安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第02441号
原告：中国人民解放军73061部队合肥离职干部休养所，住所地合肥市蜀山区。
法定代表人：杨世海，该所所长。
委托代理人：夏满流，安徽国天律师事务所律师。
委托代理人：李军，安徽国天律师事务所律师。
被告：叶凤云，女，汉族，住安徽省长丰县。
委托代理人：周伟娜，北京大成（合肥）律师事务所律师。
原告中国人民解放军73061部队合肥离职干部休养所（以下简称解放军73061部队合肥干休所）诉被告叶凤云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员汤本刚担任审判长，人民陪审员陈蕾、徐晖参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告解放军73061部队合肥干休所的委托代理人夏满流，被告叶凤云及其委托代理人周伟娜，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告解放军73061部队合肥干休所诉称：2008年12月13日，原告与合肥市某某商贸有限公司签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于合肥市蜀山区合作化北路150号的房屋（建筑面积2400平方米）出租给合肥市某某商贸有限公司使用，合肥市某某商贸有限公司在签订合同后即擅自将房屋转租给被告实际使用。2012年，合肥市某某商贸有限公司与被告之间因转租合同的履行发生纠纷，并起诉至合肥市蜀山区人民法院。同年7月26日，根据法院的调解，原、被告及合肥市某某商贸有限公司三方签订了一份《房屋租赁合同变更协议》。该协议解除了原告与合肥市某某商贸有限公司之间签订的《军队房地产租赁合同》，同时约定房屋由被告直接承租，租赁期限自2012年6月1日起至2014年2月28日止，每年租金为38.58万元，被告按季度向原告缴纳。租赁期满，被告必须于期满当日腾退房屋，必将房屋及附属设施移交给原告。2014年2月11日，原告向被告发出合同到期预告书。租赁期满后，原告多次口头要求被告尽快腾退房屋，并分别于2014年4月23日、2014年5月7日向被告发出书面的《腾退房屋通知书》，但被告至今仍未将房屋返还原告。原告认为，原、被告之间签订的协议中约定的租赁期限是双方的真实意思表示，被告经多次催告拒不终止合同并归还房屋，已给原告已造成很大的损失。为维护原告自身的合法权益，特起诉要求：1、依法判令终止履行原、被告及合肥市某某商贸有限公司之间于2012年7月26日签订的《房屋租赁合同变更协议》，并判令被告立即将其所承租的位于合肥市合作化北路150号房产返还给原告；2、判令被告立即支付其实际使用房屋期间的租金、水电等暂计64750元［欠付2014年5月、6月租金为64750元（38.85万÷12个月×2个月；2014年4月28日-2014年6月28日租金），之后租金及水电费等计至被告实际迁出房屋之日止］。
被告叶凤云辩称：1、依据2012年7月26日的房屋租赁合同变更协议，原被告之间的房屋租赁合同期限系截止至2019年2月28日止，原告现主张终止合同履行，缺乏事实和法律依据；2、2014年5月28日，被告仍在支付租赁合同项下租金，原告接受后未提出异议，双方租赁合同仍在继续履行。综上，原告的相关诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
经审理查明：2008年12月，合肥市某某商贸有限公司（承租方）通过与出租方解放军73061部队合肥干休所（甲方）签订房地产租赁合同及补充协议的方式，取得了解放军73061部队合肥干休所所有的坐落于合肥市蜀山区合作化北路150号房产（南皖字第5826号，建筑面积2400平米）的租赁使用权。双方签订的编号为0079697的房地产租赁合同及补充协议确定房屋的用途为开设宾馆或酒店，租赁期限为2009年3月1日至2014年2月28日。此后，合肥市某某商贸有限公司将其自解放军73061部队合肥干休所承租的上述房产转租给叶凤云实际使用。
2012年2月，合肥市某某商贸有限公司与叶凤云之间就转租合同的履行产生争议，并诉至本院处理。2012年7月6日，经本院主持调解，合肥市某某商贸有限公司与叶凤云同意解除双方之间的转租合同，由合肥市某某商贸有限公司、叶凤云及解放军73061部队合肥干休所共同签订房屋租赁合同变更协议，并由叶凤云直接自解放军73061部队合肥干休所处承租上述房屋使用。同年7月26日，解放军73061部队合肥干休所（甲方）、合肥市某某商贸有限公司（乙方）、叶凤云（丙方）签订一份房屋租赁合同变更协议，该协议载明：根据安徽省合肥市蜀山区人民法院（2012）蜀民一初字第00570号民事调解书和调解笔录，三方经平等协商，就甲方所有的合肥市合作化北路150号房屋出租一事达成如下变更协议；1、解除甲乙双方于2008年12月13日签订的0079697号军队房地产租赁合同；2、解除乙丙于2008年12月10日签订的房屋租赁合同；3、本协议所约定的房屋建筑面积为2400平米，租赁用途为开设宾馆。甲方另有位于本房屋东北侧，面积约200平米的院落在协议期限内供丙方无偿使用；4、甲乙双方于2008年12月13日签订的0079697号租赁合同约定乙方缴纳的房屋租赁保证金10万元转由丙方享有，待合同履行完毕后甲方直接无息退还给丙方；5、甲乙双方于2008年12月13日签订的租赁合同所约定的乙方的权利、义务中未履行完的部分，于2012年7月6日转由丙方全部享有和承担，由丙方继续履行完甲乙双方于2008年12月13日签订的租赁合同，时间从2012年6月1日起至2014年2月28日止。每年租金38.85万元。甲乙双方不再存在任何权利义务和法律关系；6、租金按季缴纳，丙方于上季度结束前10日内将下季度房租交付甲方，付款方式为转账；丙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交金额的千分之三向丙方加收违约金。逾期30日，甲方有权解除本协议并收回甲方全部财产；12、丙方不得对本房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩设备，在不影响安全的前提下，确实需要进行改造、装修或增扩设备，必须征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有。租赁期满后或解除本协议时，应当无偿移交给甲方；14、至2014年2月28日，租赁期满时，丙方必须于期满当日腾退本房屋，并将本房屋及所有归属甲方的设施设备完好无损的移交给甲方。丙方必须且不得以任何理由向甲方索要任何经济补偿；15、丙方逾期未腾退本房屋，或将本房屋及内部设施设备损坏的，甲方视为丙方放弃其在甲方处财产，且有权拒绝返还丙方房屋租赁保证金等内容。该合同文本共计5页，合同落款处及每页骑缝处均有三方签章。
此后，叶凤云一直租赁使用解放军73061部队合肥干休所所有的合肥市合作化北路150号房屋用于合肥某某某快捷酒店的经营。
2014年2月，因租赁合同期限即将届满，解放军73061部队合肥干休所与叶凤云磋商房屋返还事宜未果。2014年2月11日至2014年5月8日期间，解放军73061部队合肥干休所以双方租赁合同期限届满为由分三次向叶凤云分别发出1份“房屋租赁合同到期预告书”及2份“腾退房屋通知书”，要求叶凤云限期腾退租赁房屋、结清房租及水电费。至今，叶凤云未返还租赁房屋，也未支付2014年5月29日后的租金，双方对于叶凤云实际使用的水电费也未进行结算。
本案诉讼中，叶凤云提交其持有的房屋租赁合同变更协议原件一份（5页）。该合同文本除第4页第14、15项内容与解放军73061部队合肥干休所提交的合同文本内容不符外，其他内容均相符。该合同第4页第14、15条载明：14、根据变更协议第5条，甲乙双方协议、补充协议及乙丙双方协议和法院调解说明，三方同意变更如下：丙方同意付给乙方40万元，甲丙双方的租赁时间至2019年2月28日止，2014年2月28日后的租金价格甲丙双方另行商定；15、甲丙双方应遵守合同约定，丙方应当爱护本房屋及内部设备设施，如有损坏照价赔偿；甲方应保证丙方水电和本房屋基础设施的正常使用，如需维修，应当及时；甲方如不能保证丙方对本房屋的正常使用，应予以补偿或赔偿。诉讼中，解放军73061部队合肥干休所对叶凤云提交的该合同文本第四页的真实性提出异议，并申请对该合同文本第四页字体的排版、打印的清晰度、该页与其他页是否系同一打印机打印及叶凤云提交的租赁合同上加盖的“中国人民解放军73061部队合肥离职干部休养所”骑缝章的真实性、完整性申请司法鉴定。2015年5月29日，南京师范大学司法鉴定中心受本院委托对上述鉴定事项进行鉴定后，出具南师大司鉴中心（2015）文鉴字第190号司法鉴定意见书。该鉴定意见书载明：1、被告叶凤云提交的《房屋租赁合同变更协议》中加盖的骑缝章即“中国人民解放军73061部队合肥离职干部休养所”不能完整拼接；2、被告叶凤云提交的《房屋租赁合同变更协议》中加盖的骑缝章除了第四页印文文字布局与样本存在差异外，其他页骑缝印拼接后与样本存在一致性；3、被告叶凤云提交的《房屋租赁合同变更协议》中第四页文字与其他页文字存在多处特征差异，反映非同一打印机具特征。
截至本案庭审后，解放军73061部队合肥干休所仍未对其诉请的水电费数额、起始时间等予以明确，也未就此提供证据予以证明。
上述事实有原告提供的军队房地产租赁合同、补充协议、合肥市蜀山区人民法院（2012）蜀民一初字第00570号民事调解书、调解笔录、房屋租赁合同变更协议、通知书3份、南京师范大学司法鉴定中心（2015）文鉴字第190号司法鉴定意见书，被告提交的军队房地产租赁合同、补充协议、租赁费转账凭证、收据及原被告的当庭陈述在卷证实，本院予以确认。
被告提交的律师调查笔录不符合证据的形式要件，且与本案缺乏关联性，对其证明效力，本院不予确认。被告提交的房屋租赁合同变更协议与原告提交的合同文本不符，且经鉴定其合同文本骑缝章的完整性、第四页排版及印刷均与合同文本其他页不符，对其真实性及证明效力，本院不予确认。
本院认为：原被告之间签订的房屋租赁合同变更协议，不违反法律法规的禁止性规定，对双方具有法律约束力。依据双方租赁合同变更协议的约定，被告应依约于2014年2月28日租赁期限届满时返还租赁房屋，并结清全部费用。其在双方租赁合同期限届满，且原告多次发函要求返还租赁房屋的情形下，至今仍占用原告租赁物未予返还，显与法律规定及双方合同约定不符。原告起诉要求被告返还案涉房屋并按合同约定标准（每每年388500元÷12个月=每月32375元）支付占用租赁物期间的租金损失，于法有据，本院予以支持。对于被告应支付占用租赁物租金损失的起算时间。诉讼中，被告提交了2014年4月24日的97125元的进账单，欲证明其已实际支付截止至2014年5月28日的租金。原告虽对该款项包含2014年2月28日至2014年4月28日的两个月租金不持异议，但其认为其余款项均为被告支付的水电费。本院认为，被告2014年4月24日支付的款项数额，与双方合同约定的三个月租金数额相符。在原告不能就其主张的该水电费的起始时间、计算方法等作出明确说明，并提供证据予以证明的情形下，被告关于该款项系截止至2014年5月28日的3期租金的辩解主张，依法能够成立。本案原告关于占用租赁房屋而产生的租金损失起算节点应自2014年5月29日起算。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。截止至本案开庭审理，原告仍未就被告实际欠付水电费的数额、起始及截止时间予以明确，并提供证据予以佐证。对其该项诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、叶凤云于本判决生效之日起十日返还中国人民解放军73061部队合肥离职干部休养所位于合肥市合作化北路150号的房产；
二、叶凤云于本判决生效之日起十日内赔偿中国人民解放军73061部队合肥离职干部休养所自2014年5月29日起至房屋实际返还之日止按每月32375元／月的标准计算的租金损失；
三、驳回中国人民解放军73061部队合肥离职干部休养所的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3675元，鉴定费4440元，合计8115元由叶凤云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 汤本刚
人民陪审员 陈 蕾
人民陪审员 徐 晖
二〇一五年八月五日
书 记 员 彭丹丹
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。