乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第569号
原告（反诉被告）：乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司。
法定代表人：陈永东。
委托代理人：殷杰。
被告（反诉原告）：周芳。
委托代理人：安芳。
委托代理人：王菁。
原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司（以下简称十鼎房地产经纪公司）与被告（反诉原告）周芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）十鼎房地产经纪公司的委托代理人殷杰、被告（反诉原告）周芳及其委托代理人安芳、王菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）十鼎房地产经纪公司诉称，2011年6月15日，被告周芳与我公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租我方经营管理的乌鲁木齐市钱塘江路508号的3B30号商铺，建筑面积112.43平方米，租期三年，即自2011年8月19日起至2014年11月18日止，第一年免租三个月。在合同实际履行中，我方给予被告免租金至2012年9月30日，但被告仍拖欠房屋租金，经我方多次追缴相关费用，均遭被告无理拒绝，且被告已于2013年8月14日搬离租赁商铺。被告的违约行为给我方造成了巨大经济损失，为维护我方合法权益，特诉至法院，请求依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告周芳支付租金35038.80元（2013年4月1日至2013年8月14日租金），并由被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）周芳答辩并反诉称，我与原告十鼎房地产经纪公司签订房屋租赁合同属实，但在2013年8月14日租赁合同未到期的情况下，原告逼迫我方离开了商场，双方租赁合同已实际解除；双方签订房屋租赁合�时原告承诺在商场整体出租率达到80%的情况下才计收租金，但至今商场整体出租率仍未达到80%，因此原告无权收取我方租金，应驳回原告的诉讼请求。因我方在签订合同时已预交履约保证金10000元、租金60714元，在合同履行中，原告于2013年8月以改变广场三层整体经营范围为由拒绝履行租赁合同并单方强迫我方搬离商铺的行为已构成违约，该违约行为已给我方造成损失，故提出反诉，请求判令原告十鼎房地产经纪公司退还租金60714元、保证金10000元、赔偿房屋装修损失36800元，并由原告承担本案反诉费用。
原告（反诉被告）十鼎房地产经纪公司针对反诉辩称，被告周芳交纳10000元保证金、租金60714元属实，但我公司在主张所欠租金中已将原告交纳的保证金冲抵，且我方有权收取租金，故对保证金及租金不应再予返还；我公司与被告不存在大厦整体出租率达不到80%不收�租金的约定，且在2012年10月已达到大厦整体出租率80%以上，因此被告周芳应按合同约定支付租金，我方不存在违约行为；根据房屋租赁合同约定，双方终止合同的，承租人的装修费用出租方不承担；综上，应驳回被告周芳的反诉请求。
经审理查明，2011年6月15日，原告十鼎房地产经纪公司与被告周芳签订《房屋租赁合同》一份，约定原告十鼎房地产经纪公司将乌鲁木齐市钱塘江路508号德汇广场3B30号建筑面积112.43平方米的商铺租赁给被告周芳，租赁期限从2011年8月19日至2014年11月18日；租金按建筑面积为90元／月／平方米，按半年或全年支付租金，承租人在签定合同前需将第一年租金一次性付清，下年度租金需在上年度租金到期之日提前壹个月支付，半年租金为60714元，第一年给予三个月免租政策；承租人在签约时交合同履约保证金10000元；承租人不交付或不按约交付�金、欠付各项费用的，出租人有权解除本合同；承租人、出租人因某种原因终止合同，其承租人的装修费用出租方不予承担等等。合同签订当日，被告周芳向原告十鼎房地产经纪公司交纳了履约保证金10000元、半年租金60714元，原告十鼎房地产经纪公司亦按约将房屋交付给了被告周芳。在合同实际履行中，原告十鼎房地产经纪公司给被告周芳免租至2012年9月，并从2012年10月开始计收租金。2013年8月，原告十鼎房地产经纪公司以被告周芳欠付租金及商场三层需转型经营为由要求被告搬离，同年8月14日，被告周芳搬离租赁商铺。截止2013年8月14日，被告周芳尚欠原告十鼎房地产经纪公司房屋租金45196.86元（2013年4月1日至2013年8月14日租金）。
本案审理中，原、被告双方认可2013年8月14日终止房屋租赁的事实，原告十鼎房地产经纪公司当庭放弃要求解除双方房屋租赁合同的诉讼请求。被告周芳当庭提交其与案外人新疆广德源贸易有限公司签订的展柜定做协议书一份、装修费收据二份，用以证实其租赁商铺后产生装修费71300元，按月折旧后产生装修损失36800元。另被告周芳还当庭提交德汇广场其他商户与原告十鼎房地产经纪公司签订的《房屋租赁合同补充协议》复印件四份及乌鲁木齐英特来商业管理有限公司通知复印件一份，用于证实原告承诺德汇广场整体出租率达到80%后开始计收租金。
上述事实，有房屋租赁合同、租金收据、履约保证金收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，关于本案本诉部分，原告十鼎房地产经纪公司与被告周芳签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。2013年8月14日，原告十鼎房地产经纪公司要求被告周芳搬离租赁商铺，�告同意并实际搬离租赁商铺，视为原、被告协商一致终止了双方签订的《房屋租赁合同》。鉴于原、被告已事实解除双方房屋租赁合同，原告十鼎房地产经纪公司当庭放弃要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以确认，对此本院不再予以处理。在房屋租赁合同履行中，被告周芳作为承租方负有交纳租金的义务，原、被告虽在合同中约定第一年免租三个月，但在实际履行中，原告十鼎房地产经纪公司实际自2011年8月19日至2012年9月30日给被告周芳免租一年有余，被告周芳应从2012年10月以后交纳房屋租金，截止2013年8月14日被告周芳搬离商铺，被告周芳欠付原告租金45196.86元（2013年4月1日至2013年8月14日租金）属实，原告在本案中主张欠付租金数额中扣减被告已交纳的履约保证金10000元，对所欠剩余租金35196.86元，被告周芳应当支付，原告十鼎房地产经纪公司仅主张租金35038.80元，本院予以支持。
关于反诉部分，关于被告周芳以商场整体出租率未达到80%，原告无权收取房屋租金并要求退还已交纳租金60714元的反诉请求，因原、被告双方签订的房屋租赁合同中无此约定；被告周芳提供商场其他商户与原告十鼎房地产经纪公司签订的《房屋租赁合同补充协议》系复印件，且与本案无关联性，其提供证人刘志斌、彭艳萍的证言及另一主体乌鲁木齐英特来商业管理有限公司通知复印件，亦不能有效证实被告周芳与原告十鼎房地产经纪公司之间存在商场整体出租率达到80%后开始计收租金的约定，故被告周芳以商场整体出租率未达到80%，原告十鼎房地产经纪公司无权收取租金而要求退还租金的反诉请求，本院不予支持。关于被告周芳要求原告十鼎房地产经纪公司退还履约保证金10000元的反诉请求，对此被告周芳虽依合同交纳了履约保证金10000元�但在合同履行中被告周芳欠付原告房屋租金，在双方合同终止的情况下原告十鼎房地产经纪公司有权以该保证金抵交被告所欠租金，对该10000元履约保证金，原告十鼎房地产经纪公司不应再予退还。对被告周芳要求原告赔偿装修损失36800元的反诉请求，因被告周芳提供其与案外人新疆广德源贸易有限公司签订的展柜定做协议书、收据真实性不能认定，且原、被告双方房屋租赁合同中约定：“承租人、出租人因某种原因终止合同，承租人的装修费用出租方不予承担”，现原、被告双方协商终止房屋租赁合同，被告周芳要求原告十鼎房地产经纪公司赔偿装修损失36800元不符合该约定，故本院对该反诉请求，亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告�反诉原告）周芳给付原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司租金35038.80元；
二、驳回被告（反诉原告）周芳要求原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还租金60714元的反诉请求；
三、驳回被告（反诉原告）周芳要求原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还保证金10000元的反诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）周芳要求原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司赔偿装修损失36800元的反诉请求。
以上被告（反诉原告）周芳应付原告（反诉被告）十鼎房地产经纪公司款项合计35038.80元，由被告（反诉原告）周芳于本判决生效后十日内一次性给付原告（反诉被告）十鼎房地产经纪公司，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履�期间的债务利息。
本案本诉受理费675.95元（原告十鼎房地产经纪公司已预交），由被告周芳负担（连同上述款项一并直接给付原告十鼎房地产经纪公司）。反诉受理费1225.14元（反诉原告周芳已预交），由反诉原告周芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 武惠军
人民陪审员 李志新
人民陪审员 李 笠
二〇一四年九月一日
书 记 员 何晶晶