四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴中民终字第328号
上诉人（原审被告）苟雪莲，女，汉族，住…。
上诉人（原审被告）吴学如，男，汉族，住…。
委托代理人伏大文，通江县宕江法律服务法律工作者。
被上诉人（原审原告）龚乾山，男，汉族，住…。
委托代理人苟永兴，四川衡义律师事务所律师。
被上诉人龚茂山（原审被告），男，汉族，通江县博奥市场经营管理有限责任公司法定代表人，住…。
被上诉人谢和意（原审被告），男，汉族，通江县博奥市场经营管理有限责任公司监事，住…。
上诉人吴学如、苟雪莲因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2012）通民初字第1057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审判决认定，被告龚茂山系原告龚乾山之胞弟，被告谢和意系原告龚乾山妹夫。2011年2月20日，龚茂山、谢和意、刘金平与被告吴学如、苟雪莲签订《营业用房出租合同》，将位于通江县诺江镇西门桥头西都大厦A、B幢临街层下面、农贸市场上边夹层（东起西门桥头，西至西都宾馆通道）加B幢临街底楼门市上面五间房（龚茂山私有，面积约130m2）出租给吴学如、苟雪莲使用，该合同约定：1、该营业用房面积约1OOOm2左右；2、租赁期限10年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止；3、自2011年5月1日至2016年4月30日每年租金为110000元，本协议签订之日一次性付清当年租金，以后提前一个月缴纳下一年度租金。从2016年5月1日起，年租金在当年租金上增加10000元，期满后乙方若续租，则提前一个月与甲方协商，其租金按市场价格确定；双方还对营业用房的维修及安全责任等作了约定。被告龚茂山、谢和意作为出租方，吴学如、苟雪莲作为承租方均在该合同书上签名。刘金平未到场，由谢和意代签。合同签订后，被告龚茂山于2011年2月20日向被告苟雪莲书立收款条据一份，内容为“收苟雪莲交来租龚茂山、谢和意、刘金平营业用房2011年5月1日至2012年4月30日租金110000元”。尔后，被告吴学如、苟雪莲对所租赁的营业用房进行装修。期间，通江县农村信用合作联社于2011年3月25日派人向被告吴学如发出书函，称该租赁物系龚乾山借款的担保抵押物，该抵押物所担保的主债务已经到期，信用社将行使担保物权，以抵押物优先清偿主债务，该抵押物在担保抵押期间不得改变其现有状况，否则为你带来的损失，信用社将不承担任何责任。被告吴学如未予理睬继续装修，并按期营业。2011年底，原告龚乾山回通江后，得知此事，便找承租人吴学如多次协商无果。原告龚乾山于2012年6月18日提起诉讼，请求：1、确认四被告2011年2月20日签订《营业用房出租合同》无效，并返还原告房屋；2、由被告赔偿原告租金损失100000元。
同时查明，2005年8月25日，成都市智洪房地产开发有限公司通江项目部潘文（甲方）经公司同意，将公司在通江县诺江镇开发建设的“智洪大厦”工程项目投资转让给王群英、龚乾山（乙方），并签订了《通江县智洪大厦项目转让协议书》，其中，该转让协议第三条约定：乙方投资该工程项目，实行独立核算，自负盈亏，独立享有以智洪公司通江项目部的名义进行该工程的开发建设、房屋销售、工程结算等权利；该项目工程的一切财务和债权、债务，与智洪公司具有独立性。2005年10月20日，成都市智洪房地产开发有限公司董事长曾令洪授权成都市智洪房地产开发有限公司通江项目部负责人龚乾山全权负责通江县“西都大厦”（原智洪大厦）工程项目的开发事宜，包括对该工程依法实施招投标发包和签订发包合同，办理该工程建设手续和具体实施开发事宜，独立办理工程结算和了结工程财务并承担责任，必要时得以通江项目部的名义提起诉讼，以维护其合法权益。2006年8月28日，该公司根据通房预售证第9号商品房预售许可证与原告龚乾山签订《商品房买卖合同》（合同编号为001），该合同约定了龚乾山购买位于通江县诺江镇西都（智洪）大厦负一层、夹层、一层等，预测建筑面积约4644.281m2，单价1600元／m2，总价款7430848元等相关条款......其中，该合同第三条第二款所列商品房屋包括了本案诉争出租房屋。出卖方在该合同书上加盖了该公司通江项目部印章，买受人龚乾山亦在该合同上签名。通江县房地产管理局于2006年9月1日对该份商品房预售合同进行了备案登记。2006年9月23日，原告龚乾山向通江县农村信用合作联社申请借款450万元，并以预购的西都大厦负一层、夹层、一层等营业用房作抵押，抵押期限三年，双方签订了《最高额抵押合同》，在房管部门办理了抵押登记。原告龚乾山对所预购的上述房产至今未办理房屋所有权证和土地使用权证。2010年起至2011年2月，被告吴学如、苟雪莲曾临时租用案涉的部分房产作为库房，每年租金10000元。
一审休庭期间，原告龚乾山提交申请，撤回要求四被告赔偿租金100000元（截止起诉日）的诉讼请求。
一审认为，本案争议的焦点一是关于诉争标的物的权属问题。2006年8月28日，成都市智洪房地产开发有限公司与原告龚乾山签订《商品房买卖合同》一份，该合同甲方栏虽无公司法定代表人曾令洪签字，但加盖有该公司通江项目部的印章，根据《通江县智洪大厦项目投资转让协议书》第三条之约定，该公司通江项目部有权对西都（智洪）大厦的房屋对外进行销售。双方签订的《商品房买卖合同》已报法定部门备案登记，故该合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的自事实成就时发生效力”的规定，原告龚乾山已取得案涉房屋的权属并实际占有该房屋。二是关于2011年2月20日四被告之间签订的《营业用房出租合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。出租人应当是租赁标的物的权利人，无处分权人未经权利人同意，或未经权利人追认，其无权处分行为当属无效。本案原告龚乾山起诉主张被告龚茂山、谢和意、苟雪莲、吴学如之间签订的合同无效，经庭审查明的事实足以证明，出租人龚茂山、谢和意不是主要租赁标的物的权属人，对外出租未经原告同意，原告得知此事后亦未对出租人的行为予以追认；其次，承租人明知争议租赁物是原告的，且承租人在装修营业房时，通江县农村信用合作联社的工作人员向承租人发出书面函件，表明该租赁标的物系原告龚乾山所有，此标的物已在通江县农村信用合作联社设定抵押，并要求其停止装修和使用，但承租人仍继续装修和使用，其行为表明并非善意。庭审中被告苟雪莲、吴学如以被告龚茂山、谢和意二人的行为符合表见代理的特征为由抗辩合同有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有正当理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理的代理人应以被代理人的名义签订合同，且相对方有理由相信代理人能够代表被代理人签订合同。本案中龚茂山、谢和意以自己的名义与苟雪莲、吴学如签订租赁合同，而不是以龚乾山的名义签订租赁合同，因此，苟雪莲、吴学如关于自己有充分的理由相信龚茂山、谢和意能够代表权利人龚乾山签订合同并出租案涉房屋，构成表见代理的抗辩理由不能成立，一审不予支持。原告主张要求被告苟雪莲、吴学如将诉争的营业用房返还的诉请理由成立，一审法院予以支持。关于原告龚乾山要求四被告赔偿租金损失100000元（截止起诉之日）的问题。鉴于原告在一审休庭期间提交申请，撤回该部分诉讼请求，一审予以准许。关于被告苟雪莲、吴学如装修租赁房屋开支的装修费200万元的赔偿问题，因苟雪莲、吴学如在一审中未举出任何证据证明，同时，苟雪莲、吴学如的主张与本案系不同的法律关系，其可依据相关事实和证据，另行主张其权利。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第七条、第四十九条、第五十一条、第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决：一、确认2011年2月20日被告龚茂山、谢和意与被告苟雪莲、吴学如签订的《营业用房出租合同》中约定属原告龚乾山的部分营业房屋，即将位于通江县诺江镇西门桥头西都大厦A、B幢临街层下面、农贸市场上边夹层（东起西门桥头，西至西都宾馆通道）出租给苟雪莲、吴学如的营业用房合同部分无效。二、被告苟雪莲、吴学如在判决生效后15日内将占有的上述部分营业用房腾空后返还给原告龚乾山。案件受理费4450元，由原告龚乾山负担2300元，被告龚茂山、谢和意、苟雪莲、吴学如各负担537.5元。
上诉人吴学如、苟雪莲的主要上诉理由是：1、原审判决漏列诉讼主体。《营业用房出租合同》系龚乾山委托龚茂山、谢和意、刘金平与上诉人签订的，如果该租赁行为被认定无效，应由以上三人承担赔偿责任，一审法院认为刘金平不是本案利害关系人裁定不予追加，不符合法律规定。2、原审判决认定事实错误。根据备案登记的物权记载，案涉房屋属龚乾山所有，龚茂山、谢和意、刘金平无权处分，则该《营业用房出租合同》无效，一审法院判决该合同部分无效不当。龚茂山、谢和意、刘金平虽以自己的名义与上诉人签订合同，依据合同产生的权利义务应由龚乾山享有和承担。本案中，龚乾山认为《营业用房出租合同》约定的租金过低，为达到毁约目的便与龚茂山、谢和意恶意串通，否认委托关系。请求二审法院撤销原判，并予以改判。
被上诉人龚乾山答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持一审判决，驳回上诉人的上诉。
被上诉人龚茂山答辩称，与上诉人签订合同时，龚乾山确实不在场，事后龚乾山也不认可我们与上诉人签订的合同。
被上诉人谢和意未作答辩。
二审查明，龚茂山、谢和意、刘金平与吴学如、苟雪莲签订《营业用房出租合同》中约定出租给吴学如、苟雪莲的B幢临街底楼门市上面五间（龚茂山私有，面积约130m2）部分，系龚茂山在龚乾山所有的B幢临街底楼门市内添加的隔层，该部分至今未给龚茂山办理房屋产权登记。二审查明的其余事实与一审一致，本院对一审认定的案件事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。被上诉人龚乾山与成都市智洪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买其房屋（含本案诉争出租房屋），并经相关部门备案登记，应认定龚乾山是案涉出租房屋的所有权人。龚茂山、谢和意未经龚乾山同意，将龚乾山所有的房屋以龚茂山、谢和意、刘金平三人的名义出租给上诉人苟雪莲、吴学如，且在签订合同后也未经房屋所有权人龚乾山追认。龚茂山、谢和意与上诉人苟雪莲、吴学如签订的《营业用房出租合同》中，虽载明B幢临街底楼门市上面五间为龚茂山私有，但该部分房屋系龚茂山在龚乾山所有的B幢临街底楼门市内添加的隔层，应认定是龚茂山在龚乾山所有的门市内所进行的添附的财产，同时该添附部分房屋也未办理产权登记，凭现有证据不能宜认定该添附部分房屋系龚茂山所有，故龚乾山请求确认龚茂山、谢和意与上诉人苟雪莲、吴学如签订的《营业用房出租合同》无效，本院予以支持。上诉人苟雪莲、吴学如在明知所承租房屋系被上诉人龚乾山所有的情况下而与龚茂山、谢和意签订《营业用房出租合同》，且事后也未经龚乾山认可，其行为亦损害了被上诉人龚乾山的合法权益。上诉人苟雪莲、吴学提出龚茂山、谢和意、刘金平是受龚乾山委托管理房屋，但在二审中未提供新的证据，其理由本院不予采纳。
关于刘金平是否应追加为本案当事人，本院认为，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。被上诉人龚乾山在一审中的诉讼请求是确认《营业用房出租合同》无效，由上诉人苟雪莲、吴学如返还房屋，同时在一审中龚乾山也撤回了赔偿其租金的诉讼请求，故不涉及上诉人提出的赔偿龚乾山损失的问题。一审法院不予追加刘金平为本案当事人，并无不当。上诉人吴学如、苟雪莲如认为刘金平应对其损失承担赔偿责任，可另行主张权利。
综上，上诉人苟雪莲、吴学如的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省通江县人民法院（2012）通民初字第1057号民事判决第二项，即上诉人敬雪莲、吴学如在判决生效后15日内将占有的上述部分营业用房腾空后返还给被上诉人龚乾山；
二、将四川省通江县人民法院（2012）通民初字第1057号民事判决第一项“确认2011年2月20日被告龚茂山、谢和意与被告苟雪莲、吴学如签订的《营业用房出租合同》中约定属原告龚乾山的部分营业房屋，即将位于通江县诺江镇西门桥头西都大厦A、B幢临街层下面、农贸市场上边夹层（东起西门桥头，西至西都宾馆通道）出租给苟雪莲、吴学如的营业用房合同部分无效”变更为“上诉人苟雪莲、吴学如于2011年2月20日与被上诉人龚茂山、谢和意签订的《营业用房出租合同》无效”。
二审案件受理费4450元，由上诉人苟雪莲、吴学如负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王健宇
代理审判员 孙 涛
代理审判员 杨 睿
二〇一四年八月十五日
书记 员代 元 会