吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第2921号
原告：延吉园丁物业管理有限公司，住所：延吉市青杨街73号。
法定代表人：文臣，该公司经理。
委托代理人：卢有铭，该公司职员。
被告：孙占文，男，1973年2月2日生，汉族，延边二中教师，现住延吉市学府小区。
原告延吉园丁物业管理有限公司诉被告孙占文之间物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法由审判员崔海兰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告延吉园丁物业管理有限公司的委托代理人卢有铭，被告孙占文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：要求被告支付2013月1月1日至2013年12月31日止的物业费628.78元及违约金46.45元（自2014年1月1日起至2014年6月10日止，按日万分之2.1计算）、卫生费84元、电梯费600元、疏通费15元、加压费90元，共计1464.23元，诉讼费由被告承担。
被告辩称：对卫生费、电梯费、加压费无异议，但对物业费及疏通费有异议，理由如下：1、被告认为疏通费应该包含在物业费中，不应另行收取；物业费由每月每平方米0.3元涨至0.6元，同意按每月每平方米0.3元的标准交纳物业费，小区业主委员会的委员是原告指定，小区业主委员会由五人组成，其中三人不在小区内居住，绝大多数业主不认识他们；原告入住以来从未开过全体业主大会，被告认为不合法的业主委员会不能代表全体业主的诉求，也没有资格代表业主签订合同；根据《吉林省物业管理办法》第四十七条之规定，原告应与被告签订合同，但被告从未签订任何合同；小区业主委员会签订物业服务合同没有得到50%以上业主授权委托，且包括被告在内的大多数业主都不知道有该合同，因此，原告与其指定的业主委员会签订的合同是违法的、无效的。2014年6月25日，学府小区召开全体业主大会，接近100%的业主对原告提供的物业服务表示不满意，参加会议的业主一致同意辞退原告，与其解除合同。2、原告不认真履行安全保卫义务。小区管理混乱，外来人员及车辆可随意出入小区，并时常有外来人员到小区院内小便。单元门门锁有损坏，外来人员自由出入，发生多起抢劫事故；3、原告不履行维护共用设施、消防设施的义务；4、原告对已收取的物业费的使用不公开不透明；5、原告没有将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况明确公示。综上，请求法院公正判决。
本案在审理中，原告延吉园丁物业管理有限公司向本院提交的证据有：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的主体资格。
2、物业公司备案表复印件一份，证明原告具有收费资格。
3、延吉市学府小区物业管理服务合同复印件一份，证明原告为学府小区提供物业服务的起止时间。
4、物业服务合同复印件一份，证明双方的权利、义务及物业收费标准。
5、催款单复印件一份，证明原告已向被告催款。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5无异议，经审查，该证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院对原告提交的证据1、2、3、5均予以采信；被告对原告提交的证据4的真实性无异议，但认为业主委员会代表业主签订该合同是不合法的，所以该物业服务合同是无效的。经审查，该证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院对其真实性予以采信。
被告向本院提交的证据如下：
1、照片35张，证明原告提供的物业服务不到位。
2、资质证书复印件一份，证明原告是2014年4月22日取得资质证书。
3、原物业公司满意度调查表5张、关于罢免学府小区原业主委员会征求意见表2张、学府小区第一次业主大会签到表一份、2、3号楼对园丁物业公司服务不满意同意罢免非法指定业主委员会、选举业主委员会业主登记表、业主委员会成员情况统计表，证明原小区业主委员会和原告签订的物业合同违法无效，业主对其物业公司提供的物业服务不满意。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1有异议，认为证明不了原告提供的物业服务不到位。经审查，该照片系2014年拍摄，该证据证明不了2013年度原告提供物业服务的情况，故不予采信；原告对被告提交的证据2无异议。经审查，该证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院对其予以采信；原告对被告提供的证据3中对业主委员会成员情况统计表无异议。对其他证据的真实性有异议，认为与本案无关。本院认为，小区业主委员会改选与本案无关，仅凭部分业主的签字确认不了物业服务质量，故对关于罢免学府小区原业主委员会征求意见表2张、学府小区第一次业主大会签到表一份、2、3号楼对园丁物业公司服务不满意同意罢免非法指定业主委员会、选举业主委员会业主登记表不予采信。
本院根据庭审质证采信的证据及当事人的陈述，综合认定如下事实：原告延吉园丁物业管理有限公司于2006年11月20日依法成立，经营范围为物业管理。2013年1月3日，原告与延边延大建筑有限公司四建分公司签订物业管理服务合同，约定：原告为学府小区提供物业服务，物业服务项目为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、门厅、走廊通道、单元门对讲机、给水、电、暖、设备等；2、共用设施的维护、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内外消防设施设备；3、共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、路灯的管理与维修；4、公共绿地、花木、建筑物品的养护和管理；5、小区内环境卫生，包括小区内的公共部分、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、交通与车辆停放秩序的管理；7、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、停车场管理；8、组织开展小区文化娱乐活动；9、原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费用、电梯费等标准在符合物价文件规定前提下，原告同业主委员会订立，应是中等级以下标准；10、业主和物业使用人房屋自用部位。自用设施及设备的维护、养护，在当事人提出委托时，原告应接受并合理收费。2013年4月26日，原告与延吉市学府小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定：房屋建筑共用部位的维护和管理，包括：1、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、门厅、公共走廊通道；2、共有共用设施设备的运行、维护和管理，包括：共用的下水道管、落水管、共有照明、消防设施设备、小区智能化设施设备；3、公用设施、构造物的维修、养护和管理；4、附属建筑物的维修、养护；5、公共环境保洁、不含生活垃圾的收集、清运、处理；6、配合公安部门维护小区内的公共秩序，发现问题及时报告和协助处理；8、协助消防部门做好消防安全防范和宣传工作；9、管理相关资料及住户档案、维修记录等。合同收费标准规定为多层住宅为每月每平方米0.55元，电梯楼每月每平方米0.6元，电梯费每年每户600元，卫生费每年每户84元，自来水二次加压费每年每户90元，住户下水管道疏通费每年每户15元。逾期交纳物业费则从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金”。被告居住的房屋位于延吉市学府小区1号楼3单元1302室，面积为87.33平方米。原告按照合同约定，自2013年1月1日开始为学府小区提供物业服务，但被告没有缴纳2013年1月1日起至2013年12月31日期间的物业费=628.78元（87.33平方米×0.6元／每月每平方米×12个月=628.78元）、卫生费84元、电梯费600元、加压费90元。
另查，原告于2011年11月22日取得物业服务资质证书。
本院认为，原告延吉园丁物业管理有限公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，原告与延边延大建筑有限公司四建分公司签订的物业管理服务合同符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效。原告与延吉市学府小区业主委员会签订的物业管理服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效。原告为学府小区提供了相关的物业服务，被告直接或间接的受益，因此原告诉讼请求成立，本院予以支持。合同中约定的违约金超出国家关于违约金的规定，应予以调整，现原告以日万分之2.1计算违约金的诉讼请求，符合有关法律规定，故予以支持。关于原告要求被告支付电梯费600元、卫生费84元、加压费90元的诉讼请求，被告同意交纳，故予以支持。关于原告要求被告支付住户下水管疏通费15元的诉讼请求，被告认为疏通费应包含在物业费中，本院认为，住户下水管并非共用部位，属业主自理范围，故不予支持原告的该诉讼请求。关于被告以业主委员会成立不合法、合同无效的抗辩意见，因小区业主委员会成立合法与否并非本案审查范围，故其抗辩意见不成立。关于被告以物业服务费上涨但原告提供的物业服务质量降低、服务不到位为由只同意每月每平方米按0.3元交付物业费的抗辩意见，因其未能提供相应证据证明，故其抗辩意见不成立。关于被告对原告已收取的物业费的使用不公开不透明，没有将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况明确公示的抗辩意见，本院认为，原告是否公开被告所主张的内容，不能成为不交物业费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，本院判决如下：
一、被告孙占文于本判决生效后立即支付给原告延吉园丁物业管理有限公司2013年1月1日起至2013年12月31日期间的电梯费600元、卫生费84元、加压费90元、物业费628.78元及违约金21.26元（自2014年1月1日起至2014年6月10日止，按日万分之2.1计算）。
二、驳回原告延吉园丁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交50元），共计25元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 崔海兰
二〇一四年八月十四日
书记员 朴艺花