福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初3274号原告：张丽娟，女，1972年9月25日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。原告：吴振涛，男，1998年9月22日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。以上二原告的共同委托诉讼代理人：戴志军，福建侬来律师事务所执业律师，委托权限特别代理。被告：吴小海，男，1976年10月20日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。被告：陈文贤，男，1972年2月2日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师，委托权限特别代理。第三人：陈建腾，男，1995年7月1日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师，委托权限特别代理。原告张丽娟、吴振涛因与被告吴小海、陈文贤、第三人陈建腾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽娟及原告张丽娟、吴振涛的共同委托诉讼代理人戴志军、被告吴小海、被告陈文贤及被告陈文贤、第三人陈建腾的共同委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽娟、吴振涛向本院提出诉讼请求：1.确认吴小海与陈文贤签订的位于荔城区的房屋的《房地产买卖合同书》无效。2.吴小海在还清房屋抵押贷款债务后立即协助张丽娟、吴振涛办理荔城区房屋的产权过户手续，将房屋过户至吴振涛名下。诉讼过程中，张丽娟、吴振涛放弃上述第二项诉讼请求。事实与理由：2017年4月30日，吴小海作为卖方单方与陈文贤作为买方在莆田市荔城区永斌房产中介服务部的见证下，签订《房地产买卖合同书》一份，约定：吴小海将位于荔城区的房屋以总价款131万元转让给陈文贤，房屋以现状按套计价含房屋、厨房、洗手间装修及家用电器、空调。合同签订当日陈文贤向吴小诲支付购房定金5万元。合同第六条第五款约定“在产权过户前，甲方(吴小海)若中途悔约不卖，应双倍的定金偿还给乙方。乙方（陈文贤）若中途悔约不买，无权要求返还定金”等条款。合同签订后，张丽娟、吴振涛发现吴小海在未经张丽娟、吴振涛同意的情况下擅自与陈文贤签订买卖合同收取定金5万元。且张丽娟、吴振涛也多次向陈文贤、莆田市荔城区永斌房产中介服务部反映诉争房屋被法院查封并明确告知房屋有纠纷的情况下，吴小海与陈文贤、莆田市荔城区永斌房产中介服务部恶意串通签订买卖合同，侵犯了张�娟、吴振涛的合法财产权益。事实上，张丽娟与吴小海办理结婚登记手续，在多年的共同生活共同经营下共同出资于2007年购买荔城区的房屋并进行房屋、厨房、洗手间进行装修及购买家用电器、空调等供年迈的父母及吴振涛居住至今。2013年因琐事夫妻关系不睦，于2015年12月1日通过秀屿区人民法院(2015)秀民初字第3905号调解离婚，达成协议对该夫妻共同财产诉争房屋协议归吴振涛，张丽娟享有上述房屋的永久居住权（至今仍居住）。陈文贤与吴小海所签订的《房地产买卖合同书》是无效的，陈文贤未实际占有，未办理登记手续，仅支付5万元定金，未履行主合同义务，受让该不动产时是恶意的不属于善意取得制度，转让的不动产依照法律规定应当登记的未登记，需要登记的也未交付给受让人，侵犯张丽娟、吴振涛的合法财产权益。�小海辩称，对张丽娟、吴振涛的诉讼请求及事实和理由无异议。陈文贤辩称，吴小海与陈文贤签订的合同是合法有效的，请求驳回张丽娟、吴振涛的诉讼请求。陈建腾述称，吴小海与陈文贤签订的合同是合法有效的，请求驳回张丽娟、吴振涛的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的张丽娟、吴振涛提供的身份证复印件及本院（2017）闽0304民初2919号的开庭笔录各一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院经审查认定如下：1.张丽娟、吴振涛提供的（2015）秀民初字第3905号民事调解书一份，欲证明：张丽娟与吴小海于2015年12月1日调解离婚，并约定夫妻共同财产坐落于莆田市荔城区的两套房屋归吴振涛所有，张丽娟享有居住权。吴小海对上述证据无异议。陈文贤、陈建腾对上述证据的真实性无异议，证明对象有异议，不能证明讼争房屋归吴振涛，因为张丽娟、吴振涛与吴小海就讼争房屋如何处置已重新作出约定，由吴小海将房产出售后将卖房款一半支付给张丽娟，吴振涛也认可张丽娟与吴小海达成的协议。本院经审查认为上述证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，故本院予以认定。2.张丽娟、吴振涛提供的房地产买卖合同书一份，欲证明：吴小海与陈文贤在张丽娟、吴振涛不知情且不同意的情况下私自达成房屋买卖协议。吴小海对上述证据无异议。陈文贤、陈建腾对上述证据的真实性无异议，证明对象有异议，张丽娟、吴振涛明知且认可吴小海将该讼�房产出售给陈文贤，而且配合办理房产的解除查封事宜。该合同书是合法有效的，陈文贤已按合同约定履行义务，吴小海有义务按合同约定继续履行，配合陈文贤办理房产过户手续。本院经审查认为上述证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，故本院予以认定。3.张丽娟、吴振涛提供的房屋所有权证、国有土地使用权证复印件各一份，欲证明：房屋所有权人为吴小海，且上述房屋并未过户给陈文贤。吴小海对上述证据无异议。陈文贤、陈建腾对上述证据的真实性无异议，该房产至今仍未过户到陈文贤指定的陈建腾名下是张丽娟、吴振涛以及吴小海因房价上涨故意违约不予配合办理过户手续造成的。本院经审查认为上述证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，故本院予以认定。4.张丽娟、吴振涛提供的收据复印件一份，欲证明：陈文贤只向吴小海付定金5万元，并未向吴小海完全交付购房款。吴小海对上述证据无异议。陈文贤、陈建腾对上述证据的真实性无异议，证明对象有异议，陈文贤已按买卖合同的约定支付购房定金5万元以及首期款，剩余购房款的支付时间为吴小海将房产过户至陈建腾名下时，吴小海至今仍未配合陈文贤将房产过户至陈建腾名下，故全部购房款的付款义务尚未成就。本院经审查认为上述证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，故本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴小海与张丽娟原系夫妻关系，并生育了儿子吴振涛，后双方产生感情纠纷，2015年10月22日吴小海诉至莆田市秀屿区人民法院，�调解，双方达成了协议：张丽娟自愿与吴小海离婚，夫妻共同财产即位于莆田市荔城区房屋归吴振涛所有，房屋的按揭由吴小海继续支付直至清偿完毕；张丽娟享有对上述房屋的居住权。现张丽娟及吴振涛居住在上述讼争的房屋内。位于莆田市荔城区房屋现登记房屋所有权人为吴小海，房屋所有权证号为莆房权证荔城字第××号（登记时间为2009年8月12日），国有土地使用证号为莆国用（xx）第xxxx号（颁证日期为2010年4月21日）。2017年4月30日，陈文贤与吴小海在莆田市荔城区永斌房产中介服务部的见证下签订了《房地产买卖合同书》。合同中约定：吴小海将上述房屋转让给陈文贤，以现状按套计价，转让总价款为131万元，由吴小海负责还清银行欠款（中介介绍垫资解押）；吴小海同意陈文贤按支付定金、支付首期款，并以所购房产作抵押物办理按揭贷款方式支付购房余款：1.在合同签订之日，陈文贤支付给吴小海购房定金5万元。2.在2017年5月30日前，双方办理房屋产权交易过户手续时，陈文贤支付给银行托管平台。3.陈文贤不动产证办出当天首付款到吴小海户头。4.陈文贤领到证后5个工作日内贷款额度到吴小海户头。5.吴小海收到银行贷款后三天内交房，陈文贤并付清5万尾款给吴小海。吴小海承诺在收到陈文贤全额购房款时将上述房屋交付给陈文贤使用。交易新产权人姓名由陈文贤指定。在产权过户前，吴小海若中途悔约不卖，应双倍的定金偿还给陈文贤。合同中另有独立约定特别条款：上述合同无论有效与否，若因吴小海方面的原因（重复出售、被查封变卖或拍卖、第三人主张权利、私下取得权证用于设立抵押等）导致陈文贤丧失上述合同项下房屋所有权，吴小海承诺均愿以陈文贤已付房�款的两倍赔偿给陈文贤。合同签订当日，陈文贤向吴小海支付了定金5万元。现因张丽娟、吴振涛认为吴小海与陈文贤签订的《房地产买卖合同书》侵犯其权利，致讼。案经调解，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。本院认为，讼争房屋虽登记为吴小海单独所有，但系吴小海与张丽娟夫妻共同财产，且吴小海与张丽娟在离婚时，双方达成了调解协议，明确表示将讼争房屋归吴振涛所有，该协议内容未违反法律规定，并经莆田市秀屿区人民法院调解书确认，具有法律效力，且吴振涛已实际占有使用讼争房屋。吴小海未经吴振涛同意，与陈文贤签订讼争房屋的买卖合同，现吴振涛明确主张讼争房屋系其所有，且表示不同意出售讼争房屋，同时表示陈文贤与吴小海的买卖合同侵犯其权利；即吴小海出卖涉案房屋的行为系无权处�。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。陈文贤与吴小海签订的《房地产买卖合同》时，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。张丽娟、吴振涛主张吴小海擅自处分张丽娟共有财产份额、吴振涛受赠取得的讼争房屋，侵犯其权利，陈文贤与吴小海签订的上述买卖合同无效；但张丽娟、吴振涛未能提供证据证实吴小海与陈文贤系恶意串通签订的买卖合同，故其请求确认吴小海与陈文贤签订的《房地产买卖合同书》无效无事实和法律依据，本院不予支持，陈文贤辩称涉案的《房地产买卖合同书》合法有效，具有事实和法律依据，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回张丽娟、吴振涛的诉讼请求。本案案件受理费16590元，由张丽娟、吴振涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  蔡琳琦人民陪审员  郑绍平人民陪审�李伟二〇一八年五月二十三日书 记 员  陈赛芬附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意�通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法(?javascript:void(0);?)第二十八条(?javascript:void(0);?)所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。-2-