大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第631号
原告：靖美玉，女，1982年8月4日生，无职业。
委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。
委托代理人：王媛，辽宁得一律师事务所律师。
被告：大连沃土房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区黄海西路266号。
法定代表人：高丹，董事长。
委托代理人：张书然，男，该公司职员。
委托代理人：陈长海，辽宁信德律师事务所律师。
原告靖美玉诉被告大连沃土房地产开发有限公司（以下简称沃土公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员宋玉娇独任审判，公开开庭进行了审理。原告靖美玉的委托代理人王伟、王媛，被告沃土公司的委托代理人张书然、陈长海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告靖美玉诉称，原、被告于2011年7月16日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于大连开发区正泰园B区第1幢1单元4层1号房屋出售给原告，总房款742868元，房屋交付时间为2013年4月30日前。合同签订后，原告依约支付了全部房款，而被告至今未按约向原告交付房屋，已构成违约。故诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金24420元（2013年5月1日至2014年3月31日）、租金损失22000元（2013年5月1日至2014年3月31日，按每月2000元计算），合计46420元；要求被告向原告出示案涉房屋所有的楼盘规划、消防、人防、自来水、供电的验收合格证明、工程竣工验收备案手续、《住宅质量保证书》和《住宅使用说�书》，并依法交付房屋。
被告沃土公司辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为：商品房经验收合格。2013年4月30日，被告已经取得了由建设、勘察、设计、监理四单位出具的验收合格报告，证明案涉房屋已经验收合格，具备了合同约定的交房条件。之所以未能如期向原告交付房屋，是因原告拒收房屋。根据被告统计，目前案涉房屋所在小区共527套商品房，包括原告在内仅有6户拒收房屋，绝大多数业主已接收房屋并入住，也在事实上说明案涉房屋质量合格。另原告在合同履行过程中也存在逾期付款的行为。
经审理查明，2011年7月16日，原告靖美玉与被告沃土公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定被告将其开发的位于大连经济技术开发区青松北里的正泰园B区第1幢1单元4层1号房出售给原告，总价款为743868�，房屋交付期限为2013年4月30日前，交付条件为：该商品房经验收合格且原告已支付全部房款。合同约定被告逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同时《补充协议》第五条约定，原告应按合同约定的交房日期，到售楼处或指定地点办理房屋交接手续，被告无需书面通知。
合同签订后，原告于2011年7月26日、2011年10月24日分两次向被告交付了全部房款，被告向原告出具了销售不动产统一发票。2013年4月30日，房屋所涉工程的勘察、设计、监理、建设单位分�出具了质量合格文件。但施工单位至今未出具工程质量合格文件和工程保修书，且被告表示因其与施工单位之间存在民事纠纷，无法确定施工单位出具质量合格文件和保修书的具体期限。2013年4月30日房屋交付期限届至，原告拒绝接受房屋。案涉房屋至今仍由被告占有，且未完成验收备案。
上述事实，有原告靖美玉提供的商品房买卖合同、购房发票、抵押借款合同，被告沃土公司提供的四份质量合格文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书、销售不动产统一发票及双方当事人的陈述笔录在案为凭，上述证据材料业经开庭质证及本院审查，具有证明效力，可以作为定案证据。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告在2013年4月30日房屋交付期限届满前向�告交付了全部房款，被告应将经验收合格的房屋交付原告。根据《建设质量管理条例》第十六条的规定，施工单位签署的质量合格文件和工程保修书，是建设工程竣工验收必须具备的条件。被告虽提供了勘察、设计、监理、建设单位出具的质量合格文件，但因施工单位至今未出具质量合格文件和工程保修书，案涉房屋不符合竣工验收的条件，不能视为经验收合格。故被告交付房屋的行为不符合合同约定，构成逾期交房，属于违约，应自2013年5月1日起按日向原告支付总房款的万分之一的违约金。原告关于要求被告支付2013年5月1日起至2014年3月31日止的逾期交房违约金24420元的诉讼请求未超过合同约定，合法有据，本院予以支持。关于原告主张案涉房屋的租金损失，因合同约定了违约金条款，约定的违约金并未明显低于原告主张的租金损失，且原告未提供计算租金损失的合理标准，故原告关于要求被告支付租金损失22000元的诉讼请求，无法律依据，不予支持。关于原告要求被告依法交付房屋等诉讼请求，因案涉房屋的验收合格期限无法确定，不具备交房条件，故不予支持。关于被告主张原告亦存在逾期付款行为的意见，因原告在房屋约定交付期限前已交付全部房款，即使原告存在逾期故款行为亦不对被告的交房义务产生影响，且被告未提起反诉，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：
一、被告大连沃土房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告靖美玉支付逾期交房违约金24420元；
二、驳回原告靖美玉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务�应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费960.5元，由原告靖美玉负担455元，由被告大连沃土房地产开发有限公司负担505元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 宋玉娇
二〇一四年五月二十日
书记员 曲 懿
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《建设质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收，应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的�项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。