四川省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川执异1号
案外人何懿锋，男，汉族，1992年6月6日出生，身份证号：440184199206060355，住广东省广州市荔湾区文昌巷4号地下。
委托代理人廖健，广东禅都律师事务所律师。
案外人杨晞雯，女，汉族，1977年7月4日出生，身份证号：44010319770704572X，住广东省广州市荔湾区文昌巷4号地下。
委托代理人廖健，广东禅都律师事务所律师。
申请执行人中铁信托有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座。
法定代表人郭敬辉，董事长。
委托代理人唐伟皓，四川悦皓律师事务所律师。
委托代理人仲野，四川悦皓律师事务所律师。
被执行人佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道平洲怡海路海逸城市花园逸彩居（2号楼）108号商铺。
法定代表人谢海榆，董事长。
被执行人湖南利海房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园会所四楼。
法定代表人谢海榆，董事长。
被执行人广东利海集团有限公司，住所地：广东省广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼。
法定代表人谢海榆，董事长。
被执行人谢海榆，男，汉族，1964年10月29日出生，住广东省广州市东山区中山二路49号大院6号307房。
被执行人郭磊，男，汉族，1982年6月24日出生，住四川省成都市青羊区光华村街55号附23号。
本院在执行中铁信托有限责任公司申请执行佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称托斯卡纳公司）、湖南利海房地产开发有限公司、广东利海集团有限公司、谢海榆、郭磊借款保证合同纠纷一案在中，案外人何懿锋、杨晞雯对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人何懿锋、杨晞雯异议称，四川省高级人民法院查封房屋错误，请求解除对广东省佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖半岛花园31栋02号房屋的查封，并终止对其房屋的执行，其理由为：1.异议人已经按照约定全额支付了购房款802万元，并实际占有了该房屋。2.异议人对该房屋未办理产权登记手续不存在过错。
申请执行人中铁信托有限责任公司辩称：1.对方签订了认购书，并不等于签订了书面的房屋买卖合同，且支付802万元是潘燕飞打给托斯卡纳公司在九江银行的账户，无法判断是潘燕飞为异议人支付的购房款，不能排除潘燕飞和托斯卡纳公司有其他的经济往来；2.缴费通知书不能证明异议人实际接收和占有房屋，房屋没有办理过户手续，省法院查封托斯卡纳公司名下的财产是合法的。
本院查明，本院依据已发生法律效力四川省成都市蜀都公证处(2015)川成蜀证执字第23号执行证书,受理中铁信托有限责任公司申请执行佛山托斯卡纳房地产开发有限公司、湖南利海房地产开发有限公司、广东利海集团有限公司、郭磊、谢海榆借款保证合同纠纷一案。执行过程中，于2015年1月28日作出（2015）川执字第5号执行裁定、（2015）川执字第5-1号协助执行通知书，对被执行人托斯卡纳公司位于佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖半岛花园31栋02号房屋等共计103套房产进行了查封。
2014年11月21日，何懿锋、杨晞雯与被执行人托斯卡纳公司签订编号为000137的《利海•尖东半岛花园认购书》（以下简称认购书），约定：认购物业佛山市南海区桂城区半岛路9号利海•尖东半岛花园31栋02房屋；原定价人民币9546033元；认购价人民币8020000元；定金300000元；2014年12月15日前支付4010000元；2015年1月31日期前支付4010000元；认购方未能或未依时交付前述楼款或不履行此认购书任何条款时，视为认购方自动放弃认购该物业的权利，出售方有权没收认购方已交付的定金，解除本认购书，并有权另售该物业，如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方必须付给出售方违约责任金，违约金每日按总价千分之一计算；国家对房地产市场的调控政策及政府机关的行政行为等因数不构成本合同情势变更的理由也不属于不可抗力因素，认购方不得以此为由提出解除或变更本认购协议；出售方已明确告知该单位已办理抵押登记，认购方同意出售方在完成该单位涂销手续后，再与认购方签署商品房买卖合同。认购书签订后，何懿锋、杨晞雯母亲潘燕飞通过中国工商银行股份有限公司广州大德路支行的账户向托斯卡纳公司在九江银行股份有限公司广州分行即其抵押银行开设的账户共计支付购房款802万元，具体付款时间和金额分别为2014年11月21日支付3万元、2014年11月22日支付27万元、2014年12月19日支付371万元、2015年1月30日支付401万元。托斯卡纳公司分别于2014年11月28日、2014年12月19日、2015年1月30日向何懿锋、杨晞雯出具了加盖转账收讫章的收款收据，收据分别注明今收到何懿锋、杨晞雯交来利海尖东半岛别墅31-02定金30万元、利海尖东半岛别墅31-02首期款371万元、利海尖东半岛别墅31-02房款401万元，总计金额802万元。2014年12月14日，受委托的广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司向何懿锋、杨晞雯办理了利海尖半岛花园31栋02号房屋的交房手续，并签署了《收楼确认书》。2015年10月，广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司向利海尖半岛花园31栋02号房屋的业主何懿锋、杨晞雯包含住宅管理费、车位管理费、代收垃圾处理费代收路灯公摊电费的缴费通知单。
另查明，南海区国土城建和水务局的《个人名下住房登记信息查询结果》显示经查何懿锋、杨晞雯在佛山市辖区内无住房登记记录。《佛山市（南海区）房产查询证明》显示，托斯卡纳公司将案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为九江银行股份有限公司广州珠海支行，证书号为0212028853。
案外人何懿锋、杨晞雯向本院提供了以下证据：1.异议人与其母亲的户口本共四页；2.异议人购买利海尖东半岛花园认购书一份共两页；3.托斯卡纳公司向异议人出具的收据三份，金额分别是401万元、371万元、30万元，合计802万元；4.异议人母亲潘燕飞向托斯卡纳公司支付全部的房款802万元的银行转账凭证；5.缴费通知单一份、电费缴交温馨提醒一份、电费催缴单一份；6.《收楼确认书》；7.《个人名下住房登记信息查询结果》，
经审查，本院对案外人何懿锋、杨晞雯提供以上证据予以认可。
本院认为，2014年11月21日，案外人何懿锋、杨晞雯与被执行人托斯卡纳公司签订了编号为000137的认购书，认购书约定了购房人信息、商品房位置、销售方式，房屋价款，付款方式，付款时间、违约责任等合同因素，具备了商品房买卖合同的基本条款，且何懿锋、杨晞雯按照约定的内容，由其母亲潘燕飞向托斯卡纳公司支付全部购房款802万元，履行了全部购房义务。在认购书中虽未约定交房时间，但在本院对案外人何懿锋、杨晞雯所购房屋查封之前，何懿锋、杨晞雯签署收楼确认书，接受所购房屋，出售方实际履行了房屋交付行为，弥补了认购书中未约定交房时间的不足。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的精神，何懿锋、杨晞雯与托斯卡纳公司签订的认购书具有商品房买卖合同的性质，且合法有效，应视为双方签订了商品房买卖合同。同时，何懿锋、杨晞雯在佛山市也无其他用于居住的房屋。其提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权的保护条件，符合能够排除执行的情形，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条的规定，裁定如下：
中止对被执行人佛山托斯卡纳房地产开发有限公司位于佛山市南海区桂城区半岛路9号利海•尖东半岛花园31栋02房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向四川省高级人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 魏图强
代理审判员 朱圣镖
代理审判员 章 宾
二〇一六年七月十二日
书 记 员 邓 敏
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提请诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条
案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，可以依照民事诉讼第二百零四（新二百二十七条）条的规定，向执行法院提出异议。
4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。