广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1821民初1340号
原告：广州新菱冷气集团有限公司，住所地：广州市海珠区江南西路青柳大街2号之一自编之二，统一社会信用代码：9144010119089557XC。
法定代表人：谭仲禧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。
被告：何玉钦，男，1967年10月2日出生，汉族，住广东省高州市。
委托诉讼代理人：黄永珍，广东瑞轩律师事务所律师。
被告：佛冈县东泽塑胶制品有限公司，住所地：佛冈县龙山镇鹤田村广州新菱（佛冈）自控有限公司综合楼1自编A1001号，统一社会信用代码：91441821MA4UKXGP7G。
法定代表人：何永骥，该公司经理。
委托诉讼代理人：王涛，广东瑞轩律师事务所律师。
原告广州新菱冷气集团有限公司（以下简称：新菱公司）与被告何玉钦、佛冈县东泽塑胶制品有限公司（以下简称：东泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理，依法适用简易程序，于2017年8月31日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年12月27日公开开庭进行审理。两次庭审，原告新菱公司的委托诉讼代理人郭斐、被告何玉钦的委托诉讼代理人黄永珍、被告东泽公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，延长审限两个月。本案现已审理终结。
原告新菱公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与两被告签订的《租赁合同》并由原告收回租赁物业及场地；2.没收两被告交纳的租赁保证金人民币264949.20元；3.两被告共同向原告支付拖欠租金人民币328407.96元及滞纳金（以328407.96元为基数，按照每日千分之五，自2017年3月28日起计算至实际付清为止，暂计算至起诉之日为人民币197044.78元）；4.两被告共同向原告支付拖欠的物业管理费人民币25658.40元、水电费人民币3327.33元；5.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2015年11月20日，原告与被告何玉钦签订《租赁合同》，出租厂房及空地给被告公司使用。由于当时被告东泽公司尚未成立，故此仅被告何玉钦与原告签订《租赁合同》。在被告东泽公司成立后，2016年1月29日，原告又与两被告重新签订了一份内容完全相同的《租赁合同》。原告将位于汤塘镇联和花山工业区的厂房、生活区员工宿舍及空置土地出租给两被告使用。被告承租后对空地部分进行了加建，根据被告最终确认的《2016年花山工业区房屋使用情况表》及《租赁合同》的约定，两被告承租总面积为17302.83平方米；租期自2016年1月1日至2030年12月31日止，每月租金合计142720.64元，被告在每月月末之前向原告付清下个月租金；租赁保证金为264949.20元，被告已向原告支付。合同签订后，原告依约将租赁物业及场地交付给两被告使用，但两被告自2017年1月15日起便拖欠租金。由于两被告管理不善，导致厂房在2017年3月16日发生严重火灾，造成承租厂房被全部烧毁。截止2017年3月28日，两被告共拖欠原告租金328407.96元、物业管理费25658.40元、3月份水电费3327.33元。原告于2017年3月31日向两被告发出《告知函》，告知两被告自2017年3月28日解除双方签订的《租赁合同》；没收已交纳的保证金264949.20元；清偿拖欠的租金并赔偿损失等。由于两被告对原告发出的《告知函》置之不理，且未清偿任何拖欠的费用。故此，原告特依法向法院起诉，请求判如所请。
被告何玉钦辩称，一、本案的租赁合同无效，被答辩人无权没收保证金。涉案的汤塘镇联和花山工业区的厂房和生活区员工宿舍，被答辩人没能提供建设工程规划许可手续和竣工验收证明及消防验收等证明，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效”的规定，本案的房屋租赁合同无效。合同无效是由于被答辩人的原因造成的，故被答辩人无权没收保证金，应全额返还给答辩人。二、被答辩人起诉追讨的租金过高，与实际所欠不符。虽然租赁合同无效，但东泽公司确实使用了该厂房和宿舍，应该支付房屋占有使用费，但从被答辩人提供给东泽公司的专用发票（2017年2月13日开具的，发票编号为NO.03052843）可知，房屋使用人已支付了2017年2月份的租金给被答辩人。被答辩人认可厂房在2017年3月16日发生严重火灾，火灾发生后，东泽公司的所有机械设备都被烧毁，公司已无法生产，厂房也停止使用，因此，房屋占有使用费只能算到2017年3月15日，实际上使用人只欠半个月的占有使用费。并不是被答辩人所称的自2017年1月15日起拖欠租金。三、答辩人不是租赁房屋的实际使用人，本案与答辩人无关。答辩人是东泽公司的股东之一，签订租赁合同时，由于东泽公司还没有注册成立，其他两个股东就口头委托答辩人代表公司与被答辩人签订厂房租赁合同，但实际使用人一直是东泽公司，每月交付租金都是公司，保证金也是公司付的（由东泽公司的法定代表人何永骥的妻子凌桂芬通过网上银行转给被答辩人的法定代表人）。被答辩人提供的“2016年花山工业区房屋使用情况表”和“关于收取物业管理费的函”也可以看出，被答辩人的厂房等房屋是出租给东泽公司使用的。答辩人虽然在《租赁合同》上签字，但所租用的房屋都是由东泽公司使用和承担费用，答辩人的签字行为是代表公司的，并不是个人行为。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。
被告东泽公司辩称，1.涉案房屋没有房产证、建设许可证、消防验收等证件，被告与原告签订的合同无效；2.因为合同无效，原告收取被告的保证金，应抵扣租金；3.被告二已经足额缴纳了2017年3月1日之前的租金，原告无权要求被告支付2017年3月份之前的租金；4.涉案房屋已经灭失，合同实际无法履行，且原告已经解除合同，因此从房屋灭失之日起，即3月16日，被告二无需缴纳租金；5.因合同无效，原告要求被告交付水电费、物业管理费，没有法律依据；6.因合同无效且被告未存在拖欠租金的行为，原告要求被告支付滞纳金没有法律依据，请求法庭查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两被告对原告提交的证据五2017年3月份水电费缴费通知单的真实性、合法性、关联性有异议，虽然该通知单是原告单方发出的，但根据原、被告之前缴纳水电费的习惯，水电费是由原告抄表计算出金额后由被告缴纳的，因此，对该缴费通知单的三性，本院予以认可。两被告对原告提交的证据六消防安监报告、火灾报警及现场照片的真实性、合法性、关联性有异议。该组证据是对涉案厂房发生火灾的情况的真实反应，对其三性本院予以认可。两被告对原告提交的证据七告知函的真实性、合法性、关联性有异议。该函是原告在火灾发生后发给两被告，要求解除合同、支付租金等、没收保证金的通知，两被告也收到了原告发出的告知函，对其三性本院予以认可。两被告对原告提交的证据八用电安全责任认定、消防隐患整改通知书的真实性、合法性、关联性有异议。该组证据可以证实原告曾向佛冈县东泽汽车配件有限公司发出过用电安全责任认定、消防隐患整改通知书，但对于火灾发生的原因消防部门也无法认定，对该组证据的真实性、合法性本院予以认可，对其关联性不予认可。两被告对原告提交的证据九中的建设用地规划许可证的合法性、关联性有异议。建设用地规划许可证是由佛冈县汤塘镇村镇建设管理委员会颁发的，佛冈县汤塘镇村镇建设管理委员会属于政府的职能部门，对其颁发的建设用地规划许可证的三性，本院予以认可。
本院依法调取的证据有：佛冈县住房和城乡规划建设管理局的复函。原告对复函的质证意见为：厂房是1998年兴建的，政府为了招商引资的需要，对符合用地规划且具有合法土地使用权的投资人兴建厂房并不要求办理报建手续，厂房自兴建一直使用至火灾时，从未有政府机关要求原告办理或者补办报建手续。被告对复函的质证意见为：何玉钦、东泽公司对该复函的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，该复函是由佛冈县住房和城乡规划建设管理局经查阅档案后作出的，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认，认定涉案的厂房及宿舍未办理相关的报建手续，未取得建设工程规划许可证。
本院经审理认定事实如下：原告（甲方）新菱公司与被告（乙方）何玉钦于2015年11月20日签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛冈县汤塘镇联和花山工业区的厂房、生活区员工宿舍及空置土地出租给乙方使用；租用厂房面积10496平方米、土地面积4200平方米、生活区员工宿舍387.10平方米，具体租用面积建附表，如届时使用面积有所变动，以实际测量面积计算租金；租赁期自2016年1月1日至2030年12月31日止，厂房装修期60日，装修期间免收租金；前三年租金厂房为每平方12元、空置土地为每平方1元、生活区员工宿舍为每平方6元，每月租金合计132474.60元。甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付两个月租金作为保证金，租金应预付一个月，支付日期在支付上一个月最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每月每平方按厂区内物业管理公摊计算；租赁期间乙方使用所发生的水、电费由乙方承担，并在收到收据或发票时，三天内付款；乙方应依时缴纳租金，每逾期一天，甲方将收取租金金额的5‰滞纳金。同日，原告收到保证金264949.20元及租赁厂房预付款102474.60元。2015年12月23日，东泽公司成立，法定代表人是何永骥，股东是何永骥、何玉钦、罗志谋。2016年1月29日，原告新菱公司与被告何玉钦、东泽公司签订《租赁合同》，合同内容与2015年11月20日的《租赁合同》一致。签订《租赁合同》后，东泽公司开始使用租赁的厂房、宿舍及空地，2016年1、2月根据合同约定免收租金，3、4月因供电问题未解决，原告同意免收租金，2016年5月17日，东泽公司申请减免2016年5-8月份的租金，新菱公司同意东泽公司的申请。2016年9月27日，东泽公司的法定代表人何永骥确认租赁厂房面积为17302.83平方米，每月租金142720.64元。2016年11月2日，新菱公司发函给东泽公司，向东泽公司收取物业管理费，计费面积为6626平方米，2016年按0.6元/平方计算，每月应缴金额为3975.6元；2017年按0.8元/平方计算，每月应缴金额为5300.8元；2018年按1.0元/平方计算，每月应缴金额为6626.0元，该函由东泽公司的法定代表人何永骥签名确认。东泽公司支付租金的情况如下：2015年11月20日支付102474.60元、2016年11月15日支付150000元、2016年12月28日支付142720.64元、2017年1月17日支付80000元、2017年1月18日支付52720.64元、2017年3月2日支付142720.64元。2017年3月16日，新菱公司出租给被告的厂房发生火灾，厂房基本被烧毁，无法正常使用。2017年3月31日，原告新菱公司发出《告知函》给被告东泽公司、何玉钦，告知被告自2017年3月28日起解除《租赁合同》、没收保证金、支付拖欠的费用、赔偿火灾事故造成的损失。被告东泽公司、何玉钦分别于2017年4月1日、4月2日收到原告邮寄的《告知函》。
另查明：新菱空调冷冻设备有限公司于1997年12月24日取得佛冈县汤塘镇联和花山工业用地的建设用地规划许可证，该公司已被注销。原告新菱公司与新菱空调冷冻设备有限公司是母子公司关系。原告新菱公司于2003年9月30日取得该工业区120188平方米的国有土地使用证。涉案的厂房和宿舍未办理相关的报建手续，未取得建设工程规划许可证。
再查明：被告东泽公司的法定代表人何永骥、股东罗志谋于2017年8月10日出具证明：东泽公司成立前后，股东统一口头委托何玉钦代表公司和原告新菱公司分别于2015年11月20日和2016年1月29日签订《租赁合同》，租赁厂房、宿舍和空置土地等场地供公司使用，租金和定金都由公司承担。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、两份《租赁合同》的效力问题及被告东泽公司应否支付的租金、物业管理费、水电费的问题；二、被告何玉钦是否应承担责任。
一、关于两份《租赁合同》的效力问题及被告东泽公司应否支付的租金、物业管理费、水电费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效”的规定，原告租赁给被告的厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证，双方签订的两份《租赁合同》无效。《租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告东泽公司使用厂房、宿舍等的情况于2016年9月27日经被告法定代表人的确认，确认每月租金是142720.64元。被告东泽公司自2016年1月1日开始承租原告的厂房等，2016年1-2月是免租期，3-8月份原告同意免收被告的租金，即被告应从2016年9月起交租。2017年3月16日，涉案的厂房发生火灾，导致厂房全部烧毁，原告于2017年3月30日发函解除合同。火灾发生后至原告发函前被告未将承租的厂房等交还给原告，即被告应该支付占有使用费至2017年3月份。被告应该交纳的占有使用费为999044.48元（142720.64元/月×7个月），扣减被告已经支付的670636.52元，还欠328407.96元。被告东泽公司支付了保证金264949.20元给原告新菱公司，保证金是为了保证合同的履行而交纳的，因《租赁合同》无效，被告交纳的保证金应退还给被告，被告东泽公司主张以保证金抵扣占有使用费，本院予以支持。即被告还欠原告占有使用费为63458.76元。物业管理费的问题，虽然《租赁合同》无效，但原告为被告提供了物业管理的服务，2016年11月2日，被告东泽公司的法定代理人确认每月物业管理费的金额，经计算东泽公司应交纳的物业管理费为55658.40元，扣减东泽公司已经支付的30000元，尚欠25658.40元。水电费的问题，被告在生产经营过程中使用了水电，原告根据被告实际用电、用水的情况计算出来，并发出3月份电费催缴通知单给被告，被告未提出异议或者提供证据予以反驳，被告应该支付水电费3327.33元。对两被告关于2016年5月1日至8月31日的租金以安装配电工程的费用抵扣的辩称，没有事实和法律依据，本院不予采信。《租赁合同》无效，《租赁合同》中关于滞纳金的条款不再适用，且原告将没有取得建设工程规划许可证的厂房及宿舍出租给被告，对《租赁合同》的无效存在过错，应承担相应的过错责任，因此，原告主张按照《租赁合同》的约定计算滞纳金没有法律依据，对原告要求计算的滞纳金的请求，本院不予支持。
二、关于被告何玉钦是否承担责任的问题。两份《租赁合同》分别是在被告东泽公司成立前及成立后签订的，东泽公司的另外两名股东出具证明证实是公司成立前后，委托被告何玉钦代表公司与原告签订《租赁合同》的，且在合同履行过程中，原告都是与东泽公司进行房屋使用情况确认、向东泽公司发出收取物业管理费的函、催缴电费，租金也是由东泽公司交的，因此，本院有理由相信原告是知道被告何玉钦是代表公司与原告签订合同，租赁的厂房及宿舍是由东泽公司使用的。因此，被告何玉钦作为东泽公司的股东，与原告签订《租赁合同》是代表公司的行为，其后果应该由东泽公司承担。对原告要求被告何玉钦承担支付租金等的请求，本院不予支持。
综上所述，对原告要求被告东泽公司支付占有使用费63458.76元、物业管理费25658.40元、水电费3327.33元的请求，本院予以支持，对其他的诉讼请求，没有法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条一、限被告佛冈县东泽塑胶制品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付占有使用费63458.76元、物业管理费25658.40元、水电费3327.33元，合共92444.49元给原告广州新菱冷气集团有限公司；
二、驳回原告广州新菱冷气集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费11994元，由原告广州新菱冷气集团有限公司负担10640元，被告佛冈县东泽塑胶制品有限公司负担1354元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 李海华
审 判 员 黄丽仪
人民陪审员 刘文燕
二〇一八年三月十五日
书 记 员 朱镇鸿
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第2出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。