惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1391初字第2814号
原告：惠州市名都房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头听涛雅苑花庭美墅6栋一单元2号楼。
法定代表人：寇武力。
委托代理人：胡志宏，广东力臣律师事务所律师。
被告：蒲橹圩，男，汉族，1970年10月2日出生，户籍地：四川省南部县，
委托代理人：张建民，广东扬权律师事务所律师。
委托代理人：郭佳，广东扬权律师事务所实习律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州大亚湾中兴五路103号之101。
负责人：陈少东。
委托代理人：张育丹，该公司工作人员。
原告惠州市名都房地产开发有限公司诉被告蒲橹圩、第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁组成合议庭，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告惠州市名都房地产开发有限公司的委托代理人胡志宏、被告蒲橹圩的委托代理人张建民、第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行的委托代理人张育丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月17日，原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同编号：大亚湾(2012)03065，约定：被告购买原告开发建设的凯悦华庭中第1栋1单元910号房，应付总价款为276277元；第六条约定付款方式及期限为银行按揭，被告于2012年8月17日付清首付款83277元；余款办理住房按揭贷款；第七条第(2)款明确约定，被告如未按合同时间付款逾期超过90天后，原告有权解除合同。同时，附件4《合同补充协议》中第3条约定：若被告未能申请到银行贷款而又不能在30天内付清购房款，同样构成违约，原告有权解除合同，将房屋另售他人，被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金，并承担解除合同全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、行政部门所收的费用等），原告扣除违约金及解除合同的全部费用后，将已付房款的剩余部分（无息）退还给被告；第13条约定：被告在《商品房买卖合同》所列联系地址为指定联系地址，原告的任何函件或通知以邮寄、电话通知等途径，均为有效传递信息。如以邮寄通知，寄出后5日即视为送达。被告所列地址如有变更，应于变更之日起7日内书面通知原告，否则，被告原列地址即为指定联系地址；第15条约定：如本补充协议条款与《广东省商品房买卖合同》条款不一致，以本协议条款为准。合同及补充协议签订后，被告支付了前期购房款83277元。原告依约为被告办理了商品房预售备案登记，但被告未按银行要求办理按揭手续，无法办理银行按揭贷款。随即，原告按被告提供的联系方式，向被告多次发出了催款通知，被告却置之不理。原告于2016年8月24日再次委托广东力臣律师事务所向被告邮送《律师函》，要求原告依约30日内一次性付清剩余房款。但被告至今仍未履行支付义务，已构成双方合同约定的解除情形。为此，特向法院起诉，请求法院依法判决：一、解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告支付所购房屋总价款20%的违约金计55255.4元；三、被告按约定承担本案律师服务费21000元；四、被告承担本案全部的诉讼费。
原告提交了原告法人登记营业执照、组织机构代码证、被告身份证、《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2012）03065】、收款收据、商品房预售登记证、商品房综合竣工验收备案登记表、《律师函》、EMS邮寄单及送达查询表、律师服务费发票、维修基金及契税发票等证据，拟证明其诉称事实。
被告辩称，原告行使合同约定的解除权的条件未成就且超过除斥期间，原告逾期交房构成违约，被告要求继续履行合同，原告行使法定解除权没有事实基础。
被告未向法庭提交证据。
第三人到庭但没有发表陈述意见，亦未向法庭提交证据。
经审理查明，2012年8月17日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告将其开发的惠州大亚湾澳头凯悦华庭第1栋一单元910房预售给被告，总价款为276277元；首付款83277元当日支付，余款193000元办理银行按揭贷款；合同第七条约定了逾期付款违约责任，逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款1%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；原告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被告使用。合同附件四约定，被告选择银行按揭付款方式，则：1.被告应在签订《商品房买卖合同》同时付清首期款，提交银行按揭要求的个人住房贷款资料，逾期3天未补齐按揭资料或首期款的，视为被告逾期付款，按《商品房买卖合同》第七条第一种方式处理；2.自签订《商品房买卖合同》之日起七日内被告与银行签订按揭贷款合同；3.贷款额度与年限以银行最终审批为准，如银行要求提高首期款的，被告应按银行要求在七天内补足首期款，否则，被告违约，逾期超过20天，被告按买卖合同总额的20%承担违约责任，且原告有权解除合同；该房由原告另行出售；4.若银行未批准被告按揭贷款申请，被告应在银行或原告通知之日起30日内付清全部购房款，若被告未能申请到银行贷款而又不能在30天内付清购房款，同样构成违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，将房屋另售他人，被告按总房价的20%向原告支付违约金并承担解除合同全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、行政部门所收的费用等），原告扣除违约金及解除合同的全部费用后将己付房款的剩余部分（无息）退还给被告；5.原告仅负有代为联络按揭银行和按照银行的要求为被告办理贷款手续提供必要协助的义务；被告未按约定付款，原告可相应顺延房屋交付时间；被告在《商品房买卖合同》所列联系地址为指定联系地址，原告的任何函件或通知以邮寄、电话通知、报刊、公告筹途径，均视为有效传递信息。如以邮寄通知，寄出后5日即视为送达。被告所列地址如有变更，应于变更之日起7日内书面通知原告，否则，被告原列地址即为指定联系地址；等等。
合同签订后，被告依约向原告交纳了购房首付款83277元、住宅专项维修资金2337元、契税及滞纳金8404.35元，住宅专项维修资金、契税及滞纳金原告已代被告缴纳至相关部门。涉案房屋于2012年10月24日办理了预购商品房预告登记[预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300049713号;预告登记依据合同号：HW201203065]。原告协助被告联络并向银行提交了按揭贷款申请资料，但被告的按揭贷款申请一直没有获得银行批准，2016年8月24日，原告委托广东力臣律师事务所律师向被告在《商品房买卖合同》所列联系地址发出律师函，要求被告在收到律师函之日起30日内付清全部购房款，之后被告仍未履行支付购房款的义务，原告向本院提起诉讼。
另查明，涉案楼盘于2013年12月26日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。
以上事实，根据原告、被告、第三人的陈述，原告提交法庭的原告法人登记营业执照、组织机构代码证、被告身份证、《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2012）03065】、收款收据、商品房预售登记证、商品房综合竣工验收备案登记表、《律师函》、EMS邮寄单及送达查询表、维修基金及契税发票等证据，经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人一致的真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，若银行未批准被告按揭贷款申请，被告应在银行或原告通知之日起30日内付清全部购房款。原告于2016年8月24日向被告发出律师函，要求被告在收到律师函之日起30日内付清全部购房款，但被告并未按约定付清购房款，因此，原告有权根据协议解除合同，故原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应当协助原告办理注销备案及预告登记手续，原告应将被告交纳的购房款返还。被告缴纳的维修基金和契税，可自行向相关部门申请退回，本案中不作处理。
关于违约金问题。涉案的商品房买卖合同签订日期2012年8月17日是在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之后，处于“限贷”期间。被告非惠州户口，也不能提供一年以上的社保证明，因此并不具备按揭贷款条件。即使被告如期向银行递交申请，也不能通过贷款银行的审核，其与原告签订的合同属于事实上的履行不能。因商品房买卖合同未能履行的原因是不可归责于当事人双方的事由，不属于双方在合同中约定的违约情形，故双方均不需向对方承担违约责任。原告要求被告承担违约责任及律师费本院不予支持。
本案的合同解除权是否应当在一年内行使的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定是对《中华人民共和国合同法》第九十四条即“法定合同解除权”的解释，本案中，原告是按照合同法第九十三条行使“约定解除权”，即“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”来行使合同解除权，不应适用解释十五条的规定，故被告辩称原告行使解除权已过一年的除斥期间，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告惠州市名都房地产开发有限公司与被告蒲橹圩于2012年8月17日签订的关于购买惠州大亚湾澳头凯悦华庭第1栋一单元910房的商品房买卖合同[预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300049713号;预告登记依据合同号：HW201203065]；
二、原告惠州市名都房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内退还被告蒲橹圩首期款83277元。
三、被告蒲橹圩自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告惠州市名都房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》注销备案及预告登记手续，若逾期不办理，原告可申请本院在执行中注销；
四、驳回原告惠州市名都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1706元，由原告惠州市名都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 周 勇
审判员 曾日华
审判员 李海仁
二〇一七年四月十三日
书记员 黄慧谊