湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民终876号
上诉人(原审本诉被告，反诉原告)：李桂兰，女，1948年2月25日出生，汉族，住蕲春县。
委托诉讼代理人：陈刚，广东尚图律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人(原审本诉原告，反诉被告)：张国祥，男，1939年12月13日出生，汉族，住蕲春县。
委托诉讼代理人：曹葆振，湖北亨迪律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人(原审本诉原告，反诉被告)：龚楚英，女，1945年7月13日出生，汉族，住蕲春县。
委托诉讼代理人：曹葆振，湖北亨迪律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人(原审第三人)：李向阳，男，1970年1月17日出生，汉族，住蕲春县。
上诉人李桂兰因与被上诉人张国祥、龚楚英、李向阳合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2017）鄂1126民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人李桂兰及委托诉讼代理人陈刚，被上诉人龚楚英及被上诉人张国祥、龚楚英的委托诉讼代理人曹葆振，被上诉人李向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李桂兰上诉请求：一、撤销原判第一项，依法改判为被上诉人返还位于湖北省蕲春县漕河镇市府大道原蕲春县果品公司大门往长城大酒店方向数第四列之门店；二、撤销原判第二项，依法改判为被上诉人向上诉人支付自2014年4月至2017年6月门店租金共计200000元（租金累计到房屋退还为止，按前面计算标准计算租金）；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定基本事实不清、适用法律错误、程序违法。一、上诉人与被上诉人之间不存在借名买房的委托关系。被上诉人从未委托上诉人购买涉案房屋，双方更从未达成口头或者书面的委托协议。被上诉人也从未向上诉人支付购房款，购房款支付人为上诉人。在庭审过程中，第三人李向阳已经明确表示该房屋系拍卖房屋，且该房屋的市场价值为16万元左右。二、一审法院无正当理由全盘否认第三人李向阳的陈述，忽视举证规则，随意采信证据，系滥用自由裁量权，违反法律程序。三、一审法院在采信上诉人与被上诉人证据的过程中，滥用自由裁量权。本案中，售房协议书、补充协议、收款收据、（2001）蕲经破字第2-16号民事裁定书等全部购房材料均记载实际购房人为上诉人。一审法院以被上诉人持有房屋资料为由认定涉案房屋归属被上诉人，不符合举证规则。一审法院忽视被上诉人的举证责任，加重了上诉人的举证责任，是极其不公平的。
张国祥、龚楚英答辩称，本案借款买房的事实成立，被上诉方和上诉方关系比较特殊，如果不是张国祥和龚楚英出钱购买，那为什么相关的手续和资料都在他们手上。事实是张国祥出钱用来购买李桂兰单位的房子，这个房子只有内部职工才能购买，是李桂兰出面购买的，是张国祥出的钱，本案是借名买房。一审判决认定并无不妥，上诉人上诉的依据事实不实，没有证据支撑。请求驳回上诉，维持原判。
李向阳答辩称，同意上诉人的上诉请求。
张国祥、龚楚英向一审法院起诉请求：判令被告李桂兰配合原告办理房屋产权登记相关手续。
李桂兰向一审法院提出反诉请求：1、判令张国祥、龚楚英返还位于湖北省蕲春县漕河镇市府大道原蕲春县果品公司大门往长城大酒店方向数第四列之门店；2、判令张国祥、龚楚英向李桂兰支付自2014年4月至2017年6月门店租金共计200000元（租金累计到房屋退还为止，按前面的计算标准计算租金）；3、本案反诉的诉讼费用由张国祥、龚楚英承担。
一审法院认定事实：2004年元月，张国祥、龚楚英从第三人李向阳处得知蕲春县中东实业总公司进入破产程序，该公司的门面优先对本单位职工出让，便凑齐6万元交予李向阳，并委托其办理购房相关手续。李向阳将该款交给其在蕲春县中东实业总公司上班的婶娘李桂兰，由李桂兰出面办理购房手续。李桂兰于2014年元月15日同蕲春县中东实业总公司破产清算组签订了售房协议书及补充协议，以60000元的价格买下蕲春县中东实业总公司位于市府大道公司大门往西第四列门面，蕲春县中东实业总公司破产清算组于2004年元月15日向李桂兰出具收款60000元收据一张，2014年2月6日蕲春县人民法院以（2001）蕲经破字第2—16号民事裁定书对蕲春县中东实业总公司破产清算组与李桂兰签订的售房协议书予以认可并确认双方协议书界定的房屋所有权转移给李桂兰所有，过户手续与相关税费由李桂兰按相关法律法规办理与承担。其后，李桂兰将售房协议书及补充协议、收款收据、法院裁定书一并交与李向阳，李向阳又转交给原告张国祥。期间，李向阳与张国祥、龚楚英的女儿离婚，到南开大学进修学习。该列门面长期由张国祥或者其儿子张鹏对外出租，开始时每年租金为6000元，后逐年上涨，至2016年、2017年承租期已涨至每年70000元，该门面现在由案外人陈芳租用。
一审法院认为，案件的争议焦点是张国祥、龚楚英是否属借名买房。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋产权在登记之前，买受人会持有取得所有权的原始资料，本案中张国祥、龚楚英不仅是购房款的出资人，而且还持有售房协议书及补充协议、收款收据、法院裁定书等购房手续，并长期占有使用该房屋。而李桂兰主张将购房手续交与李向阳是为便于出租，购房款是通过李向阳所借，房屋租金抵还借款，并无证据证实。将房屋长期交与他人使用而不主张权利也不合常理。李向阳与本案有利害关系，其陈述本院不予采信。故综合购房款的支付、购房手续的掌控及房屋的占有状况的事实，可认定张国祥、龚楚英与李桂兰之间存在借名向蕲春县中东实业总公司买房的事实。张国祥、龚楚英有权要求李桂兰协助将该房屋所有权转移登记至其名下。而李桂兰以自己的名义签订购房协议，虽属房屋的名义所有权人，但由于该房屋是替张国祥、龚楚英所买，故其要求张国祥、龚楚英返还房屋及支付2014年4月以后的租金的反诉主张缺乏事实与法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，遂判决：一、由李桂兰配合张国祥、龚楚英办理原蕲春县中东实业总公司位于市府大道公司大门往西第四列门面房屋产权登记相关手续；二、驳回李桂兰的反诉请求。案件受理费160元，反诉案件受理费2150元，由李桂兰负担。
二审中，上诉人李桂兰向本院提交如下证据：
证据一、图片一张，拟证明上诉人购买房屋的具体位置，其位置同本案另一组证据的位置是同一类面积大小是一样的，证明上诉人是内部职工的关系，购买了同一位置、同一面积的商铺。另同一位置、同一面积的价格是１４万元以内，内部职工关系是６万元。
证据二、南方公寓的证明一份，拟证明上诉人自２００３年底至今一直在广州生活。
证据三、疾病证明书一份，拟证明上诉人和丈夫有严重的疾病，一审漠视了上诉人的一审权利。
证据四、潘华出具的书面证明一份，拟证明潘华是６万元收款收据的经办人，诉争门面房的房款是李桂兰向公司支付。
被上诉人张国祥、龚楚英向提交：
证据五、门面房水沟修理费收据一份，拟证明20１３年５月４日被上诉人的儿子张鹏交付１５００元的修理费，两被上诉人自２００４年以后就是诉争房屋的权利人。
被上诉人李向阳未向本院提交证据。
经庭审出示，被上诉人张国祥、龚楚英发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议。对证据二的三性均有异议。对证据三的关联性有异议。对证据四的真实性无异议，潘华是公司收款人，6万元的实际出资人是张国祥、龚楚英，张国祥、龚楚英将６万元交给李向阳，然后由李向阳再交给李桂兰，李桂兰交给公司。上诉人李桂兰对证据五的三性均有异议，该证据不能证明其证明目的。收据载明的姓名是张朋，与被上诉人儿子名字不一致。
李向阳对上诉人李桂兰提交的证据一、证据二、证据三、证据四均无异议，李向阳对被上诉人张国祥、龚楚英提交的证据五有异议。
本院认为，本院对李桂兰提交的证据一的真实性予以确认，但该证据不能证明诉争房屋的价格不止6万元。证据二系单位证明，作为社区管委会，并不能证明李桂兰在十年间一致呆在广州，从未回到蕲春的事实，故本院对证据不予采信。证据三与本案无关联性，本院不予采信。张国祥、龚楚英认为其是6万元的实际出资人，对李桂兰将6万元交到公司并无异议，故本院对证据四的真实性予以采信。张国祥、龚楚英提交的证据五，不能证明是为修理诉争房屋所支出的费用，故本院对证据五不予采信。
经审理查明，2004年1月15日，蕲春县中东实业总公司破产清算组作为甲方与李桂兰作为乙方签订了《售房协议书（合同）》一份，约定“一、房屋位置：甲方出售房屋位于市府大道公司大门往西第四列门面。三、房屋售价：以拍卖成交价为准即人民币陆万元（60000元）。四、付款方式及交房时间：签合同时付5万元，甲方提供县法院裁定书时，乙方必须一次性付清全部购房款。交房日期为本合同签订之日。同日，蕲春县中东实业总公司破产清算组给李桂兰开具收据一份，载明“今收到李桂兰交来购房款陆万元整。￥60000元，备注：系付第四列购房款。收款人：潘华。”2004年2月6日，蕲春县人民法院作出（2001）蕲经破字第2-16号民事裁定书一份，裁定内容为“一、对申请人蕲春县中东实业总公司破产清算组与被申请人李桂兰签订的售房协议书予以认可。二、将双方协议上界定的房屋所有权转移给李桂兰所有，过户手续与相关税费由李桂兰按相关的法律法规办理与承担。”李向阳与张国祥、龚楚英之女张红于2003年12月5日协议离婚，李向阳系李桂兰丈夫的侄子。张国祥、龚楚英将6万元给李向阳，李向阳将6万元给李桂兰，李桂兰将该6万元交到蕲春县中东实业总公司破产清算组，该破产清算组开具了收款收据。李向阳将《售房协议书（合同）》、《补充协议书》、收款收据、（2001）蕲经破字第2-16号民事裁定书原件交给张国祥、龚楚英。张国祥、龚楚英自2004年4月开始，就将诉争门面对外出租经营收取租金。李桂兰从未使用过涉案房屋。
查明，李桂兰在庭审中陈述一直未向张国祥、龚楚英要求返还房屋，直至张国祥、龚楚英向一审法院起诉，李桂兰在本案中提起反诉。
本院认为，本案的争议焦点为张国祥、龚楚英与李桂兰之间是否存在借名买房的合同关系。本院认为张国祥、龚楚英与李桂兰之间存在借名买房的合同关系，理由如下：第一、张国祥、龚楚英与李桂兰之间虽未签订书面的借名买房协议，但因李向阳与双方的特殊亲戚关系，张国祥、龚楚英基于人际关系的信任将购房全款6万元交给李向阳，李向阳交给李桂兰，李桂兰将房款交给公司后遂将购销合同、补充协议，房款收据原件等全部购房资料以及证明房屋权属的法院民事裁定书原件交给李向阳，李向阳将上述资料连同涉案门面房一起交给张国祥、龚楚英持有使用至今，本院从上述行为推定李桂兰与张国祥、龚楚英之间达成了借名买房的合意。第二、涉案门面房的全款6万元均由张国祥、龚楚英出资。第三、涉案门面房一直由张国祥、龚楚英实际控制使用、对外出租并收取租金至今，李桂兰自签订合同后从未使用过涉案门面房，亦未收取涉案门面房的收益。第四、涉案门面房自2004年张国祥、龚楚英向一审法院起诉前，李桂兰从未向张国祥、龚楚英要求返还房屋，而是在张国祥起诉后才提起的反诉，李桂兰辩称其购房款是向张国祥借款，不符合日常经验法则。故本案认定张国祥、龚楚英系涉案原蕲春县中东实业总公司位于市府大道公司大门往西第四列门面房屋的实际权利人，其有权要求李桂兰协助办理房屋产权登记。综上所述，李桂兰的上诉请求不成立，本院不予支持。原审处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人李桂兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧 阳 武
审 判 员 朱 卫
审 判 员 郑 蕾
二〇一八年九月十一日
法官助理 刘延超书记员祁彪