辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终5419号上诉人（原审被告）：王永鹤，男，1971年12月25日出生，汉族，系大连船舶重工集团有限公司临时工，住辽宁省。被上诉人（原审原告）：亿达物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：于世平，董事长。委托诉讼代理人：李洪双，女，该公司职员。上诉人王永鹤因与被上诉人亿达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王永鹤、被上诉人亿达物业管理有限公司委托诉讼代理人李洪双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永鹤上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实及理由：一、诉讼中，被上诉人提交了两份不一样的《前期物业服务合同》，其中2015年5月12日的《前期物业服务合同》没有合同双方签字，一审判决对被上诉人提交的2013年6月19日与大连软件园开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的真实性予以确认与事实不符，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第七十条的规定。二、一审判决对《承诺书》、《临时管理规约》的认定与事实不符。上诉人系回迁户，在2014年回迁时，建设单位为了办理商品房产权证，与上诉人签订了一份假的《商品房买卖合同》，合同和承诺书填写部分均是空白，开发商只是让上诉人在签名处签名，《商品房买卖合同》、《承诺书》、《临时管理规约》均是为办理产权证所用，虽印制完整但因虚假而对上诉人不具有约束力。三、一审判决无视上诉人提供的具有法律约束力的产权证、竣工验收备案表和涉案1#,9#楼面四家建设单位公示的竣工日期，仅以被上诉人提供的无法律效力的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》作出主观推定，明显是故意枉法。四、上诉人系回迁户，物业费按1.3元/月·平方米交纳，上诉人不欠被上诉人物业费。五、东方圣克拉三期物业服务中心无法律资质，上诉人与被上诉人之间不存在合法的物业服务关系。被上诉人亿达物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，表示服从一审判决。亿达物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付2016年9月6日至2017年6月30日期间的物业费2143.77元及逾期交费违约金43.93元，请求支付至实际交费之日止，合计2187.70元。一审法院认定事实如下：2013年4月7日，庙岭村红凌路东侧A地块（东方圣克拉三期）项目开工。2013年6月19日，原告大连亿达物业管理有限公司（后更名为亿达物业管理有限公司、乙方）与大连软件园发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，就甲方选定原告对东方圣克拉（三期）提供前期物业服务事宜，约定：物业名称为东方圣克拉（三期），物业类型为住宅、公建，座落位置大连市甘井子区红凌路东侧。第二章物业服务事项和服务标准第二条在物业管理区域内，原告提供的前期物业服务包括以下内容：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理、公共绿化管理、公共秩序协助维护和车辆停放管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理；组织、配合开展社区文化活动。第三章物业服务费用标准和收取办法第五条本物业管理区域内物业服务收费采取包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：住宅：2.6元/月·平方米；公建：2.2元/月·平方米；住宅物业费含电梯费。第七条原告按照上述标准向业主收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。业主大会成立后，如决定继续聘用原告，原告可根据实际运营情况，与业主委员会协商调整物业服务内容及费用标准。第八条业主应于其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方大连软件园发展有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方大连软件园发展有限公司全额交纳。第九条业主应当根据本合同的约定按时交纳物业服务费用。第十一条物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方缴纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。第六章违约责任第二十八条大连软件园发展有限公司（甲方）、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。第七章其他事项第三十一条本合同期限自本项目第一批房屋交付日其至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2014年8月5日，大连软件园发展有限公司（单位项目负责人）、大连正信建设工程管理有限公司（总监理工程师）、大连亿达建设工程有限公司（单位技术负责人）、大连城建设计研究院有限公司（单位项目负责人）作为参加验收单位共同签署《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该记录上载明：工程名称：庙岭村红凌路东侧A地块（东方圣克拉三期）项目1#、2#、3#、5#、11#-1、12#、14#、15#-1（1#），层数/建筑面积：32层/16483㎡，施工单位：大连亿达建设工程有限公司，开工日期：2013年4月7日，竣工日期2014年8月5日。项目、验收记录和验收结论分别是：1.分部工程共9分部，经查9分部符合标准及设计要求9分部。验收结论为各分部工程均符合标准及设计要求，达到了合格标准。2.质量控制资料核查，共18项，经审查符合要求18项，经核定符合规范要求18项，验收结论为同意验收。3.安全和主要使用功能核查及抽查结果，共核查7项，符合要求7项，共抽查7项，符合要求7项，经返工处理符合要求0项，验收结论为同意验收。4.观感质量验收，共抽查82项，符合要求82项，不符合要求0项，验收结论为好。5.综合验收结论，符合要求，验收结论为符合要求。2014年8月11日大连义和房屋拆迁有限责任公司庙岭东区回迁指挥部作出《回迁通知》：苗岭东区被拆迁户于2014年8月11日开始看房（1-150号于2014年8月11日看房，151-310号于2014年8月12日看房），2014年8月13日开始选房并办理回迁手续，回迁户按照搬迁先后顺序，以”迁出证明”的顺序号为准，依次办理。逾期，后果自负。2014年8月13日，大连义和房屋拆迁有限责任公司给被告王永鹤出具编号为0000080《准迁证》：回购区域红凌路分配722（1#）楼1单元9层3号，动迁户姓名王永鹤。同日，被告王永鹤签署《承诺书》，该承诺书上载明：本人为大连市街（路）项目的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》。三、本人同意承担违反《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》的行为承担连带责任。四、本人同意转让该物业时，取得物业继受人签署的《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》承诺书，并送交物业服务企业。物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书之前，本承诺继续有效。《临时管理规约》约定：第一章总则第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售东方圣克拉（三期）项目（以下简称物业）之前，制定本《临时管理规约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。第三条本《临时管理规约》对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第六章违约处理第三十条业主不得以相邻权或房屋质量、停车位数量等问题为由拒交物业服务费。未按时缴纳物业服务费、车位物业服务费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日1‰的违约金，物业服务企业有权督促其限期交纳；超过3个月仍不交纳物业服务费、停车管理服务费的，物业服务企业有权将欠费业主名单在物业管理区域内予以公布，并采取书面通知等措施予以限期催交。第三十一条业主逾期未缴纳物业服务费等任何费用的，业主同意物业服务企业可不经书面催交而直接向人民法院起诉追缴。2014年9月5日，原告向被告出具物业费发票，该票据开具项目为空，数量1，单价2617.00元，金额2617.00元，备注为1-1-9-3面积83.35。2017年5月26日，原告以贴门的方式于被告家门处张贴《物业费催收函》，被告在庭审中表示收到。该函上载明：尊敬的圣克拉西区1号楼王永鹤业主：您好！自2016年9月6日至2017年5月26日您所居所的圣克拉1号楼1单元903室的物业费已经欠费人民币1896.1元，截止2017年5月26日违约金496.78元，共2392.68元。另查，辽（2017）大连高新园区不动产权第05007246号不动产登记证书上记载，权利人王永鹤，坐落于高新园区红凌路722号1单元9层3号，房屋建筑面积83.35m2。庭审中，原告自认案涉小区物业服务费用在原告收取前，大连软件园发展有限公司通知原告会替本小区被告支付一年的物业费，但具体时间未告知原告。原告在办理交房手续时都会预收业主一年的物业费，原告收取被告物业费2617元的期间为2015年9月6日至2016年9月5日。原告本次要求被告支付拖欠2016年9月6日至2017年6月30日期间的物业服务费2143.77元（计算方式为房屋面积83.35平×2.6元每平每月×欠费月数）。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”现原告与大连软件园发展有限公司所签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，原告应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。虽然被告主张，原告在原一、二审期间提交的是两份内容完全不同的《前期物业服务合同》，但经查阅原一审卷宗，在原一审中，原告就已经提交了两份《前期物业服务合同》，并经一审开庭质证，故被告关于案涉《前期物业服务合同》系虚假合同的辩解，一审法院不予采纳。关于被告辩称的物业公司只有在房屋竣工日期后收物业服务费才合法，现被告已经缴纳两年物业费，故未拖欠物业费的意见，经查《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费标准为2.6元/月/平方米，结合被告居住的房屋面积及缴纳物业费发票，三份证据之间相互印证，足以证明被告仅预交了一年的物业管理费2617元。原告当庭自认为案涉小区的开发商已经为被告垫付一年物业费，故仅要求被告支付2016年9月6日至2017年6月30日期间的物业费2143.77元的诉讼请求，并不能视为对《前期物业服务合同》的物业费价格及给付方式的重新约定，故被告以此为由，认定物业费价格应为1.3元/月/平方米，且其已在2014年预交了两年的物业费的抗辩意见，因缺少事实及法律依据，不予采纳。关于被告辩称案涉小区在竣工之前不承担物业费一节，虽然被告提出有明确法律条文规定，但其未提供所依据的相关法律条文，并且原被告之间物业服务合同关系，合法、有效，应当受到合同法保护，大价发（2014）50号文件作为地方性规章，其效力不可对抗合同法的相关法律规定，且原被告双方已经按照合同约定，履行了各自义务，被告接受了房屋，原告提供了物业服务，被告理应按照协议约定缴纳物业费。故对原告诉请被告缴纳2016年9月6日至2017年6月30日（9个月24天）期间的物业费2143.77元，予以支持。关于原告要求被告支付未交纳物业费的违约金一节，属于民事责任承担方式的一种，虽然原告已经将违约金的标准下调至中国人民银行同期贷款利率，但是考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，对于原告关于违约金的诉讼请求不予支持。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境，被告亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王永鹤于判决生效之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2016年9月6日至2017年6月30日的物业费2143.77元。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告亿达物业管理有限公司负担10元，由被告王永鹤负担40元。本院二审期间，上诉人王永鹤提交大连高新技术产业园区建设工程竣工验收备案部门2015年12月30日出具的《竣工验收备案表》，显示庙岭村红凌路东侧A地块（东方圣克拉三期）1#-3#、5#-10#、12#-14#楼竣工验收合格时间为2015年12月29日。被上诉人亿达物业管理有限公司对《竣工验收备案表》的真实性无异议，但主张备案仅系政府的一种管理措施，证明不了小区实际竣工时间。一审法院查明的事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被上诉人提供的2013年6月19日《前期物业服务合同》有建设单位大连软件园发展有限公司及物业服务企业大连亿达物业管理有限公司签字、盖章，依法成立且合法有效，对上诉人具有约束力。且上诉人在《承诺书》、《临时管理规约》签字，故上诉人应按约交纳物业费。关于上诉人主张一审判决无视上诉人提供的具有法律约束力的产权证、竣工验收备案表和涉案1#,9#楼面四家建设单位公示的竣工日期，仅以被上诉人提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》作出主观推定，明显是故意枉法问题，本院认为，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条：”工程竣工验收由建设单位负责组织实施”、第九条：”建设单位应自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行规定》的规定，向工程所在地的县以上地方人民政府建设行政主管部门备案”，被上诉人提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》系建设单位组织由施工单位、监理单位、设计单位等共同签署并制作的竣工文件，故一审判决对该证据载明的案涉1#楼的竣工时间（2014年8月5日）予以采信，并无不当。上诉人主张以政府部门备案时间认定工程竣工时间，本院不予采纳。关于上诉人主张其系回迁户、物业费按1.3元/月·平方米收取、其不拖欠物业费问题，因《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费标准为2.6元/月·平方米，结合上诉人居住的房屋面积及物业费发票标明数量1，三份证据之间相互印证，足以证明上诉人仅预交了一年的物业费2617元，按2.6元/月·平方米交纳。上诉人主张其按1.3元/月·平方米交纳缺乏证据支持。根据被上诉人当庭自认案涉小区的开发商为上诉人垫付一年物业费，结合政府部门2015年12月30日备案楼宇竣工，一审判决认定上诉人应自回迁一年后即2015年9月6日开始交纳物业费适当。自2016年9月6日起上诉人拖欠物业费，一审判决上诉人给付被上诉人物业费并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王永鹤承担。本判决为终审判决。审判长  高明伟审判员  郭云峰审判员  曲 强二〇一八年八月三十日书记员  王 阳