广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终402号
上诉人(原审被告)：阳江市阳东广博园房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区广雅学校行政楼***房。
法定代表人：黄苑明，该公司总经理。
委托代理人：费良敬，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈永娟，女，1984年11月5日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
被上诉人（原审原告）：冯小冬，男，1984年11月6日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
上述两被上诉人共同的委托代理人：冯在兴，广东宏晖律师事务所律师。
上诉人阳江市阳东广博园房地产开发有限公司（以下简称广博园公司）因与被上诉人陈永娟、冯小冬商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院于2015年12月18日作出的（2015）阳东法民一初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月30日，陈永娟、冯小冬与广博园公司双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由广博园公司将其开发的位于阳江市阳东区甲镇乙苑第m栋n房的商品房一套出售给陈永娟、冯小冬，房价为786146元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”该条第二款还约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为引起的工期延误；3、交楼时因买受人未按合同约定足额按期付款，由此造成的损失由买受人承担。”该合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。该条第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。”此外，该合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.10%向买受人支付违约金。”
合同签订后，陈永娟、冯小冬于2012年10月2日支付了首期楼款386146元给广博园公司。此后，陈永娟、冯小冬通过个人住房公积金贷款将余款400000元支付给了广博园公司。因涉案商品房未达到交付标准，广博园公司未能按期在2013年9月1日前将房屋交付给陈永娟、冯小冬。2013年12月18日，涉案商品房所在的乙苑第m栋通过了住宅工程质量分户验收。2013年12月24日，广博园公司取得乙苑项目的建设工程规划验收合格证。2014年5月21日，广博园公司开发的乙苑工程a#、b#、c#、m#楼通过工程竣工验收，工程质量等级评定为合格。乙苑工程a#、b#、c#、m#楼的竣工验收文件于2014年9月19日提交阳东县住房和城乡规划建设局备案。2014年12月3日，广博园公司向阳东县住房和城乡规划建设局提交了商品房权属登记资料。
广博园公司在诉讼中主张逾期交房是因遇到不可抗力，并以电话及邮件的方式通知陈永娟、冯小冬，陈永娟、冯小冬则否认收到相关通知。广博园公司提供的一份邮戳日期为2013年8月28日的国内挂号信函收据记载的收件人姓名是陈永娟、冯小冬，但没有填写寄达地点，也没有证据证明该邮件已由陈永娟、冯小冬签收。广博园公司主张于2014年7月28日向陈永娟交付了物业交付使用通知书及收楼须知，并提供了一份《乙苑物业交付使用通知书及收楼须知m栋业主签收表》为证，陈永娟在该表中物业交付使用通知书及收楼须知（业主签收）一栏中对应的n号房处签名。
陈永娟、冯小冬认为广博园公司未按约定交付房屋及办理房地产权证，已构成违约，遂于2015年6月24日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令广博园公司向陈永娟、冯小冬支付逾期交楼违约金（违约金从2013年9月1日起，以总房价款人民币786146元为本金，按照每日万分之二的标准计算至广博园公司实际向陈永娟、冯小冬交付房屋之日止，暂计至2015年6月30日为人民币105343.6元)；2、判令广博园公司向陈永娟、冯小冬支付逾期办证违约金人民币786.1元；3、本案诉讼费由广博园公司承担。
原审法院认为：陈永娟、冯小冬与广博园公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。陈永娟、冯小冬依照合同的约定支付了全部的购房价款，但广博园公司未能在2013年9月1日前将符合交付标准的商品房交付给陈永娟、冯小冬，广博园公司的行为已构成违约。广博园公司主张延期交楼是因为2013年6、7、8月份阳江市天气存在雨水多、台风多的客观事实，且广博园公司已通过电话及邮件的形式将延期交房的事宜通知陈永娟、冯小冬，陈永娟、冯小冬对此予以否认，广博园公司亦无证据证明其所寄出的邮件已经由陈永娟或冯小冬签收。因阳江市地处南方，每年的6、7、8月属于雨季及台风多发季节，该时间段出现雨水及台风天气是较常见的现象，广博园公司作为专业的房产开发公司，在确定商品房的交付期限时应当能够预见到上述月份会出现雨水及台风天气。故上述天气现象并非在当事人签订合同时不可预见的事件，该时间段的天气因素并不足以构成延误工期的不可抗力。此外，广博园公司仅提供其在网络打印的气象资料，该证据的真实性难以确认，且该证据亦未能证实阳江地区在上述时间段出现了异常的天气现象。因此，广博园公司以遇到不可抗力为由主张其延期交房不构成违约，不予支持。
广博园公司开发的乙苑工程a#、b#、c#、m#楼于2014年5月21日通过工程竣工验收，竣工验收文件于2014年9月19日提交阳东县住房和城乡规划建设局备案，可认定涉案商品房于2014年9月19日已达到交付条件。广博园公司在工程竣工验收后，于2014年7月28日向陈永娟交付了物业交付使用通知书及收楼须知，有陈永娟在签收表的签名为证，对此事实，予以确认。陈永娟、冯小冬称未收到任何收楼通知，与陈永娟在签收表上签名确认的内容不符，不予采信。因广博园公司在工程竣工验收后书面向陈永娟、冯小冬发出了交房通知，陈永娟、冯小冬完全可以在接到通知后与广博园公司办理房屋交接手续。陈永娟、冯小冬收到通知后至今没有收楼，广博园公司不存在过错。因涉案商品房在广博园公司于2014年9月19日将竣工验收文件提交住建部门备案后达到交付条件，故广博园公司应承担2014年9月19日之前的逾期交楼违约责任，即广博园公司应支付逾期交房违约金60376元（2013年9月1日至2014年9月19日共384天，违约金为786146元/天×0.02%×384天）给陈永娟、冯小冬。陈永娟、冯小冬自2014年9月19日起至今没有收楼的责任应由其自行承担。
关于产权登记的问题。陈永娟、冯小冬与广博园公司签订的《商品房买卖合同》约定广博园公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因涉案商品房尚未交付使用，上述270日的起算时间无从确定。陈永娟、冯小冬主张上述270日应从2013年9月1日起计算，但2013年9月1日涉案商品房未达到交付条件，也未实际交付，陈永娟、冯小冬主张从该日开始计算270日与合同约定不符，不予支持。涉案商品房达到交付条件后，广博园公司已于2014年12月3日将商品房权属登记资料提交给阳东县住房和城乡规划建设局，陈永娟、冯小冬请求广博园公司支付逾期办证违约金，理据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：限广博园公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金60376元给陈永娟、冯小冬。驳回陈永娟、冯小冬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2422元，由陈永娟、冯小冬负担1044元，由广博园公司负担1378元。
广博园不服原审判决，向本院提起上诉称：一、广博园公司不构成逾期交楼，不应承担违约责任。其一、广博园公司未能在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的2013年9月1日前交楼给陈永娟、冯小冬是存在客观因素的。对该客观事实，广博园公司提供的证据相互印证，形成一条合法、合理且有力的证据链。一审法院不能因陈永娟、冯小冬否认收到广博园公司延期交房的通知而否定该客观事实的存在。广博园公司作为房地产开发公司对每月会出现雨水及台风天气现象的次数是不能预测的。因雨水及台风都属不可抗力因素，广博园公司在工程项目遭遇不可抗力因素影响施工进展情况时，已及时通过电话和寄送信函的形式将延期交楼情况通知业主，按照合同履行了《商品房买卖合同》第八条第二款的告知义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交接条款的约定，广博园公司按陈永娟、冯小冬留存的联系方式、地址邮寄收楼通知书给陈永娟、冯小冬，陈永娟、冯小冬因自身原因未办理受理手续，广博园公司不存在违约行为。其二、广博园公司以书面形式邮递送达收楼通知后，部分业主依时办理收楼手续，其他没有依时办理的，广博园公司都以电话催促。广博园公司曾多次电话催促陈永娟、冯小冬，但陈永娟、冯小冬总以其他情况为由推托。陈永娟、冯小冬拒绝办理交楼手续导致商品房交付使用时间无法确定，违反了合同约定，其应承担全部过错责任。广博园公司不构成违约，不承担违约责任。二、原审法院认为商品房经竣工验收备案才达到交付条件错误，且缺乏法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，并非原审法院所认定的经竣工验收备案。按照阳江当地政府建设行政部门的相关规定，对商品房的验收程序分为：1、经建设单位组织参与单位验收（2013年12月18日）—2、建设工程规划验收（2013年12月24日）—3、环保（2014年1月24日）、防雷（2014年1月24日）、公安消防验收（2014年5月1日）—4、工程竣工验收（2014年5月21日）—5、备案（2014年9月19日）—6、房产权属登记（2014年12月3日）。从中华人民共和国《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定可见，验收合格是商品房交付使用的必要条件。中华人民共和国建设部2001年7月发布的《建设工程施工质量验收统一标准》中对术语“验收”的解释是，“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验分批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复检，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否作出确认”。因此，广博园公司按相关规定对商品房进行验收后通知业主收楼是符合规定的。其次，原审认定房屋的交付条件与双方签订的《商品房买卖合同》约定的相冲突。根据《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则(试行)》的有关规定，办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为，其最终形成的文件就是《工程竣工验收备案表》。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”上述规定均说明竣工验收合格与备案是两个不同的概念，备案的前提是工程经竣工验收合格。另外，没有任何法律或行政法规规定要求商品房须经验收“备案”后方可交付使用,即使有部分规定从行政管理的角度要求开发商进行工程竣工验收备案，该规定亦非强制性规定。《竣工验收备案表》是建设单位申请工程备案审批过程的流程记载，是建设行政主管部门的事后监督行为，不是商品房验收合格的证明文件。退一步说，即使不考虑不可抗力的影响，广博园公司在2013年12月18日已对涉案商品房进行验收，也应认定涉案商品房此时已符合《商品房买卖合同》约定的交楼条件。综上所述，原审认定事实错误，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回陈永娟、冯小冬的诉讼请求。
陈永娟、冯小冬答辩称：一、广博园公司认为施工期间出现雨水、台风天气为不可抗力因素，从而致使其延迟交楼的主张没有法律依据。雨水、台风天气不属不可抗力因素，广博园公司在开发楼盘时理应充分考虑天气因素，该因素造成的影响是可以预防和克服的。二、广博园公司从未书面通知其交楼事宜，其也没有收到相关书面通知，且广博园公司在涉案房屋未符合交楼条件的情况下，通知业主收楼也属强行交楼，不符合法律规定。三、广博园公司未按时交楼属违约，应承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”根据上述规定，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。广博园公司于2014年5月21日通过工程竣工验收，于2014年9月19日提交阳东县住房和城乡规划建设局备案，中间相差近4个月，可见广博园公司并没有依法进行验收备案，应承担相应责任。广博园公司在验收备案后，也没有按合同约定书面通知其办理交楼手续，违反了合同约定，理应承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回广博园公司的上诉请求。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
另查明，为证明涉案所在楼盘遭遇雨水、台风天气因素的影响以致未能按约定时间交楼，广博园公司在一审期间提供了相关网页查询所得的2013年6、7、8月的气象情况信息，二审期间提供了两份阳江市气象局出具的《气象资料》。其中阳江市气象局出具的资料显示，1311号强台风“尤特”于2013年8月14日在广东阳江市阳西县溪头镇登陆，受其环流影响，阳江13日-15日持续明显降雨；2013年第12号台风“潭美”于2013年8月22日登陆福建省福清市沿海地区，受其影响，阳江在8月23日8时到24日8时普降大雨。
阳东县广博园房地产开发有限公司于2015年8月5日变更为阳江市阳东广博园房地产开发有限公司。
本院认为：陈永娟、冯小冬于2012年9月30日就购买位于阳江市阳东区甲镇乙苑第m栋n房商品房与广博园公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，亦没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的。依法成立的有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。陈永娟、冯小冬主张涉案房屋在2014年9月19日经阳东县住房和城乡规划建设局验收备案才达到交楼条件，广博园公司未按约定时间在2013年9月1日前交付合格的商品房给其，已构成违约。广博园公司认为逾期交付讼争房屋是因为涉案房屋所在工程在建设过程中遭遇雨水、台风天气，该因素属不可抗力，且其已按约定将迟延交楼事宜通知陈永娟、冯小冬，其可按约定据实延期交房；涉案商品房在2013年12月18日已经验收合格，达到约定的交楼条件，在广博园公司多次通知其收楼的情况下，陈永娟、冯小冬因自身原因拒绝收楼，广博园公司不存在违约行为。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：“商品房经验收合格”应如何理解，广博园公司是否存在逾期交楼的违约行为。本案中，双方当事人在合同第八条约定“出卖人应当在2013年9月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格……”，双方当事人在合同中约定的交付条件为商品房经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”房屋建设工程是否合格，最终有审查权和监督权的是建设行政主管部门，而取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。因此，建设工程除建设单位组织参与单位验收和工程规划、防雷等验收外，还应当报建设行政主管部门备案。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。该建设厅作为合同范本提供者有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律规定相符，也与《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定相符合。因此，应认定该商品房经办理工程竣工验收备案手续才属验收合格，具备交付使用条件。广博园公司上诉主张商品房经验收合格是指工程项目经建设单位组织参与单位验收合格的理据不足，本院不予采纳。至于广博园公司主张的雨水、台风天气是否属于不可抗力，其可否按照约定延期交付楼房的问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。众所周知，阳江地区每年的6、7、8月是雨季和台风多发季节，该地区一般的雨水和台风天气均能预测和在可控范围内。广博园公司提供的证据亦未能证明在其工程建设期间因台风天气对该地区造成灾害性影响，该段时间发生的雨水及台风天气不属不可抗力。广博园公司主张涉案房屋所在工程在建设过程中遭遇不可抗力，可以延期交楼的理据不足，本院不予支持。因广博园公司未能证明其存在合理理由延期交付房屋，且商品房经办理工程竣工验收备案手续才具备交付使用条件，即使广博园公司在房屋具备交付使用条件前已通知陈永娟、冯小冬收楼，陈永娟也在相应的表格上签名，但因双方发生争议陈永娟、冯小冬并没有实际使用讼争房屋，原审确认广博园公司交付讼争商品房的时间为商品房验收备案日即2014年9月19日正确。相应地，广博园公司延期交付楼房的时间应为从2013年9月1日至2014年9月19日。根据上述期间和约定的违约金计算标准，原审核定广博园公司应支付违约金60376元给陈永娟、冯小冬正确，本院予以确认。
综上所述，原审认定事实清楚、适用法律正确，处理恰当，审判程序合法，应予维持。上诉人广博园公司的上诉理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1309元，由上诉人阳江市阳东广博园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关 衡 勋
审 判 员 司徒达国
代理审判员 姜 玉 华
二〇一六年七月四日
书 记 员 曾 秋 霞