广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1834号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市保坤五金塑胶有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：奚少彪，总经理。
委托代理人：崔琼斯，广东利人律师事务所律师。
委托代理人：温良，广东利人律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市益兴隆家具制造有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：黄钟论，总经理。
委托代理人：杜群林，男，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区，系该司员工。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：深圳市横岗保安股份合作公司马六分公司，住所地：深圳市龙岗区。
负责人：何世安。
委托代理人：傅立标，广东穗江律师事务所律师。
委托代理人：张东华，广东穗江律师事务所实习律师。
上诉人深圳市保坤五金塑胶有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年4月3日，深圳市益兴隆家具制造有限公司（以下简称益兴隆公司）与深圳市保坤五金塑胶有限公司（以下简称保坤公司）签订一份《转租厂房合同书》。合同约定：1、益兴隆公司将原向横岗街道保安马六村租来的位于龙岗区横岗街道保安社区马六路18号的5500平方米的厂房和益兴隆公司投资自建的约1200平方米的铁皮厂房、铁皮宿舍及空地转租给保坤公司用于塑料加工生产；2、租期为5年，自2007年4月3日至2012年4月3日止，面积为5500平方米和自建的约1200平方米，合计约6700平方米，每月租金为83750元，双方协定每月租金实收82000元；3、保坤公司在签约后支付二个月的押金，押金在双方合同期满交清所有租金及其他费用后，益兴隆公司退还给保坤公司；4、保坤公司应在每月15日前上交当月租金，如超过一个月不支付，益兴隆公司有权每天收取月租金的2％作为滞纳金；5、在使用中，益兴隆公司转租的厂房，如正常的损坏或小修补，由保坤公司自行修补，费用由保坤公司自己负担，若是由自然灾害引起的建筑问题，由益兴隆公司向原房东村委申请修复，费用由村委负责；6、益兴隆公司将其现有的电路、配电房、电路设施、原有的办公室、食堂工具、宿舍员工铁床、厂内的展厅卖给保坤公司使用，保坤公司一次性补给益兴隆公司10万元，工厂交付时一次性付清，展厅家具样品归益兴隆公司所有，其他的空调属保坤公司；7、合同期满后，益兴隆公司自建的1200平方米铁皮房无偿归保坤公司使用；8、益兴隆公司有义务协助提供消防验收证及房屋出租合同，供保坤公司办理相关执照。益兴隆公司、保坤公司及深圳市横岗保安股份合作公司马六分公司（以下简称马六公司）均在该合同上签字盖章确认。同日，马六公司与保坤公司签订一份在房屋租赁管理办公室登记备案的《房地产租赁合同》。合同签订后，保坤公司于2007年4月19日向益兴隆公司交纳164000元押金，双方依约履行合同，保坤公司亦在此期间将其住所地变更为本案租赁物所在地。在履行合同过程中，保坤公司从2007年6月起交给马六公司租金65876元，2007年7月、8月直接交给马六公司每月租金74500元，经三方协商从2007年9月份起保坤公司租金分两部分缴纳：付给益兴隆公司的为22700元，付给马六公司的为51800元。保坤公司从2008年4月份起开始未向益兴隆公司交纳租金。益兴隆公司遂向法院起诉，请求保坤公司支付租金，保坤公司亦提起反诉，要求确认合同无效，赔偿本案诉求以外的各项损失，该案已另案作出判决处理。2010年4月2日，保坤公司搬出益兴隆公司厂房，将厂房交回益兴隆公司。
益兴隆公司提供1997年的消防工程呈批表，证明厂房主体消防已经过验收合格，并主张保坤公司以此表办理营业执照。保坤公司称签订合同时，因益兴隆公司称有该消防工程呈批表，才与益兴隆公司签订合同，保坤公司是根据与马六公司签订的备案合同办理营业执照的。根据益兴隆公司提交的《违法建筑位置示意图》，本案涉案房屋已经过政府部门勘查，并注明该建筑物与水域、公共绿地、规划道路相冲突。在法院限期内，益兴隆公司未提交涉案建筑物的报建手续、竣工验收手续等证明文件，只提交历史遗留违法建筑信息普查申报材料。在保坤公司、益兴隆公司关于涉案租赁物的其他诉讼中，双方均确认本案《转租厂房合同书》无效，原审法院已另案判决确认上述合同无效。
保坤公司认为，益兴隆公司一直没有按合同约定提供“消防验收证”，且厂房漏雨造成其原材料等各项损失，并向原审法院申请评估其损失。原审法院经摇珠确定评估机构，委托评估以下事项：一、保坤公司因为未能投产经营和未能履行销售产品所造成的直接包括预期利润损失；二、不能生产导致的机器设备闲置（折旧）损失；三、因漏雨导致财产损失。深圳市国颂资产评估有限公司根据保坤公司提供的资料，出具深国颂咨字（2011）s-0242号《深圳市保坤五金塑胶有限公司损失估算咨询报告书》，估算结论为：1、已签订销售合同的未实现销售利润损失1547805元（合同相对方：中山市纳普工程塑料有限公司、陆丰市创元塑料制品有限公司）；2、未签订销售合同的未实现销售利润损失1116485元（合同相对方同上）；3、厂房漏雨存货价值损失111600元；上述共计2775890元。保坤公司、益兴隆公司对上述估算咨询报告书均提出异议。深圳市国颂资产评估有限公司对异议作出说明：1、鉴于对委托事项的评估须严重依赖保坤公司提供的相关数据及资料，因此不具备出具损失评估报告书的条件，故仅出具了损失估算咨询报告书；2、委托事项为3项，在对未实现销售利润的估算中，实际以该厂对原料进行生产加工为前提条件，既然需要生产加工，便不存在设备闲置损失问题，故不再对设备闲置损失进行重复估算。
保坤公司提交工资表、水电费发票、社保专用收据，证明其2007年4月至2008年6月期间支出工资206200元、社保费31445.24元、水电费19550.36元。保坤公司主张伙食费81480元，但未提供票据予以证实。
保坤公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、益兴隆公司、马六公司赔偿保坤公司因为未能投产经营和未能履行交易合同造成的2007年5月至2008年6月预期利润损失暂计500000元（以实际评估价值为准）；二、益兴隆公司、马六公司赔偿保坤公司因不能生产导致的2007年5月至2010年3月底期间机器设备闲置（折旧）损失费暂计50000元（以实际评估价值为准）；三、益兴隆公司、马六公司赔偿保坤公司因无法投产经营所额外支付的员工工资成本、社保及伙食、场地管理水电费，共计338675.6元；四、益兴隆公司、马六公司赔偿保坤公司因厂房严重漏雨，为避开漏雨区而不能使用的大量的厂房面积及货物被雨水浸泡造成的损失暂计50000元（以实际评估价值为准）；五、益兴隆公司、马六公司承担本案诉讼费和评估费用。
益兴隆向原审法院提起反诉，请求判令：保坤公司拆除环保设施和货台，费用自行承担。
原审法院认为，保坤公司、益兴隆公司之间签订的《转租厂房合同书》，因租赁物没有相关建设工程规划许可证等报建手续，且被定性为违法建筑，故双方签订的租赁合同无效。本案保坤公司与马六公司签订的在房屋租赁管理办公室登记备案的《房地产租赁合同》，是基于《转租厂房合同书》为办理营业执照等证照而签订，双方实际履行的是《转租厂房合同书》，故保坤公司主张租赁合同的主体为马六公司，与事实不符，原审法院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。”该条规定对合同无效情形的赔偿责任做了规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，适用预期利润损失赔偿，首先必须具备违约责任的构成要件，因为预期利润属于履行利益，也就要求合同合法有效，合同无效情况下的损失赔偿，不包括对预期利润的赔偿。其次，预期利润的赔偿还应符合上述第一百一十三条规定的“但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。也就是预见不到的损失不在赔偿范围之内。保坤公司、益兴隆公司之间签订租赁合同时，益兴隆公司不可能预见保坤公司在履行租赁合同时所能产生的损失。由于保坤公司、益兴隆公司双方签订的合同不具有法律效力，因而保坤公司请求预期利润损失，于法无据，原审法院不予支持。生产机器设备无论进行生产还是闲置，都必然产生折旧，机器设备的闲置折旧与履行合同无必然直接的关联，其损失与本案所涉合同是否有效无因果关系，故保坤公司请求机器设备闲置（折旧）损失，于法无据，原审法院不予支持。
根据资产评估准则的相关规定，评估报告应当由两名以上注册资产评估师签字盖章，而本案评估公司出具的《深圳市保坤五金塑胶有限公司损失估算咨询报告书》没有评估师的签名，且评估公司对当事人的异议回复亦称“对委托事项的评估须严重依赖保坤公司提供的相关数据及资料，因此不具备出具损失评估报告书的条件，故仅出具了损失估算咨询报告书”，故原审法院对该损失估算咨询报告书的估算结论不予采纳。保坤公司请求益兴隆公司、马六公司赔偿因漏雨导致货物损失，原审法院不予支持。
保坤公司主张其支出社保费31445.24元、水电费19550.36元，并提交水电费发票、社保专用收据予以证明，原审法院予以采信。保坤公司主张其2007年4月至2008年6月期间支出工资206200元，提供的工资表为其单方制作，无劳动合同、纳税凭证等证据予以佐证，对该主张原审法院不予采信。保坤公司主张伙食费81480元，但未提供票据予以证实，对该费用原审法院不予采信。根据保坤公司陈述及提供的销售合同等证据可见，保坤公司在租赁期间亦进行了经营活动，故其支出社保费用、水电费、工人工资及伙食费，是其进行经营活动所必须支出的费用，并不是为履行合同而造成的既有财产的减少，故上述费用不能作为其因合同造成的损失。对保坤公司关于益兴隆公司、马六公司赔偿上述费用的诉讼请求，原审法院不予支持。
益兴隆公司的反诉请求判令保坤公司拆除环保设施和货台，因环保设施和货台已形成附合，益兴隆公司不同意利用，应由双方各自按照导致货台无效的过错分担现值损失。而该现值损失已于另案判决中作出处理，故对益兴隆公司的该项请求，原审法院不予支持。
马六公司与保坤公司之间没有直接的租赁合同关系，故保坤公司请求马六公司承担连带责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回保坤公司的诉讼请求；二、驳回益兴隆公司的反诉请求。本案本诉受理费13187元，由保坤公司负担。本案反诉受理费100元，由益兴隆公司负担。
上诉人保坤公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院关于驳回保坤公司所主张的50万元预期利润损失的判决，属于事实认定不清，且适用法律错误。益兴隆公司、马六公司因严重违约，给保坤公司的生产经营造成重大损失，根据《合同法》第一百零七条的规定，益兴隆公司、马六公司应当对其违约行为向保坤公司承担赔偿责任，包括保坤公司因无法开展生产经营所产生的50万元的预期利润损失。
二、原审法院关于驳回保坤公司所主张的自2007年5月至2010年3月期间的及其设备闲置损失费的判决，属于事实认定不清。保坤公司因益兴隆公司、马六公司严重违约行为而无法开展生产经营，并导致保坤公司所购置的生产设备闲置，益兴隆公司、马六公司应当为其严重违约向保坤公司赔偿损失，且应当包含保坤公司无法开展经营产生的机器设备闲置损失费用。
三、原审法院关于驳回保坤公司所主张的因无法投产经营所额外支付的员工工资成本、社保及伙食、场地管理水电费等共计338675.6元的判决，属于事实认定不清。保坤公司并未开展正常的生产经营，相反，因为益兴隆公司、马六公司的严重违约行为，导致保坤公司不得不低价对此前为开展塑料加工生产而采购的原材料进行对外销售，以避免损失扩大，但此等销售，并非是保坤公司开展生产经营的表现。原审法院的判决，系属对事实认定不清。
四、原审法院关于驳回保坤公司所主张的因漏雨所无法使用的场地面积损失及货物雨水浸泡损失的判决，于法无据，且遗漏保坤公司的诉讼请求。评估机构已经对漏雨所产生的保坤公司存货损失出具了报告书，原审法院不予认定，并无合法、合理之依据。此外，原审法院并未对保坤公司提出的因漏雨所无法使用的大量的厂房面积损失的诉讼请求作出判决。
五、原审法院关于驳回保坤公司所主张的要求益兴隆公司、马六公司承担一审诉讼费及评估费的判决，系属事实认定不清。保坤公司在与被保坤公司之间租赁关系中，没有过错，而益兴隆公司、马六公司一直在租赁合同期间恶意违约，不履行合同所约定的义务，并给保坤公司生产经营造成严重损害。因此，基于益兴隆公司、马六公司的违约行为，益兴隆公司、马六公司应当向保坤公司赔偿由此所遭受的损失，其中即包括保坤公司的诉讼费用及评估费用。
综上，保坤公司请求：撤销原审判决第一项判决并改判：（一）益兴隆公司、马六公司向保坤公司赔偿因益兴隆公司、马六公司严重违约行为所导致的保坤公司未能投产经营和未能履行交易合同所造成的自2007年5月至2008年6月的预期利润损失，暂计500000元（以评估值为准）；（二）益兴隆公司、马六公司向保坤公司赔偿因益兴隆公司、马六公司的严重违约行为所导致的保坤公司自2007年5月至2010年3月底期间的机器设备闲置损失费暂计50000元（以评估值为准）；（三）益兴隆公司、马六公司赔偿保坤公司因益兴隆公司、马六公司严重违约行为所导致的保坤公司无法投产经营所额外支付的与员工工资成本、社保及伙食费、场地管理水电费共计338675.6元；（四）益兴隆公司、马六公司赔偿因厂方严重漏雨所导致的保坤公司为避开漏雨区而不能使用的大量厂方面积损失及货物被雨水浸泡所造成的损失暂计50000元（以评估值为准）；（五）益兴隆公司、马六公司承担一审及二审诉讼费及评估费用。
上诉人益兴隆公司答辩称：我方认为应当驳回保坤公司的全部上诉请求，理由如下：其上诉要求赔偿损失也没有事实和法律依据。一审的评估机构评估不合法，出具的并不是正式的评估报告，而是一份咨询意见书，根据评估的相关法律法规规定，一审没有采纳该份意见书是正确的。
被上诉人马六公司答辩称：一审查明事实清楚适用法律正确，应当予以维持。保坤公司与益兴隆公司是合同关系，合同具有相对性，与我方无关。保坤公司要求我方承担连带责任，没有任何法律依据。
上诉人益兴隆公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，称：原审已确认益兴隆公司与保坤公司签定的《转租厂房合同书》无效，而保坤公司搭建的货台及环保设施益兴隆公司根本就无法利用，且均未经益兴隆公司同意建设，根据最高院的司法解释，保坤公司有权令其拆除，故请求：一、撤销原审判决第二项。二、判令保坤公司拆除环保设施和货台，拆除费用由保坤公司承担。
上诉人保坤公司答辩称：益兴隆公司的上诉理由不成立，保坤公司租用涉案房屋是用于塑料加工生产，这是签订租赁合同的根本目的，而进行塑料加工生产就必须要建设相关的环保设施及其他相关设施，这是我们正当使用租赁厂房的行为。同时，由于益兴隆公司及马六公司的违约行为导致了保坤公司未能实现租赁合同的目的，对这一结果保坤公司没有任何过错，应当由益兴隆公司和马六公司向保坤公司承担赔偿责任及相关的违约责任，因此我方请求驳回益兴隆公司的上诉请求。
被上诉人马六公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。由于涉案房产已被定性为违法建筑，且当事人不能提供与涉案房产面积一致的建设工程规划许可证，保坤公司与益兴隆公司签订的涉案《转租厂房合同书》因违反法律法规的强制性规定而无效。根据我国合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。可见，合同无效后的处理原则为返还并承担缔约过失责任，故保坤公司以益兴隆公司、马六公司严重违约为由，要求其承担违约赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。关于保坤公司所主张的损失，本院认为，未能投产经营和未能履行交易合同的损失属于预期利益，当事双方签订合同时无法预见到该项损失，不属于缔约过失责任包括的范围；对机器设备闲置损失、员工工资和伙食费等损失，由于保坤公司不能提供充分证据证明损失发生及损失的具体金额，应承担举证不能的不利后果；社保费、水电费为保坤公司占有使用涉案房产期间，从事经营活动所需支出的必要开支，并非因合同无效而发生的损失；对漏雨损失部分，由于保坤公司未能证明在合同履行过程中已就相关问题向益兴隆公司主张权利，且无法证明损失的具体金额，应承担举证不能的不利后果。故原审法院驳回保坤公司的诉讼主张，认定事实清楚，处理结果亦无不当，本院予以维持，保坤公司的上诉理由不成立，本院不予采信。关于环保设施和货台的问题，本院认为，该部分设施为固定设施，已形成附和，由于益兴隆公司不同意使用，另案已判决当事双方按照各自的过错分担现值损失，故对益兴隆公司的上诉主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13287元，由上诉人深圳市保坤五金塑胶有限公司负担13187元，上诉人深圳市益兴隆家具制造有限公司承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
审 判 员 赵 霞
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 邹俊辉（兼）