广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1241号
原告邵某某，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人曾某某，广东法尔律师事务所律师。
委托代理人蒋某，广东法尔律师事务所实习律师。
被告钟某禄，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人金某，北京国枫（深圳）律师事务所律师。
委托代理人辛某翔，北京国枫（深圳）律师事务所实习律师。
第三人深圳市某房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人吴某强。
委托代理人罗某，住址湖北省公安县，公司员工。
第三人某银行股份有限公司深圳分行，地址深圳市福田区。
负责人姚某平。
委托代理人何某林，住址广东省深圳市罗湖区，公司员工。
原告邵某某诉被告钟某禄、第三人深圳市某房地产投资顾问有限公司（以下简称某房地产公司）、第三人某银行股份有限公司深圳分行（以下简称某银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年9月23日、10月15日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾某某，被告钟某禄及委托代理人金某、辛某翔，第三人某房地产公司委托代理人罗某，第三人某银行深圳分行的委托代理人何某林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月1日，原告、被告及第三人某房地产公司签订了一份《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定由原告购买被告名下位于深圳市侨城东路某小区一期＊号楼D-＊C房产（以下称涉案房产，抵押权人为第三人某银行深圳分行），转让价580万元，定金30万元。合同还约定双方应于银行出具贷款承诺函之日签订《深圳市二手房买卖合同》。合同签订后，原告积极履行合同义务：于合同签订当日支付定金30万元；于2015年4月28日与被告及中国工商银行股份有限公司深圳光明支行（以下简称工商银行光明支行）签订《二手楼交易资金监管协议》，将首期款144万元交予工商银行光明支行予以监管，同时向工商银行光明支行申请办理抵押贷款手续，该行在《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》约定的期限内出具了《二手楼按揭贷款确认书》。2015年5月26日，原告向被告发送《关于签署﹤深圳市二手房买卖合同﹥的履约催告函》，催促被告履行合同。但被告拒绝继续履行合同并明确表示不同意卖房。故请求判令：1、被告继续履行原告、被告、第三人某房地产公司之间签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2、被告于判决生效之日起七日内向第三人某银行深圳分行付清涉案房产的抵押贷款、办妥赎楼手续；若被告逾期未办妥赎楼手续，则由原告代被告付清涉案房产赎楼款，原告所垫付赎楼款从购房款中扣除，第三人某银行深圳分行应在结清抵押贷款后七日内协助办妥涉案房产的注销抵押登记手续；3、在付清赎楼款之日起七日内，被告与原告一同到工商银行光明支行办理剩余购房款550万元（若原告代被告支付赎楼款，则应扣除原告垫付的赎楼款项）的资金监管手续；4、办妥资金监管手续后七日内由原告申请解除该房产的查封手续、同时被告将涉案房产过户至原告名下；5、涉案房产新的房地产证办妥后七日内，且原告向被告付清购房尾款的同时，被告向原告交付房产。
被告辩称，1、涉案合同是预约合同，并非正式的房屋买卖合同，不能强制履行。2、被告已于2015年5月28日发函告知原告，被告无法继续履行合同义务，并愿意承担违约责任，被告已将涉案合同单方解除，合同继续履行已无前提也无可能性。3、2015年2月份签订涉案合同，约定的总价款为580万元，但至2015年4月份，原告才履行资金监管的手续且被告收取的30万元购房定金远远低于法律规定的总价款20%即116万元，涉案合同对被告来说是显失公平的。4、涉案房产是被告唯一的住房，被告出售涉案房产的初衷在于资助女儿出国留学，后被告女儿出国不成，被告女儿坚决要求保留离异母亲留下的房产，不同意卖房，且被告瘫痪的母亲也在涉案房产内居住。被告要求解除涉案合同是出于不得已的原因，不是恶意违约。请求驳回原告的诉求。
第三人某房地产公司陈述，1、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》从名称形式上看虽是预约买卖合同，但根据条款内容，应该认定为房地产买卖合同；2、在涉案房产交易过程中，我司作为居间方，积极撮合原、被告签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，已经履行了居间义务；3、购房定金中有2万元作为被告的交房保证金托管于我司。
第三人某银行深圳分行陈述，被告以涉案房产作为抵押物在我行抵押贷款，如果要继续履行涉案合同，必须某结清贷款。如果付清赎楼款，我行可协助办理注销抵押登记。
经审理查明，2015年2月1日，原告、被告及第三人某房地产公司签订了一份《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定由原告购买被告名下的涉案房产，建筑面积139.34平方米；总价款580万元；定金30万元；合同签订时从交易总价款中预留2万元作为交房保证金交由第三人某房地产公司托管，此款在被告实际交付涉案房产及完成产权转移登记时进行结算；原告须于2015年4月30日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款144万元，同日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，原告应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款；涉案房产处于抵押状态，被告需委托担保公司担保融资赎楼的，原告应予协助，被告虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，被告应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼；在银行出具贷款承诺函之日或被告在赎出房产证原件并注销抵押登记之日起5日内双方签订《深圳市二手房买卖合同》；双方签订《深圳市二手房买卖合同》2日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；原告承担营业税、城市建设维护税、教育费附加、个人所得税、房地产交易服务费、提前还款短期贷款利息、契税、产权登记费、《房地产证》贴花、抵押登记费、授权委托公证费、评估费及按揭费，被告承担提前还款罚息；被告应当于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）2日将涉案房产交付原告。
《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》签订当天，原告支付了定金30万元。2015年4月28日，原告、被告、工商银行光明支行共同签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定原、被告交易涉案房产监管资金144万元委托工商银行光明支行监管，监管期限自款项划入指定监管账号之日起90天，超过监管期限仍未办好过户手续的，工商银行光明支行在第91天起的5个工作日内将监管资金划入原告的指定账户。同日，原告将首期款144万元存入工商银行光明支行监管账号，同时向该行申请按揭贷款。2015年5月21日，工商银行光明支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向原告发放406万元贷款，有效期90天。同月28日，被告向原告发出《关于解除﹤深圳市二手房预约买卖及居间服务合同﹥告函》，通知原告因被告女儿不同意卖房，被告单方解除《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，愿意赔付定金。原告收到被告的上述函件后，表示不同意解除《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，要求继续履行该合同。被告提出解除合同后，原、被告之间有一个加价谈判的过程，但因差距较大未达成一致。
另查，涉案房产登记在被告名下，2010年12月抵押给第三人某银行深圳分行，截至2015年9月23日第一次庭审时，抵押贷款本金余额为20万元，被告未办理赎楼手续。
因《二手楼交易资金监管协议》已到期，工商银行光明支行已于2015年8月10日将监管的首期款144万元退回到原告账户。
截至2015年9月22日，原告名下在深圳市没有房产，有购房资格。原告同意一次性支付购房余款，并同意代被告垫付其尚欠第三人某银行深圳分行的贷款以注销涉案房产的抵押登记。
以上事实有《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、定金收据、POS机刷卡记录单、《二手楼交易资金监管协议》、《二手楼按揭贷款确认书》及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告、第三人某房地产公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是各方真实的意思表示，虽名称为预约合同，但对转让房产的位置、面积、转让价款、支付方式、过户交付、税费承担、违约责任等均有明确约定，具备合同的主要条款，应当认定该《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》为涉案房产转让的本约合同，其内容合法有效，各方均应依诚实信用原则，按合同约定全面、正确履行。
原告已依约支付了定金、办理了首期款监管、取得了银行贷款承诺函，但被告未按合同约定在银行出具贷款承诺函之日与原告签订《深圳市二手房买卖合同》，且明确表示不同意卖房，拒绝履行合同，已构成违约。原告请求被告继续履行合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告抗辩《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》不能继续履行的理由有以下三点：1、被告已通知原告解除了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同已不具备继续履行的前提；2、原告支付的定金远低于房产转让总价款的20%，显失公平；3、涉案房产是被告唯一的住房，被告的女儿不同意卖房。对被告的抗辩理由，本院分析如下：首某，被告单方通知原告解除合同的理由不是合同约定的事由，也不是法定事由，在原告不同意的情况下，合同没有解除，不构成合同继续履行的阻碍；其次，法律规定定金不能超过合同价款的20%，双方约定定金30万元在此范围内，不违反法律规定，被告辩称显失公平也不成立；再次，涉案房产登记在被告名下，被告女儿不同意出售、涉案房产是被告唯一住房也不是买卖合同不能继续履行的合理理由。故被告的抗辩本院无法支持。
涉案房产已抵押给第三人某银行深圳分行，某银行深圳分行的抵押权应予保护，某银行深圳分行在抵押债权得到实现后，应及时注销抵押登记，消除涉案房产过户的障碍。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告邵某某与被告钟某禄继续履行《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。
二、被告钟某禄应在本判决发生法律效力之日起七日内向第三人某银行股份有限公司深圳分行清偿深圳市侨城东路某小区一期7号楼D-3C房产抵押贷款，逾期未清偿，由原告邵某某在十日内代为清偿。
三、深圳市侨城东路某小区一期＊号楼D-＊C房产抵押贷款清偿后七日内，第三人某银行股份有限公司深圳分行应注销抵押登记。
四、被告钟某禄应在深圳市侨城东路某小区一期＊号楼D-＊C房产注销抵押登记之日起两日内向原告邵某某提供收款账号，原告邵某某应在十日内向被告钟某禄提供的账号支付购房余款550万元（如原告邵某某代被告钟某禄向第三人某银行股份有限公司深圳分行偿还了抵押贷款，代付款金额应予以抵扣）；被告钟某禄逾期不提供收款账号的，原告邵某某可向公证部门提存购房余款。
五、在原告邵某某支付完购房余款或向公证部门提存购房余款后七日内，原告邵某某与被告钟某禄向深圳市房地产权登记部门申请将深圳市侨城东路某小区一期7号楼D-3C房产登记至原告邵某某名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）。
六、被告钟某禄应在深圳市侨城东路某小区一期＊号楼D-＊C房产转移登记至原告邵某某名下后七日内向原告邵某某交付房产。
本案案件受理费52400元、保全费5000元（均已由原告预交），均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 蔡 玉 兰
人民陪审员 梁 琴
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 何彦（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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