广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第413号
原告：中山火炬城建物业服务有限公司，住所地中山市火炬开发区。
法定代表人：李子程，总经理。
委托代理人：孙涛、张子扬，分别系广东登鼎律师事务所律师、律师助理。
被告：苏峰，男，1979年7月30日出生，汉族，住中山市港口镇。
委托代理人：苏国才，系被告苏峰的父亲。
原告中山火炬城建物业服务有限公司诉被告苏峰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月16日受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告中山火炬城建物业服务有限公司的委托代理人孙涛、张子扬，被告苏峰以及其委托代理人苏国才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山火炬城建物业服务有限公司诉称：原告为中山市港口镇美景花园二期的物业管理服务公司，一直为该小区进行管理和提供服务，被告作为小区业主，依法应在2003年5月1日至2012年12月31日期间按每月69元、2013年1月1日至2013年10月31日期间按每月88元向原告缴纳物管费，逾期交纳的，每日按欠费的2‰支付滞纳金。但被告从2003年5月起就一直没有缴纳物管费及梯灯费，截止到2013年10月止，被告共欠原告物管费8884元，滞纳金28384.4元，梯灯费108元，以上合计37376.4元。经多次催缴未果，原告特向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费8884元、滞纳金（暂计算至2013年10月31日为28384.4元，实际计算至拖欠物业管理费清付之日）及梯灯费108元，共计37376.4元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告增加诉讼请求，要求物业服务费计算期间自2003年5月1起至2014年2月28日止，共计9236元；将诉求1的滞纳金变更为违约金，并明确违约金计算方式为：从欠费次月1日起至清偿之日止，以每月欠费金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.核准变更登记通知书；2.《前期物业服务合同》及《物业服务合同》；3.催缴单；4.资质证书；5.业主委员会备案表。
被告苏峰辩称：1.原告所依据的《物业服务合同》，违反《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等法律法规的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订的，且在本案起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认，依法应当认定为无效合同；2.原告向被告提出追缴2003年5月1日至2007年12月31日的物业服务费，这一时段原告与被告没有任何合同约定，也没有为被告提供任何物业服务，原告无权就此提出主张；3.依照民法通则的相关规定，原告向被告提出追缴2008年1月1日至2011年12月31日物业服务费的主张，在法定时效期间内未尽合理催缴，已超过法定诉讼时效，原告提供的催费通知等证据有事后补做的伪造嫌疑；4.本案诉讼纠纷是因原告的违法违规行为以及在其为小区物业服务中未尽相应的责任和义务而引发的，理应承担本案有关诉讼费用。5.被告不同意缴纳2003年5月1日至2014年2月28日物业管理费、违约金与梯灯费。
被告就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：1.致物业公司备忘录；2.民事答辩状；3.民事起诉状；4.美景花园物业费缴费收据；5.照片；6.美景花园部分业主书面证明。
经审理查明：原告原名称为中山市香晖物业服务有限公司，于2012年12月5日变更为现名称，原告经营范围包含物业管理，资质等级为三级。
2007年10月22日，中山市美景置业有限公司（以下简称美景公司）与原告签订《前期物业服务合同》，约定：美景公司委托原告对中山市港口镇美景花园一至三期商住小区实行前期物业管理；美景花园一至三期商住小区占地面积86658平方米，其中绿地面积51717.84平方米；建筑面积130000平方米，其中住宅108840.80平方米、商铺3723.30平方米；原告按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费按各户使用量另行分摊；第二期多层住宅按建筑面积每月每平方米为0.5元收取；业主缴纳物业服务费时间为每月10日前；若业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金；服务期限自2007年11月1日起至2010年10月30日止或直至业主委员会成立后自行失效；前期物业服务合同还对物业服务事项、服务质量等内容作了约定。
港口镇美景花园一至三期业主委员会（以下简称美景花园一至三期业委会）于2010年5月组建，于同年11月30日在中山市房地产行业协会备案。2011年4月27日，美景花园一至三期业委会与原告签订《物业服务合同》，约定服务期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。2013年1月13日，双方再次签订《物业服务合同》，约定多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业服务费、服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。两份《物业服务合同》约定的其余事项基本与《前期物业服务合同》一致。
位于中山市港口镇美景2期＊幢＊房的业主系刘某某与被告，房屋建筑面积129.82平方米，每月物业服务费在2012年12月31日之前为64.91元（129.82平方米×0.5元／平方米·月），在2013年1月1日之后为90.87元（129.82平方米×0.7元／平方米·月）。因被告拖欠物业服务费、梯灯费等费用，原告经多次催收无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，原告坚持只向被告主张权利，不要求刘某某承担本案责任。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告是具有物业服务资质的企业，与美景公司签订的《前期物业服务合同》、与美景花园一至三期业委会签订的两份《物业服务合同》均合法有效，对被告具有约束力。被告认为上述合同无效的理由，因无提供充分证据证明，本院不予采信。
关于原告主张的2007年11月1日之前的物业服务费问题。经查，《前期物业服务合同》约定的物业服务期间自2007年11月1日起，对此前物业服务费的收取，原告没有合同依据或已提供物业服务的事实依据，本院对原告主张的2007年11月1日之前的物业服务费不予支持。
关于原告主张的部分诉求是否超过诉讼时效的问题。被告表示原告在2011年12月31日前从未向其催缴过物业服务费，依法超过法定诉讼时效。经查，原告出示的催费通知没有被告的签收证明，被告也不予确认，此后，原告未能进一步举证证明存在诉讼时效中断的情形，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，被告有关2011年12月31日之前的物业服务费已超过法定诉讼时效理由成立，本院对原告自2007年11月1日至2011年12月31日期间的物业服务费不予保护。
关于原告提供的物业服务是否到位的问题。本院认为，物业管理公司有提供服务的义务，业主有交纳物业服务费的义务；只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵的情况下，业主才可以行使履行抗辩权，拒缴物业服务费。何谓重大瑕疵？应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量来综合确定，坚持质价相符的原则。就本案而言，原告提供了包括绿化、保洁、维护公共秩序等方面在内的物业服务，总体质量基本达到了合同约定的标准，与其较低的物业收费标准相符，应当认定原告已经履行了合同义务。被告作为该物业服务区域的业主，理应向原告缴纳物业服务费。从被告出示的照片反映，小区部分消防设施遭到一定的毁损是客观事实，对此原告应进行积极整改以消除火灾隐患。但原告的此项管理瑕疵非被告拒付物业服务费的理由。首先，若被告按时履行缴费的义务而原告服务不到位，并经被告或业主委员会要求改善后仍呈持续状态时，被告可依合同法追究原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可依据《物业管理条例》行使权利。其次，物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，若每位业主根据个人的判断而拒交物业服务费，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业服务企业改善服务质量，不利于小区整体管理。因此，被告拒付物业服务费的理由不充分，本院不予支持。被告应向原告支付自2012年1月1日至2014年2月28日期间的物业服务费2051.1元（64.91元／月×12月＋90.87元／月×14月）。
关于违约金的问题。诉讼中，被告对违约金的计算提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将被告应承担的违约金调整为：以每月拖欠物业服务费总额为基数，从欠费次月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
关于梯灯费问题。《前期物业服务合同》《物业服务合同》明确了共用的水电费根据各户使用量另行分摊，虽原告未能提交梯灯费的发票，但梯灯费在日常居住生活过程中确实会产生，原告主张按3元／月计收梯灯费亦属合理，本院予以支持。被告应向原告支付自2012年1月1日至2014年2月28日期间的梯灯费78元（3元／月×26月）。
《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条规定，业主应对拖欠的物业服务费承担连带责任。经查，涉案物业业主为刘某某和被告，现原告明确只对被告主张权利，视其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；被告抗辩有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告苏峰于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬城建物业服务有限公司支付自2012年1月1日至2014年2月28日期间的物业服务费2051.1元及违约金［计算方法：从欠费次月1日起至本判决确定给付之日止，以每月拖欠物业服务费总额为基数（其中2012年1月至2012年12月期间每月欠费总额为64.91元，2013年1月至2014年2月期间每月欠费总额为90.87元），按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算］；
二、被告苏峰于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬城建物业服务有限公司支付梯灯费78元；
三、驳回原告中山火炬城建物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费734元，减半收取367元（原告已预交），由原告中山火炬城建物业服务有限公司负担320元，被告苏峰负担47元（被告负担部分在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 林佩坚
二〇一四年三月十四日
书 记 员 雷绮婷