甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0702民初5019号
原告(反诉被告)张鑫，男，1975年11月3日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。
被告（反诉原告）张掖市实验中学
法定代表人朱多祯，系该校校长。
统一社会信用代码：126222007734311361
地址张掖市甘州区马神庙街27号。
委托代理人张吉祥，系甘肃德言盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）张鑫与被告（反诉原告）张掖市实验中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张鑫、被告委托代理人张吉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张鑫诉称，2015年10月份，被告张掖市实验中学贴出招标公告，就出租其宿舍楼下2号门店进行招标。原告等三人缴纳竞标保证金5000元，在被告的主持下进行竞标，原告竞得该房屋的使用权，后因被告与2号门店的原承租人未达成搬离协议，被告便将3号门店调换给了原告，并与原告签订了房屋租赁合同，原告同时将10000元的房屋租赁保证金及一年的房租14613.5元足额交纳给被告，原告租赁被告房屋用于经营活动。但后原告要求被告出具房屋租赁证明，用于办理营业执照，但被告一直未出具，且在2016年4月22日将出租房屋上锁至今，给原告造成了巨大的经济损失。现原告提起诉讼，要求被告继续履行合同，并赔偿违约金50000元。
被告（反诉原告）张掖市实验中学未作书面答辩，在庭审过程中口头辩称，原告所诉不属实。2015年10月1日，原、被告经协商签订房屋租赁使用合同一份，约定被告将其综合楼下面积为26.57㎡的铺面租赁给原告使用，租赁期限为一年。在合同履行过程中，原告与贾文辉因房屋租赁发生矛盾，严重影响被告的正常教学秩序。2016年4月25日，原告与案外人贾文辉要求被告出面协调，当时，被告便召集双方进行协调，但双方意见分歧较大，未协商一致，被告决定对其楼下的四间门店（包括原告租赁的一间）不再出租，原告及贾文辉当时表示同意，原告便于2016年4月26日清点了店内货物，被告将原告租赁的门店上锁。同年5月21日，原告从店内取走部分物品。故被告在履行合同过程中并不存在违约行为。现原告诉称要求继续履行合同，并赔偿违约金50000元，无事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，并反诉要求解除原告与被告于2015年10月1日签订的房屋使用合同。
经审理查明，2015年10月1日，原告张鑫与被告张掖市实验中学签订房屋使用合同一份，约定原告租赁使用被告所有的面积为26.57㎡的商铺一间，租金为550元/㎡，全年租金为14613.5元，租赁期限为一年，自2015年10月1日至2016年9月30日止，同时约定，若被告违反合同约定，提前收回房屋，应承担合同总使用费20%的违约金给原告。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告也按合同要求向被告交纳了合同保证金10000元及合同期内租金14613.5元。2016年4月，原告张鑫与被告房屋的另一租赁人贾文辉发生纠纷，同年4月25日，应原告及贾文辉的要求，被告组织原告及贾文辉协调此纠纷未果，被告便于同年4月26日将原告店门上锁，不再租赁于原告，原告亦于当日清点了店内财产，离开店面，再未经营。现原告提起诉讼，要求被告继续履行房屋租赁合同，并赔偿违约金50000元；被告提起反诉，要求解除与原告签订的房屋租赁合同。
上述事实，由原、被告提交的经庭审质证的下列证据予以认定。
1、原、被告的当庭陈述；
2、原告提交的2015年10月1日与被告签订的房屋使用合同一份及交纳房屋租赁合同的保证金及房租的票据3张；
3、原告提交的其于2015年1月13日交纳2014年至2015年取暖费票据一张、2013年1月27日，贾文辉交纳2012年至2013的取暖费票据一张；
4、被告提交的2016年4月25日的协调会议记录一份、原告出具的物品清单一份、同年5月21日原告取走店内物品的清单一份；
5、被告申请出庭作证的证人贾文辉的证言；
6、原告提交的录音书面材料一份、照片2张；
7、原告提交的证明一份、法律服务资格证书一份、U盘一个；
8、原告提交的代交交通违章罚款的票据及银行卡复印件2张。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告于2015年10月1日签订的房屋使用合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同。原、被告在合同签订后，均按合同要求履行了自己的义务，但在合同履行过程中，被告在未经原告同意且不具备合同约定的提前收回出租房的条件的前提下，擅自将房屋上锁不让原告经营，已构成违约，依法应承担赔偿违约金的法律责任。故原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求本院予以支持。
关于原、被告双方签订的房屋使用合同是否应解除的问题。法律规定，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现被告自2016年4月26日决定锁门之后，已明确表示不再向原告交付房屋，本合同目的已无法实际履行，故原、被告双方签订的房屋使用合同应予解除。
关于原告要求被告赔偿的违约金数额增加至50000元的诉讼请求。当事人在签订合同时可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。根据原、被告双方签订的房屋使用合同的约定，被告提前收回房屋的，应向对方承担合同总费用的20%的违约金。现原告认为因被告违约造成的损失远远大于合同约定的违约金，而要求增加违约金至50000元，首先原告认为，被告在交付出租房时，尚有部分面积被他人占有使用，未足额交付使用，造成的房租损失，在庭审过程中原告只提交了照片2张，而其只能证明的房屋内堆有杂物，并不能证明原告的主张；其次，原告主张租赁该门店从事法律服务，因被告锁门，导致每月损失9000元。而原告提交的法律从业资格证书只能证明其可以从事法律服务工作，并不能证明其在该门店内从事法律服务工作，也不能证明其从业的收入；第三，原告主张租赁的门店从事电脑打印、复印工作，每月收入4000余元，因被告锁门，导致每月损失4000余元。对此，原告提交了其在租赁期内电脑内的工作情况（U盘）予以证实，但因该U盘是其自己使用的，其中内存材料亦是其录取的，且收入亦是原告按U盘内存材料自己结算的，原告并未提交其他相关证据予以证实；第四，原告主张的在租赁房屋后，接受交通违章人员委托代交罚款，每月收入6000元，因被告只提供了代交罚款的明细，并未提交相关的委托手续及每单委托代交罚款的提成的约定，所以每月6000元的收入亦无证据予以证实。综上，原告对被告擅自锁门造成损失50000元的主张，因其不能提供确凿证据予以证实，被告又均不予认可，对此，原告应承担举证不能的法律后果，故原告主张因被告违约造成的损失远远大于合同约定的违约金，要求增加违约金的主张，本院不予支持。被告在履行房屋使用合同过程中，擅自锁门阻止原告经营已构成违约，应按照合同约定，赔偿原告租赁期内房屋租金总和20%的违约金。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（二项）、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张鑫与被告（反诉原告）张掖市实验中学于2015年10月1日签订的房屋使用合同；
二、被告（反诉原告）张掖市实验中学赔偿原告（反诉被告）张鑫违约金2922.70元，于本判决生效后十日内一次性付清；
三、驳回原告（反诉被告）张鑫的其他诉讼请求。
本诉案件受理费523元，由原告（反诉被告）张鑫负担423元，被告（反诉原告）张掖市实验中学负担100元，被告负担部分直接给付原告，本院不再退还原告，反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）张掖市实验中学负担。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 陆 军
代理审判员 李 娟
人民陪审员 梁学文
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 王 巧