北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初52386号原告：齐鑫，男，1983年12月29日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：顾晓妍（齐鑫之妻），住北京市海淀区。被告：胡晴，女，1988年10月3日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张国龙，北京仁威律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洒洒，北京市中通策成律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼。法定代表人：左晖，董事长。原告齐鑫与被告胡晴、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐鑫及其委托诉讼代理人顾晓妍，被告胡晴的委托诉讼代理人张国龙、高洒洒均到庭参加诉讼。第三人链家公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐鑫向本院提出诉讼请求：1、确认我与胡晴于2017年6月18日签订的北京市存量房屋买卖合同，以及胡晴、齐鑫、链家公司于同日签订的补充协议已于2017年8月16日解除；2、胡晴向我支付违约金94.8万元；3、诉讼费由胡晴承担。事实与理由：2017年6月18日，我与胡晴在链家公司的居间服务下签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议。合同约定胡晴购买我的北京市海淀区定慧东里小区X号楼X层603号房屋（以下简称603房屋），总价款为499万元。补充协议约定，胡晴应于2017年6月18日向我支付第一笔定金5万元，在2017年7月31日前支付第二笔定金15万元。同时，补充协议约定胡晴拒绝购买房屋、逾期履行补充协议约定的义务超过15日的，构成根本违约，我有权以书面通知的方式解除合同，同时胡晴应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向我支付违约金，胡晴向我支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，胡晴除了在签约当日向我支付第一笔定金5万元外，未继续履行付款义务，相反却不断通过各种方式单方表示不愿继续履行合同。2017年7月31日，我未按期收到第二笔定金15万元，遂于8月1日向胡晴送达支付第二笔定金的催告通知，但虽经多次催告，胡晴仍未向我支付第二笔定金以及其他后续款项，故我不得不于2017年8月16日向胡晴送达解除房屋买卖合同及补充协议的通知，告知其解除合同并要求其承担违约责任。胡晴的行为严重违反了合同约定，已构成根本违约，应承担违约责任。胡晴辩称，双方合同已经于2017年8月16日解除，无需法院确认。齐鑫主张的违约金过高，且齐鑫没有及时采取措施，致使损失扩大，对于因其过错导致扩大部分的损失，应由其自行承担。我意识到自己可能违约的情况下，已经及时采取措施避免齐鑫损失。我承认自己错误判断市场，错估了自己房屋卖出的价格，我愿意承担5万元的定金损失。我没有工作且我母亲是普通的幼儿园阿姨。我已经支付的5万元足以弥补给齐鑫造成的损失。综上，不同意齐鑫的诉讼请求。链家公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年6月18日，齐鑫（出卖人）与胡晴（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定：出卖人将603房屋出售给买受人，房屋总价款499万元；买受人向出卖人支付定金20万元。同日，齐鑫（出卖方）、胡晴（买受方）、链家公司（居间方）签订补充协议，约定：第二条第1项定金：买受方于2017年6月18日将第一笔定金5万元支付给出卖方，买受方于2017年7月31日前将第二笔定金15万元支付给出卖方；第四条第3项买受方若出现下列情形之一的，买受方构成根本违�，且出卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。买受方出现上述根本违约情形之一的，买受方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖方支付违约金，买受方向出卖方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。胡晴于签约当日向齐鑫支付定金5万元，此后，未支付任何款项。胡晴称需要用卖房款支付购买603房屋的房款，但因房价下降无法按照预期价格出售房屋，故无法购买603房屋。2017年7月2日，胡晴通过链家公司告知齐鑫无法支付房款，表达了解约的意思，齐鑫要求继续按合同履行。2017年7月9日，胡晴向齐鑫发出书面告知书，写明：胡晴无能力购买603房屋，告知业主齐鑫解约，且已付定金5万元不退还。齐鑫称未收到该书面告知。2017年7月24日，胡晴通过购买诉争房屋的微信群发出上述告知书。2017年8月1日，齐鑫向胡晴发出关于支付第二笔定金的催告通知，要求胡晴按照合同约定支付第二笔定金，否则应承担相应违约责任。胡晴于次日收到该通知。2017年8月3日，齐鑫在微信群中再次发出上述催告通知。2017年8月16日，齐鑫向胡晴发出解除北京市存量房屋买卖合同及补充协议的通知，写明：双方签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定你须在2017年7月31日前向我支付第二笔定金15万元，但你却未能在约定的时间向我支付该笔款项，虽经我多次催告，你至今未能向我支付该笔款项，现已逾期超过15日，依据补充协议之约定，你的违约行为已构成根本违约，我有权解除合同，并要求你以相当于房屋总价款20%（99.8万元）向我支付违约金。胡晴于次日收到该通知。2017年8月17日，齐鑫在微信群中再次发出上述解除通知。双方均认可北京市存量房屋买卖合同及补充协议已于2017年8月16日解除。对有争议的证据和事实，本院认定如下：胡晴主张对于无法继续履约的情况已及时通知齐鑫，系齐鑫自行扩大损失，且违约金约定过高，胡晴同意以已支付的5万元承担违约责任。齐鑫对胡晴的主张不予认可，并明确选择以违约金条款要求对方承担违约责任，齐鑫称胡晴的违约行为给其造成巨大损失，其是为了孩子上学而换房，导致换房成本扩大，2018年2月再行将603房屋出售的价格为445万元，低于原成交价。齐鑫就其主张提交北京市存量房屋买卖合同、补充协议、转账记录、网签合同、中介公司房价截图、新闻佐证，胡晴对上述证据真实性无法确认。胡晴提交房价走势图及中介公司的房价截图佐证603房屋房价基本平稳，齐鑫对上述证据真实性无法确认。本院认为，各方签订的房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，胡晴作为买受方未在合同约定的时间内向齐鑫支付第二笔定金，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，齐鑫根据合同约定解除房屋买卖合同，符合法律规定，双方对此不存在争议。本案争议焦点在于胡晴对其违约行为应如何承担违约责任。本院认为，齐鑫作为守约方已明确选择以违约金条款要求胡晴承担违约责任，本院依据合同中关于违约金条款的约定审理双方纠纷。补充协议约定，胡晴逾期履行支付定金义务超过15日的，应按照房屋总价款的20%（99.8万元）向齐鑫支付违约金。胡晴提出违约金约定过高，要求按照5万元为标准支付违约金。根据合同法及司法解释规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人�以请求人民法院予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，根据查明情况，胡晴欲通过出售自有房屋的方式购买齐鑫的房屋，但因错误估计了市场形势，自有房屋未按预期价格出售，故无法购买齐鑫的房屋。本院认为，商品房价格受诸多因素影响，有可能上涨也有可能下降，当事人应对房屋市场价格充分预估并对履约能力有所准备的情况下购买商品房，本案中，胡晴显然在未做好相应准备的情况下，与齐鑫签订购房合同，因其原因导致合同无法继续履行，势必会给齐鑫造成一定损失，胡晴应对此承担相应责任。对于齐鑫受到的损失情况，齐鑫主张胡晴的违约行为给其再次出售房屋造成影响，且再次出售房屋的价格远低于与胡晴之间的成交价，其差价为54万元。对此，本院认为，正如上文所述，房屋价格受诸多因素影响，胡晴的违约行为会对齐鑫再次售房造成一定影响，但不能完全按照上述差价计算胡晴应承担的违约金数额。此外，根据查明，在2017年6月18日签订合同后，7月2日胡晴即通过链家公司向齐鑫表达了无法支付房款及解约的意思，而后又于7月24日再次发出无力购买诉争房屋，解除买卖合同，定金不予退还的通知，齐鑫对此不同意，要求胡晴继续按照合同履行支付第二笔定金的义务，在胡晴无法履行的情况下，齐鑫于8月16日解除双方的房屋买卖合同。由此可知，胡晴及时将无法履约一事告知齐鑫的行为，在一定程度上减少了有可能给齐鑫造成�损失。综上，本院将根据双方的履约情况、胡晴的过错程度、以及齐鑫所受到的损失情况综合判定违约金数额，补充协议约定的违约金过高，本院依法予以降低。因胡晴已向齐鑫支付定金5万元，且补充协议约定已支付的款项可冲抵违约金，多退少补，故本院判令胡晴共计向齐鑫支付违约金10万元，已支付的5万元不予退还，胡晴还应再向齐鑫支付违约金5万元。链家公司经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本院依法审理本案。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：确认齐鑫与胡晴于2017年6月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以及胡晴、齐鑫、北京链家房地产经纪有限公司于同日签订的《补充协议》于2017年8月16日解除；胡晴于本判决生效后10日内给付齐鑫违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13280元（齐鑫已预交6640元），由胡晴负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  范望白人民陪审员  初星华二〇一八年五月二十八日书 记 员  吴 思