北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2808号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵雪娇，女，1959年8月26日出生。
委托代理人房选涛，北京市德润律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）苏德刚，男，1966年9月13日出生。
委托代理人陈曦，北京市汉威律师事务所律师。
上诉人赵雪娇与上诉人苏德刚因合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第32112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵雪娇的委托代理人房选涛、上诉人苏德刚的委托代理人陈曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵雪娇在原审法院起诉称：我和苏德刚于2014年6月25日签订《合作协议》，根据该《合作协议》，苏德刚拥有八家北路40亩的使用权（见《合作协议》“鉴于”部分第1项），苏德刚将该土地使用权范围内北侧靠近沙阳路的阳光房（包括该阳光房南北院及南院内临时用房）租赁给我用于经营餐厅使用（见《合作协议》“鉴于”部分第3项，第一条款第2项）；租赁期限为三年（见《合作协议》第二条款第7项）；年租金为二十万元整，计算租金的开始时间为苏德刚完成全部装修工作30天后（见《合作协议》第四条款）。该《合作协议》签订后，我于2014年7月1日和2014年8月16日分两次向苏德刚支付了租金共计10万元整；我于2014年9月13日和2014年10月13日分两次向苏德刚支付了装修款共计7万元整；同时，我为了餐厅的开业和经营之需要购买了相应的设施、设备及物品。2014年10月1日，苏德刚将租赁的房屋交付给我，我的餐厅开始正式营业。在餐厅营业执照手续的办理过程中，我于2014年10月17日接食品药品监督管理所的口头通知，以我的餐厅无营业执照为由要求我的餐厅停业。后我得知该�厅因土地和房屋性质等问题无法办理营业执照，苏德刚亦无法提供本应由其提供的、我办理餐厅营业执照所需的手续。2014年11月10日，我的餐厅在该食品药品监督管理所的要求下正式停业。2014年12月2日，我将所租赁的苏德刚房屋和场地交还给了苏德刚。我认为，我租赁苏德刚房屋之目的是为了开办及经营餐厅，双方签订的《合作协议》约定之租赁标的用途亦是“作为餐厅及辅助用房使用”，在我办理经营手续过程中，苏德刚有义务提供应由其提供的、办理餐厅营业执照所需的证明等文件，包括租赁标的之权属证明等，但由于土地性质等原因，苏德刚没有也无法向我提供前述文件，从而导致我无法办理餐厅营业执照等经营手续，餐厅在相关行政部门的要求下已经停业，我因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使我无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合�目的无法实现，我根据《中华人民共和国合同法》第94条第（四）项要求解除我与苏德刚之间的《合作协议》，并要求苏德刚承担违约责任。现诉讼请求：1、请求法院判令解除我与苏德刚签订的合作协议；2、请求法院判令苏德刚向我返还租金83334元；3、请求法院判令苏德刚向我支付空调款及安装费共计13200元；4、请求法院判令苏德刚向我支付经济损失675725元；5、本案诉讼费由苏德刚承担。
苏德刚在原审法院答辩称：签订合同的时候，对方明确清楚的知道无法办理营业执照，她也没有去办理过相关的营业执照，我们并没有违约，违约责任也没有约定，对于其提交的损失无法证实用于该餐厅，我并无赔偿义务。同意解除协议，租金并不同意返还，9月底入住至12月2日，应该交纳租金。空调费用我认可。在签订该份合同时对土地和房屋性质明知，对无法办理营�执照也是明知的，赵雪娇从签定合同、装修入住到开始经营前后5个多月时间，从未提出也未去办理营业执照，故赵雪娇应当对自己的过错承担责任，赵雪娇以未能办出营业执照而向我主张解除合同并返还租金，没有事实和法律依据；损害赔偿金的适用则要以实际发生损失并且对方违约为前提，本案中我没有违约且合同没有约定，并且赵雪娇不能证明其提供的物品清单均支付了全款，均用于餐厅使用，均不能再次使用或者全部灭失，因此我没有赔偿义务；赵雪娇委托我进行装修，且我装修后赵雪娇已经搬入并开始营业，对于我装修是认可的，因此应当支付我装修费用；赵雪娇入住期间，水电费没有支付，应当支付给我。另我提出反诉，赵雪娇委托我对涉案房屋进行了装修，共计发生费用985031.6元，赵雪娇已经支付了7万元，还欠我915031.6元。双方有口头约定，赵雪娇�付费用，我进行装修，所以进行反诉。反诉请求：1、判令赵雪娇支付装修款915031.6元；2、要求赵雪娇承担水电费用；3、反诉费由赵雪娇承担。
赵雪娇在原审法院针对苏德刚的反诉答辩称：不同意苏德刚的反诉请求，我与苏德刚签订租赁协议等合同，苏德刚进行装修在交付标的之前，是为了达到租赁标的使用目的的行为，并非我委托苏德刚的要求。双方当时对装修的约定由苏德刚进行装修，我可拎包入住。合作协议第四条关于租金及承包期限的约定中，承包期开始时间为苏德刚完成全部装修后30天开始，尽管是关于租期起点的约定，由此可以看出装修应由苏德刚负责。所有装修均已成为房屋的一部分，该房屋已经归还给苏德刚，受益人也是苏德刚，故我不应支付费用。
原审法院审理查明：苏德刚（甲方）与赵雪娇（乙方）签订合作协议，协议约�：甲方拥有八家北路40亩承租使用权，并完成阳光房、临时用房、种植大棚的建设，鱼塘及绿化等设施在完善中。甲乙双方商定将甲方土地使用权范围内北侧阳光房作为餐厅及辅助用房交由乙方使用。
双方权利义务约定，一、甲方权利义务：1、甲方应合法取得八家北路承租使用权，包括但不限于即将承包给乙方的建筑物临建房使用。2、甲方交由乙方承包项目及范围：土地北侧靠近沙阳路阳光房作为餐饮、旅游、观光、休闲养生使用，该阳光房南北院及南院内临时用房。阳光房二楼五间房、阳光房南院东面房屋及南面库房甲方留作自用……7、甲方无义务为乙方提供经营手续（包括但不限于营业执照等）但应提供土地的合法使用权手续。二、乙方权利义务：1、乙方有权要求甲方提供该土地承租使用权证明文件，2、乙方对承包项目及范围自主经营，包括但�限于生态、休闲定位、经营策略及使用人员等的决定权由乙方自行决定，无需提前告知或征求甲方意见。……三、装修及其他事宜，双方商定结果如附表。四、租金及承包期限双方商定年承包费为年二十万元，承包金按季度支付，承包期为双方签订合同之日起直至政府拆迁之日终止，承包期开始时间为甲方完成全部装修工作30天后开始计算。
赵雪娇提供2014年12月2日录音一份，证实其当日将租赁房屋交还苏德刚。双方确认赵雪娇交付苏德刚租金10万元。就双方合同不能履行之原因，赵雪娇提交（2015）海民初字第11962号民事判决书一份，该判决载明赵雪娇要求确认双方争议指向的合同无效后被法院驳回，上述判决中赵雪娇诉称载明“2014年10月1日苏德刚将租赁的房屋交付给赵雪娇。”赵雪娇还提交收据、送货单、清单等证据证实其经营支出购置的厨房设备、后�小件、调料、家具等设施设备。
苏德刚就其主张提交土地租赁协议与土地转租协议一份，协议载明：2001年村委会将争议地块以每亩400元价格租赁与祖保光，租金每年递增3%，2009年祖保光与苏德刚签订的转租协议载明，祖保光将争议地块转租苏德刚并经村委会加盖公章，祖保光与村委会签订的协议中一切权利义务均由苏德刚承继。
苏德刚主张该房屋装修费用由赵雪娇负担，提交北京同力源装饰有限公司预算单一份及装修过程中采购物品的收据若干。
苏德刚向赵雪娇出具欠条，载明其欠赵雪娇空调八台共计11192元，安装费2000元，共计13200元。
争议房屋的水电费苏德刚提交后章村村委会收据两张。
诉讼中双方均同意解除签署的合同，对于合同不能履行的原因赵雪娇指认苏德刚没有提供土地使用证明，集体经济组织土地上不能办理餐厅的营业执照。对此苏德刚认为赵雪娇对上述原因明显知晓，事后经工商部门调查，赵雪娇没有申领营业执照。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、协议、录音、收据、民事判决书等证据在案佐证。
原审法院判决认定：赵雪娇与苏德刚签订协议因无法申领营业执照而不能开展合法的经营活动，现二人均同意解除合同，符合客观实情，法院应予准许。
租赁时间过短，苏德刚收取租金并无理由，应按照赵雪娇占有时间计算，其余租金应予退还，在此前诉讼中赵雪娇认可10月1日接受租赁房屋，直至12月2日，其占有房屋2个月，其余4个月租金应由苏德刚退还。
空调产生费用问题当事人自己协议，有欠条为证。苏德刚应支付上述费用。
赵雪娇主张经济损失，但赵雪娇承租房屋开展经营活动应有义务�意此处房屋能否开办餐饮企业，其疏于考察，而且二人签订合同中约定“甲方无义务为乙方提供经营手续，包括但不限营业执照”，苏德刚对于因无照经营的责任不应承担，再者双方在合同不能履行后赵雪娇对所购物品搬离该处，其主张损失与其应付谨慎义务、与合同约定、与事后处理方式均不符合，该诉求不能得到法院支持。
苏德刚主张房屋装修费用应由赵雪娇负担，合同约定的“承包金按季度支付，承包期为双方签订合同之日起直至政府拆迁之日终止，承包期开始时间为甲方完成全部装修工作30天后开始计算。”，足已说明二人之间对于装修的约定，苏德刚该诉求法院直接驳回。苏德刚主张水电费问题，没有合法的发票证实租赁期间赵雪娇产生费用，仅依据收据主张权利，法院不能采信，该诉求缺乏证据支持，予以驳回。
综上，依照《中�人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、解除赵雪娇与苏德刚二〇一四年六月二十五日签订的合作协议；二、苏德刚于本判决生效后七日内返还赵雪娇租金人民币六万六千六百六十六元；三、苏德刚于本判决生效后七日内返还赵雪娇空调折价款人民币一万三千二百元；四、驳回赵雪娇其他诉求；五、驳回苏德刚全部反诉诉求。
赵雪娇不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第四项，改判苏德刚赔偿赵雪娇经济损失共计675725元。上诉理由是：赵雪娇租赁苏德刚房屋的目的是为了开办餐厅，双方签订合作协议约定的标的物是餐厅及辅助用房使用，在赵雪娇办理餐厅手续过程中，苏德刚有义务提供办理餐厅营业执照的证明文件，包括租赁标的权属证明等等，但是由于土地性质的原因苏德刚没有亦无法向赵雪娇提供文件�从而导致无法办理餐厅经营手续，故赵雪娇租赁房屋开办餐厅的目的无法实现，造成赵雪娇产生损失，该损失应由苏德刚承担。
苏德刚针对赵雪娇的上诉理由答辩称：不同意赵雪娇的上诉请求及理由。亦不同意原审法院判决，向本院提起上诉，请求是：撤销原审法院判决第五项，要求赵雪娇支付装修款和水电费共计809682.4元。上诉理由是：双方曾口头约定装修费由赵雪娇承担，合同中明确约定水电费由赵雪娇负担，故该笔费用应由赵雪娇承担。
赵雪娇针对苏德刚的上诉理由答辩称：不同意苏德刚的上诉请求及理由。第一、装修费不应由我承担，在房屋交付之前苏德刚对房屋进行装修是为了按照合同约定交付租赁标的之用，应由苏德刚一方承担；第二、合同中明确约定苏德刚完成全部装修之后计算周期，这一条仅是关于租期的约定，但双方实际�是认为在房屋交付之前装修费由苏德刚承担；第三、关于水电费，苏德刚一审提交的证据不能证明我在此期间产生水电费，我认可在我经营餐厅期间只产生100余元的水电费。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依据生效判决，赵雪娇要求确认双方争议指向的合同无效后被法院驳回。现赵雪娇与苏德刚签订协议因无法申领营业执照而不能开展合法的经营活动，现二人均同意解除合同，符合客观实情，法院准许。
关于赵雪娇主张损失，赵雪娇承租房屋经营餐饮企业，未对于其承租房屋是否可以开展经营活动进行考察，且赵雪娇已将其所购物品搬走。故原审法院认定，赵雪娇主张损失与其应付谨慎义务、与合同约定、与事后处理方式均不符�是正确的，赵雪娇该诉求缺乏合同和事实依据，本院不予支持。
关于苏德刚要求赵雪娇支付装修款，合同明确承包期开始时间为甲方完成全部装修工作30天后开始计算。而苏德刚主张装修款应由赵雪娇支付，没有合同依据。故其该项请求，本院不予支持。
关于苏德刚要求赵雪娇支付水电费，原审中，苏德刚没有合法的发票证实租赁期间赵雪娇产生费用，二审中，苏德刚亦未提交有效证据，故苏德刚要求赵雪娇支付水电费的主张，本院不予支持。虽然赵雪娇认可其发生100余元的水电费，苏德刚对此不予认可，且明确表示不予接受，故本院对此不予考虑。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原�。
一审本诉案件受理费六千三百四十五元，由赵雪娇负担五千五百元，其余八百四十五元由苏德刚负担（于判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费六千六百零三元，由苏德刚负担（已交纳）。
二审案件受理费二万四千八百四十二元，由苏德刚负担一万二千一百五十二元（已交纳）；由赵雪娇负担一万二千六百九十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年五月十九日
书记员 赵梦芸