山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄民初字第2955号
原告：吕游，居民。
委托代理人：吴学杰，男，1958年11月17日出生，汉族，居民，系原告吕游之夫。
被告：青岛瑞港物业管理有限公司。住所地：青岛市黄岛区（原胶南市）积米崖港区驻地。组织机构代码：74037988-8。
法定代表人：孙吉茂，总经理。
委托代理人：王福欣，女，1980年8月11日出生，汉族，居民，系青岛瑞港物业管理有限公司职工。
原告吕游为与被告青岛瑞港物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2013年4月2日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2013年10月21日、2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告吕游之委托代理人吴学杰、被告青岛瑞港物业管理有限公司之委托代理人王福欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕游诉称：2013年3月3日，原告到瑞海花园D区4号楼西二单元601室家中，发现餐厅顶部向下滴水；墙体向下流水，北卧室地板及客厅北侧（靠近餐厅）已被水浸泡；北卧室门已涨的不能完全开启；北卧室及厕所外墙根部约40CM以下被水浸湿，有的部位已发霉。原告继而打开自家的701室（阁楼），经检查发现：北侧小屋内地板被水完全浸泡，天窗向下滴水；客厅北侧地板（靠近北侧小屋）亦被水浸泡，且实木复合地板上层面板已开胶脱落，小屋内墙、厕所外墙、客厅局部墙基被水浸泡、发霉，墙皮脱落。原告随即向被告反映，要求被告派人查找原因。被告随后安排工作人员现场检查，但未找出出水点，被告告知原告第二天派专业人员再进行查找。第二天上午，原告家人到被告处要求派专业人员继续查找，经检查发现阁楼701室北侧小屋内暖气片上一排气阀关闭不紧，正向外流水，且暖气片内有压力，暖气片内的水在压力的作用下，正从关闭不紧的排气阀流出。二专业人员打开701室供热管道上活接（在楼层公用控制箱内），使活接两侧供暖管道脱开，未发现有水流出，说明活接前面的供热水闸关闭严密。打开701室内供热水闸和回水闸后，有暖气水经701室内供热水闸从楼层公用控制箱内脱开的管道处流出，说明供热管道内压力来自回水压力，因此造成701室内暖气漏水的原因为：由被告管理的楼层公用控制箱内回水闸关闭不严密，有压力的回水经上述回水闸流经701室内暖气片，并从暖气片上关闭不紧的排气阀流出，以上三个闸、阀，有一个关闭严密都不会造成本次漏水事故的发生。
原告吕游认为，因楼层公用控制箱及其内部的设施设备属房屋共用设备，箱门钥匙及供暖水闸钥匙由被告持有，根据原、被告签订的物业管理服务协议的约定，被告有权利与义务在供暖前及供暖期间对楼层公用控制箱内的供暖水阀进行维护与管理。在原告未申请供暖、未交供暖费的情况下，正是因被告对共用设施设备疏于维护与管理，导致楼层共用控制箱内的回水闸关闭不严，造成701室内暖气片漏水，故被告对因此造成的后果负有不可推卸的责任，应对因暖气漏水造成601室、701室内装修损坏进行赔偿。故请求判令被告赔偿位于青岛市黄岛区（原胶南市）瑞海花园D区4号楼西二单元601室、701室的室内装修损坏损失28000元，并承担本案诉讼费用及本案相关的其他费用。
被告青岛瑞港物业管理有限公司未予书面答辩，庭审时口头辩称：被告工作人员对七楼东户与西户对应的中间管道井中的进入原告家的暖气管道关闭阀没有关闭，至于是谁开的，被告并不清楚；关闭阀门外有一个锁，钥匙由被告掌握着，被告存在一定的疏于管理的过错；涉案房屋在2011年已进入供暖期，且房屋已交付多年，被告不能对室内暖气片跑风进行实际管理，该跑风应由业主自己检查、管理，原告所诉损失是由该跑风漏水所致，故原告应承担主要责任。
经审理查明：原告吕游系青岛市黄岛区（原胶南市）瑞海花园D区4号楼西二单元601室、701室房屋的所有权人，被告青岛瑞港物业管理有限公司系该居民小区的物业公司。2005年9月3日，原、被告签订物业管理服务协议，约定被告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，双方还对其他事项进行了约定。原告自2005年购买涉案房屋后，于2006年年底进行了装修，装修后一般每年在春节之前、春节之后、夏天去看看房屋。该小区的供热方式为一户一阀，但原告一直未申请供热，亦未交纳过取暖费。
2013年3月份，原告吕游所住楼座位于七楼东户与西户对应的中间管道井中的进入原告家的暖气管道分闭阀没有关闭，该分闭阀门外有一个锁，钥匙由被告青岛瑞港物业管理有限公司掌握着，并且由于原告家中701室（阁楼）一组暖气片上的排气阀（跑风）关闭不紧，致使有压力的回水经楼层管道井中的暖气管道回水闸流入701室内的暖气片，并从暖气片上关闭不紧的排气阀流出。因701室与601室之间有安装内置楼梯的通道口，水随即流入601室，造成601室、701室地板及墙体不同程度的损坏。
诉讼过程中，根据原告吕游的申请，本院于2013年8月12日依法委托了青岛中天华资产评估有限公司对瑞海花园D区4号楼西二单元601室（东）、701室（东）装修（地板及墙体）的损失价值进行了评估。2013年10月9日，该公司出具项目资产评估报告书，称经过现场勘察和市场调查，本次委评资产在评估基准日即2013年8月14日的公允市场价值为26480元。原告预交评估费2000元。
上述事实，有当事人的陈述，原告吕游提供的房屋所有权证书、物业管理服务协议、评估费发票、视频资料各一份，视频截图八份，青岛中天华资产评估有限公司出具的项目资产评估报告书一份，以及本院所作调查笔录一份在卷佐证，并经开庭质证和本院审查，足以认定。
本院认为：通过庭审查明的事实，可以认定因原告吕游所住楼座位于七楼东户与西户对应的中间管道井中的进入原告家的暖气管道分闭阀没有关闭，暖气水遂经暖气管道流入701室内的暖气片，其中一组暖气片上的排气阀关闭不紧，致使暖气水从排气阀流出，继而流入601室，造成601室、701室地板及墙体不同程度的损坏，对于上述事实，本院予以确认。根据青岛中天华资产评估有限公司出具的项目资产评估报告书，上述财产损失在评估基准日即2013年8月14日的公允市场价值为26480元。
本院还认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，且合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面、诚实信用地履行自己的义务。根据原、被告签订的物业管理服务协议的约定，被告对小区房屋共用部位、共用设施设备及运行负有维护与管理的义务，且暖气管道分闭阀门外有一个锁，钥匙由被告掌握着，故被告在合同履行过程中存在不当行为。原告对于自己家中的暖气片负有管理义务，在供暖期间内更应及时全面检查，以防发生不测，但原告疏于管理，致使一组暖气片上的排气阀关闭不紧，若该排气阀紧闭，即使管道井中的进入原告家的暖气管道分闭阀没有关闭，在压力正常的情况下，暖气水也不可能从排气阀流出，故原告违反了合同的附随义务，在履行合同过程中同样存在不当行为。结合本案案情，以被告青岛瑞港物业管理有限公司赔偿原告吕游财产损失13240元、评估费1000元为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告青岛瑞港物业管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告吕游财产损失13240元。
二、被告青岛瑞港物业管理有限公司于本判决生效后10日内给付原告吕游评估费1000元。
三、驳回原告吕游的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由原告吕游负担344元，被告青岛瑞港物业管理有限公司负担156元。因原告已向本院预交，被告于本判决生效后10日内付给原告156元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘坤华
人民陪审员 栾世霞
人民陪审员 吴国洲
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 邵珠恺