重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第16922号
原告胡兴星，男，1988年12月24日出生，汉族。
委托代理人胡金明，男，1966年2月6日出生，汉族。
委托代理人张永莉，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
被告重庆融科智地房地产开发有限公司，住所地重庆经济技术开发区经开园C40综合大楼6楼，组织机构代码证75925995-8。
法定代表人陈国栋，董事长。
委托代理人刘润宇，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人倪婷，重庆百君律师事务所律师。
原告胡兴星与被告重庆融科智地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月7日受理后，由代理审判员田秀荣担任审判长，与代理审判员雷元亮、人民陪审员聂先亮组成合议庭，适用普通程序于2014年4月18日公开开庭进行了审理。原告胡兴星委托代理人胡金明、张永莉，被告重庆融科智地房地产开发有限公司委托代理人刘润宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡兴星诉称：原告与被告于2010年10月14日签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将位于重庆市北部新区鸳鸯路8号融科海阔天空12-2幢1-7-8号房屋卖给原告，总成交金额为556943元，首付房款167943元，余额向银行申请按揭贷款。合同约定被告于2013年10月31日前将房屋交于原告使用，但由于房屋墙面多处空鼓、裂缝，原告多次找到被告及物业公司要求整改，至今房屋未得到妥善处理，致使原告未接房入住，给原告造成损失，现起诉要求：一、依法判令被告将位于重庆市北部新区鸳鸯路8号融科海阔天空12-2幢1-7-8号房屋小卧室、大卧室、客厅空鼓、客厅电视墙开裂问题继续整改验收合格后立即交付给原告；二、判令被告支付原告逾期交房违约金，以总房款556943元为基数，按日万分之二的标准，从2012年11月1日起支付至实际交付时止；诉讼费用由被告承担。
被告重庆融科智地房地产开发有限公司辩称：房屋是存在一些瑕疵，但不影响居住和使用，原告提出的房屋问题属于保修范围，融科智地愿意修复；融科智地是按合同约定的时间即2012年10月26日通知业主来验房，也按交房条件交付了房屋给原告，房屋质量不存在问题，如果存在售后问题我们愿意修，但不承担逾期交房的违约责任；原告提出的房屋租金损失没有法律依据，合同也没有规定，请求驳回原告该项诉请。
原告胡兴星为证明其诉请，当庭举示了以下证据材料：
1、重庆市商品房买卖合同及补充协议，拟证明双方合同关系；
2、抵押贷款合同，拟证明原告以按揭的方式购买涉案房屋，房屋现抵押在银行；
3、购房发票，拟证明原告已支付房款556943元；
4、契税完税证、物业公共维修基金专用收款收据，拟证明原告缴纳了契税和大修基金；
5、记录单、情况说明、调解协议、处理方案，拟证明原告因涉案房屋存在质量问题多次找到被告及物业公司进行协商要求整改的事实；
6、房屋租赁合同、收条，拟证明原告未接房在外租房，已经支付了24000元租金的事实；
7、光盘两张，分别是2013年9月、2013年11月拍的，拟证明房屋质量存在问题；
8、建设工程质量投诉处理督办通知单，拟证明案涉房屋存在质量问题；
9、空鼓面积丈量明细单，拟证明2014年3月20日原告与被告物管公司丈量了房屋的空鼓面积。
被告融科智地质证后认为：对证据1、2、3、4、5真实性无异议，但证据5中记录单记录的是房屋存在瑕疵，属于保修范围，调解协议中写明在2013年12月6日前整改完毕，原告起诉时融科智地正在修复，这组证据不影响房屋的交付；对证据6租赁关系真实性无法确定，真实性不予认可；证据7系原告单方制作，真实性、合法性均不予认可；对证据8真实性无异议，关联性有异议，督办通知单中与案涉房屋编号不一致；对证据9真实性无异议，被告认可收到了该明细单，但收到了并不代表认可。
被告融科智地当庭举示了以下证据材料：
1、入伙通知书和挂号信收据，拟证明被告于2012年10月19日向原告寄送了入伙通知书，要求原告接房，履行了自己的义务；
2、竣工验收备案登记证，拟证明涉案房屋于2012年10月22日通过了备案登记，房屋符合交付条件；
3、业主验房记录表三份，时间分别为2012年10月26日、2012年11月19日、2011年12月2日，拟证明原告在合同约定的交房期限之前来办理了相关接房手续；
4、重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书，拟证明涉案房屋符合约定的交房条件和手续，原告所称的房屋瑕疵属于售后服务范围；
5、照片一组、工作流程和验收单，拟证明经过物业公司和施工队验收，已经按照调解协议整改完毕。
原告胡兴星质证后认为：对证据1入伙通知书没有收到，但融科智地以电话的形式通知了胡兴星，2012年10月26日胡兴星去看了房；对证据2、3、4真实性无异议，但不能证明房屋没有质量问题；对证据5真实性不予认可。
根据原、被告的质证意见，本院对原、被告双方的证据评判如下：融科智地对胡兴星举示的证据1、2、3、4、5、8、9真实性无异议，胡兴星对融科智地举示的证据2、3、4真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认；胡兴星举示的证据6、7真实性无法核实，本院不予采信；融科智地举示的证据1无法看出是向哪个地址寄送的，胡兴星抗辩未收到，对该份证据本院不予采信，证据5照片无法看出是案涉房屋，工作流程仅能证明进行了维修，验收单中无原告签字认可，对该组证据本院不予采信。
在本案审理过程中，原告对案涉房屋双方已确认整改部分仍存在质量问题及确认之外的墙面存在质量问题申请司法鉴定。本院依法委托后勤工程技术司法鉴定中心鉴定，2014年3月19日，后勤工程技术司法鉴定中心向我院发（2014）后司函字第201号函说明：“因原告称其申请鉴定的房屋墙面已由被告修复整改，致使物证消失，无法继续开展鉴定工作，故该项目鉴定予以退回。”原、被告对该函件均无异议，本院对该份函件予以采信。
经审理查明：2010年10月14日，以融科智地为甲方（卖方）、胡兴星为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定胡兴星购买融科智地位于重庆市北部新区鸳鸯路8号融科海阔天空12-2幢1-7-8号房屋一套，成交总金额为556943元，首付金额167943元，余额向银行申请贷款；合同第七条约定：属预售商品房的，甲方应当在2012年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已经建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第八条约定：双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；第九条甲方逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金；第十八条约定：…在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。合同附件五补充协议第八条关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定：1、双方确定严重影响正常居住使用的房屋问题仅指经权威部门鉴定确认的房屋主体结构质量不合格。乙方所购房屋在约定交房期内具备了约定房屋交付条件后出现的质量、瑕疵等问题，均属“两书”规定的甲方房屋质量保修责任范围，甲方应在规定时间内予以修复。该种情况下甲方不承担逾期交房责任，乙方亦不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。
2012年10月26日，原告在接到被告电话通知后，去现场查看了案涉房屋，但原告称当日验房被告未出示“两书一证”，被告称2012年10月22日已取得两书一证，在2012年10月26日出示给原告，也已交付给原告，但之后发生纠纷，所以没有书面的签收回单。
2012年10月28日，被告通知原告接房，原告发现房屋墙面有空鼓的问题，所以未接房。2012年11月19日、2012年12月2日，原告均到案涉房屋进行过验房。2013年3月，被告工作人员也出具了房屋情况的记录单。
2013年11月5日，案涉房屋物管公司出具一份情况说明，载明：“融科海阔天空二期12栋2单元7-8房屋业主2012年10月底现场查看房屋发现小卧室、大卧室、客厅有空鼓，2013年1月业主现场查看该房屋客厅、卧室另多处有新的空鼓，2013年10月又发现该房屋客厅电视墙上方开裂。以上情况属实。”同日，以被告为甲方、原告为乙方达成《关于融科海阔天空二期12幢2单元7-8室内整改问题的调解协议》，协议主要内容为：乙方所购房屋室内墙面整改问题将由甲方于2013年11月6日至2013年12月6日前整改完毕后交于乙方。2013年11月20日，被告确认了原告提出的处理方案。
2014年3月17日，重庆北部新区建设工程质量监督站的建设工程质量投诉处理督办通知单载明：重庆融科智地房地产开发有限公司，你单位建设的融科海阔天空二期12栋工程，2-7-8号房业主反映存在下列质量问题：室内墙面抹灰空鼓，整改过程中违反《建筑装饰装修工程质量验收规范》第4.2.4条之规定，在梁下口与砌体交接处的抹灰，未采取防止开裂的措施。经我站现场核查，情况属实。2014年3月20日海阔天空二期12-2-7-8房屋空鼓面积的丈量单上盖有融科海阔天空二期物业服务处的服务专用章，被告认可收到了该丈量单。
庭审中，原告陈述房屋存在的问题主要是2013年11月5日情况说明中的问题，即小卧室、大卧室、客厅空鼓，客厅电视墙开裂。
另查明，2012年10月22日，被告已取得案涉房屋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书。质量保证书第五条保修范围与保修期限载明：本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，本公司对下表所列部位或部件在保修期限内出现的质量问题免费承担保修责任。其中保修项目墙体开裂保修期限为2年，保修正常完成时限为一月内；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙，保修期限为2年，保修正常完成时限为20日内。
本院认为：原告胡兴星与被告重庆融科智地房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格依照合同约定行使权利、履行义务。
本案中，原告认为房屋主要问题是情况说明中的小卧室、大卧室、客厅存在空鼓、客厅电视墙开裂问题，被告与原告达成了对于上述问题的调解协议，约定了于2013年12月6日前整改完毕交于原告。但2014年3月17日，重庆北部新区建设工程质量监督站出具的建设工程质量投诉处理督办通知单载明：“融科海阔天空二期12栋工程，2-7-8号房业主反映存在下列质量问题：室内墙面抹灰空鼓，整改过程中违反《建筑装饰装修工程质量验收规范》第4.2.4条之规定，在梁下口与砌体交接处的抹灰，未采取防止开裂的措施。经我站现场核查，情况属实。”该通知单内载明的房屋是12栋2-7-8，合同约定的案涉房屋为12-2幢1单元7-8，但被告认可的物业公司出具的情况说明及与原告达成的调解协议中载明的案涉房屋均为“融科海阔天空二期12栋2单元7-8房屋”，故本院确认督办通知单中说明的情况系本案案涉房屋。该督办通知单系重庆北部新区建设工程质量监督站出具，载明案涉房屋问题属实，对被告抗辩已经整改符合合同约定的理由本院不予采纳，质量保证书中载明了墙体开裂保修期限自竣工验收合格交付业主使用之日起2年；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙，保修期限自竣工验收合格交付业主使用之日起2年，现案涉房屋保修未超过保修期限。对原告要求判令被告将位于重庆市北部新区鸳鸯路8号融科海阔天空12-2幢1-7-8号房屋的小卧室、大卧室、客厅空鼓、客厅电视墙开裂问题继续整改合格后交付原告的诉讼请求本院予以支持；
合同约定2012年10月31日前交房，原告庭审中也认可2012年10月28日被告通知接房，但原告认为房屋存在空鼓等问题未接房，本院认为，原告虽抗辩称被告未出示案涉房屋的“两书一证”，但庭审查明被告在通知原告接房时已取得案涉房屋的“两书一证”，具备交房条件。原告所称的空鼓问题不属于双方合同附件五补充协议第八条的主体结构质量不合格，原告以此为由不接房被告不承担逾期交房的违约责任。对原告要求判令被告支付逾期交房违约金，以总房款556943元为基数，按日万分之二的标准，从2012年11月1日起支付至实际交付时止的诉讼请求本院不予支持；
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、在本判决生效后三十日内被告重庆融科智地房地产开发有限公司将位于重庆市北部新区鸳鸯路8号融科海阔天空12-2幢1-7-8号房屋小卧室、大卧室、客厅空鼓、客厅电视墙开裂问题继续整改合格后交付给原告胡兴星；
二、驳回原告胡兴星其他诉讼请求。
本案诉讼费1300元，由被告重庆融科智地房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 田秀荣
代理审判员 雷元亮
人民陪审员 聂先亮
二〇一四年五月二十日
书 记 员 陈 瑜