湖北省赤壁市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂1281民初34号
原告：赤壁市万泰置业有限公司（下称万泰置业公司），住所地：赤壁市陆水湖大道245号，统一社会信用代码：91421281562723155T。
法定代表人：陈斯裕，万泰置业公司董事长。
委托诉讼代理人：吴选波，男，万泰置业公司职员。
委托诉讼代理人：黄金宝，湖北文喆律师事务所律师。
被告：李团文，男，汉族，1968年1月20日生，住赤壁市，
第三人：中国银行股份有限公司赤壁支行（下称中行赤壁支行），住所地：赤壁市沿河大道225号，统一社会信用代码：91421281881320492N。
负责人：陈涛，中行赤壁支行行长。
委托诉讼代理人：张清，湖北平合律师事务所律师。
原告万泰置业公司与被告李团文、第三人中行赤壁支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万泰置业公司的委托诉讼代理人吴选波与黄金宝、第三人中行赤壁支行的委托诉讼代理人张清到庭参加诉讼，被告李团文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万泰置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同，被告承担违约责任；2、被告赔偿原告实际损失61481元；3、被告下欠的房屋按揭贷款余款158206.55元由原告偿还后，被告所购买的房屋归原告所有。事实和理由：2015年4月21日，被告购买原告开发的赤壁万泰华府第五栋3单元702号房屋一套，双方签订商品房买卖合同，约定：该套房屋总价款276568元；付款方式为支付首期房款86568元，余款向中国银行按揭贷款支付。原告于2015年5月22日对被告的上述按揭贷款向中行赤壁支行出具了不可撤销连带责任担保函。被告仅支付了首期购房款86568元中的31568元，余款55000元由被告向原告借款，还款时间为2015年10月1日还27500元，2016年3月1日还27500元。但被告至今分文未还。且由于被告不按期偿还按揭贷款，导致中行赤壁支行于2017年6月19日扣划原告保证金6120.94元。因被告不履行合同导致该合同无法继续履行下去，请求法院判决被告已经偿还的按揭贷款扣减被告应承担的违约金及损失后，余款由原告退还给被告，被告所购房屋归原告所有。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为要求解除商品房买卖合同，被告按房屋购买价格的10%承担违约责任，变更第三项为要求剩余按揭贷款本息由原告偿还后房屋所有权归原告所有。
被告李团文未作答辩。
第三人中行赤壁支行述称，1、要求被告立即一次性向我行偿还本金150031.47元及利息。2、要求原告对被告的借款本息承担连带担保责任。3、我行作为被告所有的位于赤壁市××办事处××号万泰华府5-3-706房屋的抵押权人，对该房屋享有优先受偿权。
本院经审理认定事实如下：万泰置业公司在位于赤壁市××办事处××号开发楼盘万泰华府，2015年2月17日，宋文秀经李团文介绍欲购买万泰华府5幢3单元702号（简称5-3-702号）房屋一套，宋文秀当日支付了购房款2万元，后宋文秀经万泰置业公司同意将该房屋的购买权及购房款转让给了李团文，李团文就该2万元向宋文秀出具了借条。2015年4月21日，李团文与万泰置业公司签订《商品房买卖合同》，约定万泰置业公司将万泰华府5-3-702号房屋销售给李团文，总房价为276568元，付款方式及期限为支付首期房价款，余款以银行按揭贷款支付。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2016年3月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人如逾期未将该商品房交付买受人，每逾期交房一日，出卖人向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交房之日止，违约金累计不超过房价款的1%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同还就产权登记、保修责任等事宜进行了约定。
同日，万泰置业公司与李团文签订《借款协议》，约定李团文于当天向万泰置业公司交付首期房价款86568元中的31568元，余下55000元李团文向万泰置业公司借款支付，借款期限为10个月（自2015年4月21日至2016年3月1日止），分二期偿还，具体还款时间为2015年10月1日还27500元，2016年3月1日还27500元，借期内无息，如逾期未偿还借款，每逾期一日应按延付金额的千分之一支付滞纳金，同时在李团文未按期付清款项之前，万泰置业公司不予交楼给李团文。逾期超过3个月的，万泰置业公司可以自行解除所购房屋的《商品房买卖合同》，并由李团文按房屋总价款的10%支付违约金，《商品房买卖合同》解除后，滞纳金和违约金直接从李团文已支付的购房款中扣除，不足扣除的，李团文负责补足清偿。李团文当天支付了11568元首付款（包括宋文秀交付的20000元，合计31568元），并向万泰置业公司出具55000元借据一张，承诺按期还款。
2015年5月22日，李团文与中行赤壁支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定由李团文向中行赤壁支行贷款190000元，还款方式为等额本息还款，年利率5.65%，分10年还清。同日，万泰置业公司向中行赤壁支行签署了《不可撤销连带责任担保函》，为李团文在中行赤壁支行的上述贷款承担不可撤销连带保证责任，担保期间为借款合同生效之日起至借款人所购房屋他项权证正本交付中行赤壁支行之日止。2015年5月29日，中行赤壁支行向李团文发放购房贷款190000元，该款直接进入了万泰置业公司的账户。李团文自2015年6月15日开始每月偿还贷款，至2017年3月15日共计还贷44707.36元（含逾期还款罚息及复利，实际偿还本息为44654.78元）。此后李团文未再偿还贷款，2017年6月19日，中行赤壁支行直接从万泰置业公司账户上扣划了李团文前三个月下欠的按揭贷款，此后逐月按李团文应该还款的金额扣划了万泰置业公司保证金。
另查明，万泰置业公司未按《商品房买卖合同》约定书面通知李团文办理房屋交付手续，该房屋至今未交付给李团文，亦未办理房屋产权证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，合同当事人可以约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告万泰置业公司与被告李团文签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。被告李团文与原告万泰置业公司签订的借款协议实际内容是被告向原告作出的关于购房首付款55000元支付时间及逾期支付购房首付款的违约责任的承诺，该承诺系被告真实意思的表示，被告亦应恪守该承诺，履行相应义务。被告李团文未能按该协议约定的还款时间支付首期购房款，且自2017年4月15日起就停止向第三人中行赤壁支行偿还按揭贷款，以其实际行为表示不再继续履行合同，故本院对原告万泰置业公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。
就原告要求被告按房屋购买价格的10%支付违约金及赔偿借款未还造成的损失61481元的诉讼请求，本院认为，合同违约方不履行合同义务的，应当承担赔偿合同守约方损失的违约责任。原被告双方在《商品房买卖合同》中约定因买受人未按时付款导致出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。被告李团文在2015年10月1日起开始违约，应按其当时下欠购房款245000元的5%向原告支付违约金12250元。原被告双方的借款协议虽对被告逾期支付购房款另行约定了违约条款，但原告亦未按约向被告交付房屋，双方的违约责任互为抵消。故本院对原告要求被告赔偿其借款利息损失61481元的诉讼请求不予支持。
就原告主张自己偿还被告李团文下欠的房屋按揭贷款余款本金及利息后收回涉案房屋的诉讼请求，本院认为，原被告双方的《商品房买卖合同》解除以后，被告李团文与第三人中行赤壁支行签订的《个人一手住房贷款合同》亦应解除。被告李团文以5-3-702号商品房设定抵押向中行赤壁支行贷款的190000元购房款已转入原告账户；涉案房屋至今未交付亦未办理房屋产权证；被告李团文自2017年4月15日起停止还款后，第三人中行赤壁支行已经逐月从原告万泰置业公司账户里扣划了李团文的应还款金额，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。原告万泰置业公司偿还第三人中行赤壁支行剩余贷款本金及利息后第三人应为被告解除涉诉房屋的抵押。原告万泰置业公司应将被告李团文已经支付的首期购房款31568元及偿还的房屋贷款44654.98元返还给被告。
综上，被告李团文不到庭应视为其放弃抗辩及质证的权利，不影响本院对本案事实与证据的分析与认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告赤壁市万泰置业有限公司与被告李团文签订的《商品房买卖合同》；
二、原告赤壁市万泰置业有限公司返还被告李团文购房首付款31568元、支付的按揭款44654.98元合计76222.98元，于本判决生效后十日内支付；
三、被告李团文按其下欠购房款245000元的5%向原告赤壁市万泰置业有限公司支付违约金12250元，于本判决生效后十日内支付；
四、原告赤壁市万泰置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国银行股份有限公司赤壁支行支付被告李团文下欠房屋按揭贷款本金及利息，支付完毕后位于赤壁市陆水湖办事处青泉路3号万泰华府5-3-702房屋归原告赤壁市万泰置业有限公司所有；
五、驳回原告赤壁市万泰置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4300元减半收取为2150元，由被告李团文负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 洪艳丽
二〇一八年五月二十二日
书记员 李 想
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。