浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第738号
原告：杭州千岛湖阳光游艇制造有限公司，住所地：杭州淳安县千岛湖镇鼓山工业园区永兴路。
法定代表人：BAIQISHENG（中文名：白奇声），总经理。
委托代理人：毛建敏，系该公司职员。
被告：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司，住所地：杭州市清泰街金隆花园金梅轩16号。
法定代表人：俞裕开，总经理。
委托代理人：胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。
原告杭州千岛湖阳光游艇制造有限公司（以下简称阳光游艇公司）诉被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司（以下简称东方巨龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人毛建敏、被告的委托代理人胡爱平庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告作为乙方于2009年8月13日与被告东方巨龙公司和杭州千岛湖丁香酒店管理有限公司（以下简称丁香酒店）共同作为甲方签订了《阳光游艇销售合同》一份。该合同约定，由被告与丁香酒店共同出资向原告定购制作飞桥游艇一艘，该游艇总价为880万元，并采取分期付款的方式支付。被告与丁香酒店支付了572万元游艇款，剩余264万元一直没有付。被告于2011年3月16日与原告达成合意，将被告正在开发和预售的位于淳安县千岛湖镇上坑坞北岛的“阳光水岸度假村”（即丁香酒店）1号楼1209室房产（面积约为53.31平方米，单价为23000元／平米，总价为1226130元）卖给原告，并用此房款抵付等价船款。在拿钱无望的情况下，原告只好同意，并于该日与被告签订了购房合同。但被告未办理该房的预售登记备案。之后，当原告因经营资金紧张，再次向被告与丁香酒店催要依合约应付的余下的第三笔140余万元货款时，被告表示货款已无力支付，若原告急需资金，可由被告帮助原告将已签约和抵付的该一号楼1209室房屋，以降价79750元转卖于他人，贱卖的损失费估价为79750元需由原告承担。但为了经营资金周转的需要被迫同意。丁香酒店于2011年4月22日代被告将1号楼1209室以1226130元购房款扣除79750元后的1146380元款项转入原告。被告于该日向原告收回了该购房合同。之后，当原告再次紧催余下的游艇货款时，被告又如法炮制，再次要求原告以另购5号楼1209室的房款等价抵付游艇货款。并表示该房交付后若原告不用，可按总房价5%的年租金的标准返租于被告供其作酒店经营使用。无奈，原告再次表示同意。于是，被告与原告于2011年6月3日又签署了一份《商品房买卖合同》（下称该合同，合同编号为2011-001703）。将5号楼1209室（建筑面积为53.22平方米，单价为23000元，总价为122.406万元）精装修房屋出售于原告。双方在该合同第七条“1”款载明“买受人（即原告）于2011年6月3日前已一次性付清全部房款”；并分别在合同第九条和第十条“1.②”款中约定，“出买人（即被告）应当于2011年10月30日前交付该商品房”和“若逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，则合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天（即2011年12月31日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金责任”。此外，被告还承诺在2011年10月30日前将涉诉房屋的土地使用权和房屋所有权证交于原告（详合同第十三条和第十六条）等。至此，原被告之间两次实施了债务抵销行为，亦即原告两次以“货款抵付房款”的形式分别履行了1号楼1209室和5号楼1209室房屋的付款义务。
被告将该5号楼1209室预售合同办理了备案登记，备案购房人为原告，房屋坐落地址为阳光水岸度假村5幢1209室，建筑面积为53.22平方米，房屋用途为住宅。之后该房屋一直因电梯等设备安装工程一拖再拖无法竣工验收，致被告一直无法交付于原告。之后，被告虽于2012年9月11日取得了该房屋的建设工程竣工验收备案证明，但被告仍始终未将该房交付于原告。原告虽经多次催要，并曾于2012年11月13日向被告书面主张游艇尾款和涉诉房屋交付与权证办理等事宜，均无果。被告的行为已构成严重违约，造成了原告无法将该房出租获取收益等损失。此外，经了解被告原所称的曾签约于原告的1幢1209室降价出售于第三人的损失79750元也纯属虚构。事实上，原告与被告签署该1幢1209室房屋的销售合同仅仅38天，尚未办理备案登记，不可能存在任何损失。退一步说，即使“降价”出售存在，也系被告与丁香酒店拖延支付原告货款而致原告转售该房屋换取经营资金造成的，理应由被告自行承担该降价损失，而与原告无关。故，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。故起诉要求：1、被告立即向原告交付“阳光水岸度假村”5幢1209室精装修商品房一套；并判令被告继续履行其协助原告办理该房产的权属证书之义务（房屋总价为122.406万元）；2、被告承担逾期交房的违约金134034.57元（以1224060元为基数，按每日万分之一计，自2011年12月31日暂计至2014年12月30日止，以后另计至实际交房日止）；3、被告承担原告的房租损失费183609元（每年按该房屋总价的5%计，自2011年12月31日暂计至2014年12月30日止，以后至实际交房日止）；4、被告返还原告因退房而额外承担被告虚构的损失费79750元，以及该款项自2011年4月22日暂计至2014年12月30日止的利息损失费22575元（按每日万分之二点一计，以后计至实际履行日止）。以上暂合计：1644028.57元；5、被告向原告开具1224060元的涉诉房屋的购房发票；6、由被告承担本案诉讼费、公告费、申请费等。
被告答辩称：淳安县人民法院（2015）杭淳商外初字第1号判决及杭州中院（2015）浙杭商外终字第52号判决已对房屋归属问题做了判决，尽管被告对此仍有不同意见，但服从法院判决。关于逾期交房及房租损失，2012年9月26日县政府明确阳光水岸的房屋符合交付及办证条件，之后不久原告法人白奇声就将5幢1209室房屋钥匙领走，并同他父亲居住过一段时间，不存在逾期交房问题。涉案房屋并没有出租，作为问题房屋一直搁置。原告诉请第2、3项相互矛盾，退一步讲，即使存在逾期交房问题，被告不可能同时承担交房违约金，又承担房租损失。淳安县人民法院（2015）杭淳商外初字第1号民事判决书的判决结果对换房差价损失问题已经有了认定，2014年4月22日，丁香酒店将1号楼1209室房屋进行变卖，变卖款1146380元汇入原告账户，比原审法院认定的房价款1226130元少了79750元，原告对这一事实认可。2012年11月13日，原告向被告主张债权时，申报债权的文件中载明未付游艇尾款为179810元，再次予以认可。游艇买卖合同一审、二审判决书均认定游艇尾款179810元，就意味着原告已经放弃了房屋差价款79750元这一事实。故本案中原告再次主张差价款79750元缺乏事实及法律依据。
原告针对被告的答辩意见，补充陈述如下：根据合同法及司法解释相关约定，违约金与房屋损失可以同时主张。违约金与房屋损失可以同时主张。违约金不高于30%应予以支持。原告主张的房租损失仅为损失一部分，原告提供的证据可以看出租金预付5%，而且是三年预扣。原告起诉的违约金远远低于实际损失。原告并没有认定差价79750元由其自行承担。5号楼整幢楼已经租给他人经营。即使政府有交付文件，也不代表被告已经实际交付房屋。
原告向本院提供如下证据：
一、商品房买卖合同、《关于丁香酒店向阳光游艇购船的情况说明》、（2015）杭淳商外初字第1号和（2015）浙杭商外终字第52号《民事判决书》、进账单各1份（均为复印件），证明：1、原被告双方签订的涉诉房屋买卖合同，对交付与权属登记和违约责任等均作了相关约定的事实。2、被告与丁香酒店因无力支付原告游艇尾款，分别于2011年3月16日和2011年6月3日与原告签订购房协议，将丁香酒店1幢1209室和5幢1209室分别以1226130元和1224060元卖于原告，即证明原告两次以等价游艇货款分别抵付了涉诉1幢1209室和5幢1209室房款的事实；3、丁香酒店代被告将1号楼1209室房款扣除虚构的转卖他人损失费79750元后的1146380元打入原告的事实。4、原告为经营自2011年至今止贷款年利率为7.36‰的事实。
二、查询记录1份（复印件），证明涉诉房屋业经房产管理部门备案登记，购房人为原告，房屋坐落于阳光水岸度假村5幢1209室的事实。
三、（2014）杭淳执异字第5号、第6号执行裁定书各1份（均为复印件），证明与涉诉房屋紧邻，且相同面积和户型等标准的5-2-1210和5-2-1211房屋，自2011年5月1日起至今止均返租于被告与丁香酒店（后改名丽景酒店），三年返租金为房屋总价的15%的事实，即证明原告涉诉房屋租金损失每年为该房屋总价的5%以上的事实。
被告对第一组证据、第二组证据均无异议，对第三组证据的真实性无异议，但对内容中返租租金的内容有异议，并不真实，原告不能依次作为诉请依据。
被告未向本院提交证据材料。
本院对原告提交的第一组、第二组证据予以采信。对第三组证据的真实性予以认定，但两份执行裁定书中，均与丁香酒店签订了委托出租协议书，但在本案中，不存在该情况，故对原告所要证明的对象，本院不予确认。
根据证据的分析认定并结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院确认以下事实：2009年8月14日，被告与丁香酒店共同向原告购买原告制造的62英尺·桑葵斯特飞桥游艇一艘，价格880万。合同签订后，共支付游艇款617万元。2011年3月16日，原被告签订一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的阳光水岸度假村1号楼1209室房产，并认可合同约定的购房款1226130元冲抵丁香酒店应付的游艇货款，该房屋实际转卖房款为1146380元，之后，被告收回2011年3月16日签订的房屋买卖合同。
2011年6月3日，原被告又签订一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的阳光水岸度假村5号楼1209室房屋，房价款1224060元冲抵游艇款，合同第七条第一款约定“买受人于2011年6月3日前一次性付清全部房价款1224060元”，第九条约定“出卖人应当在2011年12月30日前，将符合条件的商品房交付给买受人使用”。被告至今未将涉案房屋交付给原告使用，未办理过户登记手续。第十条约定“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2011年12月底，涉案房屋符合竣工验收的条件，因被告未缴纳土地出让金，致使未能按合同约定交付房屋。被告也未向原告开具阳光水岸度假村5号楼1209室房屋合同约定的购房款1224060元的发票。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未能按合同约定的时间交付房屋，应当承担合同约定的违约责任，开具购房发票是亦是被告应承担的附随义务，故原告要求被告交付阳光水岸度假村5号楼1209室房屋并承担违约金、开具1224060元的购房发票的诉讼请求，本院予以支持。
原告主ＸＸ光水岸度假村1号楼1209室房屋是以总价款1226130元抵扣游艇款，而非以实际收到的1146380元房款抵扣，并认可被告尚欠游艇尾款为179810元，说明原告认可承担79750元的亏损，故原告要求被告返还损失费79750元，无事实依据，本院不予支持。
因阳光水岸度假村5号楼1209室房未交付，原告也未与被告或者丁香酒店达成一致委托出租的协议书，故原告主张要求房租损失无事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款至规定，判决如下：
一、被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内将阳光水岸度假村5幢1209室交付给原告杭州千岛湖阳光游艇制造有限公司，并协助原告杭州千岛湖阳光游艇制造有限公司办理前述房产的权属证书。
二、被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州千岛湖阳光游艇制造有限公司以购房款1224060元为基数自2011年12月31日起至实际交房之日止按日万分之二点一计算的违约金。
三、被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州千岛湖阳光游艇制造有限公司开具阳光水岸度假村5幢1209室购房款1224060元的发票。
四、驳回原告杭州千岛湖阳光游艇制造有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19596元，由原告杭州千岛湖阳光游艇制造有限公司负担2574元，由被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司负担17022元。原告杭州千岛湖阳光游艇制造有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费19596元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交【开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院】。在上诉期满后7日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙 婷
人民陪审员 汪自新
人民陪审员 孔 勤
二〇一六年三月八日
书 记 员 李 洁