内蒙古鄂托克旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂托民初字第1294号
原告贾知礼。
委托代理人王永忠。
被告张永刚。
被告张国俊。
委托代理人陈建军。
被告刘海军。
原告贾知礼诉被告张永刚、张国俊、刘海军案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾知礼及其委托代理人王永忠，被告张永刚、张国俊的委托代理人陈建军、被告刘海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾知礼诉称，2007年10月10日，被告刘海军向原告贾知礼借款350000元，后被告刘海军因无力偿还借款，遂与原告协商，将其所有的创世纪小区（后更名为恒森国际嘉园小区）A10号楼第10层东户的拆迁置换房顶抵给原告。双方于2008年3月18日签订了《房屋产权转让协议》，约定被告刘海军以451460元的价格将该房屋转让给原告，转让房屋尚未交纳的产权置换差价款101460元由原告直接支付给开发商，被告刘海军应于协议生效后10日内到开发商处为原告办理更名手续。后因该房为产权置换房，开发商和房管局无法为原告办理更名手续，原告又与被告刘海军签订了《拆迁置换房产过户协议书》，约定待房屋符合办理条件后再进行办理。2009年5月14日，因拆迁置换房的开发商恒森房地产要求调整房号，原告遂以被告刘海军的名义与恒森房地产签订了《关于房屋拆迁权调换安置补偿协议书的变更协议》，将转让协议中约定的原拆迁安置房（A10号楼第10层东户）变更为A10号楼第16层东户，并于同日原告向恒森房地产交纳了变更房屋楼层差价款13465元。2009年10月28日，原告向恒森房地产交纳了该置换房屋差价尾款101460元，2009年10月28日，原告已将全部购房款已付清。2009年12月21日，原告从恒森房地产接受了A10号楼第16层东户置换房，并于同日签署了物业服务合同，缴纳了置换房超平米部分的契税、公共维修基金，交易手续费、装修建渣清运费各项费用，至此原告实际占有了该房屋，并居住使用至今。但被告刘海军在房屋具备过户条件后，以种种理由推脱，拒不为原告办理房屋过户手续，致使该房屋至今仍登记在被告刘海军名下。现原告依法提起诉讼，请求法院停止对恒森国际嘉园A区10号楼第16层东户1602室的执行；确认原告与被告刘海军签订的《房屋产权转让协议书》有效，要求被告刘海军协助办理过户手续，并承担本案的诉讼费。
原告贾知礼为证明其主张，向法庭提供了如下证据材料：
证据一提供房屋拆迁产权调换安置补偿协议书及房屋拆迁产权调换安置补偿协议书的变更协议复印件（与原件核对无异议）各一份，此证据证明开发商给被告刘海军拆迁补偿一套房，还证明名称有变更及楼层的变更的事实。
证据二提供房屋产权转让协议书及拆迁置换房产权过户协议书复印件（与原件核对无异议）各一份，此证据证明2008年3月18日被告刘海军与原告贾知礼签订了房屋产权转让协议书，转让的总价款为451460元，其中顶了借款350000元，剩余101460元由原告直接向开发商缴纳，楼层变化给开发商缴纳了13465元，还证明由于该房当时开发商与房管局不给办理过户手续等符合条件时再办理的事实。
证据三提供鄂尔多斯农村商业银行进账单复印件一支、收据两支，此证据证明原告将购房款101640元直接交给开发商，开发商也出具了收据及调换楼层时由原告补的差价13465元开发商也收到的事实。
证据四借条一支，此证据证明于2007年10月10日被告刘海军向原告贾知礼借现金350000元，顶了房款的事实。
证据五提供收据复印件（与原件核对无异议）22张及物业服务合同，证明两共基金费、采暖费、水卡费、物业费、天然气等费用由原告缴纳并实际占有该房屋的事实。
被告张永刚、张国俊辩称，位于鄂尔多斯市东胜区大桥路恒森国际嘉园小区A10楼1单元1602室（房屋所有权证号：鄂房权证东胜字1193**）的所有权是被告刘海军，不属于原告贾知礼所有，原告贾知礼的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告张永刚、张国俊为证明其主张，向法庭提供了如下证据材料：
证据一提供鄂托克旗人民法院（2013）鄂托法民初字第1855民事调解书、（2013）鄂法执字第1855号执行裁定书、（2014）鄂法执异字第2号民事裁定书复印件各一份，此证据证明被告刘海军欠张永刚、张国俊借款本息958000元的事实，并在执行中法院已将被告刘海军的房屋查封，原告的执行异议已被驳回。
证据二商品房买卖合同复印件、房屋所有权证复印件各一份，此证据证明鄂房权证东胜字第1193**号的房屋产权证登记的所有权人为被告刘海军，被告刘海军与鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是房款一次性全部付清，不是刘海军拆迁置换的房屋。
被告刘海军辩称，原告所诉属实。2007年被告刘海军向原告贾知礼借款350000元无能力偿还，就把拆迁补偿置换的恒森国际嘉园A区10号楼第16层东户1602室顶给原告偿还借款350000元。但因当时开发商与房管局没有给办理过户手续，房产权一直在自己的名下，因自己在外地做生意，所以一直就没有给原告办理过户手续。被告刘海军把房屋转让给原告后，所有的手续是原告与房地产办理的。现在该房产是原告贾知礼的，已不属被告自己的财产了，法院不能执行该房屋。欠被告张永刚、张国俊等的债务自己另想办法偿还。
被告刘海军未向法庭提供任何证据材料。
经庭审质证，对于原告所举证据一、二、三、四、五，被告张永刚、张国俊全部不认可。被告刘海军对五组证据全部认可，认可房屋转让协议是本人与原告签写的，房款已付清，房屋已由原告占有使用。本院认为，被告张永刚、张国俊作为原告贾知礼与被告刘海军房屋转让行为外的第三人，对原告所举证据及证明的事实不知情、不认可，为客观原因所限。但被告张永刚、张国俊未举出能够否定该转让协议及其他证据真实有效性的有效证据，且房屋所有权人被告刘海军认可与原告贾知礼的房屋转让行为为其真实意思表示，故本院认为原告所举的五组证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。
对于被告张永刚、张国俊提供的证据，原告对证据一的真实性认可，但对所证明的问题不认可，认为被告刘海军与原告的借款在前，张永刚、张国俊的借款在后，原告应当具有优先权。对证据二的真实性认可，但该商品房买卖合同中的房屋与被告刘海军的拆迁房屋为同一房屋。被告刘海军对证据一、二均认可，认为虽然该房屋的所有权在被告刘海军名下，但实际占有及使用的人为原告贾知礼，与开发商签订的商品房买卖合同是原告代被告刘海军签写的，这个房屋就是开发商给被告刘海军的拆迁安置房屋。本院认为，被告张永刚、张国俊提供的证据一为本院生效法律文书，与本案具有关联性，予以采信。在证据二中，房屋使用权证与原件一致，予以采信。与开发商鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，经本院与鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司调查核实，该合同中所涉房屋即为拆迁被告刘海军旧房所置换，签订该合同是开发商用于办理产权证书的需要而行的统一做法，并非被告刘海军另外购买的商品房，故本院对该证据予以采信。
经审理查明，2007年10月10日，被告刘海军向原告贾知礼借款350000元。后被告刘海军因无力偿还借款，遂与原告协商，将其所有的由鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司开发的创世纪小区（后更名为恒森国际嘉园小区）A10号楼第10层东户的拆迁置换房顶抵给原告。双方于2008年3月18日签订了《房屋产权转让协议》，约定被告刘海军以451460元的价格将该房屋转让给原告，转让房屋尚未交纳的产权置换差价款101460元由原告直接支付给开发商，其余350000元抵顶被告刘海军2007年10月10日的借款。被告刘海军应于协议生效后10日内到开发商处为原告办理更名手续。因该房为产权置换房，开发商当时不能为原告办理更名手续，于是在2008年3月26日，原告又与被告刘海军签订了《拆迁置换房产过户协议书》，约定待房屋符合办理条件后再进行办理。2009年5月14日，因开发商鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司要求变更置换房屋位置，原告遂代被告刘海军的名义与鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司签订了《关于房屋拆迁权调换安置补偿协议书的变更协议》，将转让协议中约定的原拆迁安置房A10号楼第10层东户变更为A10号楼第16层东户。同日，原告向鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司交纳了变更房屋楼层差价款13465元。2009年10月28日，原告向鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司交纳了该置换房屋差价尾款101460元，至此，原告已将全部购房款付清。2009年12月21日，原告从鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司接收了A10号楼第16层东户楼房，并于同日与恒森物业管理服务有限公司签署了物业服务合同，缴纳了公共维修基金，交易手续费、装修建渣清运费等各项费用，并对该房屋进行了装修入住至今。2011年7月29日，鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司为办理房权证的需要，又与原告贾知礼以被告刘海军的名义签订了一份商品房买卖合同。2011年11月4日，该房产证办出。房屋建筑面积105.89平方米，套内建筑面积91.34平方米，房屋所有权人登记为被告刘海军。2013年11月5日，被告张永刚、张国俊等人因民间借贷对被告刘海军等人提起诉讼。2013年11月25日本院作出（2013）鄂托法民初字第1855号民事调解书审结本案。调解书确定的履行期限到期后，被告刘海军等人未自动履行义务，被告张永刚、张国俊申请本院强制执行。本院于2014年3月26日作出（2013）鄂法执字第1855号执行裁定，将户名为被告刘海军，产权证号为鄂房权证东胜字第1193**号，位于东胜区大桥路10号街坊恒森.国际嘉园小区A10楼1单元1602室进行了查封。原告贾知礼以该房屋已经由被告刘海军转让为其所有向本院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。本院于2014年6月20日以原告贾知礼异议理由不能成立驳回了原告贾知礼的异议。原告贾知礼遂于2014年7月1日提起案外人执行异议之诉。另查明，2008年3月18日原告贾知礼与被告刘海军签订了《房屋产权转让协议》后，有关该房屋与开发商之间的所有相关手续均由原告贾知礼以被告刘海军的名义办理。现该诉争房屋实际由原告贾知礼占有使用，房屋产权证为原告贾知礼持有，但所有权人至今仍登记在被告刘海军名下。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，根据该规定及民法公平原则，买受人享有的因房屋转让所产生的债权是特定物给付的特殊债权。本案中原告贾知礼作为诉争房屋的买受人，现有证据均以证实原告贾知礼于法院查封之前即已交付了全部价款，并已实际占有该诉争房屋，虽然其与被告刘海军未办理产权过户手续，但不动产转让未办理登记过户手续后果是不能对抗善意取得第三人，而本案中的申请执行人即被告张永刚、张国俊是因民间借贷而与被告刘海军产生的债权关系，是一般债权人，即普通金钱债权人，并非是因购买被告刘海军的该诉争房屋而产生的特殊债权关系，显然不存在善意取得该房屋所有权第三人的情形。再者，该转让房屋至今未过户，先是因为开发商不具备办理条件，后又因被告刘海军不予积极协助配合的原因才未得以在登记机关办理登记过户手续，原告贾知礼对此并无明显过错。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告刘海军以抵偿债务的形式将诉争房屋转让给原告贾知礼，其为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定。被告张永刚、张国俊作为原告贾知礼与被告刘海军房屋转让行为外的第三人，对该房屋交易行为的真实性存有怀疑情有可原，但需用证据加以证明自己的观点。而被告张永刚、张国俊提供的现有证据亦不能证明该转让行为存在恶意串通转移可供执行财产而损害申请执行人的利益之无效情形。该转让房屋现虽未办理过户登记，但其不影响转让房屋合同的效力。因此，被告刘海军与原告贾知礼签订的房屋转让协议合法有效，被告刘海军应当继续履行办理房屋产权变更手续的协助义务。综上，原告贾知礼的诉讼请求理由充分，具有法律和事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、停止在（2013）鄂托法民初字第1855号案件的执行案件中对执行标的物户名为被告刘海军，产权证号为鄂房权证东胜字第1193**号，位于东胜区大桥路10号街坊恒森.国际嘉园小区A10楼1单元1602室房屋的执行。
二、确认原告贾知礼与被告刘海军签订的转让位于东胜区大桥路10号街坊恒森.国际嘉园小区A10楼1单元1602室（产权证号为鄂房权证东胜字第1193**号）房屋所有权的协议有效。
三、被告刘海军于本判决生效之日起十日内协助原告贾知礼办理上述房屋所有权证的过户手续。
案件受理费50元，由被告张永刚、张国俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
申请执行的期间为二年。
审判长 刘君
审判员 苏都
审判员 李静
二〇一四年九月九日
书记员 彩娜
法条链接：
一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
三、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
五、《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
六、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。