山东省肥城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肥民初字第1181号
原告：田承峰，，住肥城市。
委托代理人：田洪振，肥城王瓜店法律服务所法律工作者。
委托代理人：何道芳，住肥城市。系原告田承峰之母。
被告：泰安市信邦房地产服务有限公司。住所地：肥城市新城路***号。
法定代表人：肖凤，经理。
委托代理人：张晓燕，该公司办公室员工。
原告田承峰与被告泰安市信邦房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田承峰的委托代理人田洪振、何道芳，被告泰安市信邦房地产服务有限公司的委托代理人张晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2012年8月6日与我签订了某某小区房屋买卖合同，被告承诺双证齐全，并协助买房办证。我于2012年8月6日交付了房款148000元，购房后因楼房存有较多质量问题，我对该房产进行了装修及厕所加固，花费7693.00元。被告交房已经两年多，但迟迟不给我办理房产证，后得知该房没有备案无法办证。被告的行为已构成欺诈，给我造成损失。要求依法确认双方签订的商品房买卖合同无效；被告返还我购房款158985.50元，并承担利息；要求被告赔偿我损失。
被告辩称，1.我公司是在2007年11月份通过竞拍的方式从山东某某公司合法取得的本案争议的原属某某支行房屋所有权，我公司不属于房地产开发商，仅是普通的买房者与卖房者，出售给原告的房屋并非是法律意义上的商品房，与原告于2012年8月6日签订了房屋买卖合同书，将本案争议的房屋以148000元的价格出卖给原告，合同第四条约定，我公司协助办理入住手续，因此产生的费用由原告承担，我公司在卖房后一直向房管和土管以及某某行协调房产过户手续事宜，近期有望过户，被告并没有违约的事实存在。2.从原告的诉求看，诉请判令商品房买卖合同无效，返还房款，赔偿损失等，但法院应适用合同法等相关法律法规处理本案，我们之间的房屋买卖行为，不符合合同法第52条规定情形之一，《物权法》第十五条及山东省高院会议纪要都规定未取得不动产权属证书的房屋买卖合同不属于无效合同。因此，我们之间的合同应属于有效合同。应当驳回原告的诉讼请求。至于原告是否存在损失，因为我公司买的是二手拍卖房不是新房，是以现状出售给原告的，是否发生损失，都不能向我公司主张。
经审理查明，原告田承峰与被告泰安市信邦房地产服务有限公司于2012年8月6日签订一份《某某小区房屋买卖合同书》，合同第一条约定“甲方（被告，下同）自愿将坐落在肥城市某某小区东（2）单元三层东户（储藏室二间）房屋出卖给乙方（原告，下同），并将与所出卖该房产相关的土地使用权同时出卖给乙方”；第二条约定“双方议定上述房屋总房款为148000元，包含储藏室、天然气、暖气开户费”；第四条约定“甲方协助办理入住、权证手续，因此产生的相关费用由乙方承担”。合同签订前，原告已于2012年7月16日交纳给被告房款10000元，2012年7月30日交纳给被告房款100000元。合同签订的同日，原告交纳了房款38000元，以上共计148000元，被告均给原告出具了收据。后被告将该合同约定的房屋交付给了原告。原告接受房屋后，于2012年9月为涉案房屋贴地面砖，贴阳台、厨房、厕所瓷瓦，安装坐便器等，共计花费7095元；安装太阳能花费2100元；因该楼房暖气管道爆裂，原告对管道统一进行了更换，维修费用及管件费用共计花费1790.50元，以上原告共计花费10985.50元。后因原告多次找被告要求办理权证手续未果，于2014年4月1日诉至本院。
另查明，原告所购房屋所在的整幢楼房的房产登记证书为肥房权证xxxx字第xxxx**号，房屋所有权人为某某支行；土地使用证为肥城国用（xxxx）第xxxxxx号，土地使用权人为某某公司，使用权类型为划拨。
庭审中，被告提交了拍卖成交确认书及某某公司（资产管理处置部）《关于协助办理房屋权属变更登记事宜的函》复印件各一份，用以证明其取得了涉案房屋的所有权。其中拍卖成交确认书载明：时间为2007年11月17日，拍卖标的为某某户，买受人为“吕某某”，该证据注明的拍卖人为山东某某拍卖公司，但没有加盖印章；某某公司（资产管理处置部）《关于协助办理房屋权属变更登记事宜的函》是以某某部的名义向某某行发出的，内容为“我公司承继的原某某行某某镇某某街某某套房产于2007年11月由某某公司代为处置，上述房产实物已移交买受人，…鉴于房产权属登记在某某支行名下，为简化变更环节，请将权属直接由某某支行变更至买受人名下”，作出时间为2014年5月27日。
以上事实有《某某小区房屋买卖合同书》、收据、证明、销货清单、房屋所有权证、土地使用证、及当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案争议的焦点有两个：一、双方签订的房屋买卖合同是否有效；二、原告主张的损失是否应予支持。
对于第一个焦点，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案争议房屋产权现登记在某某支行名下，被告提交的证据不能证实其对涉案房屋享有所有权，应当认定涉案房屋的所有权人为某某支行。被告在没有取得所有权的情况下与原告签订房屋买卖合同，系无权处分行为，当时该合同为效力待定合同，双方自签订合同至今，已将近两年的时间，被告既没有获得权利人追认，也没有取得房屋的处分权利，因此，该合同无效。对被告庭审中提交的拍卖成交确认书，因该证据没有加盖拍卖公司的印章，且买受人为“吕某某”，该证据的效力不及房产登记证书，仅凭该证据本院无法确认被告取得了涉案房屋的所有权；对被告提交的某某公司（资产管理处置部）《关于协助办理房屋权属变更登记事宜的函》，从内容上看，该证据仅是某某公司（资产管理处置部）向某某行发出的要求协助变更房屋权属登记的函，而不是房屋产权人的意思表示，不能作为其取得涉案房屋所有权的证据。
对于第二个焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案双方签订的合同无效，原告应将所购房屋返还给被告，被告应将原告所交房款148000元返还给原告。本案双方在签订合同时，被告未将所售房屋的产权情况对原告作详细说明，其存在过错；但原告在购房时未对被告出售的房产进行合理的审查，自身也存在过错。比较两者的过错程度，被告作为出售者过错较大。庭审中，被告对原告更换暖气管道、贴地板砖、安装太阳能等的费用10985.50元没有异议。因合同无效被告收回房屋时，为避免财产贬值，由原告将上述财产随房屋移交被告为宜，按照公平原则，被告应当给予原告适当的补偿。本院酌情从双方的过错程度、已使用时间、折旧等因素综合考虑，确认被告承担上述费用的70%，原告自身承担30%。因合同无效，原告要求被告承担利息于法无据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告田承峰与被告泰安市信邦房地产服务有限公司于2012年8月6日签订的《某某小区房屋买卖合同书》无效；
二、被告泰安市信邦房地产服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，返还原告田承峰购房款148000元；
三、原告田承峰于本判决生效之日起三十日内，将坐落在肥城市某某小区东（2）单元三层东户（储藏室二间）房屋（含地面砖、墙面瓷瓦、太阳能及暖气管道）返还给被告泰安市信邦房地产服务有限公司；
四、被告泰安市信邦房地产服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，赔偿原告田承峰损失7689.85元；
五、驳回原告田承峰的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3414元，由被告泰安市信邦房地产服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 鹿 军
审 判 员 王 印
人民陪审员 孙远生
二〇一四年七月九日
书 记 员 李 娟