广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法民一初字第424号
原告（反诉被告）：蔡兆明，男，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：李彦彬，系广东丰邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁国盛，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
被告（反诉原告）：姚永结，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
两被告的委托代理人：姚文杰，系广东金羊律师事务所律师。
第三人：贺开良，男，汉族，住湖南省宁乡县。
委托代理人：廖祥平、彭桂强，均系广东广中律师事务所律师。
第三人：汉庭（天津）投资咨询有限公司，住所地天津经济技术开发区。
法定代表人：何晖。
第三人：汉庭（天津）投资咨询有限公司中山分公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
代表人：商永和。
委托代理人：樊新建，系广东洋三律师事务律师。
第三人：中山市泓源物业管理有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：梁国盛。
委托代理人：姚文杰，系广东金羊律师事务所律师。
第三人：中山市雷博劳务派遣有限公司，住所地中山市。
法定代表人：蓝耀健。
第三人：中山市博天人才智力市场有限公司，住所地中山市。
法定代表人：黄代全。
第三人：中山市小榄智博职业培训学校，住所地中山市。
代表人：黄代全。
第三人：李红年，男，汉族，住湖北省京山县，系中山市小榄镇新起鼎火锅城的经营者。
第三人：潘迪翔，系中山市小榄镇楷翔包装食品店的经营者。
原告（反诉被告）蔡兆明诉被告（反诉原告）梁国盛、姚永结房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依职权追加贺开良、汉庭（天津）投资咨询有限公司（以下简称汉庭天津）、汉庭（天津）投资咨询有限公司中山分公司（以下简称汉庭中山）、中山市泓源物业管理有限公司（以下简称泓源物业）、中山市雷博劳务派遣有限公司（以下简称雷博公司）、中山市博天人才智力市场有限公司（以下简称博天公司）、中山市小榄智博职业培训学校（以下简称智博学校）、李红年、潘迪翔为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告蔡兆明的委托代理人李彦彬，被告梁国盛、姚永结及第三人泓源物业的委托代理人姚文杰，第三人贺开良的委托代理人彭桂强，第三人汉庭中山的委托代理人樊新建到庭参加诉讼。第三人李红年、潘迪翔、智博学校、博天公司、汉庭天津、雷博公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2010年8月13日，原、被告签订物业租赁合同，约定原告出租位于中山市小榄镇沙口的一处房地产给被告使用，年租金293.88万元，从满三年开始每三年租金递增10%。原告给予被告6个月的免租装修期为2010年9月1日至2011年3月31日止，自2011年4月1日起计收租金，租金按季度收取，于每季度第一个月10日前由被告汇入原告指定账户。合同签订后，被告于约定时间进场装修，并一直转租使用原告物业至今，原告物业2010年起就有商家进驻并向被告交纳租金，但被告一直以各种借口推诿支付原告租金。2015年1月30日，因被告拖延支付租金的行为已构成根本违约，原告发函要求解除合同并通知被告搬迁及支付租金，被告仍置之不理。两被告系夫妻，其拖欠原告的租金为夫妻共同债务。为维护自身权益，原告特提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告于2010年8月13日签订的物业租赁合同；2.被告承担本案诉讼费用。2015年2月16日，原告增加诉讼请求，要求被告支付2011年4月1日至今的租金1151.03万元（暂计至2015年1月31日）及违约金（自起诉日起至清偿日止，按每日千分之一计算）。
原告（反诉被告）对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.两被告身份证复印件；2.物业租赁合同；3.律师函以及签收凭证；4.土地证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证；5.企业机读档案；6.租赁合同；7.消防验收审核意见书、验收合格意见书。
被告（反诉原告）答辩并反诉称：不同意解除物业租赁合同，请求法院驳回原告的诉求。理由如下：一、原告迟迟不能提供租赁物的证件资料，导致被告不能实现合同目的。根据合同约定，交付后，原告需交付消防合格证等资料且协助被告办理酒店开业的材料，但是直到目前，原告没有按照约定交付证件给被告，导致被告无法收取转租的租金以及承租该物业该获取的收益，损失巨大，由原告上述的违约行为造成被告的损失，都应当由原告承担；二、根据合同，没有经过被告的同意，原告不能提前终止合同，若原告坚持解除合同，则原告需履行违法解除合同的相应的赔偿责任。为此，被告（反诉原告）提出如下反诉请求：1.原告因提前解除合同，向被告退回租赁保证金73.47万元，向被告支付相当于当月租金三倍的赔偿款，及赔偿被告在租赁物所投入的所有损失（损失实际金额以鉴定结果为准）；2.本案诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告（反诉原告）变更诉讼请求为：1.原告因违约须向被告退回租赁保证金73.47万元，并支付相当于解除合同当月租金三倍的赔偿款；2.原告赔偿被告因迟延办理租赁物房地产权证而给被告造成的损失及赔偿被告在承租该租赁物期间所投入的损失（上述损失实际金额以鉴定结果为准）；3.本案诉讼费用由原告承担。
被告（反诉原告）对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.物业租赁合同（与蔡兆明签订）；2.授权书；3.物业租赁合同（与贺开良签订）；4.物业租赁合同补充协议1、2（与贺开良签订）；5.授权委托书；6.房屋租赁合同复印件（与汉庭天津签订）；7.房屋租赁合同补充协议（与汉庭天津签订）；8.物业租赁合同（与博天公司签订）；9.关于立即提供房产证、消防合格文件以及主电源的函、索赔函；10.联络函。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提出的反诉答辩称：违约的是被告，被告要求退还押金没有依据。
第三人贺开良述称：同被告的答辩意见一致。同意被告的反诉请求。原告提供的房屋不适合开酒店，影响次承租人的收益和使用。
第三人贺开良对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：物业租赁合同两份。
第三人泓源物业述称：我方是被告开设的公司，同被告的答辩意见一致。
第三人泓源物业在举证期限内无证据提交。
第三人汉庭中山述称：希望各方协商，解决争议，我方在本案中无过错。
第三人汉庭中山对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：授权委托书复印件。
第三人雷博公司虽没有到庭陈述意见，但在庭前询问中表示其与泓源物业签订了租赁合同，2014年4月1日起租，目前仍正常运营，每月都有支付租金。
第三人雷博公司对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：办公租赁合同复印件及收据复印件。
第三人汉庭天津、博天公司、智博学校、李红年、潘迪翔没有到庭陈述意见和提交证据。但经询问，第三人李红年表示其与贺开良签订合同，租赁商铺第一层用于经营火锅城，2014年3月左右开业，目前仍在运营，每月都有支付租金。
经庭审质证，被告对原告提交证据的意见为：1.确认；2.三性确认，但无法证明被告欠租事实；3.不确认，没有收到函件；4.土地证确认，但该证只能证实租赁物业使用权人是原告，上盖部分产权证至今仍未出具，原告也承认该事实，其他两证真实性确认，但关联性不确认；5.真实性确认；6.真实性确认；7.确认。第三人贺开良对原告提交的证据五关联性不确认，其他同被告质证意见一致。原告对被告提交证据的意见为：1.真实性、合法性确认，关联性不确认；2.确认；3.对于同意转租的签名真实性确认，但租赁内容不确认，内容与原告无关；4.三性不确认；5-7.与我方无关；8.对于同意转租的签名真实性确认，但租赁内容不确认；9-10.不确认。第三人贺开良对被告证据的意见为：1-2.与其无关，不予质证；3.三性确认；4-10.三性确认。原告对第三人贺开良提交的证据意见为：仅确认同意转租的签名，不确认租赁内容。被告对第三人贺开良提交的证据予以确认。原、被告对第三人汉庭中山提交的证据予以确认，第三人贺开良对第三人汉庭中山提交的证据表示不清楚。第三人汉庭中山认为原、被告提交的证据与其无关，不发表质证意见。第三人泓源物业的质证意见与被告一致。原告对第三人雷博公司的证据真实性确认，被告、第三人泓源物业对第三人雷博公司的证据三性均确认，第三人贺开良、汉庭中山认为第三人雷博公司的证据与其无关，不发表质证意见。
经审理查明：2010年8月13日，蔡兆明与梁国盛签订物业租赁合同，合同约定：蔡兆明将位于中山市小榄镇沙口的房屋（以下简称涉案租赁物）租赁予梁国盛使用。租赁期限从2011年3月1日起至2026年3月31日止，免租期为2010年9月1日起至2011年3月31日止；蔡兆明租赁物竣工综合验收合格，并完成外墙装修，铝窗安装，配电房工程及消防工程验收合格，经双方认可后，蔡兆明将租赁物及设施交付梁国盛装修和使用；起始租金为每年293.88万元，从满三年开始每三年租金递增10%；梁国盛应于每季度第一月的10日或该日以前向蔡兆明支付当季度租金，汇至蔡兆明指定的账号或按双方书面同意的其它支付方式支付，逾期支付租金的，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之二；若梁国盛欠交租金超过贰个月，蔡兆明有权提前解除本合同。合同后附有15年租赁租金计算表，载明第1-3年的年租金为293.88万元，第4-6年的年租金为323.268万元（每季度为80.817万元）。物业合同签订后，梁国盛支付了押金73.47万元给蔡兆明，蔡兆明于2010年9月将涉案租赁物交付给梁国盛并出具土地证、建设施工许可证、建设工程规划许可证。
2011年6月20日，梁国盛和贺开良签订租赁合同，约定梁国盛将涉案租赁物4至12层出租给贺开良。2011年8月16日，贺开良委托泓源物业签订与汉庭天津的租赁合同，泓源物业随后与汉庭天津于2011年8月18日签订房屋租赁合同。2011年8月14日，梁国盛与博天公司签订物业租赁合同，约定梁国盛将涉案租赁物第2层出租给博天公司使用。
诉讼中，梁国盛表示由于涉案租赁物一直没有取得房产证，导致租户无法办理特殊许可、无法如期对外营业，损失巨大，因此其没有支付租金。蔡兆明表示梁国盛对房产证没办下来的事实是清楚的，且涉案租赁物2012年已取得消防验收许可，是否取得房产证不影响转租、不能对抗支付租金的义务。汉庭中山表示其于2011年8月23日起向泓源物业支付租金及保证金，2014年6月30日正式开始营业。
关于涉案租赁物的装修问题，蔡兆明和梁国盛、姚永结均确认签订合同时没有进行约定。梁国盛、姚永结认为蔡兆明没有办理房产证属于违约，因此应由蔡兆明对涉案租赁物的装修投入损失承担责任，并申请对涉案租赁物的装修投入进行评估。蔡兆明认为合同解除是梁国盛违约导致的，不同意利用装修的价值，也无法利用；根据法律规定，如出租人不同意接受租赁物附着的装修，损失由承租人承担，蔡兆明不同意梁国盛、姚永结的评估申请。
另查：坐落于中山市××××2240.9平方米土地使用权人为蔡兆明，该土地上的商住楼经中山市规划局审核已取得建设工程规划许可证。
又查：梁国盛、姚永结确认双方为夫妻关系，但表示没有办理过结婚登记，双方大概在86或87年的时候按照农村风俗习惯办理婚礼。
本院认为：蔡兆明、梁国盛就涉案租赁物签订物业租赁合同，约定涉案租赁物的租赁事宜，属双方真实意思表示，双方均应依约履行。蔡兆明将涉案租赁物交给梁国盛，梁国盛应当按照合同约定支付租金。梁国盛、姚永结称蔡兆明未取得涉案租赁物的房产证导致其利益受损属于先行违约，对此本院认为，物业租赁合同没有约定取得房产证是交付租赁物的必要条件，且梁国盛在占有使用涉案租赁物长达五年的时间未对此提出异议、要求变更或解除合同，表明其对该状况是清楚并接纳的；从本案查明的事实来看，梁国盛已将涉案租赁物大部分转租出去并取得一定收益，亦不存在其所称的无法经营及无法收取租金的情形，因此本院对梁国盛、姚永结的抗辩不予采纳。现梁国盛拖欠租金已达四年，构成根本违约，蔡兆明主张解除双方签署的物业租赁合同于法有据，应予支持。物业租赁合同解除后，梁国盛仍应根据合同约定的租金标准向蔡兆明履行支付租金义务。因此蔡兆明要求梁国盛支付自2011年4月1日起至2015年2月16日止的租金及违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，2011年至2013年租金为每年293.880万元，2014年至2016年租金为每季度80.817万元，即每月26.939万元，2011年4月1日至2015年1月31日的租金为1151.03万元，违约金从起诉之日即2015年2月9日起按每日千分之一计至清偿之日止。2015年2月1日至2015年2月16日的租金为15.38万元，由于合同约定租金按季度支付，2015年2月的租金应于2015年1月10日支付，违约金可一并从起诉之日即2015年2月9日起按每日千分之一计算。前述租金合共1166.41万元。姚永结与梁国盛虽然没有办理结婚登记，但其属于1994年以前形成的事实婚姻，两人对双方之间的夫妻关系亦无异议，符合婚姻法关于夫妻关系的规定，应予确认。因此，姚永结作为梁国盛的配偶，应当对上述夫妻关系存续期间的夫妻共同债务承担连带清偿责任。
由于本案系因梁国盛违约导致合同解除，故梁国盛、姚永结关于退还保证金及支付相当于当月租金三倍的解除合同的赔偿款的反诉请求无理，本院不予支持。梁国盛、姚永结反诉主张因迟延办证导致的损失，但未提交相应的证据证明其具体损失及其金额，其应当承担举证不能的法律后果，本院对该项主张不予支持。关于涉案租赁物的装修损失，合同中并未约定解除租赁关系后装修费用的负担，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，“因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。庭审中，蔡兆明已经明确表示不同意利用其装修，故在梁国盛违约导致合同解除的情况下，其装修损失不应由蔡兆明负担，由此梁国盛、姚永结关于对涉案租赁物的装修投入进行评估的申请没有必要，本院不予准许，并对梁国盛、姚永结关于装修投入损失的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四、九十七、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）蔡兆明与被告（反诉原告）梁国盛于2010年8月13日签订的物业租赁合同；
二、被告（反诉原告）梁国盛、姚永结自本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）蔡兆明支付2011年4月1日至2015年2月16日止的租金1166.41万元并支付违约金（按每日千分之一自2015年2月9日起计至清偿之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）梁国盛、姚永结的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费90862元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费5574元，合共101436元，由被告（反诉原告）梁国盛、姚永结负担［原告（反诉被告）蔡兆明已预交95862元，被告（反诉原告）梁国盛、姚永结已预交5574元，被告（反诉原告）梁国盛、姚永结应于本判决发生法律效力之日起三日内一并迳付95862元给原告（反诉被告）蔡兆明，本院不另行收退］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 张庆争
代理审判员 林钰琼
代理审判员 邝 羽
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 卢绮琴