江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2521号
上诉人(原审原告)：岳小燕，女，1963年7月7日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。
委托代理人：刘吉，江苏东能律师事务所律师。
委托代理人：王立鹏，男，1989年10月19日生，汉族，江苏省常州市人，系岳小燕儿子。
被上诉人（原审被告）：乔大兵，男，1976年11月26日生，汉族，四川省巴中市人，现住江苏省常州市武进区。
上诉人岳小燕因与被上诉人乔大兵排除妨害纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初1330号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人岳小燕上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人是涉案房屋的合法所有者，且并未将涉案房屋出租给被上诉人，因此上诉人有权要求被上诉人返还房屋并搬离，理由如下：一、上诉人在一审中提供的房产证，可以证明上诉人是涉案房屋的产权人，并有权处置该涉案房屋。二、双方关于2011年的卖房凭证，该卖房凭证仅仅是一个简要的卖房协议，有买卖涉案房屋的意思表示，但该份协议并未实际履行，王云大未将房款13000元交付，双方也未办理产权变更手续。三、涉案房屋在2001年时应属于岳小燕与王立鹏共有，涉案房屋为岳小燕与王芒大共同财产，王芒大于1994年1月份死亡，其财产应由岳小燕与王立鹏继承，2001年该房屋的四分之一产权为王立鹏所有，所以岳小燕无权利单独处置该房屋。四、在房屋产权未变更的情况下，王云大、王菊英私自与王荣堂、李祝签订了房屋买卖协议书，王云大、王菊英无该房屋的所有权，无权处置涉案房屋，同时，王荣堂、李祝并不是该涉案房屋的村集体组织成员，故双方签订的房屋买卖协议书本身就违反了土地管理法的强制性规定，是无效的。五、在李祝无对涉案房屋没有处分权的情况下，私自将涉案房屋出租给被上诉人，其本身的租凭协议就是无效的，因此被上诉人的合法权益即使受到损失也是应该向李祝主张
被上诉人乔大兵辩称，：本案所涉房屋产权的事情跟我没关系，我是租房子的，我与李祝有租房协议，并交了房租，我有权利使用房子，其他事情要找李祝。
岳小燕向一审法院起诉请求：请求判令：1、乔大兵返还房屋，排除妨害，从岳小燕的房屋内搬出；2、本案诉讼费用由乔大兵承担。事实和理由：位于常州市武进区牛塘镇牛塘村陆家组9号的一间二层楼房属岳小燕所有，岳小燕通过合法途径于2010年获得了该房屋的产权证及土地使用权证[房产证号：常房权证武字第××号，土地使用权证号：武集用（2010）第xxxxx号]，但该房屋一直由乔大兵非法占有。岳小燕多次找到乔大兵并告知其该房屋属岳小燕所有，要求乔大兵停止侵害，但乔大兵不予理会，仍占有该房屋。乔大兵的行为已侵犯了岳小燕的合法权益，且拒不停止侵害，岳小燕为维护自身的合法权益，故诉至法院。
乔大兵辩称，我是从李祝那里租的房子，我与李祝签订了租房合同，并不是非法占有岳小燕的房屋。
一审法院经审理查明，案涉房屋为座落于常州市武进区牛塘镇牛塘村陆家组9号的一间二层楼房于1998年9月8日办理了集体土地建设用地使用证，证号为武集建（1998）字第xxx号，登记的土地使用者为岳小燕，地号为151010047，使用权面积为56.8平方米。2001年8月18日，岳小燕作为卖方，王云大作为买方，双方签订“卖房凭证”一份，载明：“兹有芒大房屋壹间捌架，原有住房东靠王云大，西靠建大，现经磋商，将房屋转让其兄王云大，价值计壹万叁仟元整，特立此据，以此为证。”岳小燕在该卖房凭证卖方处签名，王云大在该卖房凭证买方处签名，村民小组长陆仁中作为证明人在该凭证上签名并加盖了武进市牛塘镇庄桥村陆家村民小组的公章。“卖房凭证”签订后，双方未能办理案涉房屋的相关权属变更登记手续。2001年11月26日，王云大、王菊英作为甲方，王荣堂、李祝作为乙方，双方就案涉房屋签订了一份“房屋买卖协议书”，载明：“甲、乙双方经友好协商，达成如下协议：1、甲方将位于牛塘镇庄桥村陆家组9号房屋壹间两层出售给乙方，长10.4米，宽4米，左边至王云大现在的两间房墙身，右边至杨建华墙身，前边至场地，后边余基。2、上述房屋的价款壹万叁仟圆整，该房款乙方已于2011年11月26日一次性付清。乙方房款付清当日，甲方将房屋交付给乙方。3、甲方因保管不善，房屋产权证书现已遗失，甲方应配合乙方办理房屋产权过户及集体土地建设用地使用权变更手续。4、上述房屋今后如因房屋拆迁，甲方必须和乙方商量，并征得乙方同意后，才能和拆迁人签订拆迁安置补偿协议。甲方职取得安置补偿款项和房屋，应全部给付乙方。……。”协议签订后，王荣堂、李祝即对该房屋进行装修并入住至2014年2月。自2014年2月起，李祝将该房屋出租给了乔大兵。2016年1月16日，李祝作为出租方与乔大兵签订了一份个人房屋租赁合同，合同期限自2016年2月27日起至2022年2月26日止，该房屋自2014年2月起即由乔大兵居住使用至今。
一审另查明，王云大、王芒大、王建大系兄弟关系，王云大与王菊英系夫妻关系，岳小燕与王芒大系夫妻关系，杨建华与王建大系夫妻关系，案涉房屋买卖时王芒大已病故。2010年3月2日，岳小燕以原有集体土地建设用地使用证遗失为由补办了武集用（2010）第xxxxx号集体土地建设用地使用证，登记的土地使用权人为岳小燕，地号为151010047，使用权面积为56.8平方米。2010年5月19日，岳小燕就案涉一间两层楼房办理了常房权证武字第××号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为岳小燕，建筑面积为90。4平方米。
上述事实由武集建（1998）字第xxx号集体土地建设用地使用证、武集用（2010）第xxxxx号集体土地建设用地使用证、常房权证武字第××号房屋所有权证、卖房凭证、房屋买卖协议书、法院对李祝及王菊英所作的调查笔录、双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。
一审法院认为：，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。排除妨害是物权保护的重要方法，它主要针对妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种措施。当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人可以请求排除妨害。根据物权法的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定处，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。结合本案实际情况，岳小燕与王云大就案涉房屋已签订了卖房凭证，因岳小燕未主张该卖房凭证具备无效或可撤销的情形，故应认定该卖房凭证系岳小燕的真实意思表示，双方签订的卖房协议已生效。岳小燕作为案涉房屋的原始所有权人，其通过签订合同的方式出卖了案涉房屋，故其已丧失对案涉房屋的直接支配和排他的权利，该权利已转让给作为买受人的王云大，王云大通过与王荣堂、李祝签订买卖协议，又将其对该房屋的直接支配和排他的权利转让给了王荣堂、李祝，乔大兵通过与李祝签订租赁合同后取得该房屋的占有、使用权符合法律规定，不属非法占有，故现岳小燕直接要求乔大兵返还房屋、排除妨害并搬离房屋的请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，做出了如下判决：驳回岳小燕的全部诉讼请求。案件受理费80元由岳小燕负担。
二审审理中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
二审审理中，除上诉人岳小燕在上诉状中提出的异议外，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理中，上诉人岳小燕还认为，一、王芒大的死亡时间是1994年的时候，领土地证的时候房子其实是遗产。二、李祝住进房子以后，我方多次请求司法调解，我们没有授权任何人住进涉案房屋。王云大和李祝具体的入住时间跟房屋买卖协议签订情况我们不太清楚，我们发现后已经进行司法调解。乔大兵和李祝签订的房屋租凭合同我们也不清楚。
本院认为，上诉人岳小燕虽然持有本案所涉房屋的土地使用权证和房屋所有权证，但本案所涉房屋于2001年8月已经由上诉人岳小燕转让给王云大，嗣后王云大又将涉案房屋转让给李祝、王荣堂，虽然该两次房屋转让行为未办理土地使用权及房屋产权变更登记手续，但房屋已经实际转让占有，故就本案实际情况看，本案所涉房屋产权并不能确定为上诉人岳小燕所有，上诉人若主张本案所涉房屋为其所有，应当首先就本案房屋所有权进行确权，上诉人仅凭本案所涉房屋的土地使用权证及房屋产权证并不能当然证明本案所涉房屋为其所有，一审法院据此驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上，上诉人岳小燕的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人岳小燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 罗希夷
代理审判员 周韵琪
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 夏 煜