四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4708号
上诉人（原审原告）蔡庆，男，汉族，1981年10月28日出生，住四川省成都市龙泉驿区。
委托代理人程绍鹏，四川蓝光律师事务所律师。
委托代理人余明思，四川蓝光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都民生置业有限公司。住所地：四川省成都市解放西街*号。
法定代表人王永良，经理。
委托代理人章力群，四川迪泰律师事务所律师。
上诉人蔡庆因与被上诉人成都民生置业有限公司（以下简称民生置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月19日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年4月27日，蔡庆与民生置业公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定民生置业公司将位于成都市龙泉驿区龙泉街道办事处星光东路的格兰·玺城（暂定名）7栋1单元18楼1804号出售给蔡庆，房款总计508768元。合同第十条约定，出卖人（民生置业公司）应当在2011年3月30日前向买受人（蔡庆）交付该商品房。合同第十九条第（二）款第2项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之次日起至实际取得权属之日止，出卖人按日万分之零点五向买受人支付违约金。补充协议第九条约定：出卖人应按照合同第十四条约定书面通知（电话、传真、电子邮件、报纸广告、挂号信或特快专递均为有效书面通知方式）买受人办理房屋交接手续的时间、地点、以及应当携带的资料，无论该通知是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日办理房屋交付手续，逾期未办理的，以《合同》约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的实际交付日。出卖人无须承担延迟房屋交付的一切责任。同时，买受人每逾期一天接收房屋，出卖人有权收取该套房屋总价款日万分之二的违约金。补充协议第十二条第5条约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续，房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证。
合同签订后，蔡庆依约支付完毕全部购房款。2011年3月24日，民生置业公司登报公告交房，交房时间为2011年3月28日。2011年5月22日，蔡庆与民生置业公司签署《玺城住宅交房及面积确认书》，该确认书确认：产权登记面积比合同约定面积小0.09㎡，公司退还面积补差款340元。2013年8月13日，案涉房屋所有权登记至蔡庆名下。
2014年3月3日，蔡庆向原审法院提起诉讼，诉请判令民生置业公司向蔡庆支付从2012年3月25日起计算至实际交付房屋所有权证书之日止的违约金（截止2013年11月25日，民生置业公司应支付的逾期取得房屋所有权证违约金为15517.42元）。
以上事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、补充协议、公告、《玺城住宅交房及面积确认书》、权属登记证明等证据在案佐证，原审法院院予以认定。
原审法院认为：蔡庆、民生置业公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。根据合同约定，民生置业公司负有在商品房交付后将办理房屋权属证书所需的资料和费用交相关部门，协助蔡庆办理所购房屋权属转移登记的义务。根据原审庭审查明的事实，蔡庆的房屋所有权证书存在办理迟延的情形。民生置业公司主张办证迟延系因区划调整原因导致，存在不可抗力，根据合同约定，民生置业公司应在约定期间内办理房屋所有权证书和承担不能按期办理的违约金责任，该约定期间已经包含国家行政机关办理权属证书的工作时间，民生置业公司未提供充足的证据予以证明未能按期办证存在不可抗力的情形。故原审法院据此认定案涉房屋所有权证登记迟延系民生置业公司原因所致，民生置业公司应承担迟延取得房屋所有权证的违约金。蔡庆要求民生置业公司支付迟延取得房屋所有权证的违约金，合法得当，原审法院依法予以支持，但违约金具体数额应以原审法院核准数额为准。
蔡庆、民生置业公司在此后签订补充协议作为商品房买卖合同的补充，对《商品房买卖合同》中第十九条关于办理房屋所有权证的约定进行了变更，按照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，该变更应认定为双方当事人的真实意思表示。该变更约定未违反法律规定亦属有效，对双方具有约束力。根据补充协议第十二条第5条约定，双方已将“在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书”的约定变更为“在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续，房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证。”故确定民生置业公司办证迟延的期限应以变更后的内容作为依据。民生置业公司提交了于2011年5月22日签订的《玺城住宅交房及面积确认书》表明了双方于该日办理完毕房屋面积补差，完成交房，民生置业公司主张以此作为办证期限的起算点并无不当，故关于迟延取得房屋所有权证的违约金，应自2011年5月22日始经过365日即2012年5月22日起计算至房屋所有权证办理完毕的时间即2013年8月13日，逾期天数为448天。因蔡庆未能提交证据证明其具体损失数额，民生置业公司主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。原审法院根据合同履行情况、蔡庆预期利益及民生置业公司过错程度等综合因素，依法将迟延取得房屋所有权证的违约金调整为3500元。故对蔡庆要求民生置业公司支付逾期办理房屋所有权证违约金15517.42元（暂计至2013年11月25日）的诉讼请求，原审法院予以部分支持。
关于民生置业公司在诉讼中主张蔡庆因逾期收房应承担相应的违约金责任进而与本案的逾期办证违约金相抵减的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条第二项之规定，民生置业公司对该违约金主张应以诉的方式提起，民生置业公司未在答辩期限内就蔡庆逾期收房提出反诉，故原审法院对此不作审理。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、民生置业公司于判决生效后三日内向蔡庆支付迟延取得房屋所有权证的违约金3500元；二、驳回蔡庆的其他诉讼请求。案件受理费减半收取94元，由蔡庆负担70元，民生置业公司负担24元
宣判后，蔡庆不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、原审判决查明事实不清，计算民生置业公司迟延交房的起算时间应从2011年3月28日房屋实际交付之日起计算。截止时间应计算至2014年1月份民生置业公司通知蔡庆领取房产证止；二、本案双方房屋买卖合同约定的日万分之零点五迟延办证违约金标准符合法律规定，原审判决违法降低违约金标准，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，二审法院应予纠正。综上，蔡庆上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令民生置业公司支付蔡庆迟延办理房产证违约金15517.42元；3、判令民生置业公司承担一、二审诉讼费用。
民生置业公司的主要答辩意见是：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中蔡庆提交手机照片彩色复印件三张，拟证明民生置业公司在2014年1月3日才通知蔡庆等1幢至7幢的业主领取房产证原件。民生置业公司认为该复印件无法核实真实性，不予质证。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，本案在二审中的主要争议焦点有二：一、原审判决认定迟延办理房屋产权证违约金的起算日期及截止日期是否正确；二、双方在合同中约定的违约金是否过高以及原审法院对违约金的调整是否恰当。
一、对于民生置业公司迟延办理房屋产权证违约金的起算日期及截止日期问题。根据双方补充协议第十二条第5条的约定，双方明确计算办理房屋产权证的期限为“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续，房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证”，对于该补充协议约定内容的真实性蔡庆与民生置业公司均不持异议。原审判决依据该补充协议约定的内容，认定双方已经就办理房屋所有权证的约定进行了变更，并根据双方2011年5月22日签订的《玺城住宅交付及面积确认书》，认定民生置业公司迟延办理房屋产权证违约金的起算时间为2011年5月22日正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国对于所有权人取得房屋产权以在房管部门进行产权登记为准。原审判决以案涉房屋在房管部门产权登记之日，而非以蔡庆实际获得房屋产权证书原件之日为准，认定民生置业公司迟延办理房屋产权证违约金的截止时间为2013年8月13日正确，本院予以维持。
二、对于双方约定的违约金是否过高以及原审法院调整幅度是否恰当的问题。蔡庆上诉认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，双方房屋买卖合同约定的日万分之零点五迟延办证违约金标准符合法律规定的标准，原审判决违法降低违约金标准，违反了该项司法解释的规定。本院认为该规定的适用条件为“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”，而本案中双方在房屋买卖合同当中明确约定了违约金的计算标准及起算时间等内容，因此本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的适用条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整，原审法院按照法律规定和民生置业公司的请求对当事人约定的违约金进行调整并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。原审法院对本案违约金的调整幅度符合上述规定，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费187.94元，由上诉人蔡庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 夏 伟
代理审判员 王 果
二〇一四年九月十六日
书 记 员 李 丹