广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）穗中法行终字第723号
上诉人（原审原告）：台山县都斛南村乡侨安堂。地址：广东省台山县。
代表人：王国富。
委托代理人：马必会，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：张羽，广东国智律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：广东省国家税务局。地址：。
法定代表人：胡金木，职务：局长。
委托代理人：林少华，广东金联律师事务所律师。
委托代理人：吴苏青，广东金联律师事务所律师实习律师。
上诉人（原审第三人）：广东粤财信托有限公司。地址：。
法定代表人：汪涛，职务：董事长。
委托代理人：林少华，广东金联律师事务所律师。
委托代理人：吴苏青，广东金联律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。地址：。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：孙伟超，广州市国土资源和房屋管理局干部。
委托代理人：尤玉婵，广东润科律师事务所律师。
原审第三人：广州市东山城市建设开发总公司。地址：。
法定代表人：张春平，职务：总经理。
委托代理人：吴海辉，广州市东山城市建设开发总公司职员。
委托代理人：陈樟宜，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
原审第三人：广州富春东方地产投资有限公司。地址：。
法定代表人：郭建基，职务：董事长。
委托代理人：李素敏，广东华安联合律师事务所律师。
上诉人台山县都斛南村乡侨安堂、广东省国家税务局、广东粤财信托有限公司因房屋拆迁裁决一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法行初字第94号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告广州市国土资源和房屋管理局于1995年2月20日核发拆许字（1995）第036号《房屋拆迁许可证》及穗房（95）拆字036号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，许可第三人东山城建公司拆迁越秀区文德路76号，76号之一、之二、之三，贤思街108号等房屋，建设商业办公楼，拆迁期限自1995年2月起至1997年2月止。1996年5月28日，经被告穗国土建用函字（1996）第78号文同意，上述地块由第三人省国税局、粤财公司、东山城建公司共同开发，用地实质为商业、办公。1997年7月9日，被告发出延拆许字（1997）第059号《房屋拆迁许可证》及穗房（1997延）拆字059号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，拆迁期限延长至1998年1月21日。涉案房屋文德北路76号、76号之一、76号之二、76号之三、贤思街108号在上述拆迁范围内，均已拆除。
据产权登记材料记载，上述五间房屋的产权登记情况分别为：（一）据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：记字3214号）记载：文德路76号房屋为钢筋混凝土（甲石、砼）结构3层，使用性质为住宅，产权人为房管局、侨安堂共有，房屋建基面积82.6272平方米，建筑面积247.8816平方米，其中房管局占57.66%、142.9285平方米，侨安堂占42.34%、104.95平方米。2008年1月31日，广州市国土资源和房屋管理局越秀分局就本局所占用的份额、建筑面积142.9285平方米与拆迁人签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；（二）据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：记字3215号）记载：文德路76号之一房屋产权人为侨安堂，钢筋混凝土（甲石、砼）结构3层，建基面积为81.631平方米，建筑面积244.893平方米，使用性质为住宅、商业；（三）据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：记字3216号）记载：文德路76号之2房屋产权人为侨安堂，钢筋混凝土（甲石、砼）结构4层，建基面积为81.18平方米，建筑面积295.6189平方米，使用性质为商业；（四）据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：记字3217号）记载：文德路76号之3房屋产权人为侨安堂，钢筋混凝土（甲石、砼）结构4层，建基面积为85.0356平方米，建筑面积309.5787平方米，使用性质为商业；（五）据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：记字5583号）记载：文德路贤思街108号房屋的产权人是侨安堂，双隅（双木）结构1层，使用土地面积和建基面积均为65.9454平方米，使用性质为住宅。上述房屋原由被告托管并出租，1997年6月13日经被告《撤销托管房屋通知书》（编号：0218-0278）同意撤管，房屋由原业主管理。
2005年4月16日，广州市中级人民法院发出（2004）穗中法执字第1607号《委托拍卖函》，委托被告对包含涉案房屋在内的广州市文明路以北、文德路以东地段3420平方米的土地使用权利进行挂牌出让。2005年8月16日，被告发出挂牌公告，挂牌公开出让涉案地块，出让挂牌公告明确“本地块有4569平方米已安置的公房住户未办理公房产权转移手续，竞得人需协助办理有关手续。广东省国家税务局、广东粤财信托投资有限公司两家拆迁单位承诺，地块出让后，在前期投入补偿款里扣下500万元用作解决该地块拆迁、安置遗留问题所需费用（其中包括欠缴一年的公房租金及公房移交的差价款）不足部分仍由该两家拆迁单位支付，剩余部分返还该两家拆迁单位，与竞得人无关。”2005年9月15日，第三人富春东方公司通过公开挂牌出让竞得上述地块使用权。2007年8月，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局以上述五间涉案房屋代管人的身份与拆迁人省国税局、粤财公司、东山城建公司分别签订了房屋拆迁补偿协议书，由上述三拆迁人对涉案房屋包括租户作出补偿安置。
原告与各第三人就涉案房屋拆迁补偿安置达不成协议，向被告申请裁决，被告于2010年5月11日依法受理。各方均同意通过摇珠方式确定评估机构、对上述五间房屋的市场价值进行评估。经摇珠确定，广东中广兴房地产与土地估价有限公司（原广东华昆房地产与土地估价有限公司）负责评估。2012年3月25日，广东中广兴房地产与土地估价有限公司作出中广兴评字2012WZL0326A至2012WZL0326E房地产评估报告，对涉案房屋作出以2010年5月11日为估价时点的市场评估价为：越秀区文德路76号房屋全交吉价为人民币1112503元（单价为每平方米人民币10600元）、不交吉价为人民币778752元（单价为每平方米人民币7420元）；越秀区文德76号之一房屋全交吉价为人民币7383930元（单价为每平方米人民币30560元）、不交吉价格为人民币5238751元（单价为每平方米人民币21392元）；越秀区文德路76号之二房屋的全交吉价为人民币13125479元（单价为每平方米人民币44400元）、不交吉价格为人民币9187835元（单价为每平方米人民币31080元）；越秀区文德路76号之三房屋全交吉价为人民币13745294元（单价为每平方米人民币44400元）、不交吉价格为人民币9621706元（不交吉单价为每平方米人民币31080元）；越秀区文德路贤思街108号房屋全交吉价为人民币626481元（单价为每平方米人民币9500元）、不交吉价格为人民币438537元（不交吉单价为每平方米人民币6650元）。五间房屋的市场评估全交吉价值为人民币35993687元、不交吉总价值为人民币25265581元（详见中广兴评字2012WZL0326A至2012WZL0326E）。拆迁各方均未对上述评估结果提出异议。
2012年9月26日，被告依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，作出穗国房拆裁字（2010）第17号房屋拆迁裁决书，裁决如下：一、申请人（本案原告）与各被申请人（本案第三人省国税局、粤财公司、东山城建公司）于本裁决书送达之日起十五日内，共同到本局办理有关越秀区文德路76号，76号之一、之二、之三，贤思街108号房屋的货币补偿手续。同时，申请人应交回上述房屋的房地产权属凭证。二、被申请人应一次性支付申请人货币补偿款人民币共25265581元及其利息（利息从2010年5月11日起计算至被申请人支付货币补偿款之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算）。三、被申请人于本裁决书送达之日起十五日内，一次性向广东中广兴房地产与土地估价有限公司支付上述五间房屋的评估费用人民币共94679元。原告对上述裁决不服，向广东省住房和城乡建设厅申请复议，该厅于2013年2月6日作出粤建复决（2013）5号行政复议决定书，维持被告上述裁决。原告仍不服，诉至法院。
另查明，原告台山县都斛南村乡侨安堂与被告及第三人等就上述房屋的拆迁补偿合同纠纷提起诉讼。经广州市中级人民法院判决书［（2009）穗中法民五终字第446-450号］判决认定王国富具有侨安堂的委托代理身份，经省高级人民法院民事裁定书［（2009）粤高法民一申字第3026号］认定原告台山县都斛南村乡侨安堂是广州市房产档案中的“侨安堂”。
原审法院认为，关于原告台山县都斛南村乡侨安堂主体资格问题，据法院生效法律文书确定，原告是广州市房产档案中的“侨安堂”，而原告负责人王国富的身份也一直未改变，况且被告也是针对原告作出拆迁裁决，故原告具有本案诉讼主体资格。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例﹤javascript：SLC（35748，0）﹥》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证﹤javascript：SLC（5270，0）﹥的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”涉案地块依法取得房屋拆迁许可证的时间是1995年，根据上述规定，被告应依据当时的法律法规进行处理。原《城市房屋拆迁管理条例﹤javascript：SLC（5074，0）﹥》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”根据出让挂牌公告，涉案地块的拆迁安置遗留问题由第三人省国税局、粤财公司负责，第三人富春东方公司作为地块竞得人，并无承担拆迁补偿安置的义务，原告认为富春东方公司应与其他第三人共同承担补偿安置责任的理由不充分，本院不予采纳。由于涉案地块已经法院拍卖出让，无法在原址提供产权自有的房屋补偿安置，且原告可接受货币补偿方式，故被告采取货币补偿方式作出裁决，符合上述规定。涉案房屋发还拆迁前处于出租状态，第三人省国税局、粤财公司、东山城建公司已对原租户进行安置，因此被告为保护承租人利益按照不交吉价格裁决作价补偿并未违反相关的法律法规。另由于涉案地块依法取得房屋拆迁许可证的时间是1995年，故原告认为应按照全交吉价并按照2004年1月1日实施的《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条规定增加20%作价补偿的请求依法无据，不予支持。
至于原告提出第三人和被告赔偿租金损失、临迁费、延期安置补偿费的请求，由于其在裁决作出前未能提供相关的证据，而且被告裁决并未造成原告上述损失，故原告该请求依据不足，不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决：一、驳回原告台山县都斛南村乡侨安堂的诉讼请求。二、驳回原告台山县都斛南村乡侨安堂的赔偿请求。案件受理费50元由原告台山县都斛南村乡侨安堂负担。
上诉人台山县都斛南村乡侨安堂不服原审判决，上诉至本院称：一、以《挂牌出让公告》为依据免除富春东方公司的拆迁补偿安置义务，不仅使用证据错误，更是滥用裁判权，依法应予以纠正。上诉人请求富春东方公司对本案承担拆迁补偿安置义务的法律依据是：2001年国务院颁布的原《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的……有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告”。请求的事实依据是：被上诉人于2005年9月21日与第三人富春东方公司签订的编号为“穗国地出合（2005）131号”的《广州市国有土地使用权出让合同》的约定和被上诉人颁发的穗国土建用字（2006）第224号《建设用地批准书》的规定，即“该地块瑕疵为拆迁遗留问题……本合同生效后，本合同项下地块的其他一切拆迁安置风险和责任，均由乙方承担”。被上诉人的裁决和一审判决对上诉人请求提供的法律依据和事实证据视而不见，却采用对上诉人无法律约束力的所谓《挂牌出让公告》为富春东方公司免责，这是错误使用证据。《挂牌出让公告》中的承诺人，既不是广州市政府，也不是挂牌公告人即被上诉人，更不是上诉人，而是拆迁人对竞买人的承诺，其法律约束力不及广州市政府，也不涉及上诉人和被上诉人，只在承诺人与被承诺人之间产生法律约束效力。挂牌出让公告人（即被上诉人）是在收到了两拆迁人省国税局、粤财公司的承诺书后，在没有拆迁结案的情况下，以《承诺书》为依据，违法挂牌出让该地块的。出让人和受让人没有按上述《城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定“书面通知”上诉人，上诉人也根本不知道是否有这份《承诺书》的存在，更不可能对这份《承诺书》作任何的意思表示，被上诉人的裁决和一审判决却强行要上诉人放弃对富春东方权利的行使，履行国税局、粤财公司对富春东方的承诺，这是在滥用职权“强奸”上诉人的意志。一份是被上诉人颁发或签订生效的法律文件，一份是拆迁人对竞买人的承诺。从证据关联性讲，被上诉人的两份法律文件明确要求富春东方公司对拆迁地块遗留的补偿安置问题承担责任，是判断富春东方公司是否承担责任的直接证据，与上诉人的请求直接相关。在承诺与被承诺这一法律关系中，法律约束效力只存在于承诺人与被承诺人之间，不涉及第三者。因此，该《挂牌出让公告》的承诺与上诉人的请求没有关联性。从证据时间效力讲，被上诉人两份法律文件后于《挂牌出让公告》，从时间顺序上，《挂牌出让公告》后的两份法律文件修正了《挂牌出让公告》的内容，依法理，被上诉人的两份法律文件的证据效力高于《挂牌出让公告》，是本案应采用的证据。因此，无论从哪个角度说，被上诉人的裁决及原审判决选择《挂牌出让公告》作为富春东方公司免责证据均是错误的，请二审法院依法纠正。二、涉案房屋全部出租，并已对租户进行安置事实不清，证据不足，按“不交吉”补偿公然违法，以保护承租人利益为由不给任何拆迁补偿费是故意不作为。本案被拆五栋房屋共1020.9891平方米，其中605.38平方米已出租，415.609平方米自用，上诉人在原审提供了详细证据材料，但法庭未对此作认真的庭审调查；租户如何安置、安置在何处，庭审也未作认真调查。因此，被上诉人的裁决和原审判决对被拆迁房屋在拆迁前是谁租用、拆迁时是如何安置的均未作任何交待，只有武断的认定“拆迁前处于出租状态”，拆迁人“已对原租户进行安置”。上诉人请求二审法院查清在1998年1月21日前（穗房（1997延］拆字059号拆迁公告的最后期限）被拆迁房屋出租及安置情况。原审判决认为被上诉人“为保护承租人利益按照不交吉价裁决作补偿未违反相关的法律法规”是公然违法。2001年国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建设面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”什么是市场价格？原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条第3款规定“拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”不考虑租赁因素影响是指什么？现住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第11条第2款予以明确“是指评估被征收房屋无租约限制的价值。”上述法律法规对被拆迁房屋的市场价做了明确规定，不交吉价既无引用法律出处，也公然违反上述规定。无论是对业主还是对租户的安置补偿，都是拆迁人的法定义务。对业权人的安置，要么获得安置房屋使用权，要么获得搬迁费与类似于租金的拆迁补偿费；对租户的安置，要么租户获得租用权，交纳租金，要么弃租，业权人取得类似于租金的补偿费。无论以何种方式对何人做安置，均不影响业权人房屋的市场价值，也不可能损害到承租人的利益，按市场价补偿损害租赁人利益的说法根本不成立，且令人费解。上诉人房屋被拆迁十八年，被上诉人的裁决和一审判决对上诉人要求支付拆迁补偿费用的请求，以未提供补偿依据为由置之不理，是错误的。拆迁补偿的依据是广州市政府的明文规定，裁决机关既不查清本案拆迁房屋的租赁状况和安置实际情况，也不以政府明文规定为依据进行裁决，这是故意不作为。三、原审法院在本案的法律适用上互相矛盾，是法律适用错误。国务院于1991年、2001年、2011年先后颁布三个关于房屋拆迁管理的《条例》，一审判决引用2011《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条规定，说明本案“继续沿用原有的规定办理”。这就是说，本案的适用法律是2001年6月13日国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，即在2011年1月20日之前的与拆迁补偿有关的法律、法规及规章均适用于本案。然而，在对上诉人请求按2004年1月1日实施的《广州市城市房屋拆迁管理办法》第25条的规定，对本案五栋老城区房屋拆迁补偿上浮20％时，原审判决却认为没有依据。但上述《广州市城市房屋拆迁管理办法》第一条明确制定办法的法律来源是“根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。”而该条款中的国务院《城市房屋拆迁管理条例》正是一审判决所说的本案的适用法律。四、富春东方公司应该也有条件对上诉人进行原地产权调换的安置补偿。被上诉人在裁决书第七页明确表示“拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，拆迁补偿方式由被拆迁人选择”。根据穗国地出合（2005）131号《广州市国有土地使用权出让合同》和富春东方拥有的另一地块即国用（2004）182号土地使用权证，富春东方完全有能力按规定“实行房屋产权调换。”然而，被上诉人在裁决期间，“先入为主”“未裁先决”，认为富春东方不承担拆迁安置补偿义务，因而被拆迁房屋无法进行产权调换。当拖了两年多不下裁决的情况下，上诉人只得同意货币补偿的评估。一审判决与裁决一样是错误的。因此，上诉人仍坚持请求进行房屋产权调换。五、被上诉人依法应承担行政赔偿责任。被上诉人明知被拆迁地块未办理拆迁结案，违法批准该地块挂牌出让；明知撤销代管的行政裁决正在广州市政府进行，却公然与已不是产权人的三拆迁人签订所谓拆迁补偿协议，违法为富春东方办理拆迁结案；被上诉人明知拆迁裁决自申请书收到之日起30天内做出，被上诉人推迟两年不下裁决，程序严重违法，导致预留的500万补偿款去向不明，上诉人十八年拿不到分文补偿。被上诉人明知国税局、粤财公司对其有书面承诺，却在裁决期间和一审判决开庭时不出示；被上诉人明知国税局、粤财公司、东山城建总无力支付巨额补偿安置款，故意为富春东方免责，致使上诉人财产损失无法挽回。一审判决说被上诉人的故意违法行为未导致上诉人损失不是事实，请二审法院依法追究被上诉人的行政赔偿责任。综上，上诉人上诉请求：1、撤销（2013）穗越法行初字第94号行政判决；2、撤销被上诉人作出的穗国房拆裁字（2010）第17号《广州市国土资源和房屋管理局房屋拆迁裁决书》；裁决原审第三人广州富春东方地产投资有限公司与其他原审第三人共同承担拆迁安置补偿责任并在原址实行产权调换补偿；原审第三人共同赔偿上诉人租金损失共13，747，890元，临迁费共7，844，316元，延期安置补偿费共1，783，173元；3、被上诉人对上诉人承担行政赔偿责任；4、被上诉人承担一、二审诉讼费。
上诉人广东省国家税务局、广东粤财信托有限公司不服原审判决，共同上诉至本院称：一审判决认定本案事实不清，应予撤销，具体理由如下：一、一审法院认定，“各方均同意通过摇珠方式确定评估机构，对上述五间房屋的市场价值进行评估”，“拆迁各方均未对上述评估结果提出异议”是错误的。本案中被上诉人不顾我方的反对，执意再次进行了评估，而且评估时点也是按照裁决期间的市场价格进行的，我方认为被上诉人再次评估和评估时点是没有法律依据的，应当以拆迁公告时的评估价格为准。我方对此次评估的结果不是没有异议，而是从一开始就强烈反对启动这次评估程序。而被上诉人为了安抚侨安堂，避免所谓的事态激化，执意再次进行了评估。二、一审法院认为“由于涉案地块已经拍卖出让，无法在原址提供产权自有的房屋补偿安置，且原告可接受货币补偿方式，故被告采取货币补偿方式，符合上述规定。”是错误的。侨安堂的裁决请求包括行政复议以及一审的诉讼请求均是要求原址产权调换补偿，且从未变更过请求。被上诉人在其裁决书中明确载明上述意见是台山侨安堂在调解过程中发表的调解方案（这种调解过程中所提方案是不能作为台山侨安堂的正式请求来处理的），被上诉人在未告知侨安堂变更裁决请求的情祝下，不顾不告不理的原则，擅自作出了我方向侨安堂进行货币补偿的错误裁决，违背了侨安堂（申请人）的意愿，应当予以撤销。三、关于台山侨安堂的身份及王国富代理身份的间题，裁决机关及一审法院均不予审查是错误的。涉案房屋档案登记的产权人为“侨安堂”。而在拆迁补偿安置过程中王国富以“台山县都解南村乡侨安堂”代表人的名义要求我方给予拆迁补偿。经我方及被上诉人审查后，均认为台山侨安堂的身份是存在问题的。其提交的公证书只能证实王顺钦等三十二人将涉案房屋的处理事项交由王国富处理。但未能提供委托人的权利来源的证据。也就是说，没有证据证实王顺钦等人是否属于台山侨安堂的股东继承人和股东代表人。这种情祝下，任何人都可以声称自己是台山侨安堂的代表人。而且，王国富一直以社团组织台山侨安堂的委托代理人参加诉讼，其代理以是来源于所谓的台山侨安堂股份继承人的委托。而作为一个社团组织，台山侨安堂是一个即没有注册、登记，又连负责人都没有的组织。这样的社团组织按照民法通则和民诉法是不能作为民事主体的。在文德路项目地块拆迁安置期间，被上诉人已对侨安堂与王国富是否存在合法代理关系已进行过审查，在经被上诉人审查后认为王国富不具备侨安堂合法代理人资格后，于2007年3月20日作出（2007）越秀代决字1号《房屋代管决定书》，由广州市国土局代管侨安堂房屋。被上诉人在裁决书以及一审判决书对于侨安堂与王国富的代理关系只是简单以“已经法院判决认定”为由而不再审查，可所谓的“法院判决认定”均是根据广州市人民政府于2007年12月3日作出了穗府复字（2007）第220号《行政复议决定书》，而恰恰该《行政复议决定书》对确认王国富是侨安堂的代理人请求没有予以支持。因此我方认为被上诉人应当对侨安堂与王国富是否存在合法代理关系进行审查，根据王国富提供的法律文件和手续，我方认为并且经过被上诉人审查过，侨安堂与王国富不具备合法代理关系，不能代表“侨安堂”行使相应的权利。被上诉人出尔反尔的行为是引发本纠纷案的主要原因，应当由被上诉人承担相应的责任。四、被上诉人的代管行为被撤销，我方没有过错，过错在于被上诉人，根据法律规定，应当由作出行政行为的有过错的被上诉人承担相应的法律责任，我方已按规定完成了全部拆迁补偿安置工作，不应当再裁决我方承担补偿责任。1995年2月20日被上诉人发布穗房【95】拆字036《广州市国土资源和房屋管理局房屋拆迁公告》，侨安堂房屋被拆除时，侨安堂房屋属于被上诉人托管状态，原审第三人广州市东山城市建设开发总公司在原广州市东山区房地产管理局的同意下并办理相关手续后拆除了上述房屋，之后在1997年6月13号竟然由原广州市东山区房地产管理局下属的立新房管站一纸“撤销托管房屋通知书”发还房屋，其发还手续和程序严重违背法律法规，存在极大地过错。被上诉人为弥补其之前的过错，在2005年挂牌出让该地块后，又提出要求我方申请代管，我方依照法律程序进行公告后，由于侨安堂或王国富不能提供完备的证明文件，我方依法向被上诉人申请了代管；被上诉人依法律程序决定代管并予以公告后，由于侨安堂或王国富不能提供完备的证明文件，被上诉人依法作出决定代管书产生法律效力。我方就是根据这份代管决定，与房管局签订补偿协议的。并且涉案房屋也是经有资质的评估机构评估价值后确定补偿标准的。所以，我方当时的补偿方案是有依据的，也是不损害权利人利益的。虽然该代管决定现已被市政府复议撤销了，但被撤销的责任不在我方。所以台山侨安堂应向作出错误行政行为的机关也就是房管局主张行政赔偿，而非向我方要求拆迁补偿。综上，上诉人上诉请求：1、撤销（2013）穗越法行初字第94号行政判决；2、撤销被上诉人作出的穗国房拆裁字（2010）第17号《广州市国土资源和房屋管理局房屋拆迁裁决书》。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称：我局认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人侨安堂、省国税局、粤财公司的意见，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、被上诉人作出的穗国房拆裁字（2010）第17号《房屋拆迁裁决书》适用法律正确，涉案地块取得拆迁许可的时间是1995年，因此，依法应当适用1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》以及1992年实施的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》。上诉人引用的是2004年1月1日才实施的《广州市城市房屋拆迁管理办法》，这是上诉人自己对适用法律的理解错误。二、被上诉人裁决原审第三人富春公司不承担涉案房屋的拆迁补偿义务是恰当的。上诉人侨安堂提出挂牌拍卖公告的法律效力的问题，我局认为这是属于另外的法律关系，本案不应进行审查及处理。从法律方面来说，对于拍卖公告的法律效力的问题，上诉人称拍卖公告只是单纯的邀约、邀请，不具有法律效力，我方认为这是上诉人对法律、法规的理解错误，按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》第11条的规定，拍卖公告是招标拍卖项目的邀约、邀请，对于不同的地块有不同特殊的情况，附条件的邀约拍卖是拍卖成功的前提条件。拍卖公告一旦发出就具有法律效力，且法律效力是给予全社会所有人，必须实际履行，否则就存在欺诈行为。上诉人认为只能以成交确认书以及土地使用权出让合同作为依据，我局认为，由于土地使用权合同只是格式合同，仅仅用于备案，拍卖有特殊约定的，必须以拍卖公告为依据。上诉人如果认为拍卖公告是违法的，应当通过另外的方式进行处理。三、被上诉人裁决以不交吉价格作为货币补偿的方式是符合客观实际的，交吉和不交吉是指交易的房屋是否在被第三人使用或者有其他被占用的情况，如果有这种情况的存在，会导致买受人在一定的时间内不能对房屋享有占有、使用、收益的权利。本案中，涉案房屋在被拆迁时是有租户使用的，拆迁单位对租户进行了永迁安置，而且，上诉人侨安堂在调解过程中也不同意永迁的房屋作为产权调换，因此被上诉人以不交吉的价格裁决补偿，是符合客观实际的，也最大限度的保护了上诉人侨安堂的合法权益。故我局认为原审法院在审查了我局作出《房屋拆迁裁决书》的相关证据以及事实、适用法律方面，驳回了上诉人侨安堂的诉讼请求和赔偿请求，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人广州市东山城市建设开发总公司答辩称：一、一审法院未核实清楚上诉人台山县都斛南村乡侨安堂的主体身份及王国富的代理人身份，作出了判决错误。一审过程中，答辩人专门就上诉人台山县都斛南村乡侨安堂的主体身份及王国富的代理人身份提出了质疑。上诉人台山县都斛南村乡侨安堂与涉案产权所有人侨安堂并非同一主体。上诉人作为一个社团组织，至今未提供任何社团登记材料，不是合格的诉讼主体。王国富的代理人身份则是根据2009年的生效判决来认定的，而2009年的判决又是依据广州市人民政府于2007年12月3日作出的穗府复字（2007）第220号《行政复议决定书》，而该《行政复议决定书》并没有确认王国富为侨安堂合法代理人。一审法院没有核实清楚上诉人台山县都斛南村乡侨安堂的主体身份及王国富的代理人身份，作出的判决显然错误。二、涉案房屋历史上一直是托管的。1995年答辩人公告拆迁文德路项目地块时，侨安堂属于当时的广州市东山区房地产管理局托管。为此，答辩人经过广州市东山区房地产管理同意，在答辩人购置的永迁房全部安置了侨安堂租户，拆除了该房屋。侨安堂提出房管部门1997年己撤销托管，依据仅是一张《撤销托管房屋通知书》。按照当时法律规定，撤销代管托管房屋有严格的完备的法律程序，广州市东山区房地产管理局立新房管站无权作出撤销托管决定，其所谓的撤销行为是无效的。造成本案纠纷的根源即是广州市东山区房地产管理局立新房管站在没有法定授权、未经法定程序“撤销托管行为”。因为事件已经过多年，或许无法再对其当时行为纠错，但处理本案纠纷必须客观、事实求是地看待这些历史遗留问题。客观、历史地看待本案涉案房屋其实一直处于托管状态。因此，答辩人经被上诉人同意确定拆迁补偿方案后，答辩人和被上诉人依据法定程序刊登通告，明确要求侨安堂的权利人在法定期间主张权利，通告期间，国土部门已对代表人王国富的代理身份进行了审查，并认定其不具备侨安堂合法代理关系。鉴于上述事实，公告期满，答辩人与其他共同拆迁人依照《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定对侨安堂所有的房屋全部做了安置补偿，广州市城市房屋拆迁办公室也于2007年9月14日作出了穗房拆结字第（2007）22号《房屋拆迁结案意见书》。三、答辩人与其他共同拆迁人己经按照当时的相关政策和规定经房管部门批准为侨安堂购买了相应的永迁房进行产权调换，且已妥善安置了侨安堂的租户至永迁房租住至今，答辩人与其他共同拆迁人无需再对侨安堂进行补偿。1、涉案地块的拆迁主要以弃产补偿和永迁安置异地产权调换补偿形式，没有一户回迁安置。侨安堂名下5间房产（文德北路76#、76#之一、76#之二、76#之三、贤思街108#）在拆迁之前一直由区国土局托管，其租户分别于1996年至1997年安置到房管部门批准的上述预留的永迁房屋至今。2、1995年9月和1996年5月市拆迁办分别以穗房拆复字（95）041号和穗房拆复字（96）027号文《关于对确定永迁安置面积“增幅”问题的批复》批准永迁安置方案及增幅，其中永迁安置地点广花路远景村唐夏西南侧嘉华新村南增幅面积为20%，白云区三元里华园路1号，增幅面积为10%；3、广州市城市房屋拆迁管理办公室出具的穗房拆结字（2007）22号《房屋拆迁结案意见书》亦认为答辩人及其他共同拆迁人已按规定完成了涉案地块的拆迁补偿安置工作，无需提供回迁安置面积，同意拆迁结案。以上事实说明涉案地块的被拆迁人均以弃产补偿和永迁房产权调换方式进行安置，答辩人及其他共同拆迁人已经按照当时的政策和补偿标准对侨安堂预留了永迁房产权调换，并且对其租户已进行了妥善的安置，答辩人无需再对侨安堂进行补偿。
综上所述，涉案地块作为历史遗留问题，烂尾了十余年才经公开挂牌拍卖给第三方，慢慢开发、盘活，答辩人等拆迁人在拆迁过程当中已经按照当时政策和补偿标准为侨安堂预留了永迁房调换产权，并将其托管近30年的租户（托管期间的租户都是按照公房租户、公房租金标准收取租金）于1996年至1997年安置到永迁安置房屋至今。上诉人的请求没有事实和法律依据，应予以驳回，请求依法驳回上诉人的请求。
原审第三人广州富春东方地产投资有限公司答辩称：上诉人诉请于法无据，广州市越秀区人民法院做出的（2013）穗越法行初字第94号《行政判决书》事实清楚、适用法律准确，客观公正，依法应予以维持。具体事实与理由如下：一、上诉人上诉请求中的第2项，关于要求二审法院：裁决第三人广州富春东方地产投资有限公司与其他第三人共同承担拆迁安置补偿责任并在原址实行产权调换补偿，第三人共同赔偿上诉人租金损失共13747890元，临迁费7844316元，延期安置补偿费1783，173元的上诉请求违反《行政诉讼法》第54、60条规定，明显请求不当应予以驳回。二、上诉人不具备民事诉讼法规定的主体资格，依法应驳回其起诉。即使广东省高院《民事裁定书》（2009）粤高法民一申字第3026号）认定了台山县都解南村乡侨安堂是广州市房产档案中的“侨安堂”，也不能以此代替法院对其主体资格的审查。既然侨安堂是民间华侨社团组织，既然生效判决书已认定其就是侨安堂为何其截至今日仍没有按有关规定领取组织代码证、社团登记证等证明其作为其他组织合法核准、合法存在的证据。以2009年高院的判决书不能作为认定侨安堂作为民间社团组织在几年后的今天依然合法存在的事实证据。三、上诉人要求第三人富春东方公司与其他第三人共同承担拆迁安置补偿责任属适用法律错误。第一、上诉主张答辩人与其他第三人共同承担拆迁安置补偿责任的法律依据是于2001年11月颁布实施的国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》第19条规定。该条规定了：“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。”但本案所涉地块拆迁许可证是1995年2月21日核发（拆许字（1995）36号），1997年8月4日批准延期拆迁（拆许字（1997延］59号。根据2011年11月颁布施行的《国有土地上房屋征收和补偿条例》第35条规定：“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”。因此，本案在确定答辩人是否需要对涉案地块的拆迁义务承担法律责任的依据应是1991年6月1日颁发实施2001年11月废止的国务院令78号《城市拆迁管理条例》而不是原告主张适用的国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》。国务院令78号《城市拆迁管理条例》中没有关于建设项目转让，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人的规定。因此，上诉要求答辩人与其他第三人共同承担拆迁补偿安置责任的主张没有法律依据。上诉人明知本案所涉拆迁许可证系1995年核发，仍不顾事实与法律规定，选择适用对其有利的法规，以达到利己之目的。第二、广州市国土资源和房屋管理局2005年8月16日的《广州市国有土地使用权挂牌出让公告》（下称《公告》）合法、有效，是当时处理烂尾地、解决历史遗留问题的客观、合法举措，对各方当事人均有法律约束力。首先、《公告》内容、程序合法，并未违反任何法律规定。众所周知，涉案地块烂尾多年，自1995年核发拆迁许可证，到2005年公开挂牌出让，历经10余年。当时的国土管理部门根据拆迁许可证核发时法律法规的规定，在《公告》中作出：“广东省国家税务局、广东省粤财信托有限公司两家拆迁单位承诺，地块出让后，在前期投入补偿款中扣下500万元用作解决该地块拆迁、安置费用（其中包括欠缴一年的公房租金及公房移交差价款），不足部分仍由该两家拆迁单位支付，剩余部分返还该两家拆迁单位，与竞得人无关。”上述公告内容没有违反任何法律规定，出让程序合法。其次、《公告》、《房屋拆迁结案意见书》对各方当事人均有法律约束力，应依法遵守。《公告》无论是其内容还是法定程序均符合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《广东省土地使用权交易管理规定》和《广州市公开出让国有土地使用权规则》，在未经法定程序撤销或宣布无效之前，对各方当事人均有法律效力，是处理涉案地块的相关纠纷的依据。如上诉人真是涉案地块权利人或认为如此处置有悖法律规定应在法定期限内对《公告》提出异议，而不是在事隔多年后向答辩人主张。同样，《房屋拆迁结案意见书》是确定本案拆迁安置义务的法律文书，在没有撤销或宣布无效之前，其合法有效各方当事人均应遵守。明确答辩人承担拆迁安置义务的文件有《公告》、《广州市国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（2005）131号）和《房屋拆迁结案意见书》（穗房拆结字（2007）22号）。《广州市国有土地使用权出让合同》是格式合同，合同中关于答辩人拆迁安置义务的表述未如《公告》明确、具体，其后广州市城市房屋拆迁管理办公室于2007年9月14日作出了《房屋拆迁结案意见书》（穗房拆结字（2007）22号），该意见书明确：今后该地块如发生因拆迁补偿而引起的产权纠纷等问题，仍由广东省国家税务局、广州市东山城建开发总公司、广东粤财信托投资公司按规定妥善处理。关于答辩人的拆迁安置义务，《公告》和《房屋拆迁结案意见书》内容一致且明确具体，不能单一的以《广州市国有土地使用权出让合同》作为确定答辩人承担拆迁安置义务的依据。
最后，答辩人依据国家的法律法规，从合法、正规途径获得涉案地块的开发权，付清了相关费用，完全履行了合同义务，即使获得了一定的经济利益（申请人所称的“巨大利益”毫无依据），也不能随意增加答辩人的义务。如果政府以《公告》方式作出的要约可以随意改变，如果政府以挂牌方式出让土地使用权的行为可以随意宣告无效，那么政府的诚信何在！退一万步来讲，即使经过法定程序撤销或宣布《公告》和挂牌出让行为无效，作为善意第三人的答辩人也没有任何理由和法律依据承担原告主张的拆迁安置补偿法律责任。四、上诉人无权以华侨房屋为由要求答辩人对其进行原址产权调换补偿。上诉人关于要求答辩人对原告进行原址产权调换补偿的请求纯属无理纠缠，应予以驳回。具体事实与理由如下：第一、涉案房屋并非华侨房产，称其为华侨房产纯属混淆概念，无理纠缠，且由此可以证实涉案房屋的产权人不清的事实。涉案房产在一系列的民事案件、行政案中均被认定为产权人为民间团体组织的“侨安堂”，即涉案房产归属的是一个民间团体而非个人。上诉人在撤销代管行为的行政复议案中也称：“侨安堂系在台山县注册成立的华侨团体组织，独立承担民事责任，是涉案房产的产权人。”根据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第三条的规定：华侨房屋是指以下房屋：（一）、华侨、归侨的私有房屋；（二）、中华人民共和国成立后用侨汇构建的私有房屋；（三）、依法继承华侨、归侨的私有房屋。由上述规定可以清晰地看出涉案房屋根本不属于华侨房屋。结合被上诉人在本案和其他几个案件中的请求和陈述，答辩人发现，关于涉案房屋的产权人问题，上诉人有不同的说法。在其他民事案件、行政案件中，原告一直称涉案房屋归属名为“侨安堂”，侨安堂已被生效的法律文书认定为民间社团组织。但在本案中，上诉人却又称涉案房屋为华侨房屋，即属于个人私产。上诉人的上述不同说法，可以证明，上诉人自己对涉案房屋的产权都没有一个清晰认定，而是根据自己需要，时而主张涉案房屋属于侨安堂民间团体，时而主张涉案房屋属于个人私产。而本案上诉人为“侨安堂”，其所属房屋不符合华侨房屋的规定。根据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第五条的规定，上诉人如认为其所属房屋系华侨房屋，应向广州市外事侨务局申请确认，在广州市外事侨务局没有审核确认、颁发《华侨房屋确认证明》之前，没有任何证据可以证明涉案房屋为华侨房屋。第二、本案所涉地块房屋产权人的安置补偿方式，在答辩人取得该地块之前已经确定，均以异地安置的方式予以安置补偿，没有一户以原址产权调换方式安置补偿。五、原告要求答辩人与其他第三人共同赔偿其租金损失、临迁费用，于事实不符，于法律无据。第一、正如本答辩书之第一条所陈述，确定答辩人是否需要对涉案地块的拆迁义务承担法律责任的依据应是国务院令78号《城市拆迁管理条例》而不是原告主张适用的国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》。国务院令78号《城市拆迁管理条例》没有关于建设项目转让的，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人的规定。因此，原告要求答辩人与其他第三人共同赔偿其租金损失、临迁费用的主张没有法律依据。第二、据答辩人了解，原告房屋在拆迁前全部出租，没有任何一间房屋留作自用，且拆迁人在1995年至1997年已对全部租户进行了安置。本案的拆迁发生在1995至1998年，之所以有代管行为，即是因为涉案房屋多年只有租户没有产权人管业。如事实真如上诉人所言其留有自用，为何在自1995年拆迁许可公告到2007年被代管的这么多年里从未有过管业的行为？因此，即便上诉人有租金损失也是其疏于管业造成，其应向原房屋承租人追索，而非向答辩人主张。综上所述，上诉人的请求事项于事实不符，于法律无据。恳请维持一审判决，驳回上诉。
经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，广东省国家税务局、广东粤财信托投资公司、广州市东山城市建设开发总公司已经将上诉人所有的文德路76号104.95平方米、文德路76号之一建筑面积244.893平方米、文德路76号之2建筑面积295.6189平方米、文德路76号之3建筑面积309.5787平方米、文德路贤思街108号建基面积65.9454平方米内的租户全部异地安置至广州市白云区广花路。
本院认为，首先，关于上诉人台山县都斛南村乡侨安堂以及王国富的主体资格问题。经广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第446-450号民事判决认定王国富具有侨安堂的委托代理身份，经省高级人民法院（2009）粤高法民一申字第3026号民事裁定认定上诉人台山县都斛南村乡侨安堂是广州市房产档案中的“侨安堂”，且被上诉人也是针对上诉人作出的拆迁裁决，故上诉人具有本案诉讼主体资格，王国富可以作为上诉人的代表人参加诉讼。上诉人广东省国家税务局、广东粤财信托有限公司对台山县都斛南村乡侨安堂的主体资格有异议依据不足，本院不予支持。
其次，关于被上诉人作出的涉案拆迁裁决的合法性问题。第一，被上诉人作出的《广州市国有土地使用权挂牌出让公告》（下称“《公告》”）无论是其内容还是出让程序均符合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《广东省土地使用权交易管理规定》和《广州市公开出让国有土地使用权规则》的相关规定，在未经法定程序撤销或宣布无效之前，对各方当事人均有法律效力，是处理涉案地块纠纷的依据。上诉人台山县都斛南村乡侨安堂如对该《公告》有异议，可另寻其他法律途径解决。第二，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例﹤javascript：SLC（35748，0）﹥》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证﹤javascript：SLC（5270，0）﹥的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”涉案地块依法取得房屋拆迁许可证的时间是1995年，根据上述规定，被上诉人依据当时的法律法规，即1991年6月1日实施2001年11月1日废止的《城市房屋拆迁管理条例》处理并无不当。上诉人台山县都斛南村乡侨安堂主张适用2001年1月1日实施2011年1月21日废止的《城市房屋拆迁管理条例》与2004年1月1日实施的《广州市城市房屋拆迁管理办法》对涉案拆迁房屋补偿上浮20%没有依据，本院不予支持。第三，涉案房屋发还拆迁前处于出租状态，省国税局、粤财公司、东山城建公司已对原租户进行安置，因此被上诉人按照不交吉价格裁决作价补偿亦不违法。上诉人台山县都斛南村乡侨安堂主张涉案房屋全部出租，并已对租户进行安置事实不清，证据不足，按“不交吉”补偿违法理据不足，本院不予支持。第四，由于涉案地块已经法院拍卖出让，无法在原址提供产权自有的房屋补偿安置，且上诉人台山县都斛南村乡侨安堂已经接受货币补偿方式，故被上诉人采取货币补偿方式作出拆迁裁决亦无不当。上诉人台山县都斛南村乡侨安堂现主张应进行原地产权调换的安置补偿本院不予支持。第五，上诉人台山县都斛南村乡侨安堂主张被上诉人赔偿租金损失、临迁费、延期安置补偿费的请求，由于其未能提供充足证据证实被上诉人裁决造成其上述损失，故上诉人台山县都斛南村乡侨安堂该项请求依据不足，本院亦不予支持。至于上诉人广东省国家税务局、广东粤财信托有限公司主张以拆迁公告时的评估价格为准以及其不应承担补偿责任均理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人台山县都斛南村乡侨安堂、广东省国家税务局、广东粤财信托有限公司的上诉请求均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人台山县都斛南村乡侨安堂、广东省国家税务局、广东粤财信托有限公司各负担二审案件受理费各50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 余秋白
代理审判员 姚 伟
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 柯瑞容
严顺财