福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1261号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘佳佳，女，住厦门市思明区。
委托代理人朱异良（刘佳佳之夫）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈增新，男，住厦门市同安区。
委托代理人沈学、林声贤，北京大成（厦门）律师事务所律师。
上诉人刘佳佳因与被上诉人陈增新房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第15666号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘佳佳向原审法院起诉，请求判令：1、解除双方于2013年2月8日签订的房屋租赁合同；2、陈增新赔偿刘佳佳的店面设备和物品的损失26040元；3、陈增新赔偿刘佳佳的店面装修费用损失28000元；4、陈增新向刘佳佳支付违约金25000元；5、陈增新向刘佳佳返还刘佳佳缴纳的押金10000元。
陈增新向原审法院提起反诉，请求判令：1、双方于2013年2月8日签订的《租赁合同》于2013年10月15日起解除；2、刘佳佳向陈增新支付2013年7月8日至2013年10月15日止的租金27740元（8500元／月×3个月＋280元／天×8天）及违约金（自2013年6月6日起至实际支付租金之日止，按日以所欠租金的0.3%计算）。
原审判决查明，刘佳佳与陈增新于2013年2月8日签订一份《租赁合同》，约定刘佳佳向陈增新承租位于厦门市思明区曾厝垵社145号门面和一楼两个房间，用途为经营用房，范围为早餐和冷热饮，租赁期三年，自2013年3月8日至2016年3月7日止。第一年租金为102000元，第二年租金为120000元，第三年租金为138000元。租金按季度支付，第一年为25500元／季度，第二年为30000元／季度，第三年为34500元／季度。刘佳佳应在签订合同时支付押金10000元，陈增新在合同到期时无息退还给刘佳佳。刘佳佳应在正式入住前三日内支付第一季度的租金25500元，从第二次付款开始，每次租金应当在当月5号前交付。如果刘佳佳需要对租赁房屋进行装修或者改造时，必须征得陈增新书面同意。合同有效期内，未经刘佳佳同意，陈增新单方面提高租金，刘佳佳有权拒绝支付超额租金。任何一方单方面取消、终止合同，应提前两个月通知对方。刘佳佳若未按时支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所有所欠款项外，每天还应当支付所欠款项1%的违约金，超过15日则出租方有权收回房屋，押金不予退还。陈增新出租给刘佳佳的场所内设施包括：单人沙发4张、双人沙发2张、防腐木4人桌椅2套、防腐木3人桌椅2套、黑色藤制茶3张、冰箱1台、立式空调1台、壁挂式空调1台、双人床1张、21吋电视1台、写字桌2张，上述设施归陈增新所有，借刘佳佳免费使用。
合同签订后，刘佳佳即支付了押金10000元以及2013年3月8日至2013年6月7日的租金，之后另支付了－2013年6月8日至7月7日的租金。陈增新于2013年10月23日用EMS发函告知刘佳佳，双方签订的《租赁合同》已经于2013年10月15日解除，要求刘佳佳支付2013年7月8日至2013年10月15日的租金27740元以及违约金、腾空租赁房并且押金不予退还。陈增新于2013年10月29日再次以EMS发函告知刘佳佳讼争房物品及设备搬出清单：1、墙面木作造型、墙板，2、星意消毒柜1台，3、保鲜冰柜1台，4、木作条椅4张，桌子2张。讼争房原由刘佳佳之夫朱异良承租一年，原合同期限至2013年3月7日届满。讼争房于2013年10月15日已被出租给第三方。
本案审理中，刘佳佳提供一份录音内容文本，拟证明陈增新在2013年4-5月份期间存在干扰刘佳佳正常经营活动的的行为，对此陈增新予以否认。刘佳佳提供两份网页截图，内容为（转让）曾厝垵旅馆转让，联系人为陈小姐，地点临近阿川海鲜大排档，拟证明陈增新在2013年8-9月份期间已经在网上发布诉争房屋的房屋租赁广告，干扰刘佳佳的正常经营活动，对此陈增新予以否认。刘佳佳提供装修时间为2012年10月25日及2013年3月2日的编号分别为06919805和06919810的两份装修发票，金额分别为10000元及15000元，提供一份签约时间为2013年3月12日的《芍园店面墙体手绘及其它手绘项目委托合同》，及一份物品清单以及一组照片，拟证明刘佳佳两次对讼争房进行装修的情况及添置物品。陈增新对此予以否认。陈增新另提出其在2013年10月15日已经发函给刘佳佳要求解除合同。但刘佳佳对此予以否认。
原审判决认定以上事实，有刘佳佳提供的《租赁合同》、转账证明、录音内容文本、广告网页截图、装修发票、装修合同、物品清单及现场照片，陈增新提供的《租赁合同》、律师函、物品及设备搬出清单、EMS详情单两份及当事人庭审陈述等为证。
原审判决认为，本案争议焦点：一、刘佳佳与陈增新于2013年2月8日签订的《租赁合同》是否已于2013年10月15日解除？二、刘佳佳是否存在店面设备、物品和装修损失？陈增新是否应予赔偿？三、陈增新是否应支付给刘佳佳违约金？四、押金是否应当退还给刘佳佳？五、刘佳佳是否应当支付2013年7月8日至2013年10月15日的租金给陈增新？六、刘佳佳是否存在违约？是否应当支付给陈增新违约金？
原审法院认为，刘佳佳与陈增新签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《租赁合同》是否已于2013年10月15日解除及刘佳佳诉求的解除合同问题，陈增新称其于2013年10月15日通知刘佳佳解除合同，因其未能提供证据予以证明，不予采信，其于2013年10月23日发函给刘佳佳给陈增新称双方签订的《租赁合同》已经于2013年10月15日解除没有依据，不予采信，且讼争房已出租给第三方，《租赁合同》已实际无法履行，无法实现合同目的，现刘佳佳要求解除《租赁合同》可予支持，陈增新要求确认《租赁合同》已于2013年10月15日解除不予支持。关于店面设备、物品和装修损失问题，刘佳佳称其曾对讼争房进行两次装修，但根据双方《租赁合同》约定：“如果刘佳佳需要对租赁房屋进行装修或者改造时，必须征得陈增新书面同意”，刘佳佳并未履行书面告知义务，故其认为存在装修损失并要求陈增新予以赔偿没有依据，不予支持。刘佳佳要求陈增新支付违约金没有合同和法律依据，不予支持。刘佳佳提供的录音内容文本系其单方制作的文字资料，陈增新不予认可，而广告网页截图上的资料信息不完整，两份资料均不能证明陈增新要求增加租金否则要转租讼争房的事实；且即使陈增新要求增加故刘佳佳称陈增新提出的提高租金的要求，妨碍其正常经营活动，因其未能提供充分的证据予以证明，不予采信。双方在《租赁合同》中约定，刘佳佳若未按时支付所有应付款项超过15日则陈增新有权收回房屋，押金不予退还，故刘佳佳要求返还押金10000元的诉求不予支持。刘佳佳未按合同约定支付租金已构成违约，现陈增新要求刘佳佳支付自2013年7月8日至2013年10月15日止的租金27740元及违约金应予支持，但陈增新要求按日千分之三的标准支付违约金明显过高，该违约金应按中国银行同期贷款利率的四倍计算、自2013年6月6日起计本判决确定的还款之日止为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、刘佳佳与陈增新于2013年2月8日签订的《租赁合同》自本判决生效之日予以解除；二、驳回刘佳佳的其他诉讼请求；三、刘佳佳在本判决生效后十日内支付陈增新房屋租金27740元及违约金（以27740元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的四倍自2013年6月6日起计本判决确定的还款之日止）；四、驳回陈增新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1014元由刘佳佳负担，本案反诉受理费400元，由陈增新负担95元，由刘佳佳负担305元。
宣判后，刘佳佳不服，向本院提起上诉。
上诉人刘佳佳上诉称，一、原审判决认定上诉人对店面装修、设备和物品的损失诉求无效，是错误的。1、虽然上诉人的装修未取得被上诉人的书面同意，但上诉人进行装修已经经过上诉人的口头同意。被上诉人的家庭旅馆就在店面楼上，显然知道上诉人装修，但未提出任何意见，实际上已经默许了上诉人的装修行为。2、原审判决把装修和改造认定为包含装修、新添设备、私人物品所有项目，这不仅不符合常理，也违背了合同的条款。上诉人自行添加的设备和私人物品受物权法保护，被上诉人没有权力私自处理。3、被上诉人在店面转让10日后私自制作的物品移除清单是未经上诉人清点过目的，该清单只是上诉人添置的物品中很小一部分。原审法院没有判决被上诉人赔偿是错误的。二、原审判决认定上诉人要求被上诉人赔偿违约金没有合同和法律依据。1、上诉人提供大量证据，指出被上诉人构成根本违约，造成上诉人无法正常履行合同。2、原审判决认定即使上诉人的证据真实，也不能证明被上诉人要求增加租金否则要转让讼争房屋的事实，这一认定歪曲了上诉人证据的真实意图。上诉人提供的证据并不是要证明被上诉人要求增加租金，而是证明被上诉人未能完整交付讼争房屋给上诉人，通过在门口设置水果摊位，造成上诉人无法正常履行合同。虽然在录音里面提到了被上诉人要涨房租，但其目的是否是要涨房租或涨房租的目的是否达到，都不影响其行为造成干扰上诉人正常经营而无法继续履行合同的事实。3、上诉人被水果摊位影响了经营活动，多次与被上诉人交涉，被上诉人不但不理会，反而提出要赶上诉人走，提前解除合同，交涉无果后上诉人才报警。水果摊位影响上诉人的正常经营，上诉人不得已停止了经营活动，才拒绝缴纳租金并要求赔偿。三、原审判决在反诉中认定上诉人违约，需赔偿上诉人租金和违约金是错误的。1、在原审反诉中，被上诉人的证据只有上诉人未缴纳房租的事实，而孤立的证据本身是不能单独作为违约的证据。上诉人并非无故拒绝缴纳房租，而是被上诉人未能履行合同规定，造成上诉人无法正常经营。2、双方签订的租赁合同违约部分中确实约定，上诉人未按时支付应付款超过15日，被上诉人有权收回房屋，但该约定是无效的。理由是同样在租赁合同中约定，任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方。这两条款存在相互矛盾。且该条款属于格式条款。综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判支持其原审诉求，驳回被上诉人原审反诉请求。
被上诉人陈增新答辩称，一审判决认定事实清楚，合理合法，适用法律正确，程序合法。上诉人的诉求是没有任何事实和法律依据的，且和事实不符。请求驳回上诉人的所有诉求，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明事实均无异议，本院予以确认。审理过程中，刘佳佳提交房屋转让合同，证明陈增新于2013年9月29日，在未告知上诉人的情况下，私自将讼争房屋（含装修设备）转让给第三人；提交相片一组，证明讼争房屋门口摊位一直存在的事实。刘佳佳还申请证人胡颖芬出庭作证，胡颖芬作证称，其通过团购去刘佳佳店里，感觉不错，所以常去，就认识了。在2013年4月份的时候，其看到店门口有水果摊，7月份去的时候还有水果摊。其不知道水果摊是谁摆的。另，为进一步查明事实，本院依法前往当地派出所调查，但派出所仅有关于刘佳佳报警的登记记录，未有其他资料。刘佳佳还补充提交录音资料光盘一份，系其原审提交的录音内容文本的对应录音资料。
本院认为，首先，双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违法，应认定有效，刘佳佳上诉称，合同关于其未按时支付应付款超过15日，陈增新有权收回房屋的约定是无效的，没有法律依据，不予采纳。其次，根据原审判决查明事实以及二审审理过程中刘佳佳提供的证据，亦不足以证明陈增新有在讼争店面门口摆水果摊，妨碍刘佳佳经营。即使刘佳佳提供的录音资料文本属实，该内容也显示水果摊也不是陈增新摆放的，因此，刘佳佳上诉称陈增新妨碍其经营，证据不足，不予采纳。刘佳佳未依约支付租金，原审判决认定刘佳佳违约，陈增新可以没收押金并主张租金及违约金，并无不妥。再次，关于店面设备、物品和装修问题，因讼争合同约定，如果刘佳佳需要对租赁房屋进行装修或者改造，必须征得陈增新书面同意。而并无证据证明刘佳佳有履行该义务，且刘佳佳未提供足够证据证明其设备物品损失，因此，原审判决驳回刘佳佳该部分诉讼请求，并无不妥。综上所述，刘佳佳的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2028元，由刘佳佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 洪德琨
代理审判员 夏 雯
二〇一四年七月十六日
书 记 员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。