江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5419号
上诉人（原审原告）李霞中，男，1953年12月3日生，汉族，无业。
委托代理人翁小平，江苏温阳律师事务所律师。
委托代理人解加宝，江苏温阳律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李孟英，女，1949年10月31日生，汉族，退休职工。
委托代理人陈强，男，1980年1月14日生，汉族，南京金陵商务国际旅行社职工。
被上诉人（原审被告）陈松华，男，1971年4月16日生，汉族，无业。
委托代理人李志成，江苏和忠律师事务所律师。
委托代理人宁凯，江苏和忠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘铁军，男，1972年10月12日生，汉族。
上诉人李霞中、李孟英因与被上诉人陈松华、刘铁军确认合同无效纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄民初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人李霞中及其委托代理人翁小平、解加宝、上诉人李孟英的委托代理人陈强、被上诉人陈松华的委托代理人李志成到庭参加诉讼。被上诉人刘铁军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李霞中、李孟英原审诉称：位于南京市玄武区丹凤街77号201室房屋系李霞中家拆迁安置的直管公房，李霞中父母与李霞中一家一直在该房内居住生活，李霞中父母先后于2002年和2009年去世，李霞中和女儿一直居住该房屋至今。2004年李霞中以母亲廖其秀名义参加房改，购买了该房。李霞中为了办理贷款把该房过户到范某名下，为了增加贷款又把房屋过户到刘铁军名下。李霞中与刘铁军明确约定以人民币52万元的价格购回房屋，李霞中支付房款后，刘铁军承诺两个月内将该房屋产权过户到李霞中名下，但刘铁军迟迟未与李霞中办理该房屋产权过户手续，且后来就联系不到刘铁军。李霞中直到2010年7月才知道该房屋被刘铁军和陈松华恶意串通进行了过户。刘铁军、陈松华的行为已经严重侵害了李霞中的合法权益，故诉至法院请求确认刘铁军、陈松华就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。
陈松华原审辩称：涉案房屋的权属问题已在南京市玄武区人民法院（2010）玄民初字第936号案件中进行了审理，并已判决确认陈松华享有涉案房屋的物权，因此（2012）玄民初字第175号判决已违背了“一事不再理”原则。陈松华已履行了全部付款义务，刘铁军将涉案房屋过户给陈松华符合法律规定，至于刘铁军购房的前手以及李霞中和刘铁军之间的关系，不在本案审理范围内，与陈松华无关。以刘铁军、陈松华恶意串通为由要求确认刘铁军、陈松华签订的涉案房屋买卖合同无效依据不足。陈松华已取得涉案房屋的物权，李霞中若认为在涉案房屋流转过程中刘铁军存在欺骗行为，或刘铁军未按其与李霞中签订的内部协议履行，应当行使向刘铁军主张赔偿损失的权利，而不应对抗陈松华，故李霞中诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回李霞中、李孟英的诉讼请求。
刘铁军原审未应诉答辩。
原审法院经审理查明：南京市玄武区丹凤街77号201室房屋（建筑面积74.2平方米，以下简称201室）的原所有权人系李霞中、李孟英的母亲廖其秀。廖其秀去世后，其继承人为李霞中、李孟英。2004年12月17日，廖其秀与范某订立房屋买卖合同，约定以30万元的价格将201室房屋出卖给范某。2005年6月15日，范某与刘铁军订立房屋买卖合同，约定以50万元价格将201室房屋出卖给刘铁军。2005年7月21日，上饶市玉山县人民法院作出（2005）上民一初字第675号民事调解书，载明：刘铁军与林岚离婚；201室房屋归刘铁军所有等。
2007年7月4日，刘铁军出具授权委托书，委托肖冉办理转让201室房屋的各项手续，委托权限包括签署房屋买卖合同、办理房屋产权过户手续、收取房款等，委托期限至2008年7月4日。委托书不可撤销。该授权委托书经南京市公证处公证。
2007年，南京市白下区人民法院受理王虹诉刘铁军民间借贷纠纷一案，该院根据王虹的申请采取诉讼保全措施，依法查封刘铁军名下的201室房屋。2007年9月21日，陈松华与刘铁军的委托代理人肖冉签订房屋买卖合同，约定陈松华购买刘铁军名下的201室房屋，价款为89万元。同时，陈松华又与中国工商银行南京市汉府支行订立个人购房借款／担保合同，约定陈松华向该银行借款62万元用于购买201室房屋，借款期限20年，所借款项由陈松华指定划入肖冉的帐户，并将201室房屋抵押于该银行作为担保。上述62万元借款于2007年9月27日发放至肖冉的帐户。同年9月20日，王虹出具收条一份，内容为：“今收到被告人刘铁军欠款人民币20万元整，本款由买房人陈松华支付；所有帐目全部结清。”同日，南京市白下区人民法院裁定解除对201室房屋的查封。同年9月24日，陈松华取得201室房屋的所有权证及土地使用权证。
原审另查明，原审法院于2010年受理陈松华诉李霞中、李力维返还原物纠纷一案，并于2011年9月29日作出（2010）玄民初字第936号民事判决书，判决李霞中、李力维迁出201室房屋并将该房屋返还陈松华。该案判决后，因李霞中、李力维不服，向南京市中级人民法院提起上诉。后因李霞中以陈松华为被告向原审法院提起所有权确认之诉，南京市中级人民法院于2012年3月19日裁定中止该上诉案件的审理。后又因二审期间出现新证据，南京市中级人民法院于2012年12月18日裁定撤销原判决，将该案发回重审，
原审审理中，李霞中、李孟英认为刘铁军、陈松华签订的201室房屋买卖合同应属无效，理由是：1、李霞中与刘铁军曾于刘铁军、陈松华签订房屋买卖合同之前即2006年签订过201室房屋回购协议，李霞中已向刘铁军支付购房款，且201室一直由李霞中一家居住使用，李霞中应是优先买受人。2、刘铁军向肖冉出具公证授权委托书的目的是为了向南京金展投资管理顾问公司（以下简称金展公司）借款，而非为了出售201室房屋；公安派出所的报警记录、讯问笔录、刑事案件登记表等亦明确刘铁军不能对201室房屋交易，故刘铁军无权出售201室房屋；刘铁军、陈松华对涉案房屋的实际情况及前述回购协议是知晓的，陈松华与肖冉均是金展公司的员工，金展公司人员明知201室房屋不是刘铁军的，但仍派员单方面完成了201室房屋的整个交易过户手续，且陈松华在未实地查看房屋的情况下与刘铁军交易，不符合常理；陈松华亦无证据证明已向刘铁军本人支付了购房款，故刘铁军与陈松华包括金展公司人员的房屋买卖行为系恶意串通，侵害了李霞中优先买受人的权利。3、房屋交易价格明显低于市场价格。
为证明其上述主张，李霞中原审提交了下列证据：
1、房屋过户原因证明一份，主要内容为：今有原户主李霞中拥有201室产权房一套，因本人急需部分周转资金，经与好友刘铁军沟通后，将房屋更名至刘铁军名下，并委托刘铁军在建行中央门支行按揭贷款30万元整，并收到该款项。该房实际上依旧属李霞中所有，银行贷款由李霞中按期归还，待资金周转过来后，选择适当时间将该房恢复至李霞中名下。特立此据。该证明下有“原户主”李霞中、“接受人”刘铁军及“鉴证人”的签名和手印，落款时间为2005年5月18日。
2、购房收条一份，主要内容为：今收到201室原房主李霞中购回原房产权现金人民币52万元整，因房产证、土地证为怕遗失放在安徽铜陵老家，现答应两月以内拿回，和李霞中办理房产过户手续，仍将该房产权恢复至李霞中名下，该手续在国贸2101室交接。特立此据。该收条下有“卖房收款人”刘铁军、“交款人”李霞中及“见证人”的签名和手印，落款时间为2006年12月30日下午3时正。
3、民事起诉状、法院开庭传票、诉讼费发票各一份，证明李霞中曾于2007年起诉刘铁军要求其办理201室房屋的过户手续，因李霞中未能按时到庭参加诉讼，原审法院裁定按撤诉处理。
4、南京利众房屋销售有限公司于2012年8月29日出具的证明，内容为：2007年8、9月份，鼓楼、丹凤街、进香河一带当时的二手房卖出价为人民币15200元至16700元之间，特此证明。
5、接处警工作登记表、接受刑事案件登记表、公安行政处罚决定书、拘留证、讯问笔录。其中2007年9月21日刘铁军讯问笔录主要内容有：“2005年我认识了李霞中，当时他有201室房屋的居住权，2005年5月该房房产证办齐了，户主是他朋友范某，李霞中问我买不买，讲好价格是52万元，我先给了李霞中17万元，他没有打欠条，然后就把房产先过户到我名下，我办了房产证。2005年6月，我用这个房产证向建行中央门支行作房产抵押贷款，贷了30万元，交给了李霞中，当时是范某直接在银行签收的，到年底时，我又将剩余的5万元交给李霞中，所有这些钱都没有打收条。而且我还跟李霞中口头协议，如他在三年内将52万元还给我，我还按52万元原价将房子卖给他。我从2005年11月开始从王虹处拿钱，到2006年6月共拿了16万元，为了让他相信我，我就把201室房产证抵押给他。因在外欠了较多钱，我就想在外做假房产证抵押给别人再借点钱还一部分，后有个朋友介绍说有个叫何东明的老板可以借钱，我将假房产证抵押给何东明，向他借了20万元，签订了借款协议，我将我的房产全权委托给何东明，一旦我无法还钱，他将有权变卖我的房产。后何东明发现房产证是假的，我就求何东明说尽快还钱，还喊来李霞中做担保，李霞中向他们担保我在2007年7月31日之前先还掉10万元，其他的钱再协商，如不兑现，李霞中就搬出201室，将房子交给何东明变卖后偿还欠款。后因还是没钱还，我就说将房子卖了抵钱，并将真的房产证抵押给王虹借了16万元的事告诉了何东明。2008年底，王虹将我起诉到法院，并进行了财产保全，我就求何东明先把王虹的钱付清，加利息一共是20万元，这样就把房产证拿回来了。事情出了之后，李霞中让我补签了我们之前的口头协议，不过日期是补的2006年6月份的日期，为了做给何东明看，李霞中让我给他打了几张假的收条，具体内容我记不太清了，总体就是说已还了我58万元，实际上他根本就没有还”。
何东明2007年9月22日询问笔录主要内容有：“2007年7月4日上午，刘铁军经人介绍到我公司来，提出用201室房屋抵押借款20万元，是胡杰和我一起接待的，当时他的两证没有带来，我们提出要到公证处公证完后再给他钱，当天下午，胡杰带业务员肖冉和他去办公证了，回到公司后，由我代表公司和刘铁军签了一份借款合同，借给他20万元。过了几天，胡杰讲刘铁军的房产证是假的，刘铁军也承认，后来他说找两个人担保，还写了保证书，并主动提出如果不能及时归还，就把房子卖给我们，当时谈好价格是50万元，然后由我代表公司和刘铁军签了协议，双方认可房子成交价格是50万元。后来为了能让房子尽快过户给我们，胡杰他们帮刘铁军付了欠银行的按揭款33万元，又帮他还了20万元，刘铁军前后一共从我们公司骗走73万元”。
胡杰2007年9月21日询问笔录主要内容有：“2007年7月4日，刘铁军经人介绍到我们公司来，提出用房产抵押借款20万元，当时是我和何东明接待的，因他两证未带来，我们提出要到公证处公证完再给钱，到了公证处后，刘铁军打了一个电话让一男的送来了刘铁军的两证，当时我没进去，是肖冉和刘铁军去公证的，公证内容是201室房屋所有权归我个人所有全权处理，我给他现金20万元，如果不还我可以处理他的这套房子，拿到公证书后，我就将20万元给刘铁军，他将两证给我，后我和刘铁军到我公司写了一份借款合同。7月9日我发现两证有问题，就叫业务员肖冉拿到房产局去鉴定，结果是假的，后我们就找刘铁军，他也承认，说找两个担保人，保证20万元钱还给我，并写下担保书给我，他还主动提出如果不能及时归还，就把房屋卖给我们，当时谈的价格是50万元，还签了买卖协议。他找了潘巧诚和李霞中做担保，李霞中还写了担保书。7月13日他到房产局办挂失手续，补办了两证，我们让他写委托书，我们可以凭委托书拿房产证，8月15日公司业务员到房产局拿到了补办的房产证，后因刘铁军未还款，我们找到他，他写下再次承诺书答应还钱，还叫其朋友去老家筹钱，第二天通过银行汇了18000元给我们，他本人答应把房产过户给我们。我们开始办过户手续时发现他欠建行中央门支行按揭贷款33万元，为了过户没有办法，我们就于9月17日帮他还了33万元，后又发现因其欠钱该房被法院冻结，我们又到法院帮他还了20万元”。
王虹2007年9月24日询问笔录主要内容有：“经朋友介绍我认识了刘铁军，他的公司主要是放贷的，2006年他拿了20多万元，2006年6月19日其将201室两证抵押给我，并承诺8月19日前付清，但其一直未还，2007年8月26日我到银行了解后得知我手中的房产证、土地证已作废了，商业银行已于2007年5月20日向法院提出冻结201室房屋，2007年8月29日我到白下区法院申请了财产保全。2006年5月至2007年9月20日201室两证一直在我身上，刘铁军没还钱，是与刘有房产官司的金展公司还的，共还了20万元，刘铁军已不欠我钱了”。
陈松华对上述证据的质证意见为：1、对李霞中提供的第1、2份证据的真实性无法确认，房屋过户原因证明仅仅是李霞中与刘铁军之间的一个内部协议，对此陈松华并不知情，而且陈松华亦不是基于该组证据办理的房屋过户手续，而是根据房屋产权登记在刘铁军名下以及在事后得知的上饶玉山县人民法院民事调解书确认的涉案房屋属于刘铁军所有的事实；若该组证据真实存在，原告可据此向刘铁军主张权利。2、对李霞中提供的第3份证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该案起诉时间发生在刘铁军与陈松华签订买卖合同之后，尽管该案是按撤诉处理，李霞中仍有权继续起诉，但李霞中并没有行使继续起诉的权利，可以证明李霞中对其所要主张权利的放任，不能够让购房人承担其对自己放任权利的后果。3、对李霞中提供的第4份证据的真实性、关联性、合法性均有异议，该中介公司是否存在无证据证明，且房产中介公司亦不具备对外出示某一地段价格证明的资质；该证明内容模糊，只提到鼓楼、丹凤街、进香河一带二手房的价格，但同一地段房屋的价格亦因位置、楼层等的不同有所区别，根据网上查询的资料显示实际成交价89万元即是当时的市场价格。4、李霞中提供的第5份证据说明201室房屋买卖的原因是抵债，不影响买卖合同本身的效力。从讯问笔录的内容看，该房的处分不仅是产权登记人刘铁军的真实意思表示，同时也是李霞中认为的所谓实际权利人李霞中的真实意思表示；另外，公安材料上亦反映出两被告是对立面，不可能恶意串通。同时，陈松华认为：因当时刚到金展公司上班，故对刘铁军与金展公司之间的借款关系不清楚，当时金展公司胡杰说公司有一套房子，问陈松华要不要，陈松华看到该房屋两证齐全，且没有贷款，故同意购买，当时谈好的价格是89万元。之前肖冉和刘铁军还带陈松华去看过房子。后因发现刘铁军欠案外人王虹钱款，该房已被白下区人民法院查封，故陈松华又至白下区人民法院将刘铁军欠王虹的20万元作为购房首付款支付了，法院解封后，陈松华又向银行贷款62万元用于支付房款，尾款7万元是陈松华以现金方式支付给肖冉的。对于金展公司向李霞中出借的20万元和代其向银行还贷的33万元与陈松华无关。从李霞中提供的报警记录和相关材料看，足以认定李霞中在为刘铁军做担保时，已知道其所谓合同权利受到侵害，而其诉请已超过两年的诉讼时效期间，不应受到法律保护。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，刘铁军与陈松华签订买卖合同时，201室房屋的所有权登记在刘铁军名下，刘铁军作为房屋所有权人有权出售该房屋，故李霞中、李孟英关于刘铁军将201室房屋出售给陈松华系无权处分行为之主张，于法无据，本院不予支持。
李霞中提出其曾在刘铁军、陈松华签订房屋买卖合同之前即2006年与刘铁军签订过201室房屋的回购协议，并已向刘铁军支付了购房款，因刘铁军未到庭，且李霞中、李孟英提供的房屋过户原因证明及购房收条上记载的内容与刘铁军在公安机关讯问笔录上记载的内容有出入，故原审法院对李霞中所诉回购协议的真实性无法认定。即使该回购协议客观存在，亦只说明该份协议的签订时间先于刘铁军、陈松华签订的房屋买卖合同，并不能说明因签订时间在先，李霞中即当然地享有优先购买权。退一步说，如李霞中的优先购买权成立，因李霞中未办理诉争房屋的所有权登记，李霞中与刘铁军之间亦仅形成房屋买卖的债权债务关系，李霞中可追究出卖人刘铁军的违约责任，亦不当然地导致刘铁军、陈松华签订的房屋买卖合同无效。陈松华与刘铁军订立诉争房屋的买卖合同后，已按照合同约定的金额和方式向出卖人刘铁军支付了购房款，现李霞中、李孟英并无证据证明陈松华在明知回购协议存在的情况下，仍然与刘铁军恶意串通签订房屋买卖合同，亦无证据证明陈松华购买房屋时支付的价款明显偏低，且陈松华购买房屋后已在南京市房产管理局办理了诉争房屋的所有权登记，故现李霞中、李孟英以刘铁军、陈松华签订恶意串通，侵害其优先购买人权益为由要求确认刘铁军、陈松华签订的房屋买卖合同无效，理由不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：驳回李霞中、李孟英的诉讼请求。原审案件受理费14817元、公告费（以实际发生额为准）由李霞中、李孟英负担。
李霞中、李孟英不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、刘铁军向金展公司借款时出具授权委托书作为借款担保，刘铁军没有出售涉案房屋的意思表示，原审法院对该事实认定错误。根据从公安机关调取的证据材料，金展公司经理何东明于2007年9月22日在挹江门派出所的询问笔录称2007年7月4日，刘铁军向公司借钱，并提出用他在玄武区丹凤街77号201室的房子抵押借款20万元人民币。由胡杰带业务员肖冉和刘铁军办理公证后，由其代表公司和刘铁军签了一份20万元借款合同，借期两个月的事实可以证实，被上诉人刘铁军出具授权委托书是为了借款作担保，而不是为了出售涉案房屋，说明刘铁军没有将该房出售的意思表示，故原审法院对该部分事实认定错误。二、金展公司为了追回刘铁军借款，安排肖冉以刘铁军的名义与陈松华签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户到陈松华名下，系单方面交易，并非正常、合法的买卖行为，陈松华与肖冉的行为系金展公司职务行为。涉案房屋买卖合同涉及的具体价款及付款方式等重要内容都是由陈松华和肖冉决定的，可以说完全是由金展公司单方面决定的，而不是在与刘铁军自愿、平等、协商的基础上订立的合同，由此可见该房屋买卖合同是不受法律保护的、无效的合同。三、被上诉人陈松华个人没有支付任何购房款，原审法院对该部分事实认定错误。根据陈松华与与肖冉于2007年9月21日以刘铁军名义签订的《南京市存量房买卖合同》第三条约定：“乙方在2007年9月15日前付给甲方定金1万元”；第四条约定：“房价款的支付方式和支付时间为：①乙方于2007年9月17日支付甲方27万元现金，②余款乙方于2007年1O月15日前支付于甲方。”但被上诉人陈松华在原审时称，其支付的第一笔20万元是在2007年9月20日，而根据胡杰、何东明等人的笔录证实，该20万元是由金展公司支付，所以被上诉人陈松华并没有在2007年9月17日向刘铁军支付27万元现金，也未在2007年9月15日前支付1万元定金。另外，被上诉人陈松华在原审时迟迟不肯提交其已向刘铁军支付余款62万元的证据，无法证明其已实际支付余款的事实。上诉人也曾申请原审法院调取该贷款的去向，但原审法院对该部分事实未予查明。所以陈松华个人根本没有支付任何购房款，涉案房屋买卖行为是金展公司为了追讨借款，而安排内部职工之间进行的虚假交易，该房屋买卖合同无效。四、被上诉人陈松华与刘铁军的代理人肖冉均是金展公司的职工，其签订房屋买卖合同是单方面交易行为，其在明知房屋现状的情况下，恶意串通签订房屋买卖合同，故该房屋买卖合同无效。根据2007年8月8日南京市公安局新街口派出所接处警工作登记表，金展公司于2007年8月8日安排8名人员到上诉人家中追讨钱款，而被上诉人陈松华与肖冉均是金展公司的职工，其对刘铁军向金展公司借款的事实是清楚的，对于金展公司为了追讨借款及将涉案房屋进行过户的事实经过也是参与的。被上诉人陈松华与金展公司员工肖冉对上诉人居住在涉案房屋的事实及上诉人与刘铁军之间存在回购协议的情况均是明知的，所以被上诉人陈松华与刘铁军的代理人肖冉签订房屋买卖合同不仅是单方面交易行为，而且是在明知涉案房屋现状的情况下签订房屋买卖合同，显然构成恶意串通，故该房屋买卖合同无效。而刘铁军在明知存在回购协议、已向李霞中收取购房款并约定一定期限内进行过户的情况下，且其对李霞中一家一直居住在涉案房屋的事实完全知晓的情况下，故意与金展公司恶意串通，其行为严重侵害了上诉人的合法权益。五、被上诉人陈松华与刘铁军的代理人肖冉恶意串通贷款购房，但陈松华并无还款能力，其行为已构成贷款诈骗，该房屋买卖合同无效。综上，请求二审法院：1、请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持我方原审诉请。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈松华答辩称：两上诉人的上诉请求、事实和理由在原审期间已经充分表达，其所有主张均缺乏相关证据加以证明。1、刘铁军处分房屋，已经享有涉案房屋物权。2、关于单方交易的问题，上诉人没有证据可以证明涉案房屋系单方交易，刘铁军与李霞中均共同参与了欠款全过程，对出售、变卖涉案房屋用来清偿欠款均是明知的。3、原审法院已经查明，我方已经支付了涉案房屋的首付款及贷款。4、关于公证的问题，我方认为公证书系刘铁军真实意思表示，与公安机关的讯问笔录一致，均认可了刘铁军要出售涉案房屋。且之后刘铁军也补办了真的房产证，刘铁军本身就欠金展公司借款，涉案房屋的买卖是有偿并支付了对价。5、关于贷款诈骗的问题，据我方所知上诉人已经多次向公安机关报案，但公安机关至今未予以受理，且上诉人的该上诉理由在原审法院也提出了，不能因为对自己出现不利的案件，就归纳为刑事罪名。
本院二审查明事实与原审一致。
二审中，上诉人申请证人范某出庭作证，证人范某称其购买廖其秀房屋时并未付房款。其受李霞中指示将诉争房屋出售给刘铁军时，其没有收刘铁军的房款，当时刘铁军向李霞中借钱，李霞中在没有钱的情况下就加贷10万元借给了刘铁军，涉案房屋是廖其秀、李霞中的，其只是名义产权人。其称2012年10月在本院出庭作证过。证人提供了李霞中、刘铁军、范某于2005年5月18日签订的房屋过户原因证明原件，称刘铁军无权买卖诉争房屋，只是名义上的产权人。两上诉人对证人证言合法性、真实性、关联性均认可。被上诉人质证后认为：1、证人出庭不符合民事诉讼法的规定。2、从证人身份上，证人与申请方具有利害关系。3、这显然是孤立的孤证，除了证人口述和申请方的当事人陈述，并没有其他相关证据证实。4、证人在关联案件中同样在南京中院也出庭作证了，所以应以关联案件中该证人的证言作为参考。5、对真实性不予认可。
上诉人提供如下证据：1、（2007）宁证内经字第67466号公证书卷宗一份，该套证据包含公证书、授权委托书、公证笔录、公证送达回证、刘铁军身份证复印件、民事调解书、刘铁军户籍资料、房产证复印件。证明刘铁军提供公证的房产证是虚假的，故授权委托书系无效。2、提交从南京市中级人民法院档案室调取的2012年10月30日的庭审笔录。证明范某出庭作证的证言与前次出庭作证的证言是一致的。被上诉人陈松华质证后认为：1、针对上诉人提交的证据的真实性无异议，认为授权委托书载明的委托事项均为刘铁军真实意思表示，涉案房屋属于刘铁军所有。权利人刘铁军处分自己的房屋符合法律规定，同时，该调解书也印证了刘铁军是涉案房屋权利人。2、对笔录的真实性认可，但是当事人陈述与证人陈述的证言是不一致。
本院另查明，2007年8月8日16时29分，南京市公安局玄武分局新街口派出所接处警工作登记表载明，2007年8月8日16时29分，丹凤街77号201室纠纷，民警经了解：2007年7月4日，刘铁军用朋友李霞中的住址伪造了一本假房产证到中山北路2**号五楼A座的金展公司抵押贷款20万元，7月10日，该公司发现房产证系伪造，即找刘铁军到公司解决问题，刘铁军打电话找来李霞中，由李霞中担保书担保7月31日还款。7月31日，刘铁军未能兑现还款，李霞中又要求宽限时间还款，并再次写下担保书担保8月3日还款，可至今仍未能兑现还款。8月8日下午，该公司安排8名男子到李霞中的住处要钱，李霞中无法还钱。
2007年9月21日17时20分，金展公司胡杰向南京市公安局鼓楼分局挹江门派出所报案称，2007年7月4日，刘铁军制作丹凤街77号201室假房产证骗取金展公司人民币200000元，后又以此房转卖金展公司骗取人民币330000元，刘铁军的丹凤街77号201室房产在2007年初已被银行查封，后此房又被玄武区法院查封。刘铁军在明知不能对丹凤街77号201室房产进行处置后用此房去骗530000元。
本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。结合双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：一、被上诉人陈松华是否是涉案房屋的实际买受人。二、刘铁军的委托代理人肖冉和陈松华签订的房屋买卖合同是否有效。
一、关于被上诉人陈松华是否是涉案房屋的实际买受人问题。本院认为，2007年7月4日，刘铁军出具授权委托书，委托金展公司员工肖冉办理转让涉案房屋的各项手续。2007年9月21日，同为金展公司员工的陈松华与刘铁军的委托代理人肖冉签订涉案房屋买卖合同，约定“价款为89万元，陈松华于2007年9月17日支付刘铁军27万元现金，余款于2007年10月15日前支付”。陈松华称房款分三次支付，支付给案外人王虹20万元、银行贷款62万元、余款7万元支付现金，但根据查明的事实，虽然2007年9月20日，案外人王虹出具收条，写明20万元由买房人陈松华支付，但根据2007年9月24日公安部门询问王虹的笔录表明，刘铁军向其借款的钱是金展公司支付的而非陈松华，结合2007年9月21日17时20分，金展公司经理胡杰向南京市公安局鼓楼分局挹江门派出所报警记录及金展公司经理胡杰、市场部经理何东明的询问笔录均称金展公司帮刘铁军还款20万元，可以认定陈松华支付给案外人王虹的20万元系金展公司所支付。2007年9月19日，陈松华与中国工商银行南京市汉府支行签订了个人购房借款、担保合同，以诉争房屋抵押担保借款62万元，该62万元由陈松华划入肖冉的帐户，陈松华称尾款7万元以现金的方式给了肖冉。金展公司经理胡杰报案情况及公安部门对金展公司经理胡杰、公司市场部经理何东明询问笔录均表明，该公司借款20万元给刘铁军，公司指派员工肖冉与刘铁军办理委托公证手续，如不能还款涉案房屋由肖冉全权处理。因此，陈松华支付给肖冉的两笔款项，应视为打入金展公司账户。由于肖冉系受金展公司的指示同陈松华签订房屋买卖合同并收取房款，结合陈松华系金展公司员工的事实，足以认定陈松华与刘铁军的委托代理人肖冉签订的房屋买卖合同，实为金展公司为了履行其与刘铁军之间“以房抵债”的约定而实施的单方民事行为，因此，陈松华实为金展公司的委托代理人，并非涉案房屋的实际买受人。上诉人认为肖冉以刘铁军的名义与陈松华签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户到陈松华名下，系金展公司单方面交易的买卖行为的上诉意见，本院予以采信。
二、关于刘铁军的委托代理人肖冉和陈松华签订的房屋买卖合同是否有效问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中，2004年12月17日，两上诉人的母亲廖其秀与案外人范某订立房屋买卖合同，约定以30万元的价格将诉争房屋出卖给案外人范某。2005年6月15日，范某与刘铁军订立房屋买卖合同，约定以50万元价格将诉争室房屋卖给刘铁军。范某称李霞中为办理贷款才将涉案房屋过户给范某，其未支付房屋价款，范某与廖其秀之间签订的合同，名为房屋买卖实为获取贷款，因此，范某与廖其秀之间签订的合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，因范某与廖其秀之间签订的合同无效，故此时诉争房屋的真实权利人仍为廖其秀。范某称其受李霞中指示将诉争房屋出售给刘铁军，刘铁军并未支付房款。2007年9月21日，公安部门讯问刘铁军的笔录表明，李霞中和刘铁军商定了李霞中以52万元回购诉争房屋。现李霞中主张其与刘铁军约定了房屋回购，并提供刘铁军出具的收条，认为其对诉争房屋享有权利。李霞中和刘铁军通过买卖房屋获取银行贷款，用款人归还款项后回购的约定，带有让与担保性质，违反了物权法定原则。且李霞中与刘铁军的交易实际上损害了当时房屋真正权利人廖其秀的利益。廖其秀去世后，两上诉人作为其继承人有权行使相应权利，因原审及二审中，刘铁军经合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，应视为刘铁军放弃举证、答辩权利，故对上诉人主张刘铁军处分房屋损害其权利的上诉主张，依法应予采信。刘铁军为向金展公司借款将涉案房屋处分权以公证委托的形式交给金展公司员工肖冉，金展公司未收回对刘铁军的借款，安排两员工自买自卖，虽陈松华已经对诉争房屋办理了物权变更登记手续，但该行为损害了上诉人李霞中、李孟英对涉案房屋应享有的合法权益，该合同应为无效。刘铁军向金展公司的借款，金展公司有权另行主张。原审法院以李霞中、李孟英要求确认刘铁军、陈松华签订的房屋买卖合同无效理由不足为由，不予支持李霞中、李孟英诉请不当，本院依法予以纠正。上诉人李霞中、李孟英的上诉理由成立，本院依法予以支持。
综上，因原判决适用法律错误，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2013）玄民初字第87号民事判决；
二、刘铁军与陈松华于2007年9月21日签订的房屋买卖合同无效。
原审案件受理费14817元、公告费（以实际发生额为准），由陈松华、刘铁军各负担一半；二审案件受理费14817元、公告费（以实际发生额为准），由陈松华、刘铁军各负担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 张卓慧
二〇一五年六月十日
书 记 员 孙雪松