福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初5719号原告：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾•太古广场（二期）6号楼A栋6-8层。组织机构代码：61153879-0。法定代表人：姚志胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏凯屏、吴燕妃，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告：江煜灵，男，1986年8月23日出生，汉族，住福建省泉州市台商投资区。原告泉州东海开发有限公司（简称东海公司）与被告江煜灵商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理，原告泉州东海开发有限公司委托诉讼代理人苏凯屏、被告江煜灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉州东海开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除东海公司与江煜灵于2013年5月11日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等附件；2.江煜灵立即腾空泉州市东海湾太古广场二期商品房并返还给东海公司；3.江煜灵按商品房总价款人民币1194677元的30%向东海公司支付违约金人民币358403元；4.江煜灵承担已付的律师费11435元；5.江煜灵退还于2013年5月11日与东海公司签订的《商品房买卖合同》及附件原件；6.江煜灵立即协助东海公司到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理双方签订的《商品房买卖合同》备案登记解除及产权预告登记注销等相关手续。在审理过程中，东海公司自愿申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2013年5月11日，江煜灵为购买泉州市东海湾太古广场二期商品房，与东海湾第三售楼中心与东海公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201305100153、房屋代码：529625）及《合同补充协议》等附件。该商品房买卖合同及补充协议约定：商品房总价款为人民币1194677元，江煜灵在签订合同时应付首付款364677元，余款人民币830000以向银行申请按揭贷款的方式向东海公司支付。在担保期间，若买受人逾期归还银行按揭贷款的本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括且不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等。）2013年5月11日，东海公司与江煜灵向泉州市房地产与权属登记发证处对该商品房买卖合同申请的登记备案生效。另外，东海公司与江煜灵就该商品房买卖向主管部门申请的预告登记也已生效，江煜灵也已经于东海公司办理了该商品房的交房手续。后东海公司收到丰泽区人民法院的应诉通知书，方知由于江煜灵经贷款银行中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行多次催促未按期偿付银行贷款本息，且农行丰泽支行已起诉至法院，并要求泉州东海开发有限公司承担保证责任，法院已于2016年4月22日做出判决。东海公司曾于2016年5月26日向江煜灵发出律师函，通知解除本案商品房买卖合同以及要求江煜灵依约按总价30%向东海公司支付违约金等，但通知函送达后江煜灵未予答复。江煜灵承认东海公司在本案中所主张的事实，但认为商品房买卖合同约定的违约金为总价款的30%过高，应予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年5月11日，东海公司与江煜灵签订一份《商品房买卖合同》，约定江煜灵向东海公司购买东海湾•太古广场（二期商品房，总价款为1194677元。合同附件六“合同补充协议”第一条第1款约定：“买受人应当于签订合同时向出卖人支付购房款人民币364677元，其余房款共计830000元以按揭贷款或公积金贷款的方式向出卖人支付。”第二条第3款约定：“在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或者出卖人催讨仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括但不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费及损失等）后无息返还买受人。第十条约定：“因买受人违约，导致出卖人通过诉讼等法律途径解决合同纠纷的，出卖人因此支出的包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、公告费、执行费等均由买受人承担。合同解除后，出卖人有权扣除上述费用后及买受人应承担的税费、物业管理费、违约金、损失等相关费用后无息退还剩余房款，买受人应在出卖人通知的期限内办理退款手续，并将《商品房买卖合同》原件及发票等手续退还给出卖人（该退还义务不因合同解除而免除），否则，出卖人有权留置剩余房款，买受人对此无异议。”第七条约定：“买受人保证合同及补充协议所填写的姓名、电话、传真、地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址）、邮政编码等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起通知无法及时送达的责任由买受人承担。出卖人发出通知时，采用传真、电话方式的，以发出时间视为到达时间；采用信件通知方式的，寄出后3天视为到达时间；采用登报通知方式的，登报后3天视为到达时间。”2013年5月11日，江煜灵缴交了首付款364677元。诉争《商品房买卖合同》于2013年5月11日办理登记备案。诉争房产于2013年9月4日办理预购商品房抵押权预告登记。2013年9月17日，东海公司收到诉争房产的购房余款83万元。截止至辩论阶段，诉争房产尚未交房。东海公司于2016年5月27日邮寄律师函书面通知江煜灵收到本函件后五日内办理相关解约手续。2016年5月29日，江煜灵的家人签收了上述律师函。另查明，2016年4月22日，泉州市丰泽区人民法院作出（2015）丰民初字第6517号民事判决书认定：”江煜灵因购买东海湾•太古广场（二期）房产，向中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行办理个人住房按揭贷款83万元。2013年8月29日，中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行与江煜灵、东海公司签订《个人购房担保借款合同》一份，东海公司为江煜灵借款合同项下的债务提供连带责任保证担保。根据借款合同的约定，江煜灵应于每月按期归还贷款本息，但江煜灵自2015年8月起未按期归还贷款本息，其行为已构成违约。判决如下：一、被告江煜灵、廖淑燕应于判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行借款本金804366.74元，利息、复利合计11906.88元，并支付自2015年11月2日其至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、被告泉州东海开发有限公司应对被告江煜灵、廖淑燕的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告江煜灵、廖淑燕追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉州支行的其他诉讼请求。上述判决书于2016年5月31日生效。另查明，东海公司因本案诉讼而支出律师费11435元。本院认为,东海公司具有商品房预售资质，东海公司与江煜灵签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方在自愿平等基础上达成的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的权利和义务。1、关于解除合同。江煜灵因购买诉争房产向中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行办理个人购房担保借款手续，东海公司提供连带担保责任。在担保期间，因江煜灵自2015年8月起未按期归还贷款本息，中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行于2015年11月3日以金融借款合同纠纷为由起诉至法院，本院依法作出民事判决并已生效，江煜灵的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。根据合同补充协议第二条第3款约定，东海公司有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，东海公司于2016年5月27日邮寄律师函至合同确定的送达地址通知收到本函件后五日内办理相关解约手续，江煜灵于2016年5月29日签收了上述律师函，合同解除的时间为2016年6月4日，现东海公司要求解除与江煜灵签订的诉争《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等附件，合法有据，应予支持。二、关于诉争合同解除后的处理。2、关于退还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”开发商退还购房款系合同解除后的法定义务，东海公司也应将江煜灵支付的首付款364677元退还给江煜灵，按揭款部分因已另案处理，本案中不再处理。3、关于违约金。根据合同约定，江煜灵应按商品房总价款的30%向东海公司支付违约金358403元，江煜灵提出合同约定的违约金过分高于造成的实际损失，应予以调整，东海公司明确江煜灵逾期归还贷款本息，其承担连带保证责任的实际损失。本院认为，截止至辩论借贷，东海公司尚未履行生效判决书确定的连带担保责任，退一步讲，即使东海公司承担连带担保责任后，也可以向江煜灵追偿，合同约定的违约金已过分高于造成的损失，故本院酌情将上述违约金标准调整为按商品房总房价款的20%计算违约金，即江煜灵应向东海公司支付违约金为1194677元*20%=238935.4元。现东海公司要求江煜灵按总房价款的30%向东海公司支付违约金358403元，其中的238935.4元予以支持，超出的部分，不予支持。4、关于律师费、返还原件。根据合同的约定，东海公司因本案诉讼而产生的律师费应由江煜灵承担，合同解除后，江煜灵应将合同以及附件原件退还给东海公司，现东海公司要求江煜灵支付律师费11435元，并退还与东海公司签订的合同及附件原件，合法有据、予以支持。5、关于协助办理合同备案登记解除及产权预告登记注销手续。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售、开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，诉争合同备案登记注销，依法应有相关的行政管理部门处理，属于行政管理范畴；根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，本案诉争合同经判决解除后，预告登记既失去了相应的基础法律关系，本案商品房买卖合同已不具备继续履行的条件。综上，东海公司请求江煜灵协助东海公司办理双方签订的合同及附件备案登记解除及产权预告登记注销手续的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告泉州东海开发有限公司与被告江煜灵2013年5月11日签订的合同编号为201305100153的《商品房买卖合同》及合同附件2016年6月4日解除；二、被告江煜灵应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州东海开发有限公司违约金238935.4元；三、被告江煜灵应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州东海开发有限公司因本案支出的律师费11435元；四、被告江煜灵应于本判决生效之日起十日内退还原告泉州东海开发有限公司上述《商品房买卖合同》及合同附件原件；五、原告泉州东海开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告江煜灵首付款364677元；六、驳回原告泉州东海开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15552元，由原告东海公司负担2552元，由被告江煜灵负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  付莉苹代理审判员  胡彩云代理审判员  刘圣楠二〇一七年一月二十日书 记 员  肖弘亮附：主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。