上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第82号
原告（反诉被告）许云华。
委托代理人李文华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）周陈心。
委托代理人ＸＸ愿，乐天（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）许云华诉被告（反诉原告）周陈心房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用普通程序，组成合议庭于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李文华、被告及其委托代理人ＸＸ愿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2013年5月4日就本市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）签订上海市房地产买卖合同，约定被告将该房屋以1，955，000元的价格转让给原告，原告以贷款形式支付1，345，000元。合同签订后，原告按约支付首付款59万元，并办理贷款申请，因系争房屋为售后公房，贷款银行要求提供“职工家庭购买公有住房协议书”和“本户人员情况表”，若有同住人，还需提供同住人及其配偶的身份证明、户口本、婚姻证明等，但被告迟迟未提供上述材料，导致原告贷款审批一直未通过。根据买卖合同约定，被告负有提供原告贷款银行要求材料的义务，但被告拒不履行超出合同约定的履行期限，原告于2013年11月4日向被告发送律师函解除买卖合同，要求被告返还房款并承担违约金，但被告未有回应。故原告诉至法院，请求判令：1.被告返还原告房款590，000元；2.被告支付违约金391，000元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订合同后，被告按约履行义务将所有贷款所需材料都交给了原告。被告在2013年11月5日收到律师函才知道有“职工家庭购买公有住房协议书”和“本户人员情况表”存在，被告此前从未收到原告需要上述表格的通知，被告也没有收到2013年10月9日的催告函。故被告不存在违约行为。现原告未按约定时间付款，被告有权单方解除合同，并要求原告承担违约责任，故提出反诉请求法院判令：1.解除反诉原告与反诉被告于2013年5月4日签订的上海市房地产买卖合同（编号1730147）；2.反诉被告支付合同解除违约金391，000元及延迟付款违约金43，680元，按每日682.50元计算自2013年9月25日至2013年11月27日。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉请。反诉被告已经按约支付了首付款，第二期款是银行贷款，以银行放款时间为准，反诉被告不存在逾期支付房款，故反诉原告没有合同解除权。
经审理查明，2013年5月14日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售方、甲方）在上海太平洋房屋服务有限公司徐汇店的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为195.5万元，合同附件三“付款协议”明确，乙方于于签约当日支付甲方房价款2万元，乙方于2013年6月8日前支付甲方房价款57万元，乙方以银行贷款的形式向甲方支付1345000元，由贷款银行直接放款至甲方账户，双方于办理房屋交接手续当日，乙方支付甲方尾款2万元。双方确认在2013年11月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。第十条第三款，如甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付房款，并支付违约款项。补充条款有关乙方贷款的特别约定，1、乙方于付清首付款后30个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；2、若乙方自申请贷款起满45个工作日，乙方的购房款仍不足本合同约定的额度，则乙方应在与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前现金补足不足部分；3、若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按照乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。甲方若未按照本买卖合同约定全面履行自己的义务，甲方应参照本合同第十条约定向乙方承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中约定全面履行自己的义务，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承当违约责任。合同签订当日，原告向被告支付房款2万元。同年6月8日，原告向被告支付首付房款57万元。8月18日、22日，被告向原告提供了被告妻子的户口簿和身份证复印件。9月16日，被告向原告发送短信，主要内容为按照合同原告应在8月23日付余款，为配合你方贷款，我方已经多次重复提供个人资料，要求原告严格执行合同。9月24日，中介公司通知被告，原告的贷款获批，需要被告提供卡号。10月9日，原告向被告留在买卖合同中地址发送催告函，要求被告提供贷款银行要求的材料，否则原告将追究违约责任。因无人签收，该函件被退回原告。10月22日，中介公司电话给被告称原告贷款审核需要被告提供“表一”、“表二”。11月4日，原告委托律师向被告发送律师函，主要内容为因系争房屋为售后公房，原告的贷款银行需要提供“职工家庭购买公有住房协议书”（俗称表一）和“本户人员情况表”（俗称表二），但在中介和原告一再催促下，被告仍未提供，导致原告申请的贷款一直未审批通过，被告的行为构成违约，原告依据合同约定通知被告解除双方的房屋买卖合同，要求被告5日内退还房款并按约支付违约金。11月7日，被告至物业公司调取系争房屋的“职工家庭购买公有住房协议书”（以下简称表一）和“本户人员情况表”（以下简称表二）。11月26日，被告向原告发送律师函，称根据合同约定原告应当在2013年8月23日前付清余款，但原告至今未支付，故要求解除双方买卖合同，原告支付违约金。
以上事实，除有当事人陈述，另有房地产买卖合同、房地产权证、收据、短信记录、电话记录等佐证，本院予以确认。
审理过程中，原告向本院提供了个人住房贷款申请表及请示报告证明其于2013年8月29日向建设银行申请贷款，并于2013年9月23日客户经理、业务经理、分管行长均签字同意贷款。被告发表质证意见认为对真实性有异议，请示报告中没有盖银行公章，审批人签字无法确定真伪，并且原告申请贷款的期限是2013年7月22日，但原告在8月29日才提出申请，已经超过约定时限。原告还向本院提供上海移动电话详单证明其于2013年8月7日、8日、16日、18日多次电话通知被告提供其配偶的身份证及户口复印件，被告不是联系不到就是称不提供，并且原告于2013年9月28日、10月6日、7日、8日电话通知原告要求提供表一表二。被告发表质证意见认为，电话详单模糊不清，不能证明原告向被告打电话。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。
本案争议焦点为各方行使合同解除权的效力。
关于原告要求支付合同解除违约金的诉请。根据合同约定，原告应于付清首付款后30个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，故原告应于2013年7月19日前向银行提出贷款申请，原告主张称其在8月29日才向银行申请贷款是因为被告不肯提供贷款材料，并提供通话详单称其在8月7日至18日多次致电被告要求提供被告配偶的身份材料。但此时已经远超过合同约定的原告申请贷款时限，原告也没有证据证明被告在7月19日前有不配合提供贷款材料的行为，故原告上述意见，本院不予采纳。但之后被告在知晓需要提供贷款材料表一、表二后未及时向原告提供该材料，导致原告贷款审核、放款受阻，原告于2013年11月4日就向被告提出要求解除合同，但原告行使合同解除权不符合合同约定，且原告逾期申请贷款，故原告要求被告支付合同解除违约金的诉请，本院不予支持。
关于被告反诉要求解除合同及支付逾期付款违约金、合同解除违约金的诉请。根据合同约定：原告自申请贷款起满45个工作日，若原告的购房款仍不足本合同约定的额度，则原告应在与被告至房地产交易中心办理过户手续之前现金补足不足部分。原告认为，该约定含义为若原告贷款额度不足，原告应以现金方式补足不足部分，支付时间为2013年11月30日前，原告没有违约。被告认为，根据该约定原告最晚应于2013年9月24日前支付银行贷款，故原告逾期支付房款构成违约。本院结合付款协议中关于银行贷款支付方式的表述，该条款应理解为对原告申请贷款额度不足的约定，该45个工作日为银行审批贷款的时间，若贷款额度不足或不通过则原告应在双方申请过户前用现金补足，故原告的反诉抗辩意见，本院予以采纳。现被告于2013年11月26日就向原告发函要求解除合同，原告收到解除合同函后未如期支付房款事出有因，本院认定原告未逾期支付房款，被告行使合同解除权也不符合合同约定的解除条件，故被告的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
鉴于原告于2013年11月4日向被告发出合同解除函，被告于2013年11月26日向原告发出合同解除函，可视为双方均不愿意继续履行合同，本院认定双方合意解除合同，故原告要求返还房款，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）许云华与被告（反诉原告）周陈心就上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（编号1730147）；
二、被告（反诉原告）周陈心于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）许云华房款590，000元；
三、驳回原告（反诉被告）许云华的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）周陈心的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费计13，610元，由原告负担5，425元，被告负担8，185元。反诉案件受理费计7，900.20元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
代理审判员 徐 红
人民陪审员 严国华
二〇一四年七月七日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。