贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第1301号原告安顺市西秀区东关办事处后山村民委员会。住所地：安顺市西秀区东关办事处后山村。负责人吴军农，系该村主任。委托代理人龚胜，贵州虹湖律师事务所律师，代理权限：一般授权。诉讼代理人杨刚，贵州虹湖律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告吴刚，男，汉族，1976年9月29日生，贵州省安顺市人，个体户，住贵州省安顺市西秀区东关办后山村*组。委托代理人吴建，男，汉族，1974年4月1日生，贵州省安顺市人，个体户，住贵州省安顺市西秀区东关片后山村*组**号，系被告吴刚之兄，代理权限：特别授权。原告安顺市西秀区东关办事处后山村民委员会诉被告吴刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法由本院审判员杨芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安顺市西秀区东关办事处后山村民委员会主任吴军农及其委托代理人龚胜、杨刚、被告吴刚及其委托代理人吴建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安顺市西秀区东关办事处后山村民委员会诉称：被告为原告的村民，根据原告村民组会议决定,2013年7月9日,由被告一次交纳原告铺面定金5000元后,由被告以每平方米每月38元的价格租用原告村委所有位于西秀区工业园区“两六路”边办公大楼一层铺面两间95平米作营业用房。原告依约交付铺面交被告使用后,被告至今拒绝交纳有关租赁费用,经本村村支两委多次与被告协商未果,其行为已损害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》规定,请求判决：一、判令被告支付其占用原告村委办公大楼一层铺面两间95平方米租金86640元;二、判令被告预交定金5000.00不予退还,并承担案件诉讼费用。后原告以被告自租赁使用原告房屋以来,一直拒不缴纳租金,构成根本违约,严重侵害了其财产权益,故增加诉讼请求：解除双方租赁关系,将租赁物交还原告管理。被告吴刚辩称：一、原告起诉我租赁村委的房屋属实，但我本人不支付租金是因为村委占用我承包地埂赔付款未付。2013年7月9日,经与原告协商,其同意把“两六路”边办公大楼一层铺面两间95平米租给我作营业用房,并一次交纳铺面定金5000元给村委。租金每月按38元每平方米计算。二、原告所诉5000元,是我租铺面定金,应作为出租费用抵扣。三、对诉讼费是因村委不付我的赔偿款才导致我无钱支付租金，是原告处理事情不当造成这次诉讼，故诉讼费应由原告承担。请求人民法院依法判村委归还被告土地和一切损失；如不归还土地，被告无法交铺面租金,并要求原告将租赁的铺面办成被告的产权证。经审理查明：2013年7月9日，原告将其位于安顺市西秀区工业园区后山村办公大楼一层铺面两间95平方米租赁给被告，对于该办公大楼的相关手续，安顺市西秀区人民政府作了西府专议（2013）58号专题会纪要“由安顺市西秀区国土分局负责建房土地手续办理，安顺市西秀区住建局及区规划分局负责其他建房手续办理。”原告与被告达成口头协议，月租金每平方米每月38元，被告在2013年7月9日交纳了保证金5000元，就将该房屋装修投入经营餐馆。后被告一直未支付房屋租金。原告与被告多次协商未果，原告遂以被告违约为由诉至本院，提出如前所请。同时查明，原告将其位于安顺市西秀区工业园区后山村办公大楼对外大多都以38元／平方米的价格出租，原告与其他承租人在2013年7月8日签订的《内部招租铺面协议》的第四条都约定“乙方必须向甲方（原告）交纳定金人民币伍仟元整（5000元），如交定金后，乙方不想租用定金作废”，原告自认其与承租人在2013年签订合同都是这个范本。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提交的当选证书、安顺市西秀区东关办事处后山村村民委员会证明、安顺市西秀区东关办事处证明、安顺市西秀区人民政府西府专议（2013）58号专题会议纪要、会议记录、收款收据、照片2张、租赁合同9份及被告提交的身份证在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。对被告提交的安顺市土地承包合同书、照片4张、房屋拆迁补偿安置协议复印件，证实原告差欠其土地赔偿款，因该辩称属另一法律关系，与本案无关，故本院不予采信。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原告与被告吴刚达成口头租赁合同，将原告位于安顺市西秀区工业园区后山村民委员会办公楼一层的二间铺面租赁给被告使用，双方对租赁价格进行了约定，被告交纳了定金，原告也将房屋交付被告使用至今，该合同系双方的真实意思表示，该房屋的修建得到相关部门的同意，不属于违章建筑，双方的租赁合同未违反法律的禁止性规定，本院予以确认。双方约定的月租金按每平方米38元计算，均认可租赁面积为95平方米，被告认可从租赁至今未交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，被告也认可原告找其协商过支付租金事宜，但被告不同意支付租金，双方协商未果，被告不交纳租金，致使原告收取租金的合同目的不能实现，在原告催要后被告也未支付，原告现诉请解除与被告的租赁合同，让被告将房屋交还原告管理的诉请，符合法律的规定，本院予以支持。原告诉请被告支付拖欠的租金，符合法律的规定，原告交纳定金租赁房屋的时间是2013年7月9日，被告不能举证证实实际交房的时间，故本院按照支付定金的时间认定计算租金的开始时间，原告认可减让被告二个月的租赁期间给被告装修，故应付租金期间为2013年9月9至2015年5月22日原告起诉之日，共计20个月零13天，应付的租赁费为95平方米×38元／平方米×20个月零13天=73764元，扣除原告交纳的定金5000元，被告应支付原告租金人民币68764元。原告诉请被告支付的定金不予退还，根据原告提供的几份2013年7月8日与其他承租人签订的《内部招租铺面协议》的第四条约定“乙方必须向甲方（原告）交纳定金人民币伍仟元整（5000元），如交定金后，乙方不想租用定金作废”，原告诉称其与租赁户在2013年签订合同都是这个范本，该条中的定金是原告为督促承租人签订租赁合同而让承租人提供的担保，只有在承租人没有租用房屋的情况下才没收，后被告租用了原告的房屋，故原告的该诉请不符合双方的约定及法律规定，故其要求不予退还定金5000元的诉请本院不予支持。被告辩称因原告未支付其承包土地的赔偿款，致使其无钱支付租金，其不支付租金无过错，本案诉讼费其不应承担，并要求原告为其办理产权证，因原告是否存在拖欠被告土地赔偿款尚不清楚，且属于是另一法律关系，其租赁原告的房屋至今未交纳租金显属违约，故被告的以上辩称本院不予采信。被告认为其已交的定金5000元应抵扣租金，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）款、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告安顺市西秀区东关办事处后山村民委员会与被告吴刚的房屋租赁合同。二、由被告吴刚在判决生效之日起十五日内将租赁原告安顺市西秀区东关办事处后山村民委员会位于安顺市西秀区工业园区后山村办公大楼一楼铺面两间腾空交还原告。三、由被告吴刚在本判决生效之日起十日内支付原告安顺市西秀区东关办事处后山村民委员会2013年9月9日至2015年5月22日的房屋租金人民币68764元。四、驳回原告安顺市西秀区东关办事处后山村民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2142元，减半收取人民币1071元，由原告安顺市西秀区东关办事处后山村民委员会承担人民币123元，被告吴刚承担人民币948元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇一五年八月四日书记员  李霞