广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）来民二终字第79号
上诉人（一审被告、反诉原告）：莫小琳。
委托代理人：覃光明，广西华尚律师事务所律师。
委托代理人：黄程焕。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：象州县市场开发服务中心。住所地：象州县城东市场三搂。
法定代表人：覃佳进，该中心主任。
委托代理人：韦鸿杰，广西象法律师事务所律师。
上诉人莫小琳因与被上诉人象州县市场开发服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2015）象民初字第18号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人莫小琳的委托代理人覃光明、黄程焕，被上诉人象州县市场开发服务中心的法定代表人覃佳进、委托代理人韦鸿杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年8月，象州县市场开发服务中心通过招投标的方式将位于象州县罗秀镇市场的固定门面对外招租。莫小琳报名参加投标，并于2014年8月19日、21日共交纳投标保证金4000元。2014年8月22日，莫小琳在投标中标后与象州县市场开发服务中心代理人当场签订了《固定门面招租中标租赁合同》，合同约定：象州县市场开发服务中心将罗秀镇市场的固定门面第12、13号门面以4698元／月的租金租赁给莫小琳，租赁期限为3年，莫小琳应当在中标并签订合同的当天下午4点钟前交清第一年度的租金56376元和门面租赁押金2000元，余下年度的租金则应当于头一年的9月18日前交清；如有违约，违约方应当向守约方支付全部租金80%的违约金，等。合同签订后，象州县市场开发服务中心向莫小琳提供了门面房屋，但莫小琳至今尚未交付任何租金和房屋押金，也没有实际使用象州县市场开发服务中心的门面房屋。
一审法院认为，象州县市场开发服务中心在招投标前发布了公告，莫小琳主动报名参加投标并在投标前交纳了投标保证金，说明莫小琳对招投标的内容和要求是了解的，对其所希望租赁的第12、13号门面也是了解的，而且参加本次投标也是莫小琳自愿的。中标后，莫小琳仍然有与象州县市场开发服务中心签订租赁合同或者拒绝签订合同的两种选择，结果莫小琳自愿选择了与象州县市场开发服务中心签订租赁合同，因此签订《固定门面招租中标租赁合同》是双方的真实意思表示；虽然《固定门面招租中标租赁合同》是象州县市场开发服务中心提供的格式合同，但是莫小琳有权先审查清楚合同内容之后再签订合同，现没有证据证明象州县市场开发服务中心存在欺诈、胁迫莫小琳签订合同的行为，因此莫小琳主张其签订合同前不知道合同内容、象州县市场开发服务中心存在欺诈的抗辩理由不能成立；综上所述，签订合同是双方真实意思表示，合同的内容也没有违反法律的规定，因此该合同为有效合同，双方当事人应当遵照执行。现莫小琳没有按照合同的约定支付第一年度的租金56376元和门面租赁押金2000元，已经违约，莫小琳应当依法承担相应的民事责任，即支付到期租金和违约金。关于违约金，合同法规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案双方当事人在合同中约定的违约金没有违反法律的规定，因此象州县市场开发服务中心的违约金请求也应当得到支持。由于中标后双方已经签订了租赁合同，因此莫小琳所交的投标保证金依法应当折抵作为价款（租金），故莫小琳现尚应当支付给象州县市场开发服务中心第一年度的租金为52376元（56376元-4000元）、违约金为41901元（52376元×80%），莫小琳反诉要求象州县市场开发服务中心返还投标保证金4000元也因此不予支持。由于莫小琳自签订合同后一直未履行合同（不交房租、不使用房屋等），并且明确表示不履行合同主要债务、要求解除合同，因此应当予以解除合同。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、从2015年10月19日起解除象州县市场开发服务中心与莫小琳莫小琳于2014年8月22日签订的《固定门面招租中标租赁合同》；二、莫小琳应当于本判决生效之日起15日内支付象州县市场开发服务中心第一年度（即2014年10月19日至2015年10月18日）的房屋租金52376元及违约金41901元；三、驳回莫小琳的反诉请求。一审本诉受理费2330元，减半收取1165元；反诉受理费50元，减半收取25元；均由莫小琳负担。
上诉人莫小琳不服一审判决，向本院上诉称：一、一审认定事实不清，证据不足。1、一审认定莫小琳交纳了投标保证金4000元无依据。依据双方当事人所签订的《固定门面招租中标租赁合同》第二条的约定和象州县市场开发服务中心出具的《收据》，可证实莫小琳支付的4000元为大街小门面押金款，而非投标保证金。2、一审认定合同签订后，象州县市场开发服务中心向莫小琳提供了门面房屋没有证据。在租赁合同中，象州县市场开发服务中心只确定给莫小琳第12、13号门面，但合同中却未附位置及结构示意图，门面上也没有门牌号，更没有门面具体的图纸，故该租赁合同没有明确的标的物。象州县市场开发服务中心也没有证据证实已通知莫小琳去接收门面及已交付门面。二、本案租赁合同属无效合同。1、象州县市场开发服务中心未提供证据证实出租门面已经取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案租赁合同属于无效合同。2、象州县市场开发服务中心出租的门面不具备《危险化学品经营企业开业条件和技术要求》所规定的条件和要求，也没有消防合格证、环保合格证及水电安装合格证，根本未达到出租给莫小琳经营农资的基本标准，莫小琳根本无法申领经营农资许可证，故本案合同违反了相关的法律规定，应属无效合同。3、本案租赁合同没有明确的标的物，以及象州县市场开发服务中心把签订合同的时间人为缩短，让莫小琳无法阅读合同文件，造成错误签订合同，象州县市场开发服务中心存在欺诈行为，故本案合同应属无效合同。4、象州县市场开发服务中心的主体资格存在问题，故该中心签订合同的行为及起诉的行为均属于无效的民事行为。5、象州县市场开发服务中心委托江太永个人进行招投标，以及没有向投标人提供任何招标文件，该中心的行为违反了我国《招标投标法》的规定，此招标行为因违法而无效。三、一审已判决解除合同，但又判令莫小琳支付解除合同后的房租，该判决没有理由。四、象州县市场开发服务中心未交付出租门面，违约在先，莫小琳有权拒绝支付租金。莫小琳不存在违约行为，不应支付违约金，且一审判决的违约金明显过高。综上，请二审依法撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求。
被上诉人象州县市场开发服务中心答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。
根据上诉人莫小琳的上诉理由和被上诉人象州县市场开发服务中心的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方当事人所签订的《固定门面招租中标租赁合同》效力如何；2、如合同有效，在履行合同过程中，哪一方存在违约行为，应承担怎样的违约责任；3、双方当事人约定的违约金是否过高，应否予以降低；4、如合同无效，莫小琳所交纳的4000元款项应否返还。
二审期间，上诉人莫小琳向本院提交以下两份证据：
1、巫世新现金缴款单，证实象州县市场开发服务中心没有给莫小琳等同一批承租人提供缴纳租金的账号，该中心违规不按合同操作。
2、现场照片，证实莫小琳承租的门面不适合经营农资，门面没有门牌号，象州县市场开发服务中心未交付门面给莫小琳，该中心存在违约行为。
经庭审质证，被上诉人象州县市场开发服务中心对上述证据质证意见如下：证据1不属新证据，不同意质证。对证据2的真实性没有异议，但对莫小琳所要证明的内容有异议。该门面是否适合经营农资与本案合同的效力没有关联性。门面虽然没有门牌号，但是招标时已经对14间门面列图，莫小琳对她所租赁门面的情况是清楚的。
本院对上述证据认证意见如下：证据1与本案无关，本院不予采信。象州县市场开发服务中心对证据2的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2014年12月12日，象州县市场开发服务中心提起诉讼，要求莫小琳支付第一年度的租金56376元并支付违约金45100.8元（56376元×80%）。莫小琳在诉讼过程中提起反诉，认为双方当事人签订的《固定门面招租中标租赁合同》是无效合同，请求象州县市场开发服务中心退还押金4000元。经一审法院释明，莫小琳表示，如果法院最终认定租赁合同有效，则要求解除合同及请求象州县市场开发服务中心退还押金4000元。
本院认为：关于双方当事人所签订的《固定门面招租中标租赁合同》效力如何的问题。本案《固定门面招租中标租赁合同》是莫小琳自愿投标中标后与象州县市场开发服务中心签订的，因此，该租赁合同是双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。莫小琳上诉主张合同无效，本院认为，莫小琳主张合同无效的理由均不成立，且在一审期间，莫小琳也表示变更诉讼请求为要求解除合同，因此对其合同无效的主张，本院不予支持。
2、关于在履行合同过程中，哪一方存在违约行为，应承担怎样的违约责任的问题。本案合同签订后，象州县市场开发服务中心应按合同约定按时将出租门面交付给莫小琳使用。在二审庭审中，莫小琳一方承认是自己不主动去接收承租门面，因此，应视为象州县市场开发服务中心已经交付门面给莫小琳，则莫小琳应按合同的约定交纳租金及门面押金。莫小琳未实际使用门面是莫小琳对自己权利的处分，不能成为不交租金的理由。莫小琳上诉主张象州县市场开发服务中心未交付门面，与查明的事实不符，本院不予支持。
一审中，莫小琳反诉主张解除合同，一审法院根据莫小琳不交租金的违约事实和不使用门面的实际情况，以及依据《中华人民共和国合同法》有关合同解除的规定，判决解除合同，并无不当。但一审法院将解除合同的时间定为还未到来的时间即2015年10月19日不当，应定至双方履行合同已经经过的时间即2015年6月止，较为公平合理。依据上述合同解除时间，莫小琳应向象州县市场开发服务中心支付的租金为37584元（4698元／月×8个月）。庭审中，象州县市场开发服务中心表示莫小琳所交纳的投标保证金4000元可抵作租金扣减，则莫小琳尚应支付的租金为33584元。莫小琳未依约交纳租金及门面押金，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同约定，合同一方当事人违约应承担的违约责任为应向守约方支付全部租金80%的违约金，本院认为，双方当事人约定的违约金过高，且莫小琳亦上诉主张违约金过高，因此，本院依法将违约金调整降低至莫小琳所欠租金的30%，则莫小琳应支付的违约金为33584元×30%=10075.20元。一审法院判决的违约金过高，本院应予纠正。莫小琳上诉主张其已按合同约定交纳了4000元门面押金，并请求返还。本院认为，象州县市场开发服务中心在招标通告中要求，报名参加投标须交纳每间门面2000元的投标保证金，而莫小琳所交纳的4000元款项系莫小琳报名投标两间门面时所交，并非签订租赁合同后所交，且象州县市场开发服务中心也主张该款为投标保证金，非门面押金，因此，认定莫小琳所交纳的4000元为投标保证金。莫小琳上诉主张4000元为门面押金并请求返还，理由不成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持象州县人民法院（2015）象民初字第18号民事判决第三项即驳回莫小琳的反诉请求；
二、撤销象州县人民法院（2015）象民初字第18号民事判决第一项，第二项；
三、解除上诉人莫小琳与被上诉人象州县市场开发服务中心于2014年8月22日签订的《固定门面招租中标租赁合同》；
四、上诉人莫小琳支付给被上诉人象州县市场开发服务中心租金33584元及违约金10075.20元。
一审本诉受理费1165元（已由象州县市场开发服务中心预交），反诉受理费25元（已由莫小琳预交），二审受理费2380元（已由莫小琳预交），共计3570元，由莫小琳负担1579元，由象州县市场开发服务中心负担1991元。
本案债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 怡
审 判 员 黄月秀
代理审判员 邓 媚
二〇一五年七月二日
书 记 员 韦国庆
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。