北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第7849号
原告（反诉被告）北京飞马快乐物业管理有限公司，住所地北京市通州区台湖镇董村。
法定代表人马嘉骋，总经理。
委托代理人祁桂兰。
委托代理人张松，北京市德通律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京铭杨至尊商贸有限公司，住所地北京市丰台区永南路东高庄北京天海服装批发市场A区2道21号。
法定代表人杨德书，总经理。
委托代理人金勇，北京赛尔律师事务所律师。
委托代理人王晓倩，住河北省沧州市盐山县。
原告北京飞马快乐物业管理有限公司（以下简称飞马快乐公司）与被告北京铭杨至尊商贸有限公司（以下简称铭杨至尊公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告飞马快乐公司的委托代理人祁桂兰、张松，被告铭杨至尊公司的委托代理人金勇、王晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告飞马快乐公司诉称：自2014年10月6日，我公司与被告公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定年租金为60.8万元，签订合同的同时首款交三个月押金、半年房租金，第一期应交款456000元。而被告公司只交了10万元后，就开始入住装修，在此期间多次催交未果，至今房租金已欠20.4万元、押金15.2万元未交，房租金每延长一天要按年租金的千分之一交纳滞纳金合计109440元。另外，合同中明文规定“超过十日不交房租金的视为乙方放弃租赁权，我公司有权收回房屋并按乙方违约责任执行”违约金为182400元。现我方起诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告将承租房屋腾退并交付给我方，被告公司支付我公司租金60.8万元（计算至2015年12月5日）、支付滞纳金145920元（计算至2015年12月5日，其中30.4万元本金滞纳金自2014年12月6日起计算，另30.4万元本金滞纳金自2015年5月5日起计算）、支付违约金18.24万元（1年租金的30%）。同时诉讼费由被告负担。
被告铭杨至尊公司辩称：飞马快乐公司作为物业公司，不具备产权主体资格，无权收取租金。飞马快乐公司在签订合同后故意隐瞒所建违建房屋的相关证件及消防手续等情况，致使铭杨至尊公司在承租后无法进行进一步的消防安装改造，因此违约方是飞马快乐公司。飞马快乐公司提供的房屋是没有土地批准手续、建设工程规划许可证、消防合格证的三无房屋，因此飞马快乐公司应当对违法出租承担全部责任。关于飞马快乐公司主张的租金损失，我方没有实际使用，承租后因为消防不合格因此没有支付租金。滞纳金是行政处罚的范畴，飞马快乐公司无权要求我方支付滞纳金。我方不存在违约行为，租赁合同不能简单的看租赁条款，而要核实飞马快乐公司是否具备租赁的主体和前提，飞马快乐公司不具备向我方收取租金的产权主体资格，在履行过程中存在欺诈隐瞒重要情节等情况。涉案租赁场地内还存放有我方的装修材料和展柜等，飞马快乐公司退还我方押金，赔偿我方的装修及推广损失，并将库存返还给我方后，我方才同意将房屋予以腾退。我方不同意飞马快乐公司的全部诉讼请求。
被告铭杨至尊公司反诉称：2014年10月5日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告公司将北京市通州区台湖镇董村（以下简称董村）文彦路1号院前排华联超市第二层出租给我公司用于开设市场，原告公司将违建房屋出租给我方，造成我方的巨大经济损失，现我方提出反诉，理由如下：1、涉案房屋系违建房屋，没有合法批建手续及建房审批表，未能提供建筑消防设计图纸，因此不存在能够办理消防设施的合格条件，且原告公司系物业公司，订立合同期间我公司多次要求原告公司提供房屋所有权证等相关证明，但原告公司均以各种理由拒绝提供，但原告公司承诺该房屋能够正常使用，并称可以办理消防设施。2、我方根据原告公司的要求向原告公司缴纳10万元押金，我方开始进行装修改造，期间我方通过网络及墙体广告进行大量宣传及推广工作，2014年10月21日，北京市通州区公安消防支队到该房屋进行消防检查，认为该房屋存在消防安全隐患和消防违法行为，且被告知该房屋没有消防部门出具的建筑消防设计审核意见书等材料，我方才知晓该房屋不能办理消防验收过关，期间我方多次与原告公司沟通消防事宜，原告公司也承诺办理消防手续，但一直未实际进行消防改造。由于我方与原告公司签订合同之初，就已确定该房屋用于开办市场，必须具备消防建筑等合格条件，但原告公司仍将不能办理消防验收的房屋出租给我方，原告公司的行为存在欺诈，且根本违约，合同履行已根本不能。原告公司隐瞒房屋的性质，造成我方的严重经济损失，已经构成根本违约，我方提起反诉，要求确认双方签订的租赁合同无效，原告公司退还我方押金10万元，赔偿我方装修损失363154.37元、推广费70000元，共计533154.37元。同时，鉴定费1万元要求依法负担。
原告飞马快乐公司就反诉辩称：1、涉案房屋出租是是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，且我方也不存在欺诈隐瞒等导致合同无效的情形，因此双方签订的合同是合法有效的，不存在无效的问题。2、如真如铭杨至尊公司所言，其在承租房屋后很短时间内发现我方隐瞒很多事实，其即应当停止装修，但事实是在消防队下达停工通知后，铭杨至尊公司仍然进行装修，并未停工。铭杨至尊公司提供的广告合同是虚假的合同，不具备真实性，我方不予认可。3、平等主体之间签订的协议或合同，对双方是具有法律拘束力的，双方的权利义务都应以合同内容为准，铭杨至尊公司在租赁房屋之前对涉案房屋的现状、性质等都应当进行充分了解，铭杨至尊公司是在充分了解的情况下才能与我方签订了租赁合同。租赁合同第五条第六款明确约定消防工程是由铭杨至尊公司负责，飞马快乐公司在此过程中是协助配合，铭杨至尊公司在签订合同时以承诺了相关消防义务的分担情况，现铭杨至尊公司以消防不合格为由主张合同无效，是没有任何法律依据的。铭杨至尊公司未按照合同约定的租金支付时间支付租金，构成违约的事实是显而易见的。综上，我方不同意铭杨至尊公司的反诉请求。
经审理查明：2014年10月5日，飞马快乐公司（出租方，甲方）与铭杨至尊公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定飞马快乐公司将董村文彦路1号院前排华联超市第二层房屋出租给铭杨至尊公司，租赁期为3年，自2014年10月6日至2017年12月5日（2014年10月6日至12月5日两个月为装修期）。合同第三条租金及租金的交纳方式约定：1、租金标准为每年60.8万元；2、租金的交纳方式：押三个月付六个月，先付后用。乙方要以汇款或支票的形式向甲方交纳租金。无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房租金。合同期满，若乙方不再租赁此房屋，在不拖欠甲方任何费用且经甲方验收房屋无误后，三至七天将押金退还乙方，不计利息。如房屋毁损，按实际毁损程度或按损毁物品价值原价予以扣除，押金不足的，乙方予以补足。……3、乙方应按合同的规定提前三十天向甲方交纳房租金，每延长一天乙方要按年租金的千分之一向甲方交纳滞纳金。逾期十日不交租金的，甲方将视为乙方自动放弃该房屋的租赁权，甲方有权收回该房屋，并按本合同中的第六条中的第（2）条乙方违约责任执行。第四条约定了甲方的责任与义务；第五条乙方的责任与义务约定乙方屋内、屋外要做消防安全设施，必须保证有安全出口、防火通道、防火喷淋、烟杆、消防栓、灭火器、报警器等防火设施配套齐全。乙方安装消防合格后在经营过程中甲方可以协助乙方配合检查；第六条违约责任约定，租赁期内，乙方如不再租赁此房屋时，应提前六个月以书面的形式通知甲方，乙方剩余房租金及押金不再退还，并向甲方支付当年租金30%的款项作为违约金，如乙方未通过甲方签字私自搬走，违约金另加5倍。合同第七条其他约定为：未经甲方书面签字同意，乙方拆迁变动房屋结构的，损坏承租房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复的，甲方有权收回该房屋。按当时市场价格，二层商业用房每天每平米1.5元，年租金130.3万元。甲方为了支持乙方，只收取乙方房租金的46%即60.8万元，每年甲方拿出房租金的54%即69.5万元已予乙方投资装修，因此合同期内，如因国家、各级政府、镇、村征地建设而需甲乙双方搬迁时，双方应责无旁贷的执行。地上所有建筑物、装修等包括乙方在甲方场地（院内、屋内、地上、地下）的所有建筑、装修（隔断墙、顶子、空调、卫生间、洗浴、厨房、楼梯、瓷砖、上下水、电、安装暖气、锅炉、管道、屋中屋、房中房等）所有的投资、建筑工程、装修等款项全部归甲方所有，甲方不再给予乙方任何损失补偿费，乙方也无权再向甲方、拆迁方、政府索要上述及以外的任何费用，包括经营损失费和搬迁费。……租赁合同还约定了其他内容。
上述租赁合同签订后，双方即开始实际履行，铭杨至尊公司向飞马快乐公司交纳押金10万元，并于合同签订后至2014年11月初对涉案租赁房屋进行了装修改造。
本案审理过程中，铭杨至尊公司提交了2014年10月21日的《消防执法告知单》一份，载明通州区消防支队防火处对涉案场地进行消防检查时，发现存在消防安全隐患和消防违法行为，并请你单位法定代表人到通州区公安消防支队防火处监督科协商解决相关事宜，并要求携带消防部门出具的建筑消防设计审核意见书、消防部门出具的建筑消防验收意见书、消防部门出具的消防安全检查意见书、消防部门出具的有关加盖公章的材料。铭杨至尊公司称飞马快乐公司一直未向其提供上述执法告知单上要求携带的消防材料，飞马快乐公司称从未见过该消防执法告知单，飞马快乐公司也没有告知单上所列的消防材料，铭杨至尊公司也从未要求提供上述消防材料。
铭杨至尊公司提交了该公司与北京手递手广告有限公司于2014年12月5日签订的《广告合同》及广告费发票（金额为4000元，日期为2014年12月8日），该公司与郭元宝于2014年11月29日签订的《商业策划项目招商开业筹备服务协议》、补充协议及向郭元宝支付的8000元招商预付款收据（日期为2014年12月4日），该公司与京智科技（北京）有限公司于2014年12月1日签订的《京智Witaa微信开发平台合作协议》及微信开发费用收据（金额为4200元，日期为2014年12月4日），该公司与百度时代网络技术（北京）有限公司于2014年12月4日签订的《百度推广服务合同》及技术服务费发票（金额为5000元，日期为2014年12月5日），该公司与童有财、吕守金、姜海涛于2014年11月22日签订的《合作协议》等，用以证明其为开业宣传、推广所支出费用的情况。飞马快乐公司对铭杨至尊公司提交的上述证据均不予认可，称2014年10月21日通州区消防支队即向铭杨至尊公司下发了执法告知单，铭杨至尊公司明知消防不过关仍进行开业宣传、推广和策划等工作而支出推广费用是不符合常理的。
本案审理过程中，经铭杨至尊公司申请，本院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司（以下简称兴中海建公司）对铭杨至尊公司对涉案房屋的装修价值进行了评估鉴定，2015年11月17日，该造价咨询公司出具《北京市通州区董村华联超市二层装修工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：装修工程造价可确定金额为317987.56元；无法确定金额为45166.81元。鉴定意见书中关于无法确定的金额的说明（鉴定原则中的第三条）为：原告陈述现场部分密度板隔墙已经施工完成，因为现场不存在，被告认为没有施工，原被告双方对此部分存在异议，故将此部分列为无法确定项目，由法院裁判。2016年2月，兴中海建公司出具鉴定报告“鉴定原则中的第三条”的说明，第三条修改为：3、被告陈述现场部分密度板隔墙已经施工完成，因为现场不存在，原告认为没有施工，原被告双方对此部分存在异议，故将此部分列为无法确定项目，由法院裁判，争议金额为45166.81元，工程量按现场勘查记录表为准。双方对鉴定报告中的鉴定结果均不持异议，关于双方有争议的部分，铭杨至尊公司称争议的密度板隔墙施工已经完成，后应飞马快乐公司的要求进行了拆除，拆除后的密度板就放置在现场，现场也能看到施工的痕迹。飞马快乐公司对此不予认可，称双方有争议的部分铭杨至尊公司并未施工，现场也无法看出施工的痕迹，铭杨至尊公司并未对其上述说法提供相应证据。本院组织双方到现场进行了勘验，经现场勘验并未见到铭杨至尊公司的施工痕迹。另，飞马快乐公司称铭杨至尊公司在消防执法告知单下发后仍然继续装修施工，因此继续装修部分的损失应当由铭杨至尊公司自行承担；铭杨至尊公司称消防执法告知单下发后，经与飞马快乐公司协商，飞马快乐公司承诺可以办理消防手续，因此其继续进行了装修，飞马快乐公司对铭杨至尊公司的该项说法不予认可，表示根据合同约定，配备消防设备设施及进行消防验收是铭杨至尊公司的义务，铭杨至尊公司的上述说法并不属实，铭杨至尊公司并未对其该项说法提供相应证据。
本案审理过程中，关于涉案合同的效力问题，铭杨至尊公司称因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院关于租赁合同司法解释的规定，涉案合同应系无效合同。飞马快乐公司称涉案合同并不存在无效的情形，并提交了《关于规划建设宝马工业园的请示报告》（复印件）、北京市国土资源局通州分局《关于集体建设用地使用权确权登记审核结果公告》，用以证实涉案房屋的用地系工业用地，董村村委会向台湖镇政府关于规划建设宝马工业园进行了请示等情形，但飞马快乐公司未能提交涉案房屋的建设规划许可证等规划手续。
上述事实有房屋租赁合同、押金收据、消防执法告知单、推广合同、推广费发票、推广费收据、装修工程造价鉴定意见书、关于鉴定报告“鉴定原则中第三条”的说明、现场勘验笔录、现场勘验照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中飞马快乐公司未就其出租的房屋取得建设工程规划许可证等规划手续，因此其与铭杨至尊公司订立的租赁合同属无效合同，故对铭杨至尊公司要求确认双方的租赁合同无效的反诉请求，本院予以支持。双方的租赁合同无效，铭杨至尊公司作为承租人，应当将承租的标的物腾退并返还给出租人飞马快乐公司，故对飞马快乐公司要求铭杨至尊公司腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持，与此相应，飞马快乐公司应当将收取的押金10万元退还给铭杨至尊公司，故对铭杨至尊公司的该项反诉请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予支持，故对飞马快乐公司要求铭杨至尊公司支付拖欠的2015年12月5日前租金（实际应为房屋占有使用费）的诉讼请求，本院予以支持。双方的租赁合同系无效合同，因此本院对飞马快乐公司要求铭杨至尊公司承担违约责任，支付滞纳金及违约金的诉讼请求不予支持。
铭杨至尊公司作为承租人，租赁涉案房屋从事经营，在承租之时即应对涉案房屋的性质、产权、是否有规划审批手续等事项进行充分了解，铭杨至尊公司疏于履行上述审查和注意义务，对本案合同无效负有一定过错。涉案房屋没有规划审批手续导致涉案租赁合同无效，飞马快乐公司作为涉案房屋的出租人对合同无效的后果亦负有一定过错。
根据双方租赁合同第五条的约定，配备消防设施及进行消防验收的责任主体为铭杨至尊公司，可以证实铭杨至尊公司在承租房屋时，对房屋的消防情况是明知的，在明知的基础上双方才在合同中明确由铭杨至尊公司配备消防设施及进行消防验收，飞马快乐公司予以配合协助。2014年10月21日通州区消防支队向铭杨至尊公司下达了《消防执法告知单》，发现存在消防安全隐患和消防违法行为，并要求铭杨至尊公司携带消防部门出具的建筑消防设计审核意见书、消防部门出具的建筑消防验收意见书、消防部门出具的消防安全检查意见书、消防部门出具的有关加盖公章的材料。铭杨至尊公司作为配备消防设施及进行消防验收的责任主体，未履行合同约定的上述义务，导致无法通过消防验收的责任在铭杨至尊公司，铭杨至尊公司在《消防执法告知单》下发后，仍然与推广单位签订相关推广合同并支付推广费用，对推广费用的发生及扩大负有不可推卸之责任，应自行承担该笔费用，故对铭杨至尊公司要求飞马快乐公司支付推广费用的诉讼请求，本院不予支持。
租赁合同无效，出租人应当对承租人的装修损失进行适当补偿。经铭杨至尊公司申请，本院委托兴中海建公司对涉案装修价值进行了造价鉴定，双方对造价鉴定中的无争议部分的鉴定结果均无异议，本院对此予以确认。关于鉴定报告中有争议的部分，铭杨至尊公司表示有争议的施工已经完成，后在飞马快乐公司的要求下予以拆除，飞马快乐公司对此不予认可，因此铭杨至尊公司对双方有争议部分的装修负有举证责任，因铭杨至尊公司对此未提供相应证据，本院对鉴定中双方有争议部分的装修施工造价不予确认。在消防部门下发消防执法通知单后，铭杨至尊公司应当停止装修，待消防问题解决后再恢复施工，铭杨至尊公司仍然继续进行装修，其继续装修部分的损失属于扩大的损失，造成此部分损失系因铭杨至尊公司的过错所致，因此该部分装修损失其无权向飞马快乐公司主张，关于该部分损失的具体数额，由本院根据本案案情、装修的工期并适当参照装修工程的一般进度等情况予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告北京飞马快乐物业管理有限公司（以下简称飞马快乐公司）与被告北京铭杨至尊商贸有限公司于二〇一四年十月五日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告北京铭杨至尊商贸有限公司将上述第一项租赁合同项下的房屋腾退并交付给原告北京飞马快乐物业管理有限公司，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京铭杨至尊商贸有限公司支付原告北京飞马快乐物业管理有限公司房屋占有使用费人民币六十万八千元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、原告北京飞马快乐物业管理有限公司退还被告北京铭杨至尊商贸有限公司押金人民币十万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、原告北京飞马快乐物业管理有限公司支付被告北京铭杨至尊商贸有限公司装修损失人民币二十万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
六、驳回原告北京飞马快乐物业管理有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告北京铭杨至尊商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估鉴定费10000元，由被告北京铭杨至尊商贸有限公司负担7000元（已交纳），由原告北京飞马快乐物业管理有限公司负担3000元，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费13163元，由原告北京飞马快乐物业管理有限公司负担3283元（已交纳），由被告北京铭杨至尊商贸有限公司负担9880元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费4900元，由被告北京铭杨至尊商贸有限公司负担2000元（已交纳），由原告北京飞马快乐物业管理有限公司负担2900元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王新东
人民陪审员 崔爱民
人民陪审员 王长林
二〇一六年四月十一日
书 记 员 徐 晶