福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0821民初1172号
原告：涂勤建，男，1966年9月30日出生,汉族，住福建省长汀县。
委托诉讼代理人：涂慕冰，福建力涵律师事务所律师。
被告：福建宏星建设工程有限公司，住所地福建省长汀县汀州镇营背街16号。组织机构代码：77752830-6。
法定代表人：赖秋成，总经理。
被告:中国邮政集团公司福建省长汀县分公司，住所地福建省长汀县汀州镇兆征路161路。
负责人：赖耀麟，总经理。
委托诉讼代理人：丘永栋，男，1971年6月12日出生,汉族，住福建省长汀县，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：黄仕华，男，1956年8月17日出生,汉族，住福建省厦门市思明区，该公司工作人员。
原告涂勤建与被告福建宏星建设工程有限公司（以下简称宏星公司）、中国邮政集团公司福建省长汀县分公司（以下简称邮政长汀分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂勤建的委托诉讼代理人涂慕冰、被告邮政长汀分公司的委托诉讼代理人丘永栋、黄仕华到庭参加诉讼，被告宏星公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
涂勤建向本院提出诉讼请求：1.判令宏星公司、邮政长汀分公司履行合同第十五条约定的义务，即办理国有土地使用权证；2.判令宏星公司、邮政长汀分公司依合同约定向涂勤建支付违约金2738.91元，并支付自起诉之日起至付款之日止按月利率0.5%计算的利息。事实和理由：宏星公司的前身福建省长汀县第二建筑工程总公司（以下简称长汀二建公司）与长汀县腾信物业管理有限公司（以下简称腾信物业公司，现已被撤销，其权利义务的继受者为邮政长汀分公司）合作开发了兆征路XX号兆征邮电综合楼商品房。涂勤建在2005年11月19日与长汀二建公司、腾信物业公司签订了《商品房买卖合同》，该二公司虽已为涂勤建办理了房屋所有权证，但因二公司的责任导致涂勤建至今未能取得国有土地使用权证。依合同约定，二公司应在商品房交付使用后180日内为涂勤建办理房地产权属证书，否则二公司应向涂勤建支付已付房价款1%的违约金。讼争商品房在2005年12月交付，涂勤建已付房价款为273891元。
宏星公司未作答辩，亦未提交任何证据。
邮政长汀分公司辩称，1、答辩人主体有误，长汀县邮政局现已改制为邮政长汀分公司。2、对于涂勤建提出的第一项诉请，因答辩人原下属腾信物业公司与宏星公司（前身为长汀二建公司）联合开发兆征路161号兆征邮政综合楼，腾信公司根据相关部门所需材料及买受人资料已办好《房屋所有权证》，在办理国有土地使用权证时，经办人告知该宗地超容积率0.528%，材料退回。腾信公司于2015年6月2日具请示报告长汀县国土资源局汀腾信（2015）联字1号《关于要求解决汀州镇兆征路161号宗地容积率以及汀州镇环城中路22号底层办理商用店面土地使用权证的请示》该局办公室于2015年10月来电答复：容积率事宜属住建局故应找住建局，住建局认为是根据土地收储投标图纸办理规划许可证、施工许可证、预售许可证，三证均为2928平方米。腾信公司再次于2016年3月15日具请示报告长汀县国土资源局《关于要求解决汀州镇兆征路161号宗地容积率的请示》重申了答辩人竞标时根据贵局汀国土资[2014]118号《长汀县国土资源局公开挂牌出让国有土地使用权须知和土地使用条件》第七款约定：本次挂牌交易竞得人，除缴纳竞买地价外，兆征路161号地块还须缴工程设计费29280元，工程勘探费12000元合计41280元……。本公司竞得该土地使用权是根据贵局提供的施工图纸办理规划许可证、施工许可证、预售施工证，三证均为2928平方米，并严格按图施工，竣工后，竣工验收面积为2928平方米。根据目前跟踪该事项进展，长汀县国土资源局已组织相关人员对该事项的调查并反馈到局领导，待集体研究后给予答复。届时，答辩人将尽快协助买受人办理好土地使用权证。对于涂勤建提出的其余诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“出卖人承担买受人逾期取得房屋权属证书的违约责任也是以过错责任为归责原则”由此形成因素所造成第三人原因，则不能简单归责于开发商，开发商逾期办理具有相应的免责事由。综上，答辩人认为由第三人原因所造成的状况是答辩人无法抗拒的，请求贵院驳回申请人的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。涂勤建为证明其主张的事实向本院提供了《福建省龙岩市不动产转让（销售）专用发票》复印件、《中国农业银行个人借款凭证》复印件、《房屋所有权证》复印件、《商品房买卖合同》复印件。邮政长汀分公司质证认为，对上述证据的真实性均无异议。邮政长汀分公司为证明其主张的事实向本院提供了《关于要求解决汀州镇兆征路161号宗地容积率以及汀州镇环城中路22号底层办理商用店面土地使用权证的请示》（汀腾信（2015）联字1号）复印件、《长汀县国土资源局公开挂牌出让国有土地使用权须知和土地使用条件（兆征路161号、环城中路22号）》（汀国土资[2004]118号）复印件、《关于要求解决汀州镇兆征路161号宗地容积率的请示》复印件。涂勤建质证认为，对上述证据的真实性均无异议。本院认为，上述证据内容真实、来源合法、与本案具关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：
2004年5月10日，腾信物业公司与长汀二建公司在长汀县国土资源局以长汀二建公司的名义通过公开竞标，以133万元竞得长汀县汀州镇兆征路161号宗地，后两公司合作开发了长汀县汀州镇兆征路161综合楼商品房。2005年11月19日，腾信物业公司以出卖人长汀二建公司的委托代理机构的名义与涂勤建（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定涂勤建向长汀二建公司购买其以有偿出让方式取得的位于福建省××州镇××路××号商品房（该商品房约定建筑面积为170.33平方米），按建筑面积计算房价款，房屋总价款为273891元。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订后，涂勤建依约交付了购房款，长汀二建公司于2005年12月将案涉房屋交付涂勤建使用。2011年4月26日，涂勤建取得案涉房屋的房屋所有权证（汀建房权证城字第××号）。涂勤建至今未取得案涉房屋的土地使用权证。
另查明，腾信物业、宏星公司在办理××州镇××路××号宗地土地使用权证时，因该宗地容积率实为6.528，超出二公司与长汀县国土资源局在《国有土地使用出让合同》约定的容积率6以下。二公司分别于2015年6月2日、2016年3月5日两次书面请示长汀县国土资源局要求办理××州镇××路××号宗地的国有土地使用权证。
本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，涂勤建与长汀二建公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同属合法有效，双方依法应当按照合同的约定履行各自的义务。虽然腾信物业公司自认案涉房屋系其与长汀二建公司共同开发，但在本案中，腾信物业公司是以出卖人长汀二建公司的委托代理机构名义签订合同。对外其所从事民事法律行为的后果由委托人享受与承担。根据合同的相对性，合同的履行人为长汀二建公司。长汀二建公司理应按照合同约定履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。双方签订的《商品房买卖合同》合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。自2005年12月案涉房屋交付使用，涂勤建于2011年4月26日领取案涉房屋的《房屋所有权证》，但至今未取得案涉房屋的《国有土地使用权证》。截止于一审法庭辩论结束前，二被告未提供证据证明其已自涂勤建取得房屋所有权证之日始180天内已向国有土地使用权办证部门提交了符合办理国有土地使用权登记的备案材料。在案证据表明宏星公司和腾讯物业公司联名书面请示长汀县国土资源局的时间最早是在2015年6月2日，长汀县国土资源局直至2016年5月31日召开局务会研究决定：同意对兆征路161号的容积率不按超容予以认定。但无证据证明在2015年6月2日前存在不可归咎于出卖人的原因导致涂勤建逾期未取得房地产权属证书，邮政长汀分公司提出涂勤建逾期未取得案涉房屋土地使用权证系第三人的原因造成，其不应承担违约责任的辩解意见不能成立。长汀二建公司已构成违约，应当按合同约定的按已付房价款1%向涂勤建支付违约金。涂勤建不退房，其有权要求长汀二建公司继续履行合同，即协助涂勤建办理案涉房屋权属登记手续。
因在合同履行过程中，2005年6月8日，长汀县城乡规划建设局批复同意《长汀县第二建筑工程总公司关于建立现代企业制度的实施方案》。该方案在改制原则中明确“原公司债权、债务由改制后企业接管”。2014年7月25日，长汀二建公司经长汀县市场监督管理局核准，经营范围为“处理企业改制遗留问题”。改制后，宏星公司接管长汀二建公司此前的债权、债务，长汀二建公司只负责处理企业改制遗留问题。至此，宏星公司应依照长汀二建公司与涂勤建签订的《房屋买卖合同》支付违约金并继续履行合同义务。鉴于涂勤建提起本案诉讼后，案涉房屋所在地福建省长汀县对不动产实行不动产权登记，房地分离的办证方式在该县已退出历史舞台。故涂勤建要求宏星公司、邮政长汀分公司为其办理案涉房屋的《国有土地使用权证》的诉讼请求已无现实可能和必要，该项诉请本院不予支持。但长汀二建公司应该协助涂勤建办理案涉房屋有关建设用地使用权证的不动产权登记手续。涂勤建主张违约金再计付利息之主张，于法无据，本院不予支持。宏星公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面异议及相关证据，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、福建宏星建设工程有限公司应于本判决生效之日起五日内协助涂勤建办理福建省××州镇××路××号房屋有关建设用地使用权的不动产转移登记手续。
二、福建宏星建设工程有限公司应于本判决生效之日起五日内向涂勤建支付逾期办理不动产转移登记的违约金2738.91元。
三、驳回涂勤建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取计1150元，由涂勤建负担100元，福建宏星建设工程有限公司负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 吴桃荣
二〇一七年一月二十日
代理书记员 胡晓莉
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国公司法》
第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。