广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1913号
原告广西南宁国澳土地开发有限公司（曾用名：广西南宁金奇缘土地开发有限公司、广西南宁国玺土地开发有限公司），住所地：南宁市新竹路。
法定代表人陈柯，董事长。
委托代理人覃信发，广西钰锦律师事务所律师。
被告曾碧红，女，汉族，住南宁市青秀区埌东村*组。
委托代理人刘锦欣，广西同望律师事务所律师。
第三人陈国光，男，汉族，住南宁市青秀区汇春路。
委托代理人黄健，男，壮族，住南宁市青秀区七星路。
第三人广西幼儿师范高等专科学校，住所地：南宁市青秀区民族大道。
法定代表人袁旭。
原告广西南宁国澳土地开发有限公司（以下简称“国澳公司”）与被告曾碧红、第三人陈国光、广西幼儿师范高等专科学校（以下简称“幼师学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法指定审判员独任审判，并公开开庭进行了审理。原告国澳公司的委托代理人覃信发、被告曾碧红的委托代理人刘锦欣、第三人陈国光的委托代理人黄健到庭参加诉讼。第三人幼师学校经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告国澳公司诉称，原告（原广西南宁金奇缘土地开发有限公司、广西南宁国玺土地开发有限公司）承租幼师学校位于新竹路X号X栋沿街铺面以后，将其中第3、4号铺面转租给被告使用。原、被告签订的合同约定租赁期限为两年五个月，从2011年2月11日起至2013年7月10日止。原合同期满后，原告同意将租期延长至2013年9月30日。延长后的租期届满后，被告拒不续签合同，也不交还铺面，强占铺面至2014年2月7日才搬离，在搬离过程中还破坏了铺面内的装饰装修，且未与原告办理交接手续。根据合同第七条第2款的约定，被告的行为构成违约，除了扣除被告交纳的押金外，被告还应向原告赔偿经济损失。被告强制占用铺面，给原告造成占用费损失。从2013年10月1日起至2014年2月7日止共占用了130天，根据铺面出租情况，该铺面的租金已按160元／月出租，即每月租金为13760元，上述期间的占用费合计59627.1元。在被告占用铺面期间，原告多次催促被告签订租赁合同，但被告均予以拒绝，仅向原告支付了22532元占用费，尚欠占用费37095.1元。被告强制占用铺面，致使铺面所剩余的租期短，被告在搬离铺面时还破坏了铺面的装饰装修，导致原告无法将铺面再出租，因此被告还应赔偿原告的上述损失，即从2014年2月8日至2014年9月1日期间的租金损失，按每月13760元计算，合计94486.02元。综上所述，被告强制占用铺面，严重侵害了原告对铺面的使用权和租赁权，为此，特诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付铺面占用费37095.1元（计算方式：3、4号铺面的建筑面积为86平方米，按每月每平方米160元计算，从2013年10月1日计算至2014年2月7日，被告应付占用费为59627.1元，扣除已付的22532元，还应支付37095.1元）；二、被告向原告赔偿租金损失96320.7元（计算方式：3、4号铺面的建筑面积为86平方米，按每月每平方米160元计算，从2014年2月8日计算至2014年9月1日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告曾碧红辩称，一、被告已经按合同约定以及租金变更后按每月每平方米160元的标准付清了至2014年1月31日的租金。依照合同约定被告有五天的免租金搬迁期。由于原告强行关闭铺面，致使被告未能于2014年2月5日前搬离铺面，被告于2014年2月7日搬离铺面，延误两天的租金损失应由原告自行承担。被告在合同履行过程中没有违约或者过错，没有拖欠租金，因此原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。二、原告与第三人幼师学校之间的租赁合同期限至2013年8月30日止，至2014年1月14日之前原告都未取得租赁合同的续展，故原告未与被告续签合同是因为原告不具备续签的主体资格，责任应归于原告。因此，原告请求赔偿后续租金损失没有事实和法律依据。同时，根据合同法的规定，即使原被告续签了合同，如被告违约在先提前搬离铺面，原告也应采取相应措施避免损失的进一步扩大，由于原告的不作为，因铺面闲置所导致的损失应由原告自行承担。
第三人陈国光陈述称，我在本案中涉及签订合同、支付租金、开具发票等与本案租赁合同有关的行为都是代表原告所为，与我本人无关。
第三人幼师学校未作书面陈述，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明，原告公司原名称广西南宁金奇缘土地开发有限公司、广西南宁国玺土地开发有限公司，成立于2007年5月31日，经营范围包括平整土地、土地整理、场地租赁、停车场服务等。2013年7月15日，原告公司名称由“广西南宁金奇缘土地开发有限公司”变更为“广西南宁国玺土地开发有限公司”，法定代表人由“陈国光”变更为“陈柯”，管理人员（合伙企业投资人）由“陈柯”变更为“陈柯、陈国光”。2014年5月23日，原告公司名称由“广西南宁国玺土地开发有限公司”变更为“广西南宁国澳土地开发有限公司”。
2007年5月16日，第三人陈国光（乙方）（承租人）与第三人幼师学校（甲方）（出租人）签订《租赁合同》一份，约定第三人幼师学校将位于南宁市新竹路X号X栋沿街铺面出租给原告使用，租赁期限为六年，从2007年8月1日至2013年7月31日止。2014年1月15日，第三人陈国光（乙方）（承租人）与第三人幼师学校（甲方）（出租人）签订《租赁合同》一份，约定第三人幼师学校将南宁市新竹路X号X栋沿街铺面出租给原告使用，租赁期限为一年，从2013年9月1日至2014年9月1日止。在诉讼过程中，原告及第三人陈国光均认可第三人陈国光在本案中涉及签订合同、支付租金、开具发票等与本案租赁合同有关的行为是代表原告的行为，与第三人陈国光本人无关。
2011年2月16日，原告（甲方）（出租人）与被告（乙方）（承租人）签订《租赁合同》一份，约定原告将其经营的南宁市新竹路十栋沿街铺面X-3#、4#号铺面出租给被告使用，租赁期限为两年五个月，从2011年2月11日起至2013年7月10日止；铺面建筑面积86平方米，按130元／平方米／月计算，每月租金为11180元，每半年租金为67080元，租金每半年交纳一次；乙方在签订合同时向甲方交纳铺面押金33540元。合同第五条约定：1、乙方有义务按期足额向甲方交纳租金、治安管理费和水电费（合同期内押金不能充当租金使用），必须遵守“先交租金后使用”原则。合同第六条约定：1、乙方应按时足额向甲方交纳租金、治安管理费、水电费。逾期时间10天以内的，甲方有权单方面停止供水供电，且乙方要按逾期总额每日5‰向甲方支付违约金；超过20天的，甲方有权单方解除合同收回铺面，且不退还乙方所交纳的铺面押金，并向乙方索赔所拖欠的租金、治安卫生管理费、水电费和违约金。2、乙方不得无故提前退租；如乙方无故退租，甲方不退还乙方剩余租金、治安卫生费和押金，还需另向甲方支付三个月租期的违约金。3、甲方不得无故提前收回出租铺面。否则，甲方应向乙方支付三个月租期的违约金。4、合同有效期内，乙方不得转让、转租铺面。否则，甲方有权终止合同收回铺面，不退还乙方所交的租金和押金，并追究乙方的违约责任。合同第七条约定：1、合同期满后，同等条件下乙方可优先租用。2、合同期满时，乙方不能续租的，应按期搬出所租赁的铺面。乙方应按合同期满时的铺面原样交回甲方，不得拆除、毁坏或搬走租赁铺面内的建筑及固定装修装饰物，否则视为乙方违约，甲方有权追究其损坏责任，并由乙方负责修缮或经济赔偿给甲方。如有建筑主体的损坏，乙方应给予修缮或赔偿甲方维修费，否则甲方有权不退还乙方所交的押金。3、合同期满时，乙方不拖欠甲方租金和水电费或无其他违约情况，按时交回铺面给甲方后20个工作日，甲方将乙方所交纳的铺面押金一次性无息全部足额退还给乙方。合同第八条约定：1、租赁期满合同解除，乙方必须在租赁期满或合同解除之日起5日内搬出属于乙方全部物件，由双方有关人员在场查验，办清交接手续。超过十五天不搬，房屋场地内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同还约定双方的其他权利义务。同日，被告向原告交纳了押金33540元。
2014年1月18日，被告支付2014年1月的租金13760元。2014年1月23日，被告支付租金7740元。2014年2月7日，被告搬离涉案铺面。此后，原告以合同期满但被告拒不签订新的租赁合同、拒不搬离铺面为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。被告则答辩如前。
在诉讼过程中，原、被告均认可双方于2011年2月16日签订的《租赁合同》续展至2013年9月30日期间届满，被告已经付清2013年9月30日前的租金，2013年9月30日以后按160元／平方米／月的标准计算租金，2013年10月1日至2013年12月31日期间的租金为41280元。
另查明，原告为证明第三人幼师学校同意延长2007年5月16日《租赁合同》期限至2013年8月31日，提供了《文件呈批传阅单》一份，该份文件载明第三人幼师学校同意关于第十栋一楼铺面租赁合同的租金开始计收日期延长至8月31日止。第三人幼师学校于2014年9月22日出具《证明》一份，载明：兹证明位于南宁市新竹路沿街铺面的房屋产权归我单位所有，该场地建于2007年，尚未取得产权证，现已经竣工验收合格，可以作为办公场地，不属于违章建筑，无安全隐患。现委托广西南宁国玺土地开发有限公司对该场地进行转租管理，期限从2007年8月1日至2016年8月31日止，并同意租给广西南宁国玺土地开发有限公司经营使用，由此产生的产权纠纷和房屋质量问题由我单位承担。
再查明，2013年7月1日，被告支付2013年7月1日至2013年9月30日的物业费774元。2014年1月18日，被告支付2013年10月1日至2014年1月的物业费1032元。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人幼师学校经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。“广西金奇缘土地开发有限公司”、“广西国玺土地开发有限公司”、“广西国澳土地开发有限公司”为公司名称的变更，三者实为同一主体。第三人陈国光分别于2007年5月16日、2014年1月15日与第三人幼师学校签订《租赁合同》，在签订2007年5月16日的合同时第三人陈国光系原告的法定代表人，在签订2014年1月15日的合同时第三人陈国光系原告的管理人员（合伙企业投资人），可以视为第三人陈国光在行使其职务行为，而且原告对第三人陈国光的上述行为予以追认，因此，第三人陈国光与第三人幼师学校签订上述两份《租赁合同》的行为，应由原告承担民事责任。
原、被告于2011年2月16日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性或强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原合同约定租赁期限至2013年7月10日止，而原、被告均主张双方的租赁期间延长至2013年9月30日届满，属于双方当事人协商一致对合同的变更，于法无悖，本院对此予以确认。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告双方在原合同租赁期限于2013年9月30日届满后未另签订新的租赁合同约定延长租赁期限，但被告仍继续使用涉案铺面，原告未对此提出异议要求被告搬离，被告继续支付租金，而原告亦接受，故双方继续存在租赁关系，原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告于2014年2月7日搬离涉案铺面，因此，双方租赁合同关系于该日起解除，租金应计算至该日止。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方对2013年10月1日以后按160元／平方米／月的标准计付租金没有异议，故从2013年10月1日至2014年2月7日期间的租金计58250.7元（计算方式：160元／平方米／月×86平方米×4个月＋160元／平方米／月×86平方米÷30天×7天）。根据双方合同第七条第3款的约定，被告于2014年2月7日搬离涉案铺面，则原告应于2014年3月7日前将押金33540元返还给被告。现被告主张以押金折抵租金，于法无悖，本院予以支持。扣除被告已经支付的21500元租金及押金33540元，被告还应向原告支付租金3210.7元。
被告抗辩称其无需支付2014年2月1日至2月5日共计五天搬迁期的租金，而双方合同并未约定搬迁期可以减免租金，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告抗辩称由于原告强制关闭涉案铺面导致其无法进入，因此2014年2月6日、7日两天的租金损失应由原告自行承担，但未能提供证据予以证明，原告对此亦不予认可，故本院对被告的该项抗辩不予支持。
原告主张称被告在未付租金的情况下强占铺面的行为构成违约，原告有权不退还押金。首先，双方继续存在租赁关系，原告也未能提供证据证明其在约定的租赁期限届满后对被告继续使用铺面提出异议并要求被告搬离，因此，被告继续使用铺面合法有据。其次，根据合同第五条约定，被告应“先交租金后使用”，而被告直至2014年1月8日才支付2014年1月的租金13760元、2014年1月23日才支付2013年10月至12月的部分租金7740元，被告逾期支付租金的行为已经构成违约。但根据合同第六条、第七条的约定，在被告逾期支付租金超过20天、原告单方解除合同收回铺面，被告无故提前退租，被告转让、转租铺面、原告终止合同收回铺面，如有建筑主体的损坏，被告未给予修缮或赔偿原告维修费的情况下，原告才有权不退押金。而本案中并不存在上述情形，因此，原告主张不退还押金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
原告主张由于被告强占铺面致使所剩租期短，且被告搬离铺面时破坏了装饰装修，导致原告无法达到将铺面再出租收取租金的目的，要求被告赔偿2014年2月8日至2014年9月1日的租金损失，被告在2014年2月7日之后就没有实际使用铺面，原告也未能举证证明被告搬离铺面时破坏了装饰装修，影响铺面的再行出租，因此，原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告曾碧红应向原告广西南宁国澳土地开发有限公司支付租金3210.7元；
二、驳回原告广西南宁国澳土地开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1484元，由原告负担36元，被告负担1448元。上述款项原告已预交，由被告将其应负担部分随同上述应付款项一并支付给原告。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01020101188XXXX。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 谭 妤
二〇一四年十一月十日
书记员 唐维婷
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。