湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3127民初1469号原告：彭秀英，女，土家族，住湖南省永顺县。委托代理人：尚彬，湖南四维律师事务所律师。委托代理人：覃博，湖南四维律师事务所实习律师。被告：湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队，地址永顺县灵溪镇棚场街23-1号。统一社会信用代码：91433127772260144D法定代表人：田久武，该车队经理。委托代理人：郑泽锋，该车队副经理。委托代理人：邓兴平，永顺县法律援助中心法律援助律师。原告彭秀英与被告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队(以下简称168车队)租赁合同纠纷一案，本院受理后作出(2017)湘3127民初718号民事判决书,因原告彭秀英不服上诉至湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院,湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院作出(2017)湘31民终891号民事裁定书撤销(2017)湘3127民初718号民事判决书,发回本院重申。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及各自委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭秀英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担违约责任，并向原告支付实际损失184万元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1996年11月20日，原告与被告签订壹、贰号门面的租赁合同，期限为20年即从1997年3月1日至2017年2月28日止，租赁费为7万元，原告一次性付清。签订合同时，被告的法定代表人承诺合同到期后，原告对该壹、贰号门面享有优先租赁权。2012年9月23日，被告下发通知启动第三轮门面续租事宜时，原告才知道被告已于2003年5月1日（此合同签订时间双方协商将落款时间改为1997年3月2日）与杨清莲、杨元梅签订壹、贰号门面第二轮租赁合同，期限为20年，从2017年3月2日起至2037年2月28日止，租赁费共计37000元。原告为了维护自己的合法权益，依法向法院提起了诉讼，湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院作出的（2015）州民一终字第207号民事判决书中对原告与被告口头约定“优先租赁权”一事已经予以确认，但在2017年3月，被告没有按照协议的约定，还是将门面承租给了杨清莲、杨元梅，被告的行为导致原告享有的优先租赁权不能实现。原告根据杨清莲、杨元梅于2017年3月15日将诉争门面与其另一门面一同租给他人，租期一年，共获利13.8万元的实际情况进行计算，原告实际损失应为184万元（92000元/年×20年）。被告168车队辩称：1996年11月20日，168车队与彭秀英签订20年的门面租赁合同时，不存在口头承诺“享有优先租赁权”，应以书面合同为准。湘西州中院（2015）州民一终字第207号判决书中对原告享有“优先租赁权”的确定，没有事实依据，是错误的，退一万步来讲，即使口头承诺原告享有优先租赁权，那么车队于2003年5月1日准备续签后20年（2017年3月1日至2037年2月28日止）第二轮门面转让工作时也已电话告知了原告,并在市场内张贴公告,给各个业主送达了第二轮转让通知,当原告明确放弃二轮承租后，168车队才将原告所承租的壹、贰号门面转让给杨清莲，杨元梅两人。原告提起诉讼已超过了诉讼时效。根据《民法通则》第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。2003年5月，原告知道门面已转让给杨清莲、杨元梅，距今已有长达14年。其次，从原告2014年提起诉讼，直到二审法院2015年3月26日终审判决起计算，原告是2017年5月25日到永顺县法院起诉立案，其时间也超过了二年的诉讼时效。综上所述，被告认为原告提起诉讼，既无事实依据，也无法律依据，且已超过诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：本案诉争的壹、贰号门面位于永顺县城168市场内，临永顺县菜市场。1996年11月20日，原、被告签订壹、贰号门面的租赁合同，期限为20年即从1997年3月1日至2017年2月28日止，租赁费共计7万元，原告一次性付清。半年后原告将壹、贰号二个门面转租给符辰先经营，转让截止时间为2013年6月15日。2003年5月1日前，被告168车队因资金周转需要，筹备续签后20年即2017年3月1日至2037年2月28日止的第二轮转让准备工作，并于2003年5月1日（此合同签订时间双方协商将落款时间改为1997年3月2日）与杨清莲、杨元梅签订壹、贰号门面转让合同，期限为20年即从2017年3月2日至2037年2月28日，租金为3.7万元。杨清莲、杨元梅于2003年4月7日向168车队交纳了上述壹、贰号门面第二轮转让费。2012年9月23日前后，被告168车队启动2037年至2057年即第三轮门面续租事宜，并于2012年9月23日下发通知，原告从符辰先处得知被告168车队与杨清莲、杨元梅签订了自己所承租壹、贰号门面2017年至2037年第二轮20年的门面租赁合同，并又在启动第三轮20年的门面转让。原、被告因此产生纠纷，原告于2012年10月向本院提起诉讼，要求确认原告对争议的壹、贰号门面享有优先租赁权，并要求法院撤销被告与杨清莲、杨元梅签订的从2017年3月2日至2037年2月28日止的门面租赁合同。该案经一审、上诉后发回重审、二审等审判程序后，最终在（2015）州民一终字第207号生效判决书中认定：1、彭秀英与168车队签订门面租赁合同时，在合同条款中虽没有明文约定合同期满后彭秀英享有“优先租赁权”，但在合同签订时，168车队曾口头承诺合同期满后彭秀英享有“优先租赁权”。因该口头协议系双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，不损害社会公共利益，故应当认定该协议合法有效，双方应按合同约定履行自身义务。故依法确认彭秀英与168车队已口头约定“优先租赁权”。2、撤销权的主体系壹、贰号门面合同签订当事人，即168车队和杨清莲、杨元梅，彭秀英不是第二轮壹、贰号门面合同签订当事人，故无权要求撤销168车队和杨清莲、杨梅签订的第二轮壹、贰号门面租赁合同。同时，168车队作为争议门面的所有权人，根据《物权法》规定，168车队有权对争议门面进行处分，故依法驳回彭秀英要求撤销168车队与杨清莲、杨元梅签订的从2017年3月2日至2037年2月28日止的门面租赁合同的诉请。该份判决书同时认为如果168车队对彭秀英存在违约行为，彭秀英可另行提起违约之诉，追究168车队违约责任。杨清莲、杨元梅获得第二轮壹、贰号门面的承租权后，将壹、贰号门面连同叁号门面一起打包转租给符辰先，租期为一年，即2017年3月至2018年2月，租金为138000元。原告当庭陈述，第一轮壹、贰号门面的租金总收入为102400元。证人杨清莲当庭陈述，在第一轮20年门面承包期内，因转租叁号门面获得的收益约为30000元。168市场内门面租金收入从2008年开始好转。168市场已经与杨清莲、杨元梅签订了壹、贰号门面第三轮门面租赁合同，168车队获得壹、贰、叁号门面租金收入共计约为60000-70000元（庭审中，被告陈述具体金额记不清楚，需要查看原始凭据，对上述租金金额的陈述原告无异议）。上述事实有当事人陈述、（2015）州民一终字第207号判决书、《门面转让合同》、门面延期收款联、公证书、租金收条、证人杨清莲证言等证据材料在案佐证。对于证人田顺高于2018年1月29日向本院陈述，其于2013年11月8日的证言是在喝酒状态下签的字，并陈述168车队管理人员从未向原告口头承诺“优先承租权”，证人田顺高的上述证言无其他证据佐证，为无效证据。本院认为：违约的形式有预期违约与实际违约两种。本案中，原、被告签订的涉案壹、贰号门面第一轮租赁合同于2017年2月28日到期，原告在被告168车队没有按照约定与原告续签壹、贰号门面第二轮租赁合同后,于2017年5月25日向本院提起诉讼并未超过诉讼时效,被告辩称原告起诉超过诉讼时效的观点本院不予采纳。（2015）州民一终字第207号生效判决已经确认原告享有涉案壹、贰号门面优先租赁权，被告没有向本院提交证据证明上述生效判决认定的事实错误，故本院依法认定原告享有涉案壹、贰号门面优先租赁权。现被告已将涉案的壹、贰号门面租赁给他人，被告的上述行为违反了原、被告之间的约定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院结合原告在第一轮租赁期内获利情况，并结合被告第二轮、第三轮收取壹、贰号门面租赁费用情况，同时考虑到门面在实际租赁中可能存在空置期、租赁费用的上下波动等情况，本院认为被告给原告支付违约金100000元比较适宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队于本判决生效后十日内支付原告违约金100000元；二、驳回原告彭秀英的其他诉讼请求。案件受理费21360元，由被告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队承担（原告已垫付，执行中由被告连同执行款一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王冠林审 判 员  李 艳人民陪审员  谭忠俊二〇一八年四月四日书 记 员  洪茂蓉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。