.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1384号上诉人（原审被告）：李正，男，汉族，1973年9月17日出生，现住海南省海口市。委托诉讼代理人：张曙，海南商汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈光玉，男，汉族，住四川省巴中市。委托诉讼代理人：刘森俊，海南宝岛律师事务所律师。原审第三人：海南喜龙房地产营销策划有限公司，住所地：海南省海口市玉沙路**富豪花园******。法定代表人：郭秀文，经理。委托诉讼代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。原审第三人：唐少霞，女，汉族，1965年11月8日出生，住海南省海口市。原审第三人：唐裕平，男，汉族，1962年8月7日出生，住海南省海口市。原审第三人：唐红红，女，汉族，1968年1月14日出生，住海南省海口市。上诉人李正因与被上诉人陈光玉、原审第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司（以下简称喜龙公司）、唐少霞、唐红红、唐裕平房屋买卖合同一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，对案件进行审理。本案现已审理终结。李正上诉请求：1.撤销（2017）琼0106民初3655号民事判决并依法改判驳回原审诉讼请求。2.本案诉讼费用由陈光玉承担。事实和理由：一、关于陈光玉主体方面，原审事实不清，认定陈光玉为本案适格原告主体错误。本案涉案的《购房合同》是喜龙公司与李正签订的，陈光玉不是合同的相对人。陈光玉不是建筑涉案喜博公寓土地权属人。陈光玉提供的与原审第三人唐红红、唐裕平、唐少霞间合作建房合同及其他证据，不能证明涉案喜博公寓是陈光玉所建。首先，陈光玉提供的与原审第三人唐红红、唐裕平、唐少霞间的合作建房合同，仅为他们个人签订的合同，没有其他政府部门及村集体组织的确认，而且原审第三人唐红红、唐少霞也未到庭，因此该合作建房合同真实性、合法性、关联性有异议、受质疑，不应直接采信；其次，陈光玉提供的其他证据也仅是与其他个人（具体不知这些个人是谁）签订的"工程承包合同"、"购销钢材合同"及没有单位没盖章没送达人的混凝土送货单。众所周知，建筑施工、钢材销售、混凝土配送均为有资质的单位行为，因此这些证据有异议、受质疑，也不应直接采信；再次，无论是合作建房、工程承包、购销钢材、混凝土配送，陈光玉均未提供任何资金支付往来凭证予以证实，众所周知，合作建房、工程承包、购销钢材、混凝土配送涉及往来资金量是庞大的，陈光玉均未提供任何资金支付往来凭证是不符合常理的，对此，更进一步说明不应直接采信陈光玉提交的合作建房合同及其他证据。原审认定陈光玉委托喜龙公司与李正签订本案涉案的《购房合同》是错误的。首先，喜龙公司从未告知李正存在受托事宜；其次，在本案庭审中，陈光玉也自认与喜龙公司没有签订书面委托售楼委托书；再者，仅凭在法庭上出示"说明"，没有其他证据，不足于证明陈光玉与喜龙公司存在委托售楼委托关系，其他关系例如李正已支付给喜龙公司的购房款，如存在委托关系，则陈光玉应证明从喜龙公司处拿到购房款。二、本案《购房合同》应为有效，李正购房行为受法律保护。该《购房合同》签订为双方真实意思表示，为现房房屋交易。依该合同约定，由喜龙公司负责办理房屋所有权证，李正支付了相应购房款及其他费用，房屋已交付并居住生活多年。李正购房属为解决居住生活，希望安居乐业，符合国家政策，且均已耗费毕生积蓄购房自住，并非炒房。本案该《购房合同》与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突，该《购房合同》购房行为应得到维护。理由如下：1、我国现有立法并没有涉及购买集体土地上房屋的具体规定，司法实践上，购买集体土地上房屋合同效力根据具体情况而认定。2、我国国家政策限制、禁止购买集体土地农村房屋，政策本意主要是针对集体土地权利具有一定的身份性及严格限制宅基地使用权转让，保障集体土地农民的生产、生活。但就本案实际情况，涉诉房屋及相应土地现已因"海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目"被征收，相应集体土地转为国有，该《购房合同》涉及的集体土地性质已经发生转变，原集体土地上农民身份亦因征收而转为城镇居民，在此情况下，应认定该《购房合同》购房行为合法有效，受法律保护。3、本案涉诉的房屋已经海口市龙华区人民政府房屋产权确认公示，公示期间无任何人提出异议，李正已获取涉诉的房屋经政府确认的合法权属，在此情况下，应认定该《购房合同》购房行为有效受法律保护。三、关于原审判决李正向陈光玉支付该《购房合同》尾款，没事实法律依据，显然是适用法律错误。陈光玉不是本案适格原告主体，该《购房合同》中喜龙公司明确约定购房办房产证由其负责，并收取了李正的办证相关费用，承诺能办房产证且在办房产证后收取购房尾款，此为喜龙公司《购房合同》义务及承诺，现购房房产证未办，根据该《购房合同》，没有理由要求李正支付尾款。原审判决李正全额支付陈光玉关于陈光玉与喜龙公司签订的《购房合同》购房尾款，显然适用法律错误同时适用法律显失公平，违背了不让失信者获利、保护守信者合法权益的原则。综上，特提起上诉，请求二审法院院公平公正裁决。陈光玉辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。李正的上诉没有法律和事实的依据，依法应当驳回，理由如下：一、关于陈光玉的诉讼主体资格问题。1、本案诉争的房屋系由陈光玉于2010年3月15日与唐少霞、唐红红等人签订《合作建房合同》，于2010年3月24日与唐裕平等人签订《合同书》，约定由陈光玉出资坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12451号、唐红红坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12462号、唐裕平坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12463号集体土地上建造房屋。唐少霞、唐红红、唐裕平等土地使用权人分得第三层、第五层房屋，其余的房屋归属于陈光玉所得。2、由此可见，本案诉争房屋是由陈光玉出资在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的土地建造、添附而得来的财产。陈光玉对出资建造的房屋有占有、使用、收益及处分的权利。3、房屋建造后，陈光玉委托喜龙公司进行销售，本案的李正与喜龙公司签订《购房合同》。合同签订后，李正将部分购房款向销售人员支付，部分购房款直接向陈光玉支付。至今为止，李正拖欠购房款尚未付清。陈光玉亦多次要求李正将拖欠的房款付清，李正均以各种理由予以推脱。4、我国合同法第四百零三条规定，"受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利"。因此，陈光玉以自己的名义提起诉讼并无不当，一审判决认定陈光玉是本案的适格主体，并作出了公正的判决。二、李正与陈光玉委托的喜龙公司签订的《购房合同》应当认定为无效合同。1、本案中一个明确的案件事实是，诉争房屋是建造在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的集体土地之上。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条："农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。"将建造在集体土地上的房屋销售，必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让。这一事实从李正提交的与海口市××区）改造指挥部签订的《拆迁安置补偿协议》内容也可看出，指挥部将集体土地的补偿款计入房屋补偿费内，实际上造成了集体土地使用权的转让，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定："违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效"。因此，李正与喜龙公司签订《购房合同》买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。一审判决认定事实及适用法律正确。三、一审判决在认定合同无效的前提下，尊重客观事实，充分考虑李正的利益，判令李正向陈光玉支付购房尾款，既合理又合法，是对法律诚实信用原则的正确把握，应予维持。1、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还"。2、李正明知诉争房屋的基本情况仍然购买，且至今仍然拖欠陈光玉的购房款未付清，损害陈光玉的权益。期间，陈光玉也多次向李正提出支付购房款，李正均以各种理由推脱。现该房屋已经列入棚户区改造区域内。3、为维护陈光玉的合法权益，在确认合同无效后，本着尊重客观事实，一审判令李正将拖欠的购房款支付给陈光玉，这样既维护了陈光玉的合法权益，也不会造成李正更大的损失，遵守公平诚信的法律原则。综上所述，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。李正的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。喜龙公司述称，一、一审判决认定的事实清楚，适用法律是正确的。二、在这批系列案中有部分的案件已经发生了法律效力，如龙华区人民法院作出的（2017）琼0106民初3645号民事判决已经发生法律效力，以及3667号民事判决也发生法律效力，因此该生效判决书认定的事实跟这批系列案件是一个案由，因此可以作为本案的参考以及认定，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对李正的上诉请求应当予以驳回，维持原判。唐裕平述称，陈光玉和我合作建房，我出地，陈光玉出资，建成之后按比例分配房屋，陈光玉与喜龙公司的之间的事情我不清楚，也与我无关。唐红红、唐少霞没有陈述意见。陈光玉向一审法院起诉请求：1.确认陈光玉与李正签订的《购房合同》无效；2.李正支付陈光玉购房尾款103848.76元；3.李正承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于海口市坡博村，地号为，地号为23-06-163，用地面积290．81平方米，证号为：海口市集建（籍）字第N12462号的集体土地登记土地使用者为唐红红；地号为；地号为23-06-162，用地面积228．9平方米，证号为：海口市集建：（籍）字第N12451号的集体土地登记土地使用者为唐少霞；地号为；地号为11-23-06-157积215．83平方米，证号为：海口市集建（籍）字第N12463号的集体土地登记土地使用者为唐裕平。2010年3月15日，陈光玉与唐红红、唐少霞，案外人杜某、卢某签订一份《合作建房合同》，主要约定：甲方（唐红红、唐少霞、杜某、卢某）经家庭成员同意，将自己住宅屋及土地使用证号为海口市集建（籍）字第N12451、N12462的宅基地提供与乙方（陈光玉）合作重建楼房等使用，宗地位于海口市坡博东村160、161号；项目所有工程需要的资金全部由乙方负责十二毛坯房标准为止；由甲方负责提供本宗土地使用证和有关人员身份证复印件并配合乙方办理房产总证和分证过户的费用，缴纳税费甲乙双方按各自份额面积分别自负，先由乙方垫付，乙方从甲方分得的房产份额销卖款中扣除或支付现金给乙方；合作利益分配方式：以双方现场测绘面积为准，以每平方米的土地分配房产三平方米面积的比例分给甲方，甲方分得第三层与五层的房产面积，未足往六层补足房产，多还少补。同年3月24日，陈光玉与唐裕平签订一份《合同书》，约定甲方（唐裕平）经家庭成员同意，将自己住宅屋及土地使用证号为海口市集建（籍）字第N12463的宅基地提供与乙方（陈光玉）合作重建楼房使用，该《合同书》其余约定内容与上述《合作建房合同》一致。上述两份合同签订后，陈光玉组织对合同约定之土地进行施工，建成后的房产项目取名喜博公寓。2011年11月28日，喜龙公司与李正签订一份《购房合同》，合同第一条主要约定：甲方（喜龙公司）自愿将坐落在海口市××村房（以下简称涉案房产）的房产出售给乙方（李正），建筑面积86.6平方米。第二条主要约定：上述房产成交价为总价27万元整（折合3117.79元每平方米）。第三条主要约定：乙方在签订本合同时支付房款15万元，余款12万元在领取房产证时付清。第七条主要约定：该房产办理产权过户手续按国家相关政策规定所需交纳的税、费由甲乙双方按国家规定各自承担。第十一条的相关约定为：乙方领取房产证时一次性付清剩余全部房款。2016年10月10日，海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部在海南日报刊登公示，相关内容为：海口市龙华区人民政府于2016年9月1日发布了征收决定。本片区内有部分房屋未办理产权证书，经本指挥部调查初步确认了相关产权情况，公示如下：位于海口市××区号房，房屋产权人为李正。......如上述房屋在规定的期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的房屋产权人签订征收协议并进行补偿安置。陈光玉在本案中未能提交喜博公寓的规划报建许可和施工许可证书。涉案房产至今未能办理房屋产权证书。在本案庭审过程中，陈光玉、李正共同确认李正已付房款15万元。陈光玉表示诉讼请求中的购房余款是依据拆迁办的实测面积计算的，涉案房产实测面积比《购房合同》约定的建筑面积少5.18平方米。李正表示对本案按照拆迁办测绘面积计算涉案房屋面积没有异议。一审法院认为，一、关于房屋买卖合同主体。喜博公寓是由陈光玉出资，唐红红、唐裕平、唐少霞出地合作建造的，有合作建房合同为凭，一审法院对该事实予以认定。虽合同签订人为喜龙公司，但该司表示其是受陈光玉委托与李正签订购房合同，且本案无证据证明该司对喜博公寓有实际投资，综合以上情形，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条"代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。"的规定，一审法院认定本案房屋买卖合同主体为陈光玉与李正，李正辩称陈光玉主体不适格，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。二、关于《购房合同》的效力问题。陈光玉不是坡博村经济组织成员，其通过与该集体经济组织成员即唐少霞、唐红红、唐裕平合作建房的方式，在坡博村经济组织土地上建成喜博公寓，向不属于该经济组织成员的李正进行出售，建房行为未经规划报建等审批手续，故建房和售房行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条"任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地"，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条"城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。"的强制性规定。另，本市不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，参照2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条"在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效......"的意见，本案《购房合同》应认定为无效合同。三、关于购房款的返还。一审法院上述已认定《购房合同》无效，虽陈光玉是在明知没有报建、审批手续的情况下出售房屋，在本案中存在过错，但李正已占有使用涉案房屋多年，且涉案房屋已经龙华区政府拆迁公示所有权人为李正，房屋已实现增值，李正未因合同无效实际招致损失。在此情况下，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，陈光玉诉请李正支付购房尾款，有事实及法律依据，一审法院予以支持。陈光玉表示房屋实测面积比《购房合同》约定之面积少5.18平方米，故涉案房屋实测面积为81.42平方米（86.6-5.18），按实测面积计算的房价为253850.46元（81.42平方米×3117.79元/平方米）。陈光玉、李正共同认可李正已付房款15万元，故购房余款应为103850.46元（253850.46元-150000元）。现陈光玉诉请李正支付购房余款103848.76元，一审法院以其诉请为准。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定，一审法院判决：一、确认陈光玉以喜龙公司的名义与李正于2011年11月28日签订的《购房合同》无效；二、限李正于本判决生效之日起十日内向陈光玉支付购房尾款103848.76元。三、驳回陈光玉的其他诉讼请求。一审案件受理费1836元，由陈光玉、李正各负担918元。二审期间，各方当事人未提交新证据。本院审理查明：海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部于2016年10月10日在《海口日报》刊登了涉案房屋产权人的公示（一审法院查明在《海南日报》刊登涉案房屋产权人的公示有误）。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点有：一、陈光玉是否为适格的原告；二、《购房合同》是否有效；三、李正是否应支付购房尾款。关于第一个争议焦点的问题，虽合同签订人为喜龙公司，但喜龙公司系受陈光玉的委托代为与购房人签订合同，其代理行为所产生的法律后果应由陈光玉承担。鉴于陈光玉是喜龙公司的委托人，其作为本案一审原告适格。关于第二个争议焦点的问题，涉案房屋系在集体土地上建造，且未经规划报建等审批，该售房行为违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定无效正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点的问题，虽然双方签订《购房合同》无效，但双方均不主张互相返还。李正已依据《购房合同》占有、使用涉案房屋，涉案房屋被列入征收范围后，李正被确定为权利人享有涉案房屋的相关权益，其对涉案房屋的权益得到了保障。根据公平原则，李正应向陈光玉支付相应的购房对价。因实际测量的房屋面积与合同约定的房屋面积不符，一审法院按实际测量的面积判令李正将购房余款支付给陈光玉并无不当，本院予以维持。综上所述，李正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1836元，由李正负担。本判决为终审判决。审判长 苏 慧审判员 杜 蕾审判员 廖端明 二〇一八年四月二十四日书记员 李 晶附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。