广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1683号原告：吴湛林，男，1984年7月23日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：吴凤眉，广东舜华律师事务所律师。被告：李军，男，1983年12月10日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：吴水金，广东汇美律师事务所律师。第三人：广州市广发房地产代理有限公司，住所地：广州市天河区中山大道中路436号。法定代表人：邓资。原告吴湛林与被告李军、第三人广州市广发房地产代理有限公司（以下简称广发房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴湛林的委托诉讼代理人吴凤眉、被告李军及其委托诉讼代理人吴水金到庭参加诉讼，第三人广发房地产公司经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴湛林向本院提出诉讼请求：一、没收被告已支付的定金人民币5万元；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月26日，经第三人广州市广发房地产代理有限公司介绍，原告与被告签订编号为1000177的《房地产买卖合同》，合同约定：被告购买原告位于增城区新塘镇××城路××房房屋，总楼价为l38万元。购房定金人民币l5万元，须在签订本合同时支付。签订本合同支付定金5万元整，双方约定本合同日起7天内去公证处做全权委托公证，买方再支付定金10万元整。双方应在签订本合同后150天内共同委托经纪方指定处办理按揭贷款及递件交易过户手续并提交所需资料及费用；买方有权指定第三方名字为产权人。合同签订后，双方依约于2017年3月29日到新塘公证处办理全权委托公证，但由于双方对“双方约定本合同日起7天内去公证处做全权委托公证，买方再支付定金人民币10万元整”的理解存在争议，到底是“做公证的同时或当天支付10万元定金”还是“做完公证时支付10万元定金”，因此当天没有办理公证。同日，原、被告就上述约定不明确的条款进行了协商，经协商，经双方一致同意将“双方约定本合同日起7天内去公证处做全权委托公证，被告再支付定金人民币l0万元整”的约定变更为“被告于2017年4月向原告支付l0万元定金后双方再约时间去做公证”。但至今，被告仅支付了定金5万元，剩余定金10万元仍未支付。此外，被告明确表示需由第三人作为本次交易房屋的产权人，但至今被告仍无法确定该第三人，致使按揭贷款手续至今仍未办理。被告迟延支付购房定金、办理公证、办理按揭贷款手续，且经原告多次催告后仍未履行，被告的行为己构成违约。为此，原告已于2018年1月27日。日向被告送达《合同解除通知书》解除双方签订的《房地产买卖合同》并要求被告承担违约责任，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告增加了“三方签订的《房地产买卖合同》于2018年1月27日解除”的诉讼请求。被告李军辩称：一、原、被告双方于2017年3月26日签订《房地产买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，符合法律规定，具有法律效力。双方都应遵守履行。合同的第十五条约定：如本合同在签订后需要补充、更改、删除，三方必须在补充、更改、删除处签字或盖章确认后方为有效。本合同未经三方一致同意，不能擅自解除。十八条其他约定：买方有权指定第三方名字为产权人。签订本合同支付定金人民币伍万元整，约定在合同日起7天内去公证处做全权委托公证，买方再支付定金拾万元整。若在此交易过程中受国家调控政策影响，导致买卖双方交易不成功，则卖方所收定金无息退还，双方互不承担违约责任。二、被告没有与原告协商一致将合同中“双方约定本合同日起7天内去公证处做全权委托委托公证．买方再支付定金人民币10万整”变更为“买方于2017年4月向本人支付l0万元定金后双方再约时间去做公证”。在合同履行中，虽然双方按照约定到了公证处，但是卖方不愿意按照合同约定先做公证，买方再支付定金拾万元整。同时，卖方坚持先收定金拾万再做公证，所以当时没有做公证。后来，双方在微信中进行了商议，出现了双方认可的意见“直接跳过做公证和给15万这一点，按照合同的走第二点走正常流程(详见2017年8月14目微信记录)”。因为双方未根据房地产买卖合同十五条规定在合同上进行修改，也未得到三方签章确认，所以该意见的内容无效。综上所述，被告没有违约。三、在“直接跳过给做公证和给l5万这一点，按照合同的走第二点走正常流程’’的基础上，卖方又提出签订补充协议，签完该补充协议后，再配合买方办理网签及按揭手续。卖方起草的补充协议的全部条款，均是买方的义务，把银行超期审批，超期放贷的风险均由买方，而且把办理时间规定在不合理的期间内。关于指定第三方名字产权人，买方早就已经将第三方资料交给了中介方。被告认为双方签订的买卖合同条款仔细，具有操作性，不签署补充协议均可完成交易。卖方这样做只是想制造被告违约的机会罢了。四、目前，由于卖方对合同履行条款及具体履行存在争议，导致合同履行暂时停顿，进入协商期。2018年1月25日，卖方在未征得其他两方同意或出现法定的解除事由时，就私自发函解除合同，是明显的违约行为。被告保留追究卖方违约责任的权利。五、由于国家政策变动的原因(广州市政府于2017年3月30日出台房屋买卖政策)，涉案房屋2017年3月30日后出现了暴涨。原告在履行合同中，不断给被告制造问题，阻碍房屋的正常交易，被告认为其目的只有一个就是不想以合同价卖房给买方，但又不想承担违约责任。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人广发房地产公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，吴湛林（卖方）、李军（买方）、广发房地产公司（经纪方）签订编号为1000177的《房地产买卖合同》，载明“买卖双方分别独家委托经纪方就买卖座落于增城区新塘镇××城路××房××一致，达成以下协议：……建筑面积126.11平方米……售楼价138万元……2017年10月20日交楼……买卖双方签订本合同后，买方悔约不买或因买方原因不能按本合同约定买入该物业，视为违约，买方无权请求退还购房定金……八、其他三方约定：１、买方有权指定第三方名字为产权人；２、签订本合同支付定金人民币5万元，三方约定在合同日起7天内去公证处做全权委托公证，买方再支付定金10万元；３、若在此交易过程中受国家调控政策影响，导致买卖双方交易不成功，则卖方所收定金无息退还，双方互不承担违约责任。附件：……按揭付款：购房定金15万须在签订本合同时支付。买卖双方应在签订本合同后150天内共同委托经纪方指定处办理按揭贷款及递件交易过户手续并提交所需资料及费用。买卖双方于贷款银行出具同意贷款文件后5天内共同到房地产交易中心办理递件交易过户手续。首期楼款40万元在取得房地产交易中心受理回执当天付清……。”同日，吴湛林出具5万元定金收据交李军收执。2017年3月29日，吴湛林与李军向本院提供的微信聊天记录均记载“李军说：我转完账，然后你那边我们再约时间去公证。”同日，吴湛林与李军相约前往新塘公证处做全权委托公证，但因双方对“先由李军支付10万元完定金再做公证还是先做完公证再由李军支付10万元定金”存在争议，故当天没有办理完公证手续。2017年5月29日，吴湛林与李军向本院提供的微信聊天记录均记载“李军说：公证方面你先别着急，我这边把资料交上去看能不能早点过户，能早点过户就不用做公证了……，吴湛林回答：好的。”2017年8月14日，吴湛林与李军向本院提供的微信聊天记录均记载“吴湛林说：因为之前我们合同上面说给15万然后去做公证，现在已经过了时间也没去做，那我们就直接跳过这第一点，按合同的走第二点走正常流程就是你付了首期40万，网签，做银行贷款，等银行出了同贷书，我们再去办过户手续。李军回答：这个首付是我在过户当天给你的……然后后期我也不想做公证……我觉得交5万定金给你就这样。”2017年9月17日，吴湛林与李军再次就合同的继续履行进行协商。吴湛林向本院提供的《录音文字文本》记载“李军：肯定是要第三方产权人，那个小林你得先配合我做按揭啊。姚晓桃：明确了第三方产权人，马上配合你做按揭。吴湛林：对，可以，这没有问题。”、“姚晓桃：李先生那个第三方产权人是你们的特殊要求，老实讲，你那么难决定第三方产权人吗？李军：之前银行没收紧的时候这样你有没有流水都可以，现在一定要真实流水。吴毅林：这不是我们的问题。李军：是不是你们的问题，但是我们买房以后出现的问题。”和“李军：这样我们能不能把这个条件放松一下，不写上日期，因为这个日期没办法规定”，李军对该份《录音文字文本》的真实性、合法性、关联性予以确认。2018年1月25日，吴湛林向李军发出《解除合同通知书》。庭审中，李军称未收到该份《解除合同通知书》。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。吴湛林与李军、张剑云之间签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。《房地产买卖合同》即约定“购房定金15万须在签订本合同时支付”，又约定“签订本合同支付定金人民币5万元，三方约定在合同日起7天内去公证处做全权委托公证，买方再支付定金10万元”，故本院认为“签订本合同支付定金人民币5万元，三方约定在合同日起7天内去公证处做全权委托公证，买方再支付定金10万元”是补充约定，另外10万元定金应是双方完成全权委托公证后再支付。吴湛林根据2017年3月29日的微信聊天记录称李军是同意先支付完10万元再去做公证，是对合同作出变更，而至今李军仍未支付10万元，构成违约。庭审中，李军辩称其是因为没记清合同如何写，就答应吴湛林先支付完10万元定金再去做公证，但之后看到了合同写着是先做完公证再支付10万元定金就不同意了。综上所述，本院认为，李军已经准备了10万元定金，在继续履行合同方面是有诚意的，其对合同存在误解而答应吴湛林先支付完10万定金再做公证，而在同一天内便向吴湛林表示不同意，及时撤回意思表示，亦未对吴湛林造成损失，故本院对吴湛林主张李军已经变更合同为先支付完10万元定金再做公证的事实，本院不予采纳，故李军未逾期支付10万定金，不构成违约。之后，李军提出如果能早点过户就不用做公证，吴湛林表示同意。至于吴湛林主张李军未按时办理按揭构成违约的问题。本院认为，根据《房地产买卖合同》“买卖双方应在签订本合同后150天内共同委托经纪方指定处办理按揭贷款及递件交易过户手续并提交所需资料及费用。”的约定和吴湛林提供的《录音文字文本》“李军：肯定是要第三方产权人，那个小林你得先配合我做按揭啊。姚晓桃：明确了第三方产权人，马上配合你做按揭。吴湛林：对，可以，这没有问题。”的记载，李军办理按揭离不开吴湛林的配合，而吴湛林向本院提供的证据不足以证明已经配合李军办理按揭后李军仍逾期办理按揭，故本院对吴湛林主张李军未按时办理按揭构成违约，不予确认。最后吴湛林主张李军仍未明确第三方产权人构成违约的问题。本院认为，《房地产买卖合同》与《录音文字文本》均未约定李军指定案外人为涉案房屋产权人的期限，故对吴湛林主张李军仍未明确第三方产权人构成违约，本院亦不予确认。综上，故吴湛林主张解除《房地产买卖合同》于法无据，本院不予支持。对吴湛林主张没收李军定金5万元，于法无据，亦不予支持。综上所述，第三人广州市广发房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴湛林的全部诉讼请求。案件受理费17220元，全部由原告吴湛林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈少梗人民陪审员  周伟权人民陪审员  陈丽华二〇一八年七月三日书 记 员  陈雪冰