福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初3771号
原告（反诉被告）：俞代福，男，汉族，1982年9月27日出生，住福州市晋安区。
委托诉讼代理人：洪安然、毛艳芳，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福州市台江区五一南路1号联信中心12层。
法定代表人：蔡伟健。
委托诉讼代理人：陈立新、江小平，福建谨而信律师事务所律师。
原告俞代福与被告福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，被告提出管辖权异议申请，本院依法裁定移送福州市台江区人民法院管辖，后福州市中级人民法院指定本院审理，本院于2017年7月27日重新立案。被告福建世欧投资发展有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告的委托诉讼代理人毛艳芳及被告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人陈立新、江小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞代福向本院提出诉讼请求：1、判令被告福建世欧投资发展有限公司立即向原告俞代福支付违约金共计116595.01元；其中逾期办证（违约金2016年4月24日-2016年10月10日，按日万分之一计算，为101569.88元）及逾期交房（违约金2015年3月31-2015年4月25日，日万分之一计算，为15025.13元）；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月11日，2012年12月31日,原告俞代福与被告分别签订两份《商品房买卖合同》。约定原告向被告购买福州市晋安区象园街道晋连路1号世欧王庄城C-a2地块二期6#楼2101单元及世欧王庄城C-a2地块一期8#楼4103单元。2013年原告又与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买福州市晋安区象园街道晋连路1号世欧王庄（八区）c-a2地块地下室1层1471车位及916车位。上述合同皆约定被告应于2015年3月31日前交房，且被告应在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记。如被告逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；如因被告原因导致原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，共计6010052元。
2015年4月25日，被告通知原告交付商品房及车位，并于2016年9月30日通知原告应于2016年10月10日集中办理房屋权属证书。被告的行为造成逾期交房，同时原告还未能在预定的时间内取得房屋权属证书，故被告已造成违约。
被告福建世欧投资发展有限公司辩称，被告于2015年3月20日分别发出《房屋接收通知书》、《车位接收通知书》，通知原告于2015年3月31日前往被告处办理房屋及车位的交接手续，但原告却拖延至2015年4月25日才办理交房手续。可见，被告已尽到如期通知交房的义务，造成逾期交房的原因在于原告未依约履行交接义务。因此，原告诉请支付逾期交房违约金，没有事实依据。被告已于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但是因个别业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日向被告出具《建设项目规划核实情况意见书》，通过了项目规划条件核实。规划条件核实是办理《土地检查核验》、《竣工验收备案表》以及《初始登记通知书》的前置条件，部分业主的异议是造成办证延误的原因。延误的时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。根据法律规定，非因被告原因导致无法按时取得房屋权属证书的，被告不承担违约责任。福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记。因行政机关机构调整等原因，《不动产权证书》颁发初期出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但是到2017年2-3月操作系统稳定之后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。
被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告应立即向被告支付逾期办理四套房产交接手续的商品房保管金（按每套每日30元计算，自2015年4月1日起至原告实际办理房屋交接手续的2015年4月25日止，商品房保管金共计3000元）；2、判令原告应立即向被告支付自2016年10月13日起至实际办妥该世欧王庄城地下1层916车位的不动产权证书之日2016年12月2日止的违约金（以43.5万元为基数，按日万分之五计算，为11093元）；3、判令原告应立即向被告支付自2016年10月13日起至实际办妥该世欧王庄城地下1层1471车位的不动产权证书之日2016年12月11日止的违约金（以41.5万元为基数，按日万分之五计算，为12450元）；4、判令原告应向被告支付自2015年6月1日起至实际交清专项维修资金之日止的违约金（按日万分之五计算，916车位以8700元为基数计至2016年12月2日为2397元，1471车位以8300元为基数计至2016年12月11日为2324元，合计4721元）；5、本案反诉费由原告承担。事实与理由：合同约定，原告应在被告书面通知中载明的交付日期2015年3月31日内到指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日应交纳商品房保管金30元；原告应在被告书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在被告提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后的60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》。若因原告原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥（从反诉人通知办理房产证之日起计算），每逾期一日，原告应向被告支付总房价款万分之三的违约金。商品房的专项维修资金由原告于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上，否则应承担专项维修资金总额日万分之五的违约金。
2015年3月20日，被告向原告分别发出《房屋接收通知书》和《车位接收通知书》，2015年4月25日原告办理了上述住宅和车位的交接手续，逾期25天，应承担每天30元的保管费。
2016年10月10日原告领取了办理讼争商品房权属登记需由被告提供的资料（《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》、《福州市房屋分层分户图》原件）。原告本应于2016年12月10日之前到相关部门办理讼争商品房及车位的权属登记手续，但原告于2016年12月2日和11日才办妥两个车位的权属证书，构成逾期办证的违约，应承担按房款总额日万分之五计算的违约金。此外，被告未依约如期缴纳专项维修资金的行为，亦构成违约，原告也应依约支付相应的违约金。
原告（反诉被告）俞代福对反诉辩称：被告并没有提供最终的《商品房竣工验收备案表》，故不能确定商品房达到了交房的条件。被告仅提供《房屋/车位接收通知书》，却没有提供证据证明什么时间通过何种方式送达原告，故不能证明被告在2015年3月31日前尽了通知义务。
原告已按约定办理了权属证书，根本不存在未办理产权证的违约情形。2015年5月份，原告已经到相关部门办理专项维修资金的缴存手续，但被告知无法办理。且专项维修资金的金额是根据房屋的面积而定，在没确定房屋的实际面积前，是不能缴纳的。现原告已在办理权证前缴纳了该款项。故原告并不存在逾期缴纳专项维修资金的违约情形。
本院根据双方当事人提供的证据，进行了质证后，作出如下事实认定：2012年8月11日和2012年12月31日原告与被告分别签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：201235070106、201235840103）约定，原告向被告购买福州市晋安区象园街道晋连路1号世欧王庄城C-a2地块二期6#楼2101单元和一期8#楼4103单元，两套房款共计5152865元。2013年12月17日原、被告又签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1312XJ005222、FZ1312XJ005218），合同约定，原告向被告购买福州市晋安区象园街道晋连路1号世欧王庄（八区）c-a2地块地下室1层1471车位及916车位，两个车位总价款共计850000元。四份合同均约定被告应于2015年3月31日前交房，且被告应在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记。如被告逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；如因被告原因导致原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。
合同签订后，原告已支付全额房款及车位款6010052元。2015年4月25日被告向原告交付商品房及车位。后因被告变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经多方协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向被告发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日被告向原告发出《产权办理通知书》，明确原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日，原告于2016年10月10日到被告处领取办理权属登记需提供的资料（包括购房发票、《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》等），2016年12月4日案涉房屋世欧王庄城C-a2地块二期6#楼2101单元和一期8#楼4103单元办理了《不动产权证书》、2016年12月2日和11日案涉车位世欧王庄（八区）c-a2地块地下室1层916车位及1471车位分别办理了《不动产权证书》。
本院另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争C-a2二期地块1#-3#、5#、6#、12#楼及地下室的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。
本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，当事人应当予以履行。合同第十一条约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”，而被告未举证证明其已履行了向原告发出于2015年3月31日前交付房屋及车位的通知，故逾期交付25天的违约责任，应由被告承担，违约金按已付款的日万分之一计算。反之，被告反诉原告保管费，没有事实依据，本院不予支持。
《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为；故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。被告于2016年10月10日通知原告领取办理权属登记所需要的资料时，应视为已经完成合同约定的协助办证义务。被告在2015年4月25日向原告交房后的365日内即2016年4月24日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。违约期从2016年4月25日起算至被告通知原告可以办理房屋权属证书之日即2016年10月9日止，共计168天。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立。关于反诉部分。由于《商品房买卖合同》及《补充协议》对原告何时办理车位权属登记的期限未作约定，在被告发给原告的《车位产权办理通知书》中也未明确原告办证的时限，故被告主张原告逾期办证没有事实依据；而且车位的款项均为一次性付款，不存在开发商的阶段性担保责任，原告办证时间不影响被告的利益，故被告反诉原告逾期办证的违约金请求，本院不予支持。被告在2016年9月22日才完成房屋产权初始登记，在此之前原告的产权面积尚未确定，根本无法在合同约定的2015年5月31日前履行缴纳专项维修资金义务，故被告反诉原告逾期缴交专项维修资金事实不成立。其反诉请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）俞代福支付世欧王庄城C-a2地块二期6#楼2101单元、一期8#楼4103单元房产及世欧王庄（八区）c-a2地块地下室1层1471车位、916车位的逾期交房违约金15025.13元（6010052×25×0.01%＝15025.13）；
二、被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）俞代福支付世欧王庄城C-a2地块二期6#楼2101单元、一期8#楼4103单元房产及世欧王庄（八区）c-a2地块地下室1层1471车位、916车位的逾期办证违约金100968.87元（6010052×168×0.01%＝100968.87）；
三、驳回原告（反诉被告）俞代福的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费2632元，减半收取为1316元，由被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司负担；反诉受理费581.6元，减半收取为290.8元，由被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 倪卫东
二〇一七年九月二十九日
书记员 曹 静
附：本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。