浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第780号
原告：周志幸，个体工商户。
委托代理人：程冠方，浙江锦屏律师事务所律师。
被告：孙国民，农民。
原告周志幸为与被告孙国民房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月3日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由助理审判员江桔适用简易程序独任审判，于2014年9月26日公开开庭进行了审理。原告周志幸的委托代理人程冠方、被告孙国民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周志幸起诉称：2014年1月2日，原告与被告签订租房协议，向被告租用坐落在奉化市锦屏街道下路头62号的房屋，约定租期从2014年2月1日起至2016年1月30日，2014年的租金为50000元，2015年的租金为55000元，2016年的租金为60000元，租金一年一付。2014年8月份，邻舍以原告经营的车辆维修厂喷漆有气味，对其身体有害为由，要求原告停止生产并搬离，并有自称城管人员电话告知原告现承租房屋为违章建筑，原告无法在此处继续经营。原告认为被告未事先告知，将违章建筑出租给被告，租赁合同属无效，且被告未履行口头承诺，协调邻舍关系，致使原告停业，被告应退还未到期全部租金及押金。为此，原告向法院起诉，要求法院判令被告孙国民返还给原告2014年8月15日至2015年1月30日的租金22900元，水电费及家电押金10000元。
被告孙国民书面答辩称：1、签订租房合同时，其并不知道原告用来经营汽车修理厂，该厂喷漆有严重气味，对邻居身体危害极大，且并无环保行业执照；2、违建钢棚系原告所搭，与被告无关；3、原告搬出房屋并未办理移交手续，只是通知被告；4、其并未违反租房协议，故不同意退还租金及水电费押金。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、租房协议、租房定金收条各一份，用以证明原、被告双方之间存在租赁关系及水电押金数额的事实；
2、通知函二份，用以证明原告曾发函告知被告孙国民其已经腾退房屋并要求被告退还剩余房屋租金及水电押金的事实。
被告孙国民向本院提供下列证据：1、奉化市私人建地呈报表一份（复印件），用以证明涉案房屋并非违章建筑的事实；2、电量电费通知单二份，用以证明原告尚欠电费562.41元。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议，原告对被告提供的证据2无异议，本院对上述证据欲证明的事实予以确认。对原告提供的证据2，被告提出异议，认为其并未收到该通知函。本院认为，根据原告提供的两份奉化市邮政局中间业务收据，均系被告孙国民本人签收，本院对该证据予以认定。原告对被告提供的证据1提出异议，认为该批文里载明批复后2年内有效，也就是说被告的房屋必须在2年内建造，且房屋的性质应当以房屋所有权证及土地使用权证记载为准，如果2年内被告的房屋没有办理房屋所有权证及土地使用权证，其认为该房屋系违章建筑。本院认为，根据被告提供的该份建房用地呈报表，被告妻子陈桂菊所申请的建房用地与本案所涉房屋无关，故对该证据不予认定。
经审理查明，原告周志幸为经营汽车修理厂，2014年1月2日，原告周志幸与被告孙国民签订租房协议，约定租赁期限为2014年2月1日至2016年1月30日，2014年度的租金为50000元，2015年度的租金为55000元，2016年度的租金为60000元，并明确约定违约金10000元。原告周志幸已付2014年度租金50000元及水电押金10000元，于2014年8月15日腾房，并于2014年8月16日书面告知被告孙国民。原告腾房后尚有水电费562.41元未付清。
另查明，被告孙国民的妻子陈桂菊系奉化市锦屏街道下路头62号房屋的所有权人，经本院会同国土资源局相关部门进行现场勘察及走访土地主管部门，本案所涉房屋未经合法审批，故本院认定原告周志幸与被告孙国民之间的房屋租赁合同无效。
上述事实由原、被告的陈述及原告提供的证据予以证明。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同无效，原告于2014年8月15日腾房并于次日书面告知被告，本院认定该房的交付日期为被告收到书面函告之日即2014年8月16日，原告的实际占有使用期限为2014年2月1日至2014年8月16日，故原告应支付的占有使用费为4167元／月×6月＋139元／日×16日=27226元。关于被告要求原告支付其承租期间所欠的水电费562.41元，本院予以支持，关于被告不同意退还未到期租金及水电押金的主张，本院不予采纳。综上，被告孙国民应返还给原告周志幸32211.59元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告孙国民于本判决生效之日起十五日内返还给原告周志幸32211.59元；
二、驳回原告周志幸的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费623元，减半收取311.5元，由原告周志幸负担7.5元，被告孙国民负担304元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
代理审判员 江 桔
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。