青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）崂民三初字第425号
原告全红梅。
委托代理人潘建波。
被告蓝淑芹。
委托代理人孙丽男，系山东岛城律师事务所律师。
委托代理人魏位，系山东岛城律师事务所律师。
被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司。
法定代表人：左晖，职务董事长。
委托代理人熊双辉，系山东清泰律师事务所律师。
委托代理人王国芳，系山东清泰律师事务所律师。
原告全红梅诉被告蓝淑芹、被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员徐春雷担任审判长，与人民陪审员马卫东、张朝霞共同组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告全红梅及委托代理人潘建波，被告蓝淑芹之委托代理人孙丽男、魏位，被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司之委托代理人王国芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告全红梅诉称，原告在被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司下属的崂山店的介绍下与被告蓝淑芹于2012年7月3日签订《租赁房屋合同》一份，由于被告蓝淑芹不能按照合同的约定履行合同所规定的义务，使该合同无法正常履行。同时，被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司下属的崂山店没有履行好自己的职责，除退还已收取的佣金外，还应赔偿给原告造成的损失。故诉请判令：1、立即终止房屋租赁合同；2、被告蓝淑芹立即返还原告租赁费人民币55000元、押金人民币5000元；3、被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司下属的崂山店退还给原告人民币8250元的佣金；4、被告蓝淑芹按月支付违约金人民币9167元；5、两被告支付原告损失人民币47942元；6、诉讼费用由两被告承担。
被告蓝淑芹辩称，因被告蓝淑芹已经将房屋钥匙交予原告，合同已经实际履行，如要终止合同，原告必须立即返还涉案房屋钥匙，否则合同无法正常履行。原告要求被告蓝淑芹返还租赁费、押金没有事实和法律依据。原告与被告的合同于2012年7月3日签订，并持续至今，且未终止，而根据双方签订的租赁合同的相关内容，押金必须在租赁期满或合同解除后扣除相应费用以及赔偿被告蓝淑芹相应损失及承担违约责任后，如有剩余才予返还给原告。关于诉讼请求第四项，原告要求被告蓝淑芹支付违约金没有事实和法律依据，因为被告蓝淑芹切实履行双方签订的合同义务，恰恰是原告的违约行为给被告蓝淑芹造成了损失，因此，被告蓝淑芹不应支付违约金。原告要求被告蓝淑芹承担原告损失，没有事实和法律依据，损失是由于原告的自身原因造成的，和被告蓝淑芹没有任何关系。诉讼行为是原告不合理起诉造成的，诉讼费用应由原告承担。
被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司辩称，关于佣金部分，我公司认为我公司的居间服务已经完成，所以约定的租金不予返还。原告主张的损失与我公司无关，原告主张我公司赔偿损失的请求没有事实和法律依据，我公司不予承担。
经本院开庭审理查明，2012年7月2日，原告全红梅与被告蓝淑芹签订《房屋租赁合同》，被告蓝淑芹将位于青岛市崂山区网点，建筑面积部分约90平方米，出租给原告全红梅。合同第三条租赁期限（一）约定：“房屋租赁期自2012年7月3日至2015年7月2日，共计叁年零个月。甲方（本案被告蓝淑芹）应于2012年7月3日前将房屋按约定条件交付给乙方（本案原告）。《房屋交割清单》（见附表一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及结清租期前相关水、电、物业费后视为交付完成。”合同第四条租金及押金约定：“（一）租金标准及支付方式：人民币（大写壹拾壹万元／年），租金总计：人民币（大写）拾万元整。支付方式：（现金／银行汇款），押伍仟元付半年（6个月），各期租金支付日期：2012年7月3日支付半年租金及押金共计￥6万元，下半年提前一个月支付。（二）押金：人民币（大写）伍仟元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”2012年7月2日，原告向被告蓝淑芹支付了半年租金55000元以及押金5000元，并支付给被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司佣金8250元。
原告提交施工合同一份以及发票、收据四张，证明原告已经支付的装修等费用为46442元。经质证，被告蓝淑芹认为，号码为0XXXXXXX的发票金额为4000元，客户名称为个人，无法证明为向原告出具，并且也无法证明是用于涉案房屋装修所产生。对号码为2XXXXXX名流布艺出具的一份交货单，因为复写纸，真实性不予认可，质证意见同上。对流水号为0XXXXXX的一份企业供货合同书、一份合同附件清单没有欧帝玛公司的公章，真实性不予认可，并且该份证据也无法证明所涉内容用于涉案房屋装修，价格也不予认可。对号码为7XXXX、7XXXXXX号的两份收据涉及的单位为青岛三松装饰有限公司，因该两份收据不属于正规发票，且无法确认案外人的公章真实性，所以对两份收据不予认可，并且收据中的项目仅填写为装修二字，无法证明用于涉案房屋的装修。原告与案外人青岛三松装饰有限公司之间签订的装饰装修施工合同，真实性因涉及到案外人公章，真实性无法确认，并且合同中没有约定具体的装修地址，工程预算总造价一项为手写，并且该处无合同双方的签字及盖章，真实性不予认可。被告蓝淑芹对上述材料的质证意见，不影响被告蓝淑芹认可原告对涉案房屋进行了装修的事实，不认可的是其费用及装修人员，而原告主张对涉案房屋进行了装修的事实恰恰说明了原告未经被告蓝淑芹同意，擅自对涉案房屋进行了装修。根据审理城市房屋租赁相关司法解释可知，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建，产生的费用由承租人承担，并且出租人可以要求承租人恢复原状，赔偿损失。
原告提交照片四张，证明涉案房屋漏水浸泡的情况，以及监控设备其中之一的安放的位置。欲证明涉案房屋无法使用，按照合同约定，原告可以随时终止合同，原告要求终止与被告蓝淑芹的租赁合同。经质证，被告蓝淑芹认为，与原告签订房屋租赁合同之时，以及原告交付房屋租赁费之时，均未出现图片中的情况，该处房屋多次出租，也未出现上述情况。上述情况的出现是由于原告未经被告蓝淑芹同意，擅自进行装修，并改动房屋主体结构所造成的。无论是客观原因还是主观原因，都与被告蓝淑芹无关。并且因为原告的装修行为导致被告蓝淑芹该处房屋此后的维修产生费用，并且影响该处房屋此后的出租及租金价格的确定，对被告蓝淑芹造成了无法挽回的损失，该证据恰恰证明了原告不仅要为自己的行为承担后果，也应赔偿因此对被告蓝淑芹造成的损失及支付违约金。
原告提交地面布置图一张、涉案房屋房产证复印件一份，证明涉案房屋使用面积为57.024平方米，远远低于合同约定的90平方米。房产证复印件系被告中介公司提供给原告的，涉案房屋公摊面积为16.7%，加上公摊面积为66.547平方米，低于合同约定的90平方米，符合合同约定的原告有权单方解除合同的条件。经质证，被告蓝淑芹认为，地面布置图由青岛三松装饰有限公司朴棵设计工作室出具，不予认可，与本案没有关系。房屋房产证复印件系被告蓝淑芹提供给原告的，但签订合同时，双方对房屋面积是认可的。被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司认为，原、被告双方在签订租赁合同时，对于房屋的面积是没有异议的，对原告出具的设计工作室的图纸，我公司无法确定真实性。对于房屋产权证的复印件，真实性无法确认。
原告提交被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司职工杨忠玉与被告蓝淑芹之间的通话电话录音一份，证明被告蓝淑芹认可涉案房屋漏雨、面积不够，并同意退房款。经质证，被告蓝淑芹认为，该录音属于孤证，无法确认来源，无法判断是否为全部录音内容，无法确认录音中人物的身份，并且该份录音播放效果不佳，无法确认内容是否与原告提交的书面内容相一致，法庭不应认可该证据。就录音内容来说，录音中明显为女声的人物并未承认因房屋漏雨或面积同意退租金，而是根据常理希望尽快解决录音中双方的纠纷而作出的让步，这是符合人之常情的。被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司认为，该录音是原告就房屋租赁的问题找到我公司，我公司经纪人给被告蓝淑芹打电话的录音，该录音恰恰说明了对于房屋的漏雨的状况，我们之前是不知情的，在知道该情况后我们也在积极协调双方处理该事情，我们认为我公司积极履行了居间义务。
被告蓝淑芹提交照片七张，证明原告未经被告蓝淑芹同意，擅自对房屋进行装修，并且改动房屋的主体结构。因钥匙现在在原告处，被告蓝淑芹无法进去拍摄，室内的地板以及灯、空调等都改动了。原来我们有自己的门，后原告将门换了，我们自己的门是下滑轮，原告改成了上滑轮，且因为上滑轮需要一定的承重，所以被告蓝淑芹怀疑这是造成房屋漏雨的根本原因，但是因为我们不是权威部门，不能做出判断。经质证，原告对证据的真实性没有异议，6张小照片就是现在的现状。原告租赁涉案房屋是准备开小超市，进去涉案房屋之后两个门拉不动，这是由于涉案房屋长时间没有出租、没有人使用造成的，因此，原告征求了被告蓝淑芹的意见，改换成现在的拉门。这种方式并没有造成房屋结构的改变，也不可能造成房屋墙体的漏雨。除了拉门之外，门两边的大玻璃原告没有动，屋顶被告蓝淑芹自己装修的时候已经脱落下来了，原告只是重新安装了屋顶灯。
查明，2012年8月31日，原告与被告蓝淑芹在庭审过程中均同意于该日解除双方的房屋租赁合同，并将房屋钥匙交给被告蓝淑芹的代理人。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同一份，收条两张，发票一张，青岛市家居装饰装修施工合同一份以及发票、收据四张，涉案房屋漏水浸泡以及监控设备其中之一安放位置的照片四张、地面布置图一张，涉案房屋房产证复印件一份，电话录音一份，有被告提交的照片七张及当事人陈述在案为凭，并经法庭质证，可以采信。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告与被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司之间系居间合同关系，经本院庭审释明后，原告明确表示在本案中选择租赁合同关系主张权利，且已另案向被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司主张权利，故本案中原告对被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司的起诉，依法应予以驳回。
原告提交的录音证据，被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司确认系其工作人员与被告蓝淑芹之间的电话录音，被告蓝淑芹虽不认可，但无相关证据反驳，故对该录音证据，本院予以采纳。根据该录音证据内容，可以确认，被告蓝淑芹向原告交付的房屋，存在漏雨问题，且面积与合同约定的90平方米相差近20平方米。被告蓝淑芹作为出租人，未能尽到保证租赁房屋适租之义务，致使承租人的合同目的不能实现，实与未交付无异，现原告主张解除合同，应予支持。在庭审过程中双方均同意于2012年8月31日解除双方的房屋租赁合同，并交接完毕，故本院确认，原告与被告蓝淑芹之间签订的房屋租赁合同于2012年8月31日解除。原告主张被告蓝淑芹返还租赁费人民币55000元、押金人民币5000元，理由正当，本院予以支持。
关于原告主张的装修损失，本院认为，原告提交的电话录音有如下一段内容：“链家：人家吧，蓝姐，人家也不是找你麻烦，人家就希望这两天耽误了很多的工期，人家就想，谁不想找找心里平衡。蓝淑芹：她该进行就进行，该怎么的就怎么的，我里面本身就装修了，那个棚都装修了，也没要她转让费，也没要她的什么，那么她还得怎么的。”通过该段内容，本院确认，原告接收房屋后，被告蓝淑芹知道并同意原告对房屋进行装修。
原告提交的租赁房屋平面图与青岛三松装饰有限公司朴棵设计工作室做出的地面布置图的房型一致，结合原告提交的与青岛三松装饰有限公司的装修合同及两份装修收款收据，本院确认，原告接收房屋后实际支付装修款共计人民币22000元。原告主张的监控设备费用4000元，因监控设备可拆除，未与房屋形成附和，不应作为装修损失；原告主张的其它装修损失，无相关证据证明已实际发生，本院不予确认。
关于装修损失的承担，本院认为，本案中原告即主张了违约金，又主张了装修损失，因原告的装修损失22000元高于其主张的违约金9167元，应以原告的实际损失为准，其违约金请求，本院不予支持；被告蓝淑芹应支付给原告装修损失22000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、原告全红梅与被告蓝淑芹签订的房屋租赁合同于2012年8月31日解除。
二、被告蓝淑芹应于本判决生效之日起十日内返还原告全红梅租金人民币55000元，押金人民币5000元。
三、被告蓝淑芹应于本判决生效之日起十日内给付原告全红梅装修损失人民币22000元。
四、驳回原告全红梅的其它诉讼请求。
五、驳回原告全红梅对被告青岛链家宝业房地产经纪有限公司的起诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2807元，由原告全红梅承担971元，被告蓝淑芹承担1836元（因原告已预交，被告蓝淑芹于本判决生效之日起10日内支付原告全红梅诉讼费用1836元）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 徐春雷
人民陪审员 张朝霞
人民陪审员 马卫东
二〇一三年四月二十六日
书 记 员 李 媛