福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终1655号
上诉人（原审原告）：吴贻建，男，1965年4月14日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：张力挺，福建融思佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张国忠，福建融思佳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张孟院，男，1948年11月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：杨祥钦，福建八闽律师事务所律师。
原审第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元。
法定代表人：廖志英，董事长。
委托诉讼代理人：吴儒彬，男，该公司职员。
上诉人吴贻建因与上诉人张孟院、原审第三人福建骊特担保有限公司房屋买卖纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院(2017)闽0102民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴贻建上诉请求：维持一审判决第一、三、四项，撤销一审判决第二项，改判张孟院向吴贻建支付违约金430000元。事实和理由：一、一审判决认定吴贻建并未构成根本性违约，属于表述上的错误，应认定吴贻建不构成任何违约行为。二、张孟院于2016年10月4日向吴贻建发送的《履约告知函》可以证明，因吴贻建不同意张孟院加价50000元的要求，张孟院在履行期限届满前，单方面要求解除合同，张孟院的行为构成根本违约。三、一审判决认定本案合同解除的根本原因在于福州市的限购规定，是错误的。1.双方签订房屋买卖合同的时间是2016年9月25日，福州市限购令生效时间是2016年10月7日0点，但张孟院单方面不履行合同的《履约告知函》于2016年10月5日即送达吴贻建，可见张孟院并非因限购令而解除合同。2.限购令只是行政机关对不符合条件的房屋买卖双方临时不进行产权登记的措施，并不能改变物权归属，物权的归属仍由合同双方约定。四、合同约定的违约金430000元为房屋成交价款的20%，并未超过法律规定的范围，因房价上涨，吴贻建未能购得讼争房屋的损失达800000至1000000元，合同约定的违约金低于吴贻建因张孟院违约所遭受的损失，一审判决调低违约金数额是错误的。
张孟院上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回吴贻建除解除合同诉请以外的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定吴贻建仅是要求福建骊特担保有限公司暂缓支付保证金是错误的，吴贻建拒付履约保证金已构成违约，张孟院依法解除合同，不应承担违约责任。1.在讼争房屋不存在司法查封、冻结等影响正常交易的情况下，吴贻建于2016年9月30日就向福建骊特担保有限公司发出“请即止付”即终止支付的指示，明确表示拒绝支付履约保证金，张孟院才不得不于2016年10月4日向吴贻建发出《履约告知函》，并给予吴贻建宽限期至2016年10月8日，但吴贻建始终未支付。2.吴贻建提交的其与福建骊特担保有限公司工作人员的微信聊天记录，超过举证期限，且福建骊特担保有限公司未对其真实性予以确认，该聊天记录不具有真实性，不应作为本案定案依据。3.虽然吴贻建已将履约保证金交至福建骊特担保有限公司，但不等于吴贻建已履行了全面的支付保证金义务，张孟院至今未收到保证金，也从未收到吴贻建表示愿意继续履行合同、支付履约保证金的电话或短信。4.一审法院在认定本案合同解除的根本原因在于福州市的限购规定的情况下，却判决张孟院承担违约责任，前后矛盾。
张孟院针对吴贻建的上诉辩称，1.讼争房屋并未被司法查封，吴贻建却指示福建骊特担保有限公司停止支付166000元履约保证金，且在张孟院向其发出《履约告知函》后仍未支付，已构成根本违约。2.张孟院在履行合同过程中并无违约之处。网签是由福建骊特担保有限公司负责办理的，张孟院未进行任何阻挠。限购令是于2016年10月6日晚上突然发布的，次日就正式实施，未办理网签不应归责任何一方。3.张孟院在《履约告知函》中仅提出《存量房买卖合同》终止生效，并不是要求解除合同。4.一审认定福州市的限购令是本案合同解除的根本原因正确，本案争议的并不是合同效力问题，《存量房买卖合同》在效力上并无什么问题，但因不能实现合同目的而解除。5.由于吴贻建违约在先且根本违约，吴贻建主张各项损失及违约金均应当予以驳回，张孟院保留向吴贻建主张违约金的权利。
吴贻建针对张孟院的上诉辩称，与吴贻建上诉意见一致。
福建骊特担保有限公司述称，请求法院依法判决。
吴贻建向一审法院起诉请求：1.确认吴贻建、张孟院签订的《存量房买卖合同》因张孟院违约而解除；2.张孟院支付吴贻建违约金430000元；3.张孟院返还吴贻建购房履约保证金166000元及利息损失，利息按银行同期贷款利率计算，自2016年9月26日起算至还清款项之日；4.张孟院返还吴贻建其他履约保证金34000元及利息损失，利息按银行同期贷款利率计算，自2016年9月26日起算至还清款项之日；5.张孟院赔偿吴贻建的居间佣金损失和交易服务费损失45620元；6.张孟院赔偿吴贻建律师费30000元；7.本案诉讼费由张孟院承担；8.福建骊特担保有限公司配合张孟院偿还已支付的履约保证金及其他保证金。
一审法院认定事实：2016年9月25日，吴贻建（乙方）、张孟院（甲方）签订一份《存量房买卖合同》，约定：由甲方将坐落于福州市鼓楼区八一七北路东侧妙巷以北五洲大厦住宅楼1.702单元的房产（榕房权证Ｇ字第××号）出售给乙方，房屋的成交价为2166000元。合同第十条约定：诉争房屋存在抵押，甲方应在2016年9月28日前向抵押权人申请解押。合同第二十二条约定：甲乙方双方约定在完成上述房产司法查询且确认司法无冻结，甲方提供夫妻双方征信报告且确认征信报告上逾期次数两年内不超过三次后的贰个工作日内，乙方将上述房产履约保证金166000元支付给甲方。合同第八条还约定预留水、电等其他保证金34000元。合同第16条还约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付43万元赔偿款。同日，吴贻建、张孟院、福建骊特担保有限公司签订一份《存量房交易服务协议》，由福建骊特担保有限公司对房屋买卖提供中介服务，吴贻建并签署《佣金确认函》，载明吴贻建愿意支付佣金和交易服务费45620元。吴贻建于2016年9月26日，向福建骊特担保有限公司支付了上述20万元款项。9月30日，吴贻建通知福建骊特担保有限公司因怀疑张孟院房产存在司法查封，请求暂停向张孟院支付上述20万元款项。期间，福建骊特担保有限公司向有关部门查询，10月4日，吴贻建通过微信向福建骊特担保有限公司的工作人员表示，“你们查没问题，就按合同履行”。2016年国庆假期期间，福州市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，根据该通知吴贻建属于被“限购”对象。2016年10月4日，张孟院向吴贻建出具一份《履约告知函》，载明：从签约至今十天，因未收到任何款项，故双方签订合同从2016年10月5日起终止生效，诉争房产由本人另行主张买卖。该函同时载明：若吴贻建愿意承担5万元违约金则合同可继续生效，否则保留上述意见。2016年12月10日，吴贻建通过手机短信通知张孟院合同已解除。
一审法院认为，吴贻建与张孟院签订《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。关于吴贻建、张孟院的违约责任。吴贻建主张，张孟院单方解除合同构成违约。张孟院主张，吴贻建未及时付款属违约行为。一审法院认为，本案合同签订后，吴贻建即于第二日向福建骊特担保有限公司支付了履约保证金，仅在怀疑张孟院房产存在司法查封的情况下，请求福建骊特担保有限公司暂缓支付上述款项，且在10月4日已明确告知福建骊特担保有限公司，若张孟院房产未被查封，可继续履行合同，故吴贻建的行为并未构成根本违约，张孟院据此单方解除合同不愿意继续履行合同，应认定张孟院违约，且张孟院过错程度要比吴贻建要严重，根据过失相抵原则，张孟院应向吴贻建赔偿违约金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，合同解除后违约金条款可继续适用。吴贻建依照双方《存量房买卖合同》的约定请求张孟院赔偿43万元违约金。庭审中，张孟院辩称，该标准过高应予以调整。一审法院认为，本案双方合同解除的，其根本原因在于“限购”，即根据福州市的“限购”规定，吴贻建已实际无法购买诉争房产，根据《合同法》第九十四条的规定，双方合同因不可抗力已解除。故综合考虑上述因素以及双方在合同履行过程中的过错程度，一审法院酌定张孟院赔偿吴贻建违约金6万元。同时，根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。合同解除后吴贻建已支付的20万元履约保证金应返还，现该款项在福建骊特担保有限公司处保管，应由福建骊特担保有限公司直接返还吴贻建。吴贻建另诉请，张孟院支付居间佣金损失和交易服务费损失45620元，该费用现未实际支出，一审法院不予以支持。吴贻建诉请支付律师代理费3万元，符合双方的约定，一审法院根据本案实际情况酌定张孟院赔偿吴贻建律师代理费1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、吴贻建与张孟院2016年9月25日签订《存量房买卖合同》解除；二、张孟院于本判决生效之日起三十日内向吴贻建支付违约金60000元；三、张孟院于本判决生效之日起三十日内向吴贻建支付律师代理费10000元；四、福建骊特担保有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴贻建返还款项200000元；五、驳回吴贻建的其他诉讼请求。本案诉讼费10888元，由张孟院负担5888元，吴贻建负担5000元。
二审中，当事人未提交新证据。根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，吴贻建与张孟院签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。《存量房买卖合同》第二十二条约定：甲乙双方约定在完成上述房产司法查询且确认司法无冻结，甲方提供夫妻双方征信报告且确认征信报告上逾期次数两年内不超过三次后的贰个工作日内，乙方将上述房产履约保证金166000元支付给甲方。张孟院确认其出具征信报告的时间为2016年9月29日，故依照合同约定，吴贻建在2016年10月8日之前支付张孟院履约保证金166000元即可。张孟院于2016年10月4日以吴贻建未支付款项为由，要求解除双方之间的《存量房买卖合同》，缺乏合同依据，其解除合同的行为构成违约。张孟院主张吴贻建未及时付款且因怀疑张孟院的房产存在司法查封，曾于2016年9月30日通知福建骊特担保有限公司停止支付履约保证金，已构成违约。本院认为，吴贻建于约定付款时间的第二日即向福建骊特担保有限公司支付了履约保证金，张孟院当时并未提出异议，故即使吴贻建存在逾期付款的违约行为，也未构成根本违约。吴贻建仅在付款内怀疑张孟院房产被司法查封，请求福建骊特担保有限公司停止支付上述款项，在2016年10月4日即明确告知福建骊特担保有限公司，若张孟院房产未被查封，可继续履行合同。据此，吴贻建要求福建骊特担保有限公司停止支付款项的行为并未构成违约。吴贻建依照双方《存量房买卖合同》的约定要求张孟院赔偿430000元违约金。对此，本院认为，本案双方合同解除的根本原因在于福州市的“限购”规定，根据该规定，吴贻建实际无法购买诉争房产，故一审法院根据双方当事人的过错程度及合同不能履行的原因，酌定张孟院赔偿吴贻建违约金60000元，并无不当。
综上所述，吴贻建、张孟院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10888元，由吴贻建负担5444元，张孟院负担5444元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 薇
审 判 员 黄 锋
审 判 员 陈碧珍
二〇一八年三月三十一日
法官助理 龚 蓉
书 记 员 郑紫雯