广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终7219号上诉人（原审被告）：任加飞，男，汉族，1978年9月21日出生，住广东省东莞市南城区，上诉人（原审被告）：苗文燕，女，汉族，1979年10月21日出生，住广东省东莞市南城区，上列两上诉人共同委托代理人：易琼，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何连喜，女，汉族，1981年1月4日出生，住湖南省安化县，被上诉人（原审原告）：黄健，男，汉族，1980年11月2日出生，住湖南省安化县，上列两被上诉人共同委托代理人：郭义，广东品峰律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司。住所地：东莞市南城区元美路华凯广场*座706-708单位。负责人：曹国超，该公司经理。委托代理人：方振涛，该公司员工。委托代理人：汪锐，该公司员工。上诉人任加飞、苗文燕因与被上诉人何连喜、黄健、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（以下简称满堂红东莞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016)粤1971民初10272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何连喜、黄健起诉请求：1.解除双方于2016年4月18日签订的《房地产买卖合同》；2.任加飞、苗文燕共同支付何连喜、黄健违约金325000元；3.本案诉讼费用由任加飞、苗文燕承担。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年8月3日判决：一、确认何连喜、黄健和任加飞、苗文燕、满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司签订的《房地产买卖合同》于2016年5月13日解除；二、任加飞、苗文燕应于判决发生法律效力之日起三日内支付何连喜、黄健违约金100000元；三、驳回何连喜、黄健其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费3087.50元、保全费2020元，共计5107.50元（何连喜、黄健已预交），由何连喜、黄健负担3535.50元，任加飞、苗文燕负担1572元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016)粤1971民初10272号民事判决。任加飞、苗文燕上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判合同未生效或无效。2.撤销原审判决第二项，并判决任加飞、苗文燕无需向何连喜、黄健支付违约金。3.维持原审判决第三项。事实和理由：（一）原审认定事实错误。1.原审法院认定首期楼款不是向银行贷款错误，且认定国家政策不是法律规定、不影响合同的效力错误。合同附件中没有选择由买方直接支付首期楼款(即由买方于经纪方或银行通知还贷之日起个工作日内直接付至卖方贷款账户内)，而是选择按揭支付首期楼款:买方申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司之规定作冻结或监管处理。担保公司是为买方就房屋首期楼款的按揭贷款提供担保，担保公司为按揭贷款的担保人。合同附件对贷款担保作出了解释，为:“采用快速担保贷款的，则由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账户，到账则视为卖方已收取”。因此，原审法院认定首期楼款向银行贷款的主张与合同约定不符错误。第三人作为专业的经纪人，对房屋买卖交易非常清楚，对不能全额贷款购房的国家政策也非常清楚。虽然全额贷款属国家政策而非法律，但是在我国房产限购、贷款政策均具有法律效力，依据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，国家政策也是一个我国法的正式渊源，法院在审理案件时应当适用。退一步说，即使不影响合同的效力，也会导致合同无法履行。2.原审法院认定定金从合同无效，但是又以何连喜、黄健催告后仍不履行支付定金的义务构成主合同根本违约明显错误。何连喜、黄健催告的是支付定金，定金合同是实践性合同，定金以交付为生效要件，本案中任加飞、苗文燕未支付定金，故定金条款未生效。合同附件第1条约定了定金的支付时间和支付金额，第2条约定的“特别说明:合同在继续履行的过程中，定金将抵减部分首期楼款”，因此，定金作为首期楼款的前提条件是合同继续履行，如果合同不履行，那么定金也就不转换为首期楼款，而适用定金法则。因此，定金合同无效，主合同未发生法律效力。定金的违约责任与主合同的违约责任是两个完全不同的概念，原审法院认定任加飞、苗文燕未支付定金构成主合同根本违约明显错误。合同也没有约定定金从合同的违约责任，故在定金从合同未生效的情况下，可以视为没有定金，只有交付了定金，合同的首期楼款才为1300000元、总价款才会有3250000元，但合同并没有约定不支付定金的情况下，首期楼款中的该100000元是通过银行贷款还是由任加飞、苗文燕补足，故该合同应视为没有生效，对双方没有约束力。3.原审法院未就定金从合同无效之后主合同的履行义务进行查明明显错误。从合同附件可以了解何连喜、黄健就案涉房产已经办理了抵押登记，首期楼款应在何连喜、黄健涂销抵押后付款。故在定金从合同无效的情况下，如果合同需继续履行，则应由何连喜、黄健对案件房屋涂销抵押后通知任加飞、苗文燕及其按揭贷款银行支付首期楼款。本案中，何连喜、黄健并未对案涉房屋涂销抵押，也未通知任加飞、苗文燕支付首期楼款，故主合同的违约方是何连喜、黄健而非任加飞、苗文燕。4.原审法院认定任加飞、苗文燕在本案中存在过错明显错误。担保贷款只是贷款的一种方式，不能改变贷款的性质。任加飞、苗文燕支付定金，合同最终也不可能履行，依据合同附件第3条“若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款”的约定，案涉合同根本不可能履行。第三人明知不可以全额贷款购房还让任加飞、苗文燕与何连喜、黄健签订这份不可能履行的合同，任加飞、苗文燕在得知合同无效且不可能履行的情况下不支付定金没有任何过错。在定金从合同无效的情况下，何连喜、黄健涂销抵押是前置义务，任加飞、苗文燕没有任何过错。5.原审法院在查明何连喜、黄健不存在任何损失的情况下，判令何连喜、黄健向任加飞、苗文燕支付100000元的违约金错误。第三人也证实案涉房产的价格并无多大变化，何连喜、黄健也没有任何证据证明其因本案存在损失，原审法院已适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，认定合同约定的违约金过高，但是却在对方不存在任何损失的情况下判令任加飞、苗文燕向何连喜、黄健支付100000元的违约金错误。何连喜、黄健均没有在法定期限内提交书面答辩意见。满堂红东莞公司没有在法定期限内提交书面意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，《房地产买卖合同》附件第一条约定，定金人民币50000元买方须在2016年4月19日支付卖方。定金余额50000元买方须在2016年4月22日前支付给卖方。第2条约定，首期款（含定金）1300000元按下述约定执行：所售物业已办理抵押登记：需涂销抵押登记后付款，赎契出资方为卖方，首期楼款按以下方式支付：买方申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司之规定作冻结或监管处理。特别说明：合同履行的过程中，定金将抵减部分首期楼款。还查明，何连喜、黄健在原审中陈述其出售房屋的目的是投资，因任加飞、苗文燕未履行合同，该房款未收齐，导致投资机会丧失，其损失的是投资预期利益。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点：一、何连喜、黄健能否解除《房地产买卖合同》。二、原审关于违约金认定是否恰当。关于焦点一。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。此条规定的法律、行政法规不应做扩大解释，任加飞、苗文燕主张案涉合同因违反房产政策而无效，缺乏依据，本院不予支持。任加飞、苗文燕以案涉房款为全额贷款致使合同根本无法履行为由，主张案涉合同无效，同样缺乏法律依据，本院不予支持。任加飞、苗文燕已经以其行为表明不再继续履行合同，故何连喜、黄健要求解除案涉合同，本院予以支持。关于焦点二。首先，关于定金条款是否生效的问题。《房地产买卖合同》附件第一条为定金条款，根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”的规定，案涉合同条款虽然约定了交付定金的期限，但定金未实际交付，故该定金条款未生效。何连喜、黄健以任加飞、苗文燕未依约交付定金为由主张任加飞、苗文燕违约并要求其承担违约责任，缺乏事实依据，不应支持。原审对此认定错误，本院予以纠正。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，案涉合同已成立并生效，定金条款是整个合同履行的前提和基础，任加飞、苗文燕违背诚实信用原则，无正当理由拒不依约支付定金，导致合同最终无法履行，应承担缔约过失所造成的损害赔偿责任。原审根据任加飞、苗文燕的过错程度以及东莞房屋价格的现状，酌情认定任加飞、苗文燕向何连喜、黄健赔偿损失100000元，本院认为恰当。综上所述，原审对定金条款认定不当，但实体处理结果正确，本院对结果予以维持。任加飞、苗文燕上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由任加飞、苗文燕负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一七年七月五日书记员 冯颖欣陈佩君附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。