上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第1655号
原告弘天物业管理（上海）有限公司。
法定代表人廖王汉。
委托代理人陈国荣。
委托代理人王天璇，上海市协力律师事务所律师。
被告俞彩琴。
委托代理人施菊飞。
原告弘天物业管理（上海）有限公司与被告俞彩琴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告弘天物业管理（上海）有限公司的委托代理人陈国荣、王天璇，被告俞彩琴的委托代理人施菊飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弘天物业管理（上海）有限公司诉称，被告系上海市浦东新区商城路XXX号XXXXXX1604室房屋（以下简称涉讼房屋）业主，该房建筑面积84.86平方米，原告系该大厦的物业管理公司。自1996年起，涉讼房屋的物业管理费为人民币20.70元／平方米／月，其中包括空调能源费。根据物业管理合同的约定，若空调能源费发生调整，原告有权根据实际情况对物业费进行调整。后因空调能源费不断上涨，自2007年12月起，原告经成本核算将物业管理费调整为24元／平方米／月，并向全体业主送达了物业管理费上调通知并在大堂张贴了该调整通知。2007年12月至2010年9月期间、2011年1月至2011年3月期间，被告仍旧按照20.70元／平方米／月的标准支付物业管理费。被告至今未缴纳2010年10月、2010年12月、2011年4月及2011年6月物业管理费12，219元。物业管理聘约书补充协议约定，原告有权就涉讼房屋所在的整栋大厦支付电费后依据各单元实际用电量按照1.296元／度的标准向全体业主分摊收取电费，被告尚欠原告2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元。此外，原告曾经于2010年10月、12月及2011年1月为涉讼房屋维修日光灯等设施，由此产生维修费86元，被告至今未将上述款项支付给被告。被告上述拖欠物业管理费、电费及维修费的行为严重损害了原告的合法权益，原告现请求判令被告：1、支付2007年12月至2010年9月、2011年1月至2011年3月期间拖欠的物业管理费差额10，361元，2010年10月至2010年12月、2011年4月至2011年6月期间物业管理费12，219元；2、支付2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元；3、支付2010年10月、12月及2011年1月产生的维修费86元；4、支付诉讼请求1、2、3三项款项自2011年7月1日起至判决生效之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率）；5、承担本案诉讼费。审理中，原告当庭撤回诉讼请求4，本院裁定予以准许。
被告俞彩琴辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：其一，原告诉讼请求1已经超过诉讼时效，不同意支付，被告从未收到过原告的催讨资料、通知或电话。即使未超过诉讼时效，也不认可原告单方面涨价。因原告未返还被告三个月押金，故该费用可以抵作三个月物业管理费，按照原收费标准即20.70元／平方米／月的标准核算，涉讼房屋不存在物业管理费差额；其二，2010年10月至2010年12月期间的物业管理费已经按照原收费标准通过银行转账的方式缴纳，故不同意重复缴纳；其三，被告将涉讼房屋租给案外人使某，电费、维修费等情况均不清楚，但理应每月结清。
经审理查明，2000年1月1日原告（受聘方）与上海胜康廖氏房地产开发有限公司（聘方）签订《上海XXXX**物业管理聘约书》，约定：聘方聘请受聘方为上海XXXX**物业管理人，受聘方延续本大厦物业管理服务的收费标准（含向第三方支付的空调能源费），物业管理服务费由受聘方向业主公示，并自行收取，如物业管理费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整，上海XXXX**的管理公约为本聘约书的当然附件，与本聘约书具备同等法律效力等内容。2003年3月，被告购入涉讼房屋，该房建筑面积84.86平方米。2007年11月19日上海胜康热能有限公司出具《关于调整蒸汽价格的通知》，载明：新上海商业城各用热单位：根据国家发改委决定，自2007年11月1日零时起对成品油的价格进行上调，全国平均油价每吨提高500元，……此次蒸汽价格调整是以油价每吨上调500元为计算依据，对应上调汽价每吨37.50元，而油价超出部分和其他各项费用的上涨因素由本公司自行消化，调价后的蒸汽价格为每吨544.30元（含税），以上价格调整从2007年11月1日起执行，请各用热单位理解和支持。2007年11月22日原告（受聘方）与上海胜康廖氏房地产开发有限公司（聘方）签订《上海XXXX**物业管理聘约书补充协议》，约定：根据原聘约书第4条“物业管理服务费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整”的约定，鉴于空调能源费已从1996年的258元／立方上调到642.28元／立方，为公平起见，双方同意将物业费中包含的空调能源费上调3.30元／平方米／月，上调后的物业服务费为24元／平方米／月，新的物业服务费价格自2007年12月起实施，受聘方应于新价格实施之前自行通知业主或租户等内容。该补充协议另约定，原告有权就涉讼房屋所在的整栋大厦支付电费后依据各单元实际用电量按照1.296元／度的标准向全体业主分摊收取电费。2011年6月7日上海市浦东新区XXXXXX业主大会与上海金耘物业管理有限公司签订物业服务合同，约定物业管理费为24元／平方米／月，合同期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止。原告于2011年7月1日撤出XXXXXX的物业管理。
另查明，1、原告曾经于2013年9月16日在另案中委托立信会计师事务所对XXXXXX自1996年至2011年6月每月每平方米的空调能源费进行鉴定。该会计师事务所于2013年10月29日出具鉴定意见书，结论为：2007年、2008年、2009年、2010年、2011年平均每月每平方米能源费较1996年平均每月每平方米能源费上涨4.30元、5.12元、3.99元、5.05元和4.33元，较1997年平均每月每平方米能源费上涨3.70元、4.52元、3.39元、4.45元和3.73元；2、原告为涉讼房屋缴纳2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元；3、2007年12月至2010年9月、2011年1月至2011年3月期间，2010年10月至2010年12月期间，被告已经按照20.70元／平方米／月的标准支付涉讼房屋物业管理费；4、2010年9月至2011年6月期间，涉讼房屋共计用电4，277度，原告为涉讼房屋缴纳上述期间电费5，542.99元。原告于2012年3月12日、9月12日通过邮政方式向被告催收欠费，未果。原告曾经于2013年6月向本院提起诉讼，后因故作不起诉处理。
以上事实，由《上海XXXX**物业管理聘约书》、房地产登记簿、《物业管理聘约书补充协议》、《关于调整蒸汽价格的通知》、《物业服务合同》、司法鉴定意见书、（2013）浦民一（民）初字第18150号民事判决书、电力公司发票联、电表抄表读数记录表、物业管理费发票、上海浦东发展银行业务回单等证据及原、被告当庭陈述在案佐证。
庭审中，1、原告提供工程单三张，证明涉讼房屋于2010年10月、12月及2011年1月因维修日光灯、开关等产生维修费共86元。经质证，被告对该组证据真实性不予确认，表示其中二张无人签名，一张虽有发单人的签名但无法确认签名人的身份。因原告不能进一步举证证明其所提供的工程单系涉讼房屋产生，本院不予确认；2、被告提供涉讼房屋押金收据一张，证明原告退出物业管理后至今未能退还其押金，该押金应抵作三个月物业管理费。经质证，原告对该收据真实性不予确认。因被告提供的收据加盖了上海胜康廖氏房地产开发有限公司财务专用章，故与原告不具有关联性，该证据与本案不具有关联性，本院在本案中不予认证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应遵守约定。原告受开发商委托对涉讼房屋所在大楼进行物业管理，物业管理费收费标准由开发商与物业管理企业商定，对全体业主具有约束力。业主负有按时交纳物业管理费的义务，原告为被告提供物业管理服务，被告作为涉讼房屋业主应当按照核定的标准按时支付物业管理费。关于缴费标准，原告与上海胜康廖氏房地产开发有限公司于2007年11月签订的《物业管理聘约书补充协议》明确约定因空调能源费自1996年的258元／立方上涨到642.28元／立方，故物业费上调至24元／月／平方米，并自2007年12月起实施。同时，立信会计师事务所所作的鉴定意见书真实合法有效，本院予以确认，根据鉴定结论，2007年至2011年间各年平均每月每平方米能源费较1996年上涨均超过3.30元。因此，原告自2007年12月起将物业管理费由20.70元／月／平方米上调至24元／月／平方米，依法并无不当，本院予以确认。关于诉讼时效问题，一方面，原告曾于2012年3月12日、9月12日通过邮政方式向被告催缴过欠费，并于2013年6月提起过诉讼；另一方面，原告与开发商签订的《上海XXXX**物业管理聘约书》及《物业管理聘约书补充协议》并未约定物业管理费的缴纳时间，故原告主张诉讼时效自其退出大厦时间即2011年7月1日起算理由正当，本院予以采纳。故原告关于要求被告支付其2007年12月至2010年9月、2011年1月至2011年3月期间拖欠的物业管理费差额10，361元及2011年4月至2011年6月期间拖欠的物业管理费6，110元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。庭审查明，2010年10月至2010年12月期间被告已经按照20.70元／平方米／月的标准支付涉讼房屋物业管理费，故该期间被告仅需要支付物业管理费差额840元。庭审查明，原告为被告缴纳了2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元，故根据《物业管理聘约书补充协议》的相关约定，原告有权向被告收取电费。原告关于要求被告支付其2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因原告未能提供有效证据证实2010年10月、12月及2011年1月产生的维修费86元与涉讼房屋有关，故对原告的该项请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告俞彩琴于本判决生效之日起十日内支付原告弘天物业管理（上海）有限公司2007年12月至2011年3月期间拖欠的物业管理费差额11，201元，2011年4月至2011年6月期间拖欠的物业管理费6，110元；
二、被告俞彩琴于本判决生效之日起十日内支付原告弘天物业管理（上海）有限公司2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元；
三、驳回原告弘天物业管理（上海）有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告弘天物业管理（上海）有限公司负担5元、被告俞彩琴负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 左翠莲
二〇一五年一月二十二日
书记员 杨燕燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。