江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03211号
上诉人（原审被告）盐城市金时代房地产开发有限公司，住所地盐城市北城根北巷26号。
法定代表人陈广川，该公司董事长。
委托代理人花恒胜，江苏钟山明镜律师事务所律师。
委托代理人汪向文，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘金标，居民。
被上诉人（原审原告）刘介坤，居民。
被上诉人（原审原告）刘某。
法定代理人刘金标（系刘某之父），居民。
上列三被上诉人共同委托代理人张玉山，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
上列三被上诉人共同委托代理人黄晓炎，北京盈科（苏州）律师事务所律师。
上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代公司）因与被上诉人刘金标、刘介坤、刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第0031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月10日公开开庭审理了本案，金时代公司委托代理人花恒胜，刘金标、刘介坤、刘某委托代理人黄晓炎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘金标、刘介坤、刘某原审诉称，2013年2月8日，双方签订商品房买卖合同，刘金标、刘介坤、刘某购买金时代公司开发的位于盐城市亭湖区剧场路西侧、商业大厦北侧名为同曦鸣城商品房一套，价格504892元，金时代公司在宣传时明确该小区为精装修的学区房，“投资、自住、学区三不误”，刘金标、刘介坤、刘某为方便子女就近入学毓龙路实验学校而购买此房。合同签订后，刘金标、刘介坤、刘某依约按时支付全部房款，金时代公司却因自身原因一再延期交房，至今未能提供验收合格的房屋给刘金标、刘介坤、刘某。更为严重的是金时代公司虚假宣传、欺骗广大业主，因同曦鸣城项目不符合教育及户政政策，导致业主无法正常落户、大量适龄儿童无法正常入学，双方为此发生矛盾冲突，有多户业主组织上访。期间，经各方多次协调，金时代公司于2014年5月21日出具承诺书，后双方又签订补充协议，金时代公司承诺：“关于迟延交房的问题，除合同约定的赔偿以外，每延迟一个月对业主增加减免一年的物业管理费。子女入学问题保证于2014年8月20日前拿到入学通知单。2014年7月20日前无法解决入常住户则按照总房款的20%赔偿给业主，如有业主退房则无条件同意，并退还全部房款及利息。”2014年8月13日，根据盐城市政府关于同曦鸣城A1楼250户业主子女入学问题专题会办精神，亭湖区人民政府联合法院、信访、教育、住建等多家政府部门协调处理了业主子女入学的问题，但仍明确已用于施教区生源资格认定的住房在小学和初中阶段，不再作为其他家庭新生入学资格的认定条件。至于入常住户问题至今无法落实，金时代公司承诺的支付总房款20%的补偿或双方约定的以车位所有权冲抵补偿款都没有兑现。现诉请法院判令：1.金时代公司继续履行合同交付合格房屋；2.金时代公司按照2500元/月的租金标准支付延迟交付房屋的违约金，自合同约定应交房之日至实际交房之日；3.金时代公司支付无法正常落户的违约金100978元（504892元×20%）。
金时代公司原审辩称:1.金时代公司已经于2014年11月1日向各业主发出交房通知书，并通过EMS邮政特快进行催告，但是刘金标、刘介坤、刘某没有收房，因此房屋未交付不是金时代公司的原因，违约责任在于刘金标、刘介坤、刘某；2.双方在合同中明确约定延期交房按照每天5元的标准计算，逾期超过90日的从90日起按每天20元支付违约金，合同继续履行。现刘金标、刘介坤、刘某要求按照2500元/月的租金标准主张延期交付依据不足，且金时代公司已于2014年11月1日以EMS邮政特快的形式通知刘金标、刘介坤、刘某收房；3.双方争议的承诺书及相关补充协议是在2014年5月、7月众多业主围攻金时代公司办公场所，胁迫项目负责人季长宁并限制人身自由签订的，且承诺书和协议是刘金标、刘介坤、刘某事先准备好的，逼迫金时代公司签字，不是真实意思的表示，事后金时代公司也予以撤销公示。故刘金标、刘介坤、刘某要求金时代公司承担20%的违约金依据不足，业主户口可以入集体户，目前大部分业主户口已经可以正常落户，符合入学的子女已经入学。综上，请求法院驳回刘金标、刘介坤、刘某的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年2月8日，买受人刘金标、刘介坤、刘某与出卖人金时代公司签订商品房买卖合同一份（含附件1房屋平面图;附件2公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明;附件3装潢、设备标准;附件4合同补充协议），合同约定：房屋所在地块规划用途为办公商业，买受人购买该地块上出卖人所建设的商品房盐城市同曦鸣城1幢13层1314室，用途为酒店式公寓（商业性质），建筑面积69.4平方米，单价为7275.1元/平方米，房款合计504892元。买受人应当按照附件4-1方式付款，即买受人应于2013年2月8日前向出卖人支付首付款504892元。若买受人迟延付款，除出卖人依法解除合同外，买受人按照未付到期房价款的万分之五/天计算，向出卖人支付迟延期间的违约金；出卖人解除合同的，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金并负有协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续的义务，出卖人于各项登记注销手续办理完毕后的30日内将已收房款（含定金）扣除买受人应付违约金额后退还给买受人。出卖人应当在2013年12月31日前将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按照合同附件4-5，即出卖人迟延交付该商品房，按照5元/天的标准计算，向买受人支付迟延期间的违约金;如遇不可抗力或重大情势变更等非金时代公司所能控制之状况，应按约定调整交付日期。逾期超过90日的，自90日起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付20元/天的违约金，合同继续履行。如买受人延迟支付房款，后出卖人延迟交付房屋的违约金，双方一致同意，可按照合同约定互相抵消违约金。经买受人书面催告后120日后仍未交付的，买受人有权解除本合同。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延迟交房责任由出卖人承担。买受人的房屋仅作酒店式公寓（商业性质）使用。
原审审理中，刘金标、刘介坤、刘某向法庭提交了一份照片及三份同曦鸣城销售宣传广告，广告及照片中均有“学区房”、“自住学区”字样。刘金标、刘介坤、刘某称上述广告均是金时代公司在宣传销售商品房时发放，照片拍摄自销售现场。
合同签订后，刘金标、刘介坤、刘某交纳了购房款，金时代公司于2013年2月8日开具了504892元发票。
2012年8月2日，盐城市盐都区教育局向金时代公司作出《关于同曦鸣城一期A区公寓施教区问题的回复》，该回复主要内容为：你公司《报告》中提及的实施旧城改造暨同曦鸣城项目的用地是属于盐城市毓龙路实验学校施教区范围。按照《盐城市公办义务教育学校施教区内生源入学资格认定办法》,“适龄儿童少年应具有所在施教区内常住户口，户口原则上应与其父母（或其他法定监护人）在同一户籍，且户籍与监护人房屋所有权证、实际常住地三者相符”。申请到施教区为学校入学的适龄儿童少年，业主应于当年7月31日前办结户口、房屋所有权证。同时，小学阶段6年内，初中阶段3年内，施教区生源资格不重复认定。如同曦鸣城一期A区公寓业主符合上述要求，可认定为毓龙路实验学校施教区生源。
2014年5月21日，金时代公司、盐城市金时代物业服务有限公司（以下简称金时代物业公司）出具承诺书，主要内容为：……对于上学与落户问题，保证在2014年6月30日拿到教育局同意同曦鸣城A1区业主今年入学的批复函后，在今年8月20日前，今年入学的同曦鸣城A1区业主子女拿到盐城市毓龙路实验学校的入学通知单。无条件同意在业主申请退房3个月之内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。公司将积极协调解决同曦鸣城A1区业主入常住户问题，如7月20日前入常住户问题实在无法解决的，如有业主选择退房的，无条件同意并在业主申请退房3个月内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。如业主不需要退房的，按照总房款的20%补偿给业主，于3个月内退还给业主。同日，金时代公司与业主代表童金星、陈华、张启云、陈亚梅签订补充协议一份，协议主要约定：金时代公司承诺于2014年6月30日前今年入学的业主开始接到学校的通知，2014年7月20日前确定是否可以办理常住户口入住手续，如无法办理，业主选择退房的，无条件同意并在业主申请退房3个月内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。如不需退房的，按总房款的20%补偿给业主，于7月21日打入业主个人账户。2014年7月20日选择退房的业主，按承诺书条款赔付业主，并赔付关于该房产发生的一切费用（截止到账日期的贷款利息/办证相关手续费用）。
2014的7月3日，金时代公司出具承诺书一份，承诺由于无法兑现入户承诺自愿赔偿1314户业主刘金标、ＸＸ琴总房款的20%，由于公司资金暂缺，自愿将同曦鸣城地下汽车停车位作为此赔偿款相抵给刘金标、ＸＸ琴，保证车位权属性质于本公司以及车位无抵押、出租、转让、买卖等行为。公司确保于2014年7月20日给业主拿到市政府同意入户的原件批文（非集体性质的户口），此批文不受政策变化而变化，并在60天内确保同曦鸣城业主在辖区内派出所入户为准，如在7月20日无政府同意入户的原件批文，立即将20%赔偿款汇至各业主指定账号或将车位权属归1314业主刘金标、ＸＸ琴所有。
2014年8月8日，金时代公司出具一份《关于撤回承诺的公告》，载明：我司于2014年5月21日出具的“致同曦鸣城A1区业主承诺书”以及出具的其他相关承诺书、签订的补充协议，均非我司真实意思表示。现予以撤回。
2014年8月13日，盐城市亭湖区人民政府召集区法院、区信访局、区司法局、区住建局、区教育局、区公安分局、先锋街道等相关部门和单位负责人，就协助办理同曦鸣城A1楼250户业主子女入学进行会办，形成（2014）第49号纪要，主要载明：根据市政府会办精神，对经确认的同曦鸣城A1楼250户业主子女，符合小学、初中入学条件的，由区政府负责在毓龙路实验学校入学。涉及该250户房屋二次买卖后的业主子女入学资格认定问题。按照《关于印发〈盐城市区公办义务教育学校施教区内生源入学资格认定办法（试行）〉》的通知（盐教发[2014]14号）精神执行，凡已用于施教区生源资格认定的住房在小学阶段6年、初中阶段3年内，不再作为其他家庭新生入学资格认定的条件。
2014年9月29日，盐城市规划局向金时代公司发出编号为32090120120005的许可证，同意金时代公司开发的同曦鸣城A1幢4轴线以东建成区域竣工验收。
2014年10月30日，金时代公司的交房通知载明：盐城同曦鸣城A1幢公寓已通过竣工验收，具备交付条件，交房时间为2014年10月31日起，因交付房源户数较多，按楼层分批办理交付手续，5至9层于2014年11月3日前来办理，10至15层于2014年11月4日前来办理，16至21层于2014年11月5日前来办理，22至28层于2014年11月6日前来办理。同日，金时代公司通过单号为EMS1016801805511号邮政快递向刘金标、刘介坤、刘某邮寄信件，信件封面载明内件为：同曦鸣城交房通知。次日，该快递被刘金标、刘介坤、刘某签收。
原审法院在2015年8月10日庭审中，金时代公司的委托代理人当庭要求刘金标、刘介坤、刘某至该公司办理有关手续，接收房屋，同时表示对购房业主不附加条件。刘金标、刘介坤、刘某的共同委托代理人张玉山当庭代表包括夏正艳在内的73件系列案件的所有原告同意至金时代公司收购买的商品房。
原审另查明，金时代公司对已经交付房屋的业主，分别按每月2300元至2500元的标准赔偿延期交房的损失。
原审还查明，盐城市中级人民法院在审理（2015）盐民终字第01687号王东成诉金时代公司房屋买卖合同纠纷时查明：金时代公司以EMS快递的方式向各业主邮递交房通知书，但业主在领取房屋钥匙、交付房屋前，须与金时代公司就延期交房的违约责任、子女入学及办理入常户口问题另行签订协议，金时代公司仅同意承担延期交房的违约责任（从2014年1月1日至实际交房之日，每月按2300元承担违约金），业主须放弃追究金时代公司的其余违约责任，故刘金标、刘介坤、刘某未收房。
本案在原审审理过程中，原审法院对同曦鸣城1幢房屋2014年1月至目前的租金情况咨询了盐城东城亿价格评估有限责任公司，该公司于2015年4月14日出具报告，结论为房屋月租金为2500-2600元。
本案争议焦点为：1.金时代公司是否应当支付迟延交付房屋的违约金，如应当支付，标准应如何确定？2.金时代公司出具的承诺书及补充协议是否是其真实意思表示，是否应当支付无法落户的20%违约金？
原审法院认为，刘金标、刘介坤、刘某与金时代公司签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，刘金标、刘介坤、刘某按合同约定履行了付款义务，金时代公司应当按约定交付房屋。现双方同意继续履行合同，故对刘金标、刘介坤、刘某要求金时代公司交付房屋的诉讼请求应予支持。
（一）关于金时代公司是否应当支付迟延交付的违约金，如应当支付，标准应如何确定的问题？
双方当事人签订的商品房买卖合同约定于2013年12月31日前交付房屋，刘金标、刘介坤、刘某虽于2014年10月31日收到金时代公司以EMS快递的方式邮寄的交房通知，但金时代公司在交付房屋前，要求刘金标、刘介坤、刘某就延期交房的违约责任、子女入学及办理入常户口问题另行签订协议书，金时代公司仅同意承担延期交房的违约责任，要求刘金标、刘介坤、刘某必须放弃追究金时代公司的其余违约责任，刘金标、刘介坤、刘某予以拒绝，致金时代公司未能向刘金标、刘介坤、刘某实际交付房屋，应认定案涉房屋至今未能交付的责任在于金时代公司，其应当承担房屋实际交付前的违约责任。合同约定金时代公司迟延交付商品房，90日内按照每天5元的标准计算违约金，逾期90日按照每天20元的标准支付违约金。但双方合同中关于逾期付款的违约责任约定，若买房人有拖欠首付款行为的按总房款的5%向出卖人支付违约金，故合同对买受人逾期付款的违约金与出卖人逾期交房的违约金的约定明显不对等，出卖人逾期交房的违约责任过分低于买受人逾期付款的违约责任。原审法院结合案涉房屋的用途为酒店式公寓（商业性质）及金时代公司对已经交付的业主按每月2300元至2500元的标准赔偿延期交付房屋损失的情况以及原审法院咨询评估公司的报告亦称涉案房屋地段的月租金在2014年至今在2500元至2600元之间的实际情况，对刘金标、刘介坤、刘某请求依照每月2500元的标准支付违约金的诉讼请求，予以支持。因庭审中双方均同意办理相关手续，交接房屋，原审法院考虑房屋交接需一定期限，确定金时代公司承担逾期交房的违约责任从2014年1月1日起至2015年8月31日止。
（二）金时代公司出具的承诺书及补充协议是否是其真实意思表示，是否应当支付无法落户的20%违约金？
1.金时代公司于2014年5月21日、2014年7月3日出具的承诺书以及补充协议中均加盖金时代公司章印，金时代公司主张出具的承诺书及补充协议系受众多业主胁迫形成的，并非真实意思表示，虽然金时代公司提供了公安出警记录、现场照片等证据，但上述证据不足以证明金时代公司被胁迫签订承诺书及补充协议的事实，其于2014年8月8日出具的关于撤销承诺的公告无法律依据，不能产生撤销承诺书及补充协议的法律后果。
2.金时代公司在销售上述商品房时的广告宣传中，均载明为学区房，而学区房的前提是业主应当为施教区内的常住户。根据案涉项目土地及房屋的性质，客观上无法为购房户办理入常户的手续，金时代公司为房屋销售所作的宣传存在不实之处。金时代公司在2014年5月21日的承诺书及双方之间签订的补充协议中均明确：如在2014年7月20日前无法办理常住户口入住手续，业主不退房的，按照总房款的20%补偿给业主。但在双方签订的商品房买卖合同中明确载明土地及房屋性质均为商业用途，金时代公司关于为业主办理常住户口的承诺不符合法律规定，业主对此也应当知晓。金时代公司虽在承诺书及补充协议中约定了无法办理常住户口入住手续的责任，但承诺书及补充协议承诺的内容在客观上均无法实现，金时代公司应当对业主因此所产生的部分损失予以赔偿，考虑到双方当事人对承诺书及补充协议承诺的内容无法实现均有责任，原审法院酌定金时代公司按照房款的10%赔偿刘金标、刘介坤、刘某。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、金时代公司与刘金标、刘介坤、刘某于2013年2月8日签订的《商品房买卖合同》继续履行，限金时代公司于判决生效之日起三十日内向刘金标、刘介坤、刘某交付位于盐城市同曦鸣城1幢1314室房屋；二、金时代公司应于判决生效之日起三十日内向刘金标、刘介坤、刘某支付迟延交房的违约金（从2014年1月1日起至2015年8月31日止，按每月2500元的标准支付）；三、金时代公司应于判决生效之日起三十日内向刘金标、刘介坤、刘某支付无法落户的违约金50489.2元。案件受理费2840元，由刘金标、刘介坤、刘某负担940元，金时代公司负担1900元。
上诉人金时代公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1.双方签订的合同合法有效，其中对逾期交付房屋的违约责任作出明确约定，依法应当按约定承担责任，原审法院按照同地段房屋租金标准2500元/月计算逾期交房违约金没有事实和法律依据；因金时代公司已于2014年11月1日向众业主发出交房EMS通知，逾期交房违约责任计算到该日截止。中介机构对于房屋租金2500元/月的评估意见，不能作为法院定案依据；因案涉房屋为住宅，如以月租金为损失，刘金标、刘介坤、刘某应当提供实际损失的证明；2.金时代公司与童金星等四位业主代表所签订的补充协议及2014年7月3日出具的承诺书，系受众多业主胁迫形成的，并非金时代公司的真实意思表示，金时代公司所提供的公安出警记录、现场打砸照片等证据能够证实承诺书系受胁迫产生的，属于可撤销的承诺书，金时代公司已于2014年8月8日作出撤销承诺的公告，所以该承诺书对双方没有法律约束力；3.双方签订的商品房买卖合同中，并未对落户、子女入学作出约定，但为方便业主，经协调落户和业主子女入学问题均已得到解决，可以入集体户，子女入学问题经政府协调已解决，符合条件的子女已经顺利入学，刘金标、刘介坤、刘某购买案涉房屋并未发生所谓的损失。能否入户问题与房价并无实质影响，即使承诺书“有效”，原审法院判决金时代公司赔偿房价的10%亦明显过高；4.原审法院审理程序违法。就案涉承诺书的效力问题，在原审期间，金时代公司就提出撤销承诺书诉讼，并向原审法院发出中止审理的书面申请。本案必须以该案的审理结果为依据，依法本案应中止审理，但原审法院却先作出判决，程序违法。恳请二审法院撤销原审判决第二、三项内容，依法改判第二项判决内容，驳回第三项诉讼请求。
被上诉人刘金标、刘介坤、刘某答辩称，原审法院审理查明的均为客观事实，争议焦点认定合理，具体认定部分，虽有不同意见，但判决结果可以接受，金时代公司的上诉理由均不能成立。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明，2015年10月22日，盐城市人民政府出台了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，其中第二条进一步调整户口迁移政策（一）放开城镇落户限制。放开“有合法稳定住所”落户限制。公民在本市有合法稳定住所（含租赁），不受住房面积限制，可准予其本人及其共同生活的配偶、未婚子女、父母在合法稳定住所所在地落户。对租赁房屋申请入户的，需取得房屋所有权人同意，在房产部门办理租赁登记备案，且在拟落户县（市、区）范围内无产权房。放开“有合法稳定就业”落户限制。公民依法与用人单位签订劳动合同且连续交纳社会保险六个月以上或依法取得工商营业执照且经营满六个月并依法纳税的，可准予其本人在用人单位或经营场所所在地落户。……（三）明确合法稳定住所、合法稳定就业范围。合法稳定住所，指购买、自建、继承、受赠的产权房和政府提供的保障性住房以及在房产部门办理租赁登记备案的租赁房屋。合法稳定就业，指有合法职业、依法签订劳动合同、参加社会保险，或取得营业执照并依法纳税。……
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实无异，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、金时代公司如何承担迟延交付案涉房屋违约责任的问题；二、金时代公司是否应按承诺书及补充协议的约定支付无法落常住户口违约金的问题。三、原审法院审理本案的程序是否合法的问题。
一、关于金时代公司如何承担迟延交付案涉房屋的违约责任的问题。
双方当事人签订的商品房买卖合同中约定于2013年12月31日前交付房屋，但因金时代公司未能按约交付房屋，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。至于金时代公司承担违约责任的范围及具体计算期间、标准问题，金时代公司在交付房屋前，要求刘金标、刘介坤、刘某就延期交房的违约责任、子女入学及办理入常户口问题另行签订协议书，金时代公司仅同意承担延期交房的违约责任，要求刘金标、刘介坤、刘某必须放弃追究金时代公司的其余违约责任，刘金标、刘介坤、刘某予以拒绝，致金时代公司未能向刘金标、刘介坤、刘某实际交付房屋，故应认定案涉房屋未能实际交付的责任在于金时代公司。因在原审庭审中，双方当事人均同意办理相关手续，交接房屋，原审法院考虑房屋交接需一定期限，确定金时代公司承担逾期交房的违约责任从2014年1月1日起至2015年8月31日止并无不当。因双方合同约定的逾期交房违约金明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。原审法院根据盐城东诚亿价格咨询评估有限责任公司出具的咨询报告确定金时代公司应以2500元/月为标准承担延期交房损失。对此，同曦鸣城A1有多种户型，面积、价格等均不相同，原审法院对涉诉各业主的延期交房损失均按2500元/月为标准计算有所不当。参照诉讼前有关业主与金时代公司共同委托江苏仁禾中衡工程咨询房产估价有限公司出具的评估报告，并结合诉讼前金时代公司与有关业主达成的赔付协议、金时代公司二审中提供的招租信息、以及刘金标、刘介坤、刘某所购买的户型及价格等因素，本院调整为按2250/月计算逾期交房违约金。
二、关于金时代公司是否应按承诺书及补充协议的约定支付无法落常住户口违约金的问题。
刘金标、刘介坤、刘某认为，根据2014年5月21日金时代公司出具的承诺书和同日金时代公司与部分业主代表签订的补充协议约定，金时代公司应积极协调解决同曦鸣城A1区业主落常住户口问题，如7月20日前无法解决的，金时代公司将赔偿不退房的业主总房款的20%。因落常住户口问题至今未解决，故金时代公司应依照承诺书和补充协议的约定，承担相应违约责任。
金时代公司认为，承诺书及补充协议系受胁迫形成，并非公司真实意思表示，并且已于2014年8月8日声明撤销，故对双方已无法律约定力。另即使有效力，所约定的违约金也明显过高，请求依法调整。
对此，应综合下列因素予以考虑：1.金时代公司虽然提供了公安出警记录、现场照片等证据，但结合2014年7月3日金时代公司又继续向业主出具承诺书，对5月21日承诺书和补充协议的主要内容进一步予以确认等事实，金时代公司有关受胁迫出具承诺书和签订补充协议的主张不能成立；2.虽然相关证据和事实尚不足以认定金时代公司系受胁迫作出承诺，但有关证据在一定程度上可说明5月21日承诺书和补充协议的形成背景与正常交易应有所区别；3.金时代公司开发的为商业项目，出让的房屋合同上明确为酒店式公寓房，根据当时的户籍政策，无法办理常住户口落户手续，对此业主和公司均应明知。在没有户籍行政管理机关和学区确认机关的参与认可下，承诺书和补充协议中有关上学和落户问题的内容客观上不符合当时的法律、政策规定，在当时亦无法履行实现，双方对此均有责任；4.业主能否落户问题并非案涉商品房销售合同的内容，其成为案涉纠纷的焦点之一主要与入学问题有关。而业主子女入学问题，经有关部门的协调，已可以通过一定方式予以解决；5.在二审审理中，根据盐城市人民政府《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，对落户限制已经放开，故金时代公司的违约程度有所减轻；6.根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，违约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合案涉延期交房的损失已进行了补偿、诉讼中相关业主亦未能就入学、落户等问题形成的损失提供充分证据证明等因素，承诺书和补充协议涉及的违约金应予调整。综合上述因素，本院根据本案的实际情况调整为5000元。
三、关于原审法院审理本案的程序是否合法的问题。就案涉承诺书的效力，金时代公司已在原审中提出抗辩，该争议属于本案审查认定的范围，而不应另案提起诉讼，故金时代公司要求中止本案的审理不符合法定条件，原审法院对本案进行审理并判决的程序符合法律规定。
综上所述，金时代公司的上诉理由部分成立，本院予以采信。鉴于二审出现新事实、新证据等情况，原审法院判决不当，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第0031号民事判决第一项内容，即：盐城市金时代房地产开发有限公司与刘金标、刘介坤、刘某于2013年2月8日签订的《商品房买卖合同》继续履行，限盐城市金时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向刘金标、刘介坤、刘某交付位于盐城市同曦鸣城1幢1314室房屋。
二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第0092号民事判决第二项、第三项内容。
三、上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向被上诉人刘金标、刘介坤、刘某支付迟延交房的违约金（从2014年1月1日起至2015年8月31日止，按每月2250元的标准支付）。
四、上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向被上诉人刘金标、刘介坤、刘某支付无法落户的违约金5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2840元，由被上诉人刘金标、刘介坤、刘某负担940元，上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司负担1900元;二审案件受理费2250元，由上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司负担1505元，被上诉人刘金标、刘介坤、刘某负担745元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 秦广林
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 周亚梅
附法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不起过实际损失为限，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予以支持。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。