重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碚法民初字第03873号
原告张卫民，男，汉族，居民，住重庆市渝中区。
被告邱旭东，男，汉族，居民，住重庆市北碚区。
原告张卫民诉被告邱旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月14日立案受理后，依法由代理审判员杨敏于2013年7月30日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张卫民，被告邱旭东到庭参加诉讼。本院于2013年9月4日将该案转为普通程序，依法由代理审判员杨敏与人民陪审员刘昌元、傅晓东组成合议庭，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告张卫民，被告邱旭东到庭参加诉讼。双方当事人向本院申请2.3个月时间进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告张卫民诉称，原告于2008年10月24日与被告签订了北碚区××××路112号门面租赁合同，当即到物管部门办理了水、电、物管服务费等交接手续。几天后，北碚区××××路114号门面也一同由被告与112号门面一并实际租用。租赁期从2008年10月25日至2011年10月24日。合同中第四条明确约定：租赁期内产生的水、电、气、通讯、物管等一切费用均由乙方（邱旭东）按时如期缴纳，并承担延期付款的违约责任。后原告于2011年8月才知道因被告没有按期缴纳物管费，原告被物管公司起诉至法院，经一审法院判决由原告承担8867.52的物管费、360元的公共能源费、380元的诉讼费及相应银行利息（滞纳金）。为维护原告合法权益，遂起诉来院，请求判令：1、被告支付2008年10月25日至2011年3月7日所欠的物管费6535.62元及公共能源费280元，共计6815.60元；2、被告支付因违约造成原告举证缺失承担的2008年3月8日至2008年10月24日的物管费1719.90元及公共能源费70元，共计1789.90元；3、被告支付原告因与物管公司及本案诉讼产生的误工费700元（100元／天×7天），交通费182元（26元／次×7次）；4、被告支付原告关于物管公司起诉原告案一、二审的诉讼费共计380元及违约金（以所欠物管费金额为本金，从2013年1月23日起至付清时止，按照中国人民银行同类贷款利率计算）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告邱旭东辩称，一、被告承租北碚区××××路112号门面时间是2008年10月25日，对于承租前产生的物管费等不应该由其承担。2008年10月、11月、12月被告缴纳了112号门面物管费，其他承租期间没有缴纳物管费。没有缴纳物管费的原因是因为下水管子堵了，物管不予维修，与物管公司协商由修理费冲抵物管费，但未果，物管公司未提供服务也未代交任何费用，因此，被告不同意支付物管费；二、对于114号门面，被告未支付物管费属实。因该门面原被告未签订租赁合同，故双方不存在合同关系。114号门面是原告于2008年10月初出租给一个人使用，后被告的一个合伙人叫黄艳与该人协商将该门面转让给黄艳使用，协商的细节是黄艳在经办。2008年12月，被告与黄艳开始承租该门面，且被告直接按月缴纳租金给原告。被告办理了114号门面的营业执照，并且与黄艳合伙使用该门面经营茶楼，营业执照上注明性质为个体工商户，业主是黄艳。原告不能举证证明应由被告承担114号门面的物管费，故被告不应支付该物管费；三、对于原告主张的诉讼费380元，与被告无关，不同意支付；四、被告同意支付原告公共能源费360元；五、对于原告其他诉求请求法院依法判决。
经审理查明，原告张卫民系位于重庆市北碚区××××路112号（建筑面积109.65平方米）房屋及位于重庆市北碚区××××路114号（建筑面积136.32平方米）房屋的产权人。
2008年原告张卫民与被告邱旭东签订《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将其所有的位于××××路112号房屋出租给被告使用，期限为2008年10月25日起至2011年8月24日；租金为1600元／月；租赁期内所产生的水、电、气、通讯、物管等一切费用均由被告据实如期缴纳，并承担延期付款的违约责任；等等。2008年10月25日前，原告将该房屋交付被告使用。
在承租××××路112号房屋后，被告承租了位于××××路114号的房屋，原被告未签订书面租赁合同。此后，被告直接将该两套房屋租金按月一并交付给原告。
2011年，涉案房屋的物业管理者重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉公司）以原告张卫民没有缴纳重庆市北碚区××××路112、114号房屋物管费、公共能源费为由，起诉至本院，要求原告张卫民缴纳从2008年3月至2011年2月的物管费、公共能源费及滞纳金。洪泉公司在该案中陈述××××路112号房屋每月应缴纳的物管费为115元，××××路114号的房屋每月应缴纳的物管费为114.32元。本院于2011年11月17日作出（2011）碚法民初字第01524号民事判决书，判决：由张卫民于判决生效之日起五日内支付洪泉公司物管费、公共能源费合计9227.52元及从2011年3月1日起至付清时止的滞纳金。原告张卫民不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2013年2月22日作出（2012）渝一中法民终字第05395号民事调解书：张卫民在2013年1月27日之前支付洪泉公司物管费、公共能源费合计5000元，双方之间的物业管理纠纷彻底解决。一审案件受理费380元，由张卫民负担；二审案件受理费380元，减半收取190元，由张卫民负担。2013年1月23日，洪泉公司向原告张卫民出具收据，该收据载明：“交款单位张卫民，（×××××）112、114门面，人民币伍仟元，收款事由物管费（2008.3-2011.2）。”
庭审中，原告陈述××××路112号房屋每月应缴纳的物管费为115元，××××路114号房屋每月应缴纳的物管费为114.32元。同时，双方均认可在关于××××路112号房屋的租赁合同期间，双方未解除合同。被告庭审中表示同意支付原告公共能源费共计360元。另外，原告为证明因被告未缴纳物管费导致与物管公司及被告诉讼产生的交通费，举示了票据。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录、民事判决书、民事调解书、房地产权证、房屋租赁合同、收据等证据为据，足以认定。
本院认为，庭审中，被告表示同意支付原告公共能源费共计360元，故对于原告主张的要求被告支付公共能源费350元，本院予以认可。
原告将其所有的房屋租赁给被告使用，双方之间签订的关于租赁重庆市北碚区××××路112号房屋的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力。该合同约定了被告应在租赁期限内承担物管等一切费用。故因该房屋在被告租赁期限内产生的物管费应由被告承担。
关于××××路114号房屋，原被告是否存在租赁合同关系及因该房屋产生的物管费是否应由被告承担问题。本院认为，原被告存在租赁合同关系，但该物管费不应由被告承担，理由如下：首先，虽被告抗辩因双方未签订书面租赁合同，故就××××路114号房屋双方不存在合同关系，但根据被告直接支付原告租金的方式，从被告的实际履行中可以认定双方建立了房屋租赁合同关系。其次，双方未签订合同且原告亦未举示其他能证明应由被告承担物管费的证据，应承担举证不能的法律后果。因此，对于原告要求被告支付关于××××路114号房屋所产生的物管费，本院不予支持。
关于被告应支付原告关于××××路112号房屋物管费金额问题。被告因调解实际已支付洪泉公司2008年3月至2011年2月期间（36个月）的关于×××路112号及××××路114号两套房屋物管费共计5000元。但对于2008年3月至2008年10月24日期间，因被告未租赁原告房屋且原告未举示应由被告承担的证据，故对于原告要求被告支付2008年3月至2008年10月24日期间的物管费，本院不予支持。2008年10月25日至2011年2月期间，原告已向物管公司支付的物管费1966.23元【28.23个月×5000元÷36个月×115元÷（114.32元＋115元）】，被告陈述已缴纳了3个月的物管费，但未举示缴纳物管费的证据，故对于被告主张不予采纳，被告应支付原告2008年10月25日至2011年2月期间物管费1966.23元。对于原告要求被告支付2011年3月1日至2011年3月7日物管费，因原告未举示已向物管公司支付的证据，故对于原告要求被告支付该期间的物管费，不予支持。
关于原告主张的误工费、交通费问题。原告未就产生的误工费举示证据进行证明，故对于主张的误工费，本院不予支持。关于交通费，原告举示了票据拟证明因被告拖欠物管费导致与物管公司诉讼及本案产生的交通费共计182元，本院认为对于物管公司起诉要求原告支付物管费一案中，并非所有物管费应由被告承担，但考虑被告确实拖欠了部分物管费致使原告进行诉讼，本院对于原告产生的交通费酌情主张50元。
关于原告主张的因物管公司起诉原告案一、二审的诉讼费共计380元及拖欠物管费的违约金问题。原告未举示与物管公司诉讼中其承担的一、二审诉讼费的证据，故本院对其主张的诉讼费共计380元，不予支持。另，原告要求被告支付拖欠物管费的违约金问题，原告举示的合同未对拖欠物管费违约金进行约定，且原告亦未举示其他证据，故对于原告要求被告支付拖欠物管费的违约金，不予支持。
综上，被告应支付原告物管费1966.23元、公共能源费350元及交通费50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告邱旭东于本判决生效之日起十日内支付原告张卫民物管费、公共能源费及交通费共计2366.23元。
二、驳回原告张卫民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告邱旭东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 杨 敏
人民陪审员 刘昌元
人民陪审员 傅晓东
二〇一四年三月十九日
书 记 员 张 楠