北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6005号
上诉人（原审原告）：王晓飞，女，1966年7月12日出生。
委托诉讼代理人：王辉（王晓飞之夫），住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告）：毛黎萍，女，1969年8月10日出生。
委托诉讼代理人：刘越，北京市中灿律师事务所律师。
上诉人王晓飞因与上诉人毛黎萍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王晓飞上诉请求：要求撤销一审判决第四项，改判毛黎萍支付自2017年11月22日至房屋恢复原状并交付王晓飞期间的违约金。事实和理由：房屋租金与占有使用费性质相同，合同约定了王晓飞享有合同解除权及主张滞纳金的权利，滞纳金是因毛黎萍迟延交付房屋占有使用费而应支付的具有惩罚性质的资金，与押金性质不同。
毛黎萍辩称，不同意王晓飞的上诉意见，双方解除合同时毛黎萍已将押金作为提前解约的违约金进行补偿，双方未约定合同解除后未交付房屋的违约金。毛黎萍上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，驳回王晓飞的其他诉讼请求。事实和理由：王晓飞恶意拖延、拒绝交接房屋，扩大损失，无权主张2017年11月22日以后的房屋占用费，本案涉及拆除的南山墙是经王晓飞同意后进行的拆除，不应由毛黎萍恢复原状。
王晓飞辩称，不同意毛黎萍的上诉意见，毛黎萍将钥匙交给没有代理权的第三方要求终止合同，因毛黎萍的原因双方没有共同清理房屋办理终止合同的手续，导致房屋不能及时出租产生了重大损失，毛黎萍亦没有王晓飞同意拆除隔断墙的证据。
王晓飞向一审法院起诉请求：1.要求确认王晓飞与毛黎萍签订的合同于2017年11月22日解除；2.要求毛黎萍按照每月128380元的标准支付自2017年11月22日至2018年1月21日的房屋占有使用费，并按照每月136030元的标准支付2018年1月22日至房屋恢复原状并交付王晓飞之日的房屋占有使用费；3.要求毛黎萍支付自2017年11月22日至房屋恢复原状并交付王晓飞之日的水费、电费、燃气费、有线电视费、宽带费及停车费；4.要求毛黎萍以128380元为基数，按每月千分之五计算，支付自2017年10月22日至2018年1月21日的违约金，并以136030元为基数，支付2018年1月22日至房屋恢复原状并交付王晓飞期间的违约金；5.要求毛黎萍将涉案房屋10115号及10116号的南山墙恢复原状。
一审法院认定事实：坐落于北京市东城区南竹杆胡同2号1幢1层10115、10116号房屋系王晓飞所有。2013年10月21日，王晓飞与毛黎萍签订《商业租赁合同》，约定，王晓飞将北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心（银河SOHO）A座10115、10116号商铺租予毛黎萍使用。免租期90天，自2013年10月22日至2014年1月21日，租赁期自2014年1月22日至2019年1月21日。月租金114311元（包括物业管理费、取暖费）。支付方式为押二付三，于付款月起租日3天前支付下一次租金，本合同有效期内第三年租金递增6%，即2016年1月22日至2017年1月21日的月租金为121169元，2017年1月22日至2018年1月21日的月租金为128380元，2018年1月21日至2019年1月22日的月租金为136030元，押金228622元，如毛黎萍违反合同约定王晓飞可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补王晓飞损失，毛黎萍应按约定另行赔付。租赁期满后，王晓飞应于毛黎萍共同清点室内设备设施；在设备设施良好，且毛黎萍已结清本房屋使用期间所产生的各项费用后七日内，王晓飞应将全额押金退还给毛黎萍。承租期间，此房屋所产生的相关费用均由毛黎萍承担（水费、电费、燃气费、有线电视费、宽带费、停车费）；按物业管理机构提供的缴费通知单按时交付，逾期未付产生的滞纳金由毛黎萍自行支付。关于装修，合同约定毛黎萍对承租区域进行的装修应符合国家相关法律、法规及行业规范的要求，并提前向王晓飞提供内部装修设计施工图，由此产生的一切费用由乙方承担。在装修和使用过程中，毛黎萍对承租区域的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整，应先征得王晓飞同意，毛黎萍在装修工程开工之前将装修方案提交物业管理机构，获得批准后方可施工。合同另约定，毛黎萍有下列行为之一的，王晓飞有权解除合同：1、毛黎萍未经王晓飞书面同意，未按期交纳合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租；2、毛黎萍未经王晓飞书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或改动房屋的使用性质……因以上原因双方解除合同，王晓飞无需退还毛黎萍所交付的押金，如押金不够赔付给王晓飞造成的损失，王晓飞可再向毛黎萍追偿。毛黎萍未按本合同约定支付租金，逾期按日加付月租金的千分之五作为滞纳金；逾期三日仍未支付房租视为毛黎萍自动退租，王晓飞有权收回房屋，并追究毛黎萍的违约责任。本合同自签订之日起，王晓飞、毛黎萍双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。
2014年9月22日，王晓飞、毛黎萍就上述10115室、10116室分别签订两份委托书，载明王晓飞全权委托毛黎萍代表本人办理上述房屋的相关出租或客户入住、收款及物业办理相关事宜。委托有效期为2014年1月22日至2019年1月21日。
一审庭审中，毛黎萍提交其与案外人贵州海腾鸿运城实业有限公司（以下简称海腾公司）于2016年11月14日签订的《北京市房屋租赁合同》，约定将涉案房屋及相邻的10118室租予海腾公司，租赁期限为：2016年11月21日至2019年1月21日。提交其与海腾公司于2017年11月22日签订的《解除＜北京市房屋租赁合同＞协议书》，约定上述房屋租赁合同于2017年11月22日解除，海腾公司应于2017年11月22日前腾退房屋并及时办理房屋及物品交割手续。该协议落款，海腾公司签章处由王继柱签字。经询，毛黎萍称王继柱为海腾公司与毛黎萍签订房屋租赁合同的代理人。提交微信聊天记录截屏及录音证据，毛黎萍称系其与中介公司工作人员米志强的微信聊天记录及毛黎萍与王晓飞的短信聊天记录。以证明毛黎萍于2017年11月22日前已通知王晓飞解除合同，并在合同解除后仍向王晓飞推荐承租人。王晓飞对上述证据均不认可，但认可毛黎萍曾于2017年11月22日前通知其解除合同。另查，合同签订后，毛黎萍如约向王晓飞支付了押金226822元，并按合同约定标准支付租金至2017年11月21日。合同约定应由毛黎萍支付的各项费用亦交付至2017年11月21日。2017年11月22日前，毛黎萍曾告知王晓飞，要求于2017年11月22日解除双方签订的房屋租赁合同并交接房屋，但当日并未交接成功，后双方经多次交涉，未就房屋交接事宜达成一致，毛黎萍称其将涉案房屋钥匙交予中介公司，未交予王晓飞。
关于王晓飞主张各项费用一节，一审庭审中，王晓飞称毛黎萍至今并无欠费，王晓飞主张的费用系毛黎萍将来对涉案房屋恢复原状过程中产生的新的水电、车位等费用。关于房屋装修一节，一审诉讼中，经法院现场勘验，涉案房屋10115号系临街商铺，10116号位于10115号房屋西侧，两间房屋之间的墙体已拆除，10116号房屋的南侧与10118号房屋相邻，10115号南侧与案外人房屋相邻，现10115、10116号房屋南侧墙体均已拆除，与案外人房屋打通，其室内空间建有以竹篱装饰的会议室一间，会议室北侧占用了10115、10116号房屋的部分面积。现涉案房屋已空置。一审庭审中，毛黎萍称其装修房屋时已征得王晓飞同意，王晓飞不予认可，毛黎萍亦未提供证明予以佐证。一审法院向涉案房屋物业管理公司北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司调取涉案房屋装修备案档案。该档案显示，2014年11月21日，毛黎萍向物业公司出具《装修授权书》，载明本人/本公司是银河SOHOA座1层10115、10116、10118单元业主，本人已将房屋出租/转让给张莉琳使用，现与租户交接手续及相关费用已结清，用户可以按照使用需求对该房屋进行以下装修施工……该授权书业主（委托人）签名处由毛黎萍签字。经核查，装修备案档案中并无王晓飞出具的装修授权书，一审法院依法向该物业公司询问是否有经王晓飞同意装修的相关材料，该物业公司表示档案中就是备案的所有资料。另，该物业公司负责装修的工作人员称，涉案房屋的南山墙均非承重墙，原来都是水泥空心砖砌成，并有两层线胶层。
一审庭审中，法院多次询问双方是否同意就涉案房屋先行进行交接，因双方对恢复原状一事存在争议，未能进行交接。另，关于涉案房屋地址，王晓飞称合同中载明的地址系开发商建设房屋时的临时地址，房产证上记载的地址系备案地址，实际系同一套房屋，毛黎萍对上述情况予以认可。
一审法院认为：依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据已查明事实，毛黎萍确于2017年11月22日前通知王晓飞解除合同，并同意按照合同约定以相当于两个月租金的押金作为违约金，且双方对合同于2017年11月22日解除均不持异议，故法院确认王晓飞、毛黎萍签订的《商业租赁合同》于2017年11月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于合同于2017年11月22日解除，故毛黎萍应当将涉案房屋返还王晓飞，毛黎萍自认将房屋钥匙交至中介处，至今未交付王晓飞，且双方并未约定由中介代王晓飞收房，故毛黎萍应当支付自2017年11月22日至实际交付房屋之日的房屋占有使用费。关于使用费的标准，法院将综合考虑合同履行情况，当事人过错等因素，按照公平原则及诚实信用原则，并参照租金标准予以确定。关于王晓飞要求毛黎萍支付自2017年11月22日至房屋恢复原状并交付王晓飞之日的相关费用一节，王晓飞自认至今并未欠费，其主张的费用系毛黎萍恢复原状时发生的相关费用，鉴于该费用尚未发生，并非王晓飞已实际遭受的损失，故王晓飞此项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于王晓飞要求毛黎萍支付违约金一节，按照合同约定，该违约金系迟延给付租金所产生的滞纳金，因双方合同已于2017年11月22日解除，11月22日之后毛黎萍仍占有王晓飞房屋，应当给付的实为房屋占有使用费，合同未对合同解除后毛黎萍未交付房屋所产生的房屋占有使用费约定违约金，且双方解除合同时，毛黎萍已将其所缴纳的押金作为提前解约违约金作为补偿，故王晓飞要求毛黎萍支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于王晓飞要求毛黎萍将涉案房屋南山墙恢复原状一节，依合同约定，毛黎萍装修房屋应提前向王晓飞提供内部装修设计施工图并经王晓飞同意，未经王晓飞书面同意，擅自拆、改、变动房屋内外结构，王晓飞可以向毛黎萍追偿。毛黎萍虽称其装修房屋时已征得王晓飞同意并向物业备案，但其并未提供告知王晓飞并征得王晓飞同意的相关证据，王晓飞亦不认可，根据物业备案信息显示，该档案中仅有毛黎萍自称业主向物业出具的装修授权书，未有王晓飞同意毛黎萍装修的相关证明，故王晓飞有权要求毛黎萍对其擅自拆除的涉案房屋南山墙恢复原状，王晓飞此项诉讼请求，依法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认王晓飞与毛黎萍签订的《商业租赁合同》于2017年11月22日解除；二、毛黎萍于判决生效之日起七日内向王晓飞支付自2017年11月22日至2018年1月21日的房屋占有使用费256760元，并按每月136030元的标准支付自2018年1月22日至房屋恢复原状并交付王晓飞之日的房屋占有使用费；三、毛黎萍于判决生效之日起十五日内将北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心（银河SOHO）A座10115、10116号房屋的南山墙恢复原状；四、驳回王晓飞的其他诉讼请求。
本院审理中，毛黎萍提交了一份《装修授权书》复印件，称王晓飞已授权毛黎萍对房屋进行装修改造。王晓飞对该证据不予认可，毛黎萍未能提供该证据原件。对于南山墙的拆除，王晓飞表示拆除的时候不知道，后于2014年9月经过涉案房屋时发现墙被拆，但考虑到涉及次承租人、相邻其他房屋等利益，故想着合同解除的时候再恢复，王晓飞认为毛黎萍应当按照房屋性质使用后的状态恢复隔断墙后返还房屋。王晓飞未能就其在交接过程中对恢复南山墙等问题提出异议的相关事实提交书面证据加以证实。
在本院审理期间，王晓飞提交了双方签署的墙体恢复协议、装修申请表、装饰工程施工合同、微信记录、票据、房屋验收证明等证据，双方共同确认涉案房屋隔断墙已恢复垒砌完毕，涉案10115、10116号房屋水电设施完备，具备使用条件，双方已于2018年6月25日交接完毕。墙体恢复费用共计55000元由王晓飞先行垫付。王晓飞称其因隔断墙恢复另行向物业公司支付了装修服务费1961.25元，并提交了付款发票。毛黎萍对发票的真实性无异议，但认为该费用不应由其支付。
二审查明的其它事实与一审查明事实无异，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于毛黎萍上诉主张拒绝恢复涉案房屋南山墙一节，根据双方签订的《商业租赁合同》的约定，毛黎萍装修房屋应提前向王晓飞提供内部装修设计施工图并经王晓飞同意，未经王晓飞书面同意，擅自拆、改、变动房屋内外结构，王晓飞可以向毛黎萍追偿。毛黎萍虽称其装修房屋时已征得王晓飞同意并向物业备案，但其未能提供征得王晓飞同意的相关证据，毛黎萍在本院审理期间提交的装修授权书复印件，王晓飞亦不予认可，故毛黎萍以王晓飞同意其拆除为由拒绝恢复南山墙，依据不足。涉案房屋南山墙拆除后，王晓飞表示其已于2014年9月经过涉案房屋时发现该墙被拆，但并未提出异议，对此，应当视为王晓飞对毛黎萍使用涉案房屋期间拆除南山墙的行为放弃了提出异议的权利。但对于租赁合同解除后毛黎萍作为承租人是否有义务对涉案南山墙予以恢复的问题，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案所涉10115、10116号房屋系王晓飞享有所有权的不动产，该涉案南山墙系10115、10116号房屋与案外其他房屋10118号相邻之隔断墙，毛黎萍作为承租人在《商业租赁合同》解除后，应当在保持房屋独立完整的使用状态情况下予以返还，也就是说，即便王晓飞对毛黎萍使用涉案房屋期间拆除南山墙的行为未提出异议，毛黎萍亦应当在租赁合同解除后将涉案房屋南山墙恢复原状并在保持涉案房屋的独立完整性的情况下予以交还，故王晓飞要求毛黎萍恢复涉案房屋南山墙并无不当，本院予以支持。毛黎萍拒绝恢复南山墙的理由不能成立，其该项上诉请求本院不予支持。在本院审理过程中，双方共同确认涉案房屋隔断墙已恢复垒砌完毕，墙体恢复费用由王晓飞先行垫付，且王晓飞亦因此支付了装修服务费。故毛黎萍应当负担涉案墙体恢复费用及装修服务费。对一审法院所作出的恢复南山墙的判决，本院基于二审审理期间发生的新事实依法作出调整。
对于合同解除后的房屋占有使用费的负担问题，一审法院判决确认双方签订的《商业租赁合同》于2017年11月22日解除，双方对此均无异议，毛黎萍应当在合同解除后及时将涉案房屋返还王晓飞。现毛黎萍将房屋钥匙交至中介处，未能及时交付王晓飞，故毛黎萍应当承担因此造成的房屋迟延交还的主要责任。王晓飞未能就其在涉案房屋交接过程中及时、明确地提出恢复南山墙等具体异议提供相应的证据加以证明，故对于涉案房屋未能及时交接造成的房屋占有使用费损失的进一步扩大，王晓飞亦应当承担一定的责任。在本院审理过程中，双方确认已于2018年6月25日完成交接，故本院对一审法院判决的自2017年11月22日至实际房屋交接之日的房屋占有使用费损失按照双方的过错程度和责任比例依法酌情予以确定，一审法院该项判决不当之处本院依法作出改正。毛黎萍上诉请求的合理部分本院予以支持，毛黎萍拒绝承担房屋占有使用费损失的上诉请求依据不足，本院不予支持。
关于王晓飞上诉要求毛黎萍支付自2017年11月22日至房屋恢复原状并交还期间的违约金一节，王晓飞认为该违约金系按照合同约定在合同解除后毛黎萍因迟延交付房屋产生的房屋占有使用费而应支付的滞纳金，对此，本院认为，在本案中，双方合同解除后毛黎萍已将其所缴纳的押金作为提前解约违约金作为补偿，现双方对于合同解除后的房屋交接问题存有争议，且如前所述，对于因此产生的合同解除后的房屋占有使用费损失，王晓飞亦负有一定的责任，鉴于此，王晓飞要求毛黎萍支付合同解除后房屋占有使用费的违约金，依据不足，王晓飞的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2018）京0101民初507号民事判决第一项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2018）京0101民初507号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、毛黎萍于本判决生效之日起七日内支付王晓飞南山墙恢复费用55000元及装修服务费1961.25元；
四、毛黎萍于本判决生效之日起七日内支付王晓飞房屋占有使用费66万元；
五、驳回王晓飞的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2600元，由王晓飞负担800元（已交纳），由毛黎萍负担1800元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费5201元，由王晓飞负担1601元（已交纳50元，其余于本判决生效后7日内交纳），由毛黎萍负担3600元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 平
审 判 员 何江恒
审 判 员 李明磊
二〇一八年八月二十日
法官助理 何海云
书 记 员 祝 石