浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍民初字第762号
原告：谢某某。
委托代理人：严某某。
被告：宋某某。
委托代理人：郦某某。
原告谢某某诉被告宋某某房屋租赁合同纠纷一案，本院
于2010年3月5日立案受理，依法由代理审判员申宁独任审判，
公开开庭进行了审理。原告谢某某的委托代理人严某某，被告
宋某某的委托代理人郦某某，证人何某某到庭参加诉讼。本案
现已审理终结。
原告谢某某诉称：2009年11月，原告与被告就绍兴县中
国××城东门商城（以下简称东门商城）5127号营业房的承租
权转让达成协议，约定由被告将其承租的东门商城5127号营业
房转让给原告，原告支付给被告转让款16万元。之后，原告依
约将转让款支付给了被告委托的代理人。原、被告共同至市场
公司办理了转租手续。但被告一直未将其承租该房时的原始交
款凭证交给原告，致使原告无法正常行使相关权利。故原告只
得向法院起诉，请求法院依法确认原、被告之间关于转让绍兴
县中国××城东门商城5127号营业房的承租权协议合法有效。
为证明自己的主张，原告向本院提供了以下证据：
1、房屋租赁合同复印件一份，证明在2009年11月份的时候，双方到东门商城办理了5127号租赁房的转让过户手续，房
屋租赁合同的承租方由宋某某改为了谢某某的事实。
2、完税凭证两份、过户服务费发票一份，证明原告已经
就过户缴纳了相关费用，同时证明原、被告之间存在租赁权转
让的协议的事实。
3、收条一份、公某某原件一份，证明当时原、被告双方
的行为，是符合一般营业房租赁权转让的交易惯例，相关手续
放在受让方处，且原告已经支付了16万元转让费的事实。
4、原告向本院申请证人何某出庭作证，证明原被告之
间的租赁权转让协议是由其促成的事实。
5、消防安全协议书一份，证明消防安全协议书上的名字
也由宋某某改为谢某某的事实。
6、原告向本院申请至中国××城东门商城调查5127号营
业房租赁权是否转让及办理转让手续的一般程序。
被告宋某某辩称：原、被告双方在2009年11月只是签订
了租赁协议，被告只是在2009年年初将5127号营业房转租给原
告，此后原告背着被告拿着被告交付给原告的相关手续到东门
商城擅自办理了变更手续，对这个行为原告是不予认可的。原
告支付的16万元，是承租2009年1月至2010年1月30日止的租赁
费，其他内容并没有相关约定。
根据原告申请，本院依法通知证人何某出庭作证，证
人当庭陈述证人证言，证人何某陈述：“当初宋某某说营业
房16万元要卖掉，第二天我就跟谢某某说宋某某就5127号营业
房16万元要卖了，结果双方就达成了买卖协议。”“我们是一间一间打电话的，结果打电话打到宋某某那里，他说营业房16
万元想卖掉，所以我就跟谢老板说了。”
根据原告申请，本院调取了东门商城服务部出具的情况
说明一份，证明5127号营业房的租赁合同原件在东门商城处，
复印件与原件核对一致，承租人名称已由谢某某改为宋某某。
变更过的租赁合同上盖有东门商城的公章。办理租赁权转让手
续，只要受让方持原承租人的身份证复印件、房屋租赁合同原
件、发票原件即可办理。原告对此无异议。
被告对原告提供的证据质证认为：证据1系原告单某面所
为，被告不同意。对证据2的真实性无异议，但由于该营业房
是原告在实际使用，费用本应由原告支付，不能证明租赁权转
让的事实。对证据3的真实性无异议。对证人证言有异议，认
为证人陈述不是事实。对证据5有异议，认为是原告擅自改名
，被告不认可。对东门商城出具的情况说明有异议，认为仅持
上述证件无法办理转让手续。
本院认证认为：原告提供的证据1与原件核对一致，本院
确认其真实性；原告提供的证据2与原告的主张某某证，本院
确认其真实性；原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，
本院亦确认其真实性；原告提供的证据5是复印件，与原件核
对一致，本院确认其真实性；证人何某是本案讼争营业房的
中介人，知道本案有关情况，其证言可证实原、被告就本案讼
争营业房的转让价格达成合意，原告已将转让价款16万元一次
性支付给被告的事实，本院应予以认定，被告否认证人证言的
真实性，无相反证据加以反驳，本院不予采纳；对于绍兴县中国××城东门商城服务部出具的情况说明，符合证据的真实性
、合法性、关联性要求，本院确认证明力。
根据上述证据分析及原、被告的当庭陈述，本院确认以
下事实：原、被告经中介人何某介绍，于2009年11月达成口
头协议，约定被告自愿将东门商城5127号营业房转让给原告承
租，转让价16万元，原告于2009年11月3日将转让款16万元交
给被告代理人郑某某，被告亦将其与出租方于2007年3月28日
订立的5127号营业房《房屋租赁合同》、《消防安全协议书》
、公某某及自己的身份证复印件交给原告，随后，原告在东门
商城处办理了承租方改名手续。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约
履行。本案争议焦点有二点：一、原、被告设立的合同关系性
质是转租合同还是租赁权转让合同。关于转租，我国合同法第
二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转
租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同
继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失
。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可
见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续
有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将
租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在
于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规
定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而
是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，双方
虽无书面协议，但证人何某证言可以证实原、被告就5127号营业房租赁权转让一事已达成合意。被告收到原告支付的16万
元，并将原始租赁合同等手续交给原告收执，进一步佐证了本
案合同关系是租赁权转让而不是转租，因为如果是转租，被告
没有必要把上述手续交付与原告。被告辩称双方是转租关系，
显与本案事实不符，亦有悖常理，本院不予采纳。原、被告协
议的目的是使原告直接与东门商城发生法律上的权利义务关系
，被告退出原租赁合同关系，故原、被告间的转让合同的性质
应确定为租赁权转让合同。二、原、被告间的租赁权转让合同
是否有效。从法律规定及本案事实分析，原、被告间的转让合
同应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权为
一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转
让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十
八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权
利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人
同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让
为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。对承租人和
受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法
律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告间签订的
转让合同应属有效。且东门商城在变更后的房屋租赁合同上盖
章，视为同意，因此该租赁权的转让为合法转让。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十
四条、第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和
国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下
：确认原告谢某某与被告宋某某转让绍兴县中国××城东
门商城5127号营业房的承租权协议合法有效。
案件受理费3，500元（已缴纳），减半收取1，750元，由
被告宋某某负担，款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 申宁
二〇一〇年五月十三日
书 记 员 王琴