中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终449号
上诉人（一审原告，申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地，重庆市渝中区邹容路***号世界贸易中心大厦**层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，案外人）：袁炜，男，1974年8月15日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地，北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地，北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地，北京市海淀区北三环西路***号院*号楼**层*****号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人袁炜、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2017）渝民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2017年8月10日，东方资产重庆分公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.撤销重庆市高级人民法院（2017）渝执异32号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元502号房屋；3.本案诉讼费用由袁炜、中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波共同承担。
重庆市高级人民法院一审查明：东方资产重庆分公司与中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向重庆市高级人民法院申请强制执行。袁炜以其系涉案房屋的实际所有人为由提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封。重庆市高级人民法院于2017年7月17日作出（2017）渝执异32号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元502号房屋执行。
2013年2月28日，袁炜与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣公司将其位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院6号楼2单元502号房屋出售给袁炜，总价款为1651300元，付款方式为按揭付款，袁炜于2013年5月31日前支付购房款（含定金）511300元，剩余房款114万元以贷款方式支付。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF402080。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。
2013年3月20日，袁炜之妻娄云娇以涉案房屋为抵押，与中国建设银行股份有限公司北京市分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款金额114万元，借款期限20年，贷款人将款项一次性划入中坤锦绣公司账户（开户行：锦州银行北京分行；账号：41×××86）。该合同保证人为中坤锦绣公司，抵押人为袁炜。2013年3月20日，袁炜、娄云娇委托贷款人将114万元支付至中坤锦绣公司的上述账户。袁炜、娄云娇从2013年4月20日起按月向贷款人支付贷款本息。袁炜称涉案房屋的首付款511300元系现金支付，并举示了其存款单、保险单、娄云娇的银行账户交易明细以及其母及桂英分别于2012年3月11日、4月18日取款334799.29元、100052元的取款凭条，证明其有该笔现金的支付能力。中坤锦绣公司分别于2013年3月4日、2014年4月10日向袁炜出具了511300元和114万元的购房发票（发票号码分别为13295553和24118423）。
中坤锦绣公司于2013年7月将北京市海淀区高粱桥斜街59号院6号楼2单元502号房屋交付袁炜使用。该房屋至今登记在中坤锦绣公司名下。
另查明：1.2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。2.2011年9月21日，东方资产重庆分公司、中坤锦绣公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的41×××86账号为监管账户，对中坤锦绣公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。3.2014年10月29日，涉案房屋被一审法院查封。4.袁炜未举示涉案房屋系其唯一住房的证据。
一审法院认为，本案的争议焦点是：袁炜是否就中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元502号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定袁炜对北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元502号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。
2.本案中，袁炜在涉案房屋被一审法院查封之前已经与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。袁炜举示了购房发票、情况说明、借款合同、贷款支付凭证、还贷流水、银行账户交易明细、存款单、保险单、取款凭条等证据，以证明其已支付了全部购房款，其中首付款511300元系现金支付。关于现金支付首付款的问题，一审法院认为，购房人在购房时支付部分现金符合常理，袁炜举示的存款单、保险单、娄云娇的银行账户交易明细以及其母及桂英的取款凭条，可以证明其具有现金支付该笔首付款的能力。结合中坤锦绣公司开具的发票、情况说明等证据，以及袁炜、娄云娇将涉案房屋的贷款114万元付至监管账户的事实，一审法院对袁炜关于其首付款系现金支付的举证意见予以采信，认定袁炜已经支付了全部购房款。此外，袁炜举示的证明、代收供暖费发票、燃气CPU卡表用户登记表、热水费收据、燃气费发票、五费统收收据等证据，可以证明其在查封前已实际占有使用涉案房屋。
3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方资产重庆分公司、中坤锦绣公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订了《监管协议》，并约定中坤锦绣公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的41×××86账号为监管账户，对中坤锦绣公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在袁炜与中坤锦绣公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定该账号为付款账号。袁炜作为买受人，在购买涉案房屋过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因袁炜自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决驳回中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。
东方资产重庆分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销重庆市高级人民法院（2017）渝民初149号民事判决；2.发回重审或改判继续执行被执行人位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元502号房屋；3.本案的一审、二审诉讼费用由袁炜、中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波共同承担。理由是：现有证据不足以证明袁炜与中坤锦绣公司存在涉案房屋的买卖行为和具有真实的付款行为。1.袁炜与中坤锦绣公司之间恶意串通，欲通过转移抵押房产逃避债务，房屋买卖行为不具有真实性。2.涉案房屋买卖价款的支付行为不具有真实性。（1）袁炜没有提供合法、有效的证据证明其向中坤锦绣公司支付了涉案房屋全部价款；（2）袁炜明知涉案房屋上有他项权利（抵押权），即使袁炜曾经向中坤锦绣公司支付过款项，也不足以证明袁炜支付的价款系购买涉案房屋的价款，即袁炜没有向东方资产重庆分公司与中坤锦绣公司指定的资金监管账户中支付涉案房屋价款。3.袁炜没有提供合法、有效的证据证明其在法院查封之前已经持续的实际使用涉案房屋。4.袁炜与中坤锦绣公司签署涉案房屋买卖合同约定价款为1651300元，但有证据证明的付款金额仅为114万元，另有511300元没有付款凭证，因此，不能证明袁炜已履行了付款义务。
袁炜提交书面答辩意见称，1、涉案房屋系由其合法购买，东方资产重庆分公司出具了抵押权人同意销售的证明，该公司有义务消除本案房屋抵押权。涉案房屋买卖合同已履行了网签备案手续，袁炜已尽到了一个普通购房者最大的注意义务，其在购房时属于善意。东方资产重庆分公司没有公示其监管账号，也未以其他形式告知购房人，其提出袁炜未向监管账号支付购房款的理由不成立。2、袁炜提交的购房合同、贷款合同、贷款支付凭证及购房发票等证据，均证明其已支付全部购房款。对其以现金形式支付的首付款，有存款单、保险单、其妻娄云娇银行账户交易明细、其母及桂英的银行取款凭条等证据证明其确有支付能力，结合购房合同及中坤锦绣公司开具的购房发票、情况说明等证据，足以证明袁炜已付清全部购房款。袁炜与中坤锦绣公司此前并无任何利害关系及法律纠纷，双方不存在恶意串通的情形。3、袁炜在一审中提供的五费统收收据、物业费结清证明等证据，足以证明袁炜在法院查封前已经合法占有使用涉案房屋。
中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波提交答辩意见称,1.中坤锦绣公司与袁炜签订涉案房屋买卖合同，且办理了网签手续，袁炜已经缴纳了全部款项并于人民法院查封前实际占有使用涉案房屋，中坤锦绣公司业已出具相应收款凭证。2.涉案房屋的销售是经过东方资产重庆分公司同意的，中坤锦绣公司并无过错。房屋买卖系中坤锦绣公司与袁炜真实意思表示，不违反法律法规规定，亦不存在恶意串通、逃避债务等情况。3.涉案房屋已非中坤锦绣公司可供执行的财产，袁炜对其享有足以排除强制执行的权益。4.东方资产重庆分公司上诉请求应予驳回，本案诉讼费应由东方资产重庆分公司承担。
二审审理期间，当事人没有提交新的证据，对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：袁炜就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有房屋的问题
首先，本案中袁炜在一审法院查封涉案房屋之前已经与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋的抵押权人东方资产重庆分公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》并作为上述买卖合同附件，袁炜买受该房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，东方资产重庆分公司未举示证据证明袁炜与中坤锦绣公司之间存在恶意串通的事实。东方资产重庆分公司关于袁炜与中坤锦绣公司恶意串通，欲通过转移抵押房产逃避债务，房屋买卖行为不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。
其次，中坤锦绣公司在一审法院2014年10月29日查封涉案房屋之前，已经将涉案房屋交付袁炜使用，由其合法占有。袁炜举示的代收供暖费发票、燃气CPU卡表用户登记表、热水费收据、燃气费发票及五费统收收据等证据亦可证明其在查封前已实际占有使用涉案房屋。一审法院认定在人民法院查封之前袁炜已经实际占有使用涉案房屋是正确的。
二、关于袁炜是否已经支付价款的问题
本案中，袁炜与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。袁炜举示了购房发票、情况说明、借款合同、贷款支付凭证、还贷流水、银行账户交易明细、存款单、保险单、取款凭条等证据，证明其已支付了全部购房款，其中首付款系现金支付，其余款项系按揭付款。东方资产重庆分公司对114万元按揭付款无异议。对于以现金支付的首付款，袁炜举示了存款单、保险单、其妻娄云娇银行账户交易明细以及其母及桂英的银行取款凭条以证明其具有支付能力，结合中坤锦绣公司开具的发票、情况说明，以及袁炜、娄云娇将涉案房屋贷款114万元付至监管账户的事实，对袁炜关于其已以现金支付该笔首付款的意见，本院予以采信。
三、关于是否非因袁炜自身原因未办理过户登记的问题
涉案房屋登记于中坤锦绣公司名下且设定有抵押权。但在该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣公司将其开发并抵押给东方资产重庆分公司的涉案在建工程和现房全部进行销售，本案争议的房屋包含在内。该证明亦系袁炜与中坤锦绣公司之间房屋买卖合同的附件。袁炜基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房地产的行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审认定非因袁炜自身原因不能办理涉案房屋的过户登记手续并无不当。
在一审法院查封涉案房屋之前，袁炜与中坤锦绣公司就该房屋签订了合法有效的买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部价款，并在被法院查封之前已实际占有使用涉案房屋，未办理过户登记亦并非因袁炜自身的原因。根据《执行异议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，袁炜就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
东方资产重庆分公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨兴业
审 判 员 李延忱
审 判 员 李晓云
二〇一八年六月二十二日
法官助理 吴学文
书 记 员 方晓玲