福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓯民初字第2247号
原告（反诉被告）建瓯市鸿兴资产管理有限公司，住所地建瓯市
法定代表人孙安兴，董事长。
委托代理人常平华，福建心至律师事务所律师。
被告（反诉原告）张清林，男，汉族，居民，住建瓯市
委托代理人严国峰，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）建瓯市鸿兴资产管理有限公司（下简称建瓯鸿兴公司）与被告（反诉原告）张清林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告建瓯鸿兴公司及其委托代理人常平华、被告张清林及其委托代理人严国峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2012年间原告通过合作的方式取得建瓯市电影�第一层、第二层的经营权。2012年3月25日，原、被告经自愿协商一致，就房屋租赁事宜达成一致意见，并于当日签订了租赁合同，约定原告将建瓯市人民路192号电影院一层、二层（除电影院使用面积600平方米外）建筑面积约2600平方米出租给被告，租金为前三年每月155000元，并约定被告逾期支付租金超过15日，原告有权解除本合同并要求被告按拖欠费用的日百分之一支付滞纳金。合同签订后。原告按照合同约定将上述房屋交给被告使用，被告也一直按期缴纳房租。直至2014年4月，被告开始拒绝按照合同约定缴纳足额房租，现逾期时间已超过15日，被告仍未按合同约定缴纳足额房租。诉请判令：1、依法解除原、被告于2012年3月25日签订的租赁合同。被告立即将所租赁的房屋建瓯市人民路192号一层、二层返还给原告；2、被告应支付原告至2014年12月止的租金709055元（此后被告仍应按照实际占用天数参照合同租金支付房租至返还租赁房屋之日止）；3、被告应按照日百分之一支付原告逾期租金的滞纳金，至2014年12月5日止共计1412561元。
被告（反诉原告）辩称，一、涉案《租赁合同》严格意义上属无效合同。原告与案外人建瓯市电影院签订的《合作协议》约定，案外人建瓯市电影院是以建瓯市人民路192号电影院主体楼房作为合作条件，而原告则是出资对电影院主体楼房的装修改造，并负责电影院放映业务的经营。协议中并未将电影院主体楼房出租纳入原告的经营范围，即未约定原告可以将电影院主体楼房对外出租或者转租。依法不享有对涉案房屋的处分权和收益权，所以原告将涉案的房屋对外出租并收取租金即没有法律依据，也没有合同根据。原告在没有得到房屋产权人授权或者同意，而致涉案的《租赁合同》时时刻刻处于无效的状态。�原告仅是基于这份无效的《租赁合同》起诉被告解除合同等项诉请，严重缺乏法律依据。二、原告违约在先，应承担违约责任。被告在不知原告对涉案房产无处分权的情况下与原告签订了《租赁合同》，并依约履行了交付租金的义务。但是在2014年3月份，被告因重新调整和规划营业区域，聘请武夷山市中天新图测绘工程有限公司对原告出租给被告的建瓯市电影院一层、二层的建筑面积进行现场实地测量，发现原告出租给被告的房屋建筑面积仅有2274.42平方米，比合同约定的2600平方米少了325.58平方米。不但如此，原告在未征得产权人授权或同意的情况下与被告签订涉案《租赁合同》属欺诈行为，其行为主观上存在过错，原告因此已构成了根本违约，且是违约在先，所以依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的规定，原告应当向被告赔偿违约责任。三、�告有言在先并有继续交付租金行为，无需承担违约责任。假使在涉案《租赁合同》有效的情况下，在被告发现原告出租房屋的建筑面积少于合同约定的面积后，即于2014年3月31日向原告发出《关于要求按合同足额交付租赁物等事项的函》主张：1、足额交付租赁面积；2、退还从2012年6月1日至2014年2月28日原告多收被告的租金407631元；3、要求原告在收到本函后的五天内派员到被告处友好协商上述事项，在双方未就缺少出租面积和相应租金计算标准达成一致意见之前，被告可以按实测面积计付租金，且无需承担未足额交付租金的违约责任。而原告在收到被告提出上述主张的函件后，并未派员到被告处协商，也未对被告的函件作出任何的答复，所以被告即按实际测量的建筑面积支付了大部分的租金。被告认为，无论是按实际建筑面积交付租金，甚至于拒绝交付租金，都是被�依法行使先履行抗辩权的行为。更何况，在函件中已明确告知了原告“且无需承担未足额交付租金的违约责任”。所以原告诉请被告承担违约责任无事实根据。四、原告诉请被告承担滞纳金没有法律依据。因涉案的《租赁合同》属无效合同，原告即丧失了基于合同产生的请求权，所以其诉请被告承担违约责任没有法律依据。假设涉案《租赁合同》有效的情况下，涉案《租赁合同》中有约定“滞纳金”及计算方式。原告诉请收取被告的“滞纳金”没有法律依据。被告认为，本案双方属平等的民事主体，依合同法的规定订立合同时，双方当事人可以约定违约金，而本案中不应以“滞纳金”来替代合同法规定的违约金。就涉案的“滞纳金”的性质而言，应当认定为违约金。即然是违约金，每日1%的计算比例，折算为每月利率为30%，高于中国人民银行同期贷款利率近60倍，�显然是不合法的。所以被告不认可原告计算的“滞纳金”诉请金额。如果法庭认定被告确存在违约行为的话，那也应当将违约金调整至合理的标准范围。更何况涉案的租赁合同属无效合同。
综上所述，涉案的《租赁合同》属无效合同，原告的诉请严重缺乏法律依据。假设涉案的租赁合同有效，那原告也违约在先，应承担违约责任。被告有存在继续履行义务的事实，未足额或者不履行交付租金是行使先履行抗辩权的行为，而无需承担任何违约责任。原告诉请被告承担违约责任无法律依据。据此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。并提出反诉，诉请判令：1、反诉被告向反诉原告退还租金人民币407631元，支付从2012年6月1日起至2014年2月29日止21个月的利息人民币89678.82元（按月利率2%标准计算）；并自2014年3月1日起至退清该款项之日止按中国人民银行同期同类贷款�率四倍的标准计算支付资金占有利息；2、反诉被告以每月租金155000元为基数，按日0.067%（折算每月2%）的标准计算向反诉原告支付从2012年6月1日起至2014年2月28日止，（计637天）违约金人民币651651元；3、依法将原合同第一条第1款中的“建筑面积约2600平方米”变更为“建筑面积2274.42平方米”；将第三条第1款“第一年至第三年每月租金人民币壹拾伍万伍仟元整”；从第四年至第六年每月租金人民币壹拾柒万伍佰元整；从第七年至第九年每月租金人民币壹拾捌万柒仟伍佰伍拾元整；从第十年至第十二年每月租金贰拾万陆仟叁佰零伍元整。“变更为”自2014年3月1日起至第三年每月租金人民币壹拾叁万伍仟伍佰捌拾玖元整；从第四年至第六年每月租金人民币壹拾肆万玖仟壹佰肆拾捌元整；从第七年至第九年每月租金人民币壹拾陆万肆仟零陆拾叁元整；从第十年至第十二年�月租金壹拾捌万零肆佰陆拾玖元整；4、反诉案件受理费由反诉被告负担。
反诉被告（原告）辩称，一、反诉被告与反诉原告2013年3月25日经协商一致和到出租房屋现场实地查看，签订建瓯市电影院一、二层的《租赁合同》。该合同详细明确约定了双方的权利义务，尤其对租金及交付时间、逾期支付的滞纳金以及租赁期限都作了明确的约定。对于出租房屋的建筑面积，因双方均无法得出准确数字，所以合同中仅载明约2600平方米，而且从租赁合同的全文来看，月租金是确定的，没有单价约定，所以完全可以得出建筑面积和租金之间没有必然的因果关系。建筑面积的多或少不影响租金。因此，反诉原告背离《租赁合同》的约定，擅自改变月租金的做法显属违约行为，依法不能成立，请法院予以驳回。二、根据合同法第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律效力，�事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。反诉原告请求完全建立在他擅自变更租金的基础上，公然违背了合同法的上述规定。据此，反诉被告没有必要针对反诉原告的长篇和复杂的计算一一辩驳。三、反诉原告单方聘请中天公司对建筑面积进行测绘得出的结论，建筑面积比合同中约定的约2600平方米少了325.28平方米，所以自3月份后就擅自改变约定月租金，并要求出租方予以退还租金，反诉被告认为反诉原告的做法十分无理，不能成立。反诉原告诉称有发函给反诉被告，可反诉被告从未收到来函。
综上所述，反诉被告认为，双方当事人均应按合同办事，既然合同中没有约定单方有权可重新测量建筑面积，并以此可以重新计算租金，则反诉原告的反诉请求违背了租赁合同和法律的相关规定，反诉原告的反诉依法不能成立，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，举证如下：
1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《法人身份证明》、《合作协议》各一份，共同证明原告依法取得建瓯市人民路192号电影院的经营权，自负盈亏；
2、《租赁合同》一份，证明双方约定的权利义务；
3、《房屋所有权证》一份，证明租赁物的权属及面积；
4、《滞纳金计算表》一份，证明对方逾期付款以及拖欠租金的计算。
被告质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但对该份证据的关联性和证明对象持有异议。该份证据并未约定本诉原告可以将协议约定的由本诉原告经营的电影院可以转租并对外签订《租赁合同》，所以该份证据不能证实本诉原告享有对涉案房产的出租权或转租权。证据2的真实性、关联性不持异议。但对该份证据的合法性及效力和证明对象持有异议。因本诉原告是基于证据1合作协议与本诉被告签订的《租赁合同》，但证据1合作协议的另一方，建瓯市电影院并未授权本诉原告可以将涉案的房产出租或者转租，因此，该份《租赁合同》属无效合同，本诉原告据此向本诉被告诉请收取“租金”及滞纳金没有法律依据。证据3的真实性、合法性、关联性不持异议，但对该份证据的证明对象持有异议。该份证据记载产权人是建瓯市电影院，并不是本诉原告，涉案房产不是原告的，其无权出租。证据4的真实性、合法性、关联性均持有异议。首先，因涉案租赁合同属无效合同，本诉原告的各项诉请没有法律依据。其次，该份证据是本诉原告自行制作，本诉被告并未认可，不符合证据的形式要件，再次，本诉原告未足额交付出租的建筑面积给本诉被告使用属违约在先。在本诉被告向本诉原告发出《关于要求按合同足额交付租赁物等事项的函》，在该函指�的时间内其未作任何反应后，本诉被告所作出的扣减或延迟支付租金或拒付租金，是本诉被告正当行使先履行抗辩权，该行为不属于违约行为，而且在上述的函件中被告已明确告知了原告无需承担违约责任。
被告举证如下：
1，《租赁合同》一份，证实、反诉被告以无出租权的建瓯市电影院一层、二层的房屋租赁给反诉原告，租赁建筑面积2600平方米，第一年至第三年每月租金人民币壹拾伍万伍仟元整，租赁保证金肆拾陆万元整，滞纳金（违约金）计算方法的事实，虽然本合同未约定反诉被告未足额交付租赁面积的违约责任，但依公平原则反诉被告也应据此计算方法承担违约责任。
2，《测绘图》一份，证实反诉被告交付的出租房屋建筑面积比合同约定的2600平方米，少了325.58平方米的事实。
3，关于要求按合同足额交付租赁物等事项的函《国内标准快递详单》、�中国邮政速递物流查询网页》各一份，证实，要求反诉被告足额交付租赁面积、退还从2012年6月1日至2014年2月28日反诉被告多收反诉原告的租金407631元、要求反诉被告在收到本函后的五天内派员到反诉原告方友好协商上述事项，在双方未就缺少出租面积和相应租金计算标准达成一致意见之前，反诉原告可以按实测面积计付租金，且无需承担未足额交付租金的违约责任，该函于2014年3月31日16：21通过建瓯市邮政局寄出，反诉被告于2014年4月1日10：22收到的事实。
4，《收据》一份，证实：1、反诉被告自2012年6月1日至2014年2月28日按每月155000元的租金标准收取反诉原告租金，按合同约定的每月租金每平方米59.62元×实测建筑面积2274.42平方米计算，反诉被告多收取反诉原告的租金人民币407631元。2、2014年3月交付租金155000元，4月份在反诉被告未足额交付出租面积又未派员协商�情况下，反诉原告按实测面积交付租金，4至10月共付租金667945元。
原告质证认为，证据1合同是双方真实意思表示，合同是有效的。对证据2聘请的行为是单方的行为进行测量的，测量的依据不合法，属无效，被告以此份证据尚自改变租金的是没有法律依据。且被告现承认合同无效，又按合同计算违约金是自相矛盾。对证据3未收到材料。对证据4“三性”均无异议。
本院认为，原告所举证据1被告对证据的合法性、关联性无异议，该证据可以证明建瓯市电影院将讼争标的物交由原告负责经营管理，自负盈亏；证据2可以证明原告将建瓯市电影院第一层、第二层出租给被告的事实；证据3证明租赁房产系建瓯市电影院所有；证据4是原告自行计算，对原告所举证据1、2、3本院予以采信，对证据4不予采信。被告所举证据1与原告所举证据2相同，证据2系被告单方聘请测绘公司�行测绘不具有法律效力，证据3是原告单方的行为，证据4原告对此无异议。对被告所举证据2、3不予采信，对证据4予以采信。
经庭审，结合当事人举证、质证、法庭陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：
原告与案外人建瓯市电影院于2012年3月5日签订《合作协议》一份，合同第五条约定：“乙方（原告）同意并遵守甲方（建瓯市电影院）作为福建省中兴电影院线有限责任公司所属院线的成员单位与福建省中兴电影院线有限责任公司达成的有关电影放映业务各项协议，合作期间，由乙方负责经营管理，自负盈亏。甲方协助乙方经营电影业务”。第七条，“甲方的合作收益为每月固定利润人民币叁万贰仟伍佰元整，由乙方按季度支付，每五年递增10%”，第九条，“电影院主体楼房改造、装修完成后，由乙方负责独立经营，自负盈亏”。即合同约定，由案外人建瓯市电影院将其所有的座落于建瓯市人民路192号电影院主体楼房交由原告负责经营管理，自负盈亏，由原告每月交给案外人建瓯市电影院固定利润。原、被告于2012年3月25日签订《租赁合同》一份，合同约定，一、甲方（原告）愿将与建瓯市电影院合作的人民路192号电影院一层、二层（除电影院使用面积600平方米以外）面积约2600平方米租赁给乙方（被告）作为经营百货商场使用，上三楼公共通道共同使用，其中二楼右侧小间为配电房使用。二、租赁期限自2012年4月1日至2024年6月30日止。三、租金、保证金费用及支付方式：1、该场所按月支付（每月5日前支付），第一年至第三年每月租金人民币155000元，从第四年开始至第六年每月租金人民币170500元，从第七年至第九年每月租金人民币187550元，从第十年至第十二年每月租金人民币206305元，2、合同签订之日，乙方应向甲方�付人民币46万元作为租赁保证金，租赁期满如数退还给乙方（不计息）。五、违约责任：3、乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、水电费等）乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数，乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同。合同签订后，原告将电影院一层、二层交付被告使用，被告也按合同约定交付每月租金。2014年3月间，被告聘请武夷山中天新图测绘工程有限公司建瓯分公司对租赁房产进行测绘，结论为第一层1415.13平方米，第二层859.29平方米。合计为2274.42平方米，但公摊面积未计算在内，开庭后被告向本院申请对租赁房产面积进行司法鉴定，因租赁房产是以第一层、第二层为租赁物，而不是以每平方米计价，故未采纳被告的请求，对面积不作认定。被告从2014年2、3、4、5、6月份分别缴交给原告租金153000元、153000元、133589元、133589元、133589元，2014年7、8、9月未付租金，2014年10月付租金267178元，被告按照测绘面积缴纳月租金133589元。合同约定每月租金为155000元，后经双方约定租金变更为153000元。结止2014年12月止，被告累计结欠原告租金为709055元。
综上所述，本院认为，原告在取得了建瓯市电影院第一层、第二层经营管理权后，与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。原告出租给被告的房产是建瓯市电影院第一层、第二层，合同中注明约2600平方米，是个不确定的数字，是对房产证中第一层及加层的第二层面积的合计约2600平方米，合同中也未约定租金是按每平方米计价，显然，被告自行按每平方米计算租金，没有事实依据及法律依据，被告反诉要求租金按每平方米�价，并要求退回多交的407631元租金及利息和支付违约金、交付足额2600平方米的租赁房屋，理由均不能成立，应予以驳回。被告未按时支付房屋租金已构成违约，按合同约定，应承担违约责任，合同约定的违约金（滞纳金）超过法律规定，应予调整，违约金应以所欠租金的30%计算为宜，考虑到被告都有在交付租金，只是对租赁房产的面积存有争议，尚不构成根本性违约，故不宜解除合同，对原告该项请求不予支持，房屋租金按合同约定履行。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条、关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张清林结欠原告建瓯市鸿兴资产管理有限公司房屋租金709055元，应于本判决书�效之日付清。
二、被告应付给原告违约金212716元，该款于本判决生效之日付清。
三、驳回原告（反诉被告）建瓯市鸿兴资产管理有限公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求；
四、驳回反诉原告（被告）张清林的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉人民币13000元，反诉人民币15140元，减半收取为7570元，合计20570元，由被告张清林承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审 判 长 杨国荣
审 判 员 谢乐煜
人民陪审员 李成雯
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 孙 娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付�租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中�人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。