湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘04民终666号
上诉人(原审被告)：贺国锋，男，1975年2月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：何平，广东熊何律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李云庆，男，1978年5月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。
委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人贺国锋因与被上诉人李云庆房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡南县人民法院（2017）湘0422民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人�国锋的委托诉讼代理人何平，被上诉人李云庆及其委托诉讼代理人陈雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺国锋上诉请求：撤销原判，改判驳回李云庆全部诉讼请求，本案诉讼费由李云庆负担。事实和理由：租赁厂房已于2016年7、8月份交付给李云庆，不存在返还厂房的事实，交付厂房后的租金也无需再支付。
李云庆辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李云庆向一审法院起诉请求：1.判令贺国锋支付拖欠的2016年7月1日至2017年10月1日的租金306000元及迟延支付租金的违约金，违约金按日租金3‰为标准自2016年4月1日起至实际支付日；2.判令解除双方于2014年10月16日签订的《厂房租赁合同》，并判令贺国锋支付合同�前解除违约金230000元；3.判令贺国锋立即返还租赁房屋，并按630元/日为标准支付自合同解除之日至实际返还房屋之日止的房屋占用费用；4、判令贺国锋承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月16日，李云庆与贺国锋签订《厂房租赁合同》，约定：李云庆将位于衡南县泉溪镇泉长村黄芽咀村民小组排楼山的厂房租赁给贺国锋作为生产、仓库使用；租赁期限为14年，即从2015年1月1日起至2029年12月30日止；2015年至2019年的租金为年租金230000元，从2020年起租金在前一年租金基础上逐年递增5%，在租赁期限的最后一年租金减少50000元，本合同签订后，五日内贺国锋向李云庆支付2015年年度租金120000元，剩余110000元租金2015年1月1日前付清，2016年度和2017年度租金分别于前年10月1日前支付120000元，余下110000元租金于当年的4月1日前付清�2018年度租金及以后都在每年10月1日前付清前一年的租金。贺国锋已将2016年7月1日以前的租金全部付清给李云庆。本案所涉租赁厂房未办理建设工程规划许可证。一审法院认为，双方签订的《厂房租赁合同》所指向的厂房，未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。该厂房落座于农村，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇�划区内的房屋。乡、村庄规划区内房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但是法律另有规定的，适用其规定”。故双方所签订的《厂房租赁合同》无效，据此，李云庆要求贺国锋支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持，应予驳回。合同无效所产生的法律后果为赔偿损失、返还财产，贺国锋主张其在搬离机器设备时已就房屋租赁进行了结算并支付给李云庆100000元，且已将租赁房屋交付给李云庆，因未能提供证据证实，不予采信，故贺国锋应将租赁厂房返还交付给李云庆。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故李云庆要求由贺国锋按照年租金230000元标准计算从2016年7月1日起计算至贺国锋实际返还交付租赁厂房之日止的房屋占有使用费，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条规定，判决：一、贺国锋在本判决生效后三日内返还给李云庆坐落于衡南县泉溪镇泉长村黄芽咀村民小组排楼山的厂房；二、贺国锋支付给李云庆2016年7月1日起至2017年9月30日期间的房屋占有使用费用287500元，2017年10月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费按年租金230000元计算支付，款限本判决生效后十日内付清；三、驳回李云庆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12919元，由贺国锋负担5159元，由李云庆负担7760元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，李云庆在二审庭审中陈述已于2018年4月25日将案涉房屋置换新锁。
本院认为，李云庆与贺国锋于2014年10月16日签订的《厂房租赁合同》因案涉房屋没有合法报建手续，违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同，双方当事人对此并无异议。根据无效合同的处理原则，贺国锋应将案涉房屋返还给李云庆，并向李云庆支付实际占有使用期间的占有使用费，该费用参照合同约定的租金标准计算。关于贺国锋是否应当支付房屋占有使用费的问题。贺国锋主张，其已于2016年7、8月份搬离厂房，且根据双方达成的一致意见，已向李云庆支付100000元作为了结租赁关系的补偿款。李云庆虽对贺国锋搬迁设备的时间不持异议，但认为贺国锋并未办理案涉房屋的交接手续，且对贺国锋所称补偿款不予确认。本院认为，合同无效但合同清算条款并不失效，本案双方当事人在合同中明确约定：“未经甲方(李云庆)书面同意乙方(贺国锋)不得提前终止本合同，否则甲方押金不予返还。如承租方确需提前解约，须提前6个月书面通知出租方，且履行完毕相关手续(取得甲方书面的关于租赁物收回验收同意书等)，方可提前解约”。案涉合同约定的租赁期间长达十五年(自2015年1月1日起至2029年12月30日止)，至本案诉讼之日，仅履行了两年多时间。贺国锋一、二审中坚持主张已经交付案涉房屋并支付了100000元补偿款，但既没有提交符合�同约定的书面交接手续，又未能在本院限定时间内提供补偿款的支付凭证，其仅以李云庆认可搬迁设备时间为由主张案涉房屋已经交付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，李云庆在一审中提供了落款时间为2017年4月24日的律师函以及于2017年4月28日邮寄该函的加盖有邮戳的EMS国内标准快递详情单，证明其曾发函给贺国锋要求支付拖欠租金等事实，贺国锋却无证据证明自己没有收到该特快专递或者证明邮件内容不是催交租金，应当承担举证不能的责任。案涉房屋虽因设备搬迁未实际经营，但不能由此证明贺国锋没有占有使用，鉴于贺国锋没有交付案涉房屋，所产生的房屋占有使用费应当予以支付。关于贺国锋欠付房屋占有使用费的具体金额。李云庆二审自认已经收回案涉房屋，故本院认定2018年4月25日为案涉房屋的实际返还日。因此，贺国锋应当支付其实际占有案涉商铺期间(自2016年7月1日至2018年4月25日共计663天)的使用费417690元(230000元÷365天×663天=417690元)。原审判决贺国锋返还李云庆案涉房屋并支付房屋占有使用费正确。本案二审改判系因新事实所致，不属原审裁判错误。
综上所述，贺国锋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省衡南县人民法院(2017)湘0422民初1446号民事判决第一、三项；
二、变更湖南省衡南县人民法院(2017)湘0422民初1446号民事判决第二项为：上诉人贺国锋支付给被上诉人李云庆房屋占有使用费417690元，款限本判决生效后十日内付清；
三、驳回被上诉人李云�的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12919元，二审案件受理费12919元，合计25838元，由上诉人贺国锋负担11885元，被上诉人李云庆负担13953元。
本判决为终审判决。
审判长 杨丽萍
审判员 何闰英
审判员 许建中
二〇一八年五月三十日
书记员 谢倩茜