广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民四终字第73号
上诉人（一审原告）：庞桂林，女，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码×××0925。
委托代理人：闫磊，广东融聚律师事务所律师。
委托代理人：李成发，广东××律师事务所实习律师。
上诉人（一审被告）：王军，男，汉族，住北京市海淀区，身份证号码×××5713。
委托代理人：徐志浩，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：薛某，男，1996年12月19日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市香洲区昌盛路***号****房，澳门身份证号码13XXXXX（8）。
委托代理人：徐志浩，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：薛君林，男，澳门特别行政区居民，住珠海市香洲区，澳门身份证号码×××0（1）。
法定代理人：吴素萍（系被上诉人薛君林的母亲），女，××年××月××日出生，澳门特别行政区居民，住北京市海淀区，澳门身份证号码×××0（6）。
委托代理人：徐志浩，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
一审被告：珠海市易呈房地产代理有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：徐桂香，总经理。
上诉人庞桂林、上诉人王军与被上诉人薛某、被上诉人薛君林、一审被告珠海市易呈房地产代理有限公司（以下简称易呈公司）合同纠纷一案，上诉人庞桂林、上诉人王军不服珠海横琴新区人民法院（2014）珠横法民初字第195号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
庞桂林一审起诉称，2014年9月23日，庞桂林、王军和易呈公司经充分沟通，并由王军当场经案涉房屋产权人的监护人薛毅电话确认授权，王军与易呈公司当场签订《房地产转让居间服务委托合同》，王军同意以总价310万元转让位于珠海市昌盛路376号1003房；易呈公司与庞桂林也签订《购买物业居间服务委托合同》，表明庞桂林有意购买涉案物业。上述两份合同签订后当日，庞桂林依约通过银行转账方式向王军（代卖方收取）支付了购房定金5万元，并由王军当日出具收条。上述两份合同签订后当日，庞桂林即落实办理相应的二手楼申请贷款按揭事宜，并支付了按揭服务费用1000元。在易呈公司的见证下，王军向庞桂林交付涉案物业（钥匙）。庞桂林遂为房屋装饰及家居等事项四处奔波，并支付了相应的费用。但薛某、薛君林、王军以种种理由拖延，坐地起价，拒不按约定履行。2014年10月6日，庞桂林、王军、易呈公司因合同履行发生纠纷，三方在珠海市南屏派出所处达成《调解意向协议》，表明因涉案物业的产权人（监护人薛毅）原因导致上述合同无法履行。2014年10月9日，易呈公司出具《房屋买卖证明》，证实卖方不再出售涉案物业。2014年10月10日，王军向易呈公司表示其即日单方终止合同。2014年10月17日，易呈公司向庞桂林表示不再按原合同履行。薛毅作为涉案房屋产权人薛某、薛君林的法定监护人，有权处分涉案房屋，王军受薛毅的委托，有权代为出售涉案房屋，薛某、薛君林在签订合同后反悔，拒不履行，继而单方终止合同，致使相关合同无法履行，应承担违约责任。王军与薛毅之间因授权不明，王军应承担连带清偿责任，易呈公司未尽到中介居间作用，应对王军、薛某、薛君林的违约行为承担连带责任。庞桂林请求：1.薛某、薛君林向庞桂林双倍返还定金10万元；2.薛某、薛君林向庞桂林赔偿费用35500元；3.王军对薛某、薛君林的上述责任承担连带赔偿责任；4.易呈公司对王军、薛某、薛君林的上述责任承担连带赔偿责任。
王军、薛某、薛君林答辩称：1.本案应为居间合同纠纷，而非房地产买卖合同纠纷，王军、薛某、薛君林不是本案的适格被告。2.王军并非涉案房产的权利人，也没有权利人及其法定监护人委托出售涉案房产的授权，属于无权代理，其与易呈公司签订的居间合同因未取得权利人的追认签字而归于无效。3.庞桂林、易呈公司明知王军不是涉案房产的产权人、无权代理，仍签订与买卖涉案房产相关的居间服务合同，存在过错。4.庞桂林关于赔偿其损失的要求毫无法律依据。庞桂林在合同还没有发生法律效力的情况下，即向无权处分的非房产权利人支付定金，显然是不恰当的，其无权要求双倍返还定金。庞桂林在王军、涉案房产的权利人不知情，且没有签订房屋买卖合同、没有房产证原件的情况下，擅自办理涉案房产的按揭贷款以及房屋装饰及家居事宜，显然是对涉案房产的权利人合法权利的侵害，由此导致的损失应自行承担。王军将房屋钥匙借给庞桂林的目的是为了让其看房，但庞桂林事后却拒绝归还钥匙，试图强行占有房屋，强迫进行房屋买卖，权利人为了维护自身权利不受侵害，万般无奈之下只能更换了房屋的锁具，由此导致的损失理应由庞桂林赔偿。5.易呈公司存在重大过错，理应承担相应的法律责任。在本案中，易呈公司显然没有尽到必要的审查义务，也没有核实王军是否有权代理及代理权限，在明知居间合同需要权利人的法定监护人确认签字后才能生效的情况下，就要求与庞桂林签订服务协议，并诱导庞桂林支付定金给王军，其目的仅仅就是为了尽快取得佣金，而根本没有尽到作为居间人应尽的保障各方权利义务的居间责任，并由此导致了本案纠纷的发生，作为专门从事房屋买卖的中介机构，易呈公司显然存在重大过错，理应由其承担因此产生的全部法律责任。
易呈公司答辩称：1.易呈公司不是适格被告，其作为中介公司促成双方的买卖，与庞桂林的关系是居间关系而非买卖关系，不承担任何责任。2.王军、薛某、薛君林应当承担违约责任。三方就涉案的房屋进行协商，且王军在明确不是产权人的情况下，明示是薛毅的弟弟，在电话免提中明确授权王军将该房屋出售，薛毅也初步与庞桂林达成房屋买卖事宜，在三方充分了解后，分别签订了房地产转让居间服务合同和购买物业居间服务委托合同。但由于出售方不愿意按原合同310万元的价格履行合同，其要求房价提高到315万元，并要求付款方式改为一次性付款，最终导致合同无法履行，王军、薛某、薛君林应当承担违约责任。3.房地产转让居间服务合同和购买物业居间服务委托合同是一体合同，既有买卖合同的条款也有居间合同的服务条款。4.易呈公司不存在过错，居间方为双方提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，并未涉及买卖双方实体权利和义务，钥匙交接是买卖双方直接交接，定金也是买卖双方汇款交纳。易呈公司在从事居间服务过程中信息披露真实及时并没有瑕疵也没有过错，不应当承担相应的连带责任及相应的法律责任。
一审法院查明：
2014年9月23日，王军与易呈公司签订《房地产转让居间服务委托合同》，约定：王军就销售其拥有产权（或处置权）的物业，委托易呈公司提供居间服务，该物业位于珠海市昌盛路376号132栋1003房；该物业的销售总价人民币310万元，付款方式为按揭；本合同签订后，易呈公司如征得王军同意，可代收买方的定金；如易呈公司代收买方定金后，王军拒绝与买方签署房屋买卖合同的，则王军必须双倍退还买方所交定金给易呈公司，并由易呈公司支付给买方；王军应在易呈公司收到买方购买该物业定金5万元时，将证明该物业产权的房产权证、房屋买卖合同、收据或发票原件交予易呈公司保管并进行前期转让工作，王军须在易呈公司通知之日起两天内协助易呈公司办理物业的产权转让手续。该合同还约定了佣金的支付等条款。在合同的末尾，还有四条“补充条款”：①卖方出售该物业由王军代签本合同并承担合同相关责任与义务。②在产权人到珠海后在本合同补签字。③卖方需积极配合办理相关手续。④如因外因导致本次交易未能顺利交易，则卖方需退定金给买方。同日，庞桂林与易呈公司签订《购买物业居间服务委托合同》，约定：庞桂林有意购买位于珠海市昌盛路376号132栋1003房的物业，委托易呈公司提供居间服务；业主委托售价人民币310万元，以按揭贷款方式付款；庞桂林同意交定金给卖方。该合同还约定了佣金的支付等条款。上述两份合同签订后的当天，庞桂林通过银行转账方式向王军支付了定金人民币5万元，王军向庞桂林出具了收据，该收据载明：“今收到庞桂林购买珠海市昌盛路376号132栋1003房定金”。王军向庞桂林交付了涉案房屋的钥匙。庞桂林着手办理按揭贷款的申请手续，支付了按揭服务费用1000元。此后，庞桂林还开始筹集资金并操办房屋装修和家具购置事宜，向部分销售商支付了定金。珠海市昌盛路376号132栋1003房的权属人为薛某、薛君林。王军收取庞桂林的定金后，未与庞桂林签订房屋买卖合同，也未向其返还定金。涉案房屋权属人的监护人也未与庞桂林签订房屋买卖合同，遂发生纠纷。经珠海市公安局南屏派出所主持调解，双方未达成调解协议。2014年10月6日，庞桂林、王军、易呈公司签订《调解意向协议》，唐良喜代表易呈公司在该协议签名。该协议记载了纠纷产生的原因和庞桂林、王军分别提出的解决方案。
一审法院认为：
庞桂林和王军分别与易呈公司建立了居间合同关系，双方还通过易呈公司的居间服务，并通过交付定金的方式，形成了约定将来签订房屋买卖合同的合同关系。庞桂林主张其与王军、薛某、薛君林形成了房屋买卖合同关系的理由不能成立，理由如下：一是薛某、薛君林及其监护人从未与庞桂林签订书面合同或达成口头协议，而王军是以其本人的名义而不是以薛某、薛君林或其监护人的名义与易呈公司签订居间合同，也是以其本人的名义而不是以薛某、薛君林或其监护人的名义收取庞桂林的定金；二是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条明确规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，而庞桂林与王军、薛某、薛君林并未签订书面的房屋买卖合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”王军在明知收取定金的法律后果的情况下向庞桂林收取了定金，却在收取定金后拒绝与其签订房屋买卖合同，显然违背了在民事活动中应遵循的诚实信用原则，应承担相应的法律责任。庞桂林要求王军双倍返还定金，符合法律规定，一审法院予以支持。庞桂林的其他诉讼请求均缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，作出如下判决：一、王军于本判决生效之日起十日内向庞桂林双倍返还定金人民币10万元；二、驳回庞桂林的其他诉讼请求。一审案件受理费3010元，因适用简易程序减半收取1505元，财产保全费1198元，二项合计2703元，由庞桂林负担1553元，王军负担1150元。
庞桂林不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项判项，改判薛某、薛君林向庞桂林双倍返还定金人民币10万元，王军对薛某、薛君林双倍返还定金义务承担连带责任；2、一、二审诉讼费用由薛某、薛君林、王军承担。其事实和理由如下：
一、王军具有代理权限。一审判决没有查明事实，认定事实不清，导致漏判责任主体。一审法院查明王军系涉案房产的业主的法定监护人薛毅的亲弟弟。王军在签约过程中一直通过电话请示薛毅，王军在征得薛毅同意下，在中介公司易呈公司的居间见证下，签订合同、收取定金，并将其持有涉案房产的钥匙，向庞桂林交付。本案证据证明了王军具有代理权限，或者王军的行为已构成表见代理或代理授权中的授权不明状态。首先，王军作为涉案房产的实际经手人，在对外表示出售时，已征得其哥薛毅的授权。这一点庞桂林提供的录音能体现。前期签订合同虽由王军所为，但其实系受薛毅委托出售涉案房屋，否则王军作为一个正常行为人，不可能无事找事，将他人的房屋恶意出售。王军的行为符合日常生活经验，其作为业主法定监护人的亲弟弟，其兄委托王军代为发布、签订合同，按其指令交付涉案房产钥匙，并无不妥，行为应予认定。而且，从证据的角度而言，该录音无论从取证或形式都合法，该录音所载内容也与易呈公司的陈述，三方在派出所的《调解意向协议》相互印证。第二，经电话请示薛毅并征得其同意，王军签定了合同并直接收取了合同约定的定金。第三，王军持有并向庞桂林交付了涉案房产的钥匙。庞桂林签订涉案合同后，与王军进行交接，取得钥匙，搬进涉案房屋，是正当的履行合同行为。2014年9月23日，庞桂林亲耳确认薛毅的授权言行，且王军为其亲弟弟，手中也持有涉案房屋的钥匙，无论签订合同或许可庞桂林搬进房屋，王军的行为均可以视为具有薛毅的授权。薛毅先行授权王军签订涉案房屋在前，反悔在后，意图出尔反尔，谋取额外的不当利益。退一步而言，即使如薛毅辩称“没有授权给王军”，也仅是签订合同后反悔之言，从生活经验及逻辑角度而言，王军的身份及言行来分析，庞桂林作为一个正常的社会人，完全有理由相信王军的所为系有授权的，也可以视为系表见代理的外在表现。法院没有查明是否王军具有代理权限，是导致本案事实认定不清的根本原因。涉案的王军、薛某、薛毅应承担连带责任，对庞桂林予以赔偿。
二、庞桂林与薛某、薛君林已形成了房屋买卖合同关系。一审法院对合同性质及是否成立认定错误，二审法院应予纠正。在王军具有代理权限的前提下，居间人易呈公司分别与庞桂林（买方）、王军（卖方）签订的《购买物业居间服务委托合同》和《房地产转让居间服务委托合同》，首先这两份合同，涉及三方当事人，两个法律关系的合同，从性质上判断，其一为居间关系，但另一法律关系是预约订约关系还是买卖关系？预约合同相对于主合同而言，内容主要是规定双方当事人应谈判缔结主合同。对于预约合同的当事人而言，承担的只是尽量促成主合同的成立。而在本案中，在上述二份合同中，约定了双方当事人的姓名、住所；房地产权属证书名称和编号；房地产座落位置、面积、房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任及双方约定的其他事项。参照《城市房地产转让管理规定》第八条所列举的房地产转让合同主要内容，该协议已经具备了房屋买卖合同的主要内容，应该可认定房屋买卖合同性质。一审法院认为涉案房屋转让合同关系没有成立，系由于庞桂林与王军没有签订行政法律规定书面的房屋买卖合同。这一认定是错误的。本案涉及的合同涉及居间性质及委托代理性质，并非单纯的居间合同。根据涉案三方的行为及表现，上述两合同为一体合同，退一步即使否认为一体合同，综合王军与庞桂林的行为来看，双方也已达成买卖房屋的合意，并已在履行。截止至一审庭审前，仅存在是否继续履行及不履行的违约承担问题。一审法院以没有行政法规规定的书面合同形式要件来主张所谓房产转让合同未成立的观点是错误的。正确区分法条性质是保证正确适用本案涉及法律的前提，根据强制性规范对于合同效力的影响，理论界将强制性规范分为效力性规范与管理性规范两种。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》对《中华人民共和国合同法》第52条的适用即作了明确规定，只有违反效力性的法律规范才对合同效力产生影响。凡目的在于否认其行为的法律效力之规范即为效力性规范，否则即为非效力性规范。以一审法院所引《城市房地产管理法》第四十一条为例，房地产转让，应当签订书面转让合同。首先，从表述来看，该规定并未明确表明违反的法律后果，即无否定该行为之意图。其次，从立法目的来考量，该规定的目的既不是要排除其它形式房屋买卖合同的存在，亦不是房屋买卖合同成立、生效的要件，而是综合考虑到房地产交易往往金额巨大，涉及法律关系复杂，且我国目前民众的法律意识相对薄弱等情况，所作的一种均衡性技术处理。如果不采用书面合同，势必会导致当事人在发生纠纷后举证困难，难以维护自己的合法权利。再次，从违反的后果实质影响来说，其仅对当事人双方的私利益产生影响，不会损害国家、社会及第三人利益。根据保护限缩原则，国家实无干涉之必要。而《城市房地产转让管理规定》对本次交易双方更有针对性与适用性。综上，本案在判决过程中，一审适用法律错误，导致判决出现偏差。本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，认定当事人实际已形成该房屋买卖合同关系成立且有效。
王军不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项判项，改判驳回庞桂林的全部诉讼请求。2、判令庞桂林承担本案的全部诉讼费用和上诉费用等。其事实和理由如下：
一、一审判决认定事实和适用法律存在错误，王军与易呈公司签订的居间合同及定金条款无效。本案涉案房产为薛某、薛君林共同所有，且相关居间服务合同签订时，薛某、薛君林均未满18周岁，其父亲薛毅、母亲吴素萍为其法定监护人，因此处置上述涉案房产应取得其父母的书面同意和授权。但在本案中，王军与易呈公司签订居间服务合同、处置涉案房产时，王军并没有得到薛毅、吴素萍的书面授权，对此，易呈公司和庞桂林均是明确知情的，因此才在居间合同第八条第②项中明确约定“在产权人到珠海后在本合同补签字”。由该条款可见，该合同需要由薛某、薛君林的法定监护人薛毅或吴素萍补签字后才能生效。但之后薛毅、吴素萍因不同意居间协议表述的条件，没有对王军的无权处置行为事后追认，也没有在居间服务合同上补签字，因此，王军的行为属于无权代理，该居间合同及定金条款的约定自然归于无效合同。一审判决认为王军与易呈公司建立了居间合同关系，并判令王军双倍返还定金，属于认定事实和适用法律的错误，依法应予纠正。
二、一审判令王军双倍返还庞桂林定金错误。庞桂林在涉案房产权利人的法定监护人还没有在居间服务合同上补签字、该合同还没有发生法律效力的情况下，即向无权处分的非房产权利人支付定金，显然是不恰当的，其无权要求双倍返还定金。王军与易呈公司签订的居间合同的3.3条及5.1条均约定由易呈公司代为收取定金人民币5万元，因此，庞桂林应将本案所涉所谓的定金交付给易呈公司，而非王军。其交付给王军的款项，不应认定为定金。王军与易呈公司签订的居间合同的第八条第④项约定：“如因外因导致本次交易未能顺利交易，则卖方需退还定金给买方”；庞桂林与易呈公司签订的居间合同的第八条第②项约定：“如果因外境因素导致办理不了过户，则本合同和平解除，卖方将定金退给买方”。而本案中，交易未能完成的原因在于庞桂林与房屋权利人未达成一致，属于外因导致交易未能完成，因此，王军仅需退还款项，而无需双倍返还。综上，一审判决关于王军收取定金、应双倍返还的认定和判决，属于认定事实和适用法律的错误，依法应予改判。
三、庞桂林、易呈公司明知王军不是涉案房产的产权人、无权代理，仍签订与买卖涉案房产相关的居间服务合同，显然存在过错。本案中庞桂林、易呈公司明知王军不是涉案房产的权利人，因此，其在与王军协商涉案房产买卖事宜，并签订相关的法律文件时，理应审慎的查验、核实相关的身份证明、亲属关系证明、授权文件及代理权限、房产证明文件等。但庞桂林、易呈公司在明知王军不是涉案房产的权利人、没有合法授权的情况下，既没有要求王军补充授权手续，也没有向涉案房产的权利人核实王军是否具有代理权及代理权限，也没有核实王军与薛毅、薛某、薛君林的亲属关系，以及涉案房产的权利证明等任何可能让第三方相信王军有权处分的证明文件，便诱导王军签订了买卖涉案房产的相关居间服务合同，显然存在过错，由此导致的法律责任应由其自行承担，庞桂林无权要求王军给予赔偿，但一审判决却对庞桂林和易呈公司的过错未作任何认定，属于重大事实的遗漏，依法应予纠正。
四、易呈公司存在重大过错，理应承担相应的法律责任。王军与易呈公司签订的居间合同第三条明确约定王军需要提供房地产权证（或权属证明）、发票等原件及复印件给易呈公司，但在本案中，易呈公司显然没有尽到必要的审查义务，没有要求王军提供并核对上述资料，也没有核实王军是否有权代理及代理权限；更严重的是，易呈公司在明知居间合同需要涉案权利人的法定监护人确认签字后才能生效的情况下，就要求王军、庞桂林签订居间合同，并诱导庞桂林支付定金给王军，其目的仅仅就是为了尽快取得佣金，而根本没有尽到作为居间人应尽的保障各方权利义务的居间责任，并由此导致了本案纠纷的发生，作为专门从事房屋买卖的中介机构，易呈公司显然存在重大过错，理应由其承担因此产生的全部法律责任。但一审判决未对易呈公司的责任作出认定和判决，属于重大事实的遗漏，依法应予纠正。
针对庞桂林的上诉理由，薛某、薛君林、王军的答辩意见与王军的上诉理由一致。
针对王军的上诉理由，庞桂林的答辩意见与其上诉理由一致；薛某、薛君林无答辩意见。
一审被告易呈公司在二审中未向本院发表答辩。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，亦未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：
本案被上诉人薛某、薛君林系澳门特别行政区居民，故本案系涉澳合同纠纷，应当参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。当事人双方没有约定处理本案争议所应适用的法律，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第四十一条关于最密切联系原则的规定，涉外合同的当事人没有选择处理合同争议所适用法律的，适用与合同有最密切联系国家的法律。本案所涉合同履行地在中国内地，中国内地法与本案有最密切联系，因此，本院依法适用内地法律作为处理本案争议的准据法。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、关于王军、庞桂林之间合同关系的认定；二、庞桂林交付定金行为的定性；三、易呈公司是否需要承担法律责任。
一、关于王军、庞桂林之间合同关系的认定
根据合同的相对性原则，除法律、合同另有规定以外，合同项下的权利与义务只在合同当事人之间发生效力。本案中，王军、庞桂林分别与易呈公司签订《房地产转让居间服务委托合同》和《购买物业居间服务委托合同》，而王军、庞桂林之间并未签订案涉房屋买卖的书面协议。仅以上述两份合同认定本案当事人的合同关系有失偏颇，庞桂林主张《房地产转让居间服务委托合同》和《购买物业居间服务委托合同》具备房屋买卖合同的主要内容、可认定为房屋买卖合同的理由不能成立。综合本案各方证据，王军、庞桂林在分别与易呈公司建立居间合同关系后，庞桂林向王军支付了定金，一审法院据此认为王军与庞桂林形成了将来签订房屋买卖合同的预约合同关系并无不妥，本院予以确认。
二、庞桂林交付定金行为的定性
本案当事人庞桂林与王军，通过交付、收取定金的行为，为将来签订房屋买卖预约合同关系约定了定金担保。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”根据该条规定，庞桂林在签订房屋买卖主合同成立之前向王军交付了定金，其作用是保证当事人有诚意建立合同关系。立约定金的法律效力应独立于主合同。王军在明知自身并无授权、房屋买卖合同能否签订尚需产权人确认的情况下，仍以自己的名义收取定金、出具收据；其后却拒绝与庞桂林签订房屋买卖合同。一审法院据此要求王军承担双倍返还定金的法律责任，于法有据，应予维持。
三、易呈公司是否需要承担法律责任
根据《房地产转让居间服务委托合同》、《购买物业居间服务委托合同》相关补充条款的表述，在合同磋商、定金支付时，各方当事人均已充分知晓王军并非房屋产权人的事实。王军称易呈公司在提供居间服务时存在重大过错理据不足，不能成立。
综上，庞桂林、王军的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币3010元，因适用简易程序减半收取人民币1505元，财产保全费人民币1198元，二项合计人民币2703元，按一审判决承担。
二审案件受理费人民币5310元，由庞桂林负担人民币2300元，王军负担人民币3010元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 曹阳春
代理审判员 黄莎莎
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 吴馥楠