湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0903民初1172号
原告邓某。
委托代理人杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告益阳市园林房地产有限公司，住所地益阳市海棠西路439号。
法定代表人杨光玉，系该公司董事长。
委托代理人姚渊，湖南大民律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人李陈一璠，湖南大民律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告邓某（以下简称原告）与被告益阳市园林房地产有限公司（以�简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨玲玲、被告委托代理人姚渊、李陈一璠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月13日，原告与被告签订益阳市商品房买卖合同，约定由原告以银行按揭方式购买被告开发的鸿泰国际公寓7栋2609号商品房一套，并约定于2011年10月1日前交房，在该商品房交付使用后60日内，完成该栋商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。被告至今未交付房屋，未为原告办妥房屋所有权证及国有土地使用权证，被告应当承担违约责任，故请求判令：1、被告立即为原告办妥房屋所有权证、国有土地使用权证；2、被告立即支付原告延期办理房屋所有权证的违约金�至2016年4月30日为13490元，以后的违约金按每日10元计算至办妥房屋所有权证为止；3、被告立即支付原告延期交付房屋的违约金129319元，以后的违约金按益阳市商品房买卖合同第十一条约定方式计算至实际交付房屋为止。
被告辩称，原告将购房款交给湖南多隆置业有限责任公司，被告不应承担违约责任，遗漏了必须进行共同诉讼的被告，原告所要求的违约责任应由湖南多隆置业有限责任公司承担。经了解，原告已于2014年8月26日收房入住，在2011年时开发商通知交房，原告未去收房，因此被告无需承担延期交房违约金的责任。合同约定于2011年10月1日交房，已过诉讼时效，且合同约定的违约金明显过高，请求法院予以减少。原告请求延期办理房屋所有权证违约金数额计算错误，原告于2014年8月26日收房入住，权证办理的截止日期为2016年4月26日，至2016年4月30日违约金应支付的天数为4天，违约金应为40元。
经审理查明，2011年2月13日，原、被告签订益阳市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的鸿泰国际公寓第7幢26层2609号房，建筑面积共127.43平方米，单价为3020.31元/平方米，房款总金额为384878元。关于付款方式约定：银行按揭贷款或公积金贷款，首付款124878元于2011年2月13日支付，剩余房款采用银行按揭贷款方式支付。关于交付期限约定：出卖人应当在2011年10月1日前，将经验收合格并符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。关于房屋交接及违约责任约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。关于因出卖人原因逾期交房违约责任的约定：逾期未超过60日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后付款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同自双方签字或盖章之日起生效。第十九条关于产权登记的约定,自本合同生效之日起30日内,买卖双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记,逾期未办理和申请的,买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付人民币10元的违约金。
原告于2011年2月13日向被告交纳维修基金10715元。2011年2月26日向被告交房款124878元、2011年4月22日交80000元、2011年7月4日交140000元、2011年9月13日交40000元，以上房款共计384878元。2014年8月25日向被告交契税及办证费共计8111元。
另查明，被告开发的鸿泰国际公寓项目至今未进行竣工验收，被告于2014年8月26日将未验收的房屋交付原告。原告于2011年7月4日向被告提供的被告公司账户441800015020910003299汇入房款140000元，被告于收款当日向原告出具收据，收据所盖公章为湖南多隆置业有限责任公司益阳市园林泓泰国际公寓项目部财务专用章。被告主张其与湖南多隆置业有限责任公司合作开发鸿泰国际公寓房地产项目。
以上事实，有原、被告当庭陈述、益阳市商品房买卖合同、收款收据（1份）、收据（4份）、湖南省益阳市往来结算统一凭据（1份）、交通银行广州白马山支行银行交易单等证据予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告所签益阳市商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行各自的义务。合同虽然约定原告以银行�揭贷款的形式支付购房款，但原告实际已以现金或银行转账方式向被告支付全部购房款，且已支付房屋维修基金及契税、办证费用，原告的付款义务已履行完毕，故被告应当按约履行全部合同义务。对于原告要求被告办理房屋所有权证及国有土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告主张本案遗漏必要共同诉讼人的问题。原告按被告提供的账户汇入部分购房款，收款账户户名为被告，但收据所盖公章非被告公司公章，系被告公司管理混乱所致，其后果不应由原告承担。无论被告与湖南多隆置业有限责任公司是否具有合作投资关系，均不能对抗善意第三人。被告作为益阳市商品房买卖合同的相对方，其关于本案遗漏必要共同诉讼人的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。被告应�于2011年10月1日前将符合约定条件的商品房交付原告，但被告迟至2014年8月26日才将未进行竣工验收的商品房交付原告，存在逾期交房的违约行为。因合同约定出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，现原告已接收房屋，且不要求解除合同，故逾期交房日期应计算至2014年8月26日止，被告应当承担逾期交房的违约责任。结合合同履行情况、被告过错程度等因素，本院认为双方约定的违约金计算标准无不当之处，被告关于违约金过高的主张，本院不予采纳。被告逾期天数为2011年10月2日至2014年8月26日共计1059天，按合同约定应向原告支付逾期交房违约金81517.16元（384878×0.0002×1059），原告此项诉讼请求的超过部分,本院不予支持。
关于原告请求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的问题。根据�同约定，被告应自房屋交付使用后60日内完成初始登记，并在初始登记180日内办妥房屋所有权证，本案所涉商品房未进行竣工验收，亦未进行初始登记，但已交付使用，故被告应当在2015年4月24日前办妥房屋所有权证。被告逾期办理房屋所有权证的期限自2015年4月25日起至2016年4月30日为371天，应向原告支付逾期办证违约金3710元（371×10），自2016年5月1日起至实际办妥权证之日按10元/天计算。逾期交房与逾期办理房屋所有权证的日期不得重复计算，故对原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告益阳市园林房地产有限公司于鸿泰国际公寓竣工验收合格后30日内为原告邓某办妥鸿泰国际公寓第7幢26层2609号房的房屋所有权证，并于办妥房屋所有�证后360日内办好国有土地使用权证；
二、被告益阳市园林房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓某支付逾期交房违约金81517.16元；
二、被告益阳市园林房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓某支付自2015年4月25日起至2016年4月30日的逾期办证违约金3710元，并按每日10元计算至办妥房屋所有权证之日止；
三、驳回原告邓某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费9080元，由被告益阳市园林房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳�中级人民法院。
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审 判 长 孙黎丽
人民陪审员 熊其生
人民陪审员 李 琳
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 皮 霞
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请�人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。