上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12295号
上诉人（原审原告）：梁弘，女，1960年8月24日生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告）：张品生，男，1963年7月3日生，汉族，住上海市松江区。
上诉人梁弘因与被上诉人张品生房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁弘，被上诉人张品生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人梁弘上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订租赁合同依法有效，上诉人在2014年12月中旬从北京将家具搬至租赁房屋时才发现房屋被另行出租，当即向当地派出所进行报警，之后也向当地居委会报告，均说明上诉人与被上诉人之间的租赁合同有效，上诉人并没有要求退房。被上诉人称上诉人要求退房，被上诉人并没有证据证明，更没有与上诉人办理退租手续，被上诉人的陈述不能成立。2、被上诉人在一审申请三位证人到庭作证，这些证人称是中介公司工作人员，但上诉人一个都不认识，且三名证人所作的陈述相互矛盾，不具有证明效力，一审偏听偏信证人证言错误。3、被上诉人存在一房两租的行为，出租给案外人的租金高于上诉人与被上诉人之间的租金，被上诉人的违约故意明显，故上诉人要求被上诉人承担合同违约责任。4、因被上诉人的违约行为，导致上诉人产生的损失，应由被上诉人承担。
被上诉人张品生辩称，不同意上诉人上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、双方2014年11月30日签订合同，被上诉人就按照上诉人要求打扫卫生，将房中的家具、床等全部扔掉，粉刷墙壁，安装铁门等，这些费用支出客观存在。上诉人在2014年12月1日提出不租房的要求，被上诉人为此在12月3日到中介公司进行交涉，要求上诉人赔偿违约金，也就是被上诉人不同意退押金，因为被上诉人发生了上述费用支出，租金一直表示同意退还，但双方几次协商未成，被上诉人就在几家中介公司挂牌出租，并在12月8日通过另一家中介公司出租给案外人。上诉人否认到中介公司协商，是上诉人说谎。2、三名中介人员在一审审理中确认当时是上海XX事务所（以下简称XX事务所）的工作人员，其中一名证人葛某1是本次租赁合同的经办人，其确认带看房及签约，确认上诉人在签约后不久就提出了不要房的要求，故证人证言应予采信，不能因为上诉人说不认识这些证人就否认证人证言的证明效力。3、上诉人报警不能说明是被上诉人违约，被上诉人出租给案外人的房租涨价与本案无关。被上诉人没有违约，不同意赔偿。
梁弘向一审法院起诉请求：1、解除梁弘、张品生于2014年11月30日就松江区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）签订的《房屋租赁合同》；2、判令张品生退还房屋租金18,900元（人民币，下同）、押金6,300元、中介费1,800元并支付利息（均自2014年11月30日起计算至实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令张品生赔偿梁弘违约金6,300元；4、判令张品生赔偿梁弘搬家费损失4,800元。
一审法院认定事实：2014年11月30日，张品生作为出租方、甲方，梁弘作为承租方、乙方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。合同第二条约定租期自2014年12月5日至2017年12月4日，每月租金为6,300元。第四条约定，合同签订之日，乙方向甲方交付6,300元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。第六条约定，租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由，要求解除合同时，须提前二个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付6,300元整作为违约赔偿金。第十三条约定，中介费为一个月租金的70%，甲、乙双方各付35%，非居住用房为一个月租金。甲方应付1,800元，乙方应付1,800元，签约当日结清。该合同另对其它租赁事宜作了约定。该合同尾部中介方盖章为XX事务所，签字人为“王某2”。
同日，张品生出具一份《收款收据》，载明收到梁弘支付的3个月租金及押金共计25,200元。
同日，梁弘向XX事务所支付1,800元中介费。
2014年12月7日，张品生作为出租方、甲方，案外人王某1作为承租方、乙方，签订一份《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租期自2014年12月8日至2017年12月8日，甲方于2014年12月8日前将房屋交付乙方使用。第五条约定，月租金为6,800元。该合同另对其它租赁事宜作了约定。张品生庭审陈述2014年12月8日，案外人王某1搬入系争房屋。
庭审中，张品生申请证人葛某2出庭作证。证人葛某2陈述：其是XX事务所的法人，梁弘、张品生之间租赁合同是其公司的王某2经理、葛某1业务员负责的。具体租赁过程为：梁弘联系葛某1，葛某1带梁弘看了系争房屋，梁弘看中后，就去公司签约，签约是王某2负责。合同签好后，梁弘因为要看病还是系争房屋条件的问题，梁弘就说不租了，就找张品生谈，当时张品生也来了，是王某2或葛某1帮双方调解的，但没有调解成功。张品生仅同意退一部分钱。当时梁弘要求将房子里的东西都扔掉、墙粉刷一遍，张品生这些事情都做了，后来梁弘房子不租了，张品生就要求梁弘赔偿损失。所以双方没有谈成。后面的事情证人就不清楚了。梁弘不认可上述证人证言，称：梁弘并不认识证人；证人所述没有证据；梁弘确实对房子提出过要求，包括粉刷墙面、把原有的床撤到三楼房间、修补外墙。张品生认可上述证人证言。张品生陈述，除了梁弘认可的上述对房子的要求外，梁弘还要求把铁门做好，张品生为此花费900元。
庭审中，张品生申请证人王某2出庭作证。证人王某2陈述：其是梁弘、张品生租赁合同的签约人，当时其是XX事务所的经理，具体经办人是葛某1，葛某1带客户看房，其只负责签约；签订租赁合同时，张品生应梁弘的要求，对房屋进行了装修，包括换锁、刷墙等；证人在2015年1月离开公司，并没有参与后续履约过程，后来听别人讲，是租客不租了；当时张品生妻子尤某和张品生都来要求过退中介费，原因应该是租客不租了，时间太长也记不清楚了。梁弘对上述证人证言不予认可，称从未见过证人。张品生对上述证人证言予以认可。
庭审中，张品生申请证人葛某1出庭作证。证人葛某1陈述：2014年，其在XX事务所工作，梁弘、张品生的房屋租赁是其参与的；其当时带梁弘去看房，看房后次日梁弘、张品生就签订了租赁合同，至于签约的具体日期记不清了；签完合同后几天，梁弘说自己要回北京看身体所以不租系争房屋了，其就帮助梁弘协商退押金的事情，洽谈的地点是在XX事务所，当时梁弘、张品生均在场，但谈了几次均未谈妥，分歧在于梁弘要求退押金而张品生不同意；梁弘当时还要求对花园大门进行改动，认为花园大门不安全。对以上证人证言，梁弘不予认可，梁弘称不认识证人，也没有要求过张品生对房屋进行改动。张品生认可上述证人证言。
庭审中，梁弘还提供了以下证据：1、2014年3月案外人卜某1与案外人陈某签订的《房屋租赁合同书》，租期自2014年4月1日至2015年3月30日，以证明其在此时间段内租住在松江区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称2201室房屋）内；2、2015年2月2日案外人卜某2与案外人杨某签订的《租赁合同》，租期自2015年2月8日至2016年2月7日，以证明其在此期间租住在1101室房屋内；梁弘称案外人卜某2系其老公，案外人卜某1系其女儿，都是代梁弘签订，两份租赁合同上的“代梁弘”并非同一人书写。3、上海市松江区方松街道锦桂苑社区居民委员会于2017年4月27日出具的《证明》，证明其自2014年4月起一直在上海居住；4、上海市第一人民医院的看病记录，证明其2014年5月至2015年1月期间一直在上海做针灸。以上四份证据共同证明其在松江，并没有在北京。5、收据，证明其将家具从仓库搬至租赁房屋内产生的运费损失。该收据载明：“今收到搬场运输费4,800元”，出具日期为2015年2月7日。对以上证据，张品生认为前四份证据跟本案并无关联性。对于收据亦不予认可。
庭审中，张品生还提供了一份两年前录制的张品生儿子与证人葛某1之间的录音，以证明梁弘本来要承租系争房屋，后不愿意承租了。梁弘对录音的真实性不予认可。
庭审中，梁弘陈述：其租的2201室房屋内家具有味道，其想把北京的家具搬过来，但2201室房屋太小，故其向张品生承租了系争房屋。2014年12月十几号时，其搬来系争房屋发现已有人入住，与张品生的合同无法继续履行，无奈其又搬回了2201室房屋，并一直居住至2015年2月8日。
庭审中，法庭询问梁弘具体是XX事务所哪位中介业务员参与了梁弘、张品生之间的房屋租赁，梁弘表示不记得了，并表示只认公司和合同；法庭询问梁弘2015年春节前后有无去过北京，梁弘回答其自2014年4月份开始一直在华庭居住，没有回过北京。
再查明，2015年2月7日曾受理梁弘、张品生之间的房屋租赁纠纷，该案因梁弘无正当理由拒不到庭且未交纳案件受理费被法院依法按撤诉处理。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，梁弘提供了张品生就系争房屋分别于2014年11月30日、2014年12月7日与梁弘、案外人王某1签订的两份租赁合同，认为张品生将系争房屋一房两租，并据此要求张品生承担相应违约责任。审理中，张品生为证明其后出租房屋的合理性，申请了梁弘、张品生租赁的居间方XX事务所相关人员出庭作证。根据XX事务所法定代表人葛某2的证人证言，梁弘、张品生租赁房屋居间的实际经办人为葛某1、居间方的签约人是王某2；合同签订后由于梁弘说不租了，由葛某1或王某2进行协调，最终未能协调成功，双方就退款事宜未能达成一致意见。根据系争房屋居间方签字人王某2的证人证言，系争房屋实际经办人为葛某1。而根据葛某1的证言，梁弘在签约后提出身体原因不承租系争房屋，但双方未能就押金退还事宜达成一致意见。法院经听取三位证人的证言后认为，张品生提供的该三位证人同梁弘、张品生并无利害关系且客观陈述了证人所了解的客观事实，无相互矛盾或其他不合理之处。相反，作为参与诉讼的当事人，应当具有如实阐释案件基本事实的义务。然而，从梁弘的当庭陈述来看，其所陈述的“签完合同待了几天就回北京了”与“自2014年4月份开始一直在华庭居住”相矛盾，其所陈述的“有对房子提出要求，要求将潮湿的墙面粉刷一下、把床撤到三楼房间去、修补外墙”与“没有要求张品生对房屋进行改动”相矛盾，法院在核实和调查系争房屋租赁的居间实际经办人时，梁弘却以只认公司和合同为由，不记得，不认识哪位实际经办人亦与常理不符。综上，法院确认梁弘、张品生租赁合同系为梁弘先行要求解除、张品生对解除予以认可后再行出租，但双方对于押金等款项未能达成一致意见。现在本案中，双方均同意解除合同，法院予以准许。张品生同意返还租金和押金，于法不悖，法院予以准许。合同解除后，张品生应当及时返还梁弘已付租金利息，现张品生陈述梁弘于签订合同两天后即2014年12月3日即提出解除合同，后其据此出租房屋，因此张品生应当于2014年12月3日返还梁弘租金，否则应当承担相应利息。梁弘按中国人民银行同期贷款利率主张上述利息法院予以准许。对于梁弘要求张品生赔偿押金利息、中介费、违约金、搬家费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、解除梁弘与张品生于2014年11月30日就上海市松江区XX路XX弄XX号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、张品生于判决生效之日起十日内返还梁弘房屋租金18,900元并支付逾期返还房租的利息损失（以18,900元为本金，从2014年12月3日起算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、张品生于判决生效之日起十日内返还梁弘押金6,300元；四、驳回梁弘的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费832.50元，由梁弘负担362.50元，由张品生负担470元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人梁弘与被上诉人张品生于2014年11月30日签订租赁合同一份，上诉人当日向被上诉人支付三个月租金及佣金合计25,200元，被上诉人按照上诉人的要求对房屋进行必要的装修维护，故双方当事人应当按约履行。
关于被上诉人与案外人王某1于2014年12月7日签约并由王某1使用房屋是否存在一房两租的违约行为，被上诉人是否应承担违约责任的争议。本院认为，上诉人梁弘持有其与被上诉人张品生2014年11月30日的一份租赁合同并支付租金及佣金的凭证，被上诉人出租给案外人王某1时，上诉人与被上诉人之间确实没有签订终止租赁合同的书面文件，但被上诉人张品生在一审审理中申请居间方的相关工作人员到庭作证，葛某1作为实际经办人确认上诉人是在签约后不久提出不租房屋的要求，且双方就押金退还未达成一致意见等；王某2作为居间方的签约人，确认葛某1的身份是实际经办人，据此，被上诉人申请到庭的证人所作的证词能够反映租赁合同不再履行系由上诉人提出，双方未就退款事宜协商一致等事实。反之，上诉人对这些证人身份予以否认，但又没有反驳证据加以佐证，显然上诉人对证人证言的证明效力提出的异议，仅为单方意见，难以采信，一审法院对被上诉人申请到庭的证人所作的陈述予以采信，并无不当。上诉人称其在12月中旬报警及向居委会投诉被上诉人一房两租违约行为，但其不能提交报警记录以及居委会证明，以佐证其陈述，故上诉人主张被上诉人存在一房两租的违约行为，亦难以采信。综合双方在一审审理中提交的证据，一审认定上诉人先提出解除合同、之后被上诉人同意解除合同并另行出租案外人等，尚无不当。上诉人主张被上诉人违约，因缺乏依据，本院不予采信。
关于双方合同解除时间。本院认为，基于被上诉人在一审中陈述其在2014年12月3日至中介公司协商上诉人退租一事，表明被上诉人此时已经同意解除双方之间的租赁合同，故一审以该日作为合同解除时间，亦无不妥。
关于利息起算时间。本院认为，被上诉人在12月3日同意退还租金，但被上诉人事实上没有将租金退还，故被上诉人应承担未及时返还租金的利息损失，利息可从2014年12月3日开始起算。被上诉人虽然在该日没有同意退还押金，但双方存在押金退还的争议，基于对双方合同解除原因及责任的认定，被上诉人在一审中为了息讼而同意退还押金，故一审对上诉人主张的押金利息不予支持，亦无不当。上诉人对押金的利息及租金、押金的利息起算时间等提出的异议，均不能成立。
关于上诉人要求被上诉人承担违约金6,300元及中介费、搬家费等损失赔偿问题。本院认为，因上诉人主张被上诉人违约缺乏事实依据和法律依据，故对上诉人的上述要求，本院均不予采信。
综上所述，梁弘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币122.50元，由上诉人梁弘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……