青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终332号
上诉人（原审被告）马国兴
委托代理人马海军、庞林林，青海马海军律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西宁凯达实业发展有限责任公司
法定代表人马仲凯，董事长。
委托代理人张云峰、王耀文，青海汇元律师事务所律师。
上诉人马国兴因与被上诉人西宁凯达实业发展有限责任公司（以下简称凯达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭审理了本案，上诉人马国兴的委托代理人马海军、庞林林，被上诉人凯达公司的委托代理人张云峰、王耀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年1月24日，凯达公司与马国兴签订了合同编号为XS00019409号、XS00019413号、XS00019414号三份《商品房现房买卖合同》，约定马国兴购买凯达公司位于西宁市东大街39号二层247号、三层343号、三层359号共三套商铺房，价款为1386450元；马国兴首付50%，即716450元，剩余房款670000元通过银行按揭贷款方式支付。合同约定买受人在合同签订后30日之内提供办理银行贷款相关资料，否则违约；如因买受人原因不能办理按揭贷款时，则应在90日内全部付清剩余房款670000元，否则卖方有权解除合同。根据合同第六条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在15日之内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。
合同签订后，马国兴于2011年1月24日支付了首付款716450元，凯达公司于2011年6月1日将三套商铺房交付马国兴。后在申请贷款时，因马国兴未按合同约定的时间提供按揭贷款有效资料，致使银行按揭贷款未能实现，且马国兴又未按合同约定的时间90日内付剩余房款670000元。2013年12月5日，凯达公司向马国兴发出催缴房屋欠款及解除合同通知书，要求马国兴在2013年12月10日前给付剩余房款670000元及违约金321265元，逾期将解除合同。2014年8月25日凯达公司又给马国兴发出解除合同通知书，通知马国兴在约定的90日分期付款时间内付清剩余房款，如分期付款期限届满，马国兴仍未付款，于分期付款期限届满解除合同。马国兴在2013年12月10日及2014年9月1日针对凯达公司的二次通知书回函，均称已经依照合同约定，在合同签订后30日内向凯达公司提供了办理银行按揭贷款有效资料，但马国兴无相关证据予以佐证。
另查明，本案涉及的三套商铺房，因马国兴未付清剩余房款，至今未办理所有权转移登记手续，登记的所有权人仍在凯达公司名下。凯达公司委托西宁红场商贸有限公司代收了马国兴的办证手续费47770元，该款凯达公司未退还马国兴。
又查明，马国兴于2011年8月2日向中国银行股份有限公司西宁市胜利路支行交纳了9550元贷款手续费，该行出具了收条。
原审法院认为，凯达公司与马国兴签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，应受法律保护。本案中，凯达公司依照合同约定，向马国兴交付了房屋，履行了合同义务。马国兴只按照合同约定向凯达公司给付了房屋首付款，部分履行了合同义务。对应支付的余款670000元，马国兴不能证明自己依约在合同签订的30日内向凯达公司提供了办理银行按揭贷款的有效资料，也未能在合同约定的90日内给付余款670000元，马国兴怠于履行付款义务，已经构成了违约。自2011年1月24日双方签订合同至今的五年内，经凯达公司二次催告，马国兴仍没有给付剩余房款，没有履行合同约定的给付义务，致使原合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项之规定，凯达公司可以解除合同，且凯达公司依照法律规定通知了马国兴，故对凯达公司要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，依照法律规定，凯达公司应该返还马国兴的房屋首付款716450元，马国兴应该退还凯达公司的三套房屋。由于马国兴逾期未给付剩余房款，致使双方合同解除，故马国兴应对给凯达公司所造成的损失，根据合同中关于违约金的约定，凯达公司主张的损失581225元（自2011年4月25日至2016年1月30日，共计1735天，违约金应为670000元×0.5‰×1735天=581225元），并无不妥，应予支持。凯达公司未退还马国兴的办证手续费47770元，应予退还。马国兴向中国银行股份有限公司西宁市胜利支行交纳的9550元贷款手续费，不属本案处理范围，且双方均无异议。遂判决一、解除西宁凯达实业发展有限责任公司与马国兴在2011年1月24日签订的合同编号为XS00019409号、XS00019413号、XS00019414号的《商品房现房买卖合同》。二、西宁凯达实业发展有限责任公司于判决生效之日起三十日内退还马国兴合同编号为XS00019409号、XS00019413号、XS00019414号《商品房现房买卖合同》的首付款716450元。三、马国兴于本判决生效之日起三十日内将位于西宁市东大街39号二层247号、三层343号、三层359号房屋退还给西宁凯达实业发展有限责任公司。四、马国兴于判决生效之日起三十日内给付西宁凯达实业发展有限责任公司违约金547390元。五、西宁凯达实业发展有限责任公司于判决生效之日起三十日内退还马国兴办证手续费47770元。
马国兴上诉称，原审判决认定事实不清，判决依据不足，没有查清双方当事人产生纠纷的根本原因，而是简单的以自认推断的错误的时间点判案，没有尊重客观事实，应当予以撤销。原审法院没有查清双方当事人履约的整个过程，没有综合考虑本案客观事实进行评判。双方产生纠纷的原因是房屋余款的支付问题，凯达公司于2013年12月5日首次向马国兴发出《催缴房屋欠款及解除合同通知书》，告知在90日内交付余款，但没有说明变更余款支付方式的具体原因，按照双方约定余款应当办理贷款手续，马国兴回复凯达公司应当履行约定，及时办理贷款手续，否则构成违约，而凯达公司实际没有办理贷款手续。2014年8月25日凯达公司向马国兴发出《解除合同通知书》，并附了两份银行的说明（复印件），告知马国兴“无法办理银行贷款”，欲变更支付方式，此时马国兴才知道“无法办理银行贷款”，经向银行咨询可以办理贷款，在办理贷款过程中凯达公司未通知马国兴自行撤回了贷款资料，后马国兴要求按合同约定办理贷款，但凯达公司不予办理贷款手续，致使纠纷产生。
马国兴不存在违约行为，马国兴按照合同约定向凯达公司提供了有效贷款资料。银行按揭贷款的程序是由马国兴向凯达公司提供银行贷款所需资料，再由凯达公司将资料全部交指定银行，银行进行审批。如若像凯达公司所陈述的马国兴没有在合同约定的时间内向凯达公司提供有效的贷款资料，导致银行审批没有通过，凯达公司应当及时通知马国兴，告知贷款资料存在的问题，补充或补齐或变更付款方式，然而自双方2011年1月24日签约至2014年8月25日告知“余款无法办理贷款”的期间内，马国兴从未收到过此类通知。本案的重要事实是，凯达公司向银行提交了马国兴按揭贷款的申请材料。按银行通知，马国兴夫妇于2011年8月2日与银行进行了面谈和面签，交了9550元的贷款手续费。如果马国兴没有依合同约定向凯达公司提交贷款资料，凯达公司又如何向银行提交贷款资料该资料又从何而来如果凯达公司认为马国兴没有依约于2011年2月25日之前向其提交有效的贷款资料，已构成违约，在此情况下其为何又于2011年8月2日向银行提交贷款资料凯达公司于2011年10月19日在未通知马国兴的情况下私自撤回了银行贷款资料，此事实也能够证明马国兴已经向凯达公司提供了贷款资料，且银行出具证明贷款资料齐全，没完成审批凯达公司就私自予以撤回。马国兴依约向凯达公司提交有效贷款资料后至2011年8月2日期间，贷款资料一直在凯达公司处，后凯达公司私自撤回贷款资料导致审批没有完成，原审法院没有重视上述事实，没有综合所有事实进行评判，简单以马国兴没有依约提交贷款资料为由，认定马国兴违约解除合同并赔偿损失没有依据。根据一般商品房买卖实践和常识，买受人办理银行贷款申请由出卖人代办，买受人将资料交给出卖人后，出卖人一般没有向买受人打收据写明收到的资料种类的情况，原审法院不综合考虑本案客观事实及一般交易规则，而是一味的让马国兴证明是否按期交付了贷款资料，由此所作出的判决完全错误。
马国兴不存在违约怠于履行付款义务的行为。凯达公司于2013年12月5日向马国兴发出催交房屋欠款及解除合同通知书，马国兴自双方签约后第一次收到凯达公司的催款通知，该通知书没有说明支付余款的具体理由，马国兴复函要求凯达公司依约办理贷款手续，但此后没有了消息。2014年8月25日凯达公司向马国兴发出解除合同通知书，明确告知无法办理银行贷款，要求按照合同约定进行分期付款，马国兴此时才得知余款没有办理贷款，随即向银行部门询问情况，银行告知马国兴符合贷款条件，是凯达公司私自将贷款资料撤回，马国兴函告凯达公司按照合同约定办理贷款，但凯达公司未再办理贷款。由此可知，房屋余款的支付系双方合同明确约定办理银行按揭贷款，而贷款未办理的原因系凯达公司自行撤回贷款所有手续，导致合同条款没有得到履行，而非马国兴接到通知后怠于履行付款义务，原审法院认定事实完全错误。
原审法院判决的违约金没有事实根据、法律依据及合同依据。原审法院依据合同第六条判决支持违约金，该条款本身无法成为违约金的依据。第六条载明：买受人逾期在15日之内未按照合同约定付款的违约责任，且为合同继续履行的条款。按照凯达公司的主张，马国兴未支付余款已经远远超过15日，且其要求解除合同，此条款不能支持凯达公司的诉讼主张。因此，原审法院依据该条款判决支持凯达公司的诉求完全错误。
原审法院未查清且没有重视的本案事实。1、双方提交的银行的几份证明。（1）凯达公司提交的两份证明。因该两份证明是复印件，马国兴在原审庭审中对其真实性提出异议，但原审法院认为马国兴在双方函件往来中收到过两份文件，并针对文件内容进行了回复说明，因此认定两份复印件是真实的，且有效。此认定完全错误。“上诉人收到过两份文件的复印件就证明两份文件证据本身是真实的”，原审法院的此种认定证据的方式完全抛开了事实与法律。（2）原审法院认为凯达公司提交的两份银行复印件证明，能够证明马国兴未在合同约定的30日内办理好按揭贷款有效资料，但从两份复印件证明的所有内容中，无法找到原审法院自认的上述证明事实。（3）马国兴向法庭提交的银行证明内容对凯达公司提交的复印件内容进行了完全否定，该事实原审法院没有重视。另，银行证明中载明的2011年8月2日是凯达公司代办向银行提交资料申请贷款的时间，原审法院将该时间认定为马国兴没有依约提供贷款资料完全错误。2、双方余款贷款手续未办理下来的原因没有查清。根据银行出具的证明，马国兴申请办理贷款的基础材料是齐全的，符合规定。凯达公司代办员于2011年8月2日提交贷款资料申请后，在银行审批程序过程中，又私自撤回所有的资料，究竟是何原因原审法院没有查清也没有重视上述事实。3、违约责任问题。本案中马国兴没有违约，抛开此前提，仅仅从原审法院认定的余款未支付的违约责任分析。双方签署合同后，前期义务已经履行，但贷款实际一直未办理，马国兴直到2014年8月25日才得到凯达公司的通知，说贷款不符合条件，按照合同约定改为分期付款，如果90日内未付清，则合同解除。此份《解除合同通知书》正式告知马国兴无法办理贷款，在接到此通知后分期90日内付清余款，如果双方关于余款支付问题出现纠纷，应当对双方都知晓该通知内容之后双方是否履约做出评价，而原审法院将2011年4月25日至2014年8月25期间的未付款违约责任全部无理推给了马国兴，正式告知后反而追究告知之前的责任，且依据的是两份毫无真实性的2013年的证明，追究2011年的责任，此种认定无法理解，根本不能成立。
综上所述，原审法院审查事实严重不清，判决依据严重不足，根本没有查清本案纠纷产生的实质，没有综合本案全部事实进行评定，判决严重不公，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，改判支持马国兴全部上诉请求，驳回凯达公司的诉讼请求。
凯达公司辩称，本案的焦点问题是马国兴是否按照合同约定的期间向凯达公司提供办理银行贷款的相关材料及违约金的计算。对于此问题，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。按照《商品房现房买卖合同》第五条的约定：买受人在本合同签订后的30日之内提供办理银行相关手续，否则违约。如因买受人的原因不能办理按揭贷款时，则由买受人改为分期付款，并在90日内全部付清。否则，卖方有权解除本合同。马国兴理应知悉合同的约定，并严格按照合同约定履行自己的义务。自2011年l月24日合同签订后30日内，马国兴未向凯达公司提交办理银行贷款的材料。此时，按照合同约定：付款方式由银行贷款自动改为分期付款，并在90日内全部付清。但是马国兴至今仍未付清余款670000元。而马国兴提交的《工资收入证明》（2011年4月15日出具的证明）、银行收取贷款费用的《收条》（2011年8月2日出具）、《个人收入证明》（2013年11月28日出具的证明）、《个人收入证明》（2013年11月29日出具的证明）等多份证据恰恰证明了马国兴未按合同约定的期间提交贷款材料，其行为构成严重违约。需要说明的是，马国兴作为一名从业22年的科研工作者，在签订合同时就已经明知自己的权利义务，应当严格按照合同约定履行自己的付款义务，而其非但未依约提交银行贷款资料、非但未依约分期付清房款长达5年之久，反而在2014年年初起诉西宁红场商贸公司索要租金。从马国兴以上的种种行为表明其早已明知自己未付清房款的事实，法律应当严惩恶意违约、故意拖延付款的行为。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，马国兴的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，马国兴对原审法院查明的“后在申请贷款时，因马国兴未按合同约定的时间提供按揭贷款有效资料，致使银行按揭贷款未能实现，且马国兴又未按合同约定的时间90日内付剩余房款670000元”有异议外，对原审法院查明的其他事实没有异议，本院应予确认。
二审中马国兴提供证人陈雄的证言，证明陈雄原系中国银行胜利支行的业务人员，曾为马国兴办理按揭贷款；贷款银行卡，证明2011年8月2日马国兴夫妇到银行面谈时，银行给马国兴办理了贷款银行卡。
本院认为，2011年1月24日，马国兴与凯达公司签订的《商品房现房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规，合法有效，双方均应忠实履行，促成交易。马国兴在合同签订后足额支付了首期购房款716450元，剩余房款双方约定通过银行按揭贷款方式支付。合同还约定买受人在本合同签订后的30日之内提供办理银行贷款相关资料，否则违约。如因买受人的原因不能办理按揭贷款时，则由买受人改为分期付款，并在90日内全部付清，否则，卖方有权解除本合同。现马国兴与凯达公司就买受人是否按合同约定期限内提供有效贷款资料出现分歧。马国兴认为其按凯达公司的要求提供了贷款资料，并于2011年8月2日到银行进行了面谈和面签，交纳了办理按揭贷款的费用9550元，也领取了贷款银行卡，其已履行了合同约定的义务，未办理按揭贷款是凯达公司撤走了贷款资料，是凯达公司违约在先。凯达公司认为马国兴未提供按揭贷款的有效资料，致使贷款未获审批，违反了合同约定。根据庭审查明的事实，购房合同签订后马国兴按凯达公司要求的贷款资料清单提供了贷款的相关资料，并于2011年8月2日到银行进行了面谈和面签，交纳了按揭贷款的费用和领取了贷款银行卡。2011年10月4日，马国兴向西宁红场商贸公司交纳了办理产权的契税和土地证费47770元，自此马国兴已履行了合同约定的全部义务。根据中国银行西宁市胜利支行出具的补充说明和银行业务员陈雄出庭所作的证言，能够印证马国兴提供的贷款基础资料齐全，符合贷款条件，是凯达公司经办人员将贷款资料撤走，因此凯达公司认为马国兴未提供按揭贷款的有效资料，致按揭贷款未能审批的理由，因未提供相应的证据证明，故不予采纳。根据按揭贷款的操作流程，凯达公司首先承诺能够办理按揭贷款，马国兴才与其签订购房合同，马国兴的所有贷款资料是交给凯达公司的，凯达公司是按揭贷款的具体经办者，为马国兴办理按揭贷款是凯达公司的服务内容，是其应尽的义务。在本起按揭贷款的办理中，凯达公司在贷款未审批的情况下撤走资料，但其无法说明撤走资料的原因，也未将此情形告知马国兴，由此可以确定，马国兴的按揭贷款未获审批是凯达公司的原因造成，对此应负相应的法律责任，凯达公司以此为由解除合同的理由不能成立，本院不予支持。
2011年6月1日，马国兴接受购买的房屋，并与红场商贸公司签订《租赁合同》，将所购买的房屋出租并获取收益。2011年8月2日，中国银行胜利支行与马国兴进行了面谈，马国兴也交纳了贷款的手续费用及领取了贷款银行卡，虽然根据合同约定剩余房款以按揭贷款支付，但在此后合理的期限内马国兴并未得到银行签订《借款合同》或扣款的通知，马国兴作为按揭贷款申请人应积极主动地与凯达公司或银行询问贷款是否审批，但其放任不管，致使房屋余款670000元一直未能支付，对此马国兴应负逾期付款的民事责任。2013年12月5日、2014年9月1日凯达公司两次向马国兴发出催缴房屋欠款及解除合同通知书，要求马国兴在限定的时间内支付剩余房款，虽然马国兴针对凯达公司的二次通知书回函，称其已经依照合同约定，提供了办理银行按揭贷款有效资料。但此时马国兴已知按揭贷款未能审批，其应按合同约定积极主动与凯达公司协商变更付款方式或选择一次性付款或分期付款，但马国兴仍未支付剩余房款，致逾期未支付房款的状态持续至今，马国兴应承担自2011年8月2日银行面谈后的合理期限（限定至2011年12月31日）届满至今未付房款的银行贷款利息。自2012年1月1日至2016年6月6日利息为204824.48元（670000元×6.90%÷360天×1595天=204824.48元）。马国兴尚欠的房屋款670000元也应在限定的时间内支付给凯达公司。马国兴的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定马国兴构成根本违约依据不足，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第940号民事判决；
二、西宁凯达实业发展有限责任公司与马国兴于2011年1月24日签订的合同编号为XS00019409号、XS00019413号、XS00019414号的《商品房现房买卖合同》继续履行；
三、马国兴于判决生效之日起30日内给付西宁凯达实业发展有限责任公司剩余房款670000元、利息204824.48元；
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回西宁凯达实业发展有限责任公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费4737元，由西宁凯达实业发展有限责任公司、马国兴各负担2368.5元。二审案件受理费9474元由西宁凯达实业发展有限责任公司、马国兴各负担4737元。
本判决为终审判决。
审判长 付元泰
审判员 李宏宁
审判员 卓 玛
二〇一六年六月六日
书记员 张 媛
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。