四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）眉民终字第198号上诉人（原审原告）李冬梅，女，生于1987年11月25日，汉族，城镇居民。上诉人（原审原告）张强，男，生于1983年5月22日，汉族，农村居民。二原告委托代理人李恒，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川省仁寿县双良房地产开发有限公司。法定代表人田学良，总经理。委托代理人李辑之，四川陵州律师事务所律师。委托代理人李光才，四川陵州律师事务所律师。上诉人李冬梅、张强为与被上诉人四川省仁寿县双良房地产开发有限公司�以下简称双良公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服仁寿县人民法院（2014）仁寿民初字第1472号判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2009年11月14日，李冬梅作为买受人，双良公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同中载明“……共同买受人张强……第一条项目建设依据……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房［地名核准名称］［暂定名］为：金马花园，建设工程规划许可证号为：仁规（2009）016#，建设工程施工许可证号为：仁建施（2009）第004#，建设工程施工合同约定的开工日期为：2009.08，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2010.12.30……该商品房的房屋建设方式为：普通商品房……该商品房为第一条规定项目中的1幢2单元16层2房号。用途为住宅；住宅类型为普通；测绘建筑面积共82.92平方米，其中，套内建筑面积69.42平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.5平方米……按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2700元，总价款223884元……第十条交付条件（一）出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件……第十一条市政基础设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施（1）�水、下水：2010年12月31日达到使用条件；（2）电：2010年12月31日达到使用条件……（4）气：2010年12月31日达到使用条件；（5）电话、光纤（网络）、闭路（有线）电视：2010年12月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）见补充协议……第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1中方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的�付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：四川亚细亚物业发展公司……（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.7元／月.平方米（建筑面积）……”后李冬梅、张强通过支付首付款及按揭贷款方式付清了购房款。2013年7月20日，双良公司在“金马花园”小区门口张贴了《关于仁寿县金马花园住宅小区交房公告》，告知小区业主此小区即将在2013年7月23日起至8月23日交房。7月22日，双良公司在“金马花园小区”门口再次张贴《关于金马花园小区交房流程及注意事项通告》，其中载明“……（二）本小区商品房住户集中交房时间。7月31日——8月05日1幢2单元8月06日——8月11日1幢2单元8月12日——8月17日1幢1单元8月13日——8月23日1幢1单元……”期间，双良公司曾以电话通知的方式告知李冬梅、张强接收房屋。李冬梅、张强以双良公司未达到合同约定的交房条件，即尚未办理商品房规划验收合格证、面积实测报告，未为李冬梅、张强在燃气公司开户为由，至今拒绝接受房屋。2014年4月16日，李冬梅、张强以维护合法权益为由诉至原审法院，请求双良公司承担违约金42134.97元。原审认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双良公司作为与李冬梅签订《商品房买卖合同》的当事人应当按照合同约定履行合同义务并承担责任，其辩称“金马花园”小区是李明清开发的，受益人并非双良公司，原审法院对该抗辩不予支持。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。《商品房买卖合同》为双方一致认可并签订的，是双方的真实意思表示。李冬梅、张强已经按照合同约定全面履行了其给付购房款的义务，双良公司也应当遵守合同约定在2010年12月31日前将符合《商品房买卖合同》第十条约定“交付条件”的房屋交付李冬梅、张强。庭审中，经原审法院询问双良公司称该房屋的规划验收批准文件、房屋面积实测技术报告书及市政基础设施的相关文件仍在办理中。双良公司仅以一份2009年10月23日的《房产测绘预测报告》复印件并不足以证明该争议房屋已经达到了交付条件。该房屋尚未达到双方在《商品房买卖合同》中约定的交付条件，李冬梅、张强有权拒收房屋。对于双良公司辩称的曾通知李冬梅、张强收房，李冬梅、�强拒收系违约，双良公司不应当承担违约责任的理由原审法院不予采信。该合同第十二条（2）中约定的逾期交房违约金给付期限为“商品房实际交付之日起30日内向买受人支付”。现在该诉争房屋尚未达到双方于合同中约定的交付条件，且李冬梅、张强拒绝收房，该房屋至今尚未实际交付，故李冬梅、张强主张要求双良公司赔偿迟延交房违约金的条件尚未成就，对李冬梅、张强的此项诉请原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决驳回李冬梅、张强对四川省仁寿县双良房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1000元，由李冬梅、张强负担。李冬梅、张强上诉称，一审认定双良公司违约却又驳回我方诉讼请求，存在处理不当。现本案二审审理期间，上诉人已经收房，故本案具备了支付违约金的条件，请求二审法院依法改判。双良公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。本案二审审理查明的基本事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，双方一致认可于2015年3月21日办理了交房手续，涉案房屋现已交付。但同时双良公司认为系因李冬梅、张强拒收所致本案房屋未能在2013年7、8月期间交付。本院认为，本案双良公司与李冬梅、张强签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按约履行各自的合同义务。李冬梅、张强作为房屋买受人交付了房款，双良公司作为出卖人则应按时交付符合约定的房屋。本案双方约定双良公司应当在2010年12月31日前交付涉案房屋，但双良公司未在该期限内交付，构成违约，应承担合同约定的违约责任。至于双良公司所主张的李冬梅、张强拒收导致未能交付的理由，本院认为，本案中双良公司没有证据证明在2013年7、8月期间其已具备交付条件，故对其该抗辩不予支持。本案应以双方认可的交付时间（即2015年3月21日）作为计算违约金的终止时间。则本案逾期交房的时间为2011年1月1日至2015年3月20日，该期间共计1540天。依照本案合同约定以出卖人已付房款为基数按日万分之一计算违约金为：223884元×1541天×0.01‰／天=34478元。对于该款，应由双良公司向李冬梅、张强支付。综上，原审判决认定基本事实清楚，但因本案在二审中出现上诉人李冬梅、张强接收房屋的新情况，导致原判处理结果失当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、撤销仁寿县人民法院（2014）仁寿民初字第1472号判决；二、四川省仁寿县双�房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付李冬梅、张强逾期交房违约金34478元。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，共计2000元，由四川省仁寿县双良房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 部代理审判员 李 迪代理审判员 张澌岷二〇一五年五月四日书 记 员 陈 然