湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第04919号
原告刘青芳，住湖南省长沙市开福区。
委托代理人刘菲，湖南森力律师事务所律师。
被告湖南康帅房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区教育街8号少帅府105号门面。
法定代表人韩念东，董事长。
委托代理人胡小林，湖南和润律师事务所律师。
委托代理人李金荣，系该公司员工。
原告刘青芳诉被告湖南康帅房地产开发有限公司（以下简称康帅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由代理审判员喻瑶独任审判，适用简易程序于2015年12月2日公开开庭进行了审理，代理书记员任友担任庭审记录，原告刘青芳及委托代理人刘菲，被告康帅公司的委托代理人胡小林、李金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘青芳诉称：原、被告于2010年12月29日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告向原告出售少帅府N单元x层xx号商品房一套。合同约定，被告应在2012年6月30日前交付房屋，并在交房90日内完成初始登记并于初始登记后的365个工作日前办理房屋所有权证。如逾期办证应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。原告依约履行了支付购房款、房屋税费、及物业维修基金的合同义务。被告于2012年7月7日交付房屋，应在2014年3月21日办理好房产证。被告迟延交付房屋，且至今未为原告办理房屋的所有权证，侵害了原告的合法利益。故原告诉至法院，请求判令：一、被告60日内办妥房屋所有权证；二、被告支付原告逾期交房违约金1038元（自2012年7月1日起计算至2012年7月7日止，之后的违约金计算至房屋所有权证交付原告为止）；三、被告支付原告逾期办证违约金86310元（自2014年3月22日起计算至2015年10月25日，之后的违约金计算至房屋所有权证交付原告为止）；四、被告承担本案的诉讼费、保全费。
被告康帅公司辩称：一、被告实际收房的日期为2013年1月20日。二、被告收房两年以后提出逾期交房违约金的主张超出了诉讼时效。三、被告未依约向原告交付房产证情况属实。少帅府商住楼项目的征地拆迁自2003年3月启动，历时2年没有完成拆迁，后纳入蔡锷北路拓改工程，拆迁部分房屋。2007年3月，被告委托远博城市房屋拆迁有限公司承包剩余拆迁工程，直至2009年9月完成拆迁。拆迁历时6年，前后变换了三个拆迁单位，工作交接不规范，部分拆迁档案资料遗失，致使原地上房屋注销手续无法办理，不能办理新建房屋的产权手续。被告已经向长沙市住建委请示，职能部门已就拆迁资料遗失问题提出了解决办法，目前被告正依法完善备案资料，抓紧解决历史遗留问题，尽早办好房产证，希望原告谅解。四、合同约定的迟延交房及办证违约金过高，应当予以适当减少。被告迟延办证是第三方（拆迁方）原因造成的，被告并无主观过错。合同约定迟延交付房产证的违约金（已交付房款万分之二每日）明显高于原告的实际损失，请求法院予以核减。
经审理查明：原、被告于2010年12月29日签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定原告以741503元的总价购买被告开发的位于长沙市开福区教育街8号少帅府N单元x层xx号商品房一套；被告应在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定条件的房屋交付原告使用；被告应在房屋交付使用后90日内完成初始登记，初始登记后365个工作日内办妥原告的房屋所有权证；因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，被告应自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款（包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款）万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款、税费及物业维修基金。被告向原告交付了房屋。被告至今未为原告办理上述房屋的房屋所有权证。
庭审中，原、被告对于交付房屋的时间有争议。原告提交了物业费发票，发票日期为“2013年1月20日”，而发票的内容为“2012年7月-2013年3月物业管理费。”原告认为应当以被告收取物业管理费的时间即2012年7月7日视为交房日期。被告称被告为2013年1月20日办理的收房手续，为迟延收房，但物业公司的服务却早已经实际产生，合同明确约定迟延收房的应按照10元每天支付物业管理费，但收取物业费的时间不应当视为收房时间，收房时间应当以业主入住验房表登记的时间为准。被告提交了业主入住验房表、消防责任协议书佐证。上述两份材料的日期均为“2013年1月20日”。原告称上述文件中的日期均不是原告填写的。经本院释明，被告没有提交书面通知被告收房的证据材料。原告未提交曾向被告主张逾期交房违约责任的证据材料。原告在庭审中称交付房屋、办理房产证、土地证为房屋买卖合同的分期履行债务，应以最后行为的履行期限起算诉讼时效。
被告提交了拆迁安置承包合同书、长沙市开福区人民人民政府办公室关于金三角商住楼项目拆迁工作的会议纪要、拆迁委托合同，拟证明迟延办证系第三方原因造成，被告没有过错。原告对被告的上述材料的关联性及证明目的有异议。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋交付程序表、庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为：一、关于交房日期的争议。物业公司收取物业管理费的行为与开发商向业主交付房屋为不同的法律关系，原告以交纳物业管理费日期作为交付房屋的日期缺乏事实与法律依据，本院对原告的主张不予支持。根据被告提交的业主入住验房表、消防责任协议书上载明的时间为“2013年1月20日”，与原告提交的出具物业费发票的时间正好吻合，可以佐证被告关于原告于2013年1月20日办理交房手续并交纳物业费的陈述。因此双方的交房日期应当为2013年1月20日。二、合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。三、被告于2013年1月20日交付房屋，为逾期交房。但原告未提交证据材料证明在实际收房后两年内主张了被告逾期交房的违约责任。被告也称原告从未向被告主张该违约责任。因此，现原告于2015年10月28日起诉要求被告支付逾期交房的违约金，超出了诉讼时效，本院不予支持。原告称交付房屋、办理房产证、土地证为房屋买卖合同的分期履行，应以最后行为的履行期限起算诉讼时效。本院认为，分期履行债务以最后一期的履行起算诉讼时效的情形下，债务有整体性和不可分性，且一般为支付货币的债务。而房屋买卖合同中开发商的交付房屋的义务和办理权证的义务为不同阶段的行为义务，具有可分性，不适用于该情形。四、被告交付房屋后，没有按期为原告办妥房屋所有权证，其行为已经构成违约，被告应继续为原告办理房屋所有权证，并承担相应的违约责任，故本院对原告主张的被告未按期办理房屋所有权证而产生的违约金予以支持，但原、被告双方约定的违约金标准过高，根据本案案情，核减为每日万分之一为宜，自逾期之日2014年10月14日起计算至2015年10月25日止为27881元，后续利息继续计算至实际办妥房屋所有权证之日止。关于被告所称的迟延办证系第三方拆迁工作的原因造成的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告应当向原告承担违约责任，因此对其抗辩意见本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南康帅房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为原告刘青芳办妥位于长沙市开福区教育街8号少帅府N单元x层xx号商品房的房屋所有权证；
二、被告湖南康帅房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘青芳逾期办理房产证的违约金27881元（后续利息以已付房款741503元按每日万分之一自2015年10月26日起计算至实际办妥房屋所有权证之日止）；
三、驳回原告刘青芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1984元，因适用简易程序减半收取992元，由被告湖南康帅房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 喻瑶
二〇一五年十二月十四日
代理书记员 任友