北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第20086号
原告怀文丽，女，1989年12月3日出生。
委托代理人李曦，北京公元博景泓律师事务所律师。
被告董雪丽，女，1969年9月24日出生。
委托代理人卢喜梅，北京市鑫诺律师事务所律师。
委托代理人王萍，北京广衡律师事务所律师。
第三人北京百年房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北街75号。
法定代表人石予友，董事长。
委托代理人张征，男，1980年3月9日出生。
原告怀文丽（以下称姓名）与被告董雪丽（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并在诉讼中依董雪丽的申请追加北京百年房地产开发有限公司（以下简称百年公司）为第三人，公开开庭进行了审理。怀文丽的委托代理人李曦，董雪丽的委托代理人卢喜梅、王萍，百年公司的委托代理人张征到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
怀文丽诉称：北京市朝阳区工人体育场东路8号康堡花园1号楼2单元XXX号、XXX号房屋原产权人为百年公司。2012年12月14日，百年公司与董雪丽签订《房屋租赁合同》。2012年12月14日，双方签订了《补充协议一》，约定百年公司拟将上述房屋转让给其关系人。在受让人取得新的产权证后，双方同意由新产权人承继百年公司在《房屋租赁合同》中的所有权利义务。2012年12月19日，百年公司将上述房屋转让给我，我于2013年2月28日取得上述房屋产权证。百年公司与董雪丽签订的合同中约定，租赁期限自2012年12月15日至2023年4月30日，其中2014年5月1日至2015年4月30日期间租金每年为2434550元。租金支付方式为上付，需在2014年4月1日前支付。另若延期交纳租金的，每延迟一日按照应付金额的千分之五支付违约金。延期支付租金的，用保证金抵扣房租及违约金。如延期支付租金超过15日，则百年公司有权单方解除合同。2014年4月1日前，董雪丽应交纳2014年至2015年度房租2434550元，但董雪丽只交纳了65万元，故诉至法院，要求解除双方的《房屋租赁合同》，董雪丽将上述房屋腾空并交还给我；董雪丽支付2014年4月1日至2014年4月26日延期付款的违约金231991.5元；董雪丽自2014年4月27日至实际交还房屋之日止，按2014年至2015年度房租标准的三倍向我支付房屋使用费；保证金作为违约金归我所有。
董雪丽辩称：第一，我并不是房屋的实际承租人。房屋用于企业经营，我只是实际经营公司的法定代表人，合同中也确认公司成立后应与公司签订租赁合同，怀文丽起诉的主体有误。第二，百年公司将房屋转让给怀文丽后，我方完全不知情，直到发出催款函，我方也无法确认究竟该向谁支付房租，如何支付房屋，故我方不存在违约行为。第三，百年公司在与我方签订合同的过程中，隐瞒了其与业主委员会有巨大矛盾的事实，导致我方在履行租赁合同的过程中存在重重困难，我方不支付租金，是履行抗辩权的行为。
百年公司述称：我方已经将房屋转让给怀文丽，相关权利由怀文丽予以行使。
经审理查明：2012年12月14日，百年公司（甲方）与董雪丽（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定董雪丽租赁北京市朝阳区工人体育场东路8号康堡花园1号楼2单元XXX号、XXX号房屋（以下简称涉案房屋）用于企业经营，租赁期间自2012年12月15日至2023年4月30日（含装修期）。双方在第四条约定了保证金、租金及费用交付期限、支付方式：“4-1保证金：在本合同签订之日，乙方须一次性向甲方交付人民币40万元整作为履约保证金。”“甲乙双方同意，每过三年房租增加5%，具体如下：第一年房租：2013年5月1日至2014年4月30日期间，租金为每年人民币2434550元整，在合同签订后5日内由乙方一次性支付给甲方。第二年房租：2014年5月1日至2015年4月30日期间，租金为每年人民币2434550元整。租金支付方式为上付，需在到期日前1个月（即2014年4月1日前）由乙方支付给甲方指定账户。第三年房租：2015年5月1日至2016年4月30前……”。关于未按时支付租金的违约金，双方在第11-3条约定：“若乙方未按本合同约定时间向甲方足额支付租金和保证金，则每延迟一日按应付金额的千分之五向甲方支付违约金，乙方应立即补足该保证金的不足部分。如乙方拖欠租金超过15日，则甲方有权单方解除合同。合同解除后，按11-3-6条执行。乙方同时应按当期房租标准支付12个月房租作为违约金。”
同日，双方签订《补充协议一》，其中第二条约定：“《房屋租赁合同》签订后，乙方以此地址设立新公司。新公司经营项目必须为华夏良子品牌的足浴、足疗及养生项目。新公司成立后，双方同意由新公司承继乙方在《房屋租赁合同》中所有权利和义务，甲方与新公司应在开业前换签《房屋租赁合同》，换签后的合同除承租人变更为新公司外，其余内容不变。如乙方拒绝换签则视同乙方无故解除合同。”第三条约定：“甲方拟将上述房屋转让给甲方的关系人。在受让人取得新的产权证后，双方同意由新产权人承继乙方在《房屋租赁合同》中的所有权利和义务，新产权人与乙方或新公司换签《房屋租赁合同》，换签后的合同除出租人变更为新产权人外，其余内容不变。”同日，双方又签订《补充协议二》，确认“一、甲方全权委托丙方（怀春光）办理房屋出租、洽谈合同、代收房租等设涉及屋租赁的全部事宜。二、三方确认，乙方将《房屋租赁合同》中的保证金、房租和其他费用直接支付到丙方个人银行账户后，即视同乙方向甲方完成了支付。三、甲方拟将上述房屋转让给甲方的关系人。在受让人取得新的产权证后，由新产权人承继甲方在本协议中的所有权利义务，新产权人与乙方、丙方换签《委托协议》，协议内容不变。”
2012年12月25日和2012年12月28日，百年公司与怀文丽分别就涉案两套房屋签署了《北京市商品房现房买卖合同》，2013年2月28日，怀文丽取得涉案房屋的房屋所有权证书。
2014年4月3日，百年公司与怀文丽向董雪丽发出《催款函》，要求董雪丽支付2014年5月1日至2015年4月30日期间房租。
2014年4月16日，百年房地产公司与怀文丽向董雪丽发出《房屋租赁合同解除通知书》，通知董雪丽因其拖欠房屋租金超过15日，故解除与其的《房屋租赁合同》。
董雪丽表示，其未按照约定于2014年4月1日交纳房屋租金事出有因，其一是因为百年公司在签订《房屋租赁合同》后两个月就将房屋转让给怀文丽，但并未通知董雪丽，直到收到2014年4月3日的催款函才知道百年公司将涉案房屋转让给怀文丽；其二是百年公司在签订《房屋租赁合同》时向其隐瞒了与涉案房屋所在小区业主委员会存在重大矛盾的事实，导致其房屋在装修使用过程中受到来自业主委员会主任的处处刁难，导致其房屋使用存在困难，并就此与百年公司协商改变房屋房屋租金交纳方式事宜。就此，董雪丽提交《华夏良子公司致全体业主一封信》及发送给百年公司法定代表人的信函及关于更改合同有关条款的协商函，表明涉案房屋确存在使用上的困难，其与百年公司正就更改合同条款进行协商。董雪丽另提交2013年6月27日百年公司向其发出的通知，告知华夏良子公司因店面装修和牌匾悬挂工程引起小区业主投诉，应加强注意沟通等；董雪丽据此主张直至2013年6月27日，百年公司仍以涉案房屋所有权人身份向其发出通知，没有告知其房屋已经转让的事实。怀文丽及百年公司主张，在与董雪丽签订《房屋租赁合同》时，已经明确了百年公司即将将涉案房屋转让，且与百年公司商议更改合同条款也是董雪丽单方意愿，不构成不交纳房屋租金的理由。
就房屋租金的交纳情况，当事人均确认董雪丽不存在2013年房租拖欠情况，自2014年开始未交纳房租，4月4日交纳了19万元，4月8日支付了46万元，6月22日支付了603275元，租金均交纳至怀春光账户。怀文丽对上述租金交纳情况予以认可，百年公司对此亦不持异议，董雪丽坚持认为该租金系依照其与百年公司签订的《房屋租赁合同》交纳给百年公司，且由于房屋租赁合同存在争议，故其交纳部分租金。
庭审过程中，经本院释明，怀文丽表示，若不能支持其解除房屋租赁合同诉讼请求，即要求董雪丽立即支付剩余房屋租金。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、催款函、解除通知书等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：百年公司与董雪丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人均应按照合同约定履行义务。
本案的争议焦点是，第一，董雪丽迟延交纳房屋租金是否合法有据；第二，怀文丽是否有权向董雪丽主张房屋租金，第三，房屋租赁合同是否已经解除。
就争议焦点一，本院认为，按照百年公司与董雪丽的《房屋租赁合同》约定，在2014年4月1日前，董雪丽应该交纳2014年5月1日至2015年4月30日期间房屋租金2434550元。即即使百年公司没有将收取房屋租金的权利转让给第三方并通知董雪丽，董雪丽均应交纳上述房屋租金。而董雪丽抗辩称，因百年公司与业主委员会主任的矛盾导致其履行合同存在困难，要求变更租金交纳方式，提交的证据均系董雪丽单方协商变更合同条款的函件，并未能证明其已经与出租人达成变更交纳方式的合意，故董雪丽仍应该按时于2014年4月1日前交纳上述租金。
就争议焦点二，通过庭审查明可知，涉案房屋已经由百年公司于2013年2月28日转让给怀文丽。而当事人的争议在于，怀文丽是否有权向董雪丽主张涉案房屋的租金。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”从本案情况来看，百年公司与董雪丽签订《房屋租赁合同》时，已经明确约定百年公司将会转让涉案房屋，并且明确约定《房屋租赁合同》的权利义务由受让人继承，故董雪丽应该对百年公司转让涉案房屋有所预期。在2014年4月3日向董雪丽发出的催款函中，百年公司与怀文丽均盖章签字，并写明原产权人及现产权人的身份，董雪丽也说明，在收到2014年4月3日催款函时，知晓了百年公司将涉案房屋转让给了怀文丽的情况，故应当认为董雪丽在2014年4月3日已经知晓百年公司将房屋转让给怀文丽的情况。
但是，因催款函上并未写明变更房屋产权人后租金向谁交纳等具体事宜，董雪丽无法确认向谁交纳租金，其在2014年4月3日以后继续向怀春光账户内交纳租金的行为亦符合合同约定。
董雪丽在与百年公司签订《房屋租赁合同》时已知晓百年公司拟将诉争房屋转让给他人，2014年4月3日通过催款函知晓房屋转让给怀文丽，怀文丽又通过诉讼再次明确向董雪丽主张涉案房屋的房屋租金，故应当认定百年公司已经通知董雪丽房屋转让情况，怀文丽可以向董雪丽主张房屋租金。庭审中，怀文丽、百年公司对于董雪丽向怀春光支付的1253275元租金已经由怀文丽收取不持异议，故董雪丽需向怀文丽继续支付剩余租金。怀文丽要求董雪丽按照租金三倍标准支付占有使用费，无事实及法律依据，本院不予支持，本院按照一倍标准予以支持。
关于争议焦点三，本院认为，在百年公司及怀文丽向董雪丽发出的催款函中，并没有说明要求董雪丽向谁支付租金，董雪丽在刚刚获悉涉案房屋有现产权人、但不明确转让时间、支付对象的情况下，虽迟延十五日未交纳租金，但并非由董雪丽单方原因造成。且在诉讼过程中，董雪丽已经交纳部分租金，故本院认为现有情形不构成董雪丽违约导致合同无法继续履行的情形，故对于怀文丽要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。
关于违约金，本院认为，虽然百年公司及怀文丽向董雪丽发出了催款函，但是，催款函中百年公司与怀文丽均签字，董雪丽无法确认交纳房屋租金方式如何变更，其迟延交纳租金有一定合理理由。但是，董雪丽在接到该催款函后即知晓诉争房屋已经转让，应积极与百年公司及怀文丽联系确认房屋转让事宜，避免拖延租金的损失扩大。从庭审查明情况来看，董雪丽认为百年公司与业主委员会主任的矛盾导致房屋租赁存在困难并意图协商变更交纳租金条款是其拖延支付租金的主要原因；在诉讼期间，怀文丽亦通过提交房屋产权证书、房屋买卖合同等方式进一步明确了房屋已经转让给怀文丽的事实，董雪丽就此亦未提起异议，故本院认为，导致董雪丽未能按照《房屋租赁合同》约定的期限向怀文丽支付租金，各方当事人均有责任。董雪丽明确提起违约金约定过高的抗辩，本院根据董雪丽违约的情况予以酌减；因《房屋租赁合同》并未解除，故保证金无需退还，继续作为保证金使用。
关于董雪丽主张的诉讼主体应为实际经营的公司一节，本院认为，当事人已经明确应协商换签事宜，现就租赁合同主体变更一事产生争议，并未实际换签，故怀文丽以董雪丽为被告提起诉讼合法有据。就换签事宜，可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第八十条的规定，判决如下：
一、被告董雪丽于本判决生效之日起七日内支付原告怀文丽房屋租金一百一十八万一千二百七十五元；
二、被告董雪丽于本判决生效之日起七日内支付原告怀文丽违约金五万元；
三、驳回原告怀文丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23263元，由原告怀文丽负担11293元（已交纳），由被告怀文丽负担11970元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙铭溪
代理审判员 吴克孟
人民陪审员 席久义
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 郝 卓