海南省澄迈县人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9023民初315号原告：王忠礼，男，1950年11月29日出生，汉族，现住海南省海口市。委托诉讼代理人：杨浩，海南颖川律师事务所律师。被告：王天禄，男，1947年6月16日出生，汉族，现住址：海南省澄迈县。委托诉讼代理人：陈楚，海南泽田律师事务所律师。原告王忠礼诉被告王天禄合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法普通程序，公开开庭进行了审理。原告王忠礼的委托诉讼代理人杨浩，被告王天禄的委托诉讼代理人陈楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王忠礼向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》有效；2.判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》；3.判决被告返还原告租赁押金10000元，提前支付的租金760320元、垫付的消防费用30000元，合计800320元及利息（从2013年5月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；4.判决被告赔偿因违约造成原告办理消防的相关费用损失281060元，室内装饰费用（批荡）及相关水电费损失141675元，网络布线系统及监控安装费用损失30000元，宾馆内部装修费用600000元，合计1052735元；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年11月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于××县大厅，五至九层及室外停车场，用于开办商务宾馆，合同约定租赁期限为十五年，被告按交房之日起算给予原告八个月的免租金装修期，合同第七条约定如被告违约出售、抵押、转让、产权纠纷而中止合同，应予赔偿原告经济损失300万元。签订合同时被告所出租的房屋为六层烂尾楼，被告为加盖三层要求原告先提前支付四年租金，原告即按合同约定在签订合同时支付了1万元押金，并依约提前支付了四年租金760320元。因被告楼前的旧平房一直没有拆除，没有办法交付该楼，至2013年5月13日，被告楼前旧平房拆迁获取政府补偿款后，被告违反合同加盖三层的约定擅自加盖了四层，同时，被告没有按合同的约定留二、三、四层自住，而是一家人搬到第十层居住。被告违背其承诺办理该楼房产证、规划许可证、竣工综合验收合格证的诺言，故意隐瞒没有上述三证的真实情况，诱使原告投入巨资让其加盖楼层后，要求原告承租二、三、四层，原告不同意，被告遂采取强行驱赶原告方已进场施工的消防公司，拒不支付二、三、四层消防安装费用直接造成原告已承租六层消防盲区无法安装、验收等手段，胁迫原告与之签订承租二、三、四层的《补充协议书》，当场收取原告经银行转账的3万元消防费用后，才放行消防公司进场施工。该协议约定被告应于2013年8月20日交房，并经原告验收签定《房屋交接确认书》原告才进场进行内部装修，如果被告违约每逾期一日折抵房租一天。《补充协议书》第四条约定，如被告提前收回一至九层楼房而单方解除合同，应赔偿原告经济损失300万元。至此，被告共收取了原告800320元。2014年9月24日，被告再次违约逾期不能在约定2013年8月20日交房，仍然未按其多次承诺向原告提交房产证、规划许可证、竣工综合验收合格证，依照合同约定其承担费用的工程尚未完工不具备交房条件下提出交房邀约，原告在现场向被告明确表示这不是交房，而是现场勘验，被告认可只是对房屋进行现场勘验不是交接房屋，为此，原告、被告、消防、内装四方共同对现房进行勘验结论是：认定被告一方不能在现场提交房产证、报建规划许可证、竣工综合验收合格证和其尚未完成工程量多达十余项，根本不具备交房条件，不能接房，被告表示认可。经协商四方在现场订立《房屋交接现场勘验协议书》，书面约定被告未能按合同约定应提交给原告的该新楼房的房产证、报建规划许可证、竣工综合验收合格证等证件批文及其尚未完成的部分项目12项务必在2015年9月20日前完成。确定本协议书为合同的组成部分，具有同等法律效力，并经四方签字盖手印确认。离开现场后在外共进午餐时被告胁迫原告在已生效勘验协议书上手写添加涂改其单方意见，原告当即表示手写部分不认可、无效力。为解决被告一家人居住在最高层的供电、给水、排污困境，原告次日内部装修二期收尾施工进场。同时原告为了该宾馆装修支付了如下费用：1、原告为了该宾馆安装消防设施及办证，于2012年11月29日与谭某签订《消防协议书》，支付其46040元开展一期消防施工。2013年5月21日原告与林某签订《消防补充协议书》进行消防安装，支付了费用9万元。而后原告还委托林某购买和安装防火防盗门、框，支付其99750元。原告还支付林某水电费、建筑垃圾清理人工、运输车费45270元。原告为该宾馆安装消防设施及办证共支付了281060元。原告取得了消防设计报备批准书，消防设备安装主体完成等待验收。2、原告为了该宾馆的楼内批荡工程，于2013年6月29日与符传明签订了《室内装饰合同（批荡）》，并支付了装修费用139000元、水费675元、升降机租赁费2000元，合计支付了141675元。3、原告为了该宾馆安装监控管线，于2013年8月3日与林明弟签订了《网络布线系统及监控安装工程合同》，并支付了工程款3万元。4、原告为了该宾馆内部装修，于2013年9月6日与符某签订了《老城四野商务宾馆内部装修合同书》，并支付了工程款60万元。2015年8月27日夜，因被告违约不履行在2013年8月20日交房逾期达2年之久，至今不能按约定提交房产证、规划许可证、竣工综合验收合格证等证件。原告在该楼整体装修大致完成已投资1853055元即将试营业的情况下，如被告不能提供三证，将会导致该楼是否属于违建而拆除，为此，原告向被告交涉，追要三证时，但此时被告已达到空手套取原告资金加盖楼层的目的，当即翻脸称”我没有房产证、报建规划许可证、施工竣工验收证，我不租给你办宾馆了，我自己终止合同、协议书，我已经收回转让给康华开办医院，我不退一分钱给你，你所垫支的租金都扣光了，你现在就停工、收尾、撤场。”而后被告强行将原告架住从十层拖出一层大厅推到门外不许进楼，致使原告突发精神错乱，瘫坐在南海大道上痛哭，被当地农民扶到其乡下家中守护留宿一夜。次日，原告为了保护工人人身安全暂时停工，留存待用建材，等待三证，撤离了现场。2016年9月27日，原告在工头符某陪护下到现场查看时见到，存放在大厅的原告以6万元购回待用的仿理石地墙砖和以支付4万元完成的大厅砌砖双面批荡隔墙均已被被告和康华医院据为己有铺设使用并已拆除隔墙。被告已经事实违约，单方无理强行收回、转让该楼租赁使用权，并且已实际占有、经营收取鸿盛广告公司租金1万元/年。被告明知在原告合法拥有该楼十五年的租赁使用权期限内，故意单方毁约收回转让盈利。被告的行为已构成根本违约，应按照双方合同的约定，退还原告所交付的押金、租金、消防费用合计800320元及利息，赔偿原告的各项装修损失1052735元。综上，被告的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权利，根据《合同法》的相关规定，特向法院提起民事诉讼，请求判如所请。被告王天禄辩称，一、原告陈述答辩人故意隐瞒租赁房屋没有房产证、规划许可证的真实情况，诱使原告投入巨资加盖楼层是对本案的基本事实作虚假陈述，严重违背诚实信用的诉讼基本原则。原告变更前的《民事起诉状》诉讼请求第4项显示：原告陈述答辩人隐瞒租赁房屋没有房产证、规划许可证的事实；原告二份《民事起诉状》显示：原告陈述（第2页）答辩人故意隐瞒没有房产证、规划许可证的真实情况，诱使原告投入巨资加盖楼层。答辩人的证据1《房屋租赁合同》、证据3《消防协议书》（即原告证据9）共同证明：原告于2012年11月29日与答辩人签订《房屋租赁合同》，当天原告与案外人谭某签订《消防协议书》，在《消防协议书》中原告确认，租赁的南海大道17号楼有土地证没有规划许可证，即原告在2012年11月29日签订《房屋租赁合同》时就知道租赁的房屋没有规划许可证及房产证的事实。因此，原告在二份《民事起诉状》中陈述答辩人在签订合同时故意隐瞒没有房产证、规划许可证的真实情况，诱使原告投入巨资加盖楼层，是对本案基本事实所作虚假陈述，违背了诚实信用的诉讼基本原则。二、原告在二份《民事起诉状》（第5页）中陈述答辩人出租广告位给鸿盛公司收取广告租金1万元/年是虚假陈述，违背诚实信用原则。三、原告在二份《民事起诉状》（第2页）中诉称答辩人不支付2－4层消防费用，胁迫原告签订《补充协议书》是虚假陈述，违背诚实信用原则。首先《房屋租赁合同》并未约定由答辩人负责承担消防工程及费用；其次答辩人的证据3《消防协议书》证明：原告在签订《房屋租赁合同》的当天即与案外人谭某签订《消防协议书》，委托谭某办理消防工程并向其支付消防费用，证明原告自认消防工程及费用应当由原告承担。故原告诉称答辩人不履行消防义务，胁迫原告签订《补充协议书》是虚假陈述，违背诚实信用原则。答辩人当庭提交证据《撤诉申请书》显示：原告于2015年起诉答辩人解除上述《补充协议书》，但于开庭的当天即2015年8月27日以”原、被告双方已协商好”撤诉。事实上，原告是因为没有能力继续投资及没有能力支付租金，企图以解除《补充协议书》来达到拒付2－4层租金的目的。答辩人手里就有原告2015年向案外人符某出具的委托书复印件，当时原告还想委托答辩人让答辩人在委托书上签字，但答辩人不同意。因答辩人对委托书中的内容不予认可，故不向法庭提供，仅出示给法庭，说明原告没有能力继续投资并委托案外人符某找人转租涉案房屋的事实，法庭若认为需要可向原告调取。答辩人是这种情况下在2016年底找到康华医院协商并告知原告，2016年11月答辩人才与康华医院签租赁合同。四、答辩人与原告于2012年11月29日签订的《房屋租赁合同》、2013年5月13日签订的《补充协议书》有效，但二份合同中关于”交房日”、”交房”的内容系原告采取欺诈手段添加，依法应予撤销。（一）《房屋租赁合同》、《补充协议书》属有效协议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《审理租赁合同纠纷解释》）第一条规定：”本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”；第二条规定：”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。答辩人证据《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》证明：出租给原告的的楼房位××楼十七号，属于澄迈县老城镇规划区内的房屋。依据上述《审理租赁合同纠纷解释》第一、二条之规定，答辩人在一审法庭辩论终结前的质证阶段已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，应认定《房屋租赁合同》、《补充协议书》属有效协议。（二）《房屋租赁合同》、《补充协议书》中关于”交房日”、”交房”的内容系原告采取欺诈的手段添加，该部分内容依法应予撤销。《合同法》第五十四条规定：”下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：......一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。答辩人现年70岁，只上过一年小学，后因父母过世无人资助再没上过学，文化程度有限，仅识字不多及写自己的名字，答辩人并不具备阅读本案相关合同的能力，二份合同的签订方式是：答辩人与原告口头协商后由原告起草，答辩人签字。答辩人现在办理的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》凡是要写的材料都是专门找朋友帮忙才办下来的。原告在二份《民事起诉状》（第3页）中又是陈述工程未完工不具备交房条件，又是陈述属于交房邀约，又是陈述属于现场勘验等等来强调所谓的”交房日”、”交房”的概念。以答辩人文化程度显然不具备与原告协商设定如原告所述的那么复杂的”交房日”、”交房”的概念。原告正是利用起草合同的便利，在二份协议中擅自添加”交房日”、”交房”的内容，并利用答辩人没有合同阅读能力、让答辩人在违背真实意思的情况下订立上述二份合同。直至原告起诉后，经代理人就合同的内容向答辩人询问时，答辩人才发现了原告在合同中擅自增加的内容。依据《合同法》第五十四条之规定，《房屋租赁合同》、《补充协议书》中关于”交房日”、”交房”的内容系原告采取欺诈的手段添加，让答辩人在违背真实意思的情况下订立，该部分内容依法应予撤销。五、答辩人同意解除双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》。六、《房屋交接现场勘验协议书》（简称《协议书》）涂改严重，无法判断各方当事人的真实意思表示，并非答辩人的真实意思表示，不能作为认定本案事实的根据，应认定为无效。七、答辩人已根据《房屋租赁合同》、《补充协议书》的约定，对原告提前支付的租金760320元进行相应的扣除，应扣除的金额为839520元，即原告支付的租金760320元及押金1万元、3万元消防费已扣除完毕，原告主张返还没有事实根据。（一）《房屋租赁合同》签订之后原告已进场装修，答辩人有权自装修期满之日计收租金。答辩人证据1《房屋租赁合同》第三条显示：免租装修期为8个月，装修期满即日为原告支付租金起始日；答辩人证据1《补充协议书》第一条显示：2-4层租金、租期与《房屋租赁合同》一致，整楼装修期满即日为原告支付租金起算日。答辩人证据1《补充协议书》第二条显示：原告要求答辩人放消防公司进场施工；原告二份《民事起诉状》（第2页）中陈述：答辩人将已进场施工的消防公司赶走。原告证据7《建设工程消防设计备案检查告知书》、证据8《个人备案信息》、证据9《消防协议书》显示：原告与案外人谭某签订《消防协议书》，委托谭某办理消防施工，谭某于2013年4月27日以”澄迈老城四野商务宾馆”名义备案。原告证据1《房屋租赁合同》第四条约定，提前支付的四年租金在八层楼板完工十内日内付最后一次，原告证据4《银行转账凭条》显示：2013年1月1日原告分二次向答辩人支付四年租金中的余款，楼房于2013年1月即已封顶完工，原告同时进场装修（包括批档及消防)。上述证据证明：原告在签订《房屋租赁合同》后已进入租赁房屋中施工，装修期应自原告签订合同之日起算。因此《房屋租赁合同》中第1、5-9层的装修期自合同签订之日2012年11月29日起计至2013年7月28止，装修期满后答辩人即根据合同从原告提前支付的四年租金中扣除租金。原告在签订装修期至《补充协议书》中2-4层的装修期虽约定整楼装修期8个月为装修期，但答辩人与原告口头协商是签订合同13个月。基于原告在签订《补充协议书》之前已经进行装修的事实，装修期的起算日按签订合同的2013年5月13日起计至2014年6月12日止，装修期满后答辩人即根据合同从原告提前支付的四年租金中扣除租金。（二）答辩人自原告装修期满之日起应扣除的租金为839520元，原告支付的租金760320元及押金1万元及3万元消防费已扣除完毕，原告主张返还没有事实根据。1.第1、5-9层扣除租金为617760元。第1、5-9层的装修期为签订合同之日起8个月。答辩人证据1《补充协议书》及原告证据7《建设工程消防设计备案检查告知书》均证实：原告签订《房屋租赁合同》后已进场装修。据此答辩人扣除租金起止时间为：2013年7月29日至2016年10月30日（11月1日答辩人与康华医院签订租赁合同）止共39个月，扣除租金金额为：15840元/月×39个月=617760元。2.第2-4层扣除租金为221760元。2-4层的装修期为签订合同后13个月内，自2013年5月13日起至2014年6月12日止。据此答辩人扣除租金起止时间为：2014年6月13日至2016年10月30日（11月1日答辩人与康华医院签订租赁合同）止共28个月，扣除租金金额为：7920元/月（240平方米×3层×11元/月）×28个月=221760元。综上所述，答辩人根据合同应扣除的租金金额为839520元即原告支付的租金760320元及1万元押金及3万元消防费已扣除完毕，原告主张返还没有事实根据。八、原告请求答辩人赔偿相关费用损失合计1052735元没有法律依据，属权利主张错误，其赔偿请求应予驳回。（一）原告有权向答辩人主张赔偿”剩余租赁期内的装饰装修残值损失”而未主张，原告请求答辩人赔偿相关费用损失1052735元属权利主张错误。《审理租赁合同纠纷解释》第十一条规定：”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。依据上述法律规定，经出租人即答辩人同意装修，因出租人即答辩人违约合同解除时，原告即承租人有权主张赔偿”剩余租赁期内的装饰装修残值损失”。答辩人当庭提交的证据（2016）琼01民终440号《民事判决》、（2016）琼民申987号《民事裁定》及（2014）海南一中民一终字第361号《民事判决》证明：1.经出租人同意装修，因出租人违约合同解除时，承租人依法有权主张赔偿”剩余租赁期内的装饰装修残值损失”；2.承租人主张赔偿投资损失属于权利主张错误，有权主张赔偿的是”剩余租赁期内的装饰装修残值损失”；3.若承租人在举证期限内明确表示不进行鉴定的，则承租人承担对装饰装修残值损失举证不能的法律后果。原告在本案中未提出”赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失”的诉讼主张，其主张答辩人赔偿办理消防的相关费用损失、室内装饰费用（批荡）及相关水电费损失、网络布线系统及监控安装费用损失、宾馆内部装修费用合计1052735元没有法律依据，属权利主张错误应予驳回。（二）根据第（一）款所述，原告在提出鉴定申请的情况下又撤回鉴定申请，依法应承担”剩余租赁期内的装饰装修残值损失”举证不能的法律后果。九、原告在2015年时因没有能力继续投资而停止装修，此后原告自行转租并委托他人转租均未成功。答辩人是这种情况下在2016年底找到康华医院协商出租事宜并告知原告，并于2016年11月签订租赁合同。在租赁期间原告长期居住在海口，房屋的装修包括消防等均发包给施工方负责，原告既未来现场又未委托他人监督，基于装修中存在的各种猫腻，在这种情况下虽然原告对其投资损失进行主张，但并不能反映原告装修投入的真实投资情况，以下判决就能说明这个问题：原告在本案中提供的《消防补充协议书》等材料证明委托案外人林某办理消防工程费用（答辩人对此不予认可），但据了解，案外人林某收钱不办事，原告在2015年6月就起诉案外人林某[(2015)美民一初字第1385号案]要求返还借款29万元，上述款项实际上就是原告付给案外人林某的消防费用款，判决书显示该案在7月15日开庭，都要求还钱了，原告还在2015年7月14日付9万多元给林某，可能吗？关于1层墙砖的问题，原告停止装修后工地上的材料无人管理，有很多材料都被人偷走，答辩人使用的只是一部分，且原告并没有证据证明墙砖的价值以及答辩人使用的部份的价值。原告装修的部分包括消防水管和楼顶2个水塔（其中一个水塔被台风吹跑）、以及1层、5-9层的内墙批档、5-9层的地板砖、1层的隔墙，答辩人只是拆除了1楼大厅的隔墙。综上所述，原告起诉时对本案事实作了虚假陈述，答辩人已根据约定扣除租金，原告主张返还租金没有事实根据，原告主张赔偿费用损失系权利主张错误，请求法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年11月29日，以被告王天禄为甲方（出租方）、原告王忠礼为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，第一条约定，甲方将位于海南省××县大厅、五至九层客房（共六层，总建筑面积1440平方米）及室外停车场出租给乙方用于开办商务宾馆。第二条约定，租赁押金10000元，乙方签合同时交付给甲方，租赁期满之日全额无息返回乙方。第三条约定，租赁期限为十五年，甲方交房日期即为乙方免租室装修开始之日，期限八个月。内装期满即为乙方支付租金开始日。每年支付租金一次。银行转账凭条为甲乙双方支、收款依据。第四条约定，月租金每平方米11元，即月租金15840元，每年租金190080元。因甲方急需资金加盖三层，签订合同时，乙方提前支付四年租金共计760320元。预付金分三期支付：即：1、签订合同之时交付甲方500000元；2、浇注完七层楼板时；3、八层楼板完工十日内支付最后一次。第五条甲方责任承担费用约定：1、整楼主体结构及外墙装饰；2、消防铁楼梯；3、供水总管、供电大表、排污主管至楼内；4、电梯设备与安装；5、铝合金窗户及玻璃安装；6、停车场水泥及台阶花岗石铺置；7、房屋出租地税及约前债权债务承担；8、1-9层楼梯木质扶手及地砖台阶；9、地下储水池及自动加压抽水器。第六条乙方责任承担费用约定：1、办理消防证及相关证照；2、按时交纳租金、水、电、卫生费及营业税；3、室内装修及地砖铺置；4、营业厅前后玻璃门安装；5、大厅收银台及吊灯；6、空调机、液晶平板彩电、电话网络监控系统；7、室内水电污分流管线设置；8、屋顶大容量储水、天阳能不锈钢罐；9、广告灯及电子屏；10、大厅商务中心设置；11、室内商务软件及厕所设置。...。合同签订后，王忠礼于2012年11月29日分两笔向王天禄支付510000元（其中10000元为租赁押金），于2013年1月4日分两笔支付260320元，共计770320元。2013年5月13日，以王天禄为甲方（出租方）、王忠礼为乙方（承租方），双方又签订《补充协议书》，约定因甲方不支付其权属老城南海大道17号的二、三、四层客房建筑加层改建消防报建、立项、批准、安装费用，自愿将二、三、四层出租给乙方使用，（以）支付消防费用，双方协商达成以下补充协议：一、甲方按现状不加费用出租给乙方的二、三、四层租金、租期等双方权利和义务，与2012年11月29日已经生效的合同正本所约定条款相同不变，整楼内装期满即日为乙方支付二、三、四楼租金起始日。二、甲方自该补充协议生效时，放行消防公司进场施工，并提供水电等予以配合。三、双方约定甲方于2013年8月20日交房，并经乙方验收签定《房屋交接确认书》，乙方即日招标进场内部装修。如甲方违约每逾期一日折抵房租一天；如乙方违约每逾期一天赔偿房租一天。同日，王忠礼向王天禄支付30000元（王忠礼自认为垫付的消防费用）。2014年9月20日，以王天禄为甲方、王忠礼为乙方，双方签订《房屋交接现场勘验协议书》，约定甲方在完成消防铁梯验收后，向乙方提出房屋交接邀约，经双方现场勘验相关证件、工程项目、现状如下：甲方未能按合同约定应提交给乙方的证件批文及尚未完成的部分项目：1、该新楼房《房产证》；2、规划报建批文；3、竣工验收《报告书》；4、老城经济开发区管委会批准开办宾馆《证明书》；5、电梯验收《合格证》及年验标志；6、发电机房设置；7、台阶花岗石铺置；8、大厅铝合金窗户及玻璃安装；9、第十层私宅分装水表及电表...等等共十五项。协议书同时约定，甲方对上述缺项承诺：务必在2015年2月20日前完成，如未按约定期限交付使用，将顺延房屋交接期限，乙方予以认可。协议书还约定，甲方于2013年8月20日交房，如违约每逾期一日折抵房租一天，因甲方等待拆除旧房政府补偿款，已延迟13个月未予交房，直接造成了乙方所垫资加层的重大经济损失。为此，依照对应相抵的法律原则，双方确定2015年2月20日为房屋交接日，至2015年10月20日装修期满，自2015年10月20日起即支付二层、三层、四层租金。2015年6月30日，王忠礼向王天禄发出《解除承租二、三、四层及通知书》，内容为：甲方王天禄户主，因您拒交消防安装费毁约，2013年5月13日双方签订《补充协议书》由乙方王忠礼垫付消防费接手无奈承租二、三、四层使用权，双方约定于2013年8月20日交房验收。因甲方等待政府拆迁旧房补偿款，迟延交房十三个月，直至2014年9月20日甲方仍有其承担的四项工程尚未动土，根本不具备房屋交接条件下，单方在《房屋交接协议书》上强行写添加”从今日起交付乙方使用”，实属乘乙方孤独老人无助，且已投入巨资无法解套之危，胁迫乙方违背真实意思草签《交接协议》时显失公平。综上，甲方违约行为致使乙方不能实现合同目的，依法主张解除上述二个协议，自此通知到甲方时解除。2015年7月，王忠礼向本院起诉，请求解除《补充协议书》及《房屋交接现场勘验协议书》。2015年8月27日王忠礼又向本院申请撤回起诉，本院于同日作出（2015）澄民初字第844号民事裁定书，裁定准许王忠礼撤回起诉。另查，2012年11月29日，以王忠礼为甲方（委托方）、谭某为乙方（受托方），双方签订《消防协议书》，约定甲方将位于澄迈老城南海大道17号四野商务宾馆一层大厅、五层至九层客房建筑面积1440平方米建筑的消防办证及安装（有土地证无规划许可证）委托乙方全包办理，费用共计141800元。2012年12月7日，王忠礼向谭某支付46040元。2013年澄迈老城四野商务宾馆向澄迈县公安消防大队申请建设工程消防设计备案，2013年4月27日，澄迈县公安消防大队予以备案，备案号为×××，联系人系谭某。2013年6月29日，以王忠礼为甲方，符传明为乙方，双方签订《室内装饰合同书（批荡）》，约定甲方将老城镇南海大道17号四野商务宾馆墙体、天花批荡工程交由乙方施工，工期累计28天，承包方式为乙方包设计、包施工、包质量、包材料，工程总价款为130375元。合同签订后王忠礼分别于2013年7月1日、8月2日向符传明支付工程款100000元、39000元。施工期间，符传明向王天禄支付水费675元及升降机使用费2000元。2013年8月3日，王忠礼同林明弟签订《网络布线系统及监控安装工程合同》并于2013年9月5日支付工程款30000元。2013年9月6日，王忠礼同符某签订《老城四野商务宾馆内部装修合同书》，将澄迈老城四野商务宾馆一层大厅，四层至九层客房内部装修发包给对方施工，并于2013年9月5日支付工程款420000元、2013年12月31日支付工程款10000元，2014年1月3日支付工程款30000元，2015年4月14日支付工程款140000元，以上共计600000元。再查，涉案房屋所在的地块土地所有者为老城镇大道村民委员会大场村民小组，土地使用者为王天录，集体土地使用权证号为”老城集用（1999）字第179号”。2016年8月30日，涉案房屋取得建设工程规划许可证，2016年11月7日取得建筑工程施工许可证。2016年2月1日，王天禄将涉案楼房又出租给案外人胡某用于开办妇女儿童医院。又查，2015年3月11日，海南省××县在海南省澄迈县工商行政管理局老城工商所办理营业执照，名称为澄迈老城四野商务宾馆，经营者为王忠礼。后王忠礼因与王天禄履行合同产生纠纷诉至本院，请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》有效；2.判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》；3.判决被告返还原告租赁押金10000元，提前支付的租金760320元、垫付的消防费用30000元，合计800320元及利息（从2013年5月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；4.判决被告赔偿因违约造成原告办理消防的相关费用损失281060元，室内装饰费用（批荡）及相关水电费损失141675元，网络布线系统及监控安装费用损失30000元，宾馆内部装修费用600000元，合计1052735元；5.由被告承担本案的诉讼费用。原告庭审后放弃对第三项诉讼请求中关于垫付的消防费用30000元所产生的利息的主张，并将第三项诉讼请求中的利息计算方式明确为从2013年5月14日起按中国人民银行同期一至三年期贷款利率计算至实际付清之日止。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋交接现场勘验协议书》、中国建设银行转账凭条（2012年11月29日二张、2013年1月4日二张、2013年5月13日一张）、集体土地使用证[老城集用（1999）字第179号]、《建设工程消防设计备案检查告知书》（澄公消设告字[2013]第0035号）、个人备案信息、《消防协议书》、中国建设银行转账凭条（2012年12月7日）、《室内装饰合同书（批荡）》、中国建设银行转账凭条（2013年7月1日、2013年8月2日）、收款收据（2013年7月30日二张）、《网络布线系统及监控安装工程合同》、中国建设银行转账凭条（2013年9月5日金额30000元）、《老城四野商务宾馆内部装修合同书》、中国建设银行转账凭条（2013年9月5日金额120000元、2013年12月31日、2014年1月3日、2015年4月14日）、营业执照，被告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、建设工程规划许可证（建字第080号）、建筑工程施工许可证（NO.00013018号）、《解除承租二、三、四层及通知书》、民事起诉状、（2015）澄民初字第844号民事裁定书等证据材料以及当事人的陈述、质证笔录、庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋交接现场勘验协议书》是否有效?如果有效，是否应解除？二、被告是否应返还原告已预付的租金、租赁押金和垫付的消防费用共计800320元？三、被告是否应赔偿原告损失？一、双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋交接现场勘验协议书》是否有效？如果有效，是否应解除的问题。双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，且内容亦不违反法律法规强制性规定，应合法有效。现王忠礼诉请解除上述《房屋租赁合同》及《补充协议书》，王天禄对此亦表示同意，且王天禄已于2016年2月1日将涉案房屋出租给案外人使用，无法继续实际履行《房屋租赁合同》及《补充协议书》，故本院对原告关于解除上述《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉请予以支持。另，庭审中王天禄代理人认可《房屋交接现场勘验协议书》上面签名及按手印的人均为王天禄本人，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，及第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。故应认定《房屋交接现场勘验协议书》符合法律规定，同时其内容亦不违反法律法规强制性规定，应合法有效，且是双方当事人的真实意思表示，双方应受到其约束。现王忠礼诉请解除该协议书，王天禄亦表示该协议书已经解除，故本院对该诉请予以支持。二、被告是否应返还原告已预付的租金、租赁押金和垫付的消防费用共计800320元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，根据《房屋租赁合同》第三条约定，涉案房屋内装期满即日为支付租金起始日，而根据《房屋交接现场勘验协议书》内容可知，王天禄2014年9月20日方向王忠礼提出房屋交接邀约，尚有”大厅铝合金窗户及玻璃安装”等多项应由其完成的项目没有完成，故双方确认2015年2月20日为交房日，2015年10月20日为装修期满日，即为王忠礼支付租金的起始日，双方这一约定符合当时涉案房屋的实际情况，应为双方真实意思表示。另外，虽然澄迈老城四野商务宾馆一直没有开始营业，但是原告代理人认可2015年10月20日为租金的计算起始日，本院予以准许。根据上述查明的案情可知，2016年2月1日，王天禄便同案外人胡某签订了《楼房租赁合同》，提前以自己的行为表明不再履行其与王忠礼签订的《房屋租赁合同》，故王忠礼实际占用涉案房屋的时间为3个月零11天，其应承担的租金为53328元（15840元/月×3个月+15840元/月÷30天×11天），王忠礼先后向王天禄支付的租金为760320元，故王天禄应向王忠礼返还的租金为706992元（760320元－53328元=706992元）。另，王忠礼已向王天禄支付了10000元租赁押金，现双方同意解除合同，10000元租赁押金及垫付的消防费用30000元，王天禄应向王忠礼返还。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中被告王天禄存在严重违约行为，故其除了应向原告返还706992元预付租金及10000元租赁押金外，还应赔偿原告因此而遭受的损失，该损失以被告应返还的租金及押金共716992元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，因上述预付的租金及租赁押金原告均在2013年5月13日前支付，现原告仅主张2013年5月14日起至实际付清之日止的利息损失，这是原告对自身权利的处分，本院予以准许。三、关于被告是否应赔偿原告损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，王忠礼在承租涉案房屋之后，投入了大量的资金进行装修，可见其是真心想履行同王天禄之间的租赁合同。合同约定租期是15年，且王忠礼已提前支付了4年租金，而在租金仅产生3个多月的情况下，王天禄便将涉案房屋另行租给案外人使用，实属不诚信行为，因此导致合同无法履行的责任应归咎于王天禄，王忠礼有权请求王天禄赔偿由此给其造成的损失。根据中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项之规定，因出租人（被告）违约致合同解除，承租人（原告）请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失残值的，应予支持。本案中，王忠礼为了实现合同目的，先后为澄迈老城四野商务宾馆的消防办证及安装、网络布线系统及监控安装工程、内部装修等实际支付了815040元（46040元+139000元+30000元+600000元=815040元）。原租期15年共5475天，原告认可其实际使用天数为103天，故剩余租期为5372天，故涉案房屋剩余租期残值按各项实际支付费用的98.1%计算为799707元（815040元×98.1%＝799707元）。综上所述，以上各项应赔偿的损失总额为799707元，该损失相当于因被告违约给原告造成的实际损失，不超过被告在订立合同时应当预见到因其违约可能给原告造成的损失，本院对该损失予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王忠礼与被告王天禄签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋交接现场勘验协议书》；二被告王天禄于本判决生效之日起十日内返还原告王忠礼预付的房屋租金、租赁押金、垫付的消防费用共计人民币746992元及利息（以预付的房屋租金、租赁押金716992元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2013年5月14日开始计算至实际付清之日止）；三、被告王天禄于本判决生效之日起十日内向原告王忠礼支付各项装修装饰残值损失合计人民币799707元；四、驳回原告王忠礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21477元（原告已预交），由原告王忠礼负担3551元，被告王天禄负担17926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  杨成国人民陪审员  王凤童二〇一七年十一月二十七日法官 助理  温 健书 记 员  曾金凤附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。