上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1988号
原告上海邦源房地产经纪咨询有限公司。
法定代表人凌志猛。
委托代理人叶萍，上海刘春雷律师事务所律师。
委托代理人刘春雷，上海刘春雷律师事务所律师。
被告上海高力国际物业服务有限公司。
法定代表人ALANWEILUNLIU。
委托代理人胡君君，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人徐志杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
�三人上海民泰房地产有限公司。
法定代表人LEEEUNHO。
委托代理人徐韬峰，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
委托代理人王诗诣，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
原告上海邦源房地产经纪咨询有限公司（以下简称“邦源公司”）诉被告上海高力国际物业服务有限公司（以下简称“高力公司”）居间合同纠纷一案，诉讼中根据原告申请，本院依法追加第三人上海民泰房地产有限公司（以下简称“民泰公司”）参加诉讼，本院受理后，依法由审判员茅德成独任审判，公开开庭进行了审理。2014年5月28日，本院出具民事裁定书，以原告有违一事不再理原则，驳回原告起诉。原告邦源公司不服裁定，向上海市第二中级人民法院提出上诉，该院于2014年8月8日出具（2014）沪二中民二（民）终字第1404号民事裁定，撤消本院民事裁定，指令本院对本案进行审理。2014年9月2日，本院组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邦源公司的委托代理人叶萍、刘春雷，被告高力公司的委托代理人胡君君、徐志杰，第三人民泰公司的委托代理人徐韬峰、王诗诣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邦源公司诉称，2012年3月被告高力公司工作人员称其公司系“未来资产大厦”代理人，委托原告居间为“未来资产大厦”寻找承租人。后经双方邮件往来确认了佣金费用等。原告推荐案外人通商国银资产管理有限公司（以下简称“通商国银”），2012年5月，第三人民泰公司与通商国银签订《未来资产大厦办公房租赁合同》，约定通商国银承租民泰公司名下的未来资产大厦第27层房屋等。根据原告邦源公司与被告高力公司工作人员邮件和电话，确认了佣金费用计算方法，佣金为人民币（以下币种同）745，701.32元，被告高力公司还称其为民泰公司代理�，该费用应由民泰公司承担等。后原告邦源公司向被告高力公司索要，未果。遂原告于2012年8月14日向上海市浦东新区人民法院提出诉讼，要求民泰公司支付佣金，并追加高力公司为第三人。该案经一审、二审，法院均驳回原告诉讼（上诉）请求。原告邦源公司认为，根据已生效判决，民泰公司不承认被告高力公司的代理权限，高力公司与民泰公司系转委托关系；邦源公司与高力公司往来邮件等，证明高力公司向邦源公司进行要约，邦源公司为承诺方；原告邦源公司已履行居间服务，被告高力公司应支付佣金；被告高力公司涉嫌虚构与民泰公司代理权限，导致原告对民泰公司诉讼，被告高力公司应赔偿原告邦源公司全部损失。故原告诉至法院要求判令被告高力公司支付原告邦源公司佣金745，701.32元；被告高力公司赔偿原告邦源公司损失（①利息损失，以上述款项为�数，按央行同期贷款利率6.1％，从2012年6月6日起算至判决生效日止；②为主张权利产生的另案诉讼费用17，034元）。
被告高力公司辩称，不同意原告邦源公司全部诉请。1、原告邦源公司就追索佣金一事已经就同一事实进行了起诉，争议房屋的业主是民泰公司，被告仅是代理公司，原告是中介，原告未达到居间条件，所以业主拒绝支付佣金。关于此节情况，已经经过二审诉讼，有违一事不再理原则，应予驳回；2、原、被告之间并不存在所谓委托关系，原告诉讼民泰公司一案中，原告认为应该由民泰公司支付佣金，本案中又要求被告支付佣金，前后表述自相矛盾。被告实际作用是联络人，是业主的招租代理和物业管理，所以招租事宜由被告联系，被告仅是履行正常义务；3、原告陈述与事实不一致。原告是自己有客户需要承租房屋，所以原告自行寻找到被告和民泰公司，原告明知不会给予佣金确认；4、无论原告起诉民泰公司或者被告，都无权要求获得佣金，因为原告没有完成居间义务。原告对于佣金标准是清楚的，被告已经将招商代理合同和佣金介绍给原告看过，原告无法获得是因为没有达到条件（签订合同，支付全部租赁保证金和首期租金），业主不能确认。原告不能获得佣金，所以不能因此获得利息损失，诉讼成本也应由原告自行承担。
第三人民泰公司述称，1、民泰公司与被告高力公司间的招租代理协议，真实性关联性表示认可，招租代理协议5.4条的规定，如果符合付款条件，应该是第三人向高力公司支付，招租协议附件A的第二页（2），业主不承担任何向第三方中介支付费用的责任；2、其他述称意见与被告辩称意见一致，原告明知民泰公司和被告之间的关系，并且清楚佣金支付条件。
经审理查明，本市陆家嘴环路XXX号未来资产大厦系第三人民泰公司名下的房产。被告高力公司系未来资产大厦的物业服务单位。
一、2010年1月2日，民泰公司（业主）与高力公司（代理）签订《聘请高力国际为租赁代理的代表协议》，协议第2.1条条约定，物主特此聘请代理自本协议签订之日起将其认为是可接受的潜在物业承租人介绍给物主；4.1.g）条代表并在业主的同意下与潜在承租人协商租贷条款并协助业主的律师准备和修改租赁文件；4.1.h）条代表业主及在业主事先书面同意的情况下促进并联络第三方代理带来的物业潜在承租人，处理问讯，根据业主不时提供的指示协商租贷条款和条件以便租贷物业，协助签订和执行相关的租贷前／租贷协及其他相关文件，租贷条款与条件最后应由业主定夺。相关租贷协议及其他相关文件应由业主直接执行等；5.4条第三方中介将仅在租户已经足额缴付保证金�款以及第一个月租金的前提下方有权获得租赁中介费。该等租赁中介费仅在第三方中介向业主介绍了一家成功与业主按照本合同附件A的约定签署了具有法律约束力的租赁合同或预租合同的情况下支付；11.1条，本协议应自2010年1月1日开始至2012年12月31日为止。协议附件A，1（2）条受限于本合同第4.1.h）条以及第5.4条，若租户系由第三方中介介绍给业主，则在第三方中介按照本合同第4.1.h）条向业主介绍租户，且业主与租户已经成功签署一份具有约束力的租赁合同的前提下，相当于25%标准租赁费用的中介费应当支付给中介方。在业主与租户已经成功签署具有约束力的租赁合同的前提下，相当于125%标准租赁费用的中介费应当支付给第三方中介，中介方应当分配相应的中介费给第三方中介。业主不承担任何向第三方中介支付费用的责任。无论如何，中介方不得在任何情况下未经业主同意擅自将其所有与租赁相关的责任及义务转让给第三方中介等。该协议另对其他事项予以约定。
诉讼中，民泰公司提供2011年6月9日，高力公司Lai，Derek向民泰公司KuomaoChang（张国懋）发送邮件“……，当租户全额支付了保证金（即相当于3个月租金和物业管理费的总费用）及预付完毕首月租金后，我们才认为该中介方提供的中介服务已经完成，此时该中介方才有权获得双方此前同意的中介费用。”该邮件未经公证，邦源公司对该证据形式提出异议，高力公司对真实性不确认。
二、2012年3-6月，原告邦源公司的工作人员凌志猛（邮箱地址：jiahe＠263.net）与被告高力公司的工作人员张美楠（邮箱地址：MAT.leasing＠colliers.com）、石文佳（邮箱地址：Ivy.Shi＠colliers.com）通过邮件形式，双方就案外人通商国银欲承租本市陆家嘴环路XXX号未来资产大厦27整层房屋居间事�进行联络，双方并就租赁面积、租赁期限及免租期、租金、保证金、预付款、交房以及租赁意向书、租赁合同等内容进行磋商。
期间，2012年4月23日高力公司将租赁意向书发送给邦源公司；2012年5月25日，高力公司称2012年5月10日租赁合同给凌志猛及客户确认，双方意向书中签订，交房时间为2012年6月10日，并且租户应在交房前交付3个月保证金及首月租金预付款。现下周一已为5月28日，时间已经非常紧张，如无法按时签订合同，无法按时交房，所有损失由客户方自行承担。业主方不会对任何条款再进行调整等。
2012年5月28日，原告邦源公司与被告高力公司协商，形成业主与通商国银《未来资产大厦办公房租赁合同》（编号SMAT-096）文本，后分别经业主与通商国银确认（扫描件盖章）生效。该合同约定由通商国银（乙方）承租民泰公司（甲方）名下的未来资产大厦27整层（建筑面积2069.55平方米）房屋、租赁期限为3年（2012年9月1日至2015年8月31日止）、租金为每月705，026.70元、合同签订之日起五个工作日之内乙方向甲方支付租赁期限的第一个月即2012年9月1日至2012年9月30日的租金；物业管理费每月72，434.25元；乙方自本合同签订之日起五个工作日内向甲方或其代理人支付保证金2，332，382.85元（相当于三个月租金和三个月物业管理费）；补充条款约定交房时间为2012年6月1日，装修期预计为2012年6月1日至2012年8月31日，装修期内无需交纳租金，但仍需缴付物业管理费；租赁日期为2012年9月1日等。该合同另对其他事项予以约定。
2012年5月3日，民泰公司致被告高力公司《付款通知书》，要求通商国银于2012年5月10日前向民泰公司支付一期保证金（即一个月的租金、物业管理费777，460.95元），同月21日通商国银向民泰公司支付该笔款项；2012年6月5日民泰公司又向被告高力公司出具《付款通知书》，要求通商国银于2012年6月10日前向民泰公司支付二期保证金及预付款（即二个月的租金及物业管理费1，554，921.90元及预付一个月租金和物业管理费777，460.95元，合计2，332，383.85元。）次月5日，凌志猛回复石文佳“客户方希望贵公把二期保证金及预付款通知上的付款期限改为与合同中约定的（合同签订之日起5个工作日内付款）同步”。
由于通商国银未向民泰公司支付第二期保证金等费用，民泰公司于2012年7月25日向通商国银发出《终止通知书》，民泰公司提出，双方于2012年6月5日就未来资产大厦27整层房屋签署房屋租赁合同，根据约定通商国银应于合同签订之日起5个工作日支付第一个月的租金及物业管理费；合同签订之日起5个工作日支付全部保证金。但至2012年7月25日前通商国银未支付保证金等费用；又通商国银应按约于2012年6月1日办理房屋交接，经2012年7月19日催告至今未与业主办理房屋交接。通知通商国银双方租赁合同于2012年7月25日终止，并要求支付全部欠款等。
三、2012年6月20日，石文佳发送凌志猛邮件“佣金为745，701.32元（125%＊2069.55＊11.20＊（36-3）／36＋3）＊365／12）。期间，张美楠、石文佳与凌志猛就有关佣金问题进行手机联系，凌志猛（2012年5月30日）提出签佣金确认书，石文佳答复“要客户付钱的啊，客户不付钱又没有用的”；凌志猛（2012年6月21日）提出佣金需确认，张美楠答复“没法确认，他（客户）钱不付，这肯定没办法付中介费”；凌志猛（2012年8月29日）提出“合同已签了，客户已经付70多万元，……我们已经完成了”，石文佳回“虽然合同已经签了，他连保证金都没有付齐，（合同）是不生效的，……，不可能付佣金”等。
四、2012年9月10日，邦源公司就本案相同事实，向上海市浦东新区人民法院提出诉讼，要求被告民泰公司支付佣金等，法院诉讼中追加高力公司为第三人参加诉讼。该院于2013年1月21日作出（2012）浦民二（商）初字第2752号民事判决，该院认为，原告邦源公司以高力公司为民泰公司代理人，请邦源公司提供服务，邦源公司与民泰公司已成立居间合同，且邦源公司己提供居间服务，根据邦源公司提供的证据，与邦源公司接洽的系高力公司的员工，邦源公司未提供证据证明其相信高力公司有居问合同代理权的证据，故原告邦源公司主张不成立。据此，驳回原告邦源公司的诉请。后，邦源公司提出上诉，上海市第一中级人民法院经审理，于2013年5月16日作出（2013）沪一中民四（商）终字第458号民事判决，该院认为，根据证据所示，邦源公司与民泰公司未直接联系或构通，只是听高力公司员工介绍其�民泰公司找到租赁客户，民泰公司会支付报酬。在民泰公司否认的前提下，邦源公司始终未能提供证明民泰是知道邦源公司在为其居间介绍客户，或事后同意支付中介费的事实。法院也注意到邦源公司提供的邮件证据，从邮件的收发主体看，仅发生在高力公司员工与邦源公司员工之间，不反映民泰公司知道高力公司委托邦源公司代其找租赁客户事实，只能说明邦源公司与高力公司之间发生委托合同关系。据此，驳回上诉，维持原判。
故原告邦源公司遂于2013年11月21日向本院提出诉讼。
以上事实，有原告邦源公司提供、出示邮件往来的（2012）沪徐证经字第3875号公证书、高力公司与民泰公司收费表、民泰公司与通商国银签订的《未来资产大厦办公房租赁合同》、原、被告工作人员电话录音、《付款通知书》及收据、《终止通知书》、上海市浦东新区人民法院（2012）浦民二（商）初字第2752号民事判决书、上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民四（商）终字第458号民事判决书；被告高力公司提供、出示与第三人民泰公司《招租代理协议》、（2012）浦民二（商）初字第2752号庭审及诉前调解笔录；民泰公司提供、出示的高力公司Lai，Derek向民泰公司KuomaoChang（张国懋）邮件。上述证据，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议为原、被告间法律关系的界定；原告主张佣金数额的确认。
根据合同法规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。原、被告间虽未签订书面的委托合同，但原告持有的双方工作人员邮件、电话等证据可以证明，被告就本案争议物业的出租（招租）事项与原告达成口头协议，原告按被告要求寻找客户，并按委托促成了业主民泰公司与承租人通商国银办公房租赁合�的签订。双方之间符合委托合同的法律特征。
合同法规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。期间，双方就佣金金额有过磋商，被告告知了原告佣金计算方法及金额，但双方未签订佣金确认书，对佣金支付条件、方法、期限、给付对象并未具体约定。从原告所提供的2012年5月25日邮件所知，被告已告知“双方意向书中签订，交房日期为2012年6月1日，并且租户应在交房前交齐3个月保证金及首月租金的预付款”。事实上，承租人通商国银除于2012年5月21日交付一期保证金外，余款未能及时支付。2012年6月13日被告方工作人石佳文告知原告方工作人员凌志猛“业主方尚未收到第二期保证金及预付款”；凌志猛回复�客户方希望贵公司把二期保证金及预付款付款通知书上的付款日期改为与合同中约定的（合同签订之日起5个工作日内付清）同步，并与合同一起由本合司快递给他们公司”。由此可见，原、被告意向书中约定，2012年6月1日前客户应支付齐3个月保证金及首月租金的预付款。但经原、被告所促成、转递的租赁合同当事人所确立的时间，分别为通商国银盖章为2012年5月28日，业主方盖章为2012年6月5日，显然该事实与原、被告双方意向书约定不同。鉴于，通商国银未按合同约定时间收房、支付第二期保证金及预付款等，被告工作人员张美楠于2012年6月21日明确告诉凌志猛，客户不付保证金，也没办法支付中介费。综上，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；原告作为专业的房屋经纪公司，应当就有关订立合同的事项向委托�如实报告，在明知委托事项以2012年6月1日前客户应支付齐3个月保证金及首月租金的预付款为前提的条件下，对其一手促成的租赁合同与意向书中有关租金及保证金付款时间、交房时间事实有重大变更，未能有效沟通消除争议，最终导致租赁合同被提前终止。鉴于，被告对委托事项以2012年6月1日前客户应支付齐3个月保证金及首月租金的预付款为前提条件，原告未能完成全部委托事项，原告存在过错，故对原告要求被告支付全部佣金，本院不予支持，但考虑到原告实际进行受托事项工作，及成本支出，故对此费用，本院酌情予以确认。
鉴于原告未全部完成所托事项，根据已查明事实，故对原告要求被告赔偿利息之诉请，本院不予采纳。法律规定当事人诉讼权利，原告另案诉讼被生效判决驳回，系其选择诉讼对象不当所致，故对原告要求被告赔偿另案诉讼费之诉请，�合同和法律依据，本院也不予支持。
被告承担给付义务后，与民泰公司结算问题，可另行处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、六十条、第三百九十六条、第四百零五条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海高力国际物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海邦源房地产经纪咨询有限公司报酬人民币149，140元；
二、原告上海邦源房地产经纪咨询有限公司的其他诉请，不予支持。
案件受理费人民币11，892元，由原告上海邦源房地产经纪咨询有限公司负担人民币8，892元，由被告上海高力国际物业服务有限公司负担人民币3，000元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级�民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 刘美琳
二〇一五年四月十五日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。