浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第1002号原告：虞伟平。委托代理人：张晓。被告：徐向红。被告：孔若虹。原告虞伟平为与被告徐向红、孔若虹房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月30日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，于2013年7月5日公开开庭进行了审理。原告虞伟平及其委托代理人张晓，被告徐向红、孔若虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞伟平起诉称：两被告系夫妻。2000年东阳市河头旧城改造，按照拆迁协议的约定，被告徐向红及父亲可获得拆迁安置宅基地四间（被告徐向红户与其父亲户各2间）。嗣后，被告徐向红与其父亲将上述四间宅基地全部转让给了原告。2003年5月10日，原、被告签订了房地产买卖契约，约定两被告转让给原告的二间宅基地的转让价格为13.5万元。原告在受让的宅基地上自行建造了4间三层半房屋一幢。在被告徐向红的父亲转让的二间宅基地建造的房屋产权已登记在原告名下。现在两被告转让的二间宅基地建造的房屋，也已具备产权过户条件，但两被告拒绝协助办理相关手续，提出了加价的无理要求。请求判令两被告立即办理坐落于东阳市吴宁街道河头路16号2间三层半房屋（以下简称涉案房屋）的产权（包括所有权和土地使用权）初始登记，并协助办理将上述房屋产权过户至原告的手续。原告虞伟平提供了下列证据：一、2003年5月10日房地产买卖契约1份，以证明双方签订了该房地产买卖契约的事实及契约约定的具体内容。二、户口本（复印件）1份，以证明两被告系夫妻的事实。三、河头旧村改造房屋拆迁协议、被拆迁户新基定点通知书、庭院证明、东阳市房地产测绘报告书各1份，以证明涉案宅基地使用权来源系拆迁安置的事实。四、建设工程规划许可证、浙江省土地出让金专用票据、浙江省契税专用缴款书、税收通用完税证、契税证、东阳市地籍测量技术书各1份，以证明涉案两间房屋已具备产权登记和过户条件的事实。五、收条1份（系书写在上述证据一的背面，当庭提供），以证明原告已将涉案房屋的外装修费用找补给被告徐向红，被告徐向红出具了收条的事实。六、徐正禄（别名徐正六）、徐向红共同出具的书面材料1份（当庭提供），以证明被告徐向红称被拆迁房屋系祖传房屋的事实。七、浙江省行政事业收费票据1份，以证明原告以被告徐向红的名义交纳了涉案二间宅基地中一间的国有土地出让金及一间院子的使用费的事实。被告徐向红未在法定答辩期限内提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：1、与原告曾存在涉案二间房屋的买卖关系属实，但涉案二间房屋所涉宅基地使用权的性质为集体所有，买卖应认定无效，且签订契约时被告徐向红对此不知情。2、假如涉案二间房屋的买卖有效，因原告超面积建造而影响被告重新申批宅基地，因此造成损失70-80万元，原告应予补偿。被告徐向红未提供证据。被告孔若虹书面答辩称：对被告徐向红将涉案二间房屋出卖给原告不知情，且原告系低价受让，未支付对等价格，损害了被告孔若虹的合法权益。原告与被告徐向红签订的契约应确认无效。愿意以13.5万元加上同期同档次银行贷款利息赎回房屋。对超建的3.65平米，原告应按现市场价每平米5万元补偿被告18.25万元。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告孔若虹未提供证据。经庭审质证，对原告提供的证据，本院认证如下：证据一，被告徐向红无异议，被告孔若虹对真实性、关联性无异议，但认为未经其签字同意，应确认无效。本院认为，证据一具备有效证据的认定要件，具有证明原告与被告徐向红签订了签署日期填写为2003年5月10日的房地产买卖契约及契约约定的具体内容的事实的证明力，予以采纳。证据二、三，两被告均无实质性异议，且经审核具备有效证据的认定要件，予以采纳。证据四，两被告认为因未具体经办相关事宜，对真实性不清楚。本院认为，证据四符合有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。证据五，两被告对真实性无异议，但认为反映的款项系被告徐向红的父亲出卖给原告的二间房屋的外装修款，与涉案二间房屋无关。本院认为，在原告未提供其他证据证明的情况下，证据五与本案的关联性无法确定，不予采纳。证据六，被告徐向红对真实性无异议，但认为反映的系其父亲出卖给原告的二间房屋的来源，与本案无关，被告孔若虹表示其不清楚。本院认为，结合本案其他有效证据，该证据具有证明涉案二间宅基地来源于被告徐向红户的祖传房屋拆迁安置的事实。证据七，被告徐向红无异议，被告孔若虹表示不清楚。本院认为，证据七具备有效证据的认定要件，予以采纳。根据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，经审理查明的本案事实如下：被告徐向红、孔若虹系夫妻。2000年6月1日，被告徐向红（乙方）与东阳市河头旧村改造及十字街、张府前巷拓宽改造工程领导小组（甲方）签订了河头旧城改造房屋拆迁协议，约定甲方拆除乙方占地面积124.56㎡，建筑面积209.45㎡的房屋，并安排乙方新基4间，计占地面积131.4㎡，庭院87.6㎡。上述甲方于2000年10月24日将上述4间新基安置在东阳市通江路东52#地块（现河头路16号），按照被告徐向红与其父徐正禄的约定及被拆迁房屋的权属登记情况，其中二间落实给徐正禄户，另二间落实给被告徐向红户，落实给被告徐向红户的二间宅基地的具体情况为：建筑占地65.7㎡，庭院51.1㎡，东西外包净长7.3米，南北外包净长16米（其中庭院外包净长7米）；四至如下：东路，南路，西徐正六，北路。后由被告徐向红经手将上述四间宅基地全部转让给了原告，原告于2001年5月至2002年5月间建成四间三层半房屋。原告在向被告徐向红受让的二间宅基地上建造的房屋存在超建情况（两被告主张超建3.65平米）。2003年5月10日，原告（乙方）与被告徐向红（甲方）签订了房地产买卖契约，契约的具体内容为：由于甲方已收到乙方预付的购房定金，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在河头路16号二间三层半房地产（包括庭院）出售给乙方。四至界线：东路、南路、西虞伟平、北路。二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币拾叁万伍仟元（￥135000.00）。乙方已于2003年5月10日前一次性付清给甲方。三、双方同意于2003年5月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方应无条件协助乙方办理上述房地产过户手续，办理过户手续所需缴纳的税费，由甲、乙双方按政策规定各自承担（注：“甲”字被涂掉）。五、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。六、本契约一式贰份，甲乙双方各执壹份。被告徐向红在甲方一栏签字、捺印，原告在乙方一栏签字、捺印。原告已交纳了契税和部分费用。原告在向被告徐向红受让的二间宅基地建造的二间房屋现已具备产权初始登记和过户登记的条件，但二被告拒绝办理产权初始登记和过户登记手续。另查明，原告在向徐正禄受让的二间宅基地上建造的二间房屋，房屋所有权和国有土地使用权已分别于2003年10月21日、2004年3月11日过户登记至原告名下，其中国有土地使用证［证号为东阳市国用（2004）第1-1192号］登记的使用权类型为划拨。本院认为，被告徐向红经手将己户和父亲徐正禄户拆迁安置的四间宅基地转让给原告，由原告自行出资建造了房屋，原告付清了转让款，之后原告和被告徐向红签订了房地产买卖契约，原告在从徐正禄处受让的二间宅基地上建造的房屋产权已过户登记在原告名下，上述事实清楚，证据确实充分，足以认定。被告徐向红经手将己户拆迁安置所得的二间宅基地使用权转让给原告的行为发生在2001年，原告建成房屋后，双方签订房地产买卖契约的时间发生在2003年，被告孔若虹作为被告徐向红的妻子，不可能对此不知情，但没有证据证明其在原告提起本案诉讼前，对此提出了异议，应确认被告徐向红对转让行为系默认的，退一步，即使被告孔若虹确不同意，根据本案具体情形，原告有理由相信被告徐向红具有代理权，也构成表见代理。故被告孔若虹以契约未经其签字同意为由要求确认契约无效的辩称意见不能成立，本院不予支持。本案实际转让的标的物为建设用地使用权，约定的价款符合当时的市场价，本案不存在原告未支付对价的问题。转让的标的物系国有土地使用权，依法可以转让，在原告自行建造房屋后，其与被告徐向红签订了房地产买卖契约，约定买卖的标的物为房屋，故本案也具备房屋买卖合同的特征。原告在从徐正禄处受让的二间宅基地上建造的二间房屋，现产权已过户登记至原告名下，说明政府认可本案所涉的转让行为。综合上述分析，应确认原告与被告徐向红签订的房地产买卖契约，系原、被告的一致真实意思表示，内容合法有效，对原告与二被告具有法律约束力。二被告负有办理涉案二间房屋的产权（包括所有权和国有土地使用权）初始登记并协助将涉案二间房屋的产权过户登记至原告名下的义务，但根据东阳市房地产交易的惯例，和上述转让价格系在由买受方承担全部税费的情况下确定的实际情况，并综合分析契约的内容，因此产生的相关税费（包括国有土地出让金）应由原告承担。原告存在超建行为，因此产生的法律责任最终应由原告承担。但超建行为现尚未实际受到处罚，故对此应另行解决。同时，没有证据证明原告的超建行为给二被告户造成了相应的损失，故二被告认为原告因超建应补偿二被告相应损失的辩称意见不能成立，本院不予支持，若今后确因原告的超建行为给二被告造成了相应损失，二被告可凭有效证据另行向原告主张权利。综上，原告的诉讼请求符合本案客观事实及相关法律规定，本院予以支持。两被告的辩称意见与本案客观事实和相关法律规定不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：被告徐向红、孔若虹应于本判决生效后的十五日内办理坐落于东阳市吴宁街道河头路16号二间三层半房屋的产权（包括所有权和国有土地使用权）初始登记手续，并在办妥上述房屋产权初始登记后十日内协助原告虞伟平办理将上述房屋产权过户至原告虞伟平名下的手续，办理产权初始登记和过户登记需交纳的税费（包括国有土地出让金、罚款等）由原告虞伟平承担。案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告徐向红、孔若虹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：金华市财政局帐号：19699901040008737开户行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。审 判 员  吴 玻二〇一三年八月七日代书记员  方俊欢