上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第212号
上诉人（原审原告）上海福光实业有限公司。
被上诉人（原审被告）上海上化水处理材料有限公司。
被上诉人（原审被告）上海市奉贤区土地储备中心。
被上诉人（原审被告）上海奉安拆迁置业有限公司。
上诉人上海福光实业有限公司（以下简称福光公司）因其他所有权纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭于2014年1月21日公开开庭审理了本案，上诉人福光公司之委托代理人、被上诉人上海上化水处理材料有限公司（以下简称上化水公司）之委托代理人、被上诉人上海市奉贤区土地储备中心（以下简称土地储备中心）之委托代理人、上海奉安拆迁置业有限公司（以下简称奉安拆迁公司）之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2007年12月25日，福光公司（甲方）、上化水公司（乙方）签订了《厂房租用合约》一份，合同约定由上化水公司向福光公司前身上海福光泵业制造有限公司租借奉贤区金钱公路3348号生产办公等厂房（包括行车等），租借期限自签订合约起至2028年12月止，租借总金额人民币3，500，000元（人民币，下同）。该合约在甲方落款处同时还盖有上海光远橡塑制品有限公司（以下简称光远公司）印章。合同签订后，双方各自履行了约定义务。2010年6月上述房屋遇动迁。2010年12月27日，福光公司与土地储备中心、奉安拆迁公司签订了沪奉青（大居）拆协字第68号《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，依据该协议，土地储备中心补偿福光公司土地、设备、搬迁费、停产停业损失等共计7，850，000元。2011年7月26日，上化水公司以承租人的身份与土地储备中心、奉安拆迁公司签订沪奉青（大居）拆协字第68-1号《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，依据该补偿安置协议，被拆迁人共获得自建房价值52，014元（建筑面积109.84平方米）、停产停业损失费773，444元、设备搬迁等补偿2，748，388元（上化水公司原设备动迁经评估确定的价值为892，045元，后经与拆迁人协商增加1，856，343元，计2，748，388元），合计为人民币3，573，846元。
2011年10月26日，上化水公司向法院提起诉讼，要求判令福光公司返还房屋租赁费2，175，000元以及偿付相应的利息450，000元。在该案中，福光公司提起分割动迁利益的反诉。2012年8月16日，法院作出一审判决，解除双方租赁合同关系，由上化水公司返还福光公司房屋以及水电设备、5T行车一台，福光公司返还上化水公司厂房租赁使用费1，509，590元。在该案中，法院同时确认福光公司反诉属侵权之诉，不能与租赁合同合并处理，裁定予以驳回。该案判决后，上化水公司不服提出上诉，后撤回。2012年10月8日，福光公司就动迁补偿款重新提起诉讼。2013年2月，法院作出判决，判令上化水公司支付福光公司1，113，805.80元，并支付自2011年12月20日至判决生效日止的利息。判决后，上化水公司不服提起上诉。2013年6月7日，上海市第一中级人民法院将该案发回原审法院重审。
原审另查明，上化水公司于2011年12月向奉贤区青村镇人民政府动迁办公室全额领取动迁款人民币3，573，846元。2012年5月4日，上化水公司将部分房屋交付奉贤区青村镇人民政府动迁办公室。
2013年7月，福光公司诉至原审法院，要求：1、判令上化水公司给付福光公司动迁补偿款1，856，343元；2、判令上化水公司偿付该款自2011年12月16日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
原审认为，本案的争议焦点在于，出租人、承租人分别与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的行为是否有效，对上化水公司与土地储备中心商增之价款1，856，343元，福光公司是否有权向上化水公司主张。
福光公司认为，在未经其同意的情况下，土地储备中心、奉安拆迁公司与上化水公司签订的拆迁补偿安置协议应属无效，根据房屋拆迁条例第四条规定，被拆迁人是指房屋的所有权人，上化水的权益依附于所有权人才能实现；上化水公司与土地储备中心签订拆迁补偿安置协议的行为是一种代理行为，被拆迁人主体应为福光公司；土地储备中心、奉安拆迁公司与上化水公司将商增的补偿款支付予上化水公司是恶意串通行为，侵害了福光公司的权益。
上化水公司认为，承租人与所有权人与拆迁人分开签订协议并不违反法律规定，实践中也便于拆迁；从评估环节可以看出对福光公司与上化水公司是分开评估的，协议也是分开签订的，补偿款也是分开支付的，且方案通过审计部门批准，福光公司的主张没有依据。
土地储备中心、奉安拆迁公司认为，应维持与福光公司、上化水公司分别签订的协议。
法院认为，福光公司主张之适用依据为《城市房屋拆迁管理条例》，该条例已经废止。在该条例中，规定被拆迁人为被拆迁房屋的所有人，同时规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人与被拆迁人、承租人签订拆迁补偿安置协议。本案中，福光公司系出租人亦为房屋所有人，属被拆迁人，与拆迁人签署拆迁协议是其当然的权利。上化水公司系承租人，同样拥有与拆迁人签署协议之权利。故即便根据废止条例规定，福光公司关于上化水公司不能单独与拆迁人签约的意见，亦不能成立。根据现行国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、上海市人民政府关于《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》，均无禁止房屋承租人与拆迁人签订拆迁补偿安置情形，且福光公司与上化水公司也不存在代理关系。福光公司称上化水公司无权与拆迁人签署拆迁补偿安置协议，于法无据，法院不予采纳，上化水公司与土地储备中心、奉安拆迁公司签订的拆迁补偿安置协议并不违反法律行政法规的禁止性规定，依法应属有效。
在拆迁过程中，评估公司对福光公司、上化水公司的资产权益进行了分别评估，作出了分户报告单。在此基础上福光公司与土地储备中心、奉安拆迁公司于2010年12月签订了68号拆迁补偿安置协议，上化水公司则于2011年7月与土地储备中心、奉安拆迁公司签订68-1号拆迁补偿安置协议。68号协议与68-1号协议系出租人、承租人与拆迁人分别达成的协议，内容独立并不重合，故68-1号协议并不包含福光公司资产权益，不存在侵害其权益情形，福光公司无权干涉。虽然从查明的事实可以看出，上化水公司在拆迁过程中获取了较评估利益增加金额，但是该利益系其与拆迁人商争所得，系拆迁人与上化水公司为拆迁进行交锋、妥协进而达成合意的结果，与福光公司无涉。鉴于福光公司、上化水公司分别与土地储备中心签订有拆迁补偿安置协议，即便福光公司认为自己的权益不能有效满足，亦仅能向合同相对方土地储备中心、奉安拆迁公司提出，而不能以上化水公司所争取之利益用来填补自己所谓的“损亏”。
综上，福光公司的请求并无事实和法律依据，法院不予支持。
原审法院于二○一三年十二月二日依法作出判决：驳回上海福光实业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币21，507元，由上海福光实业有限公司负担。
判决后，福光公司不服，上诉称，一、原审认定事实不清，生效判决认定68-1号协议是上化水公司以上诉人的名义签订的，该协议的抬头上也载明被拆迁人是上诉人。上化水公司的签约身份是代理人。《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》等法律法规及系争动拆迁基地政策均规定，由房屋征收部门与被征收人（房屋所有权人）签订补偿安置协议，承租人不属于签约对象。二、原审对补偿增加款1，856，343元的性质认定有误，没有证据能够显示增加的1，856，343元是在上化水公司的设备评估价值基础上又协商增加的，评估对象应当是以上诉人为主。根据第一稿评估报告，上化水公司应得的设备搬迁补偿为892，045元，1，856，343元是考虑企业动迁过程的“人情化”补偿，是评估机构根据政府要求，在不突破地区标准的情况下所作的调整，根据证人证言，房屋所有权人才是这笔人情款的补偿对象。三、原审违反程序，遗漏事实，不排除奉安拆迁公司与上化水公司之间有恶意串通，违反公平补偿原则。四、原审适用法律错误，《城市房屋拆迁管理条例》已经废止，“法无禁止则允许”的原则只适用私法，不适用于拆迁领域的公法规定。根据现行法律规定，承租人无权与拆迁人签署拆迁补偿协议。五、68-1号协议有效的前提是认定代理关系成立，如果代理行为未得到上诉人确认，则该协议无效，现该协议未经上诉人盖章，并未生效。而且拆迁协议应由拆迁人、被拆迁人、承租人共同签署，该协议应属无效。该协议是双方恶意串通损害上诉人利益，处分了上诉人权利，是合法形式掩盖非法目的。故请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人原审诉请。
被上诉人上化水公司辩称，系争房屋拆迁过程中，上诉人与上化水公司是分开安置的，其不否认上诉人是产权人身份，但上化水公司作为安置对象也不违反现行法律规定，是可以分开安置的。上海拆迁管理条例实施细则第45条也规定，承租人就自建部分享有安置的权利。上化水公司取得的补偿款都是基于单独评估报告，既然是分开安置，上化水公司与拆迁人经过谈判取得多少补偿完全是协议双方的协商结果，没有侵犯到上诉人的利益，其已经实际搬离租赁房屋。原审认定完全正确，故请求二审法院维持原判。
被上诉人奉安拆迁公司辩称，拆迁过程是严格按照上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置的第9、10条规定办理的，拆迁过程中上诉人与上化水公司存在矛盾，两方很难达成一致，法律也没有规定必须在一份协议中处理产权人与承租人的问题，为了有利于拆迁工作展开，于是分开签订了协议，这两份协议都没有损害上诉人或者上化水公司的利益，评估报告都是合法的，上化水公司也已经实际搬离。请求二审法院维持原判。
被上诉人土地储备中心辩称，坚持原审中的意见，同意奉安拆迁公司的意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人福光公司为系争房屋所有权人，被上诉人上化水公司原为系争房屋部分区域的承租人。在双方租赁关系存续期间，系争房屋被纳入拆迁范围，致使原租赁合同无法继续履行，并经法院生效判决确认租赁关系解除。为了补偿产权人及承租人因拆迁产生的损失，拆迁人土地储备中心与福光公司、上化水公司分别签订了补偿安置协议，并就双方各自的补偿款金额达成了约定。现福光公司主张上化水公司与土地储备中心之间的补偿协议无效，该协议补偿款中的1，856，343元应归其所有，故本案争议焦点在于：一、上化水公司与土地储备中心签订的补偿安置协议是否有效？二、福光公司主张68-1号协议中的1，856，343元增加补偿款归其所有是否具有法律依据？
关于争议焦点一，本院认为，第一，原《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。该条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。故应当明确的是，根据系争拆迁项目所适用的房屋拆迁法规之相关规定，在房屋征收、拆迁程序中，福光公司作为房屋产权人，是法定的被拆迁人与补偿主体，而上化水公司系一般的合同承租人，不具有被拆迁人的身份，也不属于拆迁法规明定的补偿安置协议签约主体。
第二，从福光公司与上化水公司之间的租赁合同关系角度分析，在系争房屋进入拆迁程序的情况下，福光公司客观上无法再长期履行房屋出租义务，租赁关系的存续基础已然丧失，故前案判决系争厂房租约解除。虽然系争厂房租约提前解除不可归责于福光公司的主观过错，但合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据上述规定，基于合同法的严格归责原则及合同相对性原理，在出租人因第三人原因而无法继续履行合同，致使合同解除的情况下，仍应当对承租人的损失承担相应补偿责任。故虽然上化水公司不属于拆迁法规明定的被拆迁人，但基于租赁合同关系享有向福光公司主张补偿损失的请求权基础，而福光公司在承担安置上化水公司责任的前提下，亦可在与拆迁人土地储备中心的安置补偿协商中一并主张该部分损失。
第三，本案中，拆迁人土地储备中心与上化水公司于2011年9月26日签订68-1号补偿安置协议的背景在于：（一）福光公司已于2010年12月27日与土地储备中心签订了68号补偿安置协议，但该协议补偿款所对应的仅是福光公司与案外承租人的损失，并不涉及对上化水公司的补偿内容，福光公司亦未向上化水公司实际支付过任何补偿款项，故福光公司并未实际承担安置上化水公司的义务。（二）系争房屋拆迁过程中采取了“分户”评估的方式，68号协议与68-1号协议中列明的补偿款项系以不同的评估报告为基础，针对不同的补偿范围和对象。（三）上化水公司虽不是被拆迁人，但系被拆迁房屋的直接占有人，其是否能够按期搬离直接关系到拆迁程序的进展，而其顺利搬离的前提则是补偿问题的解决。故土地储备中心与上化水公司之间虽不是形成拆迁人与被拆迁人的关系，也不存在直接租赁合同关系，但土地储备中心系上化水公司补偿、搬迁问题的利害关系方，其直接与上化水公司签订补偿安置协议，并支付补偿款的行为构成代位补偿之行为。
综合以上分析，本院认为，上化水公司因房屋遇到拆迁而无法继续承租，其享有对出租人福光公司主张赔偿的权利。在福光公司未实际履行对上化水公司的安置义务的情况下，拆迁人土地储备中心作为上化水公司补偿、搬迁问题的利害关系人，其直接与上化水公司签订补偿安置协议的代位补偿行为能够及时填补承租人损失，促进拆迁程序进展，实现了承租人与出租人、出租人与拆迁人之间的租赁损失补偿债务一并清偿的法律效果，有利于明晰补偿款归属对象，且并不侵害出租人福光公司利益，也不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。上诉人福光公司称上化水公司无权与拆迁人签订补偿安置协议，68-1号协议在未经其追认的情况下应属无效，缺乏事实与法律依据，本院难予采信。
二、关于争议焦点二，根据原审法院查明的事实，上化水公司原设备搬迁费用经评估确定的价值为892，045元，后经与拆迁人协商又增加了1，856，343元，故最终在68-1号协议中约定的设备搬迁补偿费共计2，748，388元。该笔增加款项是68-1号协议载明的补偿款之一部分，福光公司称该笔款项系“人情化”补偿，并非是上化水公司的实际损失，故应归其所有。对此，本院认为，首先，土地储备中心及奉安拆迁公司在本案中均陈述该笔款项是给予上化水公司的损失补偿，且有相应的评估报告作为计算依据。其次，即使该款项是高于实际评估结论的酌情补偿，也是上化水公司与土地储备中心之间协商一致的结果。拆迁许可固然是房地管理机关依法作出的行政行为，但拆迁过程中的安置补偿协议签订则是拆迁人与补偿对象之间平等协商的合同行为。在系争房屋拆迁过程中，福光公司、上化水公司和土地储备中心分别协商补偿问题，并各自签订了补偿安置协议，二者均应通过缔约谈判争取自身权利，并对签约效果自行负责。该1，856，343元系土地储备中心在与上化水公司的缔约谈判中同意增加的，支付对象明确为上化水公司。现68-1号协议已履行完毕，且签约双方均无异议，福光公司并非该协议主体，却主张协议中的部分款项应归其所有欠缺事实与法律依据，本院不予支持。同理，福光公司应得的补偿款也应由其与土地储备中心自行协商，上化水公司亦无权主张分取68号协议中的补偿款。至于福光公司所谓上化水公司与土地储备中心之间存在恶意串通行为，损害其利益，亦无事实依据，本院不予采信。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人福光公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21，507元，由上诉人上海福光实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 李 兴
代理审判员 董 锟
二〇一四年三月十三日
书 记 员 聂妍铧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……