南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）雨民初字第1445号
原告南京应天物业管理有限公司（以下简称应天物业公司），住所地在南京市雨花台区凤台南路38号。
法定代表人张勇，应天物业公司总经理。
委托代理人冯春琴、左迎春，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被告王琴，女，1964年9月28日生，汉族。
原告应天物业公司与被告王琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2013年3月19日公开开庭进行了审理。原告应天物业公司的委托代理人冯春琴、被告王琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告应天物业公司诉称，原、被告于2006年7月27日签订《房屋租赁合同》，根据该合同第一条，约定由原告将其位于阅城国际花园西大门商业街1、2号房屋出租给被告；根据合同第三条，约定租期自2006年10月1日至2012年9月30日；根据合同第四条，约定自2009年10月1日至2012年9月30日的年租金标准为51000元；根据合同第五条，约定2007年10月1日至2012年9月30日期间租金支付方式为每半年结算，先付后租，根据合同第十三条，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1%收取滞纳金。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，而被告自协议签订后，却未能诚信履约，至今欠有2012年7月1日至2012年9月30日的租金。原、被告租赁合同到期时间为2012年9月30日，原告已提前告知被告不再续租，且于2012年9月6日书面发函通知被告，并要求被告到期后及时交换租赁房屋。然而被告不仅拒绝交换租赁房屋且拒绝支付所欠租金，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金12750元及滞纳金10965元，租金期间为2012年7月1日至2012年9月30日，滞纳金自2012年7月1日暂算至2013年3月15日；2、被告向原告支付房屋占有使用费23375元，自2012年10月1日暂算至2013年3月15日；3、被告向原告交还租赁房屋；4、被告承担本案诉讼费用。
被告王琴辩称，2012年6月，被告向工商部门申请变更经营项目，工商部门要求被告提供房屋租赁证明材料，但原告却拒绝盖章，致被告无法变更经营，使房屋在合同租赁期内空置达114天。被告多次与原告沟通，但均被原告拒绝。因原告没有履行向被告出具房屋租赁证明材料的义务，已构成违约，要求原告退还被告2012年6月8日至2012年6月30日的租金3073.97元，合同押金5000元，给付被告违约金5100元、房屋装修费用15万元。
经审理查明，2006年7月27日，原告应天物业公司与被告王琴签订《房屋租赁合同》1份，合同约定由原告应天物业公司将其位于阅城国际花园西大门商业街1、2号房屋出租给被告王琴。合同第二条约定房屋用途为美发、烟酒日杂经营。并约定乙方（被告王琴）必须文明经营，并不得污染及扰民行为。甲方（原告应天物业公司）在本商业街区内不得再招租相同经营项目，除双方另有约定外，乙方（不得任意改变房屋用途）。合同第三条约定租赁期限自2006年10月1日至2012年9月30日止。合同第四条约定自2009年10月1日至2012年9月30日的年租金标准为51000元；合同第五条约定2007年10月1日至2012年9月30日期间租金支付方式为每半年结算，先付后租；同时约定在原告将房屋交付被告使用时，被告须一次性向原告支付保证金5000元。合同第十三条约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1%收取滞纳金。
2009年8月30日，原告应天物业公司与被告王琴签订补充协议1份，内容为：经双方协商，原告同意免去被告2009年4月1日至2009年6月30日三个月、2009年10月1日至2009年12月30日合计6个月租金作为补偿。被告同意2006年7月21日与原告签订的租赁合同中第二条房屋用途甲方在本商业街区内不得招租相同经营项目此条款去除。今后原告在阅城商业街区内招租任何经营项目均与被告无关。
2012年6月8日，被告王琴向南京市工商行政管理局雨花台分局申请变更名称、经营范围，南京市工商行政管理局雨花台分局要求被告王琴提供原告应天物业公司同意变更的证明，原告应天物业公司以小区内已有一家棋牌室，且业主反映不好为由拒绝提供。后被告王琴拒绝交纳自2012年7月1日至2012年9月30日的租金，且其租赁的房屋闲置至租赁合同期满。被告王琴自租赁合同期满后至本案庭审终结前未向原告应天物业公司交还房屋。
2012年9月6日，原告应天物业公司向被告王琴发送律师函一份，称自2012年7月1日至2012年9月30日的租金12750元。另被告承租的房屋于2012年9月30日期满，原告决定不再出租该房屋，故原告通知被告：1、本合同到期后原告不再与被告续租；2、请于收到本通知之日起7日内及时缴纳所欠租金12750元；3、请于2012年10月1日前及时清空房屋并交还给原告。
庭审中，被告王琴表示其收到上述律师函。
审理中，本院要求原、被告双方出具被告王琴交纳保证金5000元的凭证，原、被告双方均未向本院出具。
另查明，截止2012年6月30日前的房屋租金，被告王琴已如期支付。自2012年7月1日起，被告王琴未再向原告应天物业公司交付房屋租金。
以上事实有租赁合同、补充协议、江苏省南京市工商行政管理局名称变更核准通知书、双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告间的租赁合同系双方在自愿协商的基础上签订，应为有效，为此签约双方均应恪守履行。原告作为出租方，有权在租赁期内收取被告租金并在合同约定的租赁期满后要求被告履行交还房屋之义务，被告作为承租方，负有按时支付租金、租期届满后归还房屋之义务。被告王琴认为根据2009年8月30日的补充协议，双方对房屋用途这一条的约束已经去除，被告可以任意变更房屋用途，现原告拒绝出具证明，已构成违约，本院认为根据原、被告之间的租赁合同第二条，双方约定被告租赁的房屋用途为美发、烟酒日杂经营，被告必须文明经营，并不得污染及扰民行为。原告在本商业街区内不再招租相同经营项目，除双方另有约定外，被告不得任意改变房屋用途。而2009年8月30日的补充协议去除的是租赁合同第二条中“原告在本商业街区内不再招租相同经营项目”这一句话，即原告应天物业公司在该商业街区内是否招租相同经营项目不受限制，但被告作为承租方仍然受租赁合同的约束，即被告租赁的房屋仍用于美发、烟酒日杂经营，被告不得任意改变房屋用途，且原告应天物业公司为去除该条款亦对被告作了经济补偿。被告王琴在2012年6月7日欲变更房屋用途，原告应天物业公司考虑到业主反映等因素不同意变更，并不违反原、被告双方租赁合同及补充协议的约定，相反被告王琴以原告应天物业公司拒绝出具证明即构成违约为由拒绝交付房租并在租赁合同期满后拒绝交还房屋的行为构成违约，应当承担本案纠纷责任，故对被告王琴抗辩原告应天物业公司违约的意见本院不予采纳，被告王琴应当按租赁合同的约定向原告应天物业公司支付自2012年7月1日起至2012年9月30日止的租金12750元。关于原告主张的滞纳金，因双方约定的滞纳金计算标准过高，应该予以调整，应按中国人民银行同期贷款利率来计算被告王琴应支付的滞纳金。关于原告主张的占有使用费，原告应天物业公司与被告王琴订立房屋租赁合同，该合同中明确约定租赁期限截止到2012年9月30日。在2012年9月6日，原告应天物业公司即明确表示不再与被告王琴续租，故双方原租赁关系因房屋租赁合同到期而终止。被告王琴在租赁合同期满后仍占有涉案房屋拒绝交还原告应天物业公司无法律依据，被告王琴理应将上述房屋腾空并交还原告应天物业公司。租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房的房屋占有使用费的，于法有据，本院予以支持。至2013年3月15日，被告王琴占用原告应天物业公司房屋共计5.5个月，对占用期间房屋使用费本院参照双方约定的租金标准51000元／年予以认定，故对原告应天物业公司要求被告王琴支付自2012年10月1日至2013年3月15日的占有使用费23375（51000元／年÷12个月×5.5个月）元本院予以支持。因被告王琴违约，其主张要求原告退还2012年6月8日至2012年6月30日的租金3073.97元、支付违约金5100元、支付房屋装修费用15万元，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告王琴抗辩其已在租赁合同签订时已交纳押金5000元，根据原、被告双方签订的租赁合同第五条第2款关于保证金的约定：在原告将房屋交付被告使用时，被告须一次性向原告支付保证金5000元……合同期满三个月，被告无违约，无损坏所经营房结构，原告退还保证金，但不计利息。即无论原、被告双方有无保证金交纳凭证，原告将房屋交付被告使用的同时，被告支付保证金，故应认定被告王琴已向原告应天物业公司交纳了保证金，现租赁合同期限已满，原告应天物业公司应当返还被告王琴保证金5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告王琴于本判决生效之日起十五日内迁出南京市雨花台区阅城国际花园西大门商业街1、2号房屋，并将该房屋返还原告南京应天物业管理有限公司。
二、被告王琴于本判决生效之日起十五日内支付原告南京应天物业管理有限公司上述房屋的欠付租金12750元，并对该款按中国人民银行同期贷款基准利率支付自2012年7月1日至2013年3月15日止的滞纳金。
三、被告王琴于本判决生效之日起十五日内支付原告南京应天物业管理有限公司上述房屋的占有使用费23375元（按51000元／年的标准自2012年10月1日起计算至2013年3月15日止）。
四、原告南京应天物业管理有限公司于被告王琴履行上述判决时向其返还保证金5000元。
五、驳回原告南京应天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费用977元，由被告王琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费977元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276。
审 判 长 李筱艳
人民陪审员 吴美云
人民陪审员 张爱琴
二〇一三年四月七日
见习书记员 焦文静