新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民初59号原告：唐阳，男，1991年2月16日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：陆元浩，新疆同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立霞，新疆同创律师事务所律师。被告：新疆方宇房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市米东区。法定代表人：方树俊，该公司监事。第三人：方树俊，男，1967年8月4日出生，汉族，新疆方宇房地产开发有限公司监事，住乌鲁木齐市米东区。第三人：唐文华，男，1966年10月15日出生，汉族，新疆金华洋贸易有限公司法定代表人，住乌鲁木齐市米东区。原告唐阳与被告新疆方宇房地产开发有限公司（以下简称方宇房产公司）、第三人方树俊、唐文华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后,于2017年7月18日作出（2017）新01民初195号民事判决书，方宇房产公司不服该判决向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出上诉，该院于2017年12月29日作出（2017）新民终539号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2018年1月16日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐阳的委托诉讼代理人陆元浩、孙立霞，被告方宇房产公司的法定代表人方树俊，第三人方树俊、第三人唐文华到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告唐阳向本院提出诉讼请求：一、解除与方宇房产公司签订的购房协议；二、判令方宇房产公司立即归还房款8,306,000元及利息4,343,207元（计算至2018年3月28日，34个月，2.5倍）；三、判令方宇房产公司立即支付房款利息自2018年3月29日至生效判决确定的给付之日；四、判令方宇房产公司赔偿损失8,306,000元；五、判令方树俊对上述款项承担连带赔偿责任；六、本案诉讼费、保全费及其他相关费用均由方宇房产公司承担。事实理由：2015年5月29日，唐阳与方宇房产公司签订购房协议，约定唐阳购买方宇房产公司新建房产，以唐阳给方树俊的借款8,306,000元抵付房款，剩余房款在办理房产证时一次性支付。合同签订后，方宇房产公司又将该房产出售给他人，并办理了登记备案。方宇房产公司一房二卖，给唐阳造成了巨大的经济损失。故请求法院支持其诉讼请求。在庭审过程中其变更了诉讼请求，撤回了第三、五项诉讼请求,其变更后的诉讼请求为：一、解除与方宇房产公司签订的购房协议；二、判令方宇房产公司立即规划房款8,306,000元及利息4,343,207元（计算至2018年3月28日）；三、判令方宇房产公司赔偿损失8,306,000元；四、本案诉讼费、保全费及其他相关费用均由方宇房产公司承担。被告方宇房产公司答辩称，我们双方签订购房协议事实属实。因唐阳购买的只有楼层的一部分，不是整栋楼层，所以无法办理备案登记。我方并未将涉案房屋出售给他人，只是抵押给他人，只要解押后，涉案房屋是可以交付给唐阳的。我方认为合同可以履行，唐阳的诉讼请求不成立，我方不认可。第三人唐文华述称，与唐阳的答辩意见一致。第三人方树俊述称，其意见与方宇房产公司的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告唐阳提供：1.方宇房产公司的工商档案一份，证明方宇房产公司的主体身份;2.购房合同一份，证明双方签订购房合同的事实;3.收款收据一份，证明借款转房款的事实;4、产权交易中心网签备案登记信息一份，证明涉案房屋已出售给他人并登记备案的事实。方宇房产公司对以上证据质证认为：对唐阳提供的工商档案、购房合同、收款收据的真实性、合法性、关联性予以认可。对备案登记信息的真实性、合法性予以认可，但认为该房屋是被抵押而并非出售。第三人方树俊对唐阳提供的证据的质证意见与方宇房产公司一致。第三人唐文华对唐阳提供的证据均予以认可。本院对唐阳提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。被告方宇房产公司提供：2015年7月商品房预售许可证一份，证明整层房屋就一个号，唐阳购买不足一层，所以无法办理备案登记的事实。唐阳对该证据的质证意见为：对该证据真实性、合法性无异议，但认为该证据证明不了方宇房产公司主张的事实，故对关联性不予认可。第三人方树俊对方宇房产提供的证据予以认可。第三人唐文华对方宇房产提供证据的质证意见与唐阳一致。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。本案经审理认定事实如下：2015年5月29日，唐阳与方宇房产公司签订购房协议一份，约定唐阳购买方宇房产公司开发的康乐名居商住楼的商业楼第三层北面楼房，建筑面积暂定1300㎡，单价8,200元/㎡，总金额10,660,000元。唐阳已付款8,306,000元，此房款以方树俊借唐文华的借款及利息顶付，其余房款待房产证办完时一次付清。当日，方宇房产公司给唐阳出具收到购房款8,306,000元收据一份。2015年8月14日，方宇房产公司将涉案房产出售给案外人谢梅芬，并在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理了备案登记。目前，涉案房屋尚未完工。在本次庭审过程中本院组织当事人对唐文华与方树俊的债务进行了对账。双方对《方树俊借唐文华款截止2015年5月13日》中有内容无异议。其中载明：1.2014年5月1日至2015年5月13日，本金150万元，月利息2.5%，利息为466,000元，共计1,966,000元；2.2015年1月25日至5月13日，本金500万元，月利息2.5%，利息450,000元，共计5,450,000元；3.2015年1月25日至5月13日，本金100万元，月利息2.5%，利息90,000元；己还款200,000元，以上共计8,506,000元。庭审中唐文华确认以上款项中第三笔100万元本金实为利息。本院确认唐阳与方宇房产公司签订合同中的8,506,000元的借款中，650万元为本金，2,006,000元为利息。本院认为，2015年5月29日，唐阳与方宇房产公司签订购房协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人应当全面履行各项合同义务。唐阳与方宇房产公司在合同中以唐文华与方树俊之间的债务作为,唐阳根据涉案购房合同向方宇房产公司支付的购房款的一部分的约定，经唐文华、方树俊、唐阳、方宇房产公司四方当事人认可，本院对此亦予以确认。现双方就涉案合同产生纠纷，本院就双方争议的问题分析如下：一、关于涉案的购房合同是否应当解除的问题根据《最高人民法院》第八条的规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案涉案的合同约定，方宇房产公司将其开发的康乐名居商住楼的商业楼第三层北面楼房出售给唐阳。2015年8月14日，方宇房产公司将涉案房产出售给案外人谢梅芬，并在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理了备案登记，应当视为方宇房产公司将涉案房屋向第三人进行了出售。方宇房产公司提出其只是将涉案房屋向案外人谢梅芬进行抵押并不是买卖的意见与本院查明的事实不符，且根据法律规定，不论是出卖后再抵押还是出卖后又出卖于案外人，出卖人同样是严重的违约行为，均应当承担相应的违约责任。故唐阳提出因方宇房产公司存在一房二卖的违法行为，而要求解除涉案的合同的诉讼请求，合法有据，应当予以支持。方宇房产公司提出不同意解除合同的辩解理由，本院不予支持。二、关于唐阳要求方宇房产公司向其返还房款及利息的问题1.返还的房款部分根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故因涉案合同解除，唐阳要求方宇房产公司返还购房款的诉讼请求，应当予以支持。根据双方合同约定，唐阳未实际向方宇房产公司支付购房款，而是以唐文华向方树俊的借款及利息折抵部分购房款，则对于此款项的内容中合法的部分，应当作为方宇房产公司收到的房款予以返还。经本院核对，唐阳主张的以债务抵偿的购房款的构成为，唐文华向方树俊借款650万元，剩余2,006,000元为利息，双方认可约定的债务月利息为2.5%。根据《最高人民法院》第二十六条的规定借贷双方利率未超过年利率24%，出借人请求贷款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还己支付的超过年利息36%部分的利息的，人民法院应予支持。现唐文华、方树俊约定的利率虽超过了年利率24%，但未超过年利率36%，双方就以唐文华、方树俊之间的债务折抵唐阳与方宇房产公司之间的购房款的意思表示一致，也己达成协议，对双方己按约定的利率实际履行了支付义务的事实，本院予以确认，故唐阳以2.5%的月利率主张己付房款的意见，本院予以采纳。则650万元本金的利息应为916,000元（150万元×2.5%/月×12个月13天+500万元×2.5%/月×3个月18天）。唐阳主张的其余100万元及90,000元中，100万元为650万元的利息，90,000元为100万元的利息，以上1,090,000元为复利其对该款的主张，无法律依据，本院不予支持。综上，唐阳与方宇房产公司签订合同中其以唐文华与方树俊之间的债务所折抵的房款中合法的部分为7,416,000元。唐阳其于涉案合同的解除，要求方宇房产公司向其返还购房的诉讼请求中合法部分，本院予以支持，方宇房产公司提出不予返还的辩解意见，本院不予支持。2.利息部分根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，当事人就合同履行期限约定不确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给债务人必要的准备时间。本案中双方当事人对合同的解除后返还房款的计息方式未进行约定，唐阳对因合同解除所产生债务所主张的利息，应当自其起诉之日予以支持。唐阳以其双方签订合同之日起主张利息至2018年3月28日，此间仅有2017年3月6日至2018年3月28日的请求符合支付利息的法律规定，本院对唐阳主张此部分的利息予以支持，因双方在合同中对利率未进行约定，则利息应当以中央银行同期贷款利率计算，即378,679.50元[7,416,000元×4.75%/年×(2017年3月6日至2018年3月28日)]。方宇房产公司提出不支付利息的辩解意见，本院不予支持。三、关于唐阳主张方宇房产公司向其赔偿损失的问题根据《最高人民法院》第八条之规定，方宇房产公司在与唐阳签订购房合同之后，又将涉案房屋出售给案外人，唐阳现依据法律规定要求方宇房产公司向其支付已付购房款一倍的赔偿责任的请求，本院予以支持，方宇房产公司提出不予支持的辩解意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项，九十七条，《最高人民法院》第八条、《最高人民法院》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告唐阳与被告新疆方宇房地产开发有限公司2015年5月29日签订的购房协议；二、被告新疆方宇房地产开发有限公司返还原告唐阳购房款7,416,000元；三、被告新疆方宇房地产开发有限公司支付原告唐阳返还购房款利息378,679.50元(2017年3月6日至2018年3月28日)；四、被告新疆方宇房地产开发有限公司赔偿原告唐阳损失7,416,000元。上述应付款项，被告新疆方宇房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的20,955,207.40元，给付标的15,210,679.50元，占诉讼标的的72.58%，应收案件受理费146,576.04元（唐阳已预交），原告唐阳负担27.42%即40,191.15元，被告新疆方宇房地产开发有限公司公司负担72.58%即106,384.89元。诉讼保全费5,000元（唐阳已预交），由被告新疆方宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。上诉费的交纳期限为上诉期满后七日内，逾期则按撤回上诉处理。审 判 长  陈 琛审 判 员  冯 宁人民陪审员  李瑞周二〇一八年七月三日书 记 员  焦 玉