湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04313号
上诉人（原审原告、反诉被告）湖南丽星房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路421号。
法定代表人沙高龙，董事长。
委托代理人冯正元，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）徐晔。
上诉人湖南丽星房地产开发有限公司（以下简称丽星公司）因与被上诉人徐晔商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第04375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年2月16日，丽星公司、徐晔签订了《长沙市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：1、徐晔购买丽星公司开发的阳光锦城4栋904号房屋，建筑面积为150.95㎡，总价款1278758元，首付款388758元，剩余890000元，采用按揭贷款的方式支付，徐晔应当在接到丽星公司通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按期交清相关款项和费用，徐晔逾期履行上述义务的，按合同第七条处理。2、合同第七条约定，买受人选择银行按揭或公积金方式付款的，因买受人或贷款银行、公积金管理部门的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起10日内，以自有资金或者其他方式付清全款，不承担违约责任。买受人逾期未付清的，出卖人有权单方解除合同，合同解除15日内，出卖人从买受人已付款中扣除本合同约定的总金额的3%的违约金，将剩余房款无息退还给买受人。3、本项目内的会所中一楼托儿所由出卖人投资建设，所有权归出卖人所有，会所中二、三楼为物管用房，权属属全体业主。4、合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，徐晔向丽星公司支付了首付款388758元，徐晔没有向丽星公司提交贷款手续，自行联系中国银行办理按揭贷款手续。2014年7月9日，中国银行长沙市赤曙支行向徐晔发函，告知其个人贷款资料中欠缺保证人同意保证意见。2014年9月1日，丽星公司委托律师向徐晔出具了《律师函》，要求徐晔一次性支付剩余房款，但丽星公司没有提交证据证明徐晔收到了该函件。其后，丽星公司要求徐晔支付剩余房款未果，由此引发纠纷。另查明，1、2014年2月，丽星公司与案外人长沙市慈护教育科技有限公司签订租赁合同，将会所租赁给他人经营幼儿园，并进行了施工。施工单位在施工过程中存在移除了部分树木、设置围墙等行为。2014年4月24日，徐晔等业主致函丽星公司，提出小区会所2、3层为公共区域，此区域为业主共有，现开发商私自将其转租给其他公司做幼儿园使用，小区规划1层为托儿所，并非幼儿园，现擅自改为幼儿园，会所前的绿化为各方业主共同所有的公共绿化面积，现将其完全毁坏。丽星公司出具《洽谈回复意见》，答复立即停止施工，前坪恢复，铺满草坪，保留协商开办托儿所或幼儿园的余地。2、丽星公司在房屋销售过程中，向徐晔承诺了业主小孩能入学砂子塘万博汇小学。2014年2月16日，丽星公司向徐晔等房屋买受人发放了《阳光锦城告知书》，就小学入学、银行按揭资料提供等事项告知徐晔，其中有“砂子塘万博汇小学不接受本小区购房业主已就读子女的转学申请”一项，但丽星公司提供的徐晔签署的告知书中“砂子塘万博汇小学不接受本小区购房业主已就读子女的转学申请”中“不接受”中的“不”字被涂黑。后丽星公司诉至法院，请求判令：1、徐晔支付剩余房款890000元，支付违约金20470元（计算至2014年10月10日）；2、徐晔承担本案诉讼费用。徐晔提起反诉，请求判令：1、丽星公司赔偿徐晔学位损失80000元；2、丽星公司赔偿徐晔房价损失88064元；3、丽星公司赔偿徐晔主张权利的费用开支20000元；4、丽星公司承担本案的本诉和反诉费用。在一审诉讼中，丽星公司变更第一项诉讼请求为“徐晔支付剩余房款890000元，违约金按每日万分之一计算至房款付清为止”。
原审法院认为：丽星公司、徐晔签订的《长沙市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，受法律保护，徐晔不履行足额支付房款的义务，应当承担违约责任，因此，对丽星公司要求徐晔支付剩余房款890000元的诉讼请求，原审法院予以支持。《长沙市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中没有对徐晔没有及时办理按揭贷款手续，丽星公司要求继续履行合同的情形约定违约责任，考虑丽星公司的损失客观存在，原审法院酌情认定违约金按日万分之一计算，从2014年9月1日计算至2014年10月10日。丽星公司在房屋销售过程中承诺提供学位，没有明确说明相关学校不接受业主子女的转学申请，且《阳光锦城告知书》中徐晔也没有接受丽星公司的说明，原审法院认为，丽星公司在房屋买卖合同签订时并未明确告知徐晔其小孩不能通过转学的方式进入砂子塘万博汇小学就读，现因客观原因导致徐晔小孩不能入读该学校，应当承担违约责任，原审法院对该损失酌情认定40000元。徐晔主张丽星公司存在违反合同约定处分业主共有部分物权等侵犯业主权利的行为，因与本案不属于同一法律关系，原审法院不予处理，徐晔可通过其他途径另行主张权利。徐晔主张丽星公司赔偿其房屋贬值损失和主张权利费用，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，遂判决：一、徐晔于本判决生效后十日内支付丽星公司剩余房款890000元及违约金（违约金以890000元为基数，按日万分之一的标准，从2014年9月1日计算至2014年10月10日止）；二、丽星公司于本判决生效后十日内赔偿徐晔40000元；三、驳回丽星公司的其他诉讼请求；四、驳回徐晔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费12905元，反诉受理费2031元，共计14936元，由丽星公司负担432元，徐晔负担14504元。
上诉人丽星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一、原审判决书虽支持了丽星公司要求徐晔支付剩余房款的请求，但对违约金的判决错误。徐晔没有按照合同约定办理银行按揭手续，至今拖欠购房余款，丽星公司多次通知徐晔办理相关贷款手续或以自有资金支付，但徐晔仍未支付。丽星公司在一审诉讼中明确将违约金的计算时间变更为计算至房款付清之日止，但原审判决仍计算至2014年10月10日，对丽星公司的变更请求未予处理。二、原审判决对《购房告知书》的法律性质理解错误。2011年11月1日，雨花区教育局文件中明确丽星公司开发的阳光锦城住宅小区业主子女可就读砂子塘万博汇小学。2013年7月3日，雨花区教育局、砂子塘小学、丽星公司等多方单位参加会议并形成《会议纪要》，明确从2014年1月1日起砂子塘万博汇小学不再接受阳光锦城住宅小区业主已就读子女的转学申请。丽星公司及时履行告知义务，采取《购房告知书》的形式，在签订购房合同前告知购房者并由购房者签名确认。徐晔签订购房合同时，丽星公司了告知义务，并将《购房告知书》交徐晔签名，而徐晔在《购房告知书》上签名后又自行涂改了内容。虽徐晔自行涂改了《购房告知书》内容，但不影响丽星公司已经履行了告知义务。丽星公司已经如实将砂子塘万博汇小学的入学和转学政策及时告知徐晔，丽星公司履行告知义务后，徐晔仍愿意购房，砂子塘万博汇小学不接受徐晔子女的转学申请，应由徐晔自负责任。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
徐晔答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。徐晔购房的主要目的就是为了子女的读书问题，丽星公司也向徐晔保证可以解决子女读书问题，但事实上砂子塘万博汇小学已不再接收学生，徐晔拒绝支付剩余房款是因为丽星公司违约在先。徐晔没有办理好银行按揭手续是因为丽星公司没有在规定的时间帮徐晔出具相关材料。阳光锦城小区业主所有的会所被改建成了幼儿园，违反规划设计，丽星公司存在违约行为。
在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。本院另查明：丽星公司与徐晔签订的《商品房买卖合同补充协议》第九项特别说明中约定“销售现场人员口述项目介绍、阳光锦城项目的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约。所有资料以政府最终批准的文件和买卖合同约定及附件约定内容为准。买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准”。
本院认为：丽星公司与徐晔签订的《长沙市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同义务。徐晔未按合同约定履行足额支付房款的义务，应当承担违约责任，徐晔虽主张未办理银行按揭手续是因为丽星公司没有在规定时间出具相关材料，但未提供证据证实，因此，本院对丽星公司要求徐晔支付剩余房款及违约金的诉讼请求予以支持。根据丽星公司与徐晔签订的《商品房买卖合同补充协议》中的约定，徐晔未办理按揭贷款手续而丽星公司要求继续履行合同时，徐晔应按《长沙市商品房买卖合同》中关于买受人逾期付款违约责任的约定向丽星公司支付违约金，故徐晔应从2014年9月1日起至付清房款之日止按逾期应付款的日万分之一向丽星公司支付违约金。原审判决对徐晔应支付的违约金认定有误，本院予以纠正。
徐晔主张丽星公司在房屋销售过程中承诺提供学位，而丽星公司未能解决徐晔子女读书问题，丽星公司存在违约行为。本院认为，首先，根据丽星公司与徐晔签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，阳光锦城项目的宣传资料、广告等仅供参考，不构成要约邀请或要约，买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，而丽星公司与徐晔签订的正式合同中并未就该广告内容进行约定；其次，丽星公司关于业主子女可就读砂子塘万博汇小学的宣传并无虚假，是基于相关教育行政管理部门的文件作出，而从2014年1月1日起砂子塘万博汇小学不再接受阳光锦城项目购房业主已就读子女的转学申请，亦是教育行政管理部门进行的调整，丽星公司无过错；最后，2014年2月丽星公司与徐晔签订《长沙市商品房买卖合同》时，丽星公司向徐晔提供的《阳光锦城购房告知书》中已明确告知砂子塘万博汇小学不接受业主已就读子女的转学申请，虽徐晔在《阳光锦城购房告知书》上签字时自行涂改了该内容，但不影响丽星公司的意思表示，即徐晔在签订主合同前已获知该内容仍同意购房，故徐晔不得以此为由拒绝支付房款及向丽星公司索赔。因此，丽星公司不应就徐晔子女的转学问题承担违约责任，原审判决对此认定有误，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误。上诉人的上诉理由部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04375号民事判决第三项；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04375号民事判决第二项、第四项；
三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04375号民事判决第一项为“徐晔于本判决生效后十日内支付丽星公司剩余房款890000元及违约金（违约金以890000元为基数，按日万分之一的标准，从2014年9月1日起至付清房款之日止）”；
四、驳回徐晔的反诉请求。
本案一审本诉受理费12905元，反诉受理费2031元，二审受理费12905元，共计27841元，由徐晔负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十二月十四日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。