浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第359号
原告：伊兰芬。
委托代理人：徐忠诚，浙江之星律师事务所律师。
被告：钱慧。
被告：林海挺。
原告伊兰芬与被告钱慧、林海挺房屋租赁合同纠纷一案，于2013年2月4日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员李光适用简易程序，于2013年2月28日公开开庭进行了审理。2013年4月23日，本院再次公开开庭审理此案，庭审中原告以被告林海挺为房屋租赁合同的实际签订和履行人为由撤回对被告钱慧的起诉，本院口头裁定予以准许。原告伊兰芬的委托代理人徐忠诚、被告林海挺到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告伊兰芬起诉称：2011年6月23日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定由原告将其名下坐落于象山县丹西街道丹峰西路308号1-4楼房屋出租给被告钱慧使用，由林海挺为钱慧提供履约担保，后钱慧并未使用该房屋，而是由林海挺接收原告的房屋进行装修自己用于酒店经营。林海挺已付清第一年租金，第二年租金尚欠78.2万元，拖欠已过三个月。原告于2013年1月7日通知被告林海挺解除房屋租赁合同，七日内腾退租赁房屋，清偿到期租金并按约支付违约金。但至今，被告林海挺未履行上述义务，遂诉至法院请求判令：一、被告林海挺从象山县丹西街道丹峰西路308号租赁房屋及场地中腾出，并将租赁物返还给原告；二、被告林海挺支付房屋占用费34000元（具体按合同租金标准，自2013年1月8日起算至被告腾退房屋之日止）；三、被告林海挺支付违约金76万元。
为证明其诉称事实，原告向本院提交如下证据：
1、工商登记资料一份（包括个体工商户名称预先核准通知书和2011年6月26日签订的房屋租赁合同复印件各一份），证明原、被告2011年6月23日签订合同后，被告钱慧即持2011年6月26日签订的房屋租赁合同到工商局办理了碧海云天商务酒店名称的预先登记，该份合同系被告为了规避较高税费而另行制作，合同最后签名不是原告本人签字，也未经过原告同意的事实；
2、2011年6月23日签订的房屋租赁合同复印件一份，证明原告将案涉房屋出租给被告使用，并约定了租赁期限、租金支付、合同解除、被告林海挺为被告钱慧提供担保等的事实；
3、债权转让协议一份，证明2012年9月28日原告将对被告应收的31.8万元房屋租金转让给案外人宋晓红，被告尚欠租金78.2万元的事实；
4、解除合同函复印件和邮寄凭证各一份，证明原告已于2013年1月7日已向被告寄出解除合同函，被告于次日收到该函，要求其腾退租赁房屋，清偿到期租金并要求按约支付违约金的事实。
被告林海挺答辩称：被告所欠原告租金会支付，只是支付的方式未与原告达成一致意见，现在被告租赁的房屋因原告欠他人债务已被银行申请保全。原告将一楼的房屋出租给被告在装修时，一楼的租户尚未清退，系由被告帮其清退的，原告违约在先。被告同意支付所欠租金，但不同意解除合同，腾退房屋以及支付房屋占用费、违约金。
被告林海挺未向本院提交任何证据。
经质证，被告林海挺对原告提供的证据1，认为2011年6月26日签订的交工商部门登记备案的房屋租赁合同系双方为了规避较高税费协商好后由原告的办公室人员打印，且经过原告口头同意由被告林海挺代签的，但实际上双方是按照2011年6月23日签订的那份合同来履行的。被告林海挺对原告提供的证据2、3予以认可。被告林海挺对原告提供的证据4，承认其收到了该合同解除函，并就此事希望与原告协商，但未联系上。
经审查，本院对原告提供的上述证据予以认证，并结合原、被告庭审诉辩陈述，认定本案基本事实如下：
2011年6月23日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将其所有的象山县丹西街道丹峰西路308号1-4楼约3616平方米房屋出租给被告使用，租赁期限自2011年9月1日至2020年8月31日止，共9年，第一、二、三年每年租金为90万元，第四、五、六年每年租金为94.5万元，第七、八、九年每年租金为99.2万元。第一年租金在合同签订之日起5日内支付60万元，其余30万元待原告将一层原已出租的房屋全部收回交付被告时支付，第二年及以后租金均在每年9月1日前支付。若被告拖欠租金逾期三个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，被告应按照合同总租金的10%承担违约金。被告林海挺在担保人栏签字，但被告钱慧未在合同上签字。合同签订后，被告林海挺实际接收原告的房屋进行装修自己用于酒店经营。2011年6月26日，原、被告双方因租金税费由谁承担协商不定，遂另外制作一份房屋租赁合同将租金降低以规避税费，并报工商行政管理局备案，但双方实际履行的合同系于2011年6月23日签订的房屋租赁合同，且合同双方实际履行人系原告伊兰芬和被告林海挺。被告林海挺已向原告伊兰芬支付了70万元租金，此外，被告林海挺于2012年9月28日与原告伊兰芬达成债权转让协议，将31.8万元租金偿付给原告的债权人宋晓红，至此，扣除第一年租金90万元，被告林海挺已支付原告第二年租11.8万元，尚欠78.2万元。2013年1月8日，原告以被告林海挺拖欠租金已逾三个月为由通知与其解除房屋租赁合同，七日内腾退租赁房屋，清偿到期租金并按约支付违约金。
本院认为，原告伊兰芬与被告钱慧、林海挺之间虽存在两份合同，但实际系按照2011年6月23日签订的合同履约，且合同双方实际履行人为被告林海挺与原告伊兰芬。故应以此确定原告伊兰芬和被告林海挺之间的权利义务。按照合同约定，被告林海挺第二年租金应在2012年9月1日前支付，但截止2012年9月28日，尚欠78.2万元。至2013年1月8日，被告林海挺拖欠原告租金已超过三个月，按照合同第九条第3项（6）的约定，原告伊兰芬有权解除合同。故原告伊兰芬要求被告林海挺从其租赁房屋搬出，将租赁物返还，并支付房屋占用费，于约有据，本院予以支持。但房屋占用时间应当剔除原告给予被告必要的出屋七天时间，故房屋占用费应当自2013年1月16日起按每天2465.75元（90万元÷365天）计算至判决确定腾退房屋之日止。另原告依合同第十二条第1项（3）的约定，要求被告按照合同总租金的10%承担违约金，明显过分高于造成的损失，显失公平，本院不予支持。本院根据公平合理原则和当事人实际遭受的损失，认为宜将被告承担违约金比率调至1%，其承担的违约金为85110元（90万元＋94.5万元＋99.2万元=851.1万元）。被告林海挺作为合同权利义务的实际承受人，应承担合同规定的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告林海挺应于本判决生效之日起二十日内腾退房屋，将租赁物返还给原告伊兰芬；
二、被告林海挺于本判决生效之日起二十日内向原告伊兰芬给付房屋占用费（自2013年1月16日起按每天2465.75元计算至判决确定腾退房屋之日止）；
三、被告林海挺于本判决生效之日起二十日内向原告伊兰芬给付违约金85110元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费11740元，减半收取5870元，由被告林海挺承担1342.1元，原告伊兰芬承担4527.9元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
代理审判员 李 光
二〇一三年五月二日
代书 记员 方宇强