上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3063号
上诉人（原审原告）徐桂兰，＊出生，汉族，住＊＊＊。
上诉人（原审原告）任志勇，＊出生，汉族，住址同上。
两上诉人之共同委托代理人施青年。
被上诉人（原审被告）新华物业，。
法定代表人陶＊＊，董事长。
委托代理人施明。
上诉人徐桂兰、任志勇因用益物权纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，徐桂兰、任志勇系母子关系。徐桂兰与案外人任＊＊系夫妻关系。
本市长宁区虹桥路＊弄＊号2室房屋（以下简称涉讼房屋）系非成套公有住房，原系上海＊＊工程物资公司于1998年6月19日增配予案外人韩＊＊承租，2001年5月22日，案外人任＊＊通过市场置换方式从韩＊＊处受让取得涉讼房屋的承租权。承租人为任＊＊，发证日期为2001年5月23日，附注一栏记载：迁入户口叁人：任＊＊、徐桂兰、任志勇。涉讼房屋长期出租他人居住使用。
徐桂兰的户口于2001年7月10日由本市徐汇区某弄某号迁入本市卢湾区（现为黄浦区）长乐路＊弄＊号，任＊＊及任志勇的户口分别于2006年5月10日、11日迁入涉讼房屋，又分别于2007年4月2日、3日由涉讼房屋迁入本市卢湾区长乐路＊弄＊号。任＊＊与徐桂兰之女任＊的户口亦于2009年2月27日由涉讼房屋迁入本市卢湾区长乐路＊弄＊号。
2010年12月1日，任＊＊与案外人陶＊签订上海市公有住房承租权转让合同一份，约定任＊＊将涉讼房屋的承租权转让给陶＊，成交价格人民币（以下币种相同）630，000元，签约当日支付定金20，000元，交易审核通过当日全额付清。该合同中“公有住房同住成年人意见书”一页，由任＊＊确认涉讼房屋内无同住成年人。上述合同经上海市长宁区房产交易中心及新华物业审核通过，已履行完毕。2010年12月17日，任＊＊出具收到全部房款630，000元的收条。2011年3月2日，陶＊获得涉讼房屋租用公房凭证。
2011年3月29日，徐桂兰向法院提起诉讼，状告任＊＊、陶＊，以涉讼房屋系夫妻共有财产，其系同住人，任＊＊未经其同意擅自处分侵犯了其对涉讼房屋的居住使用权为由，请求确认任＊＊、陶＊就涉讼房屋订立的《上海市公有住房承租权转让合同》无效。该案中任＊＊的答辩意见为，徐桂兰与其所有的南昌路571号房屋动迁得款320，000元后，即购买了某弄某号3层房屋，后该房屋买卖合同被法院宣告无效，返还所得款项部分用于诉讼支出，余款购买了长乐路的现有住房，涉讼房屋系案外人胡＊＊出资80，000元、其出资40，000元购买所得，因胡＊＊没有上海户口，才将承租人登记为任＊＊。徐桂兰与任＊＊收入分开，徐桂兰的户口从未迁入涉讼房屋，对涉讼房屋无居住权，儿子任志勇婚后另有住房，对涉讼房屋也不享有居住权。陶＊的答辩意见为，其向任＊＊购买涉讼房屋时，已向所属的新华物业查询过，该房屋承租人为任＊＊，无其他同住人，也没有其他户口，在此情况下才签订转让合同，630，000元转让款已全部支付完毕，且该合同经物业公司、交易中心等有关部门审核，应属有效。该案审理中，任＊＊自认已用所得款项630，000元中的550，000元，支付本市黄浦区瞿溪路＊号101-3室房屋的购房款，该房屋登记产权人为案外人胡＊＊。2011年5月5日，案外人胡＊＊亦向上海市公安局卢湾分局瑞金派出所供述，任＊＊原欲将涉讼房屋送予其居住，但因担心引发家庭矛盾，遂决定将涉讼房屋出售后再行购买其他房屋予其居住，现其名下的瞿溪路房屋的购房款550，000元系任＊＊支付。期间，徐桂兰于2011年6月向上海市黄浦区人民法院提起民事诉讼，请求确认前述瞿溪路房屋产权归其所有，并要求胡＊＊协助其办理产权过户手续。该案经审理，法院认为，关于任＊＊转让涉讼房屋承租权是否需征得徐桂兰的同意一节，在公房内有本市常住户口是认定公房同住人资格的首要条件，根据查明的事实，任＊＊及其子任志勇、其女任＊的户口均在任＊＊、陶＊订立公房承租权转让合同前迁出涉讼房屋，徐桂兰的户口从未迁入涉讼房屋，故徐桂兰提出的其系涉讼房屋同住人的主张，于法无据，法院不予认可；关于公有住房承租权转让，本市目前主要依据《上海市公有住房差价交换实行办法》（以下简称《办法》）办理，《办法》第8条规定，公有住房的承租人需要差价换房的，应当事先征得同住成年人的同意，是否应征得配偶同意，《办法》未予明确。因公房不同于产权房，其承租权具有住房配给的福利性质，转让承租权需经同住成年人同意，系为保障在该房屋内有本市常住户口的同住成年人的居住权益不受侵害。涉讼公房虽系有偿转让获得，但该情况记录于物业公司内档，未经任何公示，陶＊在确认涉讼房屋无户口的情况下订立合同，已尽必要的调查义务，符合现行的交易规则，又支付了合理的对价，应当认定为善意、有偿取得涉讼公房承租权，其合法权益应予维护。徐桂兰因此遭受的损失，应由任＊＊承担相应的法律责任。任＊＊用转让涉讼房屋承租权所得款项另行购买房屋，登记在案外人胡＊＊名下，现徐桂兰已另行起诉要求确认该房屋归其所有，徐桂兰的这一意思表示，一方面是对任＊＊处分涉讼房屋行为的追认，另一方面亦系维护其合法权益的有效途径之一。2011年7月18日，法院对该案作出判决，驳回徐桂兰的诉讼请求。
2014年1月6日，徐桂兰、任志勇、任＊作为原告，状告新华物业、任＊＊、上海迷尔房地产经纪有限公司（中介方）、陶＊，要求：1、撤销新华物业对涉讼房屋租用公房凭证登记，确认变更无效；2、责成新华物业、上海迷尔房地产经纪有限公司、陶＊赔偿徐桂兰、任志勇、任＊经济损失1，680，000元。徐桂兰并作为任志勇、任＊的委托代理人参加诉讼，2014年2月12日，徐桂兰、任志勇、任＊申请撤诉。现徐桂兰、任志勇再次提起诉讼。
徐桂兰、任志勇诉称，涉讼房屋于2001年5月置换而得，住房配售单载明房屋受配人任＊＊，家庭主要成员徐桂兰、任志勇，承租人为任＊＊，租赁凭证附注载明迁入户口三人，即徐桂兰、任志勇及任＊＊。2010年12月8日，新华物业未经徐桂兰、任志勇同意，将涉讼房屋的承租使用权变更为案外人陶＊，并且以远远低于市场价转让。涉讼房屋租赁户名变更，新华物业应通知徐桂兰、任志勇到场，新华物业擅自将涉讼房屋过户到案外人名下的行为，违反相关法律法规，同时造成徐桂兰、任志勇巨大经济损失，故要求判令新华物业赔偿徐桂兰、任志勇经济损失1，680，000元。
新华物业辩称，涉讼房屋是徐桂兰丈夫任＊＊通过购买涉讼房屋使用权而得，承租人为任＊＊。嗣后任＊＊将涉讼房屋使用权转让给案外人，交易时涉讼房屋内没有户口，新华物业根据流程为买卖双方办理过户手续，没有过错，徐桂兰、任志勇的主张缺乏事实依据，故不同意徐桂兰、任志勇的诉讼请求。
原审审理中，徐桂兰、任志勇表示只向新华物业主张赔偿经济损失，不再向其他人主张经济损失。要求新华物业赔偿1，680，000元，是按照涉讼房屋系花园洋房性质，根据2010年的市场价得出。关于瞿溪路住房，徐桂兰、任志勇表示经通过诉讼，法院已判决至徐桂兰、任＊＊名下，产权证的权利人也已更名至二人名下。新华物业则认为涉讼房屋系由几十户人家居住，周围全是违章搭建，根本没有花园，不是独栋花园洋房，当时使用权交易价格就在六十多万元，交易是案外人之间真实意思表示，出售的房款由任＊＊收取，其根据涉讼房屋实际状况进行操作不存在过错，请求驳回徐桂兰、任志勇诉请。
原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。2010年12月1日，案外人任＊＊、陶＊就涉讼房屋签订上海市公有住房承租权转让合同一份，涉讼房屋以630，000元的价格将承租权转让给陶＊，该行为由法院的（2011）长民三（民）初字第805号民事判决书中已作认定，并驳回了徐桂兰要求确认承租权转让合同无效的诉讼请求；在公房内有本市常住户口是认定公房同住人资格的首要条件，任＊＊及其子女任志勇、任＊的户口均在涉讼房屋签订承租权转让合同前迁离，徐桂兰的户口从未迁入涉讼房屋，因此对徐桂兰、任志勇提出系涉讼房屋同住人的主张不予认定；明确徐桂兰因此遭受的损失，应由任＊＊承担相应的法律责任。任＊＊用转让款另行购买瞿溪路住房，登记在案外人胡＊＊名下，徐桂兰也另行起诉要求确认该房屋归其所有并得到支持，徐桂兰就瞿溪路住房的诉讼行为是对任＊＊处分涉讼房屋行为的追认，也维护了其正当合法权益。新华物业在涉讼房屋承租权转让中根据转让双方真实意思表示办理承租权变更手续，符合《上海市公有住房差价交换实行办法》的相关规定，故徐桂兰、任志勇要求新华物业承担赔偿经济损失责任，于法无据，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于二○一四年九月五日作出判决：驳回徐桂兰、任志勇的诉讼请求。案件受理费人民币19，920元，由徐桂兰、任志勇负担。
判决后，徐桂兰、任志勇不服，上诉于本院称，涉讼房屋是上诉人和任＊＊全家的家庭共有财产，也是上诉人与任＊＊的夫妻共同财产，转让涉讼房屋承租权应当征得上诉人的同意，任＊＊无权擅自处分涉讼房屋。被上诉人明知调配单上有三个人的名字，明知涉讼房屋是用上诉人家庭动迁款购买，却依然在隐瞒上诉人的前提下违法转让承租权给陶＊，具有明显过错。陶＊并不是善意取得涉讼房屋，任＊＊患有精神疾病，订立合同时不具有完全民事行为能力，故该合同无效，但被上诉人未能给予足够重视，故应赔偿上诉人损失。请求二审撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人新华物业辩称，不同意上诉人的意见，其物业公司在买卖双方当事人到场的情况下，核对了当事人的户口簿、公房凭证，上诉人户口未迁入，故无同住人概念。原审认定事实清楚，要求二审维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，案外人任＊＊与陶＊就涉讼房屋签订的承租权转让合同的效力，已经生效判决确认。上诉人在本案中仍坚持认为该转让合同无效，本院不予采纳。本案争议焦点在于被上诉人新华物业为买卖双方办理承租权变更手续过程中是否存在过错而应承担赔偿责任。根据生效判决查明的事实及认定，案外人任＊＊通过购买使用权取得涉讼房屋承租权，并成为承租人，之后任＊＊将房屋使用权转让给案外人陶＊，买受人陶＊系善意、有偿取得涉讼房屋承租权。上诉人称被上诉人与中介方、陶＊串通损害其利益无事实依据。虽然涉讼房屋原由任＊＊与上诉人徐桂兰、任志勇一户经置换取得，同时上诉人任志勇户口迁入在内，但在任＊＊出售时，任志勇户口已迁出，不属于涉讼房屋的同住人；上诉人徐桂兰户口从未迁入涉讼房屋，生效判决已认定其非涉讼房屋的同住人，因此被上诉人新华物业没有通知上诉人并不违反《上海市公有住房差价交换实行办法》的规定，上诉人以此为由主张被上诉人在办理涉讼房屋承租权变更手续过程中有过错而应承担赔偿损失的责任，无事实依据和法律依据。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人徐桂兰、任志勇的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19，920元，由上诉人徐桂兰、任志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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