广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1152号原告万坦娇委托代理人李达盛，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告刘晓红被告刘瑜两被告共同委托代理人陆明，广东格明律师事务所律师。第三人深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林路法定代表人向云。委托代理人张国平，系该公司员工。委托代理人冯国刚，系该公司员工。上列原告万坦娇诉被告刘晓红、刘瑜、第三人深圳市万科物业服务有限公司房屋买卖合同并居间合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由代理审判员吴颂适用简易程序审理本案，于2015年8月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李达盛、两被告共同委托代理人陆明、第三人委托代理人张国平、冯国刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2015年3月14日签订《二手房预约买卖及居间服务合同》，买卖位于深圳市福田区福荣路金域蓝湾8号楼2108房屋（房产证号：30005387**），总楼价450万元，并由第三人提供居间服务。被告刘瑜称其与被告刘晓红系兄妹和代理委托关系，同时称其是涉案房屋实际所有人，被告刘晓红是为其代持该房屋，故由被告刘瑜在合同上作为代理人签名。合同签订之日，原告依约向被告刘瑜支付了定金6万元。其后，被告刘晓红一直不履行合同，致使合同不能履行。按照合同第十六条约定，合同目的不能实现，原告有权要求两被告支付房屋总价款4%的违约金。据此，请求法院判令：1、二被告立即向原告返还定金60000元，并向原告支付违约金180000元；2、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告明确被告刘瑜承担第一责任，被告刘晓红承担连带清偿责任。针对原告的起诉，被告刘晓红答辩称：被告刘晓红未授权被告刘瑜代理房屋买卖，原告所诉没有事实依据。被告刘晓红也明确告知被告刘瑜不同意出售涉案房产，并告知了第三人。涉案买卖合同无效；被告刘晓红没有收取原告任何定金，没有追认合同效力，也无需承担违约责任。被告刘瑜答辩称：1.原告陈述与事实不符。涉案合同并非三方在场同时签订。被告刘瑜从来没有将房屋委托第三人出售。第三人自己找到被告刘瑜家中，在被告刘瑜已经告之没有房产所有人委托授权的情况下，要求被告刘瑜先签，并表示过后再叫被告刘晓红追认就可以。之后第三人又带着合同找案外人万某签涉案合同。涉案合同始终没有原告或原告的授权代理人的签字；被告刘瑜从来没有见过原告，也没有原告的联系方式，更没有向原告表示有被告刘晓红的代理委托，也没有说过为房屋实际所有人。原告起诉状陈述的事实都是第三人为了促成预约合同签订而收取费用，故意误导原告。被告刘瑜签字后就向被告刘晓红询问是否追认合同，在被告刘晓红拒绝下，被告刘瑜告知第三人，第三人并没有将该情况告知原告，导致原告认为自身利益受损，过错在第三人；2、第三人应向原告及被告刘瑜承担违约责任。被告刘瑜的代理为无权代理，第三人是清楚的，在被告刘瑜没有获得被告刘晓红授权的情况下，却告知原告，被告刘瑜为有权代理，其过错行为导致买卖合同未能签订，应承担违约责任，双倍返还已收取的1万元费用以及被告刘瑜的损失，包括被告刘瑜支付的律师费用。第三人陈述称：被告刘瑜是涉案房屋的实际所有人，涉案房屋一直是被告刘瑜在居住。之前房屋是登记在被告刘瑜名下，后来才变更至被告刘晓红的名下。在签订合同的时候第三人曾问过被告刘瑜是否有授权委托书，其答复是有委托书，所以原告就支付了定金。后来被告刘瑜表示授权委托书过期了，之后会提交新的授权委托书。但一直不肯提供，并称被告刘晓红不同意出售房产。双方对房屋的实际状况都非常清楚，不存在第三人没有告知的情况。被告刘瑜提出过返还定金，但是原告不同意。在双方沟通过程中，被告刘瑜曾打电话给第三人，说被告刘晓红同意出售房产，第三人还电话通知了原告。经审理查明，2015年3月14日，被告刘瑜作为被告刘晓红（卖方）的代理人与原告签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方将福田区金域蓝湾8号楼2108号房以450万元的价格出售给原告。交易定金为20万元，合同签订时，向卖方支付定金5万元，签订后三日内，支付15万元；双方同意在合同签订时从交易总价款中预留1万元在居间方作为交房保证金，此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之四的违约金。在该合同的卖方和买方处落款日期为2015年3月16日，第三人的落款日期为2015年3月14日。对此各方确认合同实际签订日期为3月14日，第三人并称因被告刘瑜签订完合同后告知原告被告刘晓红的授权已经过期，需要几天时间，所以第三人就在卖方和买方下方注明时间为2015年3月16日。对于本合同，被告刘瑜称在签订合同之时，合同上方均为空白，且已经告知第三人没有授权，但第三人逼着被告刘瑜签字。第三人则称并非空白，双方已于签订合同之前电话协商好价格为450万元，原告向第三人缴纳了一万元的诚意金后，第三人去涉案房产找被告刘瑜签字。签字的时候被告刘瑜称有被告刘晓红的授权，但之后又告知第三人授权已经过期，并称被告刘晓红第二天可以过来确认。2015年3月14日，户名为余子安的账户向被告刘瑜的账户转账支付5万元。同日，被告刘瑜向原告出具定金收条，称收到原告定金5万元，并在定金收条下方注明同日再收到1万元，合计定金6万元。庭审中，第三人确认上述6万元定金中，仍有1万元留存在第三人处，未向任何一方返还。基于第三人的上述陈述，本院询问原告是否需要变更诉讼请求，原告称不变更。原告并提交录音资料一份，显示被告刘瑜称自己签字没用，本来应该由被告刘晓红签字，但第三人催被告刘瑜签字。被告刘瑜本来有被告刘晓红的授权，但是已经过期了，需要重新做。第三人则回复称没有逼着被告刘瑜签字，开始的时候被告刘瑜称有授权书，签完字后找了半天没找到。于是被告刘瑜承诺第二天让被告刘晓红过来签字，但最终被告刘晓红没有签字。本院认为，被告刘瑜在没有取得被告刘晓红的授权的情况下，以被告刘晓红的名义与原告签订合同，且被告刘晓红对被告刘瑜的该行为不予确认，该代理行为无效。被告刘瑜应向原告返还定金，因被告刘瑜在没有取得被告刘晓红的授权的情况下签订合同并收取原告支付的定金，存在过错，应赔偿原告因此所受到的损失。原告诉请成交价的4%计算违约金，即450万元×4%=180000元，没有超过其可主张的范围，本院予以照准。被告刘瑜应向原告返还定金5万元，并赔偿原告损失180000元。剩余1万元的定金，第三人确认留存在第三人处。原告可另行法律途径向第三人主张返还。对于原告的该部分诉讼请求，本院予以驳回。原告诉请被告刘晓红承担连带赔偿及返还责任，但并无证据证明被告刘晓红对被告刘瑜的该行为是知悉并同意，或者是默认的，也无证据证明被告刘晓红收取了原告支付的定金。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘瑜应于本判决生效之日起十日内向原告万坦娇返还定金50000元；二、被告刘瑜应于本判决生效之日起十日内向原告万坦娇支付违约金180000元；三、驳回原告万坦娇的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，因适用简易程序而由法院收取的2450元（已由原告预交），由原告负担102元、被告刘瑜负担2348元。如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴    颂二〇一五年八月二十日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅