广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第466号
上诉人（一审原告）：张某。
被上诉人（一审被告）：梁某。
委托代理人：杨义开。
上诉人张某因定金合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，代理审判员邹丽娟、李小莉参加的合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。书记员许泰榕担任法庭记录。上诉人张某、被上诉人梁某及其委托代理人杨义开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年2月19日，梁某就出租玉林市财经学校东面围墙外后面房屋、楼顶、通道、仓库等与张某双方初步签订一个《房屋、仓库租赁合同》，合同约定租赁期限自2013年2月1日起至2019年1月31日止。实收租金计算时间自2013年4月1日至2019年1月31日止。合同的其中内容：“十五、附加说明，甲方（即梁某）原则上在2013年4月1日前刮好泥子，做好门窗，做好扶手，做好所有卷闸门，搬好酒坊，清理干净。甲方已收乙方（即张某）贰万元定金（20000元）。如甲方违约，甲方需赔给乙方贰万元违约金，并退回乙方贰万元定金，如乙方违约，甲方不退回贰万元定金给乙方。十六、2013.2.26日签详细合同（以本合同为样本），如果那一方不按时到算那一方违约，签合同时乙方需交半年租金玖万捌仟零肆拾元整（98040元）（其中有壹万伍仟元是乙方给甲方搬迁酒坊的费用）。十七、如果不搬酒坊，按实际间数计算……乙方需在2013年2月27日前决定”。双方签订了初步的合同后，张某支付了定金20000元给梁某，梁某书写了收条给张某收执。在双方约定的时间即2013年2月26日，张某没有前来与梁某签订详细的租赁合同。之后，梁某从2013年3月13日起至2013年3月26日多次打电话及发短信给张某，要求张某前来与梁某签订正式合同，并说明如张某不来签订正式合同则视为张某违约，梁某要没收张某的定金，将房屋另租给他人。但张某在接到梁某的电话及短信后，仍然没有前来与梁某签订正式租赁合同。2013年3月26日至3月30日，梁某又通过短信多次发出《关于接管租赁房屋、仓库函》张某，告知张某其已根据双方于2013年2月19日初步签订的《房屋、仓库租赁合同》做好移交的准备工作，要求张某于2013年3月31日前验收接管房屋，逾期不接收的，按双方2013年2月19日签订的《房屋、仓库租赁合同》处理。张某接到梁某的函后，也一直没有接收房屋。梁某在此情况下，于2013年4月19日起将房屋租赁给他人。
张某于2015年2月6日诉至一审法院。诉讼请求为要求梁某双倍返还定金40000元，并自起诉时起按银行同期贷款利率的四倍支付利息。
一审法院认为：根据张某、梁某双方2013年2月19日初步签订的《房屋、仓库租赁合同》约定，双方应于2013年2月26日以此合同为样本再签订正式的租赁合同，但张某在约定的时间没有与梁某签订正式的合同，也没有按照初步合同交半年的租金给梁某；梁某在合同约定的时间内准备好了房屋移交准备工作，多次通知张某验收接管租赁的房屋，但张某也没有进行验收接管。张某的行为已违反双方合同的约定，构成违约，依法应承担违约责任。梁某因此不退回张某的20000元定金符合双方合同约定。张某要求梁某双倍返还定金40000元并按银行同期贷款利率的四倍支付利息没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条的规定，判决：驳回张某对梁某的诉讼请求。案件受理费400元，由张某负担。
上诉人张某不服一审判决，上诉称：按照双方约定，被上诉人需要劝退其他客户租赁的房，被上诉人也口头承诺在2013年2月26日能解决好这个问题，然而在2013年2月26日签订正式合同时，被上诉人始终解决不了，不能满足上诉人租用31间房的要求，造成上诉人无法使用，上诉人要求退还定金，被上诉人不愿意退还，要求协商解决，但在协商过程中，被上诉人又将房屋出租给他人。被上诉人的行为属于根本违约。请求撤销一审判决，支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人梁某答辩称，自签订合同后，被上诉人一直按照合同约定履行，是上诉人违约，因此定金不予退还。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审举证期限内提交以下三份证据：证据1，短信记录；证据2，2013年3月2日上诉人与被上诉人于玉林财经学校东门协商的录音；证据3，他人所写的说明书，说明被上诉人将房屋转租他人。以上证据均用于证明被上诉人违约的事实。
经质证，被上诉人对证据1的真实性无异议，但认为短信内容不能证明上诉人要证明的问题，期间被上诉人多次通知、告知上诉人过来签订正式合同，而上诉人以装修为由要求推迟签订；对证据2的时间、地点无异议，但对证明内容有异议，认为并不能证明上诉人所要证明的事实。2013年3月2日被上诉人确实和上诉人谈过这个内容，但是之后已经按照上诉人的要求准备好房屋的交接了。对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，主张被上诉人是与上诉人的合同终止之后，才陆续将房子出租出去。
被上诉人提交两份证据：证据1，租赁合同，证明被上诉人是在2013年4月1日与上诉人终止合同后才将房屋转租，被上诉人并没有违约；证据2，发票，证明被上诉人同样是转租他人的房屋，也需要向他人支付租金，如果租户不过来签订合同，被上诉人就会产生损失。
上诉人对证据1的真实性及证明内容无异议，对证据2的真实性有异议。
本院认为，上诉人提交的三份证据，被上诉人对其的真实性无异议，而且该三份证据客观反映双方通过短信、会面协商过房屋的租赁问题以及在2013年4月19日之后被上诉人转租的事实，但不能证明被上诉人已违约的事实，可作为本案认定事实的参考依据；上诉人对被上诉人提交的租赁合同真实性及证明内容无异议，可作为认定事实的依据，对被上诉人提交的发票，上诉人对其真实性不予认可，本院认为与本案无关，不予认定。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：2013年2月19日上诉人与被上诉人就租赁房屋事项所签订的初步的《房屋、仓库租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应按该初步合同履行。按照该合同的约定，双方需在2013年2月26日签订正式合同，上诉人同时应交纳租金及酒坊的搬迁费给被上诉人，然后被上诉人于2013年4月1日前按第十五条的约定装修好房屋，以交付给上诉人，这是合同约定履行的先后顺序。关于酒坊的问题，同样也是需先交搬迁费被上诉人再搬走交付。因此，上诉人应先履行于2013年2月26日与被上诉人签订正式合同和交纳半年租金及搬迁费的义务，然后才由被上诉人按约定时间完成装修和交付租赁物的义务。上诉人主张未签订正式合同的原因在于被上诉人不能装修好房屋交付，以被上诉人未履行合同义务为由拒绝交纳租金和签订正式合同，显然理由不成立。上诉人并没有证据表明被上诉人在2013年4月1日前拒绝交付房屋或者不能交付房屋，不能以此而拒绝履行自己的应先履行的义务。上诉人未按照初步合同约定签订正式合同，交纳租金及酒坊的搬迁费，应属违约，无权要求返还定金。上诉人请求被上诉人双倍返还定金及支付起诉时起银行的同期贷款利率四倍利息，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决正确，依法予以维持，上诉人张某的上诉理由不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元（上诉人张某已预交），由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
代理审判员 邹丽娟
代理审判员 李小莉
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 许泰榕