宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0204民初760号原告：宁波市江东房产物业总公司。住所地：宁波市江东区东方商务中心*幢**号(10-4)-(10-8)。法定代表人：林国杰，该公司总经理。委托代理人：蔡普、范旖晔，浙江三港律师事务所律师。被告：宁波江东圆业房地产经纪策划有限公司。住所地：宁波市江东区四眼碶街**弄*号203，204。法定代表人：沈宁建，该公司经理。被告：沈宁建。被告：陈钧。被告陈钧的委托代理人：ＸＸ芳。原告宁波市江东房产物业总公司(以下简称“房产物业公司”)为与被告宁波江东圆业房地产经纪策划有限公司(以下简称“圆业公司”)、沈宁建、陈钧房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月1日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈奕适用简易程序独任审判，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范旑晔，被告圆业公司的法定代表人兼被告沈宁建，被告陈钧的委托代理人ＸＸ芳到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告房产物业公司起诉称：2010年4月12日，原告与被告圆业公司签订房屋租赁协议一份，就双方的权利义务进行了约定。租赁期满后，被告圆业公司继续承租上述房屋，但双方未另行签订书面租赁协议，被告圆业公司自2011年8月7日起未依约支付房屋租赁费。虽原告多次催讨，但被告圆业公司以各种理由推诿。原告委托律师于2015年12月22日发函通知其解除房屋租赁合同关系，并要求其于接函后七日内腾退并支付房屋租赁费等。被告圆业公司于次日收悉，故双方合同于2015年12月30日解除，但被告圆业公司至今占有使用涉案房屋。被告圆业公司于2013年12月6日被吊销营业执照，但其股东，即本案被告沈宁建与陈钧未在法定期限内成立清算组，导致原告作为债权人利益受损，故其应当对上述债务承担连带责任。综上，请求判令：一、被告圆业公司立即腾退租用的位于宁波市江东区新河明珠2号203、204室房屋；二、被告圆业公司立即支付拖欠的2011年8月7日至2015年12月30日期间的房屋租赁费用219877元；三、被告圆业公司支付自2015年12月31日起至实际腾退之日止的占有使用费，庭审中，原告明确按50000元/年标准计；四、被告沈宁建与陈钧对上述第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任。被告圆业公司及沈宁建答辩称：一、截止目前，被告圆业公司尚未从涉案房屋内实际腾退，但被告愿意随时腾退。二、租金应自2012年8月7日起计算至腾退之日止。原告与本被告间曾因侵权纠纷报警，在派出所协调时，原告同意赔偿被告，款项非以现金形式支付，而是以免租金的方式与被告圆业公司签订租期自2010年1月1日至2012年8月6日的租赁合同。故被告未支付的租金应自此后起计算。被告陈钧的责任由被告圆业公司与沈宁建共同承担。三、原告尚欠被告200000元，足以抵扣被告尚欠的租金，且原告应按银行同期贷款利率向被告支付该200000元款项的相应利息。2004年3月10日，被告圆业公司与原告共同设立宁波市江东东柳房产信息服务中心(以下简称“东柳房产中心”)，该中心于2008年10月开始清算，于12月31日清算完毕，2009年6月15日经工商注销。当时，被告圆业公司有案外人归还的款项200000元直接汇至东柳房产中心，收款人为方月娣，公司清算后，被告与东柳房产中心原法定代表人陈世军商定，该200000元无需再行转账至被告圆业公司名下，届时作为租赁费用一并扣除。被告陈钧答辩称：本被告虽系被告圆业公司的股东，但至今未参与经营，也不知道公司已经吊销的情况，本被告要求对该公司进行清算，经工商注销后再进行权利义务的分配。同时，被告圆业公司与沈宁建自愿对本被告的债务承担责任。原告房产物业公司为证明其主张，向本院提供下述证据：1.房屋所有权证原件二份，拟证明原告系涉案房屋所有权人。2.房屋租赁协议原件二份、承诺函复印件一份，拟证明原告与被告圆业公司签订有二份租赁协议，租赁期限自2010年1月1日至2011年8月6日，其中前一份租赁合同的租赁期限截止时间存在笔录，应为2010年12月31日，而非2011年12月31日，该事实可与承诺函相对应。3.律师函复印件一份、快递面单原件一份、邮件查询记录打印件一份，拟证明原告向被告发函要求解除租赁关系，故双方租赁关系于2015年12月31日解除。4.公司基本情况打印件一份，拟证明被告圆业公司现为吊销状态，被告沈宁建与陈钧系其股东。经质证，三被告对证据1、3、4无异议。被告圆业公司及沈宁建对房屋租赁协议的真实性有异议，认为租赁合同的起止时间应以本被告提供的为准，承诺函有出具过。被告陈钧对证据2的真实性无法核实，与本被告无关。本院认为，对三被告无异议的证据，本院予以确认。证据2将结合被告圆业公司及沈宁建提供的证据1一并认定。被告圆业公司及沈宁建为证明其主张，向本院提供下述证据：1.房屋租赁协议原件二份，拟证明原、被告间租赁合同的截止时间为2012年8月6日，第二份协议中“原存放20万元可续签4年”系本被告后续添加，但东柳房产中心原法定代表人陈世军表示认可，故被告不存在拖欠租金。2.资产负债表、利润表、移交清单、联营协议、清算报告、移交物品清单、企业信息查询复印件各一份，拟证明被告圆业公司已经缴纳200000元作为房屋租赁费用。经质证，原告对证据1不予认可，应以原告提供的协议为准，被告提供的合同存在明显涂改痕迹，且“原存放20万元可续签4年”系被告自行添加。对证据2的真实性、关联性均有异议，该款项并非由原告收取，不能用以抵扣租金。被告陈钧认为，上述证据均与本被告无涉，真实性由法院认定，但原告在租赁协议到期后未及时行使催讨的权利，部分租金已经超过诉讼时效，被告即使需要支付，亦仅需支付2011年8月7日至2012年8月7日期间租金。本院认为，原、被告提供的两份租赁协议中租期在前的一份租赁协议一致，本院对真实性予以认定，但被告提供的租期在后的一份租赁协议日期部分存在改动，且原告提供的承诺函与其提供的租赁协议就租赁期限的表述吻合，故本院采信原告陈述。证据2系复印件，原告对此有异议，且该证据系案外人东柳房产中心的应付账款，与本案租赁关系无涉，故对该证据的关联性不予认定。被告陈钧未向本院提供证据。本院经审理，认定事实如下：原告房产物业公司系位于宁波市江东区四眼碶街xx弄xx号-及宁波市江东区四眼碶街xx弄xx号-的房屋所有权人。原告与被告圆业公司于2010年4月12日签订房屋租赁协议二份，前一份约定：由原告将位于新河明珠2号楼203、204室房屋出租给被告圆业公司，双方议定的房屋年租金为50000元，租期为2010年1月1日至2011年12月31日，租金每年付一次，当日一次性付清。后一份约定：由原告将位于新河明珠2号楼xx、xx室房屋出租给被告圆业公司，双方议定的房屋租金为30000元，租期为2011年1月1日至2011年8月6日，租金当日一次性付清。原告在协议落款盖章并由桂国儿作为代表签字。同日，桂国儿出具承诺函一份，载明：其承诺将涉案房屋交予被告圆业公司使用，使用期限为2010年1月1日至2011年8月6日止，上述房屋不计租费，其他费用由圆业公司自理，如违约其承担一切损失。2015年12月22日，原告向被告圆业公司及沈宁建寄送律师函，内容为要求其于收函后七日内从涉案房屋内腾退并结清全部款项。2015年12月23日，被告签收。另查明，被告圆业公司于2003年11月26日成立，2013年12月6日吊销，现处于吊销未注销状态。公司股东为被告沈宁建与陈钧。庭审中，原、被告均一致认可涉案房屋所有权证上记载的门牌号即租赁协议上所涉房屋。本院认为，首先，针对原告要求被告予以腾退的诉讼请求，因被告圆业公司认可其尚未腾退，并表示愿意腾退，故对该项诉讼请求，本院予以支持。其次，租赁期限的认定及租金的计算。虽然原、被告均提交有租赁协议，但被告提供的租期在后的一份租赁协议的年份存在明显改动痕迹，而原告提供的租赁协议及承诺书就租期的表述吻合，故本院采信原告陈述，即认定前一份租赁协议的截止时间存在手误，实际租赁期限为2010年1月1日至2011年8月6日。被告此后未支付租金，原告于2015年12月22日发函通知其解除合同，系行使单方解除权，根据律师函的内容，被告收悉后7日合同解除，即合同的解除时间为2015年12月31日。原告有权要求被告支付2011年8月7日至2015年12月31日的租金，至于被告辩称以东柳房产中心的应付款项200000元用以抵扣租金，因未经原告确认，且原告非实际收款人，本院不予采信，被告可另行理直。因庭审中原、被告均认可租期结束后租金为50000元/年，故经核算，原告主张219877元并未超过双方约定，本院予以支持。因被告尚未实际腾退，故自2016年1月1日起，被告按50000元/年租金标准向原告支付占有使用费直至实际腾退之日止。至于被告陈钧辩称的诉讼时效问题，本院认为，因租赁协议到期后，原告与被告圆业公司未签订书面租赁合同，被告自2011年8月7日起实际使用涉案房屋至今，故双方间视为不定期租赁，双方就租赁费用的支付时间未予明确，原告有权随时要求履行。最后，责任主体的认定。有限责任公司的股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，虽被告沈宁建、陈钧怠于行使股东权利，但原告未举证证明该行为导致被告圆业公司财产存在贬值、流失、毁损或者灭失，故本院对原告要求被告沈宁建、陈钧承担连带责任的主张不予支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁波江东圆业房地产经纪策划有限公司于本判决生效之日起十日内从位于宁波市江东区四眼碶街xx弄xx号-、宁波市江东区四眼碶街xx弄xx号-的房屋内腾退；二、被告宁波江东圆业房地产经纪策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波市江东房产物业总公司2011年8月7日至2015年12月31日期间租金219877元，并自2016年1月1日起按年租金50000元标准支付至实际腾退之日止的占有使用费；三、驳回原告宁波市江东房产物业总公司的其他诉讼请求。如果被告宁波江东圆业房地产经纪策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。本案受理费减半收取2349元，由被告宁波江东圆业房地产经纪策划有限公司负担，被告应当于本判决生效之日起五日内交至法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市兴宁东路568号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员  陈 奕二〇一六年六月二十七日代书记员  林静益