宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）宁01执异105号
案外人:宁夏光辉集团实业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。
法定代表人：张光俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄剑楠，宁夏新中元律师事务所律师。
申请执行人：中信信托有限责任公司，住所地：北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。
法定代表人：陈一松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马钰朋、牛未默，北京市兰台律师事务所律师。
被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街135号。
法定代表人：徐毅，该公司理事长。
被执行人：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏回族自治区海原县人，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在银川监狱服刑。
被执行人王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，工商银行西街办事处退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
上述被执行人的委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司销售科科长，住宁夏回族自治区银川市。
本院在执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人宁夏光辉集团实业有限公司对本院拍卖宁夏回族自治区银川市兴庆区”尚东帝景花园”23号楼整栋、24、25号楼1-2层营业房的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月2日举行了听证。案外人光辉集团的委托诉讼代理人李艳、黄剑楠、申请执行人的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默、三被执行人的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人宁夏光辉集团实业有限公司（以下简称光辉集团）称，2011年4月18日，案外人光辉集团与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（简称隆湖公司）签订《购房协议》和《商品房预定合同》，约定隆湖公司将其开发建设的”尚东帝景花园”东区23号楼整栋、24、25号楼1-2层营业房出售给光辉集团，面积6200平米，总价1.1亿元。当日，隆湖公司出具了3份收款收据，确认上述购房款已足额收到。
2012年4月26日，因隆湖公司未按上述《购房协议》实际履行，光辉集团向宁夏回族自治区高级人民法院（以下简称自治区高院）提出诉前保全申请，请求对上述房屋进行查封，该院对上述房屋制作了查封公告。2012年7月31日，经自治区高院主持，光辉集团与隆湖公司达成调解协议，自治区高院制作（2012）宁民初字第8号《民事调解书》，确认：光辉集团与隆湖公司签订的上述《购房协议》和《商品房预定合同》是双方真实意思表示，是合法有效的；......。现法院将24、25号1-2层营业房另行处置给兴庆区政府，没有事实和法律依据，请求法院确认24、25号1-2层营业房所有权属于案外人光辉集团所有，并中止执行。
案外人光辉集团为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：1.《购房协议》；2.《商品房预定合同》；3.收据三张；4.（2012）宁民保字第8号民事裁定书；5.公告；6.（2012）宁民初字第8号民事调解书；7.隆湖公司返还高台寺二队（20户）拆迁营业房的承诺。
申请执行人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）称，1.中信信托享有异议房屋及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日，隆湖公司与中信信托签订贷款合同，约定中信信托向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以”尚东帝景花园”项目土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记。2011年1月17日，隆湖公司与中信信托签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信信托向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21号四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信信托依约发放贷款，对异议房屋及其所在土地使用权享有抵押权。2.（2012）宁民初字第8号民事调解书系2012年7月31日作出，此时银川中院已查封异议营业房。3.（2012）宁民初字第8号民事调解书作出时，23、24、25号楼1-2层营业房尚未取得预售证，《购房协议》、《商品房预定合同》是无效的。另外，2012年11月20日，隆湖公司与光辉集团又签订了《商品房置换协议》，将25号1-2层营业房置换为20号1-2层营业房，当时，20号楼已被查封且未取得预售证，《商品房置换协议》也是无效的。综上，中信信托不同意法院将24、25号营业房处置给兴庆区政府用于安置，请求驳回光辉集团的异议请求。
申请执行人中信信托有限责任公司为支持其请求，向本院提交了以下证据：1.(2012)京方圆内经证字第08130号执行证书；2.（2012）银执字第167号执行裁定书；3.银他项（2010）第507-511号他项权证；4.银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明；5.银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押证明；6.情况说明；7.商品房预售监管协议书；8.（2012）银执字第167-4、6、8号执行裁定书及协助执行通知书等证据。
被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华的委托诉讼代理人称,认可案外人所提交证据的真实性，由法院依法裁决。
经审查查明，2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，确定：一、被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托有限责任公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的全部资产权益及宁夏隆湖房地产开发集团有限公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。
上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向自治区高院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。
在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。
2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在”新消息报”刊登”尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到案外人光辉集团提出的”尚东帝景花园”23、24、25号1-2层营业房。
另查明，2011年4月18日，隆湖公司与光辉集团签订《购房协议》，约定光辉集团购买”尚东帝景花园”23号整栋楼、24、25号楼1-2层营业房，面积6200平米左右，共计11000万元。2011年，双方签订了上述房屋的《商品房预定合同》（无落款时间）。2011年4月18日，隆湖公司出具了收到光辉集团23号楼、24、25号楼1-2层营业房款三张收据，总计11000万元。
2012年4月26日，自治区高院作出（2012）宁民保字第8号民事裁定书，裁定查封”尚东帝景花园”23号楼整栋楼和24、25号楼地上1-2层营业房，并制作了查封”公告”。2012年7月31日，自治区高院作出（2012）宁民初字第8号民事调解书，确认：光辉集团与隆湖公司签订的《购房协议》和《商品房预定合同》是双方真实意思表示......。2012年11月20日，光辉集团与隆湖公司签订了《商品房置换协议》，将”尚东帝景花园”25号楼地上1-2层部分营业房变更为20号楼地上1-2层营业房，待相关条件具备时，双方就20号营业房再行签订书面协议。
还查明，”尚东帝景花园”规划建设38栋楼，已取得预售许可的有19栋楼，涉案23号楼尚未建设，24、25号楼1-2层营业房至今未取得预售许可。
本院认为，在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书过程中，案外人光辉集团对本院拍卖公告中的”尚东帝景花园”23号整栋楼、24、25号楼1-2层营业房提出异议，并当庭提交了《购房协议》、《商品房预定合同》、收据、（2012）宁民保字第8号民事裁定书、公告、（2012）宁民初字第8号民事调解书、隆湖公司返还高台寺二队（20户）拆迁营业房的承诺等证据。经审查，光辉集团当庭提交的上述证据，证实光辉集团购买23号整栋楼、24、25号楼1-2层营业房是在涉案房屋抵押给申请执行人中信信托后的行为。虽然（2012）宁民初字第8号民事调解书对此进行了调解，但同时明确：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司同意上述商品房出现无法建成或不能交付等情形，宁夏光辉集团有限公司对该商品房的在建工程（建筑面积约6200㎡）享有优先受偿权，但该优先受偿权不得对抗案涉案房产所涉及的法定优先受偿权。因此，案外人光辉集团对涉案房屋不能排除执行，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下：
驳回案外人宁夏光辉集团实业有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田少珍
审 判 员 牟 锦
人民陪审员 任建国
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 张丽媛
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。