济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初1763号
原告李继月，男，1975年出生，汉族，住济南市。
委托代理人张凤军，山东泺信律师事务所律师。
委托代理人王瑞玲，山东泺信律师事务所律师。
被告李红，女，1974年出生，汉族，住吉林省镇赉县，现住济南市历下区。
委托代理人杨加永，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。
委托代理人王民生，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。
第三人吴炜，女，1970年出生，汉族，住济南市。
委托代理人娄燕，山东东城律师事务所律师。
原告李继月与被告李红、第三人吴炜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李继月的委托代理人张凤军、王瑞玲、被告李红及其委托代理人杨加永、王民生、第三人吴炜的委托代理人娄燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李继月诉称，2013年11月11日，原告李继月与第三人吴炜签订房屋租赁合同，约定原告李继月承租第三人吴炜位于济南市历下区趵突泉北路3号1-103、1-203（房产证号为济房权证历字第08****号）、1-104、1-204（房产证号为济房权证历字第08****号）、1-201（房产证号为济房权证历字第08****号）、1-202（房产证号为济房权证历字第08****号）、1-205、1-206（房产证号为济房权证历字第08****号）房屋，出租方式为整套出租，租赁期限自2013年12月15日至2019年12月14日，双方对每年的租金进行了约定。2015年2月1日，原告李继月经第三人吴炜同意，将涉案全部房产转租给被告李红，双方于2015年2月10日签订了《转让协议》，约定原告李继月一并将佐佑空间商务会所内所有设施设备及装修转让给被告李红，约定被告李红向原告李继月支付转让费180万元，并按照原告李继月与第三人吴炜签订的房屋租赁合同履行义务。被告李红承租房屋后，未按照约定期限及数额支付租金，故请求法院依法判令：一、解除原告李继月与被告李红之间的房屋租赁关系，被告李红将涉案房屋腾空交还给原告李继月；二、判令被告李红向原告李继月支付拖欠的转让费10万元及逾期付款违约金40000元（以10万元为基数，按日千分之一计算，自2015年2月10日起计算至实际支付之日止）；三、判令被告李红向原告李继月支付拖欠的租金553888元及逾期付款违约金（以553888元为基数，按照日千分之一计算，自2015年10月12日起计算至实际付款之日止）；四、判令被告李红向原告李继月支付自2016年3月15日起至判决生效之日止的租金及逾期付款违约金（按日千分之一计算），并按转让协议约定的租金标准支付判决生效次日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。
原告李继月为证实其主张，提交以下证据：
证据一，房产证5份，证明涉案房屋权属情况。
证据二，房屋租赁合同、委托书各一份，证明第三人吴炜于2013年11月11日将房屋整体出租给原告李继月，双方对租赁期限、租金数额及支付方式、违约责任等进行了约定。
证据三，同意转租证明一份，证明涉案房屋的房主同意原告李继月转租房屋。
证据四，转让协议书一份，证明：1、原、被告于2015年2月10日签订转让协议；2、被告李红应向原告李继月支付转让费180万元，该费用为佐佑空间商务会所内所有的设施设备及装修的转让费；3、因1-103、1-104的实际使用人已将2015年3月1日至2016年2月底的房租60万元支付给了原告李继月，所以原、被告约定该60万元可抵顶被告李红应支付的转让费，被告李红只需要再向原告李继月支付120万元的转让费即可，但1-103、1-104的房租被告李红应自转租房屋后再另行向第三人吴炜支付。4、被告李红应按原告李继月与第三人吴炜签订的《房屋租赁合同》的约定履行义务。
证明五，银行交易查询记录一份，证明被告李红于2016年1月27日、2016年1月28日共向原告李继月支付110万元，案外人刘海明（即1-103、1-104房屋的实际使用人）于2016年1月28日向原告李继月支付60万元，被告李红至今尚欠原告李继月转让费10万元。
证据六，2015年3月7日原、被告签订的补充协议一份，证明双方明确约定如果被告李红与第三人吴炜签订合同后相关的转让限制可以解除，从而证明在被告李红与第三人吴炜直接签订房屋租赁协议之前，原、被告之间的租赁关系仍然是合法存在的。
被告李红辩称，一、原告李继月已将其与第三人吴炜签订的《房屋租赁合同》概括转移给被告李红，被告李红取代原告李继月的合同地位成为《房屋租赁合同》的相对方，原告李继月已退出房屋租赁关系，与被告李红不存在房屋租赁关系，无解除之说。原、被告于2015年2月签订《转让协议书》，该协议第三条第一款约定：“乙方仍需支付1-103、1-104及在2015年全年的房租给原房东吴炜”；第五条第一款约定：“自本协议签订之日起，甲方与吴炜签订的《租房合同》由乙方（受让方）履行”，均表明由被告李红取代原告李继月的地位，履行原告李继月与第三人吴炜签订的租房合同，原告李继月不再是承租人，也不是二房东，而是退出租赁关系，此乃合同权利义务的概括转移。另从协议名称“转让协议书”，“转让”、“转让费”、“受让方”用词均可体现原告李继月退出租赁关系的意思表示。在实际履行中，被告李红直接向第三人吴炜支付房租，并非支付给原告李继月。虽然该协议书个别条款用词为“转租”，但该转租应为广义上的转租，即自己退出租赁关系的转租，不再做承租人，也就是通常所说的“盘店”。合同的实际履行情况决定了合同的性质，而不应当拘泥于所用的文字。若为狭义转租关系，那原告李继月与被告李红为承租人与次承租人的关系，双方应当至少就租赁期限、租金及支付期限和方式等作出约定，租金应当直接支付给原告李继月，而该转让协议书对上述事项未作任何约定，且明确表明签订协议后，原告李继月与第三人吴炜签订的租房合同由被告李红履行，租金直接支付给第三人吴炜，原告李继月与被告李红之间无租赁关系。二、转让费180万元非如诉状中所陈述仅指“资产转让费”，核心是房屋的租赁权，被告李红已经将转让款180万元支付给原告李继月，未欠付转让费。被告李红之所以承接原告李继月经营的佐佑商务会所，看中的是其地理位置的稀缺性、租赁合同时间较长、租金合适及可预期性，接受现有的装修及设施是不得已而为之的。如果原告李继月是二房东，那其收取的租金必然比第三人吴炜向其收取的租金高，且租金不会直接支付给第三人吴炜。三、诉状中“按原告与吴炜签订的房屋租赁合同履行义务”的表述与协议及实际履行不符。转让协议书第五条第一款约定“自本协议签订之日起，甲方与吴炜签订的《租房合同》由乙方（受让方）履行”，是指由被告李红取代原告李继月的地位去履行原告李继月与第三人吴炜签订的房屋租赁合同，并不是按照与第三人吴炜签订的房屋租赁合同履行义务。四、原告李继月无权收取济南市历下区趵突泉北路3号1-103、1-104房屋2016年租金，应当返还给被告李红。概括转移给被告李红租赁的是济南市历下区趵突泉北路3号1-103、1-104、1-201、1-202、1-203、1-204、1-205、1-206房屋，在转让前，1-103、1-104房屋已经转租给案外人刘海明，转让后，除2015年租金折抵转让费外，以后的租金收取权利人为被告李红，原告李继月无权收取。综上所述，被告李红与原告李继月不存在房屋租赁关系，故原告李继月无权要求解除房屋租赁关系，也无权要求被告李红支付租金，请求法院依法驳回原告李继月的诉讼请求。
被告李红为证实其主张，提交以下证据：
证据一，《转让协议书》一份，证明原、被告于2015年2月27日签订《转让协议书》，原告李继月将其与第三人吴炜签订的房屋租赁合同概括转让给被告李红，由被告李红履行原告李继月与第三人吴炜签订的房屋租赁合同，原告李继月退出租赁关系。
证据二，原告李继月于2015年3月7日出具的收到条一份，证明原告李继月已收到转让费180万元，被告李红不欠付转让费。
证据三，被告李红招商银行济南分行泉城路支行2015年1月1日至2015年12月31日户口历史交易明细表一份，证明签订转让协议书后，涉案房屋租金一直由被告李红向第三人吴炜支付，合同权利义务已经转让给被告李红，承租人已经更换为被告李红，且第三人吴炜一直受领租金，视为对转让的默示同意。
证据四，原告李继月的代理人刘金海与刘海明签订的租赁济南市历下区趵突泉北路3号1-103、1-104房屋租赁合同一份，证明在原、被告签订转让协议前，1-103、1-104房屋已经转租给案外人刘海明，被告李红未实际使用该房屋，因合同权利义务概括转移，该房屋租金收取权人为被告李红。
第三人吴炜述称，第三人吴炜作为涉案房屋的所有权人，同意原告李继月将涉案房屋转租给被告李红，但第三人吴炜与原告李继月签订的房屋租赁合同继续有效。被告吴炜对原告李继月与被告李红签订的转让协议的内容不知情，每月的租金实际付款人不管是谁，均是按照第三人吴炜与原告李继月签订的房屋租赁合同约定的租金标准支付的，第三人吴炜认可是原告李继月支付的。
第三人吴炜未提交证据。
经审理查明，位于济南市历下区趵突泉北路3号的1-103、1-104、1-201、1-202、1-203、1-204房屋为第三人吴炜所有，1-205、1-206房屋为案外人邢正江所有。2013年11月10日，邢正江向第三人吴炜出具委托书一份，委托吴炜全权办理历下区趵突泉北路3号1-205、1-206房屋的租赁事宜，包括签订房屋租赁合同、收取租金等，委托期限自2013年11月11日至2019年12月15日。
2013年11月11日，原告李继月（乙方）与第三人吴炜（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租位于趵突泉北路3号的1-103、1-104、1-201、1-202、1-203、1-204、1-205、1-206房屋，出租方式为整套出租，租赁期限自2013年12月15日至2019年12月14日；乙方每三个月向甲方支付一次租金；2013年12月15日至2015年12月14日期间的年租金为130万，2015年12月15日至2017年12月14日期间的年租金为150万元，2017年12月15日至2019年12月14日期间的年租金为170万元。2015年2月1日，吴炜、邢正江出具《同意转租证明》一份，同意原告李继月转租涉案房屋。
2015年2月10日，原告李继月（甲方）与被告李红（乙方）签订《转让协议书》一份，约定甲方将承租吴炜的房屋转租给乙方，该房屋坐落于济南市历下区趵突泉北路3号（1-103、1-104、1-201、1-202、1-203、1-204、1-205、1-206），甲方一并将佐佑空间商务会所内所有设施设备及装修转让给乙方；乙方向甲方支付转让费共计180万元，其中120万元于协议签订当日支付，另外60万元以1-103、1-104自2015年3月1日至2016年2月底的房租60万元抵顶，乙方仍需向吴炜支付1-103、1-104在2015年全年的租金。该协议第五条第一款约定：“自本协议签订之日起，甲方与吴炜签订的《租赁合同》由乙方履行，由于乙方未履行《租赁合同》而造成甲方或者《租赁合同》中吴炜的损失的由乙方全部承担。”第五条第二款约定：“乙方逾期交付转让费的，除应及时如数补交外，延期30日内按欠交每日千分之十支付违约金。”
2015年3月7日，原告李继月（甲方）与被告李红（乙方）又签订《﹤转让协议书﹥之补充协议》一份，约定：如乙方与吴炜签订合同后，乙方可自由转让，不受甲方约束；如乙方与吴炜直接签订房屋租赁合同后，甲方代表刘金海与三星售后签订的房屋租赁合同也将由乙方重新签订，因此产生的权利义务将由乙方承担；如乙方无能力继续经营需转让佐佑，必须将合同约定的所有费用全部结清方可转让（因租赁协议由甲方与吴炜签订，故乙方转让必须经甲方书面同意方可转让）。该协议签订后，原告李继月即将涉案房屋及佐佑空间内的设施设备交付被告李红。2015年3月7日，原告李继月出具收到条一份，内容为：“今收到李红佐佑转让费合计壹佰捌拾万元整。”
《转让协议书》签订前，原告李继月已向第三人吴炜支付了涉案房屋2013年12月15日至2015年1月31日期间的租金。自2015年2月1日起，被告李红仅向第三人吴炜支付了租金955000元。被告李红称因第三人吴炜拒绝与其签订房屋租赁合同，故其在支付上述租金后，未再向第三人吴炜支付租金。
另查明，原告李继月承租涉案房屋后，将其中的1-103、1-104房屋转租给了案外人刘海明，租赁期限自2014年4月1日至2020年3月31日，第一、二年的年租金为60万元，第三、四年的年租金为69万元，第五、六年的年租金为78万元。原告李继月与被告李红均认可被告李红从未收取过1-103、1-104的租金。
本院认为，原告李继月与被告李红签订的《转让协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案的焦点问题是原告李继月与被告李红之间是否存在房屋转租合同关系。根据被告李红的主张，其与原告李继月签订《转让协议书》后，原告李继月应当退出租赁关系，涉案房屋租赁合同的相对人应为其与第三人吴炜，对此本院认为，当事人享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同应为合同当事人的真实意思表示。因被告李红承租涉案房屋后，未与第三人吴炜签订房屋租赁合同，且第三人吴炜在庭审中明确表示其仅是同意原告李继月转租，并坚持认为其与原告李继月签订的房屋租赁合同继续有效，由此可以证实第三人吴炜未同意与被告李红直接签订房屋租赁合同，故被告李红提出的涉案房屋租赁合同的相对方为其与第三人吴炜的主张不能成立，与被告李红存在房屋租赁合同关系的应为原告李继月。
根据被告李红提交的原告李继月于2015年3月7日出具的收到条，可以证实被告李红已向原告李继月支付了转让费180万元，故原告李继月主张被告李红欠付转让费10万元的事实，证据不足，对原告李继月要求被告李红支付转让费10万元及逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。
根据原告李继月与被告李红签订的《转让协议书》及原告李继月与第三人吴炜签订的《房屋租赁合同》的约定，被告李红应当自2015年2月1日起向第三人吴炜支付租金，每三个月支付一次，但被告李红仅于2015年2月28日向第三人吴炜支付了租金955000元，此后的租金未支付。被告李红迟延支付租金的行为已构成违约。根据原告李继月与被告李红签订的《转让协议书》的约定，双方之间存在两个法律关系，一是涉案房屋的转租关系，二是佐佑空间商务会所内设施设备及装修的转让关系。虽然该两个法律关系的成立存在牵连，但在被告李红存在逾期支付租金的违约情形下，原告李继月并不因此丧失了解除房屋租赁合同的权利。因此，对原告李继月要求解除与被告李红之间的房屋租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。
对原告李继月要求被告李红支付欠付租金的诉讼请求，根据原、被告双方的约定，2015年2月1日至2015年12月14日期间的租金应为1129041元（1300000÷365×317），被告李红仅支付了955000元，剩余租金174041元被告李红应当承担继续履行的责任。2015年12月15日至2016年12月14日期间被告李红应支付的租金为150万元，但是根据原告李继月与被告李红的约定，2016年3月1日之后1-103、1-104室的租金应由被告李红收取，但被告李红未收取，而是由原告李继月收取，故原告李继月收取的2016年3月1日至2016年12月14日期间1-103、1-104室的租金538685元（600000÷365×31+690000÷365×258），应当从被告李红应付的租金中扣除，故被告李红应支付的2015年12月15日至2016年12月14日期间的租金为961315元。对于2016年12月15日至判决生效之日的租金以及判决生效次日至实际交房之日的占有使用费，因原告李继月认可1-103、1-104室的租金均由其收取，故2016年12月15日至2017年12月14日期间发生的租金或占有使用费应按年租金81万元（150万-69万）计算；2017年12月15日至2018年12月14日期间发生的租金或占有使用费应按年租金946384元（1700000-690000÷365×107-780000÷365×258）计算。
对原告李继月要求被告李红承担逾期支付租金违约金的诉讼请求，因原、被告双方在《转让协议书》及《﹤转让协议书﹥之补充协议》中均未对逾期支付租金的违约责任作出约定，原告李继月主张违约金的依据系其与第三人吴炜签订的《房屋租赁合同》中的约定，根据合同相对性的原则，该约定对被告李红不具有约束力，故对原告李继月的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李继月与被告李红之间的房屋租赁关系。
二、被告李红于本判决生效之日起十日内将其承租的位于趵突泉北路3号的1-201、1-202、1-203、1-204、1-205、1-206房屋腾空交还给原告李继月。
三、被告李红于本判决生效之日起十日内向原告李继月支付2015年2月1日至2015年12月14日期间欠付的租金174041元。
四、被告李红于本判决生效之日起十日内向原告李继月支付2015年12月15日至2016年12月14日期间的欠付租金961315元。
五、被告李红于本判决生效之日起十日内向原告李继月支付2016年12月15日至判决生效之日止的租金（2016年12月15日至2017年12月14日期间发生的租金按年租金81万元计算；2017年12月15日至2018年12月14日期间发生的租金按年租金946384元计算）。
六、被告李红向原告李继月支付自判决生效次日起至房屋实际交还之日的占有使用费（2016年12月15日至2017年12月14日期间发生的占有使用费按年租金81万元的标准计算；2017年12月15日至2018年12月14日期间发生的占有使用费按年租金946384元的标准计算）。
七、驳回原告李继月的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74800元，财产保全费5000元，共计79800元，由原告李继月负担4300元，由被告李红负担75500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 马呈云
人民陪审员 修 芳
二〇一七年一月二十日
书 记 员 杜 爽