北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第34629号
原告（反诉被告）田畅，女，1976年4月17日出生，住沈阳市皇姑区X。
委托代理人XINLI，男，1968年1月14日出生，住北京市朝阳区X。
被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1－2。
法定代表人张东纯，董事长。
委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司职员，住山东省苍山县X。
原告（反诉被告）田畅与被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金宏独任审判，公开开庭进行了审理。田畅的委托代理人XINLI，安信瑞德公司的委托代理人张中彩到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
田畅诉称：2012年12月1日，田畅与安信瑞德公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定田畅将朝阳区北苑南区X房屋（以下简称涉案房屋）委托安信瑞德公司出租。安信瑞德公司未按合同约定于2013年6月1日向田畅支付租金11700元，还于2013年6月1日后口头通知田畅解除合同，田畅依合同约定于2013年7月1日以书面形式通知安信瑞德公司解除合同。现田畅起诉，要求1、合同约定一方提前解除合同，按月租金的100％向对方支付违约金，并约定安信瑞德公司无理由且未按约定划付租金达30日的，田畅有权解除合同，安信瑞德公司按月租金的200％向甲方支付违约金，故要求安信瑞德公司支付相当于3个租金的违约金11700元；2、2013年3月1日，安信瑞德公司应当支付租金11700元，而实际支付11570元，故要求安信瑞德公司支付租金130元；3、要求安信瑞德公司返还涉案房屋门禁卡两张、房屋大门钥匙两把、信箱钥匙一把、配电箱钥匙一把；4、田畅将涉案房屋交付安信瑞德公司时是毛坯房，安信瑞德公司对房屋进行了装修，田畅收回房屋后，支出3400元对装修进行拆除，要求安信瑞德公司赔偿3400元；5、合同约定履行期限两年的条件下，第一年免租期3个月，现因安信瑞德公司违约，合同提前解除，免租期的约定也不成立，要求安信瑞德公司支付3个月的房租；6、安信瑞德公司应于2013年6月1日支付租金，却拒不支付，田畅依合同约定于2013年7月1日收回房屋，由于2013年6月安信瑞德公司实际占有房屋，故要求安信瑞德公司支付房租3900元；7、田畅将涉案房屋委托安信瑞德公司出租后，另外租赁其他房屋居住，约定租赁至2014年5月30日，由于安信瑞德公司违约，田畅提前收回涉案房屋自住，要与田畅所租赁房屋的房东解约，需支付违约金5500元，故要求安信瑞德公司赔偿5500元。
安信瑞德公司辩称：不同意田畅的第1项诉讼请求，安信瑞德公司未于2013年6月1日支付房租，系因：（1）在此之前田畅即表示要将涉案房屋出售，无法再出租；（2）安信瑞德公司未能将涉案房屋出租，无需支付租金；（3）双方的合同约定，如田畅转让房屋，安信瑞德公司成为田畅的委托代理机构，但田畅并未委托安信瑞德公司出售该房屋；不同意田畅的第2项诉讼请求，合同约定2013年3月1日为免租期，安信瑞德公司无需支付该日的房租130元；同意田畅的第3项诉讼请求；不同意田畅的第4项诉讼请求，田畅支出的装饰装修费与安信瑞德公司无关；不同意田畅的第5项诉讼请求，合同约定2012年12月1日至2013年3月1日为免租期，安信瑞德公司无需支付房租；不同意田畅的第6项诉讼请求，2013年6月1日安信瑞德公司向田畅发出解除合同通知，双方已于2013年6月1日解除了合同；不同意田畅的第7项诉讼请求，该请求与本案无关，系田畅与案外人的事情。同时，安信瑞德公司反诉称：安信瑞德公司在接收田畅的房屋后，因房屋为毛坯房，为便于出租，安信瑞德公司对房屋进行了装修，支出装修费13558元。因田畅的原因，双方的委托合同解除，安信瑞德公司要求田畅赔偿装修费13558元。
田畅对安信瑞德公司的反诉辩称：不同意安信瑞德公司的反诉请求。委托合同中并没有关于安信瑞德公司进行装修的约定，安信瑞德公司所做的装修已被田畅拆除，田畅并未从安信瑞德公司的装修中受益。
经审理查明：2012年12月1日，田畅（甲方）与安信瑞德公司（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方持有涉案房屋买卖合同，该房屋为毛坯房，乙方代甲方出租房屋并办理与承租人联络、洽商等事宜，甲方授权乙方与承租人签署与该房屋租赁相关的法律文件，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定全面履行合同义务；出租代理期自2012年12月1日至2014年11月30日，甲方应于2012年12月1日前将房屋交付乙方；甲方委托乙方代理出租该房屋的租金标准为月租金3900元；甲方允许乙方对房屋进行装修、格局优化、装饰或添置新物；乙方无理由且未按约定划付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200％向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金并赔偿守约方损失；委托代理期限内，若甲方转让房屋的，应提前90天书面通知乙方，乙方成为甲方独家委托出售代理机构；2012年12月1日至2013年3月1日为房屋第一年免租期，2013年12月1日至2014年1月1日为房屋第二年免租期；租金季付，首期租金为11700元（安信瑞德公司持有的合同此处的数额由11700元改写为11570元，并有田畅的签名）于2013年3月1日支付，第二次租金11700元于2013年6月1日支付；第三次租金11700元于2013年9月1日支付。同日，田畅将涉案房屋交付安信瑞德公司，并交付门禁卡两张、房屋大门钥匙两把、信箱钥匙一把、电表卡一张、配电箱钥匙一把。
2013年6月1日，安信瑞德公司并未按合同约定支付租金。2013年7月1日，田畅将涉案房屋收回。安信瑞德公司主张其曾于2013年6月1日前通知田畅解除合同，田畅主张安信瑞德公司曾于2013年6月1日后通知其解除合同。
安信瑞德公司主张其为涉案房屋装修支出装修费13558元，并提交一张由候纪全在收款人处签名的13558元装修款收据予以证明。田畅对收据的真实性和证明目的均不予认可。
田畅主张其将安信瑞德公司对涉案房屋的装饰装修进行拆除支出3400元，并提交一份盖有”元洲公司收款专用章”的收款收据，显示收款项目为原装饰拆除费，金额1600元。安信瑞德公司对收款收据的真实性和证明目的均不予认可。
田畅提交的《房屋出租委托代理合同》首期租金处的数额为11700元，而安信瑞德公司提交的《房屋出租委托代理合同》首期租金处的数额由11700元改写为11570元，并有田畅的签名。田畅对改动处的签名真实性不予认可，在本院释明后，田畅表示并不对其签名的真实性申请司法鉴定。
上述事实，有双方提交的《房屋出租委托代理合同》及其附件、田畅提交的收款收据、安信瑞德公司提交的收据，以及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：田畅与安信瑞德公司签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应遵照履行。
根据有关法律规定，委托合同的委托人或者受托人可以随时解除委托合同。双方签订的合同约定，一方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金并赔偿损失，现双方均认可2013年6月1日前后，安信瑞德公司通知田畅解除合同，故本院认定在安信瑞德公司向田畅提出解除合同时，双方的合同已经解除，安信瑞德公司应按月租金的100％向田畅支付违约金。由于委托合同在安信瑞德公司通知田畅解除时已经解除，故不能认定安信瑞德公司还存在无理由且未按约定划付租金达30日的违约行为，田畅要求安信瑞德公司按月租金的200％支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
安信瑞德公司持有的合同约定应于2013年3月1日支付的首期租金数额由11700改写为11570元，并有田畅的签名。田畅虽然否认其签名的真实性，但在本院释明后并不申请进行司法鉴定，应由田畅承担不能举证的后果，本院认定2013年3月1日安信瑞德公司应当支付的租金为11570元。田畅要求安信瑞德公司支付130元租金的诉讼请求，本院不予支持。
关于安信瑞德公司对涉案房屋进行装修的问题，在合同中没有约定。由于安信瑞德公司提前解除合同，其要求田畅赔偿装修费的反诉请求，既无法律依据，也没有合同依据，而且安信瑞德公司关于装修费数额的证据也不充分，故本院不予支持。田畅称收回房屋后拆除装修，要求安信瑞德公司支付拆除费，没有法律或合同依据，而且拆除费数额的证据也不充分，本院不予支持。
田畅要求安信瑞德公司支付免租期的租金，没有法律和合同依据，本院不予支持。
安信瑞德公司提前解除合同，于2013年7月1日将涉案房屋交还田畅，故安信瑞德公司应当支付2013年6月的租金。
田畅索要的其提前解除另行租赁的房屋所产生的违约金的诉讼请求，与安信瑞德公司提前解除委托合同并无直接关联，田畅也没有提交证据证明其所主张事实的真实性，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）田畅违约金三千九百元；
二、被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）田畅租金三千九百元；
三、被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）田畅北京市朝阳区X房屋的单元门禁卡两张、房屋大门钥匙两把、信箱钥匙一把、配电箱钥匙一把；
四、驳回原告（反诉被告）田畅的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百五十四元，反诉费六十九元五角，由原告（反诉被告）田畅负担三百二十九元（已交纳），由被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担九十四元五角（已交纳六十九元五角，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 金宏
二〇一三年十一月二十六日
书记员 杜梦