江西省寻乌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）寻民二初字第16号
原告骆国柱，男，1962年12月27日生，汉族，业农，住江西省寻乌县。
原告骆国彪，男，1972年4月18日生，汉族，业农，住江西省寻乌县。
原告骆国良，男，1974年6月6日生，汉族，业农，住江西省寻乌县。
共同委托代理人潘其伟，江西省寻乌县澄江镇法律服务所律师。
被告寻乌县锦绣江东大酒店有限公司，住所地寻乌县长宁镇江东大道。
法定代表人钟华宾。
委托代理人陈松林，寻乌县锦绣大酒店有限公司职工。
第三人陈松林，男，1972年9月6日出生，汉族，寻乌县锦绣大酒店有限公司职工，住江西省赣州市隐龙山庄，身份证号码3621361972********。
第三人谢勇，男，1979年10月2日出生，汉族，居民，住赣州市章贡区。
原告骆国彪、骆国良、骆国柱诉被告寻乌县锦绣江东大酒店有限公司（以下简称“锦绣酒店公司”）及第三人陈松林、谢勇租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，于2015年2月5日依法由审判员赖石福、代理审判员侯礼芳、熊婷芳组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告骆国柱、骆国彪、骆国良及其共同委托代理人潘其伟，被告锦绣酒店公司的委托代理人及第三人陈松林，第三人谢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骆国彪、骆国良、骆国柱诉称，2010年4月18日，被告锦绣酒店公司的发起人梅流东经协商向三原告承租房屋，同时签订了房屋《租赁合同》，合同约定：三原告将位于寻乌县城江东大道65、67、69号的整栋房屋，计2740平方米的临街商住房屋租赁给被告使用，期限15年，前三年每年租金260000元，三年后（2013年4月19日起）每二年递增租金8%，交租金方式为每年的4月1日和10月1日分二次各50%交清当年租金，如承租方逾期缴交租金15日以上，原告有权单方终止合同。2010年10月1日，双方又订立《租赁合同补充条款》，约定：租赁期在不影响房屋主体结构的情况下，经原告同意被告可以改变房屋的内部结构；被告对租赁房屋所有的装饰、装修、设施（含空调、电梯、消防系统、灯饰、冷热水系统等），租赁期满后全部无偿归原告所有；租赁期间，被告不得擅自转租、分租、转让、转借或与他人交换；违约方应支付对方违约金100万元。此后，被告除在租赁后的第一、二年能向原告交清租金，第三年起开始拖欠房租，自2013年1月起至今共23个月，且经原告多次要求，但被告一直未支付租金，被告已构成严重违约事实，且按双方约定的单方面终止合同的条件已经成就。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2010年4月18日签订的房屋《租赁合同》及于2010年10月1日签订的《租赁合同补充条款》；2、被告立即付清原告自2013年1月1日起至本案依法解除房屋租赁时止的约定租金（至2014年11月30日止被告欠2532998元）；3、被告赔偿原告损失70200元及支付原告约定违约金100万元；4、被告对原告租赁房屋的所有装修、装饰、设施按合同约定无偿归原告所有；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告骆国彪、骆国良、骆国柱为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告骆国彪、骆国良、骆国柱与至尊皇廷有限公司于2010年4月18日订立的《租赁合同》复印件一份（2页），以证明房屋租赁时间、租金、租金缴交方式、违约责任、合同终止条件等权利义务；2、原告骆国彪、骆国柱与至尊皇廷有限公司于2010年10月1日订立的《租赁合同补充条款》复印件一份，以证明房屋租赁时间、租金、租金缴交方式、违约责任、合同终止条件等权利义务；3、企业变更登记表，以证明被告身份；4、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件各一份，以证明出租主体，三出租人分别是独立的权利义务主体；5、租金收据复印件及收取租金表各一份，以证明自2013年1月之今未交租金；6、《解除合同通知书》复印件一份，以证明原告骆国彪、骆国良、骆国柱已按合同行使解除合同权，并已送达告知被告梅流东；7、照片，以证明解除合同通知书已送达被告；8、（2014）寻民二初字第218号民事判决书复印件一份，以证明被告的名称已经变更为寻乌县锦绣江东大酒店有限公司。
被告锦绣酒店公司答辩称，锦绣酒店公司是继承了至尊皇廷酒店的《租赁合同》权利和义务，在合同有效承租期限内，锦绣酒店公司经原告与第三人谢勇协商一致签订了《协议书》，由谢勇负责向原告缴交2013年11月1日至2018年10月31日房屋租金，同时2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租金也转移由谢勇给付。因此，原告应向谢勇主张房屋租金而不是向被告主张，被告不存在违约行为，不需要向原告支付违约金。同时，在与原告签订的合同中明确约定合同到期之后装修、装饰、设施才归原告所有，原告主张租赁房屋的所有装修、装饰、设施归原告所有无依据。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈松林答辨称，自己是锦绣酒店公司的职工，是代表锦绣酒店公司处理与谢勇承包事宜及向原告缴交租金事宜，原告对其起诉是无法律依据的。
被告锦绣酒店公司及第三人陈松林向本院提交了以下证据：1、寻乌县锦绣大酒店有限公司承包合同复印件一份，拟证明原告与谢勇签订了承包合同，将寻乌县锦绣大酒店交由谢勇经营管理；2、谢勇身份证复印件一份，拟证明谢勇的身份证情况；3、协议书复印件一份，拟证明原告与被告及谢勇约定2013年11月1日至2018年10月31日，锦绣大酒店由谢勇经营管理，并由原告直接向谢勇收取房屋租金；4、寻乌至尊皇廷大酒店有限公司章程复印件一份，5、寻乌至尊皇廷大酒店有限公司股东会决议复印件一份，6、寻乌至尊皇廷大酒店有限公司章程修正案复印件一份，7、寻乌至尊皇廷大酒店有限公司关于修改公司章程的决议复印件一份，该四份证据拟证明锦绣酒店公司的信息及变更情况；8、2013年4月15日收据复印件一份，9、2013年9月12日收据复印件一份，10、2013年12月26日收据复印件一份，该三份证据证明被告已向原告交清2014年1月1日之前的房屋租金；11、委托书复印件二份，拟证明陈松林是代理锦绣酒店公司处理与原告租金和谢勇酒店承包事宜。
第三人谢勇答辩称，与原告及陈松林代表的锦绣酒店公司签订了《协议书》是事实，由我负责向原告交付2014年1月1起的房屋租金，且2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租金已转移由我给付。但2014年6月1日起我未再经营寻乌县锦绣大酒店，而是将寻乌县锦绣大酒店交由陈松林经营管理。2014年6月1日起的房屋租金不应由我承担。
第三人谢勇在举证期限内未向本院提交证据。
本案在审理过程中，原告向法庭提交的八份证据经被告锦绣酒店公司及第三人陈松林质证，表示对原告提交的证据1、2、4、5无异议，对证据3的证明对象有异议，锦绣酒店已由谢勇承包，应由谢勇负责向原告缴交租金，对证据6有异议，解除通知应与锦绣酒店进行而不是与梅流东进行，对证据7有异议，该照片不能证明任何事实，对证据8关联性有异议。第三人谢勇对原告提交的证据均表示不清楚。
被告锦绣酒店公司及第三人陈松林提交的十一份证据经原告质证，表示对证据1、4、5、6、7的关联性有异议，对证据2、8、9无异议，对证据3，虽然房屋租金由谢勇缴交，但被告负有连带责任，对证据10，原告并未收到该笔款，对证据11委托书，至今才看到。第三人谢勇质证表示对证据1、2、3无异议，其余不清楚。
经本院审核，原告向本院提交的八份证据，证据1、2、4、5经被告质证无异议，本院对其真实性、关联性、合法性均予以认定；证据3，证明的是被告的信息情况，拟证明被告的诉讼资格，本院对其真实性、关联性、合法性均予以认定；证据6解除合同通知书，告知对象为梅流东与本案无关联，其关联性不予认定；证据7照片，因照片拍摄时间、地点不明，其关联性不予认定；证据8（2014）寻民二初字第218号民事判决书，其所查明的事实与本案有关，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。
被告锦绣酒店公司及第三人陈松林提交的证据，对证据2、4、5、6、7为证明被告锦绣酒店公司的信息情况和第三人谢勇的身份情况，本院对其真实性、合法性关联性予以认定；证据2、8、9经原告质证无异议，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定；证据1寻乌县锦绣大酒店有限公司承包合同，该合同虽是被告锦绣酒店公司与第三人谢勇签订的，但与原告与被告和第三人谢勇签订的证据2协议书相关联，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；证据10、11委托书，证明锦绣酒店公司委托陈松林代理处理与原告租金和谢勇酒店承包事宜，该二份证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。
经审理查明，2010年4月18日，至尊皇廷有限公司与原告骆国彪、骆国良、骆国柱订立《租赁合同》，被告梅流东代表该公司在合同上签字。合同约定：原告将自己所有的座落在寻乌县江东大道65、67、69号房屋一栋租赁给至尊皇廷有限公司经营使用，租赁期限为2010年4月18日至2025年4月18日止，租金前三年为260000元，三年后在原房租额基础上每二年递增8%，合同还约定了其它事项。2010年10月1日，双方订立《租赁合同补充条款》，被告梅流东代表公司在补充条款上签字。合同订立后，原告依约交付了房屋，至尊皇廷有限公司对原告的房屋进行了装修装饰，经验收合格后开始营业，并依合同约定向原告交纳了租金。2011年3月22日，至尊皇廷有限公司经寻乌县工商行政管理局核准登记为寻乌至尊皇廷大酒店有限公司，法定代表人梁子桂，监事陈松林，执行董事李俞辉，股东梅流东出资100万，占20%。李俞辉出资200万元，占40%，陈松林出资200万元，占40%。承租原告的房屋后，寻乌至尊皇廷大酒店有限公司继续履行与原告的合同。2012年5月22日，被告梅流东将自己持有的该公司20%的股份转让给该公司另一投资人陈松林。2012年6月7日，寻乌至尊皇廷大酒店有限公司变更登记为寻乌县锦绣大酒店有限公司，法定代表人由梁子桂变更为钟华宾。变更登记后，锦绣酒店公司继续向原告交纳租金。2013年10月28日，锦绣酒店公司出具委托书，委托陈松林全权代表锦绣酒店公司与谢勇签订承包合同等事宜。此后，陈松林代表锦绣酒店公司为甲方与第三人谢勇为乙方签订了《寻乌县锦绣大酒店有限公司承包合同》，由谢勇承包锦绣酒店公司位于寻乌县江东大道65、67、69号的寻乌县锦绣大酒店进行经营、管理、收益。合同对酒店的承包期限（自2013年11月1日至2018年10月31日止）、用途、承包金的支付方式、酒店的修缮与使用、酒店的转让与转租、酒店交付与收回、违约责任等方面内容进行了约定。2013年12月20日，锦绣酒店公司再次出具委托书，委托陈松林全权代表锦绣酒店公司签订谢勇及骆国柱租金在谢勇承包期间内房租由谢勇支付协议等事宜。2013年12月26日，骆国柱、骆国彪、骆国良为甲方，梅流东、陈松林为乙方，谢勇为丙方签订了协议书，协议书内容写明：寻乌县锦绣大酒店房屋租赁事宜，经甲乙丙三方共同协商，在相互自愿的前提下，特订立本协议书，需各方共同遵守执行。一、三方权益：甲方为寻乌县锦绣大酒店的房东（即屋主）；乙方为寻乌县锦绣大酒店房屋的第一租赁人；丙方为寻乌县锦绣大酒店的第二租赁人（即现有承包经营方）；二、甲方与乙方2010年4月18日所签订的房屋租赁合同为三方签订本协议有效依据，三方并一致认可甲乙双方所签订的租赁协议书；三、现乙方将寻乌县锦绣大酒店承包给丙方经营使用时间为5年（即2013年11月1日至2018年10月31日止），在丙方租赁经营期内，原有甲乙双方签订合同由丙方负责执行（自2014年元月1日起）。如果丙方违约造成甲方的经济损失，由丙方负责承担。乙方有义务协助甲方共同执行原有合同；四、丙方在承保经营期间的租赁金应及时交付给甲方，否则视作丙方违约，并承担相应的违约责任；……；附：2013年元月1日至2013年12月31日房屋租金275600元，由丙方支付给甲方，于2014年元月1日前付清。骆国柱在甲方代表处签字并按捺指纹，陈松林在乙方代表处签字并按捺指纹，谢勇在丙方签字处签名并按捺指纹。同日，骆国柱出具一张收据交予陈松林，收据内容写明：今收到锦绣酒店（2013年元月1日至2013年12月31日）房租合计人民币275600元。备注，交款人：陈松林。骆国柱在经手人处签名。同时，谢勇出具一张欠条交由原告方执存，欠条内容写明：今欠到锦绣房东骆国柱房屋租金275600元。谢勇在今欠人处签名。此后，谢勇对寻乌县锦绣大酒店进行经营管理。2014年5月，谢勇因经营不善，无法继续对寻乌县锦绣大酒店进行经营管理，遂告知陈松林要求终止与其签订的《寻乌县锦绣大酒店有限公司承包合同》并请求其收回对寻乌县锦绣大酒店的经营管理。2014年6月初，陈松林代表锦绣酒店公司继续经营、管理寻乌县锦绣大酒店，且与谢勇办理了酒店的交接手续，原告方在了解此情况后也未提出反对意见。因自2013年1月1日起的房屋租金原告未收取到，2014年6月27日，原告以被告梅流东欠交房屋租金为由向本院起诉，因承租方为锦绣酒店公司，本院作出（2014）寻民二初字第218号民事判决，驳回原告的诉讼请求。2014年12月22日，原告以锦绣酒店公司拖欠租金为由向本院再次提起诉讼，请求本院判如所请。
另查明，2015年6月16日中国人民银行同期同类贷款基准利率一年内（含一年）的年利率为5.10%（月利率为4.25‰）。
以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《租赁合同补充条款》、租金收据，《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，（2014）寻民二初字第218号民事判决书等复印件，及被告锦绣酒店公司及第三人陈松林提交的《寻乌县锦绣大酒店有限公司承包合同》、《协议书》、《寻乌至尊皇廷大酒店有限公司章程》、《寻乌至尊皇廷大酒店有限公司股东会决议》、《寻乌至尊皇廷大酒店有限公司章程修正案》、《寻乌至尊皇廷大酒店有限公司关于修改公司章程的决议》、收据、委托书等复印件，原告及委托代理人潘其伟、被告锦绣酒店公司委托代理人陈松林、第三人谢勇的陈述等证据及庭审笔录附卷证实，足以认定。
本院认为，原告与被告锦绣酒店公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充条款》以及与第三人谢勇签订的《协议书》，是当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同行使权力、履行义务。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告未收取到自2013年1月1日起的租金，而向被告锦绣酒店公司行使解除权与其签订的《租赁合同》和《租赁合同补充条款》是否符合约定解除的情形；2、2013年1月1日起的房屋租金是否应由被告锦绣酒店公司向原告缴交，如需交付金额为多少；3、被告锦绣酒店公司是否应赔偿原告损失并支付违约金；4、租赁房屋的装饰、装修、设施是否应按合同约定归原告所有。
一、关于原告自2013年1月1日起的租金未收取到，而向被告锦绣酒店公司行使解除权，解除与其签订的《租赁合同》和《租赁合同补充条款》，是否符合约定解除情形的问题。解除合同方式由协议解除、约定解除、法定解除三种。本案中，原、被告虽于双方签订的《租赁合同》中约定，被告未按期交纳租金长达15日以上，原告有权单方终止合同。但在2013年12月26日的《协议书》中明确约定：乙方（即被告）将寻乌县锦绣大酒店承包给丙方（即谢勇）经营使用时间为5年（即2013年11月1日至2018年10月31日止），在丙方租赁经营期间，原告有甲（即原告）、乙双方签订合同由丙方负责执行（自2014年1月1日起）。如果丙方违约造成甲方的经济损失，由丙方负责承担，乙方有义务协助甲方共同执行原有合同；丙方在承包经营期间的租赁金应及时交付给甲方，否则视为丙方违约并承担相应的违约责任。原告、被告的代理人及第三人谢勇均一致同意该协议，且在该协议中签名并按捺指纹予以确认。根据该协议内容，在2014年1月1日至2018年10月31日期间内，原告与被告签订的《租赁合同》和《租赁合同补充条款》中止执行，执行原、被告及第三人谢勇签订的《协议书》内容。因此，2014年1月1日起的房屋租金应向第三人谢勇收取，谢勇未交付租金应按《协议书》内容承担违约责任。2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租金275600元，因在2013年12月26日签订的《协议书》中明确注明由丙方（即第三人谢勇）支付给甲方（即原告），且在签订《协议书》同时，原告向被告的委托人及第三人人陈松林出具了收据，第三人谢勇出具了一张欠条交由原告执存，该行为明确表示，原告同意被告锦绣酒店公司将欠其2013年1月1日至2013年12月31日的租金转移由第三人谢勇承担。因此，2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租金275600元，原告也应向第三人谢勇主张。被告锦绣酒店公司不存在约定违约情形，原告主张行使解除权条件未成就，原告主张解除与被告锦绣酒店公司签订的《租赁合同》和《租赁合同补充条款》，本院不予支持。
二、关于2013年1月1日起的房屋租金是否应由被告锦绣酒店公司向原告缴交，如需交付金额为多少的问题。因2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租金已转移由第三人谢勇支付，自2014年1月1日至2018年10月31日止的房屋租金，按《协议书》的内容也应由第三人谢勇给付，自2013年1月1日起至2014年5月31日的房屋租金，原告需另行向第三人谢勇主张，原告主张要求被告锦绣酒店公司支付该期间租金，无事实依据，本院不予支持。但自2014年6月起第三人谢勇未再对寻乌县锦绣大酒店经营管理，而是由锦绣酒店公司自行对寻乌县锦绣大酒店进行经营管理，双方也办理了酒店的交接手续，原告在知道该情形也未提出反对意见，可推定为默许，三方实际已终止了《协议书》的履行，原、被告之间签订的《租赁合同》和《租赁合同补充条款》恢复履行。因此，2013年1月1日起至2014年5月31日止的房屋租金应由第三人谢勇支付，2014年6月1日起的房屋租金按《租赁合同》约定：租金为前三年每年260000元，三年后在原房租基础上每二年递增8%（2013年4月19日起，每2年递增8%），即2014年6月1日至2015年4月17日的租金为247260元（共计10个月又17天，23400元／月，780元／天），2015年4月19日至2015年6月16日租金为49701.6元（共1个月又29天，25272元／月，842.4元／天），共计人民币296961.6元，由被告锦绣酒店公司向原告支付。
三、关于被告锦绣酒店公司是否应赔偿原告损失并支付违约金的问题。被告锦绣酒店公司在《协议书》终止后，未按与原告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充条款》约定及时向原告支付租金存在一定过错。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可依当事人申请予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》规定的当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情形。原告虽主张按《租赁合同》、《租赁合同补充条款》约定要求被告锦绣酒店公司赔偿其损失70200元并支付违约金100万元，但并未向本院提交证据证实其损失的存在，在此情形下本院结合合同实际履行情况、预期利率、信赖利益等，根据公平原则对合同约定的违约损失计算方式作出调整，被告锦绣酒店公司向原告支付的违约损失计算方式，应以租金296961.6元为本金，自2015年6月17日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率即月利率4.25‰为基础并参照逾期罚息（以月利率4.25‰为基础再加收30%，即按月利率5.525‰）计算。
四、租赁房屋的装饰、装修、设施是否应按合同约定归原告所有。根据原、被告于《租赁合同补充条款》第一条中写明：依附于房屋的所有装修、装饰、设施（含：空调、电梯、消防系统、灯饰、冷热水系统）租赁期满后全部无偿归甲方（即原告）所有。本案中，原、被告之间的租赁期间为2010年4月18日至2025年4月18日，租赁期届满日为2025年4月18日，未满足租租赁房屋的装饰、装修、设施归原告所有的条件，原告的该项主张，本院不予支持。
综上，原告的部分起诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告寻乌县锦绣大酒店有限公司在本判决生效之日起十日内向原告骆国彪、骆国良、骆国柱支付所欠租金共计人民币296961.6元及其违约损失（违约损失计算方法：以所欠租金296961.6元为本金，自2015年6月17日起按月利率5.525‰计算）；
二、驳回原告骆国彪、骆国良、骆国柱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币19229元，由原告骆国彪、骆国良、骆国柱承担11000元，被告寻乌县锦绣大酒店有限公司承担8229元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 赖石福
代理审判员 侯礼芳
代理审判员 熊婷芳
二〇一五年六月十七日
书 记 员 王 洁
附本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。