广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3823号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴惠娇，女，1955年4月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：朱文玮，广东恒博律师事务所律师。
委托代理人：庄仁锋（曾用名陈仁锋），男，1986年6月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，系吴惠娇的儿子。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡锡英，男，1955年5月28日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：李亚兰，广东盈隆律师事务所律师。
上诉人吴惠娇因被上诉人蔡锡英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于广州市番禺区市桥镇东环路江南新村2街9座西梯704房（产权证号：1540970号，以下简称“涉讼房屋”）的登记权属人为蔡锡英，房屋建筑面积为112.4平方米。蔡锡英于1998年8月向吴惠娇购买了涉讼房屋，并于1998年9月24日获发该房屋产权证。
2003年5月1日，蔡锡英作为卖方、吴惠娇作为买方，双方签订了一份《房产交易协议书》。协议约定蔡锡英将涉讼房屋卖给吴惠娇，整套楼房定价为195000元，现吴惠娇已付给蔡锡英80000元房款，剩余房款吴惠娇以每三个月为一期付给蔡锡英，每期4000元，在总房款付清的同时，蔡锡英需将该房屋产权过户给吴惠娇，过户所需的费用由蔡锡英负责，本协议自签订之日起生效。
合同签订当日，吴惠娇向蔡锡英支付了房款80000元，蔡锡英出具了相应的《收据》（编号：030354）。
而后，吴惠娇向蔡锡英支付涉讼房屋剩余房款的具体情况为：1、2003年8月5日吴惠娇支付2003年6-8月期间供房款4000元，蔡锡英出具了相应的《收据》（编号：030355）；2、2003年11月5日吴惠娇支付2003年9-11月期间购房款4000元，蔡锡英出具了相应的《收据》（编号：030356）；3、2004年2月10日吴惠娇支付2003年12月、2004年1-2月期间的供房款3000元，蔡锡英出具了相应的《收据》（编号：030357）；4、2004年6月10日吴惠娇支付了2004年3-4月期间供房款2000元，蔡锡英出具了相应的《收据》（编号：030358）；5、2004年7月4日吴惠娇支付2003年3-4月期间供房款2000元，蔡锡英出具了相应的《收据》（编号：030359）；6、2005年5月27日吴惠娇支付供房款5000元（其中3000元供房款已于2004年9月支付），蔡锡英出具了相应的《收据》（编号：030360）；7、2005年9月2日吴惠娇支付了供房款3000元，蔡锡英出具了相应的《收据》（编号：030361），以上共计吴惠娇已付房款金额为103000元。原审庭审中，蔡锡英确认已收取上述购房款。
2012年10月24日，吴惠娇通过中国邮政储蓄银行股份有限公司广州沙头支行向蔡锡英汇款92000元，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州沙头支行出具了相应的《邮政储蓄银行汇款收据》（汇票号码：12102763418589、12102763447371）。该汇款收据上载明收款人为蔡锡英，收款地址为广东广州市番禺区蔡三村杠木坊上街二巷15号。原审庭审中，蔡锡英陈述其未收取该汇款。
2012年12月24日，吴惠娇以蔡锡英拒不履行将涉讼房屋过户至吴惠娇名下的合同义务为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、蔡锡英协助吴惠娇办理过户手续，并承担过户所需的费用；2、本案诉讼费用由蔡锡英承担。原审庭审中，吴惠娇表示其具备一次性还款能力，愿意向蔡锡英支付所欠楼款92000元。对蔡锡英的反诉，吴惠娇原审辩称不同意蔡锡英的反诉请求，请求法院驳回蔡锡英全部反诉请求。
蔡锡英原审答辩及反诉称，吴惠娇长期拖欠房款的行为已经严重违反了合同约定，属于根本性违约，蔡锡英有权要求解除合同，吴惠娇也无权要求蔡锡英将房屋过户及承担过户税费。另，蔡锡英曾多次电话通知吴惠娇解除《房产交易协议书》，同时要求其立即返还房屋并支付占用使用费，但是吴惠娇均不予理会，因此，吴惠娇的违约行为已损害了蔡锡英的合法利益，吴惠娇应赔偿由此对蔡锡英造成的损失。考虑到吴惠娇于2003年5月1日至2012年10月期间的房屋占用费刚好可以和吴惠娇支付的购房款（按每月899元的标准计算）抵扣，如此，吴惠娇还应向蔡锡英支付自2012年11月1日起至返还房屋期间的房屋占用费，故请求法院驳回吴惠娇全部的诉讼请求，并反诉请求判令：1、解除吴惠娇与蔡锡英于2003年5月1日签订的《房产交易协议书》；2、吴惠娇立即向蔡锡英返还广州市番禺区市桥镇江南新村二街九座西梯704号房屋（产权证号：粤房证字第××号）；3、吴惠娇向蔡锡英支付自2012年11月1日起至上述第2项房屋返还之日止的房屋占用费（房屋占用费暂按2012年广州市房屋管理部门最新公布的租金参考价为标准计算，即每月8元／平方，以此计算，2012年11月拖欠使用费491.2元、12月拖欠使用费899.2元，2013年1月使用费为899.2元，暂计算至2013年1月为2206.4元）；4、吴惠娇承担本案诉讼费用。原审庭审中，蔡锡英明确第三项反诉请求所主张房屋占用费从2003年5月1日起算，由于吴惠娇已付房款103000元，前述房款用以抵扣房屋占用费（该占用费按每月899元计算），故吴惠娇需支付的房屋占用费应从2012年11月1日起算。
原审诉讼中，吴惠娇申请对蔡锡英所有的涉讼房屋采取查封措施，并提供了相应的担保财产。原审法院遂于2013年1月23日作出（2013）穗番法民三初字第14-1号民事裁定书，并依据前述生效裁定的内容于2013年1月24日对涉讼房屋采取了查封措施。
原审诉讼中，吴惠娇、蔡锡英就以下问题存在争议。
一、蔡锡英是否享有合同解除权的问题。吴惠娇称签订《房产交易协议书》后，其已向蔡锡英支付房款103000元，虽吴惠娇自2004年起没有按协议约定的付款方式向蔡锡英支付房款，具体原因现也无法说明，但蔡锡英在收取前述房款时未对吴惠娇的付款行为提出异议，说明双方已通过收付款的实际行为改变了原协议约定，即付款方式变更为不确定时间及金额的付款方式。后经吴惠娇多次催收，蔡锡英仍拒绝收取剩余房款92000元，吴惠娇遂通过邮政储蓄银行向蔡锡英汇款，但邮政储蓄银行随后通知吴惠娇，蔡锡英拒收，吴惠娇只好将汇款收回。据此，吴惠娇认为其已依约履行了付款义务，系蔡锡英基于房价飙升故意不收取剩余房款导致合同无法继续履行，特别是在蔡锡英所称吴惠娇自2005年起存在不支付房款的违约行为至今长达7年时间，蔡锡英并没有向吴惠娇主张解除合同或催收款，结合我国《合同法》第95条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，蔡锡英已丧失了合同解除权。即使吴惠娇迟延履行付款义务，吴惠娇所承担的也仅是违约责任，但双方并未在合同内约定违约责任的承担问题，也不直接导致合同的解除，现吴惠娇同意一次性以现金方式向蔡锡英支付剩余楼款92000元，合同完全可以继续履行，故蔡锡英应按照合同约定将涉讼房屋过户至吴惠娇名下，并承担由此产生的税费。
蔡锡英对吴惠娇前述主张不予认可，认为103000元房款对应的《收据》已说明吴惠娇存在多期迟延付款、付款金额不足的情形，且双方并未协议变更《房产交易协议书》关于付款方式的约定，蔡锡英就此也曾向吴惠娇进行催收，但考虑到合同继续履行的问题，蔡锡英仍同意收取吴惠娇所付房款，但吴惠娇自2005年9月2日起没有再向蔡锡英支付剩余购房款92000元，该款项已超过全部房款的五分之一，蔡锡英也多次上门及通过电话方式进行催收，并要求吴惠娇搬离房屋并告知其要收取房屋占用费等，但吴惠娇一直不予理会，据此，基于吴惠娇迟延付款的违约行为，房屋买卖合同关系已实际解除，而后吴惠娇虽通过邮政汇款92000元给蔡锡英，但蔡锡英并没有收到任何收款通知，吴惠娇又自行取回了该汇款，且吴惠娇在2005年至2012年期间并没有向蔡锡英进行付款催告，也没有提供任何证据证实其履行了付款义务，吴惠娇以其实际行为表明不再履行合同约定，业已构成根本违约，吴惠娇所承担的付款义务属于先履行的合同义务，在蔡锡英向其交付涉讼房屋后，合同履行的主动权均应由吴惠娇承担，吴惠娇未付款的过错行为导致本案纷争的产生，且蔡锡英在吴惠娇诉求继续履行合同的前提下，已立即反诉请求解除合同，蔡锡英此时行使合同解除权未超过合理期限；事实上，房地产交易价格在2008年后才出现大幅上涨，在2004年至2006年期间变化不大，吴惠娇认为蔡锡英因现时楼价飙升拒绝履行合同，毫无道理，但因吴惠娇长期怠于履行付款义务，结合现时房地产价格大幅波动，已不符合《房产交易协议书》所约定的房屋价值，蔡锡英获得出售房屋对价的合同目的无法实现，故蔡锡英依法享有合同解除权，吴惠娇无权要求蔡锡英办理房屋过户手续，吴惠娇现提出前述要求也已经超过了诉讼时效，无权进行主张。至于我国《合同法》第95条关于解除权行使的规定，该规定未对合同解除权法定行使期限作出明确规定，而双方没有在合同内约定解除权的行使期限，且吴惠娇也没有对蔡锡英行使解除权进行催告，故蔡锡英在吴惠娇长期违约的情形下所享有的解除权为不定期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条已明确规定该司法解释适用商品房买卖合同（即房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同），该司法解释并不适用前述商品房买卖合同以外的其他房屋买卖合同纠纷，因本案涉讼房屋买卖属于二手房买卖，故本案所涉及的合同解除权行使期限不能使用前述司法解释的规定。
二、吴惠娇是否应支付涉讼房屋占用费的问题。吴惠娇称其于1994年向开发商购买涉讼房屋，后因经营困难向蔡锡英借款，借款到期后，吴惠娇无力偿还，双方遂约定吴惠娇将涉讼房屋以抵债方式于1998年过户至蔡锡英名下，办理过户手续后，吴惠娇并未将房屋交付蔡锡英使用，蔡锡英亦同意吴惠娇继续无偿使用房屋，双方而后又签订了《房产交易协议书》，约定由吴惠娇向蔡锡英回购涉讼房屋，吴惠娇也依约向蔡锡英支付购房款，现蔡锡英拒收剩余房款92000元才导致吴惠娇无法给付该款项。因双方存在涉讼房屋买卖合同关系，蔡锡英有义务将涉讼房屋交付其使用，且蔡锡英已同意涉讼房屋一直由吴惠娇居住至今，蔡锡英亦没有提供任何证据证实其曾向吴惠娇催告交还房屋及支付房屋占用费，据此，吴惠娇认为其享有涉讼房屋的合法使用权，蔡锡英无权向其主张涉讼房屋占用费。
蔡锡英确认吴惠娇关于双方之间借款、以物抵债及回购房屋的陈述，并确认基于与吴惠娇的友好关系，蔡锡英在签署《房产交易协议书》后同意吴惠娇继续使用涉讼房屋，但认为吴惠娇迟延付款的行为已构成违约，蔡锡英有权解除合同并收取涉讼房屋，故吴惠娇丧失涉讼房屋的合法使用权，应向蔡锡英支付交还涉讼房屋之前的房屋占用费，因吴惠娇已付房款103000元，蔡锡英同意该款项用以抵扣吴惠娇使用涉讼房屋期间的占用费，该占用费根据广州市最新租金标准计算，即从2003年5月1日至2012年10月31日房屋占用费为102508.8元，剩余房款401.2元则从2012年11月1日开始计算抵扣。
为进一步查明本案事实，原审法院向中国邮政储蓄银行股份有限公司广州沙头支行调查吴惠娇向蔡锡英汇款92000元的情况。中国邮政储蓄银行股份有限公司广州沙头支行于2013年4月15日函复原审法院，主要内容为：2012年10月24日15时53分，客户吴惠娇前来该行办理了两笔同一金额为46000元，同一收款地址为广东广州市番禺区蔡三村杠木坊上街二巷15号，同一收款人为蔡锡英的汇款业务，两笔汇款的汇票号码分别为12102763418589和12102763447371，两笔汇款的汇款人地址均为番禺区东环路242号二街九座西梯704；收款人地址番禺区蔡三村的汇款属本网点发通知单通知客户，该行以平信的方式寄出，通知收款人蔡锡英前来领取这两笔汇款，这两笔汇款至2012年11月22日，收款人仍未前来领取，2012年11月22日汇款人吴惠娇前来该行办理了这两笔汇款的退汇申请手续；2012年12月2日12时02分和2012年12月05日14时47分，汇款人吴惠娇前来该行成功办理退汇兑付业务，并领回两笔各46000元合共92000元的汇款，系统记录其身份证号码为××。原审庭审中，吴惠娇、蔡锡英对前述复函的真实性、合法性均予以认可；吴惠娇称该复函已说明吴惠娇已向蔡锡英支付剩余房款，系蔡锡英自己的原因没有领取该款项，蔡锡英则称是吴惠娇自行到汇款银行取回汇款，存在迟延付款的情况。
原审另查明，吴惠娇为广州市户籍居民，截至2013年3月7日，其在广州市辖区范围内没有房地产登记记录。
原审法院认为，吴惠娇与蔡锡英于2003年5月1日签订的《房产交易协议书》主体适格，系双方真实意思表示，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。本案的争议焦点在于：第一，蔡锡英是否享有合同解除权；第二，吴惠娇是否应支付涉讼房屋占用费。
关于第一个争议焦点。根据《房产交易协议书》的约定，吴惠娇与蔡锡英约定涉讼房屋购房款采取分期付款的方式进行支付，即吴惠娇在签订协议时向蔡锡英支付购房款8万元，并自2003年5月1日起每三个月为一期向蔡锡英支付剩余购房款115000元，每期付款金额为4000元，付清全部购房款的时间为2011年8月。结合吴惠娇提供的《收据》，吴惠娇在履行合同初期按前述约定履行了付款义务，但自2004年起未能按期足额支付购房款，截至2005年9月2日吴惠娇仅支付了购房款103000元，且自2005年9月3日起至合同约定付款期限届满即2011年8月期间未向蔡锡英支付剩余房款92000元，吴惠娇就其前述未付款行为未能提供有效证据证实其合理性，也没有举证证实蔡锡英存在恶意拒收房款的情形，据此，原审法院认为，吴惠娇未按合同约定履行付款义务的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。吴惠娇称双方已变更付款方式为不定期、不定数额的付款方式，未能提供有效证据予以证实，蔡锡英对此亦不予认可，故原审法院对吴惠娇前述主张不予采信。现吴惠娇未支付的购房款已超过全部购房款的五分之一，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，蔡锡英依法享有合同解除权。至于吴惠娇于2012年10月24日通过汇款方式向蔡锡英支付剩余房款92000元。原审法院认为，吴惠娇未依约履行合同的行为，已构成根本违约，其已丧失要求继续履行合同的权利，而蔡锡英作为合同守约方，则依法享有要求继续履行合同或解除合同的权利，现蔡锡英要求行使解除权，属于蔡锡英对其民事权利的自由处分，未违反法律法规的强制性规定，原审法院予以准许。
根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，吴惠娇、蔡锡英在《房产交易协议书》内没有对合同解除权的行使期限进行约定，双方也没有举证证实就该解除权的行使期限达成新的合意，而我国现行《合同法》中对于合同解除权的法定行使期限亦没有作出明确规定，基于保护合同守约方合法权益的法理精神，不享有解除权的合同相对方吴惠娇应负有催告守约方蔡锡英在合理期限内解除合同的义务，现吴惠娇未能举证证实其已履行了催告义务及蔡锡英在催告后合理期限内未行使解除权的事实，因此，蔡锡英作为合同守约方仍享有合同解除权。至于吴惠娇认为蔡锡英已违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于解除权行使期限的规定。原审法院认为，前述司法解释已明确规定适用于处理商品房买卖合同（即房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同）的纠纷，但本案系公民之间的二手房买卖合同关系，故前述司法解释并不直接适用于处理本案纷争，故本案合同解除权的行使期限不能适用该司法解释的规定。据此，吴惠娇前述主张，理据不足，原审法院不予采信。吴惠娇作为违约方，无权要求蔡锡英继续履行合同，并协助办理房屋过户手续及支付过户税费。蔡锡英主张解除合同，要求吴惠娇交还涉讼房屋的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。
关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，吴惠娇与蔡锡英就涉讼房屋买卖合同关系解除，蔡锡英应向吴惠娇返还其收取的购房款103000元，蔡锡英主张前述房款用以抵扣吴惠娇占用涉讼房屋期间（即2003年5月1日至2012年10月31日期间）的使用费，缺乏合同依据，且基于履约信赖利益的保护，蔡锡英在庭审中已确认其在签署了《房产交易协议书》后，在未收齐涉讼房屋购房款的情形下，仍同意吴惠娇无偿使用涉讼房屋，故蔡锡英现主张所收房款103000元用于支付2003年5月1日至2012年10月31日期间房屋占用费，显失公平，原审法院不予支持。因吴惠娇存在根本违约的情形，导致合同解除，吴惠娇已丧失继续使用涉讼房屋的基础，根据等价有偿的合同原则，吴惠娇应向蔡锡英支付自起诉之日（即2012年12月24日）起至实际返还涉讼房屋期间的占用费较为公平合理，该占用费应参照广州市国土资源和房屋管理局公布的同时期广州市房屋租金参考价计收。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十五条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，于2013年7月16日作出如下判决：一、解除吴惠娇与蔡锡英于2003年5月1日签订《房产交易协议书》就买卖广州市番禺区市桥镇东环路江南新村2街9座西梯704房屋所建立的房屋买卖合同关系；二、吴惠娇应于本判决生效之日起三十日内将位于广州市番禺区市桥镇东环路江南新村2街9座西梯704房屋交还蔡锡英管业；三、吴惠娇应于本判决发生法律效力之日起五日内向蔡锡英支付使用广州市番禺区市桥镇东环路江南新村2街9座西梯704房屋的占用费（该占用费按照广州市国土资源和房屋管理局公布的同时期广州市房屋租金参考价计算，从2012年12月24日起计至上述第三项判项履行完毕之日止）；四、蔡锡英应于本判决生效之日起十日内向吴惠娇返还购房款103000元；五、驳回吴惠娇全部的诉讼请求；六、驳回蔡锡英其余的反诉请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4200元，保全费1495元，反诉受理费2122元，由吴惠娇负担本诉、反诉受理费3962元、保全费1495元，由蔡锡英负担本诉、反诉受理费2360元。
判后，吴惠娇不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定我构成根本违约错误。我与蔡锡英签订《房产交易协议书》，约定购房款采取分期付款方式进行支付。我在签订协议时向蔡锡英支付购房款8万元，2003年5月1日起每三个月为一期向蔡锡英支付剩余购房款115000元，每期付款金额4000元。后在协议实际履行过程中，我于2004年2月10日支付2003年12月-2004年2月期间供房款3000元、2004年6月10日支付2004年3-4月期间供房款2000元、2004年7月4日支付2004年3-4月期间供房款2000元、2005年5月27日支付供房款5000元、2005年9月2日支付供房款3000元时，蔡锡英均未提出任何异议，相反还向我出具了相应的收据。上述双方履行协议的行为表明双方已经以实际行为将协议约定的付款方式变更为不定期、不定数额付款方式，原审判决对此视而不见，却以我未能提供有效证据予以证实，且蔡锡英对此不予认可为由不予采信，错误认定我未按合同约定履行付款义务已构成根本违约。二、原审判决错误适用《合同法》第一百六十七条认定蔡锡英享有合同解除权。该法条的对象是约定解除权，即在分期付款买卖中，出卖人在合同中只能约定只有买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之-时，出卖人才可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，不能随意约定未支付到期价款的金额达到全部价款的六分之一甚至更低时，出卖人就可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。但买卖双方并没有在合同中约定解除权，故蔡锡英只能依据法定解除权来行使合同解除权。本案中，蔡锡英行使合同解除权并不符我国《合同法》第94条对法定解除权的规定。三、原审判决错误认定蔡锡英仍享有合同解除权。虽然现行法律对于二手房买卖合同解除权的法定行使期限没有作出明确规定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”本案应参照该司法解释关于解除权行使期限的规定。即使该司法解释不适用于本案，但解除权属于形成权，其行使也不可能无期限限制。2011年《最高人民法院公报》第3期刊登的《最高人民法院民事判决书》对形成权的行使期限作了明确的阐述，认为“虽然现行法律没有明确规定该项权利的行使期限，但为维护交易安全和稳定经济秩序，该权利应当在一定合理期间内行使，并且由于这一权利的行使属于典型的商事行为，对于合理期间的认定应当比通常的民事行为更加严格。”上述案例对全国法院审判工作有指导作用，在法律、行政法规和司法解释还没有规定之前，全国法院应遵照裁判。即使按蔡锡英的说法，我于2005年起就没有依约支付供楼款，蔡锡英从此时起就享有合同解除权，但由于蔡锡英一直怠于行使权利，在事隔多年后才提出解除合同的反诉请求，显然已超过了解除权行使的期限。四、原审判决判令我从起诉之日向蔡锡英支付房屋使用费，处理失当。双方签订的《房产交易协议书》自始合法有效，该房屋是蔡锡英卖给我的，蔡锡英有义务将房屋交付给我居住使用，这也是我的权利。由于我主张继续履行上述《房产交易协议书》，而蔡锡英反诉主张解除，故在此情况下未经法院最终裁决，该《房产交易协议书》自始有效，即使我应向蔡锡英支付房屋使用费，也应在生效判决文书判令《房产交易协议书》正式解除后、我仍占用该房屋的情况下。即使按蔡锡英主张解除权之日，也应是蔡锡英提起反诉之日，而不应是我起诉之日。五、双方交易的时间已将近十年，我对房屋形成了长期稳定的占有关系，蔡锡英一直未提出任何异议。近年房地产价值发生巨大变化，蔡锡英受利益驱动而要求解除合同的行为严重违反诚信原则，导致市场交易秩序混乱。恳请二审法院依法改判，判令合同继续履行，以避免破坏已经稳定的法律关系，使得判决同时取得良好的法律效果和社会效果。综上，我上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判支持我的原审诉讼请求，驳回蔡锡英的反诉请求；2、一、二审诉讼费用及财产保全费用由蔡锡英承担。
被上诉人蔡锡英答辩称：我方不同意吴惠娇的上诉请求，吴惠娇的上诉请求无理，上诉理由不成立。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。具体理由如下：1、吴惠娇并无按照合同约定付款，已经构成违约，吴惠娇将其上述违约行为称为合同变更的说法不成立。我方是守约方，守约方不应因违约方的违约行为而受损失。2、我国并非判例法国家，故吴惠娇所称的判例并不能必然适用于本案，我方也有支持合同解除的另案判决，不同案件案情不同。3、根据我国《合同法》第九十五条规定，违约方出现违约行为导致合同处于不确定状态产生解除权，此时违约方有催告义务，本案中违约方即吴惠娇从未催告过，不利后果应由吴惠娇承担。4、原审时我方的诉状送达至吴惠娇时，意味着吴惠娇知道我方有解除合同的意向，原审法院从此时开始计算租金符合事实。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，吴惠娇提供如下证据：1、吴惠娇儿子庄仁锋与蔡锡英分别于2012年10月18、24、25日的通话录音资料，证明吴惠娇一直有付款的诚意，只是蔡锡英拒绝收取剩余房款；2、涉案房屋查册表及吴惠娇的《个人名下房地产登记查询证明》、《购房资格证明》，证明涉案房屋的现状及吴惠娇在广州市没有其他房产，吴惠娇具备购房资格；3、吴惠娇的购房款发票一张；4、蔡锡英于1997年7月11日出具的收到涉案房屋房产证的收条一张，以及落款日期为1997年7月11日的《借据》一张；5、收据2张；6、广州市公安局东环派出所于2014年5月21日出具的《户口注销证明》，证明证据4提交的《收据》上的“陈梓光”是庄梓光的曾用名。蔡锡英认为上述证据均已超过举证期限，不属于新证据，由法院认定；不确认证据1的真实性，认为录音资料在原审时已经存在，但吴惠娇在原审中并没有提交，且该证据与本案无关，并不能证明吴惠娇没有违约；对证据2中查册表和吴惠娇的《个人名下房地产登记查询证明》的真实性没有异议，对《购房资格证明》真实性和关联性均不予确认，由法院认定；不确认证据3、4的真实性和关联性；确认证据5两张收据中2004年的收据是蔡锡英写的，但与本案无关，2001年的收据中的签名不是蔡锡英写的，且该收据的落款时间是在双方当事人签订买卖合同之前，与本案无关，但对此不申请鉴定；不确认证据6的真实性和关联性，但不申请鉴定，也不去核实该证据上所盖公章的真实性，由法院认定。
二审中，双方当事人均确认如下事实：按双方于2003年5月1日签订的《房产交易协议书》约定的分期付款方式，应从2003年8月1日起支付第一笔款项4000元，应在2010年8月1日支付最后一笔款项3000元。蔡锡英还表示其与吴惠娇于2003年5月1日签订涉案《房产交易协议书》时，其是想吴惠娇还借款，并不是想要房屋；如果吴惠娇按期还钱给其，其是不想要房屋的，但吴惠娇没有按时付钱，如果吴惠娇按时付钱其可以另购房屋。吴惠娇亦表示蔡锡英是想要回借款，并考虑到吴惠娇的家庭情况，所以才在《房产交易协议书》中约定了分期付款。
本院认为，虽然涉案房屋现登记在蔡锡英名下，但根据现有证据及双方当事人陈述，该房屋系因吴惠娇为抵偿其向蔡锡英的借款而于1998年9月转让登记至蔡锡英名下。二审中，蔡锡英表示其与吴惠娇于2003年5月1日签订涉案《房产交易协议书》时，是想让吴惠娇还钱，并非想要涉案房屋；结合涉案房屋在转让登记至蔡锡英名下之后，仍然由吴惠娇占有、使用至今，双方亦未对涉案房屋的使用费问题进行约定的事实，故本院认为双方当事人之间并非普通的房屋买卖合同关系，蔡锡英签订上述协议的目的实质上是为了收回借款。虽然吴惠娇确实未依约付款，但考虑到吴惠娇曾于2012年10月24日以通过中国邮政储蓄银行股份有限公司广州沙头支行向蔡锡英汇款92000元的方式来支付剩余房款，亦在诉讼中表示愿意向蔡锡英清付剩余房款，故本案并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除情形，且双方亦未在合同中约定合同解除的情形，在吴惠娇愿意继续履行合同，蔡锡英收回借款的目的能够实现的情况下，为维护交易的稳定性，双方均应继续履行合同。虽然原审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买卖受人支付全部价款或者解除合同，现吴惠娇未支付到期房款的金额超过全部价款的五分之一，蔡锡英有权解除合同，但双方当事人均确认合同约定的最后一笔款项的支付时间是2010年8月1日，而蔡锡英在吴惠娇于2012年12月24日向原审法院提起本案诉讼，要求继续履行合同时，才反诉要求解除合同，且蔡锡英并没有举证证明其在此前曾提出过解除合同的要求，吴惠娇主张蔡锡英已超过解除权行使的合理期限的上诉意见合理有据，故蔡锡英要求解除合同的诉讼请求不应得到支持，原审判令解除合同不当，本院予纠正。关于房屋的使用费，由于涉案合同不应解除，双方亦未约定房屋的使用费，故蔡锡英要求吴惠娇支付房屋使用费的依据不足，吴惠娇对此提出的异议有理，本院予以采纳。吴惠娇在二审中自愿表示自行承担过户费用，并向蔡锡英支付补偿款100000元，属于处分自己的权利，并无不可，本院予以确认。综上，吴惠娇的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审查明事实清楚，唯部分适用法律不当，处理欠妥，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第14号民事判决；
二、吴惠娇在本判决生效之日起三日内向蔡锡英清付剩余房款92000元，并向蔡锡英支付补偿款100000元；
三、蔡锡英在吴惠娇清付上述款项之日起三日内协助吴惠娇办理广州市番禺区市桥镇东环路江南新村2街9座西梯704房屋的过户手续，所产生的过户费用由吴惠娇负担；
四、驳回蔡锡英的全部反诉请求。
一审案件本诉受理费4200元，保全费1495元，二审案件受理费6322元，均由吴惠娇负担；一审案件反诉受理费2122元，由蔡锡英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 刘 卉
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十月二十日
书 记 员 杨仁义