广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第690号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄艳芬。
委托代理人：吴鹏程，广东海埠律师事务所律师。
委托代理人：王耀。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄艳平。
委托代理人：雷红丽，广东竞德律师事务所律师。
委托代理人：陈衡怡，广东竞德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜冰。
委托代理人：孟荻，广东律人律师事务所律师。
委托代理人：叶梦蕾，广东律人律师事务所实习律师。
上诉人黄艳芬、黄艳平与被上诉人姜冰因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1497号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：一、深圳市某某商铺及商场一半，建筑面积473.78平方米，房屋用途为商业，登记权利人为官彩娟、赖海宁等30人（每人占1／30份额）。黄艳芬、黄艳平从业主处承租上述房产的150平方米，租期自2012年4月1日至2016年3月31日止，约定租赁期间，黄艳芬、黄艳平可将租赁房屋全部或部分转租予他人；拖欠租金一个月，出租人有权停电追收。
二、2012年5月9日，姜冰作为乙方（承租人）与黄艳芬、黄艳平作为甲方（出租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租某某房产共60平方米，租赁期限自2012年5月23日至2015年5月22日止，从2012年5月23日至2013年5月22日每月租金为人民币22000元，从第二年开始每年租金递增5%，乙方每月5号前交付每月租金；乙方如需对所承租的商铺进行内部装饰、装修，应将装修设计方案报知甲方，批准后方能施工；乙方迁出时，商铺内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方也不予补偿；合同到期后，若甲方可与业主继续签约，乙方有优先续约权（3年），茶水费（或一切形式的转让费用不超过一至二万元）；合同还约定其它一些权利义务。庭审中，双方确认，上述承租的60平方米系黄艳芬、黄艳平向业主承租的150平方米商铺的一部分，另一部分90平方米由黄艳芬、黄艳平自用，两部分房产有共同的用电总开关。
上述合同签订后，黄艳芬、黄艳平依约将60平方米商铺交付姜冰，姜冰于2012年5月中旬接手该商铺后进行了装修和经营。姜冰依约支付了保证金人民币44000元、转让费人民币75000元、2012年5月26日至同年8月31日期间租金、5-6月份的水电管理费人民币2482元。
三、在合同履行过程，因黄艳芬、黄艳平欠付业主的租金，业主之一的赖海宁根据其与黄艳芬、黄艳平之间的租赁合同，在2012年6月至2012年9月期间多次采取停电措施。
四、姜冰认为上述停电已导致姜冰无法正常经营涉案商铺，故诉请解除涉案房屋租赁合同；黄艳芬、黄艳平认为自己不存在违约事实，不同意解除合同，也不同意返还转让费、押金和赔偿装修费。黄艳芬、黄艳平确认其反诉请求的租金为2012年7月拖欠的人民币1467元及2012年9-11月期间租金人民币66000元；姜冰对其承租商铺产生的水电费由自己承担没有异议，但对其金额有异议，黄艳芬、黄艳平未提供证据证明其主张的水电费金额依据；姜冰认为黄艳芬、黄艳平主张的管理费没有合同依据，但确认之前按该标准支付了管理费。
以上事实，有庭审笔录、产权资料电脑查询结果表、原黄艳芬、黄艳平之间的租赁合同、黄艳芬、黄艳平与业主之间的租赁合同、收款收据、证人赖海宁的陈述等证据及其它相关证据在卷佐证。
姜冰的诉讼请求为：1、解除姜冰、黄艳芬、黄艳平签订的《房屋租赁合同》；2、黄艳芬、黄艳平返还姜冰转让费人民币75000元、押金人民币44000元；3、黄艳芬、黄艳平赔偿姜冰装修费人民币98000元；4、黄艳芬、黄艳平承担本案诉讼费用。
黄艳芬、黄艳平的反诉请求为：1、姜冰立即支付拖欠的房屋租金及利息（暂计至2012年11月30日止，其中租金人民币67467元，利息按同期中国人民银行贷款利率计算为人民币605.53元，合计人民币68072.53元）；2、姜冰立即支付拖欠的水费、电费、管理费及利息（暂计至2012年11月30日止，其中水费人民币100元，电费人民币6952.7元，管理费人民币360元，利息按同期中国人民银行贷款利率计算为人民币80.69元，合计人民币7493.39元）；3、本案诉讼费用、保全费用由姜冰承担。
原审法院认为：姜冰、黄艳芬、黄艳平之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强行性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。本案所涉商铺系黄艳芬、黄艳平向业主承租房产的一部分，姜冰用该商铺经营服装，另外一部分由黄艳芬、黄艳平自用，且两部分共用电源总开关；在合同履行过程中，因黄艳芬、黄艳平拖欠业主租金，业主赖海宁根据其与黄艳芬、黄艳平之间的租赁合同约定，在2012年6-9月期间采取了多次停电措施，以促使黄艳芬、黄艳平及时支付拖欠的租金，客观上对姜冰经营造成较大影响，导致姜冰无法正常经营涉案商铺，且目前姜冰已搬离涉案商铺，黄艳芬、黄艳平亦已于2013年1月8日收回该铺，涉案租赁合同已不具备继续履行的基础，故姜冰诉请解除涉案租赁合同，依据充分，原审法院依法予以支持。对于转让费人民币75000元，黄艳芬、黄艳平确认收到，双方租赁合同未对转让费的处理进行约定，该合同约定租期为3年，而姜冰实际使用该商铺至2013年1月8日止，故姜冰应按时间比例支付2012年5月23日至2013年1月8日期间的转让费，姜冰要求黄艳芬、黄艳平返还该部分转让费，没有依据，原审法院不予支持；因系黄艳芬、黄艳平原因导致合同解除，姜冰要求黄艳芬、黄艳平返还2013年1月9日至2015年5月22日期间相应的转让费人民币75000元÷36个月×（28＋14／31）个月=59274.19元，依据充分，原审法院予以支持。对于2012年7月租金，黄艳芬、黄艳平认为少支付了人民币1467元，但黄艳芬、黄艳平于2012年7月5日向姜冰开具了载明“收7月份租金人民币22000元”的收款收据（编号：017954），该金额与合同约定租金一致，黄艳芬、黄艳平确认该收据真实性，且未举证证明其不真实或存在影响其效力的情形，故姜冰主张已足额支付2012年7月租金，原审法院予以采信，黄艳芬、黄艳平认为姜冰欠缴2012年7月租金人民币1467元，缺乏充分依据，原审法院不予采信，黄艳芬、黄艳平据此要求姜冰支付该租金差额，原审法院不予支持。因姜冰至今未支付2012年9月1日至2013年1月8日搬出前的租金，黄艳芬、黄艳平要求姜冰支付涉案商铺2012年9-11月租金，依据充分，原审法院予以支持；姜冰所缴纳的押金，应予抵扣两个月（2012年9-10月）的租金人民币44000元，姜冰要求返还该押金，没有依据，原审法院不予支持；抵扣后，姜冰应向黄艳芬、黄艳平支付2012年11月租金人民币22000元，对于租金利息，因合同约定租金应当月5日前支付，故姜冰应以拖欠的11月租金人民币22000元为基数，从2012年11月6日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，对超出上述标准的利息主张，原审法院不予支持。对于姜冰主张的装修费，涉案铺位装修后姜冰已实际使用数月，对于装修残值，姜冰未举证证明，又未提出评估鉴定申请，故对其该项诉讼请求，原审法院不予支持。姜冰对黄艳芬、黄艳平主张的水电费金额不予认可，黄艳芬、黄艳平未提供充分证据证明水电费金额的依据，故黄艳芬、黄艳平反诉请求姜冰支付水费人民币100元、电费人民币6952.7元及相应利息，依据并不充分，原审法院不予支持；涉案租赁合同并未约定姜冰应付管理费，黄艳芬、黄艳平称姜冰支付管理费系双方口头约定，姜冰予以否认，但姜冰此前已实际交纳管理费，视为双方以行为达成交纳管理费的约定，且由承租人支付所租用房产的管理费是通行做法，并无不妥，故黄艳芬、黄艳平要求姜冰支付管理费人民币360元，依据充分，原审法院予以支持，对该管理费的利息，因没有证据显示双方已明确约定该管理费的支付时间，故黄艳芬、黄艳平要求支付该管理费的利息，缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一、解除姜冰与黄艳芬、黄艳平之间签订的《房屋租赁合同》。二、黄艳芬、黄艳平应于本判决生效之日起十五日内向姜冰返还转让费人民币59274.19元。三、姜冰应于本判决生效之日起十五日内向黄艳芬、黄艳平支付涉案商铺2012年11月租金人民币22000元，并参照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息（从2012年11月6日起计付至本判决确定的履行之日止）。四、姜冰应于本判决生效之日起十五日内向黄艳芬、黄艳平支付涉案商铺2012年11月管理费人民币360元。五、驳回姜冰其它诉讼请求。六、驳回黄艳芬、黄艳平其它反诉请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2278元，由姜冰负担人民币1144元，由黄艳芬、黄艳平负担人民币1134元；反诉受理费人民币845元，由姜冰负担人民币748元，由黄艳芬、黄艳平负担人民币97元。
黄艳芬、黄艳平不服原审判决，向本院提起上诉，1、撤销（2012）深罗法民三初字第1497号民事判决书的第二项、第三项、第四项、第六项；2、改判姜冰向黄艳芬、黄艳平支付拖欠的2012年9月1日至2013年1月8日的租金共计93866．7元及其利息（暂计至2013年1月31日止利息为1407．29元，其后按人民银行同期贷款利率计至姜冰实际支付之日止）；支付于2012年7月扣的租金人民币1467元及利息；3、改判姜冰向黄艳芬、黄艳平支付拖欠的2012年7月1日至2013年1月8日的水费、电费、管理费共计10531元及其利息（暂计至2013年1月31日止利息为170．21元，其后按人民银行同期贷款利率计至姜冰实际支付之日止）；4、判令由姜冰支付一审、二审诉讼费等费用。事实和理由：一审判决漏审漏判核心事实。姜冰与业主勾结排挤黄艳芬、黄艳平，法院多次开庭帮助姜冰找借口解除合同；从判决内容可见刻意偏袒姜冰，折抵转让费和保证金不合理，不判或少判姜冰应当支付的水电管理费，纯属枉法裁判。一、导致本合同解除的过错方并非黄艳芬、黄艳平而是姜冰；因业主停电确给姜冰造成了一定的影响但不致解除合同；在停电行为发生后三个月内姜冰一直都有经营，经营三个月后单方面搬离商铺与停电行为无关，纯属姜冰的单方行为，属恶意违约。（一）因业主赖海宁剪线给姜冰造成停电的次数不超过三次，且每次黄艳芬、黄艳平都立即请人接线，前后耽误不过十几分钟，此情形不致解除合同。（二）从2012年9月11日至2013年1月8日将近三个月，姜冰未被停电也一直在正常经营，足以证明姜冰的经营事实上并没有受到影响。姜冰在经营三个月后单方面搬离的行为与停电无关，姜冰的单方行为属恶意违约。但姜冰因其他原因搬离行为归责于停电事由显然不合理，也不公平。但姜冰的上述诉求竟然得到了一审法院的支持。二、涉案合同的解除是姜冰与业主之一赖海宁精心策划的意在勾结、排挤黄艳芬、黄艳平的阴谋，一审法院为此多次开庭为姜冰找借口解除合同，在姜冰先搬离后，法院以搬离不能履行为由解除合同，并将解除合同的过错全部归给黄艳芬、黄艳平，显系枉法裁判。黄艳芬、黄艳平租赁涉案商铺已经有十五年之久，这次续约由三十多位业主授权赖海宁等三位业主租赁给黄艳芬、黄艳平，但早在本案起诉前，赖海宁就多次私自与姜冰勾结、排挤黄艳芬、黄艳平，对此其他业主深表不满。一审共开了三次庭，第一次庭审所有的程序其实已走完。庭后，姜冰找到赖海宁请他出庭作证，由此有了第二次开庭，庭审中赖海宁虽承认有过停电的事实，但在法庭的威严之下证言还比较客观，他说有过停电但没有那么多次，具体次数记不清，而且每次一停电黄艳芬、黄艳平都找人去接线，没有造成停电一天的事实。姜冰见状，当庭以赖海宁讲到的不想与黄艳芬、黄艳平继续履行租赁合同为由要解除涉案租赁合同，但黄艳芬、黄艳平当庭就予以了反驳，认为那只是假想的，不足以请求解除合同。事实上目前业主与黄艳芬、黄艳平一直也在履行租赁合同，相安无事，自2012年9月初以来业主也没有停过电，这也足以证明了这一点。第二次开庭后，姜冰仍在继续经营，但不知出于什么原因不想继续履行合同，由此有了第三次开庭，开庭过程中姜冰手拿钥匙主张交接，黄艳芬、黄艳平虽然认为合同应继续履行，但事关损失将进一步扩大，而且按照法官的意思，扩大的损失将由黄艳芬、黄艳平承担，黄艳芬、黄艳平无奈只能接受交接，并要求姜冰承担因此给黄艳芬、黄艳平造成的损失。但一审判决最终以姜冰搬离不能履行而解除合同，并将解除合同的过错全部归给了黄艳芬、黄艳平，显失公平。姜冰自己不想继续履行合同但嫁祸于黄艳芬、黄艳平，而法官如此偏袒姜冰，显属枉法裁判。三、一审法院刻意偏袒姜冰、枉法裁判，违法折抵费用，不判或少判姜冰应当支付的租金和水电管理费，望贵院依法改判。一审判决在认定黄艳芬、黄艳平违约致合同解除的基础上，判决黄艳芬、黄艳平按时间比例折算返还姜冰转让费59274．19元；判决姜冰仅支付2012年11月的租金22000元及利息，保证金（押金）44000元抵扣姜冰应支付的2012年9月和10月的租金；判决姜冰仅支付2012年11月管理费360元，不支付2012年7月1日至2013年1月8日的水电费。这样的判决让人啼笑皆非，因为转让费当时约定了不予退还；保证金退还的条件也不成就，且保证金抵扣租金的方式不合理；既然合同已经判决解除，2012年12月至2013年1月8日姜冰应支付的租金理应支持；姜冰欠付2012年7月1日至2013年1月8日的水电费和管理费应得到支持，姜冰至今仅支付了2012年5月至6月的水电费。（一）关于转让费和保证金黄艳芬、黄艳平无需退还。（二）姜冰理应支付2012年9月1日至2013年1月8日的租金及利息；支付于2012年7月扣押的租金人民币1467元。（三）姜冰理应支付2012年7月1日至2013年1月8日的水电费和管理费及利息。由此可见，一审判决无论从事实还是从法律，无论从实体还是程序都无法让人信服，一审法院故意漏判重要事实，帮助姜冰恶意违约，并将合同解除的过错责任全部归于黄艳芬、黄艳平；一审法院无视合同的约定，判决黄艳芬、黄艳平退还所有款项但少判不判黄艳芬、黄艳平应收取的租金和水电费，无视黄艳芬、黄艳平的合法权益，过分偏袒姜冰。正是此类判决的存在才使得人们逐步丧失对司法的信心，我们的上诉不仅是为了维护黄艳芬、黄艳平自身的合法权益，也是寄希望于贵院能依法纠正一审判决的错误，不要让姜冰的阴谋得逞，让人们看到在法院普通公民还是能找到公平与正义的。
姜冰答辩称：一、1、针对黄艳平的代理人所述的租金至本案审结，我方认为没有任何事实与法律依据，包括水、电、管理费用。我方在2013年1月8日搬离涉案场地，在法院的主持下将钥匙交接给黄艳芬、黄艳平。黄艳芬、黄艳平确认了我们在2013年1月8日搬离涉案场地。2、黄艳芬、黄艳平在一审的反诉请求中，其主张计算至2012年11月30日的租金，至此以后并没有再增加任何反诉请求，一审法院也仅计算租金作2012年11月30日，我方对一审法院的判决没有任何异议。二、一审法院经过三次庭审后，确认了主要的事实，是由黄艳芬、黄艳平多次欠缴租金给出租方，导致出租方停电，2012年5月承租以来，6、7、8、9月一直都有停电，我们是做品牌的服装，这种停电的行为导致了外界认为经营不善，我方在履行合同中无法实现租赁的目的，所以解除租赁合同，同时在黄艳芬、黄艳平的诉状中也接受了租赁解除合同。再是针对水电费、物业管理费的标准，由于房子是他们转租给我方，原房子的面积150平方，然后黄艳芬、黄艳平用了一部分再把另外一部分转租给我们，双方只有一个电表，在租赁合同中从来没有约定电费是如何计算，但在前一、两月交租金时把费用直接交给黄艳芬、黄艳平，也就是说，他们说要多少我们就给多少，双方是没有按照国家规定的来交纳，第二，针对管理费，我们在前一、两月交租金时，按照一个月90元的固定管理费向黄艳芬、黄艳平交纳，黄艳芬、黄艳平也同意，没有提出任何异议，罗湖法院直接按照90元／月支付的。水电费是涵盖在租金中，我们也交纳了相应的费用。三、黄艳芬、黄艳平一再强调2012年7月份的扣减租金1467元，本月我方已经举证证明黄艳芬、黄艳平给我方开具了2012年7月2.2万元的租金的收据。黄艳芬、黄艳平没有相应的证据证明我们没有交纳这个租金，黄艳芬、黄艳平说我方少交1467元的租金，其没有任何证据证明。四、我方在一审起诉要求黄艳芬、黄艳平支付98000元的装修费，但一审法院没有予以支持，和黄艳芬、黄艳平在一审所讲的是他们装修而不是我们装修，这与事实不符，2008年我们价值2万元的空调还在黄艳芬、黄艳平的房间内，他们也有签收，还有32盏灯在黄艳芬、黄艳平那里，我们都没有拿走，希望黄艳芬、黄艳平返还给我方。恳请二审法院维持一审判决。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，黄艳芬、黄艳平与姜冰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行各自的义务。黄艳芬、黄艳平未对原审判令解除涉案合同提起上诉，本院予以确认。在合同的履行过程中，因黄艳芬、黄艳平拖欠业主的租金，业主赖海宁根据其与黄艳芬、黄艳平之间的租赁合同约定，在2012年6月至9月期间采取了多次停电措施，客观上对姜冰经营造成了较大影响，黄艳芬、黄艳平对此具有过错，应当承担相应的责任。黄艳芬、黄艳平称在赖海宁采取停电措施后其立即请人恢复并未对姜冰的经营产生影响，但并未向法院提供相关的证据予以证明，本院不予采信。关于转让费的问题。双方未对转让费75000元在合同提前解除时如何处理进行约定，原审依据公平原则及综合黄艳芬、黄艳平的过错因素，根据姜冰使用涉案房产的时间占租赁期限的比例判令双方分担转让费的做法并无不妥，本院予以维持。黄艳芬、黄艳平称双方已约定转让费不予退还，但并未向法院提供相关的证据予以证明，且姜冰亦不予认可，本院对此不予采信。关于租赁保证金的问题。租赁保证金作为合同履行的一种担保，在合同解除后，其担保的作用已经消灭，黄艳芬、黄艳平应当退还给姜冰。双方约定的租赁保证金并不具有违约金性质，同时，依据黄艳芬、黄艳平与姜冰签订的租赁合同第六条第2项的约定，姜冰并无上述合同条款约定的不予退还保证金的情形，黄艳芬、黄艳平请求没收租赁保证金，没有合同依据，本院不予支持。考虑到姜冰拖欠黄艳芬、黄艳平2012年9-11月租金，结合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条的规定，原审据此判令上述租赁保证金抵扣2012年9月、10月的租金并无不妥，本院予以维持。
关于2012年7月份租金的问题。根据姜冰开具的2012年7月份的收款收据显示，其已收到7月份租金22000元，该金额与合同约定的月租金标准一致，黄艳芬、黄艳平称姜冰欠缴2012年7月租金1467元，没有事实依据，本院不予采信。
关于2012年11月之后的租金的问题。黄艳芬、黄艳平在一审庭审中明确其请求姜冰支付2012年9至11月期间的租金，2012年11月之后的租金不属于本案的处理范围，原审据此未对2012年11月后的租金进行处理正确，黄艳芬、黄艳平可另循法律途径解决。
关于水电费、管理费及利息的问题。因黄艳芬、黄艳平未提供充分证据证明水电费金额的依据，且姜冰对黄艳芬、黄艳平主张的水电费金额不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原审据此判决驳回黄艳芬、黄艳平的该项主张，本院予以维持。姜冰仅支付2012年5月、6月的管理费，黄艳芬、黄艳平确认管理费为每月90元，而其反诉请求姜冰支付7至11月的管理费360元，属对自身权利的处分，原审判令姜冰向黄艳芬、黄艳平支付7至11月管理费360元并无不妥，本院予以维持。因双方未明确约定管理费支付的时间，因此，黄艳芬、黄艳平请求支付管理费的利息，于理无据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；黄艳芬、黄艳平的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4556元，由上诉人黄艳芬、黄艳平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年六月八日
书 记 员 邹俊辉