山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终712号
上诉人（原审原告）：刘春明。
委托诉讼代理人：张娟，山西衡霄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李志耀，山西衡霄律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹金风。
被上诉人（原审被告）：徐关茂。
委托诉讼代理人：曹金风，被上诉人徐关茂妻子。
被上诉人（原审被告）：董小徐。
被上诉人（原审被告）：徐爱武。
被上诉人董小徐、徐爱武的共同委托诉讼代理人：周毅，山西祝融万权（运城）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐爱红。
原审第三人：绛县金恒源小额贷款有限责任公司。
上诉人刘春明因与被上诉人曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武、徐爱红及原审第三人绛县金恒源小额贷款有限责任公司（以下简称小贷公司）借款合同纠纷一案，不服山西省绛县人民法院（2017）晋0826民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘春明及其委托诉讼代理人张娟、李志耀，被上诉人曹金风，被上诉人徐关茂的委托诉讼代理人曹金风，被上诉人董小徐、徐爱武及二人的共同委托诉讼代理人周毅，被上诉人徐爱红，原审第三人小贷公司的法定代表人王宏群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘春明上诉请求：1、改判曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武偿还借款本金332.5万元及利息（利息按中国工商银行同期贷款利率计算，从2013年5月1日起算至本息还清之日止）；或判令董小徐、徐爱武继续履行2013年5月1日《房屋转让协议》，董小徐、徐爱武将涉案房屋及土地变更登记至刘春明名下，返还2013年10月1目起至刘春明起诉之日的房屋租金30万元给刘春明，董小徐、徐爱武将自刘春明起诉之日起涉案房屋的租金收益交付给刘春明；2、诉讼费、保全费由被上诉人负担。
事实与理由：1、《房屋转让协议》、《房地产买卖契约》合法有效。《房屋转让协议》第一、二条约定，董小徐、徐爱武自愿向承担曹金风、徐关茂的还款责任（本息合计332.5万元），与刘春明达成以房抵债的合意，有效。证人韩玉林、李进的出庭证言，能够证明《房屋转让协议》、《房地产买卖契约》、《房地产转移登记中请书》、《房地产转移登记申请审批表》整个过程，能够证明《房屋转让协议》第五条约定的房屋产权证内容为：绛房权证（2008）字第02-2738号、绛房权证（2006）字第02-27**号，能够证明《房屋转让协议》合法有效。原审以《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》未加盖公章、房产管理部门负责人未签字为由，对《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》的效力不予确认，错误。2、原审对于曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武应偿还借款的数额认定错误。根据《房屋转让协议》第一、二条，曹金风、徐关茂在小贷公司借款本息合计332.5万元。董小徐、徐爱武自愿向刘春明承担借款本息的还款责任。一审认定借款本金200万元错误。曹金风、徐关茂已将332.5万元债务的还款责任全部转移给董小徐、徐爱武。董小徐、徐爱武签字确认的行为属债务加入，董小徐、徐爱武、曹金风、徐关茂应共同承担332.5万元还本付息责任。
曹金风、徐关茂辩称，借款已经由董小徐、徐爱武处理了，房屋已折抵，和我们没有关系。董小徐、徐爱武辩称，上诉请求缺乏事实与法律支持，请求驳回上诉请求。徐爱红辩称，上诉没有道理，答辩意见和徐爱武一致。小贷公司述称，本案中的两份协议是成立的。
刘春明向一审法院起诉请求：1、判令曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武偿还借款本金3325000元及利息（利息按中国工商银行同期贷款利率计算，从2013年5月1日起算至本息还清之日止），董小徐、徐爱武返还60万元房屋差价，赔偿资金损失费（按中国工商银行同期贷款利率计算损失，从2013年5月1日起算至本息还清之日止）、徐爱红在其所有的房权证（2003）02-0754号房屋财产限额内对3325000元本息承担抵押担保责任，或者判令董小徐、徐爱武将涉案房屋及土地变更登记至刘春明名下，并返还刘春明2013年10月1日至起诉之日房屋租金30万元，董小徐、徐爱武将自起诉之日起涉案房屋的租金收益交付给刘春明；2、诉讼费由曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武、徐爱红承担。
一审法院认定事实：曹金风、徐关茂系夫妻关系。2011年1月7日，鸿盛合作社工商登记变更为绛县金恒源小额贷款有限责任公司，鸿盛合作社原债权债务由小贷公司负责。2009年4月20日，曹金风开办化工厂向鸿盛合作社借款100万元，借款期限6个月，董小徐、徐爱武共有的登记在徐爱武名下的绛民权证（2006）字第02-2739号房产作为抵押。2009年7月29日，曹金风向鸿盛合作社借款50万元，借款期限1个月。2010年2月28日，曹金风向鸿盛合作社借款50万元，借款期限12个月，曹金风、徐关茂、徐爱红各自所有的三套房产作为抵押。上述借款约定月利率2.1%，本金共计200万元，截止2010年11月16日，曹金风向鸿盛合作社偿还利息共计562800元，至2013年5月1日尚欠利息132.5万元，本金未偿还。2、曹金风在借款期限届满后未偿还借款本金及剩余利息。2013年4月20日，小贷公司召开股东会议，决定由责任人刘春明与借款人、抵押人签订抵偿债务协议后，全部归还本金。2013年5月1日，刘春明与董小徐、徐爱武签订《房屋转让协议》约定，董小徐、徐爱武自愿承担徐关茂、曹金风的借款本金及利息332.5万元的还款责任，欲转让的董小徐、徐爱武自有房屋经双方协商一致认可价值452.5万元，该房屋转让给刘春明抵顶徐关茂、曹金风借款本息后，刘春明还欠董小徐、徐爱武房屋价款120万元。签订协议当日，刘春明先向董小徐、徐爱武支付60万元，董小徐向刘春明出具收据，剩余60万元依约定分两次在5月10日前付清。因刘春明与董小徐、徐爱武在房产转让过程中产生争议，剩余60万元房屋价款未向董小徐、徐爱武支付，产生争议转让的两套房产至今仍登记在董小徐、徐爱武名下。2013年5月2日，小贷公司将登记在徐关茂、徐爱红、曹金风、徐爱武名下各自的四套房产办理注销他项权手续。3、房屋转让协议签订后，小贷公司分别于2013年5月28日、12月30日，用刘春明在小贷公司股本金，以股本金扣收方式代曹金风偿还了借款本金及利息共计332.5万元，并给刘春明出具收据。2013年5月1日，小贷公司给曹金风出具还款凭证五份共计本息332.5万元，备注栏注明房屋折顶。4、2017年7月24日，刘春明申请对曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武、徐爱红各自所有的四套房产财产保全。一审法院经审查将上述财产保全。
一审法院认为，本案案由为借款合同纠纷，而非买卖合同纠纷。1、曹金风与小贷公司之间借贷关系合法，在董小徐、徐爱武与刘春明签订房屋转让协议自愿抵顶曹金风借款的前提下，刘春明才代曹金风向小贷公司偿还借款本金及利息，其代偿方式为股本金扣收，小贷公司给曹金风出具的还款凭证备注栏注明房屋折顶，曹金风本人并未向小贷公司偿还过现金，庭审中徐关茂承认其知道刘春明代曹金风偿还借款的事实，曹金风亦知道自己的借款用徐爱武房产抵顶的事实，徐爱武、董小徐系徐关茂、曹金风的二姐和姐夫，其和刘春明签订协议用自己房产替二被告偿还债务且数额较大，在任何家族都是大事。综上事实，可以证明曹金风及其他被告对债权转让通知均知晓，刘春明合法取得债权，债权转让对债务人发生法律效力。曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武均提出刘春明不是适格主体的抗辩理由，不予支持。刘春明持据主张借款本息，理由正当，应予支持。2、曹金风、徐关茂系夫妻，徐关茂对曹金风借款知情并为借款的抵押人，借款用于投资经营化工厂，所得收益用于家庭生活开支，借款应由曹金风、徐关茂共同承担。曹金风向小贷公司借款时，约定月利率2.1%，约定的利息已超过法律规定年利率24%的上限，对超过年利率24%的利息的约定，不予支持。3、刘春明与董小徐、徐爱武签订以物抵债的房屋转让协议，因对协议中关键性内容争议较大，各执己见，且双方未完成物权转让登记，对以物抵债的房屋转让协议效力不予确认，对刘春明要求董小徐、徐爱武继续履行房屋转让协议，将涉案房屋及土地变更至刘春明名下的诉求不予支持；刘春明要求董小徐、徐爱武返还房屋租金30万元的诉求，系无源之水，不予支持。4、刘春明要求董小徐、徐爱武返还其60万元房屋差价、赔偿资金损失费的诉求，因董小徐、徐爱武所得房屋差价所依据的事实根据及法律依据已不存在，构成不当得利，其占用资金期间给刘春明造成的损失理应赔偿，该项请求予以支持。5、关于刘春明要求徐爱红在其所有的房权证（2003）02-0754号房屋财产限额内对3325000元本息承担抵押担保责任，因徐爱红的房产抵押登记已在2013年5月2日办理注销他项权，徐爱红免除担保责任，该项诉求不予支持。
判决：一、曹金风、徐关茂于本判决生效后十五日内向刘春明偿还借款本金200万元及利息（利息按年利率24%计算，从2010年11月16日起至清偿之日止）；二、董小徐、徐爱武返还刘春明房屋差价60万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2013年5月1日起至清偿之日止）；三、驳回刘春明其它诉讼请求。如果未按判决书指定期限履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元、保全费5000元，由曹金风和徐关茂共同负担。
在二审中，双方当事人对原判认定的基本事实没有异议，本院对原判认定的基本事实予以确认。
根据上诉请求及答辩意见，本案争议焦点有三项：1、《房屋转让协议》是否有效？2、董小徐、徐爱武是否应对本案债务承担共同还款责任？3、本案债务人应承担的债务本金金额应是332.5万元？还是一审认定的200万元？
二审中，当事人针对争议焦点没有提交新证据。针对争议焦点，本院查明，《房屋转让协议》约定：甲方董小徐、徐爱武为第三人徐关茂、曹金凤在乙方刘春明处借款200万元提供担保，并用自有房屋抵押，现因第三人徐关茂、曹金凤无力偿还借款，甲方董小徐、徐爱武自愿承担第三人徐关茂、曹金凤的还款责任；第三人徐关茂、曹金凤在乙方刘春明借款本金200万元，利息132.5万元，合计332.5万元。
本院认为，根据当事人主张的民事法律关系的性质，本案法律关系是借款合同法律关系。现围绕本案焦点问题具体评析如下：1、关于《房屋转让协议》的效力。2013年5月1日签订的《房屋转让协议》属以物抵债协议，尚未完成物权转让登记手续，在审判实践中对于此类协议不作有效确认。2、关于董小徐、徐爱武在本案中的还款责任。《房屋转让协议》协议约定“董小徐、徐爱武自愿承担徐关茂、曹金风的借款本金及利息合计332.5万元的还款责任”，该约定内容明确、有效。董小徐、徐爱武自愿承担还款责任的意思表示真实，属债务加入，应与借款人曹金风、徐关茂在本案中共同承担还款责任。3、关于债务本金数额。《房屋转让协议》约定的借款本金及利息为332.5万元，借款来源三笔，即：2009年4月20日100万元借款、2009年7月29日50万元借款、2010年2月28日50万元借款，三笔借款本金共计200万元，截止2010年11月16日之前的利息已经偿还。一审按照原借款金额200万元确定为本案借款本金金额，并按原借款约定的利息起算时间来计算本案借款利息，没有损害债权人利益，并无不当。综上所述，刘春明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持山西省绛县人民法院（2017）晋0826民初888号民事判决的第一、二项；
二、撤销山西省绛县人民法院（2017）晋0826民初888号民事判决的第三项；
三、董小徐、徐爱武对山西省绛县人民法院（2017）晋0826民初888号民事判决第一项内容承担共同还款责任；
四、驳回刘春明其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5900元、保全费5000元、二审案件受理费33400元，共计44300元，由曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛松伟
审判员 张山平
审判员 靳 彦
二〇一八年四月六日
书记员 刘子煊