广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民一初字第1147号
原告：北海中南房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道249号中南明珠花园3幢301号。
法定代表人：邱俐明，董事长。
委托代理人：周崇波，系该公司员工。
被告：吕昧燃。
委托代理人：朱梅。
原告北海中南房地产开发有限公司诉被告吕昧燃商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法组成由审判员林龙担任审判长，人民陪审员陈治兰和曾广萍参加的合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理，书记员刘春颖担任法庭记录。原告北海中南房地产开发有限公司的委托代理人周崇波、被告吕昧燃的委托代理人朱梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北海中南房地产开发有限公司诉称：2014年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，被告以银行按揭方式购买原告开发的中南明珠花园9幢201号房，总价款468919元，首期支付总房款的30%即140919元，余款328000元由被告向银行申请贷款支付。被告于2014年1月5日向原告支付首付款50919元，剩余首付款9万元由被告向原告借款支付。被告于2014年1月10日将银行按揭材料交银行审查，2014年3月10日银行通知要求被告增加首付款48000元，原告将银行通知多次电话告知被告，但被告不予理会。原告于2014年5月8日向被告发出《关于敦请履行合同义务的函》，但被告仍未按通知要求支付。2014年5月17日，原告根据合同约定向被告发出《告知函》，解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，并且向被告主张违约金46891.9元。为此原告诉请法院判决：1、解除原、被告双方于2014年1月5日签订的《商品房买卖合同》（9-0201号）及《补充协议》；2、被告向原告支付违约金46891.90元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
原告为其主张向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明合同是合法有效的，是双方的真实意思表示；2、编号1050496926107的EMS快递单，证明原告已经履行了告知的义务；3、关于敦请履行合同义务的函，证明原告告知被告补交10%的首付款；4、编号1045273816307的EMS快递单，证明原告告知被告解除合同和支付违约金的事情；5、告知函，证明原告告知被告解除合同和支付违约金的事情；6、收款收据，证明被告只是交了10%的房款50919元。
被告吕昧燃辩称：原告最初是承诺被告只需先交付10%的首付款，后又告诉被告需再交10%的房款。这与原被告之间签订的合同不符，也违背了被告的意愿，增加了履行责任。经原告多方了解，银行是不允许开发商“低首付促销售房”的，银行不愿为开发商承担低首付售房的风险。作为开发商明知银行不允许低首付售房，还继续做虚假宣传促销，诱骗购房者步入合同陷阱，然后以各种理由将购房者的首付款骗为己有。合同不能履行原因是银行没有给予贷款，导致解除合同，责任不在被告。被告的贷款额度及年限，是由原告计算并确定的，办理按揭事宜也由原告承办，如果不行为什么不提前告知被告。根据合同的约定，被告已向银行支付了30%的首付款，贷款额度是北海所有售房处对外的承诺的额度。原告所说的事实与理由不真实、有隐瞒事情真相，欺骗购房者，推脱责任、转移违约风险。因此违约责任不在被告，而在原告。
被告吕昧燃向本院提交的证据有：1、购房款的借款和还款合同书，证明被告已经按合同的约定交了30%的首付；2、商品房认购协议书，证明原告低首付促销；3、收款收据，证明被告已经按合同的约定交了30%的首付。
经开庭质证，被告对原告提交证据的质证意见：对证据1、4、6的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的对真实性没有异议，但被告没有收到快递单；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，但被告没有收到；对证据5的真实性没有异议，但是被告没有收到。
原告对被告提交证据的质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议。
结合当事人的举证和质证，本院认证如下：以上无异议的证据，本院予以确认。对以上有异议的证据，因对方未能提交相反证据予以否定，且其与本案存在一定的关联性，可以作为定案的参考依据。
综合全案证据及审理笔录，本院确认以下法律事实：2013年12月28日，原、被告签订《北海中南明珠花园商品房认购协议书》一份，约定由被告认购原告开发的位于北海市北海大道249号中南明珠花园第9幢0201号房，建筑面积为88.48平方米，单价为每平方米5299.72元，总价为468919元整；购房定金50919元，被告须于签署本认购协议书时付清；首期房款50919元，被告须于2013年12月28日前付清（含定金），剩余约20%首期款90000元，被告向原告借款，并与原告签订《购房款的借款和还款合同书》等内容。同日，原告收取了被告支付的上述50919元购房款。2014年1月5日，原、被告就上述案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并于次日签订附件一、二、三、四及附件五《补充协议》各一份，约定的付款方式为按附件五《补充协议》第四条约定付款。该补充协议第四条第一款约定：“买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的30%为首期房款计140919元，房款余款计328000元整由买受人向银行或公积金中心申请借款支付，出卖人给予必要配合和协助”，第三款约定：“如贷款银行或公积金中心审查认定买受人提交的按揭材料不完整、有瑕疵，则买受人必须在收到通知之日起3日内根据通知要求重新提交”，第六款约定：“若银行或公积金中心不同意买受人办理按揭贷款，买受人应在接到通知之日起7日内以现金形式付清全部银行按揭或公积金部分房款”，第九款约定：“买受人没有按照本协议规定提交按揭贷款资料、补充按揭贷款资料、与银行签订按揭贷款合同、按通知规定补足购房款差额以及付清购房款余额的，视为买受人逾期付款。逾期超过30天的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房价总额10%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的损失”。同日，原、被告双方还签订《购房款的借款和还款合同书》一份，约定由原告向被告提供借款90000元，作为被告购置该房屋的首付款部分资金借款。被告已将该借款作为涉案房屋的部分首期款支付给原告。该笔借款被告至今已归还了7500元给原告。
本案的争议焦点为：被告是否具有逾期付款的违约行为，原告请求解除合同及要求被告支付违约金有无依据？
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。鉴于庭审中原、被告均表示同意解除上述合同及补充协议，本院予以确认。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》的规定，原告应将已收取的首期购房款140919元退还给被告。至于原、被告之间的借贷关系，原告可另案主张权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告在未能办理银行按揭贷款的情况下，未依约向原告补交完剩余购房款的行为已经构成违约，应按约向原告支付违约金，故原告请求被告按房屋总价10%支付违约金46891.9元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告北海中南房地产开发有限公司与被告吕昧燃分别于2014年1月5日和2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；
二、原告北海中南房地产开发有限公司退还被告吕昧燃购房款140919元；
三、被告吕昧燃支付违约金46891.9元给原告北海中南房地产开发有限公司。
案件受理费972元，由被告负担。（该款原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并返还给原告）
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费972元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林 龙
人民陪审员 陈治兰
人民陪审员 曾广萍
二〇一五年三月二日
书 记 员 刘春颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。