广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第36号
原告：郑志鸿，男，1975年9月9日出生，香港居民，住香港九龙。
委托代理人：郁雷，系泰和泰（深圳）律师事务所律师。
被告：张彩，男，1982年10月10日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
被告：韦风阳，女，1983年9月2日出生，汉族，住址同上。
原告郑志鸿诉被告张彩、韦风阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月31日受理后，依法由审判员温泳梅适用简易程序独任审判，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告郑志鸿的委托代理人郁雷，被告张彩、韦风阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑志鸿诉称：2013年3月29日，两被告作为买方、原告作为卖方，双方通过经纪方满堂红（中国）置业有限公司中山分公司三乡雅湖居分店居间介绍，经协商一致，签订了房地产买卖合同。该合同约定：原告将其所有的位于广东省中山市三乡镇的房出售给两被告，总楼款为430000元，该合同对付款方式、各方的权利义务及违约责任等均作了明确的约定。现上述房屋已过户至两被告名下，然而截至2013年11月7日，两被告还没有将剩余楼价款278000元支付给原告。原告多次通过电话、短信、电子邮件等方式催促两被告还款，但两被告均以各种理由拒绝还款，直到2013年11月8日才支付上述款项。由于双方签订的合同中明确约定，余款应在办妥交易过户及抵押登记手续后，由贷款银行划入原告的账户，若因两被告原因未获批准或贷款额度不足，两原告则应向原告支付相应的现金。若未能如期支付，两被告应按每日总楼价的千分之一支付违约金。两被告逾期付款的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1.两被告支付自2013年5月17日至2013年11月7日止逾期支付房款的违约金75250元；2.本案的诉讼费用由两被告承担。
原告郑志鸿就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.律师函；3.特快专递签收单；4.特快专递详情单。
被告张彩、韦风阳共同辩称：两被告与原告签订的房屋买卖合同真实有效，两被告已按合同履行了全部义务。原告诉称两被告逾期支付购房尾款278000元不属实，合同约定由两被告申请银行贷款支付购房尾款，两被告已按时提供了申请贷款的所有资料，取得房产证后于2013年6月25日将房屋抵押给了银行，但由于国家政策的原因，银行没有及时放贷，这不是两被告的控制范围。而且，合同并没有约定银行何时应向原告支付房款，所以两被告并没有逾期支付房款的行为，原告的起诉没有事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。
被告张彩、韦风阳就其答辩意见在举证期内向本院提交的证据有：1.中山市国土资源局三乡分局收件回执；2.土地使用证、房产证；3.个人购房借款及担保合同；4.土地使用证、房产证；5.个人购房借款审批通知书；6.房地产买卖合同。
经审理查明：2013年3月29日，原告与两被告签订一份房地产买卖合同，约定原告将其所有的位于广东省中山市三乡镇房产售予两被告，总楼价为430000元。合同第（四）条约定了违约责任的承担，其中第一项第（3）小项约定：对逾期超过十天的，守约方同意继续履行合同，则守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日五天为履行期限。另外，双方对付款方式作为合同附件详细进行了约定：1.定金20000元在签订合同当日支付……3.首期楼款120000元于两被告递件成功当天支付给原告，两被告应于2013年3月29日前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，原告必须提供协助。双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；4.楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入原告在该贷款银行指定开设的账户内。若因两被告的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由两被告于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给原告。两被告不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；5.若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或贷款额度不足的，两被告亦不能一次性补足全部楼款余额给原告的，双方可以解除合同，各自返还楼款。合同还约定的其他事项。
合同签订后，两被告依约支付了20000元定金，2013年5月7日，中国邮政储蓄银行向被告韦风阳出具了一份个人购房借款审批通知书，通知书载明韦风阳因购买涉案房产向其申请购房借款，已经审查，决定给予贷款278000元，贷款将在贷款人办理完毕房屋抵押登记手续（即取得他项权证）后予以发放。同年5月15日，中山市国土资源局三乡分局出具收件回执，证明收到韦风阳交来办理涉案房产的房地产办证二手交易资料。同日，两被告按约向原告支付了首期房款120000元及贷款与房款余额差额12000元。5月30日，被告韦风阳取得了涉案房产的房地产权证。6月25日，韦风阳与中国邮政储蓄银行签订一份个人购房借款及担保合同，合同约定由该银行向韦风阳提供278000元贷款购买涉案房产，韦风阳以涉案房地产作为抵押担保。该贷款资金由银行直接划付至原告在该银行的账户内，但合同未约定贷款发放时间。同日，涉案房产办理了抵押登记手续。
事后，原告由于一直未收到银行的贷款，于2013年10月15日向两被告发出了一份律师函，告知两被告：1.在2013年5月15日递件成功后应该支付楼价余款，已逾期长达五个多月；2.收到律师函之日起五个工作日内尽快支付楼价余款；3.按合同约定按每日430元支付违约金，从2013年5月16日起计至清付之日止。两被告确认于10月17日收到该律师函。原告于2013年11月8日收到银行支付的278000元楼价余款。但原告认为被告逾期支付楼价余款，应承担相应的违约责任，故诉至法院主张前述实体权利。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与两被告于2013年3月29日签订的房地产买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应恪守履行。现双方就两被告是否存在逾期支付楼价余款278000元的违约行为存在争议，本院对此分析如下：第一，合同约定楼价余款的支付方式为银行贷款，只有因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或贷款额度不足的，原告才可要求两被告变更支付方式，即以现金方式一次性支付。现被告韦风阳已在2013年5月7日取得了银行的贷款审批，并于6月25日与银行签订的贷款合同，办理了涉案房产抵押登记手续，证明两被告一直积极履行与原告所签订的合同，由银行支付楼价余款的支付方式不存在障碍，原告要求变更支付方式的条件未成就，原告则无权要求两被告以现金方式支付楼价余款。第二，合同约定楼价余款是在“办妥交易过户及抵押登记后”支付，并未约定具体的支付时间。而原告主张的应在支付首期款（递件之日）时一并支付，这一期限是附条件的：“若因两被告的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由两被告于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给原告”。同样，两被告已及时办理了银行贷款手续，该条款的条件的未成就，原告的主张不符合约定，本院不予支持。综上，本院认为两被告不存在违约行为，无须向原告承担违约责任。原告诉求理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第八十八条第一款，判决如下：
驳回原告郑志鸿的诉讼请求。
案件受理费1681元，减半收取841元（原告已预交），由原告郑志鸿负担。
如不服本判决，原告郑志鸿可在判决书送达之日起三十日内，被告张彩、韦风阳可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 温泳梅
二〇一四年三月十七日
书记员 黄冠华