青海省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）�民三初字第2号原告：晁红玉，女，1973年出生，汉族，住青海省海东市乐都区。委托代理人：刘元芳，青海河湟律师事务所律师。被告：马勇，男，1967年出生，撒拉族，住西宁市城东区。委托代理人：黄小伟、许婧，树人律师事务所律师。被告：青海乐都叶茂房地产开发有限公司。住所地青海省海东市乐都区。法定代表人：邵叶芳，该公司执行董事。被告：西宁智汇房地产营销策划有限公司。法定代表人：叶中发，该公司经理。原告晁红玉与被告马勇、青海乐都叶茂房地产开发有限�司（以下简称乐都叶茂房地产公司）、西宁智汇房地产营销策划有限公司（以下简称西宁智汇营销公司）第三人撤销之诉一案，原告晁红玉于2015年4月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告晁红玉的委托代理人刘元芳，被告马勇及委托代理人黄小伟、许婧到庭参加诉讼。被告乐都叶茂房地产公司、被告西宁智汇营销公司经公告送达传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晁红玉诉称，原告与被告乐都叶茂房地产公司于2009年4月12日签订诉争7号铺面的商品房预售合同，原告交纳90余万元购房款，由被告申请备案和预告登记。2014年10月初，原告突然得知该房屋已被判归被告马勇名下。2014年10月14日，原告从贵院及海东地区中级人民法院调取判决书，确认事实存在。但该判决�定事实不清，证据不足，存在非法伪造证据，严重侵犯原告的财产权益，有证据证明被告提供的预告登记为假证。原告作为本案有直接利害关系的第三人，在原审直接排除了原告的举证、质证权利而作出的错误判决，给原告造成巨大的财产损失。无论从签订合同时间，还是交款时间，原告都早于被告马勇，该房屋至今没有任何人作过备案登记和预告登记，原告是买受房产第一人，是本案直接利害关系人，7号商铺依法应由原告享有。被告马勇为得到诉争房产，向贵院及海东地区中级人民法院提供虚假证据，导致贵院和海东地区中级人民法院作出错误判决。贵院错误认定：“双方之间的债权债务关系自然转化为双方之间的商品房买卖合同关系，且涉案的物权已经乐都县房产部门预告登记，己具有物权的排他性”。首先，经乐都区房产部门确认并出具证明，该诉争房屋既未登记备案，也未作过任何预告登记。其次，该预告登记不符合法定形式要件。被告马勇与被告乐都叶茂房地产公司之间的商品房预售合同签订于2009年11月3日，而被告马勇提供的预告登记时间却在2009年8月10日，怎么可能存在未有预售合同就预告登记的事实。再次，该预告登记不符合法律规定。预告登记前应在商品房预售合同首页登记记录并加盖登记备案专用章，被告马勇提供的商品房预售合同首页没有任何曾登记备案的信息，该预告登记却荒唐的存在于被告之间的债权债务协议书中，而且没有登记备案专用章。原告依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》的相关规定，提起第三人撤销之诉，符合法律规定。请求法院：1、依法撤销青海省高级人民法院（2011）青民二终字第3号民事判决第二项及海东地区中级人民法院（2010）东民二初字第15号民事判决第二项。2、依法判决由东向西第2开间（合同书中由西向东第7开间），面积117平米，价值90万元的商铺归原告所有。3、本案所有诉讼费用由被告承担。被告马勇口头答辩称，第三人撤销之诉，前提是原生效判决错误，原告未提供证据证明青海省高级人民法院的终审判决是错误的。债权没有先后顺序，不能以合同签订在前就认定其对商铺享有物权。被告马勇的商铺与原告的商铺不是同一标的物。2010年6月30日原告就应当知道权利被侵犯，而原告未主张权利，现提起第三人撤销之诉，超过了六个月的诉讼期限。原告晁红玉为证明其诉求，提供了以下两组证据：（一）第一组证据证明原告起诉未超过六个月1�海东中级人民法院和本院民事判决书各一份，证明2014年10月初原告得知该商铺已判决给马勇，便委托律师于2014年10月13日调取相应法律文书，收集证据。2、2015年4月1日原告提起诉讼，本院向其出具收到证据的收条。3、2015年4月13日本院给原告的《案件受理通知书》。被告马勇对第一组证据质证认为，对原告证据的真实性没有异议，但不能证明2014年10月初原告才知道此事。从2010年6月30日以后，乐都叶茂房地产公司未按期给原告交付商铺，原告就应当关注所购商铺的交付情况。况且，2011年1月24日，本院终审判决商铺归马勇所有的判决书在青海省高级法院网上公布，这个时间原告就应该知道权益受到侵犯。（二）原告提供第二组证据，证明原告�开发商签订购买7号商铺的买卖合同在前，并已支付90余万元购房款；被告马勇的合同从未进行过备案登记，本院（2011）青民二终字第3号终审判决将乐都经贸大厦第一层商铺由东至西6个开间，其中包括原告购买的7号商铺判决被告马勇所有，侵犯了原告合法权益，依法应予撤销，并应将7号商铺判决原告所有。1、《经贸大厦认购书》，证明2009年4月12日原告晁红玉与被告乐都叶茂房地产公司签订的商铺认购书。2、《商品房买卖合同书》，证明2009年5月27日原告晁红玉与被告乐都叶茂房地产公司签订购买建筑面积117平方米，总价款1158300元商铺的正式合同。3、三张收据及两张转账凭证，证明原告已支付购房款合计929150元。4、海东市乐都区房地产管理局开具的《证明》，证明7号商铺从未办理过预告登记。5、本院（2011）青民二终字第3号民事判决，证明该判决将包括原告购买的7号商铺判决被告马勇所有。庭审中，因双方对乐都叶茂房地产公司开发的经贸大厦商铺楼层产生争议，本院征询意见后组织双方当事人实地查验了商铺楼层布局。原告补充提交以下证据：6、海东市乐都区房地产管理局出具的《经贸大厦铺面销售表》及一、二、三层平面图，证明一层7号商铺面积117平方米，与原告购买的7号商铺面积吻合，而二层7号商铺的面积是136平方米，原告晁红玉购买的商铺就是一楼从东到西第二间。7、乐都叶茂房地产公司于2015年11月30日出具的《证明》，证明原告晁红玉购买的商铺是一楼7号商铺，面积117平方米，总合同价款1158300元，已支付929150元。被告质证认为，原告出示的认购书和合同都约定的很清楚，是7号商铺，该经贸大厦共有三层商铺，原告的7号商铺是哪一层不清楚。原告的7号商铺与被告马勇的商铺不是同一个标的物。两张转账存根收款人不是乐都叶茂房地产公司，不能作为证据使用。对原告庭后提交的证据，经质证认为，对乐都区房地产管理局出具的《经贸大厦商铺销售表》及图纸真实性无异议，但不能从平方米上证明原告购买的是一楼7号商铺，也不能证明生效判决将商铺判决给马勇错误。对乐都叶茂房地产公司出具《证明》的真实性不予认可，因乐都叶茂房地产公司公告送达传票未出庭，现与原告恶意串通出具证据。被告马勇提交以下反驳证据：1、2008年10月31日马勇与乐都叶茂房地产公司、西宁智汇营销公司三方签订的《协议书》，证明乐都叶茂房地产公司承诺于2009年10月31日前还清马勇借款270万元，否则，将乐都经贸大厦第一层商铺由东至西6个开间，计600平方米，以每平方米5000元出卖给马勇。2、《借条》证明2008年12月30日乐都叶茂房地产公司借马勇20万元。3、2009年11月2日马勇与乐都叶茂房地产公司签订的《补充协议》，证明借款不能偿还，商铺按售房合同执行。4、《商品房买卖合同》，证明2009年11月3日，乐都叶茂房地产公司将600平方米商铺以300万元出售给马勇。5、《收据》证明乐都叶茂房地产公司向马勇出具收到270万元购房款。6、2011年6�23日乐都区房地产管理局给海东中级法院函，证明诉争商铺以海东中级法院的名义进行备案登记。7、海东中级法院（2011）东法执字第7号执行裁定书，证明海东中级法院已裁定执行生效判决。8、乐都区房地产管理局《关于海东市法院协助执行通知的函》，证明该局将乐都经贸大厦一层2号、5号、7号、8号商铺备案登记到申请执行人马勇名下。原告晁红玉质证认为，2008年10月31日签订的协议书是债权债务关系，与商品房买卖合同无关，不能排除原告合同的优先性。马勇商铺预告登记不符合形式要件，不能成立，更不可能有备案登记。借条与本案无关，不予认可。本院向海东市乐都区房地产管理局制作的两份调查笔录，经质证双方当事人均无异�。经审理查明，2009年4月12日，原告晁红玉与被告乐都叶茂房地产公司签订《经贸大厦认购书》。2009年5月27日，双方正式签订《商品房买卖合同》，该合同约定晁红玉以每平方米9900元的价格，购买乐都叶茂房地产公司开发的位于乐都经贸大厦第一幢7号商铺，建筑面积117平方米，总价款1158300元整，按产权登记面积计算，多退少补。买受人晁红玉于2009年5月27日交清总房款的50%，即579150元，主体封顶前交清总房款的30%，即347490元，剩余20%计231660元在交房前交清。出卖人应在2010年6月30日前交付商铺。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向乐都县房产局申请登记备案。合同签订后，原告晁红玉于2009年4月12日向出卖人乐都叶茂房地产公司支付400000元，同年5月27日支付179150元，10月13日支付350000元，合计支付购房款929150元。另查明，2008年12月22日，乐都叶茂房地产公司与西宁惠兴房地产营销策划有限公司签订《经贸大厦销售代理合同》，乐都叶茂房地产公司将乐都经贸大厦的商住楼委托该公司销售。2010年9月2日，西宁惠兴房地产营销策划有限公司更名为西宁智汇房地产营销策划有限公司。2008年12月31日，以马勇为甲方与乙方乐都叶茂房地产公司、丙方西宁惠兴房地产营销策划有限公司签订《协议书》一份，约定宸州置业拖欠甲方款项250元未予偿还；经乙方与原宸州置业法定代表人苏贡生协商，乙方同意代替宸州置业向甲方归还该笔欠款；乙方因承建乐都经贸大厦需向甲方借款20万元；丙方系乐都经贸大厦销售公司。同时达成以下协议：（一）甲方同意向乙方借款20万元。（二）乙方承诺于2009年10月31日之前付清拖欠甲�的上述款项合计270万元。（三）乙方承诺无论宸州置业是否同意乙方代替其向甲方还款，均不影响乙方向甲方偿还全部借款270万元的合同义务。（四）乙方承诺将按期足额向甲方偿还上述款项270万，若乙方未能按期足额偿还上述款项，乙方同意将乐都经贸大厦第一层商铺由东至西6个开间，计600平方米的商铺按照5000元／每平方米的价格一次性出卖给甲方，双方经核算后多退少补。（五）丙方承诺将监督乙方履行本协议项下的合同义务，如乙方未能按期足额向甲方偿还上述款项270万元，则丙方应协助甲方办理本协议第四条约定的所有商铺的相关买卖及过户手续或以上述商铺的销售款向甲方偿还270万元。（六）丙方承诺如未能依照本协议第五条约定履行相应义务。则丙方与乙方共同就270万元对甲方承担连带责任。协议中马勇、苏贡生、朱军签字，并加盖乐都叶茂房地产公司、西宁惠兴房地产营销策划有限公司印章。2008年12月31日，苏贡生向马勇出具一份内容为“今借到马勇人民币大写贰拾万元整，该借款属12月31日双方签订协议载明的贰拾万元”的《借条》。该借条中的借款单位处加盖乐都叶茂房地产公司的印章，苏贡生签字。在借条中苏贡生又写明“根据马勇和苏贡生协商共欠马勇270万元（含该借款20万元）定于2009年10月31日还清，若到期时还不清，用600平方米商铺按5000元每平方米，作价冲抵该款”。2009年11月3日，乐都叶茂房地产公司与马勇签订一份《商品房买卖合同》，约定乐都叶茂房地产公司将其所有的乐都新乐大街16号经贸大厦一层由东往西合计600平方米商品房以每平方米5000元，总金额300万元出售给马勇。付款方式为买受人一次性付清总房款合计人民币300万元，实收现�270万元，余款按补充协议执行。同日，乐都叶茂房地产公司向马勇出具《收据》，收到人民币270万元，收款事由为经贸大厦一层由东至西600平方米商铺房款。再查明，晁红玉购买的商铺和马勇购买的商铺均未进行预告备案登记。乐都区房地产管理局依据海东中级法院（2011）东法执字第7号执行裁定，将乐都经贸大厦一层2号、5号、7号、8号商铺备案登记到申请执行人马勇名下，合计面积约640平方米。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）原告晁红玉的起诉是否超过六个月的法定期限。（二）青海省高级人民法院（2011）青民二终字第3号民事判决第二项及海东地区中级人民法院（2010）东民二初字第15号民事判决第二项是否侵犯原告晁红玉的合法权益，应否予以撤销。现围绕双方的举证、质证，分�认定如下：（一）关于原告晁红玉的起诉是否超过六个月的法定期限本院认为，原告晁红玉与被告乐都叶茂房地产公司订立《商品房买卖合同》后，应当依照合同约定的交付房屋期限主张权利，但该期限并非是第三人提起撤销之诉的起始期限。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百九十二条的规定，提起撤销之诉的期间自第三人知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起算，且知道或应当知道，是以第三人知悉生效判决损害其民事权益事实为标准。本院（2011）青民二终字第3号民事判决书虽然可以在裁判文书网上查询，但不能由此推定原告晁红玉在裁判文书上网时就应当知道其权益受到侵犯。2014年10月初，原告晁红玉得知自己所购买的7号商铺已判归马勇所有，�委托律师于2014年10月14日收集证据，于2015年4月1日提起诉讼，从原告晁红玉知道生效判决内容起到提起诉讼，并未超过法定的六个月期间，其提起第三人撤销之诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定。（二）关于本院（2011）青民二终字第3号民事判决第二项及海东地区中级人民法院（2010）东民二初字第15号民事判决第二项是否侵犯原告晁红玉的合法权益，应否予以撤销的问题本院认为，关于原告晁红玉主张的117平方米商铺是否包含在被告马勇的600平方米商铺之内的问题。根据乐都区房地产管理局出具的《经贸大厦铺面销售表》、一、二、三层平面图及本院对该局的调查笔录证实，该大厦一、二层为商铺，三层是乐都区经贸委的办公区域。一层7号商铺面积为117平方米，二层7号商铺面积为136平方米，唯有一层7号商铺面积与原告晁红玉签订的《商品房买卖合同》约定面积一致，且有被告乐都叶茂房地产公司出具的《证明》相印证，可以确定原告晁红玉购买的商铺是一层7号商铺，即由东往西第二间。被告马勇购买的是经贸大厦一层由东往西合计600平方米商品房，已包含原告晁红玉购买的117平方米商铺，足以证明被告乐都叶茂房地产公司将其开发的第一层7号商铺一房二卖。关于生效判决内容是否错误问题。原告晁红玉、被告马勇分别与乐都叶茂房地产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同合法有效。晁红玉与马勇作为商铺的买受人，与出卖人乐都叶茂房地产公司达成买卖合同，均未办理房屋预告登记，其债权不具有优先效力。被告马勇于2010年4月6日向法院提起诉讼，并经一、二审法院审理�本院作出（2011）青民二终字第3号民事判决，将乐都经贸大厦第一层商铺由东至西6个开间，计600平方米的商铺判决给马勇。该案一、二审法院无法通过程序查明案涉商铺是否还有其他买受人，其审理程序合法，实体判决内容并无错误。关于生效判决第二项是否侵害晁红玉民事权益，应否撤销的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条关于“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”和《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，在出卖人乐都叶茂房地产公司对案涉商铺一房二卖的情形下，作为买受人的晁红玉、马勇不可能同时取得该房屋的所有权，而应当由未取得房屋的买受人主张债权请求权，另行寻求救济。根据本案已查明的事实，被告马勇在本院（2011）青民二终字第3号民事判决发生法律效力后，经申请执行，已将判决确定的商铺备案登记至自己名下，并已交付其实际占有使用。按照物的占有优先原则，马勇取得商铺并未侵害原告晁红玉的民事权益。原告晁红玉应依合同约定可以另案解决。综上，本院认为，本院（2011）青民二终字第3号民事判决及青海省海东地区中级人民法院（2010）东民二初字第15号民事判决第二项内容并未侵犯原告晁红玉的民事权益，不应予以撤销。原告晁红玉的诉讼请求不符合法律规定的撤销条件，本院不予支持。被告马勇关于商铺已实际占有使用，应由其取得房屋所有权的抗辩理由成立，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百条第一款第（三）项、第二款的规定，判决如下：驳回原告晁红玉的诉讼请求。案件受理费12800元、财产保全费5000元均由原告晁红玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日�十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于最高人民法院。如在上诉期届满之次日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  马贵成审判员  王 芳审判员  陈 鸿二〇一五年十二月七日书记员  喇忠义