安徽省阜阳市颍州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一初字第03277号
原告：阜阳市和瑞汽车销售服务有限公司，住所地阜阳开发区京九办事处新安大道999号阜阳国际汽配城20号商办楼127室。
法定代表人：杜青彬，该公司总经理。
委托代理人：王广友，安徽金睿律师事务所律师。
委托代理人：王军，安徽金睿律师事务所律师。
被告：安徽鑫龙业汽车销售有限公司，住所地安徽省阜阳经济技术开发区纬五路北侧、经七路西侧。
法定代表人：周伟，该公司经理。
委托代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。
第三人：张西强，男，1971年11月10日出生，汉族，安徽省阜阳市人，中专文化，住安徽省阜阳市颍州区。
原告阜阳市和瑞汽车销售服务有限公司诉被告安徽鑫龙业汽车销售有限公司、第三人张西强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理。依法由审判员张艺适用简易程序于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王广友、被告委托代理人冯继辉、第三人张西强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阜阳市和瑞汽车销售服务有限公司诉称：2015年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告位于阜阳市开发区汽贸物流园门面房两间，租赁期限为三年，每年签订一次租赁协议。第一年租赁期限自2015年3月1日起至2016年2月28日止，房屋租金每年26000元。合同签订当日，原告现金支付1000元租金，后原告又按照被告的要求将房屋租金25000元及装修费10000元转入了第三人张西强的账户。原告为正常使用租赁房屋，与王修贵签订房屋装修合同，约定由王修贵对原告承租的房屋进行装修，装修费用8200元。房屋装修完毕后，原告准备入住使用时，阜阳市祥瑞汽车销售有限公司称房屋系其所有，被告未经其同意擅自转租房屋，将房屋收回。现该房屋已被阜阳市方大汽车运输有限公司租赁使用。要求判令被告及第三人立即返还原告房屋租金26000元，装修费用10000元，合计36000元，并赔偿原告装修费用7500元。
被告安徽鑫龙业汽车销售有限公司辩称：被告公司在2014年12月1日将涉案的房屋转租给了第三人张西强，当时双方约定的房屋租赁期限是一年。第三人张西强又于2015年3月1日将该房屋转租给了原告公司。与原告之间形成房屋租赁合同关系的是第三人张西强而非被告公司。第三人张西强与原告签订了房屋租赁合同，并收取了原告支付的租金。我公司已经将收取张西强的房屋租金退还给了张西强，解除了与张西强之间的租赁合同，张西强收取原告的租金实际上是属于不当得利，应由其负责返还给原告。综上所述，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人张西强辩称：我在2014年11月与被告签订房屋租赁协议一份，约定由被告将位于阜阳市开发区汽贸物流园的门面房1.5间租赁给我使用，租期为三年，租金一年一交。我将房屋装修完毕准备开业时，被开发区管委会告知不能用于经营餐饮业。但双方在签订租赁协议时被告并没有告知我不能进行餐饮经营。经过多次协商，被告允许我将该房屋转租，转租租金和装修费用归我所有，并同意退还已经收取我的房屋租金。后我与原告公司达成房屋出租合意，通知了被告。随后，被告与原告签订了房屋租赁合同一份，原告公司担心房屋在租赁期满后不能续租，我也在合同上签字同意在其与被告房屋租赁协议到期时帮助协调续签合同。现原、被告之间因房屋租赁发生纠纷，与我无任何法律关系，因此我不应承担任何责任。
经审理查明：2013年10月2日，被告与阜阳市祥瑞汽车销售有限公司签订了《汽车4S店房屋土地租赁合同》一份，租赁了阜阳市祥瑞汽车销售有限公司位于阜阳市经济技术开发区汽贸物流园纬五路以北、经七路以西土地及汽车4S店一栋。租赁期限自2014年1月1日起至2019年12月31日止。合同中未对房屋转租问题作出明确约定。2014年12月1日，被告与第三人张西强签订了房屋租赁协议一份，该协议约定，由张西强租赁被告位于阜阳市开发区汽贸物流园门面房1、5间，90平方米使用，租赁期限自2014年12月1日起至2015年11月30日止，租金25000元，此房不得转租第三方。第三人租赁该房屋意欲经营餐饮业，协议签订后，第三人张西强对房屋进行了部分装修，后被开发区管委会告知该房屋不能用于经营餐饮业。第三人与被告协商后，被告允许转租该房屋。第三人与原告公司事先就房屋租赁年租金36000元及补偿第三人装修费用10000元等事宜达成合意后，通知了被告。2015年3月1日，被告及第三人与原告签订了书面房屋租赁协议一份，该协议载明：原告租赁被告位于阜阳市开发区汽贸物流园门面房作办公使用，租期自2015年3月1日起至2016年2月28日止，租金26000元。第三人张西强及被告公司职工孙运堂在房屋租赁协议上甲方一栏签名、加盖公司印章，原告公司朱学奎在乙方一栏签名并加盖公司印章。同日，第三人张西强给原告出具收条一份，注明：“收到和瑞汽车销售有限公司租用阜阳市鑫龙业汽车销售有限公司一楼门面房两间租金26000元和装修费用10000元，合计36000元。此费用鑫龙业汽车销售有限公司同意转给张西强，视同鑫龙业汽车销售有限公司收到。合同到期张西强有义务为双方签订下一年合同提供协助。”被告公司孙运堂在收条下方证明人一栏签名确认。原告当场支付现金1000元给第三人张西强，余款35000元原告于2015年3月4日通过银行转账方式支付给了张西强。被告于2015年3月5日通过银行转账方式退还了张西强支付给其的房屋租金25000元，与其解除了房屋租赁协议。涉案房屋在原告准备入住前于2015年7月6日被房主收回，现由房主租赁给他人实际使用。
上述事实，由原告提供的营业执照、组织机构代码证、被告的工商登记信息、组织机构代码证、房屋租赁协议、收条、转款记录、涉案房屋情况照片及被告提供的房屋租赁协议、银行转款凭证及原、被告、第三人当庭陈述在卷佐证。
本院认为：被告阜阳市鑫龙业汽车销售公司及第三人张西强对涉案房屋均不具备对外转租的权利。在不具备房屋转租权的情况下，与原告于2015年3月1日签订的房屋租赁协议在事后也未能得到房主的追认，属于被告及第三人对涉案房屋的无权处分行为。故双方于2015年3月1日签订的房屋租赁协议为无效协议，被告及第三人对此存在缔约过失责任。因房屋租赁协议不能有效成立，故第三人基于该协议继续占有原告的房屋租金26000元及其与原告单独协商的另外收取原告的10000元装修补偿费用，已无合法依据，故应予以退还。被告公司对原告明确表示了租金26000元交付给第三人张西强，原告公司也已经实际交付给了第三人张西强，故应视为被告公司已经收到了原告公司的租金26000元。因合同不能有效成立，故被告公司对合同约定的房屋租金26000元，也有返还给原告的义务。原告主张租赁房屋后对房屋进行了装修，支付了装修费用7500元，就其该项主张，未能向本院提供有力证据予以证明，故对此原告应承担举证不力的不利后果，对其该项主张，本院不予采信，对其要求被告及第三人赔偿其装修费用7500元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、第三人张西强返还原告阜阳市和瑞汽车销售服务有限公司房屋租金26000元，于本判决生效后五日内一次性履行完毕；被告阜阳市鑫龙业汽车销售公司对上述26000元承担连带给付责任；
二、第三人张西强返还收取原告阜阳市和瑞汽车销售服务有限公司的装修费用10000元，于本判决生效后五日内一次性履行完毕；
二、驳回原告阜阳市和瑞汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费888元，减半收取444元，由原告负担76元，由被告负担368元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 张 艺
二〇一五年十一月三日
书记员 郭蕴静
附本判决依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。