锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民二初字第61号
原告郝栋，男，汉族，1975年10月28日出生，个体，现住鄂尔多斯市东胜区。
委托代理人谢合鑫，系内蒙古合志律师事务所律师。
委托代理人郝花，现住呼和浩特市赛罕区。
被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司，住所地锡林浩特市，法定代表人吕勇。
委托代理人王立强，系锡林浩特市“148”协调指挥中心法律工作者。
原告郝栋诉被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高龙独任审判，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢合鑫、郝花，被告委托代理人王立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝栋诉称，2009年3月底，我与被告签订了一份房地产销售代理合同，约定由被告为我销售位于锡林浩特市宝办桥西街大陆西湖世家的60户住宅，双方在合同中对销售过程的若干细节均有约定，可是在被告仅仅售出10余套楼房后双方就因为其中的一些问题发生分歧，故我们及时终止了该合同的履行。现在就已经售出的部分楼房产生了问题。按照我们双方的约定，楼房售出，贷款银行（即中国银行锡林浩特分行）发放贷款后被告应将款项付给我，可是到2013年7月30日被告账户上尚有我的款项58万元，为此我找到该工程的一期开发商唐山大陆房地产开发公司也对此予以了核实、证明。此后，被告又给付了12万元，现在被告的账户上还有我的房款48万元，再加上我给付的贷款保证金47000元，现在被告尚欠我527000元，并且现在这笔款项均在被告的账户上，被告借口搪塞，拒绝为我办理取款手续，另外自该款到账后的利息理应由被告支付。诉请法院依法判令被告给付房款527000元（其中已含贷款保证金47000元）及利息。本案诉讼费由被告负担。
原告提供的证据有：
第一组：一、2007年6月30日郝栋与锡林浩特市裕华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同1份。证明郝栋购买裕华房地产开发有限公司开发的大陆西湖世家4号楼、6号楼内共计60套商品房。二、2008年6月18日鄂尔多斯市瑞东实业（虚拟）与裕华房地产开发有限公司所签订的《销售代理合同》复印件1份，证明双方的代销事实存在。三、2009年3月31日所签订的《销售代理合同》原件1份，证明双方的代销事实延续存在。
第二组：中国银行锡林浩特分行现金存单2张，证明裕华房地产开发有限公司为郝栋已经出售4套楼房。
第三组：由唐山大陆房地产开发有限公司出具书证一份，证明一期开发商委托二期开发商为郝栋办理提款的事实。
第四组：中国银行锡林浩特分行个人金融部的“证明”1份，证明购买“大陆·锡湖世家”房屋的刘明辉、乌仁其其格、张国有、靳等富4人在中国银行锡林浩特分行个人金融部办理住房贷款金额58万元，贷款以转账形式划入锡林浩特市裕华房地产开发有限公司账户中。
第五组：郝花代原告给被告出具的收条一份，证明裕华房地产开发有限公司已经给付原告房贷款120000.00元。
被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司辩称，一是本案中原告主体身份错误，人民法院应驳回原告的起诉。签订销售代理合同的主体是鄂尔多斯瑞东实业公司，而非郝栋，郝栋不具有原告主体资格。二是事实上被告并未实际履行与鄂尔多斯瑞东实业签订的销售代理合同。因此，不存在实际的售房情况，更没有欠款情况。被告对原告所起诉的售房及欠款一事并不知情。被告不负有给付房款的义务。三是鄂尔多斯瑞东实业公司与大陆锡湖世家小区的一期开发商，即唐山大陆房地产开发公司于2008年6月18日签订了销售代理合同。即使有销售楼房的行为，也是由一期开发商与鄂尔多斯瑞东实业相互履行完成的，与我方无关。四是关于贷款保证金一事，因该套楼房销售属于全程贷款担保，保证金交至银行。如需返还，应向银行提出主张，同时基于这一原因，原告诉称被告账户上有我房款48万元不能成立。五是原告所诉利息，双方并未约定，缺乏相关事实依据。请求人民法院依法驳回。
被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司提供的证据有：
2009年3月31日《销售代理合同》复印件1份。证明与我方签订委托代理销售合同是鄂尔多斯瑞东实业，甲方并未签名或盖章，其地址、传真均与鄂尔多斯瑞东实业相一致。足以判断合同甲方为鄂尔多斯瑞东实业。
原、被告双方质证意见：
被告质证意见是：第一组：对于第一份证据不认可，因其是复印件不符合法定形式。该份证据证明双方签订协议无法说明是否实际履行。该份证据甲方法定代表人是陆之孝，他是一期开发商，即唐山大陆房地产开发公司的法定代表人。买卖事实我方并不知情，不能确定有此事发生。对于第二份证据，我方首先要求核验郝栋身份证；其次，该份合同因其是复印件，不符合证据形式要件，因此，我方对证据不予认可；再次该份协议甲方签字盖章处是空白，而合同合约方注明甲方鄂尔多斯瑞东实业公司，地址是鄂尔多斯市东胜区。传真号是0477-8566440，这几项与合同最后一页与鄂尔多斯瑞东实业相符，合同主体甲方为鄂尔多斯瑞东实业；最后从乙方委托代理人的签字看出，该份代理协议是一期开发商大陆实业房地产开发公司签订的。对于第三份证据，我方部分予以认可，理由一是因为甲方郝栋的签名应是后补的。二是该份销售合同显然其原来的甲方仍然是鄂尔多斯瑞东实业，最后落款的传真、地址仍为鄂尔多斯瑞东实业。三是这份合同双方实际并未履行。四是这份销售合同于2008年6月18日均有变动。2008年6月18日的合同，项目合作小组工作人员为是张春林、苏日娜，在2009年这份合同中指定的项目合作小组工作人员为苏日娜、徐文丽。被告认为不能证明双方权利义务的约定。第二组：对于证据，真实性、合法性认可，但与本案无关联性。第三组：对于证据真实性不认可，不确定印章真实性。从“说明”看，郝栋购买房屋事实存在，而且购买房屋与一期开发商所形成的。我方对此并不知情。唐山大陆房地产开发公司实际上掌握着中国人民银行的基本账户，而非我公司。从证明账户金额变动情况可以看出这一点。该份说明从未向我方出示过，要求我方履行协助义务。第四组：对于证据真实性、合法性无异议，对于关联性不认可。第五组：对于证据真实性、合法性、关联性均不予认可。
原告质证意见是：对被告提供证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。虽然出现鄂尔多斯瑞东实业，但是没有盖公司公章。另鄂尔多斯瑞东实业客观上没有出现过，没有在工商做过登记。
经审理查明，2007年6月30日原告郝栋与锡林浩特市裕华房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，原告郝栋购买了大陆西湖世家4号楼、6号楼内共计60套商品房。2008年6月18日鄂尔多斯市瑞东实业公司（经查证，该公司并未进行工商登记，虚拟法定代表人为郝栋）与裕华房地产开发有限公司签订了《销售代理合同》，约定由被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司为鄂尔多斯市瑞东实业公司（虚拟）销售位于锡林浩特市宝办桥西街大陆西湖世家的60户住宅。其后由于裕华房地产开发有限公司内部管理人员的更换，2009年3月底，鄂尔多斯市瑞东实业公司（虚拟）又与被告裕华房地产开发有限公司签订了一份房地产销售代理合同，约定继续由被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司为其销售位于锡林浩特市宝办桥西街大陆西湖世家的住宅。在被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司售出部分楼房后双方因为其中的一些问题发生分歧使得该合同不能正常履行。锡林浩特市裕华房地产开发有限公司账户上原有贷款银行（即中国银行锡林浩特分行）以转账形式划入的四人（刘明辉、乌仁其其格、张国有、靳等富）住房贷款58万多元。其中刘明辉购买的房屋地址为6号楼2单元502室；乌仁其其格购买的房屋地址为4号楼3单元201室；靳等富购买的房屋地址为6号楼2单元201室；张国有购买的房屋地址为6号楼2单元102室。2013年8月被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司给付给郝栋12万元，被告的账户上仍有售楼款46万多元，现在被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司负责人以大陆西湖世家一期负责人经手办理公司代售业务而并不知情为由，拒绝为原告办理取款手续。
对于原告提供的第一组证据里的第一份证据因与下面的几组形成证据链条本院予以采信；对于第二份证据虽然合同一方法人主体设置存在瑕疵，但签订合同确属双方的真实意思表示，本院予以采信；对于第三份证据，由于被告方对合同落款处郝栋的签名有异议，本院不予采信。第二组证据由于被告对于证据的真实性、合法性认可，本院予以采信。第三组证据由于是原件落款处有唐山大陆房地产开发公司的公章，且被告没有提出对公章的真实性的鉴定意见，本院予以采信。第四组证据因被告对于证据真实性、合法性无异议，本院予以采信。第五组证据本院对于其真实性合法性关联性均予以认可，从而予以采信。对于被告提供的证据由于原告对其真实性、合法性、关联性认可，本院予以采信。
本院认为，原告郝栋与被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司的销售代理事实存在，虽然双方签订的书面合同因原告方的主体设置存在瑕疵从而影响合同的效力，但是原、被告双方形成了事实上的销售代理法律关系。现在因被告的内部管理人员和负责人员的前后更换使得被告不能如期给付原告款项。基于被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司存在为原告郝栋的代理销售楼房事实，被告在履行合同过程中没有按照约定履行自己的义务、及时给付原告房款，已经违约，被告应及时偿还所欠款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、判决生效后10日内，由被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司给付原告郝栋460000.00元。
二、驳回原告请求判令被告给付贷款保证金47000元的诉讼请求。
三、驳回原告郝栋的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9070.00元，减半收取4535.00元，由被告锡林浩特市裕华房地产开发有限公司负担4100.00元，由原告郝栋负担435.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 高 龙
二〇一四年四月十四日
书记员 郭博慧
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。