浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0624民初366号
原告：杭州盛塘物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区古运大厦14层1423室。
法定代表人：陈风伟，该公司总经理。
委托代理人：章伟慧，该公司新昌分公司经理。
委托代理人：魏瑛，该公司职工。
被告：俞开郎。
原告杭州盛塘物业管理有限公司（以下简称盛塘公司）诉被告俞开郎物业服务合同纠纷一案，原告于2016年1月18日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。本案依法由审判员舒建平适用简易程序独任审判，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告盛塘公司的委托代理人魏瑛、被告俞开郎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛塘公司诉称：东南嘉苑原物业服务单位浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司于2009年5月26日与开发商签订前期物业服务协议，约定服务期限从2010年6月30日起至新昌东南嘉苑小区业主委员会正式成立，物业管理费按照每月每平方米0.6元收取，一年一付，车棚每年60元收取，逾期缴纳的可按每天应交物管费的千分之三收取滞纳金。2013年6月27日，浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司与东南嘉苑业主委员会续签物业服务协议，物业管理费按每月每平方米0.8元收取，一年一付，车棚每年60元收取，逾期缴纳的可按每天应交物管费的千分之三收取滞纳金。因经营需要，浙江建宇物业管理有限公司于2014年11月11日与杭州盛塘物业管理有限公司协商转让事宜，将所属浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司在东南嘉苑债权及物业管理转让给杭州盛塘物业管理有限公司，原告杭州盛塘物业管理有限公司履行了自己的义务。被告所有的东南嘉苑和睦园3幢232室住房面积为79.21平方米，车棚一个。被告尚欠2013年7月1日至2015年6月30日的物业管理费1640元，原告多次上门催缴，被告都置之不理。现诉请被告支付原告物业管理费1640元，并按日千分之三支付违约金（2014年7月1日至2015年6月30日物业管理费820元计892.90元、2015年7月1日至2015年12月30日物业管理费820元计448.95元，合计违约金1346.85元）至付清日止。
原告为了证明其所主张的事实成立，向本院提供了下列证据：
1、杭州盛塘物业管理有限公司营业执照副本、组织机构代码证复印件（与原件核对无异）各一份，证明杭州盛塘物业管理有限公司是独立的法人主体，具有原告资格的事实；被告异议认为不清楚。
2、证明函二份，证明公司法人代表为陈风伟，代理人魏瑛系公司职工的事实；被告异议认为不清楚。
3、2013年6月27日浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司与东南嘉苑业主委员会签订物业服务合同复印件（与原件核对无异）一份，证明第二十二条第一款约定物业服务费为每月每平方米0.8元及违约金按日千分之三计算，车棚60元一年的事实；被告异议认为，东南嘉苑业主委员会没有经过选举产生，合同无效。
4、2014年12月1日，东南嘉苑业主委员会与原告签订物业服务合同复印件（与原件核对无异）一份，证明2015年1月1日起由原告负责东南嘉苑物业管理，合同第二十二条规定约定物业服务费为每月每平方米0.8元及违约金按日千分之三计算，车棚60元一年的事实；被告异议认为东南嘉苑业主委员会没有经过选举产生，且双方没有签字，合同签订的日期也是错误的，签订的时候浙江建宇物业管理有限公司与杭州盛塘物业管理有限公司还没有合作，合同无效。
5、合作协议复印件（与原件核对无异）一份，证明浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司东南嘉苑的物业管理及债权转让给原告杭州盛塘物业管理有限公司的事实；被告异议认为不合法，双方没有签字，合作期限也不对。其只知道浙江建宇物业管理有限公司在管理，现在也没有物业在管理。原告补充说明，2014年11月11日建宇物业与原告协商，2015年1月1日原告进入小区管理，2015年1月25日签署合作书面协议。
6、催缴挂号信回执单复印件（与原件核对无异）一份，证明原告已经对被告进行催讨的事实；被告异议认为其没有收到，只接到一个电话，具体什么时候忘记了。浙江建宇物业管理有限公司在管理时催讨过一次。
7、房屋登记证明一份，证明新昌县城南乡东南嘉苑和睦园3幢232室为被告所有的事实；被告无异议。
被告俞开郎辩称：对原告在为其小区服务不认可，原告没有经过小区业主半数以上书面同意就来管理其小区，其也没有看到公示，原告管理其小区违反了法律规定。原告没有主体资格，没权利要求缴纳物业费。其根本不清楚浙江建宇物业管理有限公司和原告的关系，要缴物业费也要让浙江建宇物业管理有限公司来跟其解决。浙江建宇物业管理有限公司签订的合同也没有经过半数业主同意，也是无效的。业主委员会也是自己选的，没有进行投票、唱票等合法程序，所以业主委员会没有资格代表业主。2014年8月11日17点30分，其老婆在东南嘉苑大门口发生交通事故，门口有2个监控，其晚上12点去查监控，却没有查到其老婆发生事故的这段时间段的监控。第二天其再去查监控，其他时间段的视频也没有保存，甚至发现探头被人敲掉了，过了四五天才重新装上去。事故处理交警因为看不到视频，只能认定为主次责任。事情发生后，其就没有交物业费。其不同意缴纳，最多支付原告管理的半年物业费。
原告所举证据，经庭审质证，结合双方的陈述、答辩，本院认证如下：原告所举1、2等二组证据能够证明原告的主体资格及陈风伟为法定代表人，魏瑛系原告单位职工的事实，本院予以认定；原告所举3、4等二组证据，能够证明2013年6月27日浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司、2014年12月1日杭州盛塘物业管理有限公司分别与新昌××东南嘉苑业主委员会签订的物业服务合同的事实，本院予以认定；证据5，该证据能够证明浙江建宇物业管理有限公司与杭州盛塘物业管理有限公司即原告就被告所居小区新昌××东南嘉苑小区物业管理服务的相关权利、义务转让达成协议，协议第四条明确约定东南嘉苑小区债权包括拖欠的物业管理服务费、车棚费、应收水费等共计31万元及其他押金转让给原告处理，双方之间债权债务双清的事实本院予以认定；证据6，原告就被告所欠物业费进行催讨的事实，本院予以认定；证据7，被告无异议，本院予以认定。
综上，本院认定：2013年6月27日，浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司与新昌××东南嘉苑业主委员会签订物业服务合同，合同内容第三条：原告为东南嘉苑业主和物业使用人提供服务，东南嘉苑业主和物业使用人对合同履行承担相应责任；第十八条：委托管理期限自2013年7月1日起至2016年12月30日止；第二十二条：本物业的管理服务费，由业主或物业使用人按收费标准向物业管理人交纳、多层住宅每月每平方米0.8元；管理区域收费标准按业主或物业使用人的建筑面积向物业管理人交纳；业主、物业使用人逾期未交纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；第二十三条：车棚每月5元。2014年12月1日杭州盛塘物业管理有限公司与新昌××东南嘉苑业主委员会签订物业服务合同，第十八条规定：委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月30日止；其他合同条款与2013年6月27日签订的合同内容基本一致。被告俞开郎所有的新昌××东南嘉苑和睦园3幢232室房屋建筑面积为79.21平方米，车棚一个。合同签订后，浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司、杭州盛塘物业管理有限公司按照合同约定履行相关的物业管理义务，被告在新昌××东南嘉苑小区享有物业管理利益，但被告自2013年7月1日起至2015年6月30日的物业管理费1640元（79.21㎡×0.8元／㎡.月×24月＋60元×2年），经原告催交，被告拒不给付。另查明，2015年1月25日浙江建宇物业管理有限公司因经营需要与杭州盛塘物业管理有限公司即原告就被告所居小区新昌××东南嘉苑小区物业管理服务的相关权利、义务转让达成书面协议，协议第二条约定：因浙江建宇物业管理有限公司经营战略调整，将新昌××东南嘉苑小区物业管理服务权转让给原告；第四条约定东南嘉苑小区债权包括拖欠的物业管理服务费、车棚费、应收水费等共计31万元及共他押金等权利转让给原告杭州盛塘物业管理有限公司处理，双方之间债权债务双清。2016年1月18日原告盛塘公司诉请被告俞开郎立即支付2013年7月1日起至2015年6月30日的物业管理费1640元，并支付按每日3‰计算的逾期违约金（2014年7月1日至2015年6月30日物业管理费820元计892.90元、2015年7月1日至2015年12月30日物业管理费820元计448.95元，合计违约金1346.85元）至付清日止。
本院认为：物业服务合同是物业服务企业按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理维护的义务的合同。业主按照合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的收费标准向物业管理企业履行缴纳物业管理费的义务。业主经书面催缴，无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，除法律规定的除外。本案中，浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司及原告与新昌××东南嘉苑小区的业主委员会签订书面的物业服务合同合法有效，依法受法律保护，各方应遵守和履行各自的权利、义务。被告虽未与浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司及原告签订书面的物业服务合同，但被告所在的新昌××东南嘉苑小区的业主委员会与原告及浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司签订物业服务合同，依照法律规定，对被告具有约束力，上述物业管理企业按约定履行物业服务义务，被告在小区内享受原告及浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司所提供的物业管理服务，依法应当履行交纳物业服务费的义务，原告在依法取得浙江建宇物业管理有限公司在新昌××东南嘉苑小区债权转让权利及其实际提供服务后，原告依法享有向被告收取物业服务合同中约定物业服务费的权利，故原告诉请被告缴纳物业费1640元，并支付逾期缴纳物业费的违约金合理、合法，本院予以支持。但物业服务合同中约定的违约金按日3‰计算，依照法律的规定，综合考虑原告在被告违约中所造成的经济损失及对物业管理服务行业中物业费逾期缴纳对物业管理费产生的影响等因素，原告诉请按日3‰计算的逾期违约金过高，本院确定被告逾期支付物业管理违约金按月利率2%计算较为合理，故对原告诉请的过高部分违约金本院难以满足。被告辩称其小区业主委员会没有经过合法程序选举产生，业主委员会签订的物业管理合同不能代表业主的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；对原告是否有权要求被告支付建宇物业管理期间的物业费，根据原告与建宇物业签订的合作协议，且原告在被告小区物业管理的事实，依照法律规定及客观事实，原告已依法享有向被告收取物业费的资格，故被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告俞开郎支付原告杭州盛塘物业管理有限公司2013年7月1日至2014年6月30日物业管理费820元、2014年7月1日至2015年6月30日物业管理费820元，合计1640元，并支付上述款项自逾期之日起至该款项付清日止按月利率百分之二计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告杭州盛塘物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告俞开郎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告俞开郎负担，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费人民币50元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部］。
审判员 舒建平
二〇一六年二月二十五日
书记员 杨婷士