广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第938号
上诉人（原审被告、反诉原告）：平炜。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市龙岗宝源实业有限公司。
上诉人平炜因与被上诉人深圳市龙岗宝源实业有限公司（以下简称宝源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年9月22日，宝源公司作为出租方，平炜作为承租方，双方签订《物业租赁合同书》一份。该合同约定宝源公司将位于公司生活区一块6000平方米的空地出租给平炜作停车场使用，租赁期限自2011年11月22日至2013年12月31日止；月租金为3万元，生活垃圾清扫费40元，管理费60元，月总费用30100元，承租方保证每月五日前交清当月租金等费用；合同签订后，承租方须向出租方交纳两个月租金6万元作租赁保证金；承租方必须按时缴付租金和有关费用，如有拖欠租金或其他费用超期10天，出租方有权停止水电供应、阻止承租方人员车辆进出并无偿收回该土地及地上物业。该合同由宝源公司的代表人田XX及平炜签字。同年9月23日，平炜按约定将租赁保证金6万元汇入宝源公司的公司账户，宝源公司也按约定将出租地块交给平炜使用，平炜将承租土地进行平整并用作停车场使用。
2012年4月1日，宝源公司作为出租方，平炜作为承租方，双方就涉案的同一地块又签订《物业租赁合同书》一份，约定宝源公司将位于公司生活区一块6400平方米的空地出租给平炜使用作停车场使用，租赁期限自2012年4月1日至2014年3月30日止；月租金为32000元，生活垃圾清扫费40元，管理费60元，月总费用32100元，承租方保证每月五日前交清当月租金等费用；合同签订后，承租方须向出租方交纳两个月租金64000元作租赁保证金、水电保证金500元；承租方必须按时缴付租金和有关费用，如有拖欠租金或其他费用超期10天，出租方有权停止水电供应、阻止承租方人员车辆进出并无偿收回该土地及地上物业；合同一式二份，双方各执一份，均具同等效力。
该合同经宝源公司加盖公章及平炜签字后，平炜未再向宝源公司交纳租赁保证金及水电保证金，而是向宝源公司出具欠条一张，载明：今欠到深圳市龙岗宝源实业有限公司租地押金4000元、水电压金500元，共计4500元整。平炜也未再向宝源公司交纳租金等费用，平炜辩称系宝源公司拒绝收取租金等费用。因平炜未交纳租金等费用，宝源公司要求其按约定交纳，双方产生争议。
宝源公司所提供的《租房平炜处遗留物资清单》显示，至2012年10月12日，平炜仍有车头两台、拖架十一台、货柜式临时用房、货柜一个存放在所承租宝源公司的土地上。原审庭审中，宝源公司称2012年12月24日宝源公司将平炜遗留在承租土地上的财产挪至宝源公司处存放，双方合同才视为终止。平炜称其在2012年5月底后未再使用宝源公司场地，双方合同应视为终止。
原审另查，涉案土地位于深圳市龙岗区XX街道XX路边，其使用权人为深圳市XX水泥有限公司，该公司出具的证明显示，其将涉案土地出租给宝源公司，并允许其转租。
宝源公司在原审的诉讼请求为：1、平炜支付拖欠的2011年11月22日至2012年10月的租金及管理费354130元及拖欠期间的相应利息（按银行同期贷款利率计算）；2、没收平炜已支付的租赁保证金6万元并终止合同；3、平炜承担本案的所有诉讼费用。
平炜在原审的反诉请求为：1、宝源公司赔偿平炜包括车场保安工资、车场建工期间看守费、土地租金等各项损失803944元；2、宝源公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，双方当事人所签订的两份《物业租赁合同书》均系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守履行。依照合同的约定，平炜应于每月5日前缴纳当月的租金及其他费用，但平炜所提供的证据显示，平炜只缴纳了6万元的租赁保证金，每月应缴纳的月租金、生活垃圾清扫费、管理费等费用均未按约定缴纳，其行为已构成违约，现宝源公司要求平炜按合同约定支付上述费用，合法有据，原审法院予以支持。
按双方合同约定，2011年11月22日至2012年3月31日期间的每月租金及管理费为30060元，该期间的总费用为130260元；2012年4月1日至10月31日期间的每月租金及管理费为32060元，该期间的总费用为224420元；两段期间内平炜应缴纳租金及管理费合计为354680元，宝源公司请求金额为354130元，未超出计算标准范围，原审法院予以支持。因平炜拖欠租金等费用，宝源公司要求其赔偿利息损失，合理合法，原审法院予以支持，利息应自2012年10月6日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计至判决确定的还款日止。
因平炜违约，依照合同约定及法律规定，宝源公司可以要求解除双方所签订的合同并没收平炜所缴纳的履约保证金6万元。关于解除合同的时间。平炜主张为2012年5月底，但平炜未提供证据证实；宝源公司主张为2012年12月24日，结合宝源公司提供的证据物资清单，该清单证实在2012年10月12日平炜仍有物资存放在所承租的场地上，原审法院采信宝源公司的主张，确认双方解除合同的时间为2012年12月24日。
平炜辩称宝源公司拒绝收租，对此原审法院认为，宝源公司作为出租人，其出租的目的就是收取租金，平炜主张宝源公司拒绝收租不合常理，反观平炜在签订合同后就没有交纳过租金，其缴纳租赁保证金时是存入宝源公司的公司账户，其同样可以通过存入该公司的公司账户方式缴纳租金，但其并未缴纳，故其主张宝源公司拒绝收取租金，与事实不符，该答辩理由不成立。平炜辩称宝源公司拒绝平炜进入所承租的场地，对此原审法院认为，平炜承租场地后对场地进行了平整并实际停放车辆，至2012年10月12日仍有车辆存放在涉案场地，其主张宝源公司不让其使用场地，缺乏事实依据，原审法院不予采信。故平炜主张系宝源公司违约，要求宝源公司承担违约责任，赔偿其经济损失，缺乏事实及法律依据，原审法院对其请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、平炜于判决生效之日起五日内支付深圳市龙岗宝源实业有限公司2011年11月22日至2012年10月份的租金及管理费合计354130元及利息（自2012年10月6日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计至判决确定的还款日止）；二、确认双方2012年4月1日所签订的《物业租赁合同书》于2012年12月24日解除，深圳市龙岗宝源实业有限公司无需退回平炜租赁保证金6万元；三、驳回平炜的反诉请求。本诉案件受理费3779.3元，由平炜负担；诉案件受理费2959.86元，由平炜负担。
平炜不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）平炜无需支付宝源公司租金及管理费354130元及利息。2011年9月22日，平炜与宝源公司代表田XX签订《物业租赁合同书》，平炜按约缴纳6万元保证金后，投入大量人力物力对涉案土地进行平整。2011年11月至2012年2月平炜每月实际缴纳36000元租金给宝源公司的代表田XX；2012年4月23日（合同签订日期应宝源公司的要求改为2012年4月1日，合同上有明显的被涂改痕迹），双方就涉案土地再行签订《物业租赁合同书》，同日平炜一次性缴纳2012年3月、4月租金合计64000元给宝源公司代表李XX。
一审法院未经任何调查即认定平炜从未缴纳租金，明显认定事实不清。2012年5月，宝源公司拒绝接受平炜缴纳租金，派人阻止平炜进入场地并非法扣留平炜客户停放在涉案土地上的车辆，平炜为此事曾报警。因为宝源公司拒收租金且拒绝平炜进入租赁场地一事，平炜曾委托梧桐派出所民警张XX进行调解，但调解未成。2012年5月底，平炜就没有能再行使用涉案土地。一审法院却因平炜车辆仍旧停在涉案土地为由认定2012年10月12日平炜仍在使用涉案土地，明显与事实不符。综上，平炜已经向宝源公司缴纳2011年11月至2012年4月租金208000元，之后未缴纳租金是基于宝源公司拒收且违约拒绝平炜进入涉案场地，故平炜不应该再向宝源公司支付任何租金及利息。
（二）宝源公司应当退回平炜保证金6万元，赔偿平炜前期投入743600元。宝源公司拒绝平炜进入租赁场地且拒收租金，违约在先，且其行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》，平炜有权拒绝缴纳2012年5月后的租金，要求宝源公司返还6万元保证金并赔偿平炜建停车场的前期损失。
据此，平炜请求本院判令：1、撤销原审判决第一、二、三项；2、平炜无需支付宝源公司2011年11月22日至2012年10月份租金及管理费354130元及利息；3、宝源公司退还平炜保证金6万元；4、宝源公司赔偿平炜建停车场前期投入743600元；5、本案诉讼费及相关费用由宝源公司承担。
宝源公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。
本院经审理查明，经平炜申请，深圳市公安局梧桐派出所民警张XX在原审庭审时出庭作证称：其在2012年5月底为协调双方纠纷，曾与平炜的朋友一同前往宝源公司，宝源公司称平炜没有按时交付租金，故不再收取其租金。
原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）平炜是否已向宝源公司2011年11月至2012年4月的租金及管理费；（二）平炜应否支付2012年5月后的租金及管理费。
关于平炜是否已向宝源公司2011年11月至2012年4月的租金及管理费的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据加以证明，否则将承担相应的不利后果。平炜上诉称，其在2011年11月至2012年2月期间已每月实际缴纳36000元租金给宝源公司员工田XX；在2012年4月23日又向宝源公司员工李XX一次性缴纳了2012年3、4月的租金64000元。但平炜就其主张的前述付款行为并未举证予以证明，故依法应由其自行承担举证不能的法律后果。平炜上诉亦称宝源公司拒绝收取租金，但亦未举证予以证明，而证人张XX在原审庭审时作出的证言，也仅能证实宝源公司在2012年5月底因平炜未按时付租而不再收取其租金，不能证明平炜曾按约支付了2011年11月至2012年4月的租金。并且，平炜系通过向宝源公司账户付款的方式支付租赁保证金，即使存在宝源公司拒收租金的情形，其亦可继续向该账户支付租金以履行合同义务，故而原审判决关于平炜没有向宝源公司支付2011年11月至2012年4月租金及管理费的认定，符合证据认证规则，本院予以确认。根据双方两份《物业租赁合同书》的约定，因平炜原因“停租”的，宝源公司不退还租赁保证金，故宝源公司关于不予退还6万元保证金的请求符合合同约定，原审判决相关处理亦无不当。
关于平炜应否支付2012年5月后的租金及管理费的问题。平炜上诉称其在2012年5月底即停止使用涉案土地，宝源公司则称其于2012年12月24日将平炜的遗留车辆及物品搬离，但双方就其主张的上述时间均未举证予以证明，原审判决认定双方租赁合同于2012年12月24日解除的依据不足，本院予以纠正。双方租赁合同约定，如平炜拖欠租金及其他费用10天以上则宝源公司即可解除合同，根据证人张XX在原审庭审时作出的证言，因宝源公司于2012年5月底已经通过拒收平炜租金的方式停止履行合同，故而本院酌情认定双方之间租赁合同已于2012年5月31日解除。
涉案租赁合同虽于2012年5月31日解除，但平炜就其继续占用涉案土地的行为仍应支付使用费。本案中，经深圳市公安局梧桐派出所见证，涉案土地使用权人深圳市XX水泥有限公司于2012年10月12日对平炜遗留物资进行了清点，鉴于平炜既未在2012年5月后及时清理其遗留物品，也未在本案中举证证明未及时搬离系宝源公司阻碍所致，故宝源公司主张支付2012年5月至10月的租金、管理费符合法律规定，原审判决予以支持并无不当，本院予以维持。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人在对方违约后未采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失主张赔偿，故在2012年10月已对平炜遗留物质进行清点的情况下，宝源公司即应及时采取措施避免空置损失的发生，无权再向平炜主张支付2012年10月以后的土地使用占用费。
由于平炜并未举证证明宝源公司在履约过程中存在违约行为，故而其原审中关于宝源公司赔偿损失的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决适用法律基本正确，但认定事实部分有误，本院在查清事实后予以相应纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2627号民事判决第一、三项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2627号民事判决第二项为：确认双方2012年4月1日所签订的《物业租赁合同书》于2012年5月31日解除，深圳市龙岗宝源实业有限公司无须退回平炜租赁保证金6万元。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本、反诉案件受理费6739.16元，二审案件受理费15219.57元，均由平炜承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年六月二十六日
书 记 员 伍圣权（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。