浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民提字第81号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴士森。
委托代理人：王明红。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广东都市丽人实业有限公司。
法定代表人：郑耀南。
委托代理人：张泽强。
委托代理人：黄建强。
再审申请人吴士森为与被申请人广东都市丽人实业有限公司（以下简称都市丽人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市中级人民法院2013年7月15日作出的（2013）浙甬民二终字第370号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2014年8月21日作出（2014）浙民申字第344号民事裁定，决定本案由本院提审。本院于2014年9月11日再审立案后，依法组成合议庭，于同年10月14日公开开庭审理了本案。吴士森及其委托代理人王明红，都市丽人公司委托代理人张泽强、黄建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
都市丽人公司于2012年6月7日向宁波市海曙区人民法院提起诉讼称：2010年12月19日，都市丽人公司与吴士森签订了一份《房屋租赁合同》，约定：吴士森将位于宁波市开明街223号的房屋出租给都市丽人公司作为经营场地，租期为3年，自2011年2月28日至2014年2月27日，三年租金共190万元，于2010年12月21日前一次性付清。合同签订之时，吴士森向都市丽人公司出示了房屋产权人为包安娜的房屋所有权证、国有土地使用证以及吴士森与包安娜签订的《租赁协议》。合同签订后，都市丽人公司按约支付了租金及10万元履约保证金共200万元，吴士森也依约履行了交付租赁房屋的义务。2012年2月14日，案外人胡国良、胡一鸣提出案涉房屋系其所有，并出示了房屋产权证，经都市丽人公司向房屋产权登记部门核实，都市丽人公司所承租房屋确系胡国良、胡一鸣所有，吴士森提供的房屋产权证、国有土地使用证均系伪造，吴士森与房屋实际产权人并无授权关系，因此吴士森无权转租。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，案涉《房屋租赁合同》应属无效，请求判令：一、确认都市丽人公司与吴士森于2010年12月19日签订的《房屋租赁合同》无效；二、吴士森返还190万元租金及10万元履约保证金；三、吴士森支付租金及履约保证金的利息损失（以租金和履约保证金共200万元为本金，自2010年12月21日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日，暂计至2012年5月30日的利息损失为185145.2元）。为证明其主张，都市丽人公司向一审法院提交了下列证据：证据1，签约授权书、签约人身份证各一份，拟证明郭爱朋代表都市丽人公司与吴士森签订《房屋租赁合同》的事实；证据2，《房屋租赁合同》一份，拟证明都市丽人公司与吴士森签订《房屋租赁合同》并对双方的权利义务进行约定的事实；证据3，吴士森出具的收条二份，拟证明吴士森收到了都市丽人公司支付的租金及履约保证金的事实；证据4，付款委托书、付款人身份证各一份，拟证明付款人吴春燕代表都市丽人公司付款给吴士森的事实；证据5，中国工商银行电汇凭证、中国工商银行业务凭证、中国农业银行开户资料查询凭证、中国农业银行网上银行汇款凭条各一份，拟证明都市丽人公司通过银行转账的形式向吴士森支付了租金及保证金的事实；证据6，吴士森与包安娜签订的《租赁协议》、产权人为包安娜的房屋所有权证、国有土地使用证及包安娜公民身份证各一份，拟证明吴士森虚构房屋产权证及吴士森属无权处分的事实；证据7，产权人为胡国良、胡一鸣的房屋所有权证及国有土地使用证各一份，拟证明都市丽人公司承租的房屋实际产权人为胡国良、胡一鸣的事实。
吴士森未提交答辩意见。
一审法院根据案件审理需要，调取证据如下：1.从宁波市人民检察院公诉一处调取的被询问人分别为郭爱朋、包慧敏、陈刚的询问笔录三份；2.一审法院对包慧敏、方丽琴进行调查的询问笔录二份；3.一审法院从包慧敏处调取的《房屋租赁合同》一份。该三组证据拟共同证明案涉房屋的实际出租及使用情况等事实。对上述证据，都市丽人公司质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，对陈刚的询问笔录的关联性有异议，都市丽人公司并不认识陈刚，笔录上均为陈刚的个人陈述，陈刚和吴士森之间的任何约定或承诺与都市丽人公司均无关，对都市丽人公司也无约束力；对郭爱朋在询问笔录中陈述的事实除租金金额不实外均无异议，都市丽人公司与吴士森之间的合同为无效合同，吴士森应返还全部金额；对包慧敏陈述的事实并不知情。对证据2的真实性和合法性无异议。对证据3因都市丽人公司并非相关当事人，无法确认。
一审法院经审核认为，都市丽人公司提供的证据1-7以及法院调取的证据1-3真实、合法且与本案相关联，应予认定。
一审法院认定本案事实如下：2010年12月19日，都市丽人公司与吴士森签订了一份《房屋租赁合同》，约定：吴士森将位于宁波市开明街223号房屋出租给都市丽人公司作为经营场地，租期为3年，自2011年2月28日至2014年2月27日，三年租金共190万元，于2010年12月21日前一次性付清。合同签订之时，吴士森向都市丽人公司出示了房屋产权人为包安娜的房屋所有权证、国有土地使用证以及吴士森与包安娜的《租赁协议》。合同签订后，都市丽人公司按约支付了租金及10万元履约保证金共计200万元，吴士森也依约履行了交付租赁房屋的义务。2012年2月14日案外人胡国良、胡一鸣提出都市丽人公司承租的房屋系其所有，并出示了房屋产权证，经都市丽人公司向房屋产权登记部门核实，案涉房屋确系胡国良、胡一鸣所有，吴士森提供的房屋产权证、国有土地使用证及租赁合同均系伪造。另查明：2011年2月12日，胡一鸣与陈刚、李柏侨签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于宁波市开明街223号房屋出租给陈刚用于开办服饰店，租期为三年，自2011年2月13日至2014年2月12日，第一年租金为68万元，之后租金每年递增2万元，并约定不得转租。据陈刚陈述：2010年12月19日，陈刚使用伪造的宁波市开明街223号房屋产权人为包安娜的房屋产权证及土地使用证、假身份证骗取吴士森信任，并以包安娜名义与吴士森签订了租赁合同，该租赁合同中写明吴士森有权转租，后由吴士森以自己名义与都市丽人公司签订了房屋租赁合同，吴士森在收取都市丽人公司支付的租金后，将其中180万元租金交给陈刚，陈刚从该笔租金中扣除68万元作为第一年租金支付给房屋实际所有权人，其余112万元均已被用于偿还高利贷。租赁房屋实际所有权人在收取了陈刚第一年租金68万元后，即无法和陈刚取得联系，因余下租金无法收取，遂于2012年2月，经与都市丽人公司协商一致双方重新签订了《房屋租赁合同》，约定将位于宁波市开明街223号房屋继续出租给都市丽人公司使用，并由都市丽人公司支付自2012年2月以后租金。
一审法院认为：无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。本案吴士森将位于宁波市开明街223号房屋出租给都市丽人公司，其权源来自吴士森与包安娜之间签订的租赁合同，但包安娜并非案涉房屋的所有权人，故吴士森该转租行为的效力处于不确定的状态。在该租赁房屋实际所有权人知道该转租事实后，并未对吴士森的转租行为予以追认，而是通过和都市丽人公司重新签订租赁合同的方式对吴士森的转租行为予以否认，因此，在吴士森嗣后未取得对租赁房屋的处分权、转租行为也未得到实际所有权人追认的情况下，吴士森的转租行为未能取得合法的权源，该转租行为无效，故对都市丽人公司主张确认都市丽人公司与吴士森于2010年12月19日签订的《房屋租赁合同》无效的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同被宣告无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：一是承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有缺乏合法依据，其应将房屋转移占有给出租人；另外一方面，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益应当属于返还财产的范围。本案中，都市丽人公司于2012年2月与租赁房屋的实际所有权人签订了租赁合同，已获得案涉房屋的合法占有使用权，故都市丽人公司已无必要再将租赁房屋转移占有给吴士森。对都市丽人公司应返还给吴士森的财产性利益，因吴士森未提出主张房屋占有使用费的请求，故本案中不予处理。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，吴士森在租赁合同签订之前未能确保其享有合法转租权，嗣后也未能取得处分权，对导致租赁合同无效具有过错。都市丽人公司在未确定房屋真正权属的情况下即与无处分权人签订租赁合同并一次性付清租金，未尽到合理的注意义务，同样亦具有一定过错，酌情认定都市丽人公司、吴士森按照4：6比例承担由此造成的损失，即吴士森应承担都市丽人公司资金占用损失的60%，都市丽人公司自负损失部分的40%。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，于2013年1月30日作出（2012）甬海民初字第1179号民事判决：一、确认东莞市都市丽人实业有限公司与吴士森于2010年12月19日签订的房屋租赁合同无效；二、吴士森自本判决生效之日起十日内返还东莞市都市丽人实业有限公司租金及履约保证金共200万元；三、吴士森自本判决生效之日起十日内支付东莞市都市丽人实业有限公司租金及履约保证金的资金占用损失129602元（计算至2012年5月30日，并以租金和履约保证金200万元为本金，自2012年5月31日起，按中国人民银行同期贷款利率的60%计算至实际清偿之日止）；四、驳回东莞市都市丽人实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24280元，由东莞市都市丽人实业有限公司负担1440元，吴士森负担22840元；公告费650元，由吴士森负担。
吴士森不服，向宁波市中级人民法院提起上诉称：一、一审法院违反法定程序，未向吴士森送达开庭传票等诉讼文书，且未在通知的时间内开庭审理。吴士森户籍所在地有固定住所，也有亲属和当地基层组织，而吴士森未收到传票，也未从亲属或基层组织处获取法院传票，因此，一审法院违反法定程序，剥夺吴士森的诉讼权利。一审法院于2012年9月4日刊登公告，按其通知，举证期限届满日应为2012年12月3日，开庭日期应为2012年12月6日，而一审法院提前在2012年12月5日开庭，此属违法缺席判决，应发回重审。二、吴士森从网上获知诉讼事宜后，于2013年4月底到一审法院调阅判决书及相应诉讼证据时，一审法院予以拒绝。此属严重违反法定程序之又一情形。三、吴士森未参加一审庭审，也未获悉任何证据，根据最高人民法院有关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。因此，一审法院未将都市丽人公司实际占有使用费予以扣除，有失公允。四、一审法院判决吴士森支付资金占用损失，缺乏法律依据。合同无效导致的损失是一种信赖利益的损失，需以实际产生损失为限，而都市丽人公司并未提供实际产生的损失。请求撤销一审判决，发回重审，或依法撤销一审判决第二、三项，核减房屋占有使用费68万元。
都市丽人公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，吴士森提供以下证据：1.吴士森与陈刚的《租赁协议》一份，拟证明吴士森从陈刚处承租了案涉房屋，并且有权进行转租的事实，从而证明都市丽人公司一审提供的吴士森与案外人包安娜之间的协议不实。2.付款凭证一份，拟证明吴士森向陈刚支付190万元，其中180万元作为租金支付，10万元作为保证金支付的事实。都市丽人公司质证认为：吴士森没有在一、二审规定的举证期限内提供证据，上述证据不属于二审新证据。对证据1，都市丽人公司不是该《租赁协议》的相对方，无法确定其真实性。对证据2的真实性无法确认，且与本案没有关联。二审法院经审查认为：吴士森提供的上述证据难以证明其提出的待证事实，不予认定。
经审理，二审法院对一审法院认定的事实予以确认。
二审法院认为：吴士森与都市丽人公司签订的《房屋租赁合同》，因吴士森对租赁房屋没有所有权和处分权，房屋所有权人也没有对合同予以追认，故一审法院认定合同无效，符合法律规定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予以支持。但是，吴士森在一审中并未提出要求都市丽人公司支付房屋占有使用费的主张，故一审法院不予处理，并无不当。吴士森认为一审法院未将房屋占有使用费扣除，有失公允的主张，于法无据，难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。都市丽人公司在与吴士森签订《房屋租赁合同》后，向吴士森支付了190万元租金和10万元保证金，因合同无效，导致都市丽人公司对该两笔款项的利息损失，一审法院认定双方均有过错，并酌情确定吴士森承担该损失的60%，并无不当。吴士森认为一审法院判决其支付资金占有损失，缺乏法律依据的主张，理由不足，难以采信。一审中，一审法院将开庭传票等诉讼文书几次通过邮寄的方式向吴士森的住所地进行送达，投递人员在投递时电话联系吴士森，但吴士森均以人在外地无法接收为由，未予接收，故一审法院以公告的方式向吴士森予以送达，符合法律规定。一审法院其余审判程序，并无不当。吴士森认为一审法院审判程序违法的主张，依据不足，不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。吴士森的上诉理由难以成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11896元，由吴士森负担。
吴士森仍不服，向本院申请再审称：一、一审法院缺席判决程序不当。1.一审法院于2012年9月4日刊登公告，按其通知，公告届满日应为2012年11月2日，举证期限届满日应为2012年12月3日（因2012年12月2日为周日，顺延一天，故为12月3日），开庭日期应为2012年12月6日（依通知，为举证期满第三日）。因此，对于一审法院2012年12月5日的开庭，没有合法的传票传唤。2.吴士森的户籍地为浙江省泰顺县筱村镇枫林村柏树外3-2号，家中有父母和姐姐，且节假日吴士森也经常回去，不属于法律规定的下落不明情形，一审法院适用公告送达违反法定程序。二、一、二审判决适用法律错误。1.案涉《房屋租赁合同》应为合法有效。吴士森将案涉房屋租赁给都市丽人公司依据的是其与陈刚签订的租赁合同，而非与包安娜的合同。而陈刚与产权人胡一鸣之间的合同并未禁止陈刚将房屋转租。而且，从都市丽人公司的营业执照登记业主情况看，产权人胡一鸣在2011年4月即已知道承租人为都市丽人公司，知道转租的事实，但其在六个月内未提出异议，因此自陈刚开始的系列转租行为应为合法有效。而都市丽人公司在非产权人包慧敏的无理要求下，自愿放弃合同有效抗辩，另行与产权人订立新的租赁合同，再次缴纳房租，系其自身处置不当造成的损失，不应由吴士森承担。一、二审判决以《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，推定吴士森无权处分案涉房屋，适用法律不当。2.一、二审法院未将都市丽人公司房屋占有使用费径行扣除，错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。在吴士森已明确提出请求的情况下，二审法院未将占有使用费扣除，系适用法律错误。3.一、二审法院判决吴士森支付都市丽人公司资金占用损失缺乏法律依据。合同无效导致的损失应是实际损失，如本案租金本身。除租金之外的扩大损失，指的是装饰、装修、扩建而实际产生的缔约损失。即使法院认为还包括基于返还之债带来的孳息损失，也应从权利人主张时开始计算。综上，请求撤销一、二审判决，改判驳回都市丽人公司的全部诉讼请求。
都市丽人公司答辩称：一、一审公告送达程序符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达”，一审法院曾几次组织送达诉讼文书，且送达人员几次电话联系到吴士森，但吴士森均以在外地为由拒收诉讼文书，在此情况下进行公告送达，并无不当。二、一、二审判决认定合同无效正确。1.有效的合同关系，应有权利人授权或追认。2.房屋产权人是否许可转租系判断转租是否合法的最终依据。3.吴士森的转租系非法转租。吴士森向都市丽人公司提供的房屋产权人为包安娜的房屋所有权证、土地使用证系虚假证件，包安娜并非产权人，无权许可吴士森转租房屋。陈刚与都市丽人公司之间无合同关系，且吴士森欺诈都市丽人公司，致使都市丽人公司误认为其已取得产权人包安娜的同意取得转租权限，故吴士森与陈刚之间的合同，与本案无关。即使审查吴士森与陈刚之间的合同，因陈刚与产权人之间的租赁合同未约定陈刚有权转租，因此陈刚也无权转租。此外，产权人与都市丽人公司于2012年2月签订租赁合同，以实际行动否定了转租行为。在此之前，产权人也不知悉房屋已转租给都市丽人公司。依据陈刚及包慧敏陈述，陈刚并未告知包慧敏房屋已转租给都市丽人公司，而是告知房屋将经营品牌服装。都市丽人公司主营业务系品牌服装，因此产权人不可能从经营范围上发现房屋被转租。而使用产权人胡一鸣的营业执照，只涉及营业执照挂靠。胡一鸣办理营业执照为商铺内的经营者提供挂靠，只能证明胡一鸣知悉商铺内的经营者需要挂靠他的营业执照，并不能证明胡一鸣知悉商铺实际承租者为具体何人。依据陈刚陈述，其收到吴士森款项后，将第一年租金支付给了产权人。产权人也是因未如期收到第二年租金到商铺催收，方知都市丽人公司入驻商铺。三、一、二审法院对房屋占有使用费的处理正确。1.一、二审法院的处理符合合同无效的法律规定。2.房屋占有使用费应由房屋产权人、房屋合法占有人向都市丽人公司主张，吴士森无权要求扣除。四、一、二审法院判令吴士森支付资金占用损失正确。无效的合同自始无效。因吴士森采用虚假租赁合同、虚假房屋所有权证致使都市丽人公司的200万元积压于吴士森处，自然存在损失。综上，请求驳回吴士森的再审请求。
再审中，再审申请人吴士森向本院提交了三份证据材料：证据1，吴士森的户口本复印件三页，拟证明起诉状中吴士森的地址并非其户籍地。证据2，工商查询单一页，拟证明都市丽人公司使用的营业执照是胡一鸣的，胡一鸣应当知道都市丽人公司承租房屋的事实。证据3，法院公告一页，拟证明一审法院未经合法公告程序缺席判决，程序违法。
被申请人都市丽人公司对上述证据质证认为：证据1，没有原件，户口情况如果是真实的，也不能支持吴士森主张，一、二审法院的公告和送达程序均为合法。证据2，对真实性予以确认，但不能证明吴士森提出的证明目的。对此已在答辩状中作详细陈述。2012年2月房屋产权人以实际行动否定其曾经知道转租的情况。分析案件的客观情况也能说明产权人在2012年2月之前不可能知悉房屋转租给都市丽人公司的情况：1.都市丽人公司受欺诈一直都以为房屋产权人是包安娜，所以无法与真正的产权人取得联系。双方不可能互相知道信息。2.根据陈刚的陈述，真正的产权人将房屋出租给陈刚作为服装店使用，同时产权人提供自己经办好的证照，至于陈刚把店铺转租给其他人，产权人也不可能知道。综上，该证据不能证明吴士森的主张。证据3，对公告的真实性予以认可，但对证明目的不认可。
对上述证据，本院分析认证如下：吴士森提交证据1、3系用于证明一审公告程序违法，本院经审核认为，一审法院将开庭传票等诉讼文书几次通过法院专递方式向吴士森身份证住址进行送达，虽然吴士森现在提出该地址并非其户籍所在地，但投递人员在投递时曾电话联系上吴士森，其均以人在外地无法接收为由要求退件，一审法院在无法联系上吴士森的情况下最后以公告的方式送达诉讼文书，并未违反法律规定。至于吴士森提出据公告载明情况计算开庭日期应为2012年12月6日，并非实际开庭的12月5日，公告载明“自公告之日起经过60日，即视为送达。提出答辩的期限和举证期限分别为公告期满后15日和30日内。并定于举证期满后第三日上午9时（遇法定节假日顺延）在本院第十法庭开庭审理，逾期将依法缺席判决”，这种通知方式容易导致计算偏差，但本案不存在因吴士森以为是12月6日开庭而错过12月5日庭审的情形。对于吴士森提交的证据2，经审查，无法据此证明案涉房屋产权人早在2011年就知道都市丽人公司承租房屋的情况。
再审中，吴士森对于一审中都市丽人公司提交的证据补充质证如下：对证据1、3、4、5、7没有异议。对证据2《房屋租赁合同》三性没有异议，该合同第六条第3款约定任何一方终止合同，已付租金应予扣除。证据6，吴士森与包安娜的《租赁协议》以及包安娜的房屋所有权证、土地证、身份证等材料，其中《租赁协议》上吴士森签名是真实的，但吴士森在与都市丽人公司签订合同时，并未将上述材料作为订立合同的依据，而是提供其与陈刚签订的合同。上述材料是事后应都市丽人公司要求，向其邮寄的。对一审法院调取的证据，吴士森质证认为：1.对郭爱朋的笔录：其中陈述吴士森提供了其与包安娜的合同、房屋所有权证等，不属实。其中陈述真正的房东将房屋租给陈刚，陈刚支付了一年的租金，情况属实。笔录中提到包慧敏要收回房屋，原因是没人支付房租，并不是非法转租而收回房屋。该笔录还表明超过六个月，没有人对转租提出异议。2.对包慧敏两份笔录真实性均无异议。但包慧敏陈述不是以其名义签订合同，其无权签订。而且，包慧敏提到“重新”租赁，表明其认可第一份租赁合同。3.对陈刚的笔录：其陈述基本属实。说明一点，陈刚的确签了一份包安娜的材料给吴士森，但吴士森并没有作为其与都市丽人公司订立合同的基础，而是提供了其与陈刚签订的合同。而且，本案中吴士森从中并没有牟利，是受欺骗的，应当减轻吴士森的过错。4.对方丽琴的笔录真实性没有异议。方丽琴陈述房东是包慧敏，是续租过来的，说明都市丽人公司当时也知道房子不是陈刚的，也不是吴士森的。5.对法院从包慧敏处调取的《房屋租赁合同》真实性没有异议，但对租赁期限条款后“不得转让”四个字不认可，该字迹系事后添加。
经审核一、二审和再审证据，及双方当事人陈述，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为：根据双方当事人诉辩主张，本案再审争议在于2010年12月19日吴士森与都市丽人公司签订的《房屋租赁合同》的效力认定以及如果合同无效如何处理的问题。首先，关于合同效力认定问题。2010年12月19日，案外人陈刚使用伪造的房屋产权人为包安娜的房屋产权证、土地证、身份证，以包安娜名义与吴士森签订租赁合同，由吴士森承租讼争宁波市开明街223号房屋，吴士森又与都市丽人公司签订案涉《房屋租赁合同》，将讼争房屋转租给都市丽人公司。由于包安娜不是真实的房屋所有权人，吴士森并未据此取得合法的承租权，其转租行为的效力待定。事实上，在讼争房屋实际所有权人知悉吴士森承租后转租讼争房屋时，仍未予追认。因此，一、二审认定案涉吴士森与都市丽人公司之间《房屋租赁合同》无效，符合法律规定。其次，合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，都市丽人公司已于2012年2月与租赁房屋的实际所有权人签订了租赁合同，已获得该房屋的合法占有使用权，其无需再行腾退房屋。吴士森则应相应返还其因租赁合同取得的包括租金和保证金在内的200万元款项。吴士森再审中提出，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，即使合同无效，也应在返还款项中扣除一年房屋占用使用费68万元。都市丽人公司对此认为，只有房屋产权人、房屋合法占有人有权向都市丽人公司主张房屋占有使用费。本院认为，本案吴士森依据其与都市丽人公司之间租赁合同收取租金和保证金200万元后，已将180万元款项交付给陈刚。而陈刚作为讼争房屋当时的合法承租人，已将其中68万元作为第一年租金交付给房屋产权人。都市丽人公司也认可房屋产权人并未向其主张第一年租金，而是从2012年2月13日起向其收取65万元一年的租金。因此，应从吴士森应予返还的200万元款项中扣除一年房屋占有使用费。案涉《房屋租赁合同》约定三年租金为190万元，据此计算一年的房屋占有使用费为：190万元÷3=633333元，且与房屋产权人其后向都市丽人公司收取的65万元／年租金亦基本相当。据此，吴士森应返还都市丽人公司2000000元-633333元=1366667元。对于吴士森再审提出的其无需向都市丽人公司承担资金占用损失的问题，本院认为，资金占用损失是客观存在的实际损失，一、二审根据双方过错情况，认定由吴士森承担都市丽人公司资金占用损失的60%，并无不当。但结合前述分析，都市丽人公司实际被占用的资金为1366667元，故以1366667元为基数，自2010年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的60%，由吴士森赔付给都市丽人公司。就本案一审公告程序问题，已在前述证据部分作出了分析，且即使存在瑕疵，对吴士森权利并未造成实际影响。
综上，一、二审法院认定事实清楚。因吴士森缺席一审审理，未提出房屋占有使用费主张，一审法院对该问题未予处理，并无不当。但因吴士森客观上确未参与一审审理，故其在二审中才提出该部分主张，现本院依据吴士森的二审和再审请求，在再审中对此依法据实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第370号民事判决及宁波市海曙区人民法院（2012）甬海民初字第1179号民事判决第四项及诉讼费负担部分；
二、维持宁波市海曙区人民法院（2012）甬海民初字第1179号民事判决第一项；
三、变更宁波市海曙区人民法院（2012）甬海民初字第1179号民事判决第二项、第三项为：吴士森自本判决书送达之日起十日内返还广东都市丽人实业有限公司租金及履约保证金共1366667元，并承担该款项自2010年12月21日起至本判决确定的返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的60%；
四、驳回广东都市丽人实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24280元，由广东都市丽人实业有限公司负担8200元，吴士森负担16080元；公告费650元，由吴士森负担。二审案件受理费11896元，由广东都市丽人实业有限公司负担10024元，吴士森负担1872元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 虹
审 判 员 王红根
代理审判员 张玉环
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王 妍