福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岚民初字第1050号
原告福州东兴龙居房地产有限公司，住所地平潭县。
法定代表人卓新荣，董事长。
委托代理人徐军、钟彬，北京大成（福州）律师事务所律师。
被告侯月花，女，汉族，住福建省平潭县。
第三人中国工商银行股份有限公司福州东街口支行，住所地：福州市鼓楼区。
代表人林威，行长。
委托代理人汪小霞，女，汉族，住福州市鼓楼区，系该行职员。
原告福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称“东兴房产公司”）诉被告侯月花、中国工商银行股份有限公司福州东街口支行（以下简称“工商银行东街口支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月19日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月19日公开开庭进行了审理。原告东兴房产公司的委托代理人徐军、钟彬，第三人的委托代理人王小霞到庭参加诉讼，被告侯月花经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告东兴房产公司诉称，2011年9月18日，原、被告签订编号为《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买坐落于平潭县商品房，商品房总金额为1332804元，被告应于签订合同的当日向原告支付人民币402804元整作为购房首付款，余款人民币930000元整向银行申请按揭贷款，在获得贷款后，被告应按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息。如果因被告逾期归还按揭贷款而导致原告承担保证责任，被告应在原告发出还款通知之日起10日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还日期间的利息（按日万分之三计算），如在上述时间内未归还的，被告还应按日万分之五支付违约金。被告累计三个月未缴按揭款项，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房产，并没收被告已交纳的所有款项。此外，合同尚就其他条款作了约定。
上述合同签订后，原、被告及第三人签订编号A：《个人购房借款／担保合同》，约定：第三人向被告发放个人购置住房贷款人民币93万元用于被告向原告购买坐落于平潭县商品房；原告为该笔贷款提供担保直至房屋抵押登记手续办理完毕止。
自2012年12月1日起，被告未能依约向第三人支付购房贷款按揭还款，第三人和原告曾多次电话通知被告依约向第三人还款，但被告均拒绝。2013年2月22日，第三人从原告工商银行账户划走被告自2012年12月至2013年2月期间应归还款项18325.18元，此后，第三人又先后于2013年3月25日、2013年4月28日从原告工商银行账户划扣11885.26元。截止2013年4月30日，第三人合计从原告账户划扣人民币30210.44元用于为被告支付其应向第三人支付的购房贷款按揭还款。
2013年3月20日，原告向被告发出书面《还款通知》要求被告在接到通知后立即与原告洽商还款事宜。2013年4月10日，原告又委托律师向被告发出《律师函》，催告被告履行还款义务。被告在收悉上述函件后至今仍未履行还款义务，2013年5月16日，原告依约向被告发出《解除〈商品房买卖合同〉的通知书》，告知被告拒不履行还款义务的行为已构成严重违约，自2013年5月16日起，原告解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。被告拒不履行还款义务致使原告承担保证责任的行为已构成严重违约，原告已依约行使解除权，《商品房买卖合同》已于2013年5月16日解除。《商品房买卖合同》的解除已致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告同时请求法院解除编号A：《个人购房借款／担保合同》。被告应承担因其违约行为给原告造成的损失并依法承担违约责任。请求：1、确认原、被告双方签订编号为《商品房买卖合同》已经依法解除；2、判令解除编号A：《个人购房借款／担保合同》；3、判令被告立即返还商品房；4、判令被告返还原告代其向第三人支付的购房贷款按揭还款人民币30210.44元（暂计至2013年4月30日），并支付按日万分之五利率计算的自银行扣款之日起至被告实际还款之日止的利息；5、判令被告支付自原告交付商品房之日9月12日）起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费人民币35000元（暂计至起诉之日止）；6、判令被告向原告支付违约金人民币1684元（暂计至7月2日，实际金额计算至实际清偿之日止）；7、判令被告应承担的上述费用从其已支付的购房款中先行抵扣；8、判令被告承担本案的全部诉讼费（包括但不限于诉讼费、鉴定费、调查取证费等）。
被告侯月花未作答辩。
第三人工商银行东街口支行述称，第三人已履行完贷款的义务，原告诉请解除担保合同的前提是要担保人承担完担保责任，即应先履行完毕其担保责任。
原告为支持其诉讼主张，向法院提交证据如下：
证据一，企业营业执照副本、组织机构代码证（副本）各一份）；
证据二，被告的身份证、户口簿各一份；
原告以证据一、二证明原、被告诉讼主体适格。
证据三，资质证书、国有土地使用权证、商品房预售许可证各一份，证明原告具有房地产开发资质，已依法取得涉案商品房的土地使用权证、商品房预售许可证，被告购买商品房具备预售条件。
证据四，商品房买卖合同、告知书、补充协议各一份，证明2011年9月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同，被告向原告购买坐落于平潭县商品房一套，总价为1332804元，被告向银行贷款930000元，在获得贷款后，被告应按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息。如果因被告逾期归还按揭贷款而导致原告承担担保责任，被告应于原告发出还款通知之日起10日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还日期间的利息（按日万分之三计算），如在上述时间内未归还的，应按日万分之五支付违约金。被告累计三个月未缴按揭款项，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产，并没收被告已交纳的所有款项。
证据五，《个人购房借款／担保合同》一份，证明原、被告及第三人于2011年10月20日签订借款／担保合同，第三人向被告发放贷款930000元，用于被告向原告购买诉争房，原告为该笔贷款提供担保至房屋抵押登记手续办理完毕止。
证据六，接楼通知书、业主（住房）基本情况登记表、业主交房验收表、业主入住文表、材料签收清单、入伙会签单各一份，证据原告已依约将诉争房交付给被告使用，被告从2012年9月12日至今一直占有使用诉争房。
证据七，中国工商银行福州东街口支行出具的《确认函》一份；
证据八，《中国工商银行网上银行电子回单》8份；
证据七、八证明被告自2012年12月1日起就拒不履行还款义务至起诉之日止已七个月未履行还款义务，导致原告承担保证责任，原告账户于2013年2月22日、同年3月25日、同年4月28日被第三人分别划走18325.18元、5940元、5945.06元，共计人民币30210.44元。
证据九，还款通知一份；
证据十，律师函一份；
证据九、十证明原告于2013年3月20日向被告发出还款通知。2013年4月10日，原告又向被告发出《律师函》催告被告履行还款义务，但被告至今仍未履行还款义务。
证据十一，《解除〈商品房买卖合同〉的通知书》及邮政详情单、国内特快专递查询申请书各一份，证明2013年5月16日，原告向被告发出《解除〈商品房买卖合同〉的通知书》，告知被告拒不履行还款义务的行为已构成违约，自2013年5月16日起，原告解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，导致《个人购房借款／担保合同》的目的无法实现，应依法解除。
经庭审质证，第三人对原告提供的证据一至证据十一均无异议。
被告及第三人未向法院提交证据。
对原告提供的证据，本院分析认证如下：
第三人对原告提供的证据一至证据十一真实性无异议，被告经本院合法传唤未到庭应诉，且在法定期限内对上述事实未提供口头或书面意见进行抗辩，视其对原告起诉的事实和提交证据真实性的默认。为此，对原告提交的证据，本院予以确认。
根据上述有效证据，对本案事实作如下确认：
被告侯月花向原告东兴房产公司购买商品房一套，坐落于平潭县。2011年9月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。合同第三条约定：该房建筑面积共145.61平方米，其中套内建筑面积125.99平方米，共有分摊建筑面积19.62平方米。第四条约定：每平方米单价9153.24元，总金额人民币1332804元。第六条约定：被告支付首付款402804元，余款930000元向银行申请按揭贷款。第八条约定：2012年8月31日前交房。《补充协议》第四条“按揭付款”约定：1、买受人如选择按揭付款方式，则应于签订本合同后7日内向出卖人提交办理按揭所需要的所有证明材料，并携配偶（或共同还款人）及其相关证件前往指定的地点办妥银行按揭放贷手续，买受人应保证提交材料的完整性、真实性和合法性。5、买受人在获得贷款之后，必须按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息，如果因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起买受人归还日期的利息（按日万分之三计算），如在上述时间内未归还的，买受人还应按日万分之五支付违约金。买受人累计三个月未缴按揭款项，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产，并没收买受人已交纳的所有款项。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，被告依约向原告支付购房首付款人民币402804元，同时向第三人申请按揭贷款人民币930000元。2011年10月20日，原、被告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，原告作为被告向第三人借款的保证人在《个人购房借款／担保合同》上签字并盖公章，合同约定原告为连带责任保证人。同年11月1日，第三人向被告发放贷款人民币930000元，同日原告收到该笔款项人民币930000元。此时，被告共计支付原告全部购房款人民币1332804元。2011年12月1日起被告每月向第三人支付按揭贷款月供，至2012年11月1日止。2012年12月1日起，被告每月未向第三人支付按揭贷款。原告作为被告向第三人贷款的保证人，因被告每月未向第三人还款，第三人于2013年2月22日、3月25日、4月28日从原告银行帐户分别扣划人民币18325.18元、5940.2元、5945.06元，合计人民币30210.44元（截止2013年4月30日）。2013年3月20日，原告作出《还款通知》，要求被告在收到还款通知之日起10日内归还原告已支付的款项18325.18元，并承担自银行扣款之日起至被告还款之日止，按日万分之三计算相应利息。2013年4月10日，原告通过北京大成（福州）律师事务所，向被告发出（2013）大成榕律字第229号《律师函》，要求被告在原告发出还款通知之日起10日内归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还期间的利息（按日万分之三计算），逾期应按日万分之五支付违约金，累计三个月未缴按揭款项，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产，并没收被告已交纳的所有款项。同年5月16日，原告以被告未按时向第三人归还按揭贷款本息，导致原告承担保证责任，并被第三人从其中帐户扣划30210.41元，原告以曾多次函告被告归还为其支付的贷款本息，但被告至今未支付为由，作出《解除商品房买卖合同通知》，并写明：“自本通知送达之日起，解除与被告签订的《商品房买卖合同》，同时将依约收回房产，没收被告已交纳的所有款项，并承担相应违约责任。”原告作出的上述《还款通知》、《律师函》、《解除商品房买卖合同通知书》均送达至被告户籍住址，由被告的亲戚何昌义签收。
另查明，1、截止2013年10月31日，被告尚欠第三人贷款本金909799.05元，利息5001.54元，合计人民币914800.59元。2、2012年9月12日，原、被告双方办理了交房的相关手续，原告将诉争房屋交付给被告使用，该诉争房被告未取得房屋所有权证和土地使用权证。
综上事实，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，原、被告双方于2011年9月18日签订的《商品房买卖合同》，原、被告与第三人于2011年10月20日签订的《个人购房借款／担保合同》，自合同签订之日起生效，各方均应按合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，被告作为讼争房产买受人已支付全部购房款，履行了讼争合同主要义务。作为出卖人的原告讼争合同的目的已得到实现，且已将讼争房产交付被告使用。虽然《商品房买卖合同》的补充协议第四条第5款约定：“买受人累计三个月未缴按揭款项，出卖人有权单方面解除合同收回房产，将没收买受人已交纳的所有款项。”但原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是采用格式条款订立的。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款……。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》第四条第5款中关于“买受人累计三个月未缴按揭款项，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》收回该房产，并没收买受人已交纳的所有款项”的约定；属加重被告的责任，排除被告主要权利应为无效条款。同时房屋已于2012年9月12日交付被告侯月花使用，被告已实际占有使用了诉争房屋，故原告主张确认《商品房买卖合同》已经解除、被告返还讼争房产及支付房产占有使用费人民币35000元，依据不足，本院均不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》是主合同，原、被告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》属从合同，主合同本院确认有效，原告主张解除原、被告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》于法无据，本院亦不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》的《补充协议》中约定，被告未按期足额归还银行按揭贷款本息，致原告承担相应的保证责任，被告应于原告发出还款通知之日起十日内归还款项，并承担自银行扣款之日到归还日期间的利息（按日万分之三计算），如在上述时间内未归还的，买受人应按日万分之五支付违约金。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”故原告主张被告返还原告代其向第三人支付的贷款按揭还款人民币30210.44元，本院予以支持。因被告违约，原告主张该款按日万分之五计算违约金，本院予以支持。原告尚主张被告除逾期还款违约金外再承担其它违约责任，本院不予支持。被告侯月花经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十九、第四十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告侯月花应在本判决生效后十日内偿还原告福州东兴龙居房地产有限公司代偿款人民币30210.44元并支付违约金（违约金按日万分之五，其中18325.18元自2013年3月22日起、5940.2元自2013年3月25日起、5945.06元自2013年4月28日起均计至本判决确定的还款之日止）；
二、驳回原告福州东兴龙居房地产有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1247元，由被告侯月花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 张宗发
代理审判员 翁祖文
人民陪审员 林光英
二〇一四年五月六日
书 记 员 高巧萍
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。