黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终3964号
上诉人（一审被告、反诉原告）：暴杰，女，1974年8月19日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：暴蕾，女，1973年3月2日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：黑龙江蓝天房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区维也纳河畔新城25号楼6号门市。
法定代表人：孙玉国，总经理。
委托诉讼代理人：项君，黑龙江恒昌律师事务所律师。
上诉人暴杰因与被上诉人黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司（以下简称蓝天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议对本案进行了审理。上诉人暴杰及其委托诉讼代理人暴蕾，被上诉人蓝天公司委托诉讼代理人项君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
暴杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项中由暴杰赔偿蓝天公司2013年12月5日至2017年3月15日期间的损失143,627.45元，2017年3月16日至本判决确定的最后履行日期损失；2.改判蓝天公司赔偿装修损失200,000元。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1.蓝天公司在签订合同后未办理备案登记导致暴杰无法按约定办理贷款，因此属蓝天公司违约，应赔偿暴杰装修损失。
按照《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，蓝天公司应办理备案登记，同时根据暴杰提供的证据五“哈尔滨市商品房买卖合同备案信息”可知被上诉人直到2014年3月1日将案涉合同进行联机备案，而一审法院以蓝天公司提供未显示办理时间的联机备案系统查询单，直接认定蓝天公司在签订合同当日已办理联机备案，属认定事实不清。2.一审判决第一项已依据双方共同诉请认定双方签订的商品房买卖合同于2014年4月9日解除，因此在2014年4月9日后，商品房买卖合同对双方不产生约束力，因此蓝天公司向暴杰索要赔偿无任何依据。首先蓝天公司在暴杰提供的录音中已经明确在发出解除通知后将案涉房屋卖给第三人，因此一审判决中认定的可得性利益并无任何依据；其次商品房买卖合同中第七条已经明确约定违约金数额计算方式。一审判决中适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第十七条规定，属适用法律不当。
蓝天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。1.蓝天公司向暴杰出售的房屋依法取得了商品房预售许可证等合法的建设与销售文件，符合相关规定，具备办理贷款的全部条件。暴杰应根据与蓝天公司签订《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条的规定，在合同签订之日30日的期限内，办理银行贷款向蓝天公司支付所余55万购房款，但暴杰未按该项履行义务，一审法院解除暴杰与蓝天公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定。暴杰以未办理银行贷款是因《商品房买卖合同》没有“联机备案”的上诉理由不能成立。联机备案制度仅是行政管理机关为防止售房人一房两卖的关联措施。“联机备案”不是银行受理个人房贷款必须有的规定条件，各商业银行根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》没有关于未办理联机备案即不给贷款的规定，且蓝天公司也按照政府部门的相关规定办理了联机备案。2.暴杰应当依法赔偿蓝天公司被其非法长期占有房屋的可得利益的损失并且交付被其占据的房屋。蓝天公司向暴杰索赔的权利不因合同解除而丧失，故暴杰上诉理由“商品房买卖合同解除后，合同对双方不产生约束力”的理由不成立。暴杰以《商品房买卖合同》第七条已经对违约金有约定，一审适用《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条属于适用法律不当的理由不能成立。暴杰混淆了违约金与赔偿金的相互关系，一审判决第二项中判决暴杰赔偿蓝天公司损失而非违约金。
蓝天公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的哈尔滨市商品房买卖合同；2.以房价款799,444元为本金按人民银行同期贷款利率的四倍给付进户日2013年11月6日至交还房屋日的违约金。
暴杰反诉请求：1.解除哈尔滨市商品房买卖合同；2.蓝天公司返还购房首付款249,444元，并自2014年3月13日至判决确定日止按银行同期贷款利率计算利息；3.赔偿装修费300,000元；4.支付精神损失费100,000元。
一审法院认定事实：2013年11月4日，蓝天公司与暴杰签订商品房买卖合同书。合同第三条约定，暴杰购买蓝天公司开发建设的哈尔滨市道里区群力新区景江西路A栋1单元14层1402号房，建筑面积101.84平方米。合同第六条约定，首付款249,444元，付款时间2011年11月4日，剩余房价款550,000元，由暴杰以商业贷款形式支付。涉及贷款的其他事宜，按合同附件四合同补充协议中的相关补充条款执行。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四补充协议第一条约定，1.买受人以银行贷款形式支付部分房价款的，应当在出卖人指定的合作银行申办贷款并承担申办贷款所需支出的各项费用。2.在合同签订之日起7日内，买受人应按银行要求向银行提交各项申办贷款文件和资料并履行相应的配合义务。3.在合同签订之日起（含上款约定之提交申办贷款文件和资料的7日期限）内，买受人应将银行贷款手续办理完毕并将所贷款项付至出卖人指定账户上（非买受人原因除外）。4.因买受人拒绝申办贷款、拖延申办贷款、买受人拒绝提供申办贷款所需文件和资料、买受人提交的申办贷款文件和资料不全或不符合要求而买受人拒绝或怠慢于补齐和补正申办贷款文件、买受人提供虚假申办贷款文件和资料，以及由于买受人自身方面的其他原因，导致买受人未能在本条第3款约定期限将银行按揭贷款手续办理完毕并把所办款项付至出卖人指定账户上时，视为买受人违约，违约罚款依据本合同第七条执行。同时出卖人有权在买受人已付的首付款中直接扣除前述违约金后，将剩余款返还给买受人。
2013年11月5日，暴杰交付购房首付款249,444元，并于当日在哈尔滨市住房保障和房产管理局商品房管理处办理了联机备案。2013年11月6日，暴杰办理了房屋进户。2014年4月9日，蓝天公司向暴杰快递送达关于解除商品房买卖合同的通知。通知主要内容为暴杰应于2013年12月6日前按合同约定将剩余房价款550,000元付至公司指定账户，但暴杰至今未履行。蓝天公司多次催告暴杰并限定在2014年2月末前履行付款义务，但仍未将银行贷款手续办理完毕并付至指定账户。通知：一、解除合同；二、自通知送达之日起10日内（2014年4月19日前）将汇龙湾公馆A栋1单元14层1402号房返还蓝天公司并将房屋设施恢复原状；三、根据合同第七条约定，暴杰向蓝天公司支付违约金16,500元。
合同第六条约定的剩余房款550,000元，暴杰未在2014年2月末前交付给蓝天公司，亦未向有关部门提存。
一审法院认为，一、关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，合同约定在合同签订之日起30日内买受人应将贷款付至出卖人指定账户，即暴杰应于2013年12月4日前付款。暴杰辩称蓝天公司不当阻止其付款，但暴杰提供的录音证据显示暴杰系于2014年4月中旬之后分别与蓝天公司的工作人员通的电话，并且在电话中暴杰自认是在三四月份提出要求付款，该时间已经逾期。暴杰逾期未履行付款义务，构成违约。由此，按照合同的约定和法律规定，守约方享有合同解除权。快件邮寄记录显示，暴杰于2014年4月9日签收了蓝天公司邮寄送达的合同解除通知，而暴杰未提出异议，故依照合同法的规定商品房买卖合同在通知到达暴杰时解除。暴杰反诉的合同解除请求与蓝天公司的该请求重合，本院不予重复确认。
关于合同解除后恢复原状及赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，首先涉及的是相互返还问题，即蓝天公司返还暴杰首付款及孳息，暴杰返还蓝天公司房屋。其次是损失赔偿的问题，赔偿责任的承担是违约方对被违约方损失的赔偿，被违约方对违约方因违约导致合同解除而造成的损失不予赔偿，故暴杰作为违约方，应赔偿蓝天公司的损失，而暴杰反诉的房屋装修、精神损失则不应由被违约方蓝天公司承担。蓝天公司的可得利益为房价款，暴杰占有房屋期间，蓝天公司未全部取得房价款，故蓝天公司的损失应为未付房价款产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故本案应按未付房款550,000元计算损失，期间为自最后应付之日即2013年12月4日的次日起算至房屋交还于蓝天公司之日止。按《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。酌定为按40%计算。蓝天公司多请求部分，不予支持。蓝天公司收取的购房首付款应返还给暴杰，并自交款之日的次日即2013年11月6日起按人民银行同期贷款利率计算支付利息至该款返还暴杰之日。暴杰主张自2014年3月13日起算，予以支持。综上，判决：一、蓝天公司与暴杰签订的哈尔滨市道里区群力新区景江西路A栋1单元14层1402号商品房买卖合同于2014年4月9日解除；二、本判决发生法律效力之日起十日内，暴杰将哈尔滨市道里区群力新区景江西路A栋1单元14层1402号商品房交付给蓝天公司并赔偿蓝天公司2013年12月5日至2017年3月15日期间的损失143,627.45元，2017年3月16日至本判决确定的最后履行日期间损失仍按本金550,000元乘以人民银行同期贷款利率并加收40%计算；三、本判决发生法律效力之日起十日内，蓝天公司退还暴杰购房首付款249，444元并按人民银行同期贷款利率计算支付2014年3月13日至2017年3月15日期间的损失42,182.71元，2017年3月16日至本判决确定的最后履行日期间的利息损失仍按本金249,444元乘以人民银行同期贷款利率计算；四、驳回蓝天公司其他的诉讼请求；五、驳回暴杰其他的反诉请求。案件受理费4965元、反诉费5358元，黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司负担6258元，暴杰负担4065元。
二审中，双方当事人未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于暴杰是否违约的问题。根据暴杰、蓝天公司签订的《商品房买卖合同》中《合同补充协议》第三条“在合同签订之日起30日（含上款约定之提交申办贷款文件和资料的七日期限）内，买受人应将银行贷款手续办理完毕并将所贷款项付至出卖人指定账户上（非买受人原因除外）。”暴杰未按约定将剩余房款在合同签订之日起30内给付蓝天公司。暴杰主张其未按约定将银行贷款打入蓝天公司指定账户是因蓝天公司未将案涉房屋办理备案登记，导致无法办理贷款，对此双方未在合同中予以约定，暴杰亦未举证证明其主张的贷款须以备案登记为前提的约定，故暴杰的该项抗辩主张，依据不足。暴杰未按约定给付剩余房款，属违约行为，应承担违约责任。
关于违约金、赔偿金计算标准是否得当的问题。蓝天公司起诉请求表述为主张违约金，但根据蓝天公司在一审庭审中陈述其主张为要求暴杰赔偿损失，暴杰未给付剩余房款并一直占有使用案涉房屋，蓝天公司主张暴杰承担赔偿损失符合法律规定。暴杰未对一审法院确定的计算标准提出异议，仅主张应以合同约定的违约金标准计算，因双方对此主张不一致，蓝天公司主张的是赔偿损失，暴杰抗辩的是违约金给付标准。因暴杰未按合同约定履行购房款的给付义务，蓝天公司于2014年4月9日书面通知暴杰解除双方的房屋买卖合同，暴杰对此未按法律规定主张权利，故双方合同于上述日期解除，故在双方合同解除前，暴杰应按合同约定标准给付违约金。蓝天公司在通知中已经确定了违约金的数额为16,500元，故应以此确认违约金数额。通知中同时注明暴杰应于2014年4月19日返还案涉房屋，但暴杰至今未返还，故暴杰应承担2014年4月20日至返还房屋日止的占用房屋期间的损失赔偿责任。同时，因蓝天公司已按合同约定将案涉房屋交付暴杰使用，故其对首付款部分在案涉合同解除前不应承担利息，但其中合同解除后，未及时返还首付款，应自合同解除次日给付该款的利息。一审判决按2013年12月5日起算案涉赔偿金，及给付合同解除前的首付款利息不当，但按一审判决计算赔偿金的标准计算的合同解除前的赔偿金数额低于16,500元合同约定的违约金；蓝天公司对此及一审判决给付解除合同前首付款利息未提出上诉，故本院对上述判项不予调整。因双方合同未约定赔偿金的计算标准，一审判决比照法律规定的未约定违约金的计算标准确定案涉赔偿金的计算标准，未超过案涉房屋的租金标准及蓝天公司起诉时主张的标准，故一审判决对此确认并无不当。
关于暴杰主张由蓝天公司赔偿200,000元装修损失的请求，无事实及法律依据。
综上所述，暴杰的上诉不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4065元，由上诉人暴杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 许思东
审判员 梁红玉
审判员 宋 凯
二〇一七年九月十一日
书记员 周小倩