四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1126民初330号原告：罗秀刚，男，1977年3月12日生，住四川省夹江县。委托代理人（特别授权）：张利，女，1978年1月6日出生，住四川省夹江县。委托诉讼代理人（特别授权）：王京星，四川新大州律师事务所律师。被告：晏伟，男，1981年2月25日出生，住四川省夹江县。原告罗秀刚与被告晏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，于2018年4月8日依法转为普通程序，并于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告罗秀刚及特别授权委托诉讼代理人张利、王京星到庭参加诉讼。被告晏伟经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。�告罗秀刚向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告双倍返还购房定金124000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《房屋买卖协议》，约定将被自建的位于夹江县漹城镇工农村x组x楼一套130平米住房转让给原告。原告在签订合同后向被告交付定金62000元。双方合同约定，原告收到被告办妥的房产证、土地使用证后三年内付清房屋余款10万元。原告支付定金后被告出具了收条。后原告多次要求被告支付房屋，并及时为原告办妥房产证、土地使用证，但被告一直以房管局办证慢等理由不履行办证义务，导致房屋至今也未交付原告。原告认为:被告拒不交付房屋并办理房屋权证的行为，已违反了《房屋买卖协议》的约定，构成违约。根据《房屋买卖协议》第六条约定，被告违约，双倍返还原告定金。据此，特依法�诉，请求法院依前诉请依法判决，以维护原告的合法权益。被告晏伟未答辩亦未举证。本院经审理认定事实如下：2010年6月2日，被告晏伟和案外人张利平在夹江县民政局登记结婚。2010年6月30日，夹江县漹城镇人民政府启动了夹江县工农村x社征地房屋拆迁工作，按照政策安置了被告晏伟夫妇二人。夹江县漹城镇人民政府、夹江县国土事务管理所、夹江县漹城镇工农村村民委员会、夹江县漹城镇工农村第七农业合作社盖章确认的《文体小区拆迁安置情况统计表》载明：“拆迁安置：工农村x社，户主姓名：晏伟，安置人数：2.安置人员姓名：晏伟张丽萍，安置门市：2个，安置用地面积：108平方米。”2013年1月15日，被告晏伟作为甲方与原告罗秀刚作为乙方，签订了《房屋买卖协议》，载明：“依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议：一、房屋基本情况乙方购买甲方合法拥有的坐落于乐山市区夹江县，产权证第号，建筑面积130售三楼平方米的房产一套。第二条付款方式1、双方议定上述房产出售价格为元整。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。2、甲方收到乙方定金62000元元整，即可为乙方准备办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理手续。（以收据收条为准）3、办理过户手续当日乙方交付甲方首付款元整。（以收据收条为准），待乙方收到甲方房产证、土地使用证后付清余款壹拾万元在三年内付清元整。4、买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用，甲方必须保证�、电畅通，气、光纤、电话由甲方自己去开通，开户费用由乙方自行承担。第三条：房屋过户甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何乙方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。第四条：双方责任1、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若违反上述约定造成的责任由甲方承担。2、甲方应在2013年5月30日将该房产交付乙方。3、甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。4、甲方在本合同生效之日起150日内将户口迁出，如未迁出，由甲方负责。5、公共设施、设备，由甲乙双方有权利和义务共同爱护，（乙方不再付任何附属设施的费用）第五条：合同变更1、在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知�方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。2、本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。第六条：违约责任本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。第七条：合同争议的解决本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关管辖权的人民法院起诉。第八条本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。第九条本合同共叁页，一式贰份，甲、乙各执一份，均具有同等效力。第十条：其他约定”协议落款处:甲方有被告晏伟的签名捺印、电话号码及住址，乙方有原告罗秀刚的签名捺印、电话号码及住址。2013年2月1日，被告晏伟出具《收条》一张，载明：“今收到罗秀刚购房款62000.00元，大写陆万贰仟圆整。”收款人处有晏伟的签名捺印。2016年1月18日的《房屋信息摘要》载明“户名：晏伟证件号：房源：新建产别：私产建成年代：2016保管号：权xxxxxxx书证号：监证xxxxxxx房屋坐落：夹江县漹城镇观音路xxx号栋号x楼层x房号x用途住宅套数1建筑面积（平方米）131.08共有人张利平证件号xxxxxxxxxxxxxxxxxx共有证号：监证xxxxxxx所有人：晏伟，产权证号：监证xxxxxxx夹江县房地产管理局。”晏伟、晏永太、黄淑珍等16户办证名单（2016）载明：“宗地编号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx，宗地面积：241.86平方米，地籍子号：xxxxx，审批表号xxxx，姓名：晏伟，房号：观音路xxx号x栋x层x号，用途：住宅，建筑面积：131.08平方米，分摊面积17.57平方米，个人信息及土地权属来源证明文件名称、编号、日期：房产证：夹房权证监证字第××、00××83号。”夹江县国土资源局土地登记发证专用章加盖有印章。2016年6月27日土地登记审批表载明：“登记类型：变更，申请人：晏伟等16户，地号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xxxxx，图号：3290.64-362.60，坐落：夹江县漹城镇观音路xxx-xxx号，宗地面积：241.86平方米，用途：商业住宅，土地权属来源证明文件名称、编号、日系：夹国用（2015）第xxxx、xxxx/xxxxx-xxxx号等”。《土地登记申请书》载明：“申请人名称：晏伟，证件编号，土地坐落：漹城镇观音路xxx号x栋x-x号，面积17.57，用途：住宅，申请登记的内容：夹国用（2015）第xxxx、xxxx号，夹房权监证字第××、00××83号，申请人晏伟签名捺印，并注明日期2016年6月22日。”另查明：1、被告晏伟和原告罗秀刚2013年1月15日签订《房屋买卖协议》时，案外人张利平未参加合同签订，原告罗秀刚也未提供证据证实签订房屋买卖协议时共有人张利平同意被告晏伟出卖共有财产，同时原告罗秀刚也未提供合同签订后张利平对该房屋买卖同意予以追认的证据。2、原告罗秀刚按《房屋买卖协议》约定已共计向被告晏伟支付购房定金62000元，至今仍有购房款100000元未支付被告晏伟；3、《房屋买卖协议》签订后至今，被告晏伟未实际向原告罗秀刚交付房屋，被告晏伟和原告罗秀刚也未到相关部门办理房屋产权转移登记手续；4、被告晏伟与案外人张利平于2016年9月27日在夹江县民政局办理离婚手续，离婚证字号L511126-2016-000800。上述事实，有原告身份证明及陈述，被告户籍证明、《房屋买卖协议》、收条、（2018）川1126民初157号民事判决书等证据证实。本院认为，原�被告双方所签订的《房屋买卖协议》，属于平等民事主体之间签订的民事合同，其主体适格，双方当事人已就房屋所有权转让达成一致意思表示，内容符合《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》所规定的民事行为有效要件，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，该协议成立时即生效。协议签订后，原告已依约向被告支付了定金62000元，被告就应按约定与原告办理相关房产过户手续并交付房屋，但被告至今也未依约履行上述义务，同时，本案涉案房屋系被告晏伟与案外人张利平共同共有财产，被告晏伟在与原告罗秀刚签订《房屋买卖协议》时，本案讼争房屋的另一共有人张利平并未参加合同签订�原告罗秀刚也未提供证据证实签订《房屋买卖协议》时共有人张利平同意被告晏伟出卖共有财产，原告罗秀刚也未提供合同签订后张利平对该房屋买卖予以同意的追认的证据，因此，房屋共有人晏伟在未经张利平同意处分共同共有财产的情况下与原告罗秀刚签订《房屋买卖合同》的行为，已致使合同在实际履行过程中标的物所有权不能发生实际转移，合同目的已不能实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买卖人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张要求解除与被告晏伟签订的《房屋买卖合同》，符合上述法律规定及本案事实，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金作为应当抵作价款或者收回。给付经济的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，本案中，原告拟向被告购买房屋，并向被告实际交付了购房定金62000元，被告也向原告出具了收条一张，现因被告方原因致使合同目的不能实现，原告依据双方签订的《房屋买卖协议》第六条约定主张要�被告双倍返还购房定金的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。但双方约定的定金数额已超过主合同标的额的百分之二十，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定，对超过部分，本院不予支持双倍返还，故被告应返还给原告的购房定金及违约金的数额确定为62000+162000×20%=94400元。被告晏伟经本院依法传唤，未到庭应诉，应视为对自己诉讼权利的放弃，应承担举证不能的法律后果。原告的诉讼请求未获本院支持部分的诉讼费应由原告自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、九十�条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条的规定，判决如下：一、解除原告罗秀刚与被告晏伟于2013年1月15日签订的《房屋买卖协议》；二、被告晏伟于本判决生效之日起十日内返还原告罗秀刚购房定金及违约金共计94400元；三、驳回原告罗秀刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延�行期间的债务利息。案件受理费2780元，由被告晏伟负担2112元，原告罗秀刚负担668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  杨楠青审 判 员  杜孟华人民陪审员  代文波二〇一八年六月二十六日书 记 员  周 莉