重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0233民初5783号
原告重庆旺达物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇香山二路51号，统一社会信用代码91500233784220262E。
法定代表人徐志兵，系公司总经理。
委托诉讼代理人蒋建，重庆佰锐得律师事务所律师，特别授权。
被告王忠文，男，1976年10月3日出生，住重庆市忠县。
原告重庆旺达物业管理有限公司与被告王忠文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月17日受理后，依法由审判员周红宇独任审判，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系忠县XX镇XX路XX号商铺使用人，该商铺建筑面积528.92平方米。2013年12月9日，原、被告签订前期物业服务协议，约定原告为被告提供前期物业服务，物业服务费每月每平方米3元（按建筑面积计算）。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，但被告于2016年4月起停止缴纳物业管理费，截止2017年10月，共计19个月欠缴物业服务费20627.88元。依照前期物业服务协议第八条第四项约定，被告不按约定缴付物业服务费的，逾期按每日不超过千分之二的标准向原告支付滞纳金，现原告酌定要求被告支付违约金200元，物业服务费20627.88元。
被告辩称，从未与原告签订任何物业服务协议。被告系2016年才租用商铺经营的。原告未尽到物业服务义务，给被告经营造成了巨大损失。被告于2016年1月初租用商铺经营餐饮，但租用不久发现商铺大厅中央顶部漏水，随后被告电话要求原告物管处解决漏水问题，但物管没有及时处理。之后，原告按每平方米3元标准缴纳了2016年2、3月的物管费，再次联系原告进行处理。2016年2月25日，原告的物管处派人来处理，但是没有处理好，直至2017年1月13日物管派人来处理才解决了漏水问题，在2016年2月至2017年1月期间，原告口头一直说是消防水漏水，原告作为物管公司没有给原告书面答复，一年时间因漏水问题无法正常经营，必须在大厅中央摆放水桶接漏水，无法摆放桌椅给客人用餐，严重影响客人用餐环境，给被告经营餐饮带来恶劣影响，给被告经营的店铺造成了重大损失，因此从2016年4月起未支付物业管理费。因原告物业服务不及时给被告造成损失，被告不应当支付物业服务费，请求驳回原告的损失请求。
经审理查明，忠县XX镇XX路XX号商铺购房人即业主为罗卫群，商铺建筑面积为528.92平方米。该商铺属于忠县中博香山湖小区物业服务范围。2010年时，忠县中博香山湖小区未成立业主委员会。2010年11月15日，原告与忠县中博香山湖置业有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定由原告对香山湖小区提供物业服务，合同期限为3年，从2010年11月15日至2013年11月14日止，住宅每月每平方米0.80元。该合同在忠县房地产管理所进行了备案。2012年8月28日，原告向忠县发展改革委员会作出了关于中博香山湖商业物业服务费收取标准的报告，本物业管理区域前期物业服务收费方式为包干制。物业管理综合服务费由业主按其拥有商业的建筑面积缴纳，商业物业每月每平方米3元（不合电梯维保、年检、公共水电公摊及所有政府另行征收的如垃圾处置费等费用）。忠县发展和改革委员会在该报告上盖了收费备案专用章。2013年11月15日，原告与忠县中博香山湖置业有限公司续签了前期物业服务合同，合同期限为5年，自2013年11月15日至2018年11月14日。高层住宅物业管理服务费约定为每月每平方米1元，多层住宅每月每平方米1.20元，商业物业每月每平方米3元。公共部分的水、电费用，应由业主据实分摊。物业管理费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15日交清当月费用，逾期每月15日仍未交纳或未全额缴纳，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之五作为违约金。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。该合同亦于2013年11月18日在忠县房地产管理所备案。2013年12月9日，罗卫群接房时，原告与罗卫群签订前期物业服务协议，约定原告对罗卫群建筑面积为528.92平方米的商铺提供物业服务，合同约定了原告的义务，其中第七项义务房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修约定为及时修理，三天内完成，并建立登记、回访制度。急修约定为30分钟内到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。业主报修及时率达90%以上，维修质量合格率达90%以上。物业管理服务费约定为每月的15-25日或每季第一个月的15-25日收取物业管理费，业主可选择按季、半年、年缴的方式缴纳。收费标准为非住宅3元每月每平方米。违约责任约定为未按约定缴纳物业管理费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求按每逾期一日加收应缴纳的支付滞纳金（不得超过千分之二）。2015年12月1日，罗卫群与被告签订房屋租赁合同，约定罗卫群将其529平方米的商铺租赁给被告，约定了双方的权利及义务，其中被告义务第三项约定为：被告应依照本合同的约定，按时足额缴纳租金、物业费及水电费等各项费用，若因被告使用房屋导致纠纷（含未按时支付费用），应承担罗卫群的全部损失等。被告于2016年1月使用该商铺用于餐饮，店名为水浒火锅，并按每月每平方米3元标准缴纳了2016年2月、3月的物业服务费。因餐厅大厅顶部漏水及天棚漏水，被告于2016年1月20日通知原告物管处报修。2016年11月13日被告再次通知原告保修，原告的维修登记记载说明为消防管接头漏水。2017年1月原告维修处理完毕。庭审中原告认为大厅顶部漏水原因及天棚漏水原因均为楼上业主及开发商的原因并非消防管道漏水的原因，已通知楼上业主及开发商将漏水问题解决完毕。因原告未及时处理房屋漏水，被告从2016年4月起未向原告缴纳物业管理费至今。现原告起诉来院，诉讼请求同前。
另查明，原告根据忠县的实际情况及业主的反映自行从2016年11月起调低了物业服务价格，被告所租用的商铺面积528.92平方米，每月每平方米价格为1.5元。原告主张被告支付的物业管理费从2016年4月至10月按每月每平方米3元计算，从2016年11月至2017年10月按每月每平方米1.5元计算。
上述事实，有原告委托诉讼代理人及被告在庭审中的陈述以及原告提供的被告前期物业服务合同、报备材料、房屋租赁合同、楼宇交接资料、催款通知书、巡逻签到表、物业服务照片、保修登记表、派工单等证据材料在案佐证，本院予以确认。
本院认为：《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。本案业主与原告签订前期物业服务合同，嗣后又与被告签订的房屋租赁合同，明确约定物业服务费由被告承担，被告亦实际按租赁合同即与业主的约定在向原告缴纳物业管理费，故前期物业服务合同约定的业主义务应对被告有约束力，被告作为物业使用人应按前期物业服务合同约定按时向原告缴纳物业管理费，被告未按时支付，存在违约行为。被告主张原告未尽到物业服务义务，要求原告收取的物业服务费与其提供的物业服务相适应，主张房屋漏水问题一直未予及时修理并书面回复，物业服务不完善。本院认为，被告使用的房屋漏水问题，原告依照前期物业服务合同约定对业主及物业使用人反映的问题予以了登记，依照原告的操作流程，由原告发出派工单对提出的问题进行维修处理，由客户签字确认。但原告向本院提供的证据派工单若干份均系其他商铺的维修派工单，并不能证实对被告反映的问题进行了处理，从原告提供的维修登记看，被告所使用房屋漏水原因为消防管接头漏水，依照前期物业服务合同约定，消防管道维护应由原告进行维修维护，庭审中原告陈述并非消防管道的原因导致漏水，真正原因为楼上业主及开发商的原因，但未向本院提供证据证实与相关业主及开发商进行了沟通协调，并及时将漏水原因告知被告，导致被告所使用的商铺长期漏水，因此原告对被告物业管理的服务并不完善。本院认为原告收取的物业服务费与其提供的物业服务相适应，原告按前期物业服务合同约定履行了服务，如公共卫生的打扫清理，楼道的保洁，防火防盗的巡逻、水电管网、下水管道、化粪池的维修维护等等，但对被告的物业服务还存在一定的质量问题。并且，2016年11月起原告调整被告使用户型商铺为1.5元每月每平方米。在本院处理的原告起诉同一小区、同一时段、同一地段的商业用房业主拖欠物业服务费案件中均以调解方式结案，调解均以2016年11月之后的收费标准在收取物业管理费，本院既为了保持同一类型案件裁判结果的公平性和一致性，又为了保障物业公司的诉讼权利和合法权益，故对原告主张的物业服务费予以酌减，调整被告使用的门面从2016年4月至2016年10月期间物业管理费按1.8元每月每平方米收取，即从2016年4月至2016年10月，被告应缴纳的物业服务费为528.92平方米×7个月×1.8元为6664.39元,2016年11月至2017年10月，被告应缴纳的物业服务费为528.92平方米×12个月×1.5元为9520.56元，合计16184.95元。原告主张被告支付违约金200元，因双方均有一定违约行为，故本院对原告主张支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：
一、被告王忠文在本判决生效之日起十日内向原告重庆旺达物业管理有限公司支付从2016年4月1日至2016年10月31日止的物业服务费用16184.95元；
二、驳回原告重庆旺达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费161元，由原告重庆旺达物业管理有限公司负担31元，被告王忠文负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 周红宇
二〇一六年十二月二十日
书记员 覃诗倪