广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初218号
原告陈淑贤，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××4221。
被告陈立波，男，汉族，住四川省武胜县。身份证号码：×××3414。
原告陈淑贤诉被告陈立波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判，并于2016年1月28日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将佛山市禅城区市东上路杨堂新村4号一楼铺位（约30方）出租给被告使用，租期三年，即2012年8月1日至2015年7月30日止，租金每月900元。2015年7月，原告告知被告合同即将到期，合同到期后要立即归还店铺，但被告要求原告给予三个月期限清理货物，原告同意作出让步，双方协商三个月后被告腾空并归还店铺。到期后被告却拒绝归还店铺且拒绝交纳2015年12月至今的租金、水电及其他杂费。原告经多次沟通，被告仍不同意归还，现起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁合同协议书》及《房屋租赁合同补充协议》；2、被告立即向原告返还位于佛山市禅城区杨堂新村4号首层面积为36平方米的贤兴杂货店；3、被告向原告支付所欠租金至归还店铺之日止（按每月950元计算）；4、被告支付所欠的电费781.84元、水费27.18元、垃圾费40元、税费70元，合计919.02元；5、诉讼费由被告负担。
被告辩称，被告承租涉案铺位经营杂货店，被告向原告交租至2015年11月，2015年12月起未交纳的原因是原告不同意收租。被告不同意解除租赁合同和补充协议，也不同意交还房屋。被告签订的租赁合同内约定53000元转让费，该费用包括承接店铺的装修和经营权的费用，如果原告现在让被告返还铺位，那么原告应当将53000元退还被告。对原告诉请的水电费、垃圾费和税费没有异议。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的身份证、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。
2、房地产权证、委托书、陈祥的身份证、户口簿。拟证明涉案房屋的产权人陈祥与原告陈淑贤是父女关系，陈祥委托原告处理涉案房屋的租赁事宜。
3、租赁合同协议书、房屋租赁合同补充协议。拟证明原、被告之间就涉案房屋存在租赁合同关系。
4、广东省地方税收通用发票两张、税务登记证、活期存折一本。拟证明原告已代被告垫付税费。
5、营业执照复印件。拟证明被告使用贤兴杂货店的名义在经营。
6、照片一张。拟证明原告于2016年1月在店铺门口张贴通知向被告催交租金。
7、收据两张。拟证明被告拖欠2015年12月和2016年1月的租金。
8、电费通知单两张。拟证明原告代被告缴交电费。
9、水费通知单。拟证明原告代被告缴交水费。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、手机短信截屏三份。拟证明被告于2016年1月19日、20日、23日分别发送短信给原告，请原告收房租。
2、收据三份、电费单。拟证明被告在2015年11月之前按时向原告交租。
经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1至5、7至9，被告均无异议，本院予以采信；证据6为照片，能反映原告在涉案商铺营业期间张贴通知的事实，被告虽予以否认，但未能提供有效证据予以反驳，本院予以采信。被告的证据1为被告向原告发出的短信，被告提供手机的载体证实接收短信的电话号码为原告本人的手机号码，原告虽予以否认，但未能提供有效证据予以反驳，本院予以采信；证据2，原告无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同协议书》，主要约定：一、乙方租用甲方首层铺面内括小房间共约36平方作经营士多及其居住用，租赁期内每月租金为900元，每月租金定在每月5号前支付，乙方不得以任何借口拖欠，租金以先付后使用的原则。押金3000元。二、乙方承接甲方店铺装修及货物等承接费用为53000元，乙方分三期支付给甲方，首期在2012年8月1日付33000元，第二期在2013年2月1日前支付10000元，第三期10000元在2014年2月1日前付清，乙方不得以任何借口拖欠，如乙方在规定时间内没付清甲方的承接费用，甲方不退回乙方所缴的承接费用。如果2013年12月30日前店铺被国家或者房地公司征用，甲方应退回乙方第三期承接费用。三、乙方在租用期内应将水、电、税务以及围绕该铺一切费用按月付清，否则后果由乙方负责，与甲方无关。四、租用期内要保持该铺的原样，未经甲方同意，不得自行更改，在经营期内，所有的闸门，门窗，光管，电源如有损坏老化等，由乙方自行出资维护，该铺的下水管化粪池如有堵塞，清理的人工费用由乙方负责。八、该店铺租用期为三年，由2012年8月1日起算至2015年7月30日终止。如乙方提前终止合约甲方将没收乙方所缴纳的按金。
2013年6月，原告、案外人陈祥（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，双方约定如下：1、该店铺租用期为三年，由2012年8月1日至2015年7月30日终止，如乙方提前终止合约，甲方将没收乙方所缴纳的承接费用及按金；2、如2015年7月30日前该房屋铺位未拆除，第三期一万元不用退回给承租方。如2015年7月30日前该房屋铺位拆除，由甲方退回乙方所缴纳的第三期承接费用一万元；。4、在不违法违纪的正常情况下，2015年7月30日后，乙方有权继续经营每年租金可递增8%—10%；5、该协议在2013年6月5日生效。
2016年1月，原告在涉案铺位橱窗上张贴《通知》，通知被告交纳拖欠的租金、水电费。被告在2016年1月19日、20日、23日分别以短信的形式通知原告收房租。
根据中国南方电网发出的电费通知单显示，用电地址为杨堂新村4铺2015年11月的电费为439.27元，2015年12月的电费为342.57元。根据佛山水业集团的水费通知单记载，杨堂新村4号首层商铺2015年10月5日至2015年12月5日的水费为27.18元。
另查明，原告开具给被告的租金收据记载如下：9月租金900元、8月税金35元、8月垃圾费20元；10月租金900元、9月税金35元、9月垃圾费20元；11月租金950元、10月税金35元、10月垃圾费20元。
再查明一，陈祥为原告的父亲，系佛山市禅城区环视街道东升村杨一村民小组杨堂新村4号的房屋产权人，占有份额为全部，房屋共四层。根据佛山市禅城区贤兴杂货店的营业执照记载，该杂货店企业性质为个体户，经营者为原告，经营场所位于佛山市禅城区东升村杨一村民小组杨堂新村4号，于2012年3月1日注册成立。
再查明二，被告于2016年1月26日签收起诉状等应诉材料。
原、被告共同确认：原、被告口头约定租金在每月900元基础上涨50元；被告已交3000元押金。被告承租房屋的地址为佛山市禅城区杨堂新村4号首层中的36平方米（贤兴杂货店），现被告将招牌改为顺心士多。
原告陈述：租涉案物业的出租方为原告。被告陈述：被告是与原告洽谈后签订租赁合同的，原告负责处理出租铺位的事宜，案外人陈祥应为出租人；被告为贤兴杂货店的实际经营者；不同意将押金抵扣租金。
案外人陈祥到庭陈述，因为陈祥是涉案房屋业主，所以被告要求陈祥在补充协议上签名，出租人是原告，不是陈祥。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同主体问题。经查，原告以自己名义与被告签订《租赁合同协议书》，上述协议书上记载的出租人亦为原告，故原告为涉案物业的出租人。关于被告抗辩主张陈祥才是出租人的意见，因案外人陈祥向本院明确其委托原告出租涉案房屋，其在《房屋租赁合同补充协议》签名的行为仅作为涉案房屋业主作出同意出租涉案房屋的意思表示，被告亦确认是与原告洽谈后就租赁事宜达成合意的，故陈祥不是涉案合同的出租方，被告抗辩意见不能成立，本院不予采纳。
原、被告于2012年签订的《租赁合同协议书》以及2013年签订的《房屋租赁合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。因《租赁合同协议书》约定的租赁期已于2015年7月30日届满，而原告同意被告继续使用涉案商铺，并收取被告交纳的租金，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》又无对租赁期限作出补充约定，故2012年签订的《租赁合同协议书》继续有效，但租赁期为不定期。
关于原告请求解除《租赁合同协议书》以及《房屋租赁合同补充协议》。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，在不定期租赁关系中，原告有权随时解除合同，且被告不按时交租的行为已构成违约，被告虽提供短信证明其有通知原告收租，但该通知的时间发生在被告欠交11、12月租金及原告提起本案诉讼之后，且事实上被告亦无履行交租义务，故被告的抗辩不能成立，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告无证据证明在诉前被告已收到其解除合同的通知，则本院确认原告与被告的租赁合同关系于起诉状送达被告之日即2016年1月26日解除。因本院已确认涉案《租赁合同协议书》以及《房屋租赁合同补充协议》解除，被告继续占有地址为佛山市禅城区杨堂新村4号首层中的36平方米（贤兴杂货店）已无合法依据，依法应予返还。据前查明，原、被告一致确认租金涨至950元／月，故被告应支付自2015年12月1日至2016年1月26日期间的租金1746.77元。由于被告至今仍未与原告办理铺位的退场交接手续，故从2016年1月27日起被告应参照950元／月的租金标准向原告交纳占有使用费至实际交还铺位之日止。
关于原告诉请的电费、水费、垃圾费、税费。依据涉案《租赁合同协议书》第三条约定，被告负有支付上述费用的义务，因被告对原告诉请的数额无异议，故对原告的该项诉请，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告陈淑贤与被告陈立波于2012年签订的《租赁合同协议书》以及于2013年6月签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2016年1月26日解除；
二、被告陈立波于本判决发生法律效力之日起三十日内，将佛山市禅城区杨堂新村4号首层中的36平方米（贤兴杂货店）返还给原告陈淑贤；
三、被告陈立波于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告陈淑贤支付2015年12月1日至2016年1月26日的租金合计1746.77元；并自2016年1月27日起按照每月950元的标准向原告陈淑贤支付占有使用费至实际返还上述第二项的房屋之日止；
四、被告陈立波于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告陈淑贤支付电费、水费、垃圾费、税费合计919.02元。
被告如果未按本判决确定的期间履行返还房屋义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告陈立波负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 罗婉文
二〇一六年二月二日
书 记 员 李若梅
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。