广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民再11号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：江丽华，女，1979年4月20日出生，汉族，住湖南省桂阳县。
委托诉讼代理人：游珍玲，广东威格信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：史新辉，男，1970年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。
再审申请人江丽华因与被申请人史新辉房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）中中法民一终字第689号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2016年5月9日作出（2016）粤民申986号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人江丽华及其委托诉讼代理人游珍玲、被申请人史新辉的委托诉讼代理人张博洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江丽华申请再审称：一、有新证据证明史新辉未取得符合法律规定及合同约定的交楼交房标准的竣工验收报告，不具备合同约定的交楼交房条件，二审判决缺乏事实和法律依据。江丽华与史新辉签订的房屋买卖合同包括该标的物改造工程和装修工程两大部分，史新辉应当按照房屋买卖合同及附件一、二所载明的内容对富荣阁6～23层房屋进行改造和装修，取得改造基础工程竣工验收报告和改造后的装修工程全部结束后的竣工验收报告后才能交楼交房，但新证据证明史新辉未取得也未向法院提供符合法律规定、合同约定的涉案标的物6～23层的装修工程竣工验收报告。二、史新辉在二审期间提交的两份6～12层装修合同及10张现金收款收据不是新证据，而是非法证据。上述10张现金收款收据没有一点折痕，肉眼可以看得出是二审时同一时间形成的，且总计6396000元的收款收据都是现金交易，有悖常理。江丽华申请对上述证据形成时间进行鉴定未获准许。二审判决将存有争议、瑕疵的证据作为定案依据于法相悖。二审据此认定2012年11月30日前富荣阁6～12层已装修完毕符合交楼交房条件，缺乏充分的事实证据和法律依据。三、江丽华于一审2013年5月6日到现场即富荣阁8楼9楼拍照，证实大楼还在装修中，当时10楼以上还未装修，说明富荣阁6～23楼房屋未完工，涉案房屋不能交付使用。史新辉虽有异议但未提供任何反证。四、江丽华等购房者在办理产权过户手续前，史新辉都拒绝了购房者的看房要求，2013年2月交楼交房时间到时，史新辉不但拒绝江丽华看房，更未能在通知交房交楼的时间交楼交房，存在明显欺诈和严重违约行为。五、史新辉偷税漏税，不能按时交楼交房，经催告后在合理时间内仍未履行，江丽华可以解除房屋买卖合同。2013年1月，江丽华与史新辉到国土局办理涉案房屋产权过户手续时，史新辉强迫江丽华按实际购房价的一半重新办理购房合同和缴纳税费，江丽华不同意。到3月1日，江丽华电话要求史新辉按实际购房款办理过户手续，否则解除房屋买卖合同，史新辉嫌江丽华麻烦多事，同意解除合同，据此双方都停止办理过户手续。综上，史新辉未能遵守承诺，既不能在约定时间内交楼交房，又不能遵守承诺解除合同，请求撤销一、二审判决，支持其一审诉讼请求。
史新辉辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。一、房屋验收是行政法律关系而不是民事法律关系，如果认为验收不具有合法性，应经过行政复议或者行政诉讼程序解决。在此之前，房屋验收的法律效力是不容置疑的。二、涉案房屋是二手房，包含改建和装修两部分，改建是改变整栋楼的主体结构，是经过规划和验收的。但装修只是二手房的室内家装，依据常理是不需要报建和验收的。涉案房屋已经办理房产证，若不通过竣工验收或消防验收，是无法办理房产证的。三、江丽华曲解“收楼”词汇含义，通常我们所说的“收楼”是指对房屋的交付行为而不是对整栋楼的交付行为，因为买受人购买的只是合同约定的单套房屋而不是整栋楼，史新辉向买受人提供个性化的装修服务，因此江丽华要求在购买后就让整栋楼完全停工，在客观上是无法做到的。史新辉在本案中并无违约行为，江丽华请求解除合同没有依据，请求维持原判。
江丽华向一审法院起诉请求：1.解除富华道10号公寓房屋买卖合同；2.史新辉向江丽华返还购房款288226元及利息（从2013年1月18日起至返还款项之日止，按银行同类中期贷款利息计算）；3.双倍返还定金20000元；4.赔偿江丽华经济损失10000元；5.本案诉讼费和其他费用由史新辉承担。一审诉讼中，江丽华将其诉讼请求第2项变更为利息从2011年10月13日起至返还款项之日止；第4项变更为违约金86467.8元（288226元×30%=86467.8元）；第5项为本案诉讼费和其他费用1350元由史新辉承担。
一审法院认定事实：2011年10月13日，江丽华与史新辉签订房屋买卖合同，约定江丽华向史新辉购买位于中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁918房，房屋价款为288226元；在签订合同之日起不超过360个工作日内交付房屋使用和办理过户手续；如因史新辉原因延迟办证的，史新辉以总楼价为基数按日息万分之五向江丽华支付违约金，如因史新辉证件不齐导致不能办理过户手续，史新辉必须无条件退回江丽华已支付史新辉的房款，并支付江丽华所付的房款5％的违约金。江丽华于2011年10月7日向史新辉支付定金10000元，10月25日支付房款134226元，2013年1月18日支付房款144000元，共288226元。2011年10月25日江丽华支付了银行按揭律师费550元、评估费500元，11月2日江丽华支付了律师见证费300元。在合同约定签订合同之日起不超过360个工作日内史新辉未能将涉案房屋交付江丽华使用。另查明：史新辉在2013年1月12日以书面形式通知江丽华于2013年1月30日前收楼和办理过户手续，江丽华确认收到通知。江丽华称其于2013年1月18日办理过户手续后，史新辉拒绝让其去看房，此后，史新辉一直未能让江丽华看房和收楼。在诉讼期间，一审法院承办法官为查明涉案房屋可否交付使用，前往涉案房屋实地查看，但史新辉拒不配合法官进入涉案房屋实地查看。再查明：根据江丽华申请，一审法院依法通知韦某、周某、唐某出庭作证，三人均证明听到史新辉承诺将购房款退回江丽华。
一审法院认为，江丽华与史新辉经签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定及房屋的实际交付时间，史新辉应当于2011年10月13日起360个工作日内即2013年3月21日前将案涉房屋交付江丽华使用。因史新辉的自身原因导致在规定期限内未能将涉案房屋交付江丽华使用，史新辉应当承担违约责任。虽然史新辉称其以书面形式通知江丽华收楼和办理过户手续，但江丽华要求查看涉案房屋，史新辉拒绝。一审法院工作人员前往涉案房屋实地查看，史新辉亦不配合法院工作人员进入涉案房屋实地查看。史新辉不让他人查看涉案房屋，说明涉案房屋在规定期限内未能交付使用。现江丽华要求解除双方签订的房屋买卖合同，并由史新辉返还江丽华已付的购房款288226元及利息的诉讼请求，理据充分，予以支持，但对其主张利息计算至返还之日止不妥，宜计算至本判决指定的履行期限之日止。对于江丽华请求史新辉双倍返还定金20000元、支付违约金86467.8元的问题，因返还的购房款已含定金部分及相应利息，合同中没有明确该违约责任，故对该两项请求不予支持。对于江丽华请求史新辉支付律师见证费、银行按揭律师费、评估费1350元的问题，因合同中已明确该费用由江丽华承担，故对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2013年12月23日作出（2013）中一法沙民一初字第473号民事判决：一、解除江丽华与史新辉于2011年10月13日签订的富华道10号公寓房屋买卖合同；二、史新辉向江丽华返还购房款288226元及利息（利息计算方法：以10000元、134226元、144000元为基数,按中国人民银行的同期同类贷款利率，分别从2011年10月13日、2011年10月25日、2013年1月18日起计算至判决指定的履行期限之日止)；三、驳回江丽华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间向履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7241元，由江丽华负担1971元，史新辉负担5270元。
史新辉不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决并依法改判。
史新辉二审中提交：证据1.（2014）中中法民一终字第116号、117号民事判决书，拟证明本案的证人韦某、唐某是相关联的案件当事人，与本案当事人史新辉存在利害关系；证据2.装修工程合同书及工程款付款收据，拟证明涉案房屋已经在2012年11月30日之前全部装修完毕；证据3.快递单回执，拟证明史新辉曾书面请求一审承办人到涉案房屋现场勘查装修情况。经质证，江丽华对证据1的关联性不予确认，对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3的真实性、关联性不予确认。江丽华提交照片一组作为二审新证据，用以证明涉案楼盘仍在装修，不符合交付条件。经质证，史新辉确认涉案楼盘部分房间仍在装修，但并非江丽华购买的房屋，江丽华购买的房屋已经装修完毕。二审另查明:史新辉与江丽华签订的富华道10号公寓房屋买卖合同还约定：该商品房交易、办理过户等所需缴纳的税费由买卖双方各自承担。其中，该商品房的测量费、签约及办理按揭所需的律师费、评估费、工本费等由买方江丽华承担。史新辉应于签订本合同之日起不超过360个工作日内将该商品房交付给江丽华使用，因不可抗力影响交楼时间，史新辉可相应顺延，而无需支付违约金。交楼标准约定了外墙、内墙、地面、门窗、卫生间、阳台、厨房等具体装修标准作为认购合同附件内容。双方于收件时间2013年1月18日到中山市国土资源局办理房产过户手续，因未缴纳税费已作退件处理，涉案房屋目前的权属人为史新辉。一审庭审中江丽华明确其解除合同的原因是史新辉没有如约交楼、同意退款、史新辉为逃避税收没有开具全额发票。又查明：装修工程合同书约定史新辉将中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁第8～10楼共计120套房间的室内装修部分工程分别承包给杜某、钟某，约定水电铺砖等基本工程工期为2012年7月15日至2012年11月15日，造型天花乳胶漆橱柜安装等二期工程工期为2012年8月1日至2012年11月30日。收款收据显示，合同签订后，史新辉按进度支付工程款。杜某、钟某二审期间出庭作证，证实其承包涉案商品房的装修工程，相应装修工程已于2012年年底完工。再查明：江丽华申请证人韦某、周某、唐某作为证人出庭作证，韦某、唐某是（2014）中中法民一终字第116、117号案件的当事人，该两案与本案案情基本一致，韦某、唐某与史新辉存在房屋买卖合同纠纷。周某在证言中称当时通话时江丽华告知其对方是史新辉，韦某与唐某称从通话声音分辨通话对方是胡某1。除上述事实外，二审对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院二审认为，本案争议的焦点是江丽华与史新辉签订的房屋买卖合同是否能够解除。江丽华主张解除合同原因之一是史新辉未按合同约定交楼，双方签订的富华道10号公寓房屋买卖合同并未约定逾期交楼江丽华享有合同解除权，即江丽华不享有约定的合同解除权，且江丽华亦未充分举证证明史新辉有拒绝继续履行合同义务因而可行使法定解除权的情形。另江丽华称其与史新辉就解除合同退还房款曾达成一致意见，并申请韦某、周某、唐某作为证人出庭作证，韦某、唐某与史新辉之间存在房屋买卖合同纠纷，韦某、唐某对该纠纷的生效判决不服，正准备申请再审，本案的审理与其有直接的利害关系，故对其证言不予采信。周某证言中所述的通话对象与韦某、唐某的陈述相矛盾，对其证言亦不予采信。史新辉对协商解除合同退还房款不予确认，江丽华提交的证据亦不足以证实其主张，故对江丽华称与史新辉协商一致解除合同的主张不予支持。史新辉与江丽华是房屋买卖关系，史新辉已于2013年1月12日向江丽华发出过户、收楼须知，江丽华亦已经收到该通知并去办理过户手续，江丽华称史新辉未按照合同约定交楼理据不足，不予支持。史新辉与江丽华于2013年1月18日在中山市国土资源局办理了涉案房屋的房地产转让手续，交易未完成是当事人未按照规定交纳税费所致，不能完全归责于史新辉。至于江丽华主张史新辉未按约定履行交楼手续，史新辉提供了装修工程合同书及工程款支付凭证，杜某、钟某亦证实其承包涉案商品房的装修工程，相应装修工程已于2012年年底完工。江丽华虽提供了部分图片拟证实涉案房屋尚未装修完毕，但上述图片均不足以证实该图片拍摄的就是涉案房屋现场图片，故采信史新辉的证据，认定涉案房屋在2012年11月30日前已装修完毕。一审判决以未能进入涉案房屋查看就认定涉案房屋在规定期限内未能交付使用，并判决解除合同属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，本院于2014年9月2日作出（2014）中中法民一终字第689号民事判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第473号民事判决；二、驳回江丽华的全部诉讼请求。一、二审案件受理费各7241元，均由江丽华负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
再审中，江丽华提交如下证据：1.《中山市住房与城乡建设局关于江丽华申请信息公开的复函》及附件：《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示备案机关处没有盖章，未对消防、通风、空调、电梯、燃气系统进行验收，验收不符合相关规定，存在安全隐患；2.《建设工程规划许可证》及附件，证明住宅规划面积为750.21㎡，性质为商住，用途发生变更；3.《中山市建设工程验收批复书》和《竣工验收备案登记证》，载明备案登记面积为608.12㎡，与规划面积750.21㎡不符，说明备案竣工范围不含装修工程，该工程未通过全面竣工验收，存在安全隐患；4.江丽华于2014年12月在涉案现场拍摄的房屋质量问题照片36张，以证明涉案房屋及走廊出现严重质量问题，未达到国家法律规定的竣工验收收楼标准，存在安全隐患；5.富荣阁7～21层平面图，以证明改造工程面积超出规划许可面积；6.富荣阁6～23层平面图，以证明改造工程未经全面竣工验收，存在安全隐患；7.证人杜某电话录音记录，以证实史新辉二审期间提供虚假证据，被二审采信；8.国有土地使用证及富荣阁6～21层原住宅平面图，以证实工程未全面竣工验收；9.（2014）中中法民一终字第514、745号判决书，以证实史新辉拒绝所有业主看房，拒绝法院调查核实工程进展情况等。经质证，史新辉确认证据1、2、3、5、6、8的真实性合法性，但不能证明涉案房屋的验收不合法，只能证明已经经过验收；对证据4、7不予确认；确认证据9的真实性合法性，但不能证明史新辉拒绝看房。
再审中，江丽华申请证人杜某到庭作证。杜某证实：其做涉案房屋泥水方面装修，总的工程款是170多万元，史新辉有时候支付现金有时候通过银行转账；其装修工程是2012年11、12月开工，2013年7月或8月完工；其退场时，其他装修也在做收尾工作；其与史新辉事先没有签合同，史新辉另案提交的装修工程合同和收款收据是二审开庭前一个月之内签的，是假的，只有签了史新辉才给其装修款；其二审出庭作证的证言是假的，不那样说就没有钱拿了。经质证，江丽华认为，杜某的证言说明他在二审期间作伪证。史新辉未当庭发表质证意见，后提交书面意见，认为杜某装修合同中的部分项目在实际施工中是由胡某2承揽并收取工程款的，因一审时胡某2在外地无法出庭，因此由杜某顶替。杜某所称其施工完毕后仍然有人在施工情况属实，即钟某负责的部分装修内容。因钟某的施工项目必须在杜某负责的项目完工后才能开展，而钟某的施工仍然是在交楼期限截止之前完工。
再审中，史新辉提交中山市公安消防局《建设工程消防验收意见书》及《中山市公安消防局消防业务更正表》，以证实富荣阁6～23层住宅改造建设工程于2012年5月经消防验收合格。经质证，江丽华对证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认定即使该证据是真实的，也是仅针对改造工程现状有效，并不代表2012年5月之后住宅改造装修工程进行了消防装修竣工、消防验收；且该意见书已明确：已验收的建筑如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向公安机关消防机构申报。
经再审查明：根据江丽华提供的《中山市住房与城乡建设局关于江丽华申请信息公开的复函》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建筑工程竣工验收报告》《建设工程规划许可证》，以及史新辉提供的《建设工程消防验收意见书》《中山市公安消防局消防业务更正表》等证据可以证实，富荣阁住宅改造建设工程于2011年3月经规划部门许可，于2011年6月申请报建，并于2012年5月经综合验收合格。根据房屋买卖合同附件1的交楼标准，双方对918房内、外墙、地面、门窗、卫生间、阳台装修标准均作出约定，房间还应配备空调、双人床等电器和家具等设施。根据合同约定，史新辉应于2011年10月13日签订该合同之日起不超过360个工作日内将房屋交付使用。根据江丽华一审提供的照片及再审期间证人杜某证言，富荣阁泥水装修工程到2013年7月或8月完工，完工后还有其他施工队在收尾，证实直至2013年4月10日江丽华起诉请求解除合同时，涉案房屋装修工程并未完工，亦未经过消防验收。
本院再审认为，本案争议的焦点是江丽华与史新辉签订的房屋买卖合同应否解除。根据再审查明的事实，史新辉逾期交楼，迟延履行合同主要义务，且经催告仍未在合理期限内履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，江丽华有权解除合同。一审根据江丽华提供的大量照片，并结合法官实地查看涉案房屋被拒等情况，认定涉案房屋在规定期限内未能交付使用。二审期间，史新辉提供装修合同、收款收据，申请证人杜某、钟某出庭作证，二审据此认定涉案房屋在2012年11月30日已完工。但再审期间，江丽华又申请杜某出庭作证，杜某证实其在二审所作证言虚假，如不作证史新辉不给工程款，装修合同及收款收据都是后补的，与实际不符，其于2013年7或8月装修完毕后离场，当时还有其他施工队在收尾。该证据与史新辉二审期间出具的证据相冲突，故对史新辉二审期间提供的装修合同及收款收据等证据不予采信。根据江丽华提供的证据可以证实，直至2013年4月10日江丽华起诉请求解除合同时，涉案房屋装修工程并未完工，不具备交楼条件，对江丽华解除合同的诉讼请求本院予以支持。因双方未在合同中对逾期交楼违约金作出约定，故对江丽华关于按房屋总价款的30%即86467.8元支付违约金的请求不予支持，而应按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。
综上所述，江丽华的再审申请部分成立，原二审判决认定事实有误，应予纠正。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）中中法民一终字第689号民事判决；
二、维持广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第473号民事判决。
二审案件受理费7241元，由史新辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 理
审判员 薛焕彬
审判员 蔡惠群
二〇一八年九月十三日
书记员 孙静杏