北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第11211号
原告北京亿方物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。
法定代表人倪平，该公司董事长。
委托代理人杨海峰，1982年5月24日出生。
被告秦增武，男，1968年10月5日出生。
原告北京亿方物业管理有限责任公司（以下简称亿方物业公司）与被告秦增武物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员葛明柱独任审判，公开开庭进行了审理。原告亿方物业公司委托代理人杨海峰、被告秦增武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿方物业公司诉称，被告系北京市西城区xx号房屋的产权人，房屋建筑面积56.96平方米。我公司负责被告所在小区的物业服务，物业费收费标准为每年每建筑平方米5.23元，另有每年每户30元的垃圾清运费。但被告至今尚未交纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业费、垃圾清运费。现原告诉至法院，要求判令被告支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业费（含垃圾清运费）655.28元；由被告承担本案诉讼费用。
被告秦增武辩称，原告所述涉案房屋位置、建筑面积、产权人情况属实，2013年1月1日至2014年12月31日物业费和垃圾清运费确实尚未交纳，未交纳原因是楼梯间的卫生和照明无人管理。楼梯间照明长达7年时间没有亮过，经过2012年法院调解，法院让原告补了一张电卡（因公共照明需要单独缴费），电卡产生的电费应由18户（每层3户）分摊，但管理电卡责任应由原告负担，电卡补了之后，原告一直未见过，现在电卡在601业主家，此事应由物业公司负责，故原告未尽到电卡管理责任。楼梯间卫生方面，该小区除了楼梯间，都是市政区域，所以小区公共区域就是楼梯间，根据相关规定，楼梯间都是属于原告责任区，但原告领导明确告知我楼梯间区域卫生不属于原告管理范围。目前楼梯间区域无人打扫，尘土较多，且楼梯间扶手有损坏。我不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告一致确认坐落于北京市西城区xx房屋登记在被告名下，房屋建筑面积56.96平方米。2004年3月24日，被告（甲方）与北京亿方物业管理有限责任公司第一分公司（乙方）签订《物业管理委托书》，约定就涉案房屋甲方自愿接受乙方的物业管理并按规定承担相关费用；乙方进行物业管理的主要内容包括：1、共用设施、设备的维修、养护运行和管理，包括：共用的上下管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、暖气干线、供暖锅炉、高压水泵、楼内消防设施设备、电梯；2、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊甬道；3、小区共用设施的维修养护和管理，包括：道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；4、小区绿地、养护与管理；5、小区环境卫生、垃圾清运。以上内容按实际提供的管理项目为准。依据有关规定，甲方向乙方支付下列费用：供暖费1082.24元／年；房屋维修费171.45元／年；小区设施费74.05元／年；管理费136.7元／年；税费21.02元／年；垃圾费30元／年。上述费用按年度支付。合同自签订日起生效，未约定有效期。上述费用如市政府有新规定，将按新规定做相应调整，届时由乙方出具费用调整的变动通知单，作为合同的附件，具有同等法律效力。上述委托书签订后，原告为涉案房屋所在小区提供物业服务。涉案房屋所在小区至今未成立业主大会和业主委员会。被告至今尚未交纳2013年1月1日至2014年12月31日物业费和垃圾清运费。关于未交纳的原因，被告主张系因楼梯间的卫生无人打扫，楼梯间扶手有损坏，原告未负责管理公共照明电卡，且原告收费依据已被废止。被告向本院提交了14份照片打印件欲证明原告未尽到物业管理职责，原告以体现不出拍摄时间和地点为由不认可上述照片的真实性。关于公共照明电卡管理和公共楼道卫生问题，原告主张电卡确实是该公司为业主办理的，但该公司不负责电卡的日常管理，且该公司未就楼道卫生服务收费，也没有义务进行打扫。关于收费项目及收费标准，被告主张原告应严格按照京发改（2005）2662号文件提供服务及收费，但原告却依据已被废止的京价（房）字（1997）第196号文件收取费用。对此，原告主张物业服务费中包含公共部位维修费、消防设施费、管理费、小区设施费，上述费用的收费依据为京发改（2005）2662号文件，京发改（2005）2662号文件虽将京价（房）字（1997）第196号文件废止，但部分收费标准未提出新的收费标准，故原告针对部分未规定的项目仍按照京价（房）字（1997）第196号文件收取；垃圾清运费的收费依据为京价（收）字（1999）第253号通知。
另查，北京亿方物业管理有限责任公司第一分公司系原告设立的分公司，具有营业执照，相关民事责任由原告承担。
再查，《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号）于1997年7月1日起执行，其中对物业管理服务收费标准进行了限定。《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》（京价（收）字（1999）第253号）中明确物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》（京发改（2005）2662号）中规定：“为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现将《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》予以发布，自2006年1月1日起施行。在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。《办法》自2006年1月1日起执行。京价（房）字（1997）第196号文件同时废止。”现原告诉至本院，要求判令被告支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业费（含垃圾清运费）655.28元；由被告承担本案诉讼费用。被告以原告未管理公共照明电卡、公共楼道卫生管理存在不足、物业服务不到位且收费依据已作废为由予以抗辩，不同意原告的诉讼请求。经本院主持调解，双方当事人各持己见。
以上事实，有双方当事人陈述、物业管理委托书、交款通知单、发票及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的物业管理委托书系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故该委托书合法、有效，双方均应依约履行。委托书签订后，原告为被告提供了物业服务，有权依约向被告收取物业服务费。关于物业费及生活垃圾清运费收费标准一节，因涉案房屋所在小区未成立业主大会和业主委员会，在双方未约定新的收费标准情况下，原告要求被告交纳的物业服务费及垃圾清运费金额及计算标准，不违反相关文件规定，亦未超出物业管理委托书的约定标准，本院予以支持。关于公共照明电卡管理一节，依照目前的原告物业收费金额及标准，原告未管理电卡的行为并不违反法律的强制性规定，被告以此为由不予支付物业服务费无法律依据，本院不予支持。关于公共楼道卫生一节，因原告物业服务费中并未单独就保洁方面收取费用，故被告以楼道卫生管理存在不足为由拒绝交纳物业服务费的抗辩，依据不足，本院不予支持。关于被告所提物业服务不到位一节，被告提供的现有证据不足以证明原告提供的物业服务质量与双方约定标准之间存在明显差距，故被告的该项抗辩证据不足，本院不予采信。应当指出，小区整体环境的维护和改善需要物业公司和业主的共同努力，一方面物业公司应加强自身管理，努力提高物业服务水平，积极回应业主的合理诉求，另一方面业主亦应当通过正当途径督促物业公司履行职责以维护自身权益，希望双方今后能够有效沟通，共同促进小区的发展。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
本判决生效之日起七日内，被告秦增武给付原告北京亿方物业管理有限责任公司二○一三年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费及生活垃圾清运费共计六百五十五元二角八分。
如果被告秦增武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告秦增武负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 葛明柱
二〇一五年六月九日
书 记 员 任旋旋