洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）老民初字第685号
原告（反诉被告）：张跃春，男，1972年7月2日出生。
委托代理人：李捷，河南经源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：洛阳天啸商贸有限公司。住所地：洛阳市老城区中州东路西关黄梅路*号。
法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。
委托代理人：马冠军，河南安多律师事务所律师。
被告：交通银行股份有限公司洛阳分行。住所地：洛阳市洛龙区开元大道与市府东街交叉口。
法定代表人：张国昌，该行行长。
委托代理人：白汉新，该行法律顾问。
原告张跃春因与被告洛阳天啸商贸有限公司（以下简称“天啸公司”）、被告交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称“交行洛阳分行”）房屋租赁合同纠纷一案于2013年7月30日向本院提起诉讼，本院于同日做出受理决定。受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张跃春及其委托代理人李捷、被告天啸公司的委托代理人马冠军、被告交行洛阳分行的委托代理人白汉新均到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告张跃春诉称：2007年5月15日原告与被告天啸公司签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋为洛阳市老城区中州东路西关黄梅路6号交通综合楼一、二楼部分商用房屋，建筑面积2784米。租赁期限为2007年10月1日至2026年9月30日，共十九年。租金标准：1、2007年10月1日至2009年9月30日，年租金为75万元。2、2009年10月1日至2017年9月30日，年租金为86万元。每年租金按年交付，即每年的8月30日前交付。合同签订后，原告按照约定足额支付了租金。2009年4月20日，由于被告天啸公司将原告张跃春正在使用中部分场地720平方米租赁给被告交行洛阳分行，交行洛阳分行所付35万元装修补偿费一次性冲抵原告2010年租金86万元，并在被告交行洛阳分行所使用地方按35万元／年冲抵原告每年租金，因原告已经向被告天啸公司缴纳了2009年度全年租金，被告天啸公司多收取被告交行洛阳分行的6.5个月租金18.9583万元也同时冲抵原告2010年租金，原告为此共向被告天啸公司支付2010年度全年租金88.9583万元，并多支出了2.9583万元。2010年2月3日原告与被告签订的终止租赁合同关系的《协议》，虽然约定了补偿原告张跃春电梯及辅助设备和装修款，但对于原告在履行租赁合同中支付的保证金、垫付空地平整费及多缴纳的租金没有予以返还。另被告交行洛阳分行在原告租赁期内，使用原告租赁的场地，在原告租赁期内被告交行洛阳分行应当向原告支付相应的租金，由于二被告签订的合同损害了原告的租赁场地使用权，被告天啸公司返还原告张跃春未到期租金人民币602916.32元应当由被告交行洛阳分行承担连带责任。经原告多次催要未果，故诉至人民法院，要求：1、依法判令被告天啸公司返还原告张跃春未到期的租金人民币602916.29元及从2013年6月17日至实际还款之日止按照602916.29元本金同期人民银行贷款利率的1.5倍计息支付滞纳金，被告交行洛阳分行承担以上款项的连带清偿责任；2、依法判令被告天啸公司立即返还原告房屋租赁保证金20000元、信誉保证金80000元、预付电费押金5000元，共计押金105000元；3、依法判令被告天啸公司立即返还原告黄梅路6号广场平整费80000元；4、被告天啸公司、被告交行洛阳分行承担本案一切诉讼费用。
被告天啸公司辩称：1、原告张跃春与被告天啸公司是在2007年5月15日签订的房屋租赁合同，又于2010年2月3日签订协议解除了双方的房屋租赁关系，根据相关法律的规定，因合同发生纠纷，诉讼时效为2年，本案中双方发生纠纷的时间2010年2月3日，故原告张跃春依法应当在2012年2月3日之前主张权利或者提起诉讼，原告张跃春的诉讼已经超过法定的诉讼时效期间，故依法应当驳回其起诉；2、天啸公司只收取了原告2007年至2009年9月30日两年的房屋租金，2010年天啸公司根本没有收取原告的任何租金，所以原告的诉求没有任何事实依据；3、按照双方签订的房屋租赁合同的约定2009年10月1日至2017年9月30日的房屋租金为每年86万元，但由于双方于2010年2月3日自愿终止了该合同，故截止原告春撤场之日，共使用了6.5个月，按照合同约定原告应当向天啸公司支付约43万元的租金，被告交行洛阳分行支付的35万元冲抵了原告拖欠天啸公司的43万元房屋租金后，原告仍拖欠天啸公司房屋租金8万元；4、在签订房屋租赁合同时，为了保证合同的履行，原告向天啸公司支付了房屋租赁保证金和信誉保证金，但因为原告拖欠天啸公司租金多年，已构成严重违约，依合同法规定，原告所诉的该两项费用不应当返还；5、原告所诉的广场平整费是在其再三要求与请求下，按照原告的要求，天啸公司花费了大量人力、物力将商场门前及整个橱窗平整为广场，原告是在自愿的情况下，承担了广场平整的部分费用8万元，所以原告请求返还广场平整费8万元没有事实依据。综上，天啸公司认为原告的诉求已经超过2年的诉讼时效，且存在严重违约行为，故请求人民法院依法驳回原告张跃春的诉讼请求。
被告交行洛阳分行辩称：被告交行洛阳分行承租被告天啸公司的房屋时，被告天啸公司已将房屋收回，交行洛阳分行与原告张跃春没有任何关系，交行洛阳分行与天啸公司之间的租赁合同是合法的。当时原告积极配合交行洛阳分行进行装修，原告张跃春与被告天啸公司之间所发生的纠纷与交行洛阳分行无关。
被告天啸公司反诉称：反诉人洛阳天啸公司与被反诉人张跃春于2007年5月15日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定房屋基本情况、用途、租赁期限、租金等条款，其中2007年10月1日至2009年9月30日年租金为75万元。合同签订履行后，天啸公司收到张跃春2007年10月1日至2008年9月30日租金62.5万元，2008年10月1日至2009年9月30日租金60万元。按合同约定，张跃春欠天啸公司租金分别为12.5万元、15万元，经天啸公司多次催要，张跃春一直以经营困难为由没有交纳。2010年2月3日双方协议终止了合同，拖欠的租金至今没有交纳。综上，天啸公司认为张跃春的行为违反了合同的约定，请求：1、依法判令张跃春支付拖欠的2007年10月1日至2008年9月30日租金12.5万元，2008年10月1日至2009年9月30日租金15万元，共计27.5万元；2、张跃春承担反诉费用。
被反诉人张跃春对反诉辩称：首先，根据2008年3月6日天啸公司出具的《收据》（编号为9127488号）、2008年5月9日天啸公司出具的《收条》确认天啸公司收取了张跃春2008年度、2009年度全部租金，并约定除此之外不再支付此期间的任何房租，即免除了2009年度15万元的租金；其次，天啸公司在收条中另约定“从2009年12月1日起继续履行双方签订的合同。”即从2009年12月1日起开始继续计算租金。印证了租赁期间的实际计算起止日期为每年的12月1日起至每年的11月30日止。变更了原租赁合同的年度计算的起止时间。依据《房屋租赁合同》第十八条第二款：“本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应当采取书面形式，作为本合同的附件；附件与本合同具有同等的法律效力。”的约定，本案应当以书面变更后的12月1日起以实际履行合同的起止时间计算租金。以上在张跃春作为原告已经按照11月30日的截止日期计算了天啸公司多收张跃春8个月的租金，天啸公司应当予以返还。综上所述，请求人民法院依法驳回天啸公司的反诉请求，支持张跃春的诉讼请求！
根据各方当事人的诉、辩和陈述意见，对本案争议焦点确认如下：1、被告天啸公司是否欠原告张跃春各项费用共计78万元；2、原告张跃春是否应当支付拖欠被告天啸公司的租金27万元；原告的起诉是否超过了法定的诉讼时效期间。
针对本案的争议焦点，原告向本院提交的证据材料如下：
证1、2007年5月15日《房屋租赁合同》一份。证明：1、2007年5月15日原告与被告天啸公司签订《房屋租赁合同》一份；2、双方约定租赁房屋为洛阳市老城区中州东路西关黄梅路6号交通综合楼一、二楼部分商用房屋，建筑面积2784米。租赁期限为2007年10月1日至2026年9月30日，共十九年；3、租金标准：2007年10月1日至2009年9月30日，年租金为75万元；2009年10月1日至2017年9月30日，年租金为86万元。每年租金按年交付，即每年的8月30日前交付；
证2、2009年4月20日《补充协议》一份。证明：1、被告天啸公司将原告正在使用中的部分场地720平方米租赁给被告交行洛阳分行；2、交行洛阳分行所付35万元装修补偿费一次性冲抵原告2010年租金；3、被告交通银行所使用地方（原告承租场地）按35万元／年冲抵原告每年租金，即冲抵2010年租金；4、因原告已经向被告天啸公司缴纳了2009年度全年租金，2009年5月15日至2009年11月30日前交行的6.5个月的租金为18.9583万元冲抵原告（乙方）2010年租金；5、原告为此共向被告天啸公司支付2010年度全年租金88.9583万元（即：交行洛阳分行支付一次性装修补偿35万元、2010年一年租金35万元、6.5个月租金18.9583万元）。根据《租赁合同》第七条：“2007年10月1日至2009年9月30日，年租金为75万元；2009年10月1日至2017年9月30日，年租金为86万元。每年租金按年交付，即每年的8月30日前交付。”的约定，原告在2010年多支出2.9583万元。以上足以证明原告张跃春未到期的租金损失为602916.29元。即：从2010年3月30日后至2010年11月30日8个月未到期租金人民币573333.32元（人民币860000元除以12个月乘以8个月）。和2010年度已经缴纳全部租金产生多付租金人民币29583元；
证3、2010年2月3日《协议》一份。证明：1、双方自愿终止以上二份协议。并于2010年3月31日前由原告撤场；2、该《协议》第二条“甲方付给乙方人民币160万元作为补偿电梯及辅助设备和装修款。”而从2010年3月30日起至2010年度实际租赁到期日2010年11月30日，张跃春已经缴纳全年租金88.9583万元，减去从2009年12月1日至2010年3月30日的4个月共计286666.65元，余款602916.35元及原告此前向被告天啸公司缴纳的租赁保证金人民币2万元、信誉保证金人民币8万元、用电保证金5000元和垫付的平整场地费人民币8万元，双方没有进行约定，但给原告造成实际损失，被告应当予以退还，否则，显失公平；3、原告根据第七条双方可协商解决之规定，已经在诉前通过律师函告被告天啸公司，但双方未协商成功；
证4、2007年8月16日天啸公司收据一份。证明被告天啸公司收到原告场地平整费8万元；
证5、2007年11月8日天啸公司收据一份。证明被告天啸公司收到原告信誉保证金8万元；
证6、2007年5月15日天啸公司收据一份。证明被告天啸公司收到原告房屋租赁保证金2万元；
证7、2008年1月31日天啸公司收据一份。证明被告天啸公司收到原告预付电费保证金5000元；
证8、2008年3月6日天啸公司《收据》一份。证明：1、2008年3月6日天啸公司收到张跃春2007年12月1日至2008年11月30日一年共计75万元租金，并出具了收条，加盖公司财务章并由法定代表人张巧红签字确认；2、证明租金计算的起始日期变更为12月1日、截止日期为11月30日并实际履行，依约应当有效。根据该《房屋租赁合同》第十八条第二款“本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。”之约定，双方原合同约定的计算收取租金的起始日期与截止日期变更为起始日期为12月1日和截止日期11月30日，并实际履行，依约应当有效；
证9、2008年5月9日天啸公司《收条》一份。证明：1、2008年5月9日天啸公司收到张跃春65万元，抵2008年12月1日至2009年11月30日一年租金；2、天啸公司确认2009年全年租金变更为65万元。根据该《房屋租赁合同》第十八条第二款之约定，该书面“变更合同”确认2009年度全年租金65万元，该变更合同实际履行，依约应当有效；3、再次证明变更租金计算的起始日期为12月1日和截止日期为11月30日并实际履行，依约应当有效；
证10、洛阳市老城区人民法院民事判决书一份。证明原告与被告天啸公司曾为“补偿电梯及辅助设备和装修款”诉至人民法院，法院认为：“上诉人张跃春的撤场费用为100万元，电梯及辅助设备转让费用为60万元。”撤场费并不包括原告多支出的租金、垫付款、保证金。其次，根据判决书（见老城区法院（2011）老民初字第617号民事判决书第4页7行）被告质证认为：“认为该证据可以证明被告天啸公司就装修款补偿给原告张跃春100万元。”该自认效力内容也同时排除本案涉及《租赁合同》中被告多收取原告租金、垫付款、保证金，本案三项应当返还财产未予返还。再次，根据老城区法院（2011）老民初字第617号民事判决书第7页：“本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：天啸公司（甲方）与张跃春（乙方）签订协议，约定：…二、甲方付给乙方人民币160万元作为补偿电梯及辅助设备和装修款。…三、乙方于2010年3月31日前撤离现所租赁场地，可将安装的空调和可移动的装修拆走，并承担原经营期内的所有债权、债务及销售过程中的一切事宜。”法院确认了160万元为补偿电梯及辅助设备和装修款，且明确原告“承担原经营期内的所有债权、债务及销售过程中的一切事宜。”本案原告主张返还的相关费用均属于原告债权，而被告不予返还原告多支付费用，显失公平；
证11、洛阳市中级人民法院（2012）洛民终字第1223号民事判决书一份。证明方向同上；
证12、河南经源律师事务所《律师函》一份，证明原告通过律师要求天啸公司返还原告多支出的费用；
证13、中国邮政《特快专递》回单二份。证明被告天啸公司已经收到该《律师函》，但没有按照期限回复。
经质证，被告天啸公司对原告提交的证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，该房屋租赁合同明确约定，房屋租期为2007年10月1日起至每年的9月30日止；对证2-3的真实性无异议，对证明方向有异议，该两份协议恰恰说明原告在2010年根本没有向被告天啸公司支付任何的房屋租金，原告在2010年3月31日已经撤场完毕，双方的租赁关系也在2010年3月31日终止，原告要求被告天啸公司返还2010年租金没有依据，因原告在2010年3月31日撤场，按照双方之间的约定，原告应当向被告天啸公司支付43万元的房屋租金，被告交行洛阳分行所交的35万元冲抵该43万元后，原告在2009年至2010年3月31日撤场时，仍拖欠天啸公司8万元房屋租金；对证4-7真实性无异议，认为：按照合同约定仅商场门前的广场平整费由天啸公司承担，但在合同签订后原告请求将整个商场及橱窗前面大面积平整为广场，天啸公司付出了大量人力、财力，在此情况下，原告自愿承担该广场部分的平整费用，所以对此8万元不应当返还；因原告拖欠2007年房屋租金及2009年房屋租金已构成严重违约，所以原告缴纳的信誉保证金、房屋租赁保证金不应当返还。对证8真实性无异议，认为：该收据恰说明原告只缴纳2007年12月1日以后的房屋租金，按照合同规定原告应在2007年10月1日应当缴纳租金，所以原告拖欠2个月租金共计12.5万元。对证9真实性无异议，认为：该收条仅仅能证明2008年12月1日至2009年11月30日原告不用再支付任何租金，但2009年11月30日至2010年3月31日原告撤场时，原告应当缴纳租金，但原告分文未交。对证10、11真实性无异议，认为：该两份判决与本案没有关联性，这两份判决充分说明原告没有理由进行诉讼。对证12、13真实性无异议，认为：该律师函和特快专递的日期均发生在2013年6月之后，都严重超过我国民事诉讼法对诉讼时效的要求，故原告的诉求已经超过法定的诉讼时效期间。
经质证，被告交行洛阳分行对证2补充协议真实性无异议，但认为该协议是原告与被告天啸公司之间的协议，该协议是否履行与交行洛阳分行无关；租赁合同纠纷的诉讼时效为一年，该租赁协议已经于2010年终止，原告的起诉已经超过诉讼时效；其他证据与交行洛阳分行无关，不予质证。
审理中，被告天啸公司、交行洛阳分行均未向本院提交证据材料。
根据原告的陈述、举证，本院对本案事实确认如下：2007年5月15日，出租人天啸公司（甲方）与承租人张跃春（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：张跃春租赁天啸公司位于洛阳市老城区中州东路西关黄梅路6号交通综合楼一、二楼部分商用房屋，建筑面积2784平方米；租赁期限自2007年10月1日至2026年9月30日，共计19年；租金标准：2007年10月1日至2009年9月30日，年租金为75万元；2009年10月1日至2017年9月30日，年租金为86万元；每年租金按年交付，即每年的8月30日前交付；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10万元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，甲方应于2007年5月25日前将房屋按约定条件交付给乙方；甲方同意将房屋临中州东路门前停车场免费给乙方经营使用。但在交房之前应当按照乙方的经营需要进行场地平整、修建缓坡、拆除门前花坛、铺设地砖等费用由甲方承担等内容。2009年4月20日，天啸公司（甲方）与张跃春（乙方）签订补充协议一份，约定：乙方将现租用的一层由西向东让出720平方米场地给交行洛阳分行使用；交行所付35万元装修补偿费一次性冲抵2010年乙方租金；交行所使用地方按35万元／年冲抵乙方全友家私每年的租金，2009年5月15日至2009年11月30日前交行的6.5个月的租金为189583元冲抵乙方2010年租金，即2010年12月1日至2011年11月30日租金乙方多交的29583元由甲方退还乙方等内容。2010年2月3日天啸公司（甲方）与张跃春（乙方）签订协议一份，约定，双方自愿终止2007年5月15日的房屋租赁合同及2009年4月20日的补充协议；甲方付给乙方160万元作为补偿电梯及辅助设备和装修款；乙方于2010年3月31日前撤离现租赁场地等内容。2007年5月15日天啸公司给张跃春出具收据一份，载明收到张跃春2万元，没有注明该2万元属什么款项。2007年8月16日天啸公司给张跃春出具收据一份，载明收到张跃春交来的广场平整费8万元。2007年11月8日天啸公司给张跃春出具收据一份，载明收到张跃春交来的信誉保证金8万元。2008年1月31日天啸公司给张跃春出具收据一份，载明收到张跃春预付电费押金5000元。2008年3月6日天啸公司给张跃春出具收据一份，载明收到张跃春2007年12月1日至2008年11月30日承包金75万元。2008年5月9日天啸公司给张跃春出具收条一份，载明预收全友家私张跃春人民币60万元整，抵2008年12月1日至2009年11月30日房租；除此之外不再支付此期间的任何房租。从2009年12月1日起继续履行原双方签订合同。2013年6月19日张跃春通过律师向天啸公司张巧红邮寄函一份，函中指明因终止租赁合同，给张跃春造成787916.32元未予解决，要求天啸公司支付该款，天啸公司收到函后未予答复，张跃春遂诉至本院。
另查明，2009年4月20日，天啸公司（甲方）与张跃春（乙方）签订补充协议约定的：“交行所付35万元装修补偿费一次性冲抵2010年乙方租金”实际并未履行，该条约定的35万元装修补偿款交行洛阳分行并未付给天啸公司。2007年10月1日至11月30日两个月的房租12.5万元（75万元÷12个月×2个月）张跃春未向天啸公司交纳。2009年12月1日至2010年3月31日四个月的房租286667元（86万元÷12个月×4个月）张跃春未向天啸公司交纳，以上张跃春欠天啸公司的租金为411667元（125000元＋286667元）。2009年5月15日至2009年11月30日前交行的6.5个月的租金189583元冲抵张跃春应交的租金，2009年12月1日至2010年3月31日四个月交行洛阳分行租用的场地720㎡冲抵张跃春应交纳的租金为116667元，两项合计冲抵租金为306250元（189583元＋116667元）。张跃春向天啸公司交纳的保证金105000元天啸公司未退给张跃春。
本院认为：原告张跃春与被告天啸公司签订的两份房屋租赁合同及一份终止租赁房屋合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。2010年2月3日双方签订合同解除了双方间的房屋租赁合同，合同约定原告张跃春于2010年3月31日前撤离租赁场地。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”等规定，原告张跃春基于房屋租赁合同而对被告天啸公司享有的债权应于2012年3月30日前向被告天啸公司主张，而其向被告天啸公司发律师函的时间为2013年6月，向法院起诉的时间为2013年7月，均早已超过了二年的法定诉讼时效期间，且原告张跃春未举证证明其有诉讼时效中断、中止的情形，故原告张跃春之诉讼请求均因超过法定诉讼时效期间，本院不予支持。原告张跃春要求被告交通银行股份有限公司洛阳分行承担连带责任之诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。根据双方2009年4月20日签订的补充协议及2008年3月6日、2008年5月9日被告天啸公司给原告张跃春出具收据、收条载明的内容，原告张跃春并不欠被告天啸公司房屋租金，故被告天啸公司要求原告张跃春向其支付27.5万元房租之反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告张跃春的诉讼请求；
二、驳回被告洛阳天啸商贸有限公司的反诉诉讼请求。
本案受理费11679元，由原告张跃春全部负担，反诉受理费2700元，由被告洛阳天啸商贸有限公司全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 刘军杰
审判员 刘 磊
审判员 ＸＸＸ
二〇一三年十二月三日
书记员 李应娇