湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0481民初475号原告：黄晓梅。原告：黄晓艳两原告的委托诉讼代理人：伍峥荣。被告：颜语。被告：曹文周。被告：邓云芳。三被告的委托诉讼代理人：周瑜飞。原告黄晓梅、黄晓艳为与被告颜语、曹文周、邓云芳房屋租赁合同纠纷一案，于2018年2月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员曹兰兰担任审判长，人民陪审员刘霞、贺雪平参加的合议庭，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。代理书记员李滢担任记录。原告黄晓梅、黄晓艳及两原告的委托诉讼代理人伍峥荣、被告曹文周及三被告的委托诉讼代理人周瑜飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、三被告向两原告支付房屋实际占用费及损失244680元（从2017年6月1日计算至2018年2月28日止），后续房屋占有费按18元/㎡计算至交还房屋时止。2、三被告将房屋交还给两被告。辩论终结前，两原告将上述两项请求变更为：三被告向两原告支付房屋实际占用费及损失253128元（从2017年5月15日计算至2018年2月12日止，按19.08元/㎡计算）；3、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2008年5月15日，两原告与李四保签订了《房屋租赁合同》。2012年9月10日，李四保等人设立的南国名仕公司将1层共计400㎡的房屋转租给被告邓云芳，被告邓云芳与颜语、曹文周三人合伙将该房屋用于经营耒阳市壹号便利店（以下简称壹号便利店）。2016年12月31日，李四保与两原告解除了租赁合同关系，被告曹文周要求继续租赁该房屋，两原告遂要求其将壹号便利店搬离，以免给两原告其他1400㎡的房屋造成租金损失。2017年5月22日，经耒阳市五里牌派出所调解，达成调解协议，约定被告曹文周必须在2个月内（2017年7月22日前）把壹号便利店搬离。2017年7月7日，三被告以壹号便利店为原告提起诉讼，请求继续履行租赁合同。该案经耒阳市人民法院（2017）湘0481民初1643号民事判决书判决，驳回壹号便利店的诉讼请求。三被告不服，提起上诉，衡阳市中级人民法院作出（2017）湘04民终1773号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。截至目前，三被告仍拒不搬离壹号便利店。两原告认为，李四保与两原告解除合同后，壹号便利店仍在使用两原告的房屋，应视为两原告与三被告形成了不定期租赁关系，在此期间，三被告依法应支付房屋租金。两原告与被告曹文周达成的调解协议，合法有效，对双方均有约束力，三被告拒不搬离壹号便利店的违约行为，给原告造成了巨大的租金损失，依法应当支持房屋实际占用费及承担相应的违约责任，赔偿两原告的租金损失。为维护两原告的合法权益，提起以上请求。两原告提交了如下证据以支持其诉讼请求：1、身份证，用以证实两原告的身份及主体资格。2、被告邓云芳的证明材料，用以证实三被告合伙经营壹号便利店的事实；三被告是本案的适格被告。3、房屋租赁合同、解除合同证明、调解笔录、耒阳市人民法院（2017）湘0481民初1643号民事判决书、衡阳市中级人民法院（2017）湘04民终1773号民事判决书，用以证实两原告与被告曹文周在耒阳市五里牌派出所达成调解协议，约定壹号便利店须在2017年7月22日前搬走的事实；2017年7月22日到期后，三被告仍未搬离壹号便利店，继续在使用两原告的房屋。4、房屋平面图、光碟影像，用以证实两原告房屋一楼后面部分及二楼房屋，必须从一楼临街门面通行的事实；三被告未在约定搬离期限内搬离壹号便利店的侵权行为，导致两原告二楼及一楼后面房屋无法租赁，三被告应承担赔偿责任。5、治安调解书，用以证实被告曹文周委托其妻雷宗梅与原告黄晓梅在五里牌派出所调解并达成调解协议的事实，两原告于2018年2月12日在五里牌派出所领取房屋钥匙。6、房屋租金补充协议书、收据，用以证实2010年9月1日，两原告与李四保签订《房屋租金补充协议书》，房屋租金自2010年10月1日由均价6.5元/㎡上调至均价10.5元/㎡，三被告在使用前面400㎡临街门面时，南国名仕公司仍是按10.5元/㎡支付租金，故三被告对一楼后面及二楼房屋租金损失应按10.5元/㎡计算。7、收条、借记卡账号明细清单、交易记录、中国工商银行电子银行回单，用以证实原、被告形成不定期租赁合同关系的期间，房屋租金应当按18元/㎡乘以106%计算。被告曹文周在支付了2017年4月15日前的租金后，又分六次向原告支付了六个月的房租，但因为原告要求终止合同，已经退回了五个月租金，三被告支付房屋租金至2017年5月14日后，未再支付任何费用。三被告对上述证据经质证，对证据1无异议。证据2证明三被告是合伙经营无异议，但三被告并不是唯一的适格被告。对证据3中的房屋租赁合同、调解笔录、两份判决书的真实性无异议，但调解笔录约定于2017年7月22日搬走不属实，应当以判决书为准；对解除合同的证明有异议，该证据是复议件，在原几次开庭中并没有出现该证据。证据4房屋平面图反映不真实，涉案楼房有四个入口可以上到三楼；光碟只是反映了部分情况，不全面。证据5可证实被告是2018年2月12日将钥匙交给原告。证据6属原告与李四保恶意串通，被告认为不真实；收据是复印件，且与本案无关。证据7，对真实性没有异议，但原告分五次付给被告曹文周的款项与本案无关，原告没有权利要求被告再次履行义务。三被告辩称：原告请求支付房屋实际占用费，没有事实及法律依据。原告提供的赔偿清单中的第二项，一楼后面房屋是南国名仕公司的锅炉房及员工食堂，并不是三被告在使用，二楼也与三被告无关；三被告租赁400㎡房屋，已将2017年4月15日前的租金全部支付，2017年5月至10月的租金，被告曹文周分六次向原告缴纳，并有转账凭证证明；两原告请求按18元/㎡计算错误，18元/㎡包括原告从南国名仕公司的转让款及租金，故本案应当按照6.5元/㎡计算租金损失。三被告提交了如下证据以支持其反驳主张：1、两原告与李四保签订的《房屋租赁合同》、南国名仕公司与被告邓云芳签订的《房屋租赁合同》，用以证实两原告与李四保签订的《房屋租赁合同》用于开设南国名仕公司，租金为6.5元/㎡；南国名仕公司与被告邓云芳签订《房屋租赁合同》，用于开设壹号便利店，租金是18元/㎡，其中的租金差额11.5元/㎡为壹号便利店支付给南国名仕公司的转让费，两原告向三被告收取房屋租金，应按6.5元/㎡计算。2、被告曹文周（原壹号便利店）向原告交纳的租金转账凭证，用以证实2017年4月15日前的租金30528元已向两原告交纳；被告曹文周分别在2017年5月24日、6月15日、7月24日、8月15日、9月15日、10月15日向原告黄晓艳支付租金45792元；该租金是以履行南国名仕公司与被告邓云芳签订的《房屋租赁合同》租期为条件的。3、照片及光碟，用以证实三被告使用涉案房屋未造成房屋主体结构的损害及其他损害；两原告用车堵塞壹号便利店大门，妨碍三被告腾房而导致推延腾房，并造成三被告损失。4、治安调解书，用以证实被告曹文周于2018年2月12日在五里牌派出所把房屋钥匙交给了原告。两原告对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，壹号便利店与南国名仕公司签订的合同约定18元/㎡是租金，三被告称其中的11.5元/㎡是转让费没有依据，被告曹文周向原告交付租金时也是按照18元/㎡计算的，并还上涨了6%；与南国名仕公司2008年约定6.5元/㎡的租金，在2010年10月1日之后是按照10.5元/㎡计算的，南国名仕公司也是按照10.5元/㎡在支付，故三被告要求按照6.5元/㎡计算租金不成立。对证据2的证明目的2、3点有异议，虽然被告曹文周支付了六个月的租金，但其中两原告已退还五个月租金，在退款原因上写明是要求退还房屋，故两原告的目的不是不收取租金，而是要求三被告搬离。三被告未按约定搬离，并占用两原告房屋，应当缴纳占用费。证据3中视频只是看是否有漏水情况，但并没有看到漏水原因，三被告如认为漏水是两原告造成的，可以反诉。视频中并没有看到车辆堵门的行为，现在的门面租赁户与原告协商好，同意开两个门面作为上二楼的楼梯间，而三被告是不同意留两间门面作为楼梯间，因此，三被告主张未造成损失的理由不能成立。对证据4无异议。经过双方对上述证据的质证，本院认为，两原告提交的证据1、2、3、5、7及三被告提供的证据1、2、4，形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均予以认定。原告提供的证据4、6，被告提供的证据3，不能达到各方的证明目的，不予认定。经审理查明，两原告系涉案五间门面的所有人，坐落在耒阳市金阳路136号。2008年5月15日，两原告（出租人）与李四保（承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定：1、出租人将五间门面上下二层，面积1856.47平方米的房屋以均价6.5元/㎡的价格出租给承租人，租赁期限自2008年10月1日至2018年10月31日；2、承租人在合同租赁期限内，不损害出租人利益的前提下，可以转租第三人，但必须事先和出租人协商同意后方可；3、承租人提前解除合同或违约解除合同，定金转作违约金，不予清退。2009年3月26日，南国名仕公司成立，股东或发起人为李四保、梁小利，法定代表人为李四保，李四保将承租的涉案房屋用作南国名仕公司的经营场所。2012年9月10日，南国名仕公司将承租的房屋一层中的四间转租给被告邓云芳，约定：1、租赁面积400㎡，租金为18元/㎡，每月7200元；2、租赁期限自2012年9月15日至2019年1月15日止；3、承租方在合同租赁期限内，不损害出租方利益的前提下，可以转租第三人；4、出租方无故提前解除合同，应依法赔偿承租方的全部经济损失。但南国名仕公司与被告邓云芳在签订转租合同时，未告知两原告并征得两原告的书面同意。之后，被告颜语于2012年10月15日注册了耒阳市壹号便利店（类型：个体工商户），三被告系壹号便利店的合伙经营人，使用被告邓云芳转租的涉案房屋进行经营，租金交给南国名仕公司。2013年12月18日，李四保将在南国名仕公司的股份全部转让给了梁小利，南国名仕公司由梁小利一人经营。2016年9月起，南国名仕公司因经营困难，要求与两原告提前解除合同。10月，梁小利要三被告将所租的四间门面的租金直接付给两原告，被告曹文周遂于2016年11月5日将2016年9月15日至2016年12月15日三个月的房租21600元通过中信银行转账到原告黄晓艳的账户上，仍作为南国名仕公司交纳的租金。2016年12月31日，南国名仕公司与两原告提前解除了租赁合同。2017年4月14日，被告曹文周又通过工商银行将2016年12月15日至2017年4月15日四个月的房租30528元（7200元/月×106%×4月）转账到原告黄晓艳的账户上。2017年4月15日，两原告父亲黄以新向被告曹文周出具了收条，确认收到壹号便利店2017年4月15日之前所有的租金。但之后，原、被告并未就转租门面签订租赁合同。两原告要求被告曹文周退出一间门面以作二楼房屋的出行通道，双方因协商不成，两原告遂以堵门的方式阻止壹号便利店的经营。2017年5月22日，经耒阳市五里牌街道办事处人民调解委员会调解，达成了调解协议：1、黄以新将门面前面包车开走；2、曹文周必须两个月内把壹号超市门面搬走（其中两个月内起诉，2017年5月22日至7月22日），以判决书为准。此后，三被告未按调解协议搬离租赁房屋，并以壹号便利店的名义于2017年7月7日向本院提起诉讼，要求两原告继续履行租赁合同，并赔偿其损失。经本院（2017）年湘04**民初1643号民事判决书及衡阳市中级人民法院（2017）湘04民终1773号民事判决书判决，驳回了壹号便利店的诉讼请求。被告曹文周还分别于2017年5月24日、6月16日、7月24日、8月15日、9月16日、10月16日六次将每月房租7632元通过工商银行转账到原告黄晓艳的账户上，原告黄晓艳于2017年5月24日、8月4日、8月15日、9月16日、10月16日将五个月的汇款（每个月7632元）通过工商银行转回到付款人曹文周的账户上，并附言要求解除与被告的口头协议。三被告于2018年2月12日通过耒阳市公安局五里牌派出所向两原告交付了承租门面。本案在审理过程中，两原告于2018年3月30日申请对涉案的租赁门面租金收益及一、二层其他门面租金损失进行价格认定，后因未在指定期限内缴纳鉴定费，按自动撤回申请处理。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，两原告与南国名仕公司提前解除租赁合同后，三被告以履行转租合同为由继续占用涉案门面，两原告收取了被告方五个月的房租，且双方认可每月租金为7632元，双方形成了新的租赁关系，因双方未签订书面合同，该租赁关系应为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现被告曹文周已向两原告交还房屋，两原告接受，故确认双方的不定期租赁合同已于2018年2月12日解除，原告要求三被告支付2017年5月16日至2018年2月12日期间租金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，按双方口头约定的每月7632元计算，该期间租金为67670元{7632元×8个月+[（7632÷30）×26天]}；关于一层及二层其他门面的损失，因两原告未提供证据证实，对该请求不予支持。两原告要求三被告支付2018年2月12日之前欠付的租金253128元中的67670元，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定，不予支持。三被告关于租金中11.5元/㎡的差价是向南国名仕公司交纳的转让费，应按6.5元/㎡计算租金及两原告退回租金系放弃权利的主张，与查明的事实不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、被告颜语、曹文周、邓云芳在本判决生效之日起十日内向原告黄晓梅、黄晓艳支付2017年5月16日至2018年2月12日止的房屋租金67670元；二、驳回原告黄晓梅、黄晓艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费5193元，由两原告负担3701元，三被告负担1492元。两原告已垫付1492元，三被告应在执行中清结。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  曹兰兰人民陪审员  贺雪平人民陪审员  刘 霞二〇一八年七月二十七日代理书记员  李 滢校对责任人：曹兰兰打印责任人：李滢附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。