浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1122民初2954号
原告：姚海祥，男，1978年10月23日出生，汉族，农民，住缙云县。
委托代理人：梅亚宝，浙江新之亚律师事务所律师。
委托代理人：俞志英，浙江新之亚律师事务所实习律师。
被告：缙云县鸿鑫房地产开发有限公司，住所地：浙江省缙云县新碧街道黄碧街村碧街自然村新华西路南1号。
法定代表人：章常义，该公司董事长。
委托代理人：李效、杨萌阳，浙江海昌律师事务所律师。
第三人：中信银行股份有限公司丽水缙云支行，住所地：浙江省缙云县五云街道永宁路158号。
法定代表人：金挺，该支行行长。
委托代理人：张丽红，浙江博翔律师事务所律师。
原告姚海祥与被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）、第三人中信银行股份有限公司丽水缙云支行商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李蕾适用简易程序于2016年9月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人梅亚宝、俞志英、被告委托代理人李效、杨萌阳及第三人委托代理人张丽红到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年10月13日转为普通程序，依法组成合议庭并于2016年11月16日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人梅亚宝、被告委托代理人杨萌阳到庭参加诉讼，第三人中信银行股份有限公司丽水缙云支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。经批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年2月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告从被告处购买尚品壹号商品房6号楼1603号、1703号房屋。合同约定房屋总价款为984838元，首付款304838元，剩余680000元采取银行贷款方式支付。后原告支付被告首付款304838元，又与第三人签订了《个人住房借款担保合同》，并于2014年2月21日开始正式还贷。2014年1月24日，原、被告签订了《尚品壹号地下车位使用权转让协议书》，原告支付了转让费63000元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条约定，被告应于2015年12月31日前交付房屋，若被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同及退房，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的2%支付原告违约金。合同签订后，原告积极履行了付款义务，而被告却迟迟未按合同约定时间交付房屋。现原告诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告于2013年2月20日签订的《商品房买卖合同》和2014年1月24日签订的《尚品壹号地下车位使用权转让协议书》；2、依法解除原告与被告、第三人签订的《个人住房借款担保合同》；3、被告返还原告已付购房款304838元及车库转让费63000元，并支付原告交纳上述款项之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款返还日止的利息；4、被告支付原告违约金19696.76元；5、被告返还原告在本判决生效日前支付给第三人的借款本金及利息，及被告支付从起诉之日起至此项款返还日止按银行同期贷款利率计算的利息；6、被告在本判决生效后直接向第三人偿还涉案房屋剩余贷款本金及利息；7、本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述诉称事实，原告提供了以下证据材料：
1、商品房买卖合同一份，待证原告向被告购买房屋的事实；
2、销售不动产统一发票一份，待证原告支付首付购房款的事实；
3、尚品壹号地下车位使用权转让协议书、收款收据各一份，待证原、被告签订地下车位使用权转让协议及原告支付款项的事实；
4、个人购房担保借款合同、还款流水各一份，待证原告向被告购买了房屋后，与银行签订了个人购房担保借款合同并如期还贷的事实。
被告鸿鑫公司答辩称：一、涉案商品房的延期交付非被告方违约所导致，系政府土地政策处理不到位而致开发期延长，被告也一直在以各种方式向县政府、各有关政府部门申请解决政策处理问题，包括诉讼方式，以推进尽快交房。后经被告的多方努力及持续性与有关政府部门沟通协调，有关部门才以“特事特办”的方式办理相关竣工验收的备案手续，原告认购的房屋才具备交房条件，被告也在第一时间通知原告办理入住手续，故关于延期交房系被告意志以外的特殊原因所致，被告主观上不存在过错，客观上也未实施违约行为拖延交房。二、根据双方在商品房销售合同第九条的相关约定，由于政府部门等特殊原因造成的延期，交房时间可据实予以延长。三、“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，才须承担违约责任”，因此，原告要求按照商品房买卖合同第十条解除合同并承担违约金的诉讼请求不能成立。四、即使需要承担违约责任，原告要求支付已付房款的利息又要求承担违约金系要求被告就同一违约行为承担双重赔偿责任，应不予以支持。五、原告的第五项、第六项诉讼请求与诉讼请求第三项、第四项存在矛盾且没有合同依据应不予以支持。六、原告按照全部已付购房款即购房总价款的2%计算违约金，按照商品房买卖合同的约定，不存在被告还须向银行承担支付借款本息的责任。以按揭方式进行付款系原告自愿选择，应承担由此导致的贷款利息，如原告以自有现金付款，便不会产生利息成本。若要被告既承担利息，又承担违约金，则同样存在就同一违约行为承担双重赔偿，依法应不予支持。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
为此，被告提供了以下证据材料：
1、《商品房买卖合同》节选一份，待证合同第九条第二款约定了因政府主管部门原因导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期的事实；
2、《关于加快处理缙云工业园区中心花苑《暂名》地块有关政策处理的报告》（2011.9.22）一份，待证因政府部门未在承诺期限内完成院落、邮电机房以及黄碧街三个户以及通往下小溪道路的政策处理，被告发函督促有关方加快政策处理，及时交付净地的事实；
3、《关于中心花苑（暂名）地块存在问题的说明》（2012.2.27）一份，待证截至2012年2月27日，政府部门仍未完成政策处理交付净地，导致被告无法实施施工方案，被告发函督促有关方加快政策处理，以便进场施工的事实；
4、《缙云工业园区中心花苑（现名：尚品壹号）地块政策处理问题报告》（2013.9.12）一份，待证截至2013年9月12日，出让地块的政策处理仍未到位，导致项目开发建设出现各种困难的事实；
5、《关于缙云工业园区中心花苑地块的情况说明》（2014.5.21）一份，待证截至2014年5月21日，政府部门仍未完成政策处理交付净地，红线内土地被当地村民侵占造成实际用地面积减少导致原规划方案无法实施，出让地块内的1#、2#楼无法设计、施工，并影响3#-12#楼的竣工交付，被告向各有关方发文要求分割用地，解决实际困难的事实；
6、《关于要求办理“尚品一号”3-12号楼土地证的报告》（2014.8.8）一份，待证事实同证据5；
7、《要求确认3#-12#楼地块土地款及解决项目后续事宜的报告》（2015.5.27）一份，待证截至2015年5月27日，政府部门仍未完成政策处理交付所有出让地块的净地，出让地块内的1#、2#楼所在地块的政策处理仍未到位导致交地条件不具备并影响3#-12#楼的验收交付，而3#-12#楼的用地红线及调整总平面图已确认，被告继续发文要求办理3#-12#楼的土地证的事实；
8、行政起诉状及受理通知书一份，待证因土地出让部门迟迟未解决政策处理及拒绝办理3#-12#楼的用地手续影响房屋交付，被告只能诉诸诉讼途径以加快办理交房手续的事实；
9、缙云县人民政府《关于“尚品一号”商品房遗留问题协调会议纪要》【[2016]16号】一份，待证经过被告的努力，政府各有关部门协调于2016年7月15日形成会议纪要，确定政府部门对具备竣工验收条件的，办理竣工验收手续的事实；
10、《交房通知书》及《竣工验收合格备案表》各一份，待证在政府部门办理竣工验收手续后，被告已第一时间通知原告办理交房手续的事实。
第三人答辩称：一、根据借款合同的约定，原告无权要求解除借款合同或拒绝还款。根据借款合同第十一条11.6的约定：甲方（原告）不得以其与任何第三方就本合同项下借款所购房屋发生的任何纠纷为由拒绝履行其还款义务，即无论购房问题存在任何纠纷，原告均不得拒绝还款。同时，根据双方借款合同中关于合同解除的条款约定，原告无权在解除购房合同的情况下解除借款合同，其依法不具备解除合同的权利。即使根据合同法中关于法定解除权的规定，原告也无权要求解除借款合同。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，原告无权单方将借款合同并入本案的商品房销售合同纠纷一并处理。第三人作为借款合同的债权人及担保权人，对借款合同享有当然的独立的诉讼请求。原、被告是否解除双方之间签订的商品房销售合同，与第三人无关，第三人不主张要求一并就借款合同在本案中进行处理。本案系商品房销售合同纠纷，而第三人与原、被告之间签订的借款合同，是金融借款法律关系，应属于两个独立的法律关系，如在同一案件中进行处理，必须有明确的法律规定。综上，第三人作为担保权人及有独立请求权的第三人，在原告未提出诉讼请求，也未另行就商品房担保贷款合同提起诉讼的前提下，根据前述司法解释的规定，原告无权自行将第三人列为第三人并要求在商品房销售合同纠纷中一并处理借款合同。
第三人中信银行股份有限公司丽水缙云支行未提交证据。
上述证据经举证，综合各方的质证意见，本院认证如下：
对原告提供的证据，第三人均无异议，认为原告方不能以任何理由拒绝还款，在合同中也没有约定原告有权解除借款合同。被告对证据的真实性亦均无异议，但认为购房合同第九条约定由特殊原因导致的交房期限可以顺延，且合同中也没有逾期交房就解除借款合同的约定，也没有约定由被告来承担还款责任，此外地下车位转让协议中没有约定地下车位交付期限，也没有约定解除的条件。本院认为，被告及第三人对原告提供的证据真实性均无异议，原告提供的证据形式、来源合法，内容真实，能够证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系、原、被告与第三人签订担保借款合同及相关款项支付情况等的事实，均予以认定。
对被告提供的证据1，原告认为根据合同约定，遭遇不可抗力被告应在发生之日起30日内告知买受人，被告主张由于政策处理等不可抗力因素，但也未在30日内告知原告，从证据中原告未看到政府有对法律法规政策的改变等政府行为，被告把责任都推给政府原告不予认可。对被告提供的证据2、3、4、5、6、7，原告认为都是被告单方盖章的证据，没有任何政府的回复，对该几组证据的真实性有异议。对证据9，原告认为本案涉及的是6号楼，该证据中的政策处理与本案无关，且据原告了解，是由于被告未支付50%的拍卖款才未办理。对证据8真实性无异议，据原告了解该行政诉讼目前已撤诉。对证据10，原告认为通知交房的时间已超过合同约定的时间，原告有理由提出解除合同。对被告提供的证据，第三人质证认为均系与原告之间购房合同的证据，与第三人和原告之间的借款合同没有任何关联性。本院认为，对被告提供的证据1，节选部分与原告提供的合同一致，故对其真实性予以认定，但不当然证明被告要待证的事实。对被告提供的证据2、3、4、5、6、7，真实性无法确定，本院均不予认定。对被告提供的证据8，原告对真实性无异议，本院予以认定，但不当然证明被告要待证的事实。对被告提供的证据9，案涉房屋位于6号楼，而该会议纪要中未体现与6号楼有关的内容，与本案无关，故不予认定。对被告提供的证据10，原告在质证中实际上对该证据真实性并无异议，本院予以认定，但不当然证明被告要待证的事实。
综合各方当事人的当庭陈述及本院认定的有效证据，本院认定本案法律事实如下：
2013年2月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告从被告处购买尚品壹号商品房6号楼1603号、1703号房屋。合同约定房屋总价款为984838元，首付款304838元，剩余680000元采取银行贷款方式支付。该合同第九条约定，被告应当在2015年12月31日前将符合条件的房屋交付原告使用。该条同时约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；3、县（市）级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而致开发建设期延长的（但最长不超过6个月）；4、交房期限届满，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2013年3月12日，原告向被告支付304838元购房首付款。2014年1月8日，原告作为借款人、被告作为保证人与第三人签订《中信银行个人购房借款合同》，合同约定贷款金额为680000元，贷款以等额本息还款方式偿还，每月还款本息5089.93元，还款总期数为240期。借款人以前述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。合同签订后，第三人依约向原告发放贷款，原告于2014年2月21日开始逐月向第三人归还贷款本息。2014年1月24日，原、被告签订《尚品壹号地下车位使用权转让协议书》，约定由被告一次性向原告转让地下室152号车位使用权，转让费用为63000元，当日原告向被告支付63000元。被告曾于2016年4月向青田县人民法院提起行政诉讼，起诉缙云县国土资源局，后撤回起诉。2016年7月25日，尚品壹号小区一期3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、12号楼竣工验收备案。
本院认为：一、关于本案中按揭贷款合同纠纷是否与商品房销售合同纠纷合并审理。通常而言，当事人的诉讼地位取决于提起诉讼之原告，被告在原告提起诉讼时确定，第三人无论是无独立请求权第三人还是有独立请求权第三人，其诉讼地位的确定亦依赖于原告提起的诉讼。第三人主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，其不要求在本案中一并就按揭贷款合同进行处理，原告就无权单方将按揭贷款合同并入商品房销售合同纠纷中一并处理。但前述解释中第二十五条之规定系解决按揭银行进入单纯的商品房买卖合同纠纷之诉时的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。而本案原告在提起诉讼时就一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的中信银行股份有限公司丽水缙云支行列为有独立请求权第三人，本案显然不属于第三人中信银行股份有限公司丽水缙云支行主动申请参加单纯的商品房买卖合同纠纷之诉的情形，故前述司法解释的第二十五条并不适用。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态，若按揭贷款合同因商品房买卖合同无效或被撤销、解除而解除，此时商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联。本案中原告以被告违约为由要求解除双方之间签订的商品房买卖合同，同时又依据前述司法解释要求解除与银行之间的按揭贷款合同关系，为一次性解决当事人之间的争议，保证裁判统一，本案就商品房买卖合同之诉与按揭贷款合同纠纷之诉存在合并审理的必要。同时，商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。但按揭银行无论是作为被告，还是作为有独立请求权的第三人，均有权提出自己的诉讼请求，其诉讼权利并不因诉讼地位的不同而有实质差异，其程序上已获相当保障。
二、关于本案商品房买卖合同与个人购房借款合同是否应解除。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思之表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定支付购房款，被告应按合同约定在相应时间将符合要求的房屋交付原告。根据合同约定，被告应在2015年12月31日前将房屋交付原告使用，合同同时约定，逾期超过60日后，买受人即原告有权解除合同。而案涉房屋于2016年7月才完成竣工验收，逾期已超过60日。被告虽主张逾期交房是由于政府政策处理不到位等原因导致，但未提供充分证据证明其主张。且根据合同约定，即使存在被告主张的政府政策和法律法规的改变等政府行为的不可抗力情形可据实予以延期，被告也应在发生之日起30日内告知买受人，被告亦无相应证据证明其已就存在不可抗力的情形在发生之日起30日内告知过原告。故对原告要求解除商品房买卖合同的诉请，本院予以支持。原、被告签订的地下车位使用权转让协议书中虽未明确约定交付时间和解除条件，但在原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，该地下车位使用权转让协议的目的显已无法实现，故对原告要求解除该地下车位使用权转让协议的诉请，本院亦予以支持。因被告违约逾期交房致案涉商品房买卖合同解除，被告应返还原告已支付的购房款304838元及地下车位转让使用费63000元，并支付原告按累计已付购房款项的2%计算的违约金，即房屋总价款984838元的2%计19696.76元。合同中已约定了被告方逾期交房超过60日后支付违约金的条款，故对原告要求被告就同一违约行为另行支付已付购房款利息的请求不再支持。案涉商品房买卖合同因被告违约解除，致使相应的个人住房借款合同的目的亦无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告现要求解除其与被告、第三人签订的中信银行个人购房借款合同，本院予以支持。
三、关于按揭贷款合同解除后果的处理。按揭贷款合同本质上属于非继续性合同，其解除应产生溯及既往的效力，故合同解除后当事人可要求恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而遭受的损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同解除系因开发商违约导致商品房买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，同时为减少不必要的重复、繁琐及额外风险，减轻当事人诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即被告直接将购房贷款返还，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。
综上，原告主张被告返还其自2014年2月21日起至判决生效日止已归还第三人的贷款本金利息及被告在判决生效后直接向第三人偿还案涉借款合同剩余贷款的请求，本院予以支持。原告要求被告支付其已偿还银行的本金及利息相应的从起诉之日起至款返还日止按银行同期贷款利率计算的利息，依据不足，本院不予支持。第三人中信银行股份有限公司丽水缙云支行第二次开庭时经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院依法作出判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告姚海祥与被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司于2013年2月22日签订的《商品房买卖合同》和2014年1月24日签订的《尚品壹号地下车位使用权转让协议书》；
二、解除原告姚海祥与第三人中信银行股份有限公司丽水缙云支行、被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司于2014年1月8日签订的《中信银行个人购房借款合同》；
三、被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司返还原告姚海祥已付购房款304838元及已付地下车位转让使用费63000元，并支付原告违约金19696.76元；
四、被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司返还原告姚海祥自2014年2月21日起至本判决生效之日止原告已向中信银行股份有限公司丽水缙云支行支付的贷款本金及利息（以中信银行股份有限公司丽水缙云支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；
五、被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司向第三人中信银行股份有限公司丽水缙云支行偿还原告姚海祥自本判决生效之日起就《中信银行个人购房借款合同》剩余的贷款本金及利息；
六、驳回原告姚海祥的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7113元，由原告姚海祥负担1067元，被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司负担6046元，被告负担的费用于本判决生效日即向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 王钊杰
代理审判员 李 蕾
人民陪审员 黄日华
二〇一七年八月三十日
代书 记员 赵乐丽
附：裁判文书适用法律条文依据
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。