四川省长宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）川1524民初304号原告：李成芝。原告：钱玖余。二原告的委托诉讼代理人：李志勇，长宁县龙头法律服务所法律工作者。被告：李必银。原告李成芝、钱玖余与被告李必银房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李成芝、钱玖余及其共同的委托诉讼代理人李志勇、被告李必银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成芝、钱玖余向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告双方签订的联合建房协议有效。2.请求按2018年长宁县商品房均价3800元/平方米赔偿原告可得利益损失75平方米×3800元/平方米=285000元。3.请求依法判决由被告给付（从2008年5月17日起至2018年1月18日止）房租400元/月×116个月=46400元。4.依法判决由被告支付违约金10000元。5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2007年5月17日，原被告签订了《联合建房协议》（实为拆迁安置补偿协议），由被告购买开发长宁县长宁镇好吃街，需拆迁原告（户名登记为原告钱玖余的名字）的房产证号为长宁镇字第00054**号，产权面积为50.4平方米;土地证号为长宁国用字第34**号，土地使用面积为74.2平方米。协议约定由被告拆迁原告的上述房屋后，由被告将新建房屋选任意单元一边的房屋补偿一套75平方米的房屋给原告，超过75平方米部分面积原告按成本价670元/平方米补偿给被告，协议约定被告于2008年10月30日将房屋竣工，房屋竣工后原告收到被告竣工通知10日内结清超宽面积部分房款。同时还约定，任何一方违约，由违约方支付另一方违约金10000.00元。协议签订后，原告按照协议的约定将长宁县长宁镇安宁路(好吃街)住房，房产证号为长宁镇字第0005***号，产权面积为50.4平方米；土地证号为长宁国用（2000）字第3***号，土地使用面积为74.2平方米交付被告，被告并已按照协议的约定将该房拆除。被告的《建设工程规划许可证》建字第2015-7号载明了建设单位（个人）中有原告的名字。可是，被告将原告的上述房屋拆除后，早已超过了交付新房的期限10年之久，原告多次催促，但被告至今尚未动工修建新房，被告的行为严重的侵害了原告的合法权益。给原告造成了巨大的经济损失，故请求人民法院本着公平、公正的原则，依法支持原告的上述诉讼请求。被告李必银辩称，一、该《联合建房协议》是原、被告双方签订的，是有效协议。二、但是，协议没有履行是我的原因，房屋的赔偿原告的价格应该按照670元/m2计算。三、原告诉请的租房费用，因协议中没有约定，不予以认可。四、违约金按照双方签订的协议处理，同意承担。诉讼费用要求原、被告双方各负担一部分。五、原告举证的评估报告，因是原告单方面委托评估，且评估标的物结构不一致，对该份报告不予以认可。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交了如下证据：1.原、被告身份证复印件；2.两原告的结婚证复印件；3.原告的户口簿复印件；4.原告李成芝与被告李必银于2007年5月17日签订的《联合建房协议》；5.长宁国用（2000）字第3426号《国有土地使用证》复印件和房产所有权证号为0005457号复印件；6.《国有建设用地使用权出让合同》复印件；7.《建设工程规划许可证》复印件；8.长宁县住房城乡规划建设和城镇管理局“关于长宁镇李必银联建房购房户、拆迁户反映李必银至今未交房问题的办理情况的回复”；9.现场照片；10.《房地产估价报告》原件一份。被告李必银未向本院提交证据。上述证据原告在庭审中一一出示，被告李必银发表了质证意见，对关于长宁镇李必银联建房购房户、拆迁户反映李必银至今未交房问题的办理情况的回复和《房地产估价报告》有异议，对原告出示的其他证据均无异议。根据庭审中举证、质证、认证、辩论和当事人的最后陈述，本院可以确认如下的法律事实:1.原告李成芝与钱玖余系夫妻关系，原告李成芝与被告李必银于2007年5月17日签订《联合建房协议》，协议约定：“一、需甲方拆除的现有住房基本情况：产权面积50.4m2，产权证编号长宁镇字第0005457号。土地性质：出让，土地面积74.2m2，土地使用证编号长宁国用（2000）字第3426号。二、甲方将上述房屋无偿交与乙方拆除后，与乙方共同联合修建住宅楼，新建住宅楼由乙方组织设计施工，乙方建好新建房后，将新建房屋其中单元楼号（与其他联建户相同，选任意单元的一边），面积75m2交给甲方，作为乙方对甲方拆除房屋和土地使用权的补偿，超过75m2部分甲方按成本价670元/m2补给乙方。（面积以产权证面积为准，含公摊面积）。……六、甲方在本协议生效后15日内将房屋交给乙方拆除，并将产权证、土地使用证、身份证（复印件）交给乙方，以便办理规建手续，必要时提供原件，签署有关文件。七、该联建房在2008年10月30日竣工，竣工后甲方在接到竣工通知10日内结清超面积房款后，甲方有权要求乙方提供选定新建的作为补偿的住房。……九、违约责任：以上条款由甲乙双方共同协商而立，甲、乙双方共同遵守，如有任何一方违约，由违约方补偿另一方违约金壹万元违约金。”上述协议签订后，被告将原告的上述房屋予以拆除，超过约定交房时间，经原告多次催促，被告长达10之久，被告至今尚未动工修建新房，被告的行为严重的侵害了原告的合法权益。给原告造成了巨大的经济损失，原告起诉来院。2.在案件审理过程中，原告委托宜宾卓远房地产评估经纪有限公司，对案涉地段的房屋进行了市场价格评估。2018年3月29日，该公司出具宜卓远房评【2018】-咨询003号房地产估价报告，评估面积75m2，评估单价3780元/m2，评估总价283500元。3.根据原告提供的《国有建设用地使用权出让合同》，合同中载明：“受让人：李必银、李桂蓉、赵云翔、钱玖余”等九人。《建设工程规划许可证》载明：“建设单位（个人）：李必银、李桂蓉、赵云翔、钱玖余”等九人。4.在案件审理过程中，本院于2018年4月29日，对案涉地段的施工现在进行了实地查勘，该工程系停工状态，在庭审中，本院出示该现在照片，双方当事人均无异议。本院原告所举证据经审查后认为：原告提交的证据，其来源形式合法，内容明确、客观真实，具有关联性、真实性、合法性，本院予以采信。另查明，本院审理与本案案涉房屋为同一地点的另一案件中，本院于2017年11月7日作出的（2017）川1524民初1576号《民事判决书》，李必银不服该判决结果，上诉于宜宾市中级人民法院，并于2018年4月18日，作出（2018）川15民终541号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判”。本院认为，原、被告之间签订《联合建房协议》，系真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。合同双方均有严格履行合同的义务。因本案涉诉的房屋被拆除后，被告长达10年之久，被告至今尚未动工修建和无法交付房屋，致使原告无法实现合同目的，被告李必银的行为属于根本性违约。现原告请求确认与被告签订的《联合建房协议》有效，被告亦当庭认可协议有效，与法不悖，本院依法予以确认。关于原告主张的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”。根据查明的事实，原告李成芝、钱玖余于2007年将房屋交由被告拆除，案涉房屋所属工程项目目前仅完成基础以下的施工部分，且处于停工状态，从双方达成合意至今时间已长达十年以上，被告李必银仍然无法履行合同义务向原告李成芝、钱玖余交付房屋，已经构成根本性违约，原告李成芝、钱玖余有权向被告李必银主张违约损失赔偿。原告李成芝、钱玖余的损失应为其丧失购买同地段、同类型房屋的升值收益。综合考虑本案中被告李必银违约持续时间、违约程度以及宜宾卓远房地产评估经纪有限公司出具的《房地产估价报告》和目前长宁县房价上涨等因素，综合本案的实际情况，原告李成芝、钱玖余的损失金额认定为283500元较为合理。被告李必银以原告单方委托评估机构进行评估，不予以认可评估机构出具的《房地产估价报告》的抗辩理由，有悖公平、诚实信用原则，被告的抗辩理由不成立。关于原告诉请被告支付违约金10000元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”。原、被告于2007年5月17日签订《联合建房协议》中，约定“九、违约责任：以上条款由甲乙双方共同协商而立，甲、乙双方共同遵守，如有任何一方违约，由违约方补偿另一方违约金壹万元违约金。”在庭审中，被告李必银认可违约金按照原被告双方签订的《联合建房协议》中关于违约金的约定，属双方自愿处理民事权利的行为。故原告诉请被告支付违约金10000元的诉讼主张，本院予以支持。关于原告诉请被告支付房租46400元的主张，因该费用系原告房屋被被告拆除后，租房所支出的费用，且双方在《联合建房协议》中未就该笔费用达成合意，加之，在本案中原告主张的损失，本院已经作出处理。故原告诉请被告支付房租46400元的诉讼主张，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告李成芝与被告李必银于2007年5月17日签订的《联合建房协议》有效；二、被告李必银于本判决生效之日后十日内，赔偿原告李成芝、钱玖余的损失283500元；三、被告李必银于本判决生效之日后十日内，支付原告李成芝、钱玖余的违约金10000元；四、驳回原告李成芝、钱玖余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6522元，评估费2000元，共计8522元，由被告李必银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  刘 红人民陪审员  蒯树银人民陪审员  张西平二〇一八年七月五日书 记 员  李 福