湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第05730号
原告林国辉，男，汉族，居民。
委托代理人袁立辉，宁乡县湘宁法律服务所法律工作者，特别授权。
被告龙相华，男，汉族，农民。
委托代理人代勇贤，湖南天地人律师事务所律师，特别授权。
原告林国辉诉被告龙相华、夏文青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，于2016年1月13日依法适用简易程序由本院院长张帅公开开庭进行了第一次审理。本次开庭审理过程中，原告林国辉申请撤回对被告夏文青的起诉，本院经审查后，裁定准许其申请。因本案案情复杂，于2016年3月8日转为普通程序，于2016年3月29日，由本院院长张帅担任审判长，与审判员王治、人民陪审员刘新年组成合议庭对本案依法公开开庭进行了第二次审理。原告林国辉的委托代理人袁立辉、被告龙相华及其委托代理人代勇贤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告林国辉诉称，本案被告于2015年1月16日承租原告的房屋做楚一品餐馆，该房屋位于，面积1120.89平方米，已在租赁合同第二条第三款中约定了以该房屋现有装修及设施设备情况出租，并有合同附件。在租赁合同第五条第二款中约定租金支付时间第一次是2015年1月7日，第二次是2015年6月7日，第三次是2015年9月7日，第四次是2015年12月7日，分别为每次交付租金100881元，但被告仅在第一次交付了880元租金，共欠租金402644元，经原告反复催接，被告仍然拖欠，根据租赁合同第十四条约定的违约责任，被告应向原告支付违约金306717.53元，所欠租金和违约金合计709361.53元。现诉至人民法院，请求判令：1、被告立即向原告支付租金402644元，支付违约金306717.53元，两项合计709361.53元，以后违约金按时间计算至租金付清之日；2、由被告承担本案诉讼费。
原告林国辉为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1—2、林国辉、龙相华、夏文青身份证，拟证明原、被告的身份情况；
证据3、商品房买卖合同，拟证明原告对租赁房屋享有房屋产权；
证据4、闽湘茶城租赁合同，拟证明原、被告存在房屋租赁关系；
证据5、编号为的收据，拟证明被告已交押金5万元；
证据6、编号为的收据，拟证明被告已交租金880元；
证据7、催告函，拟证明原告向被告催收租金的情况;
证据8、承诺书，拟证明被告自愿承租及自愿交租金的情况；
证据9、“在一起餐馆”营业执照，拟证明被告靠南边的邻居同类房屋办理了餐饮许可证；
证据10、“在一起餐馆”餐饮服务许可证，拟证明被告靠南边的邻居同类房屋是可以办餐饮的；
证据11、“锅锅味食府”营业执照，拟证明与被告租赁标的同一栋房屋的餐馆办了餐饮许可证；
证据12、“城东鱼馆”餐饮服务许可证，拟证明与被告租赁标的同一楼盘的餐馆办理了餐饮服务许可证；
证据13、“聚众宁城美食店”营业执照，拟证明与被告租赁标的同一楼盘的餐馆办理了餐饮服务许可证；
证据14、“品味人生茶馆”卫生许可证，拟证明该茶馆也办餐饮，办理了卫生许可证；
证据15、宁乡县卫生局出具的证明，拟证明“在一起餐馆”等已办理了餐饮服务许可证；
证据16、被告龙相华名下“宁乡县八人土菜馆”营业执照，拟证明被告已办理营业执照，不存在行政限制。
就原告林国辉提交的上述16份证据，被告龙相华当庭发表以下质证意见：对证据1—6及证据8的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，因为被告没有签收；对证据9—15的真实性、关联性有异议，因为相邻物业可以开餐馆不等同于被告租赁的房屋就能开餐馆，相邻物业是否与业主或者主管部门达成妥协并不清楚，不能划等号；对证据16的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，因为开餐馆是首先办理营业执照再得到卫生部门的许可方能办理后续的餐饮许可证，被告正是因为拿不到环保部门的批准文件，才办理不到餐饮许可证。
被告龙相华辩称，1、对于原告请求支付租金402644元金额没有异议，但对什么时候和什么条件下支付有异议，如租赁物符合用途,则一定支付。对于支付违约金有异议，被告龙相华不存在违约行为。2、被告龙相华未支付租金理由是原告未尽到诚信义务,其提供的房屋首先不符合租赁合同所约定的用途，违反了合同法第二百一十六条之规定。3、根据合同履行先后顺序，原告应该要继续采取补救措施使房屋符合使用用途，在此基础上被告愿意支付租金；如房屋连用途的条件都不符合，则先决条件不成立。4、如果因为原告不能让房屋符合约定使用用途而导致被告龙相华损失，被告龙相华将保留另行起诉的权利。5、原告提供的房屋不能实现合同目的（用于做餐饮），属于根本性违约。原告违约在先，希望原告将其提供的房屋办理相关的合法手续，租金被告肯定会支付。
被告龙相华为支持其抗辩意见，向本院提交及申请本院调取了如下证据：
证据1、闽湘茶城租赁合同，拟证明原、被告的租赁关系，以及该合同限制了餐饮类的经营用途，并约定若原告提供的房屋严重影响使用功能的，被告有解除合同的权利。但原告自始至终未告诉被告房屋规划用途，未尽到诚信义务和先行告知义务；
证据2、《关于“华都丽景二期工程”建设项目竣工联合验收会议纪要》（以下简称会议纪要），拟证明原告提供的租赁房屋不能做餐饮行业经营，此文件是宁乡县住建局等7部门讨论的结果，各部门验收意见说明商业用房设计时没有作为餐饮规划使用，没有预留建排油烟通道的地方。该文件产生于2013年5月21日，即在被告租赁房屋之前，原告没有尽到满足房屋用途的义务；
证据3、报警案件登记表，拟证明相邻业主阻止被告龙相华的餐馆开业经营，当时派出所出警协调；
证据4、《宁乡县环境保护局责令改正违法行为决定书》，拟证明被告在经营餐饮过程中收到环保部门责令停业整改的通知，因该门面未进行环境影响评价，不能经营餐饮，不符合被告租赁房屋的使用用途;
证据5、卫生监督意见书，拟证明被告龙相华需取得餐饮服务许可证，但前提是要有环境测评通过验证书，且必须要得到规划部门符合规划用途的证明;
证据6、宁乡县环境保护局《关于湖南腾翔房地产开发有限公司华都丽景建设项目环境影响报告表的批复》，拟证明环保部门要求商业用房应该预留餐饮行业的排油烟专业通道，加设净化装置，但是开发商未按规定建设，导致被告的餐馆办了营业执照但办不了餐饮服务许可证。
就被告龙相华提交及申请本院调取的上述6份证据，原告林国辉当庭发表以下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2—6的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为均达不到被告的证明目的。
上述证据经合议庭合议后，本院认证如下：对原告提交的证据1—6和证据8以及被告提交的证据1，经原、被告双方当庭质证，就上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院均确认为有效证据，对各方当事人拟证明的事实具有证明力；对原告提交的证据7，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，因原告未举证证明被告签收了该函，该证据不能达到原告的证明目的，故本院不予采信；对原告提交的证据9—15，被告对其真实性、关联性均有异议，因上述证据均与本案无关，故本院不予采信；对原告提交的证据16，被告对其关联性及证明目提出异议，因该证据与本案有关，故本院确认为有效证据；对被告提交的证据2—6，原告虽对其关联性提出异议，但对其真实性、合法性无异议，本院认为上述证据与本案有关，对被告拟证明的事实具有证明力，故确认为有效证据。
本院根据上述采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，确认如下案件事实：
2015年1月16日，原告林国辉作为甲方与乙方夏文青、被告龙相华签订了《宁乡.闽湘茶城租赁合同》，合同主要约定：一、甲方将位于宁乡县新康路闽湘茶城号商铺（建筑面积1120.89平方米）出租给乙方使用。二、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；乙方对所租赁房屋充分了解并认知，包括但不限于以下方面：租赁面积、房屋结构、设施、房屋其它建筑物、附送物及附属、配套设施设备、水电设施设备、房屋安全、房屋周边环境等相关一切情况。三、租赁期限。租赁期共60个月，自2015年1月8日交付使用，至2020年1年7日收回，租金自2015年1月17日起计算。四、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该房屋后的经营范围与商品种类为：餐饮；乙方如须将承租的房屋用于其他用途，须经甲方及物业管理公司书面同意，且不得违反法律、法规对房屋用途的规定。五、租金及支付方式。2015年1月8日至2016年1月7日，该房屋租金标准为人民币30元/㎡/月（按建筑面积计算，下同），即第一年月租金为33627元，其中免租期三个月；2016年1月8日至2017年1月7日，该房屋租金标准为人民币30元/㎡/月，即第二年月租金为33627元，其中免租期三个月；2017年1月8日至2018年1月7日的租金在前一年租金基础上增加6%，该房屋租金标准为人民币31.8元/㎡/月，即第三年月租金为35644元；2018年1月8日至2019年1月7日的租金在前一年租金基础上增加8%，该房屋租金标准为人民币34.344元/㎡/月，即第四年月租金为38496元；2019年1月8日至2020年1月7日的租金在前一年租金基础上增加10%，该房屋租金标准为人民币37.78元/㎡/月，即第五年月租金为42345元。合同租金总额共计人民币2003106元。六、租金支付时间。租金支付按照先付后用的原则履行，每次预付三个月的租金，即三个月为一租金支付期。七、乙方于本合同签订后，向甲方交纳租赁押金人民币5万元整。本合同终止时，在乙方交清各项费用，退出承租的房屋，并经甲方对乙方承租的房屋及各项设施验收合格后，在扣除各项违约金、赔偿金（如有）后，租赁押金无息退还乙方。八、乙方违约责任。在租赁期内，如乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担或支付的费用（包括但不限于租金、物业管理费等），每逾期一天，则应按上述费用总额的5‰向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此产生的一切损失，等等。
上述租赁合同签订后，原告林国辉依约将上述房屋交付给被告龙相华使用，同时给予被告龙相华房屋装修免租期3个月。夏文青依约于2015年1月17日向原告林国辉交纳房屋租赁押金5万元，并于同日交纳租金880元。夏文青、被告龙相华于租赁合同签订当日，向原告林国辉出具承诺书一份，载明：“因本人资金暂不能到位，特申请分期支付，现承诺将于2015年3月10日前将剩余款项计人民币拾万元整全部付清，如未付清本人自动解除租赁合同，甲方有权单方面解除租赁合同及不退还押金。”
被告龙相华租赁上述场地后，开办了宁乡县八人土菜馆（又名楚一品酒楼），宁乡县工商行政管理局于2015年3月30日向该土菜馆核发了营业执照。该土菜馆在营业期间，因油烟排放问题，其相邻业主拒绝配合办理该土菜馆环境影响评价手续，并对该土菜馆所在小区的售楼部进行围堵，要求停止餐饮经营，同时还向相关行政管理部门提出了投诉。对此，被告龙相华向原告林国辉提出共同与相邻业主沟通解决该土菜馆排油烟通道搭建与油烟排放以及相邻业主配合办理环境影响评价手续事宜，至今未果。被告龙相华即以此为由未再支付后续租金至今，现仍在继续使用上述租赁房屋进行餐饮营业。
另查明,宁乡县建设项目竣工联合验收备案办公室于2013年5月21日作出《关于“华都丽景二期工程”建设项目竣工联合验收会议纪要》（宁政验纪字[2013]14号），其中第二条“各部门的验收意见”中第4项明确“环保：商业用房不得做高噪声的娱乐场所，不得有喷漆等工艺的修车等项目，无油烟通道，门面不能有餐饮行业。同意通过联合验收”。
再查明，因宁乡县八人土菜馆未依法进行环境影响评价，宁乡县环境保护局于2015年5月18日对该土菜馆作出《责令改正违法行为决定书》，责令其立即停止营业。2016年1月2日，宁乡县卫生和计划生育局下发《卫生监督意见书》，要求该土菜馆必须取得餐饮服务证后方可对外营业。
本院认为，本案原、被告双方争议的焦点是被告龙相华是否应当支付房屋租金和违约金的问题。本案中，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告在合同签订后依约将租赁房屋交付被告使用，被告在收到该租赁房屋后办理了餐饮经营的营业执照，且一直在经营使用该房屋，故被告应按照合同约定支付租金403524元（从2015年1月8日起至2016年4月7日止，其中含3个月的免租期），因被告已交纳租金880元，故被告实际应向原告支付上述时间段的租金为402644元。被告辩称其未支付租金是因为原告提供的房屋不符合租赁合同所约定的用途，经查，原告提供的房屋可以用作餐饮经营，且被告办理了餐饮经营的营业执照，并一直在经营使用该房屋，虽然该土菜馆在营业期间因油烟排放问题，其相邻业主拒绝配合办理该土菜馆环境影响评价手续，并导致该土菜馆被宁乡县环境保护局责令停止营业，但被告可以通过安装排油烟通道来解决这一问题，故本院对被告的这一答辩意见不予采纳。同时，原、被告均明知租赁房屋用于餐饮经营，应当要解决油烟排放问题，但未在租赁合同中就此作出明确约定，而该土菜馆因油烟排放问题，未能依法进行环境影响评价，而被宁乡县环境保护局责令停止营业，被告因此逾期支付房屋租金，本院认为可以酌情免除其违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告龙相华于本判决生效之日起七日内向原告林国辉支付租金402644元（已计算至2016年4月7日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告林国辉的其他诉讼请求。
本案受理费10894元，由原告林国辉负担4710元,由被告龙相华负担6184元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张 帅
审 判 员 王 治
人民陪审员 刘新年
二〇一六年五月二十七日
代理书记员 邓 欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。