安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民二初字第01892号
原告：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：胡咏梅，行长。
委托代理人：邓晓航，该银行职员。
委托代理人：邢彪，该银行职员。
被告：晋毓龙，男，1973年11月12日出生。
被告：朱海霞，女，1976年10月19日出生。
两被告共同委托代理人：洪绍泉，安徽兄弟律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：季必梅，安徽兄弟律师事务所律师。
被告：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：翟厚圣，董事长。
原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行芜湖城建支行）诉被告晋毓龙、朱海霞、芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称首创房地产公司）借款合同纠纷一案，本案于2015年10月19日立案受理，依法由代理审判员丁曲梅适用简易程序独任审判，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告工行芜湖城建支行委托代理人邢彪，被告晋毓龙、朱海霞共同委托代理人季必梅到庭参加诉讼。被告首创房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行芜湖城建支行诉称：晋毓龙、朱海霞于2009年1月12日向工行芜湖城建支行申请一手住房购置贷款34万元，贷款期限20年，并以该房产为贷款提供了抵押担保并办理了抵押登记，首创房地产公司为借款提供了连带责任保证担保。合同签订后，工行芜湖城建支行依约发放了贷款，但晋毓龙、朱海霞未能按时偿还借款本息，构成违约，截至2015年6月20日，贷款已逾期18期，积欠贷款本金20291.55元、利息20130.22元。根据合同约定，工行芜湖城建支行有权宣布贷款提前到期，要求晋毓龙、朱海霞立即偿还全部借款本息。原告为维护自身合法权益，诉请判令：1、被告晋毓龙、朱海霞支付原告贷款本金282101.18元、利息20130.22元（暂计算至2015年6月20日），共计302231.4元，以及自2015年6月21日起至被告实际清偿欠款之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利等；2、被告晋毓龙、朱海霞与原告签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，原告对拍卖、变卖抵押资产享有优先受偿权；3、被告芜湖首创房地产开发有限公司承担连带保证责任。
被告晋毓龙、朱海霞辩称欠款是事实，愿意配合变卖房产偿还债务。
被告晋毓龙、朱海霞未向本院提交证据。
被告首创房地产公司未答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2009年1月8日，晋毓龙、朱海霞与工行芜湖城建支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：晋毓龙、朱海霞向工行芜湖城建支行贷款34万元，用于购买芜湖县阳光半岛房产，贷款期限20年，贷款利率为贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮30%，如遇调整，于次年1月1日随之调整；贷款一次性划入账户，按月等额本息还款；借款人未按合同约定偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定，借款人连续三个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下借款立即到期并要求借款人立即清偿未偿还款项及利息、罚息及其他费用。晋毓龙、朱海霞以其购买的阳光半岛室房产为贷款提供抵押担保并办理了预告登记，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；首创房地产公司为晋毓龙、朱海霞上述借款提供连带责任保证，并出具《保证函》，保证在借款人不能按月归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，由贷款银行从其保证金账户直接扣收。上述合同签订后，工行芜湖城建支行依约发放了贷款，晋毓龙、朱海霞未按合同约定还款，从2014年3月31日开始未再还款，截至2015年6月21日，积欠借款本金282101.18元，其中到期本金20291.55元、利息20130.22元。
上述事实，由工行芜湖城建支行提交的《个人购房／担保合同》、借款借据、芜湖县住房抵押（按揭）登记证明、保证函、欠息明细、宣布贷款提前到期函等证据及庭审笔录在卷证明，本院予以确认。
本院认为：工行芜湖城建支行与晋毓龙、朱海霞签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，本院予以确认。工行芜湖城建支行依约向晋毓龙、朱海霞发放贷款，晋毓龙、朱海霞未按约还款，已构成违约，依法应承担偿还贷款并承担逾期还款的违约责任，故本院对于工行芜湖城建支行要求晋毓龙、朱海霞偿还借款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求予以支持。晋毓龙、朱海霞以其购买的房产为借款提供担保，并办理了抵押权预告登记，晋毓龙、朱海霞违约还款，工行城建支行主张就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院依法予以支持；工行芜湖城建支行要求首创房地产公司对晋毓龙、朱海霞债务承担连带责任的请求，因本案担保物与担保债务属同一人，在合同没有特别约定时，应先以抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还债务，不足部分由保证人承担还款责任，故首创房地产公司在抵押物不足清偿部分承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告晋毓龙、朱海霞于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行借款本金282101.18元、利息20130.22元（包括利息、罚息、复利）并支付自2015年6月22日至判决确定的还款之日按照合同约定利率计算的罚息、复利；
二、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行与被告晋毓龙、朱海霞签订的《个人购房借款／担保合同》有效；原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行有权就位于芜湖县阳光半岛房产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一项债权范围内优先受偿；
三、被告芜湖首创房地产开发有限公司对被告晋毓龙、朱海霞上述债务在抵押物清偿不足部分承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向晋毓龙、朱海霞追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2967元，由被告晋毓龙、朱海霞、芜湖首创房地产开发有限公司负担（因原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 丁曲梅
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 刘淑芳
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。