陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）定民初字第01728号
原告赵某某（反诉被告）
被告李某某（反诉原告）
原告赵某某（反诉被告）诉被告李某某（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月22、2014年8月27日两次公开开庭进行了审理，原、被告其及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。
原告（反诉被告）诉称，2013年5月原、被告经协商将原告拥有的位于定边县定边镇长城街红绿灯北面东侧一处楼房1300平米上下四层承包给被告经营使用，时间从2013年5月14日起至2023年7月1日止，房租费每年45万元，从2013年5月14至今16个月，每月37500元，共计房租费600000元。合同约定每年房租费前一个月将下年房租费一次付清，如有一方违约，承担违约金200000元。被告将原告楼房承包后，按合同约定被告经营到2013年底应将全年房费交清，被告仅付了200000元，至今欠下原告房租款400000元，违约金200000元，电费6950元，经原告多次索要，被告一再推脱，不予支付，该行为违反了合同第二条之规定，原告诉至法院请求人民法院中止原、被告签订的楼房承包合同，并判令被告将所欠原告的房租费、电费、租房违约金、隔墙押金，共626950元立即偿还原告。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据原、被告于2013年5月14日签订的承包楼房合同书一份，证明被告承包原告的1-4层楼房总面积为1300平米，用于被告开药店。承包期限为10年，每年承包费45万元。被告从2013年5月14日与原告签订承包楼房合同开始营业，租到2014年5月14日被告将药品全部拉走使用期整整一年，被告只出了20万元的房租款，下欠房租款25万元未交。
第二组证据是电费发票6支，金额为6950元，证明从2014年4月份以后，原告给被告交电费的款额。
第三组证据是王某乾证人证言，证明去药店拉药的情况及李某某说要停业，药店药品被人拿走了部分。
第四组证据是马某英证人证言，证明锁门的情况，药品拉走工资也未给店员付，店员把门锁了。
被告（反诉原告）辩称，1、原告起诉的房租费为40万元，这个请求不能成立，被告从2013年租赁原告的房屋，年租金为45万元，当时已经支付了20万元，剩余25万元，本来是一年一支付，被告经营某某大药房医保返回药费款，原告拿走289549元，两项是489549元，而被告经营到2014年5月15日原告将门锁了，被告实际经营10个半月，被告多支付95799元，锁门是由于原告的责任，无法经营，从锁门之后被告就不应该承担房租费。房租这一项请求不能成立。2、违约金20万元，被告不存在违约，是原告违约，原告将被告的门锁住。3、电费是被告没有接受门市之前产生的电费和原告锁门后产生的，被告不承担电费。
现被告提起反诉请求，1、判令原告返还被告多支付的房屋租赁费和承包费95799元。2、判令被告返还原告多交的药品款35000元；3、判令被告赔偿原告的房屋装修损失381902.2元。4、判令原告交回被告在药店的设备和财物（含药品）。5、由原告承担反诉费用。
被告向法庭提交了以下证据：
第一组证据承包楼房合同一份，证明1、签订时间为2013年5月14日。2、承包期为10年，从2013年7月1日至2023年7月1日止。3、每年房租费为45万元。
第二组证据2013年5月14日赵某某给李子健出具的收条一支，证明李子健于2013年5月14日给赵某某支付房租费20万元。
第三组证据定点医疗机构拨付表10张，证明1、赵某某领取了定边县医疗保险办公室拨付给李子健药店的购药款289549元（其中有7000元拨付表未领回）用以抵收下欠房租费193750元（因赵某某于2014年5月14日将药店的门锁了，故租金只能计算在2014年5月14日）。2、李子健不存在违约。
第四组证据电话录音记录，证明1、原告锁的门，过错在原告。2、证人马某英在说谎话。3、姓樊的、姓吴的在录音里没有参与。
第五组证据2013年5月14收据一支和定点医疗机构拨付表10张，证明赵某某从医保办多领取李子健的医疗款95799元。
第六组证据2013年5月14日李子健和赵某某签订的《合同书一份》，证明1、李子健承包了赵某某的某某大药房；2、承包期为10年，从2013年6月15日到2023年6月15日。
第七组证据盘点表14份共248张，证明1、原告将某某大药房承包给被告，将药房所剩药品盘点给被告。2、该药品价值为25万元。
第八组证据原告出具给被告的药款收据6支，原告收取被告给付的药品款28.5万元，多收取3.5万元。
第九组证据房屋装修合同一份、费用清单三张和收据6支，证明被告租赁房屋按照10年使用期限进行装修，共花费装修费（包括门头、线路改造等）418353元，减去使用了10.4个月，未使用109.5个月，其装修损失381902.25元，该款应由原告赔付给被告。
第十组证据三份录音，证明1、姓吴、樊的没有参与锁门。2、马某英在说谎，3、锁门过错在被反诉人。
经庭审质证，对原告所举第一组证据被告对其真实性无异议，但对2013年5月14日开始营业不是事实，是从2013年8月26日开始，被告只使用10个半月。没有欠原告40万元房租费。对第二组证据对电费票据有异议，5月15日原告将被告经营的楼房锁了，被告没有经营，这个电费被告不承担。对第三组证据无异议。对第四组证据对证人自己陈述部分有异议，对法庭的问话无异议，对不清楚谁锁的门无异议。对第五组证据有异议，证人在说假话，1、法庭在问原、被告与证人有无关系，但证人答没有关系，当被告代理人问证人与原告有无关系，证人回答有亲属关系。2、锁门的人有几个，证人回答有8个，但问到锁门的细节，证人不清楚。3、证人在证词里所说是劳动监察大队让锁的门，但问到证人是先锁的门还是先到的监察大队，证人不清楚。
对被告所举第一组证据原告无异议。对第二组证据真实性无异议，但如果被告继续履行合同认为合同有效，被告将今年的房费交不清，应该承担违约金20万元。对第三组证据事实无异议，但与这个案件没有关系。对第四组证据事实存在，但马某英是受李子健的指使锁的门。对第五组证据有异议，与本案没有关系。对第六组证据有异议，与本案没有关系。对第七组证据有异议，与本案没有关系。对第八组证据有异议，与本案没有关系。对第九组证据对装修真实性无异议，合同终止时无条件交给甲方，对投资的金额有异议不真实。对第十组证据真实性无异议，店员是被告李子健雇佣的，没有证人在场作证，不应采纳。
本院对原、被告所举的证据作如下认定，对原告所提供的第一组证据，被告无异议，合同签订时间为2013年5月14日，实际承包期起算时间为2013年7月1日起至2023年7月1日止，予以确认。对原告提供的第二组证据，被告虽有异议，是2014年4月5日-7日的电费在被告承包期内，对其真实性予以确认。对原告提供的第三组证据，被告无异议，予以确认。对原告提供的王光乾的证词被告虽对部分证词有异议，但无相关证据证明证词有不实之处，故予以确认。对原告提供的第四组证据，被告有异议，该证人与原告有亲属关系，故不予确认。
对被告提供的第一、二组证据，原告无异议，予以确认。对被告提供的第三组证据，原告认为与本案无关系，但原告收到的该费用应在药店承包一案中予以处理。对被告提供的第四组证据证明锁门之事，该证据并不能证明原告锁的门，故不予确认。对被告提供的第五组证据原告无异议，但应在药店承包合同一案中予以处理。对被告提供的第六组、第七组、第八组证据是药店的承包合同与本案没有关系，应在药店承包合同一案中予以处理。对被告提供的第九组证据，因该证据是装修费用，原、被告在租赁合同中未有约定，故不予确认。对被告提供的第十组证据，原告有异议，因该店员是李某某的雇员与其有利害关系，其次又未出庭佐证，故不予确认。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实，原、被告于2013年5月14日签订了房屋承包合同，合同约定原告将位于定边镇长城北街的一处楼房一至四楼整体租给被告，承包期10年，从2013年7月1日起至2023年7月1日止，房租费每年45万元，以条据为准，如不按时付清，甲方有权收回房屋，并终止合同。甲方（原告）负责水通、电通、包括天然气，外围门窗安装、楼梯扶手、地板、暖气一并装好。乙方（被告）负责在营业期内所出现的一切费用由乙方自付。室内装修全部由乙方自付，并保护好甲方附属一楼房主体完整不得损坏，如有损坏照价赔偿（如有变动结构经甲方同意）。被告已给原告支付房租费20万元，被告已支付原告药费285000元，被告已支付给原告医保刷卡计289549元，原、被告签订了两份合同，一份是房屋承包合同，一份是药店承包合同。
另查明，本案在审理中原、被告于2014年10月17日达成协议，原、被告同意终止房屋承包合同，被告将租原告的一至四楼交付原告管理使用。
本院认为，原、被告所签订的房屋承包合同实为房屋租赁合同，该合同是双方真实意思的体现，权利义务明确，内容真实，应属有效合同。原告主张要求被告支付所欠租赁费及垫支电费的请求应予支持，原、被告双方于2014年10月17日达成协议，均同意解除合同并已实际履行。被告已支付原告房租费200000元，合同约定每年租费450000元，下欠款250000元未付，被告应予以支付。关于原告诉请垫付被告在营业期间的电费6950元，应由被告予以支付。被告反诉已交药款285000元、刷卡费289549元、装修费381902.2元请求原告返还，但原、被告签订了两份合同，一份是房屋租赁合同，一份是药店承包合同，其反诉请求要求原告退回药费和药款应在药店承包合同一案予以主张权利。原告请求违约金，被告反诉请求装修费因双方在承包期期间发生锁门事件。加之承包药店与承包楼房相互间有牵连，履行过程中互有收支相抵的情况，双方均不能证明对方有过错，故对原告请求违约金也无法确定违约方，被告反诉请求返还装修费的请求因合同中约定终止合同时装饰物归出租方，现楼房租赁合同已协商终止履行，被告亦未提供有效的装饰物残值证明，也无法证明出租方的过错导致合同的解除，故该反诉请求不予支持。关于房租费计算标准每年450000元÷365天，每天为1232.88元，按合同约定从2013年7月1日起至2014年10月17日交房止，共473天×1232.88元＝583152.24元，减去已支付200000元，下欠383152.24元，应由被告予以支付。据此，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、由被告李某某于本判决生效后五日内给付原告赵某某房屋租赁费384315.24元，垫支电费款6950元，共计391265.24元。
二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求，驳回被告李某某的反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4370元，由原告赵某某承担1643元，由被告李某某承担2727元，反诉费1840元，由被告李某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 高玉海
审 判 员 李占强
人民陪审员 薛 婷
二〇一四年十一月四日
书 记 员 李 扬