河南省灵宝市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1282民初2928号
原告（执行案外人）邓应时，男，1955年5月2日生，汉族，住灵宝市。
委托代理人马志强，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（申请执行人）建换亭，女，1950年12月28日生，汉族，住灵宝市。
委托代理人刘更新，灵宝市城关镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告（被执行人）周金凤，女，1971年12月15日生，汉族，住灵宝市新灵东区。
委托代理人郭磊，陕西乐友律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告（被执行人）田建林，男，1969年5月12日生，汉族，住灵宝市新灵东区。
第三人袁跃增，男，1960年12月13日生，汉族，住灵宝市。
原告邓应时与被告建换亭、周金凤、田建林、第三人袁跃增案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓应时及其委托代理人马志强、被告建换亭及其委托代理人刘更新、被告周金凤的委托代理人郭磊、第三人袁跃增到庭参加诉讼，被告田建林经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓应时向本院提出诉讼请求：1、停止对位于灵宝市黄金股份公司办公楼西单元1403室、1404室两套房产的执行，并解除对该两套房产的查封；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告和被告周金凤、田建林夫妇之间存在民间借贷关系，经协商，双方于2014年12月28日签订了房屋买卖合同，被告周金凤、田建林将以其子田佳昊以及范笑伟名义买的位于灵宝市黄金股份办公楼西单元1403室、1404室两套房屋作价248万元转让给原告，并给原告出具了购房款收据，房款从被告欠原告的借款中扣除。合同签订后，被告周金凤、田建林就将上述两套房屋交付给原告，并将原始购房交款收据以及房门的钥匙、水、电以及管道天然气的使用凭证、车辆出入证卡等相关手续全部交给原告。原告收房后，支付和缴纳了物业等各项费用，对该两套房屋进行装修并入住该房，已合法占有和使用该两套房屋至今。原告是该两套房产的实际所有权人。法院不应执行该两套房屋。
被告建换亭辩称：针对涉案房屋，被告周金凤、田建林既与原告邓应时签订房屋买卖合同，又与第三人袁跃增签订房屋买卖合同，且两家均没有实际支付房款，而是以房抵债，该行为明显有逃避法院执行之嫌，原告邓应时、第三人袁跃增均不是涉案房屋的所有权人，被告周金凤、田建林系该房的实际所有权人。
被告周金凤辩称：对原告的诉称没有异议。
被告田建林未到庭，亦未提交答辩状。
第三人袁跃增述称：涉案房屋在查封之前，第三人已与原告通过变更购房款户名的方式完成了物权转移并实际交付，涉案房屋现归第三人所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。
原告邓应时向本院提交的证据材料有：
原告邓应时的身份证复印件，证实原告的诉讼主体资格；
2、2014年12月18日邓应时与周金凤签订的房屋买卖合同、房款收条、灵宝黄金股份有限公司集资款收据两份、灵宝黄金股份有限公司出具证明一份，证实涉案房屋在法院查封之前已转让给原告；
电卡、冷热水使用卡、天然气智能卡及售气凭证、物业费缴费收据、装修保证金、车辆出入卡，证实涉案房屋原告已实际占有；
2015年8月2日周金凤出具的情况说明两份、周金凤与灵宝市欧亚公司签订的装修施工合同，证实袁跃增与周金凤签订的房屋买卖协议系虚假的；
（2015）灵民一初字第2559号民事裁定书、（2016）豫1282民初5号民事判决书，证实原告与被告周金凤签订的房屋买卖合同已经法院确认为有效合同。
被告建换亭向本院提交的证据材料有：
（2016）豫1282执异70号执行裁定书，证实原告在执行阶段提出异议申请被法院驳回的事实；
2015年4月20日灵宝黄金股份有限公司出具证明一份，证实涉案房屋系被告周金凤、田建林购置；
（2015）灵民诉前保字第28号民事裁定书、查封公告、查封照片三张，证实涉案房屋于2015年7月24日被法院查封，查封时该房并无人居住。
第三人袁跃增向本院提交的证据材料有：
1、买卖协议一份、购房款收条一份、2015年6月30日灵宝黄金股份有限公司出具收据两张，证实第三人系涉案房屋的所有权人；
2、2015年7月21日邓应时向法院提交的民事诉状复印件2014年7月22日周金凤、田建林向邓应时出具的借条复印件、（2015）灵民诉前保字第252号民事裁定书复印件、2014年12月18日周金凤与邓应时就涉案房屋签订的房屋买卖合同复印件、周金凤向邓应时出具的购房款收条复印件、2015年6月19日周金凤、田建林与邓应时签订的以房抵债协议书复印件（包含有涉案房屋）、灵宝黄金股份有限公司出具的证明复印件、（2016）豫1282民初5号民事判决书、（2015）灵民一初字第2229号民事裁定书，证实原告邓应时与被告周金凤签订的房屋买卖合同是虚假的；
异议书复印件、接处警登记表、查封照片、证人建世国、李某、杜某、袁某证言，证明法院查封涉案房屋是并无人居住；
（2016）豫1282执异57号执行裁定书、（2016）豫1282执异70号执行裁定书、（2015）灵民一初字第2558号民事判决书，证明第三人系房屋的所有权人。
被告建换亭对原告提交的证据1、2、5无异议，对证据3、4有异议，认为原告邓应时在法院查封之前并未实际占有使用涉案房屋。被告周金凤对原告提交的证据均无异议。第三人袁跃增对原告提交的证据1、5无异议，对证据2、3、4均有异议，认为系原告与周金凤串通的虚假材料。原告对被告建换亭提交的证据真实性无异议，但认为查封时原告已占有该房。被告周金凤对被告建换亭提交的证据无异议。第三人袁跃增对被告建换亭提交的证据真实性无异议。原告及被告建换亭、周金凤对第三人提交的证据1真实性有异议；对证据2认为与本案无关；对证据3有异议，证人未出庭作证；对证据4真实性无异议，但认为不能证明其主张。
本院认为第三人袁跃增提交的证人建世国、李某、杜某、袁某证言，因证人未出庭作证，故该组证据本院不予采纳。原被告及第三人提交的其他证据形式合法，内容客观真实，与案件事实有关联，可以作为本案的定案依据。
经审理查明：涉案房屋位于灵宝市黄金股份有限公司办公楼1403、1404，系被告周金凤、田建林出资购买。被告周金凤因与第三人袁跃增之间发生多笔借款无法清偿，故双方协议将涉案房屋以390万元抵顶给第三人袁跃增，并于2015年6月30日被告周金凤到灵宝黄金股份有限公司将购房款收据户名变更至第三人袁跃增名下。本院在审理建换亭与周金凤、田建林民间借贷纠纷一案中于2015年7月24日将涉案房屋予以查封。该案进入执行程序后，袁跃增提出执行异议，认为涉案房屋的购房款票据已变更登记在其名下，房屋所有权应归其所有。经审查本院作出(2016)豫1282执异57号执行裁定书，中止对涉案房屋执行。后邓应时提出执行异议，认为2014年12月28日周金凤与其签订房屋买卖合同将涉案房屋以248万元抵顶给其，并将涉案房屋及原始交款收据、房门钥匙、水、电以及天然气的使用凭证、车辆出入证等手续交付给其，其缴纳了物业费并装修入住，其是涉案房屋的实际所有权人。经审查本院作出(2016)豫1282执异70号执行裁定书，认为本院已审查袁跃增异议成立，已作出裁定中止执行，邓应时不是涉案房屋的权利人，其异议理由不成立，裁定驳回邓应时的异议请求，引发诉讼。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断…。涉案房屋系被告周金凤从承建方灵宝市黄金股份有限公司处购买的，因土地性质问题，该房屋未能办理产权登记。后2015年6月30日被告周金凤经承建方确认将购房款收据的户名变更至第三人袁跃增名下，并将变更后的购房款收据交付给第三人。涉案房屋购房款票据是确定房屋所有权人的有效凭证，被告周金风将房屋出卖给邓应时的行为不能对抗该票据的效力，故原告邓应时对涉案房屋不享有足以阻却执行的实体权利，其要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：
驳回原告邓应时的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告邓应时负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 冯欢欢
人民陪审员 李亭亭
人民陪审员 彭佩君
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 郭远昌