辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1513号上诉人（原审原告）：刘丽，女，1980年1月5日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：陈琼，系辽宁君秀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何娜，女1980年11月5日出生，汉族，住址：沈阳市新城子区兴隆台镇大屯村16。委托代理人：邱阳，系辽宁申胜律师事务所律师。上诉人刘丽因与被上诉人何娜房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第633号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月25日公开开庭审理了本案，上诉人刘丽的委托代理人陈琼，被上诉人何娜及其委托代理人邱阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽一审诉称，2012年3月15日，原、被告双方签订合同书，合同第一条约定原告将太原街时尚地下商场现在ZH081档口租给被告使用，租期叁年，从2012年5月24日至2015年5月23日。合同约定，租金为好处费每年16000元；档口管理费每月5400元，好处费年缴，管理费两个月缴纳，缴费月的23日前缴纳管理费。合同第二条约定2013年5月23日起，档口任何改动装修原告不予承担任何费用。2014年10月，由于时尚地下商场要求档口重新装修，原告垫付了装修的全部费用，现被告从2014年11月23日至今一直没有向原告交付租金及档口的装修费用。被告的行为严重损害了原告的利益，故诉至本院，请求依法维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求判令被告履行合同给付商铺租金16，200元（5850×3）暂计3个月；2、请求判令被告赔偿房屋装修费用20，547元（装修19000元，灯具1547元）；3、请求判令被告给付商铺抵押金13260元；4、请求判令被告给付违约金15，407.1元（51357×30%）；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。何娜一审辩称，被答辩人请求判令答辩人履行合同给付租金，无事实与法律依据，法院应当不予支持；答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同，约定租金为好处费每年16，000元；档口管理费每月5400元，（每平方米1200元，共4.5平方米）。好处费年缴，管理费两个月缴，缴费月的23日前缴纳管理费。现答辩人已将租金16，000元交付被答辩人，故被答辩人请求判令答辩人履行合同给付租金没有事实和法律的依据法院不应当支持；被答辩人存在违约行为，构成根本违约。答辩人与被答辩人约定租赁的商铺面积为4.5平方米，可实际交付的商铺面积只有1.6平方米，致使答辩人蒙受损失，实际上剥夺了答辩人根据合同规定有权期待得到的权益，使答辩人的合同目的不能实现，构成根本违约。根据《合同法》第94条第四项之规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”故答辩人可以解除合同，并要求被答辩人赔偿答辩人因其根本违约造成的损失。三、被答辩人要求支付三个月的租金及房屋装修费用无事实与法律依据。ZH081商铺于2014年12月8日进行装修。由于被答辩人违约在先，答辩人在通知被答辩人解除合同后于2014年12月8日装修队进驻前正式撤出该租赁商铺，装修后被告也从未在该商铺从事经营活动，或享受到装修利益，因此被答辩人要求支付三个月的租金以及档口的装修费用没有事实和法律依据。四、被答辩人请求给付商铺抵押金13260元无事实和法律依据。该抵押金应当为被答辩人支付给时尚地下的作为保证的抵押金，在答辩人与被答辩人的《合同书》中并未对该抵押金进行任何约定，因此与答辩人并无任何关系。五、被答辩人要求答辩人给付违约金15，407.1元无事实与法律依据。答辩人与被答辩人在《合同书》中并无违约金的约定，因此依据意思自治原则，被答辩人诉请支付违约金没有事实和法律依据，法院应当予以驳回。综上所述，被答辩人的诉讼请求均无事实依据与法律依据，故望法院依法裁判，驳回被答辩人诉讼请求。原审法院经审理查明，原告与沈阳时尚商业有限公司签订摊位租赁合同，约定由原告承租ZH079和ZH081档口，经营范围为百货。租赁期至2016年1月4日。2012年3月15日，原告刘丽（甲方）与被告何娜（乙方）签订合同书一份，约定：1.甲方将太原街时尚地下商场现在ZH081档口租给乙方使用，经双方商定，长期租用ZH081档口，租期为叁年。租金为好处费每年16，000元；档口管理费每月5400元（每平方米1200元，共4.5平方米）。好处费年缴，管理费两个月缴，缴费月的23日前缴纳管理费。其中不包括电费，电费由乙方缴纳。在租期内乙方向甲方交押金6000元，租期到后无违约行为，押金如数退还乙方。若合同到期不再续签，须提前2个月告知甲方（即2015年3月23日之前），否则不予退还押金。租期由2012年5月24日到2015年5月23日；2.在租期内，如果时尚地下商场涨管理费，那么租金中的管理费也要随着涨费，好处费不变。在2012年5月24日到2013年5月23日期间，如果时尚地下商场要求档口整体重新装修，甲方承担装修费3000元，小装修改动，甲方不予承担任何费用；从2013年5月23日起，档口任何改动装修甲方不予承担任何费用。如果乙方有违约行为，不履行时尚地下商场的涨费和装修，甲方将档口收回，不退还剩余租金和押金；3、在租期内，乙方如果要将档口转租给他人使用时，必须经过甲方和商场同意，才能转租给他人使用，如果违约，甲方将档口收回，不退还剩余租金和押金；如果乙方在合同未到期，提出不租用档口了，剩余租金和押金不予退还……。2014年10月25日，原告刘丽（甲方）与被告何娜（乙方）又签订一份合同书，约定由于时尚地下商场要求2014年10月档口重新装修，本合同乙方续签二年。甲方将太原街时尚地下商场ZH079和ZH081档口租给乙方使用，经双方商定，租期为二年。租金分为好处费和档口管理费，好处费每年10，000元，档口管理费每月6630元（时尚地下商场收取档口费为每月每平方米1300元，共5.1平方米）。好处费年缴，管理费两个月缴，缴费月的23日前缴纳管理费。其中不包括电费，电费由乙方缴纳。在租期内乙方向甲方交押金6000元，租期到后无违约行为，押金如数退还乙方。若合同到期不再续签，须提前2个月告知甲方（即2017年3月23日之前），否则不予退还押金。租期由2015年5月24日到2017年5月23日……。合同签订后，原告向被告支付租金至2015年5月23日。管理费支付至2014年11月22日。2014年10月份，时尚地下统一要求装修，被告于2014年12月8日装修队伍进驻时撤场。2014年11月26日，原告时尚地下商场管理者支付ZH079和ZH081档口押金共计13，260元。再查明，2014年10月31日，原告与案外人张兵签订时尚地下装修协议一份，约定由张兵为其承租的ZH081号档口进行装修。又查明，ZH081号档口装修施工办理明细载明：装修时间为2014年12月8日至2014年12月10日。原审法院认为：原告刘丽与被告何娜于2012年3月15日签订的合同书系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。2014年12月8日，被告撤场时，原告虽不认可被告欲解除合同的行为，但被告已以实际行动表明其已无继续履行合同之可能，被告撤场后，原告对涉案档口亦属可以处分控制的状态，故双方签订的合同书事实上已经解除。关于双方于2014年10月15日签订的合同书亦因被告该撤场行为而不能履行。关于被告在合同未到期就不租用涉案档口应承担的违约责任，合同书有明确的约定，即剩余租金和押金原告不予返还，即双方已就被告提前解约行为约定了明确的违约责任及承担方式，且原告实际上亦并未退还被告押金及剩余租金，现原告要求被告给付违约金15407.1元并要求被告继续履行合同给付2015年度的押金13260元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告给付租金即档口管理费，因被告于2014年12月8日撤场，其在庭审中自认管理费给付至2014年11月23日，故对其撤场之前的档口管理费，应如约支付，因合同中对档口管理费明确约定为1200元／平方米，原告主张2014年度实际涨到1300元／平方米，但未提供相应证据予以证明，故对原告该主张，本院不予采信。对原告主张被告给付2014年11月23日至2014年12月8日期间按1200元／平方米标准计算档口管理费共计2880元的合理部分诉请，本院予以支持。关于被告提出档口实际面积小于约定面积的抗辩，因双方在合同中对档口面积进行了明确约定，且被告亦未提供确实充分证据证明实际面积小于约定面积，故对被告该项抗辩，本院不予采信。关于原告要求被告赔偿装修费用的诉请，因被告在装修队进场之时撤场，后并未实际使用涉案档口，也并未因该装修而获益，原告要求被告赔偿该笔费用，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告何娜给付原告刘丽2014年11月23日至2014年12月8日期间档口管理费2880元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1469元（原告已预交），减半收取735元，由原告刘丽负担710元，由被告何娜负担25元。宣判后，刘丽不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、一审法院认定事实不清，被上诉人违反合同约定，单方违约，应承担违约责任，支付上诉人2014年11月至实际履行之日的租金，并承担装修费用。2、一审法院适用法律不当，法律规定的合同解除情况只有约定解除和法定解除，一审法院认为上诉人与被上诉人在事实上解除合同，没有法律依据。3、一审法院认定事实不清，适用法律不当，应该依法发回重审或者改判。上诉人与被上诉人在合同中明确约定了装修费的承担方式，被上诉人为达到逃避给付装修费用的目的，弃置承租商铺，已经侵害了上诉人的合法权益，一审法院将被上诉人的违约行为认定为没有享受到装修利益，不承担装修费用。一审法院对被上诉人的违约行为作出了肯定评价，认可被上诉人违约后还能获得利益，不承担责任，严重侵害上诉人的合法权益，违反公平正义。被上诉人何娜辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院查明事实，与原审法院查明事实基本一致。本院另查明，诉争档口装修之前，何娜已经将自己物品从档口搬离。案件一审审理期间，诉争档口门前已经悬挂旺铺出兑信息。现在诉争档口已经由刘丽另行出租给案外人。上述事实，有刘丽向法庭提供的合同书、摊位租赁合同、专用收款收据、时尚地下装修协议，何娜提供的照片及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议合法有效，双方应各自履行合同义务。关于被上诉人何娜是否承担装修费用的问题。2014年10月25日双方续签租赁合同，约定租期从2015年5月24日至2017年5月23日，在承租期间，如果时尚地下商场要求重新装修，由何娜自己承担，刘丽不予承担任何费用。但本案中2014年12月8日档口开始装修，装修之前何娜已经将个人物品全部搬出，何娜辩称自己将钥匙留在档口，刘丽虽主张自己对此并不知情，但本案立案时间为2015年1月16日，诉讼请求要求给付违约金，即立案前刘丽已经知道何娜不再续租的事实，故刘丽主张自己不知情本院不予采信。虽然合同约定租赁期限内装修费用由何娜负担，但何娜在装修前就已明确表示不再继续租赁档口，将钥匙交还，并再未使用诉争档口，且经装修已对档口进行添附，现刘丽已经将装修后的档口出租给案外人，享有装修收益，因此装修费用不应由原承租人何娜承担，上诉人该项主张本院不予支持。关于被上诉人何娜是否应当给付违约金的问题。续租合同约定，如提前解除租赁合同，剩余租金和押金不予退还，即双方已经在合同中对违约责任进行了约定，双方应依据合同履行。本案中何娜已经将每年的16000元交付至2015年5月23日，剩余费用刘丽并未返还，因此何娜另行主张违约金本院不予支持。关于被上诉人是否应将租金给付至2015年5月31日的问题。2014年12月8日何娜已经腾出档口，但依据合同将每年的16000元好处费交付至2015年5月23日。刘丽现已将诉争档口另行出租给案外人，因此其要求何娜将租金给付至2015年5月31日，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1854元，由上诉人刘丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  解全晖代理审判员  单 立代理审判员  李大鹏二〇一五年六月八日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。