四川省绵阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川07执异19号
异议人（被执行人）：绵阳市宏杰房地产开发有限公司，住所地绵阳市涪城区体运村路89号。
法定代表人：周平宏，该公司董事长。
委托代理人：杨帆，四川真道律师事务所律师。
申请执行人周小平等78人。
共同委托代理人：谭建国，四川联衡律师事务所律师。
本院在执行周小平等78人与绵阳市宏杰房地产开发有限公司（以下简称宏杰公司）商品房买卖合同纠纷仲裁系列案中，宏杰公司不服本院（2010）绵执字第85-162号通知，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
宏杰公司异议主要理由为：一、执行法院违法超标的查封和冻结了异议人一千多万元的财产，明显超出到期债务范围，致使被申请人的合法权利受到侵害。即使按通知内容，申请执行人周小平、马跃等70户对异议人申请执行的债权截止2016年5月31日仅为5640733.18元，但执行法院查封了异议人所有的位于绵阳市涪城区长虹大道中段33号东方·华尔街10栋22套房屋。房屋经评估价值10731377.00元，远超申请标的金额。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”之规定。很显然异议人并非属无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的情形，而案涉22套房屋更不属于不可分物。为此，要求执行法院立即解除对上述财产的查封，或者只查封价值相当的财产。二、因不可抗力期间造成的工期延误不应计算违约金。异议人2006年5月进场施工后，由于包括人事局职工不同意按照绵城规划（2007）61号《要求整改碧芸苑外墙装修工程的紧急通知》整改墙面，导致停工1年，直至2008年，人事局才同意按照上述文件进行整改，异议人按规划局要求调整了外墙方案。此时发生了5.12地震，受地震影响，小区建好的围墙遭到不同程度的损害，特别是后面临山部分的山体遭受了泥石流，把已经建好的围墙全部震垮和震裂。在地震影响消除后，异议人又经过与当地老百姓艰苦的谈判和赔偿后，花费11000000.00元将外墙拆除恢复、赔偿老百姓、重新修建围墙，最终延至2009年1月完工，又因政府配套的水、电、气、排污管道未通造成工程迟迟不能竣工验收。综上，逾期交房是事实，但非异议人一方原因所致，尤其是地震期间的工期延误不应计算违约金，应从申请执行人申请金额中予以扣减。三、申请执行人之一贾小荭业已在2012年9月5日向绵阳市仲裁委申请撤诉，涉及该申请执行人的相关赔偿款项应当予以扣减。
申请执行人的共同答辩意见为：一、执行法院通知载明的违约金金额与实际不符，据估算违约金应超过一千万元。且评估价仅是拍卖的参考，并不是市场价，不能以此来主张超标的查封。执行法院委托的第二次拍卖在降价20%的前提下已流拍，如启动第三次拍卖，保留价还可再次降价20%，故宏杰公司解除查封的请求，既不合理，也不合法。二、该系列案的执行依据，已对异议人提到的因不可抗力影响导致延期交房，不应计算违约金的主张进行过实体审查，作出了生效结论，执行异议程序无权就此进行审查。
本院查明：周小平、马跃西等78人与宏杰公司商品房买卖合同纠纷系列案，绵阳仲裁委员会经各方当事人同意进行合并审理，并于2009年11月24日分别作出裁决。
裁决书中均载明：“按照商品房买卖合同第十条第一款、第十九条第一款的约定，被申请人应当在2007年7月30日前向申请人交付商品房，应当在2007年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。但是，至申请人申请仲裁之日止，被申请人尚未向申请人交付其购买的位于宏杰碧芸苑小区内的房屋，也未取得该商品房所在楼栋的初始登记证书，已构成违约。但被申请人提出应免除其违约责任，其抗辩理由为：1、土地不具备开发条件，市政设施至今不到位，雨污分流后无法排入地下管网，一直不具备交房条件。2、2006年11月工程主体和外墙就已完工，绵阳市规划局要求外墙重新施工，绵阳市人事局承诺协调有关部门可以不重新施工，但协调未获成功，协调、重新施工以及5.12地震耽误了时间，至今房屋不能交付的主要原因不在被申请人，而且外墙重做（包括建筑节能）给被申请人造成了损失。3、绵阳市人事局未协调水、电、气等部门的支持配合，造成水、电、气的接入迟延。对于被申请人的上述抗辩理由，仲裁庭认为，第一，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，合同法实行严格责任原则，当事人因第三方原因造成违约的，仍应向对方当事人承担违约责任，而且，被申请人在明知雨污分流后无法排入地下管网的情况下，却不积极报请有关部门同意修改方案或者采取临时措施以达到交房条件，因此，被申请人的第一点免责理由不能成立。第二，绵城规（2006）242号文制发时间在申请人和被申请人签订商品房买卖合同之前，绵城规（2007）61号是绵阳市城市规划管理局因被申请人未按绵城规（2006）242号文的规定施工而对被申请人发出的整改通知，被申请人和申请人签订商品房买卖合同之前即已知道碧芸苑外墙方案应予调整，其在和申请人签订商品房买卖合同时完全可以预期其交房期限和施工成本，现又无证据证明绵阳市人事局作出了任何协调有关部门关于外墙不予整改的承诺而致使被申请人未能在与申请人签订商品房买卖合同时未考虑外墙整改的费用和协调、整改的时间，此外，商品房买卖合同附件六第二条对保温材料的使用亦有明确的约定，因此，无论是绵阳市人事局还是申请人都未影响被申请人如期交房，也未给被申请人造成损失。另外，虽然5.12地震属于不可抗力，但5.12地震发生在合同约定的房屋交付期限之后，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，被申请人不能免除责任。按照以上分析，被申请人的第二点免责理由不能成立。第三，商住楼购销协议约定的是甲方即绵阳市人事局职工购房协调组承担在开发过程中的水、电、气部门支持配合的协助义务，在其后签订的商品房买卖合同第十一条已明确约定，被申请人承诺水、电、气在交付使用后30日内达到使用条件，因此，负责水、电、气接入是被申请人的义务，被申请人第三点免责理由不能成立”。
裁决的主要内容为：一、宏杰公司在收到裁决书后30日内向申请人交付案涉房屋；二、宏杰公司在收到裁决书后30日内按申请人已付购房款的日万分之二向申请人支付逾期交房违约金（从2007年7月31日起至实际交付之日止）。
因宏杰公司未按生效法律文书确定的义务全面履行，周小平等78人向本院申请强制执行，本院于2009年12月依法立案受理。
执行过程中，宏杰公司提出不予执行仲裁裁决申请，本院于2011年8月19日作出（2010）绵执字第85号执行裁定，裁定驳回宏杰公司提出的不予执行申请。
2011年8月22日，本院作出（2010）绵执字第85-162号民事裁定，裁定冻结宏杰公司银行存款9000000.00元或查封相同价值财产。同日，本院依据该裁定，查封了宏杰公司所有的位于绵阳市涪城区长虹大道中段33号东方·华尔街10栋22套房屋。2015年9月29日，本院对前述房屋再次进行查封。
2015年12月9日，本院委托的绵阳市公量房地产评估咨询有限公司出具四份《房地产司法鉴定估价报告》[编号为绵公评（2015）字第1153号、第1154号、第1155号、第1156号]，经评估，案涉查封房屋共计价值10731377.00元。
2015年12月21日，本院作出（2015）绵执字第85号执行裁定，裁定拍卖宏杰公司所有的位于绵阳市涪城区长虹大道中段33号东方·华尔街22套房屋。
2016年3月2日，第一次拍卖流拍，保留价为10731377.00元。
2016年4月6日，第二次拍卖流拍，保留价在第一次拍卖保留价基础上降价20%。
2016年5月31日，本院作出（2010）绵执字第85-162号通知，该通知确认：除去执行过程中撤回执行申请的魏太华、丁海昕等八户，宏杰公司应向70户申请执行人支付逾期交房违约金5640733.18元。
本院认为，本案的争议焦点一是是否超标的查封拍卖，二是宏杰公司关于延期交房的抗辩是否成立，三是贾小荭的申请金额应否扣减。结合审查查明的事实，分析如下：
关于是否超标的查封拍卖的问题。本案单纯从标的物的评估价格看，确实超过通知所确定的执行标的数额，但是否应解除超过部分的查封，还应结合案件具体情况来确定。执行法院有权考虑执行标的应包括的迟延履行利息、仲裁费用、执行费用、拍卖佣金、拍卖标的物过户费等，以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素。综合考量前述因素，以及本案标的物再次下浮20%进行第三次拍卖的客观实际，本案查封拍卖标的物的价值与通知所确定的执行标的数额基本相当，并无不当。
关于宏杰公司延期交房的抗辩是否成立的问题。因执行依据已对该事由作出实体审查和认定，且宏杰公司据此在执行程序中提出的不予执行仲裁裁决的申请已被本院依法驳回。故该事项不属于执行异议程序审查的范围，宏杰公司的此项抗辩不能成立。
关于贾小荭的申请金额应否扣减的问题。虽异议人提交了四川联衡律师事务所关于贾小荭委托该所办理撤诉事宜的证明复印件，但本院尚未收到相关书面申请，故该项理由亦不能成立。如后期具备相关手续，异议人可在执行程序中予以扣减。
综上所述，宏杰公司的异议请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回绵阳市宏杰房地产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向四川省高级人民法院申请复议。
审判长 高 峰
审判员 唐剑苹
审判员 于欢欢
二〇一六年七月二十五日
书记员 刘云锋
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条第一项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；