北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03901号
上诉人（原审原告）刘晓利，女，1973年9月12日出生。
委托代理人廖思宇，北京美信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢伟玲，女，1953年4月19日出生。
委托代理人吕铭（谢伟玲之夫），男，1950年10月11日出生。
被上诉人（原审被告）吕冉，女，1981年8月27日出生。
委托代理人吕铭（吕冉之父），男，1950年10月11日出生。
上诉人刘晓利因与被上诉人谢伟玲、吕冉追偿权纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第12962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日受理后，依法组成由法官杨淑敏担任审判长，法官潘蓉、尚晓茜参加的合议庭于2014年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人刘晓利及其委托代理人廖思宇，被上诉人谢伟玲及其委托代理人吕铭，被上诉人吕冉的委托代理人吕铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘晓利在一审中起诉称：2005年4月5日，刘晓利与北京天亚物业开发有限公司（以下简称天亚公司）签订了《债权转让协议》，刘晓利受让了天亚公司为包括谢伟玲、吕冉在内的旺座中心业主向银行代还按揭贷款之债权。2012年7月1日，刘晓利与天亚公司就追偿谢伟玲、吕冉上述债务事宜再次签订了《债权转让协议》，确认天亚公司将其向谢伟玲、吕冉追偿有关债务的权利转让给刘晓利，并于2012年7月4日已将上述《债权转让协议》送达谢伟玲、吕冉。天亚公司是北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心的开发商，谢伟玲、吕冉购买旺座中心1809号房屋而与中信实业银行总行营业部签订的《个人住房贷款借款合同》（合同编号：03银贷字第6061号）和《个人住房贷款抵押合同》（合同编号：零房抵字第036061号），天亚公司作为保证人，于2003年1月9日向中信实业银行出具了《不可撤销的担保书》，约定：当借款人不能按借款合同的规定按时还本付息及支付相关费用且逾期30日时，中信实业银行有权从保证金账户（账户名称：北京天亚物业开发有限公司；账号：×××）中扣划保证金代借款人清偿当期应还本息及罚息。因谢伟玲、吕冉未按照上述合同的约定按期偿还银行按揭款，导致天亚公司作为保证人，被中信实业银行总行营业部扣款627859.72元以履行保证责任。根据相关法律规定，天亚公司对谢伟玲、吕冉享有追偿权，天亚公司的债权已合法转让给刘晓利，刘晓利有权要求谢伟玲、吕冉向刘晓利清偿天亚公司承担保证责任后享有的债权，并主张利息。故刘晓利诉至法院，要求谢伟玲、吕冉向刘晓利支付款项627859.75元及其利息（自2007年9月7日起至谢伟玲、吕冉实际还款之日至，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，截至2013年3月15日为人民币419475.94元），并承担本案诉讼费用。
谢伟玲、吕冉一审答辩称：谢伟玲、吕冉不承担向刘晓利的还款义务。谢伟玲、吕冉与天亚公司2003年10月29日签订的《旺座商务中心房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）已经被法院判决合法有效，该合同第30条约定：”乙方租金支付日期2004年3月29日未支付甲方，则甲方将不再向银行交付银行每月按揭款，由乙方代为支付，并按合同约定支付违约金。”合同约定租期两年，自2004年3月29日起至2005年9月29日止，租金共分4期支付，天亚公司从第2期2004年9月29日未能支付后期租金，所以谢伟玲、吕冉不再偿还银行按揭款，银行从天亚公司的保证金账户扣款理所当然。银行已向谢伟玲、吕冉出具了结清通知书，天亚公司主张的还款权利也已经超过了诉讼时效，其与刘晓利在2005年4月15日签署的《债权转让协议》不具有真实性，故谢伟玲、吕冉不同意刘晓利的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2003年1月9日，谢伟玲、吕冉与天亚公司签订《商品房买卖合同》，谢伟玲、吕冉购买天亚公司开发建设的朝阳区关东店南街2号旺座商务中心18层09号房屋。谢伟玲、吕冉因此与中信实业银行总行营业部签订了《个人住房贷款借款合同》（合同编号：03银贷字第6061号）和《个人住房贷款抵押合同》（合同编号：零房抵字第036061号），天亚公司作为保证人，于2003年1月9日向中信实业银行出具了《不可撤销的担保书》，约定：保证人愿意为借款合同项下借款人的债务提供连带责任保证，当借款人不能按借款合同的规定按时还本付息及支付相关费用且逾期30日时，中信实业银行有权从保证金账户（账户名称：北京天亚物业开发有限公司；账号：×××）中扣划保证金代借款人清偿当期应还本息及罚息。同日，天亚公司作为甲方与谢伟玲作为乙方签署《委托协议》，约定：乙方委托授权甲方代理其出租旺座中心1809号房屋，甲方自愿接受乙方委托。甲方代理出租房屋的期限为2年，自旺座中心房屋交付最后期限届满之日起的第2个月（即2003年9月29日）开始计算，至两年期限届满时止。双方应在乙方办理旺座中心入伙前的四个月内，按照上述条款所确定的基本内容签订《房屋委托出租合同》。
2003年10月29日，谢伟玲、吕冉（作为出租人、甲方）与天亚公司（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：No.216699），约定：甲方房屋坐落于旺座商务中心（详细地址北京市朝阳区关东店南街2号），位于第18层09号。根据该房屋所属物业的性质与功能，乙方有权在租赁期限内使用该房屋从事任何合法的经营性活动，但是乙方不得利用该房屋从事非法活动。房屋租赁期限为2年，在2003年9月28日前，甲方已经按《商品房买卖合同》的规定支付了到期应付房价款并且银行按揭贷款已经到达了乙方账户，租赁期限自旺座商务中心房屋交付最后期限届满之日起第二个月（即2003年9月29日）开始计算，至两年期限届满（即2005年9月28日）时止。截至2003年9月28日，甲方未能按照《商品房买卖合同》的规定支付到期应付房价款或者银行按揭贷款未能到达乙方账户，那么，租赁期限自实际支付到期应付房价款并且银行按揭贷款实际到达乙方账户之日（一次性付款或分期付款的，租赁期限自甲方向乙方实际支付全部房价款之日）开始计算，至两年期限届满时止。租金以该房屋产权登记的建筑面积计算，每月每平方米的租金价格为22美元（结算汇率为美元兑人民币1：8.28）。年租金按十一个月计算，另一个月租金为房屋养护费用，甲方免收，归乙方所有并由乙方合理支配使用，乙方可在第一、三次支付租金时扣除。乙方应每隔半年向甲方支付即期租金一次（两年共需支付四次，以下分别用第一、二、三、四次表述），其中第一、三次每次支付5个月的租金，第二、四次每次支付6个月的租金，以每半年期限届满之日（以下称支付起始日）起的十个工作日为支付期间，遇休息日、法定节假日依次顺延。第一次租金支付起始日为2004年3月29日；第二次租金支付起始日为2004年9月29日；第三次租金支付起始日为2005年3月29日；第四次租金支付起始日为2005年9月29日。乙方租金支付日期2004年3月29日未支付甲方，则甲方将不再向银行交付银行每月按揭款，由乙方代为支付，并按合同约定支付违约金。
2003年11月14日，天亚公司向谢伟玲、吕冉发出《入伙通知书》，内容为：您在接到此通知后，请与我们联系办理入住手续。同时为使您在入住过程中能够享受周到服务，我公司将安排专人全程陪同您办理相关手续、验房直至接收钥匙。我公司安排办理入住手续的起始时间为2003年11月25日，我们建议您于2003年12月11日前来办理入住手续。
2003年12月22日，谢伟玲签署《遵守物管公约承诺书》，承诺已经详细阅读北京市国土资源和房屋土地管理局核准的《旺座商务中心房屋使用、管理、维修公约》，同意遵守公约。
2004年4月2日，天亚公司向谢伟玲、吕冉支付了第一期租金147372.9元。嗣后，天亚公司未再向谢伟玲、吕冉支付租金。
2004年8月27日，天亚公司向谢伟玲、吕冉出具《诚致旺座中心各位业主》的函，载明：您与我公司签订的关于旺座中心1809号房屋的《房屋租赁合同》应当于2004年9月29日前向您支付第2期租金，对此我公司予以确认。我公司负责尽快筹集资金，在2004年12月29日之前将所欠租金支付给您，在支付租金时一并支付延期违约金，在支付违约金基础上，按银行1年存款利息计算支付资金占用利息。
2005年2月6日，朝阳法院作出（2005）朝民初字第7141号民事调解书，载明：2004年1月1日，北京东方跃龙科工贸集团有限公司（以下简称东方跃龙公司）与天亚公司签订租赁合同，约定将位于北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心部分房屋交东方跃龙公司无偿使用，使用期限自2004年1月1日至2009年12月31日。在审理过程中，双方当事人自愿达成如下协议：天亚公司于2005年2月16日前将位于北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心的0501、0502、...1809...的房间腾空交还给东方跃龙公司。
从2005年2月6日开始，吕冉、谢伟玲不再向中信实业银行按期偿还房贷，中信实业银行开始从天亚公司保证金账户扣款。最终，中信实业银行总计从天亚公司保证金账户扣款627859.75元。
2010年4月6日，中信银行营业结算部出具《关于我部贷款客户吕冉、谢伟玲的情况说明》，内容为：吕冉、谢伟玲于2003年3月6日在我部申请贷款292万元用于购买旺座商务中心18层09号房。借款人已于2009年8月21日结清全部贷款。现该房产已由法院解封。相关诉讼费用已由我行减免。
2012年10月29日，朝阳法院作出（2012）朝民初字第21810号民事判决书，判令谢伟玲、吕冉与天亚公司签署的《房屋租赁合同》有效。天亚公司不服该判决，提出上诉。2013年4月19日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第05679号民事判决书，维持朝阳法院判决。
一审法院认为：谢伟玲、吕冉与天亚公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并且已经由生效判决确认其合法、有效，故谢伟玲、吕冉与天亚公司均应按照《房屋租赁合同》的约定全面履行自己的义务。涉案的出租房屋是由天亚公司开发建设，天亚公司与谢伟玲、吕冉签订《房屋租赁合同》后，已经依约向谢伟玲、吕冉支付了第1期租金，并且于2004年8月27日出具函件对第2期租金予以确认，同时承诺支付欠付租金的违约金，所以《房屋租赁合同》已经实际履行。另，天亚公司将涉案房屋无偿租赁给东方跃龙公司使用，并不阻却《房屋租赁合同》的有效性。后天亚公司没有按照《房屋租赁合同》的约定向谢伟玲、吕冉按期支付余下的房租实属违约，谢伟玲、吕冉有权按照《房屋租赁合同》的约定不再偿还银行每月按揭贷款。天亚公司代为偿还谢伟玲、吕冉未偿还的按揭贷款，系按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任的具体方式，故天亚公司无权就此向谢伟玲、吕冉主张返还。刘晓利系天亚公司的债权受让人，谢伟玲、吕冉对天亚公司享有的抗辩权，可以向刘晓利主张。因此，一审法院对于刘晓利主张的谢伟玲、吕冉支付天亚公司承担保证责任而向中信实业银行总行偿还的款项627859.75元及其利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十二条之规定，判决：驳回原告刘晓利的全部诉讼请求。
刘晓利不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：一、在谢伟玲、吕冉未按照《租赁合同》的约定将房屋交付给天亚物业用于出租的情况下，一审法院仅根据（2013）二中民终字第05670号《民事判决书》、预付租金的收据以及《诚致旺座中心各位业主》的通知函即认定《租赁合同》已全面、实际履行，不符《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，且否定了天亚物业依法享有的先履行抗辩权，认定事实和适用法律均属错误。二、刘晓利在一审中提交的调查取证申请，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条、第十八条的规定，一审法院针对刘晓利的调查取证申请未予以准许，亦未作出答复，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第二款规定的程序。综上，一审法院认定事实和适用法律均属错误，且违反法定程序，请求二审法院撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第12962号民事判决书；依法改判支持刘晓利的全部诉讼请求；一二审诉讼费用由谢伟玲、吕冉承担。
谢伟玲、吕冉答辩称：其不承担向北京天亚物业开发有限公司或刘晓利的还款、退款义务。其已经将房屋交付天亚公司租赁，且天亚公司也已向其支付第一期包租款。包租合同是2003年签署的，刘晓利的起诉已过诉讼时效。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实。
另查明，2005年4月15日，天亚公司作为甲方与刘晓利作为乙方签订债权转让协议书，约定：尚有部分旺座中心业主未向甲方交清购房款，甲方对该相关业主享有债权；甲方先将对前述业主的债权全部转让给乙方，由乙方直接向债务人行使债权；乙方同意接受上述债权转让，具体实现的债权等额抵偿甲方对乙方的债务。
2012年7月1日，天亚公司作为甲方与刘晓利作为乙方又签订了债权转让协议，约定：甲方将其向谢伟玲、吕冉追偿其作为保证人代为偿还的被银行所扣款项以及自扣款之日起谢伟玲、吕冉实际付款之日的利息等相关权利转让给乙方。天亚公司于2012年7月4日向谢伟玲、吕冉邮寄送达了债权转让通知书。
刘晓利曾因本案所涉《房屋租赁合同》未实际履行为由，向朝阳区人民法院提起诉讼，要求谢伟玲、吕冉偿还天亚公司向其支付的第一期租金。2013年12月29日，朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第01308号民事判决书，认定谢伟玲、吕冉已将涉案房屋交付天亚公司，故驳回了刘晓利要求返还租金的诉讼请求。刘晓利不服该判决，提出上诉。2014年3月19日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第04198号民事判决书，认定谢伟玲、吕冉虽购买了涉案房屋并办理了交接手续但对于涉案房屋并未实际控制，而是直接将涉案房屋交与天亚公司出租，故判决维持朝阳区人民法院判决。该判决已发生法律效力。
上述事实，有各方当事人提交的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、入伙通知书、遵守物管公约承诺书、委托协议、《诚致旺座中心各位业主》的函、情况说明、民事判决书、民事调解书、《债权转让协议》、债权转让通知书、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：谢伟玲、吕冉与天亚公司签订的《房屋租赁合同》已经由生效判决确认其合法、有效，双方均应严格依约履行。在天亚公司未按合同约定支付谢伟玲、吕冉租金的前提下，谢伟玲、吕冉有权按合同约定不再支付银行每月按揭贷款，而由天亚公司代为支付。天亚公司代为偿还谢伟玲、吕冉未偿还的银行按揭贷款系按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任的具体方式，故天亚公司无权就此向谢伟玲、吕冉主张返还。而刘晓利作为天亚公司的债权受让人，谢伟玲、吕冉可以就此向刘晓利行使对天亚公司的抗辩权。刘晓利提出的租赁合同未实际履行的上诉意见与事实不符，（2014）三中民终字第04198号生效判决已确认房屋租赁合同已实际履行，故刘晓利的该项上诉请求，本院不予支持。关于刘晓利提出的一审法院程序违法的上诉意见，经审查无事实和法律依据，一审法院程序合法，并无不当，故上诉人的该项上诉意见，本院亦不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万四千二百二十六元，由刘晓利负担（已交纳）。
二审案件受理费一万四千二百二十六元，由刘晓利负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
代理审判员 潘 蓉
代理审判员 尚晓茜
二〇一四年三月二十日
书 记 员 程 娜
书 记 员 李 峥