湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初608号原告（反诉被告）：湖南旺诚金达投资咨询管理有限公司，住所地长沙市望城区雷锋大道25号富能高科综合楼四楼408室。法定代表人：马萍，财务主管。委托诉讼代理人：谭憨憨，湖南湘军律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙旺辉机械制造有限公司，住所地湖南省望城经济开发区（高塘岭镇迎宾大道东侧）。法定代表人：周辉岳。委托诉讼代理人：曹翔，湖南卓越律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南旺诚金达投资咨询管理有限公司（以下简称“金达投资公司”）诉被告（反诉原告）长沙旺辉机械制造有限公司（以下简称“旺辉机械公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，被告旺辉机械公司提起反诉，本院依法适用普通程序合并审理，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金达投资公司的委托诉讼代理人谭憨憨，被告（反诉原告）旺辉机械公司的委托诉讼代理人曹翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金达投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认租赁合同合法有效；2.判令被告返还原告324000元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年7月8日，原被告双方签订《租赁合同》，约定被告将位于旺辉机械公司院内的土地及建筑物租赁给原告，租赁期为二十年，租金三百万元一次性付清，原告在租赁期内可对租赁场所进行维修，费用从租金中扣除。合同签订后，原告委托熊卫星于2013年7月8日、7月9日将租金打入被告账户（共300万元）。原告进驻后因修缮花费324000元，按合同约定，该费用可抵扣租金。原告多次催讨，被告仍没有履行，故向法院起诉。旺辉机械公司辩称，1.涉案合同是无效合同；2.维修费用没有委托依据及相关证明。旺辉机械公司向本院提出反诉请求：1.请求法院依法确认2013年7月8日订立的《租赁合同》为无效合同；2.请求法院依法按照无效合同的处理原则责成反诉被告返还其收取的租金143.0015万元并承担相应的银行贷款利息损失；3.判令反诉被告承担反诉费。事实与理由：2013年7月8日反诉原告法定代表人周辉岳与反诉被告达成《委托借款服务协议》，委托反诉被告借款300万元用于工程建设，双方签字并盖有反诉原告与反诉被告公章，乙方处有熊德林签字;同日周辉岳与反诉被告法定代表人马萍达成《借款合同》，借款300万元，借期三个月（2013年7月8日至2013年10月7日），利息2.4%，并选用反诉原告账户放款，双方签字并盖有反诉原告与反诉被告公章，贷款人处有熊德林签字；同日周辉岳向马萍出具《借条》。2015年3月11日，反诉原告股权发生变更。2016年11月熊德林向案外人杨辉提供多份租赁合同，其中2013年7月8日反诉原告与反诉被告的《房屋租赁合同》与反诉被告提交的合同手写部分有诸多不同，并非反诉原告所签，而是周辉岳受到胁迫签下，其签订时间也非2013年7月8日；同时属于恶意串通，公章系伪造，反诉原告也未收到反诉被告的租赁款项。周辉岳与马萍之间的民间借贷属于另一层法律关系。金达投资公司针对反诉辩称，1.关于租赁合同中印章的鉴定结论不能否认合同的真实性，合同上有反诉原告法定代表人签字及手印，且合同签订后，反诉被告将租金打入反诉原告公司账户，故应当认定为反诉原告的法人行为；股权变更在租赁合同签订之后，不能因此否认租赁合同的效力。2.反诉原告提供鉴定的材料不真实，与本案无关。当事人在举证期限内围绕诉讼及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为查清本案事实，对于当事人双方开庭审理后提交的证据组织进行了交换和质证。原告（反诉被告）针对本诉、反诉向本院提交的证据如下：1、房屋租赁合同（2013年7月8日签订），拟证明原、被告双方签订租赁合同的事实；被告（反诉原告）质证称与其自另一法院收集到的合同文本不一致，且经过鉴定，公章与被告（反诉原告）使用的公章不是同一的。2、银行付款凭证，拟证明其委托熊卫星向被告（反诉原告）的账户打入300万元租金；被告（反诉原告）质证称该款项实为借款。3、熊卫星个人说明，拟证明原告委托熊卫星向被告（反诉原告）支付租金�项；被告（反诉原告）质证称未出庭作证，对其真实性、合法性有异议。4、维修单据，拟证明其因承租的租赁物而产生的维修费用；被告（反诉原告）质证称均为白条，对真实性、合法性有异议。5、情况说明、安装工程施工合同、工程建设施工合同，拟证明其为本案所涉租赁场所进行的维修工作；被告（反诉原告）质证称两份施工合同可以证明2013年本案所涉租赁房屋达不到出租条件，且工程建设施工合同中建设单位为旺辉公司，但签字的建设方却是金达投资公司的股东；情况说明作为证人证言，应当出庭，且说明上加盖的为发票专用章。6、2份建设工程规划许可证（由旺辉机械公司于租赁时向其提供），拟证明租赁标的房屋具备法律规定的租赁条件，租赁合法有效；被告（反诉原告）质证称，该份证据三性无异议，但该证目前已废止。7、成交确认书、宗地图（由旺辉机械公司向其提供），拟证明租赁标的的土地有合法手续；被告（反诉原告）质证称，三性无异议，但由于旺辉机械公司资金缺乏，土地证并未办好。对于上述证据，本院认定如下：证据1，该合同有被告（反诉原告）法定代表人周辉岳签字及手印，虽然加盖的被告（反诉原告）公章经鉴定与其现持有公章不同一，但该合同系2013年所签，且有租金汇入被告（反诉原告）账户，另被告（反诉原告）所提不同版本的合同不属于相反证据，故该证据确认为有效证据；证据2，被告（反诉原告）对于该证据的真实性未提出异议，故对于该300万元资金往来的事实本院予以认定;证据3，虽然熊卫星并未出庭作证，但结合本案审理过程查明的事实，本案所涉300万元款项系原、被告双方间的资金往来，故对于熊卫星系受委托的事实，本院予以认定；证据4，结合证据5，对于装修事实本院予以认可，但不能达到证明其装修具体费用的目的；证据6、7，该两组证据与原件核对无异议，对其三性均予以认可。被告（反诉原告）针对本诉、反诉向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同（2013年7月8日签订），拟证明与原告（反诉被告）提交的房屋租赁合同存在诸多不一致；原告（反诉被告）质证称无法核对原件，对其真实性、合法性不予认可。2、借款合同、委托借款服务协议书、借条，拟证明本案所涉300万元系借款；原告（反诉被告）质证称真实性、合法性无法核实�3、多份租赁合同，拟证明原告（反诉被告）收取了相关租金；原告（反诉被告）质证称该证据正好能证明其承租租赁物的事实。4、证人杨辉的证言；原告（反诉被告）质证称证人系被告（反诉原告）的债权人，与本案有利害关系。5、对于公章的鉴定意见书，拟证明原告（反诉被告）提交的房屋租赁合同中的公章并非被告所使用的；原告（反诉被告）质证称对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，鉴定结论只表明两公章不一致，并不能证明我方提供的租赁合同是假的。6、加盖另一法院核对章的租赁合同，拟证明我方提交的证据1、3来源合法；原告（反诉被告）质证称，对其关联性有异议，加盖了核对章只能证明其来�，但不能证明其真实性，亦不能否认我方提交的租赁合同的真实性。对于上述证据，本院认定如下：证据1，结合证据6，对其来源合法本院予以认可，但未提供原件核对，且内容与原告（反诉被告）提交的合同并无根本冲突，不属于证明原告（反诉被告）合同无效的证据，达不到证明目的；证据2，并未向本院提交原件予以核对，且不能与其他证据相印证，另外借款合同与借款服务协议书中均有旺辉机械公司法定代表人周辉岳的签字、手印，并加盖了公章，而借条“今借到马萍人民币叁佰万元整”仅有周辉岳的签字、手印，无法确定两份合同与借条的真实性；证据3，系原告(反诉被告)转租合同，可以证明原告已将承租物转租的事实；证据4，结合证据6，对其所述关于被告（反诉原告）提交的合同来源的证言予以认可；证据5、证据6，对真实性、合法性予以认可。依据双方当事人就本诉、反诉的举证、质证及本院对于证据的认定，结合庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年7月8日，以旺辉机械公司为甲方，金达投资公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同甲方由旺辉机械公司法定代表人周辉岳签字捺手印，且加盖了“长沙旺辉机械制造有限公司”字样的印章。该合同约定：甲方将其所有的位于望城经开区金星路以南、统联文具项目用地以西的土地及土地上所有建筑物（总用地面积9133.6平方米）出租给乙方，租赁期共20年，甲方从2013年7月9日起将出租土地及土地上所有建筑物交付乙方使用，至2033年7月8日收回。甲乙双方议定月租金1.25万元（其中第九�其他约定事宜：20年租金一次性付清，共300万元），由乙方在7月9日交纳给甲方，先付后用。乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分次扣除。2013年7月8日、7月9日熊卫星受金达投资公司委托通过银行向旺辉机械公司两次分别汇款124万元、176万元。此后，本案所涉土地及房屋由金达投资公司占有使用至今。另查明，2012年6月7日，旺辉机械公司取得望城区国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，由其竞得经开区金星路以南，统联文具项目用地以西地块的国有建设用地使用权。2011年8月5日、2012年9月19日，旺辉机械公司取得由望城经开区规划建设局颁发的建设工程规划许可证两份，规划建设房屋两栋。经委托，湖南大学司法鉴定中心于2017年8月7日出具司法鉴定意见书：送检的标注2013年7月8日的《房屋租赁合同》第三页“出租方：（盖章）”处加盖的“长沙旺辉机械制造有限公司”印文与所提供样本“长沙旺辉机械制造有限公司”印文不是同一枚印章所盖印。本院认为，本案中，双方当事人争议的主要焦点有：一、双方于2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》是否有效。首先，该合同落款处有被告（反诉原告）法定代表人周辉岳签字并捺手印，虽经鉴定其加盖的公章与旺辉机械公司现使用的不一致，但法定代表人作为公司的负责人，以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承�；其次，该合同第一条约定“甲方将本公司所有位于望城经济开发区金星路以南、统联文具项目用地以西的土地及土地上所有建筑物（总用地面积9133.6平方米）出租给乙方。”该条约定的标的物系土地，其上建筑物为附属，故该合同应当视为对土地的出租；旺辉机械公司已于2012年通过出让取得本案所涉土地的建设用地使用权，地上房屋虽未办理房屋所有权证，但最早于2011年通过规划许可（旺辉机械公司称规划许可现已废止，但未提供证据证明，且即使已废止，亦不影响合同签订时已取得的许可效力），因此该出租行为系有权、合法处分。另外，反诉原告同时提出该合同系周辉岳被胁迫的情况下签订，存在恶意串通，该意见本身自相矛盾，且未提供证据加以证明；旺辉机械公司向本院提交的2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》，虽条款内容与金达投资公司提交的略有出入，但不属于证明合同不成立的相反证据，不足以否认金达投资公司提交的《房屋租赁合同》的合法性。综上，该合同不违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效。故对于原告请求确认租赁合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持；对于反诉原告请求确认2013年7月8日订立的《租赁合同》为无效合同的诉讼请求，本院不予支持。二、关于旺辉机械公司是否应当支付金达投资公司因修缮花费的324000元。《房屋租赁合同》第四条约定，维修费用应凭正式发票在应交纳的房租中扣除。原告向本院提交的收条、工程建设施工合同等证据不满足合同约定的扣除条件，且该证据虽证明有维修事实，但不足以证明实际的维修费用。故对于原告请求判令被告返还324000元诉讼请求，因证据不足本院不予支持。三、关于金达投资公司是否应当退还其收取的租金143.0015元并承担相应利息。经审查，该租金系反诉被告金达投资公司将本案所涉房屋转租他人取得的租金收益，《房屋租赁合同》有效，且对于转租无明确约定，金达投资公司该行为系对租赁物的合法处分，实际本案所涉房屋长期处于转租状态，旺辉机械公司亦从未提出异议。故对于反诉原告请求判令反诉被告返还其收取的租金143.0015万元并承担相应银行贷款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。四、本案所涉300万元系借款还是租金的问题。旺辉机械公司并未能提供证据证明该300万元系借款，且该款项系支付到旺辉机械公司账户，而非周辉岳个人账户，与《房屋租赁合同》等其他证据相结合，应当认定该款项为租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告湖南旺诚金达投资咨询管理有限公司与被告长沙旺辉机械制造有限公司于2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、驳回原告湖南旺诚金达投资咨询管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告长沙旺辉机械制造有限公司的全部诉讼请求。本案受理费6160元，由原告湖南旺诚金达投资咨询管理有限公司负担；反诉受理费8835元，由反诉原告长沙旺辉机械制造有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李胜贤人民陪审员  张 宏人民陪审员  纪 佳二〇一七年十月十八日代理书记员  袁红丽附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规�，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。