福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0111民初4199号
原告：徐玉开，男，1972年12月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：何春玉，女，1975年2月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，系原告徐玉开之妻。
被告：郑燕芳，女，1980年11月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
第三人：林文龙，男，1972年8月23日出生，汉族，住福州市晋安区。
第三人：姚志华，男，1976年12月11日出生，汉族，住福建省福州市。
原告徐玉开与被告郑燕芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案后，于2015年9月10日作出（2015）晋民初字第1978号民事判决，被告郑燕芳不服，提起上诉，福建省福州市中级人民法院于2016年8月2日作出（2016）闽01民终2403号民事裁定，撤销（2015）晋民初字第1978号民事判决、发回重审。本院于2016年9月13日重新立案，适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，依法追加林文龙、姚志华作为第三人参与诉讼。原告徐玉开及其委托诉讼代理人何春玉、被告郑燕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐玉开向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还租房押金20000元；2.被告向原告退还租房转让费150000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告郑燕芳自2014年3月11日开始将其所租用的位于福州市晋安区福晟钱隆世家8#楼二层01、02、03店面的“聚鑫源茶艺居”转租与原告，为此，双方在被告原《商铺租赁合同》的基础上，补充转让条款，双方主要约定：一、被告将其原租用的上述店面（茶艺居）转让给原告经营；二、合同转让后，租赁期限自交接后至2016年10月28日止，其间由原告继承租店权利义务；三、被告收押金20000元，待合同期满结清费用后无息退还；四、被告收原告转让费150000元，并协助将原租约转到原告承租等。2014年3月11日，原告向被告支付押金20000元及转让费150000元后，就接手开始投资重新装修、营业。原告本以为能如约经营至2016年10月28日止，不料，原告租店不到一年，业主林文龙、林丽华即前来收房，声称被告租期只至2015年3月28日止，被告持之转租的《商铺租赁合同》是伪造无效的，要求原告应于2015年3月28日到期时腾空退房。原告虽多次与被告交涉，但被告自知理亏，含糊其辞，不仅未退还转让费，甚至连押金也拒不退还。原告认为，被告持伪造无效的《商铺租赁合同》，将讼争房屋转租与原告，将原本只能转让承租一年的合同，谎称为可续租二年半，并骗取原告的转让费150000元及押金20000元，且不退还，严重侵犯原告的合法权利。
被告郑燕芳辩称：第一、原告与被告之间的转让合同是合法有效的。原告已经经营了一年、被告经营了大半年，期间原告及被告每月均支付房租，房东未在法定六个月内对原告及被告的转租合同提出异议，视为默认原告与被告的转租合同成立。所以原告以租赁合同系伪造的无效合同为由主张被告承担赔偿责任不能成立。第二、被告实际经营一年，相应的转让费应予以扣除。合同约定期限31个月，原告实际经营12个月，该期间对应的价款65800元不属于争议标的，另外原告还从姚志华处收取了转让款73000元，故争议的标的实际为31200元（170000元-65800元-73000元）。第三、原告与被告是合法租赁该店面，房东始终没有提出异议，且原告在合同期限到期之前即将店面转让给下一手姚志华，并收取转让费180000元，原告亦当庭承认自己收取了所谓的设备转让费，因此原告再向被告主张退还转让费是属于不当得利。原告如要求退还转让费，也应当把被告的店面资产及原告经营收益均返还给被告。本案的租赁经过是，原、被告于2014年3月11日在被告原来的合同基础上签订了一份补充协议，协议转让茶艺居。原告受让茶艺居后因经营不善自愿提前于2014年12月将茶艺居转让给姚志华，并实际收取转让费180000元。第四、原告在租期届满时，同等条件下本应主张优先承租权。原告如果继续租赁，每月高出与被告约定部分的租金，可向被告主张赔偿，直至与被告租赁到期。原告放弃优先承租权，属于放弃权利，因此遭受的损害应由其自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人林文龙未作陈述。
第三人姚志华未作陈述。
本院经审理认定事实如下：
第三人林文龙系坐落福州市晋安区福晟钱隆世家8#楼二层02、03店面的房东。本案当事人均确认案外人林丽华系坐落福州市晋安区福晟钱隆世家8#楼二层01店面的房东。
原告徐玉开提供一份林丽华与案外人潘忠礼2013年3月签订的《商铺租赁合同》，显示林丽华将坐落福州市晋安区福晟钱隆世家8#楼二层01、02、03店面（以下简称讼争店面）出租给潘忠礼，租赁期限自2013年3月28日起至2015年3月28日止，月租金13000元付至林丽华建设银行账户，林丽华收取潘忠礼20000元作为押金，待合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还等。
原告提供一份被告郑燕芳与“林文龙”（公民身份号码）签订的落款时间为2013年10月28日的《商铺租赁合同》一份，该合同载明“林文龙”将坐落福州市晋安区福晟钱隆世家8#楼二层01、02、03店面（以下简称讼争店面）出租给被告；租赁期限自2013年10月28日起至2016年10月28日止，店面于2013年10月28日起交付给被告使用，月租金10000元，租金于每月28日前付至“林金燕”民生银行账户；“林文龙”收取被告20000元作为押金，待合同期满或终止时，付清一切费用后退还等。该合同备注处注明，被告若有需要，有权进行场所转让或转租。
被告郑燕芳自述其于2013年10月向潘忠礼转租讼争店面并与房东“林文龙”签订上述租赁合同，合同履行至2014年3月。
第三人林文龙于本案原一审期间到庭接受询问时称：福州市晋安区福晟钱隆世家8#楼二层02、03店面系其所有，其是将上述店面出租给其朋友林丽华的丈夫方志强，上述店面及林丽华的01店面都是由方志强负责对外出租，其只跟方志强签过合同，租赁期限自2012年3月起为期三年。其未在其他合同上签过字。
原被告共同确认：2014年3月11日，在与“林文龙”的《商铺租赁合同》的基础上，被告与原告签订一份《补充协议》，约定被告自2014年3月11日将现有聚鑫源茶艺居（即讼争店面）转让给原告，交接后由原告履行《商铺租赁合同》剩余时间里的权利和义务。之前的债务和原告没有关系。该补充协议上有“林文龙”签字。当日，被告出具收条，确认收到原告支付的转让费150000元及租赁押金20000元。讼争店面转让时已有装修及隔层，店内一并转让的物品包括麻将桌8台、空调5台、靠背椅多张（配麻将桌）、木质带玻璃陈列架一个、冰柜1台、木质大长茶桌1张、碗筷一些、玻璃茶杯一些、收银台一个、沙发一套。
原告称其履约至2014年年底时，第三人林文龙及林丽华告知其租期只到2015年3月份，3月份之后租金至少要15000元起。其核算会亏本，于是张贴转租广告，希望在租期届满前把店转出去,后第三人姚志华找到其店里说要租店。原告履约至2015年3月，把店里的设备和货物折价给第三人姚志华，收了73000元。后来第三人姚志华跟房东林丽华签了合同。
以上事实，有原告提供的林丽华与潘忠礼的《店铺租赁合同》、郑燕芳与“林文龙”的《店铺租赁合同》、《补充协议》、收条、林丽华与姚志华的《房屋租赁合同》、被告提供的支付宝付款凭证打印件及原、被告的陈述为证，本院予以认定。
被告主张原告将已收取第三人姚志华店面转让费180000元，并提供两份录音材料为证。经查，两份录音材料均为被告与他人的对话，现他人的身份不能确认，原告亦不认可收取转让费180000元，故两份录音材料与本案的关联性不能认定，不予采信，被告主张的上述事实不能认定。
本院认为，第三人林文龙、姚志华经公告传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、陈述的权利。本案租赁事实清楚，被告郑燕芳自称从潘忠礼处转让租得讼争店面，但其在签订《店铺租赁合同》时未核实房东“林文龙”的身份，错误认为自己与房东签有超出转租合同租赁期限的租赁合同，又按错误的租赁期限将讼争店面转租给原告，其对与原告的合同不能继续履行负有过错责任。原告从被告处转租时，未核实房东“林文龙”的身份，未审查被告与房东“林文龙”《店铺租赁合同》的真实性，其对与被告的合同不能继续履行亦负有过错责任。原、被告对合同不能继续履行负同等过错责任。现原告已收回店面转让折价款73000元，相对于其付给被告的店面转让费150000元，其实际损失为77000元，被告应负担其中的50%为38500元，原告请求被告退还转让费38500元的部分可以支持。原、被告之间的合同已终止履行，被告应将租赁押金20000元退还原告。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告郑燕芳应于本判决生效之日起十日内退还原告徐玉开押金20000元及转让费38500元。
二、驳回原告徐玉开的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元，由原告徐玉开负担2426元，被告郑燕芳负担1274元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 李蓓蓓
人民陪审员 张惠榕
人民陪审员 连 枝
二〇一七年八月三十日
书 记 员 游秀琴
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。