湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2776号
上诉人（原审被告）长沙汇丰置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新开铺118号石人村。
法定代表人曹矛盾，董事长。
委托代理人邹魏维，湖南骄阳律师事务所律师律师。
委托代理人胡甲初，湖南骄阳律师事务所律师律师。
被上诉人（原审原告）吴佳玲。
被上诉人(原审第三人)中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区白沙路2号。
法定负责人刘力耕，行长。
委托代理人李璇，系该行员工。
上诉人长沙汇丰置业有限公司(以下简称汇丰公司)因与被上诉人吴佳玲、中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2015）天民初字第01795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月18日，吴佳玲与汇丰公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201206602025），约定：吴佳玲购买座落于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷小区第D1D2幢20层2025号房屋，该房建筑面积69.14平方米，单价为8239.90元，总房价569707.00元；吴佳玲应于2014年1月18日向汇丰公司交付首付款（含定金）179707元，剩余房款390000元向银行申请贷款；汇丰公司应在2014年8月30日前将经验收合格并符合本合同约定的装饰、设备标准条件的商品房交付吴佳玲使用。由于汇丰公司原因未按本合同约定的期限将该商品房交付吴佳玲使用，逾期超过60日，吴佳玲有权解除合同，汇丰公司应当自吴佳玲解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按吴佳玲累计已付款的2%向吴佳玲支付违约金。合同签订后，吴佳玲按约向汇丰公司缴纳了首付款179707元、登记费765元，并向税务机关缴纳了税费11394.14元，剩余购房款390000元在建行湖南省分行办理了按揭贷款，并给付汇丰公司。因汇丰公司没有按约于2014年8月30日交付房屋，吴佳玲于2014年11月1日向汇丰公司发出《退房通知书》，要求汇丰公司退还房款及赔偿损失等，汇丰公司于同日收到吴佳玲的《退房通知书》。后汇丰公司未能满足吴佳玲的退还购房款等要求，双方遂酿成纠纷，吴佳玲诉至法院，请求法院判决：1、解除汇丰公司、吴佳玲双方签订的合同编号为201206602025号《长沙市商品房买卖合同》；2、汇丰公司返还吴佳玲为购房而支付的购房款569707元、物业维修基金8297元、税费11394.14元、登记费765元；3、汇丰公司支付吴佳玲违约金暂计100000元。另查明：截至2015年7月28日，吴佳玲尚欠建行湖南省分行384426.06元借款本息未偿还，吴佳玲已支付借款本金和利息共计30108.14元。在2014年9月至2015年8月期间，吴佳玲租房居住，每月支付房租1600元。
原审法院认为：吴佳玲与汇丰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。吴佳玲按约履行了缴纳全部购房款的合同义务，汇丰公司未能按约履行交房义务，汇丰公司在接到吴佳玲《退房通知书》后仍不能将房屋交付给吴佳玲使用，吴佳玲有权依约解除上述合同。汇丰公司应将吴佳玲缴纳的购房款569707元予以退还。本案中，建行湖南省分行未向原审法院提出具体的诉讼请求，原审法院对建行湖南省分行与吴佳玲之间的债权债务关系不予处理。关于吴佳玲要求汇丰公司退还代收的税款11394.14元的诉讼请求，因该款项的发票已由吴佳玲掌握，可由吴佳玲向相关机关申请退还，原审法院对吴佳玲的该项诉讼请求不予支持。关于吴佳玲要求汇丰公司退还物业维修基金8297元、登记费765元的诉讼请求，因汇丰公司未能提供证据证明将将前述费用已缴纳相关部门，故汇丰公司应承担退还吴佳玲物业维修基金、登记费的义务，原审法院对吴佳玲的该项诉讼请求予以支持。关于吴佳玲要求汇丰公司支付违约金100000元的诉讼请求，结合吴佳玲在本案中的损失，原审法院核定为49308.14元（30108.14元+1600元×12）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，遂判决：一、解除吴佳玲与汇丰公司于2014年1月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201206602025）；二、限汇丰公司于本判决发生法律效力之日起五日内，退还吴佳玲购房款569707元、物业维修基金8297元、登记费765元，并支付吴佳玲违约金49308.14元；三、驳回吴佳玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10700元，吴佳玲承担1700元，汇丰公司承担9000元。
汇丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定汇丰公司未能提供证据已经将物业维修基金缴纳至相关部门有误。吴佳玲在本案一审诉讼中已经提交了《湖南省物业专项维修资金专用收据》，因此该费用已经缴纳至长沙市物业维修资金管理中心，同时该维修资金属业主所有，吴佳玲可在《商品房买卖合同》解除后自行申请退还，汇丰公司不应承担归还吴佳玲物业维修基金的责任。二、原审判决认定应支付的违约金有误。原审判决已经查明吴佳玲支付给银行的30108.14元包括本金和利息，而汇丰公司返还吴佳玲购房款已经包含本金，不属于吴佳玲遭受的损失，应予核减。吴佳玲提供的证据不足以证明存在租房的事实，即便存在租房的事实，但每月1600元的标准也过高，且有与吴佳玲情况相同的业主起诉租房损失也未得到法院支持，因此，吴佳玲的租房损失不应认定。请求二审法院查明事实，依法改判。
吴佳玲答辩称：原审判决认定的违约金过低，吴佳玲每月要交纳3000多元的银行贷款和承担在外租房的费用，其损失远不止原审判决认定的金额。
建行湖南省分行答辩称：建行湖南省分行仅作为第三人参加本案诉讼，汇丰公司不应将建行湖南省分行作为被上诉人。原审判决对建行湖南省分行与吴佳玲的借款合同并未作出判决和处理。
在本院二审诉讼过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：吴佳玲与汇丰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第十六条约定“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在签订本合同七日内交存物业维修资金”。涉案房屋物业维修资金8297元已于2014年1月20日缴纳至长沙市物业维修资金管理中心，《湖南省物业专项维修资金专用收据》由吴佳玲持有。
本院认为：吴佳玲与汇丰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。吴佳玲已按合同约定履行了缴纳全部购房款的义务，但汇丰公司未能按约履行交房义务，吴佳玲有权依约解除合同并要求汇丰公司承担违约责任。吴佳玲因购买涉案房屋与建行湖南省分行签订借款合同并已支付部分本息，另提供证据证明汇丰公司逾期交房期间其在外租赁房屋使用，上述费用均系吴佳玲因汇丰公司违约行为产生的直接损失，故原审判决据此认定汇丰公司应向吴佳玲支付的违约金并无不当，本院予以维持。根据双方《长沙市商品房买卖合同》约定，涉案房屋物业维修资金应由吴佳玲自行缴纳，现吴佳玲未提供证据证实该费用系由汇丰公司代为收取，且该费用亦已实际交付至长沙市物业维修资金管理中心，故原审判决认定汇丰公司返还吴佳玲物业维修资金8297元有误，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对物业维修资金的处理有误。上诉人的上诉理由部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01795号民事判决第一项、第三项；
二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01795号民事判决第二项为“限长沙汇丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还吴佳玲购房款569707元、登记费765元，并支付吴佳玲违约金49308.14元”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10700元，二审案件受理费10700元，共计21400元，由吴佳玲负担3400元，长沙汇丰置业有限公司负担18000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 毛韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。