湖南省宜章县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民二初字第268号
原告李节康（曾用名李明），男。
委托代理人曾松茂，男。
被告钟太云，男。
第三人周美连（曾用名周美莲），女。
原告李节康与被告钟太云及第三人周美连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理。2014年12月24日，本院以公告送达方式向被告钟太云、第三人周美连送达了开庭传票、告知合议庭组成人员通知书及房地产评估报告书，并于2015年3月9日依法组成由审判员吴秀兰担任审判长，人民陪审员黄振球、段明亮参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员谭宁担任法庭记录。原告李节康及委托代理人曾松茂到庭参加了诉讼，被告钟太云及第三人周美连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李节康诉称：2006年1月6日，被告与第三人共同要求将自家的8层楼房中第二层一套123平方米的房子卖给原告，双方约定：房屋买卖价格为每平方米728元（房屋价款86544元），防盗网2800元，总价款92344元，立协议时交4万元，交房时交4万元，余款在办好房产证时交清。2006年1月8日，原告用曾用名与被告签订了《房屋买卖协议》。在协议签名时，被告将自己和第三人的姓名同时写在卖方签名处，并向原告解释：“本来写我一个人的名字也准数”。之后，第三人也向原告解释：“家里是男的主事，他签了就要得了。”原告觉得这是民间惯例没再强求第三人亲自签名。原告当日交了购房款4万元。原告要求交房，被告及第三人告之原告他们家因建房纠纷正在与施工方打官司，等官司了结了才能交房。2006年4月15日，被告要求原告提前交了1万元，2006年4月29日，被告又要求原告提前交了1万元，原告共计向被告缴纳了6万元购房款。之后，被告对交房一事一拖再拖，拒绝交房。2013年，原告向法院起诉，要求被告和第三人按照协议交房。宜章县人民法院（2013）宜民一初字第415号民事判决书认定原告与被告签订的房屋买卖协议有效，同时认定因被告无处分权，周美连拒绝转移该房屋所有权而无法实际履行房屋买卖协议。原告认为，根据房屋仍然处在买卖当时的闲置状态以及房屋买卖协议的有效性，被告和第三人完全可以履行交房义务。但是，因为被告和第三人故意由被告一人在协议上签名、故意拖延交房、故意将该房屋登记在第三人名下、故意将已出卖的房屋抵押给银行导致不能实际履行房屋买卖协议。现原告不得不解除该协议。被告应按房屋现实价值赔偿原告的损失。由于第三人与被告是家庭财产共有人且亲自参与房屋买卖的协商，现又与被告共同造成合同目的不能实现，第三人应承担赔偿原告损失的连带责任。为了维护原告的合法权益，请求法院解除原、被告签订《房屋买卖协议书》，被告赔偿原告损失25万元（包括已付房款6万元），第三人承担连带责任。
原告李节康为支持其诉讼请求向本院提供了如下证据1、原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况；2、《房屋买卖协议书》，拟证明原告与被告买卖房屋的事实；3、收条，拟证明原告已经向被告交付房款60000元的事实；4、房产登记簿，拟证明诉争房屋登记情况及抵押情况。5、（2013）宜民一初字第415号民事判决书，拟证明该房屋买卖合同经法院认定为有效合同。
被告钟太云、第三人周美连书面答辩称：一、《房屋买卖协议书》是被告钟太云与原告李节康的远方侄子李明签订的，被告及第三人与原告李节康没有发生房屋买卖合同关系，请求驳回原告的诉讼请求；二、房屋买卖行为不合法，本案所涉房屋是被告及第三人共同所有的夫妻共同财产，房屋产权证上登记的所有权人是第三人周美连，被告钟太云在未征得周美连同意的情况下擅自处分夫妻共同财产，侵害了被告周美连的合法权益。同时，第三人周美连当时就明确告知原告此房不能出售，也正因为如此，原告几年来一直没有向被告及第三人追要过房屋。所以，本案所涉及的《房屋买卖协议书》违背了法律的规定，为无效合同；三、该合同无效，依法应返还财产，被告同意返还所收取的6万元购房款。购房者对于合同无效的后果也有过错且房屋买卖协议没有约定违约的损失赔偿条款，因此，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求没有法律依据及事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告钟太云、第三人周美连未向本院提供证据。
根据原告的举证及当庭陈述情况，本院认证如下：
原告提供的证据能相互印证，形成完整的证据链条，具有真实性、合法性、关联性，本院对原告证据予以采信。
本案在审理过程中，原告向本院申请对本案诉争的宜房权证字第010213**号房屋进行价值评估，本院委托湖南远航房地产土地评估有限责任公司对宜房权证字第010213**号房屋进行价值评估，评估价值为289920元。原告对该评估意见无异议，本院予以采信。
根据原告的举证和本院的认证情况，结合庭审中原告的陈述，本院查明事实如下：
2006年1月6日，原告李节康以李明的名字与被告钟太云、第三人周美连签订了一份《房屋买卖协议书》，协议约定：被告及第三人将其位于宜章县城关镇环城西路观音堂已建好的一栋8层房屋中第2层的一套住房出售给李明，房屋总价款为92344元，李明在购房协议签订时交纳4万元，余款在交房子时交款4万元，其余款项在办好房产证时全部交清。《房屋买卖协议书》中“李明”的名字系原告李节康书写，“周美莲”的名字由钟太云书写，第三人周美连没有参与该《房屋买卖协议书》的签订。2006年1月8日，原告李节康向被告钟太云交纳了4万元的购房款，2006年4月5日和2006年4月9日原告李节康分两次又向被告钟太云交纳了2万元购房款，原告共计向被告钟太云交纳购房款6万元。2013年1月8日，原告李节康在宜章县沙坪派出所申请办理曾用名为“李明”。本院于2013年11月20日作出（2013）宜民一初字第415号民事判决书，认定原告李节康以“李明”的名义与被告钟太云签订的《房屋买卖协议书》有效，同时认定第三人周美莲不是该《房屋买卖协议书》的当事人，该判决书现已生效。
另查明：诉争的房屋所有权登记在第三人周美连的名下（所有权证号为宜房权证城关字第010213**号，房屋位置：宜章县城关镇东门村二组076号房屋201房），属于被告钟太云与第三人周美连的夫妻共同财产，该房屋于2012年5月24日抵押给了宜章长行村镇银行，2013年9月25日被宜章县人民法院查封冻结。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题是：一、原告李节康要求解除《房屋买卖协议书》并主张损害赔偿是否有法律依据；二、赔偿数额如何确定。
一、原告李节康要求解除《房屋买卖协议书》并主张损害赔偿是否有法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案房屋所有权人之一的第三人周美连拒绝移转房屋所有权而导致被告钟太云无法实际履行交付房屋的义务。根据上述法律规定，原告李节康要求解除《房屋买卖协议书》并主张损害赔偿符合法律规定，对该诉讼请求本院予以支持。
二、赔偿数额如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据以上规定，合同解除后，被告钟太云应向原告李节康返还购房款并赔偿损失。被告钟太云支付的损失赔偿额应当相当于因被告违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。房屋差价损失属于损害赔偿的范围，因为买方以同样的价格不可能再买到同样户型的房屋，丧失了购买房屋的机会，因此可要求对方赔偿房屋增值的价值。对于房屋差价损失的确定，可通过委托专业机构进行评估予以确定。本院委托湖南远航房地产土地评估有限责任公司对宜房权证字第010213**号房屋进行价值评估，评估价值为289920元。该房屋的增值的价值为197576元（289920元－92344元＝197576元）。原告李节康在合同签订时明知该房屋是夫妻共同财产，而没有让第三人周美连在房屋买卖合同上签字，对该合同履行不能也有一定过错，且该合同签订至今已将近十年，原告未及时主张自己的权利导致损失扩大，对损失扩大部分也应承担一定的责任。综合考虑原、被告的过错责任及原告的减损措施及原告的预期利益，本院酌情认定原告对损失后果应自行承担40%的责任，综上，被告钟太云应向原告李节康返还购房款60000元及赔偿损失118545.6元（197576元－197576元×30%＝138303元），合计198303元。原告李节康诉讼请求为250000元，超过本院确定的数额，超出部分不予支持。对于原告要求第三人周美连承担连带责任的请求，由于第三人周美连并不是该房屋买卖合同的当事人，无需向原告李节康履行合同义务，因此本院对原告要求第三人周美连承担连带责任的请求不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告李节康与被告钟太云于2006年1月6日签订的《房屋买卖协议书》；
二、被告钟太云于本判决生效之日起十日内向原告李节康返还购房款60000元，并赔偿原告李节康损失138303元。
三、驳回原告李节康其他的诉讼请求。
案件受理费5050元，由被告钟太云承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 吴秀兰
人民陪审员 黄振球
人民陪审员 段明亮
二〇一五年三月十二日
书 记 员 谭 宁
附：相关法律条文和司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。