福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终922号上诉人（原审被告）：邹金林，男，1976年1月16日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。被上诉人（原审原告）：莆田市万龙物业服务有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道镇海北街256号秀水华庭A区9号楼1梯102室。统一社会信用代码913503043155659462。法定代表人：张建国，总经理。委托诉讼代理人：林俊敢，福建诚毅律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：杨建斌，男，1986年10月6日出生，汉族，公司员工，住福建省莆田市荔城区。上诉人邹金林因与被上诉人莆田市万龙物业服务有限公司（以下简称万龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹金林上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回万龙公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审中，万龙公司未提供证据证明业主委员会督促邹金林限期缴纳物业费及邹金林收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用，因此，万龙公司没有通过法定程序主张拖欠物业费，应不予支持；2.电梯1部停用，小区内外车辆乱停放，排水沟臭气冲天，地下超市散热排气污染严重，广告铁皮被大风吹倒散落，室�空调水漫天飞，小区内的安全监控全部瘫痪，广场围栏随意搭盖，路口广场石柱到处封堵，严重占用、影响小区消防通道，万龙公司没有完全履行相关维修、养护和安全管理义务，应承担相应的赔偿责任。3.每月40元公摊水电费是怎么计算，没有具体清单；4.业主委员会第一届从2012年1月份到2015年1月份任期已满，业主委员会在不通知业主的情况下，签订物业服务合同，是无效的。被上诉人万龙公司答辩称：1.程序问题（前置催缴程序），物业管理条例是行政法规，物权法是法律，一审法院适用物权法规定是正确的，物权法解释明确经书面催缴，业主拒绝交纳，物业公司提起诉讼，法院应当支持。本案万龙公司已履行了书面催缴的义务，邹金林该上诉理由不能成立。2.对于物业公司的未维修等义务问题，邹金林认为万龙公司违约没有履行相应的义务，邹金林应当通过反诉或者另行起诉的方式向法院主张权利,而不能以此作为拒交物业费的理由。3、电梯只有一梯在使用，超市排放热气以及凤凰百货、网吧等问题，这些都是在万龙公司接手之前已经存在问题。高层住户空调排水问题，是业主之间的相邻纠纷，应当由业主之间自行解决或者诉讼解决。4.公摊水电费40元是物业公司、业主、业主委员会经协商确定的定额费用，包括二次供水、路灯等都是公摊的。5.合同效力问题，本案邹金林没有提供相应证据予以支持，事实上签订合同时业主委员会任期尚未届满，故本案合同是合法有效的。请求依法驳回上诉，维持原判。万龙公司向一审法院起诉请求：邹金林支付2015年7月至2017年2月物业费3051元、公摊水电费800元、水费423元及按月应缴金额月利率2%计算的违约金571�，合计4844元。一审法院认定事实：万龙公司是莆田市荔城区黄石镇晴岚路115号德信水南商住小区的物业管理公司，邹金林系该小区A区1号楼301-302室的业主，房屋建筑面积为169.49㎡。2015年1月1日万龙公司与德信水南商住小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：1.德信水南商住小区业主大会选聘万龙公司为德信水南商住小区提供物业管理服务事宜，合同期限自2015年1月1日起至2018年1月1日止；2.物业管理区域物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的产权证建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（无电梯）：0.7元/月.平方米，高层住宅（有电梯）：0.9/月/平方米；水电公摊费按户按月定额交纳，具体标准如下：多层住宅：20元/月/户，高层住宅：3层至5层：40元/月/户；6层至9层：55元/月/户；10层以上：60元/月/户。�业服务费按月收取；由业主每月10日前向万龙公司缴纳当月费用。业主违反以上约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应自欠费之日起按应缴款总额日千分之三支付违约金。3.在物业管理区域内，万龙公司提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆行驶、停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。4.物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生、垃圾清运费用等；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资金折旧；（8）法定税费；（9）物业管理企业的利润；（10）其他费用。邹金林未支付自2015年7月起至2017年2月的物业费等费用，万龙公司委托福建诚毅律师事务所林俊敢律师于2016年5月11日向邹金林邮寄律师函一份，通知邹金林自2015年7月起已连续拖欠物业管理费、公摊水电费。结至2016年4月止，共拖欠物业费1525元、公摊费用400元、滞纳金782元，水费218元，合计2925元，并通知邹金林及时缴纳上述费用。2017年1月2日万龙公司在邹金林的上述房产门上张贴费用（欠）催缴费通知书一份，通知邹金林：截止2016年12月月，尚有未交物业费水电公摊费3466元、水费392元，共计欠费3858元，于2017年1月10日前到物业办公室结清费用，如逾期未�如数交纳，将按《物业服务协议》有关条款之规定，每逾期一日另收3‰的违约金。庭审中邹金林自认2017年农历正月万龙公司有上门向其催讨物业费等费用。邹金林的上述房产的该幢楼设有两部电梯，自2011年起在万龙公司进入小区提供物业服务前已有一部电梯故障未维修，无法运行，至今该电梯也未运行；且存在走廊灯损害后未及时更换等问题。因邹金林至今未向万龙公司支付物业服务费、公摊水电费及水费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致调解无效。一审法院认为：万龙公司接受德信水南商住小区业主大会的选聘，为德信水南商住小区提供物业管理服务，双方签订了《物业管理服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力�邹金林作为该小区A区1号楼301-302室的业主，理应支付物业服务相关费用。现万龙公司主张邹金林应支付拖欠的2015年7月至2017年2月期间的物业费169.49平方米×0.9元/平方米·月×20个月=3050.82元及公摊水电费40元/月/户×20个月=800元，于法有据，予以支持。邹金林逾期未缴纳物业服务费已构成违约，根据合同约定邹金林应支付其拖欠物业服务费的违约金，但邹金林拖欠物业费未交，系对万龙提供的物业服务产生争议所致，万龙公司提供的物业管理服务确有不足和瑕疵，邹金林并非恶意违约，故万龙公司要求邹金林支付违约金，不予支持。万龙公司请求邹金林支付2015年7月至2017年2月的水费423元，邹金林同意支付上述费用，故对万龙公司的上述诉讼请求，予以支持。邹金林辩称因万龙公司未维修电梯，违约在先，故拒交物业费，但其自认在2011年该电梯已无法运行，其未提供证据证实电梯未运行系因万龙公司未进行维护导致的，且物业费开支范围并不包含电梯的维修，故邹金林的上述抗辩理由不能成立，不予采纳。邹金林因高层住户空调水随意排放、楼下凤凰百货超市的散热大排气距离其房屋太近、楼下迪吧噪音太大，影响其生活，但上述问题系邹金林与其他小区业主或物业使用人间的相邻纠纷，并不在万龙公司提供的物业管理服务范畴，邹金林可另行主张权利，不宜采用拒绝支付物业费的方式使双方矛盾进一步扩大，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益；当然，万龙公司作为物业管理企业，对业主反映的问题，亦应及时沟通，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正，提高服务质量，共同建设一个和谐、文明的小区。�此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第六条第（一）项、第七条第（五）项、第四十二条第一款规定，判决：一、邹金林应在本判决生效之日起十日内向莆田市万龙物业服务有限公司支付莆田市荔城区黄石镇晴岚路115号德信水南商住小区A区1号楼301-302号房自2015年7月起至2017年2月止的物业服务费3050.82元、公摊水电费800元及水费423元；二、驳回莆田市万龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由邹金林负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。经审理查明，邹金林、万龙公司对一审法院认定的事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，2015年1月1日万龙公司与德信水南商住小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。邹金林系该小区A区1号楼301-302室的业主，依合同约定应支付相关物业服务费用。万龙公司主张邹金林支付拖欠的2015年7月至2017年2月期间的物业费3050.82元、公摊水电费40元/月/户×20个月=800元，及水费423元，是合理合法的，应予以支持。邹金林上诉称，万龙公司没有通过法定程序主张拖欠物业费，每月40元公摊水电费是怎么计算，业主委员会在不通知业主的情况下，签订物业服务合同，是无效的，以及万龙公司没有完全履行相关�修、养护和安全管理义务，应承担相应的赔偿责任。经审查认为，国务院《物业管理条例》第六十七条规定不是催讨物业费的前置程序，万龙公司向法院起诉要求邹金林缴纳物业费符合法律规定，每月40元公摊水电费系双方合同约定，业主委员会在任期内与万龙公司签订《物业管理服务合同》没有违反法律规定，是合法有效的，至于万龙公司没有完全履行相关维修、养护和安全管理义务，应承担相应的赔偿责任。邹金林一审时没有提出反诉及具体诉讼请求，不属于本案审理范围，邹金林的上诉理由没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，邹金林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人邹金林负担。本判决为终审判决。审判长  林美双审判员  陈利强审判员  彭赵龙二〇一八年四月十六日书记员  林 逸附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一�原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-7-