浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终235号
上诉人（原审原告）：李国强。
上诉人（原审原告）：钱丽红。
两上诉人共同委托代理人：顾伟成，浙江兴博泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长兴家之窗现代家居生活广场有限公司，住所地长兴经济开发区D区经三路与陆汇路交叉口西北角。
法定代表人：毕伟国，系该公司董事长。
委托代理人：吴伟华，浙江贞信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：邱彪。
上诉人李国强、钱丽红因与上诉人长兴家之窗现代家居生活广场有限公司、原审第三人邱彪房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2015）湖长民初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年7月11日，第三人邱彪与长兴家之窗现代家居生活广场有限公司签订《租赁合同》一份，约定长兴家之窗现代家居生活广场有限公司将位于长兴县太湖街道陆汇路288号长兴家之窗现代家居生活广场C1-32、C1-34、C1-36、C4-23、C4-25、C4-32、C4-34、C4-36、C4-38、C5-02、C5-04、C5-23、C5-25、C5-27、C5-28、C5-29、C5-30、C5-31、C5-33、C5-34、C5-36、C5-38房屋租赁给第三人邱彪使用，租赁期自2014年8月1日至2020年3月31日，免租金八个月，每间每年租金1万元，半年缴纳一次租金；如长兴家之窗现代家居生活广场有限公司将邱彪所租赁房屋出售后，第三人邱彪应与房屋产权购买方重新签订租赁合同，租金及优惠条件参照本合同。另外，合同还约定长兴家之窗现代家居生活广场有限公司于2014年8月1日将房屋交付第三人邱彪使用。2014年7月22日，李国强、钱丽红与长兴家之窗现代家居生活广场有限公司签订《房屋买卖合同》两份，约定长兴家之窗现代家居生活广场有限公司将长兴家之窗现代家居生活广场C5-02、C5-04房屋分别以445842元、397110元的价格出售给李国强、钱丽红，房款一次性付清，李国强、钱丽红未按合同要求交付房款的，每逾期一日，李国强、钱丽红应向长兴家之窗现代家居生活广场有限公司支付房屋成交价千分之一的违约金，超过六十日的，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司可以单方面解除合同，并可以要求李国强、钱丽红支付房屋成交价20%的违约金；李国强、钱丽红将房款支付长兴家之窗现代家居生活广场有限公司后，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司应于五个工作日内将房屋交付李国强、钱丽红使用，每逾期一日，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司应向李国强、钱丽红支付房屋成交价千分之一的违约金，因李国强、钱丽红的原因导致延迟交付的除外，超过六十日的，李国强、钱丽红有权要求长兴家之窗现代家居生活广场有限公司支付房屋成交价20%的违约金；该房屋为毛坯房交付，交付时长兴家之窗现代家居生活广场有限公司应将房屋腾空，结清各项费用，并将钥匙交给李国强、钱丽红。《房屋买卖合同》签订的同日，李国强、钱丽红将总购房款843552元支付给长兴家之窗现代家居生活广场有限公司，并签订交接单两份，约定于2014年7月22日办理交接手续。后长兴家之窗现代家居生活广场有限公司未将涉案房屋的钥匙交予李国强、钱丽红。2014年8月25日，案涉房屋的产权登记在李国强、钱丽红名下。
原审法院另查明，租赁合同签订后，第三人邱彪已经向长兴家之窗现代家居生活广场有限公司交纳租金16666元，租金交至2016年1月。目前涉案房屋仍在第三人邱彪使用中。李国强、钱丽红起诉至原审法院，请求判令：1、长兴家之窗现代家居生活广场有限公司及第三人邱彪立即腾空长兴家之窗现代家居生活广场C5-02、C5-04房屋腾空交付给李国强、钱丽红；2、长兴家之窗现代家居生活广场有限公司支付李国强、钱丽红租金损失8000元（按照每月每间租金1000元从2014年8月25日计算到2014年12月25日，要求计算至实际交付为止）、违约金168590.4元（842952元×20%），合计176590.4元；3、本案诉讼费用由长兴家之窗现代家居生活广场有限公司承担。
原审法院经审理认为，李国强、钱丽红与长兴家之窗现代家居生活广场有限公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行各自的义务。合同签订后，李国强、钱丽红已经依约支付长兴家之窗现代家居生活广场有限公司购房款843552元，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司应依约交付长兴家之窗现代家居生活广场C5-02、C5-04房屋，但长兴家之窗现代家居生活广场有限公司并未履行该义务，故李国强、钱丽红要求长兴家之窗现代家居生活广场有限公司腾空交付长兴家之窗现代家居生活广场C5-02、C5-04房屋的诉讼请求于法有据，该院予以支持。长兴家之窗现代家居生活广场有限公司辩称在房屋买卖合同签订之前李国强、钱丽红对其购买的房屋带租销售是明知的，因房屋买卖合同中并未约定，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司也未举证证明，故对该辩解该院不予采信。李国强、钱丽红要求长兴家之窗现代家居生活广场有限公司按照每间房屋每月租金1000元支付租金，并从2014年8月25日计算至房屋实际交付之日，因长兴家之窗现代家居生活广场有限公司已与第三人邱彪于2014年7月11日签订租赁合同，将涉案房屋租赁给第三人邱彪使用，约定每年每间租金为1万元，且该房屋于2014年8月25日起登记在李国强、钱丽红名下，房屋的收益应归李国强、钱丽红，虽然长兴家之窗现代家居生活广场有限公司与第三人邱彪约定免租金八个月，但该约定对李国强、钱丽红并无约束力，故长兴家之窗现代家居生活广场有限公司应按照每间房屋每年租金1万元支付李国强、钱丽红租金损失，并从2014年8月25日计算至房屋实际交付之日。李国强、钱丽红要求长兴家之窗现代家居生活广场有限公司支付违约金168590.4元，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司认为其并未违约，不应支付李国强、钱丽红违约金。根据房屋买卖合同约定，李国强、钱丽红将房款支付长兴家之窗现代家居生活广场有限公司后，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司应于五个工作日内将房屋交付李国强、钱丽红使用，每逾期一日，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司应向李国强、钱丽红支付房屋成交价千分之一的违约金，超过六十日的，李国强、钱丽红有权要求长兴家之窗现代家居生活广场有限公司支付房屋成交价20%的违约金，但从合同整体来看，该条款的目的应是长兴家之窗现代家居生活广场有限公司无法交付房屋导致合同解除，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司支付李国强、钱丽红房屋成交价20%的违约金，而实际涉案房屋已经登记在李国强、钱丽红名下，李国强、钱丽红根据该条款要求长兴家之窗现代家居生活广场有限公司支付房屋成交价20%的违约金没有法律依据，该院不予支持。但根据该院已经查清的事实，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司确未按约定向李国强、钱丽红交付房屋，且长兴家之窗现代家居生活广场有限公司与第三人邱彪签订的租赁合同约定，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司将第三人邱彪所租赁房屋出售后，第三人邱彪应与房屋产权购买方重新签订租赁合同，但第三人邱彪在知道涉案房屋登记在李国强、钱丽红名下后，并未与李国强、钱丽红重新签订租赁合同，该院酌定长兴家之窗现代家居生活广场有限公司按照每间房屋每年5000元支付李国强、钱丽红违约金，从2014年8月25日计算至房屋实际交付之日。据此，依照《中华人民共和国民事合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、长兴家之窗现代家居生活广场有限公司在本判决生效之日起十日内向李国强、钱丽红交付长兴家之窗现代家居生活广场C5-02、C5-04房屋；二、长兴家之窗现代家居生活广场有限公司按照每间房屋每年租金1万元支付李国强、钱丽红租金损失，从2014年8月25日计算至房屋实际交付之日；三、长兴家之窗现代家居生活广场有限公司按照每间房屋每年5000元支付李国强、钱丽红违约金，从2014年8月25日计算至房屋实际交付之日；四、驳回李国强、钱丽红其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3832元，由李国强、钱丽红负担1916元，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司负担1916元。
宣判后，李国强、钱丽红与长兴家之窗现代家居生活广场有限公司均不服一审判决，李国强、钱丽红向本院上诉称：一、原审法院判决长兴家之窗现代家居生活广场有限公司按照每间房屋每年租金1万元支付李国强、钱丽红租金损失无任何依据。长兴家之窗现代家居生活广场有限公司与第三人邱彪之间的租赁合同时批量的，带有优惠性质，以此来衡量李国强、钱丽红租金损失不公平。二、原审法院对违约金的认定自相矛盾。李国强、钱丽红与长兴家之窗现代家居生活广场有限公司在房屋买卖合同第六条中明确约定了违约金，原审法院不依此支持李国强、钱丽红此项诉讼请求，却酌情判决长兴家之窗现代家居生活广场有限公司按照每间房屋每年5000元支付李国强、钱丽红违约金没有法律依据。故请求二审法院撤销原判，依法改判。
上诉人长兴家之窗现代家居生活广场有限公司答辩称：上诉人长兴家之窗现代家居生活广场有限公司不存在违约，李国强、钱丽红对涉案房屋已租赁给第三人的事实是知晓且认可的。及时存在违约，也不应适用房屋买卖合同第六条关于20%的违约金的约定，该条适用是以双方解除合同为前提的。
上诉人长兴家之窗现代家居生活广场有限公司上诉称：一、原审法院适用法律错误。长兴家之窗现代家居生活广场有限公司与第三人邱彪的租赁合同在先，与李国强、钱丽红的房屋买卖合同在后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司与第三人邱彪的租赁合同依然有效，原审法院判决长兴家之窗现代家居生活广场有限公司向李国、钱丽红交付涉案房屋无法律依据。李国强、钱丽红未及时与第三人邱彪签订新的租赁合同，责任也不在长兴家之窗现代家居生活广场有限公司。二、原审法院认定事实错误。长兴家之窗现代家居生活广场有限公司在向李国强、钱丽红出售涉案房屋时已经告知房屋租赁的事实，李国强、钱丽红对该事实是知晓且认可的。长兴家之窗现代家居生活广场有限公司不存在违约情形，不应支付违约金。故请求二审法院撤销原判，依法改判。
李国强、钱丽红答辩称：对于上诉人长兴家之窗现代家居生活广场有限公司与第三人邱彪之间的租赁合同并不知情，上诉人长兴家之窗现代家居生活广场有限公司也没有任何证据证明李国强、钱丽红对此是知情的，李国强、钱丽红要求上诉人长兴家之窗现代家居生活广场有限公司支付房屋成交价20%的违约金具有法律依据。
原审第三人邱彪未作答辩。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审认定的一致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、李国强、钱丽红是否有权要求上诉人长兴家之窗现代家居生活广场有限公司腾空房屋二、李国强、钱丽红是否有权要求上诉人长兴家之窗现代家居生活广场有限公司支付房屋成交价20%的违约金；三、原审法院对李国强、钱丽红租金损失的认定是否正确。
关于争议焦点一，李国强、钱丽红已按房屋买卖合同约定支付涉案房屋全部价款，但长兴家之窗现代家居生活广场有限公司并未按合同约定履行腾空房屋之义务。长兴家之窗现代家居生活广场有限公司关于李国强、钱丽红知晓涉案房屋已经租赁并认可的上诉理由，并未提供证据证明，本院不予采纳。故原审法院判决长兴家之窗现代家居生活广场有限公司腾空涉案房屋交付李国强、钱丽红于法有据，本院亦予以支持。
关于争议焦点二，从合同整体约定及交易习惯来看，涉案房屋买卖合同第六条适用前提应是长兴家之窗现代家居生活广场有限公司不能完成涉案房屋交付义务导致合同解除，从涉案买卖房屋合同实际履行情况看，李国强、钱丽红在依约支付涉案房屋全部价款后，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司已将涉案房屋过户登记在李国强、钱丽红名下，并不存在合同无法履行导致双方解除合同之情形，故并不能适用双方房屋买卖合同第六条关于20%违约金的约定。但从合同整体约定及双方履行情况来看，长兴家之窗现代家居生活广场有限公司并未按约定将房屋腾空并交李国强、钱丽红使用，违反双方房屋买卖合同第三条之约定，原审法院判决长兴家之窗现代家居生活广场有限公司按照每间房屋每年5000元支付李国强、钱丽红违约金，实体处理上并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点三，李国强、钱丽红关于长兴家之窗现代家居生活广场有限公司与第三人邱彪的租赁合同是批量的，因此有优惠性质，故原审法院判决长兴家之窗现代家居生活广场有限公司按照每间房屋每年租金1万元支付李国强、钱丽红租金损失无任何依据的上诉理由，并无证据证明，原审法院在酌定判决长兴家之窗现代家居生活广场有限公司承担违约金的基础上判决长兴家之窗现代家居生活广场有限公司按照每间房屋每年租金1万元支付李国强、钱丽红租金损失并不不当，本院予以支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7664元，由上诉人李国强、钱丽红负担3832元，由上诉人长兴家之窗现代家居生活广场有限公司负担3832元。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 徐 晶
代理审判员 张美琴
二〇一六年五月四日
书 记 员 沈文婷