青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）青01民终1108号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曾浩菊，公民身份证号×××，女，1988年3月2日出生，汉族，青海省海东市互助土族自治县村民，住西宁市。
委托代理人：马生福，青海朔山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:刘应兰，公民身份证号×××，女，1958年4月1日出生，藏族，青海省大通回族土族自治县公安局退休干部，住西宁市。
委托代理人：蒲应乾，青海展飞律师事务所律师。
上诉人曾浩菊因与被上诉人刘应兰房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2018）青0121民初1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾浩菊及委托代理人马生福，被上诉人刘应兰及委托代理人蒲应乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾浩菊上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，判令刘应兰返还附着物拆迁补偿款40378元、返还房屋租金6668元；2、一、二审诉讼费由刘应兰承担。事实与理由：1、原审案由不当。刘应兰在无法律规定或合同约定的情况下占有曾浩菊房屋附着物补偿款，曾浩菊要求返还不当得利，本案案由应为返还不当得利之诉。2、原审法院对刘应兰提交的证据证明效力存有人为扩大解释。刘应兰提交的《情况说明》不是书证而是证人证言，且未出庭也未经双方当事人询问。另外，大通县征收与补偿中心工作人员宋志明的陈述没有经过法庭的质证直接被作为有效证据予以适用。3、原审法院判决认定前后矛盾，判决书认定曾浩菊对租赁房屋进行了装修，除圆筒式锅炉外的其他物品皆属曾浩菊自己装修，金额为38378元。政府下达征收文件后，刘应兰和评估鉴定人员一起到曾浩菊租赁房中进行评估，并作出《补偿评价表》。原审法院不予采信，与刘应兰提交的《情况说明》的采信标准不一致。4、曾浩菊因房屋拆迁无法正常营业。
刘应兰辩称，原审判决确定的案由正确，符合法律事实及客观事实。大通县房屋征收与补偿中心《情况说明》所反映的事实客观真实。原审判决认定的事实清楚、适用法律正确，应依法维持原判。
曾浩菊一审法院起诉请求，1、判令刘应兰返还房屋拆迁附着物补偿款40378元、房屋租金6668元、押金2000元；2、本案诉讼费用由刘应兰承担。
刘应兰一审法院反诉请求，1、判令曾浩菊给付2016年7月5日至2018年3月5日的房屋租金13333元；2、判令反诉费由曾浩菊承担。
一审法院认定事实，2015年7月5日曾浩菊与刘应兰签订《商用房租赁合同》，刘应兰将其所有的位于桥头镇园林南路菜市××楼出租给曾浩菊，租期为2015年7月5日至2016年7月5日止，年租金8000元，押金2000元。因大通县二号地块旧城及棚户区改造项目建设需要，大通县住房和城乡规划建设局决定征收涉案房屋，并委托青海恒正房地产评估咨询有限公司进行估价，该公司于2015年10月15日进行现场查勘并出具了《大通县国有土地上房屋征收补偿评价表》。2017年10月12日刘应兰与大通县住房和城乡规划建设局签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定刘应兰自2017年10月30日起七日内将房屋腾空并交付给房屋征收部门，并办理房屋注销手续。房屋征收部门将临时过渡补助、装修补偿费等一次性支付给刘应兰。2017年11月曾浩菊将涉案房屋的一层交付房屋征收部门。2018年3月刘应兰经大通县房屋征收与补偿中心通知后将租赁的二层交付房屋征收部门。
一审法院认为，当事人的合法权利应受法律保护。曾浩菊与刘应兰签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方为涉案房屋上附着物的归属及是否给付租金等问题产生纠纷，诉至本院。本院针对曾浩菊提出的诉讼请求做如下评述：曾浩菊主张其在租赁该房屋后，对房屋进行了装修，除了《大通县国有土地上房屋征收补偿评价表》中列的圆筒式锅炉是以前就有的，其余的物品都是其装修的，大概花费装修款26000元。对此曾浩菊提交了青海恒正房地产评估咨询有限公司出具的《大通县国有土地上房屋征收补偿评价表》，认为其中对曾浩菊租赁房屋中的附着物评估时所有权人写的是曾浩菊，故该附着物所对应的补偿款40378元应属曾浩菊所有。根据胡发兄（曾浩菊的原合伙人）的陈述，两人在租赁该房屋后确实进行了装饰装修，花费的装修款大致为2万多元，据此可以认定曾浩菊装修房屋的事实确实存在。但关于具体装修的项目及花费的数额，本院认为青海恒正房地产评估咨询有限公司作为房产评估机构，其出具的《补偿评价表》侧重对附着物价格的评估，而不是对评估对象所有权的确定。而且根据大通县房屋征收与补偿中心工作人员宋志明的陈述，评估时为了工作便利，将曾浩菊租赁的二层房屋的装修部分都写到了曾浩菊的名下，并不是说上列所有附着物都是曾浩菊装修的。再根据《补偿评价表》评估的装修部分价值40378元，扣除圆筒式锅炉的价格2000元，剩余部分价值38378元。而曾浩菊自述《补偿评价表》所列附着物中，除了圆筒式锅炉，其余都是其装修添置的，总共花费26000元。曾浩菊于2015年7月装修，评估机构于2015年10月评估，前后相差三个月的时间，评估价格比其实际花费的价格多出一万多元，这与常理不符。综上所述，本院认为曾浩菊确在租赁刘应兰的房屋后进行了装修，但仅凭《补偿评价表》无法证明其装修的具体项目和金额，更不能以此证明其上列所有附着物均是曾浩菊装修的，故对其要求刘应兰返还房屋拆迁附着物补偿款40378元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。另曾浩菊主张其在租赁了两个月之后，因大通县城建局的要求在规定的期限内离开了该房屋，故刘应兰应当返还剩余十个月的租金6668元及押金2000元。根据双方签订的合同约定的解除合同的情形及《大通县二号地块旧城及棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿协议书》第四条产权调换第（六）、（七）条的规定，刘应兰自2017年10月30日起七日内将房屋腾空并交付给房屋征收部门，并在签订补偿协议之后将产权手续交于房屋征收部门办理房屋注销手续。故在曾浩菊的承租期内，该涉案房屋仍旧可以正常使用。庭审中，曾浩菊未提交房屋征收部门要求其限期腾房的证据，亦未提交其要求解除合同的证据，而一直占用该房屋至2018年3月份，故其要求返还租金6668元的诉讼请求不予支持。至起诉时涉案房屋已经被征收，该租赁合同无法继续履行，故押金2000元应当退还。
本院针对刘应兰提出的反诉请求做如下评述：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中曾浩菊在租赁期满后，未向刘应兰交付房屋，而一直占用该房屋至2018年3月份，故刘应兰提出的反诉请求符合法律规定，但是根据《大通县二号地块旧城及棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿协议书》第四条产权调换第（六）、（七）条的规定，涉案房屋于2017年11月6日起被征收。而在此之前，其房屋的所有权还是刘应兰的，其租赁目的也能够实现，故曾浩菊应当支付2016年7月6日至2017年11月6日间的房租10666元。关于刘应兰反诉要求曾浩菊承担租赁期间的水、电费，因其提供的证据不足以证实该水、电费是曾浩菊使用产生的，故对该项反诉请求不予支持。判决：一、刘应兰于判决生效之日起十日内退还曾浩菊押金2000元；二、曾浩菊于判决生效之日起十日内给付刘应兰房租10666元；三、驳回曾浩菊要求刘应兰返还房屋附着物拆迁补偿款40378元、房租6668元的诉讼请求；四、驳回刘应兰要求曾浩菊支付水费1896.2元、电费300元的诉讼请求。
本院二审审理期间，双方当事人未提交新证据。
二审审理查明的事实与一致，应予确认。
另查明，2015年7月4日，曾浩菊与童金良签订《花园转让合同》，曾浩菊支付童金良转让费18000元。
本院认为，关于本案案由确定是否准确。不当得利制度旨在调整使无法律上原因而受到利益，致使他人受损害者，负返还所受利益的义务。承租人在所租赁的房屋上进行装饰装修，客观上形成了装饰装修物与房屋的添附，但该添附物未必使出租人因此受益。理性的承租人在对租赁房屋进行装饰装修时，自然也考虑过装饰装修物将来的处理问题。承租人既然在明知该装饰装修物将来很难拆回，无法收回残值的情况下，仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕。否则，其必定会事先对合同期满后的装饰装修费用承担问题与出租人进行特别约定。因此，本案房屋租赁合同中涉及的装饰装修不符合不当得利的构成要件，本案案由应该为房屋租赁合同。
关于刘应兰应否返还剩余租金和附着物拆迁补偿款的问题。根据庭审中曾浩菊所述，在其租赁了两个月之后，就因大通县城建局的要求在规定的期限内离开了该房屋，故刘应兰应当返还剩余十个月的租金6668元。根据曾浩菊与刘应兰签订的《商用房租赁合同》约定的解除合同的情形及《大通县二号地块旧城及棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿协议书》第四条产权调换第（六）、（七）条的规定，刘应兰自2017年10月30日起七日内将房屋腾空并交付给房屋征收部门，并在补偿协议签订之后将产权手续交于房屋征收部门办理房屋注销手续。故在承租期内该涉案房屋仍旧可以正常使用。庭审中，曾浩菊未提交房屋征收部门要求其限期腾房的证据，亦未提交其要求解除合同的证据，而一直占用该房屋至2018年3月份，故其要求刘应兰返还租金6668元的诉讼请求不予支持。庭审中，曾浩菊主张其在租赁该房屋后，对房屋进行了装修，除了《大通县国有土地上房屋征收补偿评价表》中列的圆筒式锅炉是以前就有的，其余的物品都是其自己装修的，大概花费装修款26000元。根据一审中胡发兄（曾浩菊的原合伙人）的陈述，两人在租赁该房屋后确实进行了装饰装修，花费的装修款大致为两万多元。据此可以认定曾浩菊装修房屋的事实确实存在。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”那么，对于曾浩菊所添附的附着物所增加的价值，应予以补偿。至于具体装修的项目及花费的数额，青海恒正房地产评估咨询有限公司出具的《补偿评价表》侧重对附着物价格的评估，根据对大通县房屋征收与补偿中心工作人员宋志明的《询问笔录》，评估时是为了工作便利，将曾浩菊租赁的二层房屋的装修部分都写到了曾浩菊的名下，并不是说上列所有附着物都是曾浩菊装修的。但同时也说了，该装修包含三部分，刘应兰自己装修的、童金良装修的以及曾浩菊装修的，但是《补偿评价表》不是对评估对象所有权的确定。曾浩菊自述《补偿评价表》所列附着物中，除了圆筒式锅炉，其余都是其装修添置的，总共花费26000元。根据曾浩菊与童金良《花园转让合同》中约定，转让费为18000元。根据交易习惯，转让费是原承租人向继承租人收取的一次性费用，一般包含装修、设备、经营项目等。因此，根据《补偿评价表》评估的装修部分价值40378元，扣除圆筒式锅炉的价格2000元，剩余部分价值38378元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因此，根据公平原则，刘应兰得到三分之一补偿即12793元，曾浩菊得到三分之二补偿即25585元。
关于曾浩菊应否给付刘应兰房屋租金10666元的问题。本案中，曾浩菊在租赁期满后，未向刘应兰交付房屋，而一直占用该房屋至2018年3月份，涉案房屋于2017年11月6日起被征收，故曾浩菊应当支付刘应兰2016年7月6日至2017年11月6日间的房租10666元。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但对房屋装饰物补偿款处理不当，应予改判。曾浩菊的部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持青海省大通回族土族自治县人民法院（2018）青0121民初1035号民事判决第一、二、四项，即刘应兰于本判决生效之日起十日内退还曾浩菊押金2000元；曾浩菊于本判决生效之日起十日内给付刘应兰房租10666元；驳回刘应兰要求曾浩菊支付水费1896.2元、电费300元的诉讼请求；
二、变更青海省大通回族土族自治县人民法院（2018）青0121民初1035号民事判决第三项为刘应兰于本判决生效之日起十日内给付曾浩菊房屋附着物拆迁补偿款25585元；
三、驳回曾浩菊的其他上诉请求。
本案一审本诉案件受理费513元，由曾浩菊负担257元，由刘应兰负担256元；反诉案件受理费95元由刘应兰负担30元，由曾浩菊负担65元。二审案件受理费1026元，由曾浩菊负担513元，刘应兰负担513元。
本判决为终审判决。
审判长 付元泰
审判员 柳香芳
审判员 马秀芬
二〇一八年九月七日
书记员 葛 琦
附：审理本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。