签发：
传批：
主办部门：民三庭
拟稿人：
核稿人：
湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05450号
上诉人（原审被告）湖南凯达财信投资有限责任公司，住所地为长沙市望城区高塘岭镇旺旺路社区147号。
法定代表人乐根成，系公司总经理。
委托代理人刘劲柏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
委托代理人文彦辉，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）段金祥。
上诉人湖南凯达财信投资有限责任公司（以下简称财信公司）与被上诉人段金祥商品房预售合同纠纷一案，湖南省长�市岳麓区人民法院于2015年7月6日作出（2015）岳坪民初字第00180号民事判决，财信公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年7月13日，黄宏与财信公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》购买了香格里.麓山别墅麓南群岛46栋01号房屋，该合同第四条约定：“该商品房单价为每平米2962.4元，总额人民币738469元”。第六条约定：“买受人按一次性付款方式付款，签订《商品房买卖合同》时首付95%，即708469元已付清，余款30000元在2007年4月28日之前付清”。第八条约定：“出卖人应当在2007年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同�定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之60的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。《合同补充协议》第五条约定：“计价及层高说明：麓南群岛23-62栋住宅车库每个按4万元计价，不计入产权”。同日，黄宏与财信公司签订《香格里.麓山别墅花园使用权转让协议》，该协议第一条约定“该户花园暂定面积为60平方米，如花园实际面积与暂定面积有差异，按交付时实际面积进行调整，花园总价多退少补。”；第二条约定“花园为每平方米500元人民币，合计30000元”。上述合同签订后，黄宏依约定支付了房款836421元。2006年12月27日，涉案房屋经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格。但因认为房屋存在质量问题且不符合合同约定，黄宏一直未收房。2009年11月11日，黄宏向财信公司出具报告要求解决因房屋存在质量问题及财信公司未按合同履约而导致其无法办理交房手续的问题，财信公司答复同意给黄宏1万元收房奖励，并就房屋质量问题给其7000元的补偿。2010年11月11日，涉案房屋登记至黄宏名下。2010年12月29日，黄宏出具《房屋权责委托书》，该委托书明确其将涉案房屋及该房屋所属的合同中的一切权利及义务转移给段金祥。2010年12月30日，黄宏与段金祥就涉案房屋签订了《长沙市二手房买卖合同》。2011年1月12日，段金祥取得涉案房屋的房屋产权证。2011年10月18日，段金祥向财信公司提交了《关于麓山别墅麓南群岛46栋101房屋收房验房所发现问题需解决的申请报告》要求财信公司解决涉案房屋质量问题，财信公司承认房屋存在质量问题并给予段金祥一次性补偿费4万元。2011年12月2日，段金祥签署了《香格里.麓山别墅业主收房证明单》。2013年7月22日，段金祥向财信公司发出《关于催促逾期交房违约金函》要求财信公司支付逾期交房违约金。2013年8月30日�财信公司复函明确答复其请求已过诉讼时效。段金祥起诉至原审法院，请求依法判令：1、财信公司支付段金祥逾期交房的违约金413275.62元（836421元×0.0003／天×1647天）；2、财信公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，根据查明的事实和当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：第一、段金祥是否为本案适格原告；第二、本案是否已过诉讼时效。针对第一个焦点，该院认为：第一、黄宏与财信公司之间的《商品房买卖合同》及黄宏与段金祥之间的《长沙市二手房买卖合同》均是合同双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、涉案房屋的虽已登记到第一手买受人黄宏名下，但其一直未收房，财信公司亦未提供证据证明黄宏已办理收房手续，故本案段金祥受让涉案房屋时，该房屋尚处于未交付状态；第三、2010年12月29日黄宏向段金祥出具了《房屋权责委托书》明确将涉案房屋及相关权利转让给段金祥，涉案房屋的转让虽未通知财信公司，但段金祥提供的《申请报告》、《催促函》，财信公司提供的黄宏的《报告》等均证明了段金祥在受让房屋后多次与财信公司就涉案房屋质量问题进行交涉，财信公司已在事实上知晓并认可了黄宏与段金祥之间的房屋及相关权利的转让，故段金祥为该案适格原告。对财信公司“原告主体不适格”的抗辩意见，该院不予采纳。针对第二个焦点，该院认为：第一、黄宏与财信公司《商品房买卖合同》约定的交房标准为房屋经建设�施工、设计、监理单位验收合格并符合合同约定，涉案房屋虽已于2006年12月27日经上述四方验收合格，但自合同约定的交房之日至2011年12月2日段金祥收房的期间，黄宏及段金祥一直因涉案房屋存在质量问题及财信公司未按合同履约与财信公司进行交涉，并未实际收房；第二、财信公司亦承认涉案房屋存在质量问题且给予段金祥一次性补偿四万元，房屋质量问题已经影响了段金祥对房屋的使用和居住；第三、段金祥提交的《收房证明单》及财信公司《关于商请依法拆除违法建筑物的报告》均证明段金祥于2011年12月2日才收房；第四、段金祥于2013年7月22日向财信公司发出《关于催促逾期交房违约金函》要求财信公司支付逾期交房违约金，财信公司予以函复，段金祥已向财信公司主张其权利，存在诉讼时效中断的事由，故本案并未过诉讼时效，对财信公司“本案已过诉讼�效”的抗辩理由，该院不予采纳。因段金祥主张财信公司按已付房款的日万分之三支付违约金相对于房屋租金或者已付房款的利息明显过高，对财信公司“原告主张日息万分之三明显过高”的抗辩意见，该院予以采纳，酌情调整为按已付房款的日万分之一支付违约金。综上，财信公司应按已付房款的日万分之一承担自《商品房买卖合同》合同约定的交房期限届满之日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（2007年5月29日至2011年12月2日，共计1647天），即财信公司应承担的逾期交房违约金为137758.5元（836421元×0.1‰×1647天），段金祥诉讼请求超出该范围，对超出部分该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判�如下：一、限湖南凯达财信投资有限责任公司在本判决生效之日起十日内给付段金祥逾期交房违约金137758.5元。二、驳回段金祥的其他诉讼请求。如果财信公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7499元，适用简易程序减半收取3749.5元，由段金祥承担2499.5元，湖南凯达财信投资有限责任公司承担1250元。上述款项已由段金祥垫付，财信公司在兑现本判决款项时将其应负担的受理费一并支付给段金祥。
上诉人财信公司不服判决，上诉称：一、被上诉人段金祥的主体不适格，商品房买受人不是本案被上诉人。涉案房屋的买受人是黄宏，上�人与被上诉人之间就涉案房屋不存在商品房买卖合同关系。被上诉人与黄宏之间的《二手房买卖合同》中明确约定由黄宏向被上诉人履行交房义务。《房屋权责委托书》不能证明被上诉人主体适格。上诉人对《房屋权责委托书》不知情。上诉人在《申请报告》上所署的意见（并就房屋质量整改义务，其性质是上诉人的单方、单务行为，不能构筑双方间的合同关系。二、被上诉人主张逾期交房违约金没有权源依据。本案诉争房屋在约定期限具备了交房条件，上诉人不存在逾期交房行为。三、本案已超过诉讼时效。上诉人应当在2007年5月28日交付涉案房屋，被上诉人主张延期交房的违约金的诉讼时效应从2007年5月29日起计算两年，即该时效止于2009年5月28日。被上诉人没举证其在2007年5月29日至2009年5月28日间向上诉人主张过延期交房违约金。四、上诉人免收物业费的行为亦说明原买受人黄宏已收房。五、本案的法律关系并不是一审法院认定的商品房预售合同纠纷，本案的段金祥与黄宏之间是二手房买卖关系，并不是本案合同当事人。本案法律关系认定错误导致本案法律适用的错误。六、一审法院认定双方是商品房预售合同纠纷，应当追加黄宏为当事人，遗漏了必须参加诉讼的主体。综上，请求二审法院：1、撤销原判，驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人段金祥答辩称：一、被上诉人主体适格。根据《中华人民共和国民法通则》第七十九条之规定，商品房买卖合同的权利可以依法转让。上诉人也完全事实上同意并协同办理了该房屋第一手买受人黄宏与被上诉人之间的房屋�有权转移手续。该房屋的收房时间为2011年12月2日。二、被上诉人主张逾期交房违约金，权源证据确凿。上诉人实际交房时间为2011年12月2日，该房屋逾期交房的时间为1647天。三、本案诉讼期间有效。该房屋的收房时间为2011年12月2日，本案诉讼时效应当为2013年12月1日前有效。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、本案被上诉人段金祥是否是适格的当事人？上诉人财信公司与案外人黄宏签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，案外人黄宏一直未收涉案房屋，且出具《房屋权责委托书》，将涉案房屋的《商�房买卖合同》的一切权利义务转让给被上诉人段金祥，段金祥受让了案外人黄宏关于涉案房屋的权利义务。被上诉人段金祥通过与上诉人财信公司协商处理有关涉案房屋的事实，可视为上诉人事实上知晓涉案房屋买卖合同权利义务转让的事实。故，被上诉人是本案的适格主体，原审法院认定为商品房预售合同纠纷并无不当。二、本案是否应当追加黄宏为当事人的问题，案外人黄宏将涉案《商品房买卖合同》的权利与义务一并转让给了被上诉人段金祥，退出了其与上诉人财信公司的商品房买卖法律关系。上诉人申请追加黄宏为当事人，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条关于追加当事人的规定，案外人黄宏不属于必须共同进行诉讼的当事人。对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。三、本案被上诉人段金祥主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题，按照《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋应当在2007年5月28日前交房，但实际交房在2011年12月2日。案外人黄宏2010年12月29日出具《房屋权责委托书》给被上诉人段金祥，被上诉人在受让涉案房屋权利义务时就应当知道上诉人逾期交房的违约事实，但其没有及时主张权利，直至2013年7月22日被上诉人才向上诉人发出《关于催促逾期交房违约金函》，主张逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于2年诉讼时效的法律规定，因合同中约定的违约金计算方式为按日计算，故本案中可予支持的逾期违约金应自段金祥于2013年7月22日向上诉人主张权利之日起往前计算2年，即2011年7月21日至2013年7月21日，又由于段金祥已于2011年12月2日接受涉案房屋，故本院对被上诉人段金祥主张的从2011年7月21日至实际交房之日2011年12月2日止的逾期交房违约金予以支持，对2007年5月29日至2011年7月20日止的逾期交房违约金因超过诉讼时效不予支持。四、逾期交房违约金计算标准是否过高的问题。按照涉案《商品房买卖合同》第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。该约定是双方真实意思表示，合法有效，故对于被上诉人主张按已付房款的日万分之三主张逾期交房违约金，本院予以支持。综上，上诉人财信公司应按已付房款的日万分之三支付被上诉人段金祥自2011年7月21日至2011年12月2日止的逾期交房违约金33875元（836421元×0.3‰×135�）。
综上，原审判决认定事实清楚，但对逾期交房的违约金认定及计算错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第00180号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第00180号民事判决第一项为“限上诉人湖南凯达财信投资有限责任公司在本判决生效之日起十日内给付被上诉人段金祥逾期�房违约金33875元。”
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3749.5元，二审受理费7499元，均由上诉人湖南凯达财信投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十二月二日
书 记 员 夏欢
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三�原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。