海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼97民终684号
上诉人（原审原告）邱朋林，男，1945年3月3日出生，汉族,住河北省邢台市。
被上诉人（原审被告）海南金港置业有限公司,住所地海南省临高县。
法定代表人黄坚，该公司总经理。
委托代理人李炜，该公司营销案场经理。
委托代理人林雷宇，该公司外联经理。
上诉人邱朋林因与被上诉人海南金港置业有限公司（以下简称海南金港公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2016）琼9024民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2015年11月25日邱朋林与海南金港公司签订《“衍宏·海港小镇”认购书》，约定邱朋林认购由海南金港公司开发的“衍宏·海港小镇”项目中55号楼4层405号的商品房,总价款为192000元,建筑面积为53.02平方米;邱朋林必须在认购书签订之日向海南金港公司支付认购金30000元，剩余购房款必须在2015年12月10日前付清；邱朋林于2015年11月25日向海南金港公司支付认购金30000元；涉案房屋系期房，双方并未签订购房合同；邱朋林与海南金港公司没有在认购书上约定交房日期，邱朋林主张双方口头约定交房的期限为2016年6月，而海南金港公司主张双方口头约定交房的期限为2016年12月31日。
另查明，邱朋林与海南金港公司在认购书上约定涉案商品房属于特价房，该房定购后即不退不换。在2015年12月9日到2015年12月14日期间，邱朋林通过手机短信的方式多次与海南金港公司进行协商，要求海南金港公司退还认购金，但双方不能达成一致意见。因本案纠纷，邱朋林向一审法院提起诉讼，请求判令：一、海南金港公司退还邱朋林商品房认购金30000元，并自2015年12月14日起，按中国人民银行同期贷款利率向邱朋林支付利息至实际退还认购金之日止；二、案件受理费由海南金港公司负担，并赔偿邱朋林相关费用。
一审法院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中，邱朋林与海南金港公司签订了《“衍宏·海港小镇”认购书》，从认购书的内容来看，邱朋林交付的认购款是为了保证和约束后期双方签订正式的商品房买卖合同，所以该认购款实际上就是定金，从性质上讲属于立约定金。且该认购书系双方的真实意思表示，内容不违反法律以及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行相应的权利义务。该协议明确了房屋位置、面积、价格、付款方式，主要预约内容完整，从法律性质而言，该协议是当事人为将来订立本约而达成的合意，是为买卖涉案房屋而签订的预约合同，对签约双方均具约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。故邱朋林主张海南金港公司返还定金的前提是能够举证证明海南金港公司有违约行为，即未能签订正式商品房买卖合同的责任在于海南金港公司。从本案查明的事实来看，邱朋林未按照认购书的约定于2015年12月10日之前支付剩余全部购房款，已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《“衍宏·海港小镇”认购书》，该认购书已经明确注明涉案商品房为特价房，属于不退不换的商品房，邱朋林的调房要求显然与认购书的约定相悖。虽然双方对交房日期没有约定，但邱朋林主张在签订认购书时与海南金港公司约定在2016年6月份交房。而海南金港公司能否在约定的时间交房，在履行协议的过程中是否存在违约行为，只能等到约定的期限届满才能明了，邱朋林届时才能主张其权利。最后，邱朋林提出海南金港公司对认购书的重要条款未尽到提示、说明义务，采取蒙骗方式让他在认购书上签字，但并未提供证据证明该事实，且邱朋林作为完全民事行为能力人，对自己作出的民事行为应有一定的判断，故对邱朋林的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回邱朋林的诉讼请求。案件受理费275元，由邱朋林负担。
上诉人邱朋林不服原审判决，向本院提起上诉称，第一，海南金港公司以欺诈、不正当竞争方式强制邱朋林与其签订的购房认购意向书，属无效协议。双方签订购房意向书前，海南金港公司已承诺如邱朋林不要房屋，所交房款予以退还。第二，一审法院将邱朋林支付的房屋认购金认定为定金，并认为邱朋林构成违约不予退还，属适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，处理结果显失公平，请求：撤销一审判决，依法改判支持邱朋林一审诉讼请求。
被上诉人海南金港公司辩称，第一，双方之间签订的《房屋认购书》是邱朋林本人自行签名，海南金港公司不存在欺诈邱朋林的情形。并且邱朋林签订认购书前已多次到海南金港公司的海港小镇项目看房。该认购书是在双方平等互利的情况下签署的，并不违背合同法的平等、公平原则。认购书只有六个条款，很简单，不存在用欺骗手段骗取邱朋林签订认购书的情形。第二，所有的房地产开发企业签订的买卖合同都是统一格式的合同，不存在合同条款有过多磋商探讨空间。第三，邱朋林所购买的55号楼405号商品房，统一交付使用房屋的时间都是2016年12月31日，不存在邱朋林提出的海南金港公司承诺的2016年6月31日交房的事实。买卖合同是在临高房管部门备案的，有据可查，交付房屋的时间都是2016年12月31日，并非提前半年交付房屋。第四，认购书明确约定对于特价房，不退不换，不存在欺骗，海南金港公司商品房销售业绩优秀，房子很畅销，没有必要采取不正当手段进行竞争。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，应予维持。
二审查明的事实和一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人诉辩意见及案件事实，本案的争议焦点为：1.海南金港公司与邱朋林签订的《认购书》是否有效；2.海南金港公司是否应当向邱朋林退还认购金。
关于《认购书》效力问题。海南金港公司与邱朋林签订的《认购书》符合我国《合同法》第二条规定，因此该认购书应为独立的合同。认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同。本案中，双方当事人签订的认购书是当事人真实意思表示，并不违反法律以及行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按认购书约定行使权利履行义务。双方在签订认购书后，双方就签订《商品房买卖合同》的内容无法达成一致意见，导致认购书约定的内容无法继续履行，双方的认购书依法应予以解除。
关于认购金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方的《认购书》已明确约定，邱朋林自愿认购商品房并向海南金港公司支付认购金30000元。庭审中，海南金港公司也明确承认邱朋林支付的是房屋认购金并非定金，并且根据法律规定，定金必须是双方当事人以书面形式明确约定，因此，一审法院将邱朋林支付的房屋认购金，推定为立约定金，没有法律依据，本院予以纠正。双方的认购书没有明确约定具体签订《商品房买卖合同》的时间，也没有将邱朋林逾期交纳购房款作为违约情形之一，无法认定邱朋林存在违约行为，致使双方无法签订正式的商品房买卖合同。因此海南金港公司以邱朋林违约为由将认购金认定为定金拒绝退还，没有法律依据，本院不予支持。双方当事人不能就订立商品房买卖合同协商一致，邱朋林请求海南金港公司退还房屋认购金，具有事实根据与法律依据，本院予以支持。
关于利息问题。根据邱朋林与海南金港公司签订的《认购书》内容，双方并未约定如果未能签订正式的《商品房买卖合同》，海南金港公司退还认购款时，应支付相应的利息。邱朋林对于双方未签订《商品房买卖合同》也存在过错，因此，邱朋林请求海南金港公司退还认购金的同时支付相应的利息，理由不充分，本院予以驳回。关于赔偿费问题。邱朋林没有证据证明双方因本案纠纷对其造成相应的损失，本院不予支持。
综上，原审判决认定不清，适用法律错误，处理结果不当，予以纠正。上诉人邱朋林的上诉请求理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省临高县人民法院（2016）琼9024民初61号民事判决。
二、海南金港置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向邱朋林退还认购金30000元。
三、驳回邱朋林其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，二审案件受理费550元，共计825元，由海南金港置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高景伟
审判员 徐忠贵
审判员 沈美萍
二〇一六年七月二十五日
书记员 田秀莉
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。