辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0281民初1250号原告：瓦房店市新华金属结构厂。经营场所：辽宁省瓦房店市岗店办事处姜洼村于屯。经营者：孙箭，男，1980年7月7日出生，汉族，瓦房店市新华金属结构厂的厂长，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：曲波，辽宁昌信律师事务所律师。被告：中国人民解放军65316部队。住所地：瓦房店市拥军街**号。法定代表人：项士峰，该部队旅长。委托诉讼代理人：程前，男，该部队政治教导员、副部长。委托诉讼代理人：孙娟，辽宁水源律师事务所律师。原告瓦房店市新华金属结构厂（以下简称新华金属厂）与被告中国人民解放军65316部队（以下简称65316部队）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华金属厂的经营者孙箭及委托诉讼代理人曲波、被告65316部队的委托诉讼代理人程前、孙娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告因提前解除租赁协议造成的厂房、办公楼损失及设备搬迁费、搬迁导致的误工费、应返还的租金，暂定30000元，诉讼费、评估费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：请求被告承担办公房屋、厂房等的损失1608113元（5360379元÷20年×6年）、返还租金96000元（180000元÷30年×16年）、搬迁费2539980元，合计4244093元。事实与理由：2003年4月20日，原告与原中国人民解放军65537部队签订了《土地使用权租赁合同》（以下简称合同），被告将位于瓦房店市姜洼村的土地租给原告，租赁期间为2004年1月1日至2034年1月1日，共30年，租金为180000元，一次性交清。合同履行至2017年，被告通过诉讼方式经瓦房店市人民法院于2017年12月20日作出的（2017）辽0281民初5159号民事判决解除了《土地使用权租赁合同》，该判决依据的是合同法解释（二）第二十六条情势变更原则。那么提前解除合同给原告造成了严重的损失，现原告的损失已经评估机构评估确定。因情势变更原则与不可抗力是有区别的，本案的情势变更是因为政策变化，中央军委的强制命令是属于政策的变化，所以原、被告双方应该共担风险。因原告已经承担了办公房屋、厂房等损失的大部分风险，对于解除合同必然产生搬迁的费用，应该由被告来承担。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条的规定，被告应当对受损方的损失进行赔偿，现被告不同意赔偿原告的损失，故依法起诉。被告辩称，只同意返还原告剩余租金的诉讼请求，因为合同的租期已经被法院调整为20年，同意返还这部分的租金为50250元（180000元÷20年×5年零7个月），其余两项搬迁费损失、办公厂房及房屋等的损失不同意赔偿。理由如下：第一，依据双方签订的《土地使用权租赁合同》第四项第5条，第五项第4条的规定，部队有权提前解除合同，仅返还剩余租金。第二、原告在使用案涉土地时没有按照合同的约定经相关部门的审批建设厂房及办公场所，在案涉的土地上建设厂房及办公场所应属于违建，原告应承担自行拆除的责任。第三，部队租赁给原告的土地面积为19000平方米，租期为30年，而租金仅仅为180000元，这个价格不是市场的平均价格。当时部队以如此低廉的价格租赁给原告土地，也就是对其中可能提前解除这样一个风险做了相应的调整，因此原告应当承担提前解除合同，只能返还租金的风险。三十年租期180000元的租金收益来承担如此大的损失，对被告来说明显是不公平的。原告的诉状关于租赁合同的期限有误，原告写的是到2034年1月11日，合同上应该是到2034年1月1日。另，涉案《土地使用权租赁合同》经瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初5159号民事判决调整租赁期限为20年。在本案中因为中央军委的强制性命令而导致的合同解除，属于不可抗力范畴，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，对原告的损失被告可部分或者全部的免责。原告主张的搬迁费不应当属于双方解除合同而造成的合理损失。双方自2004年1月签订协议，合法的租赁期限为20年，合同应当是在2024年的1月份予以解除，合同解除之后必然会产生原告进行搬迁这样一个事实，而这个时候的搬迁费用应当完全由原告自行承担，现在因为合同不能归责于被告的原因而解除，再让被告来承担将来必然由原告要承担的搬迁费用，是没有事实与法律依据的。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据:1、《土地使用权租赁合同》复印件一份，该合同上明确约定了租赁期限、租金、租赁的地点以及原、被告双方的权利和义务，并且在合同上也约定了乙方（原告）是有权按照约定的用途来建厂房，尽管现在所建的厂房及办公场所未经有关单位批准，但这是有一个历史的原因，首先因为乙方租赁的是部队的土地，所以在部队土地上建立产权，办产权证是需要部队来协助的，被告没有协助原告办理，错误不在原告而在被告，并且被告是同意原告在该租赁土地上建厂房及办公场所，还出人帮助原告来建设。其次，双方约定了30年租金是180000元，因为被告单方解除合同造成原告剩余的年限无法进行经营，损失巨大，所以被告应当赔偿因单方解除合同给原告造成的损失。2、照片29张，证明原告在租赁的土地上建筑物的情况和厂房内设备的情况，地上建筑物的面积共6840平方米。3、图纸9张复印件，原告在租赁土地上建的厂房内机器设备安装基地的图纸，证明机器的安装、使用状况。4、评估报告三份，第一份测绘的《技术报告》，证明对地上建筑物、构筑物等测绘面积；第二份《房地产评估报告书》，证明根据测绘报告对地上建筑物、构筑物等评估金额为5360379元；第三份《资产评估报告书》，证明设备搬迁产生的搬迁费金额为2539980元。5、评估费收据3张，证明评估费、测绘费合计100000元。被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但是对原告证明的问题有异议。该份证据不能证明原告要证明的问题，从该证据反映的内容来看，部队在特定情况下是可以提前解除协议的，并且只返还未发生的租金费用。另外，从租金所反映的内容来看，19000平方米每年的租金仅为6000元，远远低于市场价值。关于原告所称的未经审批需要部队协助，错在部队的说法我们不认同，部队虽然有协助义务，但是需要原告向部队提出请求。但原告至今未向部队提出任何请求。对证据2从原告提供的照片情况来看，有案涉土地上建设厂房的永久性建筑，该建筑应当经相关部门批准后方可建设，因此该部分厂房及办公场所均属于违建。对证据3，是被告第一次知道原告尚有地下建筑的事实，根据双方签订这个协议，双方约定原告必须按照约定的用途使用该土地，但是地下建筑并不在正常使用范围之内。这种地下设备的安装必须由混凝土、钢筋等永久性材料建成，已经对被告的土地造成一定程度的破坏。被告暂时保留对原告的赔偿请求，在必要时可以向原告提出损害赔偿的诉请。对证据4，对测绘的《技术报告》有异议，并不予以认可，该测绘报告测绘时间为2018年5月15日，但双方的合同解除时间为2017年12月20日，该时间不能反映解除合同当时房屋及构筑物的实际情况，另外该测绘报告体现有五口井，根据双方签订的协议，原告租用土地使用目的为构建厂房及办公楼，原告在案涉的土地上私自挖井五口，已经对被告的土地造成损坏，更不能够因此得到赔偿。对《房地产评估报告书》有异议，并不予认可。依据双方签订的协议，乙方也就是原告在案涉的土地上建设厂房及办公楼，应当经有关部门批准方可建设，现原告没有提供任何证据证明评估标的已经经有关部门批准，应属非法建筑不予赔偿。另外，该评估报告中有五口井，不属于合同约定的适用范围。评估基准日为2018年6月6日，被告认为应当按照解除合同之日作为基准日。对搬迁费的《资产评估报告书》有异议，该评估报告是永通资产评估责任有限公司出具的，对其主体资格提出异议，从该评估报告提供的资质证明，永通资产评估责任有限公司没有提供其单位及个人有效的资质证书；第二点该评估报告的内容反映鉴定人员对搬迁费用鉴定并不专业，该报告第11页第3部分称，本公司聘请专业人员参与本次评估工作，也就是说有其他的人员参与到本案的评估工作中，但是并没有在结论上予以签字确认，而且这个专业人员以及三名永通资产评估责任有限公司的鉴定资质及鉴定范围是否具有搬迁费鉴定的项目不明确；第三，鉴定内容不合理、不客观。本案共涉及38种设备的鉴定，设立了八项收费标准，包括保险费、不可预见费、管理费是没有依据的，另外该鉴定所反映的设备的重量以及各项费用的出具没有依据，以第36项为例，吊车重量为3吨，车辆运输费用里体现的是6000元，需要25吨的吊车运三班，这个明显不符合常理；最后，搬迁费的鉴定，被告认为与本案没有关系，搬迁费不应当属于双方解除合同原告的合理损失，因为搬迁费的发生在原告正常解除合同之后是必然会发生的，因此将这部分费用列为原告损失，是没有法律依据及事实依据。我们认为三份测绘、评估报告跟案件没关系，也不申请重新鉴定。证据5，我们认为产生的评估及测绘费用与被告无关，故不应当承担评估和测绘费用。被告为证明自己的主张提供了如下证据：1、《土地使用权租赁合同》6页，证明依据合同第四项第5条、第五项第4条的相关规定，部队在特定情况下，有权提前解除合同，在这种情况下解除，也不应当对原告的损失进行赔偿，只返还没有发生的租金。2、证明复印件一份，中国人民解放军65589部队的证明一份，证明65537部队更名为65589部队，后65316部队移防至瓦房店，接管65316部队的房产、设施等。3、（2017）辽0281民初5159号民事判决书一份，证明原、被告主体身份以及案涉合同的合法租期已经被法院调整为20年，并且涉案合同已经解除的相关事实。原告对被告提供的证据质证意见为：对证据的真实性均没有异议，但对证据1被告证明的问题有异议，被告一再强调在涉案合同第四项第5条、第五项第4条中的约定，但是合同中并没有约定不赔偿损失。因为该合同的解除不是原告的原因而是被告的原因造成的，所以被告应按照公平原则赔偿原告的损失。对证据2、证据3没有异议。根据双方当事人的质证意见，对双方当事人没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院评定如下：对原告、被告均提供的证据《土地使用权租赁合同》，合同明确记载乙方（原告）租用甲方（被告）的土地目的就是建设厂房及办公场所，虽然在合同第五条约定乙方有权按约定用途在经有关单位批准后在该地建设厂房及办公场所，但没有约定“有关单位”是指地方的行政管理部门还是军队的相关部门，但因是在军产的土地上建房，地方的行政管理部门是无权审批的。根据本案合同已履行的情况，原告在涉案土地上已建设的厂房和办公建筑等形成违建的事实，被告应是明知且未阻止，在合同没有约定如何赔偿的情形下被告以涉案土地上的建筑物等系违建而不同意赔偿没有事实及法律依据，故被告有异议的质证意见本院不予采纳。对原告提供的证据2，未经有关部门批准建设的厂房、办公楼的事实本院予确认。对原告提供的证据3，原告提供的厂房内的机器安装图纸，经现场查看，不是被告所质证的属于地下建筑，而是原告的机器必须打地基固定住才能使用的安装状况，被告对该证据的质证意见与事实不符，本院不予采纳。对原告提供的证据4，关于测绘及房地产评估、资产评估基准日以何日期为准的问题，测绘日期是2018年5月15日，对测绘范围原、被告双方均临场确认，被告没有证据证明测绘时的测绘范围超出了合同解除时涉案土地上的建筑物、构筑物等的范围，故被告对测绘日期有异议的质证意见本院不予采纳。关于《房地产评估报告书》中的评估基准日确认是以合同解除时的日期还是以评估日当日，房地产评估日为2018年6月6日，因涉案土地上的建筑物均是无证办公房屋、厂房，评估时需要考虑建筑物的成新率，从被告主张的合同解除日（2017年12月20日）至评估日相差近5个半月，无法向前测算合同解除时建筑物的成新率，故被告主张房地产评估日以合同解除日为基准日不具有可行性。关于《房地产评估报告书》中的五口井问题，建办公房屋及厂房需要相应的水、电、暖配套，打井应是合理需要，孤立看并据此认定原告违约依据不足。关于被告对搬迁费的《资产评估报告书》有异议部分，根据《司法鉴定程序通则》第三十三条“鉴定过程中，涉及复杂、疑难、特殊技术问题的，可以向本机构以外的相关专业领域的专家进行咨询，但最终的鉴定意见应当由本机构的司法鉴定人出具。专家提供咨询意见应当签名，并存入鉴定档案”之规定，被告质疑《资产评估报告书》应有聘请的专业人员签名的意见没有法律依据；《资产评估报告书》中的评估机构资质及评估人员的资产评估师职业资格也符合《中华人民共和国资产评估法》的规定，被告未提供证据否认评估机构及评估人员资质的合法性；关于《资产评估报告书》中的内容，本院已告知其对评估报告有异议可以申请评估人员出庭接受质询，被告没有申请、也没有提供证据证实评估内容不客观、不合理，更不申请重新鉴定。综上，被告没有提供证据证明自己的主张，故对原告提供证据4的质证意见本院均不予采纳，原告提供的证据4，本院确定其作为证据使用的效力。对原告提供的证据5，因测绘、评估均真实发生，故该测绘费、评估费本院予以确认。原告对被告提供的证据真实性均没有异议，本院予以确认，但《土地使用权租赁合同》第四项第5条、第五项第4条中没有约定合同解除后被告不赔偿损失。综合本院认定的证据、原、被告的庭审陈述，本院确定以下事实：2004年1月1日，瓦房店市新华金属结构厂（乙方）为租用原中国人民解放军65537部队（甲方）的土地建设厂房及办公场所签订了《土地使用权租赁合同》，合同约定乙方租用甲方姜洼村65537部队副食基地南侧，面积19000平方米；租赁期限为30年，自2004年1月1日至2034年1月1日止，租金总额为人民币180000元，租金需一次性付清；甲方有权监督乙方按约定使用该土地，并不得在该土地上进行任何非法活动，一经发现乙方利用该土地进行违法活动，不按约定使用该土地，甲方有权制止，并无条件终止合同，由此造成的一切损失，完全由乙方负责赔偿；同时约定如出现战争或不可抗力及其它情形，甲方有权提前解除合同，收回该土地使用权。合同签订后，原中国人民解放军65537部队用欠被告新华金属厂的工程款抵顶租金180000元。原中国人民解放军65537部队后因改革调整变更为中国人民解放军65589部队，于2017年6月21日移防至大庆市，其在瓦房店市土地、设施等所有财产由65316部队接管。2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中国共产党中央军事委员会纪律检查委员会共同发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，通知要求严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。本院于2017年12月20日作出（2017）辽0281民初5159号民事判决，该判决依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条之规定判决解除原中国人民解放军65537部队与瓦房店市新华金属结构厂签订的涉案《土地使用权租赁合同》，并判决瓦房店市新华金属结构厂将案涉土地返还中国人民解放军65316部队。该判决还调整涉案合同的有效租期应为20年，即自2004年1月1日至2024年1月1日。上述判决生效后，65316部队申请强制执行，本院于2018年5月30日将涉案租赁土地上的建筑物、机器设备等查封，原告新华金属厂停止经营。本案诉讼过程中，原告新华金属厂申请对涉案土地上的原告建筑的厂房、办公用房等现值以及机器设备搬迁产生的搬迁费损失、搬迁导致的误工费损失进行评估，后申请撤回对搬迁导致的误工费损失评估。本院通过大连市中级人民法院委托大连市勘察测绘研究院有限公司在原、被告方均到场确认的情况下于2018年5月15日对涉案土地上的建筑厂房、办公用房等进行测绘，并出具了《技术报告》（工程编号：N2018-SF0049）；后又通过大连市中级人民法院委托辽宁大丰房地产土地资产评估有限公司进行价格评估，该公司于2018年6月19日出具《房地产估价报告》，结论为原告建筑的无证房及构筑物总价合计5360379元。本院通过大连市中级人民法院委托大连永通资产评估有限责任公司在原、被告方都在场的情况下对需搬迁的机器设备进行了盘点确认，该公司于2018年6月22日出具了《资产评估报告书》，结论为机器设备搬迁需要的费用为拆卸费、吊装固定费、车辆运输费、安装调试费、保险费、不可预见费等，总计2539980元。本院认为，涉案《土地使用权租赁合同》已被本院（2017）辽0281民初5159号民事判决依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条之规定判决予以解除，并且该民事判决已生效，被告抗辩涉案合同的解除系因不可抗力不能履行与该民事判决的依据不符，故其主张部分或者全部免除责任、不赔偿原告的损失依据不足，本院不予采纳。被告关于涉案合同的租金低廉，如果让被告承担原告的损失显失公平的抗辩，因为涉案合同的租金多少，与是否赔偿原告的合理损失无关，故其辩称本院不予采纳。因案涉合同并非因为合同一方存在主观过错导致合同解除，在双方对因合同解除发生损失如何处理不能协商一致的情况下，应该根据诚实信用原则和公平原则合理确定损失。关于搬迁费的赔偿，即使原告在涉案合同履行期满后一定产生搬迁费，也不当然意味着应免除被告承担因提前解除涉案合同而产生的搬迁费，被告抗辩在涉案合同到期后原告必然产生搬迁费，不应当赔偿因提前解除合同产生的搬迁费的抗辩本院无法支持。故对于原告因按合同约定的用途而建筑的办公用房、厂房等发生的合理经济损失以及搬迁费损失，被告65316部队应予赔偿并承担测绘费、评估费100000元。关于具体赔偿损失的金额本院确认如下：因《土地使用权租赁合同》已履行14年零5个月（2004年1月1日至2018年5月30日），合法的租赁期限还有5年零7个月，不是原告主张的6年，根据《房地产估价报告》，本院确认原告建筑厂房、办公用房等的合理经济损失为1496439元（5360379元÷20年×5年零7个月）。因提前解除合同，原告的机器设备需要搬迁，该损失必定发生，根据《资产评估报告书》，本院确认原告的搬迁费损失为2539980元。关于租金的返还，因《土地使用权租赁合同》约定的租赁期限为30年，180000元租金系30年期限的租金，故每年租金应为6000元，本院确认剩余应返还的租金为93500元（6000元×15年零7个月）。被告主张按有效租期20年期限计算应返还的租金数额与合同约定不符，故本院不予支持。综上所述，原告请求被告承担办公房屋、厂房等损失1608113元、返还租金96000元、搬迁费2539980元，合计4244093元，本院予以支持办公房屋、厂房等损失1496439元、返还租金93500元、搬迁费2539980元，合计4129919元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军65316部队返还原告瓦房店市新华金属结构厂剩余租赁期限的租金93500元；二、被告中国人民解放军65316部队赔偿原告瓦房店市新华金属结构厂涉案土地上建筑厂房、办公用房、构筑物等损失1496439元；三、被告中国人民解放军65316部队赔偿原告瓦房店市新华金属结构厂机器搬迁费损失2539980元。上述款项，于本判决生效之日起十日内给付。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40752元，测绘费24000元，评估费76000元，合计140752元（原告已预交），由原告瓦房店市新华金属结构厂承担913元，被告中国人民解放军65316部队承担139839元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 韩 蒸人民陪审员 孙 敏人民陪审员 姜 英二〇一八年六月二十九日书 记 员 刘晓红