浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终8047号
上诉人（原审被告）：杭州中晨电器有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路560号。
法定代表人：吴卫红。
委托诉讼代理人：徐建民，浙江星韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州照相机械研究所，住所地杭州市西湖区西溪路***号。
法定代表人：金丹。
委托诉讼代理人：叶劲松、张熙，浙江天册律师事务所律师。
上诉人杭州中晨电器有限公司（以下简称中晨公司）因与被上诉人杭州照相机械研究所（以下简称相机研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初6192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年6月12日，相机研究所（甲方）与中晨公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：HZS2014007）一份，约定：甲方将坐落于杭州市二楼8间房屋出租给乙方，房屋建筑面积200平方米。签约前乙方已实地查看了该出租房屋楼层，对该处出租房屋的相关产权、使用情况熟悉；租赁期限为三年，自2014年6月16日至2017年6月15日，2014年6月16日至2014年9月15日为免租装修期；租赁房屋租金为3元／平方米／天，年租金219000元，从租赁的第二年起，每年租金在上一年租金基础上递增5%，即第二年租金229950元，第三年租金241447.5元；租金采取先付后租原则，每半年一付，第一次租金在签订合同的一周内付清半年房租，此后在每租赁半年度开始前的10内付清下半年度的租金；在房屋租赁期间，乙方同意遵守甲方的用水、用电、用气等管理规定，甲方按所在地的供水、供电、供气等公共管理企业的标准按乙方实际使用的数量收取，乙方在每月的25日前支付、结清上述费用；租赁期满则本合同终止，乙方应将房屋腾空归还甲方；租赁期间，任何一方不得提前终止合同。如乙方提出提前终止的，则必须提前三个月以书面通知对方，并征得甲方同意，如甲方提出提前终止的，则同样需要提前三个月通知乙方，并征得乙方同意。合同终止或解除，乙方应在一周内无条件腾空并将房屋完好归还甲方，逾期按合同租金标准的二倍计算占用期间的使用费；乙方拖延支付甲方租金、物业费、水、电、气等及其他应付费用的，则每逾期一日按应付款的千分之一计算滞纳金，拖延支付超过2个月以上的，甲方有权采取停水、停电、停气等相关措施，由此造成的损失乙方自行承担。合同签订后，相机研究所按期将租赁房屋交付给中晨公司使用，中晨公司进行装修并开设酒品锅餐饮饭店。2014年12月31日，双方签订《房屋租赁补充合同》一份，约定从2015年1月1日起HZS2014007房屋租赁合同的第一条房屋基本情况，房屋租赁面积按150平方米计算，其余条款仍以原合同为准。2015年8月31日，双方签订《房屋租赁补充合同》一份，约定从2015年9月1日起HZS2014007房屋租赁合同的第一条房屋基本情况，房屋租赁面积按100平方米计算，其余条款仍以原合同为准。合同履行过程中，中晨公司仅支付了部分租金，相机研究所多次向中晨公司发出通知，要求中晨公司支付租金，截止2017年6月15日，中晨公司尚欠相机研究所租金128885.57元，水电费6962.8元。2017年6月15日租赁期限届满，相机研究所对租赁房屋断水、断电，酒品锅餐饮饭店停业至今。
另查明，2014年6月30日,中晨公司法定代表人吴卫红代表杭州酒品锅餐饮管理有限公司（乙方）与相机研究所（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于杭州市出租给乙方，房屋建筑面积100平方米；租赁期限为一年，自2014年7月1日至2016年6月30日，租赁房屋租金为1.8元／平方米／天，年租金65700元。2015年4月10日，杭州酒品锅餐饮管理有限公司成立，法定代表人吴卫红，注册地址杭州市。
相机研究所诉至原审法院，请求：1.中晨公司立即将房屋腾空交还相机研究所；2.中晨公司向相机研究所支付拖欠的租金128885.57元、滞纳金12630.49元（滞纳金暂计至2017年6月15日，此后继续计算至实际履行日止）以及租赁期满后的房屋占用费34398元（自2017年6月16日暂计算至2017年7月10日，按每日661.5元计算）；3.中晨公司向相机研究所支付2016年12月至2017年6月期间相机研究所代中晨公司交纳的水电费6962.8元；4.中晨公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：本案涉及两份租赁合同，其一是相机研究所、中晨公司于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》，其二是2014年6月30日杭州酒品锅餐饮管理有限公司与相机研究所签订的《房屋租赁合同》。中晨公司提出第一份《房屋租赁合同》未实际履行，双方履行的是第二份《房屋租赁合同》。相机研究所则认为，第二份《房屋租赁合同》系相机研究所为了配合中晨公司办理工商注册之用，不是双方履行的标的物。对此，原审法院认为，相机研究所、中晨公司签订的《房屋租赁合同》的租赁房屋位于杭州市二楼，该房屋沿街，中晨公司租赁该房屋的用途是开饭店，且租赁前中晨公司实际查看了该房屋。庭审中，中晨公司也认可后来实际开设的酒品锅餐饮饭店的房屋是在这个地址，而杭州酒品锅餐饮管理有限公司与相机研究所签订的《房屋租赁合同》的租赁房屋位于杭州市，且中晨公司在庭审中明确不知道该地址。另外，相机研究所、中晨公司签订的《房屋租赁合同》在2014年12月31日、2015年8月31日两次修改该合同的租赁面积，以上可见双方履行的是相机研究所、中晨公司于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》，而非2014年6月30日杭州酒品锅餐饮管理有限公司与相机研究所签订的《房屋租赁合同》。现中晨公司未按相机研究所、中晨公司于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金，且房屋租赁期限届满未按约返还房屋，构成违约，应承担相应民事责任。相机研究所要求中晨公司立即腾退房屋，并支付拖欠的租金128885.57元的诉讼请求，理由正当，予以支持。中晨公司虽提出相机研究所租赁主管及西溪路沿线整治指挥部通知中晨公司停止经营并于2017年3月15日腾空搬离，但未提供有效证据证明，且从相机研究所提交的内部协作费用结算单看，酒品锅餐饮饭店每月都有水电费产生，中晨公司并未实际停止经营，故对其抗辩意见，不予采信。关于滞纳金，其性质为违约金，中晨公司主张过高，原审法院调整为按日万分之五计算，自2017年4月8日暂计至2017年6月15日，违约金为4446.55元。关于房屋占用费，原审法院认为相机研究所虽在租赁期满后对租赁房屋断水、断电，中晨公司未能实际使用，但因相机研究所实施断水、断电系中晨公司违约未腾退房屋行为导致，且相机研究所该行为符合合同的约定，故中晨公司应支付占有使用费。相机研究所主张中晨公司按《房屋租赁合同》约定的日租的两倍即每日661.5元计算占有使用费，对此，原审法院认为相机研究所的该主张依据的是合同中关于提前终止的条款，但本案系合同到期而权利义务终止，故中晨公司应按《房屋租赁合同》计算支付占有使用费，自2017年6月16日暂计至2017年7月10日，占有使用费为8599.5元。关于相机研究所代缴的水电费6962.8元，中晨公司无异议，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，原审法院于2017年9月19日判决：一、中晨公司于判决生效之日起十五日内腾退位于杭州市二楼房屋，并交还给相机研究所；二、中晨公司于判决生效之日起十日内支付相机研究所房屋租金128885.57元，违约金4446.55元（计算至2017年6月15日，之后至实际清偿之日的违约金，以未支付租金为基数，按日万分之五另计）；三、中晨公司于判决生效之日起十日内支付相机研究所房屋占有使用费为8599.5元（计算至2017年7月10日，之后至实际腾退之日的房屋有使用费，按每日330.75元的标准另计）；四、中晨公司于判决生效之日起十日内支付相机研究所水电费6962.8元；五、驳回相机研究所其他诉讼请求。案件受理费减半收取1893元，由相机研究所负担276元，由中晨公司负担1617元。
宣判后，中晨公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定中晨公司与相机研究所于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》的租赁房屋位于杭州市二楼，但据从杭州市住房保障和房产管理局查询到坐落于有产权证，该地址并非中晨公司实际经营酒品锅餐饮饭店的地址，即合同中的租赁房屋地址与实际租赁地址并不一致。关于杭州酒品锅餐饮管理有限公司与相机研究所于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》的效力。一审法院直接认定该份合同未实际履行错误。实际经营餐馆的地址只有一个，但确实有二份租赁合同。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。杭州酒品锅餐饮管理有限公司确实己在租赁房屋中实际经营，而且2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》已在工商管理部门备案登记。因此，无论根据已经合法占有租赁房屋，还是办理备案手续，均应以2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》履行为先。一审法院认定中晨公司与相机研究所于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》有效且实际履行，遂判定中晨公司交还租赁房屋及支付租金、违约金、房屋占有使用费。但2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》中第20条约定，甲方收到乙方缴纳的足额履约保证金后生效。而中晨公司即承租方(乙方)并未向甲方缴纳保证金，因此该合同尚未生效。一审法院未审查该事实，认定该合同有效，并据此判定中晨公司承担法律责任。双方实际履行的是杭州酒品锅餐饮管理有限公司与相机研究所于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》。在该合同签订后，中晨公司确实向相机研究所缴纳5500元的保证金，并且在实际的租赁过程中中晨公司支付租金的价款也以这份合同为准。二、一审法院适用法律错误。合同既然没有生效，就不能按照未生效的合同履行合同义务。因此，一审法院适用法律也是错误的。三、一审法院未审查第一份合同的效力，依据无效合同做出判决，应当予以纠正。相机研究所未提供第一份合同标的物所有权证书或其他有效证明文件。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，可以认定本案第一份租赁合同无效，对双方当事人自始不产生约束力。四、一审法院判决中晨公司支付128885.57元租金没有法律依据，且与事实不符，应当予以纠正。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在第一份租赁合同无效的前提下，中晨公司主张按照有效的第二份合同约定的租金标准支付，合法合理。实际上，中晨公司已支付全部占有使用费用。不存在支付租金的条件，且没有支付租金的必要。五、一审法院判决中晨公司承担滞纳金和双倍房屋占有费没有法律依据。无效合同自始无效，合同内容包括违约、解除条款等都不对双方发生法律效力。一审法院依据不具有法律效力的合同，判决中晨公司承担违约责任错误，应当予以纠正。六、一审法院未审查不可抗力的责任分配，判决中晨公司承担全部责任错误，应当予以纠正。中晨公司在使用房屋期间，西溪路建设指挥部通知2017年3月15日停止营业，属于政府行为。在不可抗力事件发生后，中晨公司不应当承担支付房屋占有使用费和因此造成损失的责任。七、一审法院判决中晨公司承担自2016年12月至2017年6月期间的水电费6962.8元没有法律依据。当事人之间就房屋水电费没有约定，且法律没有明文规定由占有使用人承担。即使由中晨公司承担水电费，但根据相机研究所提供的证据，房屋总体面积不少于200平方米，而中晨公司在该期间实际占有使用100平方米。一审法院判决由中晨公司承担全部水电费，与事实不符，应当予以纠正。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回相机研究所的诉讼请求；3.相机研究所承担诉讼费用。
针对中晨公司的上诉，相机研究所答辩称：一、关于涉案杭州市二楼8间房屋的产权性质以及《房屋租赁合同》的效力问题。涉案租赁房屋西溪路560号西溪路沿街7号楼在1981年前即已建成，因历史遗留问题至今未办理产权登记。根据杭州市人民政府于2014年9月17日印发的杭政函[2014]139号《杭州市市区违法建筑处置办法的通知》第四条的规定，1983年12月10日前因历史遗留问题未登记的建筑物不列为违章建筑,故本案所涉建筑物不列入违法建筑的认定与查处。相机研究所已提交从房管局调取的1981年航拍图及土地证等，用以证明涉案房屋在1981年已经建成并坐落于相机研究所用地范围内。因此，根据上述文件，涉案房屋系合法建筑。中晨公司关于因房屋缺乏产权登记证明导致《房屋租赁合同》无效的主张，与客观事实不符，也与相关法律规定不符。二、关于两份房屋租赁合同履行的问题。本案涉及两份《房屋租赁合同》，一份是双方于2014年6月12日签订的对应房屋为西溪路沿街7号，另一份则是杭州酒品锅餐饮管理有限公司与相机研究所于2014年6月30日签订的对应房屋为西溪路560号2幢1楼101室。由于涉案西溪路沿街7号没有产权证无法办理餐饮执照，故第二份合同是为了配合中晨公司办理餐饮许可的营业执照所用，从未实际履行。三、关于中晨公司是否应当向相机研究所支付租金、滞纳金、房屋占用费及水电费的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》，中晨公司尚欠租金金额明确，水电费的负担在合同第九条中亦有明确约定。至于滞纳金和到期后的房屋占用费，原审法院依法进行了调减。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
二审期间，中晨公司向本院提交以下证据材料：
1.银行分户账明细2份、银行个人交易明细1份，用以证明中晨公司没有向相机研究所缴纳过履约保证金，双方于2014年6月12日签订的合同未实际履行。
2.催款通知书1份，用以证明相机研究所于2017年4月19日催款时房租金额只有93671.48元，与本案中相机研究所主张租金数额不一致。
3.房屋产权信息查询记录5份，用以证明双方于2014年6月12日签订的租赁合同所涉房屋没有产权，该房屋不能用于租赁。
4.微信记录2页，用以证明双方实际履行的是于2014年6月30日签订的租赁合同。
中晨公司提交的证据，经相机研究所质证：证据1，形式真实性没有异议，关联性及证明对象有异议，不能证明其要证明的目的。证据2，真实性没有异议，证明对象不予确认，该催款通知书上写的很清楚，是拖欠到2017年2月份的租金数额，而本案诉请为至2017年6月15日的租金数额，与本案并不矛盾。证据3，真实性没有异议，关联性及证明对象有异议。证据4，真实性、合法性及关联性均不认可，并不能证明其主张的待证事实。
本院经审查后认为，证据1、4，尚不足以证明中晨公司主张的待证事实，故不予确认；证据2、3，与在案其他有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
二审期间，相机研究所未向本院提交证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）关于合同的效力；（二）关于合同的履行；（三）关于房屋的返还及租金、占有使用费的支付。
（一）关于合同的效力。中晨公司上诉称，相机研究所未提供双方于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》项下房屋的权属证书，应认定该《房屋租赁合同》无效。对此，相机研究所则认为，涉案西溪路560号西溪路沿街7号楼房屋在1981年前即已建成，因历史遗留问题至今未办理产权登记。根据杭州市人民政府于2014年9月17日印发的杭政函[2014]139号《杭州市市区违法建筑处置办法的通知》，在1983年12月10日前因历史遗留问题未登记的建筑物不列为违章建筑,故本案所涉房屋不列入违法建筑的认定与查处。本院经审查后认为，相机研究所已提供了相关证据证明涉案房屋建于1981年前，而根据前述文件该情形的房屋不列入违法建筑的认定与查处范畴。因此，中晨公司以涉案房屋未取得权属证书为由而主张合同无效，理由不能成立，不应予以采信。该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律及行政法规强制性规定之情形，应属合法有效。（二）关于合同的履行。中晨公司与相机研究所就该事项的首要争议在于实际履行的是双方于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》，还是中晨公司法定代表人吴卫红代表杭州酒品锅餐饮管理有限公司与相机研究所于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》。中晨公司认为，双方实际履行的是2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》，其也一直按照该合同履行支付租金的义务。相机研究所则认为，2014年6月30日的《房屋租赁合同》系为配合中晨公司办理餐饮许可证的营业执照而签订，并未实际履行；中晨公司实际占有使用于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》项下房屋，双方实际履行的也是该合同。本院经审查后认为，依据已查明的事实，可以确认中晨公司实际使用的房屋即为杭州市二楼，中晨公司实际使用的是双方于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》项下房屋。同时，中晨公司与相机研究所分别于2014年12月31日、2015年8月31日所签订的两份《房屋租赁补充合同》中，均明确载明系基于双方于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》进行的补充协议。若中晨公司与相机研究所未实际履行2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》而对其进行两次补充约定，则明显有违常理。另外，杭州酒品锅餐饮管理有限公司的登记住所为吴卫红代表杭州酒品锅餐饮管理有限公司与相机研究所于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》项下房屋。综上，相机研究所关于其与中晨公司实际履行的是双方于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》，而2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》系用于备案登记的主张具有合理性，应予以采信。综合合同相关约定及当事人履行情况等因素，原审法院认定本案中相机研究所与中晨公司实际履行的是双方于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》，并无不当。（三）关于房屋的返还及租金、占有使用费的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。相机研究所将房屋向中晨公司交付使用后，中晨公司理应按照约定及时支付租金。在租赁期限内，中晨公司未按约定支付租金，应承担继续支付租金的义务。租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《房屋租赁合同》期限届满后，中晨公司未及时腾退房屋，故相机研究所有权要求中晨公司腾空并返还租赁房屋。同时，房屋租赁合同履行期限届满，出租人亦有权请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费。因此，相机研究所要求中晨公司支付逾期腾房期间的占有使用费，理由正当，应予以支持。中晨公司作为房屋的承租人，理应承担涉案房屋在租赁期限内产生的水电费。根据相机研究所提供的证据，原审法院判定由中晨公司承担水电费，也无不当。综上，中晨公司的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3278元，由杭州中晨电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
审 判 员 金瑞芳
审 判 员 盛 峰
二〇一八年一月十七日
法官助理 秦海龙
书 记 员 曹姝隽