湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第1156号
原告瞿支尧，男，1972年6月15日出生，苗族。
委托代理人滕树根（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。
委托代理人黄泽银，湖南鹤洲律师事务所律师。
被告怀化市大汉置业有限公司。
法定代表人邹明，该公司董事长。
委托代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师，公民身份号码：4312291988********。
原告瞿支尧诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法适用简易程序，于205年11月19日公开开庭进行了审理。原告瞿支尧的委托代理人滕树根，被告的委托代理人梁荣、李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瞿支尧诉称：2012年5月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于怀化市城北紫东片区“大汉龙城兴龙府”第16栋18层1804号建筑面积143.71平方米的商品房，以总价款452696元出售给原告。原、被告在《商品房买卖合同》中第八条约定：被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第九条第一款第（2）项约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。原告依约交清了全部房款，但被告直至2014年3月17日才将房子交付给原告。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当向原告支付违约金，违约金自合同约定从应当交付之次日起按原告已付款的日万分之一计算（已付房款452696元×万分之一／天×259天＝11724元）。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，严重损害了原告的利益，故原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付（自2013年7月1日起至2014年3月17日止）逾期交房违约金人民币11724元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告已经履行了交房义务，其后不应当承担逾期交房责任；1、被告开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备合同及补充协议约定的交房条件；2、竣工验收备案表不是法定的交付条件，在交房之前被告没有取得竣工验收备案表不应当承担违约责任；3、被告按约通知了原告办理交房手续；4、原告逾期前来办理交房手续，是其自身的过错，不属被告违约；二、原告逾期缴纳维修基金等费用及违约金，被告有权拒绝交房；三、被告不交房属合法行为，不应承担逾期交房的法律责任；四、原告请求的违约金标准过高，应当按实际损失进行计算。原告实际损失为银行存款利息，按照日万分之一的标准计算违约金标准过高，因此请求法院予以减少违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告于2012年5月24日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0009号。合同约定：原告购买被告开发的第16幢18层1804号商品房，该商品房地上30层，房屋总价款452696元，合同签订时付定金8万元，合同签订后付房款62696元，向银行按揭贷款31万元；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金9054元交予被告；被告需在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第十一条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第十条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告交清了全部购房款452696元。2014年3月17日，原告交纳了维修基金和契税。
另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区16栋工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。被告于2013年6月20日向原告邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。原告于2014年3月17日收房。
上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院予以确认，有以下证据证实：
1、原告的身份证、被告的营业执照、组织机构代码证（复印件），证实原、被告的诉讼主体身份情况；
2、《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；
3、收款收据复印件两份、销售不动产统一发票复印件，证实原告向被告交清了购房款及其他款项；
4、单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件，证实2013年12月31日，大汉·龙城兴龙府住宅小区16栋经过施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的质量竣工验收，结果为合格；
5、邮寄清单、邮资发票复印件，证实被告于2013年6月20日通过挂号信的方式通知原告收房；
6、2013年12月24日边城晚报复印件，证实被告通过报纸公告的方式通知原告收房；
7、商品房交接书、入伙流程单、收楼确认书、房屋交接验收记录表复印件，证明原告于2014年3月17日收房；
8、庭审笔录，证实本案的其他情况。
本院认为：本案双方争议的焦点为被告是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中明确了被告交付房产的条件仍然为买卖合同中的有关约定，因被告所售商品房并没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，故被告未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
至于被告提出双方约定：“乙方（原告）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（被告）有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。”认为原告逾期付清有关税费、维修基金，被告则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。本院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。被告未能按照约定在2013年6月30日前履行交房义务，其应于2013年7月1日起向原告支付违约金。原告要求被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，系对自身权利的处分，本院予以支持。根据原告的诉请，至2014年3月17日止，被告应支付的违约金为11724元（452696元×0.0001×259天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告怀化市大汉置业有限公司向原告瞿支尧支付自2013年7月1日起至2014年3月17日止的逾期交房违约金11724元，并限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费93元，减半收取46.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 王 黎
二〇一五年十一月二十日
代理书记员 曾建波
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。