甘肃省成县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民初字第246号
原告神托勤，男，汉族，1968年2月生，初中文化。
原告王小昀，女，汉族，1974年10月生，高中文化。
委托代理人武永春，甘肃成州律师事务所法律工作者。
被告ＸＸ，男，汉族，1975年1月生，高中文化。
被告余智英，女，汉族，1984年10月生，大专文化，。
委托代理人王锋，甘肃阶州律师事务所律师。
上列原告神托勤、王小昀诉被告ＸＸ、余智英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及委托代理人到庭参加庭审，本案现已审理终结。
原告神托勤、王小昀诉称：1994年，原告神托勤在交纳13555.97元购房款后分得本单位（成县武装部）住宅楼一套，面积86平方米，产权归成县武装部所有，原告神托勤享有使用权。2008年8月原告神托勤背着妻子王小昀在被告ＸＸ早已拟好的《房产买卖合同》上签名，被告ＸＸ支付了40000元购房款。2008年10月，原告按约定腾出了房屋交付被告夫妻使用至今。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。该房屋至始未办理房产证，原告神托勤对该房屋无处分权，故原告神托勤与被告ＸＸ买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，按照《合同法》第五十二条关于合同无效条款的规定，原告神托勤与被告ＸＸ签订的《房产买卖合同》应为无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应予返还。据此，被告ＸＸ、余智英应对该房产进行返还。被告ＸＸ、余智英因房屋拆迁取得的58000元属不当得利，应返还原告。对于被告ＸＸ、余智英居住6年期间的费用应以每年3800元房租费的标准按实际时间结算。请求法院判处：1、被告ＸＸ、余智英返还原告位于成县城关镇东大街武装部4号家属楼北单元2号101室住房；2、被告ＸＸ、余智英返还原告因拆迁取得的不当得利58000元；3、对被告ＸＸ、余智英与成县规划局武装部旧址片区拆迁安置办公室签订的权益由原告享用；4、由被告ＸＸ、余智英承担本案诉讼费用。
被告ＸＸ、余智英辩称：原告所述与事实不符。答辩人与被答辩人是在平等自愿的情况下签订的协议。双方完成房屋买卖行为在先，补签合同在后。2007年5月5日，答辩人与被答辩人商议了买房事宜，答辩人ＸＸ向被答辩人支付了购房款。在同年9月，被答辩人向答辩人交付了房屋。2008年2月20日，答辩人ＸＸ与被答辩人神托勤商议后补签的协议。答辩人是按市场价40000元购买的房屋，被答辩人并未给予优惠。双方签订的《房产买卖合同》是有效合同，答辩人对房屋的占有是合法占有，应获得拆迁安置的利益。按照成县武装部2003年的《通知》精神，成县武装部已对原集资建房房屋产权归属进行了确认，不限制对外转让。被答辩人王小昀称其对买卖房屋的行为不知情不实。买卖房屋时答辩与被答辩人共同协商，当时答辩人之母王芝莲在场，并且收受房款的人就是王小昀。在答辩人搬房时，被答辩人王小昀也参与了，所以其以王小昀不知情而称合同无效的理由是不能成立的。答辩人要求按租赁费折算购房款的说法更无任何依据。综上，答辩人与被答辩人签订的《房产买卖合同》是有效的，答辩人按照国家规定取得房屋拆迁补偿费用的权利是正当的，不属于不当得利，不存在返还给被答辩人的问题。另外，被答辩人在2006年建房时向答辩人的母亲王芝莲借款20000元，理应偿还。请求法院：1、驳回被答辩人的诉讼请求；2、要求被答辩人偿还向答辩人的借款20000元；3、本案诉讼费由被答辩人承担。
经审理查明：1993年6月，成县武装部为了解决职工住宅困难的问题，决定在成县城关镇东大街由单位、个人集资修建住宅楼。个人集资50%，单位生产经营收入解决50%；产权归单位所有，集资个人有使用权。成县武装部规定不得将房屋出卖于本单位以外的任何单位和个人。原告神托勤作为武装部职工在交纳13555.97元后，于1994年10月分得住宅楼2单元101室住宅楼一套。2007年5月5日，原告神托勤、王小昀与被告ＸＸ、余智英及余智英之母王芝莲共同协商，将原告神托勤、王小昀居住的成县武装部2单元101室住宅楼卖予被告ＸＸ、余智英，口头约定购房款40000元，待办理房产证时相关费用由被告ＸＸ、余智英承担。被告ＸＸ当场向原告王小昀交付房款40000元，原告神托勤向被告ＸＸ出据了收条。2007年9年，被告ＸＸ、余智英在对房屋进行装修后搬入房屋居住。2008年2月20日，原告神托勤（甲方）与被告ＸＸ（乙方）签订了《房产买卖合同》，合同约定甲方自愿将座落在城关镇东大街4号武装部家属北单元2号101房的砖混房产出售给乙方。甲乙双方议定的上述房产成交价格为人民币40000元，乙方已一次性付清购房款给甲方。因此房没有房产证，如乙方以后办理房产证，甲方负责办理，费用由乙方承担，费用12500元。如果此房拆迁，甲方负责办理手续，补偿结果归乙方。2014年，成县决定对武装部旧址进行拆迁开发。同年4月26日，被告余智英（甲方）与成县武装部旧址片区拆迁安置办公室（乙方）签订《房屋拆迁征收协议书》，双方约定：甲方选择产权调换方式进行安置，甲方住宅84.22平方米（无房屋产权证），安置面积为84.22×1.18=99.38平方米。乙方补偿甲方房屋装修补偿费、搬家补助费、住宅过渡费共计29544.32元。乙方在规定期限内签订了拆迁协议，甲方另奖励乙方奖金30000元。
另查明，2003年6月2日成县武装部向原告神托勤下发通知：成县武装部为解决家属楼产权归属遗留问题，结合军区有关房改政策，部党委于2月21日研究并报分区批准，决定将住宅楼公寓房出售给各住户。请于6月30日前来后勤科缴清家属楼购房款11555.97元，办证手续费500元。至诉讼前，该房屋未办理房产证。
综上所述，本院认为：买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。原告神托勤、王小昀与被告ＸＸ、余智英经平等协商，就房屋买卖事宜达成一致意见，双方实际履行了交付房屋和支付购房款的义务，事后补签了《房产买卖合同》，买卖合同是原、被告双方真实意思的表示，并未违反法律强制性规定，应为有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定是管理性强制规定，而非《合同法》第五十二条所指的效力性强制规定。故原告神托勤、王小昀诉称原告对该房屋无处分权、房屋买卖行为违反法律强制性规定而无效的理由不能成立。在双方协商房屋买卖事宜时原告王小昀同意并收取了40000元购房款，签订的《房产买卖合同》只是书面确认行为，原告诉称共有人王小昀未签字也不知情房屋买卖因而买卖合同无效的理由亦不能成立。对原告神托勤、王小昀要求被告ＸＸ、余智英返还原告位于成县城关镇东大街武装部4号家属楼北单元2号101室住房的请求不予支持。原告神托勤、王小昀要求被告ＸＸ、余智英返还因拆迁取得的不当得利58000元及拆迁获得安置权益的诉讼请求于法无据，不予支持。被告ＸＸ、余智英要求原告神托勤、王小昀返还借款20000元不属本案调整的范围，不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定判决如下：
一、驳回原告神托勤、王小昀要求被告ＸＸ、余智英返还位于成县城关镇东大街武装部4号家属楼北单元2号101室房屋的诉讼请求；
二、驳回原、被告其他诉讼请求。
本案受理费1250元由原告神托勤、王小昀来承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。
审 判 长 山军强
审 判 员 周亚东
人民陪审员 姚之勤
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 李 芳