北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第16226号
原告（反诉被告）北京瑞思特物业管理有限公司，住所地北京市丰台区莲香园小区社区服务中心二层201室。
法定代表人刘忠新，董事长。
委托代理人杨朝阳，北京市金台律师事务所律师。
委托代理人张婷婷。
被告（反诉原告）梁虹，女，1977年9月16日出生。
原告（反诉被告）北京瑞思特物业管理有限公司（以下简称瑞思特公司）与被告（反诉原告）梁虹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞思特公司的委托代理人杨朝阳、张婷婷，被告（反诉原告）梁虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞思特公司诉称：瑞思特公司系北京市丰台区六里桥西风荷曲苑小区物业管理公司，梁虹系该小区13号楼×室业主。2007年12月15日双方签订了《住宅小区内非住宅物业管理服务协议》，瑞思特公司依该合同的约定向梁虹提供了物业服务，但梁虹一直没有交纳2007年12月15日至2015年12月31日期间的物业费15342.45元（包括2007年12月15日至2008年12月14日期间尚欠的部分物业费533.4元，2008年12月15日至2008年12月31日期间尚欠的部分物业费99.24元，2009年1月1日至2015年12月31日期间全部物业费14711.17元。瑞思特公司多次催要未果，根据《住宅小区内非住宅物业管理服务协议》第六条第三款之约定，梁虹逾期交纳物业费的，应按日千分之五向瑞思特公司支付滞纳金。故起诉至法院，要求判决1、梁虹立即给付物业费15342.45元；2、梁虹给付滞纳金1000元；3、梁虹承担本诉诉讼费。
被告梁虹辩称并反诉称：北京市丰台区风荷曲苑小区13号楼×号房屋是我所有，房屋建筑面积44.45平方米，自入住时就是瑞思特公司提供物业服务。我入住时扣了所有的费用，包括物业费和公共维修金等，但是具体金额和期限记不清了，现在手里没有票了，之后的物业费确实没交过。现在物业公司主张2007年12月15至2008年12月31日尚欠的部分我不认可。我知道我应该交物业费，但是由于物业服务不到位，我才不交物业费。瑞思特公司在物业服务中违约，参与并纵容私改公共区域结构，封堵走廊、防火通道及楼梯，致使消防通道被用于经营，配电房被改造成仓库堆放易燃物，在写字楼内建职工食堂。公厕长期处于脏乱臭状态，因不及时清扫而臭气冲天，站在写字楼门口就可以闻到，让多位有意向租房的客户深感不满，有照片为证。我多次要求物业公司对此进行整改，但均未见效。并且瑞思特公司的诉讼请求已超诉讼时效，我现在只同意支付2013年度以后的一半的物业费。根据双方之间签订的物业服务管理协议书第六项违约责任的约定，甲方违反协议与《风荷曲苑业主公约》规定的，我有权要求瑞思特公司进行限期整改，逾期不改正，造成损失的，应对我予以赔偿。综上，我不同意瑞思特公司的诉讼请求。并提出反诉要求瑞思特公司按照本小区同位置物业的租赁价格每平米4元每天的标准赔偿我经济损失64897元，并承担全部反诉费用。
原告瑞思特公司就被告梁虹反诉辩称：本案已经过了反诉期限，梁虹提出反诉没有法律依据。根据民事诉讼法相关规定，梁虹提起反诉的期限应在举证期限届满前，所以法庭不应该受理梁虹的反诉。本案是物业服务法律关系，不是损害赔偿法律关系，梁虹的反诉没有法律依据，不能在本案中一并审理。梁虹说的关于消防通道堵塞的问题，消防部门也到实地进行了检查，现场状态符合消防验收标准。员工食堂是开发商建设的，物业公司也是租用该房屋进行使用。关于办公室的问题，物业公司现在的办公地点的房屋是开发商的产权，物业公司也只是租用该房屋。关于配电间安全隐患问题，被告曾向消防部门反应过这个问题，消防部门经实地勘验未发现消防安全隐患。物业公司仅为业主提供了相应的服务，并未对梁虹造成任何损失。故不同意其的反诉请求。
经审理查明：北京市丰台区风荷曲苑小区13楼×号房屋由梁虹所有，房屋建筑面积44.45平方米。2007年12月15日，甲方瑞思特公司与乙方梁虹签订《住宅小区内非住宅物业管理服务协议书》，合同约定：甲方为风荷曲苑小区的物业管理单位，乙方为风荷曲苑小区非住宅物业的买受人；现乙方同意将风荷曲苑小区13栋×号，建筑面积44.45平方米的物业，委托于甲方实行物业管理服务。乙方应自本协议签订之日向甲方预付缴纳12个月的物业管理费。并在支付了首期物业管理费后，每年均应在于本协议签订日期前15日，向甲方一次性交纳清12个月的物业管理费。甲乙双方同意按照以下标准，收取物业管理费与其他费用；物业管理费标准为3.94元每平方米每月。乙方在应付款项（包括但不限于物业管理费等）到期后十五日内还没有支付该款项，甲方有权对延迟付款征收滞纳金，滞纳金自该款项应付期限届满之日起至交付之日止以应交纳费用总额千分之五按日计算。瑞思特公司主张梁虹未交纳2007年12月15日至2015年12月31日期间的物业费，其中2007年12月15日至2008年12月31日是部分物业费，2009年度至2015年度是全部物业费。梁虹对2007年12月15日至2008年12月31日欠费金额不认可，其余年度欠费金额表示认可。
瑞思特公司提交照片证明向梁虹催缴过，梁虹对照片的真实性不予认可，并提交视频光盘证明瑞思特公司所提交的照片都是一天照的，瑞思特公司在照片方面存在作假的行为。另外，本案已过诉讼时效。瑞思特公司对梁虹所提交光盘内容的真实性不予认可并表示一直有房管员向梁虹催缴所欠物业费，故本案并未过诉讼时效。
上述事实，有双方当事人陈述及住宅小区内非住宅物业管理服务协议书、业主信息登记表等证据在案佐证。
本院认为：瑞思特公司与梁虹签订的物业管理服务合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。瑞思特公司为梁虹提供了物业服务，梁虹应当按照约定给付物业费。因物业服务具有长期性、连续性的特点，故在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，故对梁虹主张瑞思特公司诉讼请求已超诉讼时效的抗辩，本院不予支持。梁虹辩称瑞思特公司服务不合格，但不能否定其已履行合同主要义务的事实，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，故梁虹不交费的抗辩理由，本院难以支持。关于欠款期限，结合梁虹陈述以及双方签订的物业服务合同载明的相关内容，瑞思特公司主张梁虹关于2007年12月15日至2008年12月14日期间尚欠的部分物业费533.4元的诉讼请求，本院不予支持，瑞思特公司主张2008年12月15日至2008年12月31期间尚欠的部分物业费99.24元的诉讼请求以及2009年1月1日至2015年12月31日期间全部物业费14711.17元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于瑞思特公司提供的物业服务确有瑕疵，依据公平原则，本院免除梁虹支付违约金的责任。关于本案梁虹主张瑞思特公司因违约需对其造成的损失进行赔偿的反诉请求，梁虹未提交相关证据证明其损失，且瑞思特公司已依约履行职责，本院亦难以支持。需要说明的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）梁虹于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京瑞思特物业管理有限公司二〇〇八年十二月十五日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费一万四千八百一十元四角一分；
二、驳回原告（反诉被告）北京瑞思特物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）梁虹的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二百零八元，由原告北京瑞思特物业管理有限公司负担二十元（已交纳），由被告梁虹负担一百八十八元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一千四百二十二元四角三分，由被告梁虹负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 郝 洁
人民陪审员 李文华
人民陪审员 刘永红
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 杨 佳