青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终916号
上诉人（原审被告）：王安青
委托代理人:党向谦，青海竞帆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宋耀福
委托代理人:程启春，青海镇海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西宁市城西区教育局
法定代表人:马旭屹，局长。
委托代理人:冯得花、程斌，青海泰宏律师事务所律师。
原审被告：朵姜珊
原审被告：严元行
上诉人王安青、宋耀福与被上诉人西宁市城西区教育局（以下简称城西教育局）、原审被告朵姜珊、严元行房屋租赁合同纠纷一案，城西教育局于2016年4月7日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令王安青腾退房屋、支付租金285344元、违约金25420元。王安青申请追加朵姜珊、严元行、宋耀福为被告。西宁市城西区人民法院于2016年6月22日作出（2016）青0104民初539号民事判决，王安青、宋耀福不服提起上诉。本院于2016年7月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月25日公开开庭进行了审理，上诉人王安青及其委托代理人党向谦、宋耀福的委托代理人程启春、被上诉人城西教育局的委托代理人冯得花、原审被告朵姜珊及严元行到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
王安青上诉请求：驳回城西教育局针对王安青的诉讼请求。事实理由：各方当事人均未将(2015)西民一初字第2378号判决书作为证据向法院提交，庭审及庭审后的质证，该判决书也未由当事人质证，一审法院将该判决书作为证据使用程序违法。2013年12月5日前后，王安青已将房屋整体转让给朵姜珊一事多次告知城西教育局并且征得了城西区教育局的同意，此后该房屋始终由朵姜珊及严元行占有并使用。城西教育局庭审中陈述，其曾多次要求王安青交纳房租，但城西教育局无法提供任何证据可以证实，但根据城西教育局的证明及朵姜珊的陈述，表明城西教育局与朵姜珊有过多次交流沟通。同时，朵姜珊曾以自己的名义向城西教育局转款，由此可以得出结论，即城西教育局知道并且同意王安青将房屋转让给朵姜珊。一审法院对此节事实认定错误。严元行于2015年6月1日将房屋转租给宋耀福，宋耀福随后开始进行装修并且开始营业。城西教育局不但没有阻止，反而向宋耀福提供了房屋产权证复印件，表明城西教育局同意严元行将房屋转让给宋耀福。虽然城西教育局对此予以否认，但是却无法对此进行合理的说明。城西教育局作为房屋的所有权人，保管房屋所有权证，如果无法举出宋耀福可以从其他途径取得房屋所有权证的相关证据，就意味着宋耀福是从城西教育局合法取得房屋的房屋产权证复印件，也就表明王安青不应当成为本案被告。一审法院仅以此证据不充分为由，驳回抗辩，明显不能成立。
宋耀福上诉请求：驳回城西教育局返还房屋的诉讼请求。事实理由：自宋耀福与严元行签订房屋租赁合同后，宋耀福对房屋进行了全面装修，花去费用50余万元。期间城西教育局没有提出异议，相反还向宋耀福提供房屋所有权证，并且严元行一再承诺已经询问王安青，城西教育局同意转租，不会收回房屋。如将该房屋收回，严重损害宋耀福的利益。城西教育局与王安青的房屋租赁合同关系与王安青与朵姜珊、严元行、宋耀福之间的房屋租赁合同关系不是基于同一法律关系，原租赁合同与转租合同毕竟是两个相互独立的合同，原出租人并非是转租合同的当事人，法院应当分开审理，而不应合并审理，并且宋耀福在本案中无过错。根据合同相对性，一审追加宋耀福、朵姜珊和严元行为共同被告明显不当。一审法院不能因为转租合同未经出租人同意或者事后追认而认定无效。首先，法律赋予出租人在承租人擅自转租时可以解除合同的权利，并不能得出转租合同当然无效的结论。其次，无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益、因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。最后，未经出租人同意的转租行为并非是无权处分行为，而是承租人依法使用、收益租赁物的行为，因此出租人是否同意不影响转租合同的效力。转租合同终止后，对于宋耀福(次承租人)而言，转租合同如被认定无效，则该合同自始不发生效力，善意的次承租人因转租合同终止而造成的损失无法向转租人主张，严重损害了宋耀福的利益。因而原审法院不能以城西教育局不认可转租行为而认定转租行为无效。《房屋租赁合同司法解释》规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。城西教育局虽口头声称被告之间转让合同后未向其告知，但事实上城西教育局已默认转租事实，在六个月的期限未行使解除权或者请求确认转租合同无效，应认定转租合同有效。
城西教育局辩称，一审查明事实、适用法律正确，请求维持原判。
朵姜珊、严元行述称，向城西教育局交纳租金均是以王安青名义交纳。城西教育局与王安青的合同到期后，城西教育局才知道转租情况，希望维持一审判决。
一审法院认定事实：2012年11月27日，城西教育局与王安青签订房屋租赁合同，约定将位于西宁市城西区学院巷2号一楼的房屋出租给王安青使用，租赁期限自2012年8月1日至2015年7月31日止，租金为每年7月31日前交清全年租金26304元。同日城西教育局与王安青又签订房屋租赁合同，约定将位于西宁市城西区学院巷2号二楼的房屋出租给王安青使用，租赁期限自2012年11月28日至2015年11月27日止，租金为每年11月27日前交清全年租金100800元。城西教育局履行了交房义务。2013年12月5日王安青的丈夫王文峰（甲方）与朵姜珊（乙方）签订了转让合同，约定：“甲方将自己承租的学院巷2号店铺转让给乙方使用，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，租期到2015年11月27日止，年租金127104元……”。对此转让合同，王安青对其丈夫王文峰的行为予以认可。2015年6月1日，严元行与宋耀福签订房屋租赁合同，将位于西宁市城西区学院巷2号一楼、二楼的房屋及设施出租给宋耀福使用，半年租金168000元，后该店铺由宋耀福经营至今。朵姜珊对严元行的行为予以认可。
2012年12月13日交纳租金50400元，2013年6月交纳租金50400元，2013年8月交纳租金26304元，2013年12月交纳租金50400元，2015年6月交纳租金20000元，共计交纳房屋租金197504元，按照城西教育局与王安青的合同，房屋租金总额为432448元，拖欠234944元。租金的交纳均是以王安青的名义交纳。
另王文峰与朵姜珊的转让合同纠纷一案，西宁市城西区人民法院于2016年3月24日作出（2015）西民一初字第2378号判决书，现已生效。该判决书中：“另查明，…….本院向出租人城西区教育局核实时，其主管人员称，原被告在签订转让合同后并未向出租人告知，出租人对此一直不知情，且对外一直称其为合作关系，在租赁期届满后，出租人要求其腾退房屋时，才知原告（反诉被告）已将商铺转让给被告（反诉原告），出租人城西区教育局不认可其转让行为”。“本院认为，……对于该商铺的转租行为，原告（反诉被告）在知晓涉案房屋不能擅自转租、转让情形下将商铺转让给被告（反诉原告）进行经营，且事后对该转让行为未告知房屋所有权人并经其同意，侵害了房屋所有人的合法权益，现房屋所有权人对此转让行为并不认可，故对此铺面转租应属无效民事行为，合同中对此约定的条款应属无效条款”。
2016年3月，城西教育局通知收回房屋自用时，王安青、朵姜珊、严元行、宋耀福拒绝腾退房屋，并对租金的交纳推诿，致使纠纷产生。
一审法院认为，城西教育局与王安青自愿签订二份房屋租赁合同，城西教育局将自有房屋出租给王安青使用，王安青支付租金，双方的合同合法有效。本案的争议的焦点为转让、转租行为是否有效。在合同履行期间，王安青的丈夫王文峰与朵姜珊签订转让合同，将租赁的房屋转租给他人，王安青认可王文峰的行为。王安青违反合同约定，转租房屋，至今房屋所有权人不认可转租行为，此行为已被生效判决书确定为无效。王安青以二份房屋所有权证复印件印证转让是房屋所有权人同意的意见不充分，不能直接证实，不予采信。王安青通过王文峰将房屋转让给朵姜珊的行为及朵姜珊通过严元行将房屋转租给宋耀福的行为均应认定为无效。城西教育局与王安青合同到期后，双方虽未签订房屋租赁合同，但王安青继续使用房屋，可按原合同约定的房屋租金交纳，城西教育局的诉求也按原合同的租金追偿，确定双方对租金的交纳标准按最初的合同交纳，可以认定双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。王安青从2015年8月1日和2015年11月28日至城西教育局起诉前占有、使用城西教育局的房屋经营，应当支付房屋使用费，城西教育局诉求给付租金合理，应予支持。合同履行期限不明确的，依照法律规定义务人可以随时履行，权利人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，城西教育局现收回房屋自用不做经营性出租，要求收回房屋的诉求合理，予以支持。城西教育局要求支付违约金的诉求，因违约金是按与王安青的合同约定，承租方在承租期间将房屋转租第三者经营的，按违约处罚，其约定是针对合同的相对方即王安青，与其他人无关，违约责任应由王安青承担，城西教育局此项诉求合理，予以支持。城西教育局给付租金的诉求计算有误，少计算王安青交纳的50400元，其他诉求合理，予以支持。综合本案的实际情况，虽能界定转让、转租的时间界限，可以确定占有、使用该出租房屋的实际使用人，但对以王安青名义已交纳的房屋租金，王安青、朵姜珊、严元行均主张是自己交纳，现有证据无法界定，且城西教育局只向王安青主张权利，根据当事人民事活动自愿原则，确定由王安青给付房屋租金，王安青可另案追诉。城西教育局主张腾退房屋的诉求，因租赁合同已到期又未续签合同，王安青应将房屋返还，城西教育局诉求合理，予以支持。本案涉及合同签订方、转让方、转租方、实际使用方，王安青、朵姜珊、严元行、宋耀福均有义务将房屋返还所有权人，遂判决王安青、朵姜珊、宋耀福于十日内返还城西教育局位于西宁市城西区学院巷2号一楼、二楼的房屋（现经营火锅店）、王安青于十日内给付城西教育局房屋租金234944元、违约金25420元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。各方当事人对原审判决查明的基本事实经过均无异议，主要争议仍然是城西教育局是否同意转租。本院对各方均无异议的事实予以确认。
二审查明，宋耀福现经营的学院巷2号一楼、二楼店铺名称为西宁城西区灌县老妈砂锅串串店。
关于王安青二审中提出已交纳的租金并非均是以其名义交纳的问题，本院认为，截止诉讼前城西教育局共计收到租金197504元，除王安青交纳外，均是朵姜珊与严元行交纳，但其二人认可是以王安青名义交纳。虽然交纳单据中有一张书写了朵姜珊的名字，但该单据为银行的现金缴款单，只能说明缴款经办人是朵姜珊，而不能直接证明是以朵姜珊名义交纳租金。结合朵姜珊、严元行认可以王安青名义交纳租金的事实及王安青认可2015年11月城西教育局仍在向其催要房租的事实，一审判决认定租金均是以王安青名义交纳并无不当。
本院认为，关于城西教育局是否知道并同意王安青转租及朵姜珊、严元行转租的问题，首先，城西教育局并不认可其知道并同意转租的说法，对此说法王安青与宋耀福均为提交任何能够直接证明城西教育局同意转租的证据。其次，虽然宋耀福在上诉状中写明城西教育局向其提供了房屋所有权证复印件，但城西教育局不予认可。而且在一、二审庭审中，宋耀福明确认可房屋所有权证复印件是由朵姜珊、严元行提供，所以宋耀福持有涉案房屋所有权证复印件并不能证明城西教育局知道并同意转租。第三，朵姜珊、严元行明确认可转租后其二人均是以王安青名义与城西教育局联系，交纳租金亦是以王安青名义交纳，而且截止2015年11月城西教育局仍在向王安青催交租金，亦不能证明城西教育局知道并同意转租。第四、从王安青与城西教育局签订的租赁合同看，租赁期限内王安青可以进行装修，不能因未对装修提出异议即认定城西教育局知道并同意转租。所以王安青、宋耀福所述城西教育局知道并同意转租缺乏证据证明，无法认定，对王安青、宋耀福的此项上诉理由不予采信。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无须当事人举证证明，西宁市城西区人民法院(2015)西民一初字第2378号判决书已经生效，一审法院将此判决认定事实在本案中直接引用并无不当，王安青此项上诉理由不予采信。虽然朵姜珊、严元行、宋耀福均未与城西教育局签订租赁合同，但因涉案房屋已由王安青、朵姜珊及严元行转租，现实际由宋耀福使用，城西教育局诉求中又包括腾退返还出租的房屋，王安青申请追加其三人为本案被告，一审法院通知朵姜珊、严元行、宋耀福参加本案诉讼正确，但其三人在本案中的诉讼地位应是第三人，而非被告，一审判决此项存在错误，应予纠正。但其三人不论诉讼地位如何，本案审理的均是城西教育局与王安青的租赁合同纠纷，只是案件的处理结果与其三人有利害关系，涉及到转租合同的效力，所以本案中并不存在合并审理的问题，宋耀福的此点上诉理由不予采信。我国合同法确实未直接规定未经出租人同意的转租合同无效，但最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定了“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，表明在符合规定的条件下，转租合同可以认定为无效。而且王安青（王文峰）将涉案房屋转租给朵姜珊已由(2015)西民一初字第2378号判决确认为无效，朵姜珊亦认可城西教育局在合同到期后才知道转租情况，所以宋耀福关于转租合同有效的上诉理由不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。虽然将朵姜珊、严元行、宋耀福三人的诉讼地位列错，但裁判结果正确，对王安青、宋耀福的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定，判决如下：
驳回王安青、宋耀福的上诉，维持原判。
二审案件受理费6062元，由王安青负担5962元，宋耀福负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 靳 玲
审判员 李 娟
二〇一六年九月七日
书记员 哈春瑛
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。