广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第495号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市宝和祥投资顾问有限公司。
法定代表人：罗样平，该公司总经理。
委托代理人：陈伟，广东宝城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市尚典塑胶电子有限公司。
法定代表人：杨尚昊，该公司总经理。
委托代理人：唐伟，男，汉族，1977年8月14日出生，。
上诉人深圳市宝和祥投资顾问有限公司（以下简称宝和祥公司）因与被上诉人深圳市尚典塑胶电子有限公司（以下简称尚典公司房屋租赁纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民初字第89号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月10日，宝和祥公司为甲方，案外人“范兴旺”为乙方签订《房租赁合同》一份，约定宝和祥公司将位于深圳市宝安区沙井街道办新二红巷工业路xx号x栋1层的3个空格、宿舍第4、5层格1间租给乙方使用；租期从2011年8月23日起至2014年2月30日止，厂房租金每月每平方米21元，每月共计8400元；宿舍每间租金450元，每月共计450元；履约保证金（押金）为16800元，即两个月租金；卫生费每月200元，公用卫生间160元，基本电费每月2400元，并约定于当月5日前到宝和祥公司财务部结算当月房租及管理费用。另外，双方于2011年8月8日曾订立一份协议，约定：合同签订后，宝和祥公司将上述厂房及宿舍交付使用。双方对于涉案厂房面积存在争议，经原审法院委托深圳市地籍测绘大队对涉案厂房进行现状测绘，涉案厂房套内面积为230.79平方米，分摊公用面积为17.02平方米，建筑面积为247.81平方米。另查，尚典公司自2011年8月23日至2012年12月23日均向宝和祥公司按每月8400元的金额交付租金，但是存在个别月份未按每月5日前交纳租金及管理费用的情形。庭审中，双方均未提交涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续。经原审法院行使释明权并指定提交相关建设工程规划许可证或其他合法报建手续等证据时间，双方均未能提交相关证据。另外，庭审中，尚典公司承认在签订合同时，并未见到涉案房产的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，亦未要求宝和祥公司出示。
尚典公司诉至原审法院，请求判令：宝和祥公司返还尚典公司租金58464元（自2011年8月23日至2012年12月23日租金），并承担本案诉讼费用。
宝和祥公司向原审法院提出反诉，请求判令：尚典公司向宝和祥公司支付2013年1月租金12060元及2012年12月水电费、2012年7月至2012年11月及2013年1月拖欠费用的违约金63743.14元。
原审法院认为，尚典公司未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案尚典公司与宝和祥公司签订的《房租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。尚典公司在与宝和祥公司签订租赁合同时，亦未尽其应有注意义务，未审核涉案房屋产权情况，对于该合同无效，尚典公司、宝和祥公司双方均有过错，均应承担相应的责任。关于尚典公司要求宝和祥公司返还多交纳的租金问题。双方在《房租赁合同》中约定厂房租金每月每平方米21元，每月共计8400元，且在2011年8月8日的协议中载明宝和祥公司提供的厂房面积为400平方米，但是经过深圳市地籍测绘大队测量，尚典公司实际使用的厂房建筑面积为247.81平方米，与双方约定的面积不符。虽然双方签订的《房租赁合同》为无效合同，但尚典公司实际使用了涉案房产，应向宝和祥公司支付实际使用期间的房屋使用费，原审法院参照双方《房租赁合同》中约定的租金计算方式，为21元／平方米，涉案房屋使用费为5204.01元／月，尚典公司以8，400元／月的标准向宝和祥公司支付，多于实际的使用费用，因此，尚典公司要求宝和祥公司退还多于实际使用费的金额，原审法院予以支持。经尚典公司诉讼请求，经计算，宝和祥公司应向尚典公司退还2011年8月23日至2012年12月23日的房屋使用费51135.84元［（8400元－5204.01元）／月×16个月］。尚典公司起诉要求宝和祥公司返还的使用费金额超过原审法院计算部分，原审法院不予支持。至庭审中，双方承认尚典公司仍使用宝和祥公司的涉案厂房，因此，对于宝和祥公司反诉要求尚典公司向其支付2012年12月24日至2013年1月23日的租金及水电费，有事实依据，原审法院予以支持。按照尚典公司实际使用的厂房面积，参照双方约定的租金计算上述期间使用费，为5204.01元；另外根据双方《房租赁合同》中的约定，尚典公司每月应向宝和祥公司支付的管理费用为卫生费每月200元、公用卫生间160元、基础电费2400元、宿舍450元。经核算，上述费用共计8414.01元，尚典公司应向宝和祥公司支付。对于宝和祥公司反诉请求中超过原审法院计算部分，原审法院不予支持。关于尚典公司迟延支付使用费、管理费违约金的问题。因双方签订的《房租赁合同》为无效合同，因此，对于合同中约定的关于迟延履行违约金条款亦为无效，故对于宝和祥公司反诉要求尚典公司向其支付《房租赁合同》中约定的违约金，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、宝和祥公司于本判决生效之日起三日内向尚典公司返还2011年8月23日至2012年12月23日使用费51135.84元；二、尚典公司于本判决生效之日起三日内向宝和祥公司支付2012年12月24日至2013年1月23日厂房使用费及管理费用共计8414.01元；三、驳回尚典公司的其他诉讼请求；四、驳回宝和祥公司的反诉请求。本案本诉受理费631元，由尚典公司承担80元，由宝和祥公司承担551元；反诉受理费424元，由尚典公司承担47元，宝和祥公司承担377元；测绘费用4575元，由尚典公司承担574元，宝和祥公司承担4001元。
上诉人宝和祥公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人无需向被上诉人返还2011年8月23日至2012年12月23日使用费51135．84元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决上诉人向被上诉人返还2011年8月23日至2012年12月23日使用费51135．84元，并由被上诉人向上诉人支付2012年12月24日至2013年1月23日厂房使用费及管理费共计8414．01元，上诉人认为缺乏事实和法律依据。原审法院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同因涉案房产无建设工程规划许可证或其他合法报建手续而无效，因此，应结合实际租赁面积并参照双方约定的租赁价格（即21元／m2）计算房屋使用费及管理费用。然而，上诉人认为，即便租赁合同因违反法律强制性规定而无效，但根据意思自治原则，双方代表于2011年8月8日签订的《协议》约定，双方已一致同意按400平方米计算租金，被上诉人是基于真实意思表示自由而约定义务，并且此后双方均是按《协议》享受权利及履行义务的，被上诉人以实际行为履行了《协议》，故该《协议》是有效的；因此，上诉人不存在多收租金的问题，原审法院的上述判决缺乏事实和法律依据。
被上诉人尚典公司口头答辩称，一审法院对涉案房屋的面积已经查明清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院的判决。
经本院审理查明，2011年8月10日，与宝和祥公司签订《房租赁合同》的乙方为案外人范兴国与杨尚昊，杨尚昊系尚典公司的法定代表人。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，由于涉案房产未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证，原审判决认定宝和祥公司与尚典公司于2011年8月10日签订的《房屋租赁合同》为无效合同，适用法律正确。
因《房屋租赁合同》为无效合同，在计算尚典公司应向宝和祥公司支付的房屋占有使用费时应以涉案房屋实际的建筑面积为准，涉案房屋经深圳市地籍测绘大队测量后实际建筑面积为247.81平方米，原审法院在以247.81平方米的实际建筑面积，并参照《房屋租赁合同》中约定的租金标准（即21元／平方米）计算尚典公司应付的房屋占有使用费并无不当，本院对此予以确认。宝和祥公司主张应以400平方米计算房屋占有使用费没有事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，宝和祥公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1078元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 蔡妍婷
二〇一四年三月十七日
书记员（兼） 严军军
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。