辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）辽审四民提字第00095号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭明，汉族。住辽宁省辽阳市白塔区。
委托代理人：吴乃喜，辽宁文正律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：谢志新，男，满族，住辽宁省辽阳市白塔区。
委托代理人：石恒江，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。
再审申请人郭明因与谢志新排除妨害纠纷一案，不服辽宁省辽阳市中级人民法院（2011）辽阳民再终字第41号民事判决，向本院申请再审。本院以（2012）辽审四民再申字第00111号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人郭明及其委托代理人吴乃喜、被申请人谢志新委托代理人石恒江均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
辽阳市白塔区人民法院一审查明：2006年5月25日，东北煤田地质局一0三勘探队与原告郭明开办的个体工商企业辽阳金华床垫厂签订房地产转让合同，约定该勘探队将位于辽阳市白塔区徐往子街103委，宗地编号为101502013，面积为4643.5平方米的工业用地，及本地块上有照房屋627.46平方米，无照房屋860.31平方米转让给辽阳金华床垫厂，总价款为80万元。2006年6月30日，辽阳市人民政府作出《关于向辽阳金华床垫厂协议出让国有土地使用权的批复》，同意将上述地块的国有土地使用权出让给该厂，用途为工业，年限为50年，自2006年6月1日至2056年6月1日，出让金为每平方米95元，总计为441132.50元。原告郭明依据此批复，于2006年7月5日办理了该地块4643.50平方米土地的国有土地使用证，土地使用权人为辽阳金华床垫厂。同时对该地块上的有照房屋办理了更名手续，办理了房屋所有权证，将房屋登记所有权人变更为辽阳金华床垫厂。在原告郭明与东北煤田地质局一0三勘探队签订房地产转让合同之前，东北煤田地质局一0三勘探队劳动服务公司于1999年1月1日与被告谢志新签订协议书，该劳动服务公司将该地块上的40米×40米的场地和办公室供谢志新使用，由谢志新自主经营、独立核算，每年上打租交管理费900元，期限从1999年1月1日起至2018年。现原告郭明诉至法院，要求被告谢志新立即搬迁并将违建房屋拆除，诉讼费由被告承担。
辽阳市白塔区人民法院一审认为，原告郭明开办的个体工商企业辽阳金华床垫厂与东北煤田地质局一0三勘探队签订了房地产转让合同，受让了该勘探队下属劳动服务公司的厂房和场地，并办理了房屋所有权证和国有土地使用证，原告郭明据此取得了该厂房的所有权和场地使用权，其对该厂房和场地享有占有、使用、收益和处分的权利。被告谢志新在原告郭明与东北煤田地质局一0三勘探队签订房地产转让合同之前，虽与该勘探队劳动服务公司签订了160平方米场地及办公室的场地使用协议书，并由谢志新占有、使用该场地，但该协议是被告谢志新与其所在单位之间签订的关于场地的内部承包使用协议，不是平等主体之间的场地租赁关系。在原告郭明与该勘探队签订房地产转让合同并办理了该地块上房屋所有权证和国有土地使用证的情况下，被告谢志新对该场地及办公室不再享有占有和使用的权利，其应将该场地和办公室倒出后交与郭明，故对原告要求被告搬离所占房屋及土地的请求应予支持。被告谢志新提出的单位拖欠其工资、保险、煤款等主张与本案不属同一法律关系，应由其与所在单位另行解决。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条之规定，判决如下：被告谢志新于本判决生效后30日内将其占用的位于辽阳市白塔区徐往子街103委，宗地编号为10150201，面积为4643.5平方米范围内的房屋及土地倒出并交与原告郭明。案件受理费100元，由被告谢志新承担。
谢志新上诉称：一、重审判决支持违法、无效行为是错误的。被上诉人以低价从东北煤田地质局103勘探队处购买属于劳动服务公司的厂房和场地，该行为是违法的、无效行为。其一，劳动服务公司是独立的企业法人，企业法人的资格并未注销，因此东北煤田地质局103勘探队无权出卖独立法人企业的财产。其二，上诉人依据租赁合同取得厂房、场地的使用权，该厂房、场地出卖前，应当书面告知上诉人，依照法律规定上诉人有优先购买权。而被上诉人暗箱操作，侵犯了上诉人的优先购买权，因此该行为是无效的。二、重审判决认定上诉人的租赁协议不是平等主体之间的租赁关系，不受法律保护是毫无根据的。根据《合同法》第二条、第四十四条、第二百二十九条的规定，上诉人与劳动服务公司之间的协议是平等主体之间的协议，是受法律保护的，上诉人依然具有占用和使用权。故上诉人请求二审法院撤销重审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人郭明答辩称：原审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审法院判决。一、答辩人购买一O三勘探队土地使用权和房屋所有权的交易合法有效，有辽阳市人民政府发放的土地使用证和房屋所有权证为证。因企业改制需要，经职工代表大会同意，对出售的全部房屋及土地进行评估，公开出卖。答辩人与一0三勘探队讨价还价后，以高出评估价10万元价格成交，签订协议书。答辩人交付购买房屋及土地使用权价款，办理了房屋所有权证和土地使用权证。在买卖过程中，无论是实体上，还是程序上，均合法有效。二、关于一0三勘探队企业改制和解体问题，不属于人民法院主管范围。本案不应进行审理。三、关于上诉人住宅权、反诉权，求偿权问题，如果上诉人住宅受到侵犯，可到公安机关进行告诉；如果反诉，可在答辩期内提出；如果求偿，可另行起诉。此节不属于上诉审理的内容。四、上诉人无优先购买权。上诉人与劳动服务公司签订的合同，属于企业内部合同，不属法院主管范畴，法院不应审理。即使属于人民法院审理，因上诉人已经过六个月未交纳房租，上诉人已请求人民法院解除合同。对上诉人的请求，人民法院不应支持。因上诉人是一0三勘探队劳动服务公司职工，职工代表大会讨论出售房屋及土地时上诉人在场并签名同意。所以上诉人不但接到通知，而且是出售房屋及土地的决策者。上诉人只租赁答辩人购买土地和房屋的一小部分，因而也不存在优先购买权的问题。上诉人未在法定时限内提出优先购买权，且答辩人作为善意第三人，已取得房屋所有权证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的相关规定，上诉人的优先购买权不应得到法律支持。
二审查明的事实与原审认定的基本一致。
二审另查明：辽阳金华床垫厂与东北煤刮地质局一O三勘探队在2006年5月25日签订房地产转让合同，此合同第一条约定：转让房地产总价格八十万元整，乙方（辽阳金华床垫厂）已于2006年4月4日给付甲方（一0三勘探队）定金五十万元整，定金抵作房地产转让金，余下价款待审批部门发证及甲方将其它单位和个人所占用该房地产清理完毕后交齐。（1）清理占用该房地产的单位和个人所发生的一切费用由甲方承担。（2）甲方在该房地产审批发证后45日内将房地产清理完毕，并保持原单位地上建筑物及其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，如果遭受破坏，甲方负责维修，将原建筑恢复原状，向乙方交付完整的其他单位和个人所占用的房地产。（3）甲方负责将厂内其它单位和个人所建的建筑物及其它附着物拆除清理，恢复场地平整。2006年7月5日，郭明以辽阳金华床垫厂的名义办理了辽市国用（2006）第1005582号国有土地使用证。并分别办理了辽市房权证辽市字第00293272、00307491、00293273、00307490号房屋所有权证。在郭明办理完土地使用权证书和房屋所有权证书之后，东北煤田地质局并未清理地上物。郭明在其与东北煤田地质一O三勘探队签订的房地产转让合同所附条件未成就的情况下，先将另30万元交与东北煤田地质局一0三勘探队。
再查，郭明与东北煤田地质局一O三勘探队2006年5月25日签订房地产转让合同时，没有见到东北煤田地质局一0三勘探队下属的服务公司与被告间签订的房屋租赁协议。
二审认为，合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。在本案中，依据郭明与一O三地质勘探队之间签订的合同约定，郭明在办理完房地产及土地使用权证等手续后，由甲方，也就是一O三勘探队清理完诉争的场地后，郭明交付另30万元，清理占用该房地产的单位和个人所发生的一切费用由甲方承担。而事实是郭明在办理完相关手续后，在一O三勘探队没有清理完诉争场地的情况下，先将30万元交给了一O三勘探队，即一O三地质勘探队并没有履行合同约定的义务，合同的内容并没有履行完毕，所附条件未成就，因此，郭明诉谢志新排除妨害的证据不足。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中郭明应承担举证责任，郭明不能举证证明《房地产转让合同》所附条件已已成就，对郭的诉讼请求不予支持。
综上，原审认定事实不清，适用法律不当。本案经审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（201l）白民一重字第24号民事判决；二、驳回郭明的诉讼请求。一审案件按理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人郭明负担。
郭明申请再审称，1、二审认定事实错误，适用法律错误。二审认定双方合同中约定的条款为附条件，并以此驳回申请人的诉讼请求，违反了不告不理的原则，同时，二审并没有认定合同附生效或付期限，而对双方合同中约定的履行义务认定为附条件，没有任何的事实和法律依据。2、二审法院对申请再审人依法取得的房屋所有权证及土地使用证视而不见，申请再审人系该争议土地和房屋的合法使用者和所有权人，该财产应得到《物权法》的保护。3、谢志新租用土地时与一O三勘探队签订的协议是内部承包。其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（六）、（十二）项规定的情形，请求依法撤销辽阳市中级人民法院（2011）辽阳民再终字第41号民事判决，维持辽阳市白塔区人民法院（2011）白民一重字第24号民事判决。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明，2002年东北煤田地质局下发《关于出让集体厂区土地及厂房的批复》东煤地发（2002）32号文件“103勘探队：你队东煤地103勘字第（2002）第5号《关于出让东煤103队大集体厂区及厂房的请示》收悉。鉴于你队目前大集体，经局研究同意你队将大集体企业现占有的土地4814平方米、厂房1026.46平方米进行出让。请你队按辽阳市土地出让有关程序办理，土地出让金全部用于解决集体职工养老保险。”
2008年5月5日，原审时，东北煤田地质局一O三勘探队向辽阳市中级人民法院出具证实一份，证明争议土地和房屋由103勘探队分配给其下属单位即东煤公司煤田地质局一0三勘探队劳动服务公司使用，后劳动服务公司经允许将地上物租赁给于文清、杨树盛、尚智高、程树海、徐国民、黄冬梅、赵申、谢志新、罗宝杰、邵丽珍、熊炎十一人使用，在转让土地及地上物时，该十一人的租赁期已满。一0三勘探队及郭明通知十一人立即将租用的土地及地上物返还郭明，十一人拒绝。
再查明，东北煤田地质局2001年9月18日下发东煤地发（2001）48号《关于东北煤田地质局所属事业单位更名的通知》文件，原东北煤田第十一勘探公司更名为东北煤田地质一O三勘探队。
本院认为，二OO二年一O三勘探队改制，以东煤地103勘字第（2002）第5号《关于出让东煤103队大集体厂区及厂房的请示》向主管局东北煤田地质局申请，东北煤田地质局下发东煤地发（2002）32号文件《关于出让集体厂区土地及厂房的批复》，同意其请示。2006年5月25日，郭明以其开办的个体工商企业辽阳金华床垫厂，与东北煤田地质局一O三勘探队签定的《房地产转让合同》，一O三勘探队将位于辽阳市白塔区徐往子街103委，宗地编号为101502013，面积为4643.5平方米的工业用地，及本地块上有照房屋627.46平方米，无照房屋860.31平方米转让给辽阳金华床垫厂，总价款为80万元。2006年6月30日，辽阳市人民政府作出《关于向辽阳金华床垫厂协议出让国有土地使用权的批复》，同意将上述地块的国有土地使用权出让给该厂，用途为工业，年限为50年，自2006年6月1日至2056年6月1目，出让金为每平方米95元，总计为441132.50元。郭明依据此批复，于2006年7月5日办理了该地块4643.50平方米土地的国有土地使用证，土地使用权人为辽阳金华床垫厂。同时对该地块上的有照房屋办理了更名手续，办理了房屋所有权证，将房屋登记所有权人变更为辽阳金华床垫厂。因此，郭明实际已经取得了本案争议房屋的所有权及相应土地的使用权，现郭明持有争议土地4643.50平方米土地使用权证及地上物厂房329.46平方米、150平方米、148平方米、14.8平方米共计642.26平方米的房屋所有权证，要求谢志新排除妨碍，腾退所占房屋，符合《物权法》的规定。本案系侵权民事关系。
谢志新系一O三勘探队劳动服务公司职工，在九十年代末，为解决下岗职工的就业问题，劳动服务公司将本案争议的原厂房及车库，以租赁的形式交给谢志新，由其自主经营。辽阳市白塔区人民法院一审未能查明谢志新与一O三勘探队劳动服务公司之间租赁关系的具体内容（租赁的房屋面积、租期、租金）及履行情况，且谢志新提供的租赁合同签订时间与东北煤田第十一勘探公司更名为东北煤田地质一O三勘探队的时间存在矛盾，无法确定其租赁关系是否具备对抗买卖的法定权利。辽阳市中级人民法院二审判决以辽阳金华床垫厂与东北煤田地质局一0三勘探队签订《房地产转让合同》中的内容，将双方合同中约定的履行义务认定为附条件，混淆了侵权民事法律关系与合同关系，认定事实和适用法律均存在错误。
综上，原一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省辽阳市中级人民法院（2011）辽阳民再终字第41号民事判决及辽阳市白塔区人民法院（2011）白民一重字第24号民事判决。
二、本案发回辽阳市白塔区人民法院重审。
审 判 长 罗建华
代理审判员 李 华
代理审判员 吴 昊
二〇一四年四月二日
书 记 员 崔 涛