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陕西省宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第01776号
原告牟启龙，男，生于1985年7月19日，汉族，住宝鸡市渭滨区姜谭路。
原告赵晓慧，女，生于1960年12月20日，汉族，住址同上。
共同委托代理人刘文祥，陕西新纪律师事务所律师（特别授权）。
被告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区，机构代码证号29473583-7。
法定代表人董应怀，任公司经理。
委托代理人张志敏，陕西渭塬律师事务所律师（特别授权）。
原告牟启龙、赵晓慧诉被告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月17日立案受理。依法由审判员赵晓云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵晓慧及委托代理人刘文祥，被告的委托代理人张志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年11月15日签订了商品房买卖合同，并在市房管局备案，原告依约支付了全部房款，合同第八条约定被告应当在2012年12月19日前交付房屋，但被告迟至2013年7月19日交房，已经违约。依照合同第九条约定，被告应当按照原告已付房款总价日万分之二支付违约金。另外，被告在合同之外还收取了热力管网费4507元，应当返还。现原告诉至法院，请求判决1、被告向原告支付违约金12979.35元（337962元X0.0002X192天）；2、被告向原告返还热力管网费4507元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原、被告签订的房屋买卖合同存在重大笔误，房屋交付日期早于峻工日期，原告不能以合同约定的交付日期起算违约金；2、被告延期交房存在客观原因，供热管网的设计变更有益于住户；3、被告于2013年2月向原告快递送达了交房相关手续通知书，告知原告于2013年3月30日前办理交房手续，是原告未按时去办理；4、原告要求返还热力管网费4507元的诉讼请求不成立，应予驳回，被告只是按政策代收；5、合同中约定的违约金过高，请求法院酌情减少；6、计算违约金不应以全部房款为基数，原告按揭的房款数额应予扣减。
原告为支持其上述诉讼请求及事实与理由，提供了以下证据：（1）、身份证复印件，用以证明主体资格；
（2）、《商品房预售合同》，用以证明原、被告双方之间的房屋买卖合同关系及合同约定的房屋交付时间、违约金计算标准；
（3）、付款收据，用以证实原告已交付房款；
（4）、热力管网费收据，用以证实原告向被告交纳了热力管网费4507元；
（5）、《锦绣东城交房相关手续通知书》（落款日期2013年7月17日），用以证实被告于2013年7月17日通知其办理交房手续。
经质证，被告对原告提供的证（1）-（4）的真实性不持异议，但认为热力管网费系按规定收取，并非入网费。被告对原告提供的证（5）真实性不认可，认为该通知书上无被告单位印章，且通知落款日期为2013年7月17日，通知限定原告于2013年7月17日之前办理交房手续，不符合常理。本院对原告提供的证（1）-（4）予以认定，对证（5）的真实性无法核实，不予认定。
被告为支持其上述辩称，提供了以下证据：（1）、《锦绣东城交房相关手续通知书》（落款日期2013年1月28日）、圆通速递单及查询单，用以证实被告于2013年2月2日向原告快递了交房相关手续通知书，且原告已签收，通知原告于2013年3月30日前去办理交房相关手续；
（2）、室外供热管网设计及施工说明，用以证实被告对室外供热管网更新设计施工有利于原告，所花费时间应在约定交房时间后顺延；
（3）、《商品房预售合同》，用以证实被告已履行了合同义务。
经质证，原告对被告提供的证（1）、（3）的真实性无异议，确认收到了《锦绣东城交房相关手续通知书》（落款日期2013年1月28日），本院对该证据予以认定。原告对被告提供的证（2）不认可，认为供热管网的更新不构成延迟交房的法定理由，本院认为该证据的真实性无法核实，且无法证明被告的证明目的，故对该证据不予认定。
根据原、被告的陈述以及上述认定的证据，本院确认以下事实：
2011年11月15日，原告牟启龙、赵晓慧与被告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，原告以分期付款的方式购买被告预售的位于宝鸡市金台区大庆路58号院锦锈东城3幢3单元1102号房屋一套，房屋建筑面积98.59平方米，每平方米单价3427.59元，总价款337926元。合同签订后，原告依照约定向被告交纳了首付款。合同第一条约定，该工程竣工时间为2013年2月20日；第八条约定，被告应当在2012年12月19日之前交房；第九条约定，被告逾期交房，原告不主张解除合同的，被告应依照合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。该合同附件四（补充协议）第8条约定，入住前各项入网费用，向政府办理产权登记费用及政府收取的其他相关费用由原告承担。
另查，被告于2013年2月2日向原告快递送达了《锦绣东城交房相关手续通知书》，通知原告于2013年3月30日前到被告处办理交房的相关手续。后因原、被告双方产生纠纷，原告实际于2013年7月19日到被告处交纳了热力管网费4507元等，办理了交房手续。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在合同第八条约定，被告应在2012年12月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定商品房交付买受人使用；但在第一条约定建设工程竣工时间为2013年2月20日。依据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条之规定，
房地产开发项目竣工，经验收合格，方可交付使用。原、被告双方约定交房日期早于工程竣工日期，违背上述法律规定，该约定无效。被告辩称交房期限应为2013年2月20日，本院予以采信。合同其余条款符合法律规定，应认定有效，双方均应依合同条款履行义务。原告依合同约定交付了房款，被告未在2013年2月20日前交付房屋给原告，其行为显属违约，应承担相应违约责任。被告辩称交房延期是由于热力管网发生重大变更，不符合合同约定延期交房的条件，该辩称本院不予采信。被告按合同约定以特快专递的方式邮寄送达了房屋交付书面通知于2013年3月30日前交付房屋，原告未提供证据证明其于2013年3月30日前去被告处办理房屋交接手续，亦未证明因被告原因导致房屋不能交付，依合同补充协议第4条“甲方预期未办理完毕商品房交接手续，视为乙方已按期交付商品房”的规定，被告实际交付房屋的时间为2013年3月30日。故逾期交房的期间为2013年2月21日至2013年3月30日，共计38天，原告主张逾期交房的期间为2012年12月20日至2013年6月15日共计178天，本院对超出部分不予支持。被告逾期交房依照合同第九条的约定，被告应当按照原告已付房款总价（296494元）日万分之二支付违约金共计2253.35元。被告辩称约定违约金过高，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。因热力管网费属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应当由购房人承担；且双方补充协议第八条约定入住前各项入网费用，向政府办理产权登记费用及政府收取的其他相关费用由买受人承担。综上，依据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五款）、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
1、起点：应为2012年12月19日。
理由：虽然合同中约定工程竣工时间为2013年2月20日、交付时间为2012年12月19日，即交付时间在竣工时间之前，但该合同系格式合同，即使有瑕疵责任也在于被告。另外，被告亦未能提供证据证实，因客观原因（2012年12月19日时该工程未竣工）无法按约定时间交付房屋。因此，违约时间应从2012年12月19日起算。
庭审中原告的代理律师称，他查过3号楼竣工时间实为2012年11月15日（不让复印），需不需要调查核实？
2、截止时间：2013年3月30日。
理由：被告提供了《锦绣东城交房相关手续通知书》、圆通速递单及查询单能够证实，被告于2013年2月2日向原告快递送达了《锦绣东城交房相关手续通知书》，通知原告于2013年3月30日前到被告处办理交房的相关手续。原告未能提供证据证实被告在2013年3月30日不具备交房条件，无法交房。
因此，延迟交房违约金计算时间应从2012年12月19日起至2013年3月30日。
关于原告要求被告返还热力管网费4507元的诉讼请求，本院认为原、被告双方签订的《商品房预售合同》是双方自愿协商一致达成的，且房价中并不包含热力管网费，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告牟启龙、赵晓慧迟延交房的违约金XXXX元。
二、驳回原告牟启龙、赵晓慧的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费237元，减半收取118.5元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判员 赵晓云
二〇一三年十二月六日
书记员 吴旭刚