江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟支民初字第00538号
原告（反诉被告）沈浩康。
委托代理人陈心刚，江苏少平律师事务所律师。
被告（反诉原告）常熟市第三交通管理中心所，住所地江苏省常熟市支塘镇谢圩新村三区**号。
法定代表人项宇平，所长。
委托代理人陈靓，江苏华元民信律师事务所律师。
委托代理人华元，江苏华元民信律师事务所律师。
原告沈浩康与被告常熟市第三交通管理中心所（以下简称“交管所”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理，审理中，被告交管所提起反诉。本案依法由审判员赵一波适用简易程序于2014年12月12日、2015年1月14日、2015年3月25日三次公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭于2015年4月23日、6月2日公开开庭进行了审理。原告沈浩康及其委托代理人陈心刚，被告常熟市第三交通管理中心所委托代理人陈靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈浩康诉称：常熟市支塘镇谢圩新村3-28号303室及底层门面房原系被告所有，1998年3月，被告结合当时市价以总房价143700元将上述房产售于原告，原告于2000年现向被告付清了房款，2000年11月15日，原告依被告要求向其支付房产过户手续费5015元，但至今过户未成，近日原告就过户事宜与被告协商，被告表示无能为力。现原告提起诉讼，请求判令被告立即将房地产过户至原告名下，诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为，请求判令被告履行过户义务，如过户不能则要求被告在不退房情况下，按涉案房屋有证评估价与无证评估价之差额赔偿原告经济损失537620元并退还办证费用5015元，案件诉讼费、评估费由被告承担。
被告交管所辩称：1.原、被告之间的房屋买卖关系系双方真实意思表达，应当属于有效合同。2.原告购房时按物权公示，知道且应该知道其购买房屋没有产权证，划拨土地上房屋买卖并非法律所禁止，只要经有关部门批准，并交纳土地使用权出让金，房屋是可以过户的。被告依法同意出售房屋后，经查是市政府政策不可抗力不予批准才造成。交管所不存在任何过错，也没有义务履行相应过户手续。3.既然原告认为过户是合同目的，现因房屋无法过户致合同目的不能实现，为此我方与2015年2月28日书面通知与原告解除合同，沈浩康应将房屋返还我方，另还应赔偿自取得房屋至退还房屋之日止的房屋及土地和租金损失。根据鉴定报告门面房租金损失为120640元。为此，被告交所管于2015年3月9日提起反诉，请求法院：1、确认沈浩康与交管所之间的房屋买卖合同关系解除；2、判令沈浩康将常熟市支塘镇谢圩新村3-28号303室及底层门面房归还交管所；3、判令沈浩康赔偿交管所自1998年3月至实际归还房屋之日的房屋及土地租金损失（具体金额以鉴定为准）；3、判令诉讼费由沈浩康承担。
针对交管所的反诉，沈浩康答辩认为：1.不同意解除房屋买卖合同，理由是房屋不能过户并非法律赋予买受人合同解除权。2.交管所在当初售房时承诺由其办理相关土地出让手续，并协助办理过户，现过户不能的责任在交管所，本案处理原则应考虑资金的时间价值及公平等价交换原则，原告当初出资购房，现房屋价值应体现为537620元加保留的房屋，故房屋应继续由原告占用，故应驳回交管所的反诉请求。
经审理查明：位于支塘镇204国道边地号106-（35）-7土地使用者登记为常熟市支塘交通管理所，使用权类型行政划拨，用途为公共建筑。该地块上房屋所有人亦为常熟市支塘交通管理所，产别为国有房产（自），房屋合计建筑面积1608.54平方米。1998年5月19日、11月2日，沈浩康交付购房款35000元和50000元向交管所购买位于支塘镇谢圩新村3-28号303室（面积91平方米），所持收费单位抬头为常熟市204国道支塘收费站。1999年11月25日、11月29日沈浩康又付购房款10000元和41250元，向交管所购买位于支塘镇谢圩新村3-28号底层门面（面积43平方米）；所持收款收据为常熟市兴通运输服务有限责任公司。1999年9月30日沈浩康为购房向支塘镇财政所交纳了基础设施费2000元；2000年11月5日，交管所向沈浩康代收房屋契税1923元，办证手续费442元及商铺超面积补差2650元，合计5015元。上述办证费及契税均上交到财政所，对于产权过户，交管所陈述因划拨土地转让要有关部门批准，且补交土地出让金，因批文迟迟未下，故拖延至今未予办理。2014年10月20日，交管所出具房屋权属证明给原告，载明“上述商品房及门面房原为支塘交管所（于1999年合并为常熟市第三交通管理中心所）所有，支塘交管所与1998年3月按当时市场价售于沈浩康，房款沈浩康于2000年已向本单位付清，上述房产所有权现归沈浩康所有，本单位同意其自由处分该房产。”之后双方为过户事实发生纠纷。
另查明：沈浩康交款后即入住至今，303室商品房进行室内装修并居住，其自述于2013年初对外出租。底层商铺交房后即用于出租，租房款为8000元／年。审理中，交管所于2015年2月28日向沈浩康寄发解除合同通知书，内容为“因房屋无法过户，致使合同目的不能实现，自收到本通知书之日起，双方之间的合同解除，要求沈浩康将房屋返还，并赔偿造成的损失”。
审理中本院对涉案房屋是否可以补办土地出让手续，经当事人申请，走访调查了国土和建设规划部门，结论为该地块从整体性考虑不适合分割出让，不可以作为国有土地挂牌出让。经庭审质证后，当事人对此均此无异议。2015年2月11日，常熟市价格认证中心对常熟市支塘镇谢圩新村3-28号303室及底层门面房的价格进行了鉴证，确定上述房屋：1.鉴证标的在鉴证基准日期，按权证齐全并可按市场正常交易为限定标准的市场价格为625512元（沈浩康申请）；2.建筑物的现有价格（不含土地）为87892元（沈浩康申请）；3.室内外装修的现有价格为18070元（沈浩康申请）；4.2000年1月至2015年2月期间的门面房租赁价格120640元（交管所申请）。
以上事实，有国有土地使用证、房屋所有权证、收款收据、房屋权属证明、解除合同通知书、价格鉴证结论书、本院的调查笔录、庭审笔录和当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：划拨土地上的房屋法律上并非绝对禁止转让，涉案房屋的买卖系当事人真实意思表示，沈浩康履行了付款义务，交管所也将涉案房屋交付沈浩康使用多年，双方之间的转让行为应为有效。房屋买卖合同虽然有效，但是当继续履行不能时，就不应再将继续履行作为承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。审理中本院向职能部门调查，该地块按照规划要求不宜单独分割出让，不可能批准办理划拨土地出让手续，故涉案房地产事实上不能办理过户手续，也不能兑现沈浩康要求实际履行购房过户的目的。如不予解除，则争议的合同履行将遥遥无期，双方的法律关系将长期处于不确定状态。故对交管所反诉确认购房合同解除的请求，本院予以支持，但其作为违约方应承担违约责任。合同解除后，该房屋及装修价值应按照评估价折归交管所所有，交管所退还沈浩康相应的经济款（包括办证费用、契税等）。交管所未经审批出售划拨土地的房屋，并向沈浩康代收了房屋交易契税和过户服务费，但迟迟未办理过户手续，其违约行为明显，交管所应予以赔偿。关于沈浩康提出的房屋差价损失，该损失系合同解除后其失去之可期待利益，涉案房屋如办证后现值评估价为625512元，与建筑物的现有价格（不含土地）87892元之间的差额，可作为交管所因违约后造成沈浩康失去之利益核算。但需要说明的是，法律规定对以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时，报经审批后应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。沈浩康作为受让方对此应当明知并遵照执行，况且沈浩康自1998年出资购房以来已十余年，房产市场价格上升已翻数倍，其也应当采取必要措施防止损失进一步扩大。另外，沈浩康对划拨土地上的底层店面接管后其未办理土地出让手续前一直用于出租收益，亦存在损益相抵情形。本院综合以上因素，在核算本案解除合同可期待利益损失中一并予以考虑，酌定由被告赔偿原告经济损失合计360000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、确认常熟市第三交通管理中心所与沈浩康之间的房屋买卖合同解除；
二、沈浩康将位于常熟市支塘镇谢圩新村3-28号303室及底层门面房（含装修）返还常熟市第三交通管理中心所，于本判决生效后三十日内履行。
三、常熟市第三交通管理中心所返还沈浩康购房款及相关契税等共计143265元，赔偿沈浩康装修损失18070元，赔偿沈浩康经济损失人民币360000元，合计人民币521335元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
四、驳回本诉原告沈浩康的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告常熟市第三交通管理中心所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费收取人民币9226元，由沈浩康负担213元，由交管所负担9013元；反诉受理费收取人民币2214元，由沈浩康负担。当事人均同意预交的受理费本院不再收退，由当事人之间直接交付，于本判决生效后十日内履行。鉴定费9000元由交管所承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 易 晖
代理审判员 顾 勇
人民陪审员 张仁明
二〇一五年六月十七日
书 记 员 严佳文