广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1029号
原告佛山市流行前线商业有限公司，住所：。注册号：440602000210122。
法定代表人郭汝棠。
委托代理人蔡虹。
被告王昭明，男，1964年2月12日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告佛山市流行前线商业有限公司诉被告王昭明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为简易程序审理，由代理审判员杨玲玲独任审判，分别于2014年9月5日、2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡虹、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1998年1月15日，佛山市新虹苑房地产服务有限公司（以下简称新虹苑公司）与被告签订《商品房购销合同》，约定被告向新虹苑公司购买位于佛山市普澜二路27号B座808房。该房屋建筑面积38.57平方米，售价为2032元／平方米，总金额78374元。根据房管部门出具的过户证明书，上面记载的房屋测绘建筑面积为40.10平方米，比合同约定的建筑面积多出1.53平方米，超过暂测面积3.9%。根据双方签订的购房合同第五条第二款的约定：实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±1-5%时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。根据该约定，被告应向新虹苑公司补交购房款3108.96元，新虹苑公司多次向被告发函要求其补交购房款，但被告均不予理睬。2007年10月23日，新虹苑公司将其位于佛山市禅城区普澜二路27号新虹商住楼住宅及房屋的面积差异款项应收款权益转让给原告。之后，原告一直向被告催交前述购房差异款，但被告至今未向原告支付。请求法院判令：1、被告立即向原告补交坐落于佛山市普澜二路27号B座808房面积差异款3108.96元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原开发商让渡诉讼权利的行为是无效行为。1、开发商已经注销，没有让渡诉讼权利的主体。原告认为新虹苑公司将面积争议诉讼权利转让给原告，故原告有本案诉讼资格的意见无理，新虹苑公司早在2007年7月就已经注销，其权利义务关系归于消灭。被告曾为办房产证××处查找新虹苑公司，后才知其已经被注销的事实。2、自原开发商与被告签订合同之时起两年后，所争议的事项就已经超过民事案件的普通诉讼时效。被告于1998年1月7日和开发商签订房屋买卖合同，则本案诉讼时效在2000年1月6日即宣告到期。即使在2007年注销提出索赔，依然丧失了胜诉权。二、原告主体不适格。原、被告无任何合同关系、债权债务关系或侵权赔偿关系，原告起诉无依据。三、原告的诉讼主张已经超过诉讼时效。依据民事诉讼法的规定，民事案件普通诉讼时效为两年。被告于1998年1月7日购买涉案房屋，购入当时新虹苑公司对房屋的实际面积和合同面积是清楚的，即签订合同之后，开发商就应该知道实际面积和合同面积有差异，如果要主张相关权利，当时就应该主张，故原告的主张已超过诉讼时效。××、原告或原开发商在本案之前并没有给被告任何要求赔偿的文书或通知，诉讼时效不存在中止、中断、延长的情形。原告提供的所谓通告（催收函）并未送达被告，上面的签名系伪造，被告要求对此进行调查、鉴定。综上所述，原告的诉讼请求无理，无事实和法律依据，请求法院依法驳回。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告人口信息查询表。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《商品房购销合同》、《佛山市禅城区房地产登记查询结果》，证明①新虹苑公司与被告的房屋买卖关系；②被告向新虹苑公司购买涉案房屋，对总价、面积差异处理等进行了约定，所以原告有权主张面积差异款；③被告是涉案房屋产权人，涉案房屋的实际登记面积与合同约定面积有差异，根据合同约定，被告应向原告补交购房款。
3、转让协议，证明2007年，新虹苑公司将包括涉案房屋在内的各物业面积差异款应收款权益转让给原告，原告有权向被告催收差异款。
4、转让通知、律师函、催缴函、关于新虹商住楼购房面积差异款催收函、挂号信封面复印件、国内挂号信信函收据、收寄快件登记清单、挂号信编号清单、新虹商住楼住宅挂号信登记表。证明原告已经向被告催收涉案房屋的面积差异款，本案的诉讼时效没有超过法定期限。
5、《商品房过户证明书》签收表，证明新虹苑公司已经向被告送达涉案房屋的过户证明书及被告的签收时间。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、佛山市新虹苑房地产服务有限公司移交证件记录，证明2002年被告签收相关合同后，合同已经履行完毕，且新虹苑公司、原告也没有向被告主张相关权利。
2、禅城区街道祖庙保安社区居委会出具的证明，证明因被告无法办证，找居委会出具证明，当时发现新虹苑公司已经注销。
3、注销税务通知书，证明在新虹苑公司注销前，其应将所有的债权债务清理完毕，所以原告提供的转让协议无效。
诉讼中，本院依职权调取新虹苑公司企业机读档案登记资料。
本院认证：原告的证据1、2、5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据3，有原件核对，被告虽不予确认，但未提交相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告的证据4，关于新虹商住楼购房面积差异款催收函、2009年挂号信封面、国内挂号信信函收据、收寄快件登记清单、挂号信编号清单、新虹商住楼住宅挂号信登记表均有原件核对，被告虽持异议，但未提交相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认；转让通知、律师函、催缴函及其他年份挂号信封面，该部分证据虽无原件核对，但原告陈述原件已邮寄符合常理，且能与上述国内挂号信信函收据、收寄快件登记清单、挂号信编号清单、新虹商住楼住宅挂号信登记表相互印证，被告虽持异议，但未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。
被告的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据3，无原件核对，本院不予采信。
本院依职权调取的新虹苑公司企业机读档案登记资料，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
1998年1月15日，新虹苑公司（卖方、甲方）与被告（买方、乙方）签订《商品房购销合同》，主要约定：被告向新虹苑公司购买位于佛山市普澜二路27号B座808房，建筑面积共38.57平方米，按建筑面积计算价格，售价每平方米2032元，总金额为78374元；该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±1.5％（不包括±1.5％）时，上述房价款保持不变，实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±1.5%（包括±1.5%）时，甲乙双方同意每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。上述合同已备案登记。
2007年10月23日，新虹苑公司与原告签订《转让协议》，约定新虹苑公司将对含被告在内的普澜二路27号160户业主的面积差异款应收款权益转让给原告，转让价格为150万元。后新虹苑公司及原告通过挂号信形式邮寄转让通知及律师函告知被告上述债权转让的事实。
因涉案房屋实际建筑面积与合同建筑面积存在差异，从2003年12月26日开始，广东天地正律师事务所、新虹苑公司、原告、广东商融律师事务所分别多次致函被告，要求其补齐涉案房款、支付利息等，被告均未履行。
另查明，涉案房屋实测建筑面积为40.10平方米，由被告单独所有。
再查明，案外人新虹苑公司已于2007年12月25日注销，注销原因为股东、股东会、股东大会决议解散。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。新虹苑公司与被告签订的《商品房购销合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，原、被告均应按合同的约定严格履行。新虹苑公司与原告签订《转让协议》，将含被告在内的普澜二路27号160户业主的面积差异款应收款权益转让给原告，原告亦通过转让通知及律师函的形式告知被告上述债权转让事宜，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，关于涉案《商品房购销合同》约定的房屋面积差异款的债权转让有效。被告虽抗辩认为新虹苑公司已注销，其签订的《转让协议》无效，但据本院查明的事实，新虹苑公司系于2007年10月23日与原告签订《转让协议》，后于2007年12月25日办理注销登记，故新虹苑公司签订上述协议时仍具备相关主体资格，被告的该抗辩意见无事实依据，本院不予支持。原告受让债权人新虹苑公司转让的本案债权，在该债权转让的相关材料已邮寄送达被告后，原告即享有向债务人即被告请求清偿债务的权利，故原告有权提起本案诉讼。
涉案《商品房购销合同》明确约定：商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±1.5％（不包括±1.5％）时，上述房价款保持不变，实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±1.5%（包括±1.5%）时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。涉案房屋的实测建筑面积为40.10平方米，合同约定建筑面积为38.57平方米，按合同约定计算其建筑面积差额比为（40.10平方米－38.57平方米）／38.57平方米＝3.97％，故被告应补交的涉案房屋购房款为2032元／平方米×（40.10平方米－38.57平方米）＝3108.96元。
关于被告抗辩认为原告的主张已超过法律规定的诉讼时效的意见。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，应以新虹苑公司向被告送达《商品房过户证明书》作为双方最终确认涉案房屋面积的依据，新虹苑公司应自送达该证明书之日起明确知晓合同约定的房屋面积与实测面积之间存在差异，从而起算诉讼时效。根据本院采信的证据及认定的事实，被告签收《商品房过户证明书》的时间为2002年1月16日，而从2003年12月26日开始，广东天地正律师事务所、新虹苑公司、原告、广东商融律师事务所分别多次致函被告，要求其补齐涉案房款、支付利息等，在原告与被告不存在其他经济纠纷的情况下，本院确认原告提供的催缴函、律师函的内容，结合上述函件内容及挂号信编号清单、收寄快件清单，上述致函行为均引起诉讼时效的中断。因此，对被告关于原告的诉请已超过两年法定诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。至于被告抗辩认为2003年挂号信编号清单上的被告签名系伪造、要求鉴定的意见，因原告已确认是其单方的登记清单，用于证明其已向被告邮寄相关材料，并非伪造被告签名以证实系被告于该清单上签收，则鉴定已无必要，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百××十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十××条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告王昭明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市流行前线商业有限公司支付佛山市禅城区普澜二路27号B座808房面积差异款3108.96元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（因适用简易程序减半收取），由被告王昭明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一四年九月十一日
书 记 员 吴晓蓝
附件：引用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。