山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）李民初字第1319号
原告青岛板桥坊企业总公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人胡培绪，职务总经理。
委托代理人孙福林，系山东慧勤律师事务所律师。
被告青岛汇利发工贸有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人房洪伟，职务总经理。
原告青岛板桥坊企业总公司与被告青岛汇利发工贸有限公司土地租赁合同纠纷一案，原告于2014年5月26日起诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人孙福林、被告的法定代表人房洪伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告青岛板桥坊企业总公司诉称，1998年10月18日，原、被告签订《租赁土地协议书》，原告将李沧区唐山路南侧13亩地出租给被告青岛汇利发工贸有限公司，租期31年，租金每10年调整，每年10月30日前一次性付清全年租金，拖期每天加收滞纳金1%。合同签订后，原告依约交付了土地，被告始终未付租金，截止2014年3月累计拖欠租金100.1万元。被告的行为侵害了原告的合法权益，导致原告运营困难，职工权益无法得到保障。请求法院依法解除原、被告1998年10月18日签订的《租赁土地协议》；判令被告支付租金100.1万元及自起诉之日起至判决生效之日的土地占用费（按每日196元计算）；判令被告向原告支付逾期付款违约金87万元及自起诉之日至判决生效之日的逾期付款违约金（按银行同期贷款利率的2倍计算）；诉讼费由被告承担。
被告青岛汇利发工贸有限公司辩称，租赁合同是原告与被告前法定代表人韩伟先所办理，其未参与也不知情，原告从未向其主张过权利，因此不同意支付租金。
经审理查明，被告单位工商注册前，原告与被告原法定代表人韩伟先于1998年10月18日就李沧区唐山路南侧13亩土地签订《租赁土地协议》，约定租期31年（自1999年1月1日至2029年12月30日止），第一个10年每年租金为6.5万元，第二个10年每年租金7.15万元，第三个10年每年的租金为7.8万元；每年10月30日前一次性付清全年租金，拖欠付款每天加收滞纳金1%；被告在租赁期内的自行建筑，租赁期满应无条件拆除或作价归原告所有，如需继续租用另行协议；被告在租赁期内，如国家规划需要时，应服从规划拆除，有关拆迁安置补偿问题归被告所有。上述合同，原、被告各自加盖了公章。原告称，上述合同签订时双方即盖章，签订后其将涉案土地交付给了被告，被告即开始在涉案土地上建造房屋（第二年建造完毕），其中沿唐山路建造的二层网点房共51户，已被被告陆续对外出售或出租；原告还称被告所建造的上述房屋无行政审批手续。被告现法人房洪伟对上述合同中公章的真实性予以确认，但主张其未参与租赁事宜，对原告所述情况不清楚。以上事实，有原告提交的《租赁土地协议》以及原、被告的陈述笔录在案为证。
原告称，被告自土地租赁之日起至今未向其交纳租赁费，其曾于2014年4月16日通过邮政特快专递方式向被告住所地李沧区大崂路1007号103室邮寄过《催交租金通知书》，但邮件被退回；其单位又于2014年5月7日在《青岛日报》刊登通知，要求被告自公告之日起15日向其公司交清2014年4月30日之前的租赁费100.1万元。请求法院依法判令解除双方签订的《租赁土地协议》；判令被告支付租金及逾期付款违约金。被告主张上述租赁协议是原告与被告原法定代表人所签订及履行的，其对此未参与也不知情，且原告从未向其主张过租金，因此不同意给付原告租金。原告承认其单位未向被告现法定代表人主张过租金。以上事实，有原告提交的《催交租金通知书》、《青岛日报》以及原、被告的陈述笔录在案为证。
涉案土地除沿唐山路建有网点房外，网点房南面的土地上建有厂房，其中一厂房租户为北京某某隐性纱窗有限公司青岛分公司，其工商档案中记载该公司于2010年9月20日与案外人吴某某就唐山中路56号乙签订三年期房屋租赁合同；原告青岛板桥坊企业总公司于2010年9月7日出具证明，内容为：“兹证明唐山中路56号乙有厂房一处，面积1200平方米，厂房产权归吴某某先生所有，土地归板桥坊村所有，非农用地。”原、被告对上述证据均无异议。以上事实，有北京某某隐性纱窗有限公司青岛分公司的工商材料以及原、被告的陈述笔录在案为证。
另查明，上述租赁协议签订前，青岛市工商行政管理局李沧分局于1998年8月26日通知被告原法定代表人韩伟先，同意预先核准青岛汇利发工贸有限公司名称，该公司名称保留至1999年2月25日。上述租赁协议签订后，韩伟先于1999年1月1日递交了公司设立申请书，被告单位于1999年1月12日通过了验资审验，1999年2月1日进行工商设立登记并依法成立，注册资本50万元，法定代表人为韩伟先，股东分别为韩伟先（30万）、李洁（10万）、韩明山（10万），公司地址为李沧区升平路40号。2001年4月1日，被告单位股东变更，新股东为韩伟先（40万）、朱希勒（10万）。2009年3月1日，韩伟先、朱希勒将各自的股权分别转让给了房洪伟，均约定了权利、义务同时转让；2009年3月16日，被告单位修改了公司章程，股东由韩伟先、朱希勒变更为房洪伟，并变更公司法定代表人为房洪伟。2010年5月12日，被告单位地址变更至李沧区大崂路1007号103室。上述事项被告单位均进行了相应的工商变更登记。以上事实，有被告单位的工商登记材料及原、被告陈述一致的笔录在案为证。
再查明，原、被告于1999年1月5日就李沧区唐山路北侧19.5亩土地签订《租赁土地协议》，除租赁地址、面积，租赁开始时间，租赁费数额外其他内容与双方就李沧区唐山路南侧签订《租赁土地协议》内容一致。被告青岛汇利发工贸有限公司在该租赁土地范围内亦建造了二层网点房并对外出租。2001年11月12日，青岛市人民政府下达《关于收回青岛板桥坊企业总公司部分国有土地使用权并划拨给青岛市李沧区房地产开发公司的批复》，收回青岛板桥坊企业总公司部分国有建设用地，将土地使用权划拨给青岛市某某房地产开发公司，用于建设李沧区徐家村等受污染村庄的搬迁安置用房。2003年5月8日，青岛市规划局李沧分局与青岛市李沧区城管大队共同下达通告，内容为：根据青岛市重点工程
--唐山路北侧污染村搬迁工程需要，凡影响该工程的唐山路北侧临街房屋和临街房屋北侧--
未经规划管理部门批准的违法建筑或经规划管理部门批准的临时建筑，要求10日内自行无条件拆除。2003年5月18日，被告青岛汇利发工贸有限公司发出通知，要求唐山路路北侧西起1-69号房屋承租人，与青岛汇利发工贸有限公司联系，协商办理并领取拆迁退款，联系人为韩伟先。承租唐山路北侧两层网点的租户孙某、安某某、袁某某分别向本院提起诉讼，以租赁房屋面临拆迁、被告通知解除合同及承租房屋为违章建筑给其造成重大经济损失为由，要求青岛汇利发工贸有限公司（被告）、青岛板桥坊企业总公司（第三人）退还剩余期间的租金。在上述案件的审理过程中，被告提交了楼山乡人民政府于1998年6月10日关于申请成立唐山路个体私营经济园区向李沧区政府的请示文件以及1998年8月4日唐山路私营经济园区会议纪要，用以证明上述房屋是按政府的规定所建并非违章房。楼山乡政府的请示报告内容为楼山乡政府申请在新开辟的唐山路两侧建立个体私营经济园区，请在新开辟的唐山路两侧建立个体私营经济园区。该园区内的网点建设服从区、乡政府统一规划、设计，乡政府对进入园区的私营、个体业提供各项优质服务，帮助业户办理必须的各种证件，提供水、电、通讯保障，协调工商、税务部门办理有关事宜，并且在治安、卫生等方面优化管理，给业户的经营创造最佳环境；对于在经济园区内经营的私营、个体企业享受区委、区政府某文件所包含的各项优惠政策等内容。会议纪要的内容为根据乡党委研究决定成立唐山路私营经济园区工作班子，具体实施园区的开展工作，会议主要讨论研究开发方案，开发的形式、时间、步骤、资金来源、设计方案等问题，通过讨论统一意见，其中包括园区实行分段、分部开发，第一批在九八年底开发完毕，并交付使用，第二批在九九年完工，最迟到2000年前完工；园区的资金采取集资、贷款、引资等各种形式筹措，原则上优先考虑本村村民等统一意见。
上述三案件审理过程中，青岛板桥坊企业总公司对被告提交上述请示文件和会议纪要的真实性均没有异议。另青岛板桥坊企业总公司在袁某某为原告的重审案件中答辩意见为土地是乡政府同意其出租的，因其单位没有能力承建商业街就将土地出租，后市重点工程强行占用土地，其与青岛汇利发工贸有限公司签订的土地租赁合同，与袁某某无关。
本案中原告称，原、被告就唐山路北侧签订的《租赁土地协议》涉及拆迁，李沧区政府与被告就唐山路北侧被告所建房屋达成补偿协议并将补偿款给付了被告。
又查明，原告青岛板桥坊企业总公司所在社区没有整体的土地证，因未支付土地出让金目前土地性质为准国有土地。
以上事实有被告在（2003）李民初字第2102、2103、2145号案件中提交的《租赁土地协议》、楼山乡政府请示文件、唐山路私营经济园区会议纪要以及原、被告的陈述笔录在案为证。
本院据以确认上述事实的证据，已经本院审查并当庭质证，可予采信。
本院认为，人民法院审理农村集体土地出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄集镇规划区，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续，转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉。当事人向行政主管部门申请处理，当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物其他设施进行处理后，可就因履行合同发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。本案中，被告在涉案土地建造了二层网点，但未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，且被告所建的二层网点已对外出售或出租，因此原告应在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物其他设施进行处理后，再就合同履行发生的纠纷向本院提起民事诉讼。因此，依法应驳回原告的起诉。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
驳回原告青岛板桥坊企业总公司对被告青岛汇利发工贸有限公司的起诉。
本案案件受理费人民币21639元（原告已预交），予以退还给原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院或山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 贾瑞霞
人民陪审员 董利元
人民陪审员 胡孝文
二〇一五年五月四日
书 记 员 王 莉