湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）京民二初字第66号
原告刘德发，个体工商户。
委托代理人吴想云，女，1976年4月1日出生，汉族，个体工商户。系原告刘德发之妻。特别授权。
被告梁红明。
被告梁红刚。
被告梁红旗。
三被告委托代理人吕海涛，广东中亚律师事务所律师。特别授权。
原告刘德发与被告梁红明、梁红刚、梁红旗租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月16日受理后，依法由审判员田先波适用简易程序独任审判，于2011年6月28日公开开庭进行了审理。原告刘德发的委托代理人吴想云、被告梁红明、梁红刚、梁红旗的委托代理人吕海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘德发诉称，2007年1月10日，原告与被告梁红明签订一份联营合同书，约定被告梁红明将其位于京山县新市镇京源大道三巷一号万珍大厦西边五层楼作为出资与原告联合经营，联营期限为六年，从2007年2月8日起至2013年2月8日止，后双方于2009年1月20日签订补充协议，将联营期限延续到2017年2月8日止，原告分二次共计向被告交纳保证金为3万元后自主经营，每年向被告交纳收益金3.6万元，在每年联营期满后最后一天之前缴清次年全年收益金。合同签订后，原告自主在该房内经营，每年的收益金都是被告梁红明找原告收取，双方从未发生纠纷。今年2月，三被告没有来找原告收取收益金，原告多次与被告梁红明联系，被告梁红明推说回京山后收取，但被告等人既不出面，也不委托其他人收取或者提供账号让原告打款，2011年3月，原告却收到三被告从武汉邮寄的《关于解除和终止合同的通知》，原告收到通知后，又多次和被告梁红明联系，表明并不是原告拖欠不付收益金，而是没有人接收，但三被告还是避而不见原告。原告认为三被告是故意不接收原告的收益金，人为制造原告不履行合同的理由，从而达到解除合同的目的，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的情形。为维护原告的合法权益，特具状起诉，1、请求依法确认三被告于2011年3月19日下达的《关于解除和终止合同的通知》无效；2、请求判令三被告继续履行被告梁红明与原告于2007年1月10日签订的联营合同书和2009年1月20日签订的补充协议；3、由被告承担诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告刘德发向本院提交如下证据：
一、联营合同书及附属协议一份，证实原告与被告梁红明于2007年1月10日签订了联营合同一份，合同对双方的权利义务进行了约定，联营期限延长至2017年2月8日止。
二、收条三份，证实原告按约向被告支付了2008年至2011年2月的房租，每次都是被告梁红明找原告收取。
三、电话记录一份，证实原告多次和被告梁红明电话联系，要求交纳房租，但被告一直没有回京山收取房租，也没有告知原告汇款。
被告梁红明、梁红刚、梁红旗辩称，一、本案原告确实存在逾期未交付联营收益的行为，此款原告至今没有交付。二、被告并非故意制造原告违约事实，原告所诉不实，原告可以采取提存方式等履行合同。三、原告在合同期内擅自将房屋转租给他人，违反合同约定。四、基于原告逾期交纳收益及擅自转租房屋行为，根据合同约定及法律规定，被告行使解除权的条件成就。五、被告根据法律规定，依法向原告下达了解除合同通知书，原告也收到，双方联营合同解除。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
为支持其抗辩理由，被告梁红明、梁红刚、梁红旗向本院提交如下证据：
一、联营合同书一份，证明：1、原、被告双方于2007年1月10日签订联营合同，2、合同第四条约定原告应于每年联营期满后的最后一天之前缴清次年全年联营收益金。3、合同第七条约定，如拖欠联营费用达一个月以上，被告可以从保证金中扣除联营费用，并可收回联营房屋。4、合同第五条约定在联营期间，如欲转让房屋给第三方使用，必须征得被告同意；
二、《关于解除和终止合同的通知》及中国邮政EMS底单，证明1、原告刘德发逾期一个月仍未向被告方交付次年联营收益资金，合同约定的解除合同的条件已经成就，2、被告依法履行了通知义务，且原告方已经收到解除合同的通知，原、被告双方的《联营合同》已经解除；
三、原告刘德发与第三方签订的《联营合同书》及收款凭证、合同延期确认书，证明1、刘德发在联营期内，擅自将房屋转租给第三方使用，租赁期限自2007年2月1日至2013年2月1日；2、原告刘德发的行为已经违反了原被告签订的合同书的禁止性约定，属根本违约，被告可据此解除合同。
经庭审质证，被告梁红明、梁红刚、梁红旗对原告刘德发提交的证据一、二无异议，本院予以采信。对证据三提出异议，该证据不能证实原告履行了要求支付租金的义务，通话记录不能反映双方通话内容。本院认为证据三系中国电信的通话记录，客观真实，本院予以采信。
经庭审质证，原告刘德发对被告梁红明、梁红刚、梁红旗提交的证据一的真实性无异议，但认为不能证明原告拒交联营费，而是被告没有催收，也不提供账号，原告无法交纳，房屋转租是被告梁红明介绍出租的。对证据二提出异议，认为原告收到了该通知，但不是原告不交纳租金，而是被告不收取，原告无法交纳。对证据三提出异议，原告的转租行为发生在2007年，如果被告有异议，应该及时提出，被告当时没有提出，现在在诉讼中提出，视为对原告转租行为的默认。因原告对被告提交的三份证据的真实性均无异议，本院予以采信。
本院根据上述核实的证据及庭审调查，结合双方当事人陈述，认定如下事实：
2007年1月10日，原告刘德发与被告梁红明签订一份联营合同书，约定被告梁红明将其位于京山县新市镇京源大道三巷一号万珍大厦西边一至五楼作为出资与原告联合经营，联营期限从2007年2月8日起至2013年2月8日止，原告向被告缴纳保证金6千元，房屋由原告自主经营，每年向被告缴纳收益资金3.6万元，在每年联营期满后最后一天之前缴清次年全年收益资金，乙方如欲将房屋转让给第三方使用，必须征得被告同意，原告依约交付联营费用，或者存入甲方指定的银行账户，原告如果拖欠联营费用达一个月以上，被告从原告的保证金中扣除并可收回房屋。合同签订后，截止2010年2月，被告梁红明均在每年1、2月期间向原告收取了当年的联营费用3.6万元。原告将房屋的二至四层用于自己经营旅馆，另与刘泽兵签订一份联营合同书，将房屋的第一层交由刘泽兵经营，原告向刘泽兵收取联营费。2009年1月20日，原告刘德发与被告梁红明在原合同的后面签订补充协议，将联营期限延续到2017年2月8日止，增加保证金2.4万元，保证金可以抵最后一年房租。2011年2月，被告梁红明没有向原告收取2011年的联营金，原告也没有缴纳，被告梁红明于2011年3月20日通过邮政特快专递，从武汉市给原告邮寄一份《关于解除和终止合同的通知》，内容为按双方合同约定，原告须在每年2月8日向被告交清当年收益资金，最迟不得拖延一个月，而原告已超过一个月没有交款，不履行双方约定的义务，自原告收到通知之日起，解除合同，并按合同书中约定的时间交清属原告承担的款项和费用，搬离场所。原告认为不符合解除合同的情形，向本院提起诉讼。
本院认为，原告刘德发与被告梁红明签订的《联营合同书》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。从合同内容看，被告梁红明将其所有房屋交由原告刘德发使用，原告刘德发支付费用，符合租赁合同的特征，原、被告双方签订的联营合同实为租赁合同，被告梁红明、梁红刚、梁红旗于2011年3月19日制作、2011年3月20日向原告邮寄送达的《关于解除和终止合同的通知》，其内容实际为解除租赁合同，但行使合同解除权必须依赖法定事由或合同约定条件成就。被告梁红明、梁红刚、梁红旗辩称原告刘德发没有依照合同约定按时缴纳租赁费用、没有经被告同意而将房屋转租他人使用，本院认为原、被告双方于2007年2月签订合同至2011年2月，合同已履行四年，每年的租金缴纳方式均为被告梁红明自行收取，原告刘德发并没有拖延租金的行为，2011年2月，三被告既没有找原告刘德发收取租金，也没有进行催收，而原告刘德发一直表示愿意缴纳租金，故三被告没有证据证明原告刘德发明确表示或者以自己的行为表明不履行缴纳租金的义务，三被告也没有证据证明经三被告催告后，原告刘德发在合理期限内仍未履行，故不能认定原告刘德发故意不履行合同约定的缴费义务。原、被告签订的合同约定联营期间，原告将房屋转让给第三方使用，必须征得被告同意，在2007年合同签订后，原告即将房屋的第一层转租给他人使用，在其后的经营期间，三被告没有提出异议，且原告并没有将房屋全部转让给他人使用，大部分房屋还是由原告在使用，合同也没有约定转让行为是解除合同的条件，故三被告不能提供证据证明其有解除合同的正当理由，其单方行使解除权，向原告作出解除和终止合同的行为应为无效，原联营合同未被依法解除仍应由双方当事人继续履行，故对原告刘德发要求确认三被告的《关于解除和终止合同的通知》无效、继续履行原、被告双方于2007年1月10日签订的联营合同及2009年1月20日签订的补充协议的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：
一、被告梁红明、梁红刚、梁红旗于2011年3月19日作出的《关于解除和终止合同的通知》无效；
二、被告梁红明和原告刘德发继续履行双方于2007年1月10日签订的联营合同书及2009年1月20日签订的补充协议。
案件受理费700元，减半收取350元，由被告梁红明、梁红刚、梁红旗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 田先波
二〇一一年七月六日
书记员 郭晓军