广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第94号
原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社，住所地：东莞市。
诉讼代表人：李合波。
委托代理人：叶雨、张星，广东众达律师事务所律师。
被告李向东，男，住东莞市。
被告周惠德，男，住东莞市。
原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社（以下简称合路经济联合社）诉被告李向东、周惠德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月10日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2013年2月28日公开开庭进行了审理。原告合路经济联合社的委托代理人叶雨到庭参加诉讼。被告李向东、周惠德经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合路经济联合社诉称：原告与二被告于2009年8月7日签订《八层楼租赁及设施转让合同书》一份，约定原告将位于黄江镇合路村合富南街1号的八层楼租赁给二被告，租赁物业总面积为8900平方米，租赁期限为15年，从2009年11月16日起至2024年11月15日止。自2009年11月16日起至2012年11月15日每月租金为62000元，租金按月缴纳，二被告于每月6日前将当月租金转入原告银行账户。同时合同第十条对违约责任进行了约定，其中第一款约定：二被告不按当月6日前缴纳租金的，如超期15天未交，原告有权每日按二被告欠租金总额按月息15厘计算加收滞纳金，如超期30天未交，原告有权单方终止二被告的租赁权收回租赁物、押金及租赁物内外的所有设施全部归甲方所有；合同第十条第三款约定，如二被告拖欠原告租金超过两个月，原告有权单方随时没收定金、追回二被告拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，造成二被告经济损失的不予赔偿。在合同签订后原告依约交付了案涉租赁物，但二被告自2012年2月起就一直拖欠房屋使用费至今，后经原告多次催讨未果。原告认为二被告的拖欠房屋使用费的行为已经严重违约，鉴此，原告为维护自身合法权益，特依据有关法律规定向人民法院提起诉讼，请求判决：1、二被告连带支付房屋租金使用费620000元及利息（利息以620000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从拖欠之日计至清偿之日止，暂计至2012年11月6日，暂计10000元）；2、二被告连带承担本案所有诉讼费用。庭审中，合路经济联合社确认两被告于2013年2月共计向合路经济联合社支付278000元租金，故尚欠的租金为620000元-278000元=342000元，合路经济联合社的诉讼请求变更为要求两被告支付拖欠的租金342000元及利息（利息以342000元为本金，自2013年2月28日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至两被告偿清之日止）。
原告对其上述主张提供的证据材料有：《八层楼租赁及设施转让合同书》。
被告李向东、周惠德无答辩，无举证。
经审理查明，2009年8月7日，合路经济联合社与李向东、周惠德签订《八层楼租赁及设施转让合同书》约定：合路经济联合社将位于东莞市黄江镇合路村合富南街1号的租赁物（八层楼）（以下简称案涉租赁物）出租给两被告使用；租赁物为8层，框架结构，面积共8900平方米，包括前面广场面积约为1000平方米，用作停车场；租赁期为15年，计租期从2009年11月16日起至2024年11月15日止；两被告装修免租期为100天，即从2009年8月5日至2009年11月15日止；免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由两被告按规定交纳；由2009年11月16日起至2012年11月15日每月租金为62000元；由2012年11月16日起至2015年11月15日每月租金为65100元……租金按月缴交；两被告于每月6日前将当月租金转入合路经济联合社银行账户；两被告于本合同签订之日，需一次性向合路经济联合社缴交2个月租金的定金，共124000元；合同期满，两被告不再续租，在两被告付清租金等经营费用及租赁物的固定装修等不动产不能拆后，合路经济联合社才将定金无息退还两被告；两被告不按当月6日前缴交租金的，如超期15天未交，合路经济联合社有权每日按两被告欠租金总额按月息15厘计算加收滞纳金；如超期30天未交，合路经济联合社有权单方终止两被告的租赁权收回租赁物、押金及租赁物内外的所有设施全部归合路经济联合社所有。合同签订后，合路经济联合社依法将案涉租赁物交付给两被告使用。
庭审中，合路经济联合社确认：案涉租赁厂房无房产证、规划许可证、消防验收合格证及竣工验收合格证；诉讼请求中的租金620000元系指2012年2月至2012年11月期间的租金；两被告多次分多期已支付278000元，其中最后一期是2013年2月27日支付。
上述事实，有《八层楼租赁及设施转让合同书》及本院庭审笔录等附卷为证，可以采信。
本院认为，被告李向东、周惠德经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及质证的权利。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。案涉租赁物无房产证、竣工验收合格证、规划许可证及消防验收合格证，合路经济联合社将案涉租赁物出租给两被告使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《八层楼租赁及设施转让合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。
关于租金的计算标准问题。鉴于《八层楼租赁及设施转让合同书》无效，合路经济联合社不得依据合同要求两被告支付租金，但基于两被告实际使用了案涉租赁物，应向合路经济联合社支付使用案涉租赁物的占用费。《八层楼租赁及设施转让合同书》虽属无效，但合同是双方当事人的真实意思表示，故占用使用费可参照合同约定的租金标准支付。《八层楼租赁及设施转让合同书》中原被告约定租金的计算标准为2009年11月16日起至2012年11月15日每月租金为62000元，而合路经济联合社诉请的租金为2012年2月至2012年11月期间的租金，因此，2012年2月至2012年11月期间的占用使用费应为62000元／月×10个月=620000元。庭审中，合路经济联合社确认两被告截至2013年2月27日已支付租金278000元，是对自己民事权利的处分，且对两被告有利，本院依法予以采纳。因此，截至2013年2月27日，两被告尚欠合路经济联合社案涉租赁物2012年2月至2012年11月期间的占用使用费620000元-278000元=342000元。合路经济联合社诉请两被告支付案涉租赁物2012年2月至2012年11月期间的占用使用费342000元及其自2013年2月28日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付的利息，合法有据，本院依法予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李向东、周惠德应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社2012年2月至2012年11月期间尚欠的租赁物占用使用费342000元及其利息（利息以342000元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自2013年2月28日开始计至偿清之日止）。
二、驳回原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5050元，由被告李向东、周惠德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 张莹
二〇一三年三月四日
书 记 员 王观
陈笑欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国消防法》
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。