上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4006号
上诉人（原审被告）上海日锦升餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX、XX、XX室。法定代表人SUHKYUNGSUK，董事长。委托代理人张晨，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人王景林，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海锦龙物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区XX路XX号XX大厦。法定代表人许经锡，董事长。委托代理人李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。上诉人上海日锦升餐饮管理有限公司（以下简称日锦升公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一（民）初字第20090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月8日立案受理后依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人日锦升公司的委托代理人张晨，被上诉人上海锦龙物业管理有限公司（以下简称锦龙公司）的委托代理人李璐佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年5月，锦龙公司与开发商上海A有限公司（以下简称A公司）签订《前期物业服务合同》，合同主要内容为：由锦龙公司为XX小区商铺提供前期物业管理服务；期限自2013年5月17日起至2015年5月16日止。2013年7月，开发商A公司与上海B股份有限公司（以下简称B公司）签订了《授权书》，A公司将产权属其所有的位于上海市XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号的招商与经营管理权转移给B公司，期限为2013年7月15日至2023年7月30日。2013年9月25日，锦龙公司与B公司签订《XX坊物业管理服务协议》，主要内容为：锦龙公司受A公司委托对XX坊公共区域提供物业管理服务，B公司应根据其与开发商所订立的租赁合同中相关条款的约定，支持、配合锦龙公司实施物业管理服务；B公司为XX坊XX路XX号（四期A楼）、XX号（四期B楼）、XX号（四期C楼）、XX号（四期D楼）、XX路XX号（三期A楼）、XX号（三期B楼）的承租人，B公司根据经营规划对外出租，租赁面积按实际测绘面积为准；物业服务期限为2013年10月1日至2015年7月31日止；物业管理费标准按每平方米（建筑面积）人民币（以下币种相同）12元/月计算（包括公用、公共区域的服务管理及能耗和中控系统的能耗等）。2013年11月，日锦升公司与B公司签订《租赁合同》，主要内容为：日锦升公司承租上海市闵行区XX路XX号XX室；租用面积为620.50平方米（该面积为双方签约的暂定面积）；租赁期限自房屋交付日起6年，免租装修期自房屋交付日起3个月，房屋交付日期为2013年11月1日。原审另查明，日锦升公司与上海C有限公司（以下简称C公司）签订租赁面积变更协议，日锦升公司租赁的上海市闵行区XX路XX号XX室原面积为620.5平方米，根据测绘单位提供的测绘报告，面积调整为598.13平方米；上海市闵行区XX路XX号XX室的产证面积为591.07平方米；日锦升公司拖欠自2014年2月起至2014年12月止的物业管理费。2015年5月27日，锦龙公司向日锦升公司发出物业服务费催收函。2015年9月28日，锦龙公司诉至原审法院，请求判令：1、日锦升公司支付拖欠的物业管理费78,953.16元；2、日锦升公司按到期未付物业管理费的1%支付滞纳金，计算至判决生效之日止。原审认为，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，锦龙公司与开发商A公司签订《前期物业服务合同》、开发商A公司与B公司签订的《授权书》、锦龙公司与B公司签订《XX坊物业管理服务协议》以及B公司与日锦升公司签订的《租赁合同》均合法有效，亦符合现行法律法规规定，对包括承租人在内的各家商户均具有约束力。根据锦龙公司提供的证据，能证明日锦升公司拖欠锦龙公司物业管理费的事实，日锦升公司未能支付该欠款，显属不当，故锦龙公司要求日锦升公司支付物业管理费的请求，于法有据，应予支持。关于滞纳金，考虑到案件的实际情况，对于锦龙公司主张的滞纳金不予支持。日锦升公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，于2016年1月25日作出判决：一、上海日锦升餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海锦龙物业管理有限公司自2014年2月起至2014年12月止的物业管理费人民币78,021.24元；二、驳回上海锦龙物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币886.92元，由上海日锦升餐饮管理有限公司负担。原审法院判决后，上诉人日锦升公司不服，上诉于本院称：上诉人是与C公司而非B公司签订的租赁合同，原审认定的授权书只是授权B公司而非C公司，B公司也没有相关的继受材料，故被上诉人要求上诉人支付物业管理费，缺乏主体资格。此外，被上诉人虽然提供了物业服务合同，但其在保洁、管理、安保等方面并未履行其物业管理义务，如涉案房屋外面的垃圾无人处理，且被上诉人在2014年10月至12月期间已经与案外人解除了物业服务合同，其收取相应的物业服务费缺乏依据。综上所述，请求二审法院依法改判驳回被上诉人在原审时的诉讼请求。被上诉人锦龙公司辩称：A公司先委托C公司经营管理，后来又改为委托B公司经营管理，被上诉人有权向上诉人主张物业服务费。原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，上诉人系与C公司而非B公司签订了《租赁合同》，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。原审认定的其余事实无误，本院予以确认。本院还查明，A公司委托C公司对涉案房屋对外招商和经营管理，后经过C公司申请，改为委托B公司对涉案房屋对外招商和经营管理。该事实由A公司与B公司签订的《授权书》证明。本院认为，根据A公司与B公司签订的授权书，B公司已经继受了C公司对涉案房屋的招商与经营管理权。而B公司与被上诉人签订了物业服务协议，委托被上诉人对涉案房屋进行物业管理，在被上诉人提供了相应的物业管理服务后，上诉人理应向被上诉人支付相应的物业管理费，故由被上诉人向上诉人主张物业服务费，并无不当。上诉人主张被上诉人于2014年10月至12月期间已经与B公司解除了物业服务合同，然一则被上诉人与B公司约定的服务期限至2015年7月31日止，二则上诉人并未就此提供证据予以证明，故上诉人的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。至于上诉人提出的被上诉人在保洁、安保、管理方面未尽物业服务义务的问题，上诉人亦并未就此提供相应的证据材料证明，故上诉人以此为由拒绝支付物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。此外，针对其他物业使用人堆放的垃圾问题，虽然被上诉人主张此事系其他物业使用人与B公司之间的矛盾所引发的，且被上诉人亦积极与该物业使用人进行了交涉、劝阻，并为此事报警予以处理，然被上诉人作为物业公司，除了应积极履行上述义务外，理应对门口堆放的垃圾及时予以处理，避免影响上诉人的正常使用，故物业公司在其物业服务上仍有改善之处，希望今后引以为重。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,773.84元，由上诉人上海日锦升餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 何 建
代理审判员 孙 飞
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……