陕西省旬阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）旬民初字第00092号
原告旬阳县世纪房产开发有限公司。
法定代表人杨传波，职务总经理。
住址：旬阳县城关镇振旬路19号。
委托代理人杨博，系该公司项目工程负责人。
委托代理人陈先德，陕西省148法律服务所基层法律服务工作者。
被告向玉凤，女，汉族，农民，住旬阳县城关镇刘湾社区*组。
委托代理人杨林，陕西法力律师事务所律师。
原告旬阳县世纪房产开发有限公司与被告向玉凤土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告旬阳县世纪房产开发有限公司的委托代理人陈先德、委托代理人杨博，被告向玉凤及其委托代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旬阳县世纪房产开发有限公司诉称，被告向玉凤和陈文甲是夫妻关系，2011年7月16日原告与被告达成协议，被告利用原有宅基地及宅基地上的旧房屋作为与原告共同开发新建住房及商房的交换条件。双方约定旧房屋的拆除及新建商房所需的全部资金和办理各项手续及费用均由原告负责，住宅建成后第一、二、三层产权归被告所有，其余楼层归原告所有。2012年9月28日主体工程建设至第九层时，被告开始阻止施工，此后并多次到施工现场阻挠施工，致使合同至今都无法顺利履行。被告的违约行为给我方造成巨大的经济损失。为此，请求人民法院依法判令：1、被告立即停止违约行为、继续履行合同；2、被告赔偿违约金90万元；3、赔偿因停工造成的材料费损失2万元，人工费损失1万元；4、赔偿因停工造成工程贷款利息损失8万元；5、赔偿我方因延期交付商房需要给6户购房者支付的违约金28.08万元；6、诉讼费用由被告承担。
被告向玉凤辩称，被告的丈夫陈文甲与杨博于2009年12月6日签订合作建房协议书，明确约定所联建的房屋规模为8层，1、2、4层的产权归被告所有，3、5、6、7、8层为杨博所有。该协议由中介人向寿平以及杨博一方的律师孙远明见证。之后协议如实履行。2011年7月16日，杨博在康华园被告卖早点处找到被告，说政策要求房屋开发必须以公司的名义进行，要变更协议上的乙方的名称为世纪房产开发有限公司，要求被告与旬阳县世纪房产开发有限公司签订协议。被告因为文化程度低，房屋也已经建到第六层，再加上双方先前已经签订协议，相互产生信赖，就签了合同。后原告开始建房，直到原告超出合同约定建造第九层房屋，被告即前去阻挡施工。2011年7月16日签订的合同应该是2009年12月6日签订的合同部分内容的变更和补充。但是原告仅就第2份协议中“四层以上房屋归乙方所有”的条款，违反先前2009年协议的房屋规模只建8层的约定而建造第九层。原告违约在先，不遵守协议约定条款，签订2011年的合同时采用模糊性说明（把以前的协议名称改一下），致使被告在没看合同内容的情况下签订了协议。故请求人民法院确认2份协议书的效力及内容，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告向玉凤与案外人陈文甲是夫妻关系，在旬阳县城关镇刘湾社区有占地面积为230平方米2层的旧房屋一栋。2009年12月6日案外人陈文甲作为甲方，杨博个人作为乙方，并邀请见证人向寿平和孙远明作为中证人，签订了合作建房协议书，双方约定，将甲方占地面积为230平方米2层的旧房屋一栋拆除，在甲方的230平方米的地面上建成商品住宅楼，一、建房地点（略）。二、联合建房的具体办法；1、整个房屋建设由有资质的乙方投资承建，规划设计开发建设成八层。产权划分：一、二、四层归甲方所有。三层、五层、六层、七层、八层归乙方所有。（略）。2、该住宅楼一层为框架结构商用房或库房，层高与隔壁相同，一层卷闸门、进房门为防盗门、下水管道、厨房卫生间防水做好、阀门、室内电安装到位，外墙正面贴瓷砖其余三面粉刷拉毛（以实地而定）。3、三层一套小户型成本价捌百元（800.00元）每平方米转让给向寿平。三层封顶款一次付清。4、由乙方负责建房相关手续的办理。整个房屋规划由乙方委托有资质的单位设计，经甲乙双方确认后，甲乙双方不得任意变更。建房相关手续，设计完成后，确定开工日起一年完成建设任务。（略）。三、甲方责任和义务：1、（略）。2、办理建房手续及建房施工进度中如甲方违约，对乙方造成的损失予以赔偿乙方投资额30%违约金。四、乙方的责任与义务：1、（略）。2、（略）。3、（略）。4、乙方负责旧房拆除，挡墙治理，房屋建设。5、（略）。6、甲方的原住房由乙方无偿拆除。7、（略）。五、协议争议的解决方式：（略）。合作建房协议书签订后，双方就按照协议书履行，杨博拆除了被告向玉凤家的旧房，对挡墙进行了治理，并扩大了宅基地的面积。杨博还以原告旬阳县世纪房产开发有限公司的名义与其他购房人签订商品房买卖合同，开始预售将要在该宅基地上修建的八层以下的房屋。2011年6月17日旬阳县人民政府颁布了《旬阳县城规划区内（居）民房屋建设管理（暂行）办法》，要求合作开发用地性质和必须用地的主体必须是具有相应开发资质的房地产开发企业。之后被告向玉凤向旬阳县人民政府申请受让国有土地，经旬阳县人民政府批准，将该处240.00平方米的宅基地作为国有土地有偿转让给被告向玉凤使用，并在2011年7月4日给被告向玉凤颁发了受让国有土地使用权批复。2011年7月16日，杨博以县政府要求不允许个人开发承建房屋为由告知被告向玉凤，并作原告的代表以旬阳县世纪房产开发有限公司名义作为乙方，与作为甲方的被告向玉凤，签订了一份合作开发协议书。其中大部分合同内容与第一份合同内容一致，有部分合同内容进行了变更，其变更合同内容为：1、整个房屋建设由有资质的乙方投资承建，规划设计开发建设。产权划分：一、二、三层归甲方所有。四层（含四层）以上归乙方所有；2、该住宅楼一层为框架结构商用房或库房，层高与隔壁相同，一层卷闸门、进房门为防盗门、上下水管道预留接口、厨房卫生间防水做好，室内电线预留到位，顶棚清水混凝土现浇板不再处理，内墙混合砂浆粉刷，地面不再处理，室内自购自装，外墙正面贴瓷砖其余三面粉刷拉毛（以实地而定）。3、四层一套小户型成本价捌百元（800.00元）每平方米转让给向寿平。三层封顶款一次付清。4、由甲方负责建房相关手续的办理。整个房屋规划由乙方委托有资质的单位设计，甲方确认，甲乙双方不得任意变更。建房相关手续，设计完成后，确定开工日起一年完成建设任务。并将该建设工程定为向玉凤住宅楼。2011年8月16日旬阳县城乡规划管理局向向玉凤住宅楼颁发了建设工程规划许可证，允许建房六层，总建设面积1415.00平方米。并在2011年11月14日对向玉凤住宅楼工程进行了定点放线。杨博在2011年11月15日被原告委托为旬阳县世纪房产开发有限公司向玉凤商住楼项目工程负责人。2012年2月12和15日原告旬阳县世纪房产开发有限公司预售第九层两套房屋，2012年8月21日旬阳县城乡规划管理局给向玉凤住宅楼颁发了加层建设工程规划许可证，允许再增加建房三层。后原告旬阳县世纪房产开发有限公司修建第九层楼房时，被告向玉凤先后于2012年10月2日、5日、15日阻止其施工，致使向玉凤住宅楼第九层楼没有建成，停工至今。2012年10月18日旬阳县人民政府依据原告旬阳县世纪房产开发有限公司的申请，批准将被告向玉凤个人使用的240.00平方米宅基地的使用权，作为原告旬阳县世纪房产开发有限公司与被告向玉凤联合开发住宅用地，转移到原告旬阳县世纪房产开发有限公司名下。
上述事实，有下列证据证实：1、2009年12月6日案外人陈文甲与杨博签订的合作建房协议书、2011年7月16日旬阳县世纪房产开发有限公司与向玉凤签订的合作开发协议书。2、旬政地（籍）发（2011）44号审批土地件、旬政地发（2012）63号审批土地件。3、原告公司的法人证明、营业执照，原告房地产开发的资质证书。4、G-2011-6和建字第2012-135建设工程规划许可证二份、放线记录卡。5、原告的任命书。6、向玉凤与陈文甲的结婚证复印件、土地使用证复印件和建房用地使用许可证复印件。7、城郊派出所出警证明三份、施工的现场照片、原材料损失清单、人工费损失清单。8、原告与他人签订的预售房屋合同六份、杨博向小额贷款公司的贷款单据和合同。9、本院现场堪验笔录及照片。10、本院调查证人向寿平的笔录和被告的代理人调查向寿平的笔录以及向寿平购房的收据。11、双方当事人的相关陈述。
上列证据具有关联性，合法性、真实性本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。本案争议的第一个焦点，是2009年12月6日杨博与案外人陈文甲，签订的合作建房协议书和2011年7月16日原告旬阳县世纪房产开发有限公司与被告向玉凤签订合作开发协议书效力问题。争议的第二个焦点，2011年7月16日原告旬阳县世纪房产开发有限公司与被告向玉凤签订合作开发协议书约定建房是八层还是九层，合同是否是对2009年12月6日杨博与案外人陈文甲，签订的合作建房协议书的变更和补充的问题。争议的第三个焦点是被告向玉凤是否构成合同违约。是否承担违约责任的问题。关于第一个争议焦点，2009年12月6日杨博与案外人陈文甲签订的协议约定合作开发建房的楼层总共是八层，房屋建成后各楼层房屋所有权的归属及建房过程中双方的权利义务约定明确，有见证人见证，该协议的全部约定事项是当事人双方真实的意思表示，此合同已被被告向玉凤所认可，且不违反法律规定，协议签订后双方都已经开始实际履行。2011年7月16日原告旬阳县世纪房产开发有限公司与被告向玉凤签订了合作开发协议书，该协议约定事项均为双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定。故以上两份合同形式内容合法，本院对其效力予以确认。关于第二个争议焦点，2011年7月16日原告旬阳县世纪房产开发有限公司与被告向玉凤签订了合作开发协议书，经审理查明是基于以下原因：一、2011年6月17日旬阳县人民政府颁布了《旬阳县城规划区内（居）民房屋建设管理（暂行）办法》，要求县城规划区内合作开发用地性质必须是具有相应开发资质的房地产开发企业。而杨博虽然有建房资质，但是个人资质，不是企业资质，不能合作开发建房。而旬阳县世纪房产开发有限公司是具有相应开发资质的房地产开发企业。二、陈文甲与向玉凤系夫妻关系，合作开发宅基地的国有土地使用权登记在被告向玉凤名下，所以合作建房合同的主体资格只能是被告向玉凤与具有相应开发资质的房地产开发企业之间。三、被告向玉凤与案外人陈文甲是夫妻关系，在联合开发建房事项上二人的意思表示一致。2011年7月16日这份合作开发协议合同主体从形式上是名称进行了变更，但客观实体并未发生实质性变化，只是在楼层分配上进行了部分调整。2011年7月16日合同约定事项与2009年12月6日协议约定事项不矛盾不冲突。合同双方对合同的条款存在争议应该按照合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，综合分析确定该条款的真实意思。故应认定2011年7月16日合作建房协议为2009年12月6日合作建房协议的变更和补充，双方约定建房的规模已进行了变更，应当是四层（含四层）以上归原告所有。但是关于第三个争议焦点，被告向玉凤按照合同约定，提供了地基，办理了建房相关手续，被告向玉凤不构成合同违约。原告与被告之间是土地转让关系，原告在被告向玉凤的土地使用权没有转移到其名下，又在合同约定修建楼层不明确，且没有与被告向玉凤充分协商，达成一致意见的情况下，擅自修建第九层楼，向玉凤进行阻挡，其行为不构成违约，不应承担违约责任。原告主张财产损失，从原告提交的证据来看，是杨博的贷款凭证和他人为原告做活的收据，以及其预售房屋的合同。杨博的贷款和支付他人为原告做活的工资，是原告为了履行合同修建房屋而应当支付的费用。导致原告延期交付八层以下房屋，其责任在原告自己。八层以下房屋停止施工的行为是原告自己决定的，而非被告的行为所致。因此原告向被告索赔相关停工损失的诉请，本院不予支持。但是从2012年10月18日以后，被告向玉凤的国有土地使用权已转移到原告旬阳县世纪房产开发有限公司名下，其国有土地使用权归原告旬阳县世纪房产开发有限公司使用，且原告也取得了允许建房九层的规划许可证手续，故原告旬阳县世纪房产开发有限公司在修建第九层房屋时，被告向玉凤就不得再进行阻挡。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第一百零七条、百一十三条一款、第一百二十五条一款、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下；
被告向玉凤之夫陈文甲与原告旬阳县世纪房产开发有限公司委托代理人杨博签订的合作建房协议书和原告旬阳县世纪房产开发有限公司与被告向玉凤签订的合作开发协议书有效。
驳回旬阳县世纪房产开发有限公司要求被告向玉凤停止违约行为和赔偿违约金及其他经济损失的诉讼请求。
三、原告旬阳县世纪房产开发有限公司修建第九层房屋，被告向玉凤不得进行阻挡。
案件受理费21322.00元，由原告承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式四份，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 张 杰
审 判 员 徐启智
代理审判员 刘恒宇
二〇一三年六月十九日
书 记 员 陈 芳