湖南省东安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东法民二初字第165号
原告永州中亚物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路中亚家园6楼，组织机构代码78087834-X。
法定代表人王国平，系该公司总经理。
委托代理人（一般授权）陈玲，女，1984年5月25日出生，汉族，湖南省东安县人，职工。
委托代理人（一般授权）胡荣飞，女，1983年8月19日出生，汉族，湖南省永州市�水滩区人，职工。
被告吴化顺，男，1965年11月28日出生，汉族，湖南省东安县人，居民。
原告永州中亚物业管理有限公司诉被告吴化顺物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理。依法由代理审判员雷丽适用简易程序独任审判，于2015年5月27日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理，书记员唐琛担任庭审记录。原告永州中亚物业管理有限公司的委托代理人陈玲、胡荣飞，被告吴化顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永州中亚物业管理有限公司诉称，原告受东安县旭炫房地产开发有限公司的委托，于2011年4月1日接管南城雅郡小区的前期物业管理服务工作，被告系该小区业主，住房从2013年2月至2015年1月31日、车库从2012年2月至2015年1月31日共拖欠物业服务费1948元。经原告多次催收，被告拒交物业服务费。为维护原告合法权益不受侵犯，特向法院提起诉讼，�求判令被告偿付拖欠的物业服务费1948元及违约金2841元，本案诉讼费由被告承担。
原告永州中亚物业管理有限公司为支持其诉讼主张，在举证期限内提供以下5份证据：
1、国务院2007年修订的物业管理条例，拟证明原告给业主提供了服务，业主有义务缴纳物业管理费；
2、前期物业管理服务协议，拟证明原告与被告签定了前期物业管理服务协议，双方存在服务与被服务的关系；
3、承诺书，拟证明被告必须遵守业主公约；
4、缴费通知单，拟证明被告欠原告物业服务费，原告进行了催收；
5、业主临时规约，拟证明被告需要遵守业主临时公约的内容。
被告吴化顺辩称：1、被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》不是在自愿、平等、协商一致的情况下签订的，而是在被迫的情况下签订的。当时被告向原告提出该协议的收费不是很合理，车库与住房按同一标准�费不妥，另外被告要求协议一年一签。但原告不同意，讲不同意签订协议就不能领房。被告没办法才鉴定的协议，并在协议的最后一条添加本人要求期限为一年。2、被告入住后，原告未履行好其服务管理职能和应承担的服务义务。具体表现在：小区环境卫生差，垃圾没有做到日产日清；公共设施维护管理不到位，小区门口有积水，被告一直不管，单元大门、排污管、及监控设备等公共设施坏了原告也没有管；小区的卫所被改变用途做幼儿园，幼儿园将公共绿化地围了，影响车辆和行人的通行。另外原告未将业主交纳房屋维修资金的管理和使用情况公示。3、2011年4月30日，被告领房时发现房内有大堆建筑剩余物未清理就跟原告物管中心李爱国主任反映，但原告一直未处理，被告只好花80元请民工清除。4、原告讲多次催缴物业服务管理费，而被告拒交物业服务管理费不是事实。被告于2011年农历11月28日入住后，按照《前期物业管理服务协议》交纳了一年多的物业服务管理费。之后原告打了两次电话催收，但因原告没有按要求履行义务，已经违约，并且原告未与业主协商签订正式的《物业服务合同。因此，不能说被告拒交物业管理费。
被告吴化顺为支持其抗辩主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、前期物业管理服务协议，拟证明前期物业管理服务协议的协议期限为一年，协议约定了原告的服务内容和质量要求；
2、建筑剩余物清理工资领条，拟证明原告未支付被告因清理建筑剩余物花费80元的费用；
3、交纳物业维修基金收据，拟证明被告缴纳了维修基金，但原告方未公开维修基金的使用情况，接受业主监督；
4、证明材料，拟证明被告的答辩内容属实，被告未履行服务义务和管理职能。
经庭审质证、辩证�本院认证如下：
对原告提供的证据1，被告无异议，本院认为，该份证据系国务院修订的物业管理条例，故本院予以采信；对原告提供的证据2、3，被告有异议，认为该两份证据是在不平等的条件下签订的，是格式条款，被告要求协议是一年一签。本院认为，原告与被告签订了前期物业管理服务协议，因原告所在小区到本案庭审为止未成立业主委员会，以致于还未与原告签订正式的物业服务合同或者另行选定物业服务企业，且原告自接管该小区物业至现在一直为被告所在小区提供了服务，因此，本院对该份证据予以采信；对原告提供的证据4，被告有异议，认为虽然见过该缴费通知单，但是其收费计算标准不妥，被告不同意按该标准收费。本院认为，缴费通知单所依据的收费标准是按原、被告双方签订的前期物业管理服务协议上载明的标准收费的，且被告认可见过该缴费通知单，证明原告向被告催收了物业服务费，因此，本院对该份证据予以采信；对原告提供的证据5，被告有异议，认为该业主临时规约只约束业主，不约束物业公司。本院认为因被告居住的小区暂未开业主大会，也未成立业主委员会，该业主临时规约系原告单方面制定，无被告及小区其他业主签字认可，因此，本院对该份证据不予采信。
对被告提供的证据1，原告有异议，认为协议上面“本人要求期限为一年”是被告自行修改，原告不清楚。本院认为，原告提供的前期物业管理服务协议上并无被告添加的“本人要求期限为一年”，两份协议不一致，该期限系被告自行添加，因此，本院不予采信；对被告提供的证据2，原告有异议，认为该份证据与本案无关，也不能证明与原告有关。本院认为，被告未提供证据证明该费用应由原告负担，因此，本院不予采信�对被告提供的证据3，原告有异议，认为该收据不是原告出具的，原告不清楚。本院认为该收据系开发商收取的相关费用，与本案无直接关系；对被告提供的证据4，原告对其真实性无异议，但对证实的内容原告不认可。本院认为，在证明材料上签字的业主未出庭作证，无法查清其真实性，因此，本院不予采信。
经审理查明，原告永州中亚物业管理有限公司受东安县旭炫房地产开发有限公司的委托接管南城雅郡小区的前期物业管理服务工作。2011年4月30日，原告永州中亚物业管理有限公司与被告吴化顺签订前期物业管理服务协议，约定多层住宅及计入产权面积的独立车库、杂房的物业管理费按建筑面积每月每平方米0.45元收取。被告吴化顺系该小区2栋2单元402室业主，该套房产建筑面积136.53平方米，车库面积29.78平方米，被告吴化顺从2013年2月1日至2015年1月31日未交房产�业管理费，从2012年2月1日至2015年1月31日未交车库物业管理费，共拖欠物业管理费1956.96元。经原告多次催收，被告拒交物业服务费。原告遂起诉来院，请求法院依法处理。
本院认为，物业公司是为小区全体业主提供物业服务的，其对小区整体及个别业主的服务可能会存在一些瑕疵，对于物业瑕疵问题、小区物业服务质量的提高需要全体业主及物业公司相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约缴纳物业管理费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。因此，对原告永州市中亚物业管理有限公司诉请被告吴化顺支付物业管理费的请求本院予以支持。按原告诉请拖欠物业管理费的时间进行核算，被告应支付原告物业管理费1956.96元，但原告诉请要求被告支付的物业管理费是1948元，原告自愿放弃8.96元的物业管理费是对自己权利的处分。由于前期物业管理服务协议是原告为了重复使用而预先拟定，对于违约金的约定，原告在订立合同时未与被告协商，系格式条款，该违约金加重了被告的责任，本院认定该条款无效。因此，对于原告诉请支付违约金的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告吴化顺支付拖欠原告永州市中亚物业管理有限公司2013年2月1日至2015年1月31日的房产物业管理费、2012年2月1日至2015年1月31日的车库物业管理费共计1948元。
驳回原告永州市中亚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述款项，限被告在本判决书生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告吴化顺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
代理审判员 雷丽
二〇一五年六月三十日
书 记 员 唐琛
附件：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服�企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。