�京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03845号
上诉人（原审原告）安宏利，男，1947年10月25日出生。
委托代理人李祥伟，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨海江，男，1981年11月10日出生。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人郭东方，女，1980年11月28日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务经理。
上诉人安宏利因与上诉人杨海江、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第31403号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，安宏利起诉至原审法院称：2013年3月3日，在我爱我家公司居间下，我与杨海江签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由杨海江购买我名下位于北京市朝阳区某号房屋（以下简称某号房屋），房屋建筑面积83.48平方米，房屋价款270万元，杨海江采用首付款加商业贷款的方式付款。当天，双方签订了《补充协议》，补充协议第五条约定，交房日期以出卖人收到全部尾款的时间为准，之后此房产生的房租由杨海江所有，杨海江同意承担2013年全部物业费，杨海江同意购买此房首付款不低于160万元，并且在面签之前交给我。此后，杨海江于签订上述合同次日向我支付了5万元定金。2013年3月10日，为上述交易提供居间服务的我爱我家公司为双方办理了上述房屋买卖合同的网上签约，网签合同号××××。此后，杨海江以资金周转不开为由明确表示不再履行合同，至今未向我支付首付款160万元，也没有向我爱我家公司提供办理银行按揭贷款所需的资料，商业银行贷款面签工作无法实现。我认为，双方签订的合同依法受法律保护，杨海江在合同签订后，明确表示拒绝履行合同，经我方催告后仍不履行，已经构成了根本违约。根据双方合同第七条违约责任第（二）款第1.2项约定，杨海江逾期十日付款的，我有权解除合同，其应当在解除通知送达之日起三日内按累计逾期应付款的20%支付违约金。同时，第七条第（三）款约定，买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同约定履行合同，经守约方催告仍不履行或不按合同履行的，因此导致合同无法继续履行时，违约方应当向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金。杨海江的违约行为，严重损害了我的合法权益，故诉至法院。我的诉讼请求为：一、请求法院判令解除我与杨海江签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并判令杨�江协助办理网签合同的注销登记手续；二、请求法院判令杨海江支付违约金54万元。
杨海江在原审法院辩称：我不同意安宏利的诉讼请求，我要求继续履行合同。双方于2013年3月3日签订合同后，我于2013年3月7日就电话通知安宏利，明确表示拒绝履行合同，安宏利不同意，说要与我协商，我说确实无法保证首付款何时能支付。此后3个月里，安宏利一直未联系我。2013年7月4日，安宏利向我发出短信，称要在我爱我家公司门店进行商谈。根据合同法的相关规定，当我明确表示拒绝履行合同时，安宏利一方有义务防止损失的扩大，即使合同应当解除，安宏利主张的违约金数额过高，应当适用定金罚则，定金5万元作为我对安宏利的赔偿已经足够了。另外，从签订合同之后，房价一直在涨，安宏利并没有实际损失。我现在有资金了，可以继续履行合同。
我爱我家公司在原审法院述称：安宏利与杨海江在我公司居间介绍下，于2013年3月3日签订房屋买卖合同，杨海江交纳了1万元的中介费。6月份，双方在我公司门店里协商过解除合同事宜，因为安宏利认为杨海江不履行合同导致其需要多缴纳个人所得税，要求杨海江增加房价款，但杨海江不同意，因此双方未能达成一致。对于安宏利的诉讼请求，我公司不发表意见。
原审法院经审理查明：2013年3月3日，在链家公司居间下，安宏利作为出售方，杨海江作为买受方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定安宏利将其所属的某号房屋出售给杨海江，房屋总价为270万元。合同第七条第（二）款第1.2项约定，买受方逾期十日付款的，出售方有权解除合同，买受方应当在解除通知送达之日起三日内按累计逾期应付款的20%支付违约金。同时，第七条第（三）款约定，买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同约定履行合同，经守约方催告仍不履行或不按合同履行的，因此导致合同无法继续履行时，违约方应当向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金。
当天，安宏利作为甲方、杨海江作为乙方，北京伟嘉安捷投资担保有限公司作为丙方，签订了《补充协议》，协议第四条约定，经甲乙丙三方友好协商，因建委近期可能要出台调控个税政策，如因个税调控导致税费增加甲乙丙三方同意解除合同，三方免责。协议第五条约定，乙方在签订合同当天支付甲方定金2万元，次日以转账形式再给甲方3万元到甲方代理人卡号，总价5万元作为购买此房定金。交房日期以甲方收到全部尾款时间为准，之后此房产生的房租由乙方所有，乙方同意承担2013年全部物业费，乙方同意购买此房屋首付款最低不低于160万元，并且在面签之前交予甲方。落款处有安宏利、杨�江签字，北京伟嘉安捷投资担保有限公司未加盖公章。此外，双方还与我爱我家公司、北京伟嘉安捷投资担保有限公司分别签订了《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》。上述协议签订后，杨海江向安宏利支付了定金5万元。
2013年3月7日，杨海江电话通知安宏利，称其家里有急事，用来支付首付款的钱用作急用，没有钱支付首付款，明确表示不再履行合同。
2013年3月10日，我爱我家公司为买卖双方办理了某号房屋买卖的网签登记手续。
2013年6月，我爱我家公司向杨海江发出告知函，要求其尽快支付首付款。此后，买卖双方就履行合同或解除合同事宜进行协商，安宏利要求杨海江继续履行合同增加房价款，或者解除合同赔偿损失，杨海江表示不同意，双方协商未果。
另查，国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（�下简称“新国五条”），其后北京市人民政府办公厅于3月30日下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十九条”），在本市进一步细化限购、限贷政策，对二手房交易严格按转让所得的20%缴纳个人所得税。
庭审中，安宏利称因杨海江拒绝购买某号房屋，导致其在房地产调控政策出台出售房屋需增加个人所得税43万元，且某号房屋一直空置，造成租金损失3万元，安宏利就此提交了其妻子名下的房屋所有权证、某号房屋所有权证、网签合同、契税发票、录音证据等。杨海江对房屋所有权证、契税发票、录音的真实性不持异议，但其表示已于2013年3月7日明确表示拒绝履行合同，安宏利有义务在足够的时间内防止损失的扩大，上述证据不能证明其给安宏利造成巨大损失。杨海江另主张某号房屋一直在增值，就此提交了链家在线、安居客等网站上对涉案房屋所在小区的房价走势分析予以证实。安宏利认为上述证据的真实性无法核实，不能作为事实认定的依据，杨海江拒绝履行合同的原因在于其认为双方约定的房价贵了。
另，审理中，法院释明安宏利就违约责任的承担是以定金主张还是主张违约金，安宏利明确表示选择违约金条款，杨海江认为安宏利主张的违约金数额过高，认为定金5万元足以补偿安宏利的损失。
原审法院经审理认为：安宏利与杨海江签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有拘束力。根据查明的事实，杨海江在签订合同后明确表示不再履行合同，经安宏利及我爱我家公司催告后仍未能履行给付首付款之义务，已构成根本违约，故安宏利要求解除合同的请求，法院予以支持，网签合同系双方为办理权属转移登记所进行的程序性事项，合同解除后，杨海江有义务配合安宏利注销网签登记手续。对于安宏利违约行为造成安宏利的损失，安宏利有权选择违约金条款，根据双方合同第七条第（二）款的约定，杨海江应当向安宏利支付房屋买卖合同总价款20%的违约金，即54万元。另外，杨海江向法院提出安宏利主张的违约金过高，应当适用定金罚则。对此，安宏利称合同未能履行给其增加了个人所得税43万元，造成租金损失3万元，但个人所得税并非安宏利必然发生的损失，故法院认为安宏利主张的违约金过分高于其实际损失，应当予以适当减少，具体数额由法院酌情予以确定，杨海江已付的5万元定金直接予以折抵。
据此，原审法院于2013年11月判决：一、解除安宏利与杨�江于二○一三年三月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，杨海江于判决生效之日起七日内协助安宏利办理位于北京市朝阳区某号房屋的网签合同注销登记手续；二、杨海江于判决生效之日起七日内给付安宏利违约金十五万元（扣除杨海江已付的五万元定金，杨海江仍需支付十万元）；三、驳回安宏利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，杨海江、安宏利均不服，向本院提起上诉。安宏利以原审判决对其损失认定错误，所判定的违约金数额不能弥补其实际损失为由，请求撤销原审法院判决第二项，改判杨海江向其支付违约金54万元，诉讼费由杨海江承担。杨海江以双方约定的违约金标准过高，法院�当根据实际损失予以酌减，而原审判决判定违约金过高为由上诉至本院，要求撤销原审判决，改判其支付违约金23400元，诉讼费全部由安宏利承担。我爱我家公司坚持一审意见。
本院审理中，安宏利提供杨海江于2013年3月9日及3月10日向其发送的手机短信息，内容分别为“李哥，这几天家里想了很多办法，有些眉目，我的首付款有可能能腾出来，但现在落实不了，时间也不好保证。关于协商解约一事，根据您的情况做选择吧，只要合适，我无异议。”、“这个要跟你协商，要买的话我的首付就算能腾出来可能早要拖一段时间，耽误你时间，不知道你能否同意。协商解除合同的话，我也要看看你啥要求，我能不能承担”，安宏利认为上述短信息显示杨海江在2013年3月7日后仍表示有可能支付首付款，此期间杨海江曾提出过协商解除合同，但其没有同意，2013年3月10日后因�女儿患病，其未再与杨海江洽商合同事宜，直至女儿病好后方联系我爱我家公司要求继续履行合同。杨海江对上述短信息的真实性不持异议。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、网签合同、《告知函》、录音、照片、网页打印件、手机短信息等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为杨海江应支付的违约金数额。对此，依据双方所举证据以及本院查明的事实，杨海江在签订合同后表示无法履行合同，且经催告后仍未履行支付首付款的义务，其行为已构成根本违约。安宏利有权要求解除合同，并选择依据双方合同中的违约条款要求杨海江承担支付违约金的责任。依据上述条款所确定的标准进行核算，违约金为房屋�款的20%即54万元，而杨海江认为约定的违约金过高，要求减少。此种情形下对于违约金数额的确定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，安宏利提出其损失包括因本合同未能履行，“京十九条”实施后其再次售房导致的个人所得税的增加、2013年4月至2014年初期间涉诉房屋空置的房租损失等。从涉诉合同履行情况及双方过错程度来看，双方于2013年3月3日签订买卖合同，杨海江仅支付了定金5万元，随后即于2013年3月7日表示无力支付房款，后经催告其亦未实际支付房款，其行为构成违约并直接导致了合同的最终解除，其对安宏利由此所造成的经济损失应承担违约赔偿责任。但同时，考虑到房屋买卖合同一般所涉标的数额巨大，对相关当事人财产利益的影响重大，故�同当事人对此所负有的谨慎注意义务的程度理应较高，本案中，通过2013年3月7日后杨海江的言行表现，作为具备完全行为能力和正常认知能力的成年人，安宏利应当知悉杨海江不会如期支付房款，已存解除合同之意，而依据三方所签订《补充协议》的内容则可以显示安宏利明知相关政府部门近期可能出台调控个税政策，在此情形下，安宏利要么积极督促杨海江履行合同，要么即应选择尽快解除合同以避免因房地产新政的实施所可能造成的个税增加等经济损失，而安宏利不同意解除合同，且在2013年3月10日后较长时间内亦未再与杨海江接洽相关事宜，未能积极采取措施以减少损失，对此亦应自行承担部分责任。结合上述论述，原审法院综合考虑本案具体情形，酌情判定杨海江向安宏利支付违约金15万元并无不当。原审法院判决认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4600元，由安宏利负担3322元（已交纳），由杨海江负担1278元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费12500元，由安宏利负担9200元（已交纳），由杨海江负担3300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 程 磊
二〇一四年四月十八日
书 记 员 王 艳