辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00138号
上诉人（原审第三人）：王庆平，男，汉族，1956年11月1日出生，住抚顺经济开发区。
被上诉人（原审原告）：于明杰，男，汉族，1968年3月27日出生，住抚顺经济开发区。
被上诉人（原审被告）：金贵臣，男，汉族，1966年5月5日出生，住抚顺经济开发区。
被上诉人（原审被告）：陈淑华，女，汉族，1966年5月5日出生，住抚顺经济开发区。
委托代理人：金贵臣，系陈淑华丈夫，即被上诉人。
上诉人王庆平因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民二初字第00266号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年1月7日立案并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年8月19日，于明杰向一审法院提起诉讼称：金贵臣、陈淑华系夫妻关系。2010年10月18日于明杰、陈淑华签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：甲方情愿将在沈东经济区东台村的动迁房屋95平方米卖给乙方；原房屋面积82.16平方米，甲方在签订产权调换协议时已经增加面积至95平方米，双方议定1500元／平方米，房款总计为142500元。甲方无偿配合乙方房屋配户及产权手续。在购买协议签字后，甲方应将所有动迁手续交给乙方。动迁补助款归甲方所有。双方签字生效。甲方陈淑华，乙方于明杰。证明人王龙、马志国在协议书上签字并盖上指印。同日，于明杰将购房款142500元支付给陈淑华。该房屋于2013年12月16日回迁后至今由于明杰实际占有。但因金贵臣与案外人王庆平有经济纠纷，于明杰购买的两处房屋被查封。于明杰认为其与陈淑华签订的《房屋买卖协议》合法有效，没有过户的原因是因为开发区政府对动迁房屋的政策，即回迁房必须满五年才能过户。陈淑华已将该房屋卖给于明杰，陈淑华对已经出卖后的房屋没有任何权利再进行处置。同时，据于明杰了解，金贵臣、陈淑华在刘山乡赵家村有住房一处，在拉古有七、八亩土地，在开发区四方台小区还有住房一处，以上财产陈淑华均可以给付案外人。但陈淑华对以上财产隐瞒不报，故意将卖给于明杰的房屋进行查封，严重侵犯了于明杰的合法的权益。无奈于明杰诉至法院，请求判令：1.依法确认于明杰、陈淑华签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.立即停止对坐落于抚顺经济开发区沈东经济区铁路南安置区40栋楼B6号楼3单元202号房屋（95.32平方米）；B1号楼2单元202号房屋（60.2平方米）的执行，并解除查封扣押；3.诉讼费由金贵臣、陈淑华承担。
金贵臣、陈淑华一审辩称：坐落于抚顺经济开发区沈东经济区铁路南安置区40栋楼B6号楼3单元102号房屋（95.32平方米）的房子已经卖给于明杰，同意于明杰诉讼请求，诉讼费不同意承担。
王庆平一审辩称，王庆平与金贵臣、陈淑华之间的债权已经经过生效判决的确认，现已经进入司法执行程序，对涉诉房产进行查封并无不当。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。本案中，于明杰确认了该房产需要在五年之后才能办理房产证尚未对涉诉房产进行产权登记，可见物权未发生变动，于明杰也不享有房产的所有权，所以于明杰主张要求解封涉诉房产没有事实和法律依据。本案不适用《最高人民法院民事案件执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，要求人民法院解除查封扣押。该条款适用以被执行人所有的财产为前提。但是如上所述，被执行人尚未取得该涉诉房产的所有权；于明杰尚未实际占有涉诉房屋，于明杰对不能办理产权手续存在过错，该房产尚未确定产权手续，根据我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。可见金贵臣、陈淑华将涉诉房产转让给于明杰这一交易行为是违反法律规定的，于明杰在明知金贵臣、陈淑华没有取得房产所有权证，仍然与其交易，故于明杰对此是有过错的。依据《合同法》第八十八条关于合同权利义务概括承受的规定，当事人一方需经过对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转入给第三人。本案中，金贵臣、陈淑华签订《房屋买卖协议》后，未征得《房屋拆迁产权调换协议书》的另一主体即抚顺经济开发区征地动迁指挥部的同意，《房屋买卖协议》不能产生债权债务转移的效果，于明杰也不能取代陈淑华成为《房屋拆迁产权调换协议书》的主体进而享有该合同的权利。于明杰未实际占有房屋，不得依据《最高人民法院民事案件执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条要求解除查封，本案中于明杰提供的配户通知单等材料仅能证明争议房屋配户给本案于明杰，不能证明争议房屋的实际交付时间，且抚顺市望花区人民法院的执行裁定书已明确，本案于明杰并未在争议房屋内居住，因此于明杰并未实际占有争议房屋，无权要求解除查封。于明杰对房屋无法办理产权过户登记存在过错，不得依据查封规定要求解除查封。于明杰、陈淑华签订房屋买卖协议时，明知争议房屋尚未动迁，没有产权证，且政府规定回迁房必须满五年才能过户，于明杰在法院查封争议房屋前未能办理房屋过户登记手续存在过错，应承担法律风险，因此无权要求解除查封。
抚顺市望花区人民法院一审经审理查明：2013年9月28日，一审法院就陈淑华、金贵臣与第三人王庆平之间土地征收补偿费分配纠纷一案作出一审民事判决书，判决陈淑华、金贵臣给付王庆平30万元。判决生效后，本案金贵臣、陈淑华未履行判决书确定的义务，王庆平申请执行。一审法院根据王庆平申请查封陈淑华、金贵臣名下坐落于抚顺经济开发区沈东经济区铁路南安置区40栋楼B6号楼3单元102号房屋（95.32平方米）。2014年5月15日于明杰向一审法院提出书面异议。2014年7月3日，一审法院（2014）抚开执异字第67-1号执行裁定书，裁定驳回于明杰的执行异议。
另查明，金贵臣、陈淑华系夫妻关系。2010年10月18日，于明杰与陈淑华签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：甲方（陈淑华）情愿将在沈东经济区东台村的动迁房屋卖给乙方（于明杰）。原房屋面积82.16平方米，甲方（陈淑华）在签订产权调换协议时已经增加面积至95平方米，双方议价每平方米1500元，购房款总计为142500元。甲方（陈淑华）无偿配合乙方（于明杰）房屋配户及产权过户手续。在购买协议签字后，甲方（陈淑华）应将所有动迁手续交给乙方（于明杰）。动迁补助款归甲方（陈淑华）所有。该份协议由陈淑华、于明杰及证明人王龙、马志国、关忠信、罗忠英签字并印指印。同日，于明杰将购房款142500元给付金贵臣，陈淑华将房屋拆迁产权调换协议书、收件证明、搬迁验收单、配户通知单等材料交付给于明杰。
一审法院所确认的上述事实，有于明杰出具的房屋买卖协议、产权调换协议、收件证明、搬迁验收单、配户通知单、询问笔录、民事判决书、民事裁定书及当事人当庭陈述在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和法院审查，一审法院予以采信。
抚顺市望花区人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”于明杰为证明与金贵臣、陈淑华存在真实的房屋买卖法律行为，提供了房屋买卖协议、产权调换协议、收件证明、搬迁验收单、配户通知单，证明于明杰支付房款与金贵臣、陈淑华收到房款并将房屋相关资料交付于明杰的事实。上述证据得到了证明人官忠信（于明杰、金贵臣、陈淑华所在村村主任）、罗忠英（于明杰、金贵臣、陈淑华所在村会计）及金贵臣、陈淑华的证实和认可。于明杰对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与于明杰、金贵臣、陈淑华陈述的事实相吻合。故于明杰、金贵臣之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但于明杰已实际占有，不影响合同效力，于明杰应为本案诉争房屋实际所有权人。该房屋被财产保全后，于明杰已于2014年5月15日及时提出异议，并提供相应证据，于明杰并无过错，在王庆平诉金贵臣、陈淑华土地征收补偿费分配纠纷一案中，判决陈淑华、金贵臣给付王庆平的是金钱类债权，本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，故于明杰的诉求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，一审判决：停止对坐落于抚顺经济开发区沈东经济区铁路南安置区40栋楼B6号楼3单元102号房屋（95.32平方米）的执行。案件受理费100元，由金贵臣、陈淑华负担。
宣判后，王庆平不服，向本院提起上诉。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判于明杰、金贵臣之间签订的《房屋买卖协议》无效；二、本案二审诉讼费用由于明杰、金贵臣、陈淑华承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人之间签订的《房屋买卖协议》有效事实认定错误。于明杰提交的《房屋买卖协议》是其与金贵臣及证人之间恶意串通签订的，其签订及证明人见证行为均不是真实的，且于明杰未说明交易价款的取款凭证以及交付后去向。二、本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定的情况，一审法院以上述规定处理本案适用法律错误。1、被上诉人金贵臣、陈淑华对本案争议房屋不享有物权，适用《查封规定》第17条的前提条件为“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”，本案中被上诉人金贵臣、陈淑华不享有对争议房屋的所有权，其原所有的被征收房屋在征收完成后物权消灭，其仅依据与抚顺经济开发区征地动迁指挥部签订的《房屋拆迁产权调换协议书》享有对抚顺经济开发区征地动迁指挥部的债权，因此本案不适用该条规定，于明杰也就无权要求解除争议房屋的查封。2、于明杰未实际占有本案争议房屋，不得依据《查封规定》第17条要求解除查封。本案中于明杰提供的《配户通知单》等材料仅能证明争议房屋配户给金贵臣，且抚顺市望花区人民法院抚开执异字第67-1号执行裁定书已查明，本案于明杰并未在争议房屋内居住，因此于明杰并未实际占有本案争议房屋。3、于明杰对于争议房屋无法办理产权过户登记存在过错，不得依据《查封规定》第17条要求解除查封。三、一审法院认定于明杰为本案争议房屋实际所有权人适用法律错误。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”金贵臣、陈淑华对争议房屋不享有物权，其将争议房屋出售给于明杰且未办理产权登记不产生物权变动的效力，因此于明杰不是争议房屋的所有权人，一审法院认定被上诉人为争议房屋实际所有权人违反了《物权法》的规定。
金贵臣、陈淑华表示服从原审判决。二审答辩理由：同一审答辩意见。
于明杰表示服从原审判决。二审答辩理由：我与金贵臣签订的《房屋买卖协议》真实有效，我支付了房屋价款并实际占有该房屋，现房屋被查封，严重侵犯了我的合法的权益，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原判决查明的事实相同。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、于明杰与金贵臣签订的《房屋买卖协议》是否真实有效；二、是否应停止对坐落于抚顺经济开发区沈东经济区铁路南安置区40栋楼B6号楼3单元102号房屋（95.32平方米）的执行。
关于第一个争议焦点：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。于明杰为证明其诉讼主张，提供了房屋买卖协议等书面证据且与证明人官忠信、罗忠英及金贵臣的证实相佐证，均可以证明于明杰与金贵臣签订的《房屋买卖协议》系双方自愿签订，真实有效。王庆平主张《房屋买卖协议》是其与金贵臣及证人之间恶意串通签订的，但未提供相关证据予以证明，故其主张《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。
关于第二个争议焦点：拆迁安置房屋，是公民的合法财产被国家依法损毁后，国家对公民的一种补偿。金贵臣手中持有的产权证明及票据等，是用于办理产权证的证明材料，已经足以证明其对安置房屋享有民法上的所有权。故金贵臣买卖被拆迁房屋的行为合法有效。若尚未办理产权证，也只是缺乏行政法上的手续，表明该房产未能得到房屋管理机关的认可，有可能会产生物权公示上的权利瑕疵，但并不能否认其权利本身的存在，而且该瑕疵并非不可弥补，因此未取得产权证，并不对民事合同效力产生影响。本案于明杰通过与金贵臣签订的合法有效的《房屋买卖协议》，并支付房屋价款后，目前是否在该房屋居住不影响其对诉争房屋的实际占有，且由于政策限制该房屋目前未能登记并非于明杰过错，故一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”判决停止对坐落于抚顺经济开发区沈东经济区铁路南安置区40栋楼B6号楼3单元102号房屋（95.32平方米）的执行并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王庆平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
审 判 员 孙仲义
代理审判员 田 丰
二〇一五年二月十日
书 记 员 李 慧