安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04389号
上诉人（原审被告）：王涛。
委托代理人：李毅刚，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：王珏，安徽安泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽和合商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路278号财富广场B座107号，组织机构代码67755274-7。
法定代表人：苏晓玉，总经理。
委托代理人：刘大云，安徽承义律师事务所律师。
上诉人王涛因与被上诉人安徽和合商业经营管理有限公司（以下简称和合商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第01957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：安徽置地投资有限公司出具授权委托书一份，将位于包括涉案房屋在内的合肥市濉溪路278号置地国际广场自持产权商铺委托和合商业管理公司进行统一招商经营管理，委托期限为2010年1月8日至2022年1月7日，在此期间和合商业管理公司有权独立出租经营管理委托人的商铺，对于其出租经营管理的行为安徽置地投资有限公司均予以认可。2012年12月28日，和合商业管理公司同王涛签订置地国际广场租赁合同一份，合同约定：和合商业管理公司将位于合肥市庐阳区濉溪路278号置地国际广场203商铺（计租面积772㎡）出租给王涛，王涛的地址为合肥市财富广场B-610，王涛租赁该物业经营范围为港式茶餐厅，租赁期限自2013年1月6日至2018年3月31日，其中2013年4月1日至2014年3月31日的月租金为66392元、月管理费为17815元，2014年4月1日至2016年3月31日的月租金为74112元、月管理费为19596元，2016年4月1日至2018年3月31日的月租金为81832元、月管理费为21556元，每次提前一个月将下一季度租金一次性支付给和合商业管理公司；管理费不含空调费，空调费实行按计量表计量，计量标准为0.45元∕kwh；租金、管理费每季度交付一次；王涛在签订本合同时须缴纳保证金150000元；若王涛逾期缴纳租金的，每逾期一天应支付三个月租金千分之三的违约金，若王涛逾期缴纳管理费，每逾期一天应支付三个月管理费千分之三的违约金。合同另约定：本合同项下承租人应当是在该物业所在地合肥市庐阳区设立的具备法人资格的营业主体，如乙方（王涛）不符合前述要求，乙方应在本合同签署30日内在该物业所在地设立法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动替代乙方成为本合同承租人；未经甲方（和合商业管理公司）书面批准，乙方不得对该物业进行任何形式的转租、分组、对外承包、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。合同签订后，王涛于2013年1月4日向和合商业管理公司缴纳了2013年4月1日至2013年6月30日的租金199176元、管理费53445元以及保证金150000元，2013年7月1日至2013年9月30日期间的租金经双方合意以消费储值卡进行抵扣。此后，王涛与王红多次通过银行转账和现金方式向和合商业管理公司缴纳了截止2014年11月5日产生的管理费与截止2014年11月26日产生的空调使用费，除此之外未向和合商业管理公司缴纳其他租金、管理费和空调使用费。2014年3月10日，王红出具证明一份，载明“王红于2014年2月21日交费用5000.4元为王涛在置地国际203商铺的空调流量费用”。后和合商业管理公司诉至原审法院，请求判令：1、解除和合商业管理公司与王涛于2012年12月28日签订的《置地国际广场租赁合同》；2、王涛立即支付和合商业管理公司租金1329692.8元（暂自2013年10月1日计算至2015年4月17日，此后按照合同约定的标准计算至合同解除之日），逾期支付租金的违约金311528.55元（暂按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2015年4月30日，此后按照前述标准计算至款清日止），管理费106256.4元（暂自2014年11月5日计算至2015年4月17日，此后按照合同约定的标准计算至合同解除之日），逾期支付管理费的违约金23877.73元（暂按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2015年4月30日，此后按照合同约定计算至款清日止），空调使用费11250.9元（暂自2014年11月26日计算至2015年3月25日，此后按照合同约定计算至款清日止），上述暂合计1782606.38元；3、确认王涛缴纳的保证金150000元在上述第二项诉讼请求中逾期支付租金的违约金中予以抵扣；4、王涛在合同解除后立即搬出并将位于安徽省合肥市庐阳区濉溪路278号财富广场三期置地国际广场203商铺交还和合商业管理公司；5、王涛承担本案的诉讼费用。
另查明：2013年11月8日，王涛向和合商业管理公司出具“房屋退租申请”，申请载明“我是承租贵公司在置地国际203商铺物业的王涛……现经营流水入不敷出，已然无力支付房租，现申请将港式厨房停业……同时停止交付港式厨房所占面积的房屋、物业费、管理费、公摊水电及相关费用”。2013年12月8日，和合商业管理公司同王涛签订“备忘录”一份，约定“甲、乙双方就乙方（王涛）于2012年12月28日承租了合肥市濉溪路278号置地国际广场203商铺，2013年7月1日至2013年9月30日期间的租金支付达成如下协议：因乙方经营较为困难，甲方同意此间租金以乙方餐饮消费储值卡抵扣，抵扣金额计1997176元，此部分租金甲方不开具租金发票”。和合商业管理公司分别于2014年9月2日、2015年2月11日、2月28日、4月14日向王涛作出了催款函和提醒函，催缴尚欠租金、管理费和空调使用费，均由王红签字确认，其中，2015年4月14日作出的提醒函载明2014年11月26日至2015年3月25日期间的空调使用费欠款为11250.9元。涉案房屋在租赁期内一直被彧兴记餐饮服务有限公司（以下简称彧兴记餐饮公司）用于经营港式茶餐厅，目前处于停业状态，尚未交还给和合商业管理公司。
再查明：2012年10月10日，王红与王涛签订合作协议书一份，协议约定：王涛依托自身的后厨团队力量，为开设港式茶餐厅提供前期策划、选址和未来实际经营中的后厨、运营管理，并按协议约定收取报酬……王红认可王涛的后厨团队，并同意按照本合同的约定进行合作，合作期限自本合同签订之日起至2017年10月9日止。2012年12月25日，王红出具委托书一份，载明“本人王红委托王涛签订置地国际广场203商铺的租赁合同”。王红于2013年9月22日向合肥市工商行政管理局提交公司设立登记申请书，申请设立安徽彧兴记餐饮服务有限公司，法定代表人为王红，股东系王红与王丽欣，住所地为涉案房屋。经核准，彧兴记餐饮公司于2013年10月28日登记成立。
原审法院审理后认为：本案争议焦点在于王涛是否系《置地国际广场租赁合同》的承租人。王涛抗辩称依据租赁合同约定，自彧兴记餐饮公司注册成立起就自动取代王涛成为本合同的承租人。经审查，原审法院认为王涛系《置地国际广场租赁合同》的承租人，应当依合同承担支付租金等各项义务，理由如下：
1、和合商业管理公司与王涛签订的房租租赁合同系双方真实意思表示，是双方合意的体现，对双方均有合同上的约束力，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订和履行的基础在于合同签订双方对彼此之间的信赖，合同中明确约定由乙方（王涛）设立法人资格的经营主体，可以看做系和合商业管理公司对王涛的信赖，但王涛并非彧兴记餐饮公司的法定代表人或股东。王涛虽举证抗辩称其与王红就彧兴记餐饮公司之间存在合作协议且是接受王红委托代为选址，但该合作协议和委托均为王红同王涛之间的内部约定，对外不具备约束力，本案租赁合同中并未提及王涛与王红之间的关系，且王涛没有证据证明已告知和合商业管理公司其与王红之间存在委托代理关系。此外，合同中约定王涛应在合同签订30日内设立法人资格的经营主体，王涛辩称该期限约定不能对抗设立法人所需的行政审批时间，但王涛未能提供证据证明其在合同签订后30日有向工商行政部门申请设立法人的行为，且彧兴记餐饮公司实际申请设立日期为2013年9月22日、成立注册于2013年10月28日，在时间上均远超过合同签订后能够设立法人的合理期限；
2、王涛提供的委托书中虽明确王红委托王涛代签合同，但该份委托书出具在彧兴记餐饮公司注册成立之前，彧兴记餐饮公司在注册成立后并没有以公司法人名义对此予以确认也没有同和合商业管理公司另行补签或重新签订租赁合同。王涛对由王红签字的催款函和提醒函均表示予以认可，但承租户一栏载明的系王涛，王涛虽抗辩称曾多次要求和合商业管理公司同彧兴记餐饮公司重新签订租赁合同但未能提供证据予以证明，和合商业管理公司对此也予以否认，王涛也未能提供证据证明彧兴记餐饮公司有作为承租人出具的相关凭证，故对其抗辩意见不予采纳；
3、从合同的实际履行情况来看，缴纳租金系承租人最主要的义务。依据和合商业管理公司提供的缴费凭据，王涛在彧兴记餐饮公司注册成立后仍继续以其个人名义向和合商业管理公司缴纳管理费及空调使用费，王红亦通过银行转账方式支付了部分费用，其中王红还出具证明一份证明其于2014年2月21日缴纳的5000.4元系代王涛缴纳涉案房屋的空调使用费。虽然王涛同王红之间存在合作协议，但合作协议中并未约定王涛有代为缴纳租金的义务。此外，王涛在彧兴记餐饮公司注册成立后又以个人名义向和合商业管理公司出具了房屋退租申请并同和合商业管理公司就部分租金达成调解意见签订备忘录，和合商业管理公司对此也予以认可，该份申请与备忘录上亦没有彧兴记餐饮公司的签章。因此，在合同实际履行的过程中，王涛始终都承担了承租人的主要义务也独立行使了作为承租人的主要权利。
综上，依据现有证据，不足以证明彧兴记餐饮公司系本案租赁合同的承租人，王涛系本案租赁合同的承租方并应依约履行相应的合同义务。和合商业管理公司在庭审中明确，王涛的房屋租金已缴纳至2013年9月30日、管理费已缴纳至2014年11月4日、空调使用费已缴纳至2014年11月25日，王涛虽对此表示不清楚但未能提供证据予以反驳，故原审法院对此予以认可。王涛逾期未缴纳房租已构成违约，依据法律规定，和合商业管理有限公司要求解除双方签订的房屋租赁合同并要求王涛返还涉案房屋，予以支持。对于合同解除的时间，和合商业管理公司主张其于2015年5月27日已向王涛送达了解除合同函，但王涛抗辩称未收到合同解除通知，因邮寄地址与合同约定的王涛联系地址不符且邮件投递记录显示均为他人收，庭审中双方均确认涉案房屋现已停业无人经营，故和合商业管理公司在涉案房屋外张贴解除合同函的行为亦不能视为完成送达，和合商业管理公司无其他证据证明王涛已收到该通知，故原审法院认定2015年5月27日合同尚未解除。因本判决作出之时尚未生效，故合同解除之日为本判决生效之日。
依据合同约定的租金计算标准，2013年10月1日至2015年4月17日之间的租金为1329692.8元（66392元×6月＋74112元×12月＋74112元÷30天×17天），故和合商业管理有限公司要求王涛支付该期间内租金且此后按照合同约定的标准计算至合同解除之日止，予以支持；对于因逾期支付租金产生的违约金部分，合同约定每逾期一天应按三个月租金的千分之三的标准支付违约金的标准过高，故和合商业管理公司主张按照银行同期银行贷款利率的四倍计算逾期违约金，予以支持，其中每日租金为2213元（66392元÷30日）。
依据合同约定的管理费计算标准，和合商业管理有限公司要求王涛支付2014年11月5日至2015年4月17日期间的管理费106256.4元且此后按照合同约定的标准计算至合同解除之日止，予以支持；对于因逾期支付管理费产生的违约金部分，合同约定每逾期一天应按三个月管理费的千分之三的标准支付违约金的标准过高，故和合商业管理公司主张按照银行同期银行贷款利率的四倍计算自2014年11月5日至款清时止的逾期违约金，予以支持。
对于空调使用费，和合商业管理公司于2015年4月14日作出的提醒函中载明2014年11月26日至2015年3月25日期间尚欠空调使用费为11250.9元，但王涛抗辩称没有王涛签字不予认可。王涛对由王红签字的2014年11月26日至2015年1月25日的末端计量收费单予以认可，故原审法院予以支持空调使用费7375.6元。对于和合商业管理公司主张将王涛已缴纳150000元保证金，因租赁合同中约定“在租赁期内，乙方（王涛）不得以保证金冲抵租金、管理费和其他费用”，王涛也并未明确同意抵扣，故对该项诉请不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除安徽和合商业经营管理有限公司与王涛于2012年12月28日签订的房屋租赁合同，王涛于本判决生效之日起十日内向安徽和合商业经营管理有限公司返还位于合肥市庐阳区濉溪路278号置地国际广场203商铺的房屋；二、王涛于本判决生效之日起十日内支付安徽和合商业经营管理有限公司自2013年10月1日至2015年4月17日的房屋租金1329692.8元（此后按照合同约定租金标准支付至本判决生效之日止）及逾期违约金（自2013年10月1日起按银行同期贷款利率四倍计算至房屋租金实际支付完毕之日止，计算基数为2013年10月1日为2213元，此后每日增加2213元）；三、王涛于本判决生效之日起十日内支付安徽和合商业经营管理有限公司自2014年11月5日至2015年4月17日期间的管理费106256.4元（此后按照合同约定的管理费标准支付至本判决生效之日止）及逾期违约金（自2014年11月5日起按银行同期贷款利率四倍计算至管理费支付完毕之日止，计算基数2014年11月5日为653元，此后每日增加653元）；四、王涛于本判决生效之日起十日内支付安徽和合商业经营管理有限公司空调使用费7375.6元；五、驳回安徽和合商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费27541元，由安徽和合商业经营管理有限公司负担2000元，由王涛负担25541元，保全费5000元由王涛负担。
上诉人王涛上诉称：原审法院认定王涛为涉案《置地国际广场租赁合同》的承租人认定事实和法律均错误。一、王涛并非涉案租赁合同的承租人。根据《置地国际广场租赁合同》的约定，承租人应当是该物业所在地合肥市庐阳区设立的具备法人资格的营业主体，而非自然人，且合同条款中设置了法人将自动替代自然人成为承租人的替代效力，王涛在签订涉案合同时并非是涉案合同的承租人，这一点和合商业管理公司也是知晓的，据此王涛才在租赁合同中签字，同时也按要求设立了彧兴记餐饮公司。因此，案外人彧兴记餐饮公司才是涉案租赁合同的合法相对方，是涉案房屋的承租人。二、彧兴记餐饮公司成立后，无需再与和合商业管理公司另行补签或者重新签订租赁合同。彧兴记餐饮公司开业经营两年多时间，和合商业管理公司对彧兴记餐饮公司承租方身份是明知和认可的，在合同已有明确约定系法人资格的经营主体且和合商业管理公司知晓彧兴记餐饮公司基本情况下，彧兴记餐饮公司已经自动成为是合同的相对方。三、王涛代缴管理费及空调使用费是职务行为，权利义务应当归属于案外人彧兴记餐饮公司。王涛与案外人王红合作经营彧兴记餐饮公司，王涛作为投资人之一，负责公司的后厨团队，有权向和合商业管理公司缴纳相关费用，公司成立前后，王涛认为自己是彧兴记餐饮公司的员工，其以个人名义代公司履行义务属于职务行为。王涛向和合商业管理公司出具的《房屋退租申请》以及部分租金达成调解意见签订的《备忘录》，都是以彧兴记餐饮公司员工身份出具的，彧兴记餐饮公司是否加盖公章，不影响其法律效力。综上，案外人彧兴记餐饮公司应当是涉案房屋租赁合同的相对方和承租人，故请求二审法院撤销原判决，改判驳回和合商业管理公司对王涛的诉请，本案一、二审诉讼费用全部由和合商业管理公司承担。
被上诉人和合商业管理公司答辩称：1、根据双方《置地广场租赁合同》第二条第3项约定，王涛应在本合同签署30日内在该物业所在地设立法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动替代王涛成为本合同承租人。该约定的很明确，租赁合同承租人的变更时需要王涛设立法人单位时才能变更。而本案中王涛并未设立法人主体，所以合同承租人变更条件未能成就，合同承租人依旧是王涛。2、虽然该合同约定了承租人应为具备法人资格营业主体，但王涛未能成立法人单位经营租赁合同项下的物业，是王涛对和合商业管理公司的违约，与合同主体是否变更没有关系。3、至于房屋是否是被彧兴记餐饮公司实际使用问题，也是王涛擅自将房屋转租他人或者与他人合作经营的违约情形，根据合同约定依法应当承担违约责任，与王涛作为合同相对人没有关系。4、关于王涛陈述其缴纳各种费用为职务行为的问题，从王红出具的证明可以看出其代王涛向和合商业管理公司支付部分费用。王红是彧兴记餐饮公司的法人，也就是说案外人彧兴记餐饮公司都认为房屋承租人系王涛。故王涛的上诉请求于法无据，请求二审法院依法驳回王涛的上诉请求，维持原审判决。
双方二审均未提供新证据，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为王涛是否为《置地广场租赁合同》的合同相对人。
首先，从合同的签订情况来看，王涛以其个人名义作为合同相对方与和合商业管理公司签订了《置地广场租赁合同》，该合同对双方均有约束力，双方应依约履行各自的义务。王涛虽举证抗辩称其与王红就彧兴记餐饮公司之间存在合作协议且是接受王红委托代为选址，但该合作协议和委托均为王红同王涛之间的内部约定，对外不具备约束力，本案租赁合同中并未提及王涛与王红之间的关系，且王涛没有证据证明已告知和合商业管理公司其与王红之间存在委托代理关系。
其次，从合同的双方约定来看，双方于2012年12月28日签订的《置地广场租赁合同》中约定“乙方（王涛）应在本合同签署30日内在该物业所在地设立法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动替代乙方成为本合同承租人”，而本案中王涛并未举证证明其设立了法人组织用以替代王涛个人作为合同的相对人，同时合同中约定王涛应在合同签订30日内设立法人资格的经营主体，但王涛未能提供证据证明其在合同签订后30日有向工商行政部门申请设立法人的行为。王涛认为彧兴记餐饮公司系合同签订后其成立的法人资格经营主体，但从彧兴记餐饮公司设立登记材料来看王涛并非该公司的股东，且彧兴记餐饮公司实际申请设立日期为2013年9月22日、成立注册于2013年10月28日，在时间上均远超过合同签订后能够设立法人的合理期限。在王涛未能依约按期设立公司的情况下，王涛与和合商业管理公司均未提出解除《置地广场租赁合同》，王涛仍依约向和合商业管理公司交纳相关房屋租赁费及管理费，和合商业管理公司也没有提出异议，应视为和合商业管理公司对王涛承租案涉房屋的认可。另彧兴记餐饮公司注册成立后其也未以公司法人名义与和合商业管理公司另行补签或重新签订租赁合同，王涛认为彧兴记餐饮公司成立后自动替代王涛成为案涉合同的相对方主张，依据不足，本院不予采信。
再次，从合同履行情况来看，房租的前期缴纳均由王涛个人缴纳，和合商业管理公司也向王涛个人出具了发票。在彧兴记餐饮公司成立后，王涛仍以个人名义向和合商业管理公司提出《房屋退租申请》，该《房屋退租申请》中的申请人为王涛，申请中注明“我是承租贵公司在置地国际203商铺物业的王涛”。随后王涛又以个人名义与和合商业管理公司签订相关《备忘录》，以上相关文书均没有加盖彧兴记餐饮公司印章，现王涛辩称其缴纳房租等行为均是以个人名义代公司履行义务属于职务行为，与常理不符，本院不予采信。
综上，从合同的签订及合同的履行来看，《置地广场租赁合同》的相对人均为王涛个人，和合商业管理公司与王涛签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，是双方合意的体现，双方应全面履行合同约定的义务。原审法院认定事实清楚，适用法律准确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费27541元，由上诉人王涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 朱 敏
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；