江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终9092号
上诉人（原审被告）：徐星星。
上诉人（原审被告）：张奇。
委托诉讼代理人：徐星星。
被上诉人（原审原告）：北京金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司。
委托诉讼代理人：胡伟，江苏新苏律师事务所律师。
上诉人徐星星、张奇因与被上诉人北京金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司（以下简称北京金辉锦江物业苏州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐星星、张奇上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由北京金辉锦江物业苏州分公司负担。事实与理由：一、北京金辉锦江物业苏州分公司无权对徐星星、张奇提起诉讼。徐星星、张奇未与该公司签订任何书面合同。二、徐星星、张奇受胁迫交了住宅物管费等费用，收据中收款单位盖章为福州融侨物业管理有限公司苏州分公司。融城花园物业费纠纷事宜系福州融侨物业管理有限公司苏州分公司与徐星星、张奇之间的合同纠纷，与北京金辉锦江物业苏州分公司无关。福州融侨物业管理有限公司苏州分公司已于2015年7月1日经工商行政管理局核准注销，现诉讼时效已过，徐星星、张奇将不承担2015年7月1日以前的费用。2015年7月1日以后的物业费应与业主委员会沟通后依法缴纳。北京金辉锦江物业苏州分公司无真实证据证明其是融城花园小区的物业管理公司，其提及的物业费、滞纳金核算标准也无政府职能部门核准文件支持。三、徐星星、张奇从立案至今未看过《变更前期物业服务合同服务方的协议书》、《苏州市前期物业管理委托合同》的原件、复印件，关键证据缺失。北京金辉锦江物业苏州分公司声称《苏州市前期物业管理委托合同》自2012年6月30日起生效，与其提交的《苏州市相城工商行政管理局公司准予变更登记通知书》逻辑矛盾。且准予变更登记通知书为复印件，真实情况须至相关政府职能部门核实后才能确定。原建设单位涉嫌违反《江苏省物业管理条例》私自指定关联企业进行暗箱操作。四、融城花园建设单位与相关物业管理公司及委托律师涉嫌共同违法违规并提供虚假证据。2011年4月重庆融侨锦江物业管理有限公司更名为重庆金辉锦江物业服务有限公司无法证实。一审法院查明的其他公司更名的情况均不属实。北京金辉锦江物业苏州分公司对物业服务合同主体变更的解释与一审法院查明的核发前期物业管理招投标合同备案表的时间矛盾，涉及公司矛盾。五、本案所涉物业服务合同纠纷事出有因。徐星星、张奇房屋主卧室飘窗严重漏水，厨房、南北阳台出现数次返污水，物业均未给予及时处理，给徐星星、张奇造成经济损失和精神困扰。2015年至2016年徐星星、张奇停放在物业规划区域规定地点的两辆电瓶车丢失，请求物业调取监控录像时，发现大部分摄像头不能工作，无法调查。且当时小区门禁未启动，损失是物业不作为导致。物业管理机构推脱房屋质量问题应找开发商，但其实开发商和物业管理公司同属金辉集团，且《住宅质量保证书》中明确约定质量保修受理部门是福州融桥物业管理有限公司苏州分公司。六、融城花园非法进驻管理公司不作为，且无诚信。小区房屋存在渗水、电梯质量问题、门禁缺失、费用明细未公布等各种问题。七、融城花园非法进驻物业管理公司涉嫌多项违法。按一审中北京金辉锦江物业苏州分公司所称，招标合同备案表中招标人和中标企业均属于金辉集团，违反《物业管理条例》地产开发与物业管理相分离的原则，其招标情况也未提供相应证据。招投标合同备案表的内容明显有悖于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定。北京金辉锦江物业苏州分公司未经业主同意，将物业管理用房出租；行事恶劣、殴打及威胁业主；造假违规收费，挪用融城花园业主缴的各项费用，金辉集团2017年5月27日给谢磊、谈拥军等人处分；涉嫌未按时、足员、足额为职工缴纳社会保险。北京金辉锦江物业苏州分公司还应依法提供资质证书规定的相关资格文件以供核实。
北京金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
北京金辉锦江物业苏州分公司向一审法院起诉请求：1、徐星星、张奇支付拖欠的物业费6004.35元；2、徐星星、张奇支付滞纳金1834.6元，暂计算至2016年3月1日；3、诉讼费由徐星星、张奇承担。审理中，北京金辉锦江物业苏州分公司明确，本案主张的物业费是2014年9月1日至2016年6月30日期间一共22个月的物业费；滞纳金按照每日千分之一分段计算至判决确定的履行期限最后一日止，具体起算日期及金额如下：2014年9月1日至2014年12月31日期间物业费1091.7元自2014年7月6日起计算；2015年1月1日至2015年6月30日期间物业费1637.55元自2015年1月6日起计算；2015年7月1日至2015年12月31日期间物业费1637.55元自2015年7月6日起计算；2016年1月1日至2016年6月30日期间物业费1637.55元自2016年1月6日起计算；因合同约定半年的物业费应该在该半年的第一个月的5日之前缴清，所以从6日开始计算滞纳金。
一审法院认定事实：张奇（乙方）与福州融侨物业管理有限公司苏州分公司（甲方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定：张奇所购房屋在本物业区域业主委员会成立前，由福州融侨物业管理有限公司苏州分公司进行前期物业管理工作，在本物业区域为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，物业管理费标准为住宅为1.7元/平方米/月，高层住宅另收取代收代缴费用0.62元/平方米/月；前期物业管理费按月交纳，乙方应于收楼当日向甲方预缴6个月物业管理服务费；物业管理服务费按半年结算，缴费时间为每半年的第一个月的5日前；物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司，由此产生的对甲方选聘的物业公司的违约责任和由此发生的全部费用由甲方承担；业主需遵守本物业的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》；小区物业委员会成立后，小区业主可按相关规定召开业主大会另行选聘物业公司；免责条款中约定，因刑事犯罪等违法行为致业主受损，甲方和其委托的物业管理企业不负赔偿责任，但因甲方和其委托的物业管理企业故意或过失所致者不在此列；业主延迟交付物业服务费用所致的损害，甲方和其委托的物业管理企业不负赔偿责任；甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；乙方违反本协议，使甲方和其委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，甲方和其委托的物业管理企业有权采取必要措施要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方和其委托的物业管理企业造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金；本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。福州融侨物业管理有限公司苏州分公司在甲方处签章，张奇在乙方处签字。同日，徐星星于2012年9月10日在苏州融侨置业有限公司制定的《临时管理规约》承诺书上签字。
又查，徐星星系苏州市相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园32幢201室的业主，该房屋共有权人为张奇，建筑面积117.64平方米。徐星星、张奇交纳该房屋物业费至2014年8月31日，此后再未向交纳物业管理费，北京金辉锦江物业苏州分公司因此诉讼至一审法院。
再查，苏州融侨置业有限公司（甲方）、福州融侨物业管理有限公司（乙方）、重庆融侨锦江物业管理有限公司（丙方）共同签订《变更前期物业服务合同服务方的协议书》，就有关甲方所开发项目的前期物业管理项目另行委托丙方进行管理的事宜约定，乙方同意甲方将前期物业管理项目重新选聘丙方进行管理，甲方同意在具备变更委托物业管理公司条件之日起三个月内将《苏州融侨城前期物业服务合同》的原合同主体由乙方变更为丙方，同时甲方确保变更前期物业服务合同主体后，乙方免遭受包括但不限于业主、物业使用人等的追诉，以及物业行政主观部门处罚，否则甲方同意承担由此给乙方造成的所有经济损失；在甲方办理本协议第一条项下的前期物业服务合同主体变更手续期间，乙方允许丙方应尽快派出人员以乙方的名义为该物业项目业主提供物业管理服务，但乙方的财务事项由乙方继续管理，具体方式双方另行商定；前期物业服务合同主体变更为丙方后，丙方向业主提供的物业服务内容以及管理服务标准，应严格按照甲方与乙方签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务内容以及管理服务标准执行；甲方确认乙方已将预收的物业服务款项、物业管理资料等全部移交给甲方；丙方在物业管理过程中产生的赔偿责任，由丙方承担，与乙方无关；丙方应严格遵守有关法律、法规、政策以及《前期物业服务合同》的规定，若有违反，由此引发的相关法律责任均由丙方承担，与乙方无关；丙方公司的名称力争在2011年12月31日前完成名称变更工商登记，若未完成名称变更，从2012年1月1日起不得以“重庆融侨锦江物业管理有限公司”名义签署物业服务合同；该协议自甲乙丙三方签章之日起生效，至《前期物业服务合同》依法终止时终止。三方均在各自落款处盖章、签字。
北京金辉锦江物业苏州分公司与苏州金辉居业有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定苏州金辉居业有限公司委托北京金辉锦江物业苏州分公司进行前期物业管理，期限为2年，自2012年6月30日起至2014年6月29日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；合同期届满，业主委员会没有将续聘或解聘的意见通知北京金辉锦江物业苏州分公司，且没有选聘新的物业管理企业，北京金辉锦江物业苏州分公司继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限；合同自动延续期间，业主委员会决定不委托北京金辉锦江物业苏州分公司的，应提前三个月书面通知北京金辉锦江物业苏州分公司，北京金辉锦江物业苏州分公司决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会；物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为1.7元/平方米/月，高层住宅另收取代收代缴费用0.62元/平方米/月；双方另约定其他权利、义务事项。涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会。
另查，重庆融侨锦江物业管理有限公司于2011年4月被核准更名为重庆金辉锦江物业服务有限公司，重庆金辉锦江物业服务有限公司又于2011年7月4日被核准更名为北京金辉锦江物业服务有限公司，重庆金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司于2012年6月28日更名为北京金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司，苏州融侨置业有限公司于2013年7月30日更名为苏州金辉居业有限公司。福州融侨物业管理有限公司苏州分公司于2015年7月1日被核准注销。
又查，苏州市相城区住房和城乡建设局物业管理科、元和房管所于2011年2月22日核发前期物业管理招标投标合同备案表，中标企业为福州融侨物业管理有限公司苏州分公司，合同期限从2012年6月30日至2014年6月29日。苏州市相城区住房和城乡建设局物业管理科、元和房管所于2013年12月30日核发前期物业管理招标投标合同备案表，中标企业为北京金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司，合同期限从2012年6月30日至2014年6月29日。
以上事实由北京金辉锦江物业苏州分公司提供的人口信息、企业法人营业执照、房屋权属登记簿、《苏州市前期物业管理委托合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、招标投标合同备案表、商品房交接书、企业查询信息打印件、企业名称变更核准通知书、名称预先核准通知书、变更登记通知书、《变更前期物业服务合同服务方的协议书》及当事人陈述等证据附卷予以佐证，一审法院予以确认。
审理中，北京金辉锦江物业苏州分公司对物业服务合同主体的变更解释为，2010年底苏州融侨置业有限公司、福州融侨物业管理有限公司苏州分公司、重庆融侨锦江物业服务有限公司签订三方协议，协议约定苏州融侨置业有限公司开发的苏州融城花园小区前期物业管理单位由福州融侨物业管理有限公司苏州分公司变更为重庆融侨锦江物业管理有限公司，且经过了相应的招标程序以及苏州市住建局的审批以及备案。后经过工商变更登记苏州融侨置业有限公司变更为苏州金辉居业有限公司，重庆融侨锦江物业服务有限公司变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，重庆金辉锦江物业服务有限公司变更为北京金辉锦江物业服务有限公司，所以目前关于苏州融城花园小区的前期物业管理委托合同由苏州金辉居业有限公司与北京金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司签订。经过上述变更之后关于物业公司与业主签订的苏州市前期物业管理服务协议的所有权利义务现由北京金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司享有和承担。徐星星、张奇的住宅属于高层，房屋建筑面积117.64平方米，按物业服务合同规定的每月每平方米2.32元（包含代收代缴费用0.62元）收取物业费，2014年9月1日至2016年6月30日期间的物业费为6004.35元。北京金辉锦江物业苏州分公司未能解释为何仍由福州融侨物业管理有限公司苏州分公司与张奇签订的物业服务合同。
徐星星、张奇对北京金辉锦江物业苏州分公司提供的徐星星、张奇签字的证据真实性无异议，对其他证据不予认可，北京金辉锦江物业苏州分公司服务存在瑕疵，涉案房屋存在质量问题未维修，故徐星星、张奇才没有交纳物业费，对此提供1、张奇于2016年4月至5月期间用自己的手机拍摄的照片六组，其中第一组照片是拍摄涉案房屋阳台、墙面的情况，证明整个一幢楼的水管排泄不畅，一楼因为修了很久修不好，另行自己接了管子，所以水就从徐星星、张奇2楼的家中北阳台地漏中漏了出来，报修多次都没有修好，后来通过便民热线要求北京金辉锦江物业苏州分公司修，北京金辉锦江物业苏州分公司修好了，但是后来厨房又返水了，现在也修好了；第二组照片是32幢电梯和二楼走道的情况，证明物业的服务标准没有达标；第三组照片及小区业主群聊天截图一张，证明小区晚上路灯没有开的情况；第四组照片是拍摄电梯里的摄像头没有开，第五组照片是拍的灭火箱里面没有灭火器，第六组是拍摄小区车辆停在路中间。2、接受警情受理回执单一份，证明电瓶车被偷了，物业回复说监控看不了。
北京金辉锦江物业苏州分公司经质证，对徐星星、张奇提供的证据的真实性及关联性有异议，无法证明徐星星、张奇主张的问题，不能证明北京金辉锦江物业苏州分公司违反物业服务合同的约定。
一审法院认为，徐星星、张奇作为业主与重庆融侨锦江物业管理有限公司苏州分公司签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，该协议为当事人真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法有效，受法律保护。尽管北京金辉锦江物业苏州分公司未直接与徐星星、张奇签订物业服务合同，但根据北京金辉锦江物业苏州分公司提供的物业服务委托合同主体变更的证据、前期物业管理招标投标合同备案表及北京金辉锦江物业苏州分公司的陈述，可以认定北京金辉锦江物业苏州分公司承继了重庆融侨锦江物业管理有限公司苏州分公司在《苏州市前期物业管理服务协议》中的权利和义务，并实施了物业管理与服务行为。故徐星星、张奇应按前期物业管理服务协议的规定向北京金辉锦江物业苏州分公司缴纳相关费用。现徐星星、张奇拖欠其名下物业自2014年9月1日至2016年6月30日期间的物业服务费6004.35元事实清楚，一审法院依法予以认定。徐星星、张奇应交纳自2014年9月1日至2016年6月30日期间的物业服务费6004.35元，一审法院对此予以支持。徐星星、张奇主张北京金辉锦江物业苏州分公司存在物业管理服务不到位的情形，但其提供的照片、受理回执单等证据并不足以证明北京金辉锦江物业苏州分公司的服务违反了物业服务合同中对物业管理服务标准的约定，且即使存在物业公司在履行服务管理义务时存在一定瑕疵，也不能成为徐星星、张奇拒交物业费的抗辩理由。对北京金辉锦江物业苏州分公司主张要求徐星星、张奇支付的滞纳金，《苏州市前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费按半年结算，缴费时间为每半年的第一个月的5日前，虽该协议中约定滞纳金按应交物业费的每天千分之三计算，但考虑到当事人约定的滞纳金，视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现因徐星星、张奇违约给北京金辉锦江物业苏州分公司造成的损失，北京金辉锦江物业苏州分公司未提供依据，一审法院对北京金辉锦江物业苏州分公司主张的滞纳金酌情调整，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，并按每期应交物业服务费计算滞纳金。据此，依据《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决：徐星星、张奇支付北京金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司2014年9月1日起至2016年6月30日止的物业服务费人民币6004.35元，并承担该款按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的滞纳金（按1091.7元自2014年7月6日起，按1637.55元自2015年1月6日、2015年7月6日、2016年1月6日起分别计算至实际履行之日止），于判决生效之日起十日内履行。本案案件受理费50元，由徐星星、张奇共同负担。
二审另查明：1、一审法院庭审笔录载明2016年7月5日开庭时，北京金辉锦江物业苏州分公司举证了《苏州市前期物业管理委托合同》、前期物业管理招标投标备案表原件，徐星星、张奇质证认为对证据真实性没有异议，对于北京金辉锦江物业苏州分公司是融城花园物业管理公司有异议，对收费标准没有异议，但是北京金辉锦江物业苏州分公司的服务有瑕疵。2、二审中，北京金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司表示《变更前期物业管理服务方的协议书》原件可能因管理问题，目前尚未找到。
二审中，徐星星、张奇提交金辉集团文件，以证明北京金辉锦江物业苏州分公司存在违反公司规定行为，被公司内部处理。北京金辉锦江物业苏州分公司认为上述证据不属于新证据，不予质证。
二审中，北京金辉锦江物业苏州分公司提交如下证据：1、变更登记申请书、准予变更登记通知书，证明2011年4月21日重庆融侨锦江物业管理有限公司更名为重庆金辉锦江物业服务有限公司。2、股东决定、名称变更通知，证明2011年12月27日重庆金辉锦江物业服务有限公司更名为北京金辉锦江物业服务有限公司。3、公司准予变更登记通知书、企业登记资料查询表，证明2013年7月30日苏州融侨置业有限公司更名为苏州金辉居业有限公司。4、企业登记资料查询表，证明2012年6月28日重庆金辉锦江物业服务有限公司苏州分公司更名为北京金辉锦江物业苏州分公司。上述证据1、2上均加盖有“北京市工商行政管理局市场主体查询专用章”骑缝章，证据3、4均加盖有“苏州市相城区市场监督管理局档案查询专用章”。徐星星、张奇质证认为上述证据均为复印件，骑缝章无法辩识，不认可，请法院依法核实。
就北京金辉锦江物业苏州分公司主张的公司更名的事实，徐星星、张奇认为与其在企业信用信息公示系统上查询的情况不一致，北京金辉锦江物业苏州分公司解释公示系统上显示的公司成立时间应是更名前公司的成立时间，该观点与企业登记资料查询表中显示的“企业登记业务沿革”的内容相印证，具有合理性。北京金辉锦江物业苏州分公司提交的工商登记资料均是在复印件上加盖工商行政管理部门查询章，对其真实性本院予以确认。据此，重庆金辉锦江物业服务有限公司更名为北京金辉锦江物业服务有限公司的时间应为2011年12月27日而非一审查明的2011年7月4日。
二审经审理查明的其它事实与一审相一致。
本院认为：关于北京金辉锦江物业苏州分公司是否有权向徐星星、张奇主张物业服务费问题，徐星星、张奇作为业主与福州融侨物业管理有限公司苏州分公司签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，该协议为当事人真实意思表示，合法有效。北京金辉锦江物业苏州分公司主张其承继了福州融侨物业管理有限公司苏州分公司在《苏州市前期物业管理服务协议》中的权利和义务，并实施了物业管理与服务行为，提交了《变更前期物业管理服务方的协议书》复印件、《苏州市前期物业管理委托合同》、两份前期物业管理招标投标合同备案表以及关于公司更名的工商登记资料为证。《苏州市前期物业管理委托合同》上委托方显示为苏州金辉居业有限公司，应是在苏州融侨置业有限公司更名后签订，表明融城花园小区的建设单位委托北京金辉锦江物业苏州分公司对小区进行物业管理。两份前期物业管理招标投标合同备案表中，后一份备案表的招标人苏州金辉居业有限公司系由前一份备案表的招标人苏州融侨置业有限公司更名而来，物业项目名称、地点、项目规模、合同期限均相同，仅中标企业发生变更，且通过了主管部门的备案，可以反映该小区的物业管理中标企业已经变更为北京金辉锦江物业苏州分公司。徐星星、张奇认为系在一个物业管理区域内出现一个以上的物业服务企业依据不足。因此，虽然《变更前期物业管理服务方的协议书》北京金辉锦江物业苏州分公司未出示原件，真实性本院难以确认，但是根据《苏州市前期物业管理委托合同》以及招投标合同备案表可以认定，北京金辉锦江物业苏州分公司承继了福州融侨物业管理有限公司苏州分公司的权利和义务，成为建设单位选聘的前期物业服务企业。徐星星、张奇认为建设单位私自指定关联企业提供物业服务违反法律规定，但并不能证明相关规定属于法律、行政法规的效力性强制性规定。融城花园小区并未由业主、业主大会选聘新的物业服务企业，徐星星、张奇对本案物业服务提供方存在异议，但未明确指出存在其他物业服务提供方，也未向其他物业服务提供方缴纳北京金辉锦江物业苏州分公司主张期间的物业服务费，其辩称缺乏依据。北京金辉锦江物业苏州分公司有权作为物业服务提供方主张物业服务费。
徐星星、张奇在一审中已表示对于物业服务费收费标准没有异议，但是认为北京金辉锦江物业苏州分公司的服务有瑕疵。徐星星、张奇上诉主张物业公司未履行房屋维修义务以及存在其他管理服务不到位的情形，但其提供的照片不足以证明北京金辉锦江物业苏州分公司的服务违反了物业服务合同中对物业管理服务标准的约定，且即使物业服务公司在履行管理服务义务时存在一定瑕疵，也不能成为徐星星、张奇拒交物业费的理由。徐星星、张奇如认为物业服务公司履行义务存在违约或侵权行为，给其造成损失，或存在其他违法违规行为，应另行主张权利或要求相关行政主管部门处理，本案不予理涉。
综上，徐星星、张奇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐星星、张奇负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年十二月二十六日
书记员 陆晓婷