湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0112民初3604号原告：谌壮初，男，1977年1月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区，。原告委托诉讼代理人:陈雷，湖南天地人律师事务所律师。原告委托诉讼代理人:刘娅，湖南天地人律师事务所实习律师。被告：湖南秀龙地产置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道中华岭村。法定代表人：肖玉军，董事长。委托诉讼代理人：李幼德，男，住长沙市岳麓区，公司员工。委委托诉讼代理人：乐婷婷，女，住长沙市望城区，，系公司员工。原告谌壮初与被告湖南秀龙地产置业有限公司（以下简称秀龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谌壮初的委托诉讼代理人陈雷、刘娅、被告秀龙公司的委托诉讼代理人乐婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谌壮初向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金7758.8元（每日按已付房价款0.1‰计算）；2、被告立即将需由其提供的办理土地使用证的资料报产权登记机关备案并为原告办理土地使用权证；3、被告以每日47.6元为标准，向原告支付自2014年12月1日起至实际办理好土地使用证之日止的逾期办理土地使用证违约金（截止2016年10月1日为31416元）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年12月9日与被告秀龙公司签订商品房预售合同，购买被告开发的位于长沙市望城区润和星城住宅小区15栋404号房屋，购房金额为475995元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，被告应在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每日按已付房价款的0.1‰支付违约金。被告于2013年11月30日实际交付涉案房屋，并直至2015年4月13日才为原告办理好房屋所有权证书，迟延163天。截止起诉之日一直未将办理土地使用权证需由出卖人提供的资料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能取得土地使用权证书。原告认为，被告迟延履行办证义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为此，原告特诉至贵院，请求依据《合同法》的规定以及原被告双方签订的合同第二十条之约定，判令被告立即履行合同规定的协助办证义务，并向原告承担逾期办证的违约责任。被告秀龙公司辩称：1、原告的实际收房时间为2014年7月20日，逾期办理房屋所有权证的起算时间应是2015年7月21日，而被告于2015年4月13日办妥房屋所有权证，因此被告没有逾期办理房屋所有权证；2、被告系因不可抗力因素无法办理国有土地使用权证，被告应予免责；同时，望城区已实施不动产统一登记，停止办理土地使用权证，应驳回要求被告办理土地使用权证的诉讼请求；3、逾期办理房屋所有权证与逾期办理土地使用权证属于同一违约行为，违约金不能重复计算；4、《商品房买卖合同》约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院酌情降低违约金，予以调整。本院经审理查明案件事实如下：2012年12月9日，原告谌壮初（买受人）与被告秀龙公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：谌壮初购买秀龙公司开发的位于长沙市望城区星城镇润和星城（推广名：润和紫郡）小区15栋404号房，建筑面积为133.1平方米，商品房单价为每平方米3576.22元，总价475995元；交房时间为2013年11月30日前。该合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，谌壮初支付了全部房屋价款及相关费用。2013年11月30日，被告向原告交付房屋；2015年4月13日，被告为原告办妥房屋所有权证（权证号为：望房权证星字第××号），但至今未办妥国有土地使用权证。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理全区范围内的房屋、土地、林地等不动产统一登记业务。本院认为，本案争议焦点有以下几个：一、被告是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为及违约金如何计算的问题。被告于2013年11月30日将商品房交付原告，根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，被告应当在2014年11月30日前为原告办妥房屋所有权证。但被告直至2015年4月13日才办妥房屋所有权证，共逾期办证134天，被告的行为构成违约，应按合同约定向原告支付违约金6378元（475995元*0.1‰*134天）。被告认为原告的实际收房时间为2014年7月20日，逾期办理房屋所有权证的起算时间应该是2015年7月21日，而被告于2015年4月13日办妥房屋所有权证，被告没有逾期办理房屋所有权证。因双方在房屋交接书中一致确认的交房之日为2013年11月30日而非2014年7月20日，逾期办理房屋所有权证的起算时间应是2014年12月1日而非2015年7月21日，故本院对被告的该抗辩理由，不予采信。二、被告是否存在逾期办理国有土地使用权证的违约行为及违约金如何计算的问题。被告应于商品房交付后365日内办妥国有土地使用权证，还是应于办妥房屋所有权证后365日内办妥国有土地使用权证，《商品房买卖合同》第二十条对此约定不明确。在实行不动产统一登记制度以前，商品房产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记，且按一般惯例是先办理房屋所有权证登记，再办理国有土地使用权证登记。因此，本案中被告办妥国有土地使用权证的时间应确定为办妥房屋所有权证后365日内。被告于2015年4月13日为原告办妥房屋所有权证，应于2016年4月13日前为原告办妥房国有土地使用权证。而被告在长沙市望城区于2016年8月1日停止受理土地、房屋等登记业务前，仍未办妥国有土地使用权证，其行为已构成违约。截止2016年8月1日，被告共逾期办证110天，应按合同约定向原告支付违约金5235元（475995元*0.1‰*110天）。被告认为逾期办理房屋所有权证与逾期办理土地使用权证属于同一违约行为，违约金不能重复计算。因实行不动产统一登记制度以前，商品房产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记，且合同对此分别进行了约定，如被告同时存在逾期办理房屋所有权证与逾期办理国有土地使用权证的行为，应构成两个违约行为，违约金可以分别计算。故本院对被告的上述抗辩理由，不予采信。三、被告请求减少违约金应否支持的问题。被告认为合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院酌情减少，但未提交相关证据证明。同时，法律规定的违约金，其功能不仅是弥补守约方的损失，还具有一定的惩罚性，以促使各方诚信履约，故对被告请求减少违约金的抗辩理由，本院不予采信，对本案所涉违约金不予调整。四、原告要求被告提供办理土地使用权证的资料报产权登记机关备案并办理土地使用权证的诉讼请求应否支持的问题。为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理国有土地使用权证。现原告要求被告提供办理土地使用权证的资料报产权登记机关备案并办理土地使用权证，在客观上已不能实现，系因不可抗力不能履行，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告可在条件具备时向不动产登记机构申请换发不动产统一登记证书，并请被告予以协助。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湖南秀龙地产置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谌壮初支付逾期办理房屋所有权证的违约金6378元；二、限被告湖南秀龙地产置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谌壮初支付逾期办理国有土地使用权证的违约金5235元；三、驳回原告谌壮初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费780元，适用简易程序，减半收取390元，由原告谌壮初负担275元，被告湖南秀龙地产置业有限公司负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  潘智慧二〇一七年三月二十七日代理书记员  肖 娜附相关法律条文：《中国人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。