河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终5791号
上诉人（原审被告）：北京心正意诚餐饮管理有限公司，住所地北京市。
法定代表人：赵晗。
委托诉讼代理人：董彬，河南成务律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范思雯，河南成务律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：华润置地（郑州）有限公司，住所地郑州市。
法定代表人：蒋智生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗建芳，北京市环球律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：李勇奇，北京市环球律师事务所上海分所实习律师。
上诉人北京心正意诚餐饮管理有限公司（以下简称心正意诚公司）因与被上诉人华润置地（郑州）有限公司（以下简称华润置地郑州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初9246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人心正意诚公司的委托诉讼代理人常春生，被上诉人华润置地郑州公司的委托诉讼代理人罗建芳、李勇奇到庭接受了询问。本案现已审理终结。
心正意诚公司上诉请求：撤销河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初9246号民事判决第一项，1.改判确认《华润万象城购物中心商铺租赁合同》已于2015年12月1日解除，心正意诚公司的租金、管理费、推广费应支付至2015年12月1日；驳回要求心正意诚公司支付2015年12月1日至2016年6月30日期间租金、管理费、推广费的诉讼请求；2.改判确认心正意诚公司已支付相当于三个月租金、管理费、推广费总额的租赁保证金323109元，应以该费用冲抵欠付的部分租金、管理费及推广费。冲抵后心正意诚公司应向华润置地郑州公司支付欠付的租金、管理费及推广费共计215406元；3.改判滞纳金分别自2015年10月1日、11月1日起算。本案的上诉费用由华润置地郑州公司承担。事实与理由：一、心正意诚公司在确已不能正常履行合同的情况下，为减少双方损失，提出解除合同，符合契约精神和立法精神，应被确认。华润置地郑州公司在心正意诚公司因履行不能提出解除合同的情况下，消极对待导致双方损失扩大，存在过错。华润置地郑州公司未在法定期限内对合同解除通知提出异议，合同已于2015年12月1日解除。二、心正意诚公司闭店停业后，无需再向华润置地郑州公司支付2015年12月1日之后的管理费、推广费。三、心正意诚公司有权要求以租赁保证金冲抵《租赁合同》履行期间欠付的部分租金、管理费及推广费。四、心正意诚公司已将租金等费用支付至2015年9月30日，欠付费用的滞纳金应从2015年10月1日起分别起算。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判，维护心正意诚公司的合法权益。
华润置地郑州公司辩称：一、关于心正意诚公司第1项上诉请求，即“确认合同已于2015年12月1日解除，相关费用应支付至2015年12月1日”,心正意诚公司虽在2015年12月1日闭店，但我方曾发函告知心正意诚公司无权擅自闭店，要求心正意诚公司在2015年12月3日前恢复运营，按照合同约定，心正意诚公司在承租商铺后应当持续经营并按期缴纳费用，心正意诚公司无权擅自闭店，更无权擅自解除合同。心正意诚公司并未提交证据证明其曾在2015年11月告知我方将在2015年11月底停止运营并解除合同，且心正意诚公司虽然在2015年12月1日闭店，但至今仍然占据商铺，并未归还商铺钥匙，也未办理撤场及恢复原状手续，租赁合同至少在法院判决解除前仍处于有效状态，心正意诚公司应当缴纳合同约定各项费用，而无权以擅自闭店日期作为解约日期,也无权以所为经营困难为由来推卸自身责任，更无权主张费用仅支付至2015年12月1日。二、关于心正意诚公司的第2项上诉请求，即“确认心正意诚公司已经交纳租赁保证金，应该以该费用冲抵部分欠付费用”,合同第4.2.2条及第4.2.3条约定的是华润置地郑州公司方的抵扣权利，而非抵扣义务，且抵扣款项性质为“赔偿款”，而非欠付费用,心正意诚公司无权据此主张我方应当从租赁保证金中抵扣欠付费用。即使合同解除，华润置地郑州公司也有权没收租赁保证金作为违约金，心正意诚公司无权要求抵扣。三、关于心正意诚公司的第3项上诉请求，即“改判滞纳金分别自2015年10月1日、11月1日”，心正意诚公司在长期拖欠费用及擅自退租的情况下，华润置地郑州公司有权没收租赁保证金。无论是在合同存续期间还是解约后，心正意诚公司都无权要求以租赁保证金抵扣欠付费用，更无权要求改判滞纳金起算日期。四、关于心正意诚公司提出的华润置地郑州公司无权主张2015年12月1日之后的管理费、推广费问题,按照合同约定，心正意诚公司理应在租赁期间内按月支付租金、管理费及推广费，管理费和推广费为整个租赁期间内华润置地郑州公司有权收取的综合性费用。在2015年12月1日之后，租赁关系仍然存续，商铺仍为心正意诚公司占有，心正意诚公司无权拒绝支付该等费用。五、关于一审判决未支持的2014年8、9、10月的三个月租金共计216315元及该等欠付租金的滞纳金及2016年6月30日之后的费用,华润置地郑州公司在一审起诉时要求心正意诚公司支付自商铺交付日起至2016年6月30日的欠付租金、管理费、推广费共计1524483.00元，心正意诚公司在一审过程中认可欠付事实，仅抗辩因商铺经营不善无法支付,但是一审法院却仅判决心正意诚公司支付自2015年7月1日至2016年6月30日的欠付租金等费用880992元，对于2014年8、9、10月的三个月租金共计216315元及滞纳金未予支持。六、鉴于心正意诚公司所提出的上诉请求均没有事实基础及法律依据，心正意诚公司无权要求华润置地郑州公司承担一审及二审诉讼费。综上所述，心正意诚公司的各项上诉请求均严重缺乏事实基础及合同、法律依据，恳请法院依法驳回其全部上诉请求，并改判心正意诚公司应当向华润置地郑州公司支付2014年8、9、10月的三个月租金共计216315元及该等欠付租金的滞纳金，以及自2016年7月1日至其实际腾退房屋期间的房屋占用费（按照合同约定的租金、管理费、推广费费用标准计算）。
华润置地郑州公司向一审法院起诉请求：1.请求判决心正意诚公司继续履行华润置地郑州公司、心正意诚公司双方于2012年12月26日签署的《华润万象城购物中心商铺租赁合同》(以下简称“涉案合同”)，并按照涉案合同约定在华润置地郑州公司向心正意诚公司出租的坐落于郑州市××区××城购物中心××号商铺(以下简称“涉案商铺”)恢复营业；2.请求判决心正意诚公司支付自涉案商铺交付日起直至2016年6月30日欠付费用共计1524483元(包括租金1097307元、管理费376920元、推广费50256元)，以及自该等费用应支付次日直至被告实际支付之日期间的滞纳金暂计794871.18元(按照涉案合同约定的2‰/日标准计算，计算至心正意诚公司实际支付之日，暂计至2016年6月30日)；3、请求判令心正意诚公司支付在涉案商铺租赁期间已经发生的欠付水费1798.60元、欠付电费32593.60元；4、请求判令心正意诚公司承担该案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月26日，华润置地郑州公司、心正意诚公司签订《华润万象城购物中心商铺租赁合同》，约定：华润置地郑州公司将坐落于郑州市××区××城购物中心××号商铺(承租面积437平方米、建筑面积698平方米)出租给心正意诚公司使用；心正意诚公司租用该商铺的期限为自该商铺起租日起6年；该商铺只供心正意诚公司作餐饮店铺使用，华润置地郑州公司保证该商铺能够作为该用途使用；心正意诚公司每月租金为：每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高，营业额提成租金以每月总营业额为基数计算；(1)第1、2年，每月基本租金人民币72105元，或当月总营业额之9%，两者取高；(2)第3、4年，每月基本租金人民币78660元，或当月总营业额之10%，两者取高；(3)第5、6年，每月基本租金人民币85215元，或当月总营业额之11%，两者取高；上述租金并不包括心正意诚公司需交付之推广费、管理费、因心正意诚公司经营活动而产生的政府税费及其他所有费用(如水、电、燃气、电话费等)；起租日为免租装修期结束之次日，如此时万象城尚未对外营业，则起租日为万象城对外营业之日；除首月基本租金于起租日支付外，每月基本租金须于每月第1日支付(遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日)；如遇心正意诚公司租金调整，租金调整月份的基本租金及提成租金计算方式为：按本合同约定的调整时间及调整前后的租金标准，分段计算调整前后各时段的租金；心正意诚公司应向华润置地郑州公司交纳相当于3个月基本租金加管理费及推广费数额的租赁保证金；首期租赁保证金107703元，心正意诚公司已经在签署《租赁确认书》之日起5日内作为保证金向华润置地郑州公司交纳；第二期租赁保证金215406元，由心正意诚公司于签署本合同之日起5日内向华润置地郑州公司交纳；租赁期间，如果心正意诚公司有违反或不履行本合同的行为，并给华润置地郑州公司造成损失或者损害，在华润置地郑州公司发出要求心正意诚公司纠正该等行为并赔偿华润置地郑州公司损失的书面通知后7天内，心正意诚公司拒不纠正该等行为并赔偿华润置地郑州公司损失的，华润置地郑州公司有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款，以补偿华润置地郑州公司因心正意诚公司该等行为而造成的损失或者损害，但华润置地郑州公司应在抵扣行为发生后3日内书面告知心正意诚公司；心正意诚公司应交纳的管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米45元，租赁期间，华润置地郑州公司有权根据实际情况调整管理费，但每次调整需提前30天以书面方式通知心正意诚公司；在免租装修期内，管理费为45元/月/建筑面积平方米；免租装修期管理费于商铺交付之日交付，首月管理费于商铺交付之日支付，其余月份管理费于每月第1日支付(遇法定节作假日顺延至该节假日后第一个工作日)；免租装修期、首月及最后一个月的管理费计算方式为：心正意诚公司在该月实际租赁的天数乘以当月日管理费；华润置地郑州公司将不时为万象城进行商业推广活动，心正意诚公司同意接受华润置地郑州公司的推广活动并承诺为此向华润置地郑州公司按月支付推广费；推广费按该商铺建筑面积每月每平方米6元计算，租赁期间，华润置地郑州公司有权根据实际情况调整推广费，但每次调整需提前30天以书面方式通知被告；在免租装修期内，推广费为6元/月/建筑面积平方米；免租装修期推广费于商铺交付之日支付，首月推广费于商铺交付之日支付；其余月份推广费于每月1日支付(遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日)；水电费的计算标准按照政府相关规定及万象城实际情况结合制定，心正意诚公司须自行负担每月的水、电费，心正意诚公司需按华润置地郑州公司的收费通知单所约定的日期支付，华润置地郑州公司有权根据政府相关部门对水电费的调整而作出相应调整，调整前应知会租户；水、电费押金共计31410元，心正意诚公司应于该商铺交付之日向华润置地郑州公司支付［餐饮、娱乐、美容美发租户45元/平方米(建筑面积)］；心正意诚公司须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费、网络使用费、有线电视费及其他费用；心正意诚公司有60天的免租装修期自该商铺交付之日起算；租赁期限内，华润置地郑州公司、心正意诚公司因有特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的，可解除本合同；该商铺开业半年后，如其连续6个月累计总销售额低于人民币180万元，华润置地郑州公司有权单方无条件解除合同；提前终止本合同的，有权提前终止合同的一方应主动向另一方提出；因提前终止本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；在租赁期限内，心正意诚公司逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金；租赁期限内，心正意诚公司非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给华润置地郑州公司，若租赁保证金不足赔偿华润置地郑州公司损失的，心正意诚公司还应负责赔偿；在租赁期内，心正意诚公司未经华润置地郑州公司书面同意，中断、停止其经营活动1天(含1天)以上的，华润置地郑州公司有权单方面终止本合同，收回商铺，由此而造成华润置地郑州公司损失的，心正意诚公司应予赔偿；合同还约定了其他事项。
合同签订后，双方当事人均按约定履行该合同。心正意诚公司在涉案房屋开设的“云海肴”自2014年4月19日开业。在合同履行过程中，2015年4月20日，华润置地郑州公司向心正意诚公司发出违约函，认为心正意诚公司存在无理拖欠租金、水电费及其他违约情况，要求心正意诚公司七日内纠正违约行为，否则华润置地郑州公司有权采取合同约定的措施或采取进一步法律措施；2015年7月20日，华润置地郑州公司又向心正意诚公司发出违约函，认为心正意诚公司拖欠应缴费用的行为已经违反了租赁合同的相关约定，要求心正意诚公司七日内纠正违约行为，否则华润置地郑州公司有权采取合同约定的措施或采取进一步法律措施。
2015年7月30日，心正意诚公司向华润置地郑州公司发出《云海肴停业告知函》，告知华润置地郑州公司因心正意诚公司承租涉案商铺开设的“云海肴郑州万象城店”，自2014年4月19日开业以来经营状况不好，一直处于亏损状态，该公司决定，目前支付华润置地郑州公司的租金及各项费用至2015年6月30日，自7月1日起，该公司将不再支付华润置地郑州公司租金及物业费等相关费用，云海肴门店将会于8月10日晚停止营业，以减少心正意诚公司的经营损失，同时也请华润置地郑州公司尽快安排人员与被告协商后续闭店事宜。
2015年9月9日，心正意诚公司向华润置地郑州公司发出《云海肴解约公函》，告知华润置地郑州公司，心正意诚公司决定于9月20日停止营业，希望双方顺利达成解约协议。
2015年12月1日，华润置地郑州公司再次向心正意诚公司发出违约函，认为心正意诚公司于2015年12月1日未经华润置地郑州公司书面同意，店铺中断、停止其经营，其行为已经违反了租赁合同的相关约定，要求心正意诚公司2015年12月3日前恢复店铺正常经营，否则将采取进一步措施。但此后心正意诚公司的涉案店铺未能恢复正常经营。
一审法院认为，华润置地郑州公司、心正意诚公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方当事人均应依合同约定全面履行自己的义务。心正意诚公司未依合同约定给付华润置地郑州公司租金及相关费用，构成违约，应承担违约责任。结合本案实际情况，心正意诚公司因开业后持续亏损，已于2015年12月1日闭店停业至今，心正意诚公司不愿继续履行租赁合同，以房屋承租使用权作为债务标的，该义务性质又不适于强制履行，继续履行双方《租赁合同》已无可能。鉴于此案的现状，该院认为从判决之日解除双方签订的《租赁合同》，心正意诚公司支付到判决之日的租金及滞纳金，有利于减少双方损失，防止损失持续扩大，据实解决纠纷。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，在该院认定的合同解除时间之前，心正意诚公司应当按照合同约定继续支付相应的租金及管理费、推广费至本判决作出之日(即2017年2月16日)。华润置地郑州公司主张的租金及管理费、推广费计算至2016年6月30日，该院予以支持，2016年6月30日之后的租金及管理费、推广费华润置地郑州公司可另行主张。对于华润置地郑州公司依据合同约定主张的按每逾期一日收取所拖欠租金及相关费用2‰的滞纳金，该约定的滞纳金实际属于违约金范畴，根据法律规定，华润置地郑州公司、心正意诚公司约定的滞纳金数额过高，该院可适当进行调整，酌定按年利率24%给付至判决确定时止。
根据合同约定，第1、2年租金每月72105元，自2014年4月19日心正意诚公司开业日至2016年4月18日月租金为72105元，根据此案证据，可以认定心正意诚公司交租金、管理费、推广费至2015年6月30日。根据合同约定自2015年7月1日至2016年4月18日月租金应按72105元计算，自2016年4月19日起至2016年6月30日的租金按月78660元计算。2015年7月1日、8月1日、9月1日、10月1日、11月1日、12月1日、2016年1月1日、2016年2月1日、2016年3月1日心正意诚公司应各付租金72105元，该部分滞纳金分别自2015年7月1日、8月1日、9月1日、10月1日、11月1日、12月1日、2016年1月1日、2016年2月1日、2016年3月1日起计算；2016年4月1日心正意诚公司应付租金74727元(4月1日至4月18日43263元，4月19日至4月30日31464元)，该部分滞纳金自2016年4月1日起计算；2016年5月1日、6月1日心正意诚公司应各付租金78660元，该部分滞纳金分别自2016年5月1日、6月1日起计算。上述租金共计880992元。
根据合同约定，管理费每月按建筑面积698平方米，每平方米45元计算，每月为31410元，自2015年7月1日至2016年6月30日为376920元，该期间内每月的1日分别应付款31410元，该应付管理费的滞纳金自2015年7月1日至2016年6月30日每月的1日起分别以31410元为基数计算。
推广费按建筑面积698平方米，每平方米6元计算，每月为4188元，自2015年7月1日至2016年6月30日为50256元，该期间内每月的1日分别应付款4188元，该应付推广费的滞纳金自2015年7月1日至2016年6月30日每月的1日起分别以4188元为基数计算。
华润置地郑州公司要求心正意诚公司支付在涉案商铺租赁期间已经发生的欠付水电费，符合双方合同约定，心正意诚公司亦未提供相应证据推翻华润置地郑州公司该主张，故对华润置地郑州公司该项诉讼请求该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、心正意诚公司于判决生效之日起十日内给付华润置地郑州公司房屋租金880992元、管理费376920元、推广费50256元，共计1308168元，并向华润置地郑州公司支付滞纳金，滞纳金分别为：1、以72105元为基数分别自2015年7月1日、2015年8月1日、2015年9月1日、2015年10月1日、2015年11月1日、2015年12月1日、2016年1月1日、2016年2月1日、2016年3月1日起按年利率24%计算的利息；2、以74727元为基数自2016年4月1日起按年利率24%计算的利息；3、以78660元为基数分别自2016年5月1日、6月1日起按年利率24%计算的利息；4、自2015年7月1日至2016年6月30日每月的1日起分别以31410元为基数按年利率24%计算的利息；5、自2015年7月1日至2016年6月30日每月的1日起分别以4188元为基数按年利率24%计算的利息，上述滞纳金均计算至判决确定的给付之日止；二、心正意诚公司于判决生效之日起十日内给付华润置地郑州公司在涉案商铺租赁期间已经发生的欠付水费1798.60元、欠付电费32593.60元；三、驳回华润置地郑州公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25630元，由心正意诚公司负担18085元，华润置地郑州公司负担7545元。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：华润置地郑州公司、心正意诚公司于2012年12月26日签订的《华润万象城购物中心商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，均应依合同约定全面履行自己的义务。在该合同中，双方约定了可解除合同的情形，另约定可以经协商一致解除合同，但心正意诚公司在未出现上述约定情形，又未与华润置地郑州公司协商一致的情况下，单方解除合同，缺乏合同根据和法律依据，不产生合同解除的法律效果，双方合同应自一审判决解除双方《租赁合同》之日解除。根据《华润万象城购物中心商铺租赁合同》的约定，在合同履行期间，心正意诚公司负有按商铺建筑面积向华润置地郑州公司缴纳管理费和推广费。该合同还约定，心正意诚公司应向华润置地郑州公司缴纳租赁保证金，该保证金不是心正意诚公司预付的租金、管理费及推广费，仅是心正意诚公司履行合同约定义务的保证，故对心正意诚公司要求以租赁保证金冲抵合同履行期间欠付部分租金、管理费及推广费的上诉主张，与该约定不符，本院不予支持。
综上所述，心正意诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18085元，由北京心正意诚餐饮管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一七年九月五日
书记员 刘 佳