辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈中民二终字第2185号
上诉人（原审原告）：张延文，男，1957年7月17日出生，汉族，系辽宁省公物拍卖行拍卖师，住址沈阳市和平区。
委托代理人：王立新，系辽宁鑫利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市圣恒房地产开发有限公司（原企业名称沈阳庆荣置业有限公司），住所地：辽宁省新民市新华东路8号。
法定代表人：王頔，系该公司经理。
委托代理人：尹洪博，男，1985年11月12日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人张延文因与被上诉人沈阳市圣恒房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2013）新民民二初字第3705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月15日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、代理审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，于2013年11月27日公开开庭对此案进行审理。上诉人张延文及其委托代理人王立新，被上诉人委托代理人尹洪博，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年11月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告以每平方米1000元的价格向被告购买了新民市恺帝园7#2-6-1号，面积62.73平方米的楼房一套，总价款62，730元。原告在合同签订时一次性交清了全部房款。合同约定被告于2007年12月30日将房屋交付给原告，被告逾期未交付房屋，2008年12月30日被告向原告写出《延期交房承诺》，承诺于2010年11月30日前保证交房，但被告仍没有履行承诺，故原告起诉至法院要求判令被告立即交付房屋并协助其办理相关房屋产权手续。
另查，经现场勘察，该套房屋已有人居住。
原审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》价格明显低于市场价，且被告又未到庭应诉，无法判断其双方签订的商品房买卖合同是否为双方真实意思的表示，另涉案房屋现已有人居住，原告诉求无法实现。经向原告释明是否变更诉讼请求，原告仍坚持原诉讼请求。
原审法院判决：驳回原告张延文的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。
宣判后，张延文不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审民事判决，依法改判；被上诉人承担上诉费用。主要理由：一、商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方于2007年11月16日签订商品房买卖合同，开具全额房款收据，入住通知单，并在房产局办理备案登记，合同内容全面真实。因逾期交房，双方又于2007年12月30日、2011年7月20日签订补充协议，出具延期交房承诺。原审仅依据被上诉人缺席，而否认双方真实意思表示，是不公正不公平的。上诉人所购房屋为期房，被上诉人已取得预售许可，双方签订的合同合法有效。二、原审认定商品房价格明显低于市场价格，程序错误，适用法律错误。预售商品房价格相对于商品房价格，有较大变动性。法律允许双方根据市场行情约定价格，被上诉人未对价格提出异议，也未以价格过低显失公平主张合同无效，法院无权依职权确定合同效力。三、原审以上诉人所购商品房或被他人购买或现已有人居住，认定上诉人已不能实际取得房屋，系认定事实不清，适用法律错误。双方签订合同后办理备案登记，期待所有权受到法律保护，可对抗后预购方。四、原审对房屋现场查验无人居住，没有相关证据进一步佐证情况下，主观臆断房屋有人居住错误。
被上诉人沈阳市圣恒房地产开发有限公司辩称：上诉人当时是以顶房方式来实现借贷变现，双方之间实为借贷关系，上诉人需要有东西作抵押，故被上诉人以诉争25套房屋作为抵押物从上诉人处借款。
上诉人在二审阶段提交如下证据：证据一、民事调解书、商品房买卖合同、商品房销售发票、注销登记通知，证明上诉人和其他购房人的购房价格没有较大差别。被上诉人提出异议，主张购房人边庆里曾是被上诉人的法定代表人，购房价格低只是个例。证据二、照片，证明原审判决认定房屋均有人居住不属实，25套房屋中只有4套的购房人参加诉讼。被上诉人提出异议，主张照片无法证明涉案25套房屋是否有人居住。
本院查明事实与原审一致。
另查明：上诉人与被上诉人签订位于新民市新华东路恺帝园25套房屋的《商品房买卖合同》，具体如下：2007年11月16日，双方签订7#共21套房屋的买卖合同，1单元2号4、5、6层各一套，建筑面积均为62.73平方米；2单元1号4、5、6层各一套，建筑面积均为62.73平方米，2单元2号4、6层各一套，建筑面积均为73.82平方米；3单元1号3、5、6层各一套，3单元2号4、5、6层各一套，建筑面积均为91.31平方米；4单元1号3、5、6层各一套，建筑面积均为93.54平方米，4单元2号3、4、5、6层各一套，建筑面积均为83.64平方米，21套房屋单价均为1，000元每平方米，房款共计1，778，370元。2008年6月26日，双方签订3套房屋的买卖合同，2#1单元3号4、5层各一套，建筑面积均为56.30平方米；10#4单元1号3层一套，建筑面积为51.38平方米，3套房屋单价均为800元每平方米，房款共计131，184元。2008年9月18日，双方签订14-1#1单元1号5层房屋的买卖合同，建筑面积为70.81平方米，房屋单价为600元每平方米，房款为42，486元。以上25套房屋的房款总计1，952，040元。合同签订当日，上诉人取得被上诉人分别出具的25套房屋的收款收据和《准住通知单》。此后，被上诉人于2008年12月30日给上诉人出具《延期交房承诺》，承诺于2010年11月30日前保证交房。
上诉人主张已将房款全部支付给被上诉人，2007年11月20日通过案外人许俊梅个人银行账户转账至被上诉人会计张桂云个人银行账户90万元；2007年11月20日给付张桂云现金787，060元；2008年6月26日给付张桂云现金131，184元；2008年9月18日给付张桂云现金42，486元。被上诉人自认收到款项，但辩称不是购房款而是借款。
上诉人主张与被上诉人签订《商品房买卖合同》后即到房产部门办理了备案登记。2012年1月11日，边庆里与被上诉人在原审法院另案达成调解，被上诉人为边庆里办理7#2单元5层1号和7#1单元6层2号共两处房屋的产权登记，购房发票显示房屋单价为950元每平方米。新民市房产管理处据此将上诉人的登记备案注销。原审卷宗内由新民市房产管理处出具的材料显示，25套房屋中有9套已经备案到案外人名下，其中7#2单元5层1号登记备案到李贺利名下，7#1单元6层2号登记备案到张崇福名下。
原审法院分别于2013年8月21日和2013年9月9日到涉案房屋现场勘察，25套房屋中有24套有人居住，1套屋内存放物品。原审法院于2013年8月21日向涉案房屋所在小区住户发出《通知》，主要内容为“上诉人对房屋提出财产权利，如对此有异议，请按注明的电话和联系人，携带相关材料与法院联系”，李春英、孙长春、李振国在原审诉讼期间作为第三人参加诉讼，并举证证明其已实际购买并居住使用涉案房屋。
再查明：被上诉人于2005年12月31日在工商部门登记成立，企业名称于2010年5月10日由“沈阳市圣恒房地产开发有限公司”变更为“沈阳庆荣置业有限公司”，此后又于2013年8月8日变更为“沈阳市圣恒房地产开发有限公司”。边庆里自2005年12月31日至2012年5月25日登记为被上诉人公司股东之一。
以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、收款收据、入住通知单、延期交房承诺书、新民市房产管理处出具的材料、工商登记查询材料、民事调解书、商品房销售发票、注销登记通知等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人与被上诉人之间是否存在商品房销售合同关系。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，民事法律行为应当具备意思表示真实的条件，当事人应当遵循公平及诚实信用的原则，行使权利、履行义务。本案中，上诉人与被上诉人虽然签订了《商品房买卖合同》，也持有被上诉人出具的房款收据、入住通知单以及延期交房承诺书，但上诉人上诉主张《商品房买卖合同》合法有效，并已办理备案登记，双方之间存在商品房销售合同关系一节，依据不足，本院不予支持。
首先，房地产交易作为企业经营和自然人生活中的重大事件，当事人往往对此比较慎重，特别是对房屋的交易价格尤为重视。25套涉案房屋位于新民市新华东路，上诉人与被上诉人于2007年11月16日、2008年6月26日、2008年9月18日签订商品房买卖合同时，合同约定的交易单价分别为每平方米1，000元、800元、600元，该约定价格明显低于同类房屋的市场价格，甚至已经低于市场价的一半，不符合交易惯例，更不符合常理。上诉人提出和其他购房人的购房价格没有较大差别，并以边庆里和其他两名购房人的购房价格为例。经查，边庆里在上诉人购房时是被上诉人公司股东，除边庆里外仅有两名购房人的购房价格无法客观反映同类房屋的市场价格，无法据此认定上诉人的购房价格合情合理。
其次，在房地产市场交易习惯中，根据房屋所在位置、楼层、户型等因素，房屋价格存在差别，涉诉房屋单价相等，不符合房屋销售市场价格随房屋位置、楼层、户型不同而变化的规律。25套涉案房屋所在单元、楼层、户型均有所不同，但2007年11月16日签订合同约定21套房屋单价均为1，000元每平方米，2008年6月26日签订合同约定3套房屋单价均为800元每平方米，双方约定的交易单价不符合交易惯例。
再次，从房地产市场价格走势看，整体保持逐年上涨趋势。双方合同约定的房屋价格，却呈现不断下降趋势，不符合正常的市场价格走势。
此外，上诉人于合同签订当日即取得入住通知单，但双方均明知房屋没有实际交付入住。上诉人主张90万元房款转账至被上诉人会计张桂云个人银行账户，其余房款均以现金方式支付给张桂云，至上诉人提起本案诉讼时止，上诉人不持有诉争房屋的商品房销售发票。原审法院根据新民市房产管理处出具的材料认定25套房屋中有9套已经备案到案外人名下，原审法院到现场勘察后认定25套房屋已经有人居住使用。上诉人对于上述认定提出异议，但其提供的照片并不能证明异议主张成立。
因此，上诉人虽然持有购房手续，被上诉人在原审缺席，在二审亦未在法庭告知的期限内提供相关证据，但综合本案现有证据分析，上诉人主张其与被上诉人之间存在商品房销售合同关系，依据不足，本院不予支持。上诉人在原审法院向其释明后仍坚持其关于商品房销售合同关系的诉讼主张，原审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，应予维持。
综上，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人预交），由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。