宁夏回族自治区平罗县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0221民初1348号
原告（反诉被告）:李全国,男,1978年3月9日出生,汉族,厨师,住平罗县。
被告（反诉原告）：陈佳军，男，1989年12月10日出生，汉族，个体，住平罗县。
委托诉讼代理人:李金铎,宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。
原告李全国与被告陈佳军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案。在审理过程中，被告陈佳军提起反诉，本院依法予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告李全国、被告陈佳军及其委托诉讼代理人李金铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李全国向本院提出诉讼请求：1.解除2017年10月31日原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告经济损失308000元：其中营业损失158000元（2000元×79天）、装修及其他损失150000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月20日，原告以65000元的价格从原经营者处租赁了被告所有的平罗县阳光城市花园2-17号商铺。2017年10月31日，原租赁合同到期，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限三年（2017年11月1日-2020年10月31日），租赁费第一年为8万元，第二年和第三年均为9万元。合同签订后，原告因资金紧张，口头协商将第一年的租赁费延后交纳，被告同意。2018年2月10日，被告在原告正在营业时强行将商铺大门锁上，后更换了门锁，导致原告无法正常营业。原告多次和被告协商，被告拒不开锁，致使原告无法继续租赁被告的房屋，给原告造成营业、装修等方面的经济损失。
被告陈佳军辩称，同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，原告的其他诉讼请求不能成立。
被告（反诉原告）陈佳军向本院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》；2.被反诉人向反诉人支付租金53333元（计算至2018年6月30日）、违约金（滞纳金）24000元（按照每日100元计算至2018年6月30日）；3.被反诉人向反诉人支付物业费2493.75元（2018年1月至7月）、水费412.96元；4.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由，请求支持反诉人的反诉请求。
原告李全国对被告陈佳军的反诉辩称，同意解除与被告签订的房屋租赁合同，但因合同未到期，被告给原告造成的经济损失应予补偿。2018年2月10日，被告强行将涉案商铺上锁并更换门锁，故自2018年2月10日起产生的房屋租赁费、水电费及物业费应由被告承担；原告未收到被告发出的催缴房屋租赁费通知书；原告给被告交过一次房租1万元。
原告李全国为支持自己的主张，向本院出示如下证据：
1.收据70张，证实原告租赁涉案房屋后进行了装修，花费装修费5万多元的事实；
2.2017年12月-2018年1月份点菜单一份，证实原告每天的营业收入2000元的事实；
3.2017年8月1日-2017年8月31日采购原材料的单据，证实原告营业收入的事实；
4.光盘（视听资料）一份，证实被告同意原告延迟缴纳房租的事实，并证实被告强行将原告租赁的房屋锁了的事实；
5.转让协议复印件一份，证明原告要求被告承担损失的依据；
6.光盘一份及纸质材料一份，证明被告强行锁门的事实。
被告对上述证据经质证认为，证据1均不是正式发票，不能成为定案依据；原告承租房屋后进行必要的装修，是原告自身经营的需要，与被告无关；原告没有其他证据证明票据上载明的材料是用在涉案房屋装修上，因此被告不应该承担原告的装修损失。证据2与证据3均系原告单方制作；原告所谓的营业损失包括房屋租金、员工工资、各种食材费用均属于成本，原告的真正损失是利润损失，而原告提交的证据看不出其利润是多少，因此，原告主张被告对其营业损失158000元承担赔偿责任不能成立。原告提交证据4的录音内容听不清楚，被告认为不能证实其同意原告迟延缴纳房屋租金的事实；视频资料是被告去向原告催要房租时发生语言争执，后警察来了建议让通过诉讼途径解决，后双方协商店面暂停营业，由原告联系他人进行转让，被告没有强行锁门。证据5与本案无关，不能证明原告的主张。证据6不能成为定案依据，谈话内容无法证实，证明目的不明确，内容与案件不具有关联性，不能证实被告强行锁门。
被告陈佳军为支持其辩解及反诉意见，向本院出示如下证据：
1.房屋租赁合同复印件一份，证实原、被告双方于2017年10月31日签订《房屋租赁合同》，合同约定了租赁期限、租金标准、支付租金的时间、延付租金的违约责任，原告没有按照合同约定的期限向被告交付租金，存在违约情况；
2.商铺房租催缴通知一份，证明由于原告违约，未按期向被告交付租金，被告于2018年2月1日向原告送达商铺房租催缴通知，同时张贴在原告餐厅玻璃门上并拍照的事实；
3.接处警登记表一份，证实2018年2月10日被告向原告送达催缴通知后，确定的期限内原告未交付租金，被告于当日再次向原告催要房屋租金，双方发生争执，原告报警，警察到场后了解原告违约并向原告做了调解工作，最后告知此事属于民事纠纷，后警察离开现场；
4.照片一份，证实原、被告双方协商店面停业后，原告在餐厅玻璃门上张贴此店转让的公示，被告积极配合原告进行店面转让；
5.视频、录音光盘一份，证实2018年2月10日，原、被告双方协商店面关门后，由于原告要对店面进行转让，店面钥匙由被告持有，2018年2月26日，原告给被告打电话说2018年2月27日有人去看店，让被告配合，被告答应配合，同时录音证实原告说被告强行锁门不属实，关门是双方协商的结果；
6.物业费催缴通知书一份，证实2018年5月3日前原告租赁被告店面拖欠2018年1月1日-4月28日四个月的物业费1425元；
7.水费催缴通知单一份，证实2018年4月28日前原告欠2017年11月24日-2018年4月28日水费412.96元，被告反诉主张水费依据该证据；
8.证人刘某某、何某某出庭证言两份，证实2018年2月1日向原告送达催交租金通知的事实，同时证实2018年2月10日店面停止营业是原、被告双方协商的结果，不是被告强行锁门；同时还证实原告对外进行转让时，需要被告配合，被告积极开门配合转让。
原告对上述证据经质证认为，对证据1无异议。证据2其未收到，照片是后期补的。对证据3有异议，原告认为报警时间是2018年2月9日，当日出的警，2018年2月10日被告来店里强行锁门。证据4中的公示是原告贴的，2018年2月10日之后贴的，具体时间忘记了。证据5属实，但店面是被告强行锁的。证据6有异议，原告已经付清了2017年12月31日之前的物业费，2018年2月10日被告将门就锁了，2018年没有交过物业费。证据7中的水费，原告也已经付到2017年12月31日。证据8中证人刘某某说的不属实，证人何某某说的基本属实，就是开门次数不对。
本院对原告提交的转让协议复印件的真实性、合法性、关联性予以采信，对证明目的不予采信；原告提交的其他证据，均达不到其证明目的，本院不予采信。本院对被告提交的证据1、2、3、6、7予以确认并在卷佐证。被告提交的其他证据，对能够相互印证被告要求原告缴纳所欠涉案房屋租赁费的部分本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2017年5月26日，原告李全国从案外人杨军处转租了被告陈佳军所有的位于平罗县阳光城市××园号商铺，并支付了2017年5月26日-10月31日的房租。2017年10月31日，原告李全国（乙方）与被告陈佳军（甲方）就涉案商铺签订《房屋租赁合同》一份。约定甲方将阳光城市花园2-17号商铺出租给乙方使用，建筑面积共297.48㎡;租期3年，自2017年11月1日至2020年10月31日止;第一年租金8万元，第二年、第三年租金均为9万元；第一年租金乙方于2017年10月1日前付清，第二年租金乙方于2018年10月1日前付清，第三年租金乙方于2019年10月1日前付清，逾期交纳房租每天加收滞纳金500元。承租期间，乙方应负担有关房屋的一切费用（包括水、电、暖、物业等相关费用）。合同约定在租赁期间，甲方不得以任何理由终止乙方租用，如违约将赔偿乙方租金。如乙方在经营期间出现不可预见的情况，导致乙方不能继续经营，乙方装修部分乙方可随意处置，甲乙双方协商将租用房屋转让给第三方承租使用。双方还对其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告未支付租金，引起本案诉讼。
另查明，2018年2月10日，被告因向原告催缴欠付的房屋租金时，双方发生纠纷并报警，经民警现场协调，被告于当日将涉案房屋上锁并与原告协商将涉案房屋向外转租。涉案房屋现欠付2018年1月1日-2018年4月30日期间的物业费1425元（296.94×1.2元/月/平米×4个月）、2017年11月24日-2018年4月28日期间的水费412.96元（实用水量89立方）。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告李全国与被告陈佳军签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。被告依约履行了交付出租房的义务，但原告未依照约定于2017年10月1日前支付涉案房屋租赁费用，原告主张被告同意其缓交租赁费，但提交的视听资料等证据达不到其证明目的，原告的行为违约，同时在租赁合同履行期限届满之前，被告于2018年2月10日将涉案房屋上锁并与原告协商将涉案房屋转租，即视为原告向被告交付了该房屋，现合同目的已无法实现，对原告和被告要求解除双方于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。庭审中原告提交的证据不能证明其因无法营业所导致的损失数额及主张的其他损失，原告对此应承担举证不能的法律后果，同时依据《房屋租赁合同》第六条的约定，合同解除或期满后，原告的装修部分可由其随意处理，原告可在不破坏租赁物的前提下自行处理能移动部分装修，故对原告要求被告赔偿其经济损失308000元的诉讼请求，本院依法不予支持。租赁合同解除后，原告应支付实际租赁房屋期间的租赁费用，本院确认房屋租金为22444元（8万元÷12个月÷30天×101天，2017年11月1日-2018年2月10日，共101天）。合同约定：在原告逾期支付租金时每天加收滞纳金500元（现原告主张100元），同时约定：在租赁期间，被告不得以任何理由终止原告租用，但被告在向原告催要租赁费时双方发生矛盾，并将租赁房屋换锁，后来虽经双方协商将租赁房屋转让，但被告的行为存在违约。合同约定了双方的违约责任，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在双方均存在违约的情况下，对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。依据《房屋租赁合同》第五条第三项的约定，原告在承租期间，应负担水、电、暖、物业等相关费用，本院确认物业费为1200元（296.94㎡×1.2元/月/㎡÷30天×101天，2017年11月1日-2018年2月10日，共101天），因水费根据用水量计算，本院酌情予以支持260元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：
一、原告李全国与被告陈佳军于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月10日解除；
二、原告李全国于本判决生效之日起五日内支付被告陈佳军房屋租金22444元；
三、原告李全国于本判决生效之日起五日内支付被告陈佳军物业费1200元、水费260元，共计1460元；
四、驳回原告李全国的其他诉讼请求；
五、驳回被告陈佳军的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2960元，由原告李全国负担。反诉费903元，由被告陈佳军负担634元，原告李全国负担269元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。
审判员赵文琴
二〇一八年七月二十日
法官助理赵双
书记员田璐
书记员田璐
附：判决书所依据的法律条款内容
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。