新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终1342号上诉人（原审被告）：王某，住乌鲁木齐市米东区。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐正泰物业服务有限责任公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：郑兴明，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐周刚，新疆恒瑞律师事务所律师。上诉人王某与被上诉人乌鲁木齐正泰物业服务有限责任公司（以下简称正泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初4024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某，被上诉人正泰物业公司的委托诉讼代理人徐周刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人正泰物业公司的全部诉讼请求；2.判令被上诉人正泰物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：被上诉人正泰物业公司是开发商的子公司，并不是中标企业，双方签订的《前期物业委托合同》违反了招投标强制性规定，正泰物业公司不是《前期物业委托合同》签订的主体，没有资格与开发商签订《前期物业委托合同》。被上诉人正泰物业公司与开发商签订的《前期物业委托合同》内容违法，应依法被确认为无效合同。被上诉人正泰物业公司与开发商交接房屋时未履行查验义务，双方房屋交接不合法。被上诉人正泰物业公司和开发商明知涉案小区的商品房未经验收合格，恶意串通欺骗业主交付了不合格房屋，已损害业主的合法权利，交房行为应为无效。我没有与被上诉人正泰物业公司签订物业服务合同，不存在物业服务关系。被上诉人正泰物业公司将物业服务又转包给他人，没有履行物业服务义务，没有收费资格。涉案物业服务合同约定的内容违法，强制收取垃圾费、有线费等，属于乱收费。涉案小区的外墙保温有问题、电梯质量也存在问题、业主入住三年后消防也未验收、我的车轮胎也被正泰物业公司的保安扎破，正泰物业公司的服务质量存在重大瑕疵。被上诉人正泰物业公司答辩称：根据法律规定，我公司没有强制性义务与业主签订物业协议。一审中我公司已经提供竣工验收报告，部分房屋的质量问题，我公司已经向房产公司反映要求维修。本案物业合同是合法有效的，上诉人王某未提供乱收费的证据，我公司收费是符合当时政策文件的。我公司在一审中提交了入住手续，后期费用是在我公司诉讼后王某被迫交纳的。我公司没有转包物业服务，王某所称不属实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。正泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王某支付正泰物业公司物业服务费2432.16元（2015年6月13日至2015年12月12日共6个月×90.08平方米×1.5元/平方米=810.72元+2015年12月13日至2016年12月12日共计12个月×90.08平方米×1.5元/平方米=1621.44元）；2.物业费逾期利息47.42元（810.72元×2015年12月至2016年12月共计12个月×月息4.875‰=47.42元），上述两项合计2479.58元；3.王某承担本案的诉讼费、邮寄送达费。一审审理中：正泰物业公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方当事人进行质证。正泰物业公司提供的《前期物业委托合同》盖有正泰物业公司及正泰房地产公司公章的原件，虽然王某对此证据不予认可，但王某未提供足以反驳的相反证据，故一审法院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。正泰物业公司提供的2013年12月13日入住通知单真实性双方均予认可，故一审法院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。正泰物业公司提供的登记面积90.08平方米王某房产证复印件，王某对该证据真实性不认可，王某认为涉案房屋的面积是89.95平方米，因正泰物业公司未提供能够证明房屋面积的房产证明原件，一审法院按照王某认可的面积89.95平方米计算房屋面积。正泰物业公司提供律师催交物业费邮寄单的复印件，王某对此不予认可，因正泰物业公司未提供原件，一审法院对此证据不予采信。王某围绕其答辩意见提供如下证据：1.2013年12月14日502室业主验房交接表；2.2013年物业费收款收据，正泰物业公司、王某对此证据均无异议，一审法院对此证据的真实性、合法性、关联性予以确认；3.正泰物业服务公司工商档案打印件，拟证明开发商控制正泰物业公司；4.“五方”公示牌照片；5.2014年6月23日竣工验收登记表；6.2014年12月11日竣工验收消防备案表；7.2015年2月9日乌市建设工程档案接收证明书复印件，拟证明房屋质量及消防等未经验收合格就交房；正泰物业公司对证据3-7真实性及关联性不认可，一审法院对王某提供证据3-7真实性及关联性不予确认；8.兰利君名片和2017年6月28日现场交谈录音书面整理材料，拟证明正泰物业公司同意因房子存在质量问题向王某补偿100000元；王某对该证据真实不认可，一审法院对该证据的真实性、关联性不予确认；9.小区照片打印件；10.2017年小区车辆停车管理照片打印件；11.2013年交房时在小区里拍摄的入住流程照片打印件；12.2015年小区7号楼3单元102室发生火灾照片打印件；13.502室电表照片打印件；14.2017年7月28日物业公司费用支出公示照片打印件；15.2017年业主委员会成立物业费缴纳统计名单；16.2014年至2017年小区业主服务满意调查表，拟证明正泰物业公司提供物业服务质量差，存在乱收费，消防不合格等问题。正泰物业公司对上述第9-16证据中部分证据真实性予认可，关联性不认可，认为其在物业服务过程提供了相应服务，王某的答辩意见不能成为其拒付物业费的理由；17.2016年9月1日新发改2016（1189）号新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法，证明物业费应按月收取；18.房屋住宅质量保证书内页和住宅使用说明书，拟证明房屋面积不符，并未经过验收。因正泰物业公司的诉讼请求是要求王某支付欠付的2015年至2016年物业服务费，故一审法院对17-18证据的关联性不予确认。通过对正泰物业公司、王某提供的证据进行审查，一审法院认定事实如下：2013年10月10日，正泰物业公司与正泰房地产公司签订了《前期物业委托合同》，由正泰物业公司负责位于乌鲁木齐市米东区的塞纳左岸小区的物业管理，物业管理服务期限为10年，自2013年10月15日起至2023年10月14日止。物业服务费用，住宅按照1.5元/月·平方米收取。王某按揭购买了位于塞纳左岸小区9号楼1单元1101室房屋，王某称该房屋面积为89.95平方米。王某2013年12月13日办理了入住手续，并交纳第一年物业费。王某自2015年6月13日至2016年12月的物业服务费至一审法院开庭前未交纳。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案正泰物业公司与作为塞纳左岸小区的开发商正泰房地产公司签订的《前期物业委托合同》，对作为塞纳左岸小区的业主即本案王某具有约束力。正泰物业公司作为物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业服务企业未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主的主要权利无法实现，则应当允许业主以此为由少交或免交物业服务费。本案中，王某申请一审法院向相关部门调取该小区验收登记表、竣工验收消防备案表、乌鲁木齐市建设工程档案接收证明书等材料原件的申请，因王某申请调取的证据与本案不具有直接关联性，一审法院不予准许。王某提供的证据不足以证实正泰物业公司的物业服务存在重大瑕疵，导致严重影响小区业主的正常生活，正泰物业公司要求王某支付2015年6月13日和2016年12月12日的物业管理费2432.16元的诉讼请求，一审法院予以支持2428.65元（2015年6月13日至2015年12月12日共6个月×89.95平方米×1.5元/平方米=809.55元+2015年12月13日至2016年12月12日共计12个月×89.95平方米×1.5元/平方米=1619.1元）。正泰物业公司要求王某支付逾期付款利息的诉讼请求，因在《前期物业委托合同》中无约定，且正泰物业公司未提供证据其向王某进行催收，正泰物业公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。遂判决如下：一、王某于本判决生效后五日内一次性向乌鲁木齐正泰物业服务有限责任公司支付物业服务费2428.65元；二、驳回乌鲁木齐正泰物业服务有限责任公司要求王某支付逾期付款利息的诉讼请求。本院二审期间，上诉人王某提供1.竣工验收备案表复印件，证明涉案房屋在2013年12月13日没有经过备案验收，根据规定，没有备案验收不能交付业主，其交房行为是无效的。申请法院调取原件；2.乌鲁木齐市公安消防支队米东区大队的消防鉴定检查记录，证明2015年5月案涉小区没有经过消防验收，业主权益受到威胁；3.2015年6月23日维权照片，证明案涉小区业主的权益受到侵害；4.业主车辆被扎的情况说明，证明被上诉人正泰物业公司侵害业主权益。正泰物业公司经质证称1.竣工验收备案表是复印件，不予认可，我公司已提交竣工验收报告；2.该消防记录，与本案物业费用的收取无关；3.照片上反映的事件无法落实；4.车辆被扎的情况无法落实。本院认为，王某提交的竣工验收备案表是复印件，在没有其它证据佐证的情况下，本院不予采信；关于消防监督检查记录与本案争议的问题没有关联性，本院不予采信；关于照片不能直接证明正泰物业公司的物业服务有质量问题；证明属证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条：证人应当出庭作证，接受当事人的质询。本案中，该证人没有出庭接受质询，对该证明本院不予采信。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，正泰物业公司系与塞纳左岸小区的开发商即正泰房地产公司签订了《前期物业委托合同》，王某系塞纳左岸小区的业主，故该《前期物业委托合同》对王某具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，王某接受了正泰物业公司提供的物业服务，王某未能提供有效证据证明正泰物业公司未依约履行物业服务合同约定的主要义务，故其以正泰物业公司提供物业服务不符合标准为由拒付物业管理费缺乏事实及法律依据，本院不予采信。本案中，王某申请法院向相关部门调取案涉小区竣工验收备案表等材料的原件，因王某申请调取的证据与本案争议的问题不具有直接关联性，故本院不予准许。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（王某已预交），由王某负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一八年五月十六日书记员 龙 茜