贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初65号原告(执行案外人)：杨波，男，1982男1月25日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：孟天明（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224200510192191。委托诉讼代理人：王静（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224200111216562。被告（申请执行人）：贵州源通电力建设有限公司。住所地：贵州省贵阳市新华路***号。法定代表人：廖长林，该公司董事长。委托诉讼代理人：周梢茂（一般授权代理），贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201410785904。被告（被执行人）：毕节市绿野房地产开发有限责任公司。住所地：毕节市七星关区松山路士心公寓*单元***号。注册号：522421000047314。法定代表人：赵强，该公司董事长。原告杨波与被告贵州源通电力建设有限公司（以下简称源通电力公司）、毕节市绿野房地产开发有限责任公司（以下简称“绿野房开公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告杨波及其委托代理人孟天明、王静，被告源通电力公司委托代理人周梢茂，被告绿野房开公司法定代表人赵强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨波向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销七星关区人民法院作出的（2016）黔0502执异49号执行裁定书和（2014）黔七执字第616号执行裁定中关于将原告购买的“豪雅华庭”A栋A-9-1、A-19-2、A-15-10、A-14-10、A-12-10、A-9-10共六套房屋（购买价1372354元）作为执行标的的内容；2、确认原告于2014年1月9日与被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司签订14010908号、14010909号和14010911号《商品房买卖合同》属于有效合同，合同项下的“豪雅华庭”A栋A-9-1、A-19-2、A-15-10、A-14-10、A-12-10、A-9-10共六套房屋属原告所有，不属于（2013）筑民终字第1863号判决确认的债务执行标的；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年1月9日与绿野房开公司签订14010908号、14010909号和14010911号《商品房买卖合同》，购买绿野房开公司开发的位于毕节××广惠路“豪雅华庭”A栋A-9-1、A-19-2、A-15-10、A-14-10、A-12-10、A-9-10共六套房屋。绿野房开公司按合同约定将《商品房买卖合同》向毕节房地产管理部门申请登记备案后，原告于2014年1月10日，按合同约定支付了购房款人民币1372354.00元。之后，绿野房开公司将14010908号、14010909号和14010911号《商品房买卖合同》交付给原告持有保管。2016年11月24日，原告到绿野房开公司询问办理所购房屋的产权手续事宜时，公司人员才告知原告所购房屋将被七星关区法院公告执行拍卖以清偿被告绿野公司所欠被告源通电力公司的债务。原告认为，原告与被告绿野公司签订的商品房买卖合同未违反法律的强制性规定，原告已合法取得涉案六套房屋的物权，依法不应执行拍卖清偿被告绿野房开公司所欠源通电力公司债务。理由如下：第一、原告2014年1月9日签订合同期间，绿野房开公司已取得（2010）商房预字第21号《商品房预售许可证》，合同项下房屋未被任何部门查封，权利完整。毕节市房产事业局受理并对原告的14010908号、14010909号和14010911号《商品房买卖合同》进行备案登记。备案登记后原告才确定付款向绿野房开公司购房。因此，原告与绿野房开公司签订的合同依法属有效合同，原告依法享有合同项下房屋的物权。第二、贵阳市南明区法院查封绿野房开公司开发的位于毕节××广惠路“豪雅华庭”房屋的时间是2012年4月28日，原告购买涉案房屋并备案的时间是2014年1月9日。说明涉案房屋在原告的合同备案时，还未被查封。如果当时已被查封，绿野公司不可能不知道，更不可能为原告备案。由此说明，原告能按合法程序购买到涉案六套房屋的原因是，原告购房时未被南明区法院查封，毕节市房产事业局能按程序为原告备案。第三、毕节市房产事业局受理并对原告的14010908号、14010909号和14010911号《商品房买卖合同》进行备案登记后，即具有公示和排他的法律效力。依法不属于绿野房开公司的财产，不属于为清偿绿野房开公司所欠债务的拍卖执行范围。第四、即便涉案房屋在南明区法院裁定查封时属于查封范围，但毕节市房产事业局工作失误导致未能实际查封，而是为原告的14010908号、14010909号和14010911号《商品房买卖合同》作备案登记。说明原告的合同备案时查封未生效，责任只能由毕节市房产事业局承担。原告是善意的，所作的备案登记是有效的，根据《物权法》第一百零六条规定，原告已善意取得涉案六套房屋的物权（所有权）。七星关区人民法院不应再将原告合法购买的六套房屋列入执行拍卖的范围。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告源通电力公司辩称，生效判决、查封裁定、协助执行通知书以及毕节市房产局的的送达回执，是法院确认的事实。原告利益受损与源通电力公司无关，七星关区人民法院执行程序没有瑕疵。因此，原告的诉讼请求应当被驳回。被告绿野房开公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告与我公司签订的商品房买卖合同不是真正意义上的房屋买卖合同，而是借贷关系，只是用买卖合同的形式做的借贷合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告杨波提交《商品房买卖合同》三份、备案登记资料、转账凭条和收款单。用以证明：1、2014年1月9日，原告与绿野房开公司签订涉案六套房屋的《商品房买卖合同》，合同于当日向毕节市房产局登记备案。原告于2014年1月10日按合同约定转账支付全部购房款1372354.00元；2、原告属于善意第三人，已合法取得涉案房屋的物权。被告源通电力公司质证意见：对该组证据的真实性、合法性无异议，但与源通电力公司无关。被告绿野房开公司质证意见：该组证据的真实性、合法性无异议，但达不到原告的证明目的。只是以商品房买卖合同的形式向原告借款，并不是向原告出卖房屋。经本院审查，二被告对该组证据的真实性无异议，且能够证明原告与被告绿野房开公司签订三份《商品房买卖合同》，房管部门对商品房买卖合同进行预售合同备案，以及原告支付给被告绿野房开公司1372354元款项的事实，本院予以采信。2、原告杨波提交（2016）黔0502执异49号执行裁定书、送达回证复印件、（2014）黔七执字第616号《公告》、（2013）筑民终字第1863号民事判决书。用以证明，（2014）黔七执字第616号《公告》将涉案六套房屋认定为南明区法院查封的财产，（2016）黔0502执异49号执行裁定书认定原告与绿野房开公司签订的《商品房买卖合同》无效，违反法律，损害了原告的合法权益。被告源通电力质证意见：法院生效的裁判文书程序上没有任何问题，原告的诉请已有法院确认的事实，故达不到原告的证明目的。被告绿野房开公司质证意见：无异议。经本院审查，该组证据系人民法院生效法律文书，能够证明二被告之间的纠纷经过人民法院作出生效判决，并已申请执行，以及原告符合提起执行异议之诉的相关事实，本院予以采信。3、被告源通电力公司提交（2013）南民初字第1216-1号查封裁定书、协助执行通知书（送达房产局）、协助执行通知书（送达国土局），（2013）南民初字第1216-3号协助执行通知书（送达房产局），送达回证（送达毕节市房产局、共三份），送达回证（送达绿野房开公司）。用以证明，人民法院的查封裁定、协助执行通知书以及签收回执等，没有法律漏洞及瑕疵。同时，查封裁定和协助执行通知书的送达以及协助执行人的签收，都在原告合同备案的2014年1月9日之前。因此，原告对被告源通电力公司的诉请没有法律依据。原告杨波质证意见：真实性无异议，但达不到被告源通电力公司的证明目的。原告对源通电力公司申请查封绿野房开公司财产的行为是不知情的，是属于完全善意的第三人。原告与被告绿野房开公司签订《商品房买卖合同》时，被告绿野房开公司没有告知原告所卖的房屋已经被查封，而且原告是在绿野房开公司将《商品房买卖合同》进行备案登记后的第二天才支付全部购房款。原告有理由相信，其购买的六套房屋绿野房开公司有权出售，而且合同已经过房管部门备案。根据有关法律规定，法院的查封、扣押、冻结未经公示不能对抗善意第三人，本案原告属于善意第三人，其与绿野公司签订《商品房买卖合同》是合法有效的，应当得到法律的支持和保护。其次，如源通电力公司申请查封的裁定已经生效，原告所购买的六套房屋不可能办理备案登记。被告绿野房开公司质证意见：真实性无异议。但被告绿野房开公司收到的只是民事裁定书，并没有收到协助执行通知书。所以，在不知情的情况下办理合同备案等，并且没有受到任何阻碍。经本院审查，该组证据系人民法院的生效法律文书及送达依据，能够证明贵阳市南明区人民法院于2013年4月27日作出裁定书，裁定查封被告绿野房开公司的财产，并于2013年5月13日送达被告绿野房开公司，于2013年5月27日将裁定书及协助执行通知书送达毕节房产局的事实，本院予以采信。4、被告绿野房开公司提交《毕节市绿野房地产开发有限责任公司专项审计报告》、毕节市绿野房地产开发有限责任公司向个人借贷付息情况汇总表（截止2014年3月31日）。用以证明，被告绿野房开公司与原告杨波是借贷关系，不是真正意义上的房屋买卖关系。原告杨波质证意见：对该组证据三性均有异议，达不到被告绿野房开公司的证明目的。专项审计报告第十二项中列了一个杨波的名字，但是不是本案原告杨波不能确认。即便是本案原告杨波，也是审计公司根据绿野房开公司的指令或要求，把杨波所付的商品房买卖款划为借贷款，是其单方行为，没有法律效力。被告绿野房开公司向个人借贷付息汇总表也系绿野房开公司单方制作，原告不予认可。被告源通电力公司质证意见：认可被告绿野房开公司的证明目的，证明绿野房开公司与原告实质是借款关系。关于绿野房开公司付息的汇总表，请绿野房开公司提交凭证。经本院审查，原告杨波对该组证据三性有异议，且该组证据缺乏其他证据辅助证明，本院不予采信。5、被告绿野房开公司提交借款单（2014年1月10日）、中国建设银行网上电子回单、费用报销单、收款单（向云旗）、转账凭证（2014年1月10日，金额是472354元）、银行流水六张（卡号：62×××32）。用以证明被告绿野房开公司与原告杨波没有房屋买卖关系，只是借贷关系，商品房买卖合同是为借款才签的。被告绿野房开公司向原告借款是1000000元（月息5%），并不是1372354元，多的37万多元是为了签订《商品房买卖合同》时提高合同中的房屋单价，但其中的37万多元退给了原告。原告杨波质证意见：该组证据中原告方只认可2014年1月10日原告杨波向被告绿野房开公司支付六套房屋购房款1372354元的银行流水凭证。其他证据不具备证据的三性，达不到被告绿野房开公司的证明目的。众所周知，借据由债权人持有，而不是债务人持有。绿野房开公司所提交的借据原件不具备证据的真实性，原告并没有借款给绿野房开公司，而是向绿野房开公司购买了六套房屋。至于绿野房开公司向案外人借款，原告认为与本案没有关联性的。被告源通电力公司质证意见：对该组证据的三性无异议。经本院审查，该组证据体现的债权债务关系不足以证明与本案执行异议之诉具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年，本院受理了申请人源通电力公司与被申请人绿野房开公司建设工程合同纠纷执行案（案号：（2014）黔七执字第616号），依法对贵阳市中级人民法院作出的（2013）筑民终字第1863号民事判决进行执行。在执行过程中，本案原告杨波于2016年12月8日向本院提出执行异议，请求裁定不予执行拍卖其购买的毕节××广惠路“豪雅华庭”A栋A-9-1、A-19-2、A-15-10、A-14-10、A-12-10、A-9-10共六套房屋。本院于2016年12月14日作出（2016）黔0502执异49号执行裁定书，裁定驳回杨波提出的执行异议。2016年12月29日，杨波向本院提起执行异议之诉，诉请撤销本院作出的（2016）黔0502执异49号执行裁定和（2014）黔七执字第616号裁定，以及确认原告2014年1月9日与被告绿野房开发公司签订的《商品房买卖合同》项下的房屋属原告所有的诉讼请求。原告提交《商品房买卖合同》载明：2014年1月9日，原告杨波与被告绿野房开公司签订三份《商品房买卖合同》，合同编号为14010908、14010909和14010911，《商品房买卖合同》约定的房屋位于毕节××广惠路“豪雅华庭”，房号为A栋A-9-1、A-19-2、A-15-10、A-14-10、A-12-10、A-9-10；六套房屋建筑面积共计629.41平方米，套内建筑面积共计504.66平方米，商品房按套内建筑面积计算单价分别为每平方米2719元和2721元，双方约定于2014年2月28日交房。同日，房管部门对编号为14010908、14010909、14010911的《商品房买卖合同》进行来了预售合同备案。2014年1月10日，原告杨波通过中国建设银行（账号：62×××02）转账支付给被告绿野房开公司（账号：52×××75）1372354元，被告绿野房开公司向原告杨波出具了收据,载明收到杨波购房款1372354元。同时查明，2013年4月27日，贵阳市南明区人民法院作出（2013）南民初字第1216-1号裁定书，裁定查封、冻结被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司价值1300万元的财产。2013年5月13日，贵阳市南明区人民法院向绿野房开公司委托代理人夏友宪送达了起诉状、开庭传票、（2013）南民初字第1216-1号裁定书等法律文书。2013年5月27日，贵阳市南明区人民法院向毕节市房产事业局送达（2013）南民初字第1216-1号裁定书及（2013）南民初字第1216-3号协助执行通知书，请毕节市房产事业局协助查封毕节市绿野房地产开发有限责任公司开发的位于毕节××广惠路“豪雅华庭”商住楼，共计四十八套房屋。包括涉案的A-9-1、A-19-2、A-15-10、A-14-10、A-12-10、A-9-10共六套房屋。贵阳市南明区人民法院于2013年6月25日作出（2013）南民初字第1216号民事判决后，绿野房开公司不服，于2013年8月20日向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院作出（2013）筑民终字第1863号终审判决。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主张对涉案六套房屋享有物权的依据是否充分；2、原告所拥有的民事权益能否排除强制执行。关于焦点一。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权采取登记生效的原则，未经登记，除法律另有规定外不发生物权效力。同时物权法将不动产买卖合同行为和物权变动区分开来，双方签订不动产买卖合同，除法律另有规定外，未依法办理物权登记的，不产生不动产物权变更、转让的法律效力。本案中，原告与被告绿野房开公司签订的《商品房买卖合同》虽经过了房产管理部门的预售合同备案登记，但是根据《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条的规定，房产管理部门的预售合同备案登记不具有准物权效力，双方之间仍然为债权债务法律关系，原告并未取得涉案六套房屋的物权。至于房产管理部门在人民法院查封后又对《商品房买卖合同》进行预售合同备案登记的行为，属于行政诉讼受案范围，非本案执行异议之诉所解决的争议。原告依据商品房买卖合同迳行主张确认其对诉争房屋享有物权，没有法律依据。故对原告诉请确认涉案六套房屋属其所有的请求，本院不予支持。关于焦点二。人民法院裁定查封的财产，在查封期间禁止买卖、过户、转让、抵押等行为。本案中，贵阳市南明区人民法院于2013年4月27日作出查封裁定，于2013年5月13日将裁定书送达被告绿野房开公司，于2013年5月27日将裁定书及协助执行通知书送达毕节市房产事业局，并请房产局协助查封被告绿野房开公司开发的位于毕节市××路“××”商住楼××套的房屋，包括涉案六套房屋。然而，原告与被告绿野房开公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年1月9日。人民法院的查封早于原告与被告绿野房开公司签订《商品房买卖合同》时间。综上，原告对执行标的享有的民事权益不足以排除强制执行。故对原告诉请撤销执行裁定及执行异议裁定的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第九条、第十五条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告杨波的诉讼请求。案件受理费人民币17,151元，由原告杨波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  肖 滨人民陪审员  谢忠红人民陪审员  李朝俊二〇一七年四月十八日书 记 员  邓 頔