湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终974号
上诉人（原审原告）：方丽平，女，1963年3月17日出生，汉族，湖北省武穴市人，退休职工，住武穴市。
委托诉讼代理人：刘华兵，湖北道辉律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）：方泳刚，男，1967年12月3日出生，汉族，湖北省武穴市人，住武穴市。
委托诉讼代理人：方坦柱，系被上诉人方泳刚之父。代理权限为一般代理。
原审第三人：方绍川，男，1970年1月1日出生，汉族，湖北省武穴市人，武穴市工商局干部，住武穴市。
上诉人方丽平因与被上诉人方泳刚及第三人方绍川房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2011）武民初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人方丽平及其委托诉讼代理人刘华兵，被上诉人方泳刚及其委托诉讼代理人方坦柱，原审第三人方绍川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
方丽平上诉请求：撤销一审判决，并依法支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：方丽平与方泳刚签订的《房地产买卖契约》所指向的房产已拆除，事实上已无法办理房产过户手续。对于方丽平应履行协助过户手续的义务已转化为方泳刚获得旧房拆除重建后新设立房屋的所有权。因此，方丽平并不存在违约在先的行为，方泳刚应按合同约定向方丽平支付下欠购房款。
针对方丽平的上诉，方泳刚答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实及理由：方丽平并未按照《房地产买卖契约》的约定，履行协助办理过户手续的义务，故方泳刚有权拒绝支付下欠购房款。
针对方丽平的上诉，方绍川陈述称，方丽平与方泳刚约定的房屋买卖价格为27万，方泳刚已支付10万元。方泳刚要得房就必须支付下欠的17万元购房款。
方丽平向一审法院起诉请求：1、判令方泳刚立即偿还欠款17万元及延期付款利息；2、由方泳刚承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定事实：伍年珍与方坦柱于1964年7月2日登记结婚，婚后先后生育二子二女，即方丽平、方泳刚、方绍川、方丽君。2000年10月12日，伍年珍与方坦柱协议离婚。离婚时，双方约定将坐落于梅川镇下河街1号的二栋房屋归伍年珍所有。2006年5月11日，伍年珍未经两个儿子的同意便将其所有的梅川镇下河街1号二栋房屋分别赠与给两个女儿引起诉争，即方泳刚、方绍川与伍年珍、方丽平、方丽君及方坦柱房屋确权纠纷一案。后该案以（2006）武梅民初字第121号民事调解书调解结案，伍年珍将房屋全部赠与给了儿女，方丽平、方泳刚、方绍川、方丽君均分得了一部分。2008年4月11日，方绍川作为甲方与方丽平作为乙方签订《房地产买卖契约》，方绍川将原自伍年珍赠与的房产（方绍川取得了房屋所有权，但土地使用权证在其父亲方坦柱名下）出卖给方丽平，内容为：“一、甲方自愿将坐落在武穴市梅川镇下河街1号房地产两处建筑面积278.18平方米出售给乙方。房产证号为梅办字第××号，乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币大写贰拾柒万元整（注：1号楼砖混3层，建筑面积202.23平方米，售价壹拾柒万元整。2号楼砖混2层，建筑面积75.95平方米，售价壹拾万元正）。三、双方同意于2008年4月11日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房地产移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方。四、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由甲方全部承担。五、本契约自双方签字之日起生效。六、本契约一式四份，甲乙双方各执一份。母亲伍年珍一份，妹妹方丽君一份。”2008年4月14日，方丽平作为甲方与方泳刚作为乙方签订《房地产买卖契约》，方丽平将购自方绍川的房屋又转卖给方泳刚，该契约除第六条（本契约一式四份，甲乙双方各执一份。父亲方坦柱一份，妹妹方丽君一份）略有不同外，其余内容与方绍川与方丽平签订的《房地产买卖契约》全部一致。契约签订当天，方泳刚给付了购房地产款10万元，并出具了内容为“今欠到购方丽平房地产款壹拾柒万元整（两年之内还清）”的欠条给方丽平。现方丽平以方泳刚欠购房款17万元为由提起本案诉讼。
另查明：方丽平与方泳刚签订《房地产买卖契约》后不久，方丽平、方泳刚、方丽君协商将梅川镇下河街1号房屋拆除进行翻建。现旧房已被拆除（含本案买卖的房屋），且建起了新房。后因在新房的分配上方丽平、方泳刚、方丽君产生纠纷，方丽君遂起诉方丽平、方泳刚，要求对物权进行确认。该案一审判决后，二审被发回重审，在重审过程中，方丽君申请撤回起诉。
一审法院认为：一、从方丽平与方泳刚签订的《房地产买卖契约》的第三条“房地产移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方。”及第四条“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由甲方全部承担。”的内容可知，方丽平将房地产卖给方泳刚后，负有将房屋所有权证及土地使用权证过户给方泳刚的合同义务，方泳刚则负有给付购房款的义务。《房地产买卖契约》中对办理房地产过户手续与给付购房款的期限没有约定，应视为同时履行。方泳刚在方丽平未履行办理房地产过户手续的情况下有权拒绝履行给付下欠购房款的要求，故对方丽平的诉讼请求不予支持；二、本案诉争的房屋已被拆除进行了翻建，土地使用权证又在方坦柱名下，且新建房屋的确权尚未有结果，方丽平办理房地产过户手续确存在着困难，但这并不能作为其免除合同义务的理由，不过方泳刚不能无限期以此作为其不履行给付购房款义务的抗辩理由，新建房屋权属确定之日即应是其履行给付下欠购房款之时。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，遂判决：驳回方丽平的诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，方丽平与方泳刚签订《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法、有效。本案争议的焦点是：在方丽平未按合同约定协助办理不动产产权过户手续的情况下，方泳刚是否有权拒付购房款。根据已查明的事实可知，诉争房屋已被拆除进行翻建，已拆除的旧房现无法办理不动产变更登记。方丽平与方泳刚拆除旧房进行翻建系经双方及其他权利人共同协议商定，双方还对翻建房屋分配进行了约定。房屋分配协议中，对于诉争旧房应占分配份额已记入方泳刚名下，方泳刚实际享有了所购买旧房可能带来的权益，故该房屋分配协议应视为方丽平已履行原《房地产买卖契约》约定的义务，不能苛求方丽平为已拆除房屋办理产权过户手续。方泳刚认为方丽平未按《房地产买卖契约》的约定，履行协助房屋产权过户手续，其不应支付下欠购房款的抗辩理由不能成立，应不予支持。方丽平要求方泳刚依据合同约定支付下欠17万元的购房款的诉讼请求，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，根据方泳刚于2008年4月14日向方丽平出具的欠条显示，方泳刚最迟应在2010年4月14日前付清下欠购房款。因方泳刚未能按照约定履行义务，给方丽平造成损失应予赔偿。方丽平主张占用资金利息损失属应当预见的合理损失，应予支持。
综上所述，方丽平上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省武穴市人民法院（2011）武民初字第1384号民事判决。
二、由方泳刚于本判决生效之日起十日内支付方丽平下欠购房款17万元及占用资金利息损失（以17万元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2010年4月15日计算至清偿之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1850元，由方泳刚负担。二审案件受理费3700元，由被上诉人方泳刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹德先
审判员 刘小成
审判员 骆 骥
二〇一八年七月十六日
书记员 程 思