广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初5784号
原告（反诉被告，以下统称为原告）：东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会。住所地：广东省东莞市。
负责人：许瑞源，该单位主任。
委托诉讼代理人：宋宏俊，广东智捷律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称为被告）：东莞市金色物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇黄金洲高科大厦*座**号铺。统一社会信用代码为91441900560812189K。
法定代表人：黄建华,该公司经理。
委托诉讼代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。
原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会（以下简称金色家园业委会）与被告东莞市金色物业管理有限公司（以下简称金色物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法由审判员温建伟适用简易程序进行审理。后本院发现本案不宜适用简易程序，裁定转为适用普通程序，依法由审判员温建伟担任审判长，与人民陪审员赖子裕、卢耀芳组成合议庭于2017年11月22日公开开庭进行了审理，原告金色家园业委会的委托诉讼代理人宋宏俊、被告金色物业公司的法定代表人黄建华及其委托诉讼代理人黄文波到庭参加诉讼。调解的期限不计入审限，本案现已审理终结。
原告金色家园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退出东莞市虎门镇金色家园小区（以下简称金色家园小区）物业服务区域；2.判令被告立即向原告移交金色家园小区物业服务用房和相关设施以及物业管理所必需的相关资料；3.本案诉讼费用由被告负担。原告明确相关资料范围包括：1.《物业管理条例》第二十九条第一款确定的移交资料；2.《广东省物业管理条例》第四十二条第二款确定的移交资料；3.原告虎金【2017】业委会字第0019、0020号函件通知被告移交的资料。事实与理由：金色家园小区是由东莞市虎门房地产开发总公司（以下简称虎门房产公司）于2003年开发建设的商、住一体的住宅小区，小区实际业主人数425位，建筑面积58062平方米，该小区于2004年年底竣工交付业主使用。金色家园小区交付使用后，虎门房产公司指定东莞市力展物业管理有限公司提供前期物业服务，2010年8月被告成立后，虎门房产公司又改为指定被告为金色家园小区提供前期物业服务，并向其移交了物业管理用房及物业管理所需要的资料，该前期物业服务合同已于2016年4月到期。2016年9月10日，金色家园小区业主大会筹备委员会召开第一次业主大会，选举产生业主委员会（以下简称业委会），2016年10月13日，经东莞市虎门房地产管理所（以下简称虎门房管所）备案，原告正式成立。2017年1月7日，原告根据《物业管理条例》及《金色家园议事规则》的规定，为选聘物业服务企业及决定其他重大事项，决定于2017年2月24日至2017年3月18日以书面征求意见方式召开临时业主大会，2017年2月3日，原告将召开业主大会的时间、地点、议程等事项向全体业主作出了公告，并通知了东莞市虎门镇博涌社区居民委员会（以下简称博涌居委会）和虎门房管所。2017年3月18日，经现场唱票、计票、监票，关于业主大会议程第二项“表决是否同意由前期物业服务企业-
东莞市金色物业管理有限公司继续提供物业服务”，表决结果为：投票不同意续聘的业主人数272票，弃权票144票，“不同意续聘被告继续提供物业服务”获得416张业主票权数，通过率为97.88%，代表的面积票权数为56660.4平方米，通过率为97.59%。为此，经业主大会表决，金色家园小区决定不再续聘被告继续提供物业服务。当日，原告将书面征求意见结果在小区进行了公示，并告知了博涌居委会、虎门房管所等部门。2017年4月13日，原告根据业主大会表决结果发函给被告，告知被告业主大会决定不再续聘其继续提供物业服务，要求被告在2017年5月30日前退出金色家园小区，移交物业管理所需要资料及物业服务用房等。但被告无视小区业主大会作出的决定，拒绝退出小区，也拒绝移交物业管理资料及物业服务用房。为此，为维护金色家园小区全体业主的合法权益，特提起诉讼，请求依法裁判。
被告金色物业公司辩称：2016年3月23日，被告与虎门房产公司签订的《前期物业服务合同》于2020年3月31日到期，所以需要继续履行合同。被告未收到任何政府部门要求退出小区物业管理的通知，没有理由擅自撤离服务的小区。很多业主均认可或支持被告的物业服务，反对业委会自管，业委会用不符合法律法规、不被政府部门认可备案的临时业主大会表决决议要求被告撤离小区，被告不认可，更不同意撤离。请求判决被告继续履行《前期物业服务合同》。
被告金色物业公司向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行被告与虎门房产公司于2016年3月23日签订的《前期物业服务合同》；2.判令原告向被告支付垫付的维修资金款项301862.5元；3.本案诉讼费用由原告承担。后又变更第二项诉讼请求为判令原告向被告支付垫付的维修资金款项329562.5元。事实与理由：2011年3月15日，被告与案涉项目之建设单位签订一份《物业管理委托合同》，约定由被告为项目名称“金色家园”提供物业管理服务，合同期限从2011年4月1日至2016年3月31日。合同期间，被告均依约提供了相关的物业管理服务。期限届满后，由于案涉项目尚未成立业委会以及建设单位早已撤场，造成客观上无法按照法定程序依法进行公开招标选聘物业服务企业，被告遂在不变更服务收费、服务标准的情况下与建设单位续签合同，期限从2016年4月1日至2020年3月31日。2016年10月13日，案涉项目成立业委会（即本案原告），但原告却背离服务业主的宗旨，一味地滥用业委会的职权，完全基于业委会成员的私利出发，一再大幅修改业主大会的议事规则、管理规约等，以致行政主管部门拒绝其关于议事规则、管理规约的备案申请，并明确指出议事规则、管理规约多处违反法律规定且要求其进行修改。此等情况下，原告仍然罔顾业主权益以及行政主管部门的指导意见，不通过公开召开业主大会的形式表决会议事项，而是采取业委会所有成员分别对于案涉项目业主单独书面表决的形式，所表决的业主大部分是在不知情、被业委会成员误导以及强大压力的情况下，作出非真实意思表示。所以不同意由被告继续提供物业服务的决定，是业委会根据未经主管部门备案的议事规则、管理规约形成的，不具备任何的法律效力。另外，即使不同意由被告继续提供物业服务的决定是合法有效的，但由于被告与建设单位签订《前期物业服务合同》系有效成立，具有法律效力，双方都必须严格遵守，适当履行，原告不得擅自变更或解除。现原告在缺乏法定解除条件的情况下做出合同解除的决定，显然违反合同的诚实信用原则，依法属于违约行为。所以被告根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”要求原告继续履行被告与虎门房产公司于2016年3月23日签订的《前期物业服务合同》。同时，被告在提供物业服务期间因物业公共部分维修事宜，垫付维修资金合计329562.5元。根据《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》的约定以及《物业管理条例》等法律规定，该部分维修资金应由全体业主承担，所以原告作为案涉项目成立的业委会，依法可以成为责任主体。综上，被告认为原告不但置案涉项目业主的合法权益于不顾，而且单方违反合同约定以及法律规定，因此，被告特具状反诉，望能判如所请。
原告金色家园业委会针对反诉辩称：被告的反诉没有依据，理由如下：一、《中华人民共和国物权法》明确规定，业主对建筑物的专有部分享有所有权，对其他共有部分享有共有和共同管理的权利，并规定业主对共有部分享有权利、承担义务，被告反诉的主张，只能由共有部分的权利人承担义务，金色家园小区共有部分权利人是全体业主，因此，被告诉请的主张应该是对小区全体业主提起诉讼。二、被告反诉没有弄清楚原告主体问题。业委会是为了业主对小区的共有部分进行共同管理而成立的组织，对于小区的共有部分，原告本身不是权利人，因此不承担共有部分的维修费用。三、根据《东莞市住宅专项维修资金管理办法》的规定，提出建议、征求三分之二业主的同意、编制实施方案、向政府部门申请列支、审核同意后使用维修资金。该办法同时规定，根据物业服务合同的约定应当由物业服务企业承担的养护费用不得动用专项维修资金。维修资金费用承担来源于：1.物业服务企业根据物业服务合同的约定从物业费中提取部分作为专项维修资金费用；2.想要动用维修资金需要向主管部门申请并获得许可。被告直接要求原告业主来承担维修费用没有法律依据，也没有合同约定。从被告提交材料可以看出，基本是日常维修费用，根据合同及法律规定，应当由被告收取的物业费用中支出。被告如果认为维修费用需要动用维修资金，应按照法律规定程序申请。被告在金色家园小区维修资金极其充沛的情况下，向原告主张支付垫付的维修资金没有事实和法律依据。在特殊、紧急情况下，法律也规定了相应的便捷程序，物业服务企业可以直接向主管部门提出，经许可后使用维修资金。综上，被告反诉没有事实和法律依据。
经审理查明：金色家园小区（亦称黄金洲高科大厦）系东莞市虎门中高科学城有限公司（以下简称虎门中高公司）挂靠虎门房产公司于2003年开发建设的建筑面积为70028平方米（含住宅总面积53049平方米、商铺总面积5013平方米、地下车库面积10563平方米、会所面积1253平方米、物业服务用房面积150平方米）的商、住一体的住宅小区。
被告是金色家园小区的前期物业服务企业。2011年3月15日，虎门房产公司为甲方（建设单位）、被告为乙方签订一份《物业管理委托合同》，合同约定：第十八条委托管理期限为5年，自2011年4月1日至2016年3月31日止；第二十六条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由专项维修资金承担，更新费用，由专项维修资金承担，2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由专项维修资金承担，更新费用，由专项维修资金承担，3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由专项维修资金承担，更新费用，由专项维修资金承担，4.公共绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用，由专项维修资金承担，5.附属配套建筑和设施的小修、养护引用，由乙方承担，大中修费用，由专项维修资金承担，更新费用，由专项维修资金承担。
2016年3月23日，虎门房产公司为甲方、被告为乙方继续签订一份《前期物业服务合同》（含附件一物业构成明细），约定物业服务用房坐落位置：金星阁负一层，物业服务用房面积：150平方米，合同还约定：第二十条甲方应于2016年3月30日按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业服务用房，物业管理用房面积和装修标准符合《广东省物业管理条例》第三十八条规定；第二十一条物业服务用房属全体业主所有，包括物业服务企业办公用房和业委会办公用房，其中物业服务企业用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；第二十三条住宅专项维修资金属于业主所有，主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用；第三十二条本合同期限自2016年4月1日至2020年3月31日止，但在合同期限内，业委会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自行终止；第三十三条前期物业服务合同期限届满三个月前，建设单位应当依法选聘服务企业，前期物业服务合同期限届满，委托方没有依法作出选聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；第三十四条物业服务企业退出时，乙方应将《广东省物业管理条例》第五十一条规定的资料和财务移交给业委会，业委会尚未成立的，移交给博涌村（居）委会代管。附件一物业构成明细约定物业服务用房建筑面积150平方米。
2016年9月10日，金色家园小区业主大会筹备委员会召开第一次业主大会，选举产生了业委会即本案原告，表决通过了《金色家园管理规约》、《金色家园议事规则》，并于2016年10月13日经虎门房管所备案成立。2017年1月7日，原告为选聘物业服务企业及决定其他重大事项，决定于2017年2月24日至2017年3月18日以书面征求意见方式召开临时业主大会。2017年1月16日，原告向被告发函，邀请被告提出未来继续服务的详细计划与方案，随后被告向原告提供了《物业服务合同》（草案）。2017年2月3日原告将召开业主大会的时间、地点、议程等事项向全体业主作出公告，并通知博涌居委会和虎门房管所等单位。2017年2月4日原告将唱票人、计票人、监票人（即三票人）予以公示。原告并制定了领票名册，业主领票、签名并按指纹。2017年3月15日原告再次公告邀请业主参加开票工作，且再次邀请博涌居委会和虎门房产公司参加开票工作。
2017年3月18日，经现场唱票、计票、监票等程序，表决结果为：一、“同意修改《金色家园议事规则》与《金色家园管理规约》”，得到424张业主票权票、代表面积票权数为57931.27平方米，通过率分别为99.765%、99.775%；二、“不同意由前期物业服务企业-
东莞市金色物业管理有限公司继续提供物业服务”，得到416张业主票权票、代表面积票权数为56660.4平方米，通过率分别为97.88%、97.59%；三、“同意由业主试行自行管理”，得到373张业主票权票、代表面积票权数为51237平方米，通过率分别为87.765%、88.25%；四、“同意授权业主委员会向相关责任主体提起诉讼”，得到421张业主票权票、代表面积票权数为57641.76平方米，通过率分别为99.06%、99.28%。业主大会将该书面征求意见结果在小区进行了公示，原告将该结果抄送给博涌居委会和虎门房管所等单位。
2017年4月13日，原告发函给被告，告知原告作为金色家园业主大会的执行机构，决定于2017年5月30日解除与被告的《前期物业服务合同》，并请被告做好物业移交准备工作，在2017年5月30日前与原告进行物业移交并于此期限前完全撤离金色家园小区。原告还向被告发函要求移送相关资料（虎金【2017】业委会字第0019号）：1.提供与虎门房地产开发总公司的前期物业管理服务合同复印件一份，2.提供2017年4月前东莞市虎门镇金色家园共有部分历史收支表、小区公摊水电费提供给金色家园业主委员会审核监督，3.提供2017年4月前东莞市虎门镇金色家园历年共有部分经营收益数额提供给金色家园业主委员会审核监督，4.自2017年3月开始，业主共有部分经营收益与支出每月定期公开（包括共有部分停车场收入、共有部分广告收入、泳池收入等），每月10日前定期公开上个月收益表，公开在每栋1楼公告栏，5.自2017年3月开始，小区公摊的水电费表每月定期公开，每月10日前定期公开上月公摊水电费表，后附建设单位移交资料清单。且原告还向被告发函要求移送相关资料（虎金【2017】业委会字第0020号）：1.中国移动宣传推广协议使用权移交，2.长城宽带信息化协议使用权移交，3.中国移动和中国铁通共同家庭综合信息化业务合作协议使用权移交，4.中国移动通信室内分布系统协议使用权移交，5.中国联合网络通信室内信号覆盖协议使用权移交，6.电梯广告位（场地位置）使用权移交，7.停车场共有部分使用权移交，8.小区内对外出租店铺使用权移交，9.游泳池使用权移交，10.其他使用权移交，以及《前期物业服务合同》附件当中共用部位、共用设施设备的移交。原告将2017年4月13日发函的上述文件一并抄送给了虎门镇社会事务局、虎门房管所、博涌居委会。
2017年4月24日，被告（向业主）发出关于业委会违法终止《前期物业服务合同》的申明：1.《前期物业服务合同》有效期至2020年3月31日止，业委会无权提前终止；2.3月18日召开的临时业主大会，是业委会违反《广东省物业管理条例》和《金色家园业主大会议事规则》，违规暗箱操控，法律规定的政府相关部门未参与、未认可、未备案的无效投票。政府部门不认可，金色物业更加不认可，同时金色物业已经准备对业委会的不法行为进行诉讼；3.业委会主任许瑞源（台湾人），已将临时业主大会投票结果和解除《前期物业服务合同》的文件送达相关政府部门，请问政府部门的回复是怎样的，可以向全体业主和物业公司公开吗？4.只要金色物业还在小区服务，业主的管理费就必须按时缴纳，业委会的委员自己都按时缴纳管理费了，请未交费的业主切勿听信谣言，尽快到管理处交费。否则还要多交滞纳金，欠费时间较长的将会被告上法院，更会被列入政府的诚信黑名单。
被告抗辩称业主大会表决的大部分业主是在不知情、被业委会成员误导以及强大压力的情况下，作出非真实意思表示，对此，被告表示有两个业委会前义工曾经口述过，但没有提供书面证据。被告还提供了部分业主支持被告继续服务的意见调查表。且被告表示未收到任何政府部门要求其退出小区物业管理的通知，其称原告用不符合法律法规、不被政府部门认可备案的临时业主大会表决决议要求被告撤离小区，是无效的行为。
虎门镇社会事务局于2017年3月7日向原告发出“关于金色家园业主委员会拟组织召开临时业主大会对《金色家园议事规则》与《金色家园管理规约》进行修改等事项的指导意见”。原告称业主大会召开之后才收到该指导意见，该指导意见仅指出议事规则与管理规约存在瑕疵，并不影响业主大会的第二项决定（即不同意由前期物业服务企业-
东莞市金色物业管理有限公司继续提供物业服务）的效力。
被告提出反诉时提供了《公共收入台账》，拟证明被告在提供物业服务期间公共部分收入140738元，同时提供了《公共支出台账》，拟证明被告在提供服务期间因公共部分维修、更新或者改造花费329562.5元，其中大修项目（天花维修、供水加压系统改造、居民供水改造）已取得2/3业主同意。而《公共支出台账》中列出2011年7月至2015年5月支出了223308元、列出2016年11月至2017年3月支出了106254元，但以上列支大部分没有开具正式发票。
《广东省物业管理条例》第三十六条第一款规定“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”、该条第二款规定“物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。虎门房产公司没有经过招投标的方式选聘物业服务企业，被告与虎门房产公司签订的《前期物业服务合同》没有在虎门房管所备案。
双方确认，被告曾于2016年11月11日向原告移交如下资料复印件：《竣工验收备案证书》(黄金洲高科大厦地下室A、B、C、D、E、F、G栋)、《建设用地规划许可证》(黄金洲高科大厦地下室A、B、C、D、E、F、G栋)、《规划总平面图》、《竣工总平面图》、《建筑工程消防验收意见书》(黄金洲高科大厦A-
G栋消防验收的意见)、《金色家园住宅使用说明书》、《金色家园住宅质量保证书》、《电梯安装合同》、《煤气管道安装工程合同书》、《消防工程施工合同》、《柴油发电机组承包合同》、《金色家园停车场平面图》（负一层、负二层）、《室外给排水总平面图》、《首层平面图》、《首层夹层平面图》、《标准层平面图》、《AB栋十一层（复式上层）平面图》、《AB栋十一层（复式下层）平面图》、《CDE首层平面图》、《CDE首层夹层平面图》、《CDE栋标准层平面图》、《CDE栋28层夹层（复式上层）平面图》、《CDE栋28层夹层（复式下层）平面图》。
双方确认，被告已向原告移交虎金【2017】业委会字第0020号函件如下资料复印件：中国移动宣传推广协议使用权、长城宽带信息化协议使用权、中国移动和中国铁通共同家庭综合信息化业务合作协议使用权、中国移动通信室内分布系统协议使用权、中国联合网络通信室内信号覆盖协议使用权。原、被告均确认该函件涉及的业主共用部分金映阁一楼【B101】（原为垃圾房，改造成商铺）现由被告对外出租。对于该函件的其他资料原告没有提供证据证明，被告也不认可。虎金【2017】业委会字第0019号函件的资料被告向原告提供了部分的复印件以及另案已审理，故原告同意在本案中不需要被告另行提交。
《物业管理条例》第二十九条、《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条规定，物业公司退出物业服务区域时应移交如下资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料，（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件，（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单，（五）物业及配套设施的产权清单；（六）物业服务用房的清单等。被告表示对于上面的资料被告保管的复印件都已经在2016年11月11日移送给了原告，由原告的副主任陈德梅签收，对于其他资料因建设单位没有移交任何材料，故在被告需要的时候才会去找建设单位复印，因此，被告也没有材料可以移交，被告也不可能凭空捏造材料出来。
物业服务用房自开发商移交物业开始一直在G座二楼。而《物业管理委托合同》没有约定物业服务用房的位置、《前期物业服务合同》约定的物业服务用房坐落于金星阁负一楼，现用于工程部、保洁部、保安部办公场所。对此，被告称现物业服务用房没有办理产权登记，属租用虎门中高公司的，而虎门中高公司早已停止营业，其有陈照光、谭炯仁两个股东，所以被告与陈照光、谭炯仁签订《黄金洲高科大厦（金色家园）G座二楼办公室租赁合同》。而原告认为位于金色家园G座二楼的物业服务用房，从开发商交付使用起就一直位于该处，金色家园小区的开发商是虎门房产公司，而非出租人陈照光、谭炯仁，该两人无权出租物业服务用房，其次，依照法律规定，开发建设住宅小区应该设置必要的物业服务用房，物业服务用房属于全体业主所有，无需单独进行产权登记，陈照光、谭炯仁两人将属于全体业主所有的物业服务用房进行出租，违反法律规定，根据物业管理条例的规定，擅自处置属于全体业主所有的物业服务用房，违反了法律的禁止性规定，应给予十万元以下的罚款并责令改正。另外，物业服务用房应免费交付物业公司使用，用于物业管理活动，而被告每月支付出租费用，必然导致物业服务的资金减少，降低物业服务水平，损害全体业主的利益，原告将向相关部门投诉，并要求陈照光、谭炯仁两人将非法出租物业服务用房的收益予以返还。
《广东省物业管理条例》第三十八条规定“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用”。
经本院到东莞市虎门镇规划管理所调查，规划图纸当中并没有物业服务用房的标注。经本院发函到东莞市城乡规划局调查，东莞市城乡规划局复函称，规划图纸当中也没有物业服务用房的标注，金星阁（亦称为E座）负一层在施工图纸中标注为配电用房。
上述事实，有原告提供的《收楼通知书》、《住宅质量保证书》、业委会成员备案名单、业主大会会议结果、备案通知书、《金色家园议事规则》、《金色家园管理规约》、业委会会议记录及表决附件、告知物业公司提供物业方案函及物业管理方案、召开业主大会、三票人名单公告、公告照片、居委会和房管所签收单、领取表决票（业主）名册、开票公告、公告照片、开票邀请函、开票现场照片、书面征求意见结果公告、照片、开票结果告知签收单、通知物业撤离及移交资料函、照片、通知物业撤离告知签收单、物业声明、2017年3月18日业主大会开票视频（光盘），被告提供的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、虎门镇社会事务局的指导意见及通知、《公共收入台账》、公共收入凭证、公共收入客户合同、《公共支出台账》、公共支出凭证、住宅专项维修资金专项使用备案表、维修和更新改造方案、方案公示及业主确认证明、维修项目意见征询表等、《金色家园议事规则》（摘要）、临时业主大会公告、第二次业主大会表决议案意见表、业主选择物业管理意见调查表、金色家园业主缴费明细、业主委员会公告、微信聊天记录截图打印件、工作联系函、费用报销单、收据、照片，东莞市城乡规划局复函以及本院庭审笔录、调查笔录等附卷为证。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：一、被告是否应当退出金色家园小区物业管理服务区域；二、被告是否应当移交金色家园小区的共用部位、共用设施设备及物业资料、物业服务用房;三、被告要求原告支付垫付的维修资金款项329562.5元有无依据。
关于焦点一：被告是否应当退出金色家园小区物业服务区域的问题。第一，根据《广东省物业管理条例》第三十六条第一款规定“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”、《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。本院认为，上面规范性文件和法规属于效力性的强制性规定，被告与虎门房产公司签订的《前期物业服务合同》违反了上述法规的效力性强制规定，故案涉《前期物业服务合同》无效，被告不属于涉案小区合法的前期物业服务企业。第二，《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”，业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业，而2017年3月18日金色家园小区第二次临时业主大会决定不再由被告继续提供物业服务，故被告应按业主大会的决定退出金色家园小区物业服务区域。原告作为金色家园小区业主大会的执行机构，有权通过诉讼的方式请求法院判决被告退出金色家园小区物业服务区域，故本院对原告提出的相应诉讼请求，予以支持。
关于焦点二：被告是否应当移交金色家园小区的共用部位、共用设施设备及物业资料、物业服务用房的问题。因涉案的《前期物业服务合同》无效，且涉案小区的业主大会决定不再由被告继续提供物业服务，故被告应与原告做好相应的交接工作。参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”及《物业管理条例》第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”，原、被告双方的交接工作主要包含以上内容。双方确认被告曾于2016年11月11日向原告移交了部分资料，包括虎金【2017】业委会字第0019、0020号函件的部分资料，至于其他资料被告表示因建设单位没有移交，在被告需要的时候才会去找建设单位复印，也就是说被告没有掌握其他资料，原告也没有证据证明被告掌握有其他资料，故原告要求被告提供其他资料的请求，本院不予支持。
金映阁一楼【B101】（由垃圾房改造成的商铺）原、被告均确认属业主共用部分，根据《物业管理条例》第二十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，金映阁一楼【B101】使用权在被告退出物业服务区域时应向原告移交。
关于物业服务用房问题，双方的争议在于被告现使用的涉案小区G座二楼150平方米未确权登记的物业服务用房应否归还给原告。本院分析如下：1.涉案小区的规划图纸中没有物业服务用房标注；2.根据《广东省物业管理条例》第三十八条关于“物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋”规定，也就是物业服务用房使用原则规定物业服务用房要求在地面以上的房屋，被告现使用的G座二楼物业服务用房从物业交付至今一直作为物业服务用房使用且没有办理产权登记；3.被告主张的金星阁负一层为涉案小区的物业服务用房，但该负一层在施工图纸中原用途为配电用房，故本院对被告的该主张不予采信。综上，本院认定涉案小区的物业服务用房是被告现使用的位于G座二楼150平方米的房屋，故被告在退出物业服务区域时应向原告移交该物业服务用房。
关于焦点三：被告要求原告支付垫付的维修资金款项329562.5元有无依据。被告在《公共支出台账》中列出2011年7月至2015年5月支出了223308元，参照被告与虎门房产公司签订的《物业管理委托合同》第二十六条关于房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用条款中详细说明了小修、养护费用由被告承担，大中修费用由专项维修资金承担的约定。被告在《公共支出台账》中列出2016年11月至2017年3月支出了106254元，参照上述《物业管理委托合同》的约定以及《前期物业服务合同》第二十三条关于住宅专项维修资金条款的约定，本院认为小修、养护费用应由被告承担，大中修费用可以申请由专项维修资金承担，至于申请专项维修资金则应按有关程序申请，被告没有申请专项维修资金而从其收取的物业费中支出是其自行选择的结果，责任也应由其自行承担。故被告要求原告支付垫付的维修资金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市金色物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退出东莞市虎门镇金色家园小区物业服务区域；
二、限被告东莞市金色物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内移交东莞市虎门镇金色家园小区G座二楼150平方米的物业服务用房给原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会；
三、限被告东莞市金色物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内移交东莞市虎门镇金色家园小区金映阁一楼【B101】使用权给原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员；
四、驳回原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会的其他诉讼请求；
五、驳回被告东莞市金色物业管理有限公司的全部反诉诉讼请求。
本案本诉受理费100元、反诉受理费3122元，共计受理费3222元，由被告东莞市金色物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 温建伟
人民陪审员 赖子裕
人民陪审员 卢耀芳
二〇一八年二月九日
书 记 员 黄胤华
李敏仪