广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1031号
上诉人（原审原告）：易X枢，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：冯X明，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市静X花海艺术馆有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：杨X。
委托代理人：唐X，住所地：广东省深圳市福田区，系该公司职员。
委托代理人：陈X胜，广东鹏浩律师事务所律师。
原审第三人：李X华，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：甘X，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人易X枢因与被上诉人深圳市静X花海艺术馆有限公司（以下简称静X花海公司）及原审第三人李X华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第324号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、涉案的位于深圳市罗湖区梧桐山茂X村7X号房屋，系李X华自建所有，该房屋共4层。2012年1月2日，李X华与易X枢签订《房屋租赁合同》1份，约定：李X华将涉案的4层房屋出租给易X枢作创作室、画廊展厅、文化沙龙以及生活居住使用；租期10年，即从2012年1月2日至2022年1月2日，合同期满后，如李X华继续出租房屋的，易X枢拥有优先承租权，租赁合同因期满而终止时，如果易X枢确实无法找到房屋，可与李X华协商酌情延长租赁期限；合同生效后易X枢交1个月房租以及1个月的押金给李X华，前3年每月租金为16000元，接着的3年的月租金涨5%即每月16800元；合同签订后，李X华需当天将房屋交付给易X枢使用；租期内易X枢必须准时交付租金和水电费，易X枢拖欠租金1个月，李X华有权终止合同；租期内易X枢若中途转让必须经得李X华同意，否则李X华有权单方终止合同。
二、2014年12月5日，易X枢的代理律师向唐彬发出书面律师函，内容为：2012年1月1日易先生与唐先生口头约定将涉案房屋2、3、4层以及天台出租给唐先生作艺术馆，根据合同法第215条，未采用书面形式的租赁合同视为不定期租赁合同，因此易先生与唐先生签订的该合同为不定期租赁合同；根据合同法第232条，易先生可以随时解除与唐先生签订的不定期租赁合同；特此函告，唐先生收到本所函之日起10日内搬离该租区并支付拖欠的租金。2014年12月30日，易X枢书面通知静X花海公司，涉案租赁房屋2、3、4层以及天台的物业，增涨房租为每平方米30元，院子250元每月，天台20**元不变，请静X花海公司负责人在5天内答复，如继续承租的需在2015年1月1日开始按照新租金交纳租金29250元；若不同意或者不答复，视为放弃承租该物业，承租方需在20天内搬离该物业。
三、2014年12月25日，李X华书面通知易X枢，称因易X枢未经李X华同意擅自将房屋转租给静X花海公司使用，违反了合同约定，故决定解除与易X枢的房屋租赁合同，该合同终止履行日为2014年12月25日，限易X枢于2015年1月10日前腾退。2014年12月31日、2015年1月8日，易X枢分别书面回复李X华，称易X枢并没有中途转让涉案房屋租赁合同，易X枢本人一直使用上述房屋，李X华无权解除涉案房屋租赁合同。
2014年12月25日，李X华书面告知静X花海公司，内容为，李X华于2014年12月5日经详细了解，得知易X枢于2012年1月1日起将涉案租赁房屋转租给静X花海公司使用，该转租未经李X华同意，不符合合同约定和法律规定，李X华已于2014年12月25日解除与易X枢所签房屋租赁合同。
四、原审庭审中易X枢申请陈X杰出庭作证，称陈X杰当时介绍易X枢承租李X华的涉案房屋，但是允许部分出租；租赁合同上没有写不允许转租；易X枢与李X华签订租赁合同时，李X华口头同意易X枢有权转租一部分。
原审庭审中，易X枢称其实际于2011年11月就承租了涉案整栋楼（除1层外），易X枢、静X花海公司之间是2012年1月1日口头约定的租赁关系，没有书面合同，双方口头约定静X花海公司向易X枢支付的月租金标准为2万元；静X花海公司则称，静X花海公司自2011年12月时就已经承租了涉案房屋的一部分，后为了帮助易X枢，又承租了4楼和天台并于2012年2月下旬再承租2、3层，易X枢在和静X花海公司见李X华之前特别交代静X花海公司不能告诉房东说静X花海公司要租涉案房屋，且易X枢告诉李X华说与静X花海公司是合伙关系；李X华称，李X华不同意与易X枢继续履行租赁合同。
五、静X花海公司至今仍使用租赁房屋，静X花海公司自2014年12月开始未向易X枢支付租金。易X枢要求静X花海公司按照口头约定的每月2万元标准支付拖欠的2014年12月与2015年1月的租金。
以上事实，有房屋租赁合同、书面来往函件，以及当事人的原审庭审陈述等在卷佐证。
易X枢向原审法院提出的诉讼请求为：1、静X花海公司支付深圳市罗湖区梧桐山茂X村7X号2-4层2个月房屋使用费人民币4万元给易X枢（2014年12月、2015年1月）；2、静X花海公司将深圳市罗湖区梧桐山茂X村7X号2-4层使用权交还给易X枢；3、诉讼费由静X花海公司承担。
原审法院认为，易X枢、静X花海公司之间虽没有书面租赁合同，但双方均确认双方口头约定了静X花海公司承租易X枢2、3、4层和天台，以及月租金标准为2万元的合同内容，故易X枢、静X花海公司之间构成事实上的房屋租赁法律关系。易X枢诉请的前提是解除其与静X花海公司之间的事实上的房屋租赁法律关系。对此，原审法院认为，一方面，静X花海公司拖欠易X枢2014年12月和2015年1月租金，系因易X枢和李X华之间的纠纷引起，静X花海公司并非故意拖欠，静X花海公司未向易X枢支付2014年12月和2015年1月租金并不构成易X枢解除合同的有效理由，易X枢以此要求解除与静X花海公司的事实房屋租赁法律关系，依据不足；另一方面，李X华作为租赁房屋的业主，其认为易X枢未经李X华同意擅自将房屋转租给静X花海公司，李X华该判断有静X花海公司的陈述和房屋租赁合同的明确约定作为佐证，退一步讲，即使易X枢和李X华对租赁合同中关于不允许转租的约定存在理解上的分歧，也属于合同条款约定不明确，双方对此均有过错，在此前提下，李X华与易X枢发生纠纷后对不允许部分或者全部转租的条款仍未达成一致意见，应视为双方对合同主要条款达不成合意，李X华提出解除与易X枢的房屋租赁合同，具有合理性；因房东于2014年12月底提出解除租赁合同，易X枢、静X花海公司之间的事实上的房屋租赁法律关系也失去了存在的基础，故易X枢仍要求静X花海公司交还租赁房屋的使用权，理据不足，原审法院不予支持。静X花海公司至今仍使用涉案房屋，根据案情原审法院酌定2014年12月、2015年1月期间的房屋租金共计4万元，静X花海公司应向易X枢支付。2015年2月份以及之后的房屋占有使用费用，属于另一法律关系，本案对此不作处理。李X华与易X枢之间的房屋押金等费用，双方可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、静X花海公司应于本判决生效之日起十日内向易X枢支付2014年12月、2015年1月份租金共计人民币4万元。二、驳回易X枢的其他诉讼请求。案件受理费人民币400元，由静X花海公司负担。
上诉人易X枢不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持原审判决书第一项判决。2、撤销原审判决书第二项判决，改判为：静X花海公司于本判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区梧桐山茂X村7X号2-4层使用权交还给易X枢。3、维持原审判决书第三项请求。事实与理由：
李X华清楚并以其行为认可易X枢将涉案房屋二至四层及天台转租给静X花海公司，李X华与易X枢的租赁合同合法有效，并没有解除。李X华要求解除租赁合同的函不造成解除租赁关系事实，易X枢及时复函要求继续履行合同。易X枢及静X花海公司事实上仍继承使用涉案房屋，并没有产生实质上解除合同的事实，因此原审判决书并没有查清全部事实，作出的第二项判决明显有误。易X枢庭审时口头补充：原审法院认定的租赁合同约定不一致，这样的话，李X华解除合同不成立，因为变更、解除合同必须要另外一方的书面同意。
被上诉人静X花海公司辩称，一审判决认定事实基本正确，判决处理基本适当，但静X花海公司认为一审判决仍然存在不当之处，在于一审判决既然认定2014年12月25日因李X华行使解除权，而导致易X枢、静X花海公司双方事实上的租赁关系也失去了存在的基础，就应当判令双方的租金结算至12月25日止，不应当再判令静X花海公司向易X枢支付2014年12月25日以后的租金，但是静X花海公司认为，自己租用了涉案的房屋，是客观事实，应当缴交一份租金，既然一审法院判决将该份租金向易X枢支付，只要李X华不另外追索该期间的租金，静X花海公司考虑诉讼成本，没有提起上诉。
原审第三人李X华辩称，1、一审判决认定事实基本清楚，适用法律适当。2、对于一审判决有部分的审理查明的事实认为与客观事实不相符，具体是指一审判决书第七页第四点，陈X杰出庭作证的证人证言部分与事实不符，李X华认为，当时在场的是叫做黄建民的人参与了整个租赁合同草拟与签订的过程，而非陈X杰，且当时三方都在场证实了双方约定不可转租。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，易X枢、静X花海公司之间虽没有书面租赁合同，但双方均确认双方口头约定了静X花海公司承租易X枢2、3、4层和天台，以及月租金标准为2万元的合同内容，故原审判决认定易X枢、静X花海公司之间构成事实上的房屋租赁法律关系正确。由于涉案房屋系由易X枢向李X华承租而来，双方在租赁合同中没有约定可以转租涉案房屋，易X枢申请陈X杰出庭作证的证言不足以证明李X华口头同意易X枢有权转租涉案房屋的一部分，李X华明确表示不同意易X枢转租，故李X华于2014年12月25日以易X枢未经李X华同意擅自将房屋转租给静X花海公司使用为由书面通知易X枢解除与易X枢的房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。李X华还于2014年12月25日书面告知静X花海公司其已于2014年12月25日解除与易X枢所签房屋租赁合同。因此，易X枢、静X花海公司之间的事实上的房屋租赁法律关系也失去了存在的基础，易X枢上诉请求静X花海公司交还租赁房屋的使用权，理据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人易X枢的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人易X枢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年七月十七日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。