黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牡民终字第418号
上诉人（原审被告）李振涛。
被上诉人（原审原告）郎桂春。
被上诉人（原审原告）关玉杰。
被上诉人（原审原告）关玉红。
被上诉人（原审被告）许玉泉。
上诉人李振涛与被上诉人郎桂春、关玉杰、关玉红、许玉泉房屋买卖合同纠纷一案，不服牡丹江市东安区人民法院（2014）东民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11受案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定：证人孙宝义为大庆筑安建工集团有限公司（下称大庆公司）施工，大庆公司用其所有的坐落于东安区兴隆镇六峰湖小区5号楼5单元562室，建筑面积56.33平方米的房屋抵顶欠付被告孙宝义的工程款。孙宝义委托许玉泉出售该房屋。关金贵得知后欲将房屋出售给李振涛赚差价。因关金贵同李振涛系亲属，故委托许玉泉同李振涛签订房屋买卖合同。2007年1月15日，许玉泉同李振涛的母亲孟秀琴在许玉泉办公室签订房屋买卖合同，约定“房款为6万元，当日交付房款5万元，待房照办理后余款1万元一次性付清”。当日，在许玉泉、关金贵及证人程富均在场的情况下，孟秀芹代李振涛交付给许玉泉购房款5万元。许玉泉为孟秀琴出具5万元的收条。关金贵留取2000元，许玉泉、证人程富各留1000元。许玉泉通知孙宝义房屋已出售，买房为关金贵，售价为5.6万元。孙宝义于同日到许玉泉办公室，在场人仍为许玉泉、关金贵及证人程富。孙宝义不同意房屋价款为5.6万元，经协商变更价格为5.7万元。同日，孙宝义同关金贵签订了售价为5.7万元的房屋买卖合同，主要内容为：“甲方：孙宝义、乙方：关金贵。现有一户住房，地处兴隆六峰湖小区5#-5-562，建筑面积56.33平方米，房屋总造价为人民币伍万柒仟元。一、房屋钥匙交付乙方的同时，乙方交付人民币肆万陆仟元整（46000元整，后变更为47000元），此房供乙方居住。二、双方在办理房照时，必须到开发区管理委员会办理房照手续，同时到房管所办理房照的相关事宜。所需房照款项由乙方承担，房照办理完毕后，由乙方一次性付款一万元整，此房归乙方所有……”。签订合同后，许玉泉从办公桌内拿出4.6万元房款交付给孙宝义。待孙宝义同关金贵到大庆筑安建工集团有限公司（下称大庆公司）取房屋钥匙时，关金贵给付孙宝义房款100元，2013年4月7日关金贵给付孙宝义房款10900元，上述房款共计5.7万元。至此，关金贵向孙宝义交付房款义务履行完毕。孙宝义同关金贵未办理产权过户手续。关金贵取得钥匙后交付给李振涛，该房现由李振涛占有使用。李振涛同大庆公司重新签订房屋买卖协议，办理了房照。房屋尾款李振涛至今未给付关金贵。关金贵于2012年9月3日死亡，郎桂春系关金贵妻子，关玉杰、关玉红系关金贵女儿。
原判认为：关金贵同证人孙宝义、李振涛之间以房屋作为标的物进行买卖产生争议，本案案由为房屋买卖合同纠纷。关于原告要求许玉泉返还购房款4.6万元的诉讼请求。根据《合同法》第三百九十六条规定，因关金贵知道孙宝义处有房屋出售，欲将房屋转卖给李振涛从中盈利，因关金贵同李振涛具有亲属关系，关金贵不便亲自签订房屋买卖合同，故委托许玉泉同关金贵签订房屋买卖协议，故在关金贵同许玉泉之间形成委托关系。原告主张许玉泉应当返还购房款4.6万元的理由为关金贵同孙宝义于2007年1月15日签订房屋买卖合同，并由关金贵给付孙宝义房款二十多天后，关金贵委托许玉泉同李振涛签订房屋买卖合同并收取了李振涛5万元房款，在许玉泉收取李振涛房款后未返还关金贵。据此，原告应提供证据证明其交付给孙宝义的房款系关金贵本人支付，关金贵交付给孙宝义的房款同李振涛交付给许玉泉的房款系两笔款项。原告陈述本案购房款系由关金贵先交付给孙宝义并在二十多天后，才委托许玉泉同李振涛签订房屋买卖合同，收取李振涛的房款。原告对此项陈述未提供证据予以证实，而根据李振涛的陈述及证人孙宝义、程富证人证言，以及房屋买卖协议中记载的日期，能够认定李振涛交付房款及孙宝义收取房款的日期均为2007年1月15日，故对原告的此项陈述不予支持。庭审中，原告为支持其主张仅提供许玉泉同李振涛签订的房屋买卖合同及收款收据，但根据证人孙宝义及程富的证言，能够证明在李振涛交付房款5万元后，关金贵截留2000元，许玉泉、证人程富各留1000元后，通知孙宝义房屋售价5.6万元，孙宝义到许玉泉办公室，在关金贵同孙宝义协商变更房屋价款为5.7万元后，签订房屋买卖合同，由许玉泉当场给付孙宝义房款4.6万元，据此，许玉泉已经完成委托事项，并已经将购房款交付给孙宝义，故原告主张许玉泉返还房款4.6万元的依据不足。且在孙宝义同关金贵的房屋买卖合同中，原约定房款为5.6万元，故此时，关金贵、许玉泉、程富三人已经在李振涛房款6万元的基础上扣除了4000元房款作为中介费，经过与孙宝义协商后，变更房款为5.7万元，原告也认可原计划赚取4000元中介费但孙宝义未同意原约定的房价，故只赚取了3000元，此过程说明李振涛的交款行为在先，孙宝义的收款行为在后。且关金贵名为买房实为介绍买卖房屋赚取差价款，房屋买卖行为发生于2007年，从买卖行为发生至关金贵20**年死亡间隔五年，如关金贵未盈利应该向许玉泉主张权利，原告陈述多年未主张权利的理由为关金贵因车祸住院，未向原告告知房款未返还一事，故原告一直不知情，在孙宝义向关金贵主张房屋尾款时才得知此事，但庭审中，原告陈述房款系郎桂春从其女儿关玉红处借款交给关金贵，关玉红的存款在郎桂春处，但关金贵时隔五年未向其女儿还款，郎桂春不知情，与客观实际不符，且仅是其单方陈述，无证据证实。综上，本院对原告要求许玉泉返还房款4.6万元的诉讼请求不予支持。
关于原告主张要求李振涛给付房屋尾款1万元的诉讼请求。据《合同法》第一百五十九条规定，孙宝义同关金贵签订房屋买卖合同，关金贵委托许玉泉将房屋出售给李振涛，均约定房屋尾款1万元待办理产权过户手续后支付。李振涛于2011年办理了房屋过户手续，关金贵于2013年4月7日将房屋尾款10900元给付孙宝义，故李振涛应当按照约定向关金贵支付房屋尾款1万元，故对原告的此项诉讼请求予以支持。李振涛抗辩称因为孙宝义同大庆公司之间存在8886元的工程款纠纷，房屋无法办理过户手续，故其向大庆公司交付了孙宝义拖欠的工程款8886元，此款应当从房屋尾款中扣除。对此，本院认为，根据合同的相对性，关金贵将房屋出售给李振涛，李振涛具有向关金贵全面履行交付房款的义务，如出售方具有违约行为，应当向出售方主张权利。李振涛未通过关金贵及孙宝义，代孙宝义偿还工程款的行为系其单方行为，不能免除其按照合同约定给付关金贵房款的义务。且李振涛未提供大庆公司为其出具的收款凭证，不能证明其向大庆公司交款及具体金额，故对李振涛此项抗辩不予支持。李振涛抗辩称原告主张权利已经超过诉讼时效，对此，本院认为，关金贵于2013年4月7日将房屋尾款10900元给付孙宝义，故从其交付房款之日起，具有向李振涛主张房屋尾款的权利，未超过诉讼时效，故对李振涛此项抗辩意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第三百九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、李振涛给付郎桂春、关玉杰、关玉红房款1万元；二、驳回其他诉讼请求。
宣判后，李振涛不服，向本院提出上诉。
上诉人上诉的理由是：1.一审没有查明诉讼主体资格。一审三被上诉人始终未提供被继承人关金贵的父母是否健在的证明，可能遗漏当事人。2.上诉人是与许玉泉签订的购房协议，向上诉人主张权利的权利人应当是许玉泉而非三被上诉人。3.已过诉讼时效。2007年上诉人购房后，到三被上诉人起诉前，没有任何人向上诉人主张过权利。一审认为关金贵于2013年4月7日将房屋尾款10900元给付孙宝义，故从其交付房款之日起，有向李振涛主张房屋尾款权利，未过两年诉讼时效是错误的。4.上诉人为办理房照交8886元，不应再履行1万元义务。
三被上诉人辩称：一审认定事实清楚，请求维持原判。
被上诉人许玉泉未到庭未答辩。
本案的争议焦点为：1.一审判决上诉人给付三被上诉人房款1万元是否有事实根据和法律依据；2.是否遗漏当事人；3.本案是否超过诉讼时效。
二审审理过程中，上诉人为证明自己的主张举证如下。
证据一，崔秀杰、杨秀珍书面证言，意在证明：崔秀杰、杨淑珍在绥芬河打工，无法出庭，其购买与上诉人同样的房屋，向大庆公司交尾款办房照，没有出具收据。
三被上诉人的质证意见是：1.该证据无效，证人应当出庭作证；2.二证人不能在同一个地点买同样的房屋。
本院认为，仅凭该证据不能证明上诉人要证明的问题。
证据二，李炳启证人证言，意在证明：后来欠的1万元替关金贵交了，大庆公司未出具收据，而且他们都同意了。
上诉人的质证意见是：该证据能证实上诉人在征得关金贵同意下才取得购房合同，在无人帮助办理房照情况下，上诉人向大庆公司交付了因孙宝义拖欠的8886元才得以办理房照。
三被上诉人的质证意见是：结合一审法庭调查，关金贵未同意李振涛将房屋尾款交给大庆公司，一审开庭时证人全程旁听，证人证言不属实。
本院认为，仅凭该证据不能证明上诉人要证明的问题。
三被上诉人为证明自己的主张举证如下。
证据一，介绍信，意在证明：关金贵的父母已经去世，关金贵的继承人只有三被上诉人。
上诉人的质证意见是：没有异议。
本院认为，上诉人无异议，对该证据予以采信。
根据当事人举证、质证、当庭陈述，并结合一审认定证据，除关金贵于2013年4月7日将房屋尾款10900元给付孙宝义外，对一审认定的其他事实予以确认。另查明，关金贵于2012年4月20日将10900元给付孙宝义；关金贵于2012年三、四月份通过孙宝义要钱，才知道李振涛办理完房照。
本院认为：关于上诉人提出三被上诉人未提供被继承人关金贵的父母是否健在的证据，可能遗漏当事人的问题。因为二审中三被上诉人提供了公安机关出具的介绍信，能证实关金贵的父母已去世，上诉人对此无有异议。关于上诉人提出其与许玉泉签订购房协议，应由许玉泉向其主张权利的问题。因为孙宝义委托许玉泉卖房后，许玉泉转委托关金贵。孙宝义对此未提供异议，应视为其对许玉泉转委托关金贵的追认。许玉泉与李振涛在购房协议中约定的权利义务应由关金贵代为承继。李振涛与许玉泉约定待房照办理完毕，余款1万元一次性付清。现诉争房屋已办理房照，关金贵可代理孙宝义向李振涛主张交付1万元余款的权利。关于上诉人提出其为办理房照已交8886元，不应再履行1万元义务的问题。上诉人称孙宝义因拖欠案外人大庆公司8886欠款，上诉人为办理房照，不得不向该公司交纳8886元，否则该公司不出具办理房照的相关手续。上诉人向该公司交纳8886元是另一法律关系，与本案无关。现关金贵已代李振涛履行了给付孙宝义1万元余款的义务，故李振涛应向三被上诉人返还1万元。关于上诉人提出其于2007年购房后到起诉前，无人向其主张权利，已过诉讼时效的问题。经查，关金贵于2012年三、四月份通过孙宝义要房屋尾款时，才知道李振涛办理完诉争房屋的房照。诉讼时效应从此时开始起算，故未超过两年诉讼时效。上诉人上诉的理由均不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李振涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 波
审 判 员 曲新颖
代理审判员 李先平
二〇一四年十二月四日
书 记 员 刘 玲