北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8191号
上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队北京市总队执勤第六支队，住所地北京市丰台区小屯路10号。
负责人：金健，支队长。
委托诉讼代理人：李少甫，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：时福茂，北京市致诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京华厦鑫源投资有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里14号楼803。
法定代表人：高文广，总经理。
委托诉讼代理人：王荣田，北京圣伟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦凤伟，北京圣伟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：北京易乐安酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区三顷地25号。
法定代表人：张翠金，董事长。
委托诉讼代理人：常玉宽，北京市慧学律师事务所律师。
上诉人中国人民武装警察部队北京市总队执勤第六支队（以下简称武警六支队）因与被上诉人北京华厦鑫源投资有限公司（以下简称华厦鑫源公司）、被上诉人北京易乐安酒店管理有限公司（以下简称易乐安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
武警六支队上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，依法改判支持武警六支队的一审其他诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定华厦鑫源公司应支付武警六支队的租金和占有使用费的数额为2776804.53元是错误的。1.关于租赁期限终止日期问题。根据易乐安公司与中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（以下简称三师后勤部）的往来函件，完全可以证实双方一致同意将起租日改为2013年8月22日，装修日期为2013年3月22日至2013年8月21日。合同期限既不应当按照租赁许可证4月10日起算，也不能按照2014年9月易乐安公司变更营业执照日期起算。武20120043005号《武警部队房地产租赁合同》明确载明：“租赁期限为2012年11月1日起至2017年10月31日止”，而根本不是约定的所谓固定五年期租赁合同。故租赁期限依法应当认定为2013年8月22日至2017年10月31日。2.关于易乐安公司经营损失问题。一审判决认为三师后勤部于2014年4月18日将房屋租赁许可证交予易乐安公司，在无租赁许可证的情况下，易乐安公司的经营势必受到影响，将2013年8月22日至2014年4月18日的租金酌减为70133元。对此武警六支队没有任何过错，不应酌减任何租金。三师后勤部已及时向上级单位申领租赁许可证，没有怠于行使己方义务，许可证迟迟未予下发，完全系上级机关问题，与三师后勤部没有任何关系。且承租方对此损失应当有预判，一审判决武警六支队承担双方协商一致修改合同后的损失于法无据。3.关于拖欠租金问题。易乐安公司称其拖欠租金系武警六支队拒收，而按照易乐安公司所发函件可以证实系易乐安公司要求按照实际经营日起计算租金造成。易乐安公司自2015年12月起开始拖欠租金，即使将押金折抵租金，易乐安公司支付的租金也只能截止到2016年5月17日，故易乐安公司拖欠租金是客观存在的事实。4.关于房屋占有使用费问题。一审判决对2018年1月4日后的房屋占有使用费不予支持是错误的。易乐安公司与三师后勤部于2017年8月10日签订终止协议，约定自然终止《武警部队房地产租赁合同》，但易乐安公司并未在2017年10月31日停止经营交还房屋。2018年1月4日，易乐安公司与三师后勤部草签《房地产交接协议》，但该协议因易乐安公司对加建部分提出评估补偿等不合理要求，导致协议未能盖章生效，更未被实际履行。直至2018年3月19日，武警六支队才强行收回、实际控制房屋，但易乐安公司仍有物品存放至今，双方并未办理最终的交接手续，故易乐安公司应当支付2017年11月1日至2018年3月18日的房屋占有使用费，一审判决对此不予支持是错误的。二、一审判决以未及时领到租赁许可证为由认为承租方无需支付逾期支付租金的违约金是错误的。双方合同虽然约定出租方负有向上级机关申领租赁许可证的义务，但并没有约定交付许可证的时间，故承租方未能及时得到许可证，不能认为是出租方违约。即使承租方单方认为应当酌减租金，也应当通过合法途径解决，不能以拒付租金的形式对抗。故承租方应当按照合同约定承担违约金。另外，易乐安公司未经三师后勤部同意，擅自大幅加建违章建筑，而且没有按照合同约定交还房屋，严重违反合同约定，应根据合同第十四条第一项的约定，支付50000元违约金。三、一审判决不予支持电费和律师费是错误的。为了准确收取承租方的水电费，三师后勤部于2014年7月专门装了五个新电表用于计量易乐安公司所使用的电量，电表起始数据均为零，2014年7月之前的数据为登记记录，目前显示的电量均为易乐安公司使用电量。尽管易乐安公司将部分电量用于所租仓库的经营，但均为易乐安公司所使用，故武警六支队所主张的电费应由易乐安公司支付，无需分割。按照双方所签《终止协议》的约定，违反约定一方自愿承担守约方处理本协议项目纠纷所产生的诉讼费用、律师费等，但易乐安公司并未在协议约定时间停止经营并腾退房屋，故应承担武警六支队为此支付的律师费，一审判决以于法无据为由予以驳回，明显违反当事人意思自治原则，应予纠正。综上，请求二审法院依法支持武警六支队的上诉请求。
华厦鑫源公司辩称，不同意武警六支队的上诉请求。
易乐安公司辩称，不同意由华厦鑫源公司承担费用的数额，应为1279847.53元。
武警六支队向一审法院起诉请求：1.判令华厦鑫源公司及易乐安公司立即腾退北京市丰台区三顷地南里25号院的办公楼房；2.判令华厦鑫源公司及易乐安公司向武警六支队支付违约金50000元及加收违约金3251462.34元；3.判令华厦鑫源公司及易乐安公司向武警六支队支付2015年6月1日至2017年10月31日办公楼租金3095055.33元；4.判令华厦鑫源公司及易乐安公司支付自2017年11月1日起至房屋交还之日止的占有使用费（按每日5893.5元计算）；5.判令华厦鑫源公司及易乐安公司支付电费1276374元；6.判令华厦鑫源公司及易乐安公司支付武警六支队律师费100000元；7.判令诉讼费用由华厦鑫源公司及易乐安公司承担。
一审法院认定事实：出租方（甲方）三师后勤部与承租方（乙方）北京华厦鑫源投资担保有限公司（以下简称华厦担保公司）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于北京市丰台区三顷地南里25号（坐落号：武京京字第3003号）的房屋建筑面积4844平方米出租给乙方使用，租赁用途为酒店、办公。租赁期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止。租金总额10608360元，年租金2121672元。租金按半年结算，乙方于每年半年的前十日内交付甲方。甲方负责向武警部队后勤部基建营房部申领《武警部队房地产租赁许可证》。乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩建固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经武警部队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿移交给甲方。租赁期满，合同解除。乙方有违反本合同约定或法律规定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付50000作为违约金。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。
华厦担保公司向三师后勤部出示委托易乐安公司的《委托书》，载明：华厦担保公司于2011年12月31日在《十九支队原办公楼租赁项目》招标时中标，取得承租权。华厦担保公司现确定该项目用于商务酒店经营，遵照国家相关法律、法规之规定，华厦担保公司无酒店经营资质，故授权易乐安公司全权管理。在该项目合作过程中，授权易乐安公司代表华厦担保公司与贵师发生包括租金交纳及与之名称相符发票的收取等。在经营期间发生任何违法违规及拖欠款问题，三师后勤部追究华厦担保公司相关责任。
在本案审理过程中，法院对涉诉房屋进行了现场勘验。涉诉房屋共六层，房屋顶层加建了第七层房屋。第七层除加建了消防设施间、电梯间外，还加建了三十七间房屋。
2013年3月23日，易乐安公司向三师后勤部请示：华厦担保公司与三师后勤部于2012年6月签订《十九支队原办公楼租赁合同》，并委托旗下公司易乐安公司对此项目进行全权管理，由于合同必须经总部审批才能生效，截止2013年3月22日，总部才能批准同意本项目实施，现合同已经审批回来我方准备进场施工，恳请将日期顺延，2013年3月22日-8月21日为装修期，2013年8月22日为合同的起租日。2013年5月16日，三师后勤部向易乐安公司出具《关于协商十九支队原办公楼租赁时间的回函》，载明：经研究，贵单位承租我单位十九支队原办公楼的租赁合同起租日期为2013年8月22日，装修日期为2013年3月22日-2013年8月21日。
2014年10月20日，中国人民武装警察部队北京市总队第三师的内部请示载明：华夏鑫源投资管理有限公司承租我单位十九支队原办公楼，建筑面积4844平方米，楼层6层，年租金212.1672万元，合同租期2012年11月1日至2017年10月31日。出租后，承租方基于宾馆功能、消防等要求，对楼顶进行了加层建设，加层建筑面积714.5平方米。为确保部队权益，经与承租方协商，加建部分减电梯间、消防用房、设备用房剩余498平方米，按照原房屋租赁价格加收租金，即合同条款变更为：租赁面积改为5342平方米，年租金改为233.9796万元……。同意加建的原因：三是为了整体美观，如不统一加建，楼顶部凹凸不平整体不协调……。
2015年6月6日，易乐安公司向三师后勤部出具《关于缴纳十九支队原办公楼租金的说明》，载明：其共缴纳租金4243344元。但按该公司实际运营时间应缴纳租金为1768060元（实际运营时间为2014年8月，缴纳租金日期为2014年8月-2015年6月），已经多支付2475284元。租赁许可证审批过晚，导致实际运营时间与合同约定时间严重不符；按实际运营时间计算租金金额，已多支付一年多的租金。
三师后勤部于2014年4月10日取得租赁许可证，并于2014年4月18日交付给易乐安公司。三师后勤部提交其向总队后勤部《关于申请办理北京华夏鑫源投资担保有限公司租赁项目许可证的请示》，证明其于2012年7月15日申报本案租赁许可证。
现易乐安公司共支付三师后勤部房屋押金1000000元，房屋租金4804180元。易乐安公司分别于2014年11月27日、2016年10月8日、2017年12月6日三次向三师后勤部支付水电费58000元、55000元、36000元。武警六支队提交电表照片5张，证明承租方共产生电费1276374元。华厦鑫源公司及易乐安公司对此不予认可，认为上述电表为五家单位合用电表。经法院询问武警六支队认可上述电表所显示的用电量包括非本案涉诉房屋产生的电费。
2017年8月10日，三师后勤部与易乐安公司签订《武警部队房地产房屋租赁合同》终止协议，该协议抬头出租方（甲方）处记载为三师后勤部，承租方（乙方）处记载为：华厦担保公司、易乐安公司（全权代理）。协议约定甲、乙双方均同意自然终止2012年12月1日签订的《武警部队房地产租赁合同》，乙方于2017年12月31日之前搬离租赁房屋，并由甲乙双方共同对房屋和附属物品、设备设施等与房屋租赁有关的事项进行交接。乙方如不能按时退租，甲方有权收回租赁房屋进行清理，并由乙方承担由此产生的责任。同时，乙方自愿承担就该房屋及附属与易乐安公司签订合同的违约责任以及向甲方承担的违约责任。
2018年1月4日，三师后勤部李少甫与易乐安公司签订《房地产交接协议》，约定根据中央军委《关于军队和武警部队全民停止有偿服务活动的通知》的要求，经双方自愿协商，就房屋交接，签订本协议，共同遵守。一、双方所签订《武警部队房地产租赁合同》租赁期限至2017年10月31日止。乙方于2018年1月5日前将所租房屋及场地交还给甲方。二、双方原租赁合同约定的租赁期限为2012年11月1日至2017年10月31日，因甲方2014年4月10日才将《武警部队房地产租赁许可证》交付给乙方。据此，对租赁期限起止时间，甲乙双方存在争议。三、鉴于甲方同意乙方将租赁的房屋用于酒店经营，乙方为经营酒店自建了锅炉房、燃气锅炉、消防水池、电梯、监控室等基础设施设备，租赁合同终止后随同房屋场地暂时交付给甲方。上述基础设施设备由乙方自行拆除或者归甲方所有补偿乙方部分费用，另行协商解决。基础设施设备的价格双方不能协商一致的共同委托第三方评估确定。乙方经营中增设使用的房间内的相关设施随同房屋一同交付甲方，暂不拆除。由乙方自行拆除或者归甲方所有补偿乙方部分费用，双方另行协商。除上述所列设施设备外，乙方在租赁期间其他新建、添建的建筑物、构筑物，均按照租赁合同约定应当完好无损地移交给甲方。华厦鑫源公司及易乐安公司主张2018年1月4日房屋已经办理交接。武警六支队对此不予认可，主张该协议仅有李少甫签字，未加盖三师后勤部公章。武警六支队陈述自2018年3月19日开始，华厦鑫源公司或者易乐安公司需经过其同意方能进入涉诉房屋。
易乐安酒店提交了2014年9月发证的住所为北京市丰台区三顷地25号的营业执照，2014年11月13日发证的经营范围包括住宿的营业执照，发证日期为2014年11月26日的卫生许可证，发证日期为2014年12月的餐饮服务许可证，发证日期为2015年的食品流通许可证，发证日期为2015年的税务登记证，证明其正式营业日期为2014年11月13日。其提交的特种行业许可证载明的开业日期为2014年4月24日。易乐安公司2013年9月1日至2014年11月30日申报应纳的所有地方税、费、附加等款项均为零。其于2014年11月26日领购普通发票。
2015年1月29日，华厦担保公司名称变更为华厦鑫源公司。中国人民武装警察部队北京市总队保障部向法院出具说明，根据武装部队编制调整命令，三师后勤部现已不存在，部分职能已由所属各支队承接，相关义务也由支队履行。本案涉诉房屋的使用和管护由武警六支队负责。
一审法院认为：三师后勤部与华厦鑫源公司签订的《武警部队房地产租赁合同》为双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。华厦鑫源公司向三师后勤部出具《委托书》，授权易乐安公司全权管理。2017年8月10日，三师后勤部与易乐安公司签订终止协议，约定自然终止《武警部队房地产租赁合同》，故《武警部队房地产租赁合同》已终止。合同终止后，华厦鑫源公司和易乐安公司应将房屋交还给武警六支队。
2018年1月4日，三师后勤部李少甫与易乐安公司签订《房地产交接协议》，武警六支队虽以协议未经其盖章为由不予认可，但法院认为该协议可以反映双方当事人交接的真实情况，根据该协议，易乐安公司已将所租房屋及场地交还给三师后勤部。双方当事人对涉诉房屋中自建锅炉房、燃气锅炉、消防水池、电梯、监控室等基础设施设备，易乐安公司经营中增设的房间内的相关设施未作处理，暂时交付给三师后勤部，除上述所列设施设备外，乙方在租赁期间其他新建、添建的建筑物、构筑物，均按照租赁合同约定移交给甲方。由于双方尚未办理最终交接手续，且易乐安公司称其尚有部分物品未完全搬离，故武警六支队主张华厦鑫源公司和易乐安公司立即腾退北京市丰台区三顷地南里25号院的办公楼房的诉讼请求，法院予以支持。
武警六支队主张华厦鑫源公司擅自加建构成违约，应支付违约金50000元。法院认为，三师后勤部2014年10月20日的内部请示可以证明其对承租方加建的行为是知晓的，现无证据证明其在合理期限内向承租方提出异议，可视为其同意该加建行为或放弃再提出异议的权利，其主张50000元违约金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。
关于租期起算时间，易乐安公司申请三师后勤部将合同起租日改为2013年8月22日，三师后勤部同意该变更，故租金应自2013年8月22日起计算。双方合同约定三师后勤部负责向武警部队后勤部基建营房部申领《武警部队房地产租赁许可证》，三师后勤部虽证明其于2012年7月15日上报申领该证，但2014年4月10日才申领该证，并于2014年4月18日将证交付给易乐安公司，在无租赁许可证的情况下，易乐安公司的经营势必受到影响，2013年8月22日至2014年4月18日的租金，由法院予以酌减为701330元。2014年4月19日至2018年1月4日的租金及占有使用费，由法院根据合同约定的租金标准计算为7879654.06元。2018年1月4日以后，承租方虽未完全腾退，但已经完成了交付房屋的主要义务，且其现已丧失对涉诉房屋的控制权，故占有使用费法院不再支持。上述费用，应由合同相对方华厦鑫源公司支付，扣除易乐安公司已经支付的租金和押金，华厦鑫源公司应支付武警六支队的租金和占有使用费的数额为2776804.53元。武警六支队主张易乐安公司支付相关费用，没有法律依据，法院不予支持。
武警六支队主张逾期支付租金的违约金，由于在合同履行过程中，承租方因未能及时取得租赁许可证，导致其对于租金的起算时间与三师后勤部产生争议，易乐安公司向三师后勤部提交租金说明后，双方未就该争议达成一致，武警六支队主张逾期支付租金的违约金的诉讼请求，法院不予支持。
武警六支队主张电费，华厦鑫源公司及易乐安公司对此不予认可，经法院询问，武警六支队认可其主张的电费除系本案涉诉房屋所发生外，还有包括涉诉房屋以外的库房所产生的电费，在上述电费分割前，法院对电费暂不予处理，其可待对涉诉标的物所产生的电费进行分割后另行主张。武警六支队主张律师费，于法无据，法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、北京华厦鑫源投资有限公司、北京易乐安酒店管理有限公司于判决生效之日起15日内将北京华厦鑫源投资有限公司承租原中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部的坐落于北京市丰台区三顷地南里25号院的房屋腾退后交还给中国人民武装警察部队北京市总队执勤第六支队；二、北京华厦鑫源投资有限公司于判决生效之日起15日内支付中国人民武装警察部队北京市总队执勤第六支队租金及占有使用费2776804.53元；三、驳回中国人民武装警察部队北京市总队执勤第六支队其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：三师后勤部与华厦鑫源公司签订的《武警部队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现三师后勤部已不存在，涉案合同的相关权利义务由武警六支队履行。根据华厦鑫源公司出具的《委托书》，易乐安公司对涉案房屋拥有全权管理的权利，故易乐安公司与三师后勤部于2017年8月10日签订的终止协议约定自然终止《武警部队房地产租赁合同》，亦属双方真实意思表示，故《武警部队房地产租赁合同》已经终止。合同终止后，华厦鑫源公司与易乐安公司理应及时将涉案房屋返还给武警六支队。因华厦鑫源公司与易乐安公司未能及时将涉案房屋予以返还，后经协商，三师后勤部工作人员李少甫与易乐安公司于2018年1月4日签订《房地产交接协议》，该协议的内容基本反映了双方的交接情况，对双方存在的争议亦明确列明，故本院认为该份《房地产交接协议》可以反映交接的真实情况。鉴于双方尚未办理最终交接手续，现涉案房屋内尚存有部分易乐安公司的物品，故武警六支队要求华厦鑫源公司与易乐安公司立即腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
根据查明的事实，双方合同履行过程中，根据易乐安公司的申请，三师后勤部同意将涉案合同起租日变更为2013年8月22日，故租金亦应自2013年8月22日开始起算。同时根据双方合同约定，三师后勤部负有向武警部队后勤部基建营房部申领《武警部队房地产租赁许可证》的义务，虽三师后勤部于2012年7月15日即上报申领该证，但其直至2014年4月18日才将该证交予易乐安公司，对易乐安公司的经营势必造成不良影响，一审法院据此将2013年8月22日至2014年4月18日期间的租金予以酌减并无不当，本院予以确认。2014年4月19日至2018年1月4日期间的租金及占有使用费应按合同约定标准予以支付。因双方已于2018年1月4日对涉案房屋进行了初步交接，易乐安公司已丧失了对涉案房屋的控制权亦不再营业，故对武警六支队主张2018年1月4日以后房屋占有使用费的请求，本院不予支持。上述费用，扣除易乐安公司已交纳的租金及押金后，应由合同相对方华厦鑫源公司向武警六支队予以交纳。武警六支队要求易乐安公司承担上述费用，缺乏依据，本院不予支持。
关于武警六支队要求违约金一节，依查明的事实，三师后勤部对于承租方对涉案房屋进行加建的行为是明知的，且其对此并未提出异议，应视为其同意该加建行为，故对其主张承租方擅自加建应支付其50000元违约金的诉讼主张，本院难以支持。合同履行过程中，因三师后勤部未能及时将租赁许可证交予承租方，导致双方对租金的起算时间产生争议，经协商亦未达成一致意见，故难以认定承租方故意拖延支付租金，武警六支队主张逾期支付租金的违约金，本院不予支持。关于武警六支队所主张电费问题，因其所主张的电费中，除涉案房屋产生外尚包括其他房屋所产生电费，现尚未分割，武警六支队可待上述电费具体分割后另行主张，本案暂不予处理。武警六支队主张律师费于法无据，本院不予支持。
综上所述，武警六支队的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46769元，由中国人民武装警察部队北京市总队执勤第六支队负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 肖荣远
审 判 员 赵胤晨
二〇一八年八月二十八日
法官助理 廖 慧
书 记 员 史其申