湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3589号
上诉人（原审原告）：粟拥军，男,1968年7月14日出生，汉族，住湖南省长沙县。
被上诉人(原审被告)：胡宇，男，1968年10月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。
上诉人粟拥军因与被上诉人胡宇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2016）湘0121民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人粟拥军不服原审判决，向本院上诉称，请求:1、撤销一审判决，依法改判。2、判令胡宇分别向粟拥军支付门面和住房的房租费物业费水电费违约金并赔偿相关损失。3、判令胡宇承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、2014年7月1日，粟拥军将涉案门面和住房租给胡宇使用，分别签订了门面和住房《房屋租赁合同》，胡宇向粟拥军交纳履约保证金1万元作为履行门面合同担保。胡宇的房租费和物管费已交至2015年12月30日，从2016年1月1日起，胡宇便不再向粟拥军交纳任何费用。经多次催讨无果后，粟拥军只好于2016年3月1日将门面另租他人。截至2016年2月29日，粟拥军欠胡宇各项费用共计12300元，具体明细如下：（1）2016年1月1日至2016年2月29日门面房租费8800元。（2）2016年1月1日至2016年2月29日物管费450元。（3）2016年1月1日至2016年4月23日三楼304房房租费1200元。(4)水电费1850元。2、粟拥军在胡宇违约的前提下有权行使合同解除权，但粟拥军主动解除合同必须以门面重新租出去并产生效益为前提，胡宇于2016年1月31日提出门面不租了，粟拥军不同意胡宇提前退租，并告诉胡宇退房也要等到过完年，因为2月份正好是农历春节，没有人会在春节期间租门面空置一个月。案外人李舜听说胡宇打算退租，就与我签订了门面租赁合同，租赁期从2016年3月1日开始，租金从2016年3月1日起计算。因为胡宇违约，我有权从2016年3月1日起解除门面租赁合同，履约保证金按合同约定不予退还。我与新租户的合同3月1日才生效，也就是说我与胡宇的租赁合同要到3月1日才会解除，新租户要到3月1日才会支付租金，我2月份的租金损失理应由胡宇承担。3、涉案门面产权分属粟拥军和粟拥东，三楼304住房产权属粟拥军独有。2014年7月1日我与胡宇就三楼304住房单独签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限为2014年7月1日至2016年6月30日，住房合同没有履约保证金，胡宇实际使用至2016年4月底，胡宇从2016年1月1日起有长达4个月时间没有交过房租费，从2015年10月1日起有长达7个月时间没有交过水电费，住房合同与门面合同是两份独立的合同，一审法院将胡宇应付给粟拥军住房的房租费和水电费判定从门面的履约保证金中抵扣毫无根据。4、胡宇对粟拥军的财产进行破坏，拆除厨房上水管，堵塞卫生间下水道，污染住房墙壁，损坏门面卷闸门，给粟拥军造成直接经济损失在5000元以上。
被上诉人胡宇辩称：租金已经交到2015年12月31日，有1万元的押金，一审法院认为这1万元可以抵扣剩下的水电费和物业费。粟拥军将本案涉案房屋于2016年2月份出租给了他人，所以我不应该承担2月份以后的房屋租金、水电费、物业费。
粟拥军向一审法院起诉请求：1、胡宇向粟拥军支付房租、物业费、水电费12000元；2、胡宇承担本案全部诉讼费用；3、解除粟拥军、胡宇于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》并限期腾出房屋。
一审法院经审理查明：一、各方当事人无争议的事实。1、2014年7月1日，粟拥军将湖南金鹰机电大市场2区6栋1-3号门面和三楼304住房租给胡宇使用，双方分别签订了《房屋租赁合同》，胡宇向粟拥军交纳了1-3号门面履约保证金10000元，作为胡宇履行本合同的担保。合同约定：房屋租赁期限为2014年7月1日至2016年6月30日，租金从2014年7月1日起计算，住房租金每月300元（不递增）、门面租金每月4000元，从2015年7月1日起在上一年度的基本上递增10%，即每月4400元，物管费225元/月；租金每季度交一次，必须先交租金后用房，并且不得以任何理由主张缓交或免交租金，如果胡宇逾期不能按时交纳房租费，粟拥军有权解除合同；合同期满，胡宇无违约情形，保证金10000元无息退还。2、胡宇的房租费和物管费已交至2015年12月31日。截止2016年2月29日，胡宇欠粟拥军各项费用如下：物管费450元、2016年1月1日至2016年3月30日三楼304房房租费900元、水电费1850元、2016年1月一楼门面房租费4400元，合计7600元。3、粟拥军认为因胡宇没有交纳房屋租金，一楼门面的《房屋租赁合同》于2016年1月1日解除，胡宇亦表示同意，且于2016年1月31日搬离门面，并向粟拥军交付门面的钥匙。粟拥军于2016年1月20日与案外人李舜签订《门面租赁合同》，将一楼门面租赁给李舜，租赁期限从2016年3月1日起至2021年2月28日。4、粟拥军与胡宇均在本案庭审当天即2016年4月12日一致同意解除三楼住房的租赁合同，胡宇表示愿意于2016年4月底搬离该房屋，支付租金至2016年4月，2016年1月至2016年4月，三楼房屋租金共计1200元。
各方当事人有争议的事实。1、胡宇是否应当支付一楼门面2016年2月份租金。粟拥军认为，因胡宇未提前预交2016年1月的租金，所以粟拥军有权于2016年1月1日解除合同，但双方的门面租赁合同是2016年6月30日才到期，2月正值春节期间，粟拥军不可能迅速把房屋租赁给他人，因此2月份的租金仍应由胡宇承担。胡宇认为，双方的门面租赁合同于2016年1月1日解除，粟拥军在2016年1月20日即与李舜签订租赁合同，胡宇在1月底已将钥匙交付给粟拥军，李舜在2月进场装修，从2月1日开始胡宇并未再使用该门面，因此无需承担2月份的租金。该院认为，胡宇未预交2016年1月的租金，粟拥军行使了合同解除权，双方的门面租赁合同于2016年1月1日解除，胡宇对此不持异议，双方之间的门面租赁合同已于2016年1月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，胡宇从2月1日起确未再实际使用该门面，故无需再交纳2016年2月份的租金。2、胡宇所欠租金是否应当从履约保证金10000元中抵扣。粟拥军认为，该10000元为履约保证金，胡宇未按约定预付租金属于违约行为，应当不予退还。胡宇认为，双方已协商解除合同，胡宇应付款项应在该10000元内抵扣。该院认为，双方当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但违约金的性质以补偿性为主、惩罚性为辅，违约金的数额应与实际损失大体相当。本案中因粟拥军主动行使解除权，使双方的门面租赁合同关系终止，且粟拥军于2016年1月20日将门面又租赁给了李舜，并未因解除合同而造成其租金损失，但考虑到胡宇有未按约预付租金的行为，故以胡宇应付粟拥军的各项费用7600元、胡宇认可的应付2016年4月房屋租金300元，合计7900元为基数，酌情认定胡宇应向粟拥军支付违约金1580元。因此胡宇共计应支付粟拥军9480元（7900元+1580元），其已向粟拥军交纳10000元，故无需再向粟拥军支付款项。
一审法院认为：当事人应当按约定全面履行自己的义务。粟拥军与胡宇签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合法有效，胡宇应当履行按约支付租金的义务，承担相应的违约责任。粟拥军与胡宇对门面租赁合同于2016年1月1日解除、住房租赁合同于2016年4月12日解除，达成一致意见，该院予以确认。合同解除后，胡宇有搬离湖南金鹰机电大市场2区6栋三楼304住房的义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、粟拥军与胡宇就湖南金鹰机电大市场2区6栋1-3号门面和三楼304住房签订的《房屋租赁合同》分别于2016年1月1日、2016年4月12日解除；二、限胡宇于2016年4月30日前搬离湖南金鹰机电大市场2区6栋三楼304住房；三、驳回粟拥军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由胡宇负担。
二审中，上诉人粟拥军向本院提交了一份新的证据：一组微信图片，拟证明胡宇2016年2月13日还在使用本案涉案的房屋。
被上诉人胡宇发表质证意见：真实性无异议，对关联性有异议，因为无法确定我还在使用并占有房屋。
本院经审查认为,上诉人提供的该项证据没有其他相关证据予以佐证,尚不能达到其证明目的，本院不予确认。
被上诉人胡宇向本院提交了一份新的证据：一组录音，拟证明上诉人二月份已将房屋租赁给了他人。
上诉人粟拥军发表质证意见：不认可这份证据。
本院经审查认为，被上诉人提供的该份证据虽不能达到其证明目的，但结合其他证据、当事人的陈述，该份证据能达到其证明目的，本院予以确认。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人粟拥军与被上诉人胡宇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、关于胡宇是否应当向粟拥军支付一楼门面2016年2月份的租金的问题。粟拥军上诉认为，我与新租户的合同3月1日才生效，新租户要到3月1日才会支付租金，我2月份的租金损失理应由胡宇承担。本院认为，胡宇自2016年2月1日起已经搬离了上诉人的门面，确未再实际使用该门面，且双方之间的租赁合同已于2016年1月解除。因此，上诉人要求被上诉人支付2月份的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被上诉人胡宇缴纳的10000元履约保证金是否可以用来抵扣其欠付租金及违约金的问题。粟拥军上诉称，胡宇逾期缴纳房租费属违约行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，其有权解除合同，并不予退还履约保证金。本院认为，本案中双方的门面租赁合同已于2016年1月解除，其后粟拥军又将门面租赁给了案外人李舜，并未因解除合同而造成其租金损失。根据一审查明的事实情况，涉案合同虽因胡宇违约导致解除，但粟拥军的相应损失可通过违约金的形式得到弥补，一审法院酌情认定胡宇应向粟拥军支付违约金1580元并无不妥。在粟拥军的相应损失在已得到违约金弥补的情况下，粟拥军继续占有该笔履约保证金无事实和法律依据，一审法院判决胡宇缴纳的10000元履约保证金可用来抵扣其欠付租金及违约金并无不当。此外，粟拥军上诉请求胡宇支付其财产损失5000元以上，但其在一审中未提出该项诉讼请求，且未提交相关证据予以证实，故对粟拥军的该项上诉请求本院不予支持。综上分析，胡宇无需支付2月份的租金，一审判决认定胡宇共计应支付粟拥军9480元（7900元+1580元）正确。因胡宇已向粟拥军交纳10000元保证金，抵扣后胡宇无需再向粟拥军支付款项，一审判决据此驳回粟拥军的诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人粟拥军的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人粟拥军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 胡小博
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。