江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第02184号
上诉人（原审原告）胡思宣。
委托代理人李秋菊，安徽知秋律师事务所律师。
委托代理人胡思布。
被上诉人（原审被告）句容市下蜀供销合作社，住所地句容市下蜀镇。
法定代表人朱宁，系该社主任。
委托代理人王元德，句容市下蜀法律服务所法律工作者。
上诉人胡思宣因租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句蜀民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
胡思宣诉称，2015年2月10日，其与句容市下蜀供销合作社（以下简称下蜀供销社）签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定下蜀供销社将座落于下蜀镇南大街滨江农贸市场二楼约2100平方米的场地租赁给胡思宣作为商业用途使用，租赁期限10年，自2015年2月18日起至2025年2月17日止。前二年租金每年15万元，下蜀供销社应保证提供的房屋没有产权纠纷，保证商铺水电齐全，符合超市要求及消防设施验收合格。双方还约定了各自的权利义务。签订协议之前，胡思宣已于2015年2月5日支付下蜀供销社定金15000元和保证金5万元，共计65000元。协议签订后下蜀供销社却一直未能向胡思宣提供租赁合同要求的消防设施验收合格证明及房屋产权证书，致使胡思宣不能实现合同目的。现要求解除与下蜀供销社签订的《房屋及场地租赁合同》，下蜀供销社双倍返还胡思宣定金计3万元和保证金5万元，共计8万元。
下蜀供销社辩称，不同意解除双方所签《房屋及场地租赁合同》，理由如下：1、合同约定的没有产权纠纷是指下蜀供销社能保障胡思宣在租赁过程中享有租赁权保障，如果在胡思宣租赁过程中有他人对承租房屋主张权利，影响到胡思宣合法租赁的，下蜀供销社需承担赔偿责任。出租给胡思宣的场地产权属于句容市供销合作总社所有，句容市供销合作总社已明确下蜀供销社有权出租。故下蜀供销社出租给胡思宣的场地没有产权纠纷，下蜀供销社未违约；2、下蜀供销社出租给胡思宣的滨江农贸市场二楼消防设施已经过消防验收合格，依双方合同，下蜀供销社是按房屋的现状交给胡思宣使用，胡思宣租赁场地经营超市，应由胡思宣办理符合超市要求的消防工程审批、安装、验收等手续，下蜀供销社只是予以协助，现胡思宣并未领取营业执照，并非下蜀供销社不予协助。综上，请求驳回胡思宣诉讼请求。
原审法院经审理查明，2015年2月5日，胡思宣（乙方）在下蜀供销社（甲方）处租赁滨江农贸市场二楼房屋场地，向下蜀供销社交纳预交款15000元和保证金5万元。2015年2月10日，双方签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定：下蜀供销社将座落于下蜀镇南大街滨江农贸市场二楼（约2100m2场地）租赁给胡思宣作为商业用途使用，租赁期限拾年，自2015年2月18日至2025年2月17日止；该处房屋前二年租金每年壹拾伍万元（注：甲方在房屋开始交付使用时给乙方三个月装修时间，即第一年租金从2015年2月18日算起，在第一年收取租金时减去装修时间租金折让款37500元＝112500元），第三年开始租金逐年上涨，在上年基础上每年递增5%；乙方按照先交纳租金后使用的形式承租，在合同签订时乙方必须交付第一年租金的10%（15000）元人民币作为定金，余下的97500元租金在2015年5月18日前一次性交清，以后租金按合同约定履行；签订合同时，乙方需向甲方缴纳合同履行以及水电等保证金计人民币5万元，以保证合同中所约定的损失赔偿责任的给付，待合同完全履行结束后，甲方退还给乙方。如发生损失赔偿责任的，甲方按照赔付后保证金的实际余额退还给乙方，不足给付赔偿责任的，乙方必须补足差额；甲方提供的房屋必须没有产权纠纷，并按现有资产盘点确认后移交给乙方使用……；甲方按照房屋的现状交给乙方使用，乙方因业务需要装修，必须在不影响甲方房屋结构的前提下进行，内部的装修按照国家安全规定的标准执行，并将施工方案报给甲方，经书面同意后，乙方方可施工，所需投资均由乙方自理……；甲方保证商铺水电齐全，符合超市要求及消防设施验收合格。双方约定房屋买卖相关条款：胡思宣在租赁经营期间，下蜀供销社可单方自由决定买卖该房屋，但房屋及土地所有权发生变更不影响合同的继续履行，合同对第三方（房屋及土地所有者）同样有效。合同到期时，胡思宣无条件交还房屋等设施、设备。双方约定违约金条款：租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反合同约定的，必须向对方支付违约金20万元。双方约定提前终止合同情形：租赁期间，如遇地震、自然灾害等不可抗拒因素必须提前终止合同的，双方可以终止合同，均不负违约责任；如遇城市规划调整、政府拆迁、政府重大项目建设、影响商铺经营需要提前终止合同的，经营装修损失补偿归胡思宣所有，房屋及土地损失补偿归下蜀供销社所有，双方均不承担合同终止的违约责任。合同还对其他事项作了约定。
上述合同签订后，下蜀供销社依约将下蜀镇南大街滨江农贸市场二楼约2100m2的房屋、场地交付胡思宣使用。2015年4月6日，胡思宣向下蜀供销社发出《通知书》一份，内容如下：“你单位于2015年2月10日与通知人胡思宣签订一份商业租赁合同，合同生效后通知人胡思宣拭马上要进行超市规划设计及公众聚集场所消防设施检查。为使通知人顺利进行并根据合同有关条款约定，特向你单位发函，要求你单位接到通知书后十日内将出租房屋产权证书速交通知人胡思宣。逾期提交或不能提交，申请人胡思宣将依法解除与你单位签订的租赁合同并要求你单位进行赔偿”。2015年5月19日，下蜀供销社向胡思宣邮寄送达《催款通知书》一份，要求胡思宣接通知后10日内办理所欠租金事宜，后胡思宣并未交纳其余租金。
另查明，下蜀供销社主管单位为句容市供销合作总社，本案所涉房屋、场地位于句容市下蜀镇河滨路西侧滨江鲜活农产品批发市场7#楼，该楼的建设项目经句容市发展改革和经济信息化委员会批复、句容市国土资源局土地使用许可、句容市规划局规划许可，由句容市供销合作总社、句容市金桥房地产开发有限公司共同开发建设。2014年5月30日，该楼经句容市公安局消防大队消防验收备案，2014年6月23日，该楼建设工程竣工验收合格，后交付使用。2014年6月28日，句容市供销合作总社发文，委托下蜀供销社管理本案所涉房屋、场地，管理期间，下蜀供销社享有使用和收益的权利。
原审法院认为，胡思宣与下蜀供销社签订《房屋及场地租赁合同》，双方之间形成房屋租赁合同关系，该合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。现胡思宣按约支付定金及保证金，下蜀供销社也按约将房屋、场地交付给胡思宣使用，但在继续履行合同中，双方存在分歧。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是，下蜀供销社在履行过程中是否存在违约行为，双方所签订的《房屋及场地租赁合同》是否应予以解除。
根据《中华人民共和国合同法》第93条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，但本案双方所签合同中，未明确约定解除合同的条件。对未约定解除权的，《中华人民共和国合同法》第94条又规定了合同的法定解除条件：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，胡思宣于2015年4月6日向下蜀供销社发出《通知书》，要求下蜀供销社接到通知书后十日内将出租房屋的产权证书交给胡思宣，逾期提交或不能提交的，胡思宣将解除与下蜀供销社签订的合同；同时胡思宣诉称下蜀供销社不能向胡思宣提供符合超市要求的消防设施验收合格证明，致使胡思宣不能实现合同目的，从而要求解除租赁合同，可见，胡思宣是依据《中华人民共和国合同法》第94条第（三）、（四）项要求解除合同的，但原审法院认为，胡思宣要求解除合同的诉请不应予以支持，理由分析如下：
一、依双方所签合同，下蜀供销社提供的房屋必须无产权纠纷，对于该约定是否应理解为下蜀供销社应提供出租房屋的产权证书给胡思宣，原审法院认为，双方未明确约定下蜀供销社应提供产权证书给胡思宣，从租赁合同的性质来说，如出租人能保障承租人的承租权，法律并未规定出租人一定要对出租房屋享有所有权。下蜀供销社的主管单位句容市供销合作总社已经明确下蜀供销社对涉案房屋享有使用、收益的权利，故胡思宣承租的房屋是没有产权纠纷的。另从双方所签合同的房屋买卖相关条款的约定也可以看出，胡思宣在租赁期间，下蜀供销社是可以单方自由决定买卖涉案房屋的，房屋及土地所有权发生变更的，不影响合同的继续履行，可见涉案租赁合同的履行，并非要求下蜀供销社须提供房屋产权证书；审理中，胡思宣还称需提供房屋产权证书才能领取工商营业执照，但经原审法院了解，胡思宣若需办理工商登记则需下蜀供销社协助提供相应产权证明即可，并非特定的房屋产权证书。故胡思宣以下蜀供销社未能提供产权证书要求解除合同的理由不能成立。
二、关于胡思宣以下蜀供销社未能提供租赁合同要求的消防设施验收合格证明要求解除合同的诉请，原审法院认为，建筑物竣工验收时，需办理建筑物消防验收备案，如将建筑物投入经营的，应另行办理符合经营要求的消防验收。现涉案房屋竣工时已经消防验收备案，若因经营需要则需另行办理符合相应经营的消防验收才可投入使用。依双方合同约定，下蜀供销社对涉案房屋需保证水电齐全，符合超市要求及消防设施验收合格，但对该约定中的消防设施验收合格未明确系何阶段的验收，而依双方约定，下蜀供销社是按照房屋的现状交付给胡思宣使用，胡思宣因业务需要装修，必须在不影响房屋结构的前提下进行，并将施工方案报下蜀供销社，且所需投资均由胡思宣自理。综合上述约定可以看出，下蜀供销社的合同义务是将已符合消防安全的现房交付胡思宣即可，而符合超市经营的消防工程的审批、安装、验收等手续应由胡思宣负责办理，下蜀供销社应予以协助。现下蜀供销社已完成合同约定的交房义务，胡思宣坚持认为下蜀供销社需办理好符合超市经营的消防验收明显与约定不符，故对其以此为由要求解除合同的理由，原审法院也不予支持。
综上，下蜀供销社在履行合同过程中并无违约行为，胡思宣要求解除合同既不符合双方约定，也无法律依据，故本院不予支持。
原审法院判决，驳回胡思宣的诉讼请求。
上诉人胡思宣不服原审判决，向本院提起上诉称涉案《房屋及场地租赁合同》应予以解除，并双倍赔偿定金3万元，返还保证金5万元。理由如下：一、下蜀供销社未能提供涉案房屋产权证，直接导致胡思宣不能顺利开业；二、下蜀供销社未能提供符合超市经营要求的消防设施；三、下蜀供销社未提供电梯基坑。胡思宣请求二审法院撤销原判、依法改判。
被上诉人下蜀供销社在二审中辩称，原审判决是正确的，应予以维持。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，胡思宣与下蜀供销社签订的《房屋及场地租赁合同》合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务，且不得随意解除。现胡思宣要求解除上述合同，对于其要求解除合同的三点理由，本院分析如下：首先，关于房产证，下蜀供销社确实未能向胡思宣提供房产证，但是原审法院已经向相关部门了解到，胡思宣若需办理工商登记，由下蜀供销社协助提供相应产权证明即可，并非特定的房产证。同时，双方签订的合同亦未明确约定下蜀供销社需向胡思宣提供房产证。因此，胡思宣要求解除合同的该理由，不能成立，本院不予支持。其次，关于消防设施，下蜀供销社提供了涉案房屋的竣工验收备案表，可以证明涉案房屋在签订涉案合同之前已经取得消防部门出具的认可文件或者准许使用文件，也即涉案房屋消防设施已经验收合格。现胡思宣提出下蜀供销社应当提供符合超市经营要求的消防设施，双方合同并未明确约定。因此，胡思宣的该理由亦不能成立，本院不予支持。再次，关于电梯基坑，涉案合同约定“下蜀供销社提供一部电梯安装的基础土建工程”，双方对电梯基坑是否就是该条款中载明的“基础土建工程”陈述不一，涉及电梯基础土建工程的合同条款同时约定“下蜀供销社按房屋的现状交给胡思宣使用”，胡思宣亦认可其在签订涉案合同之前对该房屋进行了查看，因此，胡思宣现提出下蜀供销社交付的房屋不符合合同约定（没有电梯基坑），本院不予采信。因此，胡思宣的该理由亦不能成立，本院不予支持。综上，胡思宣提供的证据不足以证明本案存在约定解除和法定解除的情形，原审法院依此驳回胡思宣的诉讼请求，并无不当。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人胡思宣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 剑
代理审判员 甘可平
代理审判员 田 原
二〇一五年十二月一日
书 记 员 张建华