安徽省六安市裕安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1503民初5934号
原告：江宏,男,1968年12月10日出生,住安徽省六安市裕安区。
委托代理人（特别授权）：高胜，陈方坤，安徽皋兴律师事务所律师。
被告：项怀如,男,汉族，1945年11月2日出生,住安徽省六安市裕安区。
被告:韩宜云,女,汉族，1947年9月8日出生,住安徽省六安市裕安区。
两被告委托代理人：张春茂、霍家宝，安徽公众律师事务所律师。
第三人:六安市嘉阳房地产经纪有限公司,住所地安徽省六安市解放南路锦绣华府北门,统一社会信用代码91341500ma2n0df020（1-1）。
法定代表人：江绪庭,经理。
原告江宏与被告项怀如、韩宜云、第三人六安市嘉阳房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江宏及其委托代理人高胜，被告项怀如、韩宜云及其委托代理人霍家宝、第三人法定代表人江绪庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告江宏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告履行与原告签订的房屋买卖合同义务：向原告交付华邦新华城22#楼2003室房屋并将该房屋权属办理到原告名下（依据合同办理权属变更产生的费用由二被告承担）。2、请求法院判令二被告向原告支付违约金人民币80000元（暂定，当庭变更为185808元）、中介费6000元、律师代理费5000元、交通费300元。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年11月15日原告与二被告经六安市嘉阳房地产经纪有限公司介绍签定了六安市裕安区“华邦新华城22#楼2003室”房屋买卖合同，二被告将其所有的“华邦新华城22#楼2003室”房屋以总价款人民币619360元出售给原告。原被告签订的房屋买卖合同中对原、被告之间的权利义务进行了约定：原告向被告购买六安市裕安区“华邦新华城22#楼2003室”房屋，该商品房建筑面积110.6平方米，总金额为人民币619360元。原告签署合同时支付人民币40000元作为定金，房屋余款人民币579360元原告于2017年1月25日前付清，同时原被告约定了违约金及违约责任。被告于签订合同当日收取了原告人民币40000元的定金，第三人六安市嘉阳房地产经纪有限公司收取了原告中介费人民币6000元，原告于2017年1月13日付清了剩余全部房款人民币579360元。而被告在此后多次推托敷衍原告，迟迟不履行约定，违反合同约定的卖房义务，致使原告购买的房屋得不到交付，房屋权属得不到变更。给原告造成重大的经济损失，现原告为了维护自身的合法权利，请求法院判如所请。
被告项怀如、韩宜云辩称：一、答辩人不存在任何违约行为：1、二答辩人没有解除或不愿履行合同的任何想法和行为，从来没有说房子不卖给被答辩人，也没有不愿意协助办理过户手续的任何行为。2、由于该房屋系二答辩人的动迁安置房屋，拆迁安置房屋存在不可抗力、国家政策、拆迁人资金链、建设工期等诸多变数的影响，与正常的二手房、现房是不同的，房屋的准确面积、交房具体时间、过渡期、是否能按时回迁、是否存在延期交付、何时确权及产权证办理等都不明晰。从合同第一条中涉及的房屋产权证号只写了搬迁序号13即可看出房屋的具体情况是不确定的，同时这些因素不为二答辩人的意志所能左右。3、基于回迁安置房屋的特定情况，双方在签订“存量房买卖合同”时就没有明确涉案房屋的产权证号、交房时间、过户登记时间，因此合同第三条第3项只能约定“…甲方同意将该房屋权属登记在交房后，三个月之内更名到乙方名下，…”，第四条第1项只能约定“该房屋暂未办理房地产权证，办理该房地产权证费用由乙方承担，…”，第五条第4项只能约定“甲、乙双方办理完相关交易手续后，甲方正式将房屋交付给乙方使用。…查验后甲方将该房屋所有的资料及证件全部转交给乙方，甲方同时将该房屋钥匙交给乙方即为房屋的交接手续办理结束”。即双方的买卖合同并没有明确的交房时间、房屋过户登记时间。4、二答辩人交房、与被答辩人办理过户登记手续的前提必须是自己拿到了回迁安置房屋后方可按照合同约定与被答辩人办理买卖房屋的过户登记、交付手续。自己都没有拿到房屋怎么可以与被答辩人前去办理过户登记、怎么可以交房给被答辩人？5、裕安区土地和房屋征收管理办公室在2017年11月7日才与答辩人项怀如办理回迁安置房屋的交付手续，也就是说二答辩人在2017年11月7日才拿到房屋；同时拆迁安置房屋依法必须安置、确权给被拆迁人，不可能确权给非被拆迁人。二答辩人在房屋交付后及交付前从未说不卖给被答辩人、不去办理买卖过户登记手续。6、合同第九条第2项约定“甲方将房屋产权更名到乙方名下，产生费用由甲方自行承担，办理确权证书费用由乙方承担”，该约定明显违反了国家法律的强制性规定，被答辩人不是动迁房屋的原所有权人，依法是不能直接更名、确权给被答辩人的，该条的约定明显是为了逃避交易环节、逃避契税的违法行为，违反了国家税收法律、法规的强制性规定，系偷逃税行为，为国家法律所禁止。因此该条是无效的，也进一步明确了被答辩人第一项诉讼请求即将该房屋权属办理到被答辩人名下是法律所禁止的，该请求也不能得到法庭的支持。
由此可见，被答辩人认为二答辩人存在违约行为是没有任何依据的不能成立。
二、被答辩人要求二答辩人承担中介费、律师代理费及交通费不能成立
虽然合同约定了因合同违约纠纷所产生的费用由违约方承担，但二答辩人没有任何违约行为不存在违约，而违约的恰恰是被答辩人，因此被答辩人要求二答辩人承担其中介费、律师代理费、交通费是没有依据、不能成立的。
三、第三人与被答辩人之间存在明显的恶意串通，损害答辩人的利益，给答辩人造成的损失二答辩人将保留诉权、适时主张权利。
综上所述，二答辩人认为被答辩人的诉讼请求不能成立，请求法庭依法判决驳回其诉讼请求。
第三人六安市嘉阳房地产经纪有限公司辩称：我会如实陈述，如违背事实承担法律责任。合同签订以后，我会读给买卖双方听，定金买方要求4万，办完手续不早了，只能取2万，第二天再支付2万，合同约定交房后三个月手续办完，开发商没有交房时候，应被告方要求买方支付房款到我公司，去办理变更手续，当时原告临时没有钱，我发信息给原告说你如果在这个时间段不把钱汇到我公司，违约责任买方承担，后江宏把钱汇到我处，同日我告知原告的儿子让办理手续，被告说暂时可能办不了手续，等到过年的时候手续还是没有办好，后卖方说手续办不了，买方说那就不买了，算被告违约，我和原告协商，可以办理公证手续，原告不同意他不放心，因这个事一直再拖。大概3月份我说不能再拖了，我说房价上涨了，如果双方都同意，我可以把房子再拿出来卖，合同解除了，不影响买卖双方损失的前提下，三方把房子给卖了。6-7月被告要求按照8000元一平方米卖，后我说如原告买要什么价格，被告说也是8000元一平方米，后约到公司洽谈也无果，一直到现在。
原告为支持其主张向本院提供以下证据：
证据一、原告身份证。证明原告主体适格
证据二、两被告人口信息。证明两被告基本信息及主体适格
证据三、六安市嘉阳房地产经纪有限公司企业信息。证明第三人诉讼地位适格。
证据四、存量房买卖合同。证明原告于二被告经第三人提供中介服务于2016年11月15日签订了位于六安市裕安区“华邦新华城22#楼2003室”房屋买卖合同，原、被告就房屋的价格、定金、付款、办理房屋权属变更时限及费用承担、违约责任等进行了约定。
证据五、短信记录。证明2017年1月3日第三人以被告方即将履行房屋权属变更手续的理由催促原告付清房款，证实原告方付清房款与被告方办理房屋权属变更是各自同时履行的义务。
证据六、定金收条、全款收条及银行凭证。证明1.被告于签订以上合同当日收取原告方定金4万元。2.原告在合同约定期限内付清了全部房款61.936万元。
证据七、录音。证明原告与被告虽就房款支付时间、方式，房屋交付达成一致。但，原告付清房款后被告不守诚信拒不履行交房及办理房屋权属变更的合同义务，已构成严重违约。
证据八、中介费收据、律师费发票、交通费发票。证明原告依据合同向第三人支付了6000元中介费、因二被告拒不履行合同提起诉讼花费的律师代理费5000元、交通费300元，以上费用依据合同和二被告违约的事实应当由二被告承担。
证据九、回迁协议，证明被告的房屋在拆迁前就具有权属，此次拆迁系商品房开发引起的权属调换，买卖合法。
证据十、竣工验收牌，证明诉讼的房产为商品房性质，竣工时间为2016年12月。
被告项怀如、韩宜云对原告提供的证据质证意见为：
证据一、原告身份证，无异议；
证据二、两被告人口信息，无异议；
证据三、六安市嘉阳房地产经纪有限公司企业信息，无异议，第三人是独立的企业法人；
证据四、存量房买卖合同，真实性无异议，证明目的有异议，不能证实被告构成违约，同时可以看出合同中并没有就交房时间及房屋权属证的办理时间进行约定，合同中关于回迁房确权变更的条款违法法律规定，系无效条款；
证据五、短信记录，三性均有异议，提供的是打印的文本，短信是原告与第三人之间的信息往来，被告并不知情，也没有对短信的内容予以确认，因此对其证明目的有异议；
证据六、定金收条本身真实性有异议，据被告韩称收款人签名不是本人所签，根据被告的答辩及第三人的答辩可以证实在合同签订当日，被告未收到4万元的定金，是不可能出具4万元的收条的；4万元被告实际收到34000元，被第三人强行扣除6000元中介费；对全款收条及银行凭证合法性关联性有异议，汇款是原告汇到了第三人法定代表人户下，而并非汇到第三人公司名下，第三人作为独立的企业法人，应当有相应的账户，第三人的资产不能与其法人资产混为一谈；从购房合同看，合同中约定是将购房款托管在第三人公司户下，并未约定托管在法人名下，不能证实原告就购买涉案房屋付清了全部的房款。对于收条及汇款的事情，被告方一直不知情，证明目的不应得到支持；
证据七、录音是可以进行编辑和修改的，播放的内容与原告整理的录音内容并不一致，即便是真实的，从录音的内容中可以反映以下事实：一、被告多次重复强调将带原告到拆迁办办理手续，但因政策原因未能办理，不能反映是被告违约，恰证实被告在履行合同过程中积极配合原告履行合同义务；二、在录音中被告多次告知原告在通话时，被告并未从拆迁办拿到房子，原告要求被告支付房屋条件不成就。第二段录音三性均有异议，系原告与第三人法人的通话，内容称被告要求涨价，但并没有具体的证据，真实性不应认可；如果是中介公司与买方的正常通话，按常理买方不应当刻意进行电话录音，本案中原告确提供这样的录音，恰可以推断原告与第三人存在串通，存在损害被告利益的行为；原告与第三人之间的电话录音不能反映被告构成违约，因此其证明目的不能成立，不应被采信；
证据八、中介费收据、律师费发票、交通费发票，关联性均有异议，被告方未构成违约，相关费用被告不应承担；同时，关于中介费合同约定是甲乙双方均应当支付，乙方的合同义务不应转到甲方身上；律师费费、交通费明显过高；
证据九、回迁协议，关联性及证明目的有异议，不能反映涉案房屋在签订合同时即有明确的权属，同时，涉案房屋是安置房，根据规定所有权人是被拆迁人，而不是其他人；涉案的房屋被告实际收到的时间是2017年11月7日；
证据十、竣工验收牌，三性均有异议，只是打印的照片，显示的竣工时间不能代表是拆迁办公室交给被告的时间，不能以竣工时间作为交付房屋的具体时间。
被告六安市嘉阳房地产经纪有限公司对原告提供的证据无异议。
被告项怀如、韩宜云为支持其主张向本院提供以下证据：证据一、身份证，证明二被告的身份情况。
证据二、存量房买卖合同，证明双方在买卖合同没有约定明确的交房时间、房屋过户登记时间，进一步证明了二被告不存在任何违约行为；对合同第九条第2向的约定，证明该项约定明显违反了国家法律的强制性规定，属无效条款。
证据三、入住通知单。证明本案争议房屋在2017年11月7日裕安区土地本房屋征收管理办公室才交给被告，二被告无任何违约行为。
证据四、物业费发票。证明2017年11月7日，被告接收房屋后即缴纳物业费，进一步证明了被告在为全面履行合同作准备，不存在违约，原告要求被告承担违约责任不能成立。
证据五、燃气开户发票。2017年11月7日房屋交付时被告即予办理燃气开户手续，进一步证明了被告在全面履行合同做准备，不存在违约，原告要求被告承担违约责任不能成立。
原告对两被告提供的证据质证意见为：
对证据一，三性及证明目的无异议；
对证据二，存量房买卖合同，三性无异议，证明目的有异议；应被告方要求，原告已经提前付清全款，而被告方始终未带原告办理权属变更手续，没有履行合同义务，房屋竣工验收情况下，故意违约未将房屋交付原告，违背合同的根本约定；合同在补充条款二约定的很明确，变更费用由甲方承担，是双方真实意思表示，没有逃避任何契税的约定，费用的承担和税收承担是两个概念，甲乙双方有权对费用承担自行约定；
对证据三，入住通知单三性及证明目的均有异议，系复印件，且该证据系后期制作，物业公司章没有盖在字的上面，明显后期单方制作，不符合证据形式要求，违背真实性合法性。
对证据四、五系复印件，不具备证据法定要件，不应作为证据使用，物业费及燃气开户，不代表被告方即时收房的时间。
第三人六安市嘉阳房地产经纪有限公司对两被告提供的证据无异议。
第三人六安市嘉阳房地产经纪有限公司未提供证据。
本院对原、被告提供的证据认证如下：一、对原告提供的证据（一）至（三）、（五）、（六）予以认定，证据（四）真实性、关联性予以认定，对其条款部分合法性不予认定，证据（七）三性予以认定，但对其证明目的不予认定，证据（八）三性予以认定，对其证明目的不予认定，证据（九）予以认定，证据（十）三性予以认定，对其证明目的不予认定；二、对被告提供的证据（一）、（二）予以认定，证据（三）至（五）虽系复印件，但反映出涉案房屋交房时间，对其真实性予以认定。
经庭审举证、质证及双方当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2016年11月15日，原、被告经协商并在第三人六安市嘉阳房地产经纪有限公司参与下签订了《存量方买卖合同》，合同约定：原告购买两被告将位于六安市华邦新华城22#楼2003室，面积110.6平方米的回迁住宅房；交易房屋成交价619360元；合同签订之日起，乙方（即本案原告）支付定金40000元，甲方（即本案被告）同意将该房屋权属登记在交房后，三个月之内更名到乙方名下，在甲方办理更名手续之前，乙方把全部房款579360元汇入丙方（即本案第三人）公司账户，作为托管，甲方负责把拆迁补偿协议书和房屋权属登记证结算清单办理到乙方名下时，丙方无条件将全部房款转到甲方名下；合同第四条第1、2、4项约定房屋暂未办理放大产权证，办理房地产权证费用、房屋住宅专项维修资金未缴纳的及办理房屋产权转户所产生的办证费用含契税等费用均由乙方承担；同时双方在补充条款第九条第2项约定“甲方负责将该房屋产权更名到乙方名下，产生费用由甲方承担，办理确权证书费用由乙方承担”。双方对其他事项作了详细的约定。合同签订当日，原告向被告韩宜云支付了40000元定金，2017年1月13日，原告按照合同约定向第三人法定代表人江绪庭账户汇入下欠的房款579360元，江绪庭在收到房款后向原告出具收条并加盖第三人公司印章。原告依约履行完毕付款义务，被告出卖的房屋一直未回迁，直至2017年11月7日，涉案房屋才正式向业主交付，被告缴纳相关费用后及时办理了领房手续。原、被告履行合同过程中，曾到相关拆迁安置部门要求办理所谓的“更名”手续，但未得到变更，双方发生争议，多次协商未果，故原告向本院提起民事诉讼。
本案争议的焦点：一、原、被告签订的《存量方买卖合同》效力问题；二、被告是否存在违约行为，原告要求被告承担违约责任是否有法律依据；三、涉案房屋交付条件是否成就及办理产权过户手续办理费用有谁承担问题。
针对焦点一，原、被告签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，但合同内容的约定不得违反国家强制性规定，本院在审查合同第九条第2项约定即“甲方负责将该房屋产权更名到乙方名下，产生费用由甲方承担，办理确权证书费用由乙方承担”，该项约定明显是为了逃避交易环节，规避税收的违法行为，为国家法律所禁止，故属于无效条款；虽然该部分款项无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
针对焦点二，原、被告交易的房产系拆迁安置房，双方在合同中并未确定具体的交房时间，合同目的只有在被告领取回迁安置房后才能实现，2017年11月7日，被告项怀如与裕安区土地和房屋征收管理办公室办理交房手续，因此并非被告不履行交房约定，而是一直以来交房的条件不成就，故原告认为被告存在违约的理由不能成立；既然被告未违反合同的约定，则原告要求被告承担违约金及交通费、律师费无法律依据，本院不予支持；中介费系原、被告因交易房产而向第三方支付的费用，该费用由双方各自承担，现原告要求被告承担其应负担的费用，本院不予支持。
针对焦点三，原告按照合同约定已经支付完全部房款，且被告也于2017年11月7日接收涉案房屋，符合交付条件，现原告要求被告交付涉案房屋并协助原告办理房屋产权过户手续，本院予以支持；两被告是否应承担办理房产权属变更产生的费用：原、被告关于产权所谓的“更名”条款约定无效，本院根据双方在合同第四条第1、2、4项约定房屋暂未办理房地产产权证，办理房地产权证费用、房屋住宅专项维修资金未缴纳的及办理房屋产权转户所产生的办证费用含契税等费用均由原告自行承担，该约定不违反法律规定，本院予以确认。
综上所述，原告诉请部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条，第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告项怀如、韩宜云于本判决生效之日起15日内向原告江宏交付华邦新华城22#楼2003室房屋；
二、被告项怀如、韩宜云于本判决生效之日起90日内协助原告江宏办理华邦新华城22#楼2003室房屋过户手续；
三、驳回原告江宏的其他诉讼请求。
案件受理费10910元减半收取5455元，原告江宏负担3455元，被告项怀如、韩宜云负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 张红梅
二〇一七年十二月二十八日
书记员 韩 洁
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。