江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0860号
上诉人（原审被告）苏州志君商业投资咨询有限公司。
法定代表人李林男，该公司总经理。
委托代理人潘云春，律师。
被上诉人（原审原告）苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会。
负责人周菊明，该村委会书记。
委托代理人吴建林。
委托代理人高重荣，法律工作者。
上诉人苏州志君商业投资咨询有限公司（以下简称志君公司）因与被上诉人苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会（以下简称新郭村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2013）姑苏民五初字第0589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：新郭创业大厦坐落于苏州市友新路西侧、九曲港北侧，占地11712.90平方米，系新郭村委会取得建设规划和施工许可证后建造，土地用途为其他商服用地。2010年5月17日，新郭村委会（甲方）和志君公司（乙方）签订租赁合同1份，约定将新郭创业大厦整体出租给志君公司使用。双方在合同中约定：房屋用途为商业和服务业，乙方以自用为主，经甲方书面同意可部分转租；租赁期限自2010年10月1日起至2025年9月30日止，装饰免租期6个月，即房屋租金自2011年4月1日起算；甲方收取履约保证金210万元，乙方于合同签订后5个工作日内支付；第一至三年年租金为840万元，其中包含设备、配套设施、场地使用费180万元，之后每三年递增8%；租金每3个月为一个支付周期，乙方须在每个付款周期开始前10日内支付下一期租金；乙方如逾期支付租金，经甲方书面通知提示后五日内仍未支付的，须每日按周期租金总额的0.1%支付滞纳金。新郭村委会于2010年7月12日对以上房屋作为新建办公楼工程进行了建设工程竣工验收消防备案，于2010年9月3日取得了该房屋的建设工程规划验收合格证。2010年9月29日，新郭村委会向志君公司交付了租赁房屋及设施设备，双方签署了各分项移交的清单。2010年12月29日，新郭村委会取得上述房屋所有权证，房屋坐落登记为苏州市友新路1088号，建筑面积27740.57平方米。2011年3月1日，双方签订补充合同，确认租赁房屋的总面积为27740.57平方米，同时约定新郭村委会准许志君公司转租。
志君公司接收新郭创业大厦房屋后，开始将房屋分割转租给他人用于商业经营或办公。其中2号楼第1-3层部分（建筑面积7293平方米）于2010年11月19日转租给苏州蓝尚商业广场有限公司（以下简称蓝尚公司），后蓝尚公司以房屋不符合商业服务业用途为由向原审法院起诉，要求与志君公司解除租赁合同并赔偿损失。该案经原审法院调解后，双方于2013年4月26日达成调解协议，租赁合同解除，蓝尚公司交还承租房屋并交付装修，志君公司赔偿蓝尚公司装修、人工损失2354344.50元、返还保证金50万元。
原审另查明：合同履行期间，志君公司按约向新郭村委会支付了保证金210万元及2011年4月1日起至2011年9月30日止的租金420万元。自2011年10月1日起，志君公司未正常支付租金。期间，志君公司以房屋性质为办公楼，承租商户无法通过商业服务业的消防验收为由与新郭村委会进行过交涉，新郭村委会向苏州市公安消防局申请了消防设计变更。2012年8月27日，苏州市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，确认将原消防验收意见中的办公楼变更为综合楼。2013年6月6日，新郭村委会（甲方）与志君公司（乙方）签订备忘录1份，双方确认，依据租赁合同，截至2013年6月30日，乙方结欠甲方租金1470万元。其中2012年9月1日前结欠770万元，该笔租金的结算要等乙方与苏州蓝尚商业广场有限公司的案件审结后，根据赔偿的金额双方协商处理。2012年9月1日至2013年6月30日期间，乙方应付甲方租金为700万元，双方同意协商处理，乙方希望甲方将办公楼变综合楼的因素考虑进去，甲方愿意在该700万元租金结清的前提下，就前面的770万元租金部分考虑适当减免。之后，双方未就结欠的租金进行结算并达成一致意见。
2013年7月1日后，志君公司另向新郭村委会支付了租金420万元，双方均认可系支付2013年7月起的租金，与本案双方争议的租金无关。
以上事实，由双方的当庭陈述及新郭村委会提供的房屋所有权证、国有土地使用证、租赁合同、补充合同、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程消防设计备案受理凭证、新郭创业大厦实物移交清单目录、备忘录、发票、建设工程规划验收许可证、志君公司提供的建设工程消防验收意见书、民事调解书、进账单等证据证实；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。
原审原告新郭村委会的诉讼请求为：请求法院判令志君公司支付租金1470万元、滞纳金573万元并承担本案诉讼费用。
原审法院认为，新郭村委会与志君公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方合同约定及履行情况，志君公司至今仍拖欠自2011年10月1日起至2013年6月30日止共21个月计1470万元的租金，该拖欠金额已由双方通过备忘录的形式获得确认，关于新郭村委会要求志君公司支付租金1470万元的诉讼请求，原审法院予以支持。支付租金是承租人的基本义务，志君公司实际占有承租房屋且分割出租获取租金收益，理应按照合同的约定支付租金，志君公司提出2012年8月28日前租金应当免收的观点，与双方在备忘录中达成的意见并不相符，原审法院不予采纳。志君公司未按合同约定支付租金，应当承担相应的逾期付款滞纳金。现新郭村委会按照合同相关约定按每日0.1%主张各期租金自应付之日起的滞纳金合计573万元，志君公司不同意承担且认为计算标准过高。原审法院审查后认为，合同约定承租人如逾期支付租金，经出租人书面通知提示后五日内仍未支付的，须每日按周期租金总额的0.1%支付滞纳金。本案中，新郭村委会并未举证证明曾书面提示志君公司支付租金，双方在备忘录中也未提及该事项，双方也确因房屋的性质、消防等问题进行了较长时间的交涉，故滞纳金自双方通过备忘录确认结欠租金的金额之日（2013年6月6日）起算较为合理。新郭村委会未举证证明因志君公司迟延支付租金所造成的实际损失，合同中约定的滞纳金标准确实偏高，原审法院予以调整，酌情确定为按照银行同期贷款利率支付。至于志君公司提出的房屋性质导致消防不能通过验收及对蓝尚公司的赔偿问题，因双方无法按照备忘录的约定达成一致意见，其在本案中也未提出相应主张，原审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：苏州志君商业投资咨询有限公司于判决生效后十日内一次性向苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会支付租金1470万元，并按银行同期贷款利率支付以上租金自2013年6月6日起至判决确定的履行之日止的滞纳金。案件受理费143950元，减半收取71975元，由苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会负担20186元，苏州志君商业投资咨询有限公司负担51789元。
上诉人志君公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。房屋租赁合同载明租赁用途为商业和服务业，在上诉人及客户申领营业执照、从事装饰装修时发现房屋的性质在消防部门登记为办公用房，不能从事商业和服务业，装修时即被消防部门查封并勒令停止装修。办理消防设计变更是被上诉人的义务，而直到2012年8月27日被上诉人才办妥上述变更手续。原审法院无视被上诉人违约致使上诉人不能实现合同目的的事实，判决上诉人承担此间的租金，显属认定事实错误。本案租金的起算应该与合同的履行相对应，用作商业及服务业的房屋租金自消防设计变更得到审批的次日起计算。二、原审判决适用程序不当。本案双方之间争议大，且被上诉人在2013年7月向一审法院提起诉讼，至判决作出的2013年12月，历时5个月之多，时间跨度超过了简易程序的审限3个月。本案程序上违背了民事诉讼法的规定，不符合独任审理的条件。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人新郭村委会答辩称：我方提起诉讼时有诉前调解程序，一审法院称调解要三个月时间，我方出于调解意愿接受了调解程序。关于房屋租赁合同，新郭村委会按照合同按期将房屋交给上诉人，上诉人本身是商业服务业企业，我方也同意其在合同上写明租赁用途为商业服务业性质。至于消防变更手续被上诉人是协助承租方去办理，由于上诉人选择的次承租人不当致使二次消防验收未通过，责任不在我方。原审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，志君公司向本院提交新郭创业大厦租赁合同五份。上述五份合同中，出租人均为志君公司，承租人分别为蓝尚公司、宏易欣餐饮公司、天香百合酒店、沧浪区庄家界餐饮店、锦江之星。志君公司认为，提供上述合同的目的系证明志君公司有转租的权利，次承租人也因为租赁房屋的消防规划而致合同目的不能实现，其中部分次承租人已经起诉志君公司。
新郭村委会对上述五份合同的真实性没有异议，但对租赁日期有异议，其认为宏易欣餐饮公司、沧浪区庄家界餐饮店与志君公司签订时，新郭创业大厦的消防已作变更。新郭村委会同时认为商业服务业范围广泛，志君公司对商业服务业的理解是狭义的。根据双方租赁合同的约定，志君公司需得到新郭村委会书面同意才能转租，但志君公司在2011年3月1日补充合同签订之前，未经新郭村委会书面同意即将部分房屋予以转租。
二审中，新郭村委会向本院提供志君公司与韩锋于2011年3月2日签订的租赁合同一份，该合同约定韩锋租赁新郭创业大厦2号楼401室用于开办牙科诊所。新郭村委会提供上述合同，以此证明作为医疗服务行业的该牙科诊所，不需要通过二次消防验收即可正常经营。
志君公司对上述合同的真实性没有异议，同时认为该牙科诊所的消防验收系其自己办理，志君公司并不清楚。但志君公司未能提供该牙科诊所自己办理二次消防验收的相关证据。
上述事实，有新郭创业大厦租赁合同六份、当事人陈述等予以证实。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，新郭村委会与志君公司签订的租赁合同及补充合同系双方真实意思的表示，其内容并不违反法律规定，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据双方于2013年6月6日签订的备忘录，志君公司仍拖欠新郭村委会自2011年10月1日至2013年6月30日止的房屋租金1470万元未付，构成违约。根据租赁合同第三条的约定，志君公司理应向新郭村委会支付上述租金。志君公司认为用于商业及服务业用途的房屋租金应自2012年8月28日计算的上诉主张，与双方在备忘录中达成的意见并不相符，事后双方也无法按照备忘录的约定达成一致意见，故本院不予支持。根据租赁合同第八条的约定，新郭村委会向志君公司交付涉案房屋时，该房屋业已以新建办公楼工程进行竣工验收消防备案，志君公司对此应当予以知情，并尽合理注意义务。本案诉讼期间，志君公司未能提供以办公楼通过消防备案的房屋不能适用于所有商业及服务业经营的相关依据。据此，志君公司认为办公楼不能用于商业及服务业用途，租赁合同目的不能实现，原审判决认定事实错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于本案诉讼程序有无不当的问题。本院认为，本案原审法院于2013年11月1日立案，并根据案情基本事实，适用简易程序进行独任审理，于同年12月16日作出一审判决。原审法院审理此案时，并未超过民事诉讼法规定的审理期限，志君公司认为本案诉讼程序不当的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人志君公司的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费143950元，由上诉人苏州志君商业投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年六月四日
书 记 员 郭 锐