北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03059号
上诉人（原审原告、反诉被告）乐邦商通（北京）投资管理有限公司，住所北京市海淀区马甸东路19号11层1230室。
法定代表人马平建，总经理。
委托代理人祝海云，北京桂润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）彭玉森，男，1963年4月8日出生。
委托代理人张明明，北京市金台律师事务所律师。
原审第三人北京天润恒佳科贸有限责任公司，住所北京市海淀区车公庄西路19号（北京外印厂4号楼）外文写字楼217室。
法定代表人马平建，总经理。
委托代理人程利萍，女，汉族，1975年10月27日出生。
上诉人乐邦商通（北京）投资管理有限公司（以下简称乐邦公司）与被上诉人彭玉森、原审第三人北京天润恒佳科贸有限责任公司（以下简称天润公司）房屋租赁合同纠纷一案，因不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。乐邦公司委托代理人祝海云，彭玉森委托代理人张明明，天润公司委托代理人程利萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乐邦公司在一审起诉称：双方于2013年7月5日签订租赁合同，约定由乐邦公司承租彭玉森位于北京市朝阳区锦芳路×11号楼1、2、3层（以下简称涉案房屋）共计建筑面积7638.65平方米、使用面积5357.77平方米的房屋，租赁期限15年。双方约定，彭玉森提供房屋自带消防系统能够作为商业用途使用，并约定涉案房屋中央空调能够正常使用，如不能正常使用，由彭玉森承担修理费用。但是，彭玉森在向乐邦公司交付涉案房屋时提供的建设工程竣工验收消防备案表中载明房屋并非是商业用途，导致乐邦公司转租商户无法办理二次消防备案，不能正常营业。另外，进入冬季供暖期后，涉案房屋没有市政供暖，而且中央空调因为没有专用电缆，加之常年不用、没有检修，不能正常启动。为此，乐邦公司要求其修理或者由乐邦公司自行修理而由彭玉森承担费用，经双方多次协商未果。由于乐邦公司承租涉案房屋的商业使用目的无法实现，故要求解除双方签订的租赁合同，并要求彭玉森返还押金1301116元及已缴纳租金49999元；赔偿装修损失暂定50万元（以评估价值为最终赔偿数额）；赔偿停业期间员工损失10万元；支付违约金1301116元。以上，乐邦公司要求彭玉森赔偿及未付违约金的总数额为3852231元，并由彭玉森承担诉讼费用。
2014年3月20日，乐邦公司变更诉讼请求。乐邦公司指出，彭玉森保证出租给乐邦公司的租赁物可从事合法的商业及服务业活动，保证但不限于排水系统、供电系统、自带消防系统能够作为商业用途使用。2013年7月1日，双方按照房屋现状进行了交接，并确认三层顶层漏水需要重做防水，二层西侧玻璃损坏，卫生间没水且二层、三层没做卫生间，没有灯具，供电设施无法供电，配电箱无法使用，空调无法使用，消防设施仅一层有消防栓、二层喷淋损坏、排烟系统楼梯有、卖场内没有，烟感系统负一层只有一个，货梯两部报停一部。乐邦公司接收房屋后，进行了大量的维修，以使房屋及配套设施符合商业用途。2013年10月29日，乐邦公司在得到彭玉森授权代表同意的情况下，拆除了扶梯，拆除费用由彭玉森承担。尽管如此，时至乐邦公司提起诉讼，彭玉森交付的房屋仍然无法达到商业用途。而且，彭玉森提供的消防资料使乐邦公司招商客户无法提交消防审验。因此，乐邦公司变更诉讼请求，要求继续履行双方签订的房屋租赁合同；要求彭玉森完善涉案房屋的自带消防系统，以达到乐邦公司用于从事合法的商业及服务业活动的条件；要求彭玉森提供办理消防报审所需的消防部门认可的消防验收合格意见书等消防材料；要求彭玉森支付扶梯拆除费15.5万元；要求彭玉森支付供电系统、空调系统维修费52万元；要求确认乐邦公司无需向彭玉森支付2013年12月8日至彭玉森将涉案房屋修缮至符合出租条件的房屋租金，即延长免租期至涉案房屋符合商业用途时的租金或减免该期间的租金。
彭玉森在一审辩称：涉案房屋能够作为商业用途使用，乐邦公司主张没有任何事实与法律依据。根据合同约定，乐邦公司逾期未支付租金已超过合同约定的期限，彭玉森有权要求解除合同，乐邦公司变更诉讼请求，要求继续履行合同，彭玉森不能同意。另外，涉案房屋四层以上是民用，三层以下均为商用。涉案房屋建设工程竣工验收消防备案表由物业公司提供，物业公司为避免年检将用途变为住宅，并不影响涉案房屋作为商业用途使用。彭玉森将涉案房屋出租给乐邦公司之前，曾出租给其它公司，而消防部门为该公司办理了二次消防验收。因此，乐邦公司主张并非事实，彭玉森不同意乐邦公司的诉讼请求。
彭玉森在一审反诉称：2013年7月5日，双方签订房屋租赁合同，约定由彭玉森将涉案房屋出租给乐邦公司；租赁期限15年，免租期自2013年7月8日至2013年12月7日；租金为每天每平方米2.8元；2013年12月8日至2014年1月7日期间的租金650558元于2013年12月8日前支付；乐邦公司未按期支付租金，每天按照3‰的标准向彭玉森支付滞纳金，超过30天的，彭玉森有权解除合同。租赁合同签订后，双方按照约定于2013年7月1日和7月8日履行了房屋交接手续。但是，乐邦公司并未按照约定于2013年12月8日前向彭玉森支付650558元租金，截止到彭玉森提起反诉，乐邦公司已逾期74天。因此，彭玉森向乐邦公司提起反诉，要求解除双方所签房屋租赁合同，乐邦公司将涉案房屋及其附属设施予以腾退；要求乐邦公司按照每日租金21388.22元的标准支付自2013年12月8日起至实际腾退涉案房屋之日止的房屋租金及使用费，暂计算至2014年2月20日为1539951.84元；要求乐邦公司支付逾期支付租金滞纳金58550.22元（按照首次租金650558元每日3‰标准计算30日）；要求乐邦公司支付违约金1301116元；要求乐邦公司支付已使用电费11824.5元。以上，彭玉森反诉请求数额共计2911442.56元，并由乐邦公司承担诉讼费用。要求天润公司对乐邦公司承担的所有金钱给付义务承担连带责任。
乐邦公司在一审对彭玉森反诉辩称：乐邦公司未足额交付租金系因彭玉森未按照合同约定尽到自己的义务，使乐邦公司无法从事合法商业用途使用涉案房屋。根据合同约定，彭玉森保证租赁物可用于乐邦公司从事合法商业用途及服务业活动，并保证但不限于排水系统、供电系统、自带消防系统能够作为商业用途使用，租赁物内货梯、扶梯和空调能够正常使用。实际情况是，双方于2013年7月1日办理交接手续时，房屋漏水、供电系统无法供电、配电箱无法正常使用，自带消防系统的消防设施及货梯和空调不能正常使用。为了减少损失，乐邦公司尽力修缮。免租期结束时，涉案房屋仍未修缮到符合商业用途的条件，而彭玉森也未向乐邦公司支付修缮费用。另外，在次承租人于2013年12月办理二次消防报审手续时，由于彭玉森提供的资料不全、不合格，导致涉案房屋无法办理二次消防报审。在乐邦公司催促下，彭玉森仍不履行约定的义务，乐邦公司无奈停止继续支付租金。彭玉森要求解除租赁合同，其主张缺乏事实及法律依据，无权要求收回涉案房屋及附属设施。而且，彭玉森明知乐邦公司已将涉案房屋大部分面积转租给第三人，即使主张腾退，也应向第三人主张。另外，尽管双方于2013年7月1日按照房屋现状办理了交接手续，但涉案房屋及附属设施存在诸多问题，不符合商业用途。因此，2013年12月8日开始至彭玉森全面履行合同义务期间的租金应予以免除。关于彭玉森主张的滞纳金及违约金，因乐邦公司不存在逾期支付租金的违约行为，其主张没有任何事实及法律依据。关于彭玉森主张的电费，乐邦公司并无拖欠，其该项主张亦无事实依据。
天润公司在一审对彭玉森诉称辩称：天润公司辩称意见与乐邦公司相同，尊重法院判决。
一审法院经审理查明：2013年7月5日，彭玉森作为甲方与乙方乐邦公司签订房屋租赁合同。主要内容是，甲方将其涉案房屋及其附属设施出租给乙方。租赁物及水、电、消防设施等附属设施按照现状交接，目前电流为600安培左右。水、电、暖费用的收取按北京市供水、供电、供暖部门的标准执行，乙方承担并直接缴纳租赁房屋内自用的电费、税费、供暖费、空调费及一切与乙方有关的费用。甲方保证出租给乙方的租赁物可用于乙方从事合法的商业及服务业活动，保证但不限于排水系统、供电系统、自带消防系统能够作为商业用途使用。租赁期限为15年，自起租日计算（即2013年7月8日起至2028年7月7日止）；免租期5个月，自2013年7月8日至2013年12月7日；计租日即租赁物开始计算租金之日自免租期结束的次日开始计算。甲方单方违约提前终止合同的，应当对乙方投入的不动产残值（按照租期15年计算）予以补偿，赔偿乙方合同项下两个月租金的违约金。租赁房屋的租金为每平方米每天2.8元，每月650558元，付款方式按季度支付；租金每三年上浮一次，上浮比例为5%，其中2013年7月8日至2016年7月7日租金为每年7806700元；每年租金分四次支付，每季度支付一次，支付日为每季度第一个月的8日前；首次租金支付时间为2013年12月8日前，支付金额650558元；2014年1月8日、4月8日和7月8日前，分别支付1951674元；以后依此顺延，如遇租金递增，按照递增租金计算。甲方应于起租日前将租赁物交付给乙方，同时交给乙方本合同附件中的文件及证明资料；如因甲方原因或因第三方主张产权不能提供或提供的附件中所列文件及证明资料不全的，视为逾期交付租赁物，免租期、计租日及租赁期限相应顺延，逾期30日交付的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方返还已给付租金及押金。甲方协助乙方办理二次消防的报审消防所需的消防部门认可的消防验收合格意见书等消防材料；甲方保证租赁物内货梯、空调、扶梯在交付时可以使用，交付时不能使用产生的维修费由甲方承担；三年内空调制冷及主机出现非因乙方使用不当的故障或损坏，由甲方负责修理或更换；扶梯的年度安全检验及维修均由乙方负责。租赁物因自然损坏及漏、积水等修缮必要时，甲方负责修缮并负担费用；因修缮租赁物而影响乙方经营或者导致乙方停业的，甲方应免除相应停业天数租金或顺延停业天数租期，但乙方自行改造等自身原因发生的情形除外。乙方根据经营需要对租赁物进行再装修、改造，不得损坏租赁物主体结构，乙方加装设施设备遇到需要增容等问题，由乙方自行解决。乙方有权对租赁物分租或转租，但乙方需向甲方提供分租和转租客户清单。乙方在租赁期内的不动产添附，合同终止时由乙方自行拆除、恢复原状；乙方添置的设施、设备等动产自行搬走；甲方交付的租赁物的主要设施设备，其正常维护、保养所需费用由乙方负责，甲方提供的供电设施及隐蔽工程若五年内出现线路老化，由乙方负责修理，甲方承担费用。乙方违法经营，甲方有权解除合同，并要求乙方承担两个月租金的违约金；乙方若未按时交付租金，则乙方应从迟付的第一天起每天向甲方按应付当期租金的3‰支付滞纳金；乙方未按时交付租金超过30天的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿两个月租金的违约金。乙方于2013年9月8日前向甲方支付押金1301116元，其中已经支付10万元定金计入押金，还需再向甲方支付1201116元。甲方将租赁物移交乙方时，双方应对租赁物及相关设施作确认，同时将双方确认的内容以书面形式记录在案，作为本合同附件。本合同未尽事宜，双方可订立补充协议。合同附件包括甲方身份证复印件、乙方营业执照副本复印件、房屋所有权证复印件、租赁屋内空调设备、建筑工程消防设计审核意见书、建筑消防设计防火审核意见书、建设工程竣工验收消防备案表、火灾报警系统布局图、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。
2013年7月1日，双方签署一份接收清单，该清单载明项目名称、原定情况和接收情况，其中基本建筑状况项目中，写明房屋顶部原定情况为“黑色”、墙面状况原定情况为“白色”、地面状况原定情况为“米色600地砖”、玻璃门窗原定情况为“二层西侧玻璃损坏”、步行楼梯原定情况是“毛坯”、卫生间原定情况是“卫生间有，但没水，二、三层没做卫生间”、房屋内部原定情况是“简易毛坯房”、一般供电原定情况是“无法供电”、现有灯具原定情况是“没有”、配电箱原定情况是“配电箱无法使用”、空调原定情况是“有但无法使用，有氟制冷44.5千瓦，制热19.8千瓦”、消防设施原定情况是“仅一层有消防栓，二层喷淋损坏”、排烟系统原定情况是“楼梯有，卖场没有”、新风系统原定情况是“楼道有，卖场内没有”、烟感系统原定情况是“负一层只有1个”、扶梯状况原定情况是“X”（备注按现状交接）、货梯状况原定情况是“共两部1000㎏正常、1500㎏报停”。以上项目接收情况除房屋顶部注明“三层顶层漏水、重做防水”以外，其余均为空白。另外，接收项目还包括预付费电能卡五张。
2013年9月3日，彭玉森作为甲方与乙方乐邦公司、保证人天润公司签订保证合同，约定由天润公司对乙方和甲方在房屋租赁合同中乙方向甲方履行的付款责任和义务承担全部连带保证责任。2013年9月4日，彭玉森授权代表向乐邦公司出具收条，确认收到乐邦公司押金130万元。2013年12月17日，乐邦公司向彭玉森授权收款人划转49999元。之后，乐邦公司未再向彭玉森支付过房屋租金。
庭审中，乐邦公司提交了以下证据，以证明其主张的事实：
一、建设工程竣工验收消防备案表，该表载明建设单位是北京×置业有限公司，工程名称是×广场11-16号楼及地下，工程地址位于×家园，使用性质为住宅。证明涉案房屋11号楼使用性质是住宅，无法办理二次消防报审手续，影响房屋的合法商业使用。要求彭玉森继续提供涉案房屋建设工程消防验收意见书等相关消防资料，协助乐邦公司办理二次消防报审。
二、×超市于2013年11月27日发给乐邦公司的工作联系单，内容是×超市对现有空调风机盘管进行检查，发现存在大量风盘管路爆裂现象，无法进行维修，只能更换。请求开发部同业主方尽快协商解决，以免造成工期延误。证明涉案房屋空调系统在2013年11月27日无法使用，必须更换，彭玉森应承担更换维修费用及延长免租期的违约责任。
三、乐邦公司于2013年12月13日发给彭玉森指定联系人的“租赁房屋存在问题告知函”，乐邦公司在函件中提出以下问题，一是涉案房屋用途非商业而是民用，导致乐邦公司合作商户及次承租人无法办理正常消防报验手续；二是因业主方存在拖欠供暖费的现象，导致今年供暖问题无法解决，致使使用房屋受限，导致乐邦公司合同目的无法实现；三是提出产权人提供的空调机组无法正常使用，要求出租方尽快派专业人员予以修复或更换。乐邦公司以此证明涉案房屋消防、供暖、空调存在问题，存在问题期间的租金应予以减免。
四、乐邦公司于2013年12月24日发给彭玉森指定联系人的“关于中央空调重新铺设电缆及使用的联系函”，提出对中央空调重新铺设电缆及使用的方案，第一、提出由乐邦公司进行中央空调铺设电缆并使用，要求产权人给予三个月免租期，作为乐邦公司施工工期和采购电缆以及施工费用支出的补偿。第二、提出将已支付的保证金抵偿两个月租金，待抵偿的两个月及补偿乐邦公司三个月免租期结束且中央空调可正常使用后，再开始支付租金，并补交保证金。第三、由乐邦公司将楼梯扶手全部拆除，拆除及清理费用共计15.5万元由乐邦公司先行垫付，将于下期租金支付时扣除该笔先行垫付费用。乐邦公司就上述方案，要求产权人在2013年12月25日17：00点前给予最终回复。乐邦公司以此证明涉案房屋中央空调无法正常使用，要求彭玉森承担维修费用及扶梯拆除费用，或者抵扣、免除维修期间的租金。
五、×2公司于2013年12月16日发给乐邦公司的“关于调试办公区内中央空调系统的催促函”及“关于供暖及二次消防问题的催促函”，要求乐邦公司解决中央空调未能正常运行而造成的冬季供暖问题以及房屋使用性质为住宅而无法办理二次消防报审手续问题。乐邦公司以此证明因涉案房屋消防资料不合格，无法用于商业用途，彭玉森应承担维修更换设备责任、支付维修费用，减免相应期间租金。
六、×超市于2014年1月21日致函乐邦公司，主要内容是，×1公司已于2013年12月30日向乐邦公司发出通知函，督促乐邦公司解决用电、采暖及消防验收问题，其中消防验收问题至今未能解决。要求乐邦公司于2014年1月24日前书面回复消防验收解决方案。2014年1月27日、2月12日和3月21日，×1公司先后向乐邦公司发出“最终回函”、“通知函”和“公函”，连续督促乐邦公司解决消防问题，若消防问题得不到解决，将立即闭店，并追究乐邦公司违约责任。2014年4月，×超市又向乐邦公司发出多份公函，就相关问题继续与乐邦公司交涉，并考虑撤离承租房屋，保留依法追究乐邦公司法律责任。乐邦公司以此证明涉案房屋无法通过消防验收，用作正常商业用途，导致次承租人腾退房屋，由此引发的经济赔偿及次承租人腾退后的相应房屋租金，应由彭玉森自行承担，乐邦公司无需向其支付租金。
七、彭玉森委托×项目部于2014年4月20日向乐邦公司暨涉案房屋租户发出的告知书，以乐邦公司未于2013年12月8日前支付首期房屋租金650558元，要求终止租赁合同，并要求承租人撤离租赁场所。乐邦公司以此证明，合同尚未解除时，彭玉森干扰承租人使用涉案房屋，造成了乐邦公司的逾期利益损失，彭玉森无权主张此后的租金。
八、北京×消防技术有限公司就涉案房屋于2014年3月27日出具的消防整改意见书，指出了消防设施存在的问题以及提请注意事项。乐邦公司以此证明涉案房屋自带消防系统至今存在消防安全隐患，不能用于合法商业用途。
九、彭玉森委托人陈某某于2013年10月29日向乐邦公司出具的委托书以及乐邦公司与北京×建筑工程公司签订的工程施工合同、拆梯协议、发票。委托书主要内容是陈某某委托乐邦公司拆除涉案房屋共三套六部电动扶梯及周边辅助设施，全部费用由涉案房屋业主彭玉森承担，由乐邦公司先期垫付，该费用在乐邦公司下期即2013年12月8日前的应付房屋租金中扣除。工程施工合同载明的工程名称是室内拆除，工程性质为室内装饰，承包方式为包工包料，承包造价为6.5万元，工期自2013年10月10日至2013年10月22日。拆梯协议内容是拆除扶梯6台，单价1.5万元，总价为9万元。乐邦公司以此证明彭玉森同意拆除涉案房屋内的电动扶梯，拆除费用共计15.5万元应由彭玉森承担。
十、乐邦公司与北京×1建筑工程有限公司于2013年9月25日和12月18日签订的两份动力电改造安装合同及一张收据和一张发票。两份合同工程地点均位于北京市朝阳区锦芳路×商业楼，工程内容均是动力电安装、改造及配电柜改造。一份合同价款19万元，另一份合同价款24万元。收据及发票载明的项目均为工程款。乐邦公司以此证明其出资19万元对涉案房屋配电及照明系统铺设电缆进行改造、出资24万元对涉案房屋中央空调以及一层和三层风热转换器使用铺设电缆进行改造，改造费用应由彭玉森承担，维修改造期间的租金应减免。
十一、乐邦公司与北京×2建筑工程有限公司于2014年1月5日签订的空调维修电加热设备采购合同及发票，合同金额及发票金额均为9万元。乐邦公司以此证明其维修空调系统支出的9万元费用，应由彭玉森承担，维修期间的租金应予以减免。
经庭审质证，彭玉森对乐邦公司提交的证据发表以下质证意见：对乐邦公司提交的证据一的真实性认可，但对乐邦公司主张的证明目的不认可。该证据只是建设方在办理竣工验收是在消防部门官网上填报的，申报时不仅含有涉案房屋，还包含了涉案房屋以上的住宅，故整体填写为住宅，实际涉案房屋性质为商业用途。而且，彭玉森提交的回执单中明确写明，包括涉案房屋在内的建筑，并未抽检上，不存在消防验收意见书。对乐邦公司提交的证据二的真实性认可，但对乐邦公司主张的证明目的不认可，该证据与本案双方争议无关。对乐邦公司提交的证据三的真实性以及证明目的均不予认可。而且，如果乐邦公司已完成了电缆改造或采购了电加热设备，就不存在空调无法使用或无法采暖的问题。对乐邦公司提交的证据四的真实性认可，但对乐邦公司证明目的不认可，如乐邦公司已改造电缆或采购电加热设备，就不存在空调无法使用或无法采暖的问题，乐邦公司发函时已超过交租期限，其目的只是为了拖延交租。对乐邦公司提交的证据五的真实性与关联性均不予认可，与本案双方之间的争议无关。乐邦公司提交的证据六与本案双方争议无关。对乐邦公司提交的证据七的真实性以及证明目的均不予认可。对乐邦公司提交的证据八有异议，该消防整改意见书无负责人或检验人员签字，且检验日期在其接受租赁场所半年后，出现问题应由乐邦公司自行维护。对乐邦公司提交的证据九中的委托书的真实性认可，但拆除扶梯的费用应合理，不合理的拆除费用不应由彭玉森承担。对施工合同和拆梯协议的真实性及关联项均不认可，因合同签订时彭玉森尚未向其出具委托书。而且，一台扶梯的拆除费用应在1500元左右，协议约定的1.5万元明显不合理。对发票的真实性认可，但该发票不能证明是拆除扶梯及附属设施的款项，且无付款凭证，无法证明双方存在真实的交易。对乐邦公司提交的证据十的真实性有异议，且两份合同属于重复改造。收据及发票，在无付款凭证的情况下，不能证明双方交易真实发生。对乐邦公司提交的证据十一的真实性不予认可，因彭玉森向乐邦公司提供的空调是完好的，有加热功能，无需采购电加热设备；另外，乐邦公司采购电加热设备是由于其未采用市政供暖，费用应自行承担。且乐邦公司在没有付款凭证的情况下，仅凭发票不能证明双方存在真实的交易。庭审质证之后，双方就上述证据九涉及的15.5万元拆梯费用以及证据十和证据十一涉及的52万元改造费用进行了多次协商，乐邦公司坚持要求彭玉森全额承担，彭玉森最终同意全额承担52万元改造费用，对于拆梯费用仅同意承担5万元。
庭审中，彭玉森提交了以下证据，以证明其主张的事实：
一、编号为×1号的房屋所有权证，载明房屋所有权人是彭玉森，房屋坐落朝阳区锦芳路×-1层-102，规划用途是库房，建筑面积1585.11平方米；编号为×2号房屋所有权证，载明房屋所有权人是彭玉森，房屋坐落朝阳区锦芳路×1层101，规划用途是商业，建筑面积461.66平方米；编号为×3号的房屋所有权证，载明房屋所有权人是彭玉森，房屋坐落朝阳区锦芳路×2层201，规划用途是商业，建筑面积740.72平方米；编号为×4号的房屋所有权证，载明房屋所有权人是彭玉森，房屋坐落朝阳区锦芳路×3层301，规划用途是商业，建筑面积717.73平方米；编号为×5号的房屋所有权证，载明房屋所有权人是彭玉森，房屋坐落朝阳区锦芳路×1层101，规划用途是商业，建筑面积1264.12平方米；编号为×6号的房屋所有权证，载明房屋所有权人是彭玉森，房屋坐落朝阳区锦芳路×2层201，规划用途是商业，建筑面积1416.51平方米；编号为×7号的房屋所有权证，载明房屋所有权人是彭玉森，房屋坐落朝阳区×3层301，规划用途是商业，建筑面积1452.80平方米。彭玉森以上述证据证明其对涉案房屋拥有合法产权。
二、载明建设单位是北京×置业有限公司、房屋使用性质为住宅的建设工程竣工验收消防备案表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证（内容是×广场11-16号楼及地下工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象）、北京市公安局消防局建筑消防设计防火审核意见书、建设工程规划许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证。证明其向乐邦公司提供了涉案房屋规划、建设等相关资料。
三、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明场所名称是某某电器有限公司某某店，地址位于朝阳区锦芳路×11号楼，使用面积7867.22平方米，现有消防设施包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、应急照明、安全出口、疏散指示标志、灭火器等。证明某某电器公司在此经营期间取得了消防安全检查合格证，涉案房屋符合商业用途。
四、涉案房屋物业服务单位上海×物业管理处（以下简称物业公司）出具的“11号楼底商施工情况”、“情况说明”及“物业自查电表情况说明”，其中“11号楼底商施工情况”载明×超市于2013年11月至2013年12月10日施工，2013年12月13日开业。“情况说明”内容是11号楼底商在2011-2012年度由×热力公司提供过供暖服务。“物业自查电表情况说明”载明了2013年12月14日对11号楼底商原苏宁电器配电室查表数字。证明涉案房屋符合商业用途，具备中央空调和市政供暖两种取暖方式，以及乐邦公司已使用10251度电，电费为11824.5元。
五、自物业公司提取了2011年至2013年度《建设消防设施检测报告》和《电器防火技术检测报告》。证明租赁物用途为商业，符合消防安全要求。
经庭审质证，乐邦公司对彭玉森提交的证据发表以下质证意见：乐邦公司对彭玉森提交的证据一即房屋所有权证的真实性没有异议，乐邦公司确认彭玉森提供了上述全部房屋所有权证，房屋所有权证上虽然载明是商业用房，但是与彭玉森提交的建设工程竣工验收消防备案表等相关证据上写明的住宅性质不相符，且建设工程竣工验收消防备案表载明的工程名称不一致。乐邦公司确认彭玉森向其提供了证据二中的建设单位北京×置业有限公司备案的建设工程竣工验收消防备案表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、北京市公安局消防局建筑消防设计防火审核意见书复印件，且建设工程竣工验收消防备案表载明是住宅，不能经商；建筑消防设计防火审核意见书是对项目设计的审核验收，并非是对竣工工程的验收。乐邦公司确认在双方签署合同时收取了彭玉森提供的建设工程规划许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证复印件，但表示未看到原件，真实性无法确认。乐邦公司对彭玉森提交的证据三即公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的真实性没有异议，但因彭玉森出租的房屋属于民用，不符合商业用途，消防部门不予受理，乐邦公司无法通过消防验收。乐邦公司对彭玉森提交的证据四，对物业公司提供的“11号楼底商施工情况”和“情况说明”的真实性没有异议，但对证明事项有异议，提出不能证明×超市于2013年12月13日开业，且双方签署合同之前的供暖事实，不表明乐邦公司也能享受供暖服务。对彭玉森提供的“物业自查电表情况说明”表示不清楚，并表示由其自行购电。对彭玉森提交的证据五有异议，认为是按照民用标准检测，并非按照商业用途进行检测，且检测报告中有多项不合格，需要整改。
另查，乐邦公司承租房屋之后，除部分房屋分别转租给×2汽车公司（以下简称×2公司）、北京×3公司（以下简称×3公司）、×1公司（以下简称×超市）和何×。案件在审理过程中，法院根据乐邦公司申请及案情的实际需要，追加×2公司、×3公司、×超市、何×为第三人。其中，×2公司、×3公司和×超市均对承租房屋进行了装修改造。何×则未进场，亦未对承租房屋实施装修改造。诉讼期间，乐邦公司表示，如彭玉森能够保留第三人继续承租，则申请撤回追加第三人的申请。彭玉森则表示，如双方所签房屋租赁合同最终解除，将保留第三人承租的权益，并建议法庭撤回追加的第三人。法院根据双方建议，决定不再追加×2公司、×3公司、×超市和何×为第三人。
审理期间，法院曾建议双方和解。乐邦公司表示希望继续履行合同，并提出在继续履行合同的基础上，愿意向彭玉森增加担保金额或者提供其他担保。同时承诺全额承担涉案房屋改造费用，使涉案房屋完全达到正常经营状况，包括消防等手续的办理，但希望彭玉森免除三个月租金。彭玉森不同意免除租金，并要求乐邦公司在一周之内支付所欠租金，否则不同意调解。因双方之间的差距较大，未能调解成功。另外，法院提示乐邦公司，如双方所签合同被解除，是否考虑起诉时主张的押金及装修损失等。乐邦公司表示，在本案中坚持要求继续履行合同，不考虑解除合同情况下的押金返还及装修损失。此外，就乐邦公司主张的电力系统及空调系统改造支出的52万元，法院建议协商解决。同时提出，在无法协商的情况下，乐邦公司应承担申请由第三方机构进行鉴定的责任，乐邦公司拒绝申请鉴定。
上述事实，有乐邦公司与彭玉森签订的房屋租赁合同，彭玉森与乐邦公司、天润公司签订的保证合同，接收清单，收条及转账凭证，函件，建设工程竣工验收消防备案表，消防安全检查合格证，以及庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为：乐邦公司与彭玉森签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据乐邦公司提交的其于2013年12月13日发给彭玉森授权代表的函件等相关证据，可确定双方争议焦点在于涉案房屋使用性质是否影响二次消防报验审批，以及乐邦公司因电力、空调系统等维修改造而主张减免租金是否符合合同约定。首先，关于涉案房屋使用性质是否影响消防报验审批。涉案房屋对应的建设工程竣工验收消防备案表虽然载明房屋使用性质是住宅，但该备案表系建设单位在建设工程竣工验收时在消防部门办理的消防备案，并非作为涉案房屋所有权人彭玉森在出租涉案房屋时就消防进行的备案。涉案房屋使用性质应根据房屋所有权证进行确认，彭玉森领取的房屋所有权证明确载明房屋性质为商业，而非住宅。房屋管理部门向彭玉森颁发了房屋所有权证，表明涉案房屋及相关设施符合商业用途。另外，涉案房屋对应的建设工程竣工验收消防备案表与乐邦公司承租房屋后从事商业经营活动所应取得的二次消防验收并无必然的因果关联。涉案房屋对应的建设工程竣工验收消防备案属于建设工程竣工时需要进行的备案，而乐邦公司或次承租人利用涉案房屋进行商业经营，应在投入使用或者营业前经消防部门进行消防安全检查，经检查合格后发给公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证后，方可从事经营活动。乐邦公司或次承租人从事商业经营前，其对承租场所实施的装修自应符合经营所需之消防安全检查要求。而作为房屋所有权人彭玉森，其义务是协助乐邦公司办理消防验收等手续，所谓协助就是向乐邦公司提供涉案房屋的原始资料。双方所签合同附件，包含了房屋所有权证复印件、租赁屋内空调设备、建筑工程消防设计审核意见书、建筑消防设计防火审核意见书、建设工程竣工验收消防备案表等资料。证明彭玉森已经向乐邦公司提供了所需的相关资料，履行了协助的义务。乐邦公司或次承租人实施的装修，能否通过消防部门的消防安全检查，取决于乐邦公司或次承租人实施的装修是否符合消防技术标准和管理要求。此外，根据相关规定，使用单位在营业前，应当向场所所在地县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，乐邦公司作为承租人或次承租人，并未提供证据证明其向消防部门申请了消防安全检查，也没有证据证明消防部门对其申报不予受理。事实上，在乐邦公司承租之前，涉案房屋原承租人某某电器公司取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。因此，仅凭乐邦公司提交的现有证据，不足以证明其主张是事实。其次，关于电力系统及空调系统无法使用的问题。根据合同约定，双方确认租赁物及水、电、消防设施等附属设施按照现状交接。双方既然约定按照现状进行交接，表明乐邦公司认可涉案房屋消防、电力、空调系统的现实状况，并同意接收。乐邦公司在交接后的合同履行过程中，以交接时认可的现状问题而主张彭玉森未履行合同义务，并要求免除相应租金，有悖基本的诚信。另外，根据合同约定，彭玉森虽然应保证租赁物内货梯、空调、扶梯在交付时可以使用，交付时不能使用产生的维修费由彭玉森负担。但双方就修理及费用的负担，明确约定彭玉森提供的供电设施及隐秘工程若五年内出现线路老化的，由乐邦公司负责修理，彭玉森承担维修费用。据此约定，即使涉案房屋电力、空调系统等无法使用，应由彭玉森承担修理费用，也应由乐邦公司自行负责修理。从乐邦公司提交的其于2013年12月13日发给彭玉森授权代表陈某某的“租赁房屋存在问题的告知函”及2013年12月24日的“关于中央空调重新铺设电缆及使用的联系函”，以及乐邦公司与×4公司于2013年9月25日及同年12月18日先后签订的两份动力电改造安装合同、2014年1月5日与泰和公司签订的“空调维修电加热设备采购合同”等证据来看，乐邦公司并没有按照合同约定要求彭玉森承担维修费用，而是要求彭玉森给予三个月免租期，作为其施工工期及施工费用的补偿，并且提出已付保证金抵偿两个月租金的要求。然而，即使按照乐邦公司提交的两份动力电改造安装合同及空调维修电加热设备采购合同约定的金额计算，总费用也就是52万元，而涉案房屋月租金高达65万余元，乐邦公司要求免除三个月租金的要求，既不符合合同约定，也显失公平。综上，乐邦公司上述主张，缺乏任何事实与法律依据，法院不予采信。
根据合同约定，乐邦公司应于2013年12月8日前将首期租金650558元支付彭玉森，但乐邦公司并未在约定的期限内将首期租金支付彭玉森。之后，乐邦公司虽然提起诉讼，但诉讼过程亦不能成为其拒付租金的理由。因此，乐邦公司未依约向彭玉森支付租金，其行为构成违约，应向彭玉森承担违约责任。彭玉森反诉要求解除双方所签合同，符合事实及法律规定，法院予以支持。
乐邦公司要求彭玉森完善涉案房屋自带消防系统以达到可以用于从事合法商业活动的条件、要求彭玉森提供办理二次消防报审所需消防部门认可的消防验收合格意见书等消防资料、以及无需向彭玉森支付2013年12月8日至涉案房屋符合商业用途期间的房屋租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于乐邦公司要求彭玉森支付扶梯拆除费15.5万元的诉讼请求。法院认为，根据乐邦公司提交的相关证据，彭玉森虽然同意乐邦公司拆除扶梯，但双方协商拆除扶梯的前提是基于合同的正常履行，而在乐邦公司违约并造成合同解除的情况下，彭玉森必将因此造成现实损失，再由彭玉森承担拆梯费用，有悖公正与公平。彭玉森愿意承担5万元拆梯费用，法院不持异议，予以确认。关于乐邦公司要求彭玉森承担供电系统及空调系统等维修费用52万元的诉讼请求。法院认为，合同解除责任虽然在乐邦公司，但乐邦公司对电力系统及空调系统实施的改造，对彭玉森具有使用价值，彭玉森应给予合理补偿。双方最初虽然对该项费用的数额存有争议，但在乐邦公司坚持下，彭玉森最终表示愿意承担乐邦公司主张的52万元，对此，法院亦予以确认。
关于租赁合同解除后房屋腾退问题。法院认为，在×超市与乐邦公司诉讼案件中，×超市与乐邦公司自行协商终止了合同的履行，且×超市已将承租房屋腾退给乐邦公司，故该房屋已具备腾退条件，乐邦公司应将转租×超市的房屋腾退给彭玉森。另外，乐邦公司转租何×的房屋，因乐邦公司确认何×未进场，而何×亦确认其没有使用房屋及对房屋进行装修改造，故乐邦公司转租给何×的房屋，也具备腾退条件，乐邦公司应一并予以腾退。除此以外，就乐邦公司转租×2公司和×3公司的房屋，乐邦公司表示如解除合同希望保留次承租人的承租权，而彭玉森亦表示不要求次承租人×2公司和×3公司腾退。因此，乐邦公司与彭玉森所签房屋租赁合同解除后，×2公司和×3公司正在经营的涉案房屋，法院在本案中不予腾退。另外，在乐邦公司与彭玉森所签房屋租赁合同解除的同时，彭玉森与×2公司和×3公司之间将形成事实承租关系，彭玉森享有承租人的权利并履行承租人的义务。关于彭玉森要求乐邦公司按照双方约定标准支付自2013年12月8日至实际腾退涉案房屋之日止的房屋租金及使用费的反诉请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。法院确认自2013年12月8日开始至乐邦公司腾退房屋（乐邦公司转租给×超市和何×的房屋以双方办理腾退交接手续并实际腾退之日为腾退日，乐邦公司转租给×2公司和×3公司以双方办理交接手续为腾退日）之日止的租金，由乐邦公司按照每月650558元的标准支付给彭玉森，不足整月的按照每日21388.2元计算（含乐邦公司已付彭玉森49999元）。双方办理房屋腾退交接手续之后，房屋租金的收取由彭玉森与次承租人协商确定。关于彭玉森要求乐邦公司支付违约金的反诉请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。关于彭玉森主张的滞纳金，应属于违约金的范畴，在彭玉森主张违约金的情况下，法院对其该项诉讼请求，不予支持。关于彭玉森要求乐邦公司支付电费11824.5元的反诉请求，根据接收清单记载，彭玉森交付乐邦公司的是五张预付费电卡，而双方在交接时，并未对原电表中剩余的用电量进行确认，仅凭彭玉森提交的物业公司自行查询的原承租人电表数字，无法认定彭玉森主张的事实。因此，对彭玉森该项反诉请求，法院不予支持。彭玉森要求天润公司承担连带保证责任，符合事实及法律规定，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除乐邦商通（北京）投资管理有限公司与彭玉森签订的房屋租赁合同。二、乐邦商通（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将承租房屋及附属设施全部腾退给彭玉森，其中乐邦商通（北京）投资管理有限公司转租给×1公司和何×的房屋以双方办理腾退交接手续并实际腾退之日为腾退日，乐邦商通（北京）投资管理有限公司转租给×2公司和×3公司的房屋以双方办理交接手续之日为腾退日。三、彭玉森于本判决生效之日起十日内给付乐邦商通（北京）投资管理有限公司动力电改造及空调维修电加热设备款项共计五十二万元。四、彭玉森于本判决生效之日起十日内给付乐邦商通（北京）投资管理有限公司扶梯拆除费五万元。五、乐邦商通（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月租金六十五万零五百五十八元的标准向彭玉森支付自二〇一三年十二月八日至履行上述第二项义务即腾退日之日止的房屋租金［含乐邦商通（北京）投资管理有限公司已付彭玉森四万九千九百九十九元］，不足整月的按照每日二万一千三百八十八元二角的标准计算。六、乐邦商通（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向彭玉森支付违约金一百三十万一千一百一十六元。七、北京天润恒佳科贸有限责任公司对上述乐邦商通（北京）投资管理有限公司付款义务向彭玉森承担连带保证责任。八、驳回乐邦商通（北京）投资管理有限公司其他诉讼请求。九、驳回彭玉森其他反诉请求。
乐邦公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销一审判决第一、二、四、五、六、七、八项判决，维持第三、九项判决，依法改判支持上诉人在一审期间提出的诉讼请求，驳回被上诉人在一审期间提出的全部反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。上诉理由：被上诉人交付涉案房屋及附属设施不符合合同约定，被上诉人未履行约定的修缮义务、未提供二次消防报验所需的消防资料，被上诉人存在重大违约行为在先，上诉人据此主张减免租金或者延长免租期，上诉人未交付租金合情合理，不应该承担违约金，被上诉人无权解除合同；一审法院认定被上诉人承担扶梯拆除费用的理由错误，被上诉人应当依据合同约定负担扶梯拆除费用；一审案件受理费数额计算错误。
彭玉森不同意乐邦公司的上诉请求，同意一审法院判决。
天润公司同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明：一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院审理过程中，乐邦公司提交了北京市消防网站下载的《消防安全检查申报表》，证明二次消防报验需要提供建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文书；提交了北京市规划局网站下载的《规划验收信息》，证明涉案规划楼群是商业用途，但是被上诉人提供的消防备案表系住宅用途。被上诉人不认可上诉人证据的证明目的。第三人认可上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性，认可证明目的。第三人提交了录音证据，证明涉案房屋不能用于商业用途。上诉人认可录音的真实性、合法性和关联性，认可该证据的证明目的。被上诉人不认可录音的真实性和证明目的。
以上事实有《消防安全检查申报表》、《规划验收信息》、录音以及各方当事人陈述在案佐证。
本院认为：《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《房屋租赁合同》明确约定，乐邦公司在5个月免租期届满后应于2013年12月8日前给付第一笔租金即第一个月650558元。乐邦公司未按约定时间交付租金，仅于2013年12月17日划转租金49999元，之后再未向彭玉森支付过租金，乐邦公司未按期支付租金的行为已经构成违约。乐邦公司认为不按期交付租金的第一个原因是因为租赁的房屋存在供暖、消防、空调等方面问题，但是，乐邦公司在与彭玉森办理完租赁房屋交接手续5个月后才向彭玉森反映租赁房屋存在供暖、消防、空调问题，且乐邦公司反映租赁房屋存在供暖、消防、空调问题的时间在应交租金期限届满之后，故乐邦公司以租赁房屋存在供暖、消防、空调问题为由拒绝按期交付租金缺乏依据。此外，结合合同约定，即使涉案房屋电力、空调系统等无法使用，也可以由乐邦公司自行负责修理，彭玉森承担修理费用，但是，乐邦公司据此要求彭玉森给予三个月免租期，远远超过了维修费用，缺乏依据。乐邦公司认为不按期交付租金的第二个原因是彭玉森未履行二次消防报审中的协助义务。因消防报审事项的申请应该由乐邦公司办理，彭玉森在二次消防报审中仅负有协助义务，乐邦公司以彭玉森未履行消防报审中的协助义务为由拒绝履行自己应履行的交付租金义务，缺乏正当性。一审法院根据乐邦公司未按期交纳租金的违约行为，认定彭玉森享有合同解除权，符合法律规定。乐邦公司认为彭玉森应承担扶梯拆除费用，一审法院结合乐邦公司提交的相关证据，认为彭玉森同意承担扶梯拆除费用的前提是合同正常履行，从公正与公平的角度认为在合同未正常履行的情形下彭玉森不用承担拆梯费用，不违反法律规定。因彭玉森愿意承担5万元拆梯费用，法院不持异议。综上，乐邦公司的上诉请求和理由缺乏事实和依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10550元，乐邦商通（北京）投资管理有限公司负担1050元（已交纳）；彭玉森负担9500元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费17544.58元，彭玉森负担2780.58元（已交纳）；乐邦商通（北京）投资管理有限公司负担14764元（本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由乐邦商通（北京）投资管理有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费24080元，由乐邦商通（北京）投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈烁琳
代理审判员 宋少源
代理审判员 郑吉喆
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张晓华