广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1881民初1930号
原告：朱秋连，女，1964年8月出生，汉族，住广东省英德市。
委托诉讼代理人：李文方，广东浈阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘虹，广东浈阳律师事务所律师。
被告：李家和，男，1950年8月出生，汉族，住广东省英德市。
原告朱秋连与被告李家和合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱秋连及其委托诉讼代理人刘虹、被告李家和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱秋连向本院提出诉讼请求：一、确认《承包协议》合法有效；二、判令被告为原告办理英德市××××号第二层楼房的房产证；三、判令被告返还原告垫付的设计费5500元、工程监理费5000元、本案律师费15000元，合计25500元；四、判令被告支付违约金150000元；五、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告持有位于英德市××××号的土地使用权证，并己报建五层、建成一层楼房，领取了首层楼房的房产证。2011年7月24日，因原告缺乏资金建设二至五层，原、被告经协商，签订了《承包协议》，该协议名为《承包协议》，实为“合作建房协议”。协议约定，由被告全投资（含报建、设计图纸等）在原告的一层上加建二至五层楼房，建成后一、二层归原告所有，三至五层归被告所有，二至五层的办证费用由被告负责，原告无条件协助被告办理一切报建及房产证等各项转户手续；另外，被告补偿150000元给原告。合同签订后，被告即进行建设施工，工程亦于2013年竣工并经验收合格，被告亦已将三至四层房屋出卖给他人居住，但被告至今仍未为原告办理二层楼房的房产证。为此，原告曾多次找被告协商，但被告始终不肯为原告办证，连原告垫付的10500元费用亦拒绝返还。
被告李家和辩称，原告不应该起诉。被告已经按照合同约定支付150000元给原告，将做好的二楼和车库交付给原告。办证应该由双方协商解决。合同没有约定何时办证，由于担心即使支付了办证费用也不一定能办到房产证，所以不敢随便支付办证费用，不是不配合办证。被告已按合同约定履行义务，没有违约，不承担违约责任。
无法办理房产证的原因之一是原告不按《承包协议》约定承担基础检测费用所致。《承包协议》第二条第2项约定原告应当无条件协助被告办理三至五层的一切报建及房产证权证等各项转户手续。《承包协议》第三条约定了基础检测问题，因一楼是由原告向开发商购买，如有质量问题，一切责任费用由开发商与原告承担，与被告无关。因此，基础检测费用应由原告承担。
无法办理房产证的原因之二是原告不愿承担增容费。被告在2011年8月去英德市浛洸镇规划建设管理所（以下简称浛洸规划所）报建时，不需要收增容费用。在2013年办房产证时，因政府政策的变动，增设了此费用，该费用约280000元。此费用应由土地拥有者承担，原告作为土地拥有者，应当自行承担该费用，原告不愿承担此费用。被告不存在违约行为，不应当承担相应责任。在合同订立前后政府政策变动属于情势变更。合同显失公平导致被告利益损失199000元，被告可以要求解除合同或者重新商定合同。
合同没有约定办理房产证的期限，被告没有违约行为。若原告能够按照约定缴纳基础检测费用和增容费用，被告愿意为原告办理房产证。
本院经审理认定事实如下：原告朱秋连拥有位于英德市浛洸镇××路已建有一层楼房，并且相连的两地块的土地使用权，土地使用权证号为英德国用（2011）第××号、英德国用（2011）第××号，面积分别为99㎡、111㎡，使用权类型均为出让；房地产权证号为粤房地权证英德字第××号、粤房地权证英德字第××号。
2011年7月24日，原告朱秋连与被告李家秋签订了一份《承包协议》，约定双方在上述土地、楼房的基础上合作开发房地产，加建二至五层楼房。具体条款如下：
第一条：李家和包工包料全投资（含报建、图纸设计）建设朱秋连在英德市××××Ａ12［浛洸镇人民政府地字第（2016）××号《建设用地规划许可证》对上述两地块的编号）］的商住楼二至五层，含首层楼梯，建筑面积以图纸为准。
第二条：二层分两套房，朱秋连自用一套，卖一套，单价1900元/㎡；若由李家和代卖，李家和一次性付清该楼款给朱秋连，朱秋连也可以自用或自卖。第1项约定：该楼房建成后一、二层归朱秋连所有；办证费用除首层由朱秋连负责外，二至五层由李家和负责。第2项约定：三至五层套房归李家和所有，朱秋连无条件协助李家和办理一切报建及房产证权证等各项转户手续。第3项约定：朱秋连在首层屋内留摩托车库面积24㎡，出售单价初定2000元/㎡，或按时价出售，但必须要按业主接受单价为准；车库的设施，门、窗等材料人工费用由李家和负责，所售车库收入归朱秋连所有。第4项约定：李家和在建设好该楼房时，即封顶及贴好含首层外墙砖并拆下排山后一个月内付清补偿款150000元给朱秋连。
第三条：因该楼房已建成首层，如在建设期间或建成后因基础质量问题，李家和不负责，应由朱秋连向原出售方或质监部门索取一切损失费用，以保障李家和利益为先。
第四条：首层铺面在李家和未将所盖楼房的3-5层商品房出售完前，不能租做熟食或烧煤。
第五条：朱秋连在2012年5月底前将该楼的2-5层给李家和施工到2013年5月止完成；为了安全，在施工期内，朱秋连不能出租或自用。
第六条：双方共同遵守约定，不得反悔、违约；如朱秋连违约或反悔，除退回李家和办理该楼的有关报建等手续税费外，赔偿违约金150000元给李家和；如李家和违约或反悔，赔违约金150000元给朱秋连。
第七条：李家和必须按图纸和质监部门要求施工，确保安全施工，如发生意外，与朱秋连无关。
合同签订后，李家和进场施工，并按约定支付了补偿款150000元给朱秋连。工程于2013年竣工，浛洸规划所对加建的四层楼房出具了《规划管理验收合格证》。李家和按合同约定将第二层楼房交付给朱秋连。由于办理房地产权证需要进行基础检测（首层）和支付增容费，双方当事人对基础检测费和增容费的承担发生争议，一直没有为加建的四层楼房办理产权证。
朱秋连为能办到产权证，于2017年补办了图纸设计和工程监理手续，于2017年5月11日支付了工程监理费5000元，于同年12月15日支付了设计费5500元。
2018年5月18日，朱秋连委托广东浈阳律师事务所律师代理本案诉讼，支付了“鉴证咨询服务*法律服务费”（律师费）15000元。
双方当事人当庭认可《承包协议》的效力，并以约定的条款为依据进行诉、辩。
本院认为，原告朱秋连的诉讼请求实际包括请求确认合同的效力和要求被告李家和履行合同义务，即包括确认之诉和给付之诉。在被告无异议的情况下，可一并审理。
一、关于《承包协议》效力。纵观《承包协议》的内容（如投资、利润、风险等）及履行情况，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于合作开发房地产合同的规定，应当认《承包协议》为合作开发房地产合同。该解释第十五条规定：“……当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。……”虽然原、被告认可《承包协议》的效力，并以约定的条款为依据进行诉、辩，但是原、被告作为自然人，均不具备房地产开发经营资质，违反相关强制性规定，应当认定《承包协议》无效。原告请求确认《承包协议》合法有效，理据不足，不予支持，应予驳回。
对于《承包协议》无效，原、被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。原、被告双方已实际按约定履行大部分义务，原告按约定将涉案楼房交给被告加建，被告已按约定加建了二至五层，并将第二层交付给原告，将第三至五层出售。在不损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的情况下，从利于解决纷争，化解矛盾的角度出发，结合合同实际履行情况，应当尊重当事人的意愿，公平、公正处理。
二、关于办理第二层楼房的房产登记手续的问题。从原、被告的诉、辩看，没有办理产权登记手续的主要原因是没有进行基础检测（首层）和支付增容费。双方的争议焦点是责任及费用的承担。
1．办理产权登记需进行的质量检测。涉案土地使用权和已建成的第一层楼房的权属登记在原告名下，原告交给被告加建，在基础检测质量符合进行产权登记规定的标准的前提下，才有权要求被告协助办理第二层的产权登记手续。为减少诉累，在本案依法直接进行处理。因此，在办理产权登记前进行基础检测的责任以及相关费用应由原告自行承担。如果需要对加建的二至五层进行质量检测，进行检测的责任以及相关费用应由被告自行承担。
2．增容费。原、被告签订合同时没有预见到该费用，没有进行约定。加建二至五层共四层，第二层归原告，第三至五层归被告。如政府部门征收增容费，酌情确定由原告承担增容费总额的1/4，被告承担3/4。
因此，被告应当在原告完成基础检测（包括如果需要对第一层楼房质量进行检测，结果符合进行不动产登记规定的标准）后，按照不动产登记相关职能机构的要求，配合、协助原告办理涉案第二层楼房的不动产登记手续，办证费用由被告承担。
三、关于设计费和工程监理费。原告为了办理不动产登记，自行补办了图纸设计和工程监理，支付了设计费5500元、工程监理费5000元。原告要求被告返还垫付的此两项费用，理据充分，予以支持。被告认为其已另行办理和支付，但没提供证据证明，应当承担举证不能的法律责任。如果被告已实际办理了图纸设计和工程监理，支付了设计费和工程监理费，并符合办理不动产登记的要求，可凭有效票据予以抵减。
四、关于律师费。法律没有规定必须委托律师进行诉讼，原告要求被告返还（赔偿）律师费15000元，没有合同依据和法律依据，不予支持，应予驳回。
五、关于违约金。原告认为被告违约，要求被告按约定支付违约金150000元。一方面《承包协议》无效，另一方面即使双方当事人愿意按《承包协议》的约定履行或者即使《承包协议》有效，也由于原告本身没有履行办理产权登记手续前的基础检测义务，而不能认定被告违约。原告要求被告支付违约金150000元，理据不足，不予支持，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、限被告李家和在原告朱秋连按照办理不动产登记相关职能机构的要求完成对位于英德市××××土地使用权证号为英德国用（2011）第××号、英德国用（2011）第××号土地使用权证，房地产权证号为粤房地权证英德字第××号、粤房地权证英德字第××号楼房的基础检测（包括如果需要对第一层楼房质量进行检测，结果符合进行不动产登记规定的标准）之日起30日内，按办理不动产登记相关职能机构的要求，配合、协助朱秋连办理第二层楼房的不动产登记手续，办证费用（如税费等）由李家和承担（注：1．如需对二至五层进行质量检测，责任及相关费用由李家和承担；2．如政府部门征收增容费，按照增容费的总额由朱秋连承担四分之一，李家和承担四分之三）。
二、限被告李家和按照上述第一项判决的期限返还设计费￥5500.00元、工程监理费￥5000.00元给原告朱秋连。（注：如果李家和已实际办理了图纸设计和工程监理，支付了设计费和工程监理费，并符合办理不动产登记的要求，可凭有效票据予以抵减。）
三、驳回原告朱秋连的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费￥5277.50元（原告朱秋连已预交），由原告朱秋连负担￥3242.30元，被告李家和负担￥2035.20元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 赖付亮
二〇一八年八月十六日
书记员 李艳婷
附1：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
附2：英德市人民法院标的款账号情况
户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：71×××45。
如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法认定案号，无法入账。