湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘04民终290号
上诉人(原审原告)：李跃，男，1971年1月16出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。
委托诉讼代理人：谢添星，北京市立方（广州）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：衡阳市华湘房地产综合开发有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区解放西路1号财富大厦十五楼。
法定代表人：凌敏，该公司董事长。
原审第三人：衡阳农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区明翰路27号。
法定代表人：吕宏忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：江辉、易水平，湖南居安律师事务所律师。
上诉人李跃因与被上诉人衡阳市华湘房地产综合开发有限公司（以下简称华湘公司）、原审第三人衡阳农村商业银行股份有限公司（以下简称衡阳农商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2017）湘0408民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李跃的委托诉讼代理人谢添星，原审第三人衡阳农商行的委托诉讼代理人江辉、易水平到庭参加诉讼。被上诉人华湘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李跃上诉请求：撤销原判，改判确认李跃与华湘公司于2013年12月18日签订的案涉租赁合同的起始时间为2013年3月1日，并继续履行该案涉合同。事实和理由：一、原审认定案涉合同的起始时间为2013年3月1日属无效条款无事实依据。该案涉合同签订前，双方就已达成口头租赁合意，李跃接收案涉房屋后对周边环境及案涉房屋设施进行了改善，并将部分房屋转租给了其他人。案涉合同的租赁起始时间应认定为2013年3月1日；二、原审认定案涉合同约定的租金明显低于市场租金水平，且认定双方签订案涉合同存在恶意串通行为，属于认定事实错误。案涉合同的租金之所以略低于市场价，一方面由于李跃需对案涉房屋进行前期投入，另一方面是案涉房屋在签订案涉合同时属于偏僻地段，门面基本空置。
衡阳农商行述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华湘公司未提出书面答辩意见。
李跃向一审法院起诉请求：1、确认李跃与华湘公司签订的《房屋租赁合同》有效；二、继续履行案涉《房屋租赁合同》；三、华湘公司承担本案的诉讼费和一切费用。
一审法院认定事实：2013年12月18日，李跃与华湘公司签订《房屋租赁合同》，约定：华湘公司将其所有的位于衡阳市蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍xxx栋xxx号房屋（建筑面积890平方米）租赁给李跃，租期十年，自2013年3月1日起至2023年2月28日止。租金每一年10元／平方米，即每月租金8903元，十年租金共计1068360元一次性付清。2013年3月29日，华湘公司以其位于衡祁路105号香榭丽舍xxx栋xx室至xx室（含前述涉租的xx室至xx室）为衡阳市晶峰金刚石工贸有限公司向衡阳农商行（原衡阳市雁峰区农村信用合作联社）借款8000000元提供抵押担保。因华湘公司未按期还款，衡阳农商行诉至湖南省衡阳市中级人民法院，该院作出（2014）衡中法民二初字第39号民事判决，判决衡阳农商行对华湘公司提供抵押的上述房产拍卖、变卖后的价款优先受偿。2016年6月27日，湖南省衡阳市中级人民法院作出（2014）衡中法执字第150-1号执行裁定书，裁定华湘公司以包含上述租赁物在内的资产抵偿所欠衡阳农商行的债务。再查明，衡阳市雁峰区农村信用合作联社于2016年8月变更为衡阳农商行。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉《房屋租赁合同》的租赁起始时间及效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。因而，当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同生效。由此可知，合同的效力只能自合同签署之时向后延伸，而不能溯及合同签署之前。否则，正常的市场交易将无法稳定和进行，交易秩序无法维护。根据李跃与衡阳农商行提供的证据显示，从李跃处传出两份内容基本相同，但签署时间不同的《房屋租赁合同》，一份落款签署时间为2013年12月18日，一份落款签署时间为2013年3月1日，显然不符合常理。李跃应对该情况作出合理的解释，并就其所诉称的该房屋租赁合同的租赁期限应从2013年3月1日开始计算承担举证责任。但李跃仅提供由华湘公司出具的《关于签订书面〈商业用房租赁合同〉并交付房屋租金的催告（函）》，未有其他更有利的证据予以佐证案涉合同的租赁起始时间就是2013年3月1日。华湘公司明知其所有的衡祁路105号香榭丽舍xx栋xx室至xx室房屋在2013年3月29日已经抵押给衡阳农商行，仍与李跃签订租赁合同，将租赁起始时间约定为2013年3月1日；约定的租金亦明显低于市场正常租金水平，没有对租金调整的约定；同时，也没能提供任何李跃按约定租赁起始之时2013年3月1日支付租金给华湘公司的转账凭证，明显不符合常理和正常商业交易习惯。此行为损害了衡阳农商行的合法权益，致使衡阳农商行无法及时行使抵押权。华湘公司与李跃约定租赁合同起始时间早于租赁合同签署时间的合同条款，属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应属无效。但该条款无效，不影响案涉合同其他条款的效力，案涉合同租赁期间应从合同签署之日即2013年12月18日开始起算。衡阳农商行在2013年3月29日已办理案涉房屋的抵押登记，合法享有对租赁房屋的抵押权，李跃就该租赁物的租赁权不得对抗衡阳农商行的抵押权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第三十二条、第四十四条、第五十二条第二项、第五十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条、第九十条规定，判决：一、李跃与华湘公司签订的《房屋租赁合同》有效，租赁期限自租赁合同签订之日（2013年12月18日）起开始计算；二、驳回李跃的其他诉讼请求。一审案件受理费6108元，由华湘公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。李跃申请了证人廖宏伟出庭作证。本院为核实争议事实，依法进行了调查。双方庭后补充了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：李跃在二审提交的证据、证人廖宏伟的证言与其在一审提交的证据、法院的调查核实的情况，可相互印证案涉合同的租赁起始时间是2013年3月1日，故对李跃二审提交的证据及证人廖宏伟的证言予以采信。衡阳农商行提交的证据与本案争议事实无关联性，本院不予采信。经审理查明，华湘公司在2013年2月底以前已将案涉房屋钥匙交付给了李跃，并约定每月租金10元/㎡，由李跃负责案涉相关房屋水、电管线铺设、绿化、场地地面硬化等配套设施整改及装修，双方已形成事实上的租赁合同关系。另查明，案涉合同中约定的每一年租金10元/㎡明显系笔误，应是每月租金10元/㎡。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，李跃与华湘公司于2013年12月18日签订的案涉《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。关于案涉合同的租赁起始日的起算问题。虽然案涉合同载明的签订时间（2013年12月18日）在案涉合同约定的租赁起始时间（2013年3月1日）之后，但从本案已查明的事实看，华湘公司与李跃签订案涉合同前就已将案涉房屋钥匙交付给了李跃，李跃接收案涉房屋后投入了资金完成了部分房屋水、电管线铺设、绿化、场地地面硬化等配套设施整改及简单装修，双方已形成事实上的租赁合同关系，案涉合同的签订系对双方前期已形成的事实上的租赁关系的确认，即案涉合同载明的签订时间在案涉合同约定的租赁起始时间之后并不相互矛盾。李跃主张案涉合同租赁起始时间应从案涉合同约定的起算时间2013年3月1日计算，于法有据，本院予以支持。衡阳农商行主张案涉租赁合同真实性存疑，即使案涉合同真实，其中的合同期限条款即租赁起始时间2013年3月1日也因损害衡阳农商行的合法权益而无效，但未提交充足证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。关于案涉合同能否继续履行的问题。因李跃与华湘公司就案涉房屋在衡阳农商行设立抵押合同之前已形成事实上的租赁合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，案涉租赁合同关系不受衡阳农商行抵押权的影响，李跃请求继续履行案涉合同，于法有据，本院予以支持。本案二审改判系因李跃提交新证据所致，不属于原审裁判错误。
综上所述，李跃的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2017）湘0408民初155号民事判决；
二、李跃与衡阳市华湘房地产综合开发有限公司于2013年12月18日签订的《房屋租赁合同》合法有效；
三、李跃与衡阳市华湘房地产综合开发有限公司于2013年12月18日签订的《房屋租赁合同》继续履行。
本案一审案件受理费6180元，二审案件受理费6180元，合计12360元，由被上诉人衡阳市华湘房地产综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨丽萍
审判员 何闰英
审判员 许建中
二〇一八年五月十一日
书记员 谢倩茜