广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第2023号
原告：黄俭业，男，1996年1月4日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：张培军，广东盈美律师事务所律师。
委托代理人：黄立伟，系原告的父亲。
被告：中山市永安物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：詹艳平，财务主管。
委托代理人：张献福，该司主任。
原告黄俭业诉被告中山市永安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告黄俭业委托代理人张培军、黄立伟，被告中山市永安物业管理有限公司委托代理人张献福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄俭业诉称：被告于2011年7月与紫茵庭园业主委员会签订物业服务合同，约定服务期限从2011年8月1日至2016年4月24日止。原告系中山市东区孙文东路138号紫茵庭园＊幢＊座1102房的业主，该房对应的天面从2012年6月起开始漏水，漏水严重影响原告一家的生活。根据物业服务合同第二章第四条的规定，被告对建筑共用部分含房屋屋顶负有维修养护及管理责任。原告多次联系被告要求修复，被告一直以各种借口推诿、不予理睬。另外，被告将本属于业主活动空间、且有消防隔离功能的6幢B座的架空层霸占，用于保安集体宿舍，大量减少业主的活动空间并严重影响小区环境，导致该空间不但不能作为消防隔离带，甚至由于保安居住而存在消防隐患，更直接影响业主物业价值，损害业主利益。为此，原告具状至本院，请求判令：1.被告限期修复中山市东区孙文东路138号紫茵庭园＊幢＊座1102房的楼顶裂缝、排除裂缝漏水对原告房屋的妨害；2.被告停止霸占使用6幢B座的架空层；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.原告身份证、户口本；2.被告营业执照、组织代码证；3.房地产权证；4.物业服务合同；5.缴交物业管理费的最后通知；6.照片。
被告中山市永安物业管理有限公司辩称：1.2013年4月被告接手小区物业服务，此时维修基金只有大约12万元，其中住宅的2万元，商铺的10万元。此外，物业服务合同第十六条明确约定，超过2000元的大修、中修由业主征集维修费用或动用维修基金，被告只负责协调和组织。2.不同意承担本案诉讼费用。
被告就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：1.第二届业主委员会会议记录两份；2.报告两份；3.维修方案以及报价表、工程预算表；4.物业管理费催缴通知书、欠费明细表、调解和保密协议。
经审理查明：涉案房屋位于中山市东区孙文东路138号紫茵庭园＊幢＊座1102房［土地证号：国（2009）易2119**号，房产证号：C70961**号，发证日期：2009年5月4日］，业主系原告黄俭业，房屋建筑面积199.8平方米。涉案房屋所在的小区业主委员会，即第一届中山市东区紫茵庭园业主委员会（以下简称紫茵庭园业委会）于2007年4月24日组建并在中山市房地产行业协会备案，第二届紫茵庭园业委会于2011年5月18日在中山市房地产行业协会备案。被告中山市永安物业管理有限公司经营范围包括物业管理，资质等级为三级。
2009年11月25日，紫茵庭园业委会（甲方）与被告（乙方）签订物业服务合同，约定：本物业坐落于中山市东区孙文东路138号，占地面积20000平方米，建筑面积59306.44平方米，其中住宅43303.28平方米，商场6060.92平方米，地下停车库7452.21平方米，其他面积为配电房、直饮水房和架空层等；甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；服务期限为两年，自2009年11月25日至2011年11月24日；第四条有关乙方向业主或非业主使用人提供的日常服务中，房屋建筑共同部位的维修养护和管理包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、大堂，服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达95%，零修及时率、合格率100%；第十六条有关物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：1.保修期的，由物业建设单位承担，2.保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付；第十七条有关专项维修资金的使用与管理约定：物业需要使用专项维修资金时，如专项资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊，在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算为基数，业主应当按其业主建筑面积的比例分摊，乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任；合同还约定了其他事项。2011年7月20日，双方再次签订物业服务合同，约定服务期限自2011年8月1日起至2016年4月24日止，其他事项与2009年11月25日签订的物业服务合同基本一致。
涉案房屋（顶楼复式）主人房及大厅天面此前出现裂缝已进行过维修，2012年11月下旬，房屋大厅天面又因不同程度裂缝导致漏水。经过原告反映，被告于2012年12月7日向紫茵庭园业委会提交报告，将上述情况进行汇报，并指出紫茵庭园小区房屋已交付使用九年时间，超过了保修期，涉案房屋渗漏水严重属于大修，应由维修资金出资维修。报告并附上中山市阳光防水补强工程技术有限公司、佛山市顺德区科顺工程有限公司、中山市科达建筑实业有限公司的施工方案及报价资料。2013年6月20日召开的第二届业主委员会会议中，被告就包括涉案房屋在内的几个单位天面渗水已请来多家专业防水公司检查，并进行维修报价等情况进行汇报，再次强调包括涉案房屋在内的几个单位天面的防水层老化及破损，需要进行维修翻新，每单位维修费由八千至一万元五千多元不等，总费用庞大。根据物业管理条例规定，上述工程属于楼宇大修，需要动用维修资金，但小区现有的维修资金不足支付，如要维修只能集资。紫茵庭园业委会经过讨论后回应：现在小区全体业主共享维修资金仅余约两万元，根本无法承担如此高的维修费，维修资金集资的时间会很长和未必有成效，建议被告与迫切维修单位的业主沟通，协商业主自行出资维修。此后，被告继续与原告沟通协商，又于2013年12月21日委托湖北远景防水工程有限公司珠海分公司就涉案房屋维修方案、维修费用进行报价。2014年4月21日召开的第二届业主委员会会议中，被告向紫茵庭园业委会报告包括涉案房屋在内的多个单位天面漏水跟进情况，反映小区的维修资金紧张情况得到部分业主理解答应自行维修，但仍有部分业主要求由被告处理。因涉案房屋天面漏水至今未得到有效处理，原告以被告没有履行沟通、协调的合同义务为由于2014年7月21日诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告是具有物业服务资质的企业，与紫茵庭园业委会签订的两份物业服务合同均合法有效，对原、被告具有约束力。涉案房屋天面漏水系建筑物本身的质量原因所致，且该部分建筑属于全体业主共有部分，依据法律规定，涉及建筑物共有部分的维修等应由业主共同决定。物业服务合同第十七亦有约定：有关物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：1.保修期的，由物业建设单位承担，2.保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付。可见，涉案房屋天面的维修责任主体并非被告。
《住宅专项维修资金管理办法》（自2008年2月1日起施行）第十一条规定：业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建设面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。《中山市关于加强我市住宅专项维修资金管理的通知》［中建（2008）8号］第三条规定：物业保修期满确需使用维修的资金，应当按照下列程序办理：1.物业服务企业提出使用方案，聘请有资质的施工企业根据维修工程的工程量定出费用预算报告；2.业主大会依法通过使用方案。业委会（或业主代表）持费用报告征求维修工程涉及的三分之二以上业主同意，依法通过使用方案；3.物业服务企业组织实施使用方案；4.物业服务企业持维修资金支用申请表、业主决议、业委会（或业主代表）审核意见、施工合同等，到市建设行政主管部门办理核实手续；5.维修资金开户银行根据经市建设主管部门核实的维修资金支用申请表直接将资金划拨给施工企业，并按维修费用分摊扣缴到相应的个人账户上。从以上规定可知，涉案房屋天面的防水层老化及破损，若使用维修资金进行维修确需要经过一系列的审批程序。更何况，被告已按物业服务合同第十七条约定及相关法律规定尽到沟通、协调的职责，如多次与原告协商处理漏水问题；聘请有资质的施工企业根据维修工程的工程量定出费用预算报告；在维修资金不足的情况下，促请紫茵庭园业委会向业主筹集资金进行维修。
综上，被告已按物业服务合同约定履行义务，不构成违约。原告将涉案房屋天面漏水未能获得及时修复的责任归于被告，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告黄俭业的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告黄俭业负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 林佩坚
二〇一四年九月三日
书 记 员 姚 班