黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0811民初1505号
原告：高福生，男，汉族，1964年11月21日出生，住址：佳木斯市向阳区。
委托诉讼代理人：刘在军，系佳木斯市郊区法律援助中心法律工作者。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，一审诉讼。
被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。
法定代表人：牟国义，系公司董事长。
有独立请求权的第三人：王桂远，居民身份证号2308021973********，男，汉族，1973年10月26日出生，住址：佳木斯市向阳区建设社区**组***号。
委托诉讼代理人：景明泉，系黑龙江百程律师事务所律师。
代理权限：代为提出、变更、放弃、反驳诉讼请求，代为调查取证、参加庭审，代为调解、和解、代收代签法律文书。
原告高福生与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、有独立请求权的第三人王桂远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序,于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告高福生及其委托诉讼代理人刘在军、有独立请求权的第三人王桂远的委托诉讼代理人景明泉到庭参加诉讼，被告万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高福生向本院提出诉讼请求：1.依法确认高福生与佳木斯万基房地产开发有限公司于2010年3月15日签订的房屋认购协议书有效；2.位于佳木斯市××友谊小区××楼××、建筑面积18.26㎡房屋归高福生所有；3.被告继续履行合同，为原告办理房屋产权证；4.被告与有独立请求权的第三人签订的商品房买卖合同无效；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年3月15日，原告从被告处认购了友谊小区车库一处,并与被告签订了房屋认购协议。协议确认了所购房源情况、计价方式及房款、付款方式及期限等，现原告已经实际使用，且各项款项已经结清。但2013年1月22日，万基公司又违法将该房屋卖给有独立请求权的第三人，导致原告至今无法办理产权证。有独立请求权的第三人虽然先与被告签订了商品房买卖合同，但原告已经实际使用，原告应优先取得房屋所有权。
被告万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼亦未进行答辩。
有独立请求权的第三人王桂远辩称：一、有独立请求权的第三人王桂远与被告万基公司之间形成了善意取得的法律关系；二、善意取得可以阻却典型物权的物上追及效力；三、原告方所称的回迁安置优先权属于准物权，无法对抗善意取得法律关系；四、按物权法解释（一）第15条第二款之规定证明主观上不是善意以及有重大过失的举证责任在原告一方。综上，请法院依法驳回原告诉请。
有独立请求权的第三人王桂远提出诉讼请求：1、确认第三人与被告万基公司房屋买卖合同有效；2、判令被告为第三人办理过户手续。3、判令驳回原告诉请。事实和理由：原告不享有诉争房屋优先权，依据物权法106条规定了善意取得三个要件，主观上善意、客观上支付了相应对价、进行了物权登记，具体到本案中第三人买受房屋完全符合上述三个要件，尤其需要说明的是取得机打合同和备案卡就相当于进行了房屋预登记的观点，已被贵院孙海洋一案的裁定书予以采纳，可作为判决相关案件的判例参考。
原告高福生辩称：该争议房屋是原告于2010年3月15日从被告处购买所得，原告以交付全款，并以实际使用，而第三人是在2013年1月22日与被告签订的合同，远远晚于原告，该合同实际上是被告与第三人之间借贷抵押的一种形式，因此请求法院驳回第三人的诉请，支持原告的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、房屋认购协议书、收据。虽该认购协议是佳木斯万基房地产开发有限公司友谊小区工程指挥部公章，但该协议书中亦加盖了张恒舜的名章，高福生有理由相信张恒舜具有销售万基友谊小区房屋的资格，故张恒舜与万基公司之间形成表见代理关系，万基公司应对张恒舜的行为对高福生承担法律责任，对认购协议及收据本院予以采信；2、私产房屋使用证、物业费、取暖费、水费、电费发票。此证据能够证实高福生已于2010年3月15日实际使用管理该车库，并交纳了物业费等相关费用，对此证据本院予以采信；
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月15日，原告高福生与被告签订房屋认购协议，协议约定了被告将C楼000126号、建筑面积18.26㎡车库以68000元卖给原告，原告已于2010年3月15日付清房款。原告于2010年3月15日入户使用至今，并按期交纳物业费、供热费、卫生费等相关费用。2011年1月22日，被告与有独立请求权的第三人签订商品房买卖合同，约定将上述房屋卖给有独立请求权的第三人，该商品房买卖合同在产权部门备案，有独立请求权的第三人在签订合同后未主张相关权利。
本院认为，原告高福生于2010年3月15日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，原告高福生购买万基C楼000126号、建筑面积18.26㎡车库，价格68000元。该认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。原告高福生已交纳了全部房款，并已于2010年3月15日使用该房屋，缴纳相关使用费至今。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽然被告万基公司与有独立请求权的第三人王桂远于2013年1月22日签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但原告高福生已经于2010年3月15日开始使用该争议房屋。原告高福生与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区C楼000126号、建筑面积18.26㎡车库房屋的所有权。王桂远的房屋买卖合同形成于高福生与万基公司的认购协议之前，但其没有实际入住，购买房屋而不及时办理入户手续有悖常理，故王桂远与万基公司2013年1月22日签订的商品房买卖合同因侵害了他人利益而无效。综上所述，对原告高福生要求确认其与万基公司于2010年3月15日签订的认购协议有效的诉讼请求本院予以支持；对高福生要求确认位于佳木斯市××楼××、建筑面积18.26㎡车库归其所有的诉讼请求本院亦予以支持；对原告高福生要求确认王桂远与万基公司于2013年1月22日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于有独立请求权的第三人王桂远向本院提出诉讼请求确认第三人与被告万基公司房屋买卖合同有效，本院不予支持，关于有独立请求权的第三人王桂远向本院诉请判令被告为第三人办理过户手续，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告高福生与佳木斯万基房地产开发有限公司于2010年3月15日签订的房屋认购协议书有效；
二、位于佳木斯市万基友谊小区C楼000126号、建筑面积18.26㎡车库归原告高福生所有；
三、第三人王桂远与佳木斯万基房地产开发有限公司于2013年1月22日签订的商品房买卖合同无效；
四、驳回原告高福生的其他诉讼请求；
五、驳回有独立请求权的第三人王桂远的诉讼请求；
案件受理费100元，减半收取50元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判员 纪兴龙
二〇一七年十二月十八日
书记员 孟凡宇