浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1605号
上诉人（原审被告）：温州凯宇房地产开发有限公司。
法定代表人：方友谊。
委托代理人：余乃盛。
委托代理人：陈吉开。
被上诉人（原审原告）：陈宣和。
被上诉人（原审原告）：吴金花。
上列两被上诉人的委托代理人：柯荣明。
上诉人温州凯宇房地产开发有限公司（以下简称凯宇房开公司）与被上诉人陈宣和、吴金花因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2014）温苍龙民初字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原判认定，2011年2月25日，凯宇房开公司为开发建设位于苍南县龙港镇人民路913号的方城丽园小区，与陈宣和、吴金花签订《房屋产权调换合同》，约定陈宣和、吴金花将其所有的原位于该地段的旧房拆迁，拆迁后由凯宇房开公司安置面积为165平方米的房屋，并约定调换给陈宣和、吴金花的商品房坐落于该小区第5幢24层2401号房，双方约定该商品房建筑面积为172.27平方米，总价格以第4开盘价计算，并约定由陈宣和、吴金花自行办理房地产权属证书（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证），凯宇房开公司承诺提供的资料足以使陈宣和、吴金花取得房地产权属证书，并在2011年11月23日前将备案情况书面通知陈宣和、吴金花，以保证陈宣和、吴金花凭此备案可以独立办取房地产权属证书，以上任何一项如不能达到要求，即构成违约，无论陈宣和、吴金花实际损失多少，凯宇房开公司方必须支付从约定的该书面通知之日起，每日该约定的调换商品房总房价3‰的惩罚性违约金。2011年11月25日，因凯宇房开公司未能依约完成书面通知义务，双方经协商，签订《补充协议》，凯宇房开公司应在2012年7月15日前将备案情况书面通知陈宣和、吴金花，如凯宇房开公司再次逾期办理房地产权属证书，将按原合同规定的违约方式处理。2012年11月30日，凯宇房开公司出具《销售不动产统一发票》，载明陈宣和、吴金花置换的方城丽园5幢2401室面积为172.19平方米，销售价格为2698217元。2013年2月1日，陈宣和、吴金花完成方城丽园5幢2401室房屋所有权登记，取得房屋所有权证。2013年3月25日，苍南县人民政府核发《土地使用权分割登记凭证》。2013年4月22日，凯宇房开公司发出《土地证办理通知》，通知陈宣和、吴金花到凯宇房开公司领取材料办理土地使用权证。另查明，2012年7月15日，中国人民银行公布的6个月至1年（含）短期贷款基准年利率为6%。
原判认为，陈宣和、吴金花与凯宇房开公司为拆迁而产生的房屋置换关系清楚，合法有效。根据双方的约定来看，可以看出，双方对办理土地使用权证的约定为：1、由陈宣和、吴金花办理房屋土地使用权证手续；2、由凯宇房开公司于2012年7月15日前完成办理房屋所有权证的前期准备材料并书面通知陈宣和、吴金花。因此，凯宇房开公司于2013年4月22日才发出《土地证办理通知》，共计迟延281天，已经违反约定，应承担违约责任，凯宇房开公司认为其没有违约的意见，该院不予采纳。现陈宣和、吴金花未提供证据证明其因凯宇房开公司的违约造成的实际损失，且本案凯宇房开公司的违约的后果，是陈宣和、吴金花未能如期具备进行土地使用权登记条件，因此，凯宇房开公司提出陈宣和、吴金花要求以双方约定的每日以总房价3‰计算违约金过高，要求以银行贷款利率为标准计算违约金的意见，该院予以采纳，对违约金的计算标准，该院酌情减少，以中国人民银行公布的6个月至1年（含）短期贷款基准年利率6%计算为宜，陈宣和、吴金花要求以每日3‰计算，超出部分，该院不予支持。陈宣和、吴金花与凯宇房开公司约定计算违约金的基数是约定的调换商品房总房价，本案双方调换的方城丽园5幢2401室，合同约定为172.27平方米，而凯宇房开公司在开具出售不动产统一发票时载明的面积为172.19平方米，因此，陈宣和、吴金花以出售不动产统一发票记载的票面价格为计算违约金的基数，计算天数为277天，并无不当，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、凯宇房开公司于判决生效后十日内支付给陈宣和、吴金花违约金122861.28元；二、驳回陈宣和、吴金花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24738元，减半收取12369元，由凯宇房开公司负担1379元，由陈宣和、吴金花负担10990元。
上诉人凯宇房开公司诉称：1、根据《房屋产权调换合同》第四条第二项、《补充协议》第一条的约定，办理房地产权属证书的义务人是被上诉人，上诉人的义务是于2012年7月15日前将全部相关手续交付房地产行政主管部门进行备案，并将房产证备案情况书面通知被上诉人。上述约定的备案情况仅指房产证备案情况，而不包括土地证备案情况，因为权属证书办证顺序有先后，应先办理房产证，再办理土地证。上诉人已按约于2012年7月15日前将房产证备案情况通知被上诉人，故不存在违约行为。原判认定事实错误。2、双方曾于2011年12月1日达成协议，被上诉人同意不再追究上诉人因为逾期交房而产生的所有民事责任，故应驳回上诉人的诉讼请求。3、《房屋产权调换合同》只约定了单方的违约责任，显失公平，该违约责任条款不具有约束力。综上，请求撤销原判，改判驳回陈宣和、吴金花的诉讼请求或发回重审。
被上诉人陈宣和、吴金花辩称：1、《房屋产权调换合同》明确约定上诉人负有办理权属登记并通知被上诉人的义务，共有三项，即房屋所有权初始登记、房屋土地使用权初始登记、契税证。上诉人仅完成房屋所有权的初始登记及契税证两项，对另一项同样重要的义务即土地使用权初始登记并通知的义务，上诉人显然没有履行，构成违约。2、被上诉人根本没有放弃不再追究上诉人逾期办理房屋权属证书的责任。3、《房屋产权调换合同》约定的内容公平，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，依法应当得到保护。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人陈宣和、吴金花未提供新的证据材料。上诉人凯宇房开公司提供了2011年11月25日双方签订的另一份协议书，被上诉人陈宣和、吴金花对此无异议，本院予以采信。该份协议书证明凯宇房开公司因逾期交房的违约行为，向陈宣和、吴金花支付了46万元违约金。
经审理，本院对原判认定的事实予以确认。另查明，双方当事人在《房屋产权调换合同》中约定被上诉人应于2011年6月30日前将涉案房屋交付给上诉人，因被上诉人直到同年11月18日才履行上述交房义务，双方为此于同年11月25日达成协议，被上诉人向上诉人支付了46万元逾期交房违约金，上诉人同意放弃追究被上诉人逾期交房所产生的其他违约责任。
本院认为，上诉人凯宇房开公司与被上诉人陈宣和、吴金花签订的《房屋产权调换合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同及补充协议的约定，上诉人应于2012年7月15日前办理房地产权属初始登记，并将备案情况通知被上诉人，以保证被上诉人凭备案可以办理领取房地产权属证书，并明确约定房地产权属证书包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证。上诉人直至2013年4月22日才向被上诉人发出《土地证办理通知》，其行为已构成违约。上诉人主张双方约定的备案通知时间仅适用于房屋所有权登记的备案通知，不包括土地使用权登记的备案通知，与事实不符，本院不予支持。双方于2011年11月25日签订的协议书及被上诉人于2011年12月1日出具的承诺书，明确约定被上诉人放弃追究上诉人逾期交房的民事责任，并不包括逾期办证的违约责任。上诉人主张应据此驳回被上诉人的诉讼请求，理由不足。但考虑到被上诉人已因上诉人逾期交房的违约行为得到46万元违约金的补偿，违约金数额高达总房价的17%，双方利益已得到平衡，且上诉人已按约履行房屋所有权登记的备案通知义务，被上诉人未能举证证明其因迟延办理土地证使用权证所受的损失，故本院对被上诉人要求上诉人支付逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销苍南县人民法院（2014）温苍龙民初字第426号民事判决；
二、驳回陈宣和、吴金花的诉讼请求。
一审案件受理费24738元，减半收取12369元，二审案件受理费2757元，共计15126元，由陈宣和、吴金花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 陈黛锦