浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙民提字第41号申请再审人（一审被告、二审上诉人）陈建林，男，1967年10月16日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托代理人朱国勇、杨春花，浙江勇往律师事务所律师。申请再审人（一审原告）傅坚旻，男，1972年12月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托代理人龚昌盛，浙江兴运律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）吴昊，男，1988年1月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托代理人胡江榕，浙江良济律师事务所律师。委托代理人梁冬辉，浙江六和律师事务所律师。一审被告浙江新光希宝置业有限公司。住所地浙江省东阳市东义路**。法定代表人虞云新，该公司董事长。申请再审人陈建林、傅坚旻与被申请人吴昊及一审被告浙江新光希宝置业有限公司（以下简称希宝公司）租赁合同纠纷一案，原由傅坚旻向东阳市人民法院提起诉讼，该院作出（2011）东民初字第2113号民事判决。陈建林不服，向金华市中级人民法院提起上诉，该院作出（2012）浙金民终字第1036号民事判决。陈建林不服该判决，向本院申请再审。本院于2013年1月23日作出（2012）浙民申字第1273民事裁定提审本案。本院于2013年3月29日再审立案后，依法组成合议庭，于同年4月18日第一次公开开庭，申请再审人陈建林及其委托代理人朱国勇，被申请人吴昊的委托代理人胡江榕、梁冬辉到庭参加诉讼。傅坚旻于2013年6月5日亦向本院申请再审。本院于同年6月24日第二次公开开庭，申请再审人傅坚旻的委托代理人龚昌盛，申请再审人陈建林的委托代理人杨春花，被申请人吴昊的委托代理人胡江榕、梁冬辉到庭参加诉讼。希宝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。东阳市人民法院一审查明：希宝公司系涉案房屋的开发商。陈建林向希宝公司承租了涉案房屋。2010年7月6日，陈建林与吴昊签订了租赁合同一份，约定：租赁期限为2010年7月30日至2015年7月30日止，租金为每年18000元，租金一年一付，在签订本合同时须另行支付房屋使用押金10000元。在签订租赁合同时，吴昊曾错误地在一份年租金被打印为88000元（后改为85000元）的合同上签名捺印，陈建林保管了吴昊错误签名捺印的合同，后将其交给傅坚旻。在签订租赁合同时，双方口头协商确定吴昊不承租涉案房屋中的地下仓储。后经口头协商，2010年7月7日，吴昊通过母亲赵梅芳的账户以汇款的方式向陈建林一次性支付了五年的租金和押金共计9.8万元。嗣后，傅坚旻向希宝公司购买了涉案房屋，并分别于2010年12月20日、2010年12月10日申领了房屋所有权证及国有土地使用证。2011年6月30日，陈建林向吴昊发出通知，告知其已经于2010年12月17日将涉案房屋出卖给傅坚旻，陈建林的权利、义务均由傅坚旻继承。2011年7月24日，傅坚旻向吴昊发出通知并送达吴昊的母亲赵梅芳，要求其支付2011年度租金8.5万元。因吴昊认为涉案房屋的年租金为1.8万元而非8.5万元，其支付的9.8万元系五年的租金及押金，无需再支付租金，双方产生争议。在本案审理过程中，经该院委托，东阳市价格认证中心于2012年4月26日作出东价认法字（2012）7号价格鉴定结论，主要内容为：鉴定标的（即涉案房屋）在2010年7月-2012年2月期间的房屋租金市场中等价格约为19000元/年-28000元/年。傅坚旻于2011年10月18日起诉至该院，请求法院：一、解除陈建林与吴昊签订的租赁合同；二、判令吴昊支付从2011年7月30日至实际腾退之日的租金（暂计算至傅坚旻起诉之日为16301.37元）,并由吴昊支付违约金25500元；三、陈建林、希宝公司对吴昊应承担的责任负连带责任。一审法院认为：鉴定结论确认涉案房屋在2010年7月至2012年2月的房屋租金市场中等价格为每年19000元至28000元，傅坚旻和陈建林并未能提供有效反证推翻鉴定结论确认的这一价格，且经该院核实，鉴定结论确认的市场价格与客观情况相符，故在双方分别持有对年租金记载价格存在严重冲突的租赁合同的情形下，应根据公平合理的原则和市场价格确定吴昊持有的租赁合同关于年租金的记载系双方当事人的一致真实意思表示。吴昊已一次性支付陈建林9.8万元，不存在未依约支付租金的事实。傅坚旻的诉请违背本案客观事实，与法律规定相悖，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十四条、第二百二十九条之规定，该院于2012年6月15日判决：驳回傅坚旻的诉讼请求。案件受理费846元，减半收取423元，由傅坚旻承担。陈建林不服一审判决，向金华市中级人民法院提起上诉称：一审认定涉案合同的年租金为1.8万元，是不顾客观事实和法律的裁判。虽然两份租赁合同的租金条款存在冲突，但只有一份合同的租金条款才是双方的真实意思表示。在真伪不明的情形下，应当结合各方当事人的陈述以及提供的证据，运用逻辑推理和日常生活经验进行判断。一审判决认定年租金为1.8万元，除了吴昊前后矛盾的陈述外，并无其他证据支持。除了吴昊的单方陈述外，不能认定是五年租金和押金9.8万元。即便是年租金1.8万元，租金也是一年一付的，吴昊不可能五年一付。如果是五年一付的，可在修改合同时直接改为五年一付。即便五年一付也应当是9万元租金加1万元押金共计10万元，而不是9.8万元。吴昊的解释有矛盾，与一审认定的“在签订合同时双方口头协商确定吴昊不承租涉案房屋中的地下仓储”的事实也是相矛盾的。吴昊的鉴定申请超过举证期限。鉴定书未附鉴定人的执业资格证书。同时该鉴定书只是在价格鉴定过程中有约1.9万元/年—2.8万元/年的表述，而无单独的鉴定结论，违反《浙江省价格鉴定工作规程》。鉴定书只有一人进行调查，其中鉴定人胡某在一审接受质询时当庭承认未进行过任何调查，对质询问题均以未参与而推说不清楚，自认其仅是挂名而已，因此鉴定程序违法。该鉴定书是鉴定人郭某一手操作，得出的鉴定结论缺乏依据，不具有客观逻辑性、真实性，与本案不具有关联性。退一万步，鉴定书仅是一个市场的评估价格，而非涉案36号商铺的实际承租租金价格，因此其也只能作为审理案件的参考，而不能直接作为定案的依据。一审法院未对东阳市价格认证中心的租金鉴定意见进行重新鉴定，程序违法。陈建林持有的年租金8.8万元的租赁合同中年租金8.8万元这一数额为打印字体，在该页上有吴昊的签名，并摁有手印，且第二页落款处有吴昊签署“本协议为准”五个字，因双方所持的合同不一致，根据吴昊所署的“本协议为准”五个字，也应以陈建林所持的合同为准。之所以会出现两个不同版本的合同，是因为吴昊与陈建林约定租赁所产生的所有税费都是由吴昊承担，吴昊为了逃税，在与陈建林签署租赁合同时，吴昊提出由其持有的租赁合同在租金一栏要求空白，不要打印8.8万元金额，陈建林同意了吴昊的要求。由于租赁合同年租金8.8万元是一年一付，先付后用，因此在吴昊支付了第一年租金8.8万元及1万元押金共计9.8万元后，吴昊嫌地下仓储潮湿而未去使用，故陈建林同意按年租金8.5万元计算，为此才在自己持有的合同上将8.8万元改为8.5万元。而吴昊持有的合同中年租金1.8万元是手写的，且双方名字上未捺印。涉案36号商铺建筑面积252.91平方米，年租金8.8万元是符合市场行情的。吴昊提供的叶向伟的租赁协议，按其房屋建筑面积47.88平方米、年租金是10300元，每年递增15%，折合成年租金换算成36号商铺的年租金也应是73365.58元，而不可能是年租金1.8万。请求二审法院撤销原判，发回重审。吴昊答辩称：傅坚旻在一审中的诉讼请求是判决解除吴昊与陈建林签订的租赁合同，并且判决吴昊支付违约金等，一审判决驳回了傅坚旻的诉讼请求，也就是说本案陈建林在一审判决中是不承担任何责任的。傅坚旻已经放弃了上诉，认可了一审的判决结果，所以陈建林的上诉理由不能成立。本案确实签过二份合同，载明年租金8.8万元的合同没有收回，所以才签了1.8万元年租金的合同，因为陈建林将改错的合同保管在他那里，吴昊不好意思要求拿回来。其曾经在陈建林那份合同每一页都写过“本协议为准”，但是陈建林提供的合同只有最后一页才有这么一句话。涉案地段根本没有生意，根据当地的习惯都是按房屋的间数来出租的，而不是按房屋的平方数来出租的。请求法院驳回陈建林的上诉请求。金华市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为：关于如何确定涉案商铺的年租金问题。因陈建林持有的租赁合同中涉案商铺的年租金为8.5万元，而吴昊持有的租赁合同中涉案商铺的年租金为1.8万元，两份租赁合同中有关租金的条款存在矛盾，但两份租赁合同均由陈建林与吴昊签订。在陈建林与吴昊均主张各自所持合同中有关租金条款为真实有效的情况下，应根据公平合理的原则,结合涉案商铺租金的市场价格来确定两份租赁合同中哪份合同有关租金条款为真实有效条款,并以此确定涉案商铺的年租金。关于一审法院采纳东阳市价格认证中心的评估结论是否妥当问题。一审法院应吴昊的申请，就涉案商铺的租金问题委托东阳市价格认证中心进行评估，该委托行为虽然在一审第一次庭审之后作出，但因该行为系为了查明案情，故该行为并无不妥。陈建林虽对鉴定结论有异议，但没有足以反驳的相反证据和理由，故一审法院采纳该鉴定结论,并据此确定吴昊持有的租赁合同中关于年租金的记载系双方当事人的真实意思表示并无不当。综上，陈建林的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，该院于2012年9月3日判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元，由陈建林负担。陈建林不服二审判决，向本院申请再审称：陈建林持有的合同年租金为88000元，与双方的实际履行完全一致，一审法院以价格鉴定结论认定吴昊持有的年租金为1.8万元的租赁合同系双方当事人真实意思表示，缺乏证据证明。该价格鉴定程序违法，认定的租金价格没有参照物，与市场实际价格完全相悖，不足采信。一审法院审判程序违法。请求法院撤销原一、二审判决，发回重审。吴昊答辩称：1、根据证人叶向伟的证词、涉案房屋所处地段的商铺照片、东阳市价格认证中心出具的价格鉴定结论书等证据，足以证明吴昊持有的年租金为1.8万元的房屋租赁合同是真实有效的。2、陈建林认为租金为1.8万元的租赁合同是为帮助吴昊避税签订违背常理。3、陈建林提交的虞云新与案外人签订的两份租赁合同真实性值得怀疑，且虞云新作为希宝公司的董事长，与本案存在利害关系，该两份租赁合同不足以推翻价格鉴定结论。4、涉案房屋所处地段是一个新开发的地段，店面都是以间为单位出租，目前该地段的房屋绝大多数空置。综上，请求法院驳回陈建林的再审申请。傅坚旻不服二审判决，向本院申请再审称：其向吴昊收取租金的权利系连同涉案36号商铺转让而来，一审判其败诉后，由于其考虑可以向陈建林主张赔偿，且陈建林提出了上诉，故其未提出上诉。至于案件的事实和再审理由支持和同意陈建林的再审理由。请求法院：1、撤销原一、二审判决。2、解除陈建林与吴昊签订的租赁合同。3、判令吴昊支付至2013年5月31日的房屋租金155833元及2013年6月1日至房屋实际腾退之日按85000元/年计付的房屋租金，并支付违约金25500元。吴昊答辩称：1、本案应以吴昊所持有的每年租金为1.8万元的合同为准。陈建林所持有的88000元的合同是在错误的情况下形成。2、参照东阳市房屋租赁市场的行情，每年1.8万元的租金是符合当地同类地段房屋租赁市场实际的。3、因傅坚旻没有参与签订合同过程，傅坚旻的陈述均来源于陈建林的单方陈述，不足为信。请求再审予以驳回。陈建林陈述意见称：同意和支持傅坚旻的再审理由和诉讼请求。再审中，吴昊提供证据材料1组：证据1，东政法（2009）45号东阳市红椿巷区域旧城改造项目服务办法。证据2，东政法（2005）42号东阳市人民政府关于公布实施新基准地价的通知。证据3，东政法（2010）62号东阳市人民政府关于更新全市基准地价的通知。证据4，2010年8月11日的拍卖成交清单。拟证明：东阳的店面房是以自然间数作为衡量价格的主要因素，涉案房屋的租金价格符合当地同类地段的实际房租价格。陈建林质证认为前述证据不属于本案的新证据，且与本案没有关联性，不具有证明力。本院认为，该组证据与涉案房屋租金的确定不具关联性，故不作认定。本院再审查明如下事实：希宝公司系涉案江滨北街36号房屋的开发商。陈建林向希宝公司承租了涉案房屋。2010年7月6日，陈建林与吴昊签订租赁合同一份，约定：租赁期限为2010年7月30日至2015年7月30日止，租金为88000元/年，租金一年一付，先付后用。在签订本合同时须另行支付房屋使用押金10000元。履行中，因吴昊未实际承租涉案房屋中的地下仓储，故租金下调为85000元/年。2010年7月7日，吴昊通过母亲赵梅芳的账户以汇款的方式向陈建林一次性支付租金和押金共计98000元。2010年12月8日，傅坚旻向希宝公司购买了涉案房屋，嗣后，申领了房屋所有权证及国有土地使用证。2011年6月30日，陈建林向吴昊发出通知，告知其已经于2010年12月17日将涉案房屋出卖给傅坚旻，陈建林的权利、义务均由傅坚旻继承。2011年7月24日，傅坚旻向吴昊发出通知，要求其支付第二年度租金85000元。因吴昊认为其持有的租房合同年租金为18000元而非85000元，其支付的98000元系五年的租金及押金，拒绝支付租金，遂纠纷成讼。根据当事人申请再审的请求和理由以及答辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案两份租赁合同应采信哪一份。二、傅坚旻要求解除涉案租赁合同条件是否成就。本院作如下评析：一、涉案两份租赁合同应采信哪一份。陈建林持有的租赁合同约定租金为88000元/年，另收1万元押金，租金收取方式为“一年一付”，与吴昊实际支付的金额98000元一致。该合同中88000元又手书改成85000元，划去地下仓储。陈建林陈述此后因地下仓储不再出租减少3000元租金，与吴昊陈述“地下仓储太湿，不租了”的事实一致。对为何会出现吴昊持有的那份手书金额为18000元的合同，陈建林陈述是由于所有的税费均约定由吴昊承担，吴昊提出为了少交税费，故其给吴昊签了一份租金条款空白的合同。“各种税费由吴昊承担”的内容在租赁合同第4、5条中有约定，可与陈建林的陈述相印证。由于吴昊实际支付的金额、履行方式与陈建林持有的租赁合同内容一致，因此对陈建林持有的此份合同应予采信。而吴昊持有的租赁合同,虽该合同约定租金为18000元/年，另收10000元押金，但与吴昊实际支付的金额98000元不一致。吴昊辩称98000元系“五年一付”，但其持有的合同内容却是“一年一付”，其辩称并无合同依据。即使按“五年一付”计，也应当是10万元，与吴昊实际支付的98000元金额也不相符，且吴昊对为何相差2000元的陈述前后矛盾。对于陈建林持有的那份金额为88000元的合同，吴昊陈述当时写错了不好意思收回，该解释不符合常理。由于吴昊实际支付的金额、履行方式与其自己持有的租赁合同内容完全不相一致，因此对吴昊持有的该份合同不应采信。此外两份合同上均有吴昊手书的以“本协议为准”，因吴昊可随时在自己持有的合同上添加文字，故吴昊持有合同上的该文义的效力并不及于陈建林。据上，陈建林关于其持有的合同系真实有效合同的主张，理由成立，本院依法予以采信。一审法院认定此份合同系吴昊错误签名捺印而形成的结论缺乏事实依据，本院予以纠正。二、傅坚旻要求解除涉案租赁合同条件是否成就。根据陈建林与吴昊签订的合同约定：租赁期限为2010年7月30日至2015年7月30日止，租金为85000元/年，租金一年一付，先付后用，每年6月30日前付清。吴昊本应在2011年6月30日前支付第二年的房屋租金，但由于吴昊拒绝承认其与陈建林签订的85000元租赁合同的真实性，拒绝支付房屋租金，时间长达两年，其行为构成违约。傅坚旻于2011年7月24日向吴昊发出书面催缴通知函，可以证实傅坚旻为收取第二年房屋租金已向吴昊书面催告。根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，傅坚旻有权选择解除合同。傅坚旻要求解除合同的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。因傅坚旻要求解除合同的事由系由吴昊违约所致，吴昊应当承担违约责任。根据租赁合同第14条违约条款之约定，傅坚旻仅要求吴昊支付低于合同约定的违约金25500元,本院予以支持。综上，陈建林的再审理由成立，其持有的合同系本案真实有效的合同，一审法院对该证据未予采信，导致本案认定事实错误。在讼争房屋租金依据陈建林持有的租赁合同及履行情况可以确认的情况下，一审法院启动司法鉴定程序，确属不当，但因本院再审已据实认定讼争房屋租金价格，陈建林以一审程序违法为由，要求将本案发回重新审理，已无实际意义。傅坚旻要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销金华市中级人民法院（2012）浙金民终字第1036号民事判决以及东阳市人民法院（2011）东民初字第2113号民事判决；二、解除陈建林与吴昊于2010年7月6日签订的租赁合同；三、吴昊向傅坚旻支付2011年7月30日至傅坚旻起诉之日的2011年10月18日止的房屋租金18630元；2011年10月19日至2013年5月31日按85000元/年计付的房屋占有使用费137203元。前述两项金额共计155833元，于本判决送达之日起十日内付清。2013年6月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按85000元/年计付；四、吴昊向傅坚旻支付违约金25500元，于本判决送达之日起十日内付清。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费423元，鉴定费2000元；二审案件受理费846元；再审案件受理费846元，均由吴昊负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞少春审 判 员  董国庆代理审判员  江宇奇二〇一三年六月二十六日书 记 员  赵 丹