广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4690号
上诉人（原审原告）：广州兴川顺渝物流有限公司，住所地广州市白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心自编k1—36号铺。
法定代表人：白富文。
委托代理人：张鹏，广东环宇京茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市大围市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石井鸦岗西边头（土名）广和路西南侧。
法定代表人：黄伟汉，董事长。
委托代理人：何国贞，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：谢振兴，广东诺臣律师事务所实习人员。
上诉人广州兴川顺渝物流有限公司（以下简称兴川公司）因与被上诉人广州市大围市场经营管理有限公司（以下简称大围公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第702号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年6月9日，大围公司（甲方）与兴川公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）大围物流有限公司空地、仓库、宿舍、修车场租给乙方作商业用途。……一、租用地址：甲方提供广州市白云区石井街鸦岗村西边头广和路南侧，总占地面积约66000m2。其中空地面积约40000m2，仓库建筑面积约10000m2，宿舍建筑面积约20000m2，修车场建筑面积约6000m2，租给乙方作货运市场使用。二、租用期限：自2008年4月1日至2024年3月31日止。乙方租赁期限共壹拾陆年。三、免租期：自2008年4月1日至2008年9月30日止共陆个月，在免租期内甲方每月按占地面积2.00元／m2计收管理费。甲方从2008年10月1日起正式向乙方收取租金。四、租金：……⑥租金每三年递增8%。⑧根据双方约定的面积及单价计算出月租金为人民币1113000元，经双方协商同意按月租金1060000元收取。（1）如在甲方交付乙方使用丈量面积时，计算出的租金少于月租金1113000元时，不足的金额按协商租金1060000元在原来约定租金1113000元的优惠比例进行计算。（2）如在甲方交付乙方使用丈量面积时，计算出的租金大于约定月租金1113000元时，超出的金额直接在协商月租金1060000元上增加。五、水电费：甲方按提供给乙方水电总表的读数按水费3.5元／吨，电费1.4元／度收取。水电费收取标准随国家政策调整而调整。六、甲乙双方责任：1、甲方责任⑧甲方在规定的竣工时间内，2008年4月1日前必须交付除约定的停车用地外的一切建筑物，……。2、乙方责任：③乙方负责交纳定金人民币伍佰万元整给甲方，其中贰佰万在免租期满后以无息抵租返还，人民币叁佰万元为二押一租按合同数多除少补，直至合同期满甲方无息退还给乙方。⑥乙方在空地上加建建筑物或在原建筑物上加建，必须经过甲方同意方可进行施工，并按本合同同类建筑项目收费，同时按本合同第四条递增标准执行。乙方不得任意改变房屋的结构，如需改变必须经得甲方同意方可。七、违约责任：②乙方超过双方约定日期不交租金或约定缴纳的其它费用，甲方有权暂停乙方水电，直至乙方补交欠租及费用后，每逾期一日，按所欠租金及费用3‰，向甲方支付滞纳金。如乙方拖欠甲方租金及费用超过五天，视为乙方违约，乙方除补交租金、费用和滞纳金外，甲方有权不退还押金并即时收回乙方场地。
2008年8月7日，大围公司（甲方）与兴川公司（乙方）签订《场地及物业交接确认书》，约定：双方于2008年8月1日正式对场地及建筑物进行整体移交给乙方使用，从2008年8月1日开始计算免租期。一、场地移交：①按照甲、乙双方于2007年6月9日签订的《租赁合同》第一条：“总租用占地面积约66000m2。”②现按测绘局测量出的结果计算出总面积为73361.29m2，按照双方约定，测绘图红色区域3400.25m2为公摊面积，双方各占50%1700.13m2，测绘图黄色区域2494.86m2为乙方自用，扣减地磅房236.77m2，再扣减中国移动基站31.86m2，所以，实际移交使用总占地面积为68897.67m2。二、建筑物移交：①消防验收编号e栋（自编号a栋），总建筑面积为5710.39m2，其中，首层占地面积1448.36m2。②消防验收编号d栋（自编号b栋），总建筑面积为5234.25m2，其中，首层占地面积1297.54m2。③消防验收编号三层a栋（自编号c栋），总建筑面积为7771.71m2，其中，首层占地面积2522.80m2。④消防验收编号二层a栋（自编号c栋），总建筑面积为8400.89m2，其中，首层占地面积5284.56m2。⑤消防验收编号b栋（自编号f栋），总建筑面积为4249.67m2，其中，首层占地面积2670.74m2。⑥消防验收编号c栋（自编号h栋），总建筑面积为7229.48m2，其中，首层占地面积4981.30m2。⑦在建首层（自编号g栋），暂时总建筑面积1414.00m2，首层占地面积1414.00m2。⑧星棚档口占地面积为518.96m2。首层占地面积518.96m2。三、空地移交面积为：实际移交使用总占地面积68897.67m2扣减每一栋建筑面积的首层占地面积共20138.26m2后等于48759.41m2。四、租金计算的说明：①甲方同意根据2007年6月9日《租赁合同》规定，“……”的面积给予免租期陆个月。经测量的实际面积与合同要求面积有差异，乙方同意按实量面积及《租赁合同》的收费项目、标准接收。经双方协议，超出面积，从2008年8月1日起，给予免租期两年。2010年8月1日起增收超出面积管理费及租金。②实量占地总面积为68897.67m2，比合同约定超出2897.67m2，超出面积管理费共5795.34元／月。③实量空地面积为48759.41m2，比合同约定超出8759.14，后经双方协商，甲方同意给予乙方优惠多5000元，按比合同约定超出3759.41m2计付租金，超出面积租金共34954.99元／月。④实量仓库建筑面积为10000m2，符合合同约定的面积，按合同要求交付。⑤实量宿舍楼建筑面积为25391.09m2，比合同约定面积超出5391.09m2，超出面积租金共99735.17元／月。⑥实量修车场建筑面积为5138.26m2，比合同约定面积少861.74m2，免租期后至2010年7月31日内，仍然按合同约定面积（6000m2）计付租金，因为其他收费项目远超出合同规定面积，并甲方多给予了免租期，故在免租期陆个月后至2010年7月31日内不给予补偿。在2010年7月31日内甲方未能补足修车场建筑面积，从2010年8月1日起，少的861.74m2，甲方同意按37元／m2给予补偿，补偿款共31884.38元／月，该补偿办法在补足修车场首层建筑面积时自动取消。⑦综上6点所述，关于双方签订《租赁合同》内交付面积与实量面积差异的租金计付办法如下：（1）陆个月的免租期过后，从2009年2月1日起至2010年7月31日，根据2007年6月9日《租赁合同》约定，乙方按优惠后应付租金总额1060000元／月缴付租金。（2）从2010年8月1日起，在1060000元／月基础上，增收超出面积的租金合计121543.30元／月，冲销补偿修车场不足面积的补偿费共31884.38元，乙方按优惠后应付租金总额1149658.92元向甲方缴交租金。⑧在2008年8月1日前补足首层修车场建筑面积的情况下，从2008年8月1日起，计付租金的面积随补足修车场建筑面积后的实量面积增加而改变，（按2007年6月9日《租赁合同》收费项目和标准执行），应收月租金也随之增加。
大围公司将涉案场地交付兴川公司后，兴川公司用作经营货运场并向大围公司交租。兴川公司将场地分租给其他小租户。2009年12月3日，大围公司（甲方）与兴川公司（乙方）签订《会议纪要》，约定：本次会议甲、乙双方主要商谈的是跑马线及房屋租金交纳的问题，现经甲、乙友好协商同意双方2007年6月9日签定《租赁合同》的租金基数从106万元／月降到80万元／月计算，现按甲方要求，乙方同意按以下时间向甲方交纳：一、……甲方提供补充协议的初稿给乙方。（5）2009年12月底前交清余下的人民币118万元整给甲方，另再交纳2009年12月份租金人民币60万元整，即人民币178万元整。乙方按2007年6月9日双方签定的《租赁合同》已向甲方支付保证金人民币300万元整，现甲、乙双方同意二押一租按人民币240万元整收取保证金，核减人民币60万元整后，乙方12月底合计应向甲方支付人民币118万元整。三、在乙方按上述约定时间向甲方交纳租金后，甲、乙双方另行签定正式的补充协议。
2013年4月14日，大围公司（甲方）、兴川公司（乙方）在广州市白云区石井街人民调解委员会的主持下签订《人民调解协议书》，约定：由于兴川公司拖欠大围公司2013年3月、4月租金及水电费，双方产生纠纷。三、经调解，当事人各方自愿达成如下协议：1、乙方拖欠甲方的2013年3月份租金水电费合共974345.46元。乙方分三期缴纳：（1）乙方2013年4月9日前支付甲方200000元；（2）乙方2013年5月至6月每月支付甲方150000元；（3）乙方2013年7月至9月每月支付甲方158115.15元。2、乙方拖欠甲方的2013年4月份租金及水电费在2013年4月30日前支付完毕。之后，兴川公司无依约付款。
诉讼中，双方对租金、水电费的计算支付等存在争议。大围公司确认其已于2013年7月12日收回涉案场地的经营管理权并已与小租户另行签订合同。原审法院组织双方到现场勘验，涉案场地大部分在营业中，其中原用作经营酒店的一栋建筑物处于空置状态，双方对该建筑物未能达成一致的处理意见。
另查明：2007年9月5日，广州市交通委员会对兴川公司作出《关于广州市大围物流中心二期项目的批复》，其中“……三、请按有关规定在取得白云区有关部门对项目选址、土地使用和项目建设的批准意见后，依法加快筹建进度，并按以下要求做好工作：……五、二期工程筹建就绪并经有关部门验收合格后，请及时到我委办理报备核准手续。”
2007年11月21日，广州市国土资源和房屋管理局对广州市石井鸦岗经济发展公司作出《土地违法案件行政处罚决定书》，其中：“……经查，你社未经国土资源行政主管部门批准，于2007年8月擅自在村内‘牛行路’（土名）处土地填土计划建设物流园区，占用土地面积59200平方米。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条的规定，所占用的土地属违法用地。……罚款金额合计1184000元。你村该宗违法用地必须到国土部门办理有关用地手续，建筑物部分应按规划部门要求处理。……”广州市石井鸦岗经济发展公司已缴交上述罚款。
2008年7月25日，广州市公安局白云区分局对大围公司核发了涉案场地五栋商业楼的《关于对商业楼建筑工程消防验收合格的意见》。
2012年，大围公司取得涉案场地所在街道办事处出具的《临时经营场地使用证明》。
2013年5月22日，广州市白云区交通管理总站对兴川公司核发了涉案场地的《道路运输经营许可证》。
原审法院向国土、规划部门发函查询涉案土地及上盖物的报建情况，广州市规划局白云分局于2014年8月15日复函如下：“……经核查，你院申请查询的位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）地块现行规划空置为居住用地、小学用地、道路用地及防护绿地。另根据你院提供的资料，查无相关报建信息。”广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月15日复函如下：“一、由于你院未能提供精确的红线坐标，根据卫星影像图的大致范围，经核查2012年土地变更调查成果，项目用地为城市用地。二、涉案地块已取得《集体土地所有权证》，土地权属性质为集体。土地登记字号为：穗集有（2012）第0003008号，土地所有权人为：广州市白云区石井街鸦岗经济联合社农民集体。三、涉案场地的上盖物无相关房屋产权登记信息”。
举证期限内，双方无举证证明涉案土地及上盖物已依法办理合法用地及规划报建手续。经原审法院释明涉案租赁合同无效后，兴川公司有异议并坚持原诉讼请求不作变更，大围公司无异议并坚持原答辩意见。经原审法院组织双方调解，双方未能达成一致意见。
再查明：双方关于涉案场地纠纷，原审法院于2013年7月2日受理大围公司诉兴川公司租赁合同纠纷一案［案号：（2013）穗云法民四初字第855号，以下简称855案］，大围公司的诉讼请求要求判决解除合同、兴川公司交还涉案场地经营管理权、支付拖欠的使用费、水电费及滞纳金等等。该案正在处理中。
兴川公司以大围公司单方违约违法强行收场并封存办公室、办公资料及财物，侵犯了兴川公司合法权益和造成巨大损失为由，于2013年8月12日向原审法院另案起诉大围公司侵权［案号为：（2013）穗云法民一初字第1494号，以下简称1494号案］，该案兴川公司的诉讼请求为判决大围公司交还涉案场地内的有关文件资料及财物并赔偿损失等等。大围公司在诉讼中已现场留存的资料交还予兴川公司。
以上事实，有工商登记资料、《租赁合同》、场地及物业交接确认书、会议纪要、人民调解协议书、照片、录像、现场勘验笔录及附图、复函、处罚决定书、道路运输经营许可证及双方当事人陈述等证据证明。
因本案纠纷，兴川公司于2014年6月27日向原审法院起诉请求：1、确认兴川公司与大围公司之间土地（除了建筑物占地面积以外的空地部分）租赁合同关系真实有效；2、大围公司向兴川公司依约交付使用位于广州市白云区石井街鸦岗村西边头广和路南侧空地面积合计为48759.41平方米（除了建筑物占地面积以外的空地）；3、大围公司向相关主管部门申请办理位于广州市白云区石井街鸦岗村西边头广和路南侧共六幢租赁物（自编a、b、c、d、e、f幢）的建筑规划许可证及相关报建手续（按照行政主管部门需要办理报建的所有手续：建筑规划许可证、当时建设涉案建筑物的施工许可证）；4、大围公司将具备第3项诉讼请求条件的位于广州市白云区石井街鸦岗村西边头广和路南侧共六幢（自编a、b、c、d、e、f幢）交付给兴川公司；5、大围公司承担本案的诉讼费。
大围公司辩称：1、从《租赁合同》的内容及其后的履行情况，证明该合同是房屋租赁合同。大围公司依约投资建设成各种建筑物并交付给兴川公司使用，兴川公司支付的是租金、水电费，而非工程款。土地只是房屋的载体，房屋不可能是空中楼阁，必须依附于土地之上。兴川公司硬是将《租赁合同》人为割裂为土地租赁合同关系和房屋租赁合同关系明显站不住脚。2、由于兴川公司拖欠租金违约在先，故大围公司依据《租赁合同》第七条第②点的约定即时收回场地。兴川公司诉讼请求实质是要求继续履行合同，由于导致合同解除的过错责任全部在于兴川公司，故兴川公司该诉讼请求缺乏理据，应予驳回。3、大围公司已于2008年8月1日将涉案租赁物整体移交给兴川公司使用，不存在迟延交付。由于涉案场地是经区政府和区交委批准建设的货运市场，因此整个合同履行期间，涉案租赁物一直正常使用，兴川公司及其承租户均能正常办理工商、税务等证照手续，从未出现因大围公司原因导致租赁物无法正常使用的情形。
原审法院认为：关于《租赁合同》的效力问题。第一，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度”。第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第六十条第一款规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”涉案土地现行规划控制为居住用地、小学用地、道路用地及防护绿地。现无证据证明之前涉案土地用作物流货运场已经规划部门依法批准，且该土地的所有权人或使用人亦无办理用地规划变更手续，故涉案场地用于经营物流货运场与现行规划控制不符。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案土地已被行政主管部门处罚认定为违法用地。兴川公司、大围公司在举证期限内无举证证明涉案土地已办理合法用地手续及场地上盖物已依法办理规划报建手续。根据规划部门、房管部门的复函内容证明目前涉案土地仍未办理合法用地手续、上盖物未依法办理规划报建手续。综上，双方签订的《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，是无效合同。涉案场地虽已取得《道路运输经营许可证》及涉案商业楼已通过建筑工程消防验收合格，但此属于市场经营管理方面的审批，不能作为合同有效的依据。无效的合同自始没有法律效力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。兴川公司在诉讼中明确表示如果法院认定合同无效的，兴川公司仍坚持原诉讼请求不作变更，此属于兴川公司对自己诉讼请求的处分。因兴川公司各项诉讼请求均以合同有效为前提，实质为继续履行合同，故合同无效，兴川公司各项诉讼请求均缺乏法律依据，原审法院不予支持，依法予以驳回。
关于大围公司提出的涉案合同包括空地租赁和房屋租赁的意见。一方面，本案是兴川公司、大围公司因涉案场地租赁产生的纠纷，属于租赁合同关系。涉案场地内的空地和已建上盖物均为租赁合同的标的物，并不影响租赁合同关系性质的认定。另一方面，《租赁合同》对租赁的标的物、租赁双方的权利义务有总体约定，双方实际上亦是按整个场地履行，不应将涉案租赁合同分拆为房屋租赁合同和空地租赁合同。兴川公司以此认为合同有效及要求继续履行合同的意见缺乏法律依据，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年10月20日判决：驳回广州兴川顺渝物流有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10200元，由广州兴川顺渝物流有限公司负担。
判后，兴川公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审法院认定《租赁合同》无效属于认定事实不清、适用法律错误，《租赁合同》符合国家编制土地利用总体规划，依法真实有效。（一）、一审法院向市房管局白云分局调取穗云国房函（2014）1510号《区国土房管分局关于白云区人民法院〈协助查询函〉的复函》，该函明确表述：“一、……经核查2012年土地变更调查成果，项目用地为城市用地。”由此可见，涉案合同项下的土地可用于非农业建设的城市用地，该土地符合《土地管理法》第四条的规定。再根据广州市规划局白云分局于2014年8月15日出具的穗规白云（2014）530号《广州市规划局白云分局关于协助查询的复函》内容及根据《城市规划编制办法》第七条的规定，兴川公司认为涉案土地的用途符合国家编制土地利用总体规划，该土地租赁合同关系真实合法有效。（三）、《土地管理法》第六十条第一款规定的情形不适用于本案。本案不存在土地所有权人与兴川公司、大围公司利用涉案土地入股、联营等形式兴办企业的客观事实。（四）关于涉案建筑物的租赁合同关系及效力问题。根据（2007）71号《关于按排布置沙河涌迁建贷运场报建工作的会议纪要》、重交函（2007）927号《关于广州市大围物流中心二期项目的批复》等文件可知，涉案的建筑物在一审辩论前已取得了多个政府部门的批准建设。一审法院在适用法律上混淆总体规划与控制性详细规划的概念与效力层级，以及在适用法律时断章取义。二、兴川公司认为一审法院否定涉案《租赁合同》包括土地租赁合同关系与房屋租赁合同关系，属于认定事实不清与适用法律错误。（一）、一审法院在未查明此项客观事实情况下迳行否定该合同包含土地合同租赁关系与房屋租赁合同关系并且认定合同无效，明显与客观事实不符。（二）、一审法院认定“《租赁合同》对租赁的标的物、租赁双方的权利义务有总体约定，双方实际上亦是按整个场地履行”与客观事实不符。三、大围公司违约在先却非法强行收回涉案土地与建筑物，其行为无任何法律依据，已经构成违约，其应当将全部租赁物返还兴川公司。（一）、大围公司交付的租赁物未办理齐全的报建手续，导致兴川公司承租租赁物存在巨大的风险，因此有理由行使不安抗辩权。（二）、大围公司自2013年7月12日起非法收回并持续侵占涉案土地与建筑物，已造成兴川公司的损失不断扩大。兴川公司上诉请求撤销一审判决，改判：1、确认兴川公司与大围公司之间土地（除了建筑物占地面积以外的空地部分）租赁合同关系真实有效；2、大围公司向兴川公司依约交付使用位于广州市白云区石井街鸦岗村西边头广和路南侧空地面积合计为48759.41平方米（除了建筑物占地面积以外的空地）；3、大围公司向相关主管部门申请办理位于广州市白云区石井街鸦岗村西边头广和路南侧共六幢租赁物（自编a、b、c、d、e、f幢）的建筑规划许可证及相关报建手续（按照行政主管部门需要办理报建的所有手续：建筑规划许可证、当时建设涉案建筑物的施工许可证）；4、大围公司将具备第3项诉讼请求条件的位于广州市白云区石井街鸦岗村西边头广和路南侧共六幢（自编a、b、c、d、e、f幢）交付给兴川公司。
大围公司二审答辩称：一、一审法院认定《租赁合同》为无效合同，大围公司对此无异议。兴川公司对白云区国土局复函的理解是错误的，涉案土地的用途事实上并不符合国家编制的土地利用总体规划。首先，复函中指出的“项目用地为城市用地”，其正确的含义是指涉案用地已经被纳入总体规划并被赋予使用功能，并不是如兴川公司所理解的，带有“城市”二字，涉案地块就可用于“非农建设”，这样的理解明显是错误的。其次，根据白云区国土局和规划局的复函，涉案用地的规划按制是“居住用地、小学用地、道路用地及防护绿地”，且至今无任何报建信息或上盖建筑物的产权登记信息，因此涉案地块的用途明显与规划控制不符。二、兴川公司将《租赁合同》割裂为空地租赁合同和房屋租赁合同两层法律关系，并据此认定为空地租赁合同关系有效，明显缺乏法律依据。兴川公司承租涉案场地的目的是经营货运市场，作为货运市场，仓库、宿舍、修车场固然必不可少，但出于大型货车进出方便及货物装卸的实际需要，空地也是货运市场必要配套，两者密不可分。因此，双方才把空地、仓库、宿舍、修车场都约定在一个租赁合同里，双方对空地面积的约定仍属于《租赁合同》整体内容的构成部分。三、由于一审法院认定涉案《租赁合同》无效，因此，兴川公司应当将涉案场地交还大围公司。退一步来说，由于兴川公司在先长期拖欠租金，大围公司有权按合同约定解除合同，收回涉案场地。兴川公司再要求交付48759.41平方米场地，办理6栋建筑物的规划许可证及相关报建手续，交付6栋合法建筑物，实质上是要求大围公司继续履行合同，明显缺乏理据。
本院经庭询调查确认原审法院查明事实。
二审期间，兴川公司向本院提交《大围物流中心场内编号说明》及相片等证明其主张。大围公司则无新的证据提交本院。
本院认为：从白云区国土局和规划局的复函可知，涉案土地的规划控制是居住用地、小学用地、道路用地及防护绿地。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款规定：“国家实行土地用途管制制度；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第六十条第一款规定：“涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”涉案场地现无证据证明作为物流货运场地已经规划部门批准，该土地的所有权人或使用权人亦无证据证明办理用地规划变更手续，且涉案土地已被行政主管部门处罚认定为违法用地，故原审认定涉案场地用于经营物流货运场与现行规划控制不符并无不妥。对兴川公司以广州市国土资源和房屋管理局白云区分局穗云国房函（2014）1510号《区国土房管分局关于白云区人民法院〈协助查询函〉的复函》中表述项目用地为“城市用地”而认为涉案场地可用于非农建设的主张，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”从规划部门、房管部门的复函内容可知，目前涉案土地仍未办理合法用地手续、上盖物未依法办理规划报建手续。据此，大围公司与兴川公司签订《租赁合同》因违反了上述法律规定，原审法院认定为无效合同并无不妥。对兴川公司上诉认为涉案场地不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十条第一款规定及根据（2007）71号《关于安排布置沙河涌迁建货运场报建工作的会议纪要》、穗交函（2007）927号《关于广州市大围物流中心二期项目的批复》、云国土行处（2007）764号《土地违法案件行政处罚决定书》、穗公云消（建验）字（2008）第0628号《建筑工程消防验收的意见书》、《临时经营场地使用证明》等文件认为涉案场地已经多个政府部门批准建设，双方所签《租赁合同》有效的主张，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没法必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因兴川公司在一审诉讼中明确表示如果法院认定合同无效，该司仍坚持原诉讼请求不作变更，故兴川公司现所有诉讼请求均以合同有效为前提，原审法院认定其实质为继续履行合同，涉案合同无效，兴川公司各项诉讼请求均缺乏法律依据，不予支持并无不当，本院予以维持。
兴川公司与大围公司确认实际履行的仅有一份《租赁合同》，该合同中约定大围公司将石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）大围物流有限公司空地、仓库、宿舍、修车场租给兴川公司作商业用途使用。从2008年8月7日，大围公司与兴川公司签订《场地及物业交接确认书》可知，双方移交的租赁物则包括了场地、建筑物、空地等部分的交接，故原审法院认为涉案场地内的空地和已建上盖物均为租赁合同的标的物，不应将涉案租赁合同分拆为房屋租赁合同和空地租赁合同并无不妥。对兴川公司上诉认为涉案租赁合同包括土地租赁合同关系与房屋租赁合同关系，并据此主张空地租赁合法有效的主张，本院不予采纳。
至于兴川公司另主张大围公司强行收回涉案土地与建筑物、大围公司至今未履行报建义务构成先违约，应承担违约责任亦应以合同有效为前提。如前所述，兴川公司与大围公司所签合同无效，故对兴川公司该主张，本院不予采纳。兴川公司主张因大围公司收回场地造成该司损失不断扩大，则与该司本案诉请无涉，本院不予调处。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。兴川公司上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10200元，由上诉人广州兴川顺渝物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 张永亮