云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云28民终324号上诉人（原审原告、反诉被告）：李志坚，男，汉族，身份证住址云南省临沧市耿马傣族佤族自治县，现住景洪市。委托诉讼代理人：何维飞，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：西双版纳盛泰房地产开发有限公司。法定代表人：卢建明，董事长。委托诉讼代理人：刘晓云，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：蔡远亮，男，汉族，身份证住址重庆市铜梁县。上诉人李志坚因与上诉人西双版纳盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰公司）、被上诉人蔡远亮商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2016）云2801民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人李志坚及其委托诉讼代理人何维飞，被上诉人盛泰公司的委托诉讼代理人刘晓云到庭参加诉讼，被上诉人蔡远亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人李志坚上诉请求：撤销（2016）云2801民初1697号民事判决第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求第二项、第三项。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《定购协议》、《商品房购销合同》依法成立，被上诉人应全面履行合同义务。上诉人已付清全部购房款，被上诉人应按照合同约定第七条“甲方应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。被上诉人逾期交房存在过错应承担违约责任。在履行合同过程中，涉诉标的已竣工验收，且未出现法律法规、政策调整或不可抗力等导致被上诉人无法按期交房的情形。被上诉人在没有免责事由的前提下，迟迟不履行商品房交付的义务，也不协助办理房屋产权登记手续，擅扣房屋一年有余，已经严重违反《合同法》等相关法律的规定以及双方签订的《商品房购销合同》第七、九、十、十二、十三条之约定。被上诉人逾期交房的行为给上诉人造成了实际损失。上诉人在诉讼期间产生的诉讼费、律师代理费等维权费用以及房租、房款资金占用费都是因为被上诉人逾期交房的违约行为导致的，应当由被上诉人承担。上诉人盛泰公司答辩称：双方签订的《商品房购销合同》是依法成立的，签订合同后李志坚没有支付相应的款项，仅仅交付了一万元的订金，一审中其已提出解除合同的反诉请求，在履行合同过程中其没有违约行为，不应当支付任何的违约金。上诉人盛泰公司上诉请求:1.撤销（2016）云2801民初1697号民事判决书，依法驳回李志坚一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：盛泰公司开发的“江南翡翠”项目是经依法审批立项，盛泰公司将该项目以总包方式发包给浙江海天建工集团承建，与第三人之间无任何债权债务关系，不存在以房抵扣欠款的事实。李志坚与第三人签订的《付款协议书》盛泰公司并不知情，亦未予认可，一审法院凭此份协议书认定李志坚向第三人支付的价款系购买“江南翡翠”1栋二单元2102号房屋的价款是错误的。一审法院采信“批注单”及与证人杨某证言来认定盛泰公司同意李志坚向第三人支付剩余房款，用于抵扣第三人工程款是错误的。“批注单”系复印件，无法认定该复印件的真实性及取得途径的合法性；该复印件的内容也无事实依据，该批注单所显示的流程并不符合上诉人以房抵款的操作模式。证人杨某系上诉人的员工，后因与上诉人产生矛盾而离职，其证言可信程度低，且无其他证据印证，不能作为认定案件基本事实的依据。上诉人一审反诉请求符合法律规定，应得到支持。上诉人李志坚答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。李志坚通过盛泰公司的置业顾问得知有一套抵工程款的房屋出售的信息。一审中虽然提交的是复印件，但证实复印件是存在的，在证据采信上符合法律规定，盛泰公司的上诉没有法律事实依据。被上诉人蔡远亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。李志坚向一审法院起诉请求：1.盛泰公司按双方于2014年5月21日签订的《商品房购销合同》向李志坚履行交付义务；2.盛泰公司向李志坚支付逾期交房违约金132768.3元（100元×30天+342561元×0.1%×300天），并自2016年5月27日起至实际交房之日止按照每天432.56元（432561×0.1%）计算逾期交房违约金。盛泰公司向一审反诉请求：1.解除盛泰公司与李志坚于2014年5月21日签订《商品房购销合同》；2.李志坚承担违约金43256元。一审法院认定事实：2014年5月15日，李志坚、盛泰公司签订的《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》，约定李志坚向盛泰公司订购“江南翡翠”项目商品房，房号为1-2-2102号，建筑面积为106.02平方米，单价优惠后为4080元每平方米，总价款为432561元,并约定李志坚向盛泰公司支付定金10000元，该定金在签订《商品房购销合同》后转为购房款，李志坚应于2014年5月15日至2014年5月22日期间与盛泰公司签订《商品房购销合同》，支付尾款。李志坚当即交付了定金10000元。2014年5月21日，李志坚、盛泰公司签订了《商品房购销合同》（合同编号为206），约定盛泰公司将位于景洪市易武路（山西大酒店）“江南翡翠”的1幢二单元2102号房屋出售给李志坚，房屋总价款为432561元，李志坚一次性付清，付款日期为2014年5月21日，盛泰公司应于2015年6月30日前将房屋交付李志坚，逾期交房盛泰公司自约定交房时间届满后的次日起实际交房之日止30天内，按每天100元向李志坚支付违约金，逾期30天后，盛泰公司按李志坚已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金。同日，双方又签订了《合同补充协议》，进一步约定了双方权利义务。2014年5月23日，李志坚又与蔡远亮签订了《付款协议书》，约定盛泰公司欠蔡远亮工程款，允许蔡远亮用“江南翡翠”的1幢二单元2102号房屋来偿还工程款，李志坚把原本要付给盛泰公司的房款直接付给蔡远亮，李志坚向盛泰公司购房的付款方式属于一次性付清，双方协调优惠价为422000元，该价款包含李志坚支付给盛泰公司的定金10000元在内。后李志坚依约向蔡远亮支付了412000元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，李志坚、盛泰公司签订的《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》、《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，具有法律效力，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效协议，双方应按约定全面履行合同义务。盛泰公司主张李志坚仅支付了1万元的购房定金，未付其他购房款，但庭审查明李志坚在与盛泰公司签订《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》后向盛泰公司支付了1万元定金，在《商品房购销合同》签订后，又按《付款协议书》向蔡远亮支付了房款412000元，批注单及证人杨某的证言证实盛泰公司同意李志坚向蔡远亮支付剩余房款，用于抵扣欠蔡远亮的工程款，且《商品房购销合同》第六条第1项中明确付款方式为一次性付清，付款日期为2014年5月21日，故一审法院对李志坚购房款已全额支付的主张予以采信，同时对盛泰公司以李志坚未按合同约定支付购房款为由，要求解除《商品房购销合同》反诉请求一审法院不予支持，盛泰公司应当按照《商品房购销合同》的约定向李志坚履行交房义务。关于违约金。本案中，李志坚、盛泰公司因与建设方（包括第三人）的工程款纠纷，导致双方在合同履行时存在分歧，但双方均无违约的故意，在履行合同的过程中无过错，故对李志坚、盛泰公司双方相互要求对方支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、盛泰公司于判决生效之日起十日内，按照双方于2014年5月21日签订的《商品房购销合同》向李志坚履行交付义务。二、驳回李志坚的其他诉讼请求。三、驳回盛泰公司的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费9348元，由李志坚负担。反诉案件受理费4674元，由盛泰公司负担。二审中，上诉人李志坚，上诉人盛泰公司均未提交新证据。上诉人盛泰公司对一审认定“2014年5月23日，原告又与第三人签订《付款协议书》，……偿还工程款，”认为付款协议书及约定的内容是李志坚和蔡远亮单方签署，没有其的签字，对此情况不清楚。上诉人李志坚对一审认定事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以采信。对上诉人盛泰公司提出的异议，因未提交证据证实，本院不予采纳。二审认定事实与一审一致。本院认为，《商品房购销合同》及《“西双版纳江南翡翠项目”商品房订购协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同成立并生效，双方当事人均应履行该合同的义务。本案中，上诉人李志坚按照《“西双版纳江南翡翠项目”商品房订购协议》约定按时支付1万元定金，并在签订《商品房购销合同》后向蔡远亮支付购房款412000元，上诉人李志坚提交批注单及证人杨某的证言欲证明其向蔡远亮支付房款系征得盛泰公司同意。上诉人盛泰公司不认可批注单的真实性也未能提交证据反驳李志坚的主张。本案中，李志坚提交的批注单、证人杨某的证言能与蔡远亮在一审庭审时的陈述相互印证，能证实李志坚向蔡远亮支付了剩余房款412000元征得盛泰公司的许可，故一审支持上诉人李志坚全额支付购房款的主张，同时驳回上诉人盛泰公司要求解除《商品房购销合同》的诉请并无不当，二审法院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，上诉人盛泰公司未按照合同约定时间交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。二审中，上诉人盛泰公司提出上诉人李志坚主张的违约金过高，请求法院予以调整。李志坚未向本院提交因盛泰公司未按时交房造成的实际损失，而银行利息属于法定孳息，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及当地经济水平，本院酌情支持以本金422000元按银行年利率6%从2015年7月1日计算至交房之日止的违约金。综上所述，上诉人李志坚的上诉请求部分成立，本院予以支持，上诉人盛泰公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，缺席判决如下：一、维持景洪市人民法院（2016）云2801民初1697号民事判决第一项、第三项，即西双版纳盛泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，按照双方于2014年5月21日签订的《商品房购销合同》向李志坚履行交付义务；即驳回西双版纳盛泰房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求；二、撤销景洪市人民法院（2016）云2801民初1697号民事判决第二项，即驳回李志坚的其他诉讼请求;三、西双版纳盛泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向李志坚支付以本金422000元按银行年利率6%从2015年7月1日计算至交房之日止的违约金；四、驳回李志坚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14022元，由上诉人李志坚负担1402元，由上诉人盛泰公司负担12620元，上诉人李志坚预交的二审案件受理费本院不另清退，由盛泰房公司迳付李志坚。一审本诉案件受理费9348元，由李志坚负担1402元，盛泰公司负担7946元，一审反诉案件受理费4684元，由盛泰公司负担。李志坚预交的一审本诉案件受理费法院不另清退，由盛泰房公司迳付李志坚。本判决为终审判决。审判长  玉的勒审判员  徐艺华审判员  朱江舟二〇一七年七月十二日书记员  马玲玲