上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1946号
原告（反诉被告）中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处，住所地上海市。
法定代表人程轶华，主任。
委托代理人陈志刚。
委托代理人谢婉君，上海圣瑞赦律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海迪兔工贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人毛利权，总经理。
委托代理人朱平。
委托代理人谭子飞，上海雄琴律师事务所律师。
原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处（以下简称东海舰队上海办事处）与被告上海迪兔工贸有限公司（以下简称迪兔公司）房屋租赁合同纠纷，被告迪兔公司以相同事由反诉原告东海舰队上海办事处，本院决定合并审理，依法由代理审判员周虹君独任审判，公开开庭进行了审理。原告东海舰队上海办事处的委托代理人陈志刚、谢婉君，被告迪兔公司的委托代理人朱平、谭子飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东海舰队上海办事处诉称：2013年1月11日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，原告出租上海市四川北路XXX号房屋（以下简称系争房屋）供被告使用，约定租期2013年1月1日至2015年12月31日止，租金每年人民币（以下币种均为人民币）648，000元，一年到期前十日支付下一年度房租。若不及时支付房租，逾期违约金按照日千分之三计算。被告使用房屋至租赁期届满迁出，但仅向原告支付租金至2014年6月30日。经原告多次催讨，被告仍不按约支付后续租金。现原告起诉要求：1、被告支付2014年7月1日至2015年12月31日期间的租金972，000元；2、被告支付逾期支付租金的违约金1，147，176元。审理中，原告表示愿意退还被告租赁保证金100，000元。
被告迪兔公司辩称：就系争房屋与原告签订租赁合同，被告用于服装经营，租金及期限如原告所述。合同签订后，被告支付原告租赁保证金100，000元。但原告一直未按合同约定向被告提供《军队房地产租赁许可证》及系争房屋权利证明，导致被告无法办理个体工商户营业执照，不能正常经营，原告违约在先导致被告合同目的无法实现，故自2014年7月起拒付租金。双方签订的租赁合同系原告单方提供的格式条款，双方违约责任不对等，显失公平，原告不能依据合同条款要求被告承担违约责任。系争房屋被告承租后三个月内就出现漏水现象，被告自行出资进行过维修、装修。2015年9月起，原告对系争房屋断电，直至同年12月才恢复用电，期间被告不能经营，不应支付租金。被告现不同意原告诉请，只同意按租金百分之三十的标准支付除断电期间外的租金。
被告迪兔公司反诉称：原告未提供租赁许可证，导致被告无法正常经营，被告投入的先期装潢及对房屋漏水修缮费用，均应由原告赔偿，要求原告赔偿装潢损失280，000元（含房屋漏水维修费用）。
原告东海舰队上海办事处对反诉辩称：原告已履行合同约定的向上级单位申报租赁许可证义务，因部队政策变动导致租赁许可证不能办出。被告经营至租赁期满才迁出系争房屋，原告不同意赔偿被告装潢损失。
经审理查明：四川北路XXX-
XXX号房屋权利人为中国人民解放军上海保障基地基建营房处，原告为地区租赁管理牵头部门，负责前述房屋租赁管理工作。2013年1月11日，原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将系争房屋，建筑面积98.50平方米出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途商业（不允许餐饮）、鞋服、电子、装饰品；租赁期限2013年1月1日至2015年12月31日；租金总额1，917，000元（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用），年租金648，000元；租金按年结算，乙方于每年前十日内交付甲方，以银行转账方式；自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付租赁保证金64，800元；租赁期内甲方应履行下列义务……负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》、负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续；租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须经过甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等；免租期2013年1月1日至2013年1月15日，其中2013年租金为621，000元，2014年、2015年租金均为648，000元。被告向原告支付了租赁保证金100，000元。
租赁期间，原告未向被告提供《军队房地产租赁许可证》，被告遂自2014年7月起停止支付租金。2015年2月4日，被告发函原告称：“原告未向被告提供房产证及租赁许可证，导致被告无法正常经营，产生巨大损失；系争房屋存在严重漏水，原告一直未予解决，影响被告经营等。”2015年9月至11月，原告对系争房屋进行断电，12月起恢复用电。被告使用系争房屋至2015年12月31日合同期满迁出。
审理中，经被告申请，本院委托上海四海工程造价咨询监理有限公司对系争房屋装修残值进行司法鉴定，后因被告一直未垫付鉴定费，鉴定单位申请撤销本案鉴定。被告表示因其无力支付鉴定费，才撤销鉴定申请。
上述事实，有原、被告提供的房产证、证明、租赁合同、租金发票、收据、告知函、个体工商户名称预先核准通知书、照片、装修合同等证据及当事人陈述为证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。支付租金系承租方的基本义务，被告应向原告支付使用系争房屋期间的相应租金。原告对系争房屋存在漏水的事实没有异议，被告于2015年2月向原告提出房屋漏水，但无证据证明系争房屋租赁伊始即存在漏水现象。原告未能提供租赁许可证，导致被告无法办出个体工商户营业执照，原告在合同履行中确实存有瑕疵。2015年9月至11月期间，原告对系争房屋断电，虽对被告经营产生一定影响，但被告并非完全不能使用系争房屋，被告使用系争房屋至合同期满。本院综合考量前述各项情况，对被告2014年7月1日至2015年12月31日期间的应付租金972，000元酌情予以扣减，确定被告应支付的租金为712，000元。
原告未向被告提供《军队房地产租赁许可证》，被告以此为由与原告协商租金，未及时支付房租系事出有因，故对原告主张的逾期违约金，不予支持。
关于被告反诉主张的装潢损失，双方合同约定租赁期满系争房屋被告无偿移交原告，现被告使用系争房屋至租赁期满，要求原告赔偿装潢损失不符合合同约定，并无法律依据。另外，就系争房屋漏水情况，被告并无充分证据证明其进行了修缮维护。况且，本院在被告应付租金中已经酌情作出相应扣减，故对被告反诉要求原告赔偿装潢损失（含漏水维修费用）的请求，本院不予支持。
原告同意返还被告租赁保证金100，000元，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海迪兔工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处2014年7月1日至2015年12月31日期间的房屋租金712，000元；
二、原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处应于本判决生效之日起十日内，返还被告上海迪兔工贸有限公司租赁保证金100，000元；
三、驳回原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处的其余诉讼请求；
四、驳回被告上海迪兔工贸有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17，018元，减半收取8，509元，由原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处负担5，616元，被告上海迪兔工贸有限公司负担2，893元，反诉费4，610元，由被告上海迪兔工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周虹君
二〇一六年三月二十日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。