上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1390号
原告（反诉被告）陈怡。
委托代理人张琳，上海序伦律师事务所律师。
委托代理人陈纯，上海序伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）王俊。
委托代理人宋艳菊，上海东方环发律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）陈怡诉被告（反诉原告，以下简称被告）王俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘郡独任审判，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院于2014年6月30日受理，并于2014年8月22日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张琳及被告的委托代理人宋艳菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈怡本诉诉称，2012年7月15日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告向被告承租上海市长宁区华山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉讼房屋），租期1年，自2012年7月20日起至2013年7月19日止，每月租金人民币13，000元，每月20日前支付，押金26，000元。签约当天，原告支付被告1个月租金及押金合计39，000元。租赁期满前，原告电话与被告联系，约定其余条件不变，租期顺延5个月至2013年12月19日，并从押金中抵扣最后一个月的租金。原告于2013年12月18日通知被告验房并交还房屋，被告委派其秘书当面验房、签收了验房交接单，且没有提出任何异议。原告随后要求被告在交房后3日内返还剩余押金13，000元，被告以原告损坏物品为由不予返还。故原告诉至法院，请求法院判决：被告返还押金13，000元，并支付相应利息（以同期银行贷款利率为准，自2013年12月19日计算至判决生效日止）。庭审中，原告确认因月租金后调整为每月14，000元，故请求返还押金金额应为12，000元。
被告王俊本诉辩称及反诉诉称，2012年7月15日原、被告就涉讼房屋签订租赁合同，月租金13，000元，每月20日前支付，押金26，000元。租期届满前一个月，被告通知原告收回房屋，但原告未交还并继续使用房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2013年10月双方协商一致，将月租金调整为14，000元，原告于2013年9月10日支付9月20日至10月19日的租金12，000元（扣除燃气灶购买费用2，000元），10月15日支付10月20日至11月19日租金14，000元。按照约定，原告应在11月20日前支付11月20日至12月19日的租金，但在被告催促下原告仍未支付。2013年12月18日，原告将钥匙交还被告的代理人，但并未办理验房手续，并没有结清水、电、煤等费用。被告收房后，发现房屋损坏严重，要求原告进行修复，但原告置之不理，被告为部分附属设施的损坏进行了更换、修复，为此支付相应费用。根据合同约定，原告的行为已经构成违约，应当支付未付的租金、承担违约责任、支付对房屋部分附属设施进行更换、修复的费用，以及修复剩余损坏部位。故反诉要求判令：1、原告支付被告2013年11月20日至12月19日的房租14，000元；2、原告支付被告逾期付款违约金4，200元（以14，000元为本金，从2013年11月20日计算至判决生效之日止）；3、原告支付欠付的水、电、煤气费1，480.01元；4、原告向被告支付部分房屋附属设施更换、修复费用1，253元；5、原告对涉讼房屋及其附属设施的剩余损坏部位进行修复；6、原告返还旧的煤气灶灶具（品牌：Lantini）。
原告陈怡反诉辩称，从押金中抵扣最后一个月的租金系原、被告双方口头约定，故不存在原告违约的事实，不同意支付违约金，且违约金的主张过高。对被告所主张的一个月的租金，原告现同意从押金中予以扣除，水、电、煤气的费用确认并同意从押金中扣除。至于被告所主张的房屋及其附属设施损坏，因被告提供的照片不能确定拍摄时间，无法确认是原告交房之前的损坏，而更换煤气灶是双方都知晓的，旧煤气灶灶具已经由被告拿走扔掉，故不同意除租金和水、电、煤气费用之外的其余反诉请求，请求法院予以驳回。
经审理查明，涉讼房屋产权人系被告王俊，面积161.68平方米。
2012年7月15日，原、被告就涉讼房屋签订《租赁合同》一份，约定租期自2012年7月20日起至2013年7月19日止，每月租金人民币13，000元，每月20日前支付，押金（保证金）26，000元。签约当天，原告支付被告租金（1个月）及押金合计39，000元。
2013年7月19日租赁合同到期后，原告继续使用涉讼房屋。
2013年7月30日，被告的下属蔡秘书向原告发送名为“四个月租赁合同”的电子邮件：“领导叫我发您，麻烦您签完快递至虹桥路XXX号XXX号楼，小蔡收，谢谢！她那份晚点给您，有问题联系我，手机XXXXXXXXXXX”。邮件附件为一份《租赁合同》，该合同约定原告继续承租涉讼房屋，租期自2013年7月20日起至2013年12月19日止。其中，7月20日至9月19日，每月租金13，000元；9月20日至12月19日，每月租金14，000元，租金每月20日前支付。此外，该合同还约定如承租方逾期支付租金超过十日，则每逾期一日按应付租金的百分之一向出租方支付滞纳金等其他条款。同日，原告的丈夫朱宏以原告电子邮箱回复上述邮件：“我是陈怡的先生，合同没有问题，我们会签好寄回给你。由于我们4个月后就会退租，有几件事与你沟通一下，以免产生误解：1、有几处灯具出现问题，不是电路老化，就是灯泡损坏，由于不是主要照明，我们也不急于让你们来修缮。希望你有空来确认一下，不要到退房时，认为是我们使用不当引起。2、上次由于煤气换气，我们换了灶具，共计人民币2，000元，你们当时是确认支付的，但目前还没有支付。请尽快！”
2013年12月18日，原告腾出涉讼房屋，被告的下属蔡秘书代表被告收取了房屋钥匙，并未对房屋提出异议。
另查明，继续使用房屋期间，原告分别在2013年7月11日、8月12日向被告网银转账13，000元，2013年9月10日向被告网银转账12，000元（已扣除更换煤气灶费用2，000元），2013年10月14日向被告网银转账14，000元，以支付租金。2013年11月20日至12月19日的租金，原告未予支付。
还查明，双方往来邮件中所提及的“四个月”系笔误，原租赁合同期满后原告实际继续使用涉讼房屋五个月。除2013年11月20日至12月19日的租金外，双方对于其他各月租金支付均无异议。
庭审中，原、被告就继续租赁事宜均未能提供已由双方签字的书面合同，但双方均表示继续使用五个月系双方协商一致，电子邮件中《租赁合同》的内容系双方真实意思表示，如有违约情况存在亦适用该合同的相关条款。双方还确认，原告欠付水费251.85元，电费344.99元，煤气费492.50元，三项合计1，480.01元。此外，原、被告亦表示，若法院对租金及其他费用进行处理，则同意从押金中优先抵扣。
上述事实，有《租赁合同》、上海市房地产权证、收据、网上转账明细查询、水、电、煤气发票、公证书及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审核实无误，本院予以确认。
因双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告双方在2013年7月19日原租赁合同期满后，确就继续租赁事宜进行了协商，并初步形成了电子邮件中的租赁合同，对该合同中的条款双方均认可并确认无误，且续租期间原告支付租金的时间及标准也与该合同约定相符，故本院确认双方已就续租五个月达成协议。关于续租期间最后一个月的租金14，000元及水、电、煤气费用1，480.01元，双方确认无误，原告均同意支付，故本院亦予以确认。因原告在本诉中已自行扣除一个月的租金14，000元，被告再行在反诉中提出支付此租金已无必要，也无需法院再对此作出判决。于此，本案争议焦点可以归纳为：一、原告是否在续租期间违约及是否需要承担违约金。二、原告是否应当承担其他责任。
关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现原、被告双方已经就续租五个月达成协议，并确认电子邮件中的租赁合同条款系双方真实一致意思表示，于法不悖，应属合法有效，双方即应严格按照约定履行自己的义务。原告在续租期间，未向被告支付最后一个月的租金，虽其辩称双方已经协商确定由被告从押金中抵扣最后一个月的租金，但却无证据予以佐证，故对此意见本院难以采信，本院认为原告的行为已经构成违约。原告既已违约，自应按照双方约定承担相应违约金。至于违约金的数额，原告认为过高，要求予以调整。对此，本院认为，原告虽未付租金，但距续租期限届满只剩一个月时间，原告主张从押金中抵扣最后一个月租金的说法也是有可能的，故综合本案实际情况，本院酌情确定违约金数额为3，000元。
关于争议焦点二，原告是否应当承担其他责任。本院认为，承租人应当按照约定的方法使用租赁物，如使用不当造成损坏的，出租人有权主张承租人赔偿损失。本案中，被告主张涉讼房屋及部分附属设施被原告损坏，为此要求原告向被告支付部分房屋附属设施更换、修复费用并对涉讼房屋及其附属设施的剩余损坏部位进行修复。但是，被告的下属蔡秘书在验收房屋时，并未对房屋状况提出过异议，现亦无证据佐证其所主张的损坏系由原告使用不当造成，故对此主张本院难以支持。此外，关于被告要求原告返还其更换的旧煤气灶灶具。对于更换煤气灶灶具，双方表示并无异议，但对旧灶具的处理没有约定。原告表示旧灶具系由被告拿走，被告则认为没有拿走并应由原告返还。本院认为，既然双方对更换灶具已有协商，在无明确约定旧灶具应由原告交给被告，亦无证据显示旧灶具被原告占有的情况下，被告要求原告返还，于法无据，本院难以支持。
关于租赁押金，因原告本诉主张的是返还扣除应付租金后的剩余部分，而水、电、煤气等费用及违约金本院也已在反诉中处理，故原告要求返还剩余押金12，000元的请求，本院予以支持，但原告要求被告支付相应利息的主张，缺乏依据，本院则不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王俊应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈怡返还押金人民币12，000元；
二、原告（反诉被告）陈怡应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王俊支付水、电、煤气费用合计人民币1，480.01元；
三、原告（反诉被告）陈怡应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王俊支付因逾期支付2013年11月20日至2013年12月19日租金所生违约金人民币3，000元；
四、驳回原告（反诉被告）陈怡的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王俊的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币125元，因适用简易程序减半收取计人民币62.50元，由原告（反诉被告）陈怡负担人民币7.70元，被告（反诉原告）王俊负担人民币54.80元。
反诉案件受理费人民币161.60元（已减半收取），由原告（反诉被告）陈怡负担人民币151.93元，被告（反诉原告）王俊负担人民币9.67元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 刘 郡
二〇一四年十月十五日
书 记 员 徐晓敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。