浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台玉民初字第566号
原告：刘斯德。
委托代理人：叶榴敏。
被告：玉环县交通运输局。
法定代表人王庆飞。
委托代理人：李孙平。
原告刘斯德与被告玉环县交通运输局房屋租赁合同纠纷一案，原告于2012年5月4日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，于同年6月4日，依法由审判员张滨兵适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。因本案当事人争议较大，本院将本案转为适用普通程序审理，依法组成合议庭，于2012年7月20日、2013年1月29日分别第二、第三次公开开庭审理了本案。原告刘斯德及其委托代理人叶榴敏，被告玉环县交通运输局的委托代理人李孙平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘斯德诉称：2003年4月16日至2011年9月31日，原告因经营所需向被告租赁房屋，并签订了三份租赁合同。2003年4月16日、2005年8月30日签订的两份租赁合同约定：“被告将玉环县珠港镇城关南二路交通大楼1-2楼（建筑面积2500平方米左右）营业用房出租于原告用于餐饮业”；2008年9月27日签订的租赁合同约定：“被告将玉环县珠港镇城关南二路交通大楼1-2楼与4层营业用房出租于原告，建筑面积1-2楼约2500平方米，4层约300平方米左右。”另外，合同对租赁期限、租金及支付方式等其他相关事项作了约定。合同签订后，原告按约使用租赁物和支付租金，并遵守合同其他条款。原告于近日发现被告交付给原告的房屋面积比合同约定面积少215平方米，为此，原告多次与被告协商未果。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，被告应按合同约定全面履行合同义务，被告实际交付行为违反了合同约定，也侵害了原告的合法权益，故诉讼请求：一、请求判令被告降低租金，返还原告租金986222.91元，利息56806.44元（按年利率5.76％，自2003年4月16日暂算至2011年9月31日），合计人民币1043029.30元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告玉环县交通运输局辩称：2003年4月16日，原告经被告同意向叶楚定、于其兴转租被告所有的交通大楼1-2楼营业用房。2005年8月30日，原、被告订立“房屋租赁合同”，租用交通大楼1-2楼营业用房，使用面积按原告原承租的实际使用面积为准。2008年9月27日，原、被告再次订立一份为期三年的“房屋租赁合同”，约定原告租用被告交通大楼1-2楼建筑面积约2500平方米、4层写字楼约300平方米左右，租用期限至2011年9月31日止。在原告租用期间，双方均全面履行了合同约定的全部义务，原告对租用面积也未提出任何异议。现原告以“于近日发现被告交付给原告使用的房屋面积比合同约定面积少215平方米”，诉请要求被告返还租金986222.91元，这显然缺乏事实依据，理由无法成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本院认定事实如下：
2000年6月5日，被告就坐落于玉环县城关南二路交通大楼用房通过公开招标的方式，案外人沈传斌投标中标，于是被告向沈传斌出租其所有的交通大楼1-3层用房，建筑面积约3300平方米（附本楼层平面图）。同年8月8日，沈传斌将该租赁物转让给案外人叶楚定、于其兴，于是，被告与沈传斌、叶楚定、于其兴签订“房屋租赁转让协议书”。2001年8月，叶楚定、于其兴将其中第3层建筑面积为757平方米退回给被告，双方签订“房屋租赁变更协议书”。2003年4月16日，原告经被告同意向叶楚定、于其兴转租被告所有的交通大楼1-2楼营业用房，用于经营新金港大酒店，于是，原、被告及案外人叶楚定、于其兴签订了一份“房屋租赁转让协议书”。2005年8月30日，原、被告又订立了一份“房屋租赁合同”，租赁物为交通大楼1-2楼营业用房，使用面积按原告原承租的实际使用面积为准，不作变动；年租金为950000元，租赁期限为三年；2008年8月底，被告收回了1楼建筑面积约230平方米，并对收回的租赁物进行了适当装修，期间将近一个月，被告并没有向原告收取租金。2008年9月27日，原、被告再次订立一份“房屋租赁合同”，约定原告租用被告交通大楼1-2楼建筑面积约2500平方米、4层写字楼约300平方米左右（附本楼层平面图），年租金为1160000元，租用期限自2008年10月1日至2011年9月31日止。2009年4月15日，原告将租赁物转让给案外人阮夏芳等人，并签订了一份“酒店转让协议”。同年4月30日，被告与阮夏芳重新签订了一份“房屋租赁合同”。在原告使用租赁物期间，双方均全面履行了合同约定的全部义务，原告自2003年4月16日起，对租赁物少面积问题一直未提出任何异议。截止2012年3月，原告则以其曾经承租使用的租赁物面积比合同约定面积少215平方米而向被告提出异议，要求被告返还租金，双方经多次交涉无果，原告遂诉至本院。
上述事实，有原告的居民身份证复印件、房屋租赁合同及房屋转让协议书八份、租赁物平面图以及原、被告双方的庭审陈述等证据材料予以证实。
本院认为，本案涉及所有的“房屋租赁合同”及“转让协议书”等，均系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。原、被告自2003年4月16日至2008年9月27日，一共签有三份房屋租赁合同，在签订每一份合同后，双方均按合同约定各自履行了全部义务。截止2009年4月，双方实际已经解除了房屋租赁合同关系，原、被告之间的权利义务已终结。现原告诉请租赁物缺少面积215平方米，要求被告返还多付租金，其理由显然不能成立，理由如下：（1）从使用租赁物的面积来看，本案租赁物最初投标面积为3300平方米，扣除退回3楼面积757平方米外，尚余面积为2543平方米，不低于2500平方米；（2）从每一份合同的内容来看，除2008年9月27日签订的合同中，有涉及到面积为2500平方米左右的写法，其余合同均无载明具体面积，更没有按每平方面积作为计算租金的标准，合同中租赁物均按习惯交易笼统书写为“1-2楼”，且租金均系双方当事人自愿协商而确定的，不存在有欺诈、胁迫的手段签订合同的情形；（3）签订第三份合同前，被告曾收回了1楼的230平方米面积的租赁物，同时，也增加了4层的300平方米面积租赁物，原告是明知的。在双方协商租金时，原告并未提出任何异议，故不存在面积少算而租金多付之说法；（4）原告诉请已超过诉讼时效。原、被告在签订合同时，均附有招标时租赁物的平面图，何况原告承租营业用房经营酒店长达六年之久，对其使用的租赁物应当是了如指掌，有无存在少面积现象，属应当知道的；但是，原告却于2012年3月份才就少面积问题向被告提出异议，并于5月份向本院提起诉讼，显然已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；又根据《中华人民共和国民法通则》第三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，根据上述规定，假设本案的租赁物的确存在少面积的话，那么，原告的诉讼主张也已经超过了法律规定的诉讼时效，本院依法不予保护，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第三十七之规定，判决如下：
驳回原告刘斯德的诉讼请求。
案件受理费计人民币14187元，由原告刘斯德负担（此款原告已交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费14187元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）
审 判 长 张滨兵
人民陪审员 蔡行宝
人民陪审员 黄希林
二〇一三年一月二十九日
代理书记员 张 琪