山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁06执异62号
案外人：山东润成汽车销售融资担保有限公司，住所地：济南市市中区七里山五区一号楼。
法定代表人：汝鹏，总经理。
委托代理人：陈祥鑫，该公司职员。住址：烟台市芝罘区。
申请执行人：江苏盐城二建集团有限公司，住所地：江苏省阜宁县城胜利北路8号。
法定代表人：肖春虎，董事长。
被执行人：烟台北方温州城开发有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区卧龙园区峰山路*号。
法定代表人：林光灵，董事长。
本院在审理原告江苏盐城二建集团有限公司与被告烟台北方温州城开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告申请，本院作出（2015）烟民一初字第243—1号民事裁定，查封被告烟台北方温州城开发有限公司名下位于芝罘区荆山路10号面积4098.7平方米、证号为362832的房产。案件进入执行程序后，案外人山东润成汽车销售融资担保有限公司向本院提出异议。
案外人山东润成汽车销售融资担保有限公司异议称，请求人民法院依法裁定中止对位于芝罘区荆山路10号15座1单元1-3层101户房屋的执行；依法撤销对该财产的查封等强制执行措施。事实与理由为：贵院在执行（2015）烟民一初字第243-1号裁定书过程中，对位于芝罘区荆山路10号15座1单元1-3层101户房屋采取了查封措施，因该财产属于案外人所有，案外人于2012年5月5日全款购得由烟台北方温州城开发有限公司开发的位于芝罘区荆山路10号15座1单元1-3层101户房屋一套（泰晤士新城小区），案外人作为买方与烟台北方温州城开发有限公司（卖方）在2012年签订了合同编号：字芝预08第7840号商品房买卖合同。案外人作为买方在2014年4月21日交付了装修保证金，买方于2014年6月10日收到卖方开具的全款购房发票，同时案外人向卖方刷卡缴纳了此房产办证费、工本费、印花锐票等费用，卖方给案外人开具了相关收据，2014年6月11日案外人缴纳了购房契税、印花税；但2015年案外人购买的此房产被查封，后经落实，该案是由江苏盐城二建集团有限公司作为原告起诉了烟台北方温州城开发公司，案号为（2015）烟民一初字第243-1号，并将案外人购买房产进行了查封，该财产是案外人于2012年5月5日全款购得的，并与卖方签订了购房合同，且已缴齐了全部应缴费用，异议人对该财产应依法享有所有权。江苏盐城二建集团有限公司与烟台北方温州城开发公司之间的纠纷与案外人不存在任何法律关系，案外人购得的房屋不应作为被执行财产被查封。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条的规定，案外人向贵院提出执行异议申请，请求依法裁定中止对异议人购买房屋的执行，依法撤销对异议人购买的房屋的强制执行措施，以维护申请人的合法权益。案外人随案向本院提交《商品房买卖合同》、购房《发票》、《中华人民共和国税收完税证明》、《山东省地方税务局通用机打发票》、《住宅专项维修资金专用收据》、办证费工本费印花税《收据》、水电费《收据》等复印件，以证明其主张。
本院查明，本院在审理原告江苏盐城二建集团有限公司与被告烟台北方温州城开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告申请，本院于2016年1月25日作出（2015）烟民一初字第243—1号民事裁定，1月28日由烟台市房产交易中心登记查封被告烟台北方温州城开发有限公司名下证号为烟房权证芝字××号房产，该房产位于芝罘区荆山路10号，面积为4098.7平方米。案件进入执行程序后，案外人山东润成汽车销售融资担保有限公司向本院提出异议，主张烟台市芝罘区荆山路10号15座1单元1-3层101户为其购买，且在本案查封前已付清全部房款并实际占有使用，请求解除对该房屋的查封。案外人随案向本院提交并经本院核对与原件一致的以下书证复印件：1、《商品房买卖合同》，合同编号为7840。载明：暂定名为烟台北方温州城，卖方为烟台北方温州城开发有限公司，买方为山东润成汽车销售担保有限公司；买方购买的商品房为（南区1号）101号，建筑面积共381.24平方米，总价贰佰陆拾肆万贰仟肆佰伍拾壹元整，卖方应当于2012年6月30日前，交付买方使用，该合同签订时间为2012年5月5日。买卖的该房屋在芝罘区荆山路10号面积4098.7平方米房产范围内。2、2014年6月10日，烟台北方温州城开发有限公司出具加盖财务专章的付款单位为山东润成汽车销售担保有限公司的税务机打《发票》载明：项目名称为北方温州城，项目地址为烟台市芝罘区荆山路10号15座1单元1-3层101户，面积为382.66平方米，金额为2642451.00元，合同编号为7840。3、2013年9月25日，烟台北方温州城物业管理有限公司出具加盖财务公章的付款单位为山东润成汽车销售担保有限公司的税务机打《发票》载明：经营项目为物业管理费，金额为7228元。4、2014年6月10日，烟台北方温州城开发有限公司出具加盖财务公章的付款单位为山东润成汽车销售担保有限公司的《收据》载明：收取南区15-101办证费、工本费、印花税票费用，共计3616.28元。5、2014年4月21日，烟台市住宅专项维修资金管理中心出具加盖专项维修资金收费专用章的《住宅专项维修资金专用收据》（业主使用）载明：收取住宅地址为烟台市芝罘区荆山路10号15-101号，交存金额22194.28元，住宅建筑面积为382.66㎡。6、2014年6月11日烟台市地方税务局三站市场分局综合业务科出具纳税人名称为山东润成汽车销售担保有限公司的《中华人民共和国税收完税证明》载明：税种分别为印花税、契税，品目名称分别为产权转移书据、其他房屋买卖，实缴金额分别为1321.20元、79273.53元，备注为一般申报正税自行申报2014-07-15（141）鲁地证00297113……，地址：烟台市芝罘区荆山路**号**座*单元***层***户，面积为382.66平方米。7、烟台北方温州城物业管理服务有限公司客服部出具《收款收据》收取“15-101”2013年1月、3月、4月、9月等部分水费电费收据。
另查明：2015年4月22日，山东润成汽车销售担保有限公司变更为山东润成汽车销售融资担保有限公司。
本院认为，本案的焦点问题是案外人是否享有足以排除执行的实体权利，其要求撤销对涉案房产所采取的执行措施应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人山东润成汽车销售融资担保有限公司提交的系列证据能够充分证明其在本案查封烟台市芝罘区荆山路10号房产前，已经支付全部价款购买了涉案房屋，且该房屋在被本案查封前已实际交付给案外人占有使用，案外人对于未能办理涉案房屋的过户登记手续亦不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对烟台市芝罘区荆山路10号15座1单元1-3层101户房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一八年八月二十七日
书书记员潘姝卉