湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂宜昌中民二终字第00356号上诉人（原审被告）宜昌弘洋投资有限公司。住所地：宜昌市沿江大道*****号。法定代表人程鹏，该公司董事长。委托代理人寇志中，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）杨清。被上诉人（原审原告）钟旭霞。上列二被上诉人共同的委托代理人周华，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。上列二被上诉人共同的委托代理人张琼，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌弘洋投资有限公司（以下简称弘洋公司）因与被上诉人杨清、钟旭霞合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月6日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审认定：杨清、钟旭霞系夫妻关系。2011年4月19日，杨清、钟旭霞与弘洋公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定，杨清、钟旭霞购买由弘洋公司开发的“香山·福久源”A区4号楼011004号房屋，建筑面积为89.78平方米，房屋总价款为428734元，房屋交付期限为2012年12月28日前。杨清、钟旭霞分别于2011年4月19日和2011年8月11日交清购房款428734元。《宜昌市商品房买卖合同》附件六：合同补充协议约定“三、……4、因测绘房屋面积增加的，买受人须补交因房屋面积增加的房款。买受人延迟支付增加房款的，按照合同约定的付款责任处理，此外出卖人有拒绝履行协助办证义务，6个月仍不交付测绘增加房款的，出卖人有权解除合同”。2013年9月4日，弘洋公司向杨清、钟旭霞发出《解除〈宜昌市商品房买卖合同〉通知书》，该通知书内容为：“您二位与我公司于2011年4月19日在香山·福久源售楼部签订《宜昌市商品房买卖合同》，由于我公司在依约通知交房以来，您二位所购买的房屋在完全符合合同约定的交房条件的情况下，您二位一致拒绝收房至今已达8个月之久，严重违背了收房约定。更重要的是杨清在自己的房屋没有任何拒收理由的情况下，长期组织业主违法上访政府各部门、围堵我公司售楼部、围堵市政府大门等挑起多起群体性治安事件，严重违背了合同关于争议解决程序的约定。您二位的行为不仅严重违约，而且严重破坏了合同双方继续合作的基础。现特通知如下：一、您二位与宜昌弘洋投资有限公司于2011年4月19日在香山·福久源售楼部签订《宜昌市商品房买卖合同》及该合同的相关的附件文件于本通知到达之日起正式解除。二、《宜昌市商品房买卖合同》解除日起，您二位所购买的商品房由我公司收回。请您于解除合同之日起7日内与宜昌弘洋投资有限公司进行结算，在结算双方债权债务（含违约金）之后剩余房款予以返还。”杨清、钟旭霞于同月6日收到该通知书；于同月10日以弘洋公司无权解除双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》为由向人民法院提起诉讼，请求判令：确认弘洋公司的解除合同的通知无效、弘洋公司无权解除双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》。原审同时认定，2013年7月11日，伍家岗区人民法院受理了杨清、钟旭霞等130余名“香山·福久源”A区业主诉弘洋公司商品房销售合同纠纷案，要求弘洋公司支付逾期交房违约金，并赔偿因房屋质量问题造成的损失并予以整改。伍家岗区人民法院原定于2013年11月5日公开开庭审理杨清、钟旭霞诉弘洋公司商品房销售合同纠纷一案，因该案必须以本案的审理结果为依据，故已裁定中止诉讼。原审法院认为，双方于2011年4月19日签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方应遵诚实信用原则依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本条是关于合同协商解除的规定，合同经当事人协商一致即可解除。按照本条的规定，当事人协商解除合同，既可在合同生效以后协商解除；也可以在合同中约定解除合同的条件，当条件成就时，解除权人解除合同。另外，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。该条规定了当事人单方解除合同的五种法定条件，只要存在解除合同的情形之一，当事人就可单方解除合同，而不必与对方协商。结合本案，双方在履行《宜昌市商品房买卖合同》过程中产生纠纷，弘洋公司以杨清、钟旭霞“经多次催告收房，拒不收房”和“在网络上散发不实信息、串通业主对抗、组织群体事件、非法上访等非法行为”为由向杨清、钟旭霞发出的《解除〈宜昌市商品房买卖合同〉通知书》，单方解除合同。而双方在《宜昌市商品房买卖合同》中没有约定上列行为系解除合同之条件；同时，上列行为也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。诉讼中，弘洋公司还抗辩，其有约定解除权：即合同补充协议三关于交付房屋面积增加的房款的约定。因弘洋公司未提供证据证明杨清、钟旭霞房屋面积增加的房款应当交付的时间，故不能认定杨清、钟旭霞违反双方关于交付测绘增加房款的约定。综上，被告在不具备合同解除的约定条件和法定条件下，行使解除权，单方通知杨清、钟旭霞解除讼争合同，于法无据，弘洋公司的抗辩意见，不应予以支持。杨清、钟旭霞要求确认弘洋公司的解除合同的通知无效的诉讼请求，应予支持。基于上述理由，原审遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条的规定，判决：确认宜昌弘洋投资有限公司于2013年9月4日向杨清、钟旭霞发出的《解除〈宜昌市商品房买卖合同〉通知书》无效。弘洋公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、作为商品房买卖合同，收房是买受人主要合同义务之一，在所交房屋并无质量问题的情况下，杨清、钟旭霞拒不收房，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，弘洋公司享有解除权。2、杨清、钟旭霞在网络上散播不实信息、串通业主对抗、组织群体事件、非法上访等行为已经给弘洋公司和楼盘造成特别不良影响，损失无可估量，不仅双方继续合作的合同目的不能实现，继续合作的良好基础也已经严重破坏，杨清、钟旭霞的行为严重违反了合同关于争议解决的程序约定，属严重违约行为，据此弘洋公司享有合同解除权。3、双方约定因测绘面积增加的，买受人须补交增加的房款，6个月仍不交增加的房款的，弘洋公司有权解除合同。杨清、钟旭霞超过6个月未缴纳增加的房款，因此，弘洋公司享有解除合同的权利。综上，原审事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法撤销原判，予法改判。杨清、钟旭霞答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对弘洋公司的上诉理由，本院发表如下评述意见：1、作为房屋买卖合同，出卖人的主要义务是按时将符合质量标准的房屋交付买受人，买受人的主要义务是按时将约定的购房款交付出卖人。杨清、钟旭霞作为买受人已经履行了给付房款的主要义务，而收房从性质上讲，应该是杨清、钟旭霞的一种权利而非义务。因此，弘扬公司以杨清、钟旭霞拒绝收房为由主张解除合同，于法无据。2、弘洋公司以杨清、钟旭霞在网络上散播不实信息、串通业主对抗、组织群体事件、非法上访等行为为由主张解除权，本院认为，姑且不论杨清、钟旭霞是否存在上述行为及上述行为是否“不实”、“对抗”、“非法”，即便上述行为确如弘洋公司所述，上述行为亦不构成弘洋公司法定或约定的解除权行使条件。且房屋买卖合同属买卖合同的一种，双方并不是一种合伙或合作的关系，不存在合作目的不能实现或合伙基础被破坏的问题。3、对于弘洋公司主张杨清、钟旭霞逾期6个月未缴纳增加的购房款的问题，本院认为双方合同并未约定该笔款项的给付时间，且增加的购房款发生在双方交收房产生争议的过程中，杨清、钟旭霞以弘洋公司交付的房屋不符合约定为由拒绝收房及拒绝补交增加的购房款属行使其抗辩权的行为，不属于违约行为。基于此，本院对弘洋公司的上诉理由均不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元（宜昌弘洋投资有限公司已预交），由宜昌弘洋投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李淑一审 判 员  胡建华代理审判员  关俊峰二〇一四年十一月十四日书 记 员  张鹏炜