安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终2613号
上诉人（原审被告）：滁州市金光大道嘉美街区业主委员会。
负责人：郭荣斌，该委员会主任。
委托诉讼代理人：薛明湘，安徽苏滁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司。
负责人：曹宝宝，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙峻，安徽伟诚律师事务所律师。
上诉人滁州市金光大道嘉美街区业主委员会（以下简称嘉美街区业委会）因与被告杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司（以下简称高盛物业滁州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人嘉美街区业委会的负责人郭荣斌及委托诉讼代理人薛明湘，被上诉人高盛物业滁州分公司的委托诉讼代理人孙峻到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
嘉美街区业委会上诉请求：1、请求撤销原判第一、二项，改判驳回高盛物业滁州分公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由高盛物业滁州分公司承担。事实与理由：一、一审判决嘉美街区业委会支付高盛物业滁州分公司2016年公共经营所得收益补贴款60700元，没有任何事实和法律根据。双方签订的物业服务合同第21条虽然约定了公共区域经营所得收益之20%用于补贴物业费和交纳税金，其余80%按照业主大会的决定使用。该条款只是阐明了公共区域所得收益的使用方向，并未明确约定将公共区域经营所得收益之20%补贴给高盛物业滁州分公司。况且该条款属于共有和共同管理权利的重大事项，根据相关法律规定，应当是所有业主共同决定，嘉美街区业委会无权就该重大事项作出约定，该条款显然属于无效条款。即使补贴给高盛物业滁州分公司，其应该提供物业费亏损的证据及交纳税金的发票。二、高盛物业滁州分公司严重违约，履约保证金不应返还。高盛物业滁州分公司没有按照合同约定提供服务，其私自将物业公共区域出租给他人使用违反合同约定，并且所收取的租金收益也没有交给嘉美街区业委会。《自动售货机场地租赁协议》清楚证明高盛物业滁州分公司的违约行为。另外高盛物业滁州分公司在代收水费时违反合同约定私自装表办卡，向业主收取额外费用。高盛物业滁州分公司也未将收取的空调费及时交纳给嘉美街区业委会导致嘉美街区的空调自2016年7月13日至2016年7月16日长达4日的时间里不能开启使用，导致该街区不能正常营业，给所有业主和经营户造成了巨大经济损失。另外按照物业服务合同约定，本服务合同终止时，高盛物业滁州分公司应该与嘉美街区业委会办理移交和退出手续，将相关财物和资料完整移交给嘉美街区业委会，但高盛物业滁州分公司违反合同约定一直不办理。
高盛物业滁州分公司辩称，一、双方签订的物业服务合同第20条明确约定公共区域经营所得20%用于补贴物业费和税收，其余80%按照业主大会的决定使用，所以该条款已经将公共区域所得分成两部分，该约定合法有效并且经过业主大会盖章确认。嘉美街区业委会在一审提交2016年公共区域经营收益统计，隐瞒了承租后大东鞋业业主谢长龙2016下半年缴纳的租金17.5万元，嘉美街区业委会应当将该部分的20%给高盛物业滁州分公司。二、嘉美街区业委会无任何证据证明高盛物业滁州分公司存在违约行为，高盛物业滁州分公司在退出该物业管理后双方办理了交接手续，并由双方签字确认，该60000元履约保证金应当退还给高盛物业滁州分公司。
高盛物业滁州分公司向一审法院起诉请求：1、嘉美街区业委会支付2015年1月至2016年12月份的公共照明、亮化能耗费5658元、设备设施维修费7650元，合计13308元；2、支付2016年公共区域经营所得收益补贴款98500元（参照2015年标准）；3、退还履约保证金60000元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月22日，嘉美街区业委会作为甲方、高盛物业滁州分公司作为乙方，双方签订一份《金光大道广场嘉美街区物业服务合同》，约定：第一条本物业项目基本情况物业名称：金光大道购物广场；坐落位置：滁州市琅琊区天长东路169号，总建筑面积约5100平方米；第四条乙方提供的物业服务为以下内容：3、负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及停车场等；第十条物业服务费按每间商铺向业主或物业使用人收取，具体标准约定如下：1、发包的街区根据甲方额定的人员每年的保洁费、安保费等合计总价为560000元整（中央空调的能耗及维保费、公共照明、亮化能耗等费用双方再以补充协议确定）；第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护费用……第十八条乙方利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，应当在征得业主大会的同意后，按照规定办理相关手续；第二十条公共区域经营所得收益之20%用于补贴物业费和交纳税金，其余80%按照业主大会的决定使用；第二十三条本合同为期2年，自2015年1月1日至2016年12月31日；第三十条乙方须向甲方交纳人民币陆万元的合同履约保证金，合约期满或合同解除后在乙方无违约情形下无息退还。
2016年12月18日，嘉美街区业委会向高盛物业滁州分公司发《告知函》告知高盛物业滁州分公司：1、物业费应自负盈亏，不存在嘉美街区业委会给予解决的问题；2、公共照明、亮化能耗费需提供正式单据后协商解决；3、共用部分、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用，需提供维修明细及正式票据；4、公共区域经营所得收益20%用于补贴物业费和交纳税金须提供依据和缴纳税金的凭证。
2015年1月14日，杭州高盛物业管理有限公司向滁州市金光大道嘉美街区业主委员会转账支付60000元保证金。
嘉美街区业委会2016年度公共区域经营所得收益如下：大东鞋业2016年半年房租175000元（剩余半年租金175000元经与大东鞋业核实暂未交纳）、10号门玩具店2016年房租10000元、12号门手机店2016年房租19500元、蓉果墙2016年房租76000元、3号门香水店2016年房租23000元，合计303500元。
一审法院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：1、嘉美街区业委会是否应支付公共照明、亮化能耗费、设备设施维修费；2、嘉美街区业委会是否应支付2016年公共区域经营所得收益补贴款；3、嘉美街区业委会是否应返还履约保证金60000元。
关于嘉美街区业委会是否应支付公共照明、亮化能耗费、设备设施维修费的问题。嘉美街区业委会与高盛物业滁州分公司签订的《金光大道广场嘉美街区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据双方签订的物业合同约定，公共照明、亮化能耗、设备设施维修属于物业服务范围之内，高盛物业滁州分公司要求嘉美街区业委会支付其公司垫付的公共照明、亮化能耗费、设备设施维修费13308元，但并未提供充分的证据证明其所购材料用于嘉美街区物业服务项目上，本院对嘉美街区业委会辩称的公共照明、亮化能耗费及设备设施维修费用属于物业服务成本范围之内的意见，予以采信，对高盛物业滁州分公司要求嘉美街区业委会支付其公司垫付的公共照明、亮化能耗费、设备设施维修费13308元不予支持。
关于嘉美街区业委会是否应支付2016年公共区域经营所得收益补贴款的问题。嘉美街区业委会与高盛物业滁州分公司签订的《金光大道广场嘉美街区物业服务合同》第二十条约定，公共区域经营所得收益20%用于补贴物业费和交纳税金。2016年金光大道嘉美街区公共区域经营所得收益的20%为60700元（即303500元×20%)，该院对高盛物业滁州分公司要求嘉美街区业委会支付公共区域经营所得收益补贴款60700元予以支持。对2016年公共区域经营所得收益中的大东鞋业尚未交纳的半年租金175000元，因该租金大东鞋业尚未实际交纳，对该部分经营所得收益的补贴款，高盛物业滁州分公司在大东鞋业实际支付后可另行向嘉美街区业委会主张权利。嘉美街区业委会虽辩称物业服务收费实行包干制，高盛物业滁州分公司应自负盈亏，但亦认可公共区域经营所得收益用于补贴物业费，故对其辩称意见不予采信。
关于嘉美街区业委会是否应返还履约保证金60000元的问题。嘉美街区业委会与高盛物业滁州分公司签订的《金光大道广场嘉美街区物业服务合同》约定，60000元的履约保证金在合同期满后无违约情形下无息退还。嘉美街区业委会并未提供充分的证据证明高盛物业滁州分公司存在违约行为，故对高盛物业滁州分公司要求嘉美街区业委会返还60000元履约保证金，予以支持；对嘉美街区业委会辩称高盛物业滁州分公司存在违约行为，不予采信。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第三十四条之规定，判决：一、被告滁州市金光大道嘉美街区业主委员会于判决生效后十日内支付原告杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司2016年公共区域经营所得收益补贴款60700元；二、被告滁州市金光大道嘉美街区业主委员会于判决生效后十日内返还原告杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司履约保证金60000元；三、驳回原告杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司的其他诉讼请求。案件受理费3740元，由原告杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司负担1112元，被告滁州市金光大道嘉美街区业主委员会负担2628元。
二审中，当事人围绕诉讼请求举证了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
嘉美街区业委会举证以下证据：
证据一、水表卡照片打印件。证明高盛物业滁州分公司代收水费时违反合同约定私自装表办卡收费。
证据二、昂永富出具的“申明”一份、现场图片一张。证明，高盛物业滁州分公司严重违约，不论《自动售货机场地租赁协议》是否履行，签订该协议本身就是违约行为。
证据三、滁州市琅琊区四合路社区居民委员会情况说明。证明，高盛物业滁州分公司严重违约导致整个嘉美街区不能正常营业，损失巨大。
证据四、滁州市市长热线服务中心受理工作单。证明，高盛物业滁州分公司乱收费严重违约。
证据五、2016年4月27日拍摄的26张照片。证明，高盛物业滁州分公司违约，没有按照物业管理合同提供约定的服务。
高盛物业滁州分公司质证称：证据一，水表卡复印件的真实性不予认可，与本案不具有关联性，业主买卡冲开水是应嘉美街区业委会要求为了解决全体业主喝水问题采取的措施，嘉美街区业委会提供的水表卡是由业主持有，嘉美街区业委会不能证明该卡里还有剩余款，即使有剩余款也是业主持有该卡向高盛物业滁州分公司提出要求退还余额。对证据二“申明”的真实性不予认可，证人应当出庭作证接受双方质询。对证据三的真实性不予认可，因为上面没有出具情况说明的自然人签名，加盖公章的真实性不能确定；中央空调费用的交纳是由嘉美街区业委会交纳，即使存在欠费导致空调不能开启也是嘉美街区业委会原因，并且该情况说明在一审法庭已经出示。对证据四的真实性不认可，没有受理单位盖章证明，内容是嘉美街区业委会业主委员会主任提出的个人意见，不能代表业主。对证据五照片的真实性不予认可，证明目的不予认可，拍摄的照片没有时间，不能反映是高盛物业滁州分公司从事物业服务期间的现场状况，而且嘉美街区业委会也从未就该现状与高盛物业滁州分公司交涉过，也没有业主向高盛物业滁州分公司或主管部门投诉。
高盛物业滁州分公司举证以下证据：
证据一、中国银行个人客户交易明细两张，证明，大东鞋业向嘉美街区业委会缴纳租金一年两次，2016年度交了全年的租金35万元，其中2016年12月29日交付一次租金。
证据二，双方对高盛物业滁州分公司撤出金光大道的交接单。证明，高盛物业滁州分公司已经搬出金光大道。
嘉美街区业委会质证称，对证据一交易明细的真实性不予认可，不能证明是大东鞋业的租金；即便是缴纳租金，该租金也不应当支付给高盛物业滁州分公司，2016年12月29日缴纳的租金是2017年的租金。证据二交接单是真实的，高盛物业滁州分公司没有按时办理交接手续，导致一个月时间嘉美街区业委会街区无人管理，这个损失应由高盛物业滁州分公司承担。
当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。
综合双方当事人的举证、质证意见，本院分析认证如下：一审中嘉美街区业委会举证的《自动售货机场地租赁协议》具有真实性、合法性与关联性，对其证明效力本院予以确认。对其他证据的认证意见与一审相同。二审中嘉美街区业委会举证的证据一虽然具有真实性，但高盛物业滁州分公司办水表卡是为了方便业主，加强管理，不能达到嘉美街区业委会的证明目的，对其证明效力本院不予确认。证据二“申明”系署名“昂永富”的书面证言，证人未到庭接受质询，身份不明，真实性不能确认，对其证明效力本院不予确认；现场图片与《自动售货机场地租赁协议》相互印证，具有真实性，能够证明场地对外租赁经营的事实，对其证明效力本院予以确认。证据三情况说明上没有出具人员签名，也没有该社区居民委员会负责人签字，不具有合法性，对其证明效力本院不予确认。证据四系打印件，没有单位印章和出具人员签名，来源不明，不具有合法性，对其证明效力不予确认。证据五照片虽然具有真实性，但不能达到嘉美街区业委会的证明目的，对其证明效力本院不予确认。高盛物业滁州分公司二审举证的证据一具有真实性，本院对其真实性予以确认，但该证据不能反映该租金所对应的租赁期间。证据二嘉美街区业委会对其真实性无异议，对其证明效力本院予以确认。
二审另查明：2015年6月5日，高盛物业滁州分公司未经嘉美街区业委会同意，与滁州百盛商贸有限公司签订《自动售货机场地租赁协议》一份，将天长路金光大道嘉美时尚街区3号门旁约2平方米场地租给滁州百盛商贸有限公司经营自动饮料售货机。约定租赁期限为一年，自2015年6月6日至2016年6月5日，租金每年4000元，每半年一付，租金提前十日交付。该合同已履行完毕。2017年1月21日，嘉美街区业委会与高盛物业滁州分公司办理了物业移交手续，签订了交接单。
二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的其他事实本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：一、嘉美街区业委会是否应当向高盛物业滁州分公司支付公共经营补贴款，如果支付数额多少；二、嘉美街区业委会是否应当向高盛物业滁州分公司返还履约保证金60000元。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，双方当事人签订的《金光大道广场嘉美街区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于争议焦点一。根据嘉美街区业委会与高盛物业滁州分公司签订的《金光大道广场嘉美街区物业服务合同》第二十条约定，公共区域经营所得收益之20%用于补贴物业费和交纳税金，其余80%按照业主大会的决定使用。物业费是高盛物业滁州分公司按约定收取，交纳税金也是高盛物业滁州分公司应尽的义务。该条款关于经营所得收益之20%的约定实质是对高盛物业滁州分公司的补贴。经审查，嘉美街区业委会2016年度公共区域经营所得收益为303500元，嘉美街区业委会应将其中的20%即60700元支付给高盛物业滁州分公司。其未按约定履行合同义务，已构成违约。嘉美街区业委会关于此节的上诉理由不成立，本院不予采信。
关于争议焦点二。根据《金光大道广场嘉美街区物业服务合同》第十八条约定，嘉美街区业委会利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，应当在征得业主大会的同意后，按照规定办理相关手续。嘉美街区业委会与滁州百盛商贸有限公司签订《自动售货机场地租赁协议》一份，将天长路金光大道嘉美时尚街区3号门旁约2平方米场地租给滁州百盛商贸有限公司经营自动饮料售货机。该协议并没有嘉美街区业委会签字盖章，高盛物业滁州分公司也不能举证证明其签订该协议时征得了业主大会的同意，不能证明其收取的场地租赁费交给了嘉美街区业委会，显然违反了合同约定，存在违约行为。根据《金光大道广场嘉美街区物业服务合同》第三十条约定：“乙方须向甲方交纳人民币陆万元的合同履约保证金，合约期满或合同解除后在无乙方违约情形下无息退还”。高盛物业滁州分公司存在违约行为，其主张全额返还60000元保证金，依据不足。结合双方当事人的过错程度、合同的履行情况等因素，本院酌定嘉美街区业委会返还高盛物业滁州分公司保证金40000元。
嘉美街区业委会主张高盛物业滁州分公司未将收取的空调费及时交纳给嘉美街区业委会，导致嘉美街区的空调自2016年7月13日至2016年7月16日长达4日的时间里不能开启使用，导致该街区不能正常营业，给所有业主和经营户造成了巨大经济损失。但未能提供充分证据加以证明，该上诉主张不能成立，本院不予采信。
综上，原审判决认定部分事实错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初1760号民事判决第一、三项，即“被告滁州市金光大道嘉美街区业主委员会于判决生效后十日内支付原告杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司2016年公共区域经营所得收益补贴款60700元”、“驳回原告杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初1760号民事判决第二项，即“被告滁州市金光大道嘉美街区业主委员会于判决生效后十日内返还原告杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司履约保证金60000元”为“嘉美街区业委会滁州市金光大道嘉美街区业主委员会于判决生效后十日内返还高盛物业滁州分公司杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司履约保证金40000元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3740元，由杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司负担1426元，滁州市金光大道嘉美街区业主委员会负担2314元；二审案件受理费2714元，由上诉人滁州市金光大道嘉美街区业主委员会负担2314元，被上诉人杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 陶继航
审判员 王 铖
审判员 邓见阁
二〇一八年一月五日
书记员 周颖竹
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。