湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民二终字第00874号
上诉人（原审被告）：刘骏炜。
委托代理人：刘维涛。
被上诉人（原审原告）：武汉利加物业管理有限公司。
法定代表人：左晔，该公司总经理。
委托代理人：刘春。
委托代理人：黄梅香。
上诉人刘骏炜为与被上诉人武汉利加物业管理有限公司（以下简称武汉利加公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市青山区人民法院（2014）鄂青山民二初字第00496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月15日受理后，依法组成合议庭于2014年11月18日对本案进行了公开开庭审理。刘骏炜的委托代理人刘维涛，武汉利加公司的委托代理人刘春、黄梅香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，刘骏炜系某景花园小区的业主。该小区开发商武汉某丰置业有限责任公司（甲方）与武汉利加公司（乙方）分别于2010年12月28日、2012年12月28日签订2份《前期物业服务合同》，约定：1、武汉利加公司为该小区提供物业服务，期限自2011年1月1日至2013年12月31日；2、物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅为0.5元／月／平方米；3、物业服务内容包括，物业共用部位及设施的管理、养护、清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理等；4、业主未能按时足额交纳物业费，应按物业服务费10%的标准向物业公司支付违约金。合同签订后，武汉利加公司按每平方米每月0.5元向刘骏炜收取自2011年1月1日起的物业费，但刘骏炜未交纳相关物业费。庭审中，武汉利加公司、刘骏炜均认可刘骏炜的物业面积158.88㎡，为多层住宅；刘骏炜称物业费向上一任物业公司交至2011年8月，但未提交相关交费证明；武汉利加公司认可刘骏炜提交的照片证据，承认小区在绿化、车辆停放等方面存在问题。
原审法院认为，本案的争议焦点为：刘骏炜是否应支付武汉利加公司物业费及滞纳金。第一，开发商与武汉利加公司签订的物业服务合同，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，武汉利加公司为该小区提供物业服务，刘骏炜理应向武汉利加公司支付物业费。第二，武汉利加公司自2011年1月1日起为该小区提供物业服务，刘骏炜未向武汉利加公司交纳物业费，且未提交向上一任物业公司交费的证据，故刘骏炜应交纳自2011年1月1日起的物业费。第三，刘骏炜拍摄的照片，能证明武汉利加公司在履行物业管理服务时存在一定瑕疵，应适当减少物业管理费的收取，法院酌情扣减物业服务费的20%，每月按每平方米0.4元［0.5×（l-20%）］收取，故刘骏炜应交纳物业费2，287.87元（158.88㎡×36月×0.4元），武汉利加公司诉请刘骏炜交纳2，860元物业费，法院对其中2，287.87元予以支持。因武汉利加公司管理存在瑕疵，未能全面履行合同约定义务，故要求支付滞纳金的诉请，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、刘骏炜于判决生效之日起十日内向武汉利加公司支付2011年1月1日至2013年12月31日的物业费2，287.87元；二、驳回武汉利加公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由刘骏炜负担。
宣判后，上诉人刘骏炜不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实不清。刘骏炜于2004年4月与武汉某俊物业管理有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》、《业主公约》，该公司与武汉利加公司之间存在违规整体转包和被转包的关系。武汉利加公司通过借用收费许可证的非法手段收费，应受行政处罚，不具备起诉资格。2、开发商违反不得将本小区物业整体责任转让给第三方的约定，擅自转包武汉利加公司。明显违背了《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条的规定，剥夺了业主的知情权和选聘物业管理服务公司的权利，权利和义务是相辅相成的，没有了权利，也就没有了义务。擅自转包既不合法也不合理。3、一审法院认定武汉利加公司的管理服务只是“存在一定瑕疵”，这与事实不符。屋顶露台漏雨，不能公平对待业主，对多数业主不交物业服务费不起诉，开发商侵占公共绿化地带违法建设可以不管，服务态度傲慢无理，诸如此类的服务质量，不能用好坏所能解释得了的。诉状中称2012年1月1日签约，而收费却要从2011年1月1日起，明显矛盾、错误。4、一审认为刘骏炜“未提交向上一任物业公司交费证据，故应交纳自2011年1月1日起的物业费”缺乏充足证据。5、一审法院关于“本案争议的焦点为刘骏炜是否应支付原告物业费及滞纳金”欠准确。
综上所述，请求二审法院：1、撤销原判，驳回武汉利加公司的起诉，并赔偿上诉人刘骏炜名誉损失费3000元；2、判令武汉利加公司赔偿违约金3000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人武汉利加公司承担。
被上诉人武汉利加公司辩称，2004年的物业服务合同，与本案无关。武汉利加公司与开发商签订的物业服务合同确实生效。关于收费通知的问题，签订物业服务合同是合法的。关于收费许可证的问题，武汉利加公司在与开发商的合同中已经明确了收费标准，与收费许可证的标准不一样，但武汉利加公司也没有提高价格。业主刘骏炜上诉称开发商转包物业，与事实不符，武汉利加公司只是就小区的物业进行管理。刘骏炜反映的漏水情况，武汉利加公司确实知情，在2011年底启动房屋维修基金时，屋顶漏水也是维修项目中的一项，已经发布了告示，在正大门口设了登记台，让业主来反映情况，就此进行审批和登记，但刘骏炜没有登记，因此未纳入计划。武汉利加公司平等对待所有业主，就部分业主欠费进行起诉，与划分等级没有关系。武汉利加公司于2010年12月就接管了小区，因此签订合同是2011年1月，确实没有收到过刘骏炜的交费。
二审期间，刘骏炜向本院提交：1、武汉利加公司2014年5月26日公示给《部分业主反馈意见的回复》复印件一份，证明武汉利加公司擅自提高收费标准；2、2007年7月2日武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局《关于某景花园违法建设的调查报告》复印件一份，证明开发商违法建设，武汉利加公司管理不到位。
武汉利加公司质证称对证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，武汉利加公司在该份回复中表达的是自开发商交房起的物业服务收费标准就没有改变，即武汉利加公司没有提高收费标准，而是按核定的标准收费，也不能证明武汉利加公司与前任物业管理服务公司的关联性。证据2是2007年城管局给业主的回复，与武汉利加公司没有关联性，因2007年时武汉利加公司没有入驻该小区。
本院认为，刘骏炜提交的证据1、2均在一审辩论终结前即以存在，不符合新证据的特征，不属新证据。证据1也表明武汉利加公司严格按前任物业管理公司为该小区的收费向物价行政机关核准的收费标准收取，不能达到证明武汉利加公司擅自提高收费标准的目的。证据2是反映武汉利加公司没有入驻该小区服务以前小区开发商的违规事件，与武汉利加公司无关，也与本案无关联性，不能达到证明的目的。故本院对证据1、2不予采信。
庭审后，武汉利加公司于二审庭审后提交了武汉市青山区物价局核发的《服务价格监审证》和《湖北省服务价格监审证（副本）》及其复印件各一份，载明收费项目与服务项目均为物业综合服务费、车辆停泊服务费。
对于一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，在住宅小区的业主委员会成立之前的物业管理系前期物业管理，由开发企业选聘物业管理公司并签订物业服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时终止。武汉某丰置业有限责任公司与武汉利加公司签订的《武汉市物业管理前期委托合同》符合国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，武汉某丰置业有限责任公司与武汉利加公司签订的《武汉市物业管理前期委托合同》对武汉利加公司及某景花园小区的业主或物业使用人均有约束力，包括本案中的上诉人刘骏炜。刘骏炜称武汉某丰置业有限责任公司擅自转包物业，以及武汉某俊物业管理有限责任公司与武汉利加公司之间存在的整体违规转包和被转包关系的上诉理由，与事实不符，且无法律依据，本院不予支持。
武汉利加公司接受武汉某丰置业有限责任公司的委托对某景花园小区实施物业服务管理行为有合法的合同为依据，前期物业服务合同履行过程中，武汉利加公司按合同约定履行了物业服务及管理的义务，刘骏炜作为受益的业主应支付相应的物业服务管理费用。刘骏炜在武汉利加公司为某景花园小区提供物业管理服务期间未支付相应费用是事实，武汉利加公司作为依法注册设立的经营企业，其营业执照经营范围载明主要为物业管理，家政服务，绿化、保洁服务及建材销售，由此可见其在为社会提供服务的同时，还有营利的主要目的，行政机关核发的《服务价格监审证》和《湖北省服务价格监审证（副本）》也反映其非完全提供公益服务的企业。武汉利加公司对某景花园小区的物业服务收费标准按物价主管部门审核的收费标准执行收取，属于合法收费。一审认定武汉利加公司在履行前期物业服务合同中存在瑕疵，相应作出了扣减服务费的处理，对双方并无不公。刘骏炜的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘骏炜负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤晓峰
审判员 解建厚
审判员 李 行
二〇一四年十二月二十三日
书记员 张文浩