青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第10287号
原告北京恒远信达国际投资管理有限公司。
法定代表人李玉云，职务董事长。
委托代理人王谦，山东海达律师事务所律师。
委托代理人陈世奎，山东乾元律师事务所律师。
被告青岛凯悦置业集团有限公司。
法定代表人王博，职务总经理。
委托代理人崔杰，山东文之律师事务所律师。
原告北京恒远信达国际投资管理有限公司诉被告青岛凯悦置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王谦、陈世奎、被告的委托代理人崔杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月1日，原告以1000万元的价格购买被告开发的坐落于青岛市市南区燕儿岛路8号凯悦中心908户、1108户、2206户、2306户、2406户、2506户、2606户、2706户、2806户、2906户、3006户、3106户等十二套房屋，于当时分别网签该12套房屋的《青岛市商品房预售合同》。次日，原、被告双方又签订《青岛市商品房预售合同的补充协议》，确认该12套房屋共1034.16平方米，实际成交价为1000万元，折合每平方米9669.96元。2011年11月1日，原告按约定支付1000万元。2012年8月29日原告对该12套房屋验房，签署了《凯越中心业主入住验房表》。2012年9月5日，原、被告双方就上述房屋中的2806户、2906户、3006户房屋签订被告回购协议，该三套房屋由被告购回，在原告签署《凯越中心业主入住验房表》后，被告没有交付钥匙，也没有为原告办理房屋的权属证书。经多次督促、协商，原、被告双方于2012年10月30日签署《协议书》，被告承诺在30日将房屋权属证书办理完毕，但至今仍没有履行。为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，故请求：1、依法判令被告履行合同，为原告办理坐落于青岛市市南区燕儿岛路8号凯悦中心2306户、2406户、2506户房屋的房地产权证及相关手续。2、诉讼费由被告负担。
被告辩称，双方签订的12份网签商品房预售合同，实际是双方1千万借款的担保。双方实际是借款合同关系，在实际履行过程中也是按照借款关系履行的。所以在原告未付清网签合同约定的全部购房款前，被告不同意将房屋交付并为原告办理产权手续。但被告方同意将房屋拍卖，变卖后的款项来偿还原告的借款及赔偿原告的损失。
经审理查明，2011年11月1日，原、被告签订12份《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发的坐落于青岛市市南区燕儿岛路8号凯悦中心908户、1108户、2206户、2306户、2406户、2506户、2606户、2706户、2806户、2906户、3006户、3106户共计十二套房屋。其中本案涉及的2306户的房屋网签价款为2973210元，面积为86.18平方米；2406户的房屋网签价款为2999064元，面积为86.18平方米；2506户的房屋网签价款为3024918元，面积为86.18平方米。
同日，原告向被告通过电汇付款支付1000万元。后被告给原告开具收据一张。
2011年11月2日，原（乙方）、被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同的补充协议》，约定：“……1、甲乙双方之间于2011年11月1日签订12套房的预售合同共1034.16平方米，该12套商品房的实际成交价格为1000万元，折合每平方米9669.96元。2、双方签订的12份《青岛市商品房预售合同》的总价及单价与本补充协议价格不符部分，以本补充协议为准，甲方承诺本补偿协议的价格是真实意思表示，否则乙方有权单方面解除合同。如甲方在约定期限内未能偿还乙方1000万元，甲方应向乙方支付自乙方购房款到账之日起至甲方返还之日止按占用款1000万元每日千分之四的违约金。……”
2012年1月17日，原告向被告出具承诺函一份，内容为：“我公司于2011年11月1日自凯悦置业集团有限公司购得位于青岛市燕儿岛路8号的908、1108、2206、2306、2406、2506、2606、2706、2806、2906、3006、3106共计12套住房，并办理了网签合同。2011年11月2日，双方另行签订了《青岛市商品房预售合同的补充协议》。对此我公司承诺，在2012年8月30日当天，青岛凯悦置业集团有限公司如将壹仟万元购房款归还我公司，则我们双方签订的12份《青岛市商品房预售合同》及其补充协议自动解除。我公司承诺届时无条件配合青岛凯悦集团有限公司办理撤销12份《青岛市山品房预售合同》的手续，如我公司拒不协助，所产生的经济损失由我公司赔偿。
2012年8月28日，原、被告在青岛市市南区人民法院达成调解协议，并经青岛市市南区人民法院进行司法确认，解除2806户、2906户、3006户为内容的房屋买卖合同。
2012年9月5日，原（乙方）、被告（甲方）签订《回购付款协议》，约定甲乙双方通过分批解除上述网签《预售合同》的方式，由甲方将相应的房款返还给乙方。
2012年10月30日，原（乙方）、被告（甲方）签订《协议书》一份，内容为：“关于甲方为乙方办理产权证书，乙方办理抵押贷款事宜，双方达成如下协议以共同遵守执行：1、甲方承诺为乙方办理其已购九套房屋（位于燕儿岛路8号）的房屋（包含土地）产权证书，且甲方承诺本协议签订之日起30日内将产权证书办理完毕。2、乙方用上述九套房屋办理银行抵押贷款时，甲方应积极协助（包括选择银行、代办手续等相关事宜）；3、接收银行贷款帐户须由乙方监管并预留乙方人员印鉴，贷款到帐后须经双方协商一致方可处理。……”
原告提供入住验房表一宗，证明本案系房屋买卖合同关系而非借款关系。被告则主张，涉案房屋并未实际交付，而由被告实际控制。
另查明，尚未解除网签的9套房屋，网签房屋总价款为24544064元。
上述事实有《青岛市商品房预售合同》、补充协议、协议书、电汇凭证、收款收据、司法确认决定书、调解协议、入组验房表、承诺函、回购付款凭证及原、被告当庭陈述为凭，且已经过本院质证及审查。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经当事人协商一致，原、被告可以变更合同。因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更合同。
一、关于本案合同的性质属于房屋买卖合同或是借款担保合同。
本案中，原、被告间签订了《青岛市商品房预售合同》，但依据后续的补充协议、回购协议、承诺函等内容约定，原、被告间一再约定解除合同、收回购房款1000万元及利息，而从未对办理房产证、交付房屋等问题进行协商。同时，截止目前为止，被告尚未向原告实际交付房屋，结合这一事实，综合分析，本院认为，原告签订合同的目的系收回购房款1000万元并收取利息。因此，合同的实质并非房屋买卖合同。
但根据客观情况的变化，现原告要求被告协助其办理房屋过户手续，被告也同意在原告方补齐网签合同约定的房屋价款情况下配合原告过户，可见双方同意在价款重新达成一致的情况下，依照房屋买卖合同履行双方协议，该意向为双方对合同目的的变更，系双方对自己权利的处分。同时考虑被告的现实经营状况，如以借款性质处理原、被告间的合同关系，会对原告方造成更大损失，因此，本院对原、被告间的变更行为予以认可，原、被告间应依据房屋买卖合同约定的权利义务关系继续履行彼此义务。
二、关于购房款数额的确定。
房屋买卖合同中，买房应履行支付购房款的义务，卖方应履行交付房屋、协助办理房屋过户的义务。
在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更合同。本案中，原告主张合同价款为1000万元，但该数额与网签数额合计的24544064元相比，差距过大，且严重与市场价格不相符，已构成显失公平。现被告主张依据网签合同价格继续履行合同，综合考虑市场因素及原、被告签订《补充协议》内容的背景、目的，本院依法对被告的该变更主张予以认可。原告应继续向被告支付购房款14544064元后，被告应协助原告办理房屋过户手续。
本案涉及的三套房屋，网签总价款为（2973210＋2999064＋3024918=）8997192元。原告实际付款（86.18×9669.96＋86.18×9669.96＋86.18×9669.96=）2500071元，故原告尚需付款6497121元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、原告于本判决生效之日起十日内给付被告6497121元。
二、被告于原告给付上述款项后十日内协助原告办理青岛市燕儿岛路8号的2306户、2406户、2506户的房屋过户手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元，诉讼保全费5000元，由被告负担。因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告5100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 于 梦
人民陪审员 刘丕承
人民陪审员 宋爱琴
二〇一三年十一月七日
书 记 员 张 倩