四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终4377号上诉人（原审被告）四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。法定代表人迟梅英，董事长。委托代理人刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托代理人宋雪，北京中伦（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯孝平，男，1983年9月20日出生，汉族，住四川省平昌县。被上诉人（原审原告）胡小琼，女，1982年9月20日出生，汉族，住四川省中江县。上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）与被上诉人冯孝平、胡小琼商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，冯孝平、胡小琼与佳年华公司于2010年8月29日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定冯孝平、胡小琼以509800元的价格购买佳年华公司开发的位于双流县机场路社区“空港晶座”×幢×单元×层×××号房屋；佳年华公司应当在2012年3月1日前向冯孝平、胡小琼交付该商品房，冯孝平、胡小琼委托佳年华公司代交专项维修资金、契税、法律法规、政策规定的应当由冯孝平、胡小琼承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。还约定佳年华公司应当在2013年3月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，冯孝平、胡小琼同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任，冯孝平、胡小琼未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司按日计算向冯孝平、胡小琼支付已付款万分之壹的违约金。《补充协议》约定，冯孝平、胡小琼委托佳年华公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……冯孝平、胡小琼须根据佳年华公司的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合佳年华公司开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，冯孝平、胡小琼须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由冯孝平、胡小琼承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由冯孝平、胡小琼自行承担；佳年华公司在冯孝平、胡小琼交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助冯孝平、胡小琼办理房屋所有权证……。合同签订后，冯孝平、胡小琼按约向佳年华公司支付了购房款，2012年9月21日，冯孝平、胡小琼与佳年华公司签订了“补充协议”，约定冯孝平、胡小琼签订原购房合同时，该房屋面积为99.79㎡（其中套内面积为88.02㎡，公摊面积为11.77㎡），房屋单价为5108.73元/㎡。现经双流县房管局核定，冯孝平、胡小琼所购房屋面积为99.17㎡（其中套内面积为87.56㎡，公摊面积为11.61㎡）。按所签合同相关条款，房价总额实际应为506633元（退房款3167元）。签订“补充协议”当日，冯孝平、胡小琼向佳年华公司支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等，佳年华公司向冯孝平、胡小琼交付了案涉房屋。原审另查明，“空港晶座”项目2、3、5栋于2015年9月25日取得了房屋权属证明（初始登记）。时至2015年11月26日，佳年华公司仍未向双流县房产管理局提交冯孝平、胡小琼的办证申请资料。冯孝平、胡小琼向原审法院提起诉讼，请求判令：1、佳年华公司立即为冯孝平、胡小琼办理房屋所有权证（即佳年华公司向房产登记部门依法提交办理产权登记所需的资料，协助冯孝平、胡小琼办理产权转移登记）；2、佳年华公司向冯孝平、胡小琼支付房屋交付之日起至登记机关接受佳年华公司申请办理房屋所有权证转移登记之日止的逾期办证违约金（其中房屋交付次日起至2015年5月25日止的违约金为30955元。计算公式：购买款×万分之一×房屋交付次日起的实际天数）。原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、购房收款收据、契税收据、双流县关于调查“空港晶座”项目产权登记情况的复函、庭审笔录以及各方当事人的陈述。原审法院认为，冯孝平、胡小琼与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任。原审法院根据所查明的事实，综合评判如下：关于佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任的问题。原审法院认为，首先，佳年华公司协助冯孝平、胡小琼取得案涉房屋的房屋所有权证书系佳年华公司的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自佳年华公司与冯孝平、胡小琼签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到冯孝平、胡小琼。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要佳年华公司提供，如果佳年华公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此佳年华公司有协助冯孝平、胡小琼取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但佳年华公司作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与冯孝平、胡小琼签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且佳年华公司为冯孝平、胡小琼办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，佳年华公司辩称为冯孝平、胡小琼办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故佳年华公司不需向冯孝平、胡小琼承担违约责任的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。冯孝平、胡小琼诉请佳年华公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。而对于冯孝平、胡小琼主张佳年华公司向其支付房屋交付之日起至登记机关接受佳年华公司申请办理房屋所有权证转移登记之日止的逾期办证违约金（其中房屋交付次日起至2015年5月25日止的违约金为30955元）的问题，原审法院认为，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证佳年华公司需按日向冯孝平、胡小琼支付已付款万分之壹的违约金，但因补充协议约定“佳年华公司在冯孝平、胡小琼交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助冯孝平、胡小琼办理房屋所有权证”，而冯孝平、胡小琼于2012年9月21日履行完毕补充协议所约定的全部义务，故本案违约金的起算应从2013年9月21日起计算。佳年华公司对违约金的起算时间的抗辩意见成立，原审法院予以采纳。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而冯孝平、胡小琼并未举证证明其损失的大小，原审法院兼顾合同履行情况、佳年华公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为4119元为宜。佳年华公司辩称案涉房屋已交付，佳年华公司已履行主要的合同义务，且冯孝平、胡小琼无任何损失，故不需向冯孝平、胡小琼支付违约金的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。综上所述，冯孝平、胡小琼与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，佳年华公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合冯孝平、胡小琼的实际损失，原审法院酌情支持4119元。佳年华公司应于判决生效后两个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、佳年华公司于判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理冯孝平、胡小琼所有的“空港晶座”×幢×单元×层×××号房屋的所有权证书；二、佳年华公司于判决发生法律效力之日起十日内支付冯孝平、胡小琼违约金4119元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元，由冯孝平、胡小琼负担114元，佳年华公司负担173元。宣判后，原审被告佳年华公司不服，向本院提起上诉称：1、佳年华公司为冯孝平、胡小琼办理案涉房屋的产权系无偿委托，且佳年华公司对冯孝平、胡小琼未能按《商品房买卖合同》约定时间取得房屋分户产权证非故意，亦无重大过失，因此，佳年华公司不需对冯孝平、胡小琼承担相应的违约责任。2、即使佳年华公司需对迟延取得房屋产权证承担违约责任，由于冯孝平、胡小琼从案涉房屋交付之日起便实际占有、使用房屋，且该房屋系冯孝平、胡小琼以按揭方式取得，其无法在偿还完毕按揭款项之前处分该房屋，在此情况下，冯孝平、胡小琼并未因迟延取得房屋产权证遭受任何损失，根据违约补偿的原则，佳年华公司也无需向冯孝平、胡小琼进行任何赔偿。据此，请求撤销原判第二项，依法改判驳回冯孝平、胡小琼要求佳年华公司支付房屋分户产权迟延办理违约金的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由冯孝平、胡小琼承担。被上诉人冯孝平、胡小琼答辩称，1、佳年华公司代理冯孝平、胡小琼办理产权证并承担违约责任是案涉《商品房买卖合同》的约定义务，代理办证作为开发商的一种促销方式，其经济属性体现在合同价款中，佳年华公司所谓无偿即不承担违约责任，是缺乏诚信的表现。2、案涉合同中关于代办产权证及违约金标准的约定内容，均由佳年华公司以格式条款方式制定，作为房地产开发企业，佳年华公司对代理办证义务的履行具有充分的经验，对违约后果亦有充分认识，佳年华公司以购房人没有实际损失为由否定自己在合同中约定的违约金，有欺诈消费者之嫌。由于佳年华公司未履行合同约定的代办权证义务，导致购房人难以行使转让、抵押等处分、收益权，房屋的经济属性受到限制，对购房人造成的损失是客观存在的，佳年华公司应当按约承担相应的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。另查明，截止2016年6月21日，佳年华公司仍未向双流县房产管理局提交办理案涉房屋产权转移登记的申请资料。本院认为，本案的争议焦点为：一、佳年华公司应否承担迟延办理房屋所有权证的违约责任；二、原审法院认定的违约金数额是否适当。现评判如下：关于第一个争议焦点，根据双方的约定，购房人委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任致使购房人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的，佳年华公司应向购房人支付违约金。本案中，佳年华公司为购房人办理案涉房屋产权虽系无偿委托，但佳年华公司在收到冯孝平、胡小琼提交的办证资料后，至今未向权属登记机关提交，对此，佳年华公司没有举证证明其逾期提交办证资料不存在故意或者重大过失，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，佳年华公司上诉主张非因其责任致使购房人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然冯孝平、胡小琼未举出佳年华公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但佳年华公司至今仍未协助冯孝平、胡小琼办理房屋所有权证（转移登记）的事实客观存在，逾期办证期限较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，原审法院结合佳年华公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上，佳年华公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院对冯孝平、胡小琼的诉讼请求未予全部支持，漏判驳回冯孝平、胡小琼的其余诉讼请求，虽有不当，但不影响本案的实体处理结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第4680号民事判决第一、二项，即：“一、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理冯孝平、胡小琼所有的“空港晶座”×幢×单元×层×××号房屋的所有权证书；二、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付冯孝平、胡小琼违约金4119元”；二、驳回冯孝平、胡小琼的其余诉讼请求。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费574元，由上诉人四川佳年华置地有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚 耘代理审判员 赵 锋代理审判员 何广智二〇一六年七月三十日书 记 员 梅芳芝