辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽阳民一终字第194号
上诉人（原审被告）：孙峰，男。
委托代理人：寇秀春、许秀珍，自然情况同下。
上诉人（原审被告）：寇秀春，女。
上诉人（原审被告）：许秀珍，女。
上诉人（原审被告）：刘桂英，女。
被上诉人（原审原告）：刘铁梅，女。
被上诉人（原审原告）：梁玉平，男。
被上诉人（原审原告）：岳松岭，男。
被上诉人（原审原告）：王亚丽，女。
被上诉人（原审原告）：陈玉坤，女。
被上诉人（原审原告）：程艳秋，女。
被上诉人（原审原告）：王宝库，男。
被上诉人（原审原告）：胡雅斌，女。
被上诉人（原审原告）：谷晶岩，女。
被上诉人（原审原告）：罗振涛，男。
被上诉人（原审原告）：贾宗华，男。
被上诉人（原审原告）：孙传富，男。
被上诉人（原审原告）：肖廷江，男。
被上诉人（原审原告）：赵虹，女。
被上诉人（原审原告）：邵先东，男。
被上诉人（原审原告）：魏金祥，男。
被上诉人（原审原告）：关鹏，男。
被上诉人（原审原告）：杨刚，男。
被上诉人（原审原告）：王桂芹，女。
被上诉人（原审原告）：赵娜，女。
被上诉人（原审原告）：黄正文，女。
被上诉人（原审原告）：王凤，。
被上诉人（原审原告）：宫伯亮，男。
被上诉人（原审原告）：孙艳荣，女。
被上诉人（原审原告）：王海影，女。
被上诉人（原审原告）：高杰，女。
被上诉人（原审原告）：李胜福，男。
被上诉人（原审原告）：柳冰，女。
被上诉人（原审原告）：王安天，男。
被上诉人（原审原告）：郭德俊，男。
被上诉人（原审原告）：王森，男。
被上诉人（原审原告）：苏志，男。
被上诉人（原审原告）：陈仁立，男。
被上诉人（原审原告）：乔楠楠，女。
被上诉人（原审原告）：印文武，男。
被上诉人（原审原告）：李涛，男。
被上诉人（原审原告）：刘德权，男。
被上诉人（原审原告）：赵守海，男。
被上诉人（原审原告）：冷述海，男。
被上诉人（原审原告）：丁相臣，男。
被上诉人（原审原告）：于伟，男。
被上诉人（原审原告）：金世民，男。
被上诉人（原审原告）：王丽萍，女。
被上诉人（原审原告）：韩旭，男。
被上诉人（原审原告）：孙萍，女。
被上诉人（原审原告）：马业江。
被上诉人（原审原告）：李政军，男。
被上诉人（原审原告）：贾洪峰，男。
被上诉人（原审原告）：姜宇，女。
被上诉人（原审原告）：尚晓，男。
被上诉人（原审原告）：王军伟，男。
被上诉人（原审原告）：李跃芬，女。
被上诉人（原审原告）：赵智一，男。
被上诉人（原审原告）：喻庸，男。
被上诉人（原审原告）：黄静，女。
被上诉人（原审原告）：张鹤，男。
被上诉人（原审原告）：周文生，男。
被上诉人（原审原告）：田轶，男。
被上诉人（原审原告）：刘立颖，女。
被上诉人（原审原告）：刘为胜，男。
被上诉人（原审原告）：张子琴，女。
上述61名被上诉人诉讼代表人：刘铁梅、梁玉平，自然情况同上。
被上诉人（原审原告）：刘宝林（张莉丈夫，张莉已死亡）。
原审被告：韩松，男。
原审原告刘铁梅等62人诉原审被告孙峰、寇秀春、许秀珍、刘桂英、韩松房屋买卖纠纷一案，辽阳市白塔区人民法院2013年11月25日作出（2013）辽阳白民一重字第32号民事判决，孙峰、寇秀春、许秀珍、刘桂英不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人寇秀春、许秀珍、刘桂英代理孙峰，被上诉人刘铁梅等61人的诉讼代表人刘铁梅、梁玉平、原审被告韩松到庭参加诉讼。被上诉人刘宝林经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已终结。
原告一审诉称：本案争议的锻压北胡同25-1栋楼前的原换热站的面积为92.587平方米的房屋原系全体业主所有，在2010年7月19日，由孙峰等人以5.6万元的价格卖给了韩松，该房屋现由韩松使用，但没有房照。另外房屋买卖协议也是虚假的。原告认为以5.6万元的价格出售偏低，故请求法院判令五被告之间签订的房屋买卖协议无效，被告韩松立即倒出原换热站使用的房屋。
被告刘桂英、寇秀春、许秀珍一审辩称：原告陈述不属实，我不同意确认无效，我们认为是合法有效的，不同意被告韩松倒出房屋。
被告韩松一审辩称：一、原告不具备本案诉讼主体资格，原告向法院提供诉讼，是64户，应向法院提供授权委托书，依据民事诉讼法的规定，委托近亲属和自然人代理，应有相应单位推选，法院应依法核实所涉及的原告中哪些具备诉讼主体资格，我方认为，原告并没有提供相应的证据，因此不具备本案诉讼主体资格。二、被告韩松购买本案房屋是通过房屋所在社区张贴广告，得知房屋出售的事实，签订协议时是出于善意并出资了相应的价款购买了涉诉房屋，购买当时涉诉房屋并不具有门窗、被告韩松购买后又另行出资，对房屋进行了修缮，同时安装了门窗对房屋进行了修缮，投资数额在10多万元，被告韩松购买房屋符合法定的善意购买人，应依法确定买卖协议有效。
被告孙峰一审未答辩，亦未到庭参加诉讼。
一审法院经审理查明，辽阳市白塔区锻压北胡同25-1楼前原换热站使用的92.587平方米房屋由25-1、25-2、25-3三栋楼104户分摊购买，为全体业户所有，无房屋所有权证。
另查，2010年7月19日，被告孙峰等4人以代表78户业户的名义与被告韩松签订房屋买卖协议，将该房屋以5.6万元的价格卖给被告韩松，被告韩松支付了房款。
一审法院认为，位于辽阳市白塔区公路社区锻压北胡同三栋楼的原换热站的房屋所有权归104户全体业主所有，经依法核实，孙峰、寇秀春、许秀珍、刘桂英在未经超过三分之二业主的同意下，擅自将房屋出卖给韩松，损害了业主的合法利益，故该买卖协议无效。刘铁梅等人的诉讼请求，予以支持。寇秀春等4人辩称已经过业主同意，未提供相应证据，也未主张对委托书上的业主签名的真实性进行司法鉴定，故对其辩解，不予采纳。韩仲文经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼且其未委托该案诉讼代表人为其进行诉讼，故对其按撤诉处理。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：
一、孙峰、寇秀春、许秀珍、刘桂英与韩松签订的房屋买卖协议无效。
二、韩松于本判决生效之日起15日内将位于辽阳市白塔区公路社区锻压北胡同三栋楼的原换热站房屋倒出。
案件受理费1200元，由孙峰、寇秀春、许秀珍、刘桂英承担。
孙峰、寇秀春、许秀珍、刘桂英上诉请求及理由是：原审法院认定事实错误。本案争议的标的物92.587平方米的房屋归104户业主所有，不包括韩松。实际上现有73户同意上诉人卖房。上诉人方以代表的身份与韩松签订了房屋买卖协议。有73户业主签名为证。73户业主超过了全体业主的三分之二。现在73户当中有26户为原审原告，这些原告均是同意卖房者。只能证明其反悔是无效的。请二审法院查明事实，依法改判上诉人与韩松签订的买卖协议有效。
刘铁梅等61人二审答辩认为：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人以虚假的签名与韩松签订买卖协议并不是全体业主的真实意思表示。上诉人在全体业主不知情的情况下私自暗箱操作处理全体业主的财产，严重侵犯了全体业主的共同利益。经过原审法院与被上诉人的业主当面取证54户，进一步证实了上诉人的授权委托大部分是伪造和虚假的。上诉人行为不足以代表全体业主的三分之二。请二审法院维护本小区业主的利益，驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘宝林未提供答辩意见。
原审被告韩松二审表示不发表答辩意见。
本院查明的事实：一审法院认定的事实基本属实。
本院认为，《物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定：（一）制订和修改业主大会议事规则；（二）制订和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹建和使用建筑物及其附属的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；第（七）项规定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总数人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
本案原审法院已查明，位于辽阳市白塔区公路社区锻压北胡同三栋楼的原换热站的房屋所有权归104户全体业主所有。上诉人上诉主张出卖房屋时已经过业主的同意，但62名业主及其权利人向法院提起诉讼，主张业主签名中60人属于虚假签名。原审法院对62名被上诉人其中的53人进行询问，否认在授权委托书上签名或者授权委托四上诉人卖房。而上诉人孙峰等4人主张签名是真实有效的，但在原审法院释明的情况下，仍拒绝对委托书上的业主签名的真实性进行司法鉴定。因此，上诉人在本案中应当承担举证不能之责任。本案中，上诉人并未提供足够的证据证明其以全体业主的名义出卖房屋得到了二分之一业主的明确授权，该行为属于无权代理，侵害了全体业主的合法权益，对全体业主不发生法律效力。根据《民法通则》第六十六条、《合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应有问题的解释》第七条、《物权法》第七十六条之规定，孙峰、寇秀春、许秀珍、刘桂英与韩松签订的房屋买卖协议应视为无效协议。关于上诉人提出买受人已善意取得房屋所有权之主张，根据《物权法》第一百零六第一款的规定，因房屋买受人并未进行物权登记，买受人不构成善意取得房屋所有权。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由四上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 张丽娟
审判员 曹丽娜
审判员 喻政文
二〇一四年四月二十八日
书记员 凌 慧