河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1503民初3343号
原告朱广秀，女，汉族，1954年12月26日出生，住信阳市平桥区。
委托代理人石全盛，系朱广秀儿子，系本案原告之一。
原告石全盛，男，汉族，1976年2月15日出生，住址同上。
原告石全茂，男，汉族，1977年10月16日出生，住址同上。
委托代理人石全盛，系石全茂哥哥，系本案原告之一。
三原告委托代理人谢运龙，河南法正律师事务所律师。
被告刘景明，男，汉族，1957年4月12日出生，住信阳市羊山新区。
委托代理人贺为金，男，汉族，身份证号4130231965********，系本案被告之一。
被告晏洪斌，男，汉族，1967年4月19日出生，住信阳市浉河区。
被告贺为金，男，汉族，1965年6月18日出生，住信阳市羊山新区。
原告朱广秀、石全盛、石全茂（原审原告为石金鼎，已病故）诉被告刘景明、晏洪斌、贺为金合同纠纷一案，本案另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告石全盛及其委托代理人谢运龙、被告晏宏斌、贺为金到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告原居住在信阳市羊山新区楚王城管理区三组的自有房屋，房屋所有权证号为005434，土地使用权证号为30057（房屋登记名字为原审原告石金鼎）。被告刘景明、晏洪斌、贺为金3人拟合伙在包括原告所有的房屋在内的区域内进行房屋开发建设。经双方协商，原告与被告刘景明在2007年2月9日签订了合作开发建设住宅《协议书》，约定由原告提供原住房及占用土地的使用权，与被告合作开发建设住宅，合作开发建设项目由刘景明负责办理住宅楼开发建设的相关手续，补偿给原告住宅房2套，每套使用面积为80㎡左右，超出90㎡的面积按市场价优惠10%补差价，并由刘景明负责办理住宅房的产权证。《协议书》签订后，刘景明于2007年2月10日向原告出具收到原告原住房的产权证和土地证各1本的收条，原告按约定提供了原住房及占用的土地给被告开发建设。住宅楼建成后，被告晏洪斌与原告在2008年8月29日签订《房屋买卖协议》，明确甲方开发的房屋坐落于信阳市羊山新区楚王城××号，定名为金顶花园小区，小区土地证号为信市国用（2003）字第300**号，建设工程规划许可证号为信羊规建准字第（2006）第033号，原告所购房屋坐落于金顶花园小区2号楼1单元102号房和2号楼2单元103号房，原告是返迁户，房屋产权证由甲方交房后负责统一办理，办理产权证费用由甲方负责。原告收房后在装修期间，被告又以卖给原告的2套房屋使用面积为196.84㎡，超出约定的返迁面积36.84㎡为由，要求原告补交超面积房款48076元，原告于同日作了补交。原告后来多次催促被告按《协议书》约定办理房屋产权证，三被告于2010年12月9日出具承诺书，承诺金顶花园小区2号楼的房屋产权证于2012年6月30日前交付。但三被告并未按承诺的期限为原告办理房屋产权证，为此，原告多次到相关政府部门上访。信访过程中从相关部门得知，三被告并未取得开发建设住宅的合法手续，为原告安置的返迁房属于违章建筑，根本无法办理房屋所有权证。原告无奈，遂诉至法院，请法院依法判令三被告：1、履行为原告办理返迁安置的2套房屋所有权证的义务；2、返还多收原告的安置房款48076元；3、承担违约赔偿损失60万元；4、承担本案诉讼费用。
被告刘景明、晏洪斌、贺为金共同答辩称，1、不能办理返迁房屋产权证属双方当事人意志以外的原因，并非答辩人不愿履行办证义务；2、被答辩人将其原住房区域内的土地与答辩人合作开发建设住宅，是本着平等自愿、互惠互利原则进行的（被答辩人能住上2套新房，答辩人可赚取一定利润），房屋建成交付后，虽向多个政府部门申请，仍答复不能办证，且信阳市人民政府专门出台文件，规定对该类房屋暂不予办证；3、答辩人与被答辩人系合作开发建设房屋，办证不能的责任并非仅在答辩人方，该土地原系被答辩人所有，其更清楚土地性质，被答辩人对办证不能应负更多责任；4、如果法院判决答辩人为被答辩人办证，凭生效判决若能予办理，答辩人没有意见；5、答辩人从未多收被答辩人任何费用，被答辩人补交的48076元，是应当支付的安置房面积差价，不属多收，也不存在退还；6、答辩人未违约，被答�人也无损失，即便有违约行为，也应按法定标准和双方签订的协议第10条，房屋买卖协议第13条处理，被答辩人请求赔偿60万元，无事实和法律依据。请求驳回被答辩人的诉讼请求。
原告提供的证据材料有：1、原被告合作开发建房《协议书》；2、原告的房产证、土地使用证及被告出具的收条；3、晏洪斌收到石金鼎补交房款1万元的收条；4、晏洪斌与原审原告石金鼎签订的《房屋买卖协议》及补交48076元（包括第一次所交的1万元）房款的收条；5、三被告办房屋产权证的《承诺》；6、对贺为金非法占用土地的《行政处罚决定书》；7、信访受理告知单；8、晏洪斌的《承诺书》；9、南京路办事处对原审原告石金鼎信访协调笔录；10、郝颜清等人组织原被告双方协调的笔录；11、南京路办事处组织原被告双方《调解笔录》；12、郝颜清等人组织原被告双方《调解�录》；13、南京路办事处《信访事项处理意见书》；
三被告质证称，对原告提供的证据材料均无异议。
三被告提供的证据材料有：1、羊山新区私房建设工程规划批准书（2006）第033号；2、羊山新区私房建设工程规划批准书（2007）第009号；3、信阳市国有土地上房屋权属登记历史遗留问题处理办法的通知［2011］90号；4、南京路办事处《调解笔录》2份。
原告质证称，对被告提供的证据材料均无异议。
经审理查明，2007年2月9日，以原审原告石金鼎为甲方、被告刘景明为乙方，签订了一份合作开发住宅楼《协议书》，约定（对涉诉条款）的主要内容有：甲方就自己位于信阳市羊山新区××办事处××房屋及土地使用权与乙方合作开发建设住宅，共同达成如下协议：1、甲方提供的房屋及土地使用权面积以房屋所有权证书和土地使用证登记的面积为准，甲方提供上述权利证书后，乙方出具收条；2、甲方保证提供的房屋和土地使用权没有抵押，没有其它权属纠纷，没有权利瑕疵；3、乙方负责办理住宅楼开发的相关手续（如准建证、施工许可证等），办证费用乙方自行负责；4、乙方负责全额出资建设住宅楼，在建设过程中，甲方协助乙方搞好四邻关系和与各有关职能部门的关系；5、住宅楼建成后，乙方补偿甲方住宅房2套，每套使用面积80㎡左右，超出90㎡，按市场价优惠10%补差价，补偿的住宅楼层由甲方从一、二、五、六层中选择；6、乙方补偿甲方上述住宅房后，甲方对其它住宅不享有权利，不得以任何理由阻挠乙方正常的销售管理工作；7、乙方负责办理补偿给甲方的住宅房屋产权证、水电开户，费用由乙方负责；8、如乙方其他事项违约，赔偿甲方经济损失1万元；9、晏洪斌愿为乙方的违约行为提供担保，承担连带赔偿责任。2007年2月10日，原告土地使用权证（30057号，使用面积98㎡）、房屋产权证（0054**号）交付给被告刘景明，刘景明出具收条一份。需要说明的是，在此期间，被告又与原告相邻的其他12户房主签订了类似的合作开发建房协议。2006年11月15日，羊山新区规划管理局作出信羊规私建准字（2006）第033号信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书，批准被告以房主白金顶、张国忠的名义报建的联建住宅楼；2007年7月30日，羊山新区规划管理局作出信羊规私建准字（2007）第009号信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书，批准被告以房主褚建新、周道芝、梁芳、曹帮军、原审原告石金鼎的名义报建的联建住宅楼。2008年5月，金顶花园1号楼和2号楼竣工。
2008年8月29日，以被告晏洪斌为甲方、原审原告石金鼎为乙方，签订《房屋买卖协议》，约定（涉诉条款）的主要内容有：1、甲方所开发建设的房屋坐落于信阳市羊山新区楚王城××号，定名为金项花园小区，属楚王城开发区房地产开发总公司联合建房。土地证号为信阳国用（2003）字第300**号，建设规划许可证号为信羊规建准字（2006）第033号。2、乙方所购房屋座落于金顶花园小区2号楼1单元102号房，2号楼2单元103号房，建筑面积为196.84㎡，该房用途为住宅，砖混结构，高6层，封闭式阳台。…8、甲方交房后负责统一办理房屋产权证。…10、乙方为小区返迁户，原拆迁面积为160㎡，现返迁2号楼1单元102号房，2号楼2单元103号房，合计面积为196.84㎡，按合同约定应补交房屋差价款48076元，乙方已于2008年8月29日付清。11、在协议履行过程中如双方发生争议协商不成时，由房屋所在地法院解决。合同签订后，被告向原告交付了合同约定的2套房屋。
另查明，三�告承建的金顶花园1、2号住宅楼批准建设面积为3375.5㎡，实际竣工面积7913㎡，共超出了政府规划批准建设面积4537.50㎡。信阳市国土资源局同时认定，该2栋楼实际占地面积为2901.33㎡，已办理国有土地使用证面积724.71㎡、集体土地使用证面积125.97㎡，超占土地面积2050.65㎡，土地类属建设用地，虽符合土地利用总体规划，但未办理合法的土地使用手续。为此，国土资源局于2013年4月28日作出信国土资罚决字【2013】第149号行政处罚决定书，处罚内容为：1、责令退还非法占用的土地；2、没收在非法占用土地上新建的建筑物及其他设施；3、并处非法占用土地面积2050.65㎡的3元/㎡罚款计6151元。被告承建的金顶花园小区1、2号楼因在建房用地手续上存在的上述违法行为，导致房屋建成后被告一直不能为购买或返迁房主办理房屋产权证书，原告就此多次到信阳市相关政府部门信�，但一直未得到解决。在原告信访的过程中，被告曾于2010年12月9日在小区张贴承诺书，向全体业主承诺：1号楼于2011年12月30日以前将房屋产权证办理下来，2号楼到2012年6月30日前交付，若再推迟，愿承担一切法律责任。至今为止，金顶花园小区1、2号楼仍未办理房屋产权证书。原审原告石金鼎在本案审理期间于2017年10月22日病故，原审原告石金鼎法定继承人妻子朱广秀、儿子石全盛、次子石全茂申请作为原告参见诉讼，本院追加三人作为本案原告参加诉讼。
本院认为，根据案件事实及双方当事人的诉辩理由，本案属于合同纠纷，且涉及二个合同。第一个合同纠纷，既原审原告石金鼎提供的、与被告刘景明双方在2007年2月9日签订的、合作开发建设住宅《协议书》。所谓合作开发建设住宅，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》的解释第14条规定精神，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险，合作开发房地产为基本内容的协议。但从原被告双方签订的《协议书》内容看，原告仅是提供土地使用权交给被告进行房地产开发，原告不参与投资、不参与经营、不承担经营中的风险，被告的房地产开发完成后，原告只取得建成新楼房中的适当固定房产。对此种所谓“合作开发房地产”形式，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》司法解释第24条的规定精神，原审原告石金鼎与被告刘景明双方签订的合作开发建设住宅《协议书》，不具有合作开发建设住宅合同的特征，应定性为“土地使用权转让合同”。从原告提供的30057号土地使用权证记载的土地使用类型看，原告转让给被告用于房地产开发的土地类型为�有“划拨”土地。而对国有划拨土地使用权的转让，依据《土地管理法》第12条、《城市房地产管理法》第60条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条、《城镇土地使用税暂行条例》第二条的规定精神，须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，还应缴纳土地使用税、补交土地使用权出让金。而从被告提供的信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书（2006）第033号，和信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书（2007）第009号证据材料看，可视为原被告双方的土地转让行为己经得到政府相关部门批准（因土地出让税金和土地出让金不属于民事审理范畴，对此不予赘述），原被告签订的土地转让《协议书》具有法律效力，双方应该按照《协议书》的约定行使权利履行义务。第二个合同纠纷为被告晏洪斌与原审原告石金鼎于2008年8月29日签订的�房屋买卖协议》。虽然双方在《房屋买卖协议》文本上未标明商品房字样，但国家现对各类新建房的买卖，均是参照商品房的销售标准进行效力审查的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二条规定精神，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而本案自诉讼以来，被告一直未能提供所建房屋销售许可证明，因此，被告晏洪斌与原审原告石金鼎于2008年8月29日签订的《房屋买卖协议》无效。无效合同对双方当事人从一开始就没有约束力。需要说明的是，从上述土地转让《协议书》和《房屋买卖协议》二个合同文本上看，虽然是被告刘景明、晏洪斌、贺为金分别签字，但由于仨被告具有合伙性质，分别签字只说明其合伙内部的分工不同，但对外应共同承担合伙民事责任。从原被告签订的土地转让《协议书》和《房屋买卖协议》（二个协议内容多有相同之处）的履行情况看，引发现在争议的根本问题，是被告无法依《协议书》的约定为原告办理房屋所有权证。根据信阳市房产管理中心的信房〔2012〕141号关于《…原审石金鼎要求办理房产证信访问题的调查报告》内容看，导致不能办理房产证的主要原因，是被告建房手续不全和违规超面积建设。由于《协议书》约定建房手续是由被告办理，而建房面积是否合规也是由被告具体掌控，据此，被告对原告房屋办证不能应承担违约责任。根据《合同法》第一百一十三条规定精神，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。本案原告的损失，主要表现在有证房屋与无证房屋价值的减损上。本案在审理过程中，依法委托信阳誉华宏大联合资产评估事务所，对原告购买的2套房屋进行了有证和无证情况下的市场价值评估，该所按2016年12月12日的现场勘察日为评估基准日，采用市场比较法进行评估后，评估结论为，金顶花园小区2号楼1单元102号住房在无证情况下市场价值为255744元，在有证情况下市场价值为397824元；金顶花园小区2号楼2单元103号住房在无证情况下市场价值为275724元，在有证情况下市场价值为428904元，2套房有、无房产证的市场价值差额合计为295260元，该数额可作为被告承担违约赔偿责任的参照数。至于原告依《房屋买卖协议》约定，按房屋总售价30％计算出来的60万元违约金，因《房屋买卖协议》无效，从一�始对双方当事人就无约束力，所以原告诉靖的60万元违约金缺乏依据不予支持。对原告诉请被告退还48076元的房屋面积差价款问题，不符合《协议书》的约定，不予支持。因原审原告石金鼎病故，应由其法定继承人原告朱广秀、石金盛、石金茂对三被告主张权利
综合上述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款㈤项、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原审原告石金鼎与被告刘景明在2017年2月9日签订的《协议书》为有效合同；
二、原审原告石金鼎与被告晏洪斌在2008年8月29日签订的《房屋买卖协议》为无效合同；
三、�告刘景明、晏洪斌、贺为金在本判决生效之日起十日内，共同赔偿出售给原告朱广秀、石金盛、石金茂的二套无证房屋价值减少损失295260元；
四、驳回原告石金鼎的其他诉讼请求。
对未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，则依《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10280元，由被告刘景明、晏洪斌、贺为金共同承担9000元，三原告承担1280元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户：41×××96。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。
审判长 李艳平
审判员 王晓蕾
审判员 潘 涛
二〇一七年十二月十二日
书记员 马小罡