江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1545号
上诉人（原审原告）孙多勇，男，1986年7月24日生，汉族。
委托代理人王春，江苏森远律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘国华，男，1958年3月18日生，汉族。
委托代理人周桂云，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人孙多勇因与上诉人刘国华房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4136号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
孙多勇原审诉称，2012年1月15日，孙多勇与刘国华签订房屋租赁合同，约定刘国华将本市洪武路198号A座501室房屋（以下简称诉争房屋）出租给孙多勇用于办公，租期三年，租金为21500元／月，租金提前一个月一年一交，孙多勇需交纳押金21500元。合同第六条约定：“如不能履行合同，提前一个月通知对方，本合同终止。由违约方承担违约责任，违约金3万元”；合同第八条补充协议第5项双方通过手写条款明确约定：“提前一个月通知甲方，乙方不算违约”。合同订立后，孙多勇按约交纳房租及押金，目前房租交纳至2015年1月31日。2013年5月，孙多勇提前两个月通知刘国华要求从7月终止合同。同年6月4日，孙多勇又正式通知刘国华要求按照合同约定提前终止合同，并要求刘国华退还7月1日之后的房租和押金172000元，但刘国华拒不还款。孙多勇认为，其比合同约定的期限提前一个月通知刘国华终止合同并腾空房屋，孙多勇的行为依约不是违约，刘国华应当退还租金及押金。为维护孙多勇的合法权益，故诉至原审法院，请求判令：1、刘国华返还2014年7月1日至2015年1月31日的房租及押金172000元；2、刘国华返还2014年7月至12月的物业费7143.2元、公共水电费744元。
刘国华原审反诉辩称，孙多勇未提前通知刘国华要求终止合同，也未于2014年6月底搬离诉争房屋，7月至12月实际仍在诉争房屋内，且相关物业费、公共水电费并未向刘国华缴纳，孙多勇诉请要求刘国华返还房租、租金、物业费及公共水电费，无事实及法律依据，请求依法驳回孙多勇的诉讼请求。同时，孙多勇在承租使用诉争房屋期间，损坏门厅地面地胶、地插、玻璃百叶窗隔断、木门等装修，并遗失监控设备，故刘国华依法提起反诉，请求判令：孙多勇赔偿房屋维修费等损失21431.35元（其中，地面地胶5245.37元、玻璃百叶窗隔断4200元、地插220元、木门240元、墙面修复4025.98元、监控主机、硬盘7500元）。
孙多勇原审辩称，刘国华所诉房屋装修损坏最多属自然磨损，并非孙多勇使用不当所致，租赁房屋的维修在没有合同特别约定的情况下本来就是出租方的义务；双方所签租赁合同附件约定的房屋附属设施只有两项，一是“前台”，另一是“监控”，数量均为“1”，事实上当时交付房屋时仅是一个监控摄像头，并没有所谓完整的“监控系统”，合同中也没有写明监控系统，根据谁主张谁举证的原则，现刘国华要求孙多勇偿还其一套完整的监控系统，包括主机、硬盘、监视器等，应当提供证据证明当时的监控系统包括上述内容，分别是什么型号、品牌、规格、价格、购买年份等。综上，请求依法驳回刘国华的反诉请求。
原审法院经审理查明，2012年1月15日，刘国华（甲方）与孙多勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：刘国华将诉争房屋出租给孙多勇，租期自2012年2月1日起至2015年1月31日止；月租金21500元，押金21500元；双方不得违约，如无法继续本合同，必须提前一个月通知对方，本合同终止，由违约方承担违约责任，违约金为30000元。另双方在补充协议中约定：“……5、提前一个月通知甲方，乙方不算违约……。”双方同时在《房屋内附属设施清单》中明确设施包含“前台”、“监控”各一，上述设施、设备经双方验收确认功能和外观完好。当日，孙多勇支付租房押金21500元。
另查明，孙多勇已实际向刘国华支付租金至2015年1月31日。2014年6月4日，孙多勇向刘国华提出其不再继续承租诉争房屋，表示将于2014年7月1日搬离诉争房屋，双方就合同解除的费用结算、违约责任等问题进行磋商，但未达成一致意见。2014年6月27日，孙多勇搬离诉争房屋时与大厦物业产生纠纷，当日，孙多勇向大厦物业支付2014年7月至12月期间的物业服务费7143.2元。2014年9月1日、9月2日，孙多勇自诉争房屋内搬出桌、椅等办公用品。
再查明，2014年8月25日，孙多勇诉至原审法院，要求刘国华退还2014年7月1日之后的租金、物业费、公共水电费以及押金。在案件审理过程中，孙多勇与刘国华在原审法院组织下，于2014年11月7日对诉争房屋进行交接，孙多勇并结清2014年11月7日之前的公共水电费。当日，孙多勇将诉争房屋内物品清空，刘国华提出监控主机及硬盘遗失，并提出门厅地胶磨损并变色，木门损坏一扇、部分玻璃百叶窗隔断调节不灵活、铜地插损坏一只、侧门门吸损坏、大门密码锁失灵、钥匙少一组等问题。交接当日，孙多勇委托密码锁厂家至现场更换全新密码锁。现孙多勇认可承担侧门门吸维修费800元及配钥匙费用15元，对刘国华所提其他问题和相关反诉请求均不认可。
以上事实有《房屋租赁合同》、接处警工作登记表、物品放行条、录音资料、零星维修工程预算总价及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。孙多勇与刘国华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效。根据合同约定，一方如无法继续履行合同，必须提前一个月通知对方，合同终止，另双方特别约定，孙多勇提前一个月通知不算违约，故孙多勇在提前一个月通知的情况下有权解除合同，不构成违约。现有证据表明，孙多勇在2014年6月4日即向刘国华提出解除合同，虽然双方未能就合同解除相关事宜达成一致意见，但并不影响孙多勇依约行使单方解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行。对于孙多勇提出的要求刘国华退还2014年7月1日之后的租金、物业费、水电费的诉讼请求，原审法院认为，孙多勇提交的证据不足以证明其于2014年7月1日前将诉争房屋腾空交还，双方在法院的组织下于2014年11月7日完成交接，故刘国华应将11月7日之后的租金59545、物业费2103.26元返还给孙多勇。对于孙多勇提出的要求刘国华退还押金的诉讼请求，因合同约定孙多勇提前一个月通知解除合同，不构成违约，押金应予退还，因孙多勇同意承担侧门门吸维修费800元、配钥匙15元，故刘国华将上述费用扣除后，应将剩余押金20685元退还给孙多勇。对于刘国华提出的要求孙多勇赔偿损失21431.35元的反诉请求，其中，修复地胶、玻璃百叶窗隔断、铜地插、墙面、木门等费用，因双方合同约定装修自然损坏不追究孙多勇责任，刘国华提出的上述损坏，并未超出租赁房屋正常使用可能产生磨损范围及程度，其要求孙多勇赔偿上述损失，依据不足，原审法院不予支持。另对于监控主机及硬盘的购置费用，刘国华主张孙多勇在承租使用期间，原有监控主机及硬盘灭失，故要求赔偿，孙多勇则主张房屋移交时仅有监控探头，没有主机等设备。原审法院认为，从双方签订合同时确认的设备设施清单来看，刘国华交付使用的诉争房屋内装有监控设备，且双方确认设备、设施功能和外观完好，则可以认定交付时应包含具备监控功能的相关设备，现孙多勇主张仅有监控探头而主体及硬盘，显然无法实现监控功能，孙多勇该主张，与事实不符。因孙多勇无法返还监控主机及硬盘，刘国华要求作价赔偿，于法有据。对于赔偿数额，刘国华单方委托装饰公司出具预算价格，孙多勇不予认可，因双方在签订合同时未明确约定监控设备的品牌及型号，导致难以准确认定损失金额，故原审法院结合当前市场行情及房屋状况，酌定该项损失以5000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、被告（反诉原告）刘国华于判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）孙多勇房屋租金59645元、押金20685元、物业管理费2103.26元，共计82433.26元。二、原告（反诉被告）孙多勇于判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）经济损失5000元。三、驳回被告（反诉被告）刘国华的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1949元，由原告（反诉被告）孙多勇负担1056元、被告（反诉原告）刘国华负担893元、反诉案件受理费168元由原告（反诉被告）孙多勇负担40元、被告（反诉原告）刘国华负担128元。
上诉人孙多勇不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清，导致被上诉人租金返还开始日期计算错误。一审判决认为：返还租金的计算点必须从腾空并交还房屋开始，这一计算点于本案不适用。被上诉人在明知合同终止后，不但不配合收房，还用各种手段阻止上诉人搬离腾空房屋。故一审判决被上诉人返还自2014年11月7日之后的租金是错误的；二、一审判决支持被上诉人反诉监控5000元没有任何事实和法律依据。租赁合约附件约定的房屋内附属设施只有两项，一是“前台”、另一是“监控”。当时被上诉人交付给上诉人的仅仅是一个监控摄像头，并没有完整的“监控系统”，合同中对此也未有约定，且被上诉人也没有举证足够证据就其“监控系统”进行证明。综上，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人一审的诉讼请求，并驳回被上诉人一审的反诉请求；请求判令被上诉人承担一、二审的诉讼费。
上诉人刘国华辩称，我方认为原审判决除了要求我方退还物业管理费一项错误，其他认定事实，适用法律正确。故请二审法院依法驳回孙多勇的上诉请求。
上诉人刘国华不服原审判决，向本院提起上诉称，《房屋租赁合同》第四条：“租期内电话、水、电、煤气、物业费等由乙方（被上诉人）自行承担。”一审已认定本案为房屋租赁合同纠纷，2014年7月至12月物业费7143.2元由被上诉人向南京永和物业管理有限责任公司城开大厦物业服务中心自行缴纳，物业费并未交上诉人，即使退还也应当是物业公司退还。且，上诉人不是个体经营户，也不住在南京市建邺区仁园7幢402室，原审判决错误。综上，上诉人请求二审法院依法撤销（2014）秦民初字第4136号民事判决第一项；由被上诉人承担全部诉讼费用。
上诉人孙多勇辩称，关于物业管理费，对方上诉没有事实和法律依据。因该物业管理费缴纳的指向就是涉案房屋，在合同解除且房屋返还之后，无论物业公司是否退还该部分管理费，刘国华均是受益者。
二审查明的事实与原审查明的事实相同，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人孙多勇与上诉人刘国华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。合同履行过程中，孙多勇提出提前解除合同，符合合同关于一方如无法继续履行合同必须提前一个月通知对方的约定，故不应当认定系孙多勇违约，但因孙多勇未及时将房屋物品清理腾空，双方在原审法院的组织下于2014年11月7日前才完成交接，原审法院只判决退还交接后的剩余租金及押金，不违反法律规定。上诉人孙多勇提出上诉应退还2014年11月7日前的部分租金，没有依据，本院不予支持。上诉人刘国华上诉主张不应退还物业费，因双方的租赁合同已经解除，孙多勇已支付交房之后的物业费应由刘国华返还，故对其上诉请求，本院不予支持。孙多勇上诉主张不应赔偿监控损失5000元，因双方在交接清单中明确存在监控设施，原审法院酌定5000元，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1999元，由上诉人孙多勇负担1949元，上诉人刘国华负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 王苏云