山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1602民初696号原告（反诉被告）：崔光海。委托诉讼代理人：高强，山东源诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐磊。委托诉讼代理人：盖元刚，山东圆刚律师事务所律师。被告：滨州市滨城区居家房产销售代理有限公司，住所地滨州市滨城区渤海七路888号中兴瑄嘉名都1号楼105号，统一社会信用代码91371602MA3F8QFX6A。法定代表人：刘小青，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐爱国，山东中捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯正全，山东中捷律师事务所律师。原告崔光海与被告唐磊、滨州市滨城区居家房产销售代理有限公司（以下简称居家房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告唐磊于2018年4月11日向本院提出反诉请求，本院依法合并审理。原告（反诉被告）崔光海委托诉讼代理人高强、被告（反诉原告）唐磊及其委托诉讼代理人盖元刚、被告居家房产中介法定代表人刘小青及其委托诉讼代理人徐爱国、侯正全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔光海向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告三方签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告唐磊双倍返还原告定金20000元，被告居家房产中介返还中介费6400元；3.判令两被告共同赔偿原告经济损失366872元（法院最终竞拍价格1001500元-双方合同约定的房款640000元+原告支付前期物业水电费3412元+评估费1960元，合计366872元）；4.一切诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年10月1日，原告与两被告签订房屋买卖合同，约定，交易房屋为滨州市滨城区某室，成交价为640000元，原告向被告唐磊支付定金10000元，向被告居家房产中介支付中介费6400元；首付30万元，贷款34万元；出卖人应保证房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件，自合同签订之日起，该房屋若发生与出卖人有关的房屋产权纠纷或债权债务由出卖人负责清理，由此给购买人造成损失的，由出卖人赔偿；中介应提供良好的服务，应将其所知道的出售房屋的状况向购买人做充分说明；中介应保证出卖人、购买人及上述房屋的其他权利人签名属实，如因签名不实引起纠纷，由过错方承担法律责任。2015年10月26日，经各方协商，将首付变更为过户时支付出卖人16万元，贷款48万元，并经出卖人同意，购买人先期入住该房屋，前期物业等费用由出卖人承担等。原告依约履行支付定金、中介费、房产过户前的评估费，并在实际入住代交前期物业等费用后，因两被告原因始终未能成功办理房产过户手续，经原告多次催促未果。2017年11月17日，该房屋因涉案被滨州市滨城区人民法院依法拍卖，原告无奈只得配合法院，并最终以1001500元的竞拍价格取得该房屋所有权。综上，两被告的行为损害了原告的合法权益，原告诉至法院。被告唐磊辩称，1.被告唐磊主体不适格，应是李学峰不应是被告唐磊，李学峰与被告唐磊是债权债务人关系，被告唐磊只是代签行为。定金是履约保证金，而原告没有履约缴纳首付，定金不能返还，更不能双倍返还；2.被告唐磊不应承担原告所谓的损失，原告购买法院拍卖房子时，处理房屋的主体发生了变化，在原告并没有任何损失的情况下，可以选择不买该套房屋，如果不买，原告无任何损失，之所以购买，原告并不是迫于无奈，而是认为该房屋价值所在，是其自愿行为，且现在房屋的价值已经超出了拍卖购买时的价格；3.原告在购买拍卖房屋前，已在房屋里居住，也没按照原被告双方的约定向被告缴纳租金，原告违约并实际收益，而被告对原告无任何恶意，签订合同时就将房屋交付原告使用；4.自始至终被告对该房屋的现状无任何隐瞒，交代给原告和被告居家房产中介，并且原告和被告居家房产中介对被告唐磊不是房产证户主是知情的，因此被告唐磊无任何过错；5.原告从未交给被告分文房款，并无损失；6.原被告三方已经在2015年12月12日对房屋买卖无效或是无法过户协商好了处理意见，即购买房屋所产生的费用由被告唐磊承担，但是房屋中介费6400元已由被告居家房产中介收取，物业费也由于原告在此居住已消费。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告居家房产中介辩称，1.原告起诉已超诉讼时效，应当依法驳回原告诉讼请求；2.被告居家房产中介已尽到居间合同义务并促成了合同成立，收取中介费用符合合同约定及法律规定，原告诉请返还中介费无事实及法律依据。本案房屋买卖合同签订过程中，被告居家房产中介向两当事人充分报告了订立合同的机会、提供了媒介服务，尽到了居间服务约定义务。本案合同系经两当事人共同协商、达成一致意见后签订的。合同具备合同成立要件且各方当事人签字捺印确认，本案合同依法成立。被告居家房产中介依照房屋买卖合同约定收取中介费用，符合合同法相关规定；3.本案房屋买卖合同签订过程中各方当事人签名皆为各当事人亲自签署，被告居家房产中介已经尽到了合同第十二条约定的注意义务；4.原告在合同签订时对涉案房屋情况是明知的，合同签订后原告一直未采取积极措施，未尽到法定减损义务，存在过错，原告不应因其过错行为而获利，其损失赔偿诉请不应得到支持；5.根据本案房屋买卖合同中第一页抬头买卖人签名处签名、第三页手写部分特别约定等细节，可以看出，原告在签订房屋买卖合同时对于涉案房屋的现状是了解的，并且在此前提下自愿签订本案房屋买卖合同。同时，原告提交的物业费单据也证明，原告对于涉案房屋的所有权人等客观情况是明知的。原告在明知房屋现状前提下签订该房屋买卖合同，应当预见到因此所产生的后果；6.本案中，原告在合同签订后至起诉日止的两年多时间内，一直未采取积极有效措施防止或避免自身损失的产生以及扩大。原告应当对其未尽法定减损义务所产生的损失承担不利责任；7.原告自始明知房屋客观现状，事后又未尽到法定减损义务，自身负有过错，其不应因其过错行为而获取利益。原告诉请损失赔偿的主张有违法律规定及诚实信用原则，其诉请不应得到支持。综上，请求依法驳回原告对被告居家房产中介的诉讼请求。反诉原告唐磊向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告交纳房屋租金25666元(自2015年9月27日起至2017年11月17日止，以月1000元计算)；2.反诉被告承担全部反诉费用。反诉的事实和理由：2015年9月27日，反诉原告与反诉被告签订房屋出租合同，反诉原告将有权使用的某路某室租给反诉被告使用，约定月租金1000元。但合同签订后至反诉被告实际拍购该房屋，反诉被告一直在该房屋居住却未向反诉原告交纳租金。反诉被告崔光海对反诉原告唐磊的反诉辩称，1.反诉原告的反诉事实错误，反诉被告从没有与反诉原告在2015年9月27日签订过任何的房屋出租合同，反诉原告所称的房屋出租合同系为了让反诉被告优先取得房屋的购买权，而向滨州市滨城区人民法院执行二庭于2017年下半年所提交的唯一一份租赁合同，该租赁合同原件双方手中均没有，在本院执行二庭备案；2.反诉原告不具备房屋出租的主体资格；3.反诉原告主张的租金更不存在，没有法律及事实依据。请求驳回反诉原告对反诉被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：房屋买卖合同、物业收款收据、房屋中介费收据、房屋评估费收据、购房定金收据、结算票据、房地产司法鉴定估价报告、买卖合同协议、房屋出租合同、本院（2014）滨立保字第462号民事裁定书、证明、房屋所有权证、民事调解书、录音光盘、地下车位使用权出让合同、收款收据，本院认定事实如下：2014年12月2日，唐磊与李学峰买卖合同纠纷一案诉至本院。唐磊申请财产保全申请，本院于2014年12月5日作出（2014）滨立保字第462号民事裁定书，裁定依法查封李学峰拥有的位于滨州市渤海七路888号中兴瑄嘉名都2-401房产即涉案房屋。2015年1月16日，本院作出（2014）滨商初字第788号民事调解书，李学峰于2015年2月18日前支付唐磊货款18万元及利息12500元。后唐磊申请执行。2015年9月8日，李学峰及其配偶ＸＸ芳向唐磊出具证明载明，中兴·瑄嘉名都某室，定于2015年9月前搬走，此房屋使用权归唐磊所有。2015年10月1日，唐磊（甲方）通过居家房产中介与崔光海（乙方）签订房屋买卖合同，约定，甲方自愿将上述房屋出售给乙方，甲方已将房屋状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施，装潢情况已充分了解，愿意购买该房屋，房屋建筑面积144.64平方米，附属设施、装潢情况为中装，附属物品为储藏室；上述房屋成交款为64万元，自合同签订之日，乙方支付给甲方定金10000元；付款方式、期限：甲方配合乙方办理二手房贷款流程，尾款由银行审批通过，房产证名字更名为乙方，办完抵押手续后由银行打入甲方账户；上述房屋交付给乙方之前发生的该房屋的物业管理费、水电费、煤气费、电讯费及其他有关费用，由甲方交纳；甲方应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件，自本合同签订之日起，该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务该由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿；甲方应在本合同签订之日向乙方或丙方提供房屋交易所需资料，协助办理上述房屋的交易、权属登记手续；丙方应提供良好的中介服务，丙方应将其所知道的出售房屋状况向乙方做充分说明，同时应将办理房产交易、权属登记所需资料、程序以及应缴纳的营业税、个人所得税、契税、交易综合服务费和其他相关费用的种类和标准充分告知甲乙两方；30日内应向市房管部门申请办理该房屋的交易、权属登记手续所发生的税费，甲乙约定由乙方承担；办理登记后三方约定市房管部门出具的收件收据由乙方收执，并由乙方凭此收据及相关证件领取房产证；乙方应按上述房屋总价款1%支付给丙方中介服务费6400元（签订合同之日交付），贷款的客户按贷款额的1.5%支付给丙方贷款服务费为5100元（去银行签字之日交付）；本合同签订后，甲乙两方中有任何一方毁约的，丙方所收取的中介费一律不退，违约方应承担双方的中介服务费，丙方有权在定金中优先收取；甲方未履行房屋权属情况的告知义务而导致乙方发生重大误解并造成损失的，由甲方承担相应的法律责任；乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日由违约方给付对方该房屋总价款1%的违约金，逾期7日未付房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任；因甲乙两方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款的1%违约金；丙方应保证甲乙两方及上述房屋的其他权利人签名属实，因签名不实引起纠纷的，由过错方承担由此引起的法律责任；乙方中途毁约，乙方无权要求甲方返还定金，甲方中途毁约，甲方应在违约之日起两日内双倍返还定金给乙方；本合同内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，如手写填写内容与印刷文字内容不一致时，以手写项优先。合同甲方姓名处唐磊签字并注明（代办）李学峰，合同甲方落款处唐磊签字捺印，乙方落款处崔光海签字捺印，丙方经办人落款处刘小青签字。同日，崔光海向唐磊交纳购房定金10000元。唐磊向崔光海出具购房定金收到条载明，收到崔光海购买位于滨城区某室的购房定金10000元，总房价64万元，在此期间买方毁约，卖方不退定金；卖方毁约双倍返还购房定金，中介费1%由毁约方承担。同日，崔光海向居家房产中介交纳中介费6400元。2015年10月9日，崔光海向山东舜华房地产评估造价咨询有限公司交纳评估费1960元。2015年10月26日，唐磊（甲方）通过居家房产中介与崔光海（乙方）就涉案房屋签订补充协议，约定，甲方配合乙方办理二手房贷款，首付16万元，过户时交付给甲方，尾款48万元，由银行下款打入甲方账户（由于尾款下乙方，所以过户时乙方应将首付和尾款卡一起交付给甲方），由于现在房产证问题还未办理完毕，甲方同意乙方先搬入房子入住，物业等费用甲方截止今天（2015年10月26日），之后的费用由乙方自己交付，房屋内除去甲方的个人物品，其它家具都留下。同日，唐磊将涉案房屋交付崔光海。2015年11月7日，崔光海向滨州市中兴物业管理有限公司交纳2014年至2015年物业费3239元、2014年7月10日至2015年7月10日水费173元。滨州市中兴物业管理有限公司向崔光海出具收款收据。2015年11月25日，崔光海（乙方）与滨州中兴置业有限公司（甲方）签订中兴瑄嘉名都地下车位使用权出让合同，约定甲方将中兴瑄嘉名都地下3号车库第26号车位1个出让给乙方作为机动车辆停泊使用。同日，崔光海向滨州中兴置业有限公司交纳车位费68000元。2015年12月12日，唐磊（甲方）通过居家房产中介与崔光海（乙方）签订买卖合同协议，约定，甲方唐磊于2015年10月1日卖给乙方崔光海中兴瑄嘉名都某室，2015年12月12日至2016年3月底房屋产权必须过户到崔光海名下，如有其它原因导致房屋无法过户，购买房屋所产生的费用由甲方唐磊全部退还给乙方（包括房屋定金10000元、物业费3417元、房屋评估费1960元、房屋中介费6400元），共计21737元；甲方保证此套房屋只要卖必须由乙方所有。2016年12月20日，唐磊与崔光海进行电话联系，唐磊表示为让崔光海优先购买到涉案房屋，配合签订租赁合同以取得涉案房屋优先购买权，未果。本院依法委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋进行评估，山东舜华房地产评估造价咨询有限公司于2017年1月5日出具房地产司法鉴定估价报告，载明，价值时点：2016年12月22日，估价结果：单价4850元/㎡，评估总额70.15万元。2017年1月11日，崔光海与唐磊进行电话沟通。2017年3月7日，崔光海与居家房产中介就涉案房屋房款事宜进行电话沟通。2017年3月23日，崔光海与居家房产中介再次进行电话联系，中介表示唐磊说涉案房屋已经进行公告了，崔光海表示不管房价降还是升，就64万元。为取得涉案房屋的优先购买权，崔光海与唐磊签订房屋出租合同，约定，唐磊将涉案房屋出租给崔光海居住使用，自2015年9月27日起至2018年9月26日止，月租金为1000元。后本院将涉案房屋依法公开拍卖。崔光海以1001500元的竞拍价格取得该房屋所有权。2017年11月17日，崔光海将1001500元交至本院。原告诉至本院。本院认为，一、本诉部分：原告崔光海通过被告居家房产中介与被告唐磊签订的房屋买卖合同、补充协议、买卖合同协议系当事人的真实意思表示，虽然所涉房产在合同签订时已被人民法院查封，但查封是对房产处分权的限制，只要不发生物权变动就不影响查封目的的实现。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，因现有法律没有关于不动产被查封后所签订的转让合同无效的规定，涉案合同也未就此作出约定，且无论被告唐磊对涉案房屋是否享有所有权、处分权，都不影响该合同的效力，故上述合同及协议依法应认定为有效。原告崔光海要求确认合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。民事主体在开展合同交易活动中应当遵循诚实信用原则，依法行使权利、履行义务。唐磊将其自行申请法院查封的他人房屋出售给崔光海，由于查封即意味标的物的处分权受限以及须经司法部门核准后才能排除相关权利障碍，被告唐磊未提交证据证实其在与原告崔光海签订房屋买卖合同时如实披露涉案房产已被人民法院依法查封的事实，显然有违诚实信用原则，双方签订的合同及协议并未实际得以履行，被告崔光海最终取得涉案房屋系通过司法评估拍卖取得，故被告唐磊的行为已构成违约。根据房屋买卖合同甲方抬头处唐磊书写的“唐磊（代办）李学峰”，原告崔光海在签订上述合同时应已知晓涉案房屋所有权人并非唐磊。合同履行过程中，原告崔光海依约向被告唐磊交纳了购房定金10000元，被告唐磊将涉案房屋交付原告崔光海入住。双方于2015年12月12日签订的买卖合同协议明确载明，2016年3月底房屋产权必须过户到崔光海名下，如有其它原因导致房屋无法过户，唐磊退还崔光海定金10000元、物业费3417元、评估费1960元、中介费6400元，同时，唐磊保证此套房屋只要卖必须由崔光海所有。虽然被告构成违约，因原告崔光海与被告唐磊已就定金处理事宜达成一致意见，即返还定金10000元，故原告主张双倍返还定金，本院依法支持10000元。守约方可主张的损害赔偿范围既包括实际损失，也包括可得利益损失。关于实际损失，其主要指守约方为履行合同所积极支出的费用，若合同因对方违约而导致合同履行不能，该费用支出即转化为守约方的实际损失。本案中介行为、评估行为已经完成，崔光海为此支付的中介费6400元、评估费1960元即属于因合同履行不能导致的实际损失，原告主张唐磊承担物业费3412元，根据原被告达成的协议，被告唐磊自愿承担，其该项主张，本院予以支持。综上，原告崔光海的实际损失为11772元（中介费6400元+评估费1960元+物业费3412元），原告崔光海主张被告唐磊赔偿5372元（评估费1960元+物业费3412元），系其权利的自行处分，本院不予干预。关于可得利益损失，系保护守约方的履行利益，在合同因出卖人一方的原因导致合同无法履行，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价的预期利益不能为买受人所享有，其损失即属于可得利益损失。关于如何确定可得利益损失的范围问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条，本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案崔光海主张的预期利益损失属于可得利益损失的范畴，在计算和认定时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失。自减损规则来说，根据唐磊提交的录音来看，买受人崔光海至迟在2016年12月20日即法院评估拍卖涉案房屋时明知涉案房屋因存在司法查封而无法继续履行，此时，崔光海应及时采取措施防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。山东舜华房地产评估造价咨询有限公司根据法院委托于2017年1月5日出具涉案房屋价值时点为2016年12月22日，估价为701500元的估价报告，自合同约定的房价64万元至2017年1月5日估价701500元之间的差价61500元，应属于原告崔光海可预见性的损失。此后，原告崔光海明知涉案房屋存在司法查封转移房屋所有权时合同继续履行不能的情形下，崔光海作为理性的购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，崔光海可以通过向法院交纳剩余房款，申请法院对涉案房屋进行解封后继续履行合同，也可以解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买的方式，以维护自己的合法权益。而崔光海未在合理期间内采取上述措施，房屋价格在评估后至原告崔光海2017年11月份通过拍卖取得涉案房屋期间已有较大幅度的增长，此期间房屋价格的涨幅虽非当事人所能合理预见，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失应合理限制，崔光海对于此后房价上升的风险与损失应自行承担。综上，唐磊应赔偿崔光海损失66872元（61500元+评估费1960元+物业费3412元）。根据损益相抵原则，唐磊构成违约，应承担责任，但应扣减崔光海受益部分。崔光海自2015年10月26日唐磊交付涉案房屋起至2017年11月17日通过拍卖取得涉案房屋止，共计753天，应向唐磊交纳涉案房屋租金。参照同地段租金，涉案房屋租金每月1000元，较为合理，租金为24756.16元（保留至小数点后两位）。关于原告崔光海要求被告居家房产中介返还中介费及共同赔偿经济损失的主张。本院认为，中介行为已经完成，该损失已由唐磊承担，其要求居家房产中介承担上述责任，于法无据，本院不予支持。关于被告唐磊对原告所诉主体不适格的辩解意见。本院认为，涉案合同为崔光海与唐磊所签，根据合同相对性，其该项辩解意见，本院不予采纳。二、反诉部分：如前所述，根据损益相抵原则，崔光海应向唐磊支付自2015年10月26日交付涉案房屋起至2017年11月17日通过拍卖取得涉案房屋止，共计753天的租金24756.16元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告唐磊于本判决生效后十日内返还原告崔光海购房定金10000元；二、被告唐磊于本判决生效后十日内赔偿原告崔光海损失66872元；三、驳回原告崔光海的其他诉讼请求；四、反诉被告崔光海于本判决生效后十日内支付反诉原告唐磊租金24756.16元；五、驳回反诉原告唐磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7200元，反诉案件受理费221元，共计7421元，由崔光海负担4421元，唐磊负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  孙春华人民陪审员  李惠珍人民陪审员  赵海燕二〇一八年八月一日法官 助理  孔琳雪书 记 员  唐梦瑶