江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第02622号上诉人（原审被告）：杨丽梅。委托代理人：梁淮保，上海标胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武长安。委托代理人：何刚、陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。原审原告丁少军。原审被告杨月明。上诉人杨丽梅与被上诉人武长安、原审原告丁少军、原审被告杨月明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第02196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁少军原审诉称：2013年5月7日，丁少军与武长安经过平等协商，达成二手房买卖协议，武长安将坐落于沭阳县沭城镇金地鑫城E6幢101室房屋出售给丁少军，并约定由武长安以该房屋的房票作为抵押，预收丁少军购房款30万元。合同第三条约定：如因武长安（甲方）原因导致丁少军（乙方）不能购买到涉案房屋，甲方应当自收取30万元预收款之月起到返还之日止按2%利息支付给乙方。合同签订次日，丁少军即向武长安交付预付款30万元，武长安安排杨丽梅收款。武长安当时交付房票一张。后武长安又于2013年9月将涉案房屋出售给他人，直到2014年12月，丁少军才发现涉案房屋被他人占有并进行装潢。杨月明在丁少军与武长安签订买卖合同时与武长安系夫妻关系，应当对于购房款的返还承担共同还款责任；杨丽梅收取房款，应当承担连带返还责任。请求判令与武长安解除购买合同并返还购房款30万元及利息（自2013年5月7日起按月息2%计算至被告给付之日止），诉讼费用由武长安承担。后经释明，丁少军明确其诉讼请求为：1、解除丁少军与武长安之间的购房合同；2、武长安、杨月明共同返还丁少军购房款30万元及利息（自2013年5月7日起按月息2%计算至被告给付之日止），杨丽梅对上述款项承担连带责任；3、本案诉讼费用由武长安、杨月明、杨丽梅承担。武长安原审辩称：与丁少军签订涉案房屋的买卖合同是事实，买卖合同签订当天，已经将房票交给丁少军，并且要求丁少军于次日将房款汇至武长安账户，直至2014年丁少军仍未付款，遂将涉案房屋出售给他人；丁少军与武长安之间的买卖合同早已通知解除；对于杨丽梅收取房款的事实武长安不知情，也未安排杨丽梅收取房款，与杨丽梅之间也不存在合伙关系；武长安与杨月明在签订房屋买卖合同时系夫妻关系，2014年7月24日离婚，杨月明与本案没有关系，未参与涉案房屋的买卖。杨月明原审辩称：杨月明与武长安于2011年1月18日登记结婚，2014年7月23日离婚。婚姻关系存续期间，没有过问武长安生意上的事情，对于涉案纠纷毫不知情。离婚时已经明确约定双方各自债务各自承担。杨丽梅原审辩称：收到丁少军支付的房款30万元是事实，该30万元系丁少军根据武长安的安排汇至杨丽梅账户的。武长安与杨丽梅口头协议共同承建金地鑫城房屋，由杨丽梅儿子杨磊在该工地代替杨丽梅进行管理，当时将房款汇至杨丽梅账户系用于共同开支，涉案购房款全部用于金地鑫城小区建设。原审法院经审理查明:武长安与杨月明于2011年登记结婚，2014年7月协议离婚。2013年5月7日，武长安（乙方）与江苏金厦置业有限公司（甲方）签订“金地鑫城”认购协议书一份，约定由乙方向甲方购买金地鑫城E6楼1单元101号房，建筑面积186.39平方米，总价款1025145元，签订本协议时，乙方须缴纳订金1025145元。协议签订后，江苏金厦置业有限公司向武长安开具专用收款收据（以下简称房票）一张，载明收取E6号楼1单元101室房款1025145元。同日，丁少军（乙方）与武长安（甲方）签订买卖合同一份，约定：1、甲方承建金地鑫城地产公司E6幢房屋，乙方向甲方购买E6幢101室，价格以金地鑫城地产公司E6幢开盘价为准，甲方同意给乙方开盘价的5%优惠。2、甲方在金地鑫城E6幢未开盘之前因资金短缺，经甲、乙双方协商，甲方同意以金地鑫城E6幢101室房票为抵押，从乙方提前预收金地鑫城E6幢101室房款叁拾万元整，待该房完工开盘后，甲、乙双方要据实际价格完善房屋买卖手续。3、甲方在房屋开盘后，必须协助乙方尽快完善金地鑫城E6幢101室购买手续，如因甲方问题造成不能购买到金地鑫城E6幢101室房屋，甲方则应从收取叁拾万预收款之月起到还返叁拾万日止按2%利息支付给乙方。丁少军与武长安签订买卖合同当天，武长安即把涉案房屋由江苏金厦置业有限公司出具的房票交付给丁少军。2013年5月8日，丁少军向杨月梅账户汇款30万元；同日，杨月梅向丁少军出具收条一张，载明收到购买金地鑫城E6幢房屋101室，房款30万元整。2013年9月12日，武长安以涉案房屋的认购协议书、收据丢失为由，要求江苏金厦置业有限公司补办房屋转让手续，现涉案房屋已由武长安出售给他人，并已交付。原审法院另查明：杨月梅的儿子杨磊曾经向原审法院起诉要求确认其与武长安在承建沭阳县金地鑫城期间系合伙关系。经过一、二审判决，最终确认杨磊与武长安之间不存在合伙关系。原审法院认为本案的争议焦点为：1、丁少军与武长安之间签订的房屋买卖合同是否已经解除？如果尚未解除，现丁少军主张解除合同是否符合条件？2、武长安、杨月明、杨丽梅是否应当返还丁少军购房款30万元及利息？对第一个争议焦点，首先，武长安辩称其未收取丁少军款项，早已通知丁少军解除合同，丁少军予以否认，武长安未能提供证据证明，故对其辩解双方间买卖合同早已解除的理由不予采纳。其次，丁少军主张武长安收取其涉案房屋预购房款30万元后又将涉案房屋出售给他人，并且他人已经实际居住并进行装修，要求解除合同；武长安庭审亦陈述涉案房屋已经出售给他人。根据双方庭审陈述，涉案房屋已经由他人购买并实际居住、使用，丁少军与武长安签订的房屋买卖合同客观上已经无法继续履行，丁少军通过订立合同欲购买涉案房屋并实际居住、使用该房屋的合同目的无法实现。故丁少军主张解除合同符合法律规定，予以支持。对第二个争议焦点，1、丁少军要求武长安返还购房款30万元，丁少军主张其系受武长安的指示将涉案房屋30万元的预付款支付给杨丽梅，其陈述未得到武长安的认可，且未提供证据证明。虽然丁少军丁少军、武长安均认可双方签订买卖合同时杨丽梅在场，且杨丽梅当时与武长安系姻亲关系，但不足以证明丁少军主张的杨丽梅接收款项系根据武长安指示的事实；杨丽梅辩称丁少军系根据武长安的指示向其付款，且其与武长安在金地鑫城小区的承建过程中系合伙关系，同时其收取的涉案款项均是用于金地鑫城小区的建设。关于杨丽梅与武长安之间的合伙关系，杨丽梅没有提供证据证明，且根据其陈述其通过杨磊在涉案工地进行负责，但杨磊与武长安之间的纠纷已经经过生效判决认定不存在合伙关系，杨丽梅辩称的涉案款项用于金地鑫城小区建设等理由，不能证明其接收该款项系根据武长安的指示的事实。综上，丁少军未能提供证据证明其向武长安缴纳了预购款30万元，故对其要求武长安返还购房款30万元及利息的诉讼请求不予支持。2、因武长安对购房款的返还不承担责任，丁少军基于该30万元系杨月梅与武长安婚姻关系存续期间的债务，要求杨月梅承担共同返还责任亦不予支持。3、丁少军主张杨丽梅收取涉案购房款，应当承担连带返还责任。丁少军陈述其系根据武长安的指示向杨丽梅付款，根据丁少军该陈述，杨丽梅收取该款项仅是基于丁少军与武长安之间的房屋买卖合同而由丁少军根据武长安的指示向杨丽梅交付款项，杨丽梅并非该买卖合同的当事人，不直接与丁少军间存在权利义务关系。丁少军基于其与武长安之间的买卖合同，而要求杨丽梅对购房款的返还承担连带责任没有法律依据，不予支持。综上，丁少军与武长安之间的买卖合同，客观上无法继续履行，丁少军签订买卖合同的目的无法实现，故对其要求解除合同的诉讼请求予以支持；丁少军未举证证明其向武长安交付双方合同约定的预购款，故对其要求武长安、杨月梅共同返还预购款30万元及利息的请求不予支持。丁少军陈述杨丽梅接收款项系其根据武长安的指示付款，故对其基于买卖合同要求杨丽梅承担连带返还责任无法律依据，亦不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除丁少军与武长安于2013年5月7日签订的关于金地鑫城E6幢101室的合同；二、驳回丁少军的其他诉讼请求。案件受理费7960元，减半收取3980元，由丁少军负担。原审判决作出后，杨丽梅不服，向本院提起上诉，要求撤销原审判决，纠正原审判决中对案件事实的部分错误认定。理由：1.原审判决认定事实部分错误。原审判决查明2013年5月7日，丁少军与武长安签订涉案房屋买卖合同，第二天即汇款30万元给杨丽梅，但否认该款与本案房屋认购协议有关联性，显然不合逻辑。30万元系巨款，购房系重大民事行为，如果没有武长安的指示，丁少军作为购房人不可能将30万元巨款汇给与房屋买卖协议不相干的人。丁少军与武长安签订房屋买卖合同后将房票交付给丁少军，此后再未要求丁少军支付30万元购房款，也未提出退还房票，显然不符合逻辑。没有武长安的要求，作为武长安当时岳母的杨丽梅没有理由，也不可能收取丁少军的30万元巨款。杨丽梅收取30万元后已将该款用于武长安承包的金地鑫城工地用于购买钢材等材料。虽然杨磊与武长安因金地鑫城工程的合伙关系未被认定，但不能因此否认武长安与杨丽梅之间存在委托代理关系，不能否定杨丽梅在本案中收取30万元款项系代理行为。除了本案之外，杨丽梅、杨磊与武长安之间有涉及金地鑫城工程的多起诉讼，杨磊诉武长安返还财产诉讼案件正在原审法院审理。2.原审判决否认杨丽梅收取30万元是武长安的委托行为，并判决武长安对该30万元不承担责任，将导致丁少军直接要求杨丽梅返还该款，显然损害了杨丽梅的利益。武长安二审答辩称：丁少军与武长安签订房屋买卖合同属实，约定由武长安将涉案房屋出售给丁少军，合同签订后武长安一直未收到购房款，且也从未授权任何人代为收取购房款，丁少军30万元款项交给买卖合同关系外的第三方与武长安无关，故在购房合同已经解除的情况下丁少军要求武长安返还30万元购房款以及利息的诉讼请求没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁少军原审陈述：我付30万元房款时武长安和杨丽梅都在场，且钱交给杨丽梅是经过武长安同意的，当时是在杨丽梅的家里面，武长安和杨丽梅都在场，经过确认同意后我才打钱给杨丽梅，钱到位后武长安还到售楼部把售房合同交给我，因为当时房子还没盖，需要钱。二审中各方当事人均未提供证据。二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：杨丽梅收取丁少军30万元的行为性质如何认定。本院认为：根据查明的事实，武长安与杨月明在2011年至2014年7月期间系夫妻关系，杨丽梅收取丁少军30万元的时间发生在2013年5月8日，双方之间存在特殊的身份关系，武长安委托杨丽梅代办相关事务的可能性较大。武长安在二审中认可其在与丁少军签订房屋买卖合同当天即把“房票”交给了杨丽梅，并说如果丁少军不付钱，“房票”就不给丁少军。因当时武长安与杨丽梅之间并不存在房屋买卖合同关系，武长安将丁少军购房的“房票”交给杨丽梅，显然系委托其代为保管，据此，武长安继续委托杨丽梅收取丁少军的购房款完全符合常理。同时，结合丁少军在原审及二审中的陈述，即其系应武长安的要求将款汇给杨丽梅。丁少军作为完全民事行为能力人，在无武长安指示的情况下，将30万元巨额款项汇给买卖合同关系之外的第三方可能性极小。综合上述事实及理由，应当认定杨丽梅收取丁少军30万元系受到武长安的委托，相应的行为后果应当由武长安承担。丁少军要求杨丽梅承担连带还款责任无法律依据，不应予以支持。杨月明在纠纷发生时与武长安系夫妻关系，应当对武长安的债务承担共同偿还责任。对丁少军主张的购房款利息，符合双方的合同约定，应予支持。综上，上诉人杨丽梅的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第02196号民事判决第一项、第二项；二、武长安、杨月明于本判决发生法律效力之日起十日内返还丁少军购房款30万元，并自2013年5月7日起按照月息2%支付利息至实际清偿之日止。原审案件受理费减半收取3980元，二审案件受理费8800元，合计12780元，由武长安、杨月明负担。审 判 长  刘芳芳代理审判员  葛 娜代理审判员  陈 民二〇一六年五月十日书 记 员  冯 邻第10页/共10页