山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第2658号
原告山东齐鲁晚报棋院，住所地济南市。
法定代表人梁洪文，院长。
委托代理人李薇，女，该单位员工，住济南市。
被告山东华创新能源有限公司，住所地济南市。
法定代表人高朋，总经理。
原告山东齐鲁晚报棋院与被告山东华创新能源有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东齐鲁晚报棋院法定代表人梁洪文的委托代理人李薇到庭参加了诉讼，被告山东华创新能源有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东齐鲁晚报棋院诉称：原、被告双方签订了一份关于由原告租赁被告位于济南市办公场所的第三层共计8间房屋的《房屋租赁合同》一份，期限自2014年4月1日起至2015年3月31日，该租赁房屋由原告用于教学基地使用。合同签订后，原告一次性支付了全年的租金共计88000元，并交付押金5000元。在合同履行至2014年7月底时，被告告知原告不能再履行合同，让原告搬离其办公场所。原告搬离后，多次找被告协商退还剩余租金和押金的问题，但被告一直拖延拒付。原告诉至法院，请求法院依法判决被告退还剩余的租金58666元及押金5000元，由被告向原告支付违约金5000元，由被告方承担本案全部的诉讼费用。
被告山东华创新能源有限公司在本案审理期间未进行答辩。
经审理查明：被告山东华创新能源有限公司（以下简称华创能源公司）成立于2011年3月，法定代表人为高朋；案外人山东华创工程股份有限公司（以下简称华创工程公司）成立于2011年4月7日，法定代表人也系高朋。2010年11月15日，华创工程公司与案外人济南市王冠实业总公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁济南市王冠实业总公司所有的位于济南市房屋一处，租赁期限为5年，自2010年12月15日起至2015年12月14日止。该合同中双方约定被告华创工程公司不得将所租赁房屋转租或转借给他人使用。2011年4月1日，原告山东齐鲁晚报棋院（以下简称齐鲁晚报棋院）与华创工程公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定由原告齐鲁晚报棋院租赁华创工程公司办公用的第三层共8间房屋计325平方米作为教学基地使用；期限自2011年4月1日至2014年3月31日，年租金为80000元，三年后如双方再续签合同，租金上调10%；合同中还约定由原告齐鲁晚报棋院向华创工程公司交纳租赁押金5000元。合同签订后，双方一直按照合同约定履行义务，在此合同履行完毕前，于2014年3月12日，原告齐鲁晚报棋院又与被告华创能源公司就涉诉房屋签订了《房屋租赁合同》一份，内容与华创工程公司所签订基本一致，将年租金价格变更为88000元，期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止。该合同第七条中约定：“……2、甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理退房手续。若甲方（被告华创能源公司）违约，除退还给乙方保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金；反之，若乙方（原告齐鲁晚报棋院）违约，则甲方有权不退还保证金。……”此合同签订后，于2014年3月20日，原告齐鲁晚报棋院向被告华创能源公司交纳了一年的租金计88000元，并由该被告向原告出具了收款收据。2013年12月20日，华创工程公司在山东省工商行政管理局注销了工商登记，解散了公司，并清算报告中承诺对公司帐薄外的债权债务，由全体股东按出资比例享有债权和承担债务。2014年7月，由于华创工程公司拖欠案外人济南王冠实业总公司的租金，该公司向华创工程公司下达了腾房通知，解除了与华创工程公司的租赁合同。被告华创能源公司通知原告齐鲁晚报棋院解除了双方的租赁关系，并要求原告搬离，另行寻找教学场所。2014年7月底，原告齐鲁晚报棋院搬离了涉诉房屋，并与被告华创能源公司法定代表人高朋电话联系、告知其搬离的事实。此后，原告方工作人员多次与被告华创能源公司法定代表人高朋联系剩余房租及押金的退还问题，但未能协商一致。原告诉至法院，请求法院依法判令被告华创能源公司退还剩余8个月的租金58666元及租赁押金5000元，判令被告华创能源公司向原告支付违约金5000元，由被告承担本案全部诉讼费用。
以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、工商登记材料及原告一方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。华创工程公司与案外人济南王冠实业总公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同应为有效合同。本案中，虽然华创工程公司未经出租人同意，擅自将承租房屋交由华创能源公司使用，并就涉诉房屋的第三层与原告齐鲁晚报棋院签订了《房屋租赁合同》，但从原告长达近四年租赁涉诉房屋的情况和出租方在收回房屋时要求华创工程公司处理好与原告关系的表述来看，出租方济南王冠实业总公司对华创工程公司将部分承租房屋转租的事实是知道的，故原告与华创工程公司所签订合同也应为有效合同。对于原、被告之间于2014年3月12日所签订的《房屋租赁合同》的效力问题，本院认为，华创能源公司并非与济南王冠实业总公司签订租赁合同的当事人，其无权就华创工程公司承租的房屋对外签订租赁合同，且此行为没有证据证实得到相关当事人的追认，故此合同为无效合同。华创工程公司因公司注销等原因，未能及时向出租方交纳租金，导致案外人济南王冠实业总公司与其解除了租赁关系，也使得原告无法继续使用涉诉房屋，且华创工程公司未与原告讲明其已注销公司登记、与华创能源公司之间的关系等有关情况，对此，华创工程公司及被告华创能源公司是具有过错的。在原告齐鲁晚报棋院于2014年7月底合同到期前搬离涉诉房屋的前提下，被告华创能源公司应将剩余部分租金退还给原告。对于合同的无效，原告齐鲁晚报棋院因其在与被告华创能源公司签订合同时，未尽到审慎审查的义务，在未能了解华创工程公司、华创能源公司关系的情况下，就与被告华创能源公司签订了合同，其对合同的无效也存在一定过错。我国《合同法》中规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。根据此规定，因原告齐鲁晚报棋院对合同的无效也具有一定过错，故对其要求被告华创能源公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告华创能源公司是否应当退原告交纳的租房押金5000元的问题，本院认为，根据《合同法》的上述规定，被告华创能源公司应当将其通过无效合同取得的财产返还给原告，故被告华创能源公司应将收取原告的租房押金5000元予以退还，对原告要求退还押金的诉求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告山东华创新能源有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告山东齐鲁晚报棋院已交纳的2014年8月--2015年3月的房屋使用费58666元。
二、被告山东华创新能源有限公司于本判决生效之日起退还给原告山东齐鲁晚报棋院租房押金5000元。
三、驳回原告山东齐鲁晚报棋院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1520元，由被告山东华创新能源有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 宋 芳
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年三月十二日
代理书记员 商玉莹