四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川07民终1451号
上诉人（原审被告）：绵阳梓石资产管理有限公司，住所地：四川省绵阳市科创园区剑南路西段336号。
法定代表人：陈玉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李志刚，绵阳市均衡法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：董建明，男，1964年5月19日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委�诉讼代理人：李艳，四川春雷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾仕义，男，1970年8月16日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：李艳，四川春雷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江锋，男，1978年9月11日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。
委托诉讼代理人：李艳，四川春雷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川应得房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区高水中街19号。
法定代表人：廖应德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：伏洪安，四川蜀兴律师事务所律�。
委托诉讼代理人：张洁，四川蜀兴律师事务所律师。
上诉人绵阳梓石资产管理有限公司（以下简称绵阳梓石公司）因与被上诉人董建明、顾仕义、江锋、四川应得房地产开发有限公司（以下简称四川应得公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绵阳梓石公司的委托诉讼代理人李志刚，被上诉人董建明、顾仕义、江锋的共同委托诉讼代理人李艳，被上诉人四川应得公司的委托诉讼代理人伏洪安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人绵阳梓石公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人董建明、顾仕义、江锋的诉�请求，认定被上诉人董建明、顾仕义、江锋的主张不足以排除上诉人对已查封的四川应得公司位于绵阳市滨江路21号滨江世纪花园8栋负一层六区商品房的执行，上诉人有权执行案涉商品房；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，忽视了证据的客观性，夸大了证据的证明力。（一）被上诉人董建明、顾仕义、江锋提供的多份付款凭据及收据中载明的付款用途不能充分确定是用于支付本案争议房产购房款。（二）被上诉人董建明、顾仕义、江锋提供的付款凭据及收据证明其未按照约定付清全部购房款，且已支付部分也未按照合同约定的期限按时足额支付，剩余房款亦未按照人民法院的要求交付执行，不能证明其满足判决依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款关于付款事项的规定。（三）被上诉人提交的《负一层买卖协议》中明确约定在付清房款后另行签订《商品房买卖合同》并缴纳维修基金，就合同内容及性质而言，双方仅仅建立了房产认购关系，而将付清购房款作为认购方履行认购义务和建立正式买卖关系的条件并非法律禁止规定。认购方未付清房款导致无法签订正式的《商品房买卖合同》，其本身存在过错，被上诉人董建明、顾仕义、江锋无充分证据证明非因其自身过错导致无法完成房屋过户登记。二、原审法院适用法律错误，违反法律适用的基本准则，片面地适用法律。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定作出判决，该条规定针对的是在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持的具体情形，但该规定第二十九�同时规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案系被上诉人董建明、顾仕义、江锋作为买受人，对登记在被执行人四川应得公司名下的商品房提出异议的案件，应当适用第二十九条的规定，上诉人申请执行的房产不属于住宅，明显不符合该条规定的应当得到支持的情形。三、原审法院错误地理解了案外人提出排除执行异议这一类型案件的判定标准，忽视了本案应当解决的争议重点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干�题的规定》第二十四条不仅规定了人民法院对案外人提出的排除执行异议的审查范围、审查逻辑，同时明确了只有当案外人完全符合本条规定的三项条件时才具备排除执行的可能。原审法院应当首先审查被上诉人董建明、顾仕义、江锋是否是案涉争议房产的合法权利人，其权利能否排除上诉人对争议房产的执行。同时，原审法院在争议房产权利人的认定问题上适用法律错误。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，人民法院对已登记的不动产应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人，本案争议房产登记在四川应得公司名下，董建明、顾仕义、江锋并非权利人，认定其为非权利人才符合物权法的规定。
被上诉人董建明、顾仕义、江锋答辩称：董建明、顾仕义、江锋购买案�房产签订了买卖协议，支付了房款，上诉人无权执行案涉房产；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
被上诉人四川应得公司答辩称：案涉房产签订了买卖协议，购房人支付了绝大部分房款，仅有部分尾款未付，房屋已经交付，因土地使用证问题导致未能办理产权变更；请二审法院依法判决。
董建明、顾仕义、江锋向一审法院起诉请求：一、确认董建明、顾仕义、江锋与四川应得公司之间就绵阳市涪城区滨江*世纪花园负一层六区不动产所建立的买卖合同关系合法有效；二、停止对董建明、顾仕义、江锋共同出资购买的登记在四川应得公司名下的绵阳市涪城区滨江*世纪花园负一层第六区不动产的拍卖；三、本案诉讼费用由绵阳梓石公司、四川应得公司负担。一审审理过程中，董建明、顾仕义、江锋变更诉讼请求为：一、四川应得公司立即为董建明、顾仕义、江锋办理位于绵阳市涪城区，现滨江路21号滨江*世纪花园8栋负一层六区不动产的不动产权证书；二、停止对董建明、顾仕义、江锋所购前述不动产的拍卖，并解除对其的查封。
一审法院认定事实：2012年9月28日，董建明与四川应得公司签订了《负一层买卖协议》一份，载明由董建明认购四川应得公司开发的位于绵阳市涪城区用途为其他或车位的商品房，建筑面积719.43平方米，单价为5700元/平方米，总房款为4100751元。出卖人同意买受人于2012年9月28日向出卖人支付购房定金15万元，2012年10月30日前向出卖人支付房款200万元，2012年11月30日前向出卖人补齐余款1950751元。认购人在签定本认购书除支付房款�，与出卖人签订《商品房买卖合同》时另需缴纳维修基金。买受人将房款全部付清后，买卖双方签定《商品房买卖合同》。同日，顾仕义与四川应得公司签订《负一层买卖协议》一份，载明由其认购四川应得公司开发的位于绵阳市涪城区用途为其他或车位的建筑面积为440.75平方米的商品房，单价5700元/平方米，总房款为2512275元。出卖人同意买受人2012年9月28日向出卖人支付购房定金10万元，2012年10月30日前向出卖人支付房款200万元，2012年11月30日前向出卖人补齐余款412275元。
前述六、七区商品房付款情况如下：董建明于2012年10月26日支付六区定金15万元，顾仕义于同日支付七区定金10万元；江锋、董建明于2012年12月3日支付151万元；顾仕义于2012年11月2日支付250万元，于2013年9月6日支付90万元；董建明、顾仕义、江锋于2013年4月12日支付100万元；董建明、顾仕义于2013年2月8日支付30万元。在四川应得公司收取前述款项时所出具的收据上单位（户名）处均如实记载了付款方名字，在用途处均载明“负一层房款”、“负1层六、七区房款”、“负一层六区定金”、“负一层七区定金”等内容。董建明、顾仕义、江锋主张前述款项中除2012年10月26日支付的10万元、2012年11月2日支付的250万元两笔共计260万元中应扣除属七区的2512275元外，其余均为六区的购房款。四川应得公司对此予以确认。关于尾款，董建明、顾仕义、江锋称其系担心四川应得公司不能为其办理权属登记，故未予支付，并承诺愿意将该款按人民法院的要求交付执行。
此后，因四川应得公司的原因，董建明、�仕义并未与其签订《商品房买卖合同》，但四川应得公司于2012年底前履行了其交房义务。此后，该房屋由董建明、顾仕义、江锋共同对外出租。顾仕义遂于2015年8月10日向四川应得公司发函，该函载明：“本人于2012年9月28日向贵公司认购了由贵公司开发建设的绵阳市涪城区滨江*世纪花园负一层第六、七区不动产，并于当日交付定金，后本人陆续分期向贵公司交付了购房价款人民币六百余万元。同年年底，贵公司将前述不动产交付本人使用。根据《商品房销售管理办法》相关规定，贵公司应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由贵公司提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但贵公司至今未提交前述资料，亦未进行买卖合同备案，致本人相关民事权益无法实现。期间，本人亦曾多次口头请贵公司予以办理，但均未果。现本人再次请贵公司为本人办理前述不动产买卖合同的备案登记，并将办理权属登记的资料报送绵阳市房产管理局”。四川应得公司在该函上备注“情况属实，证件正在办理中”，并加盖了公司印章。
庭审中，董建明、顾仕义、江锋主张共同出资购买了绵阳市涪城区滨江*世纪花园负一层六、七区商品房，要求四川应得公司予以确认。四川应得公司则仅认可在案涉《负一层买卖协议》中载明的合同相对方董建明为买受人。
另查明，2014年9月11日，绵阳市涪城区人民法院在审理（2014）涪民初字第5297号绵阳梓石公司与四川应得公司借款纠纷一案中，绵阳梓石公司提起财产保全申请，绵阳市涪城区人民法院以（2014）涪民保字第567号民事裁定书裁定将绵阳市涪城区滨江路21号滨江.花园8栋负一层六区查封。2015年8月18日，绵阳市涪城区人民法院受理绵阳梓石公司对前述民间借贷纠纷案提起的强制执行申请【（2015）涪执字第1454号】。在执行过程中，绵阳市涪城区人民法院对绵阳市涪城区商品房依法进行评估、拍卖。在拍卖公告期间，董建明提出异议，主张对该商品房享有所有权。绵阳市涪城区人民法院作出（2016）川0703执异49号民事裁定书，裁定驳回了其异议请求。董建明于2017年3月22日领取了该民事裁定书。此后，董建明、顾仕义、江锋提起本案诉讼。
另查明，绵阳市中级人民法院于2014年9月23日另案将绵阳市涪城区商品房查封。目前，该查封处于持续状态。
一审法院认为：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要符合以下情形则其权利能够排除执行：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，四川应得公司与董建明签订了《负一层买卖协议》，确认由董建明购买案涉位于绵阳市涪城区，用途为其他或车位，建筑面积为719.43平方米的商品房。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，一审法院对此予以确认。至于该合同中的买受人，除董建明外，是否还包括顾仕义、江锋。一审法院认为，在该合同履�过程中，四川应得公司不仅收取了董建明的购房款，还收取了顾仕义、江锋的款项，并在收据上如实载明了该二人姓名，明确款项用途为购房款，而未注明系代董建明缴纳购房款，此即为四川应得公司对顾仕义、江锋同为案涉商品房买受人身份的确认；此外，四川应得公司在接到顾仕义要求办理权属登记手续的函时，不仅未以顾仕义并非合同相对方为由进行抗辩，反而认可将为其办理该手续；由此可知，对于董建明、顾仕义、江锋共同出资购买案涉商品房的事实，四川应得公司系属明知，且不持异议，其应当向董建明、顾仕义、江锋履行案涉商品房出卖人的相关责任。四川应得公司的该项抗辩意见不成立，依法予以驳回。
合同签订后，四川应得公司在2012年底前就将绵阳市涪城区商品房向董建明、顾仕义、江锋进行了交付。而绵�梓石公司对该商品房的查封日期为2014年9月，即董建明、顾仕义、江锋在该查封前已合法占有该不动产。在合同履行过程中，董建明、顾仕义、江锋共同支付了3947725元，余153026元未付，且具体支付款项的时间有所延迟，但四川应得公司仍向董建明、顾仕义、江锋交付案涉商品房，并承诺办理权属登记手续，即表明其对董建明、顾仕义、江锋延迟交付购房款的行为予以认可。且董建明、顾仕义、江锋已明确表示愿意将剩余的款项按法院要求交付执行。故董建明、顾仕义、江锋欠付购房款的行为不会对绵阳梓石公司的合法债权构成妨害。另外，董建明、顾仕义、江锋并非基于自身原因而未能办理权属登记手续。
综上所述，董建明、顾仕义、江锋的异议符合法律规定，应予支持。据此，一审法院确认应当立即终止在执行绵阳梓石公司�四川应得公司借款纠纷一案【（2015）涪执字第1454号】中对位于四川省绵阳市涪城区商品房的拍卖，并解除以绵阳市涪城区人民法院作出的（2014）涪民保字第567号民事裁定为依据对前述商品房的查封。
鉴于案涉商品房现处于被绵阳市中级人民法院另案查封状态，在法律上不具备为董建明、顾仕义、江锋办理权属转移登记手续的条件。故董建明、顾仕义、江锋要求四川应得公司立即为其办理权属登记手续的主张，依法予以驳回。待该障碍消除后，董建明、顾仕义、江锋可另案主张其权利。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，遂判决：“一、立即终止绵阳市涪�区人民法院在执行绵阳梓石资产管理有限公司与四川应得房地产开发有限公司借款纠纷一案【（2015）涪执字第1454号】中对位于四川省绵阳市涪城区商品房的拍卖，并解除以该院作出的（2014）涪民保字第567号民事裁定为依据对前述商品房的查封；二、驳回原告董建明、顾仕义、江锋的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告四川应得房地产开发有限公司、绵阳梓石资产管理有限公司负担。”
二审查明：1.2015年9月17日绵阳市涪城区人民法院受理了原告（反诉被告）顾仕义与被告（反诉原告）绵阳忠盛商业投资管理有限公司（以下简称忠盛投资公司）、第三人四川应得公司租赁合同纠纷一案，并于2016年3月11日作出（2015）涪民初字第4962号民事判决。该判决中法院审理查明：2012年11月1日，顾仕义及董建明（甲方）与忠胜�资公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将自有产权的位于涪城区滨江北路19号的滨江*世纪花园负一层第七区（440.75平方米）的商业用房出租给乙方使用；同日，顾仕义、董建明、江锋（甲方）又与忠胜投资公司（乙方）签订第二份《商铺租赁合同》，合同约定甲方将自有产权的位于涪城区滨江北路19号的滨江*世纪花园负一层第六区（719.43平方米）的商业用房出租给乙方使用。该两份合同约定的租赁期限均为2012年11月1日起至2024年10月31日止。合同履行过程中，忠盛投资公司自2014年5月起未付租金，2014年9月，忠盛投资公司要求终止合同，顾仕义等出租人予以同意。绵阳市涪城区人民法院依据审理查明的事实认定双方租赁合同合法有效，遂判决忠盛投资公司向顾仕义支付2014年5月1日至2014年9月30日止的租赁费174027元及违约金83532.96元，共计257559.96元。顾仕义和忠盛投资公司上诉后，绵阳市中级人民法院于2016年7月20日作出（2016）川07民终728号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2.绵阳市中级人民法院在执行甘为民与四川应得公司民间借贷纠纷一案中，查封登记在四川应得公司名下位于绵阳市涪城区不动产，董建明、顾仕义、江锋遂对此提出书面异议，绵阳市中级人民法院审查后于2018年4月10日作出（2018）川07执异3号执行裁定书，认为董建明、顾仕义、江锋的异议理由成立，遂裁定撤销于2016年9月7日向绵阳市涪城区住建局作出的（2015）绵执字第285号协助执行通知书。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：董建明、顾仕义、江锋所提执行�议能否排除绵阳梓石公司所申请的对案涉不动产的执行。
董建明、顾仕义、江锋提供的买卖协议、收款收据、银行支付凭证能够证明双方就案涉不动产建立买卖关系并履行的事实，且该不动产的交易发生在绵阳梓石公司申请保全四川应得公司的财产之前；四川应得公司在向董建明、顾仕义、江锋交付案涉不动产后，董建明、顾仕义、江锋将该不动产曾出租给忠盛投资公司使用，在此后主张欠付租赁费的案件中，法院也已认定案涉不动产系董建明、顾仕义、江锋共同出资购买，所签租赁合同合法有效，故判决忠盛投资公司支付所欠租赁费并承担违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产�权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，虽然案涉不动产尚处于四川应得公司名下，但董建明、顾仕义、江锋提供的证据及生效判决认定的事实，能够证明董建明、顾仕义、江锋为案涉不动产真实权利人，该财产实际已不属于四川应得公司所有，故绵阳梓石公司要求执行该财产，应不予支持。董建明、顾仕义、江锋所提执行异议成立，但对于未支付的尾款部分，董建明、顾仕义、江锋应按照人民法院的要求交付执行。
至于法律适用问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是针对买受人对登记在被执行人名下的一般不动产提出执行异议的情况，第二十九条是针对买受人对登记在被执行人名下的商品房（住房）提出执行异议作出的专门规定，前者异议成立的条件较后者异议成立的条件更为严格，本案董建明、顾仕义、江锋所购不动产并非住房，原审法院适用第二十八条的规定正确。
综上，上诉人绵阳梓石公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人绵阳梓石资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 伍 静
审判员 廖小军
审判员 张宗文
二〇一八年七月二十七日
书记员 陈进文