北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民再终字第05440号
原审上诉人（一审原告）彬弘基业科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区信息路甲28号B座（二层）02D室-267号。
法定代表人丁普选，总经理。
委托代理人胡治福，男，1964年2月25日出生。
原审被上诉人（一审被告）北京京西乾成商贸有限公司，住所地北京市海淀区远大西路29号一层。
法定代表人李淑华，董事长。
委托代理人李丽，女，1972年5月2日出生。
委托代理人方成龙，北京市鉴杜律师事务所律师。
彬弘基业科技（北京）有限公司（以下简称彬弘基业公司）与北京京西乾成商贸有限公司（以下简称京西乾成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月18日作出（2013）一中民终字第8883号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2015年2月5日作出（2015）一中民申字第01411号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。彬弘基业公司之委托代理人胡治福，京西乾成公司之委托代理人李丽、方成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彬弘基业公司一审起诉称：2012年8月14日，我公司与京西乾成公司签订《房屋租赁合同》，约定对方将位于北京市海淀区某2号院13号楼三层（不含301室）、建筑面积为660平方米的房屋（以下简称13号楼三层房屋）出租给我方，租金标准为4.2元／天／平米，年租金为101万元。合同签订后，我方依约支付了首笔租金50万元，之后发现租赁物的实际面积仅500多平方米，不符合合同约定，按照合同第八条第三款的约定，我方有权解除合同。京西乾成公司的行为严重违背了诚实信用原则，也违反了合同约定，故请求法院判令解除双方于2012年8月14日签订的《房屋租赁合同》；判令京西乾成公司返还我公司已支付的租金50万元；判令京西乾成公司向我公司支付违约金84166.67元，并负担本案诉讼费。
京西乾成公司一审答辩称：不同意对方诉讼请求。租赁场地的建筑面积符合租赁合同约定，合同约定的是建筑面积而非实际使用面积。租赁合同签订前双方共同进行了实地勘测，绘制的勘测图及我方具有转租权利的相关文件均作为合同的一部分签订在租赁合同中，对勘测图所载内容及租赁建筑面积（含配套等公摊）的计算方式，对方是认可的。彬弘基业公司自签约时已接收了租赁场地。2012年9月18日，彬弘基业公司向我公司发出解除合同函后我公司未同意其要求，双方并未解除合同，对方依约应向我公司支付相应租金，但其拒不履行支付租金的义务，已构成违约，其在违约情况下，先行起诉我方，我方保留反诉、追究其其他违约责任的权利。此外，对方需交纳的租金已经大于其已支付的租金，故我公司无需向其返还租金。
一审法院经审理查明：诉争的13号楼三层房屋与北京科技经营管理学院工程名称为“中国科技经营管理大学”的项目“教学实验楼（1）系同一建筑楼。2011年11月17日，北京科技经营管理学院与京西乾成公司签订《房屋租赁合同》，向该公司出租其位于北京市海淀区某2号院全部房屋和院落（含本案诉争的13号楼三层房屋），并同意该公司在2011年11月18日起至2031年11月18日止的租赁期间可以依法转租某2号院房屋，并可直接收取和支配转租租金。
2012年8月14日，彬弘基业公司（承租人，乙方）与京西乾成公司（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租13号楼三层房屋（具体位置见附图），建筑面积660平方米；房租租赁期自2012年8月17日起至2015年10月16日止，其中免租期为2个月，自2012年8月17日起至2012年10月16日止；免租期内乙方无需支付租金及物业费；租金标准：4.2元／天／平米（含税），自第4年（含第4年）起租金每3年递增率为5%；第1-3年每年租金总计：人民币（大写）壹佰零壹万元整；支付方式为年付，乙方须于本协议签署之日起3个工作日内将第一年部分租金金额为人民币（大写）伍拾万元整交付甲方；第八条合同解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，不承担任何违约责任：2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，不承担任何违约责任：1、不按照约定支付租金达15日的；第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按一个月租金向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按一个月租金向甲方支付违约金；乙方选择解除合同的甲方应退还乙方预交但未使用的租金，租金不足整月的按实际天数计算；（二）延期支付租金的，除应及时补交外，还应以应交租金为基数，按日千分之五的标准支付滞纳金；（三）租赁期内，除合同约定情形外，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前半年书面通知对方，并按一个月租金向对方支付违约金；如果未提前半年书面通知对方，需要按二个月租金向对方支付违约金；甲方应退还乙方预交但未使用的租金，租金不足整月的按实际天数计算。上述合同所附房屋平面图总面积根据平面图上载明的数据经计算为664.3平方米，由三部分组成：第一部分为画左斜杠部分，平面图上载明“此图示位置为乙方所租面积”，面积经计算为524.56平方米；第二部分为画右斜杠部分，平面图上载明“此图示位置为共用面积”，名称为“步行梯、电梯、厕所”；第三部分未画任何斜杠，平面图上载明为“物业办公室（301）”（约60平方米）。经法院询问，彬弘基业公司主张其实际租赁面积为平面图上画左斜杠部分的524.56平方米；京西乾成公司认为彬弘基业公司的实际租赁面积为扣除60平方米的物业办公室后的房屋平面图总面积加上租赁惯例的10%公摊面积。
2012年8月31日，彬弘基业公司向京西乾成公司支付租金50万元。合同签订时，上述房屋属于空置且未上锁，彬弘基业公司可随时入住。
2012年9月18日，彬弘基业公司向京西乾成公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》，内容为：因京西乾成公司出租房屋的实际面积与合同中约定的面积有较大差异，根据房屋租赁合同第八条第三款的规定，通知京西乾成公司解除房屋租赁合同，并要求退还已支付的五十万元租金。京西乾成公司收到上述函件后，并未表示同意。
一审庭审中，彬弘基业公司提交网页截图，证明京西乾成公司是2012年3月被有关管理机关取缔的非法房产黑中介，无履行本合同的信用基础；京西乾成公司对该证据真实性有异议，称从未接到工商局所谓取缔的相关手续，且其仍在正常经营、合法开业，不认可证明目的；京西乾成公司提交照片，证明租赁场地没有加装锁，彬弘基业公司承租后已接收；彬弘基业公司对第一页左上角照片真实性不认可，认为不能确认是租赁场地，对其他照片真实性认可，不认可关联性，称其工作人员与京西乾成公司前去现场看到的是有挂锁加装在门外，该组照片反映的是未加装锁，不是案件实际情况，且反映对方未做好交接准备，不符合交付条件，对方应先装锁交付给其，该证据不能证明其已接收房屋。
一审法院认为：彬弘基业公司与京西乾成公司签订的《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。彬弘基业公司主张其实际租赁面积仅为房屋平面图中画左斜杠部分的524.56平方米，不包括平面图中的物业办公室和“步行梯、电梯、厕所”等共用面积，但根据《房屋租赁合同》及附件，彬弘基业公司承租的是13号楼三层整体房屋（不包含301室），故房屋平面图中的“步行梯、电梯、厕所”共用面积亦应包括在租赁面积中，京西乾成公司主张的10%公摊面积符合租赁惯例，因此彬弘基业公司的实际租赁面积应为京西乾成公司主张的扣除60平方米的物业办公室后的房屋平面图总面积加上租赁惯例的10%公摊面积，即双方租赁合同约定的660平方米。彬弘基业公司主张京西乾成公司违约无事实和法律依据，法院不予支持，双方应依约继续履行合同。判决：驳回彬弘基业科技（北京）有限公司全部诉讼请求。
判决后，彬弘基业公司不服一审法院判决，上诉至本院。要求二审法院撤销一审法院判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。上诉理由为：一审判决认定事实不清，证据不足，违反法定程序，适用法律错误，应依法改判。上诉理由为：一审判决对于本案所涉合同应继续履行的认定是错误的。从现有证据可以认定交付的房屋严重不符合约定，本合同应当解除。一审法院对于交易惯例的认定是在被上诉人没有举证证明的情况下认定，显然违背法律规定。另外，在本公司通知京西乾成公司解除合同后，京西乾成公司已经将涉诉房屋出租他人使用，本案应当依法改判支持本公司的全部诉讼请求。
京西乾成公司同意一审法院判决，不同意上诉人彬弘基业公司的诉讼请求。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院二审认为：依法成立的合同受法律保护。彬弘基业公司与京西乾成公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。彬弘基业公司所述交付房屋的实际面积与合同约定的面积有较大差异，符合合同第八条第三款约定的解除情形，应当解除合同一节，根据双方租赁合同中关于彬弘基业公司承租的房屋为13号楼三层（不包括301室）的约定，应当理解为彬弘基业公司承租了不包含301室的13号楼三层，包含厕所、电梯、步行梯等一部分公用面积，加之双方签订合同时亦有附图，对于面积的大小彬弘基业公司应当明知。另外双方并未在合同中约定房屋面积减少至何种程度属于严重不符合合同约定应当解除合同的情形，故对彬弘基业公司严重不符合合同约定要求解除合同的请求不予支持。
根据相关规定，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据。本院审理期间，上诉人彬弘基业公司以京西乾成公司在收到解除通知后，已经将13号楼三层另行出租他人使用，本合同已实际无法履行一节，因上诉人彬弘基业公司仅提供了证据复印件，该份证据不足以证明彬弘基业公司所述事实，本院对上诉人彬弘基业公司所述京西乾成公司已将13号楼三层另行出租他人使用的事实不予采信。
根据相关规定，租赁房屋被司法机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的人民法院应予支持。本院审理期间上诉人彬弘基业公司所述涉诉房屋已经被司法机关依法查封，该租赁合同应当解除一节，因现无证据证明此次查封行为已致租赁房屋无法使用的程度，故彬弘基业公司所述本院不予采信，该项请求本院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。
彬弘基业公司再审称：彬弘基业公司对一审判决不服提起上诉，但二审维持了一审判决。现既然本案进入再审程序，要求判决京西乾成公司退还已经支付的50万元房租。
京西乾成公司再审称：对本案没有异议，对涉案房屋的执行问题、行政补偿安置问题和司法赔偿问题有异议。
本院再审对原审查明的事实及证据予以确认。另查明，（2014）一中民再终字第03019号民事判决认定“京西公司与科技学院的签约行为已构成以合法形式掩盖非法目的，所签订的《房屋租赁合同》应属无效”。
上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、付款凭证、房屋平面图、竣工图、面积计算说明、租赁合同、照片、《关于解除房屋租赁合同的函》以及北京市第一中级人民法院（2014）一中民再终字第03019号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院再审认为，鉴于此前京西乾成公司与科技学院签订的《房屋租赁合同》已经被生效判决认定为无效，彬弘基业公司作为次承租人，其与京西乾成公司签订的《房屋租赁合同》亦应认定为无效。因合同解除应以合同有效为前提，故彬弘基业公司要求解除双方于2012年8月14日签订的《房屋租赁合同》的理由不能成立，本院再审不予支持。彬弘基业公司基于合同解除主张京西乾成公司退还房屋租金和支付违约金的请求，本院再审亦不予支持。关于合同无效后双方互相返还及损失赔偿事宜，可另行解决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）一中民终字第8883号民事判决及北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第10456号民事判决；
二、彬弘基业科技（北京）有限公司与北京京西乾成商贸有限公司于二○一二年八月十四日签订的《房屋租赁合同》无效；
三、驳回彬弘基业科技（北京）有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费四千八百二十一元，由彬弘基业科技（北京）有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费九千六百四十二元，由彬弘基业科技（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 京
审 判 员 刘燕风
代理审判员 尤 頔
二〇一五年七月二十日
书 记 员 唐静静