辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第734号
上诉人（原审被告）：赵波，男，1958年3月1日出生，汉族，个体户，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：夏青，辽宁盛恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈福林，男，1970年9月23日出生，汉族，辽宁隆运实业有限公司总经理，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张海歧，辽宁天衡律师事务所律师。
上诉人赵波因与被上诉人陈福林租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年3月2日公开开庭审理了本案，上诉人赵波及其委托代理人夏青，被上诉人陈福林的委托代理人张海歧均到庭参加了诉讼。
陈福林一审诉称：请求法院判令解除双方签订的租赁合同；请求法院判令赵波返还租赁费1，494，517元及违约金10万元；请求法院判令赵波承担本案的诉讼费。
赵波一审辩称：陈福林起诉状中所陈述的事实与实际情况不符，根据双方签订的《土地租赁合同》和《房屋租赁协议》的约定，赵波没有违约，更谈不上根本违约，陈福林无权依此要求解除合同；陈福林、赵波双方签订的合同合法有效，赵波已将租赁土地及房屋交付给陈福林，不存在根本违约，不符合合同解除的条件，请依法驳回陈福林诉讼请求，以维护赵波的合法权益。
原审法院审理查明：陈福林、赵波于2013年8月7日签订《土地租赁合同》一份，协议约定：甲方（本案赵波）将位于沈阳市皇姑区鸭绿江北街（粮库西面）承租文官村约一百亩低洼鱼塘的土地使用权，经甲方多年的回填平整，现以形成平地，现经甲乙双方友好协商，达成共识，将整体转租，租赁给乙方（本案陈福林）开发经营；在租赁期间，根据生产经营需要，乙方可以在本宗土地上进行设施改造、建设，新投建的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖气管网等设施，所有权归乙方，如需办理相关手续，所需费用由乙方承担，甲方积极配合；租赁期限为10年，从2013年8月15日至2023年8月14日止。
同日陈福林、赵波又签订一份《房屋租赁协议》一份，协议约定：甲方（本案赵波）在鸭绿江北街文储路10#附近有一栋三层门市房（无房证），现将该栋房承租给乙方（本案陈福林），承租期为十年，租金为年租金捌万元人民币，每年一次性交付，建筑面积500平方米，租金每年上调5%。
协议签订后，当日陈福林向赵波预交租赁土地定金100，000元，并于2014年9月15日交付房屋租金80，000元，2014年9月26日交付土地租金1，314，517元，至此陈福林交付土地租金共计1，414，517元。
本案在审理过程中，经过现场勘察，虽然陈福林对该土地没有开发使用，但陈福林已经在租用的土地上打井一眼，证明赵波已经将陈福林租用的土地和房屋交付陈福林使用。
原审法院认为，陈福林、赵波签订的《土地租赁合同》，在未办理农业用地转用手续的情况下，赵波将农业用地出租给陈福林做建设用地使用，违反了国家关于农业用地管理的有关法律的强制性规定，该合同属于无效合同。按照合同无效的有关法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还。故陈福林要求赵波返还土地租金1，414，517元的诉讼请求，原审法院予以支持。
陈福林要求赵波返还房屋租金80，000元的诉讼请求，经庭审调查，赵波出租给陈福林的房屋没有建设规划许可证，该房屋租赁合同亦属无效合同，但陈福林的确占有使用了该房屋，故应当比照陈福林与赵波约定的租金给付占有使用费用，故陈福林该项诉讼请求原审法院不予支持。
陈福林要求赵波给付违约金100，000元的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院判决：一、原告陈福林与被告赵波于2013年8月7日签订的关于沈阳市皇姑区鸭绿江北街文官村一百亩低洼鱼塘土地使用权的《土地租赁合同》及《补充协议》无效；二、原告陈福林与被告赵波于2013年8月7日签订关于无证房屋的《房屋租赁合同》无效；三、被告赵波于本判决生效后10日内返还原告土地租金1，414，517元；四、原告陈福林于本判决生效后10日内返还被告赵波沈阳市皇姑区鸭绿江北街文官村一百亩低洼鱼塘土地及租用的房屋；五、驳回原、被告其他诉讼请求。上述款项如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19，151元，由原告陈福林自行承担2298元，被告赵波承担16，853元，保全费5000元由被告赵波承担。
宣判后，上诉人赵波不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人要求返还全部土地租金的诉讼请求，判令被上诉人给付房屋使用费计算到实际移交房屋之日止。上诉理由：一、原审判决上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》无效，没有事实和法律依据。1.上诉人以土地使用权流转方式将承包的土地使用权出租给被上诉人，双方签订《土地租赁合同》并将土地交付给被上诉人，其行为符合《农村土地承包法》规定。2.原审判决所认定的事实不清、适用法律不当。《土地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。二、原审判决对双方责任认定不清，财产处理显失公平。1.被上诉人在诉状中的陈述违背事实。原审法院经过现场勘验查明，上诉人已将租赁的土地、房屋交付给被上诉人，被上诉人已在土地上打井，实际使用了土地和房屋。上诉人与文官村因土地承包费发生诉讼，不涉及被上诉人，且案件至今未判决。文官村没有阻止被上诉人使用土地。2.上诉人已全面、诚信的履行了合同义务，被上诉人是由于自身原因不同意继续履行合同，主观有过错。依据《合同法》若解除合同后，致上诉人的损失应当由被上诉人承担。3.上诉人在经营中未改变土地使用性质，其行为合法。被上诉人若违法将承租土地改变建设用地，导致合同无效，应承担上诉人损失赔偿责任。4.自双方签订租赁合同之日起至2014年12月末，上诉人应缴纳文官村土地承包费80万元。由于被上诉人至今仍未移交承租的房屋，故房屋使用费应计算到交房之日。三、原审法院在审理本案时，违反法定程序。送达起诉状15日即通知开庭，经上诉人对举证时间提出异议后改正。按普通程序审理本案，合议庭成员应全部出庭，实际独任审理。本案案情复杂，法院应当通知文官村以第三人身份参加诉讼。未对当事人提供证据的名称及在庭审中举证、质证、认证应在判决书中阐述。对相互矛盾的证据未予以排除。
被上诉人陈福林辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、陈福林与赵波签订的土地租赁合同是无效合同，赵波应返还陈福林的土地租金。首先，赵波与陈福林签订的土地租赁合同违反国家关于农村用地管理的有关强制性规定。赵波明知陈福林租赁土地目的是建设加工板材工厂，开办企业，并非如上诉人所说陈福林租赁土地目的是开办养殖场。合同已明确改变原有的农村承包地的用途，赵波明知没有办理相关批准手续，仍诱导陈福林签订土地租赁合同。双方签订合同属于无效合同，赵波应返还陈福林的土地租金。其次，赵波采取欺诈手段，与陈福林签订土地租赁合同，损害了农村集体利益，土地租赁合同是无效合同。二、被上诉人在签订合同时无过错，上诉人应当全额返回土地租金。由于上诉人赵波隐瞒重要事实，采取欺骗手法，被上诉人在不明真相情况下签订合同，被上诉人没有过错，上诉人应全额返还租金。三、关于上诉人认为一审违反法定程序问题，被上诉人认为一审程序合法，上诉人只是利用诉讼拖延返还租金。关于文官村列入第三人问题，因本案是合同纠纷，依合同相对性，合同主体是上诉人与被上诉人，文官村并不是合同主体，不存在漏列诉讼主体问题。
本院经审查认为，原判决认定事实不清，应发回重审。赵波系从沈阳市皇姑区陵东街道办事处文官村民委员会处承包案涉土地，并将其承包的土地使用权与陈福林签订《土地租赁合同》及《补充协议》。沈阳市皇姑区陵东街道办事处文官村民委员会已就案涉土地起诉赵波要求解除土地承包协议，重审时应结合沈阳市皇姑区陵东街道办事处文官村民委员会起诉赵波解除土地承包协议一案的审理情况，审查本案的土地租赁协议效力及是否符合合同解除的条件，正确适用法律，对本案予以裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1765号民事判决；
二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。