江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终2281号
上诉人（原审被告）：蔡文丽（香港特别行政区居民），女，汉族，1983年6月27日生，住香港特别行政区，暂住地江苏省江阴市；原住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：汤文珺，江苏维一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程文明，男，汉族，1982年7月25日生，户籍地重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：杨志浩，江苏云崖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万浩中，江苏云崖律师事务所律师。
上诉人蔡文丽因与被上诉人程文明房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡文丽上诉请求：1.程文明支付的保证金已全部退还，近期无锡房价走势亦无明显变化，故程文明没有任何损失。因违约金主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性，一审法院在程文明没有任何损失的情况下，判决向其支付30万元违约金明显过高。2.程文明也存在违约行为及相应的过错。首先，蔡文丽将20万元保证金暂存在无锡市筑家网络科技有限公司（以下简称中介公司）处，程文明未经蔡文丽允许，私自通知中介公司退还上述款项，此行为应认定为程文明未及时履行交付定金的义务，属于根本违约。程文明行使不安抗辩权，应提前通知蔡文丽，在未通知的情况下行使，即存在过错。其次，蔡文丽已告知涉案房产涉诉、房产证原件在法院，程文明应预见涉案房产不能过户的风险，因程文明未尽审慎注意义务，其应对不能过户的风险承担过错责任。3.蔡文丽不存在根本违约的行为。首先，涉案合同第十条第一款规定，逾期5日以上未履行属于根本违约。因交房、过户、付款等时间均未在合同中明确，根本无法计算逾期天数，故本案不适用涉案合同所规定的10%违约金的条款。蔡文丽虽然在诉前未实际交房，但因合同未约定交房时间，蔡文丽仍存在交房的可能性，不能认为蔡文丽未交房即为根本违约。其次，涉案房产被无锡市滨湖区人民法院强制过户，蔡文丽已经提出了执行异议，存在执行回转的可能性，涉案合同存在继续履行的可能性。4.蔡文丽主观上无违约的故意。综上，要求二审法院在查明事实后依法改判。
程文明辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
程文明向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《无锡市房屋转让合同》；2.判令蔡文丽支付违约金44万元；3.判令蔡文丽向中介公司支付居间服务费132000元。审理过程中，程文明撤回了第3项诉讼请求。
一审法院认定事实：2017年11月6日，蔡文丽（甲方）与程文明（乙方）在中介公司的居间下签订《无锡市房屋转让合同》（以下简称涉案合同）一份，约定蔡文丽以440万元的价格向程文明转让涉案房屋，签订合同时程文明支付定金20万元，暂存中介公司，待蔡文丽将产权证、土地证交至中介公司后由中介公司转付给蔡文丽；产权过户时，程文明直接支付248万元首付款给蔡文丽，余款172万元办理银行贷款。程文明贷款审批通过后五个工作日内办理产权过户手续。中介公司佣金13.2万元，由程文明承担。合同第十条约定：甲乙双方任何一方未按时履约的视为违约，任何一方逾期五天以上未履约的，视为本合同的根本性违约，甲方违约应双倍返还定金或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金，乙方违约定金归甲方所有或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金，违约方应承担中介公司居间服务费（按购房价格的3%计算），守约方同时可按法律规定行使合同解除权。合同签订后，因蔡文丽未将产权证交付中介公司，中介公司代收了程文明支付的定金20万元，该款中介公司已于2017年12月2日退还给程文明。
另查明，2016年12月28日，蔡文丽因与案外人骆秀梅就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，骆秀梅向一审法院提出诉讼。后经该院主持调解，双方达成调解，该院于2017年3月6日出具（2016）苏0211民初7725号民事调解书（以下简称7725号调解书）。协议内容如下：一、骆秀梅与蔡文丽继续履行双方于2016年5月31日签订的《房屋买卖合同》，房屋总价款变更为260万元；二、骆秀梅已支付蔡文丽房款54万元。余款206万元，骆秀梅于2017年3月25日前支付30万元，剩余176万元通过银行贷款按揭的方式支付；三、蔡文丽于2017年4月10日前注销设于无锡市滨湖区玉兰花园94-2301室房屋上的抵押，并于注销抵押后的5个工作日内将该房屋过户至骆秀梅名下；四、骆秀梅于2017年4月10日前办理完上述房屋的按揭贷款手续，如贷款不能或贷款款项不足，则应于2017年4月30日前自行补足；五、蔡文丽于骆秀梅支付完全部房款后3日内，将上述房屋交付骆秀梅；六、如一方未按时履行上述义务，则应承担违约金50万元；七、案件受理费减半收取13960元、保全费4520元，合计18480元，由骆秀梅负担。2017年7月25日，骆秀梅就该民事调解书向该院提出执行申请。后经该院强制执行，涉案房屋于2017年11月23日强制由蔡文丽过户至骆秀梅名下。
为支持抗辩，蔡文丽申请中介公司员工黄耀平到庭作证。黄耀平到庭陈述：其系中介公司员工，涉案交易是其经手。2017年11月6日，在与双方沟通好后，其通知双方签约，其问蔡文丽要产权证，蔡文丽说没有带，跟另一个客户有纠纷，在诉讼中，原来的客户签订了合同没有履行付款义务，已经诉讼到法院，还没有判。其问蔡文丽有没有判，蔡文丽称没有。其表示如果是对方没有按约付款，案子是赢的。蔡文丽说“是的，法官也是这么跟我说的”。其还提醒蔡文丽讲的情况不属实的话要承担责任的，就一房两卖了。蔡文丽说肯定属实的，并提供了产权证的复印件。因只有复印件，其建议定金暂存中介公司，等蔡文丽官司赢了拿到产权证再转付给蔡文丽。双方对证人证言均无异议。
一审法院认为：程文明与蔡文丽的《无锡市房屋转让合同》是当事人本人的签字，系当事人真实意思表示，依法有效。双方均应按合同约定履行相应义务。现程文明已按约支付了定金20万元，但蔡文丽并未能按约将产权证、土地证交付中介公司，且涉案房屋已在合同履行期内被强制过户他人，双方买卖合同客观上已无法履行。在蔡文丽无法履行合同的情况下，程文明有权请求判令解除合同。关于违约责任，程文明有权选择定金罚则或是违约金条款的适用。但根据双方签约情况，程文明在签订合同时已获悉涉案房屋涉及诉讼。结合程文明付款情况，考虑近期本市房屋价格并无较大波动，程文明主张按合同约定的房屋总价的10%计算违约金过高，酌定蔡文丽向程文明支付违约金30万元。程文明自动放弃诉请主张，不违反法律规定，予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、程文明与蔡文丽于2017年11月6日签订的《无锡市房屋转让合同》于本判决生效之日立即解除；二、蔡文丽于本判决生效之日三日内向程文明支付违约金30万元；三、驳回程文明的其他诉讼请求。
二审中，双方均未提供新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，涉案合同第三条第一款约定，本合同签订后，蔡文丽以产权证、共有证、土地证暂存中介公司，作为履行本协议保证及为中介公司后期办理相关手续之用。
本案二审的争议焦点为：1.蔡文丽是否存在根本违约的行为；2.一审判决的违约金是否过高。
本院认为，1.蔡文丽存在根本违约的行为，理由如下：
首先，涉案合同系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效的合同，各方应当按照合同约定履行。其次，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，涉案合同第三条第一款约定，涉案合同签订后，蔡文丽应将产权证、共有证、土地证等材料交于中介公司。因上述条款并未明确蔡文丽应交付材料的期限，故程文明有权随时要求蔡文丽交付，但应当给予对方必要的准备时间。由于程文明未能证明曾向蔡文丽主张过权利，故可将其起诉的时间视为其要求蔡文丽履行合同义务的时间。涉案合同第十条约定，任何一方逾期五天以上未履约的，视为本合同的根本性违约。至一审法院判决时，蔡文丽仍未向中介公司提供相关材料，该期间明显已超出蔡文丽履行合同义务的合理期限，故蔡文丽构成根本违约。蔡文丽关于其不构成根本性违约的主张，本院不予支持。
2.一审判决的违约金并不过高，理由如下：
涉案合同第十条约定，如蔡文丽违约，应双倍返还定金或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金。因蔡文丽逾期未交付房产证等材料已构成违约，故无论程文明是否具有损失，其最低的赔偿数额为20万元，据此，一审法院酌定30万元并不过高。蔡文丽关于程文明无损失，故一审判决违约金过高的主张，本院不予支持。
蔡文丽还主张程文明也存在违约行为及过错。本院认为，依据一审法院查明的事实，程文明履行了定金交付义务，涉案合同亦未规定程文明取回定金时须征得蔡文丽同意或事先通知蔡文丽，故蔡文丽关于程文明未经允许取回定金，属于未交付定金，系根本违约，即便不是违约也存在过错的主张，没有事实和法律依据。至于程文明是否应对不能过户承担责任，因一审法院在调整违约金时，已将程文明知悉涉案房屋涉讼列为参考因素，故本院在此不再赘述，蔡文丽的上述主张，本院均不予支持。
综上所述，蔡文丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由蔡文丽负担。
本判决为终审判决。
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审判长 刘 芸
审判员 缪 星
审判员 潘华明
二〇一八年八月五日
书记员 缪玲娜