广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1331号
上诉人（原审被告）：肖新慧，身份证登记住址湖北省老河口市。
委托代理人：王辉，广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：常跃全，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市君轩物业管理有限公司，住所地广州市越秀区农林下路9号夹1-201房。
法定代表人：叶伟平，职务总经理。
委托代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。
上诉人肖新慧因与被上诉人广州市君轩物业管理有限公司（以下简称君轩物业）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落在本市越秀区农林下路9号113房，房屋用途为非居住用房，建筑面积为32.0031平方米，所有权人为肖新慧。
君轩物业是具有叁级物业管理资质的物业管理企业。2012年3月24日，君轩物业（乙方）与肖新慧（甲方）签订《广州新富熊大厦物业管理服务协议》，约定：甲方依据本协议向乙方交纳物业管理费用，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成，物业管理费核算包括下列项目，物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费，大厦公用设施设备的维修及保养费，物业管理区域内公共秩序维护服务费，大厦公共地方绿化维护费，大厦公共部位清洁、灭虫费，用于物业管理的固定资产折旧费，商场中央空调费用、商场水电费（公共区域），税费，物业管理公司的酬金（按物业管理合同规定）；甲方交纳费用时间为每月1-10日前缴交当月的物业管理费，商场管理费按建筑面积每月每平方米38元（含公共分摊能耗），甲方自用和空置物业按管理费标准的100%缴交；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每3‰交纳违约金等。
此后，因肖新慧欠缴物业管理费，君轩物业曾分别于2013年3月26日、2014年5月4日及9月29日通过中国邮政以特快专递的方式向肖新慧邮寄《催款通知书》。根据广东省邮政速递物流有限公司广州分公司于2014年10月22日出具的签收记录显示，前述2014年9月29日的邮件已妥投。
因本案纠纷，君轩物业于2014年10月30日向原审法院起诉，请求判令：肖新慧向君轩物业支付物业管理费35266.9元（自2012年6月1日起计至2014年10月31日止，按每月每平方米38元×建筑面积为32.0031平方米）及违约金47241.8（自2012年6月10日起计至2014年10月31日止，按每月所欠物业管理费的每日千分之三的标准计付）。
肖新慧原审辩称：不同意君轩物业的诉讼请求。
原审庭审中，肖新慧称其在6月份前一直有缴纳管理费，但后来由于君轩物业没有提供物业服务，所以没有缴纳管理费。为此，肖新慧向原审法院提交了照片26张录音、录像，证明涉案大楼的电梯没有开动。对此，君轩物业称照片是肖新慧自行拍摄，没有进行公证。而从录音、录像的内容看，保安是君轩物业的人员，如果业主需要出租物业，是随时可以找到保安，表明君轩物业提供了保安的物业服务，君轩物业无需承担出租物业的义务，其仅提供相应的物业服务。
在另案的审理期间，原审法院于2014年12月8日前往涉案房屋现场查勘。根据现场查勘，显示：新富熊大厦通往负一层的入口共有2个，分别于大厦的正东及东南面，正东向的通道现开设有名为“上海今日缘”、经营羊毛衫的店铺；目前负一层处于空置状态，通往负一层直升电梯能够正常使用，首层通往负一层的楼梯口的铁闸已被拆除，负一层的水电均能正常使用。君轩物业的工作人员确认“上海今日缘”是由管理处对外临时出租，有签订租赁合同；至于通往负一层的铁闸是为安全考虑加设的，目前已拆除几个月，但是在铁闸存续期间，若有需要前往负一层的，只需通知现场管理人员就可以带其进入。此外，君轩物业在商场的一楼LED显示屏幕为肖新慧发布招租信息。
原审法院认为：君轩物业、肖新慧双方签订的《广州新富熊大厦物业管理服务协议》是双方当事人的真实表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据该协议的约定，肖新慧作为涉案物业的所有人，其应依约按38元／月／平方米的标准向君轩物业支付物业管理费，肖新慧至今未付自2012年6月起的物业管理费，显已构成违约，故对君轩物业诉请要求肖新慧支付自2012年6月1日起至2014年10月31日止的物业管理费，合理合法，原审法院予以支持。至于肖新慧辩称没有按合同约定提供物业服务，证据不足，原审法院不予采信。此外，君轩物业诉请的滞纳金实为肖新慧逾期支付物业管理费的违约金，考虑到前述物业管理费用属综合费用、由包括中央空调、商场公共区域水电等多项费用构成，因涉案物业一直处于空置状态未能实现有效收益。而且肖新慧欠付物业管理费用系因其对君轩物业提供的物业服务水平存在异议，并非恶意拖欠物业管理费用，故对君轩物业诉请要求肖新慧支付的该逾期付款违约金，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项的规定，于2015年1月16日判决如下：一、肖新慧应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市君轩物业管理有限公司支付自2012年6月1日起至2014年10月31日止的物业管理费（按32.0031平方米×38元／平方米／月的标准计付）。二、驳回广州市君轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1863元由广州市君轩物业管理有限公司负担1067元，由肖新慧负担796元。
判后，肖新慧不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实与理由如下：根据肖新慧与君轩物业签署的《新富熊大厦物业管理服务协议》，君轩物业职责即为新富熊大厦所有业主提供物业管理服务，肖新慧签署上述协议后依约了履行管理费用支付义务，但君轩物业却罔顾诸多业主利益，未能如约履行“提供物业管理服务”这一基本及主要义务，致使诸多业主的合法权益未能依法得到保障。一审过程中，肖新慧提供了大量现场照片以证明由于君轩物业擅自设置铁闸、将大厦负一层入口擅自出租等违约行为，导致肖新慧的房屋无法出租以获得收益的事实，但一审法院却对相应证据未予认定。一审法院在另案中于2014年12月8日赴涉案房屋现场查勘，在现场查勘验证君轩物业提供的所谓物业管理服务名不副实的情形下，依然未能认定肖新慧提供的证据。实际上，进入负一层的铁闸实际上是法官到达之前才被紧急拆除的，当时铁闸还在现场可以证实，君轩物业所称的已经拆除几个月没有依据。另外，通往负一层的公共通道，被占用作为出租商铺，租给了“上海今日缘”作为经营场所，通道被占用也更加证明君轩物业违约。因君轩物业的违约，造成了肖新慧的商铺长期无法出租，造成了肖新慧的巨大损失。君轩物业未提供相关管理服务，不应当按每平方米38元的费用收管理费。故上诉请求撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2680号民事判决，将本案发回重审或者查清事实后改判驳回君轩物业的全部诉讼请求；本案上诉费用由君轩物业承担。
君轩物业答辩同意原审判决。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查，一、肖新慧在二审中称其在原审中提交的照片为君轩物业提起本案诉讼之前，其代理人未在本院指定期间内明确具体拍摄时间。二、肖新慧在原审提交了包括肖新慧在内的负一层商铺的七个铺的业主联名于2013年7月15日手写的对君轩物业服务提出异议的书函，君轩物业否认收到该函件，肖新慧不能举证证实该函件已送达给君轩物业。三、肖新慧未能说明其在与君轩物业签订协议之前后君轩物业的服务有何差异，君轩物业在庭后提交材料证明整个负一层只有20多户小业主，具体占多少面积不清楚，除了小业主之外，大的部分是物业公司自己管理。
本院认为，原审法院认定肖新慧、君轩物业签订的《广州新富熊大厦物业管理服务协议》合法有效，论理清晰无误，本院予以确认且不予赘述，针对肖新慧的上诉请求以及理由，评析如下。
首先，《广州新富熊大厦物业管理服务协议》对肖新慧、君轩物业有约束力，双方均应依约履行各自负担的合同义务。肖新慧不同意支付2012年6月至今的物业服务费的理由之一是君轩物业未提供物业服务，肖新慧提出该抗辩的依据主要是其在原审中提交的照片、包括肖新慧在内的负一层商铺的七个铺的业主联名于2013年7月15日手写的对君轩物业服务提出异议的书函。但一方面，肖新慧不能证实其所称的君轩物业在2012年6月前后提供的物业服务有差异；另一方面，肖新慧既不能说明照片反映的情形即发生在君轩物业主张的物业服务费期间，亦不能举证证实2013年7月15日的函件已送达给君轩物业，即肖新慧不能说明其在诉讼前即已向君轩物业提出对物业服务的异议，而君轩物业对此不予回复，故肖新慧以此为由拒交物业服务费缺乏理据，本院不予支持。
其次，肖新慧不同意缴纳物业服务费的另一理由是主张君轩物业占用公共通道且对其不能出租商铺造成影响。由于君轩物业据以主张物业服务费的依据是其与肖新慧之间签订的物业服务合同，而肖新慧现提出的君轩物业占用公共通道显然是主张君轩物业对包括肖新慧在内的其余业主的侵权责任，属于另一法律关系，肖新慧以此为由拒交物业服务费的理据亦不成立，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人肖新慧的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费796元，由上诉人肖新慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年五月十二日
书 记 员 张永亮