上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第2820号
原告上海鼎瑞实业有限公司，住所地本市。
法定代表人梁小雷，董事长。
委托代理人张志伟，浙江和义观达律师事务所律师。
被告上海静江建材市场经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴立袍，总经理。
委托代理人张荣，上海世昌律师事务所律师。
原告上海鼎瑞实业有限公司诉被告上海静江建材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法由审判员姚青独任审判，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。2014年11月19日，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年2月2日、12月10日再次公开开庭进行了审理。原告上海鼎瑞实业有限公司的委托代理人张志伟，被告上海静江建材市场经营管理有限公司的法定代表人吴立袍及委托代理人张荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鼎瑞实业有限公司诉称，2008年12月5日，春和集团有限公司（以下简称：春和公司）与上海广粤建材市场经营管理有限公司（以下简称：广粤公司）签订《房屋租赁合同》，约定广粤公司租用春和公司位于上海市康定路XXX号房、4号房、5号房、6号房、8号房、9号房、10号（一楼）、10号房加层、11号、13号、14号、15号、15号房加层、16号、18号（一楼）、19号、20号以及陕西北路XXX号-
XXX号、陕西北路XXX号-
XXX号等部分门面房，租赁期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止，每年租金人民币300万元（以下币种均为人民币）。2009年8月28日，春和公司、被告以及广粤公司签订《补充协议》，约定租金变更为每年280万元，租赁期限延长至2011年12月31日止，并且，从2009年8月28日起，原《房屋租赁合同》中广粤公司的权利义务全部转移给被告。2011年11月4日，春和公司发函通知被告，明确告知《房屋租赁合同》到期后将不再与被告续租。合同期满后，春和公司多次要求被告支付逾期占用费并搬离、归还租赁物，但被告却拒不腾退。2013年8月28日，春和公司将康定路租赁物作价1.3亿元以增资方式注入原告公司，双方于2013年10月23日办理了产权过户登记。现原告诉至法院要求判令被告腾空并归还租赁物，并判令被告按照每年280万元的标准向原告支付自2013年10月23日起计算至实际搬离之日止的逾期腾房占有使用费。
被告上海静江建材市场经营管理有限公司辩称，租赁合同期限届满后，春和公司于2012年2月23日出具《物业管理委托书》，将租赁物业委托被告管理，在委托期内，被告的物业服务为无偿服务，同时春和公司也不向被告收取租金。因此，被告是受托管理原告的物业，被告愿意撤场离开，但被告没有义务腾空租赁物，被告仅同意按照现状将房屋交还原告，占有使用费不同意支付。
经审理查明，2007年3月31日，春和公司通过拍卖取得本市康定路XXX号3-7号全幢、康定路XXX号8-20号全幢、陕西北路802，806号底层、陕西北路XXX-
XXX号底层四处房产，建筑面积分别为3，694.17平方米、5，580平方米、227.75平方米、300.25平方米，合计9，802.17平方米（以下简称：拍卖房屋）。《拍卖成交标的确认函》明确写明上述四处房产为整体拍卖、带租约转让。2013年4月25日，春和公司对拍卖房屋进行了产权登记，取得小产证四份。
2008年12月5日，春和公司（甲方）与案外人广粤公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于上海市康定路XXX号房、4号房、5号房、6号房、8号房、9号房、10号（一楼）、10号房加层、11号、13号、14号、15号、15号房加层、16号、18号（一楼）、19号、20号以及陕西北路XXX号-
XXX号、陕西北路XXX号-
XXX号等部分门面房（以下简称：系争房屋）租赁给乙方使用，系争房屋面积按房产证确定经甲、乙双方认可为9，802平方米；系争房屋采取包租的方式，甲方将系争房屋及客户顺利交付给乙方之后由乙方自行管理并承担相应费用甲方不再进行任何直接管理活动，乙方的管理内容包括但不限于系争房屋及其附属设施的日常维修、保养以及因台风、洪水、雷电等自然原因引发的防护、维修和保养等……；租赁期限为2年，即从2009年1月1日起至2010年12月31日止，甲方给予乙方30天的营业准备期，即从2009年1月1日起至2009年1月30日止，准备期内不收取租金；本租赁合同生效后，乙方若在2008年12月23日前向甲方支付第一次租金，则甲方最迟于2009年1月1日前将系争房屋按其约定现状交付乙方使用，且乙方同意按此状况承租，交付时双方对基础设施和客户的状况以交接单的形式签字确认，交接单作为本合同的附件，若乙方推迟支付第一次租金，则甲方推迟对应天数交付系争房屋；甲方将系争房屋按其双方约定的状况交付乙方使用，双方共同努力清理原来租户，如遇原承租人不及时搬迁或搬迁过程中发生的任何纠纷，双方争取在30天内解决，乙方保证在同等条件下优先延续原承租户的租赁协议，以保持平稳和谐过渡；本租赁合同的租赁保证金为30万元，本合同项下租金为每年300万元，租金起算期从2009年2月1日起至2010年12月31日止；乙方应于本合同签订后2个工作日内，向甲方支付租赁保证金30万元，租赁期限届满，在乙方向甲方交清了全部应付的租金，并按本合同约定履行向甲方交还租赁物等本合同所约定的责任后7个工作日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金；乙方应按季度交纳租金，每季度提前15天支付下季度租金，每季度租金为75万元；乙方在租赁期满或合同提前解除或者终止时，应于租赁期满之日或提前解除或者终止之日将系争房屋清扫干净，搬迁完毕，并将系争房屋交还给甲方，如乙方归还系争房屋时不清理杂物，则甲方清理该杂物所产生的费用由乙方负责，乙方放于系争房屋内的一切物品视为丢弃物；乙方按规定在静安区注册相应公司，甲方应配合，本合同将乙方的权利和义务调整给相应公司，再复订与本合同条款一致的新合同，乙方在转租给其他公司办理注册过程中，甲方应积极配合，并提供相应资料。上述合同签订后，广粤公司向春和公司支付了租赁保证金30万元，双方开始履行合同。2009年8月28日，春和公司（甲方）、广粤公司（乙方）、被告（丙方）三方签订《补充协议》一份，约定：一、鉴于1、由于原先陕康市场的复杂性和上海市对市场管理条例规定严格及约束，甲方未能及时交付于乙方使用，直至2009年3月15日止才完成大部分移交，部分面积直至5月底才得以明确移交；2、实测门面面积比产权面积少399平方米，影响乙方实际租赁收入；3、由于原陕康市场历年来遗留诸多安全隐患，包括原先电线乱搭乱接、屋顶漏水、水管腐烂、及近期大树刮倒，大棚倒塌等等，需要大力整治和整改；4、由于甲方产权证原因，乙方市场准入证事宜未能及时得以解决；二、甲乙丙三方达成补充协议1、甲、乙双方确定租期从2009年1月1日起至2011年12月31日止，甲方同意给予陕康市场二个半月免租期作为前后交接期（含原合同约定的一个月免租期），双方同意原合同12.2条第①款约定的情形取消；2、因实际移交纠纷造成浴室三、四楼1，500平方米面积对外租金起算时间从6月1日才开始，且由于门面实测面积比产权面积少399平方米，为此双方同意租金由原来每年300万降至每年280万，且现确认租金金额后在三年租期内不变；3、截止2009年9月30日，乙方应付租金总额1，516，666元（注：租期为2009年1月1日至2009年9月30日），乙方已预付租金875，000元，乙方同意在2009年8月15日前支付剩下的641，666元租金给甲方，甲方将及时提供正规的发票；4、今后陕康市场日常经营活动中产生的问题均由乙方自行解决，与甲方无涉；三、1、鉴于乙方自身发展的需要，自本补充协议签订之日起，乙方的权利和义务全部转移至丙方，今后一切结算往来也作相应的转变，除本补充协议另有约定外，原合同的条款约定保持不变，同时乙方对丙方在履行本协议过程中的所有义务承担连带保证责任；2、本补充协议是原合同的附件具有同等法律效力。2009年11月30日，被告经工商批准注册成立，登记的住所地即本市康定路XXX号。此后，系争房屋一直由被告经营管理，2011年12月31日前的租金被告已经全部付清。2012年2月23日，春和公司与被告签订《物业管理委托书》一份，约定：鉴于位于本市康定路XXX号上海市静安区静江建材市场租赁期已于2011年12月31日到期，在市场关闭过渡期间（即2012年1月1日到2012年6月30日止），春和公司委托被告在该市场关闭期间提供物业管理服务，双方议定条款如下1、被告的服务范围包括双方原先签订的物业管理服务合同及关闭过渡期间相关费用的代收代缴等内容；2、委托期自2012年1月1日到2012年6月30日止；3、双方约定在上述关闭期的委托业务，被告的物业服务为无偿服务，同时春和公司也不向被告收取该物业租金，在此期间产生的水电费由被告负责收取，如收取不足的，由被告予以补足；4、委托期满后，被告应将该物业所涉及的设施、设备和建筑物图纸完整地移交给春和公司；5、被告在上述关闭期内应纳税费由被告自行负责，被告对外公示的委托书及类似文件未涉及或与本委托书不一致的，以本委托书为准。市场关闭过渡期届满后，被告未将系争房屋交还给春和公司。2013年9月5日，春和公司与原告签订《资产划转协议》，将拍卖房屋作价增资到原告公司。双方于2013年10月23日办理了产权过户登记，将拍卖房屋产权过户至原告名下。因被告既未交还系争房屋又未支付房屋使用费，故原告诉讼来院要求判如所请。
又查，春和公司已另案诉讼来院，要求判令被告按照每年280万元的标准支付自2012年1月1日起计算至2013年10月22日止的逾期腾房占有使用费506.3万元，案号（2014）静民一（民）初字第2819号。
再查，拍卖房屋原产权人为上海华丰企业发展有限公司（以下简称：华丰公司）。1999年7月，华丰公司取得《建设工程规划许可证》，获准在其中四幢房屋中进行插层，其中1#B插一层，面积为475平方米；2#C插二层，面积为1，503平方米；3#A插一层，面积为232平方米；4#B插一层，面积为843平方米。原告在拍卖取得房屋后，发现其中7号房、12号房、17号房已经灭失。2012年12月19日，上海市静安区规划和土地管理局发函同意康定路XXX号内灭失的产权房屋（据原告所述约120平方米）以现有产权房的内部插层作为补偿（插层房屋详见附图）。
经本院核实，1999年7月《建设工程规划许可证》上1#B即15号房、2#C即18号房、3#A即9号房、4#B即10号房。上述两次经规划批准的插层至今没有办理产权登记。
审理中，原、被告一致确认春和公司与广粤公司及被告之间没有另外签订过物业服务合同，双方关于物业服务的内容已经涵盖在《房屋租赁合同》之中。
上述事实，有原告提供的《上海市拍卖业委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》、《拍卖成交标的确认函》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、产权人为原告的《上海市房地产权证》复印件四份、《资产划转协议》、产权人为鼎瑞公司的《上海市房地产权证》四份、《关于康定路XXX号办理产权证相关事宜的复函》，被告提供的《物业管理委托书》，《关于康定路XXX号协助调查的复函》、本院调取拍卖房屋产权登记资料以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
双方的争议焦点：
一、被告是否有腾空系争房屋的义务？
原告认为，首先，春和公司把系争房屋低价出租给被告的目的就是为了改变业态、收回房屋。根据《房屋租赁合同》第9.1条“乙方在租赁期满或合同提前解除或者终止时，应于租赁期满之日或提前解除或者终止之日将系争房屋清扫干净，搬迁完毕，并将系争房屋交还给甲方”的约定，被告在租赁期满后应当腾空房屋。其次，春和公司之所以和被告签订《物业管理委托书》，目的就是要关闭市场。被告在半年的关闭期间虽提供了物业管理服务，但没有履行关闭市场的义务。因此，被告应当将系争房屋腾空清场后归还给原告。
被告认为，《房屋租赁合同》约定春和公司是将市场带客户租赁给被告，故被告交还原告也应当带客户交还。无论是《房屋租赁合同》还是《补充协议》都没有明确约定租赁房屋目的是为了关闭市场。因此，关闭市场的义务并不在被告方，被告只是在关闭过渡期间提供物业管理服务。事实上，被告也配合春和公司以及原告做了关闭的工作，一部分租户已经离开市场。被告不同意腾空房屋，但同意按照现状交还房屋。
本院认为，首先，系争房屋明确为带租约拍卖，春和公司通过拍卖程序取得的是由建材商户实际经营使用的实心房。鉴于实心房拍卖，其价格低于市场价，故清场事宜应由买受人自行解决。其次，广粤公司与春和公司签订的《房屋租赁合同》约定，双方采用包租的方式，春和公司按现状将系争房屋及客户一并移交给广粤公司。因此，春和公司交付广粤公司的是房屋及客户，被告作为广粤公司租赁合同项下权利义务的承受者，原告作为春和公司房屋产权继受者，租赁合同期满终止履行后，被告交还给原告的当然也是房屋及客户。再次，春和公司与广粤公司之间存在两个法律关系，一为房屋租赁合同关系，二为物业服务合同关系。双方实际未另行签订物业管理服务合同，相关的权利义务已经包括在《房屋租赁合同》之中。《房屋租赁合同》中虽有“乙方应于租赁期满之日或提前解除或者终止之日将系争房屋清扫干净，搬迁完毕，并将系争房屋交还给甲方”的约定，但该条款约定在第9条“物业管理”之中，其真实意思表示应理解为广粤公司作为物业管理单位在交还房屋时应当履行的清扫义务以及被告自身应当搬迁完毕的义务，而并非是关于广粤公司作为承租人负有关闭建材市场义务的约定。最后，《物业管理委托书》仅是春和公司授权被告在市场关闭过渡期间提供物业管理服务的委托书，纵观整篇委托书的行文，并没有关于被告是市场关闭责任人的任何内容，不能据此认定关闭市场的义务在于被告。原告要求被告腾空系争房屋的诉讼请求依据不足，本院不予支持，被告只需按现状交还系争房屋即可。
二、被告是否应当向原告支付逾期腾房占有使用费？
原告认为，春和公司之所以和被告签订《物业管理委托书》，目的就是要关闭市场，该《物业管理委托书》中约定被告不支付租金是有前提和期限的。但是，被告在半年的关闭期间虽提供了物业管理服务，但没有履行关闭市场的义务。并且，被告事实上一直在收取经营商户的租金。因此，被告应当向原告支付占有使用费。
被告认为，无论是《房屋租赁合同》还是《补充协议》都没有明确约定租赁房屋目的是为了关闭市场。因此，关闭市场的义务并不在被告方，被告只是在关闭过渡期间提供物业管理服务。事实上，被告也配合原告做了关闭的工作，一部分租户已经离开市场。根据《物业管理委托书》的约定，原告无权向被告收取租金。《房屋租赁合同》约定的租赁期满后，被告事实上也没有收取过经营商户的租金，只收取了部分经营商户支付的管理费，故不同意向原告支付占有使用费。
被告提供春和公司出具的《委托书》一份，内容为：上海市静安区静江建材市场租赁期已于2011年12月31日到期，原建材市场用地本公司将要改变业态，在此过渡期内委托上海静江建材管理有限公司负责在市场关闭过渡期间的物业管理和相关费用的代收代缴等业务。该《委托书》加盖了春和公司的公章，手写落款日期为2012年7月5日。
原告认为，《委托书》实际上是《物业管理委托书》的对外公示版本，《委托书》上的过渡期就是《物业管理委托书》约定的半年。《委托书》上原来没有落款日期，手写“2012年7月5日”是被告事后添加的。
本院认为，《房屋租赁合同》约定的三年租期届满后，双方签订《物业管理委托书》一份，明确租赁期已于2011年12月31日到期。合同法规定，租赁期限届满后，被告作为承租人应当向出租人返还租赁物。鉴于双方在《物业管理委托书》中又约定了为期半年的市场关闭过渡期，即允许被告在市场关闭过渡期内继续占有使用系争房屋，因此，被告向春和公司返还系争房屋的时间节点应为2012年7月1日。半年的市场关闭过渡期期满以后，被告继续无偿占有使用系争房屋，缺乏事实和法律依据，应当向原告支付自2013年10月23日起至实际交还房屋之止的占有使用费。《物业管理委托书》第5条明确约定，被告对外公示的委托书及类似文件未涉及或与本委托书不一致的，以本委托书为准。因此，被告提供的《委托书》不能作为被告在2012年7月之后继续有权无偿占有系争房屋的有效证据。被告是否向市场内的经营商户收取租金与本案不是同一法律关系，亦不能作为被告不付占有使用费的抗辩理由。
综上所述，本院认为，春和公司与广粤公司签订的《房屋租赁合同》是签约双方的真实意思表示，合法有效。春和公司、被告与广粤公司三方签订《补充协议》之后，《房屋租赁合同》中承租人的权利义务由被告承继，租赁双方均应继续恪守履行《房屋租赁合同》的各项约定。《物业管理委托书》约定的市场关闭过渡期满后，被告未能将系争房屋交还给春和公司，已经构成违约。鉴于系争房屋产权已于2013年10月23日转移到原告名下，故被告应按照现状将系争房屋交还给原告，并向原告支付自2013年10月23日起至实际交还房屋之日止的占有使用费，按照每年280万元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告上海静江建材市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市康定路XXX号房、4号房、5号房、6号房、8号房、9号房、10号（一楼）、10号房加层、11号、13号、14号、15号、15号房加层、16号、18号（一楼）、19号、20号以及陕西北路XXX号-
XXX号、陕西北路XXX号-XXX号房屋按照现状交还给原告上海鼎瑞实业有限公司；
二、被告上海静江建材市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鼎瑞实业有限公司自2013年10月23日起至实际交还房屋之日止的占有使用费，按照每年280万元计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费22，060.20元，由被告上海静江建材市场经营管理有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 王承奇
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。