山东省诸城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0782民初4673号
原告：诸城市众合工贸有限公司及山东天衡化纤股份有限公司管理人，住所地：诸城市辛兴镇隋家沙岭村众合工贸公司院内。
负责人：杨涛，山东中强（潍坊）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓南，山东中强（潍坊）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾庆文，山东中强（潍坊）律师事务所实习律师。
被告：山东韵泽新材料有限公司，住所地：诸城市辛兴工业园路8号。
法定代表人：沈清海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：台连萍。
委托诉讼代理人：王荣军。
原告诸城市众合工贸有限公司及山东天衡化纤股份有限公司管理人与被告山东韵泽新材料有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诸城市众合工贸有限公司及山东天衡化纤股份有限公司管理人委托诉讼代理人刘晓南、曾庆文，被告山东韵泽新材料有限公司委托诉讼代理人台连萍、王荣军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诸城市众合工贸有限公司及山东天衡化纤股份有限公司管理人向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《工业厂房及设备租赁合同》；2、被告支付拖欠的2016年上半年租金42万元及逾期支付租金的违约金41万元，共计83万元；3、判令被告承担本案诉讼费等一切费用。诉讼过程中，诸城市众合工贸有限公司及山东天衡化纤股份有限公司管理人变更第二项诉讼请求为：要求被告支付租赁费38.16638万元。事实与理由：2016年3月2日，原告与被告签订《工业厂房及设备租赁合同》，约定原告将坐落于山东省诸城市辛兴镇工业园路8号原山东天衡化纤股份有限公司部分厂房及设备出租给被告，租赁期暂定自2016年3月10日至2017年3月31日止，2016年4月1日开始为计租日，双方另外还约定年度租赁费为164万元，每半年支付一次，提前支付后半年租赁费，首期租赁费82万元，被告进场前支付40万元，余款42万元于2016年4月1日前支付，2016年10月1日前支付后半年租赁费。2016年3月12日，原、被告双方完成了租赁物交接，被告开始实际使用租赁物至今，但被告仅支付上半年租赁费40万元，尚欠42万元租赁费。原告虽多次催要，被告至今仍未支付，截至2016年8月2日，已逾期123日，已构成严重违约。
山东韵泽新材料有限公司辩称，原、被告签订租赁合同属实，被告不同意解除合同，亦不存在违约行为，理由如下：1、原告未将全部房屋交付被告；2、合同中约定的浸胶二车间的浸胶机无法使用，不符合出租条件，应扣除相应的租赁费；因出租的房屋及设备不具备出租条件，导致被告与客户的订单无法完成，给被告造成1170000元的损失，被告保留提起反诉的权利；3、被告为原告垫付的电费9590元、工人撤丝费3000元应从租赁费中扣除。上述费用相互抵顶后，被告不欠原告租赁费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告主张合同签订后口头对租赁物的范围进行过变更，将西车间变更为废设备车间，并提供照片六张予以证明，被告不予认可，主张未使用过废设备车间。因原告提供的照片不能单独证明租赁物的使用情况，亦未提供其他证�证明曾进行变更，其主张不成立。
2、对于浸胶二车间的使用情况，原告主张租赁系现状租赁，交接明细中对于设备的现状作了明确约定，二车间浸胶机在交接明细中并未载明无法使用，且合同约定设备的维修、保养和管理责任均由被告承担。被告主张在2016年5月开始使用时发现无法启动，于2016年5月23日书面通知原告，原告不予认可。因被告未提供其他证据佐证，其主张不成立。
3、被告主张屋面、设备维修费48700元、垫付电费9590元、工人撤丝费3000元，并提供发票、证明、交费明细予以证明，原告不予认可。因发票、电费支出证明均与本案有关联，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年12月11日，山东诸城农村商业银行股份有限公司因银行借款纠纷，申请诸城市众合工贸有限公司、山东天衡化纤股份有限公司共同破产清算，本院于2016年1月4日作出（2016）诸商破裁字第11号民事裁定书，裁定受理破产清算申请。同日，本院作出（2016）诸商破决字第11号决定书，指定山东中强（潍坊）律师事务所担任诸城市众合工贸有限公司及山东天衡化纤股份有限公司管理人。
2016年3月2日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订工业厂房及设备租赁合同一份，约定原告将坐落于山东省诸城市辛兴镇工业园路8号原山东天衡化纤股份有限公司部分厂房及设备出租给被告，租赁厂房面积为40969.64平方米，设备、设施及物品一宗；租赁期暂定自2016年3月10日起至2017年3月31日止，免租期3月10日至3月31日，2016年4月1日开始为计租日，因破产案件周期的不确定性，甲方根据破产案件进度可以决定提前解除租赁协议；合同约定年度租赁费为164万元，每半年支付一次，提前支付后半年租赁费，首期租赁费82万元，被告进场前支付40万元，余款42万元于2016年4月1日前支付，2016年10月1日前支付后半年租赁费。合同第五条修理及赔偿约定，建筑物或设备的任何部分遭损坏或毁坏，乙方应立即自费进行完整地恢复至原来状况的复原重建工作；合同第十一条第二项违约责任约定，乙方应依约按时如数地向甲方支付租赁费，如乙方无正当理由未支付或者迟延支付租赁费的，则应根据欠款项按日万分之五计算违约金支付给甲方，若逾期支付租赁费长达20日，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于三个月租赁费（按终止日前十二个月的平均租赁费计算）的违约金。第十二条通知条款约定，一方发给另一方的通知或信件应是书面的�按合同内所示地址发送。合同还对租赁物的交还、维修、合同的解除、终止，保密，不可抗力、征收进行了约定。合同附租赁房产、地清单及面积方位示意图一份、设备设施物品清单一份。
2016年3月12日，原、被告双方完成了租赁物交接，被告支付租赁费40万元，并实际使用租赁房屋及设备。
2016年5月20日，原告向被告送达催交租赁费通知，被告单位工作人员刘炳清在送达回证上签名并加盖单位公章。
本院认为，原、被告于2016年3月2日签订的工业厂房及设备租赁合同系双方真实意思表示，合法生效，双方均应本着诚实信用原则，行使合同权利，履行合同义务。原、被告于2016年3月12日完成租赁物交接后，被告理应按照合同约定按期支付租赁费。合同约定被告应于2016年4月1日前支付前半年剩余租赁费42万元，被告一直未予支付，被告辩称原告未全面交付租赁的房屋，原告主张交接后又另行口头协商变更租赁物，将西边的车间变更为废设备车间，但未提供证据证明，被告不予认可，后原告变更请求，要求另行主张西车间3833.62平方米的租赁费，按双方认可租赁费按每平方米40元计算，西车间的租赁费为153344.8元（3833.62平方米×40元）应予以扣除。
被告主张浸胶二车间因浸胶机损坏而无法使用，其于2016年5月份使用发现后书面通知了原告，并提供情况说明一份，原告不予认可，主张并未收到，对此，本院认为，原、被告签订的租赁合同明确约定为现状租赁，但在双方签订的固定资产设备类交接明细表中对无法使用的其他设备已明确备注为不可用，但并未载明上述浸胶机无法使用，故对于浸胶机所�现的损坏问题，本院无法确定发生在交接前或使用过程中，故被告以此作为不交纳租赁费的抗辩，理由不成立，本院不予支持。但因浸胶机系二车间的主设备，其无法使用导致整个车间失去相应的使用价值，被告无法实现合同目的并获得相应的合同利益，基于公平原则，该车间的租赁费应予以扣除，双方认可二车间面积5161平方米，租赁费应为206440元（5161平方米×40元）。被告因二车间所支出的房屋维修费12000元、更换传感器费用16000元、更换水处理设备费用4800元应予以扣除。
对于被告主张的其他房屋维修费用，双方在合同中租赁物的交接一项约定，双方签署书面交接凭证后，视为已移交，被告即可进驻进行维修，同时约定租赁期内被告承担租赁物的维修义务，该约定应理解为被告对租赁物履行维修义务，故被告主张的房屋维修费�设备维修费，系其应履行的合同义务。被告主张的电费9580元，已经过原告签字确认，应予以抵顶，对于被告主张的工人撤丝费，系被告为生产经营所准备，应由被告承担。以上应扣除的租赁费共计359784.8元，因原告主张的系上半年租赁费，故应扣除上述数额的一半即179892.4元,被告尚需支付原告租赁费197727.6元(420000元179892.4元12000元16000元4800元9580元)。
因原、被告在合同中约定根据破产案件进度可以决定提前解除租赁协议，同时在违约责任条款中约定被告无正当理由未支付或者迟延支付租赁费的，则应根据欠款数按日万分之五计算违约金，若逾期支付租赁费长达20日，原告有权解除合同，并要求被告支付相当于三个月租赁费的违约金。原告于2016年5月20日书面通知被告支付租赁费，但被告一直未予支付，且未对欠付租赁费的理由提出�辩，双方约定的合同解除条件已成就，故对于原告要求解除合同的主张，本院予以支持。对于原告主张的违约金，结合实际所欠租赁费数额，计算标准过高，可参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年4月2日起计算至实际履行之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告诸城市众合工贸有限公司及山东天衡化纤股份有限公司管理人与被告山东韵泽新材料有限公司于2016年3月2日签订的工业厂房及设备租赁合同；
二、被告山东韵泽新材料有限公司支付原告诸城市众合工贸有限公司及山东天衡化纤股份有限公司管理人租赁费197727.6元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、被告山东韵泽新材料有限公司按同期银行贷款利率支付原告诸城市众合工贸有限公司及山东天衡化纤股份有限公司管理人违约金，以欠款197727.6元为基数，自2016年4月2日计算至履行之日；
四、驳回原告诸城市众合工贸有限公司及山东天衡化纤股份有限公司管理人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12100元，减半收取6050元，由原告负担3923元，被告负担2127元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 王洪芳
二〇一六年十一月三日
书记员 陈 冲