江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏01执异28号
案外人：沈雪艳，女，汉族，1986年7月7日出生，住江苏省建湖县。
委托诉讼代理人：潘晓浑，江苏益友天元律师事务所律师。
申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市北京东路42号。
负责人：陈朴，该分公司总经理。
委托讼诉代理人：王海晨，上海锦天城（南京）律师事务所律师。
委托讼诉代理人：居松南，上海锦天城（南京）律师事务所律师。
被执行人：苏州中润丽丰置业有限公司，住所地江苏省苏州市高新区横塘镇金苑路37号。
法定代表人：蔡丽萍，该公司董事长。
被执行人：苏州中润置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带东路399号。
法定代表人：蔡丽萍。
被执行人：杭州中润瑞丰置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区德胜东路3355号裙楼6栋607室。
法定代表人：蔡丽萍。
被执行人：蔡丽萍，女，汉族，1974年7月6日生，住所地江苏省苏州。
被执行人：戴其丰，男，汉族，1970年6月24日生，住所地浙江省瑞安市。
本院在执行中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏分公司）与苏州中润丽丰置业有限公司（以下简称中润丽丰公司）、苏州中润置业有限公司（以下简称中润置业公司）、杭州中润瑞丰置业有限公司（以下简称中润瑞丰公司）、蔡丽萍、戴其丰合同纠纷一案中，案外人苏州市润创投资有限公司（以下简称沈雪艳）对执行标的提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查。沈雪艳的委托诉讼代理人潘晓辉，华融江苏分公司的委托诉讼代理人王海晨、居松南到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人沈雪艳异议称，请求贵院依法解除对对中润置业公司名下2幢A座1404室至1413室、2幢A座1419室、2幢A座1420室、2幢A座1501室至1520室，即苏州市吴中区丽丰商业中心2幢A座1404室、1405室、1406室、1407室、1408室、1409室、1410室、1411室、1412室、1413室、1419室、1420室、1501室、1502室、1503室、1504室、1505室、1506室、1507室、1508室、1509室、1510室、1511室、1512室、1513室、1514室、1515室、1516室、1517室、1518室、1519室、1520室（以下简称案涉房产）查封措施。2014年11月25日，沈雪艳与苏州中润置业有限公司签订借款合同，约定中润公司向异议人借款2500万元，借款期限自2014年11月25日至2015年5月24日止。为确保债务履行，中润置业将上述32套案涉房产抵押给申请人，以作为担保，就上述事宜，双方办理了公证手续，有（2014）苏城证民内字第15551号公证书为证。就房地产抵押事宜，中润公司与申请人也办理了相应的抵押登记手续。债务履行期届满后，中润公司未能按约偿还债务，于2015年7月6日向申请人出具承诺书一份，承诺如2015年7月30日前无法归还的，承诺将抵押房产折价过户给申请人。承诺书签署后，中润置业迟迟无法归还出借资金，为此，申请人、中润公司及苏州广佳维贸易有限公司三方于2016年3月签署抵偿协议，最终确认中润公司以抵押房产作价抵偿所欠付的债务，抵押房产按照申请人的指定过户至苏州广佳维名下，三方并就相关过户手续办理事宜进行了约定。法院查封的32套案涉房产，系中润置业未履行向申请人借款而提供的抵押物，且就该抵押物，也已经办理了抵押登记手续，因此，申请人对该等房屋享有优先受偿权。
申请执行人华融江苏分公司答辩称，法律并不禁止查封抵押物，沈雪艳是否对案涉房屋享有抵押权不影响法院对该房屋采取查封等执行措施；双方签订的商品房买卖合同是为了实现以抵押物抵债的目的，而非真实的商品房买卖关系，且作为商品房买卖合同买方的苏州广佳维贸易有限公司实际并未支付房款；此外，即便案涉商品房买卖合同真实有效，沈雪艳并非合同当事人，无权对案涉房屋被查封一事提出异议。故案外人沈雪艳的异议不符合最高人民法院的相关规定，请求驳回沈雪艳的异议请求。
案外人沈雪艳为证明其主张，提交了五组证据：第一组证据房屋权属登记信息查询结果；第二组证据包括借款合同《公证书》、他项权证；第三组证据包括承诺书、抵偿协议；第四组证据包括《苏州市商品房买卖合同》、不动产登记申请书、发票完税凭证、维修基金缴纳收据；第五组证据包括钥匙移交明细、委托代理合同、补充协议书、变更通知书、协议书、付款通知书等。
经审查查明，华融江苏分公司与中润丽丰公司、中润置业公司、中润瑞丰公司、蔡丽萍、戴其丰合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2016年3月31日保全了中润置业公司名下的案涉房产。2016年6月16日，本院作出（2016）苏01民初394、395号民事判书。（2016）苏01民初394号判决：一、被告苏州中润丽丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司偿还28000万元及2016年2月11日之前的重组宽限补偿金5156666.67元，以及2016年2月12日之后的重组宽限补偿金、应付未付重组本金产生的违约金、应付未付重组宽限补偿金产生的违约金（2016年2月12日之后的上述费用以28000万元为基数，按年利率24%标准计算至款项付清之日）；二、被告苏州中润置业有限公司、杭州中润瑞丰置业有限公司、蔡丽萍、戴其丰对被告苏州中润丽丰置业有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任，保证人在承担保证责任后，有权向被告苏州中润丽丰置业有限公司追偿；三、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在8427.7万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的坐落于苏州市××××、晋安路两侧的国有土地使用权[土地使用权证号苏新国用（2014）第1203193号]行使优先受偿权；四、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在11283.6万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的坐落于苏州市××××、晋安路两侧的国有土地使用权[土地使用权证号苏新国用（2014）第1203192号]行使优先受偿权；五、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在8287.7万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的坐落于苏州市××时代商业广场××、××、××、××、ＪＳ101的房屋享有优先受偿权；六、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决对被告苏州中润置业有限公司所享有的苏州中润丽丰置业有限公司100%股权及派生权益享有优先受偿权。（2016）苏01民初395号判决：一、被告苏州中润丽丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司偿还17000万元、2016年2月11日之前的重组宽限补偿金3130833.33元、2016年2月11日之前的财务顾问费用378万元，以及2016年2月12日之后的重组宽限补偿金、财务顾问费用、应付未付重组本金产生的违约金、应付未付重组宽限补偿金产生的违约金、应付未付财务顾问费用产生的违约金（2016年2月12日之后的上述费用以17000万元为基数，按年利率24%标准计算至款项付清之日）；二、被告苏州中润置业有限公司、杭州中润瑞丰置业有限公司、蔡丽萍、戴其丰对被告苏州中润丽丰置业有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任，保证人在承担保证责任后，有权向被告苏州中润丽丰置业有限公司追偿；三、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在5117.3万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的座落于苏州市××、晋安路两侧的国有土地使用权[土地使用权证号苏新国用（2014）第1203193号]行使优先受偿权；四、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在6851.4万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的坐落于苏州市××××、晋安路两侧的国有土地使用权[土地使用权证号苏新国用（2014）第1203192号]行使优先受偿权；五、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在5032.3万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的座落于××时代商业广场××、××、××、××、ＪＳ101的房屋享有优先受偿权；六、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决对被告苏州中润置业有限公司所享有的苏州中润丽丰置业有限公司100%股权及派生权益享有优先受偿权。上述二案判决生效后，华融江苏分公司于2016年11月21日向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人沈雪艳向本院提出执行异议。
另查明，2014年11月25日，案外人沈雪艳与被执行人中润置业公司签订了《借款合同》，中润置业公司向沈雪艳借款2500万，期限自2014年11月25日至2015年5月24日，中润置业公司将案涉房产抵押给沈雪艳，并办理了抵押登记。
2015年7月6日中润置业公司向沈雪艳出具承诺书，承诺2015年7月30日前如无法归还借款，以将抵押物以抵押金额过户给资金方。
2016年3月中润置业公司与沈雪艳、苏州广佳维贸易有限公司（以下简称广佳维公司）签订《抵偿协议》，约定将案涉房屋过户给广佳维公司。
本院认为，首先，抵押权是抵押权人对抵押物的优先受偿权，该权利不能对抗人民法院对抵押物采取执行措施，故沈雪艳以其享有抵押权为由提出异议申请没有法律依据。其次，本案是金钱债权的执行，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条明确规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，本案提出执行异议的主体，应当是房屋买受人，而沈雪艳提交的商品房买卖合同中的买受人是苏州广佳维贸易有限公司，沈雪艳无权在本案中提出执行异议。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回沈雪艳的异议请求。
如对本裁定不服，认为原判决错误的，可以依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 迟红宁
审 判 员 陈树年
代理审判员 金 鑫
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 李 好