南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第799号
原告傅小净。
委托代理人杨创，广西方园律师事务所律师。
委托代理人滕彩云，广西锦康律师事务所律师。
被告广西农辉置业有限公司。
法定代表人叶杏霞，董事长。
委托代理人李军，广西农辉置业有限公司职员。
委托代理人刑琰，广西农辉置业有限公司职员。
原告傅小净与被告广西农辉置业有限公司（以下简称“农辉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月20日公开开庭进行审理。原告傅小净的委托代理人杨创、滕彩云，被告农辉公司的委托代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅小净诉称：2011年10月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买南宁市西乡塘区新阳路292-1号新阳国际4号楼1401号房（以下简称“1401号房”），被告应于2012年11月30日前向原告交房，逾期交付不超过60日的，被告应从最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。
合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款695475元，但被告一直拖延交付房屋的时间，直到2013年1月13日，被告在原告的再三催促下才向原告交付了房屋，对此，被告应承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金8971.63元。
另外，原告在购买商品房时，被告在广告宣传彩页上允诺该小区配套设施完善，明确写有“人车分流”、“智能化管理系统”、“智能安防”、“南宁首创全住区覆盖型智能化服务系统”、“蓝牙识别、自动对讲”、“每栋楼体都拥有5.8米架盖开敞空间、引入绿化”等内容，但小区相关配套并未得到该承诺的标准，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告的相关允诺构成要约，违反时应向原告承担相应违约责任。原告对此酌情要求被告赔偿损失4000元。
为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金8971.63元；二、被告赔偿原告因公共配套设施未达到广告宣传承诺标准的损失4000元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，被告逾期交房，应按照合同约定支付违约金；2、《房屋交接单》，证明被告向原告实际交付房屋的时间为2013年1月13日，被告构成逾期交房；3、《法治最前线》节目视频、文字，证明被告延期交房的原因系其与他人存在纠纷，并非受到天气的影响；4、录音文字及光盘，证明被告承认其委托的销售代理公司在销售中存在虚假宣传的行为；5、《U-PARK云景国际住区》公共配套设施宣传彩页，证明被告对小区具体配套设施作出相关承诺。
被告农辉公司辩称：一、对于逾期交房的问题。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告延期交房，应该扣除“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为”以及“非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨”等原因而导致的工期延误。在本案中，被告因南宁市“两会一节”的影响导致工期延误13天、因大雨和暴雨导致工期延误51天，原告主张被告逾期交房的43天尚在前述应扣除的工期合理延误的64天内，故被告于2013年1月13向原告交房并未违反合同约定，原告无权向被告主张逾期交房违约金。二、对于公共配套设施的问题。首先，宣传彩页上承诺的相关配套设施并不属于合同约定的交付条件。被告根据《商品房买卖合同》第九条的约定，于2013年1月10日将已经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的房屋交付原告，已经完成相关交付义务。其次，宣传彩页上承诺的“人车分流”、“每栋楼体都拥有5.8米开放空间”已按政府审批的小区总平图建设完毕；而“智能化管理系统”、“智能安防”、小区绿化等相关配套设施仍在施工中，因此，被告不应赔偿原告公共配套设施差异导致的损失。
被告为支持其抗辩，提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方存在商品房买卖关系，被告有权依照合同第九条的约定将因政府行为、天气等原因导致的工期延误天数予以扣除；2、《关于2010年“两会一节”期间南宁市建筑工地综合整治有关事项的通知》［南府办函（2010）273号文］，证明被告因政府强制性行为导致工期延误5天；3、《南宁市城乡建设委员会关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》，证明被告因政府强制性行为导致工期延误8天；4、广西区气象服务中心开具的《南宁市晴雨天气实况》，证明2011年1月1日至2012年11月30日，南宁市发生大雨、暴雨共24天，对于造成的工期延误应予扣除；5、新阳国际监理方的雨期施工影响证明，证明经被告统计，施工因雨延期24天；6、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明新阳国际4#楼经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的时间为2013年1月10日，被告交付的房屋符合合同约定。
经庭审质证，原、被告双方当事人对《房屋交接单》、《建设工程质量竣工验收意见书》无异议，本院予以认定，上述证据可以作为定案依据。
被告对原告提交的证据1《商品房买卖合同》无异议，但认为被告并未逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任；对证据3《法治最前线》节目视频、文字，被告认为节目中仅有原告单方陈述，故不予认可；对证据4录音、文字，被告认为系原告私自录音，来源不合法，故不予认可；对证据5《U-PARK云景国际住区》公共配套设施宣传彩页的真实性无异议，但认为宣传彩页承诺的内容并未写入合同中，对于房屋以及公共配套设施的交付条件，应以《商品房买卖合同》的内容为准。
原告对被告提交的证据1《商品房买卖合同》的真实性无异议，但认为合同为格式合同，第九条中约定的免责事由免除了被告应承担的违约责任，被告缔约时未加提醒，不应予以适用；证据2《关于2010年“两会一节”期间南宁市建筑工地综合整治有关事项的通知》［南府办函（2010）273号文］、证据3《南宁市城乡建设委员会关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》、证据4广西区气象服务中心开具的《南宁市晴雨天气实况》的真实性均无异议，但认为“两会一节”以及水文气候均不属于不可抗力，被告基于惯例即可对此有所预见，故相关工期延误的天数不应扣除；对证据5新阳国际监理方的雨期施工影响证明不予认可。
就当事人在本案中提交的证据，本院认为，原、被告双方均提交《商品房买卖合同》，来源合法，客观真实，与案件审理有关联，对其证据效力本院予以确认，合同具体条款的效力问题，应结合案情予以判断。
对原告提交的证据3《法治最前线》节目视频、文字，来源合法，客观真实，与案件审理有关联，对其证据效力本院予以确认；证据4录音、文字，虽为原告未经被告同意而录音，但并不违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，对该证据效力，本院予以确认；证据5《U-PARK云景国际住区》公共配套设施宣传彩页，来源合法，客观真实，与案件审理有关联，对其证据效力，本院予以确认。
对被告农辉公司提交的证据2《关于2010年“两会一节”期间南宁市建筑工地综合整治有关事项的通知》［南府办函（2010）273号文］，因原、被告双方签订的合同为2011年，而该通知限制相关施工的时间为2010年10月，与本案并无直接关联，故该份证据不能作为定案的依据；证据3《南宁市城乡建设委员会关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》、证据4广西区气象服务中心开具的《南宁市晴雨天气实况》，来源合法，客观真实，与案件审理有关联，对其证据效力，本院予以确认；证据5新阳国际监理方的雨期施工影响证明，来源合法，客观真实，相关证明目的则结合具体案情予以判断。
此外，本院于2013年7月18日组织双方当事人对新阳国际小区公共设施配套情况与《U-PARK云景国际住区》宣传彩页上的承诺是否相符进行勘察，对“人车分流”、“蓝牙识别”等情况予以记录在案。
综合全案证据，本院确认以下事实：2011年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买1401号房，建筑面积共126.45平方米，购房价款为695475元。
合同第九条第一款约定被告应于2012年11月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的房屋交付给原告使用。该条第二款约定：“如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外，不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；4、非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的；……”。合同第九条第二款约定的免责事由文字部分加注下划线，与合同文本其他内容可作直观区别。
合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任。该条第一款约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行……”。
《商品房买卖合同》还对其他相关事项作出约定。合同签订后，原告按约共向被告足额支付购房款695475元。2013年1月10日，新阳国际4#楼通过竣工验收。2013年1月13日，原告受领1401号房，在《房屋交接单上》加注有原告要求被告赔付逾期交房43天所产生的违约金8971.63元的内容。
根据《南宁市城乡建设委员会关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》的规定，2012年9月17日14时至该月25日24时，南宁市（不含六县）在建工地（含私房建设、建筑外立面装修改造工程）停工整治。根据广西壮族自治区气象服务中心《南宁市晴雨天气实况》记录，2011年10月13日至2012年11月30日，南宁市城区内大雨、暴雨、大暴雨天气共计11日。
在诉讼进程中，被告曾认为合同第十条约定逾期交房违约金数额过高，要求予以调低，但在本院释明的期限内，被告未申请对相应房屋租金予以评估。
此外，在被告对外发布的《U-PARK云景国际住区》宣传彩页上，有如下内容：“U-Ⅲ科技优居：人车分流／智能化管理系统／智能安防。蓝牙识别……自动检测……可视对讲”；“U-Ⅳ优雅空间：WIFI云景冲浪／自由运动空间／阳光享受场地。每栋楼体都拥有5.8米开放空间，引入绿化”。2013年7月28日对新阳国际小区现场勘察时，具体情况为：1、对于“人车分流”，小区道路并未将车道与人行道区别隔离；对于“蓝牙识别”、“自动检测”、“可视对讲”等内容，包括原告在内的4号楼业主未获门禁卡，大门是持续开放状态，门禁系统未安装可视系统，“智能化管理系统”以及“智能安防”系统未建设完毕。2、对于“5.8米开放空间”、“引入绿化”。4号楼底层为封闭空间，部分空间搭建成物业服务企业办公用房，部分建设为小区公厕，未见绿化设施；4号楼未见WIFI信号。
本院认为：民事活动遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与被告签订《商品房买卖合同》，该交易出自双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立买卖合同关系。对合同具体条款的效力问题，应结合案件事实予以判断。
一、对于被告是否构成逾期交房的问题。《商品房买卖合同》由被告预先拟定并反复使用，原告仅能从合同框架条款中选择适用相应条款，合同的订立未经充分协商，故，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，《商品房买卖合同》中的条款为格式条款，本院依法确认原告认为合同条款属格式条款的主张。因该合同第九条第二款所作约定在于免除、限制被告的责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款之规定，被告应尽合理的提示及说明义务。根据本案证据，《商品房买卖合同》第九条第二款所列内容均以下划线标注，与合同其他文本作出直观区分，且该条款内容单一、明确，文字真实含义及法律后果较易理解，在签订合同时，亦未出现原告要求被告对条款概念、内容进行说明而被告拒不说明以致原告无法得知免责条款所确定的具体权利义务之情形，故，《商品房买卖合同》第九条第二款虽为格式条款，但被告已尽合理提示义务，且不存在未尽说明义务之情形，因此，《商品房买卖合同》第九条第二款并未违反法律禁止性规定，该条款依法有效。原告认为不应适用《商品房买卖合同》第九条第二款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
再次，合同约定交房时间为2012年11月30日前。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第2项之规定，被告主张扣除2012年9月17日至该月25日因“两会一节”导致的工期延误天数8天，合法有据，本院予以支持。对于因大雨、暴雨导致的工期延误天数，《南宁市晴雨天气实况》记录2011年10月13日至2012年11月30日大雨、暴雨、大暴雨天数为11天，而新阳国际监理方的证明则说明了因大雨、暴雨、大暴雨影响建设施工的天数为51天。因监理方系代表作为建设单位的被告方对施工质量进行监督、管理，作为商品房买受人的原告不可能对相关施工内容进行了解、确认、预判，因此，对大雨、暴雨导致的工期延误天数，本院以《南宁市晴雨天气实况》记录的大雨、暴雨、大暴雨天数为准。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第4项的规定，2011年10月13日至2012年11月30日，因大雨、暴雨、大暴雨导致的工期延误天数11天应予扣除。故，扣除上述因“两会一节”、天气合理延误的工期19天，被告至迟应于2012年12月19日前向原告交付房屋。被告于2013年1月13日方向原告交付房屋，共逾期24天（2012年12月20日至2013年1月13日），应依法向原告承担违约责任。
最后，原告主张依据《商品房买卖合同》第十条第一款要求被告承担违约责任，被告虽主张合同约定的违约金数额过高，但在本院释明的期间内，又未申请对租金情况进行鉴定以明确原告因逾期交房所遭受的实际损失，对此，被告应承担举证不能的后果，本院依法适用合同约定确定被告应支付的违约金。因此，被告应向原告支付的违约金数额为695475元×3／10000×24天=5007.4元。
二、关于公共配套设施差异的赔偿问题。对于“人车分流”、“智能化管理系统”、“智能安防”、“引入绿化”、“5.8米架空空间”等配套设施，双方当事人虽未将该内容写入《商品房买卖合同》当中，但被告在对外发布的《U-PARK云景国际住区》宣传彩页中，对上述内容的描述具体、确定，足以引起购房者的信赖，并对商品房合同的订立产生影响，且，根据商品房交易常识和一般常理，被告作为开发商要完成这些配套设施时，必然涉及公摊面积与非公摊面积的划分使用，为小区建设投入相当成本，房屋交易价格必然受到重大影响，故，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，《U-PARK云景国际住区》的相关描述亦构成要约，应作为合同内容。被告在缔约时未提醒原告相关配套设施建设、使用状况，现新阳国际小区的相关配套设施与《U-PARK云景国际住区》的宣传内容存在差异，“人车分流”、“智能化管理系统”、“智能安防”、“引入绿化”等内容并未达到广告承诺的标准，被告对此应承担违约责任。原告现要求被告赔偿损失4000元，虽未能充分举证证明损失的发生以及具体构成，双方当事人对此亦无相关约定，但被告违反合同约定之行为，确给原告生活出行、接访等造成不便，并增加了原告使用无线网络的成本，原告对小区适宜环境的相关预期没有实现，因此，原告主张损害赔偿合法有据，本院对于相关损失予以酌情确定：在本案中，被告交付房产的时间为2013年1月13日。2013年4月9日，原告起诉要求被告赔偿公共配套设施不到位的损失。按照一般常理，被告逾期交房时，原告完全丧失对房屋以及相关公共配套设施的使用，交易目的完全无法实现，而公共配套设施在于提升房屋产权人的生活品质，起到辅助设施的作用，其对交易目的的影响不能与逾期交房相当。本院酌情认为，被告未提供合乎约定的公共配套设施，其对交易目的的影响相当于逾期交房之于交易目的影响的30%。因此，依据《商品房买卖合同》第十条第一款之约定，在本案中，原告有权要求被告赔偿公共配套设施不到位的损失数额为2013年1月13日至2013年4月9日期间逾期交房违约金的30%，即695475元×3／10000×87天×30%=5446元。现原告实际主张的赔偿数额为4000元，小于被告应赔付的数额5446元，并无不当，故，对原告的该项主张，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十七条，最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《商品房销售管理办法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告广西农辉置业有限公司向原告傅小净支付逾期交房违约金5007.4元；
二、被告广西农辉置业有限公司赔偿原告傅小净因实际享受的公共配套设施与广告宣传存在差异所形成的损失4000元。
案件受理费50元（原告傅小净已预交），由原告傅小净负担10元，被告广西农辉置业有限公司负担40元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 马振声
人民陪审员 何开科
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 蒙恺薇
附：相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《商品房销售管理办法》
第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。