大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旅民初字第131号
原告：大连天河物业管理有限公司。
委托代理人：汪志平，辽宁恩派律师事务所律师。
被告：大连创嘉房地产开发有限公司。
委托代理人：叶长青，辽宁恒信律师事务所律师。
委托代理人：王皓璇，辽宁恒信律师事务所律师。
第三人：大连天河房地产开发集团有限公司。
原告大连天河物业管理有限公司诉被告大连创嘉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月27日作出（2014）旅民初字第1000号民事判决，原告不服提起上诉。大连市中级人民法院于2014年12月9日作出（2014）大民二终字第1416号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连天河物业管理有限公司的委托代理人汪志平，被告大连创嘉房地产开发有限公司的委托代理人叶长青、王皓璇到庭参加诉讼，第三人大连天河房地产开发集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年5月20日，原、被告签订《房屋转让协议》，协议中约定原告将位于大连市旅顺口区三里桥五一路西一巷87-201、91-101、91-401、91-402、91-301、93-101、93-102、95-202房屋（共计8套）转让给被告，总建筑面积601.08平方米，成交总价1，360，000元，被告于2009年11月20日前支付给原告。合同签订后，被告分别于2009年6月9日交付原告200，000元，2009年6月23日交付330，000元，2009年7月6日交付160，000元，仍欠原告剩余房款670，000元。后经双方协商，原、被告签订《补充协议》，约定被告在2012年5月15日前，将剩余房款一次性支付给原告。但被告至今仍未履行交付义务。现上述8套房屋被告已全部出售且所有款项也已由被告收取。故原告诉至法院，要求被告给付剩余购房款670，000元及逾期付款违约金（自应付款之日起至生效法律文书确定的给付之日止，按同期人民银行贷款基准利率的1.4倍计算）。
被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求。原告对房屋转让协议项下的标的物没有所有权，也没有处分权。根据《合同法》第132条规定及《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记发生效力；第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原、被告于2009年5月20日签订的《房屋转让协议》中，原告对转让给被告的8套房屋没有依法领取权属证书，没有所有权，因此依法不得转让。原告称其转让给被告的8套房屋是从第三人处取得，该主张也不符合客观事实。因为，第三人也不是涉案8套房屋的所有权人，并且也没有处分权。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，因原告对涉案房屋没有所有权和处分权，故被告已经以书面方式通知原告解除双方之间签署的《房屋转让协议》。被告不欠原告任何款项，且被告保留向原告追索已付转让款的权利。
经审理查明：2003年4月23日，被告与第三人签订《抵款协议书》一份，约定：被告共欠第三人债务1，920，272元（其中被告向第三人借款200，000元，第三人为被告借贷提供担保，索赔本金及利息共计1，158，000元及逾期执行罚息562，272元），被告以位于旅顺三里桥和平广场小区五一路西一巷9#楼1-4层二十二套房屋（87#201、87#202、87#302、87#401、87#402、89#101、89#102、89#201、89#401、91#101、91#102、91#201、91#301、91#401、91#402、93#101、93#102、93#402、95#102、95#202、95#401、95#402）抵顶欠第三人的债务。2003年12月25日，被告与第三人又签订《抵款协议书》一份，内容与2003年4月23日《抵款协议书》内容基本一致。2007年7月20日，第三人与原告签订《以房抵款协议书》一份，约定第三人以五一路西一巷87#201、91#101、91#301、91#401、91#402、93#101、93#102、95#202八套房屋抵顶双方往来款1，602，192元，上述八套房屋包含在2003年4月23日被告与第三人签订的《抵款协议书》中涉及的22套房屋之内。2009年5月20日，原告与被告签订《房屋转让协议》。约定：原告将上述位于五一路西一巷87#201、91#101、91#301、91#401、91#402、93#101、93#102、95#202八套房屋以总成交价为1，360，000元转让给被告；若在合同签订之日起6个月内未能付清全款，则本合同自动终止。2009年6月9日至7月6日，被告共给付原告位于大连市旅顺口区三里桥五一路西一巷91#301、91#401、91#402、95#202房屋的购房款合计690，000元。被告分别于2009年6月9日、6月23日、7月8日又分别给付原告91#301、91#401、95#202房屋购房款合计30，000元。2012年4月20日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定：按照双方2009年5月20日签署的协议，原告将坐落于大连市旅顺口区三里桥五一路西一巷87#201、91#101、91#301、91#401、91#402、93#101、93#102、95#202八套房屋转让给被告，被告于合同签订之日六个月内将总房款1，360，000支付给原告，现8套房屋已全部出售完毕，被告同意将尚欠房款670，000元于2012年5月15日前一次性给付给原告。原告主张87#201、91#101、93#101、93#102已出售，而且被告已同意给付剩余购房款670，000元，并出具四套房屋的《商品房买卖合同》复印件及发票复印件予以佐证。被告对该四套房屋已出售不予认可，并主张该房屋已被查封不可能出售。2014年6月12日，大连市旅顺口区房屋登记管理中心出具《证明》一份，证实旅顺口区三里桥五一路西一巷87号2层1号、91号1层1号、93号1层1号、93号1层2号房屋在该中心无合同备案。被告出具2014年6月6日快递单，主张其已向原告邮寄《解除﹤房屋转让协议﹥的通知》一份，载明其以原告不享涉案房屋所有权及处分权为由，要求解除2009年5月20日双方签订的《房屋转让协议》。原告主张其并未收到该通知，且称该解除权已超过法律规定的1年除斥期间。2012年4月16日，第三人与被告签订《协议书》，约定：被告于2012年4月30日将已收到的四套住宅（91#101、93#102、93#101、87#201）首付款369，017元一次性给付第三人，剩余债务1，563，369.99元，用已被法院查封的旅顺五一路西一巷91#102、87#202、91#201、87#401四套房屋，以每平方米5391元抵给第三人公司。双方债务关系全部结束。2012年4月20日，第三人与被告签订《房屋转让协议》，约定：第三人将坐落于旅顺口区三里桥五一路西一巷91#102、87#202、91#201、87#401共计4套房屋，总建筑面积289.99平方米，以4000元／平方米的价格转让给被告，总房款1，159，960元，被告于合同签订之日起10日内支付总房款20%，剩余房款于合同签订之日起3个月内一次性支付给第三人。房屋权属交易登记等相关手续，由被告自行办理，相关税费全部由被告承担。
另查，2009年7月9日，第三人向本院申请诉前保全。本院于当日作出（2009）旅立保字第12号民事裁定书，裁定查封被告所有的位于旅顺口区三里桥五一路西一巷9#楼87#201、87#202、87#401、91#101、91#102、91#201、91#401、93#101、93#102、93#402。此十套房屋包含在创嘉与集团2003年4月23日以房抵债的22套房屋之内。2009年7月24日，本院立案受理了本案第三人与被告民间借贷纠纷一案。2009年11月10日，本院作出（2009）旅民初字第1832号民事调解书，查明第三人于2003年借给被告200，000元，此前其为被告向大连信托投资公司借款1，000，000元本金及利息作担保，故双方于2003年12月25日签订抵债协议，确认被告欠第三人债务1，920，272元及利息。被告同意偿还并与第三人达成协议约定被告于2009年11月13日前偿还第三人欠款1，920，272元及利息。嗣后，第三人依据该调解书向本院申请执行调解协议内容，本院依据（2009）旅民初字第1832号民事调解书及（2009）旅立保字第12号民事裁定书，分别于2011年7月8日作出（2010）旅执字第334号、于2012年7月2日作出（2010）旅执字第334-1号，裁定继续查封被告所有的位于旅顺口区三里桥五一路西一巷9#楼十套房屋。于2013年6月25日作出（2013）旅执字第391号执行裁定书，裁定继续查封在上述10套房屋中除91#401、93#402另外的八套房屋（87#201、87#202、87#401、91#101、91#102、91#201、93#101、93#102）。2013年7月11日，本院作出（2013）旅执字第391号执行裁定书，裁定评估、拍卖被告所有的旅顺口区三里桥五一路西一巷87号202室、87号401室、91号102室、91号201室四套房产。2013年12月6日，本院作出（2013）旅执字第391号执行裁定书，裁定将被告所有的旅顺口区三里桥五一路西一巷87号202室、87号401室、91号102室、91号201室四套房产，交付第三人以抵偿1，791，900元等额债务。2013年12月9日，本院作出（2013）旅执字第391号执行裁定书，裁定解除对被告所有的位于旅顺口区三里桥五一路西一巷9#楼8套房屋，其中包括涉案房屋87#201、91#101、93#101、93#102。2014年1月20日，本院对第三人制作执行笔录一份，载明第三人接受房产价值1，791，900元抵债，并表示放弃剩余债权，本案可以执行终结。
还查：大连旅顺天河房地产开发有限公司后将企业名称变更为大连创嘉房地产开发有限公司，即本案被告。
上述事实，有《抵款协议书》两份、《以房抵款协议书》、《房屋转让协议》、进账单一张（复印件）、收款收据七张（其中四张系复印件）、（2009）旅立保字第12号民事裁定书、（2009）旅民初字第1832号民事调解书、（2010）旅执字第334号执行裁定书、（2010）旅执字第334-1号执行裁定书、（2013）旅执字第391号执行裁定书、《补充协议》、（2013）旅执字第391号执行裁定书四份、执行笔录、证明、快递单、解除房屋转让协议的通知及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：案涉八套房屋产权一直在被告名下，而原告及第三人始终未就案涉房屋进行过产权变更登记并依法取得所有权。而且在原、被告签订《房屋转让协议》后，第三人就依《抵款协议书》中约定的债务向本院提起民事诉讼，要求被告履行还款义务，该案经本院调解双方达成协议，并经执行程序履行完毕。故在被告与第三人间的债权、债务关系消灭后，被告就无需再履行《抵款协议书》中以房抵款的义务，原告亦不能再从第三人处取得案涉房屋所有权及处分权。我国《合同法》规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而案涉房屋的产权登记一直在被告名下。因此，在原告未取得案房屋的所有权的情况下，被告亦无需按照约定继续给付原告剩余购房款。原告出具《补充协议》、《商品房买卖合同》及发票，主张87#201、91#101、93#101、93#102号房屋已经由被告出售，但《商品房买卖合同》及发票均系复印件，且该合同亦未经登记备案，故对《商品房买卖合同》及发票的真实性本院不予采信。如即使确实存在原告所主张的买卖事实，但基于原告已对涉案房屋不享有所有权及处分权，故被告取得该房屋的购房款亦无需向原告交付。因此，原告的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告诉请利息一节，因无事实与法律依据，本院不予支持。另外，被告主张解除《房屋转让协议》的问题，因被告未明确提出该项反诉请求，且其亦主张保留向原告追索已付转让款的权利。故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条的规定，判决如下：
驳回原告大连天河物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费13，188元，其他诉讼费100元，合计13，288元，由原告大连天河物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王 燕
人民陪审员 梁 萍
人民陪审员 张忠珍
二〇一五年七月七日
书 记 员 姚学艺
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。