湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初5496号原告：梁永敏，男，1969年11月29日出生，汉族，户籍所在地湖北省安陆市，现住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：邓琛（特别授权代理），湖北伟宸律师事务所律师。被告：陈静，女，1973年11月5日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：谭浩彬（特别授权代理），湖北佳元律师事务所律师。第三人：熊顺香，女，1971年9月25日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市高新技术开发区，现住湖北省武汉市江岸区。原告梁永敏与被告陈静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，原告梁永敏向本院提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2017）鄂0102民初5496号民事裁定并采取了保全措施。本院依原告梁永敏的申请追加熊顺香为本案第三人参加诉讼。审理中，原告梁永敏申请对装修损失和停产停业经营损失进行评估，经本院委托，2017年11月21日湖北众联资产评估有限公司出具《退案函》载明无法进行此项评估工作，按程序退案处理。依原告梁永敏申请，本院再次委托，2017年12月25日湖北华中资产评估有限责任公司出具《退案函》载明无法开展评估工作，申请退案，2018年1月17日湖北中信会计师事务有限责任公司出具《关于退回江岸区人民法院涉讼案件委托鉴定审计的函》载明退回案件的审计委托。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁永敏及委托诉讼代理人邓琛、被告陈静的委托诉讼代理人谭浩彬、第三人熊顺香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁永敏向本院提出诉讼请求：1.解除2013年4月11日陈静与熊顺香签订的《房屋租赁合同》；2.陈静赔偿我拆迁损失372,762.50元（具体包括估算的装修损失200,000元、经营损失172,762.50元）；3.陈静退还我保证金20,000元；4.本案的诉讼费、保全费由陈静承担。事实和理由：熊顺香于2013年4月11日与陈静签订《房屋租赁合同》，租赁陈静位于武汉市江岸区解放大道头道街金饰商住楼5单元1-1商铺的房屋来经营商铺陈记炸酱面馆，租赁期限为4年。2013年4月18日熊顺香与我签订《合伙经营协议》，由我占90%份额与熊顺香一同经营。后由于各方原因，我与熊顺香之间达成一致，商铺全权交由我一人经营，熊顺香不再参与，风险和收益全部由我一人承担，我实际上为该商铺的实际经营者。但后在经营中，得知所承租的房屋已经列为政府拆迁范围，即将面临打围拆迁，导致经营无法继续进行，只好停业整顿，为此给我造成巨大的经济损失。我与陈静多次协商，但其均不予理会。现诉至法院，请求判如所请。此外，虽然合同签订时承租方是熊顺香，但是在熊顺香与我之间已经将经营权转让给我，同时我也实际经营使用房屋，并且向陈静支付了相应的租金，陈静也予以承认，因此无论从个人合伙还是房屋转租的角度，我都是本案适格的主体，应享有房屋租赁人该享有的权益。我的诉讼请求是基于本案的《房屋租赁合同》因拆迁行为给我的损失，陈静的拆迁款也是按商住房的标准进行计算的，并不是按照普通住宅的标准进行计算的，因此，拆迁所产生的溢价，是基于我对该房屋商业投资也就是相应的经营，因此合同中约定的如遇拆迁不承担相应的损失，是显失公平条款，不能够对抗我。政府拆迁是一个客观的行为，无论在合同中是否约定，该行为是导致合同无法履行的客观要件，因此在政府对房屋下达拆迁公告并采取拆迁前置行为时，合同就已无法履行，我享有合法的合同解除权并要求赔偿相应的损失。审理中，原告梁永敏撤回第一项诉讼请求，即不要求判令解除涉案《房屋租赁合同》。被告陈静辩称，第一、本案中梁永敏及熊顺香均未提交合作经营的事实，比如资金转账、分红等，因此我有理由相信，梁永敏与熊顺香是以合伙经营的合法形式掩盖非法转让的目的，因此我始终认为本案原告不适格；第二、《房屋租赁合同》系2013年4月11日签订，早于涉案房屋拆迁半年，并未有欺诈、胁迫、显失公平等行为存在；第三、2013年4月11日我与熊顺香签订《房屋租赁合同》，约定租期4年，从2013年7月5日至2017年7月4日，同时在该合同中第四条第五项明确约定，如遇政府征用、拆迁，承租方无条件迁出该房屋，承租方的一切经济损失出租方不负责赔偿。合同签订后，我将已有装修的房屋交熊顺香经营陈记炸酱面馆，而经过庭审，熊顺香称后交由梁永敏继续经营，本身就违反了合同中第四条第三项约定，也与梁永敏之前所诉称的合作经营是不相符的；第四、截止至梁永敏起诉之日止，其仍有近一年的房租拖欠未支付，梁永敏三次申请鉴定都被退回，基于这个事实同时根据相关房屋拆迁补偿条例规定，就承租户的损失，双方有约定的从其约定，无约定的根据有关鉴定机构的鉴定结果为准，就本案我认为，在我交由梁永敏经营的房屋本身就有装修的情况下，梁永敏的诉请缺乏事实以及法律上的依据，请求法院驳回，并且梁永敏拖欠租金，所以不存在退还保证金之说；第五、合同约定装修损失不应予以赔偿。综上，请求驳回梁永敏的诉讼请求。第三人熊顺香述称，我是与别人合作开连锁店的，店开了之后我就脱手，就没有我什么事情了。涉案门面当时是两家的，一家是龚锦平的，另一家就是陈静的，我只是负责牵线的作用，这两份《房屋租赁合同》都是我签的，房租在刚开始我接手的时候我交过，但是时间很短，我与梁永敏谈成了合作之后，就是梁永敏接手房屋了，房租也都是梁永敏在交纳。我与梁永敏交接的时候，梁永敏要开始做陈记炸酱面馆，我跟龚锦平和他妻子打电话说了这件事情，他们答复是说不管谁租房屋只要付租金就行，陈静也知道这件事情，之后的事情都是梁永敏在负责，我就没有管了。再之后就是梁永敏跟我说房屋要拆迁，我就急忙和陈静联系，陈静当时也答应了补偿，我手机上有记录，但不知道现在是什么情况。这两份《房屋租赁合同》虽然是我签的，但是由这两份合同产生的权益和损失都由梁永敏来主张，与我无关，也就是本案的相关权益全部由梁永敏来主张，因为之后的都和我没有关系，我在转手给梁永敏时我们双方之间就装修、转让费等都做了结算，我们的装修还蛮好的。简单一点说，我们的运营模式就是，我与梁永敏之前是合作关系，因为我有关系将陈记炸酱面馆的品牌接下来，我去接品牌不需要那么多加盟费，梁永敏是大股东，我是小股东，梁永敏投资的钱多，经营者登记的是我儿子的名字，我们把品牌接下来之后，我就与梁永敏进行结算，把我的股份卖给他，由他来负责之后的全部经营。经审理查明，涉案房屋位于武汉市江岸区头道街商住楼5单元1-1室，原登记产权人为陈静，建筑面积为80.57平方米。经本院询问，各方均陈述涉案房屋已实际拆除。2013年4月11日，陈静（出租方、甲方）与熊顺香（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：甲方自愿将座落于武汉市江岸区解放大道头道街金饰商住楼5单元1-1商铺的房屋出租给乙方，房屋作商业之用，乙方已对甲方出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。房屋租赁期自2013年7月5日至2017年7月4日，共计4年。每月租金为：2013.7.5—2014.7.4租金12,100元，2014.7.5—2015.7.4租金13,300元，2015.7.5—2016.7.4租金14,600元，2016.7.5—2017.7.4租金15,300元。甲、乙双方签订本合同时，乙方须向甲方支付租房按金20,000元，同时乙方向甲方支付六个月租金72,600元。租赁期满或合同解除后，乙方在缴清租金后，并应向甲方出具已经结清按合同规定应由其支付所有费用证明（发票、收据），甲方将按金（无息）退回乙方。如遇政府征用拆迁，乙方无条件迁出该房屋，乙方的一切经济损失甲方不负责赔偿责任。该房屋如因不可抗力或自然灾害损毁，本合同自动终止，甲乙双方不承担责任，甲方将按金全额（无息）退回乙方。甲方处陈静签名捺印，乙方处熊顺香签名捺印。陈静认可收到熊顺香支付的按金即保证金20,000元及2013年7月5日至2014年1月4日期间的租金72,600元。梁永敏持有2013年4月18日《委托书》、2013年4月18日《合伙经营协议》、2013年7月15日《承诺书》，载明：梁永敏、熊顺香共同经营陈记炸酱面馆，熊顺香委托梁永敏全权经营及管理。合伙组织名称为陈记炸酱面馆，经营项目为早点、中餐、晚餐，经营地点为武汉市江岸区解放大道头道街金饰商住楼门面，面积238.41平方米。合伙组织财产份额分配中梁永敏占90%、熊顺香占10%。熊顺香对此予以认可，陈静对上述材料的真实性、合法性、关联性均不予认可。经本院询问，梁永敏陈述后期以现金方式交纳房屋租金至2014年4月，陈静对此不予认可，陈静陈述梁永敏后期交纳过两次但并未足额交纳。另查明，2016年8月23日，武汉市江岸区房屋征收管理办公室（征收部门、甲方）与陈静（被征收人、乙方）签订《征收补偿协议书》1份，载明：征收范围内，乙方房屋位于武汉市江岸区头道街商住楼5单元1-1室，证载建筑面积80.57平方米。乙方选择按货币补偿方式补偿。甲方应向乙方支付的征收补偿、补助及奖励中，装饰装修补偿为150,000元，停产停业损失补偿（生产经营性房屋）为104,579.86元、94,830.89元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》、《征收补偿协议书》及当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。审理中，梁永敏就其主张的装修损失、经营损失提交了收据、收条、送货单、证明等，但陈静对其真实性、合法性、关联性均不予认可。梁永敏申请对装修损失和停产停业经营损失进行评估，本院依法委托，2017年11月21日湖北众联资产评估有限公司出具《退案函》载明无法进行此项评估工作，按程序退案处理。依梁永敏申请，本院再次委托，2017年12月25日湖北华中资产评估有限责任公司出具《退案函》载明无法开展评估工作，申请退案，2018年1月17日湖北中信会计师事务有限责任公司出具《关于退回江岸区人民法院涉讼案件委托鉴定审计的函》载明退回案件的审计委托。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈静与熊顺香签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，梁永敏、熊顺香陈述双方系合伙关系、涉案房屋实际由梁永敏承租并经营，虽陈静对此不予认可，但陈静确认收到了梁永敏后期支付的部分房屋租金，应视为梁永敏、陈静形成了事实上的房屋租赁关系，故对陈静认为梁永敏主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。关于保证金的问题。涉案《房屋租赁合同》约定，租赁期满或合同解除后，出租方将按金即保证金退回承租方，现涉案房屋在租赁期间被拆除，出租人陈静应退还保证金，支付保证金的熊顺香明确表示涉案房屋租赁的相关权益均由梁永敏一人主张，且梁永敏与陈静系事实上的房屋租赁关系，故对梁永敏主张陈静退还保证金20,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于装修损失的问题。梁永敏租赁涉案房屋后用于经营，按常理来说，其需要进行装修投入，而梁永敏提交的票据零散且无正式合同予以佐证，陈静不予认可，本院多次委托就装修损失进行鉴定、评估均被退案，无法直接证明具体损失金额，且梁永敏自述主张的损失金额系估算。但因租赁期内房屋拆除确会给承租人带来经济损失，根据《征收补偿协议书》，陈静因涉案房屋被征收获得了装修装饰补偿款150,000元，故本院酌定陈静支付梁永敏装修损失补偿款75,000元，对梁永敏主张过高的装修损失部分本院不予支持。关于经营损失的问题。《征收补偿协议书》中虽载明陈静因涉案房屋被征收获得了停产停业损失补偿，但系针对被征收人所有的生产经营性房屋因停产停业产生的损失，与被征收人房屋的用途和性质有关，而并非针对承租人，且梁永敏主张的损失金额系估算，并未提交证据证明其实际经营损失，本院多次委托就经营损失进行鉴定、评估均被退案，故对梁永敏主张经营损失172,762.50元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈静于本判决生效之日起5日内退还原告梁永敏保证金20,000元；二、被告陈静于本判决生效之日起5日内支付原告梁永敏装修损失补偿款75,000元;三、驳回原告梁永敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,891元、诉讼保全费2,384元、邮寄送达费40元，由原告梁永敏负担6,130元、被告陈静负担3,185元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郭奕君人民陪审员  朱莉华人民陪审员  张 维二〇一八年四月二十七日书 记 员  骆 欢