宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬镇商初字第737号
原告：陈素娥，宁波房地产交易中心退休职工。
被告：张国辉，（现下落不明）。
被告：乐诞美，（现下落不明）。
第三人：张炳耀。
委托代理人：陆汉明，浙江和义律师事务所律师。
委托代理人：许春香，浙江和义律师事务所律师。
原告陈素娥为与被告张国辉、乐诞美、第三人张炳耀债权人撤销权纠纷一案，于2011年10月8日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员郑尚强适用简易程序独任审判。因被告张国辉、乐诞美下落不明，本院于2011年10月31日依法�成合议庭，并于2012年2月7日、2012年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈素娥及第三人张炳耀的委托代理人陆汉明、许春香到庭参加诉讼，被告张国辉、乐诞美经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈素娥起诉称：2010年4月21日，案外人叶雄正、张颖向原告借款330000元，被告张国辉、乐诞美作为担保人为上述借款提供担保，该款到期后未还，经宁波市镇海区人民法院判决，被告张国辉、乐诞美承担连带偿还责任。然被告张国辉、乐诞美为逃避债务，将自己产权所有的宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室的房屋以低价100000元转让给第三人张炳耀（张国辉父亲），造成原告的权益受损，故原告诉至法院，请求判令被告张国辉、乐诞美与第三人张炳耀的宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室房屋买卖行为无效。庭审中，原�变更诉讼请求为撤销被告张国辉、乐诞美与第三人张炳耀签订的关于宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室的房屋买卖合同。
第三人张炳耀答辩称：1.张炳耀购买宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室房产，属于善意取得。根据我国物权法第一百零六条关于善意取得制度的规定，不动产构成善意取得需要三个构成要件，即受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；不动产已经进行了过户登记。而本案中，首先，张炳耀在购买该房产时是不知道张国辉对外欠原告债务的，债权债务发生在张国辉和原告之间，他们二人没有向张炳耀讲过欠债的情况，张炳耀作为第三人是不可能知道的。其次，张国辉系以合理的价格转让该房产。张炳耀及其妻子贺玉美有新碶后湾乐家祖传房屋一套（西边侧屋二全间、正屋直落三小间、北边偏屋三小间），1995年2月22日，张炳耀及其妻子为妥善处理祖传房屋，立房产分书，并进行了公证。2001年该祖传房屋被嵩山菜场征地拆迁，共计拆迁赔偿款180000元。2002年2月22日，张炳耀用拆迁款中的78226元购买宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室房产，并办理了房产证。2009年1月1日，张炳耀与张国辉、张亚凤、张雅芳签订商品房分割协议，约定张国辉、张亚凤、张雅芳各占50%、25%、25%的份额。据此可知张国辉只享有该房屋50%的产权，按照市场价值来计算，该房屋价值大约300000元，张国辉以100000元的价格出卖50%的份额（大约150000元）给张炳耀，是合理的价格，是符合市场规律的。最后，张炳耀已经办理了房产过户手续，这完全符合不动产善意取得的构成要件，因此，张炳耀购买该房产是合理合法的，张炳耀依法享有所有权。2.张国辉转让该房产的行为并不构成债权人撤销权的构成要件�我国合同法第七十四条明确规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。首先，张国辉以100000元价格转让给张炳耀，是符合市场价格的，并不是以明显不合理的低价转让。其次，张国辉转让房产并未对债权人造成损害，原告可以就张国辉的卖房款及在镇海的房产主张债权，并未对原告的债权造成损害。最后，张炳耀并不知道张国辉对外有债务的事实，因此，张国辉转让该房产的行为并不符合债权人撤销权的构成要件，原告无权主张撤销权。综上所述，张国辉转让房产的行为并不符合原告行使撤销权的构成要件，且张炳耀购买房产的行为构成第三人善意取得，张炳耀依法享有该房产的所有权。为此，请法院依法查明事实真相，驳回原告对第三人的诉讼请求。
原告陈素娥向本院提供了以下证据以证明其主张之事实：
1.（2011）甬镇商初字第75号民事判决书一份，证明原告与张国辉和乐诞美存在372449元的债权债务关系。经庭审质证，第三人对该证据真实性无异议，但表示判决书作出时间是2011年6月1日。本院对该证据予以认定。
2.房权证仑（开）字第××号房产证一份，证明本案的诉争房屋宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室是属于张国辉的。经庭审质证，第三人对该证据真实性无异议，对其证明的内容有异议，认为张国辉实际仅享有50%的份额。本院对该证据形式真实性予以认定。
3.房地产转让合同一份，证明涉诉房屋转让的价格是100000元，转让价格过低。经庭审质证，第三人对该证据真实性无异议，但认为房产过户时间是2010年11月26日，该时间早于原告债权确认的时间，故房产转让并未对原告的债权造成损害。本院对该证据真实性予以认定。
4.公证书、房地产抵押登记合同、借款协议复印件各一份（与原件核对无异），证明张国辉将镇海区苗圃路的房子抵押借的款是另外200000元，而不是本案的330000元。经庭审质证，第三人对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该房子并不是涉及本案的房屋，并且恰恰能够证明两被告有一套房屋抵押着，该抵押的房屋能够清偿原告的债务，因此北极星村的房屋转让没有损害原告的债权。本院对该证据的真实性予以认定。
第三人张炳耀提供了以下证据以证明其主张之事实：
1.公证书一份，证明以前张炳耀有一套祖传老房子分给了四个子女，拆迁后其小儿子张国桢拿去80000余元，余款70000余元买了本案诉争的宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室的房子，房屋所有权是张国辉与其他两个子女共同所有，且张国辉仅拥有50%产权的事实。经庭审质证，原告对该证据真实性无异议，但表示虽然老房子以前是共有的，但涉案的房子只登记了张国辉一个人的名字，不能证明本案中第三人的抗辩的意见。本院对该证据真实性予以认定。
2.城镇建设拆迁安置用房契税减免审批表一份，证明涉诉的宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室的房屋是用原张炳耀的老房子的拆迁款购得的。经庭审质证，原告对该证据真实性无异议。本院依法予以认定。
3.商品房分割协议一份，宁波市北仑区新碶街道高潮村村民委员会及宁波市北仑区新碶街道支大工作指挥部出具的证明一份，证明涉诉房屋所有权是三个人共同所有，且张国辉仅拥有50%产权的事实。宁波市北仑区新碶街道高潮村村民委员会及宁波市北仑区新碶街道支大工作指挥部出具的证明载明：�今有本村村民贺玉美、张炳耀，原有房屋在本村后湾桥边，大小六间约160平方米左右，2001年被嵩山菜场征用拆迁，安置房自由选购，其本人在北极新村24号301室购房壹套，情况属实。特此证明，该户系2001年拆迁老房屋。”经庭审质证，原告对商品房分割协议及证明均不予认可，认为与本案没有关联性，表示本案涉诉房产证上登记的是张国辉，原告有理由认为该房屋系张国辉所有。本院对宁波市北仑区新碶街道高潮村村民委员会及宁波市北仑区新碶街道支大工作指挥部出具的证明的真实性依法予以认定。对商品房分割协议的认证意见，本院将在下文中进行阐述。
4.镇海区房地产管理处出具的档案查询结果证明一份，证明张国辉在招宝山街道苗圃路有房屋一套，张国辉将房屋抵押给原告，期限为2010年4月6日至2011年4月5日的事实，原告的债权没有受到损害。经�审质证，原告表示抵押的不是本案中的债务，张国辉以该房产作抵押还向原告借了另外200000元的款项。本院对该证据的真实性予以认定。
5.2012年5月21日宁波市北仑区新碶街道高潮村村民委员会出具的证明一份，证明第三人张炳耀夫妻一直住在宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室房屋的事实。经庭审质证，原告对该证据无异议，表示这套房子本来就是张国辉买给他父亲张炳耀住的，买了之后张炳耀就一直住到现在。本院对该证据予以认定。
6．2012年6月1日宁波市北仑区新碶街道高潮村村民委员会出具的证明一份，证明张炳耀名下目前仅有北极星村房子一套。经庭审质证，原告对该证据的真实性不予认可。本院认为，当事人的房产情况应当由房产管理部门出具证明予以确认，故对该证据不予认定。
本院依法向宁波市北仑区房地产管理处调�了查档证明一份，载明宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室房产于2010年12月6日登记在张炳耀的名下。经庭审质证，原告与第三人对该证据均无异议，本院依法予以认定。
为查明案情，本院于2012年2月13日依法对第三人张炳耀的另外三个子女张亚凤、张雅芳、张国桢制作了询问笔录各一份，当庭出示并宣读笔录内容。
张亚凤在询问笔录中陈述：张国辉是其弟弟，张炳耀是其父亲，张炳耀以前有一套老房子，分给了她们兄弟姐妹四个，她小弟张国桢拿了将近一半拆迁补偿款大约80000元去买房子了，剩余80000元左右其与张国辉和张雅芳给父母另外买了房子（即宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室），房子就是用剩余的80000元左右买的，没加过钱。因张国辉是大儿子，所以房产证上就写了其一个人的名字。由于兄弟姐妹关系很好，所以当时也不介意。后来�国辉没钱了，要把宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室的房子卖掉，张亚凤和张雅芳每人给了张国辉50000元买过来给父亲张炳耀住。后来写过本案中的这份商品房分割协议，其在上面签了名。
张雅芳在询问笔录中陈述：张国辉是其哥哥，张炳耀是其父亲，张炳耀以前有一套老房子，分给了他们兄弟姐妹四个，还公证过了，其分了一间，原来的老房子拆迁后具体有多少拆迁款其不太清楚，但其没拿到过钱，拆迁款直接买了宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室的房屋，当时房子是张亚凤去买的，虽然房产证上只写了张国辉的名字，但其和张亚凤都有份额，因为当时房子是张亚凤去买的，如果写张亚凤的名字好像张亚凤要独吞房子的感觉，而且其又在上海，兄弟姐妹的关系也不错，再加上房子是买给父母住的，所以就只写了张国辉的名字，后来写过一份商品房分�协议，时间大概在两三年之前，当时是其父亲过生日的时候，在春节前，其回到北仑在父亲家里，即北极星村的这套房子里签的。在商品房分割协议里其占了四分之一的份额，商品房分割协议上的名字是其本人签的，后来张国辉要把房子卖掉，其和张亚凤就一人拿出50000元，买下来给父母养老住。
张国桢在询问笔录中陈述：其父亲张炳耀原来有套老房子，分给了其兄弟姐妹四人，并经过了公证，后来房子拆迁了，拆迁政策变了，不是分房子而是发钱了，当时的拆迁款总共是160000元，其拿走了80000元，剩下80000元是张国辉、张亚凤、张雅芳处理的，北极星村的房子买了后是其父亲张炳耀一直在住，虽然房产证上只写了张国辉一个人的名字，但张亚凤和张雅芳也有份额，其见到过本案中的商品房分割协议。
经庭审质证，原告对上述询问笔录均不予认�，第三人对上述询问笔录无异议。对于上述询问笔录的认证意见，本院将在下文中予以阐述。
被告张国辉、乐诞美未到庭应诉，亦未提交答辩状，且未在举证期限内向本院提供证据。
经审理，本院认定事实如下：第三人张炳耀系被告张国辉父亲，原有位于宁波市北仑区新碶后湾老房子一套，1995年2月15日订立房产分书一份，将该房子分给张国辉等四个子女，1995年2月22日宁波市北仑区公证处出具公证书一份，对上述房产分书进行公证。后该老屋于2001年被征用拆迁，安置房由第三人张炳耀自由选购，第三人用拆迁款于2002年购买了位于宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室的房屋，该房屋建筑面积为53.47平方米，登记于被告张国辉名下，但由第三人张炳耀夫妇一直居住至今。2010年11月26日，被告张国辉与第三人张炳耀签订房地产转让合同，将登记于其名下的位于宁波市北仑区新碶北极星村24幢301室的房产以100000元的价格转让给张炳耀并办理了房产登记手续，2010年12月6日，该房屋产权证上所有权人已变更为张炳耀。2011年1月6日，本案原告以叶雄正、张颖、张国辉、乐诞美为被告向本院提起诉讼。2011年6月1日宁波市镇海区人民法院（2011）甬镇商初字第75号民事判决书中载明，2010年4月21日，案外人叶雄正、张颖向原告借款330000元，并约定了利息，被告张国辉、乐诞美作为担保人为上述债务提供担保，该款到期后未还，法院判决叶雄正、张颖共同返还原告陈素娥借款本息共计372449元，被告张国辉、乐诞美对上述债务承担连带责任。
本院认为：根据法律规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案争议焦点亦在于此，即两被告与第三人的房屋买卖行为是否符合上列情形。就本案而言，原告行使撤销权的条件不成立，理由评析如下：
一、本案被告是否以明显不合理的低价转让财产。
本案涉诉房屋的转让款为100000元，按照房屋的面积计算，确为低于现市场价，但判断是否“合理”的标准不能仅仅依据市场价格，在本案中还应根据房屋来源、性质、用途、买卖双方关系、买卖原因等情况并结合债务人财产管理自由、责任秩序、受让人正当利益保护等因素予以综合分析认定。虽然涉诉房屋登记在被告张国辉名下，但该房屋实际为第三人张炳耀所有的老屋在被征用拆迁后为安置而自由选购的房屋，并且是用拆迁款所购置的，本身性质就不同于一般的商品房。而根据经过公证的分房协议，第三人是将原老屋分给四个子女，故在拆迁安置后第三人及被告张国辉等几个子女订立商品房分割协议具有一定的可信度。根据现有证据分析，无论涉诉房屋登记在何人名下，该房屋应用于第三人养老，第三人亦一直居住至今，对该事实，原告方亦予以认可。故在被告张国辉欲转让出售该房屋时，为了让第三人能安度晚年，第三人其他子女出资将该房屋买下并登记于第三人名下亦属合情合理，结合房屋来源、性质、用途以及第三人与被告张国辉之间的父子关系和第三人经济实力等因素考虑，100000元转让价格并不违反常理。综上，本院认定第三人与被告张国辉之间房屋买卖转让价格不属于“明显不合理的低价”。
二、受让人即本案第三人是否知道债务人即本案被告张国辉以明显不合理的低价转让财产，并对债权人即本案原告造成损害。
首先，原告对此争议焦点并未举证证明。其次，原告在（2011）甬镇商初字第75号一案中起诉被告张国辉之前，第三人与被告张国辉已完成交易行为，说明第三人并不知道被告张国辉对原告负有债务。最后根据上述第一点分析内容，第三人购买涉诉房屋是为了保障自身正当利益，在买受房屋时，主观上并不存在恶意损害被告张国辉的债权人利益的意思表示。
综上所述，债权人在行使撤销权时，其提供的证据必须确实充分，而原告提供的证据不足以证明其已经具备行使撤销权的条件，应承担举证不能之不利后果，故本院对原告的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈素娥的诉讼请求。
本案案件受理费7300元，由原告陈素娥负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
�不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 王 磊
审 判 员 郑尚强
代理审判员 谢国斌
二〇一二年六月二十五日
书 记 员 郑 瑶