C20xxx20的《商品房买卖合同》；2、黄美巧协助办理上述《商品房买卖合同》登记备案注销及房屋预告登记注销手续；3、黄美巧归还给建工集团被银行扣划的款项24060.59元及被扣划金额20%的违约金4812元，该款在黄美巧已付给建工集团的购房款中直接抵扣；4、黄美巧支付给建工集团解除合同的违约金266896.4元，该款在黄美巧已付给建工集团的购房款中直接抵扣；5、本案的诉讼费用由黄美巧承担。事实和理由：2013年1月13日，建工集团、黄美巧双方签订《商品房买卖合同》，约定：1、黄美巧（××）向建工集团（××）购买城厢区xx路x侧“xx”第x幢x层x号商品房，建筑面积146.84平方米，单价每平方米9088元，总金额1334482元。合同签订当日支付首付款404482元，余下购房款93万元由黄美巧以向第三人工行城厢支行申请办理按揭贷款的方式支付，并由建工集团提供阶段性保证担保；合同附件六即合同补充协议第一条第七款约定：黄美巧应按借款合同的约定按时归还贷款本息。因黄美巧未按时归还本息造成银行向建工集团扣收贷款本息及费用的，黄美巧除立即归还给建工集团被银行扣收的款项外，还应按建工集团实际被扣金额20%向建工集团支付违约金。黄美巧累计三个月未归还银行按揭贷款，或在三个月内未返还给建工集团被扣金额及违约金，建工集团有权单方解除合同，解除合同时，黄美巧应按房价款的20%向建工集团支付违约金；合同解除后，黄美巧已支付的款项在扣除建工集团的损失后，余款归还给黄美巧。2013年10月24日，建工集团、黄美巧及第三人签订《个人购房借款／担保合同》，约定：第三人（贷款人）根据黄美巧的申请，同意向其发放个人购置住房贷款53万元，还款方式按月等额本息还款。上述合同签订后，黄美巧支付首付款，同时贷款也已于2013年11月12日发放，但黄美巧仅向第三人偿还贷款至2015年6月，2015年7月至2016年1月的按揭贷款未向第三人偿还；截止至2016年1月，第三人从建工集团处扣划贷款共计24060.59元。在建工集团多次催款的情况下，黄美巧仍未偿还。
黄美巧庭审后辩称：对其与建工集团签订《商品房买卖合同》无异议，同意建工集团诉求中的第1、2点，即同意解除合同并协助办理相关的注销手续；但是建工集团诉求中的第3、4点违约金20%过高，不应计算违约金，应予以免除。请求法院依法判决。
第三人工行城厢支行述称：关于涉案房屋，其于2013年11月12日向黄美巧发放贷款53万元，黄美巧仅按约定支付2013年11月至2015年6月间的贷款本息，2015年7月起未按照约定偿还本息；因建工集团对该笔贷款承担保证责任，故其于2015年8月31日起至2016年1月29日止共计从建工集团的保证金账户中扣划涉案房屋的贷款本息24060.59元。同时，只要建工集团、黄美巧双方中的任意一方偿还向其所借款项的本息，其均可按照合同约定办理解除抵押手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据上述举证确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2013年1月13日，（××）建工集团与（××）黄美巧签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：C20xx20），合同约定：由黄美巧向建工集团购买位于城厢区xx路x侧的“xx”第x幢第x层x号房，房屋建筑面积共146.84平方米。该商品房单价为每平方米9088元，总价款1334482元。付款方式及期限为：“其他方式：按揭付款方式支付。”同日，黄美巧与建工集团签订《合同补充协议》，该协议为《商品房买卖合同》的附件六，协议第一条第1点约定：“××应于2013年1月13日前支付首期房价款（首付款）人民币404482元（定金抵作相应的首付款）；扣除首付款后的剩余价款人民币930000元，由××向银行申请办理按揭贷款方式支付，××予以协助办理贷款手续。如银行贷款审查要求的首付款高于本协议约定的首付款，则不足的首付款应由××按时补足”。…第7点约定：“××应按借款合同的约定按时归还贷款本息。因××未按时归还本息造成银行向××扣收贷款本息及费用的，××除立即归还给××被银行扣收的款项外，还应按××实际被扣金额的20%向××支付违约金。××累计三个月未归还银行按揭贷款，或在三个月内（自××被银行第一次扣款起计算）未返还给××被扣金额及违约金的，××有权单方解除《商品房买卖合同》。解除合同时，××应按房价款的20%向××支付违约金；合同解除后，××已付的款项在扣除××损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费等）后，余额归还给××（不计利息）。”。黄美巧于2013年1月13日交纳首付款404482元、2013年9月2日交纳购房款40万元。
另查明：2013年10月24日，建工集团作为保证人、黄美巧作为借款人与工行城厢支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定工行城厢支行向黄美巧发放贷款53万元，贷款期限360个月，并将涉案房屋作为贷款的抵押物，其中第十条约定：保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：10.2：“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”，第二十八条约定：“保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用于清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序。扣收保证人的定期存款的，按第16.2条的约定执行。贷款人扣收时应当通知保证人，扣款通知发出后3天即视为送达。保证人对扣收有异议的，应当在扣收通知送达之日起7个工作日内以书面形式向贷款人提出。”之后，工行城厢支行按约定发放贷款53万元给黄美巧作为涉案房屋的购房款。之后，黄美巧向工行城厢支行偿还贷款至2015年6月，2015年7月至2016年1月的按揭贷款未向工行城厢支行偿还；截止至2016年1月，工行城厢支行从建工集团的保证金账户中扣划应偿还贷款共计24060.59元。
再查明：涉案房屋于2013年1月13日办理商品房买卖合同备案（业务宗号：15xxx36）、于2013年11月6日办理预购商品房抵押权预告登记（编号：莆房预城厢字第YDxxx43号）。2016年3月18日，建工集团以因黄美巧未按时偿还按揭贷款，已构成违约为由，诉至本院。
综上所述，黄美巧与建工集团签订的《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议系双方当事人的真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。现因黄美巧未按约定向第三人偿还2015年7月至2016年1月间的按揭贷款，导致建工集团被第三人扣划按揭贷款24060.59元，且黄美巧在三个月内未返还给建工集团被扣金额及违约金，黄美巧已构成违约，依据合同补充协议第一条第7点：“××累计三个月未归还银行按揭贷款，或在三个月内（自××被银行第一次扣款起计算）未返还给××被扣金额及违约金的，××有权单方解除《商品房买卖合同》。”的约定，建工集团请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持；建工集团请求黄美巧协助办理《商品房预告登记证明》及《莆田市商品房买卖合同备案表》的注销手续，此符合法律规定且黄美巧亦同意，本院亦予以支持。建工集团同时请求黄美巧偿还其被第三人扣划的款项24060.59元及被扣划金额20%的违约金4812元，黄美巧辩称该违约金应予以免除，因建工集团的该请求符合双方约定且不违法法律规定，本院亦予以支持；建工集团请求黄美巧按购房款1334482元的20%支付因解除合同应承担的违约金，黄美巧辩称该违约金应予以免除，因建工集团未提供证据证明其因黄美巧违约行为所导致的损失，且建工集团、黄美巧签订的《商品房买卖合同》第八条中对于建工集团若逾期交房，则要自逾期之日起按已付款项每日万分之一支付违约金的约定，再结合本案实际情况，本院酌情调整为按购房款1334482元的10%支付违约金，即黄美巧应支付给建工集团因违约行为支付的违约金133448.2元。建工集团请求在黄美巧已支付的购房款中直接抵扣上述应支付给建工集团的全部款项，符合双方约定，本院亦予以支持。黄美巧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除莆田市建工投资集团有限公司与黄美巧于2013年1月13日签订的编号为C20xx20的《商品房买卖合同》；
二、黄美巧应于本判决生效之日起十五日内协助莆田市建工投资集团有限公司办理坐落在莆田市城厢区xx路x侧“xx”第x幢第x层x号房的抵押权预告登记（房屋预告登记证号：莆房预城厢字第YDxx43号）以及该商品房买卖合同备案（备案表业务宗号：15xx36）的注销手续；
三、黄美巧应支付给莆田市建工投资集团有限公司被中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行扣划的款项24060.59元及该扣划款项的违约金4812元，该款在黄美巧已支付的购房款中予以抵扣；
四、黄美巧应支付给莆田市建工投资集团有限公司因合同解除的违约金133448.2元，该款在黄美巧已支付的购房款中予以抵扣。
如果黄美巧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费19212元，由莆田市建工投资集团有限公司负担1601，由黄美巧负担17611元。
申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 柯清廉
人民陪审员 陈 波
人民陪审员 陈芹霞
二〇一六年九月十八日
书 记 员 陈丽霞
附：本判决所适用的法律条文及执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条黄美巧经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。