安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖17民终124号上诉人（原审原告）：陶龙益，男，1961年10月9日出生，汉族，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：陈钱胜，安徽安贵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贾文益，男，1983年11月23日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：姜宏豹，安徽九华律师事务所律师。上诉人陶龙益与上诉人贾文益房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省池州市贵池区人民法院（2017）皖1702民初3004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶龙益及其委托诉讼代理人陈钱胜，上诉人贾文益及其委托诉讼代理人姜宏豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶龙益上诉请求:1.依法撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由贾文益承担。事实和理由：1.贾文益拖欠租金构成违约，但是不直接导致双方签订的租赁协议解除。合同法第94条规定单方解除权的行使主体是合同守约方，故其有权选择要求贾文益继续履行合同并支付租金，贾文益应承担继续支付房屋租金的合同义务。一审认为贾文益拖欠租金可视为单方违约解除合同的认定实属适用法律错误。2.一审法院驳回其要求贾文益支付物业费3183元的诉讼请求属于理解和适用法律错误。贾文益答辩称，双方在2016年4月即停止了租赁，同年8月，双方口头商量解除租赁合同。贾文益上诉请求：1.撤销原判，发回原审人民法院重审或者查清事实后改判驳回陶龙益全部诉讼请求；2.由陶龙益承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一审认定事实不清，判决有错。其于2016年3月停止经营，并将经营设备搬出所租赁房屋。2016年8月30日，双方协商一致终止租赁协议，其补偿陶龙益4000元。该口头终止租赁的协议合法有效。陶龙益答辩称：一审中，贾文益未提供证据证明就解除房屋租赁合同与其达成一致意见。贾文益提供两份证人证言及4000元的转账凭证。但证人程某没有提及其听到本案当事人同意解除合同的内容；证人方某没有听到解除合同的内容，达不到其证明目的；所谓4000元汇款作为违约金的说法和事实不符，4000元转账的时间点是2016年8月30日，而贾文益应该支付租金的时间是2016年3月13日，如按照贾文益的说法，如其不想续租，就应该在第四季度开始之前就应提出解除协议；另招租广告是贾文益贴的。贾文益确实和陶龙益提出过租金过高的问题，目的是想把房子转出去，但是不能因此推定租赁合同已经解除。陶龙益向一审法院起诉请求：1.判令贾文益立即支付尚欠的房屋租金83200元；2.判令贾文益支付截止到2017年3月承租期间的物业费3183元；3.由贾文益承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告贾文益因经营需要，自2013年3月13日开始租赁原告陶龙益位于池州市站前区7#地块甲地国际商贸城二期风情街综合楼109一、二层房屋。双方签订了《门面租赁协议》，协议约定：租期为五年，自2013年3月13日至2018年3月13日，租金从第二年开始每半年支付，且在承租年度内提前支付，第四年租金40000元，第五年租金43200元；双方如提前终止房屋租赁关系，需与对方协商同意方可以。若甲方（陶龙益）违约，甲方应退还租赁违约保证金、余下的房租费，补偿全部装潢费用。若乙方（贾文益）违约，除应交纳承租期内水电费、物业费等一切费用外，甲方不退还乙方所交的房租费和保证金。协议签订后，原、被告均依约履行。第四年度，被告未按约定支付上半年的租金。2016年8月30日，被告支付原告房租费4000元。双方就终止协议未达成书面意见。一审法院还认定，安徽华宇物业发展有限公司书面通知原告交纳2014年3月至2017年3月物业服务费3183元。一审法院认为，原、被告之间签订的《门面租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律或法规强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点是原、被告是否协商一致于2016年8月30日终止租赁协议。被告主张当日支付4000元时已与原告口头协商解除门面租赁协议，原告予以否认，被告也未提供相应证据予以证明，不予采信。但被告不继续使用租赁房屋，拖欠租金，可视为单方违约解除合同。原告明知被告未按时支付房屋租金和不继续使用租赁房屋，应该及时采取措施向被告主张租金或要求继续履行。但原告并未在合理期限向被告提出上述主张，因此，被告违约导致双方租赁关系已经实际解除的事实，应该得到认定。被告违约解除合同，应承担违约责任。考虑双方在合同中约定单方解除合同的违约条款，结合原告至今的租金损失，酌情认定被告违约赔偿数额。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。原告主张要求被告支付物业服务费，由于只是被催缴，原告未交纳，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决：一、被告贾文益于判决生效之日起十日内赔偿原告陶龙益经济损失36000元；二、驳回原告陶龙益其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元，减半收取980元，由被告贾文益负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人陶龙益与上诉人贾文益签订的《门面租赁协议》为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《门面租赁协议》约定：双方如提前终止房屋租赁关系，需与对方协商同意方可以。贾文益上诉提出双方口头终止租赁合同，但提交的证据并不足以证实其与陶龙益就解除合同达成了一致意见，故贾文益此节上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”贾文益作为房屋的承租人，其主要义务是交付合同约定的租金，其欠付租金已构成违约，应承担违约责任。贾文益作为违约方，不享有对合同的法定解除权。一审认定贾文益拖欠租金，单方违约致解除合同不当，予以纠正。陶龙益此节上诉理由成立，予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”陶龙益明知贾文益未缴纳租金，并搬出房屋，拒绝继续履行合同，其应及时行使权利，要求贾文益履行合同、支付租金，或采取解除合同、另行出租等合理措施避免损失扩大。但陶龙益直至2017年9月20日才提起诉讼要求贾文益支付合同约定的全部租金，其行为有违《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损规则。故陶龙益对于超出合理期限未采取适当减损措施造成的租金损失，不得要求贾文益予以赔偿。一审法院综合本案案情，酌情认定贾文益赔偿陶龙益36000元，并无不当。对陶龙益要求贾文益支付3183元物业费的诉请，由于陶龙益未实际缴纳，本院不予支持。综上所述，一审判决虽认定因贾文益单方违约致合同解除不当，但裁判结果正确，故对陶龙益、贾文益的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人陶龙益所交二审案件受理费1059元，由陶龙益负担；上诉人贾文益二审案件受理费700元，由贾文益负担。本判决为终审判决。审判长  许院生审判员  胡少斌审判员  康启林二〇一八年五月八日书记员  夏国栋