福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终416号
上诉人（原审原告）陈永庄，男，1962年9月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人皮慧英、林昕，福建宽达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）谢玉峰，男，1983年11月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人董惠文，福建名仕律师事务所律师。
上诉人陈永庄与上诉人谢玉峰房屋租赁合同纠纷一案，因不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原告陈永庄与被告谢玉峰于2010年7月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将租赁物坐落于福州市杨桥西路104号的店面租赁给被告用于经营奶茶甜品店，店面面积为127.75平方米，其中经营区86平方米，后勤区面积41.75平方米；用途为奶茶甜品店；租赁期自2010年7月23日至2015年6月30日止；双方确认于2010年7月13日交付店面。该合同第三条第2款约定，第五年月租金为6480元，每月租金采取先支付后使用的方式于每月5日前以现金方式支付给原告。该合同第三条第3款约定，合同签订时，被告应向原告缴纳租赁保证金16200元，原告应开具收据；合同届满或协商一致解除时，若被告无违约，在被告完好交还租赁房屋、交清各项费用及履行完毕所有合同义务后，需将租赁保证金无息退还被告。该合同第三条第4款约定，本店面转让费为20000元，该转让费在原告交付给被告店面时一次性付清。该合同第五条第1款约定，租赁期满，被告未续租的，原告有权收回房屋，被告应在租赁期满当日搬离，逾期按4倍于当时房租的价格支付占用费。该合同五条第2款约定，被告保证按时、足额支付租金，每月租金的缴纳活动期为三天，三天后每逾期一天，则原告有权按月租金的0.5%收取滞纳金，如超过7天则视为被告违约，原告有权收回房屋，并追究被告违约责任。该合同第七条第2款约定，任何一方违反本合同条款约定或法律规定而导致本合同提前终止履行，违约方应向守约方偿付5万元，并支付由此给对方造成的损失。
本案讼争租赁物奶茶甜品店位于兰天（蓝天）超市福大店隔壁。原告于2015年2月13日向被告发出《关于责令补交租金的通知》，要求被告谢玉峰补交拖欠的租金20200元、滞纳金4069.8元、水电费29720.8元。被告于2015年2月25日签收该通知。另查，被告未缴纳2014年11月的剩余租金760元，2014年12月之后的每月租金。原告陈永庄另提供（2010）房租合字第10号《军队房地产租赁合同》，该合同载明：中国人民解放军九五八二三部队将坐落在福建省福州市杨桥西路104号的店面（建筑面积558平方米）出租给本案原告陈永庄使用，租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止，承租人如要将承租店面转租他人使用须征得出租方书面同意。原告另提供兰天百货商店于2010年8月9日向中国人民解放军九五八二三部队的《报告》，载明：“本人与贵部队于2010年4月16日签订了杨桥西路104号店面的租赁合同，鉴于该店面所处位置的特殊性，本人除继续经营兰天百货商店外，拟利用小部分场地引入合作伙伴经营奶茶甜品……”。该部队于2010年10月8日盖章予以同意。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反相关法律法规规定，合法有效，双方均应依约履行。被告抗辩原告并未取得讼争房产的出租权，但原告已提供《军队房地产租赁合同》、《报告》等证据证明，能够共同证明原告的转租权；被告未提供相关证据而对出租权提出异议，原审法院不予采信。关于原告的各项诉讼请求，原审法院分析如下：
原告第一项诉请要求解除租赁合同。原告已于2015年2月催告被告支付租金，但被告并无回应亦不支付租金，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定和《房屋租赁合同》第五条第1款之约定，原告诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，原审法院予以支持。
原告第二项诉请要求被告立刻腾空房屋。被告庭审时辩称其已早于2014年11月就不再使用讼争店面并提交照片等证据，可证明讼争店面已堆满废弃物，不再作为租赁合同约定的“奶茶店”使用，故可以认定被告谢玉峰已不再使用讼争店面，原告诉请要求被告腾空房屋之诉请，原审法院不予支持。原告可自行使用讼争店面。
原告第三项诉请中要求被告支付拖欠的租金及占用费。由于双方未对讼争店面作交接手续，被告提交的证据亦无法证明使用时间，故原审法院认定被告谢玉峰使用讼争店面至其庭审提交证据时止，即2015年7月13日。被告辩称使用讼争店面至2014年11月止，并无证据证明，原审法院不予支持。本案讼争租赁合同于2015年6月30日届满，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原告已提出异议，双方不构成不定期租赁关系。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被告仍应按租金的标准支付占有使用费至2015年7月13日止，故被告应向原告支付2014年11月的剩余租金760元、2014年12月1日至2015年的7月13日止6480元／月的租金或占有使用费。原告第三项诉请中要求被告支付水电费5451元，但并未提供水电费缴纳和计算依据等相关证据，故该项主张无证据证明，原审法院不予支持。
原告第三项诉请中要求被告支付滞纳金和5万元的违约金。原审法院分析如下：其一，依照《房屋租赁合同》第五条第2款之约定，滞纳金本质上应为违约金，其每日0.5%的逾期利率已超过银行同期同类贷款利率的四倍。其二，被告提出原告未退还租赁保证金，依照《房屋租赁合同》第三条第3款之约定，因被告存在违约行为，不应予以退还。依据此条款规定，本案租赁保证金本质上属于违约金。其三，因被告抗辩违约金过高，故上述每日0.5%的滞纳金、不退还的租赁保证金，应与5万元约定的违约金共同作为违约金，与实际损失进行比较。其四，本案被告并未提供证据证明其所遭受的实际损失，因此，参考讼争合同每年的6、7万元租金总额、欠租时间、承租时间等因素，考虑到原告的损失为未收到租金及解除合同另寻他人承租之空房损失等预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院调整上述违约金总额为1万元加上未付租金的中国银行同期同类贷款利率四倍的逾期利息。故被告要求退还16200元租赁保证金的主张，依照《房屋租赁合同》第三条第3款之规定，可与原告诉请的租金进行抵扣。被告辩称已支付讼争店面的转让费，依法取得该店面物权，该辩解无合同依据，原审法院不予采信。被告抗辩装修花费10万元，原告应支付对价，但被告未提供证据证明装修花费，且未提出反诉，原审法院在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、解除原告陈永庄与被告谢玉峰于2010年7月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告谢玉峰于本判决生效之日起十日内支付原告陈永庄租金、占有使用费及滞纳金（租金、占有使用费包括2014年11月的剩余租金760元，2014年12月1日至2015年的7月13日止每月按6480元计算，并扣除租赁保证金16200元；滞纳金以每月租金或占有使用费为标准，从当月9日起计算至实际付清租金或占有使用费为止）；三、被告谢玉峰于本判决生效之日起十日内支付原告陈永庄违约金1万元；四、驳回原告陈永庄的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1564.5元（原告预交3129元），由原告陈永庄承担564.5元，由被告谢玉峰承担1000元。
一审宣判后，原审原告陈永庄、原审被告谢玉峰均不服，向本院提起上诉。
上诉人陈永庄上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、上诉人陈永庄提供的《欠租明细》等证据可以证明谢玉峰拖欠的水电费，且谢玉峰拖欠水电费是事实，其在一审调解时都同意偿还水电费用，所以谢玉峰应向上诉人陈永庄支付水电费5451元。二、谢玉峰至今仍未腾房，导致上诉人陈永庄根本无法使用和处置讼争房产，故谢玉峰使用房屋的时间应当计算至实际腾房之日止，其除了按合同约定标准支付到期租金外，还应承担自2015年6月起按月租金6480元四倍计算的逾期占有使用费。三、一审将16200元的租赁保证金与租金进行抵扣，系适用法律错误。合同明确约定若谢玉峰存在违约行为，租赁保证金不予退还，故本案租赁保证金不应与租金进行抵扣。综上，上诉人陈永庄请求：1.撤销一审判决，改判支持陈永庄的一审全部诉讼请求，并判令陈永庄有权没收谢玉峰的租赁保证金16200元；2.本案一、二审诉讼费用均由谢玉峰承担。
上诉人谢玉峰上诉并答辩称：一、陈永庄与谢玉峰对《房屋租赁合同》的解除均有过错，一审只认定谢玉峰存在违约行为，系认定事实不清。首先，陈永庄作为出租人，已收取了店面转让费20000元，却未经承租人谢玉峰同意，在租赁期内擅自使用讼争房屋，在房屋内堆放蓝天超市使用的物品、杂物等，已然构成违约。此后，双方无法就已形成附合的装饰装修物的处理达成一致意见，是导致本案纠纷的另一原因。二、陈永庄的一审诉讼请求没有法律依据，应予驳回。首先，陈永庄主张水电费的证据不足，且自2014年11月起是陈永庄自己在使用讼争房屋，双方也未对水电费进行结算。其次，陈永庄主张租金、房屋占用费没有事实和法律依据。陈永庄自2014年11月起就已收回房屋并堆放杂物，且该房屋在2015年下半年即因部队整理房产原因被部队收回，现陈永庄要求谢玉峰支付剩余租金及逾期占有使用费，明显与事实不符，应予驳回。再次，陈永庄无权没收谢玉峰的租赁保证金，一审认定房屋租赁保证金应返还给谢玉峰是正确的。综上，一审判决认定部分事实不清，分配举证责任错误，上诉人谢玉峰请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈永庄的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由陈永庄承担。
上诉人陈永庄答辩称：上诉人谢玉峰的上诉请求于法无据，应予驳回。一、2014年11月陈永庄没有使用租赁物，谢玉峰只提供照片，不能证明其主张，故谢玉峰应支付相应的租金及房屋占有使用费。二、装修费用与陈永庄没有直接的关系，不应由陈永庄负担。三、租赁保证金的目的是为了保证承租人不违约，但谢玉峰已经违约，所以陈永庄有权可以扣除保证金。综上，请求驳回上诉人谢玉峰的上诉请求。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案《房屋租赁合同》已依法成立并生效，双方均应依约履行租赁合同的义务。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案上诉人谢玉峰（承租人）于2014年11月停止支付租金，经陈永庄（出租人）在合理期限内催告后，仍未予及时支付相应租赁期限内的租金，已然构成违约，符合合同解除的法定及约定情形，一审判令解除讼争《房屋租赁合同》是正确的。
关于双方当事人均有异议的房屋交接时间，本院认为，由于双方未对讼争店面进行实体上的交接，亦无证据证明上诉人谢玉峰对店面的使用时间，故一审酌定谢玉峰使用讼争店面至其庭审提交证据时止（即2015年7月13日）已臻合理，本院予以确认。因此，谢玉峰除了按合同约定的租金标准支付已到期租金外，还应按月租金6480元承担自2015年7月1日至7月13日止的房屋占有使用费。上诉人陈永庄主张房屋占有使用费按月租金的四倍计算至实际腾房之日，上诉人谢玉峰主张其于2014年11月已腾房无需支付任何租金或占有使用费，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于上诉人陈永庄主张的水电费问题，由于陈永庄未提供水电费缴纳凭证和结算依据等相关证据，仅凭其单方制作的《欠租明细》，不足以证明谢玉峰的水电费欠费金额为5451元，故对其该项主张本院不予支持。但鉴于房屋租赁过程中水电费是必然产生的费用，上诉人陈永庄可待与谢玉峰结算完实际产生的水电费用后再行主张权利。关于租赁保证金16200元，因一审已综合考虑陈永庄的损失，根据公平和诚实信用原则酌情判定谢玉峰应支付陈永庄违约金10000元及逾期利息，故本案的租赁保证金应予返还，并可与陈永庄诉请的租金及占有使用费进行抵扣。
综上，上诉人陈永庄与谢玉峰的上诉请求均于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回双方上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币3129元，由上诉人陈永庄负担1564.5元，上诉人谢玉峰负担1564.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 陈秀瑜
代理审判员 马 青
二〇一六年六月六日
书 记 员 章信淡