安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖03民终664号
上诉人（原审第三人）：张景强，男，1972年4月15日出生，汉族，居民，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，现住安徽省蚌埠市。
被上诉人（原审原告）：南京铁路宏达水电有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路251号1幢1401室，统一社会信用代码913201137041898686。
法定代表人：卓瑞先,该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨在勇，安徽明钰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈泽，安徽明钰律师事务所律师。
原审被告：吴平杭，男，1970年9月26日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。
上诉人张景强因与被上诉人南京铁路宏达水电有限公司（简称宏达水电公司）、原审被告吴平杭房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2017）皖0311民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张景强与被上诉人宏达水电公司的委托诉讼代理人杨在勇、陈泽到庭参加诉讼。原审被告吴平杭经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张景强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宏达水电公司的诉讼请求；一二审诉讼费用由宏达水电公司承担。事实与理由：1、一审庭审过程中，宏达水电公司未提供其诉请的土地、房屋的使用权证及房屋产权证，无法证明其是合法的所有权人、使用权人，而且其中部分土地及房屋原本就不属于宏达水电公司所有。因此，宏达水电公司主体不适格，一审法院在此情况下认定张景强腾退，没有事实和法律依据。2、涉案土地、房屋（包括吴平杭装修、自建部分）系吴平杭无法偿还其所借张景强的钱款而抵给张景强，张景强对涉案土地、房屋的占有使用，合法有据。3、对于张景强的损失，一审法院未予处理是错误的。张景强接手涉案土地、房屋后多次与宏达水电公司协商，宏达水电公司未提出异议，并同意张景强租赁，后又同意张景强进行装修改造，一审法院对张景强的损失未予处理，而要求张景强配合腾退，明显错误。4、一审法院漏列当事人，程序违法。宏达水电公司诉请的房屋及土地中的一部分（包括渔塘及部分房屋）系被案外人占有使用，一审法院对该事实未予查明，显然漏列当事人，程序违法。综上，一审判决认定事实、适用法律均有错误，程序违法，请二审法院纠正一审法院的错误判决，依法改判驳回宏达水电公司的一审全部诉讼请求。
宏达水电公司答辩称：宏达水电公司与吴平杭签订的房屋租赁合同依法成立，应受法律保护。宏达水电公司已依据合同将房屋交付给吴平杭使用，吴平杭不予支付租金，构成违约，宏达水电公司要求解除合同、偿付租金及赔偿金的要求，事实清楚，于法有据。张景强实际占有房屋并使用，其应承担腾退房屋义务。张景强未征得宏达水电公司同意的情况下，与吴平杭签订的协议无效。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。张景强的上诉理由不能成立。
宏达水电公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令吴平杭支付给宏达水电公司租金41400元及2000元赔偿金，并支付房屋占有使用费从2016年7月1日起至实际腾退之日止（占有使用费按年租金41400元为标准）；2、依法判令吴平杭及第三人张景强腾退涉案房屋；3、本案全部诉讼费用由吴平杭承担；4、庭审时，宏达水电公司增加一项诉讼请求，要求解除与吴平杭签订的房屋租赁合同。
一审法院查明：2015年6月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全管理协议》、《出租房消防责任协议》。其中，《房屋租赁合同》约定，原告将位于淮上区曹老集原铁路工区的房屋租赁给被告用于养殖、餐饮使用；租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日止，年租金41400元，被告应在2015年6月30日前向原告支付租金。如被告逾期15日未交纳租金，原告在书面通知被告后可单方解除合同，被告需在10日内腾出房屋，并向原告赔偿损失2000元。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告一直未向原告交付租金。该房屋现由第三人张景强占有并使用。第三人张景强不同意腾退房屋，为此提交与吴平杭签订的协议及场地转让合同各一份、蚌埠市龙子湖区人民法院判决书一份，证明第三人与吴平杭之间存在债权债务关系，其占有、使用涉案房屋是合法的。原告对张景强与吴平杭之间的协议及场地转让合同不予认可，认为吴平杭无权将涉案房屋抵押或转租给张景强，并认为龙子湖区法院判决书与本案无关联性。一审法院认为，张景强与吴平杭签订的协议及场地转让合同，将铁路房产抵押给张景强，该抵押行为无效；龙子湖区法院判决书与本案没有关联性，达不到张景强的证明目的。涉案房屋系原告的财产，张景强应配合腾退归还给原告。
一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全管理协议》、《出租房消防责任协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同及协议合法有效。合同签订后，原告依约将房屋及场地交给被告使用，被告未按约定交付租金，构成违约，被告应给付租金并依约赔偿损失。合同到期后，双方未予解除合同，该租赁关系由定期租赁转为不定期租赁，现原告要求解除合同，符合法律规定，予以支持。被告及第三人应将房屋腾退交还给原告。被告吴平杭未出庭应诉，视为放弃答辩及质证权利，应承担不利的法律后果。张景强依据与吴平杭签订的抵押协议，不予腾退该房，不予支持。在未征得铁路方面同意的情况下，张景强与吴平杭签订协议和场地转让合同，对涉案铁路房产予以抵押或转租，该抵押或转租行为无效，张景强应配合腾退该房。张景强因此所受到的损失，可向吴平杭主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告南京铁路宏达水电有限公司与被告吴平杭签订的房屋租赁合同。二、被告吴平杭于判决生效后十日内支付给原告南京铁路宏达水电有限公司2015年7月1日至2016年6月30日房屋租金41400元及赔偿金2000元；被告给付原告2016年7月1日之后的租金，按年租金41400元计算，给付至实际腾退房屋之日止。三、被告吴平杭于判决生效后十日内将所租房屋腾退交还给原告，第三人张景强配合腾退。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由吴平杭负担。
二审期间，各方当事人除一审举证外，均未向本院提供新的证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
二审中，张景强虽对宏达水电公司与吴平杭签订《房屋租赁合同》及相关协议的事实持有异议并否认其占有使用涉案房屋的事实，但根据宏达水电公司提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁安全管理协议》及《出租房消防责任协议》，并结合张景强提供的《场地转让合同》及其诉讼中关于涉案租赁场地具体使用状况（如装修房屋、存放物品以及路面硬化、栽种树木、支付看管人工资等）的陈述，可以认定吴平杭与宏达水电公司签订《房屋租赁合同》和相关协议，以及张景强占有涉案租赁房屋的事实。
综合当事人诉辩意见，本案争议焦点为：张景强是否负有腾退涉案房屋的义务？
本院认为：张景强与宏达水电公司未签订房屋租赁合同，其对涉案房屋的占有缺乏合同依据。至于张景强诉讼中提供的其与吴平杭签订的《场地转让合同》，属于张景强与吴平杭之间的债权债务问题，对宏达水电公司不产生约束力。而且，依据宏达水电公司与吴平杭签订的《房屋租赁合同》，吴平杭对涉案房屋只是依约享有承租权，并不享有处分权，该《场地转让合同》中的财产处分内容不能对抗宏达水电公司。本案中，宏达水电公司作为涉案房屋的出租人，也是涉案房屋的合法占有人，在上述《房屋租赁合同》解除的情况下，其既有权要求承租人吴平杭腾退房屋，同时也有权以合法占有人的身份要求实际占有人张景强返还房屋。张景强上诉主张宏达水电公司同意其租赁涉案房屋及土地，缺乏证据证明，本院不予采信。至于本案是否存在案外人占有部分房屋及土地的问题，并不影响张景强承担返还房屋的义务，故张景强关于一审漏列当事人、程序违法的上诉理由不能成立。对于张景强要求处理的损失问题，与本案房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，故不属于本案审理范围，张景强可依法另行主张。
综上，张景强的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费886元，由上诉人张景强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 胡松涛
审 判 员 张志荣
二〇一八年七月九日
法官助理 丁刘女
书 记 员 朱 静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。