河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀08民终2613号上诉人（原审被告）：董慧冼，女，1968年4月28日出生，满族，住丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：朱丽，河北坤平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇阳光水岸底商13号。负责人：李桂明，经理。上诉人董慧冼因与被上诉人丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2018）冀0826民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董慧冼及其委托诉讼代理人朱丽，被上诉人丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司的负责人李桂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董慧冼上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决认定事实错误，适用法律错误。1、被上诉人要求上诉人支付物业费的法律依据是2015年5月26日徐国华以未成立的平安家园业主管理委员会法人的名义与被上诉人签订的物业服务合同，该合同属于无效合同，依据合同法的规定，无效合同自始不发生法律效力。合同签订时上诉人所在的平安家园小区根本没有成立业主委员会，合同中所谓的法人徐国华的签字经过向徐国华本人询问，其证实当时是受到被上诉人负责人李桂明的指示在法人处签的字，实际上当时根本没有成立平安家园业主委员会，他也不是法人，且合同最后加盖的印章也是被上诉人私自刻制的，针对成立业主委员会之事上诉人又提供了街道办以及建设局物业办的证明，这些证据完全可以证实被上诉人提供的这份合同中甲方主体不存在，此合同属于无效合同，对上诉人不发生任何的法律效力不具有约束力。2、原审法院在庭审过程中判决上诉人支付物业费适用法律错误，原审法院认为之后交纳过费用就视为其对之前合同的追认的观点是错误的。因为被上诉人在原审庭审中主张的依据以及物业费计算的标准都是基于2015年5月26日签订的合同，一份没有任何法律效力的合同不能作为定案依据使用。上诉人认为该份合同自始就不发生法律效力，不是效力待定的合同，不能适用追认的行为，不能适用效力待定合同的规定。即使上诉人曾经交过物业费用，但是原审法院也应审查当时交纳费用的实际情况，因为当时上诉人根本不知道被上诉人的实际名称，被上诉人在小区中从未进行过公示，至今小区也未悬挂过被上诉人物业公司的名称，上诉人交纳之前的费用时根本就不可能知道是交给被上诉人的。3、在随后的生活中被上诉人也未为上诉人所在的小区提供过物业服务。现上诉人所在的小区存在着诸多问题，居民生活中遇到了很多问题，如电梯故障、小区车辆受损、丢失、小区公共设施损害严重、小区消防设施损坏丢失致使消防处于瘫痪状态、小区取暖设备被损坏等等。依据法律规定这些情况都应该包括在物业服务的范围之内，既然被上诉人认为已经存在物业服务合同关系，那么为什么对这些情况置之不理，不予解决，相反上述的这些问题都是上诉人小区所有业主自行解决的。包括交纳电费，自行取暖，对于上诉人所述的这些事实都是有证据可以证实的，上诉人认为既然被上诉人根本未提供物业服务，那么就无权要求支付物业费用、取暖费，且原审法院对于以上情况在审理查明中明确说明了因被上诉人的原因导致上诉人自行取暖的问题，但是却未将取暖费用及照明电费减除，这显然是处理不当。审理不清的情况，上诉人认为这些情况可以说明被上诉人根本没有履行其职责，未提供物业服务。原审法院判决数额与被上诉人起诉的诉讼请求不一致。综上所述，原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法改判。丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，电费是需要交纳物业费以后的事情，电梯的安全问题是安保人员责任。其他的同意一审判决。丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告董慧冼缴纳自2017年6月起至2018年6月止拖欠原告的取暖费、物业费合计3940.00元，并支付滞纳金2000.00元。2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月26日，原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司与平安家园业主委员会签订了物业管理服务合同，合同甲方盖有平安家园业主委员会章，法人徐国华签字，乙方丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司章，法人李桂明签字。合同约定：“……一、委托管理事项……（2）本物业规划内附属物业管理范围的公用设施、附属设施的维护和管理。（3）公共环境的清洁卫生、垃圾的收运、清运。（4）小区内的交通、车辆行驶及停泊。……三、物业管理费按照有关管理要求执行，按建筑面积收取物业服务费，多层0.55元/平米，高层0.72元/平米，底商、机关1、50元/平米。每户每年收取垃圾清运费55.00元。公共区域照明电费每户每年60.00元。物业服务费每年收取一次，每年提前一个月缴纳下年度物业服务费。四、冬季取暖费，高层按住宅套面积，每平米收取取暖费27.00元/年，底商、机关单位按建筑面积每平米收取取暖费35.00元/年。多层为自供暖独立核算，执行每年每户收取取暖费3400.00元。费用在供暖期一个月前交齐。……七、经甲方同意委托乙方对小区管理期限为6年，自2015年6月1日起至2021年6月1日止”。合同签订后，原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司进入平安家园小区进行物业服务。另查明，被告董慧冼为丰宁满族自治县大阁镇平安家园小区4091室业主，房屋建筑面积123.9平方米，原告物业费用依据合同约定0.72元/月/平方米收取。房屋套内面积102.6平方米，原告取暖费按合同约定每平米26.50元/年/平方米收取。垃圾清运费55.00元。公共区域照明电费每户每年60.00元，排污费45.00元。被告董慧冼2017年6月以前的物业费及取暖费已交齐。一审法院认为：原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司系经依法登记注册，取得执业资格的企业，虽然原告与徐国华签订的物业服务合同，平安家园小区业主未授权徐国华签订物业合同的权利，但是原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司于2015年6月就入住平安家园小区进行物业服务，并且被告董慧冼已经履行合同有关义务，交纳2017年6月以前的物业费、取暖费。是对原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司与徐国华签订的物业服务合同的追认，此物业服务合同对业主即本案被告董慧冼具有约束力，原告履行了物业服务的义务，被告作为小区的业主事实上也接受了物业服务，应该按合同约定支付物业服务费用。在庭审中，查明被告房屋建筑面积123.9平方米，物业费123.9平方米×0.72元×12月=1070.00元，取暖费原告主张按26.50元/平米，符合法律规定，被告房屋套内面积102.6平方米，故被告应给付原告取暖费26.50元×102.6平米=2718.00元。原告在履行物业服务合中，因其履行合同义务不符合约定，如未及时对公共及附属设施进行维护，造成电梯关人事件，给业主乘用电梯造成恐惧心理存在，以及车辆停放缺乏管理，出现乱停放车辆现象，影响业主出入。2017至2018年度取暖期间，因原告对公共设施缺乏维护造成地源热泵损坏，造成供暖停止，原告未能及时解决，造成业主自行取暖等现象，故原告承担违约责任，违约责任按20%承担。被告给付原告物业服务费、取暖费（1070.00元+2718.00元）×80%=3030.00元。原告主张垃圾清运费55.00元、公共照明电费60.00元及排污费45.00元，因垃圾清运、公共照明及排污符合客观事实，本院予以认可。原告主张滞纳金，因原告与被告签订的物业服务合同对被告逾期缴纳物业费用是否缴纳滞纳金没有约定，对滞纳金部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告董慧冼于判决生效后十日内给付原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司物业服务费、取暖费3030.00元，垃圾清运费55.00元，公共照明电费60.00元，排污费45.00元，合计3190.00元；二、驳回原告其他诉讼请求。本院二审期间，董慧冼提交了以下证据。证据一、小区业主自行向供电公司缴纳电费的发票复印件，用以证明业主已经缴纳部分电费。电费发票明细如下：①发票编号01887034，交款日期为2017年12月29日，金额50000.00元，缴费区间2017年11月4日——2017年12月4日；②发票编号01885089，交款日期为2018年2月28日，金额34725.21元，缴费区间2018年1月4日——2018年2月4日；③发票编号02455648，交款日期为2018年3月27日，金额24900.00元，缴费区间2018年2月4日——2018年3月4日；④发票编号01879798，交款日期为2018年4月25日，金额13150.00元，缴费区间2018年3月4日——2018年4月4日；⑤发票编号02112431，交款日期为2018年5月29日，金额1350.00元，缴费区间2018年4月4日——2018年5月4日；⑥发票编号02105452，交款日期为2018年6月25日，金额1400.00元，缴费区间2018年5月4日——2018年6月4日；⑦发票编号02123403，交款日期为2018年7月13日，金额1250.00元，缴费区间2018年6月4日——2018年7月4日。庭审时经与发票原件核对，被上诉人认可上述①——⑥发票的真实性。本院经审查认为，上述①——⑥发票缴费区间为2017年11月4日——2018年6月4日，缴费金额合计125525.21元，与本案被上诉人的诉讼请求具有关联性，取得程序合法，客观真实，本院依法予以采信。证据二、有每户业主签名确认的小区业主缴纳电费登记表，用以证明每户业主已经缴纳电费1500.00元，上述电费发票记载的电费来源于每户业主，其中本案上诉人董慧冼缴纳电费1500.00元。经质证，被上诉人对该份登记表不认可。本院经审查认为，该登记表能够证明上述电费发票中记载的电费的来源，具备证据的三性，本院依法予以采信。证据三、徐国华的身份证明，用以证明徐国华系丰宁国有林场管理处平顶山林场的职工，自2010年1月起不担任任何职务，2014年6月办理退休手续。被上诉人认可该证明。本院经审查对该证明予以采信。经审理查明，上诉人所在小区的业主自行向供电公司缴纳2017年11月4日——2018年6月4日的小区电费合计125525.21元，其中包含董慧冼缴纳电费1500.00元。以平安家园业主委员会名义与被上诉人签订物业管理服务合同的徐国华系丰宁国有林场管理处平顶山林场的退休职工。案涉小区的供暖方式为地源热泵供暖，业主所缴纳的电费用于地源热泵的运行。对一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，徐国华以平安家园业主委员会名义与被上诉人签订的物业管理服务合同虽然未经小区业主授权，但是在双方发生纠纷前，小区业主已经接受被上诉人提供的物业服务长达2年多的时间，并按合同约定交纳了相应的费用，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条的规定，应视为小区业主对该物业管理服务合同的追认，故上诉人主张物业管理服务合同无效，没有法律依据，本院不予支持，双方应按照该物业管理服务合同的约定履行各自的义务。一审法院结合被上诉人提供物业服务的情况及其在供暖期未能按合同约定提供供暖的事实，酌定由被上诉人承担20%的违约责任，不失公允。业主缴纳的电费系用于地源热泵的供暖所需，业主与被上诉人发生纠纷后自行向供电公司缴纳的电费应当从其应交纳的取暖费中扣除，一审判决未将此款项扣除，对此部分认定事实错误，本院予以纠正。上诉人应交纳取暖费26.50元×102.60平方米×80%＝2175.12元，扣除上诉人已经交纳的电费1500.00元，上诉人仍需交纳取暖费675.12元，上诉人应交纳物业服务费1070.00元×80%＝856.00元、垃圾清运费55.00元、公共照明电费60.00元及排污费45.00元，上述款项合计1691.12元。一审判决的数额并未超出被上诉人诉讼请求的数额，不违反法律规定。被上诉人的名称应为丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司，一审法院书写错误，本院予以纠正。综上所述，董慧冼的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省丰宁满族自治县人民法院（2018）冀0826民初1909号民事判决；二、董慧冼于本判决生效后十日内给付丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司物业服务费、取暖费、垃圾清运费、公共照明电费、排污费合计1691.12元；三、驳回丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司负担15.00元，由董慧冼负担10.00元；二审案件受理费50.00元，由丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司负担30.00元，由董慧冼负担20.00元。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 孙琳丽审判员 李红梅二〇一八年八月二十四日书记员 刘 炯