北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）顺民初字第2985号
原告北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米，组织机构代码77637919-3。
法定代表人李明，董事。
委托代理人王君，女，1981年1月21日出生，北京威德酒店物业管理有限公司法务。
委托代理人洪虹，女，1977年8月3日出生，北京威德酒店物业管理有限公司人力资源主管。
被告杨会雄，男，1954年8月8日出生。
委托代理人曹金发，北京市首信律师事务所律师。
原告北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德物业）与被告杨会雄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威德物业的委托代理人王君、洪虹，被告杨会雄及其委托代理人曹金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威德物业诉称：
杨会雄与北京百顺达房地产开发有限公司（以下简称百顺达公司）于2006年10月24日签署了《北京市商品房预售合同》。合同第二十二条规定“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京达文物业管理有限公司（以下简称达文物业），资质证号为：（建）1040088。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为8.28元／月·平方米（地上建筑面积）······。”达文物业由于商业原因拟于2007年2月23日停止原告所属区域的物业管理服务，遂百顺达公司于2007年2月举行了物业管理招投标活动，选聘了原告作为物业服务企业，并于2007年2月与达文物业进行交接，于2007年2月23日起继续为被告提供物业服务。被告每月应交纳物业费2771.48元，故请求法院依法判令被告杨会雄给付原告2007年2月23日至2011年12月31日的物业费，共计161300.23元。
根据被告2006年10月24日签字认可的《金碧湖畔花园业主临时公约》（以下简称公约）第六章第二十九条第四款的规定：“在支付了首次管理费后，业主每三个月（下称“每期”）向物业管理企业交纳本季度的物业管理费。”公约第六章第二十九条第五款规定：“如果业主在任何应付款项的付款期限届满之日的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就迟延付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之次日起以应交纳的费用总额的千分之二按日计算·····。”故请求法院判令被告支付截至2011年11月30日违约金共计257514.99元。
被告杨会雄辩称：我不同意威德物业的诉讼请求，因为：一、被告从未与原告签订物业委托合同，开发商擅自变更物业公司也从未向被告方公示，按照相关规定，前期物业管理企业不向买受人明示的情况，是不具有法律效力的，故原告没理由向我们要求物业费。二、即使认定被告有交纳物业费的义务，也是原告违约在先，被告有行使抗辩的权利，原告应落实物业合同的规定，消除安全隐患。违约情况包括：1.物业管理人员数量不足，当时承诺我们一名贴身管家对应三户，但是现在不是这样，一名贴身管家对应很多户。保安数量也严重不足，没有保安进行巡视；2.小区院墙过低，监控系统未正常投入使用，存在安全隐患，消防系统、对讲系统等都未启用，业主曾经发生过被盗窃的情况，由于上述原因，导致报警后无监控录像可调查；3.小区内保洁人员少，致使环境卫生很差；4.业主入住时有巡逻车六辆，但是现在五辆已经处于报废状态，原告从未进行修理；5.小区内用的是临时用电，总是跳闸，于此被告家里名贵的鱼总是死亡；6.园林绿化不到位，会所等配套设施，除一个中餐厅投入使用外其他的均未使用；7.原告私自将被告对门175号房屋改成保洁人员专用的房屋，杂乱吵闹，给被告的生活带来了不便，影响被告休息，此房屋是住宅别墅，原告擅自改用使用性质，不考虑业主的居住环境，对我们提出的建议原告一直未予答复；8.涉诉房屋屋檐漏水，热水管爆裂，物业公司对热水管只是维修，且修了上百次，最多一个月修23次，物业公司不进行更换，影响了被告的正常生活；9.被告与原告签订的购房合同中，天然气的入户时间约定是2006年11月15日，会所交付时间2006年12月31日，特殊约定中约定未按时间入户、交付的原告承担违约责任。小区的监控、防火、对讲都属于瘫痪状态，对业主来说缺乏安全感。我们要求第三方对物业公司的服务进行评估。物业公司的做法严重损害业主的权益，与现有的每平米8.28元的物业费收费不相符。
经审理查明：
杨会雄系坐落于顺义区X房屋业主，该房屋套内建筑面积为467.51平方米，根据北京市顺义区住房和城乡建设委员会出具的房屋登记表，可知上述房屋的地上面积为334.72平方米。2006年10月24日，杨会雄与百顺达公司签署了《北京市商品房预售合同》。预售合同第二十二条规定：“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：达文物业，资质证号为：（建）1040088。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为8.28元／月·平方米（地上建筑面积）······。”后达文物业由于商业原因停止了对涉诉小区的物业服务。2007年2月，百顺达公司举行了物业管理招投标活动，选聘了威德物业作为物业服务企业。杨会雄2007年2月23日至2011年12月31日的物业费未交纳。在杨会雄与百顺达公司签订的《北京市商品房预售合同》附件七中约定了物业服务的具体内容，且注明附件七的内容与百顺达公司和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。第二条约定的物业服务内容有：共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共享设施设备包括：共享的上下水管道、共用照明、天线、消防系统、安防系统、中水处理系统、消防水泵、对讲系统、监控系统、市政排水设施、垃圾间、配电系统等。第三条约定的物业服务内容有：公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、绿化、路灯、庭院小品、配电间、物业管理用房、围墙、外围护栏、风机房、小区及人防出入口、公用停车位、室外上下水管道、沟渠、池、井等。第六条约定的物业服务内容有：维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查及安全监控等。杨会雄在庭审中出示一组照片证明威德物业在公共设施维护、环境卫生养护等方面存在服务瑕疵。经本院庭后到涉诉别墅区现场核实，别墅区内确实存在175号别墅（位于杨会雄家对面）被保洁人员使用，个别别墅门牌号脱落、围墙上有杂草等现象。且在现场勘察过程中发现，涉诉别墅区可视对讲系统无法使用。威德物业解释称因为2011年5月，79号业主恢复车库时，将消防及可视对讲系统损坏，故至今无法使用。杨会雄对威德物业的上述解释意见不予认可。威德物业的负责人称别墅区内共有32个摄像头，监控室内能看见30个。经现场核实，围墙的摄像头只可以看到三个画面，且其中一个无法看清。西门有四个画面、会所附近有三个画面。监控不可以切换。监控室内无烟感系统，监控室内无红外线摄像头画面。在本院其他案件的审理过程中，经北京市顺义区人民法院委托，北京正邦物业服务评估监理有限公司对涉诉物业进行了物业服务费用评估，评估结果为：在评估基准日2014年12月31日，物业服务费收费标准为6.87元／㎡·月。
上述事实，有本院庭审笔录、勘验笔录、《北京市商品房预售合同》、《物业管理招投标活动备案表》、北京正邦物业服务评估监理有限公司《评估报告》、照片等证据在案佐证。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”故百顺达公司作为建设单位可以选聘物业服务企业为涉诉别墅区提供物业服务。2007年2月，百顺达公司举行了招投标活动，选聘了威德物业作为物业服务企业，故威德物业为涉诉别墅区提供物业服务，符合法律规定。威德物业于2007年2月23日至2011年12月31日为杨会雄提供了物业服务，杨会雄应交纳上述时间段的物业管理费。对于杨会雄的答辩意见，经本院现场核实，威德物业在提供物业服务过程中，在可视对讲系统维护、消防系统维护、安防监控设备管理、小区内公共设施维护等方面存在服务瑕疵。故本院对威德物业的物业服务费予以扣减，具体扣减数额，由本院参考本院现场勘验情况和北京正邦物业服务评估监理有限公司的评估报告进行酌定。对于威德物业要求杨会雄给付延迟付款违约金的诉讼请求，因威德物业存在服务瑕疵，杨会雄不是无故拖欠物业管理费，故对威德物业的上述主张，本院不予支持。应当指出，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见应予以采纳，以促进小区物业管理水平的提高。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告杨会雄于本判决生效之日起七日内给付原告北京威德酒店物业管理有限公司二○○七年二月二十三日至二○一一年十二月三十一日的物业管理费十二万九千零四十元一角八分；
二、驳回原告北京威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千五百八十二元，由原告北京威德酒店物业管理有限公司负担三千七百九十一元（已交纳），由被告杨会雄负担三千七百九十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汤 洋
人民陪审员 王莎玲
人民陪审员 王淑蚕
二〇一五年四月七日
书 记 员 刘 萌