济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初366号
原告王秀恩，女，汉族，1970年6月22日出生，住济南市。
委托代理人马吉刚，山东辰静律师事务所律师。
委托代理人张昆，山东辰静律师事务所律师。
被告崔晓亮，男，汉族，1981年6月9日出生，住济南市。
原告王秀恩与被告崔晓亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王秀恩的委托代理人张昆、被告崔晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀恩诉称，原告与被告、第三人哈考特不动产加盟店于2015年9月2日签订房屋买卖合同，合同约定原告将坐落于济南市历下区青后小区二区1号楼404室的房产出售给被告，总价值640000元人民币，被告应于2015年9月12日前将此款项打入原告账户，原告收到全部房款后交付房屋，原告与被告应缴纳的税费由第三人办理，原被告有协助义务。若买卖双方有一方违约，守约方则可向违约方主张购房款总价30%的违约金或者每逾期一日支付购房总价款3‰的违约金。该房产于2015年9月15日完成过户变更登记，原告已履行合同主要义务，而被告仅支付58万元房款，尚欠6万元不予支付。被告于2015年9月16日向原告出具欠条，承认拖欠原告6万元购房款的事实，且该笔款项至今未付，己严重违约。现原告主张要求被告支付购房欠款，并按照合同约定支付违约金及其他损失。为维护自身合法权益，特诉至贵院，诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付购房欠款60000元；2、请求法院依法判决被告向原告支付违约金3600元（计算至起诉之日，主张到判决之日，每逾期一日支付总房款的千分之三违约金，从2015年9月12日计算至判决生效之日止）；3、请求法院依法判决被告承担原告的律师代理费4000元（根据双方合同中违约责任第十二条第二款“支付违约金同时并赔偿对方因此所遭受的损失包括律师费、诉讼费、交通费等）；4、请求法院依法判决被告承担本案保全费、诉讼费用。
原告王秀恩为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1、房屋买卖合同一份，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，同时双方约定，原告将坐落于济南市历下区青后小区2区1号楼404室房产出售给被告，总价值64万元，被告应于2015年9月12日前将此款打入原告账户，原告收到全部购房款后交付房屋，同时约定，买卖双方有一方违约，守约方则可向违约方主张购房款总价30%的违约金，或者每逾期一天支付购房总款千分之三的违约金。
证据2、被告向原告出具的欠条一份，证明被告至今仍欠原告购房款6万元。
证据3、委托代理合同一份，代理费发票一张，证明原告因此案支付律师费4000元。
被告崔晓亮辩称，被告与原告、第三人哈考特不动产加盟店于2015年9月2日签订房屋买卖合同，合同约定：被告以64万元的价格购买原告位于济南市历下区青后小区2区1号楼404室及地下室，产权过户当日付款；由被告支付给原告2万元定金，明确原告毁约双倍返还买方定金，中介费由毁约方承担，确保被告在2015年9月12日前准备好购房款购房，原告在2015年9月12日前明确房屋产权、所售房屋为青龙街小学学区房且无上学记录售房，在2015年9月12日进行房屋过户。由于原告原因2015年9月12日房屋未能过户，被告请求法院依法判决原告支付相应4万元违约金，及6000元中介费。2015年9月16日上午被告经原告同意一起先办理了房屋过户申请手续，又办理90%的房款转账支付手续。口头约定：下发房产证，查看、过户地下室，并与租房者进行验房交接后支付尾款。此后，原告拒不履行承诺。被告多次要求第三方房屋中介进行协调：查看、过户地下室，并与租房者进行验房交接后支付尾款，并且被告自2015年9月份至2016年1月一直在银行账户存放6万元尾款，只等原告履行义务，完成购房交易。经协调后，原告又要求将尾款交由第三方中介保管，才完成地下室过户等义务，被告同意后，原告又不履行承诺。至今被告也不清楚地下室在哪？什么样？更谈不上过户了。基于以上，原告的严重违约行为，被告请求法院依法驳回原告提出的要求被告支付60000元房欠款、律师代理费用、本案保全费用、诉讼费用。要求原告赔偿40000元购房违约金及6000元中介费。
被告崔晓亮为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1、定金条一份，证明原告收到两万元定金。
证据2、账户的历史交易明细，证明从2015年9月9日到2016年1月9日六万元欠款都在我账户上，随时可以取走。
证据3、山东省农村信用社收费凭证、银行汇票、凭证出售单3份，证明于2015年9月16日付款56万。
证据4、录音一份，证明原告拒不履行地下室交付的合同义务，以及购房合同约定的原告、被告还有第三方房屋租赁者，三方进行房屋交接的义务。
经对原告王秀恩与被告崔晓亮提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2015年9月2日，原告王秀恩与被告崔晓亮、居间方哈考特不动产加盟店分别作为甲、乙、丙方订立房屋买卖合同一份，约定由被告崔晓亮购买原告王秀恩所属的位于济南市历下区青后小区2区1号楼404室房产，（济房权证历字第1517**号）及小房产一套，合同约定了房屋的价款为640000元，合同第四条约定：“甲乙双方同意被告崔晓亮于2015年9月12日将人民币64万元存入原告王秀恩指定账户”。第十一条约定：“原告王秀恩收到全部房款当日通知被告崔晓亮进行房屋验收交接”。第十二条第二款约定：“甲、乙任一方违约，每逾期一日支付购房总价款3‰的违约金。并赔偿对方因此所遭受的损失包括律师费、诉讼费、交通费等”，第十三条其他约定事项：“1、甲方保证所有权人同意此房无产权债务纠纷，2、乙方为一次性付款，3、双方约定房子存在租金，乙方于2015年11月15日以后接收该房屋租金，4、甲乙双方同意于收到全部房款当日交接房屋5甲方保证该房屋没有上学记录。”原告王秀恩收取被告崔晓亮定金2万元，2015年9月16日被告崔晓亮付了购房款56万元，同日被告崔晓亮向原告王秀恩出具了欠购房款6万元的欠条，2015年9月29日涉案房屋的房产证过户至被告崔晓亮名下。原告王秀恩为本案诉讼向山东辰静律师事务所支付律师代理费4000元。
本院认为，原告王秀恩与被告崔晓亮、居间方哈考特不动产加盟店签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。被告崔晓亮应当依约向原告王秀恩支付全部购房款，其未能支付全部购房款，应承担此纠纷的全部责任。原告王秀恩要求判令被告崔晓亮支付购房欠款、支付违约金、赔偿律师代理费，理由正当，本院予以支持。但原告王秀恩要求每日支付购房总价款3‰的违约金过高，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍判令其支付违约金。被告崔晓亮称原告王秀恩未履行其房屋验收交接义务，亦属违约，因被告崔晓亮违约在先，原告王秀恩有权暂不履行房屋验收交接义务。被告崔晓亮要求原告王秀恩赔偿40000元购房违约金及6000元中介费未反诉，本院不予支持。被告崔晓亮称口头约定：“下发房产证，查看、过户地下室，并与租房者进行验房交接后支付尾款”，未提交证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告崔晓亮于本判决生效后十日内向原告王秀恩支付购房欠款60000元；
二、被告崔晓亮于本判决生效后十日内向原告王秀恩支付违约金（按全部购房款64万元，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2015年9月13日起计算至判决生效之日止）；
三、被告崔晓亮于本判决生效后十日内向原告王秀恩支付律师代理费4000元；
四、驳回原告王秀恩超出部分的诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1490元，由被告崔晓亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币1490元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于 毅
人民陪审员 陈 军
人民陪审员 胡丽颖
二〇一六年六月六日
书 记 员 韩冰清