北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2179号
上诉人（原审原告）北京拓美物业管理有限公司，住所地北京市丰台区航丰路1号。
法定代表人臧治营，董事长。
委托代理人杨建祥，男。
被上诉人（原审被告）袁衷，男，1969年1月8日出生。
委托代理人李国宏，北京市亿嘉律师事务所律师。
上诉人北京拓美物业管理有限公司（以下简称拓美物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第1477号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
拓美物业公司在原审法院诉称：2013年1月10日，双方签订了两份物业管理服务合同，两份合同均在第四条详细约定了有关物业管理服务费用的相关规定事项，付款方式为年付，在合同签订时一次性付清，计算周期和计算标准分别为，“自2009年5月12日起至2012年5月11止，一年为一个周期，乙方交纳费用标准为每日每建筑平米人民币0.6元”和“自2012年5月12日起至2013年5月11日止，一年为一个周期，一个周期届满后，如果双方未提出重新签定协议，本协议继续生效，乙方交纳费用标准为每建筑平方米人民币0.8元”。袁衷在合同签订后一直拖欠物业费总计279590.62元未交纳，按照合同约定我公司有权向袁衷要求违约金，请求法院判令袁衷立即支付其所欠的物业费279590.62元，违约金795498.76元，并由袁衷承担本案的诉讼费。
袁衷在原审法院辩称：拓美物业公司是北京航丰园科技发展有限责任公司实际控股的子公司。我之前与北京航丰园科技发展有限责任公司就本案所涉房屋存在纠纷。事实上，我的房屋产权是其起诉该公司后通过法院强制执行才取得的。拓美物业公司一直不给我办理装修许可，致使我一直无法正常使用该房屋。我从未与拓美物业公司在2009年签订过物业合同，我认为该份合同是拓美物业公司伪造的。2013年拓美物业公司以走流程为由将我手里的该份物业合同收走了，我认为拓美物业公司手中所谓2009年的物业合同是通过对该份合同的变造取得的，除了最后的签字页，其余全部为拓美物业公司后期添加的内容。因拓美物业公司一直不让我进场装修，致使我至今无法正常使用该房屋。故只有进场装修之日才应当是物业费的起算之日。我也不认可应向拓美物业公司支付物业费。综上不同意拓美物业公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：袁衷是1201号房屋的产权人。2011年袁衷与北京航丰园科技发展有限责任公司就双方签订的房屋买卖合同的履行发生争议，袁衷之后诉至法院。2011年6月10日袁衷与北京航丰园科技发展有限责任公司就该案达成调解，调解协议记载了下列内容“1、被告北京航丰园科技发展有限责任公司于二〇一一年六月二十四日前将1201号房屋交付给原告袁衷。2、被告北京航丰园科技发展有限责任公司于房屋交付之日起一百二十日内协助原告袁衷办理1201号房屋的所有权证书。”2012年4月25日袁衷经过强制执行程序取得1201室的房屋产权。
庭审中，拓美物业公司方出示了二份物业服务管理合同，该物业合同属于格式文本，其中第一份合同期限为2009年5月12日至2012年5月11日的物业服务合同，该合同签订日期显示为2013年1月10日。对于该份合同，袁衷认为是拓美物业公司伪造，系拓美物业公司通过变造其与袁衷签订的2012年5月12日至2013年5月11日的物业服务合同而得的。经比对二份物业合同的签订时间，法院确认拓美物业公司方出示的二份物业合同确实在同一日签订，签订日期均为2013年1月10日。法院之后询问拓美物业公司为何两份物业合同的签订时间为同一时间，拓美物业公司表示，二份合同是双方就交纳物业费进行协商时签订的，其中倒签的这份物业合同可以证明袁衷同意交纳房屋产权证办理之前的物业费。鉴于该倒签合同并不符合合同签订的一般习惯，且在该合同中袁衷并没有明确表示同意交纳产权证办理之前的物业费，因此法院要求拓美物业公司就其主张袁衷同意交纳取得产权证之前物业费的诉讼请求进一步举证证明，但拓美物业公司未能就此向法院出示证据。
另查，袁衷从收房至今，一直未能办理装修手续。对此，拓美物业公司方的解释是袁衷没有申请办理装修手续，但袁衷对此不予认可。现双方所提交的证据，均未能证明双方各自的上述陈述。之后双方就物业费交纳事宜未能达成一致，拓美物业公司因此诉至法院。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述、房屋产权证复印件、商品房买卖合同、物业管理服务委托合同、2011丰民初字第12895号民事调解书、2012丰执字第00387-1号执行裁定书等。
原审法院判决认为：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。袁衷与北京航丰园科技发展有限责任公司签订商品房买卖合同后，北京航丰园科技发展有限责任公司即负有按照合同约定交付相关房屋的义务。相关交付义务包括为袁衷办理房屋产权登记手续。根据本案查明的事实，袁衷取得房屋产权登记的时间是2012年4月25日，故拓美物业公司无权向袁衷主张其未取得产权证期间的物业服务费。拓美物业公司所出示的2009年5月至2012年5月的物业合同签订时间为2013年，为倒签协议，仅凭该证据不能证明袁衷已经同意交纳上述期间的物业费。综上，拓美物业要求袁衷交纳上述期间物业费的主张证据不足，对相关诉讼请求，法院不予支持。袁衷取得房屋产权证明后，即与拓美物业之间成立事实上物业管理服务关系，双方之后于2013年1月就2012年5月至2013年5月的相关物业服务签订的物业管理合同，应为对物业服务合同关系的追认。故袁衷应当交纳2012年5月至2015年5月物业服务关系成立后的物业费。需要指出的是，因双方之间存在纠纷，双方一直未能就袁衷进场装修事宜达成协议，此种情况已经影响到袁衷正常使用该房屋，若在袁衷交纳了相关物业费后，拓美物业仍然拒不为袁衷办理装修手续，则应当就此承担由此产生的不利法律后果。拓美物业公司在物业管理中尚有需要改进之处，故对其要求袁衷支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，法院仅对拓美物业公司合理的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、袁衷于判决生效后十日内给付北京拓美物业管理有限公司二○一二年五月至二○一五年五月期间的物业管理服务费人民币十五万九千七百零三元五角六分。二、驳回北京拓美物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
拓美物业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销一审法院判决，依法改判支持我公司的全部诉讼请求。上诉理由是：原审法院对一份物业服务合同的认定错误，该合同是双方意思表示一致的结果，合法有效。事实上，该房屋已经于2008年交付业主使用，袁衷迟迟不入住，拒绝交纳费用，双方2013年1月10日才达成一致意见，并签订两份合同。原审法院以双方存在装修纠纷为由，对我公司主张的违约金诉讼不予支持，显然是错误的。
袁衷答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点有二，一是双方签订的第一份即2009年5月至2012年5月的物业合同是否是双方真实意思表示。二是拓美物业公司主张的违约金是否应该予以支持。
第一、拓美物业公司上诉认为房屋的交付时间为2008年1月。该观点与事实不相符。房屋是否交付，取决于袁衷与房屋出卖方合同的履行情况。依据北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第12895号民事调解书，涉案房屋于2011年6月24日才交付于袁衷，2012年4月25日取得房屋产权证。而双方签订的第一份物业服务合同的交费时间是2009年5月至2012年5月，对该段时间的物业费用特别是房屋交付之前的物业费用不应由业主交纳。拓美物业公司虽然出具了该期间的合同，证明双方已达成一致意见，但鉴于上述合同对袁衷来讲存在权利义务不一致事实，且袁衷在诉讼中并不认可上述合同的真实性，认为是拓美物业公司变造得来，该合同也属于倒签，两份合同内容基本一致，存在伪造的可能，故拓美物业公司应该承担进一步的举证证明双方已就上述合同达成一致意见。因拓美物业公司未能提供进一步的证据，故原审法院对第一份合同予以否认的观点是有道理的，本院赞同原审意见。
第二、对于违约金是否应该支持的问题，本院认为，原审法院多次问及拓美物业公司是否以及何时能为袁衷办理入住装修手续，拓美物业公司不予回答。结合袁衷提供的申请进场的函告等证据，应认为双方就该问题存在争议，而拓美物业公司服务有不到位之处，原审法院据此未支持其违约金的请求是正确的。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万四千四百七十六元，由北京拓美物业管理有限公司负担七千二百三十八元（已交纳）；由袁衷负担七千二百三十八元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万二千九百五十四元，由北京拓美物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
代理审判员 唐兴华
代理审判员 王国庆
二〇一六年六月七日
书 记 员 刘雅璠