贵州省龙里县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2730民初80号
原告：龙里县馨和物业管理有限公司，住所地：龙里县冠山街道三林路，统一社会信用代码91522730314290442H。
法定代表人：莫新刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪魁，贵州驰援律师事务所律师，执业证号：15227201510953583，特别授权。
委托诉讼代理人（该公司物业管理中心主任）：徐建红，男，1966年8月25日生，汉族，贵州省都匀市人，中专文化，住贵州省龙里县冠山街道北门街2号，公民身份号码5227011966********。特别授权。
被告：刘桂华，男，1967年12月14日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区，
委托诉讼代理人：杨竹林，贵州中孚律师事务所律师，执业证号：15201201310906220，特别授权。
原告龙里县馨和物业管理有限公司（以下简称“龙里馨和物管公司”）与被告刘桂华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告龙里馨和物管公司委托诉讼代理人汪魁、徐建红，被告刘桂华委托诉讼代理人杨竹林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龙里馨和物管公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告给付原告物业费、能源费18694.56元及滞纳金（从逾期之日起按应交费用的2%，按月计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月3日，龙里锦绣房地产开发有限公司（以下简称“龙里锦绣房开公司”）与被告刘桂华签订《前期物业服务合同》，双方约定：由龙里锦绣房开公司委托贵州爱家物业管理有限公司龙里分公司（以下简称“贵州爱家物管龙里分公司”）就被告刘桂华购买的南楼2层2号所在的龙鼎大酒店小区提供物业服务，收费标准为每月2元/平方米，收费方式：按年收取，被告于每季度后5日缴纳。被告同意由龙里锦绣房开公司依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，如违约，将从逾期之日起按应交费用的3%按日缴纳滞纳金。后经龙里锦绣房开公司同意，将小区物业服务委托给原告，并向该小区业主发出《告示》，通知被告：从2015年9月6日起委托原告对龙鼎大酒店小区进行物业管理。原告入驻后，按照前期物业服务合同的约定，对小区进行管理服务，但被告违反协议约定拒绝交纳物业管理费及公共能源费，迄今为止，被告无故拖欠2015年12月至2016年12月的物业费共计18694.56元，原告多次通知被告交纳，并于2016年11月30日委托律师发出律师函，但被告仍拒不交纳，为维护原告合法权利，根据《民事诉讼法》、《物业管理条例》的规定，诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，1.原被告无物业服务合同关系，原告诉称对被告进行物业管理无法律依据。2013年5月3日，被告与贵州爱家物管龙里分公司”签订《前期物业服务合同》，该合同第一条第（二）项第13点约定，贵州爱家物管龙里分公司可委托专业公司承担物业专项工作任务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三人。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”规定，被告与贵州爱家物管龙里分公司”存在物业合同关系。根据上述法律强制性规定，物业公司进行前期物业管理，应当与建设单位签订书面合同，但原告并没有与建设单位签订物业合同。同时，合同具有相对性和自愿原则，案外人的行为不能改变合同权利义务的履行主体，原告主体不适格。2.原告并没有对被告的房屋进行物业管理，其主张物业费无事实依据。根据被告与贵州爱家物管龙里分公司签订《前期物业服务合同》约定物业服务内容包括房屋共用设备维护、公共环境卫生管理。该房屋现由埃菲尔酒店使用，而埃菲尔酒店有独立的水电设备，且电梯、房屋公共部分均是埃菲尔酒店自行管理，原告并未对被告进行物业管理。原告收取清洁费是与房屋使用人埃菲尔酒店签订《协议》约定，而不是依据物业服务合同履行合同义务。众所周知，停车场、公共通道是属于物业管理的范围，原告既然主张物业费，为何需要另行收取清洁费，正是基于原告并非物业管理人，且原告实际也未进行物业管理，故房屋使用人埃菲尔酒店基于实际需求与原告针对停车场等区域清洁费用进行约定。根据原告提供小区位置图可知被告的房屋、停车场均独立于小区之外，即使原告进行物业管理，其范围也未涵盖被告的房屋和房屋应对的公共区域。3.法律并未禁止业主对物业进行自我管理。被告购房前已与房开约定，被告自己进行物业管理，故贵州爱家物管龙里分公司在与被告签订物业服务合同后，并未对被告的房屋进行物业管理，也没有依据物业服务合同主张物业费。被告的房屋至今都是埃菲尔酒店自行进行管理。根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定，法律仅仅提倡建设单位需要选聘物业服务企业，但并未强求应当选聘物业服务企业，即使建设单位选聘物业服务企业，也是通过招标或者备案批准后通过协议选聘的方式，并没有单方面委托的方式。故被告自行进行物业管理没有违反法律规定，被告自行进行物业管理于法有据。4.原告不是《前期物业服务合同》的当事人，无权依据该合同约定主张权利。原被告并未签订物业服务合同，原告依据案外人与被告签订的合同来计算物业费及其认为的“能源费”无事实依据，其计算方法、计算面积是其单方制作，被告不予认可。5.被告房屋是用于酒店经营，埃菲尔酒店对被告房屋进行了安全保卫、维护等物业工作，原告凭房管局对其享有物业管理资格的批准，意图将埃菲尔酒店的劳动果实窃取，其行为不应当受到法律保护。被告不存在拖欠物业费事实。综上所述，原被告没有签订物业服务合同，原告不是本案适格主体；原告并未依法取得对被告房屋进行管理的条件，其诉讼请求于法无据；原告并未对被告的房屋进行物业管理，被告自行进行物业管理并没有违反法律规定，原告的诉讼请求无事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：龙鼎大酒店小区地块由龙里锦绣房开公司开发建造。2013年5月3日，被告刘桂华与建设单位龙里锦绣房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：锦绣2013－57），约定被告刘桂华购买建设单位龙里锦绣房开公司开发位于龙里龙鼎大酒店南楼2层2号商业用房，建筑面积：43.73平方米，2013年12月30日交房。被告刘桂华同意建设单位龙里锦绣房开公司依法选聘案外人贵州爱家物业管理有限公司提供前期物业服务。前期物业管理期间，物业服务费按龙里物价管理部门审批标准执行，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。物业服务费按季收取，买受人在每季度后5日内缴纳。业主委员会成立前，由业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。同日，被告刘桂华在上述《商品房买卖合同》附件十《前期物业服务合同》甲方处签名捺手印，案外人贵州爱家物管龙里分公司在乙方处加盖公章。该《前期物业服务合同》载明内容包括：物业的基本概况、双方的权利和义务、物业服务的内容、物业服务的标准、费用的收取与使用、违约责任、其他事项。第三章物业服务的内容包括：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设备及其运行的维护和管理，共用设备是指共用给排水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、门禁等；房屋共用设备及其运行的维护和管理，共用设施是指非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾箱（房）、庭院灯、停车场等；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生管理，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集；住宅区内的停车车位，对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险、车辆盗抢险的，贵州爱家物管龙里分公司有权制止停放；维护社区公共秩序，包括：安全监控、巡签、门岗值守；经有关部门委托可代收电费、水费等。第五章明确载明非住宅按建筑面积每月每平方米2元标准计收。同时约定贵州爱家物管龙里分公司自本合同终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。上述两合同均没有约定前期物业管理期限及能源费。
庭审过程中，被告刘桂华自认2013年6月30日实际收到位于龙里龙鼎大酒店南楼2层2号商业用房；原被告双方承认龙里龙鼎大酒店小区至今未成立业主委员会；
建设单位龙里锦绣房开公司在龙里龙鼎酒店小区宣传栏张贴告示内容：“各位业主：原我公司购房合同上签订的前期物业管理公司是贵州爱家物业管理有限公司，现变更为龙里馨和物业管理有限公司。特此公告，2015年9月6日”。2015年10月28日，原告向物业主管部门龙里房地产管理局申报对建设单位龙里锦绣房开公司开发建造的龙鼎酒店小区进行物业服务管理，同年10月30日，物业主管部门龙里房地产管理局审批同意备案。
2016年1月20日，案外人龙里埃菲尔酒店（甲方）与原告（乙方）签订《协议》，约定内容：“经双方协商，就甲方车辆出入达成如下协议：一、甲方每月支付乙方停车场卫生维护费1400元人民币给乙方，乙方负责进出通道及甲方停车场地的清洁。二、乙方每天按30次车辆不收费的进出场，甲方住宿客人凭结账票据或甲方出具的放行条（写明车牌号）出场，并允许其五个董事固定的五个车辆无卡进出，五辆车牌号及车型由甲方根据事实提供。三、甲方车辆只能停在指定区域（入口主通道右侧及原自己的独立停车场，其车管人员自行决定使用区域的车辆管理，如停在以外区域则计时收费。四、甲方使用的停车区域不允许周边车辆使用，一经发现按时计收费用，并由甲方补交该车辆的停车费。五、停车卡同车进出，如发现进出不同车，将不予放行。……）”。被告刘桂华对该《协议》的真实性、合法性、关联性无异议，同时，承认用其位于龙鼎大酒店南楼建筑面积：43.73平方米的商业用房入股合伙投资经营龙里埃菲尔酒店。原告承认龙里埃菲尔酒店具有独立的水电设备及电梯，同时承认龙里埃菲尔酒店自行向供电局和自来水公司交纳水电费并自行负责埃菲尔酒店电梯维护及安保。
另查明：2013年1月14日，建设单位龙里锦绣房开公司（出卖人）与（买受人）被告刘桂华、另案被告李彪、刘金平、雷良贵、董儒兵签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条约定“交房时间变更为2013年6月30日”；第四条约定“地下停车场上部空间（包括房屋外立面、房屋顶部）使用权为买受人所有”；第五条约定“买受人所购买部分房产由买受人自行管理，不进入出卖人或者业主委员会委托的物业管理公司管理范围内”；第七条约定“南楼的空地由买受人拥有使用权”。
案外人贵州爱家物管龙里分公司与被告签订《前期物业服务合同》至今，未向被告履行过约定物业服务义务。双方签订上述合同时，亦未明确约定期限。上述合同当事人既未依法解除上述合同，也未明确终止上述合同。
合并审理过程中，被告刘桂华自认用建筑面积43.73平方米、另案被告董儒兵自认用建筑面积45.74平方米、刘金平自认用建筑面积498.51平方米、雷良贵自认用建筑面积614.06平方米、李彪自认用建筑面积607.23平方米的商业用房入股投资共同经营龙里埃菲尔酒店，该酒店位于原告提供的馨和物业龙鼎酒店商业小区项目示意图中的南楼。龙里埃菲尔酒店与上述示意图中的岗亭相邻，但龙里埃菲尔酒店具有独立的进出通道，该通道位于龙鼎酒店小区岗亭处所设置的栏杆的南侧外面。
上述事实，有原告提供的营业执照、资质证书、物业服务企业备案表、馨和物业龙鼎酒店商业小区项目示意图、编号：锦绣2013－47、锦绣2013－66、锦绣2013－62、锦绣2013－57、锦绣2013－53《商品房买卖合同》、《协议》、龙里馨和物管公司收款单和被告提供的公民身份证、编号锦绣2013－57《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋现场图片及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为，本案争议焦点是原告与被告是否具备物业服务合同关系，原告对被告是否实施了物业服务，原告主张被告给付物业费、能源费（771.44平方米×2元/平方米／月×12个月＋5个物业×3元/月×12个月）计18694.56元及滞纳金的证据是否充分、该不该得到支持。
本案被告与建设单位龙里锦绣房开公司签订《商品房买卖合同》及该合同附件十约定，建设单位原先选聘的物业服务企业是案外人贵州爱家物管龙里分公司，并非本案原告。原告自认经建设单位龙里锦绣房开公司同意委托入驻龙鼎酒店小区进行管理，就取得了该小区的服务管理地位，认为前期物业服务合同具有突破性。根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，根据该条法规规定，龙里锦绣房开公司应当与原告签订书面的前期物业服务合同，而本案原告在庭审过程中，承认至今未与建设单位龙里锦绣房开公司签订书面前期物业服务合同。而根据《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。……经县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”规定，即便原告已经物业行政主管部门同意备案其对龙鼎酒店小区进行物业服务，原告亦应当提供相应证据证实是原告通过招投标方式或者协议方式取得对龙鼎酒店小区或原告进行物业服务。但庭审过程中，原告认可至今也未与被告签订物业服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条有关选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同决定的规定，本案原告除提供物业行政主管部门同意备案的证据外，无其他相应证据充分证实建设单位从新选聘原告，已经龙鼎酒店小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同决定。综上，原告理由不充分且于法无据，不能成立。故原被告双方不具备法律意义的物业服务合同关系。
建设单位龙里锦绣房开公司向被告出售龙鼎大酒店南楼商品房前，与本案被告刘桂华及另案被告李彪、刘金平、雷良贵、董儒兵约定本案被告刘桂华及另案被告李彪、刘金平、雷良贵、董儒兵所购买部分房产由被告刘桂华及另案被告李彪、刘金平、雷良贵、董儒兵自行管理，不进入建设单位龙里锦绣房开公司委托的物业管理公司管理范围。结合原告与案外人龙里埃菲尔酒店签订《协议》内容以及双方履约情况。还有，庭审过程中原告认可案外人龙里埃菲尔酒店为了经营需要，自行管理埃菲尔酒店等事实。综合证明被告向建设单位龙里锦绣房开公司购买龙鼎大酒店南楼房产不进入原告管理范围。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”和《贵州省物业管理条例》第四条第一款＂业主可以委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理，也可以自行管理＂的规定，被告可以自行管理其位于龙鼎大酒店南楼的建筑物以及对应的附属设施。纵观全案，原告亦无充分证据证实其已对被告实施了实质性的物业服务管理行为。故被告反驳其购买建设单位龙里锦绣房开公司开发建设的龙鼎大酒店南楼建筑物以及对应的附属设施不进入原告管理范围，符合客观事实，并于法有据，故被告的反驳理由成立，本院予以采信。
综上所述，原告龙里馨和物管公司诉请被告刘桂华给付物业费、能源费18694.56元及滞纳金的诉讼请求缺乏充分的事实依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款、第八十一条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条，《贵州省物业管理条例》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告龙里县馨和物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费268元，依法减半收取计134元，由原告龙里县馨和物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，通过本院或直接上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。
审判员 陈培琼
二〇一七年三月二十四日
书记员 冉慧芳