.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初2036号原告：宫昭恒，男，1950年11月4日出生，汉族，农民，住宁夏银川市。被告：宁夏众和房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市。法定代表人：李学龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王淑贞，女，该公司职工。原告宫昭恒与被告宁夏众和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序于2018年6月6日公开开庭进行了审理。原告宫昭恒、被告宁夏众和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王淑贞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宫昭恒向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理房产证违约金14704元（从2014年1月26日计算至2017年11月22日，共1396天，按房款336987元，日万分之0.1计算，被告承诺另赔付违约金10000元）；2、案件受理费由被告负担。事实与理由：2013年10月26日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于银川市××街住房一套，建筑面积89.15平方米，房屋单价为3780元/平方米，总价336987元；被告应当在商品房交付使用后90日内，提供权属登记，并报产权登记部门备案取得初始登记证，如因被告责任，原告不能在规定期限内办理权属登记证书的，原告不退房，合同继续履行自本条款约定期限届满之次日至实际取得之日止，被告应当以已付房款日零点一的标准支付违约金。合同签订后，原告按照约定将购房款付清，被告向原告开具购房发票一份。被告于2013年10月25日将商品房交付给原告，但未按照合同约定为原告办理房产证。2017年8月27日，被告出具承诺书一份，承诺如在2017年10月1日前不具备在银川市政务大厅房产证递交办理资料的条件，被告承诺每户另赔付违约金10000元，其它违约按购房合同执行。原告于2017年11月22日取得房屋产权证书。原告认为被告未按合同约定限期办理房屋初始登记证书，致使原告未及时取得房屋产权证书，其行为已构成违约，现原告诉至法院。被告宁夏众和房地产开发有限公司辩称，我公司与仉华平于2012年12月25日签订房屋抵偿工程款协议书一份，涉案房屋系我公司抵偿仉华平工程款的顶账房。2013年12月24日，仉华平出具承诺书一份，承诺将该房屋转让给原告，并约定如延期办证，放弃追要费用。2013年10月26日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，取得涉案房屋。综上被告认为仉华平的承诺书可视为原告与仉华平就涉案房屋转让事宜达成的约定，因此被告认为原告所诉逾期办证的违约损失不存在，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年12月25日，仉华平与被告签订《房屋抵偿工程款协议书》一份，约定被告将银川市文昌北街西侧尚美雅居小区17号楼3单元101室抵顶工程款给仉华平。2013年12月24日，仉华平出具承诺书一份，载明：承诺将涉案房屋转让给原告，并约定如延期办证，放弃追要费用。2013年10月25日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2013年10月26日，原、被告补签《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于银川市××街住房一套，建筑面积89.15平方米，房屋单价为3780元/平方米，总价336987元，原告于2013年10月26日前支付人民币336987元，被告应当于2014年6月30日前将取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》的房屋交付给原告使用。该合同第十七条就产权登记约定如下：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理房屋权属证书的，原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点一的违约金。被告于2015年12月9日给原告出具了336987元的销售不动产统一发票。2017年8月27日，被告出具承诺书一份，承诺被告在2017年10月1日前具备在银川市政务大厅房产证办理窗口递交办理资料条件，若不具备该条件，被告给原告另赔付违约金1万元整，其他违约仍按合同执行。2017年9月30日，被告取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。2017年10月31日，被告取得西夏区尚美雅居17号住宅楼不动产权证书。2017年11月22日，原告取得涉案房屋不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应予以恪守。根据合同约定，被告应当于2014年6月30日前将取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》的房屋交付给原告使用，但被告实际于2013年10月25日将涉案房屋交付给原告，此时涉案房屋并不具有《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，应理解为原、被告双方在合同履行中对交付房屋的条件达成变更约定，涉案房屋已于2013年10月25日转移占有至原告，此应为交房时间。按照合同约定，被告应当于交付之日起90日内即2014年1月23日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报市产权登记部门备案并取得初始登记证，被告实际于2017年10月31日取得了初始登记证，系违约，应当按照约定承担违约责任。鉴于原告不退房，故合同继续履行，被告应当按日以原告已付房款336987元万分之零点一的标准支付原告2014年1月24日至2017年10月31日期间的违约金4636.94元（336987元×0.01‰×1376天）。原告主张被告应依据承诺书另赔付其违约金1万元，因被告已于2017年9月30日取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，达到了其承诺的在2017年10月1日前具备在银川市政务大厅房产证办理窗口递交办理资料的条件，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。就被告主张仉华平向其出具承诺，将该房屋转让给原告，并约定如延期办证，放弃追要费用，因此承诺的出具人为仉华平，并非本案原告，其承诺内容对本案原告无拘束力，因此对被告主张原告无权主张违约金的答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条规定，判决如下：一、被告宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宫昭恒逾期办证违约金4636.94元；二、驳回原告宫昭恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取84元（实收84元），由被告宁夏众和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员张儒二○一八年七月三十日书记员魏闯附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。