江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1627号
上诉人（原审被告）吉安市金岸房地产开发有限公司。住所地：吉安市吉州区井冈山大道***号。统一社会信用代码：913608001619862457。
法定代表人孙建中，该公司总经理。
委托诉讼代理人周鹏业，江西吉宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人周亮，该公司员工。
被上诉人刘璐宇，男，汉族，1997年4月4日生，吉水县人，住。
原审被告吉安市金岸房地产开发有限公司银河广场项目部。住所地：吉水县城西新村**号。
负责人曾志生，该项目部经理。
上诉人吉安市金岸房地产开发有限公司（以下简称金岸公司）因与被上诉人刘璐宇、原审被告吉安市金岸房地产开发有限公司银河广场项目部（以下简称金岸公司银河广场项目部）商品房销售合同纠纷一案，不服吉水县人民法院（2018）赣0822民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金岸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担本案一、二审诉讼费。其理由：1、一审法院认定“吉水县××大道白改黑改造工程的北段，由起点（即吉阳路口）至文化中路路口的施工期为2015年12月10日至2016年4月30日，文峰大道具体通车时间为2016年12月31日。同时该小区工程的西面为吉水县滨江大道，滨江大道的全线通车时间为2015年9月10日”部分事实错误。文峰大道“白改黑”改造工程北段由起点至文化中路路口的施工期虽拟定为2015年12月10日至2016年4月30日，但直到2016年12月31日才通车。在2015年12月至2016年12月31日期间，银河广场工程所在文峰大道路段一直无法通车。施工车辆、施工机械及建筑原材料无法进入工地，严重影响工程进度，该情形是由政府部门市政工程原因造成，并非上诉人过错所致。2、一审认定“金岸公司提出的因吉水县××大道改造工程道路封闭一年，依照合同约定，交房时间应延期365天交房的理由，因银河广场尚有滨江大道可以通行，且被告未提供停水、停电相关证据，其理由不足，本院不予认定，金岸公司延期交房构成违约，应当承担违约责任。”完全错误。一审既然认定了文峰大道通车时间为2016年12月31日，便足以说明银河广场东面的道路2015年12月处于封闭状态，相关工程车辆、工程机械及建筑原材料就无法进入银河广场工程东面，必然影响到整个工程的施工进度。滨江大道是吉水县城交通的主干道，所有的大型货车均不能进入县城，只能通过滨江大道的通行，交通运输任务繁忙，且银河广场项目工程紧邻滨江大道，如果从滨江大道通行、施工，必然占用滨江大道施工，属交通安全法的占道施工情形。一审认定“银河广场工程尚有滨江大道可以通行”显然与道路交通安全法相背离，是错误的。上诉人已经向一审提供了中国江西讯省委办公厅第11期民声通道办理情况通报，完全能证实延期交房原因是因雨水原因及县城主干道文峰大道改建的影响，此事实经吉水县委核査确认。3、上诉人不存在违约情形，依法不应承担违约责任。（1）、金岸公司已于2017年8月1日组织施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位进行了竣工验收，由以上五单位相关负责人在《工程竣工验收备案表》上签字盖章认可，工程质量合格，质检机构吉水县建筑工程质量监督站对竣工验收予以监督。双方合同约定的交房条件是“商品房验收合格”而非“商品房综合验收合格”，根据吉安中院民三庭《规范涉房涉地纠纷案件审判的参考意见》第十五条规定，商品房买卖合同纠纷中涉及房屋的交付问题，应尊重合同当事人意思自治原则，如合同约定以（竣工）验收合格为交付条件的，应以开发商通过设计、建设、施工、物察、监理五方主体验收并取得竣工验收表为标准，开发商取得竣工验收表后，即可通知购房户收房。（2）、双方合同第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期，因政府法规、法令、政策等因素影响及由于买受人原因未及时按合同约定付清购房款的；由于非出卖人所能控制事件发生的影响。一审期间，上诉人提供了充分的证据证实2017年8月1日就符合交房条件并且通知了购房户收房。因文峰大道“自改黑”工程，导致吉水县主干道自2015年12月10日至2016年12月30日道路封闭，2016年12月31日才恢复通车，严重影响了银河广场施工进度，且吉水县委也证实了延期原因是由于文峰大道改造所致。根据双方的约定，上诉人可以据实予以顺延，顺延的时间应是一年，也即至2018年6月30日前交房。因此，上诉人不存在违约的情形。
被上诉人刘璐宇未予答辩。
一审法院认定事实，2016年6月2日，刘璐宇与金岸公司签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：20160600013），双方对买卖房屋的权利义务作了详细的约定，其中：1、刘璐宇购买的房屋位于吉水县下文××路××银河广场小区××室，房价总款为50.97万元，房款支付方式为在2016年6月2日前付清首付款15.97万元，余款35万元以按揭贷款的方式支付；2、刘璐宇如未按合同规定时间付款的，逾期在90日之内，按日自应付款期限的第二天起支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日的，金岸公司有权解除合同，原告愿意继续履行，金岸公司同意的，合同继续履行，原告应按日自应付款期限的第二天起支付逾期应付款万分之二的违约金；3、金岸公司应当在2017年6月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，由于政府部门或者其他不可抗力原因造成房屋不能交付使用的，金岸公司可据实相应顺延，如金岸公司逾期交付房屋，逾期不超过90日的，则其应按原告已交付的房款的万分之一按日从2017年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金；逾期超过90日的，原告可以解除合同，也可要求继续履行合同，如选后者，金岸公司应按原告已交付的房款的万分之二，按日支付从2017年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金。刘璐宇于2016年6月2日交付首付款15.97万元，2016年6月21日和银行签订按揭贷款合同，约定首次扣款日期为2016年7月21日。
2017年8月1日，金岸公司组织了施工、设计、监理、勘察等单位对银河广场项目的工程质量进行了验收，其中设计单位吉安市建筑设计规划研究院、施工单位江西外圆内方建设有限公司、监理单位吉安市建设监理中心、勘察单位江西勘察设计院、建设单位分别于同日出具合格报告。金岸公司于2017年7月3日通知刘璐宇于2017年8月15日收房，但刘璐宇庭审中提出：1、金岸公司没有通知交房，2、现在提交的房屋与最初预售房屋的沙盘规划不一致，加上金岸公司提供不了竣工综合验收合格证等证件，故刘璐宇至今没有收房。银河广场工程项目交房之初，金岸公司即与购房户因小区的公共建筑与最初的设计不同等多个原因而多次发生争执，并经相关部门多次协调未果。
另查明，金岸银河广场小区的工程位于吉水县××大道“白改黑”改造工程的北段，由起点（即吉阳路路口）至文化中路路口，该路段的施工期为2015年12月10日至2016年4月30日，文峰大道具体通车时间为2016年12月31日。同时该小区工程的西面为吉水县滨江大道，滨江大道的全线通车时间为2015年9月10日。
一审法院认为，本案实属商品房预售合同纠纷。被上诉人刘璐宇与上诉人金岸公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，且符合相关法律规定，具有法律效力，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案的主要焦点问题是：1、金岸公司是否承担延期交房的违约责任。双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应于2017年6月30日前将“商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房”交付给买受人，而金岸公司并未在合同约定的2017年6月30日前交房，原审法院认定以金岸公司的交房公告书确定的时间即2017年8月15日为交房时间。金岸公司提出的因吉水县××大道改造工程道路封闭一年，依照合同约定，交房时间应延期365天交房的理由，因银河广场工程尚有滨江大道可以通行，且金岸公司未提供停水、停电影响施工的相关证据，其理由不足，不予认定，金岸公司延期交房的行为已构成违约，应当承担违约责任，违约金应从2017年7月1日计算到2017年8月14日止，共计2293.7元（509700元×0.0001×45天）。2、金岸银河广场是否属于验收合格房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。2017年8月1日，建设单位金岸公司已组织施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位进行了竣工验收，由以上五单位相关负责人在《工程竣工验收备案表》进行了签字认可，其中最后签字的时间为2017年8月4日，质监机构吉水县建筑工程质量监督站对竣工验收予以监督。双方在合同中约定的交房条件是“商品房经验收合格”而非“商品房经综合验收合格”。故金岸公司从2017年8月1日视为“金岸银河广场小区”的竣工验收合格时间。因此，金岸公司从2017年8月1日起具备了交房条件。刘璐宇自2017年8月15日起至今仍未进行收取房屋，过错在刘璐宇，金岸公司不再承担违约责任。银河项目部系金岸公司为金岸银河广场小区而临时设立的一个内部机构，其无能力对外承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、限金岸公司在判决生效后十天内支付给刘璐宇延期交房违约金2293.7元。2、驳回刘璐宇的其他诉讼请求。
二审中，金岸公司向本院补充提交以下证据：第1组：2015年6月1日吉水县城市防洪路堤结合工程指挥部办公室（以下简称吉水县城防路堤办）路堤办字（2015）16号《关于请求对银河广场项目施工造成滨江南路K0＋530
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K0＋600段水稳层裂缝质量隐患进行处理的报告》、《滨江南路段施工情况简介》、《吉水县城市防洪路堤结合工程（路堤工程）报告单》、《吉水县城防洪路堤结合工程工作联系单》，用以证明滨江大道为吉水县105国道改道过境公路，金岸银河广场项目在土建基础工程开挖过程中，对滨江南路造成影响，吉水县城防路堤办向吉水县住建局要求预留出安全施工距离，金岸公司施工单位对该路损失进行了赔偿，滨江路没有施工条件，不可用于银河广场项目施工场所。第2组：滨江大道上的路牌标志照片6张，用以证明滨江大道为105国道改道过境公路，是大中型货车和乌江、永丰、吉安方向车辆必须经过的交通主干道，且全路段禁止停车，不可用于工程施工。第3组：《竣工验收一览表》、《江西网讯》截图，用以证明吉水县委、县政府相关部门已经核查确定金岸银河广场建设项目延期交房是受文峰大道改建的影响。第4组：2017年8月10日的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，用以证明房屋交付时，符合交房条件。被上诉人刘璐宇经本院通知，未到庭对上述证据进行质证，亦未提交书面意见。本院认为，上诉人提交的第1组证据虽为复印件，但吉水县城防路堤办在该复印件上加盖了印鉴确认与原件相符；第2组证据路牌标志照片，经本院勘察，与实地标志相符；第三组证据业经一审法院组织质证、认证，不是新证据，二审不进行重复认证；第4组证据《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》均系原件。因此，二审对上述第1、2、4组证据的真实性、关联性、合法性依法予以确认。
二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院依法予以确认。
二审另查明，吉水县滨江大道是105国道改道过境公路，为客货运输的主要干线公路。2015年6月1日，因金岸公司紧挨滨江大道人行道边线进行涉案金岸银河广场建设项目土建基础工程开挖施工，没有预留安全施工距离，导致滨江大道K0＋530－K0＋600段水稳层出现裂缝等质量隐患，吉水县城防路堤办责令其预留安全施工距离并赔偿道路维修费用。2015年9月10日，滨江大道全线通车，但全路段禁止停车。
本院认为，本案二审争议的焦点在于上诉人金岸公司是否应承担延期交付房屋的违约责任。金岸公司与刘璐宇2016年6月2日签订的《商品房买卖合同》第八条在约定出卖人金岸公司应在2017年6月30日前交付房屋的同时，也约定了可据实延期交房的4种情形：一是遭遇不可抗力，二是因政府法规、法令、政策等因素影响，三是由于买受人原因未及时按合同约定付清购房款，四是由于非出卖人所能控制事件发生的影响（如市政原因停水、停电的，以及达到验收交房条件，因政府部门原因拖延行政许可的等事件）。金岸公司上诉主张造成延期45天交付的原因在于文峰大道吉阳路至文化中路路段“白改黑”工程施工延期8个月通车，致使施工车辆、施工机械及建筑原材料因道路被封闭无法进入工地，从而影响涉案房屋建设工程的正常施工，属于合同约定的“非出卖人所能控制事件发生的影响”，应该顺延工期。经二审实地勘验，金岸银河广场小区建设项目工程西面紧邻吉水县滨江大道，东面紧邻吉水县××大道北段。吉水县滨江大道是105国道改道过境公路，为客货运输的主要干线公路。该大道虽然在2015年9月10日便已全线通车运行，但交通管理部门在路面设置的路牌标志已明令全路段禁止停车，故金岸银河广场建设项目的施工车辆、机械设备和建筑材料无法在该路段正常装卸进出。金岸公司在2015年6月便已因紧挨滨江大道人行道进行银河广场小区土建基础工程施工造成路面水稳层裂缝被吉水县城防路堤办责令赔偿，如继续就地施工，预留安全施工距离后，势必占用滨江大道的公路用地。因此，一审认定金岸银河广场工程除文峰大道之外，尚有滨江大道可供其施工通行，与实际不相符，也违反了《中华人民共和国公路法》第四十四条关于未经相关交通主管部门和公安机关的事先同意，不得因其他建设工程施工需要占用公路、公路用地的规定。金岸银河广场建设项目东面紧邻的文峰大道北段，因文峰大道吉阳路路口至文化中路路口“白改黑”道路改造工程比原定的完工时间2016年4月30日延期8个月完工，导致该路段自2015年12月10日一直封闭至2016年12月31日不能通行。对于文峰大道延期封闭8个月不能通行的情形，金岸公司在签订涉案合同时无法预料和控制。文峰大道的延期封闭客观上会影响金岸银河广场建设项目的正常施工，属于涉案合同约定的第4种“由于非出卖人所能控制事件发生的影响”的可据实延期交房情形。因此，上诉人金岸公司关于延期45天交付房屋是由文峰大道延期8个月通行造成，其不应承担违约责任的上诉理由成立，本院依法予以采纳。一审认定金岸公司延期交付房屋构成违约并判令支付违约金有误。涉案房屋在金岸公司通知刘璐宇2017年8月15日办理房屋交付手续之前业经相关职能部门验收合格，一审认定具备合同约定的交房条件，金岸公司不承担违约责任并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销吉水县人民法院（2018）赣0822民初839号民事判决；
二、驳回刘璐宇的诉讼请求。
一审案件受理费134元、二审案件受理费134元，均由被上诉人刘璐宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 施 春
审 判 员 颜 莉
审 判 员 罗英秀
二〇一八年八月二十九日
法官助理 李虎广
书 记 员 陈 翔