江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2901号
上诉人（原审第三人）南京农垦出租汽车有限责任公司，组织机构代码13491463-3，住所地南京市浦口区星甸镇中心街188号。
法定代表人王爱平，该公司董事长。
委托代理人张明，江苏宁盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏宏达客运实业有限公司，组织机构代码13512871-4，住所地南京市秦淮区中和桥路60-8号。
委托代理人虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。
法定代表人葛宏良，该公司董事长。
委托代理人杨蜀燕，女，1956年1月20日生。
被上诉人（原审被告）南京嘉易盛贸易实业公司，组织机构代码13511692-4，住所地南京市秦淮区白下路181号。
法定代表人马力，该公司总经理。
委托代理人李云明、来云龙，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人南京农垦出租汽车有限责任公司（以下简称农垦公司）与被上诉人南京嘉易盛贸易实业公司（以下简称嘉易盛公司）、被上诉人江苏宏达客运实业有限公司（以下简称宏达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第5315号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年7月25日公开开庭审理本案。上诉人农垦公司的委托代理人张明，被上诉人宏达公司的委托代理人虞兴东、杨蜀燕，被上诉人嘉易盛公司的委托代理人李云明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏达公司原审诉称，依据宁发改投字（2009）950号文件精神以及南京市房产局颁发的宁拆字（2010）第14号房屋拆迁许可证批准，宏达公司委托南京宁网房屋拆迁有限公司（以下简称宁网公司）实施了NO.2003G38地块代征城市道路及市政配套项目的拆迁工作。嘉易盛公司所有的房屋在本次拆迁的范围内，经江苏首佳房地产评估咨询事务有限公司评估，评估价为3922943元，装修补偿为322236元，合计4245179元。宁网公司与嘉易盛公司经多次磋商，于2011年11月23日签订了《南京城市房屋拆迁补偿协议》，根据该协议，宏达公司支付嘉易盛公司拆迁补偿款4245179元，嘉易盛公司同意于2012年2月28日，将其所有的被拆迁房屋腾空、交由宏达公司拆除。但交房日期过后，嘉易盛公司一直未交房，并以农垦公司与其的房屋租赁合同未到期，农垦公司不愿搬出为由拒绝向宏达公司交房。故宏达公司诉至法院，请求法院判令：1、嘉易盛公司履行与宏达公司签订的拆迁协议将房屋腾空交由宏达公司拆除；2、农垦公司将其占有的上述房屋腾空并交出房屋；3、嘉易盛公司承担全部诉讼费用。
嘉易盛公司原审辩称，首先，嘉易盛公司与宏达公司先后签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》和《明匙路道路拆迁补偿协议》，第一份协议仅供备案使用，并不是双方的真实意思表示，表现双方真实意思和实际按照履行的是第二份明匙路的补偿协议。其次，根据《明匙路道路拆迁补偿协议》第二条，嘉易盛公司的义务仅是协助宏达公司完成租赁户的搬迁工作。嘉易盛公司与农垦公司之间签订的租赁合同尚未到期，现在实际占用房屋的是农垦公司，并不是嘉易盛公司，故宏达公司不应将嘉易盛公司作为本案的被告。第三，宏达公司获得的拆迁许可颁发于征收与补偿条例施行前，故宏达公司的拆迁行为应适用国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》和《南京市城市房屋拆迁管理办法》。根据上述行政法规和法律文件的规定，拆迁人须要与被拆迁房屋的承租人也达成拆迁补偿协议，才能实施拆迁。宏达公司无法同农垦公司达成拆迁补偿协议的话，应通过行政裁决程序处理，而不是通过民事诉讼程序要求承租人交付房屋。综上，请求法院驳回宏达公司的诉请。
农垦公司原审述称，首先，农垦公司同意嘉易盛公司上述的辩称意见。诉争的房屋由农垦公司实际占有，且宏达公司也早已明知，故嘉易盛公司不能作为本案被告，宏达公司应将农垦公司作为被告。其次，宏达公司委托此次拆迁的宁网公司曾就拆迁地块中的代征城市道路部分与农垦公司签订过《拆迁补偿协议》。农垦公司与嘉易盛公司之间关于诉争房屋的租赁合同还未到期，农垦公司有权选择继续租赁还是迁出，在宏达公司与农垦公司就拆迁补偿事宜无法协商一致的情况下，农垦公司有权继续使用、占有租赁物。综上，请求法院驳回宏达公司的诉请。
原审经审理查明，2003年11月7日，宏达公司（受让人）与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，以30000000元的土地成交价款获得了秦淮区大明路NO.2003G38地块的土地使用权，用地总面积37143.8平方米，其中代征城市道路用地面积8151.7平方米，实际出让面积28992.1平方米，宗地用途为市场用地。该宗地用地红线范围内的拆迁由宏达公司自行调查实施拆迁。2009年12月17日，南京市发展和改革委员会下发（2009）第950号《关于江苏宏达客运实业有限公司NO.2003G38地块中代征城市道路及市政配套项目继续建设的核准决定书》，同意宏达公司继续建设NO.2003G38地块中代征城市道路及市政配套项目。2010年3月1日，原南京市房产管理局向宏达公司颁发宁拆许字（2010）第14号《房屋拆迁许可证》，因NO.2003G38地块中代征城市道路及市政配套项目建设需要，批准宏达公司拆迁大明路268号范围内的房屋及附属物。2011年11月23日，宏达公司（拆迁人）与嘉易盛公司（被拆迁人）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，被拆迁房屋为嘉易盛公司所有，坐落于大明路268号。双方协议按照江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司出具的房屋拆迁评估结果，被拆迁房屋货币补偿金额为3922943元，拆迁人另补偿被拆迁人设备拆除安装、搬运费、停业补偿费用及装修补偿共计832218元。被拆迁人嘉易盛公司同意于2012年2月28日将被拆迁房屋腾空，交由宏达公司拆除。2011年11月23日，宁网公司（拆迁实施单位）与嘉易盛公司（被拆迁人）签订《明匙路道路拆迁补偿协议》，宁网公司受宏达公司委托实施明匙路市政道路及配套设施的拆迁项目。嘉易盛公司石婆庙粮食仓库（大明路268号）在本次拆迁范围内。双方约定的拆迁补偿款合计5607298元。签订协议后，宁网公司付给嘉易盛公司拆迁补偿款全额的50%，其余拆迁补偿款约定在嘉易盛公司腾空房屋一星期后，宁网公司付清。宏达公司认可其与嘉易盛公司的拆迁补偿款总款为5607298元。嘉易盛公司亦认可宏达公司已按照协议支付了50%的拆迁补偿款。
原审法院另查明，2002年7月3日，原南京市粮食局第三分局（改制后并入嘉易盛公司）与农垦公司签订《租赁合同》，将石婆庙仓库房屋和场地出租给农垦公司，租期自2002年10月1日至2022年9月30日，每年租金220000元。从第六年起，每两年房租递增5000元。2002年12月30日，双方又签订《租赁合同补充协议》。在补充协议中，双方约定：1、南京市粮食局第三分局是房屋、场地的所有权人，如遇政府规划拆迁，土地补偿费用归南京市粮食局第三分局所有。享有房屋、场地所有权人的权益。2、租赁期内，农垦公司是租用地范围内房屋、场地的使用权人，农垦公司已投资约150万元新建了1480平方米的汽车销售展厅，并对南京市粮食局第三分局原有的库房进行了改造、装潢，如遇政府规划拆迁，由农垦公司投资新建的房屋、装潢等设施的补偿费归农垦公司所有。3、租赁期内，如遇政府规划拆迁，双方在接到政府有关部门的拆迁通知后，由双方共同与拆迁实施单位进行商谈并签订书面拆迁补偿协议。若南京市粮食局第三分局单方与拆迁实施单位签订协议，农垦公司的所有损失由南京市粮食局第三分局补偿。目前本案诉争的房屋由农垦公司实际占有。
2012年4月9日，宁网公司（甲方）与农垦公司（乙方）签订《拆迁补偿协议》，甲方就拆迁范围中位于代征城市道路范围内的乙方租赁嘉易盛公司的房屋补偿给乙方3600000元。该代征城市道路范围内的拆迁已经完成。
以上事实有当事人陈述、《国有土地使用权出让合同》、《核准决定书》、《房屋拆迁许可证》、《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《南京市公有房屋所有权证》、《明匙路道路拆迁补偿协议》、《租赁合同》及《租赁合同补充协议》、《拆迁补偿协议》等证据予以证实。
原审法院认为，宏达公司与嘉易盛公司签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》和《明匙路道路拆迁补偿协议》系双方真实的意思表示，合法成立并生效，对双方均产生法律效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。根据农垦公司与嘉易盛公司签订的上述协议，宏达公司已经支付50%的拆迁补偿款后，嘉易盛公司应于2012年2月28日将诉争房屋腾空并交付宏达公司拆除。现嘉易盛公司以农垦公司实际占有诉争房屋为由不履行与宏达公司之间的协议，没有法律依据，故对于宏达公司要求嘉易盛公司交付诉争房屋的请求，原审法院予以支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》自2011年1月21日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案中，宏达公司于2010年3月1日取得项目的拆迁许可证，故其拆迁行为应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前的有关规定。《南京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定：拆迁租赁房屋，除本办法第三十五条、第三十六条、第三十七条规定的情形外，拆迁人应当根据租赁双方有关处置租赁关系所约定的方式，支付货币补偿金额或者实行产权调换。该办法第三十五条规定的是拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅住房的情形；第三十六条规定的是拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋的情形；第三十七条规定的是拆迁因国家有关私房改造政策形成房屋租赁关系的情形，本案中嘉易盛公司与农垦公司间的租赁关系均不属于上述条文规定的情形，故应当适用《南京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定来处理，即拆迁人根据租赁双方租赁合同中所约定的方式，支付货币补偿金额。本案中，嘉易盛公司与农垦公司在《租赁合同补充协议》中就双方租赁期内遇到拆迁后拆迁补偿费如何分配作出了具体约定，更明确了若嘉易盛公司单方面与拆迁实施单位签订拆迁补偿协议，给农垦公司造成的损失由嘉易盛公司补偿。现嘉易盛公司单独与宏达公司达成了拆迁补偿协议，同意将出租给农垦公司的房屋、场地等交付给宏达公司实施拆除，由此给租赁房屋的农垦公司造成的损失，农垦公司可依据其与嘉易盛公司签订的租赁合同，向嘉易盛公司主张，而不应拒绝交还房屋，向拆迁人再主张拆迁补偿。故对于嘉易盛公司与农垦公司主张宏达公司必须与农垦公司达成拆迁补偿协议、否则农垦公司有权继续使用、承租诉争房屋、场地的抗辩，原审法院不予采纳。宏达公司已经与诉争房屋的所有权人达成了拆迁补偿协议，并按照协议支付了补偿款。故对于宏达公司要求实际占有诉争房屋的农垦公司将房屋腾空并迁出的诉请，原审法院予以支持。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条之规定，原审法院判决如下：南京农垦出租汽车有限责任公司于判决生效后十日内将宁拆许字（2010）第14号房屋拆迁许可证划定的拆迁范围内其租赁的南京嘉易盛贸易实业公司所有的房屋腾空并迁出。南京嘉易盛贸易实业公司于农垦出租汽车有限责任公司将上述房屋腾空并迁出之日将上述房屋交付给江苏宏达客运实业有限公司拆除。一审案件受理费51052元，由南京嘉易盛贸易实业公司负担。
上诉人农垦公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、宏达公司将嘉易盛公司作为原审被告是错误的。宏达公司的诉讼请求是要求将涉案房屋腾空并交予其拆迁，虽然宏达公司与嘉易盛公司签订了拆迁协议，但涉案房屋实际占有人是农垦公司，宏达公司如果想要涉案房屋被腾空，只能与农垦公司协商，嘉易盛公司只有协助宏达公司劝其租户搬离的义务，因此，宏达公司在与农垦公司因拆迁补偿协商不成起诉至法院时，只能将农垦公司列为原审被告，嘉易盛公司在本诉讼中只能作为证人或第三人出现。2、原审法院适用法律错误。（1）嘉易盛公司分别与农垦公司和宏达公司签订了房屋租赁合同和拆迁补偿协议，其中，房屋租赁合同中约定如遇到拆迁时双方应当共同与拆迁单位签订拆迁补偿协议，如果一方私自签订协议给对方造成损失应当赔偿。虽然嘉易盛公司签订了拆迁补偿协议，但农垦公司至今仍然占有使用房屋，嘉易盛公司还未给农垦公司带来损失，故农垦公司不能也没有必要去找嘉易盛公司要求赔偿。但是原审法院判决中却要求农垦公司搬迁，主动产生损失，再去找嘉易盛公司追偿，是错误的。（2）嘉易盛公司与农垦公司、宏达公司签订的两份协议，部分内容相冲突，嘉易盛公司履行其中一份合同必然会违反另一份合同的约定，而在这两份合同中，拆迁协议并没有比租赁协议具有法律上的优越性。（3）合同具有相对性，拆迁协议只能约束宏达公司和嘉易盛公司，而不能约束农垦公司，农垦公司有权拒绝搬迁。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人宏达公司全部的原审诉请，同时判令宏达公司和嘉易盛公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人嘉易盛公司答辩称，1、根据明匙路道路拆迁补偿协议，我公司的义务仅是协助宏达公司完成租赁户的搬迁工作。我公司与农垦公司签署的租赁合同未到期，而且现在占有该房屋也是农垦公司，因此，我公司认为不应将我公司作为原审被告。2、由于宏达公司获得的拆迁许可均是在征收补偿条款实施之前，因此宏达公司应当适用国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》和《南京市城市房屋拆迁管理办法》，根据这两个规定，宏达公司应当与农垦公司达成拆迁协议，之后才能实施拆迁。但是本案中，由于他们双方并没有达成协议，导致了农垦公司不肯搬迁，并不是我公司不履行与宏达公司的约定，我公司没有违约。3、由于我公司与农垦公司并没有就拆迁补偿有过约定，双方应当各自与宏达公司商谈拆迁补偿的事宜，我公司与宏达公司达成的拆迁补偿协议，与农垦公司的拆迁补偿无关。
被上诉人宏达公司答辩称，原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回农垦公司的上诉请求，维持原审判决。
上诉人农垦公司与被上诉人宏达公司、嘉易盛公司对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，宏达公司依据拆迁补偿协议起诉合同相对方嘉易盛公司，要求其履行合同约定义务，符合合同相对性原则，嘉易盛公司作为本案原审被告主体适格。农垦公司与嘉易盛公司有关嘉易盛公司不是本案适格被告的主张，因缺乏法律依据本院均不予以支持。
当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，嘉易盛公司作为涉案房屋的所有权人，在明知涉案房屋出租给农垦公司且被农垦公司实际占有、使用的情况下仍与宏达公司签订书面协议，承诺于2012年2月28日将涉案房屋腾空并交付给宏达公司。现宏达公司起诉要求嘉易盛公司履行合同约定腾空并交付房屋，原审判决支持其主张，并无不当。农垦公司作为涉案房屋的实际占有人，在房屋所有权人嘉易盛公司已签订拆迁补偿协议，明确腾空涉案房屋并交付时间的前提下，其负有配合宏达公司、嘉易盛公司办理交付涉案房屋的义务。因嘉易盛公司与农垦公司在租赁协议中就双方租赁期内遇到拆迁后拆迁补偿费如何分配作出了具体约定，更明确了若嘉易盛公司单方面与拆迁实施单位签订拆迁补偿协议，给农垦公司造成的损失由嘉易盛公司补偿；嘉易盛公司客观上违背双方租赁协议的约定，单独与宏达公司签订拆迁补偿协议。鉴于上述事实，原审法院根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，认为农垦公司由此所遭受的损失可依约向嘉易盛公司主张并无不当。综上，上诉人农垦公司的上诉事由不成立，其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费51052元，由上诉人南京农垦出租汽车有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年九月四日
书记员 林雨虹