宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终56号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈彦平，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人（原审原告、反诉被告）吕晓燕，女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区，系陈彦平之妻。
二上诉人的共同委托代理人刘文香，宁夏君元律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈志忠，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人（原审被告、反诉原告）王中英，女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区，系陈志忠之妻。
二上诉人的共同委托代理人王军，宁夏永东律师事务所律师。
上诉人陈彦平、吕晓燕与上诉人陈志忠、王中英房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人陈彦平、吕晓燕及其委托代理人刘文香，上诉人陈志忠及其与王中英的共同委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈彦平、吕晓燕系夫妻关系，陈志忠、王中英系夫妻关系。2012年9月7日，陈彦平、吕晓燕与陈志忠、王中英签订《房屋租赁合同》1份，约定陈志忠、王中英将其座落于中卫市沙坡头区东大街某小区营业房（上下两层，建筑面积78.90平方米）出租给陈彦平、吕晓燕使用，租期自2012年9月11日-2015年9月10日，房屋租金为每年3.28万元。第一年的租金在合同签订当日付清，之后每年的租金在当年8月10日前付清。承租人向出租人交押金2000元，该押金在租期届满后，一次性退还。违约责任约定承租人无正当理由不按期缴纳租赁费，出租人有权解除合同，不予退还2000元押金及下余租赁费。合同签订后，陈彦平按照合同约定向陈志忠支付了当年的租金3.28万元及押金2000元。陈志忠将涉案房屋交付给陈彦平使用。陈志忠给陈彦平交付出租的房屋时，对该房屋内的物品经与陈彦平核对制作了《营业房内物品清单》1份，陈志忠和陈彦平在该清单上签名。陈彦平将承租的房屋作为其成立的宁夏元康工贸有限公司的经营场所。2013年9月10日，陈彦平给陈志忠支付了第二年的房屋租赁费3.28万元，并要求陈志忠开具房屋租赁费发票，陈志忠以合同没有约定提供发票为由，没有给陈彦平开发票。第三年的房屋租赁费支付时，陈彦平要求陈志忠开具三年的房屋租赁费发票后，陈彦平支付第三年的租赁费，陈志忠没有给陈彦平开具发票，陈彦平没有给陈志忠支付第三年的房屋租金。2015年8月7日，陈志忠在涉案房屋的门口张贴书面通知，要求陈彦平于2015年9月10日前搬出承租的房屋，将该房屋交还给陈志忠。2015年9月10日，陈彦平给陈志忠发送短信，要求陈志忠自行接收出租的营业房。因双方当事人发生矛盾，双方当事人对涉案房屋没有办理返还房屋的交接事宜，至原审开庭审理之日，涉案房屋仍由陈彦平锁门。陈彦平遂起诉，请求：1.陈志忠、王中英给陈彦平、吕晓燕出具某小区营业房3年房租费发票（自2012年9月11日-2015年9月10日）；2.案件受理费由陈志忠、王中英负担。陈志忠在审理中提起反诉，请求：1.陈彦平、吕晓燕向陈志忠、王中英支付某小区营业房租金3.28万元（2014年9月11日-2015年9月10日），后续租金计算至实际交房之日；2.判令陈彦平、吕晓燕立即承担逾期付款违约金3278元，违约金计算至2015年9月10日，后续违约金计算至实际支付租金之日；3.判令陈彦平、吕晓燕立即将银河小区13号营业房返还给陈志忠、王中英；4.案件受理费由陈彦平、吕晓燕承担。
原审法院认为，陈彦平、吕晓燕与陈志忠、王中英于2012年9月7日签订的《房屋租赁合同》为有效协议。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点是：一、陈志忠作为涉案房屋的出租人是否给承租人提供租赁费发票及开发票的税费如何负担；二、陈彦平是否承担逾期付款的违约金。
一、关于陈志忠作为涉案房屋的出租人是否给承租人提供租赁费发票及开发票的税费如何负担的问题。双方当事人签订的房屋租赁合同中虽然没有约定出租人是否给承租人开具租赁费发票，但陈彦平作为房屋承租人，向出租人支付房屋租金后，有要求出租人提供房屋租赁费发票的权利。陈志忠作为营业房的经营者，其通过出租营业房获取经济收入，属于商业经营行为，在收取房屋租金后，有向房屋的承租人提供房屋租赁费发票的义务。陈志忠作为经营者，向承租人开具发票，是应当履行的合同附随义务，也是经营者应履行的法定义务。所以陈彦平要求陈志忠出具涉案营业房租赁费发票的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。
关于陈志忠给陈彦平开具房屋租赁费发票的税费负担问题。因双方当事人对是否开发票没有约定，对开发票应承担的税费负担事宜，双方当事人在签订房屋租赁合同时没有予以考量，而出租营业房的税率较高。如果开具房屋租赁费发票的税费由陈志忠一方承担，显然有失公平。结合本案的具体情况，开具房屋租赁费发票的税费由双方当事人各负担50%较为公平合理。
二、关于陈彦平是否承担逾期付款的违约金的问题。陈志忠提出反诉请求，要求陈彦平支付2014年9月11日-2015年9月10日的房屋租赁费3.28万元，并将租金支付至实际交付房屋之日。并承担逾期付款违约金3278元。陈彦平同意支付所欠租赁费，故对陈志忠要求陈彦平支付租赁合同期内的租赁费3.28万元的诉讼请求，予以支持。因在开庭之日，陈彦平并没有给陈志忠实际返还承租的房屋，且原审当庭责令双方当事人于2015年9月23日办理涉案房屋的交接事宜，故陈彦平还应支付2015年9月11日-2015年9月22日的房屋租金1080元。关于陈志忠要求陈彦平承担违约金的请求。虽然双方签订的租赁合同中对是否开具发票没有约定，但陈志忠作为营业房的经营者，向承租人开具发票是其履行合同的附随义务，也是法定义务。因陈彦平已向陈志忠支付了两年的房屋租赁费，而陈志忠拒绝提供发票，陈彦平以陈志忠拒绝提供发票为由，没有按合同约定支付第三年房屋租赁费的行为，属于依法行使抗辩权，并不构成违约，不应承担违约责任。陈志忠要求陈彦平承担逾期付款违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
关于陈志忠反诉要求陈彦平返还涉案营业房的诉讼请求。双方当事人签订的房屋租赁合同约定的租赁期限已经届满，且陈彦平在合同届满时已给陈志忠发短信，通知陈志忠收回涉案房屋，所以，陈志忠的上述反诉请求，符合合同约定，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第五条、第七条、第六十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、陈志忠、王中英于判决生效后15日内按照双方合同约定的租金给陈彦平、吕晓燕提供位于中卫市沙坡头区东大街某小区营业房3年的租赁费发票。开具发票所需的税费由陈志忠、王中英和陈彦平、吕晓燕各负担50%；二、陈彦平、吕晓燕于判决生效后15日内向陈志忠、王中英支付2014年9月11日-2015年9月22日的房屋租赁费33880元；三、陈彦平、吕晓燕于判决生效后2日内给陈志忠、王中英返还位于中卫市沙坡头区东大街某小区营业房；四、驳回陈志忠、王中英的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由陈志忠、王中英负担；反诉案件受理费401元，由陈彦平、吕晓燕负担310元，陈志忠、王中英负担91元。
陈彦平、吕晓燕不服上述判决，向本院提起上诉称，陈志忠、王中英作为营业房的经营者，通过出租营业房获取经济收入，属于商业经营行为，在收取租金后，有向承租人提供房屋租赁费发票的义务，出具租赁费发票的全部税费应由陈志忠、王中英负担。因陈志忠、王中英不提供租赁费发票导致陈彦平、吕晓燕未及时支付租赁费，本案反诉因陈志忠、王中英引起，陈彦平、吕晓燕不承担反诉费。请求：1.撤销原判第一项，改判开具发票所需税费全部由陈志忠、王中英负担。2.一、二审案件受理费、反诉案件受理费均由陈志忠、王中英承担。
陈志忠、王中英不服上述判决，向本院提起上诉并答辩称，本案是房屋租赁不适用消费者保护法；反诉费用由陈彦平、吕晓燕承担。涉案房屋的出租价中不包含税价，已经约定的房租价符合同一地段房屋租赁的价格，陈彦平、吕晓燕要求开具租赁费发票系违约。开具发票系税务机关事务，法院对税务问题作出判决超出法院案件的管辖范围。请求：1.撤销原判第一项，改判驳回陈彦平、吕晓燕的诉讼请求；2.案件受理费由陈彦平、吕晓燕承担。
陈彦平、吕晓燕答辩称，陈彦平、吕晓燕给陈志忠、王中英支付的房屋租赁费高于同地段其他人房租费近两倍，在租房时陈彦平、吕晓燕就提出要求陈志忠、王中英出具发票，起初说各种发票都可以，当时陈志忠、王中英也同意。后陈志忠、王中英又反悔。陈彦平已预付的电费144元要求从未付租金中扣除，签订合同时交纳的2000元押金也应从未付的租金中扣除。陈彦平、吕晓燕要求陈志忠、王中英出具房屋租赁费的诉求符合法律规定。
二审期间陈志忠、王中英提交的证据有：采暖费收缴通知单2份，证明：涉案房屋有两层，1楼是营业房、2楼是住宅房。
陈彦平、吕晓燕质证认为，该证据不真实。
对陈志忠、王中英提供的证据，本院认为，采暖费收缴通知单能够证明1楼是营业房、2楼是住宅房的事实，对该证据予以采信。
陈彦平、吕晓燕未提供新的证据。
本院二审除确认原审法院查明的事实外，另查明，陈志忠、王中英与陈彦平、吕晓燕签订《房屋租赁合同》中未约定开具发票。在一、二审中陈彦平、吕晓燕未提供陈志忠、王中英同意出具发票的证据。二审庭审中，陈彦平陈述2014年8月14日，双方口头约定由陈志忠给陈彦平出具发票，但没有证据证明。陈志忠、王中英与陈彦平、吕晓燕签订合同的时间为2012年9月7日，租赁期为2012年9月11日至2015年9月10日，每年的房屋租金为3.28万元。
本院认为，《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。陈志忠、王中英将涉案房屋交付陈彦平、吕晓燕使用后，陈彦平、吕晓燕应按约向陈志忠、王中英支付房租。根据二审庭审中陈彦平的陈述，陈彦平要求陈志忠出具发票的时间是2014年8月14日，但2014年至2015年的房屋租金未上涨，在房租价不变的情况下陈彦平要求陈志忠给其出具发票与常理不符。同时，《房屋租赁合同》中约定的房租价未注明该价款是否含税，合同中也未约定陈志忠、王中英应给陈彦平、吕晓燕出具发票。一、二审中陈彦平、吕晓燕未提交与陈志忠、王中英就出具发票一事，双方达成口头或书面协议的证据，故陈彦平、吕晓燕的诉讼请求无证据支持。
综上，原判认定基本事实清楚，但处理结果不当。上诉人陈彦平、吕晓燕的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持，上诉人陈志忠、王中英的上诉理由成立，对其上诉请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1774号民事判决第二、三项，即：陈彦平、吕晓燕于判决生效后15日内向陈志忠、王中英支付2014年9月11日-2015年9月22日的房屋租赁费33880元；陈彦平、吕晓燕于判决生效后2日内给陈志忠、王中英返还位于中卫市沙坡头区东大街某小区营业房；
二、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1774号民事判决第一项，即陈志忠、王中英于判决生效后15日内按照双方合同约定的租金给陈彦平、吕晓燕提供位于中卫市沙坡头区东大街某小区营业房3年的租赁费发票。开具发票所需的税费由陈志忠、王中英和陈彦平、吕晓燕各负担50%；
三、驳回原审原告陈彦平、吕晓燕的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，减半收取50元，由上诉人陈彦平、吕晓燕负担；反诉案件受理费401元，由上诉人陈彦平、吕晓燕负担；二审案件受理费200元，由上诉人陈彦平、吕晓燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 孟佳鹏
代理审判员 吕广飞
二〇一六年二月十六日
书 记 员 柳莹莹
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。