辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民再终字第42号
上诉人（原审被告）：张绍春，男，1950年1月10日出生，汉族。
委托代理人：金玉强，辽宁万嘉律师事务所律师。
委托代理人：张莹，女，1976年9月11日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：王颖，女，1969年1月18日出生，汉族。
上诉人张绍春因与被上诉人王颖房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2012年3月22日作出（2010）沈和民二初字第4号民事判决。该判决发生法律效力后，张绍春向本院申请再审。本院于2013年3月21日作出（2013）沈中民提字第12号民事裁定，撤销沈阳市和平区人民法院（2010）沈和民二初字第4号民事判决，将本案发回沈阳市和平区人民法院重审。沈阳市和平区人民法院重审后，于2013年12月17日作出（2013）沈和审民初再字第17号民事判决。该判决送达后，张绍春不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员龙国华担任审判长，与代理审判员甘国明、戈利利共同组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭对本案进行了审理。上诉人张绍春的委托代理人金玉强、张莹、被上诉人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王颖在原审法院重审中诉称，张绍春是城市户口，按照相关法律规定，城市户口的居民禁止购买农村集体组织土地的房屋和宅基地，所以双方买卖无效。请求法院依法确认王守富将位于沈阳市和平区长白乡沙岗子村864号集体土地上的房屋卖与张绍春的行为无效并判令张绍春承担本案诉讼费用。
张绍春辩称，王颖以城镇居民不能到农村购买房屋和土地为由提起诉讼，没有法律依据。王守富和张绍春之间的房屋买卖已经履行完毕，没有法律规定的无效情形。本案应当由王颖承担诉讼费用。
原审法院重审查明，1997年12月，王颖的父亲王守富将其所有的位于沈阳市东陵区长白乡沙岗子村864号宅基地上自建的平房三间（建筑面积91平方米，所有权证号：沈东农房字第××号）卖给张绍春，价款45000元。张绍春支付房款后，王守富将房屋及房屋所有权证交付张绍春。1998年2月9日，张绍春因买卖该房屋向沈阳市东陵区长白乡财政所缴纳契税2260元，并取得由沈阳市东陵区长白乡沙岗子村民委员会盖章确认的所有权人处直接涂改为张绍春的房屋所有权证。现该房屋已拆迁，拆迁补偿款尚未发放。另查，张绍春户口性质为非农业家庭户口，1995年5月29日，由辽宁省盖州市迁来沈阳市和平区胜利南街203号2-1-1。再查，王守富于2010年6月11日病故。其第一顺序继承人为妻子朱丽荣、长子王忠海、长女王新、次女王颖。2010年11月26日，朱丽荣、王忠海、王新作出书面声明：自愿放弃对王守富全部财产的继承权。2011年12月30日，朱丽荣作出书面声明，将其丈夫王守富与张绍春房屋买卖纠纷一案中她应享有的财产份额赠与王颖。
原审法院重审认为，王守富在诉讼过程中病故，在其他继承人自愿放弃继承权的情况下，王颖作为王守富唯一享有继承权的法定继承人，于受赠其母亲对本案诉争房产享有的份额后，继续参加本案诉讼，符合法律规定。
农村房屋所有权转让，买卖标的不仅涉及房屋，还包括对应的宅基地使用权。关于宅基地的使用权，法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。可见宅基地的使用权与农民的身份紧密相联，具有国家给予农民的福利性质，是农民生存权益的重要组成部分，其属于宅基地所在集体经济组织成员所享有，城镇居民无权享有。而且宅基地的使用权人仅对宅基地享有占有和使用的权利，没有处分权。本案王颖的父亲王守富将建在自家宅基地上的房屋出售给宅基地所在集体经济组织以外的城镇居民张绍春，导致宅基地使用权也随之转让，违反了国家法律的强制性规定，侵害了与王守富同一农村集体经济组织成员的合法权益，双方的房屋买卖行为应认定为无效。根据法律规定，合同无效后双方当事人应相互返还房屋及购房款，王颖系王守富的遗产继承人，应当返还张绍春购房款45000元。现诉争房屋已拆迁，无法返还，可按购房款数额从拆迁补偿款中先行扣除，返还王颖。对于诉争房屋的拆迁补偿，应本着尊重历史，照顾现实的原则，综合平衡买卖双方的利益关系进行分配，对于房屋所有权证确定的91平方米房屋的增值部分，双方可按拆迁部门确定的补偿款数额平均分劈，各得50％，双方在拆迁部门发放拆迁补偿款时分别自行领取；对于包括诉争房屋添附部分在内的其余部分补偿，因涉及其他生效判决所确认的事实，故应由拆迁部门按照实际情况予以发放，或由权利人另行主张。
原审法院依据《中华人民共和国继承法》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第58条之规定，判决：一、确认王颖的父亲王守富与张绍春1997年12月买卖位于沈阳市和平区长白乡沙岗子村864号房屋（建筑面积91平方米）的行为无效；二、王颖于判决生效之日起十日内一次性返还张绍春购房款45000元；三、拆迁部门确定的本案诉争房屋的拆迁补偿款中，先行扣除双方购房款45000元，由王颖直接领取；房屋所有权证确定的91平方米房屋的增值部分补偿款，由王颖、张绍春各得50％，双方在拆迁部门发放拆迁补偿款时分别自行领取。如果王颖未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、公告费990元，合计1090元，由王颖、张绍春各承担545元；鉴定费3000元，由王颖承担。
宣判后，张绍春不服，向本院提起上诉称，1、原审判决超过诉讼请求进行裁决，仅判决买卖行为无效，没有明确指出买卖合同无效。2、原审判决漏列当事人，在庭审中，张绍春已经向法院提交了离婚判决及财产分割协议，已经明确说明争议房屋归前妻朱凤兰所有，一审判决侵害了朱凤兰的财产权利。3、一审判决没有法律根据，朱凤兰作为农村户口的人，有权购买农村村民宅基地，并且，张绍春已经将本案争议房屋分割给了朱凤兰。4、一审判决对于补偿款进行分割不当。请求二审法院撤销原审判决，依法改判本案争议房屋归朱凤兰所有，并追加朱凤兰为本案第三人。
王颖答辩称，1、本案未超过原审诉讼请求裁决，本案系房屋买卖无效之诉，原审判决在确认该房屋买卖无效并对增值部分进行分割依法有据。2、本案未漏列当事人，房屋买卖合同当事人为王守富和张绍春，朱凤兰并非是合同当事人，无权参加诉讼，一审主体认定正确，张绍春追加诉讼参与人与法无据。3、一审判决认定买卖无效正确，张绍春系城市户口，不具备购买农村房屋的主体资格，且张绍春将房屋转让朱凤兰与本案无关。请求二审法院依法维持原审判决。
本院经审理查明事实与原审法院重审认定的事实一致。
本院认为，根据张绍春的上诉意见以及王颖的答辩意见，本案争议焦点为：1、王守富与张绍春之间房屋买卖行为是否有效；2、本案原审是否遗漏当事人；3、本案原审判决返还购房款以及分割房屋拆迁补偿款是否正确。现根据我国法律规定，结合本案查明的事实，就双方争议的上述焦点问题分述如下：
关于王守富与张绍春之间房屋买卖行为是否有效问题。农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许违法转让。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。农村宅基地违法转让属于违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖行为的有效性依赖于宅基地使用权的有权转让。本案中，张绍春作为城镇居民，购买本案涉案房屋的行为，违反了国家法律关于禁止向城镇居民出售宅基地及其建筑物的强制性规定，当属无效。原审判决确认王守富与张绍春之间买卖房屋行为无效具有法律依据，本院依法予以维持。
关于本案原审是否遗漏当事人的问题。由于本案属于原卖房人王守富向人民法院提起诉讼，请求确认与张绍春之间买卖房屋行为无效的案件，合同双方当事人仅为王守富和张绍春，根据合同相对性原则，人民法院仅就合同双方当事人之间的买卖行为效力进行审查，而对于张绍春将本案争议房屋进行处分的行为，并非是本案诉讼审查范围，原审法院未将朱凤兰列为本案当事人正确。本院对于张绍春主张的已将本案争议房屋转让与朱凤兰的上诉理由不予审查。
关于本案原审判决返还购房款以及分割房屋拆迁补偿款是否正确的问题。由于王守富与张绍春之间的房屋买卖行为无效，因该无效买卖行为取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审判决在确认双方买卖房屋行为无效后，为减轻双方当事人讼累，对于买卖行为被确认无效后的法律后果一并作出处理并无不当。鉴于房屋已经拆迁，张绍春返还原房屋已属不可能，因此，原审判决由王颖先行扣除本案争议房屋拆迁补偿款中的45000元正确。对于本案争议房屋其他拆迁补偿款原审判决平均分配，体现了公平原则，本院予以确认。但判决主文将拆迁补偿款表述为“房屋增值部分补偿款”不当，本院予以纠正。
综上，原审判决虽有文字表述不当之处，本院予以纠正外，判决结果正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2013）沈和审民初再字第17号民事判决主文第一、二项；
二、变更沈阳市和平区人民法院（2013）沈和审民初再字第17号民事判决主文第三项为：拆迁部门确定的本案诉争房屋的拆迁补偿款中，先行扣除双方购房款45000元，由王颖直接领取；房屋所有权证确定的91平方米房屋其余部分拆迁补偿款，由王颖、张绍春各得50％，双方在拆迁部门发放拆迁补偿款时分别自行领取。
三、驳回张绍春其他上诉请求；
王颖未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元、公告费990元，合计1090元，由王颖、张绍春各承担545元；鉴定费3000元，由王颖承担。二审案件受理费100元，由张绍春承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙国华
代理审判员 甘国明
代理审判员 戈利利
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 韩 丹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；