呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1285号上诉人(原审被告)：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵利珍，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹永伟（系赵利珍丈夫），男，呼和浩特市新城区水岸小镇C2单元701室。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司(以下简称长融公司)因与被上诉人赵利珍房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。长融公司上诉请求：1.依法改判一审判决第一项,驳回赵利珍的诉讼请求；2.依法改判一审判决第二项,驳回赵利珍的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由赵利珍承担。事实与理由:一审判决认定事实错误。长融公司与赵利珍双方合同第十五条约定:"出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案",该项条款仅仅约定了出卖人需在规定时间内向产权登记机关移交材料,但并不能说明出卖人有办理房屋产权证的义务。而在实践中办理房屋产权证也并不是开发商的法定义务。二、一审法院适用法律错误。首先,赵利珍的收房时间为2014年12月29日,该时间在赵利珍的一审民事起诉状中已有明确表述。依据《中华人民共和国民法通则》两年的诉讼时效期间规定赵利珍的诉讼时效期间应当自2014年12月30日计算至2016年12月29日,且中途没有中断、中止事由出现,两年的诉讼时效期间已经经过。赵利珍在2017年12月27日向一审法院递交诉讼材料,距离2016年12月29日的诉讼时效期间已经超过年,赵利珍怠于行使自己的权利,不利后果应当由其自行承担。其次,《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效,赵利珍两年的诉讼时效期间在《中华人民共和国民法通则》生效之前已经全部经过,就不应适用三年诉讼时效的新规定,而应当合理适用《中华人民共和国民法通则》两年的规定。从诉讼时效作为消灭时效的性质来看,此时赵利珍的时效利益事实上已经享受完毕,诉讼时效已因此而归于消灭不可能因为新法的实施而使已经消灭的时效重新"激活"。从实践效果来看,如果在这种情况下赋予赵利珍重新计算时效的权利,就会产生一种不和逻辑的结果:即在前后两端时效未届满的期间(从旧时效产生到旧时效届满、从《中华人民共和国民法通则》实施到新时效届满)中间还存在一段时效已经届满的时间(从旧时效届满到《中华人民共和国民法通则》实施),也不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权利、稳定社会秩序的制度本意。因此,一审判决适用三年的诉讼时效期间不合理,更不合法。综上所述,一审民事判决在认定事实和适用法律方面均存在错误,请求贵院查清事实,支持长融公司的上诉请求。赵利珍辩称，赵利珍对长融公司的诉讼请求不认可。双方合同中只约定了违约金的计算方法,并没有约定违约金的支付期限,属于未定履行期限的合同。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定,本案诉讼时效应从赵利珍向长融公司主张权利,长融公司明确表示不履行时计算,而赵利珍提起诉讼的时间是2017年12月27日,故即便长融公司所述本案诉讼时效未中断为真,则本案诉讼时效也未经过,长融公司关于本案违约金已过诉讼时效的主张,与事实不符,亦无法律依据,应当驳回。本案所涉商品房预售合同第九条约定"出卖人逾期交房超过30日后,买受人有权解除合同......",买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金",仅约定了违约金的计算方法,并没有约定长融公司支付违约金的期限,而未约定履行期限的合同,依据相关规定本案诉讼时效起算点为长融公司一审庭审中表示不支付违约金之时,本案未过诉讼时效期间,一审判决适用法律正确。长融公司与赵利珍签订的商品房预售合同约定房屋面积为141.51平方米,而房屋实际面积为143.66平方米,比约定面积多2.15平方米,赵利珍自长融公司实际交付房屋时起多次向长融公司主张违约金,长融公司提出以房屋差价款抵销违约金,因未达成一致意见而引发本案,长融公司至今未向赵利珍主张房屋差价款的事实也能佐证该主张,故赵利珍主张违约金及长融公司主张抵消的行为具有诉讼时效中断的效力。商品房预售合同系双方真实意思表示,且内容未违反法律规定,合同有效,双方应严格按合同约定履行义务,赵利珍已按合同约定付清购房款,但因长融公司未按约定履行义务,致使赵利珍至今无法办理房屋产权登记,长融公司已经构成违约，应承担继续履行并支付违约金的义务,故一审判决长融公司办理产权登记并支付违约金并无不当,应予以维持。按购房合同,长融公司应该履行办理房屋产权证这个义务。赵利珍向一审法院起诉请求：1、判令长融公司向赵利珍支付逾期交房违约金96579.75元;2、判令长融公司向赵利珍支付逾期办理产权登记违约金16383.44元并立即为赵利珍办理房地产权属登记;3、判令长融公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月15日,赵利珍与长融公司签订了《商品房买卖合同》,约定赵利珍购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇18幢1单元701室,建筑面积141.51平方米,房屋总价人民币819172元。合同约定:出卖人应当在2013年11月30日前交房。合同第九条约定:长融公司逾期交房的违约责任,逾期超过30日后,赵利珍有权解除合同。赵利珍要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,长融公司按日向赵利珍支付已交付房价款万分之叁的违约金合同第十五条约定:长融公司应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因长融公司的责任,赵利珍不能在规定期限内取得房地产权属证书的,赵利珍不退房,长融公司按已付房价款的2%向赵利珍支付违约金。2013年5月4日,长融公司向赵利珍出具《收据》,写明今收到赵利珍18-1-701交来水岸小镇购房款人民币256238元;2013年5月17日,长融公司长融公司向赵利珍出具《收据》,写明今收到赵利珍18-1-701交来水岸小镇购房款人民币2934元。2013年8月5日,赵利珍赵利珍与上海浦东发展银行股份有限有限公司呼和浩特分行签订《个人购房担保借款合同》,约定赵利珍贷款人民币56万元,用途限于购买座落于呼市××区第18幢1单元701号房。庭审中,赵利珍、长融公司认可长融公司于2014年12月29日将房屋交付给赵利珍。另查明,根据已生效判决,内蒙古公鉴房地产估价有限公司于2016年12月14日出具《房地产估价结果报告》,结论为:以2016年12月10日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.58元、11-21层每天每平方米0.59元、22-25层每天每平方米0.60元、26层每天每平方米0.57元。一审法院认为，赵利珍与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。长融公司抗辩称赵利珍的诉讼请求已过诉讼时效，根据赵利珍、长融公司签订的《商品房买卖合同》，赵利珍向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至2014年12月29日向赵利珍交付房屋，赵利珍的诉讼时效应自2014年12月30日起算三年，至2017年12月29日止，赵利珍向本院递交诉讼材料的时间为2017年12月27日，赵利珍诉讼未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由，本院不予支持。赵利珍按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付赵利珍，构成违约，应承担违约责任。长融公司抗辩称双方约定的违约金过高，根据已生效的民事判决书，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，赵利珍购买的房屋为18幢1单元701号，建筑面积141.51平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.58元／天／平方米，故长融公司应向赵利珍支付的违约金为41933元［0.58元／天／平方米×141.51平方米×393天×1.3倍］；对于赵利珍诉请的长融公司立即为赵利珍办理房屋产权证及支付逾期办理产权登记违约金16383.44元的诉讼请求，根据双方的《商品房买卖合同》约定，如因长融公司的责任，赵利珍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，赵利珍不退房，长融公司按已付房价款的2％向赵利珍支付违约金，赵利珍至今未取得房屋产权证，故对于赵利珍的此诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、长融公司于本判决生效之日起三十日内为赵利珍办理位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇18幢1单元701室房屋的房屋产权证；二、长融公司于本判决生效后十五日内支付赵利珍逾期交房的违约金人民币41933元及逾期办理房屋产权证的违约金人民币16383元，以上合计人民币58316元；三、驳回赵利珍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1280元由长融公司负担人民币661元，赵利珍负担人民币619元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：赵利珍的诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效期间。针对争议焦点，本案中，赵利珍请求长融公司办理房屋权属证书，因该请求不受法律规定的诉讼时效的限制，故长融公司以超过诉讼时效期间请求驳回赵利珍的该项诉讼请求不能成立。因办理房屋权属证书的职能属于产权登记机关，对此长融公司仅有协助义务，故一审法院该项判决错误，本院予以纠正。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。本案中，双方约定房屋交付日期为2013年11月30日前，而长融公司实际交房日期为2014年12月29日，赵利珍向法院提起诉讼的时间为2017年12月27日，已超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间，即赵利珍的诉权已过诉讼时效，长融公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因新的《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭，故赵利珍主张逾期交房违约金的请求已超过两年诉讼时效期间，本院不予支持关于逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效问题，因长融公司至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，属于持续性违约行为，故赵利珍有权在违约行为持续期间主张该项权利，一审法院判决长融公司应当向赵利珍支付逾期办理房屋产权证的违约金16383元正确。综上所述，长融公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初52号民事判决第三项，即"驳回赵利珍赵利珍的其他诉讼请求"；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初52号民事判决第一项为：上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助被上诉人赵利珍办理位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇18幢1单元701室房屋的房屋产权证；三、变更呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初52号民事判决第二项为：上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付被上诉人赵利珍逾期办理房屋产权证的违约金人民币16383元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1280元，二审案件受理费1322元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担2000元，由赵利珍负担602元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年八月一日书记员 乌日汗