广西壮族自治区武鸣县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民二初字第375号
原告：曾冠淇。
委托代理人：蒙治逵，广西道森律师事务所律师。
委托代理人：胡单才，广西道森律师事务所律师。
被告：陈智峰。
委托代理人：梁添明，广西仁聪律师事务所律师。
第三人：广西－东盟经济技术开发区管理委员会，住所地南宁华桥投资区武华大道37号。
法定代表人：何尚汉。
委托代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
委托代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
原告曾冠淇与被告陈智峰确认合同无效纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法由审判员苏杰文适用简易程序独任审判，2015年8月25日经被告申请，本院追加广西－东盟经济技术开发区管理委员会为第三人参与诉讼，并依法组成合议庭转为适用普通程序于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒙治逵、被告的委托代理人梁添明、第三人的委托代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2014年5月29日签订《土地转让协议》，约定被告将其在广西－东盟经济技术开发区“宁武休闲农业产业项目”购买的第156号地块，面积8.2亩转让给原告，转让价格1130000元；同时约定被告负责把原与广西××经济技术开发区管理委员会签订的《农业项目投资协议书》更名至原告名下，更名费用由原告承担。《土地转让协议》签订后，原告按约定支付了全部转让价款1130000元给被告。原告认为，因被告与广西××经济技术开发区管理委员会签订的《农业项目投资协议书》违反土地管理法律法规，应属无效合同书；且被告在签订《土地转让协议》时尚未取得转让之土地使用权，并且转让之土地尚未转为国有建设用地，也未进行任何建设或投入，根本无法转让。《土地转让协议》无效，被告应返还原告所支付的全部价款并赔偿原告相应损失。为维护合法权益，原告请求：1、确认原被告双方于2014年5月29日签订的《土地转让协议》无效；2、判令被告返还原告已付转让款1130000元；3、判令被告赔偿原告因合同无效产生的利息损失72159.92元（利息损失的计算，此利息损失以1130000元为基数暂从2014年5月30日起计至2015年6月18日止，之后的利息损失按银行贷款基准利率分段计至清偿之日止）；4、本案诉讼费用、保全费由被告承担。
原告在举证期限内提供的证据有：1、《土地转让协议》，证明合同无效；2、收据，证明原告已支付合同价款113万元；3、银行转账凭证，证明原告已支付合同价款113万元；4、转账委托书；证明原告已支付合同价款113万元；5、《农业项目投资协议书》，证明被告尚未取得转让土地的使用权。
被告答辩称，1、本案属于土地租赁合同纠纷，而非土地使用权买卖合同纠纷，原告主张被告与第三人签订的《农业项目投资协议书》违反土地管理法律法规，属于无效合同，进而主张原告与被告签订的《土地转让协议》也属于无效合同，没有法律和事实依据。原告与被告签订的《土地转让协议》实质上建立在土地租赁合同关系之上，转租行为合法有效；2、原告要求被告赔偿利息损失72159.92元也没有事实和法律依据；即使《土地转让协议》无效，因原告在签订合同时已充分了解和知晓被告与第三人签订的《农业项目投资协议书》之内容，被告没有隐瞒事实，不存在任何过错，原告主张赔偿不应得到支持。
第三人陈述称：1、本案不应当作为土地租赁合同纠纷，而应当认定为土地使用权转让合同纠纷，且原被告双方签订的《土地转让协议》因被告未取得土地使用权而签订转让合同应认定为无效合同；2、第三人与被告于2013年10月31日签订的《农业项目投资协议书》是招商引资合同，法律未禁止国有农用地的出让，涉案土地是由第三人协商并以武鸣县国土资源局作为出让人而非第三人作为出让方直接出让土地，且所交纳的是“项目用地受让保证金”，并非土地出让金，不违反法律规定，为有效合同；3、因《农业项目投资协议书》未能实际履行，第三人已收到被告交纳的项目用地受让保证金和基础设施配套费，第三人可以按合同约定予以退还，但无须向原告承担责任。请求依法裁决。
被告、第三人均没有提供证据。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，认为该协议里面明确，被告是将与第三人签订的协议项下的权利义务更名至原告的名下，而被告与第三人签订的农业项目投资协议书实际上是土地租赁协议，将其转给原告，实际上也就是土地租赁协议，而不是土地买卖。所以原告主张被告没有取得相关证件而主张协议无效是错误的。对证据2、3、4三性均无异议。对证据5真实性、合法性没有异议。但对于原告所主张的证明内容证明事项有异议，该份协议在第一条已明确，该土地的用途为农用地，“用地期限届满后……继续使用”可看出，被告不需要取得土地使用权以后再给原告使用。第三人对原告提供的证据1、2、3、4无异议，认为应以被告的质证意见为准，因为第三人不是合同的当事人；对证据5的三性予以认可，但认为是招商引资合同。
本院结合双方的举证和质证，认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5，相对方即被告与第三人对其真实性、合法性均无异议，本院予以认定；对证据的关联性，本院下文论述。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2013年10月31日，第三人作为甲方，与作为乙方的被告签订的《农业项目投资协议书》，约定“经友好协商一致，就乙方在广西－东盟经济技术开发区（以下简称东盟开发区）“宁武休闲农业产业”投资农业项目之事宜签订本协议如下：一、乙方为投资开发农业项目而自愿在甲方受托开发的“宁武休闲农业产业项目”按土地现状受让第156号地块的使用权（以下简称项目用地），该项目用地的位置及四至详见附图，土地面积约8.2亩。土地用途为农用地，土地使用年限为五十年，协议出让的土地价格为每亩75000元整；土地使用年限届满后，甲方将协调国土部门给乙方续期或协调土地权属人将项目用地继续出租给乙方使用，届时由乙方与相关单位签订新的土地使用权出让合同或租赁合同，乙方应按合同约定交纳相应的出让金或租金。二、鉴于甲方负责投资修建“宁武休闲农业产业项目”道路、水利、水电等基础配套设施的情况，乙方应按每亩5000元向甲方交纳项目用地的基础设施配套费。三、乙方按下列第1或第2种方式向甲方交纳项目用地受让保证金615000元；基础设施配套费41000元……四、甲方在乙方按第三条的约定交清全部的项目用地受让保证金和基础设施配套费后负责协调乙方与武鸣县国土资源局签订项目用地的土地使用权出让合同，并将乙方交纳的项目用地受让保证金转为土地出让金……六、乙方对其受让的项目用地，不得擅自改变土地用途……”合同还约定了交付项目用地的时间及双方的违约责任等内容。双方签字盖章，合同成立。合同签订后，第三人至今因故未能将案涉地块交付被告占有使用。
2014年5月29日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《土地转让协议》，约定甲乙双方就被告在广西－东盟经济技术开发区“宁武休闲农业产业项目”购买的第156号地块，面积8.2亩，现转让给原告，转让价格为1130000元。地块的各项指标参照被告与第三人签订的《农业项目投资协议书》为准“附甲方与广西××经济技术开发区签订的协议复印件一份”，并约定“本协议签字生效，双方签字生效当日原告预付100000元给甲方做为定金，甲方收到预付定金后即开始将协议更名至乙方名下，更名完成当日，乙方将余款1030000元转至甲方账户，不得拖延，若乙方拖延付款日期，每延误一日，应向甲方支付合同价款的5%作为违约金。甲方负责更名时间应不超过15个工作日，如超过15个工作日，乙方有权取消该地块买卖关系，甲方无条件退还定金”。双方签字，合同成立。合同签订后，原告于2014年5月30日支付被告70万元转让款，又于2014年6月6日支付被告43万元转让款。但被告未能将案涉地块交付原告。原告遂诉如所请。
广西××经济技术开发区“宁武休闲农业产业项目”案涉土地系武鸣华侨农场所有的国有农业用地且均系耕地；第三人系南宁市政府派出机构并对武鸣华侨农场国有资产进行管理。
本院认为：一、关于第三人与被告签订的《农业项目投资协议书》的效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十五条的规定，国有土地可依法以承包、租赁等形式确定给单位或者个人使用。本案中，第三人与被告签订的《农业项目投资协议书》，各方对合同的性质持不同意见，原告认为系土地使用权出让合同，第三人认为系招商引资合同，被告则认为是土地租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，本院认为，《农业项目投资协议书》约定的由被告“按土地现状受让第156号地块的使用权……土地使用年限为五十年，协议出让的土地价格为每亩75000元整；土地使用年限届满后，甲方将协调国土部门给乙方续期……”等内容，大量出现“受让第156号地块的使用权”、“土地使用年限”、“协议出让的土地价格”、“续期”等字眼，其目的是将某块四至范围确定的、期限长达五十年的国有农业用地的使用权一次性地让与被告，并为之配套相应的基础设施，是国有土地使用权的出让行为。同时，《农业项目投资协议书》约定由第三人协调国土部门就案涉土地与被告签订国有土地使用权出让合同的约定，违背了国家关于国有土地使用权由国土部门公开挂牌出让、价高者得，以保证国有土地保值升值之制度目的，是以合法形式掩盖非法目的之行为。故，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，确认第三人与被告签订的《农业项目投资协议书》为无效合同。
二、关于原告与被告签订《土地转让协议》的效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，国有土地承包经营权、土地使用权是用益物权，其中第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。因此，土地使用人只有在办理土地使用权登记并获得土地使用权证书后才能依法取得土地使用权，土地使用权证是受让人享有土地使用权和进行法律处分的依据和前提。本案中，被告与第三人签订《农业项目投资协议书》后因故并未取得案涉土地的国有土地使用权证，也并未能实际占用案涉土地，尚未获得案涉土地使用权；而被告与原告于2014年5月29日签订的《土地转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，其约定转让被告因与第三人签订《农业项目投资协议书》取得的第156号地块土地使用权并更名至原告名下，是被告与第三人签订《农业项目投资协议书》权利义务的整体转让。而土地使用权证是土地使用权转让合同的生效要件，被告应在取得土地使用权证书后再行转让土地使用权，但被告在未办理、取得相关证书的情况下即转让该土地使用权给原告，属无权处分，因未被该土地使用权人即本案第三人追认，且因《农业项目投资协议书》为无效合同，依法应确认《土地转让协议》约定的转让行为无效，所签订的《土地转让协议》为无效合同。原告要求确认《土地转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其与第三人系土地租赁关系、原告对转让事实已知悉且同意，故《土地转让协议》合法有效的理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应将收取的113万元转让款返还原告。因《土地转让协议》签订时被告已将《农业项目投资协议书》作为附件交原告，原告与被告负有同样的民事行为合法性审查义务而未能尽到，均负有过错责任。对因此造成原告的利息损失，应由原告与被告各自负担一半。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（三）项、第五十八条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告曾冠淇与被告陈智峰于2014年5月29日签订的《土地转让协议》无效；
二、被告陈智峰向原告曾冠淇返还转让款113万元；
三、被告陈智峰赔偿原告曾冠淇利息损失的二分之一（利息损失的计算：从2014年5月30日起至2014年6月5日止以70万元为基数，从2014年6月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止以113万元为基数，均按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率分段计算）。
案件受理费14970元，保全费3020元，合计17990元，由原告曾冠淇负担190元，被告陈智峰负担17800元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在提交上诉状之日起7日内预交上诉案件受理费，（开户行：中国农业银行南宁竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17），逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏杰文
人民陪审员 谭庆仁
人民陪审员 谢记生
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 林美华
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。