广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第1235号
原告邓志伟，男，汉族，住广东省信宜市。
委托代理人陈泳强、邓紫聪，均系广东中信致诚律师事务所律师。
被告许炳基，男，汉族，住广东省廉江市。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月4日受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈泳强、被告许炳基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月12日，原告与佛山市南海区桂城夏西股份合作经济联合社（以下简称夏西经联社）签订《店铺租赁合同》，承租位于佛山市南海区＊＊号铺位，并且27号铺位内自带一阁楼，供原告使用，租赁期限从2012年10月1日起至2014年9月30日止。原告于2013年3月2日与被告签订《店铺合同》，约定将涉讼铺位借给被告使用，期限从2013年3月起至2014年8月30日止。被告为方便自身经营汽车维修业务，在未经原告同意的情况下，擅自把28铺位与被告从夏西经联社承租的29号铺位之间的隔墙拆除，并将27号铺钢铁架构的阁楼拆除。经原告多番交涉，被告承诺不再使用27-28号铺位时将其恢复原状。被告曾向原告表示继续使用27-28号铺，故原告在租赁期限届满后继续与夏西经联社签订租赁合同。但其后被告称不再继续使用铺位，原告只好将27-28号铺位留作己用，并替被告缴纳8月份管理费75元及7月份电费426.46元。原告多次要求被告将铺位恢复原状，重建隔墙及阁楼，但被告均置之不理，并从29号铺位进入27-28号铺位，更换27-28号铺位门锁，非法占用铺位继续从事汽车维修业务。原告欲先自资重建隔墙，而重建施工须在29号铺位内协助进行，由于被告的不配合，致使无法重建。原告自行斥资3000元在28号铺位内建起一堵临时性矮墙。请求判令：1、被告立即向原告赔偿重建隔墙的款项12000元；2、被告立即向原告赔偿重建阁楼款项12000元；3、被告立即向原告赔偿租金损失8640元（从2014年8月30日起暂计至原告起诉之日止，按4320元／月计算，实际损失以原告能正常使用租赁物为准）；4、被告立即向原告支付建造临时性矮墙费用3000元；5、被告立即向原告支付8月份店铺管理费75元及7月份电费426.46元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告就拆除28号和29号铺位相邻的砖墙事宜已征得原告的口头同意。《店铺合同》于2014年8月30日期满终止，被告已于期满前自行出资聘请专业施工单位将该砖墙重新建成。原告诉称赔偿重建隔墙12000元费用并无明确的计算公式和计算依据，费用不合理且与事实不符。二、原告要求被告赔偿重建阁楼12000元费用的主张缺乏事实依据，原告将27号铺交付被告使用时状况即如原告所称阁楼拆除照片一致，《店铺合同》并无对铺内阁楼作出约定，双方亦未对此进行过任何书面确认。三、被告在2014年8月中旬已将27、28号铺位内物品迁出，并交还铺位钥匙。砖墙亦已重新建成，铺位已移交给原告。原告不能证明被告在合同期满后对铺位进行过任何侵占，原告要求被告赔偿租金损失8640元的主张缺乏事实依据。四、被告在2014年8月初已明确表示不再续租涉诉铺位，在被告向原告交付钥匙后、《店铺合同》期满前，原告为了便于28铺位能尽快对外招租而私自进行矮墙的建造。原告提供的照片不能证明矮墙的建造时间在合同期满后或合同期满前。原告在合同期内自行加设矮墙，已侵害被告在合同期内的合法权益。原告要求建造临时性矮墙费用3000元不应由被告承担。五、被告在合同期内已依约向原告或其妻子梁雪莲足额支付铺位的租金、管理费和电费。原告所提交的夏西经联社的收据未有载明付款的铺位名称，也未能证明该两项费用是由27、28号铺位所产生，不能印证被告欠原告该两项费用。按照双方的支付惯例，被告将本月的租金和上月产生的电费、管理费一并支付给原告，原告开具收据只填写当月的租金，但在收据左上角会标明已收取的上月管理费和电费，右上角注明收取的款项总额。原告要求被告支付8月份店铺管理费和7月费电费的主张与事实不符。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、邓志伟身份证复印件1份。
2、佛山市流动人员办理居（暂）住证历史记录复印件1份。
证据1、2，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
3、店铺租赁合同原件1份。
4、土地使用权租赁合同原件1份。
证据3、4，用以证明原告自2012年10月1日至2015年9月30日期间，原告向佛山市南海区桂城街夏西股份合作经济联合社承租位于涉案的27-28号铺，原告有权将涉案的27-28号铺转租给被告。
5、店铺合同原件1份，用以证明原被告之间存在租赁合同关系，租赁期限自2013年3月2日至2014年8月30日，在2013年10月1日起租金标准为4320元。
6、南海区桂城街道集体组织收据（电子）原件2份，用以证明原告为被告垫付了本应由被告支付的电费及店铺管理费。
7、照片打印件8份，用以证明涉案铺位被告在未经原告同意的情况下，擅自拆除涉案铺位的阁楼及隔墙，需由原告自费建起临时矮墙，防止被告非法占用涉案的两个铺位。
经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，该合同仅能证明原告对27、28号铺在2012年10月1日至2014年9月30日期间有使用权，但未能证明原告在该期间的转租行为得到出租人的认可，且该合同对被告不具有约束力。对证据4的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为因该合同属夏西经联社与原告所签署，与本案无关。对证据5的真实性无异议，该合同并没有约定原告交付铺位给被告时，该两铺位内有任何构件物等装修装饰，同时也不能印证原告主张的楼阁交付给被告。对证据6的真实性无异议，该证据仅能证明夏西经联社曾收过原告2014年8月份管理费和7月份电费，不能证明因27、28号铺位产生费用而开具收据及被告欠原告上述两款项。对证据7的真实性、关联性有异议，认为不能证明是27、28号铺位内所拍摄及何时拍摄，且没有被告确认。原告所称的楼阁拆除照片，真实性、关联性无异议，该照片与原告交付铺位予被告时的现状一致。照片三不是与上述照片同一时间所拍摄，该张照片是在租赁期满前原告所拍摄的。原告所称临时矮墙照片，对其真实性、关联性无异议，但对该组照片不能反映矮墙的建造时间及拍摄时间及不能证明被告存在不当行为。该照片仅能证明其建造在28号铺位的专有区域内。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、许炳基身份证原件1份，用以证明被告主体适格。
2、照片打印件4张，用以证明28号和29号铺位相邻的砖墙已重新建成，进行物理分割、排除妨碍。
3、收据原件7份，用以证明双方在租赁期内，对原告已收取的租金、管理费和电费在收据中填写的惯例。
4、收据（N0.1361766）原件1份，用以证明被告已足额向原告支付涉诉铺位的7月份电费和8月份管理费。
5、收据（N0.013551）原件1份，用以证明被告于2013年6月17日交纳押金5000元。
6、暂收条（N0.0042167、N0.0059569）复印件2份、南海区桂城街道集体组织收据（电子）原件11份，用以证明被告支付管理费的情况。
7、暂收条（N0.0042168）复印件1份、南海区桂城街道集体组织收据（电子）原件10份，用以证明被告支付电费的情况。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2不予确认，认为被告是在收到原告诉状之后重新兴建28号和29号之间的隔墙，而且这些照片不能证明被告在经原告同意的情况下，擅自拆除隔墙的行为。对证据3不予确认，认为收据上的内容是事后添加的，而且无法证明经手人是原告或者原告的妻子。对证据4不予确认，无法证明收款人是原告的妻子，而且在左上角7月份电费和8月份管理费显然是事后填上去的，收据中收4760元也显然是事后补填上去的。对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该收据更能证明被告在未经原告同意情况下擅自兴建隔墙，拆除阁楼。对证据6、7的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为这组证据更能证明每当原告从被告处收取管理费、电费后都会将电子收据原件交付给被告，但事实上2014年7月份的电费、8月份的管理费的电子收据原件还在原告处，足以证明被告并未支付上述两项费用。
经审查，原告出示的证据1-6、证据7中被告确认部分及被告出示的证据1、5-7因对方对其真实性无异议，本院予以确认。原告出示的证据7中未经被告认可部分及被告出示的证据2未经对方认可，反映时间、地点不明确，其证据效力本院不予确认。被告出示的证据3、4的真实性本院予以确认，证据效力本院综合进行认定。
经审理查明：涉讼铺位位于南海区＊＊27-28号铺，由原告向夏西经联社租赁。
2013年3月2日，原、被告签订《店铺合同》，约定原告将涉讼铺位租赁给被告使用，期限从2013年3月8日起至2014年8月30日止；租用费用每月4000元，其他费用及水电费用由被告自行承担，2013年10月1日起每年在前一周期的基数上递增8%；等等。
2013年6月17日，原告收取被告押金5000元。
期间，原告开具收据确认收取被告各月租金，部分收据左上角标注上月或当月管理费、电费，部分收据标注总金额。原告将夏西经联社开具的各月管理费、电费收据交付予被告。
2014年8月25日，原告开具收据，确认收取被告8月份租金4258元。收据左上角标注“8月管理费75、7月电费426.46”、另标注“收4760”字样。
原告持有夏西经联社于2014年8月26日开具收取7月份电费426.46元、8月份管理费75元的收据。
2014年11月4日，原告提起诉讼。
被告原使用27-29号铺，现29号铺仍由被告使用。现28、29号铺之间已起建隔墙。
本院认为，被告陈述于2014年8月交还铺位，未能得到原告认可，亦未能提供双方交接依据；依被告主张，合同期满前已交还铺位、结清款项、起建隔墙，但双方至今未对押金5000元进行结退处理，于情于理不合，被告亦未能作出合理可信的解释，故本院以原告自认2014年11月作为原告控制铺位日期，原告请求参照约定计付使用费的主张本院予以支持，被告应按每月4320元计付2014年9月至11月使用费12960元予原告。
原告持有的7月份电费、8月份管理费收据，与被告持有的之前各月的电费、管理费收据形式相同，故本院认定该两份收据为对应涉讼铺位的电费、管理费收据。双方对收款交易习惯陈述不一（原告陈述在收据上标注金额，以电费、管理费收据收款；被告陈述在收据标注金额及收款，后再收取电费、管理费的收据），本院以现有证据反映内容作出判断。原告开具有的收据仅列明收取租金，并未对被告所述电费、管理费的收取进行确认，且收据另标注的总额笔迹与其余笔迹明显不符，故本院采纳原告主张，以持有电费、管理费收据作为是否已付款的依据，现7月份电费、管理费单据由原告持有，原告请求被告返还该费用合共501.46元的主张本院予以支持。
双方对铺位原是否存在阁楼有争议，合同对此并无作出特别约定，双方亦无固定原交接状况，原告请求被告赔偿重建阁楼费用的主张缺乏事实依据，本院不予支持。无论原隔墙拆除是否经原告同意，现被告已重新起建隔墙，原告请求被告赔偿重建隔墙费用的主张本院不予支持。原告所述起建矮墙未经认可，非必要支出，亦无相应支出依据，原告请求被告赔偿建造矮墙费用3000元的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决如下：
一、被告许炳基应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费12960元予原告邓志伟。
二、被告许炳基应于本判决发生法律效力之日起十日内返还501.46元予原告邓志伟。
三、驳回原告邓志伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取351.77元（原告已预交），由原告负担283.5元，由被告负担68.27元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二０一四年十二月十六日
书记员 刘冬花