常州市钟楼区人民法院
行 政 判 决 书
（2013）钟行初字第8号
原告姜某某。
委托代理人庄某某。
被告常州市城乡建设局。
第三人常州凯悦房地产有限公司。
第三人顾某某。
原告姜某某不服被告常州市城乡建设局房屋拆迁行政裁决一案，于2013年1月22日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，依法向被告及第三人常州凯悦房地产有限公司、顾某某送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2013年3月6日、2013年3月26日两次公开开庭进行了审理。原告姜某某及其委托代理人，被告的委托代理人、第三人常州凯悦房地产有限公司的委托代理人及第三人顾某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告常州市城乡建设局根据第三人常州凯悦房地产有限公司的申请，于2012年7月25日依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条第一款、第四条、第二十六条第二款、第十六条第一款及有关规定，作出（2012）常建裁钟第38号房屋拆迁行政裁决，裁决常州凯悦房地产有限公司与姜某某实行房屋产权调换，产权调换房为本市凯悦君廷商业街XX号（施工编号），房屋建筑面积为86.32平方米。产权调换的房屋由第三人顾某某承租，姜某某应与顾某某重新订立房屋租赁合同。房屋产权调换的差价（按照房产管理部门核准的房屋建筑面积计算）由常州凯悦房地产有限公司与姜某某按规定结清。被申请人姜某某、顾某某自行过渡。过渡期限自姜某某腾空并交出被拆迁房屋之日起计算。被拆迁房屋装饰装修及附属设施补偿款25227元与因拆迁产生的搬迁补助费、停产停业损失、电话移机、有线电视安（移）装、空调移位等项补助费，由常州凯悦房地产有限公司暂时补偿姜某某，具体归属由姜某某与顾某某另行解决，被申请人姜某某应当在裁决书送达之日起16日内从本市劳动西路XXX号房屋内自行搬迁。
被告向本院提供的作出被诉具体行政行为的证据、依据为：1、行政裁决申请书；2、拆迁人概况与被拆迁人身份证明；3、受理通知书；4、答辩通知书；5、调解通知书；6、证据1、3-5的送达回证；7、调解会笔录；8、房屋拆迁行政裁决书及送达回证；上述证据1-8证明被告作出裁决程序合法。9、常拆许字（2010）第003号房屋拆迁许可证及城市房屋拆迁项目延期许可证；10、建设用地规划红线图；11、常州市城乡建设局房屋拆迁公告；12、被拆迁房屋权属证明；13、未达成协议的被拆迁人比例及原因；14、选择评估机构的材料；15、拆迁评估通知书及送达回证；16、被拆迁房屋拆迁评估报告（常天房估（2010）HD-Y-13号、常天房估（2010）HD-Y-13-1号）及送达回证；17、安置房屋评估报告（常天房估（2012）KYJT-
SYJ-13号）；18、拆迁补偿安置方案；19、证据17、18的送达回证；20、拆迁协商记录；证据9-20证明被告认定拆迁人拆迁行为合法、裁决认定事实清楚，裁决理由充分。
原告诉称，1、由于被告非法组建裁决庭导致裁决不符合法律法规，被告的裁决主体失格。依据《中华人民共和国行政强制法》第十七条规定，行政强制措施由法律法规规定的行政机关在法定范围内实施，行政强制实施不得委托，被告委托不具备裁决资格的常州市钟楼区建设局裁决为非法。依据《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十二条规定，裁决员应具备省建设行政主管部门颁发的裁决员资格证书持证上岗，而三位裁决员吕文炳、殷俊、沈亦青非行政编制公务员，被委托实施法定行政职权，致其具体行政违法，程序违法。三名裁决员应出庭证明其行政执法身份的合法性。2、原告的营业用房为街面房，评估价格明显低于同地段市场价格，而安置房为内街营业房，评估后的基价竟高于街面用房，显失公平，房地产的估价报告违反了中华人民共和国国家标准GB／T50291-1999房地产估价规范，对原告的房地产评估报告严重失实。3、评估时点错误，应当按照分段实施拆迁的时点所对应的价值进行评估。4、协商记录虚假，原告与第三人凯悦公司并无实质性协商。综上，请求撤销被告作出的（2012）常建裁钟第38号行政裁决。
原告向法庭所举的证据有：1、（2012）常建裁钟第38号房屋拆迁行政裁决书；2、常州市人民政府（2012）常行复第165号行政复议决定书。
被告辩称，1、原告诉称裁决员不具备合法的裁决资格，裁决庭组成违法。被告依法具有拆迁裁决的职责，本案所涉行政裁决是以被告名义作出，是被告的具体行政行为，并非裁决员的个人行为，因此该裁决有效。2、原告认为评估报告减少实量面积，评估价格低于同地段市场价格，评估未按国家标准《房地产估价规范》进行、对原告的房地产评估报告严重失实。被告认为，评估报告由具有资质的评估机构依照相关规定作出，原告如对评估报告有异议，可在收到评估报告后5日内以书面形式要求评估机构作出说明、解释，经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托其他评估机构重新评估。重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。具体到本案，未有证据显示原告在规定期限内提出书面异议并申请重新评估，所以答辩人采纳由合法资质的评估机构作出的评估报告于法有据。3、本案中的拆迁不存在分期分段实施，被告采纳建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条的规定合法有据。4、对于协商记录的问题，被告认为协商记录是拆迁人进行拆迁活动的一种内部工作记载，此协商记录也无需被拆迁人的签字，所以不存在协商记录造假的问题。综上，被告所作（2012）常建裁钟第38号房屋拆迁行政裁决认定事实清楚，证据确实、充分，程序合法，适用法律、法规和规范性文件正确。原告要求撤销的理由不能成立，请求法院依法维持裁决。
第三人常州凯悦房地产有限公司未提交书面陈述意见书，在庭审中表明同意被告的观点。
第三人向法庭所举的证据有：企业法人营业执照及常州市凯悦房地产有限公司组织机构代码证，证明第三人为依法注册的法人。
第三人顾某某未提交书面陈述意见书，在庭审中表明只希望拿到补偿款。
经庭审质证，原告对被告提供证据中协商记录及送达回证的真实性提出异议，要求相关证人出庭质证，原告对被告其他证据所提异议，并非针对证据本身的质证意见，本文将在论述部分进行阐述。第三人常州凯悦房地产有限公司与顾某某对被告提供的证据均无异议。对于原告提供的证据，被告及两位第三人无异议，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。原告、被告及第三人顾某某对第三人常州凯悦房地产有限公司提供证据未提出异议，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。
经审理查明，2010年2月9日，被告向本案第三人常州凯悦房地产有限公司颁发了常拆许字（2010）第003号房屋拆迁许可证。同日，被告向规划拆迁范围内的拆迁户发布了拆迁公告。座落本市劳动西路XXX号房屋也在本次拆迁范围内。该房屋所有权人为原告姜某某，承租人为第三人顾某某，常州市地产开发总公司商品房销售合同载明的建筑面积为65.92平方米，房屋实测面积为66.8平方米。第三人凯悦公司愿意对该房屋按实测面积进行补偿。原告姜某某与顾某某未解除房屋租赁关系。经常州天常孜信房地产评估咨询有限公司评估，向第三人出具的常天房估（2010）HD-Y-14-1号评估报告，房屋评估金额为855237元，装修及附属设施评估金额为25227元。第三人提出两种拆迁补偿方式供原告选择，一是按评估报告确定的金额予以货币补偿；二是实行房屋产权调换，产权调换房为本市凯悦君廷商业街XX号（施工编号），房屋建筑面积为86.32平方米，房屋评估金额为1526053元。第三人主张与原告按照评估金额结清产权调换的差价。因第三人与原告达不成房屋拆迁补偿安置协议，第三人于2012年7月5日向被告申请裁决，被告于同日受理，并于2012年7月9日召集第三人与原告进行调解。因未能就补偿安置达成一致意见。2012年7月25日，被告依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，作出（2012）常建裁钟第38号房屋拆迁行政裁决，并于2012年7月26日送达原告姜某某、第三人顾某某以及第三人常州凯悦房地产有限公司。原告因不服上述裁决，向常州市人民政府提起行政复议，2012年12月25日常州市人民政府作出（2012）常行复第165号行政复议决定书，维持了（2012）常建裁钟第38号房屋拆迁行政裁决。原告遂诉至法院要求撤销该裁决。
本院认为，被告系县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，依法具有对拆迁纠纷进行裁决的行政职权。对于原告提出的被告进行裁决的人员没有裁决资格，因而所作出的裁决违反程序的问题，本院认为，被告具有对拆迁纠纷进行裁决的行政职权，上述裁决以其名义作出，符合法规规章规定。对于原告提出被告委托常州市钟楼区建设局进行裁决违法。原告所举证据不足以证明本案裁决系被告委托常州市钟楼区城乡建设局所作，原告该项主张本院不予采信。原告认为评估价格低于同地段市场价格，评估未按国家标准《房地产估价规范》进行、评估报告必须分别核定房屋基准价格和土地使用权基准价格等等。本院认为，评估报告由具有资质的评估机构依照相关规定作出，未有证据显示原告在规定期限内提出书面异议并申请重新评估，所以答辩人采纳由合法资质的评估机构作出的评估报告并无不当。原告主张与第三人凯悦公司并无实质性协商，其所提供的协商记录不真实，为第三人的单方记录。本院认为，协商记录为对拆迁方与被拆迁方协商内容、过程的记载，对原告并无法律上的约束力，其所记录的内容与实际情况是否完全相符，对原告的实体权益并无影响。综上，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告姜某某要求撤销被告常州市城乡建设局作出的（2012）常建裁钟第38号房屋拆迁行政裁决的诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由原告姜某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 诸天舒
审 判 员 蒋小燕
人民陪审员 陈国大
二〇一三年四月十九日
书 记 员 朱 莉