吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第103号
上诉人（原审被告）徐全胜，男，汉族，农民，现住长春市宽城区。
委托代理人刘万利，男，住长春市宽城区。
被上诉人（原审原告）高玉莲，女，汉族，农民，现住长春市宽城区。
委托代理人刘铁成，男，汉族，住长春市宽城区。
上诉人徐全胜因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第1580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
高玉莲原审诉称：2011年4月1日双方签订签订房屋租赁合同，合同约定徐全胜承租高玉莲位于长春市宽城区兰家镇小城子村厂房，建筑面积360平方米，租赁期自2011年4月1日起至政府征地或开发商开发为止，年租金为40000元。租赁期间租金在到期前的15日内付清，并且租金前三年不变，三年后随行价协商。自2011年开始，徐全胜便开始不断拖欠高玉莲房租，2011年开始至2014年4月1日止总计拖欠18000元，2014年4月1日至今未给付房租。徐全胜的行为已严重侵犯了高玉莲的合法权益，故诉讼法院要求解除双方签订的房屋租赁合同，并从承租的厂房中迁出，给付拖欠房租36667元、律师代理费并负担案件受理费。
徐全胜原审辩称：本案不具备法定解除条件，徐全胜未有违约行为，双方应继续履行合同。双方于2011年4月1日签订房屋租赁合同，并约定每年租金40000元，是附条件的，高玉莲条件根本没有成就。厂房面积360平方米，包含住房及院子的全部使用权，深水井、前后院墙、住房及院子的大门修建均未有落实到位，根本没有交付使用，根据法律规定，我方有权少付租金。2014年3月10日经和对方协商，同意给付租金，律师代理费不在法律保护范围。因高玉莲违约在先，请驳回高玉莲的诉讼请求。
原审法院审理认定的事实：双方于2011年4月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：高玉莲将位于小城子的厂房360平方米（包含住房及院子的全部使用权）租给徐全胜使用；深水井、前后院墙及院子的大门修建完毕；租期自2011年4月1日起至政府征地或开发商开发为止，租金每年40000元，一年一交，前三年租金不变，以后随行价协商。首批款为20000元，其余20000元按合同条件具备时一次性付清，以后每年厂房租金在到期前的15天内付清。合同签订后，高玉莲按约将厂房及院子交付徐全胜使用，徐全胜支付了2011年4月1日至2012年4月1日租金35000元、2012年4月1日至2013年4月1日租金37000元、2013年4月1日至2014年4月1日租金30000元，2014年4月1日至今租金未付。2012年5月份高玉莲在租给徐全胜的院内修建500平方米厂房一处，高玉莲主张修建时经过徐全胜同意，徐全胜予以否认。徐全胜对高玉莲主张租金数额没有异议，但只同意支付2014年4月1日至2014年9月19日租金18667元，并认为前三年租金18000元不属于拖欠，是高玉莲没有按合同约定修建院墙及大门少付的租金。现双方未能对2014年4月1日以后的租金达成协议，故高玉莲诉至法院要求解除双方签订的租赁合同，给付租金36667元并承担案件受理费，高玉莲当庭放弃律师代理费的诉讼请求。
原审法院认为：双方签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该合同有效。因双方合同约定前三年租金不变，三年后随行价协商，现三年期满，双方未能对租金协商一致，故高玉莲要求解除合同应予支持。合同签订后高玉莲未能按约修建院墙，且承租期间高玉莲在徐全胜承租的院内修建厂房，已构成违约，徐全胜未按约定支付全部租金，应视为双方协议对租金的变更，故高玉莲要求徐全胜给付承租期前三年拖欠租金的请求不予支持。2014年4月1日至2014年9月19日的租金18667元徐全胜无异议同意给付，应予给付。高玉莲主张修建厂房时经过徐全胜同意，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除双方于2011年4月1日签订的房屋租赁合同，徐全胜从其承租高玉莲的位于长春市宽城区兰家镇小城子村的厂房中迁出；二、徐全胜给付高玉莲2014年4月1日至2014年9月19日租金18667元；上述款项，于本判决生效后15日内履行；三、驳回高玉莲其他诉讼请求。案件受理费720元，由高玉莲承担250元，由徐全胜承担470元。
宣判后，徐全胜不服，向本院提起上诉，上诉理由主要为：1.房屋实际租赁人是长春市金晟泉精密机电设备有限责任公司，高玉莲告诉主体错误，应驳回起诉。双方签订租赁合同后，上诉人徐全胜与徐海艳共同出资，成立了金晟泉精密机电设备有限责任公司，法定代表人为徐海艳实际使用和租赁房屋的是该公司，是房屋租赁权利义务的主体而非自然人徐全胜。2.高玉莲以欺诈手段与上诉人签订合同，损害国家和社会公共利益，合同无效，应驳回诉讼请求。签订合同时，对方告知房屋手续健全，其后我方得知是虚假的。理由是，涉案房屋坐落于伊通河道管理范围内，处于伊通河提防之间，离岸边17米，依据我国相关法律，涉案房屋为非法建筑，应依法拆除。综上，要求撤销原判，发回重审，上诉费用由被上诉人负担。
被上诉人高玉莲二审辩称：一审判决正确，应予维持。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
二审庭审时，上诉人徐全胜为证明其主张，向法院提供以下证据：长春市金晟泉精密机电设备有限责任公司营业执照一份。证明：该公司成立时间是2012年2月13日。被上诉人高玉莲质证认为：对真实性无法确定，但双方签订租赁协议是2011年4月1日，按照营业执照公司成立时间是2012年，不能证明我方在签订租赁协议的时候知道公司在用该房屋。
另查明：1.长春市金晟泉精密机电设备有限责任公司于2012年2月13日成立，并在涉案房屋进行生产经营，法定代表人徐海艳，系上诉人徐全胜女儿。2.被上诉人高玉莲庭审时自认涉案房屋无相关产权证照。
本院认为：1.上诉人徐全胜系本案适格被告。上诉人徐全胜、被上诉人高玉莲于2011年4月1日签订《房屋租赁合同》，合同签订后，高玉莲将房屋交付给徐全胜使用，徐全胜亦向高玉莲交纳了2011年4月1日至2014年4月1日的租金，即双方均以合同当事人的身份行使了合同权利，履行了合同义务，并以自身行为认可对方合同相对人的身份，故高玉莲依据《房屋租赁合同》向徐全胜主张权利，符合合同约定及合同相对性原则，应予支持，徐全胜上诉主张其不是本案适格被告的理由不成立。2.双方签订的《房屋租赁合同》无效。高玉莲自认涉案房屋没有产权亦无建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，高玉莲与徐全胜签订的《房屋租赁合同》无效。原审判决认定合同有效、并据此判令解除合同属适用法律错误，应予纠正。依照无效合同返还财产、赔偿损失的处理原则，房屋租赁合同被宣告无效后，承租人徐全胜应返还依据无效合同所取得的财产，此财产的范围应包括有形的财产即房屋，也应当包括徐全胜实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。由于所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，只能以折价方式进行补偿，故徐全胜应支付实际占有期间的房屋占有使用费。依据《解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，徐全胜应依据《房屋租赁合同》约定的租金标准，给付高玉莲房屋占有使用费18667元。原审判决以合同有效为前提，判令徐全胜给付房屋租金不当，应予纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第1580号民事判决；
二、上诉人徐全胜于判决生效后立即从被上诉人高玉莲的位于长春市宽城区兰家镇小城子村的涉案厂房中迁出；
三、上诉人徐全胜于判决生效后立即给付被上诉人高玉莲2014年4月1日至2014年9月19日的房屋占有使用费18667元；
四、驳回被上诉人高玉莲的其他诉讼请求。
二审案件受理费267元由上诉人徐全胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 白雪成
代理审判员 张新华
二〇一五年四月十四日
书 记 员 周宏伟