北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5685号
上诉人（原审原告）北京美味美刻食品有限公司，住所地北京市朝阳区地铁1号线四惠东站站厅北侧02号。
法定代表人龚燕，总经理。
委托代理人张照东，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人张薇，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京福将商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇福伟路5条11号。
法定代表人程家亮，经理。
上诉人北京美味美刻食品有限公司、北京福将商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第18565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭�理了本案。上诉人北京美味美刻食品有限公司（下称美味美刻公司）之委托代理人张照东到庭参加诉讼，上诉人北京福将商贸有限公司（下称福将公司）经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2015年12月，美味美刻公司诉至原审法院称：2014年4月4日，我公司与福将公司经平等协商自愿签订《合作协议》，约定我公司将北京市大兴区×××10.34亩土地及6700平方米建筑厂房提供给福将公司使用，福将公司应支付给我公司合作使用费第一年人民币120万元整，之后每年递增3%。该协议第三条第二款约定合作费用的支付方式为半年支付一次，福将公司于每年1月1日、6月1日前向我公司支付下一半年合作费用。第五条第一款约定如超过30日不支付合作款，我公司有权收回场地，视为福将公司放弃合作权，协议自动解除，并赔付�公司半年的合作款。
协议订立后，我公司已经按照约定全面履行了自己应尽的义务，将厂房和土地交付给福将公司使用。但是，福将公司在合同履行期间仅仅支付部分租金（合作费用），最后一期付款时间为2015年2月6日，付款金额为10万。其余款项经我公司多次催讨，福将公司至今拒不支付，已经构成严重违约。另外，根据（2014）京仲案字第1947号仲裁案件之裁决书，根据城改办的要求，福将公司应当在2015年12月31日将其依据2014年4月4日签订的合作协议所占有的房屋及土地返还给我公司。福将公司的违约行为已经严重侵害了我公司的合法权益，请求法院依法判令：1、解除我公司与福将公司于2014年4月4日签订的《合作协议》；2、福将公司立即支付租金人民币103万元；3、福将公司支付违约金61.8万元；4、福将公司返还依据2014年4月4日签订的合作协议所占有的�屋与土地；5、福将公司支付自2016年1月1日起至房屋和土地实际返还之日止的占用费，按照每日3433元计算；6、诉讼费由福将公司承担。
福将公司辩称：不同意美味美刻公司解除合同的诉讼请求。双方约定合同期限为2014年4月5日至2027年4月30日止，合同远未到期。但涉案场地即将面临拆迁，我公司为该场地的实际经营者。按拆迁相关规定，我公司将得到一笔对实际经营者的损失补偿。美味美刻公司急于解除合同其实际目的就是想占有应属于我公司的这笔经营损失补偿。我公司营业执照登记的地址为北京市大兴区×××11号，我公司也实际在该地经营，营业执照许可我公司在该地的经营期间至2027年8月14日，故无论是合同期限还是营业期限都处于法定正常状态，不得因为拆迁经营补偿问题就急于想解除合同，我公司坚决不答应。
我公司之所以没有向美味�刻公司支付全部租金，是因为美味美刻公司违约在先，且丧失商业信誉。同时还有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形存在。我公司是根据合同法之规定行使不安履行抗辩权。首先，合作协议第四条第一款约定甲方保证对本协议项目的场地有合法的权益。然而实际却是合作协议履行十多日，即2014年4月18日，我公司承租的房屋就发生严重漏水，将许多存货都泡了，损失严重。我公司多次电话、短信要求美味美刻公司立即处理，但美味美刻公司拖沓敷衍始终不予解决，实属严重违约行为且丧失商业信誉。我公司有权行使不安抗辩权。其次，美味美刻公司不能及时向大房东北京星光盛机械施工中心（下称星光盛中心）缴纳租金，以至于2014年7月10日，美味美刻公司与星光盛中心发生纠纷，星光盛中心强行用大货车堵了租赁场地的大门，造成我公司无法经营。我公司曾多次电话、短信要求美味美刻公司解决，美味美刻公司一直推来推去不予处理。星光盛中心堵门一直持续到当月24日，给我公司造成巨大的经济损失。后来才知道，星光盛中心堵门是因为美味美刻公司违约未向星光盛中心缴纳2014年5月1日至2015年4月30日的租金。这一点已被仲裁裁决书所证实（而当时我公司已经把租金交至2015年1月14日）。美味美刻公司丧失商业信誉证据确凿。再次，美味美刻公司自2015年4月30日之后再也未向星光盛中心交过租金，并且从2014年12月19日开始他们之间的房屋租赁合同申请北京仲裁委员会仲裁，裁决的结果是解除了双方的租赁合同，我公司的合法经营权根本得不到有效保障，为此我公司一直处于不安状态。美味美刻公司虽以土地使用权与我公司合作，但实际是为了规避其与星光盛中心租赁合同中的不可转租条款，所谓合作费实际就是美味美刻公司向我公司收取的租金。美味美刻公司严重不诚信，没有一点商业信誉可言，居然向我公司隐瞒了其与星光盛中心不可转租的约定。根据合作协议第四条第二款的约定，协议有效期内甲方无正当理由不得收回合作经营权，否则乙方有权拒付有关合作款，甲方应赔偿乙方因此遭受的损失。美味美刻公司为追求拆迁补偿款，无理要求解除协议，并要求返还合作房屋与土地，实际是在收回合作经营权，严重违反了协议的约定，这也是我公司有权拒付有关合作款的依据。根据该条约定，我公司拒付部分合作款的行为根本就不违约。
原审法院经审理认为：转租合同是在先租赁合同中的承租人将自己承租的标的物再行出租给第三人以获取租金收益的合同。转租法律关系的建立以转出租人与标的物权利人之间存在租赁合同法律关系为前提。在先租赁合同解除的情况�，转出租人因已经无权继续占有租赁标的物，故其与次承租人之间的转租合同也无法继续履行。美味美刻公司与福将公司签订的合同虽然名为合作协议，但其实质内容就是房屋租赁。现美味美刻公司与星光盛中心之间租赁合同已经生效的仲裁书予以解除，故美味美刻公司要求解除涉案合作协议，理由充分，法院予以支持。福将公司在合作协议解除后即无占有租赁物的依据，其应将租赁场地和房屋返还给美味美刻公司。对于截至2015年12月31日前福将公司所欠租金的数额，美味美刻公司的主张的金额有误，法院依据合同约定予以调整。自2016年1月1日起至租赁物实际被返还之前的占用费，福将公司应当支付，但美味美刻公司主张的计算标准有误，法院予以调整。
对于违约金的诉讼请求，根据在案证据显示，福将公司确因漏水以及被大房东堵门一事要求美味美刻公司进行处理，但并未获得美味美刻公司的任何回应。且美味美刻公司也被出租人于2014年12月19日提起仲裁要求解除合同，在福将公司应交纳租金的时间点仲裁案件尚在审理之中。此外，租赁物所在区域已经进入拆迁范围，拆迁部门也开始实施拆除腾退工作。基于上述事实，法院认为福将公司并非故意违约拒绝交纳租金，故对于美味美刻公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
据此，原审法院于2016年4月判决：一、解除北京美味美刻食品有限公司与北京福将商贸有限公司于二〇一四年四月四日签订的《合作协议》；二、北京福将商贸有限公司于判决生效后十日内给付北京美味美刻食品有限公司租金一百零二万五千一百九十三元；三、北京福将商贸有限公司于判决生效后十日内将位于北京市大兴区西红门镇福伟路5条11号的土地和厂房返还给北京美味美刻�品有限公司，并给付占有使用费（自二〇一六年一月一日起至土地和房屋返还完毕之日止，按照每日三千三百八十六元计算）；四、驳回北京美味美刻食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，美味美刻公司、福将公司均不服，上诉至本院。美味美刻公司的上诉意见为：双方的协议中约定了乙方超过30天不支付合作款，应赔付甲方半年的合作款，福将公司逾期支付租金系违约，请求撤销原判第四项，改判福将公司向我公司支付违约金61.8万元。北京福将商贸有限公司的上诉意见为：原审对协议的解除时间未作出明确认定，系遗漏案件事实未审理；涉案场地因拆迁导致合同目的不能实现，我公司不应支付租金；涉案场地被拆迁，我公司应获得相应的停产停业经营损失，我公司占有涉案场地是保护自身合法权益，无需支付占有使用费，请求撤销原判第一、二、三项，依法改判。
经审理查明：2014年4月4日，美味美刻公司（甲方）与福将公司（乙方）签订了《合作协议》，约定甲方将北京市大兴区×××11号的10.34亩土地和6700平方米建筑厂房提供给乙方使用，合作期限为13年零26天，自2014年4月5日至2027年4月30日。乙方应支付给甲方合作费用的基数为120万元每年递增3%，即第一年费用为120万元，第二年费用为123.6万元，以此类推。合作费用的支付方式为半年支付一次，乙方于每年1月1日、6月1日前向甲方支付下一半年合作费用。第一次合作费用乙方一次性交付936986.3元，为2014年4月5日至2015年1月14日的费用。乙方向甲方交纳10万元保证金，在签订协议时支付。在合同解除或者终�时，乙方结清其应付的所有费用，并经甲方认可，双方交接后，无息退还乙方。第五条第一款约定如超过30日不支付合作款，甲方有权收回场地，视为乙方放弃合作权，协议自动解除，并赔付甲方半年的合作款。在上述合作协议签订后，福将公司将租金支付至2015年3月1日，此后租金尚未支付。
另查，2014年12月，案外人星光盛中心作为申请人以美味美刻公司作为被申请人向北京仲裁委员会申请仲裁，以美味美刻公司存在将租赁物转租给福将公司，并未能按约于2014年5月1日前支付租金（直至2014年12月6日才支付）构成违约为由，要求解除星光盛中心与美味美刻公司之间的房屋租赁合同，支付违约金40万元，返还北京市大兴区×××11号的10.34亩土地和6700平方米厂房。2015年12月4日，北京仲裁委员会作出（2015）京仲裁字第1301号裁决书，认为美味美刻公司将租赁物转�以及延期支付租金均不构成单方解除合同的理由。仲裁书中查明北京市规划委员会于2012年7月12日作出了《关于大兴区西红门镇城乡结合部整体改造试点规划方案的批复》，大兴区西红门镇城乡结合部改造试点领导小组办公室于2014年10月8日向腾退人发出了《致西红门镇工业大院B地块项目范围内被腾退人的一封信》，要求被腾退人积极配合、尽快做好腾退工作。涉案厂院位于大兴区西红门镇城乡结合部1号地，属于星光社区范围，在拆除腾退范围内。2015年4月1日起开始对1号地范围内的地上物实施拆除腾退工作，计划在2015年12月31日前完成该厂院的拆除腾退工作。仲裁庭据此认定涉案租赁物位于北京市人民政府确定的搬迁腾退范围，城改办已明确拆除腾退工作计划在2015年12月31日前完成。租赁物所在地的搬迁腾退工作进展已经达到构成不可抗力的程度，具备了房屋租赁合同约定的条件，继续使用租赁物的合同目的已经无法实现。基于上述理由，仲裁庭裁决如下：（一）解除本案合同；（二）美味美刻公司应于2015年12月31日前将其承租的位于北京市大兴区×××11号厂院内的土地和厂房返还给星光盛中心；（三）驳回申请人其他仲裁请求。
原审庭审中，福将公司提交了致西红门镇工业大院B地块项目范围内被腾退人的一封信，证明美味美刻公司隐瞒租赁物被列入拆迁范围的情况，丧失商业信誉。福将公司提交了手机短信，短信内容中提及要求解决房屋漏水以及公司大门被堵的事情，要求予以解决。福将公司主张其多次要求美味美刻公司对于租赁房屋的漏水情况进行维修，并且，其向美味美刻公司交纳了租金，但美味美刻公司并未向星光盛中心交纳租金，导致星光盛中心堵住了租赁场地的大门。美味美刻公司认可一封信的真实性，但认为在双方签约时政府还没有发出一封信，其对此不具有预见性。对于手机短信的内容，美味美刻公司不认可其关联性。福将公司还提交了其法定代表人程家亮关于公司内部股权转让的相关证据材料，美味美刻公司认为与本案没有关联性。
本院审理中，经询，美味美刻公司认可星光盛中心确实堵过涉案场地的大门，但称不是因租金问题，而是星光盛中心想收回涉案场地，对堵门时间不清楚。
上述事实，有房屋租赁合同、（2015）京仲裁字第1301号裁决书、一封信、手机短信及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：上诉人北京福将商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条之规定，按撤回上诉处理。
美味美刻公司与福将公司于2014年4月4日签订的《合作协议》实质为租赁合同。涉案厂房及场地原由星光盛中心出租与美味美刻公司，美味美刻公司另行出租给福将公司系转租。由于涉案场地在拆迁腾退范围内，生效的仲裁书已解除了星光盛中心与美味美刻公司之间的租赁合同，亦明确了厂房和场地应于2015年12月31日前予以腾退，美味美刻公司与福将公司的租赁合同已无法继续履行，故合同应于2015年12月31日予以解除。福将公司应向美味美刻公司支付合同解除前欠付的租金。由于合同解除后，涉案厂房及场地仍被福将公司实际占用，福将公司应支付合同解除后至实际腾退之日的占有使用费。原审判决对上述事项的认定和所作裁判并无不当，但判决主文第一项中对合同解除时间的表述不当，本院予以更正。
美味美刻公司上诉认为福将公司逾期支付租金应承担违约责任，但根据本案查明的事实，福将公司迟延支付租金发生在美味美刻公司与星光盛中心因租赁纠纷进行仲裁期间，且此前确有星光盛中心至涉案场所进行堵门的情况。另外，涉案场地在拆迁范围内，双方发生争议期间拆迁部门已开始实施拆除腾退工作。基于上述事实，本院认为福将公司未按约定时间支付租金具有合理抗辩事由，对美味美刻公司主张的违约金，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第18565号民事判决第一项为：北京美味美刻食品有限公司与北京福将商贸有限公司于二〇一四年四月四日签订的《合作协议》于二〇一五年十二月三十一日予以解除；
二、维持北京市大兴区�民法院（2015）大民初字第18565号民事判决第二项、第三项、第四项。
一审案件受理费9816元，由北京美味美刻食品有限公司负担3710元（已交纳），由北京福将商贸有限公司负担6106元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费27664元，由北京美味美刻食品有限公司负担9980元（已交纳），由北京福将商贸有限公司负担17684元（已交纳12212元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
审 判 员 王磊
代理审判员 廖慧
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 陈雪