浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭富民初字第1934号
原告：富阳市华庭云顶业主委员会。
法定代表人：严胜。
委托代理人：潘敏祥。
被告：邵迪蕾。
原告富阳市华庭云顶业主委员会（以下简称业主委员会）诉被告邵迪蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2012年8月27日立案受理，依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2012年10月25日公开开庭进行了审理。原告业主委员会的委托代理人潘敏祥、被告邵迪蕾到庭参加诉讼。后组成合议庭，于2013年6月8日公开开庭进行了审理。原告业主委员会的委托代理人潘敏祥到庭参加诉讼，被告邵迪蕾经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告业主委员会起诉称：被告系富阳市华庭云顶小区（以下简称华庭云顶）8号齐云枋409室业主。华庭云顶自2009年4月至2009年10月期间，由原告自行进行小区物业管理服务。2009年10月9日，原告与千翔物业管理（上海）有限公司杭州分公司（以下简称千翔物业）签订《华庭云顶物业管理服务合同》，由千翔物业负责华庭云顶的物业管理服务工作。合同约定物业管理采取薪酬制，由千翔物业代原告收缴物业费，同时约定了物业费的收取标准。但被告经原告多次催讨，至今仍未支付物业费。从2009年4月到2012年6月的39个月时间里，共拖欠物业费7312、50元，依据合同约定计算滞纳金14924.27元，合计22236.77元。要求判令被告支付物业费7312.50元，滞纳金14924.27元合计22236.77元。本案审理过程中，原告变更诉讼请求，要求被告支付物业费2812.50元，滞纳金1262.59元（按欠交物业费的日万分之六分段计算至2012年7月15日）。
原告为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、富阳市房屋权属信息查档证明1份及杭州常住人口详细信息1份，证明被告系华庭云顶业主的事实。
2、《华庭云顶物业管理服务合同》2份，证明原告与千翔物业签订物业管理服务合同的事实。
3、备案证1份，证明原告已经备案的事实。
4、关于催缴物业费的律师函（催款函）1份，证明原告经律师向被告催讨欠费的事实。
5、公证书1份，证明华庭云顶业主投票同意授权原告起诉欠费业主的事实。
被告邵迪蕾在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：答辩人是受害者。造成今天的局面物业公司有很大的责任，物业要收费对答辩人应有一个说法。答辩人已经交纳了2010年、2011年的物业费。答辩人至今没有入住，要求按7折交纳。答辩人不交物业费是有客观原因的，故不应承担滞纳金。
被告为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、华庭云顶收楼须知1份，以证明物业公司有责任帮助维修的事实。
2、华庭云顶业主房屋质量保修单1份，以证明被告于2009年就房屋质量问题进行报修的事实。
3、2010年8月15日回函1份，以证明被告不交物业费的原因，希望物业公司解决地板维修问题的事实。
4、照片3份，以证明被告房屋地板破损的事实。
5、中国银行结算业务申请书1份，以证明被告已交纳2010年度、2011年度物业费的事实。
原告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据1-5，被告无异议，本院认为具有证明效力。被告提供的证据1，原告认为与本案没有关联性。本院认为，证据1虽载明“您收楼时，请认真检查室内土建、装修、设备是否有缺损等质量问题。如有问题或投诉，请在收楼时书面告知物业管理公司，由物业管理公司向承包商反馈，予以及时解决”的文字，但没有直接确定由物业管理公司对房屋质量问题予以修复，故证据1与本案无关。证据2，原告对证据的真实性无异议，但认为物业公司一直与开发商联系，已取得一定效果，证据不能达到被告的证明目的。本院认为，原告对质证异议没有提供反驳证据。证据2具有证明效力。证据3、5，原告无异议。证据3、5具有证明效力。证据4，原告认为与本案无关。本院认为，被告提供证据4拟证明房屋地板破损的事实，该事实不属于本案审理范围，与本案无关。
本院经审理，认定如下事实：
被告系华庭云顶8号齐云枋409室业主。华庭云顶8号齐云枋409室属于高层住宅，建筑面积125.35㎡。2009年3月30日前，原告与浙江振邦物业管理有限公司（以下简称振邦物业）（后更名为浙江凯朗物业管理有限公司）签订了《杭州市物业管理服务合同书》，由振邦物业负责华庭云顶物业管理服务工作。合同约定物业管理采取包干制，并约定了物业费的收取标准为：小高层住宅、高层住宅二楼（含二楼）人民币1.50元／㎡／月；住宅用房物业费收费采取季度收费办法；空置房屋的物业费，由振邦物业按以上标准向空置房所有人收取；2009年3月30日，原告与振邦物业签订了《关于提前终止物业管理合同的协议》。2009年4月1日起至2009年10月9日止，原告自行对华庭云顶进行管理。2009年10月9日，原告与千翔物业签订《华庭云顶物业管理服务合同》，约定原告将华庭云顶委托千翔物业实行物业管理；千翔物业代原告负责收缴物业费；服务期限为2009年10月10日至2010年10月9日；华庭云顶所有收入归原告所有，一切支出由其审批安排；物业费的收费标准为：小高层住宅、高层住宅二楼以上（含二楼）每平方米人民币1.50元／月（含公共能耗费用）；住宅用房物业费收费采取半年度收费办法，确定以每半年首月5日收取，过时交纳视为欠费；空置房屋的物业管理服务费，千翔物业按以上标准向空置房屋所有人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，千翔物业可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三标准加收滞纳金。合同还约定其他相关条款。2010年11月14日，原告与千翔物业再次签订《华庭云顶物业服务合同》，约定原告将华庭云顶委托千翔物业实行物业管理；千翔物业代原告负责收缴物业费；服务期限为2010年10月10日至2012年10月9日；华庭云顶所有收入归原告所有，一切支出由其审批安排；物业费的收费标准为：小高层住宅、高层住宅二楼以上（含二楼）每平方米人民币1.50元／月（含公共能耗费用）；住宅用房物业费收费采取半年度收费办法，确定以每半年首月5日收取，过时交纳视为欠费；空置房屋的物业管理服务费，千翔物业按以上标准向空置房屋所有人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，千翔物业可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三标准加收滞纳金。合同还约定其他相关条款。因被告未交纳物业费，2010年7月26日，原告委托律师向被告邮寄《关于催缴物业费的律师函》，要求被告在收到律师函后立即交纳物业费及滞纳金，并告知被告可直接前往物业管理公司前台交纳；也可以将物业费汇入指定账户，并载明开户银行、户名、账号。被告在收到律师函后，于2010年8月15日回函，就拖欠物业费事项进行答复：1、欠交物业费的原因。被告在收楼时发现许多问题，三个房间的实木地板被严重磨损。被告当即拒绝收房，要求开发商立即整改，整改完成后再收房。当时办理收房手续的物业公司再三做工作，要求被告先收房再整改，并表示只有业主在整改单上签字才算整改完成，只要业主收了房，即使开发商不管（整改问题），肯定由物业公司承担。被告收房后，物业公司表示没有办法。被告的房屋地板至今划痕斑斑。2、被告并非不愿交物业费，而是希望以此办法敦促物业公司信守承诺，解决存在的问题。3、华庭云顶的物业公司换了几次，每次都是失望，被告担心交了物业费，问题永远不能解决。4、希望物业公司解决长期存在的房屋质量问题，被告会交纳相应的物业费。2011年1月6日，原告就华庭云顶业主授权业委会全权处理（包括法律诉讼等）部分业主长期拖欠物业费问题的表决事项在杭州市西湖区公证处开箱计票，1254票同意授权业委会全权处理（包括法律诉讼等）部分业主长期拖欠物业费问题，6票反对，25票弃权，2票废票。2011年1月14日，杭州市西湖公证处出具了公证书。2011年9月5日，被告通过银行汇款4500元，交纳了2010年度、2011年度的物业费。被告仍欠交原告2009年4月1日起至2009年12月30日止和2012年1月1日起至2012年6月30日止的物业费2812.50元（按照125㎡计算），按欠交物业费的日万分之六分段计算至2012年7月15日止的滞纳金为1262.59元
本院认为：《物业管理条例》规定，业主委员会应当履行的职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告与千翔物业签订的《华庭云顶物业管理服务合同》和《华庭云顶物业服务合同》，系合同双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告作为华庭云顶业主，《华庭云顶物业服务合同》对其具有约束力。被告应当按照上述二份合同约定的物业服务费用交费标准和交纳时间，交纳物业服务费用。上述二份约定：小高层住宅、高层住宅二楼以上（含二楼）每平方米1.50元／月；空置房屋的物业管理服务费，按以上标准向空置房屋所有人收取。故被告要求按照70%比例交纳物业费，与合同约定不符，本院不予采信。原告自行管理华庭云顶小区期间，虽未约定物业管理费的收费标准，但考虑到原告自行管理华庭云顶小区前后，华庭云顶小区物业管理费的收费标准均为小高层住宅、高层住宅二楼以上（含二楼）每平方米1.50元／月，空置房屋的物业管理服务费，按以上标准向空置房屋所有人收取。故原告按此标准向被告收取物业管理费，尚属合理，本院予以确认。被告应当向原告交纳拖欠的物业管理费。被告拖欠原告2009年4月1日起至2009年12月30日止及2012年1月1日起至2012年6月30日止的物业管理费，经原告催交未交纳，于法不符，应承担相应民事责任。被告所有的房屋的面积为125.35㎡，原告起诉时按照125㎡计算物业费，是原告对自己民事权利的合法处分，本院予以确认。故原告之诉请，理由正当，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利。依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告邵迪蕾于本判决生效之日起三日内支付原告富阳市华庭云顶业主委员会物业费人民币2812.50元、滞纳金人民币1262.59元，合计人民币4075.09元。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（已交纳356元），由被告邵迪蕾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 戚利尧
二〇一三年六月十九日
书记员 屠建峰