温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异85号
案外人：上海麦当劳食品有限公司，住所地：上海市黄浦区。
法定代表人：张家茵，董事长。
委托代理人：刘云海、ＸＸ，上××律师事务所律师。
申请执行人：温州银行股份有限公司府前支行，住所地：浙江省温州市鹿城区。
代表人：刘彩琴，行长。
委托代理人：潘中宁、李丽莉，温州××股份有限公司职工。
被执行人：温州金瀚国际贸易有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区。
法定代表人：夏文哲。
被执行人：上海亿丰投资发展有限公司，住所地：上海市宝山区。
法定代表人：黄静俊。
被执行人：温州市商会大厦有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区。
法定代表人：刘岩松。
被执行人：黄静俊。
被执行人：夏文哲。
本院在执行申请执行人温州银行股份有限公司府前支行（以下简称：温州银行府前支行）与被执行人温州金瀚国际贸易有限公司（以下简称：金瀚贸易公司）、上海亿丰投资发展有限公司（以下简称：亿丰投资公司）、温州市商会大厦有限公司（以下简称：商会大厦公司）、黄静俊、夏文哲金融借款合同纠纷一案中，案外人上海麦当劳食品有限公司（以下简称：麦当劳公司）向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月13日进行公开听证，申请执行人温州银行府前支行的委托代理人潘中宁、李丽莉，案外人麦当劳公司的委托代理人ＸＸ到庭参加听证。现本案已审查终结。
案外人麦当劳公司称：贵院在执行申请执行人温州银行府前支行与被执行人亿丰投资公司等金融借款合同纠纷一案中，作出（2015）温鹿执民字第4569-1号执行裁定书及公告，对坐落上海市闸北区大统路687、691号一层房产和大统路695号一层房产予以执行。案外人基于享有排除和阻止强制执行的权利，特提出执行异议。2011年10月17日，案外人麦当劳公司与被执行人亿丰投资公司签订《租赁合同》一份，约定：亿丰投资公司将坐落上海市闸北区大统路679、681号商铺一层全部场地、大统路687、691号商铺全部场地、大统路695号商铺一部分场地、永兴路928弄34号商铺一层一部分场地出租给麦当劳公司用于经营大统路餐厅；租期12年，自起租日开始计算；租金为提成租金，按餐厅月销售额6%-8%提成，租金包含物业服务费、招牌位置占用费、公共区域及通道的使用费等。同日，双方又签订了《补充协议》一份，约定：麦当劳公司自亿丰投资公司一期商业共计5000平方米商业面积的开业率达到50%，且符合租赁合同约定开业之日起支付租金；若在2012年3月31日前，亿丰投资公司一期商业共计5000平方米商业面积的开业率未达到80%，则自2012年4月1日起，麦当劳公司有权免于支付租金直至达到前述约定的80%为止。合同签订后，案外人按合同支付了履约保证金20万元，亿丰投资公司于同年11月4日交付租赁场地。此后，案外人对租赁场地进行装修施工。同年12月29日，案外人大统路餐厅取得《营业执照》，并于2012年1月1日开业。案外人在开业后一直正常经营，向税务部门申领发票，并按约支付水电费用。此外，案外人为亿丰投资公司垫付了2014年度及2015年度物业管理费。经查，申请执行人的抵押权核准登记日期为2012年3月21日，晚于案外人对标的物的租赁时间。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。请求中止对坐落上海市闸北区大统路687、691号一层和大统路695号一层房产的执行；停止强制案外人迁出合法租赁的房产。
申请执行人温州银行府前支行称：一、案外人提供的《租赁合同》未经房屋管理部门登记备案，其真实性无法确定。二、双方确定的起租日为2012年1月1日，但案外人至今没有支付过任何租金。三、案外人支付水电费的证据不足，也没有提供2014年8月至今的水电费支付凭证。四、申请执行人在设立抵押权时，委托评估机构进行实地核查，涉案房产于评估时点尚未投入使用。且申请执行人与被执行人亿丰投资公司签订的《最高额抵押合同》约定：签约时抵押物上不存在任何未告知抵押权人的他项权利、租赁、托管或共有等情况。由此可见，抵押物在设立抵押权时不存在租赁事实。请求驳回案外人的执行异议。
本院查明：2012年3月20日，被执行人亿丰投资公司与申请执行人温州银行府前支行签订《最高额抵押合同》二份，约定：亿丰投资公司以其名下的坐落上海市闸北区大统路687、691号一层房产和大统路695号、697号一层房产作为抵押物，为金瀚贸易公司与温州银行府前支行在2012年3月20日至2015年3月20日内签署的所有主合同项下债权提供最高额抵押担保，担保的最高债权余额分别为11939300元、13758100元。次日，双方就上述房产办理了抵押登记手续。2013年9月26日，被执行人金瀚贸易公司与申请执行人温州银行府前支行签订《非自然人借款合同》一份。次日，温州银行府前支行按约发放贷款2000万元，贷款到期日为2014年9月26日，月利率为6.9‰。后金瀚贸易公司未按约偿付借款本息，温州银行府前支行遂向本院起诉。本院于2015年7月9日作出（2015）温鹿商初字第120号民事判决书，判决：金瀚贸易公司于本判决生效之日后十日内向温州银行府前支行偿付借款本金2000万元及利息、逾期利息、复利；若金瀚贸易公司未按期履行上述债务，则温州银行府前支行有权以拍卖、变卖亿丰投资公司名下的坐落上海市闸北区大统路687、691号一层房屋及土地使用权和坐落上海市闸北区大统路695号、697号一层房屋所得价款对上述债务分别在11939300元、13758100元的限额内优先受偿；商会大厦公司、黄静俊、夏文哲对上述债务分别在600万元、600万元、2055万元的限额内优先受偿。该民事判决书生效后，权利人温州银行府前支行于同年12月1日向本院申请执行。本院于2016年2月29日作出（2015）温鹿执民字第4569-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人亿丰投资公司名下的坐落上海市闸北区大统路687、691号一层房产坐落上海市闸北区大统路695号、697号一层房产；限被执行人在本裁定书送达之日起七日内履行判决书所确定的义务；如逾期不履行的，依法拍卖或变卖亿丰投资公司名下的上述房产。同日，本院发出（2015）温鹿执民字第4569-1、4569-2号公告，责令亿丰投资公司或房屋使用人限期自行腾空坐落上海市闸北区大统路687、691号一层房屋和坐落上海市闸北区大统路695号、697号一层房屋，由本院予以拍卖、变卖或抵债。案外人麦当劳公司知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：2011年10月17日，被执行人亿丰投资公司（作为甲方）与案外人麦当劳公司（作为乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落上海市闸北区大统路679号、681号、691号、695号、永兴路928弄34号建筑物一部分出租给乙方经营餐厅；乙方应于签署本合同之日起十五日内向甲方支付租赁保证金20万元；租期为12年，自起租日开始计算至12年期满为止；乙方应自起租日起向甲方支付租金，租金按照乙方本餐厅同期销售额的提成比例计算，第1-2年提成租金按销售额6%计算，第3-4年提成租金按销售额7%计算，第5-12年提成租金按销售额8%计算。被执行人亿丰投资公司（作为甲方）与案外人麦当劳公司（作为乙方）又签订《补充协议》一份，约定：甲方保证在2011年12月31日前，完成一期商业共计5000平方米商业面积的开业率达到50%，在2012年3月31日前，完成一期商业共计5000平方米商业面积的开业率达到80%；乙方自甲方一期商业共计5000平方米商业面积的开业率达到50%，且符合租赁合同约定开业之日起支付租金，若在2012年3月31日前，甲方一期商业共计5000平方米商业面积的开业率未达到80%的，则自2012年4月1日起，乙方有权免予支付租金直至达到前述约定的80%为止。同年11月4日，被执行人亿丰投资公司将上述租赁房屋交付给案外人，案外人即对房屋进行装修。后案外人向上海市工商行政管理局申报营业执照，并递交了上述租赁合同在内的相关材料。同年12月29日，案外人取得了麦当劳公司大统路餐厅的营业执照，登记的营业场所地址为上海市闸北区大统路679号、681号、691号、695号、永兴路928弄34号一楼商铺。2012年1月1日，案外人的大统路餐厅开业，并与被执行人亿丰投资公司确认当日为起租日。
上述事实有案外人提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、租赁合同、补充协议、情况说明、场地交接书、工程设计合同、建筑合同、产品购销合同、厂房设备安装合同、家具购销合同环评审批意见、消防安检合格证、餐饮服务许可证、档案机读材料、营业执照、其族人确认书、开业率统计、申领发票记录、履约保证金、水电费支付明细、物业告知书、物业费支付凭证、物业公司企业基本信息、现场照片、房产及抵押权登记信息，申请执行人提供的房地产抵押评估报告，本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第120号民事判决书、（2015）温鹿执民字第4569-1号执行裁定书、公告，以及案外人、申请执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，由于被执行人未履行生效民事判决书确定的给付义务，本院对被执行人亿丰投资公司提供抵押的涉案房产采取拍卖措施，符合法律规定。案外人要求本院中止对涉案房产的执行，于法无据本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案外人在申报大统路餐厅营业执照时，已将其与被执行人亿丰投资公司签订的《租赁合同》递交给上海市工商行政管理局，其大统路餐厅的注册地址在租赁房屋的地址，这些事实均发生在涉案房屋抵押之前，足以证明案外人承租涉案房屋在抵押之前以及《租赁合同》的真实性。案外人因房屋租赁合同而享有的承租权应受法律保护，本院对涉案房产拍卖后，买受人应受该《租赁合同》的约束。本院要求案外人腾空迁出其租赁的坐落上海市闸北区大统路687、691号一层房屋和坐落上海市闸北区大统路695号一层房屋确有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，裁定如下：
一、被执行人上海亿丰投资发展有限公司所有的坐落上海市闸北区大统路687、691号一层房屋和坐落上海市闸北区大统路695号一层房屋拍卖成交后，买受人需受案外人上海麦当劳食品有限公司与被执行人上海亿丰投资发展有限公司签订的《租赁合同》（即案外人上海麦当劳食品有限公司对上述房屋依该合同享有租赁期限至2023年12月31日止）的约束。
二、驳回案外人上海麦当劳食品有限公司的其他执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年七月二十九日
代书记员 季珊珊