黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1005民初1340号原告：董宝全，男，1960年9月17日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市西安区。原告：刘淑春，女，1960年3月27日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市西安区。二原告委托诉讼代理人：邱钢，黑龙江鼎坤律师事务所律师。被告：韩洪英，女，1967年9月9日出生，汉族，无固定职业，住所地大兴安岭地区。原告董宝全、刘淑春与被告韩洪英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序于2018年7月24日公开开庭进行了审理，原告董宝全、刘淑春的委托诉讼代理人邱钢到庭参加诉讼，被告韩洪英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董宝全、刘淑春向本院提出诉讼请求：1.被告韩洪英将原告出租给被告韩洪英的、坐落于牡丹江市西安区水道路白酒厂20号楼2层的房屋腾退返还给原告；2.被告韩洪英向原告支付自2017年11月16日起至实际腾退返还日止的房屋租金（按照月租金500元计算）；3.由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2016年11月8日，原告刘淑春与被告签订了房屋租赁合同，该合同约定原告将坐落于牡丹江市西安区水道路白酒厂20号楼2层的房屋出租给被告，月租金为500元，租期为自2016年11月16日至2017年11月15日止，租赁用途为住房，被告按年支付房租，被告负担水电费、煤气费、物业管理费。该房屋产权证登记所有人为原告董宝全，二原告系夫妻关系。原告在租赁期限届满后多次要求被告腾退返还房屋或双方另行签订租赁合同，被告继续交纳租金，但被告以种种理由为借口，既不腾退房屋，也不签订租赁合同并交纳租金，该行为已经严重损害了原告的合法权益。被告韩洪英未到庭，未答辩。原告董宝全、刘淑春为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、2016年11月8日原告刘淑春与被告韩洪英签订的房屋租赁合同一份。意在证明原告刘淑春与被告于2016年11月8日签订该租赁合同，双方约定原告将位于牡丹江市西安区水道路白酒厂20号楼2层的房屋出租给被告。租赁期限为自2016年11月16日至2017年11月15日止，月租金500元，被告按年支付租金。证据二、牡丹江市房屋登记查询证明一份。意在证明原告董宝全系上述房屋的所有权人。该房屋的产权证号为牡房权证西安区字第xx**号，建筑面积为50.08平方米，所在层数为2层，楼总层数为7层，该房屋已经抵押给金融机构。证据三、二原告的结婚证一份。意在证明二原告系夫妻关系，于1988年3月24日在牡丹江市阳明区政府登记结婚，证号为字第114号。被告韩洪英未到庭，未质证。原告当庭表示，其所述内容均属实，如不属实愿承担相应的法律责任。本院认为，因原告证据一中有被告韩洪英的签名、证据二上系房产部门出具的证明并盖有相关部门的公章、证据三系民政部门出具的合法有效的婚姻证明，且被告未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证的权利，故本院对上述证据予以采信。被告韩洪英未到庭，未举证。根据原告的举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，确认本案法律事实如下：2016年11月8日，原告刘淑春与被告签订了一份房屋租赁合同，该合同约定原告将坐落于牡丹江市西安区水道路白酒厂20号楼2层的房屋出租给被告，月租金为500元，租期为自2016年11月16日至2017年11月15日止，租赁用途为住房；被告按年支付房租，被告负担水电费、煤气费、物业管理费；被告支付原告500元抵押金，如合同终止时被告不拖欠任何费用，原告返还被告押金；租赁期满后，如被告要求继续租赁，原告刘淑春则优先同意被告继续租赁，如原告刘淑春未明确表示不续租，则视为同意被告继续承租；原告刘淑春两年内不调房价，以后随行就市。二原告称上述房屋租赁合同签订当日，被告给付了一年的租金，同时原告将房屋交给被告占有和使用。上述房屋租赁合同中体现的房屋在房产部门登记所有人为原告董宝全，该房屋的产权证号为牡房权证西安区字第x**号，二原告系夫妻关系。二原告称在租赁期限届满后，因被告没有明确表示续租，且原告也不想将房屋继续租给被告，故原告要求被告从租赁房屋中搬走，但被告拒绝搬走，也未向原告不缴纳房租；现在房屋仍由被告占有和使用中，原告联系不到被告。庭前，被告曾到本院与本案的主审法官反映，本案涉及的房屋在被告租赁期间曾被盗窃过，且犯罪嫌疑人是原告的亲戚，所以被告拒绝向原告交纳房租，但被告未向本院递交书面答辩状，也未参加庭审。本院认为，因二原告出示了原告刘淑春与被告签订的房屋租赁合同，该房屋所有人董宝全与原告刘淑春系夫妻关系，对上述房屋租赁合同予以认可，且被告韩洪英未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证的权利，故二原告与韩洪英之间的租赁关系成立且合法有效。但二原告与被告韩洪英之间的租赁期限已经届满，且根据上述房屋租赁合同约定租赁期满后，如被告要求继续租赁，原告刘淑春则优先同意被告继续租赁，如原告刘淑春未明确表示不续租，则视为同意被告继续承租，因被告未到庭参加庭审，故被告无法证实其曾向原告主张过续租，且向原告交纳了第二年的租赁费用，而原告起诉被告的行为可以视为原告明确表示不再与被告续租，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原告要求被告返还租赁物即原告董宝全所有的位于牡丹江市西安区水道路白酒厂20号楼2层、牡房权证西安区字第xx**号的房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。又依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因被告在合同到期后没有积极与原告洽谈续约，并继续占有和使用房屋，应当视为违约，原告要求被告按房屋租赁合同约定的月租金500元给付自2017年11月16日起至被告返还房屋时止的租金，既相当于原告可因被告履行合同后可以获得的利益，也没有超过原、被告签订房屋租赁合同时，被告可以预见的损失，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩洪英于本判决生效后十日内将原告董宝全所有的位于牡丹江市西安区水道路白酒厂20号楼2层、牡房权证西安区字第x**号的房屋返还给原告董宝全、刘淑春；二、被告韩洪英于返还上述房屋之日给付原告董宝全、刘淑春自2017年11月16日起至被告韩洪英返还原告上述房屋时止的租金（按月租金500元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告韩洪英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员 魏丹丹二〇一八年七月二十六日法官助理 于 杰书 记 员 于 淼后附本案涉及的法律条款1.《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。3.《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。6.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。