广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民二终字第94号
上诉人（一审被告）：南宁市富达江节能设备有限公司。
委托代理人：陶宁春，＊＊律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：范柳平。
委托代理人：李新利，＊＊律师事务所律师。
委托代理人：叶茂昌，＊＊律师事务所实习律师。
上诉人南宁市富达江节能设备有限公司（以下简称富达江公司）因与被上诉人范柳平租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月25日受理后，依法组成合议庭，并于同年3月5日公开开庭审理了本案，上诉人富达江公司委托代理人陶宁春，被上诉人范柳平的委托代理人李新利、叶茂昌到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
一审法院经审理认为：富达江公司与范柳平签订的《承包经营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依照合同约定履行义务。范柳平依约将铺面及全部设施交给富达江公司承包经营，富达江公司虽然依约交纳了押金并支付了25个月的承包金共计42万元，但是，从2012年3月起，富达江公司不按照约定交纳承包金，并且在没有通知范柳平的情况下擅自撤离铺面，单方解除合同，导致合同无法继续履行，已构成违约，因此，范柳平要求解除《承包经营合同》，本院予以支持。关于违约金的问题。双方签订的合同对违约责任的约定是“任何一方违约，罚款壹拾万元整”，“罚款”虽然具有行政强制性的字眼或色彩，但在本案平等主体之间的民商事合同中，“罚款”应该是违约方向守约方支付违约金的意思，这既符合当事人双方订立合同的本意，也符合合同法规定的违约金的立法原则。我国合同法规定的违约金具有赔偿性和惩罚性的双重属性，当违约未造成损失时具有惩罚性，当违约造成损失时具有赔偿性。本案当事人双方对违约责任的表述虽然不够规范，但这是双方在建立合同关系时自愿设定的承诺，违约责任的适用应当尊重当事人的意思自治原则，因此，富达江公司应当向范柳平支付违约金10万元。关于拖欠的承包金的问题，庭审中双方均确认从2010年1月至2012年2月，富达江公司交纳了5万元押金并支付了25个月的承包金共计42万元，至2012年6月止，富达江公司尚欠范柳平四个月的承包金67200元，扣除5万元押金，尚欠承包金17200元。关于范柳平主张的可得利益问题，富达江公司单方撤离铺面后，范柳平需要一定的时间才能重新招包、承包，这期间会遭受承包金、管理费等方面的损失，但其损失在富达江公司支付违约金后足以弥补，因此，范柳平要求富达江公司支付可得利益50400元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，遂判决：一、解除范柳平与富达江公司签订的《承包经营合同》；二、富达江公司向范柳平支付拖欠的承包金17200元；三、富达江公司向范柳平支付违约金10万元；四、驳回范柳平的其他诉讼请求。本案案件受理费2534元由富达江公司负担2000元、由范柳平负担534元。
上诉人富达江公司不服一审判决，向本院上诉称：一、一审法院判决上诉人富达江公司向被上诉人范柳平支付拖欠的承包金17200元是错误的。2010年1月6日，上诉人富达江公司与被上诉人范柳平签订了一份《承包经营合同》，合同约定，被上诉人范柳平将位于南宁市富安居家居建材广场BF008-1（实用面积为52㎡，建筑面积为72.54㎡）的铺面承包给上诉人富达江公司经营。承包经营期限为2010年1月15日至2020年1月15日止，押金金额为5万元，承包金额为每月16800元，此租金在合同期间不得增加，当月租金给付时间为每月5日前；被上诉人范柳平有义务协助上诉人富达江公司在富安居家居建材广场的铺面做好经营范围为美的、百乐满等品牌共同经营，协助上诉人富达江公司做到在富安居家居建材广场的指示牌能看到上诉人富达江公司的经营范围。同时，上诉人富达江公司必须接下被上诉人范柳平还在经营的品牌在店内继续经营。上诉人富达江公司除支付被上诉人范柳平承包金外，该铺面期间所产生的铺面租金、水费、自用电费、公摊电费、管理费、广告费及滞纳金等一切费用由上诉人富达江公司承担。从合同约定看，双方所签《承包经营合同》实际上是一份房屋租赁合同。如果双方之间的法律关系是承包经营关系，那么，就没有必要做好经营范围为美的、百乐满等品牌共同经营，也没有必要在富安居家居建材广场的指示牌能看到上诉人的经营范围。何况，双方还约定被上诉人范柳平还在经营的品牌可在店内继续经营。且双方约定“承包金额为每月16800元，此租金在合同期间不得增加，当月租金给付时间为每月5日前”即等于已明确合同中约定的承包金实际上是租金。因此，双方所签合同实际上是房屋租赁合同，并非承包经营合同。合同签订后，被上诉人范柳平继续在上述铺面经营百乐满热水器。在履行合同过程中，上诉人富达江公司向被上诉人范柳平支付了5万元押金，并支付了25个月的租金共计42万元，另外还向富安居［国际］家居建材广场支付上述铺面的租金、水费、自用电费、公摊电费、管理费、广告费、财产保险等费用156505.12元。在经营过程中，由于被上诉人范柳平不断扩大其在上述铺面中所占用的面积，导致双方无法在同一个铺面内继续各自经营各自的品牌热水器。2012年5月1日，上诉人富达江公司撤离上述铺面（即双方所签合同已解除），由被上诉人范柳平在上述铺面继续经营百乐满热水器。由于上诉人富达江公司实际使用上述铺面至2012年4月30日，且上诉人富达江公司已向被上诉人范柳平支付的押金5万元足以折抵约三个月租金（50400元），故2012年3月和2012年4月的租金应在押金中抵扣，并非拖欠租金，押金折抵租金后尚余16400元，该款应由被上诉人范柳平退回给上诉人富达江公司。因此，一审法院判决上诉人富达江公司向被上诉人范柳平支付拖欠的承包金17200元是错误的。二、一审法院判决上诉人富达江公司向被上诉人范柳平支付违约金10万元是错误的。上诉人富达江公司与被上诉人范柳平签订的合同于2012年5月1日解除后，被上诉人范柳平一直在上述铺面继续经营百乐满热水器，且上诉人富达江公司交给被上诉人范柳平的押金折抵租金后尚余16400元未退回，并未给被上诉人范柳平造成任何损失，被上诉人范柳平也未举证证明上诉人富达江公司撤离上述铺面给其造成损失。上诉人富达江公司与被上诉人范柳平签订的《承包经营合同》虽然约定任何一方违约，罚款10万元，但双方均非行政机关，无权罚款。一审法院认定该“罚款”应当是“违约金”的意思，上诉人富达江公司认为，这一认定无任何依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，根据这一规定，当事人之间约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础作出裁决。而前述“罚款”并非是违约金，也并非是以弥补损失为限，该约定明显过高，应以实际损失为限。请求二审法院依法改判。
被上诉人范柳平答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辨主张外，未提交新证据。
二审经审理查明：2010年1月6日，富达江公司与范柳平签订一份《承包经营合同》，合同约定：范柳平将位于南宁市富安居家居建材广场BF008-1（实用面积为52㎡，建筑面积为72.54㎡）的铺面承包给富达江公司经营。承包经营期限为2010年1月15日至2020年1月15日止；押金金额为5万元，合同终止后押金全额退还富达江公司。承包金额为每月16800元，此租金在合同期间不得增加，当月租金给付时间为每月5日前；范柳平有义务协助富达江公司在富安居家居建材广场的铺面做好经营范围为美的、百乐满等品牌共同经营，协助富达江公司做到在富安居家居建材广场的指示牌能看到富达江公司的经营范围。同时，富达江公司必须接下范柳平还在经营的品牌在店内继续经营。富达江公司除支付范柳平承包金外，在富达江公司自行经营该铺面期间所产生的铺面租金、水费、自用电费、公摊电费、管理费、广告费及滞纳金等一切费用由富达江公司承担；富达江公司在自营期间产生的违约金及因质量问题产生的客户赔偿金等一切赔偿费用由富达江公司自行承担，如商场在范柳平所交的合同履约金或质量保证金中扣除费用，由富达江公司补偿相应费用给范柳平；在经营期内，涉及该铺面之前的一切债权债务由范柳平承担，若给富达江公司造成经济损失的，范柳平应给予赔偿；富达江公司经营期间无偿使用范柳平置于该铺面的办公用品，承包期满后富达江公司应交还给范柳平，如该办公用品有损坏、遗失，富达江公司负责赔偿给范柳平……任何一方违约，罚款壹拾万元整。合同签订后，富达江公司支付给了范柳平5万元押金。至2012年2月，富达江公司共向范柳平支付了25个月的租金42万元。此外，富达江公司还另向富安居家居建材广场支付铺面租金、水费、自用电费、公摊电费、管理费、广告费、财产保险费及滞纳金等。从2012年3月开始，富达江公司未支付租金给范柳平。2012年5月，富达江公司在未书面通知范柳平的情况下擅自撤离铺面。同年6月20日，范柳平具状诉请解除合同，并认为富达江公司拖欠范柳平6个月的承包租金，要求支付尚欠的承包金100800元，支付违约金10万元，赔偿可得利益损失50400元。
当事人争议的焦点：一、本案是租赁合同纠纷还是承包合同纠纷？二、富达江公司是否拖欠范柳平的租金？三、合同约定的违约金是否应当调整？
本院认为：富达江公司与范柳平签订的《承包经营合同》实际上是房屋租赁合同，该合同虽名为《承包经营合同》，但实为租赁合同，内容却是将“承包金额”定义为“此租金在合同期间不得增加，当月租金给付时间为每个月的5号前”，且范柳平在《民事起诉状》中则主张富达江公司拖欠承包租金长达6个月之久。从合同履行过程看，富达江公司付款时均注明是支付租金，并未注明是支付承包金。可见，双方之间的法律关系是租赁关系，而非承包经营关系。鉴于该合同是当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。
合同签订后，富达江公司按约定向范柳平支付押金5万元，并支付了25个月的铺面租金合计42万元。另外，富达江公司依约向富安居家居建材广场支付铺面租金、水费、自用电费、公摊电费、管理费、广告费、财产保险等。2012年5月，富达江公司在没有书面通知范柳平的情况下擅自撤离铺面。为此，范柳平于2012年6月20日具状，并向法院诉请解除合同，对此，本院予以支持。
关于富达江公司是否拖欠租金的问题。富达江公司主张合同于2012年5月1日解除，其所交5万元押金足以折抵未交的2012年3月和2012年4月的租金33600元，并未拖欠租金。对此，本院不予采纳。富达江公司在未与范柳平协商一致的情况下，单方解除合同，不受法律保护。由于范柳平于2012年6月20日具状要求解除合同，故视为其有解除合同的意愿。因此，租金应计至2012年6月止。富达江公司尚应支付2012年3月至6月的租金67200元给范柳平。扣除押金5万元后，富达江公司尚应支付范柳平租金17200元。
关于违约金的问题。富达江公司与范柳平签订的合同约定“双方任何一方违约，罚款壹拾万元整”，该处的“罚款”实属违约金，富达江公司未按时向范柳平交纳租金，应当承担赔偿损失的违约责任。富达江公司未按时交纳租金给范柳平造成的损失应为利息损失及解除合同后需找人另行承租的损失。范柳平主张按10万元计付违约金明显超过其损失的范围，现富达江公司认为范柳平主张的违约金过高要求予以调整，本院予以支持。结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照拖欠期间的中国人民银行规定的同期贷款利率计付。同时富达江公司单方撤离铺面后，范柳平需要一定的时间才能重新招租，这期间会遭受租金方面的损失，故酌情给予二个月的时间寻找新的承租人，故对此损失33600元予以赔偿。
综上，一审认定富达江公司与范柳平签订的合同为有效合同，并判决解除该合同是正确的。富达江公司以范柳平主张的违约金过高为由要求予以调整，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第583号民事判决第一、四项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第583号民事判决第二项为：上诉人富达江公司向被上诉人范柳平支付租金17200元；
二、撤销南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第583号民事判决第三项；
四、上诉人富达江公司向被上诉人范柳平支付拖欠17200元租金的违约金（违约金计算：以17200元为基数，自2012年6月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
五、上诉人富达江公司赔偿被上诉人范柳平损失33600元。
一审案件受理费2534元（被上诉人范柳平已预交）由上诉人南宁市富达江节能设备有限公司负担1566元，被上诉人范柳平负担968元。二审案件受理费2534元（上诉人南宁市富达江节能设备有限公司已预交）由上诉人南宁市富达江节能设备有限公司负担1566元，被上诉人范柳平负担968元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 孙曹文
审判员 汪秋红
审判员 黄敏俊
二〇一三年六月二十三日
书记员 林 菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。