贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终4447号
上诉人（原审原告）贵阳市富华松竹苑业主委员会，住所地贵州省贵阳市南明区红岩路78号。
负责人王亚林，贵阳市富华松竹苑业主委会主任。
委托代理人杨忠明，贵阳市富华松竹苑业主委会副主任。
委托代理人谢伟林，贵州乐正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵阳业景物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区观水路93号。
法定代表人梅蓉，该公司总经理。
委托代理人朱明朴，贵州公达律师事务所律师。
委托代理人刘小果，贵州公达律师事务所律师。
上诉人贵阳市富华松竹苑业主委员会（以下简称松竹苑业委会）与被上诉人贵阳业景物业管理有限公司（以下简称业景物管）物业服务合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年7月25日作出（2016）黔0102民初3434号民事判决。上诉人松竹苑业委会对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
松竹苑业委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。根据被上诉人与中国移动通信集团贵州有限公司贵阳分公司（以下简称移动公司）《基站协议》第三条约定，移动公司使用了小区12平方米的面积建设基站，协议也表述了“租赁期限六年”，两基站的建设实际租用富华松竹苑小区的公共部分，故应属于出租费，一审认定并非出租费系认定事实错误。2、被上诉人撤出富华松竹苑小区后，根本没有将任何资料与设备移交给贵阳市十兄物业管理有限公司（以下简称十兄公司），上诉人在一审时已提交了小区消防设施设备大量灭失、严重损坏的证据，而被上诉人并未提供关于小区消防设施维护保养记录，由此可见，被上诉人在提供物业服务期间没有对小区消防设施进行任何维护，直接导致该小区消防设施灭失、损坏，其应当承担恢复该小区消防设施正常使用的责任；3、一审法院未对被上诉人公布物业服务资金收支账目的违约事实和责任进行认定。4、一审法院判决被上诉人承担的违约金过低。
被上诉人业景物管答辩称，一审法院对于后山基站认定为管理费是正确的；关于帐目公布的问题，双方并没有约定公布详细，运用公告栏进行公开也是公告行为的一种，不能因为上诉人不理解而否认公告栏的公示。关于违约金，被上诉人认为并不偏低。故请求驳回上诉，维持原判。
松竹苑业委会向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付停车费40000元，广告费2400元，基站管理费37000元，合计79400元；2、被告立即向原告返还物业管理监控室并移交所有物业管理服务档案资料；3、被告立即对富华松竹苑小区的消防设施进行维修至恢复正常使用，所需费用由被告承担；4、被告向原告支付违约金50000元；5、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，2014年4月24日，原告松竹苑业委会（甲方）与被告业景物管（乙方）签订《富华松竹苑小区物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对贵阳市红岩路78号富华松竹苑小区实行“专业化、一体化”的物业管理服务。委托管理服务期限为一年零九个月，自2014年4月24日起至2015年12月31日止。停车管理服务收益由乙方收取后每月交纳捌仟元给甲方，甲方按《贵州省物业管理条例》规定开支外，剩余作为小区业主的公共事业费用。本物业规划区域内公共部分出租及广告收益收入分配甲方占50%，乙方占50%（含乙方管理费、运行维护、能源、办公经费、税费等成本）。乙方今后若要签署公共部分出租及广告合同应经甲方审核登记。乙方应在每月5日前向甲方提供上月的停车管理费、公共部分出租及广告、摊位出租等公共收益的明细表供审核。同时约定本合同终止或解除前10天，乙方应填报属于业主所有的固定资产、办公、设备、工具、小区物业管理资料，共用（有）部分共用（有）设备及其维护保养记录资料清单，有关帐目、承接服务项目时从甲方或开发商处移交的物业管理资料等交接清单，送甲方审核。交接时，乙方应移交物业管理服务权，撤出本物业，协助甲方做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交共用（有）部分共用（有）设施设备和物业管理服务的全部档案资料，专项（公共）维修资金帐目，应退还业主的物业管理服务费等。乙方在本合同终止或解除合同后，不移交物业管理服务，不撤出本物业和移交管理用户及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理服务年度费用（按合同单价乘总建筑面积再乘以12个月计算）50‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿（应甲方书面要求暂时进行继续服务的期间除外）。双方分别在合同尾部甲、乙方处签字捺印予以确认。合同期满后，双方未续签合同，业景物管于2015年12月31日退出富华松竹苑小区，松竹苑业委会以业景物管未全面履行合同约定的义务为由，诉至法院，提出诉请如前。庭审中，原告明确其诉请第二项中的“物业管理服务档案资料”为：物业服务用房和地下停车场、幼儿园及相应的社区中心房屋产权资料；物业使用说明文件及消防设施的使用说明书；维修保养记录。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告松竹苑业委会与被告业景物管签订的《富华松竹苑小区物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定“停车管理服务收益由乙方收取后每月交纳捌仟元给甲方。本物业规划区域内公告部分出租及广告收益收入分配甲方占50%，乙方占50%”，现被告对尚有5个月未向原告交纳停车管理服务收益并无异议，就应当按照约定向原告支付停车管理服务收益40000元，故对原告该项诉请，予以支持。对于原告主张的广告收益2400元，原告并未提供证据予以证明，被告提交的《贵州省禁毒宣传场地使用协议书》显示2015年11月和12月产生的广告收益为783元，被告应支付原告391.5元。对于基站管理费，《协议书》与《富华松竹苑后山基站物管合同》均表述为“管理费”和“物管费”，并非出租费，不属于合同约定的公共部分出租费用，故对原告该项诉请，不予支持。双方均认可尚有一间监控室处于被告占用的情况下，被告应当按照合同约定予以返还，故对原告该项诉请，亦予以支持。
原告主张被告移交消防设施维护保养记录及物业使用说明文件，《物业管理条例》第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：…（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件…物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”，双方签订的《富华松竹苑小区物业服务委托合同》亦有相应的规定，故对原告该项诉请，予以支持。对于原告主张的被告应移交的物业服务用房和地下停车场、幼儿园及相应的社区中心房屋产权资料，《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主”，第三十九条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”，因此，被告应当将物业管理用房的资料移交给业主委员会，但停车场、幼儿园及社区中心用房的权属并不明确，原告亦无证据显示被告处有该部分资料，故对原告该项诉请，不予支持。
对于消防设施，在2016年1月4日，被告已经移交给承接富华松竹苑物管工作的十兄公司，而当时原告并未就此提出异议，现已过半年，无法确定损坏的消防设备的责任承担主体，故对原告该项诉请，不予支持。对于原告主张的违约金，被告确实存有违约之处，但合同约定的违约金过高，酌情调整为被告业景物管公司支付原告违约金10000元。
遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十九条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、贵阳业景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵阳市富华松竹苑业主委员会停车管理服务收益40000元、广告费391.5元、违约金10000元；二、贵阳业景物业管理有限公司于上项同时将占有的监控室一间移交给贵阳市富华松竹苑业主委员会；三、贵阳业景物业管理有限公司于上项同时将消防设施维护保养记录及物业使用说明文件、物业管理用房的资料移交给贵阳市富华松竹苑业主委员会；四、驳回贵阳市富华松竹苑业主委员会其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2888元，减半收取1444元，由贵阳业景物业管理有限公司负担562元，由贵阳市富华松竹苑业主委员会负担882元。
本院二审期间，上诉人松竹苑业委会提交2016年8月8日十兄公司出具的情况说明一份，拟证明，被上诉人在合同到期后并没有进行消防设施移交；被上诉人对该证据真实性不予认可。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：移动公司与业景物管于2009年7月4日签订《协议书》，于2013年8月26日签订《富华松竹苑后山基站物管合同》。《协议书》约定：乙方（业景物管）提供B区山上走廊旁建通信机房及美化天线，通信机房用于安装移动通信设备。使用面积约为12平方米，管理费为8000元／年。租赁期限六年，即从2009年7月4日起至2015年7月3日；本合同签订后，由甲方（移动公司）一次性支付乙方叁年（2009年7月4日起至2012年7月3日）管理费用合计24000元，乙方提供物业管理费发票。《富华松竹苑后山基站物管合同》约定：甲方（业景物管）根据乙方（移动公司）设计需求提供相应数量及位置的通信机房用于安装移动通信设备，甲方协助乙方在楼内安装、铺设有关通信设备及线路，并提供380V交流电用于移动通信设备供电；服务期限：2013年5月1日至2018年4月30日；付款方式：乙方一次性支付甲方物管费50000元，甲方向乙方提供合法税务发票。
另查明，十兄公司于2016年1月1日进驻富华松竹苑小区进行物业管理，1月4日业景物管与十兄公司进行富华松竹苑小区资料移交。其余查明的事实与一审查明事实一致。
本案争议焦点：1、移动公司与被上诉人业景物管签订的《协议书》中约定的管理费24000元及《富华松竹苑后山基站物管合同》约定的物管费50000元是否属于合同约定的公共部分出租收入；2、业景物管是否其应当承担恢复该小区消防设施正常使用的责任；3、违约金10000元是否过低。
本院认为，上诉人松竹苑业委会与被上诉人业景物管签订的《富华松竹苑小区物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的合同到期后，双方均应妥善处理好小区物管的移交。
关于第一个争议焦点。本院认为，根据《协议书》及《富华松竹苑后山基站物管合同》中业景物管提供通信机房用于安装移动通信设备的约定，可以证明移动公司需要使用小区的公共部分用于修建移动通信设备，虽然表述为“管理费”和“物管费”，事实上该74000元即为基站占地使用费，故应属于《物业服务委托合同》约定的物业规划区域内公共部分出租收入，根据合同该收入分配应各占50%，被上诉人业景物管应支付上诉人松竹苑业委会37000元。
关于业景物管是否其应当承担恢复该小区消防设施正常使用的责任的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《富华松竹苑小区物业服务委托合同》到期后，上诉人即与十兄公司另行签订了合同，被上诉人于2015年12月31日退出该小区，十兄公司于2016年1月1日进驻该小区，被上诉人于2016年1月4日将相关物管工作移交给十兄公司，此时，上诉人并未就消防设施的问题提出异议，时隔六月后上诉人提出应由被上诉人承担消防设备恢复正常使用的责任，并无相应证据支持，故该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人认为被上诉人未按合同约定公布物业服务资金收支帐目，一审法院判决被上诉人支付的违约金过低的问题。本案中，被上诉人没有及时履行合同约定的相关义务，存在一定的违约，但因本案中对于物业的交接，双方之间并没有正式的交接协议，原审法院根据本案实情酌情支持10000元，并无不妥，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。原审法院关于停车管理服务收益、广告费及违约金、监控室及消防设施维护保养记录及物业使用说明文件、物业管理用资料移交的处理是正确的，双方对此并无异议，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初字3434号民事判决第四项；
二、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初字3434号民事判决第二项、第三项；
三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初字3434号民事判决第一项为：贵阳业景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵阳市富华松竹苑业主委员会停车管理服务收益40000元、广告费391.5元、物业规划区域内公共部分出租收入37000元，违约金10000元，共计87391.5元。
四、驳回贵阳市富华松竹苑业主委员会其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费2888元，减半收取1444元，由贵阳市富华松竹苑业主委员会负担477元，由贵阳业景物业管理有限公司负担967元，；二审案件受理费2888元，由贵阳市富华松竹苑业主委员会负担954元，由贵阳业景物业管理有限公司负担1934元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桢
审判员 唐玉平
审判员 刘 华
二〇一六年十一月十八日
书记员 高丽梅