吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一终字第350号
上诉人（原审被告）林国强，男，1965年3月31日生，汉族，客车厂冲压车间工人，住长春市。
被上诉人（原审原告）随广丰，男，1962年9月26日生，汉族，工人，住长春市客车新区。
被上诉人（原审原告）李有兰，女，1962年11月2日生，汉族，工人，住长春市客车新区。
上诉人林国强与被上诉人随广丰、李有兰租赁合同纠纷一案，前由长春市绿园区人民法院于2013年9月29日作出（2012）绿民一初字第1065号民事判决，宣判后，李国强不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告随广丰、李有兰诉称，2011年11月20日，原、被告签订了《房屋出租协议》，约定被告将位于客车新区25栋102号1室1厅面积为39平方米的住房租给原告。出租期为一年，自2011年12月14日起至2012年12月14日止。年租金为17000元，由于约定的是上打租，所以原告在入住前就将年租金17000元交付对方。2012年3月，长春市绿园区人民政府依据《长春市两横两纵西部快速路等建设工程范围内征地和房屋征收的公告》对原告租赁的房屋确定为签约搬迁范围。公告下达后，原告另租房屋进行了安排。并找被告协商退回剩余租金13500元，因为修路拆迁是政府行为，并非原告提前终止合同。但被告坚持不予退还。由于被告不退还剩余租金，原告只好留守在将被拆迁的房屋内等待。期间，房屋的暖气设施已被损坏，有些房屋的门、窗已被拆掉，楼前堆满了垃圾，已丧失了居住条件。2012年10月，绿园区人民政府再一次发布了《关于进一步明确两横两纵西部快速路项目的签约期限及整体搬迁奖励》决定的公告，将签约搬出期限从2012年3月30日延至2012年10月20日，并告知在补偿期限内又不搬迁的，绿园区人民政府将申请法院强制执行。原告为了配合政府的行为，搬出了将被拆迁的房屋，此间原告又找被告协商退还剩余租金，但被告仍拒绝退还。故诉至法院，请求：判令被告退还2012年3月至2012年12月房屋租金13500元；案件受理费由被告承担。
原审被告林国强未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。
原审法院经审理查明，二原告系夫妻关系，2011年11月20日，原、被告签订了《房屋出租协议》，约定被告将位于客车新区25栋102号1室1厅面积为39平方米的住房租给原告。出租期为一年，自2011年12月14日起至2012年12月14日止，年租金为17000元。合同签订后，原告向被告交付租金17000元，被告将房屋交付给原告使用。2012年3月，长春市绿园区政府发布了《长春市两横两纵西部快速路等建设工程范围内征地和房屋征收的公告》，对原告租赁的房屋确定为签约搬迁范围。2012年10月，绿园区人民政府发布了《关于进一步明确两横两纵西部快速路项目的签约期限及整体搬迁奖励决定》的公告，内容为：一、该项目的《征收补偿方案》及《房屋征收决定》规定签约期限为2012年3月2日至2012年3月22日，搬迁期限为2012年3月2日至2012年3月30日，现结合项目的实际情况，对原签约期限与搬迁期限的截止时间进行相应调整，现将原定签约期限截止时间2012年3月22日延期至2012年10月20日；将原定搬迁期限截止时间2012年3月30日延期至2012年10月20日。原起始时间不变，由于该项目启动征收之初，回迁房增加面积款的价格一直未能确定，导致征收补偿协议的签订工作延期进行，经过征收部门研究决定，选择货币补偿方式的被征收人于2012年3月30日开始签订征收补偿协议。6月份，经过与各方积极沟通协调，确定了该项目的回迁区域－－铁西大选东棚户区改造项目回迁房的增加面积款价格。选择房屋产权调换方式的被征收人与已经选择货币补偿方式但准备改签房屋产权调换方式的被征收人，于2012年6月14日开始签订征收补偿协议。因此，为了维护被征收人切实利益，对该项目的签约期限，搬迁期限进行了调整。二、鉴于该项目征收区域内一楼用于经营活动的住宅房屋与二楼及以上住宅房屋的用途性质有所区别，为保护多数支持配合征收工作的住宅房屋被征收人利益，按照《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十五条关于整体搬迁奖励之规定，现决定将征收区域内每栋楼每个单元的一楼住宅房屋作为一个整体搬迁单位；每栋楼每个单元的二楼及以上的被征收住宅房屋作为一个整体搬迁单位；每栋楼每个单元的二楼及以上的被征收住宅房屋作为一个整体搬迁单位，对在规定的搬迁期限内每个整体搬迁单位的被征收住宅房屋的整体搬迁率达到100%的，给予该栋楼每个整体搬迁单位的每户住宅房屋被征收人整体搬迁奖励20000元。鉴于签约期限、搬迁期限及整体搬迁奖励期限即将截止，请尚未达成补偿协议的被征收人尽快与征收部门签订征收补偿协议。对在调整后的签约期限内仍达不成补偿协议的被征收人，绿园区人民政府将依照《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条的规定，作出补偿决定，对在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，绿园区人民政府将依法申请人民法院强制执行。
另查明，拆迁公告发布后，该栋楼内的住户相继与征收单位签订拆迁补偿协议，相继搬迁，楼内的暖气等设施被断网不能正常使用。
原审法院认为，原告随广丰、李有兰与被告林国强所签订的《房屋出租协议》是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”原告租赁使用被告的房屋，在履行租赁合同过程中，因政府修路，涉及拆迁问题，居住在该栋楼房中的住户相继搬迁。原告租赁房屋的暖气等设施被断网，不能正常使用，势必对原告的正常使用该房屋造成一定的影响，对已交付的租金应适当返还。2012年10月10日，长春市绿园区人民政府依据《长春市两横两纵西部快速路等建设工程范围内征地和房屋征收的公告》将原定搬迁期限截止时间2012年3月30日延期至2012年10月20日。故本院酌情对2012年10月20日至合同的终止日2012年12月14日的租金予以返还，共计55天，为2562元（17000元／365天×55天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》每一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林国强于本判决生效之日起五日内返还给原告随广丰、李有兰房屋租金2562元；二、驳回原告随广丰、李有兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由被告林国强承担，与前款一并执行。。
宣判后，林国强不服，提出上诉，其主要上诉理由为：一审查明此案的事实不清，未查清楼内暖气等设施是何时被断网的事实。实际争议的租赁房屋被停止供热时间是从2012年10月25日开始，并且当时水、电、煤气设施未停止使用。虽然当时租赁房屋被涉拆迁等原因，当并未出现此租赁房屋在承租使用期间，达到不能正常使用的后果。只依据停止供热的事实是不能足以证明其观点成立。一审所依据的《合同法》第231条不能成立，因其并未提供承租此房屋出现不能使用的条件的事实。也就是未达到上述法条所规定解除合同规定的条件。请二审支持上诉人主张。
被上诉人隋广丰、李有兰二审答辩意见：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与二被上诉人签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。本市政府由于建设公共设施两横两纵的需要，发出房屋征收公告，要求各住户于2012年10月20日前撤离居住房屋。因此二被上诉人按照公告要求，提前结束租赁合同，主张返还未到期限的租赁费用，应予支持。而上诉人认为虽然公告有期限，暖气等设备被断网，不能使用，但水、电、煤气等设施仍然可以使用，但事实是面临冬季，取暖设施断网已经影响了承租人的正常生活，二被上诉人不搬迁，亦违背了政府拆迁公告的要求期限，必将产生不良后果，故对上诉人主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人林国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周更男
代理审判员 郭 智
代理审判员 李 迪
二〇一四年二月二十日
书 记 员 胡 亮