安徽省蚌埠市禹会区人民法院民 事 判 决 书（2015）禹民一初字第00588号原告：中华人民共和国蚌埠海关，住所地安徽省蚌埠市涂山西路***号。法定代表人：席浩，该海关关长。委托代理人：张从江，安徽径桥律师事务所律师。委托代理人：张晨，安徽径桥律师事务所实习律师。被告：管健，男，1970年3月14日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，现羁押于蚌埠市第二看守所。委托代理人：袁珍（系管健妻子），女，1973年8月2日出生，住安徽省蚌埠市禹会区。被告：王卫东，男，1980年1月11日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市淮上区，现去向不详。原告中华人民共和国蚌埠海关（以下简称蚌埠海关）诉被告管健、王卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告蚌埠海关的委托代理人张从江、张晨到庭参加诉讼，被告管健、王卫东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蚌埠海关诉称：2010年3月19日，蚌埠海关与管健、王卫东签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：甲方（蚌埠海关）将本单位具有所有权的位于蚌埠市禹会区涂山路343号、蚌埠海关大楼附属楼第一层至第五层的房屋出租给乙方（管健和王卫东）经营餐饮、浴池、健身。租赁期限为180个月，自2010年3月20日起至2025年3月19日止。租金标准为，第一个五年，每年租金为10万元；从第六年开始，在第五年租金的基础上按照不低于5%、不高于10%的比例递增收取第六至第十年的租金；从第十一年开始，在第十年租金的基础上按照不低于5%的比例递增收取第十一至第十五年的租金。乙方每半年支付一次租金，每年的10月1日前支付该年度10月1日至下一年度3月30日期间的租金、每年4月1日前支付该年度4月1日至9月30日期间的租金。甲方留给乙方六个月的装修时间，在此六个月装修期内不收租金；装修时间从本合同生效之日起开始计算。在合同签订后，租赁房屋水电气、物业、通讯、电梯维护以及因为经营需要而产生的费用，由乙方按时自行交纳。在租赁期间，乙方改变本合同规定的租赁用途或在租用房屋内从事违法活动受到执法部门处罚或者拖欠房租累计三个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则按上述费用总额的30%向支付甲方滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还房屋，如逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的租金及相应的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。双方在该《房屋租赁合同》中还作了一些其他约定（详见合同）。2010年3月19日，即在签订上述租赁合同同日，蚌埠海关与管健、王卫东签订了一份《补充协议》，约定：除乙方每年支付甲方100000元房屋租金外，每年另外支付甲方100000元作为综合服务管理费用。第一个五年，每年综合服务管理费用为100000元；从第六年开始，在第五年综合服务管理费用的基础上按照不低于5%、不高于10%的比例递增收取第六至第十年的综合管理费用；从第十一年开始，在第十年综合服务管理费用的基础上按照不低于5%的比例递增收取第十一至第十五年的综合服务管理费用。《补偿协议》与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。2010年3月19日，蚌埠海关即将租赁房屋交付给管健、王卫东经营使用，管健、王卫东实际经营至2014年6月20日。2010年3月19日，管健、王卫东给付蚌埠海关110000元，其中10000元作为履约保证金，100000元作为租金。管健、王卫东装修房屋的装修期自2010年3月19日起算，至2010年9月19日期满。按合同约定，蚌埠海关应该从2010年9月20日起计收租金与综合服务管理费。按合同约定，管健、王卫东在2015年4月1日之前，共计应给付5年的租金与综合服务管理费，应付款数额共计为1000000元（每年200000元×5年=1000000元）。在2010年3月19日至2014年4月22日期间，管健、王卫东先后15次给付蚌埠海关房屋租金及综合服务管理费共计760000元。管健、王卫东自2014年4月23日以来，未再支付租金和综合服务管理费。截至2015年4月1日，管健、王卫东尚欠蚌埠海关蚌埠海关租金及综合服务管理费共计240000元。在2014年8月至10月期间因管健、王卫东租赁经营产生的电费4166.74元，由蚌埠海关代为垫付。2014年6月，管健、王卫东因涉嫌容留妇女卖淫犯罪被司法机关逮捕羁押，且在租赁经营浴池场所内用于经营的财产被公安机关查封，导致管健、王卫东不得不关门停止经营，至今仍然处于停业状态。自2014年6月以来，蚌埠海关便与管健、王卫东失去联系，管健、王卫东既不经营，又继续占有房屋，既不付房屋租赁费及综合服务管理费，又不亲自或者授权委托代理人来协商处理退还租赁房屋等善后事宜，结果造成蚌埠海关既不能得到租金与管理费，又不能收回出租的房屋。管健、王卫东长期拖欠巨额租金，且在租用房屋内从事违法犯罪活动正在被公安等司法机关追究刑事责任，证明租赁合同约定和法律规定的解除合同的条件均已经成就，双方签订的租赁合同已经无法继续履行，必须予以解除、终止。因此，蚌埠海关在2015年2月28日以快递方式向管健、王卫东各送达了一份《解除及通知书》，限管健、王卫东在十五日内付清所欠租金、管理费及应付违约金。但时至今日，管健、王卫东仍未给付所欠租金等费用，也未退还租赁房屋。由于管健、王卫东拖欠租金，且在租赁房屋内从事违法犯罪活动，按照租赁合同的约定，蚌埠海关有权解除、终止合同，收回房屋，管健、王卫东应按照合同总租金的30%向蚌埠海关支付违约金。双方约定的租赁期限为15年，管健、王卫东实际付了近4年的租金与管理费。按照合同约定的违约金标准计算，管健、王卫东应付违约金不低于672000元。将管健、王卫东已付10000元履约保证金抵作违约金并且考虑到管健、王卫东实际履行能力等情况，蚌埠海关请求管健、王卫东支付110000元违约金，扣除10000元保证金，管健、王卫东还应支付100000元违约金。根据上述事实与理由，蚌埠海关为了清收管健、王卫东所欠租金与管理费，尽早收回租赁房屋、减少经济损失，特提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告蚌埠海关与被告管健、王卫东在2010年3月19日签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》；二、被告管健、王卫东返还所占用的上述《房屋租赁合同》、《补充协议》项下的坐落于本市禹会区涂山路343号蚌埠海关大楼附属楼第一至第五层的房屋；三、被告管健、王卫东给付截止2015年4月1日所欠原告蚌埠海关房屋租赁费及综合服务管理费240000元，并判决被告管健、王卫东按每年200000元的标准给付自2015年4月2日之日起至返还所占用的房屋之日止的房屋租赁费、综合服务管理费以及占有使用费；四、被告管健、王卫东给付原告蚌埠海关为其垫付的电费4166.74元；五、被告管健、王卫东向原告蚌埠海关支付违约金100000元；六、被告管健、王卫东作为共同承租人对上述债务承担连带责任。原告蚌埠海关为证明其主张向本院提交如下证据：1、组织机构代码证，证明蚌埠海关是机关法人；2、身份证、户口本，证明管健、王卫东的主体；3、房地产权证，证明蚌埠海关是坐落于本市禹会区涂山路343号蚌埠海关大楼附属楼第一至第五层的房屋所有权人；4、房屋租赁合同、补充协议，证明2010年3月19日蚌埠海关与管健、王卫东签订了一份《房屋租赁合同》与一份补充协议，对租赁标的、租金与管理费标准、付款时间、违约责任、解除与终止合同的条件等做了约定；5、蚌埠海关记账凭单、中国银行现金缴款单、中国银行转账支票存根、中国银行进账单、海关收款书、国有资产有偿使用收入专用收据、地税局发票，证明管健、王卫东在2010年3月19日支付1万元保证金，在2013年3月19日至2014年4月22日期间，支付租金与管理费合计760000元，共计支付15次；6、电费明细表1张、垫付电费发票6张，证明由蚌埠海关代为垫付电费64166.74元；7、解除合同通知书、特快专递信封封面、快递费收据、快递查询表，证明蚌埠海关在2015年2月28日以快递方式向被告管健、王卫东各送达了一份《解除房屋租赁合同及补偿协议通知书》，通知管健、王卫东解除租赁合同与补充协议，并且限他们在十五日内付清所欠租金、管理费及应付违约金。被告管健辩称：1、管健于2011年12月29日将东方明珠休闲会所的股份全部转让，退出东方明珠休闲会所的经营，为此提供了基本注册信息查询单可以证明。东方明珠休闲会所后期的经营情况与管健无关，对于东方明珠休闲会所拖欠蚌埠海关租赁费及电费等情况管健一概不知，且与管健无关。2、关于蚌埠海关要求管健返还房屋并支付因未腾退房屋而产生的租赁费、综合服务管理费及占有使用费的诉讼请求，并不是管健不配合腾退房屋，管健认为腾退并返还房屋的实际义务人应是占有使用房屋的人，管健早已不是实际经营人，无权将王卫东所有的东西搬离涉案房屋并将房屋返还给蚌埠海关。管健退还房屋的责任在东方明珠会所的实际经营人王卫东，而非管健，管健对于未腾退房屋而产生的租赁费、综合服务管理费及占有使用费不承担责任。综上，因管健于2011年12月29日退出东方明珠会所的经营，缴纳租赁费的义务也一并转让给实际经营人王卫东，故管健对涉案房屋的租赁费、综合服务管理费及占有使用费不承担责任。被告管健为支持其辩称向本院提交基本注册信息查询单2份（复印件）。被告王卫东未答辩，也未向本院提交任何证据。经审查，本院对蚌埠市海关提供的证据1至证据7的真实性、合法性、关联性予以确认；蚌埠海关对管健提交的基本注册信息查询单的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，本院审核后认为本案系房屋租赁合同纠纷，合同的相对方为蚌埠海关与管健、王卫东，且管健提供的查询单反映的是企业注册信息，并不是企业变更信息，故与本案没有关联性，本院不予认定。经审理查明：2010年3月19日，蚌埠海关与管健、王卫东签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：出租方（甲方）蚌埠海关，承租方（乙方）管健、王卫东；甲方将其所有的位于蚌埠市禹会区涂山路343号蚌埠海关大楼附属楼第一至第五层的房屋出租给乙方经营餐饮、浴池、健身；租赁期限为180个月，自2010年3月20日起至2025年3月19日止；租金标准为：第一个五年每年租金为100000元；从第六年开始，在第五年租金的基础上按照不低于5%、不高于10%的比例递增收取第六至第十年的租金；从第十一年开始，在第十年租金的基础上按照不低于5%的比例递增收取第十一至第十五年的租金。乙方每半年支付一次租金，每年的10月1日前支付该年度10月1日至下一年度3月30日期间的租金、每年4月1日前支付该年度4月1日至9月30日期间的租金。甲方留给乙方六个月的装修时间，在此六个月装修期内不收租金，装修时间从本合同生效之日起开始计算；合同签订后房屋自身产生的水电气、物业、通讯、电梯维护以及因为经营需要而产生的费用，由乙方按时自行交纳；在租赁期间，乙方改变本合同规定的租赁用途或在租用房屋内从事违法活动受到执法部门处罚或者拖欠房租累计三个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则按上述费用总额的30%向甲方支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还房屋，如逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的租金及相应的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。当日，蚌埠海关与管健、王卫东签订了一份《补充协议》，主要约定：出租方（甲方）蚌埠海关，承租方（乙方）管健、王卫东；除乙方每年支付甲方100000元房屋租金外，每年另外支付甲方100000元作为综合服务管理费用。第一个五年，每年综合服务管理费用为100000元；从第六年开始，在第五年综合服务管理费用的基础上按照不低于5%、不高于10%的比例递增收取第六至第十年的综合管理费用（具体递增比例解释由双方协商确定）；从第十一年开始，在第十年综合服务管理费用的基础上按照不低于5%的比例递增收取第十一至第十五年的综合服务管理费用；《补偿协议》与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。协议签订后，蚌埠海关即将涉案房屋交付给管健、王卫东经营使用。截止2014年4月1日，管健、王卫东向蚌埠海关支付租金440000元、管理费320000元、保证金10000元合计770000元，此后管健、王卫东未向蚌埠海关支付租金及管理费。2015年2月28日，蚌埠海关向管健、王卫东分别邮寄一份《解除房屋租赁合同及补偿协议通知书》，因未能送达，邮件均被退回。因合同履行问题发生纠纷，蚌埠海关遂诉至法院。另查明，2014年10月15日蚌埠海关代王卫东、管健缴纳2014年6月至2014年8月期间经营产生的电费4166.74元。本院认为：蚌埠海关与管健、王卫东签订的《房屋租赁合同》及《补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定享有权利、承担义务。根据合同约定，管健、王卫东拖欠房租累计三个月以上的，蚌埠海关有权解除合同，并收回房屋。按照合同约定的租金支付期限，管健、王卫东应在2015年9月30日前支付至2015年3月30日的租金。起租日为2010年3月20日，在扣除6个月免租后，应当自2010年9月20日开始起算租金，算至2015年3月30日的总租金应为452739.72元。管健、王卫东在2014年4月24日前累计向蚌埠海关支付租金440000元，此后未向蚌埠海关支付租金，至蚌埠海关起诉时即2015年5月12日，累计拖欠租金已超过三个月。且对应该于2015年4月1日前支付的2015年4月1日至2015年9月30日期间租金50000元，管健、王卫东至本案开庭审理时（2016年1月20日）仍未支付，也已拖欠三个月以上，故蚌埠海关要求解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》的诉请，有事实和法律依据，本院予以准许，解除时间为起诉状副本送达或视为送达至管健、王卫东之日，结合到本案起诉状副本送达情况，本院确定为2015年12月19日。合同解除后，管健、王卫东应将涉案房屋返还给蚌埠海关，管健、王卫东继续使用涉案房屋，应当向蚌埠海关支付房屋占有使用费，使用费标准参照房屋租赁合同约定的租金标准计算，算至本案涉案房屋返还时止。对于欠付租金和综合服务管理费问题。从2010年9月20日开始起算租金，算至2015年12月19日，总租金为520959.9元，扣除管健、王卫东已支付的租金440000元，尚欠80959.9元。对于欠付综合管理费数额问题，根据补充协议约定的支付标准，2010年9月30日至2015年12月19日共产生综合管理服务费520959.9元，扣除管健、王卫东已支付的320000元，尚欠200959.9元。对于蚌埠海关垫付的电费4166.74元，因该电费系管健、王卫东使用涉案房屋经营产生的电费，且合同也明确约定应当由管健、王卫东负担，故蚌埠海关要求管健、王卫东支付垫付的电费4166.74元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于违约金问题。管健、王卫东逾期支付租金三个月以上，应属违约，根据合同约定，管健、王卫东应按合同总租金30%的标准向蚌埠海关支付违约金，经计算约为100000元/年×15年×30%=450000元，因违约金约定过高，蚌埠海关在起诉时已自行将违约金调整为110000元，本院认为违约金是否适当应以实际损失为基础并结合合同内容、目的、履行过程、违约情形等多方面综合考虑。根据本案实际情况，因房屋租赁合同已解除，且本院对蚌埠海关要求管健、王卫东支付合同解除后房屋占有使用费的诉请亦予以支持，故本院将违约金数额调整为60000元，扣除10000元保证金后，管健、王卫东还应支付违约金50000元。管健虽辩称其已退出经营，相应责任应由王卫东承担，但未向本院提供充分证据予以证明，故本院对其该项辩称不予采信。王卫东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中华人民共和国蚌埠海关与被告管健、王卫东签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告管健、王卫东于本判决生效之日起七日内一次性支付原告中华人民共和国蚌埠海关租金80959.9元、综合服务管理费200959.9元（租金算至2015年12月19日）；三、被告管健、王卫东于本判决生效之日起七日内将位于蚌埠市禹会区涂山路343号蚌埠海关大楼附属楼第一至第五层的房屋腾退并返还给原告中华人民共和国蚌埠海关；四、被告管健、王卫东于本判决生效之日起七日内向原告中华人民共和国蚌埠海关支付自2015年12月20日起至返还房屋之日止，以每年100000元为计算标准的房屋使用费；五、被告管健、王卫东于本判决生效之日起七日内一次性支付原告中华人民共和国蚌埠海关垫付的电费4166.74元；五、被告管健、王卫东于本判决生效之日起七日内一次性支付原告中华人民共和国蚌埠海关违约金50000元；六、驳回原告中华人民共和国蚌埠海关其他诉讼请求。案件受理费6463元，公告费860元，合计7323元，由被告管健、王卫东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  王 江代理审判员  常启彪人民陪审员  胡林利二〇一六年三月五日书 记 员  魏春丽