贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0102民初3437号
原告：何志刚，男，1975年11月23日生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。
被告：王仁贵，男，1978年1月8日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
第三人：陈学敏，女，1980年11月11日生，蒙古族，住贵州省大方县，系被告王仁贵之妻。
第三人：交通银行股份有限公司贵州省分行（以下简称交行贵州省分行），住所地在贵州省贵阳市云岩区省府路4号。
法定代表人：何睿，该行行长。
委托代理人：杨清，女，1994年6月15日生，苗族，交行贵州省分行员工。
第三人：贵州贞丰农村商业银行股份有限公司（以下简称贵州贞丰农商行），住所地在贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县金丰大道南侧。
法定代表人：张昌文，董事长。
委托代理人：敖成清，男，1990年3月20日生，汉族，该公司员工。
原告何志刚诉被告王仁贵确认合同有效纠纷一案，本院立案受理后依法追加陈学敏、交行贵州省分行、贵州贞丰农商行为本案第三人共同参加诉讼，并依法适用简易程序，由审判员冯雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告何志刚、第三人陈学敏、第三人交行贵州省分行的委托代理人杨清、第三人贵州贞丰农商行的委托代理人敖成清到庭参加诉讼。被告王仁贵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告何志刚诉称：2015年6月2日，被告王仁贵与原告何志刚签订房屋买卖合同，合同中约定原告购买被告位于贵阳市××花果园路××区××单元××号房屋，原告于2015年5月20日将被告拖欠原告农民工工资31万元整的欠条交还给被告王仁贵，并且原告与被告又协商由原告承担房屋余下银行贷款，以31万元和原告偿还银行剩余贷款作为房屋成交价格。因房屋暂时无法过户，被告应在合同签订后十日内将该房屋相关资料及物品正式交付乙方，被告却在合同签订后百般推脱，导致拖延至今。原告认为，原告已经履行了自己的付款义务，而无法行使自己的房屋所有权和使用权等物权权利。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，遂诉至法院，提出如下诉请：一、依法判决确认原告何志刚与被告王仁贵于2015年6月2日签订的《房屋转让合同书》有效。二、判决被告承担本案的全部诉讼费用。
被告王仁贵庭审时未到庭，庭后到庭答辩称：被告王仁贵与原告在2015年2月或3月时签过一次房屋转让合同。王仁贵和原告是多年的雇佣关系，之前有欠原告装修款，加上赫章的三个装修工地欠的钱，累计在一起，决定以房抵债，抵了31万元。本案涉案房屋被告还贷至2015年1月，此后是原告在进行还贷。房屋是被告妻子去房开商处交接的，被告去签的字，收房后就将房屋交给了原告，该房的物管费水电费被告没有交过，都是原告交的，原告装修完该房后就入住了。
第三人陈学敏述称：陈学敏同意原告的诉讼请求，对于原告所述事实没有异议。本案涉案房屋是陈学敏与王仁贵婚姻关系存续期间所购买的，是夫妻共同财产。
第三人交行贵州省分行述称：本案原、被告之间的房屋买卖合同是否有效，我行不进行答辩，合同是否有效均不会影响房屋物权变动，房屋所有权以登记生效为准。本案涉案房屋系被告王仁贵向我行贷款所购，并办理了预抵押登记，目前该房的产权证正在办理中，我行也在积极的办理抵押权的正式登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，本案原告在购买该房时明知该房屋存在按揭，原告不属于没有过错的第三人，不能影响我行在后续中对此房的查封、冻结。
第三人贵州贞丰农商行述称：不动产的转移以登记生效，本案涉案房屋我行查明为被告王仁贵所有，原告在未付清全部房款的情况下，我行有权申请对该房屋进行查封。原、被告均未提供双方存在债权债务关系的证明，故无法证明原告对被告享有31万元债权，原、被告所称本案涉案房屋以31万元抵债的事实不能成立，进而证明房屋的成交价为原告最终还款的按揭价格，该价格明显低于市场价格，故原、被告之间存在以明显不合理的低价转移财产，逃避债务的嫌疑，故我行认为原、被告之间就本案涉案房屋签订的转让合同无效。根据（2016）黔2325民初828号《民事判决书》，被告自2014年2月即存在违约行为，该时间与被告转让本案涉案房屋的时间相契合，更进一步证明了原、被告之间恶意串通以逃避债务的行为。
经审理查明：被告王仁贵与第三人陈学敏于2004年2月10日登记结婚。2012年3月27日，被告王仁贵向贵阳宏益房地产开发有限公司购买了位于贵阳市南明区花果园五里冲项目Q区3栋(3)3单元24层2号房屋一套，建筑面积106.8平方米，房屋总价款为415452元，首付款为215452元，余款20万元以银行按揭贷款支付，出卖人应于2014年6月30日前向王仁贵交付该商品房；合同并就其他事项进行了约定。该合同签订后，被告王仁贵于2012年4月1日就该购买该房与第三人交行贵州省分行《个人房产抵押贷款合同》，双方约定，王仁贵以上述所购房屋为抵押向交行贵州省分行申请20万元住房贷款，贷款期限为120个月，自2012年4月1日起至2022年4月1日止，以等额本息还款法，每期还款额为2327.33元，合同并就其他事项进行约定，贵阳宏益房地产开发有限公司在该合同落款保证人处加盖印章。2016年，第三人贵州贞丰农商行以金融借款合同纠纷为由将王仁贵、陈学敏、贵州鸿骏通融担保有限公司诉至贵州省贞丰县人民法院，诉请要求王仁贵、陈学敏、贵州鸿骏通融担保有限公司清偿借款本金400万元及违约利息、罚息、复息。贵州省贞丰县人民法院于2016年9月27日作出（2016）黔2325民初828号《民事判决书》，判决第二项为王仁贵、陈学敏于判决生效十五日内偿还贵州贞丰农村商业银行股份有限公司贷款本金400万元及利息、复息、罚息。该判决生效后，贵州贞丰农商行向贵州省贞丰县人民法院申请执行，执行中，贵州省贞丰县人民法院于2017年7月18日作出（2017）黔2325执83号《民事裁定书》，对本案争议的贵阳市南明区花果园五里冲项目Q区3栋(3)3单元24层2号房屋进行查封。2018年3月，原告以本案涉案房屋被告王仁贵已在2015年抵债给原告为由诉至本院，诉请如前。审理中，被告王仁贵与第三人陈学敏均认可原告所诉。原告何志刚向本院提交的证据材料有：1、2015年6月2日原告何志刚（乙方）与被告王仁贵（甲方）签订的《房屋转让合同书》，该合同书载明：“……甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的原则上，就房屋买卖达成以下协议条款：甲方（转让方）王仁贵，乙方（受让方）何志刚，丙方（见证人）刘某），一、甲方同意出售位于贵阳市南明区××区××单元××房产给乙方，该房屋户型为三室一厅二卫一厨，建筑面积106.8平方米，房屋用途为住房，权属为私产，房屋未曾装修。……二、甲乙双方同意房屋转让价格为31.5万元整（大写：叁拾壹万伍仟元整）以及乙方帮甲方偿还交通银行用于购房的按揭贷款，因甲方前期偿还了一部分贷款，乙方帮甲方偿还银行贷款的金额和时间从2015年5月20日之后叠加，直至该房屋还清银行贷款为止，按套计算，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，甲方不得再以任何形式追加。三、甲方须提供该建房协议、购房发票原件等相关所有证明文件，出示本人王仁贵身份证并提供复印件各壹份。……五、由于甲方在乙方购买此套房屋之前拖欠乙方农民工资31万元整（大写：叁拾壹万元整），甲方同时向乙方出具了31万元的欠条，甲乙双方经协商双方同意以农民工资的31万元整的欠条来互抵此套房屋上述成交金额的31万元，乙方于2015年5月20日当场将欠条归还给了甲方，因此乙方只负责还清2015年5月20日之后起甲方用于购房的银行贷款。六、上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，……。甲方应于签订该协议十日内将该房屋房产实物全部钥匙及所有购房资料原件、合同文书等权力凭证及房屋相关资料和物品等正式交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付。……九、本合同签订之日甲方与乙方于2015年5月20日签订的署名为“按揭房屋转让协议书”作废，以本合同为准。……”。原告以此证明被告因欠付原告人工工资39万元，将本案涉案房屋抵债31万元，剩下8万元被告另出具有欠条给原告。原告表示：原告自2015年2月开始归还本案涉案房屋房贷至今，被告于2015年5月20日将本案涉案房屋交付给原告，原告对该房进行装修后入住至今，现请求法院确认该份《房屋转让合同书》有效。被告王仁贵与第三人陈学敏对该《房屋转让合同书》均无异议，亦认可。第三人交行贵州省分行认为该份《房屋转让合同书》是否有效对该行无影响。第三人贵州贞丰农商行认为该份合同无效，其理由如前。2、2015年5月20日，原告何志刚（乙方）与被告王仁贵（甲方）、见证人刘某（丙方）签订的《按揭房屋转让协议书》一份，约定甲方将本市花果园路Q区第3栋第24楼第3-24-2号房屋转让给乙方，房屋售价为41.5万元，付款方式为乙方在签订合同时支付甲方人民币31万元整，其中由甲方支付的交通银行按揭贷款本息人民币20万元由乙方在2015年2月8日前一次性支付给甲方；原告表示在签订上述2015年6月2日的《房屋转让合同书》之前与被告于2015年5月20日签订了该份《按揭房屋转让协议书》，因该协议签订不清楚，故双方于2015年6月2日的重新签订了上述《房屋转让合同书》。3、原告的支付宝交易记录、归还本案涉案房屋银行贷款的存款凭条复印件、手机转帐记录、贵州广电网络高清互动业务登记表等，原告以此证明2015年2月开始归还本案涉案房屋的房贷，并表示本案涉案房屋燃气、水费、有线电视开通及使用费等均为原告交纳。被告王仁贵及第三人陈学敏对此无异议。第三人贵州贞丰农商行认为该项证据仅能证明原告支出款项，但不能证明支出款项的用途。审理中，原、被告均表示被告欠原告的债务31万元到期后双方商定将本案涉案房屋抵债31万元给原告，并由原告归还剩余的银行按揭贷款。另查，贵阳市不动产登记中心产权信息查询单显示本案涉案房屋已办理预告抵押登记，权利人为第三人交行贵州省分行。
以上事实，有原、被告及第三人陈述、《房屋转让合同书》、产权信息查询单、民事判决书、民事裁定书等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为：被告王仁贵于2012年3月27日向贵阳宏益房地产开发有限公司购买本案争议房产贵阳市南明区花果园五里冲项目Q区3栋(3)3单元24层2号房屋，该房屋在贵阳市不动产登记中心登记的权利人为被告王仁贵，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，被告王仁贵与原告何志刚均认可因被告欠原告债务31万元已到期，双方遂约定以物抵债，并于2015年6月2日签订《房屋转让合同书》，双方均认可该合同书系双方真实意思表示，以本案中原、被告及第三人提交的证据来看，现有证据不能证实该《房屋转让合同书》存在合同无效的情形，故对原告诉请要求确认该《房屋转让合同书》有效本院依法予以支持。但因原告尚未代被告归还购房贷款完毕，即原告尚未履行完毕支付全部购房款的义务，被告王仁贵亦未履行合同书约定义务将本案涉案房屋产权过户给原告，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，原、被告于2015年6月2日签订《房屋转让合同书》有效但未实际履行完毕，原告何志刚根据《房屋转让合同书》取得的是该合同之债权，原告并不因此取得本案涉案房屋的物权。同时，因原、被告签订上述《房屋转让合同书》之前均明知本案涉案房屋系被告贷款所购，双方均知晓第三人交行贵州省分行对本案涉案享有预告抵押登记的权利，2017年7月18日贵州省贞丰县人民法院依法对本案涉案房屋进行了查封，故本案涉案房屋尚涉及其他权利人的利益，原告依据上述《房屋转让合同书》取得的合同之债权并不具有对抗其他债权人的效力，且目前本案涉案房屋并不具备履行产权过户的条件，故目前原、被告签订的上述《房屋转让合同书》存在履行不能的情况。若因第三人交行贵州省分行、贵州贞丰农商行对本案涉案房屋依法行使权利，以致原告依据合同享有的过户请求权未能实现，原告可另案向被告主张解除上述《房屋转让合同书》。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：
原告何志刚与被告王仁贵于2015年6月2日就位于本市南明区花果园五里冲项目Q区3栋(3)3单元24层2号房屋签订的《房屋转让合同书》有效。
案件受理费60元，减半收取30元，由被告王仁贵承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 冯 雪
二〇一八年六月十一日
书记员 聂明鉴