浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第370号
上诉人（原审原告）：临海市杜桥畜牧兽医中心站。
法定代表人：李叔金。
委托代理人：周保清。
上诉人（原审被告）：项卫标。
委托代理人：苏学兴。
上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站、项卫标因房屋租赁合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2015）台临杜民初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年11月20日，原告将坐落在杜桥镇府前街406号两间店面出租给被告，双方签订了一份租房协议。协议中约定：租金每年50000元，租期为5年，自2011年11月20日至2016年11月20日止，租金每年首付一次，同时约定在合同未到期前双方不得提前租借给别人，如有违约应给一方相应的赔偿。被告已支付了2012年的房租，于2014年12月6日支付了2013年的房租，2014年的房租未支付。原告于2014年12月7日发函给被告，要求解除租房合同，并要求被告赔偿损失。原告发函给被告后，被告曾要求支付给原告2014年的房租，原告拒收。
原审法院认为：原、被告于2011年11月20日签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规，应确认有效。合同订立后，原告已依约将出租房屋交由被告使用，并履行了租赁合同的相关义务，被告无正当理由未支付租金，构成了违约，故对原告要求被告支付2014年的房屋租金50000元的诉讼请求，该院予以支持。《租房协议》明确约定“每年首付租金”，故2013年的房屋租金，被告应于2012年12月20日交付，而被告于2014年12月6日才交付，2014年的房屋租金，被告应于2013年12月20日交付，被告直至原告书面函告被告要求解除合同后，才交付租金，原告未收。被告迟延交付租金严重危及出租方的合同目的，已严重违约，故对原告要求解除租房合同的诉讼请求，该院予以支持。被告认为双方曾口头约定年底再支付房租的，并不存在违约行为，但并未提供相关证据予以证明，故对被告的辩称，该院不予采纳。原告要求被告赔偿逾期支付房租的利息损失48000元，同时要求按逾期支付房租的日千分之三支付滞纳金，因双方在租房协议中并未约定相关违约条款，原告亦不予认可，故该院不予支持。综上，原告的诉讼请求合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告项卫标在本判决生效之日起十日内支付原告临海市杜桥畜牧兽医中心站房屋租金人民币50000元。二、解除2011年11月20日原告临海市杜桥畜牧兽医中心站与被告项卫标签订的房屋租赁协议。三、驳回原告临海市杜桥畜牧兽医中心站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，减半收取1630元，由原告临海市杜桥畜牧兽医中心站负担1105元，被告项卫标负担525元。
宣判后，临海市杜桥畜牧兽医中心站不服，向本院提起上诉称：一、上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站要求赔偿逾期支付房租的损失48000元，合法合理。原判驳回上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站关于赔偿逾期支付房租的损失及房租延期付款滞纳金的要求，没有法律依据。租房协议约定租金每年首付，2013年度租金应在2012年11月20日前支付，但上诉人项卫标违约，推迟到2014年12月6日支付。这期租金延期2年零16天，即736天。2014年房租的付款期应在2013年11月20日，但至今未付，至一审判决之日已超过1年零16天，逾期376天。按年房租5万元和社会平均2分利息计息，每天损失34元，2013年度房租逾期损失25024元（736×34），2014年度房租逾期损失12784元（376×34），共计37808元。上述损失加上逾期滞纳金，远远超过诉讼请求。二、上诉人项卫标应支付2014年11月20日至2015年4月1日的房租18194.59元。原审只支持2014年度房租50000元，但未支持2014年11月20日至2015年4月1日的房租，偏袒上诉人项卫标，显然不公。三、原审判决上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站承担诉讼费1105元，没有法律依据。上诉人项卫标违约，原审判决解除合同，上诉人项卫标应承担全部诉讼费。综上，恳请依法撤销原判第三项，改判上诉人项卫标赔偿逾期支付房租损失48000元，并判决上诉人项卫标支付2014年11月20日至2015年4月1日期间的房租费18194.59元（131×138.89），一、二审诉讼费由上诉人项卫标承担。
项卫标辩称：上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站未催讨过租金，认为只要上诉人项卫标支付租金，年前付还是年后付是没有关系的。
项卫标不服，向本院提起上诉称：一、一审认为，上诉人项卫标无正当理由不支付租金，构成违约。这一认定错误。《租房协议》约定租金每年首付，但上诉人项卫标需装修期三个月，双方口头约定从2013年起租金变更为年底支付。2013年11月上诉人项卫标向上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站要求迟延交付租金，并于2014年12月6日支付2013年度租金。上诉人项卫标于2014年12月支付2014年度租金，但被拒收。上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站至今未催讨租金，默认同意迟延支付租金，故上诉人项卫标未违约。二、一审根据《合同法》第二百二十七条判决解除合同，违反该条原意，是对该条的误解。一审认为：上诉人项卫标迟延交付租金严重危及出租方的合同目的，已严重违约，故对上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站要求解除合同的诉讼请求予以支持。这一认定不符合事实和法律。双方变更了支付租金的约定，对上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站的租金未造成损失，其也默认同意迟延支付租金，至今未催讨。上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站2014年12月17日发函通知：1、上诉人项卫标违约，需赔偿损失；2、立即解除合同。该函是单方法律行为，上诉人项卫标收到后在回执上签字不同意解除合同，故对上诉人项卫标没有法律效力。以发函形式解除合同违反《合同法》第二百二十七条规定。根据该条规定，如上诉人项卫标无正当理由未支付或者迟延支付租金的，上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站应当在合理期限内要求支付租金，如逾期仍不支付租金，才可以解除合同。上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站至今未要求支付租金，故不能解除合同。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……”上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站至今未口头或书面催告在合理期限内支付租金，根据该条规定，也不能解除合同。上诉人项卫标收到函件后，要求支付2014年房租，但被拒收，故未构成严重违约。综上，一审认定事实错误，请求撤销一审判决第二项，改判驳回上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站的诉讼请求，一、二审案件受理费均由上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站承担。
临海市杜桥畜牧兽医中心站辩称：双方未曾口头约定年底支付房租，上诉人项卫标严重违约。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，《租房协议》系讼争双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规，故应为合法有效。2011年11月20日签订的《租房协议》明确约定上诉人项卫标应自出租之日起每年首付租金，故2013年度房租应于2012年11月20日前交付，但其直至2014年12月6日才交付，严重逾期。2014年度房租应于2013年11月20日交付，上诉人项卫标直至上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站书面函告要求解除合同后才准备支付租金，但被拒收。上诉人项卫标的妻子在2014年12月9日中共临海市纪委对其所作的案件调查笔录中承认，2013年、2014年的租金都未按时预付，已经严重违约。本院认为，上诉人项卫标无正当理由拖欠2013年度租金和2014年度租金，危及出租方的合同利益，时间久长，性质严重，已构成重大违约，故一审判决支持上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站要求解除租房合同的诉讼请求，与法相符，本院予以支持。上诉人项卫标认为讼争双方曾通过口头形式对房租支付期限作了变更，但并未提供充分有效的证据加以证明，故本院对这一辩称不予采信。上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站主张逾期支付2013年度房租的损失，但其于2014年12月6日接收2013年度房租时并未提出这一主张，应当视为放弃，故本院不予支持。2014年度租金本应于2013年11月20日支付，但上诉人项卫标直至2014年12月才准备支付，构成违约，故应支付相应的违约金。上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站主张按2分利息计算2014年度房租逾期支付引起的损失，不符合法律规定，故本院不予支持，本院酌情确定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。鉴于上诉人项卫标后曾向上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站支付2014年度租金，但为上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站拒收，故上述违约金应计算至拒收之日。讼争双方当事人对上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站拒收2014年度租金的具体日期已记不清楚，但均认可上诉人项卫标曾在2014年12月9日后几天支付2014年度租金，故本院酌情将拒收之日确定为2014年12月15日。上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站另外要求按逾期支付房租的日千分之三支付滞纳金，但双方在《租房协议》中未作如此约定，故本院不予支持。上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站要求支付2014年11月20日至2015年4月1日的房租18194.59元，但在一审中并未提出该主张，故在二审中无法直接作出处理，双方当事人可以另行通过合法途径加以解决。综上，上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站的上诉理由中的合理部分，本院予以采纳，不合理部分，本院不予支持。上诉人项卫标的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持临海市人民法院（2015）台临杜民初字第66号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、上诉人项卫标向上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站支付逾期支付2014年度租金50000元引起的违约金3272.47元（自2013年11月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年12月15日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3260元，减半收取1630元，由上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站负担800元，上诉人项卫标负担830元；二审案件受理费2505元，由上诉人临海市杜桥畜牧兽医中心站负担1255元，上诉人项卫标负担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭晓明
审 判 员 汤坚强
代理审判员 黄 磊
二〇一五年八月四日
代书 记员 赵灵仙