广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1883号
原告：广州康都物业管理服务有限公司，住所地广州市海珠区花园街5号二楼自编201之一。
法定代表人：孔燕冰，职务：执行董事。
委托代理人：秦琦然、单淑怡，该公司职员，联系地址同该公司。
被告：吴小燕（兼被告潘妙仪的委托代理人），身份证住址：广州市越秀区。
被告：潘妙仪，户籍地址：广州市越秀区。
被告：吴彩玲，身份证住址：广州市荔湾区。
被告：陈志昊，身份证住址：广州市越秀区。
法定代理人：陈学东，身份证住址：广州市白云区。
原告广州康都物业管理服务有限公司诉被告吴小燕、潘妙仪、吴彩玲、陈志昊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人秦琦然，被告吴小燕（兼被告潘妙仪的委托代理人）、吴彩玲、陈志昊的法定代理人陈学东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是新城市·玥秀轩小区的物业服务企业，被告为新城市·玥秀轩A栋504房的业主。2007年6月30日被告与原告协商一致签订《新城市·玥秀前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），并于2007年7月2日签订《交楼明细记录表》。根据《协议》第4条的约定，被告每月向原告支付的物业管理服务费为191.58元（按照每月2.2元每平方米计算），被告应于每月1日前缴付当月的物业管理费用。根据上述协议第十条的约定，被告违反协议，不按照该协议约定的收费标准及时间缴纳有关费用的，应按照欠费总额每日千分之三的标准向原告支付违约金。根据上述约定，被告应自2007年7月1日起，按照191.58元每月的标准向原告支付物业管理费用，但是被告至今已拖欠自2008年2月至2014年7月的物业管理费用。被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任，故请求法院判令：1、四被告向原告支付广州市越秀区小北路洪桥街15号504房的物业管理费用（从2008年2月1日起计至2014年12月31日止，按照房屋建筑面积87.08平方米×2.2元每平方米每月，即每月191.58元的标准计算）；2、四被告向原告支付迟延缴纳上述物业管理费的违约金（从2008年2月1日起，以应付而未付的物业管理费为基数，按照每日千分之三的标准计至四被告付清上述物业管理费之日止）。
四被告共同辩称：不同意原告的全部诉请，理由如下：1、虽然我方接收了讼争房屋的钥匙，但因其光线太差，我方根本无法在内居住使用，当时开发商说必须先签回迁确认书并交齐费用后再给钥匙。我方在看房后才知房屋内的厨房及卫生间是不通风的，我方房屋的客厅的天花正对着楼上的厕所，且厕所下突了近60-80公分，无阳光照进来，另外涉案房屋的总面积还差了9平方米多。2、我方目前还不是涉案房屋的实际产权人，从1997年至今已多年,开发商广州新城市实业发展有限公司均未协助我方办理涉案房屋的产权证，在2013年我方曾起诉要求开发商为我方办理涉案房屋的房地产权证，法院也判决要求其协助办理，但开发商至今未协助办理，本案原告的代理人也是开发商的职员，其亦清楚办证的情况，原告的法定代表人与开发商的法定代表人是同一个人。3、即使原告诉称的理由成立，其诉请也超过了诉讼时效。4、我方认为原告主张的利息过高，我方是不愿意支付的，广州新城市实业发展有限公司一直未出具房地产证给我方，除非其先协助我方办证，我方才愿意交纳物业管理费。
经审理查明：原告是三级物业管理企业。广州市越秀区小北路洪桥街15号504房，根据查册表显示，建筑面积为89.2033平方米，使用性质为居住住房。
1997年2月26日，被告潘妙仪以其丈夫吴健峰（时已死亡）的代理人身份（被拆迁人、乙方）与广州广骏房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》，约定：乙方同意甲方拆除坐落越秀区小北路新田里1号之一的房屋，建筑面积157.41平方米；甲方将自有的征用范围内新建大楼A幢5楼北向一套、南向一套的房屋、建筑面积167.41平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。
被告潘妙仪、吴彩玲、吴小燕以及吴喜玲（乙方）与广州新城市实业发展有限公司（甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除坐落在越秀区小北路新田里1号之一的房屋，建筑面积157.41平方米；甲方将自有的座落在越秀区小北路洪桥街新城市玥秀轩第五层楼、位置东A的自有房屋，建筑面积167.41平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例在内）自编503、504号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责。该合同于2006年8月17日在房管部门办理了备案手续。
2007年6月30日，广州新城市物业管理服务有限公司（甲方）与被告吴小燕、潘妙仪、吴彩玲及吴喜玲（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方系新城市玥秀的物业的前期管理服务企业，乙方系新城市玥秀物业的买受人（购买单元号为A504，建筑面积：87.082平方米）；依据我国《物业管理条例》等法律、法规和规章的规定，甲乙双方经协商一致，现就乙方购买房屋的前期物业管理达成如下协议，约定：第四条，乙方每月向甲方支付的物业管理服务费为191.58元（按照2.2元每月每平方米计算）；乙方应于每月1日前交当月的物业管理服务费用和上月的水电费，或按照上述时间将款项存到甲方指定的银行账户；第十条,甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正的给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有收费费用，退还利息并支付违约金；乙方违反本协议，不能按照本协议约定的缴费标准和时间向甲方缴付物业管理费或者水电费，均视为乙方违约，乙方应按照欠费总额的每日千分之三的标准向甲方支付违约金；第十六条，本协议自双方签章之日起生效，等。
2007年7月2日，被告吴小燕签署上述交楼明细表。同日，又签署《业主公约承诺书》，承诺维护及促进[项目名称]的物业管理，同意遵守《[]的业主公约》内的一切条款及有关修订。
另查明，吴喜玲于2009年5月25日死亡，其对讼争房屋享有的份额由潘妙仪、陈志昊继承。
2011年1月10日，原告经广州市工商行政管理局海珠分局审核，名称由原来的广州新城市物业管理服务有限公司变更为广州康都物业管理服务有限公司。
因广州新城市实业发展有限公司至今仍没有会同原告办理上述504单元的产权证，本案四被告于2013年7月19日向本院起诉广州新城市实业发展有限公司要求办理讼争房屋的产权证，本院于2013年9月17日作出判决：广州新城市实业发展有限公司应于该判决发生法律效力之日起3个月内，会同原告潘妙仪、吴彩玲、吴小燕、陈志昊向市房地产登记所申请办理广州市小北路洪桥街新城市玥秀轩第五层楼东A第自编504单元产权登记和领取房地产所有权证手续（因登记产生的费用由被告广州市新城市实业发展有限公司负担）。
因四被告拖欠从2008年2月1日起至2014年12月31日止的物业服务费，原告于2014年7月30日提起本案诉讼。
原告为了证明在起诉前已经向被告主张物业管理费，向本院提交了编号为：1098208689200、1094773721202、1094789927702、EE744909195CS的EMS邮件详情单四份，但未提供上述邮件投递情况的证据。被告对此表示：上述四份邮件均未收到。
庭审中，原、被告均确认讼争小区尚未成立业主委员会。
本院认为，原告与被告签订的《新城市·玥秀前期物业管理服务协议》，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。已有生效的法律文书认定四被告是涉案房屋的产权人，四被告也于2007年收楼，故在原告对涉案小区提供了物业管理服务，被告理应按时按照合同的约定向原告支付物业服务费。至于四被告提出开发商尚未给其办证及房屋的质量问题，均是其与开发商之间的纠纷，属另一法律关系，与本案物业服务合同纠纷无关，不能成为其拒交物业管理费的抗辩理由。
关于被告提出的诉讼时效抗辩的问题。原告虽提供编号为1098208689200、1094773721202、1094789927702、EE744909195CS的邮件详情单，但未提供上述邮件已经寄出的证明，故原告没有充分证据证明在2014年7月30日之前曾向被告主张过物业管理费及违约金，因此应承担举证不能的责任。因按照《新城市·玥秀前期物业管理服务协议》的约定，小区业主应在每月1日前缴交物业管理费，故原告要求被告支付从2008年2月起至2012年7月止的物业管理费已经超过了诉讼时效，本院不予支持。考虑到迟延支付物业管理费的违约金约定过高，本院酌定将违约金调整至按人民银行同期贷款利率计付。
综上，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴小燕、潘妙仪、吴彩玲、陈志昊向原告广州康都物业管理服务有限公司支付从2012年8月起计至2014年12月止的物业服务费（按照191.58元/月的标准计算）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴小燕、潘妙仪、吴彩玲、陈志昊向原告广州康都物业管理服务有限公司支付逾期交纳从2012年8月起至2014年12月止物业管理费的违约金（从2012年8月2日起，以同期应付而未付的物业管理费为基数，按照人民银行同期贷款利率计至本院判决支付上述物业管理费的限定之日止）。
三、驳回原告广州康都物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2012元（其中受理费1512元、公告费500元），由原告广州康都物业管理服务有限公司负担163元，由被告吴小燕、潘妙仪、吴彩玲、陈志昊共同负担1849元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周鸿明
人民陪审员 任 红
人民陪审员 陈文平
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 徐 娟