广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第1003号
原告谢玉莲（反诉被告），女，住广东省佛山市南海区。
委托代理人高飞。
被告李红梅（反诉原告），女，住广东省佛山市南海区。
委托代理人叶泳强。
原告谢玉莲诉被告李红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月21日受理后，被告在举证期限内提出反诉，本院受理并与本案合并审理。本案依法由审判员周桂颜独任审判，于同年12月17日公开开庭进行了审理。原告谢玉莲及其委托代理人高飞、被告李红梅及其委托代理人叶泳强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告经中介公司介绍下看了一套房，欲购买，于2013年7月22日约此房屋业主见面，在被告与原告双方认真阅读房屋买卖合同后，于原、被告、中介三方见证下，签订了《房地产买卖合同》，原告支付被告10000元定金，此后被告再没有出现过并一直未能履行合约，办理房屋买卖手续，中介方以及原告曾多次联系被告却遭到拒绝，态度非常恶劣。被告完全没有理会中介方以及原告的违约责任通知，并将此房屋在其它中介公司出售，利用一房多卖以骗取买方定金，有很明显的诈骗行为。为此，请求判令：1、被告赔偿违约金49000元予原告及返还原告支付的买卖代理费11000元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原告诉称被告违约与事实不符。原、被告签订《房地产买卖合同》时，根据中介公司的解释，原告应该在广发银行通知提前还贷3个工作日内将首期款项付至被告还贷账户内还清银行贷款并办理涂销涉案房产的抵押手续，而且《房地产买卖合同》第二条之6款第②项也明确了原告的具体义务。2013年8月16日，广发银行通知被告去办理提前还贷手续。次日，被告就开始一直联系到中介方黎先生、赵先生、李先生，要求中介方催促原告一起去办理广发银行的还贷手续和办理中信银行的按揭手续，但一直联系了好几天，中介方称原告暂时无法筹足首期款项去办理还贷手续。直到2013年8月底，广发银行通知被告要在月底前办理还贷手续，否则申请失效。被告无奈，又只好继续催促中介方通知原告前来办理，但均无果。2013年9月2日，广发银行通知被告还贷申请正式失效。2013年9月14日，中介公司将已经收取的房产证退还给被告。综上，被告自始至终没有违约，相反是原告未按照约定履行首期款的支付义务，被告无法还贷并涂销涉案房屋抵押，从而导致双方所签订的《房地产买卖合同》无法继续履行。2、不同意解除合同，要求继续履行合同。3、即使按合同约定需要被告来偿还银行贷款，但被告多次通知原告，原告一直不配合，被告有理由相信原告无意愿履行合同。4、对于第二条物业情况第6款第②项的理解，原告认为该条款应理解为由卖方向银行申请提前还贷手续，且申请提前还贷出资方应为卖方。如提前还贷的出资方为买方的，则需将供款存折、银行卡、借款合同等交经纪方，并办理不可撤销的公证委托，该条件为买方提前还贷的先决条件，但是该项没有约定。
被告反诉称，2013年7月22日，原、被告接受满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的居间服务，签订一份《房地产买卖合同》，由原告以490000元价格购买被告位于佛山市南海区狮山镇松岗桃园一路20号603房及15号储物室。合同签署后，被告立即终止了涉讼房屋的租赁合同，腾空了房屋准备随时交付给原告。2013年7月23日，被告按约定向广发银行申请提前还贷手续，并按原告以及中介公司的指示在中信银行佛山大沥支行开设账户用于收取买楼款项（原告准备向中信银行办理按揭贷款业务）。当初，原、被告签订《房地产买卖合同》时，根据中介公司的解释，原告应该在广发银行通知提前还贷3个工作日内将首期款项付至被告还贷账户内还清银行贷款并办理涂销涉案房产的抵押手续，而且《房地产买卖合同》第二条之6款第②项也明确了原告的具体义务。2013年8月16日，广发银行通知被告去办理提前还贷手续。次日，被告就开始一直联系到中介方黎先生、赵先生、李先生，要求中介方催促原告一起去办理广发银行的还贷手续和办理中信银行的按揭手续，但一直联系了好几天，中介方称原告暂时无法筹足首期款项去办理还贷手续。直到2013年8月底，广发银行通知被告要在月底前办理还贷手续，否则申请失效。被告无奈，又只好继续催促中介方通知原告前来办理，但均无果。2013年9月2日，广发银行通知被告还贷申请正式失效。2013年9月14日，中介公司将已经收取的房产证退还给被告。综上，被告自始至终没有违约，相反是原告未按照约定履行首期款的支付义务，被告无法还贷并涂销涉案房屋抵押，从而导致双方所签订的《房地产买卖合同》无法继续履行。请求判令：1、原告所缴纳的定金10000元归被告所有；2、原告继续履行合同；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，被告明确诉讼请求第2项是指原告应支付首期款项150000元给被告用于提前还贷。
原告针对被告的反诉辩称，1、原、被告签订的合同是在中介方面前签订的，是双方真实意思表示，对双方均有约束力。合同签订后原告按合同约定向被告支付了定金10000元，支付了相应的中介服务费11080元，按合同第二条第6项第②点的约定，被告的房屋存在抵押贷款未还清，被告应在签订合同三天内向银行申请提前还贷，并承担相应费用，并在银行通知还贷的三个工作日内将欠银行的贷款还清，且合同约定提前还贷出资方为卖方。合同第三条银行按揭中的第4小点约定，原告方的支付首期款时间为房管部门受理交易递件当天，但原告在向被告支付定金后被告即不再出现，包括中介的工作人员也联系不上，从7月份签订合同，原告一直等到11月份一直联系不到被告的前提下，于2013年11月14日向公安机关报警，报称被被告诈骗。原告不存在违约行为，被告在收到定金后却不按合同约定偿还其所欠银行贷款，且拒绝出面解决该事宜，导致合同无法履行。综上，因被告的行为导致合同无法履行，原告为维持合法权益，要求追究被告的责任。2、对于第二条物业情况第6款第②项的理解，被告认为该条款应理解为买方在签订本合同后向银行申请提前还贷手续，买方应于银行通知提前还贷三个工作日将首期款项150000元付至被告还贷账户。且该条款也约定买方的该款项应专款专用，至于后面所约定的由卖方出资是指以被告名义出资。对于“将供款存折、银行卡、借款合同等交经纪方，并办理不可撤销的公证委托”的相应条款，因双方签订合同时是根据中介方提供，且按中介方的解释去理解和签订的，被告没有留意到该条款。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告主体资格。
3、房地产买卖合同（1份，原件），用以证明双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，及合同对交易双方的主体身体、标的物的情况、付款方式、违约责任等进行了明确的约定，同时根据该合同被告存在严重的违约行为，应依据合同约定承担相应的责任。
4、收款证明（1份，原件），用以证明被告收到原告定金10000元。
5、收款收据（3份，原件）
6、买卖代理费支付承诺书（买方）（1份，原件）
7、亿达按揭中心通知单（1份，原件）
证据5-7，用以证明原告向中介公司及按揭费用公司共交了相应的费用11580元。
8、受案回执（1份，原件），用以证明在合同签订之后，被告收到定金后，原告一直联系不上被告，通过中介也联系不上被告，合同无法继续履行，故被告于2013年11月14日报警。
9、佛山市（南海区）房产查询证明（1份，复印件），用以证明涉讼房屋是被告所有。
经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，但该合同对首期款付款方式、付款时间的约定存在矛盾之处，对证据4无异议，对证据5无异议，但该款项应由原告自行承担其损失。对证据6的真实性无异议，但也明确了代理费的支付义务也是由原告承担，被告没有收到支付承诺书。对证据7的真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据8的真实性无异议，但证明内容有异议，被告不存在原告述称的诈骗行为，因原被告双方没有联系方式，只能通过中介联系对方，被告多次通过中介联系原告继续履行合同。对证据9无异议。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、开立个人银行结算账户申请书（1份，原件）。
2、中信银行个人特殊业务（1份，原件）
3、中信银行电子银行通用凭证（1份，原件）
4、中信银行银联卡（1份，原件）
证据1-4，用以证明被告按中介方和原告的指示，在原告办理按揭的贷款银行开立中信银行账户用于收取房款。
5、中国电信股份有限公司佛山分公司语音清单（1份，打印件）。
6、语音电话记录（1份，复印件）
证据5-6，用以证明被告于2013年8月16日接到广发银行提前还贷通知后多次联系中介方通知原告向被告支付首期款项用于还贷，一直通知到2013年9月2日，无果。广发银行于2013年9月2日通知被告称提前还贷申请已失效，随后被告仍有继续联系中介方要求原告继续履行合同，但中介方均称前三次以原告没时间为由拒绝办理相关手续，后两次以原告凑不齐首期款项为由没来办理相关手续。
7、证件收据（1份，原件），用以证明被告在签订房屋买卖合同之日将房地产权证交由中介方保管，证明被告卖房是真心卖房，不存在原告所述骗取其定金的事实。2013年9月14日由中介方将房地产权证退还给了被告。
8、广东省房地产权证（1份，原件），用以证明涉讼房屋是被告所有。
经庭审质证、辩证，原告对被告提供的证据1-4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该组证据只能说明被告在当天向中信银行开设了账户，但该组证据没有任何地方显示与本案合同的履行及被告提前还贷义务有任何关系，按合同约定被告应向银行申请提前还贷银行手续，而不是开设银行账户，故该组证据与本案无任何关系。对证据5、6的真实性、合法性、关联性均不予确认，因该清单没有电信公司的盖章确认，来源不明。该清单只能说明被告向清单所显示的电话号码有过通话，但不能证明电话号码是谁，被告所述与银行联系过，清单标识的中信银行、张先生的号码均无法证实。且通话内容无法证明，被告所述与谁的通话内容无法证实，故与本案无关。对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容有异议，该证据只能说明被告在2013年7月22日向中介方交了房地产权证，不能证明其他内容。对证据8无异议。
经本院审查认为，原告提供的证据1-6、8、9及被告提供的证据1-4、7、8，相对方对其真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据7为原件，的受款人签名与原告提供的证据5中经手人签名一致，两者可相互印证，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据5、6均为打印件，无加盖相关通信公司印章，且通话对象不明，本院对其证明效力不予确认。
综合本院采信的证据及当事人陈述，本院查明事实如下：
涉讼房屋位于佛山市南海区狮山镇松岗桃园一路20号603房及15号储物室（粤房地权证佛字第××号A），登记权属人为被告李红梅。该房屋已办一般抵押登记，抵押权人广东发展银行股份有限公司佛山分行。
2013年7月22日，被告李红梅（卖方）、原告谢玉莲（买方）与满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》（NO：0013189），约定原告向被告购买涉讼房屋；成交价490000元；定金10000元，买方须在签订合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。首期款（含定金）150000元买方支付时间为在房管部门受理交易递件当天。尾期房款即申请贷款额340000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。买方应于2012年7月25日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。其中第二条物业情况第6款第②项约定：该物业现时之抵押状况属于抵押中，欠款额约380000元（以银行通知为准），涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后3日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到帐即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专款专用，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。提前还贷方式为以下第①项：①卖方出资；②买方出资；③卖方融资；④买卖双方共同出资；提前还贷出资方式为②或④的，卖方必须把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管并在签订本合同／天内办理公证委托，不可撤销地委托经纪方指定的广州亿达按揭服务有限公司佛山分公司交易服务人员全权办理提前还贷、取回产权资料、交易过户、抵押贷款等相关手续直至上述事项全部完成为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料（此为买方出资提前还贷的先决条件）。第七条违约责任第2款约定：签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。第4款约定：经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。双方同时约定税费承担方式、物业交付等。同日，被告收取原告定金10000元并出具收据。
同日，原告签订一份《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费15000元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。同时备注：已收7500元，另一半7500元递件后过户当日支付齐。同日，原告向满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付中介服务费7500元。
原告持有一份经手人署名为刘运莲的收款收据，载明收到原告购买涉讼房屋按揭费用4080元。
2013年11月14日，原告向佛山市公安局南海分局狮山派出所报案称其被一名叫李红梅的女了以卖二手楼的方式诈骗了约10000元现金。狮山派出所于同日出具一份《受案回执》。
2013年11月21日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告及满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司三方签订的《房地产买卖合同》中围绕涉讼房屋买卖的条款是买卖双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方应依约全面履行自己的义务。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。另外，对于条款的理解应当全面，不能孤立地探究某句话或某个词字面含义，断章取义，而应当将各项条款及构成部分作为一个完整的整体来确定所争议条款的真实含义。本案中，双方对提前还贷出资方的理解发生争议，应按照上述原则来探究双方当事人的真实意图。对此，本院分析如下：一、《房地产买卖合同》第二条物业情况第6款第②项的表述为“提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到帐即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专款专用，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金”，该条款对提前还贷出资方并未作出约定，而其后条款“买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金”仅是对如买方出资赎契情形下卖方违约责任的特别约定，并非定义提前还贷出资方为买方。二、该条款下一项针对提前出资方作出进一步约定为“卖方出资”，该约定具体明确，并不存在歧义。三、从该条款最后一项“如是买方出资或买卖双方共同出资的，需要卖方将相关证件交由经纪方保管，并办理不可撤销的公证委托”及“此为买方出资提前还贷的先决条件”的约定可知，买方出资提前还贷的先决条件是卖方将相关证件交由经纪方保管，并办理不可撤销的公证委托，但在涉讼合同中该项并未作出具体约定，可辅证提前还贷出资方应为卖方。四、合同的首期款支付条款亦明确约定为首期款150000元的支付时间为房管部门受理交易递件当天，更可进一步印证提前还贷出资方为卖方。综上，本院认定提前还贷出资方为卖方，被告认为提前还贷出资方为买方没有依据，本院不予采纳。
如前所述，按双方合同约定，被告应在银行通知提前还贷3个工作日内将提前还贷款项付至其还贷账户，被告承认银行于2013年8月16日通知其提前还贷，但至辩论终结前被告尚未将提前还贷款项付至其还贷账户，其履行期早已届满且逾期超过十天，被告的行为已构成根本违约，原告请求解除合同合法有据，本院予以支持。被告反诉请求继续履行合同没有依据，本院不予支持。如前所述，被告构成违约，应承担相应的违约责任，原告请求按成交价10%计付违约金49000元的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，原告未能举证证实其实际损失高于该违约责任约定的范围，就同一违约行为再另行请求被告赔偿其支付的中介服务费、按揭服务费的主张于法无据，本院对原告该项诉请不予支持。被告作为违约方请求没收原告定金没有依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条的规定，判决如下：
一、解除原告谢玉莲与被告李红梅于2013年7月22日签订的《房地产买卖合同》（NO：0013189）中围绕房屋买卖的条款。
二、被告谢玉莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金49000元予原告谢玉莲。
三、驳回原告谢玉莲的其他诉讼请求。
四、驳回被告李红梅的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取为650元、财产保全费620元，合共1270元（原告已预交），由原告负担232.83元，由被告负担1037.17元。反诉受理费减半收取为25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一三年十二月十九日
书记员 黄爱文