冯国珍与布艾吉尔姑·达吾提、塔硬·铁力瓦
房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 一 案 二 审 民 事 判 决 书
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
民事判决书
（2015）兵十二民一终字第00050号
上诉人（原审原告）冯国珍，男，汉族，1968年12月25日出生，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区绿洲街鑫开源烟酒店业主，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。
委托代理人顾代英，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）布艾吉尔姑·达吾提，女，维吾尔族，1980年2月21日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。
委托代理人李福俊，新疆庸和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）塔硬·铁力瓦（系被上诉人布艾吉尔姑·达吾提丈夫），男，维吾尔族，1977年12月18日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区，现在新疆博乐戒毒所强制戒毒。
上诉人冯国珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院（2015）三垦民一初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日受理后，依法组成由审判员陈正生担任审判长，审判员张玲玲、代理审判员俞忻伶参加的合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理，上诉人冯国珍的委托代理人顾代英，被上诉人布艾吉尔姑·达吾提的委托代理人李福俊到庭参加了诉讼，被上诉人塔硬·铁力瓦经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年8月1日原告和被告塔硬·铁力瓦签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：出租人（被告塔硬·铁力瓦）将其位于头屯河农场绿洲街33号砖混结构的一间面积为50平方米的房屋租赁给承租人（原告冯国珍）；租赁期限为2010年8月1日至2016年8月1日；租金每月为1000元，支付方式为三年一付；租赁房屋的用途为个体经营。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、物业费；出租人维修的范围、时间及费用负担为水、点、暖维修，承租人维修的范围及费用负担为店内自己负担；违约责任约定：如果双方违反本合同，违约金年20000元并承担一切损失；房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2016年8月1日；承租人解除合同的情形为1、出租人迟延交付出租房屋6个月以上。2、出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。3、违反本约定，违约金20000元。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同。2010年10月8日原告支付给被告塔硬·铁力瓦房屋租金36000元，并由被告塔硬·铁力瓦出具收条。2013年8月原告支付被告塔硬·铁力瓦2013年8月1日至2016年8月1日的租金39000元，由被告塔硬·铁力瓦给原告出具了收条一份，并注明如房屋有变动（房屋被征购），房主退还租金。2014年12月12日被告布艾吉尔姑·达吾提因与原告协商涨房屋租金一事无果，被告将原告承租经营的商店锁了，第二天，原告开店营业，双方发生争吵报警，派出所干警到场调解无果，并告知双方向人民法院起诉。原告遂于2015年1月20日向本院提起诉讼。
原审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人对合同条款无异议，合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定履行支付房屋租金的义务，二被告理应按照约定将出租房屋由原告承租至合同期满。本案争议的焦点一、原告要求解除合同的诉讼请求有无事实和法律依据；二、原告要求二被告退还租金、支付违约金、赔偿租赁损失、赔偿营业损失、赔偿装修损失有无事实和法律依据。
对于争议焦点一，本院认为，合同的解除有约定解除和法定解除。本案中，从原被告双方约定解除的条件，双方约定承租人解除合同的条件有三条，出租人迟延交付出租房屋6个月以上；出租人违反合同约定不承担维修责任，承租人无法使用出租房屋；违反本约定，违约金20000元。从被告出具房屋租金收条约定的解除条件是情势变更，也即房屋被征购。就本案的事实看，二被告的行为无违反上述约定的情形也未出现情势变更的情形，现原告作为承租人要求解除合同不符合双方约定。合同法规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案的事实，二被告的行为亦不符合法律规定的解除条件。虽然被告布艾吉尔姑·达吾提于2014年12月13日要求原告增加房屋租金无果与原告发生争吵致派出所干警出面解决，但被告的主要目的是为要求原告增加房屋租金，而非不履行合同。原告要求解除房屋租赁合同既不符合双方的约定，也不符合法定的解除条件，原告要求解除房屋租赁合同，本院不予支持。
对于争议焦点二，原告要求被告退还租金20000元，本院认为，原告是基于解除合同的理由主张被告退还租金。现原告要求解除合同的请求本院不支持，故原告要求被告退还租金20000元，本院不予支持；原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求。在庭审中双方均认可被告只有2014年12月12日锁原告的商店，13日原告开店双方发生争吵。被告虽有过错，但被告的行为既非迟延交付出租房屋也非不承担维修义务，导致租赁房屋无法使用，且原告无充分证据证实自2014年12月13日至今停业，亦无证据证实被告锁门给原告造成的损失数额，故原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告赔偿租赁损失30000元，因原告无另租赁房屋的事实，也无租赁损失的充分证据。对于原告主张的营业损失36000元及装修损失27000元，因原告均无证据证实，故原告要求被告赔偿其租赁损失、营业损失及装修损失，本院不予支持。为保护公民的合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冯国珍的诉讼请求。案件受理费1480元（原告已预交），由原告负担。
宣判后，上诉人冯国珍不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉称：在合同履行期间，被上诉人擅自将租赁的房屋上锁，又撕毁合同，严重违背诚实信用原则，应承担相应的民事责任。因此，原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失36000元并支付违约金20000元。
被上诉人布艾吉尔姑·达吾提在庭审中辩称：上诉人要求解除合同，不符合法律规定，且被上诉人的锁门行为也未给上诉人造成损失。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人塔硬·铁力瓦经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
根据上诉人的上诉理由、被上诉人的答辩，本案双方当事人争议的焦点是：1、上诉人要求解除合同有无事实和法律依据；2、上诉人要求被上诉人赔偿损失和支付违约金有无事实和法律依据。
本院认为，合同依法成立后，即受法律保护，当事人一方不得擅自解除，但可依约定或法律规定解除。本案中，上诉人与被上诉人双方经协商签订了房屋租赁合同，并约定了合同解除的条件。在合同的履行过程中，双方虽然发生过争执，但未发生合同约定的解除情形和情势变更的情形，也未出现法定的解除条件。上诉人要求解除房屋租赁合同既不符合双方的约定，也不符合法定的解除条件。虽然被上诉人布艾吉尔姑·达吾提曾经将房门锁上，但第二天经派出所干警出面解决，双方租赁合同具备继续履行的条件。现上诉人以此为由仍要求解除房屋租赁合同的上诉请求，本院不予支持。在合同的履行过程中，因被上诉人的原因，双方发生了争执，但事后及时得到解决，合同也得以继续履行。上诉人无证据证实被上诉人违约致使合同无法履行，且上诉人无充分证据证实自2014年12月13日至今停业，以及被上诉人锁门给上诉人造成的损失数额，故对上诉人要求被上诉人支付违约金和赔偿租赁损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人冯国珍的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人冯国珍负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈正生
审 判 员 张玲玲
代理审判员 俞忻伶
二〇一五年九月一日
书 记 员 石 英