河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）豫法民提字第00164号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审第三人）：周云秀。
委托代理人：王言岭，河南京港律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人、原再审被申请人）：孙宽江。
委托代理人：葛磊，上海市光大律师事务所商丘分所律师。
一审被告（二审上诉人、原再审申请人）：商丘市永安房地产开发有限公司。住所地：商丘市南京路金世纪广场。
法定代表人：桑振明，该公司经理。
委托代理人：屈长峰，河南京港律师事务所律师。
一审第三人：商丘市振华房地产开发有限公司。
法定代表人：李保国，该公司经理。
申诉人周云秀因与被申诉人孙宽江及一审被告商丘市永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）、一审第三人商丘市振华房地产开发有限公司（以下简称振华公司）拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服商丘市中级人民法院（2011）商民再终字第7号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2013年3月26日作出豫检民抗（2013）64号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年7月17日作出（2013）豫法立二民抗字第00116号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员马军、王从岭出庭。周云秀的委托代理人王言岭、孙宽江的委托代理人葛磊、永安公司的委托代理人屈长峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2006年2月15日，经商丘市中级人民法院指定管辖，一审原告孙宽江起诉至虞城县人民法院称，永安公司因进行房地产开发需拆迁孙宽江房屋，双方于2005年9月21日和9月26日分别签订了《拆迁安置补偿协议》和《拆迁安置补偿协议的补充协议》，约定用位于商丘市神火大道南侧的楼房前排从东向西第二套复式楼（共两层带院）对孙宽江进行安置，并就拆迁补偿进行了约定。后振华公司将该安置房出卖给周云秀。因永安公司给予孙宽江的拆迁补偿标准为每平方米610元，补充协议的返购房为每平方米650元，违反了公平原则，同时孙宽江的拆迁房曾进行过豪华装修。为此请求：1.孙宽江按每平方米610元返购安置房；2.判令永安公司继续履行《拆迁安置补偿协议的补充协议》除第五条外的其他条款，并将安置房按拆迁房的标准给予装修，其中包括铺地板砖、楼梯扶手、防盗门、门窗包边等或补偿现金50000元；3.判令永安公司支付私自拆除房屋的材料变价款20000元；4.判决孙宽江对安置房有优先取得权；5.判令永安公司按所拆迁孙宽江房屋面积对除安置房外的下余面积（247平方米左右）予以就地安置；6.如不能实现4、5项权利，判令永安公司按547.3平方米房屋对孙宽江予以就地安置。
永安公司辩称，孙宽江选择了货币补偿方式，放弃了房屋置换，并领取了建筑物、附属物的补偿金、搬家补助金、周转过渡费、奖金及不需要安置的补助金共计370000余元。孙宽江在补充协议签订后经永安公司多次催要，在三个多月内不交纳一分购房款，永安公司有权解除合同。2006年2月18日，谢银宽只好将房屋卖给他人。请求驳回孙宽江的诉讼请求。
振华公司辩称，孙宽江与永安公司之间争议的房屋是谢银宽个人开发的，对外发售时借用了振华公司的名义，房款全部被谢银宽个人收取，该房屋产生的一切债权债务均与振华公司无实质上的法律关系。
周云秀辩称，其购买的是谢银宽个人开发的房屋，价格270000元，不知道此事与孙宽江有关联，周云秀不应承担任何责任。
虞城县人民法院一审查明，2005年9月，永安公司在商丘市睢阳区南京路金世纪公园西侧搞房地产开发需拆迁孙宽江的房屋，经协商，双方于2005年9月21日签订了《拆迁安置补偿协议》（以下简称《拆迁协议》），双方就拆迁的面积和补偿标准包括搬家补助费、周转过渡费、奖金以及不需要安置的补助费进行了约定，孙宽江被拆迁房屋面积为547.3㎡（砖混结构476.57㎡＋砖木结构70．73㎡=547.3㎡），补偿标准分别是砖混结构560元／㎡，砖木结构470元／㎡，双方还约定了永安公司在神火大道南段“再水一方”南侧为孙宽江提供安置房供其选择，并实行“拆一补一”的方式进行，不找差价。双方又于2005年9月26曰签订了《拆迁安置补偿协议的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定了永安公司为孙宽江安置住房的位置在神火大道南段“再水一方”西南侧楼房的前排从东往西第二套复式房（共二层带院），同时约定永安公司按650元／㎡收取房款，协议签订后交房款150000元，余款产权证办好交付结清。《补充协议》签订后双方没有履行。
另查明，孙宽江在拆迁指挥部共领取各项拆迁补偿款388239元。周云秀未办理产权登记手续。
虞城县人民法院一审认为，孙宽江与永安公司签订的《拆迁协议》和《补充协议》是双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。孙宽江诉请按其拆迁房的标准给予装修，其中包括铺地板砖、楼梯扶手，防盗窗、门窗包边等或补偿现金50000元及要求永安公司支付私自拆除房屋的材料变价款20000元，因双方协议上没有约定，且孙宽江无充分证据支持其主张。根据最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》有关规定，对孙宽江的该项请求不予支持。孙宽江诉请除安置房外，对下余拆迁房屋面积247㎡予以就地安置，因双方无约定，且无相关证据支持，根据《拆迁协议》第五条“拆迁房屋只给安置一套房屋，下余面积予以货币补偿。”的约定，对孙宽江的该项诉请不予支持。孙宽江和永安公司在《补充协议》中明确约定了安置房的具体位置，并就房屋的价格作了具体约定，即按650元／㎡收取房款，协议签订后交房款150000元整，余款产权证办好交付结清，但双方对交付房款150000元的具体时间约定不明确，永安公司没有充分证据证明向孙宽江催告房款，应承担举证不能的后果，因此，永安公司无权解除合同。虞城县人民法院作出（2008）虞民重字第003号民事判决：一、永安公司继续履行与孙宽江签订的《补充协议》；二、驳回孙宽江的其他诉讼请求。案件受理费2610元，其他费用1060元，诉讼保全费900元，共计4570元，孙宽江负担1500元，永安公司负担3070元。
孙宽江和永安公司均不服一审判决，向商丘市中级人民法院提起上诉。
孙宽江上诉称：1.一审未对标的物已被永安公司转卖给周云秀居住的事实进行裁判；2.根据双方协议拆一补一，不找差价，永安公司应按610元／㎡收取孙宽江住房安置款；3.永安公司应对孙宽江没有安置的247㎡左右的房屋面积予以就地安置；4.双方口头约定孙宽江房屋拆除的房料归永安公司，永安公司给孙宽江的安置房铺地板砖，一审对此不予判决是错误的。请求依法改判，支持孙宽江的诉讼请求。
永安公司上诉称：1.双方争议的所谓“安置房”原产权属于案外人，永安公司无实体上的处分权，故永安公司与孙宽江签订的《补充协议》无效；2.孙宽江违约在先，没有在合同签订后付款150000元，且在永安公司多次催要后拒不付款，根据《合同法》第九十四条之规定，永安公司有权解除合同；3.双方签订的《补充协议》属无效协议，且合同标的物已被案外人依法处分，履行合同已成为不可能。请求撤销原判，依法驳回孙宽江的诉讼请求。
商丘市中级人民法院二审查明的事实与一审相同。另查明：1.永安公司成立于2005年5月12日，注册资金1500万元，由公司法定代表人娄杰出资1400万元，公司监事谢银宽出资100万元；2.永安公司与孙宽江签订的《补充协议》中约定为孙宽江安置的房屋位置为商丘市神火大道南段，“再水一方”西南侧楼房的前排从东往西数第二套复式房（二层带院），该房由谢银宽借用振华公司的发票于2006年2月出售给周云秀；3.谢银宽于2006年8月2日出具证言，内容为：“本人经与永安公司法定代表人娄杰协商，对于被拆迁户如需要安置时，可用本人开发的商品房用来安置或置换，其房款由永安公司支付给本人或直接由被拆迁户将房款给本人。”
商丘市中级人民法院二审认为，永安公司与孙宽江签订的《拆迁协议》和《补充协议》均为有效合同，双方当事人应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除。虽然协议中约定“协议签订后交房款‘壹拾伍万元’，余款产权证办好结清余款”，但对交付房款150000元的具体时间没有约定。由于永安公司没有提供证据证明向孙宽江催要过房款，其称协议无效和有权解除合同的观点不能成立。
关于孙宽江对协议中的安置房是否有优先取得权问题，双方在《补充协议》中约定了为孙宽江安置住房的具体位置，虽然此安置房已被当事人周云秀于2006年2月购买，但卖房人谢银宽是永安公司的股东和监事，且其卖房时已经永安公司法定代表人娄杰同意，永安公司在未征得孙宽江同意的情况下，擅自将该安置房卖于当事人周云秀，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途指定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故孙宽江要求履行《补充协议》，请求对该安置房享有优先取得权，合法有据，依法应予支持，但其要求按610元／㎡购买安置房，与双方合同约定不符，不予支持。
由于双方在协议中约定“拆迁房屋只给安置一套房屋，下余面积予以货币补偿”，孙宽江请求除安置房外对拆迁其房屋的下余面积247㎡予以就地安置，无相关证据支持，且双方在合同中无此项约定，对孙宽江的该项请求不予支持。对孙宽江要求永安公司按原拆迁房的标准给予装修，包括铺地板砖、楼梯扶手、防盗窗、门窗包边等或补偿现金50000元及要求永安公司支付私自拆除房屋的材料价款20000元，因协议上并无约定，均不予支持。
商丘市中级人民法院作出（2008）商民终字第1036号民事判决：一、维持虞城县人民法院（2008）虞民重字第003号民事判决第一、二项；二、孙宽江对永安公司给予的安置房享有优先取得权，永安公司按650元／㎡收取孙宽江房款，于判决生效后一个月内履行完毕；三、周云秀于判决生效后一个月内搬出永安公司为孙宽江安置的房屋。
永安公司不服二审判决，向本院申请再审。本院于2010年6月17日作出（2010）豫法民申字第01653号民事裁定，指令商丘市中级人民法院再审本案。
商丘市中级人民法院再审查明的事实与二审相同。
商丘市中级人民法院再审认为，孙宽江虽然在2005年9月21日签订协议后领取了全部补偿款，但双方在安置协议中约定为孙宽江安置一套住房供其选择，之后双方又签订补充协议，明确约定了安置房屋的具体位置及其他方面的要求，双方意思表示真实，应认定为有效协议。对于永安公司称《补充协议》签订后，孙宽江没有交纳预付房款150000元属违约的问题，从现有证据看，《补充协议》签订后，孙宽江没有交纳房款属实，但双方对此说法不一，孙宽江称向永安公司交纳房款没人收取，永安公司称几次催交孙宽江不予缴纳，从孙宽江向一审法院提交的郑亚忠、谢永军的证言看，孙宽江曾经向当时的永安公司提出过交房款，因永安公司无人接收而没有交纳。永安公司也未提交有效证据证明向孙宽江催要过房款，虽然永安公司向一审法院提交了催交房款电话通话记录，从证据上看不能认定打电话就是催要房款。永安公司称签订补充协议后3天之内连续向孙宽江催要房款，孙宽江没有缴纳，之后就没有再向孙宽江催要过房款，其辩解不符合客观实际。同时有证据证明争议的房产当时的市场价格是800元／平方米，而永安公司是按650元／平方米价格收取孙宽江的安置房款，两个价格之间存在明显差异距，永安公司称是孙宽江主动放弃该处房产不合常理。即使永安公司向孙宽江催要过房款，孙宽江不付，永安公司也未在法定期限内行使撤销权，两个协议仍应认定为有效协议，永安公司应当按照协议的约定为孙宽江安置住房，孙宽江应当按照协议约定交纳房款。
对于该处房产是否属于谢银宽个人开发，谢银宽将该处房产卖给周云秀，谢银宽应否列为本案被告的问题。两个协议均是孙宽江与永安公司签订的，谢银宽仅是永安公司的股东之一。是永安公司因要在孙宽江的住处搞房地产开发而拆迁了孙宽江的房屋，《补充协议》签订的目的是为孙宽江安置住房，因此，永安公司应是本案的适格被告。对于永安公司是否购买谢银宽的房屋来安置孙宽江，是永安公司与谢银宽之间的行为，既不影响永安公司与孙宽江之间签订《拆迁协议》及《补充协议》的效力，也不影响孙宽江向永安公司主张权利。永安公司认为应将谢银宽列为本案被告的抗辩理由不能成立。
对于本案是拆迁安置合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷的问题，永安公司虽是注册的房地产开发有限公司，但永安公司至今未向法院提交该处争议房产是属于可以买卖的商品房的有关证明材料。本案是因《拆迁协议》及《补充协议》履行过程中产生的纠纷，与商品房买卖合同纠纷无关。因此，本案应为拆迁安置补偿协议纠纷，不应定性为商品房买卖合同纠纷。
商丘市中级人民法院作出（2011）商民再终字第7号民事判决：维持该院（2008）商民终字第1036号民事判决。
河南省人民检察院抗诉认为：一、原判认定法律关系错误，本案案由应为商品房买卖合同纠纷，不应认定为拆迁安置补偿协议纠纷。从《拆迁协议》的内容看，孙宽江自愿放弃产权调换方式，选择了货币补偿，并领取了全部补偿款，双方债权债务关系消灭。《补充协议》是独立于《拆迁协议》之外的一份新协议，不是前一份协议的补充，不是拆迁安置中的产权调换，是一份名为拆迁安置补偿协议，实为商品房买卖的合同，双方也因此形成了商品房买卖法律关系。二、原判认定孙宽江享有涉案房屋的优先取得权适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋应具备三个并列条件：1.拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议；2.明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置；3.拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人。本案涉案房屋的所有权人是谢银宽，谢银宽以振华公司名义出售给周云秀，永安公司对该房并无处分权，即使补充协议认定有效，也因处分了第三人的财产而履行不能。孙宽江在拆迁中选择了货币补偿方式，且履行完毕，采取支付对价的方式购买永安公司开发的房屋，不符合以所有权调换形式安置（以物易物或以物补足差价）的特征，补充协议的法律性质就是房屋买卖合同。三、在孙宽江的起诉请求中，并没有“周云秀搬出其在振华公司购买的房屋”的诉讼请求，原审判决结果超出了当事人的诉讼请求范围。
本院再审过程中，周云秀称，认可检察院的抗诉理由，本案系商品房买卖合同纠纷，非拆迁安置补偿协议纠纷，永安公司拆迁孙宽江的房屋，已经按照协议实际履行，补充协议实际是商品房买卖合同。孙宽江辩称，双方签订的是拆迁安置补偿协议，不存在适用法律错误和履行不能，孙宽江对协议中约定的房屋享有优先权。
本院再审查明的事实除与商丘市中级人民法院再审、二审查明的事实一致外，另查明：1.《拆迁协议》第二条内容为，永安公司拆迁孙宽江建筑物547.3㎡，补偿金额300122.3元；第五条内容为，永安公司在神火大道南段，再水一方南侧，为孙宽江提供安置房供孙宽江选择，拆迁安置采用“拆一补一”的方式进行，不找差价，但拆迁一处房屋只给安置一套房屋，下余面积予以货币补偿；第六条内容为，孙宽江选择永安公司提供的安置房面积（空白），下剩面积（空白）；第七条内容为，对选择货币补偿，不需要安置的拆迁人，按拆迁房屋面积每平方米另加50元资金，547.3㎡为27365元。《补充协议》第六条内容为，永安公司在为孙宽江办理产权登记手续后，孙宽江依主合同第二条、第七条的标准收永安公司的补偿款，以实际总面积数按原标准返还给永安公司，协议签订后交房款150000元，余款产权证办好交付结清。2.孙宽江领款情况为：2005年9月21日领取拆迁补偿款266879.2元，2005年9月24日领取拆迁补偿款33243.1元，2005年10月13日领取奖金、附属物补偿款75981.6元，2006年8月10日领取宅基地、许楼西路补偿款12135.68元。3.本案商丘市中级人民法院于2006年2月15日指定由虞城县人民法院管辖，谢银宽以振华公司名义将本案诉争房屋卖给一审第三人周云秀，周云秀交纳购房款的时间是2006年2月18日。在本案历次审理中，周云秀未提供过其与振华公司或谢银宽签订的购房合同，在其认可持有购房合同的前提下，本院要求周云秀限期提供该购房合同，但周云秀未按要求向法庭提交。
本院再审认为，本案的争议焦点为：一、本案法律关系如何定性，应为拆迁安置补偿协议纠纷还是商品房买卖合同纠纷？孙宽江对本案争议房屋是否具有优先取得权？二、原判是否超出当事人诉讼请求范围？
关于争议焦点一。1.本案法律关系的定性问题。孙宽江与永安公司的纠纷起因是永安公司进行房产开发建设需要拆迁孙宽江的房屋，从双方签订的《拆迁协议》和《补充协议》内容看，《拆迁协议》约定了拆迁对象、补偿范围和标准、金额、安置位置和安置方式、拆迁时间等，《补充协议》是依据《拆迁协议》第五条、第六条签订，约定了安置房的具体位置、价款等，并约定永安公司为孙宽江办理产权登记手续后，孙宽江将依《拆迁协议》第二条、第七条收取的款项以实际面积按原标准返还给永安公司，说明永安公司对孙宽江采取的是部分房屋安置和部分货币补偿的方式，双方之间存在的是拆迁安置补偿法律关系，《拆迁协议》和《补充协议》相互关联，共同构成了双方在拆迁安置补偿中的权利义务，《补充协议》不是单独的商品房买卖合同，否则，该《补充协议》第六条中为孙宽江设定返还永安公司建筑物补偿款和货币补偿资金的义务就失去了前提和依据。而且，在两份协议签订后，永安公司仍然于2005年10月13日向孙宽江支付了包括不需安置资金在内的补偿款75981.6元，说明双方当时均按两份协议的约定实际履行，不存在孙宽江自愿放弃产权调换方式，选择货币补偿，后又以支付对价的方式购买永安公司安置房的情形。2.孙宽江对本案争议房屋是否具有优先取得权的问题。永安公司将本案争议房屋安置给孙宽江取得了谢银宽的同意，检察机关认为永安公司对该房没有处分权的理由与事实不符。在《补充协议》的履行问题上，因双方对150000元房款的交纳时间没有约定，综合原审中永安公司与孙宽江提供的证据，永安公司不能有效证明是孙宽江违约在先，经催要其拒绝交纳房款，即使永安公司认为孙宽江违约在先，其也未按《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定依法解除合同。在此情况下，作为永安公司股东、监事的谢银宽将争议房屋在孙宽江提起本案诉讼之后卖给周云秀，没有法律依据，亦未能提供房屋买卖合同。孙宽江基于其与永安公司之间的拆迁安置补偿法律关系及安置补偿方式，主张对本案争议房屋享有优先取得权的理由成立，依照最高人民法院相关司法解释的明确规定，应予支持。
关于争议焦点二。原审原告孙宽江在一审起诉时并未向法院请求判令周云秀搬出争议房屋，故原审判决周云秀限期搬出本案争议房屋超出了孙宽江的诉讼请求范围，属适用法律错误，本院对此予以纠正。
综上所述，检察机关关于本案应为商品房买卖合同纠纷，孙宽江对本案争议房屋不具有优先取得权的理由不能成立，本院不予支持，关于原判超出当事人诉讼请求范围的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
变更商丘市中级人民法院（2011）商民再终字第7号民事判决为：
一、维持商丘市中级人民法院（2008）商民终字第1036号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分，即：一、维持虞城县人民法院（2008）虞民重字第003号民事判决第一、二项（内容为：一、商丘市永安房地产开发有限公司继续履行与孙宽江签订的《拆迁安置补偿协议的补充协议》；二、驳回孙宽江的其他诉讼请求）；二、孙宽江对商丘市永安房地产开发有限公司给予的安置房享有优先取得权，商丘市永安房地产开发有限公司按650元／㎡收取孙宽江房款。上述内容于判决生效后一个月内履行完毕；
二、撤销商丘市中级人民法院（2008）商民终字第1036号民事判决第三项，即：第三人周云秀于判决生效后一个月内搬出商丘市永安房地产开发有限公司为孙宽江安置的房屋。
本判决为终审判决。
审 判 长 关 波
审 判 员 牛建华
代理审判员 陈国防
二〇一四年十二月一日
书 记 员 黄雪丽