北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05047号
上诉人（原审原告）北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会，住所地北京市昌平区立军路佳运园小区。
负责人张进成，主任。
委托代理人徐寒杰，北京市合川律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京裕发房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇门楼庄村南街1号。
法定代表人田志强，总经理。
上诉人（原审被告）北京裕发弘瑞物业管理有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇门楼庄村北街1号。
法定代表人田志波，总经理。
以上二上诉人之委托代理人张智国，北京市亿达律师事务所律师。
以上二上诉人之委托代理人于永贺，北京市亿达律师事务所律师。
上诉人北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会（以下简称佳运园业委会）与上诉人北京裕发房地产开发有限公司（以下简称裕发公司）、上诉人北京裕发弘瑞物业管理有限公司（以下简称裕发物业公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第6431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
佳运园业委会在原审法院诉称：北京市昌平区佳运园小区系裕发公司开发销售的商品房，在裕发公司与佳运园小区业主签订的《商品房买卖合同》中约定了由裕发公司选聘的物业管理企业负责佳运园小区前期物业服务，裕发公司将佳运园小区的物业服务委托给裕发物业公司管理。北京市昌平区佳运园小区首次业主大会于2013年2月27日以书面形式完成《佳运园小区业主大会公共物业管理规约》表决，占小区专有总建筑面积58.77％业主同意通过；完成《佳运园小区业主大会议事规则》表决，占小区专有总建筑面积58.72％业主同意通过；完成业主委员会成员选举表决，占小区专有总建筑面积过半数业主同意成立业主委员会并选出业主委员会委员。其后于2013年3月向北京市昌平区天通苑南街道办事处完成备案手续。根据《佳运园小区业主大会公共物业管理规约》第四条规定，本小区采用业主自主管理的物业管理方式。佳运园业委会于2013年5月20日向裕发公司、裕发物业公司送达《关于解除佳运园小区前期物业服务合同、办理物业管理交接的通知》并抄报北京市昌平区天通苑南街道办事处。时至现今已经超过60日，裕发公司、裕发物业公司仍未按照《物权法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》之�定向佳运园业委会支付筹备及召开首次业主大会所产生的费用1400元，也未完成诉讼请求2－7所述的法定义务。根据佳运园小区业主大会2013年12月29日以书面形式完成表决并通过决议，决定解除前期物业管理条款并追认业主委员会发出的解除通知，并授权业主委员会在不移交物业时起诉。决议通过后，业主委员会再次通知裕发公司、裕发物业公司，在2014年3月26日前完成物业管理移交，裕发公司、裕发物业公司虽口头同意移交但是却没有移交行为，以行为方式明确拒绝移交义务。为维护全体业主的权益，依据业主大会授权，特提起诉讼,要求：1、判令裕发公司向佳运园业委会支付佳运园小区筹备及召开首次业主大会会议所需费用1400元；2、判令裕发公司、裕发物业公司立即向佳运园业委会进行佳运园小区物业共用部分查验交接；3、判令裕发公司、裕发物业公司立即向佳运园业委会移交佳运园小区下列资料（1）物业管理区域划分资料，（2）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图，（3）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料，（4）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维修保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录，（5）物业质量保修文件和物业使用说明文件，（6）业主名册，（7）物业管理必需的其他资料；4、判令裕发公司、裕发物业公司立即向佳运园业委会移交佳运园小区物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；5、判令裕发公司、裕发物业公司立即向佳运园业委会移交佳运园小区物业管理用房250平方米；6、判令裕发公司、裕发物业公司立即结清佳运园小区已收、预收、代收的全部物业费、停车费、水费，并移交剩余费用及全部物业财务资料；7、判令裕发公司、裕发物业公司立即撤出佳运园小区物业管理区域；8、诉讼费由裕发公司、裕发物业公司承担。
裕发公司在原审法院辩称：一、佳运园业委会所提供的表决结果仅系数字，无投票人等具体信息，无法核实相关结果的真实性。二、业主大会解除的仅系业主与开发商《商品房买卖合同》中的前期物业条款。前期物业服务合同体现在建设单位于物业买受人签订的买卖合同中，而相关物业服务企业由建设单位选聘，本案中佳运园小区首届业主大会第一次临时会议表决仅表现在其解除的系业主与裕发公司签订的《商品房买卖合同》中关于前期物业约定的相关条款。三、业主与裕发物业公司签订的《物业管理服务合同》真实有效。在本案中，佳运园小区业主与裕发物业公司分别、另行单独签订了《物业管理服务合同》，即业主已经选定了裕发物业公司，该合同并非前期物业服务，合同的主体也不是开发商裕发公司，因此前述的表决结果不能解除业主分别、另行单独与裕发物业公司签订的《物业管理服务合同》。四、佳运园业委会无权要求裕发公司移交相关材料。物业管理办法规定应当向全体业主进行物业共用部分查验交接，移交相关材料，据此，即使建设单位或物业服务企业移交相关材料，也应当向全体业主移交，而非向佳运园业委会移交。五、佳运园业委会仅对会议支出进行数字罗列，无正规发票，无法确定首次业主大会会议的实际费用支出。六、佳运园小区首届业主大会第一次临时会议表决程序及结果存在违法情形。有业主证实一方面关于投票选举佳运园业委会并未通知业主本人，有些系佳运园业委会要求租户假冒业主�字，另一方面，有业主表示佳运园业委会提交的选举结果并非业主本人的真实意思表示。而通过佳运园业委会提交的证据，无法表明哪些业主对表决事项投赞成票，哪些业主投反对票，仅有通过率的数字，无法确认相关数字的真实性。故此，裕发公司认为佳运园业委会的诉讼请求无事实根据及法律依据，请求驳回佳运园业委会的诉讼请求。
裕发物业公司的原审答辩意见同裕发公司一致。
原审法院经审理查明：佳运园业委会于2013年3月备案成立，裕发公司系佳运园小区的开发建设单位，裕发物业公司系裕发公司为佳运园小区选聘的前期物业公司。
2013年1月31日至2月28日，佳运园小区采用书面征求意见的方式召开业主大会，通过了关于佳运园小区业主公共物业管理规约和佳运园小区业主大会议事规则，并选举了业主委员会成员。其中《佳运园小区业主公共物业管理规约》第四条规定，本物业管理区域内，实行下列第种物业管理方式。1、由全体业主自行管理；2、全体业主依法选聘物业服务企业；3、由全体业主依法选聘其他人管理。决议说明共有1217名业主选择通过自主管理方式。2013年5月20日，佳运园业委会向裕发公司邮寄了《关于解除佳运园小区前期物业服务合同，办理物业管理交接的通知》，要求解除佳运园小区全体业主购房时与裕发公司签订的前期物业服务合同条款，双方进行小区物业的移交。
2013年9月21日至12月29日，佳运园小区召开第一届业主大会第一次临时会议，表决通过了以下决议：……六、授权业主委员会组织实施《业主自主管理的物业管理方案》。……八、（追认）解除全体业主购房时与开发商签订的前期物业管理条款。九、（追认）授权业主委员会在开发商和其委托的物业公司拒绝办理物业管理移交时，提起诉讼或采取其他救济措施。……2014年3月17日，佳运园业委会向裕发公司送达了《关于再次通知你司就佳运园物业管理事务交接的函》，要求裕发公司于2014年3月26日前向业主委员会完成佳运园物业管理移交事项。
2014年8月，佳运园小区业主何×、葛××以业主大会程序不合法为由，向北京市昌平区人民法院（以下简称昌平区法院）院提起诉讼，要求撤销2013年12月29日通过的《佳运园小区首届业主大会第一次临时会议关于修补楼顶防水、粉刷楼道的表决结果》以及《佳运园小区首届业主大会第一次临时会议表决事项一、三——十三项表决结果》。昌平区法院经审理后驳回了何×、葛××的诉讼请求，二人不服判决，上诉至北京市第一中级人民法院，后又撤回了上诉。
原审另查，佳运园小区自1994年起开始开发建设，至2004年分期建设完毕。其中规划建设的配套商业楼�在规划图中公共服务设施的分期设置指标中有250平方米物业办公用房，但裕发公司称该楼房已全部售出，双方均未找到该楼的平面图，不知道规划的物业管理用房在何位置。裕发物业公司现在小区内的电力开配站内办公。
原审法院经审理认为：前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业为小区提供物业服务的行为。本案中，裕发物业公司系佳运园小区开发建设单位选聘的前期物业服务企业。裕发公司与裕发物业公司就佳运园小区物业管理签订的合同应属前期物业服务合同，裕发物业公司在此基础上与小区业主签订的物业服务合同亦应属前期物业服务合同的范畴。关于前期物业服务合同的终止，依据物业管理条例的规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，佳运园小区业主大会通过决议，决定小区实行业主自主管理的方式，未选聘新的物业服务企业，未签订新的物业服务合同，故此应当以小区业主委员会按决议通知裕发公司、裕发物业公司撤出时间即为服务合同终止时间。佳运园小区向裕发公司发出通知，要求最后撤出时间为2014年3月26日移交物业管理，故此法院确认该日期即为前期物业服务合同终止时间。前期物业服务合同终止后，佳运园业委会要求裕发公司、裕发物业公司对物业共用部位、共用设施设备进行查验，对相关资料进行移交的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。
关于佳运园业委会要求物业服务用房，经法院审查，未查明裕发公司在开发建设时建有物业服务用房，佳运园业委会亦未提交证据证明该小区存在物业服务用房，故此佳运园业委会要求裕发公�、裕发物业公司移交物业管理用房的诉讼请求，法院不予支持。
关于佳运园业委会主张召开首次业主大会会议所需费用问题，因佳运园业委会仅提交了由业主个人出具的说明，未提交支付相关费用的票据加以佐证，且裕发公司、裕发物业公司对该说明不认可，故此对该诉讼请求，法院不予支持。
关于佳运园业委会主张要求裕发公司、裕发物业公司结清佳运园小区的已收、预收、代收的全部物业费、停车费、水费，并移交剩余费用及相关财务资料，因物业公司收取的上述费用系向小区业主个人收取，如有节余，也应向业主个人退还，故此对该诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第二十六条之规定，判�：一、本判决生效之日起十五日内，被告北京裕发房地产开发有限公司、北京裕发弘瑞物业管理有限公司与原告北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会就佳运园花园小区物业共用部分进行查验交接。二、本判决生效之日起十五日内，被告北京裕发房地产开发有限公司、北京裕发弘瑞物业管理有限公司向原告北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会交付佳运园小区的下列资料：（一）、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）、物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）、物业管理所必需的其他资料。三、驳回原告北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会的其他诉讼请求。
判决后，佳运园业委会、裕发公司、裕发物业公司均不服原审判决，上诉至本院。佳运园业委会上诉称：1、首次召开业主大会势必会发生费用，佳运园业委会已提交费用说明，并将费用凭证交与裕发公司，故该项费用应予支持；2、裕发公司改变配套商业楼的规划并售出造成无物业用房可供移交，其应承担相应责任，故裕发公司、裕发物业公司仍应按法定义务移交250平方米的物业用房；3、解除前期物业合同的时间应为2013年5月20日，原审法院认定为2014年3月26日错误；4、业主大会由全体业主组成，业委会是业主大会的执行机构，故业委会有权就裕发物业公司多收取的各项费用进行清算、移交。故请求撤销原审判决第三项，依法改判支持佳运园业委会原审的第1、5、6项诉讼请求。
裕发公司、裕发物业公司共同上诉称：1、小区业主和裕发物业公司单独签订的物业服务合同不属于前期物业合同，佳运园业委会解除前期物业服�合同的效力不及于业主与裕发物业公司签订的物业服务合同；2、业主大会作出的决议不具有法律效力，部分业主的表决意见并非真实意思表示；3、法律规定物业移交的接收主体是全体业主，而非业委会。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回佳运园业委会的全部诉讼请求。
佳运园业委会认可原审法院对其未上诉部分的判决结果，不同意裕发公司、裕发物业公司的上诉请求和理由。
裕发公司、裕发物业公司认可原审法院对其未上诉部分的判决结果，不同意佳运园业委会的上诉请求和理由。
本院审理期间，各方均未提交新的证据。
本院补充查明：佳运园业委会于2014年3月16日向裕发公司送达的《关于再次通知你司就佳运园物业管理事务交接的函》（以下简称《交接函》）中称：“2013年年底，佳运园小区召开临时业主大会，大会投票通过授权业主委员会实施自行物业管理权，现已聘用新的物业管理单位；若前期物业单位拒不离场时，业主委员会通过法律诉讼途径解决”。二审期间经询问，佳运园业委会称该小区自主管理方式是由佳运园业委会分别与专项分包单位，如有资质的保安、保洁公司签订服务合同，由专项分包单位提供具体的专项物业服务，签订专项服务合同时间是在2013年5月20日邮寄《关于解除佳运园小区前期物业服务合同，办理物业管理交接的通知》（以下简称《解除通知》）之后。裕发公司、裕发物业公司均表示不清楚佳运园业委会所称的上述情况，但认可收到了《解除通知》和《交接函》。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、商品房买卖合同、物业管理服务合同、住户手册、业主大会表决事项公告及大会决议、解除通知、交接函、肖××的说明、规划许�证等证据在案佐证。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点在于以下七个问题，本院分别论述如下：
第一，佳运园小区第一届业主大会第一次临时会议所作的决议是否具有法律效力。本院认为，根据已经生效的何×、葛××诉佳运园业委会业主撤销权纠纷二案的裁判结果，此次业主大会表决过程符合程序性法律规定，不存在违反法定程序的情形。故裕发公司、裕发物业公司认为该业主大会决议不具有法律效力的主张，与生效法律文书相悖，且未提交充分有效的证据推翻业已生效的法律文书，故本院对于裕发公司、裕发物业公司的该项上诉请求不予支持。
第二，佳运园小区部分业主与裕发物业公司之间签订的物业服务合同是否属于前期物业服务合同范畴。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由�地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。由于房地产开发、建设、出售往往存在长期性、分期性的特点，在建设单位选聘前期物业服务企业后，业主大会未选聘新的物业服务企业之前，新老业主往往会与前期物业服务企业直接签订物业服务合同，但此并不改变业主与物业服务企业系前期物业服务合同关系的性质。因此，判断是否属于前期物业服务合同主要应以物业服务企业是否由业主大会选聘为标准。在业主大会选聘新的物业服务企业之前，无论是建设单位与其选聘的物业服务企业直接签订的物业服务合同，还是业主与建设单位选聘的物业服务企业单独签订的物业服务合同，从性质上均属于前期物业服务合同的范畴。故裕发公司、裕发物业公司上诉认为裕发物业公司与业主签订的物业服务合同不属于前期物业服务合同的主张依据不足，本院不予支持。
�三，裕发公司、裕发物业公司是否应向佳运园业委会进行物业移交。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。本案中，在前期物业服务合同权利义务终止后，佳运园业委会可以要求物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料，裕发公司、裕发物业公司认为上述资料只能向全体业主移交，而不能向佳运园业委会移交的主张，与法不符，本院不予支持。
第四，佳运园业委会要求裕发公司、裕发物业公司给付召开首次业主大会所需费用1400元的主张是否应当支持的问题。本院认为，建设单位应当承担筹备及�开首次业主大会会议所需的费用，但该笔费用的数额应由佳运园业委会举证证明。本案中，佳运园业委会未提交正式票据证明召开首次业主大会所支付的费用，仅提供了肖××手书清单一张，无其他证据佐证，虽然佳运园业委会称其已将费用凭证交与裕发公司，但佳运园业委会并未提交相应的签收记录，裕发公司、裕发物业公司亦不认可收到过上述费用凭证。根据佳运园业委会提交的证据无法证明首次业主大会召开的实际花费，佳运园业委会对此应承担举证不能的法律后果，故对佳运园业委会的该项上诉请求，本院不予支持。
第五，佳运园业委会要求裕发公司、裕发物业公司移交250平方米的物业管理用房的主张是否应当支持的问题。本院认为，移交物业管理用房应以其存在为前提，经审查，未查明裕发公司在开发建设时建有物业管理用房，佳运园业委会在原审庭审中亦陈述其没有证据证明存在物业管理用房，仅是根据法律规定提出此项诉求。现佳运园业委会未提交证据证明该小区实际存在250平方米的物业管理用房及其所处位置，故佳运园业委会的此项上诉请求，本院不予支持。
第六，佳运园业委会要求裕发公司、裕发物业公司结清佳运园小区的已收、预收、代收的全部物业费、停车费、水费，并移交剩余费用及相关财务资料的请求是否应当支持的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定:“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”。本案中，佳运园业委会主张结清、移交的剩余物业费、停车费、水费从性质上均属于广义上的物业费范畴，上述费用的交费主体系佳运园小�业主，如果上述费用存在结余，也应根据各个业主的交费情况由裕发物业公司向业主退还，请求退费的主体并非佳运园业委会，故原审法院未支持佳运园业委会的该项诉讼请求正确，本院予以维持。
第七，本案前期物业服务合同权利义务终止的时间确定问题。物业服务具有综合性、专业性、公益性的特点。在提供物业服务的主体发生更替时，新选聘的物业服务提供者不具备相应的资质或能力，会降低物业服务区域内物业服务质量，从而影响业主的正常生活。根据现行法律的相关规定，目前我国对物业服务企业实际上实行的是市场准入制，要求物业服务企业必须具备和符合特定条件，这就使得物业服务企业的资质和能力有相应的监督和保障。另一方面，现行法律又规定业主可以选择自行管理的方式管理自己的物业，但此种管理方式主要发生在只有一个业主或者业主人数较少的建筑区划内。对于业主较多、管理区域较大的小区，如业主选择自主管理方式，从维护广大业主切身利益和社会秩序的角度出发，仍应在确保业主具备自行管理的条件和能力后，认定其可以开始进行自行管理。本案中，佳运园小区业主大会决定小区实行业主自主管理，根据佳运园业委会的陈述以及《交接函》的内容，其具体的管理模式是以专业分包的方式由业委会委托相应的服务企业为小区业主提供专项服务。虽然，佳运园业委会按照业主大会的决议于2013年5月20日向裕发公司邮寄了《解除通知》，但此时佳运园业委会并未选聘相应专业的服务企业，其亦未签订相应的专业服务合同，此时佳运园小区业主尚不具备自主管理的能力。根据佳运园业委会的陈述以及《交接函》中的内容，佳运园业委会于2014年3月16日向裕发公司发出《交接函》时已与专业服务企业签订完相应的服务合同，此时佳运园小区业主方具备自主管理的能力。而此前裕发公司、裕发物业公司并不知晓佳运园业委会签订上述服务合同的相关情况，其无法知晓前期物业服务合同权利义务终止的时间。故原审法院根据本案的实际情况，从平衡各方当事人利益的角度将《交接函》中佳运园业委会通知的最后撤出时间2014年3月26日认定为前期物业服务合同权利义务终止的时间并无不当。佳运园业委会主张2013年5月20日为前期物业服务合同权利义务终止的时间依据不足，本院不予采信。
综上，佳运园业委会、裕发公司、裕发物业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由北京裕发房地产开发有限公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳），由北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会负担二十五元（已交纳），由北京裕发房地产开发有限公司、北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担二十五元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 黄慧婧