广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民二初字第651号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司三水分公司。
负责人：刘永基。
委托代理人：陈彦如。
委托代理人：陈维尔。
被告：冼杰华，男，1975年7月14日出生，住佛山市三水区。
原告雅居乐物业管理服务有限公司三水分公司诉被告冼杰华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法由代理审判员陆兰欢适用简易程序于2014年8月28日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人、被告以及被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告受托为三水雅居乐花园小区提供物业管理服务。被告于2011年6月14日与该小区开发商佛山市三水雅居乐房地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，是该小区雅典居一座2604号房业主。开发商与原告于2012年9月向被告发送收楼通知书，通知被告2012年10月1日可收楼，但被告一直怠于前来办理收楼手续。根据商品房买卖合同补充协议第四条第（3）点的约定，应视为被告已于2012年10月收楼，其应承担收楼后的物业服务费。此外，根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》，被告应于每月5日前，按其房屋建筑面积，以每月1.5元／平方米的标准向原告交纳物业服务费，逾期交纳部分需承担每日1‰的滞纳金。
被告自2012年10月收楼后，一直拖欠物业服务费及各项公摊费用。原告于2013年8月23日委托律师向被告发出律师函，催告被告尽快付清欠款，但被告未予理会，一直拖欠物业服务费及各项费用至今。为此，原告诉请法院判令：1、被告支付2012年10月至2014年5月的物业服务费2941.8元及计至2014年6月5日的滞纳金938.58元，合计3880.38元；2、本案诉讼费用由被告负担。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书、《核准变更登记通知书》、《物业管理服务收费备案表》各一份，证明原告的诉讼主体资格，以及原告具有相应的物业管理资格。
2、《广东省商品房买卖合同》及其补充协议各一份，证明被告是涉案房屋的业主，在2012年10月起接受原告的物业管理服务。
3、《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《承诺书》各一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，并就双方的权利义务等内容作出了具体约定。
4、《律师函》一份、EMS国内特快专递邮件详情单两份，证明原告委托律师于2013年8月23日向被告催收楼。
5、《竣工验收备案表》一份，证明三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园已经竣工验收。
被告冼杰华辩称，因雅典居一座2604号房存在质量问题，被告至今仍未收楼，原告应向开发商而非被告收取物业服务费。
被告在诉讼中提供以下证据：
1、照片数张、《业主收楼验收表》及工程部人员写的说明各一份，证明雅典居一座2604号房存在空鼓、漏水、渗水、起沙等质量问题。
2、录音光盘一张及其文字材料《和解商谈笔录》一份，证明上述房屋至今仍在维修中，被告有权拒绝收楼。
经审查，原告提交的证据1、2、3、5真实合法，与本案关联，且被告无异议，本院均予以确认；原告提交的证据4，被告对签收人不予认可，但确认EMS邮件上收件人姓名及地址等信息正确，在被告未能提出证据反驳的情况下，本院对该证据予以采信；被告提交的证据1中《业主收楼验收表》，原告对其真实性、合法性无异议，而证据1中工程部人员写的说明能与《业主收楼验收表》的内容印证，故本院对该两份证据的真实性均予以确认；被告提交的证据1中的照片，无法体现照片形成的时间及地点，原告对此亦提出异议，本院对该证据不予采信；被告提供的证据2，原告对其真实性、合法性均不予认可，亦无法通过其他证据认定，故本院对该证据不予采信。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
原告受佛山市三水雅居乐房地产有限公司委托，为三水雅居乐花园小区提供物业管理服务。被告是该小区雅典居一座2604号房业主，该房的建筑面积为98.06平方米。2011年6月14日，被告与佛山市三水雅居乐房地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，该补充协议第四条的第（3）点约定“乙方在收到甲方发出的收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知。因此，乙方应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁、灭失等风险亦转移至乙方。”同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告应于每月5日前，按其房屋建筑面积，以每月1.5元／平方米的标准向原告交纳物业服务费，不按时交费的，从逾期之日起按每日1‰的标准支付滞纳金。
另查明原告于2013年8月23日委托律师向被告发送律师函，通知被告收到函后前往办理收楼手续但并未指明一个明确的期限。被告以房屋存在质量问题为由，至今仍拒绝收楼，也未曾向原告交纳过物业服务费。
本院认为，被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》、与开发商签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，均是合同双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同各方均应依约履行义务。根据上述补充协议，被告应在收楼通知确定的期限内办理相关收楼手续，在此期限内不办理收楼手续的，视为被告已对该商品房进行了验收、接管，其应从该期限之次日起向原告缴交物业服务费。被告称房屋存在质量问题，应另行通过合法途径解决，不得以此拒交相关费用。
原告称其与开发商于2012年9月向被告发送收楼通知书，通知被告2012年10月1日可收楼，但无法提供相应证据，应承担举证不能的后果，因此，本院根据现有证据认定原告于2013年8月23日通知被告收楼。因该通知并未明确办理收楼手续的具体期限，本院酌定被告应从2013年9月1日起向原告交纳物业服务费，对原告要求被告支付2013年9月前物业服务费的主张不予支持，故被告须向原告支付的物业服务费为1323.81元（1.5元／平方米／月×98.06平方米=147.09元／月，147.09元／月×9个月＝1323.81元）。
关于滞纳金，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于原告并未举证证明其该项损失，故本院推定其实际损失为被告拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失。双方约定每天1‰的滞纳金标准明显高于原告的损失，且考虑到被告未按时支付相关费用是因其对主张权利方式的错误理解所致，主观恶意较小，故对滞纳金本院予以调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算。此外，根据上述协议被告应于每月5日前交纳物业管理费，故逾期交费的滞纳金应从每月6日起计算，原告起诉主张的逾期天数有误，本院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告冼杰华应于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司三水分公司支付2013年9月至2014年5月的物业服务费1323.81元及滞纳金（以上各月的滞纳金，分别从每月的6日起，以每月欠缴的物业服务费147.09元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至2014年6月5日止）。
二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司三水分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即25元，由被告冼杰华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 陆兰欢
二〇一四年九月九日
书 记 员 曾兰娟