江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终2477号
上诉人（原审被告）：绿地地产集团徐州新诚置业有限公司，住所地徐州市新城区彭祖大道58号绿地公馆2号楼。
法定代表人：卜凡童，该公司总经理。
委托代理人：胡玮，江苏汇君律师事务所律师。
委托代理人：孔存勇，江苏汇君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡峰。
委托代理人：程言静，江苏汉彭律师事务所律师。
上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司因与被上诉人胡峰商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第3706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司的委托代理人胡玮，被上诉人胡峰的委托代理人程言静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿地地产集团徐州新诚置业有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未以事实为依据，以案涉房屋未办理上房交付手续而判令上诉人给付被上诉人逾期上房违约金是错误的。1、一审法院认定案涉房屋未办理上房交付手续，上诉人应当承担逾期上房的责任，属认定错误。上诉人已于2013年1月31日前按照合同约定通知被上诉人办理上房手续，被上诉人接通知前来上房，并对房屋提出维修请求，通过被上诉人一审自认的维修事实及相关行为，应当认定上诉人已按合同约定完成与被上诉人的房屋交接义务。涉案房屋具备交付条件，房屋维修不能成为其拒绝上房的合法理由，由此导致的不利后果应当由被上诉人承担，一审法院只以有无书面交付手续为依据，并未综观本案事实，直接以案涉房屋未办理上房交付手续而判令上诉人给付被上诉人逾期上房违约金是错误的。2、在本案中，正因为上诉人通知了被上诉人前来办理上房手续，被上诉人才来验房，有了要求上诉人整改这一事实，在房屋没有交付之前，被上诉人不能进房屋，也无法验房，以此从这点也能够得知，上诉人完成了通知交付义务，被上诉人以房屋需要维修，拖延上房时间，即使未办理书面手续，也应当认定交付。3、一审法院在判定逾期上房时，只以书面交接手续为依据，认定错误。上诉人认为，不能只看是否有书面交接手续，如此过于机械，应当结合被上诉人行为来认定是否构成事实交房，在本案中，被上诉人多次要求上诉人维修房屋，通过上诉人一审提供的证据也能够证实维修的事实，以上表明，被上诉人对上房的事实是明知的，并且完成了验房，即使不办理书面上房手续，也应当认定从验收时视为房屋已经交付。二、双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》应当是主合同的一部分，是对主合同的一种补充或变更，与主合同产生同样的法律效力，一审法院认为《补充协议》第20条不能适用，无法律依据。综上，上诉人应当承担的是保修责任，而非逾期上房的责任。
胡峰辩称，上诉人一直没有通知被上诉人办理上房手续，且涉案房屋至今也没有办理上房交付手续，相关的住宅质量保证书以及住宅使用说明书也没有交给被上诉人，依照双方合同约定，上诉人应当承担逾期上房的责任。1、事实上，上诉人一直自认为自己出售的房产有质量问题，而且经过多次维修，仍然无法改变漏水质量问题。所以才迟迟没有通知被上诉人上房，在被上诉人起诉后，上诉人才改称其已经邮寄通知被上诉人上房，上诉人没有任何证据予以证明，应当承担举证不能责任。2、关于上诉人所述的合同补充条款第20条，该商品房买卖合同以及该补充条款是属于格式合同，在签订该商品房买卖合同时，并非上诉人所述的双方协商一致，而是由上诉人直接打印出格式合同，且任何条款均不允许被上诉人更改，只能在签名处签字，其所有的条款均是上诉人单方制作，是其一方意思表示，被上诉人作为购买人只能接受合同的所有条款，且在签字的时候并未细致清楚阅读所有条款，该条款中上诉人将自己一方的义务通过条款约定转嫁给另一方，显然有失公平，且是损害另一方利益的行为，如果出现相关情况，应当作出有利于非格式合同出具方有利的解释。3、本案一审中上诉人提到被上诉人认可其知道上房时间，所谓知道上房时间指被上诉人和上诉人双方签订的买卖合同上得知的，并非上诉人片面理解为认可知道，所以被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判。
胡峰向一审法院起诉请求：2012年4月21日，胡峰与绿地地产集团徐州新诚置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于绿地商务城房产一套。合同约定该房产于2013年1月31日前交付房屋，后因该房屋大面积漏水无法正常上房，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司一直承诺给予维修，但至今维修无果，无法交付房屋。至今已逾期交付两年多。双方协商未果，胡峰诉至法院，要求绿地地产集团徐州新诚置业有限公司：1、赔偿逾期交房违约金372993.12元；2、维修房屋；3、承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年4月20日，胡峰（买受人）与上海绿地集团徐州新诚置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定胡峰购买上海绿地集团徐州新诚置业有限公司出售的本市绿地商务城69幢1单元103号房屋一套，建筑面积226.3平方米，合同价款2590230元。出卖人应当在2013年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。
在合同第十一条，双方对于房屋交接问题中如由于买受人原因，未能按期交付的，约定按附件4中第17条补充约定处理。该第17条约定，买受人所购房屋达到合同约定交付条件后，出卖人将书面通知或公告通知买受人办理交付该房屋的手续。买受人应按照出卖人书面通知规定日期，会同出卖人对该房屋进行验收交接。如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担。此外，该附件第20条约定，买受人应在合同约定交付日期后的7个工作日内查收出卖人邮寄的《上房通知书》，如未收到的应自行到销售现场领取。
上海绿地集团徐州新诚置业有限公司于2012年4月12日向胡峰出具预收购房款发票一份，金额为1300230元，于2012年5月22日向胡峰出具预收购房款发票一份，金额为1290000元。
2012年9月4日，上海绿地集团徐州新诚置业有限公司更名为绿地地产集团徐州新诚置业有限公司。
2013年1月16日，徐州市城乡建设局向绿地地产集团徐州新诚置业有限公司出具《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》，载明：“绿地地产集团徐州新诚置业有限公司：你公司承建的B2-4地块居住小区67#-73#、75#-83#、85#-90#别墅、91#-93#、95#-101#高层号住宅，建筑面积138022.84平方米，已于2013年1月16日，通过市各有关部门组织的验收竣工，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。
因案涉别墅存在漏水问题，胡峰多次要求绿地地产集团徐州新诚置业有限公司维修。绿地地产集团徐州新诚置业有限公司提供的工程签证单表明，江苏通州二建建设工程公司因B2-4地块69#别墅各单元地下室车库顶棚渗水严重，应甲方（绿地地产集团徐州新诚置业有限公司）要求，由该公司对顶板做防水等维修。2014年5月14日，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司客服部对工程量予以证实。案涉房屋经维修后，漏水问题仍存在。
截至本案庭审结束，案涉房屋未办理上房交付手续，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司亦未将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给胡峰。
一审法院认为，涉案双方签订的房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。
关于绿地地产集团徐州新诚置业有限公司是否存在逾期交付房屋的问题。买卖合同双方，买受人应当按照约定支付价款，出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物的所有权的义务。胡峰已按约定及时支付房款，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司应于2013年1月31日前将符合约定条件的案涉房产交付胡峰。按照双方约定，案涉房产达到交付使用条件后，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司应当书面通知买受人办理交付手续，签署房屋交接单，向胡峰提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。绿地地产集团徐州新诚置业有限公司举证证明案涉房产实际已达到交付条件，但并未提证据证实其已按合同约定履行了通知义务，且胡峰对此亦不认可。绿地地产集团徐州新诚置业有限公司抗辩的附件补充协议规定，其中第17条，由于绿地地产集团徐州新诚置业有限公司未能举证证明给胡峰的书面通知或公告通知已制作并邮寄，因此，不能将未交付的原因归结于胡峰，因此该条不应适用。同理，第20条亦不能适用。且绿地地产集团徐州新诚置业有限公司至今未与胡峰办理交房事宜，亦未将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给胡峰，因此，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司应当承担逾期上房的责任。逾期上房违约金的计算方式为：以购房款2590230元为基数，从2013年1月31日至2015年9月22日止（起诉之日），以按照日万分之1.5计算，数额为372993.12元。
关于房屋维修的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，案涉房屋并未转移占有，所有权亦未转移。因此，胡峰的房屋修复请求无事实和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司给付胡峰逾期上房违约金372993.12元。二、驳回胡峰的其他诉讼请求。案件受理费6895元，由绿地地产集团徐州新诚置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人逾期上房违约金。
二审期间，双方对一审查明事实均无异议，且二审未出现新事实，故二审法院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人应否支付被上诉人逾期上房违约金的问题。上诉人与被上诉人在涉案《商品房买卖合同》中第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”本案中，上诉人截至本案一审庭审结束，案涉房屋未办理上房交付手续，上诉人亦未将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给胡峰，至二审期间，上诉人仍未提供证据证明其书面通知被上诉人办理交付手续，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给被上诉人，在此情况下，不适用涉案合同附件四补充协议第20条，上诉人的行为构成违约，应当承担违约责任，故上诉人应当支付被上诉人逾期上房违约金。
综上所述，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6895元，由绿地地产集团徐州新诚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 苗 鑫