北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第12439号
原告（反诉被告）牛衍秀，女，1963年7月14日出生。
委托代理人徐岳满，北京市昌兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘如恒，男，1936年9月19日出生。
委托代理人郭召道，北京天强律师事务所律师。
原告牛衍秀与被告刘如恒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告牛衍秀及其委托代理人徐岳满，被告刘如恒及其委托代理人郭召道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牛衍秀诉称：2013年8月13日，原、被告双方签订租赁合同，合同约定：被告租赁原告位于昌平区十三陵镇永陵村的房屋，租期5年，租金每年5万元，并约定了任何一方中途退租，承担总租金20%的违约金。合同签订后，被告给付了第一年租金5万元，并住进了承租的房屋。2014年8月13日，被告没有依法交纳下年度租金。被告在租赁期间造成院内百年古核桃树和一颗盛果期的樱桃树的死亡。2014年9月4日，被告明确表示不再承租房屋，并无理地要求原告退其租金3万元，双方协商未果。综上，依法成立的合同，双方都应自觉履行。被告违背合同约定，拒不交纳下年租金，并明确表示退租，应承担违约责任。为此，诉至人民法院，为此请求判决被告：1、给付自2014年8月13日至2014年10月10日的租金7946元；2、给付违约金5万元；3、诉讼费由被告承担。
被告刘如恒辩称：第一，我不应该再次缴纳租金。牛衍秀严重违约，致使合同无法继续履行，而且我一年多来，始终没有入住。因此，合同应当被解除。第二，牛衍秀要求的违约金过高，即使如牛衍秀所述，违约金金额也应当减少。租赁房屋，至多2个月就可以租出去，牛衍秀不会有太多的损失。即使如其所述，也最多2个月的租金的经济损失。故不同意牛衍秀的诉讼请求。
反诉原告刘如恒诉称：一、被反诉人牛衍秀违反《租赁合同》5.4规定，没有对该房屋进行大的修缮，致使该房屋不具备居住条件，无法达到合同目的，构成了根本性违约，应当承担违约责任。根据反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》5.4规定，“对房屋大的修缮由甲方负责，费用由甲方承担”。当时，如合同所体现，反诉人与被反诉人约定，被反诉人牛衍秀负责该房屋的修缮工作和费用，达到普通的适宜居住的条件。但是，被反诉人牛衍秀没有依约对该房屋进行修缮。该房屋无法居住，暖气也没有安装，不具备居住条件。因此，反诉人无法居住，致使无法达到合同目的。被反诉人牛衍秀构成了根本违约。应当承担违约责任。
二、被反诉人牛衍秀私自将房屋二次出租，严重违反《租赁合同》5.4规定，8.2规定。2013年8月，牛衍秀在将该房屋租赁给反诉人刘如恒之后不久，就将该房屋的前院租给了一些施工队，致使反诉人无法入住，一房两租，严重违约，应当承担违约责任。根据本合同8.2规定，被反诉人牛衍秀应当赔偿反诉人至少3万元违约金。
三、反诉人刘如恒始终没有入住该房屋，而且反诉人的没有能够入住是被反诉人牛衍秀造成的，因此，反诉人牛衍秀应当退还房租5万元和保证金l万元。其中租金至少退还4万元。
四、被反诉人牛衍秀不予修缮房屋，使房屋不具备居住条件，构成根本性违约，导致反诉人刘如恒无法入住，应当赔偿反诉人刘如恒寻找替代房屋周转期间的三个月的租金损失。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发（2013）462号）26条规定：房屋租赁合向因违约解除产生的实际损失如何确定？因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持。为此，请求判决：1、被反诉人牛衍秀返还房屋租金4万元；2、被反诉人牛衍秀返还保证金1万元；3、解除本合同；4、被反诉人牛衍秀给付寻找替代房屋租金损失1万元；5、被反诉人牛衍秀承担本案全部诉讼费。
反诉被告牛衍秀辩称，工人入住前，我曾给刘如恒打电话，并经刘如恒同意后，我才让装修的工人在外院住了10多天。我出租房屋时，房子是我儿子结婚刚刚用过，房屋非常干净，适合居住。刘如恒找乱七八糟的人去住，才导致房屋脏乱。锅炉我已经安装上，以前承租的人都能使用。我出租给刘恒如院里的面积为273平方米，13间房子。刘恒如换完锁具后，我没有院子的钥匙。我不存在二次出租的问题。刘恒如虽然声称没有居住，但他一直让其他人员居住。故此，不同意刘恒如的诉讼请求。
经审理查明：2013年8月13日，牛衍秀（简称甲方）与刘如恒（简称乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市昌平区十三陵镇永陵村西，双方签字确认；租赁期限为5年。自2013年9月1日起至2018年8月31日止；乙方用于休闲居住；租金每年为5万元；合同租总金额为25万元；自合同签订之日起，乙方付清当年租赁费；同时，交纳保证金1万元整；该保证金于本合同终止时，甲方予以退还乙方；乙方于合同签订日交次年的租金，以此类推；乙方应当按照规定日期和实际发生数，自行交纳水费、电费；甲方有权按照合同约定日期收取租赁费；租赁期间，对房屋大的修缮由甲方负责，费用由甲方承担；租赁期间，甲方无正当理由未经乙方同意擅自退租或终止合同，甲方应按合同总金额的20%向乙方支付违约金；乙方未经甲方同意擅自退租或将房屋转租他人或擅自拆改房屋结构及拖欠租金2个月以上的，乙方应向甲方支付合同总租金的20%违约金；合同还约定了其它条款。同日，牛衍秀（简称甲方）与刘如恒（简称乙方）还签订了《房屋租赁补充协议》，该协议约定：屋内家具由：北房4间内有沙发2组，电视机一台、电视桌一台、东间内床一张、西间床一张，两组大衣柜、1组梳妆台，保险柜，茶几2个。南房内有老板台和老板椅各一台，木椅3个，床一张，竹桌子一张，大圆桌一套，10把木椅，大冰柜一个，保鲜柜一个，座机空调一台，挂机两台，吃饭桌一张，书架一组。书画：竹子一幅，牡丹一幅、山水画一幅，小字画三幅，大字画三幅。2013年8月13日，牛衍秀为刘如恒出具了《收条》，该收条载明：今收到刘如恒打过来的保证金1万元，收到永陵村184号院房屋租金5万元整。
牛衍秀出租给刘如恒的永陵村184号院分为里外院，里院为《集体土地使用权证》内面积。外院为牛衍秀超占部分。2013年8月中旬，牛衍秀征得刘如恒同意后，将永陵村184号外院出借给了装修队工人使用。使用时间约为1个月。刘如恒租房后，其内人反对其在外租房居住。2014年8月13日，牛衍秀催促刘如恒交纳第二年房屋租金遭到拒绝，后经多次协议未果。为此，牛衍秀诉至本院，本案在审理过程中，刘如恒于2014年10月10日将所租赁的房屋交付给了牛衍秀。
另查，牛衍秀与刘如恒签订合同时，牛衍秀称呼刘如恒为干爹，刘如恒称呼牛衍秀为干女儿。
上述事实，有租赁合同、集体土地使用权证、房屋租赁补充协议、收条、录音、照片等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张有提供证据的义务。牛衍秀与刘如恒签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违背有关法律法规的规定，合同有效。双方当事人应当认真履行各自的义务。关于牛衍秀要求刘如恒支付2014年8月13日至2014年10月10日期间的房屋租金7946元一节，由于双方合同约定的起租期为2013年9月1日，一年期满日期为2014年8月31日，因此，牛衍秀只能主张2014年9月1日至2014年10月10日期间的租金即5479.45元，本院对于牛衍秀过高诉讼请求部分不予支持。关于牛衍秀要求刘如恒支付违约金5万元一节，由于刘如恒没有合理的理由提前退租，违反了合同约定，刘如恒应当承担违约责任，现刘如恒要求降低违约金一节，根据本案的实际情况酌情予以降低为2万元。
关于刘如恒要求返还租金4万元一节，因刘如恒实际已经承租了牛衍秀房屋并占用至2014年10月10日止，刘如恒要求退还租金没有法定退还的理由，故此，本院对于刘如恒的该项诉讼请求不予支持。
关于刘如恒要求牛衍秀返还保证金1万元一节，因双方协商一致后已经于2014年10月10日将房屋腾退，刘如恒的该项主张符合法律规定，故牛衍秀应当返还保证金1万元。
关于刘如恒要求与牛衍秀解除本合同一节，因双方已经协商于2014年10月10日解除了租赁合同，本院对此不持异议。
关于刘如恒要求牛衍秀给付寻找替代房屋的租金损失1万元一节，在刘如恒承接租赁房屋后，并不存在不能入住的情况，而是由于刘如恒自身原因没有入住，刘如恒的该项诉讼请求明显缺乏依据，故本院对于刘如恒的该项诉讼请求不予支持。
关于刘如恒称牛衍秀不予修缮房屋，房屋不具备居住条件，构成根本性违约，导致无法入住一节，因双方在合同约定的是房屋大修由牛衍秀负责，房屋内部装修是不属于大修范畴的，且刘如恒在接受房屋时也未提出异议，故本院对于刘如恒的该主张不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、刘如恒于本判决书生效后十日内给付牛衍秀二○一四年九月一日至二○一四年十月十日租金五千四百七十九元四角五分。
二、刘如恒于本判决书生效后十日内给付牛衍秀违约金二万元。
三、刘如恒与牛衍秀解除《租赁合同》。
四、牛衍秀于本判决书生效后十日内返还刘如恒保证金一万元。
五、驳回牛衍秀的其它诉讼请求。
六、驳回刘如恒的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百五十元由牛衍秀负担七百元，已交纳；由刘如恒负担四百五十元，于本判决书生效后七日内交纳。
反诉案件受理费六百五十元由刘如恒负担六百元，已交纳；由牛衍秀负担五十元，于本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 段连俊
人民陪审员 赵惠云
人民陪审员 吴继玲
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 王俊涛