内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内22民终426号上诉人（一审原告）河南军安建工集团有限公司，住所地河南省濮阳市。法定代表人魏四方，董事长。委托代理人夏维玉，河南军安建工集团有限公司副经理。委托代理人姜娜丽，内蒙古圣泉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司，住所地乌兰浩特市。法定代表人卢海忠，经理。委托代理人孔祥玲，内蒙古松柏律师事务所律师。被上诉人（一审被告）车建英，男，1970年10月31日出生，汉族，兴安盟电业局职工，现住乌兰浩特市。被上诉人（一审被告）张磊，女，1985年12月7日出生，满族，兴安盟科右前旗农电局职工，现住乌兰浩特市。委托代理人张玉海（系张磊之父），男，1964年3月3日出生，汉族，兴安盟兴电电力安装有限公司员工，现住乌兰浩特市。委托代理人董玉，内蒙古天厚律师事务所律师。上诉人河南军安建工集团有限公司（以下简称军安公司）因与被上诉人兴安盟龙达房地产开发有限责任公司（以下简称龙达公司）、车建英、张磊确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2015）乌民初字第1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理本案，并于同年5月25日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人军安公司的委托代理人夏维玉、姜娜丽，被上诉人龙达公司的委托代理人孔祥玲，被上诉人车建英，被上诉人张磊的委托代理人张玉海、董玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2008年7月18日，军安公司与龙达公司签订建设工程施工协议书，约定军安公司承建施工龙达公司开发的梧桐花园商住楼，龙达公司付工程款方式为现金及门市楼。之后，双方因工程款发生纠纷，现在另案审理中；2010年7月13日龙达公司与张磊签订商品房买卖合同，约定将位于和平街梧桐花园3-1商业-1，用途为商业的房屋出售给张磊，商品房预售许可证号为2009-006-003，面积149.86平方米，价格每平方米2800.00元，总价格419608.00元；2010年7月13日，龙达公司将梧桐花园3-1商业-1门市房交付给张磊，该门市房及梧桐花园其他门市房至今未办理产权登记。2009年7月4日张磊向龙达公司交纳上述门市房款300000.00元（双方商品房买卖合同约定每平米2800.00元，实际交纳房款价格为每平方米3200.00元，地下室每平方米1000.00元）、2009年12月2日交纳购房款100000.00元、2010年7月13日交纳购房款154482.00元、2010年7月13日交纳房产税、产权变更费、物业管理费、契税费等、2012年11月29日向乌兰浩特地区住宅小区物业管理委员会办公室交纳专项维修资金；2009年5月30日，车建英与军安公司签订的单相电工程施工合同，军安公司将龙达公司开发的梧桐花园小区1号、2号、3号商住楼单项电工程转包给车建英。约定付款方式为，军安公司按车建英发生的直接费用，将梧桐花园楼门市按4500.00元每平方米结算给车建英，多退少补。之后，双方因工程款纠纷诉至乌兰浩特市人民法院，乌兰浩特市人民法院作出（2010）乌民初字第113号民事判决书，判决内容为军安公司给付车建英工程款1714093.64元。军安公司上诉至本院，本院作出（2011）兴民终字第699号民事判决书，判决维持原判。该笔工程款，已由乌兰浩特市人民法院执行完毕；2009年12月25日，经车建英申请，乌兰浩特市人民法院作出（2010）乌民裁字第113号民事裁定书，内容为将军安公司梧桐花园3号楼1、2、3号门市予以扣押；2010年7月22日，经军安公司先于执行申请，本院作出（2010）兴民初字第12号裁定书，内容为将龙达公司开发、由军安公司承建的梧桐花园房屋执行给军安公司，其中包括本案诉争的3号楼自西向东1号房屋。另查明，2014年1月25日，乌兰浩特市公安局对龙达公司法定代表人卢海忠作了询问笔录，根据卢海忠口述，部分内容为，位于和平街梧桐花园3-1商业-1的门市房，为其公司抵给军安公司工程款的门市房，是16个门市房的其中一个。军安公司欠车建英电工工程款，车建英将该房卖给张磊，由龙达公司与张磊签订的商品房买卖合同。此房以抵给军安公司，当时经军安公司的夏维玉和陈宝庆同意，才给出的商品房买卖合同；2014年3月30日，乌兰浩特市公安局对车建英作了询问笔录，根据车建英口述，部分内容为，车建英申请乌兰浩特市人民法院保全了三个门市后，联系不到军安公司副经理夏维玉，着急给工人开工资，便将其中一个房子，买给张玉海，当时是张玉海与龙达公司法定代表人卢海忠做的手续，然后车建英在卢海忠那里拿到的钱；又查明，因军安公司拖欠案外人吴风英砂石款，军安公司将龙达公司抵顶工程款给其的三个门市房抵顶给案外人吴风英时，亦是由龙达公司与案外人吴风英签订的商品房买卖合同，该合同约定门市房每平方米3500.00元，合同中付款方式标注为，用此楼款抵顶工程款。军安公司以龙达公司、车建英、张磊恶意串通低价出售属于军安公司的门市房为由诉至一审法院：（一）要求确认车建英以龙达公司名义与张磊签订的商品房买卖合同无效；（二）要求张磊归还其低价购买的产权属于军安公司的梧桐花园3号楼1号门市（价值2080000.00元）；（三）要求龙达公司、车建英、张磊赔偿军安公司经济损失500000.00元。一审庭审中，2015年5月15日，军安公司申请评估梧桐花园3号楼1号门市2010年7月份的市场价值及2010年7月出租至2015年7月份共计五年租金收益。2015年9月24日，经军安公司申请，撤回该评估申请。上述事实，有军安公司提供（2010）乌民裁字第113号民事裁定书、（2010）兴民初字第12号裁定书、（2012）乌法执字第441号执行裁定书、（2010）乌民初字第113号民事判决书、（2011）兴民终字第699号民事判决书、车建英笔录、卢海忠笔录、商品房买卖合同，龙达公司提供的张磊买卖合同、吴风英买卖合同、（2010）乌民初字第113号民事判决书，张磊提供的房屋交款收据15枚、房屋买卖合同及当事人庭审陈述在卷为证，对其证据效力该院予以认定。军安公司提供的（2013）内民一终字第228号民事判决书、资产评估报告，龙达公司、车建英、张磊不予认可，且与本案不具有关联性，对上述证据该院不予采信。一审法院认为：张磊与龙达公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，虽未进行物权登记，但符合合同的成立要件，自合同成立时生效。2008年7月18日军安公司与龙达公司签订的协议约定，付款方式用现金及门市房抵工程款，协议中双方未明确具体座落的门市房。2010年7月23日本院虽将桐花园3号楼1号门市等房屋执行给军安公司，但其为债权行为，未发生物权变动。张磊于2009年7月4日即交纳第一笔房款，2010年7月13日与龙达公司签订的商品房买卖合同，其时间早于本院执行给军安公司门市房的时间2010年7月22日，其合同成立在先，该合同已经履行，且张磊已实际占有该门市房。关于军安公司提供资产评估报告，梧桐花园2号、3号商业用房评估每平方米13900.00元左右，认为张磊是低价购房的行为。因该份报告系依据2014年市场价格作出，不具有参照性。张磊购买的门市房为2009年每平方米3200.00元购买，2009年车建英与军安公司签订的工程款给付方式，约定以每平方米4500.00元的价格，以房抵款。以此作为参考价格，根据法律规定，张磊3200.00每平方米购房价格，并非明显不合理的低价，另军安公司未提供龙达公司、车建英、张磊有恶意串通行为的证据，故军安公司要求确认车建英以龙达公司的名义与张磊签订的商品房买卖合同无效及返回梧桐花园3号楼1号门市房的诉讼请求，该院不予维护；军安公司请求龙达公司、车建英、张磊赔偿经济损失500000.00元的诉讼请求，因未提供相应的证据予以证明，该院不予维护，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决：驳回原告河南军安建工集团有限公司的诉讼请求。宣判后，军安公司不服，向本院提起上诉。上诉人军安公司上诉称：（一）一审法院认定事实不清,导致判决错误。具体为:2008年8月,军安公司承包龙达公司开发的梧桐花园小区商用和住宅楼的土建、水暖、电器等工程,双方签订有建设工程施工协议书,协议书中约定龙达公司付款方式为现金及门市楼,后双方因工程款发生纠纷，诉至兴安盟中级人民法院,经法院组织双方对账,龙达公司认可之前已经将该争议的梧桐花园3号楼1号门市及其他部分门市房及住宅抵偿工程款给军安公司的事实，2010年7月22日,兴安盟中级人民法院作出(2010)兴民初字第12号先予执行民事裁定书，将本案争议门市房先予执行给军安公司，军安公司依法取得该门市房所有权，但一审法院却认定兴安盟中级法院于2010年7月23日将该争议门市房及其他门市房先予执行给军安公司，军安公司取得的是债权，而不是取得的房屋所有权，这完全是在曲解法律，事实上，该裁定书能依法确认军安公司享有争议房屋的所有权；（二）一审法院认定“张磊于2009年7月4日即交纳第一笔房款,2010年7月13日与龙达公司签订商品房买卖合同,其时间早于2010年7月12日兴安盟中级人民法院执行给军安公司门市房的时间,其合同成立在先,该合同已经履行”。但事实上,龙达公司在2008年7月18日就与军安公司达成书面协议,该建设工程主体封闭后即以南侧门市房抵给军安公司工程总造价24%的工程款，(门市楼价格为4500元/㎡,地下室800元/㎡）基于此协议约定,该楼房封顶后于2009年5月7日龙达公司将梧桐花园3号楼从西往东1、2及3号门市以楼抵款2118845.00元抵偿给军安公司，有军安公司方为龙达公司出具的收据为凭，其中1号门市房即本案争议房屋,兴安盟中级人民法院以双方以上均认可的抵账事实为依据,出具(2010)兴民初字第12号民事裁定书,可见,军安公司于2009年5月7日即依据双方协议及抵账收据取得了该争议房屋的所有权，张磊交付的第一笔购房款是在2009年7月4日,是在军安公司以房抵款取得房屋所有权之后，而且，其交付的房款是2号门市房款，不是本案争议的1号门市楼款，张磊与龙达公司签订1号门市房的购房合同是在2010年7月13日，更可见其取得该争议门市房所有权在军安公司之后；（三）此外,在一审开庭审理时,军安公司向法庭出示龙达公司负责人芦海忠在公安机关的讯问笔录，芦海忠的讯问笔录陈述:“梧桐花园3号楼1号门市是我抵顶给河南军安的16个门市房之一,这个门市房原来河南军安抵顶给车建英了,后来车建英找的我,是车建英把这个房子卖给了一个叫张磊的人,因为买房的时候必须通过我们开发商出具商品房买卖合同,当时,这个房子我已经抵给河南军安了，车建英想卖这个门市房我得跟军安公司沟通,当时陈庆国和夏维玉都同意了,然后我才给出的商品房买卖合同”可见，张磊购房时间是2010年7月13日,并且龙达公司与其签订购房协议时,明知此房已经抵账给军安公司,但其在未经军安公司同意的情况下,私自与车建英及张磊签订商品房买卖合同,可见,其三方属于恶意串通,出售产权属军安公司的房屋，庭审中,龙达公司没有拿出经军安公司同意才签订该买卖合同的证据,可见,该协议应依法认定无效。但一审法院不顾事实,对此笔录根本未提及；（四）2009年乌兰浩特市人民法院就将本争议房屋依法予以扣押,但在该房屋依法被扣押期间，龙达公司、车建英、张磊三方还签订了买卖房屋协议，可见，明显违反相关法律规定，应依法认定该房屋买卖合同无效；（五）一审法院还认定“张磊购买的门市房为2009年每平方米3200.00元,车建英与军安公司签订的工程款给付价格约定以每平方米4500.00元,以此为参考价格,张磊购房价格并非明显不合理低价,军安公司未提供恶意串通的证据”。但事实上,该4500.00元每平米的抵顶价格不是当时的市场价,当时该争议房屋的市场价格至少每平米10000.00元,而每平米3200.00元及合同价为2800.00元每平米已经明显低于市场价格每平米10000.00元,如此低于市场售价3-4倍，还不是恶意串通?综合以上事实,军安公司认为一审法院不顾事实及相关法律依据,判决不公，损害了军安公司的合法权益。请求二审法院撤销一审判决，确认车建英以龙达公司名义与张磊签订的商品房买卖合同无效，张磊返还产权属于军安公司的梧桐花园3号楼1号门市房并赔偿经济损失50万元。被上诉人龙达公司庭审答辩称：龙达公司与军安公司关于工程款的给付有合同约定，一部分给付现金，一部分是用楼房抵顶，军安公司将龙达公司抵顶给其的房屋抵顶给其他人，都是以龙达公司的名义签订合同，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人车建英同意龙达公司的答辩意见。被上诉人张磊庭审答辩称：军安公司的陈述与事实不符，本案涉案房屋系张磊通过正当途径、合法手续、足额交纳购房款取得的。本案房屋买卖合同系张磊与龙达公司签订的，并非与车建英签订的，该合同已经履行完毕，在买卖过程中张磊无过错，该房屋买卖合同合法有效。涉案房屋自2010年7月13日已经交付张磊使用，距今已经6年多了，自交付之日起该房的所有权即转移至张磊名下。一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求维持原判。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。在二审庭审中，军安公司出示收据一枚、（2011）兴民初字第12号判决书一份，用于证明龙达公司将包括本案诉争房屋在内的部分门市楼以200余万元价格抵顶工程款给军安公司的事实。龙达公司对用门市楼抵顶工程款的事实认可，但称判决尚未生效。张磊称收据系复印件，不能作为证据使用，且收据只有数额，并未书写本案诉争房屋的房号。本院认为，通过一、二审双方当事人提供的证据可以证明龙达公司将包括本案诉争房屋在内的部分门市楼抵顶工程款交付给军安公司、军安公司又将龙达公司抵顶给其的本案诉争房屋抵顶欠车建英电工工程款的事实。后车建英将本案诉争房屋出售给张磊。因龙达公司作为开发商，故由其与张磊签订的商品房买卖合同，张磊于2009年7月4日即交纳了第一笔房款，2010年7月13日与龙达公司签订的商品房买卖合同，其时间早于本院执行给军安公司门市房的时间2010年7月22日，其合同成立在先且已经履行，张磊已交齐房款并实际占有使用该房近6年。二审中查明张磊购房时军安公司与龙达公司及车建英并未发生纠纷，故军安公司主张龙达公司、车建英与张磊恶意串通无事实依据。综上，军安公司的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27100.00元，由上诉人河南军安建工集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈长虹审判员  高 岩审判员  苗世英二〇一二年六月二十日书记员  王嘉琪