山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终1370号
上诉人（原审被告）：苏传运。
委托代理人：侯站，菏泽牡丹三为法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：邵新玉。
委托代理人：薛爱敏，山东晟韵律师事务所律师。
上诉人苏传运因与被上诉人邵新玉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2015）菏牡民初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开进行了审理。上诉人苏传运委托代理人侯站，被上诉人邵新玉委托代理人薛爱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告邵新玉诉称：2012年12月18日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：原告将颐景蓝湾2号楼西单元24003房屋出卖给被告苏传运，房屋及附属建筑物总价款为590000元，被告于2012年12月18日支付250000元，下剩340000元在该房屋房产证下证之日起15日内付清。协议签订后，原告于2012年12月20日履行了交付房屋的义务。2014年10月28日，下发了房产证，经原告多次催要，被告在合同约定期限内拒不履行付款义务，为此，特诉至人民法院，要求：1、被告继续履行房屋买卖协议，支付购房款340000元及利息，利息应自2014年11月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算。2、诉讼费用由被告承担。
原审被告苏传运答辩称：原、被告签订的协议没有履行的原因是由原告造成的，当时约定的价格是590000元，实际被告支付的价款是648094元。对于超出合同约定价格的部分应充抵未交部分的房款，也就是说被告现在不欠原告这么多钱了，实际还欠281906元。涉案房屋屋顶漏水，一直没有维修，被告一直找原告协商，也没有结果。当时原告交房时，原告一直拖欠水电费、物业费，都是由被告补齐的。由于以上原因才造成了双方签订的协议没有履行。
原审法院审理查明：原、被告无争议的事实是：2012年12月18日，原告邵新玉与被告苏传运签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：甲方（邵新玉方）将颐景蓝湾1号楼西单元2401房（办理房屋登记时楼号、房号又进行了新命名）出卖给乙方（苏传运方）；约定房屋及附属建筑物总价款为590000元，乙方于2012年12月18日向甲方支付定金250000元（该定金已按约支付），乙方于下证十五日付款340000元；双方约定甲方交付房产时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等；双方还约定了其他权利和义务。争议的该房屋于2014年10月28日办理了房权证，房权证登记房屋所有权人为苏传运。原告以被告拒不按照协议约定支付剩余购房款为由诉至法院，要求：1、要求被告继续履行房屋买卖协议，支付购房款340000元及利息，利息应自2014年11月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算。2、诉讼费用由被告承担。
原、被告争议的主要事实是：1、被告欠原告房款具体数额是多少？2、被告未支付原告房款是否是原告的原因所致？针对以上争议事实，原告提供如下证据：1、《房屋买卖协议书》一份，用以证明被告仍欠其购房款340000元。2、2015年7月10日加盖有菏泽万隆房地产开发有限公司印章的证明一份，该证明内容为：“证明兹证明菏泽万隆房地产开发有限公司开发的颐景蓝湾小区2﹟楼1单元24003室房产所有权直接抵扣给该项目建筑方南通得胜建筑安装工程有限公司，并收到南通得胜建筑安装工程有限公司出具的委托邵新玉全权处理该房产所有权委托书，并在邵新玉的要求下将该房产所有权办于苏传运名下。特此证明”。被告对以上证据发表如下质证意见：1、对《房屋买卖协议书》未提异议，但其称：该协议书约定的房屋价格是590000元，但被告实际支付的该房屋的价款是648094元。当时原告说其将590000元的房款已交清了，但被告向菏泽万隆房地产开发有限公司索要房子时，菏泽万隆房地产开发有限公司说该房屋总价款应该是648094元，要求被告将差价部分补齐，所以被告现在欠原告的房款，应该是从340000元中减掉被告多交的差价部分，即应该是281906元。2、对第二份证据有异议，证据内容不属实，涉案房屋的交易是苏传运和菏泽万隆房地产开发有限公司直接发生的交易，交清房款后，菏泽万隆房地产开发有限公司为苏传运出具了购房发票，并在房产权属登记部门将涉案房屋登记在苏传运名下，即涉案房屋的实际交易过程和该证明记载的南通得胜建筑安装工程有限公司及邵新玉没有关联性，二者没有参与涉案房屋的交易，该证明不能证明原告的诉讼主张。针对以上争议事实，被告提供如下证据：1、加盖有菏泽万隆房地产开发有限公司发票专用章的税务局通用机打发票一份（编号为237171101154），用以证明争议的该房屋实际履行的价款是648094元。2、加盖有菏泽万隆房地产开发有限公司颐景蓝湾销售部代收款专用章收据三份，用以证明其缴纳了暖气、天然气、有线电视开户费的事实。原告对以上证据发表如下质证意见：1、对第一份证据的真实性无异议，基于双方是朋友关系，双方约定的价格是590000元，原告与被告签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，被告多交的房款与原告没有任何关系，原告没有收到被告所说的648094元，只收到了250000元，剩余340000元至今未付。2、对三份收据有异议，第一、应当提交正式发票；第二、2012年12月18日，原告已经将房屋交付给被告，即使产生上述费用，也应当由被告承担。
原审法院认为：被告关于房屋漏雨，一直找原告协商，也没有结果的抗辩意见，因其未举证，原审法院不予采纳。在原、被告签订的《房屋买卖协议书》中，并未约定暖气、天然气、有线电视开户费由原告承担，被告提交的暖气、天然气、有线电视开户费与原、被告在协议中约定的取暖费、网费、有线电视费不是同一概念，故被告以其交了暖气、天然气、有线电视开户费为由，称原告拖欠双方约定的费用，原告违约，从而作为其不履行双方协议的辩解理由不能成立。被告未与原告协商，自己认可菏泽万隆房地产开发有限公司所说的房屋价格，在原、被告协议约定价格的基础上又多交给菏泽万隆房地产开发有限公司一部分房价款，被告多交款的行为系其单方行为，与原告无关，双方签订的《房屋买卖协议书》并未变更，被告对双方签订的《房屋买卖协议书》的效力也未提出异议，双方应当按照约定全面履行自己的义务，故，被告关于其欠原告的房款应该是从340000元中减掉其多交的差价部分后剩余部分的辩解意见，不能成立。据此，原告要求被告继续履行房屋买卖协议，支付购房款340000元及利息的诉讼请求，原审法院依法予以支持。原、被告未约定利息，计息时间应自原告起诉之日起开始计算，利率应按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算。原告要求计息时间自2014年11月13日开始计算的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、被告苏传运继续履行房屋买卖协议，支付购房款340000元及利息（利息按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算，自2015年1月30日始至生效判决书规定的履行期间的最后一日止）。二、驳回原告要求过高部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，由被告苏传运负担。
上诉人苏传运不服原审判决上诉称：上诉人与被上诉人签订的协议没有履行的原因是由被上诉人造成的，上诉人不应承担不利后果。签定合同时，双方约定房屋的价格是590000元，但上诉人实际支付648094元。超出合同约定价格的部分是由于签定合同时被上诉人隐瞒事实，致使上诉人多支付房款58940元，并且涉案房屋屋顶漏水，被上诉人拖欠水电费等，上诉人一直找被上诉人协商未果，由于以上原因均是被上诉人造成的，因此被上诉人应承担协议未能履行的后果。上诉人补齐的差价58940元应在所欠房款340000元减去，即上诉人实际应支付被上诉人房款281906元，原审判决上诉人履行房屋买卖协议，支付购房款340000元，实属判决不当。请求依法改判。
被上诉人邵新玉答辩称：上诉人称其向菏泽万隆房地产开发有限公司补交了58094元，与事实不符，菏泽万隆房地产开发有限公司只是协助上诉人办理房产证才出具的发票一张，上诉人并没有实际交付给菏泽万隆房地产开发有限公司58094元。退一步来讲，即使上诉人补交给菏泽万隆房地产开发有限公司58094元，也是上诉人单方行为，与被上诉人无关。上诉人单方行为并不能改变双方签订的《房屋买卖协议书》，该协议书对双方仍具有法律效力。双方应当按照《房屋买卖协议书》约定履行自己的义务。所以上诉人应当支付被上诉人340000元房款。上诉人所说自己所缴纳的暖气费、天然气、有线电视开户费是在被上诉人把房屋交付给上诉人后所发生的费用，理应由上诉人承担，以此抗辩不履行交付剩余房款义务的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，被上诉人提交上诉人书写的欠条一份及菏泽万隆房地产有限公司出具的证明一份，以证明上诉人欠被上诉人34万元及办理房产证后15日内付清的事实，菏泽万隆房地产有限公司给上诉人出具的发票只是协助上诉人办理房产证件使用，上诉人并没有交给菏泽万隆房地产有限公司房款。经上诉人质证认为，对欠条有异议，被上诉人交付房屋时隐瞒了事实，并没有承担水电费、物业费、其他开户费用，34万元包含上述费用，上述费用应在34万元里扣除，剩余的是上诉人所欠的；对菏泽万隆房地产有限公司出具的证明有异议，菏泽万隆房地产有限公司应出庭作证，上诉人是否向菏泽万隆房地产有限公司交纳费用代理人不清楚。本院经审查认为，上诉人提供不出相反的证据推翻被上诉人所提供的上述证据，可以确认其证据效力。
本院二审审理查明的其他事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点是：一、上诉人是否向被上诉人交清购房款；二、上诉人诉称其交纳的暖气费、有线电视开户费应由谁来承担。
关于焦点一、从双方当事人提供的证据分析看，2012年12月18日，被上诉人邵新玉与上诉人苏传运签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：甲方（邵新玉方）将颐景蓝湾1号楼西单元2401房（办理房屋登记时楼号、房号又进行了新命名）出卖给乙方（苏传运方）；约定房屋及附属建筑物总价款为590000元，乙方于2012年12月18日向甲方支付定金250000元（该定金已按约支付），乙方于下证十五日付款340000元；双方约定甲方交付房产时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等；双方还约定了其他权利和义务。并于当日上诉人苏传运给被上诉人邵新玉出具欠条一张，欠条载明：“今欠到房款叁拾肆万元整（340000元）下证15日下贷款付清。（欠邵新玉）落款人苏传运2012年12月18日。”涉案房屋于2014年10月28日办理了房权证，房权证登记房屋所有权人为苏传运。2015年7月10日菏泽万隆房地产开发有限公司出具加盖其印章的证明一份，该证明内容为：“证明兹证明菏泽万隆房地产开发有限公司开发的颐景蓝湾小区2﹟楼1单元24003室房产所有权直接抵扣给该项目建筑方南通得胜建筑安装工程有限公司，并收到南通得胜建筑安装工程有限公司出具的委托邵新玉全权处理该房产所有权委托书，并在邵新玉的要求下将该房产所有权办于苏传运名下。特此证明”。2016年6月2日菏泽万隆房地产开发有限公司为被上诉人邵新玉出具证明一份，载明：“茲证明菏泽万隆房地产开发有限公司开发的颐景蓝湾小区2﹟楼1单元24003室房产所有权直接抵扣给该项目建筑方南通得胜建筑安装工程有限公司，并收到南通得胜建筑安装工程有限公司出具的委托邵新玉全权处理该房产所有权委托书，并在邵新玉的要求下将该房产所有权办于苏传运名下，不开发票房产局不给办理该房产登记手续，苏传运并没向公司交该房款。特此证明（加盖该公司印章）2016年6月2日”。从上述证据证明上诉人苏传运至今只交纳了250000元的购房定金，仍下欠被上诉人邵新玉房款340000元。上诉人苏传运上诉称其已补交给菏泽万隆房地产开发有限公司58094元房款与事实不符，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二、2012年12月18日被上诉人邵新玉与上诉人苏传运签订《房屋买卖协议书》后，即2012年12月20号将涉案房屋交付给了上诉人苏传运。从上诉人苏传运一审提供的三张2012年12月18日菏泽万隆房地产开发有限公司出具的收据收款事由看，均属代收天然气开户费2300元、代收有线电视开户费120元、代收暖气开户费1703元，这些费用属上诉人苏传运应当缴纳的费用，不属于合同约定的欠费范围。上诉人苏传运上诉称其已缴纳的暖气费、天然气、有线电视开户费，应从欠购房款中扣除的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人苏传运提供不出可以采信的有力证据佐证，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由上诉人苏传运负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一六年六月十五日
书 记 员 王 婷