湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00208号
上诉人（原审原告）：李格，女，1987年8月13日出生，汉族。
委托代理人：徐涛、万然，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行，住所地武汉市洪山区武珞路366号。
负责人：赵伟，该行行长。
委托代理人：黄辉，该行员工。
委托代理人：胡剑飞，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡小平，男，1961年3月25日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：王枫霞（系胡小平之妻），1962年11月19日出生，汉族。
委托代理人：胡小平，身份情况同前。
原审第三人：李友仙，女，1946年10月27日出生，汉族。
原审第三人：吴相启，男，1938年9月18日出生，汉族，住址同上，身份证号码：4201061938********。
以上两原审第三人的委托代理人：蔡晶晶、陶敬，湖北华隽律师事务所律师。
上诉人李格、中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行（以下简称邮政储蓄银行）因与被上诉人胡小平、王枫霞、原审第三人李友仙、吴相启房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第04230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，因双方当事人表示愿意庭外和解，根据最高人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条的规定，当事人庭外和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
2013年8月，李格向一审法院提起诉讼，请求判令：1、胡小平、王枫霞腾空房屋并交付房屋；2、胡小平、王枫霞支付逾期交房违约金及其他经济损失共计10，350元；3、本案诉讼费由胡小平、王枫霞承担。
李友仙、吴相启，请求判令：一、李格与胡小平、王枫霞之间的房屋买卖合同无效；二、胡小平、王枫霞履行将诉争房屋过户到李友仙、吴相启名下的合同义务；三、本案诉讼费用由李格与胡小平、王枫霞承担。
邮政储蓄银行请求判令确认其对诉争房屋享有抵押权。
一审法院查明：2002年3月21日，胡小平与李友仙签订《房屋权益转让协议书》一份，载明甲方（胡小平）与乙方（李友仙）就武汉市武昌区人民政府武泰闸地区综合市场建设办公室还建给胡必树（系胡小平之父），并由胡必树赠与给甲方的与乙方毗邻的一室一厅D型一套房屋权益转让事宜达成以下协议：一、甲方承诺其受赠的房屋所有还建结算手续及费用已与还建方结清，不存在其它未付清款项和费用，如在本协议生效后，仍存在需甲方支付的款项与费用，该费用与乙方无关，由甲方承担；二、房屋权益转让总金额为叁万柒仟元整；三、支付方式为本协议生效后，乙方向甲方支付叁万元，余款在甲方直接将房屋的所有权证办理到乙方名下时，由乙方向甲方支付；四、因办理产权证所发生费用，由甲方承担，乙方直接从余款中扣除；五、房屋转让总额包括水、电等附属设备的全部费用在内；六、甲方于本协议生效之日起，将房屋交于乙方使用和支配；七、甲方应协助乙方办理房屋所有权证手续，房屋所有权归乙方所有等。该合同签订后，胡小平、王枫霞即将该房屋交付李友仙，并由李友仙占有、使用至今。
2002年3月27日胡小平、王枫霞向李友仙出具收据，载明：今收到李友仙购买还建房一室一厅（45.85平方），共计人民币叁万元整。
2003年5月16日，胡小平、王枫霞与李友仙、吴相启签订《补充协议书》一份，载明甲方（胡小平、王枫霞）与乙方（李友仙、吴相启）就2002年3月21日订立的《房屋权益转让协议书》的有关事宜，达成如下补充协议：一、甲方胡小平、王枫霞系夫妻关系，胡必树、王家淑赠与给甲方胡小平的房屋系甲方共同财产，因原协议王枫霞未签字，为完善手续及协商相关事宜，甲、乙双方订立本补充协议；二、甲、乙双方于2002年3月21日订立的《房屋权益转让协议书》是双方真实意思表示，且双方已实际履行，甲方王枫霞对此无异议，甲、乙双方共同受该协议的约束，因该协议订立后已履行，双方确认该协议自订立时生效；三、考虑到邻里和睦，乙方自愿对甲方已支付给武汉市武昌区人民政府武泰闸地区综合市场建设办公室的水电设备费2，000元予以补偿，甲方将缴费凭证或证明交付乙方后，乙方见凭证后分别于2003年5月底以前和6月底以前，分两次每次1，000元交付给甲方；四、乙方按原协议及本补充协议履行义务后，不再承担经济上的给付义务。
2004年7月19日，胡小平、王枫霞与李友仙、吴相启签订《补充协议》一份，载明：一、乙方已按《房屋权益转让协议书》的约定向甲方支付了人民币叁万元整，余款柒仟元整，乙方应甲方的请求，同意分两次付清，在本协议签字生效时，乙方即向甲方支付人民币肆仟元，在乙方取得房屋产权后，乙方即向甲方支付余款叁仟元；二、甲方必须按双方的约定，协助乙方办理房屋产权证，若因甲方的原因致使乙方不能合法及时地取得房屋产权，则甲方应按协议总金额的25%承付违约责任；三、协议的其他条款不变，仍按双方订立的《房屋权益转让协议书》及2003年5月16日的《补充协议书》的约定履行。同日，胡小平、王枫霞向吴相启出具收条，载明：今收到吴相启购房款肆仟元整。
2005年7月20日，胡小平、王枫霞出具《申请办理过户产权》一份，载明：兹有申请人胡小平（胡必树之子），原住武昌区涂家沟91号，此房因拆迁还建后，受赠房于武昌武泰闸后街53号B栋门2门2-3房，建后为45.85平方（此房已办受赠公证），又于2002年3月此受赠房已卖给武昌武泰闸后街54号B栋1-1住户吴相启妻李友仙，鉴于三年前此房已卖给吴相启、李友仙，特申请武昌区房地产公司将我受赠房B栋2门2-3房在这次还建楼全部办理产权中要求直接办给买户吴相启妻李友仙。
2006年10月29日，胡小平、王枫霞出具《说明》一份，载明：根据双方协议约定，购房款总计叁万柒仟元，在协议生效后，李友仙已按约支付叁万元，余款柒仟元双方约定，在房屋产权办理到李友仙名下后一并支付，后因生活急需，我方请求李友仙另行再支付肆仟元，故在房屋产权尚未过户之前，李友仙依约将本应在产权过户后再支付的柒仟元先行支付了肆仟元，余款尚有叁仟元，2006年10月29日我方因同样原因，请求李友仙在剩余的尾款中再支付贰仟元，李友仙同意我的请求，又向我方支付了贰仟元整，该贰仟元我方已收取，现李友仙尚欠我方尾款壹仟元整。
2012年12月11日，胡小平登记办理武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3号房屋所有权证（昌2012012561），2012年12月25日，胡小平登记办理该房屋土地使用权证［武昌国用（商2012）第11483号］。
2013年2月24日，李格与胡小平签订《存量房居间（买卖）合同》，约定甲方（胡小平）所有的房屋坐落于武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3号，为钢混结构，建筑面积45.85平方米，房屋所有权证号为武房权证昌字第20120125**号，土地使用权证号为武昌国用（商2012）字第11483号，甲、乙方（李格）协商一致，上述房屋交易成交价为叁拾万元，付款方式为分期付款，签订合同当日支付甲方定金贰万元，贷款壹拾玖万元（具体以实际银行贷款审批为准），由贷款银行直接发放于甲方账户，待银行审批通过后于过户当日支付甲方首付款玖万元整（根据总价多退少补），房屋交易税费由乙方承担交易过程中的所有费用；甲方应在收到乙方全部房款30日内，房屋过户完成后腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，房屋交付乙方前甲方应结清水、电、物业费等相关费用，水电存折等由甲方过户给乙方，甲方应保持房屋现状和结构及水表、电表及配套设施的完整性（移交清单附后）；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的1%支付违约金，房屋移交清单为房屋内现有所有物品。
2013年3月11日，李格与胡小平登记办理了房屋所有权过户手续，将该房屋所有权登记在李格名下（所有权证号昌2013003186号），2013年3月15日，李格与胡小平登记办理了房屋土地使用权过户手续，将该房屋土地使用权登记在李格名下［土地使用权证号武昌国用（商2013）第2622号］。
2013年3月13日，胡小平出具收据一份，载明：今收到李格购买本人名下位于武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3室房屋首付款10万元整，其中包含定金1万元整。
2013年4月1日，李格与邮政储蓄银行签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款人（邮政储蓄银行）根据借款人（李格）的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为200，000元，贷款仅用于购买坐落于武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3室的房屋，建筑面积45.85平方米，贷款期限为240个月，借款人授权贷款人将贷款资金从李格账户划付至胡小平账户；本合同项下担保方式为抵押担保，抵押人李格自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3室房屋，权属证书为武房权证昌字第20130031**号，评估价值29.8万元，面积45.85平方米，所有权归属李格；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用，该合同还对违约及违约责任、争议解决方式等进行了约定。同日，邮政储蓄银行对该房屋进行了抵押权登记（房屋他项权证号昌2013001845）。2013年4月12日邮政储蓄银行向李格发放贷款200，000元，2013年4月15日邮政储蓄银行将该款项划付至胡小平账户。
一审庭审中，李格陈述购买房屋之前对诉争房屋进行了两次看房，第一次看房未进入房屋内，而是对楼上同户型房屋进行了查看，第二次看房由胡小平带领，对诉争房屋进行了查看，其对诉争房屋出租是知晓的，但以为胡小平会解决租户的问题，没有和租户联系过；胡小平陈述第二次看房因租户不在，由其找锁匠开门进入。
一审法院认为，案件的争议焦点为：一、关于胡小平、王枫霞就诉争房屋订立多重房屋买卖合同的效力问题；二、关于胡小平、王枫霞就诉争房屋订立多重房屋买卖合同的履行顺序问题；三、关于该房屋抵押权的问题。
一、关于胡小平、王枫霞就诉争房屋订立多重房屋买卖合同的效力问题。
1、针对胡小平、王枫霞与李友仙、吴相启签订的《房屋权益转让协议书》、《补充协议书》、《补充协议》，李格、邮政储蓄银行抗辩称胡小平、王枫霞未取得诉争房屋所有权即与李友仙、吴相启签订房屋买卖合同，违反了房地产管理法的规定，且该房屋当时为还建房，土地性质为划拨用地，不得任意上市交易，应当无效。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，胡小平、王枫霞与李友仙、吴相启于就武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3室房屋签订房屋买卖合同，该房屋占用范围内的土地使用权应同时转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，胡小平于2012年12月25日取得该房屋土地使用权证，胡小平转让该房屋占用范围内的土地使用权合法有效；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使胡小平在与李友仙签订房屋买卖合同时未取得该房屋的所有权，也不影响该房屋买卖合同的效力，更何况胡小平取得了该房屋的所有权；综上，胡小平与李友仙签订的《房屋权益转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且双方已实际履行，合法有效，该合同经王枫霞、吴相启以《补充协议书》、《补充协议》的形式予以追认，对胡小平、王枫霞及李友仙、吴相启均有约束力。
2、针对李格与胡小平、王枫霞签订的《存量房居间（买卖）合同》。李友仙、吴相启诉称及辩称胡小平、王枫霞与李格恶意串通，损害其利益，该《存量房居间（买卖）合同》应当无效。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李友仙、吴相启未提交证据证明李格与胡小平、王枫霞存在恶意串通的行为，应当承担举证不能的法律后果，对李友仙、吴相启的意见，不予采纳；李格与胡小平、王枫霞签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。
二、关于胡小平、王枫霞就诉争房屋订立双重房屋买卖合同的履行问题。
李格主张其已支付对价，并完成了房屋所有权过户登记手续，符合善意取得制度的规定，已经获得了诉争房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，善意取得制度适用的前提是无处分权人将不动产或动产转让受让人，而本案中胡小平、王枫霞系诉争房屋合法所有权人，并非无处分权人，故李格不能适用善意取得制度取得该房屋的所有权。此外，李格虽办理了房屋所有权登记手续，但法律规定不动产物权的登记作为物权的生效要件，并不意味着物权即由登记机构赋予，登记只是登记机构的公示确认，李格亦不能因办理了该房屋所有权登记即取得该房屋的所有权。
针对李格及李友仙、吴相启均要求胡小平、王枫霞履行与自己签订的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，合同双方当事人应当如实陈述合同标的物的真实情况，不得恶意隐瞒事实，损害他人利益，本案中，胡小平、王枫霞隐瞒已将该房屋转让十二年的事实，将诉争房屋再次出售，不惜承担对李友仙、吴相启的违约责任，以期达到更高获利的行为，与诚实信用原则明显相悖，该行为不应得到支持；李格作为购房人，在购买房屋时对诉争的房屋实际仅进行了一次查看，在明知房屋存在租赁他人且其与胡小平、王枫霞的房屋买卖合同中约定房屋内的所有物品应当移交的情况下，未与租户联系并核实相关情况，便签订房屋买卖合同；其行为与作为普通人在购买房屋此等重大事项应当具有的审慎注意的行为明显不符，与诚实信用原则相悖，该行为不应得到支持。此外，李友仙、吴相启已实际占有、使用诉争房屋十二年，在此过程中，该房屋的价值已发生了巨大变化，而李格尚未实际占有该房屋，从合同法立法维护交易稳定的精神来看，李友仙、吴相启要求继续履行合同的诉讼请求更符合法律的宗旨；再次，从各方利益平衡的角度来看，虽一方合同得以继续履行，另一方因合同履行不能仍可通过主张违约责任寻求救济，但李友仙、吴相启依据合同约定主张的违约责任明显不能弥补其损失，故李友仙、吴相启要求继续履行合同的诉讼请求更加能兼顾公平，平衡各方的利益；综上，对李友仙、吴相启主张胡小平、王枫霞履行将诉争房屋过户到其名下的合同义务的诉讼请求，予以支持；对李格主张胡小平、王枫霞腾空房屋，交付房屋的诉讼请求，因事实上已无法履行，不予支持。
针对李格主张的逾期交房违约金9，150元、租金1，200元。根据李格与胡小平、王枫霞签订的《存量房居间（买卖）合同》第九条“甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的1%向乙方支付违约金”的约定，李格主张不解除合同的违约金，因该合同实际已不能继续履行，经释明，李格亦不同意变更诉讼请求，故对李格主张的此项违约金，不予支持，李格可另行提起诉讼主张权利；李格主张租金1，200元，没有合同约定及法律规定，对此主张，不予支持。
三、关于该房屋抵押权的问题。
李格不能因善意而取得该房屋的所有权，亦不因办理了房屋所有权登记手续而当然取得房屋的所有权，李格以该房屋设立抵押进行贷款系无处分权人的处分，故邮政储蓄银行亦不因登记抵押权而当然取得该房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定，邮政储蓄银行虽登记设立了抵押权，但其未对诉争房屋权属情况进行严格审查，未与该房屋实际租住人核实，未对该房屋进行实际查看，不能证明其为善意；邮政储蓄银行也不能因善意取得该房屋的抵押权。综上，邮政储蓄银行主张其取得该房屋抵押权没有事实及法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回李格的诉讼请求。二、胡小平、王枫霞于本判决生效之日起十五日内履行将武汉市武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3号房屋过户到李友仙、吴相启名下的合同义务。三、驳回李友仙、吴相启其他诉讼请求。四、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行的诉讼请求。案件受理费12，412元，减半收取6，206元，由李格负担2，978元，胡小平、王枫霞负担2，978元（此款李友仙、吴相启已垫付，胡小平、王枫霞于本判决生效之日起十五日内给付李友仙、吴相启），中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行负担250元。
判后，李格、邮政储蓄银行均不服原判，向本院提出上诉。
李格的上诉请求为：一、撤销原审判决第一、二、四项；二、支持李格一审的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由胡小平、王枫霞共同承担。其上诉的主要理由为：一、关于李格是否善意取得房屋所有权，一审法院事实认定不清，适用法律错误。胡小平于2002年3月获赠诉争房屋，但房屋房产证、土地使用权证皆属胡小平之父胡必树，胡小平也未办理不动产物权变更登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，胡小平并未实质上取得房屋所有权，其转让房屋于李友仙、李相启的行为实属无权处分，不当然发生物权效力，2012年胡小平变更登记该房屋所有权，其转让房屋行为也于2002年自始无效，故李格有权要求胡小平腾退并交付房屋。李格受让该房屋时是善意的，并不知道该房已转卖，也支付了合理房屋价款30万，且已办理了房屋所有权转移登记手续，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定。因此，李格作为善意第三人已经合法取得房屋所有权，有权要求胡小平腾退并交付房屋。因此，一审法院认为法律规定不动产物权的登记只是登记机构的公示确认，李格不当然取得房屋所有权，实属枉法裁判，适用法律严重错误。同时，一审法院置我国不动产登记相关法律于不顾，否认不动产登记相关法律公信力，有损法律威严。二、关于李格是否有权要求胡小平、王枫霞支付逾期交房违约金和租金损失，一审法院事实认定不清，适用法律错误。李格与胡小平、王枫霞签订的房屋买卖合同，系双方真实自由意思表示，合法有效，一审法院也已认定。而且该《存量房居间（买卖）合同》第九条明确约定胡小平、王枫霞逾期不交付房屋的违约责任，即每日按照已付房购房款的0.05%支付违约金，李格作为房屋合法所有权人，有权要求合同相对方承担相应违约责任损失，并赔偿李格无居所居住造成的租金损失1，200元。因此，一审法院在认定合同有效的前提下，认为该合同无法履行就不能支付违约金的判由，以公权力严重剥夺李格的合法权利，不能体现合同法意思自由权利，实属于法无据。
邮政储蓄银行的上诉请求为：一、撤销原判，改判邮政储蓄银行对位于武汉市武昌区武泰闸河（后）街54号B栋2单元2层3号房屋享有抵押权；二、胡小平、王枫霞与李友仙、吴相启承担本案一、二审的案件受理费。其上诉的主要理由为：一、邮政储蓄银行依法属于善意取得本案诉争房屋项下的抵押权，应系本案诉讼房屋的抵押权人。2012年12月，胡小平在办理了本案诉争房屋的两证后，通过中介公司将本案诉争房屋挂牌销售，在此之前其与李格之间不相识，更无恶意串通行为。2013年2月24日，胡小平、李格与房屋中介公司三方签订《存量房居间（买卖）合同》。李格依约向胡小平支付了定金、购房款共计10万元，并向房屋中介公司支付了中介费用，胡小平亦依约将本案诉争房屋过户给李格。2013年4月1日，邮政储蓄银行与李格签订《个人购房借款及担保合同》，同年4月7日，李格与邮政储蓄银行为本案诉争房产办理了抵押登记，同年4月12日，邮政储蓄银行依约向李格发放了金额为20万元的购房贷款，用于向胡小平支付了购房余款。在邮政储蓄银行与李格之间办理购房贷款、抵押登记，以及胡小平与李格之间房屋买卖过程中，李格、胡小平均持有国家机关颁发的、合法有效的《房屋所有权证》、《房屋土地使用权证》。同时，邮政储蓄银行及李格已经分别支付了合理的对价，办理了诉争房屋的抵押登记和产权转让登记，邮政储蓄银行及李格已经尽到了审查义务，一审法院没有理由要求邮政储蓄银行不相信国家机关依法作出的登记行为。同时，一审法院在胡小平、王枫霞没有提交任何证据的情况下，认定“邮政储蓄银行虽登记设立了抵押权，但其未对诉房屋权属情况进行严格审查，未与该房屋实际租住人核实，未对该房屋进行实际查看，不能证明其为善意，不能因善意取得该房屋的抵押权”，属于证据采信错误和事实认定错误。邮政储蓄银行与李格之间签订和履行《个人贷款及担保合同》符合法律规定，属于善意的民事法律行为，双方亦于2013年4月7日为诉争房屋办理了抵押登记手续。因此，依据我国物权法第九条、第十四条、第一百零六条的规定，邮政储蓄银行依法属于善意取得本案诉争房屋项下的抵押权，邮政储蓄银行系该诉讼房屋的抵押权人。二、胡小平、李友仙、吴相启签订的《房屋权益转让协议》、《补充协议书》至今未生效，胡小平出卖诉争房屋的行为亦属于无权处分行为，一审判决认定事实和适用法律错误。2002年3月4日，胡小平与李友仙、吴相启签订的《房屋权益转让协议》第八条明确规定：“本协议经武汉市武昌区人民政府武泰闸地区综合市场建设办公室签字确认，并经双方办理公证后生效。”（判决书中未查明），而该转让协议至今未办理公证。我国合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”因此，胡小平与李友仙、吴相启签订的《房屋权益转让协议》及《补充协议书》均未生效。同时，本案诉争房屋系胡小平的父亲胡必树在2000年左右获得的拆迁还建房，产权人属于胡必树。直到2012年12月11日才依法登记在胡小平名下，在此之前未作过任何物权登记和赠与公证。在此之前，胡小平并未取得本案诉争房屋的所有权，胡小平与李友仙、吴相启签订《房屋权益转让协议》及《补充协议书》，出卖诉争房产的行为亦应当属于无权处分行为。因此，一审法院依据并未生效的《房屋权益转让协议》及《补充协议书》以及胡小平的无权处分行为，即认定“胡小平、王枫霞系诉争房屋合法所有权人”（见判决书第19页第3段），“李格不能因善意而取得该房屋的所有权，亦不因办理了房屋所有权登记手续而当然取得房屋的所有权，李格以诉争房屋设立抵押进行贷款系无处分权人的处分，故邮政储蓄银行亦不因登记抵押权而当然取得该房屋的抵押权”（见判决书第21页第3段），属于事实认定错误、适用法律错误。
被上诉人胡小平、王枫霞则表示，诉争房屋的所有权应为李格所有，胡小平、王枫霞与李友仙、吴相启之间的房屋买卖合同无效。
原审第三人李友仙、吴相启则要求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于《房屋权益转让协议书》、《存量房居间（买卖）合同》的效力问题。虽然胡小平、王枫霞在与李友仙、吴相启签订的《房屋权益转让协议书》时未取得诉争房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，胡小平、王枫霞与李友仙、吴相启签订的《房屋权益转让协议书》、《补充协议书》、《补充协议》均系当事人真实表示意思，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于胡小平、王枫霞与李格签订的《存量房居间（买卖）合同》的效力问题。虽然李友仙、吴相启认为胡小平、王枫霞在与李格之间存在恶意串通，但对此李友仙、吴相启没有提供相应的证据证实，故胡小平、王枫霞与李格之间签订的《存量房居间（买卖）合同》亦系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦应为合法有效。关于《房屋权益转让协议书》、《存量房居间（买卖）合同》两份合同应履行哪一份合同的问题。本案中，李友仙、吴相启按照其与胡小平、王枫霞签订的《房屋权益转让协议书》，支付了对价，实际居住争诉房屋十二年，履行了合同的全部义务，且在此期间李友仙、吴相启一直要求胡小平、王枫霞办理诉争房屋的过户登记手续，故李友仙、吴相启要求继续履行《房屋权益转让协议书》的诉讼请求符合法律的规定；反观李格与胡小平、王枫霞之间的房屋买卖行为，诉争房屋系“二手房”，作为买受方应慎之又慎，因此，实地查看诉争房屋的坐落、朝向，了解房屋现状等事宜也显得尤为必要。本案中，李格没有证据证明其在购买诉争房屋时，前去查验过诉争房屋，甚至得知诉争房屋已“出租”他人的情况下，李格也没有与“承租人”取得联系，李格的买受行为有悖于一般的交易惯例，本案应当履行胡小平、王枫霞与李友仙、吴相启签订的《房屋权益转让协议书》，因李格与胡小平、王枫霞签订的房屋买卖合同不能履行，故李格与胡小平、王枫霞之间《存量房居间（买卖）合同》应予解除，其上诉请求不应支持。李格基于《存量房居间（买卖）合同》解除而享有的相关权利，其可以向胡小平、王枫霞主张。关于诉争房屋的抵押权问题。因邮政储蓄银行对诉争房屋设立抵押权时，未对诉争房屋权属进行严格审查，特别是未对诉争房屋进行实地查验，核实诉争房屋实际居住人的相关情况，故邮政储蓄银行要求确认对诉争房屋享有抵押权的上诉请求，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12，921元，由李格负担12，421元、中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一五年四月二十七日
书记员 赖瑞文