辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第1014号
上诉人（原审被告）孟庆有，男。
委托代理人吕吉昌，系辽宁同人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大连白云物业管理有限公司，住所地大连市西岗区白云新村山庄北二街24号。
法定代表人姚万增，系该公司经理。
委托代理人何小鹿，男，系该公司职员。
委托代理人杨婕妤，女，系该公司职员。
上诉人孟庆有因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院作出的（2013）中民初字第4232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟庆有及其委托代理人吕吉昌，被上诉人大连白云物业管理有限公司（以下简称“白云物业公司”）的委托代理人何小鹿和杨婕妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告白云物业公司诉称，被告孟庆有与原告白云物业公司达成《房屋租赁协议》，被告租赁原告大连市中山区明泽街78号房屋，建筑面积350平方米，用于经营。租期三年（自2005年10月1日至2008年9月30日止）。现租赁期限已过，且被告在租赁期间未经原告允许将部分房屋转租他人牟利，违反了《租赁协议》的第四条。为此诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；判令被告腾退租用的原告房屋。
原审被告孟庆有辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在原告受托管理案涉房屋前已经长期承租了该房屋，有协议为凭。该协议中规定如果部队需要自用，应提前一年通知被告，部队及第三方应承担被告所投入的全部基础建设费用27.4万元，而原告作为沈阳军区大连房地产管理局的受托人代为管理房产，其理应履行该义务，而原告既未提前一年通知被告，也未给付被告所投入的基础建设费用27.4万元，就要求被告腾退房屋于法无据。关于原告陈述被告违法转租一节，被告转租是经过原告委托人沈阳军区大连房地产管理局同意的，且原告接受委托后也是知晓此事的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，原告以被告违法转租要求解除合同是没有事实及法律依据的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
大连市中山区人民法院经审理查明，2006年8月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将坐落于大连市中山区明泽街78号房屋（建筑面积350平方米）出租给被告使用，租期三年，自2005年10月1日起至2008年9月30日止。协议约定房屋年租金8万元，每年6月30日前付清年租金。房屋使用期间，被告不准私自改变用途、转租、转让或买卖。协议期满后，被告仍租用该房屋，双方未重新签订房屋租赁协议。被告在租用房屋期间将案涉房屋部分转租，未经原告同意。经查，案涉房屋原系中国人民解放军81065部队后勤部营房处房产，1998年4月1日，被告孟庆有代表大连艺发装修公司与81065部队后勤部营房处签订《租用房屋及场地协议》及《补充协议》，租赁案涉房屋使用，租期自1998年4月1日至2003年4月1日。后中国人民解放军81065部队后勤部营房处房产由沈阳军区大连房地产管理局接管。2013年7月24日，沈阳军区大连房地产管理局与原告召开物业管理协调会议，会议商定中山区明泽街78号一层公建，属于移交范围内的经营用房，由原告公司自主出租管理。2003年10月5日，沈阳军区大连房地产管理局委托原告对包括案涉房屋在内的市内家属生活区进行物业管理，包括收取房租等。1999年4月7日，沈阳军区大连房地产管理局同意被告孟庆有对外转租，但不能超出与沈阳军区大连房地产管理局之间的租期。2003年10月24日，沈阳军区大连房地产管理局通知被告孟庆有，案涉房屋物业管理委托给原告，自2003年10月1日起，租金向原告缴纳，原合同照常履行到终止日。再查，2002年9月19日，沈阳军区大连房地产管理局与被告签订《军队房地产租赁合同》，租期至2005年10月1日止。
大连市中山区人民法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同到期后，双方未续签合同，被告继续使用，形成不定期租赁，原告有权随时解除合同。原告诉至原审法院要求解除，被告应诉，解除租赁合同的通知视为到达被告，双方租赁关系即已解除，被告不再享有占有使用房屋的权利，应将房屋腾退给原告，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，予以支持。关于被告辩称，其与81065部队后勤部营房处签订租赁协议，部队承诺如部队需要自用或转与第三方使用、经营，被告不续租，部队及第三方返还被告投入的基础建设费用27.4万元一节，因案涉房屋在被告与81065部队签订合同后，先后又分别与沈阳军区大连房地产管理局及原告签订了房屋租赁协议，在后来签订的租赁协议中均未有基础建设费用的约定，被告以此作为不腾退房屋的抗辩理由，没有事实和法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原审法院判决：一、被告孟庆有于判决发生法律效力之日起十日内将位于大连市中山区明泽街78号房屋（建筑面积350平方米）腾退给原告大连白云物业管理有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费12000元，由被告负担。
宣判后，孟庆有不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。其主要上诉理由是：1.孟庆有与81065部队签订的《补充协议》是有效的，虽然此后在与沈阳军区大连房地产管理局及白云物业公司签订的租赁协议中未提及《补充协议》，但不代表《补充协议》不存在，因该《补充协议》是基础，否则其他租赁协议不可能产生。2.案涉房屋的产权没有变更，白云物业公司只是受托管理，白云物业公司行使的是部队对案涉房屋的权利，亦应履行部队对案涉房屋应承担的义务。故原审仅判决腾退而没有判令返还基础建设费是错误的。3.白云物业公司不具有诉讼主体资格。因其是受委托管理案涉房屋，法律后果应由沈阳军区大连房地产管理局承担，故白云物业公司不具有诉讼主体资格。4.既然沈阳军区大连房地产管理局委托白云物业公司管理案涉房屋，即应将《补充协议》也移交给了白云物业公司，现该公司拒不提交，原审对此未予审查。5.既然各方均认可孟庆有实际投入了27.4万元，而投入部分现在由白云物业公司管理受益，对该受益部分，如果白云物业公司不返还投资款，即应让孟庆有参与分配。6.孟庆有在原审曾要求追加案涉房屋的产权人为第三人参加诉讼，但原审未予准许，二审应准予追加。7.孟庆有在原审提出反诉请求，原审无正当理由拒绝。8.本案不属于法院的受理范围，应依法驳回白云物业公司的起诉。因案涉房屋所有权人为中国人民解放军总后勤部，该房屋产权属于军队，根据最高人民法院法研（2003）123号文件规定，涉及军队房地产腾退的案件，不属于人民法院受理案件范围，应不予受理或驳回起诉。9.原审法院适用法律错误。因案涉的租赁协议是白云物业公司将受托管理的部队所有的房屋出租给孟庆有，应办理军队房地产租赁许可证，否则合同应为无效。现案涉房产出租并未办理军队房地产租赁许可证，故原审法院认定合同有效是错误的。
白云物业公司表示服从原审法院判决。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于孟庆有依据最高人民法院研究室《关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》（下称“《答复》”）（法研（2003）123号）的规定，主张本案不属于人民法院审理范围一节，《答复》规定：“根据最高人民法院1992年11月25日下发的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》精神，因涉及军队房地产腾退、拆迁安置而引起的纠纷，不属于人民法院主管工作的范围”，而《答复》中所依据的《通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。故《答复》中所指的“军队房地产腾退”是指“因军队房地产内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，而本案是平等民事主体间因房屋租赁合同纠纷而引发的房屋腾退之诉，显然不属于《答复》中所规定的法院不予受理的情形。故《答复》不适用于本案，本案属于人民法院审理范围。对上诉人此项上诉主张不予支持。
关于孟庆有依据建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（下称“通知”）第三条“严格实行租赁许可证制度。《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证”的规定，主张因案涉房屋没有办理《军队房地产租赁许可证》，故案涉租赁合同无效一节，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定时，才能被认定为无效。而前述《通知》仅为部门规章，不属于法律、行政法规，且《通知》只是规定《军队房地产租赁许可证》是租赁活动的有效凭证，并没有规定租赁合同的效力以办理《军队房地产租赁许可证》为前提条件，现双方当事人签订的《房屋租赁协议》并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效，故对上诉人此项上诉主张同样不予支持。
关于孟庆有主张白云物业公司不具有诉讼主体资格一节，从已查明的事实可以看出，白云物业公司在受托管理案涉房屋后，与孟庆有签订了《房屋租赁协议》，孟庆有根据《房屋租赁协议》的约定占有、使用案涉房屋。现租赁期限已届满，双方未重新签订租赁协议，双方间形成的是不定期租赁合同关系，白云物业公司有权随时要求解除合同。既然白云物业公司作为出租人在签订合同时将案涉房屋交予孟庆有使用，现白云物业公司主张解除合同时，孟庆有作为承租方应将案涉房屋返还给合同的相对方白云物业公司，故白云物业公司有权主张孟庆有腾退案涉房屋，对上诉人此项上诉请求不予支持。
关于孟庆有主张其在租赁过程中，已投入的基础建设费，根据其与81065部队后勤部营房处签订的“补充协议”的约定，上述投资应予返还一节，因本案系基于白云物业公司要求解除合同及腾退房屋而引起的房屋租赁合同纠纷，现孟庆有主张的基础建设投资费补偿，与本案是两个不同的法律关系，孟庆有以抗辩的方式提出上述主张不妥，应通过提出反诉或另行起诉解决，因孟庆有在原审过程中并未提出反诉，故孟庆有的该主张不属于本案审理范围。
关于孟庆有提出其在原审曾要求追加沈阳军区大连房地产管理局为第三人、提出反诉未被准予一节，原审卷宗材料中未有显示孟庆有曾提出过上述主张，且根据法律规定，二审不允许追加当事人或提出反诉，故对孟庆有此观点不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，由上诉人孟庆有承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年九月××日
书 记 员 王 亮