江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民初字第00448号
原告祖某某，个体户。
委托代理人祖某（系原告祖某某父亲），x，x年x月x日出生，xxxxxxxxxxxxxxxxxx，xx，住某小区。
被告某公司，住某小区C9幢，组织机构代码证号xxxxx-X。
法定代表人洪某，执行董事。
委托代理人邵飞飞，江苏拓荒者律师事务所律师。
原告祖某某与被告某公司（以下简称首义公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由代理审判员李国英适用简易程序，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告祖某某委托代理人祖某，某公司委托代理人邵飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祖某某诉称：1.2008年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以232824元的价格购买被告开发的某小区第x幢某房屋，面积为115.6平方米，单价为2014.05元／平方米，约定于2009年7月18日交房。合同生效后，原告按约定向被告支付了全部房款，被告未能按照合同约定的期限向原告交房和办理房屋权属证书，按照合同约定被告应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任；2.该商品房交付时被告未能出示在施工各阶段的合同和使用批准文件，且该屋内高度不够尺寸，墙面、窗户没有按合同约定施工，为此被告应支付原告未按房屋设计标准建造违约金；3、该房屋自粉刷装潢后不长时间，出现多处漏水，造成装潢、家俱、衣和被等受损失，原告多次找物业查找原因，也未妥善解决好。为此，要求被告查找原因修复并赔偿损失。故请求依法判令被告：1.支付原告逾期交房违约金3036元、逾期办证违约金27950元；2.支付未按房屋设计标准建造违约金8000元；3.支付因漏水造成装潢、家俱、衣和被等损失4000元。以上合计42986元。4.承担本案诉讼费用。
某公司辩称：1.对于原告逾期交房的主张，从原告自认的交房时间2010年1月8日，以及原告于2013年6月9日向法院诉讼之前，原告从未向被告主张过违约责任，能够反映原告逾期交房的主张已过诉讼时效，故被告不同意承担逾期交房的违约责任；2.逾期办证原因比较复杂，不完全是被告的责任，原告主张的逾期办证的违约金应当以实际损失为主，被告认为逾期办证并未给原告造成实际损失，且其主张的违约金数额较高，请法庭予以调整；3.因涉案房屋已验收合格且实际交付，并且办理了产权证，原告诉称房屋漏水导致受潮给其造成损失，不能证实该原因是由被告建造的房屋中存在质量问题造成的，故对于原告主张的房屋漏水造成的损失以及房屋层高不符合要求，因其未能举证，被告不承担责任。综上，请法院依法判决。
经审理查明：2008年12月28日，原告祖某某与某公司签订了《商品房买卖合同》。原告以232824元的价格购买被告开发的某小区第x幢某房屋，房屋建筑面积为115.6平方米，单价为2014.05元／平方米，约定2009年7月18日前交房。合同第九条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。”同时，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的（政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一，向买受人支付违约金。”合同签订后，原告祖某某交纳首付款46824元，并办理了银行按揭贷款186000元。庭审中，原告祖某某自认某公司于2010年1月8日向其交付了合同约定的房屋。
另查明，2013年3月26日，某公司在泗洪县房产处办理了房屋初始登记，进行了总证备案。2013年4月26日，原告祖某某办理了房屋所有权证书。2013年6月9日原告就被告该逾期交房及逾期办证行为向本院诉讼并进行了备案。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、不动产发票、房产证，被告提供的房屋初始登记审批表及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原被告签订的商品房买卖合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
关于原告主张逾期交房违约金的请求。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。故当事人应在法律规定的诉讼时效期间内依法行使请求权以保护其合法权益。本案中，原被告签订《商品房买卖合同》约定的交房时间是2009年7月18日前，而庭审中原告自认被告于2010年1月8日才向其交付该房屋，原告此时已明知其合法权益受到侵害，但其未在法定的二年内向人民法院请求保护民事权利，直至2013年6月9日才向本院提起诉讼，已超过了法律规定的诉讼时效期间，且此期间内，原告在庭审中也自认从未向被告主张过，不存在中止、中断情形，故对原告的该项诉讼请求依法应予驳回。
关于原告主张逾期办证违约金的请求。本案中，被告未按照合同第十五条的约定完全履行义务，其中虽有被告之外的原因，但致使原告未及时取得房产证，亦构成违约，被告应承担相应的违约责任。原告主张逾期办证按照约定计算违约金为27950元，被告认为违约金过高，请求调整，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告所购房屋是自住，且是按揭购买，逾期办证对其影响较小，因此造成的损失原告也未提供充分事实依据，仅凭合同约定有失公平。故被告要求减少违约金的请求予以采纳，本院对逾期办证违约金酌定调整为3000元。
关于原告主张被告未按房屋设计标准建造违约金8000元请求。原告根据自己的测量，认为该涉案房屋高度不够，以及其他有关房屋质量不达标问题，被告予以否认。为此，原告负有举证义务，但其未提供任何证据予以证实自己的主张，其应承担举证不能的法律后果。故对其诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
关于原告主张涉案房屋漏水造成的4000元损失请求。本案中，原告主张房屋存在质量问题导致漏水，以致房屋部分墙壁受潮，造成装潢、家俱、衣和被等受损失，被告认为其房屋已验收合格，并不存在质量及设计问题。因该房屋已竣工验收并已在有关部门登记备案，故根据原告所提供的照片并不能确定该房屋漏水完全系被告建造存在缺陷造成，也不能确定原告诉请中损失数额的计算依据。故对该项诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百五十三条之规定，判决如下：
被告某公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告祖某某支付逾期办证违约金3000元。
驳回原告祖某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费437元（已减半收取），由原告祖某某负担237元，被告某公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费874元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
代理审判员 李国英
二〇一五年四月十四日
书 记 员 黄 婷
附法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。
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