福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）鼓民初字第3748号
原告福州市三坊七巷保护开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区营房里10号。
法定代表人ＸＸ，董事长。
委托代理人朱柏涛、吴惠贞，福建谨而信律师事务所律师。
被告福州福民茶叶有限公司，住所地：福州市仓山区城门镇下洋工业区9号。
法定代表人刘南官，总经理。
委托代理人童建炫，福州博世律师事务所律师。
原告福州市三坊七巷保护开发有限公司诉被告福州福民茶叶有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱柏涛、吴惠贞，被告委托代理人童建炫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告于2012年3月29日签订的《光禄坊商铺租赁合同》约定：原告将其位于福州市鼓楼区光禄坊商铺出租给被告，租赁期限自2012年3月29日至2014年3月28日，月租金为6822元，租赁押金为13644元。被告逾期支付租金，应按逾期付款金额的2%／日向原告支付违约金；被告逾期交还本合同项下商铺，原告有权按照租赁面积以100元／㎡／日标准向被告收取商铺占用费，租赁押金不予退还，被告还应承担因逾期交还本合同项下商铺给原告造成的经济损失。合同还对双方的其他权利、义务作出明确约定。原告将商铺交付给被告后，被告未依约支付全部租金。合同期限届满后，被告拒绝搬离并交还上述商铺。原告认为，被告拖欠租金已构成违约，其在合同期限届满后，拒不搬离并交还上述商铺的行为，已构成侵权。故原告诉请判令：1.被告立即腾空搬离福州市鼓楼区光禄坊商铺，并将该商铺交还原告；2.被告向原告支付拖欠的租金45480元及违约金（从2013年9月8日至2014年3月28日，按月利率2%计算，为3501.3元）；3.被告向原告支付商铺占用费（从2014年3月29日至实际交还店面之日止，按每月6822元计算，暂计至2014年8月29日为34110元）；4.原告无需退还被告租赁押金13644元；5.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、应从2013年4月1日起计收租金。《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原、被告双方签订的租赁合同约定租赁期限自2012年3月29日始，但实际租赁期限应从原告提供的租赁物具备约定的使用功能之日起开始。从双方来往函件可知，在合同签订后，被告承租的及邻近的另外二间店面的总电源开关一直占据在被告租赁的店面内，使得被告一直无法使用店面。2012年8月双方交接时被告发现了这一问题，就一直向原告进行交涉，直至2013年4月初原告才将总电源开关搬迁他处。同时由于原告与三坊七巷管委会景观办没有协调的原因，虽然原告批准了被告的装修方案，但是一直到2013年3月28日景观办才同意被告开始装修。基于以上事实，被告承租的店面在2013年4月1日才开始具备合同的用途，依法应从2013年4月1日起计收租金。
二、被告没有拖欠租金。从2013年4月1日开始计收租金，至2014年3月28日合同期满，被告应付租金期限为12个月，每月租金6822元，被告应付租金为81864元。被告实际付款事实为：1.支付给原告的款项有：2013年11月25日1567.5元，2013年12月4日13644元，2013年12月4日40932元，2014年1月24日6822元，2014年3月13日13644元，共计76609.5元；2.支付给三坊七巷物业服务公司的款项有：2012年8月15日10858.3元，2013年11月25日2574.9元，共计13433.2元。上述两项合计90042.7元，原告尚需退还被告8178.7元。就是被告已付的这些租金，原告收款后也一直不开具发票给被告，严重损害了被告的合法权益。在此，被告也希望法院责令原告立即向被告开具已收款的发票，并退还被告剩余的押金8178.7元。
三、租赁合同已经终止。双方租赁合同第3条约定：“租赁期限为2012年3月29日至2014年3月28日。”第13条约定：“租赁期限届满前，如乙方（被告）要求续租，应提前3个月以书面方式向甲方提出；如甲方同意乙方续租，甲乙双方重新协商签订租赁合同。”根据上述约定，鉴于原告管理混乱，没有为被告的经营活动提供应有的服务，被告早无意续租。为慎重起见，在合同期满前的2014年3月26日，被告还特地发函给原告，明确合同期满后被告将不再续租，请求原告开具已收租金的发票，并退还被告的押金。在合同期满的当天，被告就已经全部撤离了租赁场地。原告对此是一清二楚。现在原告提出让被告腾空搬离租赁场地，并要求被告支付所谓的商铺占用费，实在是无理取闹。
综上所述，被告没有拖欠原告的租金，合同期满后也没有续租或占用租赁场地，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并责令原告向被告开具已收租金的发票，退还被告剩余的押金。
经审理查明，原、被告于2012年3月29日签订的《光禄坊商铺租赁合同》约定：原告将其位于福州市鼓楼区光禄坊商铺出租给被告，租赁期限自2012年3月29日至2014年3月28日，月租金为6822元。租赁押金为13644元，押金不得充抵被告应支付的租金、违约金、经济损失赔偿金等费用；租赁到期后，如被告确无违约行为且所有费用已结清，原告在收回商铺时不计利息退还押金，否则予以充抵被告应支付的租金、违约金、经济损失赔偿金等费用。被告应在每月25日之前付清下一个月租金，若逾期未支付租金等费用，逾期时间超过30日，原告有权解除合同收回商铺，不予退还租赁押金，除追索被告拖欠的租金等费用外，还可按解除合同时的租金标准加收3个月租金作为违约金。被告应在租赁期限届满之日起2日内，或在合同解除之日起2日内，将商铺交还原告，若被告拒绝按期交还商铺，视为其放弃商铺内的财产所有权，原告有权采取没收室内物品等措施，由此造成的一切后果概由被告自行承担。合同签订后，双方因租金起算日期产生争议。被告于2013年4月19日向原告提交《申请报告》，申请店租从2013年4月1日起计算。原告于2013年9月16日向被告发出《关于光禄坊商埔有关问题的复函》，答复其租金应自2012年12月8日起缴交，并确认截至当前，被告应缴交2012年12月-2013年9月的租金68220元，租赁押金13644元，合计81864元，告知其于收到该通知之日起3个工作日内缴清所欠费用。后被告于2013年12月4日支付租赁押金13644元，以及6个月租金40932元，2014年1月24日支付当月租金6822元，2014年3月13日支付上月及当月租金13644元。被告于2014年3月26日向原告发函告知不再续租，并要求退还押金，次日该函送达至原告营销部。
本院认为，原告诉请被告立即腾空搬离福州市鼓楼区光禄坊商铺，将该商铺交还给原告，并支付商铺占用费（从2014年3月29日至实际交还店面之日止，按每月6822元计算，暂计至2014年8月29日为34110元），双方租赁合同于2014年3月28日到期，被告已于期满前通知原告不再续租，并按时搬离诉争商铺。原告主张其搬离商铺后未办理移交手续仍实际占用，根据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，且双方合同中已约定，被告应在租赁期限届满之日起2日内，或在合同解除之日起2日内，将商铺交还原告，若被告拒绝按期交还商铺，视为其放弃商铺内的财产所有权，原告有权采取没收室内物品等措施，由此造成的一切后果概由被告自行承担。故被告已搬离诉争商铺，原告就未行使其上述权利而扩大了商铺占用的损失诉请被告支付占用费，本院不予支持。
原告诉请被告支付拖欠的租金45480元及违约金（从2013年9月8日至2014年3月28日，按月利率2%计算，为3501.3元），被告虽提供了其支付凭证，但仅证明其支付了租赁押金及9个月租金。被告申请租金自2013年4月1日起算，未经原告同意，原告答复其租金应自2012年12月8日起缴交后，被告亦未与原告进一步协商达成新的一致意见，故诉争商铺的租金应自2012年12月8日起计至2014年3月28日止，共15个月零20天，被告尚欠6个月零20天的租金共计45480元（6822×6＋6822÷30×20），故该部分诉请本院予以支持。根据双方合同的约定，若被告逾期超过30日未支付租金等费用，原告有权不予退还租赁押金，除追索被告拖欠的租金等费用外，还可按解除合同时的租金标准加收3个月租金作为违约金。现原告主张的违约金为3501.3元，未超过双方约定的限额，故本院予以照准。原告诉请其无需退还被告租赁押金13644元，符合双方上述合同约定，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福州福民茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州市三坊七巷保护开发有限公司支付拖欠的租金45480元及违约金3501.3元；
二、原告无需退还被告租赁押金13644元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3575元，适用简易程序减半收取1788元，由原告负担288元，被告负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 陈 婷
二〇一五年一月六日
书 记 员 王典乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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