山东省东阿县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1134号
原告孙强，男，汉族。
委托代理人朱士训，山东雄迈律师事务所律师。
被告东阿县天源房地产开发有限公司，住东阿县铜城街道办事处工业园。
法定代表人王丙河，董事长。
委托代理人王士民，系该单位职工。
第三人东阿县铜城街道办事处。
法定代表人赵万俸，主任。
委托代理人朱成江，山东胶城律师事务所律师。
原告孙强与被告东阿县天源房地产开发有限公司（以下简称天源房产）、第三人东阿县铜城街道办事处商品房销售合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱士训，被告天源房产委托代理人王士民，第三人东阿县铜城街道办事处委托代理人朱成江，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙强诉称：2011年9月16日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，合同明确约定，交房日期为2012年12月31日前，逾期交房按日支付已交房款万分之一的违约金。但被告直至2014年1月10日才交房，并且实际面积少于合同约定面积。被告的行为严重违反了合同约定，为此，具状起诉请求：1、被告支付违约金16948.84元；2、退还多交纳的房款1万元（待实际测量后予以确定）。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求。
被告天源房产辩称：1、签订合同情况属实，但原告并未按合同约定向被告交纳房款，原告违约在先，原告应承担晚交房款的违约责任。2、涉案楼房是第三人东阿县铜城街道办事处集资兴建的，由于第三人没有开发资质，第三人借用被告公司资质办理的相关手续，被告主要承担公积金按揭贷款、房产证的办理等，被告并没有参与楼房的实际开发建设，楼房的实际开发者是第三人东阿县铜城街道办事处，涉案楼房款也都是第三人收取的，本案的纠纷不应当由被告承担责任，应当由第三人来承担责任，原、被告签订的买卖合同只是为了便于原告办理公积金贷款，不是真正的房屋买卖合同，双方均没有按合同履行。
第三人东阿县铜城街道办事处述称：1、原告诉状所述不实，其与被告之间并不存在实际意义上的商品房买卖合同关系，涉案楼房实际上系被告铜城街道办事处为职工谋取福利进行集资建设的，只是在开发建设的过程中借用了被告天源公司的开发资质。2、根据第三人东阿县铜城街道办事处与被告签订的《建设工程合作协议》不难看出，在涉案楼房建设过程中，原、被告签订的商品房买卖合同，是第三人为解决职工资金困难，让被告协助职工办理住房按揭贷款而签订，并不是原、被告双方协商一致以市场价值购买楼房而签订的，合同中记载的权利、义务对原、被告没有约束力，该合同也不能作为认定原、被告双方是否违约的依据。3、退一步讲，如果原被告签订的《商品房买卖合同》能够作为判断双方是否存在违约行为的依据，根据该合同的约定，原告并没有按照合同约定向被告履行交纳房款的义务，属于违约在先，被告完全可以行使先履行抗辩权，而不履行交房义务。
为支持自己的主张，原告提交如下证据：
证据1、原被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明原告购买了被告开发的房产。证据2、原告的交款单据五份，证明原告按被告的指示于2012年10月26日交纳了全部房款即451969元，该单据由铜城街道办事处财政所出具。
对上述证据，被告天源房产质证称，证据1属实，证据2，该单据不是我公司出具，单据证实原告将房款交付给了东阿县铜城街道办事处。第三人质证称，证据1、2均属实，但是合同并不是原被告双方协商一致的结果，而是被告为解决原告困难协助办理住房按揭手续签订的；房款是第三人收取的。
第三人东阿县铜城街道办事处为支持自己的主张，提供第三人、被告天源房产和东阿县曙光建筑工程有限公司签订的建设工程合作协议复印件一份，证实第三人借用被告的资质进行涉案楼房建设的事实。对此原告质证称，对该合同的真实性有异议，该合同违反了法律的强制性规定，该合同为复印件，对该合同的真实性有异议；另外如果该合同真实存在，原告也不知情，如果原告知道有该合同，原告也不会购买涉案楼房，根据合同内容，本案的被告出借资质收取了150万元的费用。被告天源房产质证称，合同真实有效。
被告天源房产未提交证据。
经审理查明：原告孙强与被告东阿县天源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于老聊滑路以南的地块的土地使用权。……第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢1单元15层1501号房。…该商品房的建筑面积共128.83平方米，…。总房款：451969元。…第七条，付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：…2、分期付款，9月15日付清总价款60％，主体完工再付20％，竣工交钥匙再付20％。第九条，交付期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；…。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金…。
原告截止到2012年10月26日，按合同约定将全部房款即451969元交付给第三人，至此，原告交清房款。原告对将房款交到第三人处的解释是，原告按照被告的指示将房款交到第三人东阿县铜城街道办事处，第三人是代收的房款，对此被告与第三人均不认可。对于楼房交付的时间，原告称是2014年1月10日，被告将楼房的钥匙交付给了原告；被告认可原告所称的楼房交付时间，但称是物业公司私自将钥匙给原告，第三人认可原告所称的楼房交付时间。
另查明，为开发涉案楼房，2010年12月21日，东阿县铜城街道办事处（甲方）、东阿县天源房地产开发有限公司（丙方）、东阿县曙光建筑工程有限公司第七项目公司（乙方）签订建设工程合作协议一份，协议约定：…，就东阿县铜城镇人民政府和谐花园及政府办公楼工程，协商一致，特签订本协议，供甲、乙、丙三方共同遵守执行。一、工程概况：1、工程地点东阿县铜城镇人民政府驻地；…二、合作方式：本工程建设单位为东阿县铜城镇人民政府，由东阿县天源房地产开发有限公司办理项目开发相关手续。由东阿县曙光建筑工程有限公司第七项目部负责工程施工；三、甲方的权利及义务：甲方负责开工前的土地及相关开工手续的办理、承担本工程建设所需全部建设费用，对本合同进度，质量等事宜全程监督，按合同向乙方支付工程款；四、乙方权利及义务：由乙方直接与甲方签订建设工程施工合同，…确保工程质量，按期完工；五、丙方权利及义务：丙方负责工程开发资质的提供，工程招投标及配合甲方办理房地产手续等事宜，对本工程中发生的销售事宜全力配合甲方，对购房按揭户协助办理相关贷款手续，银行贷出资金打入建设单位指定账户，乙方无权动用该款资金；六、丙方佣金问题：本项目开发资质配合费用定为150万元人民币，本配合费用分三次付给丙方，第一次为施工合同签订第一次付款时付50万元，第二次主体工程验收合格后再付50万元，第三次为工程竣工相关手续齐全半年内付清。
本院认为：本案的焦点问题为：1、案涉《商品房买卖合同》的一方主体是被告还是第三人；2、逾期交房的违约责任如何承担。
对于第一个焦点问题，原告签订《商品房买卖合同》相对人应为第三人东阿县铜城街道办事处。理由如下：1、被告与第三人均称，第三人系涉案楼房的建设单位，被告向第三人出借资质，协助第三人办理开发建设等相关手续；2、根据第三人提交的《建设工程合作协议》，该协议约定的内容，亦能证实第三人借用被告开发资质开发涉案楼房的事实；3、在买卖合同中，买受人应向出卖人支付价款，这是众所周知的，在本案中，按照合同约定原告应支付大额的房款，原告作为完全的民事行为能力人，在支付房款时其对支付房款应尽到较大的注意义务，即审慎的审核房款的收款人，确保房款交付给出卖人。但原告将楼款全部交付给第三人东阿县铜城街道办事处，而并没有将房款交付给合同签订的另一方即本案被告，虽然原告称系按照被告的指示，将房款交付给的第三人，但被告及第三人均不认可，原告未提供证据证明自己的主张，原告的该项主张并不能成立，故从原告向第三人交付房款的行为来看，原告对第三人系涉案楼房的开发方的事实是知情的，原告亦认可第三人系商品房买卖合同的另一方。综上，本院认定涉案商品房买卖合同约束的双方主体应为原告和第三人东阿县铜城街道办事处。
对于第二个焦点问题。涉案的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，原告与第三人均应按合同约定履行各自义务。原告按约定履行了向第三人交付房款的义务，第三人东阿县铜城街道办事处作为商品房买卖合同的另一方即出卖人，负有按合同约定向原告交付房屋的义务。然而，第三人未按合同规定的时间交付楼房，给原告造成了一定的损失，第三人构成违约，故第三人应按合同规定向原告支付逾期交房违约金。逾期交房违约金按照合同约定应从2013年1月1日起计算，截止日应为交付楼房之日，即2014年1月10日，逾期交房违约金应为451969元×0.0001×375天＝16948.84元。根据权利义务对等的原则，第三人系整个建设工程的实际投资人和管理人，被告不是本案商品房买卖合同的一方主体，被告天源房产不应承担逾期交房的违约责任。
综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、限第三人东阿县铜城街道办事处于本判决生效后五日内支付原告孙强逾期交房违约金16948.84元。
二、驳回原告孙强对被告东阿县天源房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费474元，由原告承担250元，第三人东阿县铜城街道办事处承担224元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 于振方
审 判 员 杨成宝
人民陪审员 黄理军
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 王胜国