上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初6992号
原告(反诉被告)：林宇旋，女，1990年1月11日出生，汉族，住上海市闵行区。
被告(反诉原告)：毛杏宝，女，1948年5月31日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：王怡芳(系毛杏宝女儿)，女，1973年5月16日出生，汉族，住上海市。
原告林宇旋与被告毛杏宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案。被告毛杏宝于2018年4月28日提起反诉。本案依法适用简易程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林宇旋向本院提出诉讼请求：判令毛杏宝返还房屋押金8500元，并支付违约金8500元。事实和理由：2017年3月11日至2018年3月10日，林宇旋租用毛杏宝的上海市高安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，林宇旋于租赁合同到期前搬出房屋并于2018年3月4日约毛杏宝及中介公司代表进行交接。毛杏宝以房屋除阳台外的其他墙面有损耗为由，要求林宇旋赔偿全屋墙面翻新费用，否则不退还押金。3月10日，林宇旋按照合同规定结清租赁期间的费用并将钥匙交还给毛杏宝，但毛杏宝仍拒绝退还押金，后林宇旋多次向毛杏宝追讨押金，未果，故起诉至法院。
毛杏宝辩称，林宇旋未经同意，在墙上装镜子、挂钩等造成墙面损坏，还在家中养宠物、使用双面胶造成墙面划痕、掉漆，故毛杏宝要求林宇旋粉刷卧室及客厅；对林宇旋因使用不当造成书桌、茶几、餐桌等的污损要求予以赔偿，并要求林宇旋安排保洁打扫卫生。但林宇旋只同意购置更换书桌台面及打扫卫生，其余不予接受。3月10日，林宇旋在毛杏宝到达前与中介公司徐经理结算了水电煤，未与毛杏宝协商扔下2把钥匙(缺少1把)就离开了，毛杏宝又发现一些问题并请中介转达林宇旋协调解决，但得到答复是协商无果。就此，毛杏宝已提起反诉，故同意返还押金。
毛杏宝向本院提出反诉请求：1、判令林宇旋支付墙面修复粉刷费用、墙面修复占用房屋租金损失、清洁房屋费等费用，计13,500元；2、林宇旋支付违反合同付款约定违约金8500元；3、林宇旋支付其故意不配合协商解决押金纠纷，导致毛杏宝房屋重新整修滞后一个月租金损失8500元。事实和理由：双方于2017年3月11日就系争房屋签订一份为期1年的房屋租赁合同，合同到期交接中，毛杏宝发现房屋墙面有多处划痕和污渍、家具损坏、卫生状况差等情况，故要求林宇旋支付粉刷等费用13,500元使房屋恢复租赁前状态，具体为：1、卧室、客厅墙面粉刷费3000元，2、书桌台板更换及安装费238元，3、餐桌、茶几台面损坏赔偿300元，4、房屋深层清洁费用924元，5、脱排油烟机清洁费168元，6、维修、清洁期间房屋出租损失等费用1900元(8500元/月/30天*6天+水电费200元)，7、厨房门板损坏赔偿200元，8、卧室、浴室门后挂衣钩拆除及赔偿200元，9、地板磨损、床板损坏赔偿200元，10、钥匙遗失换锁330元，11、误工费5760元，12、靠垫2个遗失80元，13、沙发套、窗帘布损坏及清洗费用200元。林宇旋明知其违反合同约定，故意不配合协商解决押金纠纷，毛杏宝滞后一个月才整修房屋导致的租金损失，应由林宇旋承担。林宇旋应于2017年12月1日前支付最后一季度的租金，但其企图用押金抵最后一个月的租金，在毛杏宝及中介再三追讨下，才于2017年12月16日支付了租金，根据合同已构成违约，林宇旋应支付延期付租的违约金8500元。
林宇旋对毛杏宝的反诉辩称，其愿意承担非正常损坏的局部墙面粉刷费用及2个靠垫费用，但墙面痕迹、书桌、餐桌、茶几的污损、脱排油烟机的污渍、地板磨损等都是自然使用形成的，且费用都是毛杏宝的估价，其不同意承担；在搬出房屋前已对房屋进行过2次清洁，毛杏宝要求深度清洁的要求不合理；不同意承担违约金，其已经预付了2个月租金，2017年12月1日至16日属于合理协商期间，不属于违约；2018年3月10日房屋交接后，毛杏宝应及时止损，如何处置房屋为毛杏宝的责任。
本院认定事实如下：2017年3月11日，毛杏宝(甲方、出租方)与林宇旋、谢某某(乙方、承租方)签订租赁合同，约定乙方租赁甲方的系争房屋，房屋建筑面积65.9平方米；甲乙双方约定每月租金为8500元，租赁由2017年3月11日起至2018年3月10日止，为期12个月；入住前乙方预付房租3月，以后每次预付房租3月，付款日为上次预付房租到期日的前十天，如超过付款日十天未付，本合同自然终结并由乙方支付违约金；甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为8500元；乙方同意对甲方履行下列条款：……3)保持该房屋内部或公用部位的整洁，未经甲方同意，乙方不得改变该房屋的任何结构，否则，甲方有权终止本合同并要求乙方承担恢复原状所需费用；4)小心使用甲方之固定装置及设备，任何物件损坏时(正常损坏除外)，甲方得向乙方收取修理或更换费用将其更换……甲方同意如乙方未违反合同条款，在合同结束并清帐后由甲方将保证金退回乙方；双方同意在合同期间任何一方违约，应承担违约金8500元(因不可抗拒之原因而违约除外)；设备及家具清单中列明门钥匙3把。2017年3月11日，林宇旋向毛杏宝支付了三个月租金及保证金8500元。
2017年12月1日，林宇旋通过微信告知毛杏宝称，“1-3月房租我们转你了，因为我们在你那还有一个月房租押金，我们明年3月到期也不打算住了，就直接给你打了2个月的房租……”；12月12日，毛杏宝称，“小林，我还没收到你们转来的最后一个月的租金，何时转来？上周五我们通话时你答应周六转账给我的，今天已经周二了”；12月13日，毛杏宝问，“小林，你们是住到明年3月吗？”；林宇旋回复，“3月10日准时搬出”；毛杏宝称，“如果是，请支付最后1个月租金，请仔细阅读合同，按合同约定付款，合同里没约定押金可以抵租金，不按时付款是违约，我们希望彼此和和气气的，按合同约定履行，不要因此搞得不愉快”。12月16日，林宇旋转账8500元租金给毛杏宝。林宇旋支付租金至2018年3月10日。
2018年3月4日，双方到系争房屋进行交接，但因毛杏宝对房屋的墙面及设施设备破损、污损，清洁状态提出问题，故没有交接成功。
2018年3月10日，双方再次进行房屋交接。毛杏宝称，在其到系争房屋前，林宇旋已与中介谈了水电煤的事情，其到达后，林宇旋将2把钥匙还给她就走了，房屋状态与3月4日时一样，中介表示会与林宇旋协商沟通，遂毛杏宝就收下了钥匙。林宇旋称，其与中介先结清所有该付的费用，毛杏宝到场后将2把钥匙给她，并告知掉了1把钥匙，当时中介与毛杏宝未提出异议，就房屋交付的条件双方还是同原先的分歧。
2018年3月28日，本院至现场查勘查明，系争房屋的客厅北墙上安装有一个电线盒；客厅西墙上有双面胶，部分墙面上有小面积污迹、磕碰及划痕；客厅餐桌、沙发后西墙上粘有挂钩，两挂钩之间墙面有破损；客厅南墙上安装有一面镜子和挂钩；客厅电视柜后东墙上粘有挂钩，墙面上有污渍；卧室西墙上有污渍；卧室东墙上安装有一面镜子；卧室门上安装挂衣钩，因挂钩过长，开门时碰到后墙面，造成墙壁破损；卧室床板上粘有小挂件；卧室内鞋柜有损坏；书桌台面有磕坏和大量划痕，并粘有小物件；餐桌及茶几台面有少量漆面破损及杯印；厨房橱柜门板有一处划痕、一把手装饰物掉落；厨房与客厅之间窗台下方瓷砖有小块损坏；厨房脱排油烟机未清洁，有较多油渍留在油槽中，水斗、台面等有一些污渍；卫生间地面、墙面有污渍；卫生间门上安装挂衣钩；小块地板有磨损；窗帘纱有抽丝、沙发布有起球情况，椅凳上有污渍。对此，林宇旋认为，客厅沙发后方西墙上的挂钩不是她装的，两挂钩之间的破损不是其所为；卧室西墙上的痕迹与她无关；卧室鞋柜内的洞本来就有；书桌上的痕迹是可以清理的；厨房橱柜上的把手装饰物本来就没有；窗台瓷砖系其使用期间脱落，但并非其使用不当造成。对于现场其他情况，林宇旋均予以确认。毛杏宝称，客厅沙发后方西墙上的挂钩不是林宇旋装的，但挂钩间墙面破损是林宇旋造成的；卧室西墙上的痕迹系林宇旋造成的；就卧室鞋柜内的洞及厨房橱柜上的把手装饰不要求林宇旋赔偿。本院认为，两挂钩间墙面破损，根据其痕迹，显然系安装挂钩造成，由于该两挂钩非林宇旋安装，故该破损亦非林宇旋所为；林宇旋无证据证实卧室西墙污渍系其入住之前产生，故应系林宇旋所为。
庭审中，由毛杏宝申请出庭的证人徐某(中介方员工)称，2018年3月4日双方交接时，是其妻子去的，听其妻子说当时可能有3000元刷墙费用没有协调好，故未交接成功；3月10日交接时，是其本人去的，水、电、煤气费用是其算好与林宇旋结清的，告知过毛杏宝，当时钥匙就放在桌子上交接的，双方对粉刷、清洁还有争议，但林宇旋先走了无法协商，证人和毛杏宝说先将2把钥匙拿走，少的1把钥匙其会再与林宇旋沟通。
诉讼中，双方均确认涉案租赁合同仅约束林宇旋和毛杏宝，同意谢某某退出该合同，对此谢某某也表示同意。
另查明，毛杏宝将系争房屋重新装修后先借给了案外人，3个月后再借给了林宇旋。
本院认为，林宇旋、毛杏宝签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行。因毛杏宝已就赔偿事宜提出反诉，故双方对于退还押金8500元并无分歧，故林宇旋要求退还押金8500元的请求，本院予以支持。房屋的装修、设施设备等是决定房屋租金的因素之一，物品均有其使用寿命，租金中已包含了物品自然使用过程中正常的损耗补偿，出租人对合理范围内的设施、设备以及物品损耗应有一定的容忍。只有承租人未合理使用对租赁物造成损失的，才应承担赔偿责任。本案中，需要区别林宇旋对租赁物合理使用的损耗与不当使用的界限，并据此确定修复或赔偿的金额。具体而言，林宇旋在租赁房屋期间擅自安装镜子、挂钩、粘贴双面胶等造成墙面轻微损坏，墙面磕碰，书桌、餐桌、茶几、橱门等台板、门板有划痕、破损、杯印，椅凳非正常污渍、窗帘布抽丝、小块地板磨损确属不当使用所致，因承担相应的赔偿责任。就墙面污渍，既有正常使用的后果，也有不当使用的结果，因此林宇旋因酌情承担部分责任。林宇旋遗失靠垫2个，应当承担相应的赔偿责任。林宇旋遗失钥匙1把，应承担重新配钥匙的费用，毛杏宝要求赔偿换锁费用缺乏充分理由。综上，本院根据房屋交付时的新旧程度、现场查勘所得损害的部位、大小、程度，并结合前述责任认定和日常经验，酌定赔偿费用为2500元。沙发套起球未超出正常损耗范围，林宇旋无需担责。林宇旋对脱排、灶具、浴室等的使用，尚未超出合理范围，毛杏宝要求脱排清洁费、房屋深层清洁费，缺乏合同依据，本院不予支持。毛杏宝主张误工费，无法律和合同依据，本院不予支持。基于林宇旋租赁期间确有不当使用的情形，毛杏宝暂扣押金不予退还并无不当，故林宇旋主张违约金8500元的请求，本院不予支持。林宇旋确有逾期支付租金的情形，但主观上并无拒付租金的恶意，且在毛杏宝的坚持下亦在半个月后补足了租金，因此不构成根本违约，毛杏宝要求林宇旋支付违约金8500元，本院不予支持。双方已于2018年3月10日已完成房屋交接，双方争议事实不多，程度也并不严重，涉及的数额亦不大，双方纠纷与房屋整修滞后、房屋重新出租无必然的因果关系，因此毛杏宝主张一个月租金损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十九条规定，判决如下：
一、毛杏宝于本判决生效之日起十日内返还林宇旋租赁保证金8500元；
二、驳回林宇旋的其余诉讼请求；
三、林宇旋于本判决生效之日起十日内赔偿毛杏宝2500元；
四、驳回毛杏宝的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费225元，减半收取计112.50元，由林宇旋负担70元，由毛杏宝负担42.50元。反诉案件受理费281元，由林宇旋负担81元，由毛杏宝负担200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蔡重洲
二〇一八年七月二十七日
书记员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。