广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第1013号
原告华商银行，住所地广东省深圳市福田区深南大道车公庙绿景广场裙楼101-B101、B102及车公庙绿景纪元大厦30层-31层，组织机构代码61887463-1。
法定代表人周磊，行长。
委托代理人赵菲，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
委托代理人杨昊，北京市金杜（深圳）律师事务所实习律师。
被告浙江百联安置业有限公司，住所地浙江省上虞市百官街道大普路769号（普利大厦），组织机构代码57773824-5。
法定代表人孙来江。
被告上海琛恒铝业有限公司，住所地上海市嘉定区宝安公路4568号，组织机构代码73624648-4。
法定代表人孙尧忠。
被告四川忠心房地产投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段53号嘉云台5楼，组织机构代码75970935-7。
法定代表人金建国。
被告孙尧忠，男，汉族，1960年6月26日出生，住所地浙江省上虞市。
原告华商银行诉被告浙江百联安置业有限公司（以下简称百联安公司）、上海琛恒铝业有限公司（以下简称琛恒公司）、四川忠心房地产投资有限公司（以下简称忠心公司）、孙尧忠金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理后，被告百联安公司在答辩期间提出管辖权异议，经审查，本院裁定驳回了百联安公司的管辖权异议，裁定送达各方后，各方均未上诉，裁定已生效。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2015年12月9日对本案公开开庭进行了审理，原告的委托代理人赵菲到庭参加诉讼，四被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月16日，原告与被告百联安公司签订《房地产借款合同》，约定由原告发放2亿元的商品房开发贷款，专项用于“百安广场1期”项目建设；贷款期限24个月；按提款日人民银行基准贷款利率按季计算浮动利息。该合同第18.1条第（6）款约定，涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁，或资产被查封、扣押或被强制执行等构成违约；合同第18.2条第（3）款约定，发生违约事件原告宣布未偿还借款和其它融资立即到期，立即收回未偿还款项。2012年12月16日，原告与被告百联安公司签订《抵押合同》，针对前述《房地产借款合同》项下所有债务，被告百联安公司提供名下8宗土地使用权及地上在建工程抵押担保，并已在浙江省上虞市公证处办理抵押登记取得《抵押物登记证》，抵押物为百安商贸城二期办公区域二在建工程（含土地面积）。2012年12月16日，原告与被告琛恒公司、忠心公司、孙尧忠分别签订《保证合同》，针对前述《房地产借款合同》项下所有债务，该三被告提供连带责任保证。2013年12月26日，原告再与被原告一百联安公司签订《最高额抵押合同》，被告百联安公司以其名下房地产就原告给予2.85亿元债权最高额度提供抵押担保，并已在浙江省上虞市公证处办理抵押登记取得《抵押物登记证》，抵押物为上虞百安商贸城办公区域-
C座（含相应土地面积）。上述借款及担保文件签订后，原告自2012年12月27日至2013年2月1日，分6次向被告百联安公司足额发放2亿元贷款。截至目前，被告百联安公司尚欠原告贷款本金7946万元。原告认为，上述合同均依法成立且合法有效，被告百联安公司拒不还款已构成违约，其余三被告应就被告百联安公司拖欠原告的所有欠款承担连带还款责任，原告对被告百联安公司向原告提供的抵押物的处置款项有权优先受偿。据此，诉至法院请求判令：1、被告百联安公司向原告偿还贷款本金7946万元，以及利息、罚息等（利息按合同约定从起诉日期起算）；2、被告琛恒公司、被告忠心公司、被告孙尧忠对被告百联安公司拖欠原告的上述欠款承担连带还款责任；3、原告对被告百联安公司向原告提供的抵押物【百安商贸城一期市场区域一、区域二在建工程（含土地面积48721.3平方米）（抵押登记证号为虞证登字第168824号）、百安商贸城二期办公区域-
C座(含相应土地面积)（抵押登记证号为虞证登字第183513号)）的处置款项有权优先受偿；4、四被告共同承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。诉讼过程中，原告提出变更诉讼请求申请称，因诉讼期间，被告百联安公司偿还了部分款项，原告同意注销若干房产的抵押登记，且2014年8月，原告与惠州市紫水晶实业有限公司达成债权转让安排，转让本金3000万元和利息及担保权益，故本案诉讼标的有所降低，抵押物有所减少，据此，变更第一项诉讼请求为请求判令被告百联安公司向原告偿还贷款本金49459040元及利息（含罚息、复利）4892896.99元（截至2015年12月9日），以及按照合同约定利率计算至全部欠款清偿之日的利息（含罚息、复利等）；变更第三项诉讼请求为请求判令原告对被告百联安公司向原告提供的抵押物【虞证字第168824号《抵押物登记证（预登记）》项下百安商贸城一期市场区域二在建工程（含土地面积48721.3平方米）中分户登记为301、302、303、304、305、306、308、309、313、314、319、324、327、328、329、330、331、332、333、334、338、348、351、360、361、362、368、373、374、375、377、382、387、388、389、391、392、393、394、395等40套房产及未分户部分和虞证登字第183513号《抵押物登记证（最高额）》项下百安商贸城办公区域-
C座（含相应土地面积），包括：①土地使用权面积9830平方米；②总建筑面积30918.09平方米（其中地下建筑面积5530平方米，地上建筑面积25388.09平方米）；③一层建筑面积1269.62平方米；④三至四层总建筑面积5295.48平方米；⑤五至十八层总建筑面积18823平方米】的处置款项优先受偿。
四被告未作答辩，开庭缺席。
经审理查明，2012年12月16日，原告（贷款人）与被告百联安公司（借款人）签订《房地产借款合同》，约定：由原告发放2亿元的商品房开发贷款，专项用于“百安广场1期”项目建设；贷款期限24个月，自实际提款日起算，分次提款的，自首次提款日起算；借款利率为浮动利率，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与约定的贷款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为0，合同期内浮动幅度保持不变；本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按季结息，结息日为每季度末月的20日；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；借款人按照约定比例偿还借款，按销售进度分期还款，在项目销售率（即自由市场销售面积/自由市场可售面积）达到30%或最迟不晚于2013年6月归还贷款4000万元，销售率达到50%时或最迟不晚于2013年12月至少归还贷款12000万元，销售率达到80%或不晚于贷款到期日结清贷款；借款人应按本合同约定按时足额偿还借款本金、利息和其它应付款项，如果还款账户中的款项不足以支付借款人全部到期应付款项，贷款人有权决定清偿顺序；发生借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其它应付款项，或未履行本合同项下任何其它义务，或违背在本合同项下任何陈述、保证或承诺的，或者借款人涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁，或资产被查封、扣押或被强制执行等情形的，构成借款人违约；借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其它合同项下未偿还的借款和其它融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；借款到期（含被宣布提前到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
2012年12月16日，针对前述《房地产借款合同》项下所有债务，原告与被告百联安公司签订《抵押合同》，被告百联安公司提供名下8宗土地使用权及地上在建工程抵押担保，抵押物为百安商贸城二期办公区域二在建工程（含土地面积），具体为权属证书及编号为上虞市国用（2012）第00336号土地使用权证（土地证抵押）、上虞市国用（2012）第00332号土地使用权证（土地证抵押）、上虞市国用（2012）第00334号土地使用权证（市场二在建工程抵押）、上虞市国用（2012）第00335号土地使用权证（市场二在建工程抵押）、上虞市国用（2012）第00338号土地使用权证（市场二在建工程抵押）、上虞市国用（2012）第003363号土地使用权证（市场一在建工程抵押）、上虞市国用（2012）第003364号土地使用权证（市场一在建工程抵押）、上虞市国用（2012）第003365号土地使用权证（市场一在建工程抵押）。随后，上述上虞市国用（2012）第00336号土地使用权证（土地证抵押）、上虞市国用（2012）第00332号土地使用权证（土地证抵押）在上虞市国土资源部门办理了土地他项权利（抵押权）登记，上述百安商贸城一期市场区域一、二在建工程在上虞市公证处办理了抵押登记并取得《抵押物登记证（预登记）》。
2012年12月16日，原告分别与被告琛恒公司、忠心公司、孙尧忠签订《保证合同》，约定：该三被告为前述《房地产借款合同》项下所有债务提供连带责任保证，担保范围为债务人在主合同项下应向原告偿还的全部贷款本金、利息、罚息、银行手续费、赔偿费、补偿费、损害赔偿金费用和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费用、律师费用、强制执行费用等）及其它费用；保证人承诺，主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由债务人提供还是由第三人提供，原告有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩，原告放弃、变更或丧失其它担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。
上述合同签订之后，应被告百联安公司提款申请，原告分别于2012年12月27日发放贷款1亿元、于2013年1月8日发放贷款2000万元、2013年1月11日发放贷款2000万元、于2013年1月14日发放贷款2000万元、于2013年1月17日发放贷款1000万元、于2013年2月1日发放贷款3000万元，合计2亿元。
2013年12月26日，原告与被告百联安公司签订《最高额抵押合同》，约定就前述《房地产借款合同》项下债务以及另外8500万元贷款合同项下债务（主债权本金最高额为28500万元）提供抵押担保，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），抵押物为上虞百安商贸城二期办公区域-
C座（含相应土地面积），具体包括：①上虞市城东72号地块其中地号为12-78-432，土地使用权面积9830平方米；②总建筑面积30918.09平方米（其中地下建筑面积5530平方米，地上建筑面积25388.09平方米）；③一层建筑面积1269.62平方米；④三至四层总建筑面积5295.48平方米；⑤五至十八层总建筑面积18823平方米。2013年12月30日，上述抵押物在上虞市公证处办理了抵押登记并取得《抵押物登记证（最高额）》。
在上述合同履行过程中，原告分别于2013年1月11日、1月24日、4月10日、6月18日、7月17日、12月25日、2014年1月22日向上虞市公证处发函，同意分批注销百安商贸城市场区域二部分商铺对应的在建工程和土地使用权抵押以及市场区域一在建工程抵押。
另查，2014年8月22日，原告与惠州市紫水晶实业有限公司（以下简称紫水晶公司）签订《债权转让协议》，约定：原告将其对借款人百联安公司享有的贷款债权转让给紫水晶公司，转让标的具体为前述《房地产借款合同》项下原告对百联安公司享有的贷款债权，包括本金余额3000万元和该部分本金计算2014年8月22日至2014年12月15日止的利息644992元，合计30644992元，以及在附件一《债权及担保权益转让清单》中列示的担保权益，包括但不限于原告对借款人、抵押人、保证人所享有的主债权、担保权利，以及由此派生或与此有关的其它法定或约定的附属权利、权益（包括但不限于诉讼请求权、诉讼保全申请权、查封权、申请执行权、破产债权请求权、违约救济请求权等）；转让价款为3000万元；转让的担保权益包括原告与百联安公司签订的上述《抵押合同》项下百安商贸城市场区域二部分商铺的抵押权以及原告与被告琛恒公司、忠心公司、孙尧忠分别签订的《保证合同》项下的原告合同权利。随后，原告与紫水晶公司通过书面形式通知了四被告上述债权转让及担保权益转让事实并经四被告确认。
又查，截至2015年12月9日，被告百联安公司尚欠原告贷款本金49459040元（已扣除转让给紫水晶公司的3000万元本金）、利息（含罚息、复利）4892896.99元。
本院认为，原告与被告百联安公司签订的《房地产借款合同》、《抵押合同》、《最高额抵押合同》以及原告分别与被告琛恒公司、忠心公司、孙尧忠签订的《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约发放贷款后，至贷款期限届满，被告百联安公司未依约归还借款，构成违约，原告有权要求被告百联安公司偿还拖欠借款本金和相应利息、罚息及复利。原告与被告百联安公司在合同中约定以被告百联安公司依法有权处分的在建工程（含相应的土地使用权面积）作为抵押财产为涉案贷款提供担保，该抵押财产并依法办理了抵押登记，故原告依法对抵押财产享有抵押权，在被告百联安公司不履行债务时，可要求以处分抵押财产的价款优先受偿。被告琛恒公司、忠心公司、孙尧忠自愿为被告百联安公司的贷款债务提供连带责任保证，在被告百联安公司未履行还款义务时，原告有权要求该三被告就涉案债务承担连带清偿责任。本案既有被告百联安公司提供的抵押担保，又有被告琛恒公司、忠心公司、孙尧忠提供的保证担保，依据约定，原告有权选择上述任何一种担保方式实现债权，被告琛恒公司、忠心公司、孙尧忠在承担保证责任后有权向被告百联安公司追偿。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江百联安置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告华商银行归还贷款本金49459040元及利息（含罚息、复利）4892896.99元（利息暂计至2015年12月9日，此后罚息以拖欠本金为基数、复利以按照贷款利率计算的拖欠利息为基数，均按照合同约定的罚息利率即贷款利率上浮50%的标准计算至实际履行之日止）；
二、原告华商银行就上述判项一确定的被告浙江百联安置业有限公司的债务对依法处置抵押财产【虞证字第168824号《抵押物登记证（预登记）》项下百安商贸城一期市场区域二在建工程（含土地面积48721.3平方米）中分户登记为301、302、303、304、305、306、308、309、313、314、319、324、327、328、329、330、331、332、333、334、338、348、351、360、361、362、368、373、374、375、377、382、387、388、389、391、392、393、394、395等40套房产及未分户部分和虞证登字第183513号《抵押物登记证（最高额）》项下百安商贸城办公区域-
C座（含相应土地面积），包括：①上虞市城东72号地块其中地号为12-78-432，土地使用权面积9830平方米；②总建筑面积30918.09平方米（其中地下建筑面积5530平方米，地上建筑面积25388.09平方米）；③一层建筑面积1269.62平方米；④三至四层总建筑面积5295.48平方米；⑤五至十八层总建筑面积18823平方米】的所得价款享有优先受偿权；
三、被告上海琛恒铝业有限公司、四川忠心房地产投资有限公司、孙尧忠就上述判项一确定的被告浙江百联安置业有限公司的债务向原告华商银行承担连带清偿责任。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费439100元（已由原告预交），因原告减少诉请金额而相对应的案件受理费125540元，由本院直接退还原告，剩余案件受理费313560元以及保全费5000元（已由原告预交），合计318560元，由四被告共同负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 陈 绍 粦
人民陪审员 蒋 如 秋
二〇一六年四月十九日
书 记 员 殷智华（代）
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