湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终2103号
上诉人（原审被告）：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路。
法定代表人：莫绪环，系该公司董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张婉，女，系该公司法务。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：赵其秀，女，汉族，1966年6月27日出生，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：张恩喜，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：涂娟，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称金东山公司）因与被上诉人赵其秀房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金东山公司上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判宜昌金东山商业管理有限公司按照中国人民银行同期贷款利率支付赵其秀违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率四倍支付被上诉人利息，该判决无任何合同依据和法律依据。一审庭审中，上诉人已依法提出答辩意见，要求降低违约金计算标准。被上诉人并未提交其实际损失的证据，故上诉人逾期付款给被上诉人造成的损失仅仅为其资金被占用的利息损失，而该等损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金，明显无任何合同依据和法律依据。综上，请求二审法院依法支持金东山公司的上诉请求。
被上诉人赵其秀辩称，1、原审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。2、原审判决上诉人以欠付的租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为利率，向被上诉人支付违约金，并无不当。上诉人的上诉理由不成立。（1）原审法院已经依据《中华人民共和国合同法》的规定对双方约定的违约金进行了调减。（2）双方签订的《委托租赁经营合同》关于违约金的约定，是由上诉人自己提出来的，现在一再提出减少违约金，其行为本身就是不讲诚信的违约行为。（3）原审法院判决确定违约金的计算方法，严格执行了相关法律的规定。法律保护的民间借贷利息收入（银行同期贷款利率四倍）也是被上诉人可预期获得的利益，也就是上诉人违约拖延支付租金或强行占用被上诉人的资金造成的损失。3、上诉人至今尚未确定向被上诉人支付拖欠租金的时间，而要求二审法院改判按照银行同期贷款利率支付资金占用利息，是一种强行借贷行为，上诉理由违反了公平原则，不应获得法律的支持。综上，请二审法院秉承公正原则，驳回上诉，维持原判。
赵其秀向一审法院起诉请求：1、判令金东山公司支付金东山服装城第贰层第0002104号商铺2016年第一、二季度租金及利息合计15274.44元、2016年11月至2017年11月的租金13497.36元。2、2012年11月至2016年11月金东山公司以代扣税款名义未足额支付的租金5985.14元。3、2014年11月至2017年11月超过约定租金部分80%的分成108547.84元。4、合同约定的违约金50000元。5、金东山公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实，赵其秀系金东山服装城第贰层第0002104号商铺所有权人。2009年5月31日，赵其秀与金东山公司签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同约定“甲方（赵其秀）将其所有的金东山服装城第贰层第0002104号商铺委托乙方（金东山公司）出租经营；出租期限自2011年10月1日起至2019年9月30日止；（租金）2009年11月18日至2017年11月17日，因乙方需培育市场，甲方自愿让乙方免费试用叁年；2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金27992元；2015年11月18日至2017年11月17日，乙方每年向甲方支付租金31491元；2014年11月18日开始若乙方实际代取的商铺租金高于上述标准的，高出部分按甲方80%乙方20%比例分成。每季度第1个月的前20日内代付本季度租金；（违约责任）乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期内（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金50000元，甲方有权继续履行本合同”。后因该商铺实测面积缩小，故双方于2011年7月25日签订《补充协议》，约定“2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金27541元；2015年11月18日至2017年11月17日，乙方每年向甲方支付租金30984元；”。后因金东山公司未能按期支付租金，双方于2016年8月20日又签订《补充协议》，约定“双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金7273.54元、利息363.68元于2017年2月18日支付，2016年第二季度代收租金7273.54元、利息363.68元于2017年5月18日支付”。
一审法院同时查明，宜昌市地方税务局经济技术开发区分局与金东山公司签订《委托代征税款协议书》，委托金东山公司代征宜昌金东山市场商铺业主出租收入应缴纳的各项地方税费，其中房产税2012年至2016年期间为6%，2017年1月起为12%，印花税均为0.1%。据此计算，金东山服装城第贰层第0002104号商铺合同租金总额为144591元，金东山公司已付109616.48元，扣除应代缴税款10214.35元，尚欠24760.17元（2016年第一、二季度租金各7273.54元，2017年第二季度50%租金3404.36元、2017年第三季度租金6808.73元）。另查明，实际承租赵其秀所有的0002104号商铺的商户为包首碧，该商户同时承租了0002104号商铺隔壁的另一商铺，一并经营，另一商铺（面积为36.71m2）的业主为康恒，包首碧每次将赵其秀所有的商铺的租金和康恒所有的商铺的租金一并交付给金东山公司。2014年9月19日，金东山公司代收包首碧一个季度租金7794元（赵其秀的商铺租金1309.18元/月），2014年12月19日至2015年9月18日，代收包首碧每季度租金11691元（赵其秀的商铺租金1963.77元/月），2015年9月19日至2016年12月18日，代收包首碧租金合计58455元（赵其秀的商铺租金1963.77元/月）。2016年12月19日至2017年9月18日期间，金东山公司按季度分三次代收取了包首碧每季度租金20550元（赵其秀的商铺租金3451.84元/月）。2017年9月19日至2017年11月17日，金东山公司代收包首碧一个季度租金13381元（赵其秀的商铺租金3451.84元/月）。2009年包首碧与金东山公司所签订合同约定的商铺综合管理服务费标准为3元/m2/月，后双方又约定2011年12月19日起商铺综合管理服务费标准为5元/m2/月。2014年9月18日，包首碧与金东山公司签订补充协议，约定“商铺综合费用由商铺租金、物业管理费、经营服务费、公共卫生费、公共区域水电费等构成，其中物业管理费自2014年9月19日至2017年11月17日调整为30元/m2/月，但原合同有效租赁期内的综合费用总额不变，仍按原合同各年限标准执行”。2017年11月12日，包首碧与另一商铺业主康恒签订了租赁合同，约定2017年11月18日至2020年11月17日商铺租金3900元/月，年租金46800元（含物业管理费）。
一审法院认为，赵其秀与金东山公司签订的《金东山服装城商铺委托出租经营合同》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。赵其秀已依约交付房屋，但金东山公司未依约按期支付租金，则要承担违约责任，既要支付租金，也要支付违约金。1、关于退还代缴税款的问题，《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关。”金东山公司是宜昌市地税局依法委托代征的单位，其向赵其秀收取税款符合法律规定，且赵其秀亦未自行另行缴纳过税款，依法纳税是其法定义务，金东山公司代扣租金收益税款符合法律规定，金东山公司应在代扣代缴租金收益的相关税费后将租金支付给赵其秀。2、关于合同第六年至第八年的租金二八分成问题。合同约定2014年11月18日至2015年11月17日期间的月租金2295.08元，该金额高于金东山公司实际从包首碧处收取的租金，因此不存在给赵其秀分成的前提条件。至于金东山公司亏损的租金差额因无合同约定，由金东山公司自行负担。合同约定2015年11月18日至2017年11月17日期间的租金2582元/月，金东山公司自2016年12月19日起至2017年11月17日实际从包首碧处代收的租金为3451.84元/月，差额部分869.84元/月的80%计695.87元/月，金东山公司应当代缴税款后，于每个季度的第1个月的20日前支付给赵其秀本季度的分成租金。赵其秀诉称的自2014年9月19日起调高的物业管理费25元/m2/月，实际是变相上涨的租金，无证据证实且与事实不符，其请求分配80%的此项费用的诉讼请求不能成立。3、关于违约金的数额问题。合同约定违约金50000元，金东山公司请求按年息5%计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中赵其秀未对其损失举证证明，合同约定的违约金50000元确实过分高于其未付资金被占用期间的损失，金东山公司提出“赵其秀主张的违约金过高，请法院依法予以降低”的诉求合理。法院根据合同的履行情况、金东山公司的过错、赵其秀资金被占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定赵其秀主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。补充协议均约定“2016年第一季度代收租金7273.54元、利息363.68元于2017年2月18日支付，2016年第二季度代收租金7273.54元、利息363.68元于2017年5月18日支付”，故金东山公司应以7273.54元（税后）为基数，自2017年2月18日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金，以7273.54元（税后）为基数，自2017年5月18日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金。2017年二季度欠付租金3404.36元（税后）、2017年三季度欠付租金6808.73元（税后），2016年12月19日至2017年3月18日的超额租金分成695.87元，金东山公司应当代扣代缴6.1%的税费，并将税后租金分成1960.26元（653.42×3）支付给赵其秀。2017年3月19日至2017年6月18日超额租金分成695.87元，金东山公司应当代扣代缴12.1%的税费，并将税后租金分成1835.01元（611.67×3）支付给赵其秀。2017年6月19日至2017年9月18日欠付超额租金分成695.87元，金东山公司应当代扣代缴12.1%的税费，并将税后租金分成1835.01元（611.67×3）支付给赵其秀。2017年9月19日至2017年11月17日欠付超额租金分成695.87元，金东山公司应当代扣代缴12.1%的税费，并将税后租金分成1223.34元（611.67×2）支付给赵其秀。按合同约定，应当在每季度第一个月的前20日内交付租金，在逾期30天后支付违约金，即以3404.36元为基数，自2017年10月18日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金；以6808.73为基数，自2018年1月18日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金。分成租金以1960.26元（税后）为基数，自2017年1月19日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金；以1835.01元（税后）为基数，自2017年4月19日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金；以1835.01元（税后）为基数，自2017年7月20日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金；以1223.34元（税后）为基数，自2017年10月20日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金，综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付赵其秀租金（税后）及利息25487.53元（7273.54×2+363.68×2+3404.36+6808.72），并支付赵其秀违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以7273.54元为基数，自2017年2月18日起计算至清偿之日止；以7273.54元为基数，自2017年5月18日起计算至清偿之日止；以3404.36元为基数，自2017年10月18日起计算至清偿之日止；以6808.73为基数，自2018年1月18日起计算至清偿之日止）。二、宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付赵其秀分成租金（税后）6853.62元（653.42×3+611.67×8），并支付赵其秀违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以1960.26元为基数，自2017年1月19日起计算至清偿之日止；以1835.01元为基数，自2017年4月19日起计算至清偿之日止；以1835.01元为基数，自2017年7月20日起计算至清偿之日止；以1223.34为基数，自2017年10月20日起计算至清偿之日止）。三、驳回赵其秀的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取2083元，由赵其秀负担1150元，宜昌金东山商业管理有限公司负担933元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：金东山公司的违约赔偿标准如何认定？赵其秀与金东山公司签订的《金东山服装城商铺委托出租经营合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金东山公司未按照约定代付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。因赵其秀亦未提供证据证实其所受损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院酌情对违约金50000元予以调整，以所欠租金为基数，参照民间借贷利率的相关法律规定，按银行同期贷款利率四倍计算迟延支付租金的违约金，以弥补出租人资金占用期间的损失，并无不当，本院予以维持。金东山公司关于违约金应按同期银行贷款利率支付的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，金东山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由宜昌金东山商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 昊
审判员 王瑞菊
审判员 肖小月
二〇一八年七月二十六日
书记员 余 丹