广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂1227民初65号
原告：韦玮，女，1983年6月28日出生，瑶族，住所地广西巴马瑶族自治县。
委托诉讼代理人：郑朝剑，男，1974年5月24日出生，汉族，住所地广西巴马瑶族自治县。（系公民推荐）
被告：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。
法定代表人：罗振聪，总经理。
委托诉讼代理人：覃小峰，男，1988年3月19日出生，壮族，住所地广西东兰县，该公司策划经理。
原告韦玮诉被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦玮的委托诉讼代理人郑朝剑、被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交付房屋应支付给原告违约金11804.12元（295103元×4%）；2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2011年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为2011005035），合同约定原告购买被告开发的印象巴马项目第5栋1单元903号商品房一套，房价总金额为295103元。原告应于合同签订之日一次性支付全部房款共295103元。合同同时约定，被告必须于2013年4月30日之前交付约定房屋，如果违约，则每日按照总房价的万分之一点五赔偿原告，累计最高限额为总房价的4%。合同签订后，原告已于签订合同之日一次性交清全部房款，全面履行合同约定的交款义务。但是，直至2018年1月18日止，经咨询巴马县住建局及巴马县政府相关部门，被告仍然没有达到正式交房条件，无法正式交付房屋。由于被告违约延迟交房数年（2013年5月-2018年1月），已经远远超出合同约定的交房期限，根据合同第九条第(2)款规定，被告必须按日向原告支付赔偿总房价的万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房价的4%，共计11804.12元。综上事实，原告认为，双方在已经签订购房合同并产生法律效力的情况下，被告理应按合同约定履行交房义务，原告虽曾多次要求被告按时按质交房，但被告总是以各种理由搪塞拖延，事实上已经构成根本违约，应按违约条款支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。
被告辩称，一、认可本案《商品房买卖合同》合法有效；二、巴马政府违规收回土地后，造成该项目的部分土地压红线，相关验收通不过，导致被告未能按合同约定的交房日期交房。这是属于合同中约定因政府的原因，被告可以延期交房的合理行为，不存在违约行为；三、根据双方签订的合同第八条约定，被告在向原告交房前已向有关单位递交竣工验收报告，并在2014年7月29日取得《“印象巴马”二期工程5#楼建设工程质量竣工验收意见书》，完全符合买卖合同中约定的自检竣工验收合格的条件，并不存在原告所称达不到正式交房的条件；四、原告到被告处办理收房手续时并未向被告方提出任何异议，视为原告方认定被告所交付使用的房屋已达到交房条件。自2014年7月31日至今，原告一直居住在所购房屋处，若被告房屋达不到交房条件，为何原告在长达将近4年之久未提出。被告认为交房的诉讼时效应从交房之日起算即2014年7月31日起，原告的起诉已经超过诉讼时效。综上，原告请求被告支付因逾期交付房屋的违约金没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原、被告围绕诉讼请求提供了证据。被告对原告提交的五份（组）证据的真实性均没有异议，原告对被告提交八份（组）证据的真实性也没有异议，本院予以确认并在卷佐证，但上述证据是否能实现其证明目的，将在本院认为部分予以阐述。被告于庭后向本院提交《建设工程质量竣工验收意见书》复印件一份，本院对其真实性予以确认。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：被告通过国有土地拍卖方式竞得巴马县母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，2009年巴马瑶族自治县人民政府下发共99.3亩（66200平方米）《国有土地使用权证》给被告（共四本证，证号分别为：巴国土资国用（2009）第487号、486号、548号、485号），被告即开发建设“印象巴马”项目，规划为二期项目，一期项目的面积为64.82亩，二期项目的面积为34.48亩，其中一期项目和二期项目的消防通道是共用的。2010年9月14日，巴马瑶族自治县国土资源局将被告上述国有土地使用证收回，于2011年3月18日下发巴国土资国用（2011）第59号国有土地使用权证，使用面积为66202平方米，有效期限至2012年11月18日止。2011年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为2011005035），合同约定原告购买被告开发的“印象巴马”第5幢1单元9层903号房，建筑面积约89.34平方米，房价总金额为295103元。合同第六条约定：付款方式及期限为一次性付款，签订《商品房买卖合同》之日即2011年6月30日前一次性支付该商品房总价款（含认购定金）295103元。第八条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……；5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、恶性××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。
2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府下发巴国土资国用（2012）第208号使用权证面积为43212.9平方米的国有土地使用证给被告，有效期限至2015年11月18日止。基于巴国土资国用（2012）第208号土地使用权证的使用面积缩小，但是被告开发的“印象巴马”项目规划设计仍以2009年的国有土地使用权规划设计为准，进而导致被告开发的“印象巴马”工程消防通道使用的部分土地不在巴国土资国用（2012）第208号土地使用权证面积范围内（即被告所称的消防通道压线问题）。原告已按合同约定向被告交付了全部购房款，被告于2014年7月31日交付房屋给原告。原告于2018年1月24日向本院提起本案诉讼。至本案开庭审理时，被告自认消防通道尚未能修建，更没有经过验收。
另查明，被告于2014年7月29日组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位等五个部门，对“印象巴马”项目二期工程5#楼（即涉案套房所在的楼房）进行竣工验收，并出具建设工程质量竣工验收意见书，综合验收结论为：合格。
案经本院主持调解无效。
本院认为，本案《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，原、被告均认可合同合法有效，且经审查本案《商品房买卖合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原、被告签订《商品房买卖合同》之前，被告已经取得《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》，所以本案《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。根据原、被告的诉辩，本案的争议焦点是：一、被告是否已交房，什么时候交房？是否属于逾期交房？二、原告的起诉是否已过诉讼时效？三、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？
争议焦点一，关于被告是否已交房及什么时候交房问题。根据被告向法庭提交的《楼宇交接书》以及原、被告的陈述，可以确认被告已于2014年7月31日向原告交房，原告也已于当日在《楼宇交接书》上签字确认并收房。关于被告超过合同约定的交房期限后才交房给原告，属于逾期交房还是延期交房问题。被告主张其属于延期交房的理由：因政府违规收回国有土地使用权证，导致工期受到影响，工程消防通道压红线等，进而造成被告交房延误，是属于合同约定的免责事由。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第2款第3点约定了因政府机构的行为、以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误，被告可以延期交房。被告提供的证据虽然能证明被告的工程因政府收回部分土地造成项目消防通道压红线的事实，但是被告并没有证据证实政府收回土地造成被告工期延误的时间，即被告的证据不足以证实工程消防通道压红线导致被告工期延误多少天，进而被告可以将交房期限从2013年4月30日延期至2014年7月31日。因此，被告的免责理由不成立，被告超过合同约定的交房期限后才交房给原告，属于逾期交房而不是延期交房。
争议焦点二，关于原告的起诉是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……；5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。被告已于2014年7月31日将其组织施工单位等五部门自检验收的涉案套房交付给原告，原告收房并且未提出异议，应视为房屋已交付使用。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应自被告交房之日即2014年7月31日起计算。原告于2018年1月24日才向本院提起诉讼，又未提供证据证实存在诉讼时效中止、中断事由，故其起诉已超过诉讼时效。被告关于原告的起诉已超过诉讼时效的辩解，本院予以采信。
争议焦点三，关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据问题。基于第二个争议焦点已认定原告的起诉已超过诉讼时效，根据法律规定，当事人超过诉讼时效主张民事权利的，人民法院不予保护。故对原告的诉讼请求本院不予保护。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
驳回原告韦玮的诉讼请求。
案件受理费95元，减半收取47.5元，由原告韦玮负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费95元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 王丰贤
二〇一八年三月十三日
书记员 兰 芳
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
第一百九十四条在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：
（一）不可抗力；
（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；
（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；
（四）权利人被义务人或者其他人控制；
（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。
自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。