青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2018）青0104民初344号原告（反诉被告）：西宁万方城商业运营有限公司,统一社会信用代码：×××，住所地,西宁市城西区胜利路25号1号楼27层12708室。法定代表人：陈树稳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑绍辉，青海睿鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海三千米雪线商贸有限公司,统一社会信用代码：×××(1-1)，住所地,西宁市城中区园树村花园10号。法定代表人：郭晓娟，系该公司经理。委托诉讼代理人：武耀祖，男,1964年10月6日生，青海三千米雪线商贸有限公司经理，住西宁市。原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司（以下简称万方城公司）与被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司（以下简称三千米雪线公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日作出（2017）青0104民初1026号民事判决书。三千米雪线公司不服，提起上诉后，西宁市中级人民法院于2018年1月10日作出（2017）青01民终1582号民事裁定书，以原判决认定事实不清、证据不足为由，发回重审。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告万方城公司委托诉讼代理人郑绍辉，被告三千米雪线公司委托诉讼代理人武耀祖均到庭参加诉讼。双方庭外和解未果。本案现已审理终结。原告万方城公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决被告支付原告欠付的租金389430元、滞纳金67800元、违约金226020元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西宁市城西区胜利路25号万方城一期二层C2-01号（面积：443㎡）、C3-01号（面积：388㎡）商铺出租给乙方，乙方作为餐饮（滚锅牦牛肉）经营，两个商铺的租金共计67030元／月。约定租金每半年交付，同时交付三个月保证金。2016年7月1日合同签订后原告给被告优惠交付三个月租金201090元，租期从2016年8月28日至2016年11月27日，同时被告交纳三个月的租金201090元为保证金。被告于2016年7月10日进驻原告上述物业，7月10日至8月21日为装潢期，8月28日开始经营，2016年11月3日原告向被告发出交款通知书，要求交纳2016年11月28日至2017年2月27日的租金201090元，2017年2月21日再次发函要求被告交纳应当预交的租金和管理费452040元和欠缴租金201090元，后经多次催要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告三千米雪线公司辩称，同意解除签订《房屋租赁合同》。被告经营餐饮需要门头、招牌。一个完整的门头、招牌符号、标识、细节装饰，构成一个注目的视觉信号，是商家告诉消费者”我是谁”以及更好的传递目标给顾客的途径，门头、招牌的功能十分重要，位置应在醒目的地方，餐厅招牌能吸引更多的顾客前来消费，从而达成经营的目的。原告未能解决门头、招牌的重要事实是导致合同解除的根本原因，致使缔结合同的目的落空。原告违反招商时作出的答应使用其”营销中心”门头的位置让被告设置门头的承诺，是原告自身问题致使被告不能设置门头及招牌，被告对此不承担责任。被告三千米雪线公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告赔偿营业损失500000元、装修等费用1800000元、庭审中增加要求返还综合管理费49860元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2016年7月1日，双方签订《商铺租赁合同》，后由于反诉被告不履行其将现在”万方营销中心”位置用作”滚锅牦牛肉”门头的承诺，使反诉原告无法正常经营，导致开业实际经营只有几个月而停业关门，反诉被告存在严重违约，应当赔偿经营及装修等直接损失。原告万方城公司（反诉被告）辩称，万方城商场美食城是统一经营、统一管理的，即所有商户在商场内、外部由万方城统一规划。反诉原告经过了解、洽谈，双方签订的合同对门头未作约定。对消防通道装修系其装修过程中出现的问题，未影响其实际经营，未造成损失。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，三千米雪线公司（乙方）与万方城公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，其主要约定内容摘要如下：第一条甲方同意将座落在西宁市城西区胜利路25号万方城一期二层C2-01号商铺（建筑面积：443㎡）、C3-01号商铺（建筑面积：338㎡）（以下简称物业）出租给乙方使用；第二条租赁期限自2016年8月28至2021年8月27日；第三条经营范围乙方经营品牌为滚锅牛肉，经营项目为餐饮；第四条费用标准C2-01商铺标准为90元/㎡/月、C3-01商铺标准为70元/㎡/月；费用支付方式为：乙方应按半年支付费用；第五条保证金乙方在签订合同当日交纳保证金201090元；第六条进场日为2016年7月15日，甲方按进场日向乙方交付该物业；第七条乙方应当自计租日起向甲方交纳该物业的综合管理费，按建筑面积10元/㎡/月计算。支付方式为：以半年为一个交费期；第十条本合同项下开业日为2016年8月28日；第18.1条乙方逾期缴交租金、场地使用费、综合管理费、保证金及其他应缴之费用，须向甲方支付违约金，每逾期一日，按日加收所欠缴金额5‰的滞纳金，如连续30天未能缴足租金......甲方有权单方面终止本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任；第18.7条乙方已经装修或者开业的，甲方还须赔偿乙方的装修发生的费用。合同签订当日，万方城招商人员出具《”万方城”客户特殊要求申请表》，载明陈国才因资金周转困难，”现提出签订完租赁合同，先交纳押三付三的款项及六个月管理费计452040元”，同时”申请剩余三个月租金201090元在开业前（2016年8月28日前）缴清”，并经万方城公司同意。同日，陈国才代表三千米雪线公司签收《万方城商业进场通知书》，载明：”于2016年7月5日前至万方城物业公司办理商业进场手续”，”商铺的起租时间和商铺的物业管理费计算时间从2016年8月28日起。”2016年7月8日，三千米雪线公司向万方城公司支付了房屋租金201090元、综合管理费49860元、保证金201090元，共计452040元。案涉合同签订后，三千米雪线公司投入装修、预备营业，2016年7月10日三千米雪线公司与青海居泰隆装饰工程有限公司签订《工程装修施工合同》，约定合同价款75万元，仅支付30万元。2016年9月3日三千米雪线公司与青海居巢隆建筑装饰工程有限公司签订《门头、地暖、楼梯、通道装修协议》约定总工程款15万元，因门头未装修仅支付12万元。三千米雪线公司反诉主张损失230万元（其中包括店铺内装修75万元，门头、地暖、楼梯、通道装修15万元，员工工资、厨具桌椅等购置费、装修购买家具灯具订货合同、购销合同等共计180万元，营业损失50万元）。万方城公司认为自己并无违约行为，对三千米雪线公司的上述损失主张均不认可。之后三千米雪线公司与万方城公司多次就门头、供暖等事宜进行协商未果，致使纠纷产生。另查，2017年2月21日至4月5日，万方城公司向”滚锅牦牛肉”店铺分别发出《万方城缴费通知单》、《万方城商业广场工作联系函》，催收2016年11月28日至2017年8月27日间的租金及部分综合管理费。万方城公司对三千米雪线公司多次要求解决门头问题未作明确回复，后”滚锅牦牛肉”店铺以此为由拒付租金等费用。万方城公司对入驻商户供电采用的是每天定额充值的模式，2017年3月15日”滚锅牦牛肉”店铺未充值电费，供电随之停止，故”滚锅牦牛肉”店铺停止营业。2017年4月5日万方城公司工作联系函中载明原告有权单方开启并更换门锁，被告至今无法进出店铺，因此尚未腾退案涉店铺。2016年青海三千米雪线食品有限公司将名称变更为本案被告（反诉原告）青海三千米雪线食品有限公司。另外被告申请原告员工出庭作证，拟证明该公司招商时承诺为被告解决门头、招牌等问题。上述事实，有《房屋租赁合同》、《客户特殊要求申请表》、《进场通知书》、《缴费通知单》、《工作联系函》、《工程装修合同》、《门头、地暖、楼梯、通道装修协议》、收款收据、装修工程专用收款单、通知、宣传照片、购电记录、告知函、《管理协议》、房租保证金管理费收据、订货合同、购销合同、微信截图、建行活期明细、证人证言、当事人陈述及开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉租赁合同解除问题；二、合同双方是否存在违约行为及违约责任承担问题；三、本案承租房屋经营餐饮需要门头、招牌未能解决的认定问题；四、被告应否向原告支付违约金、滞纳金等问题；五、原告应否向被告赔偿装饰装修损失的问题。围绕上述争议焦点，分析如下：一、关于房屋租赁合同解除问题。双方签订的《商铺租赁合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依照合同履行相应的义务。原告诉称被告拖欠房租费行为，已构成违约，即享有合同解除请求权，被告应当赔偿损失。被告辩称，被告依约支付了房屋租金、保证金等，但原告不能满足被告承租房屋的经营餐饮目的，被告非一楼街面商铺，原告未将解决门头、招牌这样重要事实兑现是导致合同解除的主要原因，已构成根本违约，致使缔结合同的目的落空。本院认为，根据本案实际情况，双方均未达到租赁合同目的。鉴于原、被告均同意解除合同，符合法律规定，本院予以确认。二、关于合同双方是否存在违约行为及违约责任承担问题及本案承租房屋经营餐饮需要门头、招牌未能解决的重要事实认定问题。首先，万方城公司作为出租人，有协助被告在行政管理部门办理解决经营所需门头、招牌等事项的主要义务。被告因门头、招牌自案涉租赁合同签订后连续不断要求解决此事未果，在此情形下，即可认定为相对人期待的合同目的不能实现，为此，双方签订租赁合同时的意思表示为经营餐饮，可以充分佐证诉争租赁物用途及经营位置的特定性。应确认原告未切实履行相应告知被告经营餐饮不能提供门头、招牌的注意义务，并未将这一重要内容在合同中约定，使被告轻信原告招商时曾承诺为被告解决门头、招牌而签订合同的基础，引发本案的主要矛盾是门头、招牌的问题未达成一致，被告难以设置必要的招牌、广告，无法表明自身店铺的具体位置、进入路径及经营品种。对原告提交的照片复印件不足以证实涉案餐饮门头的关联性，应当认定原告存在违约行为，理应承担违约责任。其次，关于被告是否存在违约的问题。本院认为，被告作为有经验的餐饮经营者在签订合同前，对原告出租房屋及其消防应急安全、疏散通道、经营场所安全以及用于餐饮经营必须设置门头、招牌等应有充分的预估，应当进行调查了解，做出可行性论证，被告疏于论证、考察，轻信口头承诺，又未督促原告将设置门头、招牌的重要内容在合同中明确约定，故对于租赁后影响餐饮经营目的的各种风险就应当予以承担部分责任。被告以原告不履行门头、招牌承诺为由，拒绝履行剩余房租合同义务，同样已构成违约，应当承担继续支付实际经营期间尚欠房租的责任。关于各自违约责任承担问题，应依据合同的约定，综合考量各方的损失，平衡双方利益，酌情认定相互间应承担的违约责任。三、对于万方城公司各项诉求具体数额认定的问题：1、关于被告拖欠房租的起止计算时间及数额确定的问题。对于原告主张被告自2016年10月28日至2017年5月12日止欠付房屋租金计389430元的请求，双方认可2017年3月15日被告正式关门停业，但被告未将承租房退回原告，10天后被告去火锅店时发现门锁已被更换，无法进入，经询问系原告所为，原告认可更换门锁的事实。2017年4月5日原告出具的《工作联系函》中记载了更换门锁事项，据此从双方认可2017年3月15日被告正式关门停业后延至2017年4月5日止，以此时应认定为房屋租金收取截止之日，即自双方约定2016年8月28日起计算房租至原告2017年4月5日更换门锁前的房租。根据证据显示，被告于2016年7月8日结清2016年11月27日之前三个月房屋租金201090元。支付六个月管理费计49860元，支付保证金201090元。被告已租用案涉商铺7个多月，拖欠房屋租金未付属实，故原告的诉讼请求合理部分，应予支持。被告现尚欠自2016年11月28日至2017年4月5日止共计127天的房租283760.33元（67030元÷30天×127天），将被告交纳的保证金201090元抵作租金，后尚欠房租82670.33元（283760.33元－201090元）。对于被告认为其已支付六个月租金的辩称，其证据不足以证明延长免租期确已形成的约定，本院不予采信。2、关于被告是否应当向原告支付违约金、滞纳金的问题。本院认为，从《工作联系函》、微信截图、证人证言等证据看，证实了因为被告经营的餐馆不能同其他商户能共用通道，需要另设门头、招牌，单独通行。案涉合同虽对违约金、滞纳金进行了约定，但原告自身存在过错，已构成违约，故对其主张的违约金、滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。3、关于被告是否应当向原告支付综合管理费的问题。原告按照合同约定标准虽已支付半年综合管理费49860元（49860元÷6个月=8310元）。但已享受服务，故尚欠原告自2017年2月28日至4月5日计36天的管理费9723元实属，理应支付。四、对于被告的各项反诉请求认定如下：1、关于反诉原告要求赔偿营业损失50万元问题。该项诉求，无证相佐，不予支持。2、关于押金是否返还的问题，万方城公司在履行合同的过程中亦存在一定的过错，理应返还，但考虑反诉原告尚欠房租未付属实，其交纳的201090元保证金应予以折抵房租，不再返还。3、关于装修赔偿问题。承租人经出租人同意装饰装修，原告认可被告对承租房屋实施装饰装修的事实。首先，反诉原告餐厅内部装修问题，其与青海居泰隆装饰工程有限公司签订《工程装修施工合同》，约定包工包料合同价款75万元。诉讼中仅出示了合同，自认已支付装修费30万元，经本院释明后，未提交装修工程的发票及剩余租赁期内的装饰装修残值损失的证据，由于其未完成此节的举证义务，导致装修现存残值赔偿数额本院无法确认，故对反诉原告要求赔偿其餐厅内部装修损失75万元的诉讼请求，因其举证不能的法律后果由其承担，本案不作裁处；其次，反诉原告与青海居巢隆建筑装饰工程有限公司签订《门头、地暖、楼梯、通道装修协议》约定合同价款15万元，因门头未装修仅支付12万元。反诉原告出具的装修协议及支付装修费12万元的收据，可以证实装修的实际支出数额，即本院认定的装修费12万元，对此本院予以支持。基于诉争楼梯装修后，租赁合同解除，根据各自的过错承担相应的责任，综合考虑实际使用期限、消防前室装修后被拆、被告对公共区域楼道装修后原告仍可继续使用等因素，原、被告签订租赁期限为5年的租赁合同与被告投入大量资金进行装饰装修之间存在因果关系，故装饰装修款酌定由反诉原告承担20％的责任，由万方城公司承担80％的赔偿责任，应赔偿96000元（12万元×80％）。4、对于反诉原告请求赔偿其他损失的主张，经查包括购置餐桌椅、餐具、灯具、员工宿舍租金等。另迁出租赁房屋时，应将其自行添置的动产部分自行撤离房屋，对装修物品中镶嵌、可移动拆卸部分应由其自行拆卸移走，对其要求赔偿工人工资的主张，因雇佣人员进行经营属于其经营成本而非损失，故该主张与法无据，不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司与被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》依法解除；二、被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司支付房屋租金283760.33元、综合管理费9723元，计293483.33元，扣减应返还保证金201090元后，青海三千米雪线商贸有限公司应实际支付房屋租金92393.33元（293483.33元－201090元）；三、原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司赔偿楼梯装修（不包含餐厅内部装修）损失96000元；四、驳回原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10633元，反诉案件受理费12600元，两项合计23233元，由原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司负担8633元，被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司负担14600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长  牛晓林人民陪审员  张玉山人民陪审员  余占英二〇一八年五月二十九日书 记 员  马怡慧