上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2437号
原告（反诉被告）江某某。
委托代理人郭达丽，上海肖波律师事务所律师。
被告（反诉原告）张某某。
委托代理人马以祥，上海市陈宜陈律师事务所律师。
被告张某。
委托代理人黄某某。
委托代理人马以祥，上海市陈宜陈律师事务所律师。
原告江某某与被告张某某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2013年12月11日公开开庭进行了审理。两被告向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并进行审理。江某某之委托代理人郭达丽，张某某、张某以及委托代理人马以祥、黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江某某诉称，2013年8月18日，原、被告签订《房地产买卖协议》，约定两被告向原告出售本市闵行区曙光路XXX弄XXX号别墅，转让价为750万元（人民币，下同）。双方之间的买卖合同关系成立。之后，原告向被告支付房款300万元。按合同约定，被告应当履行与原告签订网络版合同的义务，然被告却要求加价出售，起先表示加价20万元，后又表示加价100万，最后明确表示不售房。由于被告拒绝履行合同义务，致使原告蒙受巨大经济损失。现要求：1、两被告继续履行《房地产买卖协议》，协助原告办理房屋产权过户手续，交付房屋；2、要求两被告偿付迟延履约违约金（以750万元为本金，按每日万分之五计算自2013年10月31日起至判决生效之日为止）；
张某某、张某辩称，在签订买卖协议后，原告应付的第一、二笔房款已逾期。在应当签订网络版买卖合同时，原告竟要求变更买受人主体为上海克莉丝汀食品有限公司（以下简称克莉丝汀），被告明确予以拒绝，故双方未能签订网络版合同。之后被告委托律师于2013年11月20日发函通知原告解除房地产买卖协议，并要求就违约问题进行协商，但原告未回复。现不同意原告的诉讼请求。
双方在2013年8月18日签订《房地产买卖协议》表明双方买卖合同关系成立。基于原告擅自要求变更买受人主体，导致双方无法继续履行买卖协议，现提起反诉，要求确认原、被告之间的《房地产买卖协议》于2013年11月20日解除；要求原告偿付违约金100万元。
针对张某某、张某的反诉，江某某辩称，不同意被告的反诉请求。买卖协议中的违约条款系中介公司提出，且被告张某未签名。原告从未表示不购买此房，并一直要求履行协议，但基于政府对楼市的调控政策，原告个人属于限购对象。按照合同法的规定，原告有权转让合同权利。原告将合同权利转让给克莉丝汀公司，并未改变合同内容，故要求被告继续履行合同。另，被告强调原告属限购对象，要求原告赔偿，然事实上房屋价格在上涨，涉案房屋不仅无贬损，反而升值，被告不应要求赔偿。
经审理查明，张某某、张某系父女关系，两人系本市闵行区曙光路XXX弄XXX号房屋之产权人。
2013年8月18日，张某某、张某作为卖方、江某某作为买方，案外人上海瑞策房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订一份《房地产买卖居间协议书》，编号为XXXXXXX。协议内容为：买方拟购买曙光路XXX弄XXX号房屋，建筑面积373.09平方米，鉴于买方委托居间方就该房屋买卖进行洽谈，特支付意向金5万元；买方要求购买此房的房价为750万元（其他交易条件见《房地产买卖协议》）；若买方确认的交易条件，卖方全部接受，则意向金转为购房定金。原、被告双方在协议落款处签名，居间方加盖公章。该居间协议书第二页附有《房地产买卖协议》，内容为，涉案房屋产权编号为沪房地闵字（2013）第XXXXXX号，无抵押；物业管理费、水、电、煤气等自房屋交接之日起由买方支付，若有户口应在房屋交接前迁出，否则按每日500元支付买方补偿费，直至实际迁出之日；双方定于2013年8月20日前至居间方签订为交易过户等所需的《上海市房地产买卖合同》网络电子版（简称网签合同）；付款方式：第一期计100万元于2013年8月20日前支付（含已付定金5万元），第二期计100万元于2013年10月20日前支付，第三期计250万元于2013年11月20日前支付，第四期计200万元于2013年12月20日前支付；双方定于2013年12月20日前办理交易过户手续；交易税费由买方承担，卖方为净到手价；双方定于2013年12月20日前办理房屋交接手续；双方应善意履行本协议，如一方不按本协议履行，则应按成交价的万分之五每日支付守约方滞纳金。超过15日仍未履行，则守约方有权书面通知解除本协议，并要求违约方按成交价的20%支付违约金。协议下方的“其他约定”中，双方约定上海市房地产买卖合同确定的房价为560万元，另190万元以装修补偿款形式补偿卖方；修改：第一期150万元整于2013年8月20日支付（其中含定金5万元），第二期150万元于2013年10月20日支付。
同日，张某某出具收条，确认收到江某某房款5万元。
同年8月21日，张某某、江某某在《房地产买卖协议》的上方约定：买方与卖方重新约定双方定于2013年10月31日前到居间方签订上海市房地产买卖合同，如因买方不买或因限购不能够（买）导致交易不能成功的，买方赔偿卖方100万元整；如因卖方不卖或其他原因导致交易不能成功的，卖方赔偿买方100万元整。张某某、江某某在此条款下方签名。
8月22日，江某某通过银行转账方式支付房款145万元，张某某出具了收据。
10月21日，江某某通过克莉丝汀公司向张某某汇款150万元。
10月26日、31日，在居间方上海瑞策房地产经纪有限公司处，江某某两次要求变更购房人主体为克莉丝汀公司，以该公司名义与张某某、张某签订《上海市房地产买卖合同》。张某某、张某予以拒绝。
2013年11月14日，江某某出具一份《补偿协议》，该协议主要内容为，曙光路XXX弄XXX号房屋实际成交价为750万元，其中买卖合同约定的价格为560万元，装修费及设计补偿费190万元；乙方（江某某）同意在2013年11月20日前支付第三期房价款时同期支付装修费及设计补偿费；因买方原因导致第一期、第二期房款各延迟一日支付，网签合同延迟14日，故依合同约定，支付卖方滞纳金54，000元。江某某此在协议的乙方落款处签名，然张某某、张某未在此协议上签名。
11月20日，张某某、张某委托上海市陈宜陈律师事务所，以邮政特快专递方式向江某某发出《解除协议通知函》，通知江某某解除房地产买卖协议。
现江某某以诉称理由诉至本院。张某某、张某则提起反诉。
庭审中，本院就张某某、张某主张的违约金，征询江某某之意见，其代理人表示，张某某、张某并无实际损失，而违约金应当以实际损失为准，故反诉主张的违约金过高。另，其代理人表示，张某某、张某委托律师发出的解除协议通知之落款为2013年11月19日，江某某于两天后收到，故提起了诉讼要求继续履行。
本院询问张某某、张某因涉案房地产买卖协议解除所产生的损失，两人表示，除了房屋内的家具家电已送人之外的损失外，由于此房不能出售，导致其不能另行购房，成为房屋限购对象。
另查，江某某与案外人罗田案共有上海市闵行区曙光路XXX弄XXX号、XX号两处房产。
上述事实，由江某某提供的曙光路XXX弄XXX号房屋的房地产权证、房地产买卖居间协议书及房地产买卖协议、付款凭证及张某某出具的房款收据，张某某、张某提供的房地产权证、房地产买卖居间协议及房地产买卖协议、曙光路XXX弄XXX号和XX号房地产登记信息、江某某签名的补偿协议、解除协议通知函及邮政特快专递存根联，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告及居间方签订的《房地产买卖居间协议书》所附的《房地产买卖协议》对房屋标的、价格、支付期限、过户及交付期限、违约责任等均作了约定，上述内容具备了买卖合同所需的必备条款，且双方对此均予以接受，系双方真实意思表示，故原、被告之间的买卖合同依法成立。双方应当按约履行各自义务。
双方约定在2013年10月底前签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，然在签约前，原告江某某要求变更购买方主体，以克莉丝汀公司名义购买房屋。此要求，本质是将买卖合同中买方的权利义务概括性转让。按照《合同法》八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。然，张某某、张某作为买卖合同之卖方，并未同意江某某转让其在合同中的权利和义务，故江某某应当继续按约定期限履行此买卖协议。
江某某未能在买卖协议约定的期限内与出售方签订网络版的合同文本，构成违约。按买卖协议之约定，张某某、张某有权解除合同。其于2013年11月20日向江某某寄发解约通知，系依法行使合同解除权。按江某某所述，其两天后即11月22日收到此通知，故双方的买卖协议于此日解除。江某某要求张某某、张某继续履行买卖协议、偿付违约金之请求，本院不予支持。
买卖协议解除后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的买卖协议解除后，张某某、张某应当将已收到的房款返还江某某。由于江某某违约导致协议解除，江某某应当按协议约定承担违约责任。房地产买卖协议中约定，违约方应当偿付守约方违约金100万元。本协议虽未能履行，但鉴于涉案房屋未贬值，张某某、张某也未遭受其他严重损失，而违约金具有惩罚性，也具有补偿性之特性，故江某某表示违约金过高之意见，本院予以采纳，本院酌情调整江某某应承担的违约金至50万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）江某某与被告（反诉原告）张某某、张某于2013年8月18日签订的《房地产买卖协议》于2013年11月22日解除；
二、被告（反诉原告）张某某、张某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）江某某房款人民币300万元；
三、原告（反诉被告）江某某于本判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）张某某、张某违约金人民币50万元；
四、驳回原告（反诉被告）江某某之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币64，300元，财产保全费人民币5，000元，合计69，300元，由江某某负担。
反诉案件受理费减半收取计人民币15，400元，由江某某负担2，618元，张某某、张某负担12，782元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年三月五日
书 记 员 林 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。