浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终918号
上诉人（原审原告）：永义实业（湖州）有限公司，住所地湖州市吴兴区织里镇栋梁路108号。
法定代表人：陈艺强，该公司总经理。
委托代理人：徐晓青，浙江银湖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：朱国强。
上诉人永义实业（湖州）有限公司与上诉人朱国强房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖州市吴兴区人民法院（2016）浙0502民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
原审查明，2011年7月6日，永义制衣（湖州）有限公司与朱国强签订《工业场地租赁合同》一份，约定朱国强承租永义制衣（湖州）有限公司坐落于湖州市吴兴区织里镇栋梁路1188号的场地（位于D厂房西南方向12000平方米场地，靠近长安路，漾西路边上）；租赁期限自2011年8月1日起至2014年12月31日止，其中2011年8月至12月为免租期；场地租金每月18000元（每月1.5元/平方米×12000平方米），租金半年一付，先付后用，另付押金54000元；如承租方违约，除仍应补交欠租外，并按租金的2%以天数计算向出租方交付违约金；合同并对双方其他权利、义务进行了约定。2012年4月25日，因永义制衣（湖州）有限公司企业名称变更，双方当事人签署《补充协议》一份，约定租赁期限延长至2015年7月31日；原合同内其他条款维持不变。2012年5月3日，朱国强对永义公司的《租约情况说明》进行了书面确认。后，朱国强未能按约支付租金。合同期满后，双方未办理续租手续，但朱国强未按约腾退并交还该场地，以致纠纷成诉。另查明，永义制衣（湖州）有限公司于2011年7月25日经核准更名为永义实业（湖州）有限公司（以下简称永义公司），门牌号码由湖州市吴兴区织里镇栋梁路1118号、1188号调整为栋梁路108号。永义公司出租给朱国强的工业场地面积为12000平方米。永义公司诉至原审法院，请求判令：1、朱国强向永义公司支付拖欠的自2014年6月1日开始至实际返还租赁物之日的场地租金及占有使用费672000元（暂计至2015年10月31日），并偿付永义公司违约金至全部款项实际付清之日止；2、朱国强立即腾空并以平整状态返还永义公司坐落于湖州市吴兴区织里镇栋梁路1188号（现为栋梁路108号）场地；3、诉讼费用由朱国强承担。
原审认为，永义制衣（湖州）有限公司与朱国强签订的《工业场地租赁合同》及永义公司与朱国强签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，符合法律规定，依法应受法律保护，当事人均应按约全面履行自己的义务。现永义公司依约将该工业场地交付朱国强使用，朱国强应按约支付租金。关于永义公司请求朱国强支付2014年6月1日起至合同期满拖欠的租金的诉请，符合法律规定，具体金额以法院审核为准。虽朱国强对永义公司提交的《租约情况说明》予以签字确认，但其上仅载明2015年1月1日起按照当时市场行情租金作出加租调整，双方对调整的租金并未有实质上的约定，现永义公司依照其他场地租赁情况，要求将每月每平方米场地租金由1.5元调整为5元没有依据，且价格上涨过快不符合常理，故认定2015年1月1日至2015年7月31日的租金仍按每月每平方米1.5元计算。经审核，朱国强应向永义公司支付的租金为252000元（自2014年6月1日起至2015年7月31日止，按每月每平方米1.5元计算，即每月租金18000元）。合同期满后，朱国强继续占有、使用该场地已无依据。故永义公司要求朱国强支付占有使用费的诉请符合法律规定，认定朱国强应支付永义公司占有使用费168000元（自2015年8月1日起至2016年5月10日止，按每月每平方米1.5元计算，即每月租金18000元），两项合计420000元，扣除朱国强已支付的押金54000元（依永义公司诉请），尚应支付366000元。关于朱国强于庭后提出的已交付永义公司413500元定金的答辩意见，因其提交的转款凭证系案外人转给永义公司的法定代表人个人，且永义公司对此不予认可，故与本案缺乏关联性，对其该项答辩意见不予采信。根据双方当事人的合同约定，如承租方违约，除仍应补交欠租外，并按租金的2%以天数计算向出租方交付违约金，故永义公司请求朱国强支付违约金的诉请，符合法律规定，予以支持，但双方约定的违约金计算标准过高，依法调整为按照月息2%计算。合同期满后，朱国强未与永义公司协商一致办理续租手续，其继续占有、使用该场地已无事实及法律依据，故永义公司要求朱国强立即腾空并返还案涉房屋的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、朱国强应于判决生效之日起十五日内腾空湖州市吴兴区织里镇栋梁路108号工业场地并将该场地返还永义公司；二、朱国强应支付永义公司自2014年6月1日起至2016年5月10日止的租金及场地占用费366000元，支付违约金98616元（以租金126000元为基数，按照月息2%自2014年6月16日计算至2016年5月10日止为58296元，以租金126000元为基数，按照月息2%自2015年1月16日计算至2016年5月10日止为40320元，2016年5月11日起至实际付清之日止的违约金以尚欠租金为基数，仍按月息2%计算），两项合计464616元，限于判决生效之日起十五日内付清；自2016年5月11日起至场地实际腾退之日止的场地占用费仍按每月18000元计算；三、驳回永义公司的其他诉讼请求。若朱国强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14436元，减半收取7218元，由永义公司负担4086元，由朱国强负担3132元。
宣判后，永义公司、朱国强均对原审判决不服。永义公司向本院提起上诉称：2015年5月3日，永义公司与朱国强以书面形式约定2015年1月1日起按照市场行情租金作出加租调整，虽然未约定具体数额，但仍应按同时期市场价格执行。与案涉租赁厂房同时期同地点同类型的工业场地每月每平方米的租赁价格为5至7元不等，永义公司主张调整为每月每平方米5元的租金价格，符合市场行情。故2015年1月1日起至2015年7月31日止的租金及2015年8月1日起的占有使用费均应按每月每平方米5元的价格计算。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、三项，支持永义公司原审全部诉请。
朱国强二审答辩称：案外人陶建平（系朱国强妻子）分别于2011年7月19日、2011年8月11日共计支付款项413500元作为租赁场地的定金，故租金已经全部支付。2015年10月12日，永义公司用强制手段推平场地上的设施，占用了场地，之后的租金不应计算。永义公司主张按照5元每平米计算租金价格不符合合同约定，因为双方没有签订过相应的合同。请求二审法院驳回永义公司的上诉请求。
朱国强向本院提起上诉称：一、案外人陶建屏（系朱国强妻子）向永义公司法定代表人陈艺强支付的413500元，系租用场地的预付款。因为汇款时湖州织里国盛汽车驾驶员培训有限公司未设立，只能通过财会管理人员（即陶建屏）的个人账户付款。二、朱国强无需承担场地占有使用费。合同签订的租赁期是到2015年7月31日止，2015年8月1日以后不应再继续计算。2015年6月至7月间，朱国强多次与永义公司协商。2015年10月12日，永义公司在没有书面通知的情况下，突然用强制手段进入场地进行推土、打洞、填方，故永义公司此时已经占用了场地，占有使用费即使要支付，也只需支付至2015年10月12日。三、朱国强无需支付违约金。朱国强已将租金提前支付给永义公司，不仅没有违约，永义公司还应当支付给朱国强利息。2015年10月12日之后，永义公司已经开始施工，不该计算违约金。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
永义公司二审答辩称：陶建屏支付的413500元与本案租金没有任何关联。永义公司是独立法人，并非法定代表人的所有行为均是职务行为。朱国强所谓的租金预付款与合同约定不符，与客观事实相悖。朱国强拒付租金，拒绝向出租房返还租赁物，属于违约行为，应当承担违约责任。朱国强未腾退租赁场地，应当按照市场价支付占有使用费。故原审认定朱国强支付占有使用费是正确的，但应当按照市场价格计算数额。综上，请求二审法院驳回朱国强的上诉请求。
朱国强在二审中向本院提交下列证据：1、村委会证明一份，证明租赁场地以前是鱼塘、田地，朱国强进行了填平；2、户口本、结婚证一份，证明陶建屏系朱国强妻子；3、照片一组，证明其租赁场地系用来创办驾校；4、结算清单一份，证明其创办驾校支出的费用数额。永义公司质证认为，对以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院审核认为，朱国强提交的上述证据均与本案无关联性，本院不予认定。
永义公司在二审中未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、案外人陶建屏支付的413500元是否为租金预付款；二、2015年8月1日之后，朱国强是否应支付场地占有使用费；三、朱国强是否应支付违约金；四、2015年1月1日之后场地租金及占有使用费的数额问题。
关于争议焦点一，朱国强主张其曾经支付过场地租金的预付款413500元，并在原审中提交了案外人陶建屏于2011年7月8日、2011年7月19日、2011年8月11日分别向永义公司法定代表人陈艺强汇款63500元、200000元、150000元，合计413500元的汇款凭证。但根据朱国强与永义公司在2011年7月6日签订的《工业场地租赁合同》，双方约定的付款方式为：“第一次付款计押金54000元，第二次付款在2012年1月1日之前支付半年租金108000元。……租金按半年一付，由朱国强在到期前15天交纳给永义公司。”陶建屏支付的三笔款项均不符合合同约定的付款方式，且付款与收款方均不是合同签订的主体。朱国强先行支付约达两年的租金预付款，也不符合一般交易习惯。故朱国强提交的现有证据不足以证明该款项即租金预付款，永义公司亦不予认可，对于朱国强该项上诉主张，本院不予采纳。
关于争议焦点二，朱国强主张，2015年10月12日，永义公司强行进入场地进行推土、打洞等，已经占用了租赁场地，朱国强不应再支付占有使用费。对此本院认为，双方约定的租赁期满后，永义公司虽然在场地的部分区域进行施工，但由于朱国强未对其占用的房屋、场地进行腾退，永义公司无法正常使用该场地并获得收益。故原审判决朱国强支付案涉工业场地租赁期满后的占有使用费并无不当。
关于争议焦点三，永义公司与朱国强在《工业场地租赁合同》中约定，如朱国强逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的2%，以天数计算向永义公司交付违约金。现朱国强欠付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。原审认定双方约定的违约金过高，适当调整后判令朱国强应承担违约金并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点四，朱国强签字确认的《租约情况说明》中载明：“2015年1月1日起，永义公司需按照当时市场行情作加租调整。”但双方就具体租金价格未作进一步的明确约定。该份《租约情况说明》无法证明双方已就上涨后的租金价格达成了合意。故原审法院仍按永义公司与朱国强在原《工业场地租赁合同》约定的租金价格计算2015年1月1日之后的租金及占有使用费并无不当。永义公司就此提出的上诉理由，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14436元，由上诉人永义公司承担7218元，上诉人朱国强承担7218元。
本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理审判员 周寅潇
代理审判员 葛奕超
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 贾艳红