山东省费县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）费商初字第1027号
原告张志强，男，汉族，居民。
委托代理人张志英，女，1985年1月出生，汉族，居民，住费县。
委托代理人王振鹏，山东宇鹏律师事务所律师。
被告山东银光天宏房地产开发有限公司。住所地：费县和平路***号。
负责人孙伯文，总经理。
委托代理人张发珍，山东铭星律师事务所律师。
原告张志强与被告山东银光天宏房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“银光天宏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法由审判员邹庆艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告张志强委托代理人张志英、王振鹏，被告银光天宏公司委托代理人张发珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志强诉称，1、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金2958元；判令被告在判决之日起90日之内将办理房产证所需资料报产权登记机关备案。2、判令被告向原告支付在此期间产生的误工费、交通费、通信费等共1000元。3、判令被告向原告支付因办理房屋产权证而长期占用原告资金所产生的利息费用共340元。4、判令被告支付逾期交房违约金26918元。5、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中原告放弃利息及误工费、交通费、通信费的诉讼请求，增加逾期交房违约金7986元（从2015年3月31日至2015年8月13日，按已交房款总价295804元的日万分之二计算）。
被告银光天宏公司辩称，原告请求第一项不能成立。原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定：出卖人应当在365各工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该条约定出卖人支付违约金的前提条件即是因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。本案中，不能按期办理房屋产权证书不是出卖人的责任，而是：（一）、规划的城市基础配套设施未完善
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光明路未开通；（二）、是费县房管局领导、办理房产证手续的具体工作人员涉嫌职务犯罪，导致费县房管局工作陷于瘫痪状态，无法按时办理房地产权属证书，导致原告未能在合同约定的时间拿到房地产权属证书，这不是被告的责任造成的，也不是被告所能控制的。被告不应承担违约责任，原告的该项请求不能成立。2、原告的第2项和第3项请求无事实和法律依据。3、原告的第4项请求不能成立，原告与被告就逾期交房问题已与2014年4月3日通过协商，签订《关于银城花园业主反映延期交房等问题的协议》，该协议第1项约定被告代原告缴纳36个月的物业服务费抵消违约交房违约金，原告方不再追究被告方的延期交房违约责任，该协议已履行。原告应受协议约束，不能对此再行提起诉讼。其次，原告领取入住通知单的时间为2014年1月26日，该时间即是被告向原告的交房时间，逾期时间为26天，而不是原告所述的455天。原告增加的诉讼请求不能成立，2013年12月31日原告已签收交房通知书，被告不应该承担逾期交房责任，且被告也给原告享受了代缴36个月物业费的其他逾期交房人的待遇，从2015年1月1日至2017年12月31日，原告事实也履行了协议接受了被告的代缴物业费义务，原告至今未缴纳物业费。
经审理查明，原告（买受人）张志强与被告（出卖人）银光天宏公司于2012年10月23日签订了《商品房预售合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于费县城区地块的土地使用权，出让证号为费国用2011第026号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：银城花园。买受人购买的商品房为预售商品房，房号为第1号楼3单元3-1007号房，预测建筑面积87.88平方米，总金额为295804元。付款方式为：买受人于2012年10月23日前向出卖人支付购房首付款95804元，剩余房款作为银行按揭贷款；买受人如未按合同规定的时间付款，如逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（2013年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告张志强根据双方约定向被告支付购房首付款95030元，剩余购房款原告依照合同约定办理了银行按揭贷款。后被告于2014年1月26日向原告张志强下发了入住通知单，同日原告按照该通知书的要求缴纳了办理房产证需缴纳的相关费用。后因被告未在合同约定的期限内交付房屋及办理房产证，双方发生纠纷，原告诉至本院。
上述事实，主要是根据本院的庭审查证，当事人的陈述等认定的。其证据材料均已收集记录在卷。
本院认为，原告张志强与被告银光天宏公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反有关法律规定，均为有效合同，各方均应严格按照合同约定履行义务。被告未按合同约定履行交付房屋及办理房产证的义务，已构成违约，按照合同约定，被告应承担原告逾期交房及逾期办理房产证的违约责任。被告抗辩“被告已与银城花园业主代表协商解决，由被告代原告向银城物业公司缴纳36个月的物业费，自2015年1月1日至2017年12月31日，原告不再追究逾期交房违约责任，该协议已实施”，但被告未向本院提交原告委托或推选业主代表的相关证据，原告也对此予以否认，故对于被告的该抗辩理由本院不予认可。被告关于“不能按期办理房屋产权证书不是出卖人的责任，而是：（一）、规划的城市基础配套设施未完善
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光明路未开通；（二）、是费县房管局领导、办理房产证手续的具体工作人员涉嫌职务犯罪，导致费县房管局工作陷于瘫痪状态，无法按时办理房地产权属证书，导致原告未能在合同约定的时间拿到房地产权属证书，这不是被告的责任造成的，也不是被告所能控制的。被告不应承担违约责任”的抗辩理由无证据证实，本院不予采信。被告通知原告2014年1月26日入住，应视为该日交付房屋，原告的逾期交房违约金应为1538.18元（应自2014年1月1日计算至2014年1月26日，按总房款295804元的日万分之2计算），超出部分不予支持；逾期办理房屋所有权证的违约金应为2958.04元，原告主张2958元系其对权利的自由处分，本院予以准许。原告主张被告将办理房产证所需资料报产权登记机关备案，符合合同约定，本院予以支持。被告承担的逾期交房违约金及逾期办理房产证违约金足以弥补原告的损失，其主张的办理房产证资金利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告山东银光天宏房地产开发有限公司支付原告张志强逾期交房违约金1538.18元。
二、被告山东银光天宏房地产开发有限公司支付原告张志强逾期办理房产证违约金2958元。
三、被告山东银光天宏房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内将办理房产证所需资料报产权登记机关备案。
四、驳回原告张志强的其他诉讼请求。
上述第一、二项限本判决生效后五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费755元，减半收取378元，原告张志强负担278元，被告山东银光天宏房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 邹庆艳
二〇一六年六月二十三日
书记员 刘 乾