重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初5029号原告重庆亿象城实业发展有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道12号，组织机构代码06825910-7。法定代表人王老豹，总经理。委托代理人聂某（特别授权），北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托代理人凌某某（特别授权），北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告重庆栩峄恒餐饮管理有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道12号南坪“重庆亿象城”A区休闲广场A16号，组织机构代码33155334-7。法定代表人刘大明。原告重庆亿象城实业发展有限公司（以下简称“亿象城实业公司”）与被告重庆栩峄恒餐饮管理有限公司（以下简称“栩峄恒餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告亿象城实业公司的委托代理人聂某到庭参加了诉讼，被告栩峄恒餐饮公司经本院公告送达，公告期满仍未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告亿象城实业公司诉称：原告与北京元璟铭餐饮管理有限公司（以下简称“元璟铭餐饮公司”）于2014年11月11日签订《商铺租赁合同》约定原告将位于南岸区江南大道12号重庆亿象城休闲文化广场区A14号商铺租赁给元璟铭餐饮公司经营，租赁期限自2015年1月1日起至2019年5月31日，免租期为3个月。2015年4月11日，原告与被告及元璟铭餐饮公司对该《商铺租赁合同》签订三方主体变更协议，协议约定被告代替元璟铭餐饮公司概况承担《商铺租赁合同》承租方的全部权利义务，就此被告成为《商铺租赁合同》的承租人。按照合同约定被告应在2015年12月15日缴纳下个季度租金及综合管理费，但被告在原告催告后仍未缴纳相应款项，并拖欠电费11161元。2016年1月20日，原告在多次催缴被告欠费未果后，依据合同约定发函被告单方解除了《商铺租赁合同》，并要求被告缴纳拖欠的租金、综合管理费、电费及违约金，未果。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：一、被告支付原告拖欠的租金（含综合管理费）36000元、电费11161元；二、被告支付原告违约金10000元（押金20000元×50%）、逾期付款违约金28350元（以54000元/月为基数，从2015年12月15日起每日按照0.5%标准计算至2016年1月20日），合计38350元；三、被告支付原告免租期间的租金105830元（2014年11月5日起至2015年1月31日）。被告栩峄恒餐饮公司未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明：重庆市江南城市建设资产经营管理有限公司（以下简称“江南城市建设资产公司”）系位于重庆市南岸区南坪街道的所有人。2013年6月，江南城市建设资产公司将南坪枢纽工程地下空间整体移交给重庆市南岸资产经营管理有限公司（以下简称“南岸资产管理公司”）。同月，原告从南岸资产管理公司处租赁了从南坪响水路至南坪帝景摩尔全长约1.2千米的地下商层（后名“重庆亿象城”），双方合同约定租期至2025年6月29日止，允许原告转租等内容。2014年11月11日，原告亿象城实业公司作为出租方甲方与元璟铭餐饮公司作为承租方乙方签订《重庆亿象城商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市南坪“重庆亿象城A区休闲广场A14号商铺出租给乙方”，该商铺租用面积（使用面积）为10平方米；租期为4年半，自2015年1月1日起至2019年5月31日止；2014年11月5日至2014年12月30日为装修期，2015年1月1日至2015年1月31日为免租期，2015年1月1日至1月31日实收管理费18000元；本商铺经营品类为巴札克咖啡吧、甜品、餐饮、啤酒吧，各类饮品饮料；为确保合同履行，乙方同意向甲方支付押金20000元，若乙方违约，根据合同约定甲方可单方解除合同，押金不予退还；租金和综合管理费同时缴纳，按季度支付，2015年租金单价为4270元/平方米/月，月租金42700元，2016年租金单价为5350元/平方米/月，月租金53500元，2017年租金单价为5890元/平方米/月，月租金42700元，2018年租金单价为6502元/平方米/月，月租金65020元，2019年租金单价为7150元/平方米/月，月租金71500元，综合管理费为单价50元/平方米/月，月综合管理费为500元；该商铺内的电费以铺内安装的电表实际用量及政府规定的单价按商城统一规定的时效向甲方支付；乙方在签订本合同时，应预先缴纳合同履约保证金、首期租金及综合管理费，其后，于每季度结束当月的15日前向甲方缴纳下一季度租金及综合管理费；乙方应按期缴纳租金及综合管理费，凡在合同规定期限的最后一日仍未缴纳下起租金及综合管理费，延期10日内，每日按应缴租金及综合管理费的0.5%收取违约金，超过10日未缴纳者，甲方有权单方终止本合同，乙方必须在三日内撤出，押金不予退还；因乙方原因，需要终止合同，必须提前三个月通知甲方，并提交书面申请，经甲方同意后办理终止合同手续，押金不予退还，同时还应向甲方支付违约金（按履约保证金的50%计算）；若乙方未按期缴纳租金及综合管理费和其他费用的达10天以上，甲方有权解除合同收回铺面，押金不予退还，同时有权要求乙方补缴免租期间的租金，如乙方拒不迁出，甲方有权强制措施，因此造成的损失由乙方承担。该商铺租赁合同签订后，原告将商铺交付给元璟铭餐饮公司使用，元璟铭餐饮公司依约支付押金20000元。2015年4月14日，原告亿象城实业公司作为甲方（出租方）与元璟铭餐饮公司作为乙方（原承租方）、被告栩峄恒餐饮公司作为丙方（变更后的承租方），签订《主体变更三方协议》，三方约定同意将“原租赁合同乙方”变更为“本协议丙方”，乙方愿意概括转让原租赁合同的所有权利及义务，丙方愿意概括承受原租赁合同的所有权利及义务，同时还约定本协议生效后依据原租赁合同约定应由承租方支付的所有费用由丙方支付，乙方承担连带责任。因被告栩峄恒餐饮公司未在2015年12月15日向原告缴纳下个季度租金及综合管理费，原告于2016年1月12日向被告催收未果后，原告于2016年1月20日向被告栩峄恒餐饮公司发出解除合同通知书，并于2016年1月21日发函告知元璟铭餐饮公司。因被告栩峄恒餐饮公司至今未向原告付清拖欠的租金等费用，原告遂以前述请求诉至本院。另查明，被告栩峄恒餐饮公司拖欠原告2016年1月1日至2016年1月20日期间的租金36000元【54000元/月÷30天×20天】（含综合管理费）、2015年12月25日至2016年1月15日期间的电费11161元。对于原告要求被告补交免租期间的租金（2014年11月5日起至2015年1月31日），庭审中，原告请求参照合同约定2015年的租金标准42700元/月计算为123830元【42700元/月÷30天×87天】，原告认可扣除被告在装修期间已缴纳的18000元，还应补交租金105830元。以上事实有，房地产权证、《南坪枢纽工程移交协议》、《房屋租赁合同》、《重庆亿象城商铺租赁合同》、《主体变更三方协议》、《解除合同通知书》、《函告》、《催告函》、电费发票、催收单、抄表记录等证据以及原告当庭陈述在卷佐证，并经法庭认证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告亿象城实业公司与元璟铭餐饮公司签订的《重庆亿象城商铺租赁合同》及原告亿象城实业公司与元璟铭餐饮公司、被告栩峄恒餐饮公司签订的《主体变更三方协议》系各方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性、强制性规定，合法有效，各方均应当按照约定履行自己的义务。被告栩峄恒餐饮公司取代元璟铭餐饮公司成为承租人，依照商铺租赁合同的约定，享有该合同的权利，承担相应义务。原告亿象城实业公司已按照合同约定向被告栩峄恒餐饮公司交付租赁商铺，被告在承租期间，应按照约定足额支付租金、综合管理费、电费等费用，现原告要求被告支付拖欠的2016年1月1日至2016年1月20日期间的租金36000元及2015年12月25日至2016年1月15日期间的电费11161元，合计47161元，本院予以支持。被告逾期向原告支付租金、综合管理费等费用的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。商铺租赁合同约定，若承租方未按期缴纳租金及综合管理费和其他费用的达10天以上，有权要求承租方补交免租期间的租金，现原告要求被告补交免租期间的租金（2014年11月5日起至2015年1月31日），参照合同约定2015年的租金标准42700元/月计算为123830元【42700元/月÷30天×87天】，原告认可扣除被告在装修期间已交纳的18000元，还应补交租金105830元。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告单方违约应按照约定向支付原告违约金，根据双方合同约定，被告逾期交纳租金及综合管理费，每日按应交租金及综合管理费的0.5%收取违约金，逾期付款违约金应为9990元【54000元/月×0.5%×37天】；因被告违约终止合同，被告应支付原告违约金（按履约保证金的50%计算）即为10000元（押金20000元×50%），合计19990元。对于原告主张违约金超过部分，本院不予支持。被告未到庭，视为放弃抗辩。据此，依照《中华人被告单方违约应按照约定向支付原告违约金，根据双方合同约定，被告逾期交纳租金及综合管理费，每日按应交租金及综合管理费的0.5%收取违约金，逾期付款违约金应为9990元【54000元/月×0.5%×37天】；因被告违约终止合同，被告应支付原告违约金（按履约保证金的50%计算）即为10000元（押金20000元×50%），合计19990元。对于原告主张违约金超过部分，本院不予支持。被告未到庭，视为放弃抗辩。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆栩峄恒餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆亿象城实业发展有限公司租金36000元及电费11161元，合计47161元；二、被告重庆栩峄恒餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内补交原告重庆亿象城实业发展有限公司免租期间的租金105830元；三、被告重庆栩峄恒餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆亿象城实业发展有限公司违约金19990元；四、驳回原告重庆亿象城实业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4127元，公告费600元，合计4727元由被告重庆栩峄恒餐饮管理有限公司负担（该款暂由原告重庆亿象城实业发展有限公司垫付，限被告重庆栩峄恒餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆亿象城实业发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邓小晶人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  刘成惠二〇一六年十二月十三日书 记 员  邓 欣