浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第423号
上诉人（原审原告）：周珠莲。
委托代理人：谢作坚、林燕东。
被上诉人（原审被告）：温州东南集团有限公司。
法定代表人：徐礼渊。
委托代理人：杨康乐。
上诉人周珠莲因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿民初字第1333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2008年5月20日，原告周珠莲与被告的前身温州市东南房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于温州市鹿城区民航路的6幢9层901号商品房，用途为住宅，建筑面积233.52平方米，每平方米单价27601元，合计金额为6445376元；被告应当在2010年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但如遇施工中遇到异常困难或重大技术问题无法解决的（最长不超过3个月）且经温州市有关基建管理部门确认并出具证明文件，被告可据实予以延期；被告如未按合同规定的期间将商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，逾期超过60日后，从合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之零点五的违约金；被告应当在商品房交付后120日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记需要的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权权属证书的，被告按原告已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，履行了相应的合同义务。2010年6月13日，原、被告签订《装饰工程委托施工协议》和《关于室内装饰确认的补充协议》各一份，约定：被告委托东南嘉一公寓的总承包单位浙江新邦建设有限公司对原告购买的商品房的入户花园进行装饰，商品房交付期限按照委托项目施工实际工期顺延，工期暂定3个月。被告开发建设的涉案东南嘉一公寓于2010年10月主体工程竣工。2011年5月19日，涉案工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位在竣工验收记录上签署验收合格的意见。2011年5月，被告向原告发出《领房通知书》，通知原告于2011年5月31日起至6月10日办理交房手续。原告于2011年6月2日办理了商品房接收手续。同年8月5日，涉案工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位在竣工验收备案表上签署合格，同年8月9日被告在温州市住房和城乡建设委员会办理了竣工验收备案。2011年9月30日，被告向温州市房屋登记中心办理东南嘉一公寓初始登记备案。被告开发建设的东南嘉一公寓所使用的土地经招投标取得，原土地使用权人系温州大学。在该土地使用权出让后，该土地原使用权证一直未注销和变更。2012年1月5日，温州大学向温州市土地登记交易中心申请办理坐落温州市鹿城区学院西路（民航路校区）的土地使用权变更手续。同年1月11日，被告向温州市土地登记交易中心申请办理东南嘉一公寓的土地使用权变更登记手续。另查明：2010年10月16日，被告向温州市国土资源局递交《关于要求温州市民航路温州大学成教学院地块土地证延期8个月的申请报告》，报告称：东南嘉一公寓主体建筑已具备竣工验收条件，但由于地块东边和北边应由政府拆除并建设的规划道路尚未实施，造成项目竣工验收程序无法进行，要求延长土地证有效期8个月。温州市国土资源局于2011年1月14日向温州市人民政府递交《关于转呈报温州市东南房地产开发有限公司要求延长温州大学成教学院地块土地证有效期的报告》，报告查明该项目主体工程已基本完工，认为规划道路范围尚未拆除建筑物和构建物是该地块建设项目不能实施竣工验收程序的主要原因。同年4月22日，温州市公共资源交易中心与被告签订协议书，该中心拆除围墙向里退让道路红线，拆除保安亭，用于被告建设东南嘉一公寓项目周边消防通道和临时管网，给项目提供了验收条件。同年8月4日，温州市住房和城乡建设委员会出具了《关于市府办第113号公文处理单办理情况的报告》，报告查明温州大学成教学院地块因政府地块出让时明确的道路配套学中路未实施建设，影响了项目消防、附属管网验收。又查明：浙江新邦建设有限公司出具《东南嘉一入户花园维修结算清单》，载明：东南嘉一每户入户花园的装修费用为12475.13元，104户合计为1297413.52元。2011年3月25日，被告与温州星河物业管理有限公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定：将东南嘉一公寓高层住宅的物业服务费调整为3元／平方米／月，以2.3元／平方米／月的标准向业主收取，差额0.7元／平方米／月由被告负责支付补足。2012年9月12日，温州星河物业管理有限公司出具《证明》二份，载明：被告于2011年5月31日支付了2011年6月-9月的全额物业管理服务费；从2011年10月至今东南嘉一公寓的不足部分的公用分摊金额由被告支付。
原判认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告提供的证据对涉案房屋通过竣工验收的时间不一致，但原告提供的竣工验收备案表是经过行政机关备案的，故应以竣工验收备案表上的勘察、设计、施工、监理、建设单位最后签署时间即2011年8月5日作为通过竣工验收时间。原告于2011年6月2日办理了涉案房屋的交接手续，虽当时涉案房屋尚未通过竣工验收，但原告实际接收了涉案房屋，应视为被告已经履行了交付义务。涉案房屋约定的最后交付日期为2010年12月30日，被告交付房屋逾期154天（从2010年12月31日至2011年6月2日）。但根据《商品房买卖合同》的约定，施工中遇到异常困难或重大技术问题无法解决的（最长不超过3个月）且经温州市有关基建管理部门确认并出具证明文件，被告可据实予以延长。涉案工程主体已于2010年10月完工，由于在该小区的东边和北边的配套的道路尚未建成，影响了涉案工程的消防、附属管网验收。2011年4月22日温州市公共资源交易中心与被告达成协议书，该中心拆除了围墙和保安亭，用于建设涉案工程周边的消防道路和临时管网。该事实属于被告在施工中遇到的异常困难，造成影响的时间超过3个月，且由温州市国土资源局和温州市住房和城乡建设委员会以文件的形式予以证明。根据合同约定，被告可以按约延期交付房屋3个月。另原、被告在2010年6月13日签订的《装饰工程委托施工协议》和《关于室内装饰确认的补充协议》约定，商品房交付期限按照委托项目施工实际工期顺延，工期暂定3个月。故被告按照该约定可以再延长交付时间3个月。虽被告逾期交房154天，但属于约定可以延长的时间范围之内，被告无须承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2011年9月30日才将涉案房屋的办理所有权登记所需的资料交温州市房屋登记中心登记，已在涉案房屋交付原告使用后的第120天（从2011年6月2日至2011年9月30日），未超过合同约定的期限。被告于2012年1月11日向温州市土地登记交易中心申请办理东南嘉一公寓的土地使用权变更登记手续，是在涉案房屋交付原告使用后的第223天（2011年6月2日至2012年1月11日），超过合同约定的120天的期限。但在东南嘉一公寓工程通过竣工验收后，由于该项目的土地原使用权证一直未注销和变更，致使被告一直不能办理涉案房屋的土地使用权变更登记手续，温州大学于2012年1月5日申请办理土地使用权变更手续，被告于同年1月11日就向温州市土地登记交易中心申请办理东南嘉一公寓的土地使用权变更登记手续。因此，被告逾期办理涉案土地使用权变更登记手续，并非被告的原因造成，根据合同约定，被告无须承担逾期办证的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决：驳回原告周珠莲的诉讼请求。案件受理费2350元，减半收取1175元，由原告周珠莲负担。
宣判后，周珠莲不服，提起上诉称：一、涉案建设项目施工并不存在延误的事由。被上诉人在一审庭审中承认涉案公寓主体工程早在2010年10月就已竣工，规划道路范围内尚未拆除的诸如围墙、保安亭等建筑物和构筑物显然没有影响到施工，而政府文件也仅证明影响验收，因此，配套道路是否建成、涉案建筑是否拆除等影响竣工验收的时间并非《商品房买卖合同》中约定的施工中遇到的异常困难或重大技术问题无法解决的延期事由。根据原审法院的认定，涉案房屋是否已验收、是否存在影响验收的事由均不影响房屋的交付，那么被上诉人在2010年10月就已具备交房条件，但直至2012年6月交房，显然也已违约。被上诉人早在2005年受让该地块时就已知晓该地块上存在可能影响验收的建筑物的事实，却没有及时采取相应的措施，直至2010年下半年才向政府求助，显然存在过错。原审法院认定上述事实属于商品房买卖合同约定的延期事由，属认定事实错误。二、室内装饰工程必须在整体项目综合验收后开始施工，原审法院无视该前提条件，自行将因装饰装修可顺延的交付时间认定在验收前，并据此将被上诉人在验收前的施工期限延长3个月，亦属认定事实错误。三、被上诉人在交房通知书中谎称房屋已验收合格，欺骗上诉人进行房屋交付行为，违反了法律的强制性规定，属无效民事行为。原判草率地认为只要上诉人接收了房屋就视为被上诉人已经履行了交付义务，显属错误。四、被上诉人在2005年受让该地块时就应知道该项目原土地使用权人是温州大学，但是在此后至2012年的六年时间里，被上诉人对温州大学怠于办理土地使用权变更登记手续的行为一直未加理睬。因此，被上诉人逾期办理土地使用权变更登记手续是其自身原因造成，应承担逾期办证的违约责任。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人温州东南集团有限公司辩称：一、上诉人主张涉案建设项目施工并未出现顺延事由，不能成立。被上诉人一审提供的证据10-14能够证明因政府规划道路范围拆迁和建设延误影响涉案项目施工实际延误达8个月的事实。虽然影响被上诉人施工的建筑物在2005年就已存在，但是，上诉人对政府的出让行为和后续的拆迁、配套道路建设存在信赖利益，相信政府有关部门会在合理期限内完成建设，现由于政府部门的原因未如期实施，不构成被上诉人怠于履行合同义务。二、《装饰工程委托施工协议》和《关于室内装饰确认的补充协议》可以证实装饰工程的工期为3个月，被上诉人可以顺延交房的期限也为3个月，装饰工程的实际开工时间并不影响装饰工程所需的工期，因此，原判认定因装饰工程可以延长交付时间3个月是正确的。三、被上诉人于2011年5月向上诉人发出《领房通知书》，通知上诉人于2011年5月31日起至6月10日办理交房手续，被上诉人是否承担逾期交房的责任需根据通知和交房时间予以确定。“交钥匙”即交房是我国司法实践所普遍接受的惯例，无论是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，还是温州市中级人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件的参考意见》第十二条均持这一观点。因此，原判认定上诉人接收了房屋，就视为被上诉人已经履行了交付义务是正确的。四、被上诉人不是直接与温州大学签订国有土地使用权转让合同，而是通过竞买方式取得涉案地块，对温州大学未注销原土地使用权证的事实被上诉人并不知情。涉案地块的原土地使用证书的注销和变更手续应由温州大学和温州市国土资源局作为出让方负责办理，对于这两方逾期办理的行为被上诉人不应承担责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为：一、关于涉案房屋的交付时间应当如何认定的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”显见，竣工验收合格是建筑工程交付使用必须具备的前提条件。同时，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋达到交付使用条件后，被上诉人方可通知上诉人办理交付手续。而被上诉人向上诉人实际交付涉案房屋时，该房屋尚未经竣工验收合格，不符合法定的交付使用条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条是关于商品房交付方式的规定，与《建筑法》第六十一条规定的商品房交付使用条件属两个不同的概念。无论当事人约定以何种方式交付商品房，都必须以商品房经竣工验收合格为前提。故原判以买受人在商品房竣工验收合格前接收房屋的时间认定为商品房交付时间，于法不符，本院予以纠正。因此，涉案房屋的交付时间应以双方一致确认的工程竣工验收合格时间即2011年8月5日为准。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应于2010年12月30日前向上诉人交付房屋，故逾期交付天数应自2010年12月31日计算至2011年8月4日，共计217天。
二、关于被上诉人主张的延期交付事由是否成立的问题。首先，因小区东边和北边的配套道路尚未建成影响涉案工程消防、附属管网验收超过3个月的事实已由温州市住房和城乡建设委员会出具的情况报告予以证明，该事实虽不属于涉案《商品房买卖合同》约定的如施工中遇到异常困难或重大技术问题无法解决的（最长不超过3个月）且经温州市有关基建管理部门确认并出具证明文件，被上诉人可据实予以延期的情形，但由于小区东边和北边的配套道路未如期建成系学院中路前期拆迁、安置事项未处理完毕所导致，客观上不可归责于被上诉人。原判认定被上诉人可据此延期3个月交付，并无不当。其次，根据双方于2010年6月1日签订的《装饰工程委托施工协议书》、《关于室内装饰确认的补充协议的约定》，涉案房屋交付期限按照委托项目施工实际工期顺延；开工时间为项目整体竣工验收后一周内，工期暂定3个月。考虑到该装修工程的开工时间对上诉人的权益并无实质影响，原判据此认定被上诉人可延期交付3个月，亦无不当。扣除以上延期交付期间，被上诉人的逾期交房天数共计37天。按照涉案《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金计算的约定，被上诉人应支付上诉人逾期交房违约金11923.95元（6445376元×0.5‱／天×37天）。
三、关于被上诉人是否应当支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应当在涉案房屋交付使用后120日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋系于2011年8月5日符合交付使用条件，被上诉人于2011年9月30日将涉案房屋办理所有权登记所需的资料交温州市房屋登记中心登记，并未超过合同约定的期限。被上诉人于2012年1月11日向温州市土地登记交易中心申请办理东南嘉一公寓的土地使用权变更登记手续虽超出约定期限，但鉴于被上诉人逾期办理土地使用权证系该土地原使用权人温州大学未及时办理变更登记所致，由此产生的后果不应由被上诉人承担。故上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，原审法院不予支持是正确的。
综上，原判认定事实清楚，适用法律不当。上诉人的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求，二审予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿民初字第1333号民事判决。
二、被上诉人温州东南集团有限公司应于本判决生效之日起七日内支付上诉人周珠莲违约金11923.95元。
三、驳回上诉人周珠莲的其他原审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2350元，减半收取1175元，由上诉人周珠莲负担1038元，被上诉人温州东南集团有限公司负担137元；二审案件受理费2350元，由上诉人周珠莲负担2076元，被上诉人温州东南集团有限公司负担274元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 郑文平
代理审判员 蔡蓓蓓
二〇一三年四月三日
书 记 员 郭阳平