西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第00689号
原告（反诉被告）：刘天孝，男，1962年8月23日出生，汉族，无业。
被告（反诉原告）：西安百纳房地产营销策划有限公司。
法定代表人：史则，总经理。
委托代理人：张建平，西安市碑林区文艺路法律服务所法律工作者。
原告刘天孝与被告西安百纳房地产营销策划有限公司（以下简称百纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘天孝，被告百纳公司的委托代理人张建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘天孝诉称，被告于2013年4月发布位于西安市南大街百味美食城的档口招租信息，承诺以年投入二十万以上广告宣传费、霸占钟楼日均30万-50万的客流量、网络订餐、南大街唯一的美食城。原告前去了解，被告法定代表人史则介绍后，感觉到被告实力强大，有能力办好美食城。2013年5月11日，原告与被告签订了档口租赁合同。被告以虚假信息、虚假身份致原告误解签订合同。合同签订后，被告违反合同约定，无餐饮经营管理权限，约定原告于2013年6月1日入驻美食城，推迟到6月22日才勉强试营业，开业后被告宣传不到位，顾客很少，管理混乱，环境卫生差，现场无保安，被告没有履行其应尽的义务，致使原告无法实现合同目的，致原告蒙受巨大的经济损失。原告及所有档口经营户无奈于2013年8月19日通过拉横幅等形式求助于政府并于同年8月20日以书面形式告知被告终止合同。现请求判令：一、确认原告已于2013年8月20日与被告解除档口租赁合同；二、判令被告返还并赔偿原告租金、保证金及实际损失71500元（含10个月房租48000元、保证金10000元、违约金10000元、实际损失3500元）；三、案件诉讼费由被告承担。
被告百纳公司辩称，原告起诉状中的陈述与事实不符。原告称与被告于2013年8月20日解除档口租赁合同的事实不存在，双方签订的合同至今有效。被告自2013年6月至7月底，为了帮助原告更好的经营，耗费了大量的人力物力，进行了为期一个月的广告宣传（发放优惠券、投放宣传单、办理会员卡等），为原告等人的生意提升起到了积极的作用，未收取原告费用，不存在违约的情况。原告单方停止营业，上访、堵门、堵路，违反合同约定，严重影响被告的经营，给被告造成巨大损失。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。并提出反诉称，原、被告于2013年5月11日签订《百味美食城档口租赁合同》，合同约定，被告将百味美食城3号档口租给原告使用，合同期限为2年，至2015年6月1日止，年租金为57600元，管理费每月600元，每季度缴纳一次，水费每月100元，档口电费及公摊电费每度1.75元，以实际发生量按月交纳。原告逾期交纳租金及承担档口的各项费用，每逾期一日，按应付款项的2％支付滞纳金，租金逾期7日以上，其它费用逾期15日以上，合同自行解除，所交费用不予退还。未经被告同意，原告不得无故自行中断营业，否则每中断一日处罚500元，中断3天以上合同解除，所交费用不予退还。合同签订后，被告依约向原告提供了出租物，而原告并未遵守及履行合同义务，于2013年8月19日起，在未告知被告的情况下，单方中止营业，在被告于8月20日下发通知及2013年9月21日再次下发通知要求原告限期恢复营业后，原告一直没有恢复营业，单方中断营业至今，并自2013年8月起拒绝交纳水电费及管理费用至今。原告多次采取聚众施压、捏造事实、拉横幅堵路等方式逼迫被告接受无理条件，给被告造成了巨大的经济损失和严重的负面社会影响。请求判令：1、原告向被告支付单方解除合同违约金10000元；2、原告向被告支付欠交水电费及管理费5198.44元（截止2014年3月17日）；3、原告向被告支付欠费滞纳金17491.6元（截止2014年3月17日）；4、原告向被告支付单方中断营业产生的处罚金3000元；5、由原告承担本案诉讼费、律师费及其他费用。
原告就被告反诉辩称，被告反诉的事实内容不真实，原告在合同签订后，由于被告没有按照合同约定对美食城进行管理，也未见被告和万世千秋公司签订合同对美食城进行管理，导致美食城无法运营，为此所有商铺承租人于2013年8月19日向被告送达了解除商铺租赁合同的通知。之后，原告再也没有进入美食城，没有用电用水，所以不知道被告发通知要求恢复营业的事，不存在原告单方中断营业、拖欠电费、管理费的问题，水费交到什么时候不清楚。原告在8月19日解除合同前上街拉横幅，是为了让被告解决美食城管理的问题，没有违反合同的约定，不存在给被告造成巨大经济损失的情况及欠款事实。故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2013年5月11日，原、被告签订《百味美食城档口租赁合同》一份，合同主要条款约定，被告将位于西安市碑林区文物大厦负一层百味美食城［3］号档口出租给原告使用，合同期限为2年，自2013年6月1日起至2015年6月1日止。档口月租金4800元，租金每年交纳一次，年租金为57600元；档口管理费每月600元，每季度交纳一次（1800元）；承租档口用电采用插卡计费，公用区域用电采取抄表计费，费用由全体商户平均分摊，以实际发生量按月交纳；电费每千瓦时1.75元，水费每月100元。档口租金自2013年7月16日起计算，管理费、水电费自2013年6月23日起计算。合同约定，签订当日原告应向被告交纳档口租赁定金10000元，合同签订后3日内交清档口租金57600元。原告支付租金后，所交定金即转为经营风险保证金，合同到期后，在原告无违约及欠费的情况下，被告在10个工作日内无息退还原告；如原告在缴纳定金后未依约支付租金，逾期3日，所定档口及经营项目不予保留，定金不予退还；被告对美食城营业范围内进行统一装修装饰，提供公共配套设施及与原告档口内相配套设施，例如照明、排风、餐桌、洗菜池、服务台；被告委托西安万世千秋餐饮管理有限公司（以下简称万世千秋公司，该合同中委托公司处为空白）对美食城提供统一管理及服务。原告逾期交纳租金及档口各项费用，每逾期一日，按应付款项的2％支付滞纳金，租金逾期7日以上，其它费用逾期15日以上，合同自行解除，所交费用不予返还；经营档口所需由原告自行办理的证照（如个体工商户营业执照、卫生许可证、健康证等）原告须及时办理，被告给予相应配合；原告在经营期内不得无故中断经营，如因特殊情况须提前告知被告，经被告同意方可中断经营，否则每中断一日处罚500元，中断3天以上合同解除，所交费用不予退还；被告违约致使合同无法继续履行，退还原告已交付的租金余额及风险抵押金，并赔偿原告违约金10000元。原告违约致使合同无法继续履行，已交付的租金及风险抵押金不予退还，并赔偿被告违约金10000元。被告在合同签订前后为百味美食城进行了广告宣传。原告于2013年5月1日向被告交付定金10000元，同年5月11日交付2013年6月1日至2014年6月1日租金57600元，2013年5月11日交付2013年6月1日至9月1日管理费1800元，2013年向万世千秋公司交付6月公摊水电费107元。在合同签订后，被告向原告提供了约定的百味美食城［3］号档口，2013年6月23日美食城开业。原告在经营过程中因顾客较少经营不景气，认为被告广告宣传、管理不到位，于2013年8月19日停止营业与其他档口承租人联名在一份《美食城档口合同中止履行合同通知》上签名，并一同将该通知送至被告法定代表人史则办公室，向被告提出中止履行合同，被告未同意，原告等人曾在经营场所堵门、上街拉横幅，表示对被告的不满。公安部门接到报警后曾出警处理。原告自2013年8月20日后再未营业，也未向被告交纳管理费等费用。原告在停止经营后，被告因原告等人停止营业，于2013年8月20日和9月21日在美食城张贴通知，要求限期恢复营业和交纳费用，原告未恢复经营。
被告于2013年7月3日与万世千秋公司签订《委托管理合同》，约定由被告将其拥有的百味美食城全部投资经营管理权委托给万世千秋公司。在实际经营中，被告与万世千秋公司安排的工作人员对美食城共同进行管理，在管理期间因服务管理不到位，致美食城环境卫生较差。原告给被告送达的是中止履行合同的通知，目的是为了暂时中止履行合同，合同在解除之前仍然有效。
另查，《百味美食城档口租赁合同》所涉及的美食城场地，系被告承租出租人周英的场地，经改造为餐饮场所后向原告等人出租，2014年3月因被告欠出租人租金，该场地被告已退还出租人。2014年4月6日被告与出租人周英签订了解除租赁合同的协议。被告在庭审中辩称，自2013年6月至7月底，为了帮助原告更好的经营，耗费了大量的人力物力，进行了为期一个月的广告宣传，为原告等人的生意提升起到了积极的作用，被告未能提供足以证明该事实的证据。原告等经营户在百味美食城经营未办理营业执照等手续，原、被告均应承担相应责任。
以上事实，有原告提供的照片、网页截图、营业执照、视频、租赁合同、收款收据、原告致被告通知、原告致被告函、照片；被告提供的《百味美食城档口租赁合同》、照片、出警记录、公告、视频、缴费通知、宣传人员登记表、欠费及滞纳金明细表、委托管理合同、出租人周英与被告的租赁合同、出租人周英与被告的解除房屋租赁协议及庭审调查笔录在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《百味美食城档口租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的规定，依法应为有效。在合同履行过程中原、被告发生纠纷，被告对百味美食城的广告宣传不够，未能保证百味美食城按约定的时间开业，在经营过程中原告等经营户未办理营业执照等手续，被告对百味美食城的管理不到位。原告等人未办理营业执照等手续开始营业，后擅自中止履行合同，并曾对营业场地堵门、采取上街拉横幅等错误行为。现原、被告之间的合同已无法履行。对原、被告之间的合同不能履行双方均有过错，均应承担相应的责任。唯被告已于2014年3月将租赁场地退还出租人，应视为原、被告之间的档口租赁合同于2014年3月解除。原告向被告缴纳了自2013年6月1日至2014年6月1日一年的档口租金57600元、保证金10000元等费用，被告应退还原告2014年4月至5月的租金及保证金。原告其余诉讼请求，被告的反诉请求均不能成立，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定判决如下：
一、被告西安百纳房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内，向原告刘天孝退还租金9600元、保证金10000元。
二、驳回原告刘天孝其余诉讼请求。
三、驳回被告西安百纳房地产营销策划有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费2034元，由原告刘天孝负担1423元，由被告西安百纳房地产营销策划有限公司负担611元（原告刘天孝已交纳诉讼费1688元，被告西安百纳房地产营销策划有限公司已交纳反诉费346元，被告在本判决生效后十日内向原告支付265元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 兰有余
二〇一五年二月十七日
书 记 员 牛 媛