贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民初字第274号
原告（反诉被告）曹隆，男，1953年11月12日出生，汉族，退休职工。
委托代理人龙丽蓉，花溪法律事务所法律工作者，一般代理。
被告（反诉原告）贾冠华，男，1935年3月26日出生，汉族，退休职工。
委托代理人贾欣，男，系贾冠华之子，特别代理。
第三人龙碧梅，女，1950年9月8日出生，汉族，无业。
委托代理人谢伟，贵州圣伦达律师事务所律师，特别代理。
委托代理人陈燚昌，贵州圣伦达律师事务所律师，特别代理。
原告（反诉被告）曹隆与被告（反诉原告）贾冠华及第三人龙碧梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月20日立案后，依法由审判员魏彩霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹隆及其委托代理人龙丽蓉、被告委托代理人贾欣、第三人委托代理人谢伟、陈燚昌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告曹隆诉称：原、被告均系贵阳市花溪区林业局职员。2000年9月8日，被告取得其所在单位花溪区林业局同意后将位于花溪区清溪路132号房屋（房屋产权证号为G9**号）出售给原告，双方签订协议书，原告按约定履行了付款义务后，被告即将房屋的产权证交给原告，此后该房屋一直由原告使用。2003年7月2日被告缴纳土地收益金等费用后，该房屋取得上市交易许可证。2004年8月10日双方就上述房屋重新签订了《房地产买卖契约》。因办理房屋过户手续需要被告协助支持，为此，原告多次找到被告要求其协助办理过户手续，但被告均以各种理由予以推诿，故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求：1、依法确认原告与被告之间签订的房屋买卖协议有效，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。2、诉讼费用由被告承担。
本诉被告贾冠华辩称：1、原、被告签订的房屋买卖协议一共有两份，一份是房屋买卖协议书一份是房地产买卖契约，原告未明确提出要求法院确认哪一份有效，属于诉讼请求不明确；2、本案所涉及的房屋系夫妻共同财产，原告未要求我与配偶共同配合办理房屋产权变更登记，故无法将房屋产权变更登记到原告名下；3、原告在诉状中所陈述的与事实不符。花溪区林业局只是见证签订协议，而不是同意我出售房屋，本案房屋的土地收益金是我缴纳的，不是原告缴纳的，房产证亦是单位直接交给原告方；4、被告的配偶即本案第三人龙碧梅对于卖房一事完全不知情；5、我因急需用钱出售的房屋低于市价，原告存在乘人之危的可能，因此房价36000元中不包含土地收益金。
本诉第三人龙碧梅辩称：1、原告方当庭提出变更诉请不符合民诉法相关规定，原告的诉请是不明确的，请求法院驳回原告诉请。2、原告提供的重要证据存在明显的修改痕迹，协议书中“含土地收益金”六个字系原告自行添加。3、本案涉案房屋，系我与被告的夫妻关系存续期间所取得应认定为夫妻共同财产，被告隐瞒卖房事实私自将房屋出售侵害了我的合法权益。4、原告存在明显恶意损害第三人合法利益的情形，且该房屋尚未变更登记到原告名下，对于原告不适用善意取得。5、花溪区林业绿化局出具被告居住的证明主体不适格。
反诉原告贾冠华诉称：原、被告之间签订的房屋协议书只约定了房屋的价格，其中不包含该房屋的土地出让金，协议中也明确约定由反诉被告办理过户手续。本案房屋买卖时还未确定是否需要交纳土地收益金。由于反诉原告卖房时急需用钱，家人对此事毫不知情。房屋的土地收益金是反诉原告夫妻共同缴纳的，该费用在合同履行之后才产生的，因由反诉被告予以返还。特提起反诉，请求：1、判令反诉被告向反诉原告给付本案房屋的土地收益金10520元。2、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告曹隆辩称：请求法院驳回反诉原告的诉讼请求，本案中的36000元是含土地收益金的，房屋买卖协议书及契约书上已经明确了我方已经支付给了对方相应款项，不存在明确低于市场价的问题。现在要求我们补土地收益金是不符合合同约定的。
第三人龙碧梅诉称：我与被告系夫妻关系，因一直在家相某教子，做全职的家庭妇女，对家庭以外的事情没时间关注，被告未告知我取得本案争议房屋的事实，也未征得我的同意将房屋私自出售给原告，其行为严重损害我的合法权益，故提起申请参加诉讼，请求判令依法撤销原、被告之间签订的房屋买卖协议。
原告曹隆辩称：第三人的诉请没有依据，在本案中第三人不是合同当事人，不具备行使撤销权的主体资格。
被告贾冠华无答辩意见。
经审理查明：原告（反诉被告）曹隆与被告（反诉原告）贾冠华均系贵阳市花溪区林业局退休职工。被告贾冠华与第三人龙碧梅系夫妻关系。1997年8月19日被告（反诉原告）贾冠华取得坐落于花溪镇清溪路132号1幢2单元5号48.61平方米住宅的房屋所有权证（花房监改字第3920号）。2000年9月8日原告（反诉被告）曹隆与被告（反诉原告）贾冠华签订《协议书》，约定被告贾冠华将其购买的单位住房壹套48.61平方米转让给本单位职工曹隆同志，双方协议如下：一、房价叁万陆仟元整（包括已安装的煤气、阳台铝合金窗）。含土地收益金；二、付清款后贾冠华将房产证交由曹隆，曹隆自己办理过户手续。产权证花房监改字第3920号；三、此协议壹式两份，买卖双方各执壹份，并由主管单位林业局鉴证。房款36000元业已完全付清，产权证也交曹隆同志。该协议被告贾冠华与原告曹隆签字、贵阳市花溪区林业局签字盖印。上述协议中的“含土地收益金”、“产权证花房监改字第3920号”、“房款36000元业已完全付清，产权证也交曹隆同志”内容系钢笔书写，其中“含土地收益金”的笔迹颜色与后两句不一致。2000年10月12日，被告贾冠华将煤气使用证、安装煤气交费收据两张、有线电视用户证移交原告曹隆。2003年5月12日，被告贾冠华与配偶即第三人龙碧梅用职工个人住房“存量补贴”10520元补交完土地收益金后，于2003年7月21日取得该房屋准入许可证（筑房准字花房准字2395号）。2004年6月8日，贵阳市花溪区林业绿化局向花溪区房监所出具证明，内容为：“原贾冠华居住的旧房转由林业局职工曹隆同志居住，各种手续均已办清，现需办理房屋过户手续，请房监所按照有关规定给予办理过户手续”。2004年8月10日原被告双方就上述房屋重新签订《房地产买卖契约》，约定甲方贾冠华（妻龙碧梅）自愿将坐落于花溪区清溪路132号房屋出售给乙方曹隆，成交价36000元，乙方由2000年8月20日前一次付清给甲方，付款方式：现金。该契约经甲方贾冠华与乙方曹隆签字，贵阳市花溪区林业局签字盖印。上述房屋的房屋产权证及准入许可证均在原告曹隆处。由于原告曹隆一直未能办理房屋过户手续，故诉至本院请求如前。
本案在审理中，被告贾冠华提起反诉，第三人龙碧梅申请参加诉讼，并提出独立的诉讼请求，本院依法进行了合并审理。
庭审中原告明确诉请：确认有效的为《协议书》及《房地产买卖契约》。被告贾冠华未能当庭提交《协议书》原件，庭审后其出具书面说明，因多次搬家该协议书原件已遗失。经本院向其进行是否需要鉴定“含土地收益金”的书写时间法律释明后，被告贾冠华及第三人龙碧梅均明确表示不申请鉴定。
上述事实，有原告（反诉被告）曹隆提供的协议书、房地产买卖契约、房屋产权证、房产交易准入许可证、贵阳市供电局电力销售发票一张、花溪区林业绿化局证明、被告自书的水电煤气使用的情况说明、房屋转移登记申请表、收条；被告（反诉原告）提供的补交土地收益款结算单、职工个人住房“存量补贴”核销通知单及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律的保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告（反诉被告）曹隆与被告（反诉原告）贾冠华双方在其主管单位花溪区林业局的见证下共同签订《协议书》，协议约定曹隆在付清房款36000元后取得贾冠华产权证号为花房监改字第3920号的房屋，曹隆已按约定向贾冠华履行了付款义务，贾冠华也按约定向曹隆交付了房屋，该房屋之后一直由曹隆管理使用，且在房屋取得上市交易许可证后双方就上述房屋重新签订《房地产买卖契约》，就双方权利义务亦作了相应的约定，上述《协议书》及《房地产买卖契约》均系双方真实意思表示，未有《合同法》第五十二条规定的合同无效的六种情形，依法成立并生效，双方虽未办理产权登记手续，但不影响合同效力。现曹隆诉请要求确认双方签订的《协议书》及《房地产买卖契约》有效及要求贾冠华协助其办理房屋过户手续，符合法律规定，本院依法予以支持。
原告曹隆在庭审中对诉讼请求予以明确确认有效的为《协议书》及《房地产买卖契约》，可以认定为是对其诉请的详细说明，故对于被告贾冠华及第三人龙碧梅称其诉讼请求不明确应予驳回起诉的理由不予采信。
被告贾冠华辩称所涉房屋系夫妻共同财产，卖房时因急需用钱系个人作出的决定，未让其配偶知晓，且所卖房价明显低于市价，原告曹隆存在乘人之危的故意；第三人述称其不知道被告贾冠华出售该房屋，对此，本院认为，该房屋产权证上及准入证上所有权人均系贾冠华，共有人栏无登记，故原告曹隆有理由相信被告贾冠华能够全权处分该房屋；被告贾冠华与第三人龙碧梅系夫妻关系，双方婚后一直共同生活，出售该房屋系处分家庭重大财产，本案房屋出售给曹隆至今已十余年，且双方居住在该房屋附近，故第三人龙碧梅不知晓房屋售出的事实不符合常理，本院不予采信。对原告曹隆存在乘人之危的辩解被告及第三人均未能提供证据予以证实，不予采信。
针对反诉原告贾冠华提出的反诉被告曹隆向其给付本案房屋的土地收益金10520元的反诉请求，本院认为，双方在《协议书》及《房地产买卖契约》中均约定房屋价款为36000元，《协议书》后面有手写的“含土地收益金”，贾冠华及第三人龙碧梅均称“含土地收益金”是曹隆签订协议后自行添加，该协议一式两份，而贾冠华未能提交其持有的《协议书》原件，经本院释明后贾冠华及第三人龙碧梅明确表示不申请对曹隆书写的“含土地收益金”的时间进行鉴定，故应承担举证不能的法律后果。结合本案实际，该房屋取得上市交易许可证后双方就上述房屋重新签订《房地产买卖契约》，从常理来分析判断，如双方对土地收益金由谁负担有争议应予以书面明确，但双方并未就已产生的土地收益金是否由曹隆承担作出约定，故结合双方之前所签订的《协议书》及交易习惯可以认定房屋价款36000元应予包含土地收益金，因此对反诉原告的请求不予支持。
针对第三人龙碧梅提出撤销曹隆与贾冠华之间签订的房屋买卖协议的诉讼请求，本院认为，第三人不知晓房屋出售的理由不能成立，且无证据证实该协议侵犯了其合法权益，曹隆与贾冠华之间签订的房屋买卖协议合法有效，第三人龙碧梅行使撤销权不符合法律规定，故对其请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）曹隆与被告（反诉原告）贾冠华于2000年9月8日签订的《协议书》及2004年8月10日签订的《房地产买卖契约》有效。
二、被告（反诉原告）贾冠华在判决生效后十日内协助原告（反诉被告）曹隆办理产权证花房监改字第3920号房屋的过户手续。
三、驳回反诉原告贾冠华的反诉请求。
四、驳回第三人龙碧梅的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费700元，减半收取350元，反诉案件受理费100元，减半收取50元，总计400元，由被告（反诉原告）贾冠华承担。第三人参加诉讼受理费700元，减半收取350元，由第三人龙碧梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在两年内申请强制执行。
审判员 魏彩霞
二〇一三年五月十日
书记员 吴怔秋