广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第301号
上诉人（一审原告）黄某甲。
委托代理人潘传业，广西立辉律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）王家俊，农民。
委托代理人刘根良，广西拓展律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）黄某乙。
委托代理人潘登，广西论证律师事务所律师。
上诉人黄某甲因与被上诉人王家俊、黄某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2015）灵民初字第207号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人黄某甲的委托代理人潘传业、被上诉人王家俊及其委托代理人刘根良、被上诉人黄某乙的委托代理人潘登出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告黄某甲与被告黄某乙是父子关系。被告黄某乙于1999年向灵山县祥峰房地产开发投资有限公司购买了两块相连的住宅地，其中一块住宅地于2000年8月28日登记在时年14周岁黄某甲的名下。在取得该两块住宅地使用权后，被告黄某乙在该两块住宅地上建了一幢二层楼房。被告黄某乙因资金紧张，于2005年2月6日以价款130000元将土地使用权登记在原告黄某甲名下的楼房转让给被告王家俊，被告王家俊与被告黄某乙签订了楼房转让协议书，被告王家俊以分期付款的方式支付购房款。签订了楼房转让协议后，被告黄某乙将土地使用权登记在黄某甲名下的楼房交给被告王家俊使用，被告王家俊在取得该楼房使用权后，对楼房进行了修建，将原来与黄昌志连起来的一楼砌开隔墙，并在讼争的楼房后面新建了一个楼梯上二楼，之后，被告王家俊全家便搬入该楼房居住。2013年，被告黄某乙将该讼争楼房的国有土地使用权证交由被告王家俊收执。2015年1月7日，原告黄某甲诉至该院，请求：1、判决确认被告黄某乙与被告王家俊于2005年2月6日签订的《楼房转让协议书》无效；2、判令被告王家俊停止对灵山县伯劳镇兴隆街56号房屋的建设；3、判令被告王家俊在判决生效后10日内搬出灵山县伯劳镇兴隆街56号房屋，将房屋归还原告黄某甲。
一审法院认为，被告黄某乙于1999年即原告黄某甲年仅13岁时出资购买了两块住宅地，并将其中一块住宅的国有土地使用权登记在原告黄某甲的名下。被告黄某乙同年在该两块相连的住宅地建设了一幢两层的楼房。被告王家俊有理由相信该住宅地使用权为被告黄某乙所有，被告黄某乙也认为该楼房住宅地是自己所出资购买，自己有处分的权利。于是两被告于2005年2月6日签订了楼房转让协议书，被告王家俊按协议书的约定支付了购房款，并对该楼房进行修建后在该楼房居住长达9年多的时间，2013年被告黄某乙将该国有土地使用权证交由被告王家俊收执。该院认为被告黄某乙虽然是出资人，但其将出资购买的国有土地登记在原告黄某甲名下，被告黄某乙以自己的实际行为将该讼争的房产赠给了原告黄某甲，该房产应为原告黄某甲所有。被告黄某乙作为无权处分人处置了原告的不动产，而被告王家俊有理由相信该房产为被告黄某乙所有，与被告黄某乙签订了楼房转让协议书，支付了购买楼房的相应价款，并且在取得该楼房的使用权后，对楼房进行了修建，在该楼房居住长达9年多的时间。该院认为，被告王家俊取得该楼房属于善意取得，故被告黄某乙与被告王家俊所签订的楼房转让协议书合法有效。原告黄某甲在其父亲即被告黄某乙购买该楼房时，年仅13岁，一直以来随被告黄某乙夫妻共同生活，2005年2月6日时，原告已年满19岁，被告王家俊对该楼房进行了修建，修建后在该楼房居住长达9年多的时间，期间原告黄某甲应当知情父亲黄某乙转让了楼房给被告王家俊的事实，但一直没有提出异议，视为对其父亲处分该房产的认可。本院认为，根据公平、诚实信用的原则，被告王家俊与被告黄某乙签订的该楼房转让协议书的行为符合善意取得的规定，并且原告黄某甲在长达9年多的时间里没有对该楼房转让协议提出异议，视为其对父亲处分行为的认可。综上所述，对原告黄某甲诉请确认黄某乙与被告王家俊于2005年2月6日所签订的楼房转让协议书无效的等诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条的规定判决：驳回原告黄某甲的诉讼请求。案件受理费300元由原告黄某甲负担。
上诉人黄某甲不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、上诉人的居住地点与本案讼争房屋不是同一自然村，不是同一村委，且黄某乙转让该楼房给被上诉人王家俊，从来没有人告知过上诉人，上诉人对转让行为从不知情。2、“追认”的前提条件是客观上已知情，而不是“应当知情”一审判决推定9年时间内上诉人“应当知情”，则“知情”的时间节点不能确定的情况下，用时间来推定上诉人作出了“追认”的行为存在错误。3、上诉人不存在“追认”的行为。本案房产转让属于不动产处分，“追认”应当以明示的方式进行，沉默不能视为追认。二、一审判决认定房屋转让协议书的行为符合善意取得的规定，是对法律的错误理解，适用法律错误。1、一审判决引用的是《物权法》第一百零六条第一、第二、第三款与本案并无关联，故一审判决全部引用《物权法》第一百零六条是不准确的。2、《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得制度，是以三个条件全部满足作为善意取得成就的条件，其中一个或两个条件成立并成就不善意取得。很明显，本案讼争的房屋未办理过户登记，不符合《物权法》第一百零六条第一款第三项的条件，故善意取得不能成立。三、被上诉人黄某乙是以自己的名义与被上诉人王家俊签订的房屋转让合同，并不是以上诉人的名义转让，但房屋并不是登记在黄某乙名下，不能以黄某乙的名义转让，因此，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人王家俊答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案上诉人一审时主张黄某乙对所协议转让的楼房无所有权或者处分权而请求法院判决确定无效，上诉人此请求与上述司法解释的规定不符，一审法院不支持上诉人此请求完全正确。本案中，涉案标的物楼房虽然转让时处于抵押状态，但自2013年银行债务清偿后，银行的抵押权因主债权消灭而涤除，至此，《楼房转让协议书》的效力恢复。故《楼房转让协议书》是有效合同。二被上诉人王家俊已对涉案楼房善意取得。1、虽然《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了转让不动产应当登记是善意取得的条件，但该法自2007年10月1日起才试行，对施行前的行为没有溯及力，故该法“应当登记”的规定不能妨碍被上诉人王家俊对涉案楼房的土地使用权善意取得。本案应参照使用的依据是《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定：因被上诉人王家俊对涉案楼房是善意、等价有偿取得的，并无恶意，故应维护被上诉人王家俊的合法权益，适用善意取得。2、虽然涉案楼房的土地是登记在上诉人名下，但土地及转让时的房屋均是黄某乙出资购买、建设，且房屋至今也没有依法进行登记，故黄某乙有权转让涉案楼房。3、涉案楼房已由黄某乙交付被上诉人占有、适用达9年之久。且在受让后的当年即2005年，被上诉人对楼房进行了大改建，并在楼房背后购了一小幅地建设了上二楼的楼梯，及在楼梯边建一口水井。说明当时已经成年的上诉人是知情并默许转让事实的，而不是其起诉称的以为被上诉人是亲戚接住关系。三、一审法院不支持上诉人的请求被上诉人王家俊停止建设、归还房屋正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人黄某乙答辩称，本案合同签订时，上诉人黄某甲在外打工，当时我认为有权处理房屋，现在支持上诉人的意见。
在二审诉讼过程中，上诉人和被上诉人均未向本院提交新证据。
经二审公开开庭审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，本案讼争房屋未办理房屋权属证书。
综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1、被上诉人王家俊与黄某乙于2005年2月6日签订的《楼房转让协议书》是否有效？2、被上诉人王家俊对涉案房屋是否构成善意取得。
本院对本案综合评判如下：
本院认为，上诉人黄某甲与被上诉人黄某乙为父子关系，两人一直共同居住生活，被上诉人黄某乙于1999年出资购买两块住宅地使用权，2000年将其中一块住宅的国有土地使用权登记在当时年仅14岁的上诉人黄某甲名下，被上诉人黄某乙出资在涉案土地上建造了两层楼房，应认定涉案的土地使用权和两层楼房是被上诉人黄某乙和上诉人黄某甲的家庭共有财产。被上诉人黄某乙与被上诉人王家俊于2005年2月6日签订《楼房转让协议书》，将涉案的房地产以13万元的价格转让给被上诉人王家俊。上诉人黄某甲主张被上诉人黄某乙的转让行为是无权处分，该《楼房转让协议书》无效，被上诉人王家俊应返还讼争的房产。本院认为，被上诉人黄某乙与被上诉人王家俊签订的《楼房转让协议书》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定。被上诉人黄某乙与被上诉人王家俊是2005年2月6日签订的合同，并且被上诉人王家俊已于同年修建并搬入房屋居住，《中华人民共和国物权法》是2007年才颁布实施，应适用当时的法律、法规及司法解释，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题意见（试行）》第89条的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，被上诉人黄某乙出资购买了涉案土地使用权和建造了房屋，被上诉人王家俊有理由相信被上诉人黄某乙对房屋有处分权，被上诉人王家俊是善意第三人，有偿购买涉诉房屋，被上诉人黄某乙于2005年将房屋实际交付被上诉人王家俊居住使用，并且被上诉人王家俊已对房屋进行了维修、装修、加建至三层。上诉人黄某甲与被上诉人黄某乙一直共同生活，并且上诉人与被上诉人王家俊也是亲戚关系，两家人之间也有往来，被上诉人黄某乙购买和建造的另一房屋就在本案讼争房产的隔壁，被上诉人王家俊已经对房屋进行了维修、装修、加建并居住了九年多，上诉人一直没有提出异议。根据公平、诚实信用原则，应当维护善意第三人的合法权益。因此，对于上诉人黄某甲的主张，本院不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但是适用《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条的规定不当，应适用《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题意见（试行）》第89条的规定，本院予以纠正。一审判决正确，本院予以维持。上诉人黄某甲上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人黄某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 斌
审判员 李夏冰
审判员 文其谦
二〇一五年十一月二十日
书记员 黄永璐