黑龙江省宝泉岭农垦法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第170号原告郭庆池，男，汉族，工人。委托代理人赵山，黑龙江畅心律师事务所律师。委托代理人郭新，女，汉族，工人。被告黑龙江省宝泉岭农垦锦江房地产开发有限责任公司，法定代表人王寒虹，该公司经理。被告王永强，男，汉族，无职业。被告王寒虹，女，汉族，经理。原告郭庆池为与被告黑龙江省宝泉岭农垦锦江房地产开发有限责任公司（简称锦江房地产开发公司）、王寒虹、王永强商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月23日向本院起诉，并同时提出财产保全的申请。本院依法作出裁定予以保全。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李彬担任审判长并主审本案，人民陪审员张永波、赵福民参加评议。于2015年7月7日公开开庭审理了本案。原告郭庆池、被告锦江房地产开发公司法定代表人王寒虹、王永强到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理完毕。原告为证明其诉讼主张向本院提供如下证据：1．黑龙江省宝泉岭锦江房地产开发有限责任公司机构代码证、登记信息证明各一份。欲证明被告锦江房地产开发公司的主体资格及公司登记注册情况。三被告对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。2．御龙家园认购协议书一份、收据一份。认购协议书主要内容为：售楼方（甲方）：黑龙江省宝泉岭锦江房地产开发有限责任公司。购楼方（乙方）：郭庆池。1、甲方开发的御龙家园位于二九〇农场学校南地块。2、乙方自愿向甲方认购御龙家园3号楼4单元103室，建筑面积69平方米。3、房产建筑面积最终以政府测绘部门所出具的测量报告为准。4、甲、乙双方约定在签订本认购协议时，乙方向甲方交纳三万元首期房款，享受甲方总房价优惠一万元优惠政策。如乙方退房将失去甲方的优惠政策，只退还乙方所交纳的房款，并按合同法约定扣除相应定金。5、乙方向甲方购买的房屋情况为：优惠后的单价1400元／平方米，优惠后总价96600元。6、甲方将统一为乙方换签正式《房屋买卖合同》如果乙方未按甲方约定的时间签署《房屋买卖合同》甲方有权解除本协议，并将乙方所预选物业另行出售。7、甲乙双方签署正式《房屋买卖合同》时，须按本认购协议确定的有关条款签订。欲证明原告购买被告锦江房地产开发公司开发的御龙家园3号楼4单元103室，面积69平方米，单价1400元／平方米。原告交纳房款50000元。三被告对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。3．租房收据三份。欲证明自2014年5月至2015年7月因被告没有按合同约定交付房屋，导致原告在此期间租房发生的费用4750元。三被告对该证据有异议，认为认购协议中没有约定房屋交付时间，租房发生的费用与被告无关。4．购煤收据四份。欲证明因被告没有按合同约定交付房屋，导致原告在此期间发生的燃煤费用4436元。三被告对该证据有异议，认为原告居住就得买煤，燃煤损失不应由我负担。商品房买卖合同复印件一份、售楼协议书复印件一份。欲证明二九〇农场2011年房地产销售的价格，因被告没有向原告交付房屋而产生的房屋差价损失。三被告对该证据有异议，认为开发商和购楼者是否有其他关系不清楚。录音一份，欲证明被告认可房屋没交付，承担租房费用，被告承诺2013年6月15日之前不继续施工，就解除合同。三被告对该证据有异议，认为租房是被告王永强答应的。三被告未向法庭提供证据。本院对证据的分析与认定：原告提供的证据1、2、能够证明其证明方向，且三被告没有异议，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提供的证据4、5，三被告对其关联性有异议，本院综合考虑，该证据具有真实性、合法性，与本案无关联性，故本院不予采信。原告提供的证据3、6，三被告对该证据真实性无异议，未提出相反证据进行反驳，本院对该证据予以采信。根据采信的证据及庭审中原、被告的陈述，本院认定事实如下：2010年12月5日，原告郭庆池与被告锦江房地产开发公司签订了《御龙家园认购协议》，双方约定原告购买被告锦江房地产开发公司开发的御龙家园3号楼4单元103室，单价1400元／平方米。合同签订后原告郭庆池交纳购房款50000元。被告锦江房地产开发公司开发的御龙家园用地属农用地，该用地未能转变为建设用地，现被告已终止了该建设项目的开发。原告郭庆池与被告锦江房地产开发公司签订认购协议时，被告锦江房地产开发公司未取得商品房预售许可证，至原告起诉之日，被告仍未取得商品房预售许可证。被告锦江房地产开发公司系一人有限责任公司，成立日期为2010年5月31日，当时法定代表人为郭清（原告之侄），2011年6月24日法定代表人变更为王寒虹。原告在二九〇农场场部一区租平房居住，被告为原告郭庆池交纳了8个月房租，时间从2013年10月份至2014年5月份，每月350元，共计2800元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告将其尚未建成的房屋向原告出售，双方签订的认购协议书系商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，争议商品房的预售因未取到商品房预售许可，该商品房预售合同应确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，现原告请求被告返还购房款50000元及赔偿利息损失，于法有据，本院应予支持。关于利息的数额应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，原告主张利息按农村信用合作社及邮政储蓄银行发放贷款的最低标准计算，本院不予支持。在诉争房屋不能交付的情况下，原告就不能正常使用，故原告在外租房所支付的租金属于原告的合理损失，被告应予赔偿。燃煤费系原告生活及供暖所需费用，即使楼房交付也必然发生，故其要求燃煤费损失6482元，本院不予支持。楼房差价应根据同类地带同楼层的房屋价值确定，原告提出的楼房差价损失55200元，没有相关事实及法律依据，本院不予支持。锦江房地产开发公司是一人有限责任公司，被告王寒虹作为股东，无法证明公司具有独立于股东的财产，故应当对公司债务承担连带责任。被告王永强不是公司股东，不应当对公司债务承担连带责任。依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告郭庆池与被告黑龙江省宝泉岭农垦锦江房地产开发有限责任公司于2010年12月5日签订的认购协议书为无效合同。二、被告黑龙江省宝泉岭农垦锦江房地产开发有限责任公司、王寒虹于判决生效后十日内向原告郭庆池返还购房款50000元，并以50000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付从2010年12月5日起至借款本金付清之日的利息。两被告相互承担连带清偿责任。三、被告黑龙江省宝泉岭农垦锦江房地产开发有限责任公司、王寒虹于判决生效后十日内给付原告郭庆池房屋租金4750元。两被告相互承担连带清偿责任。四、驳回原告郭庆池的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2604元，保全申请费1096元，共计3700元，原告郭庆池负担1606元，被告黑龙江省宝泉岭农垦锦江房地产开发有限责任公司、王寒虹负担2094元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  李 彬人民陪审员  张永波人民陪审员  赵福民二〇一五年九月二十日书 记 员  申 腾