安徽省马鞍山市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）皖05行终7号
上诉人（原审原告）唐亮，男，汉族，1983年2月10日出生，住安徽省马鞍山市花山区。
委托代理人陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。
委托代理人李宣贺，安徽浩谦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马鞍山市住房和城乡建设委员会，住所地马鞍山市花山区艳阳路68号，组织机构代码00306809-4。
法定代表人张敏，该委员会主任。
委托代理人江益民，安徽长城律师事务所律师。
委托代理人朱敏敏，安徽长城律师事务所律师。
原审第三人马鞍山万达广场投资有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济开发区九华西路1500号佳达科技园326室，组织机构代码05446674-6。
法定代表人齐界，该公司总裁。
委托代理人刘洋，安徽峭正律师事务所律师。
委托代理人宋娟，安徽峭正律师事务所律师。
上诉人唐亮因诉被上诉人马鞍山市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）商品房预售行政许可一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2016）皖0503行初60号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月14日依法公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人陈琦，被上诉人市住建委的副主任田雁南及委托代理人江益民、朱敏敏，原审第三人马鞍山万达广场投资有限公司（以下简称马鞍山万达公司）的委托代理人宋娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定以下事实，2013年9月3日，马鞍山万达公司向市住建委递交了《安徽省建设系统（商品房预售许可证）申请表》，并提交了商品房预售方案、开发企业营业执照、开发企业资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程施工合同、提供预售的商品房25%投资完成情况证明、公安机关出具的提供预售的商品房公安编号证明、分成平面图、房屋楼盘信息申报汇总表、物业管理设施配套确认单、商品房销售价格备案、房地产开发收费联系函等资料。市住建委经审查于2013年9月6日作出马房预许字（2013）第075号商品房预售许可证行政行为，批准太白大道3200号马鞍山万达广场4栋商品房公开预售。
原审法院另查明，2013年12月30日，唐亮与马鞍山万达公司签订商品房预售合同，2013年12月30日完成网上备案，约定购买马鞍山万达广场4栋510室商业公寓一套。合同签订后，唐亮获悉马鞍山万达公司投入开发建设的资金并未达到工程建设总投资的25%以上，其认为市住建委于2013年9月6日作出的马房预许字（2013）第075号商品房预售许可证行政行为违法。
原审法院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第四条第三款及第六条第一款规定，被告市住建委负有核发《商品房预售许可证》的法定职责。本案审查的客体系被告市住建委为第三人马鞍山万达公司颁发《商品房预售许可证》的行政许可行为。本案原告与第三人签订的商品房买卖合同中，明确载明了《商品房预售许可证》证号为2013-075号。据此，认定原告在签订书面商品房买卖合同时，即对被告的行政许可行为知晓且确认，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。原告于2016年7月14日针对被告颁发商品房预售许可证的行为诉至法院，原告的起诉已经超过法律规定的六个月起诉期限且未提交任何理由。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，裁定驳回原告唐亮的起诉。
上诉人上诉称，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条、第四十二条的规定，本案涉及的商品房预售行政许可行为针对的是不动产，应适用20年的规定。上诉人与原审第三人签订的《商品房预售合同》虽然载明了商品房预售许可证号，但该条款是格式条款，原审第三人没有依法履行合理提示、明确说明的义务，该条款应认定为无效，上诉人通过维权才知道本案被诉行政行为。因此，上诉人的起诉期限应从此时计算，上诉人的起诉没有超过法定的起诉期限。综上，一审裁定以上诉人超过法定的起诉期限为由，驳回上诉人的起诉错误。请求二审法院依法撤销一审裁定，依法改判或发回重审。
被上诉人在庭审中答辩称，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。涉案商品房预售许可证发放时间是2013年9月6日，商品房预售合同是在2013年底签订，合同明确告知了涉案商品房许可证，本案上诉人的起诉已经超过法定的起诉期限。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原裁定。
原审第三人在庭审中陈述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人依据商品房预售办法规定，向行政机关申请商品房预售许可证，被上诉人为原审第三人颁发的商品房预售许可证符合法律法规规定。请求二审法院依法驳回上诉，维持原裁定。
原审原告向原审法院提交了以下证据：
1、身份证复印件一份，证明原告主体身份；2、马鞍山市商品房预售合同、商品房合同及网上备案确认书、马鞍山市地方税务局销售不动产统一发票复印件各一份，证明原告在与马鞍山万达公司签订商品房预售合同并进行网上备案后，向马鞍山万达公司支付预售购房款的事实；3、建字第340503201300151号《建设工程规划许可证》复印件一份，证明马鞍山万达广场1号地块项目规划许可证发放日期为2013年8月23日;4、政府信息公开答复书、告知单复印件各一份，证明被告于2016年1月8日受理万达业主的政府信息公开申请，并于2016年1月13日作出答复书，同时在被告的告知单中明确房地产开发项目建设投资达25%以上（小高层、高层商品房住房三分之一结构封顶是对工程形象进度的要求）；5、地基验槽记录和地基处理记录，证明马鞍山万达广场soho地库于2013年12月30日验收通过的事实；6、马房预许字〔2013〕第075号《商品房预售许可证》复印件一份，证明马鞍山万达广场项目商品房预售许可证发放时间为2013年9月6日，但由于2013年8月23日涉案工程规划许可证才发放，2013年12月30日涉案项目地基才验收合格，所以涉案工程在2013年9月6日是不可能达到发放预售许可证的条件，被告发放该预售许可证行政行为违法；7、马鞍山市规划局提供的证据目录、安徽省城市规划许可系统截图（建字第340503201200309号建设工程规划许可证），证明该证作废，作废时间2013年2月7日，发证日期2012年9月29日。
原审被告市住建委向原审法院提交的证据、法律依据如下：
一、证据
1、组织机构代码证复印件一份，证明被告主体身份适格；2、马房预许字〔2013〕第075号《商品房预售许可证存根》；3、行政许可申请表；4、商品房预售方案；5、营业执照；6、开发企业资质证书；7、土地他项权证；8、抵押权人同意预售的承诺函；9、开发企业承诺书；10、建设工程规划许可证；11、规划定位图；12、施工许可证；13、建设工程施工合同（第一部分协议书）；14、马鞍山市房地产产权市场管理处网站公示信息；15、分层平面图；16、马房预许字〔2013〕第075号《商品房预售许可证》；17、说明。上述证据均为复印件，证明涉案房屋系经第三人马鞍山万达公司通过法定程序申请，权属清楚、材料齐全，被告依法向第三人核发商品房预售许可证的行政行为合法。
二、法律依据
《城市商品房预售管理办法》第七条、第八条第三款，证明被告作出的被诉行政许可行为适用法律正确。
原审第三人马鞍山万达公司未向原审法院提交证据。
以上证据随案移送本院。
经庭审质证，各方当事人对彼此向原审法院提交的证据的质证意见与原审一致。
本院经审理查明的事实与一审裁定认定的主要事实一致，本院予以确认。
本院另查明，上诉人与原审第三人于2013年12月30日签订了《商品房预售合同》，该合同第二条明确载明了商品房销售依据为市住建委颁发的《商品房预售许可证》号为2013-075。2013年12月30日完成《商品房合同及网上备案确认书》，该备案确认书载明了市住建委颁发的《商品房预售许可证》号为2013-075。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十六条第一款规定，2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。本案被诉行政行为作出时间为2013年9月6日，上诉人于2013年12月30日通过签订《商品房预售合同》及同日完成的网上备案确认书知道本案被诉行政行为。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款有关“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年”的规定，本案在2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，应适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。上诉人于2016年7月14日向原审法院提起行政诉讼，已超过了法定的起诉期限且无正当理由，对其起诉依法应予驳回。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。原裁定正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 袁国庆
审判员 夏雪梅
审判员 焦明君
二〇一七年三月九日
书记员 毕亮亮
附：本裁定适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。