安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2014）屯民一初字第01133号原告：曾美玲，女，住浙江省瑞安市。委托代理人：戴大良。被告：黄山市富徽城市综合开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：朱爱民，董事长。委托代理人：于贯军，安徽金天都律师事务所律师。被告：杭州佳明展鸿投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区。法定代表人：张彩媚，职务不详。原告曾美玲诉被告黄山市富徽城市综合开发有限公司（以下简称富徽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依职权于2014年12月19日追加杭州佳明展鸿投资管理有限公司（以下简称佳明公司）为本案共同被告参加诉讼。本案依法由审判员刘志翔适用简易程序，分别于2014年9月26日、2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告曾美玲的委托代理人戴大良、被告富徽公司的委托代理人于贯军到庭参加了诉讼，被告佳明公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加2015年1月6日的开庭审理。案件审理过程中，曾美玲与富徽公司于2014年11月20日申请庭外和解一个月，于2014年12月16日再次申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。曾美玲诉称：2011年初，富徽公司委托佳明公司在浙江省瑞安市代理销售黄山市屯溪区徽州大道“江南一品”商铺。2011年4月上旬，原告应佳明公司邀约到黄山市富徽公司咨询后预购了2号楼103号店铺。同年4月15日，原告与佳明公司签订了《江南一品-观澜公馆商铺内部投资确认书》，并向佳明公司支付购房诚意金100000元。原告先后共支付购房款为280962元。2011年8月25日，富徽公司在佳明公司住所地与原告签订了商品房买卖合同，合同约定：买受人在本合同签订之日付清全部价款，已付的诚意金抵作价款；出卖人在2013年3月31日前交付买受人预购的商铺。被告富徽公司在确认买受人已将全部房价款汇入佳明公司指定的银行账户后，才在商品房买卖合同上加盖单位公章和法定代表人印章。2012年11月中下旬，安徽萝宁律师事务所汪学军律师受富徽公司的委托，向原告及其他买受人发出律师函，以买受人未按合同约定履行首付款义务及办理后续银行按揭手续为由，该公司已决定单方解除商品房买卖合同。原告颇为震惊，遂委托戴大良于同年11月26日去函向富徽公司董事长汪文敏先生求证，然未获回信。后多次向富徽公司协商购房事宜未果，原告于2014年3月向贵院提起诉讼，代销商林加棉承诺在5月底前返还购房款，原告遂撤回起诉。届期未还，富徽公司也不闻不问。为维护合法权益，原告诉讼至法院，请求：判令被告富徽公司继续履行合同，立即向原告交付房屋，提供房屋权属登记资料报送房地产行政主管部门及协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，且依合同约定支付违约金50573.16元（暂计算至2014年12月底，前九十日按万分之二计算，即280962元×3个月×0.006%＋280962元×18个月×0.009%），并负担本案的诉讼费用。曾美玲为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件、被告的企业基本信息、组织机构代码证复印件，证明原、被告诉讼主体资格；证据二、江南一品高层商铺面积、价格清单及1号、2号、3号楼平面图，证明诉争房屋的面积、广告价格等基本情况；证据三、江南一品—观澜公馆商铺内部投资确认书、收款收据各一份，证明原告就预购的2号楼203号商铺与被告代销商佳明公司达成协议，并于2011年4月15日向代销商佳明公司支付100000元购房诚意金；证据四、黄房（昱）预合字第201103966号商品房买卖合同1份、收款收据1份，证明原、被告于2011年8月25日订立了商铺买卖合同，约定诉争房屋的面积、价格等基本情况，原告在合同签订当日已付清合同约定的全部购房款；证据五、律师函、便函各1份，证明汪学军律师受被告委托通知原告决定解除商品房买卖合同，原告向被告董事长汪文敏去函求证的事实；证据六、佳明公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、林加棉、张彩媚的居民身份证明、名片，证明被告委托销售公司佳明公司企业基本情况及林加棉夫妇的身份情况；证据七、民事裁定书，证明原告迫不得已再次起诉；证据八、高元娒、宋华荣的购房发票及回执，证据九、陈积义投资确认书（3份）、陈积波发票及回执（3份），证明高元娒、宋华荣、陈积波的购房款是通过代销商佳明公司转交给富徽公司，富徽公司收到款项后将发票通过佳明公司转交给买受人；证据十、佳明公司与杭州飞泓广告有限公司的项目分销合作协议书、佳明公司与桐乡市铭豪投资开发有限公司的代理协议、佳明公司发给富徽公司的合作征询书、江南一品-观澜公馆宣传册，证明佳明公司一直从事商品房代销业务，2011年3月份与被告富徽公司合作，代理承担商品房预售业务；证据十一、肖某某的证人证言，证明佳明公司与富徽公司存在代销关系，原告与富徽公司签订商品房买卖合同的事实。富徽公司在庭审中辩称：我公司与佳明公司之间无销售代理、包销关系；佳明公司与原告签订的内部投资确认书，被告不知情，我公司与原告签订合同后，原告未向我公司支付购房款，我公司已通知原告解除合同，并保留向原告主张违约金的权利。富徽公司为支持其答辩意见向本院提交如下证据：证据一、黄山旅游度假区47A地块项目全案策划销售代理合同及解除江南一品全案策划销售代理合同协议书，证明：富徽公司与杭州视角房地产代理有限公司于2009年4月20日已经确定销售代理关系，于2014年7月25日解除销售代理关系，代理关系只有杭州公司一家；蒋铁山不是被告公司的销售经理，而是杭州视角房地产代理有限公司的法定代表人；证据二、律师函，证明富徽公司已经发书面通知告知原告解除商品房买卖合同的事实；证据三、2011年10月富徽公司部分财务账册，证明宋华荣、高元娒、陈积波等人是在富徽公司的POS机上通过刷卡直接将购房款支付给富徽公司，并未通过其他公司转交。佳明公司在法定期间内未向本院提交书面答辩状，也未提交任何证据。富徽公司对曾美玲提交的证据质证如下：证据一、证据二、证据五、证据七、无异议；证据三、三性均有异议，被告不知情；证据四、真实性无异议，但是被告至今未收到购房款；证据六、与本案无关联性；证据八、发票真实性无异议，证明目的有异议，无法证明宋华荣、高元娒是通过佳明公司将购房款转交给富徽公司；证据九、投资确认书三性均有异议，陈积波购房款是直接付给富徽公司，并非转交；证据十、两份协议书和征询书真实性有异议，与本案无关联性，无法证明佳明公司与我公司有代销关系；宣传册无异议，上面已载明代理销售公司是杭州视角房地产代理有限公司；证据十一、无法证明肖某某为佳明公司销售人员；证人所称凡是佳明公司介绍客户的购房款均由佳明公司代收、转交，与原告举证的的事实不符，证人陈述内容不属实。曾美玲对富徽公司提交的证据质证如下：证据一、销售代理合同缺乏关联性，杭州视角房地产代理有限公司负责人是否为蒋铁山不清楚，2013年2月21日原告到富徽公司协商房屋买卖问题时，蒋铁山就在汪文敏隔壁，原告有理由相信蒋铁山是富徽公司的员工；诉讼标的物是江南一品二号楼203号店铺，而被告公司代理的是黄山旅游度假区47A地块项目；解除合同的真实性难以确认，真实性有异议；证据二、部分认同律师函的意见，但是解除合同不认可；证据三、高元娒发票有多份，其中有一份表明是通过杭州佳明公司转汇的，证明部分款项是通过杭州佳明公司转递的；原被告于2011年8月25日签订合同的当天就付清了购房款。本院对曾美玲提交的证据认证认为：证据一、证据二、证据五、证据七、富徽公司均无异议，本院经审查后予以确认；证据三、投资确认书有佳明公司代理人林加棉、曾美英签字，加盖有佳明公司公章，且收款收据均加盖公章，注明购房人姓名、购房号，本院经审查予以采信；证据四、富徽公司对其真实性无异议，本院经审查后予以采信；证据六、营业执照与组织机构代码证、林加棉、张彩媚身份证明，本院经审查予以确认；证据八、证据九、富徽公司对其真实性无异议，本院经审查予以确认，但该发票载明的付款方为宋华荣、高元娒、陈积波个人，并非由佳明公司转交，投资确认书与本案无关联，富徽公司对陈积波的购房款发票真实性无异议，本院经审查予以确认；证据十、佳明公司与杭州飞泓广告有限公司的项目分销合作协议书、佳明公司与桐乡市铭豪投资开发有限公司的代理协议、这两份证据与本案无关联，佳明公司发给富徽公司的合作征询书未加盖富徽公司的公章，富徽公司也不予以认可，本院经审查不予采信；富徽公司对宣传册的真实性无异议，本院经审查予以确认；证据十一、肖某某作为证人出庭作证，但关于由佳明公司转交购房款的证言与事实不符，本院经审查后对其证言部分予以采信。本院对富徽公司提交的证据认证如下：证据一、加盖有富徽公司与杭州视角房地产代理有限公司的公章，且有两公司法定代表人汪文敏、蒋铁山签字，与本案有关联，本院经审查予以采信；证据二、该证据原告也作为证据提交，本院经审查予以采信；证据三、该账册均为原件，有宋华荣、高元娒、陈积波直接将购房款支付给富徽公司的原始单据，且与发票金额、时间一致，本院经审查予以采信。经审理查明：2011年4月15日曾美玲与佳明公司签订一份江南一品-观澜公馆商铺内部投资确认书，约定曾美玲作为确认人投资购买坐落于黄山市屯溪区江南一品-观澜公馆商铺2号楼103号商铺，建筑面积约26.19平方米，内部投资价11800元／平方米，总价约309042元，确认人在签订上述确认书的同时支付认购预定金100000元。佳明公司向其出具收款收据一张，加盖有佳明公司财务专用章，品名及规格栏下为“收江南一品定金（房号2-103）”。2011年8月25日、9月1日曾美玲分别向佳明公司交付77462元、103500元，佳明公司出具收款收据两张，名称及规格一栏为“江南一品2号103首付款（部分）”、“江南一品2号103房款尾款（一次性付清）”。2011年8月25日富徽公司与曾美玲签订一份商品房买卖合同，约定曾美玲购买富徽公司开发的位于黄山市屯溪区花山路9号江南一品第2幢103号房，建筑面积26.19平方米，其中单价8734.82元／平方米，总金额221515元；买受人签订本合同当日付清房款（一次性付款），出卖人应在2013年3月31日前将验收合格的商品房交付给买受人；买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；合同书上的签订地为江南一品售楼处。2012年11月17日，富徽公司委托安徽萝宁律师事务所汪学军律师以律师函的形式向曾美玲告知其与富徽公司之间签订的商品房买卖合同，因其未按合同约定履行首付款义务及办理银行按揭手续，富徽公司依据合同约定单方解除合同；2012年11月26日，戴大良向富徽公司法定代表人汪文敏邮寄便函一份，核实汪学军寄送律师函的真实性。为维护自身合法权益，曾美玲于2014年3月10日诉讼至本院，后于2014年5月13日向本院提出撤诉申请，本院于2014年5月14日作出（2014）屯民一初字第00538号民事裁定，准许曾美玲撤回起诉。2014年8月26日，曾美玲再次诉讼至本院，请求判如所请。庭审中，富徽公司否认与佳明公司存在代销合同。另查：2009年4月20日富徽公司与案外人杭州视角房地产代理有限公司签订了黄山旅游度假区47A地块项目全案策划销售代理合同，该合同富徽公司法定代表人汪文敏、杭州视角房地产代理有限公司法定代表人蒋铁山均签字，并加盖有两公司公章；2014年7月25日两公司又签订了解除江南一品全案策划销售代理合同协议书，该协议书也加盖有两公司公章和视角公司法定代表人蒋铁山签字。宋华荣、高元娒、陈积波购买的江南一品的店铺均系通过POS机刷卡直接将购房款支付给富徽公司。肖某某出庭作证中，证明未看到富徽公司与佳明公司之间的代销合同，佳明公司经理林加棉要求曾美玲等人购房款交付给佳明公司，不允许直接交付给富徽公司，曾美玲与富徽公司合同签订地为佳明公司瑞安办公地。2013年4月1日富徽公司又与案外人叶敏、朱治秀签订关于黄山市屯溪区花山路9号江南一品第2幢103号房屋的商品房买卖合同，并在黄山市房地产市场产权管理处备案。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。曾美玲与富徽公司于2011年8月25日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，虽然曾美玲先后共支付佳明公司280962元（签订合同当日支付77462元），已超过曾美玲应付的购房款221515元，但是未举证证明富徽公司与佳明公司之间存在代销（或委托）合同关系，也未举证证明富徽公司与佳明公司之间存在代收房款的约定，富徽公司在庭审中明确否认与佳明公司之间存在代销关系，也未对佳明公司收取曾美玲等人购房款的行为予以追认，故曾美玲应承担举证不利的法律后果，其向佳明公司支付的款项并不等于向富徽公司支付的购房款。根据合同约定，原告曾美玲应于签订合同当日付清房款（一次性付款），若逾期超过90日后，被告富徽公司有权解除合同。由于原告曾美玲未如约交付购房款，逾期超过90日后，富徽公司委托汪学军以律师函的方式告知曾美玲单方解除合同（曾美玲亦收到该律师函），符合合同约定的解除条件，本院对双方解除房屋买卖合同的事实予以确认，故原告主张富徽公司应继续履行合同，立即向原告交付房屋、协助办理房屋所有权登记手续等诉讼请求，本院不予支持。被告佳明公司无正当理由收取曾美玲等购房款应予以返款。庭审中，曾美玲不同意追加佳明公司为本案被告，且在本院依职权追加后，仍不变更诉讼请求，坚持要求富徽公司承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告曾美玲的诉讼请求。案件受理费1064元（原告已预交），减半收取532元，由原告曾美玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  刘志翔二〇一五年一月十六日书记员  姚瑞芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。