广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第2716号
原告：邵展宏，男，1989年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县。
委托代理人：梁森，广东维克胜律师事务所律师。
被告：李美莹，女，1999年2月13日出生，汉族，身份证住址广东省江门市蓬江区。
被告：许育珍，女，1973年2月20日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。
原告邵展宏诉被告李美莹、许育珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵展宏委托代理人梁森到庭参加诉讼，被告李美莹、许育珍经本院公告传唤，公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵展宏诉称：原告邵展宏与被告许育珍、李美莹经满堂红（中国）置业有限公司中山分公司（以下简称“满堂红公司”）提供中介服务，于2014年1月11日签订房地产买卖合同（合同序号为：LJ0009A00010001），约定两被告将位于广东省中山市港口镇丽江花园康怡居＊＊＊＊房的房屋售予原告邵展宏。房屋买卖合同签订后，原告邵展宏根据合同约定，向两被告支付了2万元的购房订金，并向满堂红公司支付了13200元的房地产咨询及买卖代理费。按照合同约定，两被告应于签订合同的3天内向抵押银行办理提前还贷手续，涂销抵押登记。2014年4月1日，原、被告双方又签订补充协议，协议约定经双方协商并一致同意：在原告邵展宏（买方）未获得银行同意贷款通知书的情况下办理递件手续。签订补充协议后，两被告在未通知原告邵展宏的情况下，在完成了出资赎契手续后，再次于2014年4月4日擅自将已涂销抵押登记的上述房产抵押给案外人黄健荣，造成上述房屋至今未能办理过户手续，从而导致房屋买卖合同不能继续履行。原告及满堂红公司多次催促被告履行合同义务，办理出资赎契手续，到房管部门办理递件手续，以完成房屋买卖交易。原告还委托律师向两被告发出律师函，要求两被告于2014年9月24日上午10点到国土局办理递件手续，律师函中同时声明：如两被告未依时前往国土局办理递件手续，则双方签订的房地产买卖合同即从2014年9月25日起解除，并要追究两被告的违约责任。但两被告却一直不予理会，造成双方之间的房屋买卖合同不能继续履行。两被告的行为严重违背了诚信交易原则，并构成了根本违约。按照房屋买卖合同的约定，原告邵展宏有权解除房屋买卖合同，并要求两被告返还购房定金2万元、支付等额于总楼价百分之十即44000元的违约金，以及赔偿本次房屋买卖交易的房地产咨询及买卖代理费13200元。据此，原告特具状至法院，请求判令两被告：1.向原告返还定金2万元；2.向原告支付违约金44000元；3.赔偿原告中介费损失13200元；4.承担本案诉讼费用。
庭审中，原告变更第二项诉讼请求的违约金为22000元。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.补充协议；3.收款证明；4.发票及收款收据；5.房地产产权证明表；6.房地产抵押证明表；7.通知；8.韵达快递单及投递记录；9.证明；10.营业执照复印件；11.律师函；12.EMS快递单及发票；13.交寄邮件收据；14.投递记录；15.照片；16.排队等号小票。
因被告李美莹、许育珍下落不明，本院依法公告通知其应诉，公告期届满后，被两告在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。
经审理查明：原告邵展宏（买方）与被告李美莹、许育珍（卖方）、满堂红公司（经纪方）于2014年1月11日签订房地产买卖合同，合同约定：卖方将其自有的位于中山市港口镇丽江花园康怡居＊＊＊＊房的房屋出售给买方，总楼价为44万元；定金为2万元，买方须于2014年1月11日支付给卖方；卖方应在签订本合同后3天内向抵押银行办理提前还贷手续并将还贷款项存入供款账号内，卖方承担还贷之一切手续费；买方须在合同签订后7天内到银行办理按揭贷款申请，签署购房抵押贷款合同，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助；首期楼款（不含定金）19万元，买方于递件成功当天支付给卖方，楼价余款为按揭付款；鉴于经纪方促成买卖双方签署本合同，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费13200元；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金；合同还约定了其他事项。签订合同后，邵展宏向许育珍支付购房定金2万元，并向满堂红公司支付中介服务费13200元。2014年4月1日，邵展宏与李美莹、许育珍签订补充协议：在买方未获得银行同意贷款通知书的情况下办理递件手续；买方承诺，若贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除交易；若因买方的原因造成贷款申请未获得银行审批同意，则买方需在领证前将楼款的余款支付给卖方，如上述相关楼款买方不能如期支付，则属买方违约，守约方有权没收楼款并解除交易。2014年4月4日，李美莹、许育珍将涉案房产抵押给案外人黄健荣，并办理了抵押登记手续。后因涉案房产抵押给案外人黄健荣而无法过户给原告，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2014年9月19日，原告委托广东红棉律师事务所向被告李美莹、许育珍发出律师函：“你们在未通知邵展宏的情况下，在完成了出资赎契手续后，再次擅自将已涂销抵押登记的上述房屋抵押给第三人黄健荣，造成上述房屋至今未能办理过户手续……现郑重通告你们：2014年9月24日当天上午10时到国土局办理递件手续，如果你们如期不到，双方签订的房地产买卖合同即从2014年9月25日起解除，邵展宏将采取进一步法律行为（包括但不限于诉讼方式），要求你们承担相应的违约责任。”
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房地产买卖合同及补充协议均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定履行义务。签订合同后，原告按照约定于当日向两被告支付购房定金2万元，两被告却在双方于2014年4月1日签订补充协议后，没有通知原告擅自于2014年4月4日将涉案房产抵押给案外人黄健荣，导致涉案房产无法过户到原告名下，房产买卖交易无法继续进行。两被告的行为已构成根本违约，两被告应当向原告退还收取的定金2万元，赔偿原告损失的中介服务费13200元，并承担违约金。原、被告约定违约金为购房款总额的10%即44000元，原告自愿调低为22000元，是原告真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。被告李美莹、许育珍经本院公告传唤，公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。
综上，原告诉求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：
一、被告李美莹、许育珍于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告邵展宏退还购房定金20000元并支付违约金22000元；
二、被告李美莹、许育珍于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告邵展宏赔偿中介费损失13200元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1730元，诉讼保全费792元，合计2522元（原告已预交），由被告李美莹、许育珍负担（两被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，原告邵展宏、被告李美莹可在判决书送达之日起十五日内，被告许育珍可在本判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 匡 勇
审判员 刘 宇
审判员 梁泳诗
二〇一五年四月二十二日
书记员 陈 璐
石丽娜