陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕10民终298号
上诉人（原审被告）：寇申龙，男，1953年12月4日出生，汉族，商洛市商州区人民政府办公室退休干部，住商洛市商州区。
委托诉讼代理人：寇铭，男，1982年8月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。
被上诉人（原审原告）：党诗礼，男，10月16日出生，汉族，住商南县。
委托诉讼代理人：施海琴，女，1972年10月1日出生，汉族，住址同上。系党诗礼之妻。
上诉人寇申龙因与被上诉人党诗礼房屋租赁合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2017）陕1002民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年7月6日公开开庭进�了审理。上诉人寇申龙及其委托诉讼代理人寇铭，被上诉人党诗礼及其委托诉讼代理人施海琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
寇申龙上诉请求：1、依法撤销商州区人民法院（2017）陕1002民初311号民事判决，驳回被上诉人党诗礼的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人党诗礼承担。
事实和理由：1、一审法院认定上诉人停水违约，事实明显认定错误。被上诉人在装修期间，擅自改变了房屋结构与布局，上诉人发现后予以制止，但被上诉人不予理睬。导致自经营之日房屋就出现渗漏，随着年限的增加，渗漏愈来愈严重。2016年4月9日双方当面商定停水维修，4月10日被上诉人反悔，多次指使他人无理取闹，阻止上诉人维修。上诉人维修经被上诉人同意，完全合法，被上诉人为了逃避自�的责任关门走人，又将关门的损失转嫁到上诉人身上。一审认定事实错误。
2、一审法院认定上诉人擅自停水11天，造成被上诉人损失，与事实不符。2016年4月9日双方当事人当面商定停水维修，这之前，宾馆一直正常营业，并未停水，经被上诉人同意实际停水时间仅有3天，一审法院认定停水11天，纯属主观臆断。
3、被上诉人房屋装修鉴定程序违法，鉴定内容严重偏离社会常识，价格明显偏高，一审法院依然采纳，明显庇护被上诉人，侵害上诉人的权益。鉴定物品价格与被上诉人提交的原始付款票据部分，严重偏离市场价格。
4、一审法院判决上诉人补偿被上诉人的房屋装修损失，适用法律错误，自相矛盾。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持。但出租人同意利用的，应在剩余价值范围内予以适当补偿。”被上诉人违约在先，其损失完全是自己造成的，应由自己承担。一审法院判决上诉人支付部分违约金，但却要补偿被上诉人的全部装修损失，明显自相矛盾，故意偏袒被上诉人。
党诗礼答辩称，我们提供了很多证据证明寇申龙给宾馆停水，他停水并不是为了维修，而是为了扩大他自己的诊所面积，他拉闸停水导致我无法营业，合同没有办法履行下去。鉴定机构是正规的鉴定机构，结果是客观的。至于购买时的价格和鉴定报告上的价格不一致，是因为后来物价上涨了，以现在的物价购置相同标准的物品�自然价格就高，鉴定是有依据的。
一审法院认定事实：原告寇申龙在商州区兴商街十字西南角拥有三间五层半、总建筑面积660.94平方米楼房一幢。2011年10月5日，原告寇申龙（甲方）与被告党诗礼（乙方）签订了《房屋租赁合同》，将一楼两间和二至四楼房屋出租给被告党诗礼开办宾馆，五层以上由原告自己居住和使用。《房屋租赁合同》主要内容是：一、房屋情况及租金计算方式：甲方原将位于商州区兴商街十字，无争议合法全产权楼房一至四层（一楼两间、二至四楼各三间）约450平方米商用房屋租赁给乙方从事宾馆经营。乙方愿意合同期限（十年）从2011年12月1日至2021年11月30日至，租赁此房经营宾馆业。双方商定一至五年租金不变，每年乙方交给甲方房屋租金85000元，从第六年开始在第五年租金85000元的基础上递增6%，第�年在第六年基础上递增6%，以后每年租金以次类推，按约定的时间由乙方交给甲方租金。二、交付租金方式：乙方开始在装修之前必须向甲方交付20000元房租后，即可装修，截止2011年11月30日装修结束，在12月1日前乙方一次性交清第一年剩余的65000元租金，以后每年提前一个月由乙方一次性按第一条约定付清次年全部租金，不得拖欠租金。三、双方相关约定条款：（一）甲方在乙方租用前必须保证水电畅通，能够正常使用。在合同期内（乙方经营时）水电路出现故障由乙方负责排除故障及维修，甲方不承担费用。（二）水电费用由乙方到相关部门按时交纳，损耗部分由甲乙实用数据按比例分摊，甲方按时向乙方交纳水电费。（三）在乙方装修、营业过程中，不允许改变房屋的主体结构，确实需要改变时，必须征得甲方或甲方委托人同意并书面签字为据。乙方不得�营业过程中在室内排放有毒有害有异味的油烟气体污染环境，影响他人健康。（五）甲方不得干预乙方在合同期内合法经营权和房屋的使用权，甲方也不承担乙方在合同期内任何费用，在合同期内的一切税费均由乙方自行按时到有关部门缴纳。（七）在合同期限未满时，无论何种原因，乙方不愿再继续经营时，乙方有转让权（除餐饮业和分层），但必须征得甲方同意并且三方均在原合同上签字后方可进行转让，未续用的房屋租金甲方不退还乙方。合同期满后，在同等条件下，乙方优先继续承租（第三方除外），如乙方不愿承租，甲方收回房屋时不承担任何费用（装修、器具及转让费）。（八）在本合同期满或未满时，乙方不得拆除、损坏房屋内外已装修完毕的不可动物品，否则甲方有权要求乙方维修或赔偿（视为违约方）。第五条约定：本合同生效后若有违约，应承担违约金，违约金为已交租金总额的5%；履行合同中发生纠纷可自行协商或仲裁或进行司法诉讼。原被告在合同尾部签了名并加盖了印章，在合同尾部签名的还有甲方见证人王建国、乙方见证人王青。
合同签订后，被告支付了原告20000.00元租金，原告将出租房屋交付被告装修。被告对二至四楼房间按照标准间的要求进行了较大程度的装修和改造，为宾馆取名“商洛市商州区海天旅馆”，2012年7月13日取得个体户营业执照。经营当中，被告将一楼南面一间先后交由他人开办美容美发厅、出售麻将机等。原告使用一楼西面一间开办诊所，取名“寇申龙诊所”，办理有《中华人民共和国医疗机构执业许可证》，经营期限为2014年4月1日至2016年12月31日。
合同履行过程中，原告为自己安装有小水表，专门计算自己生活和经营用水数量，被告开办宾馆与原告用水共用大水表计算用水数量，原告每月用水按小水表的抄表数字计算水费后适当承担损耗，剩余均为被告用水数量；原、被告用电实行分别安装电表，各自计算使用的电量。对水电费的承担，原被告实际未按《房屋租赁合同》第三条第（二）款执行，而是由原告每月代被告交纳水电费后凭票据与被告结算。供电部门开具的电费票据上的户名均为寇申龙。
因被告装修存在问题，加之卫生间防水不到位，经营当中出现墙壁渗水、给一楼原告经营的诊所渗漏水、导致屋顶石膏板脱落、墙面污染、一楼下水道堵塞，为此，引起原告不满，曾停水进行维修。双方为此各执己见，多次发生争吵和谩骂。
2012年2月6日起，原告经营的诊所因被告经营的二楼宾馆水管渗水导致石膏板脱落、墙面污染，为此进行补修、粉刷，停诊13天。渗水滴到药架上，造成部分药品污损。
2013年12月26日，商洛市商州区卫生局检查原告经营的诊所后向原告发出《卫生监督意见书》，指出该诊所不符合条件和要求，要求立即进行整顿、改进，完善各类设施设备及档案资料。原告于当日对提出的问题归纳为：1、建立登记本；2、卫生不达标；3、顶面不整洁；4、建立门诊日志，并在《卫生监督意见书》右下端注明。
2016年3月22日，被告在《同城生活》刊登“宾馆转让”广告，欲转让自己开办的商洛市商州区海天旅馆。
2016年4月1日，原告因下水管堵塞，关闭供水阀门。同年4月9日，原被告就合同履行中出现的问题进行协商，但未能达成一致意见。4月10日，被告离开后再未经营，4月11日，原告委托王建国联系并告知被告将供水，被告答复宾馆的人都走了，不用再供了，4月12日，原告自行开闸供水，并在诊所接待病人。
2016年7月1日，原被告分别邀请他人参与调解双方之间的纠纷，但未达成一致。此后，被告于2016年8月15日制作民事诉状，原告于2016年10月14日制作民事诉状，分别向提起诉讼。
2017年9月11日，原告递交合并审理申请书，要求将该案与党诗礼诉寇申龙房屋租赁合同纠纷案件合并审理。
案件审理中，原告承认被告的房租交至2016年11月30日，并承认从2016年4月1日至4月11日为维修厕所关闭阀门，停止供水11天。
另查明，原告在起诉的同时，递交了鉴定申请书，要求对房屋装饰装修的损失进行鉴定。商洛市中级人民法院司法技术鉴定室委托陕西华秦资产评估有限公司进行鉴定。鉴定机构于2017年11月27日作出商华秦评报字（2017）078号单项资产评估报告书，评估结论为截止评估基准日2017年6月28日，委托资产的评估价值为为135022.63元。（详见资产评估明细表）
一审法院认为，依法成立的合同、对当事人具有法律约束力。原告党诗礼与被告寇申龙签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，属有效合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告认为原告立案时提供的合同（指复印件）系假合同、伪造合同，经该院审理，原告提供了原始合同，被告对原告提供的原始合同无异议，且该原始合同的内容与寇申龙起诉党诗礼房屋租赁合同纠纷案件中寇申龙提供的合同内容完全一致，故应认定原被告之间存在房屋租赁合同法律关系，被告要求驳回原告诉讼请求的观点不能成立。
原告在经营宾馆过程中造成下水道堵塞，污水横溢，按照合同约定，应当负责排除故障及维修。在原告不维修的情况下，被告完全可以先自行解决下水道堵塞问题，然后依据合同约定，要求原告承担相关费用，而被告擅自关闭阀门、停止供水，导致宾馆不能正常营业十余天，应认定被告具有违约行为。宾馆因停水再未经营，鉴于双方在履行合同过程中矛盾较大，合同目的已不能实现，故合同应予解除。被告虽有违约，但原、被告之间2016年4月10日后尚有协商解决问题的事实，且原告从未向被告发出解除合同通知书，故合同解除前双方各自的损失由双方各自承担。
对原告主张的各项诉求认定如下：
1、原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》。因合同履行过程中被告关闭阀门、停止供水十余天，导致原告经营的宾馆不能正常营业，宾馆因停水原告再未经营，双方矛盾较大，合同目的已不能实现，合同应予解除，故原告的该诉求应予支持。合同解除后，原告的装修损失应由被告予以补偿。依据鉴定部门的鉴定报告，被告应补偿原告135022.63元，补偿后，宾馆财产（以司法鉴定报告中的室内装修及其他辅助设施评估明细表为准）归被告所有。被告辩称鉴定机构的评估依据、方法、结果均存在不合理、不公平、不公正等问题，不应以评估报告作为判决依据。本院认为，评估机构是在陕西省司法厅注册的具有相关鉴定资质的机构，鉴定程序合法，其依据现场勘查，经双方当事人签字认可的笔录反映的现状所做的评估报告客观、真实，应依法采信。被告收到评估报告书后并未申请重新鉴定，故其主张不能成立。
2、原告要求被告退还租金56666.64元。本院认为，被告经营的宾馆虽在2016年4月10日后再未经营，但原、被告之间2016年4月10日后尚有协商解决问题的事实，且原告从未向被告发出解除合同通知书，故原告要求被告退还合同解除前租金的诉求缺乏事实和法律依据，不予支持。
3、原告要求被告支付违约金21250.00元。被告擅自停水构成违约，应承担违约责任，但被告停水确系事出有因，且造成一楼下水道堵塞，原告具有过错，故酌定被告支付原告违约金11250.00元。
4、原告要求被告赔偿经济损失241166.69元。按照原告所列清单，装修损失已在其第1项解除合同诉求中予以解决；原告主张停业10天，要求被告赔偿损失6500.00元，因停业后再未经营，该院认定应按照年租金85000.00元计算，酌定损失85000.00元÷365天×10天=2328.77元，由被告予以赔偿；原告主张误工损失8000.00元，缺乏事实依据，不予支持。
综上所述，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告支付违约金，赔偿相关损失，合法有据，应予支持；鉴于合同已解除，被告应对原告装修损失给与补偿。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：
一、解除原告党诗礼与被告寇申龙签订的《房屋租赁合同》。
二、被告寇申龙支付原告党诗礼违约金11250.00元。
三、被告寇申龙赔偿原告党诗礼停业损失2328.77元。
四、被告寇申龙补偿原告党诗礼房屋装修损失135022.63元；原告开办的商州区海天旅馆财产（以司法鉴定报告中的室内装修及其他辅助设施评估明细表为准）归被告所有。
五、驳回原告党诗礼的其他诉讼请求。
以上二至四项，限判决生效之日起10内履行完毕。
案件受理费6000元，鉴定费2000元，合计8000元由原告负担4206元，被告负担3794元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经本院二审审查，党诗礼一审提供寇申龙为了撵走党诗礼而故意从2016年4月1日开始给宾馆停水的证据均是与其有一定利害关系的证人证言，证明效力相对较低，其主张的事实证据不足，本院不予认定。没有证据证明寇申龙自认其从2016年4月1日至11日给宾馆停水。故一审认定寇申龙自认从2016年4月1日开始停水的事实依据不足，该事实一审判决认定有误，二审予以纠正。
另外，经本院对陕西华秦资产评估有限公司的（2017）078号单项资产评估报告书进行审查，将可移动的物品从总的鉴定价值中剔除后，党诗礼装修改造后与寇申龙房屋形成附合的装修残值为68961.62元。
本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定的一致。
本院认为，寇申龙与党诗礼在平等、自愿的基础上达成的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同性质及约定全面履行各自的义务。但双方在履行合同过程中，由于房屋漏水、下水管堵塞等原因导致双方矛盾不断升级、恶化，党诗礼停止宾馆经营至今已达两年多时间。客观上，双方已经没有合作的基础。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：…（二）债务标的不适合强制履行或者履行费用过高；…”，法院不宜强制党诗礼继续履行房屋租赁合同。因此，该合同应依法予以解除。对合同解除后的责任划分和损失承担问题本院将依法进行评判。具体争议焦点为：一、一审认定党诗礼的装修残值损失是否合理；二、双方的责任如何认定；三、寇申龙停水维修下水道是否构成违约，应当支付违约金；四、一审认定党诗礼停业损失是否合理。
关于焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，根据上述规定，党诗礼的装修残值损失，只能计算不能移动形成附�的部分，未形成附和及可移动的物品不应作为党诗礼的损失进行计算。因此，一审法院将所有的装修及可移动的物品的价值均计算在党诗礼的装修残值损失中，明显不当，应予以纠正。
关于焦点二，党诗礼认为寇申龙为了撵走其而有意停水，但没有充分证据证实。现有证据可以认定的是寇申龙为维修其诊所下水道与党诗礼协商未果后停水，时间只有三天。双方当事人在合同履行过程中，因房屋漏水、下水道堵塞等发生矛盾，双方均没有妥善处理好纠纷，导致矛盾升级，双方对此均有过错。综合考虑，寇申龙与党诗礼以四六比例承担过错责任较为适当。
关于焦点三，寇申龙诊所的下水道堵塞属客观事实，停水维修有一定的正当性，不能视为违约情形，不应承担违约责任。一审对此认定不当，应�纠正。
关于焦点四，由于党诗礼未能提供其经营宾馆的日营业收入，因此其要求寇申龙赔偿营业损失6500元的理由依据不足。故一审判决认定寇申龙违约停水11天，赔偿营业损失2328.77元是错误的。
综上，由于本案双方当事人不能妥善处理在合同履行过程中的纠纷，导致矛盾升级、恶化，双方合作基础已经丧失，合同应当予以解除。但是，原审对双方过错分析认定不当，对党诗礼装修残值损失认定不符合法律规定，对违约责任的判断有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十、十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、二项之规定，判决�下：
一、维持商州区人民法院（2017）陕1002民初311号民事判决第一条，撤销二、三、四、五条；
二、寇申龙在判决生效后10日内补偿党诗礼装修损失27584.6元；
三、党诗礼在判决生效后10日内自行拿回开办宾馆购置的可移动物品（以判决所附清单为准）；
四、驳回党诗礼的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费、鉴定费11272元，寇伸龙负担4508元，党诗礼负担6764元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
审 判 员 尤永刚
审 判 员 文改云
二〇一八年八月十四日
法官助理 王 倩
书 记 员 査瑶怡