常州市钟楼区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）钟执异字第2号
异议人刘某。
委托代理人姚海涛，江苏尧典律师事务所律师。
申请执行人许某。
委托代理人陆英珠，江苏派腾律师事务所律师。
被执行人杨亚瑾。
被执行人华某。
本院依据已经发生法律效力的（2012）钟商初字第822号民事判决书，在执行申请执行人许某与被执行人杨亚瑾、华某民间借贷纠纷一案过程中，案外人刘某向本院提出执行异议。本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月30日进行了公开听证审查。异议人刘某及其委托代理人姚海涛、申请执行人许某及其委托代理人陆英珠到庭参加听证，被执行人杨亚瑾、华某经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人刘某申请称，贵院受理的申请执行人许某与被执行人杨亚瑾、华某民间借贷纠纷一案，异议人于2014年3月15日知悉了贵院（2014）钟法鉴委字第103号选择评估机构通知书，于同年4月21日签收了贵院（2013）钟执字第1586号关于评估位于常州市荆川唐家村125号房屋的裁定书。异议人认为，贵院的执行行为侵害了异议人的合法权利。常州市荆川唐家村125号的房屋系异议人与前妻杨亚瑾的夫妻共同财产。2005年1月25日，异议人与杨亚瑾协议离婚时，双方确定位于常州市荆川唐家村125号房屋归儿子刘皎所有，因离婚后异议人即去深圳工作，故未能及时办理产权过户手续，但并不影响刘皎取得该房屋的所有权；其次，杨亚瑾所负债务系其离婚后的个人债务，与异议人无关，贵院对该房屋强行进行评估显然侵害了异议人及刘皎的合法财产权；其三，被执行人杨亚瑾仅有该一套住房，并且在离婚时已将自己的份额赠与儿子刘皎，如贵院对涉案房屋进行评估拍卖，则杨亚瑾和刘皎将无房居住，也与我国法律的相关规定相违背。故异议人请求贵院依法查明事实，终止对常州市荆川唐家村125号房屋的执行措施。
申请执行人许某辩称，1、异议人刘某与本案执行标的常州市荆川唐家村125号房屋无任何法律上的利害关系，法院执行行为亦未侵害其合法权益，其无权对法院的执行行为提出异议。该房屋登记在被执行人杨亚瑾个人名下，系被执行人杨亚瑾的个人财产，且异议人在2005年1月25日的《离婚协议》中明确表示“放弃家中一切财产”；2、即使该房屋原系被执行人杨亚瑾与异议人的夫妻共同财产，在离婚协议中将该房屋赠与儿子刘皎的约定，仅是刘某、杨亚瑾夫妻单方达成的房屋赠与合意，在刘皎没有表示承诺的情况下，该种合意仍处于要约状态，并不符合赠与合同的构成要件。理由是：一是赠与合同须赠与人和受赠人双方意思表示一致才能成立，如果只是赠与人有赠与的意思表示，并没有受赠人接受的意思表示，赠与合同不能成立；二是根据《合同法》第187条规定，赠与的财产需要办理登记手续的，应当办理有关手续。同时《物权法》也明文规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，刘皎既未表示接受赠与，更未按法律规定办理产权过户手续，故该赠与合同尚未生效，该房屋所有权亦未发生转移；3、2005年1月25日，该房屋所在的土地性质为集体所有，而集体土地上的房屋依法不能买卖、赠与给非本集体经济组织成员，故该离婚协议约定将房产赠与给刘皎的行为违反了法律的强制性规定而无效，客观上刘皎亦无法取得该房屋所有权；4、被执行人杨亚瑾以自己的行为撤销了赠与合同，根据《合同法》第186条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，刘某、杨亚瑾在2005年1月25日办理离婚登记时，作出了将房屋赠与刘皎的意思表示，然而在此后近一年时间内不仅未将产权过户至刘皎名下，而是于2005年12月5日将该房屋所属土地性质由原集体土地性质转为国有土地使用权，并在之后的合理期限内不予办理产权过户手续。被执行人杨亚瑾该行为已明确表示其依法行使了任意撤销权，撤销了赠与合同；5、该房屋并非异议人所称系杨亚瑾、刘皎（两人现均去向不明）的唯一住房，在法院采取执行措施前，该房屋实际由刘某租赁给他人使用，法院查封后空关至今。综上，异议人的异议理由不能成立，请求驳回其异议请求。
经审查查明，2012年4月13日，常州市双韵钢化玻璃有限公司向许某借款300万元，杨亚瑾、华某对该借款向许某承担连带责任保证，并签订有借据和担保书，对各方的权利、义务进行了约定。借款到期后因债务人未能按约还款，许某遂于2012年10月17日诉至本院主张债权。本院经审理于2013年4月24日作出（2012）钟商初字第822号民事判决，杨亚瑾、华某应于该判决生效之日起10日内共同支付许某担保款借款本金300万元及实现债权费用（律师代理费）69600元，合计3069600元；杨亚瑾、华某承担保证责任后有权向常州市双韵钢化玻璃有限公司追偿等。该案审理过程中，本院依法采取财产保全措施，查封了常州市荆川唐家村125号涉案房屋。2013年9月5日，许某向本院申请执行上述判决。执行中，刘皎曾于2013年10月9日向本院提出执行异议，以父母离婚时已将涉案房屋赠与其，其享有涉案房屋所有权等为由，要求中止对涉案房屋的执行。后本院以刘皎提出的该执行异议，尚不符合申请执行异议的法定要件及执行异议审查的条件，其申请不属执行异议审查范围为由，裁定终结了该案执行异议的审查。2014年2月19日，本院作出裁定，评估涉案房屋。同年4月16日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司受本院委托对涉案房屋作出房地产估价报告，估价作业日期为2014年3月18日至同年4月16日。后刘某向本院提出执行异议。
座落常州市钟楼区永红街道荆川村委唐家村125号房屋（原常州市郊区永红乡荆川村唐家组，1幢二层，登记核定建筑面积为192平方米），于1999年6月办理常州市城镇私有房屋所有权登记审核，所有权人登记为杨亚瑾。2005年12月6日，上述房屋所属国有土地使用权人登记为杨亚瑾，地类（用途）为住宅用地。杨亚瑾与刘某离婚后，上述房屋由刘某自用、杨亚瑾、刘某分别出租给他人开饭店、超市等，现因涉及查封，涉案房屋空关。
另查明，杨亚瑾与刘某于1986年8月25日登记结婚，2005年1月25日，双方在常州市天宁区民政局登记离婚，离婚协议约定：婚生子刘皎（时年15岁）随杨亚瑾生活，刘某每月帖补抚养费500元，医疗费、教育费各半，直至孩子独立生活；刘某放弃家中一切财产带走随身物品，家中一切财产归杨亚瑾、刘皎所有；常州市博爱花苑3幢甲单元502室房屋（优购房）产权归杨亚瑾所有，使用权归杨亚瑾、刘皎所有；各自的债权债务由各自负责；常州市钟楼区永红街道荆川村委唐家村125号住房归刘皎所有，刘某居住使用三年。2012年10月9日，杨亚瑾与刘雪虎、徐海燕签订了存量房买卖合同一份，将博爱花苑3幢甲单元502室房屋（建筑面积81.79平方米）以51万元的价款出售，刘某亦在合同中“出售方共有人（签章）”栏签字确认。
本院经审查认为，执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出书面异议。人民法院经审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对该裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以依法向执行法院提起执行异议之诉。本案中，杨亚瑾的涉案债务形成于刘某与杨亚瑾离婚之后，依法应为杨亚瑾的个人债务并由其自行负责偿还。虽然常州市钟楼区永红街道荆川村委唐家村125号涉案房屋所有权登记在杨亚瑾一人名下，但该房屋所有权取得于刘某与杨亚瑾婚姻关系存续期间，故依法应属两人共同共有的财产。另外，虽然刘某与杨亚瑾于2005年1月25日协议离婚时，双方约定涉案房屋归婚生子刘皎所有，但此后并未办理过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故该赠与行为并不发生物权变动的效力，刘皎未依法取得涉案房屋的所有权，刘某与杨亚瑾并没有丧失对涉案房屋的所有权。同时，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封，但对于其他共有人对财产享有的合法权益也应当依法予以保护。未经共同共有人同意，擅自对共有财产进行处分，会损害共有人对共有财产享有的合法权益。共同共有人刘某可以提起析产诉讼，申请执行人许某亦可代位提起析产诉讼，待共有人对各自在共同共有财产中依法应当享有的份额予以明确之后，人民法院方可对共有财产中被执行人享有份额内的财产依法进行处分或强制执行。故现依法应当中止对涉案房屋的执行。依照《》第、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条的规定，裁定如下：
中止对座落常州市钟楼区永红街道荆川村委唐家村125号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王建勋
审判员 谷新民
审判员 孙永明
二〇一四年七月二十八日
书记员 丁 韵