北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第14920号
原告王玉春，男，1955年7月10日出生。
原告王玉才，男，1959年9月27日出生。
原告王玉顺，男，1961年3月4日出生。
三原告委托代理人郭小联，北京市兆泰律师事务所律师。
被告王玉福，男，1963年7月11日出生。
委托代理人刘萍，北京市中友律师事务所律师。
委托代理人王维（王玉福之女）。
被告北京庄兴房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区后泥洼251号。
法定代表人王新华，董事长。
被告北京市丰台区卢沟桥乡周庄子村村民委员会，住所地北京市丰台区后泥洼251号。
负责人蒋平，主任。
二被告委托代理人王志强，北京市尚公律师事务所律师。
二被告委托代理人王磊。
原告王玉春、王玉才、王玉顺与被告王玉福、北京庄兴房地产开发有限公司（以下简称庄兴公司）、北京市丰台区卢沟桥乡周庄子村村民委员会（以下简称周庄子村委会）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉春、王玉才、王玉顺及三原告委托代理人郭小联，被告王玉福的委托代理人刘萍、王维，被告庄兴公司、周庄子村委会的委托代理人王志强、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉春、王玉才、王玉顺共同诉称：王治平与韩俊茹婚后生育四子：长子王玉春、次子王玉才、三子王玉顺、四子王玉福。王治平于1996年3月26日死亡，韩俊茹于2000年2月15日死亡，二人生前未留遗嘱，其继承人对王治平和韩俊茹的遗产继承问题未处理。位于北京市丰台区35号（后变更为250号，以下简称35号院）院落系王治平父辈留下的祖业产，原有北房2间、南房1间及影壁1个。1977年该院原有的影壁和南房被拆除，翻盖为南房2间，90年代该院新建东房1间半。三原告因工作关系先后搬出该院在外居住，只有被告王玉福一直在该院落居住。父母相继去世后，三原告与被告王玉福协商后，于2010年3月将该院全部房屋拆除，新建东房6间及西房6间，中间一条走道。共花费12万元，全是三原告出资，被告王玉福没有出资。翻建一事三原告口头向周庄子村书记王新华请求批建，王新华也口头表示同意。经兄弟四人协商，王玉福虽未出资，但考虑到他也是继承人之一且有困难，我们四人平均分割了这十二间房屋，每人三间房屋。2010年4、5月，经测量该院长度为18.8米、宽度为8.3米，总面积为156平方米。2011年11月20日，周庄子村委会印制《周庄子村宅基地腾退补偿安置宣传册》，并在村内张贴公告，确定该院系拆迁范围内房屋。原告王玉春立即就拆迁事宜找到拆迁办公室，并提供了父母的死亡证明、家庭成员户籍证明及委托书等文件，特别提出拆迁安置协议需要和三原告及被告王玉福共同签订，不能和被告王玉福单独签订，因为王玉福曾做过开颅手术，现在还有癫痫病，神智不太清楚，拆迁办公室对原告的要求表示无异议。王玉春还专程找到王新华（当时王新华同时担任被告庄兴房地产公司法定代表人），说明原告的顾虑，王新华满口答应，并表示保证不让王玉福单独签协议，并与王玉春协商了具体的拆迁安置事宜，承诺两天后上会讨论此事。谁知王新华表面假意答应原告的要求，私下里却让拆迁办公室在两天内和王玉福草草签订了拆迁安置补偿协议并将房屋拆除。2011年底三原告才得知三被告签订协议的事，周庄子村委会称35号院没有批单，依据《北京市丰台区周庄子村“城乡一体化”重点村整治宅基地腾退补偿安置办法》的规定应当结合北京市测绘设计研究院1979年测绘结果，认定我家院落面积为78平方米，补偿面积只能按78平方米，并表示此次拆迁规定是村民代表协商确定的，村委会没有义务和三原告签订拆迁协议。被告的说法不符合事实，没有法律依据的。我们对此不予认可。此外，庄兴公司和周庄子村委会没有拆迁许可证，拆迁行为不合法。故起诉要求：1，确认被告庄兴房地产公司、周庄子村委会与王玉福签订的《宅基地腾退补偿安置协议书》无效；2，确认被告庄兴房地产公司与王玉福签订的《安置用房认购协议书》无效；3，确认被告庄兴房地产公司与王玉福签订的《安置用房认购补充协议书》无效；4，本案诉讼费用由三被告共同承担。
被告王玉福辩称：我的户口在35号院。1984年，35号院增建的南房两间和东房一间半是我前妻刘淑琴的父母出资建的。1996年我与刘淑琴离婚。父母去世后，没有留下书面遗嘱，但口头说过35号院房屋给我。2010年，我女儿王维给我6万元，将该院房屋全部拆除新建东房6间、西房6间，三原告并未出资。我是35号院宅基地使用权人，我与庄兴房地产公司及周庄子村委会签订的《宅基地腾退补偿安置协议书》、《安置用房认购协议书》、《安置用房认购补充协议书》是有效的，不同意原告的诉讼请求。
被告庄兴公司、周庄子村委会辩称：不同意原告诉讼请求，请求法院予以驳回。1、三原告对35号院宅基地使用权权属及范围存在较大争议，应先经国土资源行政主管部门调查处理，本案不属法院受理范围，人民法院应裁定驳回原告的起诉。根据《周庄子村“城乡一体化”重点村整治宅基地腾退补偿安置办法》（以下称《腾退办法》）的规定，周庄子村进行的“城乡一体化”重点村整治属于村民自治下的宅基地腾退，35号院在册人口只有王玉福，确定王玉福为35号院宅基地使用权人是合理的。三原告的户口均早已迁出，并非安置人口。涉诉腾退协议已经包含了35号院的全部补偿，三原告没有丧失补偿利益，可另行主张。宅基地腾退不是征地拆迁，不需要办理拆迁许可证，王新华对于该院2010年翻建的事不清楚，村里也未出具建房批准手续。协议签订时王玉福与其女儿王维均在场。2、35号院原房屋范围不清且不复存在，改、扩建、翻建情况不明，现三原告与王玉福之间对35号院翻建出资、房屋权属及分配等情况存在争议。王治平、韩秀茹去世后，在其遗产范围未明确的情况下或翻建房屋所有权人及份额不明确的情况下，原告与王玉福应先行分家析产。在确定遗产范围和房屋共有人及份额后，原告才能提起本诉。因此，本案应中止审理或驳回起诉。3、腾退协议合法有效，未损害原告的任何权益。（1）、三原告不是本村村民，也不是35号院宅基地使用权人，不享有35号院权益。（2）、三原告并非35号院合法权利人。农村宅基地建房需经过村、乡、区各级单位审批后方可建设。即使认定2010年房屋由三原告所建，那么也是在明知周庄子村即将腾退、未经过任何合法审批手续的自行建房行为，所建房屋为违法建筑，应予以拆除。（3）、三原告并非被安置人口，腾退协议没有也不会侵害到三原告的权益。根据《腾退办法》第四条第2款“被安置人口的认定以2010年5月29日为被安置人口认定截点，在腾退范围内有正式户口并有正式房屋的人口给予认定”的规定，三原告的户口在腾退时均不在35号院，因此不属于周庄子村宅基地腾退的被安置人口。在原告不符合被安置人口的认定标准的情况下，原告不具备享受腾退补偿安置的资格，村委会不应对原告进行补偿安置。（4）、本次腾退过程中，村委会和庄兴公司对该院地上物进行了合法评估，并在腾退协议中给予了相应补偿，并未损害任何一方的权益。王玉福家庭内部如何分配与我方无关。4、三被告之间不存在恶意串通行为，我们严格按照《腾退办法》执行补偿安置工作，充分宣传腾退办法，充分尽到了腾退组织者的通知义务。村委会和庄兴公司没有对王玉福父母去世后的遗产进行认定的义务，也没有对继承份额进行认定的职能。我们没有能力和资格对35号院建房情况及房屋权属、是否析产进行认定。宅基地本身也不能作为遗产进行继承。协议签订时村委会尽到了合理的注意义务，周庄子村委会作为善意一方的合法权益应当受到法律保护。5、原告主张确认无效的法律依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》属于北京市地方政府规章，不属于合同法中的“效力性强制性规定”。6、退一步讲，即使认定35号院内存在原告的合法权益，但《腾退协议》的签署也未侵害原告的权益。《腾退协议》处分的是宅基地使用权，未对地上房屋作出分配，没有侵害原告的权益，原告应就其享有的房屋份额向领取腾退利益的王玉福提出主张，而不应向我们提出本诉。7、房屋的评估价值在35号院腾退补偿中所占比例很小，因此即使《腾退协议》的签订确实损害了原告利益，该协议也仅是部分无效而非整体无效。综上，《腾退协议》系当事人真实意思表示，不违反我国强行性法律规定，也不存在合同法规定的导致协议无效的其他情形，应为合法有效的协议，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：王治平（1996年3月26日死亡）与韩俊茹（2000年2月15日死亡）共生有四个儿子：王玉春、王玉才、王玉顺与王玉福。35号院落系祖业产，原由王治平和韩俊茹居住使用，该院截止上世纪九十年代形成北房两间、南房两间、东房一间半的格局。王治平与韩俊茹死亡后，均未留下书面遗嘱，其继承人王玉春、王玉才、王玉顺和王玉福亦未对35号房屋进行析产继承。自上世纪九十年代始，三原告先后将户口从该院迁出，35号院遂由王玉福居住使用。2010年3月，35号院进行了整体翻建，形成东房六间、西房六间的格局。
庭审中，双方对35号院的历次翻建情况陈述不一。三原告称该院最早为两间北房、一间南房和一个影壁，1977年王治平夫妇及王玉春出资进行过一次翻建，拆除南房和影壁并新建南房两间，1984年王玉福结婚时王玉才与王玉福岳父母出资对两间南房进行翻建，九十年代院内又新建一间半东房。2010年3月，在王玉春主持下，三原告共同出资十二万元将35号院房屋全部拆除，翻建成东房六间和西房六间，三原告提交《建房合同》、《老房翻建支出备忘录》、材料款收据、李书林证人证言等证明其出资情况。王玉福对此不予认可，称1984年该院仅有两间北房，为结婚由其前妻刘淑琴（王玉福与刘淑琴于1996年8月10日协议离婚）的父母出资新建两间南房和一间东房。2010年的翻建系由其女儿王维出资六万元所建。庄兴公司和周庄子村委会表示35号院一直没有批单，该院之前的格局及翻建情况不清楚，认可该院于2010年建成十二间房屋，但表示此次建房没有经过村委会批准，属于违法建设。
2010年8月16日，周庄子村第八届村民代表大会第一次全体会议集体通过了《周庄子村“城乡一体化”重点村整治宅基地腾退补偿安置办法》（以下简称安置办法），后向全体村民发放。该安置办法第一条规定：被腾退人是指腾退范围内宅基地批准文件上记载的宅基地使用权人（含纯居民户）；第四条规定：户籍户以公安机关核发的户口簿为准，每一户口簿为一户籍户；第五条规定：宅基地面积的认定以宅基地批准文件为准。因历史原因原批准文件数据不全、批准文件记载与现实情况不符、原址翻扩建与原宅基地批准文件不符、没有宅基地批准文件等情况导致宅基地四至不明的，由周庄子村委会根据历史情况，结合北京市测绘设计研究院1981年和1996年测绘成果认定其宅基地面积。2011年11月11日，经周庄子村委会成员集体讨论，对《安置办法》作出修订和补充规定，将《安置办法》第五条修改为：宅基地面积的认定以宅基地批准文件为准。对于批准面积大于实际占用面积的，以实际占用面积认定其宅基地面积。对于因历史原因原批准文件数据不全、批准文件记载与现实情况不符、原址翻扩建与原宅基地批准文件不符和没有宅基地批准文件等情况，导致宅基地面积不准确的，由周庄子村委会根据历史情况，结合北京市测绘设计研究院出具的测绘成果认定其宅基地面积，后泥洼区域以1979年测绘成果为准、七里庄区域以1981年测绘成果为准。2011年11月22日，周庄子村委会向王玉福发放了《人口宅基地确认单》，确认丰台区周庄子35号院的产权人为王玉福，结合北京市测绘设计研究院1979年测绘成果认定该户宅基地面积为78平方米。2011年11月25日，庄兴房地产公司委托北京中地联合房地产评估有限公司对丰台区丰台镇后泥洼35号院宅基地面积、宅基地补偿价、地上房屋重置成新价、房屋装修设备附属物补偿价进行评估，评估结果为：宅基地面积为100平方米、宅基地补偿价为90万元、地上房屋重置成新价为101417元、房屋装修设备附属物补偿价为80544元。2011年12月17日，王玉福（乙方）之女王维受其委托与周庄子村委会、庄兴公司（同为甲方）签订《宅基地腾退补偿安置协议书》，约定：乙方现有在册人口1人，应安置人口2人，分别为：户主：王玉福，之女：王维。乙方于2012年1月1日前将丰台区丰台镇35号宅基地100平方米腾退，甲方补偿乙方及其女王维房屋评估重置成新价181961元，宅基地使用权补偿款90万元，综合整治配合奖励费8万元，提前搬家奖励费1万元，一次性重点村腾退补助费3.6万元，重点村综合整治补助费1.5万元，搬家补助费2000元，空调移机费2000元，电话移机费235元，宽带移机费200元，有线电视移机费300元。同日，王玉福（乙方）之女王维受其委托与庄兴房地产公司（甲方）签订《安置用房认购协议书》，约定：乙方认购安置房屋用地范围内5号楼1单元2801号三居室房屋一套（建筑面积125平方米），并一次性支付购房款62.5万元。同日，王玉福（乙方）之女王维受其委托与庄兴房地产公司（甲方）签订《安置用房认购补充协议书》，约定：甲方支付乙方自行周转补助费7.2万元、一次性期房补助费10.5万元。2011年12月19日，王玉福将丰台区35号院宅基地腾退。
另，原被告双方均认可王玉福系35号院唯一户籍人口。
上述事实，有原被告陈述及派出所证明信、《周庄子村“城乡一体化”重点村整治宅基地腾退补偿安置办法》、《宅基地腾退补偿安置协议书》、《周庄子村“城乡一体化”重点村整治宅基地腾退补偿安置办法修订和补充规定》、《人口宅基地确认单》、北京市房屋腾退评估结果报告及评估结果通知单、领取材料登记表、授权委托书、《宅基地腾退补偿安置协议书》、《安置用房认购协议书》及补充协议书、被腾退宅基地交房验收单、村民盖房占地申请表、测绘图（1963年10月测绘，1979年11月修测、比例尺为1：2000）1997年9月测绘图、建房合同、材料款收据、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，没有证据的，应承担不利后果。王治平与韩俊茹原系35号院宅基地使用权人，对丰台区35号院内原有房屋享有财产份额，王治平夫妇去世后，35号院未经析产继承，并由王玉福居住使用。2010年，该院拆除并翻建为东房六间和西房六间，综合现有证据，王玉春、王玉才和王玉顺三人对此次建房均有出资。周庄子村委会在实施宅基地腾退办法时按照宅基地实际使用情况认定王玉福为35号院宅基地被腾退人，符合《周庄子村“城乡一体化”重点村整治宅基地腾退补偿安置办法》的规定。王玉福与周庄子村委会、庄兴公司签订的腾退协议中约定的补偿款包括对35号院宅基地及所有房屋进行的补偿。王治平夫妇遗产并未因王玉福签订腾退协议而消灭，王玉春、王玉才、王玉顺作为王治平和韩俊茹的继承人亦未丧失其继承权利，其可就继承的财产另行主张财产利益。现王玉春、王玉才、王玉顺以王玉福与周庄子村委会、庄兴公司之间恶意串通签订协议，损害其合法利益为由，要求确认《腾退协议》及相关协议无效，证据不足，本院不予支持。《腾退协议》及相关协议均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王玉春、王玉才、王玉顺的全部诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告王玉春、王玉才和王玉顺负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 楠
人民陪审员 谢翠霞
人民陪审员 李煜昌
二〇一四年四月八日
书 记 员 刘 燕