北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初342号
原告胡营营，女，1985年8月18日出生。
原告黄添，男，1984年10月5日出生。
被告北京韩村河房地产开发有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄。
法定代表人杜春鑫，董事长。
被告北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。
法定代表人魏一彤，总经理。
二被告共同委托代理人刘士忠，金研律师（北京）事务所派驻律师。
原告胡营营与被告北京韩村河房地产开发有限公司（以下简称韩村河房地产开发公司）、北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业管理公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨国兴独任审判，于2016年3月24日第一次公开开庭进行了审理，原告胡营营及其委托代理人黄添、被告韩村河房地产开发公司及被告地杰物业管理公司的共同委托代理人刘士忠到庭参加了诉讼。后本院依法追加黄添为本案共同原告，并于2016年4月6日第二次公开开庭进行了审理，原告胡营营及黄添、被告韩村河房地产开发公司以及被告地杰物业管理公司的共同委托代理人刘士忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡营营、黄添诉称：原告系北京市房山区韩村河镇韩村河某小区15号楼1单元502室的共有产权人，被告一系该房屋的出卖人即开发建设方和施工方，被告二系该房屋的物业管理单位和供暖单位。2014年9月，原告通过房山区住建委摇号申请购置位于房山区韩村河镇韩村河某小区15号楼1单元502室，并于2014年12月与被告一签订《北京市商品房买卖合同》，随后原告按合同约定交齐房款。2015年4月份该房由被告二交付给原告，但被告始终未向原告出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋验收单上也没有有关房屋暖气设备验收项目。2015年10月20日某小区对供暖设备试水，原告当天到该房屋检查，未见房屋暖气设备漏水现象，2015年10月31日原告在被告二处办理了该房屋装修手续，并取得被告二的准许装修资格，当天无任何漏水现象。2015年11月7日上午10点许，原告约装修公司到该房屋测量装修，发现该房屋暖气管放气阀破损喷水，该房屋客厅、主卧、次卧等的暖气都有严重漏水现象，导致该房屋楼下402房屋及家具被淹损坏，原告赔偿于楼下402业主2万元。由于被告一建造该房屋使用暖气设备及被告二作为物业管理未尽到其义务和责任，造成被告因此漏水事件的一系列损失。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起起诉，要求请求法院判令被告赔偿因房屋漏水导致原告赔偿楼下402房损失2万元；原告精神损失、房屋损害、延迟入住等9739.31元；2015年物业费763元；2015年暖气费1697.69元；原告丈夫因此事请假工资损失6000元；交通费1400元；诉讼费400元，以上共计4万元。
被告韩村河房地产开发公司辩称：一、房屋已经交付原告，房屋毁损灭失风险应当由原告自己承担；二、此房屋一直处于正常的状态，暖气试水期间无漏水问题，说明房屋设施无质量问题。在供暖过程中不存在原告所说的加压问题，试水与正常供暖是一样的。原告陈述是在装修期间出现暖气漏水，是暖气放气阀人为原因导致的漏水，无证据证明任何一个被告的原因造成；三、被告工作人员，也就是物业工作人员，给其在报修、维修时，未见放气阀损坏，只是松动，其他暖气管线决无漏水现象；四、原告的损失是由其在管理自有、专有财产的过程中，不甚管理，旋松暖气放气阀之后没有放紧，导致漏水发生，因此其主张的诉讼请求与二被告没有任何关系，请法庭予以驳回。
被告地杰物业管理公司辩护意见与被告韩村河房地产开发公司一致。
经审理查明：2014年12月16日，原告胡营营、黄添与被告韩村河房地产开发公司签订合同编号为XF526706的《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定出卖人韩村河房地产开发公司将位于房山区韩村河镇雅苑15号楼1单元502号住房出售给买受人胡营营、黄添，房屋价款为494695元；出卖人承诺该限价商品住房使用合格的建筑材料、构配件，该限价商品住房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；双方还约定交付该限价商品住房时，该限价商品住房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在限价商品住房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任；对供暖的约定为采用集中供暖的方式，2015年11月15日达到使用条件。该房屋属于限价商品住房。2015年5月10日，韩村河房地产开发公司将房屋交付给胡营营、黄添，同时交付的装饰和设备包括了门窗、采暖器等设备。2015年5月10日，胡营营、黄添又与地杰物业管理公司签订了《北京市居民供热采暖合同》，合同约定由地杰物业管理公司（乙方）为胡营营、黄添（甲方）所购买的房山区韩村河镇雅苑15号楼1单元502号住房供暖。同时约定甲方应当对室内自用采暖设施进行管护，对超出使用年限、影响采暖质量、存在安全隐患的自用采暖设施应当及时更新、改造；甲方应当在乙方进行供热系统充水、试压、排气及试运行等工作时留人监守；在乙方进行维修、排气、温室抽测、查表、收费或采取紧急避险措施需要入户作业时，应当予以配合。否则，由此造成损失的由甲方承担；乙方供热前进行供热系统充水、试压、排气及试运行等工作时，应当提前7日在住宅单元门口或电梯口等明显位置进行公示，告知甲方留人监守。
胡营营、黄添收到房屋后，因房屋未装修，并未入住。2015年10月31日，地杰物业管理公司向胡营营、黄添发放了装修许可证，允许胡营营、黄添装修雅苑15号楼1单元502号房屋。2015年11月7日，胡营营、黄添到该房屋准备装修时，发现屋内暖气管放气阀门漏水严重，地面上已经有积水，积水流到楼下，将楼下402号业主房屋墙、家具、地板等浸泡。2015年11月18日，402号房屋业主陈立刚将胡营营诉讼至本院，要求胡营营赔偿损失。经本院调解，胡营营向陈立刚支付财产损失二万元。
另查明，2015年9月28日，地杰物业管理公司向某小区的所有业主发出通知，告知某小区所有业主，地杰物业管理公司定于10月17日至10月23日给供暖管网注水打压试水，在此期间，各楼住户按照各楼试水具体时间做到家中留人，发现有跑水、漏水、滴水现象及时与物业联系。其中对15号楼的试水时间是10月20日。
庭审中，地杰物业管理公司的证人李某出庭作证，证明胡营营、黄添家房屋漏水后，其曾经到现场维修，经检查是客厅的东墙边暖气阀因松动漏水，拧紧后便不再漏水。胡营营、黄添认可李某曾经到现场维修，也认可暖气阀经李某拧紧后不再漏水，但是不认可只有一处漏水，认为客厅、卧室多处漏水，李某将多处暖气阀的螺母拧紧后才不漏水。胡营营、黄添在庭审中认可在供暖之前，已经知道地杰物业管理公司将在10月20日对15号楼供暖试水，并且还陈述在试水过程中，家中暖气并未出现漏水现象。
上述事实，有双方当事人陈述，北京市商品房现房买卖合同、购房发票、北京市居民供热采暖合同、（2015）房民初字第18290号民事调解书及民事起诉状、业主入住验房交接表、装修施工缴费票据及施工许可证明、照某、供暖试水通知单、李某的证言等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为韩村河房地产开发公司以及地杰物业管理公司是否应当对胡营营、黄添所购住房暖气放气阀漏水所遭受的损失承担赔偿责任。
对胡营营、黄添因暖气放气阀漏水所遭受的损失，地杰物业管理公司不应当承担赔偿责任，理由如下：首先，依据现有证据，并没有证据证明地杰物业管理公司在供暖过程中存在技术障碍以及供暖过程中存在操作不当的问题；其次，胡营营、黄添漏水的采暖设备属于室内自用采暖设施，依据双方的合同约定，胡营营、黄添有义务对存在安全隐患的自用采暖设施及时更新、改造。在本案中，胡营营、黄添没有及时发现自用采暖设施存在安全隐患而进行必要的改造；再次，地杰物业管理公司在供暖试水前，对试水时间已经履行了告知义务，胡营营、黄添也对试水时间知情，地杰物业管理公司没有违反合同义务的行为。综合以上几点，本院认为地杰物业管理公司对胡营营、黄添因暖气阀漏水的损失不应当承担赔偿责任。
对胡营营、黄添的损失，韩村河房地产开发公司应当按照合同的约定承担适当的赔偿责任，理由为韩村河房地产开发公司出售的房屋应当符合合同约定的质量要求，供暖设备作为房屋必不可少的组成部分，也应当符合质量要求。本案中，韩村河房地产开发公司在将房屋交付给胡营营、黄添后，胡营营、黄添虽然准备装修，但是在漏水事件发生时，还未对室内设施进行改造，可以认定漏水时屋内的供暖设备还处于房屋交付之前的状态。对被告方辩称的漏水原因是人为松动暖气放气阀造成的缺乏事实依据，因为结合本案的实际情况，该房屋尚未装修，无人居住，胡营营、黄添作为房屋业主，在房屋长期无人的状况下，不可能在知道暖气管道试水之后人为去松动放气阀，任其漏水。而本案涉及的供暖公司，在供暖过程中也并没有操作不当的问题。综合以上分析，本院认为胡营营、黄添所购房屋暖气放气阀漏水的原因，应当是该采暖设备本身存在一定的质量问题。依据法律规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以按照合同的约定要求出卖人承担违约责任。本案中，胡营营、黄添与韩村河房地产开发公司在合同中约定对质量发现问题的，给买受人造成损失，出卖人应当承担赔偿责任。依据此约定，韩村河房地产开发公司应当对胡营营、黄添所购房屋暖气阀漏水所产生的损失承担赔偿责任。
对胡营营、黄添在诉讼中所要求的损失，其赔偿楼下业主陈立刚的二万元，可以认定为胡营营、黄添所遭受的损失。对其他诉讼请求所要求的损失，不能认定为胡莹莹、黄添因暖气阀漏水所遭受的直接损失，本院不予认定。本案中，胡莹莹、黄添已经知道暖气开始供水，对自家暖气安全运行有看管的义务。胡莹莹、黄添家中无人，导致漏水面积扩大，加大了损失程度。对于加大的损失，胡莹莹、黄添无权要求赔偿。对扩大损失的数额，本院予以酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、一百一十九条、一百五十三条、一百五十五条之规定，判决如下：
一、被告北京韩村河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告胡营营、黄添损害赔偿费一万四千元。
二、驳回原告胡营营、黄添的其他诉讼请求。
案件受理费四百元，由原告胡营营、黄添负担二百元（已交纳），被告北京韩村河房地产开发有限公司负担二百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 杨国兴
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 李 雪