江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）宁民终字第54号上诉人（原审原告）赵国斌，男，1974年7月18日生，土家族，秦淮区行政执法局执法员。上诉人（原审原告）赵娟，女，1975年8月21日生，汉族，无业。两上诉人共同的委托代理人杨建林、朱征，江苏联勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京港厦房地产销售有限公司（以下简称港厦公司），住所地南京市鼓楼区华侨路37号2104室，组织机构代码74822397-6。法定代表人赵永芳，港厦公司总经理。委托代理人潘雯，江苏苏商律师事务所律师。上诉人赵国斌、赵娟因与被上诉人港厦公司居间合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第1565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，南京市鼓楼区峨嵋岭10号新某幢106室房屋原建筑面积30.91平方米，所有权人为赵国斌、赵娟、赵金龙。南京市鼓楼区峨嵋岭10号新某幢105室房屋原建筑面积为73.04平方米，所有权人为杨德钿。原105室房屋分为两个部分，分别位于原106室的东西两侧，本案赵国斌、赵娟购买的原105室单间位于原106室的东侧。2009年6月19日，杨德钿与郭晓建在港厦公司的居间下，协商一致签订了《房屋买卖居间合同》，约定：杨德钿自愿将座落于南京市鼓楼区峨嵋岭10号新某幢105室出售给郭晓建，面积为73.04平方米，房屋总价为740000元；签订合同时杨德钿一次性支付给港厦公司中介佣金8000元，郭晓建一次性支付给港厦公司中介佣金7400元；双方约定于2009年6月30日前至房产局送件过户。2009年6月22日，赵国斌、赵娟到港厦公司处，要求港厦公司帮助其购买杨德钿的房屋。赵国斌、赵娟向港厦公司支付了16000元，港厦公司港厦公司员工庞萍向赵国斌、赵娟出具收条，载明：今暂收赵娟人民币16000元整（保证购买到峨嵋岭10号新某幢106室单间）。2009年6月24日，杨德钿、郭晓建、赵国斌、赵娟与港厦公司四方达成《补充协议》，约定：港厦公司应杨德钿、郭晓建、赵国斌、赵娟三方要求，杨德钿已出售给郭晓建的峨嵋岭10号新某幢105室房屋，因历史遗留问题，在赵国斌、赵娟的强烈要求下，经港厦公司多次协调，杨德钿、郭晓建双方同意将该房屋套外一间卖给赵国斌、赵娟（峨嵋岭10号新某幢106室），郭晓建购买成套房屋。郭晓建、赵国斌、赵娟的交易面积以房管局测绘面积为准。原居间合同总价为杨德钿净得人民币740000元价格不变。2009年6月29日，经南京市房产管理局测绘并配图，将原峨嵋岭10号新某幢105室东侧单间并入106室内。房屋平面图变更后，新1**室房屋建筑面积测绘为53.37平方米，新1**室房屋建筑面积测绘为50.57平方米。2009年6月29日，杨德钿与赵娟、赵国斌、赵金龙签订《南京市存量房买卖合同》约定：杨德钿自愿将其座落于南京市鼓楼区峨嵋岭10号新某幢新1**室房屋出售给赵国斌、赵娟、赵金龙；房屋用途为住宅，建筑面积22.46平方米；房屋转让价款为227560元。2009年7月2日，赵国斌、赵娟领取了新的房屋产权证，产权证上登记的座落于峨嵋岭10号新某幢106室房屋建筑面积53.37平方米。2009年7月14日，港厦公司员工庞萍重新向赵国斌、赵娟出具加盖港厦公司公章的收条，载明：今收到赵国斌、赵娟有偿信息费人民币16000元整（用于购买峨嵋岭10号新某幢106室）。赵国斌、赵娟陈述，其与杨德钿于2009年6月18日达成合意，杨德钿将原座落于南京市鼓楼区峨嵋岭10号新某幢105室单间房屋出售给赵国斌、赵娟，房屋转让价为210000元，但赵国斌、赵娟提供的《南京市存量房买卖合同》上并没有杨德钿签名。以上事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、《南京市存量房买卖合同》、《补充协议》、收条、房产证、测绘成果报告等证据予以证实。原审法院认为，当事人依法享有自由订立合同的权利，合同依法成立后，对当事人即具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，赵国斌、赵娟虽陈述其与杨德钿就购买原105室单间于2009年6月18日达成合意，但其提供的存量房合同并无杨德钿签字，不能证明双方已形成房屋买卖合同关系。从四方补充协议看，房主杨德钿卖房给郭晓建达成协议在前，赵国斌、赵娟与杨德钿达成四方协议在后，故赵国斌、赵娟认为港厦公司非法干预，导致其房屋交易未能成功的理由不能成立。相反，在赵国斌、赵娟多次要求购买杨德钿房屋的前提下，经过港厦公司的多次协调，变更了杨德钿与郭晓建的协议内容，同意赵国斌、赵娟加入，促成四方签订补充协议。关于赵国斌、赵娟向港厦公司支付的16000元，从上述情节以及港厦公司先后出具的收条看，应当是港厦公司从中协调三方利益并保证赵国斌、赵娟购房成功后收取的服务费用，有异于普通居间行为收取的费用和报酬。赵国斌、赵娟在整个交易过程中并未对此提出异议，故双方对此已达成合意。该合意是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，内容并不违法应为有效，双方应受此约束。依诚实信用原则，港厦公司已经按约履行了自身的义务，有权收取该笔款项。赵国斌、赵娟主张港厦公司退还多余的“中介费”缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国发票管理法》的规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。国家税务总局及地方税务局负责发票管理工作。未按规定开具发票的属于违反发票管理法的行为，应由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可并处罚款。开具发票属于行政法律关系，不是民事法律关系。因此，对赵国斌、赵娟请求法院判令港厦公司履行出具发票的诉讼请求，原审法院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：驳回赵国斌、赵娟的诉讼请求。本案案件受理费160元，由赵国斌、赵娟负担。一审宣判后，赵国斌、赵娟不服一审判决，向本院上诉称：上诉人被迫交纳服务费用，其要求被上诉人履行开具发票并退还多收的房产中介服务费符合相关的法律规定。原审法院对港厦公司的服务未能正确确定法律关系，港厦公司的行为违反有关规定，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。港厦公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审期间，港厦公司向赵国斌、赵娟开具了相关发票。二审查明的其他事实与一审认定基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人赵国斌、赵娟为购房于2009年6月22日向港厦公司交纳16000元。港厦公司出具收条并载明“保证购买到峨嵋岭10号新某幢106室单间”。双方就此已形成居间合同关系。之后，依据四方协议、南京市房产管理局的测绘图、赵国斌和赵娟与杨德钿的房屋买卖合同以及赵国斌、赵娟新领取的房产证等证据，能够证明港厦公司促成了房屋买卖合同的订立，并使赵国斌、赵娟购买到了峨嵋岭10号新某幢106室单间，履行了其相关义务。且港厦公司在履行完毕后重新向赵国斌、赵娟出具了收条，上诉人也未提出异议。故该款项的支付应为上诉人履行双方协商一致达成的约定。该约定不违反相关法律规定，合法有效，上诉人称其被迫交纳服务费用、该费用不符合规定等理由缺乏依据，本院不予支持。鉴于港厦公司已向赵国斌、赵娟开具了发票，赵国斌、赵娟此节上诉理由亦缺乏依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费160元，由上诉人赵国斌、赵娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟代理审判员  李飞鸽审 判 员  舒晓艺二〇一一年三月一日书 记 员  冯 超