河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第47号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：刘林，男，汉族。
委托代理人：宋玉波、叶一帆，河南大鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：戴左宁，男，汉族。
委托代理人：张永胜，北京市博人律师事务所洛阳分所律师。
原审被告：刘依薇，女，汉族。
委托代理人：宋玉波、叶一帆，河南大鑫律师事务所律师。
上诉人刘林因与被上诉人戴左宁、原审被告刘依薇租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘林、原审被告刘依薇及二人之共同委托代理人宋玉波、叶一帆，被上诉人戴左宁及其委托代理人张永胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年10月，原告戴左宁（乙方）与被告刘林（甲方）签订《租赁协议》一份，就乙方租用甲方位于洛阳市西工区纱厂南路SOHO国际小商品城（又名金阳国际小商品城）303号商铺进行了约定。协议约定租赁期限从2013年12月1日至2014年6月1日。该商铺第一年月租金7105元，第二年月租金7105元，第三年月租金7674元，以上租金由甲乙两方共同平摊。在本合同签订之日，乙方须向甲方交付2500元作为履约保证金。该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有关费用由甲、乙双方共同承担。合同第六条约定租赁期间，如双方需转租，对方享有优先续租权。合同第八条约定双方在经营产品的过程中，不得有冲突，如有违反，对方有权干涉经营产品权。协议第十条约定如有别人问起，乙方为甲方亲戚。协议第十一条约定甲方如果转让自己部分店铺给他人，须将与SOHO国际小商品城303号商铺合同名义转到乙方名下，营业执照也需转到乙方名下，不得转与第三方。合同第十三条约定合同期间不得以任何理由单方面终止合同，不得擅自不干，不交房租，如有违反，赔偿对方50000元整。后原告向被告支付合租意向金（履约保证金）2500元、房屋装修费28600元，被告刘林分别于2013年10月22日、2013年11月9日出具收据收到上述款项。原告陈述还以现金形式向被告支付装修款6000元及装修押金2500元，被告刘林对此不予认可。原告自述应被告要求将部分租金7353元转入商铺所有权人洛阳亿和置业有限公司的账户，当时转账用的朋友吕某某的中国建设银行卡，并且提供吕某某该卡客户交易查询单一份，该查询单上2013年11月9日确有7353元交易额打入商户／网点号及名称为“洛阳亿和置业有限公司”的账户，被告刘林对该陈述不予认可。后金阳小商品城实际于2014年4月6日正式开业，双方于此日开始经营。经营过程中，刘林认为戴左宁经营奶茶、可乐等饮品与其所经营产品范围形成冲突，给其造成损失，认为戴左宁违反双方协议中关于不得经营与对方有冲突的产品的规定，双方产生争议。双方协商过程中金阳小商品城商管知道了刘林与戴左宁共同经营303号商铺的事实，2014年5月7日，将该303号商铺封铺，并向刘林发出告知函，要求其就私自将商铺分租给第三方事宜拿出整改方案。在此期间，金阳小商品城总经理马嫣（现已辞职）就此事进行协调，表示可以将303号商铺分成A、B铺，由刘林和戴左宁分别和商场签订合同进行经营，刘林不同意此方案。同月13日，金阳小商品城贴出正式通知一份，以303号商户刘林未经商场许可，擅自将商铺对外分租，经核查情况属实为由，终止其与刘林所签订的商铺租赁合同，并扣除房屋租赁保证金作为违约金，装修押金扣除水电费（包括公摊水电）、物业费等应交费用，自起租日起至商场收回商铺之日止。
另查明：2013年11月4日，刘林（乙方）与洛阳金马市场管理有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，甲方按合同约定的条件将金阳国际小商品城三层303号商铺出租给乙方使用，经营品种为甜品、西式快餐。该商铺建筑面积117.77平方米，租赁期为三年，该商铺第一年月租金7066元，第二年月租金7066元，第三年月租金7631元，叁个月租金21198元乙方应于签署合同时缴清，并同时缴纳租赁经营保证金21198元作为租赁经营保证金。其中合同第六条第6款B项约定非经甲方同意，乙方不得转让、分租、改变经营业种类、品牌、停止使用或转租该商铺或其任何部分或该商铺之任何权益。第八条第2款约定有下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切实际损失（包括但不限于租金损失及违约金）：……C.未经甲方书面同意，乙方将该商铺转租他人或交由他人从事经营或改变经营业种、品牌；……。上述任何一项情况发生时，均视为乙方违约，甲方有权没收乙方已付的全部保证金，乙方还须按日向甲方支付违约金。合同签订当日，刘林向洛阳金马市场管理有限公司交纳房屋保证金21198元。2013年11月9日，刘林向洛阳贝福瑞物业管理有限公司交纳装修保证金5000元、预收水电费2000元。
原审法院认为：原告戴左宁与被告刘林签订《租赁协议》系真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该院予以确认。双方应当按照合同履行各自的权利、义务。现双方经营的303号商铺因金阳小商品城与刘林终止合同、收回商铺使用权，双方实际已停止经营，双方《租赁协议》也无法继续履行，因此，原告戴左宁要求终止与被告刘林之间《租赁协议》，该院予以支持。关于《租赁协议》无法继续履行的根本原因，在于刘林违反其与金阳小商品城《商铺租赁合同》中不得擅自转租、分租的约定导致商铺被收回，至于原告与被告之间关于租赁合同是合租或转租的陈述，双方各执一词，但已无法改变合同不能履行的事实，刘林系被终止协议的签约人，又是与戴左宁租赁关系的出租人，因此刘林应当承担《租赁协议》终止的相应的违约责任。被告刘林应当退还戴左宁交纳的履约保证金2500元以及《租赁协议》未履行完毕相应的装修款、租金。关于原告诉求被告退还的装修款，因原告仅能证明其向被告刘林交纳28600元，且原告已实际使用该商铺一个月，该院酌定被告刘林退还原告剩余租赁期内装饰装修残值损失27600元。关于原告诉求被告退还的租金18708元，原告通过中国建设银行转账支付给洛阳亿和置业有限公司的7353元，可以认定为是其交纳的租金，另减去经营一个月的租金3552元后，被告应当退还原告3801元。原告诉求的装修押金2500元以及装修款、房租高出部分，证据不足，该院不予支持。关于原告诉求的违约金，考虑到租赁协议不能继续履行给被告造成的损失，该院酌定被告支付原告违约金15000元，高出部分，该院不予支持。被告刘依薇与被告刘林系夫妻关系，原告要求被告刘依薇与刘林共同支付上述款项，该院予以支持。被告刘林辩称双方是合伙经营，不是转租，从店铺里双方的装修风格以及双方经营内容、经营结算方式等因素看，被告刘林的意见，证据不足，该院不予采信。被告刘林反诉戴左宁赔偿经济损失62798元，包括其交纳的房屋保证金、装修保证金、预收水电费及装修费用，并要求戴左宁承担违约金5万元，缺乏依据，证据不足，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）刘林、刘依薇于判决生效后十日内退还原告（反诉被告）戴左宁租金3801元、装修费用27600元、合同保证金2500元，以上共计33901元。二、被告（反诉原告）刘林、刘依薇于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）戴左宁违约金15000元。三、驳回原告（反诉被告）戴左宁的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘林的诉讼请求。本案本诉受理费2470元，保全费1070元，合计3540元，由被告（反诉原告）刘林、刘依薇承担1800元，由原告（反诉被告）戴左宁承担1740元。反诉受理费1280元，由被告（反诉原告）刘林承担。
宣判后，刘林不服原审判决，向本院提起上诉称，请求撤销洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第369号民事判决，依法改判被上诉人支付上诉人违约金50000元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院认定上诉人违约导致合同终止是错误的，被上诉人才是本案的真正违约方。上诉人与被上诉人是合租关系，并非上诉人分租转租给被上诉人，2013年9月16日，上诉人在网上发布信息，寻求合作伙伴，被上诉人看到该信息后与上诉人联系，称有合作意向，最终双方达成合意，才签订了租赁协议，由于双方均知道商场不让分租，便对外一直称双方为亲戚关系，随后，由上诉人作为代表与商场签订租赁合同，但实际为两人共同承租、共同经营。从时间上看，上诉人与被上诉人2013年10月签订协议，而于2013年11月4日与商场签订协议，也就是上诉人与被上诉人签协议在先，与商场签协议在后，更进一步说明了双方为合租关系。租赁协议签订后，被上诉人违反双方的约定擅自销售与上诉人有种突的产品，对上诉人的经营产生重大影响，经上诉人多次警告被上诉人仍不拒不改正，由此双方产生很多矛盾，被上诉人为了把上诉人挤走，便恶意向商场投诉称上诉人违反商场规定分租，才导致商场封铺致使双方无法经营，给上诉人造成了巨大的经济损失。二、上诉人没有违反租赁协议的约定，一审判决上诉人支付15000元违约金没有依据，倒是被上诉人违约导致合同终止，其应当支付上诉人违约金50000元，退一步讲，即使上诉人违约，一审判决第一项已经要求上诉人赔偿被上诉人实际损失33901元，第二项又判决上诉人支付15000元的高额违约金，违背相关法律规定。三、一审判决第一项要求上诉人退还被上诉人租金、装修费、合同保证金均没有事实及法律依据。原审判决认定被上诉人将部分租金7353元转入商铺所有人洛阳亿和置业有限公司的账户，首先，该7353元的收款人不是上诉人，上诉人也从来没有让被上诉人支付该笔费用，对该笔转账不知情，一审判决上诉人退还3801元租金没有依据。上诉人已经阐明，是被上诉人违约导致合同无法继续履行，根据相关法律规定，对被上诉人要求退还装修费的诉求应不予支持。2500元保证金在收据上已经写明不予退还，且被上诉人恶意违约导致合同终止，更没有理由要求退还保证金。四、一审法院认为一审被告刘依薇与上诉人系夫妻关系，遂要求刘依薇与上诉人共同承担责任。前述已经说明，上诉人并非本案的违约方，不应当赔偿被上诉人的任何损失，刘依薇也不应该承担责任。综上，一审判决认定事实不清，存在明显错误，请求撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人违约金50000元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人戴左宁答辩称：一审判决应当予以维持。事实与理由：一、刘林承租的商铺已经与该商铺的出租方洛阳金马市场管理有限公司（以下简称金马公司）终止商铺租赁合同，致刘林与答辩人的合同无法继续履行。二、刘林与金马公司终止商铺租赁合同的过错在刘林。金马公司与刘林签订合同，不允许转租，刘林明知却故意违反，造成金马公司与其终止合同关系。金马公司在发现刘林违背合同约定转租后，没有一棒子打死，刘林与答辩人还有继续租赁商铺的机会，金马公司提出可以将商铺分成A、B铺，由刘林和答辩人分别和金马公司签订合同进行经营，刘林不同意，金马公司才终止合同。三、刘林与金马公司达成租赁意向后，才在网上寻找合租伙伴，答辩人才会与刘林签订租赁协议，并把合同保证金及装修款交给刘林。四、刘林与答辩人的租赁协议终止，过错全在刘林，刘林从没有将他与金马公司签订的租赁合同交答辩人看过，答辩人不可能知道刘林所租金马公司的商铺不允许转租，最终造成刘林与金马公司终止租赁关系，是刘林不同意金马公司意见，金马公司才依合同约定终止租赁关系的。五、答辩人实际交了三个月的租金21198元，其中13845元为现金，其余7353元是答辩人朋友吕某某转账支付，答辩人实际使用商铺22天，扣除22天的租金后，刘林应当退还剩余租金。刘林与答辩人租赁协议终止的过错责任在刘林，所以，法院判决退还装修款是有事实依据和法律依据的，依法应当维持。保证金设立的目的是为了保证合同的履行，不是刘林在收据上写明不予退还就不退还了，因刘林的过错导致合同无法履行，保证金当然应当退还。刘林应当承担违约责任是不容置疑的，具体到一审法院将50000元违约金调整为15000元，并不能弥补答辩人的损失。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
原审被告刘依薇同意上诉人刘林的上诉意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明一致。二审中，被上诉人戴左宁申请吕某某出庭作证，证明2013年11月9日从其银行卡上转账给亿和置业有限公司的7353元是其将银行卡借给戴左宁，戴左宁拿去交的房租。刘林亦认可金马公司与洛阳亿和置业有限公司是一回事。
本院认为：本案刘林与戴左宁《租赁协议》不能继续履行的原因系金马公司认为刘林违反《商铺租赁合同》中不得擅自转租、分租的约定将商铺收回，刘林系合同一方当事人，理应遵守合同合同约定，不应与他人合租使用该商铺。刘林称其在与戴左宁签订《租赁协议》时已告知对方其与金马公司就本案所涉商铺不得转让、分租、转租的约定，但其未能提交证据证明其这一主张，戴左宁对此又不认可，故对于《租赁协议》无法继续履行这一后果，刘林应负主要责任。关于违约金的问题，考虑到协议无法履行给戴左宁造成一定损失，但戴左宁在与刘林签订合同时对合同标的物未尽到谨慎的审查义务，自身也具有一定过错，本院认为由刘林向戴左宁支付违约金10000元较为合理。关于刘林称保证金不应退还的问题，本院认为，保证金的主要目的在于保证合同的正确履行，现因《租赁协议》已无法继续履行，且无法履行的主要过错在上诉人刘林一方，故刘林以收条上书写“不予退还”为由认为保证金不应返还的理由不能成立。关于刘林上诉称其不是7353元的收款人，对该笔转账不知情，原审判决其退还3801元租金没有依据，对此，本院认为，刘林在二审中认可金马公司是洛阳亿和置业有限公司是一回事，与金马公司签订合同的是刘林，因此，原审法院将戴左宁借案外人吕某某的银行卡转给洛阳亿和置业有限公司的7353元认定为戴左宁所交的房租，并将该笔款项扣除戴左宁实际使用商铺天数的应付房租后由刘林予以返还并无不当。综上，上诉人刘林的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第369号民事判决第一、四项及诉讼费负担部分；
二、撤销洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第369号民事判决第三项；
三、变更洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第369号民事判决第二项为“刘林、刘依薇于判决生效后十日内支付戴左宁违约金10000元”；
四、驳回戴左宁的其他诉讼请求。
二审案件受理费2072元，由上诉人刘林负担1900元，被上诉人戴左宁负担172元。
本判决为终审判决。
审判长 董 艳
审判员 刘丽娜
审判员 沈可可
二〇一五年三月二十六日
书记员 李亚丹