浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第964号
上诉人（原审原告）金倩。
委托代理人王力、徐建明。
被上诉人（原审被告）浙江德信金沙置业有限公司。
法定代表人费忠敏。
委托代理人罗弘韬、陈丽媚。
上诉人金倩因与被上诉人浙江德信金沙置业有限公司（以下简称德信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市经济技术开发区人民法院（2013）杭经开民初字第1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2010年4月4日，金倩、德信公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号2010预1063461，约定：金倩向德信公司购买位于杭州经济技术开发区早城4幢1单元104室商品房，该房建筑面积112.81平方米，属框剪结构，设计用途为一般住宅，层高为2.8米，房屋价款人民币2227998元，付款方式为签订合同之日支付首付款677998元，剩余房款1550000元办理商业按揭贷款，德信公司应于2012年10月31日前向金倩交房。合同中还约定：本住宅小区1幢、4幢地下室（储藏室）及下沉式庭院的所有权归出卖人所有，使用权归1幢、4幢一层买受人专用，其他业主对此放弃使用权。合同签订当日，案外人陈立波以转账的方式为金倩向德信公司支付了涉案房屋首付款677998元。2010年4月7日，金倩与杭州联合农村合作银行四季青支行签订个人购房担保借款合同，合同约定金倩向该行贷款1550000元，用于购买涉案商品房，贷款期限为360个月，自2010年4月7日起至2040年4月6日止。2012年10月16日，德信公司通知金倩交房。2012年10月21日，金倩发函德信公司要求退房。同月24日，德信公司回函金倩认为金倩要求退房缺乏事实和合同依据，德信公司不予接受，请金倩继续履行合同。2013年9月22日，根据金倩的申请浙江省杭州市钱塘公证处对涉案房屋现状进行拍摄，并出具了（2013）浙杭钱证内字第10904号公证书，金倩为此支出公证费3000元。另查明，涉案杭州经济技术开发区早城4幢商品房，于2009年8月开工建造，于2012年9月13日竣工验收合格。金倩起诉请求判令：一、解除金倩、德信公司双方于2010年4月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》（2010预1063461）；二、德信公司退还金倩购房款2227998元；三、德信公司按已付购房款的5%支付违约金111399.9元；四、德信公司赔偿金倩损失561074.53元（包括金倩已支付的银行按揭贷款利息274274.53元、金倩应支付的首付款借款利息283800元、公证费3000元。已支付的银行按揭贷款利息暂计算至2013年11月20日，之后至实际退还购房款之日的利息仍按银行同期按揭贷款利率计算；应支付首付款借款利息暂计算至2013年11月4日，之后至实际退还购房款之日的利息仍按月利率1%计算）。
原审法院认为，金倩、德信公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关的法律规定，应确认有效，金倩、德信公司双方应依约履行各自的义务、行使各自的权利。现金倩认为德信公司交付的商品房不是跃层房屋、地下室内设有公共排污管道、庭院内设有变电箱和排水泵，因此，涉案房屋不能满足金倩的正常居住，故金倩的购房合同目的不能实现，请求解除合同。对此，原审法院认为，首先，根据双方签订的买卖合同，涉案房屋的层高为2.8米，建筑面积为112.81平方米，金倩对地下室（储藏室）及下沉式庭院仅享有使用权；其次，涉案商品房经建筑工程竣工验收，系合格工程，表明该商品房达到住宅用途。因此，金倩以购房合同目的不能实现为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回金倩的诉讼请求。案件受理费30004元，减半收取15002元，由金倩负担。金倩于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费。
宣判后，金倩不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，本案被上诉人提供的房屋竣工验收合格资料与涉案房屋交付时现状不一致。一审判决书在第7页第二自然段：“另查明，涉案杭州经济技术开发区早城4幢商品房，于2009年8月开工建造，于2012年9月13日竣工验收合格”。该认定是错误的。理由是：1、被上诉人所提供给法院验收合格的早城4幢商品房（具体涉案房号为早城4幢l单元104室），该幢虽于2012年9月13日竣工验收合格，但这仅仅表明涉案房屋在2012年9月13日这个时点是符合规划、具备交付条件的；2、被上诉人实际通知交房的时间为2012年10月16日，此时被上诉人已经将2012年9月l3日通过竣工验收的房屋进行了涉及到主体结构的变更，该变更未通过任何审批和验收，变更后的涉案房屋不再符合规划和验收条件，更不再具备交付条件。3、被上诉人为什么会在2012年9月13日之后将通过竣工验收的房屋进行重大变更呢这是因为：①涉案房屋原规划设计一层为单独套房，地下室为存放公共排污管道的公摊地下室，即：一层房屋与地下室不连通，更非跃层结构；②被上诉人想把地下室当成商品房销售掉，于是在向上诉人售房时即承诺房屋为跃层结构，以地下室名义上赠与、实际上在一层房屋上加价的方式销售给了上诉人；③涉案房屋要想做成跃层结构，必须一层房屋和地下室上下连通，这除了在一层开洞之外，别无它法；④基于此，被上诉人才会在2012年9月13日之后将通过竣工验收房屋一层客厅走廊处开了一个面积约为1.5平方米的大洞。这样，形式上既逃避了政府相关验收部门的监管、通过验收，又符合了和上诉人关于房型结构的约定。但是一个事实无法改变，被上诉人将通过竣工验收的房屋进行了重大改造，改造后的房屋未经任何审批和验收，不再符合当初的竣工验收条件，也不再符合时下的交付条件。但这仅仅是被上诉人为应对房地产开发主管部门备案的法定验收资料。事实上被上诉人交付上诉人的涉案房屋，与该幢验收合格并备案给下沙区规划局的图纸不相符，也与双方所签订的购房买卖合同的图纸不相符（合同与规划图纸一致）；换言之，上诉人的涉案房屋与被上诉人提供的竣工验收合格的涉案房屋并不相同，即：本案被上诉人通过竣工验收的房屋并不是实际交付给上诉人的涉案房屋，而是被其改建过的、并未通过竣工验收的涉案房屋，不具备交付条件。二、一审判决关于上诉人以购房合同目的不能实现为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据的认定完全错误。理由如下：1、上诉人与被上诉人双方在商品房预售合同签订之时约定了上诉人所购买的涉案房产即为跃层结构。理由为：①根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十九条第5项第（6）目约定：涉案房屋的地下室归上诉人专用：地下室“专用”即表明所购买的房屋结构为跃层（一套住宅占两个楼层，有内部入口联系上下层），若按被上诉人所说非跃层，则其地下室因没有任何入口而无法使用，显然不符合购房合同中所述“专用”的约定；②从房屋的交付现状可以证实：事实上，被上诉人实际建造的、于2012年10月交房时交付的涉讼房屋已是跃层式结构，只不过是非法跃层，违章建筑，故被上诉人负有向上诉人交付合法跃层结构房屋的义务；2、被上诉人在与上诉人签订买卖合同之初（地下室归买受人专用的跃层结构）即存在不诚信的违规行为。理由是：①上诉人提供的买卖合同图纸和涉案房屋在规划局备案的图纸，明确标识涉案房屋地面为全封闭，无上下连接的口子，但被上诉人在向上诉人售房和签订买卖合同时均明确涉讼房屋可做跃层使用，真实交房的现状有连接地下室的口子，也系跃层结构。即：合同、规划与事实、被上诉人的承诺均不一致；②被上诉人在签订合同时就以违规谋取非法利益为目的，将公建配套（地下室）赠送并加价在销售合同中，实为变相销售。被上诉人的这种行为使得上诉人购买合法跃层房屋的合同目的自始至终都不能实现。3、被上诉人现欲交付的跃层结构房屋（带地下室）未通过竣工验收，更不具备交付条件；4、因被上诉人不能按买卖合同要约的内容交付合法的跃层结构房屋（上下2层必须符合政府审批的规划图纸要求），致使上诉人签订房屋买卖合同的目的不能实现的事实清楚、法律依据充分，故依照《合同法》第九十四条第（四）项之规定，上诉人应享有解除合同的权利。三、上诉人还享有依约解除合同的权利，对此，一审判决未做任何认定和评述，造成判决结果错误。理由为：l、被上诉人欲交付的涉案房屋是被其改建过的违章建筑，不具备交付条件；2、被上诉人欲交付的涉案房屋与双方合同约定不符；3、被上诉人欲交付的涉案房屋内存有大量公共设施，从居住的基本条件、公共设施的维护和安全考虑，根本无法用于私人居住；4、被上诉人至今未能依约交付合法房屋，视为逾期交房。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十条：被上诉人逾期交房超过90日，上诉人有权解除合同。请求撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人德信公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，上诉人要求解除合同缺乏事实和法律依据。（一）、被上诉人交付的涉案房屋符合同约定和法律规定。上诉人诉称一审法院对“涉案房屋于2012年9月13日竣工验收合格”的认定错误显然与事实不符，一审法院对相应事实的认定符合客观实际和法律规定。根据被上诉人提供的《竣工验收备案表》显示竣工验收日期为2012年9月13日，该竣工验收备案表已取得相关建设工程主管部门同意备案。根据《建筑法》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规，竣工验收通过备案能证明工程竣工验收合格，且竣工验收同意备案的前置程序是取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。因此，一审法院认定“涉案房屋于2012年9月13日竣工验收合格”符合客观实际和法律，并且根据《商品房买卖合同》第九条规定，被上诉人交付的涉案房屋亦符合同约定的条件。（二）双方签订的《商品房买卖合同》合法有效且被上诉人已经充分履行合同义务，上诉人要求解除合同缺乏事实和法律依据。1、双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意愿并未违反我国法律强制性规定。2、被上诉人在《商品房买卖合同》约定房屋交付期限之前即2012年10月31日前已经通知上诉人交房，且上诉人亦收到交房通知并到了交付现场。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被上诉人已经履行《商品房买卖合同》中约定的交付义务。3、被上诉人所交付的房屋已经通过竣工验收，并符合合同约定条件。因此，上诉人适用《商品房买卖合同》第十条逾期交房超过90日解除合同缺乏事实和法律依据。二、上诉人在上诉状的多处表述均颠倒黑白，没有事实和法律依据。（一）、上诉人称其所购买的涉案房产为跃层结构没有事实和法律依据。首先，双方签订的《商品房买卖合同》合同条款均未出现涉案房产为跃层结构的内容；其次，根据《商品房买卖合同》第三条约定“……该商品房合同约定建筑面积共112.81平方米……”能明确上诉人所购房屋所有权对应面积仅为地上一层共112.81平方米，并不包括地下室，因此上诉人所购买的房屋并非其所述的跃层性质；最后，根据《商品房买卖合同》中第十九条第5款第（6）点约定：“本住宅小区1幢、4幢地下室（储藏室）及下沉式庭院的所有权归出卖人所有，使用权归1幢、4幢一层买受人专用，其他业主对此放弃使用权。”故双方达成房屋买卖合同关系时明确约定地下室为储藏室用途，且上诉人仅享有地下室的使用权，而非所有权，上诉人对一储藏室用途的地下室享有专用的使用权就认为涉案房产为跃层性质显然也不符合客观事实和合同约定。（二）、上诉人认为房屋现状的存在是被上诉人过错显然颠倒黑白，涉案房屋现状实际上系根据上诉人的委托申请进行房屋改造形成，被上诉人受托行为的后果应由上诉人承担。1、上诉人称所购涉案房产一楼与地下室之间存有洞口是由于被上诉人想将地下室当成商品房加价销售导致显然颠倒黑白，涉案房屋所有权对应面积仅为地上一层共112.81平方米，并不包括地下室，上诉人对地下室仅享有使用权，上述内容已由合同明确约定。杭州市房价遵循一房一价原则，房产价格由买卖双方依据房屋的具体因素综合考虑协商议价，涉案房产所达的房屋价格是双方自愿形成的合意，因此涉案房产一楼与地下室之间存有洞口与房屋销售价格并无关联。2、涉案房产一楼与地下室之间存有洞口的原因系根据上诉人委托申请进行房屋改造而成。根据被上诉人提供的《早城4-1-104业主关于通风、排水的调整申请》，该申请为上诉人在2012年7月、8月，即在合同约定房屋交付日期之前向被上诉人提出，表示其因居住需要，预备将地下室北面改造为厨房，为此希望被上诉人考虑对4-1-104室地下室进行调整改造，以便满足其对地下室通风和排水等需求。被上诉人接受了上诉人的房屋改造委托后，为完成受托工作，综合考虑了施工可行条件、上诉人在改造及装修期间的通行需要以及以后装修将搭设楼梯的需要后，即对涉案房产1楼的玄关处（靠近上诉人准备做厨房用途的地下室北面空间）开设了通风口。3、涉案房产并非违章建筑。根据被上诉人提供的《竣工验收备案表》，涉案房产已经通过合法验收。涉案房产地下室顶板的洞口是基于双方当事人之间的房屋改造委托关系，洞口的改造行为发生在房屋建造完成并通过验收合格之后，系为满足业主对所购房屋的装修改造需要才实施，因此根本无须办理只有在房屋建造过程中才需办理的规划变更手续。4、上诉人基于其委托行为造成的后果而引用商品房买卖合同纠纷中的退房条件要求解除合同无事实和法律依据。被上诉人和上诉人之间存在两个独立的法律关系：一是商品房买卖合同关系，二是房屋改造委托代理关系。被上诉人所建房屋已通过各项验收，为具备完备交付条件的合法房屋，且被上诉人已经按照合同约定的时间和要求通知交付房屋，上诉人无权拒收。被上诉人又依据房屋改造委托代理关系对上诉人所购涉案房屋进行装修改造，在1楼和地下室开有洞口，被上诉人实施受托行为所形成的房屋现状和后果应由上诉人作为委托人承担。现上诉人基于对被上诉人受托行为的不满而引用商品房买卖合同纠纷中的退房条件要求退房无事实和法律依据，也违反了民法的诚实信用原则。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求解除合同无事实与法律依据，请求驳回上诉人的诉讼请求。
上诉人金倩在二审期间提供杭州联合农村商业银行有限公司出具的证明1份，欲证明原审上诉人提交的证据九与本案有关联，金倩的按揭帐号卡遗失并更换。
被上诉人德信公司的质证意见为：对真实性没有异议，但对关联性和合法性有异议，并不能证明卡号和还款计划表上的帐号一致，而且也不能证明原审认定事实错误。
被上诉人德信公司在二审期间提供建设工程规划核实确认书1份，欲证明被上诉人提供的房屋已经竣工验收，符合规划条件和合同约定。
上诉人金倩的质证意见为：对该证据形式上的真实性没有异议，该但两份确认书的时间为2012年8月14日，即在该时点房屋是符合规划的，上诉人也认可房屋在竣工验收时是合格的，但是上诉人认为经过竣工验收合格的房子，之后进行了新的施工，在电话通知上诉人验房时，房屋现状与竣工验收合格时的房屋现状是不一致的，该时候的房子是不符合规划要求的。
根据上诉人的申请，本院依法向杭州市规划局制作调查笔录1份，经质证，上诉人认为在本案所涉的商品房竣工验收的时候，是没有开洞和增建楼梯的，在这样的现状下，是符合规划要求的，所以才竣工验收合格。现在本案所涉房子是在竣工验收合格之后，开洞增建楼梯，这是不符合规划法要求的，开洞和增建楼梯在竣工验收时如果就存在的话，是不能通过竣工验收的，因此本案所涉的房屋竣工验收时符合条件，竣工验收之后改变了房屋的结构，未经规划部门批准，不符合竣工验收条件。被上诉人把不具备竣工验收条件的房屋交付给上诉人，上诉人拒绝收房。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但对关联性和证明对象有异议，该证据并不能证明被上诉人所交付的房屋竣工验收不合法，反而能够证明被上诉人所交付的房屋在验收时是没有开口和增设楼梯，是竣工验收合法的房屋，符合合同约定的交付条件，至于此后开洞和增建楼梯是基于上诉人的申请，根据诚信原则，上诉人不能因为自己对被上诉人受托行为的不满，而引用商品房买卖合同纠纷中的退房条件，要求退房，违反了诚实信用原则。被上诉人实施受托行为造成的后果应当由委托人承担。
本院的认证意见为：对上诉人、被上诉人提供的证据及本院调取的证据的真实性予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明2012年7月20日，金倩曾向德信公司提交“早城4-1-104业主关于通风、排水的调整申请”，申请德信公司调整该套房屋地下室排水及通风事宜，使地下室能够满足厨房的使用功能。2012月10月德信公司向金倩交房时，该房屋一楼与地下室间开有洞口。
本院认为，金倩与德信公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案合同是否应予解除，应结合双方的合同约定及履行情况，审查是否具有法定解除或约定解除的情形。关于法定解除权，金倩主张双方约定金倩所购买的涉案房产为跃层结构，德信公司交付的是未经竣工验收的非合法跃层，导致其合同目的不能实现，本院认为，双方签订的合同明确约定“该商品房建筑面积共112.81平方米”、“本住宅小区1幢、4幢地下室（储藏室）及下沉式庭院的所有权归出卖人所有，使用权归1幢、4幢一层买受人专用”，且该购房合同还附有所购房产平面图，故金倩主张其所购买的案涉房屋为跃层结构与合同约定不符。德信公司将2012年9月l3日通过竣工验收的房屋进行变更，在德信公司通知金倩收房时，一楼和地下室之间存在洞口，该变更未经过规划重新验收通过，是否能够认定金倩购房合同目的不能实现，本院认为根据金倩的申请，德信公司在案涉房屋的一层和地下室之间开洞，该行为虽有违规划要求，但不足以导致购房合同目的不能实现。综上，本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。关于约定解除权，金倩主张德信公司逾期交房超过90日，其享有合同约定解除权，本院认为德信公司在房屋建造完成并通过竣工验收合格之后，于2012年10月16日通知金倩交房，而同月21日，金倩发函德信公司要求退房，因此是金倩拒绝收房，金倩以德信公司逾期交房为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30004元，由上诉人金倩负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅东红
审判员 李国标
审判员 余江中
二〇一四年十月三十一日
书记员 徐亚萍