湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00600号
原告：武汉丽岛物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮路497号丽岛花园内。
法定代表人：陈同举，董事长。
委托代理人：万维都、李骏，湖北喻家律师事务所律师。
被告：杨义红。
原告武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称丽岛物业公司）诉被告杨义红物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理，依法向被告杨义红送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票。本案适用简易程序由审判员李红独任审判，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告丽岛物业公司的委托代理人李骏、被告杨义红到庭参加了诉讼。本院在审理过程中，双方当事人均同意在本院主持下进行调解，调解期间不计算在审限内。本案现已审理终结。
原告丽岛物业公司诉称，2009年原告进入锦绣江南小区提供物业服务。自2010年7月1日至今，被告杨义红一直未缴纳物业管理费，累计金额为6805元。原告虽多次催讨，但被告至今仍未支付。为维护原告合法利益，特诉至法院，请求判令：1、被告及时支付物业管理费6805元，并按每日千分之五承担违约责任（截止2014年4月30日，被告应向原告支付违约金2041元），合计为8846元；2、本案诉讼费用由被告杨义红承担。
原告丽岛物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、锦绣江南二期（1组团）前期物业服务协议1份，拟证明原、被告于2009年12月12日签订前期物业服务协议，被告房屋的建筑面积为134.48平方米，按每平方米1.1元计收物业服务费，被告每月共计缴纳物业费为147.928元。
证据2、收房声明1份，拟证明被告已于2009年12月12日收房入住锦绣江南小区10栋1单元103室。
证据3、交房验收表1份，拟证明收房验收时，被告房屋内的西边小阳台确实变形，锁无法锁，但不存在原告所称的其他问题。
证据4、催缴物业费的照片两张，拟证明原告从2010年7月1日开始多次向被告催收物业费。
被告杨义红对原告丽岛物业公司提交的证据质证意见如下：对证据1真实性和证明目的无异议，但是该协议中约定物业公司应尽的服务未到位；对证据2、3真实性无异议，配电箱没有盖板的问题是没有写到交房验收表上，但在收房一、两个月后我就反映了这个问题，被告承诺马上解决但是至今未解决；对证据4真实性无异议，但并不是无故不交。
被告杨义红辩称，根据我国《物权法》和《武汉市物业管理条例》的规定，丽岛物业公司对小区提供物业服务，应包含安保、保洁、车辆管理、小区设备维修、房屋修理等。针对锦绣江南小区：1、安保方面，社会闲杂人员随意进出小区（1）住户多家多次被盗；（2）黑社会随意进小区恐吓住户，社会人员张贴小广告，磨剪刀的小贩随意进出小区；2、保洁方面，楼道和垃圾应该是每天及时清理，可实际情况是经常好几天才清理一次；3、损坏的公共设备未及时修理；4、对车辆管理不负责任。针对我家的情况：1、西边小阳台房门交房时就有问题，一直关不严，造成主卧漏风，收房时我就向丽岛物业公司反映过，物业公司都有相关记录，但物业公司四年来一直没有解决，严重影响我家正常的生活，如：我又另行花费2600元加装阳台窗户、孩子经常感冒发烧，引起急性鼻炎发作、夏天长期被蚊虫叮咬；2、交房时，我家入户弱电盒没有盖子，现也一直没有得到解决；3、上述问题上任物业部主任刘晓曾承诺更换西边的房门和减免3年物业费，但至今没有兑现，新调任的主任强调是前任的事，不予解决。鉴于丽岛物业公司服务严重不到位，影响到我家生活质量，我要求：1、物业必须更换我家西边小阳台房门；2、物业必须把我家入户盒的盖板补上；3、把我加装阳台窗户的费用补偿给我；4、前任物业部主任承诺的事情要兑现。等这些问题解决好后，再谈缴纳物业费问题。
被告杨义红为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
证据1、被告女儿杨钰锦的病历1份，拟证明因为阳台窗户关不严，室内漏风，导致小孩经常感冒发烧。
证据2、照片4张，拟证明因西边小阳台房门关不严，不得已安装了封闭阳台、配电箱没有盖子、闲杂人员可以随意出入小区，讨债的在小区乱写乱画。
证据3、2013年3月8日拍摄的视频，拟证明闲杂人员（磨剪刀的）可以随意出入小区。
原告丽岛物业公司对被告杨义红提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明被告女儿患病与房门关不严有直接因果关系；证据2中写有欠债还钱的照片真实性无法核实，且与本案无关，对配电箱的照片真实性无异议，但是不是当时就没有盖子无法核实，对加装封闭阳台的照片关联性持异议，对阳台门的照片，这个问题是存在，公司派员也多次上门进行维修，房门质量问题应由开发商解决，不是物业公司服务的问题；证据3的真实性无法核实。
经杨义红申请，本院在武汉市公安局武昌区分局水果湖街东亭派出所调查，该所证实2014年1月、2月、3月先后接到锦绣江南小区居民的数起报案，案件性质均为入室盗窃。
原告杨义红对此证据无异议，此证据进一步证实小区频频发生盗窃案，丽岛物业公司在安保管理上存在瑕疵，丽岛物业公司认为本案杨义红家中并未被盗，不存在经济损失，若从其他业主的可能损失来认定物业服务有瑕疵，则其从他人损失中获得了利益，另失窃属于刑事案件，有直接侵害人，与物业管理没有必然的因果关系，且根据合同约定，我公司对业主的人身和财产不承担保管和保险责任。
本院根据上述双方当事人提交的证据并综合双方当事人陈述意见，认定本案事实如下：
2009年12月12日丽岛物业公司与杨义红签订锦绣江南二期（1组团）前期物业服务协议1份，该合同载明：物业名称锦绣江南二期、房屋坐落位置10栋1单元103号房、建筑面积134.48平方米。丽岛物业公司的权利义务：1、对房屋共用部分、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目进行维护、修缮、管理与维护；2、结合实际情况，制定物业服务制度和《临时管理规约》并书面告知对方；3、制止违反物业服务制度和《临时管理规约》的行为；4、建立健全物业服务档案资料；5、依协议向杨义红收取物业服务费用等。杨义红的权利义务：1、监督丽岛物业公司的物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业公司提出意见和建议；2、遵守物业服务制度和《临时管理规约》；3、依本协议向物业公司支付物业服务费用等。同时该协议对物业服务的内容如房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理、环境卫生、车辆停放与交通秩序、物业服务质量、物业服务费用（一、二层按建筑面积以每月每平方米1.1元收取）、违约责任（擅自提高收费标准或乱收费的，杨义红有权要求丽岛公司清退所收费用，退还利息并支付违约金，杨义红不按本协议的收费标准和时间支付有关费用，丽岛物业公司有权要求杨义红补交，并从逾期之日起每天按应交服务费的千分之五支付违约金）等作出了约定。协议签订后，杨义红缴纳了2010年1月至6月的物业服务费，同日杨义红收房入住，同时在交房验收表上对房屋存在的问题，丽岛物业公司进行了记录，主要内容为：西边小阳台门变形，锁无法完全锁上、部分窗户推拉不灵活等。之后杨义红为西边小阳台门变形问题多次向开发商及丽岛物业公司反映情况，丽岛物业公司上门维修多次，均未修好，至今该门存在的问题未得到解决。为此杨义红自2010年7月起一直未缴纳物业服务费，截止至2014年4月30日杨义红共计欠缴物业费6805元（每月147.928元X46个月）。丽岛物业公司进行了催收。杨义红认为丽岛物业公司的前任物业部主任已对其承诺，减免3年物业费并更换小阳台门，但至今不兑现，相反将其起诉，故不同意丽岛物业公司的诉请。丽岛物业公司对西边阳台门存在质量问题予以认可，并表示已为杨义红多次修理，对前任领导是否承诺一事不清楚，但认为阳台门质量问题应由开发商负责更换。经本院主持调解，双方未能协商一致。
另查明，锦绣江南二期小区内时有闲杂人员出入、2014年1月、2月、3月东亭派出所先后接到居民的数起报案，案件性质均为入室盗窃。
本院认为，丽岛物业公司与杨义红签订的前期物业服务协议，该合同系双方当事人真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。丽岛物业公司与杨义红之间形成了前期物业服务合同关系。丽岛物业公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方杨义红收取必要的物业服务费用。杨义红作为该小区业主，在接受了物业公司提供的物业服务后，本应按时交纳物业服务费。但其阳台门在交房时就存在质量问题，虽该问题属开发商解决的问题，丽岛物业公司代表开发商收房后，也多次进行维修，但在问题未解决的情况下，并未积极与开发商协调该问题，致使一个阳台门问题多年得不到解决，丽岛物业公司在服务及管理上确存在一定瑕疵，故杨义红给付物业费的数额，本院酌情予以适当减免。但杨义红以更换西边的阳台门并赔偿加装阳台窗户的费用，再行缴纳物业费的理由，不能成为其拒缴物业费的理由。有关阳台门的质量问题，可另行向开发商主张权利。关于违约金问题，由于丽岛物业公司未能完全按照合同约定提供物业服务，杨义红未缴纳物业费系行使抗辩权，故丽岛物业公司主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、被告杨义红于本判决生效之日起10日内向原告武汉丽岛物业管理有限公司支付自2010年7月至2014年4月的物业服务费共计4764元；
二、驳回原告武汉丽岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告武汉丽岛物业管理有限公司负担12元，被告杨义红负担13元（此款原告丽岛物业公司已垫付，被告杨义红在给付上述款项时，一并付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 红
二〇一四年十一月五日
书记员 项久清