河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫11民终1623号
上诉人（原审被告）：王彦钧，男，汉族，*年10月15日出生，住河南省漯河市召陵区。
委托诉讼代理人：王慧敏，河南汇恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李亚旗，河南汇恒律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：河南昌建资产管理有限公司，住所地：河南省漯河市召陵区中山路8号召陵区财政局801室。
法定代表人：王运生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：翟佳佳，河南诸格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕肖平，女，汉族，*年12月14日出生，住河南省漯河市召陵区。
原审被告：王晓云，女，汉族，*年11月18日出生，住河南省漯河市召陵区。
委托诉讼代理人：王慧敏，河南汇恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李亚旗，河南汇恒律师事务所律师。
原审被告：王会敏，女，汉族，*年2月6日出生，住河南省西华县。
原审第三人：宋铭浩，男，汉族，*年3月15日出生，住河南省漯河市召陵区。
上诉人王彦钧、上诉人河南昌建资产管理有限公司（以下简称昌建公司）因与被上诉吕肖平、原审被告王晓云、王会敏、原审第三人宋铭浩房屋租赁合同纠纷一案，均不服郾城区人民法院(2018)豫1103民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人王彦钧及原审被告王晓云的共同委托诉讼代理人李亚旗、上诉人昌建公司的委托诉讼代理人翟佳佳、被上诉人吕肖平到庭参加诉讼。原审被告王会敏、原审第三人宋铭浩经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王彦钧上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审，驳回被上诉人的全部诉请（不服金额18000元）。2、由被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：一、本案中，上诉人提交的证据银行转账明细显示，上诉人已向被上诉人吕肖平足额支付自2016年12月至2017年12月全年的房租36000元，并不存在拖欠房屋租金的情形。一审判决上诉人向被上诉人吕肖平支付6000元租金的事实认定错误。二、上诉人不存在所谓的“转租”情形，而是在征得被上诉人吕肖平、昌建公司同意的情况下，根据实际经营状况对承租房屋业态的改变，不属于违约。1、上诉人是通过招商的形式，改变自己的经营状态，并不存在合同中转租的违约情形。2、上诉人在每次改变经营业态时，都经过了昌建公司招商处、吕肖平的同意，上诉人并没有擅自改动，不存在违反合同约定的情形。3、上诉人向昌建公司交纳的12000元保证金应当返还给上诉人。
吕肖平针对王彦钧的上诉辩称，1、按照答辩人与王彦钧、昌建公司三者之间的合同，在2017年度王彦钧理应再付答辩人房租12000元，加上解除合同的47天，合计18181元，王彦钧必须付给答辩人。2、按照答辩人、王彦钧签订的租房合同，不经吕肖平同意，王彦钧无权转租房屋，事实上王彦钧已经转租房屋，已经违背了合同约定的内容“改变了经营状态”，因此王彦钧是违背合同的一方，必须承担违约责任。3、王彦钧违背合同已成事实，那么王彦钧必须付给吕肖平12000元房租，此款必须由担保方昌建公司付给答辩人。
昌建公司针对王彦钧的上诉辩称，根据王彦钧与吕肖平及答辩人的租赁协议，在王彦钧违约的情形下，答辩人有权利扣除其所交纳的保证金。
王晓云针对王彦钧的上诉述称，同意王彦钧的上诉意见。
昌建公司上诉请求：1、请求判决上诉人无需向被上诉人支付12000元保证金。2、由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1、一审判决首先认定上诉人、吕肖平与涉案房屋承租人于2015年12月20日签订的房屋租赁合同有效，又认定上诉人不属于合同相对人，在合同关于保证金有明确约定的情况下，认定该约定不符合保证金条款的设立本意，前后矛盾。2、上诉人、被上诉人与涉案房屋承租人于2015年12月20日签订房屋租赁合同，被上诉人为出租方，上诉人为管理方。上诉人为涉案房屋所在地的商业区投入了大量的人力、财力，且为了维护该商业区的正常运营，在签订租赁合同时，对承租人的经营行为进行了规范性约定，该约定得到了出租方、承租方的认可，租赁合同第九条违约责任部分明确约定：“租赁期内，未经甲方同意及丙方书面批准，乙方不得将所租赁的房屋转租、转让给第三方，否则，视乙方违约，丙方不退还乙方的房屋使用保证金及履约保证金，并有权通知甲方解除合同、收回房屋。”本案中，涉案房屋承租人的转租行为给上诉人的管理带来了很多麻烦，造成了很大的损失，该违约责任的认定，应当视为对上诉人损失的一种弥补，关于保证金的约定，与被上诉人无关。
吕肖平针对昌建公司的上诉辩称，王彦钧交的是房屋使用保证金，是房屋所有权人的，应当退给房屋所有人，昌建公司收取的有物业管理费，其不应当收取房屋使用保证金，其应当收取王彦钧的履约保证金。王彦钧违约是事实，合同中约定了违约金，应该按照合同约定支付违约金。
王彦钧针对昌建公司的上诉辩称，答辩人在房屋租赁过程中不存在违约情形，保证金应当退还。
王晓云针对昌建公司的上诉述称，同意王彦钧的答辩意见。
王会敏、宋铭浩未出庭未答辩。
吕肖平向一审法院起诉请求：1、依法判令被告王彦钧向原告支付租金13466元。2、依法确认王彦钧与宋铭浩于2017年7月25日签订的《租赁合同》无效。3、依法确认王晓云与王会敏于2017年9月16日签订的《租赁合同》无效。4、判令王会敏停止侵权、搬离漯河昌建东外滩A7楼一层115号房产，并从2017年11月6日起按2500元/月的标准向原告支付占用费直至搬离止。5、依法判令昌建公司将王彦钧缴纳的房屋使用保证金12000元交付给原告。6、本案一切费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年12月20日，吕肖平（甲方）与王彦钧（乙方）及第三人昌建公司（丙方）签订了《昌建东外滩商业广场商铺租赁合同》、《昌建东外滩商业广场商铺租赁合同补充协议》、《昌建东外滩商业广场商铺经营管理公约》，《昌建东外滩商业广场商铺租赁合同》主要条款为：一、甲方同意将位于昌建东外滩商业广场A7楼一层115号商铺，建筑面积约为53.87平方米的自有产权商铺租赁给乙方经营精品饰品。二、租赁期限为五年，由2015年12月21日起至2020年12月20日止。合同期满后，同等条件下乙方优先续租。具体为：第一租约年年租金￥48000元。三、商铺租金按半年支付，以先付款后使用的原则执行，乙方需在进场前将租赁期第一半年租金支付给甲方，并需在每个缴租期期满30日前向甲方一次性足额支付下半年应缴租金。签订本协议时乙方需向丙方缴纳3个月租金（合计：￥12000元）作为房屋使用保证金。如因乙方单方面原因解除三方协议，该房屋使用保证金不予退还。租赁期限届满前，甲乙丙三方需提前一个月协商续约事宜，三方重新签订租赁合同，逾期未能签署新的租赁合同的，甲方有权将该房屋另行出租。如乙方提出不再续约，需提前30日提出退铺申请，须经甲方同意方可退铺，否则，甲方有权追究乙方违约责任。合同期满不再续约，解除合同后三个月内该保证金无息退还。……九、违约责任1、甲方：租赁期内，甲方不得将已出租的房屋转租给第三方或无故提前收回，如有违反，应给付乙方与房屋使用保证金等同金额作为违约金。2、乙方：租赁期内，未经甲方同意及丙方书面批准，乙方不得将所租赁的房屋转租、转让给第三方，否则，视乙方违约，丙方不退还乙方的房屋使用保证金及履约保证金，并有权通知甲方解除合同、收回房屋。租赁期间，乙方不能改变房屋用途及经营业态。如需改变的，应提前30日向丙方提交书面申请，经丙方同意后方可变更，否则丙方有权终止合同并扣除乙方所缴纳房屋使用保证金及履约保证金。……十一、未尽事宜。第二年、三年、四年、五年租金随行就市。吕肖平、王彦钧签字并按印，昌建公司加盖公章并有代表人签字。《昌建东外滩商业广场商铺租赁合同补充协议》中第五条约定，自2015年12月21日开始计息。合同签订后，王彦钧向吕肖平交纳了第一年的租赁费用48000元（2015年12月21日至2016年12月20日），并向昌建公司支付保证金12000元。2017年7月25日，王彦钧（甲方）与宋铭浩（乙方）签订《租赁合同》，王彦钧将其租赁的商铺的部分转租给宋铭浩，合同约定如下：第一条：租赁房屋坐落地址：东外滩-A7-115（约四分之三面积）。第二条：租赁用途，商铺经营使用。第三条：租赁期限，1、租期2年，2017年8月1日至2019年7月31日。2、续租……。第四条：押金、租金、物业支付方式及租金交纳期限：1、押金壹万元，于签订合同当日交付甲方，合同期内，乙方无论任何原因提前退租，甲方有权押金不退，合同期满，乙方在无任何违约和无任何欠费的前提下，甲方需无息退还乙方。2、租金每月5000元（伍仟元整）。……王彦钧、宋铭浩均签字并按印。宋铭浩承租该商铺后从事服装销售。2017年9月16日，王彦钧的妹妹王晓云（甲方）与王会敏（乙方）签订《租赁合同》，合同约定如下：第一条：东外滩-A7-115（约四分之一面积），第二条：租赁用途商铺经营使用，第三条租赁期限1、租期1年，2017年9月20日至2018年9月19日。……第四条：押金、租金、物业支付方式及租金交纳期限，1、押金1万元，于签订合同当日交付甲方，合同期限内乙方无论任何原因提前退租，甲方有权押金不退，合同期满，乙方在无任何违约和无任何欠费的前提下，甲方需无息退还乙方。租金：每月2500元整。……王晓云、王会敏均签字。王会敏承租该商铺后，从事制作和销售烤红薯。后吕肖平发现王彦钧将商铺转租，于2017年11月6日以短信方式通知王彦钧，解除与王彦钧签订的商铺租赁合同，短信内容为：“王彦钧：我与你以及昌建公司于2015年12月20日就漯河昌建东外滩商业广场A7楼1层115号房产签订《商铺租赁合同》。2017年7月25日，你私自将承租的房产分割转让给宋铭浩，2017年9月16日又以王晓云的名义私自将剩余房产租赁给王会敏。你的转租行为均未经我同意，根据《商铺租赁合同》第九条以及《中华人民共和国合同法》的规定，你的行为已严重违约，现我正式通知与你解除《商铺租赁合同》，请你收到本通知后3日内到漯河昌建东外滩商业广场A7楼1层115号房产处与我办理交接手续，同时通知你付清2017年1月1日至2017年11月6日的房租，你与宋铭浩、王会敏签订的《租赁合同》我不予认可。若你未能按时办理交接手续并付清房租，所产生的一切不利后果你自行承担。通知人：吕肖平。”2017年12月27日，吕肖平短信通知王会敏搬离商铺，并在王会敏经营的商铺大门上张贴搬离通知，2018年4月19日，王会敏将该房钥匙交付给吕肖平，王会敏搬离商铺。2016年12月21日至2017年12月20日的租赁费用，王彦钧向吕肖平交纳了36000元，庭审中吕肖平称第二年的房租还按第一年的房租48000元/年履行，但王彦钧称第二年租金双方约定的是36000元/年，双方都没有提供充分的证据予以证明。宋铭浩向王彦钧交付房租到2017年10月30日，自2017年11月8日开始向吕肖平支付房租，每月租金为5000元，支付到现在。王会敏向王彦钧交付房租到2017年12月20日（每月房租为2500元）。2017年12月21日至王会敏搬离该商铺的房租，王会敏既没有向王彦钧交纳，也没有向吕肖平交纳。
一审法院认为，2015年12月20日，吕肖平与王彦钧及昌建公司签订的《昌建东外滩商业广场商铺租赁合同》、《昌建东外滩商业广场商铺租赁合同补充协议》、《昌建东外滩商业广场商铺经营管理公约》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，合同签订后，对双方当事人均有法律约束，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，本案中，吕肖平签订合同后，已将房屋交付给王彦钧使用，吕肖平已履行了自己的义务，但王彦钧却未经吕肖平及昌建公司同意私自将房屋转租给王会敏和宋铭浩，并改变了房屋用途及经营业态，已构成违约。吕肖平根据合同的约定，于2017年11月6日以短信方式通知王彦钧解除合同，故吕肖平和王彦钧之间签订的房屋租赁合同自2017年11月6日解除。关于2016年12月21日至2017年12月20日的房屋租赁费用，王彦钧辩称为36000元，吕肖平不予认可，称第二年的租赁费用应按第一年的租赁费48000元交付，因双方合同约定第一年租赁费用为48000元，以后的租赁费用随行就市，没有明确约定，同时双方均没有提供充分的证据证明自己的主张，根据公平原则，同时结合王彦钧转租的租赁费用，第二年的租赁费用应为第一年的租赁费用即48000元/年，从2016年12月21日至2017年11月6日，共计10.5个月，该期间的租赁费用42000元（4000元×10.5个月），王彦钧已支付36000元，还应支付吕肖平租赁费用6000元（42000元－36000元）。关于王彦钧向昌建公司交纳的保证金12000元。按照双方签订合同中违约责任的约定，如乙方（王彦钧）违约，保证金不予退还，故该保证金12000元应不予退还王彦钧。关于吕肖平要求王彦钧交纳的12000元保证金应交付给吕肖平，保证金是合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱，本案中昌建公司不属于本案房屋租赁关系的合同相对人，作为物业服务管理机构，昌建公司应视为该保证金的保管人，在王彦钧构成违约后，该保证金作为对吕肖平造成损失的补偿和对王彦钧不履行合同的惩罚，应归吕肖平所有，故对吕肖平该诉请，应予支持，昌建公司辩称该保证金应归昌建公司所有，根据吕肖平与王彦钧、昌建公司签订的《昌建东外滩商业广场商铺租赁合同》，违约金只是对甲方吕肖平、乙方王彦钧进行的约定，而没有对昌建公司进行约定，故昌建公司该辩称违反了合同相对性原则，且不符合保证金条款的设立本意，不予采信。因王会敏已于2018年4月19日将所租赁的房屋交付给吕肖平，吕肖平要求王会敏按2500元/月的标准支付从2017年11月6日起至搬离止的占用费，因吕肖平该诉请属侵权纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系，本案不作处理，吕肖平可另行主张权利。吕肖平诉请要求确认王彦钧与宋铭浩于2017年7月25日签订的《租赁合同》无效，确认王晓云与王会敏于2017年9月16日签订的《租赁合同》无效，该两项诉请属确认之诉，与本案房屋租赁合同纠纷也不属同一法律关系，且宋铭浩已于2017年11月8日开始向吕肖平支付租金，王会敏已于2018年4月19日搬离，本案对该两项诉请不予处理，吕肖平应另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告王彦钧于本判决书生效后10日内向原告吕肖平支付租赁费6000元；二、被告王彦钧向第三人河南昌建资产管理有限公司交纳的保证金12000元归原告吕肖平所有，第三人河南昌建资产管理有限公司于本判决生效后10日内将该12000元保证金支付给原告吕肖平；三、驳回原告吕肖平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，已减半收取，由被告王彦钧负担。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，吕肖平将房屋出租给王彦钧之后，王彦钧应当按照租赁合同约定履行交纳租赁费等义务。关于王彦钧上诉的2016年12月至2017年12月的房屋租赁费问题，王彦钧诉称为36000元，吕肖平不予认可，称第二年的租赁费用应按第一年的租赁费48000元交付，因双方合同约定第一年租赁费用为48000元，以后的租赁费用随行就市，对租赁费用没有更明确的约定，同时双方均没有提供充分的证据证明自己的主张，一审法院根据公平原则，同时结合王彦钧转租的租赁费用，认定第二年的租赁费用仍为第一年的租赁费用即48000元/年并无不当，一审判决从2016年12月21日至合同解除之日2017年11月6日计算10.5个月租赁费共计42000元亦无不当，扣除王彦钧已支付的36000元，王彦钧还应支付吕肖平租赁费6000元。关于王彦钧上诉的转租问题，租赁合同明确约定，承租人王彦钧如果将房屋转租，应当经出租人吕肖平的书面同意。王彦钧上诉称其转租行为经过了吕肖平及昌建公司的同意，但其并未提供证据证明，本院不予支持。一审法院认定王彦钧违反租赁合同约定私自将房屋转租给王会敏和宋铭浩、租赁合同自2017年11月6日解除并判决王彦钧承担违约责任并无不当。2、关于昌建公司上诉的房屋使用保证金12000元归属问题。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”该房屋使用保证金12000元的性质是为了保证租赁合同的履行，为了约束承租人王彦钧履约而由王彦钧预先交纳。王彦钧构成违约后，该保证金应作为对吕肖平造成损失的补偿和对王彦钧违约的惩罚。昌建公司作为物业服务企业，具有收取物业费的权利和按照物业服务合同提供相应服务的义务，但其不是房屋所有权人，不享有房屋的使用、收益和处分权。在收取物业费之后，昌建公司无权再收取该房屋产生的收益和房屋使用保证金，故一审判决该12000元房屋使用保证金作为王彦钧承担的违约责任归所有权人及出租人吕肖平所有符合公平原则，并无不当。综上所述，王彦钧、昌建公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人王彦钧负担140元，由上诉人河南昌建资产管理有限公司负担110元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 曹光辉
审判员 缑兵伟
二〇一八年八月三日
书记员 刘 芳