福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第123号
上诉人（原审被告、反诉原告）福建绿地房地产开发有限公司，住所地福安市赛岐镇虹桥北路213号。组织机构代码：66505486-3。联系地址：由委托代理人代收。
法定代表人林春华，经理。
委托代理人刘春光、刘少铃，福建人文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周红，女，汉族，1968年3月18日出生，住周宁县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）缪建峰，男，汉族，1970年10月1日出生，住周宁县。
委托代理人陈凡、欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。
上诉人福建绿地房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人周红、缪建峰商品房买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2013）安民初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年12月13日，原审原告周红、缪建峰向原审法院提起本案诉讼，请求判令被告绿地公司支付以购房款总额454443元为本金，按0.05%／日的标准计算，计算期间从2010年10月31日起至2011年9月26日止的逾期交房违约金。
一审诉讼期间，绿地公司提出反诉，请求判令反诉被告周红、缪建峰支付自2011年9月27日起至2012年11月23日止每日30元的保管费计12960元，并支付自2011年9月26日起至2012年2月18日止的逾期办证违约金19904.6元。
原审判决认定：
2010年4月10日，原告（反诉被告）周红、缪建峰与被告（反诉原告）绿地公司订立一份《商品房买卖合同》，约定绿地公司将其开发的位于福安市XXXXXX号房出售予周红、缪建峰，购房款为454443元。
合同第八条约定：“出卖人应当于2010年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础建设按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4、如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方当事人协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内书面通知买受人；买受人未按合同约定付清全部价款的（以银行按揭贷款方式支付的以合同约定的全部按揭到达出卖人指定账户的）。”
合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的处理方式为，若逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。
合同第十一条第二款约定，“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人通知的交房时间内前来办理房屋交接手续，逾期未来办理交接手续者，视为同意交接，每延期一日交纳房屋保管费用30元”。
合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.012%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。
合同附件六特约条款第九条约定：“关于合同中第十四条产权登记的约定补充：买受人必须在具备办理房地产权证书条件的一个月内办理房屋产权登记手续，逾期则按已付房价款的日万分之三向出卖人支付违约金。”
合同签订后，原告已按约付清全部购房款。2012年11月23日，被告将房屋标的物实际交付给原告。2011年8月26日，房屋标的物办理初始登记。2012年2月18日，原告委托被告代为领取房屋标的物的房屋所有权证及国有土地使用权证。
原审判决认为：
一、被告应向原告支付的逾期交房违约金数额
依合同约定，被告应于2010年10月30日前将符合条件的房产交付原告，但被告于2012年11月23日才将房屋标的物交付原告，逾期交房已超过90日，且原告要求继续履行合同，故该商品房买卖合同继续履行，被告应承担支付以购房款总额454443元为本金，按0.05%／日的标准计算从2010年10月31日起至2011年11月23日止的逾期交房违约金。现原告要求从2010年10月31日起至2011年9月26日止的逾期交房违约金，符合法律规定，应予支持。被告虽主张其因不可抗力造成的逾期交房期间90日应予扣除，但并未提供相应证据证实，故不予支持。另，被告关于原告所诉请的逾期交房违约金过高的主张，没有事实及法律依据，不宜支持。
二、反诉原告要求反诉被告支付保管费的主张能否支持。
依合同第十一条第二款约定，出卖人要求买受人支付保管费的，应履行通知买受人办理房屋交接手续的义务。反诉原告虽主张其于2011年9月27日已通知反诉被告办理房屋交接手续，并提供了入伙通知书为据，但该入伙通知书系反诉原告单方制作，不符合证据的形式要件，且反诉被告对此不予认可，故不宜认定反诉原告已于2011年9月27日通知反诉被告办理房屋交接手续。故反诉原告要求反诉被告支付保管费的主张，没有事实依据，不予支持。
三、反诉原告要求反诉被告支付逾期办证违约金的主张能否支持。
依合同第十四条、附件六特约条款第九条约定，在房屋权属证书办理过程中，反诉原告应履行的义务是在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付反诉被告，反诉被告应履行的义务是在具备办理房地产权证书条件的一个月内，办理房屋产权登记手续。按照合同条款的通常理解，反诉原告只有在向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付反诉被告后，才有权要求反诉被告及时向有关机关办理房屋产权登记手续。现反诉原告并未提供证据证实，其已将主张办理权属登记需由出卖人提供的资料交付反诉被告，故反诉原告要求反诉被告承担逾期办证违约金的主张，没有事实及法律依据，不予支持。
原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，判决：1、被告（反诉原告）福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）周红、缪建峰逾期交房违约金（以购房款总额454443元为本金，按0.05%／日的标准计算从2010年10月31日起至2011年9月26日止）；2、驳回反诉原告福建绿地房地产开发有限公司的反诉请求。
宣判后，绿地公司不服，向本院提出上诉。
绿地公司上诉称：1、逾期交房应当扣除“不可抗力”之天数90天，一审未予扣除不当。2、合同约定的日万分之五违约金过高，应当调低至日万分之一，一审未予以调整不当。3、上诉人已于2011年9月26日通知被上诉人交房，一审法院未认定被上诉人逾期办理交接手续不当。综上，请求撤销原审判决，并依法改判，将违约金标准调低至已付购房款总额之日万分之三，驳回被上诉人其他诉讼请求；判决被上诉人向上诉人支付逾期交接讼争房产保管费12960元。
被上诉人周红、缪建峰答辩称：1、上诉人主张的不可抗力不符合合同约定，不是抵扣“逾期交房”时间的依据；2、合同约定的交房违约金是双方协商一致的结果，违约金除补偿性外还有惩罚性，上诉人要求调低违约金不应当得到支持；3、反诉部分，上诉人无任何证据证明在交房前已通知被上诉人交房。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：双方当事人对一审判决认定的事实，除对是否存在不可抗力期间90天、上诉人是否有在2011年9月27日通知被上诉人交房有异议外，其余事实没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。
本案争议焦点为：1、逾期交房天数中是否存在可扣除的不可抗力期间；2、合同约定的交房违约金是否过高，应否调低；3、上诉人主张保管费能否支持：涉及事实为上诉人有无在2011年9月26日通知被上诉人交房。对此本院认为：
1、诉争合同第八条第三款第1项约定：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的，出卖人可据实予以延期”，而本案中，上诉人明确承认未通知，故不符合该合同条款约定的条件。上诉人要求在逾期交房违约天数中扣除不可抗力90天没有依据，不应支持。
2、本案合同约定的逾期交房违约金为日万分之五，折算月利息仅为1.5%，依经验法则并不过高。上诉人要求调低该违约金的上诉主张无理，不予支持。
3、上诉人主张其在2011年9月26日向被上诉人邮寄交房通知，但不能提供有加盖邮递部门印章的《邮件详情单》或邮件查询证明，也不能提供被上诉人签收的邮件回执单，应承担举证不能的法律后果，对其此项事实主张不予支持。故对上诉人关于逾期收房保管金的上诉请求不予支持。
综上所述，本院认为，上诉人绿地公司的各项上诉请求均无事实或法律依据，其上诉应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1294.4元，由上诉人绿地公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
代理审判员 陈富强
代理审判员 陈光华
二〇一四年三月十三日
书 记 员 叶婷婷
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。