上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初12179号原告：赵建华，女，1980年5月25日出生，汉族，户籍地山东省乐陵市。委托诉讼代理人：崔萍，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。被告：刘金根，男，1957年11月24日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：王伟妹，女，1961年10月11日出�，汉族，住上海市长宁区。被告：刘蕾，女，1986年5月24日出生，汉族，住上海市长宁区。三被告共同委托诉讼代理人：邹鸿声，上海市远东律师事务所律师。原告赵建华与被告刘金根、王伟妹、刘蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月4日、8月24日公开开庭进行了审理。原告赵建华及委托诉讼代理人时瑞芳，被告王伟妹及三被告共同委托诉讼代理人邹鸿声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告所签订的《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖的条款及《房屋买卖合同》；2.三被告共同双倍返还原告定金200,000元；3.三被告共同赔偿原告经济损失25,000元(为居间费用，但尚未向居间公司支付)。事实和理由：刘金根与王伟妹系夫妻关�、刘蕾系两人之女。2016年3月4日，原告与被告刘金根签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定原告购买三被告共有的位于本市长宁区伊犁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，并约定了房款、定金及签约后二十日内签订正式的《上海市房地产买卖合同》等事项。同日，原告向三被告支付定金100,000元。嗣后，被告表示不愿再出售涉讼房屋，原告认为此行为已违反双方的合同约定，依法应当进行赔偿，经与被告协商无果，故诉至法院。被告刘金根、王伟妹、刘蕾辩称：1.本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同非原告与三被告签订，而是仅有刘金根一人签字，故合同并未生效，无所谓解除；2.收到的100,000元系意向金非定金，不能适用定金罚则，愿意返还100,000元；3.原告的居间费尚未支付，不同意支付该笔费用。事实和理由：原告明知涉�房屋的产权登记在三被告名下，合同仅与被告刘金根一人签订，因此该合同系无效合同；涉讼房屋系刘金根与王伟妹唯一住房，且刘金根患有XXX疾病，房屋出售后无房居住。被告刘蕾另表示不知卖房事宜，也不同意卖房。经审理查明，涉讼房屋登记在被告刘金根、王伟妹、刘蕾名下。2016年3月4日，原告赵建华(乙方)与被告刘金根(甲方)通过居间方满懿(上海)房地产咨询有限公司(丙方)签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定，乙方购买甲方的涉讼房屋，总房价2,500,000元。协议第三条意向金转定及补定：乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金100,000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议日内补足定金。当日，原告赵建�(乙方)与被告刘金根(甲方)另签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为2,500,000元以及房款的具体支付方式等，双方同意在本协议签订后二十日内共赴丙方处签订正式的《上海市房地产买卖合同》。合同第11条定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第13条签约承诺：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任。本条款独立发生法律效力。合同签�当日，被告将房产证原件交由满懿(上海)房地产咨询有限公司保管。原告通过银行转帐直接将100,000元转入被告王伟妹银行帐户，被告王伟妹在收款后出具定金收据。次日，被告表示不愿再继续交易，并约原告进行协商。2016年3月6日、3月11日，原、被告进行两次协商，均未能达成一致意见。同月20日，原告向被告发函，要求被告于同月24日前协助办理相关房产交易事宜，若届时仍不配合办理的，要求被告双倍返还定金或按合同约定追究违约金500,000元。被告收函后置之不理，致合同无法继续履行，故原告起诉来院。审理中，被告刘金根自认患有精神分裂症，一直用药物控制，在签署合同时有行为能力。同时，被告申请证人出庭作证，证人张道美、薛明康分别系被告王伟妹的朋友和邻居，两人证明原告于2016年3月6日在被告家中协商赔偿事宜过程中，接受王伟妹�出的15,000元赔偿，因被告要求中介公司将产证归还后才支付赔偿金，而未能立即履行。原告对两人的证言予以否认，认为被告与证人之间有利害关系，且从未同意过对方提出的15,000元赔偿金额。上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、上海市房地产登记簿、催告函等证据以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。因双方当事人各执己见，故本案调解未成。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案原告赵建华与涉讼房屋产权人之一的被告刘金根签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系双方真实意思表示；被告王伟妹作为房屋产权人之一，虽未在合同上签字，但其收取原告支付的定金并参与协商解除合同事宜的行为，应认定其对刘金根以三被告名义与原告签订房屋买卖合同系明知且同意的；被告刘蕾虽为涉讼房屋产权人之一，但原告的证据无法证明其明知且同意涉讼房屋出售之事，故上述协议对被告刘金根和王伟妹具有法律约束力。本案因被告原因致合同无法继续履行，违约责任在被告，现原告要求解除就涉讼房屋签订的《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖的条款及《房屋买卖合同》的请求，本院认为于法有据，予以准许。根据《房地产买卖居间协议》约定，被告在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，在签署协议及合同后，被告将房产证原件交中介方保管，由被告王伟妹收取钱款并出具定金收条，现被告认为收到的100,000元系意向金而非定金的抗辩，无事实及法律依�，本院不予采信。《房屋买卖合同》明确约定了任何一方若违约，致合同无法履行，均要适用定金罚则。被告认为，经协商原告已同意接受被告赔偿15,000元的抗辩意见。原告认为，被告与证人之间有利害关系，且从未同意过被告提出的赔偿金额。故本院对被告的抗辩意见不予采信。现原告要求三被告共同双倍返还定金，本院认为应由被告刘金根和王伟妹共同承担双倍返还定金的责任。原告要求三被告共同赔偿应由原告支付的居间费25,000元的请求，该笔费用原告并未实际支付，且定金罚则具有补偿性和惩罚性，已对守约方损失进行赔偿，故本院对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题�解释》第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告赵建华与被告刘金根、王伟妹就上海市长宁区伊犁路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的协议；二、被告刘金根、王伟妹应于本判决生效之日起十日内共同向原告赵建华返还双倍定金200,000元。三、驳回原告赵建华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,780元，因适用简易程序，减半收取计2,390元，由原告赵建华负担330元，由被告刘金根、王伟妹共同负担2,060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出�本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇一六年九月五日书记员 陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或�赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。