广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5528号
上诉人（原审被告）：陈金瑞，男，汉族，1976年9月30日出生。
委托代理人：黄理燕，广东耀业德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘瑞君，女，汉族，1975年2月13日出生。
委托代理人：周二芳，广东创道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林庆贤，男，汉族，1971年11月20日出生。
原审第三人：招商银行股份有限公司深圳分行。
负责人：张明辉，行长。
上诉人陈金瑞因与被上诉人刘瑞君、林庆贤，原审第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行深圳分行）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月25日，刘瑞君与林庆贤经深圳市宝安区民政局登记离婚，同日签订《离婚协议书》称夫妻共同所有的房屋位于深圳宝安三十八区中南花园X栋XX的房产所有权归女方所有（宗地号：XXXXX，深房地字第：XXXXX号），银行按揭贷款余额由男方负责供完毕并过户女方名下。上述《离婚协议书》由刘瑞君与林庆贤共同签名，并备案于深圳市宝安区民政局。刘瑞君与林庆贤离婚后，涉案房产一直由刘瑞君及其子女占有并居住。
2015年4月21日，林庆贤（卖方）与陈金瑞（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区新安街道中南花园X栋第X层X座XX号房产（房地产证号为XXX**）转让给买方；转让成交价为290万元；买方与合同生效之日起10日内支付定金21万元，卖方应向买方出具收据；买方需将首期款于2015年6月10日前将首期款支付至指定监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款；买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方撤销公证委托视为根本违约行为，发生此情形卖方应按合同第11条承担违约责任；该物业现有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于合同约定交楼时间前租客已搬离该物业且租赁关系已解除或终止；涉及税费除有线（数字）电视、煤气过户费用外均由买方承担，卖方不负责承担任何税费；卖方应于收到全售楼款后将该物业交予买方；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；房产过户后，买方同意将买卖的物业租赁给卖方一年，双方另行签订租赁合同。上述合同陈金瑞提交的系复印件，复印件中定金约定为21万元，在法庭核对原件时，发现上述合同原件上，定金金额被涂改为29万元。因原件与复印件不符，原审法院对上述合同收取原件。
2015年4月25日，林庆贤向陈金瑞出具收据称收到中南花园X栋XX房购房定金（现金）29万元。
2015年6月8日11点46分，陈金瑞银行账户存入资金61万元，同日11点56分，陈金瑞同一银行账户转出资金61万元。
2015年6月16日，林庆贤、陈金瑞在招商银行深圳分行处签订资金监管协议，约定陈金瑞向林庆贤购买涉案房产并将首期款61万元转入招商银行深圳分行的监管账户（XXXXX）。
2015年6月18日，林庆贤账户存入资金61万元。2015年6月19日林庆贤账户转出资金61万元。
2015年6月18日，涉案房产变更登记到陈金瑞名下。2015年6月24日，陈金瑞将涉案合同抵押给招商银行深圳分行。
2015年7月3日，招商银行深圳分行发放200万元贷款至陈金瑞账户，并于同时将上述贷款支付给林庆贤。
另查，2015年6月15日，林庆贤、陈金瑞签订租赁合同，约定涉案房产自2015年6月15日起至2017年6月14日租赁给林庆贤使用，月租金3500元。同日陈金瑞向林庆贤出具收据称收到租房押金3500元及6月租金3500元，共计7000元。2015年7月10日、2015年8月12日、2015年9月9日、2015年10月15日陈金瑞分别向林庆贤出具收据称收到租金3500元。
再查，涉案房产在林庆贤、陈金瑞签订买卖合同前登记在林庆贤名下，现登记在陈金瑞名下，且抵押于招商银行深圳分行处。
刘瑞君在原审起诉请求：1、确认林庆贤、陈金瑞签订的深圳市宝安区宝城38区中南花园X栋X座XX房屋买卖合同无效；2、陈金瑞将深圳市宝安区宝城38区中南花园X栋X座XX房的产权过户至林庆贤名下；3、本案全部诉讼费用由林庆贤、陈金瑞承担。
原审法院认为，刘瑞君与林庆贤离婚时，在深圳市宝安区民政局备案的《离婚协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照《离婚协议书》的约定全面履行各自的权利义务。林庆贤应当在偿还银行贷款后，将涉案房产过户给刘瑞君。
关于陈金瑞辩解称其对上述《离婚协议书》中关于涉案房产所有权归属的约定不知情的主张，原审法院认为，陈金瑞系林庆贤的妹夫，关系较为亲密。在现代婚姻关系中，房产作为婚内共有财产的重要部分，往往是离婚财产分割的争议焦点，且没有证据证明刘瑞君与林庆贤在离婚过程中对涉案房产的分割情况有刻意隐瞒的事实。陈金瑞作为林庆贤的妹夫，称仅知道刘瑞君与林庆贤离婚，而不知道涉案房产的分割情况，与常理不符。原审法院对其主张不予采信。
有关林庆贤、陈金瑞签订的《二手房买卖合同》。林庆贤、陈金瑞主张上述合同的签订系双方真实的意思表示，且没有恶意串通损害刘瑞君合法权益的目的。经审查，陈金瑞在庭审过程中称买卖合同签订过程中有居间方，但已经忘记居间方的名称，而林庆贤的代理人则表示不清楚是否有居间方。原审法院认为房产买卖合同过程中，居间方系联系买卖双方的主要桥梁，且一旦有居间方提供居间服务，买卖双方就应当向居间方支付佣金，陈金瑞称忘记居间方的名称，甚至连居间方名称中的关键字都想不起来，而林庆贤称不清楚是否有居间方，林庆贤、陈金瑞的陈述存疑，均不符合常理。同时陈金瑞提交的《二手房买卖合同》复印件中明确约定合同总价为290万元，定金的21万元，前述复印件约定明确且没有涂改；陈金瑞提交的其向林庆贤出具的定金收据中，定金变更为29万元。但是在庭审质证过程中，在法庭核对原件时，发现上述《二手房买卖合同》原件上关于定金金额有明显的涂改痕迹，定金从21万元涂改至29万元。结合陈金瑞支付的首期款61万元及银行发放的贷款200万元，经比对发现，如按照合同复印件的21万元定金计算，加上首期款61万元和尾款200万元，总价款为282万元，不足合同约定的290万元；如按照陈金瑞质证过程中提交的合同原件涂改后的29万元定金计算，则加上首期款61万元和尾款200万元，总价款为合同约定的290万元。基于上述事实，原审法院认为陈金瑞向法院提交的买卖合同复印件与原件不符，应当认定为虚假合同，结合林庆贤、陈金瑞在法庭存在陈述不实的情况，原审法院对林庆贤、陈金瑞签订的买卖合同的真实性不予认可。
关于林庆贤、陈金瑞主张涉案合同已经实际履行，交易真实存在。原审法院认为，在合同签订和履行过程中，涉案房屋一直由刘瑞君及其子女居住并使用，且刘瑞君与林庆贤已经离婚，林庆贤不可能继续居住在涉案房屋内。陈金瑞陈述称其签订合同前前往涉案房屋看房时，仅林庆贤及其女儿在房内，明显与常理不符。林庆贤、陈金瑞存在当庭作虚假陈述的事实。且在合同签订后，在税费约定上，陈金瑞承担除水电、燃气、有线电视等过户费用外的一切税费，林庆贤不承担任何税费，说明林庆贤、陈金瑞并没有实际上履行水电、燃气、有线电视过户义务的意思表示。一般情况下，买方购买房产的目的即为获得所有权，包括占有、使用、收益等权利，但本案中，在涉案房产完成过户手续后，林庆贤、陈金瑞并没有完成实际的房产交付，而是签订租赁合同，约定涉案房产继续租赁给林庆贤使用。而事实上，涉案房产自刘瑞君与林庆贤离婚后，一直由刘瑞君占有并使用。故林庆贤、陈金瑞对房产不予交付且另行签订租赁合同的行为，不但与常理不符，而且明显存在隐瞒涉案房屋买卖事实的恶意，其目的就在于恶意串通，防止刘瑞君及其子女知晓涉案房屋已经转让过户的事实。
由于涉案合同系林庆贤、陈金瑞恶意串通，以损害刘瑞君合法利益为目的而签订的，依法应当认定为无效合同。林庆贤、陈金瑞应当相互返还因合同取得的财产。故对刘瑞君提出的将涉案房产过户至林庆贤名下的诉讼请求，原审法院予以支持。由于林庆贤、陈金瑞系恶意串通，故关于合同认定无效后，林庆贤、陈金瑞之间购房款的处理，由林庆贤、陈金瑞自行解决，原审法院不做处理。
关于注销抵押登记。结合本案案情，没有证据显示招商银行深圳分行与林庆贤、陈金瑞共同串通，损害刘瑞君的合法利益。故应当认定为招商银行深圳分行是善意的，其合法权益应当予以保护。林庆贤、陈金瑞应当偿还抵押贷款或另行提供担保以注销涉案房产的抵押登记。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认林庆贤与陈金瑞于2015年4月21日就深圳市宝安区新安街道中南花园X栋第X层X座XX号房产（房地产证号为XXX**）签订的《二手房买卖合同》无效；二、林庆贤、陈金瑞于本判决生效之日起十日内向招商银行深圳分行偿还抵押贷款或者提供其他担保，并注销深圳市宝安区新安街道中南花园X栋第X层X座XX号房产（房地产证号为XXX**）的抵押登记，招商银行深圳分行予以协助；三、陈金瑞于深圳市宝安区新安街道中南花园X栋第X层X座XX号房产（房地产证号为XXX**）抵押登记注销之日起十日内，将上述房产过户至林庆贤名下，林庆贤予以配合，相关税费由陈金瑞、林庆贤承担。本案案件受理费34800元，由林庆贤、陈金瑞负担。上述费用刘瑞君已预交。
陈金瑞不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，陈金瑞在向林庆贤购买争议房屋之前，涉案房产是登记在林庆贤名下，陈金瑞对刘瑞君与林庆贤的夫妻财产分配情况毫不知情。2015年4月21日，陈金瑞经协商与林庆贤签订《二手房买卖合同》，以总价290万元购买涉案房产。在购买房产前，陈金瑞特意到房产管理部门查询过房屋情况，得知产权证中只有林庆贤一人登记为所有人。刘瑞君提供的《离婚协议》签订于2013年3月25日，但长达两年多的时间不办理过户登记，别人更无从得知其离婚财产分配情况。
第二，陈金瑞是以合理的价款取得本案争议房屋所有权的。2015年4月25日，陈金瑞按《二的手房买卖合同》约定向林庆贤支付了购房定金210000元，林庆贤亦向陈金瑞开具了收据。陈金瑞于2015年6月8日，将剩余的首付款610000元支付至林庆贤的监管账户内。剩余房款以陈金瑞办理银行按揭贷款方式支付给林庆贤。双方于2015年6月16日到招商银行深圳分行办理了《二手楼交易资金监管协议》，6月24日招商银行同意放贷，陈金瑞与银行签订了金额为200万元的《个人购房借款及担保合同》。7月3日，银行将该200万元贷款从监管账户发放至林庆贤的账户。至此，陈金瑞已经支付了全部购房款290万元。因此，陈金瑞是以合理的市场价格取得本案房屋的所有权的。
第三，陈金瑞与林庆贤已履行完各自的合同义务，并已办理完房屋登记过户的手续。2015年6月18日，陈金瑞与林庆贤向深圳市宝安区房地产交易登记中心办理了争议房屋的过户手续，并且陈金瑞也将该房产抵押给招商银行深圳分行。以上事实，有《二手房买卖合同》、《二手楼交易资金监管协议》、《个人购房借款及担保合同》、支付房款的银行流水单、房屋产权证等证实。
《物权法》第一百零六条的规定，除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的己经交付给受让人。
第四，陈金瑞已经通过银行按揭贷款的方式支付了全部购房款，且目前房产抵押在银行，一审法院对购房款不做处理，明显有违公平原则。陈金瑞已经支付了全部购房款，即便转让的程序存在瑕疵，也不能认定为虚假交易，恶意串通。刘瑞君在离婚后未过户房产，房产权利人林庆贤将房屋转让给陈金瑞符合法律规定，是合法有效的。且该房屋目前处于抵押状态，银行的贷款已经支付给林庆贤，且林庆贤将该购房款用于偿还之前的贷款，根本实现不了注销抵押的情况。
陈金瑞上诉请求：1、撤销宝安区人民法院（2015)深宝法民三初字第1698号民事判决;2、确认陈金瑞与林庆贤签订的《深圳市二手房买卖合同》真实、有效;3、由刘瑞君、林庆贤承担本案二审全部诉讼费。
刘瑞君答辩称：一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈金瑞的上诉请求。
二、陈金瑞是林庆贤的妹夫，两者居住的地方离得相当近。刘瑞君、林庆贤离婚之后，双方之间都还有走动，因此对离婚的财产处理，陈金瑞是完全知情的。
三、本案在交易过程中存在诸多疑点，陈金瑞是没有能力购买任何房产的，这一点陈金瑞的银行流水可以证明。一审法院要求陈金瑞提供相关的证据来证明其有能力购房，结果陈金瑞并没有提供。
四、本案在购房过程中钱款的支付问题也是疑点重重，在一审开庭的时候，陈金瑞提供的证据也有篡改。
五、涉案房屋是刘瑞君与其子女一直居住并使用，林庆贤与陈金瑞两人共同侵权。另外，刘瑞君、林庆贤离婚的时候，林庆贤的妹妹（即陈金瑞的妻子）阻挠他们离婚，当时就要求房子不能给刘瑞君。当时离婚这个事在整个乡里都知道，所以陈金瑞与林庆贤侵权的事实是明显的。
林庆贤未应诉答辩。
招商银行深圳分行未应诉发表诉讼意见。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋在刘瑞君、林庆贤离婚时已作了财产分割归刘瑞君所有。林庆贤以自己的名义将涉案房屋转让给陈金瑞，且未经刘瑞君追认，已构成无权处分。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于陈金瑞是否物权法第一百零六条规定的善意第三人，涉案房屋买卖合同的效力如何。
从本案的案情看：第一、陈金瑞系林庆贤的妹夫，关系较为亲密。在涉案房屋一直由刘瑞君及其子女居住的情况下，陈金瑞主张其不知道涉案房产的分割情况，与常理不符。第二、林庆贤与陈金瑞关于双方如何达成房屋买卖合意，是否经过第三方的居间行为等的陈述含糊不清，相互矛盾。第三、林庆贤与陈金瑞在房屋买卖过程中，并未完成实际的交房、水电燃气过户等手续，隐瞒交易的意图明显。第四、从双方的资金流向看，2015年6月8日陈金瑞的账户存入61万元（与首期款数额一致），仅隔10分钟后，即转出61万元；6月18日林庆贤的账户转入61万元，仅隔一日即转出61万元，上述资金流向不合常理。在资金流向存疑的情况下，陈金瑞未能就其资金来源、筹款情况等做合理说明及举证，林庆贤亦未能就资金流向做出合理说明及举证，本院难以确认交易的真实性。综上，原审法院认定涉案合同系林庆贤与陈金瑞恶意串通，以损害刘瑞君合法利益为目的而签订，从而认定为无效合同，并无不当，本院予以确认。鉴于陈金瑞并非善意第三人，其不得援引物权法第一百零六条规定对涉案房屋主张善意取得。
因林庆贤与陈金瑞之间的房屋买卖合同应认定无效，根据合同法第五十八条规定，林庆贤、陈金瑞应注销设定在涉案房产上的招商银行深圳分行的抵押权，并将涉案房屋过户回林庆贤名下。原审关于本案合同无效之后果的处理正确，本院予以维持。至于林庆贤、陈金瑞之间因合同无效而产生的债权债务关系，应由其另循法律途径解决。
综上，陈金瑞的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30000元，由陈金瑞承担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一六年七月十三日
书记员 李开宇（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。