连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初1589号
原告中国工商银行股份有限公司连云港海州支行，住所地连云港市海州区新建西路1号。
负责人刘广胜，该行行长。
委托代理人张彩霞，该行员工。
委托代理人朱健。
被告李爱平。现羁押于连云港市看守所。
被告蔡美兰。
原告中国工商银行股份有限公司连云港海州支行（以下简称工行海州支行）诉被告李爱平、蔡美兰金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，因被告李爱平涉嫌刑事犯罪被羁押，本院于2016年4月11日裁定本案中止诉讼。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行海州支行的委托代理人朱健、张彩霞、被告李爱平及两被告的委托代理人殷成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行海州支行诉称，2011年7月11日原告与被告李爱平、蔡美兰签订《个人借款／担保合同》，约定：原告借给被告李爱平、蔡美兰人民币32万元，借款期限为10年，被告李爱平、蔡美兰以其名下位于海州区新孔南路48号河畔花城沿街18号商铺抵押给原告，原告取得他项权证。2011年7月25日该笔借款如期发放。可被告李爱平、蔡美兰未按约定履行还款义务。仅返还部分款项，且截止至2016年1月被告已连续13期未还本金利息。后经原告多次催要，被告仍拒不履行还款义务。请求法院判令：1、被告李爱平、蔡美兰返还借款及利息255381.50元（其中本金237093.91元，利息18287.59元，此金额暂定为2016年1月21日结息日金额，该日期以后利息罚息等金额按照合同约定计算）；2、被告1、被告2以其名下抵押房产拍卖、变卖所得优先偿还该借款；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告李爱平、蔡美兰共同辩称，贷款属实，但原告主张的利息中包含复利及罚息，这部分利息过高不符合法律规定，请求法庭予以酌减。
经审理查明，2011年7月11日，原告工行海州支行与两被告签订一份个人购房借款／担保合同，约定两被告向原告借款32万元用于购买位于连云港市海州区新孔南路48号河畔花城沿街商铺18室，借款期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率也以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法，两被告逾期还款的，罚息利率按借款利率的基础上加收40%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。合同并约定两被告以上述购买的房产对借款提供抵押担保，原、被告双方之后签订了房地产抵押合同一份并办理了抵押登记。同年7月25日，原告发放了借款32万元。两被告自2014年年底起，即未能按期偿还到期借款本息，截止2016年1月21日止，两被告共计欠原告借款本金237093.91元、利息18287.59元。
另查明，两被告原系夫妻关系。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的个人购房借款／担保合同、借款凭证、房地产抵押合同、房产证、他项权证、身份证、常住人口登记卡、结婚证、催收情况记录、欠款明细等在卷予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的个人购房借款／担保合同、房地产抵押合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。两被告在2014年底之后未按合同约定到期偿还借款本息已违反合同约定，应当依法承担民事责任，原告有权依照合同约定要求两被告立即清偿全部欠款，故本院对原告要求两被告偿还所有借款本息的请求予以支持。两被告自愿以自有房产向原告提供抵押担保，在其不履行义务时，原告有权以两被告抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李爱平、蔡美兰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司连云港海州支行支付借款本金237093.91元及利息（计算至2016年1月21日的利息为18287.59元，自2016年1月22日起的利息按照合同约定计算至实际给付之日止）。
二、如两被告不履行上述债务，则原告中国工商银行股份有限公司连云港海州支行有权以两被告所有的位于连云港市海州区新孔南路48号河畔花城沿街商铺18室房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5130元（原告已预交），由两被告承担，于给付上述款项时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5130元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，收款人：连云港市中级人民法院，
帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判长 陈康祥
二〇一六年五月九日
书记员 尹 婷
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还：贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）、《中华人民共和国担保法》
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
（三）、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条第一款：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。