湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘04民终1990号
上诉人(原审原告)：谭树杰，男，1974年2月11日出生，汉族，耒阳市人，现住耒阳市灶市街。
被上诉人(原审被告)：刘富生，男，1963年4月15日出生，汉族，耒阳市人，住耒阳市大市乡。
被上诉人(原审被告)：陆小香，女，1966年2月15日出生，汉族，耒阳市人，住耒阳市大市乡。
上诉人谭树杰因与被上诉人刘富生、陆小香房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2016）湘0481民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭树杰，被上诉人刘富生、陆小香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谭树杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持谭树杰的一审诉讼请求，本案诉讼费用由刘富生、陆小香负担。事实和理由：一审认定涉案房屋土地性质为集体土地的依据不足，谭树杰与刘富生、陆小香签订的房屋买卖合同合法有效。谭树杰在一审中提出刘富生、陆小香双倍返还购房款，一审未予审查，仅判决其返还购房款损害了谭树杰的合法权益。房屋维修费8000元已全部用于房屋维修，不应在刘富生、陆小香应返还的款项中予以抵扣。水电开户费5000元应计入刘富生、陆小香的赔偿范围。一审判决的利息起算时间为2016年6月23日，显失公平。一审按装修费的85%计算装修损失错误，应全额计算。
刘富生、陆小香辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
谭树杰向一审法院起诉请求：判令刘富生、陆小香赔偿谭树杰因房屋质量所造成的损失234280元（购房款124700元、装修款107080元、水电开户费2500元）及逾期利息；并按现时下市场价格赔偿谭树杰购房差价、承担本案全部诉讼费用。在辩论终结前，谭树杰变更诉讼请求为：解除双方签订的危房重建协议；刘富生、陆小香赔偿谭树杰房屋损失367144元,并自2013年6月23日起按银行同期贷款利率支付逾期利息、赔偿评估费2333元；本案诉讼费、保全费由刘富生、陆小香承担。
一审法院认定事实：刘富生与陆小香系夫妻，在耒阳市五一南路地段边富城小区自建七层房屋一栋出售，一楼为车库，二至七楼为住房，共30套。2007年10月14日，谭树杰与刘富生签订房产交易合约，约定：1、乙方（即谭树杰，下同）购买甲方（即刘富生，下同）建设的富城小区第2单元D栋4楼401室房屋一套，建筑面积133平方米；2、单价每平方米680元，总价款为90440元，首次付款30000元，2008年年底付10000元，主体建成一半付30000元，主体完成付80％，交房时余下20％房款全部付清；3、办证费用由乙方交给甲方代办；4、交房时间约为2010年4月；5、甲方保证房屋质量，如因质量原因造成损失，由甲方负完全赔偿责任。乙方如发现房屋质量问题，乙方有权解约，甲方必须退还昼夜一部所交款。该房屋从交房日起保修一年；6、乙方不准随便变改房子，如若变改所造成的质量问题，乙方负全部责任。2010年8月24日，谭树杰就购买富城小区D栋11号车库与刘富生签订了车库合约，约定车库建筑面积17平方米，每平方米单价2017．6元，总价款34299元。合同签订后，谭树杰于2008年1月23日向刘富生交付购房款30000元，2008年3月20日向陆小香交付购房款10000元，2009年10月27日向刘富生交购房款10000元，2010年8月24日向陆小香交购房款74700元，共向刘富生、陆小香支付购房款124700元，另交水电开户费2200元，装修费300元。刘富生按约定向谭树杰交付了房屋。谭树杰装修后入住，但在居住后不久即发现房屋墙体开裂。其实早在2010年6月20日，刘富生所建的该栋房屋经湖南湖大土木建筑工程检测有限公司检测，结论为：1、采用回弹法检测该建筑的局部砌体普通烧结粘土砖抗压强度值，该建筑抽检的普通烧结粘土砖抗压强度推定值达MU10，达到设计强度等级MU10要求；2、采用回弹法检测该建筑的砌砖砂浆抗压强度值，抽检的砌筑砂浆（4-7层）抗压强度推定值在2．4MPa-3．3MPa之间，达不到设计强度等给M7．5的要求；3、采用回弹法检测该建筑的底框混凝土抗压强度值，底层混凝土构件抗压强度推定值在27．9-32．9MPa之间，检测了18个构件，其中8个构件混凝土抗压强度值达不到设计强度等级；4、底框结构的结构布置形式、截面尺寸与原设计有差异，其中部分梁截面的尺寸比设计值偏小；5、该房屋裂缝主要位于22-28轴之间，此范围内底框梁及上部墙体开裂的主要原因是由于地基基础的不均匀沉降引起，房屋周边的基坑施工对房屋裂缝发展有不利影响；6、挑梁裂缝主要原因是梁承载力不足；7、根据现场检测及计算复核结果，该房屋结构安全性等级整体评定为Csu级，需立即进行处理。建议立即对22-31轴处多增加临时可靠支撑，同时，对房屋地基不均匀沉降趋势和裂缝进行观测，发现异常情况应立即采取临时处理措施，并制定好处理预案。应立即对周边在施工的基坑进行边坡支护，立即将地面的堆土处理，不得堆放在该房屋周边，并尽快将周边基坑施工完毕，立即将地面的堆土处理，不得堆放在该房屋周边，并尽快将周边基坑施工完毕，进行土方回填。并对该栋房屋提出了加固处理方案。房屋出现质量问题后，刘富生对房屋进行了加固处理，并于2011年8月12日向谭树杰支付了维修补偿款8000元。2012年11月13日，因质量问题严重威胁住户的安全，刘富生与谭树杰及其他住户协商，由刘富生拆除重建，谭树杰与刘富生签订了关于富城小区D栋危房重建协议书，约定：1、谭树杰原房屋133平方米，重建后为电梯房，加公摊面积约125平方米左右；2、甲方根据乙方装修情况将重建后房屋装修好后交付乙方使用，并对装修标准、使用材料作了约定；3、重建后小于原面积，按原价由甲方退还给乙方；4、在建房期间，甲方支付乙方每月300元租房费，每6个月预付一次，乙方直接到灶市管理区严主任处领取；5、甲方以前因质量问题补偿给乙方的补偿款，乙方退还给甲方（从装修费中扣除）；6、建房时间约为2年，装修时间为2个月，如有延迟超过4个月，甲方按房款的10％补偿给乙方，超过1年甲方按房款的20％补偿给乙方。建房开始时间以签合同之日后一个月算起。2013年3月27日，刘富生向谭树杰支付了2013年1月至6月的拆迁安置费1800元，谭树杰搬离所购房屋。2013年6月23日，刘富生将整栋房屋拆除，于2014年开始施工重建，但该工程现处于停工状态。由于刘富生不能按协议如期向谭树杰交付房屋，从而引起纠纷。另查明，涉案房屋项目的土地性质为集体所有。本案在审理过程中，谭树杰于2016年10月24日申请对涉案房屋在2013年6月23日拆除时按同等路段、同等楼层、同等面积、同等规格装修质量要求的房屋市场价格进行评估。经该院委托，深圳市深信房地产评估有限公司于2017年1月12日作出深深信咨字第21612060-1号房地产咨询报告，结论为：富城小区D栋第二单元四楼401号房屋价值226100元、D栋11号车库价值5100元，室内自行装修装饰价值90044元，合计367144元。谭树杰为此支付鉴定费2333元（共3案，谭树杰及另案谭树杰苏静、李兰秀共支付了鉴定费7000元）。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，谭树杰2007年10月14日购买刘富生建设的房屋时，涉案房屋项目的土地性质为集体所有，不属国有土地，刘富生无权向集体组织成员以外的个人出让涉案房屋；谭树杰作为该集体组织以外的成员，也无权受让涉案房屋，因此，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。谭树杰接收刘富生出让的涉案房屋后，又因存在质量问题，导致涉案房屋被拆除，双方签订拆除重建协议时，涉案房屋项目的土地性质仍然没有改变，由此造成双方签订的危房重建协议书仍为无效合同，自始没有效力，无需解除。涉案危房重建协议书及房产交易合同既已被认定为无效，且刘富生交付给谭树杰的房屋因属危房已被刘富生拆除，被告刘富生因房产交易合同取得的谭树杰交付的房屋、车库购房款124700元应当予以返还。造成涉案合同无效及涉案房屋因质量问题被拆除的责任在于刘富生，刘富生还应赔偿谭树杰因此遭受的损失即房屋装修损失90044元、评估费损失2333元。刘富生之前向谭树杰支付的房屋维修补偿款8000元，也因涉案合同被确认无效，谭树杰也应返还给刘富生，刘富生实际需向谭树杰返还购房款及赔偿损失共206744元（124700元＋90044元-8000元），并自2016年6月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息。陆小香与刘富生系夫妻，没有提供证据证实本案房屋买卖合同发生时，谭树杰已与刘富生明确约定由刘富生个人承担权利义务，也没有提供证据证实陆小香、刘富生约定了婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有且谭树杰知道该约定，因而本案的因房屋买卖形成的债权债务关系，构成陆小香、刘富生的夫妻共同财产和债务，陆小香负有清偿夫妻共同债务的责任。谭树杰要求陆小香、刘富生赔偿损失367144元中的206744元，并支付逾期利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。过高部分及其他诉讼请求不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和婚姻法〉》若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、刘富生、陆小香在本判决生效之日起10日内返还谭树杰购房款124700元，赔偿谭树杰房屋装修损失90044元，共214744元（已付8000元），并自2016年6月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付逾期利息至付清时止；二、驳回谭树杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6807元，诉讼保全申请费1666元，评估费2333元，共计10806元，由陆小香、刘富生负担8400元，谭树杰负担2406元。谭树杰已垫付8400元，陆小香、刘富生应在执行中清结。
本院二审期间，谭树杰提交了一张收据，拟证明其向刘富生交纳自来水开户费3000元的事实，经质证，刘富生不予认可。本院认为，该收据经手人处签字模糊，难以辨认，且谭树杰一审的原诉讼请求第一项要求赔偿的水电开户费是2500元，与此金额不相符，其变更后的诉讼请求亦未将水电开户费列入刘富生、陆小香的赔偿范围，故对此证不予认定，对谭树杰在二审中提出的要求刘富生、陆小香赔偿5500元水电开户费的主张不予支持。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于印发〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉的通知》第19条规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案中，一审根据全案证据认定涉案房屋土地性质为集体所有土地，涉案房屋买卖合同无效，谭树杰认为该事实认定错误但未举证证明，对其主张本院不予采纳。房屋买卖双方对涉案房屋能否上市交易均负有审慎注意义务，涉案合同无效双方亦有责任，故对谭树杰提出的由刘富生、陆小香返还购房款，赔偿装修损失、评估费用的主张应予支持，对谭树杰要求按照评估报告赔偿房屋差价的请求不予支持。关于刘富生向谭树杰支付的房屋维修款8000元能否从刘富生应返还款项中抵扣的问题，本院认为，由于涉案整栋楼房存在质量问题，导致房屋室内有不同程度损坏，该笔款项是由谭树杰自行修复房屋室内损坏部分的费用，不应从刘富生应返还和赔偿的款项中抵扣，一审处理不当，应予纠正。关于评估报告认定装修费用按85%计算损失是否正确的问题，本院认为，该评估结论是评估机构依据相关规定，结合装修成新率做出的较客观的认定，一审据此确定装修损失并无不当。谭树杰提出的由刘富生、陆小香赔偿水电开户费及双倍返还购房款的主张因其变更后的诉讼请求未将该两项请求列入刘富生、陆小香的赔偿范围，一审法院未予审查并无不当。
一审判决确定的利息起算时间有误，应从涉案房屋拆除时即2013年6月23日起计算利息。
综上所述，谭树杰的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2016）湘0481民初1371号民事判决；
二、刘富生、陆小香在本判决生效之日起10日内返还谭树杰购房款124700元，赔偿谭树杰房屋装修损失90044元，共214744元，并自2013年6月23日起至款项付清时止，以214744元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息；
三、驳回谭树杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6807元，诉讼保全申请费1666元，评估费2333元，共计10806元，由陆小香、刘富生负担8400元，谭树杰负担2406元。谭树杰已垫付8400元，陆小香、刘富生应在执行中清结。
二审案件受理费6807元，由陆小香、刘富生负担300元，由谭树杰负担6507元。
本判决为终审判决。
审判长 周 宏
审判员 刘丽娅
审判员 邓 琳
二〇一八年一月三十日
书记员 匡光美