安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00705号
原告（反诉被告）：吴正祥，男，1970年10月11日出生，汉族，建筑公司现场负责人，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人：娄尔玉，安徽信拓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：合肥市城建房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市，组织机构代码14917319-6。
法定代表人：张金生，董事长。
委托代理人：付来权，该公司员工。
委托代理人：吴松，安徽安天行律师事务所律师。
吴正祥与合肥市城建房地产开发有限责任公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理，城建公司于2014年2月2日提起反诉。本案依法由审判员蒋子钰适用简易程序于2014年2月27日第一次公开开庭进行了审理。原告吴正祥及其委托代理人娄尔玉，被告城建公司的委托代理人付来权、吴松到庭参加诉讼。后于2014年4月29日第二次公开开庭进行了审理。原告吴正祥的委托代理人娄尔玉，被告城建公司的委托代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴正祥诉称：2009年7月9日，吴正祥与城建公司签订《商品房买卖合同》，约定城建公司将其开发建设的位于合肥市庐阳区颍上路与凤台路交汇处领域花园（以下简称领域花园）＊幢＊号商铺出售给吴正祥，建筑面积24.61平方米，单价每平方米人民币6687.6元，总金额164582元，自合同签订之日付65000元，余款99582元于2009年7月20日一次性付清，原告实付125082元。签订合同时，双方约定交房期限为2009年12月31日前，但城建公司在合同书上却写上交房期限为2012年12月31日前，吴正祥要求更改为2009年12月31日前，城建公司表示没有关系，是由城建公司统一运营，产权证会按照2009年12月31日前的交房期限起算办理。合同第十一条约定房屋交接时城建公司应当出具相应的证明文件，第九条约定城建公司逾期交房应当支付违约金，合同第十四条第二项约定房屋交付时电梯应当同时投入使用，否则应当按合同第九条承担逾期交房的违约责任，合同第十五条约定城建公司逾期办理产权登记的违约责任等。在签订合同的同时，城建公司还要求吴正祥签订《商铺委托经营合同书》，将商铺委托统一出租经营。除《商品房买卖合同》规定的内容外，城建公司还在售楼书和宣传册中承诺该投资性商铺的“四大价值”，其一为“风险低：专业运营公司保驾护航”，其二为“回报高：六年统一运营，业主净享超高回报保障”等，还承诺商铺有“观光电梯，独立的门厅设计，充足的停车位，良好的广告展示，小空间、大回报”等。正是基于城建公司的这些承诺，吴正祥才购买了商铺。2009年12月31日，吴正祥要求城建公司办理产权登记时，城建公司却出尔反尔，说只能按合同书上的交接时间办理产权证。吴正祥无奈，只得忍气吞声等到了2012年12月31日，此时吴正祥也收到了城建公司的电话通知，要求去办理交房手续，同时领取第四年的租金。吴正祥和其他业主到交房现场后发现，商铺并未统一运营，依然是毛坯房，电梯也一直未安装。吴正祥要求城建公司出示合同第十一条及第八条规定的交房条件证明文件，城建公司一份也没有。吴正祥和其他业主因此拒绝交接，并要求城建公司完善交房条件，尽快实现统一运营，以兑现购房时的承诺。但城建公司以降低投资回报率相威胁，后又以不再统一运营等各种手段逼迫吴正祥按原购买的房价退房，均遭吴正祥拒绝。此外，根据合同约定和城建公司的承诺，城建公司应当于2013年12月31日前支付第五年的租金回报，城建公司至今未支付。吴正祥认为，依法成立并经备案的商品房买卖合同应当受到法律的保护，城建公司违反合同约定，应当承担相应的违约责任。故吴正祥诉至法院，请求判令：1、城建公司支付逾期交房违约金12673元（自2013年1月1日起每日按已付房款的万分之二计算至2014年1月20日），违约金顺延计算至房屋具备交付条件并实际交付之日；2、城建公司为吴正祥办理房地产权属证书，并支付违约金823元；3、本案诉讼费用等由城建公司承担。
在本案审理过程中，吴正祥认为领域花园＊幢商铺系城建公司开发建设。为了尽快出售房屋，筹集后续开发资金，领域花园在售楼书和宣传册中承诺该投资性商铺的回报率，前三年即2010年1月1日至2012年12月31日的年投资收益为每年8%，后三年的投资收益为第一年8.5%，以后每年递增0.5%，正是基于城建公司的这些承诺，吴正祥才购买了该商铺。然而，自签订合同至今，城建公司并未对商铺进行任何的运营，投资收益也未按约定兑现，故吴正祥增加第4项诉讼请求为：城建公司一次性支付2010年1月1日至2014年12月31日共五年的投资回报收益68301.85元。
城建公司在庭审中辩称：一、吴正祥主张逾期交房违约金，无事实与法律依据。1、吴正祥至今未付清购房款，城建公司有权不交房。根据双方《商品房买卖合同》约定，吴正祥应于合同签订之日支付购房款65000元，余款99582元于2009年7月20日一次性付清，但吴正祥仅支付部分款项，余款至今尚未支付，其行为已构成根本违约，且付款义务属于合同的先履行义务，因此，城建公司在吴正祥未付清购房款之前有权不予交房。2、城建公司不存在任何违约行为，无需支付违约金。城建公司在房屋交付期限届满前通过电话和书面形式告知吴正祥前来办理房屋交接手续，但其收到通知后拒绝办理，因此，城建公司已尽到告知义务，不存在任何违约行为；另根据合同约定，吴正祥拒绝办理交接手续的，则视为房屋已交付。3、吴正祥已实际接收了该房屋，城建公司不存在逾期交房情形。吴正祥与案外人合肥禾苗商贸有限公司（以下简称“禾苗公司”）签订了《委托经营合同书》，约定将该房屋委托禾苗公司经营，并从中收取租金，可见吴正祥以其处分行为表示了其已实际接收房屋，城建公司不存在逾期交房问题。二、城建公司没有义务为吴正祥直接办证，且有权拒绝代办。根据约定，吴正祥的房产证由城建公司统一代为办理，可见，双方之间的法律关系为委托代理合同关系，即城建公司接受吴正祥的委托为其代为办理，并非直接办理，现吴正祥主张城建公司为其办理房产证，明显与合同约定不符，该诉请不能成立，应不予支持。另根据约定，吴正祥应在2009年7月20日一次性付清剩余购房款，并在房屋交付前将办证所需证件、资料、费用交付至城建公司，但至今吴正祥未付清购房款，也未交付办证所需材料、费用等，因此，城建公司有权拒绝为其办理，更何况在其未提交办证材料及费用的前提下，城建公司也无法为其代办。三、吴正祥主张共计五年投资回报收益，无依据可言。城建公司与吴正祥之间自始至终不存在任何关于投资回报收益的约定，仅仅存在商品房买卖合同法律关系，现其主张该诉请，明显与事实不符。
城建公司反诉称：2009年7月9日城建公司与吴正祥签订《商品房买卖合同》，约定吴正祥购买城建公司开发建设的领域花园＊幢＊号房屋，房屋总价款164582元。合同还约定，若吴正祥逾期付款，应按每日万分之二的标准向城建公司支付逾期违约金。但合同签订后吴正祥仅支付购房款125082元，欠付购房款39500元，经城建公司多次催要无果，故诉至法院，请求判令：1、吴正祥向城建公司支付购房款39500元及逾期付款违约金12932.3元（自2009年7月20日起暂计算至2014年2月7日，款清息止）；2、本案本诉、反诉诉讼费用由吴正祥承担。
在本案审理过程中，城建公司认为吴正祥与城建公司签订的《商品房买卖合同》中约定吴正祥购买上述房屋，根据合同第十一条约定，吴正祥应在接到城建公司报纸公告之日起10日至城建公司指定地点办理商品房交接手续，吴正祥未按规定日期办理该房屋交接手续的，则自逾期之日起视为房屋交付给吴正祥，吴正祥需在逾期之日起按日向城建公司支付总房款万分之二的违约金。在房屋验收合格并符合交付条件后，城建公司于2012年12月24日通过电话、书面函件、在报纸上刊登《交房公告》等多种方式，通知吴正祥在规定期限内前来办理房屋交接手续，吴正祥也收到通知，但截止到2014年2月20日，吴正祥仍未前来办理房屋交接手续，根据合同约定其应当承担违约责任，故城建公司增加第3项诉讼请求为：吴正祥向城建公司支付逾期未办理房屋交接手续的违约金13495.7元（按总房款每日万分之二标准计算，自2013年1月5日起计至实际办理房屋交接手续为止，暂计算至2014年2月20日）。
吴正祥针对城建公司的反诉辩称：1、关于城建公司要求吴正祥支付剩余房款。吴正祥于2009年7月9日与城建公司签订《商品房买卖合同》，合同第六条约定，吴正祥于2009年7月20日前付清所有房款164582元。自2009年7月20日至今已近五年时间，城建公司从未以任何方式要求吴正祥支付剩余房款。根据民法通则及最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释的有关规定，城建公司的该项诉请早已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。2、关于城建公司要求吴正祥支付逾期交房违约金。吴正祥收到城建公司的交房通知后，按时于2009年12月29日至12月31日到城建公司指定的领域花园社居委（并不在房屋坐落地）办理交房手续。办理交接手续时，城建公司未按合同第十一条的规定向吴正祥出示房屋验收合格证明文件。吴正祥要求城建公司出示合格文件并一起到房屋现场验房交接，城建公司均予以拒绝。吴正祥自行到房屋现场查看后发现，所购商铺整体仍然是毛坯房，且垃圾遍地，电梯也未安装完毕，无法使用，不符合合同第八条、第十四条规定的交房条件。城建公司售房时关于六年统一运营的承诺完全没有实现。因此，是城建公司拒绝验房交接而非吴正祥拒绝收房，是城建公司不能按约定时间交付约定房屋而非吴正祥不办理交房手续。因城建公司欲交付的房屋至今不符合交房条件，故由此产生的逾期交房责任完全在于城建公司，应当由城建公司按合同第九条承担逾期交房的违约责任。综上，城建公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明：2009年7月9日，吴正祥与城建公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：吴正祥购买由城建公司开发的领域花园＊幢＊号商业用房，建筑面积为24.61平方米，房屋总价款为164582元，于合同签订之日付65000元，余款99582元于2009年7月20日一次性付清。合同第七条约定，吴正祥如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，吴正祥按日向城建公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，城建公司有权解除合同，吴正祥按累计应付款的3%向城建公司支付违约金。吴正祥愿意继续履行合同的，经城建公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，吴正祥按日向城建公司支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定，城建公司应当在2012年12月31日前，将经验收合格的房屋交付吴正祥。合同第九条约定，城建公司如未按合同规定的期限将商品房交付吴正祥使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向吴正祥支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，吴正祥有权解除合同。吴正祥解除合同的，城建公司应当自吴正祥解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按吴正祥累计已付款的3%向吴正祥支付违约金。吴正祥要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向吴正祥支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，吴正祥应在接到城建公司书面通知或报纸公告之日起10日内至城建公司指定地点办理商品房交接手续，吴正祥未按规定日期办理该房屋交接手续的则自逾期之日起视为房屋交付给吴正祥，吴正祥须在逾期之日起，按日向城建公司支付总房款万分之二的违约金。合同第十四条约定，城建公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、道路与房屋同步交付使用；交付使用时，电梯投入使用。如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条执行。合同第十五条约定，城建公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由城建公司提供的资料报产权登记机关备案。如因城建公司的责任，吴正祥不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如吴正祥不退房，城建公司按已付房价款的0.5%向吴正祥支付违约金。吴正祥的房产证由城建公司统一代为办理，由吴正祥配合。吴正祥应于房屋交付前将办理房产证所需的证件、资料、相关费用交给城建公司，逾期后果由吴正祥承担。
吴正祥于2009年6月20日向城建公司支付定金1万元，后又于2009年7月22日支付购房款115082元，合计125082元。2010年2月8日，涉案房屋经相关部门验收合格，城建公司取得竣工验收备案表。2012年12月24日，城建公司在报纸上刊登公告，并以短信的方式通知吴正祥，于2012年12月29日至2012年12月31日对领域花园1幢3至5层商铺交房，同时通知吴正祥交房应缴纳款项及资料。吴正祥按照通知的时间和地点前往。但吴正祥认为城建公司未提供房屋的竣工验收备案表且房屋的配套电梯未能正常使用，故表示不予收房。
另查明：2009年12月31日，吴正祥与案外人合肥禾苗商贸有限公司（以下简称禾苗公司）签订委托经营合同书，双方约定：吴正祥委托禾苗公司处理领域花园＊幢＊号商铺经营管理的一切事项。委托经营期限为三年，自2012年12月31日起至2015年12月30日止。吴正祥在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向禾苗公司收取商铺经营回报收益：第一期2012年12月31日至2013年12月30日，禾苗公司按每年8.5%的标准，即一年的保底收益总额（商铺合同总价×8.5%×1年）在2012年12月31日一次性支付给吴正祥；第二期2013年12月31日至2014年12月30日的回报率为9%；第三期2014年12月31日至2015年12月30日的回报率为9.5%。
以上事实，有吴正祥提供的身份证、企业注册信息查询单、商品房买卖合同、售楼宣传单、定金及购房费用收据、委托经营合同，城建公司提供的商品房买卖合同及补充协议、定金及购房费用收据、竣工验收备案表、交房公告、委托经营合同、电梯验收检验报告，以及双方庭审陈述等在案佐证。
本院认为：吴正祥与城建公司签订的房屋买卖合同为合法有效合同，双方应依约履行。城建公司向吴正祥出售的房屋在双方约定的交付时间前已取得竣工验收备案表，根据房屋买卖合同第八条的约定已符合交付条件。吴正祥所购房屋自2009年至2012年系由城建公司统一运营，且吴正祥又于2009年12月31日与禾苗公司签订委托经营合同书，委托其自2012年12月31日至2015年12月30日统一运营，吴正祥将房屋委托给他人经营管理的前提是其已收房，此时其才对房屋享有支配管理的权利。故吴正祥将房屋对外委托管理的行为视为其已经从城建公司收房。吴正祥认为房屋的配套电梯不符合交付条件，城建公司提供的电梯验收检验报告表明电梯在2009年11月13日已经验收合格，房屋经验收合格后的前三年系由城建公司统一运营，自2012年12月31日起又由吴正祥委托禾苗公司经营管理。如电梯在房屋交付使用后不能正常使用，并不适用本案所涉房屋买卖合同约定的违约条款。综上，吴正祥主张城建公司未向其交付房屋要求支付逾期交房违约金，本院不予支持。同时，城建公司向吴正祥主张逾期未办理房屋交接手续的违约金，本院亦不予支持。
关于吴正祥诉请的投资回报收益以及城建公司诉请的购房款及违约金，吴正祥在诉状中写明“剩余房款以2010年1月1日至2012年12月31日城建公司应付的三年租金39500元抵付”，在城建公司提起反诉要求其支付剩余购房款及违约金后，吴正祥又在庭审时对上述陈述内容予以否认并追加诉请要求城建公司支付2010年1月1日至2012年12月31日的投资回报收益。城建公司于2012年12月24日在报纸上刊登交付公告时未通知吴正祥需缴纳未缴清的购房款。城建公司在吴正祥未付清购房款的情况下又通知其办理房屋交接手续并缴纳办理房屋权属证书的费用，不符合交易习惯，与常理有悖。结合吴正祥提交的售楼宣传单中城建公司承诺的“六年统一运营”，本院认为，事实上吴正祥与城建公司之间存在以三年租金抵付剩余购房款的约定，吴正祥在诉状中陈述的内容应属事实。故吴正祥主张2010年1月1日至2012年12月31日的投资回报，本院不予支持。同时，因吴正祥已将三年的租金抵付剩余购房款，应视为吴正祥已付清全部购房款，故对城建公司诉请的购房款及违约金亦不予支持。吴正祥已与禾苗公司签订了委托经营合同书，将房屋2012年12月31日至2015年12月30日期间的经营管理权交由禾苗公司。禾苗公司与城建公司系两个独立的法人，吴正祥将房屋委托禾苗公司经营管理后，又向城建公司主张2013年1月1日至2014年12月31日期间的投资回报收益，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于吴正祥诉请的办理房地产权属证书及违约金，因城建公司已在交房公告中告知吴正祥需缴纳相关税费，但吴正祥并未向城建公司缴纳办证的相关费用，故对其该项诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回吴正祥的本诉诉讼请求；
二、驳回合肥市城建房地产开发有限责任公司的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取为1899元，由吴正祥负担；反诉案件受理费减半收取为522元，由合肥市城建房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 蒋子钰
二〇一四年五月十四日
书记员 陈 旋