广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0705民初4364号
原告：江门市新会区会城街道都会村民委员会。住所地：广东省江门市新会区。组织机构代码：C0377635-4。
负责人：黎英强，该村村委会主任。
委托诉讼代理人：吴达能，广东冈州律师事务所律师。
被告：江门市新会区新绿亨包装制品有限公司。住所地：广东省江门市新会区。统一社会信用代码：914407XXXXXXX5663E。
法定代表人：黄健航。
被告：黄健航，男，1965年8月27日出生，香港居民，住广东省江门市新会区。
原告江门市新会区会城街道都会村民委员会（以下简称“都会村委会”）与被告江门市新会区新绿亨包装制品有限公司（以下简称“新绿亨公司”）、黄健航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴达能，被告新绿亨公司的法定代表人亦是被告黄健航到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序。本院于2018年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴达能到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告都会村委会向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告江门市新会新绿亨包装制品有限公司于2015年4月27日签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同的补充协议书》；二、被告江门市新会新绿亨包装制品有限公司交回位于江门市新会会城XXXX工业区A座、B座一至五层建筑面积共4390.99平方米房屋和空旷地面积721.98平方米给原告；三、被告江门市新会新绿亨包装制品有限公司已付原告的保证金120000元由原告没收，不需返还给被告江门市新会新绿亨包装制品有限公司；四、被告江门市新会新绿亨包装制品有限公司向原告支付2017年1月1日起至上述第一项所列租赁合同确认解除之日止期间的租金、生活垃圾处理费及治安管理费（租金2017年1月1日至2018年8月31日期间按每年340000元、2018年9月1日至2021年8月31日期间按每年374000元计算，生活垃圾处理费按每年1500元计算，治安管理费按每年1500元计算，暂计至2017年8月31日为租金67466.67元、生活垃圾处理费1000元、治安管理费1000元）；五、被告江门市新会新绿亨包装制品有限公司向原告支付上述第一项所列租赁合同确认解除之日起至被告新绿亨公司交回上述第二项所列房屋及空旷地给原告之日止期间的占有使用费（2018年8月31日前按每年340000元、2018年9月1日后按每年374000元计算）、生活垃圾处理费（按每年1500元计算），治安管理费（按每年1500元计算，暂计至起诉之日为0元）；六、被告江门市新会新绿亨包装制品有限公司向原告支付变压器分摊费用剩余部分240000元；七、被告黄健航对上述第四项至第六项所列被告江门市新会新绿亨包装制品有限公司的债务承担连带清偿责任；八、诉讼费由两被告负担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：一、确认原告与被告新绿亨公司于2015年4月27日签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同的补充协议书》无效；二、被告新绿亨公司立即交回位于江门市新会会城XXXX工业区A座厂房面积1968.23平方米、B座厂房面积2422.76平方米及空旷地面积721.98平方米给原告；三、被告新绿亨公司向原告支付2017年1月1日起至被告新绿亨公司交回以上第二项所列的厂房和空旷地给原告之日止期间的占有使用费差额、生活垃圾处理费及治安管理费（按占有使用费差额每月8433元、生活垃圾处理费每月125元及治安管理费每月125元，合计8683元/月的标准计，暂计至2017年12月31日为104196元）；四、被告新绿亨公司向原告支付2017年5月1日起至被告新绿亨公司交回以上第二项所列的厂房和空旷地给原告之日止期间的变压器分摊费用（按2500元/月的标准，暂计至2017年12月31日为20000元）；五、被告黄健航对上述第三项、第四项所列被告新绿亨公司的债务承担连带清偿责任；六、被告新绿亨公司已付原告的保证金120000元相应抵减以上第三项、第四项所列被告的债务；七、诉讼费由两被告负担。事实和理由：2015年4月27日，原告与被告新绿亨公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将其位于江门市新会会城XXXX工业区两幢厂房（一至五层），出租建筑面积4390.99平方米及空旷地面积721.98平方米给被告新绿亨公司使用，租赁期限从2015年9月1日起至2025年8月30日止，租金每年定额340000元，每三年递增10%。另被告新绿亨公司需向原告支付生活垃圾处理费每年1500元及治安管理费每年1500元。合同第三条第（二）项第5目中特别约定：如被告新绿亨公司逾期超过两个月仍未按合同规定付清应付的款项，视作违约，本合同自动解除，原告没收保证金，收回租赁厂房另行作处理。合同还约定其他事项。合同签订后，原告已依约将厂房、空旷地交付给被告新绿亨公司使用。同日，原告与被告新绿亨公司签订《厂房租赁合同的补充协议书》，约定由原告出资30万元安装变压器交被告新绿亨公司使用，产权归原告所有，被告新绿亨公司须每年向原告交付分摊费用30000元，如因被告新绿亨公司的责任导致解除合同，变压器的分摊费用剩余部分被告新绿亨公司无条件一次性全额交付给原告。因被告新绿亨公司拖欠租金、生活垃圾处理费、治安管理费，经原告多次催收，两被告于2016年5月21日签署《保证书》，确认至2016年5月30日止，拖欠原告租金120000.67元、生活垃圾处理费和治安管理费2250元、2015年变压器分摊费用30000元，合计欠款152250.67元，承诺于2016年6月5日前付63332元、7月15日前付88918.67元，被告黄健航承担保证担保责任。以后如不按时缴交租金，本保证书继续生效。因两被告承诺的付款期限已过而分文未付，原告于2016年8月8日向江门市新会区人民法院起诉[案号：（2016）粤0705民初3117号]，该案已于2016年9月27日调解结案。该案已处理两被告2016年12月31日前拖欠原告的租金、生活垃圾处理费和治安管理费以及2016年8月31日前的变压器分摊费用，两被告应付原告合计272833元。该案原告已申请法院强制执行，但两被告未履行义务。两被告仍拖欠2017年1月1日以后至2017年8月31日新发生的租金、生活垃圾处理费和治安管理费未付。2017年9月1日后，被告新绿亨公司应付的租金、生活垃圾处理费和治安管理费继续发生。变压器分摊费用从2016年9月1日起计，剩余部分为240000元。
原告都会村委会向本院提供如下证据：
1.新府集建（1996）字第02XXXXX58号《集体土地建设用地使用证》（原件）、《建设用地规划许可证》（编号：92-环地0XX）（复印件）各一份，证明涉案租赁厂房的土地、规划资料。
2.《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同的补充协议书》各一份，证明原告出租厂房给被告使用，并出资安装变压器给被告使用。
3.保证书一份，证明被告黄健航对被告新绿亨公司的债务承担连带保证责任，保证书继续生效。
4.（2016）粤0705民初3117号民事调解书一份，证明（2016）粤0705民初3117号案已处理两被告在2016年12月31日前产生的欠款。
5.中标通知书（招标工程编号：201XXX6）（复印件）一份、都会村理围工业区变压器配电工程中间查验资料一份、都会村理围工业区变压器配电工程竣工文件（工程开工报告、工程竣工报告书、工程竣工验收移交证明书）各一份、广东省地方税收通用发票（电子）发票联（发票号码：03XXX278、0XXXX888，复印件）两张，证明变压器的有关情况。
6.江门市新会会城街道办事处于2018年4月9日出具的《证明》一份，证明原告名称变更的情况。
被告新绿亨公司、黄健航共同辩称，若原、被告能协商一致，则协商解决；若协商不成功，则由法院判决。被告同意在协商不成且原告坚持解除合同时解除合同。对于保证金12万元，被告认为应该抵扣所欠的租金和费用。对于租金、垃圾清理费、治安管理费，被告认为应该按照合同约定的标准计算。对于变压器的分摊费用，被告认为在（2016）粤0705民初3117号民事调解书处理的款项中247534元包含了6万元的变压器费用。对于剩余的变压器费用24万元，如果被告离场，被告不愿意支付剩余的全部费用，只愿意支付到实际使用期间所分摊的费用。如果离场，最好给予4、5个月的搬迁期。
被告新绿亨公司、黄健航均没有证据提交。
经庭审，本院认为原告提交的证据2真实，与本案有关联，且来源合法，对其效力本院将在本院认为部分进行论述；原告提交的其他证据真实，与本案有关联，且没有影响其合法性的因素存在，故本院均予以采纳。
本院查明：
2015年4月27日，原告与被告新绿亨公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将江门市新会会城XXXX工业区两幢厂房（一至五层，A座为1968.23平方米，B座为2422.76平方米）、空旷地面积721.98平方米出租给被告新绿亨公司使用，租赁期限自2015年9月1日至2025年8月30日。2015年9月1日至2018年8月30日期间，每年的租金为340000元，2018年9月1日至2021年8月30日期间，每年的租金为374000元，2021年9月1日至2024年8月30日期间，每年的租金为411400元，2024年9月1日至2025年8月30日期间，每年的租金为452540元。约定租金按月收取，每月10日之前支付当月租金；被告新绿亨公司还须支付生活垃圾处理费1500元/年和治安管理费1500元/年；被告新绿亨公司交纳交易保证金120000元，自动转为合同履约保证金，在承租期满后，如被告无违约，保证金全额无息退回给被告；如被告中途退租或违反合同有关条款，视作违约处理，保证金归原告所有；第十二条第三款第7点约定被告拖欠租金两个月以上（含本数），原告有权单方面解除合同。《厂房租赁合同》签订后，被告新绿亨公司向原告交纳保证金120000元。《厂房租赁合同》所附图显示大部分空旷地位于两幢厂房的中间，小部分空旷地位于B座厂房的一侧。
同日，原告和被告新绿亨公司签订《厂房租赁合同的补充协议书》，约定鉴于被告新绿亨公司因经营生产用电量不足，原告为支持企业正常发展同意安装160千瓦变压器；由原告垫资安装160千瓦变压器交由被告新绿亨公司使用；变压器的所有权归原告；双方确定变压器的总费用为300000元，由被告新绿亨公司在租赁期内分摊交回费用给原告，每年的分摊费用为30000元，按年收取，协议生效后被告新绿亨公司一次性交纳第一年的分摊费用，以后每年7月30日前支付下一年的分摊费用；如因被告新绿亨公司提前解除合同或因新绿亨公司责任导致解除合同的，变压器分摊费用的剩余部分无条件一次性交还给原告，且变压器的所有权仍属原告所有，如造成原告损失，由被告新绿亨公司负担。还约定本协议自2015年5月1日起生效，本协议与原合同具有同等法律效力。
2016年5月21日，被告黄健航出具《保证书》，确认涉案租赁合同截至2016年5月30日尚欠原告租金120000.67元，生活垃圾处理费和治安管理费2250元，2015年变压器分摊费30000元，总欠152250.67元，被告黄健航承诺在2016年6月5日前付清63332元，7月15日前付清前88918.67元，以后缴款按合同执行，如不按时缴交租金本保证书继续生效。《保证书》中有“本人黄健航也就是江门市新会新绿亨包装制品有限公司”、“本人黄健航即江门市新会新绿亨包装制品有限公司”字样。保证人处有被告黄健航的签名和被告新绿亨公司的盖章。
在（2016）粤0705民初3117号案件中，本院于2011年9月27日作出民事调解书。原告和被告新绿亨公司、黄健航达成调解协议，两被告确认尚欠原告2015年9月1日起至2016年9月30日的租金、生活垃圾处理费、治安管理费及变压器分摊费共247534元及向原告支付2016年10月、11月和12月的租金差额25299元，合计272833元。
另查明，位于新会会城都会里围的土地使用权人为新会市会城镇都会管理区，领有新府集建（1996）字第02XXXXX58号《集体土地建设用地使用证》，用地面积为4788平方米，用途为综合楼用地，东至都会加油站，南至江会公路，西至往都会路，北至田。《建设用地规划许可证》（编号：92-环地0XX）显示会城都会管理区在位于都会村前路左侧的用地项目为厂房、仓库，用地面积是11805.90平方米。
再查明，涉案厂房没有取得建设工程规划许可证亦没有办理权属登记。都会村理围工业区变压器电工程于2015年11月27日竣工。
庭审中，原告陈述被告将部分涉案厂房转租给案外人，案外人直接向原告缴纳占用使用费19900元/月，故被告每月应付的占有使用费为8433元；对此被告予以确认。原告还陈述在本案诉讼过程中，被告支付了5万元给原告，原告同意该5万元用于扣减2017年1月1日之后被告拖欠的占有使用费。原、被告确认涉案变压器只供应被告租赁的厂房利用，不供应给其他地方使用。
本院认为：
本案是房屋租赁合同纠纷。被告黄健航是香港居民，本案为涉港民事案件。因本案属于合同纠纷，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用中华人民共和国内地法律调整。
本案的主要问题是：一、《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同的补充协议书》效力如何；二、被告新绿亨公司尚欠原告的占有使用费、生活垃圾处理费、治安管理费和变压器费用是多少；三、原告主张被告黄健航承担责任是否有理。
一、关于第一个问题
（一）对于《厂房租赁合同》的效力问题。涉案厂房（一至五层，A座为1968.23平方米，B座为2422.76平方米）至本案辩论终结前仍没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》关于出租厂房的部分，依法无效。对于出租空旷地面积721.98平方米，涉案《厂房租赁合同》约定原告出租两幢厂房和空旷地给被告新绿亨公司，因合同约定的租金没有区分租用厂房和空旷地的租金分别是多少，且相对于租赁标的物的总面积而言，空旷地面积所占比例较少以及空旷地的大部分面积位于两幢厂房之间，可见《厂房租赁合同》的主要目的在于使用两幢厂房，空旷地的使用是依附于使用厂房的需要。因租赁厂房的部分无效，故此，租赁空旷地的部分亦属无效。本院确认原告与被告新绿亨公司于2015年4月27日签订的《厂房租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因租赁合同无效，故原告主张被告将厂房、空旷地腾退，依法有据，本院予以支持。
原告在第二次开庭时同意给予10天的时间被告腾退厂房、空旷地，被告在第一次开庭时（2017年10月30日）认为假如腾退，需要四、五个月的搬迁期。本院综合考虑当事人的意见和厂房、空旷地使用现状，酌定被告新绿亨公司应于本判决发生法律效力后十日内将位于江门市新会会城XXXX工业区的厂房和空旷地返还给原告都会村委会。
（二）对于《厂房租赁合同的补充协议书》的效力问题。原告认为《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同的补充协议书》是主合同和从合同的关系。本院认为《厂房租赁合同的补充协议书》约定变压器是因被告新绿亨公司经营生产用电量不足的需要而建造，又约定变压器的总费用由被告新绿亨公司逐年分摊返还给原告；庭审中，原、被告确认涉案变压器只供应被告租赁的厂房利用，不供应给其他地方使用。可见，双方签订《厂房租赁合同的补充协议书》的前提在于签订了《厂房租赁合同》，被告使用涉案变压器的原因在于被告租赁涉案厂房经营之需，故此，在被告新绿亨公司须返还涉案厂房和空旷地给原告时，被告新绿亨公司亦没有使用涉案变压器的必要。即《厂房租赁合同的补充协议书》是依赖《厂房租赁合同》而成立的从合同，主合同无效则从合同亦无效，故此，本院确认原告与被告新绿亨公司于2015年4月27日签订的《厂房租赁合同》《厂房租赁合同的补充协议书》无效。
二、关于第二个问题
对于原告主张被告按照8433元/月的标准支付厂房和空旷地的占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因《厂房租赁合同》约定2018年8月30日前每月占有使用费为28333.33元，扣减双方确认的次承租人缴纳的费用后，双方对被告应支付的占有使用费为8433元/月没有异议。又因租赁合同约定每月10日前支付当月的租金以及被告已支付2017年1月1日之后部分的占有使用费50000元给原告，原告同意该50000元用于抵扣自2017年1月1日起拖欠的占有使用费。经核算，暂计至2017年6月30日止6个月的占有使用费为50598元（8433×6个月=50598元），扣减之后，被告拖欠2017年6月30日前的占有使用费的数额为598元（50598-50000=598元），故被告应向原告支付厂房和空旷地的占有使用费（598元和按8433元/月的标准，自2017年7月1日起计至实际返还上述厂房、空旷地之日止）。对于生活垃圾处理费和治安管理费，因被告自2017年1月1日起拖欠该费用未付，故应分别按125元/月的标准，自2017年1月1日起计至实际返还上述厂房、空旷地之日止。
对于原告主张被告按照2500元/月的标准支付变压器使用费的问题。该协议书约定变压器由原告出资安装，被告每年支付30000元给原告，即每月应支付的费用为2500元（30000÷12个月=2500元）。虽然该《厂房租赁合同的补充协议书》无效，但被告在《厂房租赁合同的补充协议书》签订后已实际占有使用该变压器，应参照约定的标准支付变压器的使用费给原告。原告认为被告应支付变压器费用的起算时间为2015年9月1日，因《厂房租赁合同的补充协议书》没有约定每期分摊费用对应的使用期间，只约定总费用300000元，每年分摊费用为30000元，即被告分10年时间支付给原告。结合主合同《厂房租赁合同》的期限是2015年9月1日至2025年8月30日，是10年期限，故此在没有其他约定的情况下，本院认定被告支付变压器使用费的期限与厂房租赁期限相同。因（2016）粤0705民初3117号民事调解书调整了变压器费用60000元，即两年的分摊费用，故此在本案中被告应支付从2017年9月1日起计的变压器使用费给原告，因原告主张被告按月支付实际使用的费用，故被告应向原告支付变压器使用费（按2500元/月的标准，从2017年9月1日起计至实际返还上述厂房、空旷地之日止）。对原告主张的2017年5月1日至2017年8月31日期间的变压器使用费，本院不予支持。
原告主张被告已交付的保证金120000元先用于抵销占有使用费、生活垃圾处理费和治安管理费，有剩余的再抵销变压器使用费。虽然《厂房租赁合同》约定在承租期满后，如被告无违约，保证金全额无息退回给被告；如被告中途退租或违反合同有关条款，视作违约处理，保证金归原告所有。但因厂房租赁合同无效，故上述约定无效。由于该保证金120000元现仍由原告持有，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告应退回保证金120000元给被告。鉴于被告拖欠原告占有使用费、生活垃圾处理费、治安管理费和变压器使用费未还，则双方互负到期债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，原告在变更诉讼请求书中提出抵销的意思表示，两被告收到变更诉讼请求书之日为通知到达两被告的时间。经核算，因合同约定每月10日前支付当月的费用，截至第二次开庭庭审辩论结束时（2018年6月6日），未到2018年6月10日故只能暂计至2018年5月31日（含5月）厂房和空旷地的占有使用费为598+8433×11个月=93361元；生活垃圾处理费和治安管理费为250×17个月=4250元；变压器费用为2500×9个月=22500元，合共120111元。抵销后（120000-120111=-111元），被告新绿亨公司仍欠原告111元。
综上，被告江门市新会新绿亨包装制品有限公司、黄健航应向原告江门市新会会城街道都会村民委员会支付厂房和空旷地的占有使用费（2018年6月1日前的111元和自2018年6月1日起按8433元/月计），生活垃圾处理费和治安管理费（自2018年6月1日起分别按125元/月计）和变压器使用费（自2018年6月1日起按2500元/月计）。上述厂房和空旷地的占有使用费、生活垃圾处理费、治安管理费和变压器使用费均计至被告实际返还厂房、空旷地给原告之日止。
三、关于第三个问题
被告黄健航在2016年5月21日出具《保证书》，对被告新绿亨公司与原告签订《厂房租赁合同》的事实进行确认，确认被告尚欠的租金、生活垃圾处理费、治安管理费和变压器分摊费用，并保证付钱时间。《保证书》中出现“本人黄健航也就是江门市新会新绿亨包装制品有限公司”、“本人黄健航即江门市新会新绿亨包装制品有限公司”字样，将黄健航的地位等同于新绿亨公司的地位。因《保证书》的内容是承认债务和保证承担债务，被告黄健航将其本人与新绿亨公司的地位并列，即自愿与被告新绿亨公司一并承担涉案合同债务。故此，原告主张被告黄健航应与被告新绿亨公司共同承担上述债务，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：
一、确认原告江门市新会区会城街道都会村民委员会与被告江门市新会区新绿亨包装制品有限公司于2015年4月27日签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同的补充协议书》无效。
二、被告江门市新会区新绿亨包装制品有限公司应于本判决发生法律效力后十日内将位于江门市新会区会城都会理围工业区两幢厂房（一至五层，A座为1968.23平方米，B座为2422.76平方米）和空旷地（面积721.98平方米）返还给原告江门市新会区会城街道都会村民委员会。
三、被告江门市新会区新绿亨包装制品有限公司、黄健航应于本判决发生法律效力后十日内向原告江门市新会区会城街道都会村民委员会支付厂房和空旷地的占有使用费（2018年6月1日前的111元和自2018年6月1日起按8433元/月计），生活垃圾处理费和治安管理费（自2018年6月1日起分别按125元/月计）和变压器使用费（自2018年6月1日起按2500元/月计）。上述占有使用费、生活垃圾处理费、治安管理费和变压器使用费均计至被告实际返还厂房、空旷地给原告之日止。
四、驳回原告江门市新会区会城街道都会村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2783.92元，由被告江门市新会区新绿亨包装制品有限公司、黄健航共同负担。
如不服本判决，原告江门市新会区会城街道都会村民委员会、被告江门市新会区新绿亨包装制品有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄健航可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 梁津晃
审判员 梁树荣
审判员 李月贤
二〇一八年六月十三日
书记员 邝结红