沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01882号
原告付辉。
委托代理人王晓轩，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人程荟茹，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
原告李新慧。
委托代理人王晓轩，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人程荟茹，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被告辽宁天意汽车销售服务有限公司。
法定代表人：江崇宾，系该公司总经理。
委托代理人李铮，系该公司员工。
被告重庆小康汽车销售服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区井口凰佳工业园。
法定代表人：文喹。
原告付辉、李新慧与被告辽宁天意汽车销售服务有限公司、重庆小康汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月16日向本院起诉，本院受理后，依法由本院审判员王萍担任审判长并主审，与审判员唐佳、人民陪审员范伟贤共同组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理，原告付辉、李新慧委托代理人王晓轩、程荟茹、被告辽宁天意汽车销售服务有限公司委托代理人李铮均到庭参加了诉讼。重庆小康汽车销售服务有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告付辉、李新慧诉称，2013年10月12日，二原告与被告辽宁天意汽车销售服务有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告辽宁天意汽车销售服务有限公司租赁原告位于沈阳市和平区胜利北街x号2、3、4、5门房产（建筑面积为745.11平方米）作为经营场地，从事重庆小康品牌汽车销售经营活动，租期5年，自2013年10月12日起至2018年10月11日止。租赁合同约定，前两年度年租金为80万元，第三年度年租金88万元，第四年度年租金96万元，第五年度年租金104万元，租赁期间物业费、采暖费、水电费等费用由承租方承担。租金按上打租方式支付，支付时间为每年10月12日至10月19日，逾期支付的，按日千分之一的标准支付滞纳金。为确保上述租赁合同的履行，被告重庆小康汽车销售服务有限公司与原告以及被告辽宁天意汽车销售服务有限公司于2013年10月12日签署了三方补充协议一份，各方约定，如提前解除租赁合同的，被告重庆小康汽车销售服务有限公司应指定第三人续租，原告与被告辽宁天意汽车销售服务有限公司同意将剩余租期按原租赁合同相同条件转给被告重庆小康汽车销售服务有限公司指定的第三人。租赁合同签订后，原告向被告辽宁天意汽车销售服务有限公司交付了房屋，并由辽宁天意汽车销售服务有限公司持续经营使用。然而，辽宁天意汽车销售服务有限公司仅支付了第一年度年租金80万元，自2014年10月起一直以资金紧张为由拒不支付第二年度年租金80万元，虽经原告多次催要，但被告辽宁天意汽车销售服务有限公司一直未予支付，被告重庆小康汽车销售服务有限公司也未指定任何第三方继续履行租赁合同。为此，原告于2015年5月15日向被告辽宁天意汽车销售服务有限公司发送了解除合同通知函，通知其解除租赁合同。原告认为，各被告的行为已经违反了合同约定并导致合同解除，各被告应当承担相应的法律责任。为此，原告特诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除；2、请求法院判令被告辽宁天意汽车销售服务有限公司向原告偿还欠租54万元并按每日800元之标准支付自2014年10月20日起至实际偿还之日止的逾期付款违约金，截至起诉之日，违约金计为19.2万元；3、请求法院判令被告辽宁天意汽车销售服务有限公司按两个月租金标准向原告赔偿因合同提前解除而导致的损失13万元；4、请求法院判令被告辽宁天意汽车销售服务有限公司支付所欠物业费11922元，水费1000元，电费5000元，采暖费36088元及相应采暖费滞纳金；5、请求法院判令被告辽宁天意汽车销售服务有限公司将租赁场所恢复原状并交还给原告（关于恢复原状一节，原告明确诉讼请求为将3号门、4号门诉争房屋已打通的三堵隔墙恢复原状，参照3门、4门商品房买卖合同附图恢复。将2号门恢复为原来的玻璃门。将3号门、4号门的电表恢复成原状）；6、请求法院判令被告辽宁天意汽车销售服务有限公司按原租金标准支付自2015年5月16日起至实际交还租赁场所之日止的房屋占用使用费（截至起诉之日，计为6.67万元）；7、请求法院判令被告重庆小康汽车销售服务有限公司对被告辽宁天意汽车销售服务有限公司所应支付的逾期违约金承担连带偿还责任；8、本案诉讼费用由被告承担。
被告辽宁天意汽车销售服务有限公司辩称，租赁合同中的内容我们已经履行了，首付80万元已按合同支付了。按照补充协议约定应由被告二继续履行，与我们公司无关。
被告重庆小康汽车销售服务有限公司未到庭应诉，其提交书面答辩意见如下，一、答辩人不是原告和被告《房屋租赁合同》、《补充协议》的承租人，根据合同相对性，不应承担《房屋租赁合同》承租人义务。二、答辩人从没有对第一被告在租赁合同中的义务向出租人提供担保或接受其债务，答辩人不应适格的被告主体，答辩人不应承担连带责任。因此，请求贵院驳回原告起诉状中针对答辩人提出的第7项诉讼请求，即驳回原告“请求法院判令被告重庆小康汽车销售服务有限公司对辽宁天意汽车销售服务有限公司所支付的逾期付款违约金承担连带偿还责任”的诉讼请求。
经审理查明：位于沈阳市和平区胜利北街x号2、3、4、5门房产为本案诉争房，其中2门、3门房产是原告付辉及其配偶白莹革购买，二人与沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司签订了2份商品房买卖合同。4门、5门房产是原告李新慧及其配偶王洪礼购买。二人与沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司签订了2份商品房买卖合同（以上4份合同均附有商品房买卖合同附图，附图标明具体房产位置。4份合同附件3关于房屋的装饰、设备标准注明门为氟碳喷涂地弹门）。二原告配偶均同意二原告出租诉争房产。
2013年10月12日，原告付辉、李新慧（出租方）与被告辽宁天意汽车销售服务有限公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告辽宁天意汽车销售服务有限公司租赁二原告诉争房（建筑面积为745.11平方米）作为经营场地，从事重庆小康品牌汽车销售经营活动，租期5年，自2013年10月12日起至2018年10月11日止。该合同第四条关于租金支付约定，前两年度年租金为80万元，第三年度年租金88万元，第四年度年租金96万元，第五年度年租金104万元。同时约定，租赁期间物业费、采暖费、水电费等费用由承租方承担。该合同第五条租金的支付方式约定，每年的10月12日至10月19日为承租方支付出租方租金日。逾期支付租金的，每逾期一日则承租方应赔偿出租方损失，按应付租金的日千分之一支付。该合同第六条约定，……如果承租方不继续租赁或因承租方责任导致退租，对于房屋拆改部分出租方有权要求承租方恢复原状。……
同日，被告重庆小康汽车销售服务有限公司（续租人，丙方）与原告（出租人，甲方）以及被告辽宁天意汽车销售服务有限公司（承租人，乙方）签署了三方补充协议一份，该协议第一条约定，租赁合同期内，无论任何原因乙方不在继续经营东风小康汽车，或者甲、乙双方提前解除（或终止）租赁合同，甲、乙双方同意将租赁合同剩余的租赁权按照租赁合同相同的条件转给丙方指定的第三人续租；租赁合同期满，如果乙方继续经营东风小康汽车的，乙方享有优先承租权；乙方不再经营东风小康汽车或续组房屋（或场地）的，丙方指定的第三人享有优先承租权；该协议第二条约定，若乙方提前解除（或终止）租赁合同，丙方指定第三人续租的，则乙方支付的租金转为丙方指定的第三人续租租金……
上述租赁合同及补充协议签订后，原告依约向被告辽宁天意汽车销售服务有限公司交付了2、3、4、5门房产，被告辽宁天意汽车销售服务有限公司出于经营需要，将3、4门房产的三堵隔墙拆除，同时亦将3、4门隔墙上的电表迁移到别处。将2门玻璃门改为卷帘门。
因被告辽宁天意汽车销售服务有限公司仅向二原告支付了第一年度年租金80万元，原告李新慧于2015年5月向二被告邮寄解除合同通知书，二被告于5月15日收到该通知。因二被告未向二原告支付从2014年10月12日起至今的房租，被告辽宁天意汽车销售服务有限公司占用诉争房至今，故原告起诉来院。
二原告为被告辽宁天意汽车销售服务有限公司垫付了诉争房2门、3门2013-2014年度采暖费6151元、6093.1元，2014至2015年度采暖费6151元、6093.1元。二原告亦垫付了诉争房4门5门2014至2015年度采暖费5505.6元、6093.8元，以上采暖费总计36088元。
上述事实，有原告向法庭提供的购房合同（四份）、购房发票（四份）、情况说明即授权委托书、租赁合同、三方补充协议、租金支付凭证、工商档案、解除合同通知书、邮寄凭证、采暖费收据、租赁现场照片及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告重庆小康汽车销售服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。本院根据原告及被告辽宁天意汽车销售服务有限公司提供的证据对原告所诉的案件事实予以认定。
二原告与被告辽宁天意汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》及二原告与二被告签订的《补充协议》均系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。二原告已依约将诉争房交由被告辽宁天意汽车销售服务有限公司承租使用，被告辽宁天意汽车销售服务有限公司应依约向二原告支付租金，其拖欠租金已长达一年有余，构成严重违约，原告于2015年5月向二被告邮寄了解除合同通知书，二被告已于5月15日收到该通知。依据合同法第九十六条之规定，该合同及补充协议于2015年5月15日解除，对于二原告主张确认二原告与被告辽宁天意汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》及二原告与二被告签订的《补充协议》已经解除的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请租金、违约金、房屋占有使用费问题。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告辽宁天意汽车销售服务有限公司作为承租方，在合同解除之前应按合同约定给付二原告租金，并支付违约金，关于违约金问题，被告辽宁天意汽车销售服务有限公司不同意给付，因其确有违约行为，应给付违约金。鉴于合同约定违约金金额过高，本院酌情予以调整，以欠付租金额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金为宜。违约金计算的起始时间从合同约定，截止时间至实际给付之日止。被告辽宁天意汽车销售服务有限公司在合同解除之后应比照合同约定标准赔偿二原告房屋占有使用费。对被告辽宁天意汽车销售服务有限公司不同意支付租金及占有使用费的抗辩，本院不予支持。关于二原告诉请被告辽宁天意汽车销售服务有限公司赔偿因提前解除合同而造成的损失问题，因被告辽宁天意汽车销售服务有限公司拖欠租金而导致合同解除，二原告主张合理，本院予以支持。二原告主张被告辽宁天意汽车销售服务有限公司支付所欠物业费、水费、电费、采暖费及相应采暖费滞纳金的问题，依合同约定，上述费用应由被告辽宁天意汽车销售服务有限公司承担。因二原告提供了已垫付采暖费的票据，故对二原告主张被告辽宁天意汽车销售服务有限公司给付采暖费的诉讼请求，本院予以支持。关于该费用的违约金问题，合同中并无约定，本院不予支持。其于其他费用问题，二原告未能提供垫付的票据，本院不予处理，可待垫付后另行主张。关于二原告主张将3号门、4号门诉争房屋已打通的三堵隔墙恢复原状、将2号门恢复为原来的玻璃门、将3号门、4号门的电表恢复成原状问题，符合合同第6条约定，本院予以支持。关于二原告主张被告重庆小康汽车销售服务有限公司承担连带责任问题，因其既非承租人，亦未为辽宁天意汽车销售服务有限公司债务提供担保或接受其债务，故对二原告该项诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认2013年10月12日原告付辉、李新慧与被告辽宁天意汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》及原告付辉、李新慧与被告辽宁天意汽车销售服务有限公司、重庆小康汽车销售服务有限公司签订的《补充协议》已解除；
二、被告辽宁天意汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区胜利北街x号3号门、4号门已打通的三堵隔墙恢复原状（参照3号门、4号门商品房买卖合同所附有的商品房买卖合同附图位置恢复）；将3号门、4号门的电表恢复到3号门、4号门的隔墙上，迁回的具体位置参照2号门、5号门电表位置。将2号门房门恢复为玻璃门（材质参照其他房门玻璃门材质）；
三、被告辽宁天意汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内从位于沈阳市和平区胜利北街x号2、3、4、5门、建筑面积总计为745.11平方米的房屋腾出，完好交予原告付辉、李新慧；
四、被告辽宁天意汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告付辉、李新慧从2014年10月12日至2015年5月15日止的租金473425元；
五、被告辽宁天意汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告付辉、李新慧逾期给付上述款项的违约金，以473425元为基数，从2014年10月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算；
六、被告辽宁天意汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告付辉、李新慧从2015年5月16日起至2015年10月11日止的房屋占有使用费326575元；
七、被告辽宁天意汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告付辉、李新慧从2015年10月12日起至腾房之日止的房屋占有使用费，按年租金880000元标准计算；
八、被告辽宁天意汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告付辉、李新慧采暖费36088元；
九、被告辽宁天意汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告付辉、李新慧损失130000元；
如果被告辽宁天意汽车销售服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
十、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费13627元（原告已预交），由被告辽宁天意汽车销售服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 唐 佳
人民陪审员 范伟贤
二〇一五年十一月五日
书 记 员 乔 雪
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。