昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第663号原告（反诉被告）：昆明济海源物业管理有限公司。住所地：昆明市北市区任旗营北辰商业街金兰水榭旁银水湾****。法定代表人：侯俊国，总经理。委托代理人：付媛媛，云南入世律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：罗成兵，男，哈尼族，1975年5月18日出生，在云南内燃机厂工作，住昆明市五华区。原告昆明济海源物业管理有限公司诉被告罗成兵物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由审判员周星坪于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告昆明济海源物业管理有限公司的委托代理人付媛媛，被告罗成兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）昆明济海源物业管理有限公司起诉称：被告罗成兵是昆明市红域路“金域蓝湾”小区的16幢2单元202号的业主。2005年11月30日，原、被告签订《金域蓝湾小区前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告罗成兵提供物业管理服务，被告罗成兵每月应交纳的物业管理费：被告罗成兵违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交并从逾期之日起按5元/天交纳违约金；逾期60天不交纳的，原告将在小区内进行公示并追究相应法律责任。原告按合同约定提供了物业服务，但被告从2011年起未交物业管理费以及使用物业还需支付的电梯费、垃圾费、加压费、洗水池费，至2013年6月30日止，被告欠缴物业费等费用共计1600元，严重影响原告的正常运营，经原告多次催要无果。为维护原告合法利益，特起诉至法院要求：1、判令被告补交物业管理费1600元（按5元/天计算，从2013年7月1日起至款项付清之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费等费用。被告（反诉原告）罗成兵答辩并反诉称：反诉原告罗成兵家中两次被盗（2011年1月19日，财产损失5000元）。被盗后，2011年3月10日还按时缴费。2012年10月7日20时回家发现又被盗，现金2500元，手机三星牌价值1500元，因此才从2012年1月1日起拖欠物管费。被盗时被告罗成兵还要求查看了监控，监控是好的并提供了监控录像，原告昆明济海源物业管理有限公司应该赔偿罗成兵相关的经济损失。关于反诉部分：1、家中两次被盗，经济受到较大损失，精神受到严重伤害，案后找物管无人值班。报警后，警察来收集完指纹，脚印查看完现场后，物管安保负责人才出现，警察及业主要求调监控查看。帮助破案，查找线索。物管负责人称监控已坏，还未修复（物管方在业主两次被盗中都在使用同一借口），业主财产及人身安全处在极其危险境地，老人和小孩都不敢单独在家，迫使搬家。物管存在严重管理不到位，产生了安全隐患。业主已多次到物管寻求解决此事，物管方避而不见。业主已多次交《接待报警案件三联单（交报警人）》复印件给物管接待前台并登记，却一直未得到任何答复。故业主只能以拖延交纳费的办法来寻求物管方积极主动解决被盗事件。2、从案发到现在物管方已更换三位物管主任，每找他们解决问题时都说：“那是上届物管主任在时发生的事，自己不太清楚，会上报给公司领导。”但到现在也未给任何答复。2010年小区2号门敞开值守保安还要忙着收取小区外路边的停车费，人员出入自由，外来人员可以从地下停车场入口进入后，可畅通无阻到小区内（地下停车场内有一个对外开放的电动自行车保管站）从地下停车场有多条路可直达小区单元楼下，无门禁，也无人值守，给犯罪分子提供了可乘之机给业主带来危险。因为物管方管理严重不到位，造成业主财产损失和人身安全处在不安全中。没有加强小区内巡查力度和监控的维护、更新，致使业主在2012年10月7日20时前，在大白天再次被盗。为了维护反诉人反诉原告罗成兵的合法权益，特起诉至法院要求：1、判令被反诉人昆明济海源物业管理有限公司赔偿被盗财物9000元;2、判令被反诉人昆明济海源物业管理有限公司免除反诉人罗成兵所欠物业管理费；3、判令本案的诉讼费及相关费用由被反诉人昆明济海源物业管理有限公司承担。原告（反诉被告）昆明济海源物业管理有限公司针对反诉答辩称：反诉被告昆明济海源物业管理有限公司已经履行物业管理的合同义务，入室盗窃的发生，反诉原告罗成兵对其自身的房屋负有照顾义务。请求法庭驳回反诉原告罗成兵的反诉请求。原告（反诉被告）昆明济海源物业管理有限公司针对其在本诉及反诉中的主张向本院提交如下证据材料：证据1：金域蓝湾小区物业管理服务协议。证明原、被告于2005年11月30日签订《物业管理服务协议》，由原告昆明济海源物业管理有限公司对被告罗成兵所有的金域蓝湾小区16栋2单元202号房屋提供物业管理服务，被告罗成兵按照合同约定缴纳物业管理费。证据2：通知。证明原告昆明济海源物业管理有限公司于2013年12月18日向被告罗成兵发送通知，通知其应于2013年12月31日缴纳拖欠的物管费1600元。证据3：公证书。证明原告昆明济海源物业管理有限公司于2012年12月24日再次就被告罗成兵拖欠物业管理费金额及缴纳时间发送书面通知，并通过公证形式进行了证据保全。经质证，被告罗成兵对原告昆明济海源物业管理有限公司提交的证据1、2的真实性予以认可；对证据3的真实性有异议，同时称未收到该份公证书。被告（反诉原告）罗成兵针对其在本诉及反诉中的主张向本院提交如下证据材料：报警三联单，证明家中被盗。经质证，原告昆明济海源物业管理有限公司对被告罗成兵提交的接待报警案件三联单真实性予以认可。本院认为，被告罗成兵对原告昆明济海源物业管理有限公司提交的证据1、2真实性均予认可，本院依法予以采纳。关于本诉原告昆明济海源物业管理有限公司提交的其他证据，庭审中被告罗成兵虽然对其真实性不认可，但未提交相反证据予以反驳，而被告罗成兵对欠物业管理费1600元（2012年1月1日—2013年6月30日）的事实予以认可，因此，本院依法采信该份证据。原告昆明济海源物业管理有限公司对被告罗成兵提交的接待报警案件三联单真实性予以认可，本院依法采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2005年11月30日，原、被告签订《金域蓝湾小区前期物业管理服务协议》，约定：原告昆明济海源物业管理有限公司为被告罗成兵提供物业管理服务，被告罗成兵按其房屋面积交纳物业管理费，住宅0.6元/平方米，商铺0.8元/平方米（按产权登记建筑面积计）；自来水二次加压费为10元/户/月；水池清洗费为20元/户/年；生活垃圾处理费为60元/户/年。被告罗成兵每月应交纳的物业管理费为77.59元。还约定：被告罗成兵违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告昆明济海源物业管理有限公司有权要求其补交并从逾期之日起每天按应交纳费用总额的0.05%交纳违约金，逾期60天不交纳的，原告昆明济海源物业管理有限公司将在小区内进行公示并追究相应法律责任。另对昆明济海源物业管理有限公司的保安责任进行了约定。庭审中被告罗成兵认可从2011年1月1日至2013年6月30日欠拖欠的物管费、生活垃圾清运费等共计1600元。还查明，被告罗成兵系昆明市红域路金域蓝湾小区的16幢2单元202号的业主，该房建筑面积为124.14平方米。另查明，2011年4月19日、2012年10月7日，昆明市金域蓝湾小区的16幢2单元202号的住户罗成兵向昆明市公安局五华分局红云派出所刑侦中队报警称家中被盗。庭审中，被告罗成兵提交被盗财物的发票两张，共计金额为7155.56元。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：原、被告签订的《物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院认为，庭审中被告罗成兵认可从2012年1月1日至2013年6月30日欠原告昆明济海源物业管理有限公司物管费、生活垃圾清运费等共计1600元，并表示应当支付上述费用。故本院对原告昆明济海源物业管理有限公司起诉被告罗成兵交纳物管费、生活垃圾清运费等费用共计1600元的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，本院考虑到原告昆明济海源物业管理有限公司在履行物业服务合同中约定的保安责任存在瑕疵，导致被告罗成兵房屋两次被盗，原告昆明济海源物业管理有限公司作为物业管理单位有一定的责任，故此项请求本院不予支持。关于反诉原告罗成兵的反诉请求。本院认为，反诉被告昆明济海源物业管理有限公司在进行物业管理过程中负有保安责任，反诉原告罗成兵房屋被盗，反诉被告昆明济海源物业管理有限公司在提供物业管理过程中存在瑕疵，按照合同约定应当承担保安赔偿责任。故对反诉原告罗成兵要求赔偿财产损失的诉讼请求予以支持，至于财产损失的具体金额，本院综合考量反诉被告昆明济海源物业管理有限公司的保安责任的大小以及本案的实际情况，酌定由反诉被告昆明济海源物业管理有限公司赔偿反诉原告罗成兵财产损失共计716元。据此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告罗成兵在本判决生效后十日内向原告昆明济海源物业管理有限公司支付物管费、生活垃圾清运费等费用共计人民币1600元。二、反诉被告昆明济海源物业管理有限公司在本判决生效后十日内向反诉原告罗成兵赔偿财产损失人民币716元。三、驳回原告昆明济海源物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告罗成兵的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告罗成兵承担人民币25元；反诉案件受理费人民币25元（已减半收取），由反诉被告昆明济海源物业管理有限公司承担人民币25元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  周星坪二〇一四年十二月十五日书记员  赵云莉