北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0118民初6341号
原告：李相利，男，1969年5月4日出生，汉族，住北京市密云区。
被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。
法定代表人：欧阳兵，董事长。
委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张振峰，北京市盈科律师事务所律师。
被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。
法定代表人：欧阳兵。
原告李相利与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李相利、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。被告睿天下公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李相利向本院提出诉讼请求：1、要求确认我和绿地京纬公司之间的定购协议无效；2、要求绿地京纬公司返还购房款442510元并支付利息（利息按照年利率6%计算，2016年3月13日到2016年3月19日以5万元为基数；2016年3月20日到2016年4月4日以392510元为基数；2016年4月5日至实际给付之日止以442510元为基数）；3、要求绿地京纬公司赔偿我已付购房款一倍损失442510元；4、要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失356221．7元；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年绿地京纬公司在密云区水源路南进行商品房及商住房开发，并开展商品房预售活动。我于2016年3月13日向绿地京纬公司支付购房定金5万元，又于2016年3月20日支付房款342510元，2016年4月5日，我再次向睿天下公司支付自称服务费的款项5万元。绿地京纬公司收取上述费用并口头向我承诺电话通知完成房屋网签及2017年7月前协助我办理购房贷款事宜，但时至今日被告未履行其所应尽的义务。在2017年4月之前，被告从未与我有过任何形式的沟通和交流。2017年5月21日，密云区依法对绿地京纬公司在密云区绿地朗山项目未取得商品房预售许可证而虚假宣传进行房屋销售进行了处罚，我方知其对我存在欺诈销售行为，该行为严重损害了社会公共利益，为无效合同。基于上述事实和理由，我向被告索赔由于其违法行为给我带来的经济损失，追索我所交纳的本金利息，并赔偿我已交购房款一倍的损失442510元，同时诉求由于被告严重违法行为造成我无法承担商品房价格大幅上涨所带来的巨额资金负担，致使我无力再行购买以居住为目的的房屋价款损失，故要求被告赔偿房屋差价损失356221．7元。
绿地京纬公司辩称：1、定购协议是双方真实意思表示，合法有效；2、约定待具备签订预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并没有隐瞒相关事实；3、定购协议约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司没有恶意没有过错；4、双方合同无法继续履行是受北京限购政策的影响，责任不可归结于任何一方，属于情势变更；5、睿天下公司向原告收取的服务费与本案不属于同一法律关系，应另案主张，绿地京纬公司没有返还上述服务费的义务，该服务费也不是房款。6、根据其他案件房屋评估价格，本案涉案房屋价格发生了贬损，原告不存在预期利益损失。
睿天下公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，绿地京纬公司出具收据，内容为：今收到李相利交来X房屋5万元。2016年3月20日，绿地京纬公司出具收据，内容为：今收到李相利X房屋342510元。2016年4月5日，睿天下公司出具收据，内容为：今收到李相利服务费5万元。上述绿地京纬公司于2016年3月20日为李相利出具的收据及睿天下公司与李相利出具的收据，收款人处显示为同一人。
李相利及绿地京纬公司均认可李相利与绿地京纬公司签订定购协议的事实，但李相利称存在两份定购协议，刚开始签订定购协议时交纳30%房款按照94折进行优惠，后来其了解到交纳50%房款可以享受93折优惠，故又重新签订了另外一份定购协议，该两份定购协议显示的日期均为2016年3月13日。李相利提供的第一份定购协议显示：销售房号X，建筑面积50．78平方米，原总房价927431元，成交单价17167．87元每平方米，成交总价871785元，享受折扣94折，定金5万元，签约及付款时间节点：乙方（李相利）应于2016年3月20日前至本项目售楼处签署《定制开发协议书》，付款比例30%。李相利提供的第二份定购协议显示：销售房号X，建筑面积50．78平方米，原总房价927431元，成交单价15409．81元每平方米，成交总价782510元，享受折扣93折，定金5万元，签约及付款时间节点：乙方（李相利）应于2016年3月20日前至本项目售楼处签署《定制开发协议书》，付款比例50%。绿地京纬公司向本院提交的定购协议与李相利提供的第一份定购协议内容一致。
另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。
再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。
绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。
2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。
涉案房屋的规划用途为商业办公类。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。对于李相利交纳的5万元服务费，李相利称系在绿地京纬公司的售楼处所交纳。
在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山X号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山X号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X号房屋与本案涉案房屋相类似。
上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》、绿地京纬公司出具的收据、睿天下公司出具的收据等证据材料在案佐证。
本院认为：本案的第一个争议焦点为李相利与绿地京纬公司签订的定购协议是否无效？对此本院认为，双方之间的定购协议虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款、首付款支付时间等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付时间、违约责任等内容，故该定购协议不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故李相利与绿地京纬公司之间签订的定购协议不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因北京市3．26购房政策影响，李相利丧失购买涉案商业用房的资格，李相利与绿地京纬公司之间的定购协议不能履行，应当解除，解除的日期应为2017年3月26日。李相利与绿地京纬公司之间系商品房预约合同关系，并不构成商品房预售合同关系，故李相利要求确认该定购协议无效的诉讼请求，本院不予支持，其要求绿地京纬公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。
本案的第二个争议焦点为李相利与绿地京纬公司之间的权利义务约定应以哪一份定购协议为准？李相利提交的第一份定购协议所显示成交总价，系在原总房价基础上打94折后形成，而李相利提交的第二份定购协议所显示的原总房价与成交总价之间的关系，不仅体现了在原总房价打93折的情形，而且体现了绿地京纬公司推出的交纳5万元电商费可以抵顶8万元房款的定购房屋优惠方案，考虑到李相利向睿天下公司支付了5万元电商服务费的事实，李相利与绿地京纬公司之间的定购协议应以李相利提供的第二份为准，该定购协议所约定的成交单价为15409．81元，成交总价为782510元。
本案的第三个争议焦点系李相利所交纳的5万元服务费如何定性及定购协议解除后该5万元服务费如何处理。根据李相利提交的第二份定购协议书中载明的原总房价与成交总价的关系，李相利享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合李相利在绿地京纬公司售楼处交纳款项、绿地京纬公司2016年3月20日为李相利出具的收据与睿天下公司为李相利出具的收据的收款人处显示为同一人等事实，李相利有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为李相利所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该5万元应由绿地京纬公司返还。综上，李相利要求绿地京纬公司返还442510元购房款并支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。利息的支付标准，按照中国人民银行同期贷款利率支付。因上述购房款系李相利分别于2016年3月13日、2016年3月20日、2016年4月5日支付，故利息也应分别起算。
绿地京纬公司在销售房屋时，将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与李相利签订《绿地密云朗山定购协议》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对李相利因《绿地密云朗山定购协议》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故李相利有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，具体数额，本院将参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的的评估价值酌情予以确定，李相利主张过高部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李相利购房款四十四万二千五百一十元并支付利息（利息分为三部分：1、以五万元为基数，自二〇一六年三月十三日起至实际给付之日止；2、以三十四万二千五百一十元为基数，自二〇一六年三月二十日起至实际给付之日止；3、以五万元为基数，自二〇一六年四月五日起至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李相利房屋差价损失三万八千七百零四元。
三、驳回原告李相利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千九百七十一元（系原告李相利预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吕书义
人民陪审员 王书芝
人民陪审员 马士学
二〇一八年六月二十六日
法官 助理 唐汉玲
书 记 员 龚满园