河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终577号
上诉人（原审被告）韩建华。
委托代理人崔美虹，河北海岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韩庆珍。
上诉人韩建华因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2015）运民初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告韩庆珍与被告韩建华于2013年9月8日签订了承包经营合同，合同约定原告将位于泰大国际广场3#319、320号商铺承包给被告经营，面积103.194平方米，经营期限为自商场正式开业之日起，为期2年，经营承包费每年为55724.76元。约定：自合同签订当日，被告一次性向原告缴清6个月使用费，计27862.4元，原告给予被告6个月免租，缴纳质量保证押金10000元。优惠期为第一年度给予6个月的租赁期免租，第二年给予2个月租赁期免租。还约定，乙方（被告韩建华）经营期间，水、电、暖气以及卫生费等费用由乙方承担，并按收费规定交纳给有关部门，无论任何原因，乙方中途单方面终止合同，乙方预交的经营使用费、质保押金一概不予退还。并于签订合同当日又签订了附加协议，写明：甲（原告韩庆珍）乙（被告韩建华）双方如果无合作（优惠）情况，甲乙双方自动解除合作关系，乙方有权向泰大申请租赁（承包权）。2013年9月9日，被告韩建华通过银行转账支付了第一年的租金27860元和保证金10000元，原告为其出具了收条，其中租金的收条上写明：商铺使用时间从2013年10月1日起至2014年9月31日止。2014年1月3日，被告韩建华将第二年的租金预付款10000元交与原告，原告为其出具了收条，写明，此款为第二年的预付租金，余款按泰大统一实际日期为准于第二年开业日期前付清原告韩庆珍，双方不以任何理由在第二年开业前收取租金。如有违约，愿赔对方违约金壹万元整。2015年3月27日，因被告未按时给付租金，原告向其下达了书面的缴费通知，要求被告给付第二年度的租金55724.76元整，被告韩建华于2015年4月1日收到了该通知。
另查明，本案争议商铺所在的泰大家居广场分别于2015年5月18日和2015年6月1日向原告下达了缴纳物业费、制冷费的通知，其中，物业费的收费标准为3元/平米/月，收费期间为2014年1月1日至2015年12月31日，制冷费的收费标准为45元/平米/3个月，制冷期间为2015年6月10日至2015年9月10日。
在本案审理过程中，被告韩建华于2015年7月17日将泰大国际广场灯具馆的三楼319、320号商铺交还给原告韩庆珍。
原审认为，原告韩庆珍与被告韩建华签订的承包经营合同，实际为房屋租赁合同的法律关系。被告辩称根据原告与泰大家居广场的合同条款，不准私自转租，原告系欺瞒被告，才签订的承包合同，应属无效合同，对此，本院认为，该合同不存在法定无效的情形。该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，合同双方应当依照约定全面的履行义务。
本案的争议焦点为争议商铺（泰大家居广场319、320）租金计算的起止时间。对于何时开始计租，原告主张应从2013年10月1日开始收取租金，被告主张应从2014年1月1日开始缴费，被告的理由是该商铺所在商场泰大国际家居广场对该商铺的计租时间为2014年1月1日，对此，本院认为，原告与泰大家居广场之间对租金计算方式及相应优惠的约定不能等同于原、被告之间的约定事项，原、被告应依照双方签订的合同履行义务。根据被告提交的2013年9月9日的收条，已写明商铺使用时间自2013年10月1日起，应视为其认可该期间，故本院认定商铺使用起始时间为2013年10月1日。对于解除租赁关系的时间，被告主张其于2015年6月18日将商铺清理完毕并搬出，但其并未提交证据证明其将该商铺实际交付给原告，双方于2015年7月17日才办理了商铺交接，故本院认定商铺使用的终止时间为2015年7月17日，综上，被告使用商铺的时间为21个半月。依据原、被告的承包经营合同，被告承租商铺的年租金为55724.76元，月租金为4644元，第一年度是6个月免租，被告应交付租金27862.40元，已履行完毕。被告需要支付的是自2014年10月1日起至2015年7月17日止的租金，被告向原告缴纳了10000元质量保证押金，该质保押金，本院认为，应视为对合同履行过程中的一种保证，现合同归于解除，应将该保证押金转化为租金计算，在被告应支付的租金中扣除更为合理。另外，2014年3月1日被告预付第二年租金10000元，综上，被告欠付租金的金额为24118元。
被告逾期交付租金，已构成违约，应支付违约金，原告诉求违约金10000元，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。可见违约金的赔偿数额应以赔偿损失为基本原则。同时，本院认为，违约金赔偿数额应比照合理期限内的租金损失进行计算，鉴于商铺租赁经营的特点，该合理期限应将商铺重新出租进行运营所需时间考虑在内，本院酌定为1个月，故被告应支付原告违约金损失4644元。
对于原告主张的物业费和制冷费，因原告并未提交证据证明其已向泰大国际家居广场实际支付了该两笔费用，故本案中对这两项费用不予涉及，待原告实际支付后可另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，遂判决：一、被告韩建华于本判决生效之日起十日内向原告韩庆珍支付租金24118元。二、被告韩建华于本判决生效之日起十日内向原告韩庆珍支付违约金4644元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告韩建华承担。
宣判后，韩建华不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：一、原审判决错误，上诉人不应支付被上诉人租金24118元。2014年1月1日泰大国际广场才正式开业，在这之前商户没有入住，不应计算租金。上诉人已经交付被上诉人第一年的租金27862元，保证金10000元。第二年的预付租金10000元。按照泰大国际广场对商户的优惠，扣减上诉人交纳的租金，也不应支付被上诉人租金24118元。2014年10月份，被上诉人因拖欠沧州市邦仕物业服务有限公司的租金发生争议。2015年5月18日，被上诉人与沧州市邦仕物业服务有限公司的纠纷牵涉到上诉人，导致断电，上诉人停业无法再经营，曾报警处理，在6月18日全部撤场完毕。上诉人通知被上诉人接收商铺，被上诉人拒不配合。在原审期间，上诉人找到审理案件的法官让其通知被上诉人接收商铺，法官以给调解案件为由迟迟不通知被上诉人接收，却在开庭后7月17日才让被上诉人接收，上诉人与被上诉人的租期应认定为2014年1月1日至2015年5月18日，原审判决认为租期自2013年10月1日至2015年7月17日是错误的。二、上诉人不应支付被上诉人违约金4644元。上诉人没有逾期交付租金。2013年9月9日，上诉人交纳了第一年的租金27862元。2013年12月底，被上诉人违反合同约定，又多次向上诉人要求交纳第二年的租金。在无奈之下，2014年1月3日上诉人又交给被上诉人第二年的租金预付款10000元。2014年、2015年被上诉人拖欠沧州市邦仕物业服务有限公司租金之事，也影响到上诉人的经营。2015年3月27日被上诉人要求上诉人给其租金55724.76元，显然违背了合同约定，按照合同约定第二年的租金优惠2个月，交10个月用12个月，也不应支付55724.76元，被上诉人违约在先，上诉人不应支付被上诉人违约金。
被上诉人韩庆珍辩称：原审判决正确，请求维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，本案上诉人主张租金计算的起止时间为2014年1月1日至2015年5月18日。理由：2014年1月1日泰大家居广场才正式开业，2015年5月18日，因被上诉人与沧州市邦仕物业服务有限公司的纠纷牵涉到上诉人，导致断电，上诉人停业无法再经营，6月18日全部撤场完毕。被上诉人主张租金计算的起止时间为2013年10月1日至2015年7月17日。理由：上诉人给被上诉人出具的收条，已写明商铺使用时间自2013年10月1日起，应视为上诉人认可该期间，2015年7月17日双方办理了交接手续。本院认为，原审中被上诉人提供的2013年9月9日的收条，已明确写明商铺使用时间自2013年10月1日起，该收条系双方当事人的真实意思表示，上诉人并无异议，应视为上诉人认可该期间。双方于2015年7月17日办理了商铺交接手续。故原审判决租金计算自2013年10月1日至2015年7月17日并无不当。上诉人主张租金计算的起止日期理据不足，不予支持。被上诉人与泰大家居广场之间对租金计算方式及相应优惠的约定不能等同于上诉人与被上诉人之间的约定事项。上诉人主张按照泰大国际广场对商户的优惠，扣减其交纳的租金理据不足，不予支持。上诉人逾期交付租金，已构成违约，应支付违约金，原审根据商铺租赁经营的特点，酌定1个月的租金4644元为违约金并无不妥。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费519元，由上诉人韩建华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 位海珍
审 判 员 于长江
代理审判员 刘晓丽
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 苏志越