包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 (2017）内0207民初1619号 原告：焦高旺，男，1943年12月1日出生，汉族，退休职工，现住包头市九原区。 原告：苏林凤（焦高旺妻子），女，1949年5月20日出生，汉族，无业，现住包头市九原区。 二原告共同委托诉讼代理人：马丰利，内蒙古天原律师事务所律师。 被告：王志强，男，1975年6月13日出生，汉族，无业，现住包头市九原区。 被告：焦秋芳，女，1975年9月14日出生，汉族，无业，现住包头市九原区。 原告焦高旺、苏林凤与被告王志强、焦秋芳合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焦高旺及焦高旺与苏林凤共同委托诉讼代理人马丰利、被告王志强、焦秋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦高旺、苏林凤向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告双方签订的《欠款顶房屋协议》无效；2、判令二被告返还借款25万元；3、判令二被告赔偿损失11.5万元人民币；4、诉讼费由被告方承担。事实和理由：原告焦高旺、苏林凤系被告焦秋芳父母，被告王志强系被告焦秋芳前夫，二被告于2003年3月登记结婚，2010年5月协议离婚。2007年秋季，二被告在其马贵村自建一栋土二楼，工费、建筑费、材料费绝大部分由原告出资，后经原、被告双方核算，被告借原告25万元。由于被告没有能力偿还原告借款，双方于2009年11月19日签订了一份《欠款顶房屋协议》，该协议由当时麻池镇法律服务所工作人员孙振光、赵治国代书。协议明确了二被告用2007年9月份在马贵村的自建房院折抵25万元借款及其他条款。协议签订后，房屋的所有权归原告夫妇，二被告不再归还借款。原告方实际控制和使用该房院。大约在2013年3月份，原告委托女儿焦秋芳看管、居住该房院。门锁被人换掉，大约7月份大门被人焊住，原告先后五次向当地派出所报案，经派出所了解调查，确认是被告王志强母亲所为，因其行为违反我国《治安处罚法》的相关规定，派出所作出行政拘留的处罚决定。2017年6月原告又发现被告王志强未经原告同意，擅自打开院门，强行抢占原告管理和使用的房院，原告再次报案，派出所告知双方谁也不许主张该房屋的所有权，应通过人民法院解决纠纷。原告认为双方签订的《欠款顶房屋协议》已违反了我国行政法律法规的规定，属无效合同，因此被告应归还原告借款，原告将房屋退还于被告。被告方当时自愿用其农村自有房院折抵欠款，明知违法还与原告签订欠款顶房屋协议，过错责任全部由被告承担。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告焦高旺、苏林凤提供以下证据：欠款顶房屋协议一份、关于《欠款顶房屋协议书》的说明一份、班文新证明一份。 被告王志强辩称，我根本不欠原告的钱，是在原告的逼迫和诱骗下签订的欠款顶房屋协议，当时我开的三个厂子，其中一个厂子赔钱了，为了不让我们的财产有损失，原告提议把我们的房屋转在原告名下，所以我将我们的房屋以顶账的方式和原告签订了协议。我与焦秋芳2003年结婚，2007年8月6日离婚，又于2007年9月18日复婚。2009年原告又说如果不签这个协议他们的女儿焦秋芳又要和我离婚，后来于2009年11月17日我在房产抵账的虚假协议上签了字。 被告王志强提供以下证据：协议一份、银行卡存款业务回单五张及手写清单一份、欠条复印件一份、购买钢材收据一张、水泥款收据一张、收条一张、石头款收条一张、楼板款证明一份、班文新出具的证明收到人工工资收条一张。退股款收条一份、录音光盘一份。 被告焦秋芳辩称，盖房就是借的原告的钱盖得，当时借了29万元多，好几年偿还不了借款，后来算账后欠原告25万元，我们和原告签订了欠款顶房屋协议。我与王志强离婚的时候双方都认可，所以离婚时没有牵扯该房屋。后来因为房屋被锁发生纠纷，现由法院公正判决。 本院经审理认定事实如下：原告焦高旺、苏林凤系被告焦秋芳父母，被告王志强与被告焦秋芳于2003年3月登记结婚，2010年5月协议离婚。被告王志强系包头市九原区哈林格尔镇马贵村村民。2007年被告王志强、焦秋芳在包头市九原区哈林格尔马贵村的宅基地上自建房院（砖混结构，上下楼795平米，院的面积2900平米），该房院所占土地为集体所有，没有房屋所有权登记。2009年11月19日，原告焦高旺、苏林凤与被告王志强、焦秋芳在包头市九原区麻池镇法律服务所签订了一份《欠款顶房屋协议》，该协议约定：“2007年9月乙方王志强和焦秋芳夫妇在哈林格尔马贵村自建房院（砖混结构，上下楼795平米，院的面积2900平米）。乙方在建造该房院时，向甲方焦高旺和苏林凤（系王志强外父和外母娘）夫妇借款25万元。现甲乙双方达成如下协议：一、由于乙方无力偿还甲方25万元借款，所以乙方将以上房院顶给甲方，从此甲方是该房院的所有人，特此声明。二、乙方顶给甲方房院之日起，所欠甲方的25万元借款顶如还清。三、本协议生效前所产生的债权，债务由乙方负责。”该协议上有甲方即原告苏林凤，乙方即被告王志强、焦秋芳的签名及代书人孔振光、赵治国的签名并加盖了包头市九原区麻池镇法律服务所的财务专用章。协议签订后，2013年3月份，二原告曾委托女儿焦秋芳看管、居住该房院三个月。后被告王志强及母亲进行过换锁等行为。双方发生矛盾后，曾向辖区派出所报案，但最终没有解决纠纷。现原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告双方签订的欠款顶房屋协议的效力问题；二、原告的请求能否得到支持。一、关于欠款顶房屋协议的效力问题，本案达成的欠款顶房屋协议即以房屋折抵欠款，实际为变相的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效…（五）违法法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国合同法解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定”。虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或不成立，但如果违反了这些禁止性规范合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范，也应认定为效力性强制性规范。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第三十六条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由此可知，农村的集体土地使用权只能在本集体经济组织成员内部流转。本案中，被告王志强、焦秋芳用于顶账的房屋占用的土地是集体所有性质的土地，而原告焦高旺、苏林凤并非顶账房屋所在集体经济组织成员，故原、被告双方签订的欠款顶房屋协议违反了国家相关强制性规定，属于无效合同。二、关于原告的请求应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因用于抵账的房屋为村集体土地上的房屋，不能向本集体经济组织成员以外的人出售，因此原、被告双方签订的欠款顶房屋协议属于无效合同，那么因该合同取得的利益双方应当予以返还，故二原告请求二被告返还抵账房屋价值25万元的借款的请求不违反法律规定，予以支持。同时，二原告也应向二被告返还用以抵账的房屋。对于二原告赔偿损失11.5万元的请求，因双方对于签订合同均有过错，因此对于损失应当各自承担，故原告的该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下： 一、原告焦高旺、苏林凤与被告王志强、焦秋芳签订的《欠款顶房屋协议》无效； 二、被告王志强、焦秋芳偿还原告焦高旺、苏林凤借款25万元，原告焦高旺、苏林凤返还被告王志强、焦秋芳位于包头市九原区哈林格尔马贵村的宅基地上自建房院（砖混结构，上下楼795平米，院的面积2900平米）； 三、驳回原告焦高旺、苏林凤的其他诉讼请求。 案件受理费3388元（原告已预交），由被告王志强、焦秋芳负担2320元，由原告焦高旺、苏林凤负担1068元。 以上执行款项于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员 王 荣 二〇一七年十一月二十七日 书记员 王鑫燕 附相关法律文书： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。