辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2069号
上诉人（原审被告）：珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司。
负责人：王海峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘长仁，男。
被上诉人（原审原告）：王明，男。
被上诉人（原审被告）：沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司。
法定代表人：郑宏伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：党荣光，辽宁泽云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王冬佳，辽宁泽云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司。
负责人：郑宏伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：党荣光，辽宁泽云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王冬佳，辽宁泽云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳其乐家物业有限责任公司。
法定代表人：王丹丹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘敏，女。
上诉人珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司因与被上诉人王明、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司、沈阳其乐家物业有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初9149号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，事故发生时上诉人并未接管包括消防设施在内的给排水等公共设施，对上述设施没有管理义务，不负管理责任，故上诉人不应承担赔偿责任。管道质量不合格是漏水的原因，与日常巡视无关。因购买的商品无购买发票，无法证明其原始价格。一审法院酌定被上诉人受损物品价值为10000元，属适用法律错误。
王明辩称：同意一审判决，我的实际损失比一审判决要高。
沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司、沈阳其乐家物业有限责任公司均述称：同意一审判决。
王明向一审法院起诉请求：1、请求法院判令珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司、沈阳其乐家物业有限责任公司连带赔偿因仓库漏水给王明造成的财产损失36000元；2、请求法院判令沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司对王明的仓库承担质量保修责任，或者承担全部修缮费用，并承担自仓库修复之日起5年的质量保证责任；3、请求法院判令沈阳其乐家物业有限责任公司继续修理排水管道，使其排除妨害、消除危险；4、请求法院判令对方承担本案诉讼费用、鉴定费用。诉讼中，王明撤回第2、3项诉讼请求。
一审法院认定事实：王明系沈阳市和平区X街X号X佳园X号楼X门地下仓库的所有权人。王明于2013年1月10日办理了位于沈阳市和平区X街X号X房屋及上述地下仓库的准住手续。
2015年9月24日，涉案4号楼地下排水管道突然爆裂，导致王明家仓库内存放的物品被淹受损。通过王明提供的照片显示，因本次漏水而导致的财产损失包括医疗器械、书籍、字画等。
一审法院另查，王明地下仓库所在的某小区的物业管理由沈阳市铁房物业有限公司承揽给珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司负责管理。根据双方签订的《某物业经济承揽合同》约定，沈阳市铁房物业有限责任公司将某物业园区的保安、保洁、日常检修任务承揽给珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司，其按照珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司提供的服务质量标准、岗位职责标准进行物业服务工作。日常检修工作范围包括路灯、楼内感应灯等公共设施设备日常保养及检修，楼内消防等设备的检修、保养。化粪池、沟渠、池、井维护管理，清掏工作等等。合同履行期为2014年1月1日至2014年12月31日。
2015年2月17日，珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司（丙方）与沈阳铁道房地产开发有限公司（甲方）、沈阳铁路局沈阳房产段（乙方）签订《前期物业管理合同补充三方协议》。协议约定，由甲方、乙方负责在2015年3月31日前完成下列事项：乙方预支付资金50万元给丙方，待甲、乙双方剩余资金全部交给丙方后，并由丙方签字确认，完成移交后《前期物业管理合同》方可生效。截止到2015年3月10日前本协议所列事项未能解决（以丙方签字确认为准），未完成移交前所有责任仍由责任方承担。园区现存在的各类维修由甲方负责（具体维修项目见附件），以丙方签字确认为准，维修期限为2015年8月30日为此（此维修期限不受移交限制）。一、甲方负责经济适用房小区和清原和谐小区基础配套设施：1、消防设施设备全面维修，并验收签字。2、公共设备设施进行全面维修。3、对污水管线进行全面排查、清掏。4、对电梯安全进行全面排查，维修……等等。
2016年6月份，珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司撤出案涉小区。2016年6月23日，珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司将该小区物业管理移交给沈阳其乐家物业有限责任公司。
诉讼中，沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司提供涉案4号楼的房屋建筑工程竣工验收报告载明，2012年11月30日，建设单位沈阳沈铁房地产开发集团有限公司、施工单位江苏省苏中建设集团股份有限公司、监理单位沈阳市工程建设监理咨询有限公司、设计单位广东省建筑设计研究院、勘察单位冶金工业部华东勘察基础工程总公司对案涉4号楼关于设计及合同约定的全部内容进行了验收。
一审法院再查明，关于王明受损物品价值鉴定，经一审法院委托辽宁中意慧佳资产评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构出具退卷说明载明，“原告受损物品中使用过的热水器、洗衣机、微波炉、医疗器械等受损前能否正常使用、因漏水造成损失的程度均无法认定，尤其是受损物品中药王孙思邈相关著作以及字画的损失因评估机构没有相关资质，评估人员更是无法鉴定其损失。评估依据不足，鉴定评估工作无法开展。因此，现将该委托书退回。”本院向各方当事人释明后，各方当事人均未寻找到具有相关资质的鉴定机构。
一审法院认为，我国法律规定，公民的合法财产受法律保护。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。本案中，王明基于其基础性权利即财产权遭受侵害提起侵权之诉，诉讼中王明将涉案房屋的建设单位、物业管理单位均列为被告以寻求救济，对此，本案争议问题，其一是上述各被告是否应承担民事责任；其二，王明诉请的损失如何确定。
关于争点一，如何确定本案各被告民事责任的问题。本案系由于案涉4号楼地下排水管道突然爆裂导致王明地下仓库内存放物品被淹受损。案涉地下排水管道是否在保修期内，是确定沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司承担民事责任的前提。我国《建筑法》对建筑工程的保修期限问题未作具体规定，而是授权国务院对最低保修期限问题作出具体规定。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”从以上规定可知，在建设工程正常竣工验收的情况下，保修期的起算时间为以参加竣工验收各方正式签署验收合格报告之日为保修期的起算时间，其中给排水管道的最低保修期限为2年。诉讼中，沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司提供的涉案4号楼的房屋建筑工程竣工验收时间为2012年11月30日，而案涉排水管道爆裂时间为2015年9月24日，根据上述规定，已过最低保修期限，即便参照《商品房销售管理办法》第三十三条第一款“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……，保修期从交付之日起计算。”及《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条规定，“住宅保修期从开发企业竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算…….。”，以王明2013年1月10日办理案涉房屋准住手续时间点起算，亦已过2年保修期，故本案中沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司不承担民事责任。
关于珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司及沈阳其乐家物业有限责任公司的民事责任问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持”，同时，根据沈阳市铁房物业有限公司与珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司签订的《某物业经济承揽合同》约定，案涉小区的物业已由沈阳市铁房物业有限责任公司交由珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司承揽管理。本案王明财产受损事件发生在珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司提供物业服务期间，本案正是因为小区物业管理者的疏于管理，未尽到维护义务导致地下排水管道爆裂漏水，致使王明在仓库内存放的物品被淹受损，故作为物业管理者珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司应对王明的损失承担赔偿责任。关于珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司提出的根据2015年2月17日《前期物业管理合同补充三方协议》约定，该公司只提供保洁和保安，未完成移交前所有责任仍由责任方承担的问题。因该协议三方为珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司、沈阳铁道房地产开发有限公司和沈阳铁路局沈阳房产段，非为本案王明所诉义务主体，珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司可在本案被确定承担民事责任后另行追诉。关于沈阳其乐家物业有限责任公司在本案中是否承担民事责任的问题。因本案王明财产受损事件发生在2015年9月24日，为案涉小区物业管理移交给沈阳其乐家物业有限责任公司之前，同时，诉讼中王明又撤回第2项及第3项诉请，故本案沈阳其乐家物业有限责任公司不承担民事责任。
关于争点二，王明具体损失情况。因王明受损物品无法鉴定，故可针对王明存放物品种类、受损程度、折旧及市场价格等综合因素，一审法院酌定王明的物品损失价值为10000元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王明财产损失费10000元。如果义务被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取350元，由被告珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，公民的合法财产权受法律保护。关于本案漏水的原因及是否应由上诉人承担责任的问题，因上诉人与沈阳市铁房物业有限责任公司签订某物业经济承揽合同，合同中明确约定：沈阳市铁房物业有限责任公司将某物业园区的保安、保洁、日常检修任务承揽给上诉人，园区的设施在开发公司全面维修后，双方公司进行交换。后期因上诉人管理不善造成的一切损失由上诉人承担。本案上诉人财产受损事件发生在上诉人提供物业服务期间，上诉人疏于管理，未尽到日常检修、维护义务，导致地下排水管爆裂漏水，致使王明存放在仓库内的物品被淹受损，且上诉人亦未提供证据证明涉案管道质量不合格，应承担不利的法律后果。上诉人应对王明的损失承担赔偿责任。故对上诉人提出的该项上诉请求，本院不予支持。关于王明损失数额问题，因王明提供的照片显示了其因本次漏水导致财产损失包括医疗器械、书籍、字画等。一审法院委托鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构以无法鉴定其损失为由退回鉴定。经法院释明后，双方当事人均未找到具有相关资质的其他鉴定机构。一审法院因王明的受损物品无法鉴定，根据其受损程度、折旧及市场价格等综合因素酌定王明的物品损失价值并无不当。且上诉人亦未提供证据证明王明提供的财产损失清单是虚假的，应承担不利的法律后果。故对上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。
第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故对当事人没有提出上诉请求的部分，不再审理。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王庆利
审判员 冯立波
审判员 孔祥政
二〇一八年四月十八日
书记员 董 妍
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。