山西省泽州县人民法院民 事 判 决 书（2015）泽民初字第821号原告路改萍，女，1964年7月26日生，汉族，住山西省晋城市城区。委托代理人杜爱丽，山西弘毅律师事务所律师。委托代理人刘志刚，山西弘毅律师事务所律师。被告河南源泰建筑有限公司，住所地：河南省信阳市八一路252号（路南军区文化站信阳分站）。法定代表人马其宝，河南源泰建筑有限公司总经理。委托代理人钱国庆，山西亚圣律师事务所律师。委托代理人杨志刚，山西亚圣律师事务所律师。原告路改萍与被告河南源泰建筑有限公司（以下简称河南源泰公司）排除妨害纠纷一案，原告于2014年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，并于2014年12月25日作出（2014）泽民初字第1282号民事判决书，被告河南源泰公司于上诉期内上诉于山西省晋城市中级人民法院（以下简称晋城中院），晋城中院以原判认定基本事实不清为由，发回本院重新审理。本院于2015年6月1日重新立案并依法另行组成合议庭进行审理。2015年8月14日本院公开开庭审理了本案。原告路改萍的委托代理人杜爱丽、被告河南源泰公司的委托代理人杨志刚到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告路改萍诉称，2013年4月25日，原告与泽州县房地产综合开发总公司（以下简称泽州房地产公司）签订了商品房买卖合同，购买了山西省泽州县南村镇岭杰小区（以下简称岭杰小区）23号楼8单元15号房，并交付了全部房款。2014年2月晋城中院因被告与泽州房地产公司建筑工程施工合同执行一案，下发（2013）晋市法执字第53-4号执行裁定书，查封了原告的上述房产，原告即向山西省高级人民法院（以下简称山西高院）提出了复议申请，2014年7月，山西高院下发（2014）晋执复字第20号执行裁定书撤销了晋城中院（2013）晋市法执字第53-4号执行裁定书，但被告至今仍将原告的房屋门窗用钢筋封着，致使原告无法使用。原告起诉，请求法院判令被告排除妨碍、停止侵害，赔偿原告经济损失150000元，诉讼费由被告承担。被告河南源泰公司辩称，1、原告所购房屋系在泽州房地产公司购买，被告并未将该房屋交付给泽州房地产公司，被告作为建设施工承建单位仍合法占有该房屋，原告与被告不存在任何法律关系，被告并非本案适格被诉主体，原告起诉被告错误；2、建筑法第六十一条规定，建筑工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，原建设部《关于发布国家的通知》（建标[2001]157号）第6.0.7规定，建筑工程竣工验收亦应由建设单位报建设行政管理部门备案，否则不得投入使用，原建设部的以上规定为强制性规定。本案所涉岭杰小区23号楼经泽州县建筑工程质量安全监督站（以下简称泽州质监站）检查，泽州质监站于2013年1月6日下达了质量整改通知书，于2014年5月7日又再次下发通知，可证实本案所涉房屋并未实际竣工验收合格，不具备交付条件。在房屋所涉工程未竣工验收的情况下，相关房屋亦是禁止投入使用的。因本案所涉房屋不符合工程交付条件，被告仍未向开发商泽州房地产公司交付相关房屋。在被告未将房屋交付泽州房地产公司的情况下，原告无法取得房屋所有权或合法占有权，原告对所涉房屋所享有的仅是合同之债的请求权，被请求方为泽州房地产公司，而非被告；3、原告在未取得房屋基础物权的情况下，谈不到原告所诉的侵权损害，且被告不存在侵权行为。晋城中院有查封行为，被告只是执行案件的申请者，并非查封行为的实施者，原告有损失，也应向晋城中院要求赔偿。综上所述，原告要求被告排除妨害和赔偿损失于法无据，法院应依法驳回原告的诉讼请求。庭审中原、被告出示了以下证据：一、关于被告主体资格的证据1、被告出示了变更信息表1份，欲证明2013年9月17日，信阳源泰建筑有限公司将名称变更为河南源泰建筑有限公司。原告对证据1无异议，本院予以采信。二、原告是否对岭杰小区23号楼8单元15号房拥有合法物权的证据2、原告出示了商品房买卖合同1份、委托书1份、中国工商银行网上银行电子回单1份、2013年4月24日收据1支，欲证明原告虽没有办理岭杰小区23号楼8单元15号房的房产证，但原告按照开发商高平市弘基房地产开发有限责任公司（以下简称高平弘基公司）的要求将3000000元打入了晋城市景翔商贸有限公司（以下简称晋城景翔公司），该3000000元包括路改萍购买的岭杰小区23号楼8单元15号房的房款2188004元，高平弘基公司已将该房屋交付了原告，并已备案，原告取得了该房屋的物权；关于商品房买卖合同签订时间是2013年4月25日，该合同中约定的交房时间却是2011年12月30日前的原因是开发商先将岭杰小区23号楼8单元15号房卖给了另一买房人，该买房人与开发商签订合同时约定的交房时间是2011年12月30日前，因该买房人没有给开发商交清房款，开发商将该买房人预交的房款退了后又将该房卖给了原告路改萍，但与路改萍在2013年4月25日签合同时未将交房时间改正；关于商品房买卖合同签订时间是2013年4月25日，原告却在2012年9月19日支付房款的原因是原告与开发商在2012年9月19日前签订有一份手写合同，所以原告在2012年9月19日付了房款，因开发商担心原告要求其支付迟延交付房屋的违约金，在2013年4月25日签订商品房买卖合同时开发商把手写合同收了回去。被告对证据2有异议，称证据2中的商品房买卖合同仅能证明原告与开发商建立了买卖合同关系，合同是否履行不得而知，所购房屋办理的备案手续并非物权法规定的房屋预告登记手续，不产生物权的效力，亦不能证明开发商已将房屋交付原告。证据2中的合同第四条第4项约定“该合同所涉及款项买受人汇入：高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部，按照以上约定原告应提供其本人交付开发商房款的转账支付凭证，但证据2中的网上银行电子回单附言部分标注为货款，并非购房款，且网上银行电子回单与收据的金额亦不一致。原告在2013年4月25日签订合同购买房屋，却在2012年9月19日就已支付房款，明显违背常理和逻辑，路改萍与案外人秦路、李粉芸房款总额为5971420元，与路改萍支付的7000000元金额不符。原告于2013年4月25日签订合同购买房屋，合同第八条中却约定开发商应在2011年12月30日前交付房屋，明显有悖常理与逻辑。证据2中的合同第八条约定房屋交付条件为商品房经验收合格，合同附件四中的第3条约定“该房屋竣工后，本公司电话通知买受人收房”，原告自始自终未提交任何证据证明开发商已通知原告办理交房手续，双方亦没有签署房屋交接确认书，因此可以表明该房屋并未办理房屋交付手续。3、原告出示了山西高院（2014）晋执复字第20号执行裁定书1份、收款收据2支，欲证明原告路改萍支付了岭杰小区23号楼8单元15号房全部购房款，办理了商品房预售合同备案手续，交纳了水电物业费等相关费用，应视为原告实际占有了该房屋，原告没有取得房屋产权证书并不是原告路改萍的过错，晋城中院不得将岭杰小区23号楼8单元15号房作为泽州房地产公司和高平弘基公司的财产办理预查封手续。被告对证据3有异议，称证据3中的执行裁定书仅对原告的证据进行了形式审查，并未直接认定原告对岭杰小区23号楼8单元15号房享有合法的占有权，且该裁定书中的表述为“应视为申请复议人实际占有”，视为实际占有房屋与实际占有房屋是两个法律概念，视为实际占有并不代表原告已实际占有，原告实际占有房屋的情况下才存在主张排除妨害的基础，本案中原告并未实际占有房屋，谈不到侵权项下的损害赔偿；证据3中的收款收据中的水电费、物业费仅为预交，并非实际发生，不具备证据的关联性，不能证明原告对本案所涉房屋享有占有权。证据2中的合同系原告与开发商泽州房地产公司签订的买卖合同，能够反映双方形成了买卖合同关系，对该合同本院予以采信；证据2中的委托书未记载3000000元款项的用途，不能证明高平弘基公司委托原告支付晋城景翔公司的3000000元系原告支付岭杰小区23号楼8单元15号房的房款，对该委托书本院不予采信；被告对证据2中的网上银行电子回单、商品房买卖合同签订时间晚于交房时间的原因、商品房买卖合同签订时间晚于支付房款的原因的异议成立，对证据2中的网上银行电子回单本院不予采信，对证据2中合同签订时间晚于交房时间的原因、合同签订时间晚于支付房款的原因本院不予认定；证据2中的收据无转账凭证予以佐证，对该收据本院不予采信；证据3中的裁定书系山西高院作出的生效裁定，对该裁定书的真实性本院予以认定；证据3中的2支收款收据能够反映原告向物业公司交纳水、电、物业费的情况，本院予以采信。4、原告出示了最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，欲证明根据该批复第二条的规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，原告已交付了岭杰小区23号楼8单元15号房的全部购房款，被告不再享有工程价款优先受偿权。被告对证据4的质证意见是该批复第二条中的“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的消费者的含义相同，即“为生活消费需要购买”商品房的消费者，不包括为经营目的而购买商品房的消费者，本案所涉房屋系商业用房，原告购买系为经营而非为生活消费需要，该批复在本案中并不适用。本院认为证据4中的批复系法律规定，不属于民事诉讼法规定的证据。5、被告出示了晋城中院（2013）晋市法民初字第13号民事判决书、（2013）晋市法执字第54号受理执行案件通知书各1份、泽州质监站2013年1月6日第2013-003号整改通知书、2014年5月7日通知、2014年12月4日证明各1份，欲证明证据5中的民事判决书第5页倒数第5行、第7页第3行、第4行、第8页的内容说明被告未将岭杰小区23号楼8单元15号房交付开发商泽州房地产公司或高平弘基公司，住宅部分亦是高平弘基公司擅自使用；证据5中的其他证据材料亦说明本案所涉房屋因未竣工验收，不具备交付条件，被告与开发商泽州房地产公司、高平弘基公司的建筑工程施工合同存在纠纷，被告仍未向开发商交付原告所购房屋，原告亦无法取得房屋的所有权或合法占有权，该房屋仍由被告合法占有。原告对证据5的质证意见是证据5中的民事判决书并未判决岭杰小区23号楼归被告所有，只能证明泽州房地产公司、高平弘基公司欠被告工程款；证据5中的两份通知只能证明岭杰小区23号楼有质量问题，并不能证明被告对岭杰小区23号楼拥有所有权；证据5中的受理执行案件通知书仅能证明在2013年10月9日（2013）晋市法民初字第13号民事判决书进入了执行程序，且山西高院已通过（2014）晋执复字第20号执行裁定书将晋城中院的（2013）晋市法执字第53-4号执行裁定书撤销，被告提供证据5中的受理执行案件通知书毫无意义。本院经向晋城中院执行局核实，证据5中的（2013）晋市法执字第54号受理执行案件通知书的执行依据为（2013）晋市法民初字第13号民事判决书，原、被告对本院的核实情况均无异议，对证据5中的晋城中院（2013）晋市法民初字第13号民事判决书、（2013）晋市法执字第54号受理执行案件通知书本院予以采信；证据5中的其他证据能够证明岭杰小区23号楼存在质量问题，未经泽州质监站复验，对证据5中的其他证据本院予以采信。三、被告是否有侵权行为的证据6、原告出示了照片1张、证明1份、收据1支，欲证明2014年9月18日原告路改萍与案外人李粉芸、秦路付给了晋城市信发门业定金1000元，要求晋城市信发门业给岭杰小区23号楼13、14、15号商铺制作并安装卷闸门，晋城市信发门业于2014年9月21日到现场安装时，受到被告阻挠，未安装成，被告于2014年9月23日—25日用钢筋把以上房屋的门封了。被告对证据6的质证意见是门是在2012年封的，原来是石头封的；证据6中的其他证据材料与本案无关联性，不能证明原告已实际占有使用所购买的房屋，本案所涉房屋未经法定验收，不具备房屋交付条件，在房屋未交付的情况下，被告不存在侵权问题，更谈不上赔偿。被告承认封了岭杰小区23号楼8单元15号房的门，原告又有照片为证，对证据6中的照片本院予以采信；证据6中的收据载明2014年9月18日晋城市信发门业收到天利诚投资公司定金1000元，与证据6中的证明的内容相矛盾，对证据6中的证明记载的“李粉芸、秦路、路改萍于2014年9月18日付定金1000元”内容本院不予采信；证据6中的收据与本案无关，本院不予采信；证据6中的证明的其他内容能够证明原告的主张，本院予以采信。四、原告遭受经济损失的证据7、原告出示了出租方为靳吉明、承租方为星月典当行的房屋租赁合同1份、收据1支（即证据6中的收据）、收款收据2支（即证据3中的收款收据），欲证明岭杰小区22号楼的商铺年租金为120000元，原告所购买的岭杰小区23号楼8单元15号房作为商铺的损失可参照岭杰小区22号楼的租金进行计算，原告支出定制卷闸门定金1000元、物业费4327.92元、水电费200元，因被告侵权，应赔偿原告经济损失150000元。被告对证据7有异议，称证据7与本案无关。证据7中的房屋租赁合同、收据与本案无关，本院不予采信；证据7中的收款收据能够证明原告支出水电费和物业费的事实，本院予以采信。根据可采信的证据，经审理查明：被告河南源泰公司原名称为信阳源泰建筑有限公司（以下简称信阳源泰公司），2013年9月17日改为现名称。2005年3月10日，泽州房地产公司与高平弘基公司签订合作协议，共同开发岭杰小区经济适用住房以北51.73亩土地的商品房住宅小区，协议约定双方共同组建“岭杰小区商品房住宅小区项目开发部”进行开发商品房住宅小区及住宅小区的配套设施等建设工程项目，2006年1月16日，泽州房地产公司与高平弘基公司约定将该开发部的名称确定为“高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部”（以下简称高平弘基公司泽州项目部）。信阳源泰公司经招标投标，取得了位于岭杰小区23号商住楼的工程施工项目。信阳源泰公司开始施工后，泽州房地产公司又增加了附属工程。2011年10月1日岭杰小区23号商住楼及其附属工程竣工。信阳源泰公司、泽州房地产公司以及监理单位签署了竣工报告。2012年10月12日，信阳源泰公司、泽州房地产公司以及监理、设计、勘查五方单位对工程进行验收，并签署单位（子单位）工程质量竣工验收合格记录。期间，高平弘基公司对该工程的住宅部分予以使用。2013年1月6日泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改，2014年5月7日泽州质监站向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，至2014年12月4日泽州房地产公司未通知泽州质监站对该工程竣工复验实施监督。2013年4月25日原告与泽州房地产公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定原告路改萍向泽州房地产公司购买岭杰小区23号楼8单元15号房，该合同所涉及款项由路改萍汇入高平弘基公司泽州项目部，泽州房地产公司保证路改萍向该公司购买的岭杰小区23号楼8单元15号房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因泽州房地产公司原因，造成该房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由泽州房地产公司承担全部责任。原告路改萍与泽州房地产公司在商品房买卖合同中约定岭杰小区23号楼8单元15号房的用途为商业用房，建筑面积为240.44平方米，套内建筑面积为232.98平方米，单价为9100元/平方米，总金额为2188004元。2013年4月25日，路改萍与泽州房地产公司签订了一份合同补充协议，在该协议中双方约定路改萍购买的岭杰小区23号楼8单元15号房实际面积为491.97平方米，产权登记面积为240.44平方米。2013年6月1日，路改萍交纳了物业费4327.92元，水电费200元。2014年9月18日路改萍与案外人李粉芸、秦路要求晋城市信发门业给岭杰小区23号楼13、14、15号商铺制作并安装卷闸门，晋城市信发门业于2014年9月21日到现场安装时，受到被告的阻挠，未安装成。被告于2014年9月23日—25日用钢筋把岭杰小区23号楼8单元15号房的房门封堵。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，根据以上法律规定，路改萍未取得岭杰小区23号楼8单元15号房的房屋所有权证即未办理所有权登记，不拥有该房的所有权。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”、“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，原中华人民共和国建设部《关于发布国家的通知》（建标[2001]157号）第6.0.7规定“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”，以上的法律规定、规章规定，均说明建筑工程竣工后必须验收合格并报建设行政主管部门备案，否则不得投入使用，本案中被告河南源泰公司承建的岭杰小区23号楼虽于2012年10月12日经信阳源泰公司、泽州房地产公司以及泽州房地产公司委托的监理、设计、勘查五方单位自行验收合格，但2013年1月6日泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改，2014年5月7日泽州质监站又向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，且只到2014年12月4日泽州房地产公司也未通知泽州质监站对岭杰小区23号楼竣工复验实施监督，说明岭杰小区23号楼的质量并不合格，未经复验，也未向建设行政管理部门备案，并不具备投入使用的条件，本案中并无证据证明被告已交付了岭杰小区23号楼8单元15号房，泽州房地产公司、高平弘基公司未合法占有岭杰小区23号楼8单元15号房，被告仍是岭杰小区23号楼8单元15号房的合法占有方。在泽州房地产公司、高平弘基公司未合法占有岭杰小区23号楼8单元15号房的情况下，原告路改萍不能合法占有岭杰小区23号楼8单元15号房。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，原告路改萍与泽州房地产公司签订的商品房买卖合同的效力不受影响，双方形成了买卖合同关系。综上所述，路改萍并未取得岭杰小区23号楼8单元15号房的物权，其要求排除妨害的请求本院不予支持。原告路改萍虽未取得岭杰小区23号楼8单元15号房的合法物权，但其与泽州房地产公司签订的商品房买卖合同依然合法有效，该合同第十二条载明“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，原告路改萍认为自己的合法权益受到侵害时，可提起违约之诉，要求泽州房地产公司为其办理产权登记并赔偿其因此而产生的损失。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告路改萍的诉讼请求。案件受理费1250元（原告已预交），由原告路改萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长  王军会审 判 员  闫慧琴人民陪审员  暴伟东二〇一五年九月二十四日书 记 员  来甜甜