广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终9432号上诉人（原审原告）:王群兴,女,1952年9月3日出生,汉族,住广州市花都区。委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李义,男,1968年4月2日出生,汉族,住河北省高碑店市。被上诉人（原审被告）：张红梅，女，1968年4月28日出生，住河北省高碑店市。上述两被上诉人共同委托代理人：韩铁成，广东沧正律师事务所律师。上诉人王群兴因与被上诉人李义、张红梅合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王群兴上诉请求：1、改判王群兴支付李义、张红梅租赁期间产生的税费25019.92元以及评估修复费53751.92元以及利息。2、本案的一审、二审的诉讼费、保全费、房屋修复鉴定费由李义、张红梅承担。事实与理由：李义、张红梅应承担租赁期间产生的出租屋管理费、垃圾费、治安费、税费25019.92元以及修复费用，原审法院认定事实错误，完全忽视评估报告的客观图片以及报告的内容。根据双方签订的《厂房租赁合同书》第五条约定“在租赁厂房期间内，乙方(李义、张红梅)负责厂房所产生的税费，包括工商、管理费、税费、治安、水电、环卫……”，王群兴补交由王群兴缴纳的本应由李义、张红梅自租赁期间产生的税费25019.92元,根据合同约定，此费用应由李义、张红梅承担。另，《厂房租赁合同书》第六条约定“乙方(李义、张红梅)须爱护厂房设施和房屋的完好，不得擅自改变和拆建楼面和墙体，如因生产需要改变房屋布局和墙体的，必须先征得甲方书面许可”“租赁期间期满后，须完好地把房屋和水、电设施交还给甲方(王群兴），若有损坏的，须用押金予以维修，押金不足的还须乙方(李义、张红梅)另外补够”。另外，根据合同第十条规定“未经甲方书面同意，乙方不得将厂房转让、转租或调换他人使用，若发生此项行为，甲方有权收回厂房，没收押金，终止合同”。我方认为李义、张红梅过错有三：第一，李义、张红梅将涉案的厂房第六楼转租给案外人甘景财使用，违反合同约定，而甘景财的陈述作上边油之用。第二，李义、张红梅声称在2015年12月20日搬离涉案房屋，也就是说李义、张红梅在合同期未满前提下擅自退场，并没有与王群兴进行交接，留下一堆丢满垃圾、油污的烂摊子；第三，李义、张红梅并没有证据证明接手时的状态，其声称作为厂房使用过程中房屋装修、安装有合理性的损耗，但从原审法院组织双方查勘的现场以及评估报告来看，其损耗非自然损害。1、我们可以从中介评估公司现场拍摄显示，李义、张红梅自行加建的房内墙要拆，这不是自然损环问题，应该由其负担拆的费用。2、场内遗留大量的废弃物资、工作台、垃圾要搬迁，这不是自然损坏问题，搬运费应该要求李义、张红梅承担。3、李义、张红梅搬走时把天花板的灯也拆掉，墙外的招牌，广告却不拆掉，这不属自然损坏的问题，应该由李义、张红梅负责此笔费用。4、厂房内墙、地板、天花到处是油漆污物污染，这完全不是自然损坏的，而恰恰是人为的，应该由李义、张红梅处理干净。5、数以百计的门锁、窗门、厕所门都损坏、不能使用，这与他当初承租时两个样，都需要修复。评估报告有罗列垃圾搬运费、清理油污费、修复毁坏的门和窗户费、拆除招牌广告费等等项目，合计50702.76元，这些都不是正常经营和厂房自然损坏的项目，那么赔偿就理所当然。被上诉人李义、张红梅二审辩称：同意原审判决，不同意王群兴的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。房地产税费、印花税都应该由王群兴承担，评估费由于合同没有约定把房屋恢复原状，我方使用涉案房屋的过程中都是正常使用，所以王群兴的上诉请求没有事实和法律依据，应该不予支持。王群兴向一审法院起诉请求：1、李义、张红梅支付王群兴租金45000元以及利息（租金从2015年11月1日起至交还涉案商铺之日止，暂计至起诉之月）；2、李义、张红梅承担房屋设施维修和清洁费用暂计约30000元（最终以评估再作变更）；3、李义、张红梅支付已拖欠的水电费12000元、出租管理费、垃圾费、治安费等税费20000元以及押金20000元；4、本案诉讼费用、诉讼保全费用由李义、张红梅承担。一审诉讼中，王群兴变更第三项诉讼请求为：请求李义、张红梅支付已拖欠的水费225.3元电费1345.66元、出租管理费、垃圾费、治安费等税费20000元以及押金20000元。一审法院认定的事实：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇金狮八街42号。2012年12月27日，王群兴（甲方）与李义（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定由甲方将涉案房屋租赁给乙方作工厂使用。租赁期限从2013年3月1日至2016年3月1日，2013年3月1日至2014年3月1日的租金为140000元，租金在本年3月1日一次性交清。2014年3月1日至2015年3月1日的租金150000元，租金在本年3月1日前一次性交清。第三年租金150000元。合同第四条约定，在签订本合同之日，乙方向甲方缴交租赁抵押金40000元。五、在租赁厂房期间内，乙方负责租赁厂房所产生的税费，包括工商、管理费、税款、治安、水电、环卫等税费。乙方须按有关部门规定的期限交清上述税费。六、乙方租赁期满不再续租的，须完好地把房屋和水、电设施交还给甲方，若有损坏的，须用押金予以维修，押金不足的还须乙方另外补够。七、房屋原有的设施及乙方自行装修固定附着墙体或楼面的装修物，期满后不得拆除，无偿归甲方所有。十、未经甲方书面同意，乙方不得将厂房转让、转租或调换他人使用，若发生此项行为，甲方有权收回厂房，没收押金，终止合同。十一、租赁期间，如厂房出现非因乙方原因造成的自然损坏，影响乙方正常使用的，甲方在接到乙方通知之日起20天内负责维修。若甲方不及时维修的，乙方自行维修，维修费由甲方负责。李义、张红梅称，涉案房屋是其从案外人龙旭东处转租，并支付了20000元给龙旭东，龙旭东承租涉案房屋时就是用作厂房使用。王群兴称，是案外人龙旭东退出后，由其、龙旭东直接将涉案厂房租赁给李义、张红梅使用，李义、张红梅当时对于涉案厂房的状态也没有提出异议。王群兴无法提供证据证实其将涉案厂房交付给李义、张红梅时，涉案厂房的状态。王群兴称，合同签订后，李义、张红梅向王群兴支付了第一年、第二年的租金，第三年的租金只支付了105000元，押金只支付了20000元，剩余20000元至今未支付。李义、张红梅称，合同签订后，其在2013年3月4日一次性向王群兴支付160000元，其中包括押金20000元及第一年租金140000元，当时原、李义、张红梅将押金调整为20000元。2014年的租金全部交完，2015年3月1日开始，到搬出去之前交了105000元。第三年的租金双方口头协商减至140000元。王群兴称，租金由李义、张红梅通过转账方式支付，李义、张红梅称，租金由李义、张红梅李义通过转账方式支付。李义、张红梅称，其已足额支付其占用使用涉案房屋期间的水电费，并提供了2015年6月及9月的水费发票及2015年6月、8月及12月电费代缴单拟证实其主张。王群兴认为李义、张红梅没有将完好的厂房交还给其，而留下水电欠费，由其替李义、张红梅代缴了，故李义、张红梅应向其支付水电费。王群兴为此提供了2016年1月、2月、4月的水费发票及2015年12月至2016年2月的电费发票，拟证实李义、张红梅拖欠水费225.3元及电费1345.66元的事实。李义、张红梅对于上述发票的真实性没有异议，但认为其已于2015年12月搬离涉案房屋，之后的水电费与其无关，不应由其支付。2015年4月10日，张红梅（甲方）与证人甘某（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定由甲方将涉案房屋六楼出租给乙方作商业使用，租赁期限从2015年4月10日至2016年4月10日，租金9000元，在本年4月1日一次交清。李义、张红梅称，其已在2015年12月20日搬离涉案房屋，并申请证人甘某、高某出庭作证拟证实其上述陈述。证人甘某称，其在元月份搬离涉案房屋，李义、张红梅在2015年年底搬离涉案房屋。证人高某陈述李义、张红梅已在2015年年底搬离涉案房屋。王群兴对此予以否认，称李义、张红梅并未与其办理交接手续。庭审中，一审法院向王群兴、李义、张红梅释明是否同意办理交接手续，王群兴同意，李义、张红梅认为已将涉案房屋交付给王群兴，不同意办理交接。一审法院在2016年4月8日开庭审理本案时，询问李义、张红梅是否同意由今日起由王群兴自行处理涉案厂房，李义、张红梅表示同意。王群兴称，涉案房屋未办理规划报建手续。诉讼中，一审法院向王群兴释明，若涉案合同被认定为无效合同，王群兴是否变更诉讼请求，王群兴称若涉案合同被认定为无效合同，变更诉讼请求为：1、请求判令李义、张红梅支付王群兴从2015年11月1日起至2016年4月8日的占用使用费65833.3元（按照每月租金12500元为标准计算）以及利息（利息以为65833.3元基数从2016年4月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款之日止）；2、请求判令李义、张红梅承担房屋设施维修和清洁费用53751.92元；3、请求李义、张红梅支付已拖欠的水费225.3元电费1345.66元、出租管理费、垃圾费、治安费等税费20000元以及押金20000元；4、请求判令本案诉讼费用、诉讼保全费用、评估费用由李义、张红梅承担。针对王群兴变更后的诉讼请求，李义、张红梅答辩称，要求将押金抵扣其他费用，坚持庭审答辩意见。另查明，零点皮具公司于2006年7月5日成立，法定代表人是李义。李义自称，其与张红梅系夫妻关系，李义、张红梅于1991年登记结婚。王群兴称，李义、张红梅系夫妻关系，并提供了保定白沟新城婚姻登记处盖章的《补发婚姻登记证审查处理表》拟证实李义、张红梅于1991年3月5日办理结婚登记手续。李义、张红梅对于该证据没有异议，称李义、张红梅在2016年补办婚姻登记手续。王群兴称，其并未向有关部门支付出租管理费、垃圾费、治安费。一审诉讼中，王群兴提出申请，要求对涉案房屋修复造价进行评估。一审法院依法委托广东天栋工程造价事务有限公司对涉案房屋修复造价进行评估。经评估，广东天栋工程造价事务有限公司于2016年10月9日出具《司法鉴定报告》，评定涉案房屋修复费用为53751.92元。王群兴对该司法鉴定报告没有异议。李义、张红梅对该司法鉴定报告的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，李义、张红梅认为，首先，王群兴将涉案房屋交付给李义、张红梅时就是别人使用过的旧房屋。其次，李义、张红梅按照房屋的用途作厂房使用，使用过程中房屋装修、安装有合理性的损耗是正常现象。李义、张红梅并没有故意损坏涉案房屋的装修和安装，故李义、张红梅没有恢复原状或赔偿的义务。最后，王群兴要求李义、张红梅将涉案房屋修复一新，没有事实和法律依据。1、根据《厂房租赁合同书》第十一条的约定，租赁期间，如厂房出现非因乙方造成的自然损坏，影响乙方正常使用的，甲方在接到乙方通知之日起20天内负责维修。若甲方不及时维修的，乙方自行维修，维修费用由甲方负责。从上述约定中可以看出，厂房的日常维修费用是由王群兴负责的，李义、张红梅方没有维修义务。2、根据《厂房租赁合同书》第七条的约定，房屋原有的设施及乙方自行装修固定附着墙体或楼面的装修物，期满后不得拆除，无偿归甲方所有。李义、张红梅已将添附物的所有权无偿转移给王群兴，而王群兴却要求李义、张红梅拆除、恢复原状，显然没有事实和法律依据。3、《厂房租赁合同书》没有约定李义、张红梅交回房屋时要恢复原状，因此，王群兴的诉求没有合同依据，也不符合房屋出租的惯常做法。综上，请求法院驳回王群兴要求李义、张红梅承担房屋设施维修和清洁费用的诉求。王群兴为此支付评估费6400元。一审诉讼中，王群兴向一审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结李义、张红梅价值100000元的财产，并由王群兴提供其位于广州市花都区公益路2号8栋306房作为担保。一审法院依法作出（2016）粤0114民初1737号民事裁定书，查封了李义、张红梅名下所有的价值100000元的财产。一审法院认为：涉案合同由王群兴与李义签订，合同乙方为李义，落款乙方签名处也是李义签名。在履行涉案合同的过程中，零点皮具公司并未向王群兴支付涉案房屋的租金。故涉案合同的相对方为王群兴与李义，而非李义、张红梅所称的零点皮具公司。王群兴称，涉案房屋未办理规划报建手续。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故王群兴与李义签订的《厂房租赁合同书》为无效合同。但李义实际已占有、使用涉案租赁物，李义应按照合同约定的租金标准，向王群兴支付占有使用费。对于王群兴要求李义按合同约定的租金标准支付占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。李义、张红梅称其已于2015年12月20日将涉案房屋的钥匙交付给王群兴，并申请了证甘某才高某奎出庭作证拟证实其主张。王群兴对此予以否认，且李义、张红梅未提供其他证据予以佐证，对于李义、张红梅及证甘某才高某奎的上述陈述，一审法院不予采信。王群兴于2016年4月8日收回涉案房屋，故李义应向王群兴支付占用使用费至2016年4月8日。王群兴与李义、张红梅均确认李义、张红梅已向王群兴支付2013年、2014年的全部占用使用费，2015年3月1日至2016年3月1日支付占用使用费105000元。故李义应向王群兴支付的占用使用费为60833元。对于超出部分，一审法院不予支持。李义、张红梅称已与王群兴口头协商将2015年的占用使用费减至140000元，王群兴对此予以否认，且李义、张红梅未提供证据证实其主张，一审法院对于李义、张红梅的上述陈述不予采信。因涉案合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”现王群兴与李义、张红梅均明确李义、张红梅已向王群兴支付押金20000元，故王群兴应向李义、张红梅返还押金20000元。现李义、张红梅要求将该笔费用抵扣占用使用费，一审法院予以准许。扣除该笔押金20000元，李义仍需向王群兴支付40833元。王群兴要求李义、张红梅支付押金20000元，一审法院不予支持。关于利息，李义未按《厂房租赁合同书》约定的时间向王群兴支付占用使用费，王群兴要求李义自2016年4月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，合法有据。但利息的计算基数应为40833元，对于超出部分，一审法院不予支持。关于维修费用，王群兴未提供证据证实涉案房屋交付给李义、张红梅时的状态，亦未提供证据证实涉案房屋由李义、张红梅损坏，且李义、张红梅对此亦予以否认。对于王群兴要求李义、张红梅支付维修费用的诉讼请求，一审法院不予支持。对于广东天栋工程造价事务有限公司出具的《司法鉴定报告》，一审法院不予采纳。关于水电费，王群兴于2016年4月8日收回涉案房屋，李义应向王群兴支付2016年4月8日前产生的水电费。经核算，李义拖欠的水费为255.3元，电费为1352.52元，王群兴要求李义支付水费225.3元、电费1345.66元，一审法院予以支持。关于出租管理费、垃圾费、治安费等税费，因王群兴自述未支付上述费用，对于王群兴要求李义、张红梅支付上述费用的诉讼请求，一审法院不予支持。王群兴提供了《补发婚姻登记证审查处理表》证实李义与张红梅系夫妻关系，李义、张红梅对于该份证据没有异议。且李义自称李义、张红梅于1991年办理婚姻登记手续。李义的陈述与王群兴提供的证据相符，对于王群兴提供的上述证据，一审法院予以采信。上述债务发生于李义、张红梅夫妻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，对于王群兴要求李义、张红梅向王群兴支付上述费用的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院》第一条、第二条、第五条的规定，于2017年2月28日作出如下判决:一、被告李义、张红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王群兴支付占用使用费40833元；二、被告李义、张红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王群兴支付利息（利息以40833元为基数，从2016年4月8日开始，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）；三、被告李义、张红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王群兴支付水费225.3元；四、被告李义、张红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王群兴支付电费1345.66元；五、驳回原告王群兴的其他诉讼请求。案件受理费1676元，诉讼保全费1020元，共计2696元，由原告王群兴负担1300元，由被告李义、张红梅负担1396元；评估费6400元，由原告王群兴负担。本院二审期间，上诉人王群兴提交其缴纳涉案房屋税费的税收通用完税证以及税收缴款书共六份（总额：25019.92元），拟证明其为李义、张红梅垫付了税费，所以李义、张红梅应该返还。被上诉人李义、张红梅质证认为：对于上述票据的真实性无异议。上述证据不属于二审新证据，王群兴在一审中没有主张上述费用，应该另案主张。根据双方的租赁合同书第五条有关费用的约定，其中出租屋管理费用被划掉，所以上述费用应该由王群兴承担。上诉人王群兴并向本院提交调查取证申请书，申请本院向广东天栋工程造价事务有限公司调取现场评估的照片、视频，以证明涉案房屋现场门窗、墙体的破损以及地面油污的情况，故应予支持其主张的修复费用。李义、张红梅称：不同意王群兴的调查取证申请，其要求我方支付修复费用没有依据，申请调查取证没有必要。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案房屋租赁期间产生的税费应否由李义、张红梅承担？二、王群兴主张李义、张红梅向其支付涉案房屋的修复费用53751.92元能否得到支持？根据本案查明的事实，涉案房屋未办理规划报建手续，依照《最高人民法院》第二条的规定，双方签订的《厂房租赁合同书》无效。合同无效，故合同第五条关于租赁期间承租方负责租赁厂房所产生的税费的约定无效。从王群兴二审提交的税收通用完税证、税收缴款书看，纳税人为出租人王群兴，该税款并不属于应当由承租人缴纳的税款。因此，王群兴主张涉案房屋租赁期间产生的税费应否由李义、张红梅承担，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于王群兴主张李义、张红梅应向其支付涉案房屋的修复费用53751.92元的问题。王群兴上诉认为李义、张红梅在合同期未满前擅自退场，其留下的废弃物资、垃圾、工作台需要搬迁，厂房内墙、地板、天花的油污需要清理，涉案房屋由李义加建的房内墙以及墙外的招牌、广告牌需要拆除，数以百计的门锁、窗门、厕所门损坏需要修复，故主张上述修复费用。本院认为，双方约定的租赁用途为“工厂使用”，涉案房屋内加建房内墙以及安装墙外的招牌、广告牌系基于房屋使用的需要，王群兴对此亦没有提出异议，故王群兴主张李义、张红梅支付该项目的拆除费用，缺乏依据，本院不予采纳。对于门锁、窗门、厕所门的损坏问题，王群兴并无提交证据证实系李义、张红梅故意损坏，故其主张该修复费用，本院亦不予采纳。至于现场遗留的废弃物资、垃圾以及厂房内墙、地板、天花的油污，本院认为，虽然双方签订的租赁合同无效，但作为承租人在腾空房屋交还时，清理房屋是善意履行合同的义务，李义、张红梅显然没有尽到该义务，故对于王群兴主张的必要的清理房屋费用，合理有据，应予以支持。结合广东天栋工程造价事务有限公司作出的司法鉴定评估报告书现场勘察的说明、评估修复方案以及当事人的损失、过错程度等情况，本院酌定李义、张红梅应向王群兴支付房屋清洁费用10000元。至于王群兴二审申请调查取证，因无必要，本院不予准许。综上所述，王群兴的部分上诉理由成立，予以支持，其他的缺乏依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，部分处理不当，本院予以改判，其他应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1737号民事判决；二、李义、张红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向王群兴支付房屋清洁费用10000元。一审案件受理费1676元，诉讼保全费1020元，共计2696元，由王群兴负担1250元，由李义、张红梅负担1446元；评估费6400元，由王群兴负担5210元，由李义、张红梅负担1190元。二审案件受理费1300元，由王群兴负担1250元，由李义、张红梅负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年七月十七日异书记员  罗 涛黄咏欣