安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1821民初476号
原告：宣城市新星物业管理有限公司，住所地安徽省宣城市泾县行政中心一楼107室。
法定代表人：胡孝银，该公司总经理。
委托代理人：秦光明，该公司郎溪分公司经理。
委托代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。
被告：郎溪县万盛房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎川大道万盛售楼部。
法定代表人：黄群，该公司董事长。
原告宣城市新星物业管理有限公司诉被告郎溪县万盛房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，2015年8月5日原告宣城市新星物业管理有限公司向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月16日公开开庭进行了审理。2015年12月28日，本院作出（2015）郎民一初字第01197号判决书，在该判决书中，本院认为：原告宣城市新星物业管理有限公司主张的被告郎溪县万盛房地产开发有限公司尚欠物业服务费的具体数额计算，被告郎溪县万盛房地产开发有限公司不予认可，该举证责任在原告宣城市新星物业管理有限公司，现原告宣城市新星物业管理有限公司不能提供其计算依据，应当承担举证不能的不利后果，故对原告宣城市新星物业管理有限公司的诉讼请求，本院不予支持。因此，判决驳回原告宣城新星物业有限公司的诉讼请求。原告宣城市新星物业管理有限公司再次于2016年3月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员吴贺燕与人民陪审员曾真、韦爱珍组成合议庭。审理期间，原告宣城市新星物业管理有限公司于2016年4月13日向本院提出财产保全申请，要求查封被告郎溪县万盛房地产开发有限公司所有的位于郎溪县建平镇郎川大道万盛嘉苑8幢110号（郎房地权证建平字第××号）房屋一套、价值36万元），并已提供担保。2016年4月13日本院作出（2016）皖1821民初476–1号民事裁定书，裁定：查封被告郎溪县万盛房地产开发有限公司所有的位于郎溪县建平镇郎川大道万盛嘉苑8幢110号房屋一套（郎房地权证建平字第××号）房屋一套、价值36万元）。2016年4月29日本院公开开庭进行了审理，原告宣城市新星物业管理有限公司委托代理人程国兴到庭参加了诉讼。被告郎溪县万盛房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
宣城市新星物业管理有限公司诉称：原告系郎溪县万盛嘉苑小区的物业服务企业，被告系万盛嘉苑小区的建设单位。2010年8月，原告与被告就万盛嘉苑小区物业管理事宜订立《万盛嘉苑前期物业服务合同》，合同对前期物业服务、物业服务费用标准等进行了明确的约定，合同第六条约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（被告）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方（被告）按相关文件规定交纳”。小区建成后，被告于2011年11月30日、2013年3月23日分别安排办理房屋交付入住手续，但被告部分已竣工未出售和已出售但未交付给物业买受人的物业，被告以原告提供物业服务存在瑕疵等为由，拒绝支付该部分费用。截至2015年12月31日，被告应向原告交纳物业费数额为431260.70元，但原告诉请数额为36万元，其余物业费原告自愿放弃。原告以（2015）郎民一初字01197号案件与本案提供的证据和事实不同再次提起诉讼。请求判令：1、被告立即支付已竣工未交付（未销售）房屋的物业服务费36万元，并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2、本案诉讼费用由被告承担。
郎溪县万盛房地产开发有限公司未到庭，也未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。
宣城市新星物业管理有限公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：
一、证人证言：
证人汪某证言：证人原是原告郎溪分公司物业经理，由于被告物业费交费情况不好，导致原告经营困难，工资有欠发情况，于2015年4月离开原告郎溪分公司。被告小区一期房屋于2011年11月30日交付，二期房屋是2013年3月23日交付。2013年5-6月、2015年3月原告向被告发出物业费催要函，2015年5月，被告向原告回函称原告物业服务不符合要求，拒绝支付物业费。缴费跟踪表是原告郎溪分公司人员按照被告实际应缴纳物业费的房屋制作，交房程序是将即将交付的房屋在未交房给业主前将该房屋的钥匙交给原告郎溪分公司人员，然后由原告郎溪分公司人员再交给业主，原告郎溪分公司人员按业主提交的房屋通知书进行核实后拿钥匙，业主承担交房后的物业费。万盛物业服务业主缴费跟踪表（一期商铺、二期住宅）对此有记录。
证人证言证明：1、原、被告物业交付的相关手续情况；2、在房屋交付业主前的物业费用由被告承担；3、原告郎溪分公司向被告催要过物业费。
二、书面证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明和物业服务企业资质证书，证明：原告的主体资格情况；
2、被告组织机构代码证及工商注册信息，证明：被告的主体资格情况；
3、《郎溪县万盛嘉苑小区项目前期物业管理招标文件》及中标通知书，证明：原告于2010年8月19日依法中标取得万盛嘉苑小区项目前期物业管理的事实；同时，该招标文件后附的小区详细规划，万盛嘉苑小区共分两期建设；
4、《万盛嘉苑前期物业服务合同》及证明，证明：2010年8月19日，原告、被告就万盛嘉苑前期物业管理事宜签订了《万盛嘉苑前期物业服务合同》，该合同对小区物业情况、服务费用、物业移交等进行了明确的约定。其中，合同第六条约定“纳入物业管理范围内的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告按相关文件规定交纳；物业服务费用六个月交纳一次，业主或物业使用人应在第六个月的最后7日内履行交纳义务”。
5、万盛物业服务业主缴费跟踪表（商铺），证明：万盛嘉苑小区商业用房交付情况、交付时间、物业费缴费情况明细等情况。
6、万盛物业服务业主缴费跟踪表（二期住宅），证明：万盛嘉苑小区二期住宅交付情况、交付时间、物业费缴费情况明细等情况；
7、万盛嘉苑商品房合同签订（2012-2015），证明：2012年-2015年12月31日期间，万盛嘉苑小区商品房销售明细情况；
8、《郎溪县住房情况查询记录》，证明：截至2016年1月12日，万盛嘉苑小区房屋产权在被告名下的房屋明细情况；
9、《建设单位应支付万盛嘉苑小区房屋物业费计算表》，证明：根据《万盛嘉苑前期物业服务合同》第六条约定，结合《万盛嘉苑商品房合同签订（2012-2015）》、《万盛物业服务业主缴费跟踪表（商铺）》、《万盛物业服务业主缴费跟踪表（二期住宅）》、《郎溪县住房情况查询记录》等相关证据计算得出：截至2015年12月31日，被告应当支付原告的物业费为431260.7元。
郎溪县万盛房地产开发有限公司未到庭质证，也未向本院提交证据材料，视为放弃举证、质证权利。
本院对宣城市新星物业管理有限公司所举证，经审查综合分析认为：原告提供的证人证言及书证证据1–9形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，且证人证言与书证证据5、6；书证证据5、6、9与书证证据7、8能够相互佐证，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够佐证证明对象成立，故本院对上述证据及佐证的证明对象均予以采信。
本院根据庭审认定的证据及当事人当庭的陈述，确认如下事实：原告系一家物业管理企业，被告系房地产开发及销售企业。被告因开发及销售郎溪县万盛嘉苑小区的需要，于2010年7月将郎溪县万盛嘉苑小区项目前期物业工程对外招标，2010年8月3日原告中标。8月19日原、被告双方就郎溪县万盛嘉苑小区物业管理事宜签订了《万盛嘉苑前期物业服务合同》，合同约定：新星物业为万盛嘉苑小区提供前期物业管理服务，合同第五条约定“物业服务费用业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅：0.70元／月·㎡（不含电梯、二次供水运行能耗费用，其实际发生能耗费用，由业主按拥有的物业建筑面积另行分摊）。2、多层住宅：0.38元／月·㎡。3、非住宅物业：商铺1.00元／月·㎡（不含所有公共能耗及电梯相关费用及政府规定的门前三包费用，其费用由业主按其拥有的物业建筑面积和政府相关规定另行分摊和支付）。第六条约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时将给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方（被告）按相关文件规定交纳。物业服务费用六个月交纳一次，业主或物业使用人应在第六个月的最后七日内履行交纳义务。”第十五条约定“甲方（被告）授权乙方（原告）制定商品房交付使用程序，并授权乙方（原告）与物业买受人办理入住手续。”第二十七条约定“合同期限：业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”等相关条款。合同签订后，原告已按约履行了职责和义务。小区建成后，截至2016年1月12日，万盛嘉苑小区部分房屋产权人仍在被告名下。2012年-2015年期间，被告将该小区商品房予以销售并与各房屋购买人签订了216份商品房合同。被告于2011年11月30日、2013年3月23日分别安排各业主办理房屋交付入住手续。在房屋交付时原告依约制定了商铺、住宅物业费缴纳跟踪表，在跟踪表中将交付房屋的业主姓名、房号、应收物业费、交房时间、实缴金额、联系电话进行了登记。但被告部分已竣工未出售和已出售但未交付给物业买受人的物业费，被告以原告提供物业服务存在瑕疵等为由，拒绝支付该部分费用。2015年8月3日，原告委托安徽锦宣律师事务所程兴国律师为代理人致函被告，要求被告在接到函后3日内支付物业费。但被告至今未付，截至2015年12月31日，被告应当支付物业费为431260.7元。其中：一、商铺：409764.45元。（1）、8幢102号物业费1101.24元［47.88㎡×1元／月·㎡×23月（2013年3月23日-2015年3月12日）］，（2）、8幢111号、112号物业费8136元［339㎡×1元／月·㎡×24月（2013年3月23日-2015年4月27日）］，（3）、9幢102号物业费9053.88元［274.36㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（4）、9幢106号物业费6796.68元［205.96㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（5）、南面市场A幢2号、3号物业费14815.6元［370.39㎡×1元／月·㎡×40月（2011年11月30日-2015年3月27日）］，（6）、10幢110号、111号、112号、113号、114号、115号、116号、117号、118号物业费93522元（2834㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（7）、8幢106号物业费2671.5元［106.86㎡×1元／月·㎡×25月（2013年3月23日-2015年5月1日）］，（8）、8幢115号、116号物业费6829.44元［284.56㎡×1元／月·㎡×24月（2013年3月23日-2015年4月16日）］，（9）、9幢103号物业费8862.81元［268.57㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（10）、9幢104号物业费18580.65元［563.05㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（11）、9幢105号、107号、108号、109号物业费41992.17元（1272.49㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（12）、北面市场B幢23号、24号、25号、26号、27号、28号物业费58690.83元（1778.51㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（13）、11幢119号物业费8835.09元［267.73㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（14）、11幢120号、121号、122号、123号、124号、125号物业费69046.23元（2092.31㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（15）、1幢106号、107号物业费4924.8元［102.6㎡×1元／月·㎡×48月（2011年11月30日-2015年12月1日）］，（16）、8幢104号物业费3805.23元［115.31㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（17）、8幢105号物业费4118.38元［179.06㎡×1元／月·㎡×23月（2013年3月23日-2015年3月18日）］，（18）、8幢114号物业费4695.24元［142.28㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（19）、9幢101号物业费8455.92元［256.24㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（20）、南面市场A幢4号物业费4218.76元［150.67㎡×1元／月·㎡×28月（2011年11月30日-2014年4月15日）］，（21）、南面市场A幢22号、23号、24号、25号物业费9100元［700㎡×1元／月·㎡×13月（2011年11月30日-2013年1月5日）］，（22）、北面市场B幢3号物业费5016元［152㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（23）、北面市场B幢8号、9号物业费6992元［304㎡×1元／月·㎡×23月（2013年3月23日-2015年2月7日）］，（24）、8幢110号物业费4818元［146㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（25）、8幢113号物业费4686元［142㎡×1元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］。二、高层住宅：21496.27元。（1）、10幢1204室物业费958.93元［136.99㎡×0.7元／月·㎡×10月（2013年3月23日-2014年2月20日）］，（2）、10幢1501室物业费1446.37元［137.75㎡×0.7元／月·㎡×15月（2013年3月23日-2014年7月15日）］，（3）、10幢1502室物业费699.72元［99.96㎡×0.7元／月·㎡×10月（2013年3月23日-2014年2月19日）］，（4）、10幢1503室物业费1189.52元［99.96㎡×0.7元／月·㎡×17月（2013年3月23日-2014年9月15日）］，（5）、11幢1001室物业费1544.92元［137.94㎡×0.7元／月·㎡×16月（2013年3月23日-2014年8月18日）］，（6）、11幢1301室物业费1167元［138.93㎡×0.7元／月·㎡×12月（2013年3月23日-2014年4月21日）］，（7）、11幢1302室物业费1129.07元［100.81㎡×0.7元／月·㎡×16月（2013年3月23日-2014年8月18日）］，（8）、11幢1303室物业费846.8元［100.81㎡×0.7元／月·㎡×12月（2013年3月23日-2014年4月1日）］，（9）、11幢403室物业费1471.47元［100.1㎡×0.7元／月·㎡×21月（2013年3月23日-2015年1月13日）］，（10）、11幢503室物业费770.77元［100.1㎡×0.7元／月·㎡×11月（2013年3月23日-2014年3月19日）］，（11）、9幢1302室、1303室物业费4659.27元［201.7㎡×0.7元／月·㎡×33月（2013年3月23日-2015年12月31日）］，（12）、11幢403室物业费1471.47元［100.1㎡×0.7元／月·㎡×21月（2013年3月23日-2015年1月13日）］，（13）、11幢703室物业费1051.05元［100.1㎡×0.7元／月·㎡×15月（2013年3月23日-2014年7月10日）］，（14）、11幢704室物业费2027.71元［137.94㎡×0.7元／月·㎡×21月（2013年3月23日-2015年1月13日）］，（15）、11幢1304室物业费1062.13元［137.94㎡×0.7元／月·㎡×11月（2013年3月23日-2014年3月20日）］。原告多次向被告催要拖欠的物业费，被告以种种理由拒绝给付。故，原告提起诉讼。
本院认为：一、原告与被告经平等协商签订的《万盛嘉苑前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容并不违反法律规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则依约履行。依据《万盛嘉苑前期物业服务合同》第六条约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时将给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方（被告）安相关文件规定缴纳”。根据国务院《物业管理条例》第42条第2款、《安徽省物业管理条例》第59条的规定：已交付业主的物业，物业服务费由业主缴纳。未交付或者竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位交纳。现原告已按约履行了职责和义务。被告尚有物业费431260.7元未给付，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。二、本案不构成重复起诉。其一、诉讼请求不同。（2015）郎民一初字第01197号物业费259905.95元的截止时间至2014年12月31日。此后，被告对该部分物业仍未给付物业费，本案中物业费计算截止时间自交付时起至实际交付业主之日止，至今未交付的计算时间至2015年12月31日。其二、诉讼标的不同。（2015）郎民一初字第01197号物业费的房屋仅为商铺房，本案物业费所的房屋既有商铺房又有住宅房。其三、依据理由不同。（2015）郎民一初字第01197号案件中物业费是原告单方制作，无其他有效证据佐证。本案中原告具体物业费的计算依据可以从《万盛嘉苑商品房合同签订（2012-2015）》、《万盛物业服务业主缴费跟踪表（商铺）》、《万盛物业服务业主缴费跟踪表（住宅）》、《郎溪县住房情况查询记录》得到佐证。故，原告主张被告支付物业费36万元及利息的诉讼请求符合合同约定及相关法律规定，本院依法予以支持；其余物业费原告自愿放弃系对自己权利的处分，符合相关法律规定，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告郎溪县万盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告宣城市新星物业管理有限公司物业费36万元及利息（利息从2016年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6780元，保全费2320元，合计9100元，由被告郎溪县万盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 吴贺燕
人民陪审员 曾 真
人民陪审员 韦爱珍
二〇一六年七月六日
书 记 员 周 娟
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。