北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09571号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京摩力圣汇健身服务有限公司，住所地北京市朝阳区劲松路1号。
法定代表人赵义伟，董事长。
委托代理人张玲，女，1970年12月15日出生。
委托代理人葛锦标，北京市天银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘建礼，男，1965年4月24日出生。
委托代理人覃其军，北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人孔卫东，北京市嘉和律师事务所律师。
原审第三人北京电力电容器厂，住所地北京市朝阳区劲松路*号。
法定代表人梁景峰，厂长。
诉讼代表人北京电力电容器厂破产管理人。
负责人郝春莉，北京电力电容器厂破产管理人负责人。
委托代理人石利明，北京市东卫律师事务所律师。
上诉人北京摩力圣汇健身服务有限公司（以下简称摩力圣汇公司）因与被上诉人刘建礼、原审第三人北京电力电容器厂（以下简称北容厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第19898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，刘建礼起诉至原审法院称：2012年12月18日，北京市朝阳区人民法院（2007）朝民破字第32389号案件中，刘建礼通过拍卖程序取得北容厂名下位于北京市朝阳区劲松路1号土地及地上所建的8537.1平方米房屋所有权。随后，北容厂破产管理人通知摩力圣汇公司有关上述房产、土地权属已归刘建礼所有。摩力圣汇公司虽称愿交部分租金，但至今未支付任何房屋租金或占有使用费。经了解，2001年8月7日，北容厂与辽阳市天一产业有限公司签订《厂房租赁合同》。合同约定：租赁标的为北容厂位于北京市朝阳区劲松路1号四层主厂房1座及部分西跨厂房；租赁期限20年，自2001年12月8日将标的物交承租方使用至2021年12月7日收回。2002年10月9日，北容厂又与摩力圣汇公司签订《补充协议》。该协议约定：将原合同的承租方更名为摩力圣汇公司。同时，将原合同第3条起租期改为2004年3月28日至2024年3月27日（实际租赁期限为22年零3个多月）。并约定由摩力圣汇公司出资新打一口地热井，新建3183平方米建筑物，摩力圣汇公司免交新建房屋租金。事实上，摩力圣汇公司新建的建筑面积大于《建筑工程施工许可证》中核准的建设规模（核准面积为3183平方米）。除此之外，通过改建，又增加建筑面积4331.9平方米，以上合计为7514.9平方米。2007年5月29日，北容厂与摩力圣汇公司签订的《赔偿（还款）协议》约定：摩力圣汇公司为新建附属服务用房、开采地热井及部分装修改造确实实际投入3150万元，其对该等投资所形成的财产享有财产权益。因上述财产权益遭受损失，北容厂同意赔偿人民币3150万元，后摩力圣汇公司在北容厂破产案中申报了3150万元的债权。鉴于上述房屋已全部为刘建礼所有，所有收益归于刘建礼。在摩力圣汇公司已申报债权的情况下，其仅同意支付原建筑面积租金，对增加的建筑面积（即7514.9平方米）的使用费拒不支付。现刘建礼要求：1.确认摩力圣汇公司与北容厂所签租赁合同的租赁期限截止于2021年12月7日，超出该期限的部分无效；2.摩力圣汇公司支付增加的房屋建筑面积部分（建筑面积7514.9平方米）自2012年12月18日至2014年3月30日的房屋占有使用费10535978元（其中，有规划手续的房屋建筑面积3183平方米的使用费：3183平方米×3.4元／平方米／天×468天=5064789元；自建面积4331.9平方米的使用费：4331.9平方米×1263元／平方米=5471189元）；3.摩力圣汇公司支付2012年12月18日至2014年3月30日地热井及水处理系统占有使用费170022元。
摩力圣汇公司辩称：关于房屋租期的实相。1.2001年8月7日，北容厂与辽阳市天一产业有限公司签订《厂房租赁合同》，虽然第3条有租期约定，但该第5条规定，出租厂房腾空：出租方同意自合同生效起60天内腾空厂房交承租方进行改造装修，自改造装修期后开始计算承租期。以上显示：合同的签订和生效日期是2001年8月7日，但当时厂房没有腾空，无法租用，第二，约定交承租方进行改造装修，自改造装修期后开始计算承租期。所以第3条的约定，是预期在2001年12月8日能将标的物交付承租方使用，但后来的实际情况并非如此。2.2002年10月9日，北容厂与摩力圣汇公司签订《补充协议》，第一条明确记载了承租方主体名称的变更情况。辽阳市天一产业有限公司的股东和实际控股人邓×，又以股东身份参与成立了摩力圣汇公司，两公司是关联企业关系，摩力圣汇公司的筹备和前期工作是由辽阳市天一产业有限公司负责的。第二条明确记载了因3种原因而重新约定租期为2004年3月28日至2024年3月27日，双方以后一直按此合同全面履行。合同双方有权利经协商一致对合同内容变更，无需经第三人同意。3.房屋租赁合同是出租方将可直接使用的房屋出租给承租方使用并收益的合同，装修、改造中的房屋，无法直接使用，并非实际租赁期，装修可由出租方，也可由承租方动工或出资，因承租方是使用人，要按自己的要求来装修，大多数由承租方装修，装修期不收取房租。因此，《补充协议》第二条明确规定：装修期为9个月，租赁期为20年。关于支付增加的房屋面积使用费的争议。1.刘建礼在拍卖中得到的房产面积8537.1平方米，在（2007）朝民破字第32389号裁定书中有记载。这8537.1平方米的明细记载在北京国地房地产GD2010-55-Q**号《房地产估价报告》P5-P6的“三、房屋所有权状况”中，38号建筑面积4760.1平方米、39号建筑594平方米，有产权证，加建的部分只有规划和施工许可证，面积为3183平方米。4760.1＋594＋3183=8537.1。2.刘建礼主张增加的7514.9平方米是指3183＋4331.9。但4331.9平方米不是刘建礼拍卖中所得的8537.1平方米中，因此刘建礼不是产权人，也不是所有人，这部分所有权与刘建礼无任何关系，刘建礼没有权利提出该诉求。而（4760.1＋594）面积摩力圣汇公司给刘建礼付租金，不存在争议。3.就剩余的3183平方米部分，摩力圣汇公司不应支付房租，理由如下：①在《补充协议》中第三条记载：根据经营的需要，经租赁双方协商，由承租方出资在原租赁合同中的2700平方米场地上新打一口地热井，为其配套，新建地下一层、地上二层，共3183平方米的建筑物所有权归出租方所有，承租期内归承租方无偿使用，承租期满后再另行约定。②在《厂房租赁合同》第7条记载，所有权转移后，出租财产所有权取得方即成为本合同的当然出租方，承担原出租方的义务。③根据以上规定，在两份合同及条款依然有效的情况下，摩力圣汇公司要求按合同履行。地热井的权利人不是刘建礼。地热井一口，由摩力圣汇公司出资，钻井批准书和采矿许可证登记在北容厂名下，有钻井批准书和采矿许可证为证，在北容厂的破产清算程序中，此项产权没有拍卖给任何人，地热井的权利和刘建礼无任何关系，刘建礼没有权利提出该项诉求。涉及租赁合同的签订及履行情况：1.2001年8月7日签订的《厂房租赁合同》、2002年10月9日签订的《补充协议》、2007年5月签订的《赔偿（还款）协议》、2007年12月13日北容厂进入破产程序、2009年4月摩力圣汇公司申报破产债权、2012年12月18日刘建礼通过拍卖程序取得8537.1平方米的所有权。2.以上的关键程序都没有变更3183平方米“承租期内归承租方无偿使用”的约定，北容厂和摩力圣汇公司一直都按此履行的。3.原租赁合同主体是北容厂和摩力圣汇公司，刘建礼取得所有权后，依据《厂房租赁合同》第7条的规定，刘建礼成为出租人，因此原租赁合同对刘建礼有约束力，其必须遵守。4.根据合同要全面履行的原则，刘建礼要全面履行所有的权利和义务，不能只选择权利，不履行义务。该案涉及租赁合同的三方，主体变更、情势变化后，特别是特殊的破产程序发生后，三方的权利义务发生了实质的变化，三方应全面协商后才能全面履行，北容厂只把3183平方米的房产卖了，其余的事都不管了，刘建礼也不能断章取义，只选对自己有利的权利行使，而不尽义务。地热井及3183平方米建筑物所有权应属摩力圣汇公司所有，北容厂无权处分。1.2002年10月9日签订房屋租赁《补充协议》，其中第三条约定：根据经营的需要，经租赁双方协商，由承租方出资在原租赁合同中的2700平方米场地上新打一口地热井，为其配套，新建地下一层、地上二层，共3183平方米的建筑物所有权归出租方所有，承租期内归承租方无偿使用，承租期满后再另行约定。3183平方米的建筑物、一口地热井，所有权是摩力圣汇公司的，是由摩力圣汇公司出资的，只有当20年的无偿使用期满时，所有权才是北容厂的，20年是所有权的保留期，只有北容厂满足了摩力圣汇公司20年的无偿使用期或支付了同等的对价时，所有权才能转移。否则北容厂所有权的取得没有依据，属于无偿取得，《补充协议》中的产权让与是附条件的所有权让与。而在破产清算中，这些财产却被当成北容厂的财产出卖了。2.同时，在《赔偿（还款）协议》中记载了：联建、价值3150万元、对投资所形成的财产享有财产权益等内容，说明北容厂也认可摩力圣汇公司与北容厂对共用的建筑是共有关系，地热井及3183平方米房产是摩力圣汇公司出资建造，只是产权登记在北容厂。之后又更明确的记载：3.本协议生效后，至2007年8月31日前，甲方应将全部赔偿还款人民币3150万元支付乙方，如未能按期支付，则甲方自愿接受强制执行。4.若乙方上述财产权利遭受损失且得不到有效赔偿，则甲方承诺免收乙方租金11年，作为甲方应向乙方支付的赔偿还款金额。摩力圣汇公司没有得到赔偿，北容厂在没有实际支付对价的情况下，不能取得所有权或产权，因而与北容厂的共有产权关系并没有消失，更不能当成自己的财产出卖给他人，而且“承诺免收租金11年，作为甲方应向乙方支付的赔偿还款金额”的约定依然有效。关于破产债权申报的性质。债权申报，应当在法院规定的申报期内申报，未申报的，可以在破产财产最后分配前补充申报；附条件、附期限的债权和诉讼、仲裁未决的债权，都可以申报。据以上规定，申报是债权人依法的单向行为，确定和不确定的债权都可申报，因此，债权申报不产生直接的结果和定论。刘建礼提起的是给付之诉，只有在合同约定清楚明白、公平、权利义务对等的基础上，刘建礼的诉求才有提起的前提条件和审理的必要性，因此请求驳回刘建礼的诉讼请求。
北容厂述称：此案不涉及北容厂，与北容厂没有任何关系。
摩力圣汇公司反诉诉称：2001年8月7日，北容厂与辽阳市天一产业有限公司签订《厂房租赁合同》，后辽阳市天一产业有限公司重新成立了摩力圣汇公司，由摩力圣汇公司与北容厂于2002年10月9日签订了房屋租赁的《补充协议》，约定由摩力圣汇公司租用北容厂房屋经营，租期20年，自2004年3月28日至2024年3月27日，双方开始履行合同。2002年10月9日，双方签订的《补充协议》第三条约定：根据经营需要，经租赁双方协商，由承租方出资在原租赁合同中的2700平方米场地上新打一口地热井，为其配套，新建地下一层、地上二层，共3183平方米的建筑物所有权归出租方所有，承租期内归承租方无偿使用，承租期满后再另行约定。摩力圣汇公司出资建设情况。签订《补充协议》后，摩力圣汇公司遂出资打地热井，新建3183平方米的建筑，地热井在2003年5月竣工，新建的3183平方米的建筑物在2004年9月竣工，摩力圣汇公司于2005年10月开业后，地热井、3183平方米建筑物一直由摩力圣汇公司无偿占有、使用和收益。3183平方米建筑物的现状。2007年12月13日，朝阳法院裁决北容厂进入破产程序，并于2010年12月裁定宣告北容厂破产。新建的3183平方米建筑物，经拍卖后，朝阳法院于2012年12月18日裁定将包含3183平方米建筑物在内的8537.1平方米建筑物由北容厂过户至刘建礼所有。现刘建礼已通过诉讼向摩力圣汇公司主张3183平方米建筑物的使用费。地热井的现状。在破产程序中，北容厂陆续变卖和拍卖财产，北容厂已把占地4760平方米的土地及地上的8537.1平方米建筑物拍卖给刘建礼，地热井虽未拍卖，但此地热井位于4760平方米土地上，现刘建礼认为“物随地走”，地热井已属于他，已通过诉讼向摩力圣汇公司主张地热井的使用费。双方签订的《厂房租赁合同》第七条规定：在租期内，出租方如将出租财产所有权转移给第三方时，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况。所有权转移后，出租财产所有权取得方即成为本合同的当然出租方。享有原出租方的权利，承担原出租方承担的义务，明确约定了不仅可享有权利，同时要承担义务。现刘建礼成为租赁合同的主体，应全面履行合同中“3183平方米建筑物所有权归出租方所有，承租期内归承租方无偿使用”的约定及地热井“承租期内归承租方无偿使用”的约定。北容厂只关心自己变卖房地产，不关心义务的传递和继续。按照租赁合同中“承租期内归承租方无偿使用”的约定，应继续归承租方摩力圣汇公司无偿使用至2024年3月27日。现摩力圣汇公司要求判决刘建礼继续履行摩力圣汇公司与北容厂于2001年8月7日签订的《厂房租赁合同》及2002年10月9日签订的《补充协议》，由摩力圣汇公司无偿使用3183平方米建筑物和地热井至2024年3月27日。
针对反诉，刘建礼辩称：摩力圣汇公司投资的行为，因为所签订的赔偿协议，该财产权益已经转化为债权，该债权经过公证书确认并申请法院强制执行，补充协议中提及的免费使用约定已经失去法律效力。如果允许摩力圣汇公司无偿使用，等于刘建礼承担债务，刘建礼是竞买破产财产，并支付了拍卖款，其承继的是租赁合同，并非承受北容厂的债务。合同法规定，最长期限为20年，租赁合同中已经约定了租赁合同最后期限为2021年12月7日，刘建礼认为补充协议变相延长了租赁协议期限，超过20年的期限是无效的，不同意摩力圣汇公司的诉讼请求。摩力圣汇公司称与北容厂的第一份租赁合同，双方没有任何争议，争议在2002年10月9日《补充协议》，该协议已经被第三份《赔偿（还款）协议》所替代，《赔偿（还款）协议》已经二中院确认发生法律效力，关于租赁期限，对方称到2024年3月27日，刘建礼不认可，刘建礼认为应履行第一份租赁合同的期限，补充协议约定已经没有履行意义，摩力圣汇公司有关根据《补充协议》确认无偿使用的主张没有法律和合同依据。
针对反诉，北容厂述称：北容厂认为，本案处理与北容厂没有法律上的关系，北容厂不应当作为第三人参加诉讼。
原审法院经审理认为：辽阳市天一产业有限公司与北容厂签订《厂房租赁合同》后，承租人已由辽阳市天一产业有公司变更为摩力圣汇公司，故《厂房租赁合同》对北容厂及摩力圣汇公司具有约束力。合同法规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。上述规定系强制性规定，不得违反，当事人亦不得通过补充协议等途径来规避法律关于租赁期限的规定，达到变相延长租赁期限的目的。在《厂房租赁合同》中，双方虽有“出租方同意自合同生效起60天内腾空厂房交承租方进行改造装修，自改造装修期后开始计算承租期”的约定，但在《厂房租赁合同中》并未约定改造装修期限，在该合同附件一中，双方约定，承租方同意第一年租金在签定合同时一次性付清，即270万元。自承租期第二年起按合同第4.2条缴付租金。结合《厂房租赁合同》第3条“租赁期限：20年。自2001年12月8日将该标的物交承租方使用至2021年12月7日收回”等内容，可以认定《厂房租赁合同》中，租赁期限的起点确定并无承租人完成对房屋场地的装修的前置条件，房屋场地的交付及后续装修仅影响到租金的支付。双方已经明确约定了租赁合同的期限为20年，即2001年12月8日至2021年12月7日，虽因北容厂未能将全部房屋场地及时交付给摩力圣汇公司，影响到摩力圣汇公司对房屋场地的使用及装修，但此并非租赁双方变相延长租赁期限的合法理由，故租赁双方之间超出2021年12月7日之后的租赁期限的约定无效。摩力圣汇公司要求刘建礼继续履行摩力圣汇公司与北容厂于2001年8月7日签订的《厂房租赁合同》及2002年10月9日签订的《补充协议》，租赁双方于2001年8月7日签订的《厂房租赁合同》及2002年10月9日签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，刘建礼作为出租方的承继方应当继续履行2001年8月7日签订的《厂房租赁合同》及2002年10月9日签订的《补充协议》至2021年12月7日止。在2002年10月9日签订的《补充协议》中，北容厂与摩力圣汇公司虽约定3183平方米建筑物所有权归出租方所有，承租期内归承租方无偿使用，承租期满后再另行约定，但摩力圣汇公司为避免因上述新建的房屋及设施被查封拍卖而导致摩力圣汇公司进行上述投资所形成的财产权益受到损害，已与北容厂在2007年5月29日签订《赔偿（还款）协议》，约定由北容厂向摩力圣汇公司支付赔偿款3150万元，并进行公证，摩力圣汇公司亦曾向北京市第二中级人民法院申请执行。在北容厂破产程序启动后，摩力圣汇公司又将上述债权作为破产债权申报，故摩力圣汇公司就3183平方米建筑及地热井建设所投入的资金已经转化为摩力圣汇公司针对北容厂的债权。摩力圣汇公司提交了其与北容厂于2008年1月28日签订的《补充协议》，以证明其与北容厂约定由摩力圣汇公司在租赁合同期间，新建配套服务用楼及地热井所有权归承租方，刘建礼不予认可，在该《补充协议》中，未提及双方于2007年5月29日已签订的《赔偿（还款）协议》。北容厂破产程序已经启动，《赔偿（还款）协议》亦未解除的情况下，北容厂与摩力圣汇公司擅自约定变更房屋的产权及地热井的产权，不能排除摩力圣汇公司与北容厂恶意串通，损害其他债权人的合理怀疑，相关约定对刘建礼无约束力，根据该证据，不足以认定摩力圣汇公司对新建房屋及设施拥有所有权。摩力圣汇公司要求依据2001年8月7日签订的《厂房租赁合同》及2002年10月9日签订的《补充协议》免费使用新建的3183平方米房屋及地热井，在北容厂作为出租人期间，摩力圣汇公司与北容厂2002年10月9日签订的《补充协议》中约定免费使用3183平方米房屋及地热井的前提是北容厂尚未就摩力圣汇公司建设3183平方米房屋及地热井设施的建设费用作出补偿，摩力圣汇公司针对3183平方米房屋的投资已转化为针对北容厂的债权，而新建的3183平方米房屋已被拍卖给刘建礼，刘建礼已按照市场价值支付了上述房屋的价款，刘建礼已取得房屋的所有权，摩力圣汇公司免费使用3183平方米的房屋及相关设施的前提条件已不存在，根据公平和等价有偿的原则，摩力圣汇公司应向刘建礼支付上述房屋的使用费。现刘建礼有权要求摩力圣汇公司支付3183平方米房屋自2012年12月18日至2014年3月30日期间的使用费5064789元。合法建筑内增加的建筑面积及地热井及水处理系统虽系摩力圣汇公司所建，但摩力圣汇公司针对上述房屋及地热井设施的投资已转化为对北容厂的债权，刘建礼虽未取得无合法手续建筑的所有权及地热井的采矿权，但上述房屋系在合法建筑内通过加层等手段增加，与原有的合法建筑结构上相连，地热井及水处理系统等建设在合法建筑内，上述房屋及地热井、水处理系统的建设和使用会对刘建礼所有的合法建筑的结构安全和房屋的折旧等产生影响，摩力圣汇公司对上述房屋及地热井、水处理系统的使用亦会产生相应的经济利益，根据公平和等价有偿原则，刘建礼有权要求摩力圣汇公司支付适当的使用费，考虑到本案的实际情况，法院酌定摩力圣汇公司按照费用评估标准的50%向刘建礼支付其中的4331平方米建筑自2012年12月18日至2014年3月30日期间的使用费2735026.5元，支付地热井及水处理系统2012年12月18日至2014年3月30日期间的使用费85011元。刘建礼的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，法院不予支持。摩力圣汇公司的部分反诉请求于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年4月判决：一、摩力圣汇公司与北容厂之间所签订的租赁合同中租赁期限超出二十年（自2001年12月8日至2021年12月7日止）的部分无效；二、刘建礼与摩力圣汇公司继续履行2001年8月7日签订的《厂房租赁合同》、2002年10月9日签订的《补充协议》至2021年12月7日止；三、摩力圣汇公司于判决生效后十日内支付刘建礼所有的3183平方米建筑房屋自2012年12月18日至2014年3月30日期间的使用费五百零六万四千七百八十九元；四、摩力圣汇公司于判决生效后十日内支付刘建礼所拍买的8537.1平方米建筑内增建的4331平方米建筑自2012年12月18日至2014年3月30日期间的使用费二百七十三万五千零二十六元五角；五、摩力圣汇公司于判决生效后十日内支付刘建礼地热井及水处理系统自2012年12月18日至2014年3月30日期间的使用费八万五千零一十一元；六、驳回刘建礼的其他诉讼请求；七、驳回摩力圣汇公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，摩力圣汇公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回刘建礼的全部诉讼请求，支持其反诉请求。主要理由是：一、原判认定租赁双方将租赁期限变更为“2004年3月28日至2024年3月27日”系变相延长租赁期，违背了合同法的强制性规定，应属无效。该项认定及其判决明显错误，双方基于出租方腾退厂房和承租方改造装修的具体情况，补充规定《厂房租赁合同》的始期，符合上述合同对于租赁期限始期的界定规则，且未改变租赁期限为20年的规定，更不存在变相延长租赁期限的情形。二、原审判令摩力圣汇公司向刘建礼支付地热井及水处理系统使用费，明显缺乏法律依据。地热井的采矿权作为一项用益物权和独立的财产权，未被纳入拍卖财产范围，刘建礼未依法取得地热井的采矿权。该地热井的采矿权系摩力圣汇公司投资并以北容厂名义取得，一直由摩力圣汇公司免费使用，已形成交易惯例。刘建礼作为出租人主体资格的承继者应当继受该义务。三、原审判令摩力圣汇公司向刘建礼支付增建的4331平方米建筑的使用费，明显缺乏事实和法律依据。该4331平方米并未纳入拍卖标的的评估价格范围之内，未作为拍卖价格的构成部分，刘建礼对该部分并未支付对价。该部分增建面积系摩力圣汇公司投资形成，其使用费一直包括于租赁合同和补充协议所确定的租金标准范围之内，北容厂从未收取使用费，业已构成租赁双方间的交易惯例，刘建礼作为出租人主体资格的承继者应当继受该义务，不应当收取使用费。四、原审判令摩力圣汇公司向刘建礼支付3183平方米建筑的使用费，明显缺乏事实和法律依据。《赔偿（还款）协议》中对于该3183平方米建筑及其地热井设施的使用费问题未作变更性约定，即双方对扩建费用的承担主体进行变更的同时，并未变更原《补充协议》的规定，即由摩力圣汇公司在租赁期内免费使用该3183平方米建筑及其地热井设施。刘建礼、北容厂同意原判。
经审理查明：京朝国用2001划字第0276号国有土地使用权证载明，北京市朝阳区劲松路1号中土地面积6579.21平方米的土地使用者为北容厂。
2001年8月7日，北容厂（作为出租方，甲方）与辽阳市天一产业有限公司（作为承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，双方约定，出租标的为出租方所有的四层主厂房楼1座及部分西跨厂房。位置：北京市朝阳区劲松路1号北京电力电容器厂院内，面积：主楼体1-4层共计约4700平方米、西跨部分厂房约650平方米及主楼北侧、西跨厂房东侧约2700平方米场地（以附图红线内界定范围为准）。能源：电源：300KVA，用水指标：日200吨。
承租方租赁用途：用于进行娱乐服务性经营活动。租赁期限为20年，自2001年12月8日起将标的交承租方使用至2021年12月7日收回。
租金：第1年至第5年年租金不变，为270万元／年；自第6年起，每5年年租金在上一年基础上递增10万元，即第6年起为280万元；第11年起为290万元；第16年起为300万元。租金缴付期限：租金按月缴付，在每月的10日前缴清。出租厂房的腾空，出租方同意自合同生效起60天内腾空厂房交承租方进行改造装修，自改造装修期后开始计算承租期。出租方同意在不破坏建筑结构的前提下，由承租方对所承租的厂房进行改造装修。
在租期内，出租方如将出租财产所有权转移给第三方时，不必征求承租方同意，但应当告知承租方所有权转移情况。所有权转移后，出租财产所有权取得方即成为本合同的当然出租方。享有原出租方的权利，承担原出租方承担的义务。承租方如因工作需要将租用财产转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方同意。
在合同附件一中，双方约定：1.承租方同意第一年租金在签订合同时一次性付清，即270万元整。2.自承租期第二年起按合同第4.2条缴付租金。
2002年10月9日，北容厂（作为出租方）与摩力圣汇公司（作为承租方）签订《补充协议》，双方约定：一、由于承租方已经在北京进行了工商注册登记（企业名称为北京摩力圣汇健身服务有限公司）。因此，将原合同的承租方辽阳市天一产业有限公司更名为：北京摩力圣汇健身服务有限公司。二、由于以下原因，将原合同第3条的租赁期限，日期改为2003年6月8日，装修期为9个月，实际起租期为2004年3月28日至2024年3月27日：1.出租方应于合同签定60天内将出租的标的交承租方进行改造装修，但由于标的内的农贸市场迟迟不能迁出，致使承租方不能按期开工；2.由于电负荷不够，出租方未能按原合同承诺提供给承租方300KVA的电源，致使承租方施工用电不够，无法按期正常开工；3.出租方职工强占标的内原厂办房屋至今不腾退。三、根据经营的需要，经租赁双方协商，由承租方出资在原租赁合同中的2700平方米场地上新打一口井，为其配套，新建地下一层，地上二层，3183平方米建筑物所有权归出租方所有，承租期内归承租方无偿使用，承租期满后再另行约定。四、承租方在租赁经营期间，出租方如遇国家征地、市政工程、地区改造等不可抗力而进行拆迁造成的经济损失，按国家相关政策获得经济补偿，出租方所建归出租方获得经济补偿，承租方应获得自己所建装修设施和归出租方所有在承租方面积内装修费用的经济补偿；如出租方进行整体产权转让，房地产开发商业行为等给承租方造成的经济损失应予赔偿，损失包括：除赔偿原厂房的装修改造和新建地热井及配套新建楼房及设施所花费的实际费用外，还应由出租方按当时实际经营情况一次性给付补偿金作为承租方的可得损失。五、因出租方将原合同中的部分场地转让给都城房地产开发公司，原合同附图所示的南北方向36米界变为33米界，因此而造成承租方停车位损失减少了36个停车位，经双方协商，在租赁期保证在最近区域补偿承租方相应的停车位和相应的经济补偿；六、本补充协议一式六份，双方各执三份，双方法人代表签字后生效，本协议与原合同正本具有同等法律效力。
当日，北容厂与摩力圣汇公司签订《关于减少出租面积的经济补偿补充协议》。双方约定：鉴于承租方在近3年时间内借款给我厂300万元，以弥补我厂使用资金的严重不足，才使我厂度过难关；且由于出租方与开发商原签订的“36米线界”已协商改为“33米线界”，使承租方承租面积减少，基于上述原因，出租方同意将第一年租金改为150万元整，以作为减少面积的经济补偿，第二年起按合同执行。
2004年，北容厂（甲方）与摩力圣汇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方向乙方出租北京市朝阳区劲松路1号内锅炉房主房，建筑面积390平方米；租期2004年10月1日至2024年9月30日；第一年至第五年每年租金为15万元，第六年至第十年每年租金为15.5万元。
2005年8月26日，北容厂与摩力圣汇公司签订《补充协议》。双方约定：经租赁双方协商，在原签订合同的基础上即对2001年8月7日签订的厂房租赁合同和2002年10月9日签订的补充协议作出如下补充协议；由于出租方没有履行以下几个方面的协议，造成承租方工期延误：1.由于出租方与开发商“都城公司”变更出让土地面积，使承租方承租面积减少，原设计规划装饰方案的改变，不能按原设计施工，工期延误4个月；2.按市有关政策，非典延误工期3个月；3.没有提供300KVA电源，承租方重新报装，才满足施工用电，工期延误3个月；4.厂区内居住厂内职工钉子户处理搬迁2个月；鉴于上述原因，出租方同意折抵12个月租租金270万元作为补偿；由于出租方资金紧张，270万元在2007年7月至2010年分四年抵扣，每年抵扣675000元。
2007年10月18日，北容厂（作为甲方）与摩力圣汇公司（作为乙方）签订《补充协议》，双方约定：一、《厂房租赁合同》签订后，由于甲方原因，其交付乙方使用的承租标的为南北向33米为界而非原合同附图所示的南北向36米为界，致使乙方蒙受损失，包括但不限于减少了36个停车位等，为此，甲乙双方遂于2002年10月9日签订了《补充协议》，对乙方予以相应补偿，即于该协议第五条约定：因出租方将原合同中的部分场地转让给都城房地产开发公司，原合同附图所示的南北向36米为界变为33米为界，因此而造成承租方停车位损失减少了36个停车位，经双方协商，在租赁期保证在最近区域补偿承租方相应停车位和相应的经济补偿；二、依据双方2003年11月11日签订的《协议书》，甲方未能履行该《协议书》第三条约定，经双方协商达成如下协议；三、因甲方一年内未能补偿给乙方停车位36个，故甲方同意减乙方租金；根据北京市有关停车位收费标准和给乙方带来的经营损失，经协商甲方同意每年减375000元，共计750万元作为补偿；四、变更后租金的计算执行，即2009年3月28日至2024年3月27日，每年减租金50万元；五、本补充协议自签字之日起生效，本协议作为《厂房租赁合同》的附件，与其具有同等之法律效力。
摩力圣汇公司从北容厂承租房屋场地后，对租赁区域内的房屋场地进行改造，将南侧东西走向建筑（即原主厂房，建筑面积4760.1平方米，4层结构）中的第4层楼板拆除，将第3、层、第4层隔断成3层，在第2层和其他部位局部加建，南侧东西走向建筑被改建成5层结构。西侧南北走向建筑（即原西跨厂房）改建成4层。在南侧东西向建筑北侧，西侧南北走向建筑（即原西跨厂房）东侧的空地上加建3183平方米建筑（有合法手续，地下1层、地上2层，地下1层内打地热井一眼），在南侧东西走向建筑（即原主厂房）及西侧南北走向建筑（即原西跨厂房）及3183平方米建筑顶部加盖房屋（无合法手续）。摩力圣汇公司在此开办摩力圣汇温泉会馆，加建的房屋及地热井均作为摩力圣汇温泉会馆的服务用房及配套设施使用。地热井取得《采矿许可证》，登记的采矿权人为北容厂，矿山名称为北京市朝阳区劲松路1号地热开采。开采矿种为地热，开采方式为露天开采，矿区面积为0.6504平方公里，有效期为5年，自2011年7月6日至2016年7月6日。
2007年5月29日，北容厂（作为出租方、甲方）与摩力圣汇公司（作为承租方、乙方）签订《赔偿（还款）协议》，双方约定：鉴于甲、乙双方于2001年8月7日起签署了《厂房租赁合同》及相关补充协议，依据该等合同之约定，乙方承租了甲方位于北京市朝阳区劲松路1号北容厂院内的面积共约4700平方米的4层厂房主楼、约650平方米的西跨部分厂房及主楼北侧、西跨厂房东侧约2700平方米的场地，租赁期限20年。乙方承租后依约对所承租的厂房投巨资进行改造装修，并且采取与甲方联建的形式，全部由乙方出资在承租的厂房东侧新建房屋3183平方米、开采地热井一眼，乙方共实际投入资金人民币3150万元。合同签署后，甲方因自身债务原因，致使所出租的全部厂房及土地被法院查封，并即将面临被法院强制执行用以归还所欠债务，由于被查封及强制执行的厂房土地包含了上述乙方投巨资形成的房屋及地热井等财产，因此强制执行的结果将使乙方投资所形成的财产权益受到严重损害，并直接影响乙方的正常及持续经营。甲方于合同签订后，因自身原因未能向乙方提供合同约定的土地租赁面积达291平方米，且一直未就此事给乙方以赔偿。基于上述，为维护乙方的合法权益，避免或减少乙方的财产损失，甲方和乙方在平等自愿的基础上，经友好协商，就甲方向乙方赔偿还款问题达成协议如下：一、甲乙双方确认，乙方为新建附属服务用房、开采地热井及部分装修改造确实实际投入资金人民币3150万元，其对该等投资所形成的财产享有财产权益。二、甲方承诺，1.因前述甲方原因致使乙方上述财产权益遭受损失，甲方同意并确定向乙方承担赔偿责任，赔偿还款金额为人民币3150万元。2.本协议生效后至2007年8月31日前，甲方应将全部赔偿还款人民币3150万元支付到乙方指定账户。3.甲方未按照上述规定时间向乙方支付全部赔偿金3150万元，则甲方自愿接受强制执行。4.若乙方上述财产权利遭受损失且得不到有效赔偿，则甲方承诺免收乙方租金11年，作为甲方应向乙方支付的赔偿还款金额。双方还对该《赔偿（还款）协议》予以公证，并约定公证后，如甲方不能按期向乙方支付偿还款，甲方愿意无条件接受强制执行；乙方有权单方面依据具有强制执行效力的本协议向北京市国信公证书申请签发执行证书，不经过诉讼程序，直接向有管辖权的人民法院申请强制执行。
北容厂未能及时支付《赔偿（还款）协议》项下的3150万元，摩力圣汇公司申请执行。北京市国信公证处于2007年9月10日作出（2007）京国证强执字第0002号执行证书。摩力圣汇公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行。后因北容厂破产，终结执行。
2007年11月28日，法院以（2007）朝民破字第32389号民事裁定书受理了北容厂的破产清算一案，指定北京市东卫律师事务所作为破产管理人。
2009年4月20日，摩力圣汇公司作出破产债权申报书，将《赔偿（还款）协议》项下的3150万元作为破产债权申报。
法院于2010年12月16日作出（2007）朝民破字第32389号民事裁定书，裁定宣告北容厂破产。
2012年11月2日，破产管理人委托北京隆祥在线拍卖行有限责任公司对京朝国用2001划字第0276号国有土地使用权证所登记的土地中4763.21平方米上所建的8537.1平方米房屋建筑物进行拍卖，刘建礼以8500万元竞得该房屋建筑物并已支付全部价款。拍卖前，破产管理人对上述房地产的价值委托北京国地房地产土地评估有限公司进行评估。2010年3月19日，北京国地房地产土地评估有限公司作出《房地产估价报告》，估价对象房地产总价值为8654.51万元。估价对象为朝阳区劲松路1号摩力圣汇温泉会馆具有合法产权和合法建设手续的8537.1平方米房屋建筑物及其分摊的4763.21平方米国有划拨土地使用权的市场价值。
2012年12月18日，法院作出（2007）朝民破字第32389号民事裁定书，裁定：一、将京房权证朝集02字第001**号房屋所有权证所登记的房屋由北京电力电容器厂过户至北京市朝阳区双井社区经济管理中心名下。二、将京朝国用2001划字第0276号国有土地使用权证所登记的土地中四千七百六十三点二一平方米上所建的八千五百三十七点一平方米房屋建筑物，由北京电力电容器厂所有过户至刘建礼（身份证号码×××）所有。
2013年1月6日，破产管理人向刘建礼、摩力圣汇公司发出通知，告知摩力圣汇公司刘建礼已为该建筑物的所有权人，并自2012年11月11日起由刘建礼对该建筑物行使所有权利。
刘建礼申请进行评估，经北京市高级人民法院随机选定，原审法院委托北京京评价格评估有限公司进行评估，评估内容为：对本案争议的房屋使用费标准进行评估（评估分为两部分，有规划许可证房屋（建筑面积3183平方米）的使用费标准；刘建礼所拍得的4763.21平方米土地上所建无规划可证房屋的使用费标准）；39号房屋东侧加建的房屋3183平方米房屋、刘建礼所拍得的4763.21平方米土地上所建无规划可证的房屋2012年12月18日-2014年3月30日期间的使用费总额；2012年12月18日-2014年3月30日期间，地热井使用费。
2014年8月13日，北京京评价格评估有限公司作出京评（涉）字2014第1060号价格评估报告书，评估结论：经运用市场法评估，评估对象中有规划许可证房屋部分的使用费为人民币5064789元整（3183㎡×3.4元／天／平米×468天=5064789元（取整），经运用市场法评估，评估对象中自建部分的单平米使用费为人民币1263元整（1㎡×2.7元／天／平米×468天=1263元（取整）。经运用市场法评估，评估对象的水处理系统使用费为63130元。含地热工程、水处理系统，25年折旧，毛利润15%。1070358元÷9125天×468天×1.15%=63130元（取整）。经运用市场法评估，评估对象的地热井工程使用费为106892元，地热井工程30年折旧，毛利润15%。2174797.91÷10950天×468天×1.15%=106892元（取整）。
本案审理期间，原审法院对现场进行勘查。北京市朝阳区劲松路1号场地南侧有东西走向建筑（即原主厂房，有合法产权），西侧有南北走向建筑（即西跨厂房，有合法产权），在南侧东西走向建筑的北侧，西侧南北走向建筑的东侧空地上加建有3183平方米的建筑（地下1层，地上2层，有合法产权）。在南侧东西走向建筑上加盖有部分建筑（无合法手续，部分房屋作为办公用房，部分房屋作为电梯机房）；西侧南北走向建筑及3183平方米建筑上方，有部分加建建筑（无合法建设手续）。在3183平方米建筑物地下一层，有地热井设施，锅炉管道设施也在地下一层，地热井与管道相连，
南侧东西走向建筑（即原主厂房），建筑面积4760.1平方米，原为4层结构，摩力圣汇公司承租后将第4层楼板拆除，将第3、层、第4层隔断成3层，房屋变成5层结构，但未标注第4层，楼层标注为第1、2、3、5、6层。南侧东西走向建筑的第2层及其他部分，局部有加建。加建的3183平方米建筑地下1层部分作为停车场使用，部分作为设备间。西侧南北走向建筑（即原西跨厂房）亦被改建。
2014年8月18日，辽阳市天一产业有限公司出具《声明》：其与北容厂之间签订的《厂房租赁合同》及相关协议项下的承租人的全部权利、义务由摩力圣汇公司继受，原由辽阳市天一产业有限公司享有的全部权利由摩力圣汇公司享有，原由辽阳市天一产业有限公司履行的全部义务由摩力圣汇公司履行，辽阳市天一产业有限公司不参加本案诉讼，也不主张自己的权利，也不负担相应义务。
摩力圣汇公司还提交一份《补充协议》，该补充协议显示系北容厂（作为出租方）与摩力圣汇公司所签，内容为：经租赁双方协商，在原签订合同的基础上，对2001年8月7日签订的厂房租赁合同和2002年10月9日签订的补充协议作出如下补充协议：一、双方确认：根据2002年10月9日签订的《补充协议》第三条的规定，承租方已独立完成在原租赁合同中的2700平方米场地上新打地热井一口；为其配套的地下一层、地上两层共计3183平方米新建建筑已经完成。该工程从报建手续、组织施工设计、建设、监理、竣工验收等各个环节均由承租方独自组织完成。据不完全统计，承租方已在此项工程中投资了3150万元人民币。二、鉴于此项工程中出租方未能按约定投资部分建设款项，工程全部投资款由承租方单方承担，为公平地反映双方的权利义务关系，双方同意将《补充协议》三中第三条修改为“根据经营需要”，经租赁双方协商并报有关部门批准，承租方独自出资在原租赁合同中的2700平方米场地上新打热水井一口，新建配套服务用楼地上地下三层合计3183平方米，上述地热井及新建配套服务用楼在承租期内所有权归承租方，出租方应配合承租方尽快完成产权证办理事宜，所需税费由承租方垫付；承租期届满，所有权转移至出租方，承租方应协助将产权证转移至出租方名下。三、本协议中有关对《补充协议》三中有关条款的修订取代原《补充协议》中所有条款的规定，原《补充协议》中未修改的部分对双方仍然具有约束力。该《补充协议》出租方处加盖有“北京电力电容器厂”的印章，但未署日期，承租方处加盖有“北京摩力圣汇健身服务有限公司”的印章，日期为2008年1月28日。刘建礼认为该《补充协议》在北容厂进入破产程序后签订，未经破产管理人同意，北容厂不得擅自处分资产和签订协议，该《补充协议》无效。
摩力圣汇公司表示在有合法手续房屋内增加的建筑的面积不低于4331平方米（无合法手续），刘建礼认可摩力圣汇公司的陈述，表示在本案要求摩力圣汇公司支付其中4331平方米无合法手续建筑的使用费。
上述事实，有当事人提交的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《赔偿（还款）协议》、（2007）朝民破字第32389号民事裁定书、京评（涉）字2014第1060号价格评估报告书、现场勘查笔录、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：《补充协议》对于《厂房租赁合同》租赁期限的变更是否因违背了租赁期限不超过20年的强制性规定而归于无效；刘建礼是否有权收取4331.9平方米无规划手续的自建部分及地热井、水处理系统等设施的使用费；刘建礼是否有权收取3183平方米建筑的使用费。
关于涉案租赁合同的租期问题。《合同法》第214条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，北容厂与辽阳市天一产业有限公司（后更名为摩力圣汇公司）于2001年8月7日签订了《厂房租赁合同》，租赁期限自2001年12月8日至2021年12月7日。后北容厂与摩力圣汇公司于2002年10月9日签订的《补充协议》约定租期为2004年3月28日至2024年3月27日。由上述事实可知，对于同一租赁标的物，北容厂与摩力圣汇公司之间总的租赁期限超过了20年，违反了法律的强制性规定，故原审法院认定上述租赁合同超过20年的部分无效，符合法律规定，本院予以维持。
关于无规划手续的自建部分及地热井、水处理系统等设施的使用费问题。根据现场勘验的情况，4331.9平方米无规划手续的自建部分实际为在合法建筑内所建的夹层，与合法建筑形成附合难以区分。地热井及水处理系统等设施建设在合法建筑内，考虑到上述房屋、地热井及水处理系统等设施的建设及使用必然影响到刘建礼合法建筑的使用，且使用该部分会产生收益，原审法院基于公平和等价有偿原则酌定摩力圣汇公司向刘建礼按照评估标准的50%支付使用费，公平合理。摩力圣汇公司不同意支付使用费的上诉意见，与客观实际不符，本院不予采纳。
关于3183平方米建筑的使用费问题。根据查明的事实，《补充协议》约定该部分所有权归北容厂所有，在承租期内摩力圣汇公司可以免费使用。其后摩力圣汇公司与北容厂签订《赔偿（还款）协议》，约定就包括上述3183平方米建筑及地热井等所投入的资金转化为摩力圣汇公司针对北容厂的债权，且于其后的破产程序中予以申报债权。虽然摩力圣汇公司辩称其债权未得到北容厂的清偿，但其债权已经申报，是否得到清偿属于其与北容厂之间的债权实现问题。刘建礼系通过合法拍卖取得上述建筑的所有权，并支付相应对价，《赔偿（还款）协议》未纳入拍卖房产的评估范围，故《赔偿（还款）协议》对刘建礼不具有拘束力。因此，刘建礼有权向摩力圣汇公司收取3183平方米建筑的使用费。
综上，摩力圣汇公司不同意支付使用费的上诉意见，本院不予采纳。其上诉请求与理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费10万元，由刘建礼负担3万元（已交纳），由北京摩力圣汇健身服务有限公司负担7万元（刘建礼已交纳，北京摩力圣汇健身服务有限公司于本判决生效后7日内支付给刘建礼）。
一审案件受理费86036元，由刘建礼负担19042元（已交纳），由北京摩力圣汇健身服务有限公司负担66994元（刘建礼已交纳28966元，北京摩力圣汇健身服务有限公司于本判决生效后7日支付刘建礼28966元，余款38028元，北京摩力圣汇健身服务有限公司于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费35元，由北京摩力圣汇健身服务有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费66993元，由北京摩力圣汇健身服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十月二十日
书 记 员 仵霞书记员李月明