广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初（一）字第2793号
原告卢朝周，男，壮族。
原告覃荣青，女，壮族。
两原告共同委托代理人孙玉洲，柳州市正源法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告袁凤姣，女，苗族。
被告何影，女，汉族。
第三人邱田镇，男，1991年1月30日出生，汉族，住柳州市城中区小南路银龙大厦***号，公民身份号码：4502031991********。
原告卢朝周、覃荣青诉被告袁凤姣、何影房屋买卖纠纷一案，本院于2014年12月9日受理后，依法组成由审判员肖刚担任审判长，人民陪审员卢佳琪、覃柳娟参加的合议庭，并追加邱田镇为本案第三人，于2015年3月3日、11月10日两次公开开庭进行了审理。书记员郭小媚担任法庭记录。原告卢朝周、覃荣青及其共同委托代理人孙玉洲到庭参加了诉讼。被告袁凤姣、何影以及第三人邱田镇经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告卢朝周、覃荣青诉称，2011年9月20日，被告袁凤姣将其出钱购买，登记在何影名下，位于柳州I市航岭路7号金岭商埠21栋3单元6-2室房屋以443558元价格卖给原告夫妻两人。签订合同当天付定金额30000元整，2011年12月31日前付第二笔定金30000元。剩余房款在两原告为袁凤姣装铺地板所得工钱中抵扣。并约定，房屋交付时，所需交纳的一切费用由原告承担。该房屋于2011年10月交付原告使用，原告装修入住至今。其后原告多次催袁凤姣、何影办理过户手续，两人均以未领得房产证为由不予办理。直至2013年12月29日，邱田镇上门要原告搬离房屋，原告才得知袁凤姣、何影已把该房屋二次卖给他人，坑害原告。在该房屋的买卖合同履行过程中，原告己交付定金60000元，如果被告不能将该房屋过户给原告，则应双倍返还定金120000元。同时，原告从2011年8月份至2013年12月共两年八个月的时间，共为袁风姣装铺地板应得工钱共95586．10元，全部被袁凤姣用来抵扣房款，一分工钱都未领得，2013年10月1日，原告通过柜员机给袁凤姣汇房款6000元。另外，在领取房屋钥匙的时候，原告根据物业公司和开发商的要求，交纳房屋契税6169元，房屋登记手续费80元，有线电视初装费276元，前期物业服务费701元，装修建筑垃圾清运费700元，装修管理费100元，天然气管道安装费2670元，物业管理费701元，广电网络安装费276元等，共11673元。入住前装修水电安装损失暂计20000元（以评估报告为准）。由于被告不履行合同约定，将该房屋二次卖给邱田镇，自从签订房屋买卖合同至今，由于房价不断上涨，房屋增值部分由原告享有（暂计50000元，以评估报告为准）。以上总计，被告应赔偿原告各项损失297259．10元。因被告有意坑害原告，不予赔偿，特具状向人民法院起诉，请判决如请：1.双倍返还购房定金120000元；2.退回已交房款95586．10元；3.承担代付费用11673元，赔偿装修损失20000元（暂计，最后以评估报告为准）；4.赔偿房增值50000元（以评估报告为准），合计297259.1元。本案诉讼费用由被告承担，二被告对本案承担连带责任。
原告卢朝周、覃荣青对其陈述事实在举证期限内提交了以下证据：
1.房屋档案1份，复印件加盖公章；2.结婚证1份，原件；3.户口本1份，原件；4.房屋买卖合同1份，原件；5.永吉地板卡1份，原件；6.收条1份，复印件；7.中国银行汇款单3份，原件；8.工费单复印件16份；9.《付卢朝周工费》表复印件10份以及《付卢朝周工费细表》复印件7份；10.申请代缴协议以及发票1份，原件
以上证据拟证明买卖房屋的事实过程。
当庭提交房屋估计报告书发票复印件一份，拟证明案涉房屋的评估费用。
被告何影庭前提交答辩状辩称，何影不认识卢朝周、覃荣青，案涉房屋是袁凤姣利用何影首套房名额购买的，何影不知道袁凤姣与原告的房屋买卖协议，也没有收取任何房款。后来何影因案涉房屋影响到自己的征信记录，就要求袁凤姣把该房屋过户，袁凤姣就找到了邱田镇，何影就公证委托了袁凤姣办理房屋过户相关手续。
被告何影对其辩解庭前邮寄提交了以下证据：
1.个人信用报告1份，复印件；2.房屋买卖合同1份，复印件；3.委托书1份，复印件。
被告袁凤姣以及邱田镇未到庭，也未提交书面答辩状以及证据。
经开庭质证，对于原告提交的证据，第三人表示证据1属实，但对其他证据不了解。对于被告何影提交的证据，原告认为，证据1、2中房屋虽然是何影的，但是已经卖给邱田镇，没有卖给袁风娇；对证据3不予认可；证据4证明何影已经将房屋卖给邱田镇，没有卖给袁风娇，存在民事欺诈。第三人对何影提交的证据无异议。
本院认为，原告提交的1、2、3、4、7、10系加盖公章的复印件以及原件，证据内容与本案待证事实相关，故本院均予以采信。对于原、被告提交的其他证据，本院将综合全案证据以及当事人陈述予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：卢朝周与覃荣青系夫妻关系。2011年9月20日，袁凤姣（甲方）与卢朝周、覃荣青（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，其中载明，乙方向甲方购买航岭路7号金岭商埠21栋3单元6-2号房屋，该房屋属何影所有。房屋转让价为411258元，加上已付款（即已供银行款：2010年3月-2011年9月止的32300元），合计转让价为443558元；因该房未交付使用，暂时没办房产证，如办房产证时甲方应协助乙方办理上述房产过户手续，费用由乙方支付；甲方应在乙方交房产税及交房时应交款项后配合领取该房钥匙，不许拖延时间，以便装修；若甲方违约，应向乙方归还全部所付款项后再按照已付款的10%支付违约金；付款方式：签订合同当日乙方应向甲方支付定金30000元；2011年12月31日前付第二笔款30000元，余款在办理房产证后向银行办理按揭一次性付清给袁凤姣。
对于房款及定金支付，原告提交了工费单复印件16份、《付卢朝周工费》表复印件10份以及《付卢朝周工费细表》复印件7份。在工费单中载明卢朝周2011年8、9、10、11、12月、2012年1、2、4、5、6、7、9、10、11、12月、2013年1月工费（2011年10、11、12月、2012年2、4、5、6、7、9、10、11、12月、2013年1月工费单上均有刘某以制表人名义的签字）。在《付卢朝周工费》表中载明了2012年6、7、8、9、10、11、12月、2013年1、2、7月的卢朝周工费详细情况，该表中还均载明了“扣除房贷款3000元／月”。在《付卢朝周工费细表》中也载明2013年2、3、4、5、6、7、9月卢朝周的工费情况。以上时间段内工费以及明确载明的抵扣房款的费用共计96936.6元。在《付卢朝周工费》表复印件以及《付卢朝周工费细表》复印件中袁凤姣均以付款人名义签名。同时，原告提交了2011年9月20日袁凤姣出具的收条复印件一份，其中载明，今收到卢朝周、覃荣青交来购房定金共计30000元。而在2013年9月30日、10月1日，原告还曾经取款12000元。
对于航岭路7号金岭商埠21栋3单元6-2号房屋的居住使用状况，2011年柳州市龙泉房地产开发有限公司曾向广西广电网络柳州公司出具申请一份，其中载明，有该公司小区航岭路7号金岭商埠21栋3单元6-2号房屋住户卢朝周已在该公司缴纳安装费276元，该住户已经入住，请给予办理有线数字电视开通手续。2012年5月13日，卢朝周还就该房屋与兴安县明园物业服务有限公司柳州分公司签订了天然气管道安装工程费代收代缴协议。同日，卢朝周缴纳了燃气管道费2670元。2012年9月2日，卢朝周还缴纳了相应物业服务费。
另确认，2013年11月8日，何影委托袁凤姣与邱田镇签订二手房买卖合同，约定何影以20000元的成交价将航岭路7号金岭商埠21栋3单元6-2号房屋出售给邱田镇。2013年11月27日，邱田镇取得了航岭路7号金岭商埠21栋3单元6-2号房屋的房产登记证。
在本案审理中，原告申请对航岭路7号金岭商埠21栋3单元6-2号房屋的市场价值进行评估，广西华正房地产土地评估咨询有限公司对该房屋的评估结果为：该房市场价值为654000元。在对该房屋的评估报告书的“实物状况”中载明：“室内地面铺木地板，墙面、顶棚刮腻子；厨房、卫生间地面铺防滑地砖，墙面贴瓷砖到顶，顶棚为铝扣板，水电、照明设施齐全。”2015年9月8日，卢朝周支付了评估费6540元。
原告称，原告原来是帮袁凤姣打工做装修，袁凤姣欠原告的工钱，就约定抵扣案涉房屋的房款，定金实际交付30000元，另外约定的30000元定金是从工钱中抵扣。原告从2011年10开始就入住案涉房屋，在袁凤姣的欺骗之下，也一直未能办理房屋的相关手续；
证人刘某在庭审中作证称，证人是帮袁凤姣打工卖地板，原告的工费表原件都交给了袁凤姣，确实存在卖房子给原告，房款从工钱中抵扣的事实。同时，经庭审中的笔迹比对，原告提交的证据中的“刘某”签名与证人签名笔迹基本一致。原告认可自己没有偿还案涉房屋的贷款
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方违约致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，并要求违约方承担赔偿损失等违约责任。本案中，虽然案涉房屋在出卖前并非登记在袁凤姣名下，但该房屋的登记所有人何影认可是袁凤姣借何影名义购买的房屋，袁凤姣为实际房屋所有人，且这也有何影委托袁凤姣与邱田镇签订的二手房买卖合同为证，故2011年9月20日被告袁凤姣与原告卢朝周、覃荣青签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
对于在签订上述合同后卢朝周、覃荣青是否已经依约支付房款的问题，虽然本案中并无相应房款支付凭证或者收条原件为证，且原告提交的相关证据大部分为复印件，但仍然能够确认原告已经依约支付定金及房款的事实成立，因为：第一，原告提交的工费单、《付卢朝周工费》表、《付卢朝周工费细表》数量较多，时间跨度较长，虽然其中有部分月份的缺失，但基本能够相互连续，同类单据的内容项目具有较高的一致性而施工内容也根据不同的业主、地址不断变更，证据间并无明显的矛盾存在，而在连续的较长时间与不断变更的大量具体工程之下，相互能够一致的复印件证明力应当较强；第二，所有工费单、《付卢朝周工费》表、《付卢朝周工费细表》载明的订单编号、施工工程地点、业主姓名、工程内容、面积、价格等详细工程内容非常具体，袁凤姣的签名与本案其他原件中的签名基本一致，且这些证据中的项目打印、书写、签名顺序方式也符合装修行业的确认结算一般惯例格式，这些证据载明内容来自相应客观事实的盖然性较高；第三，工费单中“刘某”签名与证人刘某签名笔迹基本一致，刘某当庭确认了相关工费证据并认可本案房款从工钱中抵扣的事实，而《付卢朝周工费》表中也明确载明：“扣除房贷款3000元／月”，这就在较高程度地增强卢朝周上述证据证明力的同时，证明了工费抵扣房款的事实存在；第四，假如有定金未支付或者不存在工费抵扣房款，原告一直拖欠定金与房款，而这必然与原告签订合同后一直在案涉房屋居住至今的事实相矛盾。所以，综合以上分析，从原告的收条、数量众多的工费单、《付卢朝周工费》表、《付卢朝周工费细表》、证人的陈述以及案涉房屋的长期居住使用状况来看，原告已经依约支付了案涉房屋的30000元定金并一直以工费抵扣房款的事实成立的盖然性较高，故本院予以确认。
对于具体的抵扣工费数额，原告主张从2011年8月抵扣至2013年12月，虽然原告的证据不能完整地证明其主张，但仍然应当确认原告的主张成立，因为：第一，原告提交的工费大量相关证据均发生于原告主张的时间范围内，具有一定的事实依据；第二，根据上述分析确认了卢朝周一直是以工费抵扣房款，而2011年9月20日被告袁凤姣与原告卢朝周、覃荣青签订《房屋买卖合同》出售案涉房屋，在无其他房款支付证据的情况下，袁凤姣从已经拖欠的上个月工费开始抵扣计算以后的房款在合理可能的范围内，盖然性较高；第三，2013年11月8日袁凤姣与邱田镇又签订二手合同出售案涉房屋，而本案中并无证据证明在此之前原告与袁凤姣之间存在房款相关争议，所以在此之前以工费抵扣房款的行为应当一直在正常进行中，袁凤姣违约再次出售房屋，房屋过户至邱田镇名下，这必然将导致工费抵扣房款无法再进行，所以截止至2013年12月完全符合本案的事实过程；第四，被告袁凤姣经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。所以，根据以上四点分析，应当推定袁凤姣与原告工费抵扣房款系从2011年8月至2013年12月。根据工费单、《付卢朝周工费》表、《付卢朝周工费细表》，卢朝周工费该时间段内工费以及明确载明的抵扣房款的费用共计96936.6元，原告仅诉请95586.1元，故本院予以支持。
在原告依约支付定金以及房款后，袁凤姣应当依约将案涉房屋过户至原告名下，但在2013年11月8日袁凤姣与邱田镇又签订合同出售了案涉房屋，并实际过户至邱田镇名下，而本案中原告要求袁凤姣赔偿双倍定金并返回房款、赔偿损失，故原告与袁凤姣就案涉房屋签订合同的根本目的已经不能达到，该合同实质上已经解除。袁凤姣违约导致合同解除，原告有权要求袁凤姣双倍返还定金并赔偿相应损失，根据原告的诉请以及上述确认的定金支付、抵扣的房款，袁凤姣应当向原告双倍支付定金60000元，返还房款95586.1元。对于原告诉请的有线电视初装费276元，天然气管道安装费2670元，有加盖柳州市龙泉房地产开发有限公司以及物业服务公司的相应申请、收据为证，故本院予以支持。而基于原告已经在该房屋居住使用的事实，一定的装修必然存在，原告诉请的装修建筑垃圾清运费700元、装修管理费100元也在合理范围内，故本院也予以支持。
对于原告诉请的已付房屋契税6169元、房屋登记手续费80元以及物业服务费，由于本案中并无任何证据证明原告已经缴纳了房屋契税以及房屋登记手续费，且基于原告在该房屋内居住使用，系实际的物业服务接受人，应当缴纳相应的物业服务费，故对于该部分费用本院均不予支持。对于装修损失20000元，虽然案涉评估并未直接评估装修价值，但根据案涉房屋的建筑面积以及评估报告书中载明房屋内装修的地板等实际状况的描述，原告诉请的20000元装修损失也完全在合理范围内，本院予以支持。对于房屋增值的赔偿，合同违约的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，2011年9月20日袁凤姣与卢朝周、覃荣青签订《房屋买卖合同》约定房屋合计转让价为443558元，本案中评估该房市场价值为654000元，其价值差额符合柳州市从2011年至评估时的价值增值状况，这是原告基于合法有效的房屋买卖合同在实际履行中可以得到的利益，而原告仅诉请的房屋增值为50000元，即使加上双倍定金赔偿之下的30000元，这也完全在合法合理的违约赔偿损失范围内，故本院也予以支持。
对于被告何影，本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案中，虽然何影为案涉房屋的登记所有人，但在原告与袁凤姣就案涉房屋的买卖合同签订中，并无证据证明何影曾经参与该合同的签订，也无证据证明何影曾经参与该合同的履行或者收取房款，所以何影并非该合同当事人，本案合同对其并无约束力，何影不应当承担原告诉请的违约责任，故对于原告要求何影承担责任的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告袁凤姣向原告卢朝周、覃荣青返还定金60000元。
二、被告袁凤姣向原告卢朝周、覃荣青返还房款95586.1元。
三、被告袁凤姣向原告卢朝周、覃荣青赔偿有线电视初装费276元，天然气管道安装费2670元以及装修损失20000元。
四、被告袁凤姣向原告卢朝周、覃荣青赔偿房屋增值损失50000元。
五、被告袁凤姣向原告卢朝周、覃荣青支付评估费6540元。
六、驳回原告卢朝周、覃荣青的其他诉讼请求。
案件受理费5759元（原告已预交），由被告袁凤姣负担4428元并径付原告卢朝周、覃荣青，原告卢朝周、覃荣青负担1331元。
上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 肖 刚
代理审判员 卢佳琪
人民陪审员 覃柳娟
二〇一六年一月六日
书 记 员 郭小媚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。