广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民二终字第194号
上诉人（原审被告）：江美琼。
上诉人（原审被告）：戚志鹏。
上诉人（原审被告）：戚晓君。
上诉人的委托代理人：覃耀坚，广西桂江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁亚女。
被上诉人（原审原告）：戚国英。
被上诉人（原审原告）：戚国芳。
被上诉人（原审原告）：戚国兰。
被上诉人（原审原告）：戚国嫦。
被上诉人（原审原告）：戚国光。
被上诉人（原审原告）：戚瑞标。
被上诉人（原审原告）：戚瑞莲。
被上诉人（原审原告）：戚细妹。
被上诉人（原审原告）：戚惠芳。
被上诉人（原审原告）：戚瑞兰。
被上诉人的委托代理人：邓伟刚，广东康州律师事务所律师。
被上诉人的委托代理人：瞿洪群，广东康州律师事务所律师。
上诉人江美琼、戚志鹏、戚晓君（以下简称江美琼等3人）因与被上诉人梁亚女、戚国英、戚国芳、戚国兰、戚国嫦、戚国光、戚瑞标、戚瑞莲、戚细妹、戚惠芳、戚瑞兰（以下简称梁亚女等11人）共有物分割纠纷一案，不服德庆县人民法院
（2０14）肇德法民三初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：双方争议房屋有两间，分别坐落在德庆县德城镇城中居委会光明一巷11号、12号（房屋所有权证登记的地址是德庆县德城镇光明路一巷90号），其中11号房屋为砖木结构2层、建筑面积101.93平方米、用地面积78.02平方米；12号房屋为砖混结构2层、建筑面积241.011平方米、用地面积121.33平方米。上述两间争议房屋原都是砖木结构2层，是戚伟忠、戚木荣两兄弟在解放前继承取得。戚伟忠、戚木荣继承取得争议房屋后明确分开使用，其中11号房屋由戚伟忠使用、12号房屋由戚木荣使用。1988年5月20日，戚伟忠、戚木荣办领了争议房屋的土地使用证（总编号：051980、分编号：1-2263，证上用地户为戚伟忠、戚木荣，用地总面积为199.35平方米）。1989年2月17日、22日，戚伟忠、戚木荣又先后办领了争议房屋的房屋所有权证（证号为粤房字第19320**号）和房屋共有权保持证（证号为粤房共证字第0130023号），两证的占有份额栏均填写共同共有。戚伟忠与梁亚女于1953年结婚，婚后生育有6个子女，分别为戚国英、戚国芳、戚国兰、戚国嫦、戚国光及戚国洪。戚国洪与江美琼于1991年结婚，婚后生育有2个子女，即戚志鹏、戚晓君。戚木荣与聂雪英于1949年结婚，婚后生育有5个子女，分别为戚瑞标、戚瑞莲、戚细妹、戚惠芳、戚瑞兰。1990年7月戚木荣病故后，12号房屋由聂雪英和戚瑞标管理使用。江美琼与戚国洪结婚后在11号房屋2楼居住。1994年9月，戚瑞标出资将12号房屋改建为砖混结构2层（建筑许可证是以戚伟忠、戚木荣名义申办），12号房屋改建后一直由聂雪英和戚瑞标管理使用。2001年5月，戚伟忠、聂雪英相继病故后，11号房屋由梁亚女、戚国光和戚国洪管理使用，而12号房屋则由戚瑞标管理使用。2004年4月戚国洪病故。2007年，江美琼、戚志鹏、戚晓君搬到其购买的房屋居住（江美琼在其原居住的房子放有些杂物）。2013年初，梁亚女等11人要求分开房产证，因此要求江美琼等3人拿其身份证去办理公证，但江美琼等3人不答允，为此，双方发生纠纷。2013年4月2日，戚国光、戚瑞标委托肇庆永辉土地与房地产评估有限公司对争议房屋进行价格评估。2013年4月7日，肇庆永辉土地与房地产评估有限公司作出房地产估价报告，估价结果为争议房屋总值42.76万元，其中12号房屋建筑物价值19.04万元、11号房屋建筑物价值3.98万元，11号、12号房屋的土地价值19.74万元。2013年12月25日，梁亚女等11人向原审法院提起诉讼，请求判令：1、戚伟忠、戚木荣遗留的位于德庆县德城镇城中居委会光明一巷12号的两幢房屋所有权及一宗土地使用权进行遗产分割，其中面积为78.02平方米的一宗土地的使用权及该土地上面积为101.93平方米的一幢砖木房屋所有权由戚国光继承享有，戚国光按照江美琼等3人应有的继承份额折价补偿给江美琼等3人9893元；其中面积为121.33平方米的一宗土地的使用权及该土地上面积为241.011平方米的一幢砖混房屋所有权由戚瑞标继承；2、本案诉讼费用由江美琼等3人承担。庭审中，梁亚女等11人明确请求析分的是11号、12号房屋，诉状请求分割12号两幢房屋是漏写11号房屋。
另查明，梁亚女向该院书面声明将其本人在本案中应得的夫妻财产及应继承的财产全部赠与给戚国光，戚国英、戚国芳、戚国兰、戚国嫦也向该院书面声明将其本人在本案中应继承的财产赠与给戚国光，戚瑞莲、戚细妹、戚惠芳、戚瑞兰也向该院书面声明将其本人在本案中应继承的财产赠与给戚瑞标。
原审法院审理认为：本案是共有物分割纠纷。按政府颁发的土地使用证、房屋所有权证、房屋共有权保持证的登记，11号、12号两间房屋是戚伟忠、戚木荣两人共同共有。对该两间房屋，戚伟忠、戚木荣两人虽未明确析产，但共有人戚伟忠、戚木荣从解放前继承后已明确分开住用（戚伟忠居住在11号房屋、戚木荣居住在12号房屋），至戚伟忠、戚木荣病故都未改变，故争议房屋可视为已析产。也即是说11号房屋属戚伟忠所有，12号房屋属戚木荣所有。而11号房屋虽是戚伟忠与梁亚女婚前继承取得，但自戚伟忠与梁亚女结婚后一直由他们共同管理使用，故应视为戚伟忠与梁亚女夫妻共同财产（各占50%）。戚伟忠病故后，其份额房屋依法由梁亚女、戚国英、戚国芳、戚国兰、戚国嫦、戚国光和戚国洪继承共有。戚国洪病故后，其份额房屋依法由梁亚女和江美琼、戚志鹏、戚晓君继承共有。对11号房屋共有人尚未析产。同理，12号房屋应视为戚木荣与聂雪英夫妻共同财产，戚木荣病故后，其份额房屋依法由聂雪英和戚瑞标、戚瑞莲、戚细妹、戚惠芳、戚瑞兰继承共有。聂雪英病故后，其份额房屋依法由戚瑞标、戚瑞莲、戚细妹、戚惠芳、戚瑞兰继承共有。综上所述，梁亚女等11人起诉要求分割争议房屋，理据充分，该院应予支持。江美琼等3人提出戚伟忠已说11号房屋的地和房子归其家所有和不同意分割房屋的辩解，理据不足，该院不予采纳。梁亚女、戚国英、戚国芳、戚国兰、戚国嫦自愿将本人应得份额赠与给戚国光和戚瑞莲、戚细妹、戚惠芳、戚瑞兰自愿将本人应得份额赠与给戚瑞标，是权利人对自己权利的处分，依法应予准许。至于如何分割争议房屋，应根据事实和本案实际情况，从有利于生活需要和不损害房屋的效用的原则进行分割，对不宜分割的11号房屋，可参照肇庆永辉土地与房地产评估有限公司作出房地产估价报告评估价值，采取折价、适当补偿的方法进行处理。折价处理时，在不损害江美琼等3人合法权益的情况下，可按梁亚女等11人的意见处理。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款、《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款的规定，判决：一、坐落在德庆县德城镇城中居委会光明一巷11号房屋（砖木结构2层，建筑面积101.93平方米，用地面积78.02平方米）归戚国光所有；江美琼、戚志鹏、戚晓君所占上述房屋的份额，由戚国光折价补偿9893元，该款由戚国光在该判决发生法律效力之日起15日内支付给江美琼、戚志鹏、戚晓君；二、坐落在德庆县德城镇城中居委会光明一巷12号房屋（砖混结构2层，建筑面积241.011平方米，用地面积121.33平方米）归戚瑞标所有。本案一审受理费7881元，由戚国光、戚瑞标负担7831元，江美琼、戚志鹏、戚晓君负担50元。
上诉人江美琼等3人不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院偏袒梁亚女等11人欺压寡妇孤儿，将江美琼等3人在11号房屋应占的份额认定为9893元补偿款，以析产补偿形式认定江美琼等3人占1／7的补偿，将江美琼等3人迁移出11号房屋，该11号房屋是江美琼在街边摆地摊贩卖水果作为存放两轮推车、货物的经营场地，原审法院将该11号房屋判归戚国光后，致使江美琼等3人处于无法谋生的绝境。戚伟忠、戚木荣兄弟在解放前继承取得坐落在德庆县德城镇城中居委会光明一巷11号、12号房屋，按照1988年、1989年产权登记的材料至今均无变动登记。而戚伟忠与梁亚女结婚的时间为1953年，11号房屋是戚伟忠结婚前继承取得，属于戚伟忠婚前财产，不是婚姻存续期间所得财产，梁亚女不能占有50%份额。其继承份额应与其子女继承份额相等。即继承份额的土地面积为78.02平方米÷7=11.15平方米、建筑面积为101.93平方米÷7=14.56平方米。2、江美琼和戚国洪于1991年出资雇请建筑施工人员江细牛、郭伟文改建11号房屋二层楼，从地下加固18墙，还重建二楼及阳台，共计支付工资1800元。2007年戚国光在德庆水泥厂宿舍胜利西街60号分有一套两房一厅的福利房，至今空置无人居住。其子女均已结婚，户口迁出不在此处居住。3、11、12号房屋的土地为共同共有，土地面积199.35平方米，按继承平均等额为199.35平方米÷2=99.675平方米，为戚伟忠和戚木荣继承应得份额，12号房屋戚木荣户多占份额为99.675平方米-78.02平方米=21.655平方米。此外在建筑面积方面原共同共有面积242.09平方米，12号房屋戚木荣户继承人戚瑞标多占差额应以实物和差额补偿给11号房屋的继承人。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院：1、撤销原判第一项，依法重新确认江美琼等3人在11号房屋应得的份额，实行实物分割，差额补偿；2、撤销原判第二项，依法重新确认江美琼等3人在12号房屋应得的份额，实物分割，差额补偿。
二审中，江美琼等3人提供（1）江细牛、郭伟文的证明，证明1991年8月江美琼和戚国洪出资雇请建筑施工人员江细牛、郭伟文改建11号房屋二层楼，从地下基础加固18墙，并重建二楼及阳台，共计支付工资1800元；（2）李科的证明，李科是戚国嫦的丈夫，证实在1991年戚伟忠分配二楼给戚国雄和江美琼结婚居住，由于二楼无法居住，由戚国雄和江美琼二人共同出资改建二楼，一楼加固，二楼及阳台新建；（3）德庆县德城街道城南社区居民委员会的证明，证明江美琼的户口住址是德庆县德城镇中片居委会光明一巷11号，其丈夫戚国雄在2004年病故，儿子戚志鹏没有就业，女儿戚晓君还在读书，江美琼没有固定职业和生活来源，只能在街边摆地摊卖水果，其摆地摊的工具及水果堆放在祖屋地下小房间内。
被上诉人梁亚女等11人答辩称：1、11号房屋应视为戚伟忠与梁亚女的夫妻共同财产，12号房屋应视为戚木荣与聂雪英的夫妻共同财产。11、12号房屋虽然登记为戚伟忠、戚木荣共同共有，但戚伟忠、戚木荣从解放前继承后一直明确分开使用（戚伟忠居住11号房屋、戚木荣居住12号房屋），至他们病故一直都没有改变，且双方也没有发生过任何争议，故该房屋应视为已析产，也就是说11号房屋属戚伟忠所有，12号房屋属戚木荣所有。而11号房屋虽是戚伟忠与梁亚女婚前继承所得，但自戚伟忠与梁亚女结婚后一直由他们共同管理使用至戚伟忠病故，时间长达40多年，应视为戚伟忠与梁亚女的夫妻共同财产（各占50%）。同理12号房屋应视为戚木荣与聂雪英的夫妻共同财产。2、江美琼等3人称11号房屋由江美琼和戚国洪于1991年出资改建不是事实，11号房屋事实上没有改建过。江美琼等3人提供的江细牛、郭伟文、李科的证明的内容不符合客观事实，该证据不应采信。江美琼等3人称戚国光有一套福利房不是事实，且无法提供证据证明。戚国洪因交通事故死亡，当时10万多元死亡赔偿金，梁亚女只获得了2000元，其余全由江美琼等3人占有，另外购买了房屋后才从11号房屋搬出去居住。江美琼等3人也没有提供民政部门证实其生活困难的证明。江美琼等3人提供居委会证明的内容不是事实，而且不是新证据，不应采信。3、江美琼等3人所占11号房屋的份额较少，不宜实物分割。且江美琼等3人没有实际居住使用11号房屋，而梁亚女、戚国光一直居住使用该房屋。因此，原审法院采用折价处理方式，将德庆县德城镇城中居委会光明一巷11号房屋判给戚国光所有是正确的。戚瑞标于1994年对12号房屋进行了改建，戚木荣的其他继承人愿意将其应得的遗产份额赠与戚瑞标。原审法院将德庆县德城镇城中居委会光明一巷12号房屋判给戚瑞标所有亦是正确的。综上，江美琼等3人的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法驳回江美琼等3人的上诉请求。
经质证，梁亚女等11人认为：1、江美琼等3人提供的证明不是新证据，不予质证。江细牛、郭伟文出具的证明，是江美琼等3人为了上诉才叫他们写这份证明的。请问20多年前加固房子用多少块砖、用了多少钱，请了多少人，都记得清楚是值得质疑的。2、如果江美琼等3人生活确实存在困难，应由民政部门出具相关证明予以证实。
原审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查明，在二审中，江美琼等3人承认德庆县德城街道城南社区居民委员会的证明是由江美琼书写，并拿去德庆县德城街道城南社区居民委员会盖章。
案经调解，双方当事人无法达成调解协议。
本院认为：本案系共有物分割纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是一、11号房屋与12号房屋是否已析产及属于夫妻共同财产；二、11号房屋如何予以析产处理。
关于11号房屋与12号房屋是否已析产及属于夫妻共同财产的问题。11号、12号房屋是戚伟忠、戚木荣在解放前继承取得后已明确分开居住使用，其中戚伟忠居住在11号房屋、戚木荣居住在12号房屋，至戚伟忠、戚木荣病故后仍由他们的继承人居住使用，双方一直没有人提出异议，房屋使用状态至今都未改变，故原审法院认定11号房屋属戚伟忠所有、12号房屋属戚木荣所有并无不当，本院予以维持。而11号房屋虽是戚伟忠在解放前继承取得，但自戚伟忠与梁亚女于1953年结婚后，该房屋一直由他们共同管理使用至戚伟忠于2001年5月死亡，根据当时适用的《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产”的规定，原审法院认定11号房屋为戚伟忠与梁亚女的夫妻共同财产是正确的，本院予以维持。江美琼等3人上诉认为11号房屋与12号房屋尚未析产、11号房屋属于戚伟忠婚前财产的事实依据不足，本院不予采纳。
关于11号房屋如何予以析产处理的问题。由于11号房屋为戚伟忠与梁亚女的夫妻共同财产，11号房屋的50%属于戚伟忠的遗产，应由其继承人予以继承。根据梁亚女、戚国光等一直居住使用该房屋，及其所占份额约达到93%；江美琼等3人所占份额仅有7%，她们已另有房屋居住。因11号房屋建筑面积只有101.93平方米，若实物分割则不利于对房屋的居住生活需要，有损房屋的实用性，根据《中华人民共和国继承法》第二十九条“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理”的规定，原审法院参照肇庆永辉土地与房地产评估有限公司作出房地产估价报告评估价值，采取折价补偿的方式进行处理，将德庆县德城镇城中居委会光明一巷11号房屋判归戚国光所有是正确的，本院予以维持。江美琼等3人上诉主张2007年戚国光在德庆水泥厂宿舍胜利西街60号分有一套两房一厅的福利房，但戚国光对此予以否认，江美琼等3人又无法举证证实其主张，应承担举证不能的法律后果。江美琼等3人在二审中提供的德庆县德城街道城南社区居民委员会证明是由江美琼自行书写并拿去盖章，并不是该居委会经调查核实得出的事实反映；结合江美琼等3人已有房屋居住、江美琼在街边摆档贩卖水果有收入的情况，江美琼等3人不存在生活困难的情形，本院对该居委会证明不予采信。江美琼等3人上诉要求对11号房屋进行实物分割的理据不充分，本院不予支持。
综上所述，江美琼等3人上诉请求之事实依据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费358元，由上诉人江美琼、戚志鹏、戚晓君承担（本院已预收二审案件受理费7881元，应退回7523元给上诉人江美琼、戚志鹏、戚晓君）。
本判决为终审判决。
审判长 罗静芳
审判员 唐 强
审判员 苏 奇
二〇一四年十月十六日
书记员 周伟航