广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第908号
原告广东中原地产代理有限公司。
法定代表人赖国强，职务董事长。
委托代理人李蓬桂、罗文超，该公司职员，通讯地址。
被告冯杰。
委托代理人谢冰蓉，广东政邦律师事务所律师。
被告梁显英。
原告广东中原地产代理有限公司诉被告冯杰、梁显英居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程秀建适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李蓬桂到庭参加诉讼。被告冯杰的委托代理人谢冰蓉到庭参加诉讼，被告梁显英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告经原告独家提供咨询及中介服务，促成其购买了广州市番禺区大石街迎宾路XXX房，并与卖方签订了《存量房买卖合同》。为此，被告同意支付咨询及中介服务费18500元，并出具《咨询及中介服务费确认书》。然而，被告至今尚未向原告支付咨询及中介服务费，被告的行为已构成严重违约，被告除应向原告支付咨询及中介服务费外，还应依约承担逾期付款的违约责任。据此，请求法院判令：被告立即向原告支付咨询及中介服务费18500元及支付逾期付款违约金（以18500元为基数，自2013年9月24日计至清偿之日止，按逾期每日0.1%的标准计算）。
被告冯杰辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.答辩人早已将本案中介费18500元交给原告，由原告的员工张朝蔚代收，答辩人根本不欠原告中介费。2013年1月31日，在原告员工张朝蔚的介绍下，答辩人及妻子宋慧看中广州市番禺区大石街星河湾星苑1幢2梯201、204房，并与卖家签订了《存量房买卖合同》。签约当时，张朝蔚要求答辩人夫妻先付一套房的中介费，等正式过户时再付另一套房的中介费，并要求答辩人夫妇直接将中介费支付其个人银行帐户。2013年11月21日，张朝蔚通知答辩人房屋可以过户，要求答辩人夫妻支付另一套房的中介费，答辩人妻子宋慧当天将现金18500元交给张朝蔚，并由其出具了收据。答辩人认为：张朝蔚是原告的员工，并且是为本案房屋买卖双方提供居间服务的直接经办人，上述房屋交易过程中一直指派张朝蔚负责与答辩人联系，并且原告对答辩人直接支付给张朝蔚将付的首笔20000元中介费一直予以认可，所以基于原告及其员工张朝蔚的行为已令答辩人产生合理依赖，张朝蔚的上述房屋交易过程中的一切行为均是履行其职务行为，其一直是以原告代理人的身份与答辩人夫妻进行接洽，答辩人有充分的理由相信张朝蔚有权代收中介费。2.梁显英只是涉讼房屋名义上的产权人，与原告没有合同关系。梁显英是答辩人妻子宋慧的朋友，过户时由于宋慧名下已有一套房屋，根据广州市的限购政策，答辩人夫妻无法同时办理上述两个房产证。在原告员工张朝蔚的建议下，宋慧找到其朋友梁显英，请其挂名持有本案201房。而且201房和204房早被开发商设计成一套房屋。3.对于原告起诉要求的逾期付款违约金，因为双方没有约定该违约金的支付，也没有约定支付中介费的期限。事实上，答辩人已支付了中介费，原告主张逾期付款违约金没有事实及法律依据。
此外，被告梁显英向本院提交书面答辩状辩称，被告梁显英是受朋友宋慧所托代宋慧挂名持有涉案物业，其并不是该物业的实际产权人，原告不应该起诉被告梁显英。
经审理查明，座落在本市番禺区大石镇星河湾星苑XXX房屋的原产权人为XXX，建筑面积为99.72平方米。
2013年1月31日，俞辉彤（甲方、卖方）与宋慧、被告冯杰（乙方、买方）分别签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市番禺区大石镇星河湾星苑XXX房，建筑面积为97.33平方米、93.86平方米；甲乙双方约定总成交价均为1850000元；乙方购买该房地产是一个不可分割的合同，其中冯杰购买201房、宋慧购买204房等。
同日，宋慧与被告冯杰分别向原告出具《收付款流程确认书》，其中写明：本人是房地产地址为广州市番禺区大石镇星河湾星苑1幢2梯204、201房的买家，为确保本人交易资金的安全，本人清楚了解并认可广东中原地产代理有限公司的收付款程序如下：一、收取佣金或按揭代理费须出具盖有“广东中原地产代理有限公司发票专用章”或“广州市汇潮顾问有限公司发票专用章”的打印税控发票，一切没有加盖上述印章的收据、发票等文件，均不能作为公司收款的凭证；二、公司的任何员工不按上述规定出具发票或收据的，本人将拒绝支付任何款项；如本人没有按上述流程收付款项，由此引起的纠纷及损失均由本人承担等。
2013年9月23日，两被告分别向原告出具《咨询及中介服务费确认书》，均写明：本人冯杰／梁显英是广州市番禺区大石镇星河湾星苑1幢2梯201单元的《存量房买卖合同》当事人，现确认经贵司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》，为此，本人同意支付18500元予贵司作为咨询及中介服务费，同时，本人同意贵司可自转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费。本确认书自本人签署之日生效。如本人与贵司就咨询及中介服务费的支付事宜产生争议的，本人同意提交贵司所在地法院进行诉讼。其中梁显英出具的《咨询及中介服务费确认书》中另写明有：本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费，逾期支付，将按0.1%／天支付违约金。
2013年11月29日，原告作为房地产中介服务机构与卖方俞辉彤签订《房地产中介服务合同》，约定：俞辉彤于2013年11月1日至2014年2月1日独家委托原告为其出售位于广州市番禺区大石镇星河湾星苑XXX房的房地产提供中介服务等。合同中原告签章处签名的经纪人为吴紫霞。
此后，原告以两被告未支付咨询及中介服务费，曾分别于2013年12月16日及2014年3月17日向两被告发出《关于敦促支付咨询及中介服务费的函》。
另查明，2013年12月5日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向被告梁显英发出《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》。同月9日，该分局向被告梁显英核发了产权证号为02××16号的《房地产权证》，根据该分局出具的《房地产权情况证明》记载，广州市番禺区大石镇星河湾星苑1幢2梯201房的权属人为被告梁显英。
被告冯杰为证明其已向原告的原工作人员张朝蔚支付了咨询及中介服务费，向本院提交了如下证据：1.张朝蔚于2013年11月21日出具的收取宋慧支付涉案房屋佣金18500元的《收款证明》；2.广州市国土资源和房屋管理网站打印的中介服务人员资质情况，显示张朝蔚现为满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的员工；3.短信来往记录，显示通讯名称为“中原张”人协助被告办理涉案房屋过户手续；4.涉案房屋卖家俞辉彤的委托代理人陈智玄出具的《证明》，证明中原负责为买卖双方提供中介服务的人员叫张朝蔚；5.网页打印资料，显示张朝蔚曾为原告的员工。原告认为上述证据仅能证明涉案房屋的买卖确实是由原告提供的中介服务，无法证明原告已收取了中介服务费。张朝蔚的收款时间是其离职后，其无权代原告收取中介费，而且双方的文件已确认被告支付中介费后，原告需向其出具盖公章的发票或者收款收据，否则被告有权拒绝付款。
庭审中，被告冯杰称，冯杰与宋慧在购买涉案房屋时尚未结婚，但在合同签订后、过户前，冯杰与宋慧登记结婚，由于限购政策的影响，宋慧丧失了购房资格，在张朝蔚的建议下将涉案房屋登记在宋慧朋友梁显英名下。对此，原告认为具体情况不清楚，据其了解可能是家庭内部原因以梁显英名义登记。
本院认为，根据法律规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告冯杰通过原告提供的中介服务已与卖方签订《存量房买卖合同》，并完成房地产过户登记手续，两被告亦已签署《咨询及中介服务费确认书》确认其应于合同签订当天支付咨询及中介服务费18500元，原、被告之间形成居间合同关系，两被告应依约向原告支付咨询及中介服务费。至于两被告关于被告梁显英只是代宋慧持有涉案房屋产权证明，涉案房屋的实际购买人是宋慧的辩解意见，与本案非属同一法律关系，本案不作调处。
本案的争议焦点是张朝蔚的行为是否构成职务行为，并已代原告收取了全部的中介服务费。首先，根据原告提交的《收付款流程确认书》，被告冯杰清晰知晓原告收取佣金须出具税控发票，否则其将拒付款项，现被告冯杰称其以现金支付的方式将咨询及中介服务费支付予张朝蔚并由其开具《收款证明》收取，并不符合双方约定的付款方式。对于原告亦不予确认其已收取了咨询及中介服务费。其次，《咨询及中介服务费确认书》中仅有原告的公章并无张朝蔚的签名，而根据原告提交的《房地产中介服务合同》的记载，为涉案房屋买卖提供居间服务的中介人员为吴紫霞。虽然张朝蔚在涉案房屋买卖时是原告的员工，但被告提供的证据不足以证明张朝蔚实施的收款行为是以原告的名义实施的。再次，即使被告冯杰提交的张朝蔚出具的《收款证明》内容属实，该证明也仅能表明其向宋慧收取了相应的费用。如前述，宋慧并非本案居间合同关系的相对人，故被告的证据也不足以证明张朝蔚的收款行为是在执行原告授予的职务，并且与其职务在客观上具有密不可分关系的事务行为。因此，张朝蔚出具《收款证明》收取佣金的行为属其个人行为，被告冯杰以此抗辩其已付清全部咨询及中介服务费，缺乏法律依据，本院不予采信。两被告应向原告支付咨询及中介服务费18500元。至于原告诉请的逾期付款违约金的问题，鉴于本案系由双方对相应款项是否结清存在不同认识引致，被告并非恶意拖欠该费用，故对原告主张的该逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十九条、第六十条第一款、第四百二十四条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第58条的规定，判决如下：
被告冯杰、梁显英在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费18500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费173元，由被告冯杰、梁显英负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 程秀建
二〇一四年七月十五日
书记员 邵 欣