安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖18民终79号
上诉人（原审原告）：张金富，住安徽省广德县。
委托代理人：张可全。
被上诉人（原审被告）：安徽海亮房地产有限公司广德分公司，住所地安徽省广德县经济开发区，组织机构代码69414872-X。
负责人：张文，该公司总经理。
委托代理人：校胜杰，该公司员工。
委托代理人：倪友波，北京金诚同达（合肥）律师事务所。
上诉人张金富因与被上诉人安徽海亮房地产有限公司广德分公司（以下简称“海亮公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第01619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人张金富及其委托代理人张可全、被上诉人海亮公司的委托代理人校胜杰、倪友波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年8月6日张金富与海亮公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定张金富购买海亮公司开发的位于广德县桃州镇经济开发区水岸阳光城A-8#号楼1座303室。建筑层数地上11层地下1层，该商品房位于第三层。海亮公司实际交付给张金富的商品房位于A-8号楼第三层，该栋楼未建地下一层。涉案变压器距A-8#楼的距离约为8.37米。依据规划设计图，涉案A-8#号楼楼层结构为地上11层、地下无层。海亮公司于2014年9月19日取得了商品房初始登记证，并于2014年9月30日将商品房初始登记证交给了张金富委托的办证单位安徽海亮物业管理有限公司广德分公司，用于办理房屋产权证。海亮公司在小区内建设了部分公共自行车停车位。
2015年5月19日，张金富以变压器与其住宅房距离过近影响其健康为由，诉至法院，请求判令海亮公司：1、赔偿违约金120626.10元；2、撤离张金富房屋附近的变压器；3、承担未交付房产证的违约损失1000元；4、兑现公共自行车位的承诺。
原审法院认为：海亮公司与张金富双方签订的《广德县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当全面履行。本案争议的焦点为：一、海亮公司合同约定A-8#号楼有地下一层，实际未建行为的性质。双方当事人在合同中约定涉案A-8#号楼建筑层数地上11层，地下1层，合同履行过程中海亮公司实际交付的建筑层数为地上11层，地下无层。根据海亮公司提供的涉案建筑的规划设计图，涉案楼层设计为地上11层，地下无层，通过与其他楼层的比较，应认定海亮公司提供的合同关于楼层的表述系其公司工作人员的失误，不存在欺诈。但此失误对张金富签订合同造成误解，海亮公司在一定程度上存在违约，由于此违约行为事实上已无法补救，海亮公司已无法再建地下一层，张金富只能主张赔偿损失。由于合同中对地下一层的权属、用途未作约定，此违约行为也未约定违约金，所以违约行为造成损失张金富应当举证证明，并以张金富的实际损失和将来可获得的利益为限。庭审中，张金富未能举证证明其损失的存在，仅仅以法律和司法解释规定的违约金不应当超过合同价款的30%来计算违约金所得，缺乏事实和法律依据，对该项诉讼请求，不予支持。二、关于撤离变压器问题。张金富认为海亮公司的变压器安装距离其购买房屋太近，影响身体健康，要求撤离变压器。张金富没有提供任何证据证明海亮公司安装变压器违反规定，也没有提供证据证明涉案变压器对其有影响的证据，故其主张撤离变压器的诉讼请求不能成立。三、海亮公司逾期交付房产证问题。合同中第十六条约定，出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的《土地证书》、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人办理该商品房转移登记。已查明事实表明，海亮公司已于2014年9月30日前办理了商品房初始登记证。张金富认为海亮公司违约的理由不能成立。四、自行车车位问题。由于合同中未约定海亮公司必须为张金富等购房户提供公共自行车位，且在庭审中海亮公司已举证证明已建设了部分公共停车位，可以满足停车需求，对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张金富的全部诉讼请求。案件受理费2890元，由原告张金富负担1445元，被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司负担1445元。
张金富不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。双方合同约定A-8#号楼有地下一层并非海亮公司工作人员失误。海亮公司已建设的部分公共停车位，不能满足需求。海亮公司在另案中承认A-6#楼的地下车库由A-6#楼住户使用，A-8#号楼的住户根本没有车库可供使用。原审以张金富没能举证证明其因海亮公司的违约行为造成损失为由，驳回诉请错误。二、原审已认定海亮公司违约，海亮公司应当按一层地下车库全部造价为A-8#号住户的损失，原审未认定张金富的该部分损失错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持张金富原审第1、3、4、5项诉讼请求。
海亮公司在庭审中答辩称：一、原审认定事实正确。涉案房屋从设计规划审批、到施工及竣工验收交付都没有负一层，海亮公司工作人员因疏忽造成双方签订的《商品房买卖合同》出现负一层，该约定不是双方真实的意思表示。海亮公司从未向购房户承诺提供自行车车库，且案涉小区已经建设了公共的停车位，可以满足张金富的停车需求。二、原审适用法律正确。双方并未就未建地下负一层约定违约金，张金富要求海亮公司按照建造地下一层车库的成本承担违约金无事实及法律依据。三、关于逾期办证违约金。依据合同约定，海亮公司仅负有办理初始登记的义务，且已于2014年9月19日办理了案涉房屋的初始登记，不构成违约，不应承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人二审所举证据均与原审相同，相对方的质证意见亦同原审，二审认证意见同原审一致。
经对原审中相关证据材料及当事人的陈述综合审查，本院对原审查明的事实予以确认。
二审另查明：《商品房买卖合同》关于产权登记约定，出卖人承诺于2014年9月30日前取得规定的土地证、《房地产权证》或商品房初始登记证交付买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意出卖人在约定日期起90日内交付《房地产权证》或商品房初始登记证的按已付房价款的0.1%承担违约责任；超过90日出卖人不能交付的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付证件之日止按买受人已交付房价款万分之零点五承担违约金。案涉广德县桃州镇经济开发区水岸阳光城A-8#楼1单元303室的房地产权证已于2014年12月16日办理至张金富名下，但张金富未领取。
本院认为：本案的争议焦点为：1、海亮公司未按合同约定建设地下负一层是否造成张金富的利益受损，海亮公司是否应当承担违约责任。2、海亮公司办证是否逾期，其是否应当承担逾期办证的损失。
关于争议焦点1。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案中，海亮公司与张金富签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋建筑层数为地上11层，地下1层，而海亮公司实际交付的房屋建筑层数为地下无层，海亮公司履行合同义务与合同约定不符，确系违约。合同中并未约定该地下1层的用途，亦未明确约定该项违约的责任承担方式，补充协议约定的违约情形与本案情况不相符合，张金富未举证证明该项违约给其造成的损失及损失的具体数额，其上诉称参照海亮公司建设地下1层的成本价赔偿损失或依据补充协议支付合同价款30%的违约金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于公共停车位，因双方合同对此并无明确约定，且海亮公司一审所举证据能够证明其已建设部分公共停车位，故张金富此节上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。
关于争议焦点2。海亮公司已于2014年9月19日取得案涉房屋的初始登记，该日期在双方约定的交付初始登记证之前，且案涉房屋的产权证已于2014年12月办理至张金富名下，海亮公司已按合同约定履行了相关办证义务，并未违约，亦未给张金富造成损失，故原审法院驳回张金富要求海亮公司承担逾期办证损失1000元的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2890元，由上诉人张金富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈月银
审 判 员 包 娟
代理审判员 冯忠山
二〇一六年三月九日
书 记 员 卢艳芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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