福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第577号
上诉人（原审被告）建宁县宁海彩瓦有限公司。
法定代表人刘方海，总经理。
委托代理人魏宝闽，福建闽中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）三明市公路局建宁分局。
法定代表人刘德进，局长。
委托代理人倪友贤，福建万天律师事务所律师。
委托代理人吴敏，福建万天律师事务所实习律师。
上诉人建宁县宁海彩瓦有限公司（以下简称宁海彩瓦公司）与被上诉人三明市公路局建宁分局（以下简称公路局建宁分局）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省建宁县人民法院（2014）建民初字第412号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁海彩瓦公司委托代理人魏宝闽，被上诉人公路局建宁分局委托代理人倪友贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年7月23日，双方签订《房屋场地租赁合同》，公路局建宁分局将其所有的共计面积3442.60平方米的吴山公路站及附属设施、场地等租赁给宁海彩瓦公司，约定租期从2009年8月1日至2012年7月31日止，第一年租赁费6000元，此后每年递增10%。合同租赁期满，双方未续签书面合同，宁海彩瓦公司继续使用该租赁物，也未再交纳租金。2012年11月18日至2013年11月25日期间，公路局建宁分局征得宁海彩瓦公司同意，其工程队有陆续入驻使用该部分租赁场所。公路局建宁分局于2013年11月18日向宁海彩瓦公司发出通知要求其退出吴山公路站，宁海彩瓦公司未退出。
综上所述，原审法院认为，公路局建宁分局与宁海彩瓦公司之间就公路局建宁分局所属吴山公路站及附属设施、场地等租赁事宜进行协商并达成合意，双方就此订立了《房屋场地租赁合同》，约定了租赁的相关内容，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的租赁期间为2009年8月1日至2012年7月31日。2012年7月31日租赁期间届满后，双方当事人未再签租赁合同，宁海彩瓦公司继续使用该租赁房屋及附属设施、场地等，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。故公路局建宁分局要求按原签订的《房屋场地租赁合同》约定的租金标准“房屋及附属设施、场地租赁费6000元／年，第二年开始每年递增10%”收取被告的租金，应予以支持，即到2012年7月31日后为第四年，租金应为7800元／年。因双方之间的租赁为不定期租赁，故当事人可以随时解除合同，公路局建宁分局要求解除租赁合同的诉讼请求应予以支持。宁海彩瓦公司没有就其损失、投入等主张提出反诉，本案对此不予审理，且其以该主张及以公路局建宁分局未为其争取应有补偿等理由抗辩不解除租赁合同、不交租金，该抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告三明市公路局建宁分局与被告建宁县宁海彩瓦有限公司签订的《房屋、场地租赁合同》；二、被告建宁县宁海彩瓦有限公司应于判决生效后十五日内腾空归还原告三明市公路局建宁分局共计面积3442.6平方米的吴山公路站、场地及附属设施；三、被告建宁县宁海彩瓦有限公司应于判决生效后十五日内支付原告三明市公路局建宁分局从2012年8月1日至2014年2月28日止的房屋、场地租赁费12350元。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，减半收取154元，由被告建宁县宁海彩瓦有限公司负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
宣判后，宁海彩瓦公司不服，向本院提起上诉。
上诉人宁海彩瓦公司诉称，一、被上诉人依法只能起诉一年租金。因拖欠租金的诉讼时效为一年，一年以上的租金已超过诉讼时效，被上诉人并未提交任何催讨租金的证据，故依法只能支持被上诉人从2014年3月13日起的租金。二、被上诉人依法应当扣减租金。被上诉人从2012年11月18日到2013年11月25日占有使用上诉人租赁场地，影响上诉人生产经营，损坏租赁场地和上诉人设施，造成上诉人经济损失13000元。且被上诉人工程队使用的水电均是由上诉人缴纳，被上诉人尚欠上诉人水电费1356元。三、上诉人有优先租赁权。综上所述，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人公路局建宁分局辩称，一、一审判决认定事实正确，上诉人所述“被上诉人依法只能起诉一年的租金没有法律依据”。上诉人一审时并未提出诉讼时效抗辩，二审审理期间又未有新的证据证明被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，上诉人该项上诉理由不能成立。二、被上诉人要求扣减租金没有事实和法律依据，退一步讲，上诉人应当就损失和水电费提出反诉或另案起诉，上述费用不能成为上诉人要求扣减租金的抗辩理由。三、被上诉人并未将讼争租赁物租赁给他人，上诉人主张优先租赁权不能成立。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院对无争议的事实予以确认。
另查明，上诉人对2012年8月1日至2014年2月28日租金按照7800元／年计算并无异议。
本院认为，2009年7月23日，双方当事人签订《房屋场地租赁合同》，被上诉人将吴山公路站及附属设施、场地等共计面积3442.6平方米租赁给上诉人使用，租期从2009年8月1日至2012年7月31日止，第一年租金6000元，此后每年递增10%至合同期满。2012年7月31日，合同期满后，双方未续签书面合同，上诉人继续适用讼争租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，被上诉人在租赁期间届满后，对上诉人继续使用讼争租赁物未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因上诉人对2012年8月1日至2014年2月28日租金按照7800元／年计算并无异议，故原审判决2012年8月1日至2014年月28日止租金按7800元／年标准计算共计12350元并无不当。依据《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第四条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，上诉人在一审审理期间未提出租金已过诉讼时效的抗辩，二审审理期间，又未能提供新的证据证明被上诉人诉请已过诉讼时效期间，故上诉人主张原审法院只能支持2014年3月13日起租金的上诉理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，租赁期限届满后，双方对租赁期限未约定或约定不明，出租人可随时解除合同，本案上诉人租赁期满后，双方未续签租赁合同，且被上诉人已于2013年11月18日发函通知上诉人退出讼争租赁物，故原审判决解除双方租赁关系及返还讼争租赁物并无不当。上诉人关于扣减损失及水电费的主张，因与本案租赁合同纠纷分属不同的法律关系，上诉人亦未就该请求提起反诉，故对该请求本院不予审理。上诉人关于其有优先租赁权的上诉理由因缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费308元，由上诉人建宁县宁海彩瓦有限公司负担。一审案件受理费按一审判决负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴青华
审 判 员 陈少华
代理审判员 林玮玮
二〇一四年九月十八日
书 记 员 安雅婷
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》
第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。
当事人未按前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。