重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初14343号原告颜国容，女，1972年11月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人胡中伟（系颜国容之夫），男，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告重庆西永微电子产业园区开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园二路99号，统一社会信用代码91500000778472076D。法定代表人聂红焰，重庆西永微电子产业园区开发有限公司董事长。委托代理人王铁铮，男，重庆西永微电子产业园区开发有限公司员工，住重庆市渝北区。委托代理人侯宇，男，重庆西永微电子产业园区开发有限公司员工，住重庆市南岸区。原告颜国容与被告重庆西永微电子产业园区开发有限公司（以下简称：微电园公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审理，适用小额程序于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告颜国容及其委托代理人胡中伟,被告微电园公司的委托代理人王铁铮到庭参加诉讼。因本案双方争议较大，本院遂将本案转为简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告颜国容诉称，原告自2011年租用涉案门面至今，期间于2011年、2014年与重庆市沙坪坝区西永街道办事处（以下简称：西永街道）曾签订《门面出租协议》，后原、被告之间一直未签订任何租赁协议，双方都是口头协议续租。原告认2016年原告虽未与被告签订租赁协议，但原告于2011年所交保证金10000元足已冲抵2016年的房屋租金，根据2014年原、被告双方签订的合同约定，甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前2个月通知对方，在双方同意后方可办理手续。若甲方违约，除要退还乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方上述金额（未到期限的房屋租金）20%的违约金。反之，若乙方违约，则甲方有权不退还祖金。现原告认为被告未提前2个月通知搬离该门面，故被告应赔偿原告因搬离该门面而产生的相应损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求被告赔偿原告2016年3月至2016年12月底的门面违约损失2520元、装修损失3500元、误工损失600元，合计6620元。本案诉讼费由被告承担。被告微电园公司辩称，原、被告双方签订的门面出租协议中并未对装修费用的负担以及撤场时的装修补偿做出约定，根据法律规定，这属于承租人自行承担的范围，被告并未出现违约的情况，原协议中约定的提前两个月通知的义务，应该只限于2014年1月1日-2014年12月31日期间，2015年、2016年双方应视为签订的无固定期限的租赁合同，故不存在提前终止的情况，双方均可以随时终止合同。综上，请求法院依法判决。经审理查明，2014年1月1日，西永街道（甲方）与原告颜国容（乙方）签订《门面出租协议》，约定由甲方将西永一期安置房M9-1-3（1、2）门面（面积：70平方米）出租给乙方作为经营使用，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日。协议还约定，租赁期满，甲方收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面申请。双方重新协商后，签订新的租赁合同。涉案门面的门牌号为M9-1-3，原告实际租赁了该门面的一部分，为M9-1-3（1、2）。2011年10月17日，西永街道为原告开具重庆市行政事业单位资金往来结算票据一张，载明收取门面保证金10000元。2015年3月2日，被告微电园公司与西永街道发布《关于西永公司正式接受管理一期安置房商业门面的公告》，明确了西永一期安置房商业门面实际管理方变更事宜，主要内容是：从2014年7月1日起，与门面租赁有关事项，包括合同变更、租金收取、合同续签等均由被告负责，西永街道负责协助解决有关遗留问题。另查明，2016年3月25日，被告表态不同意原告续租，要求收回涉案门面、原告在当月底搬走。后原告于2016年10月搬离。还查明，2016年8月1日，本院作出(2016)渝0106民初1048号民事判决，判决颜国容于本判决生效后十日内搬离西永一期安置房M9-1-3（1、2）门面、并向微电园公司支付2016年1月1日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费2800元，并支付上述房屋占有使用费的资金占用利息，该利息从2016年1月1日起，至被告付清房屋占有使用费之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。同时驳回了微电园公司的其他诉讼请求。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告明确诉讼请求中的门面违约损失系以16800元的年租金为基数，按照尚未到期的房屋租金的20%计算，为9个月÷12个月×16800元×20%=2520元；装修、误工损失系自行估算，不愿意对装修残值进行评估鉴定，请求本院酌情主张。上述事实，有原告举示的门面出租协议，2011年10月17日的结算票据,（2016）渝0106民初1048号民事判决书，以及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经过开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2014年1月1日，原告颜国容与西永街道签订《门面出租协议》，合同期限为2014年全年。合同到期后，双方未续签书面的租赁合同，但原告继续使用涉案门面直至2016年10月。从2014年7月1日起，被告取得涉案门面的管理权，负责与涉案门面租赁有关事项，包括合同变更、租金收取、合同续签等。原、被告双方均认可该合同到期后双方按照原合同继续履行。被告事实上承袭了西永街道对《门面出租协议》的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十六条规定，“租期届满、承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但转为不定期租赁合同”。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告于2016年3月25日当庭要求原告在月内搬离涉案门面、不同意原告续租，此时正处于双方的不定期租赁合同期限内。嗣后，原告在2016年10月才搬离涉案门面，被告对此并未表示异议，原告因被告未提前通知搬离该门面而产生相应损失的意见不成立。因此，可以认定被告在解除合同之前给予了以原告必要的准备时间。被告解除双方之间的不定期租赁合同，属于合法解除。原告主张门面违约损失，没有法律依据。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，本院认为，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应根据租赁合同双方各自的过错，各自承担相应的责任。由于被告解除租赁合同并不存在违约，故原告的本项诉讼请求缺乏请求权基础。同时，根据谁主张谁举证原则，原告也未对装修残值的大小举示证据予以证明，本院无法予以酌定。故对原告的本项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的误工损失，原告未举示证据证明误工事实的存在，以及误工时间、误工标准等，本院亦不予支持。至于原告缴纳的保证金，保证金系用于担保合同履行之用。原告要求被告退还该保证金，与本案所涉纠纷无关，原告也未提出该项诉讼请求。双方可自行协商或通过诉讼等方式解决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告颜国容的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告颜国容已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员 刘 畅二〇一六年十二月七日书 记 员 谭诗芮