黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑08民终338号
上诉人（原审原告）：李新慧，女，1953年11月12日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。
委托诉讼代理人：齐明杰，男，1955年11月25日出生，汉族，住佳木斯市前进区。
被上诉人（原审被告）：同江市长恒热电有限公司，住所地同江市平安大道南侧。
法定代表人孙光侠，该公司总经理。
委托诉讼代理人郝泰一，男，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：王新伟，黑龙江博佳律师事务所律师。
原审第三人：佳木斯昆仑房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区友谊路。
法定代表人高治国，该公司经理。
上诉人李新慧因与被上诉人同江市长恒热电有限公司（以下简称长恒热电）、原审第三人佳木斯昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）案外人执行异议之诉一案，黑龙江省同江市人民法院于2016年12月18日作出（2016）黑0881民初3065号民事判决。宣判后，原告李新慧不服，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日作出（2017）黑08民终460号民事裁定，撤销原审判决，发回黑龙江省同江市人民法院重新审理。黑龙江省同江市人民法院于2017年12月19日作出（2017）黑0881民初1674号民事判决。宣判后，原告李新慧不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李新慧的委托诉讼代理人齐明杰、被上诉人同江市长恒热电有限公司的委托诉讼代理人郝泰一、王新伟到庭参加诉讼,原审第三人佳木斯昆仑房地产开发有限公司未到庭。本案现已审理终结。
李新慧上诉请求：1.撤销黑龙江省同江市人民法院（2017）黑0881民初1674号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、上诉人与昆仑公司于2013年9月30日签订的购房协议是双方真实意思表示，协议内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定。协议是合法有效的。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条的明确规定，且同江翰林苑小区1000多户销售、抵债房屋都是和上诉人签订一样的购房协议，进户手续也是相同的。因此一审法院认定代物清偿合同未生效错误。二、上诉人没有办理房屋产权证是由于开发商昆仑公司未能缴纳房地产税所致，不是上诉人的原因。人民法院应依法支持上诉人的诉讼请求。三、一审中上诉人提交了购房协议、购房收据、进户通知单、缴纳水、电、供热费收据、实际居住使用照片等证据。足以证明代物清偿关系的生效要件已经全部成就。房屋的权属在2013年就已经转移到了上诉人手中，上诉人享有了房屋的物权期待权。上诉人缴纳水、电、供热费收据等证据证明了上诉人对讼争房屋占有使用的实际情况。特别是照片清楚证实了房屋实际占有使用情况，而一审法院无视上述证据的存在。综上，一审法院认定案件事实错误，导致适用法律错误，判决结果错误，根据《最高人民法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，上诉人享有物权期待权能够排除金钱债权的执行。故请求中级法院依法改判支持上诉人一审诉讼请求。
同江长恒热电有限公司辩称，一、上诉人的基础法律关系是借款，应认定是借贷不是购房。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人不能还款，出借人主张履行买卖合同，法院应以民间借贷法律关系审理。本案上诉人并非现金购买也未提供证据证明借款存在，亦未办理产权登记，因此不能阻却执行。二、上诉人申请案外人异议的时间晚于法院查封时间，证明法院查封时是无异议的，上诉人与昆仑公司存在恶意串通，虚假诉讼逃避法院依法执行的行为。三、上诉人生活工作在佳木斯，涉案房屋并不是其唯一住房。四、购房协议没有法律效力，涉案房屋系登记在昆仑公司名下，法院查封时房产部门并未记载已转移给上诉人，而且法院查封后到现场查看也无人居住，因此查封合法有效，且上诉人未能提供正规的购房票据，不能证明交费的真实性。五、上诉人所举证据不符合《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
佳木斯昆仑房地产开发有限公司未发表意见。
李新慧向一审法院起诉请求：1.确认李新慧房屋买卖关系成立，总价值343965元；2.停止对同江翰林苑小区18号楼2单元502室，3单元502室、503室的执行；3.长恒公司承担一切诉讼费用。
一审法院认定事实：1.李新慧提交的证据材料一（购房协议、购房收据、进户通知单、电费收据、照片）、证据材料二（未出庭证人张基正证言）、证据材料三（出庭证人林文东证言）、证据材料四（出庭证人王凤芝证言）、证据材料五（供热部门出具的报停收据及名单）、在认定本案争议房屋所有权的事实上，不符合法定形式，不具备证据资格；在认定在法院查封前占有争议房屋的事实上，证明力不足。2.长恒公司提交的证据材料一（〔2015〕同民初字第76号民事判决书、〔2016〕黑08**执148号执行裁定书）在认定长恒公司依法享有债权、法院对诉争房屋查封的事实上，客观、合法、关联，具备证据资格，具有证明力；证据材料二（执行案件办理人员出具的情况说明）在认定查封时争议房屋为毛坯状态的事实上，客观、合法、关联，应予采信。昆仑公司开发建设同江翰林苑小区工程。2011年12月23日，长恒公司与昆仑公司签订供热协议。长恒公司为翰林苑小区已建成楼房供热，并实施配套工程建设。2015年10月26日，本院判决（〔2015〕同民初字第76号），昆仑公司给付长恒公司欠款本息合计3022155.19元。案件进入执行程序后（〔2016〕黑08**执148号），2016年2月29日，本院查封了包括本案争议房屋在内的77套房屋。2016年6月28日，李新慧提出异议（〔2016〕黑08**执异120号）。2016年7月10日，本院裁定驳回了李新慧的异议。2016年11月23日，李新慧提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，长恒公司依据胜诉判决申请执行，法院依法查封房屋；该争议房屋是登记在被执行人昆仑公司名下，李新慧没有办理争议房屋所有权移转登记；现有证据不足证明在法院查封前占有争议房屋；也没有证据证明是用于居住且自己名下没有其他用于居住的房屋，不论购买还是以物抵债，超出了生活实际需要，非为受特殊保护的物权期待权，不优于其他债权；因此，不享有足以排除强制执行的权益。判决：驳回原告李新慧的诉讼请求。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据一份，本院组织当事人进行了质证。本院经过审查核实，认定如下：林文东系同江金实装饰有限公司法定代表人，在2013年为包括上诉人在内的六户装修房屋，同时代上诉人缴纳供热费。
另查明，2010年初，第三人昆仑公司在同江开始建设翰林苑小区，施工期间因资金不足于2012年7月向李新慧借款，后经昆仑公司与李新慧协商一致，将同江市翰林院小区××楼××单元××室、××单元××室、××室房屋抵给李新慧偿还借款，2013年9月30日，昆仑公司与李新慧就上述三户房屋签订了购房协议。合同签订后，昆仑公司于2013年10月23日开具了房款收据，李新慧领取了进户通知单，办理了相关入户手续，同时缴纳了电费、供热报停费。2015年2月2日长恒公司起诉昆仑公司供热电力合同纠纷一案后查封了昆仑公司名下翰林苑的房产同江翰林院18号楼2单元502室、3单元502室、503室房屋。
本院认为，双方争议的焦点主要是李新慧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。同江市人民法院于2016年2月29日查封案涉房屋，而从同江市公安局查封的昆仑公司的财务账册中，体现出2013年李新慧与昆仑公司就双方的债务债务进行了结算，昆仑公司用案涉房屋折抵了欠款。昆仑公司与李新慧签订了《购房协议》，昆仑公司给李新慧出具了《进户通知单》、购房款收据，并将房屋交付李新慧。长恒热电辩称根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，李新慧与昆仑公司系民间借贷关系，非真实的购房合同关系，不能阻却本案的执行。本院认为，结合本案的证据及查明的事实来看，李新慧与昆仑公司并非系签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，不符合该条规定，而系双方当事人协商一致后对既存的债权债务关系进行了结算，终止借款合同关系而建立了商品房买卖合同关系，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，李新慧要求确认房屋买卖关系成立的诉讼请求应予支持。本案中，李新慧在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，在人民法院查封之前已取得案涉房屋钥匙，并对房屋实际占有，李新慧已经交清全部购房款，但由于昆仑公司欠税的原因导致房屋无法办理过户手续，非李新慧自身过错。因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。综上所述，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省同江市人民法院（2017）黑0881民初1674号民事判决；
二、确认李新慧与佳木斯昆仑房地产开发有限公司的房屋买卖关系成立并有效；
三、不得执行位于同江市翰林院小区18号楼2单元502室、3单元502室、503室房屋；
一审案件受理费6460元、二审案件受理费6460元，由被上诉人同江市长恒热电有限公司负担。
黑龙江省同江市人民法院（2016）黑0881执异120号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 莹
审 判 员 韩国斌
审 判 员 王雪洁
二〇一八年六月二十八日
法官助理 何 璇
书 记 员 付丽丽