上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第628号
原告倪振英。
原告王捷。
上列两原告共同委托代理人王建波，上海必和律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人夏之威，上海必和律师事务所律师。
被告奚剑雄。
第三人王咏。
第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司。
法定代表人舒榕斌。
委托代理人陈樑。
原告倪振英、王捷诉被告奚剑雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法追加王咏、上海外高桥保税区开发股份有限公司（以下简称外高桥公司）为本案第三人。本案依法适用普通程序，于2014年6月30日公开开庭进行了审理。原告倪振英、王捷的共同委托代理人王建波到庭参加诉讼。被告奚剑雄及第三人王咏、外高桥公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告倪振英、王捷诉称，两原告系夫妻。原告经中介介绍，看中了上海市浦东新区高行镇白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。系争房屋系被告动迁安置所得，被告全权委托第三人王咏代为出售。2011年9月2日、3日，原告先后向第三人王咏支付定金计人民币（以下币种同）2万元。9月4日，原、被告在中介处签订《房屋买卖合同》，约定总房价为110万元，其中定金为22万元。当日，原告支付第三人王咏定金5万元。9月5日再次支付22万元，其中12万元为购房定金，同时代被告向中介支付中介费1万元。9月9日再次支付第三人王咏50万元，同日，第三人王咏将系争房钥匙、动迁协议等交付原告。之后原告装修入住。2011年9月21日，原告支付第三期房款4万元，9月22日，原告支付第四期房款16万元。自2013年5月起，原告与家人即联系不到第三人王咏。2013年下半年，系争房屋已经可以办理小产证，原告仍无法与被告及第三人王咏取得联系。经原告多方努力，但至今仍无法联系到被告及第三人王咏。为确保原、被告签订的合同能够实际履行，无奈原告起诉，要求：1、判令确认原、被告于2011年9月4日就系争房屋签订的房屋买卖合同合法有效，继续履行；2、判令被告立即办理其名下的系争房屋产权证，第三人外高桥公司协助，取得被告名下小产证后，协助原告办理系争房屋产权过户至原告名下的手续；3、判令被告支付原告违约金12万元；4、判令被告负担本案诉讼费；5、判令第三人王咏对被告的上述全部义务承担连带责任。
被告奚剑雄未到庭发表答辩意见，亦未提供证据。
第三人王咏未到庭陈述意见，亦未提供证据。
第三人外高桥公司未到庭陈述意见，亦未提供证据。但其曾向本院陈述其既是房屋拆迁人，也是系争房屋的开发商。系争房屋被安置人就是被告，现已可办理被告名下产证，对于原、被告之间的关系并不清楚。
经审理查明：2011年9月1日，被告奚剑雄出具授权委托书，授权第三人王咏全权处分系争房屋，包括：代签该房屋的买卖合同、代为移交房屋给买受人、代为移交房屋资料给买受人、代为处理该房屋交接相关事宜、代收全部房款、代办过户手续。2011年9月4日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价为110万元。合同第二条约定，在签订本合同前，原告已于9月2日、9月3日分两次向被告支付定金2万元，签订合同当日，原告向被告支付补充定金5万元后第二日，原告支付28万元，其中20万元为补充购房定金，剩余80万元分两期支付，待被告家的被拆迁安置人带原告及其委托代理人到动迁公司核实被告一家的所有被拆迁安置人名单、应当在合同上签名的人全部签名后七日内，原告支付购房款70万元，尾款10万元在双方至房地产交易中心办理系争房屋产权过户手续当日付清。合同第四条第二款约定，“在动迁办（动迁组）、动拆迁公司或者开发商通知该房屋所在小区可以申办房产证后，甲方（即被告）必须在得知消息后十五日内备齐申办该房屋产权证的所有材料，报送到浦东新区房地产登记机构申办以奚剑雄为所有权人的房地产权证。乙方（即原告）可在知晓该房屋可以申办产权证后第一时间以电话或者书面快递通知甲方。在接到乙方请求甲方申办房产证的通知后，甲方必须在七日内备齐所有申办材料，报送到浦东新区房地产登记机构。若甲方在接到乙方请求申办房产证的通知后七日仍未备齐申办材料报送到房地产登记机构，每逾期一日，向乙方承担该房屋当时市场价的0.1%（仟分之壹）的迟延履行违约金；若甲方逾期三个月仍未备齐材料申办房产证，构成重大违约，须赔偿该房屋当时市场价的20%（佰分之贰拾）给乙方，同时必须在乙方告知甲方已违约后十日内将申办房产证的所有材料备齐报送到房地产登记机构申办以奚剑雄为所有权人的房产证。”第六条第六款约定，“过渡期内，甲乙任何一方变更主要联系方式（移动电话和固定电话）或者住址的，应当在变更后五日内以电话告知对方，同时在变更后七日内以书面快递通知对方，准确详细地告知自己新的电话号码和／或新的住址。电话通知，以对方本人接听电话视为通知到；快递通知，以快递寄出两日后视为通知到。一方变更电话号码或住址满七日后仍未通知对方的，向对方承担逾期违约责任，开始计算延迟履行违约金；变更电话号码或住址满三个月后仍未通知对方的，构成重大违约，向对方承担重大违约责任。该两种违约责任的违约金标准见本合同第十五条。”第十五条约定，“1、甲方构成根本违约和重大违约时的违约金标准：因甲方违反本合同有关条款的约定构成根本违约，导致该房屋最终没有过户给乙方的，须在退还已收取的乙方全部购房款及其同期银行贷款利息后，赔偿该房屋当时市场价的30%（佰分之叁拾）或者乙方购买价的30%（佰分之叁拾）的违约金给乙方，并且赔偿乙方装修该房屋的全部费用，同时不得要求乙方支付任何房租；构成根本违约，但是该房屋最终有效过户给乙方了，甲方赔偿乙方该房屋当时市场价的30%（佰分之叁拾）或者乙方购买价的30%（佰分之叁拾），同时赔偿乙方因此遭受的全部直接损失；构成重大违约，赔偿乙方该房屋当时市场价的20%（佰分之贰拾）或者乙方购买价的20%（佰分之贰拾）。该房屋限制交易期届满可以过户之日起满三个月仍未过户给乙方，视为该房屋最终没有过户给乙方，甲方构成根本违约，但乙方要求甲方配合迟延过户和因乙方自身原因导致延期过户的除外。2、甲方逾期履行合同义务时的迟延履行违约金标准：甲方逾期履行合同义务的（包括迟延移交房屋、迟延交付应交付的物品、证明文件、资料，迟延申办房产证，迟延办理过户手续等），每逾期一日，按照该房屋当时市场价的0.1%（仟分之壹）计算逾期违约金给乙方。3、甲方拖延支付违约金的逾期违约金（滞纳金）标准：甲方逾期支付违约金的，每逾期一日，加付应付违约金款项额的0.1%（仟分之壹）给乙方。”2011年9月9日，第三人王咏出具购房定金收据，明确收到原告支付的购房定金22万元及定金之外购房款8万元；同日，第三人王咏再次出具购房款收据，确认收到原告支付的购房款80万元，包括购房定金22万元。2011年9月9日，被告即将系争房屋交付原告。2011年9月21日，原告通过中国工商银行转账支付第三人王咏4万元。2011年9月22日，原告再次通过中国建设银行转账支付第三人王咏16万元。
另查明，被告于2010年5月28日与第三人外高桥公司签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，被拆迁人为奚剑雄。2011年2月25日，系争房屋被核准登记在第三人外高桥公司名下。
审理中，原告申请证人李某某出庭作证，证人陈述王咏在其工作的上海尚善房产经纪事务所挂牌出售系争房屋，后原告与奚剑雄签订房屋买卖合同，当时签订合同时奚剑雄及王咏均到场。后在2013年6月，原告到公司称无法联系到被告，因之前负责系争房屋交易的经办人离职，故由其帮助原告联系奚剑雄及王咏，但一直无法联系上。
上述事实，由房屋买卖合同、购房定金收据、购房款收据、个人业务凭证、转账凭条、授权委托书、上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议、上海市房地产登记簿及证人证言等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。系争房屋系奚剑雄原居住房屋动拆迁而获得的安置房屋，其与原告签订的《房屋买卖合同》对房屋的坐落、房价款、违约责任等均作了明确约定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告已履行支付房款的义务，并将剩余房款提存至法院，系争房屋亦交由原告使用至今，现系争房屋亦符合上市交易条件，被告奚剑雄理应根据双方买卖合同的约定，积极办理系争房屋小产证，并在取得系争房屋小产证后协助原告办理系争房屋产权过户手续，故对原告的要求被告奚剑雄办理系争房屋小产证、第三人予以协助，被告在取得小产证后协助原告办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告虽在签订合同后依约将系争房屋交付原告使用，但办理系争房屋被告名下产证亦系被告义务，被告应积极履行，但根据原告的陈述以及相关的证人证言，原告自2013年5、6月起即与被告及其委托的代理人王咏失去联系，原告在得知系争房屋可以办理产证后无法及时与被告联系催促被告办理系争房屋的小产证，导致系争房屋无法及时办理原告名下产证，对此被告显然存在过错，原告依据合同约定向被告主张违约金并无不当，且违约金金额尚属合理，本院予以准许。原告要求第三人王咏承担连带责任的请求，本院认为根据相关法律规定，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，第三人王咏系被告买卖系争房屋的委托代理人，其行为亦未超出被告对其的授权，故其行为产生的相应民事责任应由被告承担，原告的该项请求缺乏法律及合同依据，本院不予支持。被告奚剑雄及第三人王咏、外高桥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告倪振英、王捷与被告奚剑雄于2011年9月4日就上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》有效；
二、被告奚剑雄于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记，第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司予以协助；
三、被告奚剑雄在取得上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证后的十日内，协助将该房屋产权登记过户至原告倪振英、王捷名下，同时原告倪振英、王捷支付被告奚剑雄房款10万元；
四、被告奚剑雄于本判决生效之日起十日内支付原告倪振英、王捷违约金12万元；
五、驳回原告倪振英、王捷的其余诉讼请求。
案件受理费14，880元，由被告奚剑雄负担；财产保全费5，000元，由被告奚剑雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
代理审判员 周 婉
人民陪审员 马顺山
二〇一四年七月八日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。