广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终1039号
上诉人（原审原告）：黄钜坤，男，1979年12月23日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦晓明，女，1970年5月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东正鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭奕彬，男，1967年11月24日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
上诉人黄钜坤因与被上诉人秦晓明、郭奕彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人黄钜坤上诉请求：依法撤销原审判决并支持其一审诉讼请求。
事实和理由：一、黄钜坤为善意第三人。二、郭奕彬在房屋租赁合同上的签字属于家事代理。
被上诉人秦晓明答辩称：涉案房产在产权证上公示是共有，处理共有房产未经秦晓明一方事前同意，事后也未得到秦晓明的追认，故租赁合同对秦晓明不产生法律效力。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人郭奕彬没有进行答辩。
黄钜坤向原审法院起诉请求：一、秦晓明、郭奕彬继续履行双方于2014年7月17日签订的《租赁合同》；二、秦晓明、郭奕彬及时恢复房屋的供水、供电；三、秦晓明、郭奕彬共同赔偿因停水、停电期间导致黄钜坤无法正常使用房屋的经济损失9000元；四、本案诉讼费由秦晓明、郭奕彬承担。
原审法院认定事实：中山市石岐区××8座602房（以下简称602房），建筑面积152.3平方米，登记权利人为郭奕彬和秦晓明，两人各占有1/2的份额。郭奕彬与秦晓明原系夫妻关系，于2009年11月13日在中山市民政部门登记离婚。双方签署的离婚协议书约定：中山市石岐××8栋602房过户女方，归女方所有；双方不知情前提下债权债务各自承担。2014年7月17日，郭奕彬（甲方）与黄钜坤（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将中山市石岐区××8座602房（中府字第Ｃ0××75号\\\C02××8号粤房地产权证）出租给乙方使用，租赁期限共10年，甲方给予乙方3个月免租期；二、合同签订两日内，乙方须向甲方交纳合同定金5万元及六个月租金6000元，合计56000元，该款于合同签订同时一并现金支付，无需再出具收据；三、起租第一年至第五年月租金为1000元，第六年至第十年月租金为1200元；双方中途终止合同属于违约，违约方须按合同总期限租金总额的100%赔偿给守约方等内容，但未约定物业、水电费的负担。2014年10月，秦晓明得知有人入住涉案602房，故报警。其后，秦晓明明确向黄钜坤表示不愿出租602房，黄钜坤主张继续租用该房屋。
黄钜坤称其在《租赁合同》签订前已清楚房产权利人为郭奕彬、秦晓明两人，因看见屋内有两人结婚照等物品，认为两人为夫妻，故与郭奕彬签订《租赁合同》。合同签订当日，其依约向郭奕彬交付定金及六个月租金共计56000元，郭奕彬向其交付房屋钥匙，其于2014年8月入住涉案房屋。庭审中，秦晓明明确表明不同意继续履行本案租赁合同。
原审另查：2014年9月15日，秦晓明以郭奕彬为被告提起诉讼，要求郭奕彬立即将位于中山市石岐区××8座602房及××8座132号车房的50%产权过户至秦晓明名下。原审法院经审理作出（2014）中一法民一初字第2534号民事判决，支持了车房归秦晓明所有并由郭奕彬协助办理更名手续的请求，驳回了秦晓明其他诉讼请求。该判决认为涉案房屋被另案查封，当事人不能直接进行分割，可通过执行异议之诉处理。602房于2014年8月26日被原审法院以（2014）中一法民一初字2377-1号民事裁定查封，该案件已经申请人高祖业申请执行，案号为（2015）中一法执字3580号。602房于2014年9月5日被原审法院以（2014）中一法民一初字2464-1号民事裁定查封，该案件已经申请人谢家水申请执行，案号为（2015）中一法执字3580号。另，原审法院另有（2015）中一法执字第4138号周明钧与郭奕彬民间借贷纠纷、（2015）中一法执字第9227号黄汉辉与郭奕彬民间借贷纠纷、（2015）中一法执字第7377号谢家水与郭奕彬民间借贷纠纷、（2015）中一法执字第3580号高祖业与郭奕彬民间借贷纠纷（2015）中一法执字第3582号梁锦强与郭奕彬民间借贷纠纷均在执行过程中。执行过程中，秦晓明对原审法院查封602房行为提出执行异议，原审法院作出（2015）中一法执异字第99号执行裁定，驳回秦晓明异议。秦晓明不服提出异议之诉，原审法院作出（2015）中一法民一初字第4030号民事判决书，判决：一、确认中山市石岐区××8座602房[土地证号：国（2002）易2××7；房产证号：Ｃ0××75\\\C0××8]原属郭奕彬占有的1/2份额归秦晓明所有；二、停止原审法院（2015）中一法执字第3580、3582-1号执行裁定对中山市石岐区××8座602房原属郭奕彬占有的房产份额的执行。该案现在二审审理中。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为案涉租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”秦晓明与郭奕彬于2009年11月13日签订《离婚协议书》约定602房归秦晓明所有，该协议在民政部门备案，真实有效，双方虽未办理物权变更登记但不影响合同效力。黄钜坤于2014年7月17日与郭奕彬签订《租赁合同》时，郭弈彬处于无权使用该房屋收益的状态。同时，案涉租赁物602房登记权利人为郭奕彬和秦晓明，两人各占有1/2的份额，上述内容在行政管理机关登记备案且在该房地产权证上亦明确载明，该登记亦具有对外公示效力，而黄钜坤表示签订《租赁合同》时明知租赁物产权登记情况。在此情形下，黄钜坤与郭奕彬签订案涉租赁物的《租赁合同》，并未经该房产权利人秦晓明同意，现秦晓明也明确表明不同意按租赁合同内容履行，该合同应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因黄钜坤现非向合同相对方郭奕彬主张返还等相应责任，而是坚持要求秦晓明、郭奕彬继续履行《租赁合同》，对其该项请求，不予支持。关于黄钜坤主张秦晓明、郭奕彬恢复房屋供水、供电、赔偿其因停水、停电造成的损失9000元，因已确认该租赁合同无效，且黄钜坤亦无证据证明停水、停电系秦晓明、郭奕彬行为导致及其损失范围，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决驳回黄钜坤的全部诉讼请求。案件受理费2400元，由黄钜坤承担。
本院二审期间，黄钜坤、秦晓明、郭奕彬均没有向本院提交新证据。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院再查：二审中，黄钜坤确认其与郭奕彬除本案租赁合同外还同时签订了民间借贷合同一份，且签订本案租赁合同的目的是为了确保郭奕彬与黄钜坤之间民间借贷资金及利息的安全及履行。
本院认为，根据双方的诉辩陈述，经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点一是秦晓明、郭奕彬是否应当继续履行合同；二是秦晓明、郭奕彬是否造成了黄钜坤的经济损失。
关于争议焦点一，即秦晓明、郭奕彬是否应当继续履行合同的问题。本案中，根据涉案602房的不动产登记，涉案602房的权利人为郭奕彬和秦晓明，且郭奕彬和秦晓明各占有1/2的份额。上述内容已在行政管理机关登记备案，且在该房地产权证上亦明确载明，该登记具有对外公示效力，而黄钜坤亦明知租赁物产权登记情况。在此情形下，黄钜坤与郭奕彬签订的本案《租赁合同》，并未经该房产权利人秦晓明同意，且秦晓明现亦明确表示不同意按《租赁合同》内容履行，故该《租赁合同》已履行不能，黄炬坤要求继续履行于法无据。同时，二审中，黄钜坤确认本案《租赁合同》与郭奕彬向黄钜坤借款的民间借贷合同是同时签订的，且黄钜坤与郭奕彬签订本案《租赁合同》的目的是为了保障黄钜坤与郭奕彬之间民间借贷资金及利息的安全与履行。即黄钜坤与郭奕彬签订的本案《租赁合同》，并非双方建立真实租赁合同关系的意思表示，黄钜坤与郭奕彬之间名为房屋租赁关系，实为民间借贷关系的担保，黄钜坤不能依此享有涉案房屋的租赁权。故黄钜坤上诉要求郭奕彬、秦晓明继续履行2014年7月17日签订的《租赁合同》等，本院不予支持。
关于争议焦点二，即秦晓明、郭奕彬是否造成了黄钜坤经济损失的问题。如上所述，由于黄钜坤并不享有涉案房屋的租赁权，故黄钜坤上诉要求秦晓明与郭奕彬共同赔偿其因停水、停电导致其无法正常使用房屋的经济损失9000元，于法无据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人黄钜坤的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人黄钜坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 焦凤迎
审判员 谢劲东
二〇一七年八月十日
书记员 雷 媛