青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民提字第17号
申请再审人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：罗金钢，男，汉族。
委托代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：晁英德，男，汉族。
委托代理人：兰鹏，青海启晨律师事务所律师。
申请再审人罗金钢因与被申请人晁英德房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第302号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月10日作出（2015）青民申字第9号裁定，决定提审本案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。罗金钢及其委托代理人赵永智，晁英德及其委托代理人兰鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月16日，一审原告罗金钢起诉至青海省西宁市城西区人民法院称，2012年11月2日，晁英德与其签订了《博纳广场商业租赁合同》。合同签订后，罗金钢按约经晁英德审查同意进行了整体装修改造，共投入资金300万元。装修期间由于晁英德没有提供消防通道，使得罗金钢至今无法通过消防验收。在合同履行期间，罗金钢共向晁英德缴纳房屋租金408000元。2013年5月10日，罗金钢与晁英德签订了《增加面积补充协议》，晁英德将37.6平方米公用走廊部分增加租赁给罗金钢。罗金钢试营业期间，晁英德要求重新签订租赁合同，将原有面积648．93平方米(含补充协议新增面积37．6平方)增加到770平方米。由于罗金钢没有同意晁英德的要求，使得罗金钢至今无法办理营业执照。2013年10月6日，罗金钢按照合同约定缴纳房屋租金时晁英德以按照770平方米的面积重新签订租赁合同为由拒绝收取房租，并在没有通知晁英德的情况下，突然停止供电，迫使罗金钢停止营业，故请求法院：1、依法解除双方签订的博纳广场商业租赁合同；2、判令晁英德承担违约责任，并赔偿罗金钢经济损失5万元（以评估为准），庭审中该项诉讼请求变更为1979906.93元（以评估为准）；3、本案诉讼费用由晁英德负担。
晁英德（一审被告）辩称，罗金钢所述不属实。在租赁期间，罗金钢未按合同约定支付相关租金，其构成违约，理应承担违约责任，其主张赔偿损失的诉讼请求没有事实基础和法律依据，请求依法驳回罗金钢要求赔偿损失的诉讼请求。并于2014年1月27日提起反诉，请求：1、判令解除双方签订的商业租赁合同，并于10日内腾退房屋；2、判令罗金钢给付晁英德拖欠的租赁费350422元及滞纳金99870.3元；3、案件全部诉讼费由罗金钢负担。
罗金钢针对晁英德的反诉请求辩称，同意解除租赁合同，但因晁英德违约在先，且罗金钢已支付租赁费408000元，故请求法院依法驳回晁英德要求支付租赁费及滞纳金的反诉请求，反诉费由晁英德负担。
西宁市城西区人民法院一审认定，2012年2月1日，晁英德与案外人刘香萍签订《房屋租赁合同》一份，刘香萍将其所有的位于西宁市城西区西关大街37号博纳广场4号楼商铺租赁给晁英德经营餐饮。2012年11月2日，晁英德的委托代理人青海置信传媒有限公司以晁英德名义与罗金钢签订《博纳广场商业租赁合同》，晁英德（甲方）将其租赁的商铺部分转租给罗金钢（乙方）经营韩国料理。合同约定了“商铺建筑面积为611.33平方米，租期为6年3个月（即2012年11月20日起至2019年2月20日止），租金为每月每平方米90元”等事项。合同签订后至2013年3月，晁英德将房屋交付罗金钢进行装修，罗金钢按照合同约定将房屋装修方案交予晁英德及物业公司审查同意后进行了整体装修改造。装修期间，2013年5月10日，晁英德与邸宝荣签订《增加面积补充协议》，晁英德将博纳广场三、四号楼二楼连廊部分公用面积37.6平方米增加租赁给罗金钢经营。2013年7月罗金钢开始试营业。在合同履行期间，罗金钢分别于2012年7月11日支付租金150000元，2013年9月30日支付208000元，2013年12月30日支付50000元，收款人为青海申宝房地产开发有限责任公司及西宁申宝物业管理有限公司。2013年9月15日，晁英德以租赁房屋面积不实为由，要求罗金钢增加一楼门厅等面积，按770平方米进行计算并租赁，双方就此协商未果。2014年1月10日，西宁申宝物业管理有限公司下发催缴房租、水电费通知及终止租赁合同通知，并停止供电，致使纠纷产生。
另查明，在罗金钢试营业期间，2013年9月18日，西宁市城西区公安消防大队向申宝物业管理有限公司下发《临时查封决定书》，该决定书查明包括韩国料理在内的经营场所改扩建后未经消防竣工验收擅自投入使用，存在隐患，要求进行整改。2014年4月21日，该大队出具《消防监督检查记录》，该记录记载，韩城食府（即韩国料理）缺少一个安全出口，不具备消防安全使用条件，二层两个安全出口距离小于5米，不符合规定。
再查，本案在审理过程中，经罗金钢申请，该院依法就其装璜损失等委托青海中恒信司法会计鉴定所进行了鉴定，经鉴定韩城食府设计装修及增添设施以及现场实物总价值为1709464元，其中装修费用为1367552元，增添设施及现场实物为341912元。另双方之间房屋租赁费自2013年7月开始计算。《房屋租赁合同》的一方当事人虽为晁英德，但在合同履行期间，收取有关房租、催缴房租、下发终止租赁合同等事宜均由西宁申宝物业管理有限公司履行，晁英德就收取有关房租、催缴房租、下发终止租赁合同等事宜予以认可，并在催缴房租单中注明为“代收”。签订《增加面积补充协议》的邸宝荣为罗金钢的雇员。
西宁市城西区人民法院一审认为，双方签订合同时,依据晁英德所提供的图纸确定租赁合同所涉及商铺面积为611.33平方米，罗金钢依据该图纸将房屋装修方案交予被告晁英德及物业公司审查同意后进行整体装修改造。在罗金钢装修期间，双方于2013年5月签订《增加面积补充协议》将博纳广场三、四号楼二楼连廊公用部分面积37.6平方米增加租赁给罗金钢使用时，晁英德并未提出房屋面积不实，后于2013年9月晁英德以面积不属实为由要求罗金钢增加一层门厅等面积，属对房屋租赁合同主要条款的变更，理应双方协商解决，在协商未果的情况下，晁英德单方将面积增加至770平方米，并按此面积下发催缴房租、物业费通知，罗金钢未予履行的情况下停水停电，导致合同无法履行，且晁英德所提供房屋未经消防检查验收，经检查不符合消防安全条件，理应认定晁英德违约在先，且晁英德对代收房租的行为予以认可，故罗金钢主张的诉讼请求合理部分应予支持。关于罗金钢主张解除双方所签订《博纳广场商业租赁合同》的诉讼请求，双方产生纠纷后，已于2014年1月停止营业，已无实际履行的可能，且晁英德亦反诉要求解除合同，并腾退房屋，故该请求应予支持；关于罗金钢主张晁英德赔偿经济损失1979906.93元的诉讼请求，有鉴定报告予以证实，双方当事人就此并未提出异议，故对此数额予以确定。但双方所签订的租赁合同就装璜损失及增添实物的赔偿事宜并无明确约定，依据相关法律规定，其中设计装修费用1367552元及固定在墙上的碗架一个、货架两个价值4059元，理应按装修时的价格依据双方约定的租赁期限在扣除实际租赁期限的基础上予以支持1243594元；增添设施以及现场实物费用337853元，理应由罗金钢自行带走。关于罗金钢主张的职工工资损失88438元及食材损失164004.93元，因其所提供的证据为单方面计算所产生，并未提供供货商相关供货清单等相关证据加以印证，且停电行为属物业公司所为，故该损失不予支持。关于晁英德主张支付租赁费的反诉请求，依据双方合同实际履行时间及晁英德主张租赁费的时间（2013年7月至2014年1月），应支付租赁费408825.9元，现罗金钢已支付租赁费408000元，故反诉原告主张支付租赁费的请求应予支持825.9元，关于晁英德反诉主张支付违约金的诉讼请求，因晁英德违约在先，故不予支持。
西宁市城西区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，于2014年7月3日作出（2014）西民一初字第163号民事判决：一、依法解除原告（反诉被告）罗金钢与被告（反诉原告）晁英德签订的《博纳广场商业租赁合同》，原告（反诉被告）罗金钢于本判决生效后15日内腾退房屋，并交付被告（反诉原告）晁英德；二、被告（反诉原告）晁英德赔偿原告（反诉被告）罗金钢设计装修及固定在墙上的碗架一个、货架两个的经济损失1243594元；三、原告（反诉被告）罗金钢所购置337853元的实物由其自行拆除并带走；四、原告（反诉被告）罗金钢支付被告（反诉原告）晁英德租赁费825.9元；5、驳回反诉原告晁英德要求反诉被告罗金钢支付房屋租赁费滞纳金99870.3元的诉讼请求。
以上二、三、四项于判决生效后15日内一并履行完毕。
本案本诉诉讼费23130元，反诉诉讼费4025元，鉴定费20000元，由原告（反诉被告）罗金钢负担13130元，被告（反诉原告）晁英德负担34025元。
晁英德不服一审判决，向青海省西宁市中级人民法院提起上诉称：1、原审法院对本案重大事实认定不清，证据不足，且适用法律错误，判决书中部分叙述与庭审情况不符，严重违背事实；2、本案被上诉人罗金钢非本辖区居民，且诉讼标的已超过100万元，原审法院受理本案违反级别管辖规定，审判程序违法。综上，请求二审人民法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。本案一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人罗金钢承担。
罗金钢辩称：1、晁英德以没有对装修方案同意的签字和盖章的证据为由，以表示对装修方案不知晓的理由不成立；2、晁英德以罗金钢侵占了第三方的房产为由,认为原审法院对本案重要事实“770㎡”的性质未予查明的理由不成立；3、晁英德主张2013年9月15日经三方协商共同测量，确认了罗金钢侵占严金桃78．1㎡为由,认为晁英德没有单方变更合同重要条款，不构成违约的理由不成立；4、晁英德认为博纳广场整体全部通过了消防竣工验收，是罗金钢没有按照要求装修，导致装修后消防验收不合格的理由不成立；5、晁英德引用合同约定，认为任何情况下解除合同，不予赔偿。该条款本身就违反法律规定，属于无效的条款；6、晁英德认为水电等事项，是由小区物业公司负责，与晁英德无关的理由不成立；7、本案是租赁合同纠纷，租赁物所在地属一审管辖，罗金钢起诉时诉讼标的没有超过100万元，晁英德认为原审法院违反级别管辖规定的理由不成立。故请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审庭审中,罗金钢对一审查明的事实无异议。晁英德除对一审查明的事实中的“罗金钢按照合同约定将房屋装修方案交予其及物业公司审查同意后进行了整体装修改造和2012年7月11日支付租金150000元，及2013年9月15日晁英德以租赁房屋面积不实为由，要求增加一楼门厅等面积，按770㎡进行计算并租赁，双方就此协商未果”不认可以外,对其他查明的事实无异议。对双方无异议的事实二审予以确认。
另查明，20l3年9月18日西宁市城西区公安消防大队向申宝物业管理有限公司下发《临时查封决定书》后,西宁申宝物业管理有限公司于2013年9月25日向罗金钢经营的韩城食府等十七家业主发出了消防整改通知。2013年10月30日博纳广场改扩建工程通过消防竣工验收合格。2013年12月5日韩城食府员工邸宝荣与西宁申宝物业管理有限公司核对欠费情况后，在西宁申宝物业管理有限公司2013年11月26日发出的催缴欠费通知存根上书写了“我韩城食府于2013年12月12日交20万元；2014年1月10日交25万元”的承诺。
二审庭审后，二审法院从西宁申宝物业管理有限公司调取了开具给罗金钢2012年7月11日交款150000元，2013年9月30日交款208000元，2013年12月30日交款50000元的收据存根，150000元的收据载明该款为商铺订金，208000元的收据载明该款为2013年7月6日—2013年10月5日租金（其中晁英德收：692㎡×90/㎡×3=186840元；严金桃收78㎡×90/㎡×3=21060元，剩余100元抵下月房租），50000元的收据载明该款为房租。经向罗金钢的代理人张玉磊质证，张玉磊认可三笔款的数额，对收款方式、计算方法不清楚，因此不认可。
西宁市中级人民法院二审认为,由于双方均要求解除《博纳广场商业租赁合同》，该合同应予解除，一审判决正确，应予维持。罗金钢未按合同约定及时支付租金的违约行为，导致双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行。因此造成的后果应由罗金钢自行承担。其要求晁英德赔偿损失1979906.93元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持，应予驳回。对晁英德主张的租金应支持7800元。一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。晁英德对此节的上诉理由成立，应予支持。
西宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，于2014年11月12日作出（2014）宁民一终字第302号民事判决:一、维持原审判决第三、五项，即“原告(反诉被告)罗金钢所购置337853元的实物由其自行拆除并带走”和“驳回反诉原告晁英德要求反诉被告罗金钢支付房屋租赁费滞纳金99870.3元的诉讼请求”；二、变更原审判决第一、四项为“解除罗金钢与晁英德签订的《博纳广场商业租赁合同》，罗金钢于本判决生效后30日内腾退房屋，并交付晁英德”和“罗金钢支付晁英德租赁费7800元”；三、撤销原审判决第二项，即“被告(反诉原告)晁英德赔偿原告(反诉被告)罗金钢设计装修及固定在墙上的碗架一个、货架两个的经济损失1243594元”；四、驳回罗金钢要求晁英德赔偿损失1979906．93的诉讼请求，设计装修及固定物、购置物自行拆除并带走。
一审本诉诉讼费23130元由罗金钢负担，反诉诉讼费4025元晁英德负担，鉴定费20000元由罗金钢负担；二审案件受理费27155元由罗金钢负担。
罗金钢申请再审称：1、二审认定事实错误：①证人王建国证实三方到现场共同看房，但并未共同测量。合同上的面积是晁英德的工程师单方提供的；②装修前和装修后的面积是一致的，并非装修后实际面积超出约定面积；③罗金钢从未对770㎡作出认可和承诺；④罗金钢提交的视频资料可以推翻二审关于“罗金钢未按合同约定及时支付租金、物业费的行为已构成违约”的认定，二审却对该证据只字未提；⑤承租房屋没有消防通道，消防通道应由出租方提供。2、二审法院程序上违反法律规定。表现在：①二审中申请人提供了新证据，但庭审中并未让申请人对此举证，剥夺了申请人的举证权；②在没有当事人申请的情况下，二审法院依职权调取证据的行为，违反法律规定；③二审庭审前申请人收到了第三人参加诉讼的申请书，庭审中二审法院并未对此审理，也未对此说明。3、被申请人晁英德的反诉请求是按648.93㎡计算租金，而二审法院则按770㎡计算，超出诉讼请求。4、二审法院认定事实所依据的证据不具有客观、真实性。二审法院依职权调取的申宝物业管理有限公司出具的208000元的收据，该收据是该公司书写，除其收到208000元外，其他内容均是其单方意愿，未得到申请人确认，亦无其他证据证明，而且严金桃已向法院起诉要求支付租金，二审法院对该事实未予认定，也未说明情况，据此采信该收据，有失公允。5、本案是房屋租赁合同纠纷，二审适用《建筑工程消防监督管理规定》，适用法律错误。
综上，请求再审撤销二审判决，维持一审判决。一、二审案件受理费由被申请人晁英德承担。
晁英德答辩认为:1、实体方面：①罗金钢第二次交的租金是按照770㎡计算的，该行为可以证明罗金钢对按770㎡收取房租是认可的；②合同约定的面积是实际测量的，罗金钢恶意侵占承租面积，才出现后来再次协商的结果；③罗金钢没有按约缴纳物业费导致物业公司停水停电，该行为与晁英德无关；④罗金钢没有按照规定进行消防审核，导致无法通过消防验收，责任在罗金钢。2、程序方面：罗金钢二审中提交了几份证据，庭审笔录记载很明确，罗金钢认为二审剥夺了他的举证权与事实不符。3、关于超出诉讼请求的问题。二审依照770㎡计算租金是有原因的。因严金桃已就本案770㎡中登记在她名下的部分份额的租金另行起诉，那个案子目前中止审理，二审对770㎡的事实进行全面查实并作出判决并无不当。4、关于法律适用问题，二审法院适用法律正确。综上，申请再审人的申请再审理由均不能成立，请求再审依法予以驳回。
双方对二审查明的事实均不持异议，再审予以确认。
依据双方当事人的再审申请理由和答辩意见，再审围绕以下争议焦点问题进行了审理：
（一）关于罗金钢实际装修使用的承租房屋与合同约定的房屋面积是否一致（即双方争议的多出的严金桃所有的78.1㎡面积是否在合同约定的承租房屋范围之内）的问题。
本院认为，晁英德与罗金钢于2012年11月2日签订的《博纳广场商业租赁合同》和2013年5月10日签订的《增加面积补充协议》，系双方当事人真实意思表示，为有效合同。根据庭审查明事实，目前罗金钢实际承租房屋面积包括四部分：合同约定的611.33㎡（二楼大厅）、补充协议约定增加的二楼连廊面积37.6㎡、一楼门厅53㎡及严金桃名下的78.1㎡（后厨），共计780.03㎡（按770㎡计算）。合同约定和补充协议约定的面积共计648.93㎡，对这部分面积双方均无异议，应予确认。关于一楼门厅，该部分面积为从一楼通往二楼承租区域的楼梯通道，因罗金钢承租的房屋位于二楼，作为出租方的附随义务，晁英德理应为罗金钢提供进入二楼承租区域的合理通道，双方对此通道无租金及租赁面积的约定，且晁英德在一审反诉时亦确认罗金钢承租4号商铺的面积共计648.93㎡，并以该面积向罗金钢主张欠付租金，故对一楼门厅53㎡不应计入罗金钢实际承租面积租金计算基数内。双方对房屋面积的主要争议焦点集中在严金桃名下的78.1㎡面积上。罗金钢主张78.1㎡面积和合同约定的611.33㎡面积均位于博纳广场4号楼二楼，中间没有明显界限，当时签订合同前双方到现场确认的承租房屋面积包括这个争议的78.1㎡面积的区域，认为二楼整块区域属于整体出租，以611.33㎡为基数计算房租，双方确认的是租金数额，而不是承租面积，并提交《博纳广场商业租赁合同》及附件图纸。本院认为，双方提交的合同附图为《房地产平面图》，该图仅显示涉案承租房屋位于二楼福乐园952.01㎡区域内，图中并未标示罗金钢承租房屋面积的起止点，不能证明严金桃名下的78.1㎡包含在合同约定面积中。双方均陈述，合同协商期间二楼整个区域是相通的，故对双方约定的承租面积应以合同中双方签字确认的611.33㎡为认定依据，且合同已明确约定，租金及物业管理费等费用应以建筑面积为计算依据，故罗金钢关于房屋是整体出租，双方确认的是房屋租金的主张与合同约定不相符。对于涉案承租房屋，已查证二楼大厅611.33㎡产权登记在刘香萍名下，由刘香萍于2012年2月1日出租给晁英德后，又由晁英德于2012年11月2日转租给罗金钢，而后厨78.1㎡产权目前登记在严金桃名下，其产权登记时间为2011年12月29日，罗金钢一方证人王建国的证言并不能证明罗金钢关于二楼系整体出租，罗金钢实际承租面积和合同约定面积相符，合同仅对租金数额确认的主张。罗金钢关于实际装修面积并未超出合同约定面积的再审理由不能成立。
（二）关于双方对承租面积是否进行过协议变更（即以770㎡收取房租及物业费是否得到罗金钢的认可）的问题。
本院认为，晁英德提交的《韩城食府租赁房屋面积测量单》上显示“2013年9月15日上午11:10，现场测量，甲方：严总、王主任，乙方：邓师傅”，同时附有承租房屋平面图和各层面积测量计算结果。该图仅显示罗金钢实际承租面积的测量结果，并未有晁英德与罗金钢签字确认以770㎡计算租金的内容，该证据不能证明双方协商同意变更合同承租面积以770㎡计算租金的的事实。对于邸宝荣在《催款欠费通知》（存根）上的付款承诺，经查，邸宝荣的承诺内容为“我韩城食府于2013年12月12日交20万元，2014年1月10日交25万元。特此承诺”。本院认为：其一，从内容上看，该证据仅是对付款金额和时间的承诺，并未有以770㎡计算租金的承诺内容；其二，从承诺人的身份看，晁英德再审中提交一份新证据《公司设立登记申请表》，欲证明“邸宝荣”系“青海韩城餐饮有限公司”股东，且系该公司法定代表人，认为《增加面积补充协议》上的签名和《催款欠费通知》上的承诺签名均为“邸宝荣”，其作为韩城食府的法定代表人，其承诺应对韩城食府具有约束力。而罗金钢再审中提交两张身份证，一张为韩城食府法定代表人“邸宝荣”的身份证，尾号为“6324”；另一张身份证亦为“邸宝荣”，尾号为“1026”，该人与法定代表人“邸宝荣”为同名同姓。罗金钢陈述在《催款欠费通知》上签名的“邸宝荣”系身份证尾号为“1026”的“邸宝荣”，其系韩城食府雇佣的临时工，并非韩城食府法定代表人，其签名仅是为了充电，该签名事后并未得到罗金钢的追认。对这份签名，经核对，该签名与《增加面积补充协议》上“邸宝荣”的签名明显非同一人签名，对于《催款欠费通知》上“邸宝荣”的签名，晁英德无证据证明系哪位“邸宝荣”所签，且该签名事后亦未得到承租人罗金钢的追认，故该证据不能证明晁英德关于签字即为承诺租金按770㎡收取的主张。另，对于罗金钢9月30日向晁英德转账208000元的问题，经查，晁英德2013年9月15日对罗金钢实际承租房屋进行测量后即要求罗金钢按770㎡交付租金，对此双方并未达成一致意见。缴费数额不能证明罗金钢认可并实际按770㎡计算交纳租金的事实。综上，晁英德关于合同履行过程中双方对承租面积以770㎡计算进行了协议变更并得到罗金钢认可的主张不能成立，二审此节事实认定有误，应予纠正。鉴于罗金钢实际承租面积超出合同约定，对超出部分，严金桃已于2014年1月17日另行对自己所有的78.1㎡房屋的租金起诉，对该部分租金本案不作处理，二审以770㎡计算租金不当，予以纠正。
（三）关于本案合同无法履行的原因是什么、违约方是否应赔偿对方经济损失及损失数额应如何确定的问题。
本院认为，本案合同签订过程中，罗金钢作为承租方，对合同面积这一重要内容，未能与出租方共同测量核算，导致实际承租面积与合同确定面积不相符，造成双方在合同履行期间对租金计算标准产生争议，且对承租房屋产权亦未尽到谨慎审查义务，主观上存在过失；而晁英德作为出租方，明知自己出租的房屋与严金桃所有的房屋处同一区域且无明显界限的情况下，未对承租方予以告知，导致承租方对承租房屋面积产生误解，合同履行期间，在未与承租方对承租面积进行有效协商时，单方以770㎡计算租金并以限电方式催缴租金，致使罗金钢经营的韩城食府不能正常营业，并于2014年1月停止营业。且晁英德在提供的消防通道上，有一个通道系从楼下第三方所有房屋内通过，其不具备承租房屋独立通行的作用，罗金钢承租的房屋因缺少一个消防通道而无法通过消防验收，这亦成为合同无法履行的原因之一，故晁英德在涉案合同无法履行的责任上应承担主要责任，其应对罗金钢因合同无法履行而产生的经济损失承担赔偿责任。关于罗金钢的损失数额的确定，一审法院依据罗金钢的申请，委托青海中恒信司法会计鉴定所对韩城食府内设计装修及增添设施以及现场实物按当时的市场价值进行评估。青海中恒信司法会计鉴定所于2014年4月27日出具了《鉴定意见书》，确认“房屋建筑物装修1367552元及增添设施及现场实物341912元”。对该鉴定意见，晁英德不认可，但并未提出证据予以反驳。该鉴定意见程序合法，应予采信。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，罗金钢对房屋进行装修及固定在墙上的碗架、货架价值共计1371611元，一审按其约定的租赁期限在扣除实际租赁期限的基础上折旧计算为1243594元正确，应予维持。对该部分已形成附合的装饰装修物归晁英德所有，根据双方过错大小，由晁英德承担70%的赔偿责任，即晁英德向罗金钢赔付870515.8元。对于可以分离的增添设施以及现场实物由罗金钢自行取回。
（四）关于法院在审理房屋租赁合同纠纷中适用《建筑工程消防监督管理规定》是否正确的问题。
本院认为，本案虽系房屋租赁合同纠纷，因本案合同履行期间涉及到消防验收问题，法院在此情节上适用《建筑工程消防监督管理规定》来界定违约责任并无不当，罗金钢此节申请再审理由不能成立。
（五）关于原二审程序是否违法的问题。
首先，关于二审是否剥夺了申请人的举证权的问题。经查，西宁市中级人民法院2014年10月24日庭审笔录显示，罗金钢作为被上诉人在二审庭审中发表了答辩意见并提交了证据，且该证据在卷中亦有显示，罗金钢关于其被剥夺了举证权的主张与事实不符；其次，关于在没有当事人申请的情况下，二审法院依职权调取证据的行为，是否违反法律规定的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定，人民法院认为审理案件需要的证据包括“涉及可能有损他人合法权益的事实”的情形。本案中，二审法院在审理过程中，为全面查清事实，依职权从西宁申宝物业管理有限公司调取了开具给罗金钢的收据存根，其行为并不违背法律规定，罗金钢此节申请再审理由不能成立；第三、关于第三人严金桃申请参加诉讼，二审法院并未对此审理，程序是否违法的问题。经查，二审审理过程中，严金桃于2014年8月26日向二审法院申请以第三人身份参加诉讼，二审法院亦将追加第三人通知书向罗金钢送达，罗金钢据此发表了关于第三人参加诉讼申请的代理意见，但严金桃最终并未以第三人身份参加诉讼，在本案中严金桃并非诉讼参加人，二审法院程序并无不当。综上，二审法院审判程序合法，罗金钢此节再审理由不能成立。
综上，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。晁英德与罗金钢2012年11月2日签订的《博纳广场商业租赁合同》和2013年5月10日签订的《增加面积补充协议》，系双方当事人真实意思表示，为有效合同。根据上述两份合同约定，罗金钢从晁英德处承租房屋面积共计648.93㎡。而经过晁英德实际测量，目前罗金钢实际承租面积共计780.03㎡（包括合同约定的611.33㎡（二楼大厅）、补充协议约定增加的二楼连廊面积37.6㎡、一楼门厅53㎡及严金桃名下的78.1㎡），除却晁英德应提供罗金钢无偿使用的一楼门厅，对严金桃名下的78.1㎡，罗金钢无证据证明该部分面积晁英德同意与二楼大厅整体出租，按611.33㎡计算租金。对占有使用严金桃名下的78.1㎡的问题，严金桃已另案起诉该笔租金，本案对该笔租金不再处理。在本案合同履行期间，晁英德在未与罗金钢就实际承租面积达成有效协议时，单方以770㎡计算租金并以限电形式催缴租金，亦没有给罗金钢提供符合规定的消防通道，影响韩城食府的正常营业，导致合同无法继续履行，其应对罗金钢的损失承担赔偿责任；罗金钢在合同签订过程中，未对承租房屋面积和房屋产权尽谨慎审查义务，合同履行过程中，亦未对超出合同约定面积的房租与晁英德进行有效协商，其主观上亦存在过错。根据双方过错大小，对罗金钢的装修损失，由晁英德承担870515.8元的赔偿责任。二审判决关于罗金钢认可并实际按770㎡支付租金的认定有误，予以纠正，其对晁英德反诉请求租金以770㎡计算，超出晁英德诉讼请求，应予纠正，罗金钢此节申请再审理由成立。关于程序问题，二审法院在追加第三人问题上工作中虽有瑕疵，但及时进行纠正，程序并无不当，罗金钢关于二审程序违法的再审理由不能成立。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第302号民事判决；
二、维持青海省西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第163号民事判决第（一）、（三）、（四）、（五）项内容；
三、变更青海省西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第163号民事判决第（二）项内容为“罗金钢承租房屋装修及固定在墙上的碗架一个、货架两个归晁英德所有，晁英德赔偿罗金钢经济损失870515.8元”。
以上二、三项确定的义务于本判决书送达之日起15日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一审本诉案件受理费23130元、反诉案件受理费4025元及鉴定费20000元，由罗金钢负担26407元，晁英德负担20748元；二审案件受理费27155元，由罗金钢负担15207元，晁英德负担11948元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李学军
代理审判员 陈玉静
代理审判员 王 伦
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 张荣荣