辽宁省葫芦岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽14执异97号
案外人：袁帅，男，1982年10月5日出生，汉族。
申请执行人：盛京银行股份有限公司葫芦岛龙港支行。住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街**号。
主要负责人：牛晓静，该支行行长。
委托诉讼代理人：邱续，辽宁开智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫博，该支行职员。
被执行人：锦州万隆农副产品贸易有限公司。住所地:黑山县大虎山镇望山村(黑大公路西侧)。
法定代表人：ＸＸ，该公司经理。
被执行人：辽宁五味福集团食品有限公司。住所地:黑山县大虎山镇望山村(黑大公路西侧)。
法定代表人：刘海山，该公司经理。
被执行人：刘海山，男，1971年10月22日出生，汉族。
被执行人:姚波，女，1972年9月12日出生，汉族。
本院在执行申请执行人盛京银行股份有限公司葫芦岛龙港支行（以下简称盛京银行龙港支行）与被执行人锦州万隆农副产品贸易有限公司（以下简称万隆公司）、辽宁五味福集团食品有限公司（以下简称五味福公司）、刘海山、姚波借款合同纠纷一案中，案外人袁帅对座落在黑山县舒心园14、15、16、17、18号门市房，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人袁帅称，2017年3月10日其与刘焕凤签订《房屋租赁合同》，刘焕凤将其所有的座落在黑山县舒心园14、15、16、17、18号门市房（面积1022.57平方米）租赁给案外人，租期从2017年3月10日至2032年3月10日，租金90万元一次性给付完毕，租赁期内，承租人可转租。2017年5月5日刘焕凤将上述门市卖给刘海山，《房屋买卖协议》约定：本协议签定前已租赁的房屋至租赁期满后归乙方所有。如盛京银行龙港支行坚持拍卖该租赁房屋，应在拍卖款中将未到期的租金优先给付案外人，并支付装修费10万元。以上申请应予支持。
申请执行人盛京银行龙港支行称，贵院对涉案房产评估、拍卖不违法律规定，案外人提出的房屋租赁关系不属实，其理由不成立。请求依法驳回案外人的申请。
本院查明，2017年6月14日盛京银行龙港支行与万隆公司签订授信额度为人民币1000万元的《最高额综合授信合同》；保证人五味福公司、刘海山与盛京银行龙港支行签订《最高额保证合同》；抵押人刘海山、姚波与盛京银行龙港支行签订《最高额抵押合同》。合同到期后盛京银行龙港支行向本院提起诉讼，于2018年1月5日作出（2017）辽14民初46号民事判决，判决：一、被告万隆公司给付盛京银行龙港支行借款本金1000万元及利息、罚息；二、对上述第一款项，被告五味福公司、刘海山、姚波承担连带保证责任；三、原告盛京银行龙港支行对《最高额抵押合同》项下的抵押物享有优先受偿权。
另查，盛京银行龙港支行于2017年6月16日将上述抵押房屋到产权部门办理他项权证。本院于2017年7月31日作出（2017）辽14执保23号民事裁定，将（2017）黑山县不动产权第0005457号、第0005448号、第0005441号、第0005456号、第0005459号房屋予以查封。
再查明,2017年3月10日刘焕凤与袁帅签订房屋租赁合同，合同约定：甲方（刘焕凤）将位于黑山县舒心园14、15、16、17、18号门市房（面积1022.57平方米）租赁给乙方（袁帅）。租期从租期从2017年3月10日至2032年3月10日，租金90万元一次性给付完毕，租赁期内，承租人可转租。2017年5月5日刘焕凤将上述门市卖给刘海山，《房屋买卖协议》约定：本协议签定前已租赁的房屋至租赁期满后归乙方所有。上述五户门市房其中一户门市房在使用(舒心园16号)，其余四户未占有使用。
认定上述事实的证据有本院（2017）辽14民初46号民事判决书；《房屋租赁合同》、《房屋买卖协议》；《盛京银行固定资产借款合同》、《盛京银行借款抵押合同》、《他项权证书》。
本院认为，关于案外人袁帅与刘焕凤签订房屋租赁合同的效力问题，2017年3月10日袁帅与刘焕凤签订房屋租赁合同，租期至2032年3月10日，租金90万元一次性给付完毕，租赁期内，承租人可转租。2017年5月5日刘焕凤将上述门市卖给刘海山，《房屋买卖协议》约定：本协议签定前已租赁的房屋至租赁期满后归乙方所有。证明刘海山已明知和认可，案外人袁帅与刘焕凤争议的房屋鉴定房屋租赁合同和一次性给付租金的事实，同时，证人刘焕凤到庭出证证实其已收到承租人袁帅租金90万元,并有刘焕凤为袁帅出具收款收据予以佐证,应确认袁帅与刘焕凤签订房屋租赁合同有效。但案外人袁帅未提供对舒心园14、15、17、18号门市房占有使用的直接证据。《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”、《中华人民共和国物权法》第一百九十条【抵押权和租赁的关系】“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原出租关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产已出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已鉴订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，案外人袁帅与刘焕凤对争议的舒心园16号房屋鉴订房屋租赁合同和占有使用的时间均在刘焕凤与刘海山鉴订房屋买卖协议的时间和刘海山盛京银行龙港支行办理《最高额抵押合同》的登记时间和本院查封之前。按照“买卖不破租赁”和“抵押不破租赁”的原则，案外人袁帅对上述争议舒心园16号房屋应享有租赁权，并享有足以排除强制执行权益。不支持案外人袁帅的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
一、中止案外人袁帅租赁的位于黑山县舒心园16号门市房在租赁期内向受让人移交、占有。
二、驳回案外人袁帅的其他异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙志远
审判员 孟宪桐
审判员 李跃杰
二〇一八年九月五日
书记员 谢欣妍
本裁定书援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”
二、《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原出租关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产已出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
四、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已鉴订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列倩形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”