江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第0368号
上诉人（原审被告）张德照
被上诉人（原审原告）江苏省苏盐连锁有限公司常熟分公司
上诉人张德照因与被上诉人江苏省苏盐连锁有限公司常熟分公司（原名江苏省苏南盐业有限公司常熟分公司，以下简称苏南盐业常熟分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2012）熟虞民初字第0846号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年2月21日，苏南盐业常熟分公司（出租方）为甲方与张德照（承租方）为乙方签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方将位于常熟市四丈湾88号原盐库部分房屋（以下简称该房屋）租给乙方使用，租赁的建筑面积为356平方米。二、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营旅馆使用，……。三、租用期限为1年。从2010年2月1日起至2011年1月31日止。四、租金及支付方式：该房屋年租金为人民币壹万肆仟元。支付方式采取先交后租，乙方每年分2次付款给甲方，即2010年2月1日前支付柒仟元，2010年8月1日前再支付柒仟元。甲方提供乙方合法的房租发票。五、签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方交纳人民币1000元（大写：壹仟元整）作为履约保证金，合同期满履行完房屋移交手续，结清一切费用后退还乙方（无利息）。六：乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按当年租金的5%加收滞纳金。拖欠租金达15天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。七、租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、煤、热能、通讯等费用由乙方承担。……九、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋及用具转租给第三方，租赁期满或解除合同时，乙方需结清费用后退还房屋及用具给甲方，乙方租用期间的房屋装修费用和在租赁期间的维修费，甲方概不补偿。十、如需续租须提前一个月与甲方协商，经甲方同意后，在同等条件下，乙方有优先续租权，再重新签订新的合同。租约到期后若未续租，甲方有权按时收回房屋。……十二、乙方如违反本合同第二条或租约到期后不按时交还房屋的，乙方每天按年租金的1%向甲方支付违约金。……十六、协议经双方签字（盖章）后生效。
另查明，2002年开始，张德照以常熟市虞山镇四丈湾88号承租的房屋为场所，开办旅馆。开办旅馆期间，张德照曾对该承租房屋进行过装修。之前房租金已付清。书面合同到期后，张德照已交纳了苏南盐业常熟分公司2011年2月1日到2012年1月31日止的房租金16000元。之后，张德照未再交纳房租金或使用费。
又查明，2012年5月3日，苏南盐业常熟分公司向张德照发出关于租赁房屋到期终止租赁的通知，载明“张德照：根据2011年2月我司与你单位签订的关于四丈湾88号部分房屋租赁合同（张德照），于2012年3月31日到期，我司现正式通知贵方不再延续出租此房，请2012年5月31日前天内做好交房准备及交房工作，延期一切责任由承租方负责。……附安全检查情况通报及联系人及电话”。之后，因张德照未返还承租房屋，苏南盐业常熟分公司于2012年7月2日向张德照发出律师函，载明“张德照：……双方在2010年2月就四丈湾88号部分房屋租赁事宜签订租赁合同，租赁期限为1年，从2010年2月1日到2011年1月31日，租金每年1.4万元。合同约定不按时交房，你方需每天按年租金的1%支付违约金。……合同期满后双方虽未签订书面租赁合同，但盐业公司收取了至2012年1月31日止一年的租金，后未再收取租金并要求返还租赁房屋。……事实租赁关系已于2012年1月31日届满，……你方按约还款并支付占有使用费、违约金等项。请于接函7日内返还租赁房屋并结清款项。……”之后，苏南盐业常熟分公司因张德照未腾房等而诉讼至原审法院。
原审审理过程中，双方当事人一致确认双方自2010年2月21日签订合同后未再签订合同。2010年合同至2011年1月31日到期，苏南盐业常熟分公司按2010年合同收取了张德照履行保证金1000元尚未退还。之后张德照继续占用房屋。双方口头约定2011年2月1日至2012年1月31日的租金为16000元并已由苏南盐业常熟分公司收取，双方未再对逾期违约金等再作约定。双方当事人一致确认对张德照未交费仍占用房屋期间的使用费标准为每年1.4万元。
上述事实有营业执照、工商变更资料、户籍信息证明、房产证、国有土地使用证、房屋租赁合同、关于租赁房屋到期终止租赁的通知、律师函、快件详情单及原审庭审笔录等证据予以证实。
原审原告苏南盐业常熟分公司的诉讼请求是：判令原审被告张德照立即腾空搬离并返还常熟市四丈湾88号原租赁房屋；判令原审被告张德照支付违约金29400元（按年租金1%每天计算自2012年2月1日至2012年7月31日，此后给付至租赁物返还之日）；判令原审被告张德照支付租赁房屋使用费7000元（按1.4万元／年暂计算自2012年2月1日至2012年7月31日，此后给付至租赁物返还之日）。本案诉讼费用由原审被告张德照承担。
原审法院认为：苏南盐业常熟分公司与张德照签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。房屋租赁合同明确约定，租赁期自2010年2月1日起至2011年1月31日终止。合同到期后，双方未再签订书面合同，但口头约定张德照继续租赁原承租房屋自2011年2月1日起至2012年1月31日终止，租金为1.6万元，张德照已支付了该租金。苏南盐业常熟分公司在租赁期届满之后先后二次通知张德照不再延续出租房屋并要求交房，但张德照至今仍未搬离。故苏南盐业常熟分公司主张要求张德照迁出租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。合同期满后张德照继续占有使用了房屋，应支付相应的使用费，因双方在审理过程中对占用房屋的使用费标准统一每年1.4万元，故苏南盐业常熟分公司要求张德照支付自2012年2月1日起至2012年7月31日止房屋占有使用费7000元，应予支持。此后至实际迁出日仍按年标准1.4万元计付房屋使用费。至于苏南盐业常熟分公司要求张德照支付违约金29400元（按年租金1%每天计算自2012年2月1日至2012年7月31日，此后给付至租赁物返还之日）的主张，因双方口头约定的租期2012年1月31日届满后双方未再签订书面合同，苏南盐业常熟分公司该项违约金的诉讼请求，依据不足，碍难支持。至于张德照认为自己搬离损失太大，要求苏南盐业常熟分公司补偿装修损失20万元的辩解意见，缺乏相应证据证明，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、张德照将占有的常熟市四丈湾88号计356M2的房屋腾空后返还江苏省苏南盐业有限公司常熟分公司，于本判决生效之日起十日内履行。二、张德照给付江苏省苏南盐业有限公司常熟分公司自2012年2月1日起至2012年7月31日止房屋使用费7000元，此后至实际迁出日按年标准1.4万元计付房屋使用费，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：7324610183100000117）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回江苏省苏南盐业有限公司常熟分公司的其余诉讼请求。案件受理费333元，由江苏省苏南盐业有限公司常熟分公司负担268元，张德照负担65元。
上诉人张德照不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人从2002年开始租赁被上诉人的房屋开办旅馆，至今已达十年有余，最后一期租赁合同虽然约定被上诉人对房屋装修费用概不补偿，但不予补偿的期间仅适用2010年2月1日以后的装修损失，对2010年之前的装修损失，被上诉人应当予以补偿。二、上诉人具有优先续租权，现上诉人愿意继续履行合同且不会拖欠被上诉人租金，从维护稳定正常的租赁关系，保护上诉人合法权益，确保国有资产保值增值的角度，房屋租赁合同应当继续履行。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人江苏省苏盐连锁有限公司常熟分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明，2012年11月15日，被上诉人名称由江苏省苏南盐业有限公司常熟分公司变更为江苏省苏盐连锁有限公司常熟分公司。
以上事实，有苏州市常熟工商行政管理局分公司准许变更登记通知书予以证实。
二审争议焦点是苏南盐业常熟分公司是否应补偿张德照装修损失以及房屋租赁合同是否应继续履行。本院认为，本案双方当事人于2010年2月21日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。房屋租赁合同第九条明确约定，张德照租用期间的房屋装修费和在租赁期间的维修费，苏南盐业常熟分公司概不补偿，张德照要求苏南盐业常熟分公司补偿房屋装修损失，与合同约定明显相悖。关于张德照上诉主张的2010年之前的装修损失，因双方2010年之前的房屋租赁合同均已履行完毕，除双方有特别约定外，房屋租赁合同期满后，出租人没有法定义务补偿承租人装修损失，故张德照主张苏南盐业常熟分公司应补偿其2010年之前的装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案房屋租赁合同已于2011年1月31日到期，之后双方未再续订书面合同，因苏南盐业常熟分公司已收取张德照租金至2012年1月31日，双方租赁关系延续至2012年1月31日。但此后，张德照未再支付租金，苏南盐业常熟分公司于2012年5月3日、2012年7月2日两次发函给张德照，告知张德照不再续租房屋并要求张德照返还租赁房屋。租赁期满后苏南盐业常熟分公司明确表示不再续租，属于出租人依法行使权利，符合法律规定。因双方之间无法达成续租的合意，张德照单方要求继续履行房屋租赁合同，本院碍难支持。
综上，张德照的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于原审判决作出后被上诉人名称发生了变更，本院对原审判决主文作相应的变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、变更江苏省常熟市人民法院（2012）熟虞民初字第0846号民事判决主文第一项为：一、张德照将占有的常熟市四丈湾88号计356M2的房屋腾空后返还江苏省苏盐连锁有限公司常熟分公司，于本判决生效之日起十日内履行。
二、变更江苏省常熟市人民法院（2012）熟虞民初字第0846号民事判决主文第二项为：张德照给付江苏省苏盐连锁有限公司常熟分公司自2012年2月1日起至2012年7月31日止房屋使用费7000元，此后至实际迁出日按年标准1.4万元计付房屋使用费，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：7324610183100000117）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、变更江苏省常熟市人民法院（2012）熟虞民初字第0846号民事判决主文第三项为：驳回江苏省苏盐连锁有限公司常熟分公司的其余诉讼请求。
一审案件受理费333元，由江苏省苏盐连锁有限公司常熟分公司负担268元，张德照负担65元。二审案件受理费666元，由张德照负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 王稚群
审 判 员 黄文杰
代理审判员 周 红
二〇一三年三月十五日
书 记 员 杨颖颖