广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终875号
上诉人（原审被告）：佛山市南海区万航置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：周卫军，总经理。
委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵珊珊。
被上诉人（原审原告）：莫美好，女，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：梁学军，广东本华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林志伟，广东本华律师事务所律师。
原审第三人：华润万家生活超市（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：肖汉华，经理。
委托诉讼代理人：姚润丰，广东雄师律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区万航置业有限公司（以下简称万航公司）因与被上诉人莫美好、原审第三人华润万家生活超市（广州）有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万航公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回莫美好的全部诉讼请求；2.诉讼费由莫美好承担。事实和理由：莫美好购买的位于广东省佛山市南海区里水镇旗峰路8号金色溪谷花园3号楼05号铺早于2013年初交付给华润公司并完成装修，华润公司进场营业距莫美好购买涉讼商铺早了一年，莫美好由始至终对涉讼商铺带租出售之事实知悉并确认，一审法院认定事实错误，判决结果明显失当，依法应予纠正。（一）买卖不破租赁是万航公司与莫美好订立商铺买卖合同的根本前提，万航公司与华润公司的租赁行为发生在前，莫美好明知其购买的商铺是带租出售，万航公司已经提交非常充分的证据证明上述事实。万航公司提交了《房屋租赁合同》及《补充协议》、竣工验收备案表、装修备案表、华润公司租赁期间交纳的租金、水电费凭证等；华润公司提供了营业执照、组织机构代码证、场地使用证明；上述证据足以证明华润公司于2013年4月进场装修，同年9月开始营业至今。华润公司开业一年多，莫美好才与万航公司达成商铺买卖协议。根据常理，莫美好进行商铺买卖这种巨额投资前，必然对其欲购买的商铺予以充分的市场考察及资料收集，华润公司已经进驻涉讼商铺，作为人民日常生活所需的大型生活超市，一旦租赁进场，租期应当保持长期稳定，对于一个有生活常识且欲投入巨额资金投资商铺的成年人来说必然知情。莫美好于庭审阶段一概予以否认，一审法院也未对万航公司、华润公司提供的上述证据进行调查核实，所作判决有违公平、合理的民法基本原则。
（二）先购房再承继租赁关系是万航公司、莫美好、华润公司早已达成的三方约定，莫美好签订购房协议后拒绝承认并履行三方协议，明显违反诚实信用原则。万航公司不存在过错，无需承担违约责任。莫美好由始至终清楚知道涉讼商铺带租出售，正是相中涉讼商铺已出租于华润公司做大型生活超市，具有巨大的商业价值，购买商铺可以获得丰厚的租金收益，莫美好才会在华润公司进驻商铺一年后与万航公司、华润公司协商并且达成三方协议，约定先由万航公司与莫美好签署《广东省商品房买卖合同》并完成涉讼商铺的过户登记手续，再由各方当事人签署三方协议，变更涉讼商铺出租方主体以及其他权利义务主体。当万航公司与莫美好签署《广东省商品房买卖合同》，要求其与华润公司签署三方协议、落实租赁关系主体变更事宜之时，莫美好在取得万航公司的信任并与其签订购房协议后，却拒绝承认和履行三方协议，拒绝承认其知悉涉讼商铺带租出售的事实。万航公司一直主张尽快签署三方协议以明确三方权利义务，将涉讼商铺的租赁权转让给莫美好。莫美好却以万航公司违约来达到其非法目的。万航公司不存在过错，也无违约的动机。一审判决认定万航公司违约并承担交付商铺、支付违约金的责任，难以令人信服。
（三）华润公司于2013年4月接收涉讼商铺进行装修，并自2013年9月开始营业，是铁一般的事实。1.一审法院首次庭审结束后，要求当事人补充提交证据进行第二次开庭。万航公司提交了华润公司缴纳物业管理费及水电费的银行划款记录，一审法院未组织当事人进行质证，未将该证据纳入万航公司的举证范畴，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条、第四十七条规定。2.万航公司提交上述证据显示华润公司自2013年4月至2015年12月每月向物业公司缴清涉讼商铺的物业管理费1459.76元［324.39平方米×4.5元／平方米（物业管理费约定单价）=1459.76元］。万航公司提供的水电费付费凭证亦证实华润公司自2013年8月开始向物业公司缴纳每月的水电费用。上述费用的实际支出是以华润公司实际占有并使用涉讼商铺作为前提，与华润公司提交的装修许可申请、《房屋租赁合同》及《补充协议》等形成完整的证据链，充分证明华润公司于2013年4月实际占有涉讼商铺并于同年8月正式营业。3.万航公司提交的《装修备案表》、《装修施工证》是华润公司对涉讼商铺进行装修向物业公司提出施工申请，两份证据记载华润公司对两间商铺的装修施工工期为2013年3月30日至2013年4月30日，与《房屋租货合同》及《补充协议》约定的商铺交付期限完全吻合，足以印证华润公司于2013年4月接收涉讼商铺并装修。
（四）莫美好一审诉讼中承认曾对涉讼商铺进行现场实地考察，结合华润公司已于2013年8月实际占用涉讼商铺，可知莫美好早已知悉该事实。自2013年2月起，万航公司为宣传销售涉讼商铺所在的“万科金色溪谷花园”项目，在各大房产网站投放大量的宣传广告。在佛山房讯网、百度等多个网站的宣传广告对“万科金色溪谷花园”项目内生活配套设施的描述，均注明该项目小区开设有华润万家超市。上述网站留存的宣传广告可从侧面证实，在莫美好购入涉讼商铺一年之前，华润公司已进驻小区并作为吸引购买者的有利因素对外进行宣传。万航公司如实履行了告知义务，根据“买卖不破租赁”的法定原则，万航公司与华润公司的租赁合同关系应对莫美好具有法律约束力。
（五）莫美好基于涉讼商铺带来长期稳定的租赁收益才向万航公司承诺承继租赁关系，后莫美好担心预期投资利益因租期过长受损才利用交易漏洞单方撕毁约定，并向万航公司索要巨额违约金，这才是莫美好提起本案诉讼的真相。
莫美好辩称，（一）万航公司与华润公司提交的证据以及陈述自相矛盾，万航公司与华润公司的意见不应采信。1.万航公司称华润公司自2013年9月开始营业至今，但华润公司成立时间是2013年10月24日，华润公司自称2013年9月30日才取得场地使用证明（因华润公司未出示原件，莫美好不确认其真实性），华润公司尚未进场、尚未领取营业执照，不可能在9月份营业。万航公司称2014年9月开始收取华润公司的租金，如果华润公司在2013年9月开始营业，那么万航公司应该在2013年9月开始收租。2.华润公司未出示房屋租赁合同原件，其复印件与万航公司提交的房屋租赁合同复印件不一致，华润公司的房屋租赁合同没有附件以及补充协议，万航公司与华润公司的房屋租赁合同不应采信。3.华润公司称其在广州纳税不是事实。税务属地管理是基本常识，依据《税务登记管理办法》第十条“企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记”的规定，华润公司作为全国大型的连锁超市要向经营所在地申报办理税务登记。
（二）即使万航公司与华润公司存在租赁关系，万航公司与华润公司均没有证据证明华润公司在莫美好与万航公司签订《广东省商品房买卖合同》时已进入涉讼商铺营业，华润公司也没有任何证据证明其何时开始在涉讼场地营业。1.华润公司的营业执照是证明其从事商业活动的行政许可证明，并非何时实际开始营业的证明。2.即使华润公司提交的消防许可证明和《场地使用证明》是真实的，依据《中华人民共和国消防条例实施细则》第七条、第八条、第九条、第十条的规定，消防许可证明和《场地使用证明》只是行政管理部门同意在涉讼商铺进行装修的许可，并非华润公司实际使用的证明，装修通过消防验收才是华润公司入场经营的前提条件。3.华润公司作为一家超市，要证明何时开始进入涉讼场地经营的途径很多，如消防验收证明、装修合同及发票、租金发票、纳税记录、营业记录，华润公司没有提交有效证据，而是提交一些无关紧要的材料。
（三）即使万航公司与华润公司存在租赁关系，万航公司与华润公司没有任何证据证明其已将租赁事宜告知莫美好。1.万航公司与华润公司称签订涉讼房屋买卖合同时三方在场，并将租赁事宜告知莫美好，征得莫美好口头同意。作为专业房地产公司的万航公司以及专业连锁超市的华润公司，在签订书面房屋买卖合同时忘了签订书面租赁合问，在存在租赁关系的情况下房屋买卖合同约定了房屋交付时间和迟延交楼违约金，万航公司与华润公司的陈述明显不合常理。2.莫美好于2014年5月13日购买了07号铺，当时是与杨敬杰（06号铺）合作，将05、06、07三间铺整体出租给银行，若莫美好知道涉讼商铺带有租约，绝对不可能购买。
（四）本案是房屋买卖合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，万航公司与华润公司的房屋租赁合同是否有效不影响本案的审理，本案焦点是莫美好是否知道涉讼房屋存在租约以及万航公司是否违约。第一个焦点，上文已作说明。第二个焦点，万航公司承认涉讼房屋尚未交付，由此可见万航公司构成违约，应按合同约定支付迟延交楼违约金。至于万航公司与华润公司的房屋租赁纠纷，应由万航公司与华润公司另案处理。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华润公司述称，同意万航公司的上诉请求。
莫美好向一审法院起诉请求：1.万航公司立即向莫美好交付坐落于佛山市南海区里水镇旗峰路8号的金色溪谷花园3号楼05号铺；2.万航公司立即向莫美好支付自2014年9月1日起至实际交付商铺之日止的逾期交房违约金（每日按万之六计算，暂计至2015年8月31日止为483595.8元）；3.诉讼费由万航公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月13日，莫美好与万航公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定莫美好购买位于广东省佛山市南海区里水镇旗峰路8号金色溪谷花园3号楼05号铺；该商品房建筑面积220.82平方米；价款2208200元；（第八条）万航公司应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件（1、该商品房经竣工验收合格。2、该商品房已办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付莫美好使用；万航公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付莫美好使用，逾期超过60日后，莫美好有权解除合同……莫美好要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万航公司按日向莫美好支付已交付房价款万分之六的违约金；等等。
莫美好已支付购房款2208200元。
万航公司、华润公司持有双方于2011年6月15日签订的《房屋租赁合同》，约定万航公司将座落于佛山市南海区里水镇河村村委会的万科金色溪谷花园项目3号楼首层物业建筑面积330.88平方米出租给华润公司；万航公司暂定于2012年9月30日将物业交付给华润公司使用，租用出租房屋的期限暂定为2012年10月1日至2022年10月1日；免租期自出租房屋交付之日起至2014年9月30日；并对租金等进行了约定。万航公司、华润公司持有双方于2013年3月5日签订的《补充协议》，约定出租房屋条款更改为座落于佛山市南海区里水镇河村村委会的万科金色溪谷花园项目3号楼05、06号商铺，建筑面积324.39平方米；租期条款更改为万航公司定于2013年2月20日将物业交给华润公司使用，租用期限为2013年2月20日至2023年2月19日；等等。
华润公司持有佛山市南海区里水镇消防队、佛山市南海区里水镇国土城建和水务局于2013年9月出具的涉讼05、06号铺的场地使用证明（复印件）。持有“华润万家生活超市（广州）有限公司南海里水金色溪谷花园分店”的营业执照、组织机构代码证（复印件），分店登记成立日期为2013年10月24日。
另查明，金色溪谷花园3号楼于2012年12月21日经竣工验收备案。
一审法院认为，莫美好与万航公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。万航公司主张涉讼商铺出售前已出租予华润公司，与莫美好签订商品房买卖合同时理应告知莫美好上述情况在合同予以注明，或在签订买卖合同同时一并由莫美好、万航公司及华润公司签订租赁合同（变更出租方），但万航公司未能提供任何证据予以证实，莫美好亦否认万航公司曾告知涉讼商铺存在租赁关系。华润公司出示的场地使用证明、营业执照、组织机构代码（证据1）均是工商登记资料，并不能必然反映涉讼分店实际开业、经营时间；万航公司出示的装修备案表、装修施工证、梁厚凡陈述（证据3）没有原件核对，亦没有其他证据相印证，华润公司陈述分店并没有以其名义对外独立运作经营，租金、税费等均是以华润公司名义进行缴付，一审法院无法以此查核涉讼分店实际经营情况。虽莫美好在购买涉讼商铺前曾实地察看商铺，但现有证据无法反映其前华润公司的分店已实际经营使用涉讼商铺，证实莫美好知道商铺出租行为。万航公司、华润公司既不能证明莫美好在购买涉讼商铺时已知道商铺存在租赁关系，也不能证明已告知莫美好该情况，现以万航公司与华润公司的租赁关系对抗莫美好，以买卖不破租赁要求莫美好受租赁合同约束的主张一审法院不予采纳。万航公司认为应以莫美好承继租赁关系的方式履行交付义务的辩解一审法院不予采纳，莫美好请求万航公司按合同约定交付商铺的主张一审法院予以支持。本案莫美好仅向合同相对方即万航公司主张权利，至于万航公司与华润公司之间关系的处理本案不作审查，各方可另行主张权利。万航公司未能依约履行房屋交付义务，莫美好请求按合同约定从2014年9月1日起以已付房款2208200元按日万分之六计付违约金的主张一审法院予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条的规定，判决：一、万航公司应于判决发生法律效力之日起十日内交付位于广东省佛山市南海区里水镇旗峰路8号金色溪谷花园3号楼05号铺予莫美好；二、万航公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以2208200元为本金从2014年9月1日起至上列第一项义务实际履行之日止按日万分之六计算的违约金予莫美好。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费适用简易程序减半收取4276.97元（莫美好已预交），由万航公司负担。万航公司负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予莫美好，法院不另收退。
本院二审期间，万航公司围绕上诉请求依法提交了涉讼商铺物业管理费缴费凭证、涉讼商铺水电费缴费凭证、《租金催告函》及寄送凭证、支付凭证。华润公司依法提交了佛山金色溪谷店装修工程施工合同、招商银行的付款回单以及物业收费通知单、租金催告函、一组证明。本院组织万航公司、莫美好、华润公司进行质证。莫美好没有提交新证据。对上述证据，本院认定如下：万航公司、华润公司提交的证据均不能证明其拟证明的事实，本院不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据万航公司的上诉请求、莫美好的答辩意见、华润公司的述称归纳本案二审的争议焦点为：第一是莫美好购买涉讼商铺时是否知道涉讼商铺出租的情况；第二是万航公司应否向莫美好交付涉讼商铺；第三是万航公司应否向莫美好支付违约金，如果应该支付违约金，则应否调低违约金的计算标准。
关于第一个争议焦点。万航公司上诉主张涉讼商铺于2013年交付给华润公司并完成装修，华润公司进场经营距莫美好于2014年5月13日购买涉讼商铺早了一年时间，莫美好由始至终对涉讼商铺带租出售的事实知悉并且确认。华润公司同意万航公司的该项上诉主张。经审查，首先，万航公司、华润公司提供的证据不能证实华润公司于2013年在涉讼商铺上开业经营。华润公司提供的南海里水金色溪谷花园分店的营业执照显示分店登记成立日期为2013年10月24日，华润公司陈述分店没有以其名义对外独立运作经营，税费以华润公司名义进行缴付，故上述证据不能反映分店的实际开业经营时间。万航公司提供的装修备案表、装修施工证等，亦不能反映分店的实际开业经营时间。其次，万航公司未能提供证据证实莫美好对涉讼商铺带租出售的事实知悉并且确认。万航公司将涉讼商铺出售给莫美好，其与莫美好于2014年5月13日签订《广东省商品房买卖合同》时并未注明涉讼商铺带租出售，其与莫美好、华润公司也并未签订变更出租人的租赁合同。综上，万航公司不能证明莫美好在购买涉讼商铺时已知道万航公司将涉讼商铺出租的情况，也不能证明其已告知莫美好该出租情况，万航公司上诉主张莫美好购买商铺时知悉并且确认涉讼商铺带租出售的事实，理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。万航公司与莫美好于2014年5月13日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。万航公司应当按照合同约定交付涉讼商铺予莫美好。万航公司上诉主张其与莫美好、华润公司达成三方协议，约定先购房再承继租赁关系，应以莫美好承继租赁关系的方式履行交付义务，莫美好对此不确认，万航公司缺乏相应证据证实，故本院对万航公司的该项上诉主张不予支持。一审判决万航公司交付涉讼商铺予莫美好，处理适当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点。万航公司未能依约履行涉讼商铺交付义务，应承担相应的违约责任。《广东省商品房买卖合同》约定“万航公司如未按合同规定的期限将该商品房交付莫美好使用，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万航公司按日向莫美好支付已交付房价款万分之六的违约金”，万航公司主张违约金过高并请求法院予以酌减，经审查，莫美好未能如期收到涉讼商铺存在实际损失，合同约定的违约金计算标准是双方当事人在综合违约造成的损失以及预期利益等因素后作出的约定，是双方的真实意思表示，万航公司在本案中没有提供证据证明该约定的违约金过分高于莫美好的损失，因此，万航公司主张违约金过高，理由不成立，本院不予支持。一审判决万航公司以以2208200元为本金从2014年9月1日起至实际交付涉讼商铺之日止按日万分之六计算违约金予莫美好，处理适当，本院予以维持。
综上所述，万航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8454.56元，由上诉人佛山市南海区万航置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年八月十七日
书 记 员 赖敏婷