浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终15号
上诉人（原审原告）:浙江融华置业有限公司，住所地浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。
法定代表人：吴军荣。
委托诉讼代理人：金伦有，浙江星耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司义乌分行，住所地浙江省义乌市宾王路181号。
主要负责人：张山明，行长。
委托诉讼代理人：吴早生，男，该行工作人员。
原审被告：刘晓斐，女，1978年12月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。
原审被告：吴华云，男，1958年1月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上诉人浙江融华置业有限公司（以下简称融华置业）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司义乌分行（以下简称农行义乌分行）、原审被告刘晓斐、吴华云案外人执行异议之诉一案，不服浙江省义乌市人民法院于2016年9月7日作出的（2016）浙0782民初6197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人融华置业的委托诉讼代理人张伦有，被上诉人农行义乌分行的委托诉讼代理人吴早生、原审被告刘晓斐到庭参加诉讼。原审被告吴华云经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
融华置业上诉请求：发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：原审法院所作判决认定事实错误。虽然上诉人在原审中提交的房屋租赁合同是复印件，但该证据得到了合同相对方刘晓斐的确认，且现上诉人提供了证据原件。上诉人向出租方支付了约定的相关费用，并实际使用了该案租赁房屋。2012年7月上诉人取得该租赁房屋后，即找装潢公司对承租房屋进行装修，并与浙江亿景建设工程有限公司签订了房屋装潢合同，后因上诉人怠于支付工程款，导致被诉，后生效判决认定了浙江亿景建设工程有限公司的装潢开始时间和工程款的诉求，装潢的时间远早于被上诉人取得该房屋抵押权的时间，上诉人提交的相关证据足以证明其在2013年12月26日前已经取得该案房屋的承租权。综上，上诉人在2012年7月23日与刘晓斐、吴华云签订的房屋租赁合同客观真实，依法应予认定。
农行义乌分行辩称，1、原审判决是正确的，因为在一审过程中上诉人一直未提供房屋租赁合同的原件，被上诉人对该证据的三性均有异议，虽然该合同得到了上诉人及刘晓斐的出庭确认，但是上诉人的股东吴军荣与刘晓斐系夫妻关系，双方存在着利益关系，其确认存在串通的可能。2、上诉人虽然提供了相应支付费用的证据材料，但所提供的材料并不是真正用于证明实际履行房屋租赁合同的，因此上诉人提供的房屋租赁合同是不真实的。
原审被告刘晓斐辩称，房屋租赁是真实的，其与吴军荣虽然是夫妻关系，但是公司并不是吴军荣个人的，吴军荣只是股东，其不可能拿个人利益垫资到公司。
融华置业向一审法院起诉请求：确认融华置业与刘晓斐、吴华云签订的《房屋租赁合同》有效；依法保护融华置业对涉案房屋自起诉之日至2022年10月1日止的租赁权。一审法院认定事实：该院在审理农行义乌分行与吴华云、刘晓斐申请实现担保物权一案过程中，于2015年9月25日作出（2015）金义商特字第78号民事裁定，对刘晓斐、吴华云所有的坐落于义乌市江东街道××与篁××路交叉口的房地产[房产证号：义乌房权证江东字第c00100046、c001000**号；土地证号：义乌国用（2011）字第002-030**号]准予采取拍卖、变卖方式依法变价，农行义乌分行对变价后所得款项在借款本金2600万元及利、罚息（按合同约定计付，从2015年5月21日至实际履行完毕之日止）范围内以3800万元为限优先受偿。裁定生效后，农行义乌分行于2015年10月26日向该院申请强制执行。同年11月5日，该院作出（2015）金义执民字第7272号执行裁定，查封刘晓斐、吴华云共有的上述房产。当月11日，该院作出（2015）金义执民字第7272-1号执行裁定，拍卖刘晓斐、吴华云共有的上述被查封的房产，并发布了（2015）金义执民字第7272-2号腾空公告。2016年1月11日，融华置业及兴隆盛义乌分公司以案外人名义向本院提出书面异议，该院于2016年3月17日作出（2016）浙0782执异字第8号执行裁定驳回融华置业及兴隆盛义乌分公司的异议。融华置业不服，提起诉讼。刘晓斐系义乌市臻品咖啡的业主，与融华置业法定代表人吴军荣系夫妻关系。吴华云系吴军荣的姐夫。2013年12月30日，刘晓斐、吴华云与农行义乌分行签订《最高额抵押合同》，约定刘晓斐、吴华云为农行义乌分行与义乌市荣赫贸易有限公司（该公司法定代表人与融华置业的法定代表人为同一人即吴军荣）自2013年12月30日起至2015年12月29日期间签订的融资协议而享有的债权提供抵押担保，担保的主债权最高余额为人民币3800万元。抵押物为上述坐落于义乌市江东街道××与篁××路交叉口的房地产。同日，办理了抵押登记手续。目前涉案房屋由融华置业、兴隆盛义乌分公司、张尉使用。2009年8月1日起融华置业住所地为义乌市××号，2015年3月19日融华置业向义乌市市场监督管理局申请办理公司住所地变更登记，当时提交的用房依据是其与刘晓斐签订的租期为2015年3月18日至2016年3月17日的房屋租赁合同。2013年12月26日，刘晓斐、吴华云以涉案房产为前述义乌市荣赫贸易有限公司向农行义乌分行贷款抵押担保，出具一份抵押财产未出租声明书，声明在订立抵押合同之前，该抵押财产未以任何形式出租，如有不实或隐瞒，愿承担法律责任并赔偿农行义乌分行一切损失。2016年5月6日，该院作出（2016）浙0782民初5740号民事判决，确认浙江亿景建设工程有限公司与融华置业在2015年9月7日签订的《工程还款协议》第二条中债务抵偿的内容于2016年4月13日解除；融华置业支付浙江亿景建设工程有限公司工程款2580000元并赔偿利息损失。一审法院认为，该案争议焦点，一是融华置业提供的房屋租赁协议是否真实；二是融华置业主张的租赁权是否应当保护。关于第一个争议的焦点，对证据认证时已否定该证据的真实性。关于第二个争议焦点，由于该院已经否定融华置业提供的房屋租赁协议的真实性，即使融华置业现在租赁使用涉案房屋，但其无证据证明租赁关系形成于农行义乌分行就涉案房屋设定抵押之前，故融华置业要求保护其对涉案房屋自起诉之日起至2022年10月1日止的租赁权无事实法律依据。吴华云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃所享有的诉讼权利，依法可以缺席判决。综上所述，对融华置业的诉讼请求，依法应当驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项规定，判决：驳回浙江融华置业有限公司的诉讼请求。案件受理费17670元，由浙江融华置业有限公司负担。
二审中，融华置业提供《房屋租赁合同》原件一份，用以证明2012年7月23日刘晓斐、吴华云与融华置业签订的房屋租赁合同，约定租期、租金等事实。
农行义乌分行质证认为，原审中融华置业提供的房屋租赁合同是复印件，现虽然提供原件，对租赁合同的三性仍有异议，认为不存在租赁关系，该合同系事后补签，因刘晓斐、吴华云就涉案房屋设定抵押时，向其出具未出租声明。刘晓斐质证无异议。吴华云未作质证。本院认为，2013年12月26日，刘晓斐、吴华云以涉案房屋向农行义乌分行提供抵押担保时，出具一份抵押财产未出租声明，并提供了与涉案房屋在同一栋楼的其他房屋租赁合同；且2015年3月19日融华置业向义乌市市场监督管理局申请办理公司住所地变更登记时提交的用房依据是其与刘晓斐签订的租期为2015年3月18日至2016年3月17日的房屋租赁合同。融华置业对以上事实与该证据矛盾之处均不能作出合理解释，结合该合同的租期、租金支付情况及刘晓斐和融华置业的法定代表人吴军荣的夫妻关系、庭审陈述等情况，本院对2012年7月23日，刘晓斐、吴华云与融华置业签订房屋租赁合同的事实不予认定。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。本案根据当事人在一、二审中提供的证据及法院查明的事实，无法认定2012年7月23日融华置业与刘晓斐、吴华云签订的房屋租赁合同是真实有效的，本院在证据认证时已作出详细分析；再者，融华置业所提供的2014年的水电费以及其与浙江亿景建设工程有限公司相关纠纷均不能证明其在2012年12月26日前已占有使用该案涉房屋。故融华置业并未在法院查封前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋，其主张的租赁权不能阻却法院的强制执行。综上所述，融华置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17670元，由上诉人浙江融华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向平
审 判 员 郭松巍
审 判 员 郑青蓝
二〇一七年三月二日
代书记员 苏丽燕