广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0783民初374号原告：陈景杨，男，1969年6月20日出生，汉族，住广东省开平市，委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏珊珊，广东知成律师事务所实习律师。被告：陈奕伦，男，1970年10月18日出生，汉族，住广东省开平市，被告：许海燕，女，1972年12月18日出生，汉族，住广东省开平市，原告陈景杨诉被告陈奕伦、许海燕租赁合同纠纷一案，本院于2018年01月22日立案后，因本案不宜适用简易程序，本院于2018年3月14日作出（2018）粤0783民初374之一号民事裁定书，依法裁定转为普通程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告陈景杨及其委托代理人余惠玲、苏珊珊，被告许海燕到庭参加诉讼，被告陈奕伦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈景杨向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年9月1日签订《租赁合同》；2、被告陈奕伦、许海燕返还租金42822元，赔偿损失80000元，合计122822元给原告陈景杨；3、本案诉讼费由被告陈奕伦、许海燕承担。事实和理由：2016年9月1日，原告与被告陈奕伦签订《租赁合同》，合同约定，由被告陈奕伦将位于开平市苍城镇新五街33号地下铺位一间租给原告使用，租期为15年（自2016年9月1日起至2031年9月1日止），15年租金47000元。合同签订后，原告一次性支付租金47000元给被告陈奕伦。原告在租赁该房屋一年四个月（16个月）过程中，被告陈奕伦于2017年10月30日将该房屋转卖并已经过户给第三人谢超强，导致原告无法继续履行该租赁合同，并造成原告的经济损失。被告陈奕伦的行为已构成违约，并应承担赔偿责任，依照《租赁合同》第二条约定，被告陈奕伦应赔偿80000元给原告。另被告陈奕伦已收取原告15年租金47000元，减除原告已租赁16个月租金4178元（261.11元/月×16个月），被告陈奕伦应返还租金42822元（47000元﹣4178元）给原告。被告许海燕与被告陈奕伦是夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，被告陈奕伦是在与许海燕夫妻存续期间所负的债务，应按夫妻共同债务处理，因此，被告许海燕与被告陈奕伦共同偿还债务给原告。原告陈景杨对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证原件一张，证明原告的诉讼主体资格。2、被告身份证复印件二份，证明被告诉讼主体资格。3、租赁合同原件一份，证明原被告签订租赁合同情况。4、粤（2017）开平市不动产权第**房地产权证复印件一份，证明涉案租赁房屋的所有权人变更为谢超强。5、收款收据原件两张，证明原告已经全额支付租金47000元。6、营业执照原件一份，证明原告使用涉案铺位进行经营。7、结婚证原件二本，户口簿原件一本，证明陈景杨与叶雪贞是夫妻关系。（原告身份证原件一张、结婚证原件二本，户口簿原件一本，营业执照原件一份，（陈奕伦与陈景杨签订）租赁合同原件一份已退回给原告陈景杨，本院存留复印件备案）被告许海燕辩称，涉案房屋租赁合同是我与叶雪贞签订的，叶雪贞交付30000元，叶雪贞称余款延迟缴纳。陈奕伦与陈景杨签订的租赁合同是虚假合同，是叶雪贞称其丈夫陈景杨办理工商登记手续，需要房屋所有权人陈奕伦的签名的合同，因此陈景杨提供营业执照，与陈奕伦签订租赁合同。当时陈奕伦没有收取陈景杨的房屋租金，陈景杨认为有收取租金应提供收据。原告与被告陈奕伦之间没有实质的租赁合同关系，至今叶雪贞仍然没有全额支付租金。被告许海燕其辩解在举证期限内提供的证据有:1、租赁合同原件一份；2、收款收据复印件一份；以上证据1、2证明许海燕与叶雪贞存在租赁合同关系。（以上证据：（许海燕与叶雪贞签订）租赁合同原件一份已退回给被告许海燕，本院存留复印件备案）被告陈奕伦答辩称，原告与被告陈奕伦无经济往来，原告没有付款给被告陈奕伦，也没有收据凭证，原告与被告陈奕伦之间的合同是作废的合同。被告陈奕伦为其辩解在举证期限内没有提供证据。本院依职权调查取得的证据：叶雪贞询问笔录一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陈奕伦没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经开庭质证，被告许海燕对原告提供的证据无异议，原告的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对被告许海燕的证据，租赁合同有许海燕、叶雪贞签名，该证据具有真实性、合法性，反映许海燕与叶雪贞之间租赁关系，本院予以认定。对叶雪贞询问笔录，叶雪贞陈述的事实与租赁合同互相印证了原告与陈奕伦之间存在租赁关系，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。本院经审理查明事实如下：2016年9月1日被告许海燕与原告妻子叶雪贞签订《租赁合同》（以下简称合同1），合同约定由甲方（被告许海燕）将位于开平市苍城镇苍新五街33号地下房屋（铺位）出租给乙方（叶雪贞）使用，租期为15年，由2016年9月1日开始至2031年9月1日止。15年租金为人民币47000元，叶雪贞一次性付给甲方（被告许海燕）15年全部租金47000元。甲方（被告许海燕）不能用任何借口途中停止收回场地，如果房屋变更甲方（被告许海燕）要给乙方（叶雪贞）作经济赔偿80000元。签订上述合同后，原告与被告陈奕伦另行签订《租赁合同》（以下简称合同2），租赁物及合同约定内容与叶雪贞、许海燕签订的《租赁合同》完全一致。被告许海燕收取了叶雪贞交付的租金共计47000元，原告租赁涉案房屋期间，被告许海燕、陈奕伦将上述房屋转让给谢超强，谢超强于2017年10月取得了涉案房屋的不动产权证。现原告以被告许海燕、陈奕伦变更房屋产权，并且谢超强干扰、要求原告搬离涉案租赁物为由，向本院提起诉讼。另查明，被告陈奕伦与被告许海燕是夫妻关系，原告陈景杨与叶雪贞是夫妻关系。此外，本院于2018年3月16日作出（2018）粤0783民初374号之二民事裁定书，裁定查封被告陈奕伦、许海燕银行存款130000元或查封扣押其相应价值的财产。本院认为：本案属租赁合同纠纷。被告陈奕伦与许海燕是夫妻关系，陈景杨与叶雪贞是夫妻关系，合同1的履行主体为叶雪贞与许海燕，变更为合同2履行主体陈景杨与陈奕伦，原告与被告陈奕伦之间成立租赁法律关系。本案争议焦点是：一、解除租赁合同是否符合法律规定；二、被告陈奕伦、许海燕是否应退还租金42822元及赔偿经济损失80000元给原告陈景杨。对以上第一个争议焦点。租赁合同约定“甲方不能用任何借口途中停止收回场地，如果房屋变更甲方要给乙方作经济赔偿人民币捌万元整”从上述约定显示，双方是以被告陈奕伦出租房屋给原告，租赁期间不能收回场地并且房屋变更应予以经济赔偿为条件，以使原告在租赁期限内充分享有租赁物的使用权为目的，被告陈奕伦将涉案房屋转让给谢超强，房屋产权登记为谢超强，对房屋产权已作变更，导致原告不能享有租赁物的使用权，被告陈奕伦的行为违约，致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”原告请求解除租赁合同符合法律规定，本院予以支持。对于第二个争议焦点。合同解除后，尚未履行的应终止履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告陈奕伦退回租金，于法有据，本院予以支持。对于应退回的租金，根据合同约定15年租金47000元，本院确定每日租金为8.584元，合同解除后，终止履行合同，故此，应自判决解除合同之日起每日按8.584元计算应退回的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案被告陈奕伦在租赁期限内将涉案房屋转让给谢超强，房屋产权已实际变更为谢超强，原告请求被告陈奕伦赔偿损失符合合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失”。本院考虑综合因素，原告请求80000元过高，可按支付租金数额的30%确定损失，因此，本院认定原告经济损失为14000元。被告陈奕伦出租涉案租赁物给原告，由被告许海燕收取租金，而且被告许海燕与原告妻子叶雪贞签订租赁合同，被告陈奕伦与许海燕是夫妻关系，原告有理由相信被告许海燕代表陈奕伦，足以证实被告许海燕、陈奕伦共同经营租赁物，被告许海燕对于陈奕伦出租涉案租赁物给原告是知悉并同意的，出租涉案租赁物是被告陈奕伦、许海燕的共同真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同经营或者基于夫妻共同意思表示的除外”的规定，因此，应由被告陈奕伦、许海燕承担退回租金及赔偿损失给原告陈景杨。对于被告许海燕提出其与叶雪贞签订合同1未成立以及合同2是虚假合同，被告陈奕伦提出其与原告签订的合同2作废的抗辩意见。本院认为，上述合同1、合同2签订后，被告陈奕伦已交付租赁物给原告使用，且原告妻子叶雪贞也已一次性支付15年租金47000元给被告许海燕，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，合同1、合同2是依法成立，被告许海燕、陈奕伦的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据两张收款收据，原告妻子叶雪贞分别于2016年8月5日和2016年8月31日向被告许海燕交付租金17000元及30000元，合共47000元，原告亦予以认可，原告已足额支付租金，被告许海燕主张原告没有足额支付租金的理据不足，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应由其承担举证不能的法律后果，对被告许海燕主张原告没有足额支付租金的抗辩意见，本院亦不予采信。被告陈奕伦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告陈景杨与被告陈奕伦签订的租赁合同；二、被告陈奕伦、许海燕应在本判决生效之日起十日内退回租金给原告陈景杨（确定租金的计算方法：以每日8.584元，按自解除合同之日起至合同期限届满之日即2031年9月1日为计算确定退回租金的依据）给原告陈景杨；三、驳回原告陈景杨的其他诉讼请求。如果被告陈奕伦、许海燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3612元，财产保全费1170元（此款原告已缴交），由原告陈景杨负担2373元，财产保全费659元，被告陈奕伦、许海燕负担案件受理费1239元及财产保全费511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李章平人民陪审员  林淑娟人民陪审员  余春实二〇一八年七月十日书 记 员  梁锦宁刘素珍