上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初22854号
原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行，住所地上海市徐家汇路XXX号。负责人闵雪松，行长。委托诉讼代理人梁郁涛，该支行员工。委托诉讼代理人杨佑康，该支行员工。被告马林杰，男，1980年6月3日出生，回族，住河南省开封市。被告陈娜，女，1988年10月23日出生，汉族，住安徽省毫州市。原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行(以下简称建设银行)与被告马林杰、陈娜金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告建设银行委托诉讼代理人梁郁涛，被告马林杰到庭参加诉讼，被告陈娜经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告马林杰于2014年1月10日签署的《中国建设银行股份有限公司上海市分行个人住房(商业用房)抵押借款合同》；2.判令被告马林杰、陈娜共同归还借款本金3,308,018.55元和贷款清偿完毕之日止的相关利息(逾期利率为合同约定利息上浮50%)，暂计算至2016年8月22日止的利息36,416.68元，罚息270.75元；3.判令被告马林杰、陈娜办理正式抵押登记。抵押登记办妥后，当被告马林杰、陈娜不履行上述还款义务时，原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿，不足部分由被告继续清偿；4.判令在被告马林杰、陈娜办妥正式抵押登记前，原告的预告登记抵押具有排他效力；5.本案诉讼费用、保全费用由两被告共同承担。诉讼过程中，原告建设银行变更第3项诉讼请求为：3.判令两被告承担抵押担保责任，当两被告不履行上述还款义务时，原告有权就抵押物：上海市浦东新区兰嵩路XXX弄XXX号XXX室房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿，不足部分由两被告继续清偿。同时撤回第4项诉请。事实理由：2013年12月4日，被告马林杰向原告申请借款3,400,000元，用于购买房屋。2014年1月10日，原告(贷款人)与被告马林杰(借款人)签订了《中国建设银行股份有限公司上海市分行个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定被告马林杰向原告借款3,400,000元用于购房，贷款期限自2014年1月10日起至2044年1月10日止，还款方式为等额本息还款法，执行浮动利率，初始年利率为6.55%。两被告以其共同拥有的位于上海市浦东新区兰嵩路XXX弄XXX号XXX室的房屋抵押给原告，为本合同项下的贷款本息及原告为实现债权发生的费用等进行担保。被告陈娜作为抵押人在合同落款处签字确认。同日，被告陈娜还向原告出具了共同还款承诺书，承诺与被告马林杰共同参与还款，直至被告马林杰向原告所借贷款全部偿清。2014年1月23日，两被告与原告办理了预购商品房抵押登记手续(预告登记)，登记的债权数额为3,400,000元，债务履行期限自2014年1月10日至2044年1月10日止。上述合同签订后，原告依约于2014年5月4日向被告马林杰放款3,400,000元，2016年7月起，被告马林杰未按约归还欠款，故原告诉至法院，要求解除双方之间的借款合同，提前收回所有贷款，并实现抵押权。被告马林杰辩称，愿意继续履行借款合同，原告诉请要求上浮50%的年利率属于霸王条款，不予认可。被告陈娜未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告马林杰未提交证据材料，对原告提交的证据材料无异议。鉴于被告陈娜未到庭，本院对原告提交的证据经审核予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定原告所称事实属实。本院认为，原告与被告马林杰签订的《中国建设银行股份有限公司上海市分行个人住房(商业用房)抵押借款合同》及被告陈娜向原告出具的《共同还款承诺书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。被告马林杰的借款虽然并未到期，但其未按合同约定履行还款义务，原告与被告在《中国建设银行股份有限公司上海市分行个人住房(商业用房)抵押借款合同》中约定的合同解除及提前收贷的条件已成就，原告有权解除合同，提前收回贷款，因原告未通知两被告具体的提前收贷日期，故提前收贷日以解除合同之日为准。由于被告马林杰已构成违约，应承担相应的还款付息责任。被告陈娜作为上述借款的共同还款人，应与被告马林杰共同承担还款付息的责任。对于迟延履行部分，按照中国人民银行的规定，借款人未按合同约定日期还款的借款应视为逾期贷款，对于逾期贷款，应当按照借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%。本借款逾期之后上浮50%利率的约定符合上述规定，本院予以支持。系争房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告有关享有系争房屋抵押权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，不予支持。被告陈娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃诉讼权利。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条第(一)项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行与被告马林杰、陈娜于2014年1月10日签署的《中国建设银行股份有限公司上海市分行个人住房(商业用房)抵押借款合同》；二、被告马林杰、陈娜应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行借款本金3,308,018.55元；三、被告马林杰、陈娜应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行暂计算至2016年8月22日止的利息36,416.68元，罚息270.75元，及自2016年8月23日起至判决生效之日止的利息及罚息(利息及罚息以合同约定利率及方式计算)；四、被告马林杰、陈娜应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行自判决生效日起至实际清偿之日止的逾期利息(以剩余本金及利息之和为计算基数，按合同约定利率上浮50%计收)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、对原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行的其他诉讼请求不予支持。案件受理费33,558元，因适用简易程序，减半收取计16,779元，财产保全费5,000元，共计21,779元，由被告马林杰、陈娜共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 轶
二〇一六年十一月二十二日
书记员 张小燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。