辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1960号
上诉人(原审被告)：大连长者小镇养老发展有限公司，住所地大连市旅顺口区白山街101号。
法定代表人：马振福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李志勇，男，1983年2月24日出生，汉族，该公司职员，住大连市沙河口区。
被上诉人(原审原告)：大连营港大酒店有限公司，住所地大连市旅顺口区白山街101号。
法定代表人：张秀丽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：崔艳萍，女，1964年11月25日出生，汉族，该公司管理人员，现住大连市旅顺口区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，辽宁芳鑫律师事务所律师。
上诉人大连长者小镇养老发展有限公司因与被上诉人大连营港大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
大连长者小镇养老发展有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实和理由：本案一审在认定事实上存在错误，因为案涉房屋租赁合同到期后，即2014年4月24日后，上诉人的各项办公均是在位于革新街18号的上诉人自有会所内进行的。被上诉人所主张的继续租住到2015年6月，既缺乏合同依据也与事实严重不符。1.上诉人于租赁期满后便自行搬离了承租的写字间，并没有继续承租的意愿，也没有向被上诉人发出任何的书面通知要求继续承租案涉房屋的意思表示。在本案一审中，被上诉人也并没有举证证明上诉人向被上诉人曾发出过书面通知。2.一审中据以认定上诉人继续使用被上诉人房屋的关键证据均与本案无任何关联。被上诉人提出的签名为柴少龙的收条因该人并非上诉人公司所属的员工，其本人也没有上诉人就案涉房屋承租事宜所需的任何授权委托手续。被上诉人在一审中所提交的名为大连中冶渤海置业有限责任公司领导班子机构的联系人和联系方式的表格证据，以及名为大连中冶置业有限公司通讯录的表格证据，其所显示的人员根本不是上诉人公司的员工，不能据此认定上诉人于承租期满后继续租住使用案涉房屋。被上诉人在一审中提交的区政府会议纪要中显示的柴少龙并非上诉人的员工，在该份会议纪要中仅仅阐述为被告公司的相关人员，因此同样不据此认定该人系上诉人公司的员工。综上，一审判决中认定上诉人于租赁合同期限届满后，仍继续居住使用被上诉人房屋的事实存在错误，事实上上诉人在租赁期满后就搬离，至于以后是否有其他人租住使用该案涉房屋属于被上诉人与实际租住人的纠纷，与上诉人无关。
大连营港大酒店有限公司不同意上诉人的上诉请求，认为原审判决适用法律正确，应该予以维持。理由如下：1.上诉人与被上诉人签订租赁合同到期后，双方并没有续签合同，但是不能以此证明双方不存在租赁关系。双方租赁合同到期后，上诉人继续租赁案涉房屋，双方发生了续租的事实关系。2015年6月，上诉人擅自撤离，对该事实上诉人在一审中予以认可，但是双方并没有办理交接手续。2015年6月26日，上诉人盖章确认在企业询证函中截至15年6月26日欠租金202503元，企业询证函确认后，其在6月30日履行了202503元，且被上诉人为其出具了发票，所以双方租赁关系应当截止2015年6月。2.原审中被上诉人提供了证据证明柴少龙为该公司工作人员，具体包括：一是区政府会议纪要中对中冶的项目柴少龙参与项目研讨；二是中冶的两次变更登记均是由柴少龙到工商部门代表上诉人办理的相关登记事项；三是由上诉人制作的通讯录，通讯录的内容有柴少龙的通信记录，还有赵健通讯录。这些事实均证明作为柴少龙是代表中冶履行职务的。根据民法通则第43条规定，柴少龙签字的行为企业法人应该承担责任。上诉人以柴少龙并非是本单位职工，并没有举出直接的相反证据予以反驳，其提出的证据不具有高度的盖然性和确认性。被上诉人认为柴少龙收取了被上诉人的单位出具的发票，并确认了该款项并没有支付，与企业询证函确认的款项能够形成完整的证据链条，上诉人拖欠被上诉人款项事实清楚。
大连营港大酒店有限公司向一审法院起诉请求：被告支付拖欠的租金20万元及利息（以20万元为基数，从2015年12月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付日止）。
一审法院认定事实：2017年2月27日，”大连中冶渤海置业有限责任公司”，经大连市旅顺口区市场监督管理局核准，企业名称变更为”大连长者小镇养老发展有限公司”即本案被告。
2011年4月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁》合同一份，双方约定：甲方将附楼三楼整体（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，建筑面积共521平方米。乙方承诺租赁房屋仅作写字间使用。租赁期限为3年，自2011年4月25日起至2014年4月24日止。租金及支付方式：年租金为300000元（每月25000元），包含水费、电费、空调费。租金每半年支付一次，第一次半年的租金于合同签订之日一次性支付。之后，乙方应在下半个租赁年度开始前的一个月支付下半个租赁年度的租金。即乙方应在2011年9月24日以前支付2011年10月25日至2012年4月24日的租金，以此类推。乙方应支付甲方押金30000元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。
合同签订后，双方开始履行合同，被告占有使用案涉房屋至合同约定的租赁期届满。之后双方未签订新的租赁合同，被告占有使用案涉房屋至2015年6月，双方未办理交接手续。
另查，2015年6月26日，原告向被告发出《企业询证函》写明，截止2015年6月26日，被告欠原告租金402503元，其中原告已向被告开具202503元的发票，被告在该函”信息证明无误”处加盖财务专用章，未签署日期。原告主张被告至今尚欠租金20万元，并要求从2015年12月25日起按年息4.75％给付利息至实际支付日止。对此，被告无异议，但抗辩原告主张权利的诉讼时效已过，法院不应支持原告的诉讼请求。
一审庭审中，原告为证明其主张权利的诉讼时效未超过法律规定的期限，举证：1、工商企业查询卡一份，拟证明被告注册登记地至起诉时仍在旅顺口区白云街101号，即案涉租赁房屋内；2、2015年12月24日，被告的工作人员柴绍龙向原告出具收条一张，写明”今收发票200,000元，贰拾万元整，单位挂账，款未付!”拟证明原告将发票开给被告，被告接受并确认租金未付，该收条具有欠据的性质；3、催款通知书、”韵达”速递单、速递单妥投情况查询单各一份。催款通知书写明”贵公司至今尚欠我公司租金共20万元，严重影响我公司的资金周转和生产安排。请贵公司收到此通知后尽快付清欠款或与我公司联系还款事宜。2016年6月20日”拟证明原告向被告催要租金，该通知书于2016年7月12日由被告财务中心签收的事实。速递单妥投情况查询单显示该件揽收时间为2016年7月11日16时30分；4、通话记录单(2016年10月至2016年12月)5份。拟证明原告的工作人员通过电话向被告方负责人赵总、陈总多次打电话催要租金的事实；5、客账单5张。拟证明被告一直没有撤出房屋，到2016年7月30日被告一直在原告处住宿消费情况，且账单上有被告单位工作人员”柴绍龙”的签字，原、被告双方的经济和业务往来是一直持续至2016年7月30日；6、税务局通用机打发票(复印件，原件已入原告总公司账)20张，拟证明原告于2015年12月22日向被告出具20万元发票的事实；7、案涉房屋内被告公司通讯录(拍摄照片)一张，拟证明柴绍龙系被告公司办公室主任，固定电话为8638****-6*2，手机号为186986***96；8、2014年9月22日旅顺口区《政府区长办公会议纪要》一份，该会议纪要中记载，2014年4月23日，在中冶乾城项目经理部会议室，就该项目有关事宜召开专题会议，被告”相关人员......赵海舰、......柴绍龙......参加会议。”拟证明”柴绍龙”系被告的工作人员；9、被告公司工商档案复印件(加盖有旅顺口区市场监督管理局档案查询专用章)6页，该组证据显示被告在向市场监督管理部门申请公司变更登记时，指定的代表或者委托代理人为”柴绍龙”，所留联系电话为”固定电话8638****-6*2，手机号为186986***96”。
被告对原告所举证据的质证意见：证据1的真实性无异议，但认为被告住所地是否变更，市场监督管理部门不做强制性要求，该证据与本案无关；证据2有异议，并否认被告公司有名为”柴绍龙”的工作人员，被告从未向原告出具过该收条，也没有收到20万元的发票；证据3的真实性有异议，被告未收到过此催款通知书，签收该邮件的是何人，被告不清楚。根据双方的约定，原告最迟应于2016年3月23日之前提起诉讼或通过其他方式向被告主张权利，该催款通知书寄出时已超过诉讼时效；证据4的真实性、关联性均有异议。原告所述的陈总(陈立光)、赵总(赵海舰)确为被告公司的工作人员，但原告的证据不能证明其与陈总、赵总通话内容。即使原告在2016年10月至12月确实打过电话，通话记录只显示通话时间，未显示通话内容，原告所打电话内容无法核实，电话记录的通话时间是在2016年10月10日之后，也超过法定诉讼时效；证据5的真实性不予认可，该证据没有加盖公司印章，无法确认”柴绍龙”是何人；证据6的真实性无异议，但被告未收到过该发票；证据7的真实性不予认可，该证据不知从何而来；证据8的真实性无异议，但该纪要中并未载明柴绍龙系被告公司员工，而仅仅阐述为与被告公司相关人员；证据9的真实性无异议，此证据仅载明”柴绍龙”系被告公司办理专项事务的受托人，而并未载明”柴绍龙”系被告公司的员工。
一审法院认为，2011年4月14日，原、被告签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定的履行期限届满后，被告继续占有、使用案涉房屋，原、被告未签订新的合同，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。现被告对原告主张的租金20万元及利息无异议，双方对被告于2015年6月撤出租赁房屋的事实无异议，该院予以确认。根据双方合同约定，原告主张20万元租金经折算后，应为8个月的租金，按被告2015年6月撤出租赁房屋的时间计算，相对应的时间为2014年11月至2015年6月。从原告提交的证据来看，能够证明柴绍龙为被告办理企业变更登记相关事宜，在区政府组织召开会议时，作为被告公司相关人员参加会议。因此，可以认定柴绍龙系被告公司的工作人员，2015年12月24日，柴绍龙向原告出具收条的行为，系履行职务的行为，收条中写明”单位挂账，款未付”的内容，应当认定为原告向被告提出要求，主张权利，此时发生诉讼时效中断。故本案原告于2016年12月22日起诉被告，要求被告给付相应租金，未超过法律规定一年的诉讼时效，原告的诉讼主张该院予以支持。被告辩称柴绍龙不是其单位的工作人员，但未举证证明柴绍龙在为被告办理企业变更登记，以及作为被告相关人员参加政府工作会议时，与被告有其他关系。原告所举证据达到了民事证据高度盖然性的要求，足以认定柴绍龙系被告公司的工作人员。故被告抗辩柴绍龙不是其公司的工作人员、原告主张权利的诉讼时效已过的意见，不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决如下：被告大连长者小镇养老发展有限公司自判决生效后十日内给付原告大连营港大酒店有限公司租金20万元及利息；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4430元，由被告负担。
本院二审期间，上诉人提供了《中冶乾城（C地块Ⅰ期）工程建设工程施工合同》，欲证明柴少龙并非该公司的员工，而是天津二十冶建设有限公司的员工，其所签署的收条并非代表上诉人，与上诉人无关；上诉人同时还提供了《人员借用协议》书一份，拟证明上诉人与案外人天津二十冶建设有限公司存在施工合同关系，其作为施工建设方派代表参与区政府组织召开的各项会议，合情合理。对于上诉人提供的施工合同书，被上诉人认为是由上诉人与案外人签订的，被上诉人不知情，无法确认该协议的真实性，并主张即使该协议是真实的，也确定了柴少龙等人已经由二十冶公司借用到中冶公司工作，证明柴少龙是有权代表上诉人对外履行职务，结合被上诉人原审中提供的柴少龙在工商的登记，以及其在中冶公司住宿用餐等均由柴少龙负责，可以认定，被上诉人有理由相信柴少龙系该公司履行职务的人员。被上诉人对人员借用协议的真实性没有异议，对与本案关联性有异议，认为该证据能证明上诉人和案外人关于建设施工过程中产生的权利义务关系，在工商登记中，可以认定天津二十冶公司系上诉人公司的股东之一，双方具有直接的关联性，但不能认定二十冶公司与本案具有关联性。本院认为，尽管被上诉人对上诉人提供的《中冶乾城（C地块Ⅰ期）工程建设工程施工合同》的真实性不予确认，但并不能提供证据证明该合同系伪造，因此，本院对该证据的真实性予以采信。鉴于被上诉人对上诉人提供的人员借用协议的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
本案双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，根据本院二审审查情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有两个：一是上诉人欠付被上诉人租金的事实是否存在；二是被上诉人主张给付租金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效期间。
关于第一个焦点问题，本院认为，上诉人欠付被上诉人租金的事实存在。理由如下:一是上诉人在一审中明确承认尚欠被上诉人房屋租金20万元及利息（详见一审卷宗第32页），只是主张被上诉人要求给付租金的请求权已经超过诉讼时效期间。上诉人在二审中改变一审中对该节事实的自认，应当提供相应的证据或者说明理由，现上诉人并未提供足够证据也未说明合理理由，因此，其在一审中的自认，应当确认为真实。二是被上诉人在一审中提供了《企业询证函》，该函件记载截止2015年6月26日，上诉人尚欠被上诉人402,503元，其中202,503元已经向上诉人开具发票，上诉人即将将款项汇入至被上诉人公司账户。该询证函上加盖有上诉人财务专用章，且盖章位置明确记载”信息证明无误”。鉴于上诉人在一审中对该印章的真实性没有异议，因此，应当确认被上诉人提供的询证函所记载的前述内容为真实。三是上诉人在一审中明确主张其在2015年6月30日支付了询证函记载的前述欠付租金中的20万元，被上诉人对该笔付款没有异议，上诉人再无此后给付款项的证据，因此，可以确定，截止被上诉人起诉时，上诉人尚欠被上诉人租金20万元。
关于第二个焦点问题，本院认为，被上诉人主张给付租金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间。理由如下：根据上诉人公司工商档案的记载，柴绍龙曾经分别在2011年11月9日至同年11月30日期间、2013年9月25日至同年10月24日期间在工商管理部门办理过上诉人工商变更登记事项；根据2014年9月22日旅顺口区《政府区长办公会议纪要》的记载，柴绍龙与李青松、赵海舰等九人以中冶渤海置业有限责任公司（即上诉人）相关人员的名义参加了区政府关于中冶乾城项目有关事宜的专题会议；根据被上诉人一审提供的5张《客账单》，其中四张记载住店客人为”中冶（柴主任）”，下方有人员签名，其余一张记载住店客人为”中冶”，下方有柴绍龙本人的署名，日期为2015年9月29日；根据上诉人二审提供的《人员借用协议》记载，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，上诉人借用含柴绍龙在内的天津二十冶建设有限公司共计15人从事地产项目开发、运营等工作。根据上述事实，可以确定分别在2011年、2013年、2014年、2015年和2016年，柴绍龙均曾经以上诉人公司的名义为上诉人处理过相关事务或者与他人发生民事法律行为。结合被上诉人一审提供的《大连中冶渤海置业有限责任公司通讯录》记载的上诉人部分职能部门以及公司人员的通讯方式（含手机和固定电话），可以推定，柴绍龙在2015年12月24日向被上诉人出具的”今收发票200,000元，贰拾万元整，单位挂账，款未付”的欠条应当系代表上诉人向被上诉人出具，发生诉讼时效中断的法律效果。因此，被上诉人在2016年12月22日提起本案诉讼时，并未超过一年的诉讼时效期间。
综上所述，大连长者小镇养老发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4430元，由大连长者小镇养老发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长董凯
审判员吕瑛
审判员刘畅
二〇一八年四月十七日
书记员王亮