海南省海口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）琼01民特47号申请人：吕芙娜，女，1951年7月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区，公民身份号码：×××。委托代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。被申请人：李铭，男，1983年10月11日出生，汉族，住海南省三亚市，公民身份号码：×××。委托代理人：徐兴杏，海南中海律师事务所律师。被申请人：海南金碧园房地产有限公司，住所地：海南省三亚市天涯区凤凰路南方航空城第4栋1单元1层4-101号房。法定代表人：叶隆飞，董事长。委托代理人：彭康，男，1989年10月13日出生，汉族，现住海南省三亚市河东区月川三组37号，系该公司销售经理。申请人吕芙娜与被申请人李铭、海南金碧园房地产有限公司（以下简称金碧园公司）申请撤销仲裁裁决一案，本院于2017年9月4日立案后进行了审查。现已审查终结。申请人吕芙娜称，2017年3月12日，申请人吕芙娜(作为甲方)与被申请人李铭(作为乙方)、金碧园公司(作为丙方)签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定：李铭通过金碧园公司居间服务，向吕芙娜购买位于三亚市××路房，房产证号为三土房（2011）字第XX**号，房屋价格为130万元整，由李铭承担本次交易产生的所有税费及评估费用，吕芙娜在收到全部楼款当天交付房屋，第八条第4款约定：“如甲方在收取定金后不依合同条款将物业售予乙方，则甲方须返还双倍定金予乙方以弥补乙方之损失，唯乙方不可要求进一步赔偿或迫使甲方履行此合同”。当事人就上述合同又签订了一份《补充协议》，协议约定：李铭按照银行按揭付款，于协议签署时支付定金5万元，在银行签署申请按揭合同当天，支付首付款35万元，余款90万元由贷款银行付给吕芙娜。因李铭已于2017年2月24日向吕芙娜支付了5万元定金，双方约定将该5万元转为上述《补充协议》约定的定金。2017年3月21日，吕芙娜与李铭于三亚市房地产交易中心签订《三亚市存量房买卖合同》，因该合同为备案部门提供的程序性文件，且合同内容与上述《房地产买卖居间合同》及《补充协议》内容冲突，三方当事人均认可签署该合同的目的仅用于过户备案，合同内容非真实意思表示，不指导双方交易。同日，双方在三亚市房地产交易中心签署《资金监管协议》，李铭向资金监管账户支付购房首期款40万元。2017年4月11日，吕芙娜依据《房地产买卖居间合同》第八条第4款向李铭提出解除合同，并表示愿意双倍返还定金。2017年4月25日，吕芙娜向李铭返还了定金5万元。2017年4月24日，李铭向海南仲裁委员会提起仲裁，要求吕芙娜继续履行合同、交付房屋；5月24日，吕芙娜提出反请求，要求解除合同，并同意向李铭赔付定金5万元。海南仲裁委员会于2017年8月14日作出裁决，支持李铭的全部仲裁请求，驳回吕芙娜的反请求。本案裁决存在以下事实认定错误和法律适用错误，具体如下：1.吕芙娜提出“解除合同、双倍赔付定金”符合双方约定及法律规定，本案裁决无视双方约定，裁令吕芙娜履行合同，无事实根据也无法律依据。根据吕芙娜与李铭签署的《房地产买卖居间合同》第八条第4款的约定，该条款实为单方解除权条款，约定吕芙娜可以“赔付双倍定金”为代价解除合同，即本合同中约定的定金为解约定金；换个角度说，表示李铭放弃了《合同法》规定的守约方有权要求继续履行合同的权利，认可吕芙娜的解除权利。而本案裁决书的“仲裁庭意见”中对于双方争议的核心内容，即《房地产买卖居间合同》第八条第4款的理解与适用问题只字不提，且不顾李铭已放弃继续履行合同权利的事实，仍依据《合同法》107条裁令继续履行合同，该裁决显然是罔顾事实。另外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第117条约定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同”，该条款明确表示：按照合同的约定，任何一方可以丧失定金为代价而解除主合同。本案中，双方在《房地产买卖居间合同》第八条第4款中作出了明确约定，约定内容与上述规定吻合，理应受到法律保护。本案裁决书对于吕芙娜在庭审中多次提到的上述规定不予适用、且不作任何说明，反而适用与本案事实完全不符的《合同法》条文，属严重的法律适用错误。2.本案交付房屋的条件未成就，仲裁庭裁令吕芙娜交付房屋不仅违背双方约定，而且与裁决书本身裁令的事实前后矛盾。吕芙娜与李铭在《房地产买卖居间合同》第二条第4款约定：“甲乙双方同意甲方交付物业予乙方使用之日起为甲方收取全部楼款当天”。李铭依据双方签署的《三亚市存量房买卖合同》第四条要求吕芙娜2017年4月7日交付房屋。而在本案庭审中，双方均认可该《三亚市存量房买卖合同》仅用于办理过户登记，不指导双方交易；本案仲裁书的“仲裁庭意见”第（一）项中也认定“《三亚市存量房买卖合同》是买卖双方在三亚市房地产交易中心依照交易中心的要求签订，对于买卖双方和中介机构来说都明知该协议是履行登记手续的备案合同，实际履行的应当是《房地产买卖居间合同》以及《补充协议》，故其内容和条款与《房地产买卖居间合同》以及《补充协议》有冲突的应当以《房地产买卖居间合同》以及《补充协议》为准”。因此，依照仲裁庭意见，关于房屋交付的时间应当依照《房地产买卖居间合同》约定执行，即在吕芙娜收取全部楼款当天交付。本案中，李铭仅向吕芙娜支付了定金5万元（吕芙娜已全数退还），其40万元首付款在资金监管账户，银行贷款也未支付任何款项给吕芙娜，也就是说吕芙娜暂未收到分文房款，仲裁庭竟然裁决吕芙娜立即向李铭交付房屋！与双方约定的“收齐全部楼款再交付房屋”的有效条款差距甚远！仲裁庭如此不顾事实、前后矛盾，实在让人匪夷所思。吕芙娜在书面诉状里面陈述的这些观点其实是属于仲裁法第五十八条第六项没有依据法律进行裁决，第六项所称的仲裁员在该案时有枉法裁决行为的，是属于可撤销的一种情形之一。所谓枉法裁决就是没有依据法律的规定裁决案件，在本案当中仲裁庭应当依据其认为有效的居间协议以及补充协议来裁决案件，而居间协议明确约定了作为出卖方有权以双倍返还定金为代价解除合同，而作为购买方无权主张继续履行合同和要求进一步的赔偿，这样的表述已经为仲裁庭确认为有效，而裁决的结果又不依据该条款甚至无视该条款作出违背该条的裁决结果，所以这种行为属于仲裁法第五十八条第六项的枉法裁决。另外，本案中还存在仲裁法第五十八条第五项出现了足以影响公正裁决的证据，在本案当中，申请人与其丈夫离婚的时候虽然签订了对涉案房屋进行分割的协议书，但是，他们在办理离婚登记第二天双方又对该房屋重新进行了分配，赠与了他们的婚生子冯玮萱，但是原仲裁裁决仅仅是依据在离婚登记的民政局备案的这份离婚协议书来认定离婚协议的效力，这就必然导致对事实的认定出现错误，而后面一份协议也是双方真实意思表示，且时间在后，后面的协议应当取代前面协议的内容，所以本案当中其实同时具备了仲裁法规定的应当撤销仲裁裁决的两种情形。关于购房的事实真相，吕芙娜在申请书里面已经有说了，现再进行补充，事实真相是仲裁裁决书里面金碧园公司作出的答辩意见，基本上是符合事实的，也就是说申请人并不存在要违背诚信原则的情形，是因为在过户的过程中，房产部门要求其前夫到场签字，但是，因为其前夫和申请人已经另有协议将房子归婚生子，所以其前夫不可能去配合签字，而且，其前夫也认为申请人是无权进行出售的，所以，本案当中，出现了一种在法律适用上是申请人无权销售以及即便有权销售申请人依据合同的条款也有权解除合同的情形。综上，本案裁决存在多处事实错误及法律错误，请求予以撤销并由被申请人李铭承担本案申请费用。被申请人李铭称，一、本案争议所涉及到的定金并不是解约定金，在性质上应当定性为立约定金。1.在申请人与金碧园公司的出售委托代理协议中已经约定的很明确，要买房人承诺买房必须要先交付5万元的定金，申请人收到定金之后，在2017年3月30日之前双方才签订房屋买卖合同，李铭与金碧园公司签订的承受代理合同当中的内容和上述合同的内容是一致的，在履行两份合同的过程当中也是先交付了定金，申请人收到定金之后才飞到三亚，双方正式签订房屋买卖合同，因此，从合同的内容到履行可以看出，合同中约定定金的性质是立约定金。2.双方在签订正式的房屋买卖合同以及补充协议中虽然有约定签订本合同的同时应当交付5万元的定金，但是在签订正式买卖合同当中并没有履行交付5万元的定金行为，同时该两份合同当中，也没有对之前立约定金的性质进行变更的约定，因此，申请人主张房屋买卖合同当中的定金属于解约定金不符合事实和法律的规定。解约定金虽然有约定，但是，并没有交付，该定金并没有发生效力，而双方约定实际履行的是立约定金，所以在本项交易当中，申请人并没有享有合同的解除权。二、涉及到申请人是否应当向李铭交付房屋的问题。1.本项交易涉及到前后签订了三份合同，按照合同履行的原则，如果是有冲突的话，应当与最后一份合同当中约定的意思表示确定的内容来确定，因此，这三份合同在内容上有些互相补充和互相替代，如果确定双方合同约定的内容，就是依据刚才所讲的原则来确定。在房屋买卖合同当中确实是有约定支付完所有款项才交付房屋，但是在最后一份买卖合同当中，对房屋交付的时间已经作出了重新的安排，时间是2017年4月7日，所以交付房屋就应当按照新的约定来进行交付。2.买卖合同确定的买方最大的权利就是取得房屋的产权以及支配权，在办理过户登记之后，取得产权的同时应当要取得支配权，这是房屋不动产物权的根本权利。按照存量房买卖合同的约定，双方应当是在2017年4月7日要办理完过户登记，在这个时候申请人就会取得全部的购房款，因为该款已经在监管账户当中，既然过户以及取得全部的购房款同时进行，那李铭在2017年4月7日取得房屋的支配权这个是没有矛盾的。因此，在房屋的交付义务上李铭的主张是合法的。三、夫妻双方在签订离婚财产协议之后第二天又签订了一个新的分割协议，该证据从买卖的发生到合同的履行过程当中，一直到本案仲裁程序的终结，申请人从来没有出示过，也没有主张过，看不到任何申请人前夫就这一方面的异议以及相关的材料，那么该证据应当属于仲裁终结之后所制作的伪造证据，所以该证据不具有效力，不属于新的证据。被申请人金碧园公司称，申请人说到的在签订离婚协议后第二天又签订了一份赠与小孩的协议，申请人跟金碧园公司联系的第一次和最后办理手续到第一次仲裁其从来没有提交过相关的证据以及说过这些相关的信息。经审查查明：2017年8月11日，海南仲裁委员会作出（2017）海仲（三）字第61号裁决：（一）申请人李铭与被申请人吕芙娜签订的《房地产买卖居间合同》、《补充协议》及《三亚市存量房买卖合同》合法有效；（二）被申请人吕芙娜自本裁决书生效后10日内协助申请人李铭将三土房（2011）字第XXXX号《土地房屋权证》项下坐落于海南省三亚市××区房变更登记至申请人李铭名下并将该房屋交付给申请人李铭使用；（三）驳回被申请人吕芙娜的反请求；（四）本案本请求仲裁费25195元及反请求仲裁费6518元，均由被申请人吕芙娜承担。因本请求仲裁费已全部由申请人预交，故被申请人应于本裁决生效之日起10日内将其应承担的本请求仲裁费25195元直接支付给申请人。另查明：吕芙娜向本院提供了离婚财产分割协议，用以证明吕芙娜与丈夫离婚第二天重新对涉案房屋进行了分割，赠与其婚生子的事实，李铭、金碧园公司则认为该证据是伪造的，不具有证据效力。吕芙娜在仲裁阶段并未提供该证据。本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：(一)没有仲裁协议的；(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；(四)裁决所根据的证据是伪造的；(五)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；(六)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。”关于本案所涉仲裁裁决是否存在上述法条第一款第五项、第六项规定情形的问题。首先，吕芙娜主张其与丈夫在办理离婚登记的第二天对涉案房屋重新进行了分割，赠与其婚生子冯玮萱，但仲裁裁决仅依据在民政局备案的离婚协议书作为认定事实的依据，存在上述法条第一款第五项规定的撤销情形。经审查，吕芙娜就其与丈夫重新达成将涉案房屋赠与婚生子的离婚财产分割协议在仲裁阶段并未提供，原因系吕芙娜怠于行使自己的权利未提供己方证据，而非对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据，故吕芙娜主张仲裁裁决存在上述法条第一款第五项规定情形不能成立，本院不予支持。其次，吕芙娜主张仲裁员在仲裁该案时有枉法裁决的行为，但其未能提供证据加以证明，故吕芙娜主张仲裁裁决存在上述法条第一款第六项规定情形亦不能成立，本院不予支持。综上，吕芙娜的申请不符合仲裁法第五十八条之规定，依法应予驳回。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条之规定，裁定如下：驳回申请人吕芙娜的申请。申请费400元，由申请人吕芙娜负担。审判长  王春芬审判员  廖端明审判员  苏 慧二〇一七年十月二十四日书记员  谭文姬速录员  郑珊珊附:相关法律条文《中华人民共和国仲裁法》第五十八条当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：(一)没有仲裁协议的；(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；(四)裁决所根据的证据是伪造的；(五)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；(六)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。第六十条人民法院应当在受理撤销裁决申请之日起两个月内作出撤销裁决或者驳回申请的裁定。