上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初1561号
原告谢岳平，男，1981年8月16日生，汉族，住浙江省。委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。委托代理人焦君玲，上海市志君律师事务所律师。被告王统龙，男，1973年6月24日生，汉族，住福建省福清市。原告谢岳平与被告王统龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案于2016年4月6日、2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告谢岳平的委托代理人焦君玲到庭参加两次庭审、原告谢岳平的委托代理人瞿琼君到庭参加第一次庭审。被告王统龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢岳平诉称：2015年8月，原、被告就位于本区环城路386弄1、3号至环城路388、390、392、394、396地下1、1-4层的房屋(以下简称“涉案房屋”)签署《商铺租赁合同》一份，约定租期自2015年9月2日起至2021年9月1日止，其中前三年年租金65万元，后三年的年租金为69万元，房租按季度收取，被告应提前一个月向原告支付下季度租金，逾期支付的，每逾期一日，被告应按日租金的千分之五向原告支付滞纳金，逾期超过15日的，原告有权书面通知被告解除合同，并按月租金的2倍向被告主张违约金。虽然租赁合同约定的是租赁1-4层房屋，但年租金65万其实就是1-3层的租金。合同生效后，原告按约将涉案房屋移交被告使用，但截至起诉之日，被告仅向原告支付过3万元租金，其他应付租金经原告催告后仍未支付，原告多次与被告交涉无果，故于2016年1月11日发函要求解除合同。根据合同第七条第一款的约定，被告逾期返还房屋的，应按租金标准1.5倍支付占有使用费，即占有使用费为2,671.20元/日。解除合同，被告应按月租金的2倍支付解除合同违约金。对于保证金10万元，原告确已收取，愿意根据合同依法处理。故原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方的租赁合同于2016年1月11日解除；2、被告搬离并返还位于上海市松江区环城路386弄1、3号至环城路388、390、392、394、396地下1、1-4层的房屋；3、被告向原告支付租金205,068.50元(自2015年9月2日起至2016年1月11日止按年租金65万元计算，已经减去被告支付的租金3万元)以及使用费(自2016年1月16日起至被告实际返还房屋之日止，按2,671.20元/日的标准计算)；4、被告向原告支付逾期滞纳金(以13.25万元为本金，自2015年9月2日截至实际付款之日，按每日千分之五计算；以72,568.50元为本金，自2015年11月2日截至实际付款之日，按每日千分之五计算)；5、被告向原告支付解除合同违约金108,333元。审理中，原告经核实后确认涉案的第四层房屋确实不是被告使用，支付的租金也仅针对地下1、1-3层房屋，故将诉请2变更为仅主张判令被告搬离并返还位于上海市松江区环城路386弄1、3号至环城路388、390、392、394、396地下1、1-3层的房屋，并将诉请4的滞纳金计算方式由日千分之五自愿降低至按年利率24%的标准计算。被告王统龙辩称：不同意合同解除、返还房屋、支付使用费、支付滞纳金、支付违约金的诉请，被告同意支付租金，但目前没钱支付，被告只是暂时的支付困难。签订合同时双方约定的是租赁1-4层，但实际只交付了1-3层。被告目前一共支付了原告13万元，都是银行转账方式支付给案外人叶某某的，其中支付了租金3万元、保证金10万元，经审理查明：2013年8月30日，原告(乙方、承租方)与案外人吴某甲、王某某、吴某乙、高某(甲方、出租方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将上海市松江区环城路386弄1、3号至环城路388、390、392、394、396号地下1、1-4层房屋租赁给乙方，建筑面积1,404.05平方米，租期为2013年11月30日起至2022年11月29日止。前三年年租金为72万元，第4至6年年租金为77万元，第7至9年年租金为82万元。案外人叶某某作为“甲方代表”在落款处签字。被告对案外人叶某某签署该合同没有异议。2015年8月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订商铺租赁合同一份，约定原告将上海市松江区环城路386弄1、3号至环城路388、390、392、394、396号地下1、1-4层房屋租赁给乙方，建筑面积1,404.05平方米，租期为2015年9月2日起至2021年9月1日止。前三年年租金为65万元，后三年年租金为69万元；乙方应于每季度支付，提前一个月向甲方支付下季度租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的千分之五支付滞纳金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为10万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方逾期不支付程(租)金累计超过15日的，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方按月租金的2倍支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应贻(赔)偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另对其他相关事宜进行了约定。2015年11月14日，原告向被告寄送《租金催款函》，言明被告未缴纳第一期2015年9月1日至2015年11月31日的租金162,500元及第二期2015年12月1日至2016年2月28日的租金162,500元，合计欠租325,000元，原告现限定被告于2015年11月20日支付第一期欠款，在2015年11月31日付第二期欠款，否则，原告有权解除租赁合同并要求被告赔偿经济损失。2016年1月4日，原告委托律师向被告寄送《律师函》一份，言明截止发函之日，被告尚有29.50万元租金未交，望被告务必于收到本函之日起三日内将上述欠缴租金及逾期滞纳金付至原告处，如若逾期，原告将对涉案房屋采取停水停电之强制措施，并有权根据合同约定书面通知被告解除租赁合同，并按月租金的2倍主张违约金。2016年1月11日，原告向被告寄送《解除租赁合同的函》一份，言明原告委托律师发函催缴租金及滞纳金，但被告仍拖欠未付，现原告书面通知被告解除租赁合同，本函发出之日，即视为双方商铺租赁合同解除之日，望被告收到本函之日起三日内迁出租赁房屋，并与原告办理房屋交接手续。被告于次日收到该函件。另查明，上海市松江区环城路386弄1、3号以及上海市松江区环城路388、390、392、394、396号地下1、1-4层均于2009年11月12日登记于案外人吴某甲、王某某、吴某乙、高某名下，审理中，原告提交情况说明复印件一份，拟证明案外人叶某某系受案外人吴某甲、王某某、吴某乙、高某的委托对涉案房屋进行招租、收取租金等。被告对此没有异议。以上事实，有上海市房地产登记簿、商铺租赁合同、情况说明复印件、租金催款函、快递单、投递记录、律师函、解除租赁合同函及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告逾期不支付租金已经超过15日，原告依约有权解除合同。故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持，但应以被告收到解除通知之日即2016年1月12日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告理应返还原告房屋，故对原告关于返还房屋的诉请，本院予以支持。同时，被告应按租金标准向原告支付至合同解除之日止的欠付租金以及合同解除后至实际返还房屋之日止的占有使用费。原告关于欠付租金的诉请，符合合同的约定，本院予以支持。原告主张使用费应按租金1.5倍的标准计算。根据合同约定，租期届满后逾期返还房屋的，占有使用费按租金标准的1.5倍计算，而本案中被告返还房屋并非基于租期届满之情形，故原告关于使用费按1.5倍租金计算的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。原告关于逾期滞纳金的主张，性质上属于逾期付款违约金，符合合同约定，原告将每日千分之五的标准自愿降低至按年利率24%的标准，与法不悖，本院予以支持。如前所述，合同解除系因被告存在逾期付款之违约行为，合同解除的原因在于被告，被告应按约支付原告合同解除违约金。故对原告的相应诉请，本院予以支持。对于保证金，依照合同约定应抵充被告应负担的费用，故在被告欠付租金中予以扣除，并无不当，为避免诉累，本院在本案中予以一并处理。据此，依照《中国人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告谢岳平与被告王统龙签订的《商铺租赁合同》于2016年1月12日解除；二、被告王统龙于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告谢岳平位于上海市松江区环城路386弄1、3号以及上海市松江区环城路388、390、392、394、396地下1、1-3层的房屋；三、被告王统龙于本判决生效之日起十日内支付原告谢岳平2015年9月2日起至2016年1月12日期间的欠付租金105,068.50元(已扣除被告已付的保证金100,000元)；四、被告王统龙于本判决生效之日起十日内支付原告谢岳平房屋使用费(自2016年1月16日起至实际返还房屋之日止，其中自2016年1月16日起至2018年9月1日期间按照每年650,000元的标准计算，2018年9月2日之后按每年690,000元的标准计算)；五、被告王统龙于本判决生效之日起十日内支付原告谢岳平逾期支付租金违约金(以32,500元为本金，自2015年9月2日起至实际付款之日止；以72,568.50元为本金，自2015年11月2日起至实际付款之日；均按每年24%的标准计算)；六、被告王统龙于本判决生效之日起十日内支付原告谢岳平合同解除违约金108,333元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,001元，由被告王统龙负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
人民陪审员 范幼芳
人民陪审员 陆为明
二〇一六年七月十一日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中国人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。