黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终3717号
上诉人（原审原告）：胡文平，女，1978年6月22日出生，汉族，哈尔滨医科大学医生，住哈尔滨市南岗区。
上诉人(原审被告)：黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街153号。
法定代表人：胡滨，总经理。
委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙海艳，黑龙江元辰律师事务所律师。
上诉人胡文平因与上诉人黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司（以下简称华风公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第00118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过调查、阅卷及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。
胡文平上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡文平全部诉讼请求。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，判决时间计算错误。2011年6月13日，双方签订房屋买卖合同，根据合同约定：房屋交付使用后180日内持办理权属登记需要由华风公司提供的资料到产权登记机关备案，进户后365日内办理房屋所有权证书。2011年7月23日胡文平进户。2012年7月23日华风公司未能为胡文平办理产权，即构成违约。胡文平原诉讼请求时自违约之日起直至办理产权结束华风公司都要承担违约责任。而判决只是直接认定到2013年12月16日。实际上直到今日华风公司也没有给办理产权证。违约行为一直持续，应当判令违约责任一直承担至产权办理结束。2、原审判决适用法律错误。虽然合同约定违约责任是每日万分之零点一，胡文平认为过低，要求按照同类合同日万分之一主张，原审法院没有支持，也没有对其驳回理由进行阐释（详见判决第二页原审事实与理由的主张）。根据合同法第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按照民间借贷利率最高可达24%年利率，银行贷款利率是年6%左右，存款利率是年2%左右。比照类似合同都是按照万分之一，唯有胡文平是万分之零点一。显失公平，法院一并裁决属于适用法律错误。
华风公司辩称，1.双方在商品房买卖合同中约定的承担逾期办理产权证违约责任的条件是胡文平等业主办理完毕进户手续即完成物业费用的缴纳，在一审中华风公司提交了同小区其他居民已经办理完毕的房屋所有权证，足以证实华风公司的主张。一审中华风公司主张该项目是否取得销售许可证与胡文平要求华风公司承担违约责任的请求没有关联性，但一审法院认为调取华风公司的销售许可证与案件有关联，因此依照职权调查取证，胡文平主张一审法院调取华风公司取得的商品房销售许可证违反法定程序与事实不符，若胡文平对此有异议，华风公司同意将本案发回重审；2.以事实为根据，以法律为准绳是诉讼法的基本原则，该原则要求司法机关办理案件要从实际出发实事求是，依据客观存在的事实认定案件事实，并在查明案件事实的基础上依照法律规定对案件作出正确的处理，本案中胡文平与华风公司间的纠纷并不是个案，一审法院在双方举证、质证、陈述和辩论后对案件相关事实进行调查核实，符合上述原则。华风公司于2013年12月16日取得了商品房销售许可证是客观存在的事实。无论案件发回与否都不可能否定该事实，胡文平关于一审认定事实错误和程序错误系对法律理解有误，是对诉讼资源的浪费，请求法院驳回胡文平的上诉，并支持华风公司的请求；3.本案中华风公司在一审提交的进户流程卡确认单上胡文平已签字确认，该流程单第4项列明的条件是物业费已交，而在确认单备注第一项明确写明以上1-7项程序全部履行完毕并符合出卖方要求标准的视为进户手续办理完毕，该确认单是双方的真实意思表示，该确认单并不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。对此一审法院也予以认定，双方在一审中对该确认单也均予以确认，根据民事审判的意思自治原则，在胡文平没有缴纳物业费的情况下即进户手续没有办理完毕，华风公司应当承担逾期办证违约责任的前提条件不具备。
华风公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回胡文平的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，双方在商品房买卖合同中对华风公司承担逾期办理产权违约责任的前提条件是买受人办理完毕进户手续后365日内。根据上述约定，“买受人办结进户手续”是华风公司承担逾期办理违约责任的前置条件。由于胡文平拒不办理进户手续，导致该前置条件至今未成就。在该条件未成就的情况下，不存在华风公司逾期办理产权违约责任的问题；2.根据物业管理条例第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业公司收取物业费用虽然是第三方权利条款，但双方在合同中约定第三方权利条款符合法律规定，合法有效。根据意思自治原则，该约定对双方均具有法律约束力。一审判决以收取物业费用是第三方权利为由不支持华风房地产公司的主张，不仅属于理解和适用法律错误，而且违反意思自治原则，因此所作的判决是错误的；3.“办结进户手续”与“实际进户入住”的内容不同、要求不同、条件不同，是不同的法律概念。一审判决混淆办理进户手续与实际进户入住的法律概念，在认定事实、适用法律均错误。
胡文平辩称，华风上诉理由不能成立。1.胡文平是在2011年7月23日华风公司的允许下缴纳了维修基金等费用，从华风公司处领到了门钥匙，说明应经办理入户手续；2.物业公司与开发公司分属两个公司，是否缴纳物业费与华风公司是否应当承当违约责任无关；3.胡文平一直积极配合办理产权证，是代办公司没有通知胡文平履行相关义务，华风公司实际是2015年取得商品房销售许可证，华风公司存在违约行为。
胡文平向一审法院起诉请求：1.按合同约定支付违约金51,013元（2012年6月14日起至2013年11月7日止），自2013年11月8日起至华风公司办理产权证完毕止的违约金按已付房款的日万分之一计算；2.华风公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2011年6月13日胡文平与华风公司签订商品房买卖合同，华风公司将位于哈尔滨市南岗区文林街60号华风海城湾小区3号楼2单元704室，建筑面积111.7平方米房屋以996,364元卖给胡文平，合同第十一条约定，通知确认的交付日起既认定胡文平已认可房屋交付使用，房屋损毁、灭失的风险由胡文平承担，胡文平应按已入住的标准支付物业管理、取暖等相关费用。合同第十五条关于产权登记的约定，华风公司在房屋交付使用后180日内持办理权属登记需要由华风公司提供的资料到产权登记机关备案，如因华风公司的责任，胡文平不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意在胡文平办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，如逾期未能办理完毕，华风公司每逾期一日向胡文平支付总房款万分之0.1的违约金。胡文平于2011年7月23日办理进户手续并入住至今。进户时，胡文平与哈尔滨宝佳物业管理有限公司签订华风海城湾前期物业管理服务合同。2013年12月16日华风公司完成了到产权登记机关的报备义务，取得哈尔滨市商品房销售许可证。
一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。依据合同约定华风公司通知确认的交付日，并且华风公司收取胡文平相关进户费用后，即可认定争议房屋交付胡文平适用。合同还约定华风公司应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由华风公司提供的资料到产权登记机关备案，双方在胡文平进户后365日内未完成到产权登记机关的报备义务违反了双方签订的商品房买卖合同的约定。违约金应按双方合同约定的按总房款日万分之0.1计算，自2012年7月24日至华风公司完成到产权登记机关的报备义务之日，即华风公司取得哈尔滨市商品房销售许可证之日2013年12月16日止，共计511天。关于华风公司辩称胡文平未能按合同约定，办结所有进户手续，华风公司不构成违约的主张，没有事实依据。收取物业费的权利属于物业公司，华风公司一次抗辩不同意支付违约金的答辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黑龙江省华风房地产开发有限公司与本判决生效之日起十日之内给付胡文平违约金5091.42元（996,364元×0.1/10000×511天）；二、驳回胡文平其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。
关于胡文平上诉主张华风公司应当从2012年7月23日起承担违约责任直至办理产权结束的问题。华风公司于2013年12月16日取得案涉房屋商品房销售许可证，完成了到产权登记机关备案的义务，一审法院认定华风公司应当自2012年7月24日至2013年12月16日承担违约责任正确，本院予以维持。
关于胡文平上诉主张华风公司应当按照日万分之一支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，胡文平与华风公司在双方签订的《商品房买卖合同》对违约责任及数额进行了明确约定，现胡文平无证据证明其存在实际损失，故对胡文平的该项上诉主张不予支持。
关于华风公司上诉主张胡文平没有办结进户手续，华风公司不应承担逾期办证违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定“在买受人办理完毕进户手续后365日内办理完毕房屋所有权证”，华风公司据此主张胡文平没有按照“进户流程卡确认单”第四项的规定交纳物业费，视为没有办理完毕进户手续，但“进户流程卡确认单”第四项“物业费用已交”指向并不明确，且根据合同相对性原则，收取物业费的权利属于物业公司，华风公司以此为由主张胡文平“没有办结进户手续”依据不足，一审判决确认胡文平于2011年7月23日办理进户手续，华风公司应自2011年7月24日起承担违约责任得当。对华风公司不同意支付违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，胡文平、黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1426元，由胡文平负担。二审案件受理费50元，由黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 梁红玉
审判员 王晓东
审判员 宋彦辉
二〇一八年七月十二日
书记员 周小倩