江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0684民初7573号
原告（反诉被告）：海门市双爱黄金珠宝行有限公司，统一社会信用代码：91320684757985729Q，住所地海门市解放中路81号。
法定代表人：陆宗琴，董事长。
委托诉讼代理人：徐辉，江苏东洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：海门迪美服饰商城有限公司，统一社会信用代码：91320684MA1M99YGXF，住所地海门市解放中路983号。
法定代表人：朱建荣，经理。
委托诉讼代理人：罗欢，上海仲悦律师事务所律师。
被告：上海飞标投资管理有限公司，统一社会信用代码：913101150512888255，住所地上海市浦东新区海徐路2577号5幢225室。
法定代表人：顾雪飞，经理。
原告海门市双爱黄金珠宝行有限公司（以下简称：双爱公司）与被告海门迪美服饰商城有限公司（反诉原告，以下简称：迪美公司）、上海飞标投资管理有限公司（以下简称：飞标公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的法定代表人陆宗琴及委托诉讼代理人徐辉、被告迪美公司的法定代表人朱建荣及委托诉讼代理人罗欢、被告飞标公司的法定代表人顾雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双爱公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告迪美公司签订的房屋租赁合同并返还租赁房屋；2、被告支付原告房屋租金（2016年尚欠租金41万元及自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照租金291万元/年标准计算）；3、被告支付原告逾期付款违约金（其中41万元自2016年5月21日起计算，291万元自2016年11月21日起计算，分别计算至实际支付之日，按每日万分之五标准计算）。事实和理由：2015年8月，原告委托关联公司江苏双爱购物中心有限公司与被告飞标公司签订了的《房屋租赁合同》一份，合同约定将坐落于海门市解放中路983号的部分房屋出租给被告飞标公司，合同对租期、租金数额及支付、消防改造、违约责任、合同解除的条件等做了约定，合同还约定被告飞标公司入驻后如注册了和被告飞标公司同一法人的新公司，同意由新公司履行合同。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告飞标公司经营。2015年10月10日被告飞标公司的法定代表人顾雪飞注册成立了被告迪美公司。2016年3月，被告迪美公司与原告重新签订了房屋租赁合同，租赁期限自2015年10月1日至2024年11月19日止（免租期限为前三个月，计租日至2016年1月1日起），年租金为291万元，每三年年租金按5%递增。第一年租金分两期支付，2015年9月30日前付50万元，同年11月30日前付95万元，余款140万元于2016年5月20日前付清，第二年起租金须每年11月20日前付清下年度租金。并约定被告飞标公司对被告迪美公司的责任和义务负责。被告迪美公司支付了250万元租金后，其余被告未能按合同约定支付相应的租金。
被告迪美公司辩称，案涉房屋在消防改造前无法达到消防的要求，无法用于商业经营。在案涉房屋达到消防要求后，原告的房屋租金从每年885万元调整到每年430万元。原告也曾经答应过被告迪美公司在案涉房屋达到消防要求后租金从每年291万元调整到每年121万元,免收2017年前的租金，并承诺政府会补贴30%的装修改造费用。
被告飞标公司辩称，我公司与本案不具有关联性，不应承担责任。
反诉原告迪美公司向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告双爱公司继续履行双方签订的房屋租赁合同（租金自2017年10月1日起，按照120万元/年的标准计算）；2、反诉被告支付二次消防改造损失1144100元；3、反诉被告支付违约金24万元；4、反诉被告返还租金250万元。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，约定反诉被告将坐落于海门市海门镇解放中路983号一楼部分、二楼部分、三楼以及主体大楼北侧附属房出租给反诉原告。合同签订后，因上述房屋年代久远、结构不合理，无论如何进行消防改造都无法达到消防的要求。经协商，双方同意对上述房屋进行分割以便达到消防的要求，反诉被告同意将租金由290万元/年调整为120万元/年，免收2018年1月1日前的全部租金。反诉被告交付给反诉原告的房屋在分割以前无法达到作为商业用房进行商业经营的目的，该行为已构成违约，给反诉原告造成巨大经济损失。
反诉被告双爱公司辩称，我公司不存在任何违约行为，根据合同约定，消防改造是由反诉原告实施，事实上消防通过改造是能通过验收的。
原告围绕诉讼请求提供了以下证据：1、江苏双爱购物中心有限公司与被告飞标公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议一》、《房屋租赁合同作废协议》；2、原告与被告迪美公司签订的《房屋租赁合同》；3、2015年10月9日被告飞标公司法人代表顾雪飞出具的承诺书；4、2017年7月23日原告出具给被告迪美公司的催缴租金的律师函；5、消防改造图等，经被告质证，对上述证据均无异议，本院予以确认。被告迪美公司围绕其反诉请求及抗辩，提供了以下证据：1、《海门市公安消防大队行政处罚决定书》；2、《消防安全检查合格证》；3、海门市百货有限责任公司（以下简称：百货公司）与原告签订的《房屋租赁合同》；4、2017年11月12日被告迪美公司出具给原告的《告知函》；5、2017年3月25日被告迪美公司出具给原告《情况说明》；6、2017年5月31日、6月5日录音资料；7、迪美商铺改造结算单、迪美消防改造工程结算清单、《消防工程安装施工合同》，收条、银行往来明细等，经原告质证对证据1、2、3均无异议，故本院对证据1、2、3予以确认。对证据4、5、6原告质证认为只能证明双方就消防改造、租金调整进行过协商，但未达成一致意见。对证据7原告质证认为，对其真实性不予认可。根据上述证据，可认定如下事实：2014年9月30日，原告与百货公司签订了《房屋租赁合同》，百货公司将坐落于海门镇解放中路983号房屋出租给原告用于商业经营。租赁期限为2014年10月1日至2024年12月31日。2015年8月，江苏双爱购物中心有限公司与飞标公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议一》，后双方又签订了《房屋租赁合同作废协议》，终止了双方的房屋租赁合同及相关补充协议。2016年初，原告与被告迪美公司签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于海门镇解放中路983号房屋出租给被告迪美公司；出租对象包括：一楼部分（除大楼南侧沿解放路门店商铺及东侧烟酒、丽颜名妆区域外）、二楼部分（除肯德基及肯德基以北外）、三楼及主体大楼北侧附属房（670平方米），用于商业经营；租赁期限自2015年10月1日至2024年11月19日止（免租装修期为前三个月，计租日为2016年1月1日起；年租金为291万元，每三年年租金按5%递增；付款方式为先交后用，第一年租金2015年9月30日前付50万元，同年11月30日前付95万元，余款140万元于2016年5月20日前付清，第二年起租金须每年11月20日前付清下年度租金；被告迪美公司应结合自身经营情况，按消防有关规定对租赁房屋所在营业区域进行整体消防设施的改造、日常维护、修理，相关费用由被告迪美公司承担等。后被告迪美公司未经消防安全检查合格擅自营业，2016年8月18日被责令停产停业，并处罚金3万元。后被告迪美公司于2017年7月开始对案涉房屋进行消防改造，2017年9月29日消防安全检查合格。被告迪美公司支付了2016年的租金250万元后，其余租金未按约支付。2017年7月23日，原告向被告迪美公司发出催缴租金律师函。
本院认为，原告与被告迪美公司间的租赁合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。按照合同约定，被告迪美公司应于2016年5月20日前付清2016年租金291万元，但被告迪美公司尚拖欠2016年租金41万元，并应于每年11月20日前付清下年度租金，被告迪美公司均未按约支付。根据合同约定和被告承诺，被告迪美公司应当通过消防验收合格后开张营业，而被告迪美公司未经消防检查验收擅自营业被责令停业，其责任应由被告承担，故被告迪美公司仍应按约支付租金。根据被告提供的录音资料和《告知函》可以证明，双方对调整租金进行过协商，但最终未协商一致。根据案涉合同第八条，被告迪美公司应结合自身经营情况，按消防有关规定对租赁房屋所在营业区域进行整体消防设施的改造。整体消防设施的改造可能对营业面积减少的影响，被告迪美公司在签订合同时应当明知。因案涉租赁房屋系双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，原告在2015年10月1日交付房屋后，被告并未提出异议，故对因消防改造减少部分营业面积而要求相应减少租金的请求不予支持。在庭审中，原告自愿将租金从2017年起由原291万元/年调整为150万元/年，本院予以确认。根据合同约定，如被告未付清任何一期租金达15天以上的，原告可解除合同并收回房屋。被告迪美公司在原告催缴后未按约缴纳租金，且在原告自愿调整租金的情况下，被告迪美公司仍拒绝支付租金，故原告要求解除合同及返还案涉房屋的诉讼请求，本院应予支持。因被告迪美公司逾期支付租金，应按约支付逾期付款违约金，故原告要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院应予支持。
本案因被告迪美公司未按约支付租金构成违约，原告不存在违约行为，故反诉要求继续履行合同、返还租金、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告迪美公司主张的消防改造费用114.41万元，原告自愿按其主张的消防改造费用中承担30%,本院予以确认,其余部分按照合同约定由被告迪美公司自已承担。
关于被告飞标公司在本案中的责任问题，被告飞标公司与原告原签订的房屋租赁合同及补充协议已终止作废。后原告与被告迪美公司在案涉合同中约定被告飞标公司对迪美公司的责任和义务负责，飞标公司并非案涉合同相对人，故该约定对飞标公司并无约束力，故被告飞标公司在本案中不承担责任。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告海门市双爱黄金珠宝行有限公司与被告海门迪美服饰商城有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、被告海门迪美服饰商城有限公司于本判决生效后一个月内返还原告海门市双爱黄金珠宝行有限公司位于海门丽颜名妆区域外）、二楼部分（除肯德基及肯德基以北外）、三楼及主体大楼北侧附属房（670平方米）；
三、被告海门迪美服饰商城有限公司于本判决生效后十日内支付原告海门市双爱黄金珠宝行有限公司租金（其中2016年度尚欠租金41万元及自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照年租金150万元计算）及逾期付款违约金（其中以41万元为基数，自2016年5月21日起至实际履行之日止；以150万元为基数，自2016年11月21日起至实际履行之日止，分别按每日万分之五计算）；
四、反诉被告海门市双爱黄金珠宝行有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告海门迪美服饰商城有限公司消防改造费用34.323万元；
五、驳回原告海门市双爱黄金珠宝行有限公司其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告海门迪美服饰商城有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费33360元，由被告海门迪美服饰商城有限公司负担；反诉案件受理费37872.8元，由反诉被告海门市双爱黄金珠宝行有限公司负担6448元，其余由反诉原告海门迪美服饰商城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币33360元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。
审 判 长 姜 军
人民陪审员 吴 燕
人民陪审员 赵秀芳
二〇一八年五月七日
书 记 员 施玲梅