北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第11515号
原告刘华飞，男，1974年12月14日出生。
委托代理人刘平，男。
被告北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇秋实工业区。
法定代表人王文军，经理。
委托代理人王爱云，女，该公司办公室主任。
委托代理人隗龙飞，男，该公司法务部职员。
原告刘华飞与被告北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周桓独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘华飞的委托代理人刘平，被告华风腾龙公司的委托代理人隗龙飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘华飞诉称：2008年5月17日，原告购买被告开发的位于房山区窦店镇X小区X号楼X层X单元X室期房一套，并于同日签订编号为Y626881的北京市商品房预售合同。该合同约定了双方的义务和责任。合同签订后，原告依约履行了合同的付款义务，但被告未能在合同约定的期限交付房屋、办理楼栋权属证明和房屋权属证书。原告起诉要求1、被告支付自2009年10月30日至起诉之日的逾期办理房屋权属证书违约金54257.25元，2、被告支付自2009年5月30日至2009年10月31日的逾期交房违约金15261.3元，3、被告支付自2009年12月31日至2013年7月15日的逾期办理楼栋权属证明违约金65603元，4、诉讼费由被告承担。
被告华风腾龙公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告向原告交房的时间是2009年10月，至今已四年多，超过了原告起诉要求逾期交房违约金的诉讼时效，不应得到法院支持。现在原告尚未实际取得房屋所有权证书，根据合同的约定，原告现不具备起诉条件。另外，合同约定的计算逾期取得房屋所有权证书违约金的起始时间是实际交房之日扣除360日，原告的起算点与合同约定不符。原告要求逾期办理楼栋权属证明违约金的时间应从2009年12月31日计算至2013年7月15日共1292天，面积差价款也不应作为计算违约金的基数。
经审理查明：2008年5月17日，原、被告签订了商品房预售合同。该合同约定，原告购买被告开发的位于北京市房山区窦店镇X小区X号住宅楼X层X单元X号的房屋一套。该房屋预测建筑面积93.49平方米，套内建筑面积83.31平方米；按套内建筑面积计算房屋总价款为495497元；付款方式为商业贷款。该合同第十一条对交付条件的约定为：出卖人应当在2009年5月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件、出卖人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》。合同第十三条逾期交房的责任中对逾期超过30日时的责任约定为：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付购房款并按买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。该合同第二十一条第一项对初始登记的约定为：出卖人应该在2009年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行；自买受人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。该合同第二十一条第二项对转移登记的约定为：买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
商品房预售合同签订后，原告于2008年5月20日向被告交付购房款155497元，于2008年6月16日通过中国建设银行交纳购房款340000元。2009年10月31日，被告向原告交付了其购买商品房的钥匙。X小区X号楼于2012年3月26日办理了竣工验收备案。2013年7月15日，被告为原告购买商品房所在楼栋办理了房屋所有权证。原告购买的房屋尚未办理所有权转移登记。
上述事实，有原告提交的商品房预售合同、购房款发票、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款支付凭证，被告提交的房屋所有权证、工程竣工验收备案表及双方当事人陈述等证据在案佐证。上述证据，经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据相关法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。腾龙家园小区B9号楼办理竣工验收备案的时间是2012年3月26日。原告在2009年10月31日领取房屋钥匙的行为，应视为双方对商品房交付法定强制性条件外的其他交付条件进行了变更，但此时该房屋尚不满足法律对商品房交付条件的强制性规定。被告向原告交付房屋的时间应确定为2012年3月26日。被告未按合同约定在2009年5月30日前向原告交付房屋，构成了违约，应当向原告支付逾期交房违约金。原告要求被告给付逾期交房违约金15261.3元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依据双方合同的约定，被告应在2009年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因被告的责任造成楼栋权属证明办理逾期而原告不选择退房的，被告应当按照原告全部已付款的万分之一向原告支付迟延期间的违约金。依据查明的事实，被告取得原告购买商品房所在楼栋权属证明的时间为2013年7月15日，原告要求被告支付迟延办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定。本院根据双方合同约定的标准，对该违约金数额确定为64018.21元。原告尚未实际取得其所购商品房的所有权证书，其要求逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求可在实际取得后另行解决。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。被告所作的原告主张的逾期交房违约金超过诉讼时效的抗辩，与查明的事实部分，本院不予采信。被告抗辩意见的合理部分，本院予以采信；不合理部分，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：
一、被告北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘华飞逾期交房违约金一万五千二百六十一元三角。
二、被告北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘华飞逾期办理楼栋权属证明违约金六万四千零一十八元二角一分。
三、驳回原告刘华飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千五百零一元，由原告刘华飞负担六百一十元（已交纳），由被告北京华风腾龙房地产开发有限公司负担八百九十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周桓
二〇一三年十二月五日
书记员 杨飞