河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终5285号上诉人（原审被告）：王顺发，男，1966年3月2日出生，汉族，现住石家庄高新区，委托诉讼代理人：邱军杰，河北冀正律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛卫永，河北冀正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张蓓，女，1979年2月6日出生，汉族，住石家庄市，委托诉讼代理人：焦庆亮,河北诚基律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文浩,河北诚基律师事务所律师。原审第三人：河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司，住所地石家庄高新区闽江道18号。负责人：王辉，该公司经理。委托诉讼代理人：郭苏方，该公司员工。委托诉讼代理人：王黎庆，该公司员工。上诉人王顺发因与被上诉人张蓓房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市高新经济技术开发区人民法院（2016）冀0191民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王顺发上诉请求：1、撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2016）冀0191民初1409号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案中房屋买卖合同不应继续履行。涉案房屋为夫妻共同财产且为唯一住房，上诉人妻子和儿子均不同意出售房屋；2、本案房屋买卖合同不适于强制履行；3、一审判决上诉人支付违约金16500元过高。张蓓辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的理由错误且没有事实依据。河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。张蓓向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同办理过户手续；2、判令被告承担违约责任计一万六千伍百元整；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月26日，原告张蓓（购买方、乙方）与被告王顺发（出售方、甲方）及第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司（居间方、丙方）签订房屋买卖三方合同，约定：“被告王顺发出售其名下坐落于石家庄开发区××大道××家园××室，约定房屋总价为1650000元，乙方向甲方交付定金人民币壹拾万元作为履约保证金，此定金届时冲抵购房款。”双方还约定：“3.2.1以银行贷款方式支付购房款，委托丙方提供金融服务。并于签订合同5日内将所需全部贷款资料交于丙方。3.2.2乙方于该房屋买卖合同网签后，按照网签合同约定的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金账户，若有剩余首付款由甲乙双方协商一致自行交接，交接时间、方式等由甲乙双方自行协商。剩余房款以银行贷款方式支付，金额为（大写）陆拾伍万元（￥650000元）。在该房屋过户手续办理完毕并于乙方的银行贷款正式发放后支付给甲方剩余按揭房款。”该合同约定了权属过户及交付事项：“6.1甲乙双方协商一致于贷款审批通过三日内到房屋登记主管部门办理该房屋过户手续。……7.2甲方承诺收到全部房款三日内腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方同事与乙方办理物业交割手续并结清费用。”该合同还约定了三方责任和违约条款：“8.2甲方保证该房屋、地下室（小房）权属无争议，该房屋其他共有人同意甲方以本合同约定条件出售，以及承租人放弃优先购买权，不存在欠缴水费、物业费及房屋使用过程中发生的各项费用等债务纠纷情况。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。……9.1甲乙双方未按照本合同的约定支付各项款项或迟延履行过户义务、迟延交房的，逾期在10日内的，每逾期一日应按照总房款千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。履行天数超过10日的，守约方有权解除合同。”其中，8.2在合同中加粗书写。合同签订后，原告张蓓于当天向被告王顺发交纳购房定金100000元，被告王顺发为其出具收条：今收到张蓓购买开发区长江大道1号润丰盛世家园13-2-302房屋定金壹拾万元。2016年8月27日原告张蓓按约向第三人缴纳了中介费、评估费、贷款服务费、贷款手续费等。后原告张蓓向第三人提交相关贷款资料，用于办理贷款手续。2016年9月9日，第三人通过渤海银行专用网站查询到，其代原告张蓓申请的该房产的贷款手续业已批准。其遂通知被告王顺发办理过户手续，被告王顺发以其子不同意为由拒绝过户，并提出解约申请。2016年9月20日，原告张蓓就王顺发未过户一事向其送达履约催告函，该催告函于2016年9月21日签收。2016年9月21日，第三人就王顺发未过户一事向其送达履约通知书，该通知书于2016年9月26日经被告签收。至本案庭审结束前，被告王顺发尚未配合其办理过户事宜。原告张蓓在诉讼中申请保全，花费保全费5000元。上述事实有庭审笔录、房屋买卖三方合同、房产证、收条、买卖收据、贷款审批内容通知书、履约催告函、通知书等证据在案所证实。一审法院认为，合同的双方应依据合同约定履行己方义务。2016年8月26日，原告张蓓与被告王顺发及第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司签订《房屋买卖三方合同》，由各方签名按印（盖章），属真实意思表示，亦不违反相关法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。各方应遵守合同约定，履行各自的义务。原告张蓓已履行了支付定金及办理贷款的义务，依据该合同条款，被告王顺发应在贷款审批通过三日内到房管登记主管部门办理过户手续，现经原告及第三人多次催告，被告仍不予配合办理过户手续，显属违约，故对原告请求被告履行办理过户手续义务的主张本院予以支持。现被告王顺发以该房产为夫妻共同财产，而其妻子不同意该买卖行为为由，要求解除该合同。从被告王顺发的房产证登记上看，涉案房产登记所有权人为王顺发，根据《最高人民法关于适用若干问题的解释（一）》规定：“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，故有此原告张蓓及第三人有理由相信被告王顺发出卖房屋的行为代表了其夫妻的共同意愿。且据该合同8.2条的约定：被告王顺发应“保证该房屋权属无争议，该房屋其他共有人同意甲方以本合同约定条件出售……若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”，且该条款在合同中以加粗加黑表示，应视为被告对该条款的知悉与承诺，故对被告所辩，本院不予支持。关于违约金的计算，双方在合同中约定了迟延履行过户义务每逾期一日应按照总房款千分之一向守约方支付违约金，但数额过高，本院结合本案实际情况酌定按总房款的1%计算违约金，为16500元。保全费5000元，应由被告王顺发负担。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定判决如下：一、被告王顺发于本判决生效后五日内协助原告张蓓办理石家庄开发区长江大道1号润丰盛世家园13-2-302房屋过户手续；二、被告王顺发于本判决生效后五日内支付原告张蓓违约金16500元、保全费5000元；三、驳回原告张蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20615元，减半收取为10307.5，由被告王顺发负担9899元、原告张蓓负担408.5元。二审中当事人没有提交新证据。本院认为，2016年8月26日张蓓与王顺发及原审第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司签订的《房屋买卖三方合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同签订后各方应遵守合同约定履行相应的义务。张蓓已经履行了支付定金及办理贷款的义务，依据该合同条款王顺发应在贷款审批通过三日内到房管登记主管部门办理过户手续，现经多次催告仍不予配合办理过户手续。涉案房产登记所有权人为王顺发，双方合同8.2条的约定：王顺发应“保证该房屋权属无争议，该房屋其他共有人同意甲方以本合同约定条件出售……若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”，且该条款在合同中以加粗加黑表示。张蓓及原审第三人有理由相信王顺发出卖房屋的行为代表了其夫妻的共同意愿。王顺发关于涉案房屋为夫妻共同财产，其妻子不同意出售房屋合同不应履行的上诉请求本院不予支持。本案合同不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不能履行之情形，对王顺发关于本案房屋买卖合同不适用强制履行的主张本院不予支持。关于违约金的计算，双方在合同中约定了迟延履行过户义务每逾期一日应按照总房款千分之一向守约方支付违约金，一审法院结合本案实际情况酌定按总房款的1%计算违约金16500元已经对双方约定的违约金进行了调整，王顺发关于违约金过高的主张本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费22054元，由上诉人王顺发负担。本判决为终审判决。审判长  岳桂恒审判员  赵 林审判员  姜瑞祥二〇一七年四月二十七日书记员  唐 园