浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1091号
上诉人（原审原告）：公维礼。
委托代理人：夏俊松。
被上诉人（原审被告）：陈喜华。
委托代理人：陈斌。
上诉人公维礼为与被上诉人陈喜华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2013）金婺北民初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月11日公开开庭进行了审理，上诉人公维礼及其委托代理人夏俊松、被上诉人陈喜华的委托代理人陈斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告公维礼于2013年6月6日向原审法院起诉称：2013年3月8日，其经房东同意后，从陈喜华处转租得金华市两街宾虹广场南边第一幢1层DY121号60㎡的商铺，支付年租金38587.50元，商铺转让金3000元。其为做面点生意，对承租房进行装潢，3月29日正在装潢时，隔壁商铺的郑薇出面阻挠，说她是DY121号商铺的二房东，公维礼无权使用该商铺等为由，破坏了公维礼安装好的水电设施，同时封锁了商铺。由于陈喜华不能排除郑薇的妨害，致公维礼租赁目的不能实现。现起诉要求：1、解除双方签订的房屋转租合同。2、由陈喜华返还公维礼房租金及商铺转让金41587.50元。3、赔偿因租赁目的不能实现带给公维礼装潢物品损失9898元；人员误工工资243元／日（从2013年3月20日算至6月6日止），计18954元；利息损失25元／日（暂从2013年3月18日算至6月6日止，此后利息仍按25元／日计算至被告实际付清赔偿款止），计1950元。4、由陈喜华承担本案的诉讼费用。
原审被告陈喜华在原审中答辩称：其转租房屋是经房东认可同意后，才实施的转租，转租后也无违约行为。导致公维礼不能正常经营的原因，是案外人郑薇的侵权。至于公维礼租赁目的不能实现，也是侵权所致，不是合同违约，二者法律关系不同，不能并案处理。其也是房屋转租户，上位出租、承租产生的合同面积混淆，究竟谁的违法行为，其也核实不了。为免除公维礼的纠缠，现同意公维礼解除房屋租赁的要求，但已履行的合同期间租金其有权收取，提前终止合同公维礼应支付其一个月的租赁赔偿金。当然合同的被迫解除，给其带来的损失，其保留向侵权人主张赔偿的权利。
原审法院认定：董跃刚名下拥有位于金华市两街宾虹广场南边第一幢1层DY121号商铺，面积130.47㎡。2011年3月1日董跃刚将商铺出租给钱建君；3月21日钱建君将商铺中的60㎡转租给了陈喜华；2013年3月8日陈喜华将转租来的商铺，再转租给了公维礼（钱建君转租给陈喜华、陈喜华再转租给公维礼的转租行为均得到了董跃刚的认可同意）。公维礼与陈喜华签订了《房屋租赁合同》和《转让协议》，内容：陈喜华将坐落金华市两街宾虹广场第一幢1层DY121号，面积约60㎡商铺转租给公维礼经营面点使用，期限2013年3月20日至2014年3月31日，租金38575元，转让价3000元，同时约定租赁期间双方不得无故解除合同，但公维礼因特殊情况需要退房时，必须提前30天通知陈喜华，并支付一个月租金作为对陈喜华的赔偿等内容。协议签订后公维礼支付了租金和转让价。2013年3月29日公维礼在装潢过程中，另70余㎡的承租户郑薇前来干涉，郑薇以自己是DY121号商铺的二房东，公维礼无权使用该商铺等为由，破坏了公维礼安装好的水电设施，同时将商铺上锁不让公维礼使用。公维礼以郑薇侵权为由，将郑薇告上了法庭。郑薇持2012年10月20日与钱建君、周××（周××与钱建君关系无法核查）签订的《转让协议》和10月22日与杜××（杜××是谁与董跃刚关系无法核查）签订的《房屋租赁合同》，面积都是130来㎡进行抗辩，公维礼撤回了起诉，转告陈喜华房屋租赁合同纠纷。
原审法院认为：陈喜华转租房屋给公维礼，公维礼自认经得房东的同意，转租行为合法有效，予以确认。但因郑薇的侵权致公维礼租房目的不能实现；又双方都是转租房屋的承租户，均不能提供证据证明上位出租、转租户中，谁将面积搞混淆，而致郑薇成为有机可乘的侵权制造者。鉴于公维礼主张解除租赁合同，陈喜华怕纠缠同意解除《房屋租赁合同》，不予反对，解除时间酌定6月底止，之后的租金应返还。公维礼主张陈喜华赔偿损失（应包含转让金，因转让金不是租金），一是郑薇侵权所致，法律关系不同；二是上位出租或转租户的违法（在本案中无法核查），都归结到陈喜华名下承担，具有不公平性。故公维礼的损失应另行主张。陈喜华抗辩应收取一个月的租金赔偿款，是侵权所致，应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十八条之规定，判决：一、解除公维礼与陈喜华签订的《房屋租赁合同》、《转让协议》。二、陈喜华于判决生效后5日内，返还公维礼租金28658元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回公维礼的其他诉讼请求。本案受理费805元（已减半收取），由公维礼负担520元，陈喜华负担285元。
宣判后，公维礼不服，向本院提起上诉，称：一、一审法院认定事实错误。整个合同的签订及履行过程中，公维礼均没有任何过错，公维礼不能实现租房目的是因为陈喜华交付的标的物存在权利瑕疵。陈喜华在与钱建君签订合同后，钱建君于2012年10月份将该房屋转租给郑薇，此后陈喜华直接向郑薇交付租金，说明其对该转租行为是知晓并认可的。但陈喜华用欺诈的行为对公维礼故意隐瞒二房东郑薇存在的事实，导致公维礼对该有权利瑕疵的标的物产生重大误解而签订了涉案房屋租赁合同。其有权要求解除合同，并由陈喜华赔偿损失。二、一审法院适用法律错误。陈喜华隐瞒二房东郑薇的存在，而因郑薇主张权利导致房屋无法装修，公维礼的租房目的无法实现，故公维礼可以不支付租金，陈喜华应承担违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原判，依法改判；由陈喜华承担本案所有诉讼费用。
陈喜华在二审中答辩称：1、其的转租行为经上手房东同意，合法有效，且房屋已经转租给公维礼使用，公维礼不能使用该商铺系案外人郑薇所导致，并不是陈喜华的原因造成。第三人主张权利必须是基于所有权或抵押权，而郑薇对该房屋没有任何权利，郑薇的行为是侵权，故公维礼的损失不应归于陈喜华，应由郑薇承担。2、陈喜华的租金一直是直接交给房东的，今年租金给郑薇只是房东要求郑薇转交，并不是直接交给郑薇。录音只能证明郑薇阻挠公维礼装修后，陈喜华才知道郑薇是二房东。3、即便陈喜华要承担责任，但公维礼主张的损失没有法律依据，亦未提供足够的证据予以证明，且其装修的很多东西都被郑薇搬走了。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，公维礼未向本院提交新的证据，陈喜华向本院提交以下证据：1、录音光盘及整理材料各一份，证明2013年4月之后的损失应由公维礼承担。2、照片一张，证明公维礼早已经营水饺店。
公维礼质证认为：证据1不是新证据，不符合证据的形式要件，没有提供主叫号码、被叫号码及录音时间。声音是其的，但其曾说过“要租，但是纠纷要解决好”，而这句话已被截取，整个录音内容不完整，对证明目的有异议。证据2所显示的是涉案承租店铺的照片，不能证明其一直在经营水饺店。
本院认证认为：证据1因公维礼对内容完整性提出异议，而陈喜华未能提供该录音证据形成的原始载体，故本院对该证据不予确认；证据2仅是一张照片，其证明目的难以成立，本院不予确认。
本院认定的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，公维礼实际向陈喜华支付了租金38587.5元。
本院认为：陈喜华将涉案房屋转租给公维礼，但因第三人郑薇的干预，导致双方所签订的房屋租赁合同无法继续履行，就该合同公维礼主张解除，陈喜华亦同意，本院予以确认。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。公维礼是2013年3月29日即被郑薇阻挠装潢，此后涉案房屋并未实际租赁经营，而涉案房屋租赁合同约定租金起算时间为2013年4月1日，故公维礼有权要求陈喜华返还其已交付的全部租金及转让费3000元。陈喜华作为转租人，本应按照涉案房屋租赁合同的要求向公维礼交付房屋并保持房屋符合约定的用途，但陈喜华在郑薇对涉案房屋主张权利的情况下，未能确保公维礼按约使用房屋，理应承担相应的违约责任。考虑到本案房屋转租多手、陈喜华亦系转租人等实际情况，本院酌定陈喜华承担公维礼相应的利息损失。因公维礼主张装璜物品系被郑薇侵占，相应的财产损失公维礼可另案向郑薇主张。至于公维礼所主张的误工损失，于法无据，本院不予支持。综上，公维礼的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2013）金婺北民初字第190号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2013）金婺北民初字第190号民事判决第二、三项；
三、陈喜华于本判决生效后十日内返还公维礼租金及转让费41587.5元，并承担相应的利息损失（自2013年3月18日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止）；
四、驳回公维礼的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1610元，由公维礼负担685元，由陈喜华负担925元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
审 判 员 吴 伟
二〇一三年九月二十三日
代书记员 徐 照