上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初5674号原告：陈淑英，女，1956年8月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：夏雷，上海胜杰律师事务所律师。被告吴志明，男，1957年9月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐佳，上海君澜律师事务所律师。被告吴文庆，男，1979年5月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告陈淑英与被告吴志明、吴文庆房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年1月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈淑英及其委托诉讼代理人夏雷，被告吴志明的委托诉讼代理人徐佳，被告吴文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑英向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助办理将上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下，原告愿意将剩余房款提存至法院以便履行合同项下的义务；2、判令被告吴志明支付原告延迟交付房产证违约金23100元；3、判令被告吴志明支付原告逾期过户违约金15600元。事实和理由：原、被告于2014年5月签订动迁房预购合同，合同约定原告购买被告位于上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁房(该房当时不能办理过户手续)，合同总价人民币165万。合同签订后，原告按约支付了房款150万元(剩余房款15万元按约于办完房产过户当日交付)，并于2014年6月装修入住。2016年12月，原告获悉涉案房屋已可办理产权过户，即要求被告按约办理涉案房屋过户手续，但被告提出需要加价15万元，原告不能接受，故起诉至法院。被告吴志明辩称：不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋不是被告吴志明独有，其无权处分房屋，其与原告的签订的动迁房预购合同应为无效，也就不存在违约的责任。被告的确收到房款150万元，现被告愿意退还房款，并且要求原告归还房屋。被告吴文庆辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由：被告不清楚原告与被告吴志明之间的买卖关系，不认可原告与被告吴志明之前签订的房屋买卖合同。经审理查明：2011年7月9日被告吴志明与上海浦东工程建设管理有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。2014年5月3日原告与被告吴志明签订《动迁房预售预购合同》，合同约定：“甲方吴志明将位于上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室的动迁房出售给乙方陈淑英，房屋总价165万元。该房屋房型结构为2室2厅1卫，建筑面积81.32平方米。甲乙双方在签订本合同当日，乙方支付甲方定金人民币贰万柒仟元整，乙方于2014年5月16日之前补足甲方定金至人民币拾万元整。乙方于2014年8月10日向甲方交付陆拾伍万元整作为首付款(含定金)，于2014年10月20日前乙方支付第二笔购房款捌拾伍万元整，留尾款壹拾伍万元整，待该房屋产权交易过户时交付甲方。在乙方支付第二笔房款后的当日内甲方将房屋腾空交付乙方，在交易期限届满后，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款壹拾伍万元交付给甲方。甲方在房地产管理部门颁发该房屋房地产权后，须在伍日内将房产证及其密码交付给乙方收存。若延迟交付，延迟一日，按照乙方已付购房款总额的0.1%计算违约金给乙方。在该房屋交易期限期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方”。2014年5月4日原告向被告吴志明支付了购房定金人民币5万元，同年5月12日又支付了购房定金人民币5万元。2014年6月被告吴志明将上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室交付原告。2014年7月18日原告向被告吴志明支付了购房款43万元，同年9月26日又支付了购房款97万元。另查明：2016年10月19日上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室权利人登记为被告吴志明、吴文庆。吴文庆系吴志明之子。审理中，被告吴志明表述上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋系老房子金桥镇陆行村庄家宅XXX号动迁所得，老房子动迁一共分到5套房子，被安置人为5人。被告吴文庆表述2012年拿到5套动迁安置房，其中一套家里自住，其余四套中有二套已经被其出售给他人。审理中，被告吴志明表示原告主张的违约金过高，要求予以调整。原告表示暂时无法举证因被告违约而造成的实际损失。审理中，原告要求在本案中将房屋尾款一并予以处理。以上事实，有双方当事人的陈述，原告提供的《动迁房预售预购合同》、收款收据、房产登记信息、照片等证据，被告吴志明提供的房屋拆迁补偿安置协议、房产证予以证明。本院认为：原告与被告吴志明签订《动迁房预售预购合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已经按照合同约定支付了除尾款外的全部房款并实际占有了系争房屋，且系争房屋能够进行过户交易，故被告吴志明理应按照合同约定协助原告办理过户手续。系争房屋于2014年6月交付原告实际使用，于2016年10月19日登记在两被告名下，从时间跨度以及两被告的亲属关系来看，被告吴文庆应当在登记为房屋权利人之前就已知晓房屋出售的事实，但其并未向原告提出异议，任由原告实际占有，可视为其认同吴志明与原告之间的房屋买卖合同，因此也应当协助原告办理过户手续。被告辩称系争房屋不是被告吴志明独有，其无权处分房屋，其与原告的签订的动迁房预购合同无效，经查该辩解于法无据，本院不予采信。原告要求将房屋尾款在本案中一并予以处理，为避免诉累，本院予以准许。至于原告主张的延迟交付房产证违约金以及逾期过户违约金，按照合同约定，被告吴志明已经构成违约，鉴于被告的行为并未造成原告的实际损失，且被告要求法院对违约金予以调整，故本院酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告吴志明、吴文庆应于本判决生效后三十日内协助原告陈淑英将上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告陈淑英名下，原告陈淑英应于房屋过户完成之日起三日内支付被告吴志明、吴文庆房款人民币150,000元；二、被告吴志明应于本判决生效后十日内支付原告陈淑英延迟交付房产证违约金人民币7,000元；三、被告吴志明应于本判决生效后十日内支付原告陈淑英逾期过户违约金人民币3,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,418元，因适用简易程序减半收取计人民币10,209元，由被告吴志明、吴文庆负担。保全费人民币5,000元，由被告吴志明、吴文庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张肖泉二〇一七年三月三十一日书记员  顾丽韡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。