浙江省嘉兴市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）浙嘉行终字第21号
上诉人（原审原告）陈颂年，中华人民共和国香港特别行政区居民。
委托代理人张锋，浙江广政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海宁市人民政府，住所地浙江省海宁市海州西路226号行政中心1号楼。
法定代表人戴锋，市长。
委托代理人王越舟，海宁市住房和城乡规划建设局副局长。
委托代理人李鸣杰，浙江海州律师事务所律师。
原审第三人蒋海讯。
原审第三人姜咏雪。
委托代理人徐亚明、金璟，浙江海翔律师事务所律师。
陈颂年因诉海宁市人民政府颁发房屋所有权证一案，不服海宁市人民法院（2014）嘉海行初字第6号行政判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭审理了本案。上诉人陈颂年及其委托代理人张锋、被告海宁市人民政府的委托代理人王越舟、李鸣杰到庭参加诉讼。原审第三人蒋海讯、姜咏雪经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原判认定：1999年6月28日，蒋海讯以卖方为潘励英（委托代理人陈颂年）、买方为蒋海讯的房地产买卖契约作为海宁市硖石镇河西路118号房屋所有权转移的依据，向海宁市房地产管理处申请办理房屋权属转移登记，第三人蒋海讯一并提交了房地产买卖契约、海宁市房屋买卖审批表、契证、海宁市房屋所有权人户籍登记表、第三人蒋海讯、姜咏雪的身份证复印件以及所有权人为潘励英的海字第010937号房屋所有权证原件等资料。海宁市房管处收取以上资料后，经审核，认为申请人提交的上述资料完整，权属证书真实有效，于同日注销了海字第010937号房屋所有权证，并以海宁市政府的名义向第三人蒋海讯、姜咏雪（××）颁发了海宁房权证硖字第××号房屋所有权证。该证书记载：蒋海讯、姜咏雪共有的房屋坐落于硖石河西路118号。2014年3月12日，陈颂年以本案所涉具体行政行为违法为由，诉请法院撤销。
另查明，2014年3月7日，原告陈颂年以涉案房地产买卖契约中“陈颂年”、“潘励英”的签名、盖章均系他人伪造为由，向硖石派出所报案，硖石派出所至今未予刑事立案。
原审认为本案的争议焦点是，海宁市政府有没有对第三人蒋海讯提供的房地产买卖契约进行真实性审查的能力与义务，且被告是否已经尽到法律规定的审查义务。本院认为，虽然原告主张其母亲在签订涉案房地产买卖契约前已经去世，契约中“陈颂年”、“潘励英”的签名、盖章均系伪造，作为房屋权属转移登记依据的民事法律关系并不成立，但我国现行立法并未对登记机关是否可以审查作为登记依据的实体法律关系作出授权性规范，故对登记行为的审查标准应定位于登记机关依法履行审查职责意义上的合法性审查标准，即登记机关工作人员对当事人签字的真伪、印章的真假应履行比照和初步识别之责，尽到能力范围内的审慎注意义务；但登记机关并非法定鉴定机构，其对于登记申请材料中签字真伪、印章真假等的判断并不具有比一般人超常的识别能力，以超越登记机关职务能力的审查标准要求其对申请材料的真实性负担查实义务不具有可行性。本案中从登记机关提供的与涉案房屋买卖权属转移登记相关的合同、契证、原房屋所有权证原件等文件来看，登记机关已经尽到法律规定的审查义务。
原判认为：一、根据当时有效的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第四条、《城市房屋权属登记管理办法》第三条之规定，海宁市人民政府具有颁发房屋所有权证的法定职责。二、根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条之规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。根据该规定，蒋海讯具有申请房屋权属登记的合法主体资格，登记机关根据蒋海讯的申请，作出房屋所有权转移登记，符合上述规定。三、根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条、《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第八条之规定，登记机关应对权利人的申请进行审查；凡权属清楚，产权来源资料齐全，转移登记应在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。申请房屋产权登记，权利人应提交下列文件：（一）房屋产权登记申请书；（二）权利人合法有效的身份证明；（三）房屋产权的合法来源证明。本案中，蒋海讯向登记机关提供了房地产买卖契约、海宁市房屋买卖审批表、契证、海宁市房屋所有权人户籍登记表、蒋海讯、姜咏雪的身份证复印件以及所有权人为潘励英的海字第010937号房屋所有权证原件，这些资料达到了权属清楚，产权来源资料合法、齐全的要求。至于陈颂年提出的其母亲在签订涉案房地产买卖契约前已经去世的问题，因本案是基于买卖发生的房屋权属转移登记，上述申请资料无法反应该情况且继承人陈颂年未办理继承的转移登记手续，故本院认为登记机关不具有查证潘励英是否在世的职责和能力。四、关于陈颂年提出的海宁市房产交易所是行政机关下属的事业单位，其在履职过程中产生的法律责任应由海宁市政府承担的问题，本院认为，根据当时有效的《城市私有房屋管理条例》第十二条，以及参照适用原城乡建设环境保护部《关于进一步加强城市私房管理工作的通知》第三条、原海宁市城乡建设环境保护局《关于建立海宁市房产交易所的请示报告》及海宁市政府办公室《关于同意建立海宁市房产交易所的批复》的相关规定可知，海宁市房产交易所是隶属于原海宁市城乡建设环境保护局的事业单位，其主要职责是负责管理全市城镇公、私房屋的买卖、交换、赠与等活动，该交易所在买卖合同审查过程中若存在违法行为，也不应由发证机关承担责任。五、原审庭审中根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定已向陈颂年行使释明权，但陈颂年明确表示本案不涉及基础法律关系即买卖合同的效力问题，不愿另行提起民事诉讼，硖石派出所也未对陈颂年的报案予以刑事立案，故本案不涉及民事权利争议或刑事诉讼，无需中止审理。
综上，海宁市政府向蒋海讯、姜咏雪颁发海宁房权证硖字第××号房屋所有权证的具体行政行为，程序合法，适用法律正确，其颁证行为并无不当。据此，原判依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决维持海宁市人民政府向蒋海讯、姜咏雪颁发海宁房权证硖字第××号房屋所有权证的行为。案件受理费50元，由陈颂年负担。
陈颂年上诉称：其母亲潘励英于1998年4月24日去逝，而在1999年6月22日的《房地产买卖契约》上居然有潘励英的签名，显系原审第三人蒋海讯与其父蒋学芳伪造潘励英与上诉人的签名盖章。交易登记机关未审查出该重大问题，而按照蒋海讯之申请对原属潘励英的房产予以转移登记，并由被上诉人颁发海宁房权证硖字第××号房屋所有权证，该行为显然违法。实际上，上诉人与潘励英在该房转让登记时从未到场。此外，登记审核机关在审查蒋海讯的过户申请时存在严重失职，没有严格按照要求审核，因此审核登记错误，导致被上诉人向原审第三人颁发房屋产权证错误。请求本院撤销原判。
被上诉人海宁市人民政府答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律法规正确，判决理由充分。登记机关在房屋转移登记过程中已经尽到审查义务，被上诉人向第三人颁发房屋产权证的行为符合法律规定。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人未出庭，提交书面答辩称：第三人与上诉人母亲的房屋买卖关系真实、合法。上诉人不仅知悉本案房屋交易的事实，而且全程参与了该交易过程，其所提诉讼请求违背诚实信用的民事行为准则，不应当受到法律保护。原判认定事实清楚，判决正确。请求本院查明事实作出公正判决。
庭审中，双方当事人围绕海宁市人民政府颁发海宁房权证硖字第××号房屋所有权证的行为是否合法以及登记机关在审核涉案房屋转让登记材料过程中是否尽到审查义务等问题进行了审理。
庭审后，原审第三人向本院提交了以下证据：
1.《海宁市房屋买卖审批表》复印件，证明该审批表上有“潘励英”签名及盖章。
2.《委托授权书》复印件，证明潘励英委托其子陈颂年全权处理涉案房屋的相关事宜。文字为繁体，落款签名为“潘勵英”手书字样及打印字，盖有“潘勵英”印章，打印英文名PoonLaiYing，并附有香港居民身份证号H.K.IDH368534（8），落款时间为1998年3月8日。
3.《房屋断卖契》复印件，证明该断卖契上出卖人（××）落款签名为“潘勵英”手书字样，并加盖有“潘勵英”印章。落款时间为1999年5月31日。
4.海宁市公安局硖石派出所于2014年4月17日向当年海宁市房产交易所的工作人员顾征毅所作询问笔录复印件，主要内容为：据其回忆，当年办理房屋交易登记需要双方面当事人都要到场，否则房屋买卖审批不出来；如果房屋所有权人不来的需要书面委托书；当时对签名要求不严，但必须要盖章确认。具体对蒋海讯申请房屋转移登记的情况因年代久远已无印象。
5.海宁市公安局硖石派出所于2014年4月10日、16日向蒋海讯所作询问笔录复印件，主要内容：涉案房屋原为潘励英所有但一直由第三人祖、父辈实际居住。1998年潘励英过世后房屋由独子陈颂年继承，但房产登记没有变动到陈颂年名下。1999年，陈颂年欲出卖该房屋，第三人之父蒋学芳与陈颂年多次沟通后决定买下该房屋。1999年6月22日，陈颂年与蒋学芳、蒋海讯一起到海宁市房地产管理处办理了房屋过户手续；房地产买卖契约的所有内容，包括买卖双方的签名均为蒋学芳书写，“潘励英”和“陈颂年”的个人印章由陈颂年加盖。第三人于同年6月28日取得了房产证。房屋成交价人民币11000元。
上述证据中，证据1系本案中一审案卷材料已有的证据；证据2、3为（2014）嘉海行初字第10号（陈颂年诉被告海宁市住房和城乡规划建设局、海宁市房产交易所、海宁市房地产管理处及第三人蒋海讯房屋转移登记一案）中，被告从档案室调取提交给法院的证据；证据4、5系该案中法院依法调取的证据。第三人从法院获取上述后认为与本案有关，向本院提交。
上诉人对上述证据的质证意见为：上述证据不能作为新证据。对证据1的质证意见同一审。对证据2、3、4、5的真实性、合法性、关联性有异议。证据2委托书上面书写涉案房屋地址为“河西街118号”，实际上房屋交易变更之前的地址应为“河西街111号”；潘励英身份证号码最后一个数字不对；该委托书未经公证，不具法律效力；委托书上潘励英签名非本人所签。所以该委托书系造假。证据3断卖契上潘励英签名时间在其本人去逝之后，不可能是本人签名。证据4顾征毅陈述不能证明本案事实。证据5蒋海讯笔录中提到房屋买卖契约“潘励英、陈颂年以及我本人的签名都是我父亲蒋学芳书写”有可能性，其他很多为虚假内容，关于房屋买卖的陈述事实不可能存在。
被上诉人的质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议，证据2、3与交易过程的审查有关，但交易与颁证是两个不同行为，故与颁证行为没有直接关联性，其他无异议。
本院认证意见如下：证据1属于本案原有的证据，不属于新证据；其他证据是第三人在一审之后新获得的证据，属于新的证据。证据2《委托授权书》、证据3《房屋断卖契》均出自房产交易所保存档案，来源合法；二份证据为登记机关审核房产交易之必要材料，与本案有关联性；从证据2载明内容来看，系潘励英委托陈颂年全权处理涉案房屋事宜，因此，在没有证据证明该《委托授权书》系原审第三人或其父伪造的情况下，应当认定该《委托授权书》为上诉人陈颂年提供给房产交易所。至于证据2、3中“潘勵英”之签名究竟为谁书写，不影响该判断的成立。证据4、5为公安机关对证人的询问笔录，具有真实性、合法性；内容与本案有关联性。二审期间，上诉人陈颂年申请本院调阅公安机关对蒋海讯所作询问笔录，又申请对原审证据《房地产买卖契约》中手写内容进行笔迹司法鉴定。鉴于蒋海讯笔录已提交本院，且蒋海讯在笔录中已承认《房地产买卖契约》中手写内容包括买卖双方签名均为其父蒋学芳所写，申请人之目的也已经达到，故对此再进行司法鉴定已无必要。
经审理，本院对原判认定的事实予以确认。另查明：上诉人陈颂年1999年在海宁市硖石镇河西路118号房屋的交易及变更登记过程中，向海宁市房产交易所提交了《委托授权书》，代表潘励英全权处理上述房屋交易事宜。
本院认为，房屋转移登记过程中，房屋登记机关应当对申请人提交的相关材料进行审查。该审查以形式审查为主，而提供材料的当事人应当对材料的真实性，尤其是材料所反映的有关权属变更的基础性事实负责。作为登记机关不具有查实权属变更基础事实的义务和能力。本案房屋变更登记中，当事人提交了变更房屋的权属证书、房地产买卖契约、房屋断卖契；在房屋原权利人不能到场的情况下，作为其委托人的上诉人向交易机构提交了委托授权书等材料，上述材料形式上已经具备房屋转移登记所必需的条件，符合1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款的规定。所以房屋登记机关予以转移登记并无不当，发证机关据此向申请人颁发房屋所有权证亦无不妥。上诉人在本案行政诉讼中对基础法律关系即房屋买卖关系提出异议，认为房屋买卖契约系伪造等。但经原审法院一再释明，有关基础法律关系的争议应当另行提起民事诉讼，无奈上诉人执意不愿就此另行民事诉讼，法院只能就查明的事实和证据继续行政诉讼的审理。
本案审理中亦发现，登记机关在审查转移登记材料过程中确存在瑕疵：如当事人提供的《委托授权书》为复印件；在原房屋产权人潘励英已经委托陈颂年代理的情况下，相关文书应由代理人签名，而不是仅仅代签委托人本人名字，等等。在此向被上诉人及登记机关指出，并在今后工作中改正。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。原判认定事实基本清楚，但判决维持被上诉人具体行政行为不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
一、驳回陈颂年上诉。
二、撤销（2014）嘉海行初字第6号行政判决中关于“维持被告海宁市人民政府向第三人蒋海讯、姜咏雪颁发的海宁房权证硖字第××号房屋所有权证”的内容。
三、驳回陈颂年的诉讼请求。
案件受理费50元，由上诉人陈颂年负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈启清
审 判 员 吴 伟
代理审判员 李 平
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 张琳嫣