内蒙古自治区包头市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包青民初字第131号
原告王守利，男，1963年10月1日出生，汉族，现住内蒙古包头市。
委托代理人李永泉，内蒙古正捷律师事务所律师。
委托代理人胡建虹，内蒙古正捷律师事务所律师。
被告周德涌，男，1950年1月25日出生，汉族，住内蒙古包头市。
被告曹瑞英，女，1956年12月2日出生，汉族，住内蒙古包头市。
上列被告共同委托代理人高文斌，科学路法律服务所法律工作者。
原告王守利诉被告周德涌、曹瑞英房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年1月24日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告王守利及其委托代理人胡建虹、被告周德涌及曹瑞英的委托代理人高文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王守利诉称，原告与被告周德涌原系朋友关系，2004年原告王守利因其妹妹王守管来包头定居，故原告与被告口头协商对被告周德涌所有的青山区幸福南路1号街坊84-7的楼房进行买卖。因双方为朋友关系，故没有签订书面协议，口头约定该房以及房内设施共计55000元（约850元每平方米），被告配合原告办理过户手续。2004年4月23日原告给付被告30000元房款，三天后又支付10000元，被告曹瑞英出具了收条，同时将房屋交付给王守利。双方约定剩余房款15000元在办理产权过户时一次性付清。同年9月，王守管入住该房屋一直居住至今。在此期间，原告多次催促被告办理过户手续，被告以各种理由进行推脱，原告考虑双方系朋友关系且房屋已经实际占有，故没有通过诉讼手段要求被告过户。周德涌反倒因为房屋价格大幅上涨两次起诉至法院，分别以“借房”、“租房”为由起诉原告要求腾房，显然是对当时意思表示的虚构。根据当时房屋的市场价格是每平方米800元左右，租金是每月150元左右。原告不用40000元去买房而是租房只能是被告编造的事实。被告收取了原告大部分房款并交付了房屋，却迟迟不为原告办理过户手续，而故原告诉至法院，请求：1、依法确认原被告间房屋买卖关系成立并有效；2、依法判令被告协助原告办理房屋所有权过户变更登记；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告周德涌辩称，答辩人并未将青山区幸福南路1号街坊84-7房屋卖给原告。2003年5月原告向答辩人提出租房要求，考虑到与原告认识，将房屋出租给原告，当时未向原告收取租金。直至2004年4月，曹瑞英向原告催要租金，原告一次性支付租金及押金30000元，曹瑞英出具了收据，曹瑞英提出该房家具和厨具都是新的，装修费用高，30000元的押金和租金偏低，原告又支付了10000元，曹瑞英也出具了收条。根据《城市房地产管理法》第四十一条及《中华人民共和国合同法》第十条的规定，房屋买卖应当采用书面形式，口头协议是无效的，更何况原被告双方根本没有达成买卖房屋的口头协议。退一万步讲，即使双方当时达成了买卖房屋的口头协议，答辩人在2003年1月已将该房屋抵押给包头市百佳信用担保公司，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让，该房屋买卖行为也是无效的。
被告曹瑞英答辩意见与被告周德涌一致。
经审理查明，2004年4月23日，被告曹瑞英向原告王守利出具收条一张，内容为：“今收到王守利现金叁万元整”，2004年4月26日，被告曹瑞英再次向原告王守利出具收条一张，内容为：“今收到王守利现金壹万元整”。原被告双方对于交付该40000元的事实没有争议，对于该40000的用途存在争议，原告主张为购房款，二被告主张为租金。二被告将其所有的青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋交付原告王守利，由原告王守利的妹妹王守管及其家人居住使用至今。原被告双方对于房屋交付时间存在争议，原告主张在2004年4月，二被告主张在2003年5月。该房屋2006年、2009年至2013年的采暖费以及分户供热改造费均由原告王守利的妹妹王守管支付。2003年3月28日、2003年9月15日包头市青山区青福镇人民政府分别对王守管夫妇出具《包头市流动人口婚育查验证明》各一份。
另查明，被告周德涌为担保李凤英向包头市百佳信用担保公司的借款，于2013年1月16日将青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋抵押给包头市百佳信用担保公司，产权登记机关登记期限至2004年1月16日。至今，该房屋的登记状态为已抵押，限制转移。
原告王守利提交如下证据：1、收条两张，根据付款金额及付款时间可以看出是购房款；2、民事起诉状，在该诉状中被告称2003年5月到2005年的5月诉争房屋的租金是每月300元，证明40000元是租金不符合常理；3、收据8张，证明取暖费、分户供热改造费费用全部是原告所交，证明原告是买房而不是租房；4、民事起诉状，诉状中称原被告双方是借房屋关系，而另一份诉状中又称原被告是租赁关系，说明二被告对于当时的事实在做虚假陈述；5、调查询问笔录一份，证明原被告双方之间对诉争房屋是买卖而不是租借；6、王守利、王守胜房屋产权证及完税证，证明当时王守利本人是有住房的，不需要租被告房屋；7、三份包头市流动人口婚育证明查验证明，证明在2003年9月王守管夫妇二人在青福镇居住，被告所提供的三份证人证言是虚假的。被告周德涌及被告曹瑞英质证：对证据1、2、3真实性无异议，证明目的有异议；证据4、5、6不符合法律规定的证据形式；证据7原告提交的证明不能否定我方提交的三份证言中证明原告在2003年在诉争房屋居住的事实。
被告周德涌及被告曹瑞英提交如下证据：1、3份证人证言，证明原告是2003年5月份入住的诉争房屋；2、诉争房屋房产证，证明该房屋于2003年1月16日设立了抵押登记；3、2004年5月12日王敬周出具的欠条一份，证明王敬周与被告存在利害关系。原告王守利质证：对证据1证人均未到庭；对证据2真实性无异议，双方交易房屋的时候已经解除了抵押；对证据3真实性有异议。
以上事实，有原、被告陈述及提交的书证、庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点在于原被告双方就青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋是买卖合同关系还是租赁合同关系。原告主张双方系房屋买卖合同关系，并提供下列证据予以支持：被告曹瑞英出具的收条两张、采暖费及分户供热改造费收据、王敬周证人证言。被告主张双方系房屋租赁合同关系，并提供下列证据予以支持：邻居证明、青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋房产证。本院认为，原告在3天内向被告曹瑞英付款40000元，参照2004年房屋买卖及租赁的市场价格，该款项的用途为购房款更符合常理。再结合证人王敬周的证言及青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋的分户供热改造费的支付情况，原告主张双方为房屋买卖合同关系的证据相较于二被告主张双方系房屋租赁合同关系的证据具有明显优势。故本院对原告提交的上述证据予以采信。本院认为，原告与二被告具有买卖青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋的意思表示，因双方未签订书面合同，故以2004年4月23日交付房款的日期为合同成立日期。
关于原告与二被告之间的房屋买卖合同是否有效的问题，本院认为，虽然青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋自2003年1月16日起一直在设立抵押状态，根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办（2011）442号）第八条：“未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。”的精神，原告王守利与二被告于2004年4月23日订立的房屋买卖合同关系是有效的。但因该房屋在产权登记机关登记的状态为抵押限制转移，在抵押登记注销之前该房屋不能办理物权变更手续，因此原告王守利请求二被告协助其办理产权变更登记手续的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，判决如下：
一、原告王守利与被告周德涌、曹瑞英就内蒙古包头市青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋的房屋买卖合同关系成立并有效；
二、驳回原告王守利的其他诉讼请求。
案件受理费100元，原告负担50元，被告周德涌、曹瑞英共同负担50元，二被告负担部分于本判决生效之日起10日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 白砚峰
审 判 员 付 洁
人民陪审员 李海霞
二〇一五年一月十九日
书 记 员 李 婧
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据但都没有足够的依据否定对方证据的人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。