鞍山市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁东民二初字第1042号
原告：鞍山市铁东区宝贝星儿童会馆。住所地：鞍山市铁东区。
经营者：辛德禄，男，汉族，系鞍山市铁东区宝贝星儿童会馆经营者。住所地：鞍山市铁东区。
实际经营者：辛庆玉，女，汉族，系鞍山市铁东区宝贝星儿童会馆实际经营者。住所地：鞍山市铁东区。
委托代理人：时卓，辽宁浩扬律师事务所律师。
被告：鞍山市恒治置业有限公司。住所地：鞍山市铁东区。
法定代表人：李莹，该公司董事长。
委托代理人：杨斌，男，汉族，该公司总经理。住所地：鞍山市铁东区。
委托代理人：白海昇，辽宁晟通律师事务所律师。
被告：鞍山新东方物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区。
法定代表人：赵红，该公司经理。
委托代理人：白海昇，辽宁晟通律师事务所律师。
被告：鞍山鑫海物业服务有限公司。住所地：鞍山市立山区。
法定代表人：于永红，该公司经理。
委托代理人：黄丽红，辽宁钢城正大律师事务所律师。
原告鞍山市铁东区宝贝星儿童会馆（以下简称宝贝星会馆）因与被告鞍山市恒治置业有限公司（以下简称恒治置业公司）、鞍山新东方物业服务有限公司（以下简称新东方物业公司）、鞍山鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日、2015年7月21日公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告宝贝星会馆实际经营者辛庆玉及宝贝星会馆委托代理人时卓和被告恒治置业公司委托代理人杨斌、白海昇和被告新东方物业公司委托代理人白海昇及被告鑫海物业公司委托代理人黄丽红到庭参加诉讼；第二次庭审时原告宝贝星会馆委托代理人时卓和被告恒治置业公司委托代理人杨斌、白海昇和被告新东方物业公司委托代理人白海昇及被告鑫海物业公司委托代理人黄丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝贝星会馆诉称：2012年11月1日，原告与被告恒治置业公司签订《租赁协议书》：“1.协议第1—5条主要约定，恒治置业公司将鞍山市铁东区恒治·新东方商业网点57号商铺（产籍号为1—58—88—14，建筑面积294.76m2，共二层）租赁给原告经营婴童会馆使用，租赁期限为5年，自2013年3月1日至2018年2月28日止。租金按半年度计算，每半年交7.5万元。1.协议第10条主要约定，物业服务公司为恒治置业公司委托的物业，即被告新东方物业公司，物业管理费按1.8元／月／m2，计6366元／年。”协议签订后，原告依约履行，交纳了租金和物业管理费。
此后，租赁标的所在小区业主委员会重新聘用了物业服务公司，即被告鑫海物业公司。2014年3月28日，原告与鑫海物业公司签订《商业物业管理协议》：“1.协议第3条主要约定，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理由物业公司负责。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、化粪池等。2.协议第4、5条主要约定，物业管理费按1.8元／月／m2，委托管理期限自2014年3月28日至2015年3月28日止。”协议签订后，原告依约履行，交纳了物业管理费。
2014年5月26日，原告租赁房屋上方的下水管道爆裂，污水横流，污水沿楼梯和墙壁直下，将原告装修一新并正在营业的婴童会馆的墙壁、楼梯、地毯、地板、婴童游乐设施等严重粘污，特别是地毯和地板一直浸泡在污水中。由于正值营业期间，很多婴童和家长在会馆内，管道爆裂的巨响让他们受到惊吓，污水粘染了他们的衣物，很多家长要求退卡并赔偿损失，为此原告蒙受重大损失。由于开发商恒治置业公司当初设计瑕疵，化肥池空间标准不够，致使原告租赁房屋上方的30多户居民日常生活污水都从这一处下水管道排出。事故发生后，原告找到三被告，要求其维修管道并赔偿损失，但三被告拒不修复也不赔偿，原告为防止损失进一步扩大，自行出资维修。
综上所述，被告恒治置业公司作为出租人对租赁物的瑕疵负有保证和维修义务，被告新东方物业公司、鑫海物业公司对共用设施负有维修和养护责任。依据《合同法》二百二十条、二百二十一条和《侵权责任法》第八条的规定，以及原告与三被告签订《租赁协议书》、《商业物业管理协议》的约定，原告特诉至贵院，请求法院判令：三被告连带赔偿原告租赁房屋的维修费用人民币45090元（卡子80元；电线、灯、电路检测1900元；木料、踏步维修、楼板3200元；墙画7500元；软包19600元；大白4500元；管道维修3200元；地垫3000元；地毯2110元）。2015年6月16日庭审时，原告当庭增加诉讼请求，要求三被告赔偿停业造成的员工工资收入损失21800元及停业损失233110元，本院告知其在庭审后7日内补交诉讼费用，原告未在7日内补交诉讼费用。
被告恒治置业公司口头辩称：我公司开发的小区2012年10月12日通过竣工验收，说明小区工程质量符合法律规定，而我公司与原告签订的合同是2012年11月1日，说明我公司与其签订协议时小区质量符合法律规定，可以出租；原告怀疑管道爆裂是设计缺陷，其只是推测，没有权威证据证明，如设计缺陷成立，原告主张权利对应主体不是本案三被告，而是该小区设计单位；假如被告应该承担责任，当时现场及损害物品已经变动，无法具体确定财产损害数额。综上请法院驳回原告诉讼请求。
被告新东方物业公司口头辩称：对于2014年5月26日租赁物二楼楼顶处下水管道爆裂的事实无异议，当时是由被告鑫海物业公司承担小区的物业管理，此期间发生的任何事件与我公司无任何法律关系，请法院驳回对第二被告的起诉。
被告鑫海物业公司口头辩称：对于漏水的时间及位置我公司不清楚，原告的诉讼请求及事实依据及损失与我公司无关，原告主张赔偿的依据是基于租赁合同还是物业管理合同应该明确。原告自认是设计问题导致水管爆裂，该原因与我公司无关。我公司没有与原告签订商业物业管理协议，同时原告实际缴纳物业费时间是2014年6月12日，发生在管道爆裂之后，因此我公司不承担作为物业管理公司的赔偿责任。原告要求三被告连带赔偿原告租赁房屋的维修费，该损失是租赁合同纠纷，与我公司无关。由于我公司并不确定事件发生的具体过程，原告主张的财产损失无法确定是本案下水管爆裂的财产损失，也就是无法确定因果关系。综上，我公司不承担任何赔偿责任，请法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明：2012年11月1日，被告新东方物业公司经理赵红代表被告恒治置业公司（甲方）与原告经营者辛德禄（乙方）签订租赁协议书，将坐落于鞍山市铁东区中华路恒治·新东方商业网点57号商铺（产籍号为1—58—88—14，建筑面积294.76m2，共二层）租赁给原告经营婴童会馆使用，租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止。该协议第十条约定了物业管理费，内容为“乙方必须与甲方委托的物业服务公司签署物业管理合同并缴纳物业管理费，物业管理费暂定为1.8元／月／平方米。每年的物业管理费合计6366元，提前一个月交付下一年度的物业管理费。”，协议签订后原告没有与被告新东方物业公司签署物业管理合同，原告实际经营者辛庆玉于2012年11月5日向被告新东方物业公司缴纳了自2013年3月1日起至2014年2月28日止的物业费6366元。2013年1月恒治·新东方业主大会重新聘用被告鑫海物业公司为物业服务企业，但被告新东方物业公司与被告鑫海物业公司之间没有办理物业承接验收手续。原告与被告鑫海物业公司签订了商业物业管理协议，协议约定了共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括：共用的上下水管道，落水管，污水管等），委托管理期限自2014年3月28日起至2015年3月28日止，原告于2014年6月12日向被告鑫海物业公司缴纳了自2014年3月28日起至2014年6月28日止的物业费，之后又缴纳了两个季度的物业费。
另查，2014年5月26日，原告租赁商业网点二层天棚处的下水管道爆裂，生活污水沿楼梯和墙壁流向一楼，一楼天棚的灯具及摄像头部位也有污水渗出，将原告装修并正在营业的婴童会馆的墙壁、楼梯、地毯、地垫、软包不同程度损害，地毯、地垫和地板一直浸泡在污水中。事件发生后，原告找到两家物业公司协商维修及赔偿事宜，新东方物业公司的赵红经理和鑫海物业公司的李经理分别到过现场，但两家公司都没有对下水管道进行维修。赵红经理也向恒治置业公司汇报了漏水事件，并为原告介绍过维修人员，原告雇佣维修人员对爆裂的下水管道进行了维修并支付了相关费用，在维修过程中发现该下水管道曾经维修过。原告又对租赁商业网点被污水粘染的部分进行了重新装修。
另查，被告恒治置业公司于2007年8月13日取得了所出租的商业网点建设项目的建设工程规划许可证，该工程于2012年10月12日进行了竣工验收，并于2012年12月27日取得了建设工程竣工规划验收合格证。原告所承租的商业网点的下水管道在承租之前曾发生过漏水情况。
再查，原告于2015年5月26日向本院提出司法鉴定申请，又于2015年6月24日向本院提出撤回鉴定申请。
上述事实，原告提供的证据有：租赁协议书复印件1份，2012年11月5日新东方物业公司开具的发票复印件1份，商业物业管理协议复印件1份，2014年6月12日鑫海物业公司开具的收款收据复印件1份，录像光盘1份，录音光盘1份及7份录音书面材料中的部分内容，原告的部分陈述；被告恒治置业公司提供的证据有：建设工程规划许可证复印件1份，建设工程施工许可证复印件1份，辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书复印件1份，建设工程竣工规划验收合格证复印件1份，被告的部分陈述；被告新东方物业公司提供的证据有：被告的部分陈述；被告鑫海物业公司提供的证据有：收款收据复印件3份，被告的部分陈述。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，予以采信。原告提供的专用收款收据7张、2014年5月56日收条1份、2014年5月57日收据1份及地毯收据1份，因三被告对该组证据的真实性提出异议，而原告并没有提供其他证据佐证，故本院不予采信；原告提供的2014年6月份工资表1张及打印件15张，因原告没有补交所增加诉讼请求的诉讼费用，故该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。
本院认为：从房屋租赁合同角度分析本案，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告恒治置业公司于2007年8月13日取得了所出租的商业网点建设项目的建设工程规划许可证，故原告与被告恒治置业公司租赁协议合法有效。2014年5月26日，原告租赁商业网点二层天棚处的下水管道爆裂后，被告新东方物业公司的赵红经理到过现场，并向被告恒治置业公司汇报了漏水事件，但被告恒治置业公司作为出租人并没有履行对租赁物的维修义务，原告为了防止损失过大，自行对下水管道进行了维修，故原告合理的维修费用应由出租人被告恒治置业公司负担。
从建设工程质量角度分析本案，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第六十二条规定：建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日施行）第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日施行）第十四条规定：在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行）第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《城市房地产开发经营管理条例》（2011年1月8日修改）第三十一条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。本案中，被告恒治置业公司所出租的商业网点建设项目于2012年10月12日进行了竣工验收，并于2012年12月27日取得了建设工程竣工规划验收合格证，故该商业网点可以交付使用，但该商业网点应实行质量保修制度，给排水管道最低保修期限为2年，本案下水管道漏水事件（2014年5月26日）恰恰发生在最低保修期限内，同时下水管道也在保修范围内。虽然《建设工程质量管理条例》规定建设工程在保修期限内发生质量问题的，由施工单位履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任，但在《建设工程质量管理条例》施行之后施行的《房屋建筑工程质量保修办法》规定房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求，另外从《建设工程质量管理条例》施行之后施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定的内容可以看出，立法本意也是建设单位应当承担保修责任，同时2011年1月8日修改后施行的《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条也规定房地产开发企业承担商品房保修责任。综上，本案商业网点在出租之前就存在漏水现象，被告恒治置业公司在没有提供证据证明本案下水管道漏水事件是因原告使用不当或者第三方造成的质量缺陷以及因不可抗力造成的质量缺陷情况下，应当对原告承担保修责任及赔偿责任。
从物业管理角度分析本案，《物业管理条例》（2007年6月8日修改）第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。本案中，商业网点在出租之前就存在漏水现象，本次下水管道漏水事件仍发生在最低保修期限内，同时下水管道也在保修范围内，故应该由建设单位即被告恒治置业公司承担保修责任，被告新东方物业公司、鑫海物业公司不应当承担保修责任，而被告恒治置业公司没有尽到保修责任，主观上存在过错，应对原告的合理损失承担赔偿责任。
综上所诉，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”，本案被告恒治置业公司明知道商业网点在出租之前就存在漏水现象，而没有尽到保修义务，主观上存在过错，应当对原告承担侵权责任。被告新东方物业公司、鑫海物业公司对该商业网点没有保修义务，同时漏水事件发生后通知了被告恒治置业公司，故主观上不存在过错，因此对原告不承担侵权责任。
关于原告要求赔偿卡子80元、管道维修3200元一节，虽然原告没有提供证据证明因维修管道而支付维修费用的具体数额，但考虑到本案下水管道漏水事实确实存在，并且三被告均没有对该下水管道进行维修，同时被告新东方物业公司的赵红经理为原告介绍过维修人员等客观事实，根据日常生活经验，本院对上述损失予以确认。
关于原告要求赔偿电线、灯、电路检测1900元一节，虽然原告没有提供证据证明因电线、灯、电路检测而支付费用的具体数额，但考虑到本案下水管道漏水事实确实存在，一楼天棚的灯具及摄像头部位也有污水渗出等客观事实，可以认定因电线、灯、电路检测而支付费用是必然发生的，根据日常生活经验，本院对上述损失酌定1500元。
关于原告要求赔偿木料、踏步维修、楼板3200元和大白4500元一节，虽然原告没有提供证据证明上述损失的具体数额，但考虑到原告租赁商业网点二层天棚处的下水管道爆裂时，生活污水沿楼梯和墙壁流向一楼，而且地板一直浸泡在污水中等客观事实，可以认定木料、踏步维修、楼板及大白损失是必然发生的，根据日常生活经验，本院对上述损失酌定木料、踏步维修、楼板损失2500元，大白损失3000元。
关于原告要求赔偿软包19600元一节，虽然原告没有提供证据证明上述损失的具体数额，但考虑到本案下水管道漏水事实确实存在，以及污水对原告租赁商业网点内软包污染的客观事实，可以认定对原告商业网点内的软包造成一定损害，但原告并没有提供证据证明该软包是否必须更换以及原有软包的价值，根据日常生活经验，本院对上述损失酌定7000元。
关于原告要求赔偿地垫3000元和地毯2110元一节，虽然原告没有提供证据证明上述损失的具体数额，但考虑到本案下水管道漏水事实确实存在，以及地垫、地毯一直浸泡在污水中的客观事实，可以认定地垫、地毯损失是必然发生的，但原告并没有提供证据证明该地垫、地毯是否必须更换以及原有地垫、地毯的价值，根据日常生活经验，本院对上述损失酌定地垫1500元、地毯1500元。
关于原告要求赔偿墙画7500元一节，因原告没有提供证据证明下水管道漏水时，原告租赁商业网点内有墙画被损害的事实，故本院不予支持。
关于原告2015年6月16日庭审时增加诉讼请求一节，因原告未在本院告知的法定时限内补交诉讼费用，故本案不予审理。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、第六十二条《建设工程质量管理条例》第四十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，《物业管理条例》第三十一条之规定，判决如下：
被告鞍山市恒治置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告鞍山市铁东区宝贝星儿童会馆卡子80元；管道维修3200元；电线、灯、电路检测1500；木料、踏步维修、楼板损失2500元；大白3000元；软包7000元；地垫1500元；地毯1500元，共计20280元；
驳回原告鞍山市铁东区宝贝星儿童会馆对被告鞍山市恒治置业有限公司其他诉讼请求；
驳回原告鞍山市铁东区宝贝星儿童会馆对被告鞍山新东方物业服务有限公司、鞍山鑫海物业服务有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费928元，由原告鞍山市铁东区宝贝星儿童会馆负担511元，由被告鞍山市恒治置业有限公司负担417元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 刘世祥
人民陪审员 郭 琦
人民陪审员 于美灵
二〇一五年七月二十七日
代理书记员 赵萃婷