江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民终字第1053号
上诉人（一审原告）杜松利。
委托代理人戚询。
被上诉人（一审原告）宿迁恒大华府置业有限公司，住所地宿迁市宿城区宿支路（河滨街道办事处）。
法定代表人卢亚雄，该公司总经理。
委托代理人徐军，男，汉族，1982年2月2日出生。
委托代理人孔开屏。
上诉人杜松利因与被上诉人宿迁恒大华府置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杜松利一审诉称，2011年7月25日，杜松利和宿迁恒大华府置业有限公司（以下简称恒大公司）就该公司开发的恒大华府小区17号楼104室签订《认购书》1份。按照恒大公司提供的沙盘及宣传彩页标示，所预订房屋层高4.45米，进户门从单元楼道正门入户，地下车库有直达电梯通达，房屋有南北两个阳台，上述几方面系吸引杜松利预订此房的关键因素。后来在杜松利准备同恒大公司正式签订《商品房买卖合同》时发现差距很大，进户门不再是原约定的楼道正门入户，而是改由北阳台开门入户，恒大公司擅自改变房屋结构，严重违约，致使正式购房合同无法签订。基于恒大公司的上述违约行为，依据定金罚则，请求判令：1、依法解除其与恒大公司于2011年7月25日签订的《恒大华府楼宇认购书》；2、双倍返还购房定金40000元；3、由恒大公司承担本案诉讼费。
恒大公司一审辩称，认购书系双方真实意思表示。由于杜松利未按约定支付首付款并签署《商品房买卖合同》，恒大公司按照认购书第三条约定进行处理并无不妥。涉案房屋的入户门区别于标准层入户门这一情况杜松利系明知的，因为在协议签订时恒大公司已向杜松利出示涉案楼房平面图，而该平面图标示的入户门明显区别于标准层。另外，宣传彩页载明的相关内容尤其户型示意图不能作为认购协议的订立依据，因为该宣传彩页属邀约邀请，不属要约，更何况上面标示的系标准层的户型结构，不包括一楼和顶楼。相反，正是由于杜松利未能按照约定及时、足额支付首付款并同恒大公司签订正式《商品房买卖合同》的违约行为，恒大公司才按照认购协议第三条的约定解除协议并拒退定金。请求依法驳回杜松利的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2011年7月25日，杜松利和恒大公司双方就恒大公司开发的宿迁恒大华府小区17号楼104室房屋签订《恒大华府楼宇认购书》1份，约定：一、乙方（杜松利）同意签订本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款），甲方（恒大公司）在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭证；二、在付款方式上，乙方需于2011年8月3日前支付首期房款169692元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款410000元由银行提供按揭贷款…三、乙方必须在约定的付款方式和期限内到宿迁恒大华府销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付定金不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。
恒大公司就17幢标准层示意图载明：…相关内容、图片是对项目所作的示意表示，仅供参考，最终以政府相关部门批准的文件、图则为准，经政府部门批准的详细规划已在销售现场公示，敬请查看，本户型单页…旨在提供相关信息，不意味着本公司对此做出了任何承诺，本户型单页为邀约邀请，买卖双方的权利义务以双签订的《商品房买卖合同》为准…。
一审法院认为，认购协议明确约定“乙方需于2011年8月3日前支付首期房款169692元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》”。由于杜松利未能按照上述约定支付首付款并签署《商品房买卖合同》，恒大公司进而以协议第三条为据认定杜松利已放弃购买该房屋并拒绝返还定金另行出售的行为，表明双方一致同意解除认购协议之事实。杜松利为证明自己在订立协议时就17号楼104室的户型结构约定的系层高4.5米、南北两个阳台、入户门为楼道正门之事实，向法庭提供了沙盘模型照片1组、户型图及宣传彩页各1份。关于沙盘模型及户型图，由于双方在认购书签署过程中均未作出任何相关约定，因此，不能作为协议内容进而对双方产生约束力；基于庭审中已经查明宣传彩页的性质不是要约，而是要约邀请，杜松利以宣传彩页上载明的相关信息系恒大公司在认购协议订立时曾向自己作出的承诺为据进而要求恒大公司承担“北阳台改成入户门”等违约责任的诉讼请求，明显缺乏事实及法律依据。由于杜松利提供的上述证据不足以证明恒大公司在签署认购书时曾向其承诺“南北两个阳台”等事实，故对其要求恒大公司承担双倍返还定金40000元的诉讼请求，不予支持。一审判决：一、双方于2011年7月25日签订的《恒大华府楼宇认购书》予以解除；二、驳回杜松利的其他诉讼请求。案件受理费880元，由杜松利负担。
上诉人杜松利不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审中的主张被上诉人双倍返还定金的诉讼请求。其上诉理由是：1、沙盘模型、户型图等虽然没有写入认购书中，但足以对合同的订立产生重大影响，应该认定为合同内容的一部分。2、根据交易习惯，沙盘模型、户型图等也应当约束开发商。3、被上诉人变更户型后没有及时告知上诉人，违约在先，因此上诉人作为后履行一方有理由拒绝签订购房合同。
被上诉人恒大公司答辩称，不认可上诉人的上诉主张，理由是：1、上诉人提出沙盘模型、户型图等售房广告的内容应该列为商品房预售合同的正式内容，这个结论的前提是双方已经签订正式的商品房买卖合同以及相关广告的内容并没有做出特别的提示，而本案中上诉人并没有与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，故上诉人的该上诉理由不能成立。2、上诉人谈到交易习惯的问题，根据合同法第61条的规定，只有在当事人就相关内容约定不明的情况下才有交易习惯适用的余地。本案中双方当事人约定明确，恒大公司的宣传材料就相关问题做出了提示，故不存在交易习惯的适用问题。3、上诉人与被上诉人只是签订了一份认购协议，确定了一个简单的购买意向。假设本案中上诉人与被上诉人依约签订了正式的商品房买卖合同，在商品房交付之前的建设行为属于开发方的内部生产行为，房屋的出卖人对房屋的买受人并不需要事无巨细的对所有的事项进行告知，只需要依据双方签订的商品房买卖合同中约定的告知事项进行告知，其他事项无须告知。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
根据当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：被上诉人恒大公司是否应该向上诉人杜松利双倍返还购房定金4万元。
双方当事人二审中均未提交新的证据。
当事人对一审查明的事实均予以认可，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审中在双方当事人共同在场时进行现场勘验，本案涉及的房屋进户门与该单元内其他房屋不同，不通过楼道正门入户，而是改由该房屋北阳台开门入户。
本院认为，当事人在签订认购书时约定交付定金的，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第115条的规定，该定金为立约定金。根据当事人的约定和法律关于定金的规定，在因当事人一方违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任，即交付定金的一方当事人违约的，丧失取回定金的权利；收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。如当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。
本案中上诉人杜松利与被上诉人恒大公司签订认购书后，恒大公司收取了定金，根据约定，上诉人杜松利应当在约定的时间就房屋买卖合同的具体条款与被上诉人协商，积极促成房屋买卖合同的成立。但是，双方当事人均不否认，本案涉及的房屋进户门与该单元内其他房屋不同，不通过楼道正门入户，而是改由该房屋北阳台开门入户。并无证据表明在签订认购书之前，被上诉人已经将这一足以影响合同成立的重大因素向上诉人作出了必要的充分的披露，因而双方在磋商订立商品房买卖合同的过程中就此产生争议，致使合同不能按期订立。既然当事人已经就订立合同进行了协商，因未能协商一致而订约，对此不可归责于任何一方，故收取定金的恒大公司应当将定金返还给杜松利。
综上，上诉人杜松利主张被上诉人恒大公司双倍返还定金的请求，无法律依据，难以支持，但根据一、二审法院查明的事实，结合相关法律规定，双方就订立商品房买卖合同协商之后未能达成协议，恒大公司应当将定金返还给杜松利。一审认定事实清楚，但适用法律不当，一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0176号民事判决第一项，撤销第二项。
二、改判：宿迁恒大华府置业有限公司于本判决生效后十日内将收取的定金20000元返还杜松利。
一审案件受理费880元，二审案件受理费880元，合计1760元，由上诉人负担880元，被上诉人恒大公司负担880元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹智勇
代理审判员 庄云扉
代理审判员 覃卫东
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 冯 邻
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