山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终1348号
上诉人（原审被告）：运城市汇鑫房地产开发有限公司，住所地：运城市河东东街195号。
法定代表人：霍昱桦，总经理。
委托诉讼代理人：马根庆，山西旭辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚宝雷，男，1978年11月29日出生，汉族，现住运城市盐湖区。
委托诉讼代理人：冯强强，山西衡霄律师事务所律师。
原审被告：曹太平，1959年2月21日出生，汉族，运城市盐湖区。
上诉人运城市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）因与被上诉人姚宝雷、原审被告曹太平商品房销售合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802民初5578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人汇鑫公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项中判令上诉人返还被上诉人地下室款的部分，并改判为驳回被上诉人要求返还地下室款24060元及利息的诉讼请求；撤销原审判决第四项，即判令上诉人向被上诉人支付装修损失53100元，并改判为驳回被上诉人要求赔偿装修损失的诉讼请求（在原判基础上减少77160元）；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并没有要求认定地下室的买卖合同无效，原审判决判令上诉人返还地下室价款没有道理。原审判决认为，地下室是商品房的附属设施，被上诉人因商品房买卖合同无效，要求上诉人返还地下室款符合法律规定。但上诉人认为，《物权法》第七十条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。”而地下室并不包括在住宅的专有部分范围之内，不属于住宅的附属设施，应由买受人向开发商另行购买。对本案而言，根据双方签订的商品房买卖合同，被上诉人购买的仅仅是怡馨花园小区B幢3单元901室的房屋。至于地下室，是被上诉人依据双方达成的口头协议，向上诉人支付24060元价款另行购买的，该款项并不包括在商品房价款之内。由此可见，地下室和商品房是各自独立建筑物。商品房买卖与地下室买卖是两个不同的合同关系。原审判决在没有认定地下室买卖关系无效的情况下，判令上诉人返还地下室价款是错误的。二、原审判决判令上诉人支付被上诉人房屋装修损失53100元没有依据。原审判决认定，被上诉人的房屋装修损失为106200元，并酌定由上诉人承担53100元。但上诉人认为，原审判决认定装修损失的依据，是被上诉人提供的白条。这些所谓的证据材料，均不符合法定的形式要件，根本不能作为认定案件事实的依据。但原审判决却以此为据，认定被上诉人的房屋装修损失为106200元，并判令上诉人承担53100元，这明显有失公正。基于上述理由，上诉人认为，一审判决认定事实错误，适用法律不当。为此，现提起上诉，请求二审法院依法撤销原判并驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人姚宝雷辩称，一、上诉人于法于理都应当返还答辩人地下室款。首先，地下室并无独立的产权，上诉人也无法为其办理产权证，其系房屋的附属设施是众所周知的事实。况且，若非该栋楼房的住户，也不可能有人会单独出资购买该地下室。其次，上诉人并未与答辩人签订单独的地下室买卖合同，该购买行为基于房屋买卖合同而产生，属从行为。而从合同以主合同的存在为前提，主合同被宣告无效的情况下，从合同当然也失去了效力。因此，无论是从交易习惯的角度，还是便于生活的角度，亦或是从法律规定的角度，上诉人都应当返还地下室款24060元。二、上诉人应当赔偿答辩人装修损失。首先，上诉人采用欺骗手段与答辩人签订《商品房买卖合同》，至今不能为答辩人办理房地产权证，具有明显过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，上诉人依法应当赔偿答辩人损失。其次，答辩人的损失是客观存在的，并有相应的票据及付款记录为证。具体包括装修费100000元、防盗窗2400元、洁具2880元、灯具1000元，共计106280元，一审法院认定为106200元。最后，不得不提的是，虽然答辩人认为原审判决第四项判令上诉人仅承担答辩人房屋装修损失的50%明显低于答辩人的实际损失，但为了减少诉累，为了不浪费司法资源，答辩人放弃了上诉。但上诉人显然不这么认为，其显然是意欲通过拖延时间而达到逃避责任的目的。因此，上诉人关于该部分的上诉理由亦不能成立，其依法应当赔偿答辩人的装修损失。综上所述，上诉人在收取购房者的巨额购房款后，却不能为购房者办理产权证，极大地损害了包括答辩人在内的广大购房者的合法权益。其上诉理由不能成立。请求二审法院在查清事实的基础上依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人姚宝雷向一审法院的起诉请求：1、请求依法确认原告与被告汇鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求依法判令被告运城市汇鑫房地产开发有限公司返还原告购房款、地下室款、房屋契税、公共维修费、印花税、交易费、工本费、丈测费、通暖气、天然气、闭路电视费用共计370022元及利息45511元(利息按2013年中国人民银行公布的1-3年期贷款基准利翠白2013年4月28日暂时计算至2015年8月27日,以后按中国人民银行同期贷款利率计算至本息全部付清之日止),被告曹太平承担连带还款责任;三、请求依法判令被告运城市汇鑫房地产开发有限公司赔偿原告装修损失106280元,被告曹太平承担连带责任4、请求依法判令二被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月16日，原告姚宝雷与被告汇鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告汇鑫房地产公司开发的位于河东东街195号怡馨花园小区B幢3单元901号房屋一套，建筑面积共89.74平方米，每平方米3600元，总金额323064元。合同签订后，原告于2013年4月28日、2013年5月16日、2013年8月30日支付被告汇鑫房地产公司购房款共计323064元；于2013年7月16日、2013年8月3日支付被告汇鑫房地产公司购地下室款共计24060元；于2013年8月30支付被告汇鑫房地产公司契税9692元、公共维修费6461元、印花税162元、交易费269元、工本费280元、丈测费90元共计16954元；于2013年8月30日支付被告汇鑫房地产公司开通大暖、天然气、闭路电视费用5944元。原告于2013年9月2日取得该房屋钥匙后，于2014年2月16日、2014年3月16日、2014年4月20日支付房屋装修费共计100000元；于2014年3月22日支付防盗窗费用2400元；于2014年3月26日支付洁具费用2800元；于2014年5月18日支付灯具费用1000元。被告汇鑫房地产公司至今未给原告所购上述房屋办理商品房预售许可证及房产证。一审认为，房地产开发企业销售商品房时，应具备以下五项条件：拥有建设用地规划许可证、拥有国有土地使用权证、拥有建设工程规划许可证、拥有建设工程施工许可证、拥有商品房预售许可证。现房销售是指竣工验收合格取得房地产权证的商品房。本案中，原告虽已入住所购房屋，但被告汇鑫房地产公司未给该房屋办理商品房预售许可证，其提供的证据亦不足以证实该房屋符合现房销售条件，被告汇鑫房地产公司辩称其销售的房屋系现房，不需办理预售许可证，双方签订的合同有效，无相关法律依据，该辩称意见本院不予支持。原告主张双方签订的商品房买卖合同无效，符合相关法律规定，该主张本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。地下室系商品房的附属设施，原告因双方签订的商品房买卖合同无效要求被告汇鑫房地产公司返还购房款323064元、地下室款24060元、契税、公共维修费、印花税、交易费、工本费、丈测费共计16954元、开通大暖、天然气、闭路电视费用共计5944元及利息，符合法律规定，本院予以支持。被告汇鑫房地产公司向原告销售不符合法律规定条件的商品房具有过错，结合本案原告已入住的实际情况，本院酌定被告汇鑫房地产公司承担原告房屋装修损失的50%即53100元[（100000元+2400元+2800元+1000元）×50%]。原告主张被告曹太平承担共同还款责任，理据不足，该主张本院不予支持。综上所述，依照《商品房销售管理办法》第七条、第八条《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告姚宝雷与被告运城市汇鑫房地产开发有限公司于2013年5月16日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告运城市汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告姚宝雷购房款及地下室款共计347124元及利息(利息从2013年8月30日起按中国人民银行同期贷款利率算至款付清之日止）；三、被告运城市汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告姚宝雷房屋契税、公共维修费、印花税、交易费、工本费、丈测费、开通暖气、天然气、闭路电视费用共计22898元；
四、被告运城市汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告姚宝雷房屋装修损失53100元；五、原告姚宝雷在判决生效后十五日内日向被告运城市汇鑫发地产开发有限公司退还位于河东东街195号怡馨花园小区B区3单元901号商品房一套；六、驳回原告姚宝雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9063元，减半收取4532元，由被告运城市汇鑫房地产开发有限公司负担4531元。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人汇鑫公司作为房地产开发企业，在明知其所建商品房不具备销售条件的情况下，与被上诉人姚宝雷签订了《商品房买卖合同》。因汇鑫公司的行为严重违反了法律法规及司法解释的相关规定，一审法院认定双方当事人之间签订的合同为无效合同正确。因上诉人的过错导致合同无效，其应对被上诉人承担相应的民事法律责任。关于上诉人汇鑫公司上诉称其不应返还被上诉人所购买的地下室款及赔偿装修损失等上诉理由，经查，从案涉地下室与商品房之间的关系、一般生活常理等角度考虑，一审法院判令上诉人返还地下室款并无不当。关于装修损失，一审法院根据上诉人的过错程度、被上诉人实际入住等情形考虑，酌定上诉人对被上诉人的装修损失承担相应责任亦无不妥。其他上诉理由，因未提供充分的事实根据和法律依据，本院依法不予采信。
综上所述，上诉人汇鑫公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1730元，由上诉人运城市汇鑫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王 溥
审判员 梅智勇
二〇一八年四月二十四日
书记员 陆 鑫