上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第52号
原告上海海润家具有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人丁江，总经理。
委托代理人方芳，上海政明律师事务所律师。
委托代理人张一帆，上海政明律师事务所律师。
被告吴国山，男，1979年10月8日生，汉族，户籍地福建省莆田市。
委托代理人时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。
原告上海海润家具有限公司与被告吴国山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海海润家具有限公司的法定代表人丁江及该公司委托代理人张一帆、被告吴国山的委托代理人时瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海海润家具有限公司诉称，原、被告双方于2011年5月21日签订房屋租赁合同，约定被告将位于上海市宝山区罗店镇联合村联杨路XXX号两栋建筑面积共计3931.62平方米的厂房（以下简称系争厂房）出租给原告作为厂房使用，月租金为人民币41，282元，租期至2014年6月30日止。同时约定任何一方提出提前终止合同，需提前3个月书面通知对方，并承担违约责任。合同签订后，被告将系争厂房交付原告，原告因生产需要按照出口家具企业标准对厂房进行了标准装修，按约定支付合同保证金4万元并已将租金支付至2013年底。2013年12月4日，因在同一区域的被告的其他厂房承租户上海友功布料加工厂发生火灾，被告于同年12月8日突然与原告解除合同，造成原告应按时交付的国外产品订单无法按时完成，原告无奈只好在本市青浦区另行租赁家具厂厂房完成产品订单，最终仍然因延误交付承担违约责任。而且当时正值年底，工厂工人难以招聘，原厂工人仍应支付工资。原告认为，被告未经协商提前通知解除合同的行为不但使原告措手不及，并且给原告造成极大经济损失。鉴于被告因自身原因违约提前解除合同，已侵害原告权益，故起诉要求：1、判令被告支付原告提前解除合同赔偿款1，957，133.50元；2、判令被告返还合同保证金4万元；3、判令被告返还2013年12月9日至2013年12月31日厂房租金30，628.50元。
被告吴国山辩称，首先，原告所主张的损失均为经营性成本，看不出与被告的行为存在因果关系，且损失是否真实无法确认。其次，系争租赁合同无效。即便有效，被告也不存在违约行为，是政府限制出入。再次，系争厂房自2013年12月最后一次交纳租金之后原告就没有交纳租金或者使用费。原告未与被告对系争厂房进行交接，导致被告无法向出租人交接房屋，对被告造成了损失，故不同意返还租金及保证金。又次，根据被告与上海岳帝鼎经贸有限公司等之间租赁纠纷的生效判决，法院不支持经营性损失，应保持判决一致性。综上，不同意原告诉请。
经审理查明，2011年5月21日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，原告向被告承租系争厂房，租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日。租赁保证金为4万元，在乙方付清全部应付租金，将租赁房屋完好归还甲方后15天内，甲方负责归还租赁保证金。厂房日租金为每平方米0.35元，三个月总计123，826.50元，租金按每三个月结算。该合同第七条约定，租赁期间任何一方提出提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，并承担违约责任。该合同第十条约定，任何一方违反本合同的规定导致另一方根据本合同规定提前终止合同的，该违约方须另向对方支付相当于三个月租金的违约金。
上述合同签订后，被告向原告交付系争厂房并收取保证金，原告向被告支付租金至2013年12月31日。
2013年12月4日，系争厂房所在区域的上海市宝山区友功布料加工厂（以下简称友功加工厂）仓库发生火灾。2013年12月6日，公安部门向上海岳帝鼎经贸有限公司（以下简称岳帝鼎公司）发出《告知书》，主要内容为，岳帝鼎公司区域内的友功加工厂发生火灾事故，过火面积3000余平方米。事故发生后，相关部门对厂房仓库消防及生产安全工作现状进行检查，发现存在消防水源缺失、搭建临时建筑物不符合消防安全要求等消防安全隐患。为确保该区域消防安全，保障人民群众生命财产安全，根据区消防委、消防支队决定，现对该区域进行全面消防整治，故请现居住于以上区域内的所有人员，限2013年12月8日下午15时前自行搬离，对以上区域停止供水供电，请自觉配合。2013年12月6日，罗店镇政府相关部门又发出《告知书》，对上述情况再行告知。嗣后，原告搬离了系争厂房，另寻他处进行经营。
以上事实，有《房屋租赁合同》、火灾事故认定书、《告知书》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，关于诉请中经济损失的组成，原告明确包括如下：1、租赁场地变更导致向客户承担的加工合同经济损失559，257元；2、派遣员工工资损失38，400元；3、运输费用损失25，200元；4、装修费用损失768，000元；5、支付给员工2013年的工资566，276.5元。
为证明上述损失情况，原告提供如下证据：1、原告与案外人就装修厂房签订的《装修合同》、收据、质量管理体系认证证书、火灾前后照片，证明原告装修系争厂房投入及按出口沙发标准对厂房进行装修；2、客户LIVINSMART株式会社出具的书面告知函、往来邮件记录及清单，证明因被告提前终止合同致原告向该客户延迟交货，原告以价格折让方式承担违约金24万元；3、原告与客户梦朵（上海）家具贸易有限公司签订的订单，证明原告与该客户约定供货总计1，064，190元，因被告延迟交货造成违约损失319，257元；4、2014年1月、2月工资表，共计工资566，276.5元，证明合同终止之后原告将厂房搬到青浦，导致宝山的工人无法到青浦工作，年末原告无法解除劳动合同，导致闲置工资损失；5、2014年1月、3月收据存根，载明收款事由为上海劳联劳务派遣到原告临时工搬运工工资，证明因为变更租赁地点，原告雇佣临时工搬运集装箱过来的货物所产生工资费用38，400元；6、2013年12月至2014年1月期间的送货单，证明原告搬离系争厂房产生了运输费25，200元。
对上述证据，被告发表如下质证意见：证据1真实性不予认可，被告提供的厂房玻璃门窗都是完整的，原告无需装修；证据2函件、邮件无法看出在何种情况下形成，清单无法看出是因火灾导致延迟交货；证据3仅有原告印章，无法确定是否有该订单及是否延迟交货，关联性也不予认可；证据4工资表不予认可，工资是原告的直接经营成本，无论发生什么情况，都应该支付给工人的，并不是被告造成的损失；证据5不是发票，收据开具日期是2014年1月10日、1月17日等，明显不是原告搬离租赁厂房产生的。因为持续周期特别长，无法证明是搬离厂房产生的，可能是搬离货物产生的，无法证明和本案有关，也不能证明是被告引起的。证据6真实性不予认可，与本案无关，送货单记载的内容是联杨路等。
审理中，原告表示，其在2013年12月8日到18、20日左右陆续搬到新厂房的。被告表示，系争厂房未取得产证或建设工程规划许可手续。
本院认为，系争厂房未取得产证或建设工程规划许可手续，故原被告双方就系争厂房所签《房屋租赁合同》，应认定无效。合同无效后，因合同而取得的财产应予以返还。本案中，原告认为其在2013年12月8日即行搬离，从而主张返还后续租金，对此，被告予以否认，应由原告进行举证。原告另陈述其在2013年12月8日到18、20日左右陆续搬到新厂房的，可见搬离需要过程，搬离过程中必然存在仍占用系争厂房情形。因此，在原告未能提供确切证据证明其清空系争厂房具体时间的情况下，对其诉请被告返还2013年12月9日至12月31日期间厂房租金的诉请，依据不足，本院难以支持。同时，合同无效后，被告应将保证金予以返还。另外，根据法律规定，当事人应按过错分担合同无效的相关损失。被告作为系争厂房出租单位，理应清楚在办理相关产权手续后方可将房屋对外出租，现其将无合法手续的房屋出租给原告，因消防不到位等造成原告无法使用系争厂房，应对合同无效承担主要责任。而原告在承租系争厂房时，未审慎审查系争厂房的权属状况，承租后贸然进行装修并投入经营，致损失扩大，也存在过错，应对合同无效承担次要责任。本案主要争议在于合同无效的损失如何认定。
关于损失，原告提及装修损失、运输费损失及工资损失、对外合同经济损失。对上述损失，本院结合损失的客观真实性与关联性，分述如下：首先，关于装修损失，原告系对外出口家具，必然需要对厂房进行装修方可投入经营。对此，原告亦提供了相关证据予以证实，可认定原告对系争厂房进行过装修的事实。然原告所提供的证据尚不足以证明在装修中固定添附的具体金额。即便能够确定固定添附价值，亦应考虑到合同约定的租赁期限，原告应有所预见其固定添附的价值应在租赁期限内予以实现，故在审查装修损失的关联性时，应考虑装修已实现的价值并据此确定实际损失。综上，合同无效后，必然对装修中固定添附价值的实现造成影响，以致原告损失，结合原告对装修投入的举证情况，本院酌情对装修损失予以确定。其次，关于运输费损失，鉴于原告在合同期内强制搬离，显然会增加其搬运成本，支出多余费用，该部分损失客观存在，故本院根据原告的举证等情况确定搬运的合理损失。再次，关于工资损失，原告主张的搬运货物所支付的工资38，400元，系其正常经营支出，不能认定为其损失。对于原告主张的因经营地址变更所致的闲置工资损失，结合本案实际，由于原告在未有准备情况下被要求搬离，必然影响其正常经营，导致搬离阶段及再行投入经营阶段的工资损失。但原告提供的证据针对的是2014年1、2月份的工资支出，难以认定均系本案纠纷所致损失，故对该部分合理损失本院结合原告经营状况、搬离期间等酌情确定。又次，关于对外合同经济损失，根据原告对于该项损失的描述，该项损失可理解为因其搬离，致加工生产延误，而对案外人承担交货延迟违约责任而产生的损失。本案中，原告在2013年12月初接到搬离通知后随即搬离，显然会对其正常的经营活动造成影响，该种影响的直接结果就包括极大可能向第三方承担违约损失。有关违约损失，原告所提供的证据尚不足以证明其给梦朵公司造成的违约损失，应承担举证不能的不利后果，对该部分损失，本院难以支持。而对于另外一家日本公司，原告的证据尚可证明其向对方支付违约金的实际情况，然不足以证明具体损失金额。故本院根据原告的举证情况并结合被告对损失的可预见范围等因素，酌情确定该部分合理损失。综上，遵循公平原则，综合考虑损失大小、过错程度及原告的实际经营情况等因素，本院酌情确定被告赔偿原告损失25万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海海润家具有限公司与被告吴国山就上海市宝山区联合村联杨路XXX号2栋自建房签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告吴国山于本判决生效之日起十日内，向原告上海海润家具有限公司返还保证金4万元并赔偿损失25万元；
三、原告上海海润家具有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取23，022元，由原告上海海润家具有限公司负担19，730元，由被告吴国山负担3，292元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 李雅琴
二〇一五年八月五日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。