广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2699号原告李峰，男，汉族，1987年10月7日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托代理人富敏，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人杨婉媚，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被告秦兴梅，女，汉族，1978年10月24日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码7l5279885。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人刘洪铭，系该公司法务。原告李峰与被告秦兴梅、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李峰及委托代理人富敏、杨婉媚，被告秦兴梅到庭参加了诉讼，第三人世华地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，经本案第三人世华地产公司居间介绍，原告李峰与被告秦兴梅约定于2015年11月1日在世华地产公司丽景城三分店见面，详细洽谈关于被告将其所有的位于深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处的宝安海滨广场(三期)1栋1#B单元1204房(以下简称“涉案房屋”)出售给原告的事宜。2015年11月1日，原告向被告支付定金一万元，被告收取原告支付的定金后，向原告出具了一份《收据》。该《收据》的主要内容是被告已收到原告认购涉案房屋的定金一万元，约定双方在2015年11月3日签订正式的房屋买卖合同，《收据》同时载明涉案房屋成交价款为2,296,300元，如卖方(被告)未按照约定签署合同应向买方(原告)双倍返还定金。2015年11月3日，原告按照约定前往世华地产公司丽景城三分店。被告表示不愿意与原告签订二手房买卖合同，并坚持离开世华地产公司丽景城分店。期间，原告与世华地产公司工作人员陈克石和邓桂颖数次挽留，恳请被告按照之前的约定与原告签订涉案房屋的买卖合同，世华地产公司工作人员陈克石向被告释明，如被告不与原告签订房屋买卖合同就构成违约，需要向原告双倍返还定金。被告仍迳行离开。世华地产公司工作人员邓桂颖发送多条短信请求被告依照约定签订买卖合同，被告未回复短信，且不接听邓桂颖的电话。原告要求世华地产公司再次与被告沟通，要求被告履行约定义务，世华地产公司邓桂颖前往被告家中，恳请被告依照约定与原告签订房屋买卖合同，被告拒不与原告签订房屋买卖合同。2015年11月5日，原告、被告以及世华地产公司就涉案房屋定金返还事项进行谈判。被告承认其不愿与原告签订房屋买卖合同，但拒绝向原告双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在本案中，原告与被告虽未订立书面的定金合同，但通过原告向被告交付一万元、被告收受原告一万元并出具带有收到购买涉案房屋定金以及涉案房屋转让价格等内容的收据，结合原告、被告准备签订涉案房屋的买卖合同情形来看，原告与被告之间已经形成了定金合同关系。原告向被告交付的一万元，其性质为立约定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此，被告拒绝与原告订立涉案房屋的买卖合同，应当依法向原告双倍返还定金。然而，经原告多次催告，被告仍拒不向原告双倍返还定金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决：1、被告立即向原告双倍返还定金共计人民币2万元整；2、被告承担本案的诉讼费。被告答辩称，被告经由世华地产公司提供居间服务，与原告达成房产交易意向。11月1日，因原告缺乏足够的置业资金，仅交纳定金1万元，被告签署了定金收据。11月3日，在正式合同签订前，原告一方提出降价等与原约定不同的新要求，被告不同意。因此未能签订正式合同。11月5日至8日，应被告要求，第三人世华地产公司积极促成原、被告继续进行房产交易，并提醒原告不签约需要承担的违约责任，原告明确回复，不愿签署二手房买卖合同。鉴于当时房地产市场火爆，被告和第三人事先均就“定金”和“订金”的法律责任明确告知原告，用以保障买卖双方的合法权益，并促进此项交易平稳完成。原告应该承担对置业风险预判的责任，包括充足的资金准备。但原告在正式合同签署前，单方面提出降价等诸多新条件，使被告处于不公平交易的地位。原告通过仅适用于“11月3日签约”的文字条款游戏，以及自己有亲友从事律师的便利，低成本甚至没有法律成本地动辄对簿公堂，达到“毁约又可以不承担定金罚没”责任的目的，不应给予法律的救济和保护，否则将起到恶劣的示范效果。无休止地增加法院和法官的工作量，浪费宝贵的司法资源。被告在新闻界有着良好的口碑和社会影响力，获得了大量荣誉，对“诚信”二字视若珍宝，由始至终都努力完成正式合同签订。原告毁约、起诉使被告蒙受了极大的精神压力、经济和名誉损失。本案于2015年12月立案，原告方用了6个月的时间充分准备和收集证据，而被告在开庭前6个工作日才刚刚接到诉讼通知。法院在程序上的瑕疵，直接导致部分证据因超过6个月保存期而灭失，使被告处于不利地位。故此，被告不存在违约行为，不应承担双倍返还定金的责任。第三人世华地产公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状称，我司协助原、被告双方就涉案房产交易达成意向，被告收取原告定金1万元，出具相应收据，并在该收据上载明相应内容，本案是原、被告之间的纠纷，我司不应承担相应责任。2015年11月1日在我司居间下，原、被告经磋商达成了交易涉案房产的意向，被告收取原告定金1万元，出具相应收据，并在该收据上载明相应内容，其中转让价为2,296,300元，认购定金1万元，双方约定于2015年11月3日签署正式合同，如买方未按约定签署合同，则卖方没收定金，如卖方未按约定签署合同，则双倍返还买方定金。该收据签署后，原告将认购定金1万元现金交由我司托管，经办人是我司员工陶贤勇，由于被告不愿收取现金，陶贤勇于当日将该认购定金部分转入被告账户，部分交付现金。2015年11月3日，原、被告来到我司丽景城三分店门店洽谈，被告不愿与原告签署二手房买卖合同。经审理查明：2010年12月9日，深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处宝安海滨广场（三期）1栋1#楼B单元1××4号房产（房产证号50××85）（以下简称涉案房产）经核准登记至被告秦兴梅名下，该房产建筑面积46.36平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2015年11月1日，在第三人世华地产公司介绍下，被告与原告答成转让涉案房产的意向，原告向被告交付了1万元定金，被告向原告出具了《收据》，该《收据》载明：今收到李峰交来认购宝安区海滨广场（三期）1栋1#楼B单元1204之定金1万元，该物业成交价2,296,300元，双方约定于2015年11月3日签署正式合同，如买方未按约定签署合同则卖方没收定金，如卖方未按约定签署合同则双倍返还买方定金。2015年11月3日，原告与被告前往第三人世华地产公司丽景城三分店准备签署正式的房产买卖合同，但交谈过程中，被告与第三人世华地产公司工作人员陈克石产生言语上的冲突，故拒绝与原告签署正式房产买卖合同，并径直离开第三人世华地产公司门店。另查明，被告在本案中提交了一份“陈克石”签名的《交易情况说明》，该份情况说明称在原告与被告正式合同签署前，原告一方提出降价、提前交楼、定金代管、卖家承担税费等与原来约定不同的新要求，卖方不同意，双方因此未能签订正式合同。但陈克石并未作为证人出庭作证，庭审后，本院通过第三人世华地产公司代理人与陈克石联系，陈克石表示对原告与被告相关交易情况记不清楚，无法前来法院接受调查询问。在此情况下，本院向陈克石发出传票传唤其到法院接受调查，陈克石亦未按传票时间前来。第三人世华地产公司在庭审后接受本院调查时表示对被告提交的《交易情况说明》真实性无法确认，不确认是否为陈克石所出具，且该情况说明的出具未经过公司同意，交易情况以公司出具的书面答辩意见为准。庭审中，原告称在2015年11月3日原告与被告共同前往第三人世华地产公司门店准备签约过程中，提出过定金交由第三人世华地产公司监管、将房产证原件交到中介后再将定金放款给被告等条件，在第三人世华地产公司员工将上述要求转述给被告时，被告认为第三人世华地产公司提供的合同版本是各种霸道合同，要求签署国土部门版本的深圳市二手房买卖合同。上述事实，有当事人当庭陈述及收据、房产证复印件、交易情况说明、微信聊天记录、短信记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，被告于2015年11月1日向原告出具的《收据》是其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告应遵照履行。根据深圳市二手房买卖交易惯例，在二手房买卖过程中，买方与卖方一般会在居间方指导下签订一份二手房买卖合同，合同需详细约定交易房产的信息，包括位置、房号、房产证号码等，以及转让总价款、定金金额、支付时间、是否在居间方监管，同时还需约定除定金外的购房款采取一次性付款亦或按揭方式付款，在按揭方式付款的情况下，亦需约定首期款金额、首期款资金监管时间，另外，合同还需约定交易过程中产生的各项税、费由哪一方负担，在办理完毕过户手续后房产具体的交付时间、交付状态，在包含家私家电交付时还需详细列明房产所附家私、电器等等具体内容。而被告向原告出具的《收据》中仅约定涉案房产以2,296,300元成交，并未详细约定交易过程中的具体款项支付时间、方式、交房时间、交房状态等内容，原、被告双方在2015年11月3日在第三人世华地产公司门店准备签约时，对上述交易细节确产生了一定的分歧，在居间方参与下亦未能形成一致意见，同时由于被告又与第三人世华地产公司工作人员产生了言语上的冲突，进而离开了第三人世华地产公司门店。上述原因均导致原告与被告未能在2015年11月3日签署正式房产买卖合同，对此结果原、被告均存在一定过错，且过错程度相当。由于房产买卖为日常生活中的重大事项，在原告与被告就交易细节无法形成一致意见情况下，原告与被告无法依据被告出具的《收据》确定的内容签署正式房产买卖合同，因此，应解除原告与被告就预约签订合同确认的《收据》。在预约合同解除后，被告继续占有原告交付的预约合同定金1万元已无合法依据，被告应向原告返还已收取的定金1万元。关于原告主张双倍返还定金，本院认为，被告在2015年11月3日与第三人世华地产公司员工发生言语冲突而离开第三人世华地产公司门店系双方未能签署正式合同的一个原因，但并非根本原因，不能据此认定被告构成根本违约，因此，对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告秦兴梅于本判决生效之日起三日内向原告李峰返还定金人民币10,000元；二、驳回原告李峰其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币300元，由原告李峰与被告秦兴梅各负担150元，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  苑广玲人民陪审员  梁吐媚人民陪审员  潘伟英二〇一六年六月十四日书 记 员  周 爰书 记 员  黄永国附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第1页共109页