广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第108号
上诉人（原审被告）：胡松，男，1969年5月1日出生，汉族，住广东省中山市西区。
委托代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。
委托代理人：黄燕芬，广东千里行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林彬，男，1972年2月28日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
委托代理人：何晓帆，广东展法律师事务所律师。
委托代理人：卢扬青，广东展法律师事务所律师助理。
上诉人胡松因与被上诉人林彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民二初字第753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月28日，胡松与邓源基签订租赁合同，由胡松承租邓源基名下位于中山市小榄镇东生工业区骏业路2巷6号物业，租金为27000元／月，租赁期限为2010年1月15日至2015年1月30日，并约定如任何一方提前解约，需向对方赔偿两个月租金。当天，胡松在取得邓源基的同意下，与林彬签订租赁协议，将上述租赁物业中的三、四楼进行转租。租金为12000元／月，押金为24000元，其余事项包括租赁期限及违约条款等与租赁合同一致。其后林彬向胡松交付了押金24000元。2012年5月1日，因邓源基起诉至法院要求胡松增加租金，经中山市中级人民法院调解，双方变更每月租金为31500元。鉴于此，胡松与林彬经协商同意自2012年5月1日起转租租金上升为14000元／月，其余条款维持不变。2013年4月26日，胡松向林彬发出解除租赁合同及办理变压器等过户交接手续的通知，通知林彬其将于2013年5月15日正式解除与邓源基之间的租赁合同，要求林彬与邓源基协商处理转租物业的租赁事宜。林彬不同意解除租赁协议，并通过寄发律师函等方式与胡松进行沟通，但无果。在胡松与邓源基解除租赁合同后，2013年6月1日，林彬与邓源基就其原租赁场所与邓源基重新签订了租赁合同，租赁期限为2013年6月1日至2015年1月30日，租金增加至20000元／月，押金为50000元。2013年5月17日，林彬向邓源基交付了50000元的押金。林彬已向邓源基补交了2013年5月16日至2013年5月31日期间租金10000元，以及2013年6月至9月租金合计80000元。在要求胡松赔偿损失无果后，林彬诉至原审法院，请求判令：1、胡松返还林彬所交的押金24000元；2、胡松赔偿林彬因其提前解除合同而增加的直接租金损失123000元；3、胡松承担林彬签订新租赁合同所交押金50000元的存款利息的损失（从2013年6月1日起算至2015年1月30日，按银行同期同类存款利息计算）；4、胡松承担本案诉讼费用。审理过程中，林彬向原审法院变更上述诉讼请求中的第2、3项为：2、胡松赔偿林彬因其提前解除合同而增加已经发生的直接租金损失27000元（自2013年5月16日暂计至2013年9月30日，2013年10月开始的损失将另行起诉）；3、胡松承担林彬签订新租赁合同所交押金50000元的存款利息的损失513元（从2013年6月1日起算至2013年9月30日，按银行同期存款利率计算，2013年10月开始的损失将另行起诉）。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。就本案物业，邓源基、胡松、林彬之间签订的租赁合同及租赁协议，双方均无异议，不违反国家强制性法律、行政法规，予以确认。合同签订后，双方均应遵循诚实信用原则履行合同的权利义务。胡松与林彬签订租赁协议，应当保证林彬在租赁期限内对租赁物进行使用、收益。胡松在租赁期限内未与次承租人林彬达成一致的情况下，即与出租方邓源基解除租赁合同，已事实上导致租赁协议无法继续履行，胡松对此应承担违约责任，其辩称在租赁合同解除后林彬可依租赁协议继续使用租赁物，没有事实和法律依据，不予支持。因胡松与林彬之间的租赁协议已事实上解除，林彬诉求胡松返还押金24000元，理据充分，予以支持。对于林彬诉求胡松赔偿增加的直接租赁损失27000元（2013年5月期间租金增加3000元，2013年6月至9月期间租金增加为24000元，合计27000元），为此提供有新的租赁合同及租金支出证明，胡松虽辩称上述费用为林彬自愿多付给出租方邓源基不应由其承担，原审法院综合考虑后认为，上述损失系由于胡松违约所导致，林彬亦已实际支出，因此，对于上述主张，原审法院予以支持。对于林彬诉求胡松支付自2013年6月1日起计算至2013年9月30日押金50000元的中国人民银行同期同类存款利息损失，原审法院酌情调整为以押金50000元为基数自2013年6月1日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至2013年9月3日为398元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、胡松自本判决生效后立即向林彬返还押金24000元；二、胡松自本判决生效后立即向林彬赔偿租赁损失27000元；三、胡松自本判决生效后立即向林彬支付50000元押金的利息损失398元（自2013年6月1日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至2013年9月3日）；四、驳回林彬的其他诉讼请求。案件受理费3240元，减半收取1620元，由胡松负担。
上诉人胡松不服原审判决，上诉称：一、原审判决存在逻辑推理错误。出租人邓源基与承租人胡松解除租赁合同后，转租合同依然对邓源基、胡松、林彬具有约束力，并不当然解除。1、胡松与林彬之间的转租合同已经邓源基同意并确认，属于有效合同。2、转租合同并不是租赁合同的从合同。在租赁合同解除后，林彬可以转租合同对抗邓源基，林彬在租赁期间内有权继续使用租赁物。二、原审判决认为胡松一并解除了林彬使用的三、四层厂房租赁合同与事实不符。从解除租赁合同及办理变压器等过户交接手续的通知书及解除租赁合同通知书的内容来看，胡松一直要求解除其与邓源基之间的一、二楼的租赁关系，要求林彬与邓源基进行变压器、水表等交接。胡松从没有要求同时解除胡松、林彬、邓源基三方所签订的租赁协议。三、原审判决根据林彬与邓源基之间签订的新租赁合同来认定林彬的损失没有依据，对胡松明显不公平。林彬与邓源基所约定的租金远超出市场价格，存在与邓源基串通的可能。综上，林彬完全可以按转租合同继续使用租赁物，其事后与邓源基另行签订租赁合同，与胡松无关，林彬无权要求胡松承担其自愿多支付给邓源基的租金。请求二审法院依法撤销原审判决，并驳回林彬全部诉讼请求，一、二审诉讼费由林彬承担。
被上诉人林彬答辩称：一审认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回胡松的上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：胡松以转租人的名义与林彬于2009年12月28日签订租赁协议，邓源基在该租赁协议的下方签名并加注“同意胡松转租给林彬”。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。合同是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。邓源基与胡松签订的租赁合同、胡松与林彬签订的转租合同均系各方的真实意思表示，合法有效，邓源基、胡松、林彬均应恪守。本案二审争议的主要问题是胡松与邓源基解除租赁合同的情况下，林彬与胡松所签订的转租合同能否继续履行？本院认为，胡松因与邓源基签订租赁合同才取得讼争物业一至四楼的使用权，并在邓源基的同意下，胡松才取得讼争物业三、四楼的转租权。林彬系基于胡松享有讼争物业三、四楼的使用权及转租权并与其签订转租合同后进而取得了次承租人的权利。现讼争物业因胡松与邓源基之间的租赁合同解除后，胡松即丧失了讼争物业一至四楼的使用权，导致其与林彬所签订的转租合同无法继续履行。此外，根据合同相对性原则，与林彬签订租赁协议的合同相对方为胡松。邓源基在该租赁协议下方签名并加注“同意胡松转租给林彬”，邓源基的上述行为仅代表其同意胡松转租的行为，并不能等同于邓源基直接将讼争物业三、四楼租赁给林彬。综上，原审法院认定林彬与胡松所签订的转租合同已无法继续履行并无不当，本院对此予以维持。胡松辩称在租赁合同解除后，林彬仍可依照租赁协议继续使用租赁物的上诉意见，本院不予采纳。关于林彬的直接租赁损失的核定问题，胡松并没有举证证明林彬与邓源基所约定的租金20000元／月远超出当地的租金水平，也没有举证证明林彬与邓源基之间存在恶意串通的行为，因此，本院对胡松的该点上诉意见不予采纳。原审核定林彬的损失并无不当，本院对此予以维持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。上诉人胡松的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3240元，由上诉人胡松负担。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 官 琳
审判员 胡健仪
二〇一四年二月二十七日
书记员 钱绮丽