重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第01263号
原告（反诉被告）张健明，女，1980年4月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人蒋希文，重庆豪文律师事务所律师。
委托代理人黎邦国，重庆豪文律师事务所律师。
被告（反诉原告）金朝，男，1975年8月22日出生，汉族，住重庆市城口县。
委托代理人操健，重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师。
委托代理人韦丹，重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师。
原告（反诉被告）张健明与被告（反诉原告）金朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理。金朝依法提出反诉，本院依法合并审理。依法由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员张红艳，人民陪审员朱锡林组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张健明的委托代理人蒋希文，被告（反诉原告）金朝及其委托代理人王道鸿、韦丹到庭参加了诉讼。2015年5月13日，本院第二次公开开庭审理本案，由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员张红艳，人民陪审员雷娅组成合议庭。原告（反诉被告）张健明的委托代理人蒋希文、黎邦国，被告（反诉原告）金朝及其委托代理人王道鸿、韦丹到庭参加了诉讼。2015年6月23日，本院第三次公开开庭审理本案，由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员杨杰、陈吉彦组成合议庭。原告（反诉被告）张健明的委托代理人蒋希文，被告（反诉原告）金朝及其委托代理人操健、韦丹到庭参加了诉讼。本案由本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）张健明诉称：张健明与高同传是夫妻关系。在夫妻关系存续期间，高同传与深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司（以下简称之平物业）签订《物业租赁合同》，承租位于重庆市渝北区鲁能星城7街区9栋平层空置房。2012年6月4日，原被告签订《物业租赁合同》，将位于重庆市渝北区鲁能星城7街区9栋平层空置房出租给被告使用，每季度租金16800元，租金支付方式为按季度支付。但被告从2014年4月至今未缴纳租金，且长期未缴纳水、电、物管费。现原告要求：1、判令被告支付原告2014年4月至2015年4月3日止的房屋租金及2014年12月31日前的水、电、卫生、物管费等，2015年1月1日之后的水、电、卫生、物管费等用金朝的押金予以冲抵；二、被告立即搬出房屋并恢复承租房屋时房屋原状。
被告（反诉原告）金朝辩称：1、2014年4月23日，金朝知道张健明违法转租后已要求解除双方的合同，双方合同已于2014年4月30日解除，2014年4月张健明已将房屋锁闭；2、水电费应当由金朝直接向物业管理公司缴纳；3、张健明应当退还被告保证金11200元。
被告（反诉原告）金朝反诉称：张健明与金朝签订合同时约定若金朝将租赁物业全部或部分转租予他人，需提前通知张健明。2014年3月初金朝与张健明协商，可能将房屋转租第三人，张健明不予答复，表示默认。2014年3月24日，金朝与第三人签订《转让协议》，将租赁房屋转租给第三人，约定若金朝提供的出租产权人与张健明的身份不真实，将承担80000元的违约金。因张健明不同意转租，金朝支付了第三人违约金80000元。由于张健明不是出租房屋的所有权人，金朝于2014年4月30日提出解除合同，但张健明不同意，并将租赁房屋上锁，不允许金朝继续经营。故反诉要求：1、确认双方签订的《物业租赁合同》于2014年4月30日已经解除，由张健明退还保证金11200元；2、张健明赔偿金朝损失80000元。
原告（反诉被告）张健明辩称：反诉事实理由不实，应予驳回。
原告（反诉被告）张健明为证明其诉讼请求，向本院举示了以下证据：
1、2012年6月4日《物业租赁合同》，证明双方的合同关系；
2、2012年3月1日《物业租赁合同》，证明出租房屋是之平物业出租给高同传的；
3、结婚证，证明高同传与张健明是夫妻关系；
4、高同传情况说明1份，证明之平物业公司同意转租的事实；
5、律师函和EMS回执，邮局查询结果，证明张健明的委托代理人曾向金朝催收水电和房租；
6、收据3份，分别为2014年6月10日高同全的电费收据、2014年3月18日、9月16日场地租赁费的收所；证明张健明交纳了水电费、物管费和卫生费；
7、2012年5月8日收据复印件，证明交纳了物管费和卫生费。
金朝对原告的证据质证后对证据1、2、3、5真实性均无异议。对证据4在第一次庭审中对真实性无异议，第二次庭审中补充质证意见对真实性有异议，认为该证据是诉讼过程中张健明补充的，金朝有证据证明之平物业不同意转租；证据5与本案无关联性，双方合同已于2014年4月30日解除；对证据6的真实性有异议，2014年9月16日交款人是高同全，与本案无关。物管费及卫生费无证据证明。对证据7真实性不予认可。
被告（反诉原告）金朝为证明其诉讼请求，向本院举示了以下证据：
1、原被告身份证复印件，证明身份信息；
2、房产证复印件（系张健明出租房屋时为了证明其是房屋所有权人提交给金朝的），房产查询信息，2012年3月1日《物业租赁合同》，证明张健明欺骗金朝房屋所有权人的事实，张健明不具有出租权；
3、转让协议、违约赔偿金催缴通知，内容为：2014年3月24日金朝与谢蓉先签订了《转让协议》，合同中约定转让租赁的物业为重庆鲁能星城七街区9栋1楼平层“美居家品”商铺，金朝是在产权人张健明名下租赁的商铺，金朝要保证了租商铺产权人（张健明）在此次商铺转让中代表的合法身份的真实性，如违约，则赔偿谢蓉先8万元。2014年12月25日谢蓉先向重庆赞投科技有限公司发出了《违约金赔偿金催缴通知》，以2014年3月24日协议中欺骗产权人身份为由，要求赔偿8万元。金朝以此证据证明张健明给金朝造成了8万元的经济损失；
4、到期商家撤场通知。
张健明对金朝的证据质证后认为对证据1真实性无异议；对证据2认为房产证是复印件，与本案无关，房产查询信息与本案无关，物业租赁合同既然金朝持有，表明张健明在出租时已告知了房屋是转租；对证据3真实性无法确认。对证据4真实性无异议，但该通知是通知金朝撤场，且能证明金朝一直使用房屋的事实。
本院认为：张健明所举示的证据1、2、3、5及金朝所举示的证据1、证据2中的物业租赁合同，证据4因对方无异议，本院予以采信。张健明的证据4金朝在第二次庭审中虽提出了异议，但由于情况说明中加盖了之平物业的印章，且是否同意转租是可以进行追认的，即使之平物业补充该印章，也表示其对合同的效力进行了追认，故对该证据的真实性本院予以采信。对张健明的证据6、7因场地费不属于金朝负担范围，水电费的交费人不是高同传和张健明，也不能显示是为本案出租房屋缴纳，2012年5月8日收据是复印件，不能显示交费期间，故对其证据不予采信。对金朝的证据2中的房产证复印件，其不能证明是张健明向其提供，房产查询信息与本案无关，本院不予采信。对金朝的证据3因张健明方提出异议，金朝也不能证明其支付了该赔偿款，即使金朝支付了该款，也不能证明是因张健明的过错造成，故对证据的真实性本院不予采信。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：案外人高同传与张健明是夫妻关系。
2012年3月1日，之平物业作为出租方（甲方），高同传作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将位于7街区9栋平层空置房（以下简称租赁物业）出租给乙方使用。租赁房地产建筑面积共计90平方米。租赁物业的期限为叁年（自2012年3月1日起至2015年3月1日止）。乙方不得将租赁物业全部或部分转租予他人。
2012年6月4日，张健明作为出租方（甲方），赞投公司、金朝作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》，约定将位于重庆市鲁能星城7街9栋平层空置房（以下简称租赁物业）出租给乙方使用。租赁房地产建筑面积共计90平方米。租赁物业的年租金总额为人民币67200元；一次性转让费人民币20000元。乙方需向甲方支付人民币11200元为房屋租金，水电、物业保证金。并于2012年6月5日前一次性支付给甲方，租赁期满后叁日内，经甲乙双方确认后，甲方一次性返还乙方。乙方租用租赁物业的期限为33个月（自2012年6月5日起至2015年3月4日止）。租金支付方式按季度支付。乙方在该房屋所使用的水、电、卫生费等，均按照市场缴费标准缴纳，物业费按所属物业公司标准缴纳，在租赁期间，如遇国家对能源费用有所调整，将按照新的政策标准对其收费；水电费支付方式由乙方直接向所在物业公司缴纳。租赁期间，乙方负责按时支付租赁物业的水、电费、卫生费、物管费等因使用物业所产生的其他费用。签约本合同时，租赁期前的相关费用由甲方负责结算。其他未明确的双方共同认可为准。乙方不得将租赁物业全部或部分转租予他人，如转让需要提前通知甲方协商。本合同有效期内，甲方需转让租赁物业的部分或全部产权的，应在转让前两个月通知乙方。本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：（三）甲、乙双方协商不一致。出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金，并有权要求乙方做出损害赔偿。（一）乙方拖欠租金达到30天；（二）乙方3个月未缴纳水电、物业费等；本合同终止后，乙方应于合同终止后3天内交还甲方租赁物业，并保证租赁物业及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用交办理有关移交手续。庭审中，双方均认可合同的相对方为张健明与金朝，房屋也由金朝实际使用。
2014年6月4日，高同传出具情况说明1份，载明：经深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司的同意，于2012年6月4日以张健明的名义将重庆市渝北区鲁能星城7街区9栋平层空置房租赁给金朝，租期33个月。深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司加盖印章，注明情况属实。
2014年12月30日，重庆豪文律师事务所受张健明的委托，向金朝发出律师函，催收位于重庆市渝北区鲁能星城7街区9栋平层空置房的房屋租赁费、物业管理费、水电费等9个月共计56756.4元。金朝收到了该份函件。
2015年3月20日，鲁能星城之平物业管理服务中心发出《关于7街区9栋外围空置房租赁时间到期商家撤场的通知》，载明：7街区9栋外围空置房租赁商（高同传）：你与我司签订的《关于鲁能星城7街区9栋外围空置房租赁合同》已于2015年3月1日到期，到期日我司得知乙方在租赁期间未经我司同意，在我公司不知晓的情况下违规转让给第三方进行租赁，违反了合同第14条规定同进根据合同第19条规定：本合同终止后，乙方应于30日内迁离及交回租赁物业，并保证租赁物业附属设施的完好。请在30个工作日内撤出（撤离时间为：2015年3月1日至2015年4月5日前），如逾期未及时清理及撤除，租赁户内物资将由我司自行清理并撤出，由此造成的损失由你自行承担。
庭审中张健明认可之平物业已于2015年4月3日收回案涉房屋，撤回第二项诉讼请求。
金朝认可从未向张健明发出过解除合同通知书，对其于2014年4月30日后将租赁房屋加锁也无证据举示，但此期间其确未缴纳水电及物业管理费。
双方均认可《房屋租赁合同》已于2015年3月4日到期自然终止。
现张健明以金朝未支付房屋租金为由，向本院提起诉讼，要求判如所请。金朝以张健明欺诈为由，向本院提出反诉，要求支持其反诉请求。张健明明确对2015年3月2日起应当支付的为房屋占用损失。
本院认为：张健明与金朝所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，其转租行为得到了出租人之平物业的认可，故合同应当是有效合同。但双方超出2015年3月1日后的期限租赁关系内应当是无效的协议。
金朝作为承租人，其对2014年4月30日已解除了双方的《房屋租赁合同》及张健明将租赁房屋上锁，其已交回房屋的事实均未举证，故不能认定双方的《房屋租赁合同》已于2014年4月30日解除，金朝的第一项反诉请求本院不予支持。现双方约定的合同租赁期限2015年3月4日已届满，双方的《房屋租赁合同》已终止。且金朝应当支付张健明有效合同期限内的房屋租金以及无效合同期内的房屋占用损失。支付的截止时间以张健明自认的2015年4月3日为准，房屋占用损失的标准参照双方合同约定的租金标准。故金朝应当支付的租金的时间段为2014年4月1日至2015年3月1日，租金金额为：16800元／季÷3月×（11月＋1／30）=61787元，房屋占用损失的时间段为2015年3月2日至2015年4月3日：16800元／季÷3月×32／30天=5973元，共计67760元。
对于张健明要求的水费、电费、卫生费、物业费由于张健明未举证证明其已代金朝支付，故本院不予支持。
对于保证金，由于保证金性质在合同中约定为房屋租金、水、电、物业保证金，现金朝确未结清水、电、物业管理费，故该保证金不应当退还，待其结清相关费用后可另行处理。
张健明已自愿撤回其第二项诉讼请求，本院予以准许。
金朝对其其余的反诉请求未举示充分的证据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）金朝在本判决生效后支付原告（反诉被告）张健明2014年4月1日至2015年4月3日的房屋租金及占用损失共计67760元；
二、驳回原告（反诉被告）张健明的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）金朝的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1220元，反诉案件受理费1051元，合计2271元，由被告（反诉原告）金朝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 胡可萍
代理审判员 杨 杰
代理审判员 陈吉彦
二〇一五年七月十四日
书 记 员 吴朋爱