广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第391号
上诉人（原审被告）：清新县瑞龙房地产开发有限公司。
法定代表人：江有谊。
委托代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏伟凡。
委托代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。
上诉人清新县瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙公司）因与被上诉人苏伟凡商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年10月25日，苏伟凡与瑞龙公司签订《广东省商品房买卖合同（预售）》。合同约定，苏伟凡购买位于清新区三坑镇温泉大道8号瑞龙花园***房屋为预售商品房；预售商品房批准机关为清新区住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为清新房预售证第200880号；房屋建筑面积399平方米，套内面积399平方米；房屋总金额1620000元；房屋交付期限：出买人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定；商品房经工程竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。若遭不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或买受人未能按合同规定期限付清相关款项，除双方协商同意解除合同或变更合同外出买人可据实予以延期；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任：逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。房屋的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。
合同签订后，苏伟凡按约定共向瑞龙公司支付了购房款1620000元。
2012年5月19日，双方签订一份补充协议，约定将原房屋交付的时间延期至2012年12月31日。逾期后，瑞龙公司没有依约交付房屋。
2013年4月3日，瑞龙公司组织了施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位对涉案房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收，验收意见为合格。7月29日，涉案房屋办理备案手续。
2013年9月29日，瑞龙公司到清远市住房和城乡建设局对涉案的房屋进行初始登记。2013年10月9日，瑞龙公司向苏伟凡发出《要求尽快办理收楼手续的函》，请其在收到本函后三日内办理收楼手续。10月10日，苏伟凡签收该函件。庭审中，苏伟凡提出变更诉讼请求的第一项，同意接收涉案的房屋。
苏伟凡起诉时的诉讼请求为：1、判令瑞龙公司将经验收合格、并符合合同约定装饰、设备标准的位于清新区三坑镇温泉大道8号瑞龙花园***房屋交付给苏伟凡；2、判令瑞龙公司支付违约金184680元（按已交购房款1620000元每日万分之四计算，从2013年1月1日计至2013年10月12日共285日，余下从2013年10月13日起至瑞龙公司交付房屋日止）给苏伟凡；3、本案诉讼费用由瑞龙公司承担。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案瑞龙公司已取得涉案房屋的预售许可证明，其与苏伟凡签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应履行合同义务。
二、关于商品房的交付及违约责任问题。根据合同约定，房屋交付的条件是商品房经工程竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，涉案的房屋已竣工并经验收合格，且办理了备案手续，已具备了交付的条件，现苏伟凡表示愿意接收涉案的房屋，双方应尽快办理好房屋的交接手续。至于交付使用的日期，苏伟凡已在庭审中确认2013年10月10日收到瑞龙公司发出的办理收楼的函件，且该函件说明收到本函后三日内办理收楼手续。至于交付使用的日期，苏伟凡已在庭审中确认房屋的交付日期为2013年10月12日。瑞龙公司辩称2013年9月11日，已将房屋交付苏伟凡，不予采信。依约定，瑞龙公司应于2012年12月31日将房屋交付给苏伟凡；但瑞龙公司未能在约定的期限内交付房屋，属违约，依法应承担相应的违约责任。
三、关于违约金的数额问题。双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应履行合同义务。依合同约定，房屋逾期交付超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，苏伟凡起诉请求瑞龙公司按日万分四计付延期交楼违约金，并无不妥，原审法院予以支持。延期交楼违约金从2013年1月1日起计算至2013年10月12日止。另苏伟凡请求从2013年10月13日起瑞龙公司应支付违约金至交付房屋日止，不予支持。瑞龙公司应按苏伟凡已付的购房款1620000元为基数，从2013年1月1日起计算至2013年10月12日止，按日万分之四计算支付违约金184680元（1620000元×0.0004×285天）给苏伟凡。至于瑞龙公司辩称苏伟凡要求支付的违约金过高，应按同地段房屋的租金计算一节，该公司不能举证证明违约金高于实际损失的30%，其主张原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、瑞龙公司应于判决生效之日起10日内向苏伟凡支付违约金184680元。二、驳回苏伟凡的其他诉讼请求。案件受理费3994元，由瑞龙公司负担。
宣判后，瑞龙公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回苏伟凡的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由苏伟凡承担承担。主要事实和理由是：原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决瑞龙公司支付的违约金数额远远高于苏伟凡的实际损失。首先，根据合同法的立法本意，违约金仅仅具有补偿性质，是对违约方损失的补偿，违约金数额应与造成的损失相对应。本案违约金的计算以及数额均应以上诉人延迟交楼造成给苏伟凡造成的损失为基础，该直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住的所造成的租金损失，因而，违约金应以租金为计算基础，方符合公平公正原则。同地段、同面积房屋租金仅仅为3000元/月，瑞龙公司延迟交楼9个半月，而苏伟凡的直接损失仅仅为28500元，原审判决瑞龙公司支付的违约金高达184680元，远远超过了苏伟凡的损失。其次，若苏伟凡认为按租金标准不能弥补其损失，理应对损失举证证明，但苏伟凡未能提供任何证据证明其损失及损失数额，应承担举证不能的法律后果。
苏伟凡答辩称：原审法院认定事实正确，适用法律正确，所判违约金与事实相符，应予以维持。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：2010年11月10日，瑞龙公司向苏伟凡出具收款收据，确认收到苏伟凡支付的820000元购房款。其余800000元购房款苏伟凡于2010年12月21日通过银行按揭支付给瑞龙公司。
瑞龙公司主张其于2013年9月11日发出《收楼通知书》通知苏伟凡收楼，并提交《收楼通知书》为证。该《收楼通知书》的主要内容为“苏伟凡先生：您好！您所认购的清新县瑞龙房地产开发有限公司‘瑞龙湾花园’别墅9号楼，已取得竣工验收备案表，达到收楼条件。一、请您带齐资料前往办理收楼手续，办理地址：瑞龙湾花园售楼部。房地产公司，物业公司将派人到现场办公。二、因我公司工作人员一般在花都办事处办公，为避免收楼时业主收楼时前往办事而工作人员刚好外出给您造成不便，建议您按照与开发商售楼处约定的时间前来办理入住手续。预约电话：1369748****。……”
2013年11月13日，瑞龙公司向原审法院提交《评估申请书》申请原审法院向相关的评估机构对涉案房屋的租金进行评估。11月15日，原审法院就评估事宜征求苏伟凡意见，苏伟凡明确表示不同意瑞龙公司评估申请。2013年11月21日，瑞龙公司委托清新中永恒土地和房地产评估事务所对涉案房屋进行租赁价格评估。该公司于11月22日作出清新中永恒房地估字[2013]1121号《评估报告书》，估价结果为：涉案房屋的市场租金价格为5751元/月。原审庭审中，苏伟凡对该评估报告质证认为是瑞龙公司单方委托所作，且没有可比性，涉案房屋的地段属于有温泉资源的旅游区。
本院认为，本案商品房预售合同系纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应当围绕瑞龙公司上诉请求的范围进行审查。
本案中，苏伟凡与瑞龙公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。根据合同及补充协议的约定，瑞龙公司应当于2012年12月31日前将经竣工验收备案的房屋交付苏伟凡使用。逾期交付房屋的，应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之四的违约金。但瑞龙公司逾期履行交房义务，故应当向苏伟凡支付违约金，当事人二审对此均无异议，本院予以确认。双方二审争议的焦点为：违约金计算的期间如何确定以及瑞龙公司能否请求减少违约金。
关于违约金计算的期间如何确定的问题。瑞龙公司主张其于2013年9月11日发出《收楼通知书》通知苏伟凡收楼，应以此时间作为涉案房屋的交付时间。而苏伟凡否认收到该通知。经审查，瑞龙公司没有证据证明已将该《收楼通知书》通过邮件或其他方式送达给苏伟凡和苏伟凡收到该通知书时间。况且，从《收楼通知书》的内容看，主要是通知苏伟凡与瑞龙公司预约收楼时间，并无明确具体的预约和收楼时间。故瑞龙公司此节主张缺乏事实依据，本院不予采信。2013年10月9日，瑞龙公司通过EMS向苏伟凡发出《要求尽快办理收楼手续的函》，通知苏伟凡在收到函件后三日内到瑞龙公司办理收楼手续。苏伟凡确认于10日收到该函件，并在原审庭审中表示愿意接受涉案房屋。据此，原审法院认定涉案房屋交付的时间为2013年10月12日从而确定违约金的计算期间具有充分事实依据，本院予以维持。
关于瑞龙公司能否请求违约金减少的问题。从《商品房买卖合同》第九条规定的内容看，双方约定的逾期交房违约金具有惩罚的性质。该约定体现了合同双方的意思自治。而瑞龙公司作为房地产开发法人应更能充分评估、预见该约定的风险。在苏伟凡已支付全部购房款，负担银行贷款债务并将原定交楼期限宽限两年，而瑞龙公司却没有合法抗辩理由长达285天逾期交楼的情况下，瑞龙公司仅以其自行委托的对涉案房屋租金标准所作评估意见并不足以证明合同约定的按日支付已交付房价款万分之四的违约金存在过高的情形，其认为按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及相关司法解释的规定请求减少违约金依据不足，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，瑞龙公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按原审判决执行；二审案件受理费3994元，由上诉人清新县瑞龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一四年九月二十一日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。