广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初1675号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦，组织机构代码28203227-X。主要负责人：陈立新，行长。委托诉讼代理人：唐超余，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄珮诗，广东邦仁律师事务所律师。被告：左立恒，男，1974年9月8日出生，汉族，身份证住址湖南省华容县，被告：杨玉奉，女，1973年8月9日出生，汉族，身份证住址湖南省华容县，被告：中山市万联房地产开发有限公司，住所地广东省中山市沙溪大道6号时代倾成9栋商铺二楼，统一社会信用代码91442000663344437X。法定代表人：岑兆雄，总经理。委托诉讼代理人：刘琪，该司员工。委托诉讼代理人：吴雅琴，该司员工。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农业银行中山分行）诉被告左立恒、杨玉奉、中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告农业银行中山分行诉称：被告左立恒因购买中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房向原告辖下机构中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称农业银行中山沙溪支行）申请贷款520000元，并以所购房地产为该笔贷款提供抵押担保，被告杨玉奉、万联公司提供连带保证担保，各方签订了《个人购房担保借款合同》，但被告左立恒未能按时还款，被告杨玉凤、万联公司亦未依约承担保证责任。请求判令：1.解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告左立恒立即向原告清偿贷款本金471406.91元及利息（含利息、罚息、复利，暂计至2016年12月1日，利息6211.02元、罚息55.10元、复利51.98元，从2016年12月2日起至还清款项之日止，相应利息按合同约定计收）；3.被告左立恒支付原告实现债权、担保权产生的律师费23886元；4.原告对处置位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房房产所得价款就诉求款项享有优先受偿权；5.被告杨玉奉、万联公司对被告左立恒的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告当庭明确涉案贷款中的复利以应付未付的利息为基数计算。因被告左立恒、杨玉奉下落不明，本院依法公告通知其应诉。现公告期限届满，被告左立恒、杨玉奉在法定答辩期间均未提出书面答辩状，亦未到庭应诉。被告万联公司辩称：1.我方与原告签订的《个人购房担保借款合同》本意不是为原告实现债权提供双重担保，而是附条件的阶段性保证担保。自办理抵押登记始，原告已取得对涉案房屋的抵押权，且涉案房屋已竣工验收并已确权，解除我方阶段性保证担保的条件已成就，我方在本案的保证责任已终止；2.即使我方的担保责任未解除，原告也应就被告左立恒提供的抵押物实现债权；3.依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书正文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的追偿权。经审理查明：贷款人：中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行。借款人：左立恒。抵押人：左立恒。保证人：杨玉奉、万联公司。签约情况：2013年6月1日签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120130071499）。贷款金额：520000元。贷款期限：240个月，自2013年6月1日起至2033年5月31日止。约定还款方式：等额本息还款法。贷款执行利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础下浮7%后确定；借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。罚息计收标准：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收。复利计收标准：对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。提前收贷约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。抵押担保情况：农业银行中山沙溪支行与左立恒就位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房房地产办理了商品房抵押登记备案手续。保证担保情况：杨玉奉提供连带责任保证担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利等，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起两年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。万联公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。并无明确约定多个担保并存的清偿顺序。实现债权的费用：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。欠款情况：自2016年9月起，左立恒未能按时足额还款，截至2016年12月1日，左立恒尚欠贷款本金471406.91元、利息6211.02元、罚息55.10元、复利51.98元，合计477725.01元。另查，农业银行中山分行委托广东邦仁律师事务所律师为本案诉讼代理人，广东邦仁律师事务所接受委托，并开具了票面金额为23886元的律师费发票。又查，农业银行中山沙溪支行出具声明表示：农业银行中山沙溪支行为农业银行中山分行的下属分支机构，其同意由农业银行中山分行主张此案的所有权利，其不再另行主张。本院认为，农业银行中山沙溪支行是农业银行中山分行的分支机构，其出具声明同意由农业银行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应予允许。农业银行中山沙溪支行与左立恒、杨玉奉、万联公司签订的《个人购房担保借款合同》依法成立，对各方当事人有法律约束力。左立恒借款后未及时履行还款义务，构成违约，农业银行中山分行有权依照合同约定解除合同，要求左立恒提前清偿全部借款本息。左立恒欠款的具体数额，有农业银行中山分行提交的银行记账系统统计数据查询截屏图和手工制作“左立恒欠供明细表”予以证实，且左立恒、杨玉奉、万联公司没有提供证据予以反驳，故本院予以认定。农业银行中山分行提交委托代理协议、律师费发票证据证明本案实际产生了律师费，因《个人购房担保借款合同》中约定贷款人为实现债权的相应费用由借款人承担，故农业银行中山分行要求左立恒支付律师费23886元，理据充分，本院予以支持。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当左立恒不履行上述债务时，农业银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。杨玉奉自愿为左立恒的上诉债务提供连带责任保证，万联公司承诺在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前提供连带责任保证，现左立恒的上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有债务人左立恒提供物的担保又有保证人杨玉奉、万联公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故农业银行中山分行应先就左立恒提供的抵押物实现债权，杨玉奉、万联公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。万联公司关于“先物保后人保”的抗辩主张，理由正当，本院予以采纳。万联公司辩称其保证责任已终止，明显与客观事实相悖，本院依法不予采信。杨玉奉、万联公司承担保证责任后，有权向左立恒追偿。左立恒、杨玉奉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行与被告左立恒、杨玉奉、中山市万联房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：44020120130071499）。二、被告左立恒应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿贷款本金471406.91元及相应利息（截至2016年12月1日，利息6211.02元、罚息55.10元、复利51.98元；从2016年12月2日起至本判决生效之日止，未到期部分本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮7%计算利息，期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率自次年1月1日起调整；逾期部分本金从逾期之日起按罚息利率即贷款执行利率基础上上浮50%计算罚息，对应付未付利息，按罚息利率计算复利；本判决生效后至债务实际清偿之日止，以实欠本金为基数按罚息利率计算罚息）。三、被告左立恒应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费23886元。四、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告左立恒提供的抵押物即位于中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园9幢1801房房地产（抵押登记备案证明编号：易房抵字第DY201321140号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款享有优先受偿权。五、被告杨玉奉、中山市万联房地产开发有限公司对被告左立恒本案债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告杨玉奉、中山市万联房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告左立恒追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8816元，诉讼保全费3028元，合计11844元，由被告左立恒负担；对处分抵押物后仍不足以支付的部分由被告杨玉奉、中山市万联房地产开发有限公司连带负担（该款原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蔡 伟人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈明玉二〇一七年六月二十一日书 记 员  练雅文钟金花