广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终17687号上诉人（原审被告）：秦兴梅，女，汉族，1978年10月24日出生，住所地广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：李峰，男，汉族，1987年10月7日出生，住所地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：富敏，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉媚，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码：7l5279885。法定代表人：吴军强，执行董事。上诉人秦兴梅因与被上诉人李峰，及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第2699号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦兴梅上诉请求：1、判令秦兴梅无须返还李峰定金人民币10000元。2、判令李峰承担本案全部诉讼费、律师费。主要的事实和理由：1、原审法院在本案中存在程序瑕疵、证据采纳不当。宝安区人民法院于2015年12月24日�理本案。李峰向原审法院提交了如下证据：(1)涉案房产的房地产证；(2)双方的定金收据；(3)第三人世华地产经纪人陈克石、邓桂颖名片。2016年5月20日开庭时，李峰向法庭临时提交了(4)第三人世华地产经纪人邓桂颖发给秦兴梅的一条短信。其中，证据(4)的提交日期远远超过了李峰作为原告的举证期限，法院不应采纳、不应组织质证。同时，秦兴梅只认可证据(4)形式上存在，不认可这条孤立的短信在证据链中的完整性及其内容能够客观反映全部事实。原审法院将证据(4)的在案件中的作用无限放大，据此认为“秦兴梅与第三人世华地产发生言语冲突离去是双方未能签署正式合同的重要原因”，并对秦兴梅做出“存在过错且过错责任相当”的判决，明显失当。在秦兴梅的所有联系方式均保持畅通的情况下，原审法院于开庭前6个工作日才将传票及通知书按法律规定“送、达”秦兴梅。原审法院程序上的瑕疵，直接导致秦兴梅的部分证据灭失，合法权益受到严重侵害。但秦兴梅仍克服重重困难进行相关证据的采集，确保如期开庭，并遵照法院通知“于2016年5月20日下午14时在本院第十七审判庭进行证据交换”。秦兴梅向原审法庭提交了9项证据，包括：(1)第三人世华地产经纪人陈克石书面证明；(2)秦兴梅与第三人世华地产宝安区董事肖友用、经纪人陈克石谈话录音；(3)秦兴梅与第三人世华地产经纪人邓桂颖谈话录音；(4)秦兴梅与第三人世华地产宝安区董事肖友用、经纪人邓桂颖短信往来记录；(5)秦兴梅向第三人世华地产副总经理张艳（燕）投诉的微信往来记录；(6)定金收据；(7)秦兴梅联系的手机号码；(8)第三人世华地产肖友用、陈克石、邓桂颖名片；(9)光盘。但原审法院在审理中，拒不采纳秦兴梅提交的全部证据，且仅对其中1份证据的�明“不采纳”的理由。李峰在一审中多次向原审法院当庭承认：“2015年11月3日，自己在签署正式合同前临时要求秦兴梅降价，秦兴梅不同意，导致秦兴梅不愿签署正式合同”；“2015年11月4日-8日期间，自己不愿意与秦兴梅再签署正式合同”等重要事实。但原审法院无视原告证言，不将相关证言作为法庭审理查明的基本事实和判决依据，不写入(2015)深宝法民三初字第2699号民事判决书中。2、李峰构成对本案唯一的书面合同中约定的“价格”单方违约。本案的唯一书面合同为定金收据。双方自愿约定的内容只有4项内容：何时（2015年11月3日）、做何事（签署正式合同）、先决条件（229.63万元的成交价格）、违约责任。因此，在双方都如约到场的情况下，本案的核心焦点在于：发生“拒绝签署正式合同”的行为，原因何在？究竟是谁破坏了“成交价格”这一先�条件？一审庭审中，李峰多次向一审法院当庭承认：“2015年11月3日，自己在签署正式合同前临时要求秦兴梅降价，秦兴梅不同意。”秦兴梅向原审法院提交证人书面证明、谈话录音、短信等多种形式的完整证据链也证明：秦兴梅按时前往第三人世华地产丽景城店准备签署合同，并在2015年11月1日-8日期间，由始至终都愿意与李峰按照书面合同约定的成交价格完成全部交易环节。但2015年11月3日，李峰单方面要求秦兴梅降价，破坏了实现正式合同签署的“价格”这一先决条件。李峰辩称“自己后来又同意执行‘定金收据’中约定的涉案房产成交价格”，但他向一审法院当庭表示“自己拿不出任何证据”。李峰提交世华地产邓桂颖发给秦兴梅的一条短信作为证据，辩称“自己和第三人世华地产数次挽留秦兴梅，恳请秦兴梅按照之前的约定签署正式合同”，“第�人世华地产发短信、上门要求秦兴梅返回店中履行约定义务，秦兴梅始终拒绝”。李峰提交的该短信证据；只字未涉及“价格”这一签署正式合同的先决条件。李峰及世华地产也没有任何证据可证明，曾向秦兴梅表达过“李峰愿意继续按定金收据中约定好的229.63万元价格，签署正式合同并完成交易”这一关键信息。对于本案唯一的书面合同约定的“价格”这一先决条件，李峰构成单方违约的事实非常明显。3、李峰构成对本案唯一的书面合同中所约定的“签署正式房屋买卖合同”的单方违约。本案中，李峰于2015年11月3日临时要求降价、被拒，是导致正式合同无法签署的根本原因。当晚，第三人世华地产经纪人强行要求秦兴梅离开，是导致正式合同无法签署的次要原因。李峰辩称“自己和第三人世华地产数次挽留、要求按照之前的约定签署正式合同”，但�字不提遵守“价格”这一先决条件，导致了11月3日晚无法签署正式合同这一后果，得不到有效救济。李峰在一审中当庭承认，“11月3日晚，秦兴梅离开前曾表示，如果李峰还愿意购房，她可以和李峰第二天再谈。但自己此后不愿意再与秦兴梅签署有关涉案房产的正式合同。”事实上，秦兴梅确实履行了承诺，与世华地产竭力对“11月3日未能绝签署正式合同”实施了最大程度的救济。2015年11月4-8日，秦兴梅多次主动联系第三人世华地产，继续促成与李峰的交易，并通过第三人世华地产告知李峰签署正式合同“必须在执行书面定金收据已约定的229.63万元价格的前提下”，提醒李峰不签署正式合同需要承担的定金被罚没等违约责任。期间的11月5日，秦兴梅接到第三人世华地产可以“再次与李峰签署正式合同”的通知后，准时前往世华地产尚都店准备签约。但李峰当场表示，自己过来只为定金，不会再签署正式合同。11月6-8日，世华地产多次与李峰沟通，李峰态度坚决，意见如前。从秦兴梅向原审法院提交的证据，包括(1)秦兴梅与第三人世华地产宝安区董事肖友用、经纪人陈克石谈话录音(2)秦兴梅与第三人世华地产经纪人邓桂颖的谈话录音，可见：秦兴梅由始至终都愿意与李峰在约定的时间、按照约定价格、签署正式合同。因李峰自身过错导致“2015年11月3日”这个特点时间条件无法满足后，李峰对于秦兴梅及第三人世华地产在11月4-8日关于继续签订正式合同的全部救济，均明确拒绝。李峰的行为构成对本案唯一的书面合同中约定的“签署合同”事项单方违约的责任已非常明显。根据《中华人民共和国担保法》及《最高法关于适用若干问题的解释》，给付定金一方不愿签署合同的，无权要求返还定金。4、世华地产存在过错，且答辩意见失实。根据李峰庭审证言和秦兴梅的证言、向原审法院提交的证据，可以证明：2015年11月3日，第三人世华地产明知李峰存在临时要求降价的违约过错，非但不提醒纠正反而强求秦兴梅接受，并当众辱骂并强令秦兴梅“滚”，迫使秦兴梅不得已离开。当晚，世华地产强求秦兴梅返回，但未救济“返回”必须满足签署正式合同先决条件即价格。世华地产对无法按照本案唯一的书面合同所约定的时间签署正式合同，负有直接责任。世华地产及其员工经原审法院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。同时为了掩盖过错、逃避责任，世华地产于2016年1月在向原审法院提交答辩状、2016年5月庭审后接受原审法院调查时，对导致正式合同无法签署的根本原因即“李峰单方面临时要求降价”只字不提，对世华地产内部已查明的员工态度恶劣影响签约的过错避而不谈，对员工陈克石等给秦兴梅作出的证言证词全盘否认，两次以公司名义作出断章取义、与事实不符的证词，将责任全部推卸给秦兴梅。法庭对世华地产公司方的答辩意见及证词不应予以采纳，不应组织质证。5、原审法院在本案中存在适用法律不当、判决不公。本案的唯一书面合同即定金收据是双方真实意愿的表达，双方在诉讼期间从未提出解除该合同的诉求。原审法院在判决书中，一方面认可其合法有效，应遵照履行；一方面又粗暴宣告解除该合同，认为“秦兴梅继续占有李峰交付的预约合同定金1万元无合法依据”。这属于第三方越权和判决不当，“秦兴梅返还李峰定金人民币1万元”的判决应予撤销。原审法院在判决书中大篇幅地“复制、粘贴”过往房屋买卖合同纠纷案中的判决意见，将导致双方未能签署�式合同的原因简单归咎于：双方在二手房买卖合同中“关于税费、赠送家私电器、交楼时间等交易细节上存在分歧，且在居间方参与下未能形成一致”，并作为法庭越权解除合同的重要依据。此举，淋漓尽致地展现了原审法院的“懒政”，更混淆了本案与其他二手房买卖合同纠纷案的区别：如判决书所言，二手房买卖交易惯例是：双方在居间方指导下签订二手房买卖合同，并就成交价和税费、赠送物、资金监管等交易细节作出约定，才能进行交易。而本案属于特例：由于李峰表示“自己担心看中的涉案房产又被人抢走”，没有遵循惯例，要求秦兴梅和第三人世华地产多走一个步骤，即先交纳定金、与秦兴梅形成定金合同锁住房源，然后才签署正式合同及商谈细节。在李峰在支付定金前，秦兴梅和世华地产已反复告知有关“定金”与“订金”的法律责任。李峰当众明确表示：“如果不买，钱不要了”。本案中，双方在第一个步骤对价格、定金金额、签署正式合同时间及定金违约责任的约定，不影响定金收据作为本案唯一书面合同的生效，不影响进入第二个步骤后双方就交易细节展开协商。即使如原审法院判决意见所言，“双方在交易细节上存在分歧，且在居间方参与下未能形成一致”，并可能导致正式合同最终未能签署。但买卖双方必须遵守第一个步骤中约定的价格基础，必须有跨入第二个步骤签署合同并就细节进行商议的行动，否则就属于违约。本案的违约责任恰恰发生在第一个步骤，李峰先是单方要求降价，在要求得不到采纳后就拒绝继续签署正式合同的任何救济，直接关闭进入第二个步骤的大门。原审法院有关“原告与被告就交易细节无法形成一致意见情况下，原告与被告无法依据被告出具的《收据》确定的内容签署�式房产买卖合同”的判决意见，不适用于在本案中作出解除《收据》的依据，不适用于《中华人民共和国担保法》及《最高法关于适用若干问题的解释》对本案“定金”的调整范畴，更不影响对李峰应承担违约全责的依法认定。原审法院和李峰将本案不负责任地归类于过往常见的“房价上涨、业主毁约”的房产买卖纠纷类型中。而本案中，恰恰是业主秦兴梅坚守契约却成为买方李峰利用亲友从事法律工作的巨大优势任意毁约又拒不承担定金罚没后果、进而推卸责任索取双倍赔偿。李峰不仅意在不当得利，而且于2016年5月20日的原审法院庭审中，李峰向秦兴梅提出调解的条件是“继续以2015年11月定金收据中约定的价格购买涉案房产”，意在使不当获得的利益随深圳楼价同比涨幅47.5%而实现最大化。作为一个工薪�层女性和家中长女，秦兴梅不得已出售涉案房屋，是为了让年迈的患病的父母能在珠三角就近有个养老居所，共度人生最后时光。然而李峰的单方面毁约，导致秦兴梅的计划全部被打乱，交付的定金被开发商以“逾期、违约”相要挟步步紧逼，原本卖掉涉案房屋后无需向银行贷款，现在却不得不以抵押贷款等方式高息举债200余万元，每月还贷近1.5万元，半年利息损失就将近10万元，严重超过了经济承受能力。同时，受案件的牵绊，秦兴梅根本无法回到老家照顾手术后身上插满管子的高龄老父。李峰毁约给秦兴梅精神、经济和名誉带来了巨大损失，应该依据双方约定受到惩罚，一审法院不应该因为李峰未在房价上涨前购入涉案房产就将他理所应当地视为弱者，业主诚信卖房反成被告，这样一起具有新闻性的“全国最小标的房屋买卖合同纠纷案”，已经受到了社会和媒�的广泛关注。原审法院扬恶惩善、明显偏袒的诉讼过程和判决结果，不仅让人质疑是否存在权力寻租，更是对法律的践踏、对公平正义的讽刺。司法的倒退如果得不到纠正，必将起到恶劣的示范效果，让更多不讲诚信、不守契约的人动辄对簿公堂，浪费宝贵的司法资源。综上，本人恳请深圳市中级人民法院重新查明事实，依法判如所请，维护法律的尊严与神圣，维护社会的公平正义。被上诉人李峰辩称：一、李峰与秦兴梅未能按照原约定签署房屋买卖合同的原因，在于秦兴梅，秦兴梅应当承担相应的法律责任，李峰不存在任何过错，不应当承担任何法律责任。二、秦兴梅的上诉请求缺乏相应的事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。三、本案的公告费用应当由秦兴梅承担。原审第三人世华地产未到庭亦未作答辩。李峰向一审法院起诉请求：1、秦兴梅立即向李峰双倍返还定金共计人民币2万元整；2、秦兴梅承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2010年12月9日，深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处宝安海滨广场（三期）1栋1#楼B单元1××4号房产（房产证号50××85）（以下简称涉案房产）经核准登记至秦兴梅名下，该房产建筑面积46.36平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2015年11月1日，在世华地产公司介绍下，秦兴梅与李峰答成转让涉案房产的意向，李峰向秦兴梅交付了1万元定金，秦兴梅向李峰出具了《收据》，该《收据》载明：今收到李峰交来认购宝安区海滨广场（三期）1栋1#楼B单元1204之定金1万元，该物业成交价2296300元，双方约定于2015年11月3日签署正式合同，如买方未按约定签署合同则卖方没收定金，如卖方未按约定签署合同则双倍返还买方定金。2015年11月3日，李峰与秦兴梅前往世华地产公司丽景城三分店准备签署正式的房产买卖合同，但交谈过程中，秦兴梅与世华地产公司工作人员陈克石产生言语上的冲突，故拒绝与李峰签署正式房产买卖合同，并径直离开第三人世华地产公司门店。另查明，秦兴梅在本案中提交了一份“陈克石”签名的《交易情况说明》，该份情况说明称在李峰与秦兴梅正式合同签署前，李峰一方提出降价、提前交楼、定金代管、卖家承担税费等与原来约定不同的新要求，卖方不同意，双方因此未能签订正式合同。但陈克石并未作为证人出庭作证，庭审后，原审法院通过世华地产公司代理人与陈克石联系，陈克石表示对李峰与秦兴梅相关交易情况记不清楚，无法前来法院接受调查询问。在此情况下，原审法院向陈克石发出传票传唤其到法院接受调查，陈克石亦未按传票时间前来。世华地产公司在庭审�接受原审法院调查时表示对秦兴梅提交的《交易情况说明》真实性无法确认，不确认是否为陈克石所出具，且该情况说明的出具未经过公司同意，交易情况以公司出具的书面答辩意见为准。一审庭审中，李峰称在2015年11月3日李峰与秦兴梅共同前往第三人世华地产公司门店准备签约过程中，提出过定金交由第三人世华地产公司监管、将房产证原件交到中介后再将定金放款给秦兴梅等条件，在世华地产公司员工将上述要求转述给秦兴梅时，秦兴梅认为世华地产公司提供的合同版本是各种霸道合同，要求签署国土部门版本的深圳市二手房买卖合同。一审法院认为，秦兴梅于2015年11月1日向李峰出具的《收据》是其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，秦兴梅应遵照履行。根据深圳市二手房买卖交易惯例，在二手房买卖过程中，买方与卖�一般会在居间方指导下签订一份二手房买卖合同，合同需详细约定交易房产的信息，包括位置、房号、房产证号码等，以及转让总价款、定金金额、支付时间、是否在居间方监管，同时还需约定除定金外的购房款采取一次性付款亦或按揭方式付款，在按揭方式付款的情况下，亦需约定首期款金额、首期款资金监管时间，另外，合同还需约定交易过程中产生的各项税、费由哪一方负担，在办理完毕过户手续后房产具体的交付时间、交付状态，在包含家私家电交付时还需详细列明房产所附家私、电器等等具体内容。而秦兴梅向李峰出具的《收据》中仅约定涉案房产以2296300元成交，并未详细约定交易过程中的具体款项支付时间、方式、交房时间、交房状态等内容，李峰、秦兴梅双方在2015年11月3日在世华地产公司门店准备签约时，对上述交易细节确产生了一定的分歧，在居间方参与下亦未能形成一致意见，同时由于秦兴梅又与第三人世华地产公司工作人员产生了言语上的冲突，进而离开了第三人世华地产公司门店。上述原因均导致李峰与秦兴梅未能在2015年11月3日签署正式房产买卖合同，对此结果李峰、秦兴梅均存在一定过错，且过错程度相当。由于房产买卖为日常生活中的重大事项，在李峰与秦兴梅就交易细节无法形成一致意见情况下，李峰与秦兴梅无法依据秦兴梅出具的《收据》确定的内容签署正式房产买卖合同，因此，应解除李峰与秦兴梅就预约签订合同确认的《收据》。在预约合同解除后，秦兴梅继续占有李峰交付的预约合同定金1万元已无合法依据，秦兴梅应向李峰返还已收取的定金1万元。关于李峰主张双倍返还定金，本院认为，秦兴梅在2015年11月3日与世华地产公司员工发生言语冲突而离开世华地产公司门店系双方未能签署正式合同的一个原因，但并非根本原因，不能据此认定秦兴梅构成根本违约，因此，对于李峰要求秦兴梅双倍返还定金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定判决：一、秦兴梅于本判决生效之日起三日内向李峰返还定金人民币10,000元；二、驳回李峰其他诉讼请求。本案受理费人民币300元，由李峰与秦兴梅各负担150元，案件受理费李峰已预交。原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依前述涉案定金收据所载内容，秦兴梅与李峰已就涉案房产买卖合同签订时间、涉案房产交易价格及定金责任达成一致意思表示，其内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案房产买卖�同未能签订的过错方的确定问题。本案中，秦兴梅于原审提交了“陈克石”签名的《交易情况说明》、秦兴梅与世华地产人员肖友用、邓桂颖的短信往来记录及秦兴梅向世华地产人员张艳投诉的微信往来记录、秦兴梅与世华地产人员肖友用、陈克石的谈话录音及秦兴梅与世华地产人员邓桂颖的谈话录音等证据，拟证明李峰违约致涉案房产买卖合同未能签订。前述证据中，首先，就“陈克石”签名的《交易情况说明》，在陈克石未予出庭作证且世华地产亦无法确认该文件真实性的情形下，原审对该证据未予采信并无不妥，本院予以维持；其次，就秦兴梅与世华地产肖友用、邓桂颖、张艳的短信及微信往来记录，世华地产并未确认该记录的真实性，且即便该记录属实，从记录中肖友用、邓桂颖、张艳回应的内容看，主要是就世华地产人员陈克石于2015年11月3�的行为进行沟通，内容中未显示肖友用、邓桂颖、张艳确认系因李峰过错致涉案房产买卖合同在2015年11月3日未能签订；再次，对于前述秦兴梅提交的其与世华地产相关人员谈话的录音证据，在李峰对该录音证据真实性不予确认的情形下，秦兴梅就此亦未能提供其他有效证据予以佐证，故本院难予采信。基于上述分析，本院认为，秦兴梅上诉主张，2015年11月3日李峰坚持不以约定交易价买房、李峰违约致双方于该日未能签订涉案房产买卖合同，但未能就此提供充分有效的证据予以证明，故本院对其上诉主张不予支持。据此，结合李峰亦未有充分证据证明涉案房产买卖合同未能签订的过错均在于秦兴梅，原审认定秦兴梅与李峰对其双方未依约于2015年11月3日签订涉案房产买卖合同均具有过错且过错相当，处理得当，本院予以维持；因秦兴梅与李峰在涉案定金收据中预约2015年11月3日签订涉案房产买卖合同的目的已无法实现，故原审认定解除双方于前述涉案定金收据中的约定、秦兴梅应予返还涉案定金1万元，处理正确，本院亦予维持。综上，秦兴梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，秦兴梅已预交，由秦兴梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一六年十二月二十日书 记 员 戴斌（兼）附录相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》�一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。