山西省保德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民初字第54号
原告武喜兵。
委托代理人张怀忠，保德县公安局交警大队人民调解员。
被告王清爱。
委托代理人李永光，男，保德县桥头镇桑园村人。
原告武喜兵诉被告王清爱房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年1月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武喜兵及其委托代理人张怀忠，被告王清爱及其委托代理人李永光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，“请求事项：1、请求法院判令被告归还购房预付款15万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月8日，我通过中证人刘考成和被告王清爱签订了售房协议一份（详见协议书）。协议规定，第一次首付15万元，我们当时就付了。2014年12月30日，是到期时间，我们去看房子时，房内设施一无所有，根本不具备合同条件。2015年一月我们去和被告协商时，被告说我没有钱，由你们去吧。被告到现在竟然说出这样的话，法理不容，事理不容，实在没有办法，我只好提起诉讼。为了维护个人的合法权益，依照《民法通则》的有关规定，特提起诉讼，请求人民法院判如所请”。
原告在庭审中增加了诉讼请求，即“请求确认该售房合同无效”。
被告辩称，“答辩人现就原告诉答辩人房屋买卖合同一案答辩如下：一、本案的基本事实。2013年7月8日，原告与答辩人签订一份售房协议，约定由原告出资，答辩人按其要求建集资房。根据该协议约定，原告集资的房屋为一单元五层西户，约定的交房条件为‘毛墙、毛地、塑钢窗、全封闭阳台、水、电、暖。上下水接通’，同时约定2014年12月30日之前交房。协议签订后，答辩人在建房过程中根据原告的要求多次修改施工方案，除个别无法修改之处外，答辩人一一满足了原告的修改要求。2014年9月，合同房屋已具备装修入住条件，答辩人电话通知了原告，但原告并未对房屋进行验收。2014年11月，答辩人通过电话联系原告，要求其提供身份证复印件以办理电表入户，但原告无任何理由拒不提供，导致该手续直至现在无法办理。2014年12月30日，原告在未对合同房屋进行任何检查的情况下，直接提出退房要求，在遭到答辩人拒绝后，原告提起本案之诉。二、原告之诉无事实根据。1、2014年9月，涉案房屋已达到合同约定的交房条件。依前述，涉案协议约定的交房时间为2014年12月30日，交房条件为‘毛墙、毛地、塑钢窗、全封闭阳台、水、电、暖。上下水接通’，而2014年9月，涉案房屋已具备合同约定的交房条件，答辩人电话通知原告前来验收装修，但原告并未查验房屋。而且，原告虽然诉称‘房内设施一无所有，不具备合同条件’，但并未说明涉案房屋不具备什么合同条件，因此原告之诉讼请求与事实严重不符。答辩人认为，在原告无法举证证明涉案房屋不具备何种交房条件的情形下，应当依法驳回其诉讼请求。2、涉案房屋系依照原告要求多次修改施工方案后建成的。在建房过程中，答辩人曾多次按照原告要求对施工方案进行修改，因此交房条件不可能不符合其要求。不仅如此，答辩人也因多次改动房屋施工方案额外增加了建设成本，若支持原告诉求，必会导致这部分损失无法挽回。三、原告之诉无法律依据。原告诉请退还购房款系行使合同解除权的行为，但其诉求并无法律依据。根据《合同法》94条规定，在不可抗力、债务人延迟履行等原因导致合同目的不能实现的情况下，债权人有权解除合同。但在本案中，答辩人在约定的交房日期2014年12月30日之前即通知原告验房，涉案合同目的已经实现，故不存在合同解除的条件。因此原告之诉无法律依据。综上所述，答辩人认为原告之诉既无事实根据，也无法律依据，应当依法驳回其诉讼请求”。
原告为证明其诉讼主张向法庭提供以下证据：1、原、被告订立的售房协议1份，拟证明被告不具备售房条件；2、刘考成的书证1份，拟证明“关于王清爱与武喜兵售房协议中的第八条，交房时间就是为2014年12月30日前，否则，可以取走预付款，王清爱不承担利息”；3、收据1支，拟证明王清爱收到武喜兵买房款15万元。被告的质证意见是：“对原告提供的证据1、3无异议，对证据2有异议，2014年12月30日不是交房时间”。
被告为证明其诉讼主张向法庭提供以下证据：1、照片17张，拟证明被告房屋具备装修条件；2、保德县东关镇郭家滩村民委员会证明1份，拟证明“我村村民生活用水一直免费用自来水，未安装水表，如以后有变动再行商议”；3、张忠林手写书证1份，拟证明房屋具备交工条件；4、府谷县瑞智工贸有限公司水泵销货单1份，拟证明房屋能上水。原告的质证意见是：“1、对照片不质证；2、复印件不予质证；3、对张忠林的证据有异议”。
本院认证：原告提供的证据1、3，被告认可其真实性，且与本案有关联，故予以认定；原告提供的证据2，被告有异议，因刘考成未到庭，本院无法核对证据2是否是其真实意思表示，故不予认定。被告提供的证据1，原告方不质证，本院推定证据1真实，予以认定；被告提供的证据2、4系复印件，原告方表示不予质证，因非原件，本院无法核实其真实性，故不予认定；被告提供的证据3，原告有异议，因张忠林未到庭，本院无法核实是否是其真实意思表示，故不予认定。
经审理查明，被告王清爱系保德县东关镇郭家滩村村民，在郭家滩村内的土地上新建楼房，于2013年7月8日与原告武喜兵订立售房协议，协议约定原告武喜兵以33万元的价格购买被告王清爱在郭家滩村新建楼房中的一单元五层西户；房款分二次付清，首付15万元，交房时付18万元。同年8月7日，被告王清爱向原告武喜兵出具了收到原告武喜兵15万元购房预付款的收款证明。2014年12月份，原告武喜兵以所购房屋不具备交房条件为由要求被告王清爱退还15万元购房款，被被告王清爱拒绝，双方因此发生矛盾。2015年1月12日原告武喜兵诉至本院，请求本院确认原、被告订立的房屋买卖合同无效，判令被告王清爱退款。
另查明，原告武喜兵系非农业家庭户口，不是保德县东关镇郭家滩村集体经济组织成员。
本院认为，原、被告之间买卖的房屋位于郭家滩村，讼争房屋的建设用地系郭家滩村集体土地，该村土地属郭家滩村集体所有，依据《中华人民共和国物权法》的规定，在房地一致的格局下，原、被告买卖讼争房屋的同时必然导致讼争房屋所占用集体土地的转让，加之原告出于居住目的购房，所以原、被告之间的买卖房屋行为将导致原告非法占有郭家滩村集体土地来用作宅基地，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条限定了农村宅基地的取得条件，即取得主体必须是本村集体经济组织成员，原告武喜兵非郭家滩村集体经济组织成员，无权在郭家滩村取得宅基地，总之，原、被告对讼争房屋的买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效，故原、被告之间的房屋买卖协议无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效……，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告请求被告返还购房款15万元，本院予以支持，被告主张原告之诉无事实根据、法律依据应予驳回等意见不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国土地管理法》六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告王清爱于本判决生效之日起十日内向原告武喜兵返还购房预付款人民币15万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，由原、被告各负担一半。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。
审判长 高 崇
审判员 康晓宇
审判员 张崇瑜
二〇一五年七月十五日
书记员 赵新宇