黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0103民初4982号
原告郜希林，男，1963年8月27日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
被告赵宇，男，1986年6月13日生，汉族，住哈尔滨市道外区。
委托代理人王思远，黑龙江太学律师事务所律师。
被告褚亚杰，女，1967年8月7日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
原告郜希林与被告赵宇、褚亚杰执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郜希林，被告赵宇的委托代理人王思远到庭参加了诉讼，被告褚亚杰经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告诉称，哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103执异8号执行裁定书认定：“案外人已按协议约定支付购房款，并实际占有和使用异议房屋，异议房屋未办理更名过户手续，系因该房屋在办理更名过户中被法院查封，故案外人的异议理由成立”。原告认为执行裁定书认定的上述事实是错误的。根据贵院执行局从哈尔滨市房产交易所调出的哈尔滨市存量房交易资金监管协议证实：2014年4月1日被告褚亚杰与于某签订了房屋买卖协议书及哈尔滨市存量房交易资金监管协议，且被告褚亚杰与于某共同到哈尔滨市房产交易所办理变更登记手续，法院执行局在于某支付购房款之前将被告褚亚杰的房屋查封。查封期间，被告褚亚杰房屋由于某实际占有使用，而不是被告赵宇。故原告认为假设存在被告褚亚杰出售坐落于哈尔滨市南岗区南通大街某号（建筑面积66.52平方米）房屋的事实，实际的购房人是于某，而不是被告赵宇。被告赵宇与被告褚亚杰是因借贷而发生的债权、债务关系，不是被告褚亚杰房屋的买受人。执行裁定书认定的上述事实是错误的，应予以纠正。综上所述，原告认为，由于贵院执行局在执行裁定书中认定的上述事实错误，被告赵宇非被告褚亚杰房屋的买受人，法院应依法支持原告的全部诉讼请求，望准予为盼。诉讼请求：一、要求法院依法判决准许对坐落于哈尔滨市南岗区南通大街某号（建筑面积66.52平方米）的房产执行；二、案件受理费由二被告承担。
被告赵宇辩称，被告认为（2016）黑0103执异8号执行裁定书认定事实正确，应予支持。2015年4月1日，被告褚亚杰与于鸿签订房屋买卖协议及哈尔滨市存量房交易资金监管协议的真正出卖人并非褚亚杰，而是赵宇。赵宇已全额支付房款，在2015年4月1日前已实际占有、使用涉案房屋，并对该房屋行使收益权两年有余。之所以以褚亚杰的名义出售房屋，是因当时褚亚杰仍为房屋的名义所有权人，故只能依法以其名义出售。但这并不妨碍被告赵宇所实际享有的对房屋的占有、使用、处分、收益的权利。另外，赵宇出售给于某的真正原因，在于于某一直在此房屋租住，对于占有的定义参照最高院的相关司法解释，应认定为对不动产的管理和支配权利。本案争议房屋的相关权利，一直由赵宇实际支配，故8号裁定的认定并无不当，据此应驳回原告的诉讼请求。
被告褚亚杰未出庭，亦未提交答辩意见。
原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提交的证据及被告赵宇质证意见如下：
证据一、哈尔滨市存量房交易资金监管协议（复印件）一份。证明坐落于哈尔滨市南岗区南通大街某号房屋的买受人是于某。
被告赵宇对证据一真实性无异议，但对证明问题有异议。该房屋的实际出卖人并非褚亚杰，而是被告赵宇。理由在于根据该协议甲方的自然信息部分，受托人是赵宇，并且登记了赵宇身份证号，且甲方留的联系方式也是被告赵宇的电话。在此房屋监管协议签订前，也是由被告赵宇将本案争议房屋出租给于某、王某某夫妇。因此，应认定赵宇系该房屋的实际出卖人，以褚亚杰名义出售仅是法律所要求的要件形式，并不能认定为实际发生的交易信息。
证据二、居住证明（复印件）一份。证明于鸿在涉案房屋居住，期限是从2015年1月至2015年10月20日。
被告赵宇对证据二真实性无异议，但是对证明问题有异议。被告认为该份证据只证明了一段时期内于某所居住的事实，但于鸿是在被告赵宇购买房屋之前也就是在2013年之前就已经实际居住在争议房屋内，并且被告赵宇在2013年就与于某的丈夫王某某签订了房屋租赁协议，直到房屋被查封。
被告赵宇为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提交的证据及原告质证意见如下：
证据一、哈房权证南字第某号房屋所有权证。证明被告褚亚杰系哈尔滨市南岗区南通大街某号房屋的所有权人，其有权对房屋行使处分的权利。另外，因褚亚杰已将房屋出售给被告赵宇，因此已经将房屋所有权证原件交付给赵宇。
原告对证据一无异议。
证据二、房屋买卖协议书一份，褚亚杰与赵宇于2013年1月23日签订。证明被告赵宇于2013年1月23日购买被告褚亚杰的房屋，价格为560，000元，并约定银行贷款由被告赵宇负责偿还，双方已签订了合法有效的房屋买卖协议。
原告对证据二的真实性不清楚，乙方赵宇后面没有身份证号，签订房屋买卖协议书的赵宇是否是本案的赵宇不清楚。
证据三、收条一份，被告褚亚杰与案外人李洋（被告褚亚杰的女儿）于2013年1月23日向赵宇出具。证明被告褚亚杰与案外人李某收到被告赵宇交付的首付款250，000元。
原告对证据三真实性不清楚。
证据四、公证委托书三份。证明为避免褚亚杰不履行房屋交付及更名过户的义务，赵宇要求褚亚杰授权其办理涉及房屋转让、贷款的全部手续，授权期限自2013年1月23日至2018年1月11日，双方已完成了公证手续，其行为具有合法、有效性。另外，公证授权书的日期自2013年1月23日开始，也可证明被告赵宇自2013年1月23日，就已经实际享有了房屋的控制权，可佐证双方签订的房屋买卖协议真实、收条内容真实。另外公证书上还有被告赵宇的身份证号。
原告对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。公证书只能说名义上是买卖，实际上是借贷关系。
证据五、卡号为×××的工商银行卡一张及银行交易明细一份。证明被告褚亚杰将需要还银行贷款的银行卡交付给被告赵宇，由赵宇负责偿还银行贷款，即被告赵宇已经履行了协议所约定的偿还银行贷款的义务。在2014年11月1日至2015年5月18日期间，发生的还款数额为借方：27，316.75元，贷方：26，602.08元。
原告对证据五中的银行明细单无异议，但还款人不是赵宇，是褚亚杰。
证据六、中国工商银行个人还款凭证一份。证明案外人张某某于2015年3月20日，已替被告赵宇偿还了褚亚杰所欠的剩余银行全部贷款221，694.56元，证明赵宇已向褚亚杰支付了全部购房款。
原告对证据六真实性无异议，张某某和赵宇是什么关系不清楚，不能证明张某某打的钱是为赵宇打的。
证据七、张某某出具的证明及证人张某某的出庭作证。证明案外人张某某于2015年3月20日替被告赵宇偿还褚亚杰在工商银行的个人房屋抵押贷款余款221，694.56元。被告赵宇已支付了购买房屋的全部价款。
原告对证据七证人所证明的钱款为什么打到褚亚杰处，不是赵宇处有疑问，证人和赵宇是好朋友，应该相信赵宇，不应相信褚亚杰。证人为某某，原告对此有异议。
证据八、房屋租赁协议三份。证明房屋买卖协议签订后，被告赵宇实际占有房屋，并将房屋出租给案外人王某某（于某的丈夫），租期自2013年1月28日至2016年1月25日，约定年租金20，000元。证实赵宇一直对争议房产享有实际控制权。
原告对证据八认为真实性无法确定。
证据九、王某某、于某夫妻关系证明（复印件）。证明王某某与于某系夫妻关系，争议房屋由赵宇出租给王某某与于某近三年，证明赵宇对房屋享有占有、使用、收益权。
原告对证据九无异议。
证据十、哈尔滨市存量房交易资金监管协议一份及所开兴业银行银行卡一张（卡号为×××）。证明因被告赵宇尚未变更房屋登记信息，故在交易过程中，按照房产交易所的规定，只能以被告褚亚杰的名义签订协议并作为出卖人，买房人是于某。但双方所建立的银行账户及银行卡，均为赵宇所实际控制，证明赵宇为实际的出售人。另外，在合同中甲方所留的电话及代理人信息，均是本案被告赵宇，故应认定赵宇为房屋的实际权利人。
原告对证据十无异议。
证据十一、南岗区人民法院（2016）黑0103执异8号执行裁定书（复印件）。证明南岗法院已支持了赵宇的异议请求。
原告对证据十一无异议。
被告褚亚杰未出庭，亦未向本院提交证据。
本院对原告举示的证据认证意见如下：原告提交的证据的真实性本院予以采信，被告提交的证据一至证据十一，本院对证据的真实性均予以采信。
分析原、被告的主张及证据，本院确认如下事实:被告褚亚杰与被告赵宇于2013年1月23日签订房屋买卖协议书一份，约定被告褚亚杰将位于南岗区南通大街某号住宅（建筑面积为66.52平方米）出售给被告赵宇，房屋价款为560，000元。被告赵宇于当日给付被告褚亚杰购房款250，000元，被告褚亚杰为被告赵宇出具了收条一份。2015年3月20日被告赵宇通过案外人张某某银行帐号将被告褚亚杰名下涉案房屋银行贷款全部还清。另案原告郜希林与被告褚亚杰借款合同纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2014年10月11日作出（2014）哈民三商终字第270号民事判决书，该判决已经发生法律效力，生效的判决确定褚亚杰于判决生效后十日内给付郜希林借款人民币132，000元及利息。因被告褚亚杰未履行生效法律文书确定的义务，原告郜希林在该案执行阶段向本院申请查封被告褚亚杰名下涉案房产。本院于2015年4月2号查封了被告褚亚杰名下涉案房产的房产档案，后被告赵宇提出执行异议，本院于2016年3月29日作出（2016）黑0103执异8号执行裁定书，裁定中止对被告褚亚杰名下涉案房产的执行。另查明，2013年1月28日，被告赵宇（出租人）与案外人王某某（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定被告赵宇将涉案房屋租赁给案外人王某某，租赁期间为2013年1月28日起至2014年1月27日止，房屋租金为20，000元/年。2014年1月27日，被告赵宇（出租人）与案外人王某某（承租人）续签房屋租赁合同期限至2015年1月26日。2015年1月26日，双方又续签合同至2016年1月25日。2015年10月20日，哈尔滨市南岗区燎原街道办事处文化家园社区出具证明一份，证明案外人王某某、于某（系王某某妻子）于2015年1月1日在案涉房产居住至2015年10月20日。现原告诉至法院，主张准许对涉案房产的执行，因此形成诉讼。
基于上述事实，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告赵宇于2013年1月23日与被告褚亚杰签订房屋买卖协议，并已于2015年3月20日将全部购房款支付完毕，本院系于2015年4月2号对涉案房产进行查封，虽涉案房产现登记在被告褚亚杰名下，但被告赵宇在本院查封涉案房产前已签订合法、有效的书面合同，已支付全部价款，并已合法占有该房产，被告赵宇所享有的权利能够排除执行，故原告关于准许执行涉案房产的诉讼主张缺少事实及法律依据。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告郜希林的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告郜希林负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王敏
人民陪审员 柳婷
人民陪审员 马娜
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 郭芳