广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终2610号
上诉人（原审原告）：覃国森，男，1956年12月15日出生，汉族，住广西壮族自治区南丹县。
上诉人（原审原告）：唐力，男，1963年1月25日出生，汉族，住广西壮族自治区南丹县。
上诉人（原审原告）：唐智，男，1966年2月14日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。
上诉人（原审原告）唐素云，女，1955年3月16日出生，汉族，住广西壮族自治区河池市金城江区。
以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：陈杰，广西弘景律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄甫玉，广西弘景律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：秦顺德，男，1973年8月14日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。
被上诉人（原审被告）陈柏玉，男，1970年2月4日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。
被上诉人（原审被告）：曹达斌，男，1965年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。
上诉人覃国森、唐力、唐智、唐素云因与被上诉人秦顺德、陈柏玉、曹达斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2016）桂0325民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐智及四上诉人覃国森、唐力、唐智、唐素云的共同委托诉讼代理人陈杰，被上诉人秦顺德、陈柏玉、曹达斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人覃国森、唐力、唐智、唐素云的上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付2015年11月1日至2016年2月29日的租金36666.67元并支付2016年3月1日至被上诉人实际返还房屋之日的房屋占用费（以305.5元／天为基数，从2016年3月1日起算，计至被上诉人实际付清之日止）。二、撤销一审判决第二项，改判解除双方于2015年8月15日、9月22日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，被上诉人在合同解除之日起7日内腾空涉案房屋返还上诉人。三、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审查明事实不清。一、依据《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，被上诉人拖欠30天不交租金，上诉人可中止合同，收回房屋使用权。本案当中，被上诉人存在多次逾期超过30天不交租金的情形，上诉人依约可主张合同解除权。（一）被上诉人拖欠上诉人2015年8月1日至2015年10月30日房屋租金，经法院判决后不履行，直至上诉人申请强制执行后才于2016年3月15日领取该租金；（二）被上诉人拖欠2015年11月1日至2016年2月29日租金长达4个月，上诉人为此起诉要求解除合同；（三）一审法院认定上诉人于2016年2月3日将50000元租金以执行款方式交至法院，系上诉人不领取没有依据。1、上诉人依（2015）兴民初字第1074号民事判决申请执行的租金为27500元、延迟利息230元及诉讼费，法院执行局仅有收取上述费用的权限；2、上诉人从2015年11月1日至2016年3月1日起诉时未收到任何被上诉人发出的收取租金的通知也未实际收到租金；3、被上诉人举证其于2016年4月2日曾向上诉人发出收取租金的通知系发生在本案诉讼过程中，系事后补救行为，不能掩盖其拖欠租金的事实。二、根据《合同法》第九十六条第一款的规定，上诉人起诉解除合同并通过法院送达方式向被上诉人履行了法定解除合同的通知行为，该行为合法有效，双方之间的合同应于被上诉人收到上诉人起诉状副本时予以解除。被上诉人秦顺德、陈柏玉、曹达斌口头答辩称，一审判决正确，请求本院予以维持。
上诉人覃国森等四人向一审法院起诉请求：一、解除四原告与三被告于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》及2011年9月22日签订的《房屋租赁合同补充协议》，三被告在合同解除之日起7日内将租赁房屋内非原告的物品搬空，并将租赁房屋按正常使用情况下的完好状态交还给原告；二、判令三被告按照房屋租赁合同约定的租金标准支付2015年11月1日至2016年1月30日租金共计27500元，2016年2月1日至租赁合同解除之日的租金（暂计算至2016年4月30日租金为27500元）；三、判令三被告按照房屋租赁合同约定的租金标准305.50元／天支付自租赁合同解除日的次日起至三被告将租赁房屋按正常使用情况下的完好状态交还给原告之日止的房屋占用费；四、判令三被告按照银行逾期贷款的利息利率向原告支付逾期支付租金的利息，自应付之日至实际支付之日，应支付利息（暂计算到2016年2月29日），包括2015年11月1日至2016年1月30日租金27500元的逾期付款利息599.50元，2016年2月1日至2016年4月30日租金27500元的逾期付款利息149.88元；五、判令三被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年8月5日，甲方唐素云、覃国森、唐力、唐智与乙方秦顺德、陈柏玉、曹达斌签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其位于兴安县兴安镇城区新华路69号的一栋五层楼房（包括四间门面，四十间单房，甲方保留四间门面中的进门靠左边第一间自己使用）出租给乙方使用；租赁期限：2011年9月1日至2024年1月31日；租金：2012年2月1日至2018年1月31日止，租金为每年110000元，2018年2月1日至2021年1月31日止，租金为每年120000元，2021年2月1日至2024年1月31日止，租金为每年130000元；给付时间及方式：每季度甲方向乙方收取一次租金，第一次收取租金时间为2012年2月1日前，收取2012年2月1日至2012年4月1日的租金，三个月共计27500元，以后按约定时间价格依此类推；乙方拖欠60天房屋租金，甲方可以中止合同，收回房屋使用权；签订合同后有五个月的装修时间，装修期间不收租金，不算租期；租赁期内乙方有权将房屋转租或部分转租他人；甲乙双方签订合同后，乙方须向甲方一次性交付押金30000元，作合同保证金。合同还对违约责任、房屋装修安全、合法经营、环保卫生、期满续约、房屋天面使用等方面作出了约定。2011年9月22日，甲乙双方又签订一份《房屋租赁合同补充协议》，将《房屋租赁合同》中约定的“乙方拖欠60天不交租金，甲方可以中止合同，收回房屋使用权”修改为“乙方拖欠30天不交租金，甲方可以中止合同，收回房屋使用权”；将“租赁期内乙方有权将房屋转租或部分转租他人”，修改为“乙方有权将房屋转租或部分转租他人，需书面通知甲方，但必须执行本协议条款”。《房屋租赁合同补充协议》还对合同其他内容作出了补充。合同签订后，三被告依约向原告交付了押金30000元，对租赁房屋进行装修，办证为“凯鑫宾馆”经营住宿业。三被告自2012年2月1日开始向原告第一次交付三个月房屋租金27500元，2012年4月第二次向原告交付了三个月房屋租金27500元。之后被告在每年的2月、4月、7月、10月向原告交付三个月租金27500元。2014年9月6日，因经营问题，三被告将宾馆作价248000元转让给唐一宪、胡雪梅经营，并签订了《宾馆转让协议》，原房屋租赁合同由唐一宪、胡雪梅遵照履行，但三被告未书面通知四原告。之后原、被告双方因拒交、拒收房屋租金发生矛盾，覃国森、唐素云、唐智、唐力、唐小芳于2015年8月28日将三被告诉至该院，该院于2015年11月26日作出（2015）兴民初字第1074号《民事判决书》已经发生法律效力，该判决书认定三被告第一次交付的租金27500元应为2012年2月1日至2012年4月30日期间的房屋租金，以后三被告每年的交租时间为2月、5月、8月、11月，三被告在2015年8月30日之前交付2015年8月1日至2015年10月31日期间的租金不违约，同时认定三被告主张已将房屋转租给第三人的主张不成立，并判决三被告支付覃国森、唐素云、唐智、唐力、唐小芳2015年8月1日至2015年10月30日的房屋租金27500元；驳回了覃国森、唐素云、唐智、唐力、唐小芳的其他诉讼请求。三被告于2016年2月3日将2015年8月1日至2015年10月30日房屋租金27500元，及2015年11月1日至2016年1月31日房屋租金22500元，合计50000元交至该院，被告从2015年11月1日至2016年1月31日租金中扣除了5000元，用于抵扣被告为原告垫付的水费。之后三被告又于2016年3月14日将2016年2月1日至2016年4月30日的房屋租金27500元交至该院。原告于2016年3月1日向该院申请执行，并再次将三被告诉至该院。原告于2016年3月15日领取了被告交至该院的2015年8月1日至2015年10月31日的房屋租金27500元。
另查明，位于兴安县兴安镇城区新华路69号房屋的所有人为唐力、黄先一、唐智、彭艳萍、覃国森、唐小芳、王冀桂、唐素云。黄先一、彭艳萍、唐小芳、王冀桂自愿放弃参加本案诉讼，对《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的效力予以认可，对本案的处理结果也予以认可。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方自愿签订的，且不违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，不得擅自变更或者解除合同。本案原告要求解除上述合同，但原告并未提交证据证明其向被告发出了解除合同的通知，即原告并未行使合同解除权。合同是当事人双方互为设立权利义务的协议，任何一方单方擅自解除，都可能侵害合同相对方的权利，且本案中被告愿意继续履行合同，不同意解除合同，故对原告要求立即解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求该院不予支持。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当依据合同履行义务，本案原告依约将出租房屋交予被告使用，被告就应当依约交付房屋租金。关于原告主张的房屋租金，该院认为依据合同约定三被告应支付原告2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金，经计算房屋租金为110000元，三被告交到该院的房屋租金共77500元，扣除原告已领的2015年8月1日至2015年10月31日的房屋租金27500元，还剩余房屋租金50000元，该笔房屋租金由原告在该院领取，三被告还应支付原告的房屋租金为60000元。对于三被告主张的由于原告长期不与三被告结算水费，应扣除5000元房屋租金作为原告应负担水费的主张，该院认为被告与原告之间水费结算属其他法律关系，本案只处理双方之间的房屋租赁合同关系，三被告不应自行用房屋租金抵扣水费。对于原告请求的房屋占用费，该院认为原、被告双方的合同并未解除，故对原告该请求不予支持。对于原告主张的逾期支付租金的利息，该院认为三被告并非故意违约拒交租金，只是由于双方因拒收租金及结算水费产生纠纷，才致使被告迟延支付租金，产生纠纷后三被告主动将房屋租金交到法院，且三被告曾通过快递公司邮寄通知给原告，通知原告领取租金，结算水费，原告收到通知后未处理，故对原告该请求该院不予支持。被告主张房屋已转租给第三人，原告应向第三人主张权利，但是被告并未提交证据证明其书面通知了原告转租房屋，故该院认为租赁双方的权利义务没有依法发生变更，对被告的该主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告秦顺德、陈柏玉、曹达斌支付原告覃国森、唐素云、唐智、唐力2015年11月1日至2016年10月31日的房屋租金60000元；二、驳回原告覃国森、唐素云、唐智、唐力的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人没有提交新证据。被上诉人向本院提交两份银行缴款凭证，证明其按照（2016）桂0325民初343号民事判决将6万元租金转入一审法院。上诉人认可其真实性，但不认可证据的合法性和关联性。本院认为，被上诉人按照未发生法律效力的一审判决履行合同义务，与上诉人主张其延迟支付租金的时间段没有关联，故不认可其证据效力。经释明，双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订于2011年8月5日的《房屋租赁合同》、2011年9月22日的《房屋租赁合同补充协议》是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，均为有效合同。当事人依约享有权利并承担合同义务。
综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、上诉人向人民法院提起诉讼能否成为解除合同的方式。二、被上诉人是否存在迟延交付租金的违约行为，上诉人是否有权据此解除讼争合同并要求其承担违约责任。
本院综合分析评判如下：
一、关于上诉人向人民法院提起诉讼能否成为解除合同的方式的问题
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据法律规定，合同解除权行使的包括两个步骤：其一是守约方通知违约方解除合同；其二是违约方收到解约通知后行使异议权。规定守约方通知行为的目的是为让对方知晓。当事人直接通过诉讼的途径要求解除合同，尽管当事人不是以独立直接送达的方式向对方解除合同，但是通过诉讼的方式亦充分传达了向对方当事人要求解除合同的意思，只要该意思表示是明确且真实的，应当视为当事人已经按照《合同法》的规定履行了通知的义务。至于上诉人解除合同的理由能否成立，合同是否应当被解除则由人民法院根据案情现行判断。一审法院认定上诉人未行使合同解除权的理由与法律规定不符，应当依法予以纠正。上诉人认为其已经行使合同解除权的上诉理由成立，依法予以支持。
二、关于被上诉人是否存在迟延交付租金的违约行为，上诉人是否有权据此解除讼争合同并要求其承担违约责任的问题
根据上诉人与被上诉人签订于2011年8月5日的《房屋租赁合同》、2011年9月22日的《房屋租赁合同补充协议》约定，被上诉人每年2月、5月、8月、11月须向上诉人支付租金。上诉人于2015年8月28日曾向一审法院提起诉讼，要求解除合同并判令被上诉人支付7月至8月10日的租金及此后的占用费至被上诉人交还房屋之日止。一审法院于2015年11月26日作出一审判决，判令被上诉人向上诉人支付2015年8月1日至10月30日的房屋租金，驳回上诉人要求解除租赁合同及补充协议的诉讼请求。一审判决作出后，双方当事人均未提起上诉，该判决经过15天法定上诉期后发生法律效力。因双方当事人就本案租赁合同及补充协议能否继续履行存在争议正在进行诉讼，而合同能否正常履行直接影响租金支付问题，并且原一审判决生效时已经超过合同约定的8月和11月支付租金的最后期限，故不存在被上诉人违约迟延交付8月、11月两个交付租金周期的情形。一审法院在（2015）兴民初字第1074号民事判决中要求被上诉人在该判决生效后十日内自动履行法律义务。从本案二审查明情况看，上诉人唐智居住在租赁物内并自述收取租金至2015年4月8日，其妻彭艳萍在被上诉人与案外人于2014年9月6日签订的《宾馆转让协议上》签名，现有证据虽然不能证明出租人同意转租，但唐智主张不清楚转租行为发生与事实不符。二审庭审时，唐智不否认在（2015）兴民初字第1074号民事判决生效后接到要求给付租金的电话，只是以不清楚打电话为何人为由拒绝受领进行抗辩。但根据唐智在一审时陈述给付租金的人有时是宾馆前台服务员、有时是被上诉人，表明现场给付租金的不一定是本案被上诉人。从唐智陈述的交易习惯可以看出其并非只接受被上诉人履行租金交付义务，交易只针对唯一对象。其以不清楚打电话者为何人拒绝受领租金的理由不足以证明被上诉人未自动履行法律义务。唐智因双方之间就履行合同产生纠纷后，拒绝被上诉人履行法律义务的盖然性较高。上诉人主张被上诉人未主动履行法律生效判决构成违约的理由依法不能成立。一审法院判决继续履行合同后，在已经超过合同约定的租金交付期之后，双方当事人未就支付11月周期的租金支付时间形成新的合意，被上诉人于2016年2月3日主动向法院交付了50000元租金，表明其愿意继续履行租赁合同及补充协议。因此，从被上诉人的履约行为可以看出，虽然其直接抵扣水费存在履行行为的瑕疵，但应当视为其已经履行了向上诉人交付2015年8月1日至2016年1月31日租金的义务，并且不存在违约行为。2016年3月1日，上诉人再次向一审法院提起本案诉讼，要求解除本案讼争合同。从2016年2月1日起至3月1日起诉时止，期限总共为29日，不符合逾期支付租金超过30日可以行使合同解除权的约定。而且上诉人提起诉讼的行为再次使合同能否继续履行存在不确定性。而被上诉人为履行合同，于2016年3月14日再次主动到一审法院交付了2016年2月1日至4月30日的租金27500元。因此，被上诉人已经依约履行租金交付义务，不存在迟延支付租金的行为。综上，鉴于本案讼争合同两次进入诉讼程序使合同能否履行存在不确定性，而被上诉人已经向法院交付2015年8月1日至2016年4月30日的租金77500元，被上诉人在履约过程中不存在迟延支付租金30日以上的行为，故上诉人无权以被上诉人违约为由行使合同解除权。
关于一审法院2月3日收取被上诉人50000元租金是否越权并且损害上诉人合法权益的问题。本院认为，鉴于被上诉人不存在违约行为，且当事人就租金给付及受领问题存在争议，一审法院为保护当事人权益而暂时代为保管其转帐进入法院帐户的租金并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理及适用法律正确、程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1194元由上诉人覃国森、唐力、唐智、唐素云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王裕松
审 判 员 程 锦
代理审判员 王 凯
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 黄 璐