广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终674号上诉人（原审被告）：余观帝，男，1976年9月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：谭日兴，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳诺德通讯技术有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福中三路诺德金融中心主楼14C-3。法定代表人：曾五珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志良，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙银果，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。原审被告：中山乐不停娱乐有限公司。住所地：广东省中山市石岐区宏基路**号大堂及*楼。法定代理人：潘某，该公司总经理。原审被告：中山百盛谷休闲酒店管理有限公司。住所地：广东省中山市石岐区宏基路**号*楼大堂及***楼。法定代表人：饶镜新，该公司总经理。上述两名原审被告的共同委托诉讼代理人：谭日兴，广东金轮律师事务所律师。上述两名原审被告的共同委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。上诉人余观帝因与被上诉人深圳诺德通讯技术有限公司（以下简称诺德公司），原审被告中山乐不停娱乐有限公司（以下简称乐不停娱乐）、中山百盛谷休闲酒店管理有限公司（以下简称百盛谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年4月23日，诺德公司（出租方，甲方）与余观帝（承租方，乙方）、乐不停娱乐（担保方，丙方一）、百盛谷公司（担保方，丙方二）签订《租赁合同》，约定：甲方将其享有合法出租权的位于中山市石岐区宏基路88号厚兴大厦部分物业按现状出租给乙方使用；乙方承租范围包括厚兴大厦第一层大堂（面积约800平方米）、第二、三、四、五层整层（承租范围详见图纸），甲乙双方确认租赁物业计租面积为15598平方米；租赁合同期限从2013年1月1日起至2022年9月30日止；乙方承租租赁物业仅作为商业经营场所，甲方于2013年1月1日将租赁物交付乙方；丙方一、丙方二均为乙方利用租赁物业从事经营而设立的商业主体，丙方一乐不停娱乐、丙方二百盛谷公司作为乙方担保人，就乙方债务向甲方承担连带责任保证担保；保证担保责任的范围包括但不限于乙方应付甲方的租金、水费、电费、租赁管理费以及其他费用、违约金、损害赔偿金及甲方为实现债权而支付的保全费、诉讼费、执行费、公告费、评估费、律师费等；保证期限为主债权履行期限届满之日起两年。租金按月计收，具体计算方法为：2013年1月1日至同年12月31日止，按20元/月/平方米计算，租金为311960元/月；2014年1月1日至同年12月31日按23元/月/平方米计算，租金为358754元/月；2015年1月1日至同年12月31日止，按26元/月/平方米计算，租金为405548元/月；……。乙方租赁期间，水电费、煤气费等费用按政府有关部门定价由甲方向乙方按月收取，乙方每月应另按实际消耗比例向甲方支付分摊的损耗费用；水电管理部门、煤气管理等部门收取的一切费用由乙方承担，包括但不限于按变压器功率大小核定的基本电费、排污、清洁等费用。乙方在每月10日前付清当月租金及上一个月水电费、煤气费用等费用，乙方需将款项汇至甲方指定账户内。本合同由2010年9月30日甲方与案外人毛胜文签署的租赁合同延续而来，毛胜文在原租赁合同中的权利义务由乙方承继，原租赁合同的押金余额经结算为1322972元转为本合同的保证金。乙方逾期交纳租金及各项其他租赁费用，每逾期一日，应当以当期逾期交付的费用为基数，以万分之五为计算标准向甲方支付迟延履行违约金。甲方双方可就本合同未尽事宜另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力并按时间在后的书面约定执行。甲方在乙方租赁物业门口或其他醒目位置张贴的通知、文件、文书、资料，即视为甲方已合理送达乙方；甲方向乙方送达的，视为乙方设立的商业主体均已收到，丙方收到甲方送达资料的，视为乙方已收到，甲乙双方签字或盖章后的三日内，乙方向甲方支付下列费用后生效：（1）2012年水电及耗损费等195258.04元；（2）2013年1至4月房屋租金合计1247840元。此外，《租赁合同》还约定了其他事项。诺德公司、余观帝分别在甲方、乙方处签名盖章，乐不停娱乐、百盛谷公司分别在担保方处签名盖章。签订《租赁合同》后，诺德公司将案涉租赁物交付给余观帝使用，用于经营乐不停娱乐、百盛谷公司，乐不停娱乐、百盛谷公司向诺德公司交纳相关租金及费用。就案涉租赁物的租金、电费和电损费用，诺德公司（甲方）与乐不停娱乐（乙方）、百盛谷公司（丙方）于2014年1月22日签订《协议书》，补充约定：一、乙方和丙方要在2014年1月23日前将应付的租金、电费全部付给甲方；二、乙方和丙方要将2013年1月至12月电损费80000元付给甲方；三、三方确认2014年1月起电损费按实际用电量4%计费收取；四、2014年2月起，乙方和丙方交租时间改为每月20日前支付，水电费和电损费为每月10日前支付；五、租金和水电费、电损费逾期支付要支付滞纳金。2015年1月15日，诺德公司（甲方）与余观帝（乙方）签订《补充协议》，对余观帝欠款数额进行了对账，其中《补充协议》载明：一、截至2015年1月15日，乙方所拖欠甲方的水电费、水电耗损费、水电费滞纳金合计3300278元，折实为320万元，由乙方于本协议签订的3日内一次性支付给甲方；二、截至2014年12月30日，乙方所欠缴的租金、租金滞纳金合计3182562元，由乙方在2015年2月底支付160万元，余款在2015年12月底前结清；三、自2015年1月起，乙方经营所产生的租金、水电费等当月按合同约定日期向甲方结清，不得拖欠；四、乙方若经营不善，导致需结业清场的，甲方在乙方所欠租金的总额中减免130万元，作为乙方损失的补偿。若乙方未按本协议一、二、三项按时支付款项，则取消本项优惠，乙方需全额向甲方支付欠款；若乙方按时向甲方缴纳水电费、租金等全部费用，附表中租金违约金274076元在2015年12月底乙方向甲方支付的尾款中抵扣。《补充协议》的附件为截至2015年1月12日中山KTV余观帝欠租及费用一览表，表中显示大厦租金从2014年4月至同年12月止为2908486.09元，租金违约金从2014年1月至同年12月止为274076.27元；大厦水费、电费、电损费从2014年4月至2015年1月止分别为194921.47元、2736198.24元、109447.93元，合计3040567.64元；水电费违约金从2014年2月至2015年1月止为259710.94元，一览表中还注明：1.当月租金为每月20日前付清，2.表中所列水电费为跨月记账收取，即当月10日前应交清上月产生的水电费，……。一览表中的电损费金额为当月电费的4%。《补充协议》签订后，诺德公司多次向余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司追讨上述欠款未果，遂诉至原审法院，请求判令：1.余观帝向诺德公司支付承租物业欠付的租金及违约金至付清之日（暂计算至2015年3月31日止欠付的租金4125130.09元，违约金为411840.11元）；2.余观帝向诺德公司支付承租物业欠付的水费、电费、电损耗费及其水电违约金至付清之日止（暂计算至2015年3月31日止水费为211005.95元，电费及电损耗费为3065397.51元、水电费违约金383657.87元，合计8197031.53元）；3.乐不停娱乐、百盛谷公司为余观帝支付承租物业的租金、水电费、违约金承担连带清偿责任。诉讼中，诺德公司明确第一项诉讼请求中要求余观帝支付承租物业欠付的租金计算从2014年4月起计算至2015年6月止共5341774.09元，租金违约金以每月所欠租金数额为基数按日万分之五从2014年1月至清偿之日止遂月计算；明确第二项诉讼请求中的水费、电费、电损费从2014年4月计算至2015年3月，水费及电费违约金以每月实际欠款额为基数按日万分之五从2014年2月起至清偿之日止遂月计算。余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司为证明其已于2015年2月15日向诺德公司交还案涉租赁物，提供了：1）中山市菊城公证处2015年6月8日出具的（2015）粤中菊城第3042号公证书。该公证书的主要内容为：2015年5月15日，中山市菊城公证处公证员陈某及公证工作人员郑焕明、陈雪薇随申请人百盛谷公司的委托代理人宋晓辉来到中山市××××幢建筑物，由该处公证员陈某对该建筑物一楼大堂、三楼、四楼及天台进行拍照及摄录的过程进行证据保全，并将所拍摄的照片及录像复制到储存卡内。庭审中，原审法院现场打开该公证书中封存实物的信封，内有现场照片及录像储存卡一个。根据公证书所附储存卡内容显示：该建筑物地址位于宏基路，建筑物的墙壁上挂有“百盛谷休闲会所”的招牌，大门玻璃门两侧均贴有盖有“深圳诺德通讯技术有限公司”公章的封条，玻璃上还贴有“内部装修，暂停营业，如有不便，敬请谅解”的字条，同行人员中有一人打开建筑物大门后，进入建筑物内部，大堂设有桌椅及标示“百盛谷休闲会所”的前台服务区，该服务区墙壁上贴有人民法院的《民事裁定书》及《查封、扣押清单》，通往其他楼层的电梯入口附近的墙壁上张贴了法院的封条，查封时间为2015年2月15日。其他照片及录像则为建筑物内相关设备、财物状况。2）中山市菊城公证处2015年6月8日出具的（2015）粤中菊城第3041号公证书。该公证书的主要内容为：2015年5月15日，中山市菊城公证处公证员陈某及公证工作人员郑焕明、陈雪薇随申请人乐不停娱乐的委托代理人宋晓辉来到中山市××××幢建筑物，由该处公证员陈某对该建筑物一楼大堂、二楼进行拍照及摄录的过程进行证据保全，并将所拍摄的照片及录像复制到储存卡内。原审庭审中，原审法院现场打开该公证书中封存实物的信封，内有现场照片及录像储存卡各一个。根据公证书所附储存卡内容显示：该建筑物地址位于宏基路，建筑物的墙壁上挂有“国际水会乐不停KTV量贩”的招牌，大门玻璃门两侧均贴有盖有“深圳诺德通讯技术有限公司”公章的封条，玻璃上还贴有“内部装修，暂停营业，如有不便，敬请谅解”的字条，同行人员中有一人打开建筑物大门后，进入建筑物内部，大堂设有桌椅及标示“乐不停KTV量贩”的前台服务区，其他照片及录像则为建筑物内相关设备、财物状况。根据照片显示，乐不停娱乐、百盛谷公司在同一大门进入，仅是位于该建筑物的不同楼层。余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司认为公证人员之所以能进入建筑物是由于其通知了诺德公司的工作人员开门，余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司已将该租赁物的钥匙交予诺德公司。对于“百盛谷休闲会所”前台及多处财物、设备贴有法院封条，余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司均确认百盛谷公司的相关设备、财物已在另案中被人民法院诉讼保全。诺德公司承认上述公证书附件所示建筑物为案涉租赁物，租赁物大门上的封条确实是其司张贴上去的，但其司张贴封条的目的是为了防止2015年1、2月间乐不停娱乐、百盛谷公司的供应商哄抢案涉租赁物内的物品，封条的张贴对余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司权利行使不会造成任何影响，诺德公司至今并未收回案涉租赁物。为证明余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司拖欠的水电费、电损费情况，诺德公司提供了截至2015年6月30日止中山厚兴大厦余观帝欠租及费用一览表及2015年1、2月水、电费发票、收据和银行回单，称因2015年1、2月水、电费分别于2015年2、3月份缴纳，故在一览表中。余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司确认诺德公司提供的上述证据，确认2015年1、2月份水费分别为13001.01元、3083.47元，2015年1、2月份电费为184642.62元、26656.75元，与2015年6月30日止欠租及费用一览表中显示的数额一致。对于电损费，诺德公司称均是按当月电费的4%计算，乐不停娱乐、百盛谷公司对电损费没有异议，但余观帝认为其并不清楚电损费的计算标准，不确认2015年1、2月（实际交纳为2015年2、3月）的电损费7385.7元、1066.27元，不同意承担此费用。原审庭审中，诺德公司与余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司确认案涉租赁物的租金均由乐不停娱乐、百盛谷公司向诺德公司交纳。诺德公司称与余观帝签订《补充协议》后，余观帝仍继续拖欠其2015年1月至同年6月的租金及2015年2、3月份的水电费、电损费未付。另外，余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司称百盛谷公司、乐不停娱乐已于2015年2月15日停止营业，诺德公司称其对此并不知情，但确认在2015年2月15日后案涉租赁物未发生水电费。为查明事实，原审法院依法调取了邓焯华诉百盛谷公司民间借贷纠纷一案[（2014）中一法民一初字第1732号]的查封材料，包括（2014）中一法民一初字第1732-3号、第1732-4号民事裁定书、查封清单，原审法院依邓焯华的申请查封百盛谷公司的相当于价值588000元的财产，其中于2015年2月15日到百盛谷公司查封了实物财产，查封时百盛谷公司已没有营业。诉讼期间，余观帝向原审法院提起反诉，要求解除双方的《租赁合同》，因余观帝未按期足额缴纳反诉费用，原审法院经审查后于2015年8月29日裁定按余观帝自动撤回对诺德公司的反诉处理。原审另查明：在本案的审理过程中，诺德公司向原审法院提出财产保全的申请，要求保全余观帝相当于价值8197031.53元的财产，并提供担保人深圳市西湖股份有限公司所有的位于惠州市惠阳区新圩镇花边岭润阳花园4幢A单元201号房、202号房、203号房、205号房、1201号房、惠州市惠阳区新圩镇花边岭润阳花园4幢D单元1203号房、深圳市罗湖区人民南路房地产大厦13A房及担保人深圳市友联运输事业有限公司所有的位于深圳市××区××路北侧××正××北××房共8处的房地产作为担保。原审法院经审查后于2015年5月4日作出（2015）中一法民一初字第1279-1号民事裁定，查封了余观帝所有的位于广州市天河区天河北路620号3010房价值相当于1740800元的产权份额、位于广州市天河区中山大道骏景路115号5B房价值相当于3751070元的产权份额、位于广州市海珠区叠景路136号708房的价值相当于1954416元的产权份额、位于广州市天河区天河北路620号3011房价值相当于750745.53元的产权份额。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。诺德公司与余观帝签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同全面履行自己的义务。诺德公司已依约向余观帝交付租赁物，余观帝亦应依约向诺德公司交纳租金。余观帝认为其租赁后已将案涉租赁物交付乐不停娱乐与百盛谷公司使用，其后亦由乐不停娱乐与百盛谷公司向诺德公司交纳租金，不同意承担本案付款责任。原审法院认为，余观帝作为租赁合同的承租方，其在租赁后将案涉租赁物交付给乐不停娱乐与百盛谷公司使用，系其对自身权利的处分，并不能以此拒绝履行合同约定的付款义务，故余观帝提出的上述意见于法无据，原审法院不予采纳。对于案涉租赁物是否已交还诺德公司问题。虽然诺德公司确认于2015年1、2月期间在案涉租赁物大门的玻璃上张贴封条，但根据余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司提供的现场公证材料及（2014）中一法民一初字第1732号案的查封材料显示，百盛谷公司的有关财产因存在其他债务纠纷被法院查封，百盛谷公司至今仍未对被查封财物进行清理，该财物仍然存放于案涉租赁物中，导致诺德公司无法对案涉租赁物进行正常使用、出租，故对余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司认为已向诺德公司交还案涉租赁物的主张，原审法院不予采纳，原审法院认定余观帝未向诺德公司交还案涉租赁物。关于租金问题。对于诺德公司主张余观帝拖欠其2014年4月至同年12月的租金共2908486.09元，在双方签订的《补充协议》及庭审陈述中，诺德公司、余观帝均对该款数额予以确认，原审法院对此予以认定。根据双方签订的《租赁合同》约定，租金从2015年1月1日至同年12月31日止，按26元/月/平方米计算为405548元/月，双方在庭审中对上述计算标准不持异议，故原审法院认定2015年1月至同年6月期间的租金按405548元/月计算。现诺德公司主张余观帝仍拖欠其2015年1月至同年6月期间的租金未付，而余观帝、乐不停娱乐、百盛公司则称已于2015年2月15日向诺德公司交还案涉租赁物，不同意支付2015年2月15日以后租金的意见，根据上述分析，余观帝在该期间内仍未向诺德公司交还案涉租赁物，理应依双方租赁合同约定向诺德公司交纳上述期间的租金，余观帝认为无需支付2015年2月15日以后租金的意见于法无据，原审法院不予采纳。综上，余观帝应支付诺德公司2014年4月至2015年6月期间的租金共5341774.09元（2908486.09元+405548元/月×6个月）。关于水电费、电损费问题。根据诺德公司与余观帝签订的《补充协议》及庭审中双方的陈述意见，双方确认余观帝尚欠截至2015年6月30日的水电费分别为211005.95元（194921.47元+13001.01元+3083.47元）、2947497.61元（2736198.24元+184642.62元+26656.75元），确认截至2015年1月需交纳的电损费为109447.93元，原审法院对上述费用予以认定。至于余观帝对于2015年2、3月交纳的电损费7385.7元、1066.27元不予确认，虽然余观帝称其对电损费按电费的4%计算不清楚，乐不停娱乐、百盛公司与诺德公司签订的协议内容未向其转告，但基于其已对上述电损费所对应月份的电费数额确认，且其与诺德公司签订的《补充协议》中的电损费数额均是按照电费的4%计算所得，故原审法院认定余观帝在签订《补充协议》时已认可电损费标准变更为电费的4%执行，对余观帝上述意见不予采纳，认定截至2015年6月30日尚欠的电损费为117899.9元（109447.93元+7385.7元+1066.27元）。综上，截至2015年6月30日止，案涉租赁物发生的水电费、电损费合计3276403.46元，该款依法应由余观帝向诺德公司交纳。关于违约金问题。根据《租赁合同》约定，乙方逾期交纳租金及各项其他租赁费用，每逾期一日，应当以当期逾期交付的费用为基数，以万分之五为计算标准向甲方支付迟延履行违约金。余观帝拖欠诺德公司租金、水电费、电损费不予支付的行为已构成违约，余观帝应向诺德公司支付相应的逾期付款违约金。诺德公司与余观帝在《补充协议》中已确认余观帝拖欠诺德公司截至2015年1月止的水电费违约金为259710.94元、截至2014年12月止的租金违约金为274076.27元，但《补充协议》又载明“截止至2015年1月15日，乙方所拖欠甲方的水电费、水电耗损费、水电费滞纳金合计3300278元，折实为3200000元”，约定由诺德公司对截至2015年1月交纳的水电费、水电耗损费、水电费违约金总额扣减100278元，该约定系双方的真实意思表示，原审法院予以认可。因诺德公司在诉讼请求的欠款中对上述款项未予扣减，原审法院对此予以扣减。因无法区分上述三项费用所扣减的具体数额，故原审法院酌情在水电费逾期付款违约金中进行扣减，扣减上述款项后水电费逾期付款违约金为159432.94元。综上，原审法院认定余观帝拖欠诺德公司截至2015年1月止的水电费违约金为159432.94元、截至2014年12月止的租金违约金为274076.27元，上述款项余观帝应向诺德公司支付。又根据本案查明，余观帝在签订《补充协议》后不仅未支付协议约定的租金、水电费、电损费、违约金，且继续拖欠诺德公司2015年1月至同年6月期间的租金及2015年2、3月份的水电费、电损费，现诺德公司要求余观帝从2015年1月起以实际欠款额支付租金违约金、从2015年2月起以实际欠款额支付水电费违约金至清偿之日止的诉讼请求，原审法院予以支持。至于违约金的利率问题。诺德公司与余观帝签订的《租赁合同》约定，违约金均以当期逾期交付的费用为基数，按每日万分之五标准计收，经原审法院审核，该标准未超过中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍，诺德公司要求余观帝按日万分之五的标准计算上述违约金，于法无悖，原审法院予以采纳。至于余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司提出违约金过高要求调整的意见，于法无据，原审法院不予支持。关于乐不停娱乐、百盛谷公司应否对本案债务承担连带清偿责任的问题。乐不停娱乐、百盛谷公司作为担保人在《租赁合同》上盖章确认，并承诺为余观帝的行为承担连带责任，且乐不停娱乐、百盛谷公司是案涉租赁物的实际使用人。现诺德公司请求乐不停娱乐、百盛谷公司对本案债务承担连带保证责任，符合双方约定及《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，原审法院予以支持。乐不停娱乐、百盛谷公司承担保证责任后，有权向余观帝追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、余观帝于原审判决发生法律效力之日起七日内向诺德公司支付租金5341774.09元及逾期付款违约金（2014年1月至2014年12月期间租金的逾期付款违约金为274076.27元及以2908486.09元为基数,从2015年1月起至清偿之日止按日万分之五计算；2015年1月至同年6月期间租金的逾期付款违约金以每月405548元为基数,从2015年1月起至清偿之日止按日万分之五遂月分段计算）；二、余观帝于原审判决发生法律效力之日起七日内向诺德公司支付水电费、电损费共3276403.46元及逾期付款违约金（2014年2月至2015年1月期间交纳水电费的逾期付款违约金为159432.94元及以3040567.64元为基数,从2015年2月起至清偿之日止按日万分之五计算；2015年2月至同年6月期间交纳水电费的逾期付款违约金为以每月发生额为基数,从2015年2月起至清偿之日止按日万分之五遂月分段计算，每月发生额详见附表）；三、乐不停娱乐、百盛谷公司对余观帝上述债务承担连带清偿责任，乐不停娱乐、百盛谷公司承担担保责任后，有权向余观帝追偿；四、驳回诺德公司的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70204元、诉讼保全费5000元（两项均由诺德公司已预交），两项合计75204元，由余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司负担（余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司于原审判决发生法律效力之日起七日内迳付诺德公司）。宣判后，上诉人余观帝不服原审判决，向本院提起上诉称：一、诺德公司张贴封条的行为代表其已经收回租赁物，余观帝不应当继续支付2015年2月15日以后的租金。1.诺德公司在租赁物大门上张贴的封条盖有诺德公司的公章，是诺德公司对租赁物的权利宣示，证明诺德公司控制并接收了租赁物。2.诺德公司的员工掌控着租赁物的大门钥匙，余观帝出入该租赁物必须通过他们打开大堂的门口。在诺德公司控制了租赁物的情况下，乐不停娱乐、百盛谷公司无法独立经营。3.诺德公司张贴封条的行为已经影响余观帝继续使用场地经营的合同目的。在原审庭审过程中，诺德公司认为即使张贴了封条，余观帝仍然可以继续经营。但从日常习惯来看，作为一名消费者根本不会选择一家被贴上封条的娱乐场所进行消费。余观帝租赁该场地是为了经营KTV和休闲会所，查封对于消费者而言，通常代表着里面有一定的麻烦，影响着消费者进入消费的欲望。因此，诺德公司贴上封条的行为，直接导致余观帝无法正常经营，是导致合同目的无法实现的主要原因。2015年2月15日开始，诺德公司的行为导致余观帝无法使用租赁物，租赁合同签订的目的无法实现，余观帝不应再向诺德公司继续支付租金。二、原审法院在判决中认定电费、水费计算至2015年2月份，与诺德公司的查封行为是相吻合的，由此可以推定诺德公司在2015年2月份强制断水断电，导致余观帝无法正常经营，其作为场地控制者，应当认定其已经收回场地。原审庭审过程中，诺德公司提交的水电费均截止至2015年2月份，且2月份的数额是相当小的，与余观帝辩称的诺德公司在2015年2月强制断水断电导致余观帝无法正常经营是吻合的。从余观帝缴纳水电费的方式方法来看，诺德公司对水电的设置和使用是有绝对的控制权，其可以操控水制和电箱，对余观帝的经营场所进行断水断电，其该行为直接导致了余观帝无法使用租赁物进行正常的经营，余观帝因而搬离。三、诺德公司恶意磋商，使余观帝损失扩大，应当承担恶意磋商的损害赔偿责任。在2014年10月至2015年1月期间，余观帝协商乐不停娱乐、百盛谷公司积极找新的承租人，但在新承租人开始接管后，诺德公司却不同意与新业主签署新合同，最后更是通过强制停水停电使新承租人无法继续经营，导致余观帝最终只能退回新的承租人相关费用。诺德公司前后反复的行为导致余观帝无法依照此前约定解除合同，明显是恶意磋商，使余观帝损失扩大。因此诺德公司恶意磋商阶段产生的租金应当由诺德公司承担。四、原审法院认为，因百盛谷公司的有关财产被查封后仍然存放于案涉租赁物中，故不能认定余观帝已交还租赁物，该认定是因对事实的理解错误，导致对事实的认定错误。从法院调取的材料来看，百盛谷公司被查封的有关财产均是动产，不存在一定要存放在租赁物内的要求，也即诺德公司在接管了租赁物后，其有权联系法院或要求百盛谷公司将查封物另行存放，但截至庭审结束，诺德公司均未提出该主张。相反，庭审过程中，诺德公司一直坚持不搬走相关查封物。由此可见，租赁物内的查封物并非导致诺德公司无法使用案涉租赁物的主要因素，诺德公司可以使用而不使用，其空置租赁物期间的租金不应当由余观帝承担。五、诺德公司主张的违约金过高，应当予以调整。根据合同约定，违约金为每日万分之五。按此标准收取的违约金，远高于诺德公司的实际损失，应予调整至银行同期存款利率计算。另外，诺德公司亦未提交证据证明其损失超过了银行同期存款利率。我国法律规定的违约责任是以补偿为主，惩罚为辅的双重性质，因此余观帝按照诺德公司的损失作出适当的补偿更符合立法目的。六、余观帝尚有132万元押金诺德公司未予返还，原审法院没有予以扣减不当。因此，余观帝请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一项，改判余观帝支付2014年1月至2015年2月15日期间的租金及按银行同期存款利率计算逾期付款违约金；2.撤销原审判决第二项逾期付款违约金的计算标准，改判余观帝按照银行同期存款利率计算逾期付款违约金。被上诉人诺德公司辩称，一、余观帝称其经营困难不属于情势变更，案涉租赁物内的财物被查封也不属于情势变更，余观帝至今亦未将案涉租赁物交还诺德公司正常使用。二、案涉租赁合同是双方的真实意思表示，余观帝应预见到其逾期交纳费用的法律后果，余观帝已长达一年未交纳租金，合同关于违约金的约定并不过高。三、案涉租赁合同至今未解除，不同意退还押金给余观帝。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告乐不停娱乐、百盛谷公司辩称，同意余观帝的上诉意见。二审期间，余观帝提交如下证据：证据一，案涉物业出租横幅照片，拟证明诺德公司已经收回物业并对外招租；证据二，梁海清与陈龙电话录音，拟证明案涉物业由诺德公司控制。诺德公司的质证意见为：一、对证据一的真实性予以确认，该横幅为诺德公司所悬挂，该证据并不能证明诺德公司已收回出租的案涉物业。理由为：（1）案涉物业至今仍处于余观帝及其关系人涉诉案件法院查封中，余观帝无法将案涉物业交还给诺德公司；（2）诺德公司发布招租信息，目的在于了解租赁市场情况，搜集租户信息。对于证据二的真实性予以确认，该证据系余观帝的工作人员与诺德公司员工关于案涉物业的后续处理进行和解协商的一次电话沟通录音，无法证明案涉物业已由诺德公司控制。案涉物业（内置物品以及物业电梯等）至今仍处于余观帝及其关系人涉诉案件法院查封中，案涉物业至今无法使用。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：本院于2016年6月2日作出（2016）粤20民终1465号之一[一审案号为（2014）中一法民一初字第1732号]民事裁定，解除对百盛谷公司相当于588000元的机器、设备的查封。根据余观帝的申请，本院通知各当事人于2016年6月24日前往案涉物业进行现场勘查，现场所见案涉物业一楼玻璃门口处张贴（2016）粤2071执1138号之一民事裁定书及查封（扣押）财产清单，内容为：因百盛谷公司未执行（2015）中一法民一初字第1849号、（2015）中一法民五初字第293－305号、（2015）中一法民二初字第977号民事判决等生效法律文书所确定的义务，原审法院对百盛谷公司的财产一批进行执行查封。因百盛谷公司位于案涉物业内的机器设备仍处于法院查封状态，故各方当事人无法于2016年6月24日就案涉租赁物办理现场交接。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。诺德公司与余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司于2013年4月23日签订《租赁合同》，约定诺德公司将案涉物业出租给余观帝使用，乐不停娱乐、百盛谷公司对余观帝的债务承担连带责任保证担保。上述合同是各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。上述合同签订后，诺德公司依约将案涉物业交付余观帝使用，用于经营乐不停娱乐、百盛谷公司。余观帝主张上述租赁合同已于2015年2月15日解除，其亦将案涉物业于当日交还诺德公司。诺德公司对此不予确认，认为双方的租赁合同至今仍未解除，余观帝亦未将租赁物交还。经查，乐不停娱乐及百盛谷公司已于2015年2月15日停业。余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司提交的中山市菊城公证处出具的（2015）粤中菊城第3042号公证书及（2015）粤中菊城第3041号公证书内所附储存卡内容显示，案涉物业一楼大门玻璃门两侧均贴有盖有“深圳市诺德通讯技术有限公司”公章的封条。诺德公司承认上述封条确实是其司所张贴，但认为其目的是为了防止2015年1、2月间余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司的供应商哄抢案涉租赁物内的物品，封条的张贴对余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司的权利行使不会造成任何影响。结合诺德公司（甲方）与余观帝（乙方）于2015年1月15日签订的《补充协议》第四条“乙方若经营不善，导致需结业清场的，甲方在乙方所欠租金的总额中减免130万元，作为乙方损失的补偿……”的内容分析，可知诺德公司与余观帝应曾就双方租赁合同的解除问题进行过协商，而乐不停娱乐、百盛谷公司事实上亦于2015年2月15日停业，诺德公司亦在案涉物业一楼大门玻璃门两侧张贴盖有诺德公司公章的封条，这一系列证据能够相互印证，形成完整证据链，足以认定案涉租赁合同已于2015年2月15日解除。余观帝于案涉租赁合同解除后，并没有及时将乐不停娱乐、百盛谷公司于案涉物业内的机器设备搬离，致使百盛谷公司于案涉物业内的机器设备被法院另案[（2014）中一法民一初字第1732号]进行诉讼保全查封，后又被法院进行执行查封[（2016）粤2071执1138号之一]。根据余观帝、乐不停娱乐、百盛谷公司提供的现场公证材料显示，案涉物业内通往其他楼层的电梯入口附近的墙壁上张贴了法院的封条，查封时间为2015年2月15日，前台及多处财物、设备亦贴有法院封条。经本院于2016年6月24日进行现场勘查，百盛谷公司至今仍未对被查封财物进行清理，上述财物、设备仍然存放于案涉租赁物内。本院认为，余观帝于案涉租赁合同解除后，应及时搬离，将案涉租赁物交还诺德公司使用，但因百盛谷公司于案涉物业内的有关财产被法院查封，且其至今未对被查封财物进行清理，导致诺德公司至今无法对案涉租赁物进行正常使用、出租。余观帝作为租赁合同的承租方，其在租赁后将案涉租赁物交付给乐不停娱乐与百盛谷公司使用，这系其对自身权利的处分，现因百盛谷公司的原因致使余观帝无法将案涉租赁物交还诺德公司正常使用，这是余观帝与百盛谷公司内部之间的关系，其可另循途径解决。余观帝不能以此为由拒绝承担将案涉租赁物交还诺德公司正常使用的义务。因百盛谷公司被查封的财物仍然存放于案涉租赁物内，导致诺德公司至今无法对案涉租赁物进行正常使用，故余观帝仍应参照租赁合同约定的租金标准向诺德公司支付案涉租赁物的占有使用费。原审对于诺德公司与余观帝于2013年4月23日的租赁合同已于2015年2月15日解除的事实未予认定有误，本院对此予以纠正。余观帝应继续参照租赁合同约定的租金标准向诺德公司支付案涉租赁物的占有使用费直至其将案涉租赁物交还诺德公司之日止。至于余观帝上诉认为诺德公司存在恶意磋商，致使其损失扩大，恶意磋商阶段产生的租金应由诺德公司承担的问题，诺德公司对余观帝该主张事实予以否认，对此，余观帝亦未能提供任何有效证据予以证明，故本院对其该主张不予采纳。关于违约金的利率问题。诺德公司与余观帝签订的《租赁合同》约定，违约金均以当期逾期交付的费用为基数，按每日万分之五的标准计收。余观帝认为上述约定的违约金标准过高，请求予以调减，但未就其该主张提供证据证明约定的违约金数额明显高于实际遭受损失，故本院认为余观帝请求调减违约金的主张，理据不足，本院对其该主张不予支持。原审对于诺德公司要求余观帝按日万分之五的标准计算违约金并无不妥，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，原审对诺德公司与余观帝2013年4月23日的《租赁合同》已于2015年2月15日解除的事实未予认定有误，但处理结果正确，本院对该处理结果予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69179元，由上诉人余观帝负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴合波代理审判员  吴碧英二〇一六年七月三十日书 记 员  罗海欣附表：时间水费（单位：元）电费（单位：元）电损费（单位：元）2015年2月13001.01184642.627385.72015年3月3083.4726656.751066.272015年4月2015年5月2015年6月