广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第446号
上诉人（原审被告，反诉原告）：黄鹰，女，朝鲜族，住所地：吉林省延吉市。
委托代理人：康晓岳，广东万乘律师事务所律师。
委托代理人：李希翔，广东万乘律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：李海燕，女，汉族，住所地：深圳市福田区。
委托代理人：谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：吴军强，执行董事。
委托代理人：李常优，女，汉族，住所地：湖北省襄阳市襄州区，系该司员工。
委托代理人：罗娟娟，女，汉族，住所地：广东省深圳市南山区，系该司员工。
上诉人黄鹰因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，位于深圳市南山区华侨城香山中路天鹅堡（三期）x栋xxe（以下简称涉案房产）的产权于2007年5月28日登记在黄鹰名下，产权为100%，房产证号为深房地字第××号，建筑面积197.16平方米，登记价3791130元。涉案房产曾因原审法院（2014）深南法民一初字第31号民事案件被查封，查封期限为2014年1月24日至2016年1月23日，后于2014年6月20日解封。
2014年3月28日，李海燕（买方）与黄鹰（卖方）签订《房地产买卖合同》（编号：8188430）一份，约定：卖方将涉案房产以13000000元的价格转让给买方；买方同意在签署本合同时向卖方支付定金1300000元，本条所约定的定金交由第三人或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内一次性全部付清第二部分房款11700000元；买卖双方须于该期限届满日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已将上述第二部分房款存入监管帐户之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；买卖双方同意在购房定金或其他购房款中预留10000元作为交房保证金；相关税费全部由买方承担；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；及其它内容。
2014年3月28日，李海燕支付购房定金1300000元。2014年4月5日，李海燕委托案外人祁某向黄鹰支付购买涉案房产的房款，后案外人祁某通过其招商银行账号分别于2014年5月5日、5月19日、5月21日向黄鹰账户转账6800000元、1000000元、1800000元，共计9600000元。庭审中，黄鹰确认已收到李海燕支付的10900000元购房款。
2014年4月18日，李海燕、黄鹰签订《楼宇垫款协议书》，约定：黄鹰出售的涉案房产仍抵押在农业银行，现还欠银行款项以银行实际金额为准，李海燕自愿提前支付楼款为黄鹰用于涉案房产还清贷款、注销抵押等手续；黄鹰应当保证除贷款银行外，其他任何人无权对该物业行使有关债权或物权从而阻碍交易的进行，由此导致李海燕造成损失，黄鹰应承担一切责任。
2014年6月12日，黄鹰向李海燕出具《承诺函》，内容如下：因黄鹰的失误，在与李海燕签订《房地产买卖合同》时未将涉案房产已被深圳市南山区人民法院查封的事实告知李海燕，致使涉案房产未能按照合同约定的时间按李海燕的要求将涉案房产过户或抵押登记至李海燕或其指定的第三方名下，为此黄鹰承诺：1、在涉案房产过户或抵押登记至李海燕或其指定的第三方名下之前，李海燕无需向黄鹰支付剩余购房价款2100000元；2、黄鹰承诺最迟在2014年6月19日将涉案房产的查封手续解除，并在解除查封手续当日配合李海燕办理房产过户或抵押登记手续（如在6月19日解除查封后非因黄鹰原因未能在6月19日办理房产过户或抵押登记手续的，最迟应在6月20日办理房产过户或抵押登记手续），如黄鹰未能在约定的期限内解除查封手续并配合李海燕办理房产过户或抵押登记手续的，黄鹰自愿按照合同约定的购房总价款的20%向李海燕支付违约金，同时李海燕无需向黄鹰支付剩余未付的购房价款，即涉案房产的实际转让价格变更为李海燕已支付的价款10900000元；3、黄鹰承诺如果能在2014年6月19日办妥涉案房产的查封解除手续并配合李海燕办理房产过户或抵押登记手续，黄鹰向李海燕支付244250元作为赔偿。对于该《承诺函》，黄鹰认可其真实性，但不认可其合法性和关联性，黄鹰认为该《承诺函》系黄鹰在李海燕及其原委托代理人逼迫下做出的，且《承诺函》中的内容大多与事实不符。
2014年6月20日，黄鹰向李海燕发出《告知函》，内容如下：黄鹰有意继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，涉案房产于2014年6月19日解封，要求李海燕速交余款2100000元，双方即办理过户手续。另外，郑重告知你方三点：1、双方所签系买卖合同，条件具足，即办过户，不存在办理所谓抵押问题；2、2014年6月12日所谓《承诺函》因与买卖合同内容冲突而无效；3、你方逾期不交房款，早已违约；4、你方没有购房指标，不具备购房条件，至今仍未指定受让人，我方没有任何违约。对于该《告知函》，李海燕称其没有收到，亦不认可《告知函》中的内容，同时李海燕称其是深圳户口，名下只有一套房产，其符合购房条件。庭审中黄鹰出示了2014年6月30日，深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）的工作人员廖某向黄鹰出具的《证明》，证明：黄鹰于2014年6月20日在华侨城世华地产波托菲诺分行将载有“告知李海燕配合办理房产过户登记手续及支付剩余购房款”等事宜的（告知函）当面交予李海燕本人。对于该份《证明》，李海燕亦不予认可。一审庭审中世华公司明确表示廖某是其公司经理，《证明》中的内容属实，黄鹰确实有将《告知函》当面交给李海燕，但廖某是否向黄鹰出具书面的《证明》，代理人不清楚。
一审庭审中，双方均认可涉案房产已于2014年5月5日交付李海燕使用，后李海燕装修并实际入住，现李海燕仍在涉案房产内居住。另，李海燕、黄鹰均表示同意继续合同，但对涉案房产最终成交价以及何方违约存在分歧。
另，李海燕表示其系深户，已离异，并提交户口本、离婚证、《房屋产权信息查询》清单及《个人信用报告》以证明其个人名下在深圳仅有一套房产，根据相关购房规定，其目前享有购房资格。
李海燕向原审法院提起本案诉讼，请求：1、黄鹰按《承诺函》中将成交价格变更为10900000元的约定，继续履行《房地产买卖合同》；2、黄鹰向李海燕支付违约金2600000元；3、黄鹰向李海燕赔偿损失244250元；4、黄鹰以变更后的成交价格10900000元为基数，自2014年6月19日起按日支付万分之四的违约金至黄鹰办理涉案房产产权过户手续日为止；5、黄鹰承担本案诉讼费用。
黄鹰向原审法院提起本案反诉，请求：l、李海燕继续履行《房地产买卖合同》；2、李海燕向黄鹰支付剩余房产转让价款2100000元及迟延履行期间利息共计86464元（自应支付之日起算，按央行同期同类贷款利率暂计至反诉之日，应计至实际支付之日）；3、李海燕支付黄鹰违约金共计707200元；（自违约之目起算，按合同约定的违约金标准暂计至反诉之日，应计至实际支付之日）；4、判令李海燕承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，虽黄鹰在与李海燕签订《房地产买卖合同》时未告知李海燕涉案房产已被查封的事实，但这不影响《房地产买卖合同》本身的合同效力，李海燕、黄鹰签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
本案的争议焦点有三个，一是涉案房产的具体解封时间；二是涉案房产的最终成交价格；三是何方违约并应承担相应的违约责任。
第一，关于涉案房产的具体解封时间。李海燕认为涉案房产的最终解封时间是2014年6月20日，应以该时间为准，黄鹰则认为涉案房产的解封裁定在2014年6月18日做出，此时涉案房产就已具备办理过户或抵押登记的条件，只是因李海燕未付清全款且不愿意办理过户，致使产生本案纠纷，所以解封时间应以6月18日为准。原审法院认为，首先，根据《深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表》显示，解封日期为2014年6月20日；其次，只有到该日涉案房产才具备可以进行物权变动登记的条件，故本案涉案房产的解封时间应以2014年6月20日为准。
第二，关于涉案房产的最终成交价格。虽然李海燕、黄鹰双方签订的《房地产买卖合同》对涉案房产的成交价及付款方式和时间有明确约定，即约定卖方将涉案房产以13000000元的价格转让给买方，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金1300000元，买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内一次性全部付清第二部分房款11700000元，买卖双方须于该期限届满日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已将上述第二部分房款存入监管帐户之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》等，但原审法院认为双方在合同履行过程中已通过自身的行为、《楼宇垫款协议书》和《承诺函》的形式对《房地产买卖合同》中双方权利义务的约定进行了变更，其中双方通过《楼宇垫款协议书》确定由李海燕为黄鹰赎楼，黄鹰保证除贷款银行外其他人无权对涉案房产享有权利等，黄鹰通过《承诺函》的形式承诺涉案房产在2014年6月19日解除查封，并在当日配合李海燕办理房产过户等手续，且办理涉案房产过户手续最迟应在6月20日完成，如黄鹰未能在约定的期限内解除查封手续并配合李海燕办理房产过户手续的，黄鹰自愿按照合同约定的购房总价款的20%向李海燕支付违约金，同时涉案房产的实际转让价格变更为10900000元。鉴于涉案房产于2014年6月20日才解除查封手续，该时间已晚于黄鹰自己做出的承诺时间即2014年6月19日，故本案涉案房产的最终成交价应以10900000元为准。
第三，何方违约并应承担相应的违约责任。根据《房地产买卖合同》的约定，李海燕应于签订合同之日起15日（含当日）内一次性全部付清第二部分房款11700000元，但李海燕并未按期足额支付，此时李海燕构成违约，黄鹰享有解除合同并要求李海燕承担违约责任或者要求继续履行合同并要求李海燕承担违约责任的权利，直至2014年6月12日，黄鹰均未行使上述权利，而是向李海燕出具《承诺函》，该函中承诺的内容单方改变了原合同中关于合同价款、支付方式以及黄鹰自己承担违约责任的约定，同时亦消除了李海燕的违约责任。尽管黄鹰称其所作的《承诺函》系其在李海燕的逼迫下签署的，对此黄鹰未提交任何证据予以证明，故原审法院对黄鹰的此说法不予采信。另外，虽然黄鹰在2014年6月20日当面向李海燕发出《告知函》并称《承诺函》无效，但原审法院认为黄鹰发出的包含有撤销《承诺函》承诺内容的《告知函》，该《告知函》应在《承诺函》之前送达李海燕或者与《承诺函》同时送达李海燕或者做出《承诺函》后立即发出《告知函》，但本案黄鹰于6月12日做出《承诺函》，直到6月20日未完成《承诺函》中承诺的事项才发出《告知函》，故原审法院不采信黄鹰《告知函》的相关内容。黄鹰未按其承诺的时间解除对涉案房产的查封且涉案房产也未能于2014年6月20日完成产权过户，故李海燕未违约，黄鹰的行为已构成违约。
综上，涉案房产的解封时间为2014年6月20日，最终成交价应为10900000元，黄鹰的行为已构成违约，应向李海燕承担相应的违约责任。李海燕为证明其目前享有购房资格，向原审法院提交了户口本、离婚证、《房屋产权信息查询》清单及《个人信用报告》，在黄鹰抗辩李海燕无购房资格又未提交相应证据的情况下，原审法院对黄鹰的抗辩不予采信，鉴于李海燕已提交相关证据证明其有购房资格，且庭审中双方均表示同意继续履行合同，故李海燕要求黄鹰按《承诺函》中将成交价格变更为10900000元的约定，继续履行《房地产买卖合同》的诉求，原审法院予以支持，因涉案房产过户而产生的相关税费，按照合同约定由李海燕承担。李海燕要求黄鹰支付违约金2600000元的诉求，因黄鹰已通过反诉及抗辩的方式进行否定，应视为要求对违约金进行调整，本案中，首先，黄鹰已将涉案房产于2014年5月5日交付李海燕使用，李海燕现仍居住在涉案房产内；其次，涉案房产总价款已从13000000元降至10900000元，降幅较大；再者，涉案房产的解封时间与黄鹰承诺解封的时间实际仅相差1天。故原审法院以李海燕的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定黄鹰向李海燕支付违约金500000元。尽管黄鹰在《承诺函》中承诺“如果能在2014年6月19日办妥涉案房产的查封解除手续并配合李海燕办理房产过户或抵押登记手续，黄鹰向李海燕支付244250元作为赔偿”，但该承诺的赔偿系附条件的赔偿，即当满足“6月19日解除房产查封并进行过户”的条件时，黄鹰才需要赔偿李海燕244250元，故对于李海燕要求黄鹰赔偿其损失244250元的诉求，因条件未成就，原审法院不予支持。最后，李海燕请求黄鹰以变更后的成交价格10900000元为基数，自2014年6月19日起按日支付万分之四的违约金至黄鹰办理涉案房产产权过户手续日为止，李海燕的该项诉求来源于双方签订的《房地产买卖合同》，但根据黄鹰做出的《承诺函》的内容，黄鹰已改变其在《房地产买卖合同》中约定的违约责任承担方式，即将“如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同”变更为“黄鹰承诺涉案房产在2014年6月19日解除查封，并在当日配合李海燕办理房产过户等手续，且办理涉案房产过户手续最迟应在6月20日完成，如黄鹰未能在约定的期限内解除查封手续并配合李海燕办理房产过户手续的，黄鹰自愿按照合同约定的购房总价款的20%向李海燕支付违约金，同时涉案房产的实际转让价格变更为10900000元”，本案中李海燕已经以其实际行为接受了黄鹰的承诺即违约责任的承担方式，且李海燕也以《承诺函》内容为基础提出其的1-3项诉讼请求，故该诉求缺乏事实与合同依据，原审法院亦不予支持。
关于黄鹰的反诉诉求。第一，黄鹰要求李海燕继续履行《房地产买卖合同》，鉴于庭审中双方均表示同意继续履行合同，李海燕亦向原审法院提交了户口本、离婚证、《房屋产权信息查询》清单及《个人信用报告》证明其目前享有购房资格，此《房地产买卖合同》仍可继续履行，但黄鹰做出的《承诺函》已对《房地产买卖合同》中房产最终成交价及违约责任承担方式等做出了变更，故黄鹰的该请求，原审法院予以支持，但涉案房产成交价应为10900000元；第二，黄鹰要求李海燕支付剩余房款2100000元及迟延履行的利息，因黄鹰承诺6月19解除涉案房产的条件未实现，故黄鹰应按承诺的涉案房产的实际转让价格变更为李海燕已支付的价款10900000元，故黄鹰的此项诉求缺乏事实与合同依据，原审法院不予支持；第三，黄鹰要求李海燕支付违约金707200元，因本案李海燕未违约，黄鹰的诉请同样缺乏事实与合同依据，原审法院亦不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同》若干问题的解释（二）第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审判委员会讨论，判决：一、李海燕与黄鹰双方继续履行于2014年3月28日签订的《房地产买卖合同》（编号：8xxxxx0）和黄鹰于2014年6月12日向李海燕做出的《承诺函》中的承诺事项，包括：1、涉案房产成交价格变更为10900000元（此款李海燕已付清）；2、李海燕与黄鹰应在判决生效之日起三日内共同向国土部门申请办理涉案房产转移登记，并配合办理涉案房产转移登记的相关手续；3、办理涉案房产产生的相关税费由李海燕承担；二、黄鹰应于判决生效之日起十日内向李海燕支付违约金500000元；三、驳回李海燕的其他诉讼请求；四、驳回黄鹰的其他反诉请求。本诉案件受理费115400元，保全费5000元，合计120400元，由李海燕负担31069.23元，黄鹰负担84330.77元，反诉案件受理费58580.09元，由黄鹰负担18404.62元。
上诉人黄鹰不服一审判决，向本院提起上诉，称：一审判决认定事实严重不清。理由具体如下：一、关于房产解封的时间。黄鹰于2014年6月12日向李海燕签署了《承诺函》后，立即积极地向原审法院申请将涉案房产解封，而原审法院也于2014年6月18日作出相关解封裁定并于6月19日送达至深圳市房地产权登记中心。此时，解封裁定就已生效，房产应当立即解封。而事实上，涉案房产于6月20日才被解封，这一结果并非黄鹰的过错所致，是相关行政机关没有及时办理。原审法院不应当据此武断的认定黄鹰违约，这一错误的认定是与客观事实严重不符的。
二、关于房产的交易价格。1、双方于2014年3月28日签署的《房地产买卖合同》中明确约定了房产交易价格为1300万元。2、即便在《承诺函》中，双方对于交易价格的认识也是一致的，是1300万元。《承诺函》约定：至房产过户登记前，李海燕暂无需支付剩余购房价款210万元。说明房产的交易价格自始至终为合同约定的总共1300万元，而不是1090万元。
三、关于违约责任。《承诺函》并没有消除李海燕的违约责任。事实是：第一，李海燕未及时履行《房地产买卖合同》约定付款义务，违约在先，应当承担相应的违约责任：第二，导致房产迄今未能办理过户登记，完全系李海燕故意拖延所致，过错完全在李海燕一方。因此，原审法院错误地认定了违约责任，并判决黄鹰向李海燕支付50万元的违约金，完全没有任何事实和法律依据。
综上所述，为维护黄鹰合法的民事权益，请求：1、撤销一审判决第一项中关于“涉案房产成交价格变更为10900000元”的判决，改判李海燕向黄鹰支付剩余购房款210万元及迟延履行期间利息共计86464元［自应付之日起算，按央行同期同类贷款利率暂计至反诉之日（2014年8月26日），应计至实际支付之日］；2、撤销一审判决第二项，改判李海燕向黄鹰支付违约金707200元［自违约之日起算，按合同约定的违约金标准暂计至反诉之日（2014年8月26日），应计至实际支付之日］；3、李海燕承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人李海燕答辩称：1、关于房产查封及解封的问题，黄鹰与李海燕交易存在恶意欺骗隐瞒的行为。事实上黄鹰与李海燕签署合同时涉案房产已经被黄鹰的母亲在原审法院查封，查封时间起点是2014年1月24日。黄鹰并未将涉案房产查封的重要事实告知李海燕，反而从世华公司处要求支付130万元的定金给黄鹰。在签订合同后黄鹰不但没有积极主动及时办理解封手续，还提出要求由李海燕对涉案房产进行赎楼，赎楼的金额以银行的实际金额为准。因此双方于2014年4月18日签订了楼宇垫款协议书，也正是该协议的约定改变了双方签订的合同中第3条第2部分关于房款的约定。李海燕出于对黄鹰的信任，也为了尽快办理产权过户完成交易，才高息借款来替黄鹰进行赎楼，如果李海燕知道涉案房产被查封的事实，不可能冒着交易风险替黄鹰赎楼。在李海燕代为赎楼之前，黄鹰每月承担银行的还贷是7万多元，在李海燕代黄鹰偿还贷款后，黄鹰不但每月不用承担7万多元的还贷，还将李海燕的投资用于其他投资，而李海燕却承担资金的风险和每月的利息；2、黄鹰恶意拖延不办理涉案房产的解封手续。涉案房产的赎出楼的时间是2014年5月12日，根据合同第3条约定，过户时间应当在赎出房产证的三日内办理产权过户手续，李海燕也正是在赎出房产证原件并注销抵押登记的时间5月12日才得知涉案房产被查封的事实。在此情形下我方多次要求黄鹰及时办理解封以便早日完成产权过户，但黄鹰一直恶意拖延，导致合同无法继续履行。从常理而言，既然黄鹰与其母亲的案件已经结束，解封涉案房产也并非难事。根据合同第16条及协议书第4条、第5条的约定，黄鹰的行为已经构成违约，应当承担违约责任。李海燕在与黄鹰多次交涉没有结果后，明确向其表示将向法院提起诉讼，黄鹰为了表达歉意，于2014年6月12日单方作出《承诺书》，认可属于其自身的过错与失误，没有将查封的事实告知李海燕，导致没有及时办理产权过户，同时承诺将房产交易价格变更为1090万元，也承诺在6月19日前办理产权过户。虽然涉案房产的解封时间是在6月20日，但是并不能免除黄鹰应当承担的违约责任，黄鹰也没有任何理由将责任归咎于相关部门。黄鹰完全可以在李海燕知道涉案房产注销抵押登记的2014年5月12日后立即申请解封，但是黄鹰在长达1个月的时间内均没有做任何申请解封的措施，在其承诺后也没有在承诺的期限内办理产权过户。所以涉案房产在6月20日才解封，黄鹰认为并非其过错，完全是在掩盖其违约的事实，而将这一过错归责于相关机关，所以黄鹰的理由不能采信；3、关于房产的交易价格，对于李海燕向黄鹰支付的1090万元的房款，黄鹰很清楚是李海燕向他人高息所借。正是由于黄鹰的违约行为给李海燕造成重大损失，同时黄鹰也很清楚李海燕为涉案房产花去装修费用30多万元，以及李海燕对交易的不安，黄鹰才作出变更转让价格为1090万元的承诺。该承诺是黄鹰自身的真实意思表示，没有任何欺骗逼迫的行为。在一审的庭审中黄鹰同意向李海燕赔偿，只是对赔偿的金额没有达成一致。李海燕认为既然黄鹰的行为已经构成违约，应当按照双方所签订的房产买卖合同协议书以及承诺书中的约定承担相应的违约责任。一审法院判定事实清楚，应当予以维持。
原审第三人世华公司答辩称：该案是买卖合同纠纷，世华公司作为居间方，不是本案适格当事人。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。李海燕与黄鹰签订的涉案《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。黄鹰作为卖方，保证涉案房产能够顺利办理过户手续是其基本义务，双方在《楼宇垫款协议书》中对此亦明确约定。但在交易过程中，黄鹰即没有主动告知刘海燕涉案房产被查封的情况，亦未能在《承诺函》所确定的期限内解除查封，构成违约，应按照《承诺函》的内容承担相应的违约责任，原审法院据此确认涉案房产的成交价格变更为10900000元并判决黄鹰支付违约金500000元，认定事实清楚，本院予以确认。黄鹰虽上诉称《承诺函》存在欺诈和胁迫的情况，但并未提供证据予以佐证，故对其上诉主张，本院不予支持。至于涉案房产的解封时间，《深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表》证明，涉案房产的解封时间为2014年6月20日，已超过了《承诺函》所确定的6月19日，故对黄鹰的上诉理由，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费29949.31元，由上诉人黄鹰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十六日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。