广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11967号
上诉人（原审原告）：彭顺好，住广州市海珠区。
上诉人（原审原告）：彭顺美，住广州市越秀区。
两上诉人的共同委托代理人：何官益、张王宏，广东岭南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕凤芳，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：彭玉燕，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：彭伟琨，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：彭玉芬，住广州市。
上述四被上诉人的共同委托代理人：彭兴华，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：彭兴华，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：彭玉贞，住广州市荔湾区。
委托代理人：彭兴华，住广州市荔湾区。
上诉人彭顺好、彭顺美因与被上诉人吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞共有物分割纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人彭顺好、彭顺美上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判为以折价或拍卖、变卖的方式分割广州市荔湾区环市西路长宁街13号XXX房和YYY房；3、吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判定涉案两套房屋具备实物分割条件错误。首先，共有房屋的分割不仅涉及房屋的结构安全，还涉及分割后的房屋能否满足住宅设计的基本条件，比如采光、自然通风、防水等是否符合住宅设计的强制性规范等。而且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判断房产是否具备分割条件，还要看分割后的房屋是否构成《物权法》意义上的“专有部分”，不仅要审查构造上的独立性，还要审查功能利用上是否独立以及是否能登记成为所有权的客体。判定房屋的构造和功能是否满足独立性的要求，这涉及到房屋结构设计的专业性问题，从谨慎考虑，法院应在下结论性意见前征询房屋规划管理部门的专业意见。而对于分割后的房屋权属能否独立之问题，法院应征询房屋产权登记部门的专业意见。只有结合上述两房屋管理部门的意见后，法院才能就房屋是否具备分割条件下结论性意见，否则就是错误的。其次，房屋区别于其他物品，是特定物，在彭顺好、彭顺美与吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞所占产权份额不一的情况下，对共有房屋进行实物分割不具操作性。众所周知，房屋是不均质的，房屋各部分的价值也是不均等的。如采用实物分割不仅难以按照面积进行平均分割，也难以在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分。最后，就吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞所提的实物分割方案，根据《民事诉讼法》谁主张谁举证的裁判原则，吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞应就房屋具备分割条件进行举证，也应提出分割方案，并就房屋分割后满足构造上、功能上和产权独立进行举证。二、彭顺好、彭顺美享有涉案两套房屋三分之二的产权份额，依据《物权法》第九十七条之规定，按份共有权人依法有权对涉案房产进行处分。就彭顺好、彭顺美主张的采用拍卖、变卖的方式对涉案两套房产进行分割系多数共有权人采取处分共有物的方式。按照物权法实行的“多数决”原则，彭顺好、彭顺美的诉讼请求应得到法院的支持。三、吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞霸占使用“YYY房”长达25年之久，彭顺好、彭顺美起诉要求拍卖、变卖分割实属无奈。彭顺好、彭顺美已是70岁的老人，如纠纷在彭顺好、彭顺美有生之年仍无法解决，纠纷到了下一代，牵涉更多产权人，也更难以解决。四、就本案共有物的分割，彭顺好、彭顺美经谨慎考虑提出以下解决方案，这也是彭顺好、彭顺美在一审时曾提出的解决方案，现再次向二审法院提出。第一种：在法院主持下，彭顺好、彭顺美与吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞达成调解，即将涉案的两套房屋放到市场上进行出售，待房屋出售后，各方产权人按所占房屋的产权比例分配房屋出售款。第二种：由法院裁判处理。(1)采用折价补偿方式；1)由彭顺好、彭顺美取得“YYY房”的全部产权份额，彭顺好、彭顺美按评估机构的评估价格，给予吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞相应产权份额的折价补偿款。对于“XXX房”，彭顺好、彭顺美不主张该房的全部产权，如吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞主张，可由吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞取得全部所有权，由吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞按评估价格折价补偿给彭顺好、彭顺美；若彭顺好、彭顺美和吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞均不主张“XXX房”，法院可裁判将“XXX房”进行拍卖、变卖处置，各方按所占产权份额分配房屋所得款。2)由吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞取得“YYY房”的全部产权份额，吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞按评估价格折价补偿给彭顺好、彭顺美。对于“XXX房”，彭顺好、彭顺美不主张该房的全部产权，若吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞主张全部产权，由吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞折价补偿给彭顺好、彭顺美。若彭顺好、彭顺美和吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞均不主张，由法院裁判以拍卖、变卖的方式处置，各方按所占产权份额分配房屋所得款。(2)折价补偿与实物分割相结合的方式“306”房(32.95平方米)归吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞所有；“YYY房”(92.3平方米)归彭顺好、彭顺美所有，差额部分面积8.8平方米由彭顺好、彭顺美按市场评估价格折价补偿给吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞。五、就吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞的居住权问题。彭顺好、彭顺美认为，一审法院在考虑吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞居住权的问题，是否也应考虑彭顺好、彭顺美作为按份共有权人的合法权益。
被上诉人吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞共同答辩称：诉争房屋具备实物分割的条件，以实物方式分割诉争房不会损害其价值。诉争房屋来源是拆迁房，其征地拆迁安置协议约定分为三个单元，其中两个单元属于彭某甲使用，每个单元40.5平方米建筑面积；另一单元属彭顺好使用，建筑面积是32.9平方米。上述情况证明诉争房本来就是分为三个单元，回迁前已建成三个单元，形成现状的两个单元是由于在回迁时，彭某甲依据原房屋所有人彭某乙生前既定的按该房屋户口簿人口划分房屋居住使用份额的意愿，以及三方共有人就房屋使用所签订的协议书，即三方同意的房屋使用划分情况，将属于其使用的两个单元307和308房的中间隔墙拆除合并成一个大单元方便使用。事实上，诉争房原结构就是拆迁单位按住宅建设要求设计建造的三个独立单元，证明诉争房具备实物分割的条件，且以实物方式分割诉争房不会损害其价值。一审法院已深入现场对诉争房屋作过详细的勘察，确认具备实物分割的条件。诉争房屋具备实物分割的条件，且实物分割不会损害其价值，根据我国相关法律规定，在不会损害其价值的情况下，应以实物分割方式进行分割。关于彭顺好、彭顺美提出享有三分之二产权份额，依法有权处分诉争房屋的问题，吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞无违反法律规定，吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞同意分割处置，但坚持以实物分割方式进行，实物分割并没有影响到彭顺好、彭顺美处分房产的权利。在一审时，法院虽然提出过调解，但彭顺好、彭顺美坚持以变卖的方式处理诉争房，不同意实物分割，法院才最终作出一审判决。基于上述事由，吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞请求二审法院依法驳回彭顺好、彭顺美的上诉请求，维持原判。
彭顺好、彭顺美向原审法院起诉请求：1、以拍卖、变卖的方式分割位于广州市荔湾区环市西路长宁街13号XXX房、YYY房合共建筑面积为125.25平方米的房产。2、判令吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市荔湾区环市西路长宁街13号XXX房、YYY房是彭顺美、彭顺好以及彭兆基三人因继承按份共有的房屋，三方分别占有两套房屋三分之一的产权。其中，XXX房建筑面积32.9514平方米，有一房一厅，一厨一厕；YYY房建筑面积92.296平方米，有四房一厅，一厨两厕，一阳台。彭某甲死亡后，其占有的产权份额没有办理继承，吕凤芳、彭玉燕、彭伟琨、彭玉芬、彭兴华、彭玉贞为彭某甲的法定继承人。XXX房现由彭顺好使用，YYY房由吕凤芳、彭玉贞、彭伟琨（及其母亲黎某）居住使用。
一审庭审中，彭顺好、彭顺美坚持要求以拍卖、变卖的方式分割涉案房屋，不同意实物分割。
一审法院认为：彭顺好、彭顺美及彭某甲分别享有涉案两套房屋各三分之一的产权份额。根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。彭顺好、彭顺美要求以拍卖、变卖方式分割的涉案两套房屋的面积、户型及使用现状，采取实物分割不会减损涉案房屋的价值，涉案房屋具备实物分割的条件；且彭某甲的继承人表示没有房屋居住，不同意以拍卖、变卖方式分割的涉案两套房屋，故彭顺好、彭顺美要求以拍卖、变卖方式对涉案房屋进行分割的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百条第一款的规定，于2016年7月作出判决：驳回彭顺好、彭顺美要求以拍卖、变卖的方式分割广州市荔湾区环市西路长宁街13号XXX房、YYY房的诉讼请求。案件受理费7800元，由彭顺好、彭顺美承担。
本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:广州市荔湾区环市西路长宁街13号XXX房、YYY房原是彭顺美、彭顺好、彭某甲三人按份共有之物业，各占三分之一份额，因彭某甲已死亡，彭某甲的法定继承人有权继承彭某甲享有的产权份额。彭顺美、彭顺好提起本案诉讼，要求对于涉案XXX房、YYY房以拍卖、变卖的方式分割涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》一百条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，首先应由相关当事人予以协商，显然本案双方当事人不能协商一致，彭某甲的法定继承人对彭顺美、彭顺好提出的分割方案并不同意。在协商不成的情况下，共有人可以请求实物分割。在难以分割或者因分割会减损价值的情况下，共有人才有权提出拍卖、变卖房产的方式予以分割。涉案房屋为两套独立的套间，由当事人分别使用，因此，具备分割的条件，至于如何实物分割，因彭顺美、彭顺好在本案中无提出实物分割的请求，对此不予审查。另彭某甲的法定继承人在本案中亦提出无其他房屋居住的意见，在此情况下，也不宜采取拍卖、变卖房产的方式予以分割涉案房屋。原审法院对于彭顺美、彭顺好的诉讼请求不予支持并无不当，上诉人彭顺美、彭顺好的上诉请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人彭顺美、彭顺好负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一六年十一月三日
书记员 徐毅敏