福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终2271号
上诉人（原审原告）：厦门市鑫海韵工贸有限公司，住所地厦门市湖里区高林社区田里社260号。
法定代表人：杜秋霞，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许真等，福建旭恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建省厦门市水产供销公司，住所地厦门市思明区大学路97号。
法定代表人：张亚辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨卓尔，该公司工作人员。
上诉人厦门市鑫海韵工贸有限公司（以下简称鑫海韵公司）因与被上诉人福建省厦门市水产供销公司（以下简称水产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初14360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
鑫海韵公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持鑫海韵公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由水产公司承担。事实和理由：一、水产公司侵犯鑫海韵公司优先承租权，事实清楚。1.水产公司2015年向鑫海韵公司送达的《关于大学路97号一层店面租赁合同到期不再续租的告知函》，明确其期满不再续租讼争房屋，系因有项目落地，即拟出租给第三人。根据鑫海韵公司原审提交的证据目录第2组“告知函”（落款时间2015.5.20），鑫海韵公司要求收回讼争房屋即大学路97号一层，系因有项目入住而非原告所称“收回自用”（告知函原文“…。该项目也符合思明区的规划定位意见产业升级的政策导向。经我公司研究决定，现以书面告知的形式，通知您合同期满自动终止不再续租”）。2.综合水产公司提交的与案外人沙坡渔港公司的租赁合同，以及前述租赁合同签订后大学路97号一至五层整体变更使用功能和大学路97号二至五层空置数年之事实，进一步佐证水产公司收回讼争大学路97号一层系用于出租。根据鑫海韵公司原审提交的《补充证据目录清单》第3组证据“租赁合同”，案外人沙坡渔港公司与水产公司签约的时间为2014年5月1日，水产公司申请变更大学路97号一至五层使用功能为酒店均在2015年之后，且按水产公司原审当庭所述现大学路97号二至五层目前均空置，可知水产公司通知（详见鑫海韵公司原审提交的证据目录第2组“告知函”）鑫海韵公司期满不再续约所称的“项目”涵盖大学路97号一至五层（含讼争房屋即大学路97号一层），而非仅是大学路97号三至五层。鑫海韵公司认为水产公司并未按照法庭要求提交与大学路97号有关的所有协议而仅是有选择的提交。3.水产公司关于收回讼争房屋即大学路97号一层之用途，说法前后矛盾，进一步佐证其侵犯鑫海韵公司优先承租权之意图。水产公司关于收回讼争房屋即大学路97号一层之用途前后有三种不同说法：（1）水产公司向鑫海韵公司送达的《关于大学路97号一层店面租赁合同到期不再续租的告知函》（落款时间2015.5.20），明确其期满不再续租讼争房屋，系因有项目落地，即拟出租给第三人。（2）水产公司于另案（案号：2016闽02**民初13322号）中，又改口称讼争房屋即大学路97号一层，系要收回自用。（3）水产公司原审庭审，再次改口称拟将讼争房屋即大学路97号一层和二层捆绑公开招租，且拟设定150万元高额竞租保证金。水产公司关于收回讼争房屋即大学路97号一层之用途，说法前后多次矛盾，进一步佐证其侵犯鑫海韵公司优先承租权之意图。二、鑫海韵公司原审诉请之未重新签订租赁合同前的讼争房屋费用标准，合理合法，应当予以支持。水产公司先是以有项目落地为由通知鑫海韵公司要收回讼争房屋即大学路97号一层，在另案中又改口要收回自用，原审庭审再次改口称要收回招租，其侵犯鑫海韵公司优先承租权事实清楚。鑫海韵公司继续占有使用讼争房屋，系维护自己合法权益的合理作为。鉴于，水产公司侵犯鑫海韵公司优先承租权的行为，鑫海韵公司要求在水产公司与鑫海韵公司重新签订租赁合同前，讼争房屋的费用标准按原租赁合同执行合理合法。三、鑫海韵公司诉请水产公司赔偿断电损失合理合法。水产公司侵犯鑫海韵公司优先承租权并擅自断电是客观事实，给鑫海韵公司营业造成严重影响，鑫海韵公司诉请赔偿断电损失合理合法。
水产公司答辩称，一、鑫海韵公司依法应立即将讼争房屋恢复原状并交还水产公司，同时自2016年11月01日起至实际交还讼争房屋之日止，按16200元/月的标准支付占有使用费。水产公司与鑫海韵公司签订的《租赁合同》（以下简称租赁合同）约定：“租赁期限自2013年10月01日起至2015年09月30日止，租赁期满合同即行终止。租赁合同期满或合同终止、解除后，鑫海韵公司应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向水产公司加付原日租金3倍的房屋占用费”。租赁合同期满，水产公司拟不再对外出租讼争房屋，要求鑫海韵公司立即将讼争房屋腾空恢复原状并交还水产公司，但鑫海韵公司拒不交还讼争房屋并占用至今，对于此，在水产公司另案提起的诉讼中，厦门市思明区人民法院经审理已于2017年06月07日作出（2016）闽0203闽民初13322号判决，判决鑫海韵公司将讼争房屋腾空恢复原状交付给水产公司，并按16200元/月的标准向水产公司支付自2016年11月1日起的占有使用费。鑫海韵公司不服该判决并向厦门市中级法院提起上诉，厦门市中级法院也于2018年2月1日作出二审判决，驳回鑫海韵公司的上诉请求。水产公司已在该案判决生效后向厦门市思明区人民法院申请强制执行，鑫海韵公司就同一份租赁合同基于同样理由又向厦门市中级人民法院提出上诉，显然系恶意拖延诉讼程序，浪费司法资源费。二、鑫海韵对讼争房屋无所谓的优先承租权。鑫海韵公司享有优先承租权的条件有二：1.租赁期限届满时水产公司将继续对外出租租赁标的；2.鑫海韵公司的竞价或投标条件最起码与其他竞价或投标条件最高者同等。在本案中，水产公司在租赁期限于2015年09月30日届满时已确定不再继续对外出租讼争房屋，亦无所谓的鑫海韵公司优先承租权。三、水产公司已将讼争房屋所在的物产作为整体标的进行公开招租，但鑫海韵公司并未参与竞租。由于鑫海韵公司长期非法占用讼争房屋且未支付房屋占用费，严重侵犯水产公司的物权，给水产公司造成了巨大的经济损失。为了防止国有资产流失，水产公司在本案一审庭审过程中，已明确告知鑫海韵公司将就案涉房屋所在的思明区大学路97号一层、二层作为整体招租标的进行公开招租，于2018年1月26日在厦门市人民政府国有资产监督管理委员会网站、夏商房地产租赁网同时发布招租公告，并招租公告发布后告知水产公司，水产公司并未报名参加此次公开招租，更进一步证明水产公司仅是以“优先承租权”为托词占用租赁房屋。
鑫海韵公司向一审法院提出诉讼请求：1.水产公司对大学路97号一层房屋进行公开竞争招租，并与鑫海韵公司重新签订租赁合同；2.在水产公司与鑫海韵公司重新签订租赁合同前，鑫海韵公司有权继续占有、使用大学路97号一层房屋，费用标准按双方于2013年8月30日签订的《租赁合同》执行；3.水产公司赔偿因擅自断电给鑫海韵公司造成的经济损失10000元。
一审法院认定事实如下：2013年8月30日，水产公司与鑫海韵公司签订一份《租赁合同》，约定：水产公司将本案讼争的厦门市思明区大学路97号一层房屋（建筑面积约180平方米）出租给鑫海韵公司，用途为商用；租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日，租赁期满合同即行终止；月租金为10800元，首期租金于合同签订时付清，之后每壹个月为一期，于每期首月头5日前向水产公司支付当期租金；租赁期满或合同终止、解除后，鑫海韵公司应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向水产公司加付原日租金3倍的房屋占用费。双方还就租赁期满后的其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，鑫海韵公司按合同约定的租金标准支付租金至2016年10月31日，此后未再支付租金，但仍占有使用讼争房屋至今。2015年5月20日，水产公司向鑫海韵公司发出《关于大学路97号一层店面租赁合同到期不再续租的告知函》，内容如下：根据厦门市思明区人民政府（厦思政函2015第47号）文件，将对大学路97号综合楼临时变更使用功能，该项目也符合思明区的规划定位以及产业升级的政策导向，通知鑫海韵公司合同期满自动终止不再续租。
另查明，2014年4月29日，水产公司与案外人沙坡渔港公司签订一份《租赁合同》，约定：水产公司将大学路97号三至五层（建筑面积828平方米）等房屋及场地出租给沙坡渔港公司，租赁期限为九年，自2014年5月1日起至2023年4月30日止。案外人国源公司于2016年9月12日成立，住所地为厦门市思明区大学路97号。沙坡渔港公司同意将厦门市思明区大学路97号（面积76平方米）无偿提供给国源公司作为办公使用，使用期限为2016年9月6日至2018年9月5日。
又查明，水产公司于2016年8月12日向本院提起诉讼，请求鑫海韵公司将讼争房屋腾空恢复原状并交还给水产公司，鑫海韵公司向水产公司支付占有使用费。一审法院经审理于2017年6月7日作出（2016）闽0203民初13322号民事判决书，判决鑫海韵公司将讼争房屋腾空恢复原状交付给水产公司，鑫海韵公司向水产公司支付占有使用费（按16200元/月的标准，自2016年11月1日起计至实际归还上述房屋之日止）。鑫海韵公司不服，提起上诉，一审诉讼期间，该案正在二审审理过程中，尚未审结。
一审审理中，鑫海韵公司主张，水产公司实际将大学路97号房屋一至五层整体出租给沙坡渔港公司，而非三至五层；水产公司未完整提供与大学路97号房屋有关的文件材料，缺少一至二层的租赁合同。水产公司主张，水产公司提供的大学路97号房屋三至五层的《租赁合同》是真实完整的；目前大学路97号房屋一层正在诉讼，二层空置；水产公司已经计划将大学路97号房屋一至二层整体进行公开竞争招租，经营业态为商务酒店，鑫海韵公司可留意招租公告。
一审法院认为，水产公司与鑫海韵公司签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行各自的权利义务。上述合同约定的租赁期限届满后，水产公司与鑫海韵公司未续签书面租赁合同，但鑫海韵公司继续租用讼争房屋，并按上述合同约定的租金标准向水产公司支付租金，水产公司也接受了租金，双方之间形成不定期租赁合同关系，水产公司可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知鑫海韵公司。水产公司通过提起诉讼的方式要求鑫海韵公司腾退讼争房屋，因此双方的租赁关系应于起诉状副本送达鑫海韵公司之日终止。双方的租赁关系终止后，是否进行公开竞争招租，何时以及以何种方式进行公开竞争招租，均由水产公司自主决定。并且，即便水产公司进行公开竞争招租，鑫海韵公司是否参加公开竞争招租以及能否最终竞得租赁标的，均不确定。故，鑫海韵公司诉请水产公司对讼争房屋进行公开竞争招租并与鑫海韵公司重新签订租赁合同，缺乏依据，不予支持。鉴于双方的租赁关系已终止，水产公司已提起诉讼要求鑫海韵公司返还讼争房屋，故鑫海韵公司诉请继续占有使用讼争房屋并按双方于2013年8月30日签订的《租赁合同》执行相关费用标准，缺乏依据，不予支持。鑫海韵公司诉请水产公司赔偿因擅自断电给其造成的经济损失10000元，但未举证证明，不予支持。另，鑫海韵公司主张水产公司已将讼争房屋出租给沙坡渔港公司，缺乏证据支持，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门市鑫海韵工贸有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为50元，由厦门市鑫海韵工贸有限公司负担。
二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
审理中，水产公司提交了如下证据：1.招租公告两份，拟证明水产公司已经依规分别于2018年1月26日和2月1日在厦门市国资委和夏商房地产租赁网站发布讼争房屋的招标公告；2.录像资料，在招租公告发布后，水产公司于2018年1月29日前往鑫海韵公司处，告知招租事宜；3.竞租明细表，拟证明鑫海韵公司并未参与本次公开招租。鑫海韵公司质证认为，对招租公告的真实性、合法性和关联性均予以认可。对录像资料不予以认可。对竞租明细真实性予以认可，可见水产公司排除了鑫海韵公司的优先承租权。本院对上述证据经分析认为，水产公司已经公开发布了招租公告，而鑫海韵公司亦未参与竞租，故对该事实予以确认。
鑫海韵公司提交了招租信息，拟证明水产公司于2018年2月1日将讼争房屋网上招租，招租规定投标者必须具有经营酒店的资格，恶意排除鑫海韵公司的竞标资格。同时设定高额保证金，进一步证明水产公司收回房屋系用于出租。水产公司质证认为，对该证据真实性予以认可，现出租标的并非原有租赁物，反而可以证明鑫海韵公司接到招租公告后没有参与竞租，视为其自动放弃优先承租权。本院对上述证据经分析认为，该证据系鑫海韵公司自行提供，可证明其并未参与招租。
本院认为，本案争议的焦点在于水产公司是否侵犯水产公司的优先承租权。双方在二审中均予以确认水产公司公开招租，证明鑫海韵公司是明知水产公司进行招租。鑫海韵公司仅是主张水产公司设定的条件排除其资格，但水产公司作为讼争房屋的所有权人，对讼争房屋享有完全之物权，即讼争房屋用于何种用途系水产公司行使物权之范畴。鑫海韵公司并无权予以干涉，其行使优先承租权是在同等条件下，优先于其他意向承租人承租房屋，而非在不设定条件的情况下，强制水产公司必须出租给其。现鑫海韵公司并未参与招租，即表示其已经放弃优先承租权，故其上诉主张不能成立。综上，鑫海韵公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人鑫海韵公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年七月十一日
代书记员 陈 琳
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。