北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02668号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京木北企业管理有限公司，住所地北京市西城区新街口南大街25-29号。
法定代表人张东生，总经理。
委托代理人杨曙光，北京大悦律师事务所律师。
委托代理人杨江林，男，1981年3月5日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京良味香餐饮有限公司，住所地北京市丰台区青塔西路3号。
法定代表人郭树威，经理。
委托代理人薛晓波，北京汇都律师事务所律师。
委托代理人刘丙全，男，1960年1月26日出生。
上诉人北京木北企业管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第07927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，北京木北企业管理有限公司（下称木北公司）起诉至原审法院称：2013年9月26日，我公司与北京良味香餐饮有限公司（下称良味香公司）签订《房屋租赁合同》，良味香公司承租位于北京市丰台区×××71号内约300平方米商业用房，租期自2013年9月20日至2017年12月30日，前27个月年租金为450000元，后24个月年租金470000元。签订合同后，我公司将诉争房屋交付良味香公司，但良味香公司却拖欠租金。现我公司要求：1、良味香公司给付2013年12月20日至2014年4月20日的租金150000元；2、良味香公司给付违约金112500元；3、诉讼费用由良味香公司负担。
良味香公司辩称：木北公司所述事实错误，诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。
良味香公司反诉称：2013年9月26日，我公司与木北公司签订《房屋租赁合同》，我公司承租北京市丰台区×××71号内约300平方米房屋。签订合同时，木北公司出示了71号院房屋的房屋所有权证书。合同约定，我公司承租房屋用于餐饮经营。但合同履行过程中，我公司发现由于诉争房屋缺少相关手续，造成我公司无法通过环评，进而不能取得营业执照、无法经营。因此，我公司反诉要求木北公司返还押金112500元并给付经济损失846400元。
木北公司对良味香公司反诉辩称：同意返还良味香公司押金。不同意良味香公司其他反诉请求。我公司在履行合同过程中无过错，不能办理营业执照的原因在于政策变更。良味香公司主张的损失没有事实及法律依据。
原审法院经审理确认：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。一方面，依据法院向北京市丰台区环境保护局所作的调查可以认定，由于木北公司提供的诉争房屋存在瑕疵，导致良味香公司无法通过环评，进而无法取得营业执照进行餐饮经营，签订《房屋租赁合同》的目的无法实现。木北公司应当承担相应责任。木北公司称系由于政策原因并非该公司过错，但并未提交相应证据予以证明，法院不予采信。另一方面，参考北京金罗锅餐饮有限公司（下称金罗锅公司）的陈述、当事人陈述及现有证据，法院可以认定金罗锅公司于2014年5月10日将诉争房屋收回，导致木北公司与良味香公司之间的《房屋租赁合同》无法继续履行。
关于本诉，双方当事人认可租金已经交至2013年12月19日，法院予以认定。因木北公司过错导致良味香公司无法通过环评，进而未取得营业执照。在没有取得营业执照的情况下，良味香公司无法正常经营。虽然木北公司称良味香公司正常经营，但其提交的证据并不能充分证明上述主张，法院不予采信。法院考虑到良味香公司仍然占用诉争房屋的情节，故将2013年12月20日至2014年4月20日的租金酌情减少至50000元。同时，法院对木北公司主张的逾期给付租金的违约金，不予支持。
关于反诉，木北公司同意返还良味香公司押金112500元，法院予以认定。因良味香公司自认2013年12月19日前正常使用房屋，并进行试营业，故对其主张的上述期间租金损失，法院不予支持。现有证据不足以证明中介费用与本案具有关联性，法院不予支持。木北公司对转让费票据不持异议，法院予以认定。因木北公司原因导致《房屋租赁合同》不能继续履行，故转让费属于良味香公司的损失，损失数额由法院参考《房屋租赁合同》约定租期，履行期限等情况酌情确定。木北公司认可良味香公司进行装修，法院予以认定。因木北公司原因导致《房屋租赁合同》无法继续履行，故木北公司应当给付装修损失。因良味香公司所进行的装修已经被案外人拆除，已不具备评估条件，故具体数额由法院酌情确定。因合同目的不能实现，合同无法正常履行，故员工工资、购买设备确实属于良味香公司的损失，木北公司应当承担相应责任，但现有证据不足以证明具体数额，故具体损失由法院参考现有证据酌情确定。据此，原审法院于2014年12月判决：一、北京良味香餐饮有限公司于判决书生效之日起十日内给付北京木北企业管理有限公司租金五万元。二、驳回北京木北企业管理有限公司其他诉讼请求。三、北京木北企业管理有限公司于判决书生效之日起十日内返还北京良味香餐饮有限公司押金十一万二千五百元。四、北京木北企业管理有限公司于判决书生效之日起十日内给付北京良味香餐饮有限公司经济损失五十万元。五、驳回北京良味香餐饮有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，木北公司不服，上诉至本院称，良味香公司正常经营至2014年5月，原审法院认定良味香公司使用房屋到2014年4月20日，认定事实错误。原审判决判令我公司向良味香公司支付损失50万元认定事实错误且无依据。良味香公司直接将租赁房屋交给金罗锅公司，未向金罗锅公司要求装修、设备设施赔偿，导致装修被第三人拆除，不应由我公司承担损失赔偿责任。另，良味香公司所称的员工工资损失未提供充分证据，不应认定。故我公司上诉要求撤销原判第四项，改判我公司不须支付良味香公司经济损失，由良味香公司支付我公司自2013年12月20日至2014年4月20日的房租150000元。良味香公司同意原审判决。
经审理查明：2013年9月26日，木北公司（甲方）与良味香公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，良味香公司承租位于北京市丰台区×××71号商业用房用于经营餐饮店铺使用，使用面积约300平方米。租期自2013年9月20日至2017年12月30日止。合同第二章第四条约定“1、前两年零三个月租期年租金450000元，后两年期年租金470000元。2、租金实行上打，每三个月支付一次，押三个月付三个月，乙方应提前十天向甲方支付租金”；合同第四章第二条约定“乙方必须将租金和水电费及其它费用按照合同约定标准按期足额交纳给甲方，如无故拖欠30日以上甲方有权解除合同”；合同第六章约定“甲乙双方应全面实际履行合同，不履行或不完全履行合同的一方负全部责任，如单方无故终止合同，按照《中华人民共和国合同法》有关条款规定双方有一方违约，需向另一方支付相当于三个月的房租的违约金，并赔偿对方所遭受的相应经济损失”。
合同签订后，良味香公司给付木北公司押金112500元及部分租金。木北公司将诉争房屋交付良味香公司。审理过程中，双方一致认定租期自2013年10月31日起计算，之前为免租期。良味香公司交纳的租金可以用至2013年12月19日。
木北公司称良味香公司承租诉争房屋后未给付自2013年12月20日的租金。因此，要求良味香公司给付2013年12月20日至2014年4月20日的租金150000元及违约金112500元。良味香公司称承租诉争房屋系用于餐饮经营，但由于房屋原因无法通过环保局的环境评估，使得根本无法正常经营。良味香公司表示诉争房屋装修完毕后，只是在2014年春节前进行了试营业，之后无法经营。因此，不同意木北公司的诉讼请求。审理过程中，原审法院应良味香公司申请前往北京市丰台区环境保护局进行调查，该单位表示良味香公司环评未通过的原因在于现场与所有权证书记载不符。主要是附图上显示情况与我们现场实地查看不符。如果没有产权证明就无法通过环评。木北公司认可由于没有产权证明造成无法通过环评，但木北公司认为原因在于政策变更，之前的商户均可以顺利取得营业执照。另外，即使良味香公司未通过环评，但仍然进行经营。木北公司对上述主张提交案外人营业执照、视频资料、餐饮票据等证据予以佐证。餐饮票据载明的时间为2014年5月26、27日良味香公司对上述证据证明目的均不予认可。良味香公司称诉争房屋系木北公司自金罗锅公司处承租，2014年5月10日，金罗锅公司以木北公司欠租为由已将房屋收回，因此当时已经不可能使用诉争房屋。木北公司认可确实欠付金罗锅公司租金，并称2014年6、7月份时金罗锅公司收回了诉争房屋。
原审审理过程中，原审法官前往诉争场地进行调查，金罗锅公司表示，由于木北公司欠付租金，因此在2014年5月10日已经将房屋收回，并另行出租给案外人。收回房屋时没有对良味香公司给予装修等任何补偿。案外人表示承租房屋后已经将原有装修拆除，承租时没有对良味香公司给予装修等任何补偿。
良味香公司称由于木北公司原因导致《房屋租赁合同》目的无法实现，合同无法履行，因此要求木北公司返还押金112500元并给付经济损失846400元。经济损失包括中介费用20000元、房租62500元、给付上一家承租人的转让费100000元、装修费385000元、设备设施158900元、遣散员工造成的损失120000元。良味香公司称金罗锅公司收回房屋时拒绝我们搬走诉争房屋内的设备设施，且即使搬走公司也无处利用上述设备设施。良味香公司对上述主张提交相应装修票据、装修合同、设备买卖合同、买卖票据、中介费用票据、员工工资统计表等证据予以佐证。经原审法院核对，中介费用票据上并未载明具体房屋坐落。木北公司对转让费票据不持异议。木北公司认可良味香公司对诉争房屋进行了装修，但对装修合同、设备买卖合同及相应票据不予认可。木北公司对中介费用票据、员工工资统计表不予认可。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、调查笔录、装修合同及付款凭证、员工工资支付表等证据在案佐证。
本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。依据原审法院向北京市丰台区环境保护局调查结果可以认定，由于木北公司提供的诉争房屋存在瑕疵，而导致良味香公司无法通过环评，进而无法取得营业执照进行餐饮经营，签订《房屋租赁合同》的目的无法实现，木北公司应当承担责任。木北公司称系由于政策原因并非该公司过错，但并未提交相应证据予以证明，本院不予采信。另，案外人金罗锅公司即木北公司的前手出租人于2014年5月10日将诉争房屋收回，导致木北公司与良味香公司之间的《房屋租赁合同》已无法继续履行而解除。
租赁合同不能履行的责任在木北公司一方，虽然良味香公司进行了试营业，但因未领取营业执照影响正常营业，因此在租金的给付数额上应有别于正常营业的标准，原审法院将2013年12月20日至2014年4月20日良味香公司使用房屋期间的租金酌情减少至50000元并无不当。木北公司上诉要求良味香公司按照双方租赁合同约定的在正常营业情况下的租金标准支付租金有失公平，本院不予支持。
因木北公司原因导致《房屋租赁合同》不能继续履行，故转让费属于良味香公司的合理损失，原审法院参考《房屋租赁合同》约定租期，履行期限等情况酌情确定损失数额并无不当。木北公司认可良味香公司进行装修，因木北公司原因导致《房屋租赁合同》无法继续履行，故木北公司应当补偿良味香公司装修损失。因良味香公司所进行的装修已经被案外人拆除，已不具备评估条件，故原审法院酌情予以确定亦无不当。因合同目的不能实现，合同无法正常履行，故遣散员工、购买设备属于良味香公司的合理损失，木北公司应当承担相应责任，对于良味香公司主张的各项损失数额，原审法院参考现有证据及本案综合事实酌情予以确定，基本合理，并无不当，本院予以维持。木北公司上诉不同意赔偿良味香公司损失依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。木北公司上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5238元，反诉受理费6695元，由北京木北企业管理有限公司负担8516元（已交纳5238元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京良味香餐饮有限公司负担3417元（已交纳）；二审案件受理费10300元，由北京木北企业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 房依彤