福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0213民初2362号原告：汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层,统一社会信用代码91350200260157266R。法定代表人：乔海侠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：岳云，女，公司职员。委托诉讼代理人：郭美璇，女，公司职员。被告：林文勇，男，1981年6月3日出生，汉族，住厦门市翔安区。原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉公司）与被告林文勇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇嘉公司的委托诉讼代理人岳云、郭美璇及被告林文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令林文勇立即向汇嘉公司支付其欠缴的2015年1月至2018年3月物业管理费5955.3元（39个月*1.7/平方米/月*89.9平方米），2015年1月至2018年3月房屋公共维修金702元（39个月*0.2元/平方米/月*89.8平方米），2013年12月14日至2018年2月1日的公摊电费651.8元、公摊水费75.6元、居民水费213.2元及逾期缴交物业管理费违约金暂计10719.5元（违约金按日千分之三计算），以上共计18317.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2012年9月20日，建发房地产集团有限公司与汇嘉公司签订了《“翔城国际限价商品房”前期物业服务合同》，该合同对委托事项、管理期限、双方权利义务、管理服务质量、违约责任等内容进行了约定，汇嘉公司特依据上述合同的约定提供了物业管理服务。林文勇作为该小区内的业主（厦门市翔安区新店镇鼓锣一里翔城国际B04小区26梯302室，房屋建筑面积89.8平方米，物业管理费1.7元/平方米/月，房屋公共维修金0.2元/平方米/月），本应依据合同的规定及时向原告交纳物业管理费、房屋公共维修金、自用水费及公摊水电费等费用，但林文勇却未按时交纳上述各种费用，已经欠缴上述费用累计7597.9元。同时，依据《“翔城国际限价商品房”前期物业服务合同》第十四条的约定（逾期交纳物业管理费按千分之三/日收取违约金）已产生的违约金暂计10791.5元，以上共计18317.4元。林文勇上述欠款经原告多次催讨未果，林文勇的行为已侵犯了汇嘉公司的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。林文勇辩称，对汇嘉公司主张的物业服务费用部分没有异议，但对汇嘉公司的物业管理服务有意见。汇嘉公司对小区管理不到位、服务不及时，违约在先，主要存在以下问题：一、关于自有部分的问题，1.空调冷凝水产生的噪音没有及时处理，楼上夜间生活噪音没有加以劝告，导致无法正常休息；2.二楼的封闭式露台上杂物没有定期处理，从交房至今仅清理四次；3.华润燃气公司在我家安装燃气管道时却未提前通知，事后又消极处理，拖延了1-2年才得到妥善处理。二、关于共用部分的问题：1.共用部位的设施维修、维护不及时，有些设施比如地砖空鼓、天花板掉漆等问题都是从莫兰蒂台风过后到最近才修复；2.小区公共部分有广告灯箱，在业主群里很多人都是反对的；3.楼顶存在种菜行为，且听说二次供水设备被撬，汇嘉公司未对此进行处理；4.小区车辆存在乱停乱放现象及外来车进入小区没有进行登记，也没有对外来车主的电话进行登记，小区电动车乱拉线充电，小区物业未规划一个合理的区间让业主进行停放充电；5.小区公共区域照明修缮不及时；6.小区广告存在问题，小区业主服务不满意等等诸多问题。因汇嘉公司不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神伤害，答辩人才从2015年1月起停止交纳物业管理费，根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在汇嘉公司没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用，因此，答辩人认为汇嘉公司的物业服务不到位，应该对物业管理费进行打折。也由于汇嘉公司违约在先，故不存在违约金支付的问题。根据当事人陈述在案的诉前调查笔录、庭审笔录及当事人提供的证据，本院认定如下事实：2012年9月20日，建发房地产集团有限公司（甲方）与汇嘉公司（乙方）签订《“翔城国际限价商品房”前期物业服务合同》及附件，约定：甲方通过邀请招标的方式选聘乙方为“翔城国际”物业项目提供前期物业管理服务；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；本合同期限自项目竣工验收后，甲方首批交付给业主的交付之日起至首届业主委员会成立之日止；合同第七条约定，带电梯住宅物业服务费（不含公共水电分摊费）1.7元/㎡·月，公共维修金0.20元/㎡·月，业主应于每月向乙方支付当月物业服务费；合同第十四条约定，业主违反第七条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，自逾期之日起，应当按照所拖欠物业服务费的每日千分之三标准向乙方支付违约金，合同还对甲乙双方的权利义务等内容进行了约定。2013年9月23日，经厦门市翔安区发展和改革局核定，汇嘉公司的物业服务收费按《“翔城国际限价商品房”前期物业服务合同》执行，即住宅：1.7元/㎡·月，房屋公共维修金0.20元/㎡·月，物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。2013年11月13日，林文勇与汇嘉公司签订《翔城国际前期物业服务协议》，约定的内容与前述《“翔城国际限价商品房”前期物业服务合同》所示内容一致。2017年11月，汇嘉公司委托福建理则达律师事务所律师向林文勇发出《律师函》，要求林文勇支付拖欠物业服务相关费用。另查明，林文勇系厦门市翔安区新店镇鼓锣一里翔城国际B04小区业主，其房屋坐落于厦门市翔安区新店镇鼓锣一里翔城国际B04小区26梯302室，建筑面积为89.8平方米。林文勇未缴交2015年1月至2018年3月物业管理费5955.3元（39个月*1.7/平方米/月*89.9平方米），2015年1月至2018年3月房屋公共维修金702元（39个月*0.2元/平方米/月*89.8平方米），2013年12月14日至2018年2月1日的公摊电费651.8元、公摊水费75.6元、居民水费213.2元审理中，林文勇提供其与汇嘉公司管理人员的电话录音、小区微信群截屏打印件、照片等证据证明汇嘉公司不能按物业管理服务协议约定提供服务，存在管理不到位，服务不及时的诸多问题，由于汇嘉公司违约在先，其有权拒绝缴纳物业服务费用。上述事实，有汇嘉公司提供的《翔城国际限价商品房前期物业服务合同》、厦门市翔安区发展和改革局关于翔城国际物业服务收费标准的备案函、交接通知书、住户手册（节选）、翔城国际前期物业服务协议、林文勇身份证复印件、住户情况登记表、临时管理规约、确认函、催缴物业管理费快递清单、物业管理费滞纳金公摊水电费计算办法、明细表、代缴交证明，林文勇提供的临时管理规约、翔城国际前期物业服务协议、其与汇嘉公司管理人员的电话录音、小区微信群截屏打印件、照片、律师函等证据及双方陈述在案的、诉前调查笔录、庭审笔录等证据为证。上述证据均经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，业主委员会成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同之效力及于全体业主，业主应当全面履行。汇嘉公司依据物业服务合同、物业服务协议及临时管理规约为小区提供物业服务，有权获得物业管理费。作为业主，按时缴费则是合同约定义务，被告应根据合同约定支付物业管理费用。故汇嘉公司主张林文勇应支付欠缴的2015年1月至2018年3月物业管理费5955.3元（39个月*1.7/平方米/月*89.9平方米），2015年1月至2018年3月房屋公共维修金702元（39个月*0.2元/平方米/月*89.8平方米），2013年12月14日至2018年2月1日的公摊电费651.8元、公摊水费75.6元、居民水费213.2元于法有据，本院予以支持。关于林文勇的抗辩意见，本院分析认为：一、汇嘉公司与建设单位签订的《翔城国际限价商品房前期物业服务合同》，并与林文勇签订《前期物业管理服务协议》，为翔城国际B04小区提供物业管理服务。两份物业管理服务合同系双方真实意思表示，均不违反相关法律规定，是合法有效的。林文勇以汇嘉公司与建发集团公司系同一人，其合同主体有问题等抗辩意见于法无据，本院不予采纳。二、林文勇主张的与其住处楼上业主之间因夜间生活噪音等问题发生的纠纷属于相邻权纠纷，系属不同的民事法律关系，林文勇可与相邻方协商解决或诉讼解决；三、林文勇主张的燃气管道安装存在的问题，因燃气管道安装属于建设单位合同义务，不属于汇嘉公司的管理职责，林文勇可向建设单位反映；四、林文勇主张汇嘉公司未及时处理小区空调冷凝水滴水扰民、机动车停放、公共设施维护、公共卫生保洁等存在的问题，其可依照合同约定要求汇嘉公司限期解决，未解决造成其损失可另行向汇嘉公司依法主张，不能适用先履行抗辩权。关于汇嘉公司主张的违约金问题。林文勇辩称汇嘉公司管理不到位，服务不及时，存在诸多业主不满意的问题，从在案证据及庭审双方的诉辩主张等情况看，汇嘉公司的物业管理方式和服务质量仍存在有待完善、提高的地方，林文勇逾期交纳物业服务费的自救行为不宜认定为违约，故汇嘉公司请求林文勇支付物业服务费的违约金，本院不予支持。从在案的证据来看，汇嘉公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，但小区物业服务存在瑕疵问题，林文勇可向有关职能部门提出意见或提起诉讼予以维权，而不能以此作为拒绝交纳物业服务费的理由，故林文勇提出物业服务费应打折的主张本院不予支持。构建和谐、宜居、美丽、温馨的小区环境，需要物业服务企业及全体小区业主的共同努力打造。希望透过本案诉讼，双方能共同信守小区管理规约和服务合同，物业服务企业能加强规范管理，提升服务水平，自觉接受监督；而小区业主能依约及时缴交相关物业服务费用，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害小区全体业主的共同利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、林文勇应于本判决生效之日起十日内支付汇嘉（厦门）物业管理有限公司2015年1月至2018年3月物业管理费5955.3元，2015年1月至2018年3月房屋公共维修金702元，2013年12月14日至2018年2月1日的公摊电费651.8元、公摊水费75.6元、居民水费213.2元，共计7597.9元；二、驳回汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，减半收取计129元，由林文勇负担53元，由汇嘉（厦门）物业管理有限公司负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （吕天课）二〇一八年八月八日代书记员（ 梁美 端）附：本判决所适用法律条文《《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。