山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终948号
上诉人（原审被告）：运城市琪鑫房地产开发有限公司。住所地：运城市盐湖区南环东路***号。
法定代表人：卫跃文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张婷婷，女，山西衡宵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王德印，男，1944年8月3日出生，汉族，住运城市盐湖区。
上诉人运城市琪鑫房地产开发有限公司（以下简称琪鑫公司）因与被上诉人王德印房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802民初2880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人琪鑫公司上诉请求：1.撤销运城市盐湖区人民法院(2017)晋0802民初2880号判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案的诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院认定郭建维的实际置换面积为230平方米错误。一审法院认定上诉人与郭建维签订的《旧房改造协议》，郭建维的实际置换面积为230平方米与事实不符，郭建维的置换面积为132.19平方米，因原一审被上诉人申请法院调取的郭建维旧房改造协议，除了旧房改造协议还有配套的房价及相关税费预算单，相关税费预算单可以明确看出郭建维的置换面积为132.19平方米，超出面积用现金购买。现由于郭建维所选1号楼房屋未建，被上诉人王德印也当庭认可1号楼未建。2017年3月15日进行了房屋调换，把1号楼的房屋调换到5号楼，实际选房面积变更为242平方米，并非一审法院认定的230平方米。2017年3月15日，郭建维对其应补交的房价及相关税费再次签字进行了确认，其签字确认的房价及相关税费结算单亦明确记载置换面积为132.19平方米。郭建维截至一审庭审时未缴纳超出置换面积的购房款属实，因约定的交款时间为交房时。对于交房时支付超出面积的房款，被上诉人王德印一审庭审时也当庭进行认可。王德印亦当庭陈述其所选的房屋190多平方米，超出其置换面积的部分，应该补交房款，现在还没交，因为还没交房。二、一审法院判决将被上诉人王德印住房置换面积增加到230平方米错误。l、郭建维的置换面积为132.19平方米，并非230平方米。2、上诉人与被上诉人签订的《旧房改造协议》：“如以后置换比例增加，按新比列补足，如和邻居差异大，此协议无效”。而本案所涉置换标准自始至终都没有改变过，整个区委第一家属院适用的同一个置换标准,即2013年10月21日盐湖区区委区政府第一家属院改造领导组办公室公布的改造置换标准。上诉人一审所举的旧房改造协议可以证实。综上，一审法院判决将被上诉人王德印住房置换面积增加到230平方米没有任何事实依据，应撤销运城市盐湖区人民法院(2017)晋0802民初2880号判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王德印辩称，一、一审判决认定事实正确。统一印制的协议文本第五条中，住户房屋小院实际面积上所填写的数量，全部都是实际的置换数量。郭建维合同中填写的“230㎡”，就是他的置换数量，并不是上诉人所说的选房合计数量，郭建维不可能在签约之前就选好房子。置换量和选房量相同的几率几乎为零，合同中就有相互补差的具体规定。如果郭建维的置换量真是132.19㎡，上诉人为什么不和大家一样，直接填上，非要先写个虚拟的230㎡，再添加一个《补充协议》，多此一举。现在，上诉人拿一个2017年的“税费单”来做2014年原协议的《补充协议》，能是真的吗？还有，上诉人到现在都还没有交房，郭建维也和大家一样没有结算、交款、清手续，怎么会冒出个“税费单”来，明显是弄虚作假。事实说明，郭建维的置换面积就是230㎡。二、一审判决没有错。1、郭建维的置换面积就是230㎡，上诉人提供了伪证。郭建维按统一标准进行计算，应得的置换量是132.19㎡。按郭建维现在置换的230㎡推算，上诉人是把统一标准提高了1.74倍后给郭建维置换的。按这个比例算，我应该置换的面积是312㎡。2、实际上，上诉人只是打着“统一标准”的旗号，却使用着不同的“暗箱操作”手段，来对各户谈判、签约的。二招与我家院基面积、规格都一样的八家住户，唯我家三面临巷、面积最大，换到的是一百七十多平米，而有的却换到二百多平米，还有的拿到几十万元的额外现金补偿。“统一标准”怎么会得到如此悬殊巨大的置换量？和郭建维家面积、规格一样的科委六家住户，也都得到了230㎡的置换量。请求依法公正判决，维持原判。
被上诉人王德印向一审法院起诉请求：1.撤销2014年3月1日签订的《盐湖区委、区政府第一家属院旧房改造协议》；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，被上诉人王德印变更其诉讼请求为：1.把原告王德印的置换面积增加到230平方米；2.如果不遵守诺言添补置换面积，照他写的许诺，此购房协议作废。一审中，被上诉人王德印当庭撤回第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：根据国家有关棚户区改造拆迁政策，盐湖区委、区政府第一家属院成立改造领导组办公室，2013年10月21日制定了盐湖区委、区政府第一家属院改造置换标准及搬迁安置方案，其中置换标准为：住房面积的置换标准为一层1:1.3(以房产证所载住房面积为准)，小院面积置换标准为1:1.05，二层置换标准按1:1。超出置换面积的，二十平米以内，（含二十平米），按优惠价每平米2650元计算，二十平米以上按市场价计算。根据该方案，被告琪鑫公司与盐湖区委、区政府第一家属院包括原告在内的住户签订了旧房改造协议，其中与原告签订协议的时间是2014年3月1日，原告一层住房面积为79.19平方米，二层住房面积为56.64平方米，住房以外院心面积为18.79平方米，置换面积为179.31平方米，在原告的协议后方，时任被告副总经理的张红旗书写如下承诺：如以后置换比例增加，按新比例补足，如和邻居差异大，此协议无效。后原告发现有部分住户置换面积比原告大，其中2014年11月27日被告与郭建维签订的改造协议中显示，郭建维住房为51.02平方米，住房以外院心面积为17.61平方米，实际置换面积为230平方米。原告因此提起诉讼要求被告将其置换面积增加到230平方米。又查明，郭建维至今未向被告缴纳超出置换面积房屋的购房款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，原、被告在签订旧房改造协议时，被告副总经理张红旗在原告的协议下方书写承诺：如以后置换比例增加，按新比例补足，如和邻居差异大，此协议无效。这是其在企业的经营活动中做出的，是对旧房改造协议内容的补充，被告应对此民事活动的后果承担责任。现该家属院有住户实际住房面积没有原告大，但置换面积达到230平方米，被告应当按照协议约定为原告增加置换面积，故原告要求被告将其置换面积增加到230平方米，该院予以支持。被告认为郭建维用旧房置换的面积只有132.19平方米，并非230平方米，只是因郭建维在签订旧房改造协议时，所选两套房的总面积是230平方米，被告与其约定超出置换面积的部分，由其补缴购房款。2017年3月15日郭建维将其中一套房屋进行调整，现在其所选两套房屋的总面积增加到了242平方米。对此被告仅提供了“房价及相关税费结算单”及“调房名单”予以证明，但该证据的形成时间是在“2017年3月15日”与旧房改造协议的签订日期不同，被告不能证明这是其与郭建维达成的补充协议，且该证据是在原告起诉被告之后形成，郭建维也未实际支付该购房款，故对被告此项主张该院不予采信。本案中，原告的土地虽属国有土地，但不属于为了公共利益的需要，由政府对其进行征收，故本案不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决：被告运城市琪鑫房地产开发有限公司立即将原告王德印住房置换面积增加到230平方米。案件受理费100元，由被告运城市琪鑫房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人琪鑫公司提交郭建维工商银行电子回单一份，拟证明郭建维已将超出置换面积部分用现金支付，支付金额为334105元。被上诉人王德印质证认为，对该证据的真实性有异议,并称房子没交，款就不可能支付，全部都没有算账。被上诉人王德印未提供新证据。为进一步查明案件事实，本院要求上诉人琪鑫公司提供郭建维、乔汝玲、邢宝鼎、李力、王伦秀、杨国珍等住户分别与上诉人琪鑫公司签订的《盐湖区委、区政府第一家属院旧房改造协议》（被上诉人王德印在一审中申请调取）。同时，对案外人郭建维进行调查询问。郭建维称，2014年11月27日，郭建维与上诉人琪鑫公司签订置换协议，当时置换面积为230平方米，比实际应置换的面积多97.81平方米，这部分开发商是要求交钱购买的。因当时选一号楼直至2017年并未建设，一直没交房，后又让我们全部住户到2、3、4、5号楼重新选房。后选房的面积为242平方米，超出置换面积109.81平方米，依据置换协议及结算单交纳334105元。上诉人琪鑫公司认为，对上述内容均无异议；被上诉人王德印认为，听科委的住户说，科委的全部置换到230平方米，我对科委合同的真实性有异议，要求跟科委的置换面积一致；认为郭建维的笔录做的是假证，原来签订合同时，换的是242平方米，房价是按照242平方米计算的，现在办理的房产证是按照真实面积计算的，两个房子加起来是244.48平方米，现在房子根本没有交，郭建维给谁交钱。诉讼中，双方当事人均认可旧房改造各住户均未入住上诉人琪鑫公司所承建的改造房屋，且没有办理不动产登记手续。综合法庭调查，当事人的举证质证以及本院调查情况，本院认定事实如下：2014年11月27日，上诉人琪鑫公司与郭建维签订《盐湖区委、区政府第一家属院旧房改造协议》，该合同第五条第3项实际面积合计填写为“230㎡”，实际置换面积为132.19㎡。郭建维选房面积为242㎡，差价房款334105元（其中，20㎡×2650元＝53000元、89.81×3130元＝281105元）。2017年12月7日，郭建维通过银行转账方式支付给上诉人琪鑫公司334105元。同时查明，上诉人琪鑫公司提交的科委住户旧房改造协议中，乔汝玲房屋置换面积为136.57㎡、邢宝鼎房屋置换面积为136.57㎡、李力房屋置换面积为131.58㎡、王伦秀房屋置换面积为136.75㎡、杨国珍房屋置换面积为165.97㎡，上述人员的选房面积与置换面积均有差异，且未交纳差价款项。另查明，上诉人琪鑫公司与旧房改造各住户签订协议后，各住户均未入住改造后的房屋，亦未办理不动产登记手续。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，被上诉人王德印称，上诉人琪鑫公司将科委住户的旧房改造房屋置换面积增加到230㎡，明显变更了置换比例，根据上诉人琪鑫公司原副总经理张红旗的承诺，故应将其房屋置换面积增加到230㎡。经查，2014年11月27日，科委住户郭建维与上诉人琪鑫公司签订《盐湖区委、区政府第一家属院旧房改造协议》，该合同第五条第3项实际面积合计填写为“230㎡”。为进一步查明情况，本院依职权对案外人郭建维进行了询问。调查中，郭建维对其实际置换面积、选房面积以及补交选房面积差价等事项进行说明。被上诉人王德印虽然不予认可，但是不能否认郭建维向上诉人琪鑫公司转账334105元的基本事实。另外，从上诉人琪鑫公司提供的科委住户乔汝玲、邢宝鼎、李力、王伦秀、杨国珍等五户签订的旧房改造协议内容来看，房屋置换面积均为一百余平方米，亦非被上诉人王德印所诉称的科委住户的房屋置换面积增加到230㎡。根据庭审调查，上诉人琪鑫公司与各住户签订旧房改造协议至今，各住户均未回迁，亦未办理不动产登记手续。被上诉人王德印对上诉人琪鑫公司提供的科委住户旧房改造协议的真实性虽持否定态度，但其并未提供足以反驳的充分证据。根据民事诉讼法及其司法解释的相关规定，被上诉人王德印应承担举证不利的法律后果。
综上，上诉人琪鑫公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二、三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、撤销运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802民初2880号民事判决；
二、驳回被上诉人王德印的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元。由被上诉人王德印负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 溥
审判员 林学武
审判员 梅智勇
二〇一八年五月十七日
书记员 杨 琴