广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2167号
上诉人（原审被告）：莫丽琼，女，汉族，1976年5月17日出生，住址广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所佛山市南海区桂城街道海三路北侧第78、81街区中海万锦豪园内。
负责人：刘忠华。
委托诉讼代理人：霍永潮，广东南岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐秋文，广东南岭律师事务所律师。
上诉人莫丽琼为与被上诉人中海物业管理有限公司佛山分公司（以下简称中海物业佛山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：涉讼中海万锦豪园棕榈街8座1102房建筑面积151.19平方米，所有权人为莫丽琼。
中海物业佛山分公司为上述中海万锦豪园小区提供物业管理服务，并于2013年6月30日与中海万锦豪园业主委员会签订了《中海万锦豪园物业服务合同》。上述合同约定的委托管理期限、物业管理服务费标准、违约责任等内容详见下表：
合同编号
委托管理期限
每月物业管理服务费标准
违约责任
HNFS/HT-PZ/2013-017
2013年7月1日起至2016年6月30日
住宅2.39元/㎡；每个月的10日前收取当月的物业服务费
逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起每日按应交费的千分之一收取违约金。
此外，合同附件对中海物业佛山分公司的物业服务标准作出了相应明细的约定。
2016年7月8日，佛山市南海区桂城街中海万锦豪园第一届业主委员会出具《业主大会决议》，内容为：“万锦豪园全体业主：根据《中华人民共和国物权法》、《佛山市物业管理办法》及《中海万锦豪园业主大会议事规则》等相关规定，本小区于2016年6月12日-7月8日以书面征求意见形式召开业主大会，小区总户数3514户（包括住宅户数3401户，商铺户数113户），其中拥有多套房产的户数为117户（涉及房产260间），有效投票票权人数为3371人，建筑物总面积621182.32平方米。现就本次业主大会关于‘是否继续按原物业服务费标准与中海物业管理有限公司佛山分公司签订《中海万锦豪园物业服务合同》’议题的投票表决结果公示如下：（表决结果列表略记）。依据法律相关规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即通过决议。本次业主大会决议，继续按原物业服务费标准与中海物业管理有限公司佛山分公司签订《中海万锦豪园物业服务合同》，合同期三年。”
莫丽琼尚未支付中海万锦豪园棕榈街8座1102房自2015年1月起的物业服务费。
诉讼中，中海物业佛山分公司、莫丽琼确认：自业主大会决议将物管服务费调整到2.39元每平方起，莫丽琼已交纳截至2014年12月的物业服务费。
另查明，佛山市南海区人民法院在（2015）佛南法桂民三初字第173号案中，判决：一、中海物业佛山分公司与第三人佛山市南海区桂城街中海万锦豪园第一届业主委员会于2013年6月30日签订的《中海万锦豪园物业服务合同》中第六条第（二）项无效，其他合同条款有效；二、第三人佛山市南海区桂城街中海万锦豪园第一届业主委员会应于判决发生法律效力之日起十日内在中海万锦豪园小区公告栏内公示上述第一项确定的《中海万锦豪园物业服务合同》；三、驳回关楚霞的其他诉讼请求。
再查明，佛山市南海区人民法院的（2016）粤0605民初14013号案中，查明案涉小区中的确曾经存在少量消防设备过期未更换的情况，该案尚在二审阶段。
中海物业佛山分公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.莫丽琼立即向中海物业佛山分公司支付自2015年1月起至2016年8月10日中海万锦豪园小区棕榈街8座1102房物业服务费本金7131.40元及违约金2034.94元，合计9166.34元（违约金以每月拖欠的住宅管理费为本金，自逾期之日起的次月1日起按千分之一的标准计至实际支付之日止）；2.案件诉讼费由莫丽琼承担。
原审法院认为：中海物业佛山分公司与中海万锦豪园业主委员会小区的业主委员会于2013年6月30日签订的《中海万锦豪园物业服务合同》，经原审法院另案查明并作出判决，除第六条第（二）项无效，其他合同条款有效，故该合同的其他条款均具有法律约束力。莫丽琼是中海万锦豪园小区的业主之一，应当按照上述合同的约定享有权利并全面履行义务。结合前述《中海万锦豪园物业服务合同》及佛山市南海区桂城街中海万锦豪园第一届业主委员会于2016年7月8日出具《业主大会决议》，中海物业佛山分公司自2013年6月30日起一直为中海万锦豪园小区提供物业管理服务至今，故其有权收取该期间的物业服务费及相应费用。现中海物业佛山分公司主张莫丽琼作为案涉房产的业主没有支付中海万锦豪园棕榈街8座1102房自2015年1月至2016年8月的物业服务费7226.80元（按2.39元/月/平方米×151.19平方米为361.34元/月，共20个月），但应扣除此前已预先扣除的95.40元，莫丽琼对拖欠7131.40元物业服务费的事实无异议，对此应予以确认。现莫丽琼辩称中海物业佛山分公司的服务存在瑕疵，经审查，莫丽琼辩称的卫生清洁服务不达标、每日巡查、治安检查等问题，中海物业佛山分公司已补强证据予以证实，原审法院对该记录予以确认；至于未按要求除四害、打捞水景漂浮物、关于举办业主见面会等莫丽琼并未充分举证予以证实；基于莫丽琼辩称的消防检查问题，因另案中已查明案涉小区中确实曾经存在少量消防设备过期未更换的情况，的确违反了《中海万锦豪园物业服务合同》的相关约定，但该瑕疵并非严重违约，且中海物业佛山分公司已提供了其他绝大部分的物业服务，莫丽琼不能据此抗辩拒绝履行支付物业服务费义务，故中海物业佛山分公司请求莫丽琼支付案涉房屋物业服务费7131.40元，应予以支持。莫丽琼逾期支付物业服务费造成中海物业佛山分公司损失，并体现为利息的损失，中海物业佛山分公司主张逾期违约金，应予以支持。根据莫丽琼与中海万锦豪园业主委员会签订的《中海万锦豪园物业服务合同》的约定，莫丽琼应从逾期交纳物业服务费之日的次月1日起按日千分之一计付违约金，但日千分之一标准，折算年利率达到36.5%属于过高，如前述，中海物业佛山分公司在履行物业服务合同过程中的确存在瑕疵，加之莫丽琼不支付物业管理费所造成的中海物业佛山分公司的损失只是占用资金利息损失，故将违约金标准调至中国人民银行现行贷款利率年4.35%，暂计至起诉日即2016年8月31日房屋物业服务费违约金为242.52元（详见附表1），中海物业佛山分公司请求超出本院核定范围的，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、莫丽琼应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月至2016年8月期间的房屋物业服务费7131.40元予中海物业佛山分公司。二、莫丽琼应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金242.52元予中海物业佛山分公司，并以7131.40元为本金从2016年9月1日起至实际清偿日止按年利率4.35%计付违约金予中海物业佛山分公司，本项随上列第一项履行。三、驳回中海物业佛山分公司的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元，由莫丽琼负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予中海物业佛山分公司。
上诉人莫丽琼不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决忽略莫丽琼提交的大量证据，无视中海物业佛山分公司违反合同的事实，认定事实不清。二、中海物业佛山分公司在莫丽琼无任何欠物业管理费的情况下在2014年12月多扣莫丽琼95元，中海物业佛山分公司财务人员拒绝返还多扣款项，期间还要收取滞纳金，违约金，因多扣金额，所以莫丽琼拒绝缴费，过错在中海物业佛山分公司一方。无任何法律依据要莫丽琼交滞纳金，违约金。三、事实上（中海万锦豪园物业管理）存在脏、乱、差、卫生、安全都不达标。每年都有业主被偷，单2016年7月13日晚上紫荆街2座一共12户被偷，后又在2016年8月17日在棕榈3座又有业主被偷。2016年9月16日棕榈街8座8楼有2户业主大门被贼撬坏，业主有报警。小区保安，安保综合素质严重不合格，40-50岁的阿姨都当保安，值夜班。莫丽琼入住9年基本每年都有贼来光顾小区，实在住得令业主人心彷徨。小区到处可见生活垃圾，水景漂浮物，胶袋在水里漂浮，青苔生长泛滥。老鼠，蛇，蚊子到处可见，消防管没水，消防泡沫瓶未有按时检查，电梯过期不检修，严重威胁业主的生命财产安全。中海物业佛山分公司根本未能按照合同为小区服务，服务未达标，恳请判决莫丽琼免交滞纳金，减除30%本金。综上所述：莫丽琼认为中海物业佛山分公司违约在先，必须承担违约部分费用，中海物业佛山分公司无权要求莫丽琼交纳违约金。中海物业佛山分公司合同期内一直未有按合同履行服务职责，按目前的管理水平，物业管理费应降低至l元每平方米较为合适。故，上诉请求：撤销一审判决，依法减免部分物业管理费。
上诉人莫丽琼于二审期间向法院提交了小区环境照片、视频及微信截图图片之证据，以证明中海物业佛山分公司物业服务有暇疵，部分服务暇疵比之前更严重。
上诉人中海物业佛山分公司答辩称：中海物业佛山分公司在物业服务过程中不存在违约行为，莫丽琼已经享受中海物业佛山分公司提供的全部物业服务。在一审庭审中，中海物业佛山分公司已经进行举证且庭后又提交了相关证据予以证明不存在违约行为。同时，根据2016年6月30日中海物业佛山分公司与中海万锦豪园业主委员会续签的物业服务合同可知，该合同通过率是96.88%，足以证明中海物业佛山分公司的服务已得到广大业主同意。莫丽琼以多扣费95.4元来抗辩其不缴纳物业管理费没有任何事实和法律依据。莫丽琼多次以中海物业佛山分公司服务存在漏洞及服务不完善为由拒绝缴纳物业管理费，中海物业佛山分公司多次建议其走法律程序解决，但其并没有通过正当途径维护其主张。综上，中海物业佛山分公司在履行物业服务期间不存在违约行为，莫丽琼的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉，
被上诉人中海物业佛山分公司于二审期间未向本院提交新证据。
经质证、辩证，被上诉人中海物业佛山分公司对上诉人莫丽琼提交的证据的真实性、合法性、关联性不予确认。由于中海物业佛山分公司对莫丽琼提交的证据中反映涉案小区环境的照片证据不能提供反证予以否定，故本院采信该照片证据的真实性。
经审查，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：中海物业佛山分公司与中海万锦豪园业主委员会签订的《中海万锦豪园物业服务合同》除第六条第（二）项外为有效合同。莫丽琼系中海万锦豪园小区的业主，该合同对其有法律拘束力。中海物业佛山分公司、莫丽琼应依照该合同约定履行合同义务。莫丽琼欠交2015年1月至2016年8月期间的物业管理费未付，其行为已构成违约。中海物业佛山分公司诉请莫丽琼应向其交纳欠交的该物业管理费，依据充分，应予支持。原审法院据此判决莫丽琼应向中海物业佛山分公司交纳2015年1月至2016年8月期间欠交的物业管理费7131.40元〔（2.39元/月/平方米×151.19平方米×20个月）－95.4元〕妥当，本院予以维持。莫丽琼上诉称中海物业佛山分公司物业服务有暇疵，应减低其应支付的物业服务费。对此，本院认为，中海物业佛山分公司物业服务虽有暇疵，但该服务暇疵情形并未达到应予减少莫丽琼欠费金额的程度，故对莫丽琼该上诉主张本院不予支持。但须指出的是，中海物业佛山分公司在此后的物业服务中应全面履行合同义务，完善其服务管理措施。中海物业佛山分公司尚诉请莫丽琼应向其支付逾期交纳物业服务费违约金，对此，莫丽琼欠交物业服务费虽构成违约，但鉴于中海物业佛山分公司在其物业服务过程中，存有清理小区垃圾、打捞水景漂浮物不及时及消防设备过期未更换等物业服务暇疵，该物业服务暇疵虽未达到莫丽琼可以据此拒绝交纳物业服务费的程度，但该服务暇疵对莫丽琼上述违约行为具有一定原因力，亦即中海物业佛山分公司对其违约损失亦有过错。是故，本院对其诉请莫丽琼应向其支付迟延交付物业服务费违约金的诉讼请求不予支持。原审法院判决莫丽琼应向中海物业佛山分公司支付违约金（242.52元及自2016年9月1日起至实际清偿日止以7131.40元为本金按年利率4.35%计付的金额）有失妥当，本院依法予以改判。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律有所不当，本院依法予以改判。莫丽琼上诉主张合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14037号民事判决第一项、第三项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14037号民事判决第二项。
一审案件受理费减半收取25元，由莫丽琼负担；二审案件受理费50元，中海物业管理有限公司佛山分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年七月七日
书 记 员 黄结仪