北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04754号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋婷婷，女，1982年10月30日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）申全胜，男，1980年5月13日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人朱岚，北京市东易律师事务所律师。
上列二上诉人之共同委托代理人王鹏飞，北京市东易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）魏文良，男，1972年10月29日出生。
被上诉人（原审第三人）北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人李梦阳，男，1991年12月20日出生。
上诉人宋婷婷、申全胜因与被上诉人魏文良、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月，宋婷婷、申全胜起诉至原审法院称：2014年1月15日，在中原公司居间下我们与魏文良签订《签约文本》等。约定我们购买魏文良涉诉房屋。魏文良故意不配合我们进行网签及商业贷款，拖延时间至2014年4月30日，魏文良宣布我们违约并要求支付90万元违约金。为维护自身权益现诉至法院要求：1.解除我们与魏文良及中原公司所签订的《签约文本》合同编号：×、《自行划转补充协议》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》；2.魏文良退还购房款286万元，并按同期银行贷款利率标准支付利息（从各期付款日起算）；3.赔付中介费损失52000元；4.魏文良承担诉讼费及保全费。
魏文良辩称并反诉称：宋婷婷、申全胜为违约方。双方在《补充协议》提及的尾款是房屋总价款的尾款。宋婷婷、申全胜为买房，我为得房款，双方签订买卖合同继续履行符合合同目的，应当继续履行。涉诉合同属于有效合同，应当保护交易秩序，现在房价下行，房屋已经网签，不应通过不履行合同转移风险。宋婷婷、申全胜已经违约，未按期付款，未按约定缴纳税费，应当按约定支付违约金。我并未违约，我如期办理解押手续、配合面签、网签，我多次与宋婷婷、申全胜、中原公司沟通。现我提起反诉要求：1.继续履行合同；2.宋婷婷、申全胜支付违约金90万元；3.宋婷婷、申全胜承担全部诉讼费用。
宋婷婷、申全胜针对魏文良反诉辩称：依据魏文良发出的解除合同通知，其已单方解除合同，现要求继续履行，从法律上讲是单方变更合同条款，需我们同意，继续履行没有合同、法律依据。对于违约金，魏文良采取多种方式不配合履行合同，创造条件让我们违约，但我们并无违约行为，我们收到解除合同的函是5月8日，而5月8日时我们刚办理好银行贷款，建设银行出具函件写明放贷期间，中原公司已经告诉魏文良，但魏文良不配合我们办理放贷手续。应当是魏文良违约，不同意魏文良反诉请求。
中原公司述称：对宋婷婷、申全胜本诉及魏文良反诉不发表意见。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。首先，法院就部分事实问题予以确认。第一，“自行划转补充协议”中75万元支付时间问题。由于三方提交的文本中，宋婷婷、申全胜及中原公司的均为2014年4月30日之前，且该两文本并无明显涂改或添加痕迹，故法院以多数文本写定的内容为准，即该笔款项支付时间为2014年4月30日前。第二，双方通过签订网签合同对贷款数额更改为164万元，故前述第一项支付义务实际应为61万元。第三，宋婷婷、申全胜向魏文良支付的第二笔100万元实际于2014年4月1日到账（逾期一日内），该行为构成违约但不符合合同解除条件。第四，“补充协议”第四条中的“尾款”应不包括银行贷款164万元，否则该条再约定提交“银行批贷承诺函”无实际意义。第五，自行划转补充协议及补充协议均可证明，宋婷婷、申全胜应在4月30日前付清全款450万元（以银行到账为准）；在客观上，宋婷婷、申全胜确实未能履行该约定。第六，根据魏文良陈述，其对于房屋买受人变更或者确定为宋婷婷是同意的。故宋婷婷、申全胜关于2014年1月15日申全胜系代理宋婷婷与魏文良签订一系列合同的陈述应系属实。本案争议的焦点为宋婷婷履行合同过程中是否违约。如前所述，宋婷婷在客观上未能在2014年4月30日前将全款（包括贷款银行支付方式）支付于魏文良。宋婷婷表示导致此结果发生系魏文良恶意所致，但宋婷婷对此负有举证责任。首先，合同履行过程中，魏文良无义务另行与他人达成协议。故魏文良拒绝在案外人“×担保有限公司”参与的网签合同上签字并非不合理。其次，魏文良在中原公司提前数日通知的情况下未能及时在4月22日配合办理网签，而是在次日办理存在过错，但系工作原因导致并不构成恶意；宋婷婷举证亦不足以证明魏文良在办理银行卡上存在故意迟延的行为。再次，魏文良在2014年4月23日与申全胜的谈话中表示付清全款才能过户与约定不符，但该行为并非导致宋婷婷未能在2014年4月30日前付清房款的原因。最后，合同并未约定魏文良配合宋婷婷办理“垫资”的义务，故宋婷婷未能与魏文良就垫资问题达成协议的后果只能自负。综合前述，魏文良虽然在履约过程中存在一定的过错或不当行为，但其行为并非导致宋婷婷迟延付款的原因。从宋婷婷、申全胜提交中原公司出具的“情况说明一”可知，贷款银行向卖方支付款项的前提至少包括“新房产证办理完抵押登记且银行取得他项权证后”。而本案合同双方约定的过户条件是“甲方（魏文良）收到尾款和银行批贷承诺函”。由于魏文良收到前述尾款（61万元）的时间已经是2014年4月30日16时45分，刚满足办理新房产证（过户）的条件，而4月30日次日起五一三天法定假日开始。因此由于宋婷婷支付“尾款”的时间问题，导致客观上宋婷婷已不可能在2014年5月2日前符合贷款银行向魏文良支付款项的条件。也就是说，宋婷婷于2014年4月30日支付尾款的行为必然导致其逾期一日以上付清房款的结果，而与魏文良行为无关。因此，宋婷婷在本案中的违约行为使得魏文良享有合同解除权。根据宋婷婷自述其收到魏文良解除合同通知的时间为2014年5月8日，故此时双方签订的房屋买卖合同及补充协议等在该日解除。由于合同已解除，故在宋婷婷不同意的情况下，魏文良要求继续履行合同的请求缺乏事实依据，法院不予支持。宋婷婷要求解除合同的诉讼请求法院予以确认，魏文良应向宋婷婷返还其已支付的房款，但同时宋婷婷应就其违约行为向魏文良承担违约责任。宋婷婷违约导致合同解除，其要求魏文良支付房款利息的诉求缺乏依据，法院不予支持。同理，宋婷婷要求魏文良向其支付违约金及中介费的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。需要指出的是，尽管双方约定付款逾期一日以上魏文良即享有合同解除权确实较为苛刻。但一方面，双方在合同中同时也约定了魏文良逾期一日以上则买受人有权退房，另一方面也没有证据显示该合同的签订存在胁迫或欺诈，因此双方之间合同合法有效，双方应依约履行。考虑到魏文良未能证明其实际损失数额，且魏文良自身在合同履行过程亦存在一些不当行为，故法院酌情调整违约金数额，但不应低于定金数额。居间合同纠纷与本案并非同一法律关系，各方当事人应另行解决。据此，原审法院于2014年12月判决：一、宋婷婷（申全胜为代理人）与魏文良于二〇一四年一月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》及《补充协议》于二〇一四年五月八日解除。二、宋婷婷于判决生效后七日内向魏文良支付违约金二十五万元。三、魏文良于判决生效后七日内向宋婷婷返还购房款二百八十六万元。四、驳回宋婷婷的其他诉讼请求。五、驳回魏文良的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，宋婷婷、申全胜不服，上诉至本院，请求撤销原判第二项、第四项，改判支持其诉讼请求，主要理由是：原判认定事实不清，适用法律错误，魏文良恶意拖延，不配合履约，应承担合同解除的法律责任。魏文良不同意原判，向本院提起上诉，但于本案审理期间撤回上诉。中原公司同意原判。
经审理查明：2014年1月14日，申全胜与魏文良及中原公司签订《房屋买卖居间合同》，约定中原公司提供居间服务促成双方就位于北京市朝阳区×园×区×号楼×层×号房屋（以下简称涉诉房屋）买卖达成交易。
2014年1月15日，申全胜与魏文良签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定申全胜购买魏文良名下涉诉房屋（建筑面积129.75平方米），房屋性质为商品房，已设定抵押，魏文良应于2014年1月20日申请办理抵押注销手续。涉诉房屋租赁情况为未出租。中原公司工作人员为范×及张×。合同成交价格450万元，购房定金为25万元。买受人申办抵押贷款，拟贷金额为160万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照买受人自行筹齐剩余房款，以现金形式支付出卖人。合同第七条第一款约定，出卖人如逾期一日以上交付房屋，则买受人有权退房；并按房屋成交价的20%向买受人支付违约金。第七条第二款约定，买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期一日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过1日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。此次交易产生的全部税费由买受人承担。双方同意自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2014年1月15日，申全胜与魏文良签订《自行划转补充协议》，约定买方应向魏文良支付的款项包括：1.定金25万元，应于2014年1月15日支付；2.首付款（不含定金）275万元，应在签署该协议后，2014年3月31日前（含当天）支付魏文良200万元，剩余75万元应在2014年4月30日前（含当天）支付魏文良。（在申全胜及中原公司向法院提交的该文本中，前述75万元款项支付时间均为2014年4月30日前，但魏文良向法院提交的该文本中该款项支付时间为2014年4月3日前。）3.尾款（不含定金）150万元魏文良同意申全胜以银行贷款于2014年4月30日前（含当天）付清450万元房款（以银行到账为准）。
2014年1月15日，申全胜（乙方）与魏文良（甲方）签订《补充协议》，约定乙方需在2014年4月30日前向甲方提供以下所需材料：甲方的卖房款发票、契税、收房款营业税单、个人所得税税单、过户后房产证、买房人汇购房款给卖房人的汇单复印件；2014年4月30日付清全款450万元。如4月30日未付清全款450万元（以银行到账为准），按合同第七条违约责任处理，等。乙方支付甲方100万（不含定金），甲方则与乙方做网签和面签，甲方收到尾款和银行批贷承诺函则与乙方过户。
2014年1月15日，申全胜向魏文良支付25万元；同年3月19日，申全胜向魏文良支付100万元；同年4月1日，申全胜向魏文良支付100万元；同年4月30日，宋婷婷向魏文良支付61万元（到账时间为当日16时45分）。
2014年4月23日，魏文良与宋婷婷签订关于涉诉房屋房屋买卖网签合同。该合同约定房屋成交价款为2351475元，房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的见附件一。但该“附件一”并未约定前述房屋附属设备等具体价格。该网签合同第四条第三款“关于贷款”的约定中，贷款金额为164万元。
2014年4月14日，中原公司向申全胜发函，通知其于2014年4月22日上午9时到中原公司处办理房屋交易网签手续。魏文良对该证据意见为办理网签手续时间应三方确定。
2014年4月24日，中原公司通知宋婷婷办理银行贷款需要魏文良办理建设银行银行卡，但魏文良至2014年4月24日尚未提供；其公司之前已多次口头通知，并于当日向魏文良书面通知，等。2014年4月28日，中原公司发函通知宋婷婷称：中原公司自合同签订后已履行居间义务，多次组织双方沟通，但由于履行存在矛盾，未达成一致意见。因魏文良存在迟延履行情况，中原公司分别于4月14日及4月24日函告魏文良配合办理网签及办理建设银行银行卡手续，收到通知后魏文良已办理网签手续，但建设银行卡截止到4月28日仍未办理，等。魏文良不认可前述证据，认为系中原公司发给宋婷婷的，与其无关。
2014年5月6日，中原公司向魏文良发函称：宋婷婷已获银行贷款批准且已支付完毕除贷款外的全部房款，已具备过户条件，魏文良于5月14日前与中原公司联系配合办理房屋过户手续。魏文良称收到该函件时间大概为2014年5月6日，不认可内容真实性。2014年5月8日，魏文良向申全胜发解除合同通知，称：因买受人未能按照约定时间付款，出卖人有权解除合同等。宋婷婷、申全胜表示收到该函时间即为5月8日，该日宋婷婷、申全胜刚办理好银行贷款。
为证明魏文良恶意违约，宋婷婷、申全胜提交宋婷婷、申全胜、魏文良及中原公司职员之间于2014年4月12日的对话录音（四段）。该“录音2”中，宋婷婷向魏文良提到“如果您也同意垫资，那就正常进行”，等。魏文良认为该录音未经其同意，存在截取情况，不是其真实意思。魏文良提交2014年4月23日录音，该录音中魏文良向申全胜表示对方应支付全款才能过户。宋婷婷、申全胜提交2014年4月22日视频证据，证明魏文良未按通知到中原公司处办理网签手续。魏文良表示当天其在飞航班，其曾提前对宋婷婷、申全胜及中介说过，并提交飞行小时明细数据表以证明。
宋婷婷、申全胜提交落款时间为2014年5月5日的“贷款情况说明”，载明中国建设银行股份有限公司北京市分行同意为宋婷婷购买涉诉房屋贷款164万元；该行同意在宋婷婷与售房人取得交易房屋契税完税凭证、所有权转移登记受理通知单、所有权证及他项权证并交该行持有，且符合其他借款合同约定的放款条件后向宋婷婷发放个人住房贷款；该说明有效期至2014年8月4日。魏文良表示没有收到过该函，不认可该贷款说明的格式；魏文良收到办卡的函也是晚上，银行已经下班，办建行卡需要去批贷科办理，魏文良4月28日就办理了银行卡。
宋婷婷、申全胜提交中原公司出具的关于双方房屋买卖的情况说明两份。第一份情况说明系关于购房流程，包括资格核验后办理网签手续，打印出网签合同后需双方签字，如双方积极配合签字工作一个工作日内可办理完毕；在满足合同约定及相关规定的面签条件后，居间方联系银行办理面签，面签时需要买卖双方同时到场办理，买方需要向银行提供身份证、收入证明等文件，卖方需提供在贷款银行开户的银行卡复印件，一个工作日可办理完毕，可以与网签同时进行；前述材料提供齐备及面签完毕后，银行进行审核，审核通过后三个工作日出具批贷函；“此单实际情况为：买卖双方于2014年4月30日将所需材料提供齐备，贷款银行于2014年5月6日出具批贷函，除去五一假期，提交材料次工作日起算共三个工作日”；待交易房屋办理完毕产权过户、新房产证办理完抵押登记且银行取得他项权利证后将贷款直接支付到卖方提供的该银行卡内（“正常情况15个工作日可以办理完毕，如遇每月25日后申请放款或其他特殊情况时按实际情况确定”）。魏文良认为中原公司应在合同签订前就作出相应说明，事后补救的说明不认可。第二份情况说明称，2014年1月15日，魏文良与宋婷婷代理人申全胜签订房屋买卖合同等；银行贷款约定额度160万元，实际贷款额度164万元；魏文良要求在2014年4月30日前拿到全部购房款，但根据北京市银监局相关规定，“银行在办理抵押登记前无法放款”。宋婷婷向中原公司咨询是否有其他解决方案后，宋婷婷表示同意办理担保垫资的建议并同意承担垫资服务费用。但经中原公司协调双方未能达成一致。
魏文良提交2014年4月12日的“补充协议”，内容系关于2014年3月19日、4月4日、4月6日网签未能签署的原因，即魏文良不认可此时网签合同文本上存在案外人“×担保有限公司”作为居间方或者作为资质审核方。宋婷婷、申全胜认可该证据真实性。
对于本案合同主体问题，宋婷婷、申全胜认为应该是买受人为宋婷婷。魏文良表示一开始是申全胜签订合同，但网签合同时变更为宋婷婷，其当时要求签订合同主体变更协议，但一直未签订。
另查，2014年3月，申全胜将其所有的朝阳区×城×园×号楼×层×号房屋出售与案外人刘×，并于2014年4月4日办理了房屋过户登记手续。
以上事实，有房屋买卖居间合同、自行划转补充协议、存量房屋买卖合同、通知函、录音录像资料、解除合同通知、钱款交付书、情况说明、短信及微信记录及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：申全胜代理宋婷婷与魏文良签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点是：上述合同解除后的违约责任承担问题。
根据双方买卖合同之约定，宋婷婷应于2014年4月30日前付清全款，逾期超过一日后，魏文良有权解除合同，宋婷婷应向魏文良支付违约金，并由魏文良退还宋婷婷全部已付款。宋婷婷提出系魏文良恶意拖延，不配合履约，应承担合同解除的法律责任。对此，魏文良不予认可。根据查明的事实，在合同履行过程中，虽然魏文良未能在2014年4月22日按照中原公司的要求配合办理网签，而是在次日办理，存在一定的迟延，但该行为不足以影响合同的继续履行。相反，由于宋婷婷购房资格及垫资问题，双方数次未能成功办理网签，且在双方签订合同后的三个多月时间里，宋婷婷未能按合同约定于2014年4月30日前向魏文良履行付清全款的合同义务。故综合全案事实，宋婷婷确实未能按买卖合同约定的期限履行付款义务，构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。原审法院依据本案实际情形驳回宋婷婷要求支付房款利息的诉讼请求并酌情调整违约金数额，具有事实与法律依据，本院予以维持。对于宋婷婷提出的中介费损失问题，因居间合同纠纷与本案并非同一法律关系，各方当事人应另行解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由宋婷婷负担（已交纳）。
一审本诉案件受理费15048元，由宋婷婷负担1199元（已交纳），由魏文良负担13849元（于本判决生效后7日内支付宋婷婷）。反诉案件受理费6400元，由魏文良负担4622元（已交纳），由宋婷婷负担1778元（于本判决生效后7日内支付魏文良）。
二审案件受理费11450元，由宋婷婷负担5050元（已交纳），由魏文良负担6400元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万丽丽
代理审判员 吴强兵
二〇一五年六月十二日
书 记 员 仵 霞