广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1823民初88号原告:邝付中，男，汉族，1968年7月5日出生，身份证住址：河南省上蔡县，现住广东省阳山县。委托代理人：雷家柱，清远市清城区洲心法律服务所法律工作者。委托代理人：杨永松，广东中肯律师事务所律师。被告：梁为民，男，汉族，1967年5月19日出生，住清远市清新县。第三人：中国工商银行股份有限公司阳山支行。住所地：阳山县阳城镇北门路***号。负责人：林智洪，该行行长。委托代理人：郭巧琳，中国工商银行股份有限公司清远分行职员。委托代理人：罗伦卿，中国工商银行股份有限公司阳山支行职员。第三人：李锡雄，男，汉族，1966年9月19日出生，住广东省阳山县。原告邝付中与被告梁为民、第三人中国工商银行股份有限公司阳山支行（以下简称工行阳山支行）和李锡雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邝付中及其委托代理人杨永松、被告梁为民、第三人工行阳山支行的委托代理人郭巧琳和罗伦卿、第三人李锡雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邝付中向本院起诉请求：一、确认被告与第三人工行阳山支行签订的房屋买卖协议合法有效；二、确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效；三、确认第三人之间的买卖案涉房屋的行为无效；四、被告继续履行协议协助原告办理案涉房屋所有权转移登记到名下；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年10月9日，被告与第三人工行阳山支行签订了房屋买卖协议，协议签订后，被告支付了100000元订金，工行阳山支行将房屋交付给被告使用。2006年3月18日，原、被告签订协议，被告将坐落阳山县××××大道西（农民街））一栋三层半房屋以150000元价格卖给原告，交付30000元作为订金，办证后十天内交清余款。签订协议之后，原告按约定支付了订金30000元，被告交付房屋给原告，原告使用至今。从阳山县规划市政局2017年12月19日贴出的公告才得知，案涉房屋卖给了第三人李锡雄。李锡雄又发出告知书，要求原告搬迁，将案涉房屋重建。李锡雄购买案涉房屋不具有善意，对原告实际占有是知情的。李锡雄在购买时仅凭工行房产证，不到现场查看询问实际占有人，不符合一般人交易经验。房产证只是所有权的证明，不是所有权本身。李锡雄不符合善意取得规定取得案涉房屋所有权，而原告已经占有使用房屋。邝付中为支持其主张，向本院提交了以下证据:一、原、被告身份证和工行阳山支行工商登记信息，证明当事人主体资格。二、房屋买卖协议，证明该协议合法有效，案涉房屋归原告所有。三、收据，证明原告支付购房订金30000元及办证费5500元。四、房屋买卖协议，证明工行阳山支行将案涉房屋卖给被告，被告取得所有权。五、收据，证明被告付清了购房订金。六、建设用地与工程规划报批批后公告、告知书，证明工行阳山支行将案涉房屋出售给李锡雄，侵害原告合法权益。七、水电费清单，证明原告在案涉房屋居住。梁为民答辩称：答辩人与原告签订了房屋买卖协议，内容同我与工行阳山支行签订的协议内容是一样的。因为案涉房屋产权没有过户到我名下，我也无法帮助原告办理过户。梁为民未在举证期限内提交证据材料。工行阳山支行答辩称：一、答辩人与梁为民签订的协议没有约定梁为民可以转让房屋，答辩人也没有追认，根据合同法的规定，梁为民至今未取得处分权。因此，梁为民擅自转让房屋属于无权处分。二、原告知道梁为民仅付了100000元购房款没有办理过户手续，是明知梁为民无权处分案涉房屋，原告为恶意买房。三、答辩人对未及时办理产权登记以及资产管理公司后续另行处置资产不存在任何过错。根据2002年10月31日广东省人民政府发布的《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条的规定，国有土地使用权交易需要公开招标、拍卖等，加之梁为民担心自己不能拍得不愿意公开拍卖、后续过户自己不足，与其配偶离婚纠纷等原因一直不配合办理过户手续。直到2015年答辩人将抵债资产权益剥离转让给资产管理公司，且在剥离档案中作相应的瑕疵说明，由资产管理公司负责后续处置。四、在工行股权改革上市前，企业债权转让给了资产管理公司。该管理公司通过淘宝网公开拍卖，由李锡雄以1270000元竞得。答辩人与李锡雄没有签订房屋买卖合同，不存在恶意串通情况。工行阳山支行提交了以下证据材料：一、《以物抵债协议书》，证明案涉房屋是抵债资产。二、案涉六套房屋的房地产权（粤房地证字第××号号第××号号第××号号第××号号第××号号第××号号）、国有土地使用权证（阳府国用1998字第00091号、第00092号），证明案涉房屋权属属于工行阳山支行。三、房屋买卖协议，证明案涉房屋出售给梁为民。四、广东省土地使用权交易市场管理规定，证明国有土地使用权交易须公开招标、拍卖和挂牌上网竞价。五、债权转让协议，证明上级银行广东省分行将债权和抵债资产转让给中国信达资产管理公司广州办事处。六、淘宝网资产处置平台拍卖信息，证明中国信达资产管股份有限公司广东省分公司将案涉房屋在淘宝网上公开拍卖，李锡雄以1270000元竞得。七、告知函，证明中国信达资产管股份有限公司广东省分公司以公开拍卖方式处置了案涉房屋。李锡雄答辩称：我是在网上合法买下了案涉房屋，是公平公正的投标所得，且案涉房屋的产权已经登记在我名下。李锡雄未在举证期限内提交证据材料。围绕当事人提交的证据，本院认定的事实如下：案涉六栋房屋坐落阳山县××××大道西西（房屋产权证号粤房地证字第××号号第××号号第××号号第××号号第××号号第××号号，国有土地使用权证号是阳府国用1998字第00091号、第00092号），是原阳山县阳城房地产开发公司以物抵债方式将其所有权归工行阳山支行。梁为民分别于2002年5月20日、2002年6月3日、2002年6月17日、2002年6月20日、2002年9月26日、2002年10月9日、2002年10月9日向工行阳山支行交付购房款合计100000元。2002年10月9日，工行阳山支行与梁为民签订《房屋买卖协议》约定：一、将案涉六栋房屋以570000元的价格出售给梁为民，梁为民交付100000元作为订金，余款待办证过户后三十天内付清，办证税费由梁为民负担。二、签订协议之日起梁为民自行清扫和使用房屋。三、如有未尽事项，双方依据《阳山县城镇房屋交易暂行办法》及有关规定遵照执行。双方未办理案涉房屋的产权过户登记手续。2005年7月20日，案外人中国工商银行广东省分行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，约定转让的债权是对原阳山县阳城房地产开发公司贷款本息以及以物抵债方式取得的案涉房屋所有权。2006年3月18日，梁为民与原告签订《房屋买卖协议》约定：梁为民将案涉六栋房屋中的一栋三层半（产权证号是粤房地证第××号号）以150000元卖给原告，原告先交30000元作为订金，余款待办证过户后十天内付清，超过一个月仍未交清购房款的，梁为民有权收回房屋和不退订金，办证税费由双方平均负担等。原告向梁为民支付了30000元，但收据上列明该款是“定金”，另外还有5500元的办理房产证手续费。案涉房屋由原告使用至今。2017年5月8日，案外人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司发给工行阳山支行《告知函》，告知其将案涉房屋在淘宝网公开拍卖，而李锡雄以1270000元价格竞得，双方签订了合同，李锡雄按约支付了全部款项。在淘宝网上对案涉房屋的“标的物介绍”中，所有权登记仍在工行阳山支行名下，工行阳山支行与梁为民签订了房屋买卖协议，因过户手续未能办理致使购房余款未付清，目前由梁为民占有。案涉房屋所有权变更登记是从工行阳山支行转到李锡雄名下。李锡雄取得案涉房屋的所有权后，向阳山县规划市政局申请建设“李锡雄商住楼”项目，而阳山县规划市政局同意后于2017年12月19日在建设现场发布了《李锡雄建设用地与工程规划报批批后公告》。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。首先，一方面，工行阳山支行将案涉房屋转让给梁为民，又由工行阳山支行的上级单位以债权转让的方式将案涉房屋转让给案外人，而案外人又将案涉房屋以公开拍卖方式转让给李锡雄。另一方面，梁为民与工行阳山支行签订案涉房屋的买卖协议，交足了100000元购房款（订金）后，自认为取得了房屋的所有权，又将其转让给原告。因此，案涉房屋的转让是属于一房多卖的情形。虽然原告与梁为民签订协议时，案涉房屋的所有权并未转移到梁为民名下，梁为民基于房屋买卖协议仅对工行阳山支行享有合同之债的债权请求权，亦即梁为民并未取得案涉房屋的所有权，无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，原告与梁为民所签订的协议亦属合法有效。另外，梁为民与工行阳山支行签订协议的效力问题已在（2018）粤1823民初66号案中处理，且在本案中原告仅能基于原、被告之间的合同关系提出相关诉讼请求，而不能扩张到请求处理其他当事人之间的合同关系问题。其次，李锡雄是通过公开拍卖方式与案外人签订案涉房屋买卖协议，并从工行阳山支行名下过户到李锡雄名下，没有证据证实这个过程李锡雄与其他人存在合谋串通行为，均是按照约定履行了合同义务，办理了案涉房屋的所有权登记手续，是理所当然，也符合物权法的规定，不存在恶意的行为。《中华人民共和国物权法》第六条和第九条的规定反映了物权法最基本的原则之一是公示原则，登记是不动产物权的设立、变更、转让和消灭的基本原因。如果仅因不动产物权的转让成立债权，不及时对不动产的转让进行登记，一是不符合不动产物权变动的规定，二是给不动产交易带来诸多不稳定因素，增加交易风险，且极易损害一方的权益。一房多卖的情形下，已经办理了产权登记的买方取得了房屋所有权，其他买方只能基于合同债权向相关当事人主张违约责任，其要求继续履行合同并办理过户登记已无可能。因此，在李锡雄已经合法取得了案涉房屋所有权前提下，经本院释明后原告仍要求确认工行阳山支行和李锡雄的所有权过户登记行为无效，而继续履行原告与梁为民签订协议，并办理案涉房屋所有权登记手续，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告邝付中与被告梁为民于2006年3月18日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、驳回原告邝付中的其他诉讼请求。案件受理费3300元（原告邝付中已预交），由原告邝付中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 欧阳志勇人民陪审员 张 国 强人民陪审员 张 冬 花二〇一八年六月十五日法官 助理 冯 译 丹书 记 员 郑 秋 兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。