湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浏民初字第04270号
原告李承进，男，1977年9月2日出生，汉族。
委托代理人钟辉平，湖南纬地律师事务所律师。
被告长沙荣盛置业有限公司，住所地浏阳市花炮大道239号。
法定代表人张大海，总经理。
委托代理人王英帅，湖南金州律师事务所律师。
原告李承进与被告长沙荣盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2014年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员何桂海担任审判长，人民陪审员杨金、黎建平参加的合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。书记员吴昺阳担任记录。原告李承进及其委托代理人钟辉平，被告长沙荣盛置业有限公司委托代理人王英帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李承进诉称：2013年10月12日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人（即被告）以出让方式取得位于浏阳市白沙路土地一块，经批准在该地块上建设商品房，现定名财智广场。买受人（即原告）购买的商品房为预售商品房，房号为第50栋806号房，合同明确房屋交付期限为2013年11月30日前。合同签订当天，原告按照被告的要求支付了首付款168000元（包括定金1万元在内）。然而2013年11月30日合同约定的交付期限已到，被告并没有交付房屋给原告。原告多次追问，被告找各种理由拖延。原告经到浏阳市房屋产权管理局查询，才得知原告所购房屋登记在蒋小红名下，且已于2013年9月2日被浏阳市人民法院查封。原告对被告的欺瞒行为深表愤慨，多次要求解除合同返还购房款，赔偿相应损失，均协商未果。为维护原告合法权益，请求法院依法判决：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款168000元及利息1万元整；三、被告赔偿损失和支付违约金3万元整；四、被告支付原告赔偿金10万元整；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告长沙荣盛置业有限公司辩称：本案涉案房屋系案外人蒋小红、刘宏宇转让给原告，并非被告转让，被告与原告签订合同是为了配合双方将房屋产权更名至原告名下。该商品房买卖均由案外人蒋小红、刘宏宇与原告协商确定，与被告无关。被告也未隐瞒蒋小红、刘宏宇已购买该房屋的事实，故不构成欺诈。同时，蒋小红已向原告支付了2万元赔偿金，原告的损失已得到补偿，其也承诺任何问题与长沙荣盛财智广场项目部无关。因此，原告要求被告承担民事责任无事实及法律依据，请求法院判决驳回原告的各项诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、原、被告签订的《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明：原、被告于2013年10月12日签订房屋买卖合同，被告将位于浏阳市白沙路财智广场第50栋806号房屋出售给原告，并约定在2013年11月30日前将房屋交付给买受人原告使用的事实。
2、被告与蒋小红、刘宏宇签订的《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明：被告于2012年将位于浏阳市白沙路财智广场第50栋806号房屋出售给蒋小红、刘宏宇的事实，并约定在2012年12月30日前将房屋交付给买受人蒋小红、刘宏宇使用。
3、被告开具的《销售不动产统一发票》复印件1份，拟证明：2012年11月2日，蒋小红、刘宏宇支付被告购房款127089元。
4、《商品房备案查询结果》复印件1份，拟证明：被告出售给原告的位于浏阳市白沙路财智广场第50栋806号房屋已于2012年11月2日登记在蒋小红、刘宏宇名下。
5、原告取款凭证复印件1份，以及刘文辉书面证明原件1份，拟证明：2013年10月12日，原告在签订合同的当天，在被告职员刘文辉安排和陪同下，到浏阳农村商业银行取款158000元并存入被告指定银行账号，包括原告已付定金1万元，原告共支付购房首付款168000元。
6、《销售不动产统一发票》复印件1份，拟证明：2013年10月12日，被告收到原告购房首付款后，开具税票127089元的事实。
7、《浏阳市人民法院协助执行通知书》复印件1份，拟证明：被告隐瞒事实，将已于2013年9月2日被浏阳市人民法院查封的商品房二次出售给原告，欺诈消费者，造成房屋无法交付的后果。
8、《房屋租赁协议》复印件1份，拟证明原告与王承义签订房屋租赁协议，租期1年，自2013年12月1日至2014年12月1日止。
9、收款收据复印件1份，拟证明原告支付租金12000元和押金2000元的事实。
对于上述证据，被告发表如下质证意见：
对证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。涉案房屋是由案外人蒋小红转卖给原告，并要求被告协助办理更名手续的。被告与原告重新签订商品房买卖合同，仅仅是应蒋小红要求，考虑到在房屋尚未办理预告登记的情况下，减少交易环节和交易成本，但并非被告出卖房屋给原告。
对证据2的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。这份证据恰恰证明了蒋小红、刘宏宇购买了被告的房屋，其后转卖给了原告。
对证据3的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。这份证据也正好解释了为什么原告不是直接付款给被告，而是付款给了蒋小红。因为蒋小红支付了首付款，原告又从蒋小红手中购买房屋，故其只要将首付款支付给蒋小红就行了。
对证据4的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议。这份证据并不能证明房屋登记在蒋小红、刘宏宇名下的事实，只能证明被告将蒋小红、刘宏宇签订的商品房买卖合同进行了备案登记，并不具备物权效力。
对证据5的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议。这份证据恰恰证明了原告将首付款支付给了蒋小红而非被告的事实。
对证据6的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。被告并未收到原告支付的任何款项，只是在蒋小红收款后根据蒋小红和原告的要求，将蒋小红已向被告支付的首付款权益转让至原告名下，亦证明了该房屋系由蒋小红更名至原告的事实。
对证据7的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。①并非被告出卖该房屋给原告，出卖方是蒋小红；②被告在协助原告及蒋小红办理更名手续时并不知道房屋已被查封，且法院并未向被告送达保全或执行的裁定书；③房屋被查封的原因也与被告无关；④被告并无欺诈原告的故意。
对证据8、9的真实性、合法性、关联性均有异议。房东并未出庭作证，且所谓的房租支付没有银行流水、租赁费发票，因此不能作为认定原告损失的证据。
被告为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、被告与蒋小红、刘宏宇，以及被告与原告签订的《商品房买卖合同》复印件各1份；
2、2013年10月12日被告开具给原告的《销售不动产统一发票》复印件1份；
3、收款人为蒋小红的收条复印件1份；
4、被告代理人对蒋小红的谈话笔录原件1份；
上述证据1-4拟证明：位于浏阳市白沙路财智广场第50栋806号的商品房实际上系由蒋小红转卖给原告，被告未欺瞒事实，不存在“一房二卖”的情形。
5、被告向蒋小红发出的《关于催促办理房屋解冻手续的函》复印件1份；
6、国内特快专递邮件详情单复印件1份；
7、EMS邮件投递信息查询单复印件1份；
8、2014年3月30日蒋小红出具的书面证明复印件1份；
9、2014年4月1日原告向被告出具的关于逾期交房费用的收条复印件1份；
上述证据5-9拟证明：被告一直在催促蒋小红办理撤销原商品房买卖合同登记备案手续，并协助原告追究蒋小红的违约责任，收取违约金，故被告对于房屋无法办理过户登记及交付没有过错，且原告已放弃追究被告任何违约责任的事实。
10、证人蒋小红证言；
11、证人刘文辉证言；
证据10、11拟证明：涉案房屋系由蒋小红转卖给李承进。
对于上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议。被告将同一特定的房屋先后出售给两个不同的买受人，属于典型的一房二卖。根据合同相对性原则，原、被告签订房屋买卖合同后即形成买卖合同关系，与他人无关。
对证据2本身的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。该证据不能证明被告待证目的，相反证明了原、被告形成房屋买卖合同关系，原告已支付首付款（实际金额为168000元，被告没有全部开具税票）的事实。
对证据3体现的关于原告支付首付款168000元的事实无异议，但对该证据的合法性和关联性有异议。原告是与被告签订的房屋买卖合同，被告才是买卖合同主体。原告按照被告工作人员的安排将首付款存入指定银行账号是向被告履行合同义务。原告付款当天，被告向原告开具了收款税务发票，足以证实原告是与被告形成买卖合同关系的事实。蒋小红不是合同主体，其出具收条是其与被告之间的经济结算，与原告没有关联。且收条是事后才交付给原告，被告在合同签订时并未告知房屋已出卖给蒋小红并登记在蒋小红名下的事实，因此，被告拟证明：“房屋系由蒋小红转卖给原告，被告未欺瞒原告”的目的不能成立。
对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。谈话笔录的内容不真实，原告从看房、订房到签订合同、支付首付款都是与被告联系，按被告要求签订合同，支付款项，被告并未告知涉案房屋已出卖给蒋小红的事实。
对证据5、6、7的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议。房屋买卖合同约定交房给原告的时间是2013年11月30日，被告发给蒋小红的催促函是2014年9月2日，不能证明被告尽到了职责以确保合同的正当履行。同时，从该函告内容可看出被告明知房屋已被司法机关查封不能过户更名的事实，但被告却隐瞒实情将房屋再行出卖给原告，故被告的行为存在欺诈，主观上存在严重过错。
对证据8的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议。被告是房屋买卖合同的主体，违反合同义务应当承担责任的是被告，而非蒋小红。从条据本身也可证实，蒋小红写的是“证明”，足见蒋小红只是证人。
对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议。原告出具的只是2014年4月1日之前收到被告逾期交房的费用，不是双方达成的协议，不能作为原告已经放弃追究被告责任的依据。而且，原告表示不再追究被告项目部责任是附条件的，即被告承诺于2014年4月30日之前办理过户手续（见证据8）的前提下，一次性解决问题，但事实上被告至今仍未履行交付房屋的义务。
对证据10、11证人证言内容的真实性有异议。证人蒋小红与被告存在广告业务往来，有一定的经济利益关系；证人刘文辉则系被告职员，根据民事证据规则，与当事人有利益关系的证人证言不能单独作为定案的依据。其次，两人陈述的内容与客观事实不符，且证人刘文辉陈述内容与其提交给原告的证明内容相矛盾。
经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：
对原告的证据认证如下：
对证据1-7的真实性均予以认定。证据8、9，因无社区居委会及当地派出所的居住证明，且房东未出庭作证，仅凭房屋租赁协议及收款收据，尚不足以证明原告租房的事实，故对证据8、9的证明效力不予认定。
对被告的证据认证如下：
对证据1、2、3的真实性予以认定。对证据4，因是证人单方陈述，尚需其他证据佐证，故该证据仅对认定本案事实起一定的参考作用。对5、6、7、8、9号证据本身的真实性予以认定。对证据10蒋小红证言的认证意见与证据4一致。证据11，因证人刘文辉系被告公司职员，与被告有一定利害关系，且其当庭否认要求原告将购房款“存入刘文辉指定账号”与其向原告出具的书面证明相矛盾，对该存在矛盾部分的证人证言内容本院不予采信。
根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：
2012年5月23日，刘宏宇、蒋小红夫妇与被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的财智广场第50栋806号房屋，房屋总价款为407089元，并支付了首付款127089元。2012年11月2日，该《商品房买卖合同》在浏阳市房屋产权管理局登记备案。2013年9月2日，另案高某诉蒋小红民间借贷纠纷一案进入执行程序，蒋小红所购财智广场第50栋806号房屋因此被我院裁定查封。2013年10月初，蒋小红因不愿继续履行《商品房买卖合同》遂与被告销售顾问刘文辉联系，要求“转卖”财智广场第50栋806号房屋。刘文辉将此情况向被告公司汇报后，公司同意将原《商品房买卖合同》进行“更名”处理。不久，原告到财智广场楼盘看房时表示愿意购买第50栋806号房屋，并向被告交纳了1万元预付款。2013年10月12日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将第50栋806号房出售给原告，约定房屋总价款为407089元，首付款需支付127089元，房屋交付期限为2013年11月30日前。合同签订当天，原告按照被告公司销售顾问刘文辉的指示及陪同下，前往浏阳市农村商业银行将款项158000元存入蒋小红账户。尔后，被告向原告开具了金额为127089元的首付款发票。刘宏宇、蒋小红因此取得了“转卖”房屋产生的差价40911元（10000元＋158000元-127089元）。2013年11月30日，被告未按约交付房屋给原告。原告遂到浏阳市房屋产权管理局查询，方得知原告所购房屋备案登记在刘宏宇、蒋小红名下，且该房屋已于2013年9月2日被我院查封。为此，2014年3月30日，蒋小红向原告出具书面证明，其内容为：“证明：经双方协商，财智50栋806房于2014年4月30日前，协助房产公司把过户手续办好。如4月30日前没办好，按合同的2%付违约金。按日算违约金。经手人蒋小红，2014.3.30”。2014年4月1日，被告向原告支付了15000元违约金，原告出具了收条，收条内容为：“今收到长沙荣盛置业有限公司财智广场项目50栋806号所产生的逾期交房的相关费用￥15000元（壹万伍仟元正）。此次事情，一次解决。今后产生的任何问题与长沙荣盛置业有限公司财智广场项目无关。收款人：李成（承）进，2014.4.1号”。但至2014年4月30日，因蒋小红未履行完毕生效法律文书所确定的义务，致使财智广场第50栋806号房屋仍被查封，故原告所购房屋的产权登记过户仍不能办理。2014年10月8日，原告向本院起诉。诉讼过程中，被告向本院申请追加刘宏宇、蒋小红为本案第三人参加诉讼，未获准许。
本院认为，一、关于刘宏宇、蒋小红“转卖”其所购被告商品房，以及被告公司将商品房买卖合同“更名”的法律关系认定。
刘宏宇、蒋小红在与被告签订商品房买卖合同并支付首付款后，所购房屋尚未办理产权过户，其并未取得房屋所有权，故刘宏宇、蒋小红并无权利出卖该房屋。因此，刘宏宇、蒋小红所称的“转卖”，实质为被告与刘宏宇、蒋小红经协商在寻找到房屋新的买主原告之后，刘宏宇、蒋小红与被告之间达成商品房买卖解除协议关系；而商品房买卖合同“更名”，实质为原告与被告之间达成的新的商品房买卖合同关系。至于上述解除协议、新的商品房买卖合同在履行过程中，因被告之前已收取刘宏宇、蒋小红首付款，故原告将其应交被告公司的首付款直接付与蒋小红，被告再开具首付款发票给原告，均系当事人为便利履行上述解除协议、买卖合同之需，并不影响上述法律关系之认定。
二、关于是否应追加刘宏宇、蒋小红作为本案第三人参加诉讼的问题。
依前所述，本案原、被告已就财智广场第50栋806号房屋达成新的商品房买卖合同关系，本案仅就原、被告在履行该合同过程中所产生的纠纷进行审理。因此，根据合同相对性原理，本案无需追加刘宏宇、蒋小红作为本案第三人参加诉讼。
三、被告是否构成违约，及违约责任如何承担的问题。
财智广场第50栋806号房屋早在2012年5月即被出售给案外人刘宏宇、蒋小红，且该房屋于2013年9月2日因蒋小红个人债务被法院查封，而被告在出售商品房给原告之前应当承担保障该商品房无任何权利瑕疵之义务，故应当认定被告在2013年10月12日与原告签订商品房买卖合同时，其知道或应当知道该商品房之前已销售给刘宏宇、蒋小红夫妇，且该房屋因蒋小红个人债务被法院查封之事实，故其行为构成故意隐瞒。现商品房买卖合同因房屋被法院查封而不能履行，合同目的无法实现，故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》之诉讼请求，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，为保护消费者合法权益，此处第（三）项“已经出卖给第三人的事实”应做扩大解释，即既包括与第三人签订商品房买卖合同之事实，亦包括与第三人签订商品房买卖合同之后所售房屋因第三人个人债务被法院查封之事实。因此，被告应当承担返还原告已支付的购房款127089元及其利息，并赔偿不超过已付购房款一倍赔偿款的责任，该赔偿款本院酌定为10万元。原告其余诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、解除李承进与长沙荣盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、长沙荣盛置业有限公司返还李承进已付购房款127089元及其利息（利息计算方法：自2013年10月12日起，至本判决所确定的履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算）。
三、长沙荣盛置业有限公司支付李承进赔偿款10万元。
四、驳回李承进其余诉讼请求。
以上给付内容，均限本判决生效后3日内履行清楚。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5920元，由长沙荣盛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何桂海
人民陪审员 杨 金
人民陪审员 黎建平
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 吴昺阳
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。