辽宁省丹东市元宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0602民初474号
原告刘某。
被告丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区兴东前街86号。
法定代表人刘鹏，系董事长。
委托代理人胡庆召，系辽宁万鹏律师事务所律师。
委托代理人张密，系丹东亿龙房地产开发有限公司员工。
原告刘某诉被告丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称丹东亿龙房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告丹东亿龙房地产开发有限公司的委托代理人张密到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，2010年11月15日，原告一次性向被告支付人民币248060元，用于购买被告开发的丹东亿龙国际公寓1号楼1004室，面积为54.99平方米的一处商品房，同时签订了《商品房买卖合同》，原告依约交纳了该房屋的契税和房屋维修基金，在《商品房买卖合同》第15条的约定是，该房屋在交付买受人的60日内，为买受人办理房屋权属证书，但时至今日，被告也没为原告办理产权证，期间，原告多次敦促开发商负责人高经理，并上访于上一级主管部门，欲求得尽快取得房产证，均未果。经查证，导致原告未能在合同约定的期限内取得房产证的根本原因是，被告擅自更改规划设计，违法超建，建筑主体未能通过规划验收所致。按照《商品房买卖合同》第8条的约定，被告应交付未经国家验收合格的建筑物，被告的行为有违双方合同约定，更违背《建筑工程规划许可》及国家法律法规的禁止性规定，由于始终没有房产证，使原告不能形式与其房产证相关的所有民事活动，给原告造成了损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条的规定，起诉至法院，要求判令被告立即为原告办结房屋权属证书；被告自2012年9月至2016年3月按人民银行逾期贷款利率上浮50%向原告支付违约金79503.25元；被告承担诉讼费。
被告丹东亿龙房地产辩称，1、原告要求被告办理房产证，被告不持异议，被告为其办理房产证是被告的义务，房产证现在正在办理过程中。2、原告要求被告承担逾期办证的违约金，无事实和法律依据，根据双方商品房买卖合同第十五条的约定（内容略），买受人在签订合同的同时已经放弃了第十五条的前两项权利，即放弃解除合同和要求承担违约金的责任，第三项属于特殊约定，所以合同中提到的60日已经不存在了。3、最高人民法院关于商品房买卖的司法解释第十八条、第十九条不适用于本案，第十八条的前提是在当事人没有约定的前提下可以使用这个约定，但是现在原被告有约定，所以这个司法解释就没有了适用的空间。
经审理查明，2010年11月10日，原告刘某与被告亿龙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于丹东亿龙国际公寓1号楼1004室，面积为54.99平方米的一处商品房，房屋总价款为248060元。被告于2011年10月31日前将验收合格的房屋交付给原告。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商并指定日期办理。原告付清涉案房屋的购房款后，被告于2010年11月15日给原告出具了购房款发票。被告于2011年11月15日向被告交付房屋。因被告违规超建，原告至今无法办理房屋所有权证书。原告因房屋产权事宜到丹东市住房和城乡建设委员会上访，为此丹东市住房和城乡建设委员会于2016年1月15日出具证明材料，内容为：“2012年8月至2016年1月期间，信仿人唐莉菁、聂金柱、刘某、王育寒、叶璎等人，多次到我委反映其在丹东亿龙房地产公司购买了亿龙国际1号楼的公寓，但该公司一直以各种借口不给办产权证，要求住建委调解。在此期间经我委信访工作人员协调相关单位，至今无果。特此证明。”后原告于2016年4月1日向本院提出诉讼。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、完税证、证明材料、政风行风热线答复以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应全面履行。被告将房屋卖给原告，除将房屋交付给原告外，保证将房屋所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。原、被告在商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理，属该《解释》第十八条当事人特殊约定，原告依据该条规定期限届满未取得房证向被告主张逾期办证的违约责任不应支持。双方协商并指定日期办理，可以理解为超过合同约定的期限，双方协商并指定日期后，被告仍不能在指定日期届满前履行义务，被告应承担逾期办证违约责任；双方不能协商指定日期，在原告限定办理的日期届满，被告不履行义务，被告应承担违约责任；双方协商不成，原告起诉，被告仍不能履行义务，被告应从原告起诉之日起承担违约责任。本案属于上述最后一种情形，被告应从原告起诉之日起承担逾期办证违约责任。由于双方对违约金没有约定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应从原告起诉之日的2016年4月1日至原告可以办证之日止，以原告已付购房款248060元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，向原告支付逾期办证的违约金。虽然原告主张从2012年9月起至2016年3月止要求被告承担逾期办证的违约责任不应支持，但是考虑到原告还需要另行诉讼向被告主张权利，形成诉累，为避免社会资源的浪费，应判决被告向原告支付上述违约金。关于原告诉请被告立即将办理权属登记的所有资料报产权登记机关备案，在开发建设过程中，被告存在建设超出规划许可面积、未批先建的违法建设问题，虽已经过综合执法部门的行政处罚，但至今未取得违法建设处理意见，行政许可尚未完善，目前尚不具备有关部门的验收条件，房产部门不予受理产权登记的问题。这些问题是属于行政机关行政执法调整的范畴，在没有得到解决的情况下，原告要求被告为其办理房产证的请求，事实上不能履行也无法通过人民法院判决强制履行，故对原告的此项请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照购房款248060元从2016年4月1日起至原告可以办证之日止参照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算向原告刘某支付违约金。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告丹东亿龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
代理审判员 刘丹
二〇一六年五月十二日
书 记 员 高欣