杭锦旗人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内0625民初1505号
原告：鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。
法定代表人：高志利，董事长。
委托诉讼代理人：王玉玺，男，鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司工作人员。
被告：折双全，男，1960年8月27日出生，�族，牧民，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：郝彩霞（系被告折双全儿媳妇），女，1990年3月23日出生，汉族，杭锦旗人民医院职工，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：折强（系被告折双全儿子），男，1990年5月1日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司（以下简称普宇物业公司）与被告折双全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理，依法适用小额诉讼程序于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告普宇物业公司委托诉讼代理人王玉玺，被告折双全及其委托诉讼代理人郝彩霞、折强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：
一、物业公司与业主委员会（或建设单位）签订物业管理合同的时间：2015年4月1日、2016年4月1日、2017年4月1日原告与业主委员会签订了民生小区E区物业管理服务委托合同。
二、物业公司管理的小区位置和名称：位置杭锦旗锡尼镇XX小区X区门口，名称鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司。
三、物业管理合同约定的管理期限：2015年4月1日至2016年3月31日，2016年4月1日至2017年3月31日，2017年4月1日至2018年3月31日。
四、物业管理合同约定的物业管理费标准：2015年4月1日至2016年3月31日电梯楼物业费为1.30元/平米/月；2016年4月1日至2017年3月31日电梯楼物业费若在2017年1月1日后交费则为1.40元/平米/月；2017年4月1日至2018年3月31日电梯楼物业费若在2018年1月1日�交费则为1.40元/平米/月。
五、物业管理合同约定的物业管理费的缴纳日期：2015年4月1日至2016年3月31日物业费缴纳日期未约定；2016年4月1日至2017年3月31日物业费缴纳日期为费用到期后2个月内一次性交清2017年3月31日前所欠的费用；2017年4月1日至2018年3月31日物业费的缴纳日期为费用到期后2个月内一次性交清2018年3月31日前所欠的费用。
六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准：物业管理服务合同约定，自逾期之日起，每日按应缴费用3‰加收违约金。
七、物业管理公司的资质：2014年12月31日取得三级资质。
八、被告房产位置：杭锦旗锡尼镇XX小区X区XX号楼XX单元XX室（电梯楼）。
九、被告取得房产产权日期：购房合同签订时间2012年10月9日。
十、被告房产用途：住宅。
十一、被告房产建筑面积：134.14平方米。
十二、被告拖欠物业管理费时间：从2016年3月29日起至2018年3月31日。
十三、被告拖欠物业管理费数额：4518.12元。
十四、被告拖欠物业管理费违约金计算方法：按照物业管理服务合同的约定，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日3‰的违约金。
十五、原告诉讼请求：1.要求被告折双全支付拖欠原告的2016年3月29日至2018年6月29日共27个月期间的物业费5070元；2.被告折双全承担违约金5069元；3.被告折双全�担本案诉讼费用。。
以上事项中，双方有争议的事项为第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十一项、第十二项、第十三项、第十四项、第十五项，其他事项双方无争议。
判决结果
本院认为，普宇物业公司分别于2015年4月1日、2016年4月1日、2017年4月1日与杭锦旗XX小区X区业主委员会签订《XX小区X区物业管理服务合同》三份均系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受到法律保护，该合同对该小区全体业主具有约束力。普宇物业公司依照合同约定向XX小区X区XX号楼XX单元XX室业主折双全提供物业服务，折双全应按照合同约定按时足额交纳物业服务费。折双全的房屋建筑面积为134.14㎡，尚欠普宇物业�司2016年3月29日至2016年3月31日物业管理费为17.20元（3天×1.30元/月×12个月÷365天×134.14㎡）、2016年4月1日至2018年3月31日物业管理费为4500.92元（729天×1.40元/月×12个月÷365天×134.14㎡），上述物业管理费共计4518.12元。关于2018年4月1日至2018年6月29日期间的物业管理费未到缴费届满日期，故本院不予支持。被告折双全诉讼代理人在庭审中提出以下抗辩意见：1.业主委员会的选举程序不合格，没有经过全体业主选举表决，业主委员会也未向全体业主公示，未向社区办事处备案，因此无权签订物业服务委托合同；2.物业费的收取标准缺乏依据，合同规定2016年3月21日起电梯楼收费标准1.1元/平米/月，原告从2016年3月29日起按照1.4元/平米/月主张物业费没有依据；3.违约金计算标准错误，且法律规定违约金属于补救性条款，原告主张违约金应当提供证据证明因被告违约给原告造成的违约后果；4.原告没有物业服务资格，且提供的物业服务不符合合同约定，构成违约。在日常维护中公共给水及下水道未进行及时处理，造成被告的房屋渗水墙皮脱落，给被告已经造成损失。未维修维护楼道门厅门，公共服务的维护与清洁服务不符合标准，甚至没有保安等基本服务事项，承诺2016年10月底将大门门房等设备齐全，但至今未履行相关义务。消防设施及其他公共设施未按照合同约定履行日常维修维护责任。综上，物业公司构成违约，故折双全不予缴纳物业费。本院认为，业主委员会是业主大会成立后选举产生，业主大会是业主实行自治管理的组织形式，其是在地方人民政府有关部门的指导与帮助下成立的，是业主实现自治管理的意志的体现，对于被告提出的业主委员会的合法性问题，属于业主自治范围内的事项，该事项涉及业主�业主大会、业委会三者的关系，不是本案审查的范围，业主可通过其他合法途径处理。关于物业费的收费标准和违约金的计算标准，在《XX小区XX区物业管理服务合同》中均有明确约定。综上，对被告折双全诉讼代理人第一项、二项、三项的抗辩意见不予采纳。关于普宇物业公司的服务瑕疵，产生系由多方面原因导致，如小区开发建设背景及开发商遗留问题造成小区配套设施不完备，不能完全归结于物业服务企业或者简单等同于物业服务质量差。经本庭承办法官到XX小区XX区现场核实，普宇物业公司在日常维护公共给水及下水道存在未进行及时处理造成被告折双全的房屋渗水墙皮脱落的问题，应当酌情扣减原告10%的物业管理服务费为宜，促进原告不断提高物业管理服务质量，积极采取措施，满足广大业主的合理要求，与业主共同创造文明和谐的小区生活环境。因�告折双全未交物业管理费系事出有因，并非恶意拖欠，故对原告普宇物业公司要求被告折双全支付违约金的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告折双全于本判决生效之日起五日内给付原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司2016年3月29日至2018年3月31日期间的物业管理费共计4066.31元（4518.12元×90%）；
二、驳回原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，�倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告折双全负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 王存柱
二〇一八年八月八日
法官助理 夏美萍
书 记 员 闫 贝
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。