湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民终1658号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄冈市黄州区天添美食广场。住所地：
经营者：王剑，女，1977年2月26日出生，汉族，住黄冈市黄州区。
委托诉讼代理人：舒勤，湖北齐安律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军湖北省黄冈军分区。
法定代表人：彭志才，司令员。
委托诉讼代理人：汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：屈剑锋，湖北坤正律师事务所律师。
上诉人黄冈市黄州区天添美食广场（以下简称天添美食广场）与上诉人中国人民解放军湖北省黄冈军分区（以下简称黄冈军分区）房屋租赁合同纠纷一案，双方不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初2378号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天添美食广场的经营者王剑及其委托诉讼代理人舒勤，上诉人黄冈军分区的委�诉讼代理人汪耀斌、屈剑锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天添美食广场上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的一审诉讼请求。事实和理由：一、本案租赁合同解除的根本原因在黄冈××××区，而非我方，我方对此没有过错，黄冈××××区应当支付5万元违约金。二、关于装修财产损失。一审将其中价值514830元的店内物品和设施剔除没有依据。三、关于押金4万元的利息，根据合同约定黄冈××××区应当予以支付。四、我方在承租房屋后经过黄冈××××区的同意，将空余房屋对外出租，并无过错。由于黄冈××××区中止合同导致我方与合作伙伴的合同无法履行，我方依据合同约定向合作伙伴支付了赔偿费用和违约金60万元，一审对该款项不予支持错误。五、关于鉴定费，我方在一审中垫付了3万元，一审未判令黄冈××××区向我方支付该费用有误。六、根据合同第九条第二项约定，黄冈××××区应向我方补偿两个月的房租作为搬迁费用。
黄冈××××区辩称，一、根据合同第九条第四项约定，本案合同解除我方不应承担责任。二、押金作为担保的一种方式，不应支付利息。三、天添美食广场对外转租未经过我方同意，构成违约，其赔偿合作者的损失不应由我方承担。四、天添美食广场未经我方同意私自改变房屋结构，由此产生的费用应由其自行承担。五、天添美食广场转租后，部分装修系次承租人自行装修，天添美食广场无权主张该部分费用。
黄冈××××区上诉请求：撤销一审判决，改判我方不赔偿天添美食广场装修财产损失，天添美食广场向我方支付违约金5万元。事实和理由：一、根据合同第九条第四项约定，本案合同解除双方均不承担责任，一审将此处的责任理解为违约责任有误。二、�审存在漏判和超判。天添美食广场起诉的是赔偿损失，而一审在未告知变更诉讼请求的情况下主动判决由我方补偿损失，违反了不告不理原则。三、一审判决我方全额补偿装修残值违背公平原则。在天添美食广场未提前告知装修投入，未提交正规装修合同和正式结算票据的情况下，鉴定机构依据装修人自报的装修项目和金额作出鉴定意见有失公正。四、天添美食广场未经我方书面同意对外转租，根据合同约定，其构成违约，应向我方支付5万元违约金。五、一审违反法定程序，适用法律错误。一审中我方对鉴定意见提出了书面异议，一审未组织鉴定人出庭作出说明或出庭作证，损害了我方的诉讼权利。《合同法》第九十七条规定的系赔偿损失，一审依据该条判令我方补偿损失系适用法律错误。
天添美食广场辩称，一、合同第九条第四项与前三项相互矛盾，本案应适用前三项约定和补充协议。二、我方对合同解除没有过错，本案不适用公平原则。三、一审鉴定是在法院主持下选定的鉴定机构，黄冈××××区没有证据证明鉴定意见存在违法之处，一审采信该鉴定意见并无不当。
天添美食广场向一审法院起诉请求：一、判令黄冈××××区赔偿装修财产损失2952156元；二、判令黄冈××××区退还押金4万元及利息（按银行同期贷款利率自缴纳之日起计算至退还之日止）；三、判令黄冈××××区支付违约金5万元。
黄冈××××区向一审法院反诉请求：一、确认《军队房地产租赁合同》和《补充协议》已解除；二、判令天添美食广场支付拖欠租金60万元；三、判令天添美食广场支付违约金5万元。
一审法院认定事实：1.天添美食广场于2014年6月23日注册成立，系个人经营的个体工商户，经营者是王剑。
2.2014年1月13日，王剑以“黄冈市美景旅行社有限公司”名义与黄冈××××区签订《军队房地产租赁合同》和《补充协议》，合同和补充协议约定：黄冈××××区自愿将位于湖北省黄冈市黄州区七一路1号原军分区二餐厅，面积3000平方米的房屋出租用作餐饮。租赁期限自2014年1月l0日至2019年5月9日止。租金总额200万元，年租金为40万元，每半年前10日内支付租金。2014年1月10日至2014年5月9日作为装修期，免收租金。关于租赁房屋的装修，合同约定在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得黄冈××××区书面同意，费用自理，权属归黄冈××××区所有，租赁期满或者解除合同时，必须无偿移交黄冈××××区。关于合同的解除，合同约定：1、黄冈××××区因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，天添�食广场应当自接到黄冈××××区书面通知之日起，一个月内无条件将承租房地产及按本合同约定权属归黄冈××××区的全部财产交还黄冈××××黄冈××××区按天添美食广场实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；2、黄冈××××区因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知天添美食广场，天添美食广场应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归黄冈××××区的全部财产交还黄冈××××黄冈××××区按天添美食广场实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给天添美食广场作为搬迁费用，退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息；4、因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。关于合同的违约责任，合同约定：黄冈××××区有违反本合同第七条约定行为的，天添美食广�有权解除合同，同时黄冈××××区应向天添美食广场支付人民币5万元作为违约金；天添美食广场有违反合同第八条约定行为的，黄冈××××区有权解除合同，同时天添美食广场应向黄冈××××区支付5万元作为违约金。此外合同还约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。双方在该合同上签字加盖印章后，未经相关军队房地产管理部门审核批准，但黄冈××××区将涉案房屋交付天添美食广场占有使用，天添美食广场装修使用并交纳租金至2016年上半年，2016年下半年开始未缴纳租金。
3.天添美食广场在签订合同后，于2014年1月16日向黄冈××××区缴纳了4万元的押金。
4.2016年黄冈××××区接到上级军区文件，要求全面停止有偿服务活动并明确关停期限，遂张贴“通告”，通知各�租经营人关闭门店，停止经营。天添美食广场为积极响应国家政策规定，于2016年11月在《黄冈日报》上刊登公告，告知全体顾客天添美食广场经营期限至2016年12月30日止。2017年1月1日，天添美食广场关闭店门，停止经营，黄冈××××区随后亦对天添美食广场停止了水电供给，涉案合同期限共计60个月，天添美食广场实际使用期限为32个月，未使用期限为28个月。
5.2018年5月8日，经一审法院依法委托，湖北循其本价格鉴定评估有限公司以鄂循价鉴[2018]第62016号评估报告对天添美食广场房屋装修改造费用及设施设备价格进行评估。通过价格鉴定评估，评估标的在价格鉴定评估基准日的装修改造费用及设施设备总价值为3085522元。其中一楼装修改造、二楼装修改造、三楼装修改造、附楼装修、附属设施、室外装修改造、防水工程、拆除工程、水电改造工程、搭脚手架�用、工程管理费共计2570692元，店内物品及设施费用共计514820元。
一审法院认为，《军队房地产租赁合同》第九条关于合同解除的情形分别约定了五种情形，本案系军队政策性调整因素致使合同不能继续履行而解除，故应当适用该条第四项约定，因军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，即双方对合同的解除均无过错，互不承担违约责任。涉案合同解除后，天添美食广场应当搬离涉案房屋并支付租金，涉案房屋的装修(除可移动的设备设施外)亦附随房屋一并交还黄冈××××区，由黄冈××××区所有。由于《军队房地产租赁合同》和《补充协议》对合同解除时装修装饰物的处理未作约定，根据公平原则，黄冈××××区应当补偿天添美食广场装修残值。结合天添美食厂场的诉讼请求，依法对天添美食广场的各项损失作如下分析认定：
1.装修财产损失。对于天添美食广场的装修损失，湖北循其本价格鉴定评估有限公司以鄂循价鉴[2018]第62016号评估报告对天添美食广场房屋装修改造费用及设施设备进行价格评估：装修改造费用及设施设备总价值为3085522元，其中店内物品及设施费用514830元。涉案合同期限共计60个月，天添美食广场于2016年12月30日停止经营，天添美食广场实际使用期限为32个月，未使用期限为28个月。根据公平原则，合同解除时对于店内可移动的物品及设施设备价值514830元，天添美食广场可自行处置；对于附着于建筑物的不可拆卸的装饰装修，黄冈××××区应当补偿天添美食广场装修残值1199656元[(装修总价值3085522元-可移动设施设备价值514830元)×28个月／60个月=1199656元]；
2.租赁押金。天添美食广场于2014年1月16日向黄冈××××区缴纳了4万元的押金。2018年3月30日，一审法院�出(2017)鄂1102民初2378号民事判决书，确认双方签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》于20l7年1月1日解除。合同解除后，天添美食广场要求黄冈××××区将4万元押金返还给天添美食广场的诉讼请求，予以支持。但对于天添美食广场要求支付的押金利息，由于合同未对押金利息进行约定，故天添美食广场主张黄冈××××区支付押金利息没有事实和法律依据，不予支持。
3.违约金。本案系军队政策性调整因素致使合同不能继续履行而解除，按照《军队房地产租赁合同》第九条第(四)项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。由于双方对合同的解除均无过错，双方均不承担违约责任。故天添美食广场要求黄冈××××区支付违约金5万元的诉讼请求，不予支持。
4.经营、转租损失。天添�食广场主张经营损失60万元，但因其提供的证据不足以证明实际发生的经营损失，且天添美食广场要求赔付给其他经营户的违约金60万元，是属于天添美食广场的经营风险，该违约金应由天添美食广场承担。故本案天添美食广场主张经营、转租损失，证据不足，理由不充分，不予支持。
综上，合同解除后，黄冈××××区应向天添美食广场补偿装修残值1199656元、退还租赁押金40000元，合计1239656元。
结合黄冈××××区的反诉请求，依法对黄冈××××区的各项损失作如下分析认定：
1.租金。天添美食广场缴纳租金至2016年上半年，2016年7月在收到黄冈××××区的通知后，天添美食广场于2017年1月1日关闭门店，停止经营。2016年下半年天添美食广场占有店面并从事正常经营，故对于2016年下半年的租金20万元天添美食广场应按照合同约定向黄冈××××�支付。2017年1月1日起，天添美食广场即停止了经营，且其停业是按照黄冈××××区的要求所为，责任不在天添美食广场，故对黄冈××××区主张2017年全年的租金40万元的诉讼请求，根据我国民法最基本的公平原则及合同权利义务相一致的规定，不予支持。
2.违约金。本案系军队政策性调整因素致使合同不能继续履行而解除，按照《军队房地产租赁合同》第九条第(四)项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。由于双方对合同的解除均无过错，双方均不承担违约责任。故黄冈××××区要求天添美食广场支付违约金5万元的诉讼请求，不予支持。
综上，合同解除后。天添美食广场应向黄冈××××区支付2016年下半年租金20万元。
遂判决：一、天添美食广场将湖北省黄冈市黄州区七�路1号原军分区二餐厅返还给黄冈××××区，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、黄冈××××区补偿天添美食广场各项损失合计1239656元；三、天添美食广场向黄冈××××区支付租金20万元；上述二、三项相抵减，黄冈××××区补偿天添美食广场各项损失合计1039656元。限黄冈××××区于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。四、驳回天添美食广场的其他诉讼请求；五、驳回黄冈××××区的其他诉讼请求。
二审中，天添美食广场申请证人杨某、王某出庭作证，拟证明天添美食广场因黄冈××××区解除合同所遭受的具体损失。黄冈××××区申请证人赵某出庭作证，拟证明天添美食广场存在转租行为，赵某在租赁经营期间进行了装修。
经庭审质证，黄冈××××区认为天添美食广场赔偿合作者的损失不属实，且天添美食广场在未经同意的情况下对外转租构成违约，其收取进场费谋取了非法利益，天添美食广场实际是退还费用而非赔偿费用，另外天添美食广场对实际经营者装修的费用无权主张。天添美食广场认为其与赵某没有合作关系，赵某的陈述不属实。
本院认为，杨某、王某所陈述的违约金系天添美食广场对外转租所产生的经营风险，并非本案房屋租赁合同解除所产生的直接损失，该损失不应由黄冈××××区承担，故对该证人证言不予采信。赵某称其与天添美食广场存在转租关系，但未提交证据予以证实，且天添美食广场不予认可，故对该证人证言亦不予采信。
本院经审理查明，一审查明的事实属实。根据一审、二审中已质证的证据和庭审笔录，本院另查明:1、一审中，天添美食广场提交的鉴定申请书载明的鉴定事项为房产的建设、维修、装修、装饰、装潢费用及为营业所采购的所有费用�评估基准日为装修结束日2014年5月20日。2、一审中，黄冈××××区针对鉴定意见提出书面异议，认为：鉴定项目应确定为基准日为现存阶段的剩余价值，未形成附和、与装修无关的设备不应包含在内，其他租户的装修价值应予剔除。二审中，黄冈××××区又对一审鉴定意见提出重新鉴定申请。3、一审中，天添美食广场垫付了鉴定费3万元。4、一审判决后，黄冈××××区已将押金4万元退还给天添美食广场。
本院认为，黄冈××××区和天添美食广场签订的租赁合同以及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。关于合同解除，租赁合同第九条第一项约定了因军事需要提前解除合同，第二项约定了因非军事需要解除合同，第四项约定了因不可抗力以及国家军队政策重大调整导致合同无法履行。上述内容虽然作为�项进行了分别约定，但合同解除的原因从逻辑上讲只有军事需要和非军事需要，国家军队政策重大调整应当理解为非军事需要的一种特别情形，故第二项与第四项并非并列关系，而是包含与被包含的从属关系。本案租赁合同提前解除的原因系国家出台军队停止有偿服务相关政策文件导致合同无法履行，根据特别约定优先于一般约定的法理，本案应当适用第四项进行处理。因第四项明确约定了国家军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，同时租赁合同第八条亦约定装修改造固定设施在解除合同时无偿移交黄冈××××区，故天添美食广场要求黄冈××××区赔偿装修财产损失295万余元不符合合同的约定，一审对“双方均不承担责任”认定为“不承担违约责任”并无不当。因黄冈××××区无需对天添美食广场的损失承担赔偿责任，故一审援引《合同法》第九十七条赔偿损失条款判令黄冈××××区承担补偿责任系适用法律有误，本院予以纠正。关于押金利息，因双方签订的合同并未对此进行约定，故天添美食广场主张黄冈××××区应当支付押金利息的请求不能成立，本院不予支持。
虽然双方合同约定黄冈××××区对天添美食广场因解除合同的损失无需承担赔偿责任，但考虑到天添美食广场承租后对房屋进行了投资装修，在租赁合同实际只履行了两年半左右即因国家军队政策调整导致无法继续经营，其遭受的损失客观存在，同时天添美食广场在接到黄冈××××区通知后及时关闭门店停止营业，积极配合了国家军队政策的实施和黄冈××××区的工作，故根据公平原则，黄冈××××区应当对天添美食广场的损失予以适当补偿，至于具体补偿数额，本院根据本案具体情况酌定为50万元。鉴定费由黄冈××××区承担15000元。关于黄冈××××区上诉称一审存在判非所诉的问题，虽然补偿与赔偿系承担责任的不同方式，但补偿在责任程度上轻于赔偿，且一审判令的补偿金额低于天添美食广场诉请的赔偿金额，故一审判令黄冈××××区承担补偿责任并驳回天添美食广场的其他诉讼请求，并未超出、遗漏天添美食广场的诉讼请求。
关于违约金。天添美食广场主张黄冈××××区应当支付5万元违约金，但并未举证证实黄冈××××区存在违反合同第七条约定的行为，故黄冈××××区不符合合同第十条约定的违约情形，同时黄冈××××区解除合同的原因系国家军队政策出现重大调整，故双方对此均无过错，天添美食广场主张违约金的请求不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。黄冈××××区主张天添美食广场未经同意擅自转租构成违约，应当支付违约金5万元，虽然天添美食广场未提供经黄冈××××区书面同意转租的证据，但考虑到天添美食广场在装修完成不久即将部分房屋对外进行了转租，部分次承租人亦对外经营了数年之久，而天添美食广场的经营场所与黄冈××××区地点相邻，黄冈××××区应当知道天添美食广场对外进行转租的事实，因其未在上述法定期限内提出异议，故应当视为黄冈××××区同意天添美食广场对外进行转租，天添美食广场的转租行为不能认定为违约行为，黄冈××××区要求天添美食广场支付违约金5万元的请求不能成立，本院不予支持。
关于一审鉴定程序问题，因鉴定机构确定的评估基准日和鉴定范围均来源于天添美食广场的鉴定申请，并未超出鉴定委托范围，鉴定机构亦派员参加了实地查勘，黄冈××××区认为鉴定意见包含了其他租户的装修价值但未举证证实具体的装修数额，同时一审在认定装修财产损失时已经扣除了可移动设施设备的价值，故黄冈××××区提出的鉴定异议和重新鉴定申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的应当准许重新鉴定的情形，本院不予支持。
因黄冈××××区在一审判决之后已将押金4万元退还给天添美食广场，故该项费用无需再行判决。综上所述，天添美食广场和黄冈××××区的上诉请求和理由部分成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律有误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初2378号之一民事判决第一项、第五项；
二、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初2378号之一民事判决第二项、第三项、第四项；
三、中国人民解放军湖北省黄冈军分区补偿黄冈市黄州区天添美食广场损失50万元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；
四、黄冈市黄州区天添美食广场支付中国人民解放军湖北省黄冈军分区租金20万元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；
五、驳回黄冈市黄州区天添美食广场的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟�履行金。
一审本诉案件受理费31136元，由黄冈市黄州区天添美食广场负担25936元，中国人民解放军湖北省黄冈军分区负担5200元；反诉案件受理费5150元，由黄冈市黄州区天添美食广场负担1585元，中国人民解放军湖北省黄冈军分区负担3565元；鉴定费30000元，由黄冈市黄州区天添美食广场承担15000元，中国人民解放军湖北省黄冈军分区承担15000元。二审案件受理费41018元，由黄冈市黄州区天添美食广场负担30000元，中国人民解放军湖北省黄冈军分区负担11018元。
本判决为终审判决。
审判长 刘小成
审判员 宋顺国
审判员 张 敏
二〇一八年八月二十九日
书记员 黄 宁