四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大邑民初字第65号
原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行。住所地：大邑县晋原镇东濠沟南段***号。
法定代表人游波，行长。
委托代理人熊春生（一般代理），四川博成律师事务所律师。
委托代理人段静玲（一般代理），四川博成律师事务所律师。
被告蒋滨。
被告李艳。
被告成都天朗置业有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南三段*号。
法定代表人孙家书，董事长。
原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行（以下简称“大邑农行”）与被告蒋滨、李艳、成都天朗置业有限公司（以下简称“天朗公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2012年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，与原告蒋滨诉被告天朗公司、第三人大邑农行房屋买卖合同纠纷一案于2013年6月4日公开开庭进行了合并审理。原告大邑农行的委托代理人熊春生，被告蒋滨、李艳到庭参加了诉讼，被告天朗公司明确表示不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大邑农行诉称，被告蒋滨、李艳因购买被告天朗公司开发的大邑县花水湾温泉住宅小区一期2单元2楼33号房屋向原告借款。经三方合意，于2003年6月26日与原告签订了《个人住房按揭合同》。约定由原告向被告蒋滨提供借款117，600.00元，被告按月归还借款本息，并以上述所购房屋作抵押担保，由被告天朗公司承担连带保证责任。合同签订后，原告如约向被告蒋滨发放了借款，但其并未按合同约定还款。现起诉要求：1、请求解除原、被告签订的《个人住房按揭合同》；2、请求依法判令被告蒋滨、李艳向原告归还借款本金112，896.97元和利息、罚息、复利59，961.41（计算截止至2012年2月20日）；3、请求判令被告蒋滨、李艳归还以上述借款本金为基数自2012年2月21日起至还清该款之日止按照人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；4、请求判令被告蒋滨、李艳承担本案诉讼费用及其他原告实现债权的有关费用；5、请求判令被告天朗公司对第被告蒋滨、李艳的上述债务承担连带清偿责任；6、请求判令原告对抵押物享有优先受偿权，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、利息损失、诉讼费及其他实现债权的费用。
被告蒋滨辩称，原、被告签订《个人住房按揭合同》的目的是为了购买被告天朗公司的商品房，该商品房因为无法交付应予以解除。蒋滨另外提起了解除《商品房买卖合同》的诉讼，法院也将该案与本案合并审理。《商品房买卖合同》解除之后，《个人住房按揭合同》也应当随之解除。合同解除后，按照相关法律及司法解释的规定，上述借款本息应由被告天朗公司直接向原告归还。
被告天朗公司的法定代表人孙家书尚在监狱服刑，在庭前本院对其所作的调查笔录中表示，不委托代理人，也不出庭参加诉讼，同意解除与业主的《商品房买卖合同》及与大邑农行的《个人住房按揭合同》，亦同意返还购房首付款和按揭款。
经审理查明，被告蒋滨因购买被告天朗公司位于大邑县花水湾温泉区保安村三社一期二层33号B1型房屋向原告大邑农行借款。2003年6月26日，原告大邑农行与被告蒋滨、天朗公司签订了《个人住房按揭合同》【合同编号（大邑县支行）农银按字（2003）第（51105200300014855）号】，约定：由原告大邑农行向被告蒋滨发放二十年按揭贷款，贷款金额117，600.00元（总房款的70%），用于支付购买天朗公司上述房屋的余款；借款期限为2003年6月27日起至2023年6月20日止；被告蒋滨以上述房屋作抵押担保；采用等额还款方式还款，以每月为一个偿还期，每月20日为还款日；借款利率按月利率4.2‰执行，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；逾期还款，原告计收逾期利息及复利；天朗公司自本合同签订之日起，至被告蒋滨取得房产证书办妥抵押登记并将有关抵押文件交大邑农行收执之日止，对其所欠大邑农行的贷款本息及相关费用承担连带保证责任。合同签订当日，原告按约将贷款117，600.00元划入天朗公司账户内。后上述房屋办理了《国有土地使用权证》【证号：大邑国用2004字第37364号】及抵押权人为大邑农行的【大国土抵（2004）第378号】土地使用权抵押登记，抵押期为自2003年6月27日至2023年6月20日。后天朗公司所涉房地产修建工程因故停工，房屋至今不能交付使用。至原告起诉时，尚有本金112，896.97元及相应利息未还。大邑农行于2012年12月10日向本院提起诉讼，提出如上的诉讼请求。庭审中，原告明确其诉讼请求第（四）项中“实现债权的有关费用”系指公告费、保全费，并在庭审中表示自行承担。第五项变更为“要求被告天朗公司承担返还借款本息的义务”；被告蒋滨在庭审中认为，本案借款合同无被告李艳签名，与李艳无关，该合同的权利义务由蒋滨一人承担，对此，原告当庭认可，并无异议。蒋滨于2013年6月3日以房屋买卖合同纠纷向本院起诉，要求解除其与于天朗公司签订的《商品房买卖合同》，由天朗公司返还其购房首付款等。本院对该案与本案合并进行了审理并依法判决解除了《商品房买卖合同》。
上述事实，有当事人陈述及原告提交经质证，本院予以确认的《个人住房按揭合同》、《贷款申请书》、《借款凭证》、贷款明细表、《国有土地使用权抵押权证》、《财产共有人抵押承诺书》，及本院向天朗公司法定代表人孙家书所作的《调查笔录》等所证实。
本院认为，原告大邑农行与被告蒋滨、天朗公司签订的《个人住房按揭合同》是当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。该合同是基于蒋滨为履行与天朗公司之间的《商品房买卖合同》给付购房款的义务签订，现商品房建设工程已停工，天朗公司不能按合同约定向蒋滨交付房屋，本院依法判决解除了该合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告蒋滨与被告天朗公司签订的《商品房买卖合同》解除后，被告蒋滨与大邑农行、天朗公司签订的《个人住房按揭合同》的目的无法实现。原告大邑农行请求解除《个人住房按揭合同》，依法应予支持。被告天朗公司应当将收受的购房贷款本金及利息返还给原告大邑农行。本案诉争房屋已办理了抵押权人为大邑农行的抵押登记，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效”，故原告大邑农行与被告蒋滨之间的抵押关系合法有效，大邑农行对抵押物享有优先受偿权。由于被告天朗公司未按约定交付房屋是导致本案诉讼的根本原因，对原告要求被告天朗公司承担实现债权的费用的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行与被告蒋滨、成都天朗置业有限公司于2003年6月26日签订的《个人住房按揭合同》【合同编号（大邑县支行）农银按字（2003）第（51105200300014855）号】；
二、被告成都天朗置业有限公司在本判决生效之日起十五日内归还原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行购房贷款本金112，896.97元，并按合同约定支付利息；
三、原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行对大邑县花水湾温泉区保安村三社一期二层33号B1型房屋【国有土地使用权证证号：大邑国用2004字第37364号】享有优先受偿权，在被告成都天朗置业有限公司不履行上述第二项义务时，以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物物所得价款优先受偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，757.00元，由被告成都天朗置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 严睿劼
代理审判员 李 莉
人民陪审员 刘晓君
二〇一三年六月四日
书 记 员 安 威