湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂07民终397号
上诉人（原审原告）：鲁友军，女，1968年12月21日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：邢春华，男，住鄂州市鄂城区，鄂州市个体劳动者私营企业协会明堂基层协会推荐代理。
被上诉人（原审被告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193号301室。
法定代表人：孙建华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张海龙，湖北维思德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北林海建筑安装工程有限公司，住所地湖北省鄂州市滨湖南路象山花苑3-46号。
法定代表人：邵金林，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：邵金林，男，1964年8月1日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。
被上诉人（原审被告）：李桂珍，女，1964年8月1日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。
被上诉人（原审被告）：周国栋，男，1967年4月30日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。
被上诉人（原审被告）：唐武秀，女，1968年7月24日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。
上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师。
上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马楠，男，1984年8月5日出生，汉族，住武汉市武昌区。
被上诉人（原审被告）：孙艳，女，1968年11月2日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。
被上诉人（原审被告）：张绍永，男，1973年10月19日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。
上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：朱金发，湖北长捷律师事务所律师。
上诉人鲁友军因与被上诉人中国工商银行股份有限公司鄂州分行（以下简称工行鄂州分行）、湖北林海建筑安装工程有限公司（以下简称林海公司）、鄂州市祥高贸易有限公司（以下简称祥高公司）、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀案外人执行异议之诉一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。同年8月10日，本院应浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）申请作出（2018）鄂07民终397号民事裁定，依法准许该公司替代工行鄂州分行作为本案被上诉人参加诉讼。因被上诉人祥高公司注销登记，本院依法通知该公司股东马楠、孙艳、张绍永作为被上诉人参加诉讼。同年8月31日，本院依法公开开庭进行了审理。上诉人鲁友军及其委托诉讼代理人邢春华，被上诉人浙商资产公司的委托诉讼代理人张海龙，被上诉人林海公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀的共同委托诉讼代理人周少英到庭参加诉讼，被上诉人马楠、孙艳、张绍永经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁友军上诉请求：1、请求撤销鄂州市鄂城区人民法院一审判决；2、请求支持鲁友军的一审诉讼请求；3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对争议焦点判断错误，导致判决结果错误，损害了鲁友军的合法权益。鲁友军与祥高公司之间的买卖关系成立，能排除鄂州市鄂城区人民法院对争议商亭的执行，因此鲁友军的一审诉讼请求，应该得到支持。第一，关于鲁友军与祥高公司之间的买卖合同关系成立。鲁友军自2002年起租赁位于明堂市场一期二楼B1区192号商亭，2013年2月25日，祥高公司张贴商亭出售公告，出卖明堂市场B1区、B3区和B4区226间商亭，鲁友军的商亭在其中，在看到公告后，交款106,000.00元。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定祥高公司的通知函属于邀约，鲁友军交款属于承诺，双方之间的合同成立，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。祥高公司在出售商亭时，商亭等级及面积是按照2006年鄂州市市场开发服务中心以资抵债财产（商铺）清单来确定，各个等级单价是根据祥高公司提供的评估价，但是各商亭实际成立价可与周国栋协商确定。第二，祥高公司应当对周国栋的行为承担责任。其一，周国栋的行为构成表见代理。明堂市场商亭的管理一直是周国栋负责管理，祥高公司一直是周国栋当家。从而鲁友军有足够的理由相信周国栋构成代理。首先，2010年10月27日，祥高公司成立时，周国栋是该公司的股东，出资490,000.00元，持股比例49%，2012年9月2日变更持股比例为5%，2013年3月20日，转让其全部股份，加之周国栋在明堂市场管理处负责全盘管理工作，所以鲁友军充分相信他可以代表祥高公司。其二，祥高公司对周国栋的行为已认定。鲁友军之前租赁涉案商亭经营，交纳租金。售亭公告发布后，鲁友军将购买商亭的款项交给周国栋至今，祥高公司没有向鲁友军收取租金，也没有通知鲁友军交出商亭，祥高公司的行为是对周国栋行为的认定。再是明堂市场B4区121号商亭的经营户殷永树的交款为周国栋个人账户，祥高公司在周国栋个人收条和证明上盖章认可就是对周国栋行为的认定。其三，因祥高公司账户与周国栋个人账户混同一起，所以2个账户都能负有同等的法律责任。明堂市场B4区121号商亭的经营户殷永树交款为周国栋个人账户，祥高公司却在周国栋个人证明和收条上盖章认可。B3区84号商亭的经营户卢秋娥交款为祥高公司，周国栋以个人名义承诺“如果在2016年9月30日前不能办证退钱，可随时到法院起诉我”。将二名经营户证据并案分析，足以断定祥高公司账户与周国栋账户混同在一起，2个账户都能负有同等的法律责任。其四，从一系列事实足以判断，周国栋与祥高公司之间存在代理关系。周国栋以资金周转困难为由向刘元庭借款400,000.00元，祥高公司为其担保。林海公司向工行鄂州分行贷款，祥高公司担保，周国栋夫妇二人也担保，从这两起借款及担保事实足以断定周国栋与祥高公司之间存在关系。其五，鲁友军一直在明堂市场经营，祥高公司没有提出任何异议，也是对上述购买该商亭的认可。第三，工行鄂州分行、祥高公司及周国栋之间存在恶意串通，抵押无效。鲁友军早在2013年3月15日交清购买商亭的款项，2014年8月19日，祥高公司用该商亭为林海公司的贷款抵押担保，周国栋也作为林海公司的借款担保，欺骗贷款的行为已经非常明显，工行鄂州分行明知商亭有人经营使用，不进行调查和询问，他们之间互相串通，骗取国家放贷，造成资金难以收回，其恶意串通的行为也损害了鲁友军的合法的权益，抵押行为无效。由于鲁友军与祥高公司之间的买卖关系已经成立，其一直在涉案商亭经营，且已交清款项。《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定交付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。鲁友军的情形完全符合该条的规定，其在执行中提出的异议足以排除工行鄂州分行对该商亭的强制执行。执行异议之诉应该得到法院的支持，一审法院的判决应当撤销。
浙商资产公司辩称，第一，鄂州市鄂城区人民法院依据生效的（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决书执行合法有效，没有停止执行的事实及法定理由。2014年8月22日，原工行鄂州分行向林海公司贷款6,000,000.00元，该贷款由祥高公司提供其所有的明堂市场综合楼一期二层37间商亭抵押（包括本案标的物B1区192号商亭），办理了抵押登记。后林海公司未能按期还款，工行鄂州分行起诉至鄂州市鄂城区人民法院，经过审理，该院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111号判决，认定工行鄂州分行对抵押物享有优先受偿权，判决生效后，林海公司、祥高公司均未履行还款义务，工行鄂州分行申请强制执行，鄂州市鄂城区法院已对抵押资产进行了评估、拍卖，整个审理执行程序合法，没有任何停止执行的事实及法定理由。第二，根据《中华人民共和国物权法》关于不动产登记的规定，本案标的物产权人登记于祥高公司名下，抵押权人是工行鄂州分行，鲁友军只是该商亭的承租人，无权要求法院停止执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，本案标的物B1区192号商亭2013年3月依法登记于祥高公司名下，房屋产权证为鄂州市房权证市直字第××号，该房屋于2014年8月20日为林海公司提供抵押担保，在办理抵押登记时，房屋登记未发生变更，抵押登记合法有效。第三，鲁友军与周国栋之间签订关于本标的物的《商铺（亭）买卖合同》不具有法律效力。鲁友军在2013年3月15日将106,000.00元交付周国栋用于购买B1区192号商亭，该款未汇入祥高公司账户，也未与祥高公司签订《商铺（亭）买卖合同》，祥高公司也未授权周国栋办理房屋买卖事宜，鲁友军与房屋产权人之间未发生房屋买卖关系，该收款行为系其与自然人周国栋之间的交易行为，且周国栋也同意退还该购亭款，鲁友军应向周国栋主张权利。综上所述，鲁友军提出执行异议之诉无事实及法律理由，其没有可以阻止对涉案房屋执行的实体权利，故请求依法审理，驳回鲁友军的上诉请求。
林海公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀共同辩称，一审判决认定事实清楚，依法应予维持。第一，鲁友军与祥高公司的房屋买卖会同关系并未成立。第二，鲁友军没有向祥高公司支付款项，祥高公司也没有授权周国栋办理房屋买卖，周国栋不构成表见代理。第三，本案抵押权有效。第四，鲁友军没有排除强制执行的权利。
马楠、孙艳、张绍永未向本院提交答辩状。
鲁友军向一审法院起诉请求：1、停止对鄂州市鄂城区人民法院作出的（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书的执行，并解除其查封；2、请求法院确认鲁友军购买祥高公司所有的明堂市场二楼B1区192号商亭的买卖行为合法有效；3、本案的诉讼费用由工行鄂州分行、林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀承担。
一审法院认定事实：2014年8月19日，工行鄂州分行与林海公司签订《小企业借款合同》一份，该合同约定，林海公司向工行鄂州分行借款6,000,000.00元，借款期限12个月。同日，工行鄂州分行与祥高公司签订《抵押合同》一份，该合同约定，祥高公司以其所有的位于鄂州市明堂市场综合楼一期二层包括B1区192号商亭在内的37间商亭，共计896.24平方米，为上述借款提供抵押担保，并于次日到房产管理部门办理了抵押登记手续，其中，B4区121号商亭的他项权证号分别为T201408190024。2014年8月19日，工行鄂州分行与邵金林签订保证合同，约定邵金林以其持有的林海公司股权为上述借款提供连带保证，李桂珍即邵金林之妻出具书面声明，同意对邵金林的保证合同承担连带保证责任。同日，工行鄂州分行与周国栋签订保证合同约定，周国栋以其所有的位于鄂州市××城××单元××室住宅房屋为上述借款提供连带保证，唐武秀即周国栋之妻出具书面声明，同意对周国栋的保证合同承担连带保证责任。合同签订后，工行鄂州分行于2014年8月22日向林海公司发放贷款6,000,000.00元。上述贷款到期后，因林海公司未按约定还款，工行鄂州分行向鄂州市鄂城区人民法院起诉林海公司及担保人祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀，本院于2015年9月29日立案受理，案件审理过程中，鄂州市鄂城区人民法院根据工行鄂州分行的保全申请，于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定，冻结林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀银行存款6,900,000.00元；上述银行存款冻结金额不足部分，查封祥高公司所有的位于明堂市场综合楼一期二层包括B1区192号商亭在内的39间商亭。2015年12月29日，鄂州市鄂城区人民法院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决，判令林海公司偿还工行鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合计6,028,743.12元；祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对上述借款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，因林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀未履行判决书确定的义务，工行鄂州分行于2016年3月29日向鄂州市鄂城区人民法院申请强制执行。在执行过程中，鄂州市鄂城区人民法院依法将上述查封的39间商亭委托评估拍卖。鲁友军对鄂州市鄂城区人民法院查封的祥高公司位于明堂市场综合楼1期2层B1区192号商亭提出书面异议，认为其是该商亭的实际购买人及所有人，应驳回工行鄂州分行评估拍卖涉案商亭的请求。鄂州市鄂城区人民法院经审查认为，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B1区192号商亭登记的所有权人为祥高公司，工行鄂州分行系该商亭登记的抵押权人，对该商亭依法享有优先受偿权，鲁友军仅提供了周国栋个人收条，未与祥高公司签订书面的买卖合同，其提供的证据不足以排除执行，并于2016年8月30日作出（2016）鄂0704执异38号执行裁定，驳回鲁友军的异议。鲁友军不服，于2016年9月12日向鄂州市鄂城区人民法院提起案外人执行异议之诉。
一审另查明，鄂州市明堂市场综合楼一期二层B1区192号商亭登记的所有权人为祥高公司。2012年12月25日，祥高公司发出商亭出售公告，其公告内容为：明堂市场二层226间商亭经营户：祥高公司于2012年7月通过武汉光谷联合产权交易中心挂牌购买了原中国建筑第三工程局有限公司持有的“明塘体育场与文星大道交汇处明塘市场综合楼一期二层226间商亭”，其中涉及了二楼B1区、B3区和B4区部分经营户。现我公司已经合法取得产权，应广大经营户强烈要求，我公司经股东会研究决定将涉及的商亭于即日起开始公开销售。销售对象：首先只对原承租户进行认购，原承租户对其经营商亭享有优先购买权；优先认购时间：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5时止等。2013年1月3日，祥高公司发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：祥高公司于2012年12月25日已发布商亭销售公告，2013年1月10日后我公司将对社会公开销售，未缴纳年度租金而且没有购买意向的商户请在2013年1月9日前自行退场等。2013年2月25日，祥高公司再次发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：仍未签订《商亭认购协议书》经营户请于我公司原通知规定期限内退场；对于已经达成认购意向但仍未付清全款的经营户，请于三日内交清尾款并签订《商亭认购协议书》；对于已付清全款并签订《商亭认购协议书》的，我公司将于近期通知办理产权登记手续等。鲁友军在上述B1区192号商亭从事经营活动，未与祥高公司签订书面的商亭买卖合同。2013年3月15日，周国栋向鲁友军出具收条一份，该收条载明“今收到B1区192号人民币壹拾万零陆仟元整”。周国栋系鄂州市市场开发服务中心在职人员，与祥高公司无委托代理关系。
一审法院认为，本案的争议焦点主要有：1、周国栋的行为是否构成表见代理？首先，某一行为构成职务行为，不仅应以单位的名义实施，还需在单位授权范围内，为了单位的利益而为。本案中，根据鲁友军提交的关于周国栋任职有关情况的说明，证实周国栋自2001年起从鄂州市工商局整体移交至市场开发服务中心至今为市场开发服务在职人员，而非祥高公司员工，祥高公司也未授权委托其代为办理涉案商亭出售并收取价款。鲁友军提交的收条为周国栋个人出具，而周国栋在擅自收取鲁友军商亭价款后，也未将购亭款转至祥高公司账户，周国栋的收款行为为个人行为。其次，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义从事代理行为，相对人有理由相信行为人由代理权的，该代理行为有效，由此产生的后果由被代理人承担。表见代理人不仅要求代理人的无代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。在周国栋既非祥高公司员工，也未向鲁友军出具任何祥高公司的书面委托代理文件的情况下，鲁友军将购亭款交给周国栋个人，且接受了周国栋个人出具的收条。之后，鲁友军未及时要求签订书面买卖合同，又没有对购亭款的去向以及可能存在的风险予以关注，故周国栋的行为不能认定为表见代理。
2、鲁友军是否享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利？首先，鲁友军并非执行标的的所有权人。鄂州市鄂城区人民法院在执行工行鄂州分行为申请执行人的案件时所查封和执行的标的为不动产，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，鲁友军未取得涉案商亭权属证书，并非商亭所有人。因此，鲁友军不能以此对抗执行。其次，鲁友军与祥高公司之间不存在商亭买卖合同关系。鲁友军主张其与祥高公司存在商亭买卖合同关系，应对合同订立和生效的事实承担举证责任。鲁友军未举证证明其与祥高公司订立了书面的商亭买卖合同或存在商亭买卖合同关系并支付了相应价款，现有证据仅能证明其是涉案商亭的承租商户，在该商亭从事经营活动。鲁友军要求确认购买祥高公司所有的明堂市场二楼B1区192号商亭的买卖行为合法有效的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。再次，工行鄂州分行系涉案商亭的抵押权人，并办理了抵押登记，对该商亭依法享有优先受偿权。鲁友军没有依法可以阻止对涉案商亭执行的实体权利，故对其要求停止对（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书的执行并解除其查封的诉讼请求，依法不予支持。
一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第四十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决：驳回鲁友军的全部诉讼请求。案件受理费2,620.00元，由鲁友军负担。
二审期间，鲁友军向本院提交了其他商亭的价格，用以证明鲁友军缴款是交纳购房款。
关于鲁友军提交的证据。浙商资产公司、林海公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀质证均认为，该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，是其自行制作的材料。
本院审查认为，鲁友军提交的证据是其自制材料，不符合证据的形式要求，且其他商亭交易价格与本案没有关联性，故本院依法不予采纳。
二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2015年12月14日，中国工商银行股份有限公司湖北省分行与中国华融资产管理有限公司签订《资产转让协议》，将其下属分支机构的部分不良资产转让给中国华融资产管理有限公司。其中，包括工行鄂州分行对祥高公司享有的涉案金融债权。同年12月25日，双方在《湖北日报》上刊登《债权转让通知暨债务催收联合公告》。2016年1月22日，中国华融资产管理有限公司与瑞华国银投资管理有限公司签订《资产转让协议》，将包括涉案金融债权转让给瑞华国银投资管理有限公司，并于2016年3月8日在《湖北日报》上刊登《债权转让通知暨债务催收联合公告》。2018年5月23日，瑞华国银投资管理有限公司与浙商资产公司签订《债权转让协议》，将包括涉案金融债权转让给浙商资产公司，并于2018年7月20日刊登《债权转让通知暨债务催收联合公告》。
本案二审的争议焦点为：1、鲁友军与祥高公司之间的房屋买卖合同关系是否成立、有效；2、鲁友军就明堂市场B1区192号商亭是否享有足以排除强制执行的民事权益；3、涉案的抵押行为是否无效。
关于鲁友军与祥高公司之间的房屋买卖合同关系是否成立、有效的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，明堂市场一期二层B1区192号商亭的产权人为祥高公司，周国栋未取得祥高公司出售商亭的代理权限，其个人收取鲁友军交付的款项，事后也未得到祥高公司的追认，对祥高公司不发生效力，应由周国栋向鲁友军承担相应法律责任。鲁友军认为周国栋的行为构成表见代理。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，行为人有理由相信行为人有代理权。结合本案事实及法律规定，周国栋的行为不构成表见代理。首先，表见代理须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由。周国栋向鲁友军收取款项是否足以使鲁友军相信其代理祥高公司，应依一般交易情况而定。在收取款项时，周国栋以个人名义出具收条，也没有向鲁友军出示祥高公司发出的合同、介绍信等证明文件，其外观仅能认定周国栋之行为系代表个人，而非代表祥高公司。虽然周国栋既是明堂市场管理处工作人员，也是祥高公司股东，周国栋也代理过祥高公司出售商亭，祥高公司也为周国栋借款担保，但是这些事实仅能够说明祥高公司与周国栋之间存在关联关系，而不是认定在出售商亭上周国栋的行为构成表见代理的客观依据。其次，表见代理须相对人为善意且无过失。祥高公司对出售商亭已经明确公告缴款、签约等事宜，鲁友军没有向该公司缴款，而是向周国栋缴款，存在过失。因此，周国栋的行为不构成表见代理，鲁友军与祥高公司之间的房屋买卖合同关系亦不成立。胡鲁友军上诉称“鲁友军与祥高公司之间的买卖合同关系成立”、“祥高公司应对周国栋的行为承担责任”的理由不能成立，本院依法不予支持。浙商资产公司辩称“鄂州市鄂城区人民法院依据生效的（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决书执行合法有效，没有停止执行的事实及法定理由”的理由成立，本院依法予以支持。
关于鲁友军就明堂市场B1区192号商亭是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。
本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，鲁友军作为明堂市场B1区192号商亭的承租人，其向周国栋交付商亭买受款，而未与产权人祥高公司签订书面买卖合同，其与祥高公司之间的买卖合同关系没有成立。故鲁友军就明堂市场B1区192号商亭不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求对该商亭停止执行并解除查封，本院依法不予支持。
关于涉案的抵押行为是否无效的问题。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。明堂市场B1区192号商亭登记的产权人为祥高公司，该公司以包含该商亭在内的共37间商亭为林海公司向工行鄂州分行贷款设定抵押担保。工行鄂州分行与祥高公司签订了《抵押合同》，并在房产管理部门办理了抵押登记手续，该抵押登记合法有效，受法律保护。抵押权人对抵押物经营情况的调查、询问系其权利，权利可以由权利人在法定范围内自行决定行使、不行使和如何行使。其未进行调查、询问，系对自己权利的处分，自行承担相应的法律后果，并不影响依法登记的物权效力。鲁友军认为工行鄂州分行、祥高公司与周国栋之间存在恶意串通，抵押无效，无事实依据。故鲁友军上诉称“工行鄂州分行、祥高公司及周国栋之间存在恶意串通，抵押无效”的理由不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，鲁友军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,620.00元，由鲁友军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 湛少鹏
审 判 员 廖春花
审 判 员 柯 君
二〇一八年九月十日
法官助理 杨帅阁
书 记 员 张婉莹