广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东一法民一初字第6635号
原告：东莞市万科物业服务有限公司，住所地：东莞市莞城区东城大道188号旗峰花园1座5楼2号。
法定代表人：向云。
委托代理人：唐亚林，女，汉族，1986年6月18日出生，系东莞市万科物业服务有限公司的员工。
委托代理人：陈杰，广东砝码律师事务所律师。
被告：岳晋川，男，汉族，1961年5月5日出生。
第三人：东莞市松山居置业有限公司，住所地：东莞市松山湖科技产业园中心区玉华厂办公楼二楼。
法定代表人：徐洪舸。
本院受理原告东莞市万科物业服务有限公司诉被告岳晋川、第三人东莞市松山居置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2012年7月5日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐亚林、陈杰，被告岳晋川到庭参加了诉讼。第三人东莞市松山居置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月25日被告向东莞市松山居置业有限公司购买了东莞市松山湖产业园区内万科松山湖一号花园住宅楼38号楼107号房（属于联排别墅），建筑面积189.47平方米。双方于《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当于2008年6月30日前向买受人交付该商品房。同时在第十一条约定：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间；商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担；相关的物业管理费用同时亦于该日期起，由买受人向商品房所在小区的物业管理公司交付。被告于2008年8月15日签收了东莞市万科松山居置业有限公司发出的《商品房交付使用通知书》，并于2012年9月27日签收了《商品房交付使用催告函》，根据以上约定，自2008年9月1日起，该房的物业管理费应由被告承担。2006年11月16日原告与东莞市松山居置业有限公司签订《前期物业委托合同》及其附件。其中附件第七条中双方约定：物业管理服务费按以下标准收取：独栋别墅：￥4.98元／月·平方米；联排别墅：￥4.35元／月·平方米；商业物业￥5.0元／月·平方米。同时约定：业主或物业使用人应于每月15日前按月向乙方交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之一收取滞纳金。2007年6月25日，原告东莞市万科物业管理有限公司变更登记为东莞市万科物业服务有限公司。为维护原告的合法权益，请法院依法判令：一、被告支付原告物业管理服务费37088.75元（自2008年9月1日至2012年5月31日，4.35元／平方米·月×189.47平方米×45月=37088.75元）及滞纳金25969.54元（每逾期一日被告须按欠费总额的千分之一支付滞纳金，暂计至2012年5月31日），上述各项欠费暂共计63058.29元。2、由被告承担全部诉讼费用。
被告辩称：一、预售商品房因为严重的质量问题，开发商无法按期交付商品房。二、开发商迟迟不答应赔偿，激怒业主维权，开发商承认质量问题，答应整改，延期交房。三、开发商违规，违法和工程施工存在质量问题，骗取工程验收证件。四、商品房没有达到交付使用条件，开发商不能提供合法的竣工验收文件，买受人有正当理由拒绝交付。五、商品房没有交付使用，没有开始发生商品房的物业管理关系，原告起诉没有合同依据，法院应当驳回原告之诉。六、原告母公司即开发商的违约直接导致本案的发生，开发商对答辩人和原告直接承担赔偿责任。七、原告要求2008年9月开始计收管理费，至起诉时已经超过诉讼时效。
第三人东莞市松山居置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交证据及答辩意见。
经审理查明，2007年9月25日，东莞市松山居置业有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买位于东莞市松山湖科技产业园区内万科松山湖1号花园住宅楼38号楼107号房。《商品房买卖合同》约定：该商品房建筑面积共189.47㎡。出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间。商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担，相关的物业管理费用同时亦于该日期起，由买受人向商品房所在小区的物业管理公司交付。《商品房买卖合同补充协议》约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。出卖人书面送达方式为：挂号信或特快专递，自买受人签收日或出卖人邮寄该通知之日视为送达，视为出卖人已履行相应通知义务。《商品房买卖合同》上载明的被告地址为：深圳市福田区金田路金怡华庭1栋21A。
2006年11月16日，东莞市松山居置业有限公司与东莞市万科物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》和《前期物业管理服务合同》，合同约定东莞市松山居置业有限公司委托东莞市万科物业管理有限公司对万科松山湖1号花园提供物业管理服务，物业管理服务费由东莞市万科物业管理有限公司根据物业的不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，联排别墅收费标准为4.35元／㎡·月，业主或物业使用人应于每月15日前按月向东莞市万科物业管理有限公司交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日东莞市万科物业管理有限公司按欠费总额的千分之一收取滞纳金。
原告主张根据合同约定地址分别于2008年8月15日向被告寄发了《商品房交付使用通知书》，要求被告2008年8月27日前往办理商品房交付手续，邮寄单上显示邮件签收人为“翁林弟”；于2008年9月27日向被告寄发了《商品房交付使用催告函》，再次要求被告前往办理商品房交付手续。被告确认上述邮寄单上的地址为其地址，但否认收到上述邮件，并称不认识签收人“翁林弟”。原告主张根据合同约定地址分别于2009年11月27日向被告寄发了催收物业管理费的律师函，要求被告交纳自2008年9月1日起至2009年7月31日止的物业管理费及滞纳金，邮寄单上显示邮件于2009年12月1日由“岳晋川”签收；于2010年8月4日向被告寄发了催收物业管理费的律师函，要求被告交纳自2008年9月1日起至2010年6月30日止的物业管理费及滞纳金，邮寄单上显示邮件于2010年8月9日由“赖燕文”签收。被告否认收到上述律师函。
原告主张被告拖欠自2008年9月1日至2012年5月31日的物业管理费37088.75元（4.35元／平方米·月×189.47平方米×45月=37088.75元）及滞纳金（每逾期一日被告须按欠费总额的千分之一支付滞纳金，暂计至2012年5月31日为25969.54元），因被告一直拖欠未还，故诉至法院。
被告主张案涉商品房存在质量问题，并提交了《承诺书》复印件、报纸复印件、《关于拒绝收楼的倡议书》、《关于集体拒绝接收预售商品房的函》及照片复印件予以证明。原告认为上述证据的证明内容与本案不是同一法律关系，且上述证据都没有原件，对其真实性和合法性不予确认。
庭审中，被告确认于2007年9月25日已收到《前期物业管理服务合同》。另查，东莞市万科物业管理有限公司于2007年6月22日经东莞市工商行政管理局核准变更登记为东莞市万科物业服务有限公司，案涉商品房于2008年1月1日经竣工验收合格由东莞市建设局核发了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。
以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、《商品房交付使用通知书（存根联）》、邮件签收单、《物业管理委托合同》及附件、律师函、邮件详情单、《承诺书》复印件、报纸复印件、《关于拒绝收楼的倡议书》、《关于集体拒绝接收预售商品房的函》、照片复印件及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同当事人应根据合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应支付原告相关的物业管理费；二、原告的相关诉请是否超过诉讼时效。
关于焦点一，案涉《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。”上述《商品房买卖合同》约定中的“经验收合格”，应当指经项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门验收合格，案涉商品房于2008年1月1日经东莞市建设局竣工验收合格，并核发了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，故本院认定案涉商品房已经符合交付使用条件。
案涉《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如买受人未付清应付款或违约金，则交付使用日期相应顺延；2、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间。商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担，相关的物业管理费用同时亦于该日期起，由买受人向商品房所在小区的物业管理公司交付。”在案涉商品房达到交付使用条件后，东莞市松山居置业有限公司于2008年8月15日按照合同约定地址向被告寄发了《商品房交付使用通知书》，邮件单显示有人签收。被告否认收到上述《商品房交付使用通知书》，因案涉合同约定的被告地址为被告的私人住宅地址，在有人签收的情况下，原告主张被告已收到上述《商品房交付使用通知书》，符合日常经验法则。本院确认原告已书面通知被告办理交付手续，交付使用的时间应以《商品房交付使用通知书》上规定的日期即2008年8月27日为准。
被告主张案涉房屋存在质量问题未达到交付条件，但被告提供的照片并不能证明照片中的房屋为本案案涉房屋；相关报纸的新闻报道只反映业主与开发商之间有争议发生，并不能证明案涉房屋的质量问题；开发商出具的《承诺书》及书面回复亦无法直接证明案涉房屋存在质量问题。在房屋符合交付使用标准后，被告在无直接证明证明房屋存在质量问题的情况下，应按合同约定，自书面交房通知确定的交付使用之日起支付相应的物业管理费。且案涉房屋的质量问题，属于被告与开发商之间另外的法律关系，被告可以另行诉讼解决，不应以此为由对抗原告并拒绝交纳物业管理费。
根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，案涉物业在尚未成立业主大会之前，东莞市松山居置业有限公司作为建设单位有权选聘物业服务企业，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。因东莞市万科物业管理有限公司已变更登记为东莞市万科物业服务有限公司，故此原告有权向被告收取物业管理费，诉讼主体适格。
关于焦点二，原告根据案涉《商品房买卖合同》约定的地址分别于2009年11月27日、2010年8月4日向被告寄发了催收物业管理费的律师函，上述邮件单上显示签收时间、签收人分别为：2009年12月1日、“岳晋川”；2010年8月9日、“赖燕文”。被告关于未收到上述函件的主张，本院不予支持。原告依法向被告主张权利，构成诉讼时效中断，被告关于原告的诉请超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
原告诉请被告支付自2008年9月1日至2012年5月31日的物业管理费及相关滞纳金，本院予以支持，被告应向原告支付管理费：4.35元／㎡·月×195.32㎡×45个月=38233.89元及相应滞纳金（暂计至2012年5月31日为26771.37元，2012年6月1日后对每月欠费金额以每日1‰的标准，从次月1日起计至清偿之日止）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，判决如下：
限被告岳晋川于本判决发生效力之日起七日内支付原告东莞市万科物业服务有限公司2008年9月1日至2012年5月31日的物业管理费人民币38233.89元及相应滞纳金（暂计至2012年5月31日为26771.37元，2012年6月1日后对每月欠费金额以每日1‰的标准，从次月1日起计至清偿之日止）。
按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1376元，由被告岳晋川承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 周 兢
代理审判员 林伟钦
人民陪审员 李灿华
二〇一三年三月二十六日
书 记 员 何文俊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：
（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；
（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；
（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；
（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。
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