山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终4713号
上诉人(原审被告)：吕仁贞，男，1963年4月29日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘甲，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨锡正，山东舜天律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：青岛世纪阳光建筑装饰工程有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。
负责人：李斌，经理。
委托诉讼代理人：苗登彪，山东博睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱新峰，山东博睿律师事务所律师。
上诉人吕仁贞因与被上诉人青岛世纪阳光建筑装饰工程有限公司济南分公司(以下简称世纪阳光公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
吕仁贞上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回世纪阳光公司要求吕仁贞赔偿经济损失76177.10元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由世纪阳光公司负担。事实与理由：一、世纪阳光公司对涉争厂房不具备建设规划许可证系明知且认可的，一审法院判决吕仁贞承担80％赔偿责任是错误的。诉争厂房位于济南市历城区董家镇董家村，土地为集体性质用地未办理产权证书。签订《厂房租赁合同书》前，吕仁贞已将该事实告知世纪阳光公司，世纪阳光公司同意后与吕仁贞签订《厂房租赁合同书》。吕仁贞与世纪阳光公司应当对租赁合同无效导致的损失负同等责任。二、世纪阳光公司主张的搬迁费用不属于经济损失，不应得到支持。1.世纪阳光公司主张吕仁贞赔偿搬迁费用，没有法律依据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第二款规定：当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。而《中华人民共和国合同法》以及《城镇房屋租赁合同司法解释》第九条、第十三条、第十四条均未规定租赁合同关系中的搬迁费用属于承租人的经济损失。一审法院认定世纪阳光公司因搬迁产生的费用系其经济损失，没有法律依据。2.世纪阳光公司负有腾空房屋的义务，其主张的搬迁费系其必然产生的费用。吕仁贞与世纪阳光公司签订租赁合同后，世纪阳光公司在厂房内进行了实际经营。世纪阳光公司在合同无效的情况下，负有腾空房屋的义务。世纪阳光公司为腾空房屋支出的搬迁费用，属于必然产生的费用，不属于经济损失。世纪阳光公司要求吕仁贞承担搬迁费用，不能成立。三、世纪阳光公司提交的收条、收据等单据，不能证明系因本案搬迁所产生的费用，世纪阳光公司未尽到举证责任，一审法院支持其请求是错误的。一审起诉时，世纪阳光公司主张的搬迁费用为26744.3元，后变更为76177.1元，前后两次主张的搬迁费用数额差额巨大，且其提交的单据中将加油费、餐费、住宿费，甚至购买香烟、鞭炮的费用都计算入“搬迁费”之中，显然属于恶意诉讼，违背了诚信原则。事实上，世纪阳光公司的设备仅有一台腻子粉生产机，根本不可能产生如此大额的搬迁费。一审法院认定世纪阳光公司的搬迁费高达5万余元，系认定事实不清。四、世纪阳光公司恶意扩大损失，吕仁贞不应承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审期间，世纪阳光公司主张将设备进行临时存放产生租赁费、运费、拆卸费等，但世纪阳光公司从未就其搬迁事宜与吕仁贞沟通，既未要求吕仁贞提供临时场地，也未要求吕仁贞雇工人进行搬迁。因此，即使世纪阳光公司确实真实的支出了上述费用，也被认定属于经济损失，上述费用也应为世纪阳光公司扩大的损失，吕仁贞没有义务承担。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请二审法院依法驳回世纪阳光公司的诉讼请求。
世纪阳光公司辩称：一审法院认定事实正确，适用法律正确，一审法院认定吕仁贞负主要过错责任有事实和法律依据，一审法院对于世纪阳光公司的相应经济损失认定正确，确定的损失合理合法，相应的损失真实发生，而吕仁贞故意隐瞒涉案厂房已被冻结的事实，主观恶意明显，一审法院判决吕仁贞承担相应的损失有事实和法律依据，因此请求二审法院依法驳回吕仁贞的上诉请求，维持原判。
世纪阳光公司向一审法院起诉请求：1.吕仁贞返还世纪阳光公司租金66600元；2.吕仁贞支付世纪阳光公司违约金50000元；3.吕仁贞赔偿世纪阳光公司搬迁费用等经济损失26744.30元；4.本案诉讼费、保全费、送达费等费用由吕仁贞承担。后世纪阳光公司变更诉讼请求为：1.吕仁贞返还世纪阳光公司租金66600元；2、吕仁贞返还世纪阳光公司经济损失76177.10元；3、本案诉讼费、保全费、送达费等费用由吕仁贞承担。经一审法院释明后，世纪阳光公司要求，如果双方于2017年2月27日签订的《厂房租赁合同书》被认定为无效，其第一项诉讼请求由“吕仁贞返还世纪阳光公司租金66600元”变更为“吕仁贞返还世纪阳光公司房屋占有使用费66600元”。
一审法院认定事实：1.2017年2月27日，吕仁贞（出租方，甲方）与世纪阳光公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于历城区董城区董家村村东厂房租赁于乙方使用，租赁期限为3年，即从2017年2月27日起至2020年2月27日止；租金为年租金，每间厂房年租金为人民币10万元，共3年合计人民币30万元；租金费用每年支付一次，乙方应于每年2月27日以前向甲方支付年租金，采用先付后租的方式；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方；甲方保证乙方所承担厂房使用期限达到2.5年，并且若发生政府拆迁或者其他因素导致乙方使用期限达不到2.5年时限时，乙方只需支付承租时期内的厂房租金，并且甲方自愿向乙方支付违约金伍万元，作为乙方搬迁设备等产生的费用补偿；在乙方使用期2.5年至3年之间，若发生政府拆迁或者其他因素导致乙方不能继续使用厂房，乙方需支付使用期内房租，甲方保证至少提前一个月通知乙方具体拆迁时间并自愿支付给乙方两万元作为搬迁补偿。经审理查明，涉案厂房并无规划、审批建设等手续，已于2017年7月拆迁完毕。
2.世纪阳光公司于2017年2月27日支付给吕仁贞厂房房租100000元，吕仁贞为世纪阳光公司出具收到条，载明：今收到世纪阳光公司董家镇董家村村东厂房房租壹拾万元（100000.00）2017.2.27日-2018.2.27日。
3.2017年1月17日，济南市历城区人民政府发布冻结通告，冻结事项包括在冻结范围内的单位和个人不得进行土地及房屋租赁、承包、买卖等活动。涉案厂房在该冻结范围内。
4.吕仁贞认可其收到世纪阳光公司支付的租金100000元，并认可世纪阳光公司应支付的租金为33400元，其还需返还给世纪阳光公司租金66600元，但认为其已经支付给世纪阳光公司房屋占有使用费60000元。
5.世纪阳光公司认可已收到吕仁贞支付的60000元。
对当事人有争议的事实，一审法院认定如下：
1.关于《厂房租赁合同书》的效力。吕仁贞认为《厂房租赁合同书》所涉房屋没有建设工程规划许可证或按照建设工程规划的规定建设，该合同应为无效合同。世纪阳光公司认为该涉案厂房系建立在农村集体土地之上的建筑物，农村土地之上的建筑物根据法律规定无需取得建设工程规划许可证，建设工程规划许可证是针对的国有土地之上的建设工程，不适用于农村土地建设工程，而且没有历城区政府对该房屋属于违章建筑进行认定的证据，吕仁贞实际获得了涉案房屋拆迁补偿款，因此可以证实吕仁贞所出租的房屋为合法建筑。
对此，一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定；第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。吕仁贞于2017年2月27日与世纪阳光公司签订《厂房租赁合同书》时，其未取得建设工程规划许可证，至涉案的厂房在已被拆除前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故该《厂房租赁合同书》无效。
2.关于吕仁贞支付给世纪阳光公司的60000元是返还的房屋占有使用费（租金）还是违约金。世纪阳光公司认为该60000元系吕仁贞自愿支付给世纪阳光公司的违约金。吕仁贞认为该60000元系返还给世纪阳光公司的租金，双方未约定违约金，因此不存在吕仁贞支付违约金事宜。
对此，一审法院认为，世纪阳光公司认为该60000元是违约金，依据是《厂房租赁合同书》，而该合同为无效合同，故该合同中双方约定的违约金条款亦无效，且该合同中第11.1条规定，若发生政府拆迁或者其他因素导致世纪阳光公司使用期限达不到2.5年时限时，世纪阳光公司只需支付承租时期内的厂房租金，并且吕仁贞自愿向世纪阳光公司支付违约金伍万元，作为世纪阳光公司搬迁设备等产生的费用补偿，可认定该合同约定的金额为50000元，亦与吕仁贞支付的数额不一致，故一审法院认定该60000元系吕仁贞返还给世纪阳光公司的部分房屋占有使用费，而非世纪阳光公司所述的违约金。
3.关于世纪阳光公司主张的经济损失76177.10元及该损失是否应由吕仁贞赔偿。针对经济损失情况，世纪阳光公司认为吕仁贞应赔偿世纪阳光公司的损失包括三部分：（1）搬离厂房过程中的运费、设备拆迁费用、调试维修设备费用、加油费及在此期间的相应的差旅、招待费用、临时存放设备的场地租赁费用共计33734元，临时存放设备的场地租赁费用15000元；（2）新厂房的设备安装、招待等费用计27443.10元，此两部分费用合计为76177.10元；（3）世纪阳光公司租赁吕仁贞厂房时的费用，包括设备运输费、交通费、架设设备费用、厂房成立时的人工费及机械费等、水泥罐基础材料费，此部分费用为18786.30元。世纪阳光公司为证明其损失情况提交收款收据、收到条等证明材料一宗，其与山东省宁阳县瑞丰生资有限公司签订的《资产租赁合同》、程维祥和张延平签订的《个人房屋租赁合同》、山东省宁阳县瑞丰生资有限公司出具的收据。吕仁贞认为世纪阳光公司提交的证据均是白条，应当证实白条的真实性，实际损失是如何造成的，具体的损失并没有收款人，是否真实、是否为世纪阳光公司付出劳动，根据该条均不能证明，该条记载的内容是否为世纪阳光公司搬家造成的损失、用的什么车辆、什么设备均无法证明；人员多少、报酬的分配和天数均不能证明其造成的损失。吕仁贞对世纪阳光公司与山东省宁阳县瑞丰生资有限公司签订的《资产租赁合同》、程维祥和张延平签订的《个人房屋租赁合同》是否真实，是否与本案有关，应当由出租方出庭作证予以证明费用是否真实发生；山东省宁阳县瑞丰生资有限公司出具的收据不能证明其真实性，作为出租方单位应当出具合法有效的正规发票，因此世纪阳光公司提交的上述证据不能证明与本案的相关性及费用的真实发生是否与搬迁有关。
针对上述损失是否应由吕仁贞赔偿情况，世纪阳光公司认为双方于2017年2月27日签订涉案合同，吕仁贞作为涉案厂房的出租方，负有办理建设工程规划许可证的义务，在未办理的情况下，与世纪阳光公司签订涉案合同，且吕仁贞在双方签订合同时隐瞒了其土地已于2017年1月17日被冻结的事实，并多次承诺和保证拟交付的厂房系合法建筑，其对涉案厂房拥有合法独立完整的所有权，如果涉案合同最后被认定为无效，合同无效的所有法律后果均应由吕仁贞承担。吕仁贞认为在双方签订合同时，并不知涉案厂房要拆除，在2017年2月10日镇政府召开会议时，董家村实行的是先安置后拆迁，拆迁工作三年后执行，这是村委会根据上级政府的要求来工作。吕仁贞是按照村委会的要求进行拆除的，2017年6月10日，政府要求董家村先拆迁后安置，此政策与吕仁贞没有任何关系，吕仁贞没有过错，吕仁贞提交济南市历城区董家街道董家庄村民委员会出具的情况说明一份。世纪阳光公司对济南市历城区董家街道董家庄村民委员会出具的情况说明的真实性认可，但对证明目的不认可，认为该证据可以印证世纪阳光公司提交的2017年1月17日历城区人民政府发布的对于董家村的冻结通告，该冻结通告已向董家街道所有村庄进行了张贴公告，村委会证明2017年2月10日召开改造会议，该会议是在双方签订合同之前，因此，吕仁贞对于冻结通告是明知的，由此可以认定吕仁贞隐瞒了涉案厂房已被冻结的事实，非法将涉案厂房租赁给世纪阳光公司，其主观恶意明显，即使合同无效，吕仁贞也应承担合同无效的全部责任。
对此，一审法院认为，吕仁贞作为涉案厂房的出租方负有办理建设工程规划许可证的义务，在未办理的情况下即与世纪阳光公司签订《厂房租赁合同书》，其对涉案《厂房租赁合同书》无效的后果负有主要过错。世纪阳光公司作为涉案厂房的承租方，在没有尽到合理审查涉案厂房的相关建设手续、证件等情况下，签订该涉案合同，对涉案《厂房租赁合同书》无效的后果负有次要过错。世纪阳光公司自搬离其租赁的吕仁贞厂房起，至其租赁到新的厂房并安装完毕止，世纪阳光公司会因涉案厂房拆迁、设备搬迁支出一定的设备拆卸费、调试维修费、运输费、中转费、安装费等费用。一审法院经审查，对世纪阳光公司因涉案厂房拆迁、设备搬迁造成的损失认定如下：（1）世纪阳光公司提交的2017年7月份及8月份其搬离厂房过程中支出的运费、设备拆迁费用、调试维修设备费用、加油费及在此期间的相应的差旅、招待费用、临时存放设备的场地租赁费等相关的证据，该组证据中有部分收款收据、收到条等证据，此类证据比较明确的记载了收款人姓名，收款时间及收款事项，收款事项记载有拆卸、运输、临时租赁等相关内容，此类证据真实可信，与本案存在关联性，一审法院予以采信，该部分费用，一审法院认定为36970元；该组证据中的其他证据材料为差旅费、住宿费、餐费、加油费、高速路费等单据及李斌自行书写的费用材料等，此类证据材料与本案缺乏关联性，一审法院不予采信，对该部分费用，一审法院不予认定。（2）世纪阳光公司提交的2017年10月份其与山东省宁阳县瑞丰生资有限公司签订的《资产租赁合同》、《个人房屋租赁合同》和其缴纳的仓库租赁费收据以及在租赁新厂房后支付的运输、安装、招待等费用单据，该组证据中的《资产租赁合同》、《个人房屋租赁合同》、仓库租赁费收据以及宁阳县相关五金店及建材公司为其出具的收款收据等证据，能够相互印证，证实世纪阳光公司于2017年10月在山东省宁阳县租赁新厂房，并对其相关设备进行运输、安装等作业。该组证据中有部分收款收据、收到条等证据，比较明确的记载了收款人姓名，收款时间及收款事项，收款事项记载有运输、安装、固定基础等相关内容，此类证据真实可信，与本案存在关联性，一审法院予以采信，该部分费用，一审法院认定为21938元；该组证据中的其他证据材料为差旅费、住宿费、餐费、鞭炮、香烟、掀把、加油费等单据及李斌自行书写的费用材料等，此类证据与本案缺乏关联性，一审法院不予采信，对该部分费用，一审法院不予认定。（3）世纪阳光公司提交的2017年3月份其租赁吕仁贞厂房时，所支出的运输、人工等费用单据，因该部分费用并非因涉案厂房拆迁、设备搬迁而产生，与本案缺乏关联性，故对该组证据，一审法院均不予采信，对世纪阳光公司拟以该组证据证明的事实，一审法院不予认定。
一审法院认为，根据一审法院认定的上述事实，因双方签订的《厂房租赁合同书》无效，世纪阳光公司主张吕仁贞返还租金66600元的诉讼请求变更为吕仁贞返还世纪阳光公司房屋占有使用费66600元，该房屋占有使用费66600元，减去吕仁贞已返还给世纪阳光公司的房屋占有使用费60000元，剩余的房屋占有使用费6600元，一审法院予以支持。对于世纪阳光公司主张的吕仁贞赔偿其损失76177.10元，一审法院经审查，认定世纪阳光公司因涉案厂房拆迁、设备搬迁而造成的合理损失应为58908元。根据双方的过错程度，吕仁贞应赔偿上述损失的80%，即47126.40元为宜。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定判决：一、吕仁贞于判决生效之日起十日内返还青岛世纪阳光建筑装饰工程有限公司济南分公司房屋占有使用费6600元。二、吕仁贞于判决生效之日起十日内赔偿青岛世纪阳光建筑装饰工程有限公司济南分公司经济损失47126.40元（58908元*80%）。三、驳回青岛世纪阳光建筑装饰工程有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3166元，由青岛世纪阳光建筑装饰工程有限公司负担2023元，吕仁贞负担1143元。
二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，故双方签订的《厂房租赁合同》无效，吕仁贞将未取得建筑工程规定许可证的房屋进行出租存在过错，世纪阳光公司作为承租方，在租赁厂房时理应审查涉案房屋是否符合厂房租赁要求，相关手续是否齐全，其自身未尽合理的注意义务亦存在过错，双方应各承担50%的责任，一审法院认定双方的过错比例不当，应予纠正。吕仁贞应赔偿的损失为29454元（58908元*50%）。
综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初51号民事判决第一项；
二、撤销济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初51号民事判决第三项及案件受理费的负担；
三、变更济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初51号民事判决第二项为吕仁贞于判决生效之日起十日内赔偿青岛世纪阳光建筑装饰工程有限公司济南分公司经济损失29454元。
四、驳回青岛世纪阳光建筑装饰工程有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3166元，由青岛世纪阳光建筑装饰工程有限公司负担2500元，吕仁贞负担566元；二审案件受理费1730元，由青岛世纪阳光建筑装饰工程有限公司负担1200元，吕仁贞负担530元。
本判决为终审判决。
审判长 郭维敬
审判员 赵玉兰
审判员 陈 勇
二〇一八年八月十三日
书记员 李 杨