广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1175号
上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司深圳分行。
负责人：姚贵平，行长。
委托代理人：何冉，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：蔡从涵，住所地福建省厦门市。
被上诉人（原审原告）：陈初星，住所地福建省晋江市。
两被上诉人共同委托代理人：蔡佳武，广东普罗米修律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：王叶根，广东普罗米修律师事务所实习律师。
上诉人平安银行股份有限公司深圳分行因与被上诉人蔡从涵、陈初星房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第618号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
蔡从涵、陈初星原审诉讼请求：1、平安银行股份有限公司深圳分行支付2013年8月份未付租金34511元并承担从2013年9月份起至起诉之日止的利息1437.24元以及从起诉之日起到实际还款日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、平安银行股份有限公司深圳分行承担违约损失赔偿金103533元，即34511元／月×3个月（从2013年9月1日至2013年11月30日）=103533元，以及承担从起诉之日起到实际还款日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、平安银行股份有限公司深圳分行承担本案诉讼费用。原审庭审时，蔡从涵、陈初星确认平安银行股份有限公司深圳分行已支付2013年8月份租金，并据此当庭撤回第一项诉讼请求。
原审法院审理查明，涉案租赁房屋位于深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心XX房产，建筑面积392.75平方米，用途为办公，于2010年9月2日登记在蔡从涵、陈初星名下，各占50%。
2010年11月18日，蔡从涵、陈初星（甲方）与平安银行股份有限公司深圳分行（乙方）签订的《深圳市房屋租赁合同书》及附件，约定：乙方向甲方承租上述租赁房屋，租赁期限自2010年10月1日至2014年12月31日；月租金33183元，乙方应于2010年9月15日前支付首期租金，并于每月10日前支付当月租金，从2013年1月1日起至2014年12月31日的月租金变更为34511元；甲方交付租赁房屋时可向乙方收取一个月租金金额即33183元的租赁保证金，乙方需全部满足依约期租赁、无拖欠任何费用、房屋原设施无损坏的情况下，甲方返还租赁保证金。附件第六条约定：“第十八条更改为，若出现一下任意情形：（一）乙方拖欠租金达30天（一个月）以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达一个月以上；（三）乙方利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房地产结构或者用用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；（六）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房地产进行装修；（七）乙方擅自将租赁房地产转租第三人的”则视同乙方违约，甲方可选择提前终止合同，解除合同的通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案），并要求乙方支付违约金（违约金为到本合同期满乙方应支付而尚未支付的租金的60%）。
合同签订后，平安银行股份有限公司深圳分行依约支付了租赁保证金33183.34元。平安银行股份有限公司深圳分行自2010年10月份起按约定支付每月租金至2013年8月份。蔡从涵、陈初星在购买租赁房屋时该房屋就带有平安银行股份有限公司深圳分行的租约，因变更业主，本案蔡从涵、陈初星与平安银行股份有限公司深圳分行重新签订租赁合同，租赁房屋在合同签订之前已由平安银行股份有限公司深圳分行使用，但平安银行股份有限公司深圳分行承租后一直空置未实际用于办公经营。
租赁涉案房屋主要由陈初星负责同平安银行股份有限公司深圳分行员工曾某联系处理。2013年7月11日起，平安银行股份有限公司深圳分行在嘉汇新城的工作人员曾某同陈初星进行多次电话联系，但未就退租事宜协商一致。
2013年8月30日，蔡从涵、陈初星签收了平安银行股份有限公司深圳分行发出的《关于嘉汇新城支行租赁面积退租的联系函》。函称，平安银行股份有限公司深圳分行根据职场调整布局、规划，计划于2013年8月底搬迁、退租。同日，双方及物业管理公司相关人员一同签订《水电费确认书》，约定双方按前期《关于嘉汇新城支行租赁面积退租的联系函》，现确认对场地退租事项如下：一、平安银行股份有限公司深圳分行对场地租金、物业管理费付至2013年8月31日；二、由物业管理公司现场抄水电表读数，由平安银行股份有限公司深圳分行结清；三、有关场地门钥匙一条交蔡从涵、陈初星、场地交回蔡从涵、陈初星。
之后，双方因租赁房屋提前解除合同的违约责任未协商一致，蔡从涵、陈初星于2013年9月12日以房屋租赁合同纠纷为由将平安银行股份有限公司深圳分行诉至原审法院并经立案受理，案号为（2013）深福法民三初字第2012号。蔡从涵、陈初星在该案中以平安银行股份有限公司深圳分行提前解约构成违约为由，诉请判令：1、平安银行股份有限公司深圳分行承担房屋租赁违约金34511元／月×16个月=331305.6元（从2013年9月1日至2014年12月31日）以及承担从起诉之日起到实际还款日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、平安银行股份有限公司深圳分行承担诉讼费用。
2013年11月15日，原审法院作出（2013）深福法民三初字第2012号民事判决书，判决在认定上述事实的基础上，认为：《深圳市房屋租赁合同书》及附件已于2013年8月30日协议解除，而平安银行股份有限公司深圳分行违反合同的约定期限解除合同，给蔡从涵、陈初星造成了损失，应承担相应的违约责任，综合各方面因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定在不予退还租赁保证金的基础上再增加三个月租金即34511元／月×3个月=103533元作为违约金补偿蔡从涵、陈初星的损失。据此，该判决判令平安银行股份有限公司深圳分行向蔡从涵、陈初星支付违约金103533元，驳回蔡从涵、陈初星的其他诉讼请求。
上述判决送达后，蔡从涵、陈初星与平安银行股份有限公司深圳分行均不服，提起上诉。经审理，深圳市中级人民法院于2014年3月17日作出（2014）深中法房终字第226号民事判决书，该判决在确认原审判决查明的上述事实的基础上，认为平安银行股份有限公司深圳分行提前解约的情形不属于租赁合同中约定的适用违约金的情形，蔡从涵、陈初星依据该条款约定向平安银行股份有限公司深圳分行主张提前解约违约金，不符合合同约定，不应支持，如因平安银行股份有限公司深圳分行提前解约行为给蔡从涵、陈初星造成损失，蔡从涵、陈初星可另循途径解决，据此，判决撤销（2013）深福法民三初字第2012号民事判决，驳回蔡从涵、陈初星的诉讼请求。
原审法院另查，在蔡从涵、陈初星与平安银行股份有限公司深圳分行之间的涉案租赁合同关系解除后，蔡从涵、陈初星于2013年11月18日与案外人深圳XX运输股份有限公司签订房屋租赁合同，由深圳XX运输股份有限公司继续承租涉案房产。
原审法院审理认为，蔡从涵、陈初星与平安银行股份有限公司深圳分行之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。平安银行股份有限公司深圳分行要求提前解约并经蔡从涵、陈初星确认后，涉案租赁合同关系已于2013年8月30日协议解除，虽然合同中并未对提前解约这一违约情形进行约定，但对于平安银行股份有限公司深圳分行提前解约而造成蔡从涵、陈初星的实际损失，蔡从涵、陈初星有权依据合同法要求平安银行股份有限公司深圳分行予以赔偿。涉案租赁合同于2013年8月30日解除后，至蔡从涵、陈初星于2013年11月18日另行将房屋出租给他人，这一期间并未超出蔡从涵、陈初星另寻租户的合理时间，对于这一期间房屋空置所导致的蔡从涵、陈初星租金损失，平安银行股份有限公司深圳分行应予赔偿。由于蔡从涵、陈初星已没收了用以弥补租赁收益损失的租赁保证金33183.34元，该保证金应在蔡从涵、陈初星的租金损失中扣除，据此，平安银行股份有限公司深圳分行还应向蔡从涵、陈初星赔偿房屋空置期的租赁收益损失56545.26元（34511元×（2个月＋18天／30天）-33183.34元】，对蔡从涵、陈初星诉请的损失金额超出部分，原审法院不予支持。此外，蔡从涵、陈初星在平安银行股份有限公司深圳分行应赔偿的损失基础上进一步要求平安银行股份有限公司深圳分行赔偿损失金额的利息损失，没有依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、平安银行股份有限公司深圳分行应于本判决生效之日起10日内向蔡从涵、陈初星赔偿租赁收益损失56545.26元；二、驳回蔡从涵、陈初星的其他诉讼请求。案件一审受理费3090元（已由蔡从涵、陈初星预交），其中因蔡从涵、陈初星减少诉讼请求而相对应的720元，原审法院直接退还蔡从涵、陈初星；剩余的案件受理费2370元，因适用简易程序收取1185元（剩余1185元直接退还蔡从涵、陈初星），由蔡从涵、陈初星负担538元、平安银行股份有限公司深圳分行负担647元。
上诉人平安银行股份有限公司深圳分行不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销（2014）深福法民三初字第618号判决；2、改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或驳回被上诉人起诉；3、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。其上诉依据的事实和理由为：1、被上诉已经以上诉人为被告，以租赁合同纠纷为由提走过起诉要求上诉人承担违约责任，经深圳中院做出了二审生效判决（深圳市中院（2014）深中法房终字第226号判决），驳回其起诉。此次被上诉人又再次以上诉人为被告，再次以相同的诉由起诉，要求上诉人承担违约责任，系程序违法。2、上诉人在退租前就协助联系新承租人，并在退租前带领新承租人（现该承租人已经与被上诉人订立租赁合同）到标的物业看房，上诉人已经尽到了相应义务。被上诉人在得知新承租人存在的情况下，怠于签订新租赁合同，导致损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿。
被上诉人蔡从涵、陈初星口头答辩称：1、根据（2014）深中法房终字第226号判决书表述“如因平安银行提前解除合同的行为给蔡从涵、陈初星造成损失，蔡从涵、陈初星可另循途径解决”，我方是根据法院的指导进行诉讼，故不属于滥用诉权。2、虽然合同中并未对提前解约这一违约情形进行约定，但对上诉人提前解约而造成两被上诉人的实际损失，有权依据合同法要求被告予以赔偿，且上诉人是在未提前通知被上诉人的情况下解约的，造成了被上诉人经济损失。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，深圳市中院（2014）深中法房终字第226号案与本案，两案当事人相同、涉案合同相同，但前诉被上诉人诉请的是提前解约支付违约金之诉，本案被上诉人诉请的是提前解约赔偿损失之诉，因此，两案诉讼请求不同，不构成“一事不再理”，上诉人关于重复起诉的上诉理由不成立，本院予以驳回。当事人一方违约后，虽然双方均有防止损失扩大的义务，但违约方防止损失扩大的责任显然应该更大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，上诉人虽有采取补救措施，但在没有明显证据证明被上诉人有意扩大损失的情况下，上诉人仍应对因违约行为给对方造成的损失予以赔偿，原审判决赔偿被上诉人损失，处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人平安银行股份有限公司深圳分行的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费647元，由上诉人平安银行股份有限公司深圳分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年八月五日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。