上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第253号
上诉人（原审被告）李学申
上诉人（原审被告）马忠孝
被上诉人（原审原告）上海六百社区商业发展有限公司，住所地＊＊＊＊＊。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人闵建瑞，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
委托代理人郭进，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
上诉人李学申、马忠孝因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，上海市xxxx房屋的登记产权人为上海市xxxx（以下简称xxxx）。2011年9月，xxxx出具《授权委托书》，内容为：2011年9月起，坐落于xx路xx号、xxx号、xxxx号的房屋（其中xx路xxx号、xxxx号商铺编制门弄牌地址为xxxx、xxxxx）以及地下车库一层和二层，委托授权给上海xxxxx有限公司（以下简称xx公司）管理使用和租赁，包括但不限于对外租赁、转租、收款等权限。本授权有效期自2011年9月起至2030年2月9日止。
2012年9月30日，上海六百社区商业发展有限公司（承租方、乙方、以下简称六百公司）与xx公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方上海市徐汇区xx路xxx-
xxxx号内的2号楼的一楼和二楼、7号楼的一楼、8号楼的一楼，乙方承租实际使用面积约5，687.66平方米，租期10年，自2012年10月1日起至2022年12月31日止。在此租赁期内，xx公司同意六百公司向第三方转租经营。
2012年12月25日，六百公司（甲方）与李学申、马忠孝（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定：甲方将上海市xxxxxx室的指定场地（以下简称系争房屋）出租给乙方经营使用，乙方经营用途为面馆，经营品牌为xxxx。租赁期自2012年12月1日起至2015年11月30日止，租赁建筑面积为67平方米。乙方施工装潢期自场地交付之日起至2012年12月31日，在此期间，甲方免收乙方租金，但该期间乙方因施工所发生的物业管理费【按每月每平方米人民币（下同）20元收费】、水费、电费、垃圾清运费、夜间施工管理费、装修保证金等费用，由乙方承担。2013年1月1日起至2013年1月31日为免租期，在该期间甲方免收乙方租金，但在该期间的物业管理费（按每月每平方米20元收费）、水费、电费、垃圾清运费、夜间施工管理费、装修保证金等费用，由乙方承担。即2012年11月30日至2013年1月31日为免租期，但物业管理费照收。租金标准为：第一年，2013年1月1日至2013年12月31日，日租金为每天每平方米2.33元，月租金4，748.35元；第二年，2014年1月1日至2014年12月31日，日租金为每天每平方米3.33元，月租金6，786.26元；第三年，2015年1月1日至2015年11月30日，日租金为每天每平方米3.83元，月租金7，805.22元，月物业管理费均为1，340元。付款方式：以付三押三为结算方式，第一次付款日为2013年1月10日前，双方租金结算以每三个自然月为一个结算期，每个结算期的前一月20日之前，乙方向甲方支付下一结算期租金和物业管理费，支付方式为银行汇款或支票。押金于协议终止后三个月内无息返回乙方（乙方须注销该处的相关经营证照后）。乙方使用的水、电、燃气、通讯等相关费用由乙方根据实际使用量、公共分摊系数和甲方当月核算的单价，于次月10日前支付给甲方。租赁合同另约定，乙方餐饮使用的排水、排烟、隔油及排污等设备由乙方提供，相关设备要求应符合国家有关规定，若在营业中因发生上述设备使用导致相邻各方投诉，甲方应配合协调，乙方承担一切可能的责任和赔偿费用。水、电、煤气、排烟等管道预留、接口使用位置由甲方统一办理，并统一设置在甲方规定位置。若乙方需要进行电气、电量等扩容的，且配置容量在甲方设置条件下的，应向甲方提出申请，经甲方同意后，办理相关手续，但涉及的费用由乙方承担。乙方应自行办理所经营范围内的卫生、营业等许可证明、证件，甲方应提供乙方因办理相关证照所需要的房屋产权证明复印件。乙方未按本协议条款执行，逾期支付各项约定费用（如租金及其他费用等），甲方可按有关法律规定要求乙方履约，并承担滞纳金，滞纳金为欠付金额的万分之五每天计算至实际支付日。若乙方逾期7天未能交付租金、押金及乙方应付的水、电、燃气、通讯等相关费用，甲方应向乙方发出书面催讨通知，若乙方在收到甲方要求其纠正违约的书面通知后10天内，未予以纠正，甲方有权向乙方索赔滞纳金及违约金，滞纳金按每天租金的万分之五支付甲方，违约金为乙方半年的租金（按当年租金计算），并且甲方可发函或挂号信给乙方终止协议，乙方所收到函或挂号信之日，即为双方租赁协议终止之日。协议终止之后，乙方应按本协议时间与要求撤离甲方场地。甲方未按期将本协议约定物业交付乙方装潢的（非甲方自身原因除外），乙方有权要求甲方每逾期一天按月租金的万分之五支付违约金，并继续履行本协议。
六百公司向李学申、马忠孝交付系争房屋后，李学申、马忠孝承租该房屋作经营面馆使用至今并于2013年5月成立上海xxxx公司（以下简称xx公司），法定代表人为案外人xxx。2013年1月，李学申、马忠孝向六百公司支付租金、物业管理费及押金共计37，870元，其中押金18，265.05元。因李学申、马忠孝拖欠租金，2014年6月9日，六百公司向李学申、马忠孝发出《催款通知》，要求李学申、马忠孝于2014年6月15日前付清拖欠的租金、物业管理费等费用105，590.59元以及水电费2，842元，逾期未付的，六百公司将单方面行使合同解除权，李学申、马忠孝立即归还房屋。
原审另查明，至2014年6月15日，李学申、马忠孝欠付六百公司的租金、物业管理费共计93，401.23元。
原审审理中，六百公司请求判令：1、依法解除双方之间的房屋租赁关系，李学申、马忠孝将上海市xxxxxx室房屋交还给其；2、李学申、马忠孝向其支付2014年6月15日之前欠付的租金、物业管理费及水电费等费用共计95，032.33元；3、李学申、马忠孝按每月8，126.26元标准向其支付自2014年6月16日起至实际腾退房屋交还给其之日期间的房屋使用费；4、李学申、马忠孝向其支付逾期付款滞纳金4，989.20元（暂计，以欠款95，032.33元为基数，从2014年3月1日起，按日万分之五计算至判决生效日止）；5、李学申、马忠孝向其支付违约金48，757.56元。
李学申辩称，不同意六百公司的诉请。2012年12月，其向六百公司承租系争房屋用于开设牛肉面馆。六百公司招商时，让其尽快装修，说是华泾广场要整体开业。然从2013年1月开业到现在，整个广场仍然没有人气，与招商时的承诺相反。后六百公司让其写申请报告，同意免租期一年，但双方未签书面合同。第二年，六百公司表示商场有人气就付房租，但是两年下来，一直没有人气。其打了三次减租申请报告，但未获批。其现已实际投入480，000元，包括装修、设备、工资及租金等各方面费用（租金支付了37，870元）。另外，《租赁协议书》约定，水、电、煤气、排烟等接口由六百公司办理，但六百公司至今未给其提供排烟通道，由于排烟不符合要求，导致其卫生许可证办不出来，其他餐饮单位都预留了烟道，其现在只能把烟排到雨水井，导致环保通不过。六百公司称其未交付租金、物业管理费，与事实不符。其于2013年1月11日正式开张（2013年5月成立了xx公司）。
马忠孝辩称，双方于2012年12月25日签订合同，六百公司要求其先开业，故其实际是先装修，后与六百公司签合同的（合同上的公章是其刻制，因当时尚未成立公司）。很多承租户未交房租，六百公司无权单起诉其。故不同意六百公司的全部诉请，其他答辩意见同李学申。
原审中，六百公司明确第2项诉请为李学申、马忠孝向其支付2014年6月15日前欠付的租金、物业管理费共计101，527.49元，2014年3月至2014年10月水电费共计13，573.40元；第4项诉请为李学申、马忠孝向其支付逾期付款滞纳金：以欠款101，527.49元为基数，从2014年3月1日起，按日万分之五计算至判决生效日止；第5项诉请为李学申、马忠孝向其支付违约金40，717.56元。对水电费李学申、马忠孝予以确认。
原审认为，双方签订的《租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。六百公司已按约将系争房屋交付给李学申、马忠孝，故李学申、马忠孝理应及时支付租金、物业管理费以及水电费等相关费用。按照双方协议约定，如李学申、马忠孝逾期七日未支付租金等相关费用，六百公司催讨无果的，有权解除合同，收回房屋，并要求李学申、马忠孝支付滞纳金和违约金。现李学申、马忠孝欠租已逾一年，构成违约，应按约承担合同约定之违约责任。故六百公司之诉请，于法有据，予以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，于二○一四年十二月十二日作出判决：一、上海六百社区商业发展有限公司与李学申、马忠孝签订的《租赁协议书》于2014年6月16日解除，李学申、马忠孝于判决生效之日起三十日内将上海市xxxxxx室房屋腾空交还上海六百社区商业发展有限公司；二、李学申、马忠孝于判决生效之日起十日内支付上海六百社区商业发展有限公司至2014年6月15日前欠付的租金、物业管理费共计75，136.18元（已抵扣李学申、马忠孝支付的押金18，265.05元）以及2014年3月至2014年10月期间的水电费13，573.40元；三、李学申、马忠孝于判决生效之日起十日内支付上海六百社区商业发展有限公司自2014年6月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（含物业管理费），按每月8，126.26元计算；四、李学申、马忠孝于判决生效之日起十日内支付上海六百社区商业发展有限公司逾期付款滞纳金：以93，401.23元为本金，自2014年3月1日起算至判决生效之日止，按日万分之五计算；五、李学申、马忠孝于判决生效之日起十日内支付上海六百社区商业发展有限公司违约金40，717.56元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，由李学申、马忠孝负担。
判决后，李学申、马忠孝不服，上诉于本院，诉称：1、根据租赁合同约定，排烟的管道预留和接口使用位置由六百公司统一办理并统一设置在六百公司规定的位置，由于六百公司没有提供，李学申、马忠孝只能排烟至雨水井中，从而导致李学申、马忠孝无法办理卫生许可证，也无法办理正常的餐饮执照，由此流失大量顾客。2、李学申、马忠孝经营的xxxx馆是一家清真面馆，店内工作人员全都是来自大西北的穆斯林，六百公司不追究其他商户的欠租行为而紧盯李学申、马忠孝，此系严重歧视和排挤少数民族。3、因系争房屋所在的商业广场至今没有人气，六百公司曾同意免去相应租金，但在李学申、马忠孝写好免租申请报告后，六百公司表示不出具书面免租证明但口头同意免去2013年房租，2014年房租还在研究，故李学申、马忠孝并非恶意拖欠租金，且商业广场内也不止李学申、马忠孝一家拖欠租金。故请求二审法院依法改判驳回六百公司的原审诉请。
被上诉人六百公司辩称：其与李学申、马忠孝签订的系争租赁协议合法有效，作为承租人，李学申、马忠孝应履行支付租金的基本义务。现李学申、马忠孝拖欠一年之久没有支付租金，构成根本违约，六百公司无法实现合同目的，故原审判决系争租赁协议解除并判令李学申、马忠孝支付拖欠的租金等费用及违约金，于法有据，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，李学申、马忠孝与六百公司签订的系争《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。现李学申、马忠孝拖欠支付租金、物业管理费等已逾一年，在六百公司发函催告后仍拒不履行，李学申、马忠孝的行为已构成根本违约，故原审判决确认系争《租赁协议书》已解除并就协议解除的相应后果予以处理，并无不当，本院对此予以维持。就李学申、马忠孝关于六百公司未履行合同相关义务的主张，一方面李学申、马忠孝并未就六百公司是否存在履行瑕疵及此是否影响其使用系争房屋等提供相应证据证实，且即便六百公司存在履约瑕疵，此也不能构成李学申、马忠孝拒绝履行支付租金等承租人最基本合同义务的充分理由。就李学申、马忠孝关于六百公司曾口头同意免除2013年租金的主张，因其对此并未提供相应证据证实，本院对此亦不予采纳。由此，李学申、马忠孝的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，300元，由上诉人李学申、马忠孝共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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