重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2015）忠法民初字第03412号原告重庆名洲物业管理有限公司，住所地忠县忠州镇巴王路2号附27号，组织机构代码78158566-1。法定代表人刘光辉，系该公司总经理。委托代理人刘花，重庆忠县忠州法律服务所法律服务工作者。被告黄定文，男，1968年1月12日出生，住重庆市忠县。被告任翠红，女，1971年5月18日出生，住址同上。原告重庆名洲物业管理有限公司与被告黄定文、任翠红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法由审判员周红宇独任审判，适用简易程序分别于2015年11月11日、11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘花及被告任翠红到庭参加了诉讼，被告黄定文经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本案依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告系忠县XX小区业主。2009年4月10日，原告与被告所在的物业小区开发商重庆春龙房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定原告为该小区提供前期物业服务，按照住宅每月每平方米0.6元标准收取物管费。被告于2010年10月31日入住该物业并与原告签订了前期物业管理服务合同，合同约定如逾期缴纳物业费，应按同期银行贷款利率的双倍承担利息。原告为被告提供了物业服务，但被告拖欠原告物业管理费及公摊费。经原告多次催收无果，现起诉要求被告支付物管费999.60元、电梯费336.03元、电梯维修费3.85元、公摊电费60.74元、绿化用水公摊费15.98元，共计1416.20元，并从2012年12月1日其至实际付清之日按照同期银行贷款利率的双倍给付违约金。被告任翠红辩称，原告物业服务不到位，乱收费，应该将乱收取的费用予以退还。被告于2012年12月就离场，不应收取2012年12月之后的物管费。被告黄定文未到庭置辩，亦未向本院提供书面答辩意见及证据材料。经审理查明，二被告系忠县XX小区业主。原告系物业管理企业，资质等级为二级。2009年4月10日，重庆市渝博物业管理有限公司与重庆春龙房地产开发有限公司签订了XX小区《前期物业服务合同》，合同约定住宅按0.60元／月／平方米的标准收取物业管理费，有关电梯产生的所有费用及公共部分的水、电费用，应由业主据实分摊。物业管理费从向业主交房之日起开始收取。委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会成立止。合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业主管部门调解，调解不成的，提交当地仲裁委员会依法裁决或人民法院诉讼。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告进入该小区提供物业服务。2010年10月31日，被告入住该小区，重庆市渝博物业管理有限公司与被告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告提供物业服务，被告应按住宅0.60元／月／平方米的标准向原告交纳物业管理费，电梯运行费按2-10楼0.25元每平方米、11-20楼0.30元每平方米收取，电梯的年检、维保费、遇停电时需发电产生的油料费用应按户据实分摊，不按约定交纳物业服务费的，应承担原告的损失包括迟延交付按同期银行贷款利息双倍承担利息等。原告在该合同上盖章确认，被告在该合同上签字捺印确认。原告在实际物业管理费收取中，从2012年1月起，依照0.55元／月／平方米的标准收取物业管理费，2013年2月、3月的物业管理费减半收取。被告于2010年10月31日入住，其住房建筑面积为129.82平方米。原告在该物业提供物业服务后，因被告未缴纳物管费等费用，催收无果，现起诉要求二被告支付物管费999.60元、电梯费336.03元、电梯维修费3.85元、公摊电费60.74元、绿化用水公摊费15.98元，共计1416.20元，并从2012年12月1日其至实际付清之日按照同期银行贷款利率的双倍给付违约金。另查明，重庆市渝博物业管理有限公司于2013年9月12日更名为重庆名洲物业管理有限公司。2013年初，XX住宅小区业主委员会成立。2013年2月26日，该小区业主委员会向原告发函，解聘原告为该小区提供物业服务，并表示不再与原告签订《物业服务合同》。上述事实，有原告委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》、入住通知书、业主办理入住手续相关资料、电梯费用发票、路灯电费发票、电梯运行、年检、维保、路灯费分摊表、原告公司文件等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：一、原、被告是否存在物业服务合同关系？依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因原告与该小区的建设单位春龙公司签订前期物业服务合同，该合同合法有效，而被告系该小区业主，且被告在接房时也与原告签订了前期物业服务合同，故原告与春龙公司签订的前期物业服务合同对被告具有约束力。二、原告离场时间的确定。原告主张其2013年3月离场，被告抗辩原告于2012年12月离场。依照原告提供的其向忠县忠州镇人民政府作出渝博物业（2012）12-01号关于对XX小区暂时停止物业服务的报告，自2012年12月8日起，对该小区暂时停止服务。然而，被告并未离场，仍对小区提供物业服务。2013年2月26日，该小区业主委员会向原告发函，解聘原告为该小区提供物业服务，并表示不再与原告签订《物业服务合同》。原告于2013年3月13日作出《关于对XX小区停止物业服务的报告》，从2013年3月14日起停止物业服务，将报告递交业委会、忠州镇人民政府及居委、派出所等相关部门，并发出告示予以公示。故本院认为原告离场时间为2013年3月。三、原告是否依照合同约定履行物业服务义务？经审查，在原告与春龙公司签订的前期物业服务合同中，春龙公司委托原告提供的物业服务内容包括公共设备设施的维护管理、小区的环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放的管理，物业档案资料的管理等全方面的综合服务。原告为证明其已履行物业服务义务，提供了告示、通知、温馨提示等证据材料予以证实。被告抗辩原告服务不到位等，但是被告作为小区业主，即使原告在履行物业服务工程中存在瑕疵，也不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。另外，物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流，作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，但被告不能以原告在提供物业管理服务过程中存在的瑕疵作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。四、被告尚欠原告物业服务费用的数额及原告是否存在重复收费及乱收费情形？依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告主张被告尚欠物业服务费用共计1471.35元，并提供了电梯维保年检费发票、电费发票、费用分摊表、欠费明细表等证据予以证实。另外，原告分别于2011年7月27日、2012年2月10日发布告示，决定分别于2011年5月、2012年1月起降低电梯费、物业服务费的收费标准。原告向本院提供了2012年11月29日与开发商形成的会议记录，内容为退业主2011年5月7日前入住业主的电费。2013年3月发出通知，内容为对2011年5月7日前入住业主的电费、装修保证金、预交到2013年3月以后的物管费凭发票予以退费。被告提供了收据一张，主张电费由开发商支付，，原告应予以退还，并主张2011年5月之后原告收取的电费应退还一半给原告。该收据证实原告收取了装修期（3个月）电梯费129.82元，常居住期电梯费（3个月）97.40元。原告于2010年10月31日接房装修入住，原告也承诺对2011年5月7日前入住业主的电费予以退还，现收据原件在原告处，原告尚未退还该笔款项，故应从原告主张的费用中予以抵除。被告未提供证据证明原告还有其余重复收费、乱收费的行为，故其依法应承担不利的法律后果，原告如涉及其余退费事项，可另案起诉主张其权利。二被告从2012年1月至2013年3月所欠的物业管理费为：129.82㎡0.55元／月·㎡14月（2013年2月3月算为1个月）﹦999.60元、电梯费336.03元、电梯维修费3.85元、公摊电费60.74元、绿化用水公摊费15.98元，共计1416.20元，扣除原告应退电费227.22元，还应向原告支付1188.98元。原告主张被告支付违约金，本院认为原告并无充分证据证实其完全依照合同约定提供了物业服务，故本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，原告与重庆春龙房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。因原告已依约为该小区提供了物业管理服务，故二被告应当根据合同约定向原告交纳物管费、电梯费、维修费、公摊电费、绿化用水公摊费等费用1416.20元，原告多收取的费用应予以扣除。被告黄定文经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，应由其承担不到庭举证、质证之法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄定文、任翠红在本判决生效之日起十日内向原告重庆名洲物业管理有限公司支付从2012年1月至2013年3月物管费、电梯费、维修费、公摊电费、绿化用水公摊费等费用1188.98元。三、驳回原告重庆名洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告黄定文、任翠红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  周红宇二〇一五年十二月二十五日书记员  覃诗倪