重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第05406号
上�人（原审原告）胡定杨，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人唐海滨，重庆钧睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）瞿莉，无固定职业，住重庆市万州区。
被上诉人（原审被告）王诗婷，无固定职业，住重庆市开县。
被上诉人（原审被告）重庆欣阳房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙坪坝正街8号附1号14-5号。
法定代表人李学铭，该公司董事长。
上诉人胡定杨与被上诉人瞿莉、王诗婷、重庆欣阳房地产开发有限公司（以下简称欣阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年7月20日作出（2011）沙法民初字第09622号民事判决。胡定杨不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2012年12月4日对本案进行了询问。胡定杨及其委托代理人唐海滨参加了询问。本案现已审理终结。
一审审理查明：2007年4�6日，日新租赁（中国）有限公司与重庆大学科技园欣阳科技有限公司、欣阳公司签订《担保书》，约定欣阳公司为重庆大学科技园欣阳科技有限公司向日新租赁（中国）有限公司借款提供连带责任担保，保证范围为借款本金和利息、罚息、损害赔偿金、实现债权的律师费、相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。2007年4月17日，欣阳公司将重庆市沙坪坝正街8号附7号自然层第四层1-1-12、1-1-13号房屋及1-1-14-4号房屋的一部分，建筑面积共计190平方米抵押给中国民生银行股份有限公司上海分行。之后，日新租赁（中国）有限公司向上海市黄浦区人民法院起诉中国民生银行股份有限公司上海分行、第三人重庆大学科技园欣阳科技有限公司、欣阳公司、涂宜香借款合同纠纷一案，2008年9月17日，上海市黄浦区人民法院作出（2008）黄民二（商）初字第1565号民事判决，判决由重庆大学科技园欣阳科技有限公司于判决生效之日起十日内归还日新租赁（中国）有限公司借款本金人民币11000000元及利息，欣阳公司承担连带清偿责任。判决生效后，日新租赁（中国）有限公司向上海市黄浦区人民法院申请执行，2011年4月1日，上海市黄浦区人民法院以（2009）黄执字第604-2、604-3号执行裁定书裁定：重庆市沙坪坝正街8号附7号自然层第四层1-1-13、1-1-12号房产的财产权由买受人张小洪、罗彬、邓勇、谢连伟按份共有。
2010年12月9日，欣阳公司与瞿莉签订《房屋租赁合同》，约定将重庆市沙坪坝区欣阳广场第四层建筑面积190平方米租给瞿莉使用，还约定了租赁期限和租金等。2011年6月20日，胡定杨与瞿莉为转让该门面进行了洽谈，瞿莉出具了收条一张，载明“忆滨酒吧转让费总额肆万元整，已收到胡定杨订金伍仟元整，余下叁万伍仟元7月6日之前缴清�备注：附带三台空调）。2011年8月26日，胡定杨与瞿莉、王诗婷签订了《房屋租赁转让合同》，约定将重庆市沙坪坝区欣阳广场第四层建筑面积190平方米租给胡定杨，还约定了租赁期限和租金等，同时瞿莉、王诗婷出具收条一张，载明“今收到胡定杨酒吧转让费余款叁万伍仟元正”。同天，胡定杨和欣阳公司签订《房屋租赁合同》，约定欣阳公司将重庆市沙坪坝区欣阳广场第四层建筑面积190平方米（即瞿莉、王诗婷原承租的商铺）租给胡定杨使用，还约定了租赁期限和租金等。2011年10月中旬，现商铺的产权人通知胡定杨收回商铺，胡定杨向本院提起诉讼。
另查明，重庆市沙坪坝正街8号附7号自然层第四层1-1-13、1-1-12号房屋及1-1-14-4号房屋的一部分即欣阳公司与瞿莉签订的《房屋租赁合同》和本案胡定杨与欣阳公司签订的《房屋租赁合同》所指的重庆市沙坪坝区欣阳�场第四层建筑面积190平方米房屋。
胡定杨在一审中诉称：胡定杨与瞿莉、王诗婷于2011年8月26日签订了《商铺转让租赁合同》，约定瞿莉、王诗婷将重庆市沙坪坝区沙坪坝正街8号欣阳广场四层190平方米的商铺转租给胡定杨，并向胡定杨收取了转让费40000元，瞿莉、王诗婷隐瞒了上述房屋被法院查封的情况。2010年12月30日，上述房屋被法院拍卖，第三人罗彬等人买走，现第三人拒绝胡定杨装修。故请求法院判令：1、撤销胡定杨与瞿莉、王诗婷签订的《商铺转让租赁合同》；2、判决瞿莉、王诗婷共同返还胡定杨转让费40000元；3、判决瞿莉、王诗婷共同赔偿胡定杨装修材料费10528元、运输费600元、人工费4800元、除渣费5500元，合计21428元；4、诉讼费由瞿莉、王诗婷负担。
瞿莉、王诗婷在一审中辩称：瞿莉、王诗婷与欣阳公司签订的租赁合同是在被诉商铺被拍卖以前签订�，在租赁期间经欣阳公司同意转租给胡定杨，所以瞿莉、王诗婷和欣阳公司的租赁合同解除。胡定杨和瞿莉、王诗婷签订的《商铺转让租赁合同》实质是转让装修价值和设备价值，双方并未按《商铺转让租赁合同》约定向胡定杨收取保证金和租金，该合同并未实际履行过，不产生因合同被撤销的后果。胡定杨和欣阳公司签订了《商铺租赁合同》，是胡定杨和欣阳公司双方享有权利和履行义务的合同依据，与瞿莉、王诗婷无关。胡定杨的诉求无法律依据，不应支持。
欣阳公司在一审中未作答辩。
一审法院认为，本案因抵押在先，租赁在后，债权人为实现抵押拍卖抵押物，第三人通过拍卖购买了抵押物，符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项所规定的情形，故胡定杨和瞿莉、王诗婷分别与欣阳公司签订的租赁合同不能因所有权变更要求继续履行。瞿莉、王诗婷与欣阳公司签订的租赁合同的权利义务，在胡定杨与欣阳公司就同一商铺签订的租赁合同时自然终止。胡定杨与瞿莉、王诗婷签订的《房屋租赁转让合同》，虽然有租期和租金的约定，但没有实际履行，结合双方的收条内容，可以认定双方实际上是商铺的装修价值和设备价值转让合同，因此，胡定杨的诉求于法无据，不予支持。欣阳公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可以缺席判决。为此，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条的规定，判决如下：驳回原告胡定杨的诉讼请求。案件受理费1336元，由胡定杨负担。
宣判后，胡定杨不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判，主张其一审诉讼。请求；2、一、二审诉讼费由瞿莉、王诗婷和欣阳公司承担。主要事实和理由：1、一审判决错误地将胡定杨与瞿莉、王诗婷签订的《房屋租赁转让合同》的性质认定为装修价值和设备转让合同；2、胡定杨已按照与瞿莉、王诗婷签订的《房屋租赁转让合同》的约定，给付了转让费，并入场进行装修，该合同已实际履行；3、由于瞿莉、王诗婷隐瞒事实真相，致使讼争房屋已被第三人购买，因此胡定杨与瞿莉、王诗婷签订的《房屋租赁转让合同》应当认定为无效合同；4、胡定杨请求将讼争房屋的购买人列为本案的第三人，但一审法院不置可否，程序上存在问题。
瞿莉、王诗婷和欣阳公司未作答辩。
本院二审查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，各�争议焦点是：1、胡定杨与瞿莉、王诗婷签订的《房屋租赁转让合同》的性质和效力问题；2、瞿莉、王诗婷和胡定杨之间是什么合同关系，瞿莉、王诗婷是否应退还胡定杨转让费和赔偿其损失。
根据各方当事人的陈述，再结合本案的证据，本院对本案争议的焦点问题评判如下：
关于争议焦点一，虽然胡定杨与瞿莉、王诗婷签订有《房屋租赁转让合同》，该合同也约定了租期、租金、履约保证金等内容，但胡定杨既没有向瞿莉、王诗婷交纳过履约保证金，也没有向瞿莉、王诗婷按季度支付过约定租金，结合胡定杨给瞿莉、王诗婷出具给付转让费的收条的事实，本院认为双方并未实际履行该《房屋租赁转让合同》，该《房屋租赁转让合同》也不是双方的真实意思表示。因此，对胡定杨请求确认其和瞿莉、王诗婷签订的《房屋租赁转让合同》为无效合同的理由，本院认为证据并不充分，本院不予支持。
关于争议焦点二，因胡定杨与瞿莉、王诗婷之间除了签订有《房屋租赁转让合同》，胡定杨还向瞿莉、王诗婷出具了忆滨酒吧转让费的收条。该转让费40000元并未在双方签订的《房屋租赁转让合同》中进行约定，这也进一步证明了双方并未实际履行该《房屋租赁转让合同》，同时也证明了胡定杨与瞿莉、王诗婷之间是酒吧商铺的装修价值和设备价值的转让合同关系，胡定杨向瞿莉、王诗婷给付的40000元酒吧转让费可以认定为是所转让酒吧商铺的装修价值和设备价值款。因此，胡定杨依据与瞿莉、王诗婷签订的《房屋租赁转让合同》请求瞿莉、王诗婷返还转让费和赔偿损失，于法无据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，�决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1336元，由胡定杨承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一三年二月二十日
书 记 员 张晋鹏