广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1328号
上诉人（原审被告）：贺家珍。
上诉人（原审被告）：尹小琴。
共同委托代理人：阳贻峰，广东维强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卓素萍。
委托代理人：刘勇，广东生龙律师事务所律师。
委托代理人：刘京君，系被上诉人丈夫。
上诉人贺家珍、尹小琴与被上诉人卓素萍房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第199号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
卓素萍在原审中的诉讼请求为：1、解除卓素萍与贺家珍代尹小琴签订的编号为XXX的二手房买卖合同；2、贺家珍、尹小琴违约，应共同双倍返还卓素萍定金10万元；3、本案诉讼费用由贺家珍、尹小琴承担。
原审法院审理查明：贺家珍、尹小琴系夫妻关系。位于深圳市龙岗区龙岗街道某小区（牛栏窝地段）的三期XX栋X座1905房与1906房是两套双拼房，两套房打通使用，1905房登记在尹小琴名下，1906房登记在贺家珍名下。2014年1月1日，卓素萍作为买方，贺家珍作为卖方，双方签订了《二手房屋买卖合同》（合同编号：No.XXX），约定买方购买登记在卖方名下的位于深圳市龙岗区龙岗街道416小区（牛栏窝地段）的三期XX栋X座1906房，购买价为135万元；买方同意在合同生效当日向卖方支付定金5万元；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金以承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订当日，卓素萍向贺家珍支付了购买1906房的购房定金5万元，该定金由贺家珍与中原地产公司签订《资金托管协议》后托管在该公司处。2014年1月1日，卓素萍与贺家珍签订《二手房屋买卖合同》（合同编号为No.XXX，合同列尹小琴为卖方，列贺家珍为代理人，列卓素萍为买方），约定买方购买登记在尹小琴名下的位于深圳市龙岗区龙岗街道416小区（牛栏窝地段）的三期XX栋X座1905房，购买价为70万元；买方同意在合同生效当日向卖方支付定金5万元；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金以承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方在合同的备注条款约定：由于卖方尹小琴无法到现场签署本合同，由其指定代理人贺家珍签署，并知悉该合同条款及认同，承诺于2014年1月4日前（不含当天）亲自签署本合同，期间卖方尹小琴及其代理人贺家珍共同承担该合同责任。合同签订当日，卓素萍向贺家珍支付了购买1905房购房定金5万元，该定金由贺家珍与中原地产公司签订《资金托管协议》后托管在该公司处。
上述合同签订后，贺家珍称因尹小琴不同意卖房，且涉案两套房屋为双拼房，不能分割转让，因此明确向卓素萍表示将不再履行合同，并愿赔偿卓素萍5000元，但被卓素萍拒绝。卓素萍遂诉至原审法院，提出上列诉讼请求。贺家珍在庭审中同意解除涉案两份《二手房买卖合同》。
原审法院认为，贺家珍在签订上述XXX号《二手房买卖合同》时未取得尹小琴的明确授权，后尹小琴又不予追认，因此，尹小琴不是该合同的相对人，无需承担相关合同责任。贺家珍应自行承担合同责任。贺家珍未能按约让尹小琴于2014年1月4日前亲自签订合同，且现明确表示不再履行合同，已构成根本违约，卓素萍据此解除与贺家珍签订的《二手房买卖合同》并要求其双倍返还定金，符合法律规定，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除卓素萍与贺家珍签订的《二手房屋买卖合同》（合同编号：No.XXX）；二、贺家珍自判决生效之日起十日内向卓素萍双倍返还定金共计10万元。案件受理费1150元（卓素萍已预缴），由贺家珍负担。
上诉人贺家珍、尹小琴不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决在程序上存在错误，在责任划分上事实不清。一审判决由上诉人向被上诉人双倍返还定金10万元是错误的。首先，一审判决在程序上存在错误。上诉人贺家珍与被上诉人卓素萍签订的二手房屋买卖合同是一份无效合同，该涉案房屋中的千林山居三期XX栋X座1905号房为上诉人尹小琴所有，上诉人是在中原地产代理（深圳）有限公司的怂恿、欺骗之下才与被上诉人签订房屋买卖合同及资金托管协议。一审法院未能追加中原地产代理（深圳）有限公司作为本案的被告或第三人，或告知上诉人有权追加中原地产代理（深圳）有限公司为本案的当事人，在程序上存在错误。其次，被上诉人知晓上诉人不具备与其签订该涉案房屋的买卖合同的资格，被上诉人仍与上诉人签订二手房屋买卖合同及资金托管协议，应承担本案相应的责任，根本无权要求双倍返还定金。一审法院在责任划分上事实不清，判决上诉人贺家珍承担返还双倍定金的责任，损害了上诉人的合法权益。二、资金托管协议无效，不存在所谓的双倍返还定金问题。被上诉人与中原地产代理（深圳）有限公司明知上诉人无权处分原审被告尹小琴的房产，仍要求当事人签订所谓资金托管协议，该协议在法律上是无效的。被上诉人从未收到本案所谓的购房定金，本案所谓的资金监管协议是非法和无效的。本案根本不存在所谓的双倍返还定金问题。因此，一审法院判决存在明显错误，恳求二审法院在查明案件事实的基础上撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人卓素萍答辩称，一、中原地产对涉案房产标的没有独立请求权，案件处理结果对其也没有法律上的关系，一审法院没有追加中原地产为第三人完全符合法律规定。二、根据法律规定，双方签订的定金合同已经生效，双方签订合同时是在平等自愿的情形下签订的，没有违反法律强制性规定，也不存在中介采取欺骗的情况。上诉人已收取了被上诉人合计10万元的定金，并出具的收条。后又违反合同约定，拒绝履行卖房义务，让尹小琴签字签订合同已构成根本违约，应当承担双倍返还定金责任。三、有关登记在被上诉人尹小琴名下的房屋，双方在签订房屋买卖合同时已约定由于尹小琴无法到现场签署合同，由其指定代理人贺家珍签署，并称于2014年1月4日前亲自签署本合同，期间尹小琴和贺家珍共同承担责任，因此此前的合同属于缔约定金，该定金是作为订立合同的担保。为保证签订合同缴纳定金，本案贺家珍没有履行让尹小琴签订合同的义务，因此按照法律规定应当承担返还双倍定金的责任。综上，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案件处理结果同中原地产代理（深圳）有限公司没有法律上的利害关系，中原地产代理（深圳）有限公司不属于应当参加诉讼的当事人，原审法院没有通知其参与诉讼并不违反法律规定，故贺家珍主张原审判决违反法定程序的理由不成立，本院不予采纳。合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案合同由贺家珍作为卖方的代理人签署，该合同未经被代理人尹小琴追认，因此对尹小琴不发生效力，但贺家珍作为行为人应承担相应的责任，故原审法院判令涉案合同不能履行的违约责任由贺家珍承担并无不当，本院予以确认。因此，贺家珍、尹小琴的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人贺家珍、尹小琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年九月三十日
书 记 员 王丹妮（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。