贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第2492号上诉人（原审原告）孟传良，男，1950年10月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区瑞金南路***号**栋附*号。委托代理人苏梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201511197783。委托代理人田尊贤，贵州北斗星律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园碧水云碧涟阁一栋六单元2层1号。法定代表人赵为群，该公司董事长。委托代理人兰天，贵州中孚律师事务所律师，执业证号：15201201511971368。委托代理人马江媛，贵州中孚律师事务所实习律师。上诉人孟传良与被上诉人贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司（以下简称金阳步行街房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出的（2015）筑观法民初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原判查明，2009年9月18日，原告孟传良（买受人）与被告金阳步行街房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人以341326元的价格购买出卖人位于贵州省贵阳市金阳新区（现为观山湖区）碧海花园、诚信路两侧金阳商业步行街E2区3层7G号商业用房。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2010年2月1日，被告将涉案房屋交付原告使用。2012年11月6日，原告孟传良（买受人）与被告金阳步行街房开公司（出卖人）签订《补充协议》，约定买受人应在出卖人发出“办理房屋参产权证通知”之日起30日内将商铺的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》办理完毕，买受人办理按揭贷款的，还须向按揭贷款银行提交商铺的房屋所有权证和国有土地使用证证明，否则，由此引起的一切责任由买受人承担；同时约定主合同第八章第二十三条“三、转移登记”之相关内容变更为出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，出卖人不能在约定期限内将办理商品房转移的有关文书交付给买受人的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金，由买受人自行向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。又查明，2012年8月27日，被告取得金阳商业步行街E区《商品房销售现房证明书》，该证明书注意事项中载明“1、本证明书是商品房屋经营单位出售商品房办理产权分割的合法凭证。……”。2012年9月4日被告在贵阳晚报上刊登了产权办理公告，通知金阳商业步行街D、E、F区业主从即日起持《商品房买卖合同》、《补充协议》、《移交证书》、收据等原件资料，到金阳商业步行街售楼中心办理产权证。2012年8月27日，原告取得涉案房屋的《房屋所有权证》。现原告认为被告的行为侵犯其合法权益，遂诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属备案违约金13244元（按已付房款每日万分之一的标准计算，从2011年8月5日计算至2012年8月27日）；2、诉讼费用全部由被告承担。原判认为，原告孟传良与被告金阳步行街房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案争议的焦点为被告是否存在违约情形及本案是否已过诉讼时效。原、被告双方对买卖的商品房产权登记问题，在《补充协议》中进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从该项约定载明的内容看，出卖人即本案被告办理产权登记时的义务为备案义务，也就是说被告只需将办理权属登记所需相关资料由其报产权登记机关备案即完成产权登记的义务，也就是通常所说的办理大产权义务，并不是指产权分割。按照合同约定的期限计算，原、被告双方的交房时间2010年2月1日至2011年8月5日的550天内为被告办理产权登记备案时间，否则，被告金阳步行街房开公司构成违约。本案中，被告未提交相关证据证明其办理产权登记备案的具体时间，根据双方提交的证据显示，贵阳市房屋产权监理处于2012年8月27日向被告颁发《商品房销售现房证明书》，法院推定该时间为涉案房屋的产权登记备案时间。据此，被告办理产权登记备案的时间已超出合同约定的范围，被告金阳步行街房开公司构成违约。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。本案中，原、被告虽约定出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但该约定系双方于2012年11月6日所签《补充协议》中对主合同的变更，故原告的诉讼保护期限应从2012年11月7日至2014年11月6日。本案原告于2015年6月26日才向法院提起诉讼，且未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据，故其诉已超过2年的法定诉讼时效期间。被告金阳步行街房开公司主张原告孟传良的诉请已过诉讼时效的理由成立，法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》一百五十三条之规定，判决如下：驳回原告孟传良的诉讼请求。案件受理费减半收取66元，由原告孟传良负担。一审宣判后，孟传良不服该判决，向本院提起上诉称，原审认定上诉人的诉请已过诉讼时效错误。首先，上诉人与被上诉人未对被上诉人支付逾期办理房屋权属备案违约金的履行期限进行约定，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”之规定，双方未约定逾期备案违约金支付时间的情况下，也不应认定本案诉讼时效已过。其次，被上诉人会在《购房款结算确认书》上写明应当支付给上诉人的逾期违约金，故该确认书也可证明被上诉人都是在办理房屋权属备案之后，才向上诉人支付逾期违约金，故本案诉讼时效应当从被上诉人完成备案后开始计算。再次，原审这样的判决无法达到法律保护民事活动公平性的原则。综上，上诉人请求撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人金阳步行街房开公司答辩称，上诉人主张的是债权债务关系，应该在逾期时就知道主张逾期备案违约金的权利，但却没有行使，故已超过诉讼时效。原审认定清楚，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有当事人的陈述、身份证明材料、《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房款结算确认书、房屋移交证书、商品房销售现房证明书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被上诉人最迟应于2011年8月6日前办理产权备案登记，但其实际取得产权备案登记的时间是2012年8月27日，该时间已超过约定期限，原判认定被上诉人的行为构成违约符合法律规定，本院予以确认。逾期办证违约金的请求权本质上仍属于债权请求权，故应当受诉讼时效的约束。诉讼时效至少应自房屋满足权属登记条件，出卖人通知买受人之日起算。本案中，被上诉人已于2012年9月4日在贵阳晚报上刊登产权办理公告，通知上诉人办理产权证。被上诉人至此应当知晓其权利受损。即使从2012年9月4日起算，上诉人的诉请亦超过法律规定的二年的诉讼时效。现其诉至法院亦未提供证据证明诉讼时效没有经过，原判以超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求符合法律规定，本院予以确认。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元，由孟传良负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭伦禹代理审判员  刘 劼代理审判员  邓禹雨二〇一五年十二月二十九日书 记 员  林 艳