湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终828号
上诉人（原审被告）：湖南湘立房地产开发有限公司。
法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘爱军，湖南楚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖勇奇。
被上诉人（原审原告）：米芳。
上诉人湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立公司）因与被上诉人廖勇奇、米芳商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2016）湘0524民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人湘立公司的上诉请求：请求撤销一审判决，驳回廖勇奇、米芳的诉讼请求。事实与理由：湘立公司开发锦绣桃源的地块属于隆回县人民政府处置原隆回县红太阳商贸公司破产的土地，隆回县政府专门成立工作组处理遗留问题和周边宅基地房屋拆迁安置，遗留问题较多，导致整个施工延迟，竣工验收推后。上述情形属于不可抗力，湘立公司不应承担违约赔偿责任。一审判决判令湘立公司支付违约金60000元，远远超过购房方廖勇奇、米芳可能造成的预期利益损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案廖勇奇、米芳的预期利益损失主要为房屋租赁损失，湘立公司委托湖南邵房房地产评估有限责任公司对该地段租金进行评估为每月每平方米5.17元至6.01元，故一审判决60000元违约金明显过高，远远高于房屋租赁损失。
廖勇奇、米芳辩称，湘立公司延迟交房不属于不可抗力的情形。原判将违约金算至2016年6月10日违法，违约金应算至商品房经质量、消防验收合格交付时止。原判酌定违约金6万元不合法，应按照双方约定支付违约金。请求二审法院予以改判。
廖勇奇、米芳向一审法院起诉请求：判决湘立公司支付廖勇奇、米芳迟延交房违约金89941元（违约金从2015年7月1日计算至2016年6月30日，此后违约金按每日万分之五计算至被告按合同约定交房标准完成交房义务之日止）。
一审法院认定的事实：2014年5月16日，廖勇奇、米芳与湘立公司签订了合同编号20140536《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，廖勇奇、米芳购买湘立公司锦锈桃源小区第2＃402号商品房，约定商品房单价为3445.39元/平方米，房屋总价款为492828元。廖勇奇、米芳违约逾期付款违约责任为：逾期30日之内，按廖勇奇、米芳应付款的日万分之二支付违约金，逾期60日以上，按廖勇奇、米芳应付款的日万分之三支付违约金等。湘立公司违约逾期交房违约责任为：逾期30日之内，按湘立公司已收款的日万分之二支付违约金，逾期60日以上，按湘立公司已收款的日万分之三支付违约金等。廖勇奇、米芳要求继续履行合同的，湘立公司按其已收款的日万分之五支付违约金。根据《商品房买卖合同》补充协议湘立公司应于2015年5月30日至2015年6月30日将经验收合格的2＃402号商品房交付给廖勇奇、米芳使用。商品房达到交付使用条件后，湘立公司应书面通知廖勇奇、米芳办理交付手续。双方进行验收交接时，湘立公司应出示国家和地方人民政府有关规定性文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，湘立公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。湘立公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权、债务纠纷，因湘立公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权、债务纠纷的由湘立公司承担全部责任等。合同签订后，廖勇奇、米芳按合同约定支付了购房首付款152828元，并在邵阳市住房公积金管理中心贷款340000元，支付了全部房款492828元。根据《商品房买卖合同》补充协议约定湘立公司应于2015年5月30日至2015年6月30日将该商品房交付廖勇奇、米芳使用。到2016年6月3日该商品房才被有关职能部门验收合格，2016年6月10日湘立公司通过业主群通知交房，但湘立公司没有按合同约定书面通知廖勇奇、米芳交房。依照合同约定，从2015年7月1日起至2016年6月10月止，湘立公司应支付廖勇奇、米芳违约金85998元（492828元×349×0.0005%）。
一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。廖勇奇、米芳与湘立公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。湘立公司收取购房款后，未依约交付房屋，构成违约，应当承担相应的民事责任。湘立公司辩称违约金过高，应按实际损失进行计算。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于损失”。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”现湘立公司主张对违约金过高，应按实际损失进行计算。对廖勇奇、米芳与湘立公司约定的违约金是否应予以调整，考虑廖勇奇、米芳预期利益的损失（主要为房屋租赁损失）等相关因素，根据公平原则予以衡量，认为廖勇奇、米芳主张的违约金过高，违约时间计算至2016年6月10日为宜，酌定违约金为60000元。湘立公司提交的证据不能证明不可抗力情形存在，湘立公司应承担举证不能的不利法律责任，故湘立公司的辩驳理由不成立。据此判决如下：一、湘立公司将锦锈桃源小区2＃402号商品房交付给廖勇奇、米芳廖勇奇、米芳；二、湘立公司支付廖勇奇、米芳违约金60000元；三、驳回廖勇奇、米芳其他诉讼请求。一审受理费1024元，由湘立公司负担。
本院二审期间，湘立公司围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。廖勇奇、米芳在二审期间没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，廖勇奇、米芳与湘立公司签订的《商品房买卖合同》约定交房时间是2015年5月31日，但双方在《补充协议》中又将交房时间约定为2015年5月30日至2015年6月30日。按照通常理解，补充协议应是对原合同或协议的补充或修改，本案《商品房买卖合同》约定的交房时间与《补充协议》中约定的交房时间不一致，应以《补充协议》中约定交房时间为依据。双方签订的《商品房买卖合同》第八条列举了以下交付条件：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅取得使用批准文件。当事人双方约定选择第一种即该商品房经验收合格为交付条件。现隆回县建设工程质量监督站证明该锦绣桃源项目于2016年6月3日竣工验收合格。原判据此予以认定房屋经验收合格并无不当。锦绣桃源经竣工验收后，湘立公司虽于2016年6月10通过业主群通知交房，并提出已交付350余户，入住200余户，但合同约定湘立公司应以书面方式通知交房，本案中湘立公司并未书面通知廖勇奇、米芳交房，廖勇奇、米芳亦未认可接到湘立公司通知交房的电话，故应视为湘立公司未履行交房义务，房屋尚未交付。一审判决认定房屋于2016年6月10日交付不妥。湘立公司提出锦绣桃源地块属于隆回县人民政府处置原隆回县红太阳商贸公司破产改制的土地，遗留问题多，隆回县政府亦专门成立工作组处理遗留问题，整个工程施工延迟是湘立公司不能预见、不能避免也无法克服的情形，属于不可抗力所致，应免除湘立公司逾期交房的违约责任。虽然，湘立公司延迟施工客观上与该地块属政府处置土地、遗留问题较多有一定的关联，但并非法律规定的不可抗力的情形，湘立公司提出其延期交房可免除违约责任的理由不成立。湘立公司提出原判判令违约金60000元过高，请求调整为根据该房屋的租金计算违约损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”廖勇奇、米芳购买的是住宅房屋，其因逾期交房受到的损失应主要为租金损失，亦包括因物价上涨导致房屋装修成本增加的损失。根据湘立公司提交的湖南邵房房地产评估有限责任公司对该地段同类房屋租金评估为每月每平方米5.17元至6.01元，廖勇奇、米芳该房屋的租金在每月700元至800元之间。湘立公司提出一审判决判令的违约金远远高于房屋的实际损失的理由成立。根据廖勇奇、米芳因逾期交房遭受的损失、兼顾合同履行合同的履行情况，本院认为，湘立公司应支付的违约金确定为27000元（自2015年7月1日起至2017年8月24日止）为较为妥当。
综上所述，廖勇奇、米芳的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持，湘立公司的上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖南省隆回县人民法院（2016）湘0528民初1736号民事判决第一、三项；
二、变更湖南省隆回县人民法院（2016）湘0528民初1736号民事判决第二项为由湖南湘立房地产开发有限公司支付廖勇奇、米芳违约金27000元，限判决生效后十日内付清。
一审案件受理费1024元，由湖南湘立房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1300元，由湖南湘立房地产开发有限公司负担1000元，廖勇奇、米芳负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭晓飞
审 判 员 李盛刚
审 判 员 莫佩华
二〇一七年八月二十四日
代理书记员 李林玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
…… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……