北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12609号
上诉人（原审被告）北京中铁第一太平物业服务有限公司，住所地北京市丰台区广安路15号926室。
法定代表人卫东，董事长。
委托代理人周刚，男，1985年11月9日出生，北京中铁第一太平物业服务有限公司综合部部长。
委托代理人高猛，男，1974年12月23日出生，北京中铁第一太平物业服务有限公司项目经理。
被上诉人（原审原告）杨敬修，男，1997年1月30日出生。
法定代理人杨亚东（杨敬修之父），男，1970年8月21日出生。
委托代理人李长岗，北京市致知律师事务所律师。
上诉人北京中铁第一太平物业服务有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人杨敬修物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第14381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官邢军、法官霍思宇参加的合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人物业公司的委托代理人周刚、高猛，被上诉人杨敬修的委托代理人李长岗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨敬修在一审中起诉称：2013年1月11日杨敬修与北京顺桥房地产开发有限公司（以下简称顺桥公司）签订《北京市商品房预售合同》和《前期物业服务合同》，约定顺桥公司向杨敬修预售涉案商业楼房一套，价格12227600元，合同约定2013年5月1日交房。物业公司受顺桥公司委托收取物业费和空调费，计算时间从2013年8月1日起计算1年，而杨敬修实际收房日期为2013年10月22日。因杨敬修2013年8月1日至2013年10月22日未实际占有房产，该段时间物业公司收取的物业费和空调费应当返还杨敬修。故诉至一审法院请求判令：1.物业公司返还物业费2895.26元，空调费4616.65元；2.本案诉讼费由物业公司承担。
物业公司在一审中答辩称：不同意杨敬修的诉讼请求。1.与杨敬修订立物业服务合同的主体为顺桥公司，杨敬修以物业服务合同纠纷起诉物业公司主体不适格；2.物业公司依照顺桥公司出具的《入住手续书》上注明的涉案房屋交付日期收取物业服务费符合物业公司与顺桥公司之间的合同约定，不违反法律规定，物业公司收取物业费的行为应受到法律保护。
一审法院审理查明：杨敬修系涉案商业楼业主，该房屋建筑面积176.54平方米，物业费每月每平方米6元，空调费每年每平方米115元。物业公司为涉案商业楼提供前期物业服务。
2013年7月18日，顺桥公司按杨敬修提供的地址以快递的方式邮寄了《入住通知书》，通知杨敬修2013年7月22日来顺桥公司办理入住手续。
2013年10月22日杨敬修收房，并于当日向物业公司交纳了2013年8月1日至2014年7月31日的物业服务费12710.88元，空调费20302.1元。
一审法院判决认定：物业公司为涉诉商业楼提供了物业服务，并收取了杨敬修的物业费及空调费，双方已经形成物业服务合同关系，对物业公司辩称其不是本案物业服务合同主体的主张，一审法院不予采信。
物业公司与顺桥公司之间的合同约定，对杨敬修没有约束力，杨敬修应当交纳物业费及空调费的起始时间，也不应由顺桥公司单方确定，对于物业公司辩称以顺桥公司出具的《入住手续书》上注明的日期计算收取物业费及空调费起始时间的主张，一审法院不予采信。
《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”2013年8月1日至2013年10月21日涉诉商业楼尚未交给杨敬修，该时间段的物业费及空调费不应由杨敬修交纳。对于杨敬修要求物业公司返还2013年8月1日至2013年10月21日期间物业费及空调费的请求，一审法院予以支持，具体数额一审法院依法核算。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决：一、北京中铁第一太平物业服务有限公司于判决生效之日起七日内返还杨敬修二○一三年八月一日至二○一三年十月二十一日的物业费二千八百三十六元，空调费四千五百六十一元；二、驳回杨敬修的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。物业公司上诉称：一、原审判决认定事实错误，对杨敬修收到《入住通知书》后没有按约定收房的具体原因未予核实，遗漏了本案延期收房是由于杨敬修个人原因造成的这一重要事实，造成判决结果明显不公平，侵害了物业公司的权益，依法应当予以纠正。依据物业公司提交的证据，2013年7月18日顺桥公司按杨敬修提供的地址以快递的方式邮寄了《入住通知书》，通知杨敬修2013年7月22日办理入住手续，且交付的涉案房屋已符合《北京市商品房预售合同》中约定的交付条件。另，根据顺桥公司与杨敬修签订的《延期交房赔偿协议》也说明2013年7月22日涉案房屋已经符合交付条件，仅是由于杨敬修个人的原因造成延期收房。因此，一审判决认定从2013年8月1日至2013年10月21日延期收房期间的物业费不应由杨敬修交纳，违反法律的公平公正原则，依法应当予以纠正。
二、原审判决在没有核实延期收房具体原因的情况下，适用《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，认定杨敬修延期收房期间的物业费及空调费应当由建设单位交纳，属于适用法律错误，依法应当予以纠正。顺桥公司通知杨敬修2013年7月22日办理收房手续，对于收房日期，杨敬修本人及其法定代理人在《延期交房赔偿协议》及《入住手续书》均签字予以认可，原审法院在没有核实杨敬修因个人原因造成收房迟延的情况下，适用《物业管理条例》第四十二条，显然违反了法律的公平公正原则。《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，本条款应当适用于买受人对于延迟交付没有过错的情形，但本案中，自2013年7月22日至2013年10月22日延期交房的过错方显然是买受人，相应的物业服务费用显然应当由买受人杨敬修自行承担。原审判决错误适用法律，造成判决结果显失公平，应当依法予以纠正。
另，根据《北京市商品房预售合同》第十六条第（四）款约定：由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为已经交房并由买受人承担因此而产生的房屋毁损、灭失的责任；买受人须自本合同第十二条约定交房日期之日起开始承担包括但不限于物业管理费等所有相关费用。因此，依据顺桥公司与杨敬修的约定，由于杨敬修的原因造成延期交房期间的物业费也应当由杨敬修承担，原审判决无视合同约定，错误适用法律，依法应当予以纠正。
三、原审判决认为物业公司与顺桥公司之间的合同约定对杨敬修没有约束力，明显违背法律的规定，依法应当予以纠正。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”顺桥公司与物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，原审判决认为物业公司与顺桥公司之间的合同对杨敬修没有约束力，显然违背了法律的规定，依法应当予以纠正。
四、根据物业公司提交的新证据《关于项目商业和4-7层物业管理费及中央空调费起算日期的回函》中第一条“商业1-3层物业费和中央空调费从2014年7月1日起计（已经收房的业主也按此时间起计）”，因此，杨敬修主张的返还2013年8月1日至2013年10月21日之间的物业费及空调费的事实已经不存在，一审判决不具有事实依据，依法应当予以纠正。
综上，物业公司认为一审判决遗漏因杨敬修个人原因造成迟延收房的重要事实，错误适用法律，导致判决结果严重不公，依法应当予以纠正。另，根据物业公司提交的新证据，杨敬修主张的事实已经不存在。物业公司上诉请求撤销一审判决，驳回杨敬修全部诉讼请求并判令本案全部诉讼费用由杨敬修承担。
杨敬修服从一审法院判决。其针对物业公司的上诉理由答辩称：认可一审判决。物业公司在杨敬修没有收房的情况下，称其提供了物业服务没有任何证据依据。在没有收房的情况下物业公司不可能提供物业服务，杨敬修也享受不到相应的物业服务。另外物业公司提出的《入住通知书》并没有向杨敬修送达，而且双方电话沟通一直是畅通的，不需要采取邮寄方式。综上，杨敬修不同意物业公司的上诉意见，请求驳回物业公司的上诉，维持原判。
二审审理中，本院依法补充查明如下事实：二审庭审中，物业公司提交了北京市顺义区人民法院作出的（2013）顺民初字第14379号民事判决书（以下简称14379号判决书）、《逾期交房赔偿协议书》（以下简称《赔偿协议书》）、《关于项目商业和4-7层物业管理费及中央空调费起算日期的回函》（以下简称《回函》）各1份，14379号判决书以及《赔偿协议书》用以证明顺桥公司向杨敬修交付的房屋符合合同约定的条件，且针对逾期交房杨敬修已经与顺桥公司达成赔偿协议，延期收房期间的物业费和空调费用杨敬修应当自行承担，其无权再向物业公司主张退还物业费和空调费，杨敬修对此不予认可，主张《逾期交房赔偿协议书》系杨敬修收房之后与顺桥公司达成的赔偿协议，并不代表杨敬修放弃对物业费、空调费的追索。
《回函》载明：“商业1-3层物业费和中央空调费从2014年7月1日起计（已经收房的业主也按此时间起计）。”物业公司用以证明涉案房屋物业费和空调费的起算日期为2014年7月1日，杨敬修要求退还涉案费用的事实已经不存在。庭审中，物业公司称已向业主收取的物业费和中央空调费并不退回，应顺延折抵2014年7月1日以后的相应物业费和中央空调费。对此，杨敬修主张依据《回函》，物业公司有权收取物业费以及中央空调费的起算日期为2014年7月1日，说明在此日期之前物业公司没有权利向杨敬修收取任何费用，物业公司应当退还杨敬修涉案费用。杨敬修不同意物业公司的上述费用的折抵主张。
另，物业公司与顺桥公司于2012年8月1日签订有《北京市前期物业服务合同》，约定物业公司为涉案小区提供物业服务。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京市前期物业服务合同》、缴费确认单、《逾期交房赔偿协议书》、《回函》、双方当事人陈述及庭审笔录等在案予以证明。
本院认为：根据顺桥公司与物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》的约定，物业公司为涉案小区提供物业服务。杨敬修作为业主，理应向物业公司交纳相应物业费用。本案中，物业公司提交《回函》且其上载明“商业1-3层物业费和中央空调费从2014年7月1日起计”，说明物业公司已与顺桥公司就涉案小区的物业费和中央空调费的收取时间达成一致，即物业公司应该从2014年7月1日起向涉案小区业主收取相应物业费用。本案诉争的相关物业费用系从2013年8月1日至2013年10月21日，且杨敬修不同意将本案诉争费用顺延折抵为2014年7月1日以后的相应物业费用，故杨敬修有权向物业公司主张返还涉案物业费用。物业公司要求不返还杨敬修2013年8月1日至2013年10月21日的物业费及空调费的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信；其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由北京中铁第一太平物业服务有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由北京中铁第一太平物业服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 荆
审 判 员 邢 军
代理审判员 霍 思 宇
二〇一四年十月二十日
书 记 员 吴栋书记员李思巧