广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2634号
上诉人（原审原告）：高尚宜，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：韩晓东、陈柳凤，均为广东东成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州东湛房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市花都区。
法定代表人：何建梁，职务：董事长。
委托代理人：范嘉君、胡开欣，均为该公司职员，联系地址同上。
上诉人高尚宜因与被上诉人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：东湛公司是位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园的开发商。
2011年1月14日，高尚宜（乙方、买方）与东湛公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园（自编H2-4栋）102房，该商品房合同约定建筑面积共505.37平方米，其中，套内建筑面积484.13平方米，共有公摊面积约21.24平方米。该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米11011.36元，总金额5564813元。付款方式为按揭贷款方式，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.1%，金额1674813元，除首期款外，剩余房款金额3890000元须于2011年1月14日前申请办理银行按揭手续。甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记：双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金：逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第十条约定，买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十一条约定：主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，主合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十七条约定：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、已方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。
此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
高尚宜、东某公司签订合同后，高尚宜支付了全部房价款。高尚宜于2011年12月29日收楼。2014年9月25日，广州市国土资源和房屋管理局向高尚宜核发了粤房地权证穗花字第××号房地产权证，将涉案房屋的权属登记至高尚宜名下。
2014年12月25日，高尚宜向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、东某公司向高尚宜支付逾期办理房地产权证的违约金共712296元（每日按总房价款5564813元的0.05%标准从2014年1月11日开始计至2014年9月24日止，即5564813×0.05%×256天=712296元）。2、东某公司承担本案的诉讼费。原审庭审中，高尚宜变更其诉讼请求为：1、东某公司向高尚宜支付逾期办理房地产权证的违约金751250元（违约金的计算标准为每日按总房价款5564813元的0.05%从2013年12月29日开始计至2014年9月24日止）。2、东某公司承担本案的诉讼费。
东某公司在原审中答辩称：东某公司同意向高尚宜支付逾期办理房地产权证的违约金，违约金应该以合同约定总房价款5564813元的5%为限，超过总房价款5564813元的5%部分不予以支付。
原审诉讼中，高尚宜认为东某公司应在商品房交付之日起730日内将产权证交付高尚宜，东某公司逾期办妥产权证的，应自逾期之日的次日起至乙方实际取得产权证之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向高尚宜支付违约金，并不以总购房价的5%为限。补充协议为东某公司提供的格式条款。东某公司认为补充协议并非格式条款，因为补充协议第二十四条已经约定合同及补充协议非东某公司提供的格式条款。补充协议第十条约定的是违约金的计算标准，第十七条约定的是违约金的总额，即违约金按照总房价款每日0.05%计算，但总额不得超过总房价5%。
原审法院认为：高尚宜与东湛公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。高尚宜已履行了合同的全部义务，东某公司应按照合同约定为高尚宜办理涉案房屋的房地产权证。东某公司未在合同约定的期限内为高尚宜办妥涉案房屋的房地产权证，构成违约，应向高尚宜支付违约金。本案争议的焦点一为补充协议中的条款是否是格式条款？《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”而补充协议第二十四条明确约定：“……双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，……”因此，高尚宜主张补充协议是格式条款没有依据，不予采纳。本案的争议焦点二为东某公司因逾期为高尚宜办妥涉案房屋的房产证应如何计算违约金。根据补充协议第十条、第十一条的约定，东某公司为高尚宜办妥房产证的时间为房屋交付之日起730日内，东某公司逾期办妥房产证的，合同继续履行，东某公司应当自逾期之日的次日起至高尚宜实际取得房产证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向高尚宜支付违约金。而补充协议的第十七条约定双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。因上述补充协议第十一条约定的是东某公司逾期办理房产证应承担违约责任时违约金的计算方法，该条款并没有对违约金的总额进行约定，而补充协议第十七条是对因违反合同而产生的违约金总额即最高上限（不得超过总购房价的5%）进行的约定，因此，两者并不矛盾，故东某公司认为违约金应每日按该商品房总价款0.05%的标准计算，但违约金总额应以总购房价的5%为限的抗辩理由成立，予以采纳。本案中，高尚宜于2014年9月25日取得房地产权证，说明东某公司已逾期办证达200多天，东某公司应支付的违约金已超过总房价5564813元的5%，即278241元。故高尚宜要求东某公司支付迟延办证的违约金超出278241元的部分，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2015年2月17日作出如下判决：一、东某公司于本判决发生法律效力之日起十日内向高尚宜支付迟延办证违约金278241元；二、驳回高尚宜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5656元，由高尚宜负担5373元，由东某公司负担283元。
判后，上诉人高尚宜不服原审判决，向本院提起上诉，称：原审法院认定赔偿款和违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%的事实错误。补充协议中第十七条虽然对利息和赔偿款的计算约定不得超过商品房总价款的5%，但也约定该协议另有具体规定的除外。也即当该协议中对利息和赔偿款的计算有其他条款特别约定的，不得适用该协议第十七条约定。根据补充协议第十一条约定，东某公司逾期办理房产登记的，按该商品房总价款的0.05%的标准向我方支付违约金，并没有对上限进行规定。因此在计算因逾期办理房产登记而产生的违约金是不应当存在上限问题，原审法院对补充协议的条款解释存在很大的错误。依照合同当事人“契约自由、意思自治”的法律原则，本案违约赔偿金的计算方式应当适用补充协议第十一条约定。综上，高尚宜上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判东某公司向高尚宜支付违约金751250元（每日按总房价款5564813.00元的O.05%标准从2013年12月29日起至2014年9月24日止）。2、本案的一、二审的全部诉讼费用由东某公司承担。
被上诉人东某公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回高尚宜的上诉请求。
经二审审查，双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：原审法院认定高尚宜、东湛公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件合法有效正确，本院予以确认。本案的争议焦点在于补充协议第十七条关于利息、赔偿款及违约金数额合计不超过总购房款5%的约定应否适用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，当事人可以自行约定违约金的数额或计算方法。本案中补充协议第十一条是对逾期办证违约金计算方法的约定，第十七条是对利息、赔偿款及违约金总额上限的约定，该两项约定对双方当事人均具有约束力，且因该两项约定所约束事项并不相同，故相互间不构成一般约定和特别约定的关系。高尚宜提出补充协议第十一条是对第十七条中利息和赔偿款计算的特别约定，故此应仅适用补充协议第十一条计算违约赔偿金的主张理据不足，本院不予支持。东某公司逾期办证属实，且按照其逾期时间计算的违约金已超过总房价款的5%即278241元，原审法院判决东某公司应向高尚宜支付迟延办证违约金278241元并无不当，本院予以维持。
综上，高尚宜的上诉请求理由不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5373元，由上诉人高尚宜负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年九月十一日
书记员 杨银桃