福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岩民终字第83号
上诉人（原审原告）福建省龙岩汇成建筑工程有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人邓绍平，董事长。
委托代理人林天四，福建吉弘律师事务所律师。
委托代理人林远兆，福建吉弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建龙岩御佳园房地产有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人郑晓辉，总经理。
委托代理人周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林匹克，住龙岩市新罗区。
上诉人福建省汇成建筑工程有限公司与被上诉人福建龙岩御佳园房地产有限公司、林匹克商品房销售合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2012）龙新民初字第4181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福建省龙岩汇成建筑工程有限公司的委托代理人林远兆、福建龙岩御佳园房地产有限公司的委托代理人周玉坤到庭参加诉讼。被上诉人林匹克经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2003年8月15日原告汇成公司与被告御佳园公司签订了《合作开发协议》一份，双方又于2004年7月15日针对上述《合作开发协议》签订了《补充协议》一份。根据《合作开发协议》及《补充协议》的约定，原告汇成公司对御佳园二期房地产项目进行了实际开发，对该房产具有所有权。该《合作开发协议》签订后，原告汇成公司与被告御佳园公司就上述协议是否有效及该协议是否属于土地使用权转让合同产生争议，汇成公司于2009年11月26日向原审法院提起诉讼，请求法院判决确认汇成公司与御佳园公司于2003年8月15日签订的《合作开发协议》有效。原审法院于2010年2月5日作出（2009）龙新民初字第4428号民事判决书，判决确认前述《合作开发协议》有效。御佳园公司不服该判决并提起上诉，本院于2010年5月21日作出（2010）岩民终字第259号民事判决书，判决驳回御佳园公司的上诉，维持原判。2010年4月9日，汇成公司向本院提起诉讼，请求确认汇成公司对御佳园小区二期开发的房地产具有占有、使用、处分的权利，判令御佳园公司立即停止对汇成公司所属的御佳园小区二期房产的侵权行为、恢复原状，并将龙国用（2004）第200440号国有土地使用权过户至汇成公司名下。本院于2011年4月15日作出（2010）岩民初字第22号民事判决书，确认了汇成公司对御佳园小区二期房地产享有所有权，并判令御佳园公司未经汇成公司许可不得对该房地产进行处分，对汇成公司的其它诉讼请求则予驳回。汇成公司及御佳园公司均不服该判决并提起上诉，福建省高级人民法院于2011年12月27日作出（2011）闽民终字第487号民事判决书，判决驳回汇成公司及御佳园公司的上诉，维持原判。
另查明，被告御佳园公司将位于龙岩市新罗区御佳园小区二期康庄道113号的商品房（建筑面积202.8平方米）出售给被告林匹克，二被告签订了商品房买卖合同，并于2010年1月28日向龙岩市房地产管理局提交备案。2010年2月5日，被告林匹克向被告御佳园公司支付购房款650000元。2010年3月17日，被告林匹克取得上述商品房的房屋所有权证。原告认为二被告的行为侵犯了其合法权益，故起诉，请求判决确认被告福建龙岩御佳园房地产有限公司与被告林匹克之间成立的龙岩市新罗区龙门镇谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）康庄道113号房产买卖行为无效。
原审判决认为，本案双方争议的焦点是被告林匹克取得讼争房产时是否为善意取得。所谓善意取得是指无处分权人将不动产或动产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权。善意取得作为一项重要的民事法律制度，目的在于保护交易安全，鼓励交易，维护商品交易的正常秩序。根据《》规定，善意取得的构成要件为：（一）、受让人受让该财产时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案讼争商品房由御佳园公司对外销售，被告林匹克购买该商品房并支付了购房款，且于2010年3月取得该商品房的房屋所有权证。原告并无证据证明被告林匹克受让该商品房时是恶意的，根据法律规定，则可以认定被告林匹克受让该房产是善意的。同时原告亦无充分证据证明该购房款650000元不合理。因此，被告林匹克取得讼争商品房应为善意取得。故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告福建省龙岩汇成建筑工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费17530元，减半收取为8765元，由原告福建省龙岩汇成建筑工程有限公司负担。
宣判后，原审原告福建省龙岩汇成建筑工程有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福建省龙岩汇成建筑工程有限公司上诉称，一、被上诉人林匹克受让本案讼争房地产不构成善意取得，其在受让时并非善意，并且支付对价明显不合理。本案中，转让房地产的所有权存在争议且正在诉讼中，被上诉人林匹克为被上诉人御佳园公司原法定代表人李继宁的亲属，对财产所有权尚在争议中的事实不可能不知道，故非善意转让。同时，被上诉人林匹克受让讼争商品房支付对价为65万元，折合每平方米3205元，而龙岩市房地产管理局出具的证明显示，2010年1-3月龙岩市商品房均价为4895元、4977元、5601元，其购房价格低于最低价的34.53%，根据最高人民法院《关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定，属于明显不合理的低价。二、两被上诉人之间存在恶意串通，转让行为应依法认定为无效。被上诉人御佳园公司明知其转让的商品房所有权存在争议且在诉讼中，仍然进行转让；被上诉人林匹克系其法定代表人李继宁的亲属，仍以明显不合理的低价进行转让；被上诉人林匹克支付的预付款为售房款的10%，即6.5万元，明显低于当地行业惯例，且之后未再支付分文购房款，也未提交人任何交易税务发票；被上诉人御佳园公司将多处房屋同时进行了转让，受让人均为其亲属，均以不合理低价转让，综合以上，足以认定其为逃避法定义务，恶意串通转让房地产。三、我国《城市房地产管理法》第三十八条第（五）项规定，权属存在争议的房地产不得进行转让，本案转让的房地产权属尚在诉讼中，转让应认定为无效。综上，请求撤销原判，改判被上诉人福建龙岩御佳园房地产有限公司、林匹克之间成立的龙岩市新罗区龙门镇谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）康庄道113号房产买卖行为无效，一审、二审诉讼费由而被上诉人承担。
被上诉人福建龙岩御佳园房地产有限公司答辩称，其是唯一合法的销售主体，被上诉人林匹克已经取得房屋产权证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人林匹克书面答辩称，一、其与被上诉人御佳园公司签订的房地产买卖合同合法、有效，应受法律保护。2010年1月份双方签订房地产买卖合同到2010年3月17日产权证过户到其名下，均是依照法定程序办理，产权登记后具有公示的效力，非经法定程序不得撤销产权登记。被上诉人林匹克并不知道汇成公司与御佳园公司存在权属争议，且房产均是以御佳园公司的名义对外销售，其完全有理由相信御佳园公司对其开发的房产有权进行处分。两公司之间的内部合作开发权属问题虽在诉讼中，但其内部权属争议不能对抗外部善意的第三人。受让的房产地处城乡结合部，当时购买价为3205.1元尚在合理的范围内，不存在恶意串通以明显低价购入的情形。二、《城市房地产管理法》的规定并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，不能依照其三十八条第（五）项规定，认定本案转让行为无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人汇成公司对一审判决认定的“2010年2月5日，被告林匹克向被告御佳园公司支付购房款650000元”有异议，认为被上诉人林匹克仅支付了首付款65000元，对认定的其余事实没有异议。被上诉人御佳园公司对原审判决认定的事实没有异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
庭审后，被上诉人御佳园公司向本院提交商品房买卖合同复印件及完税证明一份，证明交易真实并在房管局备案，已取得房产证，并已支付全部购房款。上诉人汇成公司经质证，对证据的真实性没有异议，但认为仅是约定的合同价格，不能证明实际支付了全部购房款。被上诉人林匹克经质证，对证据没有异议。本院经审查认为，被上诉人御佳园公司提供的证据真实、合法，可以作为认定本案事实的依据使用，对被上诉人林匹克支付购房款的事实，本院予以确认。
另查明，上诉人于2013年1月8日申请对讼争的位于龙岩市新罗区御佳园小区二期康庄道113号商品房所在地2009年12月至2010年3月的市场价格进行评估，本院根据上诉人汇成公司的申请，向龙岩市房地产交易服务中心调取了讼争房产服务买卖登记备案信息表、房权证、房屋分层分户平面图各一份，经三方当事人质证无异议，同意委托进行评估。
2013年3月5日，被上诉人御佳园公司以本案需以最高院（2012）民申字第162号案件（汇成公司与御佳园公司合作开发房地产合同纠纷）的再审结果为依据为由，申请对本案中止审理。本院认为，其申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项的规定，裁定中止审理。
福建省龙岩汇成建筑工程有限公司诉福建龙岩市御佳园房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，龙岩市中级人民法院作出（2010）岩民初字第22号民事判决，汇成公司不服提起上诉，福建省高级人民法院作出（2011）闽民终字第487号民事判决。御佳园公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2011年12月31日作出（2012）民申字第162号民事裁定，指定福建省高级人民法院再审。福建省高级人民法院于2015年4月10日作出（2013）闽民再终字第6号民事裁定，将该案发回龙岩市中级人民法院重审。汇成公司申请撤回起诉，龙岩市中级人民法院于2015年11月10日作出（2015）岩民再初字第1号民事裁定书，准予汇成公司撤回起诉。该案现生效后，本院于2016年1月19日恢复审理。
2016年1月25日，上诉人汇成公司撤回对讼争房产当时市场价格的评估申请，本院予以准许。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人汇成公司主张被上诉人御佳园公司将讼争房产转让给被上诉人林匹克属无权处分，其才是讼争房产的所有权人，但其未提供证据证明其主张，且汇成公司与御佳园公司合作开发房地产合同纠纷经历法院多级多次审理过程，最终以汇成公司撤诉告终，关于讼争房产的权属问题仍未经诉讼予以确认，故上诉人的该主张不成立，本院不予支持。讼争房产位于御佳园小区，被上诉人林匹克向被上诉人御佳园公司购买上述房产，且支付了全部购房款，并办理了产权过户登记，现上诉人汇成公司主张其与御佳园公司存在恶意串通、以明显低价购入房产，均未提供充分的证据证明，本院不予支持。综上，上诉人汇成公司的上诉主张均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉人福建省汇成建筑工程有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费17530元，由上诉人负担。一审案件受理按照原审法院的判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 小 东
审 判 员 许 培 清
代理审判员 赖 其 荣
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 刘羽芬（代）
陈其溢（代）