湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初1712号原告（反诉被告）：张翠霞，女，1972年2月13日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：李建华、余月娥，湖北忠三（黄石）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡彩平，女，1979年11月11日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：张建华、陈程，湖北人本律师事务所律师。原告（反诉被告）张翠霞与被告（反诉原告）胡彩平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张翠霞及其委托诉讼代理人李建华、余月娥，被告（反诉原告）胡彩平及其委托诉讼代理人张建华、陈程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退所租赁的房屋（位于武汉路**富豪集贸市场金蝴蝶宾馆）；2、判令被告立即支付拖欠原告2018年2月1日至12月31日的租金176300元、水电费47601元，共计223901元；从2019年1月1日起占用房屋损失按每月22500元（按同地段市场行情价格调整）由被告承担至实际腾退房屋之日止；3、判令被告赔偿原告2018年2月至12月逾期支付租金的违约金52245元（按合同约定每日0.1%收违约金）；4、本案诉讼费、反诉费及财产保全费由被告承担。事实与理由：原告是黄石市武汉路**房屋和场地的用益物权人。2014年12月29日，原告将武汉路326号富豪集贸市场一楼约90平方米及二楼约1000平方米的房屋合法出租给被告从事经营活动，并签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：租赁期四年，从2015年元月1日至2018年12月30日；月租金26500元，先付租金后用房，每半年一次性足额支付159000元，逾期未交，则按日1%收取违约金，超过一月未交则终止合同，被告无条件退房并承担所有损失，未搬出的财物无偿归原告所有；原告提供现有房屋给被告使用，被告确认并承诺在租赁期内，如房屋存在安全隐患或漏水需维修加固，费用及责任由被告全部承担；被告每月产生的水电费由原告代为收取，被告交纳的20000元水电保证金在无违约的条件下退还（不计利息）。2015年9月，原、被告双方口头约定将租赁房屋旁边一间办公室以700元/月价格租给被告，2018年后将该办公室租金调至500元/月。至此，原告出租给被告整个出租房屋月租金为27000元，先收租金后用房等其他约定不变。《房屋租赁合同》签订后，从2015年开始，被告就屡屡拖延支付租金及水电费，原告多次体谅。2018年开始，被告又拖延支付租金等费用，从2018年2月至4月30日，被告拖欠房租、水、电等费用117018元，原告多次催收，被告承诺先交50000元（已交），余款在5月20日交清（后又口头承诺5月28日交清），后被告食言未交余款。截止至2018年6月30日，被告共拖欠原告房租、水、电费等计人民币132601元。时至今日，被告不但不交纳拖欠的租金、水电费，还在出租房屋门前张贴转让公告，其行为违背了《房屋租赁合同》的约定并严重侵犯了原告的合法权益，亦使原告签订合同的目的无法实现。因此，为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告胡彩平辩称，1、原告作为出租人，其出租的房屋存在严重漏水，无法保障被告的承租权益，合同目的无法实现，应当认定原告已构成根本违约。其一、在合同签订时，双方已确认了涉案租赁房屋为现状交付，而依据经营酒店的需要，被告在原告准许的情况下已对房屋进行了装饰、装修，并采购了经营酒店的附属设施、设备，涉案房屋未出现漏水问题。而诉争租赁房屋交付后，因原告在房屋私自搭建住宅，而该搭建住宅因水管铺设不合格、积水等问题，致使被告承租经营的酒店漏水，无法开展正常的经营活动。其二、因涉案出租房屋属于富豪集贸市场第二层，而原告系整个市场的经营管理者，由于其疏于管理维护，已造成了排水系统的堵塞，致使被告经营的酒店无故漏水。鉴于上述情形，原告在将涉案房屋出租给被告经营酒店后，因原告管理不善、对房屋结构的破坏，造成出租房屋积水、漏水，应当认定，原告交付的出租房屋不符合交付条件，已构成根本违约。2、本案诉争房屋所导致的漏水维修责任，应当由原告承担，其拒绝维修已严重侵害了被告的合法权益。鉴于房屋漏水情形，被告已多次告知并要求原告承担维修责任，而原告以《房屋租赁合同》第六条“甲方提供现有住房给乙方使用，乙方确认承诺在租用期间内，如房屋存在安全隐患或漏水需维修加固的，费用及责任由乙方全部承担”的约定为由，一直拒绝维护。依据该条款，原告与被告约定的是房屋的现状交付，而且被告承租的房屋为原告经营管理的富豪集贸市场的一部分（即第二层），交付后被告承租的房屋出现的修缮、维护约定由被告承担，该修缮、维护责任应当在承租房屋专有部分内，而因房屋整体结构或第三人侵害所产生的修缮、维护责任已超出了承租人的责任范围，当然应当由涉案租赁房屋所在的集贸市场的经营管理人即原告承担。鉴于本案被告承租房屋漏水的原因有两个，一是排水系统的堵塞，二是原告加盖房屋的漏水。结合本案诉争租赁房屋属于第二层，漏水水源集中在第三层，鉴于排水系统系整个房屋的共有结构，很明显已超出了承租人对于承租专有部分的日常维护责任。对于排水系统的修缮维护当然应当由整个集贸市场的经营管理者承担。另一方面，涉案房屋第三层由原告私建房屋，由于破坏房屋整体结构，造成建成后的房屋出现漏水、积水的问题，而第三层房屋积水漏水的直接受害者就是被告在二楼经营的宾馆，当然应当认定，原告实际上已构成了加害给付，其单方行为已造成了对被告合法权益的侵害，而对于该侵害行为所引起的维修责任，当然应当由行为人承担。综上所述，涉案租赁房屋漏水责任应当由出租人即原告承担，其一直拒绝修缮、持续损害被告合法权益的行为属于根本违约。3、鉴于原告的违约行为，被告在要求修缮的合理诉求被拒绝后，当然有权提出抗辩，拒付租金；原告主张的违约金当然无事实法律依据。如前所述，原告所交付的房屋出现严重漏水，致使被告无法正常使用租赁房屋开展经营活动，已给被告造成了严重的经济损失。被告在要求其修缮的请求被拒绝后，当然有权行使抗辩权，拒绝交付房屋租金，应当认定被告系行使抗辩权，当然不构成违约，原告所主张的违约金当然无事实和法律依据。4、原告主张租金的诉讼请求无事实法律依据。本案原告在已经违约的基础上，仍然采取停水、停电等破坏被告正常经营的行为，属于恶意侵害被告的合法权益，对被告所造成的损失依法应当予以赔偿。同时鉴于其停水、停电，直接导致被告经营的金蝴蝶酒店无法营业，合同目的已无法实现，被告经营的宾馆停水、停电的停业期间，原告当然无权收取租金。反诉原告胡彩平向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失324243.51元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失123819.49元；3、判令本案本诉、反诉的诉讼费、保全费由反诉被告承担。事实与理由：2014年12月29日，反诉原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于富豪集贸市场房屋。合同签订后，反诉原告在租赁房屋内开展酒店经营，后因涉案房屋排水堵塞、反诉被告私建房屋漏水，造成反诉原告承租的房屋出现严重漏水，无法开展正常的经营活动，反诉原告多次要求其修缮，其均置之不理，并采取停水停电的方式逼迫反诉原告交付租金。2018年6月6日后，反诉被告将涉案租赁房屋停水、停电至今，反诉原告经营的宾馆停业。因此，反诉原告诉至法院，望判如所请。反诉被告张翠霞辩称，1、反诉原告要求反诉被告支付其从2018年4月14日至2018年4月24日及2018年6月6日至2018年12月30日的经营损失，无事实及法律依据。双方于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》第六条第1项约定，甲方（反诉被告）提供现有房屋给乙方（反诉原告）使用，乙方确认承诺在租用期内，如房屋存在安全隐患或漏水需维修加固的，费用及责任由乙方全部承担。据此，因漏水导致的经营损失，应由反诉原告自行承担。同时，《房屋租赁合同》第七条第1项约定，因乙方（反诉原告）欠房租、水费、电费、不服从管理，甲方（反诉被告）有权采取停水停电或者其他方式，造成直接和间接损失则由乙方自行承担。反诉原告在经营期间，多次拖欠租金及水电费，反诉被告在催收无果的前提下，根据约定迫于无奈才停水停电。由此可见，因反诉原告违反了先合同义务，反诉被告停水停电导致反诉原告的损失，应由反诉原告自行承担。另外，反诉被告交付的涉案房屋系现状交付，交付后并未私建房屋，反诉原告陈述的所谓“私自搭建的住宅”早在反诉原告承租之前就已存在，此房屋于2009年就已出租给别人使用，反诉被告有相关房屋租赁合同、收取租金、水电费等证据为证。反诉原告陈述的私自搭建住宅，无事实依据。2、反诉原告要求反诉被告支付其装修损失，无事实及法律依据。《房屋租赁合同》第八条第1项约定。如乙方（反诉原告）不再续约，合同到期后甲方（反诉被告）不承担任何赔偿，装修部分无偿归甲方所有。根据此约定，反诉原告无权主张装修损失。即使有装修损失，亦应由反诉原告自行承担。其一，涉案房屋漏水，维修加固是反诉原告的义务；其二，鉴定人员2019年9月勘察现场，鉴定报告于2019年10月12日形成，此时，反诉原告的租赁期届满已达10月，损失是届满之前产生还是届满之后形成无法界定。综上所述，反诉原告提出的反诉请求，无事实及法律依据，恳请人民法院驳回其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的国有土地使用证及房屋所有权证系复印件，且无原件与之进行核对，故本院不予确认；2、原告提交的《房屋及场地租赁合同》、《补充协议》及《房屋租赁合同》均系原件，且与本案具有关联性，故本院予以确认；3、原告提交的2018年2月至6月房租、水电费收缴表及催缴通知单，虽系原告制作，但在法庭询问过程中被告对于原告陈述的租金支付情况没有异议，且被告亦认可原告每次均凭上述催缴通知单通知其交费，故本院对于上述证据予以确认；4、原告提交的2017年1月11日《申请》及2018年4月21日《申请》，被告对其真实性没有异议，本院对于该组证据予以确认；5、原告提交的微信聊天记录及手机拍摄照片，经与手机微信及相册核对无异，且与本案具有关联性，故本院予以确认；6、原告提交的2018年6月8日《通知》，无法证明已送达给被告，故本院不予确认；7、原告提交的金蝴蝶宾馆排水管道维修费用凭证，被告对其进行维修的事实没有异议，本院对于该事实予以确认；8、原告提交的金蝴蝶宾馆2016年7月至2018年6月租金及水电费交纳情况一览表，系原告单方制作的统计表，本院不予确认；9、原告提交的2019年1月9日《腾退出租房屋通知书》，被告表示确已收到，本院对于该份证据予以确认；10、原告提交的2016年5月3日《情况说明》，本院予以确认；11、原告提交的黄石港区人民法院传票、告知审判庭组成人员通知书、《补充协议》、《房屋租赁合同》及账户明细，本院对其真实性予以确认；12、被告及反诉原告提交的视频、照片、聊天记录，本院对其真实性予以确认；13、被告及反诉原告提交的《建设工程造价咨询意见》及《会计鉴定意见书》，本院对其真实性予以确认；14、被告及反诉原告提交的统计表，系其单方制作的，故本院不予确认；15、反诉被告提交的《协议》、《房屋租赁合同》及交纳水电费流水账，本院对其真实性予以确认；16、反诉被告提交的《华清宫水电费与金蝴蝶水电费一览表》及《金蝴蝶宾馆正常营业开支情况一览表》，系其单方制作的表格，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月21日，张翠霞（乙方）与刘合伍（甲方）签订一份《房屋及场地租赁合同》，约定：乙方租用甲方坐落在黄石市武汉路326号房屋和场地，建筑面积5000平方米左右，总占地面积3069.8平方米；租用期十年，自本合同生效之日计算；在租期内，甲方不得将乙方租用的房屋、场地或部分转租给任何第三方，但允许乙方将承租内的富余房屋分租给他人，分租收益由乙方享受。2009年4月24日，张翠霞（乙方）与刘合伍（甲方）再次签订一份《补充协议》，约定：房屋和场地的租赁期增加五年，即2019年元月1日至2024年12月31日。2014年12月29日，张翠霞（甲方）与胡彩平（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租位于黄石市武汉路326号黄石富佳钢制家具有限公司富豪集贸市场一楼约90平方米及二楼约1000平方米左右房屋以现状租与乙方；乙方在承租期内必须从事合法经营，由此产生的各种税费及相关费用由乙方自行承担；房屋租期为四年，即自2015年元月1日起至2018年12月30日止；月租金26500元，采用先付租金后使用的原则，租金按半年（6个月）一次足额支付159000元，逾期未交纳租金，甲方按每日1%收合同违约金，超过一月视同违约，合同终止，乙方无条件退出并承担所有损失；甲方提供现有房屋给乙方使用，乙方确认承诺在租用期内，如房屋存在安全隐患或漏水需维修加固的，费用及责任由乙方全部承担；乙方对房屋进行再次装修，费用由乙方自行承担；乙方照明和动力电从甲方供电系统续接，每月产生的水电费用由富豪集贸市场统一收费管理；乙方向甲方交纳两万元水电保证金，因乙方欠水费、电费、房租、不服从管理，甲方有权停水停电，造成直接和间接损失则由乙方自行承担；乙方生产经营生活垃圾清理事项，由乙方自行解决或甲方代管；合同期满如双方愿意延长租赁期，可重新提前半年签订合同；合同期满，乙方愿意续租该房屋，在同等条件下有优先租赁权；如乙方不再续约，合同到期后甲方不承担任何赔偿，装修部分无偿归甲方所有，甲乙双方必须在期满前三日内办理清算及退房手续，期满后未搬出财物无偿归甲方所有；原有水电保证金在乙方无违约责任的条件下退还乙方（不计利息）。2015年9月，张翠霞与胡彩平口头约定，将租赁房屋旁边一间办公室以每月700元价格租给胡彩平；2018年后，双方将该办公室租金调整至每月500元。至此，胡彩平租赁房屋的月租金变更为每月27000元。合同履行过程中，胡彩平依约交纳了2万元水电保证金并支付租金至2018年1月31日，后又于2018年4月21日支付5万元租金。此后，胡彩平以租赁房屋漏水为由再未支付租金。另外，2018年2月6日至2018年6月7日的水电费、垃圾转运费、垃圾处理费共计47601元，胡彩平亦以租赁房屋漏水为由至今尚未交纳。2018年6月7日，因胡彩平未交纳水电费，张翠霞对其承租的房屋采取停水停电措施至今。2018年6月9日，张翠霞对胡彩平租赁经营的金蝴蝶宾馆的排水管道进行了维修。租赁期限届满后，张翠霞与胡彩平一直未续签租赁合同。2019年1月9日，张翠霞向胡彩平送达了《腾退出租房屋通知书》，主要内容为：《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2018年12月30日已届满，因双方未续签《房屋租赁合同》，现告知你见本通知后五日内自行腾退承租房屋内所有的财物。胡彩平至今既未向张翠霞支付房屋占有使用费，亦未将房屋腾退给张翠霞。本院认为，原告（反诉被告）张翠霞与被告（反诉原告）胡彩平于2014年12月29日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止规定，应为合法有效并生效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求。根据庭审查明的事实，原告已按约履行了交付租赁房屋的义务，被告在租赁期间届满且未就续租事宜与原告达成一致的情况下，未按约返还租赁物的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，对于原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应支付租金及水电费的具体数额。根据原、被告双方的约定，从2018年2月1日起至2018年6月8日止，被告应支付租金的数额为115200元（27000元÷30×128），扣除2018年4月21日支付的50000元租金，被告实际应付租金的数额为65200元（115200元-50000元）。另外，在法庭询问过程中，原告表示其于2018年6月8日后收回了一档半门面，该一档半门面收回后按照每月10500元的标准收取租金，故被告支付租金的标准相应调整为每月16500元（27000元-10500元）。因此，从2018年6月9日起至2018年12月31日止，被告应支付租金的数额为111100元（16500元÷30×202）。综上，被告应向原告支付2018年2月1日至2018年12月31日的租金176300元（65200元+111100元）。同时，根据庭审查明的事实，被告拖欠未付的2018年2月6日至2018年6月7日的水电费、垃圾转运费、垃圾处理费为47601元。关于房屋占有使用费的问题。房屋租赁合同履行期限届满后，被告占用租赁房屋期间给原告造成的最直接经济损失，就是该房屋进入租赁市场可获得的租金收益，故参照租赁物同地段同类房屋的市场租赁价格，并考虑本案所涉门面，即使被告及时腾退，原告也并不必然重新出租成功等因素，本院酌定房屋占有使用费的标准为每月20000元。因此，被告应从2019年1月1日起至房屋实际腾退之日止，按每月20000元的标准支付房屋占有使用费。关于违约责任问题。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，原告提供现有房屋给被告使用，被告确认承诺在租用期内，如房屋存在安全隐患或漏水需维修加固的，费用及责任由被告全部承担。本案中，尽管被告辩称未能支付租金及水电费的原因是涉案房屋存在漏水的情况未能得到解决，但双方在签订的合同中已就房屋出现漏水的维修责任作了明确约定。因此，房屋漏水并非被告拒付租金及水电费的正当理由。况且，在原告于2018年6月9日对租赁房屋的排水管道进行了维修后，被告仍未按约支付租金及水电费，其行为已构成违约。根据《房屋租赁合同》约定，“逾期未交纳租金，原告按每日1%收合同违约金；水电保证金在被告无违约责任的条件下退还”。因此，对于原告提出的不予退还2万元水电保证金的主张，本院予以支持。同时，本院酌定被告应向原告支付逾期支付租金的违约金2万元。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其经营损失的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定，反诉原告欠水费、电费、房租，反诉被告有权停水停电，造成直接或间接损失则由反诉原告自行承担。故，根据合同约定，因反诉被告采取停水停电的方式催收房租及水电费用而造成的直接或间接损失，应由反诉原告自行承担。因此，对于反诉原告要求反诉被告赔偿其经营损失的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其装修损失的诉讼请求。根据《房屋租赁合同》约定，合同到期后，装修部分无偿归反诉被告所有。并且，在庭审过程中，反诉原告亦未能提供充分的证据证明已实际产生了维修费用。因此，对于反诉原告要求反诉被告赔偿其装修损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、被告胡彩平于本判决生效后十日内将坐落于黄石市黄石港区武汉路326号黄石富佳钢制家具有限公司富豪集贸市场金蝴蝶宾馆腾退给原告张翠霞。二、被告胡彩平于本判决生效后十日内支付原告张翠霞房屋租金176300元、水电费（含垃圾转运费、垃圾处理费）47601元及房屋占有使用费（房屋占有使用费计算方式：从2019年1月1日起至房屋实际腾退之日止，按每月20000元的标准计算）。三、被告胡彩平于本判决生效后十日内支付原告张翠霞逾期支付租金的违约金2万元。四、驳回原告张翠霞的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告胡彩平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5443元、财产保全费1270元，由原告张翠霞负担636元；由被告胡彩平负担6077元。反诉案件受理费4010.5元，由反诉原告胡彩平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  田 田人民陪审员  吴能斌人民陪审员  董晓慧二〇二〇年五月一日书 记 员  桂丽婷