四川省剑阁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）剑阁民初字第666号
原告剑阁县农村信用合作联社。住所地四川省剑阁县下寺镇修城园区剑门关大道。
法定代表人李辉，理事长。
委托代理人邓姝琳，四川剑州律师事务所律师（一般授权）。
委托代理人曹玉明，男，生于1972年3月26日，汉族（一般授权）。
被告杨明书，男，生于1967年8月7日，汉族。
原告剑阁县农村信用合作联社（以下简称：信用联社）与被告杨明书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理，因双方争议大，依法于2015年6月10日裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告信用联社的委托代理人邓姝琳、曹玉明，被告杨明书到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告信用联社诉称：2013年1月1日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，原告将位于剑阁县普安镇某街8号营业房出租给被告经营火锅、洗脚房，约定租赁期限为一年，从2013年1月1日起至12月31日止。协议期满，自动终止。原告于2013年10月决定对外出售该营业用房，并委托了拍卖公司向外公告拍卖。拍卖公司于2013年10月28日向被告送达了行使优先购买权的通知，并由被告签收。拍卖时间定为2013年11月12日。被告并未参与营业房的竞买，被告主动放弃了房屋的竞买优先权。现该营业用房已于2013年11月11日拍卖给第三人。原、被告签订的租赁合同早已到期，并在拍卖时也书面告知被告有竞买优先权，但被告主动放弃竞买，现双方租赁关系不可能续租，被告却迟迟未退房，长期占用该房屋，给原告造成了较大的经济损失。故请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》；2、被告立即腾退租赁房屋；3、被告支付下欠的房屋租金18400.00元。在庭审中，原告将被告应支付下欠租金变更为46666.00元，并要求被告支付至其腾房为止的租金。
被告杨明书对原告诉称的房屋租赁和拍卖房屋以及被告放弃优先购买权的事实无异议。但其认为，未退还原告房屋的主要原因是：当年租房后，被告欲装修房屋，曾请示原告，原告同意其装修，并说他们不会出卖该房屋，但原告交付房屋给被告10天后，原告又说要卖，被告曾问原告方，房屋已经装修怎么办？原告方说拍卖时会考虑补偿。而在拍卖房屋时又没有说装修问题，直接拍卖了。被告投入了一定的资金，现同意退房，但要求原告给其一定的时间，或原告给其一定补偿后再退房，或者由其以351万元的拍卖价购买。
对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；被告承认原告的诉讼请求部分，没有违反法律规定，本院予以支持。
对双方争议的租赁协议的约定、被告是否欠原告租金、原告是否同意给被告补偿等问题，本院查明：被告杨明书自2008年2月25日起至2013年1月1日，先后与原告信用联社签订了多份房屋租赁合同，由被告杨明书租赁原告位于剑阁县普安镇某街8号三、四楼营业房用于经营洗脚房、火锅店。在合同中，均约定出租方对经常性的维修不承担责任，由承租方自行维修，并承担费用。被告杨明书付清了2013年12月31日前的租金。租赁期满后，被告杨明书未返还原告房屋，并继续使用至今，也未支付租金。
另查明，双方于2013年1月1日签订的《房屋租赁协议》中约定的年租金为28000元，协议期满、自动终止，如需续签，另行商定。
上述事实，原、被告的陈述及原告所举的下列证据：2008年度-2011年度的房屋租赁合同复印件各1份、2013年度的房屋租赁协议复印件1份、委托拍卖合同复印件1份、拍卖成交确认书复印件1份、《通知书》复印件1份、拍卖签到册复印件1份、广元市天恒拍卖有限公司来宾签到册复印件1页、广元日报登报拍卖公告复印件1份、租赁人行使优先购买权的通知复印件1份予以证实。被告对原告所提交的《通知书》质证认为，第一次通知其不签字，第二次通知被告骗其，说拍卖会时考虑补偿问题，原告才签字。对其他证据质证无异议。故对双方无争议的证据，其符合证据的合法性、关联性和真实性，本院予以采信，具有较强的证明力，予以认定。而对于通知书，根据被告质证意见，原告向其发出书面，表明原告要对被告租赁的房屋进行处置，不再续租的意思。故应视为被告收到该通知书，并与原告所举的其他证据相互佐证，予以认定。被告杨明书陈述其在租赁期间装修了租赁房屋，原告同意给其补偿，但未提供证据予以证实。
本院认为，本案争议的焦点是：一、原、被告之间的房屋租赁合同关系是否应予解除；二、被告是否应当返还房屋；三、被告是否应当支付租金46666元，以及至被告返还房屋之日止的租金。
对于原、被告之间的租赁合同关系是否应予解除问题。根据我国合同法的规定，租赁合同为诺成性合同，自当事人双方达成协议时起成立，当事人之间即产生权利义务。本案中，原告信用联社与被告杨明书从2008年2月25日至2013年1月1日分别签订了期限为1年的多份房屋租赁合同，房屋租赁合同分别自合同订立时起依法成立。在合同履行期间内，原告按照合同约定将租赁房屋交付被告杨明书使用，被告杨明书支付了2013年12月31日之前的租金。合同期满前，原告书面通知被告，明确表示要处置被告所租赁的房屋，不再续租房屋。被告杨明书在参与原告委托拍卖公司对该房屋拍卖期间，放弃了优先购买权，该房屋已经拍卖给他人。原、被告的房屋租赁合同于2013年12月31日期满，原、被告之间的权利义务关系终止。被告杨明书本应及时返还原告租赁物，但被告杨明书自2014年1月1日起至今一直继续使用租赁房屋，此期间的房屋租赁合同为不定期租赁合同，故原、被告自2014年1月1日起至今的原告请求解除合同的理由成立，应依法予以解除。
对于被告杨明书是否应承担返还房屋的民事责任问题。合同期满后，被告杨明书至今未将租赁物返还给原告，并继续使用租赁物至今，因原告请求解除房屋租赁合同诉讼请求被本院支持，被告杨明书应当承担返还房屋的民事责任。
对于原告要求被告杨明书支付租金46666元的问题。被告杨明书自2014年1月1日起至今，在未与原告续签房屋租赁合同情况下，将原告方位于剑阁县普安镇某街8号营业房，使用经营火锅店、洗脚房至今，按照等价有偿的原则，其应当支付租金。原告按照原房屋租赁合同年租金28000元标准计算租金，从2014年1月1日起至2015年8月31日，其租金为28000元／年÷12月／年×20个月=46666元。原告的该项请求合法，予以支持。由于被告长期占用原告的房屋，根据等价有偿的原则，被告还应支付从2015年9月1日起至其实际返还房屋之日止的租金。被告辩解给一定的期限退房的要求合理，可予采纳，而原告早已要求其返还房屋，故宽限期限不宜过长。被告辩解以给付其一定补偿费用后退房或要求按拍卖价购买房屋的理由不成立，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、二百三十二条、二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告剑阁县农村信用合作联社与被告杨明书之间的不定期租赁合同；
二、限被告杨明书在本判决生效后五日内将其所租赁的位于剑阁县普安镇某街8号营业用房全部返还给原告剑阁县农村信用合作联社；
三、限被告杨明书在本判决生效后十日内向原告剑阁县农村信用合作联社支付截止2015年8月31日止的房屋租金46666.00元，并自2015年9月1日起至其返还房屋之日止按照2333元／月标准支付房屋占用期间的租金。
本案受理费966.50元，由被告杨明书承担。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审 判 长 魏天泉
审 判 员 李春雷
人民陪审员 杨 刚
二〇一五年九月十七日
书 记 员 何杨眉