济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2470号
原告史翠红，女，生于1979年4月21日，汉族，淄博得亨国家贸易有限公司经理，住济南市。
委托代理人杨静，山东舜翔律师事务所律师。（特别授权）
被告百替集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人李加鹏，总经理。
委托代理人沈建勇，山东千舜律师事务所律师。（特别授权）
原告史翠红与被告百替集团有限公司（以下简称百替公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法适用简易程序由审判员崔得原独任审判，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告史翠红的委托代理人杨静，被告百替公司的委托代理人沈建勇到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员崔得原担任审判长，与人民陪审员李秀芹、人民陪审员张希英组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告史翠红的委托代理人杨静，被告百替公司的委托代理人沈建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史翠红诉称，2014年5月27日原被告签订《商品房买卖合同》，原告史翠红购买被告百替公司开发的位于百替御园华府A区1单元602号房，原告史翠红一次性支付购房款1574590元，并支付储藏室二十年租赁费37395元。合同签订后，原告史翠红如约履行付款义务，被告百替公司至今未交付房屋。为此诉至法院，请求判令：1、被告百替公司支付原告史翠红逾期交房违约金91399元；2、被告百替公司支付原告史翠红律师费2万元；3、本案的诉讼费由被告百替公司负担。
被告百替公司辩称，一、原告史翠红计算的违约金比例与合同约定不符，违约金数额计算错误。原被告签订的商品房买卖合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日的，按已付房价款的万分之二支付逾期交房期限的违约金；该约定是合同第八条超过正常交房期限的最后交房期限，因为合同第八条规定的交房期限是正常的交房期限，不是最后的交房期限。最后的交房期限是2015年6月30日之后的180天。180天内按日万分之二承担违约责任，180日外即约定的最后交房期限的第二天起按日万分之三计算违约金（不作累加）。
二、因原被告约定的违约金过高，被告百替公司无能力承担，请求按原告史翠红实际受到的损失确定被告百替公司应支付的违约金数额。
被告百替公司之所以未能如期将房屋交付，一是因为原告史翠红拒绝收房，被告百替公司所建商品房已具备基本的居住使用条件，所建楼房质量合格，水、电、电视、网络通信等均已开通，只是未获得质检部门的《综合验收备案证明》，原告史翠红如果收房可降低其损失数额，同时也有利于解决原被告双方的纠纷。二是因为在房屋建设过程中受到国家政策影响，在国家召开一些重大国际会议或者有重大节日的时候，房地产企业必须停止施工，相应工期延长达四十余天，此为众所周知的事实，属不可抗力，应适当减轻被告百替公司的违约责任。三是房地产市场情势在开发项目建设期间发生重大变更，房地产整个行业陷入低迷，使房屋价格受到重大影响，企业资金回笼受到重大影响，从而造成不能按期支付公共配套资金和开发项目的配套资金。如此种种原因，是被告百替公司难以预测不能避免的，故应依法减轻被告百替公司的违约责任。此外，现已购被告百替公司商品房的业主均陆续向法院提起支付延期交房违约金的诉讼，这使本已无资金支付“配套设施”的被告百替公司陷入恶性循环的状态，按原告史翠红现在诉讼的违约金承担比率计算，被告百替公司应支付的违约金达三千余万元，如果不依法降低被告百替公司的违约金数额，则小区公共配套设施的缴纳将会继续拖延，被告百替公司完全达到房屋交付条件的时间也会相应延长，这样不仅会给被告百替公司造成不能承担违约损失的后果，而且对原告史翠红也毫无益处。为此，请求法庭依照我国合同法的相关规定以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的规定第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；第十七条逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定的规定，降低原被告双方过高的违约金数额，依法按原告史翠红损失的实际数额予以赔偿，以达到最佳的社会效果。
三、原告史翠红要求被告百替公司承担律师费的诉讼请求没有依据。原被告双方没有因延期交房产生的律师代理费应当由被告百替公司承担的约定，根据相关法律规定，原告史翠红的律师费不应由被告百替公司承担。
经审理本院认定，2014年5月27日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，原告史翠红出资1574590元购买了由被告百替公司开发的的位于历城区经十路以北、雪山西侧的百替御园华府A区4号楼1单元602号住宅一套，建筑面积为192.07平方米。买卖合同的第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合交房条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买卖合同的第九条约定：1.出卖人逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。买卖合同的附件五即合同补充协议的第十五条约定争议解决：合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费用等一切费用。上述买卖合同签订当日，原被告同时签订《百替御园华府地下储藏室（人防工程）租赁合同》一份，约定原告史翠红自愿租赁被告百替公司开发的百替御园华府A区4号楼负二层编号为1-217的储藏室一处，面积约13.85平方米，租期20年，租赁费37395元，原告史翠红应于2014年5月27日前一次性付清，被告百替公司应于2014年12月31日前将合同约定的储藏室交付原告史翠红使用。上述租赁合同第五条约定，除本合同第四规定的特殊情况外，被告百替公司如未按期将储藏室交付使用，按下列逾期时间，分别处理（不作累加），其中第2项为：逾期超过180日后，原告史翠红要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告百替公司向原告史翠红支付已交储藏室款万分之一的违约金，违约金最高不超过原告史翠红已付储藏室租赁费的5%。原告史翠红已付清购房款1574590元，并已支付储藏室租赁费37395元，合计1611985元。被告百替公司因不能按期缴纳配套费，至今未取得《综合验收备案证明》和《分期综合验收备案证明》，未能向原告史翠红交付房屋。另查明，原告史翠红为本次诉讼聘请律师支出律师费2万元。
上述事实有原告史翠红提供的《商品房买卖合同》一份、《百替御园华府地下储藏室（人防工程）租赁合同》一份、收据三份、POS签购单三份、个人结算业务申请书一份、代理合同一份、结婚证一份、增值税发票一份、《退房申请》一份及双方当事人当庭称述为证，经庭审质证，足以认定。
关于被告百替公司提供的由其委托山东中旭土地房地产评估咨询有限公司作出的鲁中旭估（咨）字2015第206号房地产估价报告，拟证实原告史翠红所在小区市场租赁价格为0.64元／平方米／日，应以此为依据计算原告史翠红的实际损失。经庭审质证，原告史翠红认为该报告系被告百替公司单方委托，与本案没有关联性，原被告所签合同中对违约金作出明确规定，只有当合同中没有约定时才能按照同地段同类型房屋进行计算，因此对该报告不认可。经查，该报告显示受委托方具备房地产估价资质，原告史翠红虽然对该报告不予认可，但无证据证实该报告存在评估程序违法、评估结论明显依据不足等情形，对该评估报告依法应予以采信。原告史翠红主张因被告百替公司逾期交房给其造成的实际损失为已付房款的利息损失，但除其个人陈述外，未提供其他证据证实该主张。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告在商品房买卖合同及储藏室租赁合同中明确约定了交付房屋的具体时间及违约责任，现被告百替公司因其自身原因不能依约交房，应当承担违约责任。关于违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民
法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。按合同约定，被告百替公司应按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，该违约金计算至原告史翠红主张的2015年7月9日的数额为89752元（1574590元×0.0003×190天）。按日租金计算的损失为23356元（0.64元／平方米／天×190天×192.07平方米）。因此，双方在买卖合同中约定的违约金确实远大于房屋同期的租金标准，而原告史翠红作为购房人并未提供充分证据证明其实际损失大于根据房屋租金标准计算的损失，故本院对被告百替公司辩解违约金过高应参照实际损失调整的理由予以采纳，逾期交房违约金按评估报告所确定的租金的130%为标准并按该套房屋的建筑面积计算至原告史翠红主张的2015年7月9日止。原被告对逾期交付地下室的违约金的约定合法有效，本院按双方约定予以支持。原被告对律师费的承担进行了明确约定，关于律师费数额，因原告史翠红变更了诉讼请求，本院根据变更后的诉讼请求数额，参照山东省律师服务收费标准予以调整，对原告史翠红关于律师费的请求，本院酌情按7900元予以支持，该费用依约应由被告百替公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告百替集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告史翠红逾期交房违约金30910元（0.64元／平方米／天×189天×192.07平方米×130%＋37395元×0.0001×189天）。
二、限被告百替集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告史翠红律师代理费7900元。
案件受理费2528元，由原告史翠红负担1758元，由被告百替集团有限公司负担770元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费2528元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 崔得原
人民陪审员 张希英
人民陪审员 李秀芹
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 张晓葳