广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第527号
原告：吴建华，身份证住址广州市荔湾区。
委托代理人：张达金，广东国安律师事务所律师。
委托代理人：陈丽君，广东国安律师事务所实习人员。
被告：广州景宏置业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李胜文。
原告吴建华诉被告广州景宏置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李昇毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张达金、陈丽君到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2013年4月19日签订《商铺租赁合同》，原告将位于广州市中山三路33号中华广场···商铺出租给被告，租期从2013年5月1日起至2014年12月31日止。约定：租金每月2678元，管理费每月1224元，被告交纳6120元押金及4000元复原按金作为履约保证金，若被告无故拖欠租金和管理费超过一个月，押金不予退还。合同签订后，原告将商铺交予被告进行装修使用，但被告不仅未按合同约定交纳押金和复原保证金，更从未支付过租金、管理费，故原告诉至法院请求判令：1、被告支付租金押金6120元、复原按金4000元，并从2013年4月20日起按银行同期逾期贷款利率支付利息至付清款项为止；2、被告支付合同期内20个月（期）租金53560元，每期租金2678元从每月的18日开始按银行同期逾期贷款利率支付利息至付清为止；3、被告从2015年1月1日开始至交还物业为止按每月3000元租金支付给原告。
被告未到庭，其提交有书面答辩意见如下：一、原告要求支付租金押金、复原按金从性质上来分析，应属于履约保证金，在实际交付给出租人时才生效。本案当中，租金押金、复原按金某未实际支付，故未生效，原告不得要求被告予以支付。退而言之，原告要求支付租金押金、复原按金的请求也已超过诉讼时效。二、签订租赁合同之时，双方已口头约定，合同项下的租金由场地实际使用人（广州懿睿游艺有限公司）向原告迳行支付，此约定可由原告长期不向被告主张租金的事实佐证，现原告不顾此口头约定，于此时主张被告支付租金等，于理不合。三、原告要求被告支付租金的请求部分已超过诉讼时效。追讨租金的诉讼时效为一年，原告于2015年1月28日提起诉讼，之前从未主张过租金，故诉讼时效只应从2015年1月28日往前推12个月，故原告主张合同期内20个月的租金，剩余部分的租金诉请已超过诉讼时效，被告不同意再行支付。四、自2015年1月28日后的租金标准只应按原租赁合同的租金标准计付。合同法第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，故租金标准应为2678元／月。
经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：广州市越秀区中山三路33号···铺的建筑面积为25.51平方米，规划用途为商业，权属人为原告。
2013年4月19日，原告（为出租方、甲方）和被告（为承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定内容包括：1、甲方出租的商铺座落在广州市中山三路33号中华广场三楼···铺，建筑面积25.5平方米，租给乙方使用。2、租期两年，自2013年5月1日起至2014年12月31日止。3、租金：105元／平方，2678元／月；从2013年5月1日起计租，于每月17日前缴交，存入甲方指定工行账号62×××73中。管理费：48元／平方，1224元／月（管理费暂时是按照中华广场管理处的规定计算，应根据实际收费变化随时调整）。从2013年5月起由乙方负责。4、签署本合同后，乙方应向甲方交纳以下款项：（1）租金押金（两个月的租金）：6120元；（2）商铺复原按金：4000元；共计10120元。（甲方同意暂缓缴交）。5、租赁期内商铺的管理费及水电费由乙方负责缴交。6、两个月的押金和复原按金是作为履行合同的保证金，不计利息，也不能抵租金，合约期满后，乙方缴清应承担的相关费用（如：管理费、水电费等），押金无息全额退还乙方；复原按金待乙方按规定将商铺完全复原后，甲方无息归还乙方50%，即：2000元（内部装修由甲方自行复原。）8、租赁期间，乙方有权转租或分租给第三方使用等。
原告于2015年1月28日向本院提起本案诉讼。
诉讼中，原告表示经考虑选择要求被告继续履行租赁合同。同时，原告表示被告是专门做二手物业管理，承租物业后继续转租给第三方，现可能是出租给广州懿睿游艺有限公司作游戏厅使用，但不需要追加实际使用人为本案第三人。另外，原告表示一直有向被告催缴租金，说明如下：被告方是杜某负责和经办的，杜某电话139××××3608。2013年4月19日签订合同后，大约2013年8、9月份，原告与杜某电话联系，问租金和押金、按金什么时候交，杜某说跟游艺公司联系再说，游艺公司那边还没有谈妥。2014年春节后，原告又电话催杜某交租金，杜某还是说游艺公司没有交租金。大约2014年5、6月。原告与被告法人代表李胜文（电话139××××3393）电话联系（未见到人）催要租金，李胜文说找杜某处理。原告还到被告在中华广场的办公室与杜某见面，杜某遂与原告一起找到游艺公司的钟先生，才知道游艺公司确实没有交租，也没有交管理费，原告还私下到中华广场管理处核实管理费事实，管理处说会直接催租户交，不会催原告交管理费。2014年12月，原告又催杜某交租金，杜某还是说游艺公司没有交，无奈之下原告才于2015年1月向法院起诉。
本院认为：原告与被告自愿签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述租赁期限届满后，被告继续使用涉案商铺，原告对此没有异议，故原租赁合同继续有效，双方成立不定期租赁关系。因双方仍继续履行上述《商铺租赁合同》，按照约定被告应向原告支付租金押金6120元以及商铺复原按金4000元，故原告该项诉请合理有据，本院予以支持；但因合同约定上述费用“甲方同意暂缓缴交”，即双方对何时应支付费用无作明确约定，故对于原告要求被告支付上述租金押金和商铺复原按金的利息的主张，本院不予支持。同时，被告承租涉案商铺，但拖欠租金，已构成违约，原告根据前述合同约定要求被告支付租金以及逾期支付租金的利息，合法有据，本院予以支持。被告抗辩双方租金有口头约定租金由场地实际使用人向原告支付，原告对此不予认可，而被告没有提交相应证据对此予以证明，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。另，被告主张原告诉请租金已过诉讼时效，但鉴于原告表示一直有向被告进行催收，并就催收具体情况进行详细说明，而被告未到庭就此予以否认，故对原告陈述的一直有向被告催收租金的事实部分可予以采信，因此，被告就诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。此外，因原租赁合同继续履行，在双方未就租金标准进行重新磋商并达成一致意见之前，租金标准仍应按照原合同约定的租金标准即2678元／月为宜，原告主张从2015年1月1日起按照每月3000元的标准计付租金，缺乏合同依据，本院不予采纳。鉴于本案生效之后的租金尚未发生，法律对尚不确定的事件不作调处，故对原告诉请的租金部分在本案处理至判决生效之日止。本案讼争系因被告欠租而起，故本案受理费理应由被告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州景宏置业有限公司向原告吴建华支付租金押金6120元、复原按金4000元。
二、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州景宏置业有限公司向原告吴建华支付从2013年5月1日起至2014年12月31日止的租金合计53560元以及逾期支付上述租金的利息（从2013年5月18日起计至本判决限定还款之日止，以同期所拖欠的租金为计算基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计付，并以不超过同期所拖欠的租金为限）。
三、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州景宏置业有限公司向原告吴建华支付从2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月2678元的标准计付）。
四、驳回原告吴建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取774元，由被告广州景宏置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李昇毅
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 唐嘉仪