海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民初182号原告：陈小钢，男，1968年12月12日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所律师。原告：佳芝陈·塞勒（×××），女，瑞士国籍，1965年9月28日出生，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。原告：露希·塞勒（LucySEILER），女，瑞士国籍，1996年7月14日出生，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚金泰实业发展有限公司，住所地海南省三亚市天涯区解放四路132号。法定代表人：郭强，该公司董事长。委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。原告陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）与被告三亚金泰实业发展有限公司（以下简称金泰公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）委托诉讼代理人聂友峰，原告陈小钢委托诉讼代理人张珍珍，被告金泰公司委托诉讼代理人周朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）共同向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告金泰公司向原告赔偿其违约而导致的瑞海花园小区项目竣工时配备的”2万平米土地及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施”在2014年被拆除而产生的原告直接经济损失16552元；2.相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是三亚市河东区凤凰路瑞海花园小区杜鹃园1座一单元101房业主，被告金泰公司是瑞海花园小区的开发商，该小区始在2003年1月17日取得《建设工程规划许可证》，于2003年4月29日取得《预售许可证》。2003年6月，被告开始对小区东南侧2万平米土地开始投资，并于2004年3月14日完成篮球场、网球场、游泳池、园林等地上附属设施的全部施工。金泰公司在销售该小区商品房时，向购房人散发的宣传广告均宣称该小区在2万平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等休闲配套设施。业主入住后，也一直专享着这2万平米的小区土地及该土地上的上述配套设施。但因上述土地使用权并非被告所有，上述土地范围内的设施、设备的修建也并未取得规划许可，在2014年6月27日，三亚市执法局在土地储配中心的配合下，将上述设施、设备全部拆除，并将该2万平米土地收回。原告等部分小区业主在土地被收回和设施拆除期间向三亚市城郊人民法院提起了诉讼，要求被告赔偿土地、设施设备被收回、拆除导致的原告房屋价值减损，三亚市中级人民法院终审认定，被告应承担违约赔偿责任，但因原告不能提供有效的评估报告以确定”房屋减值损失的具体数额”，而判决原告等业主承担举证不能的法律责任，并同时认定，原告等业主可另行主张被告上述违约行为导致的原告直接财产损失。随后，小区王俊丽等90户业主另行向城郊法院起诉被告违约行为导致的直接损失。在该诉讼过程中，法院委托海南智合土地房地产估价有限公司对项目最早竣工时上述土地的价值进行评估，该公司作出（海南〉智合【2015】土（估）字第0001号《土地估价报告》，土地总价值为950万元，另外，诉讼双方一致确认上述配套设施的投资总额为9497863.8元，两项合计18997863.8元，而小区总建筑面积为109976.8平方米。在本案中，原告所购房屋的建筑面积为95.82平方米，被告应当赔偿原告的经济损失应为：16552元(18997863.8元÷109976.8平方米×95.82平方米）。现为维护原告合法权益，特具状起诉，请求法院判如所请。金泰公司辩称，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、原告陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）主张已超过诉讼时效，其诉讼请求应当驳回。原告陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）最早应于2013年11月知道三亚市土地储备开发中心告知业涉案土地不属于小区用地,将对地上附属设施进行拆除时知其权利被侵害，最晚也应于2014年6月27日涉案绿地及其附着物被三亚市综合行政执法局强制拆除时知晓其合法权益受到侵害的事实，则至迟应在2016年6月27日向人民法院提起诉讼。根据《民法通则》第一百三十五条与第一百三十七条之规定，原告陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）在2017年7月19日向三亚市中级人民法院起诉时早已超过了诉讼时效，应当驳回原告陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）的诉讼请求；二、瑞海花园小区业主相同案件，三亚市城郊人民法院在（2017）琼0271民初2382号民事判决书中，确认诉讼时效已过，驳回了业主的诉讼请求。该判决已生效。综上，请求法院查明事实，驳回原告陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）的诉讼请求，维护金泰公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实如下：金泰公司于2002年开始在该公司位于三亚市××区.53平方米的土地上开发建设瑞海花园小区。金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房时，在其宣传广告中载明：”瑞海花园会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。”2003年6月24日，金泰公司曾致函三亚市人民政府，请求将瑞海花园小区南侧30亩（约2万平方米）的土地给予金泰公司进行公共绿地的投资建设。经时任市领导批示同意后，金泰公司在该2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，但未办理相关用地手续及报批手续。2013年5月9日，三亚市土地储备开发中心（以下简称土地储备中心）发函给金泰公司，要求金泰公司在收到函件一周内将占用规划展览馆用地及市政规划用地修建的苗圃、网球场、游泳池等地上附属设施无条件自行清除完毕。因金泰公司一直未自行清理上述附属设施，2013年11月5日，土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》，该说明中载明瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，”其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地，所有这些用地产权都属于三亚市人民政府。因此，三亚金泰实业发展有限公司并没有上述2万平方米用地的土地使用权证”，及”由于金泰公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，且未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此对上述配套设施将予以拆除，对金泰公司按请示本意修建的公共绿地可予以适当补偿”。2014年6月27日，瑞海花园在上述2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被三亚市综合行政执法局强制拆除。已经发生法律效力的（2017）琼0271民初2382号民事判决中认定，金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房宣传广告中，对该小区内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划修建网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施作出明确承诺，该承诺中所载明的小区配套设施具备瑞海小区服务功能，且明确为瑞海花园规划配套设施，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，上述承诺应当视为要约，即使未载入涉案双方签订的《商品房买卖合同》中，亦应当视为合同内容。合同签订后，金泰公司在涉案2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，业主入住后至今未对上述小区配套设施提出异议，应确认双方对在涉案20000平方米的土地上修建的小区配套设施的内容达成合意。由于金泰公司未取得涉案地的使用权，也未办理规划报建手续，而擅自在该地上修建小区配套设施，致使该配套设施被政府拆除，客观上导致合同约定应予配置的部分附属设施已无法履行，其行为已构成违约，金泰公司应承担赔偿损失的违约责任。上述2万平方米土地以及该地上的附属设施，依金泰公司在瑞海花园小区的销售广告和宣传资料上的承诺及物权性质，应属瑞海花园小区业主共同共有。瑞海花园小区涉案2万元平方米土地价值与地上附属物的工程造价的两项价值合计18997863.8元（9500000元+9497863.8元）。另查，陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）系路瑞海花园杜鹃园1座一单元101房产权人，其于2008年8月29日取得该房屋的土地房屋权证。再查，陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）曾于2016年6月5日向本院提起诉讼主张涉案权利，后于2016年10月17日向本院提出撤诉申请，本院于2016年11月1日裁定准许陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）撤回起诉。以上事实，有三土房（2008）字第6720号土地房屋权证、（2016）琼02民初64号民事裁定书、（2017）琼0271民初2382号民事判决书、（2015）三亚民一终字第219号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）的主张是否超过诉讼时效。陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）请求金泰公司基于合同违约而承担的赔偿责任属于债权，受两年诉讼时效的约束。2008年8月29日陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）取得该房屋的土地房屋权证，瑞海花园在2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物于2014年6月27日被三亚市综合行政执法局强制拆除，因此，陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）应当于2014年6月27日就清楚其合法权益受到侵害，其于2014年6月28日开始就可以主张金泰公司向其赔偿损失，因此，陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）起诉的诉讼时效应当于2016年6月27日届满。陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）曾于2016年6月5日向本院提起诉讼主张涉案权利，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）起诉的诉讼时效应重新计算，其主张并未超过诉讼时效。关于金泰公司主张陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）因起诉不符合条件不能导致诉讼时效中断的问题。撤回起诉系当事人对其诉讼权利的处分，陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）的撤诉申请为其真实意思表示，并经本院裁定准许。金泰公司若主张陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）的起诉不符合法律所规定的条件，应当提供证据予以证明。但其并未提供证据证明上述主张，应当承担举证不能之不利后果。故对该主张本院不予支持。金泰公司在销售瑞海花园小区商品房的宣传广告中，对该小区在2万平方米的高尔夫式休闲绿地上规划修建网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施作出明确承诺，应当视为合同内容的组成部分。合同签订后，金泰公司在涉案土地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施。由于金泰公司未取得涉案地的使用权，也未办理规划报建手续，而擅自在该地上修建小区配套设施，以致该配套设施被政府拆除，从而在客观上导致合同约定应予配置的部分附属设施已无法履行，其行为已构成违约。对此，金泰公司应承担赔偿损失的违约责任。瑞海花园小区涉案2万元平方米土地价值与地上附属物的工程造价的两项价值合计18997863.8元（9500000元+9497863.8元），参照瑞海花园42栋的建筑面积109976.8平方米及陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）杜鹃园1座一单元101房的建筑面积95.82平方米的比例，酌情确认金泰公司应向陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）赔偿的损失为16552元(18997863.8元÷109976.8平方米×95.82平方米）。综上所述，陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）主张金泰公司承担违约赔偿责任合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告三亚金泰实业发展有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告陈小钢、佳芝陈·塞勒（×××）、露希·塞勒（LucySEILER）赔偿金16552元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费214元，由三亚金泰实业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 尹合欢审 判 员 左家锋审 判 员 陈太洪二〇一七年十二月二十二日法官助理 唐 瑶书 记 员 林尤锦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》