广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第2098号
原告：伍健民，住广州市海珠区。
原告：陶佳，住上海市黄浦区。
两原告的共同委托代理人：郭志杰、邓洁，均为广东正大方略律师事务所律师。
被告：广州恒烨房地产有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：徐锋，董事长。
委托代理人：吴燕玲、彭杰，被告公司职员，联系地址与被告公司地址一致。
第三人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区。
负责人：林继源，行长。
第三人：中国建设银行股份有限公司广州岭南新世界支行，住所地广州市白云区。
负责人：吴炜，行长。
第三人：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市。
负责人：刘军，行长。
上述第三人的共同委托代理人：曲怀远、李文健，均为广东南国德赛律师事务所律师。
原告伍健民、陶佳诉被告广州恒烨房地产有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）、中国建设银行股份有限公司广州岭南新世界支行（以下简称建行新世界支行）、中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶佳及两原告的共同委托代理人郭志杰、邓洁，三第三人的共同委托代理人李文健到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无故拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：2004年，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以人民币826910元向被告购买海珠区南华东路草芳围2号朗晴居（第二期自编D、E、F、G幢）第F座20层04号房；原告采用分期付款，在2004年3月7日前支付141200元，2004年3月29日前支付82855元，2004年4月29日前支付82855元，余款520000元由银行按揭支付；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订后，原告将合同约定的款项支付给被告，被告分别于2004年2月22日、2004年3月5日、2004年4月21日、2004年6月17日向原告出具总额为306910元的发票。2008年，广州市中级人民法院对涉案房屋进行查封，原告提出执行异议。2009年3月16日，广州市中级人民法院作出(2008)穗中法执字第1071-1号执行裁定书，裁定原告在收到裁定书之日三十日内将剩余款项直接支付到该院，用于案件的执行后，解除(2008)穗中法执字第1071号民事裁定书对涉案房屋的查封。2009年7月20日，广州市中级人民法院执行局向原告出发《通知》，载明：(2008)穗中法执字第1071-1号执行裁定书已经发生法律效力，原告可将购买广州市海珠区南华东路芳草围2号朗晴居二期F座2004房的剩余款项付款到法院账户后，凭付款证明到法院办理解除该房的查封手续。原告认为，《商品房买卖合同》是原告与被告的真实意思表示，未违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效。现原告己全额支付涉案房屋的购房款，但被告及第三人未涂销涉案房屋的抵押登记手续，被告也未为原告办理房地产权证书。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，起诉要求判令：1、被告与第三人建行越秀支行立即办理广州市海珠区朗晴新街10号（自编号F栋）2004房的涂销抵押登记手续；2、被告协助两原告办理广州市海珠区朗晴新街10号（自编号F栋）2004房屋的房地产权属证书；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告没有提出答辩意见和举证。
三第三人共同辩称：不同意原告的诉讼请求，被告与第三人之间的抵押关系已被相关生效的法律文书予以确认，第三人对涉案房产有优先受偿权。根据合同相对性的原则，原告无权就被告与第三人之间所签订的抵押合同提出任何的主张。
经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买海珠区南华东路草芳围2号朗晴居（第二期自编D、E、F、G幢）第F座20层[自然层20]04号房；建筑面积147.76平方米；总金额826910元，原告分期付款，在2004年3月7日前支付141200元，2004年3月29日前支付82855元，2004年4月29日前支付82855元，余款52万元办理银行按揭；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按以下处理：1、原告退房的，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的3％赔偿原告的损失；2、原告不退房的，被告恒烨公司按已付房价款的3％向原告支付违约金；……等。被告分别于2004年2月22日、2004年3月5日、2004年4月21日、2004年6月17日开具10000元、131200元、82855元、82855元的商品房房款发票给原告，并将涉案房屋交付原告使用。
2008年6月5日，广州市中级人民法院以（2008）穗中法执字第1071号民事裁定书，查封了包括朗晴新街10号2004房在内的若干套房屋。2008年，原告作为案外人提出执行异议，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法执字第1071号-1《执行裁定书》，裁定：驳回包括原告在内的异议人的异议，异议人在收到该裁定书之日起三十日内将剩余的款项直接支付到该院，用于案件的执行后，解除(2008)穗中法执字第1071号民事裁定书中对包括涉案房屋在内若干套房屋的查封；等。2009年7月20日，广州市中级人民法院执行局向原告等人发出《通知》，载明：（2008）穗中法执字第1071-1号执行裁定书已经发生法律效力，你们可将购买广州市海珠区南华东路芳草围2号朗晴居二期E座1401、D座2801、2902、2601、2804、F座2901、2004、E座2901、G座301房的剩余款项付款到本院代管账户后，凭付款证明到本院执行二庭办理解除(2008)穗中法执字第1071号民事裁定书中对上述房屋的查封手续。原告在2010年8月10日将剩余房款520000元交到广州市中级人民法院代管。2011年10月18日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法执字第1071号执行裁定书，裁定解除(2008)穗中法执字第1071号执行裁定书对广州市海珠区朗晴新街10号（自编号F栋）2004房的查封。
据广州市房地产档案馆于2016年2月3日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区朗晴新街6号、8号、10号、12号、12号之一的产权人为被告，他项权利人为第三人建行越秀支行；等。经原告申请，本院依法向广州市国土资源和规划委员会发出《协助调查函》，核实两原告是否符合办理涉案房屋的过户登记手续条件。该委员会复函本院，载明：经核，伍健民在本市拥有一套住房，陶佳在本市未有房屋产权登记信息。若伍健民、陶佳现属同一家庭，对于在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），提供《家庭情况申报表》原件、户口本原件、结婚证（或未婚证等其他婚姻情况证明）原件等资料，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
再查明，两原告于2006年2月21日登记结婚。2015年12月9日，两原告提起本案诉讼。
经生效判决查明：第三人建行省分行是第三人建行越秀支行与中国建设银行股份有限公司广州城建支行（后更名为中国建设银行股份有限公司岭南新世界支行，即本案第三人建行新世界支行）的共同上级主管部门。涉案房屋涉及的债权和抵押权人是第三人建行越秀支行，但具体处理存在内部分工，出现不良资产后由第三人建行省分行负责处理，大约在2006年起交由第三人建行新世界支行负责处理，大约在2009年就直接由第三人建行省分行处理。第三人建行新世界支行曾于2007年9月28日发给被告的《关于广州恒烨房地产有限公司还款计划报告的复函》，主要内容为对被告的还款计划条件答复如下：1、被告清偿该行代垫一审诉讼费用138252元；2、被告将还款计划启动资金650万元存入该行指定账户；3、小业主将抵押房产未结清售房款（现金部分）存入该行指定账户[开户行：广州城建支行，户名：城建支行，账号：10144037300127309900200004，银行进账单备注栏注明：代广州恒烨房地产有限公司清偿2004房某009号《借款合同》债务（×××房购房款）]并由被告向该行出具该部分款项《还款授权书》；4、小业主将抵押房产未结清售房款（按揭部分，按揭办理银行：建行广州越秀支行）存入该行指定账户[开户行：广州城建支行，户名：城建支行，账号：10144037300127309900200004，银行进账单备注栏注明：代广州恒烨房地产有限公司清偿2004房某009号《借款合同》债务（×××房购房款）]并由被告向该行出具该部分款项《还款授权书》；5、抵押房产未结清售房款总额不小于16179200元；6、被告向该行出具《承诺书》，承诺在实施本还款计划后未能结清的债务由其筹集资金一次性清偿；被告在满足上述全部还款计划条件后，该行立即按还款计划及《还款授权书》扣划资金清偿被告欠该行2004房某009号《借款合同》的全部贷款本息后，该行为被告办理相应贷款抵押物涂销手续。
本院认为：两原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，对原、被告双方均具有法律约束力。根据上述合同约定，被告负有为原告办理涉案房屋房地产权证的义务。现被告已将涉案房屋交付原告使用多年，但仍未为原告办理房地产权证，现涉案房屋已经解封，故原告要求被告为其办理涉案房屋房地产权证书的诉讼请求有理，本院予以支持。
已有生效判决对《关于广州恒烨房地产有限公司还款计划报告的复函》的真实性均予以确认，涉案房屋涉及的债权问题在2006年至2009年间由第三人建行新世界支行负责处理，故第三人建行新世界支行要求业主付款的行为的法律后果应由第三人建行越秀支行承担。在《关于广州恒烨房地产有限公司还款计划报告的复函》中要求之一是小业主将未结清售房款存入第三人建行越秀支行指定的账户。这表明第三人在知道被告转让抵押的涉案房屋的行为后，不仅没有主张上述转让无效，而且还要求小业主继续交纳未结清售房款。第三人的行为表明其是同意被告向小业主转让抵押的涉案房屋且收取了小业主支付的部分购房款。在此情况下，第三人在行使抵押权时已经不能再对抗作为买受人的原告，其仍以被告所欠债务未完全清偿为由要求继续行使抵押权，显然违反了公平原则。现原告已经付清了全部房款，其中一部分是作为执行款项交由法院代管。被告和某第三人至今未涂销对涉案房屋的抵押登记，故原告要求被告和第三人到房管部门涂销抵押登记有理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广州恒烨房地产有限公司和第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行在本判决生效之日起十日内，共同办理广州市海珠区朗晴新街10号（自编号F栋）2004房的涂销抵押登记手续；
二、被告在本判决生效之日起三十日内，协助原告伍健民、陶佳办理上述房屋的房地产权属证书。
本案受理费100元，由被告负担50元，第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行负担50元。上述受理费已经由两原告预交，两原告同意由被告在履行本判决时将被告应承担部分直接支付给两原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄颖慧
人民陪审员 张烈明
人民陪审员 王君碧
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 童 双
钱国雄