北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终2358号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中农思汗农业发展（北京）有限公司，住所地北京市丰台区南三环西路91号院1号楼2023-1。
法定代表人：刘洋，总经理。
委托诉讼代理人：戴颖周，北京颖周律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵琍，女，1959年7月29日出生。
委托诉讼代理人：李中华，北京市两高律师事务所律师。
原审被告：王艳，女，1985年7月7日出生。
委托诉讼代理人：李中华，北京市两高律师事务所律师。
上诉人中农思汗农业发展（北京）有限公司（以下称中农思汗公司）因与被上诉人赵琍及原审被告王艳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初39507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中农思汗公司的委托诉讼代理人戴颖周，原审被告王艳，被上诉人赵琍、原审被告王艳的共同委托诉讼代理人李中华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中农思汗公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持中农思汗公司全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.王艳口头允诺中农思汗公司开具租金发票，王艳、赵琍不开发票的行为系违反约定义务和法定义务，构成违约，应承担违约责任；2.王艳受房主赵琍的委托对外出租房屋，系代理人身份，王艳在代理过程中超越代理权限，应对其超越代理权限的行为承担连带赔偿责任；3.中农思汗公司不存在违约的行为，赵琍应返还其押金，中农思汗公司给付赵琍滞纳金无法律依据。
赵琍辩称，赵琍服从一审法院判决，请求驳回中农思汗公司的上诉请求。事实与理由：1、根据一审出庭的中介人员的证人证言，涉诉房屋每平米7.1元的价格系不含税的价格，中农思汗公司亦接受，赵琍未开具发票不构成违约；2.王艳受赵琍委托在赵琍委托的范围内进行出租房屋管理等事宜，其并未超越代理权限；3.根据双方合同的约定，中农思汗公司未按期缴纳租金，已构成违约，应扣其押金，并由中农思汗公司支付其滞纳金。
王艳辩称，服从一审法院判决，请求驳回中农思汗公司的上诉请求。事实与理由：1、根据一审出庭的中介人员的证人证言，涉诉房屋的每平米7.1元的价格系不含税的价格，中农思汗公司亦接受，赵琍未开具发票不构成违约；2.王艳受赵琍委托在赵琍委托的范围内进行出租房屋的管理等事宜，其并未超越代理权限；3.根据双方合同的约定，中农思汗公司未按期缴纳租金，已构成违约，应扣其押金，并由中农思汗公司支付其滞纳金。
中农思汗公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《写字楼租赁合同》；2.王艳、赵琍返还中农思汗公司房屋租赁押金272510元；3.王艳、赵琍赔偿办公设备及物品损失80000元；4.王艳、赵琍赔偿宽带费2000元、电话安装费640元、广告安装费460元、装修费80000元；5.王艳、赵琍赔偿因其拒不为中农思汗公司开具缴税凭证导致中农思汗公司发生的增值税费损失115820.15元；6.王艳、赵琍赔偿中农思汗公司因不能正常办公而发生的人员工资损失共计108800元；7.王艳、赵琍承担中农思汗公司在一审发生的律师费20000元。
赵琍向一审法院反诉请求：判令中农思汗公司向赵琍支付违约金272517.82元、滞纳金40877.67元。
一审法院认定事实：2015年11月2日，赵琍向王艳出具委托书，委托王艳全权办理涉案房屋出租、退租、代收房租款等一切相关事宜，该委托有效期至2020年12月30日。
2016年2月23日，中农思汗公司与赵琍签订租赁合同，约定赵琍（甲方）将涉案房屋出租给中农思汗公司（乙方）使用，承租区域作为办公用途，免租期为7天，自2016年2月24日起至2016年3月1日，乙方在免租期内免付租金；租期2年，自2016年3月2日至2018年3月1日；租金为每平米每天7.1元，房屋建筑面积630.95平米，计每月租金为136258.91元；支付方式为押二付三，乙方直接汇至甲方指定银行账户工商银行商务中心区光华路支行，6212880200001500103，王艳；租金每三个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金；押金相当于二个月的租金即272517元；如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；合同期内，乙方自行报装电话，报装费用及电话费用按电信局的收费标准，乙方按单支付；承租期内，房屋所产生的宽带费均由乙方承担；本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋，逾期五日不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理；租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水、电、燃气费，宽带、电话费、有线收视费、停车费等）后七日内，甲方应将全额押金退还给乙方；承租区域内的装修费用及协调工作由乙方自行负责；因甲方原因造成本合同无法继续履行，乙方有权解除本合同，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于二个月房租的违约金；乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3%作为滞纳金，逾期5日仍未支付房租视为乙方违约，甲方有权收回该房屋，房屋内全部物品归甲方所有，押金不予退还，并追究乙方的违约责任；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方二个月房租作为违约金；房屋设备条件包含椅子106把、办公桌78张、长椅2张；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，中农思汗公司依约支付了押金及首期租金。
2016年5月30日，中农思汗公司通过短信通知王艳要求其开具第一季度租金的发票共70万元，并表示如不能及时提供发票影响下一期租金缴纳的，由王艳承担全部责任。王艳对该要求予以拒绝，并告知中农思汗公司需按期缴纳租金，否则将依照合同约定收回涉案房屋。6月2日，中农思汗公司通知王艳因其未开具发票，中农思汗公司要求解除合同。6月4日，王艳将涉案房屋上锁。
一审庭审中，中农思汗公司申请其公司员工牛×出庭作证，证明双方签订合同时曾口头约定中农思汗公司交纳租金后王艳需为其开具发票。王艳、赵琍对牛×的证言真实性不予认可，认为牛×与中农思汗公司存在利害关系，且牛×并不了解双方对租金的磋商过程。就此王艳、赵琍申请北京宏成行房地产经纪有限公司的工作人员魏×出庭作证，证明合同约定的每平米每天7.1元是税后价，原本的日租金报价为每平米每天7.6元，如果降低到7.1元则不含税，后中农思汗公司接受了7.1元的价格，不要发票。中农思汗公司对魏×的证言真实性不认可，认为虽然中介费是中农思汗公司支付的，但魏×与王艳、赵琍有利害关系。
关于各项损失，中农思汗公司提交房屋装修合同及收据、广告安装合同及收据证明其为涉案房屋装修花费的费用，王艳、赵琍对证据的真实性均不认可，认为中农思汗公司未提供正式发票，无法证明装修的实际支出，且中农思汗公司装修并未经过赵琍签字许可。经询，中农思汗公司无法确认装修内容，另因装修期间并不影响涉案房屋的使用，故无法明确装修期间。
一审庭审中，中农思汗公司提交员工劳动合同及自行整理的工资发放明细表，证明其无法正常营业产生的员工工资损失，王艳、赵琍对该证据的真实性不予认可，且中农思汗公司违约在先，自己造成的损失不应由王艳、赵琍承担；另，中农思汗公司提交律师费发票一张，证明其为一审诉讼产生的律师费用，王艳、赵琍对该证据不予认可。
一审庭审中，赵琍提交胡×的证人证言及录像一段，证明2016年6月8日王艳前往涉案房屋开锁时屋内物品的状态，录像显示当日涉案房屋内除办公桌、椅子等家具外，物品已基本清空，桌面并没有电脑、打印机、电话机等办公设备。中农思汗公司对上述证据的真实性均不予认可，称胡×与王艳、赵琍有利害关系，且撤场时其仍留有电脑、打印机的办公设备未取走。经询，中农思汗公司认可录像中的办公桌椅确系合同中约定的赵琍向其提供的办公用品，但双方并未办理交接手续，中农思汗公司亦未就其主张的办公物品损失提交证据证明。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。中农思汗公司与赵琍签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。中农思汗公司所提交的证据无法证明开具发票系赵琍的合同义务，亦不足以证明如赵琍未开具发票则中农思汗公司有权拒付租金并解除合同，故中农思汗公司以未开具发票为由主张赵琍违约，缺乏事实依据，一审法院不予支持。赵琍已于庭审前收回涉案房屋，现双方均同意解除合同，一审法院对此不持异议。中农思汗公司拒绝支付租金导致合同解除，应承担违约责任，故其主张退还押金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持；中农思汗公司要求王艳、赵琍赔偿其办公设备及物品损失，但庭审中并未就此举证证明，该项诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持；中农思汗公司要求王艳、赵琍赔偿宽带费、电话安装费、广告安装费，双方签订的租赁合同已明确约定上述费用应由中农思汗公司自行承担，该项诉讼请求缺乏合同依据，一审法院不予支持；关于中农思汗公司主张的装修损失，现有证据无法证明其产生了装修费用，且中农思汗公司无法对装修内容准确表述，一审法院对该项诉请不予支持；中农思汗公司要求王艳、赵琍赔偿增值税费损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持；关于人员工资损失，现有证据无法证明中农思汗公司支出了该笔费用，一审法院不予支持；中农思汗公司要求王艳、赵琍赔偿其支付的律师费，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，王艳与赵琍系代理与被代理的关系，王艳作为代理人，其在合同的签订及履行过程中作出的各项行为均是代赵琍作出，故相应的民事责任亦应由赵琍承担，现中农思汗公司主张王艳承担连带责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
关于一审反诉，中农思汗公司迟延支付租金导致合同解除，应承担违约责任，双方合同第9.2.5条亦对此进行了明确约定，故赵琍就本诉主张押金不退的答辩意见一审法院予以采纳，赵琍要求中农思汗公司支付滞纳金的反诉请求，一审法院予以支持；赵琍又依据合同第9.3条要求中农思汗公司支付二个月租金作为违约金，系对合同条款的重复适用，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
判决：一、确认中农思汗公司与赵琍签订的《写字楼租赁合同》于二〇一六年六月四日解除；二、中农思汗公司于判决生效之日起十日内支付赵琍滞纳金四万零八百七十七元六角七分；三、驳回中农思汗公司的其他诉讼请求；四、驳回赵琍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，中农思汗公司申请证人刘某出庭作证，用以证明中农思汗公司在涉诉房屋留有新买的办公桌、椅子及30多台电脑。赵琍及王艳不认可刘某的证人证言，认为存在利害关系，且无其他证据证明该证言的真实性。
另查明，经本院询问，赵琍认可王艳出租房屋的行为。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合全案案情和当事人诉辩称意见，本案的争议焦点为：一、赵琍是否构成违约，赵琍、王艳应否承担赔偿责任；二、中农思汗公司是否构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于争议焦点一，中农思汗公司以赵琍未开具发票违反合同义务已构成违约为由，主张其有权解除合同，但根据双方签订《写字楼租赁合同》中并未就是否开具发票作为赵琍的合同义务予以约定，亦未就赵琍不开具发票可作为中农思汗亦享有合同解除权进行约定，故中农思汗公司的上述主张，依据不足，本院不予支持。双方就开具发票的问题，可另行解决。中农思汗公司主张其办公设备及物品损失，但并未就此提供证据予以证明，该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款之规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，王艳作为赵琍的代理人进行涉诉房屋的出租管理，赵琍亦对此予以认可，故相应的民事责任应由赵琍承担，现中农思汗公司主张王艳应承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二，根据争议焦点一的认定，赵琍并未违约。中农思汗公司拒付租金并解除《写字楼租赁合同》的行为已构成违约，应当承担违约责任,根据《写字楼租赁合同》的相关约定，赵琍不予返还中农思汗公司的押金，依据充分。中农思汗公司诉请赵琍返还其押金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。本案中，依据《写字楼租赁合同》第九条违约责任与合同终止的相关约定，“9.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3%作为滞纳金；逾期5日仍未支付房租视为乙方违约，甲方有权收回该房屋，房屋内全部物品归甲方所有，押金不予退还，并追究乙方的违约责任”。根据合同约定的内容、目的等情况，双方约定的滞纳金，名为滞纳金实为违约金。现中农思汗公司违约，赵琍要求中农思汗公司支付滞纳金，于法有据，本院予以支持。中农思汗公司主张判决其承担滞纳金缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院就中农思汗公司主张的宽带费、电话安装费、广告安装费、装修损失，处理适当，本院予以维持。
综上所述，中农思汗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9602元，由中农思汗农业发展（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年二月二十三日
法官 助理 温 迪
书 记 员 左 爽