广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5219号上诉人(原审原告)：刘x林，住广州市白云区。委托代理人：梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市康x物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：廉洪涛，总经理。被上诉人(原审被告)：广州市志x物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：张振夫，总经理。两被上诉人共同委托代理人：赵宏、顾传毅，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：陈丽彤，住址：广州市天河区天平桥4号407房原审第三人：广州市恒懋旺物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：胡健明，总经理。上诉人刘x林因与与被上诉人广州市康x物业经营管理有限公司（以下简称：“康x公司”）、广州市志x物业管理有限公司（以下简称：“志x公司”）、原审第三人陈丽彤、广州市恒懋旺物业经营管理有限公司（以下简称：“恒懋旺公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第360号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。原审第三人陈丽彤、恒懋旺公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年，刘x林起诉广州市华康地空开发有限公司，案号为（2004）荔法民三初字第721号。2004年7月，原审法院作出（2004）荔法民三初字第721号民事判决书，判决广州市华康地空开发有限公司协助刘x林办理涉案商铺的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。该判决已生效。该判决书审理查明，2000年12月25日，刘x林与广州市华康地空开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定刘x林向广州市华康地空开发有限公司购买康王地下商业城负一层B区4309号商铺，建筑面积11.62平方米，单价22400元每平方米，总价260292元。2003年2月11日，刘x林接收涉案商铺。刘x林委托蓝群芳办理涉案商铺租赁业务相关事项。2009年8月22日，蓝群芳与广州市康王物业管理有限公司签订《柏德来业主前期管理费申请表》及《柏德来商铺以租金抵扣欠缴管理费确认书》，确认涉案商铺4309铺应缴2003年4月1日至2009年6月30日物业管理费30502.5元，刘x林申请优惠实交21351.75元，免除滞纳金。申请支付方式为：1、以两按一租1446元抵扣管理费；2、剩下余款19905.75元从2010年8月1日开始以租金抵扣。同日，刘x林代理人蓝群芳签署《柏德来商铺租赁经营确认书》，确认收到广州市康x投资咨询有限公司商铺租赁保证金和预付一个月的租金共1446元，确保合同期满后，无息退还保证金1046元。按该确认书计算，涉案商铺第一月的租金为400元。2014年1月25日，陈丽彤（承租方、乙方）和恒懋旺公司（出租方、甲方）签订《康王·柏德来商业城商铺租赁合同书》，约定乙方向甲方承租涉案商铺，租赁期限从2014年2月1日起至2015年8月31日，从2014年2月1日至2015年1月31日的租金按每月50元每平方米计算，从2015年2月1日至2015年8月31日的租金按每月60元每平方米计算等。涉案商铺现由陈丽彤使用。康x公司、志x公司表示认可恒懋旺转租涉案商铺的行为。另查，2012年3月16日，广州市康x投资咨询有限公司更名为广州市康x物业经营管理有限公司。2010年4月26日，广州市康王物业管理有限公司更名为广州市志x物业管理有限公司。刘x林在原审庭审中确认曾经和康x公司、志x公司签订过合同，但合同现在找不到了。康x公司、志x公司也没有向法院提交涉案商铺的合同。经原审法院释明，刘x林坚持以物权保护起诉。康x公司提交了4309铺租金明细表，称在扣除业主税金和康x公司、志x公司分成后，从2010年7月至2011年6月，涉案商铺的应付租金为400.33元；2011年7月至2012年6月，应付租金为432.36元；2012年7月至2013年6月，应付租金为464.39元；2013年7月至2014年6月，应付租金为496.41元；2014年7月至2015年6月，应付租金为528.44元；从2015年7月到2015年12月，应付租金为560.47元。刘x林欠缴的物管费以应付租金抵扣，涉案商铺的物管费在2014年4月抵扣完毕。康x公司、志x公司从2014年4月开始向刘x林支付租金。其中2014年4月到2014年11月的租金一次性转账给刘x林，其它租金按月支付。康x公司、志x公司以志x公司法定代表人张振夫名字开户的建设银行账户在2014年11月20日，向刘x林转账12392.54元；在2014年12月16日、2015年1月10日、2015年1月28日、2015年3月18日、2015年4月18日、2015年5月18日、2015年6月18日，分别向刘x林转账528.44元；在2015年7月8日、2015年8月15日、2015年9月11日、2015年10月16日、2015年11月15日、2015年12月16日分别向刘x林转账560.47元。刘x林对此不予认可。因本案纠纷，刘x林于2015年1月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、康x公司、志x公司赔偿刘x林的损失12万元人民币，恒懋旺公司、陈丽彤承担连带责任。损失标准为从2010年6月22日起至今，参照收到的租金标准为基数。2、陈丽彤返还广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4309号商铺给刘x林，康x公司、志x公司、恒懋旺公司承担连带责任。3、诉讼费由康x公司、志x公司，陈丽彤、恒懋旺公司承担。康x公司、志x公司原审共同辩称：1、本案把4309号铺通过跟恒懋旺公司的合作经营，已经把管理权移交给恒懋旺公司，所支付的物业费、管理费、租金等费用也通过恒懋旺公司转交给了刘x林。2、康x公司、志x公司没有违反双方所签订的《委托租赁合同》和《租赁合同》，不应当承担违约责任。3、在整个商场的管理上，作为一个整体的管理对各方是有利的，如果分别管理，把商铺交还给刘x林必将造成整个商场的管理混乱、对外招商招租行为无法进行，对业主也是一种损害。4、在起诉状所陈述的有部分康x公司、志x公司是确认的，康x公司、志x公司签订的委托经营合同关系，其是确认的，刘x林、康x公司、志x公司确认的事实不需要提供证据证实。5、但刘x林与康x公司所签订的是租赁合同，租赁合同的基本履行期，康x公司、志x公司也是确认的，康x公司、志x公司也认可双方所签订的合同的时间，也无需提供证据。刘x林方没有举出合同，康x公司、志x公司不可能会帮其举证，康x公司、志x公司只是对一些事实确认。6、陈丽彤经营涉案商铺，当时营业执照的字号是悠美零食店。恒懋旺公司原审述称：不同意刘x林的诉讼请求，恒懋旺公司与刘x林没有直接的法律关系，本案中其只是与康x公司、志x公司有关系。陈丽彤原审述称：不同意刘x林的诉讼请求，陈丽彤向恒懋旺公司承租涉案商铺，租金已交给恒懋旺公司。不同意返还商铺，陈丽彤与恒懋旺公司签订的租赁合同还没有到期。原审法院认为：本案刘x林、康x公司、志x公司没有提供涉案商铺的相关租赁合同，但双方均确认之间存在合同关系。结合刘x林代理人签订的租赁确认书，康x公司、志x公司在租金抵扣完管理费后向刘x林支付租金的事实。原审法院认定刘x林与康x公司、志x公司之间存在租赁关系，本案为租赁合同纠纷。因刘x林未提交商铺租赁合同作为证据，康x公司、志x公司也未向原审法院提交租赁合同，原审法院无从得知租赁合同约定之内容。且康x公司、志x公司并未有侵犯刘x林物权之行为，其依照其租赁权使用涉案商铺，并无不当。陈丽彤、恒懋旺公司在康x公司、志x公司租赁权基础上取得涉案商铺的经营使用权亦合理合法，故原审法院对刘x林诉请要求陈丽彤返还涉案商铺给刘x林，康x公司、志x公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。刘x林称康x公司、志x公司没有支付租金不符合事实。关于租金的金额，根据《柏德来商铺租赁经营确认书》计算出的第一月租金与康x公司、志x公司提交的租金明细表中第一月租金的金额相符。依据《柏德来业主前期管理费申请表》，刘x林与康x公司、志x公司协议用租金抵扣物管费，涉案商铺的物管费在2014年4月抵扣完毕。康x公司、志x公司从2010年7月至今，一直按租金明细表上的金额抵扣管理费或支付租金，原审法院认可租金明细表上的租金数额。从2014年4月至2015年12月的商铺租金康x公司、志x公司已经支付给刘x林。刘x林要求康x公司、志x公司赔偿租金，陈丽彤、恒懋旺公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、驳回原告刘x林要求被告广州市康x物业经营管理有限公司、广州市志x物业管理有限公司赔偿广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4309号商铺租金损失，第三人广州市恒懋旺物业经营管理有限公司、陈丽彤承担连带责任的诉讼请求；二、驳回原告刘x林要求第三人陈丽彤返还广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4309号商铺，被告广州市康x物业经营管理有限公司、广州市志x物业管理有限公司，第三人广州市恒懋旺物业经营管理有限公司承担连带责任的诉讼请求。本案一审受理费3000元，由原告刘x林负担。判后，刘x林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案案由为物权保护纠纷。康x公司、志x公司在一审中没有提供证据证明其与刘x林之间存在租赁合同关系，而原审以双方存在租赁合同关系认定本案的案由为租赁合同关系，不妥。刘x林承认曾于2009年委托康x公司、志x公司出租涉案商铺，并实际交付了商铺，但双方之间并没有实际履行租赁合同。如果以租赁纠纷审理本案，应当由康x公司、志x公司举证证明租赁关系存在。在未查明双方存在租赁关系的前提下，刘x林只要证明其是涉案商铺的产权人即可以物权保护为由起诉，其请求理应得到法院的支持。故本案应为物权保护纠纷，且争议焦点应为：1、刘x林与康x公司、志x公司之间是否存在租赁合同，是否按时支付租金；2、若存在租赁合同，合同性质是什么，条款是什么，产权人是否有权要求返还。二、原审查明事实存在错误、遗漏。1、关于刘x林代理人蓝群芳与广州市志x物业管理有限公司（原康王物业公司）所签的《柏德莱业主前期管理费申请表》及《柏德莱商铺以租金抵扣欠缴管理费确认书》，确认涉案商铺4309铺应缴2003年4月1日至2009年6月30日物业管理费30502.5元，优惠实交21351.75元等内容。刘x林从未收到过上述证据，也未对相应证据进行质证。该事实不能作为认定案件的依据。2、关于陈丽彤提交了与恒懋旺公司的租赁合同，但未提供支付租金的凭证，不能证明该商铺是恒懋旺公司租给陈丽彤。因康x公司、志x公司与恒懋旺公司属于关联公司，实际履行情况不明。3、关于康x公司提供了4309铺的《租金明细表》，称在扣除业主税金和某公司、志x公司分成后，从2010年7月起支付租金情况的内容。该部分是康x公司、志x公司庭后提交转账记录，超过举证期限，不属于新证据，不能作为认定案件事实的依据。另外，关于以志x公司法定代表人张振夫名字开户的建设银行账户转账，亦属于超期举证，又不属于新证据，不能作为定案依据。4、原审确定以租赁关系作为案由，却没有查明相关租赁合同的内容。综上，刘x林上诉请求撤销原审判决，支持其全部诉讼请求。被上诉人康x公司、志x公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。1、关于案由的问题，应当以庭审查明的事实确认，并以庭审查明的事实展开调查，刘x林在一审时已经在上诉状做了说明，所以一审认定租赁合同纠纷没有错误。2、刘x林所陈述的事实，一审已经查明，并且所查明的情况是刘x林没有举证，所造成的诉讼不利后果应当由其承担。3、关于涉案商铺的物权问题，康x公司、志x公司认为与本案没有冲突。原审第三人陈丽彤、恒懋旺公司未到庭陈述意见。经审查，原审查明事实无误，双方当事人均未提交新证据，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘x林的上诉请求和康x公司、志x公司的答辩意见，分析如下：本案二审的争议焦点为刘x林与康x公司、志x公司之间是否存在租赁合同关系？涉案合同是否达到解除条件？康x公司、志x公司是否欠付商铺使用费？首先，刘x林称其与康x公司、志x公司存在委托租赁合同关系，但不能举证证明合同。根据原审查明的事实，刘x林的代理人蓝群芳代为办理涉案商铺租赁业务等事项，依蓝群芳与广州市康王物业管理有限公司签订的《柏德来业主前期管理费申请表》、《柏德来商铺以租金抵扣欠缴管理费确认书》及《柏德来商铺租赁经营确认书》的内容，能够证明康x公司、志x公司以租金抵扣完管理费后向刘x林支付租金的事实。同时，康x公司、志x公司提供的志x公司法定代表人张振夫银行账户的流水明细，亦能够印证康x公司、志x公司提交的租金明细表上的租金数额，且上述证据能够相互印证。由于刘x林未能提交商铺租赁合同证明涉案法律关系，康x公司、志x公司也未提交租赁合同，原审法院无从知晓租赁合同的约定内容。原审法院根据现有证据认定刘x林与康x公司、志x公司之间存在租赁合同关系并无不当，本院予以维持。其次，刘x林主张双方存在口头合同关系，并主张合同期限为2009年至2012年，而康x公司、志x公司则主张合同期限为2009年2017年。因诉讼中双方主张合同期限不同，刘x林继而认为双方对租赁期限的约定不明确，其可以随时解除合同或依其主张的合同期限，其对到期合同享有不定期合同解除权，但刘x林未能提供证据证明其所认为的合同期限，故其以上述主张为由认为可随时解除合同的诉请依据不足，本院不予支持。同时，康x公司、志x公司依照其租赁权使用涉案商铺，第三人陈丽彤、恒懋旺公司从康x公司、志x公司处取得涉案商铺的经营使用权合理合法。本案并无证据显示康x公司、志x公司及第三人陈丽彤、恒懋旺公司存在侵犯刘x林物权之行为，刘x林要求陈丽彤、恒懋旺公司返还涉案商铺，由康x公司、志x公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。最后，关于康x公司、志x公司是否欠付商铺使用费的问题。依据《柏德来业主前期管理费申请表》，刘x林与康x公司、志x公司约定以租金抵扣管理费的方式交由康x公司、志x公司使用，涉案商铺的物业管理费于2014年4月抵扣完毕。又依《柏德来商铺租赁经营确认书》计算出的第一月即2010年7月的租金为400元，符合康x公司、志x公司提交的租金明细表中的第一月租金金额，且银行账户流水明细表明康x公司、志x公司一直按租金明细表中的金额支付租金直至2015年12月。为此，从现有证据来看康x公司、志x公司至今并无欠付租金的违约行为。刘x林主张康x公司、志x公司赔偿涉案商铺损失12万元，并且要求第三人陈丽彤、恒懋旺公司承担连带赔偿责任的诉请无事实与法律依据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘x林的上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人刘x林负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年五月二十六日书记员  杨仁义林嘉丽