福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终1384号
上诉人（原审原告）：古田县恒生房地产开发有限公司，住所地：福建省古田县城西街道罗华停车场24、25号店。
法定代表人：陆世锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：董帝銮，福建惠尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷晔滢，福建惠尔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阙光景，男，1971年11月27日出生汉族，住福建省古田县。
委托诉讼代理人：郑春耀，福建华忠盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阙辉辉，男，1994年9月5日出生汉族，住福建省古田县。
委托诉讼代理人：郑春耀，福建华忠盛律师事务所律师。
上诉人古田县恒生房地产开发有限公司（以下简称恒生公司）与上诉人阙光景、阙辉辉商品房销售合同纠纷一案，双方当事人均不服古田县人民法院（2017）闽0922民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月20日、2017年11月17日两次公开开庭进行了审理。恒生公司的委托诉讼代理人董帝銮、雷晔滢，阙光景及阙光景、阙辉辉共同委托诉讼代理人郑春耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒生公司上诉请求：撤销一审判决；改判支持恒生公司的全部诉讼请求。事实和理由：
原审认定阙光景、阙辉辉通过贷记卡消费方式共计向恒生公司偿还了109000元，以及其中一笔122118元款项未实际垫付，存在认定事实不清，该部分判决错误。
首先，原审认定122118元购房款恒生公司并未垫付，认定事实不清，判决错误。阙光景、阙辉辉也认可恒生公司代为垫付了1213760元首付款。恒生公司在原审提交的其中一份《借款协议》明确体现借款数额122118元，在借款协议签订之日阙光景、阙辉辉一方已全额收到恒生公司提供的该笔借款，阙光景、阙辉辉在借款协议上签字确认。该部分内容充分证实恒生公司实际垫付了该款项。并且阙光景、阙辉辉实际向恒生公司购买该地下室并占有使用该地下室，阙光景、阙辉辉并没有提交证据证实其实际向恒生公司另行支付了相应价款。因此，阙光景、阙辉辉依法应予偿还该笔122118元价款及相应逾期还款利息。原审判决驳回恒生公司该部分诉讼请求存在错误，应予改判。
其次，根据原审查明的事实和签订的《借款协议》约定，借款期限是2013年3月22日至2014年4月22日，该期间内不计算利息。那么按照常理来讲，阙光景、阙辉辉购房时原本就缺乏资金，其根本不可能在免息期间通过贷记卡透支消费方式提前还款。众所周知，贷记卡透支消费在还款期限内又要准备资金还款到贷记卡账户，那么既然是免息期间款项，这种贷记卡透支方式偿还免息款项，进而又准备资金偿还贷记卡所透支的款项，这种拆东补西的方式除了浪费时间精力之外，根本实现不了任何目的。因此，阙光景、阙辉辉主张其在2013年5月份至8月份期间通过信用卡消费方式偿还共计109000元根本不是事实。
第三，恒生公司原审提供的证人证言虽然系恒生公司原职工或现职工，但其出庭作证的证言并没有存在虚假，四名证人所做证言能够相互印证，充分证实阙光景、阙辉辉2013年5月份至8月份期间通过信用卡消费均为套现行为，在阙光景、阙辉辉方刷卡后，恒生公司一方已将相应现金支付给阙光景、阙辉辉。同时，从阙光景、阙辉辉一方提供的贷记卡银行明细也能印证阙光景、阙辉辉在其他场所也存在套现行为。因此，原审四名证人证言真实可性。四名证人证言与银行明细之间能够形成完整的证据锁链。阙光景、阙辉辉一方又没有提交相应证据证实以上证人存在虚假证言的情况下，原审以证言无其他证据佐证为由不予采信，显然存在严重错误。
阙光景、阙辉辉上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回恒生公司全部诉讼请求。事实和理由：
恒生公司向原审法院起诉要求阙光景、阙辉辉还款，依据的是二份借款协议原件（总额1213760元）。阙光景、阙辉辉认为该《借款协议》是恒生公司叫阙光景、阙辉辉签订相关购房文件时多签订的，阙光景、阙辉辉已经还了所有借款，并收回了《借款协议》原件。阙光景、阙辉辉向原审法院提交的一份《借款协议》借款金额为1213760元，恒生公司也确认该《借款协议》的真实性。因此，阙光景、阙辉辉已还清了所有欠款。主要理由如下：1、根据交易习惯，只有当阙光景、阙辉辉将全部欠款还清后，恒生公司才能将借据原件交给阙光景、阙辉辉处理；2、从阙光景、阙辉辉原审提交的银行刷卡记录，也证实了阙光景、阙辉辉还款的事实；3、阙光景、阙辉辉自己开有汽配店等，所以将收到的大额现金用于还款；4、阙光景、阙辉辉还有用其他已销户的银行卡转账到恒生公司的账户上，由于时间太久，阙光景、阙辉辉已无法查找银行明细，而恒生公司的账户还在使用，根据举证责任分配原则，阙光景、阙辉辉请求法院责令恒生公司将其这几年的账户明细提交法庭，就能够证实阙光景、阙辉辉还款的事实。
综上，阙光景、阙辉辉有借款协议的原件，且有还款的事实，根据交易习惯，能够认定阙光景、阙辉辉已还清所有欠款。原审法院只认定阙光景、阙辉辉还清小部分欠款是错误的，请求支持阙光景、阙辉辉的上诉请求。
恒生公司辩称：答辩意见同恒生公司的上诉意见，此外，关于阙光景称借款协议原件在其手上、已还清借款的问题。阙光景、阙辉辉提供的借款协议（金额1213760元）系恒生公司提供的两份借款协议（金额分别为1091642元、122118元）的总和，在各方对三份借款协议真实性无异议的情况下，唯一可能是有一人提供的借款协议系已被替换而作废的。正如恒生公司所述：原与阙光景签订借款协议，后因122118元系地下室价款，而地下室层高因无法纳入商品房买卖合同总价款，故将别墅与地下室分两笔签订借款协议，以与商品房买卖合同价款相对应，方便做账，此举阙光景也已在后两份借款协议上签字确认。后因阙光景要求而将原借款协议原件返还。双方很熟悉，彼此信任，恒生公司没有多想。阙光景是生意人，不可能在签署相关购房文件时，不仔细看文件内容就签字，况且恒生公司没有且阙光景也无证据证明当时签字是被胁迫，故该协议真实有效，待证事实清楚。阙光景认为已还清全部购房款，应出具还清所有款项每一笔的账户明细，而不仅仅是提供上述部分刷卡记录。请求驳回阙光景、阙辉辉的上诉。
阙光景、阙辉辉的答辩意见同其上诉意见。
恒生公司向一审法院起诉请求：判令阙光景、阙辉辉支付恒生公司购房款1213760元，并支付逾期利息（逾期利息按月利率2%计算，从2014年2月22日计算至款项付清之日止）。
一审法院认定事实：
1.2013年2月22日，阙辉辉与恒生公司签订《商品房买卖合同》，向恒生公司购买古田县城西街道恒福华府第20幢01房。合同对购房价款、付款方式及期限、建筑面积、买受人逾期付款的违约责任等事项作出了约定。
合同第三条约定“…该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高2.9米，位于所在建筑设计标高0.000[地上]第X层。建筑层数地上最高3层，地下0层…”；
第六条约定“…首付购房款1091642元，余款2010000元向银行申请按揭贷款…”；
第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”；
2.同日，阙光景、阙辉辉与恒生公司签订了2份《借款协议》（借款金额分别为1091642元、122118元，合计1213760元）。双方约定阙光景、阙辉辉以向恒生公司借款1091642元、122118元的形式支付本案购房款。该《借款协议》约定阙光景、阙辉辉应于2014年2月22日前归还欠款，若逾期未还，应按照欠款总额以月利率3%计算利息，利息计算期间从2014年2月22日起计算至实际还款之日止。
3.之后，首付款1091642元由恒生公司代垫汇入恒生公司在农业银行古田支行的监管账户，另由阙光景、阙辉辉直接补交10000元给银行，而后阙辉辉办理了银行按揭贷款，并按月偿还银行的按揭贷款，银行按揭贷款已经汇至恒生公司的账户。
4.阙光景通过贷记卡消费的方式向恒生公司还款109000元，余款未付。
一审法院认为：
关于双方争议的阙光景、阙辉辉是否应支付恒生公司购房款及逾期利率问题。阙光景、阙辉辉与恒生公司签订的《借款协议》（总额为1213760元）表面上体现为借款协议，实质上是对欠付购房款的另行约定，阙光景、阙辉辉应当根据《借款协议》的约定，如期支付恒生公司代其垫付的购房款，但恒生公司实际仅代垫购房款1091642元，其余款项未实际交付，且阙光景又通过贷记卡消费方式向恒生公司偿还了109000元，故阙光景、阙辉辉还应偿还恒生公司982642元（1091642元-109000元）。恒生公司主张按月利率2%支付逾期利息，未违反法律规定，亦未超出双方的约定范围，可予支持。阙光景、阙辉辉提供的《借款协议》与恒生公司提供的《借款协议》，其指向的款项为相同，仅是记载表现不同，阙光景、阙辉辉提供的证据仅能证实其支付了部分购房款，对余额部分未能提供相应的证据予以证实，故其主张已全额偿还了欠付款，法院不予支持。恒生公司认为阙光景、阙辉辉的贷记卡消费行为属套现行为，已用现金支付给阙光景，证据不足，不予采纳。
综上所述，合法的合同关系受法律保护。阙光景、阙辉辉向恒生公司购买商品房，并由阙光景、阙辉辉与恒生公司签订《借款协议》，恒生公司实际仅为其代垫购房首付款1091642元，而后阙光景通过贷记卡消费方式偿还了109000元，故阙光景、阙辉辉还应偿还恒生公司982642元并按月利率2%支付逾期利息，未违反法律规定，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：
一、阙光景、阙辉辉应于本判决生效之日起十五日内支付古田县恒生房地产开发有限公司购房款982642元及逾期利息（按月利率2%计，从2014年2月22日起算至款项付清之日止）；
二、驳回古田县恒生房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对下列事实没有异议，本院予以确认：
1、一审认定的事实中，除阙光景、阙辉辉有无支付诉争购房款以外的其余事实。
2、诉争《商品房买卖合同》买卖标的即第20幢01房的房屋类型为别墅，书面合同买卖标的中不包括地下室，但双方有口头约定买卖地下室，该地下室未经规划审批，不在预售许可范围。
3、本案阙光景、阙辉辉一共曾在三份《借款协议》上签字，该《借款协议》实质为购房款欠条。除借款金额外，三份《借款协议》的其余内容包括落款时间2013年2月22日均完全相同，以下分别简称为《借款协议》1、2、3：
（1）《借款协议》1（原件由恒生公司持有）：金额为1091642元，与诉争《商品房买卖合同》约定的首付购房款金额相同；
（2）《借款协议》2（原件由恒生公司持有）：金额为122118元，双方当事人确认系地下室购买款；
（3）《借款协议》3（原件由阙光景、阙辉辉持有）：金额为1213760元，即上述两项金额之和,此份协议的原件被撕裂成两半，通过粘纸粘连。
4、阙光景系阙辉辉的父亲，经营家具店、汽配店等。本案《商品房买卖合同》的买受人系阙辉辉，但合同的签订、履行等主要是阙光景在经手。
当事人二审争议事实为：阙光景、阙辉辉是否已支付约定的购房款1091642元、122118元，对此本院认定如下：
恒生公司主张阙光景、阙辉辉未支付购房款，为此已提供持有的《借款协议》1、2。双方对《借款协议》实为购房款欠条已无异议，且协议中亦已注明“本借款协议签订之日，阙光景、阙辉辉已全额收到恒生公司提供的该笔借款，阙光景、阙辉辉不另出具收条给恒生公司”。因此，如果阙光景、阙辉辉此后有支付该款，应收回《借款协议》1、2或要求恒生公司另行出具收条。故本案应由阙光景、阙辉辉承担已支付该款的举证责任。
阙光景、阙辉辉虽提供了《借款协议》3，但《借款协议》3已被撕裂成两半，且阙光景、阙辉辉不能合理解释为何《借款协议》1、2仍在恒生公司处，其认为是被欺诈多签了《借款协议》1、2，但对被欺诈的事实没有任何证据证明，本院无法支持。相反，恒生公司持有的《借款协议》1、2的金额之和等于阙光景、阙辉辉持有的《借款协议》3的金额，《借款协议》1、2的金额又正好等于别墅购房款与地下室购买款的金额，结合《借款协议》3已被撕裂成两半的事实，恒生公司关于因《借款协议》3未区分不同标的不妥而重新制作《借款协议》1、2以取代《借款协议》3，《借款协议》3已被撕作废的解释合情合理。阙光景、阙辉辉仅以持有《借款协议》3来主张已全部付清购房款的理由依据不足，本院不予支持。对阙光景、阙辉辉是否有偿还部分款项，本院需依阙光景、阙辉辉的其他证据进一步分析。
阙光景、阙辉辉主张有通过在恒生公司POS机（尾号1688）上刷银行卡消费的方式支付部分款项，为此提供其中国银行贷记卡（尾号4889）的刷卡交易记录，显示在恒生公司2013年5月7日消费3万元、2013年5月9日消费1.8万元、2013年7月11日消费3.1万元、2013年8月15日消费3万元，合计10.9万元。但如以刷卡方式支付购房款，现实生活中一般会要求房地产公司出具购房款发票或收据，而阙光景、阙辉辉二审庭审中承认并未要求对方出具收条，同时，刷卡时离借款协议约定的还款期限2014年2月22日还有好几个月且2014年2月22日前系无息期，因此，依民事证据高度盖然性的证明标准，仅凭刷卡记录，尚难以充分证明就是用于支付购房款。故阙光景、阙辉辉对此举证尚不充分，应承担举证不能的法律后果，对其主张以刷卡方式付款的事实本院无法予以认定。原审认定此事实的证据不够充分，本院予以纠正。
阙光景、阙辉辉主张还有通过现金付款，但未能提供对方收条，甚至连现金还款数额是多少也无法明确，其对此主张同样举证不能，原审未予支持并无不当。
综上，因阙光景、阙辉辉举证不能，应认定阙光景、阙辉辉并未支付《借款协议》1、2上的购房款1091642元、122118元。
本院认为，阙光景、阙辉辉并无充分证据证明已支付《借款协议》1、2所约定的购房款。其中《借款协议》1的1091642元购房款系诉争别墅购买款，该别墅买卖合同合法有效，双方均应按约履行，故恒生公司要求阙光景、阙辉辉支付该款的诉讼请求可予支持，原审对此事实认定错误，应予改判；但《借款协议》2的122118元款项系地下室购买款，该地下室未经规划审批，不在预售许可范围，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，该地下室买卖合同无效，恒生公司无权要求阙光景、阙辉辉依合同约定支付该地下室购买款，对恒生公司此部分诉讼请求应予驳回，原审此部分判决结果正确，可予维持。
综上所述，恒生公司的上诉请求部分成立，可予支持。阙光景、阙辉辉的上诉不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、撤销古田县人民法院（2017）闽0922民初371号民事判决；
二、阙光景、阙辉辉应于本判决生效之日起十五日内支付给古田县恒生房地产开发有限公司购房款1091642元及相应逾期利息（以1091642元为基数，按月利率2%标准，从2014年2月22日起算至款项付清之日止）；
三、驳回古田县恒生房地产开发有限公司要求阙光景、阙辉辉支付购房款122118元及相应逾期利息的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23307元，由恒生公司负担2345元，阙光景、阙辉辉负担20962元；二审案件受理费23307元，由恒生公司负担2345元，阙光景、阙辉辉负担20962元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 郑 彦
审 判 员 陈光华
二〇一七年十二月七日
法官助理 陆学宇
书 记 员 龚冬平
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。