广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终660号
上诉人（一审原告）：北流市美和物业服务有限公司，住所地北流市客运中心后面精通豪庭门口旁。
法定代表人：王标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李春梅，女，1976年4月1日出生，汉族，住北流市。
委托诉讼代理人：黄光新，广西聪慧律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：陆财祥，男，1959年3月22日出生，汉族，住北流市。
上诉人北流市美和物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服北流人民法院（2017）桂0981民初3680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年12月29日，被告陆财祥与精通公司签订《协议书》，购买精通公司位于北流市整体物业，该楼房系独栋4层。签订协议时该楼房由精通公司作为售楼中心正在使用。协议约定该楼房暂定建筑面积为1000平方米（以房产部门测定为准），每平方米3500元，暂定总房价为3500000元。被告2011年12月15日前付清暂定总房价款3500000元。自被告付清全部暂定总房款之日起至精通公司停止使用该楼房之日止，精通公司每月向被告支付5000元租金等。被告于2010年12月29日、2011年1月12日、2011年2月9日分别付款1380000元、1620000元、500000元给精通公司。
2012年5月22日，精通公司与原告北流市美和物业服务有限公司（以下简称美和公司）签订《北流财富广场前期物业服务合同》，选聘原告对财富广场小区提供前期物业管理服务。管理服务范围：1、物业共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、本物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务，包括道路、电梯、公共厕所、粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、通讯、有线电视等设施设备。4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括本物业管理区域内的公共文化场所及有关设施设备。5、公共绿化的养护和管理服务，包括公共绿地、花木。6、公共环境卫生的管理服务，包括公共场所、道路、房屋共用部位的和相关场地的清洁卫生和日常生活垃圾（不包括业主或其他物业使用人所有的绿化垃圾、经营产生的废料、残旧家私、大宗物件、建筑装修垃圾及其包装物等）的收集、清运及雨、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理服务。8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范等事项的管理，包括对本物业公共区域及进出物业的各出入口进行巡查、管理。9、装饰装修管理服务。10、社区文化工作的管理服务。11、对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料、精通公司、业主及其他物业使用人档案资料的管理服务。物业费由业主按拥有物业的建筑面积0.45元/月.平方米计收，电梯使用费按房屋建筑面积0.2元/月.平方米计收；上述物业服务费最终以政府主管部门审批为准等。
2013年4月，精通公司停止使用该楼房并移交给被告。同年7月，被告将该楼房出租给曾运使用，原告用围墙和铁栏杆将被告楼房与其他楼房等物业隔离，在其建造的围墙范围内提供物业服务。被告楼房的水电管线设施设备等均为独立安装使用。曾运承租该楼房后的装修垃圾由其自行运走，水电、垃圾费由曾运向自来水公司和供电公司直接交纳。生活垃圾由环卫工人收集运走。
原告提供的被告购买楼房的《商品房买卖合同》约定：该商品房建筑面积和套内建筑面积均为955.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积零平方米。该合同包括7份附件。其中《附件四：合同补充协议》格式条款第七条约定：办理房屋交付手续时，买受人需与出卖人签订物业管理合同或相关前期物业管理规约相关文件，否则出卖人有权不予交房等。《附件五：合同补充协议》的内容是对物业管理和缴交共用部位共用设施维修基金的约定。附件五除在“出卖人”处手写有“此项不代理”外，没有被告和出卖人精通公司的签字和盖章。《商品房买卖合同》及其附件均不包含前期物业服务合同约定的内容。原告不承认合同及其附件上“陆财祥”签名是其本人所签。
精通公司选聘原告提供前期物业管理，没有经过招投标，也没有取得当地人民政府房地产行政主管部门批准。
原告向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付2013年7月1日起至2017年8月30日止的物业管理费28713.97元及违约金82237.5元。
一审法院认为,《物业管理条例》第二十四条第二款、第五十六条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。物业服务涉及业主切身利益，精通公司未经招投标或房地产行政主管部门批准选聘原告提供前期物业管理服务，违反了《物业管理条例》的规定，原告向被告提供物业服务没有依据。
虽然被告购买的楼房系精通公司开发建造，但该栋楼房独立于其他楼房而存在，且只有被告一个业主，被告对公共部位和公用房屋分摊的建筑面积为零，使用独立的水电管线，与小区的其他设施设备没有关联，被告没有与原告管理的小区共用公共设施设备，包括绿化等。原告建造围墙将该楼房与其他物业隔离，使被告楼房独立于原告物业管理区域之外，根据《物业管理条例》第十条、第十一条的规定，被告作为独栋楼房一个业主有权决定是否聘请原告提供物业服务。被告没有接受原告提供物业服务，原告也没有提供证据证明向被告提供了物业管理服务。无论原告提供的《商品房买卖合同》及其附件中“陆财祥”的签名是否被告本人所签，都不包含有前期物业服务合同约定的内容。被告既没有与精通公司签订物业管理合同，包括具有物业管理内容的附件五被告没有签字，也没有与原告签订有物业管理合同。被告没有与精通公司签订物业服务合同，精通公司仍然交房给被告，与被告答辩相吻合，进一步证明精通公司同意被告不需精通公司提供物业服务的事实。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告北流市美和物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费2522元，减半收取1261元，由原告北流市美和物业服务有限公司负担。
上诉人美和公司不服一审判决，上诉称，一、精通财富广场是属于规模较小的住宅小区，完全符合采用《协议》方式选聘具有物业资质的物业服务企业，上诉人应精通房地产开发有限公司选聘接受该区前期物业管理并与之签订《前期物业服务合同》应当有效，一审法院认为精通公司未经投标或批准就将该区的物业交给上诉人管理，违反《物业管理条例》从而认定上诉人向被上诉人提供物业服务没有依据是非常错误的。二、被上诉人购买的1号楼的房屋虽然是独立的天地楼，但从该区的开发土图纸上看出该楼是属于财富广场小区的建筑。三、被上诉人房屋的水电虽然是独立拉线，但源头是从小区的配电箱拉线接线，而不像街道上其他居民直接从街道网线拉线。四、自从被上诉人收房后，房屋内的建筑垃圾以及平时的生活垃圾都是上诉人提供服务区处理的，小区接到供水、供电部门的停水、停电通知也按规定告知被上诉人，且对房屋周围每天防范检查和巡逻，上诉人已为被上诉人提供了应尽的物业服务工作。五、一审法院以没有签订物业管理合同认定上诉人要求被上诉人交纳物业费没有依据是错误的。综上，一审法院认定的事实和判决都是错误的，请求二审法院判令：撤销北流人民法院（2017）桂0981民初3680号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。
在二审举证期限内，上诉人美和公司提供以下证据：一、北流市城市建设档案馆档案材料，欲证明被上诉人的房屋是属于财富广场物业的一部分，是处于上诉人物业管理区域内的事实。二、以协议方式选聘物业服务企业审批表，欲证明广西精通房地产开发有限公司是经北流市房地产行政主管部门合法审批采用协议方式选聘上诉人为财富广场前期物业服务公司的事实。三、照片、证明、北流市自来水公司抄表收款通知单、电费清单、《巡逻记录表》、《工作日志》、电话通话清单，欲证明被上诉人的房产生活中所使用的水、电都是从上诉人管理维护的财富广场的公共设备设施中分接出来的，所登记的地址是“财富广场1号楼“，不能独立财富广场分割出来的事实。被上诉人房屋周围的通道及绿化、空地都是财富广场全体业主共同共有的，被上诉人也是通过这些通道进出房屋。被上诉人房产四周绿化、保洁、治安巡逻、消防等都是上诉人去完成的，发生火警都是上诉人协助处理并电话告知被上诉人的事实。
经组织质证，被上诉人陆财祥对证据一的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为房屋虽然名称是“财富广场一号楼”，但被上诉人是2010年购买，2013年上诉人才来管理，并且用围墙将小区与房屋隔开，并不属于上诉人物业管理范围。对证据二的真实性无法确认，主管部门没有批准上诉人进行物业管理。对证据三的真实性不认可，被上诉人的水电不是从上诉人处接的，而是另外独立接的。对此被上诉人提供照片，欲证明房屋的水电并不是从上诉人处接的，而是另外独立接通。
本院认为，上诉人提供的证据一真实性可以确认，但是不能证明被上诉人的房屋处于上诉人物业管理区域。对证据二的真实性予以认可，由北流市房地产管理所同意该小区采取协议方式选聘物业公司。对证据三的真实性予以认可，但是不能直接证明上诉人提供了物业服务。
经本院审理查明：一审判决查明的事实除“精通公司选聘原告提供前期物业管理，没有经过招投标，也没有取得当地人民政府房地产行政主管部门批准”外，其余属实，本院予以确认。
另查明，2012年5月22日，北流市房地产管理所同意该小区采取协议方式选聘上诉人为财富广场前期物业服务公司。
本院认为，在上诉人美和公司与精通公司签订协议之前，被上诉人陆财祥已经与精通公司达成买卖房屋的协议，由精通公司转让“财富广场1号楼”给被上诉人，从现有证据来看，被上诉人的房屋从购买到使用均与财富广场其他商品房不一致，从物业管理方面来看，从空间上有围墙将被上诉人房屋与小区分隔开，且被上诉人使用独立的水电管线，没有公共部分和公摊面积，没有实质享受上诉人提供的物业服务。被上诉人既没有与精通公司、美和公司签订物业管理合同，上诉人也不能提供充分的证据证明为被上诉人提供了实质的物业服务。综上，本院认为，上诉人提供物业管理服务对象不包含被上诉人房屋，上诉人请求被上诉人支付物业管理费及违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人上诉无理，本院予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2522元（上诉人已预交），由上诉人北流市美和物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张业忠
审判员 李小莉
审判员 钟 荣
二〇一八年四月二十六日
书记员 陈 楚