四川省蓬溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）蓬溪民初字第02167号原告（反诉被告）唐胜勇，男，生于1963年7月5日，汉族。原告（反诉被告）刘安文，男，生于1962年8月17日，汉族。二原告特别授权委托代理人张禄贵，四川诚中成律师事务所律师。二原告特别授权委托代理人陈茂华，四川诚中成律师事务所律师。被告（反诉原告）蓬溪县农村信用合作联社。住所地：蓬溪县赤城镇蜀北中路**号。组织机构代码：00850168-6。法定代表人全翔，该社理事长。特别授权委托代理人江伟，四川诚中成律师事务所律师。特别授权委托代理人李忠源，四川诚中成律师事务所律师。原告唐胜勇、刘安文诉被告蓬溪县农村信用合作联社（以下简称信用联社）拍卖合同纠纷一案，于2015年11月18日由原告唐胜勇、刘安文起诉来院。同年12月24日，被告信用联社向本院递交了反诉状提起反诉。案件受理后，本院依法组成合议庭，于2015年12月28日第一次公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告唐胜勇、刘安文及其委托代理人张禄贵、陈茂华，被告信用联社的委托代理人江伟、李忠源到庭参加了诉讼；被告信用联社的法定代表人全翔经本院传票传唤未到庭参加诉讼。2016年5月6日，案件第二次公开开庭进行了审理。原告唐胜勇、刘安文的委托代理人张禄贵、陈茂华，被告信用联社的委托代理人江伟、李忠源到庭参加了诉讼；原告唐胜勇、刘安文、被告信用联社的法定代表人全翔经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2013年5月29日，他们在《遂宁日报》上得知被告信用联社委托遂宁市聚鑫拍卖有限公司拍卖天福镇市场土地。6月5日他们报名竞买交纳了保证金60万元。6月7日他们竞买成功并签订了《拍卖成交确认书》。在办理过户手续中，发现拍卖物未取得国土、城建规划部门的规划许可，不能办理过户，他们不能实现合同目的。经与被告信用联社沟通无果。他们起诉要求确认《拍卖成交确认书》无效；判令被告信用联社退还保证金60万元，从支付保证金之日起按信用社同期贷款利率承担保证金的利息损失；承担本案诉讼费。被告信用联社辩称，拍卖物原来是场镇市场，是经过规划的，他社合法取得了使用权，可以通过拍卖方式转让。土地拍卖程序合法,《拍卖成交确认书》是有效文书。反诉原告信用联社反诉称，2013年6月7日，二反诉被告以680万元的价款在拍卖中对拍卖物竞买成功，当天签订了《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》载明二反诉被告应在成交后7日内向他社交清成交的价款、过户保证金和佣金。拍卖的《特别规定》约定买受人未支付拍卖价款的，拍卖保证金不退；买受人不履行合同，拍卖物可以再次拍卖；再次拍卖的价款与原拍卖成交价款的差额由原买受人补足。因二反诉被告不履行《拍卖成交确认书》的义务，他社要求解除《拍卖成交确认书》，不退还拍卖保证金；判令反诉被告补足再次拍卖价款与原拍卖成交价款的差额；二反诉被告承担反诉费。二反诉被告辩称，拍卖物未经过规划，不能转让；进入拍卖现场才被告知拍卖物的情况，拍卖公司的拍卖程序违法，拍卖无效。合同不能履行是反诉原告的过错，请求驳回反诉请求。二原告（反诉被告）为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：1、二原告的身份证复印件各1份、被告信用联社的《组织机构代码证》复印件1份。拟证明二原告、被告信用联社的身份。2、《遂宁日报》刊登的《拍卖公告》、《记账贷方凭证》各1份、《拍卖会资料》复印件1套、《拍卖成交确认书》复印件1份。拟证明他们通过交纳60万保证金，竞买标的物成功。3、《蓬溪县城乡规划管理局文件》蓬规函（2013）39号复印件1份、《蓬溪县天福镇人民政府文件》天府（2013）66号复印件1份、《蓬溪县人民政府办公室文件》蓬府办（2013）63号文件复印件1份。拟证明竞买的土地未经规划不能过户。4、《紧急情况反映》复印件1份、《回复函》复印件1份。拟证明他们与被告信用联社交涉解除合同和退还保证金的情况。被告（反诉原告）信用联社为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：5、信用联社的《法人身份证明书》1份，信用联社《营业执照》、《组织机构代码证》、法人代表的身份证、拍卖公司的《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各1份。拟证明他社和拍卖公司的身份。6、《以资抵债协议》、《会议纪要》、《国有土地使用权证》复印件各1份。拟证明拍卖物的来源合法、权属清楚。7、《遂宁日报》刊登的《拍卖公告》复印件1份、《拍卖会资料》复印件1套，《拍卖笔录》、《拍卖会现场记录》、《签到表》、《拍卖成交确认书》复印件各1份。拟证明拍卖程序合法。被告信用联社对二原告提交的证据材料质证称，第1、第2、第4组证据材料属实；第3组证据材料的真实性无异议，但不能支持本案拍卖物不能转让。二原告对被告信用联社提交的证据材料质证称，第5组证据材料属实；第6组证据材料是真实的，来源合法不能支持其主张；第7组证据材料是真实存在的，拍卖物的展示时间不足2天，程序不合法。本院认为，原告提交的第1、第2、第4组证据材料经庭审质证确认无异议，证实了案件的部分事实，应作证据采信；第3组证据材料的真实性质证得到确认，但文字中无标的物不能转让的表述，不能支持其主张。被告信用联社提交第5至7号证据材料符合证据的要件，应作证据采信。在审理过程中，本院依职权调查了蓬溪县国土资源局和蓬溪县城乡规划管理局的相关工作人员，形成了《调查刘弘的笔录》、《调查刘海军的笔录》。庭审中，二原告认为本院调取的证据具有真实性、合法性，但关联性不认可。被告信用联社认为法院依职权调取的证据内容真实、合法、有效。经本院审查核实证据，确认如下事实：2007年蓬溪县人民政府决定将蓬溪县天福镇“天福综合市场”抵偿给被告信用联社。县委、县政府在6月3日召开了有国土、规划、建设、被告信用联社在内的单位开会明确相关事宜。9月27日县委制发《会议纪要》（2007年第四十一期）将过户事项进一步明确。12月29日，县政府与被告信用联社签署《以资抵债协议》。2008年1月2日被告信用联社办理了蓬国用（2008）0030号《国有土地使用权证》，完成国有土地使用权过户。2013年信用联社决定处置该资产。2013年5月15日县政府办公室下发蓬府办〔2013〕63号文件，出台《蓬溪县建设用地容积率管理规定》。该文件第三条载明“在本城乡规划区范围内以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，在出让前，县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划或经审定的空间分析提出包括容积率指标在内的用地规划条件，作为国有土地出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权”。该文件的第四条载明“在土地二级市场上取得的没有标明容积率的土地从事建设项目或经县政府同意进行旧城改造项目的，应当先到县城乡规划主管部门审定容积率，再到县国土主管部门办理土地变更登记手续，土地出让金按相关规定收取”。该文件的第十四条载明“本规定由县城乡规划主管部门负责解释”。5月29日遂宁市聚鑫拍卖有限公司受被告信用联社的委托在《遂宁日报》上刊发《拍卖公告》。《拍卖公告》载明：拍卖会“将于2013年6月7日上午9点30分在蓬溪县万和大酒店会议室对蓬溪县赤城镇及各乡镇标的进行公开拍卖”，其中“天福镇福兴街原市场，土地参考面积2840.35㎡，参考价200万元”，“即日起，在标的物原址进行展示”，“报名截止时间：2013年6月6日下午5时”。6月5日县规划局给被告信用联社发出蓬规函（2013）39号文件。文件函告被告信用联社“依照相关法定程序到我局对拟拍卖标的物附着地块的相关规划条件进行确定，再进行不动产的处置工作”。同日，天福镇人民政府向被告信用联社发出天府（2013）66号文件。该文件明确告知天福综合市场的“未来用途，我镇尚未进行规划”、“具体情况，请咨询县规划局”、“请你社将上述有关事项告知受让人。如因受让人在地块使用问题上而产生纠纷，我镇不承担任何责任”。同日，二原告报名参加竞买并与遂宁市聚鑫拍卖有限公司签订了《竞买协议书》。《竞买协议书》载明“乙方在实地查勘被拍卖标的，到相关部门了解相关情况后，对标的已有充分的认同和了解，自愿参加甲方举行的拍卖会，并参与竞买。乙方已经认真阅读甲方提供的拍卖文件，对拍卖活动中的一切行为负责，并承担相应法律后果”、“乙方参加甲方举行的拍卖会，向委托方缴纳保证金人民币：大写金额：陆拾万元正，小写金额：￥60万元”。《拍卖资料》中的《特别规定》第13条载明“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按约定支付价款的，保证金不予退还，原合同终止，并应当承担违约责任；或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额”。当天下午15时34分，二原告按照协议向被告信用联社的“拍卖抵债资产”账户转入60万元人民币，转账摘要“唐胜勇交保证金”。6月7日上午拍卖会举行。拍卖会参加者均签字确认的《拍卖会现场记录》中载明“各竞买人对所卖的标的都比较清楚了解，无任何异议”、“土地不带规划，部分标的有相临占用，以现状为准”。拍卖会上，原告以680万元的价格竞买成功，二原告、被告信用联社、遂宁市聚鑫拍卖有限公司共同签署了《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》在载明价款680万元的同时，还载明“本场拍卖会的为本的有效条款”。6月18日原告刘安文向被告信用联社递交《紧急情况反映》，提出拍卖物与他人存在争议，拍卖物不带规划不能转让，要求协商处理相关问题。2015年二原告委托四川诚中成律师事务所向被告信用联社发出《律师函》，重申主张。2015年10月27日被告信用联社发出《律师函》的《回复函》。《回复函》声明被拍卖物的权属来源合法；真实告知了拍卖物情况，以现状拍卖，无隐瞒和欺骗行为；拍卖程序合法。双方继续交涉未果。2015年11月18日原告唐胜勇、刘安文向本院起诉。拍卖标的物天福综合市场现由被告信用联社控制。另查明，土地使用权流转分一级、二级市场。一级市场是以政府为主体出让和划拨土地使用权，二级市场是非政府主体的法人、组织、公民个人转让土地使用权；一级市场流转须附带政府的规划；二级市场流转可以不附带规划，二级市场获得的土地使用权可以事后核定规划、改变用途，但需报主管行政部门审批。本院认为，被告信用联社委托遂宁市聚鑫拍卖有限公司拍卖的标的物权属来源合法、清楚，可以转让；本案的拍卖行为属于土地使用权二级市场的流转，可以不附带规划；二原告在获得土地使用权后可以报经国土、规划主管部门审批，核定规划、改变用途。刊登于《遂宁日报》的《拍卖公告》符合《拍卖法》的时间规定和内容规定。《竞买协议书》、《记账贷方凭证》、《拍卖会现场记录》证实二原告参加拍卖的经过和对拍卖物的认知情况。《拍卖公告》明确了从刊登之日起原址展示拍卖标的物。拍卖物是一个开放的市场，位于二原告生活的场镇，应该处于展示状态，拍卖标的物的展示符合《拍卖法》规定的两日以上。二原告主张标的物展示不足两天与各方提交到庭的书证记载不吻合，本院不予认可。拍卖公司拍卖本案标的物的程序合法，拍卖活动无导致《拍卖成交确认书》无效的情形。出让人与买受人通过拍卖行为就土地使用权的转让达成一致意见并签署了《拍卖成交确认书》，合同关系建立。该合同真实、有效，应受法律保护，各方均应遵守。二原告要求合同无效及赔偿损失的诉讼主张与查明的事实不符，本院不予支持。本案合同当事人均表示不再继续履行，符合合同解除的规定，合同应予解除。本案合同资料有关于买受人未按约定支付价款的，保证金不予退还的约定；同时有第一次与第二次拍卖的成交价的差额由买受人补足的约定。被告信用联社要求不退还保证金符合合同约定，本院予以支持。第二次拍卖未发生，第一次与第二次拍卖的成交价的差额不能确定，补足差额的问题应另行处理。依照《中华人民共和国拍卖法》第六条、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告唐胜勇、刘安文与被告蓬溪县农村信用合作联社签署的《拍卖成交确认书》合法有效，并予以解除。二、驳回原告唐胜勇、刘安文的诉讼请求。三、原告唐胜勇、刘安文提交给被告蓬溪县农村信用合作联社的60万元拍卖保证金归被告蓬溪县农村信用合作联社所有。四、驳回被告蓬溪县农村信用合作联社的其他诉讼请求。案件受理费9,800元（原告交4,900元）、案件反诉费4,900元（被告信用联社交9,800元），共计14,700元，由原告唐胜勇、刘安文共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  李雪琴审 判 员  杨学兵人民陪审员  殷 旭二〇一六年六月六日书 记 员  雷 婷