辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1102号
上诉人（原审原告）：韩学长，男，1950年10月16日出生，汉族，退休，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：刘玉娟，辽宁鼎泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张会敏，男，1950年1月4日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
原审被告：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人：孙国财，该公司董事长。
委托代理人：李铮，女，1978年3月21日出生，汉族，该公司职员。
上诉人韩学长因与上诉人张会敏、原审被告沈阳宏发房屋开发有限公司（以下简称宏发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2013）沈于民二初字第329号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月4日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长并主审，审判员李妍、代理审判员郑竹玉参加评议的合议庭，于2014年6月12日公开开庭审理了本案，上诉人韩学长及其委托代理人刘玉娟、上诉人张会敏、原审被告宏发公司的委托代理人李铮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1981年4月，张会敏与案外人刘兴华登记结婚，1985年9月，经沈阳市铁西区人民法院调解离婚。婚姻存续期间，双方购买了位于沈阳市于洪区路南街五委（新址：沈阳市于洪区洞庭湖街路南巷）平房二间，建筑面积63㎡。离婚时双方未对该房屋进行分割。1996年5月16日，该房产取得房屋所有权证（于私房第字920051号），登记在张惠敏（张会敏）名下。2005年9月30日，沈阳于洪新城建设投资集团有限公司作为拆迁人与张会敏就上述二间平房拆迁安置补偿问题，签订了合同编号5-161、5-162两份《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》。其中，5-161号合同约定：920051号房产，建筑面积63／2平方米，货币补偿金额69，556.5元，置换为45平方米的位于城东湖街宏发期房住宅一间。第九条补充条款约定：乙方自愿选择产权调换，协议号为选房号，张惠敏与刘兴华离婚，双方申请分户，符合分户条件，与162＃协议分户。5-162号对920051号房产的另外1／2拆迁补偿情况进行了约定，与161＃协议分户。
原审法院另查明：5-161号拆迁补偿协议回迁安置的房屋为沈阳市于洪区城东湖街81号152号房屋（涉案房屋，建筑面积56.09平方米）。2007年4月9日，张会敏与韩学长签订了《金阳房地产中介公司房屋转让协议书》，约定张会敏将沈阳市于洪区城东湖街81号152号房屋出售给韩学长，总价146，000元。合同签订后，韩学长当日给付张会敏定金33000元。2007年4月10日，韩学长补交了增加面积款共计19，962元（11.09平方米×1800元＝19，962元），取得涉案房屋钥匙，并实际入住至今。2007年4月16日，韩学长、张会敏去办公证手续，因刘兴华未到场签字，公证处未予办理。2007年4月18日，韩学长给付张会敏购房尾款114，000元。
原审法院再查明：2011年2月18日，宏发公司为其开发的案涉房屋所在楼盘（沈阳市于洪区城东湖街81号楼）向房屋产权登记机关办理完成了初始备案登记手续。经原审法院询问，张会敏的前妻刘兴华表示不同意张会敏出售案涉房屋。
韩学长的原审诉讼请求是：1、请求判令韩学长与张会敏签订的买卖协议有效，依法确认位于沈阳市于洪区城东湖街81号152室建筑面积为56.09平米的房屋所有权人为韩学长；2、请求判令张会敏、宏发公司协助韩学长办理产权登记过户手续。3、请求判令二被告承担诉讼费。
原审法院认为，根据物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条确定了物权变动原因与结果区分原则，即买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约时对标的物是否享有处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条款进一步明确区分了物权变动与债权行为。综上所述，合同法规定的“无权处分”中的处分仅指相对于负担行为的处分行为即标的物的权属变更，而不包括处分合同在内。处于效力待定状态的是买卖合同项下标的物之所有权，即是否发生物权变动效果，而无权处分他人之物的合同行为本身有效，故韩学长与张会敏之间的房屋买卖合同有效。
根据婚姻法规定，婚姻关系存续期间所得财产应归夫妻共同所有。被拆迁房屋系张会敏与刘兴华婚姻关系存续期间取得的，经双方申请，协议分户为两套回迁安置房，回迁的房屋应由张会敏与刘兴华共同所有。经原审法院询问，刘兴华明确表示不同意张会敏将161号协议安置的房屋出售给韩学长，故张会敏物权处分行为无效，无法产生物权变动的效果，原审法院对韩学长主张“确认争议房屋所有权人为韩学长，要求张会敏、沈阳宏发房屋开发有限公司协助办理登记过户手续”的诉请不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决如下：一、韩学长与张会敏签订的《金阳房地产中介公司房屋转让协议书》有效；二、驳回韩学长其他诉讼请求。案件受理费100元，由张会敏承担。
宣判后，韩学长、张会敏均不服，向本院提出上诉。
韩学长的上诉请求是：一、请求撤销原审判决，依法改判支持韩学长一审诉讼请求，二、案件受理费由张会敏承担。主要上诉理由是：原审法院认定诉争房屋系被上诉人与其前妻刘兴华的夫妻共同财产是错误的，被上诉人与刘兴华1985年9月离婚，被拆迁房屋的所有权取得时间是1996年5月16日，上诉人与被上诉人签订诉争房屋买卖协议在是2007年4月9日，依物权法的相关规定该房屋系被上诉人的离婚后的个人财产，张会敏有权处分，并且上诉人系善意第三人，2007年购买该房屋以后一直居住至今。张会敏在一审没有提供任何证据证明诉争房屋系夫妻工作共同财产。
张会敏的上诉请求是：撤销原审法院判决，发回重审或依法改判，请求确认房屋买卖协议无效。主要上诉理由是：买卖房屋时，我前妻刘兴华不知道，所以也公证不了，由于房屋没有过户给我造成损失，韩学长应赔偿给我造成的损失130，000元。
韩学长、张会敏的答辩意见均与各自上诉意见一致。
原审被告沈阳宏发房屋开发有限公司答辩称：同意一审判决。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、金阳房地产中介公司房屋转让协议书、收条2份、房屋所有权证、拆迁补偿安置协议2份、离婚调解书、询问笔录、增加面积款收据等证据材料，在原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：关于韩学长与张会敏之间签订的房屋买卖合同效力问题，因双方签订的房屋买卖合同是双方当事人在平等自愿基础上达成，合同内容不违反我国法律、行政法规强制性规定，根据我国《物权法》第十五条相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故一审法院认定韩学长与张会敏之间的房屋买卖合同有效适用法律正确，基于此，对张会敏上诉要求确认房屋买卖合同无效的主张本院不予采纳。
关于能否确认诉争房屋的所有权人为韩学长的问题，因本案系韩学长基于房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，房屋确权问题与房屋买卖合同关系问题不属同一法律关系，故对韩学长要求确认诉争房屋归其所有的主张本案不宜一并审理。
关于韩学长提出要求张会敏、宏发公司协助办证问题，因宏发公司与韩学长不存在买卖合同关系，宏发公司无义务为韩学长办理房屋权属证书。因诉争房屋已由宏发公司办理完毕初始登记，在张会敏未办理完房屋权属证的情况下，不具备将房屋权属证书直接办到韩学长名下的条件，故对其诉请本院无法支持。综上，原审法院判决结果正确。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人韩学长、张会敏各自负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 李 妍
二〇一四年七月十六日
书 记 员 王 鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。