江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2708号
上诉人(原审被告）南京陈公馆餐饮文化有限公司，住所地南京市秦淮区白鹭村1号。
法定代表人马锴，该公司总经理。
委托代理人詹玲，女，该公司财务经理。
委托代理人王鹏，江苏薛济民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市秦淮区住房和建设局，住所地南京市秦淮区中华路465号。
法定代表人李铭，该局局长。
委托代理人谢书磊，江苏中虑律师事务所律师。
上诉人南京陈公馆餐饮文化有限公司(以下简称陈公馆公司)因与被上诉人南京市秦淮区住房和建设局（以下简称秦淮住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2015)秦民初字第4595号民事判决,向本院提起上诉,本院于2016年3月18日立案件受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦淮住建局原审诉称，陈公馆公司因经营需要关于南京市秦淮区白鹭洲公园东侧水街房屋（以下简称诉争房屋，面积为776平方米）与陈公馆公司签订房屋租赁及相关场地设施管理维护合同等相关文件。合同约定陈公馆公司应按季度于每季度开始后一周内向秦淮住建局支付租金。但陈公馆公司自2013年来一直未按约支付租金，秦淮住建局多次催要无果，遂于2015年8月26日向陈公馆公司发出合同解除通知。陈公馆公司于2015年8月27日收到解除函，双方的合同已经于2015年8月27日解除。现陈公馆公司既未补交租金，也仍未按照合同约定处理相关合同解除事宜。为了维护秦淮住建局的合法权益，秦淮住建局诉至原审法院，请求判令：1、陈公馆公司向秦淮住建局支付违约金209520元；2、陈公馆公司向秦淮住建局支付租金及管理费共计1790216元及逾期支付的滞纳金（滞纳金自起诉之日起至陈公馆公司实际给付之日止每日按欠付金额的万分之六计算）；3、陈公馆公司立即向秦淮住建局办理退租手续、交还租赁房屋，并按照3元/平方米/天的标准支付自2015年8月28日起至实际交还房屋期间的房屋占用费用；4、陈公馆公司承担本案诉讼费用。
陈公馆公司原审辩称，关于2012年7月1日至2015年8月26日期间的租金，陈公馆公司已支付880000元，尚欠1790216元。陈公馆公司按照秦淮住建局的要求进行装修，投入大，不同意解除合同。诉争房屋所在的街区发生过两次淹水事件，之前秦淮住建局同意减少陈公馆公司租金。秦淮住建局明知陈公馆公司经营困难，还增加物业费、停车费，加重陈公馆公司负担。陈公馆公司认为秦淮住建局诉请的违约金、滞纳金标准过高，申请降低。
原审法院经审理查明,2012年9月26日，秦淮住建局（甲方）与陈公馆公司（乙方）签订《房屋租赁及相关场地设施管理维护合同补充协议》，约定：甲方将诉争房屋出租于乙方，面积为776平方米，房屋由乙方自行装修；该房屋的租金和相关设施、设备的管理养护配套费用的标准为3元/平方米/日，上述费用标准中的60%即1.8元/平方米/日为房屋租金，总费用的40%即1.2元/平方米/日为房屋的相关设施、设备的管理养护配套费用；乙方应于租赁年度开始，租金按季度于每季度的开始的一周内支付，每逾期一日，则乙方需按当时应付租金的万分之六支付滞纳金；租赁期自2013年1月1日至2024年12月31日；乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可书面通知解除本合同，违约方应按月租金的3倍支付违约金。2014年，陈公馆公司向秦淮住建局出具《承诺书》，载明：因经营困难，截至2014年6月30日，陈公馆公司尚欠秦淮住建局租金1540000元，陈公馆公司承诺于2014年7月至2014年9月的三个月期间内，每月的15日前向秦淮住建局支付不低于500000元的租金，如有一期违约或者在2014年9月30日前不能足额支付1500000元，秦淮住建局有权对陈公馆公司进行停水停电并直接收回房屋，同时有权根据合同约定收取相应滞纳金。2015年6月5日，秦淮住建局向陈公馆公司以快递方式寄出《律师函》，要求陈公馆公司支付计算至2014年6月30日的租金1925481元、水电费51595.64元，合计1977076.64元。2015年8月24日，秦淮住建局向陈公馆公司以快递方式寄出《律师函》，告知陈公馆公司鉴于陈公馆公司长期拖欠到期租金等费用，且经秦淮住建局多次催告，始终未能及时支付的违约事实，秦淮住建局即日起即解除双方此前签订的房屋租赁及相关场地设施管理维护合同，陈公馆公司立即向秦淮住建局结清2015年7月31日前所欠的租金、管理费1925178元及滞纳金以及支付违约金209520元，陈公馆公司立即向秦淮住建局办理房屋交接手续、返还房屋，并结清费用，每逾期一日按当期每日租赁费的两倍标准支付占用费。2015年8月27日，陈公馆公司收到律师函。
原审法院另查明，诉争房屋系南京白鹭洲公园所有。南京白鹭洲公园出具《证明》，载明：南京白鹭洲公园全权委托秦淮住建局对南京市秦淮区白鹭村1号“水街”范围内的相关物业及设施实施经营管理，秦淮住建局以自己名义开展相关区域的物业管理、安全保障、房屋设施维护、房屋租赁等经营工作以及相关矛盾的调处、各类纠纷的诉讼事宜，相关权利义务概由秦淮住建局承受。陈公馆公司尚欠南京白鹭洲公园2012年7月1日-2012年12月31日租金419040元，陈公馆公司认可南京白鹭洲公园将权利义务转移于秦淮住建局，陈公馆公司同意将该费用直接支付给秦淮住建局。2013年1月1日至2015年8月26日期间陈公馆公司应付租金为2251176元，陈公馆公司已支付880000元，故陈公馆公司共计欠秦淮住建局租金1790216元。
在庭审过程中，秦淮住建局提供12345综合工单、申请报告，主张由于诉争房屋所在街区被水淹造成秦淮住建局营业损失13万元，秦淮住建局要求陈公馆公司打报告申请租金，却未回复。经质证，陈公馆公司认为该组证据不能证明被掩水的原因以及是否与秦淮住建局存在因果关系。
以上事实，有《房屋租赁及相关场地设施管理维护合同补充协议》、《承诺书》、《律师函》、证明以及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，秦淮住建局、陈公馆公司签订的《房屋租赁及相关场地设施管理维护合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约全面履行协议。合同约定陈公馆公司逾期不支付租金累计超过30日的，秦淮住建局有权解除合同，现陈公馆公司确认其拖欠秦淮住建局2012年7月1日至2015年8月26日期间房屋租金、管理费共计1790216元，秦淮住建局有权行使解除权，秦淮住建局发出解除函，陈公馆公司于2015年8月27日收到秦淮住建局解除函，故双方合同已经于2015年8月27日解除，陈公馆公司应向秦淮住建局支付房屋租金、管理费1790216元。陈公馆公司提供的证据不足以证明秦淮住建局同意减免租金，故对于陈公馆公司要求减免租金的抗辩意见，原审法院不予采信。合同约定租金每逾期一日，则乙方需按当时应付租金的万分之六支付滞纳金，现陈公馆公司申请降低滞纳金的标准，原审法院结合双方的实际履行情况以及诉争房屋的地理位置，酌定滞纳金自2015年8月27日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。陈公馆公司逾期支付房屋租金，构成违约，应当支付违约金。合同约定违约金数额为209520元，陈公馆公司申请降低违约金，原审法院考虑合同的履行状况酌定违约金为诉争房屋一个月的租金即69840元。
房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。陈公馆公司未向秦淮住建局交还房屋，秦淮住建局有权要求陈公馆公司支付房屋占有使用费以及返还房屋，鉴于合同已经于2015年8月27日解除，故陈公馆公司应向秦淮住建局返还房屋以及支付2015年8月28日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。秦淮住建局要求陈公馆公司参照合同约定的租金标准（即3元/平方米/天）支付房屋占有使用费，并无不当，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京市秦淮区住房和建设局与南京陈公馆餐饮文化有限公司签订的《房屋租赁及相关场地设施管理维护合同补充协议》于2015年8月27日解除。二、南京陈公馆餐饮文化有限公司于判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区白鹭洲公园东侧水街房屋（面积为776平方米）办理退租手续，并将房屋交还给南京市秦淮区住房和建设局。三、南京陈公馆餐饮文化有限公司于判决生效之日起三十日内向南京市秦淮区住房和建设局支付房屋租金1790216元及滞纳金（自2015年8月27日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。四、南京陈公馆餐饮文化有限公司于判决生效之日起三十日内向南京市秦淮区住房和建设局支付违约金69840元。五、南京陈公馆餐饮文化有限公司于判决生效之日起三十日内向南京市秦淮区住房和建设局支付房屋占有使用费（自2015年8月28日计算至房屋交付之日止，按3元/天/平方米的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24380元，由南京陈公馆餐饮文化有限公司负担。
上诉人陈公馆公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方合同约定租金和相关设施、设备的管理养护配套费用的标准为3元/平方米/日，该标准中的60%为房屋租金，即陈公馆公司拖欠租金并未达到原审认定的1790216元。二、陈公馆公司拖欠租金及相关费用是有原因的，2013年以来餐饮业普遍经营困难，陈公馆公司多次向秦淮住建局申请暂缓或减免租金，秦淮住建局均口头承诺。2014年、2015年秦淮河涨水导致河水倒灌至陈公馆公司经营房屋，秦淮住建局领导口头承诺减免相应的租金作为补偿，基于陈公馆公司的受损情况以及秦淮住建局的口头承诺，陈公馆公司才暂缓缴纳了部分租金。三、秦淮住建局于2015年6月5日发出的律师函所载内容与实际情况不符，秦淮住建局收取房租以及养护费用却未尽管养之责，双方就房屋租金、维修费用与损失补偿问题一直在磋商中，对是否存在拖欠租金这一事实存在争议，故秦淮住建局解除合同的条件不成就。综上，请求撤销原审判决，改判驳回秦淮住建局的诉讼请求。
被上诉人秦淮住建局答辩称，原审法院认定事实清楚，双方建立租赁合同后，因陈公馆公司长期拖欠租金，秦淮住建局发出催缴租金以及解除合同的通知，符合解除合同的条件，请求二审法院维持原审判决。
二审中，上诉人与被上诉人对原审法院查明的事实没有异议，本院对原审法院查明的事实依法予以确认。
审理中，陈公馆公司提交了陈公馆公司工作人员陈红与被上诉人负责人韩主任2015年8月3日的短信记录一份，证明陈公馆公司一直在与秦淮住建局沟通房屋租金和损失赔偿的事宜。被上诉人秦淮住建局质证认为，对短信来往双方的身份无法确认，即使短信的内容由秦淮住建局韩主任发送，从内容上也无法看出秦淮住建局曾给予减免租金的承诺，反而能够证明双方并未就是否减免租金达成一致，对陈公馆公司的证明目的不予认可。
本院认为，陈公馆公司与秦淮住建局之间签订的《房屋租赁及相关场地设施管理维护合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行协议。双方合同约定陈公馆公司逾期不支付租金累计超过30日的，秦淮住建局有权解除合同，而陈公馆公司自2012年7月1日至今的租金并未缴纳，故秦淮住建局有权解除合同。原审法院认定双方合同于陈公馆公司收到解除函之日即2015年8月27日解除，并无不当，本院予以维持。陈公馆公司认为秦淮住建局承诺对其减免租金，其并未提供证据予以证实，故本院不予采信。原审法院认定陈公馆公司向秦淮住建局给付2012年7月1日至2015年8月26日期间的房屋租金、管理费1790216元并无不当，本院亦予以维持。陈公馆公司认为秦淮住建局未尽管养义务，给其造成了损失，其可另案主张。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24380元，由上诉人南京陈公馆餐饮文化有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年六月十四日
书 记 员 汪海燕