海口海事法院
执 行 裁 定 书
（2016）琼72执异77号
案外人海口卫中实业发展有限公司，住所地海口市和平北路9号申海大厦B栋501房。
法定代表人刘琦，该公司总经理。
申请执行人海南宝贝房地产开发有限公司，住所地海南省海口市玉沙路19号中盐大厦B1102室。
法定代表人卞洪登，该公司董事长。
被执行人海南长江旅业有限公司，住所地海南省海口市海甸三东路大龙别墅B15栋。
法定代表人石勇，该公司总经理。
本院在执行申请执行人海南宝贝房地产开发有限公司（以下简称宝贝公司）与被执行人海南长江旅业有限公司（以下简称长江公司）、海南凯立中部开发建设股份有限公司（以下简称凯立公司）借款合同纠纷一案中，案外人海口卫中实业发展有限公司（以下简称卫中公司）不服本院2016年2月1日作出的（2008）海执字第123-11号执行裁定及（2008）海执字第123、124号、（2013）琼海法执字第104号公告，于4月6日对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，于4月15日作出（2016）琼72执异44号执行裁定书，驳回案外人卫中公司的异议申请。案外人卫中公司对该裁定不服，向海南省高级人民法院申请复议。6月28日，海南省高级人民法院作出（2016）琼执复43号执行裁定书，撤销了本院（2016）琼72执异44号执行裁定，并指令本院对卫中公司提出的异议进行审查。本院于8月22日立案受理本案并另行组成合议庭进行重新审查，9月6日，本院组织公开听证，卫中公司委托代理人李方、长江公司委托代理人杨毅、宝贝公司委托代理人陈耀中、金敏参加听证，现本案已审查终结。
案外人卫中公司称：本院（2008）海执字第123-11号执行裁定及（2008）海执字第123、124号、（2013）琼海法执字第104号公告，将旭龙国际大厦执行归属宝贝公司、中国人民解放军63983部队及海南焱方实业有限公司所有，原出租人的权利、义务也归该三家所有，因此侵害了案外人的合法权利：
一、长江公司用旭龙国际大厦整栋综合楼的用益物权向案外人偿还装修款债务，该楼整体用益物权于1999年5月8日起便归属于案外人，而法院对该楼的最早查封在案外人取得用益物权之后，不能及于案外人。
二、案外人对长江公司的债权是合法有效的，且至今未受偿完毕。
三、本院公告将旭龙大厦的租金收入归于宝贝公司、中国人民解放军63983部队及海南焱方实业有限公司的决定违背了“买卖不破租赁”原则。
四、案外人与长江公司签订的《工程结算与房屋租赁合同》第四条约定，长江公司在30年内无法归还卫中公司的欠款本息，则旭龙大厦归案外人所有。因此，本院（2008）海执字第123-11号执行裁定损害了案外人的权利。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七的规定，请求本院停止对旭龙国际大厦主楼整体的执行。
案外人为支持其主张，提供了如下证据：1、（2008）海执字第123、124号、（2013）琼海法执字第104号《公告》复印件一份；2、本院（2008）海执字第123-11号《执行裁定书》复印件一份；3、《装修合同》复印件一份；4、《工程结算与房屋租赁合同》复印件一份；5、《房屋租赁合同》、《协议书》、《场地租赁合同》等复印件共三十份。
经审理查明，申请执行人宝贝公司与被执行人长江公司、凯立公司借款合同纠纷一案，海南省高级人民法院（2002）琼民二终字第10号民事判决书已经发生法律效力，本院于2015年5月12日作出（2008）海执字第123-8号、（2008）海执字第124-9号、（2013）琼海法执字第104-3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人长江公司位于海口市龙昆北路与龙华路交接处的旭龙国际大厦主楼地下一至二层及地上一至三层的房产及其所分摊的土地使用权（即旭龙国际大厦现有建筑及其所分摊土地使用权整体），并分别于2015年7月7日、8月11日、9月23日三次登报公开对上述房产和土地使用权整体拍卖，但均因无人报名流拍。后本院根据申请执行人的申请，依据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定，作出（2008）海执字第123-9号、（2008）海执字第124-13号、（2013）琼海法执字第104-4号执行裁定书，裁定变卖上述房产及土地使用权，并于2015年11月9日登报公开对上述房产和土地使用权整体变卖，变卖期限为60日，截止2016年1月11日变卖期限截止，仍无人报名竞买。申请执行人宝贝公司遂向本院书面申请将该房产及土地使用权以第三次拍卖的保留价抵债。2016年2月1日，本院作出（2008）海执字第123-11号执行裁定书，将被执行人长江公司位于海口市龙昆北路与龙华路交接处的旭龙国际大厦主楼地下一至二层及地上一至三层的房产及其所分摊的土地使用权的67.402%份额作价23590579.22元，交付申请执行人宝贝公司抵偿本案债务。
2016年3月29日，本院作出（2008）海执字第123、124号、（2013）琼海法执字第104号《公告》，公告长江公司位于海口市龙昆北路与龙华路交接处的旭龙国际大厦主楼地下一至二层及地上一至三层的房产及其所分摊的土地使用权自（2008）海执字第123-11号、（2008）海执字第124-15号、（2013）琼海法执字第104-6号执行裁定生效之日起即为宝贝公司、中国人民解放军63983部队、海南焱方实业有限公司享有；原租赁合同出租人的权利、义务即日起即由宝贝公司、中国人民解放军63983部队、海南焱方实业有限公司履行和享有；自（2008）海执字第123-11号、（2008）海执字第124-15号、（2013）琼海法执字第104-6号执行裁定生效之日起，租赁上述房产及其所分摊的土地使用权需向宝贝公司、中国人民解放军63983部队、海南焱方实业有限公司协商。
长江公司与卫中公司签订的《装修合同》显示：旭龙大厦综合楼整栋装修总价款为380万元，装修工期自1998年11月8日至1999年6月30日，长江公司同意卫中公司使用获益三十年，合同签订日期为1999年5月1日。
长江公司与卫中公司签订的《工程结算与房屋租赁合同》显示：长江公司于1998年12月16日委托卫中公司垫资进行复建和装修旭龙大厦综合楼三层（框架），卫中公司1999年4月15日完工，费用预算与工程相符，确认工程款为388万元，自合同签订之日其转为长江公司向卫中公司的借款，月息二分（年息24%），每月7.76万元。长江公司将旭龙大厦综合楼以每平方米15元，整体（约3300平方米）出租给卫中公司，每月租金为4.95万元。长江公司的租金与卫中公司的借款利息每月末相抵，每月长江公司仍需增欠卫中公司2.81万元（388万元本金除外）。房屋租赁暂定30年，如30年长江公司未能还本付息，则旭龙大厦综合楼归乙方所有，合同签订日期为1999年5月8日。
另查明，对旭龙国际大厦的最早查封系海口市中级人民法院于2001年10月16日（1997）海中法执字第277-5号民事裁定书所查封。
本院认为，首先，案外人卫中公司对旭龙国际大厦所主张的用益物权实际指的是基于其与被执行人长江公司装修合同关系而衍生出的一种对旭龙国际大厦整栋综合楼的承租权，该装修合同及租赁合同是否成立或是否有效暂且不论，退一步说，即便成立有效，本院（2008）海执字第123-11号执行裁定书所裁定的内容仅是显示旭龙国际大厦主楼地下一至二层及地上一至三层的房产的所有权人发生了变更，并非是要求承租人清退出上述房屋，因此并不影响上述房屋承租人在原租赁合同期内的合法承租权。其次，本院（2008）海执字第123、124号、（2013）琼海法执字第104号《公告》显示，旭龙国际大厦原租赁合同出租人的权利、义务由宝贝公司、中国人民解放军63983部队、海南焱方实业有限公司履行和享有，租赁上述房产及其所分摊的土地使用权需向宝贝公司、中国人民解放军63983部队、海南焱方实业有限公司协商。该公告表明的是原出租人（长江公司）的权利和义务转移给宝贝公司等三家承受，而案外人卫中公司主张的是承租人的承租权，两者之间并无矛盾，因此并不存在违背“买卖不破租赁”的情形。致于在公告之后案外人卫中公司是否可以继续按原租赁合同对外转租并收取租金的问题，取决于其与长江公司签订的《工程结算与房屋租赁合同》是否有效，本院认为该问题宜另行通过诉讼程序予以确认更为严谨，也更能保护各方当事人的权利。再者，案外人卫中公司对被执行人长江公司的债权是否有效以及是否受偿完毕并不属于对标的物的实体权利，本院不予审查。最后，案外人与长江公司约定若30年内未能偿还借款本息即将旭龙国际大厦抵债给卫中公司，是附条件的以物抵债协议，该协议因客观条件未能成就而无法实现，因此也无法得出案外人目前拥有足以阻止本案执行的实体权利的结论，故本院对案外人提出的异议请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人海口卫中实业发展有限公司的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
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案件唯一码
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审 判 长 雷 鸣
人民陪审员 杜世龙 人民陪审员 陈小慧
二○一六年九月二十八日
书 记 员 苏圣希
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