成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）高新民初字第1800号
原告成都瑞航不动产经纪有限责任公司。住所地：成都高新区天府大道中段*号*幢*单元*楼*号。
委托代理人李雷
被告杨彦武。
委托代理人彭浩
委托代理人吴睿
被告饶馨月。
委托代理人李跃，
委托代理人黄泓敏。
原告成都瑞航不动产经纪有限责任公司诉被告杨彦武、饶馨月居间合同纠纷一案，本院于2011年6月7日立案受理。依法由代理审判员张媛媛适用简易程序，于2011年7月11日、2013年5月16日、6月4日公开开庭进行了审理。原告瑞航公司的委托代理人李雷，被告杨彦武的委托代理人彭浩、吴睿，被告饶馨月的委托代理人李跃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞航公司诉称，2010年2月12日，经原告居间促成二被告达成房屋买卖交易，三方签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告杨彦武将其所有的位于成都高新区天府大道中段1号的房屋以238万元的价格出售给被告饶馨月。此外，《房屋买卖合同》还约定，在该房屋买卖合同签订的同时，被告杨彦武向原告支付23800元居间服务费，被告饶馨月向原告支付47600元居间服务费。《补充协议》约定，因解除合同引起的费用由违约方承担。至此，原告已履行完毕合同约定的所有居间义务，二被告均应依约向原告支付居间服务费。但在上述合同签订后，二被告并未按约履行，后经人民法院生效判决认定：因二被告均存在违约行为，造成合同目的无法实现，判令解除房屋买卖合同，二被告各自承担相应的违约责任。原告认为，虽然买卖合同已经解除，但居间合同独立于买卖合同仍然有效，原告已经履行完毕了全部的居间合同义务，二被告违约导致其房屋买卖合同解除，并拒绝向原告支付居间服务费。为此，原告请求人民法院依法判决：一、被告杨彦武、饶馨月向原告承担违约责任，赔偿居间服务费71400元；二、被告杨彦武、饶馨月向原告支付20000元律师费。
被告杨彦武辩称，原告的全部诉讼请求均应予以驳回。原告无权依据居间合同要求被告杨彦武承担相关责任，因为居间合同实际上并不存在，关于原告向二被告提供的服务及居间服务费的约定仅是买卖合同的部分条款；同时，原告并未履行合同约定的义务，无权要求二被告向其支付相关费用或违约金，且补充协议明确约定居间服务费的支付时间在递件成功之时，由于二被告的房屋买卖合同已经被生效判决予以解除，这一条件已不可能成就；依据我国合同法相关规定，合同解除后，没有履行的不再履行，原告对其已经付出的劳动，仅能要求二被告向其赔偿损失，即赔偿其支出的必要费用，而原告为促成合同订立付出的劳动有限，与其诉请差距巨大，约定的违约金也过分高于原告的支出或损失；同时，原告的相关诉请不能在本案之中被支持，原告只能通过另一诉讼主张。
被告饶馨月辩称，原告并未履行其全部居间服务的义务，且存在违约行为，无权向二被告主张支付相关费用，且该合同已经被生效判决予以解除，已经不能达到约定的支付居间费的条件；同时，由于被告饶馨月并未违约，故原告也无权要求被告饶馨月支付违约金，且约定的违约金也过高。故原告的诉请应予驳回。
经审理查明，2010年2月12日，原告作为居间方（丙方）与作为出卖方的被告杨彦武（甲方）、买受方被告饶馨月（乙方）签订了一份《房产买卖合同》，主要约定：甲、乙双方通过居间方丙方出售及购入房屋的有关事宜达成合意，乙方自愿购买甲方所有的位于高新区天府大道中段1号建筑面积为336.47平方米的住宅，成交价为238万元；丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续；甲乙双方同意，甲方于甲乙双方办理完毕过户手续之日起2日内腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续；甲方在签订本合同的同时向丙方支付居间服务费23800元，乙方在签订本合同的同时向丙方支付居间服务费47600元，由于丙方已经为甲乙双方提供居间服务促成合同签订并尽到自己如实告知的义务，故无论基于何种原因甲乙双方不能依本合同之条款成交该房屋，导致丙方未能收取居间服务费的，则丙方有权要求违约一方依据合同成交价的2.5%支付违约金，以弥补丙方居间服务费的损失等。
同日，原告与二被告还就上述房屋买卖事宜签订了一份《补充协议》，主要约定：在甲方将房产有关情况详细告知丙方，经丙方提供居间与中介服务，协议各方已就高新区天府大道中段1号房产签订了《房产买卖合同》，现就该合同未约定或未明确事项，达成本补充协议；甲方支付丙方居间服务费共计23800元，乙方支付丙方居间服务费共计47600元；付款期限与交易流程为：1、本协议签订之日，乙方向甲方支付定金5万元，甲方将收到的定金交由丙方代管，领取产权证后由丙方将定金转交甲方；2、在签订合同后十个工作日内甲方到银行提交结按申请，在银行限定的时间内将欠银行的款项全部结清；3、拿到结清证明和注销此房的全部抵押后由丙方协助甲方到开发商处办理此房屋的产权，领取产权证后丙方将定金转给甲方；4、在签订合同后十个工作日内，乙方将按揭所需的资料递交到银行进行按揭审查，银行对资料审查通过后，甲方或甲方代理人与乙方到银行签订借款合同，确定具体的贷款金额以及指定支付至甲方账号，此过程丙方协助办理；5、银行通过审查并确定贷款金额之日起三个工作日内（具体时间由丙方予以协调），甲方或甲方代理人与乙方及丙方去房地产管理局（房产交易中心）办理上述房产的过户手续，当取得受理单时，乙方支付首付款110万元给甲方，递件成功同时甲方支付丙方居间服务费共计23800元，乙方支付丙方居间服务费共计47600元；6、按取件单的时间三方到交易中心取件，如有问题不能领取产权证，按各自的责任协商并追究法律责任，取件成功同时将产权证交到银行进行抵押，由银行将尾款123万元直接转入甲方账户；7、房产交付：甲方承诺于房产过户手续递件成功后2日内将房屋按约定交付给乙方，丙方协助甲方或甲方代理人到物业中心，甲乙双方办理房屋交付手续，交房时，甲方须结清物管费、水、电、气、空调费等相关费用；“违约责任”为：1、甲乙双方签订合同后，若任一方单方面解除合同（甲方不愿意出售或乙方不购买），均应向对方按总房价款的20%支付违约金，同时，违约方除支付居间服务报酬外需向丙方支付按总房价款的3%的违约金，因解除合同而引起的费用由违约方承担（如法院诉讼费、律师费、查档费等）；2、若甲方未按约定交付办理产权过户及房屋交付，乙方有权解除合同，同时，乙丙方有权按本条第1款约定要求甲方承担违约责任；3、若乙方未按约定支付房款，甲方有权解除合同，同时，甲丙方有权按本条第1款约定要求乙方承担违约责任；本协议若与《房产买卖合同》相抵触时，以本协议为准；等。
另查明，上述房屋系杨彦武于2006年6月29日向中信银行成都分行借款109万元购买，并于2008年5月27日办理了房产登记，其房产证上载明的所有权人为被告杨彦武。
上述合同签订后，被告饶馨月通过被告杨彦武将5万元定金交给了原告，但被告杨彦武并未在合同签订后十日内前去银行办理结清按揭手续。2010年11月7日，被告饶馨月经四川省成都市蜀都公证处公证向被告杨彦武寄送了一份《关于通知杨彦武履行房产买卖合同的通知函》，称由于杨彦武经饶馨月通过瑞航公司多次催告后仍未到银行办理结按手续等，故饶馨月催告其尽快履行合同义务、配合饶馨月办理房地产转让过户手续等。2011年2月16日，成都市房管局、发改委、财政局、国土局、地税局、金融办印发《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》规定，暂时限定居民家庭购房套数，本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3套住房。饶馨月已拥有三套住房，属于限购对象。同年4月9日，饶馨月向杨彦武发出《解除合同通知函》，以杨彦武未按协议履行合同为由，通知解除合同。
还查明，二被告因履行上述房屋买卖合同产生纠纷，诉至人民法院，并将原告列为第三人，该案经本院、成都市中级人民法院一、二审。本院作出的（2011）高新民初字第1507号民事判决书，判决：一、2010年2月12日，杨彦武与饶馨月经瑞航公司介绍签订的《房产买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日解除；二、杨彦武于本判决生效之日起十日内向饶馨月支付43000元；三、瑞航公司于本判决生效之日起十日内向饶馨月支付50000元；四、驳回杨彦武的其他诉讼请求；五、驳回饶馨月的其他诉讼请求。2013年2月26日，成都市中级人民法院作出（2013）成民终字第442号民事判决认定：杨彦武与饶馨月签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》……合法有效……杨彦武和饶馨月均不能证明自己已按照合同约定全面履行了义务，杨彦武未结清欠款，饶馨月也未申请按揭……出卖人结清按揭是房屋产权过户的前提条件，而买受人申请银行按揭，是其履行付款义务的一种手段，因此杨彦武未履行出卖人结清按揭的义务，具有明显过错。杨彦武未履行合同义务，饶馨月并未及时催告，一直到“限购令”政策出台，因此，杨彦武的违约行为并非根本违约，造成合同不能履行的原因是“限购令”政策。考虑到双方均未积极全面履行合同义务，虽然杨彦武过错更大，但饶馨月也未催告其履行，其径直解除合同时“限购令”已出台合同已不能继续履行，并结合饶馨月无证据证明其实际损失，综合以上因素，原审酌情认定杨彦武承担43000元违约金并无不当。故判决：驳回上诉，维持原判。
还查明，原告与四川天润华邦律师事务所于2011年4月11日、6月1日签订了两份《委托代理合同》，聘请该所律师为其代理上述案件及本案诉讼，其中就上述案件支出律师费3000元，就本案约定的律师费17000元，已付2000元，剩余15000元在案件终结后支付。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，原告提交的《房产买卖合同》、《补充协议》、房产证复印件、《公证书》、（2013）成民终字第442号民事判决书、《委托代理合同》及律师费发票各2份予以证明。上述证据经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。二被告提交的其他证据，与本案并无关联，故不予采信。
本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系其真实意思表示，应属合法有效。上述合同、协议对二被告之间的房屋买卖合同关系及原告与二被告之间的居间服务合同关系均作出了约定，其实质包含了两个合同关系。就原告与二被告之间的合同关系，上述合同及补充协议中约定的原告应当履行的义务包括促成合同订立、协助二被告办理案涉房产的过户手续及物业交割手续，且原告收取居间服务费的时间在“递件成功”时，也即是在二被告办理房产过户手续的过程中。由此可见，原告与二被告之间的居间服务合同的成立及顺利履行有赖于原、被告之间买卖合同关系的成立及顺利履行。由于二被告之间的房屋买卖合同已被生效判决予以解除，案涉房产已无法办理过户手续，原告亦无从履行其后续协助二被告办理产权过户及物业交割等手续的义务，其要求二被告按照合同约定支付居间服务费的条件已无法满足，故原告与二被告之间的居间服务合同关系也在实际上因之终止。
根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。就合同解除或不能继续履行的处理，原、被告双方在《房屋买卖合同》及《补充协议》中均有约定。根据生效判决认定，二被告虽各有违约行为，但均未构成根本违约，造成合同不能履行且宣告解除的根本原因是“限购令”政策。因此，本案不适用《补充协议》中约定的一方违约解除合同或拒不履行合同主要义务的根本违约责任条款，而只能适用《房屋买卖合同》中“无论基于何种原因甲乙双方不能依本合同之条款成交该房屋，导致丙方未能收取居间服务费的，则丙方有权要求违约一方依据合同成交价的2.5%支付违约金，以弥补丙方居间服务费的损失”的一般违约责任条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在本案诉讼过程中，二被告均提出了约定违约金过高要求予以降低的请求，而原告要求被告承担的违约损失包括未能收取的居间服务费71400元及律师代理费20000元，诚然，如果案涉合同得以履行，原告可以收取71400元居间服务费，但根据原告与二被告签订的房屋买卖合同及补充协议约定的内容，原告的合同义务不仅是促成二被告订立合同，还包括在二被告房屋买卖合同履行过程中需要给予的各种协助义务，原告的合同义务已不仅是《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定居间合同所规定居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。因此，在原告尚未履行全部合同义务且又未充分举证证明其实际损失的情况下，对原告要求被告赔偿居间服务费损失71400元的主张，本院不予支持。至于原告要求二被告向其赔偿的律师代理费20000元的主张，由于该费用并非必然发生的费用，故本院也不予支持。由于原告是熟知房屋交易流程的中介机构，在合同履行过程中，并无证据证明其及时履行了督促义务，对于二被告之间的房屋买卖合同因“限购令”而不能履行，原告也有一定责任。综上，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定二被告按照买卖合同约定的成交价的1.5%即35700元向原告承担违约责任。根据生效判决对二被告过错责任的认定，本院确定被告杨彦武向原告支付违约金30000元，被告饶馨月向原告支付违约金5700元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杨彦武于本判决生效之日起十日内向原告成都瑞航不动产经纪有限责任公司支付违约金30000元，被告饶馨月向原告成都瑞航不动产经纪有限责任公司支付违约金5700元；
二、驳回原告成都瑞航不动产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告杨彦武、饶馨月未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取793元，由被告杨彦武负担500元，原告成都瑞航不动产经纪有限责任公司负担293元（上述款项原告成都瑞航不动产经纪有限责任公司已全部预交，被告杨彦武在履行上述给付义务时将其负担部分一并支付给原告成都瑞航不动产经纪有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张媛媛
二〇一三年六月四日
书 记 员 狄 强