四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2017)川0322民初3087号 原告：郭津承，男，1984年7月12日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：梁波，四川漆大律师事务所律师。 被告：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇海棠路50号附2号。 法定代表人：魏大棋，总经理。 委托诉讼代理人：朱云珍，女，系被告公司物业部主管。 委托诉讼代理人：谢松林，四川富邑律师事务所律师。 原告郭津承与被告自贡市帅旗房地产开发有限公司（以下简称帅旗房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭津承及其委托诉讼代理人梁波，被告帅旗房地产公司的委托诉讼代理人朱云珍、谢松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭津承向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿原告装修损失492025元、预期可得利益600000元、退还保证金61180元，共计1156205元。事实和理由：2014年9月14日，原告与被告签订了《租赁合同》，《租赁合同》约定：被告将位于富顺县某房局部租给原告使用，租赁面积为805平方米，租赁期限自2014年9月14日至2022年9月13日，租期8年。原告在租赁期内履行了全部的合同义务，但被告擅自同意他人在原告享有使用权的窗户上安装广告牌、对原告租赁的房屋停水停电、并封锁原告租赁房屋的大门，被告的上述违约行为导致双方的租赁合同无法继续履行。2017年8月30日，被告向富顺县人民法院提起诉讼要求解除与原告签订的《租赁合同》，富顺县人民法院于2017年9月29日以（2017）川0322民初2392号民事判决书判决解除了原、被告签订的《租赁合同》。由于被告的违约行为才导致双方合同无法履行，被告应当对原告的相关损失进行赔偿。 被告自贡市帅旗房地产开发有限公司辩称，原、被告于2014年9月14日签订《租赁合同》是事实。合同签订后，被告将房屋交付给了原告使用，但原告自2015年12月14日起便一直未再支付原告租金，被告多次催收无果后，于2017年3月向富顺县人民法院起诉要求原告支付拖欠被告的租金并承担违约金。2017年5月2日，富顺县人民法院以（2017）川0322民初807号民事判决书判决支持了被告的诉讼请求。上述判决生效后，原告并未履行生效法律文书确定的支付被告租金及违约金的义务，被告为促使原告支付拖欠租金，于2017年3月底对原告租赁房屋采取了为期大约一小时停水停电的措施，此后也在原告自行歇业后在原告租赁的房屋门上加了锁，但原告仍未履行缴纳租金的义务。被告为了避免损失进一步扩大，于2017年8月30日再次向富顺县人民法院提起诉讼要求解除与原告签订的《租赁合同》，富顺县人民法院于2017年9月29日以（2017）川0322民初2392号民事判决书判决解除了原、被告签订的《租赁合同》。导致双方无法继续履行租赁合同的原因是原告一直不按合同约定向被告支付租金，具有严重的违约行为。在原告欠付大量租金未付的情况下，被告对原告租赁的房屋采取的短暂停水停电和锁门等措施，是符合双方合同的约定的，被告不存在违约行为。原告租赁被告房屋的临街外墙为玻璃幕墙，而非窗户。该玻璃幕墙使用权并不归原告所有，被告同意另一承租人安装某广告牌不是原告拒绝缴纳租金的正当理由。故是双方解除合同后，即使原告有一定的损失，也是由于原告自身的违约行为所造成，被告不应承担任何赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：2014年9月14日，原告郭津承与被告帅旗房地产公司签订了《租赁协议》，被告帅旗房地产公司将其所有的位于富顺县某房租给原告郭津承从事火锅餐饮经营，租赁面积为805平方米，租期为8年，从2014年9月14日起至2022年9月13日止，租金按季度缴纳。签订协议时，原告郭津承按约定缴纳了履约保证金61180元。双方在《租赁协议》的第1.04条约定“出租人同意将承租人承租场地所对应的门头广告位免费在租赁期限内提供给承租人使用（广告位置示意图及效果图由承租人提供并取得出租人同意）。承租人的店招必须在出租人规定的广告位范围内设置，店招字体为发光字，与广场亮化灯同时开启”；在第9.04条约定“承租人有以下任一违约情形，在出租人书面通知承租人违约后，承租人在二十天内未纠正，则出租人有权书面通知承租人终止合同。承租人应在收到终止合同的通知书日起五天内结清所有欠出租人费用。承租人除无权要求返还履约保证金外，还应赔偿出租人因此遭受的损失，并不得撤走任何用于租赁场地的经营设施设备，自通知终止本合同之日起，承租人所有用于租赁场地的设施设备无偿转移给出租人所有：a.承租人迟延支付租赁费、水电费用的，应按迟延支付费用的按日息0.3‰向出租人支付滞纳金。如逾期限超过三十天未清偿，则出租人有权停止向承租人供应水电。如承租人在出租人停止上述服务十五天内仍未付清所欠费用及违约金的；b……”。原、被告签订《租赁协议》后，被告帅旗房地产公司按照协议约定将租赁房屋交付原告郭津承经营使用，但原告郭津承自2015年12月14日起便以被告帅旗房地产公司擅自同意某公司在其租赁房屋的外墙安装广告牌影响其采光为由拒绝向被告帅旗房地产公司交纳租金。被告帅旗房地产公司分别在2017年1月11日、2017年2月1日、2017年3月13日、2017年3月21日，通过电话、微信、张贴、邮寄等方式向原告郭津承催收租金，但原告郭津承均未支付。2017年3月23日，被告帅旗房地产公司向本院提起诉讼，要求本案原告郭津承支付拖欠的租金并承担违约金。本院于2017年5月3日以（2017）川0322民初807号民事判决书判决郭津承应支付拖欠被告15个月的租金430069元，并承担违约金33082元。上述判决生效后，原告郭津承仍未履行向被告帅旗房地产公司支付租金及违约金的义务。被告帅旗房地产公司为督促原告郭津承交纳租金，曾于2017年3月对原告郭津承租赁的房屋采取过停水停电措施。2017年3月15日，原告郭津承关门歇业，此后被告帅旗房地产公司也在原告郭津承租赁的房屋门上加了锁。此后原告郭津承未再经营，也仍未向被告帅旗房地产公司交纳租金。2017年8月30日，被告帅旗房地产公司再次向本院起诉，要求解除与原告郭津承签订的《租赁协议》，并要求原告郭津承支付自2017年3月14日起至合同解除时的租金。本法院于2017年9月29日以（2017）川0322民初2392号民事判决书判决解除了原、被告签订的《租赁合同》，但对被告帅旗房地产公司主张的2017年3月14日起至合同解除时的租金未予支持。 本案审理过程中，依原告郭津承的申请，本院依法委托四川兴中平资产评估房地产土地估价有限公司对原告郭津承租赁房屋目前的装修残值进行了评估。2017年12月19日，四川兴中平资产评估房地产土地估价有限公司作出《资产评估报告书》，确定原告租赁房屋目前的装修残值为495025元。被告帅旗房地产公司对上述《资产评估报告书》的鉴定结论有异议，但未提交反证。 上述事实，有原、被告提交的《租赁协议》、原告交纳履约保证金《收条》、本院（2017）川0322民初807、2329号两案《民事判决书》、《资产评估报告书》等证据佐证，足以认定。 本院认为：原告郭津承与被告帅旗房地产公司签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，属合法有效，应受法律保护。双方在合同履行过程中发生纠纷，导致合同无法继续履行，本院（2017）川0322民初2329号民事判决书已判决解除双方的租赁合同。双方租赁关系解除后，对解除合同给双方造成的损失应根据各自的违约及过错情况进行承担。合同履行过程中，原告郭津承以被告帅旗房地产公司擅自同意某公司在其租赁房屋外墙安装广告牌为由而拒付租金。但根据双方《租赁协议》第1.04条“出租人同意将承租人承租场地所对应的门头头位免费在租赁期限内提供给承租人使用（广告位置示意图及效果图由承租人提供并取得出租人同意）。承租人的店招必须在出租人规定的广告位范围内设置”的约定可知，原告郭津承在租赁期内使用承租房屋临街玻璃幕墙的范围位置均需经被告帅旗房地产公司同意，故其承租房屋临街玻璃幕墙的使用权并不为原告郭津承所有，即使被告帅旗房地产公司的另一承租人某公司打广告时影响了原告的采光并给原告郭津承造成了损失，原告郭津承也应向侵权人某公司主张权益，而不能以此拒付被告帅旗房地产公司的租金。原告郭津承自2015年12月14起便未向被告帅旗房地产公司支付过租金，违反了双方的合同约定，具有严重的违约行为。被告帅旗房地产公司为督促原告郭津承交纳拖欠的租金，自2017年3月起，先后对原告租赁的房屋采取过停水停电及锁门等措施，影响了原告郭津承的正常经营，故被告帅旗房地产公司在采取的催收租金方式有失妥当，存在一定的过错。但本院（2017）川0322民初2329号民事判决书对被告帅旗房地产公司主张的2017年3月14日起至合同解除时的租金并未支持，故被告帅旗房地产公司对其以上的不当行为已经承担了一定责任。且原告郭津承如果在被告帅旗房地产公司采取上述措施后，能够按合同约定履行了付清租金的义务，被告帅旗房地产公司自然会停止以上措施，原告郭津承完全可以正常的进行经营。故导致双方租赁合同解除的根本原因还是原告郭津承违反合同约定，一直拒绝向被告帅旗房地产公司交纳租金。由于原告郭津承的违约行为，其应承担解除合同后其损失的主要责任，被告帅旗房地产公司仅承担适当的赔偿责任。根据本案事实及双方在履行合同中的违约和过错情况，对解除合同造成原告郭津承的损失，原告郭津承自身应承担80%的责任，被告帅旗房地产公司仅承担20%的赔偿责任。被告帅旗房地产公司在庭审中虽对四川兴中平资产评估房地产土地估价有限公司作出《资产评估报告书》有异议，但未提出反证，故本院对上述评估报告的证据效力予以采信，原告的装修残值确定为495025元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情形进行处理：……(四)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，被告帅旗房地产公司应赔偿原告装修残值的20%的赔偿责任，即为99005。由于被告帅旗房地产公司在采取停水停电锁门等行为之前,原告郭津承已拖欠被告帅旗房地产公司租金达一年有余,金额达四十余万,根据双方合同约定,属于被告帅旗房地产公司对原告郭津承缴纳的履约保证金不予退还的情形。故对原告郭津承要求被告帅旗房地产公司退还履约保证金61180元的诉讼请求本院不予支持。对于原告郭津承主张的预期可得利益600000元的损失，本院对其提交的经营期间的《利润表》的真实性无法确认，且该《利润表》与预期利益损失之间并无必然联系，原告郭津承也未提交其他证据证明其主张，应自行承担举证不能的不利法律后果，故对原告郭津承的该项主张本院也不予支持。综上所述，对原告郭津承要求被告帅旗房地产公司赔偿的损失本院仅支持99005元，驳回原告郭津承的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告自贡市帅旗房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告郭津承装修残值损失99005元； 二、驳回原告郭津承的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为7890元，由原告郭津承承担7250元，被告自贡市帅旗房地产开发有限公司承担640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  余华 二〇一八年一月十二日 书记员  刘芳 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……(四)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。