广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠博法民一初字第307号
原告江金兰，女，汉族，住江西省九江市永修县。
委托代理人刘江栋，广东承鹏律师事务所律师。
被告惠州市银泰达实业有限公司，住所地：博罗县罗阳镇曙光路68号江山美苑C1栋。
法定代表人杨成业，总经理。
委托代理人林立红，女。系被告员工。
第三人招商银行股份有限公司惠州分行，惠州市江北文明一路三号中信城市时代裙楼。
负责人李仲华。
委托代理人梁小军、卢家发，广东达伦律师事务所律师。
原告江金兰诉被告惠州市银泰达实业有限公司、第三人招商银行股份有限公司惠州分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，由审判员毛振良适用简易程序，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告江金兰委托代理人刘江栋、被告惠州市银泰达实业有限公司委托代理人林立红、第三人招商银行股份有限公司惠州分行委托代理人梁小军、卢家发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江金兰诉称，原被告于2011年2月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于博罗县罗阳××单元××房，房价款为1711483元。签约后，原告于2011年4月19日支付首期款521483元，并通过向第三人借款支付了余下的房款。被告依约于2011年8月，将房产交付给了原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房产交付后240日内将相关资料报产权登记机关备案，为原告办理房地产证。但被告交房之后，一直无法为原告办理房地产证。由于和被告多次交涉没有结果，原告只有起诉至人民法院，恳请法院维护原告的合法权益。请求：1、判令解除原告和被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款1711483元及其他费用93431.13元；3、判令被告支付原告延期办理房地产证违约金360982.82元：4、本案诉讼费由被告承担。
被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，原告在本案中既请求解除合同，又请求按合同约定支付违约金，存在相互矛盾。合同被解除后，意味着合同的权利义务关系消灭，原合同约定的违约金条款也随之消灭。因此，原告请求支付违约金，缺乏依据。原告错误地将提供资料报产权登记机关备案时间，理解为办理房产证时间。其实，涉案房屋并非无法办证，该房屋工程已依法取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、并已经竣工验收合格，只因与施工单位结算问题无法取得工程竣工验收备案表。而工程竣工验收备案表并非《房屋登记办法》规定的必须提供材料，是博罗县政府房管部门违反法律规定设置更为苛刻的办证条件。涉案房屋房屋至今未办证，责任不在于被告，因此，原告要求解除合同条件不成立。同时，原告要求解除合同的解除权已消灭，无权要求解除合同。综上，原告的请诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人招商银行股份有限公司惠州分行述称，第三人与原告是借贷关系，根据第三人与原告签订的《个人购房借款及担保合同》约定：发放贷款后，借款人与售房人发生任何纠纷，与第三人无关，第三人有权选择继续履行合同或要求借款人提前偿还贷款。因被告未将房屋登记到原告名下而发生纠纷，希望被告能如期办好房产证给原告，否则，损害第三人的抵押权利。
经审理查明，原被告于2011年2月22日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于博罗县罗阳镇××单元××房，合同约定：房建筑面积220.15平方米，总房价款为1711483元；2011年8月31日前交付使用；被告应当在房屋交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告责任，原告不能在规定期限内取得房产证，被告在房屋竣工验收合格之日起18个月内为原告办理好房产证，费用按政府规定由双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给原告。合同签订后，原告于2011年4月19日支付首期款521483元，并与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，向第三人借款1190000元，用于支付购房款。原告为购房支付了房屋专项维修资金38460元、房契印花税52200.23元、办理税单费用4000元、律师见证费1400元、银行业务费200元物业费1320.9元。涉案房屋于2011年7月22日经工程竣工验收合格。原告交清购房款后，被告于2011年8月将房屋交付原告使用。按购房合同约定，被告应在房屋交付使用240日内将办理房产证有关资料报产权登记机关备案或在房屋竣工验收合格之日起18个月内，办理房产证。但被告与房屋承建商因工程结算问题发生纠纷，导致被告至今无法向产权登记机关提供完整的备案登记资料，原告所购买房屋至今未办理产权证。经原被告多次协商未果，因而引起纠纷。
另查明，原告用所购房产作为抵押向第三人贷款1190000元，借款期限为156个月，还款方式为按月等额还款。
本院认为，涉案的房屋是经有关部门批准开发的房地产项目，原被告签订的《商品房买卖合同》约定是双方真实意思表示，合同的约定未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行。原告已按合同约定向被告支付购房款及相关费用，履行了合同义务。《商品房买卖合同》合同第十五条第三项”关于产权登记的约定”约定：被告在房屋竣工验收合格之日起18个月内为原告办理好房产证。涉案房屋已于2011年7月22日竣工验收合格，按约定被告应在2013年1月22日前办好产权证给原告，但由于被告与房屋承建商因工程结算问题发生纠纷，导致被告至今无法向产权登记机关提供完整的备案登记资料，致使原告所购买房屋至今未办理产权证，且超过一年时间，原告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告请求解除合同、退回已付款和赔偿损失的，应予支持。被告已收取原告购房款1711483元，被告无异议，本院予以认定；被告代收或原告支付相关费用共计97581.13元，有相关票据予以证明，但原告请求退回相关费用为93431.13元，应以原告请求为准。解除合同后原告应将房屋退还给被告。关于违约金的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告请求的违约金应按原告累计已交款1711483元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告请求被告支付违约金360982.82元，缺乏法律依据，本院不予支持。原告欠被告以房管部门违反法律规定设置更为苛刻的办证条件，致使涉案房屋房屋至今未办证，责任不在于被告为由提出抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于原告与第三人的按揭贷款问题，在本案中原告虽未提出请求，但原告与第三人所签订的《个人购房借款及担保合同》是基于《商品房买卖合同》为主合同，主合同被解除后，从合同一并解除，为减少当事人的诉累，应一并处理。因此，原告欠第三人贷款应予以返还，被告应承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告江金兰与被告惠州市银泰达实业有限公司于2011年2月22日签订《商品房买卖合同》予以解除。
二、被告惠州市银泰达实业有限公司在本判决生效之日起10日内退回原告江金兰已付购房款1711483元及利息（利息按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，从收款之次日起计至本判决确定退清款之日止）、其他费用93431.13元。
三、原告江金兰应在本判决生效之日起10日内将位于博罗县罗阳镇XX单元XX号房退还给被告惠州市银泰达实业有限公司。
四、原告江金兰应在本判决生效之日起10日内偿还第三人招商银行股份有限公司惠州分行贷款，此款由被告惠州市银泰达实业有限公司负连清偿责任。
五、驳回原告江金兰其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12064元，由被告惠州市银泰达实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 毛振良
二〇一五年十二月八日
书记员 苏 景