浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3536号
上诉人（原审被告）：浙江卓锐科技股份有限公司（原浙江卓锐信息技术有限公司）。住所地：杭州市余杭区良渚街道七贤桥村（*幢）**楼。
法定代表人：宋夫华，该公司总经理。
委托代理人：张艳玲，北京德恒（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州余杭五常经济发展有限公司。住所地：杭州市余杭区五常街道五常大道*****号。
法定代表人：贾天锋，该公司总经理。
委托代理人：李道演，浙江京衡律师事务所律师。
上诉人浙江卓锐科技股份有限公司（以下简称卓锐科技公司）因与被上诉人杭州余杭五常经济发展有限公司（以下简称五常经济公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年12月9日，五常经济公司与浙江卓锐信息技术有限公司（以下简称卓锐信息公司）签订《租赁合同》一份，合同约定五常经济公司将位于杭州市余杭区五常街道五常大道168号的房屋出租给卓锐信息公司作为办公用房，建筑面积为1900平方米，租期6年，自2011年3月1日至2017年2月28日止。租金30元／平方米／月，每年租金684000元，租金每年结算一次于每年最后一个月的10日前支付给五常经济公司。2012年1月1日、2013年1月1日，双方又分别签订《房屋租赁合同》一份，合同约定五常经济公司将本案所涉房屋租赁给卓锐信息公司，租赁期限为一年，年租金758240元。2015年4月10日，五常经济公司向卓锐信息公司发送律师函一份，要求卓锐信息公司支付2011年7月1日至2014年12月31日的租金。2015年5月11日，五常经济公司向卓锐信息公司发送函件一份，要求卓锐信息公司支付2011年7月1日暂算至2015年5月11日的租金并解除合同，要求卓锐信息公司在收到函后十日内搬离。2015年7月11日，卓锐信息公司向五常经济公司出具回复一份，表示同意于2015年7月13日解除租赁合同并搬离，但要求五常经济公司按约定免除三年房租。
原审法院另查明，余杭区五常街道办事处与卓锐信息公司签订《框架协议》一份，协议约定本案所涉房屋的起租日期为2011年7月1日，并确定了卓锐信息公司2012年至2014年的任务指标，卓锐信息公司在庭审中确认其未完成上述指标。庭审中，双方对于卓锐信息公司已于2015年7月13日搬离租赁房屋及租赁关系已于同日解除的事实没有异议。因双方对租金的支付未达成一致协议，故五常经济公司于2015年7月23日提起诉讼，请求判令：一、解除五常经济公司与卓锐信息公司签订的《租赁合同》；二、卓锐信息公司支付五常经济公司拖欠的租金2773479.45元及相关利息损失278758.02元（自2011年7月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，暂算至2015年7月20日止），合计3052237.47元；三、卓锐信息公司承担本案全部诉讼费用。庭审后，五常经济公司自愿放弃要求卓锐信息公司支付利息损失的诉讼请求。
原审法院认为：五常经济公司与卓锐信息公司间存在租赁关系是事实，本案的争议焦点是：（一）卓锐信息公司前三年的租金是否应当免除；（二）五常经济公司要求卓锐信息公司支付2013年12月31日前的租金是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，卓锐信息公司主张余杭区五常街道办事处曾承诺“三年免租、拎包入住”，但其提供的证据并不足以证实该主张；且五常经济公司系独立的法人，虽然其与余杭区五常街道办事处存在一定的关联性，但五常街道办事处作出的承诺对五常经济公司并不具有当然的约束力。故对卓锐信息公司该抗辩理由，不予采信。关于争议焦点二，根据法律规定，要求支付租金的诉讼时效为一年。本案中，五常经济公司、卓锐信息公司约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，故本案的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。虽然2012年、2013年双方又各签订一份租赁合同，但卓锐信息公司认为该两份合同的签订仅是形式上的，实际2010年12月9日双方所签订的《租赁合同》已被2011年7月1日签订的《框架协议》及《办公用房租赁合同》所变更，但卓锐信息公司并未能提供《办公用房租赁合同》，故应认定双方之间的租赁关系仍以2010年12月9日的《租赁合同》为准。故2012年、2013年双方签订的租赁合同并不影响双方之间的租赁关系，也不影响租金债务的整体性。本案中五常经济公司主张的租金并未超过诉讼时效。但关于五常经济公司主张的租金数额有误，经核算应为2760700元。关于五常经济公司主张的解除租赁合同的诉讼请求，因双方在庭审中确认合同已于2015年7月13日解除，故五常经济公司无再要求解除的必要。五常经济公司的诉讼请求，其合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2015年10月13日判决：一、卓锐信息公司支付五常经济公司租金2760700元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回五常经济公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15609元，由五常经济公司负担1166元，由卓锐信息公司负担14443元，于判决生效之日起七日内交纳原审法院。
宣判后，卓锐科技公司不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，五常经济公司与五常街道办事处法律地位独立，但五常经济公司与五常街道办事处已经构成了法人人格混同，其滥用法人独立地位损害卓锐科技公司权利，应该依法承担相应法律责任，五常街道的承诺对五常经济公司具有约束力。卓锐科技公司从未认为2010年《租赁合同》及2012年、2013年《租赁合同》对双方没有约束力，仅是指2012年、2013年度合同已经变更之前签订的合同，但仅变更了租期和租金数额，但仍然执行自入驻之日起前三年免租政策。原判适用法律错误。即使按照原审思路仅2010年租赁合同对双方具有约束力，那么原租赁合同的租金也属独立债务，不应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条的规定。请求二审法院撤销原判，依法改判按照2013年度租赁合同来认定卓锐科技公司应向五常经济公司支付的租金。
上诉人卓锐科技公司二审中提交以下证据：1、变更登记情况四页，证明卓锐科技公司名称、住所地已经依法经过变更；2、发票及扣款通知书复印件各一份（已与原件核对无异），证明双方之间实际履行的是2012年、2013年的合同，根据免租政策，发票上的75万元卓锐科技公司是没有支付的，实际支付的是4万元。
被上诉人五常经济公司在二审中辩称：一、原审法院认定事实清楚，卓锐科技公司的上诉请求缺乏事实依据。（1）原审法院对五常经济公司与五常街道办事处存在一定的关联性的事实认定正确，五常经济公司与五常街道办事处在人员安排、业务内容上存在关联，但两者在法律上是独立主体，也不是公司与股东关系，五常街道不是公司实际控制人，更谈不上与五常经济公司人格混同。（2）本案案由是房屋租赁合同纠纷，合同主体是五常经济公司与卓锐科技公司，五常经济公司与五常街道办事处的关系与本案无关，五常经济公司依照租赁合同约定起诉卓锐科技公司按约支付房租，有充分的客观证据。（3）《框架协议》是由卓锐科技公司提供的，而不是五常经济公司提供的，卓锐科技公司刻意隐瞒了附件二的全年任务指标。附件一的办公用房租赁合同，就是双方2010年签署的《租赁合同》。（4）保证金只是为了促进双方履行合同以及在一方违约时作为救济的手段，卓锐科技公司没有交付保证金，不意味着在实际承租后可以不付租金。据五常经济公司了解，五常街道没有对做卓锐科技公司作出三年免租的承诺，即使有此承诺对五常经济公司也不具有约束力。二、原审法院判决依据的证据确凿充分，足以作为认定事实依据。（1）卓锐科技公司称其享有三年免租的政策，却一直未能提供相应的证据证明；（2）即使《框架协议》与本案有关，其明确约定卓锐科技公司只有在双方认可的全年任务指标情况下，才能享受“在享受国家、省以及杭州市、余杭区的相关支持服务外包政策外，还可以享受杭州市余杭区五常街道办事处办法的关于印发《五常街道促进服务外包产业发展的若干政策的通知》，即五街《2010》74号文件。”根据原审法院已查明，卓锐科技公司没有如期完成全年任务指标。（3）2012年、2013年《房屋租赁合同》卓锐科技公司已承认只是形式上签订的文件，不是双方的真实租赁合意；从该合同内容上看不符合正常的交易习惯，租金只是原来约定租金684000元加上税金合计为758240元，表明是五常经济公司为了协助卓锐科技公司申报优惠政策而提供的。至于卓锐科技公司二审提供的证据，五常经济公司一直没有收到相应的租金，已收到的4万元正是卓锐科技公司需要替五常经济公司代缴的房租税费；在一审开庭前，卓锐科技公司从未拿该合同作为拒付租金的理由，表明其十分清楚该合同的真实用途；该合同并未约定2010年《租赁合同》已终止。三、原审法院适用法律正确，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案《租赁合同》约定租期6年，租金一年结算一次，由卓锐科技公司于每年最后一个月的10日前支付。虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人五常经济公司在二审中未提交新证据。
上诉人卓锐科技公司二审中提交的证据，经出示，被上诉人五常经济公司认为均不属于二审中的新证据，不予质证。本院认为，证据1系卓锐科技公司名称变更材料，本院予以确认；证据2不属于二审中的新证据，且卓锐科技公司对逾期提交不能做出合理说明，本院不予确认。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
另查明，浙江卓锐信息技术有限公司现已更名为浙江卓锐科技股份有限公司。
本院认为，2010年12月9日五常经济公司与卓锐科技公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方均应按约履行。在该合同中，约定了年租金数额以及租金支付结算方式，并未有卓锐科技公司享有三年免租期的约定。卓锐科技公司主张在一审其提供的《框架协议》的附件一《办公用房租赁合同》中有关于三年免租期的约定，但卓锐科技公司未能提供《办公用房租赁合同》，且《框架协议》抬头甲方虽写的是五常经济公司，但协议甲方落款处加盖的却是杭州市余杭区人民政府五常街道办事处，两者虽存在一定的关联性，但却是两个独立法人，该《框架协议》对五常经济公司不具有约束力。卓锐科技公司上诉所称的其享有三年免租期缺乏依据，本院不予采纳。五常经济公司与卓锐科技公司在2012年1月1日和2013年1月1日分别还签订过《房屋租赁合同》，五常经济公司认为该两份合同是为了协助卓锐科技公司申报相应的优惠政策所签订，不是就租赁合意达成的协议。本院认为，虽从上述两份合同的落款时间看，晚于2010年12月9日的《租赁合同》，该两份合同中双方约定的租金数额及租期起始时间等均与《租赁合同》不一致，但两份合同中均未作出原2010年12月9日的《租赁合同》作废的意思表示，且从五常经济公司所发的《律师函》、《关于解除〈租赁合同〉的函》以及卓锐科技公司《关于解除〈租赁合同〉、要求限期腾退房租的催该函的回复》可知，五常经济公司所提及的始终是2010年12月9日的《租赁合同》，而卓锐科技公司回复中也仅指向该《租赁合同》，并未提及双方2012年和2013年另行签订的《房屋租赁合同》，卓锐科技公司并未对双方履行、解除哪份合同提出异议，仅主张其享有三年免租期，从回复中卓锐科技公司同意支付的租金起始时间是2014年7月1日看，其也认同双方租金的实际起算点是2011年7月1日（三年免租），这与2012年、2013年《房屋租赁合同》的租金支付期间不相符。若按卓锐科技公司主张，其确享有从2011年7月1日至2014年6月30日期间的免租期，则双方应在2012年、2013年签订的两份《房屋租赁合同》中写明免租事宜，既然是免租期，也根本没有必要在两份合同中对租金数额作出调整。卓锐科技公司抗辩称是因为其没有达到业务指标，所以租金作了调整，但2012年的《房屋租赁合同》是2012年1月1日签订的，其在年初就预知其2012年度无法完成业务指标，明显与常理不符。故五常经济公司所称的双方之所以会签订的2012年、2013年的《房屋租赁合同》的原因更具有可信性，本院予以采纳，该两份合同双方并未实际履行。而卓锐科技公司上诉主张的2012年、2013年的《房屋租赁合同》已经变更了之前2010年12月9日签订的《租赁合同》中租期和租金数额，但仍然执行自入驻之日起前三年免租政策的事实，缺乏依据，本院不予采信。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，根据双方2010年12月9日签订的《租赁合同》约定，租期自2011年3月1日至2017年2月28日，租金一年结算一次，于每年最后一个月的10日前支付。现五常经济公司未能举证证明其曾向卓锐科技公司催讨过租金以及存在其他诉讼时效中止、中断的情形，五常经济公司直至2015年7月23日才提起诉讼，故五常经济公司在本案中主张的2011年7月1日至2014年2月28日的租金已经超过诉讼时效，不应予以支持，卓锐科技公司相应上诉理由成立，本院予以采纳。卓锐科技公司应支付五常经济公司2014年3月1日至2015年7月13日的租金共计935903元（684000＋684000÷12×4＋684000÷12÷31×13）。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第451号民事判决；
二、浙江卓锐科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州余杭五常经济发展有限公司房屋租金935903元；
三、驳回杭州余杭五常经济发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31218元，减半收取15609元，由杭州余杭五常经济发展有限公司负担9029元，由浙江卓锐科技股份有限公司负担6580元；二审案件受理费28886元，由杭州余杭五常经济发展有限公司负担15727元，由浙江卓锐科技股份有限公司负担13159元（浙江卓锐科技股份有限公司已向本院预缴上诉案件受理费31218元，浙江卓锐科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费18059元。杭州余杭五常经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费15727元交纳至本院。本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一六年四月十四日
书 记 员 袁其伟