北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9261号
上诉人（原审被告）：张文平，女，1970年4月26日出生。
委托诉讼代理人：佟全胜（张文平之夫），1970年4月22日出生。
被上诉人（原审原告）：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼京汉大厦104-107号。
法定代表人：段亚娟，董事长。
委托诉讼代理人：冯宇澄，男，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。
上诉人张文平因与被上诉人乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初4738号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张文平之委托诉讼代理人佟全胜、被上诉人乐生活公司之委托诉讼代理人冯宇澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张文平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回乐生活公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由乐生活公司负担。事实和理由：1.乐生活公司存在违约行为，未能依约履行物业服务内容，张文平未享受到乐生活公司的服务。2.乐生活公司未依约履行义务造成安全隐患。3.乐生活公司擅自侵占一层里门作为接待使用，妨碍了居民通行。4.乐生活公司主张的物业费数额缺乏事实和法律依据。
乐生活公司辩称，同意一审判决，不同意张文平的上诉请求和事实理由。
乐生活公司向一审法院起诉请求：1.判令张文平向乐生活公司支付2017年5月22日至2018年5月21日拖欠的物业费2824.51元；2.判令张文平向乐生活公司支付违约金（自2017年11月1日起至物业费实际支付之日止，按照欠缴物业费总额每日万分之三的标准计算）；3.诉讼费用由张文平承担。
一审法院认定事实：2017年5月19日，乐生活公司（乙方）与北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会（甲方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定了物业项目基本情况、物业服务事项、标准及有关约定、物业服务收费、权利与义务、合同终止、违约责任等方面内容。其中约定，物业服务期限为3年，自2017年5月22日至2020年5月21日；物业服务主要内容包括物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共有绿地、景观的养护和管理，清洁卫生服务，协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作等；物业费由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅收费标准0.9元/平方米/月，高层住宅收费标准1.6元/平方米/月，商业收费标准2元/平方米/月；业主按年交纳物业费，于2017年9月至当年10月交纳第一年度的物业费；业主未能按时足额缴纳物业费，应当按逾期未交物业费总额每日万分之三的标准向乙方支付违约金。
乐生活公司称其为进行各项物业服务，与北京金剑卫士保安服务有限公司签订了《迎宾花园秩序维护服务委托合同》、与北京信承保洁服务有限公司第一分公司签订了《保洁服务委托合同》、与北京京谷京环环境服务有限公司签订了《垃圾托运协议书》、与北京北迅电梯公司签订了《电梯维保委托服务合同》。2017至2018年度，乐生活公司已为张文平所在小区提供物业服务，但张文平未依合同约定交纳2017年5月22日至2018年5月21日的物业费2824.51元，故乐生活公司诉至法院。
经法院现场勘查，迎宾花园小区东大门、北大门、东小门均设有门禁，东大门、北大门均有保安，东大门、北大门均设有宣传栏，小区内部整体整洁有序，不同部位挂有警示标语，假山直立、未见倾倒、假山周围有绿植，小区草木有修剪痕迹，但仍需进一步修整。张文平所在×楼临街道，有底商；×楼每层配有灭火器，消防设备存在老旧、缺失问题；电梯可以正常运行；楼内地面较为干净整洁，业主门口和楼梯间有杂物堆放；一层里门（进小区内部的出口）处现由物业作为接待厅使用，一层外门（临街的出口）内有自行车、电动车停放，外门上有业主加装的门禁系统，也有乐生活公司安装的门禁系统；×楼前公众通行，未封闭管理，停车不收费。另，经法院向北京市国土资源局平谷分局查询，迎宾花园×号楼×座×号房屋登记在张文平名下，该房屋建筑面积147.11平方米。
对于消防及电梯维护的举措，消防方面，乐生活公司称其入驻小区后在整个园区放入800个灭火器，其中×楼每层放入2个，曾发现有业主将灭火器拿走验车，灭火器不足了也一直在补。2016年，相关部门已对消防进行7次检查，提出了整改意见，乐生活公司在积极落实，但因承担不起所有费用，需等待公共维修基金的启用。电梯方面，乐生活公司称开庭期间×楼一个电梯停运的第三天收到零件，当天下午进行维修并恢复了电梯运行。现电梯也需动用公共维修基金进行维修或更换。经向建委查询，目前×楼还有一户没交公共维修基金，乐生活公司会尽快与业主、开发商及建委联系，督促基金到位，到位后立即申请启用。消防、电梯、防水三个项目乐生活公司计划在2018年完成。张文平认可×楼每层配备了灭火器，认可一个电梯停运3天，认为应该存在有人没交公共维修基金的问题，表示如果基金到位，愿意配合物业尽快启用该资金进行消防和电梯设备的维护。
一审法院认为，乐生活公司与北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，法院予以确认。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力。乐生活公司应按合同约定提供物业服务，张文平亦应按合同约定及时交纳物业费。
第一，对于小区公共服务的问题。乐生活公司入驻张文平所在小区后，在安保、卫生、绿化、消防配备、电梯维护等方面切实开展了物业服务。基于物业服务的公共性，乐生活公司物业服务的对象是全体业主。张文平作为小区业主，其称位于小区外围不享受小区内物业服务故不同意支付物业费的辩称意见，缺乏依据，法院不予采纳；第二，对于消防及电梯的问题。迎宾花园小区客观存在消防及电梯设备老化的问题，为确保业主生命财产安全，维护、维修乃至更新设备是物业管理的必要举措。基于物业服务的持续性，乐生活公司在物业服务的第一年度已采取了一定举措，现乐生活公司已就下一步启用维修基金的流程及计划进行了详细说明，相信此项工作在物业的积极落实及业主的支持配合下得以有效推进；第三，对于出行出口的问题。张文平多年自一层外门外出，且在乐生活公司管理前，×楼业主自行加装了外门门禁系统，反映了业主的通行习惯及自治意识。乐生活公司管理后，在×楼外门另加装一套门禁系统，张文平关于乐生活公司不作为的辩称意见，缺乏依据。一层里门长期未能通行有历史原因，现乐生活公司称业主可以自里门进出，业主即可选择自此通行。张文平自其他门进入小区，亦应尊重小区物业管理，办理门禁卡；第四，对于楼前停车的问题。小区外围及×楼均有底商，楼前向公众开放。停车问题关乎业主、底商经营者乃至通行公众的利益，楼前车辆由谁管理、采取何种方式管理以及费用的问题，需多方主体协商并依程序确定，非本案可以解决事项；第五，经现场勘查，×楼出口处自行车、电动车停放及业主门口、楼梯间杂物堆放，存在一定安全隐患，物业应进一步加强管理，业主亦应予以配合。综上，张文平提出的辩称意见不足以作为其不交或少交物业费的理由，故对乐生活公司要求张文平交纳2017至2018年度物业费的诉讼请求，法院予以支持。但考虑到乐生活公司的物业服务还需进一步改进，故对乐生活公司要求张文平支付逾期付费违约金的诉讼请求，法院不予支持。
需要说明的是，共建和谐幸福小区是物业与业主的共同责任，物业不积极履行服务义务或业主不配合物业管理、不交纳物业费，将造成物业与业主关系紧张、物业运营成本难收回，物业服务质量下降、小区生活品质降低的恶性循环，最终损害物业与业主的利益。因此，为切实提高小区生活品质，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，应及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商而非拒交物业费的方式解决问题。对于业主提出的问题，物业应耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见建议，物业应虚心接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、张文平于判决生效后10日内向乐生活公司交纳2017年5月22日至2018年5月21日的物业费2824.51元；二、驳回乐生活公司要求张文平支付违约金的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审期间，当事人均未提交新的证据。
本院二审补充查明：乐生活公司原名称为乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司，于2018年8月6日变更为现名。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：乐生活公司与业主委员会签订的涉案物业服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，故对其效力，本院予以确认。根据双方当事人诉辩意见以及审理查明的事实，本案二审争议焦点为张文平是否应向乐生活公司支付物业费用。
业主委员会的决定，对业主具有约束力。乐生活公司面向小区全体业主就物业管理区域进行维修、养护和管理，张文平作为小区业主，上诉主张没有享受到乐生活公司的物业服务，不应承担物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。物业服务具有连续性。乐生活公司2017年入驻涉案小区以来，在安保、卫生、绿化、消防配备、电梯维护等多方面已展开服务，考虑到涉案小区物业服务的历史成因以及法院现场勘查的情况，一审法院认定乐生活公司在本案中有权要求张文平交纳物业费，并无不当，本院予以确认。张文平上诉主张乐生活公司存在违约行为，未提供优质服务，但其提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。×楼一层里门长期未能通行具有历史原因，张文平在本案中以此主张不支付物业费，缺乏依据，本院不予支持。一审法院依据乐生活公司的主张认定的物业费数额，并无不当，本院予以确认。另，物业交费与物业服务的质量休戚相关，相辅相成，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。物业公司应本着对业主负责的态度，不断提高服务质量和水平，努力赢得业主的支持与肯定，共建和谐幸福小区。
综上，张文平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张文平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚勇超
审 判 员 金妍熙
审 判 员 程 磊
二〇一八年八月二十三日
法官助理 王世洋
法官助理 俞 洁
书 记 员 张旭燃