湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永中法民一终字第303号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨金元。
委托代理人王祯松，湖南湘南律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何能林。
上诉人杨金元因租赁合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2010）永冷民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员刘明跃担任审判长，审判员郑霓、吕伟文参加评议，于2013年11月18日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员甄园园担任庭审记录。上诉人杨金元及其委托代理人王祯松，被上诉人何能林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2009年6月5日，原告何能林与被告杨金元签订了一份租房合同，该合同约定，原告何能林将鸿宇大厦的5号门面约40平方米、17号门面约285平方米，租给被告杨金元使用；租赁时间为五年，从2009年7月1日至2014年6月30日止；租金第一年每月为5，050元，第二年每月为5，300元，第三年每月为5，600元，第四年每月为5，800元，第五年每月为6，100元；从2009年7月1日起计算，在合同签订前交足2009年7月至12月的租金30，300元，以后每半年交租一次，在每半年的前五天内交清下半年的租金；合同签订时预交押金10，000元，待合同期满，被告杨金元将所租房产按合同要求移交给原告何能林时，押金一次性退还；被告杨金元在租用期间，原告何能林可以出售，但不影响被告杨金元的租用；合同还对其他事宜做了约定。原告何能林与被告杨金元在此合同上均签了名，而永州市鸿翔房地产开发有限公司做为甲方也在此合同上盖了公章。合同签订后，被告开始租赁使用合同中的二个门面，被告也按合同的规定向原告交纳了租金和押金。
2009年11月2日，原告何能林将合同中的5号门面出售给案外人龚艳云。2010年2月27日，原告何能林与被告杨金元又签订了一份补充合同。该合同规定，原告已将5号门面出售给龚艳云，双方约定将5号门面从双方的租赁合同中剔除，从2010年1月1日起，5号门面由被告直接与龚艳云签订租房合同；同时，由于5号门面已从原、被告之间的租房合同中剔除，双方将原签合同中的租金每月减少3，500元，原告也为此补偿被告12，000元，此12，000元在签订此补充合同时付给被告6，000元，余下的6，000元待被告支付原告2012年的租金时扣除；被告原交给原告的押金10，000元改为4，000元，在签订此补充合同时原告将多余的6，000元一次性退给被告；被告必须按合同规定的时间交纳租金，此补充合同与原合同具有同等法律效力，如有违约由违约方一次性赔偿守约方20，000元；原、被告均在此补充合同上签名。此补充合同签订后，原告将多余的押金6，000元、合同约定的补偿金6，000元和多预收的2010年1月至6月期间租金的10，200元均付给了被告。从2010年5月开始，被告杨金元将所租赁的17号门面关门停业，一直到2011年12月1日才将17号门面交给了原告何能林。2011年12月21日，原告将17号门面卖给了案外人欧阳湘辉。
另查明，原告何能林所出租的门面，其产权所有人为原告何能林，永州市鸿翔房地产开发有限公司并不具有所有权和使用权。本案中的17号门面，其产权证上登记的建筑面积为287.03平方米，与合同中的285平方米相吻合。被告杨金元将2010年7月1日以前的租金均按合同的规定向原告何能林支付了租金。根据二份合同的约定，2010年7月1日至2010年12月31日的租金，应为每月租金1，800元，共计10，800元，被告在2010年6月支付了其中的5，000元给原告，尚欠5，800元没有支付；2011年1月1日至201l年6月30日的租金，应为每月租金1，800元，共计10，800元，被告分文未付给原告；2011年7月1日至2011年12月1日的租金，应为每月租金2，100元，共计10，500元，被告也分文未付给原告；被告的以上租金共计27，100元均没有支付给原告。原告现要求被告支付租金和违约金，被告拒付，遂酿成纠纷。
原判认为，本案的二份租赁合同系双方真实意思的表示，系双方自愿签订的合同，且不违反法律的规定，应受法律的保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告辨称原告无诉讼主体资格，但双方签订的租房合同和补充合同均有原告何能林的签名，不论租房合同上是否有永州市鸿翔房地产开发有限公司的公章，都不影响原、被告之间的租赁合同关系成立，且本案所租赁房屋的所有权人和使用权人均是原告，被告也一直在与原告存在交纳租金和有关事务的往来，故原告何能林符合本案原告的诉讼主体资格。本案中原、被告双方均要求终止合同，被告已将租赁的房屋交给了原告，应视为双方已协商同意自被告交付房屋时，双方的租赁合同自动解除，本院予以确认。被告辨称并反诉称，在合同的履行中，原告将其中的5号门面出售给他人影响了被告的经营，且给被告造成了重大损失，被告杨金元以此为抗辨拒付租金，并反诉要求原告赔偿其损失15，000元；对此，在租房合同中双方约定原告可以出售所租的房屋，且双方在补充合同中对原告因出售5号门面之事做了明确的约定，包括原告减小租金、退还多余押金和补偿6，000元等内容，应视为双方在原告因出售5号门面的问题上，已就补偿等问题达成了一致协议且已履行；同时，被告也没有向本院提供其因此而受到损失的任何证据；虽然被告从2010年5月开始将所租赁的17号门面关门停业，一直到2011年12月1日才将17号门面交给原告何能林，但原告对此并无过错，对此段期间的租金被告依约应当继续支付给原告；故被告的此辨称和反诉请求，本院不予支持，被告依约应当向原告支付拖欠的租金。被告反诉提出原、被告双方合同约定的17号门面租赁面积与实际使用的面积不符，要求原告返还因面积差额而多收的租金16，848元，经本院依法核实该门面的产权登记证书，合同约定的17号门面租赁面积与实际使用的面积相符，本院对此反诉请求依法不予支持。关于被告提出根据补充合同的规定，原告应将剩余的补偿款6，000元支付给被告的反诉请求，根据补充合同第三条的规定，双方约定在2012年的租金中扣除，但到2012年时被告与原告已不再存在租赁关系，更不存在租金，原告给付此补偿款6，000元已失去了合同约定的前提条件，故对此反诉请求，本院不予支持。被告提出要求原告退还押金4，000元的反诉请求，根据租房合同第三条的规定，待合同期满，被告将所租房产按合同要求移交给原告时，押金一次性退还，现被告已将所租房产交给了原告，且也没有损坏原告的房产，原告所收的押金应予退还，但被告现拖欠原告的租金，根据租赁合同的交易习惯，押金可抵扣租金，故此4，000元押金可不予退还，用于抵扣原告的租金。关于原告何能林要求被告杨金元支付违约金2万元的诉请，本案中被告确有不按时支付租金的行为，已构成违约，但双方约定的违约金显属过高，且原告也无证据证实因被告违约而给其造成了损失，故本院兼顾合同的履行情况、预期利益和本案的实际情况等综合因素，根据公平的原则，不予支持原告的此项诉请。
综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告杨金元在本判决生效后十日内将拖欠原告何能林的租金23，100元（押金4，000元已抵扣租金）一次性支付给原告何能林；二、驳回原告何能林的其他诉讼请求；三、驳回被告杨金元的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费975元，反诉费162元，合计1，137元，由原告负担500元，被告负担637元。
宣判后，原审被告杨金元不服，以“一审判决认定事实错误，判决不公”为由向本院提起上诉，请求撤销冷水滩区人民法院（2010）永冷民初字第1099号民事判决，依法改判。何能林则以原判正确，要求维持予以答辩。
上诉人杨金元与被上诉人何能林在二审中均未提供新的证据。
本院二审查明的事实，与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，何能林与杨金元双方签订的租房合同以及补充合同，系双方真实意思的表示，内容不违反法律的规定，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。由于双方于2010年2月27日就5号门面出售一事签订补充合同，何能林依据补充合同约定的退还多余押金和补偿6，000元等，表明双方在5号门面出售的问题上，已达成一致协议并履行，期间的租金杨金元应予支付。虽然杨金元从2010年5月开始将所租赁的17号门面关门停业，一直到2011年12月1日才交给何能林，因何能林对此无过错，该门面仍由杨金元使用，因此，此段时间的租金仍应由杨金元支付。上诉人杨金元上诉提出一审认定事实错误，但在二审庭审时，对一审认定的事实，并未提出异议，故对杨金元提出的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费475元，由上诉人杨金元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘明跃
审 判 员 郑 霓
审 判 员 吕伟文
二〇一四年一月九日
代理书记员 甄园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。