惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初389号原告：黄某，男，汉族，1984年出生，住址：广东省龙门县。被告：惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城酒店会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：刘邦柠，该公司职员。原告黄某诉被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理，依法由审判员罗亚鸼担任审判长，与审判员曾日华、徐黎组成合议庭，于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告黄某、被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司委托代理人刘邦柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年10月12日与被告签署《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的龙光天悦龙庭xx栋单元XXX号房，合同总价为434021元，合同约定涉案房屋于2013年5月30日交付原告使用。根据购房合同附件四-预售合同补充协议第十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2015年3月9日为原告办理房屋所有权证，属于违约，且原告仍未收到土地使用权证及任何相关通知，而完整的房地产权属证书是包括房屋所有权证、国有土地使用权证。期间原告多次催促被告办理，被告无任何反应。根据合同补充协议第十条约定：因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自房地产交付之日起第240日起，按日向买受人支付房款总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过商品房总价的5%，违约金为21701.05元，为维护原告权益，请求法院判令：一、被告自起诉之日起30天内完成国有土地使用权证的办理并发放给原告；二、被告支付国有土地使用权证逾期办理违约金21701.05元；三、被告支付自2014年5月28日起未支付违约金的银行同期贷款利息，利息计算至实际支付之日止；四、诉讼费用由被告承担。原告向本院提供了身份证、被告工商登记资料、《商品房买卖合同》、房产权证、购房发票等证据，用以证实被告存在逾期办证的事实。被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司辩称：1.本案的原告已经取得的房地产权证书第一页和第三页的注意事项的第1条已经载明，根据《物权法》房地产权证书是权利人享有房屋所有权及其所占用土地使用权的证明；2.涉案房产所占的土地由被告受让取得，被告已经将土地出让金等相关税费全部缴清，土地不存在任何的瑕疵。被告按照规划建设开发涉案房产，即使是在2016年7月份之前，原告取得房屋产权证也可以进行市场上的交易，办理转移登记。虽然原告未取得国有土地使用权证，但并不影响原告对涉案房产的处分，原告对涉案房产的权利状态完整，不会因为未取得国有土地使用权证而存在瑕疵；3.在2015年原告向大亚湾法院起诉我方逾期办理房地产权证书，在该案的法庭辩论中，原告提出要求我方将逾期办理国有土地使用权证一并处理，此后双方在该案的协商过程中也将国有土地使用权证一并处理完毕。原告已经于合同附件四第十条的约定向我方主张过权利，因此我方认为原告不应再依据这一条的约定再次主张；4.即使如原告所述，双方签订合同约定的办证期限是240天内，原告向法院起诉已经超过了诉讼时效。被告向本院提供了如下证据：证据一，惠州市不动产登记局关于换发不动产权证书有关问题的通告；证据二，关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告；证据一、二证明，从2016年7月份起，国家实施统一的不动产权登记制度，原告已经取得的房屋所有权证权力未变动的，不需要更换全新的不动产权属证书，原告已经取得房产证但尚未办理土地分割的，按照国家“不变不换”的原则，不需要办理。若原告今后处分涉案房产，办理变更转移登记的，房管局再给原告换发成新的不动产权属证书。证据三，承诺书，证明2016年8月15日，双方已经就房地产权证延期办理事宜达成了和解协议。原告黄某收到被告支付的15885.17元后，在承诺书的第三条承诺放弃就房地产权证一事向被告主张违约或赔偿责任。经审理查明:2012年10月12日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾中兴北路198号龙光天悦龙庭xx栋单元XXX号房，房款总价为434021元，首期款134021元于2012年10月12日前支付，余额300000元采取银行按揭方式支付。合同第八条约定被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付原告使用。合同补充协议第十条对合同第十五条关于产权登记的约定补充进行约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金不超过该商品房总价款的5%。因原告、按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成原告不能在规定期限内领取房地产权属证书的，被告不承担违约责任。原告如属银行按揭购房的，该房地产权属证书在贷款期间由贷款银行保管。合同签订后，原告向被告付清了购房款，被告向原告交付了涉案房屋，并协助原告已于2015年3月9日办理了房地产权证。2016年8月15日，双方已经就房地产权证延期办理事宜达成了和解协议。原告黄某收到被告支付的15885.17元后，在承诺书的第三条承诺放弃就房地产权证一事向被告主张违约或赔偿责任。另查明：2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》载明：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明。海洋部门、林业部门不再受理海域、林地等登记发证业务。国家规定的过渡期内农村土地承包经营权登记仍由原部门办理，过渡期后纳入统一登记的具体时间另行通告，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。以上事实，有原告提交的身份证、被告企业工商基本信息、《商品房买卖合同》、房产权属证、购房发票、截图资料，被告提交的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》、承诺书及原、被告的庭审陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为,涉案的《广东省商品房买卖合同》及补充协议的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该合同为有效合同，双方应按合同的相关约定履行各自的义务，并承担相应的责任。原告已按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告亦应在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任。双方已经就房地产权证延期办理事宜达成了和解协议。原告黄某收到被告支付的15885.17元后，在承诺书的第三条承诺放弃就房地产权证一事向被告主张违约或赔偿责任。可见，原、被告双方就被告未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续的违约事宜已经处理完毕。被告按照协议向原告支付补偿款后，原告不得再以该房屋办证事宜向被告要求任何赔偿、补偿。为此，原告请求被告承担逾期办理国有土地使用权证的违约金及违约金的银行同期贷款利息的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。关于办理国有土地使用权证问题。2014年11月12日国务院公布《不动产登记暂行条例》，国家对房屋、土地等不动产施行统一登记制度，将房产权证、国有土地使用权证等变更为《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。该条例自2015年3月1日起施行。尔后，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告明确指出按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。即原告持有的《房地产权证》仍然有效，现各地已经不再颁发《国有土地使用权证》，原告没有《国有土地使用权证》并不影响其房屋的使用。故原告主张被告自原告起诉之日起30天内将《国有土地使用权证》办理并交付原告使用的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄某的诉讼请求。案件受理费343元，由原告黄某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。(此页无正文)审判长  罗亚鸼审判员  曾日华审判员  徐 黎二〇一七年八月八日书记员  丘志伟