四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0121民初1060号
原告：中国农业银行股份有限公司金堂县支行。营业场所：金堂县。
负责人：宋建林，行长。
委托诉讼代理人：周里（系该行工作人员），男，1989年4月10日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：贺晓明（系该行工作人员），男，1957年7月3日出生，汉族，住四川省金堂县。
被告：花道荣，男，1982年4月19日出生，汉族，住四川省金堂县。
被告：ＸＸ（曾用名：陈美云），女，1983年2月17日出生，汉族，住安徽省临泉县。
原告中国农业银行股份有限公司金堂县支行（以下简称农行金堂支行）与被告花道荣、ＸＸ金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法由审判员黄娇适用简易程序于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告农行金堂支行的委托诉讼代理人周里到庭参加诉讼，被告花道荣、ＸＸ经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行金堂支行向本院提出诉讼请求：1.判令第一、二被告偿还借款本金38845.37元及积欠利息、罚息、复利（按合同约定计付至本息清偿之日）；2.判令第一、二被告承担诉讼费；3.判令原告对位于金堂县赵镇江城路X号X栋X单元X层X号的房产享有优先受偿权。事实和理由：2009年4月28日，原告与第一、二被告签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》（以下简称借款担保合同），约定原告向二被告发放贷款133000元，用于购买位于金堂县赵镇江城路XX号X栋X单元X层X号的房产，借款期限10年，借款合同到期日为2019年4月27日。二被告用位于金堂县赵镇江城路X号X栋X单元X层X号的房产作抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约发放了贷款，被告从2016年11月开始未按期归还贷款，已逾期4期120天。根据《借款担保合同》第12.2条的规定，原告有权提前收回已发放借款，并提前行使担保权。
被告花道荣、ＸＸ均未作答辩，亦未提交书面答辩状。
本院经审理认定事实如下：2009年4月15日，ＸＸ与花道荣向农行金堂支行申请贷款133000元用于购买位于金堂县赵镇江城路XX号聚鑫园X栋X单元X楼X号房屋，并出具《共同债务人承诺书》、《财产共有人承诺书》各一份，载明对花道荣的壹拾叁万叁仟元贷款，ＸＸ作为共同债务人，愿意为借款人的借款承担连带清偿责任，并有义务共同归还贷款本息及因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。同时，ＸＸ与花道荣系财产共有关系，同意以聚鑫园1-2-2-2为该借款作抵押担保。2009年4月28日，花道荣（借款人、抵押人）、ＸＸ（抵押人）与中行金堂支行（贷款人）、成都市金飞建筑装修有限责任公司（保证人）（以下简称金飞建筑公司）签订《借款担保合同》一份，主要内容：第一部分通用条款第十条10.2.3抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。第十二条借款人、保证人、抵押人的违约责任12.1借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利：（1）借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息，具体比例见特别条款，直至本息清偿为止。（2）借款人未按本合同约定用途使用借款的，贷款人对违约使用部分从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息，具体比例见特别条款，直至本息清偿为止。（3）对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。12.2本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天。第二部分特别条款第一条借款金额为133000元，借款用途为购买位于金堂县赵镇江城路82号的房产，借款期限自2009年4月28日起至2019年4月27日止，共计120个月。借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%。第三条还款方式借款人应在贷款人处开立结算账户（卡号：6228XXXXXXXXXXXXXXX），本合同约定采用以下第2种方式划款：（2）借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入金飞建筑公司的账户（户名：金飞建筑公司，开户行：农行金堂营业部，账号：847XXXXXXXXXXXX）。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险。第四条还款方式为分期还款，以一个月为一个还款周期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款方式归还借款本息。第十条本合同项下借款采用10.3担保方式。10.2抵押担保抵押人同意以金堂江城路XX号聚鑫园X-
X-X-
X号设定抵押。10.3.1阶段性保证担保+抵押阶段性保证担保保证人为成都市金飞建筑装修有限责任公司，阶段性保证人自本合同签订之日起至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。第十二条借款人、保证热、抵押人的违约责任12.1（1）对逾期借款，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之叁拾计收罚息。（2）对违约使用借款，从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。
当日，农行金堂支行按约定发放133000元借款。之后，花道荣开始归还贷款至2017年2月28日，期间多次逾期偿还借款本息，逾期天数超过90天的有：2016年9月6日偿还2016年5月28日到期的借款本息，2016年12月9日偿还2016年8月28日到期的借款本息，2017年3月1日偿还2016年10月28日、2016年11月28日到期的借款本息，2017年4月6日偿还2016年12月28日到期的借款本息。截至2017年4月25日，花道荣尚欠借款本金33856.11元（包括未到期本金32599.87元及到期本金1256.24元）及利息96.77元。
另查明，2010年3月22日，农行金堂支行与花道荣、ＸＸ就抵押物办理了抵押登记，并取得了他项权证（金房他证他权字第2XX**号）。该他项权证载明：房屋他项权利人农行金堂支行，房屋所有权人花道荣（等），房屋所有权证号为监证0XXXX40（等），房屋坐落金堂县赵镇江城路X号X栋X单元X层X号，他项权利种类抵押权，债权数额壹拾叁万叁仟元整。附记中载明：档案保管号：权70XXXX1，产权人：ＸＸ，产权证号：监证0XXXX41，约定期限：2009/04/28至2019/04/27。
再查明，2010年5月4日，中国农业银行金堂县支行更名为中国农业银行股份有限公司金堂县支行。
本院认为，农行金堂支行与花道荣签订的借款担保合同，内容不违反我国法律、法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力，当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。农行金堂支行按合同约定发放借款133000元，履行了合同义务；花道荣未按合同约定按期归还贷款本息，应承担违约责任。本案中，双方约定借款人未足额偿还借款本息超过90天时，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，并有权提前行使担保权。花道荣多次逾期偿还借款本息超过90天，根据前述约定，农行金堂支行提前收回已发放借款，要求花道荣偿还借款本金及按合同约定支付利息、罚息、复利的主张，本院予以支持。因ＸＸ承诺愿意归还本案贷款本息，故农行金堂支行要求ＸＸ与花道荣共同偿还借款本息的主张，本院予以支持。因花道荣、ＸＸ将其购买的位于金堂县赵镇江城路XX号X栋X单元X层X号房屋作抵押担保，并在登记主管机关办理了抵押登记，故抵押权人即农行金堂支行对该抵押物享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（二）项、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告花道荣、ＸＸ于本判决生效后二十日内向原告中国农业银行股份有限公司金堂县支行偿还借款本金33856.11元及利息、罚息、复利（利息和罚息利率按照《个人购房担保借款合同》约定计算，利息从2017年3月1日起计算至2017年3月9日止；罚息从2017年3月10日起计算至借款本金付清之日止；复利依据中国人民银行规定计算）；
二、原告中国农业银行股份有限公司金堂县支行对登记在被告花道荣、ＸＸ名下的位于金堂县赵镇江城路X号X栋X单元X层X号房屋（监证0XXXX40、监证0XXXX41）享有抵押权，有权在被告花道荣、ＸＸ不履行上述债务时，依照法律规定对其抵押财产折价、变卖、拍卖后，以所得价款在担保范围内优先受偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司金堂县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费386元，由原告中国农业银行股份有限公司金堂县支行负担50元，被告花道荣、ＸＸ负担336元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄娇
二〇一七年五月二十三日
书记员 张红