河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫96民终1号
上诉人（原审被告）：济源市天坛平安轿车轮胎销售部，住所地：济源市天坛街道办事处北潘居委会铁西路商住楼1号楼。
经营者：王从照，男，1969年3月17日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：杨志军，河南涛声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄会明，男，1961年10月23日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：张晓峰，济源市众智法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李朋朋，济源市众智法律服务所法律工作者。
上诉人济源市天坛平安轿车轮胎销售部（以下简称平安轮胎销售部）因与被上诉人黄会明租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初4480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平安轮胎销售部的经营者王从照及委托诉讼代理人杨志军、被上诉人黄会明及其委托诉讼代理人张晓峰、李朋朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
平安轮胎销售部上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄会明的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由黄会明负担。事实和理由：一、一审认定事实不清、程序违法。一审中，其提出济源市人民法院已经于2017年6月26日受理济源天坛街道办事处北潘居委会第八居民组（以下简称北潘第八居民组）102名群众要求确认黄会明持有的两份租赁合同无效的案件，案号为（2017）豫9001民初3967号。该案的审理结果直接影响本案的审理结果，且本案必须以（2017）豫9001民初3967号案件的审理结果为依据，在该案尚未审结前，一审法院应当中止审理，不应当对本案进行判决。在其对黄会明持有的两份租赁合同有异议的情况下，一审应当查明该两份租赁合同的效力，但一审未查明（2017）豫9001民初3967号案件的审理情况，径行进行判决，明显属于事实不清、程序违法。二、在黄会明持有的与北潘第八居民组租赁合同存在争议的情况下，其有权中止向黄会明交纳租金，一审判决其支付租金明显错误。虽然其开始是从黄会明手中租赁的房屋，但是双方并没有签订书面租赁合同，双方根据惯例形成了租赁合同事实。2015年4月新任居民组班子向其等商户下发通知，告知黄会明租赁的门面房居民组已经统一收回管理，租金应当直接支付给居民组，不能再支付给黄会明。在黄会明与北潘第八居民组群众对黄会明是否享有合法租赁权产生争议的情况下，在租赁权不明的情况下，其有权中止交纳租赁费，一审判决其支付租金错误。三、一审认定的租金金额缺乏证据证明。其与黄会明未签订书面租赁合同，双方也未对租金价格协商一致，其已将租金交至2015年12月31日。一审依据黄会明事后单方制作的租金价格及拖欠租金时间判决其支付租金，缺乏证据证明。在租金未达成协商一致的情况下，租金只能根据惯例确定，一审支持黄会明主张的租金价格和租赁期限没有事实及法律依据，明显缺乏证据证明。四、一审适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，认定黄会明主张权利不超过诉讼时效，适用法律错误。本案中其与黄会明从未签订租金分期履行的书面协议，也没有达成口头约定，一审没有证据证明其与黄会明存在约定分期履行的事实，一审认定未超诉讼时效系适用法律错误。本案双方未签订书面租赁合同，但根据惯例双方之间存在租赁合同关系，对租金的价格和支付期限没有明确约定的情况下，其应当根据惯例给付，且《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，故本案黄会明主张的租金已经超过诉讼时效。
黄会明辩称：一、一审认定事实清楚，程序合法。北潘第八居民组102名群众起诉并不影响本案的审理，因为济源市人民法院（2016）豫9001民初1267号生效判决已经认定争议的两份租赁合同有效。北潘第八居民组102名群众起诉只是享有诉权，本案应以人民法院生效民事判决确认的事实进行认定，故一审在（2017）豫9001民初3967号案件程序未结束前作出判决符合法律规定。二、平安轮胎销售部称2015年4月新任居民组班子给平安轮胎销售部等商户下发通知，事实上并不是时任居民组的班子下发通知，而是黄向东、卫秋芬使用了原济源济水镇潘村第八居民组已失效的公章下发了通知，该行为只能代表黄向东、卫秋芬个人，不能代表北潘第八居民组，故平安轮胎销售部以此为由拒交租金不能成立。三、黄会明一审主张的租金应予认定，其向法庭提供的证据能够证明平安轮胎销售部租赁的时间及应付租金的具体数额，也向平安轮胎销售部及其他商户作出了催交租金的通知。四、本案并未超过诉讼时效，因为双方从2008年就形成了事实上的租赁合同关系，并且至今平安轮胎销售部还在实际租赁使用房屋，诉讼时效应当自最后一期房租届满之日开始计算。五、2018年1月1日，其与济源天坛街道办事处北潘居委会第七居民组（以下简称北潘第七居民组）、北潘第八居民组又续签了13间（包括平安轮胎销售部所租的）房屋的租赁合同。本案争议的租赁关系发生在2018年之前，平安轮胎销售部上诉称黄会明持有的两份合同无效，事实上该两份合同已实际履行完毕。
黄会明向一审法院起诉请求：1.解除其与平安轮胎销售部之间签订的租赁合同；2.判令平安轮胎销售部迁出位于济源天坛街道办事处北潘居委会铁西商住1号楼租赁的门面房；3.判令平安轮胎销售部支付从2015年11月1日至2017年7月11日止的房屋租金68209元；4.诉讼费由平安轮胎销售部负担。
一审法院认定事实：2006年8月15日，黄会明与济源天坛街道办事处北潘居委会、北潘居委会第七居民组、第八居民组签订共同建房合同，约定北潘居委会、北潘居委会第七居民组、第八居民组提供土地，黄会明出资建房，底层的门面房归居民组所有，2013年12月31日前归黄会明无偿使用，之后黄会明无条件将底层门面房交给居民组。2014年，黄会明租赁北潘第八居民组11间门面房（含本案所涉房屋），向北潘第八居民组交纳租金125000元。2015年1月1日，黄会明和北潘第八居民组又签订租赁合同，租赁期限1年，黄会明租赁上述11间门面房，租金125000元。合同第六条约定：允许黄会明转租，租赁期间北潘第八居民组不得无故终止合同，否则造成的损失由北潘第八居民组负责。2016年1月1日，黄会明继续和北潘第八居民组签订租赁合同，租赁期限2年，租赁期限至2017年12月31日止，黄会明租赁上述11间门面房，每年租金136000元。合同第六条约定内容同上。合同签订后，黄会明按照合同约定分别于2015年1月28日、12月22日、2016年12月30日向北潘第八居民组履行交纳租金义务，北潘第八居民组并给黄会明出具了收款收据，并加盖居民组财务专用章和济源天坛街道办事处农经站公章。2010年，黄会明将上述门面房中的2间转租赁给平安轮胎销售部使用，平安轮胎销售部从事汽车轮胎销售业务。从2015年11月1日至2017年7月11日期间，平安轮胎销售部共欠黄会明房屋租金68209元。2015年4月，北潘第八居民组新班子成立，给上述商户下发通知，告知各商户租赁的门面房居民组要收回统一管理，将租金直接支付给居民组。平安轮胎销售部所欠黄会明租金，经黄会明多次讨要，平安轮胎销售部未付。2017年2月26日，黄会明给平安轮胎销售部送达了催款通知，但是逾期平安轮胎销售部未交纳所欠租金，也未迁出承租的门面房。
一审法院认为，本案中，平安轮胎销售部辩称其与黄会明之间不存在租赁合同关系，黄会明对本案房屋不享有转租权，从黄会明提供的其与北潘第八居民组签订的租赁合同以及北潘第八居民组给其出具的租金收据可以看出黄会明对本案所涉房屋从建成之后至2017年12月31日持续享有使用权，故对平安轮胎销售部该辩称理由，不予采纳。从2010年开始黄会明将其中的2间门面房转租给平安轮胎销售部使用至今，根据合同约定，平安轮胎销售部应该向黄会明履行交纳租金义务，故平安轮胎销售部应支付所欠黄会明租金68209元。平安轮胎销售部辩称根据法律规定，黄会明主张已经超过一年的诉讼时效。本案中黄会明、平安轮胎销售部之间形成的是连续不间断的租赁法律关系，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期届满之日计算诉讼时效，所以本案并未超过诉讼时效，对平安轮胎销售部该辩称理由不予采纳。黄会明主张解除双方所签的合同，判令平安轮胎销售部迁出所租赁的门面房。根据2015年4月北潘第八居民组给上述商户下发的告知内容，说明平安轮胎销售部是在对房屋租赁权产生争议的情况下未支付黄会明租金，且根据黄会明于2016年1月1日与北潘第八居民组签订的合同，合同期满是2017年12月31日，故黄会明的该项主张不能成立，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、平安轮胎销售部在判决生效后十日内支付黄会明租金68209元；二、驳回黄会明的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1605元，减半收取802.5元，由平安轮胎销售部负担。
本院二审期间，平安轮胎销售部提交的证据有：证据1、2016年1月29日黄国强收取其两小间房屋一年（2016年1月1日至2016年12月31日）的租金27000元收据一张，证明其在租赁北潘第八居民组两小间门面房期间，北潘第八居民组群众要求其将租金直接支付给居民组的代表。证据2、黄会明妻子李玉霞出具的收到条一张，证明2012年5月之前房屋租金为每年每间11500元。
黄会明的质证意见为：对证据1的真实性不予认可，无法证明该收据出自于黄国强，该证据与本案无关，从证据内容上看应该是黄国强个人收取的费用，事实上该房屋所有权属于北潘第八居民组，黄会明与北潘第八居民组形成租赁关系后转租给平安轮胎销售部，黄会明一审中提供的租金交付的相关证据，既得到了北潘第八居民组和北潘居委会的认可，又得到了天坛办事处农经站的确认，平安轮胎销售部以租金交给黄国强为由拒交租金，不能成立。对证据2真实性无异议，但收取的是2011年5月14日至2012年5月15日期间的租金，不涉及本案纠纷。该证据只能证明以前应交的租金，但之后的租金应当比照老王开山行交纳租金的数额来认定。
本院认定如下：证据1，该证据涉及第三人，黄会明对真实性不予认可，本院不予认定。黄会明对证据2的真实性认可，本院对该证据予以认定。
本院经审理查明：1、2015年4月，平安轮胎销售部收到署名“老队委向东、秋芬”并加盖“济源济水镇潘村第八居民组”公章的通知，被告知居民组要对门面房统一收回管理，将租金直接支付给居民组。2、在黄会明诉陈学东房屋租赁合同纠纷一案中，济源市人民法院（2016）豫9001民初1267号、本院（2016）豫96民终964号生效民事判决确认了黄会明与北潘第八居民组2015年1月1日、2016年1月1日签订的两份租赁合同合法有效。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于本案是否需要等待济源市人民法院（2017）豫9001民初3967号案件审理结果的问题。黄会明与北潘第八居民组2015年1月1日、2016年1月1日签订的两份租赁合同，已经生效判决确认合法有效，故黄会明享有北潘第八居民组11间门面房的合法租赁权。平安轮胎销售部上诉认为黄会明是否享有北潘第八居民组门面房的租赁权存在争议，本案应等待（2017）豫9001民初3967号案件审理结果，其有权中止交纳租金，理由不能成立，本院不予支持。二、关于一审认定的租金数额是否正确的问题。本案二审中平安轮胎销售部认可2014年5月至2015年5月向黄会明交纳每间房年租金17500元，黄会明主ＸＸ安轮胎销售部欠付租金68209元并未超出2014年度交纳租金的数额，且平安轮胎销售部仍然实际租赁使用门面房，其也未能提供证据证明租金发生降低，故平安轮胎销售部认为一审认定租金数额错误理由不能成立，本院不予支持。三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”，第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案，黄会明主张的第一年租金的租赁期限届满是2016年5月14日，2017年2月26日黄会明向平安轮胎销售部作出催款通知，此时诉讼时效中断，故黄会明于2017年7月18日起诉并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人平安轮胎销售部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1505元，由济源市天坛平安轿车轮胎销售部负担。
本判决为终审判决。
审判长 商 敏
审判员 聂文峰
审判员 陈莎莎
二〇一八年一月三十日
书记员 常亚梅