广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6106号
上诉人（原审被告）：广州源华房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：阮奕华，职务：董事长。
委托代理人：陈有火，广东君信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市三原物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：冯高，职务：董事长。
委托代理人：林协彬，该公司职员，通讯地址。
上诉人广州源华房地产开发有限公司（以下简称源华公司）因与被上诉人广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：三原公司为具备一级资质的物业服务企业。源华公司原为广州市越秀区东泰路28号首层、第2层、地下1层、地下2层房屋的产权人。2011年3月16日，广州市越秀区华逸锦轩大厦第一届业主委员会经房管部门批准备案。
2011年4月22日，三原公司（乙方）与广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》（于2011年5月10日办理备案），约定：甲方选聘乙方对华逸锦轩大厦实施物业管理服务，座落位置广州市越秀区东泰路华逸锦轩大厦28-32号，合同期限自2011年2月28日起至2016年2月27日止；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；本物业区域物业服务收费标准为高层住宅：1.6元／月·平方米，办公用房：2.4元／月·平方米，商业物业：8.0元／月·平方米；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前交纳；业主或物业使用人逾期支付物业服务费的每日按千分之一支付滞纳金；物业发生产权或者租赁权转移的，业主或者承租人应及时到物业服务企业变更相关资料，并应结清物业服务费用等。之后，三原公司一直对涉讼的华逸锦轩大厦提供物业服务至今。
因源华公司未缴纳物业服务费及垃圾费，三原公司曾向原审法院起诉源华公司，要求源华公司交纳涉讼场地自2011年3月1日起至2012年7月31日止的物业服务费、滞纳金及垃圾费。原审法院于2013年12月16日作出（2013）穗越法民三初字第947号民事判决书，其中查明：为证明三原公司承诺减免物业管理费的情况，源华公司向原审法院提交如下证据：一、三原公司于2009年1月26日向源华公司发出的《联络函》及附表，其中记载：按前物业管理补充协议，贵司应付我司一月份相关管理费如下（至2009年1月31日止）：大厦商场空置收费面积（1＋2层）1043.2＋1529.1＝2572.3㎡，应收费金额2572.3×8×20%＝4115.7元／月，该项费用由双方协商一致同意全额减免不计等。二、三原公司分别于2011年3月21日、2011年4月22日、2011年5月27日、2011年6月20日、2011年8月15日、2011年9月15日、2011年10月15日、2011年11月15日、2011年12月12日、2012年1月15日、2012年2月19日、2012年3月20日、2012年4月26日向源华公司发出的《联络函》（及附表）共13份，其中分别记载源华公司应付三原公司2011年3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月，及2012年1月、2月、3月大厦商场空置收费面积（1＋2层）1043.2＋1529.1＝2572.3㎡应收费金额2572.3×8×20%＝4115.7元／月，该项费用由双方协商一致同意全额减免不计等。源华公司于上述各份联络函中加盖印章，并注明：上述费用已核对，请按上述费用结算。三原公司对上述证据真实性无异议，但认为不能证明源华公司主张的情况。
为证明三原公司存在未履行对其物业管理的职责，源华公司向原审法院提交照片若干张，照片中反映涉讼商场内部空置及有少量杂物的情况。三原公司对上述照片真实性没有异议，但认为不能证明源华公司主张的情况。源华公司表示，涉讼商场从2011年3月至今一直空置，由源华公司上锁。三原公司无法进入涉讼商场。
该判决认为：三原公司与越秀区华逸锦轩大厦业主委员会于2011年4月22日签订的《物业服务合同》，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。该合同依法对华逸锦轩大厦全体业主均有约束力。因此，源华公司作为华逸锦轩大厦的业主，应当根据该合同的约定向三原公司交纳物业服务费用。因三原公司曾向源华公司发出过多份《联络函》同意减免源华公司应交纳的2011年3月至2012年3月期间涉讼商场的物业服务费，应视为三原公司对自己权利的合法处分。故三原公司现主张源华公司支付2011年3月1日至2012年3月31日期间的物业服务费及支付逾期付款违约金的诉讼请求依据不足，原审法院对此不予支持。至于2012年4月1日至2012年7月31日期间的物业服务费，源华公司仍应按约定向三原公司支付，并应计付逾期付款违约金。关于源华公司主张三原公司未履行物业管理职责的抗辩意见，源华公司提供的照片反映的是商场内部的情况，根据上述《物业服务合同》约定，三原公司应提供清洁卫生服务的范围并不包括属源华公司所有的涉讼商场位置，且源华公司亦表示涉讼商场从2011年3月起至今一直由源华公司上锁，三原公司无法入内，故源华公司上述抗辩意见依据不足。故判决源华公司向三原公司支付广州市越秀区东泰路28号首层及第2层从2012年4月1日起至2012年7月31日止的物业服务费（按每月8元?／平方米×2572.26平方米计）、逾期付款违约金（从2012年4月21日起至2012年7月31日止）及2011年3月1日起至2012年7月31日止的垃圾处理费（每月按18元计付）等。源华公司不服该判决，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2014年5月9日作出（2014）穗中法民五终字第1106号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
为证明三原公司存在未履行对其物业管理的职责，源华公司向原审法院提交照片若干张，照片中反映涉讼商场内部空置及商场门口有少量杂物的情况。三原公司认为该照片没有日期，不予认可。
为证明涉讼物业服务合同的签订违反《议事规则》的规定，源华公司向原审法院提交了《业主大会议事规则》、《关于业委会公章使用的声明》、《华逸锦轩大厦业主委员会公章使用登记表》。其中，《业主大会议事规则》第九条规定，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。《关于业委会公章使用的声明》记载，业主委员会副主任戴某、委员魏某、巢某向华逸锦轩大厦全体业主声明，华逸锦轩业主委员会公章由主任金某保管和使用，缺乏监管，为了避免法律纠纷，三位业主委员会成员特做如下说明：华逸锦轩业主委员会公章对外使用必须经委员会议通过决议，如果擅自个人用章，由此引起的纠纷和造成的一切后果其责任个人承担，与三位委员无关，且我们将保留追究其法律责任的权力。《华逸锦轩业主委员会公章使用登记表》记载，2011年4月22日申请办理签订物业服务合同事项的经办人一栏签名为“魏某、戴某”，批准人一栏签名为“金某”。三原公司质证称，对《业主大会议事规则》真实性不予认可；对《关于业委会公章使用的声明》认为与本案无关，对其真实性亦不予确认；对《华逸锦轩业主委员会公章使用登记表》，认为不能证明二人签名是他人假冒的。
此外，就涉讼的《物业服务合同》的效力问题，案外人敖某、黄某分别向原审法院起诉广州市越秀区华某锦轩业主委员会及本案三原公司，要求撤销涉讼的《物业服务合同》，原审法院为此于2014年11月11日作出（2013）穗越法民三初字第2688、2766号民事判决书，驳回了上述两案外人的诉讼请求。敖某、黄某不服该判决，提起上诉。现该案二审尚未审结。
2014年8月7日，三原公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：源华公司支付广州市越秀区东泰路28号102、202房物业服务费（从2012年8月1日起至2014年1月31日止，每月物业费为8元／每平方米×2572.26平方米，总计370405.44元）、滞纳金（即逾期付款违约金，从2012年9月1日起至2014年1月31日止，每日按上月所欠费用的千分之一计算，总计96202.5元）、垃圾处理费324元（每月18元）。
源华公司一审辩称：不同意三原公司的全部诉讼请求。一、华逸锦轩大厦业主委员会与三原公司签订的《物业服务合同》违反《物权法》和《物业管理条例》等法律规定，该合同未依法成立，对全体业主均无法律约束力。根据业委会的《议事规则》规定，业主委员会的决定应经半数以上委员同意，涉讼的物业服务合同是业委会主任金某个人以业委会名义签订，业委会公章登记使用表中2011年4月22日的经办人不是业委会成员本人的签名。部分业主已就此提出了撤销上述物业服务合同的诉讼［详见（2013）穗越法民三初字第2688、2766号案］。二、涉案商场为裙楼，商场门口为市政路，出入口临街，不经过小区的公共道路，自竣工后就一直空置，后因强制执行被法院查封。在源华公司委托三原公司提供前期物业管理时，双方就已约定免收物业管理费，三原公司每月以联络函的方式通知源华公司免收物业管理费，直到2012年3月。自2012年4月份开始，虽然三原公司未书面告知源华公司免收物业管理费，但商场的现状从未改变，三原公司也从未向源华公司提供任何物业管理服务，三原公司要求源华公司支付物业管理费无事实依据，也违反公平合理原则。三、《物业服务合同》的服务内容已包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运等工作，且物业服务费已包含该服务内容的相关费用，三原公司重复收取垃圾处理费无事实依据。而且，三原公司亦没有证据证明其已向有关部门缴纳了垃圾处理费。综上所述，请求驳回三原公司的全部诉讼请求。
庭审中，双方确认涉讼场地于2014年2月21日转移登记给新业主，现场地在进行装修。
自2012年8月1日起至今，源华公司未向三原公司支付过物业服务费。
本案诉讼期间，三原公司未能提供证据证明其已代源华公司垫付垃圾费。
原审法院认为：根据上述生效947号及1106号民事判决认定，源华公司提出物业服务合同无效，且要求中止本案审理，等待物业服务合同效力之诉的终审结果，但由于物业服务费债权主张是以物业公司已经投入经营成本为基础的，中止审理将影响物业管理正常进行，故在未有证据证明三原公司收费的合法性缺失情况下，本案应当依法裁判。三原公司、源华公司已经形成物业服务关系，对于2012年3月以前的物业管理费用，双方当事人已经协商一致处理意见，对于之后的费用是否继续减免，双方未达成一致意见。因此，依据合同约定，源华公司应按约定向三原公司支付物业管理费，及应计付逾期付款违约金。鉴于源华公司不同意支付物业服务费及逾期付款违约金，应当视为其对三原公司主张的违约金计算标准亦持有异议，据此，原审法院根据公平合理原则对三原公司主张的违约金酌情予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此外，三原公司提供的物业管理服务包括物业管理区域内共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等，并不包括物业管理区域外的垃圾清运工作，因此垃圾处理费与三原公司主张的物业服务费并无重叠，不属于重复收费。但因三原公司并未提供证据证明其已代源华公司缴纳了垃圾处理费，故三原公司现主张源华公司返还其代缴的垃圾处理费依据不足，原审法院对此不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、及参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，作出判决：一、被告广州源华房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州市三原物业管理有限公司支付广州市越秀区东泰路28号首层及第2层从2012年8月1日起至2014年1月31日止的物业服务费（按每月8元／平方米×2572.26平方米计）及逾期付款违约金（从2012年9月1日起至2014年1月31日止，每日以当月所欠费用为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告广州市三原物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8304元，由原告负担728元，被告负担7576元。
判后，上诉人源华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、三原公司与广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会（下称“业委会”）于2011年4月22日签订的《物业服务合同》，因违反《物权法》和《物业管理条例》等法律规定的合同成立条件，该合同未依法成立，对全体业主均无法律约束力。二、我司在一审法院提交的《公共设施设备费用分摊协议书》及联络函足以证明，三原公司已向广东欧亚龙某投资发展有限公司（下称“龙某公司”）收取了涉案商场的管理费，三原公司又向我司主张支付该管理费，属重复收费，其主张无事实依据。根据龙某公司与三原公司于2009年3月31日签订的《公共设施设备费用分摊协议书》的约定，自2009年4月1日起，涉案商城由龙某公司提供物业管理服务，三原公司未提供任何物业管理服务，且龙某公司按约定支付了涉案商城等物业以及公共设施设备的管理费，不存在拖欠三原公司管理费的情形。三、我司的涉案商场自竣工以来常年空置，且三原公司未提供任何物业服务，原审判决确定我司向三原公司每月支付高达2万多元的物业服务费，也同样违反了《民法通则》和《合同法》规定的公平合理原则。首先，我司的涉案商场为裙楼，自竣工后就一直空置，后因强制执行被法院查封。在我司委托三原公司提供前期物业管理时，双方就已约定免收物业管理费，三原公司每月以联络函的方式通知我司免收物业管理费，直到2012年3月。自2012年4月份开始，虽然三原公司未书面告知我司免收物业管理费，但商场的现状从未改变，三原公司从未向我司提供过任何的安保、清洁等物业服务工作，商场的共公区域常年被垃圾、尘土包围。根据《合同法》的规定，三原公司未按《物业服务合同》履行其义务的，我司有权拒绝支付物业服务费。况且，龙某公司已支付了涉案商场的管理费。其次，《物业服务合同》中规定商业物业的物业服务费为8元每月每平方米，业委会在签订该合同前从未公示过物业服务费的收费标准，更无征求商业物业的业主意见，我司也从未同意该收费标准。再次，按上述物业服务费标准收取物业服务费，应以三原公司按合同约定正常提供物业服务为条件，我司的涉案商场现状已决定三原公司未能提供物业服务，三原公司却能收取高额的物业服务费，显然不符合公平合理的原则，三原公司不劳而获的行为不应被法律所保护。四、根据广州市越秀区人民法院于2013年12月30日作出的《执行裁定书》【（2012）穗越法执字第7294-8号】确定，涉案商城的所有权及相应的其他权利归买受人杜克宏所有，即2014年1月我司并非涉案商场的所有人和使用人，三原公司主张2014年1月份的物业服务费无事实依据。据此，我司上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回三原公司的全部诉讼请求。
被上诉人三原公司辩称：一、源华公司称涉案商场是广东欧亚龙某投资发展有限公司管理，这不是事实，广东欧亚龙某投资发展有限公司向被上诉人交纳的设备分摊费不是物业服务费。二、我司认为执行裁定书真实有效，2014年1月份以后的物业服务费我司将向买受人收取。
在二审审理中，上诉人源华公司提交了三份证据：证据1、执行裁定书，证明涉案整个商场的所有权及相应的其他权利自2013年12月30日起转移给买受人杜克宏，三原公司无权向我司收取2014年1月份的物业管理费；证据2、证明（含所付营业执照、组织机构代码证、联络函及发票）和证据3、物业管理委托协议，证明涉案商场自2009年4月1日起由广东欧亚龙某投资发展有限公司经营管理，相关物业管理费用由该公司承担，该公司已向三原公司支付了2009年4月1日至2014年7月31日期间的物业管理费，三原公司又主张我司支付物业管理费，属重复收费。
针对源华公司提交的证据，被上诉人三原公司称：对证据1的真实性没有意见，2013年12月31日以后的管理费应当由买受人顾客承担。对证据2、3真实性予以确认，合法性也确认，对关联性不予确认，不能证明广东欧亚龙某投资发展有限公司已经交了物业管理费，因为发票写明设备设施维保费。
被上诉人三原公司表示无新证据提交。
经二审审理查明，原审查明无误，本院予以确认。
二审另查明，广州市越秀区人民法院于2013年12月30日作出（2012）穗越法执字第7294-8号民事裁定如下：“一、被执行人广州源华房地产开发有限公司名下的广州市越秀区东泰路28号102、202房的所有权以及相应的其他权利归买受人杜克宏所有；……”。在二审庭审中，源华公司与三原公司均确认广州市越秀区东泰路28号102、202房系本案涉案商场的全部面积。三原公司表示2014年1月份以后的物业服务费将向买受人收取。
案外人敖某、黄某分别向原审法院起诉广州市越秀区华逸锦轩业主委员会及本案三原公司，要求撤销涉讼的《物业服务合同》，原审法院于2014年11月11日作出的（2013）穗越法民三初字第2688、2766号民事判决书，驳回了上述两案外人的诉讼请求。敖某、黄某不服该判决，提起上诉。经本院二审，两案均作出驳回起诉的民事裁定。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
根据上述生效947号及1106号民事判决的认定，以及本院对案外人敖某、黄某分别起诉广州市越秀区华逸锦轩业主委员会及本案三原公司要求撤销涉讼的《物业服务合同》案件的终审裁定，源华公司在本案中仍提出涉案物业服务合同无效，理由不能成立，本院不予支持。
上述生效947号及1106号民事判决认定了三原公司对涉案场地进行物业服务管理，三原公司、源华公司已经形成物业服务关系，因为源华公司产权房屋被封闭，导致三原公司无法进入封闭区域提供公共区域物业管理服务，并不能证明三原公司没有按合同履行义务，不能成为源华公司拒绝支付费用的理由，该案判决源华公司应向三原公司支付2012年4月1日至2012年7月31日的物业管理费。根据上述生效判决的事实认定以及判决结果，本案仍认定三原公司对涉案场地进行了物业服务管理，三原公司与源华公司已经形成物业服务关系，源华公司应向三原公司继续支付2012年8月1日起的物业服务费。故源华公司以其已从2009年4月1日起将涉案场地交由龙某公司经营管理，不同意向三原公司支付物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。源华公司还以龙某公司已向三原公司交纳物业管理费为由，认为三原公司又向其主张物业服务费，属重复收费。因本案处理的是三原公司与源华公司之间的物业服务合同关系，龙某公司有否向三原公司交纳物业管理费以及交纳的费用是否物业管理费，属于三原公司与龙某公司之间的法律关系，本案对此不作调处。即使存在源华公司所述的情形，也应由三原公司与龙某公司之间协商或另寻途径主张处理。故源华公司该上诉主张，理据不成立，本院不予采纳。
因双方当事人在二审中均确认涉案场地于2013年12月30日已移交给新业主，故源华公司向三原公司支付的物业管理费应截止至2013年12月30日止。基于二审发生新的事实，原审判决第一项予以变更。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1937号民事判决第二项及案件受理费负担的决定；
一、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1937号民事判决第一项为：上诉人广州源华房地产开发有限公司应在本判决发生送达之日起7日内向被上诉人广州市三原物业管理有限公司支付广州市越秀区东泰路28号首层及第2层从2012年8月1日起至2013年12月30日止的物业服务费（按每月8元／平方米×2572.26平方米计）及逾期付款违约金（从2012年9月1日起至2013年12月30日止，每日以当月所欠费用为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）.
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费7576元，由上诉人广州源华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 余 盾
二〇一六年三月八日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵