湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00619号
上诉人（原审原告）刘建华，女，汉族。
上诉人（原审原告）刘建国，男，汉族。
上诉人（原审原告）刘建新，男，汉族。
上诉人（原审原告）刘建民，男，汉族。
上诉人（原审原告）刘建鹏，男，汉族。
上诉人（原审原告）刘清华，女，汉族。
上述六上诉人的共同委托代理人刘建新，男，汉族。
上诉人（原审被告）老河口市美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）。
法定代表人王其华，美景公司总经理。
委托代理人何贵林，湖北思扬律师事务所律师。
委托代理人马太顺，美景公司员工。
上诉人刘建华、刘建国、刘建新、刘建民、刘建鹏、刘清华及上诉人美景公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均对老河口市人民法院作出的（2013）鄂老河口民初字第02750号民事判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长，审判员彭云飞、刘雯莉参加的合议庭，于2015年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人刘建华、刘建国、刘建新、刘建民、刘建鹏、刘清华，上诉人美景公司的委托代理人何贵林、马太顺到庭参加了诉讼。原审原告张玉珍在二审开庭前，于2015年11月6日因病去世。张玉珍的相关权利，其继承人上诉人刘建华、刘建国、刘建新、刘建民、刘建鹏、刘清华当庭一致予以确认其共同继承，无其他争议。本案现已审理终结。
原审原告刘建华、刘建国、刘建新、刘建民、刘建鹏、刘清华在原审诉请判令：1、美景公司按约定施工未完工程后交付符合国家标准居住条件和合同约定条件的房屋，拆除擅自封闭的阳台；2、美景公司按合同约定支付违约金3000000元，赔偿延期交房所有损失3900000元（具体包括：营业损失2500000元；房屋租金损失：营业房租金损失1300000元，住房租金损失100000元。）；3、美景公司双倍返还小于合同面积的房屋283.56平方米（其中住宅房119.04平方米，营业房164.52平方米），或者按少还的283.56平方米房屋的现行价格予以返还款项；4、本案的诉讼费、保全费由美景公司负担。本案在庭审过程中，刘建华等又提出“鉴于美景公司已未将应返还的二楼两套房屋建成营业房，同时所返还的一楼三间门面房面积不足”，因此要求对第一项诉讼请求作出增加：即，要求将一楼三间门面房和二楼的两套房屋，整体调换至该公司所开发的临江边一楼和二楼。
原审被告美景公司在原审答辩请求驳回刘建华等诉讼请求。
原审判决认定：2009年8月24日，张玉珍、刘建华、刘建新、刘建鹏、刘清华共同委托刘建国、刘建民二人为代表与美景公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份。协议约定：一、过渡期自协议签订之日起18个月，若遇不可抗力，交房时间顺延。二、乙方（张玉珍等）新码头14号被拆迁房屋的建筑面积704.97平方米。三、甲方（美景公司）按拆一还一就地还房原则向乙方安置以下房屋：1、砖混结构住宅建筑面积605平方米，位置J栋南楼西单元东边二、三、四楼；东单元西边二、三楼；每套均为121平方米。2、砖混结构非住宅建筑面积102平方米，位置J栋南楼底层自东向西第四、五、六间。四、甲方给乙方一楼上二楼处在乙方选定的部位建一符合标准的专门楼梯，二楼全部为圈梁结构。五、甲方向乙方补偿营业房及住宅房的过渡费、搬家费、营业损失费、装饰装修费共计223600元，于协议签订时一次性付清。六、交付的安置房必须符合国家规定的标准房屋及建筑设计标准，甲方无偿为乙方报装3户独立水电、闭路电视、宽带立户，费用由甲方承担。七、乙方需于2009年9月6日腾空全部房屋交由甲方拆除。乙方签订协议时提供给甲方的通讯地址及联系电话等联系方式，视为甲方通知乙方履行协议的唯一方式。甲方于房屋竣工验收后向乙方下达书面交房通知，若不能在2011年3月6日前交房，按法定标准向乙方赔偿损失，直至交房之日。门面房需安装卷闸门，房后窗户为90规格铝合金玻璃窗，并安装10毫米钢筋护栏。住宅水电、宽带、电视线按国家标准和房屋用途安装内置管线线路、开关和插座，所有电线为6平方米铜芯线。并把走向图交乙方。窗户为90规格铝合金，5毫米白玻璃，滑轮推拉窗。八、甲方为乙方办理7户土地证、房产证，规费由甲方承担。一楼、二楼两套房办理营业房房产证，其他房屋办理住宅房房产证（在规划许可范围内）。十、安置面积为预建面积，竣工验收后根据实测面积据实结算，多退少补，住宅和非住宅按现行市场价结算。十一、若一方违约，按合同标的承担双倍法定违约金，乙方有权追索因拆迁造成的一切经济损失。
合同签订后，张玉珍等按期将房屋腾空交美景公司拆除。美景公司也按约定向张玉珍等支付了过渡期间的各项补偿费用223600元。2012年11月28日，本案争议的房屋通过了规划部门的竣工验收，并在建设行政主管部门进行了备案。同年12月25日，美景公司在安置房外墙体张贴交房通知称，自2013年元月1日起办理还建房的交接手续。从房产测绘部门出具的测绘报告显示，美景公司应交付的还建房中，5套住宅房的建筑面积共602.8平方米；3间非住宅房的建筑面积共99.26平方米（以上面积均含有公摊面积）。2014年7月1日，美景公司向市房管局申请了房产登记。但从房管局登记的市区字第00045195号房权证记载的内容看，该房屋的二楼及以上楼层均为住宅房，而非营业用房。
为进一步查明案件事实，原审法院于2014年3月13日组织双方现场勘验，还建房的现状为：一楼上二楼处的专用楼梯未建；一楼3间门面房水电接口入户，卷闸门已安装，但窗户未安装钢筋护栏，窗玻璃厚度未达到约定标准，室内开间宽窄不一，结构不规整；二楼以上（含二楼）5套房屋室内均为毛坯房，阳台均为封闭式，水电接口已入户，闭路宽带接头至门口，燃气管道未安装，除入户门外，室内各厅室均未安装门，内置管线线路、开关插座未安装，没有水电走向图，推拉窗不是滑轮式。二楼的房屋结构属圈梁结构。截止目前，美景公司并未按合同约定为张玉珍等无偿报装三户独立水电、闭路电视、宽带立户；也未按合同约定办理7户土地证、房产证。
原审判决另认定：一、庭审中，美景公司并未就不可抗力原因造成工期延误的事实向法庭举证，仅陈述是因政府拆迁迟缓影响了工期。二、张玉珍等虽选定了专用楼梯的建造位置，但美景公司考虑到张玉珍所选定的位置不适合建楼梯而未建（影响上边的房梁或者要破坏一间杂物间）。三、2013年6月29日，张玉珍等向美景公司发出《通知》一份。要求美景公司对其违约行为承担赔偿责任，并要求限期予以回复，但美景公司收到后未回复。四、美景公司虽通知于2013年元月1日起办理还建房的交接手续，但并未按双方约定的方式向张玉珍送达书面交房通知；同时，因当时美景公司与建筑商之间有纠纷，部分房屋的钥匙建筑商尚未向美景公司移交，故一楼门面房实际仍不能交付。
原审法院认为：本案中，双方争议的焦点为：一、返还的房屋面积是否应当包含公摊面积；二、延期交房时间如何确定，是否具备交房条件；三、关于对双倍法定违约金的理解以及损失数额如何确定的问题。四、阳台封闭是否构成违约；五、水电安装是否进行了变更；六、二楼的房屋用途办成住宅房，未办成营业房是否构成违约；将一楼门面房和二楼营业房整体更换至美景公司所建的临江位置的房屋是否应予支持。
原审法院对上述争议焦点评判：一、关于所返还的房屋是否应当剔除公摊面积问题。由于协议中约定的被拆迁房屋和返还房屋的面积均载明为建筑面积。庭审中，张玉珍虽称美景公司少还面积141.78平方米，但该主张没有测绘依据、法律依据，也没有合同依据，故对这一主张，原审法院不予支持。关于面积问题，
应以房产中介机构测绘面积为准，据测绘报告显示，五套住宅房一共少还2.2平方米，门面房少还2.74平方米，合计共少还4.94平方米。因少还面积未达到3%，参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》之规定，应按双方合同约定，比照同地段房屋的现行市场价格，向原告支付少还部分即4.94平方米的房价款。张玉珍等主张由美景公司双倍（141.78x2=283.56平方米）返还小于合同面积的283.56平方米的房屋，或者按同地段283.56平方米房屋（其中住宅房119.04平方米，营业房164.52平方米）的市场价补偿给的理由不能成立。
二、关于延期交房时间如何确定，是否具备交房条件问题。协议约定的交房日期为2011年3月6日，但美景公司张贴的收房通知确定的交房日期是2013年元月1日，已经迟延近22个月。且双方对是否履行了通知义务，认识不一。美景公司认为已通过张贴公告的方式通知，但张玉珍等认为没有看到，美景公司应当按照合同约定的方式履行通知义务。而双方协议约定的通知方式是“乙方在签订协议时提供给甲方的通讯地址和电话视为甲方通知乙方履行协议的唯一方式；安置房竣工验收后，甲方向乙方下达书面交房通知….等”，但庭审中，美景公司并未提交其已按上述方式通知了张玉珍等的有效证据，其提交的张贴于墙体的收房通知，因与约定不符，不能视为已履行了通知义务。美景公司所建房屋于2012年11月28日取得《规划竣工验收合格证》，同年12月27日在建设行政主管部门办理了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，该两证的取得即视为房屋符合国家强制标准，具备交付条件。但由于双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方当事人的真实意思表示，在协议内容不违反法律规定的情形下，行使权利和履行义务则应以合同为准，由于庭审中，双方也共同认可“专用楼梯未建；门面房窗户未装钢筋护栏，玻璃厚度不达标，室内开间宽窄不一，结构不规整；房屋均为毛坯房，内门均未安装，内置管线线路、开关插座未安装，没有水电走向图，推拉窗不是滑轮式，燃气管道未安装。对上述问题，美景公司也未采取任何补救措施。同时，由于当时美景公司与建筑商之间有纠纷，建筑商未向被告移交门面房钥匙，故门面房实际不能交付”。据此，截止目前安置房仍然不符合双方约定的交付条件，故美景公司仍然存在不能交付的违约事实。
三、关于对双倍法定违约金的理解以及张玉珍等的损失数额如何确定的问题。双方约定：返还的住宅及非住宅均按现行市场价格结算；若一方违约，按合同标的承担双倍法定违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。综上，法律允许当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中双方对违约金条款虽有约定，但约定并不明晰，庭审中，张玉珍等对其主张的3000000元违约金的解释是“按照法律规定买卖双方可以约定违约金，而双方约定按1410平方米房屋标的的双倍2820平方米房屋，即16000000元以上的标的承担违约金的确过高，考虑到要求被告继续履行合同的情况，原告只要求被告承担并支付合同标的额一倍8000000元中不到一半的违约金3000000元，既合法，也不存在过高的问题”。而美景公司则认为，现行法律并无法定违约金一说，合同中所称的“双倍法定违约金”没有法律依据，应属无效。若认为美景公司存在违约给其造成损失，只能依法主张赔偿。同时又提出代理意见认为，即便双方约定的违约金条款有效，根据合同法司法解释规定，明显过分高于其损失而不应当得到支持，而应当根据实际损失予以调整。对此原审法院认为，双方对其约定的违约金条款的内容，在理解上存在重大差异，又不能协商一致，张玉珍等所主张的3000000元违约金只是单方估算，并未提出充分合理的依据，该条款约定不明，庭审中双方又无法达成共识；另外，尽管美景公司拟返还的房屋还存在部分不符合约定的情形，但并不至于导致房屋无法交付，合同目的不能实现的后果，不构成根本违约的情形，故对张玉珍等要求美景公司支付3000000元违约金的请求，因依据不足，不予支持。对张玉珍等要求美景公司赔偿损失3900000元（包括营业损失2500000元、营业房及其相关设备的租金损失1300000元、住宅房的租金损失100000元）的请求，美景公司则认为，张玉珍等既主张营业损失，又主张房屋租金损失及过渡期损失，且不论其损失是否存在，仅从损失范围上就存在重复主张，况且，张玉珍等所主张的损失，并无任何证据予以证明。对此原审法院认为，张玉珍等要求赔偿损失，应当提供相应的证据予以证明。庭审中张玉珍等对其营业损失2500000元的请求，并未向原审法院提交相应的证据，故对其该项损失数额不予支持；对所主张的租金损失，庭审中虽提交了个体中介信息服务部左小会、张安宪出具的两份证明材料，张安宪也就此出庭作证，但美景公司不予认可，原审法院认为，该证明材料中所反映的相关数据，对本案的房屋拆迁安置合同而言也缺乏针对性，故该证明材料不能作为定案依据。对于租金损失问题，客观存在，可根据安置房屋的面积，结合延期时间，参照还房路段和本地实际，酌定租金为每月2000元，据此租金损失总额应为100000元（2000元／月X50个月=100000元）。此外，由于美景公司至今未交付房屋，与约定的还房时间相比，又延期50个月，美景公司应当参照双方约定的过渡补偿费标准，继续支付逾期期间的过渡费，其补偿数额为650000元（13000元／月X50个月=650000元），以上租金与过渡费合计为750000元。鉴于美景公司存在多处违约，逾期时间长，给张玉珍等造成的损失大，为合理弥补其的损失，可参照双方对违约金约定按双倍计算的标准，由美景公司按以上两项损失的双倍计算并进行赔偿，其赔偿数额应为1500000元（750000元X2=1500000元），对张玉珍等其他损失，因无证据证实，不予支持。
四、关于阳台是否应当封闭问题。阳台是否应当封闭，双方在协议中并未作出明确约定，既然双方的协议未作约定，那么封闭与否均不构成违约。故张玉珍等要求美景公司“拆除擅自封闭的阳台”的请求无据，不予支持。
五、关于水电安装工程是否进行了变更。庭审中，美景公司提交了两份据称是张玉珍等提供的水电安装工程造价预算书（复印件），以此证明当时经过协商将本应由美景公司施工的水电安装工程变更为由张玉珍等实施，价款由美景公司支付的事实，但张玉珍等予以否认，并认为该证据系复印件，不具备证据效力。对此，原审法院认为张玉珍等辩称理由成立，不能以此证明双方进行了变更。
六、关于二楼的房屋用途办成住宅房，未办成营业房是否构成违约，以及张玉珍等要求将一、二楼整体调换至临江地段是否应予支持。双方的协议第3条将二楼房屋约定为住宅房，但第8条又约定“…..一楼、二楼两套房屋办理营业房房产证，其他房屋办理住宅房房产证（在老河口市规划部门允许范围内）”。合同中出现两种截然相反的约定时，应当以单独针对办证所约定的专用条款，即合同第八条的约定为准，应将二楼办成营业房房产证。该条款中虽注明有“在规划部门允许范围内”，而规划部门是否允许，应当以美景公司是否提交申请为前提。本案庭审时，明确限令美景公司限期提交办理规划审批的申请手续及建筑设计图纸，但美景公司在限期届满仍未提交，应承担举证不能的法律后果。对此，应视为美景公司在办理规划审批时未将二楼办为营业房列入申请内容，属违约行为。作为拆迁安置房屋，虽然二楼未办成营业房房产证，但不影响房屋的交付，即不影响合同目的的实现。办证不符合约定，也是违约的一种表现，应依双方关于违约责任的约定予以处理，不宜采取房屋置换的方式处理。故此，对张玉珍要求将一二楼房屋整体调换的请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院认为，张玉珍等与美景公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是其真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性和效力性规范，合法有效，双方均应按协议约定全面履行自己的义务。本案中，张玉珍等已按约定按期腾空并交付被拆迁房屋，但美景公司却至今未按约定向张玉珍等交付符合约定条件的安置房，对此应承担相应的违约责任。对张玉珍等要求美景公司继续施工未完工程后，交付符合约定标准的房屋的请求，符合双方的约定，应予支持，但应责令美景公司限期交付。对美景公司少返还的4.94平方米的房屋（其中：住宅房2.2平方米，门面房2.74平方米），依据本地市场实际，由美景公司按住宅房每平方米3000元，门面房每平方米12000元的标准予以补偿，即补偿原告房价款39480元（其中：门面房2.74平方米x12000元=32880元，住宅房2.2平方米x3000元=6600元）。但对张玉珍等要求美景公司拆除封闭阳台的请求，因无合同依据，不予支持。对张玉珍等要求美景公司支付违约金3000000元的请求，原审法院认为，美景公司应承担的违约金，应以其给张玉珍等造成的实际损失大小为依据进行计算。对张玉珍等要求美景公司赔偿延期交房所造成的营业损失和租金损失3900000元的请求，因对其营业损失未提交相关证据予以证明，故不予支持。其提出的租金损失是单方估算的，庭审中虽提交了两份证明材料，但证明的内容与本案没有针对性，故不能作为定案依据。关于租金损失问题，综合上述分析，结合本案实际，原审法院酌定按每月2000元由美景公司予以赔偿，据此美景公司应赔偿张玉珍等租金损失100000元（2000元／月X50个月=100000元）。此外，由于美景公司至今未交房，对此仍应按过渡期内每月13000元的标准向张玉珍等补偿延期期间的过渡补偿费，据此美景公司应赔偿逾期过渡费650000元（13000元X50个月=650000元）。因本案美景公司存在多处违约，逾期时间长，给张玉珍等造成的损失大，为合理弥补其损失，可参照双方对违约金损失按双倍计算的标准，由美景公司按以上两项损失的双倍计算并进行赔偿，其赔偿数额应为1500000元【（650000元＋100000元）X2=1500000元】，对张玉珍等其他损失，因无证据证实，不予支持。因美景公司违约给张玉珍等造成了损失，美景公司向张玉珍等支付1500000元违约金后，可以弥补张玉珍等的损失，故不再赔偿其他损失。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条之规定，判决：一、老河口市美景房地产开发有限公司继续施工应向张玉珍等七人交付的未完工程，并于判决生效后60日内向张玉珍等七人交付合同约定的房屋。即：位置J栋南楼西单元东边二、三、四楼；东单元西边二、三楼；位置J栋南楼底层自东向西第四、五、六间；被告给原告一楼上二楼处在原告选定的部位建一符合标准的专门楼梯；无偿为原告报装3户独立水电、闭路电视、宽带立户，费用由被告承担；门面房需安装卷闸门，房后窗户为90规格铝合金玻璃窗，并安装10毫米钢筋护栏；住宅水电、宽带、电视线按国家标准和房屋用途安装内置管线线路、开关和插座，所有电线为6平方米铜芯线，并把走向图交原告；窗户为90规格铝合金，5毫米白玻璃，滑轮推拉窗；为原告办理7户土地证、房产证，规费由被告承担。若被告在限期内不履行上述义务，按《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五百零三条的规定处理；二、老河口市美景房地产开发有限公司于本判决生效后60日内按市场价支付原告4.94平方米的面积差价款39480元（其中：门面房2.74平方米x12000元=32880元，住宅房2.2平方米x3000元=6600元）；三、老河口市美景房地产开发有限公司于判决生效后60日内支付张玉珍等七人违约金1500000元；四、驳回张玉珍等七人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33200元，财产保全费5000元，合计38200元，由张玉珍等七人负担18200元，美景公司负担20000元。
上诉人刘建华等不服原审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称（根据上诉状归纳）：（一）原审判决认定交付房屋通过了竣工验收即认定为符合合同约定的交付条件错误。被上诉人竣工的房屋并不符合双方合同约定的“国家规定的标准住房”。导致房屋无法交付，存在严重的逾期。（二）被上诉人的逾期交房导致上诉人到处租房、搬家，之前经营尚好的餐馆也无法营业，导致巨大的经济损失。（三）现在要求上诉人接收的房屋无水、电、宽带等基础设施，窗户材质和玻璃、纱窗等也不是合同约定，未安装约定户内门，存在二楼不是商业用房，且擅自封闭阳台，实际减少了返还房屋面积（一楼少还44.52㎡，二楼少还29.68㎡）、二楼楼梯未施工、二楼未建成全梁结构，不能作为营业用房使用。（四）原审判决以双方关于违约责任约定不明而认定无效，未支持上诉人请求被上诉人赔偿3000000元违约金的处理错误。被上诉人已经逾期长达六年时间致使上诉人无住房，且无法进行正常的餐饮经营，这些都是客观的损失。原审判决仅支持确认过渡费补偿，而不考虑上诉人的租金损失和营业损失明显不当。综上，请求二审法院依法对原审判决予以改判，第一、原审判决第一项漏判的事项予以更正为所有门的安装必须符合国家标准，二楼办营业房房产证，供气的安装、报装、地板、墙面仿瓷、灯具等装饰，交付的房屋必须是合同约定的面积和用途，且必须符合国家规定的标准房屋及建筑设计标准，符合国际居住条件，上诉人搬进去就能营业和居住的一、二层营业房和住宅房；第二、依法改判被上诉人对合同约定的还建房少建141.78平方米，按规定应双倍返还283.56平方米房屋价款，或在同地段返还合同约定面积和标准的同一类房屋，或按同地段相同房屋的现行市场销售价还上诉人房价款；第三、改判被上诉人支付违约金3000000元，或者赔偿拆迁六年给上诉人造成的3319560元的房屋租金损失，或者被上诉人履行2013年7月1日收到上诉人《通知》所确定的义务，赔偿拒不履行拆迁合同给上诉人已经造成的经济损失直至履行合同约定的全部义务之日止；第四、改判被上诉人拆除擅自封闭的阳台；一审全部的诉讼费及保全费，二审上诉费由被上诉人负担。
上诉人美景公司针对原审判决作出的上述判决，提出上诉称：（一）原审判决认定上诉人没有履行交房通知义务认定错误。上诉人于2012年12月25日已通过公告、电话等方式向包含被上诉人在内的所有还建户发出收房通知，而被上诉人也收到了上诉人的交房通知，并对拟交付的还建房进行了实地查验，因不满意而提起的诉讼，虽然没有书面通知，但是上诉人已经尽到了通知义务，不能认定未履行通知义务。（二）原审判决认定还建房符合国家规定的交付条件，在上诉人不存在根本违约的前提下，忽视被上诉人的减损义务，并支持被上诉人长时间拒不收房而主张的巨额损失，有失公平。原审判决认定上诉人拟交付的房屋因楼梯、门窗、玻璃、水电等未安装，系被上诉人未确定安装位置，以及协议约定其自行安装所致，并不是上诉人违约。而且还建房已经取得《规划竣工验收合格证》，并办理了备案。已经具备了交付的条件，但是被上诉人不收房，才导致目前的诉讼。即使上诉人存在违约，亦仅能计算至2012年12月25日止。（三）原审判决对被上诉人损失认定缺乏事实及法律依据。其一、在损失范围认定上，原审判决认定存在租金损失的同时，又认定房屋拆迁安置过渡期补偿，实际上是重复计算。其二、在租金损失上，被上诉人提供的证人证言不能作为认定损失的依据，原审法院酌定的为每月2000元依据不足。其三、安置过渡期补偿标准上，原审判决以双方约定的每月13000元作为过渡期标准，没有合法来源和依据。其四、在损失的核定上，既然已经认定租金损失为10000元和过渡期补偿为650000元，该损失已属实际损失，原审判决又参照违约金条款予以两倍确定赔偿金额，显然与法律规定相悖。另外，即使违约金约定有效，违约金数额也不能超过实际损失的30%。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人请求损失及违约金赔偿诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
上诉人美景公司针对上诉人刘建华等的上诉请求及理由答辩称：上诉人刘建华等的上诉请求及理由不能成立，我们坚持我们的上诉观点和理由。
上诉人刘建华等针对上诉人美景公司的上诉请求及理由答辩称：上诉人美景公司一直存在违约行为，依法应当承担合同约定的违约责任。
经二审审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本案双方当事人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规禁止性规定，系有效合同，本院予以确认。针对双方当事人的上诉请求及理由，对本案的二审争议焦点，本院评定如下：
关于现还建房屋的状态是否符合双方合同约定的争议。
上诉人刘建华等上诉提出的还建房屋的现状存在众多不符合合同约定的情形。首先，房屋还建面积不符。涉及到是否还建房屋应当剔除公摊面积、以及是否应当对封闭阳台计算面积等方面。对此，对此，本院认为，按照双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定，确定拆迁新码头14号房屋建筑面积704.97平方米，还建房屋为砖混结构住宅建筑面积605平方米及砖混结构非住宅建筑面积102平方米。均明确了拆除面积及返还面积均按“建筑面积”确定，并未作出其他的面积计算标准约定，故现上诉人刘建华等以应当剔除公摊面积作为返还房屋面积与约定不符，对该请求本院不予支持。上诉人刘建华等还提出了不应封闭阳台，因阳台折算面积亦减少了其应还建房屋面积。本院认为，双方对还建房屋是否封闭阳台并未作明确约定。上诉人美景公司的房屋设计施工方案系通过了相关职能部门的审核和批准，且亦不是仅针对本案诉争房屋进行了阳台封闭，对封闭阳台的建筑面积折算也有明确的计算规范和标准。故上诉人刘建华等以阳台封闭而少返还了面积理由亦缺乏证据印证，本院不予支持。原审判决确定的还建房屋的实测面积存在少4.94平方米的认定准确，本院予以确认。第二、上诉人刘建华等提出二楼还建房屋不是圈梁，经二审当庭询问，上诉人刘建华等对何为圈梁的概念并不能作出正确专业解释，且仅为主张分析，亦并未提供任何证据现二楼房屋不是圈梁的事实，故对该请求，本院亦不予支持。第三、上诉人刘建华等提出还建房屋未按照约定安装楼梯、水电、宽带、电线、门、窗等，对该节主张，原审判决已予以查明确定上诉人美景公司并未履行，且上诉人美景公司对原审判决第一项即要求其履行上述义务亦予以认可。故对上诉人刘建华等对此上诉请求，原审已经确定上诉人美景公司应履行的行为义务，故在此不再赘述。第四、上诉人刘建华等提出还建房屋二楼应当办理营业用房权属证。本院认为，双方《房屋拆迁补偿安置协议》第八条约定“甲方（美景公司）负责为乙方（刘建华等）办理七户土地使用证、房产证，所需规费由甲方承担，一楼、二楼两套房屋办理营业房房产证，其他房屋办理住宅房房产证（在老河口市规划部门允许范围内）”。该条约定中特别约定了“在老河口市规划部门允许范围内”，城镇房屋开发的确定、规划及审批是当地职能部门按照法律法律及城市建设规划统一确定，不可能基于其他当事人的约定而予以改变。现老河口市规划部门对本案诉争的二楼审批为非营业用房，同时双方亦对此有所预知并进行了特别约定，故应当按照规划部门的审批为准。故上诉人刘建华等请求将二楼房屋办理为营业用房权属证件的请求亦无事实依据，本院不予支持。
关于上诉人美景公司逾期交付还建房屋，而应向上诉人刘建华等承担违约责任赔偿数额的争议。
本院认为，按照双方于2009年8月24日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定交付还建房屋的时间为签订协议起18个月，即2011年2月23日约定交付期限届满。但至约定交付还建房届满时，上诉人美景公司尚不能够满足交付房屋条件，即已属违约。按照上诉人美景公司自己证实的竣工验收时间和通知交付房屋的时间也拖延至了2012年12月25日。故上诉人美景公司存在延期交房的违约事实本院予以认定。第一、关于违约的时间，上诉人美景公司认为只能从约定期限届满计算至2012年12月25日通知交付房屋之日止。而上诉人刘建华等则认为因房屋存在不符合合同约定的情形，亦未通知其收房，故逾期交房属持续至今。本院认为，2012年11月28日，上诉人美景公司承建的还建房屋确实办理了竣工验收及验收备案，符合法律规定的房屋竣工交付标准。但是，通过原审查明确定的事实，本案诉争的房屋水、电、闭路、电线、楼梯、护栏、推拉窗等约定的设施并未安装和完善。该状态既不符合协议约定，也不能保障居住者的基本生活条件。故此，上诉人美景公司主张其在2012年12月25日已具备向上诉人刘建华等交付约定还建房的主张，与本院查明事实不符，依法不能成立。加之上诉人美景公司对原审判决其完善上述约定设施安装的裁判并未提出上诉，应视为其对该事实的认可。故此，对逾期交付房屋的时间，应自2011年2月23日起至本院确定的交付符合约定房屋之日止。第二、关于赔偿违约金标准及依据，双方《房屋拆迁补偿安置协议》第十一条约定“若一方违约，按合同标的承担双倍法定违约金，乙方（上诉人张建华等）有权追索因拆迁造成的一切经济损失”。针对该约定中的“标的”含义，上诉人张建华等主张为拆迁房屋的总价值即为约定标的，上诉人美景公司主张物价部门规定过渡期的补偿费即为约定标的。双方各执一词，无法达成一致意见，应属双方对违约金约定不明。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。上诉人刘建华等诉请赔偿违约金的理由及计算方法为“双方合同标的应为上诉人美景公司购买其705平方米房屋和其购买上诉人美景公司之和，即1410平方米房屋，双倍即2820平方米房屋的违约，该房屋市值约6000000元以上，仅请求支持3000000元违约金”。上诉人刘建华等请求的违约金的计算方法和理由显然与法律规定不符。加之，本案的法律关系为拆迁补偿合同，双方选择的为拆一还一就地还房的方式，现还建房屋已经竣工，但因逾期及约定事项未完成而导致美景公司不能履行交房手续。逾期交房期间造成损失应为上诉人刘建华等实际产生损失，并应由上诉人美景公司负担。基于本案合同关系的性质，因上诉人美景公司的逾期还房，导致的将是上诉人刘建华等在补偿过渡期支出租房损失及营业用房的经营收入损失。对此损失赔偿标准双方并未在合同中约定。参照襄价服字（2006）117号《关于老河口市城市房屋拆迁补偿补助费有关问题的批复》第二条规定，对临时安置补偿费逾期1年以上的，补助费按每月每平方米6元的标准支付。关于非住宅的超期过渡补助费，该批复并未明确。原审法院结合上诉人刘建华非住宅房屋面积及座落地段和当地经济收入水平，确定每月租金为2000元并无不当，本院予以确认。原审判决计算损失的期限及依据与二审查明确定不符，故原审法院对损失的确定数额本院不予采纳，应予以纠正。对上诉人美景公司逾期交付还建房而造成过渡期超期补助费及营业收入损失，结合双方对违约责任的约定，以及本案实际的违约事实。本院确定为按照住宅补偿面积（合同约定605平方米），参照每月每平米6元的计价标准，自2011年2月23日起计算至本院确定的交房之日止，双倍支付过渡期补助费；另按照每月2000元计价标准，自2011年2月23日起至本判决确定的交房之日止，双倍支付营业收入损失。
综上，上诉人刘建华等上诉请求及理由因缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。上诉人美景公司上诉理由部分符合法律规定，本院予以采纳，但其上诉请求因与本院查明的事实不符，而不予支持。原审判决认定事实清楚，但对损失数额的认定存在不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持老河口人民法院（2013）鄂老河口民初字第02750号民事判决第一项、第二项；
二、撤销老河口人民法院（2013）鄂老河口民初字第02750号民事判决第三项、第四项；
三、上诉人老河口市美景房地产开发有限公司于本判决生效后60日内支付上诉人刘建华、刘建国、刘建新、刘建民、刘建鹏、刘清华相应损失（自2011年2月23日起至本判决确定的交付房屋之日止，按照605平方米住宅每月每平方米12元标准赔偿补助费，并按照每月4000元标准赔偿营业损失）；
四、驳回上诉人刘建华、刘建国、刘建新、刘建民、刘建鹏、刘清华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费33200元，诉讼保全费5000元，二审上诉人刘建华等交纳45041元，上诉人美景公司交纳18300元。一、二审合计101541元，由上诉人刘建华、刘建国、刘建新、刘建民、刘建鹏、刘清华负担63241元，上诉人美景公司负担38300元。
本判决为终审判决。
审判长 苏 轶
审判员 彭云飞
审判员 刘雯莉
二〇一六年三月二十九日
书记员 岳伟峰