山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁01执异199号
案外人：天津淏昀成商贸有限公司，住所地天津经济技术开发区第一大街2号津滨大厦第二层205房间。
法定代表人：张四女，总经理。
委托诉讼代理人：朱秀华，天津恩图律师事务所律师。
申请执行人：北京大唐燃料有限公司，住所地北京市西城区菜市口大街1号15层1501。
法定代表人：孟繁逵，董事长。
委托诉讼代理人：冼春雷，北京市雨仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵亚，北京市雨仁律师事务所实习律师。
被执行人：徐斌，女，1954年11月16日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。
本院在执行申请执行人北京大唐燃料有限公司（以下简称大唐燃料公司）与被执行人山东百富物流有限公司、天津百富实业有限公司、徐斌、内蒙古察右前旗兴达化工有限责任公司、顾晓岩、肖雨、朝阳中钢矿业有限责任公司买卖合同纠纷一案中，案外人天津淏昀成商贸有限公司（以下简称淏昀成公司）对本院（2016）鲁01执733号《公告》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人淏昀成公司称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，提出执行异议,请求撤销（2016）鲁01执733号《公告》，裁定淏昀成公司在租赁期限内无义务向申请执行人移交天津市开发区××东路××x-x号房地产（以下简称涉案房产）。事实与理由：一、淏昀成公司在法院查封涉案房产前就与房屋所有权人签署合法有效的书面《房屋租赁合同》并占有使用该不动产，济南市中级人民法院（以下简称济南中院）在第一次、第二次《拍卖公告》及最后一次《变卖公告》中已予以确认，并列明淏昀成公司为优先购买权人；二、由于济南中院将淏昀成公司列为优先购买权人，淏昀成公司才撤回原来向济南中院提起的执行异议，有济南中院（2017）鲁01执异677号执行裁定为证；三、《拍卖公告》及《变卖公告》中均言明自行交割，即说明法院不负责腾房；四、由于淏昀成公司拖欠天津民合律师事务所律师代理费，天津市河北区人民法院已下发《协助执行通知书》，将淏昀成公司将来收取的租金244万元予以冻结；五、正是基于济南中院及天津市河北区人民法院的相关法律文件，汤剑才承租涉案房产，并按照天津市河北区人民法院（2017）津0105执2928号《协助执行通知书》的要求将三年的租金296000元汇款至天津民合律师事务所。
为证明其主张，淏昀成公司提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、淏昀成公司出具的关于淏昀成公司为涉案房产优先购买权人的理由说明及涉案房产拍卖公告（以上均为复印件）等证据材料。
大唐燃料公司辩称，请求依法裁定驳回淏昀成公司的执行异议。事实与理由：一、淏昀成公司并非涉案房产的实际承租人，不具备提起执行异议的主体资格，其请求应予驳回。2016年11月3日，济南中院执行庭法官赴涉案房产所在地进行实地勘查，实际情况是徐斌与张光升签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年5月26日至2017年5月25日，涉案房产由张光升实际使用，用于公司经营。因此，在2016年5月26日至2017年5月25日期间，徐斌已将涉案房产出租给了张光升。淏昀成公司在其提交的材料中自认，淏昀成公司未曾实际承租涉案房产，而是徐斌将收取到的租金支付给淏昀成公司。淏昀成公司提交的证据材料显示，徐斌于2014年与淏昀成公司签订《房屋租赁合同》，租赁期至2029年3月30日，徐斌于2015年与中霖高科安徽有限公司签订《房屋租赁协议》，租赁期限至2018年3月31日。针对同一房屋，同时存在三份租赁合同明显不合常理，淏昀成公司提交的证据明显属于伪造。即使真的存在三份租赁合同，应以是否实际履行为标准，来判断合同的真实有效性。执行法官的现场调查情况显示，徐斌实际履行的是与张光升签订的《房屋租赁合同》，淏昀成公司对此是承认的。因此，淏昀成公司与徐斌签订的租赁合同无论真伪，由于没有实际履行，都不足以作为本案中提起执行异议的依据。二、大唐燃料公司早在2015年5月15日就对涉案房产进行了查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在查封之后签订的租赁合同不受法律保护。大唐燃料公司与徐斌等买卖合同纠纷一案，在诉讼阶段，大唐燃料公司申请法院对被告徐斌名下涉案房产进行查封，法院于2015年5月8日作出（2014）鲁商初字第96号民事裁定书，裁定查封徐斌名下位于天津市开发区××东路××x-x产权证号为房地证津字第11xxx16号房屋，现场查封日期为2015年5月15日。本案中，淏昀成公司提交的证据及已查明的事实表明，在法院查封涉案房产前，淏昀成公司未曾占有使用涉案房产，且淏昀成公司提交的证据不足以证明其与徐斌之间存在真实的《房屋租赁合同》。
本院查明，一、大唐燃料公司与山东百富物流有限公司、天津百富实业有限公司、徐斌、兴达化工公司、顾晓岩、肖雨、朝阳中钢矿业有限责任公司买卖合同纠纷一案，诉讼过程中，山东省高级人民法院（以下简称山东高院）于2015年5月8日作出（2014）鲁商初字第96号民事裁定，查封被告徐斌位于天津市开发区××东路××x-x产权证号为房地证津字第11xxx16号房屋。2015年7月17日，山东高院作出（2014）鲁商初字第96号民事判决。山东百富物流有限公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2016年6月28日作出（2015）民一终字第371号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，大唐燃料公司向山东高院申请强制执行，山东高院于2016年8月24日依法立案执行后，于2016年9月6日作出（2016）鲁执54号执行裁定，裁定本案由本院执行。本院于2016年9月18日立案执行，案号为（2016）鲁01执733号。
二、在该案执行过程中，本院于2017年3月7日作出（2016）鲁01执733号之九执行裁定，裁定拍卖被执行人徐斌坐落于天津市开发区××东路××x-x（不动产权证号为11xxx16）房地产的所有权。涉案房产经拍卖、变卖均因无人竞价而流拍，申请执行人大唐燃料公司向本院申请以变卖起拍价接受涉案房产，本院于2018年3月15日作出（2016）鲁01执733号之十执行裁定，裁定将被执行人徐斌名下位于天津市开发区xx路xx号x－x（不动产权证号11xxxx16）的房地产作价937.449万元，交付申请执行人大唐燃料公司抵偿被执行人山东百富物流有限公司对申请执行人大唐燃料公司937.449万元的债务，所有权自裁定送达申请执行人大唐燃料公司时起转移，申请执行人大唐燃料公司可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。
三、淏昀成公司于2017年9月24日向本院提交的《请求撤回定于2017年9月25日对徐斌名下位于天津市开发区××东路××x-x房地产司法拍卖或在拍卖公告中列我司为优先购买权人的具体理由》中载明：“……2012年1月21日，我公司向山东百富物流有限公司（以下简称百富公司）支付货款39120000元，但百富公司未向我公司提供任何货物，经协商该款项转化为借款，截止2014年3月经对账百富公司尚欠我公司300万元，2014年3月，我公司与贵院执行案件的被执行人徐斌签署《房屋租赁合同》约定：徐斌自愿将自己所有的位于天津开发区xx路xx号x-
x房产出租给我公司、租期15年，租金每年20万元，用该租金冲抵百富公司拖欠我公司的300万元。合同签署后，徐斌依约将上述房屋交付我公司，由于房屋登记在徐斌名下，故双方约定房屋对外出租仍以徐斌名义进行。合同签署后，以徐斌名义对外共签署过两份合同，一份合同是和承租人中霖高科安徽有限公司于2015年3月13日签订的年租金156000元的合同；另一份合同是和承租人张光升、中介天津信嘉房地产经纪有限公司于2016年5月23日签订的，租期至2017年5月25日，租金20万元的合同。上述二个合同项下的租金，徐斌已按照我公司要求给付我公司制定的人员名下。综上所述，我公司认为自己对上述房屋享有优先购买权，故请撤回拍卖或在拍卖公告中列我公司为优先购买权人。”
四、对淏昀成公司提交的证据材料作以下认定：1、徐斌与淏昀成公司于2014年3月15日签订《房屋租赁合同》承租涉案房产，合同约定：“第二条租赁期限（一）房屋租赁期限自2014年3月31日至2029年3月30日，共计15年。甲方应于2014年3月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。第三条租金（一）租金标准：本合同期限内十五年租金总计300万元整；（二）支付方式：甲方以房屋租金冲抵山东百富物流有限公司所欠天津淏昀成商贸有限公司300万元款项（不计息）。2、徐斌与中霖高科安徽有限公司于2015年3月13日签订《房屋租赁协议》承租涉案房产，协议约定：“第三条租赁期限、用途1、该房屋租赁期为36个月，自2015年4月1日起至2018年3月31日止。”3、徐斌与张光升、中介天津信嘉房地产经纪有限公司于2016年5月23日签订《房屋租赁合同》承租涉案房产，合同约定：“二、租金及支付方式1、该房屋租赁期限共12个月，自2017年5月26日起至2017年5月25日止。”
以上事实，有民事判决书、执行裁定书等证据材料在卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。本案中，淏昀成公司未提供在法院查封前其占有使用涉案房产的相关证据，且其在向本院提交的《请求撤回定于2017年9月25日对徐斌名下位于天津市开发区××东路××x-x房地产司法拍卖或在拍卖公告中列我司为优先购买权人的具体理由》，以及其与徐斌签订的《房屋租赁合同》均表明，淏昀成公司并非涉案房产的实际承租人，故淏昀成公司请求排除执行，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回案外人天津淏昀成商贸有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 周 宏
审判员 戴伍建
审判员 付雪玉
二〇一八年八月二日
书记员 魏煜圻