河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终1037号
上诉人（原审被告，反诉原告）蔡迎。
委托代理人张国强，巩义市第五法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告，反诉被告）张树鸽。
委托代理人刘新路，巩义市第二法律服务所法律工作者。
上诉人蔡迎与被上诉人张树鸽商品房销售合同纠纷一案，上诉人蔡迎不服河南省巩义市人民法院（2015）荥民初字第1698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蔡迎的委托代理人张国强，被上诉人张树鸽的委托代理人刘新路到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年3月17日，蔡迎、张树鸽签订一份《购房合同》约定：蔡迎独自拥有正在办理房产证的位于巩义市xxxx里房产两套（1、二号楼3单元1011号房面积91.857平方米／2、一号楼1单元0603号房面积42.636平方米），张树鸽同意以30万元购买；蔡迎将房屋产权办理完毕，即交予张树鸽，三个月内必须协同张树鸽办理房产变更手续完毕；双方约定违约金为10万元；双方签字生效等。双方于当时签字后，张树鸽支付蔡迎30万元。2014年5月7日，蔡迎取得坐落于巩义市建设路xxx号1号楼1单元6层付35号【房权证号：巩房权证字第××号；登记建筑面积42.62平方米】及巩义市建设路xxx号2号楼3单元10层付175号【房权证号：巩房权证字第××号；登记建筑面积91.81平方米】两套房产的房屋所有权证，并将该两本房屋所有权证给付张树鸽。因蔡迎未在约定期限内将上述已取得房产证书的两套房屋过户给张树鸽，为此成讼。
同时查明，2014年9月22日，蔡迎与其前妻王海燕登记离婚，蔡迎与王海燕在离婚协议书中未提及蔡迎交给张树鸽的二份房产证书中登记的两套房屋，而蔡迎交给张树鸽的二份房产证书中注明登记房屋系蔡迎单独所有。本案在审理过程中，张树鸽提交蔡迎给张树鸽出具的45万元《借条》一份、诉争房屋水电费收据，拟以证明蔡迎卖房与蔡迎从张树鸽处借款无关；张树鸽已实际入住该房屋。蔡迎认为《借条》不能证明系张树鸽的购房款；水电费收据不能证明张树鸽已经入住。蔡迎提交蔡迎之母与张树鸽所签购房合同及蔡迎之母归还张树鸽借款证明材料、《抵押清单》二份、巩义市政同房地产评估有限公司于2014年6月5日作出的豫巩政同评字（2014）060032A号及060029C号《房地产抵押评估报告》二份，拟以证明：蔡迎之母曾与张树鸽以签订购房合同的方式从张树鸽处获得借款30万元，蔡迎之母将张树鸽的借款本息归还后，张树鸽即未再主张房屋所有权，张树鸽所诉蔡迎的《购房合同》同蔡迎之母从张树鸽处借款的情形相同，名为张树鸽购房，实为蔡迎从张树鸽处借款；张树鸽诉争的两套房屋原始购得价为40.0657万元（27.1897万元＋12.876万元），评估价共计60.8万元（38.6万元＋22.2万元），张树鸽不可能以30万元即购得该房产，双方所签《购房合同》实为蔡迎为获得30万元借款，按张树鸽要求所为，且购房合同房价显失公平，应予撤销。张树鸽对蔡迎提交的证据提出异议，认为蔡迎提交的证据与本案无关，不能证明蔡迎的目的。
另查明，本案在审理过程中，根据张树鸽的申请，本院依法对张树鸽诉争房屋采取了财产保全措施。
原审法院认为，2014年3月17日，张树鸽、蔡迎双方签订《购房合同》时，蔡迎明知其未取得产权证的坐落于巩义市建设路xxx号1号楼1单元6层付35号、2号楼3单元10层付175号房产两套的原始购得价款为40.0657万元，但仍以30万元的价款与张树鸽签订《购房合同》，并在合同�行期间，主动将取得的房产证书交付张树鸽；2014年5月7日至同年8月7日，双方约定办理房产过户手续期间，蔡迎明知张树鸽诉争房屋评估价款为60.8万元，还不积极依法行使撤销权；双方合同履行期满，蔡迎与其妻子王海燕离婚，蔡迎与王海燕在离婚协议书中仍未提及蔡迎交给张树鸽的二份房产证书中登记的两套房屋，且蔡迎交给张树鸽的二份房产证书中注明登记房屋系张树鸽单独所有。以上事实能够证明：巩房权证字第××号登记落于巩义市建设路xxx号1号楼1单元6层付35号及巩房权证字第××号登记坐落于巩义市建设路xxx号2号楼3单元10层付175号的两套房屋归蔡迎单独所有；张树鸽、蔡迎双方约定签订《购房合同》时，蔡迎自始明知约定的售房价款显失公平。蔡迎提交的证据不能证明其双方之间名为购房，实为借贷关系。故蔡迎主张的本案诉争房屋属蔡迎与其前妻王海�共有，双方之间实为借贷关系，该院不予支持。双方于2014年3月17日签订《购房合同》的民事行为属可变更或者可撤销的民事行为，蔡迎依法应在2015年3月17日前主张撤销，但在双方签订《购房合同》之日起超过一年蔡迎才请求撤销，依法已丧失了撤销合同请求权，蔡迎的反诉请求该院不予保护。双方所签《购房合同》为有效合同，至今蔡迎未依约协助张树鸽将诉争的两套房屋变更登记归张树鸽所有，构成违约，蔡迎应支付张树鸽违约金。张树鸽没有因蔡迎违约造成损失的证据，蔡迎主张违约金过高，要求该院予以调减违约金，依法该院应予支持。虑及张树鸽已实际占有房屋，其未提供蔡迎未协助过户给其造成损失的证据，根据违约金应以是否过分高出实际损失且高出幅度达30%为标准判断，故该院将违约金数额调整为1万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、确认张树鸽与蔡迎于二O一四年三月十七日签订的《购房合同》有效；二、蔡迎于本判决生效之日起十日内支付张树鸽违约金一万元；三、蔡迎应协助张树鸽将巩房权证字第××号房屋所有权证上登记在其名下的坐落于巩义市建设路xxx号1号楼1单元6层付35号及巩房权证字第××号房屋所有权证上登记在其名下的坐落于巩义市建设路xxx号2号楼3单元10层付175号的两套房屋变更登记给张树鸽所有；四、驳回张树鸽的其他诉讼请求；五、驳回蔡迎的反诉请求。案件受理费二千三百元，反诉受理费一百元、财产保全费二千零二十元，共计四千四百二十元，由蔡迎负担。
上诉人蔡迎上诉称，一、一审法院认定事实不清。1、房屋何时交付，如何交付，由谁交付一审法院未查清。2、该房屋的所有权已经变更为蔡迎所有，该房屋实际上已经不能履行。一审法院应该释名被上诉人变更诉讼请求，若被上诉人不予变更，应该驳回被上诉人的上诉请求。3、本案诉讼之前，被上诉人于蔡迎的父母以同样的方式签订了一份房屋买卖合同，并签有借条，到期后，蔡迎的父母及时归还了借款30万元，本案名为房屋买卖合同，实为民间借贷纠纷。4、定性错误，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、程序违法，应依职权追加王海燕为第三人参加诉讼。属于遗漏诉讼参与人参加诉讼。三、适用法律不当。四、诉讼费计算不合格，全部由蔡迎承担。
被上诉人张树鸽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应当予以维持。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人蔡迎主张其与张树鸽的房屋买卖实为借款合同关系，没有能够提供足够的证据予以证实。双方于2014年3月17日签订的“购房合同”是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合同应认定有效。至于何时交付、何人交付、如何交付并不影响该合同的成立。不动产以登记为准，上诉人蔡迎作为产权证上的单独所有人，完全有权利处分该涉案房屋。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人蔡迎负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝鸿标
审判员 杨成国
审判员 张永军
二〇一六年三月二十二日
书记员 孔令志