上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7826号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海东江房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张亚峰，执行董事。委托诉讼代理人：姚虎明，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：董小岑，山东众成清泰(济南)律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：林群，女，1980年9月13日出生，汉族，户籍所在地福建省。被上诉人(原审被告、反诉原告)：董芳，女，1971年9月16日出生，汉族，户籍所在地福建省。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孔霞，京衡律师集团上海事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王敏，京衡律师集团上海事务所律师。上诉人上海东江房地产开发有限公司(以下简称“东江公司”)因与被上诉人林群、董芳排除妨害纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东江公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：林群、董芳未按预售合同约定的时间支付首付款是导致其不能取得按揭贷款的主要原因。在合同的实际履行过程中，双方已变更了关于林群、董芳委托东江公司办理按揭贷款的约定，由林群、董芳自行办理按揭贷款，但林群、董芳最终未能取得按揭贷款，故其应按约以现金方式支付剩余购房款。上海市青浦区徐泾镇明珠路《东江明珠广场》XXX号X层XXX室(以下简称“涉案房屋”)自2014年11月14日被司法查封，如果是因为司法查封导致无法进行按揭贷款，则双方签订的预售合同中关于按揭贷款的约定根本无法履行，这一条款应自始对双方不具有约束力，林群、董芳同样应以现金方式支付剩余的房款。故林群、董芳未按约履行付款义务，东江公司有权主张解除双方之间签订的预售合同。林群、董芳辩称，涉案房屋之前被司法查封是导致林群、董芳无法办理按揭贷款的原因。现相关司法查封已经解除，东江公司理应协助林群、董芳办理按揭贷款手续。林群、董芳请求驳回上诉，维持原判。东江公司向一审法院起诉请求判令：1、解除其与林群、董芳签订的预售合同；2、林群、董芳向东江公司支付违约赔偿金人民币(以下币种均为人民币)438,495.56元；3、林群、董芳自合同解除之日起立即配合东江公司办理撤销合同网签备案相关手续。一审审理中，东江公司表示主张解除合同是针对林群、董芳逾期支付第二笔款项的行为。林群、董芳向一审法院提出反诉，请求判令：1、东江公司继续履行双方签订的预售合同即协助林群、董芳办理按揭贷款手续(由东江公司选定银行后递交相关申请资料)。2、东江公司在递交贷款申请之前向林群、董芳交付涉案房屋；3、东江公司向林群、董芳支付逾期交房违约金(自2015年7月21日计算到实际交付之日止)。一审审理中，林群、董芳撤回上述第2、3项诉请。一审法院认定事实：2014年11月11日，东江公司和林群、董芳签订商品房意向认购书，约定林群、董芳向东江公司认购涉案房屋，建筑面积407.10平方米，认购房价人民币(以下币种均为人民币)21,924,778元，房屋单价53,856元，意向保证金300万元(原来打印数字2万元，手写改成300万元)。林群、董芳对预售合同内容没有异议，并委托东江公司对所认购的房屋进行网上定金合同输入，如林群、董芳付款方式为按揭付款，林群、董芳在签署意向书时对东江公司在签约需知中列明的抵押借款条件和借款抵押合同均已清楚并认可，签订预售合同时林群、董芳承诺带齐抵押贷款申请资料并签署抵押借款合同。林群、董芳应在2014年11月30日前与东江公司签订预售合同，林群、董芳所付意向保证金转为房款。按揭贷款不能或不能全部为银行预审同意的，林群、董芳同意在签订预售合同同时补足差额，否则视为林群、董芳同意放弃认购，东江公司可另行出售；如林群、董芳未能在上述期限内签署预售合同，或不履行本意向书的条款，东江公司无需通知林群、董芳，有权单方面解除意向书，意向金不予退还。该份认购书表格下还有手写“备注：乙方另购买地下一层65个车位，合计5,200,000元”。林群、董芳当日支付300万元，东江公司开具收据，收款事由为“一层XXX室及地下室A10-15、A22-29、A37-86共65个车位定金”。2014年8月15日，东江公司取得涉案房屋的预售许可证。2015年1月16日，双方签订预售合同，约定东江公司向林群、董芳出售涉案房屋，暂测面积407.10平方米，单价53,856元，总价暂定21,924,778元。林群、董芳未按约付款，超过60天，东江公司有权解除合同，林群、董芳承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，东江公司有权在林群、董芳已付房款中扣除。东江公司定于2015年7月20日前将涉案房屋交付林群、董芳，除不可抗力外，附件一中约定付款方式为分期付款、商业贷款，2015年1月16日签约时支付首付款10,964,778元，林群、董芳委托东江公司办理按揭贷款，金额为1,096万元，如因林群、董芳原因造成贷款不能在60天内放款至东江公司账户的，林群、董芳应在2015年5月1日前以现金方式付清尾款，否则视为林群、董芳违约。合同还对其他内容进行了约定。之后，林群、董芳分批支付房款，共计10,964,778元，东江公司开具日期为2015年5月28日的发票一张，并注明“共两次付款，此为第一次付款”。一审法院另查明，2014年11月12日，上海市青浦区人民法院作出《民事裁定书》，裁定冻结、查封被申请人上海洲海房地产开发有限公司、东江公司价值80,098,299.07元的财产。并于2014年11月14日查封东江公司位于青浦区徐泾镇徐泾居委会52-3丘的国有建设用地使用权及其地上附属物在建工程，查封期限从2014年11月14日到2016年11月13日止。上海市青浦区人民法院于2016年3月8日作出《执行裁定书》，解除被执行人东江公司名下位于青浦区徐泾居委会(52-3丘)的房地产的查封措施。一审法院认为：东江公司与林群、董芳签订的预售合同为双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。合同附件中对林群、董芳的付款时间、方式进行了约定，林群、董芳确实至今未支付依此约定的第二笔款项。但上述付款时间和方式由于东江公司原因导致涉案房屋被司法限制，林群、董芳无法办理贷款手续。因此，东江公司认为林群、董芳未按合同约定支付剩余房款而要求解除双方合同的诉求，法院不予支持。东江公司据此要求林群、董芳支付解约违约金的诉求及要求林群、董芳配合办理网签合同备案撤销手续的诉求，法院均不予支持。现在涉案房屋已经涤除司法限制，林群、董芳要求东江公司提供办理贷款手续的相关材料的诉求，可予支持。林群、董芳撤回要求东江公司交房和支付逾期交房违约金的主张，可予准许。一审法院据此判决：一、东江公司要求解除其与林群、董芳签订的《上海市商品房预售合同》的诉讼请求不予支持；二、东江公司要求林群、董芳赔偿解约违约金438,495.56元的诉讼请求不予支持；三、东江公司要求林群、董芳配合办理撤销合同网签备案相关手续的诉求不予支持；四、东江公司应于判决生效之日起十日内提供林群、董芳为办理涉案房屋银行借款抵押手续所需的相关资料(具体以银行要求为准)。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，东江公司主张解除涉案商品房预售合同是否具有合同及法律依据系本案的主要争议焦点。东江公司在二审中主张林群、董芳未按约支付首付款是导致涉案按揭贷款不能办理的主要原因。因双方约定的首付款支付时间为2015年1月16日，而包括涉案房屋在内的相关房地产早在2014年11月14日就被法院查封，故即使林群、董芳按合同约定的时间支付首付款，林群、董芳在该房屋未被解除查封的情况下也无法取得按揭贷款。且东江公司在收到林群、董芳支付的首付款后当即开具了收据并继续同意由林群、董芳以按揭贷款的方式支付剩余房款，故东江公司关于林群、董芳未按约支付首付款是林群、董芳未能取得按揭贷款的主张缺乏事实依据。相反，东江公司在明知其名下的房产被查封的情况下仍与林群、董芳约定买方以按揭贷款的方式支付房款，无论双方约定的是林群、董芳自行办理按揭贷款还是委托东江公司办理，客观上都无法实现，东江公司就此明显存在过错。鉴于涉案房屋现已被解除查封，林群、董芳要求继续履行合同，东江公司理应配合林群、董芳办理申请贷款手续。涉案预售合同约定因林群、董芳原因造成无法贷款，林群、董芳应以现金方式补足尾款，否则视为林群、董芳违约。依据上述约定，相关按揭贷款之前无法办理的原因不应归咎于林群、董芳，故东江公司要求解除双方之间签订的预售合同等诉求缺乏合同及法律依据。综上所述，东江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,957.40元，由上诉人上海东江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 阮忠良
审判员 邬海蓉
审判员 刘建颖
二〇一六年十二月二十二日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……