浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第997号
上诉人（原审被告）陈荣丰。
委托代理人（特别授权）薛国民、陆群。
被上诉人（原审原告）黄文英。
委托代理人（特别授权）王维永。
原审第三人熊志刚。
上诉人陈荣丰因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1526号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，坐落在绍兴县柯桥蓝天市心广场4幢110室、125室（该二间位置关系为背靠背）、111室、124室（该二间位置关系为背靠背），建筑面积均为44.29㎡，房屋所有权人和土地使用权人均为本案原告。2010年4月19日，原、被告经协商一致，订立《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方（指原告黄文英）将上述房屋共二间建筑面积177.16㎡租赁给乙方（指被告陈荣丰），乙方将在该房屋内设立商铺，经营项目珠宝，乙方如需变更经营项目应以书面形式提前一个月告知甲方，经甲方书面同意后方可变更经营。未经甲方书面同意，乙方变更经营项目的，甲方有权予以制止或提前解除合同。租赁期限为3年，自2010年4月19日至2013年4月18日止。房屋年租金：第一个租赁年300000元；第二个租赁年330000元；第三个租赁年363000元。租金的支付方式：租金采用“先付后用”、一年一付的方式。租金的支付时间：每一个租赁年的租金应在该租赁年的起始日的30天前付清。租赁期届满或本合同提前解除的，本合同即终止，乙方应在本合同终止之日7天内搬离该房屋内属于乙方的物品并将腾空后的该房屋归还给甲方，逾期仍未搬离的物品，视为乙方废弃物，无偿归甲方所有。如乙方要求继续租赁，则须在租赁期满前2个月前书面向甲方提出续租要求，如甲方同意继续租赁，则续签租赁合同。合同第十五条违约责任第5项又规定：乙方未按约归还该房屋的，每逾期一日，按最后一个租赁年的日租金的二倍向甲方支付租金。双方另对其他事宜作了约定。合同成立后，原告按约将租赁房屋交付给被告使用，被告亦按约支付第一年租金300000元，并支付押金20000元。第二年租金330000元被告于2011年4月25日付清。第三年租金被告亦已付清。2012年2月14日被告未经原告同意将其租赁的房屋以643000元的价格（其中包括转让费280000元、房租363000元）转租给第三人熊志刚，熊志刚经装潢后经营奥康皮鞋店。原告于2013年4月24日向被告发出《律师函》，要求被告于收到本函之后3日内腾空交房并按合同规定标准支付违约后的租金，否则通过法律途径解决。原告催告未果，遂成讼。
原判认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案租赁合同期限于2013年4月18日届满，按照合同约定，如被告未在合同期满前2个月书面提出续租要求，并经原告同意，被告应于7天内搬离该房屋内属于被告的物品并将腾空后的房屋归还给原告。由于本案被告在合同租赁期届满前未提出续租要求，应认定双方合同已于2013年4月18日终止，被告未经原告同意，擅自将其租赁的房屋转租给第三人，该转租协议对原告无拘束力，但原告作为租赁物的物权人，当原租赁合同终止时，其可基于物权追及效力对次承租人即本案第三人直接请求返还租赁物。现原告请求返还，理由正当，应予支持。第三人熊志刚应将房屋腾空后返还给原告（装潢时未形成附合的装饰装修物第三人可自行拆除并取回）。被告经原告催告，既不返还租赁物，亦不支付逾期占有期间的租金，显属违约行为，且无正当理由，依法应向原告承担逾期返还租赁物的违约责任。被告辩称自己没有违约，与查证事实不符，故不予采纳。第三人称原告对被告的转租行为是默认的，仅有己方陈述，无其他证据佐证，亦不予采纳。另外，被告和第三人均提出要求原告对第三人的装潢损失进行补偿，因承租人支付装饰装修费用仅为自身利用之目的，主观上并无使出租人受益之目的，而且从日常生活经验及行业惯例可知，装饰装修费用已在租赁期间内消耗殆尽，客观上也并未让出租人因此受益，故装饰装修费用应由承租人自行负担。本案第三人熊志刚作为次承租人，明知被告的承租期限将于2013年4月18日到期，其为开设奥康皮鞋店仍自行对店面重新进行装饰装修，由此造成的损失应由其自行承担，被告及第三人要求原告补偿，于法无据，故不予采纳。关于被告支付逾期腾退房屋的违约金标准问题，原判认为，从我国对有关违约金的立法精神及司法实践来看，违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，在判断违约金约定是否合理时，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体情况予以综合衡量。本案双方约定的被告向原告支付违约金的标准过高，故根据本案情况调整为按最后一个租赁年的日租金的1.5倍即1491.78元（363000元／年÷365天×150％＝1491.78元】计算。被告关于违约金过高的抗辩理由成立，可予采纳。被告交付的押金20000元原告应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、第三人熊志刚应于本判决生效后十日内从座落绍兴县柯桥蓝天市心广场4幢110室、125室、111室、124室腾退出屋给原告黄文英（未形成附合的装饰装修物由第三人自行拆除并取回）；二、被告陈荣丰应支付原告黄文英自2013年4月26日起至第三人实际腾退房屋之日止按日租金1491.78元计算的逾期腾房违约金，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、原告黄文英应返还被告陈荣丰押金20000元，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担，限被告于本判决生效后七日内向法院交纳。
上诉人陈荣丰不服一审判决，提出上诉称：一、原审法院判令上诉人向被上诉人支付逾期腾房违约金明显不当。首先，上诉人将讼争房屋转租给原审第三人前，曾与原审第三人一同到被上诉人处告知转租事实。2012年2月14日上诉人与原审第三人签订转租协议，并且得到了实际履行，该协议应认定合法有效。其次，退一步讲，在此之后一年多时间内，该房屋的经营项目、装饰装修等均发生了重大变化，按照常理，被上诉人对租赁物应当有所了解，可以推定被上诉人知道或应当知道转租的事实。由此，被上诉人在六个月内未提出异议，应视为同意该转租行为，被上诉人不存在擅自转租的情形，其与原审第三人之间的转租协议也系合法有效。最后，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同履行期限届满后，该房屋一直由次承租人继续占有使用，应当由负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房的使用费及违约金，上诉人对此并未违约，不应承担违约责任。二、次承租人在同等条件下，享有优先承租权。上诉人了解到被上诉人并不打算自己使用该房屋，而是租赁给珠宝商经营珠宝生意。基于次承租人使用该房屋的现状及公平、效率的原则，在同等的条件下，次承租人相比其他案外人来讲享有优先承租权。故原审法院在未对租赁物租赁期限届满后的用途进行查明的情况下，贸然判令原审第三人腾退房屋，除缺乏充分的法律依据外，也与合同法公平正义的原则相违背。综上，请求撤销（2013）绍民初字第1526号民事判决书，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人黄文英答辩称：上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同明确约定续租必须要在合同期满前二个月提出，但上诉人并未在合同期满前二个月提出续租，故上诉人请求享有续租权的理由不能成立。同时，上诉人转租行为未经被上诉人同意，对被上诉人不产生法律约束力，故被上诉人没有义务履行上诉人与原审第三人之间的协议。综上，上诉人的诉讼请求及相关事实和理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人熊志刚陈述意见称：要求以市场价继续承租讼争房屋；如果需要腾退，房东必须给予赔偿。此外，因房东从4月份开始把砖块和木板堆放到店内，严重影响原审第三人的销售业务，要求给予赔偿。
上诉人陈荣丰、被上诉人黄文英、原审第三人熊志刚在二审中均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，上诉人陈荣丰与被上诉人黄文英之间房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。现被上诉人陈荣丰未能提供证据证明转租行为已征得被上诉人黄文英同意，故租赁期间既已届满，承租人就应当返还租赁物，上诉人陈荣丰理应按照合同约定向被上诉人黄文英返还讼争房屋并承担支付逾期腾退期间房屋使用损失的法律责任。鉴于本案讼争房屋现实际由原审第三人熊志刚占用，而上诉人陈荣丰租赁合同既已到期，原审第三人熊志刚也无权继续占用，故原审第三人熊志刚应予腾退，原判据此判令原审第三人熊志刚腾退讼争房屋返还给被上诉人黄文英于法有据。上诉人陈荣丰提出次承租人享有优先承租权以及原审第三人要求继续承租讼争房屋之主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于逾期腾退房屋的损失问题，因被上诉人黄文英要求按照第三租赁年度房屋租金的二倍标准计算过高，原判根据案情并参照上诉人陈荣丰与原审第三人熊志刚约定的租金及转让费标准予以酌情认定逾期腾房损失数额基本合理，可予照准。原审第三人熊志刚认为如要腾退，则要求被上诉人黄文英赔偿装饰装修损失及妨碍销售损失，因原审第三人熊志刚与被上诉人黄文英之间并无合同关系，亦未提供证据证明被上诉人黄文英已侵犯其权益，故本院对其陈述意见难以采纳。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人陈荣丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安洁
审 判 员 楼晓东
代理审判员 兰祥燕
二〇一三年九月九日
书 记 员 刘莎莎