陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商中民二终字第00085号
上诉人（原审被告）姚万军，男，汉族，生于1970年3月14日，居民，原镇安县永乐镇镇城社区七组组长。
委托代理人刘康林，陕西安业律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）镇安县秦鼎商贸有限责任公司。住所地：陕西省镇安县县城宏华街西侧宏华市场*号楼*层。
法定代表人李俊，董事长。
委托代理人杨剑，陕西安业律师事务所律师。
委托代理人郭强，陕西永嘉信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）镇安县永乐镇镇城社区七组。住所地：镇安县宏华街宏华综合市场内。
负责人蔡荣喜，组长。
委托代理人丁辉、路航，陕西许小平律师事务所律师。
上诉人姚万军、镇安县秦鼎商贸有限责任公司因确认合同效力纠纷一案，不服陕西省镇安县人民法院（2013）镇安民初字第00629号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人姚万军及其委托代理人刘康林、上诉人镇安县秦鼎商贸有限责任公司（以下简称：秦鼎公司）的委托代理人杨剑、郭强，被上诉人镇安县永乐镇镇城社区七组（以下简称：镇城七组）组长蔡荣喜及其委托代理人丁辉、路航均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年镇城七组申请设立秦鼎公司，公司股东为镇城七组和时任组长姚万军。2009年4月22日秦鼎公司经镇安县工商行政管理局核准成立，姚万军任公司法定代表人。2010年秦鼎公司以镇城七组所有的宏华市场升级改造项目向镇安县发展改革局申请镇安县农产品交易中心升级扩建项目，镇安县发展改革局于2010年9月16日下发镇发改发（2010）第300号《镇安县发展改革局关于秦鼎商贸有限责任公司农产品交易中心升级扩建项目备案的通知》，项目名称：镇安县农产品交易中心升级扩建项目，项目建设单位：秦鼎公司。2010年9月22日镇安县招商服务局、镇安县商务办公室对镇安县宏华市场改造项目在互联网发布招商公告。2010年9月30日在第十五届东西部合作与贸易洽谈会上姚万军代表秦鼎公司与陕西长宏房地产开发有限公司法定代表人刘长生签订《镇安县宏华市场改造项目合作协议书》。在秦鼎商贸公司股东镇城社区七组认缴的二期出资到期前的2011年2月28日由镇城七组组长姚万军、会计慕万定、出纳梁志华及村民姚万明四人召开会议，形成《镇安县秦鼎商贸有限责任公司股东会决议》，以镇城社区七组资金短缺，无继续缴付能力，决定将镇城七组认缴而未缴到位的1280万元注册资本，转让与姚万军670万元，转让与姚万斌460万元，剩余150万元由镇城七组缴付，姚万军代表镇城七组与自己及其哥姚万斌签订《股权转让协议书》，加盖镇城社区七组公章，修改了公司章程。2011年6月22日镇安县工商局核准进行了变更登记，公司股东变为：镇城七组、姚万军、姚万斌。法定代表人为姚万军。2011年8月3日姚万军、姚万斌分别与陕西长宇实业有限责任公司签订《股权转让合同》，姚万军将在秦鼎公司的股权43.125%，共计690万元出资转让给陕西长宇实业有限责任公司，姚万斌将在秦鼎公司的股权28.75%，共计460万元出资转让给陕西长宇实业有限责任公司，2011年8月4日镇安县工商局核准进行了变更登记，公司投资人为：镇城七组、陕西长宇实业有限责任公司。镇城七组出资450万元占28.125%，陕西长宇实业有限责任公司出资1150万元占71.875%，法定代表人为李俊。2011年11月22日镇城七组召开居民大会，当时到会44户79人，会议主要内容：一是推选群众代表，二是关于市场企业在新年度的过渡期如何安排。经投票选举确定慕万周、彭武先、徐关键、慕万树、吴洪均、朱金平、慕年宏7名居民代表。2012年1月1日陕西长宏房地产开发有限公司（刘长生）与秦鼎公司（李俊）签订《合作协议》，协议主要内容涉及双方共同投资开发宏华市场改造项目的投资总额、股份比例、收入分配、项目管理、财务管理及违约责任。2012年1月8日姚万军代表镇城七组作为甲方与李俊代表秦鼎公司作为乙方签订《开发合作协议》。合同主要内容：一、甲方确定将现有市场内甲方使用土地及房产交由乙方合作开发，用于实现镇安县人民政府关于宏华街农产品批发交易中心升级改造项目的实施，甲方承认并认可乙方是唯一的市场改扩建合作开发的实施方。二、甲方自愿将市场的土地及现有的三栋三层的房屋，蔬菜批发大棚交与乙方开发建造新的农产品批发交易中心，建后的交易中心按县建设局规划设计面积返还甲方实际地面以上面积商业房屋三层，按国家建设标准施工，全框架结构及水、电、门窗户扇、电梯、供暖、消防设施、地下车位10个，给甲方在东面三层以上建幼儿园及镇城七组办公地点约1600平方米，一并将产权交付甲方，三层以上为乙方开发面积，甲方不得以任何理由干预。涉及土地和房产的拆迁安置补偿甲乙双方不计算具体的拆迁安置补偿费，但所产生的一切费用由乙方承担。甲方将开发项目与乙方合作，乙方在2012年1月16日前向甲方缴纳保证金2000万元，建设周期三年，过渡费每年60万元。乙方在合法的方式取得该宗土地的国有土地使用权，具体而言即将原宗地图中甲方的土地面积包括在新的建设用地规划许可证的面积计算出结果面积约15000平方米，乙方将建成房屋的三层商业房产（面积不低于15000平方米）交付给甲方，甲方拥有土地及三层商场的产权，产权手续费用的办理由甲方自行负责。三、在建成后甲方的三层商业面积交由乙方经营使用，经营期限为10-20年，乙方有自主经营的权力，但约定每年向甲方上交经营承包费，具体金额与交付方式另行协商。四、本协议由甲方村民小组及组民代表讨论通过，乙方对项目拆除及建设施工安全责任负全责，与甲方无任何责任，甲乙双方若违反本协议，向对方支付1000万元的违约金。五、乙方在经营期间，用工依甲方组民优先为主。（注：依政府招商引资方陕西长宏房地产开发有限公司与秦鼎公司协商协议为准）。甲乙双方法定代表人签字并加盖公章，甲乙双方代表签字有：慕万定，朱金平，慕万树，彭武宣，慕万周，吴红军，徐官健，李小强，吴俊，张英，彭煜。现原告镇城七组认为被告姚万军代表镇城七组与秦鼎公司签订的《开发合作协议》没有经过居民大会讨论，严重损害镇城七组集体利益，要求依法确认协议无效。
原审认为，秦鼎公司因股东股权转让行为无效，（已另案处理），秦鼎公司签订合同时主体不合法。镇安县宏华综合市场的财产属于原告镇城七组，2012年1月8日姚万军代表镇城七组与秦鼎公司签订的《开发合作协议》，协议主要内容涉及宏华综合市场的土地、房产交付秦鼎公司开发后，秦鼎公司如何对镇城七组安置补偿问题，属于涉及村民利益的事项。根据《村民委员会组织法》第二十四条一款（三）、（五）、（八）、（九）项的规定，应当经村民会议讨论决定方可办理。《村民委员会组织法》第二十四条二款规定：村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。虽然《开发合作协议》有镇城七组选举的6名村民代表签字，但没有证据证实签订该协议前村民会议授权由该6名代表讨论决定，2011年11月22日选举居民代表主要是关于市场企业在新年度的过渡期如何安排问题，并没有市场如何开发的内容。因此6名村民代表也不能代表镇城七组签订《开发合作协议》。根据《开发合作协议》第四条约定：本协议由甲方村民小组及组民代表讨论通过。根据《合同法》第四十五条一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。《开发合作协议》内容涉及宏华街农产品批发交易中心升级改造项目，该项目根据规划方案及建设规模，项目名为宏华街农产品批发交易中心升级改造项目，实际也包括房地产开发事项，因镇城七组和秦鼎公司均不具备房地产开发资质，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。秦鼎公司辩称实际实施开发的是陕西长宏房地产开发有限公司，秦鼎公司只是开发的合作方，但该合同双方当事人是秦鼎公司和镇城七组，并不是陕西长宏房地产开发有限公司和镇城七组。根据2010年9月30日秦鼎公司与招商引资企业陕西长宏房地产开发有限公司签订的《镇安县宏华市场改造项目合作协议书》，即便镇城七组就合作开发事宜签订合同，也应当与陕西长宏房地产开发有限公司协商签订。本案审理中秦鼎公司以其已向商洛中级法院提起诉讼，要求镇城七组补交出资450万元，认为没有出资就不享有股东的权利，本案应以中院受理案件的处理结果为依据为由申请本案中止诉讼。因本案原告镇城七组既具有秦鼎公司股东的地位，同时也具有独立的集体经济组织的地位。根据《公司法》的规定，秦鼎公司在设立时镇城七组首期出资300万元，而且认缴出资1280万元，并进行了登记，镇城七组属于股东，应当享有股东的权利，镇城七组是否享有股东权利，与本案没有关系，其要求中止诉讼，理由不成立。故依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条一款（三）、（五）、（八）、（九）项、第二十四条二款，《中华人民共和国物权法》第五十九条二款（四）项，《中华人民共和国合同法》第四十五条一款、第五十二条一款（五）项，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，第十五条的规定，判决如下：
2012年1月8日姚万军代表原告镇安县永乐镇镇城社区七组与被告镇安县秦鼎商贸有限责任公司签订的《开发合作协议》无效。
案件受理费500元，由姚万军和镇安县秦鼎商贸有限责任公司各承担250元。
上诉人姚万军上诉称，一、被上诉人将上诉人列为被告起诉主体错误。上诉人姚万军时任镇城七组的负责人，与镇城七组居民形成代表关系，签订协议是代表镇城七组履行权利，被上诉人起诉上诉人主体错误。二、签订《开发合作协议》的合同双方当事人秦鼎公司与镇城七组具有订立合同的行为能力，是双方当事人真实的意思表示。《开发合作协议》的内容合法，不违反法律强制性规定，合同有效。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人秦鼎公司上诉称，一、原审法院对本案事实认定错误。1、2011年11月22日，镇城七组的居民大会的主要议题是推选群众代表。原审认定这次大会的主要议题是关于市场企业在新年度的过渡期如何安排，属于断章取义。该会议共有六项议题，主要是推选群众代表及由代表解决镇城七组发展中的决策方案。而推选群众代表的会议与2011年11月23日镇城七组向镇城社区支部、居委会作出的《关于镇城社区七组居民大会选择居民代表的情况报告》相吻合。原审判决否定居民大会选举的居民代表，否定代表行为的合法性，侵犯居民的合法权益。2、关于《开发合作协议》第四条约定“本协议由甲方村民小组及组民代表讨论通过”，协议上加盖了镇城七组的公章，有时任组长姚万军及居民代表的签字，能证实协议的合法性。该条约定不是附生效条件合同中所附的条件，村民小组及村民代表签字盖章是合作开发的法定条件。二、本案中原审法院适用《中华人民共和国村民委员会组织法》属于法律适用错误。镇安县政府《关于组建永乐镇社区居民委员会的通知》所谓的四不变原则不能否定村民成为居民的事实，镇城七组居民已享受居民的福利待遇，且镇城七组有关选举事项按照《中华人民共和国居民委员会组织法》实行，原审法院不应适用《中华人民共和国村民委员会组织法》。三、镇城七组与上诉人签订的《开发合作协议》虽有房产建设的相关内容，但其实质是上诉人对镇城七组集体土地补偿的约定，该协议不属于房地产开发合同。镇安县宏华市场改造项目的实际房地产开发为陕西长宏房地产开发有限公司，证实上诉人明知没有房地产开发资质不能实施房地产开发的事实。上诉人与长宏公司签订的《镇安县宏华市场改造项目合作协议书》明确了上诉人的义务是提供建设用地和规划方案。《开发合作协议》主要条款实际上明确了开发合作协议的核心是镇城七组的土地在被开发后将得到的对价。四、上诉人与镇城七组签订的《开发合作协议》合法有效，未违反相关法律的强制性规定。《开发合作协议》加盖有镇城七组的公章，及居民小组选举的代表过半数同意并签字，该协议形式合法有效。《开发合作协议》内容不违反法律强制性规定，秦鼎公司为项目的持有人，该项目的建设用地涉及的是镇城七组的土地使用权，协议双方以合作开发的形式，共同与镇安县招商引资方陕西长宏房地产开发有限公司建设、开发农产品交易中心升级扩建项目，内容不违反法律强制性规定。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人镇城七组答辩称，一、原审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。1、姚万军使用伪造的文件非法将秦鼎公司中属于答辩人的股东权利转让给姚万军个人，再非法转让给长宇公司，秦鼎公司的法人治理结构不具有合法性，无权与答辩人签订合同。2、姚万军与秦鼎公司签订《开发合作协议》，其内容关乎答辩人集体土地所有权转移、集体利益保障，应经村民会议讨论决定，姚万军不具有相应的代表权限，其行为违法不具有法律效力。协议上签字的6个村民代表也未取得村民小组会议的授权，不能代表镇城七组集体决策。《开发合作协议》约定本协议由村民小组及组民代表讨论通过，事实上并未经村民小组及组民代表讨论。3、《开发合作协议》中项目开发实际是房地产开发，答辩人与秦鼎公司不具备房地产开发资质，应认定合同无效。二、上诉人秦鼎公司的上诉理由不能成立。1、上诉人无证据证明6位代表的授权来源，即便代表选举合法，也不能超越权限行使代表权利，2011年11月22日选举居民代表没有市场开发的内容，6位代表不能代表镇城七组签订《开发合作协议》。2、公章和小组长的签名不能取代集体讨论决策。3、原审法院适用《村民委员会组织法》正确。镇城七组成员于2002年根据政府要求村民变成居民，但土地性质没变，有关土地所有权使用权问题的决策，城市居民委员会组织法不涉及，必须适用《村民委员会组织法》。即使参照城市居民委员会组织法的规定，2011年11月22日的会议及开发合作协议上的签名，不符合该法第九、第十条的规定，4、秦鼎公司不是法律规定的拆迁主体，长宏公司也不是招商引资的确定的合作对象，答辩人从未与长宏公司签订过任何协议，2012年1月1日秦鼎公司与长宏公司的合作协议，与答辩人无关。秦鼎公司不具有开发资质，不是集体土地征收实施主体，无权也不应当由其给予答辩人拆迁补偿。秦鼎公司与长宏公司之间的合作协议，未经答辩人集体同意，与答辩人无关，与本案争议无关。5、《开发合作协议》性质属于房地产开发合同，镇城七组与秦鼎公司均不具有开发房地产的资质，协议应属无效。三、上诉人姚万军的上诉理由不能成立。1、姚万军作为被告主体正确。姚万军作为镇城七组的组长，明知自己无权代表集体决策，故意隐瞒协议内容，违法侵占股东股权，再转移给第三方操控秦鼎公司，又与实控公司的人签订协议，侵犯了集体利益，应作为被告。2、《开发合作协议》未经过集体决策，不是答辩人真实的意思表示，协议上双方代表签名中虽有7人是答辩人成员，但并不是以村民代表身份签名。上诉人认为居民委员会组织法第九条的规定，居民会议由居民小组选举的代表过半数出席有效，会议的决定由出席人的过半数通过即有效，上诉人认为6个人的签名是全体居民的真实意思，是对居民会议的法律概念的错误认识。居民会议是由一个社区的全体成年居民组成的权利机构，不同于居民小组会议，镇城七组的群众代表形成的会议不是居民会议。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，上诉人姚万军提供了2011年12月15日宏华综合市场开发扩建征求意见的函，证明签订正式的合作协议前，已征求全体七组村民的意见。经质证，被上诉人镇城七组认为该证据不属于新证据，签名的真实性不能确认，也不能证明其证明目的。
被上诉人镇城七组提供了五份证据：1、2013年6月26日《关于解除宏华市场改造项目原合作协议书和陈敬国接替镇安县秦鼎商贸有限公司原股份的合作协议书》，证明秦鼎公司将自己的开发权和股份转让给鸣海房地产公司，及证明股权转让收益。2、《秦鼎广场项目合作终止补充协议书》，证明在该项目上有收益，是开发的性质。3、宏华街中低价位、中小套型普通商品住房建设项目供地结果，证明该项目主要是房地产开发的内容。4、镇安县处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室文件。5、关于对永乐镇镇城社区七组相关问题的函。第4、5份证据证明县政府撤销挂牌，上诉人不具有土地所有权和使用权。经质证，被上诉人姚万军、秦鼎公司均认为不属于新证据，且与本案无关联性。
经本院综合审查认为，上诉人姚万军提供的2011年12月15日宏华综合市场开发扩建征求意见的函，对是否同意市场开发征求意见，并不是针对《开发合作协议》征求意见，不能证明签订正式的合作协议前，已征求全体七组村民的意见，该份证据不能证明其证明目的，不予采纳。被上诉人镇城七组提供的五份证据，亦无法证明其证明目的，不予采纳。
二审审理查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，镇城七组与秦鼎公司签订的《开发合作协议》，将宏华市场的土地及现有的三栋三层房屋、蔬菜批发大棚交给秦鼎公司开发建造新的农产品批发交易中心，该事项涉及镇城七组居民的重大利益，应由镇城七组集体成员通过民主议定程序决定。而2011年11月22日的七组居民大会，并未对与秦鼎公司签订开发合作协议的内容进行讨论决定，也未明确授权在《开发合作协议》上签字的代表及姚万军，与秦鼎公司签订开发合作协议。因此《开发合作协议》上签字的镇城七组的代表及姚万军均未经镇城七组全体居民的授权和同意，其与秦鼎公司签订的《开发合作协议》属无权处分。在镇城七组事后不予追认的情况下，该协议应为无效。此外，从双方签订的《开发合作协议》的内容来看，该协议虽然不是标准的合作开发房地产合同，但开发房地产是该合同的重要内容，因此该合同签订及履行应当遵守关于开发经营房地产的法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，具有房地产开发经营资质和取得国有土地使用权是开发经营房地产的必要条件。但本案中，无论是镇城七组还是秦鼎公司均无房地产开发经营资质，亦未取得宏华综合市场的国有土地使用权，因此，本案合同也不符合该条例的规定。综上，镇城七组与秦鼎公司签订的《开发合作协议》无效。姚万军签订《开发合作协议》，未经镇城七组集体成员通过民主议定程序讨论决定，损害了镇城七组的权益，镇城七组将姚万军作为被告起诉主体适格。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人姚万军、镇安县秦鼎商贸有限责任公司各自预交500元，由上诉人姚万军、镇安县秦鼎商贸有限责任公司各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
代理审判员 王 倩
代理审判员 文改云
二〇一五年一月九日
书 记 员 王 博