广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初5949号
原告（反诉被告）黄孙山（以下统一称原告），男，土家族，身份证住址湖南省湘潭市岳塘区，
委托代理人于万群，广东博伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）ＸＸ彪（以下统一称被告），男，汉族，，身份证住址广东省电白县，
委托代理人陈志谋，广东盟凯律师事务所律师。
第三人深圳市庄边股份合作公司，住所地广东省深圳宝安西乡街道庄边社区金庄园30号，统一社会信用代码914403007703222767。
法人代表黄煜森。
委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人颜伦灿，广东宝城律师事务所实习律师。
原告黄孙山与被告ＸＸ彪及第三人深圳市庄边股份合作公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄孙山的委托代理人于万群，被告ＸＸ彪的委托代理人陈志谋及第三人深圳市庄边股份合作公司的委托代理人刘忠、颜伦灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄孙山诉请：判令1、被告向原告承担解除租赁合同违约金即两个月租金人民币63,000元及厂房装修损失人民币72,854.06元。2、被告向原告返还租赁押金人民币63,000元、电费押金人民币10,000元。3、由被告承担本案诉讼费。
被告ＸＸ彪反诉请：判令1、立即解除原、被告于2016年3月12日签订的《租赁厂房协议》，原告立即将承租的厂房交还给被告；2、原告支付被告拖欠的租金、厂房占用费人民币94,500元（房租、厂房占用费暂计至2017年3月31日，并从2017年4月1日起以每月人民币31,500元计算至原告交回厂房之日止）；3、由原告承担本案全部反诉费用。
本案相关情况
一、涉案厂房的位置：深圳市宝安区81区庄边工业区1号厂房二层。
二、厂房面积：1,260平方米。
三、涉案厂房有无产权证或建筑规划许可证，被告是否拥有转租权：涉案厂房所有权人系第三人深圳市庄边股份合作公司，无产权证或建筑规划许可证，被告自2016年1月28日从第三人处承租涉案厂房，租赁期限从2016年2月1日至2019年1月31日，第三人同意被告转租。
四、租赁合同签订时间：2016年3月12日。
五、合同期限：2016年2月1日至2019年1月31日，起租时间从2016年3月20日起算，起租时间前为装修期。
六、厂房交付时间：2016年3月12日。
七、合同约定的租金：人民币25元/平方米，人民币31,500元/月。
八、原告缴纳押金的情况：原、被告共同确认原告已向被告缴纳房租押金人民币63,000元及水电押金人民币10,000元。
九、原告缴纳租金的情况：原、被告共同确认原告缴纳租金至2016年11月，从2016年12月起原告未再缴纳租金。
十、原告缴纳水电费的情况：原、被告共同确认原告尚欠水电费人民币3,167元。
十一、合同履行的情况：原告在2017年1月31日撤离涉案厂房。
原告主张在2016年12月22日收到被告《限期搬迁通知》，称涉案厂房位于城市更新范围，需拆除重建，通知原告租赁合同将在2017年1月31日到期，原告在2017年1月18日全部搬空撤离并通知了被告，与被告沟通协商交接及补偿事宜，但被告不予配合。被告确认在2016年12月22日收到第三人发送的《限期搬迁通知》，并于同日向原告发送了《限期搬迁通知》，原告予以签收，但主张原告并未将涉案厂房交付被告。第三人确认上述通知的真实性，但主张被告未向其返还涉案厂房。本院认为，被告及第三人均已确认涉案厂房位于城市更新范围，需拆除重建，且被告已向原告发出通知，主张双方租赁合同将在2017年1月31日到期，原告已提供证据证明其搬离了涉案厂房，虽未提交向被告移交涉案厂房的证明，但被告至少应当在2017年1月31日前可以将涉案厂房回收，现被告怠于履行回收涉案厂房应当承担相应的法律责任，本院依法酌情认定原告在2017年2月1日后未再占有使用涉案厂房，其撤离涉案厂房的时间在2017年1月31日。
十二、租赁合同的效力：无效。
依据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本院认为，被告出租给原告的厂房无产权证亦无建设规划许可证，所以涉案的《租赁厂房协议》也因此无效，被告主张立即解除原、被告签订的《租赁厂房协议》，以及原告主张被告承担解除租赁合同违约金，均无事实和法律依据，本院不予支持。另，根据查明事实，原告在2017年1月31日已撤离涉案厂房，故对于被告要求原告立即向其返还涉案厂房的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
十三、关于原告主张被告退回押金的处理：被告应返还原告租赁押金人民币63,000元、电费押金人民币10,000元。
对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，被告应向原告返还收取的租赁押金人民币63,000元，以及电费押金人民币10,000元，以上共计人民币73,000元。
十四、2016年12月1日至2017年1月31日期间的占有使用费及水电费：原告需向被告支付该期间的占有使用费人民币63,000元及水电费人民币3,167元。
根据查明事实，原告在2016年12月1日至2017年1月31日期间占有使用涉案厂房，应当参照《租赁厂房协议》约定的租金标准向被告支付该期间的占有使用费用人民币63,000元（人民币31,500元/月×2个月），及水电费人民币3,167元。被告反诉主张超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。
十五、关于原告主张的装修损失的问题：被告应向原告补偿装修损失人民币19,200元。
因涉案厂房已形成附和的装饰装修物被告不同意利用，且原告未在本院规定期限内提交评估申请，现装修残值无法评估，本院结合厂房面积、租赁期限以及参考原告提交的发票及收据中装修材料价格，并考虑到装修现值应以合同期限折旧折算，以尚未履行合同的时间及租赁面积作为折算依据。综上，本院对涉案厂房已形成附和的装修现值酌定为人民币32,000元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附和的装饰装修物出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，涉案租赁物业没有房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，被告在签订租赁合同时对此是应当知悉的，因此，被告对涉案租赁合同的无效应负主要责任，本院酌定为60%，原告在签订租赁合同时未能对涉案租赁物业的合法性尽到审查义务，对涉案租赁合同的无效应负次要责任，本院酌定为40%。因此，被告应承担装饰装修物现值损失人民币19,200元（人民币32,000元×60%），原告主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。
判决结果
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告黄孙山与被告ＸＸ彪于2016年3月12日签订的《租赁厂房协议》无效；
二、被告ＸＸ彪于本判决生效之日起五日内返还原告黄孙山租赁押金人民币63,000元和电费押金人民币10,000元；
三、被告ＸＸ彪于本判决生效之日起五日内支付原告黄孙山装饰装修物现值损失人民币19,200元；
四、原告黄孙山于本判决生效之日起五日内支付被告ＸＸ彪2016年12月份和2017年1月份房屋占有使用费人民币63,000元，水电费人民币3,167元；
五、驳回原告黄孙山的其他诉讼请求；
六、驳回被告ＸＸ彪的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币2,216元，反诉案件受理费人民币541元，由原告黄孙山负担人民币1,617元，由被告ＸＸ彪负担人民币1,140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘 哲
二〇一八年二〇一八年八月十五日
书记员 刘惠娟（兼）
书记员 王 琼
附本案相关法律条文如下：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。