山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终438号
上诉人（原审原告）：丛培钢，男，1970年11月12日出生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：丛培钧，黑龙江牡大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海五洲基业房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区海埠路333号。
法定代表人：赵成法，总经理。
委托诉讼代理人：邵隆，山东胶东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄莲香，山东胶东律师事务所律师。
上诉人丛培钢因与被上诉人威海五洲基业房地产开发有限公司（以下简称五洲公司）商品房预售合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人丛培钢上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.原审认定五洲公司分别于2013年8月20日和2014年9月1日交付单体竣工验收合格的住宅房屋及车库有误，由于车库与住宅楼系整体，在2014年9月1日车库交付之前丛培钢无法进入涉案楼房，楼房内也没有可供使用的电梯，不具备正常的使用功能。涉案楼房及车库至今未取得消防验收或备案，未取得建设工程竣工验收备案证，不具备交付条件。2.根据《消防法》、《房地产管理法》、国务院《建设工程管理条例》、《山东消防条例》、《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》规定，五洲公司出售给丛培钢的住宅楼和车库，应当在完成工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收并且取得《建设工程竣工验收备案证》后，方可向业主交付使用。现五洲公司没有履行上述法定义务，应视为没有实际交付房屋。3.五洲公司与丛培钢签订的商品房预售合同第七条和第十一条因违反《合同法》第四十条和第五十二条规定，应属无效条款。
被上诉人五洲公司辩称，双方签订的《商品房预售合同》明确约定，出卖人应当在符合商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格后将商品房交付给买受人。五洲公司在涉案房屋单体竣工验收合格后将房屋交付给丛培钢符合合同约定。原判正确，请求维持。
丛培钢向一审法院起诉请求：五洲公司协助丛培钢办理房产过户手续，并支付违约金128667.64元。事实与理由：2011年7月4日，丛培钢与五洲公司签订《威海市商品房预售合同》与《车库买卖合同》，约定丛培钢购买五洲公司开发的坐落于威海经济技术开发区五洲太阳城天鹤园24号楼902号商品房及3D-076号车库。两份合同约定五洲公司应分别于2012年8月20日前、2012年9月20日前将符合条件的商品房、车库交付丛培钢使用。丛培钢按照合同约定按期交纳购房款及车库款，五洲公司一直未履行交房义务，构成违约。
一审法院认定事实：2011年7月4日，丛培钢与五洲公司签订一份《威海市商品房预售合同》，约定：丛培钢购买五洲公司开发的位于威海经济技术开发区五洲太阳城天鹤园-24号-902室房屋，建筑面积105平方米、储藏室一个，房款共计400813元；签订合同时，丛培钢需一次性交纳定金20000元，2011年7月5日再交纳100813元，余款280000元于2011年8月5日前以按揭贷款付清；五洲公司于2012年8月20日前将单体竣工验收合格的房屋交付丛培钢；五洲公司逾期交付，不超过90日的，每逾期一天向丛培钢支付总房款0.02%的违约金；逾期超过90日的，丛培钢有权解除合同，五洲公司按总房款0.2%向丛培钢支付违约金；丛培钢不解除合同的，每逾期一天五洲公司向丛培钢支付总房款0.02%的违约金；丛培钢未按本合同规定的时间付款，逾期不超过90日的，每逾期一天向五洲公司支付总房款0.02%的违约金，逾期超过90日的，五洲公司有权解除合同，丛培钢按总房款0.2%向出卖人支付违约金，五洲公司不解除合同的，每逾期一天丛培钢向五洲公司支付总房款0.02%的违约金；五洲公司应在商品房综合验收合格之日起90日内协助丛培钢办理房屋产权转移登记手续。合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同后附有丛培钢与五洲公司签订《补充协议》，其中第11条约定：丛培钢通讯、联系地址及方式等以本合同为准，若丛培钢变更联系方式等须书面通知五洲公司，否则发生邮寄、通讯错误导致的各种责任由丛培钢负责；五洲公司按照本合同中丛培钢联系方式等寄出的各种证件或材料等，邮寄的第三日视为已经送达丛培钢。
2011年7月4日，丛培钢与五洲公司签订一份《车库买卖合同》，约定：丛培钢购买五洲公司开发的位于威海经济技术开发区五洲太阳城天鹤园3D-076号车库，建筑面积21.83平方米，车库款60000元，丛培钢于2011年7月4日一次性付清；五洲公司应于2012年9月20日前将单体竣工验收合格的车库交付丛培钢；关于违约责任的约定与《威海市商品房预售合同》约定的内容一致，按照车库款支付相应比例的违约金；合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同后亦附有原、五洲公司签订《补充协议》，其中第11条与《威海市商品房预售合同》约定的内容一致。
2011年7月4日,丛培钢支付购房款120813元、车库款60000元。2011年8月17日，丛培钢支付购房款280000元。
2013年5月20日，涉案24号楼单体竣工验收合格。2013年8月15日，五洲公司向丛培钢邮寄送达《交房入伙通知书》等材料，通知丛培钢于2013年8月20日起30日内至山东省财富物业管理有限公司办理收房手续，逾期视为同意接受，并申请山东省威海市威海卫公证处对该过程进行了公证。2013年9月29日，丛培钢领取了房屋钥匙。2014年3月21日，涉案车库单体竣工验收合格。2014年8月29日，五洲公司向丛培钢邮寄送达《交房入伙通知书》等材料，通知丛培钢于2014年9月1日起30日内至山东省财富物业管理有限公司办理接收车库的手续，逾期视为同意接受，并申请山东省威海市威海卫公证处对该过程进行了公证。2015年10月26日，丛培钢领取了车库钥匙。涉案商品房尚未办理综合验收手续。
诉讼中，丛培钢提供证人张某出庭作证，其证言的主要内容为：证人与丛培钢系同事；2013年底，证人与丛培钢去五洲太阳城看丛培钢买的房产，当时车库没建起来；2014年底，证人与丛培钢一起到五洲太阳城办公楼大厅询问逾期交房的赔偿事宜，当时一个女性工作人员答复说等房证下来一起处理。丛培钢对证人证言无异议；五洲公司认为证人与丛培钢有利害关系且证词笼统，不能证明丛培钢的主张未超过诉讼时效。
一审法院认定上述事实，有商品房预售合同、竣工质量验收报告、公证书等书证以及双方当事人的陈述等在案佐证。
一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，涉案商品房是否达到合同约定的办证条件，五洲公司是否应当协助办理产权变更登记手续；第二，五洲公司应向丛培钢支付逾期交付房屋及车库的违约金以及数额；第三，丛培钢的主张是否超过诉讼时效。
关于焦点一，丛培钢与五洲公司之间签订的商品房预售合同、车库买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同约定的办证时间为商品房综合验收之日起90日内，现涉案商品房尚未办理综合验收手续，合同约定的办证条件尚未成就，丛培钢要求五洲公司协助办理房权变更登记手续并支付逾期办证违约金，理由不当，不予支持。
关于焦点二，丛培钢依约支付了购房款及车库款，五洲公司应依照约定的时间将房屋及车库交付给丛培钢，逾期交房及交付车库应当按照合同约定支付相应的违约金。
首先，关于房屋。双方合同约定五洲公司应于2012年8月20日前将单体竣工验收合格的房屋交付丛培钢，但涉案房屋直至2013年5月20日才单体竣工验收合格，五洲公司于2013年8月15日向丛培钢邮寄送达《交房入伙通知书》通知丛培钢于2013年8月20日起办理交房手续，因此逾期交房的天数应当自2012年8月21日计算至2013年8月20日，共计364天。根据合同约定，五洲公司应当按照总房款400813元，以每日0.02%支付丛培钢逾期交房违约金，即29179.19元（400813元×0.02%×364天）。
第二，关于车库。双方合同约定五洲公司于2012年9月20日前将单体竣工验收合格的车库交付丛培钢，但涉案车库直至2014年4月21日才单体竣工验收合格，五洲公司于2014年8月29日向丛培钢邮寄送达《交房入伙通知书》，按照双方补充协议之约定邮寄的第三日视为已经送达丛培钢，因此逾期交房的天数应当自2012年9月21日计算至2014年9月1日，共计710天。根据合同约定，五洲公司应当按照车库款60000元，以每日0.02%支付丛培钢逾期交付车库违约金，即8520元（60000元×0.02%×710天）。
第三，关于违约金是否过高的问题，合同约定违约金按每日0.02%计算，折合年利率为7.3%，并不过分高于2012年至2014年的银行同期贷款利率，五洲公司辩称违约金过高，理由不当，不予支持。
关于焦点三，五洲公司逾期交付房屋及车库是一种延续的违约行为，丛培钢主张违约金，诉讼时效的起算点应当为五洲公司向丛培钢送达交付房屋及车库通知书之日。结合证人张某的证言，能够证明丛培钢在接收房屋及车库后曾多次向五洲公司主张权利，五洲公司抗辩称丛培钢的诉讼请求超诉讼时效，理由不当，依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、威海五洲基业房地产开发有限公司支付丛培钢逾期交付房屋的违约金29179.19元；二、威海五洲基业房地产开发有限公司给付丛培钢逾期交付车库的违约金8520元；三、驳回丛培钢要求威海五洲基业房地产开发有限公司协助办理产权变更登记手续的诉讼请求。上述一至二项共计37699.19元，威海五洲基业房地产开发有限公司于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1437元，由丛培钢负担1016元，威海五洲基业房地产开发有限公司负担421元。
二审中，丛培钢提交五洲公司与案外人签订的商品房及车库预售合同复印件三套共六份，拟证明丛培钢、案外人与五洲公司签订的商品房预售合同和车库预售合同的第七条及第十一条系格式条款。经质证，五洲公司主张该证据系复印件，真实性无法确认，上述合同文本格式系房屋管部门提，丛培钢签订该份合同表明其已经认可合同中的相关内容。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”五洲公司在销售涉案房屋过程中与包括本案丛培钢在内的购房人签订格式统一的《商品房预售合同》，在合同当中五洲公司以添加下划线的形式提请购房人对房屋价款、交付时间、交付条件、违约责任等关键性条款予以注意，五洲公司在合同签订过程中履行了格式条款提供方应承担的义务。双方在合同中就购买房屋、支付价款等涉及房屋买卖的权利义务进行了明确约定，双方签订的《商品房预售合同》不存在合同法规定的无效或重大误解、显失公平等情形，丛培钢主张相关条款无效或要求变更合同的约定，缺乏事实与法律依据，涉案《商品房预售合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。
双方在涉案《商品房预售合同》中约定房屋和车库的交付条件为，取得房屋单体竣工验收备案表，应当理解为涉案房屋经过单体竣工验收合格即符合交付条件。现已查明涉案房屋系在2013年5月20日单体竣工验收合格，五洲公司于2013年8月15日邮寄通知丛培钢于2013年8月20日办理交房手续，逾期交房违约天数应计算至2013年8月20日。车库于2014年4月21日单体竣工验收合格，五洲公司于2014年8月29日邮寄通知丛培钢，按照双方补充协议约定，邮寄第三天视为送达。逾期交付车库天数应计算至2014年9月1日。五洲公司在房屋和车库达到单体竣工验收的条件后通知丛培钢接收房屋和车库，丛培钢也实际领取了房屋和车库钥匙，已经接收房屋和车库。双方已将诉争房屋交接完毕。丛培钢主张五洲公司交付房屋和车库未达到交付条件，与约定不符，本院不予支持。
综上，丛培钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2874元，由丛培钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 刘双双