广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2122号
上诉人（原审原告）蔡育军。
委托代理人郑勇敏，广东环宇京茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）庄贝灵。
被上诉人（原审被告）胡慧。
两被上诉人共同委托代理人庄军元，广州金鹏律师事务所律师。
原审第三人广州康大工业科技产业有限公司，住所地。
法定代表人王瑞生。
委托代理人唐慧，系该公司职员。
委托代理人王春林，系该公司职员。
上诉人蔡育军因土地租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年8月19日，增城市镇龙镇新田村民委员会出具《证明》，称新田村上境土名为荔枝基约为捌亩的荒岭地于三十年前一直由何某甲的父亲何某乙所耕种，后因某种原因导致丢荒一段时间，后由何某甲等几兄弟于2000年4月份重新开荒耕种到此。
2011年2月8日，何某甲（甲方、转让方）与庄贝灵（乙方、受让方）签订《土地使用权转让协议书》，约定：甲方向乙方有偿转让“荔枝基岭地”的土地使用权并达成如下协议，该地位于广州市萝岗区九龙镇新田村委会上境村荔枝基垦荒岭地（其四至为：东面与新屋村人何某丙满岭地相邻宽为146米，南面与何某丁岭地相邻宽为34米，西面隔一水泥路与何某戊、何某己岭地相邻宽为159米，北面与入叶田村公路边相邻宽为25米，总面积共4529平方米）的土地使用权属于甲方所有。现经双方友好协商，甲方同意将上述土地使用权转让给乙方，由乙方在该土地上开发使用，首期为陆拾年。从2011年2月8日至2071年2月7日止，以后续期每期为60年。本协议生效后，在使用期内，乙方对该土地享有完全所有权。转让价格为1358700元。
庄贝灵（甲方）与蔡育军（乙方）签订了两份《土地转租协议书》，落款时间为2011年2月8日，两份协议约定：甲方于2011年2月8日与萝岗区九龙镇新田村委上境村村民何某甲签订了一份土地租赁协议。甲方将其中土地编号为17、18号的土地转租给乙方使用，两块土地的面积均为110平方米。每块土地60年的租金为23万元，两块土地共计46万元。2014年10月前在建房过程中，如有第三方干预，使房屋无法建设，甲方无条件退回租金。原、庄贝灵双方确认两份协议实际是2012年签订的。
签订协议后，蔡育军于2012年3月15日通过中国工商银行向庄贝灵转账支付150000元土地使用款。
2014年4月28日，庄贝灵出具《收据》一张，内容为“今收到萝岗区九龙镇新田村荔枝基地编号17、18号土地使用款310000元（已付清地款）。”
蔡育军于2015年2月2日向原审法院提起本案诉讼，诉称：蔡育军与庄贝灵系老乡关系。2011年，庄贝灵告诉蔡育军，其从萝岗区九龙镇新田村委上境村民何桂钊处购买了一块“地皮”，大约4529平方米，庄贝灵打算将该“地皮”划分成数十块“地块”，然后转卖给有需要“地皮”建房的人。2012年3月15日，基于对庄贝灵的信任，蔡育军与庄贝灵签订了两份《土地转租协议书》，庄贝灵将位于萝岗区九龙镇新田村委上境村二块地皮出让给蔡育军，自编号为17、18号，每块地皮的面积为110平方米，每块地皮的合同价格为230000元整。庄贝灵向蔡育军承诺，如果2014年10月前，蔡育军无法在涉案土地上构建房屋，则庄贝灵无条件退回全部款项。2014年，蔡育军到相关部门了解关于建房的报建手续，据相关部门的答复，涉案土地属于农村集体使用地，除本村集体成员可以申请建设宅基地房外，其他非本村的集体成员根本无法办理报建手续，即无法构建宅基地房。为此，蔡育军多次找到庄贝灵，要求庄贝灵将上述款项全部退还给蔡育军，但庄贝灵以种种理由推脱，拒绝返还。庄贝灵与胡慧是夫妻关系，庄贝灵在夫妻存续期间产生的债务，胡慧应当承担连带责任。综上，请求判令：1.蔡育军、庄贝灵签订的两份《土地转租协议书》无效；2.庄贝灵返还蔡育军460000元并支付利息93226.63元（利息以46万元为本金，按照中国银行同期贷款利息6.4%计算，从2012年4月28日计至第一次开庭之日即2015年6月30日止）；3.案件受理费、财产保全费及担保服务费由庄贝灵承担。经原审法院释明，蔡育军于2015年9月23日第三次开庭时表示如果两份《土地转租协议书》有效，则其将第一项诉请变更为主张解除两份协议。
庄贝灵原审辩称：一、涉案双方所签订的《土地转租协议书》合法有效。《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条款的立法本意是禁止农村集体农用土地的流转，目的在于防止农民所有的农用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。本案中，租赁合同中所涉地块的用地性质属农村集体建设用地，该土地转租协议书并未违反土地管理法第六十三条的规定，故属有效合同，因此各方均应按该协议书的约定严格履行各自义务，蔡育军主张确认合同无效，并要求返还租金的诉求无事实及法律依据。二、退一万步讲，即使涉案租赁合同无效，蔡育军的诉求亦无事实及法律依据。（一）本案不具返还租金及利息的合法性。蔡育军作为成年人，明知其不具备涉案土地的村集体成员身份，仍租用该土地且予以使用，蔡育军已明知自己签订的是无效合同，只因在合同履行过程中发现客观情况对己不利，才到法院申请确认合同无效，要求返还财产，蔡育军该项诉求不合法。如支持亦违反法律精神。（二）本案也不具返还租金的现实性。土地租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，况且蔡育军也因原合同的履行获得了占有的收益。显然完全恢复原状已经不可能，已交付租金的返还操作性也很难，不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定的意愿和公平合理的原则，故蔡育军要求返还已交付租金的诉求应当不予支持。（三）蔡育军应当支付土地占有使用费。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的土地和实际占有土地所获取的占有利益，且承租人需支付占有土地期间的使用费。因此，蔡育军应自2011年2月8日起参照土地转租协议书约定的租金标准向庄贝灵支付土地占有使用费，直至实际交还租赁的土地之日止。故即使需要庄贝灵返还租金，需扣减蔡育军应当向庄贝灵支付的土地占有使用费。三、涉案两地块租金合计实为31万元，并非46万元。由于蔡育军在向庄贝灵租赁该地块时，拟将其中一地块再转租给其一远房亲戚牟利，为便于操作，蔡育军提出在双方的书面转租协议中将租金写高一些。因双方是揭西老乡，关系不错、彼此很熟悉，故庄贝灵对蔡育军提出的该要求没有反对。但实际上，涉案两地块租金合计实为31万元，庄贝灵在出具给蔡育军的收款收据已予以明确注明。现蔡育军主张两地块租金合计46万元是无事实依据。综上所述，请求人民法院依法查明事实，判决驳回蔡育军的诉讼请求，以维护蔡育军的合法权益。
胡慧原审辩称：同意庄贝灵的答辩意见。另补充：确认胡慧与庄贝灵是夫妻关系，但是胡慧对蔡育军与庄贝灵签订《土地转租协议书》的相关事宜并不知情，且庄贝灵因该协议书所取得的收益也没有用于夫妻共同生活，因此胡慧与庄贝灵和蔡育军之间所产生的纠纷并非家庭利益所负，且蔡育军也没有提供证据证明其主张，因此胡慧不是本案适格被告，请法院依法驳回蔡育军的诉讼请求。
广州康大工业科技产业有限公司（以下简称“康大公司”）原审陈述：一、涉案地块的土地使用权属于我方所有，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，我方对涉案地块享有占有、使用、收益权利，任何人不得侵犯；二、至今我方并未授权任何一方就涉案地块土地使用权进行任何性质的转让、出租或转租，我方不认识蔡育军、庄贝灵双方，亦不认识涉案地块土地使用权转让人何某甲，对于蔡育军、庄贝灵双方之间就涉案地块土地使用权的转让或转租所产生的任何纠纷均不知情；三、本案中，何某甲、庄贝灵未经我方同意使用、转让或者转租涉案地块土地使用权，侵犯了我方的合法权益，我方保留追究何某甲、庄贝灵法律责任的权利；四、我方对庄贝灵处分涉案土地的行为不予追认。
双方对蔡育军涉案土地的已付款项存在争议。蔡育军第二次开庭时陈述其共向庄贝灵支付了46万元，其中15万元是2012年3月15日通过中国工商银行转账支付，另外31万元是以两张支票（一张16万元、一张15万元）的形式支付的，两张支票的出票人都是广州市增城丰林装饰材料商行。庄贝灵第二次开庭时陈述其共收到蔡育军支付的31万元，其中15万元是蔡育军于2012年3月15日通过中国工商银行转账支付的，另外16万元是现金支付的。
蔡育军于2015年11月30日提交其个人的《广发银行客户交易历史查询》拟证明其于2012年3月16日通过转账方式向庄贝灵支付涉案土地款100000元，蔡育军陈述其共向庄贝灵支付46万元，其中15万是2012年3月15日通过工商银行转账支付的，10万元是2012年3月16日通过广发银行转账支付的，16万元是在庄贝灵出具收据之前我现金支付的，庄贝灵第二次开庭时是这样陈述，现在我回想起来确实是这样的；5万元我查询了第二次开庭时我陈述的支票账户都没有查询到，应该是我将别人给我的不记名支票给了庄贝灵，所以无法提交5万元支付的相关证据。对《广发银行客户交易历史查询》庄贝灵对《广发银行客户交易历史查询》的质证意见是：对真实性、合法性确认，关联性不确认。第一，该交易历史明细附言一栏为空白，没有记载该笔款项的用途，不能据此认定该笔款项即为涉案土地款；第二，退一步讲，即使该10万元的转账款为涉案土地款，庄贝灵于2012年4月28日出具给蔡育军的收据也包括了该笔款项，从转账时间来看，两笔通过银行转账的时间都是在收据出具的时间之前，所以庄贝灵才会在出具收据时特别注明土地款付清，合计31万元。第四，蔡育军在2015年11月30日的询问笔录中称“庄贝灵提出15万有转账凭证，故该笔金额才不写入收据内”，但是2012年3月16日的10万元也是通过银行转账给付的，为何该笔款项要写进收据之内，而另外15万元的转账却不写入收据之内，显然蔡育军的陈述没有任何事实依据的。况且，庄贝灵也没有提供其他土地款的支付凭证。第五，由于事隔多年，庄贝灵对蔡育军当初支付土地款项的细节记忆模糊，陈述有所偏差，也是符合常理的。
原审法院发函向广州开发区房地产管理所查询涉案土地的性质，2015年7月8日，广州开发区房地产管理所复函称“经我所核查，位于广州市萝岗区九龙镇新田村委会上镜村荔枝基垦荒岭地范围（面积约为4529平方米）的土地性质为国有土地，土地权属于1998年由广东省增城市国土局出让给华南师范大学附属康大学校，由增城市国土房管局办理登记发证。2000年土地使用者由华南师范大学附属康大学校更名为广州康大工业科技产业有限公司，由增城市国土房管局办理登记发证。”
蔡育军、庄贝灵在原审庭审中明确，若法院认定合同无效或解除，仅在蔡育军的诉请范围内处理本案，其他法律后果不在本案中处理。
原审另查明，庄贝灵与胡慧于2011年6月27日登记结婚。
原审还查明，蔡育军向原审法院提出财产保全的申请，请求查封或冻结庄贝灵名下账户543413.33元或查封等值财产。蔡育军委托广东合润融资担保有限公司作为连带责任担保人出具等额诉讼保全担保函为蔡育军申请财产保全提供信用担保，产生担保服务费4000元。原审法院作出（2015）穗萝法民三初字第107-1号《民事裁定书》，裁定冻结庄贝灵、胡慧银行存款543413.33元或查封等值的其他财产。
原审法院认为：蔡育军与庄贝灵签订的协议虽然名为《土地转租协议书》，但从协议内容来看，该协议名为租赁，实为土地使用权转让。根据广州开发区房地产管理所出具的复函及影像示意图，涉案土地的性质为国有土地，土地的使用权人为康大公司，康大公司明确表示对庄贝灵处分涉案土地的行为不知情也不予追认，故庄贝灵与蔡育军签订《土地转租协议书》的行为属于无权处分，但无权处分并不影响合同的有效性。
《土地转租协议书》中约定“2014年10月前在建房过程中，如有第三方干预，使房屋无法建设……”，可见蔡育军签订合同的目的是在涉案土地上建房。由于庄贝灵未取得涉案土地的使用权，影响《土地转租协议书》的履行，致使蔡育军的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，蔡育军有权解除合同，蔡育军于2015年9月23日经原审法院释明后当庭主张解除两份《土地转租协议书》，故原审法院确认两份《土地转租协议书》于2015年9月23日之日起予以解除。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于涉案两份《土地使用权转让协议书》已经由原审法院确认解除，庄贝灵失去继续占有蔡育军支付的土地款的依据，应向蔡育军返还已支付的土地款。关于蔡育军已付土地款项具体金额的认定问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”蔡育军作为付款方对其已付款项的金额负有举证义务。对此，蔡育军仅提交金额为15万元、10万元的转账凭证。庄贝灵第二次开庭时陈述16万元为现金支付，但之后又发表质证意见称“事隔多年，庄贝灵对蔡育军当初支付土地款项的细节记忆模糊，陈述有所偏差，也是符合常理的”，因此16万现金支付的陈述不构成庄贝灵的自认。蔡育军主张还通过16万现金支付及5万元支票支付均无证据证实，原审法院不予采信。综上，鉴于庄贝灵向蔡育军出具金额为31万元的收据，原审法院认定蔡育军已付土地款项为31万元，故庄贝灵应向蔡育军返还土地款31万元。
关于土地使用款的利息问题。如前所述，原审法院确认《土地转租协议书》于2015年9月23日解除，在协议解除前，庄贝灵占有土地款46万元是基于双方尚在履行协议期间，占有该款项具有合同依据。蔡育军要求庄贝灵支付2012年4月28日至2015年6月30日期间的利息，但该期间尚在《土地转租协议书》的履行期间，故蔡育军主张2012年4月28日至2015年6月30日期间的利息依据不足，原审法院不予支持。
关于胡慧是否应承担连带责任的问题。一方面，庄贝灵与何某甲于2011年2月8日签订《土地使用权转让协议书》，庄贝灵取得包括涉案土地在内的4529平方米土地使用权是发生在与胡慧结婚之前，应认定为是庄贝灵的个人财产。此后，庄贝灵将婚前取得的涉案土地的使用权进行处分，转让给蔡育军，处分该土地的收益即涉案土地款46万元应认定为庄贝灵的个人财产，相应的，现返还46万元的土地款也应属于庄贝灵的个人债务。另一方面，《土地转租协议书》是蔡育军与庄贝灵签订的，土地款也是庄贝灵个人收取的，该行为是庄贝灵个人的经营行为，蔡育军主张为夫妻共同债务应举证证明庄贝灵收取款项用于夫妻日常共同生活或经营，但蔡育军未提交任何证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果。因此，返还31万元的土地款的债务不应认定为夫妻共同债务，蔡育军要求胡慧承担连带责任的主张理据不足，原审法院不予支持。
关于担保服务费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，蔡育军申请财产保全，应当提供担保。提供担保是蔡育军作为申请人的义务。蔡育军主张的担保服务费是蔡育军委托担保公司提供担保产生的费用，该费用应由蔡育军自行承担。
另外，合同解除后涉及的其他法律后果，经法院释明后，双方表示不要求在本案中一并处理，故原审法院对合同解除的其他法律后果不予处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年12月7日作出如下判决：一、确认原告蔡育军与被告庄贝灵签订的两份《土地转租协议书》予以解除；二、被告庄贝灵于本判决生效之日起十日内向原告蔡育军返还土地款310000元；三、驳回原告蔡育军的其他诉讼请求。被告如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9332元，由蔡育军负担4008元，由庄贝灵负担5324元；财产保全费3237元，由蔡育军负担1390元，由庄贝灵负担1847元。
判后，蔡育军不服原审判决，向本院提起上诉称：一、蔡育军向庄贝灵支付土地转让款为46万元，一审法院认定蔡育军已付款为31万元是错误的。《土地转租协议书》中约定两块土地使用权的转让款为46万元，蔡育军提供的《土地转租协议书》、《银行转账凭证》《收款收据》相互印证，证明蔡育军向庄贝灵支付了46万元的土地转让款。且《收款收据》已注明蔡育军付清了土地转让款，因此一审法院认定错误。二、一审法院认定2012年4月28日至2015年6月30日为合同履行期间，庄贝灵不应当支付占用已付款的利息是错误的。一审法院已查明涉案土地的土地使用权人为康大公司，庄贝灵对涉案的土地没有所有权、使用权，即无任何的权益，《土地转租协议书》根本无法履行，不存在履行期间，蔡育军无法使用涉案土地。庄贝灵采用恶意欺骗的方式与蔡育军签订合同，把第三人的土地转卖给蔡育军，应对合同无法履行承担全部责任。因此，庄贝灵占用土地转让款没有事实与法律依据，应当向蔡育军支付占用土地转让款的利息，一审法院的认定违背合同法公平公正的原则。三、夫妻关系存续期间，夫或者妻以一方的名义所欠的债务，应当按照夫妻共同债务处理，妻或夫应当承当连带责任。庄贝灵所谓的4529平方米的土地使用权是虚假的，根本不存在，不属于《婚姻法》上的婚前个人财产。法庭庭审中，庄贝灵亲自承认其与蔡育军签订的《土地转让协议书》是在2012年3月份，蔡育军与庄贝灵的债权债务发生在庄贝灵的婚姻存续期间，根据我国《婚姻法》司法解释二第24条的规定，胡慧应当承担举证责任证明存在《婚姻法》司法解释二第24条中法定情形，否则，胡慧应当对庄贝灵的债务承担连带责任。故上诉请求：1、撤销原判，判决支持蔡育军一审的全部诉讼请求；2、判决由庄贝灵、胡慧承担一审、二审的诉讼费、财产保全费和诉讼担保费。
庄贝灵、胡慧二审答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回蔡育军的上诉请求。首先，一审判决认定蔡育军已支付涉案土地款项为31万是正确的，蔡育军至今没有提供证据证实其向庄贝灵支付了土地款46万元的事实。其次，一审判决认定胡慧不承担连带责任，有相应的事实和法律依据。
原审第三人康大公司表示对原审判决没有意见。
经二审审理，除庄贝灵出具《收据》的时间是2012年4月28日外，原审法院查明其他事实无误，本院予以确认。
二审庭询中，蔡育军表示2012年签订涉案合同之前，庄贝灵向其购买过几万元的建筑材料，除此之外，其与庄贝灵没有其他经济往来；庄贝灵则表示对蔡育军的转帐情况记不清楚了，也想不起来16万元是转帐支付还是现金支付。庄贝灵在二审庭询后书面回复本院，除了涉案土地租赁之外，庄贝灵与蔡育军有过其他经济往来，庄贝灵向蔡育军购买过装修甲板。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
蔡育军提起本案诉讼，要求庄贝灵返还其已向庄贝灵支付的46万元土地款，主要依据为其与庄贝灵于2011年2月8日所签订的两份《土地转租协议书》，该两份协议约定了土地款为46万元。而庄贝灵则主张蔡育军仅向其支付了31万元土地款，主要依据为其于2012年4月28日所出具《收据》，该收据载明收到土地使用款31万元，并载明已付清地款。鉴于上述《土地转租协议书》和《收据》记载确认的土地款金额不一致，且庄贝灵也未提供证据证实土地款从46万元变更为31万元，故上述《土地转租协议书》和《收据》均不能直接证明蔡育军向庄贝灵支付了多少土地款。据此，本案二审争议的焦点问题是蔡育军向庄贝灵支付的土地款总额是多少。
首先，蔡育军与庄贝灵关于蔡育军实际付款金额的陈述均有瑕疵的。蔡育军在原审第二次开庭时陈述46万元款项中的31万元是以支票形式支付的，但之后又对该陈述予以否认。庄贝灵在原审开庭时自认蔡育军支付了16万元现金，但在二审中又表示想不起来该16万元是转帐支付还是现金支付，故对两人的陈述，本院还需综合其他证据进行判断。其次，蔡育军提供了其转账付款给庄贝灵共有25万元（分别于2012年3月15日及16日转账15万元、10万元），对于该25万，本院确认为涉案土地的款项。虽然庄贝灵主张其中的10万元不是涉案的土地款，但因其表示其与蔡育军之间除了涉案土地之外的经济往来只有其向蔡育军购买了装修甲板，不存在蔡育军向其付款的情形，故对庄贝灵的该主张，本院不予支持。最后，关于16万元现金支付的问题，庄贝灵在原审第二次开庭时已自认蔡育军向其支付了16万元现金，虽在二审时庄贝灵表示想不起来16万元是转帐支付还是现金支付，但庄贝灵没有提交相反证据足以推翻其在原审中的自认，故应当承担举证不能的法律后果，本院认定庄贝灵向蔡育军收取了该16万元土地款。综上，本院认定蔡育军向庄贝灵支付土地款的总额为41万元（计算方法为15万元＋10万元＋16万元），庄贝灵应予返还。原审认定蔡育军向庄贝灵支付的土地款为31万元有误，本院予以纠正。
综上所述，蔡育军的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决如下：
一、维持广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第107号民事判决第一项及第三项；
二、变更广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第107号民事判决第二项为：庄贝灵于本判决送达之日起十日内向蔡育军返还土地款410000元。
如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费9332元，由蔡育军负担1882元，由庄贝灵负担7450元；财产保全费3237元，由蔡育军负担667元，由庄贝灵负担2570元。二审案件受理费4008元，由蔡育军负担1708元，由庄贝灵负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年五月十七日
书 记 员 郝 烨