江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8763号
上诉人（原审被告，反诉原告）：卜梅琴，女，1961年6月9日生，汉族，住南京市栖霞区。
上诉人（原审被告，反诉原告）：徐建生，男，1961年5月11日生，汉族，无业，住南京市玄武区。
被上诉人：李爱虎（系赵素萍之子），男，回族，1966年1月15日生，住南京市玄武区。
被上诉人：李爱龙（系赵素萍儿子），男，回族，1964年6月10日生，住南京市玄武区。
原审原告赵素萍与原审被告卜梅琴、徐建生房屋买卖合同纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2016年8月30日作出（2015）玄锁民初字第241号民事判决，卜梅琴、徐建生不服该判决，向本院提起上诉。在上诉期间，赵素萍因病去世。本院于2016年10月24日立案后，依法组成了合议庭，追加赵素萍的继承人李爱虎、李爱龙作为本案被上诉人参加诉讼，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。上诉人卜梅琴、徐建生，被上诉人李爱虎、李爱龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卜梅琴、徐建生上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.两上诉人与赵素萍就南京市玄武区××单元××室房屋（以下简称504室房屋）于2007年4月5日签订的《双方协议》是双方当事人真实意思表示，在签订协议时，均明知该经济适用房在规定期限内不能交易，并明确了待可交易时共同办理过户手续，应属附期限合同。该合同虽然违反了南京市经济适用房的管理性规定，但并不违反法律、行政法规的禁止性规定，且在一审法院辩论终结前已经满五年，具备上市交易条件，应属合法有效。2.侵害社会公共利益也是赵素萍故意侵害，赵素萍不上门卖房，就不会有此纠纷。3.出卖人钓鱼卖房，违约是因房价上涨想获取利益，一审判决助长了不诚信行为。4.案涉房屋一审时市场价102万到105万元，现在房价已经超出一审反诉时候的房价，上诉人要求被上诉人赔偿90万元，不是评估价，而是折价的赔偿价，一审法院只判决61万，房屋装潢费用没有计算入内，一审判决认定房屋价值90万有误。5.被上诉人一审起诉的是租金，但法院判决的是占用费。双方并未签订租赁合同，房子已经用了9年，案涉合同是2016年8月30日以后才开始无效的，即使算租金也不能按9年计算。6.一审法院没有处理维修基金和契税、公证费等费用。7.一审判决上诉人承担30%的责任过重。8.当事人已经死亡，房产应当过户到上诉人名下。
李爱虎、李爱虎辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人认为赵素萍钓鱼卖房，没有依据。当时上诉人父亲生病，××，没有钱买房，就去迈皋桥中介处登记卖房，是上诉人主动打电话要求购买，上诉人是从事中介服务的职业房屋买卖经纪人，对房屋交易情况应当清楚，被上诉人不会骗卖。2.关于合同效力已有生效的民事判决书进行了认定。3.关于上诉人所述的装修问题，被上诉人不清楚，上诉人可以自行拆除，把房屋恢复原状。4.签约五年后被上诉人配合上诉人办理公证和过户手续，但因不符合卖房条件才未能办成过户，并非被上诉人不配合。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
赵素萍向一审法院起诉请求：1.卜梅琴、徐建生返还504室房屋；2.卜梅琴、徐建生支付自房屋交付之日起至2016年7月5日止的房屋占有使用费75600元，并按700元/月的标准支付至实际返还房屋之日。
卜梅琴、徐建生向一审法院反诉请求：赵素萍返还卜梅琴、徐建生购房款、好处费，并赔偿损失，合计920000元。
一审法院认定事实：2006年10月18日，南京市住房制度改革办公室出具南京市经济适用住房购买通知书一份，内容为：“李学海家庭：根据你的申请，经审核，同意你家庭购买坐落在兴卫村的经济适用住房一套，房屋建筑面积为50平方米左右。”
2007年4月5日，卜梅琴、徐建生与赵素萍、李学海（系赵素萍丈夫）签订了一份《双方协议》，约定：甲方（即赵素萍、李学海）自愿将504室房屋产权房交由乙方（即卜梅琴、徐建生）购买，该房屋成交价为121705元整（以实际交款票据为准）；房屋在可办理过户时，甲方第一时间和乙方共同办理过户手续给乙方（甲方无条件提供相关证件）；房屋办理过户手续时所需任何费用均由乙方支付；甲方如有反悔，甲方自愿以现有市场价的两倍返还给乙方等。签订协议当日，卜梅琴、徐建生支付赵素萍、李学海购房好处费20000元。
2007年6月8日，赵素萍、李学海与江苏汇远房地产发展实业公司签订了一份《南京市经济适用住房买卖契约》，约定李学海、赵素萍购买504室房屋，该房屋建筑面积为50.42平方米，房款合计118991元等。2008年6月4日，江苏汇远房地产发展实业公司南京小营村分公司向赵素萍与李学海出具了销售不动产统一发票。
2007年7月，504室房屋交付由卜梅琴、徐建生使用，该房屋购房款及相应税费均由卜梅琴、徐建生支付。
2011年3月8日，李学海因病去世。李学海去世后，其第一顺位继承人为妻子赵素萍、长子李爱龙、次子李爱虎。2013年10月29日，江苏省南京市南京公证处出具一份公证书，内容为：“……三、李学海遗留有与赵素萍共有的坐落于南京市××经济××房××单元××室（工程编号）的房产（已交付，建筑面积：50.42平方米，尚未办理房屋所有权证）一处。……因李学海的父母均先于其死亡，长子李爱龙、次子李爱虎均表示放弃继承上述遗产，故被继承人李学海的上述遗产由其妻子赵素萍一人继承。”2013年11月1日，赵素萍取得504室房屋的所有权，该房屋系经济适用房。除涉案房屋外，赵素萍名下无其他住房。
2013年8月29日，卜梅琴、徐建生起诉至一审法院，要求赵素萍继续履行《双方协议》，协助将504室房屋过户至卜梅琴名下。2014年2月26日，一审法院作出（2013）玄锁民初字第629号民事判决，认为“原、被告于2007年签订的关于兴贤佳园504室房屋（即坐落于南京市玄武区××单元××室的房屋）的《双方协议》系双方的真实意思表示，虽然协议主要内容为被告及其丈夫李学海将案涉房屋转由两原告购买，并非将案涉房屋直接出售给两原告，但在其后的协议履行过程中，仍由被告及其丈夫出面购买了案涉房屋及开具购房发票，之后才将案涉房屋交付给两原告，故两原告与被告及其丈夫签订的协议实质仍为经济适用房买卖合同，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效。同时，两原告请求法院判令对方履行合同，须该合同有效并且符合法律法规规定的其他条件。根据目前南京市关于经济适用房上市的相关政策，被告赵素萍名下的房产情况不符合办理经济适用房过户的条件，案涉房屋不能办理过户手续，即案涉合同法律上不能履行。原告坚持要求判令被告办理案涉房屋过户手续，本院依法不予支持”，一审法院判决驳回卜梅琴、徐建生的诉讼请求。宣判后，卜梅琴、徐建生、赵素萍均未提起上诉。
2015年4月22日，一审法院作出（2015）玄民监字第4号民事裁定，认为（2013）玄锁民初字第629号民事判决确有错误，应予再审，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百条第（六）项、第二百零六条之规定，裁定该案由一审法院另行组成合议庭再审。2015年12月3日，一审法院作出（2015）玄民再初字第10号民事判决，认为“卜梅琴、徐建生与赵素萍于2007年4月5日签订的关于涉案房屋的《双方协议》实为经济适用房买卖合同。根据经济适用房的相关管理规定，当事人在获得经济适用房后五年内不得上市交易。本案《双方协议》签订时涉案房屋不符合政策规定的上市交易条件，故该协议不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序，也损害了国家利益和公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《双方协议》应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故卜梅琴、徐建生要求将涉案房屋所有权过户给卜梅琴的诉讼请求不能成立。综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，但对于《双方协议》效力的认定适用法律错误，再审予以纠正”，判决维持（2013）玄锁民初字第629号民事判决。宣判后，卜梅琴、徐建生不服该判决提起上诉，南京市中级人民法院于2016年5月18日作出（2016）苏01民再30号民事判决，驳回上诉，维持（2015）玄民再初字第10号民事判决。
本案审理中，卜梅琴、徐建生、赵素萍均认可504室房屋的现有价值为900000元，卜梅琴、徐建生认可赵素萍主张的房屋占有使用费700元/月的标准，但认为该费用不应支付。卜梅琴、徐建生另认可，虽然《双方协议》约定的购房款为121705元，但实际支付的购房款为118991元
一审法院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。卜梅琴、徐建生与赵素萍及李学海签订的《双方协议》已被生效判决确认为无效合同，故双方因该无效合同取得的财产应予以返还，卜梅琴、徐建生应向赵素萍返还504室房屋，赵素萍应返还卜梅琴、徐建生购房款118991元及好处费20000元。关于房屋占有使用费，卜梅琴、徐建生自2007年7月开始占有504室房屋，因《双方协议》系无效合同，故卜梅琴、徐建生应自占有房屋之日起支付房屋占有使用费，卜梅琴、徐建生房屋占有使用费标准无异议，故对赵素萍主张截至2016年7月5日的房屋占有使用费75600元，并自2016年7月6日起按700元/月的标准支付占有使用费至房屋返还之日，予以支持。关于赔偿损失，卜梅琴、徐建生可按重置相同地段、面积房屋价格与经济适用房买卖合同约定的购房价款的差价主张损失，卜梅琴、徐建生在庭审中主张504室房屋现值为900000元，赵素萍对此无异议，予以认可。同时考虑到双方对签订无效合同均存在过错，一审法院确认赵素萍应赔偿卜梅琴、徐建生购房差价的70%，即（900000-118991）×70%，为546706.3元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、卜梅琴、徐建生于判决生效之日起十日内返还赵素萍坐落于南京市玄武区××单元××室房屋，支付截至2016年7月5日的房屋占有使用费75600元，并按700元/月的标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；二、赵素萍于判决生效之日起十日内返还卜梅琴、徐建生购房款118991元、好处费20000元，并赔偿损失546706.3元，合计685697.3元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4424元，由卜梅琴、徐建生负担，反诉案件受理费5800元，由赵素萍负担4323元，由卜梅琴、徐建生负担1477元（均于支付上述判决款时加付给对方当事人）。
本院二审期间，当事人对以下事实存在争议，本院认定如下：1.关于案涉房屋的市场价值。经查，2016年8月11日的庭审笔录中，卜梅琴、徐建生对赵素萍举证的房屋价格发表质证意见为：“现在房屋已经满五年了，如果出售的话，房屋价格差别，不知道反诉被告查询的是哪天的，现在均价是18600元，我是按18000精装修来计算的，反诉被告所打的价格是早几年的价格。”在2016年8月20日的谈话笔录中，一审法院询问赵素萍的委托诉讼代理人张可强，对卜梅琴、徐建生主张的房屋现价90万元的意见，张可强回答：我方回去咨询中介了，对该价格是没有异议的。本院认为，根据卜梅琴、徐建生一审当庭陈述内容，其一审反诉主张的购房款、好处费及赔偿损失920000元，其中购房款和损失赔偿应当包含在房屋现价900000元内，被上诉人在一审中予以认可，应当视为双方对房屋现价无争议。2.关于房屋的占有使用费标准。在2016年8月20日的谈话笔录中，卜梅琴陈述：“我同意按照700元/月标准计算，但我不同意支付，因为房款是我付的。”在2016年8月29日的谈话笔录中，徐建生对占有使用费标准的陈述为：“我也认可，但是我仍然认为不应该给。”本院认为，卜梅琴、徐建生在一审中虽未同意支付房屋占有使用费，但对占有使用费的计算标准并无异议，本院予以确认。3.关于赵素萍一审主张的是租金还是占有使用费。经查，2016年8月11日的庭审中，赵素萍当庭增加诉讼请求，先是陈述：“如果对方主张经济赔偿的话，我方增加租金使用费。”又再次明确：“如被告提起反诉的话，那么要求增加诉讼请求，要求两被告支付房屋占有使用费，标准按每个月1000元计算，期限自房屋交付至2016年7月5日，合计108000元，此后按每个月1000元标准主张被告将房屋实际交付之日止。”本院认为，赵素萍在一审中虽曾表示过要增加租金使用费，但在具体增加的诉讼请求中明确表述为占有使用费，能够认定赵素萍系按租金标准主张房屋占有使用费，本院对此予以确认。4.二审中，上诉人明确其在一审中提交了维修基金、公证费、契税、装修费等票据，但未提出主张。5.赵素萍于2016年10月22日因病去世。
双方当事人对一审认定的其他事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人卜梅琴、徐建生与赵素萍、李学海签订的《双方协议》已经生效民事判决确认无效，上诉人再在本案中主张该合同有效，不符合法律规定，本院不予采信。上诉人认为赵素萍一审主张的是租金，而一审法院判决其支付占有使用费，与其在一审庭审中的陈述内容不符，本院不予采信。合同无效，自始无效，上诉人认为案涉合同在再审终审后才无效，没有法律依据，本院不予采纳。因案涉合同无效，案涉房屋仍应归赵素萍所有，赵素萍去世后应归赵素萍的继承人李爱龙、李爱虎所有，上诉人占有使用案涉房屋无合法依据，被上诉人要求其支付房屋占有使用费符合法律规定，故上诉人认为其不应支付房屋占有使用费的理由不能成立。上诉人在一审中认可房屋占有使用费的计算标准，一审法院据此判决并无不当。根据上诉人一审中的陈述，其主张的房屋价款900000元系按每平方米18000元精装修标准计算得出，应当视为其主张的900000元系包含装修在内的现房价值，现其在二审中主张该900000元系折价后的赔偿价，且一审未考虑其装修费用，与其一审中的陈述不符，本院不予采信。关于维修基金、公证费、办证费、契税等费用，上诉人在一审反诉时并未提出相应的请求，一审法院未予处理并无不当。上诉人认为一审法院认定双方责任比例不当，但从双方交易情况来看，双方在交易时均明知房屋系经济适用住房性质，存在限制交易的条件，上诉人作为买受人有义务核实案涉房屋是否符合交易条件，现上诉人并无证据证明赵素萍在交易时存在欺诈或者隐瞒重大事项的行为，故上诉人对案涉房屋无法正常交易亦存在过错，一审法院结合案件实际情况酌定其承担30%责任并无不当。
综上，上诉人卜梅琴、徐建生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中出现新事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、变更江苏省南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第241号第一项为：卜梅琴、徐建生于判决生效之日起十日内返还李爱虎、李爱龙坐落于南京市玄武区兴贤路6号修贤苑32幢1单元504室房屋，支付截至2016年7月5日的房屋占有使用费75600元，并按700元/月的标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；
二、变更江苏省南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第241号第二项为：李爱虎、李爱龙于判决生效之日起十日内返还卜梅琴、徐建生购房款118991元、好处费20000元，并赔偿损失546706.3元，合计685697.3元；
三、驳回卜梅琴、徐建生其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4424元，由卜梅琴、徐建生负担，反诉案件受理费5800元，由李爱虎、李爱龙负担4323元，由卜梅琴、徐建生负担1477元。二审案件受理费5800元，由卜梅琴、徐建生负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 刘 凡
审判员 白文虎
二〇一七年二月二十二日
书记员 朱亚芳