上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初7685号
原告(反诉被告)：陶或，男，1968年12月28日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。
原告(反诉被告)：管月圆，女，1968年4月24日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。
以上两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：陶伟(系两原告之子)，1994年12月18日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。
以上两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：宋振球，上海格物律师事务所律师。
被告(反诉原告)：周德发，男，1955年1月11日出生，汉族，住上海市长宁区。
法定代理人：周培娜(系被告之女)，1981年6月22日出生，汉族，现住美利坚合众国加利福尼亚州东谷市丽加多大街***号。
委托诉讼代理人：梁伟，上海市外滩律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)陶或、管月圆与被告周德发(反诉原告，以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2016年9月5日公开开庭进行了审理。审理中，被告周德发提出反诉，本院受理后，于2016年11月8日、2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告管月圆、陶或及两原告的共同委托诉讼代理人陶伟、宋振球，被告周德发的委托诉讼代理人梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶或、管月圆向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理上海市长宁区镇宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的转让过户手续；2.判令被告交付涉讼房屋；3.判令被告支付违约金2,600元(以被告已收款520,000元为基数，按每日0.05%计，自2016年4月1日算至2016年4月10日)；4.判令被告赔偿原告损失60,000元。审理中变更诉讼请求为：1.判令被告办理上海市长宁区镇宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的转让过户手续；2.判令被告交付涉讼房屋；3.判令被告支付违约金，以被告已收款520,000元为基数，按每日0.05%计，自2016年4月1日算至实际支付之日。事实和理由：原、被告双方于2016年1月9日就涉讼房屋的买卖事宜经协商一致，签署了编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)。该合同意思表示真实，内容合法有效。现原告已于2015年12月31日、2016年1月10日、2016年1月15日分别向被告支付购房款共计520,000元整，并且为购买该房屋与第三方银行签订了相应贷款协议。然被告却并未依约于2016年3月31日之前与原告共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续。且经原告多次与被告沟通，被告已明确表示将不再履行该合同，故原告向法院提起诉讼。
被告周德发辩称，被告系无民事行为能力人，房屋买卖合同是无效的；既然合同无效违约条款也应无效，不同意赔偿原告损失。被告法定代理人在本案诉讼之后才知道涉讼房屋买卖的事情，故请求驳回两原告的诉讼请求。
被告周德发向本院提出反诉诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2016年1月9日签订的编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判决被告向原告返还购房款520,000元整。事实和理由：被告先后两次发生脑梗塞，此后产生语言障碍，生活不能自理。2016年7月13日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见书，认为被告患有器质性精神障碍，目前应评定为无民事行为能力。2016年8月8日，上海市静安区人民法院宣告被告为无民事行为能力人，并指定周培娜为被告的监护人。被告与原告于2016年1月9日签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告名下的上海市长宁区镇宁路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋买卖合同价为1,670,000元，而该合同的签署时间在被告的病程之中，被告签约时存在精神障碍，属于无民事行为能力人。故被告向法院提起反诉诉讼。
原告陶或、管月圆反诉辩称，原告是通过居间方与被告及其法定代理人就房屋买卖合同的交易条件等买卖事宜进行详细洽谈，被告及其法定代理人知晓房屋买卖的全部过程。即便被告是无民事行为能力人，其法定代理人直接参与房屋买卖并知晓全过程，因此不应当认定买卖合同无效；原告在与被告的多次协商过程中均不知被告患有XXX疾病史，也无法看出被告患有精神障碍，双方发生争执之后被告才提出其主体民事行为能力的问题，原、被告双方签订合同日期是2016年1月9日，而宣告被告为无民事行为能力人的判决时间是2016年8月，不能由此认定被告在签署合同时是处于无民事行为能力的状态。原告认为房地产买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，故不同意被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、房屋买卖定金协议、《上海市房地产买卖合同》、收据、银行业务受理单、微信记录、民事判决书、鉴定意见书、离婚证、出院小结、残疾人证等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告陶或、管月圆系夫妻关系。被告周德发与案外人蒋某某原系夫妻关系，二人育有一女周培娜，2010年12月10日双方办理了离婚登记。
2010年12月30日，被告周德发登记为上海市长宁区镇宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的权利人。
2011年3月28日，上海市静安区残疾人联合会向被告周德发颁发了残疾人证，注明残疾类别为言语，残疾等级为壹级。
2015年12月31日，案外人蒋某某代被告周德发与原告管月圆签订《房屋买卖定金协议》，落款处甲方签字为“蒋某某并代周德发”。
2015年12月31日，原告管月圆通过中介向被告周德发支付定金3万元。
2016年1月9日，原告陶或、管月圆(买受人、乙方)与被告周德发(卖售人、甲方)签订编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海佳歆房地产投资顾问有限公司居间介绍，由乙方受让涉讼房屋，建筑面积34.90平方米，转让价款共计1,670,000元；甲、乙双方确认在2016年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定：乙方于2015年12月31日当日支付甲方定金3万元，于2016年1月10日签订买卖合同当日支付甲方首付款49万元，于2016年3月30日前进交易过户当日支付甲方4万元，乙方申请贷款110万元支付甲方，若乙方贷款额度不足申请额度，在过户当天以现金方式支付给甲方，乙方于交房当日支付甲方尾款壹万元。
2016年1月10日，原告管月圆通过银行转账向被告周德发支付购房款47万元。
2016年1月15日，原告管月圆支付被告周德发购房款2万元。
后因被告方拒绝办理过户，故涉讼。
2016年6月，周培娜向上海市静安区人民法院提出鉴定申请，要求认定被告周德发为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，并指定周培娜为监护人。2016年7月13日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具司鉴中心【2016】精鉴字第735号鉴定意见书，显示鉴定日期为2016年7月5日，被鉴定人为本案被告，第四部分“分析说明”载明：根据送件材料及调查所得，被鉴定人2003年行二尖瓣置换术，后长期服用抗凝药物；2005年首次发生脑梗，后遗言语不能，且存在明显理解、表达障碍。2007年再次发生脑梗后病情明显加重，目前不能理解他人意思，饮食、便溺等日常生活不能完全自理。结合精神检查和头颅CT，认为被鉴定人患有器质性精神障碍。被鉴定人目前认知功能全面减退，在精神症状影响下，无法有效交流，不能作出真实意思表示。鉴定意见为：被鉴定人周德发患有器质性精神障碍，目前应评定为无民事行为能力。
2016年8月8日，上海市静安区人民法院宣告周德发为无民事行为能力人，指定周培娜为周德发的监护人。
被告于2016年8月10日办理了本案的应诉手续。
审理中，原告方申请证人孙某某、何某某出庭作证，证人孙某某到庭陈述，涉讼房屋一直由周培娜委托证人出租，后应周培娜要求出售，周培娜母亲确认，交易过程需要周培娜做主。被告不讲话，但其他方面正常。证人将定金协议以微信方式发送给周培娜，经其确认后由其母亲签署。正式买卖合同签署时没有发送给周培娜看过。后周培娜明确表示不再出售，证人为买卖双方组织了协商，但未能成功。证人之前的微信记录已丢失，无法提供。证人何某某到庭陈述，两位证人系合作关系，付定金时，证人孙某某通过微信聊天与被告女儿确认，证人何某某在场听到了。交易过程中被告未说话，但其他都清楚。
原告陶或、管月圆对证人证言没有异议。被告认为证人证言部分可以采信，证人明确知晓交易需要周培娜做主，买卖合同未提供给周培娜知晓。但对于证人所述曾经将交易条件告知过周培娜的事实不予认可，被告法定代理人不知晓交易的具体条件。
另查明，2016年4月9日，证人孙某某通过微信与周培娜联系，告知通过其做工作，下家同意加价5万，询问周培娜意见，周培娜回复：“我爸现在不卖了，不是价格的问题了。”“之前你给我爸签订的贷款合同我根本没看过！在不知情的情况下就签了，你说得过去吗？我在这个合同会签吗？你自己想”。证人孙某某回复：“贷款主要是下家签的，你爸只是签字确定收到首付”。周培娜回复：“来龙去脉我也知道了，你就不要辩解了，问你们拿产证办事也不给！我和你这么熟了相信你这套房子才给你卖的，现在我爸气得心脏病复发！……”
庭审中，两原告当庭表示如法院判决无法继续履行的，将另案起诉向被告法定代理人主张赔偿责任，本案中不作主张。
本院认为，原、被告主要争议焦点在于买卖合同的效力。依据民法通则的规定，行为人实施民事法律行为应具有相应的民事行为能力。依据生效判决认定的司法鉴定意见书，本案被告周德发器质性精神障碍始于2005年，在2007年再次脑梗后病情明显加重，直至鉴定时认知功能全面减退等。从该鉴定意见书的调查认定可知，被告的病情处于逐步加重的状态，且2007年病情有明显加重的情况。现并无证据显示在原、被告签约后存在其他突发状况导致被告病情突然加重致使行为能力异常，签约时距离鉴定时仅半年之久，但结合被告2011年被认定言语XXX残疾的事实，以及证人证言明确买卖交易需要被告女儿确定，母亲无法做主的陈述，本院难以认定被告于买卖合同签订之时具有完全民事行为能力。原告方主张，被告法定代理人一直知晓并参与交易过程，故即使被告无民事行为能力，合同也应属有效。出售房产属于重大财产处分行为，在被告缺乏相应行为能力的情况下，应当由被告法定代理人进行或者经其法定代理人追认。关于该节事实，原告方提供了证人证言予以佐证。证人系中介人员，与交易的成就与否存在一定利害关系。虽证人确认曾向周培娜发送过定金协议，但原告方无法提供相应证据予以证明。而原告方提供的微信记录中，周培娜未有同意该笔交易的意思表示。故仅凭证人证言，不足以认定周培娜曾就整个交易条件进行过确认或事后进行过追认。故原告的该项主张，本院难以采信。原告方认为，原告方无法辨认被告的精神状态，无法获知其民事行为能力。原告方是否对此存在过错不影响被告行为能力的认定。综上，被告与两原告签订买卖合同的行为应认定为无效民事行为，被告要求确认买卖合同无效的反诉请求，本院予以支持。原告要求继续履行并由被告承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，合同被判定无效之后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告要求将购房款返还给原告的诉请，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：
一、原告(反诉被告)陶或、管月圆与被告(反诉原告)周德发于2016年1月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告(反诉原告)周德发应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陶或、管月圆返还购房款520,000元；
三、驳回原告(反诉被告)陶或、管月圆的本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)陶或、管月圆负担。
本诉案件受理费15,690元，由原告(反诉被告)陶或、管月圆负担。
反诉案件受理费4,500元，由原告(反诉被告)陶或、管月圆负担。
如不服本判决，原告(反诉被告)陶或、管月圆可在判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)周德发可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
审 判 员 张 沁
人民陪审员 杨耀丰
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
第五十八条下列民事行为无效：
(一)无民事行为能力人实施的；
(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
(五)违反法律或者社会公共利益的；
(六)经济合同违反国家指令性计划的；
(七)以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。