广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终447号
上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司南海西樵支行，住所地广东省佛山市南海区。
负责人李木钢，该行行长。
委托代理人胡金才，广东昊法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏沛华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
上诉人中国农业银行股份有限公司南海西樵支行（以下简称农行西樵支行）因与被上诉人苏沛华金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法樵民二初字第14号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、农行西樵支行与苏沛华于2013年7月23日签订的《个人购房担保借款合同》于2015年4月27日解除；二、苏沛华应于判决发生法律效力之日起10日内归还借款本金595098.29元及计至2015年4月27日止的利息28941.04元，并以实欠借款为本金自2015年4月28日起至判决确定付款日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计付利息予农行西樵支行；三、驳回农行西樵支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10071.28元，由苏沛华负担。
上诉人农行西樵支行上诉提出：一、农行西樵支行与苏沛华在案涉《个人购房担保借款合同》对复利计收问题作出了明确约定，且相应约定符合合同法所确立的当事人自愿原则，民法通则的意思自治原则以及《人民币利率管理规定》第二十一条之规定。因此，原审未支持农行西樵支行所提复利诉请，属适用法律有误。
二、《个人购房担保借款合同》约定以案涉预售房屋为贷款提供抵押担保，且该房产已办理预告登记。依照《中华人民共和国物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，案涉抵押有效，农行西樵支行依法享有抵押权。原审以案涉预售房产未办理抵押登记，抵押权尚未设立为由，未支持农行西樵支行所提相应诉请，是错误的。
据此请求：1、撤销原审判决主文第三项；2、支持农行西樵支行关于复利及对案涉房产享有优先受偿权的相应诉请。
上诉人农行西樵支行在二审期间向本院提交了《佛山市南海区房产按揭登记申请表》、《佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明》各1份，拟证明农行西樵支行对案涉房产折价、变卖或拍卖后的价款享有优先受偿权。经审查，前述证据均有原件予以核对，本院对其真实性均予以认定。
被上诉人苏沛华在二审期间未作答辩，亦未向本院提供新证据。
经审理，本院除认定原审所查明的事实外，另查明：案涉《个人购房担保借款合同》第三十五条约定“抵押人（苏沛华）应协助配合贷款人（农行西樵支行）按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，并结合农行西樵支行提出的上诉请求，本案二审争议焦点及审理范围为复利的计付，以及该行就案涉房产是否享有优先受偿权的问题。
首先，关于复利的计付问题。本案中，农行西樵支行主张对应付未付的贷款利息及罚息均计收复利。对此，本院认为，由于罚息实际上作为对借款人逾期归还贷款本金所应给予贷款人的违约金，已具补偿性质，若再对罚息计收复利，则实质给予贷款人双倍损失补偿或言对违约的借款人施以双重处罚，既违反了我国合同法的规定，对借款人亦不公，故农行西樵支行仅有权就应付未付的贷款利息计收复利。由于案涉《个人购房担保借款合同》第十二条第12.3款约定，在借款期内对应付未付贷款利息计收复利的利率为合同约定的借款执行利率，而该合同第二十八条第28.1款约定，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮3%确定，是故，对于应付未付的贷款利息在2015年4月27日前的复利，农行西樵支行主张按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计收，缺乏合同依据，该行仅有权主张按约定的借款执行利率加以计收。至于此后应付未付贷款利息的复利计收问题。农行西樵支行与苏沛华在案涉《个人购房担保借款合同》中约定应付未付的贷款利息自借款到期之日起按借款执行利率上浮50%计收复利，而借款执行利率按人民银行基准利率下浮3%确定的同时，亦在该合同第一条第1.4款第1.4.2项约定，在借款期限内，如苏沛华在中国农业银行申请的贷款（包括但不限于本合同项下的借款）出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，农行西樵支行有权取消利率下浮，自逾期之日起将合同项下的借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。经审查，在2015年4月27日前，案涉《个人购房担保借款合同》项下的贷款已出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录。因此，对应付未付的贷款利息自2015年4月27日起至实际清偿日止的复利，农行西樵支行主张按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计收，属于该行行使约定的合同权利，本院予以支持。经核算，农行西樵支行本案有权计收的复利具体为：截至2015年4月27日为1043.26元，此后以28680.25元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计至实际清偿之日止。原审未支持农行西樵支行所提任何复利诉请，存有不当，本院予以纠正。
其次，关于农行西樵支行就案涉房产是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此规定，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。由此可见，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权。预告登记权利人应在确定的财产权登记条件具备，或者所附条件具备以及所附期限到来时，积极申请不动产物权登记，实现请求权指向的物权变动效果。是故，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此亦反映预告登记与不动产物权登记的性质、效力有别。对此，本案《个人购房担保借款合同》的缔约双方在订约当时也有明确认知，遂方有“自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月向房地产登记管理机构申请办理抵押登记”的相应约定。因此，原审以案涉房产仅办理抵押权预告登记，未办理抵押登记为由，认定农行西樵支行未取得抵押权，符合法律规定及立法本意，本院予以确认。因农行西樵支行未举证证明涉讼房产在二审期间已办理正式的不动产抵押登记手续，故该行要求确认其对该房产享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，农行西樵支行的部分上诉有理，对其合理主张部分应予支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理部分欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法樵民二初字第14号民事判决主文第一、三项及诉讼费负担部分；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法樵民二初字第14号民事判决主文第二项为：苏沛华于本判决发生法律效力之日起10日内向中国农业银行股份有限公司南海西樵支行偿还贷款本金595098.29元及贷款利息、罚息、复利（具体为：贷款利息28680.25元；截至2015年4月27日的罚息为260.79元，此后以595098.29元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算罚息至本判决确定的还款之日止；截至2015年4月27日的复利为1043.26元，此后以28680.25元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算复利至实际清偿之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人中国农业银行股份有限公司南海西樵支行负担49元，被上诉人苏沛华负担1元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林炜烽
审 判 员 刘 坤
代理审判员 刘金玲
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 陈成贤