辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2692号
上诉人（原审原告）：张再君，男，1960年1月16日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
委托代理人：王月，辽宁金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张继荣，女，1961年4月26日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：石文锁，男，1944年2月5日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
委托代理人：王殿莹，辽宁邦言律师事务所律师。
上诉人张再君因与被上诉人张继荣、被上诉人石文锁房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第1385号民事判决，向本院提上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞（主审），代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张再君一审诉称，张再君与张继荣系夫妻关系，张继荣单位沈阳铁路局1993年对单位职工实施集资住房。张再君与张继荣向张继荣单位缴纳3200元集资款后，由张继荣作为承租权人承租沈阳铁路局位于大东区四段沈海站里27栋108号（现地址为沈阳市大东区工农路48号108室）房屋一处，使用面积26.65平方米。后因家庭生活需要，张继荣将承租的该处房屋对外出租，每月收取租金200元左右。2014年11月12日张继荣收到大东区人民法院判决后，才将石文锁向大东法院起诉其房屋买卖纠纷一事告知张再君，并称其于2001年与石文锁签订房屋买卖协议书一份，该协议书约定张继荣将其作为承租权人承租的沈阳铁路局房屋出售给石文锁。张再君对于张继荣、石文锁之间的房屋转让协议不知情，张继荣2001年转让位于大东区四段沈海站里27栋108号房屋时系夫妻关系存续期间，该房屋为夫妻共同财产，张继荣只是对外作为承租权人，其处分夫妻共同财产的行为未经配偶一方同意，该处分行为无效。综上，张继荣与石文锁恶意串通，以低于市场价格出售房屋，严重损害张再君的合法权益。根据我国合同法的相关规定，张继荣在夫妻关系存续期间处分夫妻共同财产的行为系无权处分，张再君依法享有撤销张继荣、石文锁之间签订的买卖协议的权利。故张再君诉至贵院：1、请求法院依法撤销张继荣、石文锁签订的房屋买卖协议书；2、诉讼费由张继荣、石文锁承担。
张继荣一审辩称，协议是我签的，但该协议属租赁协议而非买卖协议，我是将房屋的长期租给石文锁。诉争房屋系1993年单位分给我的，因为孩子小我与我爱人两地生活。诉争房屋当时也没有使用，出租出去，但房屋没有长期租用的，所以比较麻烦。后就一直没有出租。在与石文锁签订协议时没有通知张再君，我怕张再君不同意，所以一直瞒着他。之后在本案之前法院有个判决书，该判决书下来之后我才告诉张再君，张再君才知道这件事。
石文锁一审辩称，根据《最高院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中，石文锁系按照当时市场价格购买的张继荣名下的公有住房，并且已经支付了18，000元的合理对价，石文锁与张继荣不存在恶意串通的情形。另外，根据（2015）沈中民二终字第01015号民事判决书，法院已经认定石文锁与张继荣签订的房屋买卖协议有效，所以本案中石文锁为善意第三人，应当保护石文锁的合法权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，石文锁与张继荣签订房屋买卖协议的时间为2001年，且该房屋使用权证书上只有张继荣一个人的名字，争议房屋的相关原始材料均可显示房屋权利人为张继荣，作为买受方有理由相信张继荣有权对该房屋作出处分，故买受方石文锁并无过错。且张继荣和张再君婚姻关系一直存续，张再君15年来从未向石文锁主张过任何权利，所以张再君应当知道他的妻子张继荣转让房屋的事实。故张再君不得以不同意或者不知道为由撤销合同，对抗善意第三人石文锁。关于张再君所述低于市场价格出售房屋，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于明显不合理的低价，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。根据2001年沈阳房地产市场，张继荣和石文锁签订合同的价格是合理的，不存在不合理低价的情形。本案中，张再君主张撤销签订的房屋买卖协议书。根据法律规定，撤销权适用一年除斥期间，自当事人知道或者应当知道之日起算。结合本案事实，张继荣和石文锁的买卖行为发生在2001年，至今已经将近15年，张继荣和张再君为夫妻关系，所以张再君不可能不知道房屋已经出售的事实。故张再君主张的撤销权已经超过了一年的除斥期间，不再受到法律的保护。综上。请求法院依法维护答辩人石文锁的合法权益。
原审法院审理查明，张再君与张继荣于1985年结婚，2004年11月离婚，2012年7月复婚。石文锁与张继荣于2001年3月13日签订协议书一份，石文锁购买张继荣承租使用的当时为沈阳铁路局所有的坐落于沈阳市大东区四段沈海站里27栋108号（现地址为沈阳市大东区工农路48号108房屋）一处，房屋使用面积26.65平方米，房屋总价款18，000元。石文锁按协议约定支付房款，并一直居住在此。今年该房屋开始进入拆迁范围。2014年5月石文锁从沈阳市铁路局购买了该房屋产权。
另查明，2014年7月16日，石文锁起诉张继荣要求法院确认石文锁与张继荣签订的协议书真实合法有效，本院做出（2014）大东民二初字第1226号民事判决书，判决确认该转让协议合法有效。该判决已发生法律效力。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，石文锁与张继荣签订房屋买卖协议的时间为2001年，系张再君与张继荣夫妻关系存续期间，石文锁有理由相信张继荣与其签订协议书系夫妻双方共同意思表示，且石文锁已支付了合理对价，并已占有使用至今，故张再君以其不知情为由要求撤销协议书，于法无拒，原审法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项之规定，判决如下：驳回原告张再君的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。
宣判后，张再君不服，向本院提出上诉。上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人对于二被上诉人之间的买卖协议一事并不知情，被上诉人石文锁不应适用善意取得。诉争房屋系公有住房，按照相关规定公有住房不能转让，张继荣没有处分的权利。2004年上诉人与张继荣离婚时因该财产为公有产权房屋无法分配，因此该房屋始终处于共同共有状态。石文锁与张继荣签订协议时对于张继荣有配偶是明智的，石文锁并未取得房屋的所有权，不构成善意。
被上诉人石文锁答辩称，根据《最高院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。首先，在本案中，答辩人石文锁系按照当时市场价格购买的张继荣名下的公有住房，并且已经支付了双方协商确定的18000元的合理对价。其次，石文锁与张继荣签订房屋买卖协议没有侵犯任何人的利益，石文锁与张继荣并无任何利益关系及私人关系，根本不存在恶意串通的情形。另外，根据（2015）沈中民二终字第01015号民事判决书，法院已经认定石文锁与张继荣签订的房屋买卖协议有效，所以本案中石文锁为善意第三人，应当保护石文锁的合法权益。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。在本案中，石文锁与张继荣签订房屋买卖协议的时间为2001年，且该房屋权属证书上只有张继荣一个人的名字，争议房屋的相关原始材料均可显示房屋权利人为张继荣，作为买受方有理由相信张继荣有权对该房屋作出处分，故买受方石文锁并无过错。且张继荣和张再君婚姻关系一直存续，张再君15年来从未向石文锁主张过任何权利，所以我们认为张再君应当知道他的妻子张继荣转让房屋的事实。故张再君不得以不同意或者不知道为由撤销合同，对抗善意第三人石文锁。
关于张再君所述低于市场价格出售房屋，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于明显不合理的低价，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。根据2001年沈阳房地产市场，张继荣和石文锁签订合同的价格是合理的，不存在不合理低价的情形。
本案中，张再君主张撤销签订的房屋买卖协议书。根据法律规定，撤销权适用一年除斥期间，自当事人知道或者应当知道之日起算。结合本案事实，张继荣和石文锁的买卖行为发生在2001年，至今已经将近15年，张继荣和张再君为夫妻关系，所以张再君不可能不知道房屋已经出售的事实。故张再君主张的撤销权已经超过了一年的除斥期间，不再受到法律的保护。
综上，一审法院事实调查清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人张继荣未答辩。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院另查明，在本院审理期间，上诉人向本院提交了张再君与张继荣2004年11月10日签订的《离婚协议书》，该协议书财产分割一项写明：无财产；房产处理一项写明：无。
上述事实，有双方当事人陈述、公有住房使用证、户口簿、结婚证书、单身证明、出售公有住房协议书等证据，经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。针对本案，首先，诉争房屋系石文锁于2001年与张继荣签订的协议受让取得，并一直居住至今。其次，在2004年张再君与张继荣离婚时，离婚协议书中财产分割一项写明无财产，房产处理一项为无。通过离婚协议书可认定张再君在与张继荣离婚时无房产，张再君对于张继荣处分房屋一事系知情的。张再君称没有处理的原因系因房子不大，且其一直在外地的理由不充分，本院不予采信。故张继荣与石文锁签订的买卖协议协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现张再君以张继荣与石文锁签订买卖协议一事不知情，石文锁不适用善意为由主张撤销该买卖协议没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张再君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决