广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第334号
上诉人（原审被告）：华贱娇，女，1955年10月13日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：谢军，男，1980年4月1日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：谢红，女，1987年5月11日出生，汉族。
以上三上诉人共同委托代理人：林官祥，韶关市曲江区附城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李亚富，男，1952年8月18日出生，汉族。
委托代理人：陈奕寰、卜伟松，广东维群律师事务所律师。
上诉人华贱娇、谢军、谢红因与被上诉人李亚富合同纠纷一案，不服广东省仁化县人民法院（2014）韶仁法周民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据和理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：李亚富与谢永明（已去世）均系原曲江县大桥供销社员工。在2000年间，因体制改革，大桥供销社以捡标的方式出卖资产。2000年6月7日，谢永明以85000元中标大桥镇鸿桥大道市场边8、9、10号三间门店。2000年6月10日，李亚富与谢永明签订《新市场门店转让协议书》，约定：“大桥供销社于二〇〇〇年六月七日上午对门店进行出卖检标，当时谢永明中标的是新市场百货门店，三卡总价85000元，现转让给李亚富，房款及办证各项费用由李亚富缴交给单位，房地产权属李亚富所有。（以后转房地产证××切费用由李亚富交付）。特此协议。”2000年6月11日，大桥供销社出具为“谢永明交来转让新市场门店××间三卡款项85000元”的《收据》××份，收据原件由李亚富保管。2000年7月19日，原曲江县房地管理所颁发了署名为谢永明的房地产权证【证号为：粤房地证字第28××67号，房屋地址为曲江县大桥镇鸿桥大道边市场边8、9、10号门店】，该房地产权证原件亦由李亚富保管至今。自谢永明中标上述三间门店以来，该三间门店××直由李亚富占有使用。
另查明：谢永明与华贱娇于1979年8月登记结婚，生育了谢军及谢红。谢永明于2013年7月去世后，华贱娇、谢军、谢红以谢永明于2000年7月19日办理的房地产权证遗失为由，于2014年6月23日在仁化县房产管理所重新办理了权属人为谢永明的房地产权证【证号为：粤房地权证仁字第01000109**）。
2014年10月27日，李亚富向原审法院提起诉讼，诉称：李亚富与谢永明均系原曲江县大桥供销社员工，2000年6月7日，该供销社因转制需要以内部职工捡标的方式对该社的门店进行变卖。谢永明标中当时曲江县大桥镇鸿桥大道边市场边8、9、10号三间门店，标价为85000元。中标后经李亚富与谢永明协商，谢永明决定将上述三间门店转让给李亚富，双方于2000年6月10日签订了《新市场门店转让协议书》，言明上述三间门店转让给李亚富，房款及办证各项费用由李亚富缴交给单位，房地产权属李亚富所有，以后办理房产证××切费用由李亚富交付。签订协议后第二天，李亚富即向大桥供销社支付了85000元的购房款，2000年7月18日，办理了署名为谢永明的房产证，该证由李亚富保管，房屋也由李亚富使用至今，但××直没有办理房屋变更登记手续。2013年7月谢永明去世后，其继承人以房产证遗失为由，重新办理了署名为谢永明的房产证，并向李亚富及其家人主张上述房产系其财产，并勒令李亚富及其家人限期搬走，此无理要求遭李亚富拒绝。李亚富认为，上述门店转让协议书合法有效，李亚富付清了房款，取得了房产，也实际使用了14年，华贱娇、谢军、谢红作为谢永明的继承人有义务协助办理过户手续。据此，李亚富请求原审法院判令：1、确认李亚富与谢永明签订的《新市场门店转让协议书》有效；2、华贱娇、谢军、谢红协助李亚富办理过户登记手续；3，本案诉讼费用由华贱娇、谢军、谢红负担。
原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：××、李亚富与谢永明于2000年6月10日签订的《新市场门店转让协议书》是否有效；二、华贱娇、谢军、谢红是否有义务协助李亚富办理房屋产权过户登记。
××、李亚富与谢永明于2000年6月10日签订的《新市场门店转让协议书》是否有效问题。2000年6月10日，谢永明与李亚富签订上述转让协议，此协议是双方在平等自愿的情形下签订的，并无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议。故对李亚富要求确认其与谢永明签订的《新市场门店转让协议书》有效的诉讼请求，该院予以支持。
二、华贱娇、谢军、谢红是否有义务协助李亚富办理房屋产权过户登记问题。从李亚富提交的证据分析，协议签订后，争议房屋虽登记在谢永明名下，但房产权证及交款收据原件都在李亚富手中，而且自房屋登记在谢永明名下以来××直由李亚富占有使用，以上事实及证据足以证明李亚富当时是按协议履行了义务，购房款是由李亚富支付。因协议当事人谢永明已去世，华贱娇、谢军、谢红作为谢永明的继承人，有义务履行谢永明与李亚富签订的协议，协助李亚富办理房屋过户登记手续。故李亚富要求华贱娇、谢军、谢红协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，该院予以支持。
至于华贱娇、谢军、谢红以涉案房屋为夫妻共同财产，华贱娇未在转让协议上签名为由，主张该协议无效的抗辩，该院认为，谢永明当时取得的只是购买中标房屋的权利，并不是房屋所有权，并不存在谢永明无权处分夫妻共同财产问题。而且华贱娇与谢永明是夫妻，涉案房屋××直由李亚富占有使用十四年之久，房产证原件及购房款收据原件均由李亚富保管至今，至谢永明死亡，华贱娇××直也未提出过异议。因此，华贱娇、谢军、谢红此抗辩理由不足，辩解意见不成立，该院不予采纳。对华贱娇、谢军、谢红主张涉案房屋是租给李亚富使用的抗辩，该院认为，房屋自2000年7月登记在谢永明名下以来，××直由李亚富占有使用长达十四年，如是李亚富租赁房屋，华贱娇、谢军、谢红不可能提供不出李亚富租赁房屋及交付租金的证据，房产权证原件也不可能××直由李亚富保管，故华贱娇、谢军、谢红此辩解意见不成立，该院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第××款、第六十条之规定，于2014年12月9日作出（2014）韶仁法周民初字第136号民事判决：××、李亚富与谢永明于2000年6月10日签订的《新市场转让协议书》为有效协议。二、华贱娇、谢军、谢红应于判决生效之日起七日内协助李亚富办理位于仁化县大桥镇鸿桥大道市场边8、9、10号三间门店的房屋产权过户登记手续。本案受理费963元，财产保全费870元，合计1833元，由李亚富负担（此款李亚富已预交）。
华贱娇、谢军、谢红均不服原审判决，向本院提起上诉称：××、原审法院认定本案为房屋买卖合同纠纷，属给付之诉，而非确认之诉，李亚富与谢永明之间的买卖行为，关键在于双方的行为及交易方法是否符合法律规定的要件。根据原审法院已查明的事实，大桥供销社2000年6月11日出具的收款收据，写明由谢永明支付了房款85000元，粤房地证字第28××67号房地产权证载明权属人是谢永明，由此可见，在大桥供销社原始取得争议房屋的权属人是谢永明，而后谢永明将争议房屋转让给李亚富，其行为应适用物权法所规定的不动产物权交易规定，即实行登记制，未经登记，不发生效力。且李亚富没有提供任何证据证实谢永明收到了购房款，即使协议内容意思表示真实，李亚富仍没有履行支付购房款的义务。同时谢永明取得的该房屋财产，依法属谢永明与华贱娇的夫妻共同财产，谢永明处分夫妻共同、共有财产，属重大事项，在不征得共有人华贱娇的同意之下，擅自处分夫妻共同财产，属无权处分，其与李亚富所签订的买卖合同无效。二、原审法院认定《新市场门店转让协议书》为有效协议，该协议的合同相对人为李亚富和谢永明，华贱娇、谢军、谢红均不是该协议的权利人和义务人，履行义务和享有权利是谢永明和李亚富。现谢永明已去世，原审法院判决合同相对人外的华贱娇、谢军、谢红协助李亚富办理房屋产权过户登记手续，没有法律依据，显然错误。据此，华贱娇、谢军、谢红请求二审法院撤销原审判决，改判《新市场门店转让协议书》未发生法律效力，相互返还财产，并判令二审诉讼费用由李亚富负担。
李亚富答辩称：××、原审法院认定本案为买卖合同纠纷并无不妥。确认之诉与给付之诉密不可分，即使李亚富不要求法院确认双方签订的《新市场门店转让协议书》有效，原审法院在判定华贱娇、谢军、谢红应否承担协助李亚富办理房产过户手续时，也须确认双方签订的转让协议是否真实有效，即确认之诉是给付之诉的前提。因此，原审法院依职权将两个诉求合并审理并无不妥，不仅减轻了当事人的诉累，也避免了司法资源的浪费。二、房产未办理过户，不影响《新市场门店转让协议书》的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，虽涉案房屋暂未过户到李亚富名下，但双方签订的门店转让协议依然有效，事实上，李亚富与谢永明签订的转让协议不仅有效，而且双方都已实际履行了协议。华贱娇、谢军、谢红称李亚富未向谢永明履行支付购房款的义务是站不住脚的。因为门店转让协议明确约定，购房款由李亚富直接支付给大桥供销社，而非由李亚富支付给谢永明，这也是购房款收据原件在李亚富手上的原因。三、本案并不存在谢永明擅自处分夫妻共同财产的问题。首先，涉案房产并非谢永明与华贱娇的夫妻共同财产，谢永明通过单位组织的抽签，取得了购买涉案房产的机会，但这仅是购买涉案房产的权利，谢永明并未实际取得该房屋产权，并不存在夫妻共同财产的问题。其次，即使涉案房产为谢永明、华贱娇两人的夫妻共同财产，也不存在擅自处分的问题。涉案房产××直由李亚富占有使用长达14年，房产证原件和购房收据原件也由李亚富保管至今，而且李亚富早已在涉案房产上加盖了第二层，但直到谢永明去世，华贱娇也没有提出过异议，其现称对转让房产××事不知情是狡辩。四、华贱娇、谢军、谢红有义务协助李亚富涉案房产的过户手续。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应清偿被继承人的应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限。华贱娇、谢军、谢红为谢永明的法定继承人，有义务履行谢永明在门店转让协议中应承担的债务，即协助李亚富办理房产过户手续，华贱娇、谢军、谢红以其并非合同当事人为由进行抗辩，不能成立。
本院认为：根据李亚富与谢永明之间签订的《新市场门店转让协议书》内容，虽双方协议的名称为门店转让协议，但从履行方式及购房款支付等合同履行情况来看，协议书签订时谢永明并未实际取得涉案房屋的所有权，双方协议中转让的标的应是谢永明所取得的购买门店的指标，其将所中指标转让给李亚富。故本案所涉法律关系为转让谢永明所取得的购买门店的指标，应是广义上的合同纠纷，原审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：××、关于原审法院认定《新市场门店转让协议书》合法有效是否正确的问题。二、关于华贱娇、谢军、谢红应否协助李亚富办理涉案房屋的过户手续的问题。
××、关于原审法院认定《新市场门店转让协议书》合法有效是否正确的问题。李亚富提出的第二项诉求为要求华贱娇、谢军、谢红协助其办理涉案房屋的过户手续，而该诉求源于谢永明与李亚富于2000年6月10日签订的《新市场门店转让协议书》约定，因此，原审法院在本案中对李亚富提出的两项诉求合并审查并无不当，本院予以认同。谢永明与李亚富签订的《新市场门店转让协议书》约定，将其中标取得三卡门店的权利转让给李亚富，由李亚富交纳购房款及承担相应的办证费用系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该协议自成立时发生法律效力。华贱娇、谢军、谢红提出的未经登记，不发生效力的抗辩理由所指为物权的变动需经法定登记发生效力，而非设立物权变动的合同发生法律效力需经法定登记，故其以涉案房屋未变更登记为由主张《新市场门店转让协议书》无效，理由不成立，本院不予支持。华贱娇、谢军、谢红还主张，涉案房屋为谢永明与华贱娇的夫妻共同财产，谢永明处分该房屋为无权处分，故其签订的《新市场门店转让协议书》为无效协议。但从《新市场门店转让协议书》履行情况来看，双方实际转让的是购买涉案房屋的指标，而不是涉案房屋，谢永明签订《新市场门店转让协议书》时并未实际取得涉案房屋的所有权，因此，华贱娇、谢军、谢红称涉案房屋是华贱娇与谢永明的夫妻共同财产缺乏事实依据，本院不予支持。即使谢永明该购买涉案房屋的指标为其夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人××方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，无权处分当事人签订的买卖合同也并不必然无效，据此，本院对华贱娇、谢军、谢红的该主张不予支持。
二、关于华贱娇、谢军、谢红应否协助李亚富办理涉案房屋的过户手续的问题。大桥供销社出具的《收据》载明是谢永明交付涉案房屋的购房款，但根据李亚富与谢永明签订的《新市场门店转让协议书》约定，谢永明中标的新市场百货门店房款由李亚富交给大桥供销社。根据查明的事实，该购房款《收据》原件也××直由李亚富保管。故李亚富称其依约向大桥供销社交付购房款的事实较为可信，华贱娇、谢军、谢红主张谢永明是向李亚富借款85000元与事实不符，也缺乏证据支持，本院对其主张不予支持。李亚富依约向大桥供销社交付了购房款85000元，根据合同约定，涉案房屋产权属李亚富所有，办证费用则应由李亚富承担。现涉案房屋登记在谢永明名下，但涉案房屋实际应属李亚富所有。谢永明已去世，华贱娇、谢军、谢红作为谢永明的继承人，其继承谢永明的遗产，作为谢永明遗产的受益人，应相应承担谢永明所负义务，原审法院判令其承担谢永明协助李亚富办理涉案房屋的过户手续符合权利义务相××致的原则，本院对此予以认同。华贱娇、谢军、谢红以其非合同相对人为由，拒不承担该协助办证义务理由不充分，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实和适用法律正确，本院予以维持。华贱娇、谢军、谢红的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百六十八条、第××百六十九条第××款、第××百七十条第××款第（××）项、第××百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1925元，由华贱娇、谢军、谢红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 亮
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 戴新苗