四川省彭山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭山民初字第184号
原告四川嘉星房地产有限公司，住所地眉山市彭山县彭祖大道三段398号。
法定代表人陈建荣，董事长。
委托代理人陈高，四川英济律师事务所律师。
被告艾芳。
委托代理人方秀莲，四川法派律师事务所律师。
委托代理人毛建英，四川法派律师事务所律师。
原告四川嘉星房地产有限公司（以下简称四川嘉星房产公司）与被告艾芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员熊琳艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈高、被告艾芳及委托代理人方秀莲、毛建英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月10日，原告将位于彭山县彭祖大道南段288号“家．天下”一楼、二楼商铺租赁给被告并签订了《房屋租赁协议》，合同期限为2011年11月11日—2016年11月10日。按照协议，被告应在2013年11月11日支付第三年租金75108元。经原告多次催告要求被告支付租金，但直至今日被告仍未支付任何费用，也未明确表示是否退房。为此，诉求一、判令被告支付原告截至起诉之日房租共计78958元；二、判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；三、判令被告支付自起诉之日至房屋租赁协议解除之日的房租。
被告艾芳答辩称，第一、原告诉求被告支付第三年租金既不符合法律规定，也不符合双方的交易习惯。原、被告双方于2011年11月11日签订的《房屋租赁协议》中虽然约定了租金，但协议并没有约定租金支付时间。而被告交纳第二年（2012年11月11日至2013年11月10日）租金的时间为2014年1月17日，由于双方协议没有明确约定租金交付时间，故被告支付租金的时间应按照交易习惯支付租金。因此，第三年（2013年11月11日至2014年11月10日）的租金应在2015年1月下旬前交付是符合法律规定的，故原告的诉求应依法予以驳回。第二、原告违反了双方签订的《房屋租赁协议》约定。原、被告在签订该份协议时，原告曾口头向被告承诺将位于彭山县彭祖大道南段“家天下”商铺打造成商业圈，至今原告都没有任何要打造商业圈的意思，致使被告蒙受了巨大损失。第三、被告同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，但原告应赔偿被告装修商铺的损失6万元。
经审理查明，原告将位于彭山县彭祖大道南段288号“家．天下”一楼、二楼商铺租赁给被告使用，2011年10月10日原告作为甲方、被告作为乙方签订了一份《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》约定“一、甲方租用给乙方房屋情况如下：1、甲方地址：彭山县彭祖大道南段288号“家．天下”。乙方租用商铺产权所属：甲方。房屋性质：一楼商铺使用面积435平方米；二楼商铺使用面积703平方米。具体租用费用如下：一楼商铺：第一年免租金（2011年11月11日至2012年11月10日），第二年租金为33元／㎡．年（2012年11月11日至2013年11月10日），第三年租金为66元／㎡．年（2013年11月11日至2014年11月10日），第四年租金为132元／㎡．年（2014年11月11日至2015年11月10日），第五年租金为150元／㎡．年（2015年11月11日至2016年11月10日）。二楼商铺：第一年免租金（2011年11月11日至2012年11月10日），第二年租金为33元／㎡．年（2012年11月11日至2013年11月10日），第三年租金为66元／㎡．年（2013年11月11日至2014年11月10日），第四年租金为100元／㎡．年（2014年11月11日至2015年11月10日），第五年租金为100元／㎡．年（2015年11月11日至2016年11月10日）［注：第二年起房屋租金为每年一次性收］。2、……；二、乙方权利和义务。1、…；5、乙方若因各种原因不再租用该商铺，不得拆除已装饰部份［地面、墙饰、吊顶及灯具］否则在押金中扣除。三、乙方权利和义务，1、甲方收取乙方押金10000元，……”。协议签订后，原告已依约将房屋交由被告使用，被告用该房屋经营“恒洁卫浴”生意。被告于签订协议当日向原告交纳了押金10000元，并于2014年1月17日向原告支付了第二年的租金37554元。2014年4月因被告所经营的“恒洁卫浴”生意不好，同年5月被告曾与原告协商解除房屋租赁协议，原告要求在付清房租的前提下同意解除，因被告当初资金困难未付清房租，故双方未就解除房屋租赁协议达成一致意见，案涉房屋被告一直使用至今。原告经催收房租无果，故起诉来院诉求一、判令被告支付原告截至起诉之日房租共计78958元；二、判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；三、判令被告支付自起诉之日至房屋租赁协议解除之日的房租。在2015年1月19日的庭审中，被告同意解除房屋租赁协议，但只同意支付2014年4月30日前的房屋租金，并认为是原告违约（未将“家．天下”商铺打造成商业圈）在先，原告尚应赔偿其装修损失6万元。对此，原告不认可双方曾有过口头承诺打造商业圈之说，原告方并无违约行为，也不认可被告的装修损失。另在庭审中，被告同意原告以四川嘉星房地产开发公司名义提起诉讼在庭审中变更为四川嘉星房地产有限公司。
证明以上事实有原告方的营业执照、组织机构代码证复印件、被告的身份证复印件、房屋租赁协议、收据、证人等证据以及原、被告在庭审中的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，协议合法有效，对双方均有约束力。原告按约定将租赁房屋交付给被告使用后，被告理应按约定支付租金。虽然原、被告双方未在协议中约定支付租金的时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……租赁期间一年以上的，应当在届满前一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。被告租赁原告房屋从2011年11月11日起至今已达三年之久，虽然双方约定的第一年租金免收，被告已交纳了第二年的租金，但第三年租赁时间已满一年（2013年11月11日至2014年11月10日止）以上，故被告应在租期届满时交清当年的租金，由于被告未支付租金引起诉争责任在被告。原告主张解除原、被告所签订的《房屋租赁协议》，在2015年1月19日的庭审中被告也同意解除，故原告该项主张本院依法予以支持，确定双方解除合同的时间为2015年1月19日，而被告支付租金的时间也应确定为该日。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，故原、被告解除合同后，被告应按双方约定支付尚欠的租金。对于原告诉求的被告应支付租金，本院确认为83339元（计算时间为2013年11月11日至2015年1月19日，其中2013年11月11日至2014年11月10日止的租金为75108元，2014年11月11日至2015年1月19日止共40天［66元×435㎡÷365天×40天］＋［66元×703㎡÷365天×40天］计8231元），而被告已交纳的押金10000元应在租金中予以品迭，故被告尚应支付原告租金为73339元。对于被告辩称的原告因未按口头承诺打造商业圈致其蒙受巨大损失属违约，应赔偿其装修损失6万元因未提供充分证据予以证实，其辩称理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告四川嘉星房地产有限公司与被告艾芳于2011年10月10日签订的房屋租赁协议。
二、被告艾芳于本判决生效后十日内一次性付清尚欠原告四川嘉星房地产有限公司的租金73339元（已扣除被告交纳的押金10000元）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费890元，由被告艾芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 熊琳艳
二〇一五年一月二十三日
书记员 李红梅