四川省北川羌族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第964号
原告绵阳市馨怡物业服务有限公司。住所地：绵阳市涪城区临园路东段*号顺河公寓*期。
法定代表人李德宇，该公司总经理。
委托代理人王涛，四川众城律师事务所律师。
被告北川羌族自治县旅游局。住所地：北川羌族自治县永昌镇禹龙中街*号。
法定代表人林川，该局局长。
委托代理人代国章，四川石泉律师事务所律师。
委托代理人向芝兰，四川石泉律师事务所实习律师。
被告北川文化旅游投资有限公司。住所地：北川羌族自治县永昌镇石泉北街**号。
法定代表人林川，该公司董事长。
委托代理人杜福猛，四川天府风律师事务所律师。
被告北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司。住所地：北川羌族自治县永昌镇永昌大道********号。
法定代表人王聪，系公司总经理。
委托代理人代国章，四川石泉律师事务所律师。
委托代理人向芝兰，四川石泉律师事务所实习律师。
原告绵阳市馨怡物业服务有限公司（以下简称馨怡物业公司）与被告北川羌族自治县旅游局（以下简称北川旅游局）、北川文化旅游投资有限公司（以下简称文化旅游投资公司）、北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司（以下简称禹羌投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理，依法适用简易程序，由审判员吴永莉独任审判。2014年7月8日，被告文化旅游投资公司向本院申请延长举证期限30日，本院予以准许。2014年8月12日，原告及被告文化旅游投资公司向本院申请庭外和解，本院予以准许。2014年11月27日，原告向本院申请对涉案未办理产权的房屋面积进行测绘，本院予以准许。本院于2014年8月11日、同年11月27日公开开庭进行了审理。原告馨怡物业公司的法定代表人李德宇及其委托代理人王涛，被告北川旅游局的委托代理人代国章、向芝兰，被告禹羌投资公司的委托代理人代国章、向芝兰，被告文化旅游投资公司的委托代理人杜福猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告馨怡物业公司诉称：2011年3月15日，原告与北川羌族自治县特色商业街（巴拿恰商业街）的商业物业服务项目签订了《物业服务委托合同》，约定由原告为巴拿恰商业街提供物业服务，合同约定物业服务单价为2.6元／月／平方米。合同签订后，北川旅游局将巴拿恰商业街整体交由被告文化旅游投资公司经营管理。根据巴拿恰商业街的房权证登记显示，巴拿恰商业街的业主为被告禹羌投资公司，根据巴拿恰商业街的《建筑工程规划许可证》显示，巴拿�商业街的建筑面积为75687.93平方米。合同签订后，原告按合同约定组织了相应的人力和物力进驻巴拿恰商业街，并按照合同约定提供了相应的物业服务，但被告并未按合同约定和法律相关规定支付相应物业服务费，长达三年多的物业服务费成本累计6000000元，均由原告垫资。截止2014年8月11日，巴拿恰商业街应缴物业服务费7590320.6元，被告仅向原告支付了物业服务费478012.74元，尚欠原告物业服务费6606377.51元。经原告多次催收无果。由此，原告请求法院判令：三被告共同向原告支付截止2014年8月11日下欠物业服务费本金7590320.60元，利息1217434.79元，违约金4689736元，本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告北川旅游局辩称：1、旅游局属于行政机关，既不是本案所涉及物业的业主，也不是实际经营管理者，原告馨怡物业公司与被告北川旅游局之间没有实质上的物业服务合同关系，因此，被告北川旅游局不是本案的适格被告；2、原告变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出；3、原告馨怡物业公司属三级物业服务企业，只能承接5万平方米以下的物业管理业务，合同中的物业服务面积超过了原告资质规定的范围，因此，《物业服务委托合同》属无效合同；4、被告北川旅游局使用的办公大楼是单独与原告签订的物业服务合同，与本合同无关；5、原告馨怡物业公司没有按照承诺的服务标准认真履行物业管理职责，故原告所主张的欠费缺乏事实依据。
被告文化旅游投资公司辩称：1、原告馨怡物业公司属三级物业服务企业，只能承担5万平方米以下的物业管理业务，该合同中的物业服务面积超过了原告资质规定的范围，故《物业服务委托合同》属无效合同；2、该合同约定的收费条款和合同约定义务没有达到物业服务方案标准；3、原告诉请欠费�额不属实，一是计算时间不正确，原、被告没有续签合同，应该在前期物业服务合同期限届满退出物业管理范围，即2013年3月15日后原告不应该在该合同范围内主张权利。二是欠费中应当扣减原告已收取商户的物管费，具体金额应由原告举证证明。还应扣减原告收取商户的水电费及水电费保证金共计315845.52元、停车费7452元、维修费430029.73元、清洁人员工资335898元、购买维修材料14036元、消防设施被盗损失费40600元、原告在被告文化旅游投资公司领取物业服务费243537.9元；4、原告的收费标准过高，要求对物业服务费价额的合理性进行评估；5、原告与被告文化旅游投资公司联合向商户发出通知，2011年9月7日至2012年9月7日，商户按每平方米2.00元缴物管费，但原告自2012年9月7日以后仍按每平方米2.00元向商户收缴物管费，证明原告己默认了合同单价变更为每平方米2.00元。
被告禹羌投资公司辩称：1、被告禹羌投资公司对“巴拿恰”的房屋产权只是形式上的挂名登记业主，实质上的经营权、管理权授予被告文化旅游投资公司，因此，禹羌投资公司不是本案的适格被告；2、被告禹羌投资公司与原告之间没有物业服务合同关系，也没有事实上的物业服务内容，被告禹羌投资公司不应承担法律责任。
经审理查明：“北川羌族特色商业街（巴拿恰商业街）”是北川新县城旅游景点之一，位于北川羌族自治县永昌镇，在5.12地震后由山东援建，规划建筑面积75687.93平方米，其中有61310.55平方米房屋产权已于2011年1月13日登记在被告禹羌投资公司名下。“C14”号1、2楼房屋建筑面积1496.53平方米产权登记在新华发行有限公司名下，3、4楼房屋建筑面积694.89平方米属国有资产，产权未登记，自该房屋投入使用后，由被告文化旅游投资公司办公使用至2013年1�，后该房屋至今空置。“C3”号楼房屋建筑面积3106平方米，产权未登记，自房屋投入使用后由被告北川旅游局办公使用，被告文化旅游投资公司于2013年1月搬迁至该房屋内与被告北川旅游局共同办公使用至今。地下停车场4130平方米，广场9648平方米，产权均未登记。2010年10月8日，北川羌族自治县委常委会决定，由被告文化旅游投资公司负责经营北川羌族特色商业街，并管理、使用位于北川羌族特色商业街所有的建筑物。当时被告文化旅游投资公司正由被告北川旅游局筹建，并代表该公司行使职权。2011年3月15日，被告北川旅游局代表被告文化旅游投资公司与原告馨怡物业公司就北川羌族特色商业街的物业服务签订了《物业服务委托合同》，合同约定：馨怡物业公司提供北川羌族特色商业街的物业服务，物业类型为商业、旅游文化。合同期限为：2011年3月15日至2013年3月15日。物业服务费约定为：由业主或物业使用人于合同生效之日起按其拥有物业的建筑面积，按商业物业2.6元／月∕平方米，按年缴纳，业主或物业使用人应在约定缴费时间到期前30天内履行缴纳义务。违约责任约定为：逾期缴纳物管费，按每天1％-3％计算滞纳金。如果物业使用人不按规定缴纳物业服务费时，由文化旅游投资公司负责催交或以其它方式偿付。合同期满后，馨怡物业公司完成合同约定并且管理成绩优秀，文化旅游投资公司反映良好，本合同期限顺延，双方合同终止应在合同期满180天前向对方提出书面通知。合同还对物业服务内容、质量、标准以及服务区域等事项进行了约定。
《物业服务委托合同》签订后，被告文化旅游投资公司于2011年6月2日登记成立，该公司将北川羌族特色商业街的房屋及商铺对外出租，并与各商户签订了《商铺租赁管理合同》，�户陆续进入北川羌族特色商业街。2011年9月7日，被告文化旅游投资公司与原告馨怡物业公司联合向商户发出《关于北川巴拿恰商业街水、电、物业管理费收取标准等事宜通知》，载明：商户缴纳物管费标准：一年内按2.00元／月／平方米缴纳，不足部分由被告文化旅游投资公司补贴，一年后按2.6元／月／平方米缴纳。原告自2011年9月7日以后向各商户收取物管费绝大部分按2.00元／月／平方米。原告自合同生效之日起为北川羌族特色商业街提供物业服务。2013年3月15日合同期满，双方均未提出终止或解除合同，也未续签书面合同。原告仍按原合同约定继续为被告文化旅游投资公司提供物业服务，被告文化旅游投资公司也未提出异议。2013年6月3日，被告文化旅游投资公司向原告发函，要求原告在三日内提出合同履行解决及投标性质的物业服务方案，否则视为原告不愿合作。2013年11月28日，被告文化旅游投资公司以公函通知原告提交新的物业服务合同范本，要求双方完善合同，原告接此函后未提交，并要求被告文化旅游投资公司按住建部提供的公司规范示范文本协商合同内容，双方为续签合同事宜协商无果，原告仍按原合同约定为北川特色商业街提供物业服务，就物业管理工作双方以公函往来，相互配合。
2013年12月1日，被告北川旅游局与原告就“C3”号楼物业管理双方另签订《物业服务委托合同》，服务期限：2013年12月1日至2014年11月30日。服务面积：3000平方米。服务费价额：每月6000元。
原告自2011年3月15日起至2014年7月1日止，直接向各商户收取物业服务费486633.51元，单价按2.00元／月／平方米。原告在被告文化旅游投资公司借支和领取物业服务费214034.4元。2014年4月25日以后，原告曾多次以书面或口头方式向被告文化旅游投资公司催收下欠物业服务费，2014年6月20日，被告文化旅游投资公司向原告发出书面《通知》，要求解除《物业服务委托合同》，限原告在7日内撤出物业管理区域并办理相关手续。2014年6月23日，原告提起诉讼，要求三被告给付拖欠的物业服务费。2014年7月1日，被告禹羌投资公司将名下的北川羌族特色街房地产转让给四川投资控股有限公司和绵阳科技城发展有限公司。原告至今仍为北川羌族特色街提供物业服务。
另查明：1、原告馨怡物业公司于2009年3月11日登记成立，系三级物业资质企业；
2、2011年3月15日至2013年3月14日，北川特色商业街空置房面积33893.07平方米；
3、被告文化旅游投资公司支付北川特色商业街维修费430029.73元，维修材料14036元，消防设施被盗损失费40600元，清洁费335898元；
4、原告收取商户水电费及水电费保证金共计315845.52元。
上述事实有原告馨怡物业公�、被告禹羌投资公司、被告文化旅游投资公司的营业执照复印件、原告馨怡物业公司的《资质证书》复印件、《物业服务委托合同》、《常委会议纪要》、《北川巴拿恰旅游商会调查表》、《收据》、《转款凭证》、《借条》、《通知》、《律师见证书》、《公函》、《催告函》、《建设规划许可证》、《房权证》、《北川巴拿恰商业街水、电、物业管理费收取标准等事宜通知》、《北川巴拿恰商业街商铺租赁管理合同》、《工作衔接函》、《收据》、《调查笔录》、《单位工程质量竣工验收记录》、《房屋分层平面图》、《北文旅投（2012）34号文件》、《禹王桥至巴拿恰公共卫生间维护管理费测算表》、北川羌族自治县财政局《预算追加通知书》以及双方当事人的当庭陈述在案佐证，事实清楚。
本院认为：原、被告双方争议焦点：1、被告主体资格是否适格；2�《物业服务委托合同》是否合法有效；3、物业服务费价格是否合理；4、物业服务费计算面积是否准确；5、物业服务费计算起止时间是否正确；6、空置房物业服务费计算标准；7、物业服务费抵扣金额；8、欠款利息和违约金；9、地下停车场、广场、雕楼是否收取物管费。根据相关法律规定，结合本案实际情况，作如下认定：
1、关于被告主体资格问题。根据合同约定物业服务范围是整个北川特色商业街的物业管理，而被告禹羌投资公司系北川特色商业街部分房屋所有权登记业主，被告北川旅游局系北川特色商业街“C3”房屋（未登记产权）的使用者，被告文化旅游投资公司既是北川特色商业街所有房屋的管理者，又是“C14”号房屋3、4楼（未登记产权）的使用者，而且也是《物业服务委托合同》的实际履行者，因此，本案三被告均系适格被告。
2、关于被告北川旅�局代表被告文化旅游投资公司与原告签订的《物业服务委托合同》效力问题。被告辩称，原告系三级物业资质企业，根据建设部125号令《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务”的规定，原告只能承接5万平方米以下物业管理项目。而北川特色商业街物业管理区域面积是6万多平方米，因此，原告不具备该物业管理资质，所签《物业服务委托合同》无效。因建设部125号令《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款规定是对物业服务企业资质的一个管理性的规定，并不是法律禁止性的规定，而且合同中对物业管理面积约定不明确，加之当时新县城刚刚落成，相关部门对新县城的物业管理并不规范，双方在签订合同时，被告北川旅游局对原告的资质也未提出异议，双方在自愿平等的基础上签订的合同，其内容并不违反法律禁止性规定，故合同应当合法有效。
3、关于物业服务费价额合理性问题。被告辩称，物业服务费单价过高，己超出了政府指导价，要求法院委托物价部门对物业服务费价格的合理性进行评估。因北川特色商业街的物业管理属专用商场物业管理业务，根据《绵阳市物业服务收费管理实施细则》第六条第二款之规定“对于实行专业化物业管理的企业所管理的普通住宅项目，统一实行政府指导价；高档别墅区、专用商场、专用写字楼、工业区和特约服务实行市场调节价。”以及第三款“…。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，但不得突破最高限价。”之规定，北川特色商业街属于商业、旅游，物业服务费收费标准应当实行市场调节价，且双方在合同中明确约�了收费标准，在合同期限内应当按照双方约定价格计收。合同期满后，物业服务费计收标准酌定2.00元／月／平方米，其理由：一是双方未续签合同，被告文化旅游投资公司两次以公函提出商量续签合同事宜，均因原告消极对待而搁浅；二是原告向商户收取物业服务费是按2.00元／月／平方米计收；三是被告认为合同单价过高；四是原告属三级资质企业，参照《绵阳市物业服务收费管理实施细则》规定的收费标准；五是根据原告提供的物业服务质量。
4、关于物业服务费计算面积问题。北川特色商业街的规划建设面积是75687.93平方米，现登记在被告禹羌投资公司名下的房屋产权面积是61310.55平方米，登记在新华发行有限公司名下的房屋产权面积是1496.53平方米，另“C3”号房屋产权面积3106平方米未进行登记，自房屋投入使用至今由被告北川旅游局和被告文化旅游投资公�办公使用。“C14”号房屋3、4楼产权面积694.89平方米未进行登记，自房屋投入使用至2013年1月，由被告文化旅游投资公司办公使用，之后至今房屋空置。根据《绵阳市物业服务收费管理实施细则》第十条“物业服务费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）”之规定，计算面积应以房屋产权登记面积61310.55平方米加被告旅游局和被告文化旅游投资公司实际使用的房屋面积3800、89平方米，合计65111.44平方米分段计算，新华发行有限公司名下的房屋产权1496.53平方米，原告应另行主张权利。故原告主张按照北川特色商业街的规划建设面积计算物业服务费，本院不予支持。
5、关于物业服务费计算起止时间问题。本案涉及物业服务面积分为两部分，一是产权登记面积；二是产权未登记的面积。合同约定服务范围是北川特色商业街（含所有建筑物），合同约定服务期限自2011年3月15日至2013年3月14日止。合同到期后，原告继续为北川特色商业街提供物业服务，双方均未提出终止或解除合同，但也未续签合同。被告文化旅游投资公司先后两次以公函通知原告协商续签合同事宜未果。2014年6月23日，原告起诉催收物管费，同月25日被告向原告提出自2014年6月30日后解除双方合同关系。因此，产权己登记的房屋，计费期限自2011年3月15日至2014年6月30日止。产权未登记的房屋：其中，“C3”号房屋一直由被告北川旅游局办公使用，2013年12月1日被告北川旅游局与原告单独签订《物业服务委托合同》，服务期限2013年12月1日至2014年12月1日；故“C3”号房屋计费期限应当自2011年3月15日至2013年12月1日止。“C14”号房屋3、4楼，一直由被告文化旅游投资公司在管理、使用，计费期限自2011年3月15日至2014年6月30�止。
6、关于空置房物业服务费计算标准问题。被告辩称，空置房物业服务费计算标准应当减半收取。该主张一是合同未约定，二是没有相关的法律依据。故被告的辩解理由不成立。
7、关于物业服务费用抵扣问题。（1）被告辩称原告在被告文化旅游投资公司借支和领取物管费为243537.9元，但根据原告提供的证据以及当庭陈述，其中2012年9月27日由被告文化旅游公司代收“华兴超市”等8户商铺的物业服务费27103.5元，己由原告计算在收取商户的物业服务费总额内，该笔费用中应扣减27103.5元，因此，原告在被告文化旅游投资公司借支和领取物业服务费为216434.4元，此款应予抵扣。（2）原告收取商户物管费486633.51元，并在诉讼过程中提交了收费明细账目，证明收费金额的真实性，被告文化旅游投资公司当庭不予认可，但被告文化旅游投资公司是北川特色商业街物业管理�，与承租人签订的租赁合同对物管、水、电费的缴纳有明确约定，因此，被告文化旅游投资公司对商户的缴费情况应当负有举证责任。被告文化旅游投资公司未提供承租人缴费情况证据，故本院采信原告自认金额486633.51元，此款应予抵扣。（3）被告旅游投资公司支付清洁费用335898元，其中：一是禹王桥清洁费，因禹王桥物管不在本合同范围内，故该笔费用不予抵扣。二是公厕清洁费，因北川羌族自治县财政局自2011年至2014年向被告文化旅游投资公司拨付的工作经费中含公厕清洁费，故该笔费用不予抵扣。（4）被告旅游投资公司支付维修费430029.73元，维修材料14036元，消防设施损失费40600元，根据《物业服务委托合同》第二十六条“房屋的公用部位、公用设施、设备、公共场地、绿化的维修、养护费用在保修期内由甲方（被告文化旅游投资公司）督促承建方承担，在保修保质期外由业主和物业使用人承担”之约定，维修费用应由承建方负担，此款不予抵扣。（5）原告收取商户水电费及水电费保证金315845.52元，系另一法律关系，被告应另案主张权利。（6）原告代收停车费7452元，因证据不足，本院不予采信。
8、关于欠款利息和违约金问题。双方在合同中并未约定欠款利息，且双方并未对欠缴物业服务费进行结算，故该主张不予支持。按合同约定被告应当支付原告违约金，但原告要求按合同约定欠费金额每天1％一3％计算违约金不符合本案实际，因原告在履约过程中，物业管理、服务质量、服务态度也存在一定的问题，故原告主张违约金的请求，本院不予支持。
9、关于地下停车场、广场、雕楼是否收取物管费问题。原告主张地下停车场、广场、碉楼应按实际面积单独计收物业服务费，因上列物管范围属于房屋附属设施，且未�独办理产权登记，不应单独收取物管费。
综上所述，被告北川旅游局代表被告文化旅游投资公司与原告签订的《物业服务委托合同》，是在双方平等自愿的基础上所签订，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，应当合法有效。原告按约向三被告提供了物业服务，三被告应当支付相应的物业服务费。被告禹羌投资公司作为业主，被告文化旅游投公司作为物业管理者，应当共同在房屋产权登记面积范围内共同承担偿付物业服务费欠款责任，计费方式（61310.55平方米×2.60元×24月）＋（61310.55平方米×2.00元×15月15天）＝5726405.37元，其中减去原告在被告文化旅游投资公司借支和领取物管费216434.4元，再减去原告收取商户物管费486633.51元，尚欠5023337.46元。被告文化旅游投资公司作为物业管理者及使用者，被告北川旅游局作为物业使用者，应当在实际使用房�面积范围内各自承担偿付物业服务费欠款责任。被告文化旅游投资公司使用的“C14”号房屋，计费方式（694.89平方米×2.60元×24月）＋（694.89平方米×2.00元×15月15天）＝64902.73元。被告北川旅游局使用的“C3”号房屋，计费方式（3106平方米×2.60元×24月）＋（3106平方米×2.00元×8月15天）＝246616.40元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司、北川文化旅游投资有限公司共同在本判决生效后10日内支付原告绵阳市馨怡物业服务有限公司物业服务费5023337.46元；
二、被告北川羌族自治县旅游局在本判决生效后10日内支付原告绵阳市馨怡物业服务有限公司物业服务费246616.40元；
三、被告北川文化旅游投资有限公司在本判决生效后10日内支付�告绵阳市馨怡物业服务有限公司物业服务费64902.73元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费58045元，减半收取29022.5元，由被告北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司、北川文化旅游投资有限公司共同负担24022.5元，被告北川羌族自治县旅游局负担5000元（原告绵阳市馨怡物业服务有限公司已预交，由三被告在执行时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 吴永莉
二〇一五年三月十六日
书记员 徐红丽