四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）游民初字第4392号
原告蔡应元，男。
被告吴金阳，曾用名吴巧，男。
原告蔡应元诉被告吴金阳买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡应元到庭参加了诉讼。被告吴金阳经公告传唤，逾期仍未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告蔡应元诉称：2014年5月7日，被告与原告签订了《房屋买卖协议》一份。协议约定：原告以13万元总价购买被告享有的绵阳市游仙区小枧沟镇三星村三星小区22幢6单元303号的安置统建房一套（69.83平方米）；原告在签订协议当日给付被告首付款10万元整，并约定被告应在2014年5月7日将该房屋交付原告，同时约定违约责任，如单方违约应向对方支付房屋总价30%的违约金。然而在被告于原告签订协议拿到首付款后，原告去入住，不知什么原因门锁已更换，被告的父亲以暴力行为强烈阻止入住（该房屋系被告个人享有的拆迁安置统建房）。原告多次给被告打电话，被告避而不见、不理不睬、推脱不予配合，被告怠于履行协议义务，构成严重违约。依照原、被告签订的《房屋买卖协议》，现该房屋的所有权属于原告，在政府统一办理房屋权属证书时，由原告办理该房屋权属证书，并由被告承担房屋产权证费用。原告请求法院判令：1.被告继续履行《房屋买卖协议》，首先交付房屋，并协助办理房屋权属证书。2.被告支付违约金3万元。3.被告承担本案诉讼费用。
被告吴金阳未作答辩。
经审理查明：2014年5月7日，原告蔡应元（买方、乙方）与被告吴金阳（卖方、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：“第一条：房屋基本情况乙方购买甲方享有的城南新区拆迁安置统建房坐落于绵阳市游仙区小枧沟镇三星村三星小区22幢6单元303号，建筑面积69.83平方米的房屋一套。第二条：付款方式1.双方约定上述房屋出售总价为大写13万元。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。2.双方签订协议当日乙方交付甲方首付款大写10万元。3.余款3万元，在（空白格）日之前乙方一次性支付给甲方。4.甲方收到乙方购房款后，在政府对该房屋产权证办好后1月内，甲方必须无条件配合乙方办理房证和土地使用证过户手续。5.买卖上述房屋交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。第三条：房屋过户甲乙双方应积极配合办理过户手续，过户费用应由甲方承担。第四条：双方责任……2.甲方应在2014年5月7日将该房屋交付乙方（以乙方支付首付款日为准）……第六条：违约责任本合同签订后，双方不得违约，如单方违约，应向对方支付本金及赔偿违约金按发生纠纷时该房屋市场总价的30%，并赔偿因此而给对方造成的经济损失。……”合同签订当日，被告向原告出具了金额分别为2万元、10万元的收条各一张。原告陈述，2万元收条系其当日支付第一笔现金2万元时由被告出具，后又转款5万元（提交了相应转款凭证）、现金支付3万元，故被告最终又出具了10万元的收条，2万元收条实际应包含于10万元之内。
另查明：小枧沟镇三星村拆迁安置一期统建房22幢6单元3楼3号、26幢3单元6楼3号的住宅二套，系拆迁安置分配给三星村四社郭中富一户的住房。且郭中富一户已经于2009年12月9日付清房款74110.8元，该房屋也已实际向该户交付。房屋占地为国有土地使用权，目前产权尚登记在开发商绵投嘉来职业公司的名下，此后将陆续办理分户手续。但郭中富已于2013年6月8日死亡，其户籍成员仅有被告吴金阳，双方系养父、养子关系。小枧沟镇三星村村民委员会出具证明，内容为：“郭中富生前无儿无女、祖父母及外祖父母、父母先于郭中富本人都已亡故。于2002年3月31日收养吴金阳为养子。郭中富本人无兄弟姐妹、无配偶。”2002年3月11日，在游仙区小枧法律服务所的见证下，吴巧（即被告吴庆阳）及其生父吴辉与郭中富达成《协议书》一份，并由三星村村委会及其第四农业合作社在其上盖章确认，载明：“一、吴巧自愿扶养郭中富。二、在吴巧没有独立生活能力的情况下（即未满18周岁），由养父郭中富尽教育、抚育吴巧的义务，生父吴辉协助郭中富抚育吴巧至能独立生活为止。……五、郭中富丧失劳动能力后，如吴巧在家同甘共苦一起生活，如吴巧在外工作，应每月支付郭中富生活领用补助30元。六、吴巧入户后，三星村四组应视其为本地社员，享有本地社员同样的权利和义务。……八、将来划分郭中富、吴巧的宅基地由吴辉出资修建，郭中富对所修建房屋享有使用权。产权、所有权归吴巧所有……”
以上事实有原告当庭陈述、当事人身份信息、房屋买卖协议、收条、转账凭证、选房结果确认通知书、一期统建安置房认购协议书、收据、见证书、收养协议书、户籍证明、村委会证明、调查笔录在卷证实，足以认定。
本院认为：原告所提交的其与被告所签订《房屋买卖协议》系原件，也无其他反驳证据足以推翻该份协议的证明力，应认定《房屋买卖协议》系双方真实意思表示。虽被告吴金阳尚未取得涉案房屋所有权登记，但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，并不因此导致《房屋买卖协议》无效。涉案房屋占地为国有土地使用权，也并无证据显示该协议存在法定无效事由，《房屋买卖协议》系有效合同，对原、被告双方具有约束力，双方应当继续履行《房屋买卖协议》约定义务。
关于原告诉请被告交付房屋。《房屋买卖协议》约定“甲方应在2014年5月7日将该房屋交付乙方（以乙方支付首付款日为准）”，现原告向被告支付购房款10万元有被告出具的收条及转款凭证予以证实，合同约定的房屋交付条件已经满足，故被告负有向原告交付涉案房屋的义务。关于被告能否实际向原告交付涉案房屋，作如下评述：涉案房屋的分配请求权系郭中富生前与被告吴金阳通过拆迁安置方式共同取得，且该房屋也实际交付该二人占用、使用。原、被告签订《房屋买卖协议》之前，郭中富即已亡故，其所享有的涉案房屋分配请求权及占有、使用的权益应作为遗产予以继承。因郭中富并无法定继承人，仅于2002年与被告吴金阳之间签订了收养协议，却未按照《中华人民共和国收养法》办理收养登记，双方的收养关系不能成立。仅能根据该收养协议及村社证明认定被告吴金阳与郭中富自收养协议签订后长期共同生活，被告成年后双方存在彼此照顾、互相扶养的生活关系，依照《中华人民共和国继承法》第十四条“对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分配给他们适当的遗产”的规定，并比照《最高人民法院关于被继承人死亡后没有法定继承人，分享遗产人能否分得全部遗产的复函》“……经研究认为，沈玉根与叔祖母沈戴氏共同生活十多年，并尽了生养死葬的义务。依照我国继承法第十四条的规定，可分给沈玉根适当的遗产。根据沈戴氏死亡后没有法定继承人等情况，沈玉根可以分享沈戴氏的全部遗产，包括对已出典房屋的回赎权。……”，确定被告吴金阳有权分享郭中富的遗产，取得涉案房屋的全部物权登记请求权及占有、使用权益。被告从法律上、事实上均有能力履行向原告交付房屋的合同义务，应当按照约定将涉案房屋交付原告使用。现原告诉称其入住时发现门锁已更换，并当庭自述其在被告生父吴辉搬腾其个人物品时已经更换了所购房屋的门锁芯，反映原告已从被告处接受了涉案房屋的管控权，系对其诉讼请求成立不利的自认，应予以采信，则被告的房屋交付义务已经履行完毕。至于原告诉称其入住时不知原因被人换锁，被告的生父又暴力阻拦其入住，即使所述属实，也无证据显示更换门锁或暴力阻拦入住系由被告本人或被告指示其生父所为，故不能认定被告存在未按约交付房屋的违约行为，对原告请求被告交付房屋的诉请不予以支持。若确实存在第三方暴力阻拦入住、更换门锁的侵权行为，原告可基于其已依据《房屋买卖协议》实际取得位于三星小区22幢6单元303号房屋的占有、使用权，要求侵权人排除妨害、停止侵害，并通过法律途径予以维护。
关于原告诉请被告协助过户。因被告取得涉案房屋的所有权登记尚未完成，即尚未取得房屋所有权，暂时无法进行物权变动过户行为，也不符合《房屋买卖协议》约定的“甲方收到乙方购房款后，在政府对该房屋产权证办好后1月内，甲方必须无条件配合乙方办理房证和土地使用证过户”约定的协助办证条件。故对原告诉请被告协助办理过户，不予支持。
关于原告诉请被告承担违约金3万元。因原告举证不足以显示被告存在违约行为，故对该诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：
驳回原告蔡应元的全部诉讼请求。
本案征收案件受理费3500元，由原告蔡应元承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 谌 臻
审 判 员 魏 东
人民陪审员 金小平
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 张凤飞