安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民一初字第01054号
原告：吴镇宇，男，1973年9月12日出生，汉族。
委托代理人：黄山，安徽铭心律师事务所律师。
委托代理人：尹淑娟，安徽铭心律师事务所律师。
被告：赵国兰，女，1977年1月19日出生，汉族。
被告：韩峤，女，1980年10月8日出生，汉族。
共同委托代理人：张有杰，安徽夏商周律师事务所律师。
共同委托代理人：奚俊俊，安徽夏商周律师事务所律师。
原告吴镇宇诉被告赵国兰、韩峤不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴镇宇的委托代理人黄山、尹淑娟，被告赵国兰、韩峤的共同委托代理人张有杰、奚俊俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吴镇宇诉称：2012年3月28日，我与被告韩峤签订了《房地产抵押合同》一份，约定我向被告韩峤借款10万元，期限六个月，自2012年3月28日至2012年9月28日，并约定用我原有的位于花山区马建大院35栋606室房屋作为本次借款的抵押。2012年3月29日，我与被告赵国兰签订《委托书》一份，我委托被告赵国兰将涉案房屋变卖，并办理有关房屋买卖的变更登记手续。2013年3月5日，赵国兰以我的名义将上述房屋以18万元的价格卖给韩峤等。另外，原告向被告韩峤归还了借款本金25000元。两被告有共同过错导致原告的财产损失依法应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求判令：1、判令两被告立即退还购房款10.5万元。2、本案的诉讼费用由被告承担。
赵国兰、韩峤共同辩称：1、位于本市花山区马建大院35栋606室的住房实际成交价为10万元而不是原告说的18万元。2、2012年3月28日，原告从被告处借款10万元未归还本金及利息。3、由于两被告为了交易本案的房产交付了9900元的税费。综上，原告的诉请没有事实和法律依据请求依法驳回。
吴镇宇为支持其诉请向法庭提交以下证据：1、身份证复印件1份，证明原告主体资格。2、房地产抵押合同复印件1份，证明原告向被告借款10万元，并且用房屋作还款抵押。3、公证书加盖档案章复印件1份，证明原告委托赵国兰出售他的房屋。4、房屋买卖合同加盖档案章复印件2份，2013年3月5日的合同证明原告出售给韩峤和陈若飞房屋价值18万元，出售的手续费由韩峤承担；2013年3月20日合同证明韩峤和陈若飞将该房转售给其他人，售价185000元。5、中国工商银行个人业务凭证6张，证明原告向被告韩峤还款25000元的事实。6、房地产权证复印件1份，证明房屋已经过户到韩峤、陈若飞名下。
赵国兰、韩峤共同发表质证意见认为：1、对于证据1、2、3、6，均无异议。2、对于证据4，2013年3月5日的房屋买卖合同只是为了在房产局进行备案签订的，实际成交价格是10万元。2013年3月20日的房屋买卖合同与本案无关。3、对于证据5，真实性、合法性、关联性均无异议。该笔款项25000元全是原告按照双方口头约定的月息5分归还的利息。
赵国兰、韩峤共同向本院提交证据如下：1、房屋买卖合同1份，证明2013年3月5日原告的委托代理人赵国兰和韩峤签订涉案房屋买卖合同的售价是10万元，税费应该由原告承担。2、维修基金收据、契税完税证明加章复印件各1份，证明维修基金费用由韩峤承担，完税证明18万元只是完税的价格而不是实际成交价格。3、借款合同1份，证明被告向原告借款的事实，及借款期限及利息的约定。原告共支付了25000元，是支付2012年4月至2012年8月共5个月每月5000元的利息。
吴镇宇发表质证意见认为：1、对于证据1，形式上的真实性无异议，但是并没有经过房产交易中心的登记备案，并不能真实的反映涉案房屋的交易情况。2、对于证据2，两份真实性均无异议。2013年3月5日的合同约定税费由韩峤承担。3、对于证据3，借款为10万元；借款的期限和抵押合同时间是一致的；没有明确约定利息，原告所还的25000元全部是借款的本金；因为借款时就办理了抵押，所以不存在超期利息。
在第三次法庭审理过程中，赵国兰、韩峤共同向本院补充提交证据如下：证明1份，证明被告在处理涉案房屋时不仅和原告进行协商也与原告父亲进行协商。
吴镇宇发表质证意见认为：该证据跟本案没有关联性，也达不到被告的证明目的。
在本案诉讼过程中，本院对赵国兰和韩峤做了一份询问笔录。
吴镇宇发表质证意见认为：这份询问笔录基本事实是真实的，1、被告从来没有在电话中就出售房屋征询过原告意见。2、被告在笔录中认为25000元是支付利息与事实不符。
赵国兰、韩峤共同发表质证意见认为：对于询问笔录无异议，笔录中反映的都是客观的事实。
本院对原告提交的证据材料认证如下：对于吴镇宇提交的证据1、2、3、4、5、6及赵国兰、韩峤共同提交的证据2、3本院向韩峤、赵国兰所作的询问笔录相互印证，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。对于赵国兰、韩峤提交的证据1及补充提交的证明，因无其他证据相佐证，依法不予采信。根据上述认定的证据材料，并结合庭审中当事人的陈述，审理查明的事实如下：
韩峤在本市开办了一家风铃寄卖行，赵国兰系该寄卖行员工。
2012年3月28日，吴镇宇与韩峤签订借款合同一份，约定韩峤愿贷与吴镇宇人民币10万元，借款于订立合同的同时由韩峤给付吴镇宇，不另立借据，借款期限为自2012年3月28日至2012年9月28日，约定逾期利息为月息2%，但并未约定借款利息。同日，吴镇宇与被告韩峤签订了《房地产抵押合同》一份，约定吴镇宇向韩峤借款10万元，期限六个月，自2012年3月28日至2012年9月28日止，并约定吴镇宇用其所有的位于花山区马建大院35栋606室房屋作为借款的抵押，双方办理了抵押登记。
2012年3月29日，吴镇宇与赵国兰签订《委托书》一份并在马鞍山市为民公证处进行了公证，吴镇宇委托赵国兰将涉案的花山区马建大院35栋606室房屋出售给韩峤，并办理有关房屋买卖的变更登记手续。
2013年3月5日，赵国兰以吴镇宇的名义将上述房屋以18万元的价格出售给韩峤及其丈夫，并于2013年3月7日在马鞍山房地产产权和市场管理处办理了房屋产权登记。该购房款18万元韩峤并未实际向赵国兰支付。
另查明，2012年8月1日，吴镇宇向韩峤银行汇款5000元。
2012年9月30日至2013年1月5日，吴镇宇分五次向韩峤银行账户汇款累计20000元。
本院认为：本案的争议焦点是韩峤、赵国兰是否应当承担连带偿还责任。
1、关于韩峤的责任。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，从吴镇宇与韩峤签订的借款合同内容可见，双方关于借款金额、借款权利义务人均有明确约定，借贷关系应属合法有效。后吴镇宇仅于2012年8月1日向韩峤归还借款5000元。借款合同履行期限届满后，剩余借款本金95000元未按照合同约定予以归还。由于双方就该10万元借款另行签订了《房地产抵押合同》并办理了抵押登记。借款合同履行期限届满后，韩峤有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。后韩峤与吴镇宇签订房屋买卖合同，房屋售价为180000元。在韩峤实现抵押权后，因抵押物的变卖价格超出抵押金额，韩峤没有法律或者合同依据占有多出部分金额，属不当得利，韩峤应向吴镇宇返还。
关于返还具体金额的核算。剩余借款本金95000元的逾期利息应自借款合同履行期限届满之日即2012年9月29日计算至签订房屋买卖合同实现抵押权之日即2013年3月5日止，双方约定月利率2%，符合法律规定，逾期利息应为10007元（95000元×2%×158天／30）。关于房屋的出售价格，应以马鞍山房地产产权和市场管理处登记备案的房屋买卖合同中的成交价18万元为准，对于韩峤辩称房屋实际售价为10万元的主张不予采信。关于2012年8月1日，吴镇宇向韩峤银行汇款5000元，韩峤辩称该款是吴镇宇向其支付借款利息，因双方在借款合同中未约定利息，对于该抗辩不予采信。关于韩峤抗辩称为办理涉案房屋的过户手续支付9000多元，因韩峤与吴镇宇签订的房屋买卖合同中约定了办理交易过户手续所需缴纳的税费由韩峤方承担，是双方意思自治行为，本案中不予处理。
经核算，韩峤应向吴镇宇返还94993元（180000-（95000＋10007-20000）］。
2、关于赵国兰是否承担连带责任。本案中，吴镇宇向赵国兰出具了书面授权委托书，载明代理人赵国兰的姓名、代理事项、权限和期间，并由委托人吴镇宇签名并按指印，委托关系合法有效。赵国兰接受吴镇宇的书面委托作为吴镇宇委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，在出售花山区马建大院35栋606室房屋过程中，并不存在和韩峤串通，损害被代理人吴镇宇的利益的行为，不应与韩峤负连带责任。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第六十六条、第九十二条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、韩峤应于本判决生效之日起十五日内一次性返还吴镇宇94993元。
二、驳回吴镇宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用1800元，由韩峤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 沈北斌
代理审判员 赵雪珍
人民陪审员 吴继红
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 孙惠娟