内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第211号
原告梁锐，女，1989年1月3日出生，达斡尔族，无固定职业，现住内蒙古自治区兴安盟科右前旗。
委托代理人陈国新，内蒙古乌恩律师事务所律师。
被告李伟，男，1975年9月1日出生，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
被告宫桂芝，女，1951年6月21日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区海拉尔区。
委托代理人刘宝森，内蒙古适宜律师事务所律师。
原告梁锐诉被告李伟、宫桂芝确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法组成由审判员刘凯军担任审判长，与审判员梁乌力吉、人民陪审员刘跃敏参加的合议庭，分别于2015年3月4日、2015年7月1日、2015年12月14日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈国新、被告李伟、被告宫桂芝的委托代理人刘宝森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁锐诉称，原告梁锐与宫栖月（已故）系母女关系，被告宫桂芝与宫栖月系姐妹关系，宫栖月于2006年8月13日因病去世。宫栖月生前有一处房产，位于海拉尔区兴华路。宫栖月去世前一周时间内，在病重、无法活动的情况下，该房由被告宫桂芝出卖给被告李伟。原告后来了解到是被告宫桂芝冒用宫栖月签字，到房产部门办理了产权过户手续，并占有了房款。李伟在签订合同时应当是不知情，属于善意取得，现已无法取回房屋。现原告与被告宫桂芝无法达成和解，故提起诉讼，请求法院依法确认被告宫桂芝与被告李伟签订的房屋买卖合同无效，被告宫桂芝对位于海拉尔区兴华路房产按现市场价格赔偿原告的损失24.82万元。
被告李伟辩称，我不认识被告宫桂芝和宫栖月，我是通过广告得知涉案房屋出卖信息的。当我看房时，对方自称是宫栖月，并说是自己的房子。看房、签合同、收款是同一人，即被告宫桂芝。对原告的诉讼请求没有意见。
被告宫桂芝辩称，被告李伟是通过广告信息联系上了宫栖月，与被告宫桂芝无关，二被告不存在恶意串通损害原告的事实，被告李伟取得房屋所有权是合法的。合同是宫桂芝帮宫栖月签订的，但是房款是宫栖月收取的，到房产交易处办理过户手续的是宫栖月。因此被告宫桂芝的行为应为表见代理。本案是确认之诉，原告主张赔偿损失的前提是在确认合同无效之后，故不同意原告的赔偿请求。
经本院审理查明，海拉尔区兴华路房屋原所有人系宫栖月，宫栖月于2006年8月13日去世。原告梁锐系宫栖月之女，被告宫桂芝与宫栖月系姐妹。2006年8月7日宫栖月病重期间，被告宫桂芝自称宫栖月，以宫栖月的名义与被告李伟签订房屋买卖合同，将涉案房屋以7.3万元的价格出卖给李伟，双方签订了一份价格5.1万元的买卖合同交付于房产交易处备案。李伟于2006年8月11日取得了房屋产权证书。宫桂芝收取房款后未交给宫栖月或原告。2012年10月22日，被告宫桂芝给原告梁锐出具了一份承诺书，承诺两年内给原告买一套房子，如有困难变动就将自有的龙风家园房屋给原告。因宫桂芝未兑现承诺，原告提起诉讼，请求确认宫桂芝与李伟签订的房屋买卖合同无效，并要求宫桂芝按现市场价格赔偿原告的损失。经原告申请，本院委托呼伦贝尔市新北方房地产评估有限公司对涉案房屋的现房产价值进行评估，估价结果为24.82万元。
原告梁锐针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、常住人口登记卡，工商局档案各一份。证明本案原告梁锐与宫栖月系母女关系，系宫栖月的唯一法定继承人。被告李伟、宫桂芝质证称无异议，本院予以采信。
2、户籍信息一份，证明宫栖月已死亡。被告李伟质证称与其签订合同的人并没有去世；被告宫桂芝无异议。本院对该证据予以采信。
3、2006年8月7日买卖合同一份，证明该合同上的宫栖月签字和捺印均不是宫栖月本人所为，合同无效。被告李伟质证称当时是一个自称叫宫栖月的人签字捺印的。被告宫桂芝质证称因无法核实真伪，对原告的证明目的不认可。根据司法鉴定意见书，本院对原告的证明目的予以确认。
4、2012年10月22日，被告宫桂芝给原告梁锐出具的承诺书一份，证明被告宫桂芝承诺两年内给原告买一套房子来补偿，否则就把龙风家园房屋给原告。经质证，被告李伟和宫桂芝对该证据不发表质证意见。本院经审查认为，结合证人宫玉山的证人证言，能够认定该承诺书系被告宫桂芝出具，本院予以确认。
被告李伟向本院提交房屋所有权证一份，证明位于海拉尔区兴华路房屋产权人是李伟，发证日期为2006年8月11日。经质证，原告梁锐和被告宫桂芝对该证据无异议，本院予以采信。
被告宫桂芝向本院提交了从海拉尔区房产交易处调取的2006年8月7日买卖房屋合约一份，证明合约中系宫栖月本人签字。原告梁锐质证称不认可是宫栖月签名的，被告李伟质证称“宫栖月”应该是本案当事人宫桂芝所签，但有些记不清了。根据文件检验鉴定意见书，本院对被告宫桂芝的证明目的不予确认。
为查明案件事实，本院依法通知被告宫桂芝的哥哥宫玉山出庭作证。经质证，原告及被告李伟对证人证言无异议，被告宫桂芝称无法确定证人陈述是否属实。
经原告申请，本院委托呼伦贝尔市新北方房地产评估有限公司对海拉尔区正阳办开发区房屋（即海拉尔区兴华路）的现价值进行评估，估价结果为24.82万元。经原、被告质证，本院对呼新北方S（20150013）号房地产鉴定报告予以采信。
经原告申请，本院委托齐齐哈尔市科学技术咨询中心司法鉴定中心对2006年8月7日买卖合同和买卖房屋合约中“宫栖月”签名字迹是否宫栖月本人书写进行鉴定，鉴定意见为：“宫栖月”签名字迹不是宫栖月本人书写。经原、被告质证，本院对齐（科文）鉴字（2015）第1501200号、齐（科文）鉴字（2015）第1501198号文件检验鉴定意见书予以采信。
本院认为，被告宫桂芝在没有取得宫栖月授权的情况下，以宫栖月的名义处分了宫栖月所有的房屋，对该事实本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十八条一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此宫桂芝的行为属于无权代理，原告主张确认被告宫桂芝与被告李伟签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，应予维护。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，被告李伟取得该房屋所有权时不知道宫桂芝不是宫栖月，也不知道宫桂芝无处分权，其交付了房款并办理了过户登记手续，因此属于善意取得。被告宫桂芝无权处分宫栖月的房屋，原告梁锐作为宫栖月的唯一法定继承人，向被告宫桂芝主张赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，应予维护。关于被告宫桂芝辩称处分宫栖月的房产有代理权，同时辩称本案应当先确认合同无效，再由原告主张赔偿损失的主张，因被告宫桂芝未向本院提供有处分宫栖月房产代理权的证据予以证实，同时，先确认合同无效的案件生效后再由原告主张赔偿损失的抗辩与法无据，本院对其抗辩理由不予采纳。根据上述事实和理由，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宫桂芝以宫栖月的名义与被告李伟于2006年8月7日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告宫桂芝赔偿原告梁锐的房屋损失24.82万元，于本判决生效之日付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5023元、鉴定费6600元，由被告宫桂芝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。如上诉期满后七日内未交上诉受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 凯 军
审 判 员 梁乌力吉
人民陪审员 刘 跃 敏
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 张 宏 伟
本案判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。