安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民一终字第00126号
上诉人（原审被告）：安徽中闽置业有限公司。
法定代表人：何礼辉，该公司董事长。
委托代理人：王昕，安徽鉴知律师事务所律师。
委托代理人：许进，安徽鉴知律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱贤义，男，1970年2月15日出生，汉族，马鞍山市经济开发区管委会职工，住安徽省马鞍山市花山区。
委托代理人：赵秀龙，系朱贤义之妻。
上诉人安徽中闽置业有限公司（以下简称中闽公司）因与被上诉人朱贤义房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第02375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人中闽公司的委托代理人王昕、被上诉人朱贤义的委托代理人赵秀龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱贤义在原审中诉称：原告欲购买商品房一套，于2011年1月12日通过原告原所在单位安徽省马鞍山市公安消防支队（以下简称马鞍山市消防支队）向被告交纳购房预付款225828元。2011年5月初，原告考虑被告无房屋预售许可证、房屋户型不合适等原因，遂放弃购房打算，向被告要求退款。同年6月被告电话通知原告签订商品房预售合同时，原告再一次表示不再购房并要求退款。此后，原告数次要求被告退款，被告以种种借口加以推诿，拒不退款，至今占用原告购房款。原告认为，原告在未订立商品房预售合同的情况下给付购房预付款属于订立合同意向，对双方当事人无拘束力，原告依法可以要求返还，况且被告收款时尚未取得《商品房预售许可证》，其收款行为违法。故原告具状法院诉请被告返还原告购房预付款225828元，并按银行同类贷款利率支付自2011年1月12日起至还款之日止的利息。
原审查明：2011年1月12日，朱贤义通过原单位马鞍山市消防支队向中闽公司交付团购预付款225828元参加中闽公司开发的朝晖东方城房屋团购。中闽公司收款后向朱贤义开具收款收据一份，注明缴款人朱贤义，房号东方城10栋2201号，收款内容团购预付款（30%），收款金额225828元。2011年3月18日，中闽公司（甲方）与马鞍山市消防支队（乙方）签订一份《商品房团购协议书》，约定：乙方保证已接受本单位所有购房职工的委托，作为团购商品房的代表，具有特别授权，有权处理购买“朝晖东方城”商品房工程中所有与之相关的事项。乙方所团购房为“朝晖东方城”10#楼2-25层，9#楼5层，房源共计100套，总建筑面积共计约10395.76平方米，乙方已知悉所购楼房位置及户型结构，不持异议。乙方按选定的房屋套型面积付款，每平方米均价按照5800元计算制定每套房屋价格，总价款约60288586元，分三次付款：（1）甲、乙双方签订商品房团购协议书时即支付房屋首期款计19352808元，（2）甲方取得“朝晖东方城”9#、10#楼《商品房预售许可证》后2日内，乙方向甲方支付房款计34906919元，并向甲方提供乙方购房职工的名单及身份事项，及与名单对应确定的房号和户型，甲方按乙方提供的上述内容与乙方委托的职工签订《商品房预售合同》，（3）“朝晖东方城”9#、10#楼于全部封顶时再付房款总额的10%，计6028859元。甲方在2013年6月30日前将具备下列条件的商品房整体向乙方交付：（1）商品房经验收合格，（2）商品房和小区符合交付使用的批准文件。逾期未办理交付手续的，按照所签订的《商品房预售合同》中处理。如乙方在本协议约定的时间没有支付款项，10日之后甲方有权解除协议，并向外销售，并不承担任何责任。如因甲方原因拖延工期达90日，或甲方不能交付商品房，乙方可根据每套所签订的《商品房预售合同》追究甲方责任。该《商品房团购协议书》附有价格表一份，其中10栋2201室建筑面积为115.04平方米，单价6120元／平方米，总价704045元。2011年5月30日，中闽公司取得朝晖东方城7、8、9、10栋的《商品房预售许可证》。2011年6月，中闽公司通知朱贤义签订《商品房预售合同》，但朱贤义未与中闽公司签订《商品房预售合同》。此后，朱贤义放弃购房要求中闽公司退还购房款，与中闽公司协商未果，以致成讼。
原审另查明：参加马鞍山市消防支队的其他团购户与中闽公司所签订的《商品房预售合同》约定的房屋交付时间为2013年7月31日前，并就付款时间作了重新约定。
原审认为：本案争议的焦点为朱贤义参加团购原单位马鞍山市消防支队组织的中闽公司开发的朝晖东方城团购房，中闽公司与马鞍山市消防支队签订的《商品房团购协议书》的性质？2011年1月12日，朱贤义因参加原单位马鞍山市消防支队组织的中闽公司开发的朝晖东方城团购房，通过马鞍山市消防支队向中闽公司交付团购预付款225828元。马鞍山市消防支队与中闽公司签订的《商品房团购协议书》约定，中闽公司取得案涉房屋《商品房预售许可证》后2日内，马鞍山消防支队向中闽公司支付约定的房款，并向中闽公司提供购房职工的名单及身份事项及与名单对应的房号和户型，中闽公司根据马鞍山市消防支队提供的上述内容与马鞍山市消防支队委托的职工签订《商品房预售合同》。且《商品房团购协议书》中还约定，逾期未办理交付手续的及中闽公司不能按期交付房屋的，均需根据每套房所签订的《商品房预售合同》中的约定处理。因此，中闽公司与马鞍山市消防支队之间签订的《商品房团购协议书》系商品房预约合同，并非商品房买卖合同。朱贤义与中闽公司之间商品房买卖合同关系的成立，需要朱贤义与中闽公司另行签订《商品房预售合同》，双方就房屋的总价款、付款方式、装修标准、配套基础设施和公共设施的交付、产权登记、纠纷处理及违约责任等进行协商约定。2011年5月30日，中闽公司取得《商品房预售许可证》后，通知朱贤义签订《商品房预售合同》，朱贤义拒绝签订《商品房预售合同》，故双方之间的房屋买卖合同关系并未成立。中闽公司在朱贤义明确表示放弃购房后，可依据《商品房团购协议书》约定，将朱贤义认购的房屋对外销售，并协助朱贤义办理退款手续。中闽公司如认为朱贤义违约，可依法主张权利，但不得一直占有朱贤义交付的团购预付款，使双方的权利、义务长期处于不确定状态。现朱贤义诉请中闽公司退还团购预付款225828元，符合法律规定，依法予以支持。朱贤义要求按银行同类贷款利率支付自2011年1月12日起至还款之日止的利息，没有法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2014年12月11日作出如下判决：一、安徽中闽置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还朱贤义缴纳的团购预付款225828元；二、驳回原告朱贤义的其他诉讼请求。案件受理费4688元，保全费1720元，合计6408元由安徽中闽置业有限公司负担。
宣判后，中闽公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。朱贤义在起诉状中自认，“在签订团购协议书后中闽公司曾通知朱贤义签订商品房买卖合同”。但此后朱贤义以种种理由予以拖延，朱贤义目的是想通过拖延签订商品房买卖合同期限转售房屋，谋取利益，并非是朱贤义诉称房型不合适等原因。朱贤义没有向法庭提供何时“明确表示放弃购房”的证据，一审法院认定朱贤义明确表示放弃购房事实错误。二、一审法院认定的事实和判决结果之间相互矛盾。中闽公司在本起纠纷中没有过错，没有违约行为，但一审法院却判决解除合同，违背了诚实信用的裁判原则。中闽公司认为，朱贤义明确表示放弃购房是一种违约行为，一审法院应当在裁判文书中对朱贤义违约的事实进行确认。综上，请求撤销原判，依法改判。
朱贤义答辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、朱贤义于2011年5月以来一直通过多种方式明确表示放弃购房。2、朱贤义上交团购预付款时，马鞍山市消防支队还没有与中闽公司签订团购协议，朝晖东方城10#楼的商品房预售许可证也未办理。团购协议不能代表《商品房预售合同》，也不能代表《商品房买卖合同》。3、2011年1月12日朱贤义交付预付款225828元；2011年3月18日马鞍山市消防支队与中闽公司签订《商品房团购协议》；2011年5月30日中闽公司才办理了商品房预售许可证，朱贤义与中闽公司至今没有就房屋位置、层次、户型、结构、周围环境、装修标准、基础设施、配套情况、物业服务等签订任何购房买卖协议，因此团购协议只是意向，对双方均没有约束力。4、中闽公司将朝晖东方城10#楼2201在网上对外销售（有网上截屏为证），足以证明朱贤义与中闽公司就该套住房未签订任何买卖合同。二、一审法院认定事实和判决结果之间并不矛盾。1、朱贤义认为利息有事实和法律依据，但朱贤义想尽快结束纠纷，尽早收回房款，所以接受一审法院不支持利息的原审判决。至于有无过错不是合同纠纷的要素。2、因《商品房团购协议》本质上是商品房预约合同，是团购意向，不是商品房买卖合同，不存在“毁约”、“违约”问题。3、一审法院在庭审中已向中闽公司释法，但中闽公司既不在庭审中提起反诉，也不另行起诉，却非法无理无依据占用朱贤义房款，显属恶意、违法。综上，请求二审依法维持原判。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与原审相同。
综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：1、中闽公司应否返还朱贤义团购预付款225828元；2、中闽公司主张朱贤义违约，在本案中应否一并处理。
本院认为：经审理查明，2011年1月12月朱贤义向中闽公司支付225828元参加团购原单位马鞍山市消防支队组织的中闽公司开发的朝晖东方城团购房。2011年3月18日，中闽公司与马鞍山市消防支队签订一份《商品房团购协议书》。《商品房团购协议书》中就案涉房产的基本状况、装饰设备标准、配套基础设施和公共设施的交付、公共配套建筑产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等事项未进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该《商品房团购协议书》不是正式的商品房买卖合同，只是为签订商品房合同作的预约。本案中，朱贤义缴纳的225828元系团购预付款不是购房款，现朱贤义以其行为明确表示不参加团购，并拒绝签订商品房买卖合同，故中闽公司继续占有团购预付款缺乏依据，原审法院判令中闽公司退还朱贤义团购预付款225828元并无不当。至于中闽公司所主张朱贤义存在违约的问题，因中闽公司在一审中未提起反诉，本案中不应一并处理，中闽公司可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。中闽公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费的负担按一审判决执行；二审诉讼费4688元，由安徽中闽置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 雍 自 涛
审判员 范秀媛代理审判员刘乔
二〇一五年三月十日
书记员 吴 方 圆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。