新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵十三民终字第106号
上诉人（原审被告）薛广枝，女，1961年6月生。
上诉人（原审被告）李丽，女，1985年7月生。
上诉人（原审被告）杨明英，女，1987年5月生。
上诉人（原审被告）杨明丽，女，1992年12月生。
四上诉人的委托代理人姚震，新疆廉正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李根昌，男，1973年1月生。
被上诉人（原审原告）周改霞（系李根昌妻子），女，1974年10月生。
两被上诉人的委托代理人郭新英，新疆君始律师事务所律师。
上诉人薛广枝、李丽、杨明英、杨明丽因与被上诉人李根昌、周改霞土地承包经营权纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2015）哈垦民初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月10日受理后，依法组成合议庭于2015年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人薛广枝、李丽、杨明英及委托代理人姚震，被上诉人李根昌、周改霞及委托代理人郭新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月，原告李根昌与杨××协商，杨××将位于黄田农场黄龙岗南沙梁南侧的150亩土地及一口机井交给原告种植和使用，但双方未签订书面合同。原告通过支付现金、折抵摩托车车款、修理费等先后共向杨××支付15.4万元。自2010年起，原告就开始投入资金改良和种植该土地。2011年1月23日，杨××向原告李根昌出具了一份收条，载明“杨××今收到李根昌150亩地金16万元（壹拾陆万元整）”。该收条主文系原告周改霞书写，杨××书写日期和签名。后杨××因病死亡。2014年4月初，从原告手中租种该150亩土地的梁××欲耕种时遭到了被告薛广枝的阻拦，薛广枝认为该150亩土地系自己丈夫杨××生前租给原告种植的，租期已满，现原告不交租赁费，就要收回该地。原告则认为该土地使用权系杨××转让给自己的。双方为此发生纠纷。2014年5月1日，被告强行将该150亩土地收回，并转包给他人种植至今。原告现诉至法院，请求判决被告返还土地150亩（标的16万元），并承担本案诉讼费。另查明，原告李根昌、周改霞系夫妻关系。被告薛广枝系杨××的妻子，被告李丽系薛广枝和杨××的儿媳，被告杨明英、杨明丽系薛广枝和杨××的女儿。再查明，2007年5月25日，经杨××担保，刘××与十三师黄田农场签订了一份《黄田农场土地开发租赁承包合同》，约定黄田农场将位于农一连（黄田农场黄龙岗）的960亩荒地租赁给刘××用于有机食品经营种植。土地所有权归国家所有，团场代表兵团、师行使所辖土地的管理权，刘××只享有土地的使用权、收益权，不得买卖土地，不得擅自改变土地用途或撂荒土地。承包期30年，自2007年5月25日起至2038年5月25日止。土地租赁费为前8年土地进行治理免收土地租赁费，第9年到20年每年每亩缴纳土地租赁费65元，第21年到30年每年每亩缴纳土地租赁费80元。后黄田农场与刘××对上述合同进行了公证，2007年10月9日，新疆哈密宏新公证处出具了（2007）新哈宏证字第409号公证书予以公证。2008年7月20日，刘××与杨××签订了一份《土地合伙开发租赁承包合同》，约定杨××为刘××和黄田农场合同的担保人，也是合伙人，所以双方共同开发农一连的400亩荒地用于生态建设。土地所有权归国家所有，团场代表兵团、师行使所辖土地的管理权，开发完后杨××只享有土地的使用权、收益权，不得买卖土地，不得擅自改变土地用途或撂荒土地。刘××修建通地道路及架设了高压线路等基础设施已经投入大量资金，杨××补偿刘××10万元。开发完成后杨××只享有土地使用权30年（含开发期），按照甲方（刘××）和黄田农场签订的合同，该块土地应向黄田农场交纳的费用及其它行政等部门收费由乙方（杨××）全部承担。刘××无权干涉杨××种植、经营活动。本案涉案150亩土地为杨××开发的400亩中的部分。杨××未在土地管理部门办理土地使用权登记。本案争议的150亩土地亦未在土地管理部门办理土地使用权转让登记。
原审法院认为，本案原被告争议的焦点是：1、本案涉案150亩土地是被告亲属杨××生前出租给原告还是将使用权转让给原告；2、被告亲属杨××收取的原告“地金”16万元是土地租赁费还是使用权转让费。
对本案第一个争议焦点：涉案150亩土地是被告亲属杨××生前出租给原告还是将使用权转让给原告。原告李根昌、周改霞认为，杨××在2009年12月主动与自己协商，将位于黄田农场黄龙岗南沙梁南侧的150亩土地30年的使用权一次性以16万元转让给自己，自己投入大量资金进行土地改良和种植，所以原告认为该150亩土地的使用权是被告亲属杨××生前转让给原告的。而被告薛广枝、李丽、杨明英、杨明丽则认为，本案涉案150亩土地是被告亲属杨××生前出租给原告种植的，认为杨××生前收到原告支付的16万元是该土地4年即2010年1万元，2011年、2012年、2013年每年各5万元的租金。因租期已满，原告不交租赁费所以就要收回土地。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告认为该150亩土地的使用权是被告亲属杨××生前转让给自己的，原告没有提供任何书面土地使用权转让协议，但却有杨××给原告出具的收条、哈密垦区公安局刑侦大队对崔××、徐××、苏××所制作的询问笔录等相互印证证实其主张。被告认为涉案150亩土地是被告亲属杨××生前出租给原告种植的，租期4年，租金标准为2010年1万元，2011年、2012年、2013年每年各5万元。但被告除了自己陈述外，却没有提交其他任何证据来证实该事实。显然原告提交的证据证明力明显大于被告的陈述。
对本案第二个争议焦点：被告亲属杨××收取的原告“地金”16万元是土地租赁费还是使用权转让费。原告认为被告亲属杨××收取的“地金”16万元（实为15.4万元），是杨××将150亩土地30年使用权一次性转让给自己而收取的使用权转让费。被告则认为“地金”16万元仅是150亩土地4年的租金。而“地金”本身不是一个意思明确的书面词语。根据被告提交的公证书、土地合伙开发租赁承包合同等证实，2007年5月25日，刘××承包了十三师黄田农场农一连（黄田农场黄龙岗）的960亩荒地经营种植。承包期30年，自2007年5月25日起至2038年5月25日止。土地租赁费为前8年土地进行治理免收土地租赁费，第9年到第20年每年每亩缴纳土地租赁费65元，第21年到第30年每年每亩缴纳土地租赁费80元。2008年7月20日，刘××与杨××签订了一份《土地合伙开发租赁承包合同》，名义上双方共同开发农一连的400亩荒地用于生态建设。开发完后杨××只享有土地的使用权、收益权。刘××收取杨××10万元。开发完成后杨××享有土地使用权30年（含开发期），按照甲方（刘××）和黄田农场签订的合同，该块土地应向黄田农场交纳的费用及其它行政等部门收费由乙方（杨××）全部承担。根据以上证据可以证实，2008年7月20日刘××将其承包的960亩中现状为荒地的400亩转让给杨××开发，使用权30年（含开发期），刘××收取了杨××10万元。到2009年12月，该土地显然还是荒地。所以2007年5月25日起8年时间内黄田农场不收取任何费用。若原告租种150亩荒地，种植4年，要支付租金16万元，再投入大量资金进行开荒，显然不符合常理。综合本案事实，“地金”不应理解为租金，“地金”16万元不是土地租赁费。综上所述，对被告辩称本案涉案150亩土地是被告亲属杨××生前出租给原告种植，杨××收到的16万元是该150亩土地4年租金的辩解意见，原审法院不予采信。对原告认为该150亩土地的使用权是被告亲属杨××生前转让给原告，杨××收取的16万元是150亩土地30年使用权转让费的意见，原审法院予以采信。被告强行收回该150亩土地，无事实根据和法律依据。故对原告的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年8月18日作出判决如下：
被告薛广枝、李丽、杨明英、杨明丽于本判决生效之日起十日内将位于黄田农场黄龙岗南沙梁南侧的150亩土地向原告李根昌、周改霞予以返还。案件受理费3500元，由被告薛广枝、李丽、杨明英、杨明丽负担。
宣判后，薛广枝、李丽、杨明英、杨明丽不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定事实缺乏证据，程序违法。杨××生前只是将涉案土地出租给了李根昌，收条写明的16万元是该土地从2010年至2013年四年的租金。杨××去世后，租期已满，被上诉人既不愿交租金也不愿与上诉人续签租赁合同，因此上诉人将土地收回。根据民事诉讼法的规定，当事人申请证人出庭作证，应当在举证期届满前提出。一审法院以哈密垦区公安局给崔××、徐××、苏××所做的询问笔录与收条进行认证，是歪曲事实。证人证言未经当庭质证，来源不合法，应予排除。2、一审按常理认为150亩地的租金不可能是四年16万元，只可能是30年的转让费，这样认定没有依据。上诉人认为地金的意思虽不明确，但按生活常识理解更接近“租金”。因为如果150亩地30年的租金是16万元，每亩地每年的租金只有129元，这也不合常理。3、一审认定上诉人与被上诉人是土地转让关系，是错误的。从查明的事实可知，杨××与刘××合伙，以刘××的名义取得960亩荒地的承包经营权，其中400亩交给杨××经营，合同明确规定土地所有权属国家，杨××只有经营、收益权，不得买卖土地。从杨××对土地投入的费用看，也不可能转让土地。杨××给刘××10万元后，又投资二三十万元进行打井、架线、平整土地。按合同约定，涉案土地从第9年到30年要向黄田农场交租赁费23万多元，再加上前期投入的近三十万元，支出远大于被上诉人支付的16万元，故杨××不可能违背常人智商将土地转让。另外，兵团的土地政策也是禁止私下转让国有土地，对此杨××是明知的。4、一审适用法律错误。该土地的承包经营权人是杨××，其去世后，应由其法定继承人继承，故上诉人收回土地是正确的，一审没有搞清权利人是谁，就适用《物权法》第三十四条返还原物的规定，判决返还土地。被上诉人主张与杨××是土地使用权转让关系，应当举证证实，但被上诉人只有收条而无其他证据，其应承担举证不利的后果。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李根昌、周改霞答辩称：1、一审不存在认定证据违反程序的问题。公安机关依职权对崔××等人进行询问并制作了笔录。一审法院调取该笔录后进行了庭审质证，故询问笔录不属于非法证据。从询问笔录中可以证实涉案土地是李根昌出资16万元受让取得的荒地，李根昌通过这几年的投资开荒、治碱将荒地进行了熟化，薛广枝在询问笔录中也认可是李根昌把生地种成熟地了。2、对于16万元的性质，李根昌受让150亩荒地后，投入大量资金安装滴灌、种林带、盖房子、泡水治碱、修路。按常理如果只租四年，那这四年只有投入没有任何收益，李根昌是不可能租种的。从双方提交的八份土地承包、转让合同中也可以印证，16万元的土地转让费与刘××、杨××在同时期将土地转让给吴××、孙××、王××和张××的价格没有太大差别，16万元的价格符合当时的土地市场行情。从李根昌的证据中可以推断出双方是土地使用权转让关系而非租赁关系。上诉人的算账方式不合理，杨××并未向黄田农场交纳过涉案土地的租金且该租金至今也未到交纳期限，上诉人不能将后续22年尚未交纳的租金算作杨××的投资。而且上诉人主张杨××对土地有大量的投资，对此没有确实可信的证据，涉案土地的主要投资项目装滴灌、修路、建房、平整土地都是李根昌投资的，杨××即便有少量的投资，也是用于400亩土地而不仅仅用于涉案的150亩土地。3、刘××与黄田农场的合同中约定，经黄田农场同意刘××可以转让土地使用权。刘××取得960亩土地后将该土地30年的使用权以不同的亩数分别转给了杨××、吴××、孙××等人，杨××取得其中400亩土地后又分别转给了李根昌、王××等人，李根昌受让涉案土地后的这几年里，黄田农场的有关人员都知情，并给李根昌办理了水电的过户手续。依据《物权法》的有关规定，国有土地使用权可以由个人经营使用，因此涉案土地使用权的转让是合法的，李根昌已从杨××处取得了涉案土地的使用权。上诉人在杨××去世后，违背诚信，用暴力手段夺回土地，侵犯了李根昌的合法权益，因此一审按照《物权法》第34条判决返还土地是正确的，应驳回上诉，维持原判。
上诉人薛广枝、李丽、杨明英、杨明丽在二审向本院提供以下证据：
1、2013年8月9日李根昌与段××、段××签订的《土地使用转让合同》，证明李根昌将自己开荒的145亩土地，以每亩3800元进行转让，以此印证杨××不可能以16万元转让涉案土地。
被上诉人李根昌、周改霞质证：对该合同的真实性认可，对证明的问题不认可。该土地是李根昌投资熟化过的，而涉案土地是荒地，两块土地的生熟状况、转让时间不同，没有可比性。
2、2012年7月18日，杨××与赵××、段××签订的《土地租赁承包合同书》复印件，证明杨××将其取得的400亩土地中的350亩，以115万元转让，进一步印证涉案土地的转让费不可能是16万元。
被上诉人质证：该合同是复印件，对其真实性、关联性不认可。该合同所指的350亩土地中含有之前杨××转给王××和张××的200亩，该地已被王××和张××熟化，所以价格比涉案的荒地要高。杨××未经王××、张××同意收回土地再次转让，他们的纠纷尚未解决。
3、2013年3月1日，李××与吴××签订的《土地承包合同》复印件，该合同显示，黄田农场的土地承包费自2013年起从每亩每年300元逐年递涨到700元，印证了涉案的150亩土地不可能以16万元转让。
被上诉人质证：对该证据的真实性、关联性不认可。该合同所指的土地是熟地，与涉案土地没有可比性。从该合同中可证实出租土地要向承租人提供滴灌、房子、供电设施等，否则没人承租。
4、2013年3月12日，聂××与杨××签订的《土地承包协议书》，证明当时哈密每亩土地的承包费为每年900元，印证涉案土地以16万元转让违背市场规律。
被上诉人质证：对该证据的真实性、关联性不认可。该合同中的土地与涉案土地的位置、生熟程度都不同，没有可比性。从该合同中也可证明不论是对外出租还是转包土地，都需要向受让方提供滴灌、房子、水泵等基础设施。
5、2015年9月17日上诉人的代理律师姚震对杨××和李根昌的老乡王××所做的调查笔录，可以证实2009年冬天杨××与李根昌协商出租涉案土地一事，杨××从未表示要把地转让给李根昌。
被上诉人质证：证人应当出庭作证，对该调查笔录的真实性、关联性不认可。王××说其与杨××、李根昌是老乡，但李根昌根本不认识此人。
6、聂××的证人证言，主要证明：聂××于2005年认识杨××，双方是好朋友。2007年杨××与刘××合伙开发土地，杨××曾问过聂××是否愿意承包涉案土地，聂新春拒绝了。后来听说李根昌承包了杨××的土地。听杨××说过其在涉案土地上投资开荒两年投入了几十万元。没听说杨××将土地转给王××和张××而是转给了赵××。2014年5月上诉人与被上诉人因土地发生纠纷时，聂新春因关心上诉人就去了现场。2005年以后黄田的土地承包费在每亩每年500-1000元，转让费在每亩1万元，故杨××不可能将涉案土地以16万元转让给李根昌。
被上诉人质证：对聂××的身份有异议，其与上诉人是好朋友，双方有利害关系，其发言带有明显的情绪和个人倾向。上诉人抢地时聂××参与其中，抢完地之后聂××还带了十几个人来到李根昌的地里。2008年杨××取得涉案土地后，在2009年就转给了被上诉人，不可能是证人所说的开荒两年。故对聂新春的证言不认可。
被上诉人李根昌、周改霞在二审向本院提供以下证据：
1、2007年9月12日刘××与吴××签订的《土地联合开发合同》一份，证明刘××取得960亩荒地后将其中50亩地30年的承包经营权以2.5万元转给吴保君。
2、2008年2月1日刘××与孙××签订的《土地联合开发租赁承包合同》及收据原件一份，证明刘××取得960亩荒地后将其中100亩土地30年的承包经营权以4.9万元转给了孙甲寅，该地与涉案土地相连。上述两份合同，可以证明2007年至2009年土地转让价逐年上涨，涉案土地的转让价与当时的市场价相符。
上诉人质证：对证据1、2的真实性、关联性不认可，因刘××未对这两块地进行开发，这两块土地与涉案土地没有可比性。
3、2012年1月11日牛××与朱××签订的《土地租赁合同》，从该合同显示，租种尚未开发成熟的土地，前三年免收费用，出租方要向承租方提供机井、滴灌、变压器、水泵、房屋等设施才能达到出租条件。
上诉人质证：对证据3的真实性、关联性不认可。该合同反映不出土地的位置。该合同约定的租赁费与上诉人提供的几份承包合同的内容基本一致，可以印证李根昌和杨××之间是租赁土地的关系。
4、黄田农场水电公司的售电报表四张，证明杨××将涉案土地转给李根昌后，双方于2011年8月一起去水电所办理了涉案土地用电的过户手续，将机井的产权人变更为李根昌，进一步印证双方是转让关系。
上诉人质证：对证据4的真实性、关联性不认可。以谁的名义购买水电与土地的归属无关。
5、刘××的证人证言，主要证明：刘××是刘××的弟弟。2013年刘××与李根昌等周围的地邻为种地需要，每人出资1000元联合修了一条通往涉案土地的道路。刘××听说李根昌花了16万元买的荒地，具体怎么买的、有无滴灌不清楚，李根昌在地边盖了两栋房子。
上诉人质证：对证人证言不认可，该证人对土地的具体情况不清楚，只是听说。
6、姜××的证人证言，主要证明：2010年证人给李根昌的涉案土地安装过滴灌，去过地里。但不清楚涉案土地是租赁还是转让取得。
上诉人质证：该证人证言与本案无关，无证明力。
7、王××的证人证言，主要证明：2010年该证人曾给李根昌焊过滴灌用的压力罐。听李根昌及周围熟悉的人说过，土地是从杨××处买来的，具体多少钱、多少亩不清楚。
上诉人质证：上诉人不认识王××，对其焊压力罐的事无法确认，对于李根昌买地的事，证人不清楚，无证明力。
本院经审理查明：2007年5月25日，刘××与黄田农场在《土地开发租赁承包合同》第六项中约定：“在经甲方（黄田农场）同意的情况下，乙方（刘××）的承包权可依法转让，但不得擅自转包或出租，否则甲方有权解除合同”。
本院查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为：根据查明的事实及双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：李根昌与杨××之间是否成立土地承包经营权转让关系，上诉人是否应向被上诉人返还涉案土地。李根昌主张与杨××存在土地承包经营权转让关系，上诉人抗辩李根昌与杨××是土地租赁关系，双方应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，提供证据加以证明。因李根昌与杨××未签订书面的转让合同或出租合同，本院对双方提供的证据进行综合判断后认为：
一、从涉案土地流转时的实际情况分析：杨××于2008年7月从刘××处取得400亩荒地后，又于2009年将其中的150亩流转给李根昌，从其流转土地的间隔时间及公安机关对李根昌、崔××、徐××、苏××、薛××的询问笔录，均可认定李根昌从杨××处取得涉案土地时该地是荒地，尚未被熟化。从刘××和黄田农场签订的合同中显示因涉案土地是荒地，因此前8年黄田农场不收租赁费，从上诉人提供的李××与吴××、聂××与杨××签订的土地承包合同以及被上诉人提供的牛××与朱××签订的土地租赁合同，都可以印证：如果出租或承包荒地，前几年不收费用，随后几年的收取的费用根据土地的熟化程度进行逐年上涨。同时也可印证，土地对外出租或承包，通常要具备能够满足种植条件的基础设施，包括机井、滴灌设施、电力设施、修建通地道路、地上房屋、种植防风林等。杨××将涉案土地交给李根昌时，修建了机井、高压线、对土地进行了基本的平整，但没有安装滴灌设施、建房、种植防风林等，由此判断当时涉案土地不具备对外出租种植的条件。
从公安机关的询问笔录和收条的内容综合分析：垦区公安局为调查双方的纠纷，依法对当事人李根昌、薛广枝、证人崔××、徐××、苏××进行询问并制作询问笔录，一审法院调取后，在开庭时依法组织双方进行了质证，程序合法，该笔录可以做为认定本案事实的依据。从询问笔录以及刘××、王××的证人证言均可反映出，涉案土地是李根昌出资16万元转让取得，之后李根昌投资将土地熟化的事实。2011年杨××与李根昌办理了涉案土的水电过户手续这一行为，也可进一步印证双方存在土地转让的盖然性。从收条的内容对“地金”的含义进行理解，如果16万元是租金，那么双方在出具收条时应注明16万元租金所对应的租赁期限和金额才更为合理，因此“地金”按常理和当地的习惯用语去理解，更接近于土地转让金之意。
从16万元的价格分析：杨××在2008年向刘××支付10万元取得了400亩荒地的承包经营权。因涉案土地是杨××从刘××处取得400亩荒地的一部分，涉案土地同刘××与吴××、孙××签订的土地租赁承包合同，以及杨××与××、王××签订的土地租赁承包合同，在地理位置、流转时间、土地状况等方面基本相同，故在流转价格方面具有可比性。将涉案土地的流转价格与上述合同中所涉及的土地流转价格进行对比，可以看出2007年至2009年黄田农场的土地流转价格，是按土地的熟化程度、棉花市场的波动等因素呈逐年上升趋势。涉案土地以16万元转让是符合当时土地流转价格的。再者按常理判断，如果李根昌支付16万元仅租种四年，那么这四年不仅没有收入，还要继续投资开荒，该土地在租赁种植的时间和投资价值方面都有违常理。
上诉人主张杨××与李根昌是土地租赁关系，对此也没有提供证据证实双方对租赁期限、租金的交付时间和方式及双方的权利义务做了何种约定，因此上诉人主张双方存在土地租赁关系，缺乏证据和合理性，本院不予采纳。
二、本案的法律适用问题。依据《物权法》第一百一十八条、第一百二十八条的规定以及黄田农场与刘××签订《土地开发租赁承包合同》的约定，可以认定涉案土地的承包经营权可以依法流转。杨××与李根昌虽未签订书面合同，但双方从2009年转让至今，黄田农场作为土地的发包方未对双方的转让行为提出异议，且双方的转让行为也不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。依据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，双方已形成了事实上的土地承包经营权转让关系。上诉人强行收回土地，侵犯了被上诉人对涉案土地的使用权，因此一审依据《物权法》第34条判决上诉人向被上诉人返还土地，符合上述法律规定，应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人薛广枝、李丽、杨明英、杨明丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余江兵
审 判 员 祁晓玉
代理审判员 杜 倩
二〇一五年十一月五日
书 记 员 刘 培