广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第594号
上诉人（原审被告）：张少勇。
委托代理人：张胜瓯，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许耀平。
委托代理人：张原林，广东王芬律师事务所律师。
上诉人张少勇与被上诉人许耀平因租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1383号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年11月7日，许耀平与张少勇签订《租赁厂房协议书》一份，约定许耀平将位于深圳市某某租给张少勇作为旅店使用，楼下包围与张少勇无关；租期从2009年2月1日起至2017年2月1日止共八年，前五年两层�总价为14，200元，从2014年2月1日至2017年2月1日以14，200元为基础递增10%；首层的两边楼道口一小块地给张少勇作为旅店服务台，即现首层的后面的西北角厕所位和东南的楼道口处，张少勇只能作旅店服务台，不能作饮料买卖和电话亭等。另外，双方在该协议书第8项中明确“如果政府认为二、三层的小型简房是违建的，而不作补偿，甲方（许耀平）便不作补偿，如果乙方（张少勇）转让应提前通知甲方，以作协商”。
合同签订后，许耀平将上述厂房及宿舍交付张少勇使用。
2010年9月1日，双方订立了《补充协议》，对于如有政府部门对涉案楼房清拆的赔偿事宜、办理正式租赁合同事项、政府以违建名义进行取缔时许耀平应向张少勇支付的赔偿金额、双方协调处理各项检查等内容进行了补充约定。
2009年1月1日开始，张少勇将涉案楼房首层的某某�位以1，100元／月出租给案外人胡军齐作为杂货店经营。庭审中，许耀平、张少勇均称该铺位为双方约定作为前台用的地方。许耀平称张少勇未经其允许将该铺位改变用途；张少勇称该铺位的出租已取得许耀平的同意，张少勇申请证人胡军齐出庭作证以证明其主张。证人胡军齐称，其向张少勇承租的该铺位，签订合同时许耀平并不在场，但许耀平曾到过该铺位，且许耀平曾表示该铺位以前用于做吧台现在让张少勇开店。许耀平对证人胡军齐的证言不予认可，认为证人胡军齐与张少勇关系密切，存在利害关系。张少勇未能提交任何书面证据证明许耀平同意该出租行为。
2009年2月1日，张少勇在涉案楼房二、三层上加盖的第四层房间共21间交付使用，其中五间为许耀平要求张少勇加盖，其他16间为张少勇自己加盖并使用。许耀平称该16间房间为张少勇未经许耀平私自加盖，同时许耀平认为加盖的第四层共21间房间为违法建筑均应拆除。张少勇称加盖的房间均经过许耀平允许，且申请证人池奕春、张志方出庭作证证明该加盖行为已经过许耀平允许，但张少勇未能提交书面证据证明。经调查，许耀平、张少勇均认可涉案楼房第三层、第二层面积差不多，均为600多平方米，许耀平称对于加建的第四层楼，张少勇使用的大约为200多平方米；张少勇称其使用的第四层房间平均每间20平方米。
2009年2月1日，张少勇同意一名清洁工人住在涉案楼房一楼至二楼楼梯中间的电工房中。许耀平称该清洁工人为张少勇聘请的旅馆清洁工，张少勇称该清洁工人为村委的清洁工。
庭审中，双方均未提交涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续。经原审法院行使释明权并指定提交相关建设工程规划许可证或其他合法报建手续等证据�时间，双方均未能提交相关证据。
另外，许耀平在庭审中明确其第三项诉讼请求的依据为张少勇多盖的第四层15间房间、101铺位及电工房所获利的60%计算。
上述事实，有许耀平的当庭陈述及许耀平提交的租赁合同、紧急通知、退房确认单等证据在卷证实，原审法院予以确认。
许耀平的诉讼请求为：1、解除许耀平、张少勇签订的《租赁厂房协议书》；2、张少勇将私自加建、占用和改建的房屋拆除，恢复原状；3、张少勇赔偿许耀平损失18万元；4、本案的诉讼费用由张少勇承担。
原审法院认为：许耀平未提供涉案房产的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案许耀平与张少勇签订的《租赁厂房协议书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。许耀平在与张少勇签订租赁合同时，亦未尽其应有注意义务，未审核涉案房屋产权情况，对于该合同无效，许耀平、张少勇双方均有过错，均应承担相应的责任。
由于双方签订的该《租赁厂房协议书》为无效合同，不存在解除的问题，故对于许耀平要求解除双方签订的《租赁厂房协议书》的诉讼请求，原审法院不予处理。
由于双方均未能提供涉案楼房建设工程规划许可证或其他合法报建手续，且协议书中亦体现出双方存在对该楼房第二层、第三层是否为违法建筑的存疑，涉案楼房及所加盖的第四层是否为违法建筑、是否危及建筑物的整体安全等事项也未由相关部门做出处置，因此，对于该楼房第四层应有相关部门认定是否为合法添附之后再行处理，�对于本案中许耀平主张对加建的房屋拆除的诉讼请求，原审法院不予处理。
关于许耀平要求张少勇赔偿损失的问题，根据许耀平庭审中明确的计算依据，该诉讼请求实际上为许耀平向张少勇收取张少勇对加盖房间、101铺位及电工房的使用费。虽然双方签订的《租赁厂房协议书》为无效合同，但张少勇实际使用了涉案房产，应向许耀平支付实际使用期间的房屋使用费。鉴于双方所签订的《租赁厂房协议书》中涉案楼房仅为第二、三层，而张少勇后来加盖了第四层并使用其中的15间以及1间洗衣房，且张少勇额外使用了首层的101铺位及电工房，根据双方对加建的第四层面积及使用情况的陈述，张少勇使用的第四层面积、101铺位及电工房总面积约为第三层的一半，因此张少勇对加盖房间、101铺位及电工房的使用费的金额，原审法院参照双方《租赁厂房协议书》中约�的租金计算，自2009年3月份起计算至起诉的2012年6月份，结合许耀平的诉讼请求，原审法院酌定该使用费为138，450元（14，200元／月÷2层×0.5层×39个月＝138，450元）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张少勇于本判决生效之日起三日内向许耀平支付额外房屋使用费138，450元；二、驳回许耀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1，950元，由许耀平负担400元，张少勇负担1，500元。
张少勇不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、判令撤销一审判决，张少勇无须支付房屋使用费，驳回许耀平的一审诉讼请求；2、由许耀平承担案件的诉讼费用。事实与理由：一、张少勇认为，纠纷的产生缘于许耀平的违约行为，因许耀平存在重大过错而导致合同无效，且第四层楼房的加建，张少勇已给付合理的利益，应驳回其一审的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。许耀平明知其出租的房屋没有合法的房产证、建设工程规划许可证等证件而将房屋出租，主观上存在明显的过错，导致双方签订的合同无效，责任在许耀平一方，许耀平应承担过错责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同�案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。在第四层的加建过程中，所有的费用均由张少勇出资修建，且许耀平同意张少勇的加建行为，张少勇将其中的五间给许耀平自主使用，用五间房间所产生的权益来返还利益给许耀平，许耀平也同意。双方对加建房间的利益分配均无异议，至今第四层加建的房间安全可靠。二、假定需支付额外房屋使用费，一审判决所酌定的款项也明显不公平，应予以撤销。法院酌定的使用费数额，未考虑第四层房间均为张少勇加建，且许耀平免费使用了五间房间的实际情况，二者未加以折抵，主观性地判断不妥；且101铺位的转租是经过许耀平同意的。计算月数己过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。张少勇将涉案楼房首层101铺位出租给案外人胡军齐作杂货店经营，许耀平知道张少勇的转租行为后六个月内没提异议，张少勇的转租行为有效。至于租金收入与许耀平无关，因为张少勇己按合同约定每月均交付了租金（包括101房的转租）。另许耀平主张39个月的房屋使用费明显超过了二年的诉讼时效，依法只能计算24个月。四楼的加建行为是在2009年2月1日完成，许耀平明确知道，需在当月五号前付清当月的厂租，则2009年3月至2010年5月的四楼的�租已过诉讼时效，而一审法院计算月份时，从2009年3月开始计算是不妥的，应从2010年6月起计算二个月至2012年6月。一审法院的计算有误，以致造成使用费明显过高，应予撤销。综上所述，张少勇认为，原审法院判决不当。张少勇为维护自身合法权益，特提起上诉，请二审法院依法予以改判。
许耀平答辩称：一、双方在签订租赁厂房协议书时都非常清楚该租赁物的用途是厂房，同时也非常清楚该租赁物是在集体所有制土地上合作所建，在将近20年的过程中双方都很清楚这些建筑并未取得真正的规划和建设工程许可证等依法应当取得的手续，张少勇签订合同是自愿的，许耀平并未向张少勇隐瞒任何出租厂房的条件和现状，如果有过错，是双方的。但是现状是该出租的物业至今未能取得这些合法手续，这不是许耀平能够改变的事实，许耀平仅仅是取得了使用权和转租的权利，该建筑物依法是无法让许耀平取得所有权的，所以未取得任何合法的审批手续的过错也不在许耀平。二、许耀平认为在张少勇与许耀平签订了租赁厂房协议书之后，未经许耀平同意，张少勇违约和违法的行为是比较严重的，而且越来越严重，其中有四处是属于加建改建、改变房屋用途的行为，因此经过双方多次沟通未果，许耀平才起诉多人民法院。一审法院在判决时在认定了双方签订的租赁厂房协议书是无效合同这一事实的基础上以双方在租赁该物业二、三层租赁价格基础之上计算了双方在纠纷的四处（张少勇在四处违法使用许耀平建筑物）这些面积，以这个为基础计算出来总的应该赔偿的数额，许耀平认为相对而言是公平的，所以许耀平认为张少勇的上诉理由不能成立，希望二审法院驳回张少勇的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，因案涉的《租赁厂房协议书》所约定的租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，张少勇与许耀平签订的《租赁厂房协议书》为无效合同。原审法院该认定正确，本院予以维持。张少勇主张本案所涉的租赁合同有效，但没有提交证据证明案涉的租赁房屋具有建设工程规划许可证，故此其该上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于张少勇上诉主张其不应支付加盖的部分房间、101铺位及电工房的房屋占有使用费的问题。本院认为，首先，张少勇对于加盖的第四层部分房间、101铺位及电工房实际控制使用，因此张少勇与许耀平就以上部分房产形成了事实上的租赁关系。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠�案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，张少勇应当支付上述房产的占有使用费。其次，第四层加盖部分虽为张少勇所建造，但该建造行为所牵涉的债权债务关系张少勇并无提出具体的诉讼请求，双方当事人也没有具体明确的结算，故此张少勇上诉主张应以其建造费用折抵房屋占有使用费没有依据，本院对其该上诉理由不予支持。如张少勇认为其与许耀平之间因加建行为而产生债权债务，其应当另循法律途径予以解决。101铺位对应的位置在租赁合同中约定只能设置旅店服务台，101铺位为张少勇擅自设置并有偿出租他人使用，因无效合同而取得的利益应当予以返还许耀平。原审法院将101铺位计入计算房屋使用费的面积处理公平得当，本院对于原审法院的该认定予以维持。电工房不是本案书面的租赁合同约定的租赁面积，在本院审理过程中，张少勇亦承认为其使用，因此其应当承担该部分面积的房屋占有使用费。再次，关于张少勇上诉称许耀平的诉讼请求已经超过诉讼时效。经查，张少勇在原审审理中并没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，本院依法不予支持。
综上，张少勇的上诉理由均无事实及法律依据，本院予以驳回。原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3069元，由上诉人张少勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 邹俊辉