宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第1687号
原告赵琴慧，女，生于1982年1月5日，汉族，大学文化，系宁夏翔聚建筑安装工程有限公司建造师，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人高茜，宁夏鸣钟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人马仲林，该公司董事长。
委托代理人刘文香，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告霍建华，男，生于1970年12月28日，汉族，大专文化，系中卫市众邦物资有限公司总经理，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被告张学明，男，生于1966年12月28日，汉族，高中文化，从事建筑业，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人陈永栋，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人陈国宝，宁夏中宝律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告刘余生，男，生于1982年7月5日，汉族，高中文化，建筑业，住宁夏回族自治区中宁县。
原告赵琴慧与被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）、霍建华、张学明、刘余生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月8日、12月29日公开开庭进行了审理。原告赵琴慧及其委托代理人高茜，被告张学明的委托代理人陈永栋、陈国宝到庭参加了诉讼。被告楚雄公司、霍建华、刘余生经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：中卫市沙坡头区瑞丰家园4A、4B号楼由被告楚雄公司、霍建华联合开发建设。2009年8月4日，被告霍建华将该两栋楼工程分包给被告张学明具体施工，双方签订《建设工程承包合同书》1份，约定工程工期自2009年8月4日至2010年6月30日，工程款以霍建华开发的住宅楼顶付50%等内容。被告刘余生从被告张学明处承包该两栋楼的分项工程。
2009年12月2日前几天，被告刘余生通过张贴广告称欲出售被告张学明抵顶的瑞丰家园A号楼X号房屋。原告得知后欲购买张学明顶给刘余生的房屋。2009年12月2日，原告与被告刘余生协商签订了A号楼X号房屋买卖的《房屋转让协议》1份，约定房屋总价款为158000元，并对付款方式及其他内容进行明确约定。该协议签订当天，原告通过银行取款向被告刘余生支付了购房款140000元，下余房款18000元双方约定了付款时间，并在《房屋转让协议》中注明房款支付时间。同时，被告刘余生向原告转交了楚雄公司、霍建华与张学明签订的《顶房协议》1份，对刘余生与张学明签订《房屋转让协议》，刘余生表示在办理房屋登记手续时交给原告。2010年11月5日，因房屋未交付使用，原告担心所购买的A号楼X号房屋再转让给第三方，带刘余生交给的《顶房协议》及《房屋转让协议》找到霍建华要求不得将出卖给原告的房屋再行出售第三人，经霍建华、张学明核实得知，张学明将A号楼X号房屋已转让于刘余生，霍建华便向原告出具证明1份，承诺为原告保留所购A号楼X号房屋、认可张学明给刘余生、刘余生给原告A号楼X号房屋买卖手续。2011年，A号楼房屋交付使用。原告于2011年7月装修后居住、使用购买的A号楼X号房屋至今。原告多次找四被告要求签订正式的商品房买卖合同、出具购房发票并办理房屋产权登记手续，但四被告均相互推诿，至今没有给原告办理。
综上，原告与被告刘余生签订的《房屋转让协议》、被告刘余生与张学明签订的《房屋转让协议》及转让行为，被告楚雄公司、霍建华与张学明签订的《顶房协议》均真实、合法、有效。原告作为善意购买方，已按约向刘余生付清房款。作为该两栋楼的开发建设方楚雄公司，应及时与原告签订商品房买卖合同、出具购房发票并协助办理房屋产权登记手续。现起诉要求：1.依法确认原告与被告刘余生于2009年12月2日签订的《房屋转让协议》、被告刘余生与张学明签订《房屋转让协议》的转让行为、被告楚雄公司、霍建华与张学明于2009年10月15日签订的《顶房协议》有效；2.判令被告楚雄公司与原告签订中卫市沙坡头区瑞丰家园A号楼X号房屋的商品房买卖合同、向原告出具购房发票，并协助原告办理房屋产权登记手续，承担办理房屋产权登记所需的各项费用；3.判令被告霍建华、张学明、刘余生协助与楚雄公司为原告办理房屋产权登记手续；4.本案诉讼费由四被告负担。
原告向法庭提交以下证据证明其主张的事实：
1.《顶房协议》（原件）1份，证明2009年10月15日，被告霍建华、张学明双方与被告楚雄公司签订顶房协议，约定被告霍建华将瑞丰家园A号楼X号房屋顶给张学明用于顶付张学明瑞丰家园4A、4B号楼的工程款，双方并对顶房其他内容进行了约定，被告楚雄公司认可霍建华顶A号楼X号房屋给张学明的事实；
2.《房屋转让协议》（原件）1份，证明（1）被告张学明将瑞丰家园A号楼X号房屋转让给被告刘余生；（2）2009年12月2日，原告与被告刘余生就被告张学明转让给被告刘余生的A号楼X号房屋转让签订房屋转让协议，约定该房屋转让给原告，房屋总价款为158000元，原告下欠刘余生18000元另行支付时间，并约定其他内容的事实；
3.账户交易明细（原件）1份，证明原告于2009年12月2日从鼓楼邮政储蓄银行取款140000元向被告刘余生支付购房款，原告之前已准备好房款，有支付房款经济能力的事实；
4.证明（原件）1份，证明2010年11月5日，被告霍建华向原告承诺为原告保留所购A号楼X号房屋，认可其向张学明、刘余生顶房及原告购买该房屋的事实；
5.《建设工程承包合同书》（复印件）1份，证明2009年8月4日，被告霍建华与被告张学明签订建设工程承包合同，约定被告霍建华将瑞丰家园4A、4B号楼建设工程分包给张学明具体施工，约定工程工期自2009年8月4日-2010年6月30日，对工程款支付以霍建华开发的住宅楼顶付50%等内容的事实；
6.企业基本信息（复印件）1份，证明被告楚雄公司的基本注册信息的事实；
7.证人李静出庭作证证言，证明2009年12月2日，原告与刘余生签订《房屋转让协议》后，于当日到鼓楼邮政储蓄银行取款140000元向被告刘余生支付购房款的事实。
被告张学明质证认为，证据1、5、6无异议；证据2张学明没有参与不知情，张学明三字不是本人所签；证据3的真实性无异议，但对关联性及证明目的不予认可；证据4因该房屋已经抵顶给张学明，霍建华已无权处分，不予认可；证据7中证人不能证明取款及支付给刘余生的事实，不发表质证意见。
被告楚雄公司在第二次开庭时虽未到庭，但在第一次开庭时辩称，瑞丰家园4A、4B号楼系楚雄公司与霍建华联合开发，霍建华将两栋楼的工程承包给张学明，用涉案的房屋顶付工程款，刘余生是否从张学明处承包工程楚雄公司不知道，涉案房屋早已交付且由原告入住，原告确实到楚雄公司要求办理相关的产权手续，但因涉案房屋的处分权归霍建华，霍建华不同意签字的情况下楚雄公司无法直接给原告办理相关的产权手续。对原告的诉讼请求，请求法院依法判决，但楚雄公司承担办理房产登记所需的各项费用无依据；诉讼费不承担。
被告张学明辩称，涉案房屋系因张学明承包霍建华和楚雄公司联建的房产施工顶账而来的，张学明以抵顶工程款的形式将房屋抵顶给刘余生，但刘余生未给张学明施工，也没有给张学明支付涉案房屋的房款，因此张学明现在不同意向刘余生交付房屋和办理手续。张学明和原告没有合同关系。涉案房屋已经竣工验收，并完成了全部备案登记。涉案房屋原告已入住，是楚雄公司和霍建华将该房屋的电卡、钥匙等手续交给了原告，表明对该房屋霍建华认可顶抵给原告，但至今霍建华以向张学明超付了工程款为由拒不给原告办理房屋产权手续，张学明客观上无资质办理房屋手续。对原告要求办理房屋手续的请求不同意，对承担办理房产证手续费用的请求与法及合同均无依据，张学明不承担。
被告刘余生在第二次开庭时虽未到庭，但在第一次开庭时辩称，当时刘余生出卖给别人的房子是先协商定价款，之后去开发公司售房部办理手续，手续办完之后出来才给付钱；但原告与刘余生去开发公司售房部办理手续之后，原告一分钱都没付给刘余生。刘余生找过原告两年并打电话，但原告一直不接，后让别人给原告打过电话，就再没有找过原告。刘余生现在要求解除与原告签订的房屋买卖合同，要求收回涉案房屋和给原告所办理的房屋手续。
被告楚雄公司、张学明、刘余生均没有向法庭提交证据。
被告霍建华没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见和证据。
本院对以上原告提交的证据，认证如下：
原告提交的证据1、5系被告霍建华、张学明与被告楚雄公司签订的合同，证明被告霍建华、张学明、楚雄公司三被告之间发生建筑工程分包施工及以房顶工程款关系的事实，证据6系书证，证明被告楚雄公司系房屋开发商的事实，其来源合法，到庭的被告张学明没有异议，证据内容能够相互印证，与本案有关联性，对其证明效力应予认定；证据2系原告与被告刘余生签订的合同，能够证明原告与被告刘余生之间发生房屋买卖关系的事实，证据内容与本案可以相互印证，对其证明效力应予认定；证据3系银行单位给原告出具的书证，能够证明原告向被告支付合同约定的房款140000元的事实，与本案有关联性，对其证明效力应予认定；证据4系被告霍建华给原告出具的书证，能够证明被告霍建华认可涉案房屋属于原告的事实，与本案有关联性，对其证明效力应予认定；证据7系证人证言，能够证明原告与被告刘余生签订《房屋转让协议》，并于当日到银行取款向刘余生支付购房款的事实，与证据2、3能够相互印证，对其证明效力予以确认。
经审理查明：被告楚雄公司与被告霍建华联合开发建设中卫市沙坡头区瑞丰家园4A、4B号楼。2009年8月4日，被告霍建华作为上述工程的发包人将该两栋楼工程包给被告张学明施工，双方签订《建设工程承包合同书》1份，对工程款的支付方式约定以霍建华开发的住宅楼顶付50%的工程款。被告刘余生从张学明处承包该两栋楼的部分分项工程，在施工中，被告张学明提出用霍建华抵顶的瑞丰家园A号楼X号房屋给刘余生顶付工程款。被告刘余生同意用该房屋抵顶工程款，并通过发广告出卖该房屋。原告得知后同意购买张学明顶给刘余生的房屋，与被告刘余生协商了房屋价款。2009年12月2日，原告与被告刘余生双方签订了《房屋转让协议》1份，约定原告购买被告楚雄公司开发建设顶账给被告刘余生的瑞丰家园A号楼X号房屋，以单价每平方米2260元、房屋总价款207694元，一次性优惠49694元，实际成交价为158000元转让给原告，并同意将该房屋所有手续都办给原告。协议签订当日，原告向被告刘余生支付购房款140000元；对剩余房款18000元，双方约定“于2010年1月30日前支付10000元，剩余8000元在办好购房合同前付清，如逾期不付，此房由被告刘余生自理”，并在签订的《房屋转让协议》上签注确认。
另查明，被告刘余生与原告签订《房屋转让协议》前，2009年10月15日，被告张学明与被告楚雄公司、霍建华签订《顶房协议》1份，约定霍建华将其开发建设的瑞丰家园A号楼X号房屋顶付张学明承建的4Ａ号、4Ｂ号楼工程款，以每平方米2260元的价格抵顶给张学明，房屋暂定面积91.9平方米，暂定房屋总价207694元。后被告刘余生与张学明共同签订《房屋转让协议》，协议的出卖方为张学明，购买方为刘余生，协议约定的其他内容与张学明和霍建华签订的《顶房协议》的内容相同。2009年12月2日，被告刘余生与原告签订《房屋转让协议》后，原告给被告刘余生支付了部分购房款，被告刘余生收到购房款140000元，将被告张学明与霍建华签订的《顶房协议》交付给原告，因原告尚欠房款18000元未付，便将被告刘余生与张学明签订的《房屋转让协议》暂留存。2010年11月5日，被告霍建华给原告出具《证明》1份，承诺“为原告保留所购A号楼X号房屋，与此同时原告须保留原始协议”。2012年7月，涉案房屋竣工后，原告找被告楚雄公司给其交付了钥匙，原告自己办理了该房屋的电卡、水卡后入住该房屋。
中卫市沙坡头区瑞丰家园4A、4B号楼由被告楚雄公司与霍建华联合开发建设，该两栋楼的房屋由霍建华负责销售，楚雄公司按照霍建华签名认可的销售手续与实际买房人签订正式商品房买卖合同，并出具购房发票。原告入住该房屋后，要求被告霍建华、张学明、刘余生协助原告到楚雄公司办理正式购房合同及发票，霍建华以与张学明之间的工程款未结算为由不同意协助办理，被告张学明、刘余生以双方之间的工程款既未结算、原告对剩余房款也未付清为由不同意协助。原告诉至本院。
本院认为：被告楚雄公司与被告霍建华联合开发建设中卫市沙坡头区瑞丰家园4A、4B号楼，被告霍建华作为发包方将该项目工程承包给被告张学明施工，并用该项目工程中的房屋给张学明抵顶工程款。被告霍建华将其开发建设的中卫市沙坡头区瑞丰家园A号楼X号房屋抵顶给张学明，与张学明签订的《顶房协议》，以及张学明因用该房屋给刘余生顶付工程款与刘余生签订的《房屋转让协议》没有违反法律规定，上述《顶房协议》及《房屋转让协议》均为有效协议。被告刘余生将张学明抵顶工程款的房屋卖给原告，与原告签订的《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，该协议书有效。被告霍建华与张学明签订的《顶房协议》的内容约定了出售房屋的具体位置、楼号、面积、单价和总价款，具备了商品房买卖合同的主要内容，且房屋价款已经用工程款抵付，所以属于具有预售性质的商品房买卖合同。被告霍建华作为联合开发建设该房屋的房地产开发方，在涉案房屋已向原告交付后，应当按照《顶房协议》的约定，履行协助原告办理该房屋产权登记手续的义务。
被告楚雄公司作为涉案房屋的联合开发商，认可被告霍建华用该房屋抵顶工程款的行为，且依据楚雄公司陈述的与霍建华在联合开发中的权利义务，涉案房屋由霍建华负责销售，楚雄公司依据霍建华认可的房屋销售手续，给实际购房人办理正式的商品房买卖合同并出具发票。本案中，霍建华与张学明签订《顶房协议》将涉案房屋抵顶给张学明，证明霍建华已将该房屋预售给张学明，且张学明用工程款支付了房屋价款，所以楚雄公司作为联合开发商应当按照霍建华认可的已销售该房屋的《顶房协议》与原告签订正式的商品房买卖合同，并给原告出具发票。对原告要求被告楚雄公司与原告签订中卫市沙坡头区瑞丰家园A号楼X号房屋的商品房买卖合同、出具购房发票的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。
被告张学明、刘余生作为该房屋的转让人，也应当按照协议履行协助办理义务。被告霍建华、张学明及被告张学明、刘余生之间因内部账目没有结算清，不影响被告楚雄公司履行与原告签订正式的商品房买卖合同，并给原告出具发票的民事义务责任。原告按照与被告刘余生签订的《房屋转让协议》约定履行了向被告刘余生支付房款的大部分义务，虽然尚有剩余房款18000元未付，原告应向被告承担相适应的责任，可以继续履行，但不影响张学明、刘余生协助与楚雄公司为原告办理房屋产权登记手续。对原告要求被告霍建华、张学明、刘余生协助与楚雄公司为原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求，经核符合法律规定，应予支持。
关于原告要求被告楚雄公司承担办理该房屋产权登记所需各项费用的诉讼请求，经核：原告与被告刘余生签订的《房屋转让协议》没有约定买卖房屋的契税、印花税等费用的负担，但依据交易习惯由原告负担，其他税费按有关法律规定各自承担。所以，原告的该项诉讼请求，不符合合同的约定和法律规定，不予支持。对被告楚雄公司辩称的楚雄公司承担办理房产登记所需的各项费用无依据，诉讼费不承担的意见，本院予以采纳。被告张学明辩称张学明以抵顶工程款的形式将房屋抵顶给刘余生，但刘余生未给张学明施工，也没有给张学明支付涉案房屋的房款，因此张学明现在不同意向刘余生交付房屋和办理手续的意见，经核：四被告之间以该房屋抵顶工程款的合同均已经履行，并由被告刘余生出售给原告，并签订房屋买卖合同，而且该房屋经过被告楚雄公司、霍建华认可，合法转让给原告已经入住使用，原告按照合同履行了大部分付款义务，对四被告具有法律拘束力，被告张学明以刘余生未给张学明施工，也没有给张学明支付涉案房屋的房款，不影响被告张学明、刘余生作为该房屋的转让人按照协议履行协助办理义务责任，因此被告张学明不同意向刘余生交付房屋和办理手续的意见，本院不予采纳。被告刘余生辩称原告与刘余生去开发公司售房部办理手续之后，原告没付给刘余生房款，刘余生现在要求解除与原告签订的房屋买卖合同，收回涉案房屋和给原告所办理的房屋手续的意见，经核：原告与被告刘余生签订《房屋转让协议》合法有效，原告按照合同履行了大部分付款义务，虽然尚有剩余房款18000元未付，属于合同约定被告同意的迟延履行，原告应向被告承担相适应的责任，可以继续履行，但不影响被告刘余生协助与楚雄公司为原告办理房屋产权登记手续；被告刘余生庭审中要求解除与原告签订的房屋买卖合同，收回涉案房屋和给原告所办理的房屋手续，依据法律规定，须经被告提起反诉才能合并审理，但被告刘余生在本院限期内未提起反诉，依法视为放弃其诉讼权利，对原告没有向被告刘余生支付的剩余房款问题，本院不再合并处理，由被告刘余生可以另行解决；故对被告刘余生的该意见本院不予采纳。被告楚雄公司、霍建华、刘余生经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、霍建华与张学明于2009年10月15日签订的《顶房协议》及被告张学明与刘余生签订《房屋转让协议》的转让行为和原告赵琴慧与被告刘余生于2009年12月2日签订的《房屋转让协议》有效；
二、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内与原告赵琴慧签订中卫市沙坡头区瑞丰家园A号楼X号房屋的商品房买卖合同、出具合法的购房发票；
被告霍建华、张学明、刘余生对上述内容负协助履行的责任。
三、驳回原告赵琴慧的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费300元，由原告赵琴慧负担100元，被告霍建华负担100元，被告张学明、刘余生负担100元（各50元）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 宋建喜
人民陪审员 俞立华
人民陪审员 高 博
二〇一六年一月四日
书 记 员 王淑秀
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。