上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11783号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海今久纺织品有限公司，住所地上海市松江区中山街道茸梅路518号1幢769室。
法定代表人：潘慧，总经理。
委托诉讼代理人：赵洪明，上海市为平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海贸丰办公家具有限公司，住所地上海市闵行区苏召路629号1、2、3幢。
法定代表人：薛振义，总经理。
委托诉讼代理人：李捷，上海欣尚律师事务所律师。
上诉人上海今久纺织品有限公司（以下简称今久公司）因与被上诉人上海贸丰办公家具有限公司（以下简称贸丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初6422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人今久公司的法定代表人潘慧及其委托诉讼代理人赵洪明，被上诉人贸丰公司的法定代表人薛振义及其委托诉讼代理人李捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人今久公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的所有诉请。事实和理由：本案的事实是因被上诉人恶意抵赖、拖欠应该支付给上诉人的厂房、设备使用权和所有权引起的债务纠纷，而非一审判决认定的房屋买卖合同纠纷。上诉人和被上诉人签订的是属于村委会产权的厂房使用权的转让，以及权属于上诉人的生产、生活设备的所有权转让合同，在村委会没有对上诉人的转让行为和事实提出异议与诉讼的情况下，法院不应来审理和裁决本案所涉合同的效力问题，至于权属于上诉人的设备转让，就更加合情合理合法了。在上诉人履行完自己的责任和义务后，双方的转让合同自然失效，双方之间剩下的只有债务关系。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人的转让合同无效，完全错误。本案的客观事实是：上诉人转让给被上诉人的厂房中，违章建筑部分仅占一小部分，大部分厂房目前被上诉人依然在使用和出租，始终在产生收益；政府的拆违在经济上给予被上诉人的补偿，已经远远大于被上诉人实际所付给上诉人的那部分代价；双方在签订转让协议时都已明知违章部分的存在，也认可这种风险，所以在协议中只是明确动迁（而非拆违）时可能带来的风险与补救方式。一审法院既认定合同无效，又判决上诉人补偿被上诉人人民币（下同）30万元，缺乏依据。
被上诉人贸丰公司辩称，不同意今久公司的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人获得的拆违补偿中还有被上诉人自己搭建的部分，如果仅仅是上诉人搭建的违章建筑部分赔偿款并没有250万元，因此被上诉人还有损失，上诉人应当给予补偿。
今久公司向一审法院起诉请求：1、要求判令贸丰公司继续履行承诺书，支付今久公司转让款497,335元；2、判令贸丰公司向今久公司支付自2016年1月17日起至实际支付之日止，按每日1,000元计算的违约金。贸丰公司提起反诉：要求判令今久公司支付补偿款556,747.31元。
一审法院认定事实：上海市闵行区XX镇XX路XX号XX号四幢标准厂房房地产权利人登记为上海XX厂。上海XX厂系上海市闵行区浦江镇镇北村的村办企业，2005年被工商部门吊销营业执照，该厂停业后土地使用权和财产权利收归上海市闵行区XX镇镇北村民委员会（以下简称XX镇XX村委会）。
今久公司向XX村委会承租了上述厂房，未经有关部门批准在场地上搭建了房屋出租给多个小业主，增设了电力变压器。
2013年6月19日，今久公司（甲方）与贸丰公司（乙方）签订《转让协议（合同）》，约定甲方将上海市闵行区XX镇XX路XX号XX号四幢标准厂房及占地设施合计建筑面积1,639.71平方米、厂区内甲方自建房屋及简易房面积合计2,412.13平方米左右、甲方自备电力变压器二台合计200KVA的厂房使用权和自建设施所有权以250万元转让给乙方，转让自2013年7月1日起。乙方应于2013年6月30日之前支付转让费125万元，余款125万元甲方同意乙方每月支付23,500元直至付清，原则上不计利息。2013年7月1日起，乙方应每年支付浦江镇镇北村租金242,000元，协议生效之日起甲方自动放弃收取厂区租户的租金，该租金归乙方所有。甲方承诺为乙方在以上地址生产经营创造条件，协助乙方营业执照迁移到经营地址，将自备电力变压器过户至乙方名下。如遇国家拆迁，由此发生的一切补偿归�方所有，如在2017年6月30日前动迁，乙方得到的补偿未能达到乙方支付给甲方的款项标的的金额部分，甲方愿意给予差额补偿，以弥补乙方损失。乙方定期履行不得拖欠，否则按违约论处直至终止本协议，同时甲方不退还乙方已经支付给甲方的款项。
2013年6月30日，今久公司与XX村委会签订《终止租赁合同协议书》，XX路XX号（XX号）厂房四幢合计建筑面积1,636.71平方米的租赁合同，该厂房自2013年7月1日起由贸丰公司承租。
贸丰公司于2013年6月30日支付了转让款125万元。
2013年9月25日，贸丰公司的法定代表人薛振义向今久公司出具承诺书，言明根据上述转让协议尚欠转让款1,179,500元，由薛振义自2013年10月开始每月支付23,500元，逾期每天加息1,000元，争取在2015年底前付清。2013年10月22日，在上述承诺书的反面，记载有“截止2013年10月22日止双方再次确认自本日始双方的债务额是1,069,335元整。双方约定，该款自2013年11月始，每月归还22,000元给债权人。同时本债务总额不受双方合同条款限制。还款日期在每月的15号前后两天，再逾期则按前页的违约论罚。”字样，今久公司的代理人潘某、薛振义在落款处签字。
2015年12月19日，XX村委会向贸丰公司发出告知书，要求做好拆除违章建筑的配合工作。2016年1月13日，评估工作完成后，XX村委会通知贸丰公司清空厂房内物品，做好拆迁准备。
贸丰公司在支付125万元转让款后，在2013年7月至10月间以每月23,500元向今久公司支付转让费。自2013年11月起按照每月22,000元支付转让费至2015年12月底。贸丰公司接到拆违通知后，自2016年1月起未再向今久公司付费。2016年1月20日，今久公司向贸丰公司发出催款告知函。
2016年3月14日，XX村委会（甲方）与贸丰公司（乙方）签订协议书，约定乙方配合拆违，应于2016年3月31日前完成搭建物、构筑物及附属设施清腾撤离义务，甲方同意对搭建物、构筑物及附属设施及装修给予一次性补偿2,511,549元、补偿搬迁损失18,000元、补偿停产停业损失697,200元，补偿款合计3,226,749元。其中一次性补偿2,511,549元中包含装饰装修补偿342,084元、附属物补偿56,920元、建筑物补偿2,112,545元（涉及无证建筑物3,486平方米）。2016年3月底，上述拆违工作完成。
一审审理中，今久公司承认在其处尚有95,999元租金和租赁押金未转给贸丰公司，可以作为贸丰公司向其支付的转让费。据此，贸丰公司已经支付的转让费为2,011,999元。
关于双方存有争议的书证“承诺书”反面内容是否真实，一审法院认为该书证落款处有今久公司的代理人潘某、贸丰公司法定代表人薛振义的签字，内容与“承诺书”�面记载内容有延续性，均是对债务数额的确认和对每月还款数额的调整，且贸丰公司确实在2013年7月至10月间以每月23,500元向今久公司支付转让费，自2013年11月起按照每月22,000元支付转让费，完全按照该承诺内容在履行，故贸丰公司虽否认薛振义签字真实性，一审法院认为该书证内容客观，形式合法，与待证事实具有关联性，对本案事实具有证明力，故予以采信。
一审法院认为：双方当事人争议的焦点在于《转让协议（合同）》是否有效。转让合同约定转让标的包括上海市闵行区XX镇XX路XX号XX号四幢标准厂房的使用权、今久公司无证搭建面积2,412.13平方米房屋及电力变压器二台的所有权，上述权利被今久公司作价250万元转让。根据查明的事实，四幢标准厂房原系今久公司向XX村委会承租，今久公司与XX村委会解除租赁合同后，由贸丰公司与XX村委会重新签订�赁合同，故其实质为租赁权的转让。今久公司通过转让租赁权来获利，违反民法通则的“合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给第三人的应取得合同另一方的同意，并不得牟利。”的规定。今久公司转让无证搭建房屋，亦违反法律强制性规定。电力设施设备为国家所有，当事人也无权私自转让。故涉案《转让协议（合同）》因违反法律、法规强制性规定，依法应当被认定为无效的合同。
签订合同时双方当事人对转让标的物的合法性均未尽到合理的审查义务，故对合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。鉴于涉案的无证搭建房屋目前已被拆除，贸丰公司实际享有了转让合同项下的部分权利，也获得部分拆违补偿，故今久公司作为无证房屋搭建人无需向贸丰公司返还已收取的全部转让款。但是，基于双方曾在转让合同中约定“如在2017年6月30日前动迁，乙方得到的补偿未能达到乙方支付给甲方的款项标的的金额部分，甲方愿意给予差额补偿，以弥补乙方损失。”，可知双方议定250万元转让费时充分考虑到合同权利享有期限不少于4年，现因无证房屋于2016年3月底被拆除，受让方实际利益受损，且没有在政府拆违中获得足额补偿，故法院根据公平原则，参考合同履行情况，酌情由今久公司补偿贸丰公司30万元。
综上所述，因《转让协议（合同）》自始无效，今久公司要求贸丰公司根据承诺书继续支付转让款497,335元并支付每日1,000元的违约金，无法律依据，法院不予支持。贸丰公司在已享有了一部分合同权利的情况下，基于无效合同要求今久公司退还全部已收转让款2,011,999元，有悖公平，法院不予支持。为平衡双方利益，今久公司应补偿贸丰公司30万元。
一审法院据此判决：一、确认上海今久�织品有限公司与上海贸丰办公家具有限公司于2013年6月19日签订的《转让协议（合同）》无效；二、上海今久纺织品有限公司于判决生效之日起十日内补偿上海贸丰办公家具有限公司30万元；三、驳回上海今久纺织品有限公司的诉讼请求；四、驳回上海贸丰办公家具有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4,380.02元、财产保全费3,006.68元，由上海今久纺织品有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计11,448元，由上海今久纺织品有限公司负担2,900元，上海贸丰办公家具有限公司负担8,548元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，上诉人确认被上诉人未付的转让款为488,001元�经审理查明，一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的《转让协议（合同）》的效力，《转让协议（合同）》中约定转让的标的包括上海市闵行区XX镇XX路XX号XX号四幢标准厂房的使用权、今久公司搭建面积2,412.13平方米房屋及电力变压器二台的所有权。其中上诉人转让其自行搭建的房屋，因标的物的违法性而当属无效。其余两部分内容的转让，并未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。一审法院认定《转让协议（合同）》无效有误，本院予以更正。合同虽然部分无效，但上诉人已将自建房屋及简易房交付被上诉人，被上诉人实际占有使用并转租，现违章部分建筑被拆除，已无法返还上诉人，被上诉人就拆违部分也已获得补偿，因此被上诉人应当按照双方约定支付全部转让款。上诉人要求被上诉人支付�余转让款的请求，本院予以支持。至于违约金，因双方对拆违后赔偿损失有争议并引发诉讼，故上诉人要求被上诉人支付拖欠转让款的违约金，本院不予支持。关于被上诉人反诉要求上诉人支付补偿款的请求，因转让的违章部分建筑被拆除，被上诉人因此遭受损失要求上诉人补偿，可予支持。至于补偿的金额，因双方约定的转让款还包括有证部分厂房的转租及变压器的转让，被上诉人要求按已付的转让款和获得的拆违补偿款的差额作为损失金额，缺乏依据。并且鉴于被上诉人对于违章部分转让无效也有过错，故本院酌情确定上诉人补偿被上诉人损失30万元。
综上所述，上诉人今久公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初6422号民事判决第二项、第四项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初6422号民事判决第一项、第三项；
三、上海今久纺织品有限公司与上海贸丰办公家具有限公司于2013年6月19日签订的《转让协议（合同）》中关于上海今久纺织品有限公司自建房屋及简易房的转让关系无效；
四、上海贸丰办公家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海今久纺织品有限公司转让款人民币488,001元；
五、驳回上海今久纺织品有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取计人民币4,380.02元、财产保全费人民币3,006.68元，合计7,386.70元，�上海今久纺织品有限公司负担118.05元，由上海贸丰办公家具有限公司负担7,268.65元；反诉案件受理费减半收取计4,683.74元，由上海今久纺织品有限公司负担2,900元，由上海贸丰办公家具有限公司负担1,783.74元。二审案件受理费人民币14,560.04元，由上海今久纺织品有限公司负担5,940.02元，由上海贸丰办公家具有限公司负担8,620.02元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年三月二十四日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判�撤销或者变更；
……