北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8288号
上诉人（原审被告）：李文杰，男，1978年5月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张恩富，北京市恒达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江庆兰，北京市恒达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：彭永东，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京市链家房地产经纪有限公司工作人员。
被上诉人（原审刘晓黎）：刘晓黎，女，1968年8月20日出生，汉族，身份证住址北京市西城区校场二条**号。
委托诉讼代理人：王更生（刘晓黎之夫），身份证住址北京市西城区校场二条**号。
上诉人李文杰因与被上诉人刘晓黎、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）缔约过失责任纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李文杰上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：一、一审法院判决缔约过失责任赔偿范围方面适用法律错误，违背了最高人民法院的裁判精神。根据（2015）民申字第2648号民事裁定，缔约过失责任具有法定性，它是基于法律的直接规定而产生，缔约过失责任只产生在缔结合同过程中，赔偿范围以实际已经产生的损失为限。房屋溢价的损失是在合同生效后因履行过程中违约而可能产生的损失，不属于缔约过失责任赔偿范围。二、一审判决基本事实认定错误。一审判决认定华志红在网签后表示不履行合同与事实及另案判决书认定不符。华志红是不同意本宗交易，而不是拒绝履行合同。三、链家公司对此争议及后果应负主要责任。1.华志红从未到过链家公司的门店，链家公司没有要求华志红到场核实。2.链家公司未在网签之前找华志红确认或网签时要求华志红到场。3.链家公司未及时撤销网签应承担主要责任。4.授权委托书是李文杰当着链家公司工作人员面所签，华志红没有到场，链家公司知道授权委托书没有委托人本人签名。四、刘晓黎没有尽基本的审慎注意义务，存在过错。刘晓黎从未见过华志红，也没有通过电话和华志红沟通核实过，签订合同时所有的签字一直是李文杰代签，委托书上的华志红的笔迹和合同上李文杰代签的华志红笔迹相同，华志红本人事后不予承认，刘晓黎应主动配合撤销网签。五、刘晓黎夫妇并不符合当时的购买两套房的政策条件。六、本案与恶意违约的纠纷不同，华志红很快就告知了链家公司不同意卖房，不应由李文杰一方承担责任。
刘晓黎辩称，服从一审判决，请求维持原判。事实和理由：
一、关于缔约过失责任的赔偿范围与限度问题。1、最高人民法院（2015）民申字第2648号民事裁决书认定的具体内容并非法律规定或司法解释，仅是最高人民法院对某一个案事实的认定，相关具体内容与本案无关。同时与本案已经查明的客观事实、法律事实也不相符，对本案的认定与裁决既没有约束力，也没有参考价值。2、缔约过失责任虽然是发生在合同缔结阶段，是一种法定的赔偿责任，但其目的是解决没有合同关系的情况下，因为一方的过错而造成另一方信赖利益损失的问题，其赔偿范围是以求回复到先前的状态，其赔偿的限度不存在类似违约责任的限制性规定。因违约责任而产生的损失赔偿原则上不能超过违反合同的一方在订立合同时应当预见到的因违约所可能造成的损失，即赔偿当事人的期待利益损失，目的在于达到犹如合同全部履行的状态。负有缔约过失责任的当事人应当赔偿受害人的损失除了包含直接利益的损失之外，还应当包括受害人因此失去的与第三人订立合同的机会损失。也就是说，缔约过失责任的赔偿限度是没有限制的，而违约责任的损失赔偿是有限度的。3、刘晓黎的损失不但包含直接损失，还包括其失去购房资格（与第三人订立合同的机会）的信赖利益损失。本案中，由于李文杰严重违背诚实信用原则，恶意伪造房屋所有人华志红本人签字（真实原因是房价上涨，李文杰单方无理要求涨价被拒），致使原《北京市存量房买卖合同》无法继续执行，导致刘晓黎丧失了再次购房资格，使刘晓黎因为限购等原因无法与其他第三人重新订立新的购房合同。本案在丰台区人民法院庭审时，链家公司诉讼代理人樊耀博曾确认现该楼盘每平方米均价已涨至4.5万至5万元这一实际情况，刘晓黎的信赖利益损失远远大于本案一审判决的额度。所以，李文杰是在故意错误引用其他无关判例，并故意曲解法律，以图逃避法律责任。
二、本案一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应该予以维持。一审法院作出的“李文杰在未获得华志红授权的情况下，与刘晓黎签订《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议，并收取刘晓黎定金，其应就此承担相应的法律责任。”这是一审法院根据刘晓黎、李文杰和链家公司当庭陈述和出示的相关证据，经审查确认后所作出的事实认定，符合此案发生的真实情况，证据确凿充分。李文杰在链家公司与刘晓黎订立合同故意隐瞒其无权代理，虽然所出示的华志红房产证、华志红身份证以及他们夫妻二人的婚姻证皆为原件，但所有需要房主本人签字之处皆为李文杰恶意擅自代签。以上事实，丰台区人民法院（2016）京0106民初22157号民事判决书及2016年12月13日民事开庭笔录、2017年3月28日民事开庭笔录均有记载。
三、链家公司在本案中有重大过错，应当承担连带赔偿责任。根据我国《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保障法》及《房地产经纪管理办法》等对居间服务行为都有相关法律规定，本案中，特别是在签署《存量房网上签约合同》时必须本人亲自到场，这一最重要合同文件时，链家公司没有尽到应尽之义务。假设李文杰带一个与其妻子相貌相近似的女子，并持有华志红本人的身份证来冒名顶替签字，作为一个主营房屋中介的经纪公司可能没有辨识能力，简单地从相貌上难以分辨真伪，而真实情况却是李文杰在法庭上亲口承认所有房屋买卖合同手续“全部都是我代签的”。故此，链家公司有重大过错，未尽到审慎注意之责任，应当承担连带赔偿责任。
四、刘晓黎没有任何过错。关于《存量房屋网上签约合同（C698712）》的具体情况是：2016年刘晓黎起诉华志红、李文杰及第三人链家公司要求继续履行购房合同，在庭审中才知道所有购房合同包括网签都是由李文杰恶意代签，致使刘晓黎败诉。此后于2017年11月15日刘晓黎再次起诉李文杰、链家公司，在诉讼请求第六项中明确要求撤销《存量房屋网上签约合同（C698712）》。
此后经咨询法律工作者为保证华志红的合法权益，在本案庭审过程中且判决尚未生效之前，2018年7月5日刘晓黎已经通过链家公司中介人员任海波（原购房中介人员）与华志红本人联系，要求其协助共同撤销《存量房屋网上签约合同（C698712）》，而华志红却以身份证丢失需回河北老家办理拖延不办。以上情况有刘晓黎委托诉讼代理人王更生与链家公司员工任海波相关录音资料予以佐证，后华志红执意诉讼于丰台区人民法院，此案详见（2018）京0106民初10598号。刘晓黎符合当时购买北京市存量房屋相关规定，合法权益受到国家法律的保护。
链家公司辩称，服从一审判决，请求维持原判。
刘晓黎向一审法院起诉请求：1.李文杰双倍返还定金人民币40000元；2.李文杰赔偿刘晓黎购房居间服务费、担保费及评估费共计人民币26623元；3.李文杰赔偿刘晓黎（2016）京0106民初22157号民事判决的案件受理费人民币15276元；4.李文杰赔偿刘晓黎原购房合同标的溢价款人民币1000000元；5.链家公司承担连带责任；6.链家公司撤销《存量房网上签约合同（C698712）》。7.本案诉讼费由链家公司、李文杰承担。
一审法院认定事实：2013年1月7日，李文杰以华志红名义（出卖人、甲方），与刘晓黎（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，当日双方又与第三人链家公司（丙方，居间方）共同签订《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落于丰台区银地家园1号楼1单元1519号房屋（以下简称涉案房屋）；交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计970000元；乙方于2013年1月7日向甲方支付定金20000元；甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于面签当日将首付款320000元支付甲方；甲乙双方应于出评估报告5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在批贷5日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。当日，刘晓黎交纳定金20000元，由李文杰收取。刘晓黎支付了居间代理费20273元、保障服务费4850元、评估费1400元。
2013年1月28日，链家公司凭李文杰向其出具的网上签约授权委托书，办理了华志红、刘晓黎买卖涉案房屋的网签手续。
此后，因华志红拒绝履行合同，刘晓黎将华志红、李文杰、链家公司诉至一审法院，要求继续履行合同。2017年5月15日，一审法院作出（2016）京0106民初22157号民事判决书，认定李文杰代理签约行为属无权代理行为，对华志红不发生法律效力，故未支持刘晓黎在该案中的诉讼主张。刘晓黎在该案中负担案件受理费15276元。另外，在该案中，链家公司当庭表示，华志红一方在网签后曾表示不履行合同。
一审庭审中，李文杰表示其在2013年1月28日即将其无权代理华志红出售房屋一事告知了链家公司和刘晓黎。链家公司表示李文杰一方在网签之后确曾表示其不再卖房，但未向其表示过没有代理权，直到2016年年底一审开庭，才明确表示其没有代理权。刘晓黎表示其系在2016年底一审开庭时才知道李文杰没有代理权。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案一审中，李文杰在未获得华志红授权的情况下，与刘晓黎签订《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议，并收取刘晓黎定金，其应就此承担相应的法律责任。需要说明的是，李文杰承担的赔偿责任范围应包括刘晓黎的实际损失，而不包括惩罚性赔偿，故刘晓黎要求李文杰双倍返还定金40000元的请求，其中合理部分20000元，一审法院予以支持，超出部分不予支持。刘晓黎要求李文杰赔偿房屋溢价损失1000000元的请求，符合市场标准，一审法院予以支持。刘晓黎要求李文杰赔偿案件受理费，因该损失系刘晓黎在得知李文杰不具备代理权的情况下，仍坚持其不可实现的诉讼请求而形成，故该损失不应由李文杰承担。刘晓黎要求李文杰赔偿居间服务费、担保费及评估费，但一审法院已判决支持了刘晓黎主张的房屋溢价损失，即基本等同于实现了合同目的，而中介费等费用系其实现合同目的的必要支持，故在此情况下，刘晓黎无权再另行主张居间服务费、担保费及评估费。
刘晓黎要求链家公司在本案中就上述损失承担连带责任，因本案核心及审查范围不包括居间服务合同全过程，故一审法院不便在本案中就链家公司是否应承担连带责任、如何承担连带责任进行评价，刘晓黎可另行就居间服务问题另行起诉。
刘晓黎要求链家公司撤销其与华志红就涉案房屋的网签，但华志红并非本案当事人，本案不宜处理。双方可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，判决：一、李文杰于判决生效之日起十日内返还刘晓黎购房定金二万元；二、李文杰于判决生效之日起十日内赔偿刘晓黎房屋溢价损失一百万元；三、驳回刘晓黎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。（2018）京0106民初10598号判决书已于2018年8月15日生效，判决链家公司、刘晓黎于（2018）京0106民初10598号判决生效之日起十日内配合华志红撤销编号为C698712的网签合同。
本院认为，本案争议的焦点是房屋溢价的损失是否属于可期待利益，是否属于缔约过失责任的赔偿范围以及李文杰承担责任的大小问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案将结合证据规则，对争议焦点评析如下：
首先，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”根据本案已查明的事实，李文杰无权代理处分他人财产，已被生效判决认定对实际权利人不发生法律效力，刘晓黎主张继续履行合同没有得到法院的支持，李文杰作为行为人应当承担民事责任。
其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于李文杰无权代理所签订的合同对实际权利人不发生法律效力，实际后果就是合同无效，李文杰作为行为人承担的责任是缔约过失责任，损失范围是合同无效后给合同相对人造成的信赖损失。刘晓黎主张的房屋溢价损失既包含合同实际履行后当事人的可得利益损失，也包括丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益损失。本案中，刘晓黎没有全部主张房屋溢价损失，其主张部分可以视为丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益损失，属于信赖损失的范畴，应该得到支持。
最后，本案中，刘晓黎在一审中要求链家公司承担连带责任的主张没有得到一审法院的支持，刘晓黎没有提出上诉，本院对此不予处理。李文杰认为链家公司应承担房屋溢价损失的主要责任，本院认为链家公司不属于房屋买卖合同的相对方，其责任大小或者有无应属于居间合同调整的范围。本案中，李文杰无权代理他人签订合同，对无权代理行为应是明知，应承担全部赔偿责任。刘晓黎作为合同相对方，在李文杰出示华志红房产证、华志红身份证、结婚证原件以及授权委托书的情况下，出于信赖与李文杰签订合同，应视为尽到了谨慎的审查义务，不存在过错。况且刘晓黎没有全部主张房屋溢价损失，其主张部分符合市场行情，应予支持。
综上所述，李文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由李文杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王国才
审 判 员 闫 飞
审 判 员 胡 君
二〇一八年八月二十四日
法官助理 吕小彤
书 记 员 苏 洁