滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖11民终188号上诉人(原审被告)：滁州瑶海物业服务有限公司，住所安徽省滁州市南谯区。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，系该公司员工。被上诉人(原审原告)：徐宁。委托代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。原审被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市（原担子办事处院内）。法定代表人：唐俊东，该公司董事长。上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）因合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院作出的（2015）南民一初字第01356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年12月26日，徐宁与滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海开发公司）签订两份《滁州市商品房预售合同》，约定：徐宁购买瑶海开发公司开发建设的位于安徽省滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场13号楼16号、18号商铺，面积各91.26平方米。同日，徐宁又与瑶海物业公司签订了两份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（以下简称《市场经营管理合同》），约定主要内容为：瑶海物业公司全权负责徐宁商铺所在市场的整体运营和管理；瑶海物业公司代表徐宁签署商铺租赁合同并代为收取租金；合同期限为六年，合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止；自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，徐宁商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在徐宁签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵，瑶海物业公司不再另行支付；自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，徐宁享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入，并由瑶海物业公司在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付；瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向徐宁支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理理费用的租户进行追缴，保障徐宁的合法权益；在合同履行期间，除双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同。擅自解除本合同、未履行或部分履行本合同，有阻碍本合同继续履行行为的，均视为违约。2011年12月24日，瑶海物业公司与张福兵签订了《房屋租赁合同》，将包括徐宁所购涉案房屋在内的共7间房屋出租给张福兵经营，约定：1、张福兵承租房屋的当前规划业态为楼梯；2、租期自2012年1月1日起至2017年12月31日；3、第1年至第3年的月租金为10元/平方米，第4年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第4年的月租金为11.5元/平方米，第5年的月租金为13.22元/平方米，第6年的月租金为15.2元/平方米；根据优惠政策，瑶海物业公司免除张福兵前3年各半年的租金。合同签订后，瑶海物业公司未向徐宁给付过租金，现徐宁以月租金1000元标准提起诉讼。请求判令：1、解除《市场经营管理合同》；2、瑶海物业公司、瑶海开发公司共同支付9个月的租金收益9000元（自2014年10月至2015年6月止）；3、本案诉讼费用由瑶海物业公司、瑶海开发公司共同承担。原审庭审中，徐宁将第2项诉讼请求变更为要求被告支付9个月的租金收益9000元，后期租金计算至房屋向其交付之日。瑶海物业公司在原审中辩称:1、双方签订的《市场经营管理合同》属委托租赁合同，徐宁在合同期内擅自解除合同应承担相应的违约责任，其保留相应权利；2、房屋出租期间未实际收到租金及房屋未出租期间未产生租金，其无支付租金的义务。依据双方合同约定，其仅代为签署商铺租赁合同并代收租金，同时合同还约定其代收租金后及时支付。从合同约定看其未收到承租人租金时无支付租金义务，支付租金的前提是实际收到租金，而本案中至今未收到房屋租金，代付租金的条件不成就；3、双方属于委托合同关系，其属于受托人，双方签订的《市场经营管理合同》未约定其有垫付租金的义务；4、徐宁未收到的租金可以依据房屋租赁合同直接诉请房屋承租人支付。请求驳回徐宁的诉讼请求。瑶海开发公司在原审中辩称:1、其与徐宁属于商品房买卖合同关系，本案与其无关；2、瑶海物业公司与瑶海开发公司分别是独立的法人主体，依据合同相对性，瑶海物业公司在本案中是否承担支付租金的义务，均与其无关。请求驳回徐宁对其的诉讼请求。原审法院认为：徐宁与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同履行各自义务。现徐宁要求解除《市场经营管理合同》，无法律依据，不予支持。合同签订后，徐宁按约将涉案房屋交由瑶海物业公司统一经营管理至今，确已履行其合同义务。而瑶海物业公司作为受托管理方，在享有完全自主安排受托商铺的经营与管理权益的同时理应向徐宁给付租金。徐宁称自2014年10月1日起至今，瑶海物业公司未向其给付过租金，因瑶海物业公司认可，该院予以确认。现徐宁要求瑶海物业公司自2014年10月1日开始给付其租金收益的诉请，予以支持。参照瑶海物业公司与房屋承租人签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，徐宁主张按月租金1000元的租金标准计算租金，并无不当，该院亦予采纳。现徐宁主张瑶海物业公司支付其自2014年10月至2015年6月共9个月的租金计9000元的请求，予以支持。后续租金在本案中暂不处理。瑶海物业公司辩称其与徐宁之间系委托关系，涉案房屋的实际承租人并未支付租金，其并无垫付租金的义务。该院认为,若以房屋实际承租人支付租金作为瑶海物业公司向徐宁给付租金的前提条件，对徐宁而言显失公平，毕竟涉案房屋的实际承租人与徐宁之间并无合同关系，房屋实际承租人对徐宁无合同义务，徐宁不能突破合同的相对性而直接要求房屋的实际承租人支付租金，故瑶海物业公司的此项辩称，不予采纳。瑶海物业公司与瑶海开发公司是两个独立的企业法人，徐宁与瑶海开发公司只存在房屋买卖合同关系，徐宁与瑶海物业公司之间签订的《市场经营管理合同》对瑶海开发公司无约束力，故徐宁要求瑶海开发公司支付租金无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告徐宁自2014年10月至2015年6月的租金人民币9000元；二、驳回原告徐宁的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐宁负担25元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担25元。瑶海物业公司上诉称：其与徐宁是委托合同关系，由其支付租金没有事实和法律依据。其并未收到租金，租金应由实际承租人支付。请求撤销原审判决，改判驳回徐宁的诉讼请求。各方当事人所举证证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。本院二审查明事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。综合各方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：本案中，瑶海物业公司是否应当承担支付租金的责任。本院认为：物业服务合同纠纷指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。徐宁与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》的内容除物业管理的约定外，还有通过瑶海物业公司将房屋向第三方出租并代为收取租金的约定，故该合同内容已超出物业服务合同的范围，由此产生的纠纷，案由应定为合同纠纷。《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应当按约履行各自义务。瑶海物业公司上诉主张，其与徐宁是委托合同关系，其将房屋出租后并未收到租金，租金应由实际承租人支付。本院审查认为，徐宁并未与实际承租户签订租赁协议；涉案房屋的租金标准系瑶海物业公司与实际承租户共同确定，且瑶海物业公司并未举证证明其尽到租赁费的催收义务。故对瑶海物业公司的上诉理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滁州瑶海物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  葛敬荣代理审判员  王娟娟代理审判员  王 铖二〇一六年三月二十九日书 记 员  姚 远附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。