文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民初1456号原告：王院林，男，1974年4月17日出生，汉族。被告：侯玉龙，男，1963年12月2日出生，汉族。被告：郑敏，女，1974年5月24日出生，汉族第三人：刘刚，男，1977年11月20日出生，汉族原告王院林与被告侯玉龙、郑敏，第三人刘刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王院林的委托诉讼代理人汪晓迅、苏承锐、被告侯玉龙以及委托诉讼代理人叶春、被告郑敏的委托诉讼代理人侯玉龙、第三人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王院林向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方2015年9月2日签订的四份《房屋租赁合同》；2、判令被告侯玉龙返还原告王院林已支付租金人民币2950000元及资金占用损失费（从2015年9月2日起至返还全部租金之日止，按同期人民银行贷款利率计算，截止起诉之日2016年11月3日为150548元）；3、判令被告侯玉龙赔偿原告王院林损失（以评估报告为准，暂按已付装修费用为人民币10091330元）；4、本案案件受理费、诉讼保全费由被告承担。事实和理由：2015年9月2日，原告王院林与被告侯玉龙签订了四份《房屋租赁合同》，合同约定，被告将其所有的位于贵州国际商场4单元41层的1号、2号、3号房屋以及41层平台出租给原告用于商业使用，租期从2015年9月10日至2026年3月10日止，原告一次性支付两年租金300万元整（扣除被告承担的装修改造费用5万元，第一次支付房租295万元）。合同还约定，原告如需对所承租的商业用房进行内部装修，装修时必须将设计方案报被告审阅同意，同时送消防部门经审批并填写公司装修申请表后，方可进行装修。原告王院林在承租商业用房后，应按法律规定办理工商、税务等行政许可手续，依法从事经营活动。同时，合同还约定，被告提供房屋不符合合同约定条件，严重影响使用的，原告有权解除合同，被告应当提供原告办理工商，税务等证照所需要的各项房屋证件，如被告不能提供上述证件，致使原告无法经营的，本合同视为无效，被告返还原告所有已支付费用并支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付两年租金295万元，被告同意原告进行内部装修。原告依法办理了相关工商、税务登记手续，并于2015年12月5日向贵阳市公安消防支队南明大队申报了“建设工程消防设计备案”。后原告投入巨额资金进行装修和设施设备采购，向消防部门申请消防竣工验收时，被告知房屋所在大楼整体未通过消防验收，导致原告至今不能合法经营使用承租房屋，租赁房屋作为商业经营使用的合同目的完全不能实现，故提出如前诉请。因在诉讼过程中，原告知悉涉诉房屋从侯玉龙变更登记至郑敏名下，故将郑敏追加为第二被告。被告侯玉龙辩称：1、侯玉龙将产权清晰合法的物业出租符合法律规定，合同真实有效，侯玉龙已将房屋交付原告，原告亦交付租金。原告作为承租人应经市一级公安消防部门审批取得行政许可后方可对涉诉房屋进行装修施工，但原告未按合同约定以及国家法律行政法规强制性规定办理消防设计审核以及装修施工许可手续，擅自投入装修，后果应自行承担。2、原告占用使用涉诉房屋长达27个月之久，一直正常经营，要求返还租金不应得到法院支持。3、租赁合同系原告王院林与侯玉龙所签，而浩斯音乐餐吧属第三人刘刚所有，没有证据表明王院林与浩斯音乐餐吧系同一主体。被告郑敏辩称：其前期并未参与，与其无关，相关责任由侯玉龙承担。第三人刘刚述称：同意原告的意见，其与王院林系朋友关系，浩斯音乐餐吧由王院林投资，第三人管理和经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人各方的身份证据，营业执照、《房屋租赁合同》等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年9月2日，原告（甲方）与被告侯玉龙（乙方）签订了四份《房屋租赁合同》，约定将侯玉龙所有的贵州国际商城4单元41层1、2、3号房屋（建筑面积合计770.69平方米）及41层平台出租给原告，租用期限从2015年9月10日至2026年3月10日，有6个月免费装修期，租金从2016年3月10日起计算。前两年一次付两年租金。乙方承租该房仅限于商业使用。关于装修问题，合同约定：第二条“2、甲方承诺承担房屋装修结构改造费用伍万元整（50000.00元）”；第六条“6、乙方如需对所承租的商业用房进行内部装修，装修时必需将设计方案报甲方审阅同意，同时报送消防部门经审批并填写公司装修申请表后，方可进行装修。装饰、装修材料必须符合消防安全要求，其费用由乙方承担。在施工中乙方必须接受甲方的监督和指导，任何情况下乙方搬出该商业用房时，商业用房内所增设的一切嵌装在建筑结构内的附属设施均不得拆除。对乙方的装修投入甲方也不予以任何补偿。”签约当天，原告王院林支付两年租金295万元；被告侯玉龙同意原告王院林将涉诉1-3号商业用房在安全前提下进行装修结构改造。王院林将涉诉承租房屋用于经营贵阳市南明区浩斯个体音乐餐吧（以下简称浩斯餐吧）。浩斯餐吧营业执照登记经营者为第三人刘刚。刘刚代被告侯玉龙交纳涉诉房屋维修基金60000元。2016年5月25日，因浩斯餐吧未经消防开业前检查擅自投入使用，被贵阳市公安消防支队南明大队责令停产停业，并处以罚款人民币伍仟元整。另查明：2014年7月15日侯玉龙取得贵州国际商城4单元41层1、2、3号《房屋所有权证》。2015年10月27日，涉诉房屋产权所有人变更登记为被告郑敏。诉讼中，双方当事人对装修事宜存在以下分歧：1、原告王院林提交了《同意书》，拟证明装修取得被告侯玉龙的同意。侯玉龙对此不予认可，认为同意书只是同意进行内部装修，但按照合同约定乙方需将设计方案报甲方审阅同意，其并未见到设计方案。2、原告王院林提交了2015年12月5日贵阳市公安消防支队南明大队受理浩斯餐吧消防设计备案凭证，拟证实装修前已经向消防部门申报备案。被告侯玉龙对此不予认可，认为按照合同约定乙方需报送消防部门经审批并填写公司装修申请表后，方可进行装修，浩斯餐吧营业面积超过了500平方米，按照《中华人民共和国消防法》的相关规定应该向贵阳市公安消防支队而不是南明大队申报。3、原告王院林提交了浩斯餐吧装修工程《建筑工程施工许可证》，拟证实装修工程已经办理了合法手续。被告侯玉龙对此不予认可，认为按照相关规定未经消防设计审核不得办理施工许可证。经本院向贵阳市公安消防支队及贵阳市公安消防支队南明大队调查贵州国际商城主体工程通过消防设计审核，但未申请消防验收。2015年12月5日，浩斯餐吧以营业面积300多平方米向贵阳市公安消防支队南明大队申请建设工程消防设计备案，因未能提供其所在大楼主体工程消防验收意见书，贵阳市公安消防支队南明大队将申报资料予以退回。审理中，原告王院林向本院申请对案涉房屋装饰装修损失、停产停业损失、预期可得利益损失进行评估。北京亚超资产评估有限公司作出北京亚超评报字【2017】03072号《资产评估报告》，认定案涉房屋装饰装修于评估基准日2016年11月4日的评估价值为6596564元，具体分为三部分：房屋装饰装修4029241元、机器设备1743903元、办公生活设备823420元。被告侯玉龙、郑敏质证表示原告未经被告同意及公安消防部门审核擅自装修，造成的损失应自行承担，故始终不同意原告申请的评估，并认为其中对机器设备和办公生活设备的评估超出了评估委托范围。评估机构出庭说明机器设备和办公生活设备也包含在租赁后投入使用的装饰装修范围内。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《房屋租赁合同》系原告王院林与被告侯玉龙的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告王院林已按照合同约定交付了租金，被告侯玉龙亦按约交付了房屋，后双方因消防问题引起纠纷。本案双方当事人争议的焦点是：一、租赁合同是否应该解除；二、导致损失发生的过错责任归属；三、合同解除以后的处理；四、被告侯玉龙、郑敏是否承担连带责任。第一个争议焦点是租赁合同是否应该解除，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”之规定，亦即不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的，承租人享有法定解除权。由于涉诉房屋所在大楼主体工程尚未完成消防验收，故违反了消防法的强制性规定，对承租人王院林要求解除合同的诉请，本院予以支持。第二个争议焦点是导致损失发生的过错责任归属，分为以下3个部分：1、被告侯玉龙是否同意房屋进行装修。由于双方签订的租赁合同约定“装修时必需将设计方案报甲方审阅同意，”本案中侯玉龙同意对出租房屋进行内部装修，但原告王院林并未按照合同约定将设计方案报侯玉龙审阅同意，履行合同义务有瑕疵；2、装修工程报送消防审批的义务归属。由于双方签订的租赁合同约定“装修时必需将设计方案报甲方审阅同意，同时报送消防部门经审批并填写公司装修申请表后，方可进行装修”，故双方明确约定了由承租人王院林承担装修工程报送消防审批的义务；3、承租人履行报送消防审批的义务是否符合法律规定。按照《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”、第十二条“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”、第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”，公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”之规定，也就是说法律赋予公安机关消防机构对公众聚集场所在使用、营业前实行消防安全许可制度，国务院有关部门也出台了一系列消防安全检查规定，明确公众聚集场所在使用或者开业前，必须具备消防安全条件，依法向当地公安消防机构申报检查，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。原告王院林承租被告侯玉龙的房屋达700平方米以上用以经营浩斯餐吧，按照上述规定，应当在装修工程开始以前向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在装修工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，但其仅向贵阳市公安消防支队南明大队申请消防设计备案，并因资料不全已被退回，此后擅自装修，且未经消防开业前检查即擅自将浩斯餐吧投入使用，被贵阳市公安消防支队南明大队处罚。故承租人王院林并未按照合同约定亦未按照法律规定履行报送消防审批的义务，构成违约。第三个争议焦点是合同解除以后的处理。按照原告王院林的诉讼请求，合同解除以后其主张三项权利：1、已付租金；2、装修损失；3、可得利益损失。关于已付租金，租赁房屋必然需要支付合理对价，租赁合同签订后，原告王院林预付了两年租金（从2016年3月10日-2018年3月9日），因其已接收房屋并实际使用，未就房屋不能正常使用提供相应证据，故王院林要求退还已付租金的诉请并无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除以后，原告王院林占有使用租赁房屋期间，在返还房屋以前亦应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。鉴于涉诉房屋尚未返还，房屋使用费产生的具体数额也不明确，故本院暂时不予处理，等双方实际返还涉诉房屋时再行结算。关于装修损失，作为出租人的主要义务是提供符合使用条件的房屋，涉诉房屋所在大楼的主体工程部分未经消防验收，存在一定瑕疵，如果承租人按规定报送装修工程消防设计审批即可在实际动工以前发现涉案房屋无法实现租赁合同目的，及时采取停止前期准备工作等有效措施防止损失的发生或者扩大。正是由于原告王院林并未履行报送消防设计审批的义务，又在未经消防设计审批的情况下擅自装修，才导致损失扩大。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，同时双方当事人签订的《房屋租赁合同》也明确约定“任何情况下乙方搬出该商业用房时，商业用房内所增设的一切嵌装在建筑结构内的附属设施均不得拆除。对乙方的装修投入甲方也不予以任何补偿”，故对于原告王院林诉请的装修损失，本院不予支持。关于原告王院林诉请的可得利益损失，系合同持续履行期间承租人正常经营可获得的收益损失，并非承租人在合同解除前为履行合同而支出的合理信赖利益损失，原告亦未提供证据证明此损失与合同履行有合理相关性且无法避免或降低，故该部分损失本院不予支持。第四个争议焦点是被告侯玉龙、郑敏是否承担连带责任。涉诉房屋的所有权人已从侯玉龙变更登记为郑敏，按照“买卖不破租赁”的原则，原租赁合同约定的权利义务也概括转移到现有的出租人和承租人，郑敏应承担出租人的权利义务。因涉诉租赁合同由被告侯玉龙签订并实际履行，且侯玉龙当庭表述民事责任由其承担，本院从其自愿。原告王院林主张被告侯玉龙、郑敏承担连带责任，于法无据，本院不予支持。至于被告所称王院林与浩斯餐吧并非同一主体的问题，因王院林是案涉租赁合同的承租人，且王院林与浩斯餐吧登记的经营者刘刚均认可浩斯餐吧的实际投资人是王院林，故王院林以原告的诉讼主体身份起诉并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定，判决如下：一、解除原告王院林与被告侯玉龙2015年9月2日签订的四份《房屋租赁合同》；二、原告王院林、第三人刘刚于本判决生效后三十日内将贵州国际商城4单元41层1、2、3号房屋（建筑面积合计770.69平方米）及41层平台返还给被告侯玉龙、郑敏；三、驳回原告王院林其他诉讼请求。案件受理费100951.3元、诉讼保全费5000元，评估费120000元，合计225951.3元，由原告王院林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 李云鹤二〇一七年十二月二十日书记员 田 鹏