大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0204民初5119号原告：大连颐和物业管理有限公司，住所地大连市西岗区不老街18A号一层，注册号：210200000037363。法定代表人：郭汝宸，董事长。委托诉讼代理人：王熳，辽宁金石律师事务所律师。被告：王宇，男，1973年9月8日出生，满族，中国银行大连中山支行职员，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：戴宝宇，辽宁晟大律师事务所律师。原告大连颐和物业管理有限公司与被告王宇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年09月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连颐和物业管理有限公司的委托诉讼代理人王熳，被告王宇及其委托诉讼代理人戴宝宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连颐和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2014年3月至2017年7月的物业费20739.57元及违约金4000元，合计24739.57元（违约金暂计算至2017年7月31日）。事实和理由：被告系大连颐和星海小区B3区2-4-3号房屋业主，该房屋建筑面积144.88平方米。2010年8月28日，原告与大连大和中盛房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，原告对颐和星海提供前期物业管理服务，高层住宅物业费标准为建设面积3.5元/月·平方米。如未按时交费，应当补交并从逾期之日起按日5‰交纳违约金。合同签订后，原告依约履行了物业管理服务义务，但被告自2014年3月至2017年7月拒不支付物业费，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王宇辩称，原告并没有按合同约定履行物业服务，原告提供的物业服务未达标：不仅案涉小区绿化损坏严重，公共卫生环境堪忧，小区私搭乱建严重，公共设施损坏严重等，而且原告无视业主共有利益，擅自将小区广告收入据为己有，损坏电梯40余部，安装刷卡器，从2012年开始擅自将全体共有房屋无偿提供给其股东大连大和中盛房地产有限公司使用至今，造成租金损失近千万元，地下停车位地面损坏未维修、小区大门没有完全封闭，人员随意走动、小区路灯损坏没有维修、绿化覆盖率没有达标、枯死的树木未及时处理等等，其行为已构成违约。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告王宇系大连市沙河口区颐和星海小区B3区2-4-3房屋的业主，房屋建筑面积144.88平方米。2010年8月28日，原告大连颐和物业管理有限公司与大连大和中盛房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由原告为颐和星海提供前期物业管理服务，物业类型为住宅物业，座落位置为大连市沙河口区星文园，建筑面积为33万平方米。物业管理区域范围为南至中山路，西至连山街，东和北与山相连。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅、高层住宅为3.5元/月·平方米。每位业主应在办理入住手续时预交3-12个月的物业服务费作为首期物业服务费。以后的物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月5日前向原告交纳当期的物业管理服务费，在下一季度首月1日以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠交总额的5‰的标准向原告支付违约金。本合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告按照合同约定为颐和星海小区提供了物业服务。2012年5月，原告向大连市沙河口区物业办提出关于物业管理服务项目备案的申请。2013年4月20日，被告（乙方）与大连大和中盛房地产有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定，甲方有权委托物业服务企业对本物业实施前期物业服务。有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业服务企业，乙方不得有异议。物业管理服务费用多层住宅、高层住宅按建筑面积每月每平方米3.5元，每季度首月5日前交纳。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。同时，大连大和中盛房地产有限公司向被告发出的《临时管理规约》。2013年9月7日，被告作出承诺，内容为：“本人是颐和星海（小区名称）B3-2-4-3（楼号、房号）的买受人，已经充分了解《颐和星海前期物业服务合同》、《颐和星海前期物业服务协议》，已经详细阅读并承诺遵守《颐和星海临时管理规约》。”同日，被告接收颐和星海B3区2-4-3房屋。2015年6月15日，大连颐和物业管理有限公司颐和星海物业服务中心向被告发出《物业费催缴通知单》，通知被告于2015年6月30日前到物业服务中心付清2014年3月4日到2015年6月30日物业管理费8064.21元，并将该通知张贴在被告入户门上。2016年9月5日，大连颐和物业管理有限公司颐和星海物业服务中心向被告发出《物业费催缴通知单》，通知被告于2016年9月30日前到物业服务中心付清2014年3月4日到2016年9月30日物业管理费15670.41元，并将该通知张贴在被告入户门上。2016年11月9日，辽宁金石律师事务所通过EMS特快专递向被告发出律师函，函告其自收到律师函后7日内向原告交纳2014年3月至2016年10月31日的物业费16175.85元、违约金41124.26元。若未按时履行交款义务，将代理委托人起诉至法院。另查，2016年4月20日，原告取得《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理活动时间为2009年8月28日，资质等级为三级，本证有效期至2018年4月20日。又查，被告在小区内自行设置了生鲜售卖柜及多处广告牌，在小区内电梯加设了电梯卡。上述事实，有原告提供的起诉状、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、承诺书、业主验楼表、物业费催缴通知单、律师函、资质证书，被告提供的照片、录像资料及当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与大连大和中盛房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及全体业主具有约束力。本案原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务，故对原告要求被告给付物业费的主张，本院予以支持。被告应当按合同约定的物业费标准（即建筑面积3.50元/月·平方米）向原告交纳2014年3月至2017年7月的物业费20739.57元（144.88平方米×3.5元/月·平方米×41个月）。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告的该项主张本院不予支持。关于被告称物业服务未达标的问题，因原告的服务对象为广大业主，并非被告一人，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费不仅影响了交费业主的权益和小区整体利益，亦直接影响到物业服务企业的服务态度和质量。同时，原告也表示针对业主反映的问题及时协调解决，不断提高服务质量，故被告以此拒绝交纳物业服务费，显系不妥。原告与被告应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾和纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王宇于本判决生效之日起10日内给付原告大连颐和物业管理有限公司2014年3月至2017年7月的物业费20739.57元；二、驳回原告大连颐和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费418元（原告已预付），由原告负担100元，被告负担318元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。代理审判员 葛 菲二〇一七年十二月十四日书 记 员 赵家艺附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。