成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）金牛民初字第889号
原告向晶晶。
委托代理人许中强，四川英冠律师事务所律师。
委托代理人谭琼，四川英冠律师事务所律师。
被告四川雄联房地产开发有限公司。
法定代表人马凤琴。
委托代理人许凯。
委托代理人徐涛。
原告向晶晶诉被告四川雄联房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年10月9日、2011年11月9日、2011年11月16日三次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告向晶晶的委托代理人谭琼，被告四川雄联房地产开发有限公司（以下简称雄联公司）的委托代理人许凯到庭参加了诉讼；第二次开庭原告向晶晶及其委托代理人谭琼，被告雄联公司的委托代理人徐涛到庭参加了诉讼；第三次开庭原告向晶晶的委托代理人谭琼，被告雄联公司的委托代理人许凯、徐涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向晶晶诉称，2009年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，原告以244579元的房屋总价款购买被告开发的成都市花牌坊街南熏巷“鑫雅苑”*幢*层*号房屋。合同约定，如因被告的责任原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，被告按原告已付房款的日万分之二向原告支付违约金，起算日期为自逾期之日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约定期限支付了全部房款，被告于2009年8月18日将房屋交付给了原告。房屋交付后，被告应当于2010年8月17日前为原告办理房产证，但至今没有办理。为此，原告向人民法院起诉，请求判令被告:1.按原告已付房款的日万分之二（即每日48.92元）向原告支付自2010年8月18日起至原告取得房屋所有权证书之日止的违约金（至起诉日2011年4月11日止的违约金为11594.04元）；2.承担本案的诉讼费。
被告雄联公司辩称，1、被告在2008年1月11日领到施工许可证，于2008年5月12日遇大地震，被告按政府要求项目平移沉降测绘共58个，待市建委根据此58个定位的测绘结果，符合开工建设条件，发出可以施工的通知后被告才施工建设，各项检测合格，按政府规定可顺延交房时间。2、2008年底又发生金融风暴，各个银行紧缩放（贷）规模，加大储备金率，根本无法及时放贷。有个别按揭款是2011年3月才发放被告。3、由于施工单位拒不配合被告的产权办理工作，要求一次性的把他们所要求款项付完（当时并没有办理决算无付款依据，市建设清欠办建议通过司法途径解决）并要求不留任何质量保证金，如不留质保金，那么任何维修费用就要由业主的维修金支付，为此被告分别在2010年4月及2011年11月份分别两次公告，请各位业主决定是否退质保金，无一位业主来答复同意，为保护广大业主的利益，被告只有等法院判决，凭法院的判决书再到市建委备案，2011年5月此案由金牛区法院判决，修建单位在市建委备案后，被告立即积极办理大产权，现已取得大产权，并开始办理分户产权。4、在办理分户产权的过程中，被告能尽力加快进度由（办）理产权的时间进度，被告无法控制，如在房管局税务厅就等了近两个月现在还没批下来，询问原因是收件太多，审核不过来。5、由于预测面积和实测面积有误差（实测面积大）为保证进度，被告还为各位业主垫付多处面积的维修基金及契税，并没有说等收齐了后再继续办理。6、原告主张的违约金过高，被告主张按照合同法114条来确定赔偿标准。违约金按照缴款来计算，利息按照实际交付的购房款项进行计算。7、原告方没有因此受到经济损失。8、被告（未）办理相关手续，是由于部分客户没有按照要求提交相关的手续造成的。
经审理查明，原告向晶晶于2009年4月17日与被告雄联公司签订《商品房买卖合同》（合同编号204）和《<商品房买卖合同>的补充协议》。《商品房买卖合同》中约定，向晶晶购买雄联公司位于成都市花牌坊街南熏巷17#地块上建设的南熏巷商住楼（鑫雅苑）项目中的*幢*层*号房；测绘建筑面积共35.04平方米，套内建筑面积28.10平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8703.89元，总价款244579元整；买受人首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向民生银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2009年9月30日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的日万分之二向买受人支付违约金，起算日期为自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止。《<商品房买卖合同>的补充协议》中约定，出卖人同意在交付房屋后365日内为买受人代办房屋分户产权证；在签订本补充协议的同日，甲乙双方签订代办房屋分户产权证《委托书》，并且，买受人必须将办理房屋产权证所需资料提交给出卖人。否则，出卖人代办房屋分户产权证的期限相应顺延。2009年4月17日，向晶晶缴纳购买鑫雅苑*幢*层*号的首付款73579元。2009年5月6日，向晶晶与中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都银行）签订《个人购房借款合同》，该合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为171000.00元，该合同在成都市成都公证处进行了公证。雄联公司已按约向向晶晶交付房屋并为房屋办理了大产权，但至今未办理分户产权，原告未取得房屋所有权证书，故诉至本院。
经原告申请，法院向民生银行成都分行调取了2009年5月6日的《借款凭证》，其中载明：借款人向晶晶；借款人指定的贷款转入账号名称四川雄联房地产开发有限公司；借款金额为171000元；贷款起始日为2009年5月6日；向晶晶在借款人一栏签名捺印。
上述事实有商品房买卖合同、<商品房买卖合同>的补充协议、收据、房屋初始登记记录单、借款凭证、个人购房借款合同、公证书等证据以及当事人陈述在案为凭，本院予以认定。
本院认为，原告向晶晶与被告雄联公司签订的《商品房买卖合同》、《<商品房买卖合同>的补充协议》合法有效，本院予以确认，该两份合同均约定雄联公司负有在交付房屋后365日内为向晶晶办理房屋分户产权证的义务，但至今仍未办理。雄联公司辩称其未办理分户产权证是地震及其他雄联公司无法控制的原因造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽地震属不可抗力，但并未影响雄联公司如期交房，不是导致雄联公司迟延办证的直接或间接原因；而雄联公司辩称造成其未能办理分户产权证的其他原因，如施工单位不配合、成都市城乡房产管理局办理时间过长、原告提交资料不齐全等，不属于不可抗力，且雄联公司并未举证证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，雄联公司不履行合同义务，且不具有该法第一百一十七条部分或全部免除责任的情形，因此，雄联公司应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于违约金的起算时间问题。根据《商品房买卖合同》约定，违约金起算日期为自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止。虽然原告向晶晶诉称被告雄联公司于2009年8月18日已交付房屋，但《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2009年9月30日，雄联公司属于提前交房。本院认为，《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项中“商品房交付之日”应指该合同约定的商品房交付时间，雄联公司不应因其提前履行合同义务而加重其对合同违约责任的承担。向晶晶从2010年8月18日起计算违约金的这一主张，本院不予支持。原告按约应当在2010年9月29日前取得房屋所有权证书，故应从2010年9月30日起计算雄联公司的违约时间。
关于违约金的计算依据问题。根据《商品房买卖合同》的约定，雄联公司应承担逾期办理房屋所有权证书的违约金为买受人已付房款的日万分之二。2009年4月17日，向晶晶支付购买鑫雅苑*幢*层*号的首付款73579元。民生银行成都分行于2009年5月6日将借款人向晶晶的个人自营性住房贷款171000元转入收款人雄联公司的账户。向晶晶与民生银行成都分行的个人住房借款属于其他法律关系，与雄联公司无关，故雄联公司共计收到全部房款244579元。
关于违约金是否过高问题，本案原、被告签署的《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付房款的日万分之二向买受人支付违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，本案原告的损失数额难以确定，原、被告在合同中约定的违约金数额并不符合法律规定的违约金过高的情形，故对被告提出的违约金过高的抗辩，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
四川雄联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已付房款244579元的日万分之二的标准向向晶晶支付违约金，违约金计算期限自2010年9月30日起至房屋产权办理之日。
案件受理费90元，由四川雄联房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李 玲
代理审判员 蔡敏敏
人民陪审员 巫翼常
二〇一二年一月四日
书 记 员 杨晓岚