广西壮族自治区临桂县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民初字第1133号
原告姚X英。
委托代理人石凤祥，广西同盛吉成律师事务所律师。
被告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司，住所地桂林市临桂世纪大道中段桂林奥林匹克花园销售中心。
法定代表人苏燕芬，该公司董事长。
委托代理人潘贵东、谢佩玲，该公司职员。
原告姚X英诉被告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司（以下简称被告XXXX房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月27日受理后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，审判员谭秋芽和人民陪审员周道奕参加的合议庭，于2013年11月15日公开开庭审理了本案。书记员徐素珍担任记录。原告姚X英及委托代理人石凤祥、被告XXXX房产公司的委托代理人潘贵东和谢佩玲、证人周X胜、龙X代到庭参加诉讼。本案本案经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。
原告姚X英诉称，2009年，原告听朋友介绍说：奥林匹克花园的商品房，地理位置不错，价格也适中。于是在2009年11月6日，与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层第7栋X单元的XXX号房屋一套，建筑面积128.43㎡（套内面积105.57㎡），总房价319，405元，被告于2010年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期交付超过120天规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金（详见双方签订的《商品房买卖合同》）。合同签订后，原告依约如数向被告交清了全部购房款319，405元。但被告却不能按合同的约定于2010年12月31日前将验收合格的房屋交付原告，直到2011年8月15日被告才通过其邮寄出的《入伙通知书》，通知原告于2011年8月15日前到其公司办理收房手续，而且在原告于2011年8月底实际找被告公司办理收房手续时，被告却非但不就其逾期交房的违约行为向原告表示歉意，相反还要求原告先在其预先打印好的《承诺书》上签字，逼迫原告认可当时是以宛田工会工作人员的身份参与购房的，和承诺不予追究其逾期交房的违约责任。原告不同意在该《承诺书》上签字，被告即拒绝给原告办理交房手续，并于2011年的9月初通过他人转告原告，要求原告提供能证明自己是宛田工会工作人员的凭证，并且其还威胁原告说：如不能提供，则解除双方签订的《商品房买卖合同》。同时不管原告后来通过什么方式，如何与其交涉，被告都始终要求原告在交房前须先在该《承诺书》上签字、承诺不予追究其逾期交房违约责任。否则，不予交房。尽管被告后来于今年的7月30日又给原告寄来了《交房通知》，再次通知原告到其公司办理收房手续，并同意先给原告办理了交房手续再说，但被告不仅在其《交房通知》中颠倒是非，将过去不能完成交房手续的责任强加在原告的头上，而且于今年8月9日在与原告的交房手续办理中，不同意以该实际交付日作为房屋的保修起算日期和交付日期，坚持要求将2011年8月15日作房屋的保修起算日期和交付日期，原告不能接受，被告则不给原告办理收房手续，以致原告购买的房屋至今未交付使用。上述事实，均有书证等证据所证实。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。被告在房屋逾期交付、已构成违约的情况下，逼迫原告按其要求给其出具逾期交房免责《承诺书》不成、致使交房日期严重迟延后，又要求将房屋的保修起算日期和交付日期前移至2011年8月15日，不同意以实际交付日（即2013年8月9日）作为房屋的保修起算日期和交付日期，以致现在仍未能将房屋交付原告使用，被告在本案中，履行合同的义务明显不符合约定。其行为，显然已构成了严重的违约，故根据合同法第一百零七条和双方签订的《房屋买卖合同》第九条的规定，被告应向原告承担相应的违约责任。即应在将房屋交付原告（以实际交付日起算房屋保修期）的同时，还应按原告已交购房款每日万分之二的比例，向原告支付2010年12月31日至实际交付日期间的逾期交房违约金。综上所述，被告在《商品房买卖合同》的履行中，已构成了严重的违约，且已严重损害了原告的合法权益。故根据《合同法》第一百零七条，和《民事诉讼法》第二十四条之规定，特向法院提起民事诉讼。请求：1、判令被告限期交付原告购买的被告开发的位于桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层第7栋3单元的701号房屋，并确认以实际交付使用之日为该房屋保修期的起算日；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币62，220元（该违约金仅计算至2013年8月31日，2013年9月1日至实际交付日期间的违约金另计）；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。
原告姚X英对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明姚X英的身份情况；2、商品房买卖合同，证明原告姚X英与被告成立了商品房买卖合同关系，双方约定了购房款一次性付清；3、购房款发票3张，证明原告姚X英按照双方成立的商品房买卖合同的约定，如数向被告付清了购房款；4、收款收据3张，证明原告已按照商品房买卖合同如数付清了住房维修资金和购房契税及有线电视入网费、管道燃气开户费、可视对讲门费、办证费等购房的相关税费；5、入伙通知书，证明被告通知原告收房的当天才邮寄出《入伙通知书》，该《入伙通知书》规定的另行预约收房的时间要求和另行预约收房时间的法律后果，是自相矛盾的；6、承诺书，证明被告在原告收房时，违反公平自愿原则，逼迫原告对其违约行为作出免责承诺，并以此作为交房的前提条件；7、通知函，证明被告在原告拒绝在逾期交房免责《承诺书》上签字后，即要求原告提供能证实自己是宛田工会工作人员的证据；8、交房通知，证明被告把2011年8月15日前没能力办好交房手续的责任强加在原告的头上，要求将出卖给原告的商品房保修期从2011年8月15日起算；9、承诺书，证明被告在原告再次去办理收房手续时，继续要求原告对其逾期交房的违约行为作出免责承诺，并仍以此作为其交房的前提条件。
被告XXXX房产公司辩称，一、原告要求判令被告限期向其交付所购房屋（桂林奥林匹克花园“西班牙街区小高层”第7栋X单元XXX号），并向其支付逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，依法不能成立，具体理由如下：㈠、该房屋已于2011年8月15日实际交付使用。被告已经履行了向原告交付房屋的义务
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被告已通知原告于2011年8月15日收房，但原告一直都没有来收房，依法应视为该房屋已于2011年8月15日交付使用。现原告自己不及时收房，却反而起诉要求被告限期交付房屋，属于滥用诉权。被告在此重申，请原告尽快前来收房，勿再拖延。本案中，被告开发的该商品房于2011年8月6日经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格（有五方签章认可的《建设工程质量竣工验收意见书》为据），符合合同约定的交付使用条件；而且，被告也已于2011年8月10日向原告送达了《入伙通知书》，并已于2011年8月14日在桂林晚报上刊登了《交房公告》，通知原告于2011年8月15日前来办理交接房手续，但原告至今都没有来收房及办理交接房手续。根据《商品房买卖合同》第十一条第二款第二项的约定，“如买受人自交房通知中明示的交房起始时间之日起15日内未与出卖人办理房屋交接手续的，属买受人逾期不办理交房手续，应视为出卖人已履行交房义务，免除出卖人因此产生的责任。该商品房视为已交付使用，买受人应自行承担该商品房意外损坏、灭失的风险，自交房通知中明示的交房起始时间之日起，出卖人开始计算该商品房的房屋保修期，与该商品房有关的一切费用（包括但不限于物业管理费）均由买受人自行承担”。现被告交房通知所明示的交房起始时间为2011年8月15日，但原告至今都没有来收房及办理交接房手续，故依法应视为该房屋已于2011年8月15日交付使用。㈡、原告要求被告支付逾期交房违约金62，220元，于法无据。如前所述，被告已通知原告于2011年8月15日收房，但原告至今都没有来收房及办理交接房手续，这是原告自身原因造成的，应由原告负全部责任。原告自己不及时收房，却反而起诉要求被告支付逾期交房违约金，显然是不能成立的。因此，被告不应承担原告所主张的逾期交房违约金。综上所述，在该房屋交付问题上，被告已经履行了应尽的义务，该房屋已于2011年8月15日交付使用。应当看到，无论是原告提交的证据《入伙通知书》、《交房通知》，还是被告提交的证据《交房公告》，都清楚地表明，被告对于交房一向都是积极的，并切实履行了交房义务。然而，虽经被告多次通知，但原告因自身的各种原因，一再拖延收房及办理交接房手续等，由此而产生的一切不利后果当然应由原告自行承担。因此，原告要求被告限期交房并支付逾期交房违约金62，220元，显然是不能成立的。二、根据合同约定，应确认以2011年8月15日为该房屋保修期的起算日，具体理由如下：如前所述，被告早已通知原告于2011年8月15日收房，但原告至今仍未收房，如果原告一直都不前来收房，该房屋的保修期就永远不开始计算，答案显然是否定的。根据《商品房买卖合同》第十一条第二款第二项的约定，“如买受人自交房通知中明示的交房起始时间之日起15日内未与出卖人办理房屋交接手续的，属买受人逾期不办理交房手续，应视为出卖人已履行交房义务，免除出卖人因此产生的责任。该商品房视为已交付使用，买受人应自行承担该商品房意外损坏、灭失的风险，自交房通知中明示的交房起始时间之日起，出卖人开始计算该商品房的房屋保修期，与该商品房有关的一切费用（包括但不限于物业管理费）均由买受人自行承担”。以上合同内容合法、有效，是双方的真实意思表示，理应得到双方的信守与执行。现被告交房通知所明示的交房起始时间为2011年8月15日，但原告至今都没有来收房及办理交接房手续，依法应视为该房屋已于2011年8月15日交付使用，故应确认以2011年8月15日为该房屋保修期的起算日。三、本案全部诉讼费由原告自行承担。综上所述，原告所提出的全部诉讼请求均不能成立，请求法院依法判决驳回。
被告XXXX房产公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明该房屋经过五方验收，在桂林公开发行的报纸上刊登交房通知是被告通知交房的方式之一，在原告主张未及时收到交房通知的情况下，交房通知自刊登之日视为送达，被告通知交房后，原告未及时办理收房手续的，属于原告自身违约，该房屋视为已交付使用，并自交房通知明示交房起始时间之日起开始计算该房屋的保修期；2、建设工程质量竣工验收意见书，证明该房屋于2011年8月6日经过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格，符合商品房买卖合同约定的交付使用条件；3、入伙通知书，证明被告已向原告发出了交房通知，并在桂林晚报上刊登了交房公告，书面通知原告于2011年8月15日前来收房，被告已履行了相应的义务，但原告至今仍未收房，该房屋视为已于2011年8月15日交付使用并开始计算保修期；4、桂林晚报交房通知，证明内容同证据3一致；5、交房通知及邮寄信封，证明被告再一次催收原告来收房，但原告仍不前来收房及办理相关交接房手续。
本案诉讼中，原告姚X英向本院申请证人周X胜、龙X代出庭作证，证人周X胜当庭陈述：其于2009年购买奥林匹克花园巴塞心晴7栋X单元XXX号房，2011年8月20日左右办理的收房手续，去了两、三次。当时去办理收房手续时，因为被告方的工作人员要求其签订承诺书，其不愿意签订不追究被告逾期责任的承诺书，所以没有办理好。开发商之前要求提供宛田乡政府的证明其是宛田工作的工作人员的证明，其无法提供，所以一直没有签订收房手续，2012年5月31日其签订了承诺书才交房。如果不签订承诺书，开发商不会交房。因当时其没有房子住，所以着急就签了承诺书。证人龙X代当庭陈述：其购买了奥林匹克花园巴塞心晴7栋2单元701号房，签合同时，开发商要求其提供夫妻二人的身份证、户口本、结婚证。2011年8月20日左右，其收到开发商要求交房的通知。收到入伙通知后，其与同栋楼的几位业主一起去收房，其连续去了三次左右收房。当时交房已过了约定的入伙时间了，被告方售楼处的工作人员要求其签订承诺书，承诺不追究被告的逾期交房的责任。其当时没有签，一直因为这个原因，所以没有交房。后来被告要求其提供是宛田工会工作人员的证明，但是其无法提供。2012年5月31日，其办理了交房，因为其签订了承诺书。其有收楼书和承诺书，现提交法庭参考。原告没有收到房子是因为原告没有签订被告要求签订的承诺书。
经过庭前证换交换和举证与质证，原告姚X英对被告XXXX房产公司提供的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，因为交房不是按照合同约定的交房手续进行的；证据2的真实性无异议，恰恰证明验收时间超过了交房的时间了；证据3的真实性无异议，证明内容有异议；证据4的真实性无异议，登载内容与原告合同上约定的房屋地块不相一致，也无法证明被告主张的事实；证据5的真实性无异议，证明内容有异议，无法证实被告的证明内容，是被告设置了附加条件，所以无法办理交房事宜，被告所述与事实不符。对证人周X胜、龙X代的证人证言无异议。
被告XXXX房产公司对原告姚X英提供的证据1身份证无异议；证据2商品房买卖合同的真实性无异议，其证明内容有异议，恰恰证明了被告的主张；证据3购房款发票无异议，不认可原告的证明内容；证据4收款收据无异议，原告方是直到2013年8月9日才付清相关款项，已经严重逾期了，被告将补充提交维修资金的相关法条；证据5入伙通知书及邮寄信封的真实性无异议，证明内容有异议，恰恰证明原告自认其已经收到了交房通知，而且明示交房的时间是2011年8月15日；证据6、9两份承诺书的真实性均不予认可，与本案无关，不能证明原告的证明内容，是原告自有的且其证明内容是原告的一面之词，无其他证据佐证；证据7通知函无异议，不认可其证明内容，该函是发给工会的，不是发给原告的，与原告无关；证据8交房通知及邮寄信封的真实性无异议，证明内容有异议，恰恰证明原告长时间拖延交房，被告才再一次催收，是基于购房合同于2011年8月15日起算保修时间。对证人周X胜、龙X代的证人证言有异议，其所述的被告要求其签订的承诺书不是事实，是证人方自己写好后交给被告的，是证人单某的行为。证人说被告要求原告签订承诺书也不是事实，被告要求签和他们自己写是两个不同的行为。
本院结合原、被告双方举证和质证及证人证言，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证及证人证言，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：原告姚X英参加了临桂县宛田瑶族乡工会工作委员会与被告的合作建房。2009年11月6日，原告姚X英（为买受人）与被告XXXX房产公司（为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四［合同编号：0973号］，合同约定由被告将其开发的“桂林奥林匹克花园”西班牙街区小高层第7幢3单元7层01号房屋出卖给原告，该房屋建筑面积128.43平方米，套内建筑面积105.57平方米。按套内建筑面积计算单价为3，025.53元／平方米，总房价款为319，405元。该合同第六条付款方式及期限约定：1、一次性付款：在签订本合同当日一次性付清购房款319，405元。第八条交付期限约定：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应在桂林当地公开发行的报纸上以公告形式或以挂号信函形式书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、交房通知由出卖人以挂号邮件的形式发出，买受人在接到交房通知之后，应当根据交房通知中明示的时间、地点前往办理房屋交接手续。交房通知中明示的办理房屋交接手续的起始时间，可以比购房合同第八条第一款约定的交付期限提前。在桂林公开发行的报纸上刊登交房通知是出卖人通知交房的方式之一，在买受人主张未及时收到交房通知的情况下，交房通知自登报之日即视为送达。2、如买受人自交房通知中明示的交房起始时间之日起15日内未与出卖人办理房屋交接手续的，属买受人逾期不办理交房手续，应视为出卖人已履行交房义务，免除出卖人因此产生的责任。该商品房视为已交付使用，买受人应自行承担该商品房意外损坏、灭失的风险，自交房通知中明示的交房起始时间之日起，出卖人开始计算该商品房的房屋保修期，与该商品房有的一切费用（包括但不限于物业管理费）均由买受人自行承担。附件四本合同补充协议：一至五略；六、书面通知送达形式：l、双方同意本合同内各项的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址信函的形式送到买受人，或以在桂林公开发行的报纸上登公告的形式告知。收件人：姚X英；通讯地址：中国电信股份有限公司临桂分公司综合办公室；邮政编码：541100；电话号码：189××××2515、5561818。2、如买受人的上述通讯地址或联系方式发生变化，应立即书面通知出卖人。如买受人所留通讯地址不详、虚假或错误而使出卖人无法送达书面通知、要求等，造成买受人未收到之后果由买受人自行承担。3、任何通知、付款要求或各种通讯，只要按照上述地址或约定形式发送或告知的，应视作在下列日期被送达：①如果是信函，则为挂号信寄出后第7日；②如果是报纸公告，则为公告刊登之日。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、关于产权登记的约定、保修责任等进行了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四签订后，原告依合同约定向被告支付了全部购房款319，405元及契税。2013年8月9日，原告又向被告交纳了办证费800元、管道燃气开户费3，200元、可视对讲门1，000元、有线电视入网费336元。同日，原告还向临桂县住房维修资金管理中心交纳了公共维修资金9，054元。
同时查明，2011年8月6日，被告所开发的桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层（又名巴塞心晴）7#楼经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收，验收结论为工程质量合格。2011年8月14日，被告在桂林晚报上刊登交房公告，通知桂林奥林匹克花园5#地块巴塞心晴组团3、5、6、7号业主，其购买的房屋已具备交房条件，该公司定于2011年8月15日开始办理入伙手续，请其携带《入伙通知书》及有效证明文件前来交房中心（桂林奥林匹克花园巴塞心晴组团7号楼2号门面）办理交房手续。2011年8月15日，被告XXXX房产公司按合同附件四中约定的收件人及通讯地址采用挂号信方式向原告寄出书面入伙通知书，通知原告带齐材料及款项到其奥林匹克花园现场收楼处办理有关收楼手续。原告在收到入伙通知书后，曾于2011年8月份底前到被告处办理收楼手续，但因对在被告提供的空白《承诺书》［该《承诺书》中有要求承诺人确认双方在履行《商品房买卖合同》过程中产生任何争议或纠纷，统一由宛田工会出面与被告协调或通过法律程序解决，原告不得依据《商品房买卖合同》或其补充协议的任何约定直接向被告提出任何主张的内容］上签字与否，与被告发生分歧，后双方未能按合同约定办理交房手续。2013年7月29日，被告XXXX房产公司再次按合同附件四中约定的收件人及通讯地址采用挂号信方式向原告寄出书面交房通知书，要求原告接到通知后于2013年8月15日前到该公司办理相关交房手续。2013年8月9日，原告到被告处办理收楼手续，后因双方仍存有分歧，仍未能办理交房手续。2013年9月27日，原告诉至本院，请求：1、判令被告限期交付原告购买的被告开发的位于桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层第7栋3单元的701号房屋，并确认以实际交付使用之日为该房屋保修期的起算日；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币62，220元（该违约金仅计算至2013年8月31日，2013年9月1日至实际交付日期间的违约金另计）；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。
综合本案诉辩双方的意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、关于原、被告是何原因未交付房屋，应否立即交付房屋，房屋风险（即保修期）从何时开始计算的问题；2、关于被告是否违约逾期交房，应否承担违约责任及如何承担违约责任的问题；3、关于原告诉请的逾期交房违约金如何计算的问题。
本院认为，原告姚X英与被告XXXX房产公司于2009年11月6日所签订的《商品房买卖合同》及附件，是在当事人双方自愿协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。
一、关于原、被告是何原因未交付房屋，应否立即交付房屋，房屋风险（即保修期）从何时开始计算的问题。
《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行《商品房买卖合同》中，买受人支付价款是其主要义务，而商品房的交付则是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一。从本案查明的情况，被告于2011年8月15日向原告发出书面入伙通知书，原告对此亦确认其已收到。同时，被告于2011年8月14日在桂林晚报上刊登交房公告，通知原告等业主在2011年8月15日到其奥林匹克花园现场收楼处办理有关收楼手续及交纳相关费用，该交房公告属合同约定的送达方式之一。因此，被告已履行了交房的告知义务，依合同约定，2011年8月15日即为原、被告交付接收房屋的日期。尔后，原告曾先后于2011年8月底前和2013年8月9日到被告处交接房，但因双方对交房手续的办理存有分歧，以致双方至今未能顺利交接房。对于该结果的造成，虽然原告在本案中提供了被告的空白《承诺书》并有证人周X胜、龙X代出庭作证的证言，但并不能完全证明造成原告至今不能与被告办理交房手续的原因系被告单方所致，即不能完全归责于被告的原因。由于原、被告均没有充分证据证实造成双方至今未办理交房手续系对方单方原因所致，则应归责于当事人双方。同时，因商品房的交付是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一，在原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，履行了《商品房买卖合同》的主要义务的情况下，被告应当按合同约定将符合交付条件的房屋交付给原告。因此，原告诉请要求被告限期交付其购买的被告开发的位于桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层第7栋3单元的701号房屋，符合本案事实与法律规定，本院予以支持。另外，由于购买商品房属原告家庭的重要支出，且造成原、被告双方至今未办理交房手续系归责于双方原因，根据法律规定和公平原则，并综合本案实际，该房屋保修期的起算日应从本案判决生效后双方实际交房日期开始起算，并由被告出具《房屋质量保证书》给原告予以确定。至于被告对此提出的抗辩理由，与本案事实不符，本院不予采纳。
二、关于被告是否违约逾期交房，应否承担违约责任及如何承担违约责任的问题。
被告是在2011年8月15日向原告发出书面入伙通知书和于2011年8月14日在桂林晚报上刊登交房公告，通知原告在2011年8月15日到其奥林匹克花园现场收楼处办理有关收楼手续的，而《商品房买卖合同》第八条交付期限约定被告应在2010年12月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的商品房交付给原告。因此，本院认为被告的行为构成了违约，已违约逾期交房给原告，被告应当依照《商品房买卖合同》的约定及法律规定，对此承担违约责任。被告对此提出的抗辩理由，与合同约定不符，本院不予采纳。
三、关于原告诉请的逾期交房违约金如何计算的问题。
由于被告已逾期交房给原告，其行为构成了违约，依照《商品房买卖合同》的约定及法律规定，被告应当对此承担违约责任。经本院审核，被告是在2011年8月14日在桂林晚报上刊登了交房公告，通知原告在2011年8月15日到其奥林匹克花园现场收楼处办理有关收楼手续的，而《商品房买卖合同》约定的是被告应当在2010年12月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的商品房交付给原告，故被告已逾期交房227天［即从2010年12月31日的次日2011年1月1日计算至2011年8月15日止］。根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被告应向原告支付逾期交房的违约金为14，500.99元［即按已交付房价款319，405元×逾期交房227天×按日2‰0计算］。同时，由于致使原、被告双方在2011年8月15日及之后未能按合同约定办理有关收楼手续并导致至今未交接房的结果，是原、被告各自原因所致，双方均对此负有责任。且原告在明知被告存在违约逾期交房后，并未及时采取适当措施防止其损失的扩大。因此，根据法律规定，原告不能追究超过2011年8月15日之后被告的迟延交房责任。故，原告诉请逾期交房违约金超过本院支持的部分，缺乏法律依据，本院不予支持。被告对此提出的抗辩理由，与合同约定不符，本院不予采纳。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百四十二条、第一百三十八条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司应将其开发的位于桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层第7栋X单元XXX号房屋交付给原告姚X英；
二、桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层第7栋X单元XXX号房屋的保修期从本案判决生效后原、被告双方实际交房日期开始起算，由被告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司出具《房屋质量保证书》给原告姚X英予以确定；
三、被告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金14，500.99元给原告姚X英；
四、驳回原告姚X英的其他诉讼请求。
本案案件受理费7，040元，由原告姚X英负担740元，被告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司负担6，300元。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7，040元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 粟开坤
审 判 员 谭秋芽
人民陪审员 周道奕
二〇一四年五月十四日
书 记 员 徐素珍