湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株天法民一初字第46号
原告（反诉被告）株洲市家佳物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区。
法定代表人鲁立萍，系该公司董事长。
委托代理人李达明，株洲市荷塘区阳光法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，代为签收法律文书）。
被告邹克（反诉原告），男，1970年10月11日出生，汉族，湖南省株洲市人。
原告（反诉被告）株洲市家佳物业管理有限责任公司（以下简称家佳物业公司）诉被告（反诉原告）邹克物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，被告邹克在答辩期提起反诉，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由审判员周小舟适用简易程序于2015年3月12日公开开庭对本案进行了合并审理，书记员尤燕担任庭审记录。原告（反诉被告）家佳物业公司的委托代理人李达明、被告（反诉原告）邹克到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）家佳物业公司诉称，被告购买了科艺花园1栋103号房屋。2010年1月原告与科艺花园业主委员会签订了《物业服务合同》由原告公司为科艺花园小区提供物业管理服务。被告自2012年1月起一直拖欠物业管理费用，尚欠物业管理费用3476元，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。请求判令被告立即支付原告物业管理费3476元及逾期付款违约金3400元，共计6876元。
原告家佳物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证，证明原被告主体资格;
证据2、商品房买卖合同（000013689）、科艺花园物业服务合同，证明被告购房入住和原告依据物业服务合同收取物业服务费的事实；
证据3、原告物业服务费明细表、法律事务函、原告电话催收物业服务费记录，证明原告依据物业服务合同收取物业服务费和被告欠缴物业服务费的事实。
被告未向本院提交答辩意见，但在答辩期限内向本院提出了反诉，其反诉称：2008年年底，本人楼上203的住户客厅地面及过道出现漏水，二处漏水点下的实木地板损坏，虽然原告（反诉被告）公司历届主任都到现场查看，但问题一直拖到至今。此外，本人房屋的南墙亦出现渗水，原告（反诉被告）公司以该渗水需动用房屋维修基金为由，导致该墙大面积霉变，墙漆剥落。因此本人提出反诉，要求一、原告（反诉被告）尽快解决本人楼上203房的漏水问题；二、赔偿因未履行义务给本人造成的家装损失4000元；三、赔偿本人精神损失费用21900元，并承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）为支持其反诉请求，向本院提交了房屋漏水的照片一组，以此作为本诉和反诉的证据，证明其未交纳物业管理费和房屋受损的事实。
原告（反诉被告）向本院提交反诉答辩意见辩称：一、被告（反诉原告）楼上客厅漏水，根据《物业管理条例》之规定，不属于物业管理服务范围，被告（反诉原告）可直接起诉楼上住户；二、2010年5月，反诉人提出房屋漏水后，我公司即组织工程技术人员与反诉人及203房业主多次上门协商，并确定了维修方案，于2014年解决了此问题。至于反诉人称外墙渗水问题，一是反诉人于2013年9月23日书面提供启动房屋维修资金，但因未得到相邻业主许可，无法进入流程;二是根据反诉人提交的照片来看，渗水部位系窗底部和空调周边，窗底部位渗水系反诉人在安装大理石窗台面时，破坏了原台面防水结构造成，空调周边渗水系空调穿墙孔高于空调内机最底面，空调穿墙孔又未做防渗堵塞；三是反诉人提出的房屋损失的赔偿及精神损失费用的赔偿没有事实和法律的依据。据此，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
证据1、申请动用维修资金的《报告》，证明反诉原告提出反诉被告公司因不作为导致其房屋受损情况不实，而是积极进行了处理，业主委员会也在报告中盖了章；
证据2、反诉原告向物业公司和业主委员会出具的动用房屋维修基金的《报告》一份，证明反诉被告积极配合反诉原告处理房屋漏水事宜；
证据3、《维修服务汇总表》一份、《维修服务工作单》一份、历届物业公司主任的工作记录8份、房屋开发商所派维修人员出具的维修证明一份、维修资金使用宣传栏的《公告》一份、照片四张，证明反诉被告履行了物业服务合同的约定、履行工作的情况，也未因反诉被告的不作为给反诉原告造成损失的事实及反诉原告主体错误的事实。
庭审质证中，对原告（反诉被告）提交的本诉三份证据，被告（反诉原告）均无异议。对原告（反诉被告）提交的三组反诉证据，被告（反诉原告）认为，证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明原告（反诉被告）工作不到位的事实；对证据2的真实性无异议，认为其本人出具该报告时并不清楚房屋漏水的原因，是在反诉被告的要求下出具的；对证据3中的《维修服务汇总表》、《维修服务工作单》无反诉原告的签字，是否进行了维修不清楚，对历届物业主任的8份工作记录，认为与本案无关，对房屋开发商维修人员的维修证明的真实性无异议，但维修人员并未处理好房屋的漏水问题，对《维修资金使用宣传栏的公告》，认为与本案无关，对照片4张无异议。
对被告（反诉原告）提交的本诉和反诉照片一组，原告（反诉被告）认为，该照片并不能证明房屋漏水的事实系物业公司不作为所造成。
对原、被告双方所提交的证据，本院认证如下：对原告（反诉被告）提出的三份本诉证据，被告（反诉原告）均无异议，本院予以采信，对原告（反诉被告）提交的三组反诉证据，本院认为，证据1的真实性反诉原告无异议，反诉原告认为该证据证明反诉被告工作不到位的事实的理由不能成立，故对该份证据本院予以采信；对证据2，系反诉原告本人所出具的，故本院予以采信；对证据3，因该组证据系反诉被告公司在工作中的工作记录，无需反诉原告签字，故对该份证据，本院予以采信。对被告（反诉原告）提出的本诉、反诉证据照片一组，本院认为，该组照片只能证明反诉原告房屋漏（渗）水是事实，但不能证明该房屋漏（渗）水系反诉被告的不作为所致。
本院根据以上所采信的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实：
2010年1月，原告（反诉被告）家佳物业公司与科艺花园业主委员会就科艺花园小区的物业管理工作，签订了《物业服务合同》。2011年7月，原告（反诉被告）家佳物业公司继续与科艺花园业主委员会签订了《物业服务合同》。合同确定：2011年7月1日起至2013年6月30日止，高层住宅楼按1.1元/月/平方米收取物业管理费，多层住宅按0.5元/月/平方米收取物业管理费。2013年7月，原告（反诉被告）又再次与科艺花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：2013年7月1日起至2018年6月30日止，高层住宅按1.2元/月/平方米收取物业管理费，多层住宅按0.6元/月/平方米收取物业管理费。合同期间，原告(反诉被告)为科艺花园小区提供了物业管理服务。
被告（反诉原告）邹克系科艺花园小区1栋103号房层（建筑面积186.96平方米）的房层所有人，该房屋属于多层住宅。2012年1月至2013年12月，应交物业管理费2244元；2014年1月至2014年11月应交物业管理费1232元，合计3476元。经原告（反诉被告）多次催交，被告（反诉原告）以房屋漏水为由拒绝缴纳。庭审中，原告（反诉被告）表示自愿放弃逾期付款每日千分之三计3400元的违约金诉讼请求。
另查明，被告（反诉原告）所住1栋103号房屋南墙有渗水现象，其客厅和客厅过道亦出现漏水现象，期间，原告（反诉被告）多次派员和请专业维修人员对出现渗水的南墙进行了维修处理，并根据被告（反诉原告）的申请，积极启动房屋维修资金，但因未达到法定业主人数的同意，动用房屋维修资金的工作未能实现。此外，对于被告（反诉原告）客厅及客厅过道漏水问题，原告（反诉被告）也多次找了被告（反诉原告）楼上203号房屋的业主，召集双方多次进行协商和整改维修。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点：一是原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）缴纳所欠物业服务费用3476元是否有事实和法律依据；二是被告（反诉原告）反诉主张解决楼上业主漏水问题和赔偿其家装损失4000元及精神损失费21900元是否有事实和法律依据。分析如下：
一、原告（反诉被告）家佳物业公司与科艺花园业主委员会就科艺花园小区的物业管理签订了《物业服务合同》，该合同的签订以及合同内容均符合法律规定，也未损害业主的利益，依法成立并生效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告（反诉被告）公司在合同签订后依约提供了物业服务，被告（反诉原告）应承担向原告（反诉被告）支付相应的物业管理费的合同义务。本案中，被告（反诉原告）的房屋属于多层住宅范围，根据物业服务合同约定的物业管理费用标准，2012年1月至2013年12月，按0.5元/月/平方米来计算，被告应交物业管理费2244元，2014年1月至2014年11月，按0.6元/月/平方米来计算，应交物业管理费1232元，两项合计应交3476元。庭审中，原告（反诉被告）表示可以放弃逾期付款违约金3400元的诉讼请求，系其对权利的自由处分，且未违反相关的法律规定和损害第三人的合法权益，本庭予以支持。
二、关于被告（反诉原告）的反诉主张问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予以支持。本案中，被告（反诉原告）的房屋外墙渗水问题，原告（反诉被告）按照合同的约定，已经尽了义务并履行了职责：一是多次聘过有关专业技术人员对渗水部位进行了维修；二是按照合同第二十三条的约定，积极启动房屋维修资金，只是因多数业主反对，未达法定人数的同意，故该项工作未能实施。因此，原告（反诉被告）确已按照合同第二条的约定，认真履行了义务，且被告（反诉原告）的外墙渗水问题已经得到解决。至于被告（反诉原告）楼上客厅及过道漏水问题，本院认为，我国法律、法规并没有规定，《科艺花园物业服务合同》也并没有约定该漏水问题应由物业服务企业承担该责任。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应该停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。故对于被告楼上客厅及过道漏水所造成的损失，依法与原告（反诉被告）无关联，被告（反诉原告）可直接找责任人维权。因此，对被告（反诉原告）所提出的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邹克于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）株洲市家佳物业管理有限责任公司支付2012年1月至2014年11月的物业管理费用3476元；
二、驳回被告（反诉原告）邹克要求原告（反诉被告）株洲市家佳物业管理有限责任公司解决1栋203号房屋漏水问题及赔偿家装损失4000元、精神损失费21900元的反诉请求。
如果如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费648元，减半收取324元，合计案件受理费349元，由被告邹克承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 周小舟
二〇一五年四月二十二日
书记员 尤 燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《中华人民合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。