广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）北民一初字第1132号
原告胡XX，男，XX年XX月XX日生，X族，住广西壮族自治区柳州市XX路**号XX，公民身份号码：45********。
被告梁XX，男，1XX年XX月XX日生，X族，住广西壮族自治区XX市XX路XX巷**栋XX，公民身份号码：45********。
被告龚XX，女，XX年XX月XX日生，X族，住广西壮族自治区柳州市XX路XX巷**栋XX，公民身份号码：45********。
第三人XX银行股份有限公司XX分行，住所地广西壮族自治区柳州市XXX号，组织机构代码：XXXX。
原告胡XX诉被告梁XX、龚XX，第三人XX银行股份有限公司XX分行（中行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡XX及其代理人兰XX、彭XX，第三人中行的委托代理人黄XX、钟XX到庭参加诉讼。被告梁XX、龚XX经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡XX诉称，2011年12月7日，原告与被告梁XX、龚XX在中介广西百度房地产经纪有限责任公司的居间服务下签订《房产买卖合同》，合同约定，被告梁XX、龚XX将其向柳州市天鹏房地产开发有限责任公司购买的位于广西壮族自治区柳州市XX路XX号的半岛·中央花园X栋XX单元XX号预购商品房（此预购商品房已作预告登记，购房合同备案号为02200904260300170501）出售给原告；原告在合同签订后3个工作日内向被告支付定金人民币拾伍万元整；被告向银行申请提前还款后，原告于2011年12月3l日前向被告支付房款人民币肆拾贰万元整用于被告向银行提前还款解押；剩余房款人民币拾玖万元整于原告与柳州市天鹏房地产开发有限责任公司签订新的《商品房买卖合同》当日支付给被告；被告承诺银行通知被告到银行还款后15个工作日内办理完成该房屋他项权利的注销手续。合同签订后，原告按照合同的约定，分别于2011年12月8日向被告支付了定金人民币壹拾伍万元，2012年1月7日向被告支付了购房款人民币肆拾贰万元整用于被告向银行提前还款解押，被告在收到原告支付的定金和购房款后分别向原告出具了收条。被告在收到原告支付的上述款项后，本应按合同的约定由其向银行申请还款解押，然后配合原告办理产权变更登记的相关手续。然而事实并非如此，期间，原告多次催促被告依据合同的约定履行他的合同义务，被告均表态其已经向银行还款并解除抵押，至于产权证的办理还得等开发商的交房通知。时至2012年5月，原告在报纸上看到柳州市天鹏房地产开发有限责任公司公告的交房通知，便与被告电话联系，但多次拨打被告的电话均是停机状态。此时，原告意识到事态的严重，便向柳州市天鹏房地产开发有限责任公司和银行了解，才得知被告并没有向银行申请提前还款解押。原告多次到被告现在的住处想与被告协商处理该事宜，但被告都是对原告避而不见。无奈下，原告将被告诉至法院，并在诉讼过程中，已经代被告向第三人中行全额偿还了购房贷款、违约金及拖欠第三人的律师费、诉讼费共计人民币486209元。现原告请求本院依法判决：1、确认原告胡XX、被告梁XX、龚XX和中介广西百度房地产经纪有限责任公司于2011年12月7日签订的《房产买卖合同》有效。2、确认位于广西壮族自治区柳州市XX路XX号半岛·中央花园X栋XX单元XX号房屋归原告胡XX所有。3、撤销第三人中行对广西壮族自治区柳州市XX路XX号半岛·中央花园X栋XX单元XX号房屋的预抵押权，并要求第三人出具解除抵押的手续。4、两被告承担本案诉讼费用。
原告胡XX向本院提供的证据有：
1、户籍证明。拟证明两被告的身份情况。
2、合同编号为02200904260300170501的《商品房买卖合同》，该合同系被告梁XX、龚XX和柳州市天鹏房地产开发有限责任公司于2009年12月23日签订。拟证明两被告向房开商按揭购买了涉案房屋。
3、柳州市房产房产档案馆查档结果证明书，该证明系柳州市房产档案馆于2012年5月30日出具。拟证明涉案房产已经作了预购商品房预购登记，房屋所有权人为两被告。
4、收款收据，该收据系柳州市天鹏房地产开发有限责任公司于2009年12月23日出具。拟证明两被告已经向房开商支付了购房首付款110300元。
5、《房产买卖合同》，该合同系原告胡XX、被告梁XX、龚XX和中介广西百度房地产经纪有限责任公司于2011年12月7日签订。
6、收条两张，收条系被告分别于2011年12月8日、2012年1月7日出具的。
证据5、6拟证明二被告已经将涉案房屋卖给原告，并收到了原告支付的购房款共计57000元。
被告梁XX、龚XX未提交书面辩称，也未提供任何证据。
第三人中行述称，1、涉案房屋已经做了预抵押登记，第三人就被告拖欠第三人贷款、违约金、律师费、诉讼费等对涉案房屋有优先受偿权。2、在诉讼过程中，原告已经代被告向第三人中行全额偿还了购房贷款、违约金、律师费、诉讼费共计人民币486209元。
第三人中行向本院提供的证据有：
1、中国银行个人住房贷款、抵押、保证合同。拟证明第三人与被告就涉案房屋建立了贷款抵押合同关系。
2、借款借据。拟证明第三人已经依据合同约定向被告发放了贷款437000元。
3、中国银行业务编号为：D014601130000809的付款通知单；
4、中国银行业务单据，交易流水号为：0901885547；
5、中国银行业务单据，交易流水号为：090084667；
6、中国银行业务单据，交易流水号为：060119990。
证据3-6拟证明原告已经代被告向第三人中行偿还了购房贷款、违约金、律师费、诉讼费共计人民币486209元。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。庭审中，第三人对原告的诉请的事实和理由均予以认可。经审查，原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据及所陈述的案件事实予以确认。
本院认为，被告梁XX、龚XX和柳州市天鹏房地产开发有限责任公司于2009年12月23日签订的合同编号为02200904260300170501的《商品房买卖合同》形式和内容符合法律规定，属于有效合同。该合同已作预告登记，已具有物权的效力。因此，被告作为物权权利人与原告以及中介广西百度房地产经纪有限责任公司于2011年12月7日签订的《房产买卖合同》亦属有效合同，原、被告双方应依照合同约定行使权利、履行义务。现原告已经通过向被告以及第三人全额支付购房款、贷款等相应费用的方式履行了购房人的义务，并在客观上消灭了被告与第三人之间的金融借款合同关系，因此，原告依法可以取得涉案房屋的所有权，同时，涉案房屋的预抵押权一并归于消灭。综上原告提出的诉讼请求符合合同约定以及法律的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第三十三条、第一百七十七条之规定，判决如下：
一、原告胡XX、被告梁XX、龚XX和广西百度房地产经纪有限责任公司于2011年12月7日签订的《房产买卖合同》有效。
二、第三人XX银行股份有限公司XX分行对广西壮族自治区柳州市XX路XX号XX栋XX单元XX号房屋的预抵押权消灭。
三、位于广西壮族自治区柳州市XX路XX号XX栋XX单元XX号房屋归原告胡XX所有；被告梁XX、龚XX，第三人XX银行股份有限公司XX分行应协助原告胡XX办理上述房屋的所有权变更手续。
案件受理费11400元，保全费3520元，公告费700元，合计15620元（原告已预交），由被告梁XX、龚XX共同负担。
以上义务，义务人应在本判决生效之日起七日内履行完毕，逾期履行的，应加倍支付逾期债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 吴勇智
人民陪审员 李 珠
人民陪审员 叶 青
二〇一三年六月九日
书 记 员 ＸＸ晶
附《中华人民共和国物权法》
第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。……
第三十三条【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第一百七十七条【担保物权消灭原因】有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。