徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0312民初5053号
原告：徐州铜山农村商业银行股份有限公司，住所地徐州市铜山区黄上路4号。
法定代表人：骆新超，该行董事长。
委托诉讼代理人：刘雅婷，该行职工。
委托诉讼代理人：武珍宇，该行职工。
被告：王彦华，女，1993年6月30日出生，汉族，徐州市铜山区。
被告：袁杜朋，男，1965年5月28日出生，汉族，住新沂市。
被告：徐州市中信置业有限公司，住所地徐州市贾汪区夏桥办事处桃花岛。
法定代表人：丁兆斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：丁文志，该公司员工。
原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司（以下简称铜山农商行）诉被告王彦华、袁杜朋、徐州市中信置业有限公司（以下简称中信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理。依法由审判员李冠颖适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告铜山农商行的委托诉讼代理人武珍宇到庭参加诉讼，被告王彦华、袁杜朋、中信公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铜山农商行的诉讼请求为：1、判令被告王彦华、袁杜朋偿还借款本金223913.12元及支付至实际履行完毕之日的利息（含罚息、复利）；2、判令被告中信公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对被告王彦华、袁杜朋所有的徐州市贾汪区××花园15-2-501室房产在拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4、案件受理费等实现债权的费用由二被告承担。事实与理由：2017年4月7日，原告铜山农商行下属营业部与被告王彦华、袁杜朋、中信公司签订合同编号为（919）农商房借字【2017】第05067号《徐州铜山农村商业银行股份有限公司个人房产按揭借款合同》，合同约定，被告王彦华、袁杜朋为购买房屋向营业部借款23万元，期限自2017年1月24日至2027年1月18日止，年利率为4.41%，抵押物位于贾汪区××花园15-2-501；合同约定逾期、挪用则收取罚息、复利；中信公司自愿为该笔借款提供阶段性连带保证责任担保。被告王彦华、袁杜朋与营业部签订了抵押合同，办理了预告抵押登记。合同签订后，原告铜山农商行下属营业部依据合同约定向被告王彦华、袁杜朋发放借款23万元整，但被告已连续三期未按约定偿还本息，经原告多次索要未果，现诉至法院，请求法院依法判决。
被告王彦华、袁杜朋未到庭亦未提交书面答辩意见。
被告中信公司书面辩称：涉案以房抵押贷款合同，纯属当事人之间的债权、债务纠纷，无故涉及中信公司并诉求其承担民事责任没有任何法律依据；被告中信公司保证的时间段为阶段性保证，仅限于办理贷款程序成就，开发商只对购房业务承担责任，并非担保法规定的保证人，故不应当承担保证责任，请求判令驳回原告对其诉讼请求。
经审理查明：2017年4月7日，原告铜山农商行下属营业部与被告王彦华、袁杜朋、中信公司签订合同编号为（919）农商房借字【2017】第05067号《徐州铜山农村商业银行股份有限公司个人房产按揭借款合同》，合同约定：借款人王彦华、袁杜朋，贷款人铜山农商行营业部，保证人（开发商）中信公司；本合同项下个人住房贷款金额为23万元，贷款期限为20年/240个月，实际放款日与到期日以借据为准；本合同项下的贷款用于购买房产，房屋坐落于徐州××××花园15-2-501房屋，建筑面积86.21平方米，购房总价款为334495元，购房合同号为JW0036753；本合同项下贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%，据此确定利率为4.41%；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同线下贷款的，适用新的基准利率并按合同的约定重新确定贷款利率，贷款发放后遇基准利率调整的，贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款发放的前提为借款人已支付了不低于购房总价20%的首期款项，借款人授权贷款人将贷款分1次划入中信公司账户；还款方式为按月等额本息还款，借款按固定日期还本付息，自实际发放之日起，每个公历月的20日及借款到期日为还款日；在每期还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于每期还款日前从还款账户中划收；借款人有未偿付的贷款本息或其他费用的，应及时存入还款账户，并授权贷款人随时划收，如果还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人按费用、利息、本金的顺序划收；若借款人未按约定日期偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的利率的基础上加收30%。若借款人未按约定使用贷款，贷款人有权解除合同并按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的利率的基础上加收100%；借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。借款人自愿以位于徐州××××花园15-2-501房屋为本次借款提供抵押担保，贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的代偿物。抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。如贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿时，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按合同约定的其他方式处理，双方未能就抵押权实现达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，按揭房产的开发商承担保证责任为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，仅在合同约定的正式的抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情况下，保证人才免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证人不按本合同约定履行保证责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在徐州铜山农村商业银行股份有限公司及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。
同日，王彦华、袁杜朋与徐州铜山农商行营业部签订《徐州市不动产抵押合同》，合同约定：抵押人王彦华、袁杜朋愿意以其位于徐州市贾汪区××花园15-2-501室的合法房地产抵押给铜山农商行营业部，抵押的方式为一般抵押，被担保的主债权数额为290000元，债务履行期限为2017年1月22日至2027年1月18日止。
2017年1月22日，原告与被告王彦华、袁杜朋办理了编号为苏（2017）贾汪区不动产证明第00002639号房屋预告登记，预告登记权利人为铜山农商行营业部，义务人为王彦华、袁杜朋，房屋坐落于贾汪区××以北××花园××楼2-501，预告登记类型为预购商品房抵押权预告登记，债权数额为23万元。
2017年4月10日，铜山农商行营业部向被告王彦华、袁杜朋发放贷款23万元。王彦华、袁杜朋从2018年2月始开始违约，截至2018年6月21日，被告王彦华、袁杜朋欠借款本金223913.12元，利息（含罚息、复利）3301.86元。
另查明，借款人、保证人、抵押人指定本合同载明的通讯地址为对账单、催收通知书、诉讼法律文书的指定送达地址，如通讯地址发生变更的，应于30日内书面告知贷款人，并重新签订《指定送达地址协议书》，未重新签订《指定送达地址协议书》的，仍以本合同确定的地址为送达地址，催收通知书、诉讼法律文书寄送到该地址的即视为送达，借款人、保证人、抵押人未实际接收的后果由其自行承担；借款人王彦华、袁杜朋提供徐州市铜山区房村镇徐楼村3队194号为送达地址，原告未收到被告王彦华、袁杜朋关于送达地址变更的通知。
以上事实，有原告提供的《个人房产按揭借款合同》、《徐州市不动产抵押合同》、预告登记证明书、江苏农信核心业务系统查询文件、借款借据以及原告的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：涉案《个人房产按揭借款合同》及《徐州市不动产抵押合同》合法有效，双方当事人均应全面履行各自义务。原告依约履行了出借款义务，被告王彦华、袁杜朋未按时足额偿还贷款本息，构成违约，在此情形下原告有权主张未到期借款提前到期，故原告主张被告王彦华、袁杜朋偿还剩余全部借款、支付相应利息、罚息合法有据，本院予以支持。原被告双方就涉案抵押房地产仅办理预告登记手续，未办理正式抵押登记手续，原告铜山农商行亦未取得房屋他项权证。预告登记并非物权登记行为，预告登记所保全的是将来不动产物权变动的请求权，该请求权的最终实现尚需预告登记权利人积极依照约定的期限或条件行使请求权。抵押预告登记作为临时性登记，设立目的在于维护交易安全，其不能直接等同于抵押登记。因涉案不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力，故原告主张就抵押房地产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。被告中信公司抗辩其并非保证人，仅对购房业务承担责任，故不应当承担保证责任，本院认为，中信公司是本案借款合同中缔约主体之一，合同约定按揭房产的开发商承担保证责任为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，仅在合同约定的正式的抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情况下，阶段性连带责任保证人才免除保证责任；直至原告起诉时，并未满足上述免除中信公司保证责任的条件，故对被告中信公司的该项抗辩意见本院不予采纳。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。三被告拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利，不影响本院依法审判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王彦华、袁杜朋于本判决生效后十日内偿还原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司借款本金223913.12元并支付相应利息、罚息（利息、罚息计算至2018年5月14日为3301.86元；自2018年5月15日起至实际还清贷款之日的利息、罚息按借款合同约定计算）；
二、被告徐州市中信置业有限公司对上述给付义务承担连带责任，其清偿后有权向被告王彦华、袁杜朋进行追偿；
三、驳回原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2350元，保全费1670元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。
审判员 李冠颖
二〇一八年六月二十六日
书记员 闫 丹