广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初2477号
原告：中国农业银行股份有限公司南海里水支行，住所地佛山市南海区。
负责人：林满维。
委托诉讼代理人：杜鸣欣，广东至高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁楚楚，广东至高律师事务所律师。
被告：蓝亚霞，女，1974年8月15日出生，汉族。
被告：冯树锋，男，1974年6月8日出生，汉族。
被告：佛山市南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人：潘志勇。
委托诉讼代理人：张西京，男，1981年9月15日出生，汉族，系该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司南海里水支行诉被告蓝亚霞、冯树锋、佛山市南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司（以下简称“海逸公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用普通程序于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁楚楚、被告海逸公司的委托诉讼代理人张西京到庭参加诉讼，被告蓝亚霞、冯树锋经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：
1.判令被告蓝亚霞、冯树锋向原告偿还贷款本金人民币386833.43元及自2018年1月26日起计至实际清偿日的利息、罚息【利息暂计至2018年1月26日为6273.36元、罚息利息暂计至2018年1月26日为55.39元，以未偿还的本金为基数自2018年1月26日起至诉讼法律文书送达被告蓝亚霞之日的利息按合同约定的执行年利率（按现行五年以上期贷款基准利率）计收，从诉讼法律文书送达被告蓝亚霞之日起的罚息按合同约定的执行年利率（按现行五年以上期贷款基准利率）上浮50%计收至清偿日止】，自2017年8月2日起计至实际清偿日的复利【复利暂计至2018年1月26日为47.6元，以未偿还的利息为基数自2018年1月26日起至诉讼法律文书送达被告蓝亚霞之日的复利按合同约定的执行年利率（按现行五年以上期贷款基准利率）计收，从诉讼法律文书送达被告蓝亚霞之日起的复利按合同约定的执行年利率（按现行五年以上期贷款基准利率）上浮50%计收至清偿日止】，若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自基准利率调整后的次年1月1日起按调整后的五年以上期贷款基准利率确定新的借款利率；
2.判令原告对被告蓝亚霞、冯树锋提供抵押的位于广东省佛山市南海区****房（合同登记号201****802）处置所得款项在诉讼请求第1项及诉讼费债权范围内享有优先受偿权；
3.判令被告蓝亚霞、冯树锋按照合同的约定配合原告向房地产登记管理机构办理广东省佛山市南海区****房的他项权证；
4.判令被告海逸公司对上述诉讼请求第1项承担连带清偿责任。
以上合计人民币393209.78元。本案的全部诉讼费用由三被告共同承担。
事实与理由:
一、借款及抵押情况
2015年1月5日，原告与被告蓝亚霞、冯树锋签订编号为4402****1542的《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告蓝亚霞提供购房贷款，金额为人民币44万元，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，如借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；如被告蓝亚霞未按期偿还贷款本息，则从逾期之日起在原利率基础上上浮50%计收罚息，对不能按时支付的利息按约定计收复利。被告蓝亚霞以其购买的位于广东省佛山市南海区****房房产为上述贷款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等。
原告与保证人即被告海逸公司约定，被告海逸公司作为阶段性保证人自借款发放之日起，至被告蓝亚霞取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告蓝亚霞的债务承担连带保证责任，保证期间为两年，保证范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。
2015年2月13日，原告及被告蓝亚霞对上述提供抵押的房产在房管部门办理了抵押登记，并取得了相关抵押证明。
2015年4月2日，原告向被告蓝亚霞发放贷款44万元，期限自2015年4月2日起至2035年4月1日止，扣款日为每月2日，执行利率为5.9%。
二、夫妻共同债务
被告蓝亚霞与冯树锋为夫妻关系，本案贷款发生在夫妻关系存续期间，且贷款所购房产用于夫妻共同生活，故本案债务为夫妻共同债务，被告冯树锋应对本案全部债务承担连带清偿责任。
三、其他费用
根据合同约定，原告为实现债权和抵押权而应支付费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由被告蓝亚霞承担，并属于抵押担保的范围。自2017年8月起，被告蓝亚霞未能按期足额还款。根据合同约定，原告有权要求被告蓝亚霞提前偿还全部贷款本息及相关费用，并有权提前行使担保物权。
被告海逸公司答辩如下：
一、请求法院依法判决原告优先折价、拍卖、变卖抵押物，被告海逸公司对不足清偿部分承担连带清偿责任。根据本案《个人购房担保借款合同》的相关约定，被告蓝亚霞、冯树锋名下位于佛山市南海区****房的房产已向原告办理抵押，原告有权就该处抵押房产就折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿，另根据被告海逸公司与原告签署的《个人购房担保借款合同》，被告海逸公司愿意就抵押物价值外对被告蓝亚霞、冯树锋尚欠原告的债务承担连带清偿责任。
二、原告在被告蓝亚霞、冯树锋与第三人的民间借贷案件中已经受偿。2014年12月30日，涉案房屋进行了交付，在房屋交付后60日被告海逸公司已经将资料报产权登记中心备案，完成了应尽的义务。交房60天后本案原、被告就可以办理产权证了。由于原、被告怠于行使自己的权利导致产权证没有办理，双方存在严重过错，应当承担相应的责任。
三、民间借贷合同纠纷案件原告已经得到了部分受偿，应该予以扣除。原告在被告蓝亚霞、冯树锋与第三人民间借贷合同纠纷一案中，原告已经得到了部分受偿，受偿部分应该予以扣除。涉案房屋拍卖所得价款110万元左右，本案原告已经分配27%的份额，所以被告海逸公司要求予以扣除。
四、请求法院判令被告海逸公司承担清偿责任后，有权就代为清偿的部分向被告蓝亚霞、冯树锋追偿。根据被告海逸公司与被告蓝亚霞、冯树锋所签署的商品房买卖合同及《担保法》的有关规定，被告海逸公司承担连带清偿责任后，有权就代为清偿的部分向被告蓝亚霞、冯树锋追偿。
被告蓝亚霞、冯树锋未作答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告的营业执照、被告蓝亚霞、冯树锋的身份证及结婚证、被告海逸公司的国家企业信用信息公示截图（各1份，复印件）、原告负责人身份说明书（1份，原件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《个人信贷业务申请表》、编号为4402****1542的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证（各1份，原件），用以证明2015年1月5日，原告与被告蓝亚霞、冯树锋签订《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告蓝亚霞提供购房贷款，金额为人民币44万元，期限自2015年4月2日起至2035年4月1日止，扣款日为每月2日，执行利率为5.9%。原告与保证人即被告海逸公司约定，被告海逸公司作为阶段性保证人自借款发放之日起，至被告蓝亚霞取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告蓝亚霞的债务承担连带保证责任，保证期间为两年，保证范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。
3.预抵押登记证（1份，原件），用以证明2015年2月13日，原告及被告蓝亚霞对上述提供抵押的房产在房管部门办理了抵押登记，并取得了相关抵押证明。
4.《蓝亚霞欠款本息清单》及《贷款还款流水》（各1份，打印件加盖原告公章，截止到2018年6月6日），用以证明被告蓝亚霞所欠贷款本息情况。
被告海逸公司举证如下：
5.《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》（各1份，复印件加盖被告海逸公司的公章），用以证明商品房买卖合同第八条有明确约定涉案房屋已经具备办理房产证的条件，《<商品房买卖合同>补充协议》及《个人购房担保借款合同》也证明被告海逸公司没有办理房产证的义务。
6.《个人购房担保借款合同》、房地产预告登记证明（各1份，复印件）、佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果（1份，打印件加盖佛山市南海区国土城建和水务局不动产登记档案查询专用章），用以证明原告及被告蓝亚霞、冯树锋具有办理房产证的义务，但是没有办理，存在过错，导致抵押权无效，在另案中没有得到优先受偿，但是原告在另案中受偿到拍卖款的27%的份额。
被告蓝亚霞、冯树锋未举证。
本院经审查认为，上述证据1-3、4-6，到庭双方质证后对真实性均无异议，本院予以确认；证据4，被告海逸公司认为根据《贷款还款流水》，被告蓝亚霞、冯树锋还款断供日期为2017年10月30日，与《蓝亚霞欠款本息清单》显示是2017年10月2日存在矛盾，本院审查后确认，被告蓝亚霞自2016年2月开始，均存在逾期还款情形，其在2017年7月还清了已逾期借款本息，但2017年8月2日、9月2日应还的借款本息至2017年10月30日才偿还，2017年10月2日的应还本息至今未还，故证据4的流水与清单内容并无矛盾，对被告海逸公司的质证意见，本院不予采纳。被告蓝亚霞、冯树锋未到庭视为放弃质证、辩证的权利。
综合上述采信的证据及当事人陈述，本院对原告起诉所诉事实予以确认。另查明：
被告蓝亚霞向原告申请本案贷款时，签署了《个人信贷业务申请表》，被告冯树锋作为贷款共同申请人及配偶在该申请表上署名。本案《个人购房担保借款合同》还约定，本借款采用等本递减还款法，还款周期为一个月；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权宣布本合同项下借款立即到期；借款人以本合同项下借款所购房产用于借款的抵押担保，借款人应协助贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自抵押房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；被告海逸公司作为本案贷款的阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续期间，对本合同项下债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务的利息和迟延履行金等。
根据被告蓝亚霞账户还款流水可知，被告蓝亚霞自2016年2月开始，均存在逾期还款情形，其在2017年7月还清了已逾期借款本息，但2017年8月2日、9月2日应还的借款本息至2017年10月30日才偿还，2017年10月2日及之后的每期应还本息至今未还。截止至2018年6月6日，被告尚欠原告贷款本金386833.43元，利息13946.63元，罚息210.36元，复利179.91元。
原告起诉后，本院于2018年3月6日向被告蓝亚霞、冯树锋公告送达本案起诉状副本。
再查明，案涉抵押房屋至今未办理房屋权属证及他项权证。
本院认为，原告与被告蓝亚霞、海逸公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，依法有效，各方应依约履行合同义务。原告依约履行了放贷义务，被告蓝亚霞连续多期未按约定足额偿还借款本息，原告有权按照合同约定主张借款提前到期，并要求被告蓝亚霞提前归还所有借款本息。因原告在本案起诉前没有向被告蓝亚霞主张借款提前到期，故本院认定本院向被告蓝亚霞送达起诉状副本之日即2018年5月6日（公告期满日）为贷款提前到期日。
关于借款利息。提前到期日前未逾期的借款，应按原合同约定利率（即中国人民银行五年以上期贷款基准利率）计算利息，提前到期日前已逾期的借款及提前到期日后的全部未还借款，均应按逾期还款罚息利率（即中国人民银行公布的五年以上期贷款基准利率上浮50%）计算罚息，应还未还利息按罚息利率计收复利。原告计算的截至2018年6月6日的本金、利息、罚息、复利计算标准未超出上述核定计算标准，故本院对原告计算的截至该日的本金、利息、罚息、复利金额予以确认。2018年6月6日后，应以所欠贷款本金为基数按上述罚息利率计算罚息，应付未付利息13946.63元按罚息利率计算复利，均计至欠款实际清偿之日止。被告海逸公司认为原告计算本息有误，但理据不足，本院不予采纳。
关于夫妻债务。被告冯树锋在被告蓝亚霞在向原告申请贷款时，以共同借款人和抵押人的身份签署贷款申请书，由此可知其对被告蓝亚霞向原告举债是知情且无异议的，故在被告冯树锋未到庭抗辩且不能提供相反证据反驳的情况下，本院依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定，认定本案债务属于被告蓝亚霞与冯树锋的夫妻共同债务，被告冯树锋依法应对本案债务承担共同清偿责任。
关于优先权及办理他项权证的请求。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”该法第二十条又规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，抵押权预告登记仅是一种登记制度，而非创设一种新的物权，该预告登记的效力在于使抵押合同上的债权具有对抗第三人的物权效力，但并不能取代所有权过户登记和抵押权登记。预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立，故在房屋抵押预告登记未转换为房屋抵押登记之前，原告作为抵押权预告登记权利人行使优先受偿权的依据不足，本院不予支持。另外，因抵押房屋尚未办妥房屋权属证书，办理抵押登记的条件尚未成就，因此，对原告关于办理房产他项权证的主张，本院不予支持。
关于保证担保。本案《个人购房担保借款合同》约定被告海逸公司为被告蓝亚霞在该合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，担保期限为借款发放之日至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续之日止，现约定的抵押房产尚未办理抵押登记，故依照担保条款的约定，被告海逸公司应对被告蓝亚霞在本案中的债务承担连带清偿责任。被告海逸公司在承担了本案的连带清偿责任后，有权向被告蓝亚霞、冯树锋另行行使追偿权。本案合同并未有办证义务人怠于行使办证义务则可免除保证人保证责任的约定，且被告海逸公司在签订合同时也应可预见其作为阶段性保证责任人的法律风险，现却以其无办证义务，对未办妥房屋权属证书及履行抵押登记手续无过错为由主张免责，于法无据。因原告未取得涉案房屋的抵押权，则不享有对涉案房屋的优先受偿权，被告海逸公司关于先实现物保的辩解意见无事实和法律依据。同时，被告海逸公司并未举证证实原告在本案中债权已得到了部分受偿，故其关于应扣除原告已受偿部分债权的意见，也无合法依据。因此，对被告海逸公司的相关辩解，本院均不予采纳。
被告蓝亚霞、冯树锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告蓝亚霞应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金386833.43元及相应利息（计至2018年6月6日，利息13946.63元，罚息210.36元，复利179.91元；从2018年6月7日起，以本金386833.43元为基数按中国人民银行公布的五年以上期贷款基准利率上浮50%计算罚息至欠款全部清偿日止，应付未付利息13946.63元按前述罚息利率计算复利）予原告中国农业银行股份有限公司南海里水支行；
二、被告冯树锋对上述第一项债务承担共同还款责任；
三、被告佛山市南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海里水支行的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7198.14元，财产保全费2486.04元，合计9684.18元（原告已预交），由三被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 肖英青
人民陪审员 彭映辉
人民陪审员 孔婉平
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 邓倩雯