湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘04执异字第4号
异议人（被执行人）衡阳道伟实业有限公司，住所地为衡阳市先锋路34号。
法定代表人肖少峰，该公司董事长。
委托代理人曾力，男，北京市地平线律师事务所律师。
申请执行人湖南水口山有色金属集团有限公司，住所地为常宁市松柏镇。
法定代表人吴世忠，该公司总经理。
委托代理人王丹平，湖南德巍律师事务所律师。
利害关系人衡阳新泰阳电器有限公司，住所地衡阳市蒸湘区蒸湘北路43号。
法定代表人梁瑞清，该公司董事长。
委托代理人龙双华，湖南湘华律师事务所律师。
委托代理人王媛，湖南湘华律师事务所律师。
本院在执行申请执行人湖南水口山有色金属集团有限公司（以下简称水口山集团）与被执行人衡阳道伟实业有限公司（以下简称道伟公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案中，作出（2012）衡中法执字第53-5号执行裁定（简称53-5号裁定）和（2012）衡中法执字第53-2号协助执行通知书（简称53-2号通知）。被执行人道伟公司不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年4月13日组织了听证。本案现已审查完毕。
异议人道伟公司称，53-5号裁定超标的执行，侵害了被执行人的合法权益，执行拍卖标的明确规定了执行、拍卖范围，五层裙楼不在执行范围之内；安装在地下室的八块水表、400吨消防水池不属于执行标的；拍卖时标的物的现状并非53-5号裁定所述；五层裙楼具备独立使用功能，不应裁定过户给衡阳新泰阳电器有限公司（简称新泰阳公司）；评估报告确定的建筑面积，并非确定执行标的范围的依据，只是作为确定评估价格的基础；拍卖程序、评估报告严重违法，应予撤销；争议在建工程部分已抵押给第三人，过户裁定侵害了第三人的合法抵押权，有损社会公共利益。请求本院撤销53-5号裁定、53-2号通知，撤销对涉案土地和房产的拍卖，指令重新评估、拍卖。在听证过程中，异议人道伟公司自愿撤回重新评估、拍卖部分的异议请求。
本院查明，2012年5月18日，本院就原告水口山集团与被告道伟公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案作出（2011）衡中法民三初字第12号民事判决，判令被告道伟实业公司给付原告水口山集团补偿款17762310元，承担诉讼费用225935元。判决生效后，本院于2012年7月10日对该案立案执行。同年8月9日，本院作出（2012）衡中法执字第53号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人道伟实业公司与执行标的相应数额的银行存款或查封、拍卖其价值相当的财产。2013年2月27日，本院作出（2012）衡中法执字第53-1号执行裁定，裁定查封、拍卖被执行人道伟实业公司名下的位于衡阳市高新区23号街区03-04号的国有土地使用权中未开发建设部分的国有土地使用权。同年3月29日，本院作出（2012）衡中法执字第53-2号执行裁定，裁定查封、拍卖被执行人道伟实业公司实际占用的登记在水口山集团公司名下的座落于衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权及该土地上的在建工程。同年8月12日，湖南思远四达房地产评估咨询有限公司、湖南思远四达土地评估咨询有限公司（以下简称思远四达评估公司）对本院委托的位于衡阳市高新区23号街区03-04号一宗国有土地使用权（土地面积为3067.4㎡）及该土地上的在建工程（建筑面积10681㎡）的市场价值出具了编号为湘思远四达（房估）字〔2013〕第F149号房地产估价报告。对10681㎡的建筑物估价结果为1065.9638万元；对3067.4㎡的土地使用权估价结果为138.0532万元；两项合计为1204.0170万元。道伟实业公司收到该估价报告书后，于9月12日对评估结果提出异议，称土地评估价格与市场价格相差太远，在建工程的面积少了4779㎡，遗漏了土方和挖孔桩工程的评估，申请重新评估。同年9月23日，思远四达评估公司致函本院，对4779㎡的在建工程面积差异部分评估结果为476.9442万元；加上原评估结果的价值总计为16809612元。同年9月27日，本院通过衡阳市联合产权交易中心有限公司的网络平台公开竞价将涉案土地使用权及在建工程进行拍卖（拍卖保留价为1800万元，预交拍卖保证金200万元），新泰阳公司最终以2930万元的价格拍卖成交。2013年10月8日，新泰阳公司向本院指定专用银行账户交付拍卖款1200万元。2015年4月21日，新泰阳公司再向本院付款1100万元。截止2015年9月2日，买受人新泰阳公司按本院要求共付款2934.5697万元（包括拍卖保证金、拍卖款、鉴定费、勘查费、检测费等）。2015年9月14日，买受人新泰阳公司办理了上述涉案土地（即衡阳市高新区23号街区03-04号，面积3067.4平方米）的土地使用权证，证书编号为衡国用（2015A）第08-08750号。2014年2月至2016年1月，本院分五次向申请执行人水口山集团公司拨付执行款，共计1750万元。
又查明，2013年9月29日，被执行人道伟公司因不服思远四达评估公司〔2013〕第F149号估价报告及函，向本院提出异议，请求撤销上述两个文件并确认2013年9月27日的拍卖行为无效；请求本院对本案的标的物另行委托评估公司评估。2013年11月7日，本院作出（2013）衡中法执异字第50号执行裁定，裁定驳回道伟公司的异议。道伟公司不服，向湖南省高级人民法院（简称湖南高院）申请复议。2014年1月22日，湖南高院作出（2014）湘高法执复字第3号执行裁定，裁定驳回道伟公司的复议申请，维持本院（2013）衡中法执异字第50号执行裁定。2015年1月12日，本院作出（2012）衡中法执字第53-4号执行裁定，裁定将拍卖土地及该土地上的在建工程过户给新泰阳公司。同年5月26日，本院又作出一份（2012）衡中法执字第53-4号执行裁定，裁定将拍卖土地及该土地上的在建工程（以被执行人道伟公司向评估机构湖南思远四达评估公司提交的该在建工程的建筑设计图为准）过户给新泰阳公司。并于同日作出（2012）衡中法执字第53-1号执行通知，通知被执行人道伟公司清场。被执行人道伟公司向本院提出执行异议，要求撤销两份53-4号执行裁定书、53-1号执行通知书，请求重新拍卖。2015年8月2日，本院作出（2015）衡中法执异字第21号执行裁定书，裁定驳回道伟公司的异议。道伟公司不服，向湖南高院申请复议，称本院先后作出了案号相同、内容不同的两份过户裁定，导致超标的执行，而买受人新泰阳公司依据后一份53-4号裁定对执行标的以外的在建工程主张权利，极大的损害了申请人的合法权益；本院在异议审查中漏查重要异议事由，程序违法，请求撤销本院（2015）衡中法执异字第21号执行裁定书、（2012）衡中法执字第53-4号执行裁定书、第53-1号执行通知书，重新进行评估、拍卖。2015年11月24日，湖南高院作出（2015）湘高法执复字第65号执行裁定书，裁定认为：第一份53-4号裁定书的裁定内容与53-2号执行裁定书确定的查封、拍卖执行标的内容是一致的，但与第二份53-4号执行裁定书载明的“（以被执行人道伟公司向评估机构湖南思远四达评估咨询有限公司提交的该在建工程的建筑设计图为准）”不一致，由此导致新泰阳公司对3067.4平方米国有土地上的在建工程部分主张权利而产生争议。关于拍卖效力的问题已被衡阳中院50号异议裁定和省高院3号复议裁定所处理，该问题不宜重复处理，故该复议请求不应进入审查范围。遂裁定如下：一、撤销衡阳中院（2015）衡中法执异字第21号执行裁定书和（2012）衡中法执字第53-4号二份执行裁定及（2012）衡中法执字第53-1号执行通知；二、本案发回衡阳中院重新审查。在本案的听证过程中，被执行人道伟公司鉴于本院上述法律文书已被湖南高院撤销，自愿向本院申请撤回对上述法律文书的异议请求。
另查明，2015年2月9日，甲方道伟公司与乙方衡阳市高新技术产业开发区管理委员会（简称高新区管委会）签订《国有土地使用权抵押合同》，约定：因甲方欠税费约1400万元，愿以位于衡阳市蒸湘区长丰大道19号宗地，土地面积8793.7平方米的土地使用权作抵押，土地评估价为2157.80万元，土地使用证为衡国用（2015A）第08-00388号。同年2月12日，甲乙双方办理了上述土地使用权他项权利抵押登记，抵押面积为7371.27㎡，抵押期限为2015年2月12日至2017年2月10日。2015年8月14日，高新区管委会致函本院，申请：1、按照税费优先的原则将拍卖款结算部分全额划拨至我委。2、被拍卖的建筑物之下约有900平方米土地已抵押给我委，请按照抵押权优先的原则，将经本院调解的这部分土地和土地下的建筑、构筑物补偿款全额划转至我委。
2016年1月18日，本院作出（2012）衡中法执字第53-5号执行裁定，认为本院在委托中介机构进行评估、拍卖本案标的物时均要求按现状进行，当时现状是被执行人道伟公司在该土地上的在建工程只有一处，且其中五楼裙楼有部分超出了该土地的规划红线范围。中介机构评估、拍卖该在建工程的建筑面积是15460平方米（包括裙楼中超出红线部分）。依照最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第二十三条、第二十九条之规定，裁定：一、座落于衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权和该土地上的在建工程（以本院委托评估、拍卖中介机构评估、拍卖的标的物为依据，包括在建工程五层裙楼中超出该土地规划红线范围部分）以及该土地和在建工程范围内的所有附属设施（包括安装在地下室的七块水表、400吨的消防水池等）的所有权及相应的其他权利归买受人新泰阳电器有限公司所有。二、买受人新泰阳电器有限公司可持本裁定到相关部门办理土地、在建工程项目的权属转移、变更、登记及相关报批手续。同日，本院作出（2012）衡中法执字第53-2号执行通知书，责令被执行人道伟公司在2016年1月31日前将该公司的财物搬迁出已被拍卖的土地及在建工程。如未及时迁出，法院将强制执行，费用由该公司承担。
还查明，涉案在建工程地下室共有八块水表，其中四块的用途为经营用水，二块为生活用水，一块为消防用水，一块为物业用水。该八块水表及消防水池的使用范围不仅限于涉案拍卖的在建工程，还包括整个小区一期、二期工程的其他住宅楼及门面。
2016年2月16日，本院作出（2012）衡中法执字第53-6号执行裁定书，查明：因本案被拍卖的土地和在建工程中有部分五层裙楼和地下室超出了土地红线，占用了被执行人道伟公司所有的相邻土地〔土地使用权证号为衡国用（2015A）第08-00388号〕，其中裙楼部分占用了211.61平方米，地下室占用了521.46平方米。此外，尚有边、角等面积209.29平方米，总面积为942.36平方米，经本院委托中介机构评估，该部分土地使用权按照城镇住宅用地、商服用地评估价值为263.01万元。裁定认为：为了使本案被拍卖的标的物价值最大化，且有利于以后相邻关系的和睦相处，参照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款的规定，买受人新泰阳公司在支付对等价格263.01万元给被执行人道伟公司后，该土地面积942.36平方米的使用权可归买受人新泰阳公司所有。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、座落于衡阳市高新区23号街区03-04号土地的东、南、西至规划红线延长线与该土地地下室南外墙延长线交汇点内面积为942.36平方米的城镇住宅用地、商服用地土地使用权及相应的其他权利归买受人衡阳新泰阳电器有限公司所有；二、买受人新泰阳电器有限公司可持本裁定到相关部门办理土地权属转移、变更、登记及相关报批手续。被执行人道伟公司不服该裁定，于2016年3月21日向本院提出异议，对该异议本院另案处理。
本院认为，被执行人道伟公司对涉案工程及土地的评估、拍卖提出的执行异议已经本院与湖南高院审查并依法作出处理裁定，且异议人道伟公司在听证过程中亦自愿对该项异议请求向本院申请撤回，故对该项异议请求本院不再审查。异议人称五层裙楼不在第100号土地（面积为3067.4平方米）范围之内不属于执行范围的理由与事实不符，客观上只有占整个裙楼很小比例的部分所占用的土地超出红线（面积为211.61平方米）。因该部分裙楼与红线内的在建工程系一个整体，在规划设计、建设施工、评估拍卖过程中均未将该部分工程作为一个独立的部分予以分割排除，且分割将影响和降低该部分不动产的使用功能及商业价值，故本院在执行过程中依法将其一并处置过户给买受人并无不当。超出部分占用的土地虽由被执行人抵押给第三人，但根据“地随房走”的原则亦可拍卖处理，过户裁定亦不影响第三人的优先受偿权，未损害社会公共利益及第三人合法权益。水表及消防水池系拍卖项目的附属设施，一并过户给买受人并无不当。本案申请执行人申请执行的标的额为1700余万元，评估公司对拟拍卖的执行标的物的评估价值为1680余万元，不存在超标的执行，不能依据拍卖的实际成交价来衡量是否超标的执行。综上，异议人道伟公司的异议理由均不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人道伟公司的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。
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审判长 郭小军
审判员 王霁清
审判员 雷 玲
二〇一六年七月二十一日
书记员 高 源
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附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。