新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民初字第1902号
原告：聂思明，男，汉族，1974年6月17日出生，大专文化程度，个体工商户，住乌鲁木齐市。
委托代理人：王凌云，新疆新靖律师事务所律师。
委托代理人：余珍，新疆百丰天圆律师事务所律师。
被告：新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司，住所地：呼图壁县东市路二街9区3院2-4。
负责人：万其虎，经理。
委托代理人：张明，新疆方天律师事务所律师。
委托代理人：赵斌，新疆方天律师事务所律师。
原告聂思明与被告新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司（以下简称：易安居房产呼图壁分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由代理审判员张钰适用简易程序，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告聂思明的委托代理人王凌云、余珍、被告易安居房产呼图壁分公司的委托代理人张明、赵斌到庭参加诉讼。因本案案情复杂，裁定转为普通程序审理。由代理审判员张钰担任审判长，与代理审判员齐梦程、人民陪审员于敏芳组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告聂思明的委托代理人王凌云、被告易安居房产呼图壁分公司的委托代理人张明、赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂思明诉称：2013年10月26日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定被告将位于呼图壁县中央御景花园建筑面积为6189㎡的商品房出售给原告，总价款2450万元。原告已支付了购房款22316850元。根据商品房买卖合同约定商品房层高为3.6米，而被告出售给原告的商品房层高不够，致使原告无法使用，故原告至今未付剩余房款2183150元，原告要求解除此部分不符合要求的房屋。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条规定（2013年12月30日交房），被告应从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按日万分之三向原告支付违约金。被告在2015年1月15日向原告交付的房屋面积为4000㎡，剩余部分至今未向原告交付。为维护原告的合法权益，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》中原告购买被告834㎡商品房的约定；2、被告向原告返还834㎡的购房款1501200元；3、被告向原告支付解除部分已付房款2％的违约金30024元；4、被告向原告支付逾期交房违约金1704948元；5、被告向原告支付逾期交房违约金（自2015年7月30日起至实际交房前一日，1749.7元／天）。
被告易安居房产呼图壁分公司辩称：原告与被告签订商品房买卖合同属实，原告购买的是整栋楼。商品房买卖合同签订后，原告未按合同约定的付款时间支付购房款，致使房屋延期交付。此后原、被告签订了补充协议，但原告至今仍欠被告200多万购房款未付。期间原告委托第三方（中介公司）和被告易安居房产呼图壁分公司对外销售其购买的房屋，现原告购买的整栋楼中的部分房屋已出售给他人，并且已办理房屋登记备案手续，原告购买的房屋已实际使用。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、商品房买卖合同1份，拟证明原、被告间形成了商品房买卖合同关系，原告从被告处购买了位于呼图壁县中央御景花园6189㎡的商品房，用途为商业，层高为3.6米，购房款为2450万元，房屋交付时间为2013年12月30日。
经质证，被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，提出被告出售的房屋平均层高达到了合同约定的3.6米。
因被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，故本院对该证据的效力予以确认。
2、三方补充协议书1份，拟证明2014年4月，原、被告及乌鲁木齐九玖正阳房地产经纪公司（以下简称：九玖正阳房产经纪公司）签订三方补充协议，经被告易安居房产呼图壁分公司同意，由九玖正阳房产经纪公司代为销售原告从被告处购得的商品房，该三方补充协议第一条第5项显示2014年4月30日被告未将原告购买的房屋交付给原告。
经质证，被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性认可，对关联性不认可，提出该证据与本案无关。
因被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。
3、商品房买卖合同补充协议2，拟证明2014年7月21日原告与被告签订补充协议，双方对楼层、面积及单价作了明确约定。
经质证，被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可。
因被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，故本院对该证据的效力予以确认。
4、聂思明交款清单1份，拟证明原告通过各种方式已向被告支付购房款22316850元。
经质证，被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，提出原告支付的部分购房款是委托被告对外出售，所得价款用于充抵原告的购房款。
因被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，故本院对该证据的效力予以确认。
5、呼图壁县建设工程质量监督站证明1份，拟证明2014年8月6日中央御景花园仍在办理竣工验收备案手续，未取得建筑工程竣工验收办案证，未达到交付条件。
经质证，被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性认可，对关联性不认可，提出原告购买的商品房于2014年1月7日验收合格，达到了商品房买卖合同第8条约定的交付条件。
因被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。
6、土地使用证及房产证各5份，拟证明2015年1月被告向原告交付了其购买6189㎡商品房中的3020.49㎡，并办理了房产证及土地证。
经质证，被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性认可，对关联性不认可。
因被告易安居房产呼图壁分公司对该证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。
被告为证实其抗辩意见，向本院提交以下证据：
1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、聂明交款清单，拟证明原告与被告签订的商品房买卖合同已实际履行。原告未按照约定的付款期限履行付款义务，原告存在违约。商品房买卖合同补充协议中明确约定，原告不能以任何借口和理由向被告退房，如退房被告以低于购买价格的50%回购。
经质证，原告对该组证据的真实性认可，提出商品房买卖合同没有实际履行，834㎡的房屋至今未交付，也未达到交付条件。商品房买卖合同中的部分房屋经三方协议卖给了他人，并未向原告交付，故合同只履行了一部分。原、被告在主合同签订后又签订了补充协议，购买标的不确定，故付款不存在违约。50%的回购约定属无效约定。
因原告聂思明对该组证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。
2、还款协议1份，拟证明2015年4月14日原告与被告达成还款协议，协议已实际履行。
经质证，原告聂思明对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，提出该证据的内容是手填及空白的，该证据不能证明原告认可房屋质量合格及房屋已全部交付。
因该证据和原告提交的“聂思明交款清单”的还款金额、出具日期能相互印证，故本院对该证据的真实性予以确认。
3、竣工验收报告1份、备案工程概况1份，拟证明原告购买的商品房是经过呼图壁县质量监督站检验合格的房产。商品房必须先经质监部门验收合格后再报房管部门备案登记，办理房产证。
经质证，原告聂思明对该组证据的真实性认可，对关联性不认可，提出该证据证明竣工时间为2014年1月7日，而非商品房买卖合同中约定的2013年12月30日前。该证据无法看出是本案所争议的10号、15号、16号楼的验收资料。
本院结合本案的其他证据对该证据综合认定。
4、授权委托书1份、收条1份，拟证明原告聂思明购买的商品房已实际验收并交付给原告。原告聂思明委托被告对其购买的10号、15号楼（负一层、一层、二层）进行分割买卖并办理相应的产权证，原告与被告签订的商品房买卖合同已经履行完毕。
经质证，原告聂思明对该组证据的真实性认可，对关联性不认可，提出2015年1月15日办的1-3楼的产权证在原告处，4-5楼的产权证在被告处。分割卖房证明了商品房是从被告处卖出并办理产权证。
因原告聂思明对该组证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。
5、起诉状、涉案物品估价鉴定结论书各1份，拟证明被告提交的证据1、证据2、证据4是原告与被告双方真实的意思，原告已全部接收了10#、15#和16#楼并已使用。
经质证，原告聂思明对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，提出被告向原告交付了3020㎡。
因原告聂思明对该证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。
6、代理销售合同1份，拟证明商品房原告已实际接收，并与九玖正阳房产经纪公司签订了代理销售合同。
经质证，原告聂思明对该证据的真实性认可，对关联性不认可，提出签此合同时商品房未接收。
因原告聂思明对该证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。
7、照片4张，拟证明商品房已实际交付，原告已实际使用。
经质证，原告聂思明对该证据真实性、合法性、关联性均不认可，提出被告没有实质意义上的交付行为。
经本院实地查看，被告提交的照片影像和实地情况一致，故本院对照片的真实性予以确认。
根据上述已认定证据、当事人陈述，本院查明以下事实：
2013年10月26日，原告聂思明与被告易安居房产呼图壁分公司签订商品房买卖合同，约定被告易安居房产呼图壁分公司将中央御景花园10#、15#和16#商业楼负一层，建筑面积6189㎡的商品房，以2450万元的价格出售给原告聂思明。合同约定买受人（原告聂思明）分期付款：“双方签订合同后，买受人于2013年10月26日付100万元，在2013年10月28日付400万元，11月份再付500万元，12月份付1000万元（壹仟万元），余款2014年4月份付清”。交付期限为：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起壹佰捌拾日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定付清全部房款（含贷款）及费用（含代收代缴费用）；3、因国家政策调整，政府部门停水、停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。关于产权登记的约定，若出卖人在2014年4月前未能办理好房产证，买受人可延期付清房屋余款。该合同附件四：合同补充协议载明1、10#、15#、16#楼前后的停车位约30个，归买受人所有；2、此合同签订后，买受人若需分割出售此楼，出卖方应给予全力配合。
2013年11月28日，原告聂思明与九玖正阳房产经纪公司签订代理销售合同，原告聂思明委托九玖正阳房产经纪公司作为其购买的中央御景花园商业楼（销售面积共计6178.97㎡）的销售代理。该合同约定了合作期限、费用负担、销售价格、销售目标、代理佣金及佣金的支付及违约责任等条款。此后，原告聂思明（乙方）、被告易安居房产呼图壁分公司（甲方）及九玖正阳房产经纪公司（丙方）签订三方补充协议书，该协议书载明：鉴于1、甲方与乙方已签订商品房买卖合同；2、丙方是双方的中介，甲方先代理了甲方呼图壁县中央御景商业楼销售权，把房屋销售给了乙方，总金额为2450万元，由于乙方不能一次付清房款，故采用分期的方式付款，经过甲方的同意又让丙方代理销售门面房冲抵房款。3、由于市场销售不畅致使门面房至今未能销售也延误了房屋付款时间。为保证甲乙双方买卖合同的履行，甲乙丙三方经过平等协商，达成如下协议：第一条变更付款时间及违约责任，1、乙方于本次合同签订后在2014年4月10日前再付给甲方100万元购房款，剩余1450万元的房款由丙方负责销售门面代乙方回款给甲方；2、丙方保证在2014年4月30日前回款200万元；2014年5月1日-5月30日回款300万元；2014年6月1日-6月30日回款400万元；2014年7月1日-7月30日回款550万元；2014年8月1日前共计回款1450万元；未如期回款应承担责任；3、丙方在2014年6月1日前未能按时销售回款500万元房款，甲方和丙方签订的销售代理合同的剩余佣金甲方不再支付；原销售代理合同终止；4、甲方如还想代理销售此房屋，与甲方重新签订代理合同；5、甲方应在2014年4月30日前将房屋交付给乙方，并在同年的6月15日前部分房屋的产权证办理到乙方名下。
2014年7月21日，被告易安居房产呼图壁分公司（甲方）与原告聂思明（乙方）签订商品房买卖合同补充协议2，约定：1、乙方在2014年8月1日前再给甲方付款200万元；2、甲方尽快把一楼1-02房面积87平方米，二楼面积455平方米、三楼面积886平方米、四楼面积886平方米、五楼面积656平方米，总面积大约3000平方米的房产证办到乙方名下，乙方尽量给甲方再付部分房款；3、乙方将以下房屋按揭贷款方式给甲方回款，左手负一楼面积738平方米，计划按照单价3500元／平方米，合计2583000元，右手一楼面积大约500平方米计划按照13000元／平方米，合计650万元，右手二楼大约800平方米，计划按照6000元／平方米，合计480万元，总计13883000元，按揭贷款尽量多贷，回款支付甲方房款（该约定必须乙方符合贷款条件和银行近期能办理贷款业务，如不符合以上条件乙方必须以现金支付房款），乙方不能以任何借口和理由向甲方退房，如要退房甲方将以低于此价的50%回购。贷款不够甲方以现金支付；4、剩余款项乙方付清后，甲方在政府规定的时间内把剩余产权办理到乙方名下或乙方指定人名下。
2014年8月31日，原告聂思明出具授权委托书，授权被告易安居房产呼图壁分公司将原告聂思明名下的“中央御景花园”10#楼、15#楼部分（负一层、一层、二层）进行分割买卖、签订商品房买卖合同、办理房屋产权证等相关手续。
另查明，原告聂思明与被告易安居房产呼图壁分公司对原告聂思明已支付购房款22316850元（其中第三方购房充抵原告聂思明购房款4573140元）及剩余2183150元未付的事实认可。
又查明，原告聂思明购买的中央御景花园10#楼、建筑面积为3020.49㎡的商品房办理了房产证和土地证。
本案争议焦点：本案中，被告是否有根本违约行为？
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告聂思明和被告易安居房产呼图壁分公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同对双方当事人具有法律约束力。原告聂思明和被告易安居房产呼图壁分公司在此后又达成补充协议，就付款时间、付款金额、房产证的办理、商品房单价及退房等事宜作了进一步的约定，该协议系双方对商品房买卖合同中付款方式及期限、产权登记约定的变更，与商品房买卖合同具有同等的法律效力。双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告聂思明、被告易安居房产呼图壁分公司及九玖正阳房产经纪公司达成三方协议，约定原告聂思明欠被告易安居房产呼图壁分公司的购房款1450万元由九玖正阳房产经纪公司负责销售门面所得价款代原告聂思明回款给被告易安居房产呼图壁分公司。原告聂思明当庭提交交款清单也证实其从被告处购买的部分商品房已对外出售，所得价款已充抵其欠被告易安居房产呼图壁分公司房款。原告聂思明提交的交款清单显示2015年4月14日原告聂思明尚欠被告3276971元购房款，至起诉时其自认尚欠被告2183150元购房款，至起诉前原告聂思明仍陆续向被告支付了部分购房款，原告聂思明称被告仅向其交付4000㎡的商品房，其却仍向被告支付了绝大部分的购房款，与其陈述及事实不符。被告不构成根本违约，故本院对其诉讼请求不予支持。
综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告聂思明的诉讼请求。
案件受理费32704元，邮寄送达费88.80元，合计32792.80元，由原告聂思明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审 判 长 张 钰
代理审判员 齐梦程
人民陪审员 于敏芳
二〇一六年二月四日
书 记 员 谢元元