广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法沙民初字第1416号
原告（反诉被告）尤存满。
委托代理人周谢东。
被告（反诉原告）李玉新。
被告年艳玲。
两被告共同委托代理人王军。
原告尤存满（反诉被告，以下简称原告）与被告李玉新、年艳玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄绪喜独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尤存满及其委托代理人周谢东，被告李玉新、年艳玲及共同委托代理人王军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月12日，原告与被告李玉新签订书面合
同，双方约定被告李玉新将其承租的深圳市凤凰股份合作公司（下称凤凰公司）福永街道凤凰社区第三工业区第一工业园第22-23号铺转租给原告使用，转让费为13万元，原告先支付11万元后，被告李玉新将商铺交给原告使用，余款待凤凰公司与原告签订租赁合同变更手续后支付给被告李玉新。原租赁合同在2014年10月31日到期后，由被告李玉新出面负责续签合同给原告。合同签订的当日，原告向被告支付现金11万元，被告李玉新于2013年12月1日将商铺交付于原告使用。后原告多次要求李玉新按约定到凤凰公司将原租赁合同变更到原告名下，但李玉新一直以各种理由不予配合。经原告了解，凤凰公司并不知李玉新转租事宜，且不同意该处商铺的转租，而且该处商铺已准备拆迁。因出租方不同意转租，原告与被告李玉新签订的转租合同无效，被告李玉新应当向原告返还转让费，并赔偿原告的损失。被告年艳玲与李玉新系夫妻关系，因转租合同无效产生的债务属于夫妻共同债务，年艳玲与李玉新应当承担共同支付义务。基于上述事实，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、两被告向原告返还转让费110000元、赔偿装饰装修物的现值损失62435元、鉴定费5000元，合计为177435元；2、两被告承担全案诉讼费。
两被告共同辩称，第一、原告与被告李玉新签订的合同未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。第二、本案转租合同是原告与被告李玉新签订的，根据合同相对性原则，与被告年艳玲没有任何法律关系。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告李玉新反诉称，其与原告签订协议，双方约定：“被告李玉新将川味湘菜馆转让给原告，转让费为13万元。原告每月持缴费卡到银行缴纳房租7040元、管理费400元以及水电费。”2013年，原告向被告李玉新支付了转让费11万元，但至今尚有转让款2万元未付。2014年6月起，原告一直拒付租金及其它费用。原告的行为已构成违约，给被告李玉新造成了一定的经济损失。因此，被告李玉新特向法院提出反诉，请求判令：1、原告立即向被告李玉新支付转让款20000元；2、原告向被告李玉新支付从2014年6月1日起至判决确认的实际搬出之日的租金、管理费及租金（现暂计至反诉之日为18600元）；3、原告赔偿被告李玉新损失16000元；4、原告将川味湘菜馆恢复原状；5、本案诉讼费由原告承担。上述费用共计为54600元。
原告对被告李玉新的反诉辩称，首先，双方签订的房屋转租合同是无效合同，该转租行为未经房东同意和确认，且出租的房屋没有建设规划许可证，故双方合同是无效的，被告李玉新要求支付转租费2万元不能成立。其次，关于被告李玉新的第2项诉求，原告认为其应承担的是2014年6月份的房租，原告在6月底已搬出涉案商铺，并通知了被告来收房，所以7月份以后的房租应当由被告李玉新承担。因合同无效，原告使用期间由原告支付占有使用费，原告搬出后就不应再支付，且被告李玉新所主张的第2项费用并没有向房东支付，所以其也无权要求原告向其支付该项费用。再次，所谓16000元的损失是被告李玉新向房东所缴纳的押金，押金是否能够被返还现在是未知数，并非现实损失，即使房东不返还，被告李玉新也可以要求其返还，因为其与房东的合同中并没有关于没收押金的约定，且因房屋没有规划许可证，其与房东的租赁合同也是无效的，即便有押金可没收的约定，该约定也是无效的，因此损失是不存在的。最后，关于被告李玉新的第4项诉求，合同的无效，是因为被告李玉新明知房东不同意转租的情况下而进行转租，其存在欺骗的行为，造成的后果应由其自行承担。
经审理查明，2011年10月18日，被告李玉新与深圳市凤凰股
份合作公司签订了一份《铺位租赁合同》，双方约定：深圳市凤凰股份合作公司提供位于福永街道凤凰社区第三工业区第一工业园（第22-23号商铺）共两间给被告李玉新经营使用，面积80平方米；租赁期限从2011年11月1日至2013年10月31日止，于2011年11月1日开始计租；铺位租金人民币6400元／月、物业管理费人民币400元／月，从起租日起，被告李玉新必须在每月10日前按时交纳租金。2013年10月29日，被告李玉新与深圳市凤凰股份合作公司又续签了一份《铺位租赁合同》，双方约定上述商铺（腾丰大道128号）租赁期限从2013年11月1日至2014年10月31日止，于2013年11月1日开始计租；租金人民币7040元／月、物业管理费人民币400元／月；双方签订本合同时，被告李玉新交纳押金人民币16000元。2013年11月11日，被告李玉新向深圳市凤凰股份合作公司缴纳了涉案商铺押金人民币16000元。2013年11月12日，原告与被告李玉新签订了一份转租协议，双方约定由被告李玉新将上述商铺转交给原告使用，转让费130000元，原告已向被告李玉新支付110000元，如原告转让或因其它原因不再经营此店铺（川味湘菜馆），则应结清余额20000元。2013年11月25日，被告李玉新将涉案商铺交付给原告使用。经双方确认，原告通过被告李玉新提供的银行卡向深圳市凤凰股份合作公司支付租金及管理费至2014年5月份止。庭审后，被告李玉新补充提交了一份《清铺申请书》和《通知》用以证明深圳市凤凰股份合作公司要求其交纳2014年7月之前租金、管理费以及水电费的事实，原告对《清铺申请书》上所载明的“涉案商铺欠5月份水费127.6元、6月份水费69.6元以及电费2215.2元”内容予以认可，对《通知》没有异议，但主张原告通知被告李玉新收铺是6月底，在此之后产生的铺租应由被告李玉新自己承担。原告提供了一份短信以证明其于2014年6月26日通过手机短信方式通知被告李玉新收回涉案商铺，被告李玉新确认短信中的135＊＊＊＊****系其本人手机号码，但对短信的真实性不予认可且否认有收到该短信。2014年7月14日，原告向本院提起诉讼。另被告李玉新称深圳市凤凰股份合作公司于2014年8月1日收回涉案商铺。
另查，涉案商铺未取得房地产证，亦没有建设工程规划许可证或其他合法报建手续。原告表示其在与被告李玉新签订转租协议时要求被告李玉新提供了其与深圳市凤凰股份合作公司签订的《铺位租赁合同》，但未要求被告李玉新出示涉案商铺的相关合法报建手续材料。
再查，被告李玉新与被告年艳玲系夫妻关系。
以上事实，有《铺位租赁合同》、转租协议、收条、收款收据、
《清铺申请书》、《通知》、庭审笔录、询问笔录以及当事人的陈述等附卷为证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告李玉新未能提交涉案商铺的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，原告与被告李玉新签订的转租协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于本案原告也未尽到应有的审慎审查义务，因此，对于转租协议的无效，原告与被告李玉新双方均有过错，均应承担相应的责任。
关于转让费的请求。双方约定转让费130000元，原告已向被告李玉新支付110000元，被告李玉新认可，本院予以确认。由于双方转租协议无效，被告李玉新收取原告转让费缺乏依据，应当予以返还。但因双方未明确约定转让费具体包括的费用性质，也无其他证据证明转让的项目，考虑原告已在涉案商铺经营了大半年，酌定由被告李玉新返还原告转让费的50%即55000元。被告李玉新反诉要求原告支付剩余转让款20000元，本院不予支持。
关于涉案商铺占有使用费及管理费的请求。双方签订的《租约合同》虽无效，原告占有使用了涉案商铺，应支付占有使用期间的商铺占有使用费及管理费。原告主张其于2014年6月底搬离涉案商铺，并已通知被告李玉新收铺，但原告未能提供充分有效的证据证实，且其也未与被告李玉新办理交接手续，故对其主张，本院不予采信。参照《铺位租赁合同》约定的租金7040元／月及管理费400元／月的标准，原告应向被告李玉新支付2014年6月至7月期间的商铺占有使用费14080元及管理费800元。
关于涉案商铺水电费的请求，被告李玉新主张原告支付所欠的5月份水费127.6元、6月份水费69.6元以及电费2215.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于赔偿装饰装修损失及支付鉴定费的请求，原告虽提交了一份《房地产估价报告》以证明其装饰装修物的现值损失，但因此次评估系原告单方委托，原告未提供其他证据佐证，且也未能提供证据证明其装饰装修的事实以及所支出的费用，故其要求赔偿损失及支付鉴定费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于要求被告年艳玲承担连带责任的请求，因被告年艳玲未在转租协议上签字，且原告也未提供证据证明被告年艳玲知悉该协议并认可，亦无证据证明该协议涉及的款项用于两被告夫妻家庭共同生活，原告该项请求，于法无据，本院不予支持。
关于被告李玉新主张赔偿损失16000元及将川味湘菜馆恢复原状的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李玉新于本判决生效之日起五日内退还原告尤存满转让费人民币55000元；
二、原告尤存满于本判决生效之日起五日内向被告李玉新支付2014年6月至2014年7月期间的商铺占有使用费人民币14080元以及管理费人民币800元；
三、原告尤存满于本判决生效之日起五日内向被告李玉新支付水费人民币197.2元及电费人民币2215.2元；
四、驳回原告尤存满的其他诉讼请求；
五、驳回被告李玉新的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1924元，反诉受理费人民币291元，由原告尤存满承担1420元，被告李玉新承担795元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 黄 绪 喜
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 李逊（兼）
书 记 员 叶 宝 英
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。7