浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉善民初字第988号
原告：于圣东。
委托代理人：吴建胜，浙江金嘉律师事务所律师。
委托代理人：于梅芳。
被告：李沅东。
委托代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。
原告于圣东与被告李沅东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。后因本案须以另案审理结果为依据，故于2015年9月23日裁定中止审理。另案判决生效后，本案恢复审理。后依法组成合议庭于2016年7月7日公开开庭进行了审理。在两次庭审中，原告的委托代理人吴建胜、于梅芳，被告李沅东及其委托代理人万灵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于圣东起诉称：原告与被告于2013年5月19日签订了一份《租赁合同》，合同约定：租赁期限从2013年6月8日起至2015年6月7日止；租金总额为76000元，租金支付时间为6个月，履约保证金为5000元。若被告逾期支付租金1个月，原告有权提前解除合同并有权不退还被告履约保证金。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供约定的房屋供被告使用，但被告未能依约履行付款义务，自2014年6月8日，被告共拖欠原告租金76000元，滞纳金，也就是违约金3800元。原告及原告委托人曾多次上门及发函向其催收欠款，但均无效果。现租赁合同到期，原告也无意再将该房屋续租给被告，要求被告立即从该房屋搬离，将房屋交付给原告。原告认为，双方签订的《租赁合同》系双方真是意思表示，被告拒不支付占有使用费的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益。故原告为了维护自己的合法权益，特向贵院起诉。请求法院判令：1、被告支付给原告所拖欠的租金38000元整（自2014年6月8日至合同到期日2015年6月7日）；2、被告支付违约金3800元；3、被告立即搬离租赁房屋（浙江省嘉善县惠民街道横泾桥村烧香浜41号）；4、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付给原告房屋占有使用费76000元整（自2014年6月8日至2016年6月7日）及至实际腾退之日占有使用费（按3166元/月计算）；2、被告支付违约金3800元（当庭撤回）；3、被告立即腾退租赁房屋（浙江省嘉善县惠民街道横泾桥村烧香浜41号）；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为其主张向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件、被告户籍证明复印件各一份。证明：原、被告诉讼主体资格。2、租赁房屋协议书原件一份二页。证明：租赁合同的相关约定；根据协议，被告如果要进行改造、装修等工程，该工程应该在实施前书面征得原告的同意，同时改造、装修等工程的费用由被告自行承担；如果被告不履行合同的付款义务，原告有权按照合同总租金的5%收取被告的违约金。同时说明，按照租赁协议书，原告免除了被告从2013年5月19日至6月7日的相关租金。3、嘉善县社员建房使用土地申请表复印件一份、历月电费明细原件一份。证明：原告出租的房屋烧香浜41号原告拥有完全的使用权，并且该房屋也是由原告建造的。在农村房屋中，是没有房屋所有权证的。4、嘉善元一贸易有限公司“一点冷饮”批发配送中心名片原件一张。证明：本案被告在2014年5月曾经进行了有关冷饮的批发生产，具体为手打的雪糕、绿豆沙冰。
5、光盘一张，书面整理资料一份。证明：原告在签订租赁协议之前，就明确告知被告，房屋违建的事实，不存在隐瞒。原告通知被告要求腾退房屋的事实。被告没有停止生产经营，继续使用冷库生产窝窝头的事实。
被告李沅东答辩称：请求法院宣告房屋租赁协议书无效；原告赔偿被告生产损失15万元、赔偿装修费10万元、生产资料报损费5万元；原告退还被告租金3.8万元、押金0.5万元；原告赔偿被告因设备闲置而占有资金21万元的银行利息。原告所起诉的房屋租赁合同实际是无效的，原因是被告所称该房屋为违章建筑，没有房屋所有权证。原告是在隐瞒了房屋是违章建筑的事实而与被告签订了该协议，是欺诈行为，该房屋租赁合同应该认定为无效。因为本合同属于无效合同，故不存在违约情况。相反，因为该合同的无效，该房屋没有取得所有权，属于违章建筑，造成了被告因房屋租赁后，对房屋进行了装修、经营设备等，造成了被告的巨大损失。而该合同的无效是由于原告的原因造成的，所以应该由原告赔偿相应损失，并且返还被告已经交纳于原告的房屋租金。本案不存在原告说的占有使用费，因为该案引起纠纷是因为原告的过错，该房屋没有相应的产证，是违章建筑，导致被告无法达到租用该房屋的目的，被告也早就停止了该房屋的使用。现在还在评估拆迁，拆迁工作结束后被告会腾退。原告提供光盘以及书面证据资料，其内容是租期满后关于租金的谈判。
被告李沅东为其抗辩，向本院提供如下证据：1、企业名称预先核准通知书原件一份。证明：被告租赁该房屋后，实际为开办厂房进行了相应的工作。2、房屋产权证明原件一份，证明：证人李某所说的，明眼人一看就知道是违章建筑的事实是错误的，因为在2013年12月2日的时候，村委会还在出具证明，说房屋是合法建造的，可以安全投入使用。因为租赁的房屋是分为两部分的，一部分是100平方米，另外一部分被告没有拿到，村委会也是出具给原告的，这份证明是原告当时出具给被告的。3、企业运作实施方案复印件一份，证明：被告租赁房屋后，实际为开办厂房进行了相应的工作。4、租赁房屋协议书复印件一份。证明：这份协议应该是无效协议。请法庭注意，在这份合同上，第一条其明确规定，原告应该拥有其房屋的完全所有权，到目前为止，原告没有提交过相关证据。该房屋租赁协议上，租赁的建筑面积是487平米，而不仅仅是原告所称的烧香浜41号。另外，被告租赁房屋之后，确实对房屋进行了装修改造，合同上也确实约定了要书面同意，但是作为普通的民事行为，被告只是当时口头征得了原告的同意，且装修了已经一年时间，原告是理应知道，必定知道的事实。所以并不存在原告不同意装修的事实。5、卫星遥感地标图复印件一份。证明：涉案房屋系违章建筑的事实。6、二期装修图纸复印件一份三页。证明：质监局提供给被告的，要求被告进行装修分割厂房的图纸，且被告已着手相应工作。7、生产设备登记表原件一份，上海相宜机械有限公司销售合同原件及其中的收条、照片共四页，冷库买卖制作协议原件一份四页，低价收购绿豆的证明原件一份，投入及损失的票据统计原件三十九张。证明：原告为此投入的生产设备以及花费及相应的损失。8、实拍照片原件十二张。证明：原告今天所递交的房屋审批表是指其中的住宅，而并非租赁给被告的厂房；从照片上，普通人是很难发现这厂房是违章的，从外观上是看不出与其他标准厂房的很大差别的，也同时证明证人的说法是错误的；机器设备和里面的设施，也证明了被告因此而实际已经购置的设备和器械，造成了巨大损失。
应原告申请，本院通知证人李某出庭作证，证人李某系嘉善县惠民街道横泾桥村村主任。证人李某称：被告在签订合同之前，就已经知道涉案房屋是违章建筑；2015年5月16日下午，原、被告就本案纠纷在村委进行调解，后调解未成，调解当日，原告女儿于梅芳给过被告一份搬离通知书，但具体内容不清楚。
在诉讼过程中，被告向本院提出申请，要求本院调查涉案厂房是否有产权证，是否系合法使用土地，同时要求本院向嘉善县惠民街道办事处调取涉案房屋的《整改强拆通知书》。本院认为被告申请调查涉案厂房是否有产权证、是否系合法使用土地已在庭审中查明，故无调查之必要；至于被告申请调取涉案房屋的《整改强拆通知书》与本案不具关联性，本院不予准许。
在第二次庭审中，本院出示（2015）嘉善民初字第1282号民事判决书一份。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1没有异议，本院对该证据予以确认。被告对原告提供的证据2、3真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据4真实性、关联性均有异议，本院因无法确定该证据是否真实，故对该证据的真实性不予确认。被告在第一次庭审中认为原告提供证据5的时间已经超过举证期限，不予质证；在第二次庭审中，认为该证据真实性无法确定。本院因无法确定该证据是否真实，故对该证据的真实性不予确认。原告对被告提供的证据1、4真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据2真实性、关联性没有异议，本院对该证据的真实性、关联性予以确认。原告对被告提供的证据3、6、7真实性有异议，本院因无法确定以上证据是否真实，故对以上证据的真实性不予确认。原告对被告提供的证据5真实性有异议，但认可其证明目的，本院对被告就该证据的证明目的予以认可。原告对被告提供的证据8中第一页三份照片真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；原告对被告提供的证据8中后三页九份照片真实性有异议，本院因无法确定该证据是否真实，故对该证据的真实性不予确认。对证人李某的证言，本院经审核予以采信。原、被告对本院出示的（2015）嘉善民初字第1282号民事判决书没有异议，本院予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将其所有的嘉善县惠民街道横泾村烧香浜41号，建筑面积487平方米的房屋出租给乙方作为生产车间使用；甲方保证对出租房屋本人完全所有权和使用权；租期自2013年6月8日起至2015年6月7日止；每月租金3167元，租金总额为76000元；租金六个月付一次，协议签订当天先付房屋租赁保证金5000元，租赁期满，房屋整修完毕退还；租赁期间乙方需对所租厂房进行改造、装修、安装设施设备的，改造装修工程由乙方自行实施，乙方应在施工前征得甲方书面同意。合同签订后，原告将487平方米房屋交付原告使用，被告亦向原告支付了5000元保证金及38000元租金。2013年6月4日，被告拟成立嘉善正良食品有限公司的名称经核准。之后，被告即进行相应筹备工作，包括采购设施设备、原材料进入涉案房屋，并对房屋进行装饰装修等。2013年12月2日，嘉善县惠民街道横泾桥社区居民委员会出具产权证明一份，证明本案诉争的487平方米房屋中的100平方米房屋产权属原告所有，是合法建造，可安全投入使用（此证明仅限办理营业执照使用）。另外387平方米房屋无相关建设审批手续。原告居住房屋紧挨被告承租房屋。后在合同履行过程中，双方产生矛盾。至今，李沅东的部分设施设备等尚未搬离涉案房屋，李沅东亦未将涉案房屋返还于圣东。
另查明，本案被告李沅东于2015年7月30日以涉案房屋无相关手续或产权证书，致其无法办理相关证照，无法经营，造成经营损失及装修损失为由向本院另案起诉原告于圣东，案号：（2015）嘉善民初字第1282号，其诉讼请求为：1、确认双方所签订的租赁协议无效；2、于圣东返回李沅东已交的房租款38000元及押金5000元；3、于圣东赔偿李沅东因此而造成的装修、前期办厂的损失共计人民币300000元；4、诉讼费用由于圣东承担。2016年4月10日，该案作如下判决：李沅东与于圣东于2013年5月19日签订的《房屋租赁协议》无效；于圣东支付李沅东装修损失60991.8元；驳回原告李沅东的其他诉讼请求。上述判决作出后，原、被告均未在法定期限内提出上诉，该判决已生效。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因原、被告的房屋租赁合同已被本院另案确认为无效，故原告要求被告返还出租房屋的诉请，本院予以支持。另法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告之间的房屋租赁合同被确认为无效，现原告要求被告参照合同约定年租金38000元的标准支付两年（自2014年6月8日起至2016年6月7日止）占有使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告以月标准3166元/月支付2016年6月8日之后房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。另原告撤回违约金的诉请，系处分自身权利，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，之规定，判决如下：
一、被告李沅东将位于嘉善县惠民街道横泾村烧香浜41号487平方米房屋腾退后归还给原告于圣东，于本判决生效后十日内履行；
二、被告李沅东支付原告于圣东自2014年6月8日起至2016年6月7日止的76000元房屋占有使用费，于本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告李沅东以3166元/月标准支付原告于圣东自2016年6月8日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1795元（原告已预交），原告于圣东负担95元，由被告李沅东负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 张 峰
代理审判员 雷婷婷
人民陪审员 王卫平
二〇一六年七月十一日
书 记 员 黄心嘉
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。