江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0213民初3031号原告：无锡市佳欣物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区古运五爱苑A区3号，（统一社会信用代码：91320203670952019H）。法定代表人：罗梦蛟，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丽莉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：肖红玉，女，该公司员工。被告：沈福培，男，1964年5月12日出生，，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡市佳欣物业管理有限公司（以下简称佳欣物业公司）与被告沈福培物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月28日公开开庭审理了本案。原告佳欣物业公司的委托诉讼代理人赵丽莉、肖红玉，被告沈福培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.沈福培支付佳欣公司物业服务费用2013.6元（自2012年1月31日至2015年1月19日）；2、本案诉讼费用由沈福培负担。事实和理由：佳欣物业公司系为无锡市古运五爱苑C区小区提供物业服务的企业，沈福培作为无锡市古运五爱苑C区的业主，自2011年1月31日入住以来仅交纳了当年的物业服务费用，但至今未交纳自2012年1月31日起至2015年1月19日止的物业服务费用。佳欣物业公司催讨未果，遂向本院提起诉讼。沈福培辩称，其入住的无锡市古运五爱苑C区53号204室房屋至今没有验收报告，因上述房屋质量不合格本不应交付，亦无法办理房屋产权证书，故沈福培并非上述房屋的业主；前期物业服务合同不是与沈福培签订的，对沈福培不发生效力；依据拆迁时的认购单，沈福培居住的房屋面积为84平方米，现佳欣物业公司按照86.45平方米收取物业服务费用无事实依据；佳欣物业公司的物业服务存在问题，包括多次报修漏水问题未及时解决、监控室无监控和人员值班导致沈福培电动车被盗、保安保洁人员工作时间不穿工作服、垃圾乱堆乱放、车辆乱停导致沈福培生病时的120救护车无法进入、多收700元水电费押金、入住一年无绿化等；拆迁时，政府承诺不收取物业服务费用；综上，沈福培不同意交纳物业服务费用，即使收取也应打折收取。本院经审理认定事实如下：无锡市南长城市投资发展有限责任公司（以下简称南长城投公司）与佳欣物业公司分别于2011年1月17日、2013年1月20日、2015年1月20日签订无锡市古运五爱苑C区前期物业服务合同3份，约定：南长城投公司选聘佳欣物业公司对古运五爱苑C区提供前期物业管理服务事宜；物业名称为古运五爱苑C区；佳欣物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务、物业档案资料管理；佳欣物业公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准，即按四级服务标准提供服务；物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，即多层住宅和高层住宅均为0.3元/月/平方米、电梯使用费为30元/月/户（二楼及二楼以上）；佳欣物业公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务；业主应于2011年2月1日起交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知佳欣物业公司；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在交付使用时履行交纳义务，自房屋交付之日及此后每公历年的对应日到期前一个月内；佳欣物业公司承接物业时，南长城投公司应配合佳欣物业公司对包括供水供电供气、监控消控系统、公配设施设备等进行查验，南长城投公司与佳欣物业公司确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在故障、不完善等问题，由南长城投公司负责修复完善；南长城投公司应于2011年1月20日前按有关规定向佳欣物业公司提供能够直接投入使用的物业管理用房。上述3份前期物业服务合同的合同期限分别为自2010年1月20日起至2013年1月19日止、自2013年1月20日起至2015年1月19日止、自2015年1月20日起至2018年1月19日止。合同签订后，佳欣物业公司按约提供了物业服务，但沈福培至今未交纳自2012年1月31日起至2015年1月19日止的物业服务费用。庭审中，沈福培陈述：其于2011年1月20日入住无锡市古运五爱苑C区53号204室房屋，但至今无法办理该房屋的产权登记；其入住小区后，小区内无监控、无绿化、路面也未平整好；入住半年后，因房顶漏水沈福培曾向佳欣物业公司报修，但佳欣物业公司告知其去找开发商处理；入住半年后，因监控室无监控设备，也无值班人员，导致沈福培电动车被盗，但佳欣物业公司未处理；因车辆乱停乱放，导致沈福培生病时的120救护车无法进入小区；依据前期物业服务合同约定，佳欣物业公司的服务标准是四级服务标准，但佳欣物业公司没有达到此标准；沈福培交纳的500元房屋保证金及200元水电费押金，佳欣物业公司至今未退还。同时，沈福培当庭提供了拆迁时的认购单复印件一份。上面载明：购房人为沈福培、门室号为肆号房叁单元贰零肆室、预测面积为84平方米(最终以产监处实测面积为准)。对此，佳欣物业公司认为：监控、绿化、路面等工程均由开发商负责，佳欣物业公司负责的是物业管理工作；沈福培的房屋漏水问题经查系楼上房屋在未入住时检修盖没有封闭导致漏水，当时经佳欣物业公司报施工单位已经维修完毕；监控室有24小时的人员值班，对于120救护车无法进入小区的事情并不知情；当时的四级服务标准是现在的一级服务标准，收费标准就是0.3元/月/平方米，现在规定的收费标准已经上涨至0.5元/月/平方米；因小区入住时尚未办理水电卡，同时为保证业主不改变房屋结构，佳欣物业公司收取了水电费押金200元和500元装修保证金，其他业主都已退还，沈福培始终没来办理退费，现同意将该700元费用在本案所涉的物业服务费用中予以抵扣；依据开发商提供的数据，无锡市古运五爱苑C区53号204室房屋的房屋面积为86.45平方米。因佳欣物业公司与沈福培就房屋面积发生争议，本院至原南长城投公司进行调查，原南长城投公司提供编号为2010（0270）由无锡市曦晨测绘有限公司出具的无锡市房屋建筑面积测绘报告1份，上面载明：无锡市古运五爱苑C区53房号204的建筑面积为86.45平方米。佳欣物业公司对上述调查材料无异议；沈福培坚持认为应以房产证上所载内容为准。另查明，2011年12月23日，原无锡市南长区物价局出具锡南价备字[2011]10号备案回复表，上面载明：“根据《无锡市物业收费管理办法》、《市物价局关于进一步改进住宅物业服务收费管理的通知》等有关规定，古运河五爱苑住宅区按三级物业服务标准，收取公共物业服务费0.3元/月/平方米；特约服务收费标准由物业管理企业与业主协商确定。电梯使用费、公共水电费按实收取、合理分摊，定期公布。”2014年5月1日起施行的《无锡市物业服务收费管理实施办法》第五条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价”；第六条规定“价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对市区物业等级服务标准以及相应的登记收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整”；第十五条规定“电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊。”无锡市普通住宅物业服务等级（试行）的服务标准共有七级，其中：一级服务标准的指导价为0.5元/月/平方米，不含电梯使用费；二级服务标准的指导价为0.8元/月/平方米，不含电梯使用费；三级服务标准的指导价为1.1元/月/平方米，不含电梯使用费；四级服务标准的指导价为1.4元/月/平方米，不含电梯使用费。普通住宅前期物业公共服务等级收费标准为：一级0.5元/月/平方米、二级0.8元/月/平方米、三级1.1元/月/平方米、四级1.4元/月/平方米。本院认为，南长城投公司与佳欣物业公司签订的3份无锡市古运五爱苑C区前期物业服务合同，为双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，已成立并生效。沈福培虽然提出至今无法办理无锡市古运五爱苑C区53号204室房屋的产权登记手续，不是本案所涉房屋业主的抗辩，但沈福培认可其于2011年1月20日实际入住上述房屋，佳欣物业公司亦提供了相应的物业服务，故沈福培作为上述房屋的实际使用人，接受了佳欣物业公司的服务，应支付相应的物业服务费用。虽然，沈福培提出佳欣物业公司的物业服务存在问题，且入住前曾获得免交物业服务费用的承诺；但沈福培未在本院指定的举证期限内提供相应证据证明其上述抗辩，故本院对沈福培提出应当免交或打折交纳物业服务费用的抗辩，不予支持。关于无锡市古运五爱苑C区53号204室房屋面积，沈福培提供的认购单复印件中已经明确载明84平方米系预测面积，最终以实测面积为准；结合本院调取的测绘报告，本院认为房屋面积应以86.45平方米计算。因佳欣物业公司认可沈福培已交纳水电费押金200元和500元装修保证金，并同意在本案中予以抵扣。综上所述，沈福培应交纳的物业服务费用为（86.45×0.3×12+360）×3=2013.6元，再抵扣已经交纳的700元，沈福培实际应交纳的物业服务费用为1313.6元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、沈福培应于本判决发生法律效力之日起三日内向无锡市佳欣物业管理有限公司支付物业服务费用1313.6元。二、驳回无锡市佳欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（无锡市佳欣物业管理有限公司已预交），由沈福培负担，于本判决发生法律效力之日起三日内直接向无锡市佳欣物业管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  林春江代理审判员  周优育人民陪审员  徐 健二〇一七年四月一日书 记 员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。