安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0111民初11053号
原告：袁勇，男，1966年10月28日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托代理人：徐力，安徽皖杰律师事务所律师。
被告：中国工商银行股份有限公司合肥城建支行，住所地安徽省合肥市屯溪路239号富广大厦，组织机构代码71175905-6。
负责人：王惠，行长。
委托代理人：任晓林，男，工商银行城建支行员工。
委托代理人：刘倩倩，女，工商银行合肥分行员工。
第三人:邓双梅，女，1970年11月12日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现在安徽省女子监狱服刑。
原告袁勇诉被告中国工商银行股份有限公司合肥城建支行（以下简称工行合肥城建支行）、第三人邓双梅案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁勇及其委托代理人徐力，被告工行合肥城建支行的委托代理人汪步新，第三人邓双梅到庭参加诉讼。案件审理中，被告工商合肥城建支行变更代理人为任晓林、刘倩倩。本案现已审理终结。
原告袁勇向本院提出诉讼请求：1、请求法院撤销（2017）皖0111执异19号《执行裁定书》，支持原告袁勇的异议请求；2、请求法院立即解除对合肥市蜀山区长江西路3号春天大厦2603室房屋的执行；3、诉讼费由被告承担。
事实与理由：2014年1月7日，原告与第三人邓双梅达成《房屋租赁合同》，双方在合同中约定原告承租春天大厦2603室，租赁期20年，租金80万元，原告实际占有居住至今。2017年5月被告以其享有抵押权为由申请法院执行该房屋，原告就该执行标的向法院提出执行异议，执行法院作出（2017）皖0111执异19号执行裁定书，并于2017年11月27日送达原告，驳回原告提出的执行异议。执行法院作出执行裁定书认定被告与第三人邓双梅，于2013年5月办理抵押登记事实明显错误，且与原判决书不相符。为此原告依法提起撤销之诉，诉请如前，请依法支持。
被告工行合肥城建支行辩称：一、原告诉讼请求无法律依据根据。(2016)皖0111民初2667号民事调解书，确认如合肥九星工贸有限公司、安徽玖伍商贸有限公司、陈会勤、张垒、赵辛伟、邓双梅、张孝文未能按期限支付款项，工行合肥城建支行有权就上述款项直接申请执行并就安徽玖伍商贸有限公司、邓双梅、张孝文抵押房产(房地产他证合产字第8210027343号、房地产他证合蜀字第82××57号、房地产他证合蜀字第82××59号房地产他项权证)优先受偿。二、原告诉讼请求无事实依。据工行合肥城建支行与邓双梅在2013年5月6日签订了《最高额抵押合同》，在抵押物清单列明了邓双梅所有的位于蜀山区长江西路3号春天大厦2603室作为抵押物，并在产权部门办理了房地产他证合蜀字第82××57号房地产他项权证。而原告是在2014年1月7日与第三人邓双梅达成《房屋租赁合同》。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。我行依法对该房产享有抵押权并优先受偿。原告的诉讼请求无法律和事实依据。因此，答辩人请求法庭驳回原告诉讼请求。
第三人邓双梅陈述：房屋是租给原告，与被告有业务联系，我还有一年多的刑期，出去后会把欠银行的本息偿还的。
本院经审理认定事实如下：2013年5月6日，工行合肥城建支行（抵押权人、甲方）与邓双梅（抵押人、乙方）签订编号为13020117-2013年城建（抵）字0024号的《最高额抵押合同》一份，约定乙方所担保的主债权为自2013年5月6日至2016年5月5日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币6580000元（大写：陆佰伍拾捌万元）的最高余额内，甲方依据与合肥九星工贸有限公司（下称债务人）签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议等金融衍生类产品协议以及其他文件（下称主合同）而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高抵押权设立前已经产生。上述最高余额，是指在乙方承担担保责任的主债权确定之日，按照甲方公布的外汇中间价，将不同币种债权折算而成的以人民币表示的余额之和。乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包含在最高余额内。抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》为合同附件，与合同具有同等法律效力。《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为甲方处分该抵押物时的估价依据，不对甲方行使抵押权构成任何限制。合同对抵押登记、主债权的确定、抵押权的实现等做出约定。《抵押物清单》载明抵押物为邓双梅名下位于合肥市蜀山区长江西路3号春天大厦502室及128号地下车库和春天大厦2603室成套住宅。
上述《最高额抵押合同》签订后，2013年5月6日，在房产部门办理了抵押登记，工行合肥城建支行取得他项权证（房地产他证合蜀字第824000935号）。
2013年5月6日，工行合肥城建支行（贷款人）与合肥九星工贸有限公司（借款人）签订编号为13020117-2013年（城建）字0075号《小企业借款合同》一份，主要约定借款用途为采购商品，借款金额为14000000元，期限为12个月，借款担保为最高担保，对应的最高额抵押合同如下：13020117-2013年城建（抵）字0024号、13020117-2013年城建（抵）字0025号、13020117-2013年城建（抵）字0026号，担保人为邓双梅、安徽玖伍商贸有限公司、张孝文，合同对其他事项亦做出约定。工行合肥城建支行庭审中陈述该笔借款已经偿还。
2014年4月30日，工行合肥城建支行（贷款人）与合肥九星工贸有限公司（借款人）签订编号为13020117-2014年（城建）字0029号《小企业借款合同》一份，主要约定借款用途为支付货款，借款金额为14000000元，期限为12个月，借款担保为最高担保，对应的最高额抵押合同如下：13020117-2013年城建（抵）字0024号、13020117-2013年城建（抵）字0025号、13020117-2013年城建（抵）字0026号，担保人为邓双梅、安徽玖伍商贸有限公司、张孝文，合同对其他事项亦做出约定。
上述编号为13020117-2014年（城建）字0029号《小企业借款合同》借款期限到期后，债务人合肥九星工贸有限公司及各担保人未能偿还借款及利息。2015年4月30日，工行合肥城建支行与合肥九星工贸有限公司签订了编号为0130200017-2015年（展）字0002号《借款展期协议》，将剩余本金1260万元展期至2016年4月26日止。由陈会勤、张垒、赵辛伟、邓双梅、张孝文签订了最高额保证合同，为借款提供最高额连带责任保证。
工行合肥城建支行于2016年3月14日以债务人合肥九星工贸有限公司及担保人为被告提起诉讼，2016年7月6日经本院组织调解并作出(2016)皖0111民初2667号民事调解书，双方达成如下协议：1、截至2016年2月21日合肥九星工贸有限公司、安徽玖伍商贸有限公司、陈会勤、张垒、赵辛伟、邓双梅、张孝文欠工行合肥城建支行欠款本金1260万元及利息59334.05元，于2016年7月15日前一次性付清（2016年2月21日以后利息按借款合同顺延至款清之日）；2、如合肥九星工贸有限公司、安徽玖伍商贸有限公司、陈会勤、张垒、赵辛伟、邓双梅、张孝文未能按上述期限支付款项，工行银合肥城建支行有权就全部未付款项直接申请执行并就安徽玖伍商贸有限公司、邓双梅、张孝文抵押房产（房地产他证合产字第8210027343号、房地产他证合蜀字第82××57号、房地产他证合蜀字第82××59号房地产他项权证）优先受偿等。
上述民事调解书作出后，合肥九星工贸有限公司、安徽玖伍商贸有限公司、陈会勤、张垒、赵辛伟、邓双梅、张孝文未能按约履行偿还借款本息的义务，工行合肥城建支行向本院申请执行，执行过程中袁勇以其对邓双梅名下位于合肥市蜀山区长江西路3号春天大厦2603室房屋享有承租权为由，向本院提出执行异议，并请求法院终止对该房产的拍卖，并对房产予以解封。本院审查后，认为涉案房屋已于2013年5月6日在产权登记部门办理了抵押登记，抵押权人为工行合肥城建支行。而袁勇于2014年1月7日与邓双梅签订的《房屋租赁合同》在房产抵押登记之后，故该租赁合同不得对抗工行合肥城建支行抵押权的实现。故作出（2017）皖0111执异19号执行裁定书，裁定驳回袁勇的执行异议，袁勇不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明:袁勇提供的《房屋租赁合同》显示：出租方：邓双梅（甲方），承租方：袁勇（乙方）；甲、乙双方本着公平公正的原则，通过充分的协商，就租赁房屋事宜签订如下合同：1、甲方将其所有的合肥市蜀山区长江西路3号春天大厦2603室房屋，租予乙方使用，合同期限为20年。即从2014年1月7日至2034年1月6日止。2、因甲方急需资金周转，20年房屋租金捌拾万元整。在签订本租赁合同时，乙方一次性以现金方式支付给甲方，以甲方收条为准。3、乙方在房屋使用过程中需自觉维护房屋，房屋主体结构不能随意破坏，特别是主要承重墙体，希望乙方在装修过程中，严格遵守，否则要承担由此造成的一切后果。……。2014年1月7日，邓双梅向袁勇出具收条一份，载明：“今收到袁勇付我春天大厦2603室房屋租金贰拾年共计现金捌拾万元整（￥800000.00元）。”为证明其已经支付了上述房屋租金，袁勇申请整张宝、唐少春、陆成出庭作证，并提供春天大厦所在物业公司提供的证明及物业费收费凭据。
上述事实，有原、被告、第三人当庭陈述及《最高额抵押合同》、他项权证书、《小企业借款合同》、《借款展期协议》、民事调解书、民事裁定书、《房屋租赁合同》、收条、证明、收款收据等书证予以证实，本院予以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。其诉讼目的就是阻却执行，审理范围包括案外人是否有阻却执行的理由。就本案而言，原告袁勇是否对执行标的物（合肥市蜀山区长江西路3号春天大厦2603室房屋）具有足以排除强制执行的实体权利。
本案争议焦点为原告袁勇就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却法院执行。本案中，第三人邓双梅将自有的房产为合肥九星工贸有限公司的债务履行向抵押权人被告工行合肥城建支行提供最高额抵押担保，并办理抵押登记发生在2013年5月6日。而原告袁勇提供的与第三人邓双梅之间签订的《房屋租赁合同》签订在2014年1月7日。被告工行合肥城建支行作为申请执行人对执行标的享有抵押权。
依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”根据查明事实，本案被告工行合肥城建支行享有的最高额抵押权设定在先，而原告袁勇所持租赁合同签订在后，故无论该租赁合同是否合法有效，原告袁勇承租权是否合法存在，都不能产生阻却法院对案涉房屋予以执行的法律效果。原告袁勇以其享有合法承租权为由，要求停止法院对抵押物执行的理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告袁勇的诉讼请求。
案件受理费11800元，由原告袁勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李 翔
人民陪审员 浦丽星
人民陪审员 杨甫红
二〇一八年六月一日
书 记 员 张 燕
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条案外人或者申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。