杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1299号
原告：杭州肯德基有限公司。
法定代表人：韩骥麟。
委托代理人（特别授权代理）：杨文斌。
委托代理人（特别授权代理）：王伟。
被告：杭州出国人员服务有限公司。
法定代表人：沈竹琴。
委托代理人（一般授权代理）：肖燕。
委托代理人（一般授权代理）：陈大伟。
原告杭州肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）诉被告杭州出国人员服务有限公司（以下简称出国人员服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月8日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员章幼戎独任审判，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。案件审理中，因发现原告的诉讼请求与其所述事实理由对合同效力的认识不一致，本院依法进行释明，并在原告申请变更诉讼请求后另行于2014年9月24日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原、被告所委托的两位委托代理人均到庭参加诉讼。第二次庭审中原告委托代理人杨文斌、王伟，被告委托代理人肖燕到庭应诉，本案现已审理终结。
原告肯德基公司诉称：杭州市体育场路XXX号（原XXX号）房屋所有权人为杭州市XX局。1993年9月2日，原告与中国出国人员服务总公司杭州分公司承租该房屋，用于开设肯德基餐厅。1997年，原告与中国出国人员服务总公司杭州分公司重新签订《租赁合同》，约定租期自1997年4月1日至2008年8月底。2001年，杭州市XX局将房屋出租给浙江XX**有限公司，租期至2010年6月。2006年1月8日，杭州市XX局与浙江XX**有限公司达成《房屋租赁补充合同》，约定租期至房屋拆迁止。2006年4月1日，原告、被告及浙江XX**有限公司达成协议，由被告作为房屋出租方与原告继续履约，被告与原告签订《补充协议（一）》，约定租期延长至2011年8月31日止。2010年6月19日原、被告签订《补充协议（三）》约定租期延长至2017年8月31日。原告认为，被告取得对外出租权是基于杭州市XX局与浙江XX**有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，是杭州市XX局与浙江XX**有限公司双方对租赁事项达成的新的合意，但该合同主要条款在租金没有约定、租期也约定不明的情况下，《房屋租赁补充合同》并不能合法生效，基于此，被告自2010年6月起没有明确合法的对外出租权。原告因此多次与被告进行交涉要求其完善法律手续但均未果。此外被告出租的房屋系国有财产，被告在未通过合法的招、拍、挂程序，只是协议取得的情况下，违反了《招投标法》与国务院关于国有资产管理的强制性规定，故原、被告双方签订的《租赁合同》也属无效。鉴于前述情况，2014年1月22日，原告在杭州市国立公证处的公证监督下，从租赁房屋搬离，并于2014年1月23日用邮寄的方式将告知腾退事宜的律师函寄送给被告。因被告拒收原告的函件，原告于2月8日在公证处的见证下派工作人员再一次将告知腾退事宜的律师函送达给被告。因被告拒绝与原告进行沟通协商处理，为了减少原、被告各方的损失，尽快解决争议，故诉至法院，诉请判令：1、判令终止原、被告之间的房屋租赁法律关系；2、本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间自2010年6月19日之后的房屋租赁关系无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告出国人员服务公司辩称，原、被告2010年6月19日签订的补充协议将租期延长至2017年8月31日的约定合法有效，杭州市XX局与浙江XX**有限公司的合同中约定租金多少并无告知原告的必要，原告在合同履行中也一直未就此提出异议，现以该合同租金、租期不明为由，认为原、被告租赁合同无效理由不当。依据合同法和有关房屋租赁法律的规定，原、被告之间的租赁合同是否生效，除了该合同自身的内容必须合法有效外，关键在于房屋产权人是否同意承租人将此房屋转租给原告。在该合同订立过程中，被告均提供每份文件给原告，原告对每一份法律文件都进行了仔细的推敲，最终认为没有法律上的瑕疵才签订。如果产权人没有同意转租的意思表示，这些法律手续根本无法办理。目前原告弃店毁约，完全是为了自己的一己私利。原告认为被告转租房屋的行为违反《招投标法》、关于国有资产管理规定等法律，却又就此不能提出明确的条文规定。综上，被告认为涉案房屋租赁协议是在自愿、平等协商、等价有偿的基础上订立的，其内容的合法性毋庸置疑，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明其诉讼请求所依据的事实，原告肯德基公司向本院提交下列证据：
1.《合同书》两份；
2.《租赁合同》；
3.《关于终止房屋租赁合同的协议》；
4.《房屋租赁合同》（2002年6月杭州市XX局与浙江XX**有限公司所签订）、《房屋租赁补充合同》（2006年1月8日杭州市XX局与浙江XX**有限公司所签订）、《补充协议》（2006年5月8日原、被告与浙江XX**有限公司三方所签订）、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《补充协议（四）》（原、被告所签订）；
上述证据1至4欲证明原、被告之间的房屋租赁关系以及房屋租赁的过程。
5.《（2014）杭证民字第350号公证书》；
6.《（2014）杭证民字第351号公证书》；
7.《（2014）杭证民字第474号公证书》一份。
上述证据5至7证明欲证明原告已从涉案租赁房屋搬离，并将腾退事宜函告知给被告。
上述证据经庭审出示，被告质证如下：对上述证据1至4真实性、合法性均无异议。对证据5至7真实性无异议，合法性有异议，认为原告擅自关店不影响合同效力。本院认为上述证据均与本案争议事实相关，对其证据效力予以确认。
为证明答辩意见所依据的事实，被告出国人员服务公司提交了下述证据材料：
1.《房屋租赁补充协议》，欲证明原告称《房屋租赁补充合同》租期约定不明的情况不实；
2.（2014）浙杭东证字第2376号公证书、送达回执、邮件全程根据查询记录各1份，欲证明被告要求原告继续履行合同；
3.律师函及送达回执各1份，证明被告多次致函原告要求其履行合同。
上述证据经庭审出示，原告对三证据真实性均无异议，合法性、关联性有异议，认为国家规定50万元以上的国有资产，需按照招投标法，进行招拍挂形式，才能取得合法的经营权，涉案的房屋没有以合法的形式取得房屋的出租权，违反法律强制性规定。本院认为上述证据均与本案争议事实相关，对其证据效力予以确认。
根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
被告出国人员服务公司在改制前原名为中国出国人员服务总公司杭州分公司。坐落于杭州市体育场路XXX号（原XXX号）的房屋原为中国出国人员服务总公司杭州分公司向杭州市XX办公室所租赁，租得后中国出国人员服务总公司杭州分公司于1993年9月2日与原告肯德基公司签订《合同书》，将上述房屋中约500平方米房屋租赁给原告开办肯德基快餐店，合作期限15年。后经协商，双方又达成《租赁合同》，明确上述房屋由中国出国人员服务总公司杭州分公司租赁给肯德基公司，租赁期限1997年4月1日至2008年8月底。
2001年2月28日因中国出国人员服务总公司杭州分公司面临改制重组，为此与杭州市XX办公室签订《关于终止房屋租赁合同的协议》，约定终止上述房屋租赁合同。2002年6月浙江XX**有限公司又与杭州市XX局（即原杭州市XX办公室）就上述房屋签订《房屋租赁合同》，租赁上述房屋，租赁期限约定自2002年7月至2010年6月，合同约定房屋可以进行转租。2006年1月8日浙江XX**有限公司又与杭州市XX局签订《房屋租赁补充合同》。2002年中国出国人员服务总公司杭州分公司经改制变更为出国人员服务公司即本案被告。2006年5月8日原、被告及浙江XX**有限公司三方签订《补充协议》，三方确认：因中国出国人员服务总公司杭州分公司改制，拍卖，自2001年7月1日浙江XX**有限公司取得上述杭州市体育场路XXX号（原XXX号）的房屋承租权，原合同出租方变更为浙江XX**有限公司，并与肯德基公司继续履行原合同。现经协商三方同意自2006年4月1日起该合同出租方由浙江XX**有限公司变更为被告出国人员服务公司，浙江XX**有限公司与出国人员服务公司保证该出租人变更事宜已经征得产权人同意，否则由此给肯德基公司造成的损失由他们两方承担。嗣后原、被告签订《补充协议（一）》，将“原合同”所约定的租赁届满日期从2008年8月31日延长至2011年8月31日。2010年6月19日原、被告再次签订《补充协议（三）》，约定租期再次延长至2017年8月31日，并对租金标准再又进行了约定。
2014年1月22日，原告肯德基公司搬离租赁房屋，并致函被告出国人员服务公司，认为被告所拥有的对外出租权是基于杭州市XX局与浙江XX**公司所签订的房屋租赁合同和补充合同，因房屋租赁合同已经届满，补充合同无约定租赁期限及租金而未成立，故被告在2010年6月起就没有明确合法的对外出租权。对此被告复函原告，认为房屋租赁合同及补充合同内容是完整的，原告对此也是明知的，要求原告严格遵守双方签订的房屋租赁协议。因双方不能就合同是否继续履行达成一致意见，故原告肯德基公司提起诉讼。
案件审理过程中，被告提交了2009年被告与杭州市XX局所签订的《房屋租赁补充协议》，该协议载明，双方就2006年1月8日签订的位于杭州市体育场路XXX号计建筑面积889.36平方米的房屋租赁补充协议签订以下补充协议：租赁期限至2020年12月31日止，原合同及其补充合同的其他条款不变。
本院认为：中国出国人员服务总公司杭州分公司与杭州XX局就诉争房屋解除租赁合同后，浙江XX**公司又就诉争房屋的租赁与杭州XX局签订了租赁协议及补充协议，在协议中双方明确了诉争房屋可以转租，嗣后原、被告又与浙江XX**公司签订三方协议，确认浙江XX**公司在取得租赁权后，继续履行中国出国人员服务总公司杭州分公司之前与肯德基公司达成的租赁协议。现经三方认可同意该租赁协议出租人由浙江XX**公司再变更为出国人员服务公司，自此在中国出国人员服务总公司杭州分公司终止与产权人的租赁关系之后，通过合同权利义务转让的方式，被告就诉争房屋与原告重又达成了房屋租赁合同关系，之后原、被告又两次签订补充协议延长租赁时间。对于2010年6月19日双方租赁关系是否有效的问题，现原告认为该协议因被告当时出示的浙江XX**公司与产权人之间的租赁补充协议中未载明合同价款、期限，故而被告不具备对该房屋的转租权利。对此被告认为对该补充协议具备完整合同条款的情况当时已向原告作出告知，案件审理过程中还提交了被告与产权人签订的租赁期限至2020年12月31日止的租赁协议，以此证明2010年6月19日被告对诉争房屋依然拥有合法的转租权利。对此本院认为，根据合同法相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故即使被告在签约当时并没有出示产权人同意转租诉争房屋的依据，租赁合同并不当然无效，其合同效力为待定状态。本案中查明2002年6月浙江XX**有限公司与杭州市XX局签订的《房屋租赁合同》中对诉争房屋约定为可以进行转租，2009年被告与杭州市XX局所签订《房屋租赁补充协议》中亦明确了租赁期限至2020年12月31日，上述事实可以证明诉争房屋产权人对诉争房屋是同意转租的，并且转租期限也未超过承租人剩余的租赁期限，故原告认为被告未提供拥有合法转租权利的凭证，故双方租赁关系无效的意见不能成立。此外原告认为诉争房屋为国有资产，被告对诉争房屋租赁权的取得未经招投标程序而无效，对此观点本院认为被告与产权人之间的租赁合同关系是否无效，因所涉及的合同主体不同、法律关系不同，并非本案所能够审查的范围，原告在本案中并未提交被告与产权人之间的租赁合同经合法程序被确定无效的证据，原告以此为由认为原、被告之间的合同关系无效的意见亦缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杭州肯德基有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元（原告已预缴），因本案适用简易程序而减半收取40元，由原告杭州肯德基有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费40元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 员 章幼戎
二〇一四年九月二十八日
代书记员 傅婷婷