北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终7778号
上诉人（原审被告）:张萍，女，1949年2月25日出生。
委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石妍（张萍之女）。
被上诉人（原审原告）:高维臣，男，1974年8月17日出生。
委托诉讼代理人：李祥伟，北京天驰君泰律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法务。
上诉人张萍因与被上诉人高维臣及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初37742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张萍上诉请求：请求撤销一审判决第三项、第四项。事实和理由：1、违约金约定过高，我于2016年5月向高维臣提出解除合同，交易在收到定金后就已经终止，高维臣的损失由他自己承担；2、赔偿金没有依据，我承担的赔偿不应该超过高维臣的实际损失，不认可高维臣提供的证据截图；3、中介机构未提示承租人出具放弃优先购买权声明，具有过错，不应收取居间服务费和评估费。
高维臣辩称，同意一审判决，不同意张萍的上诉请求。对方因为房屋涨价，要求增加40万元房款，双方没有达成一致。中间双方协商解除合同，也没有达成一致。
链家公司述称，同意一审判决查明的事实及判决结果。
高维臣向一审法院起诉请求：1、判令解除我与张萍于2016年4月16日签订的北京市存量房屋买卖合同，解除我与张萍、链家公司于2016年4月16日签订的补充协议；2、判令张萍向我返还定金10万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年4月16日至实际支付之日止的利息）；3、判令张萍向我支付违约金586000元及超出违约金的房屋差价损失934000元；4、判令张萍赔偿我因购房产生的居间服务费62877元，交易保障服务费14650元，代收评估费600元；5、判令张萍赔偿我因海淀法院2016年18228号案件发生的财产保全担保金的利息损失（以293000元为基数，按照中国银行同期贷款利率，自2016年5月31日计算至返还之日）；6、本案诉讼费、保全费由张萍负担。
一审法院认定事实：2016年4月16日，高维臣、张萍与链家公司签订了《居间服务合同》，约定高维臣与张萍在链家公司的居间服务下买卖位于北京市海淀区352号房屋。同日，高维臣与张萍签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、《补充协议》及《买卖定金协议书》。在《买卖合同》第二条第五款约定：该房屋的租赁情况为出卖人已将该房出租，且承租人已放弃优先购买权；第五条第一款约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；第六条约定出卖人应当在2016年7月30日前将房屋交付给买受人。《补充协议》第一条约定：张萍与高维臣双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币293万元，第二条约定：高维臣应于2016年4月16日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付张萍，高维臣应于银行批贷成功后5个工作日内将第一笔首付款138万元以理房通托管的方式支付张萍；高维臣应于银行批贷成功后5个工作日内将第二笔首付款43万元以建委资金监管的方式支付张萍，张萍与高维臣应于网签成功后且评估报告成功出具后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，张萍与高维臣应在2016年7月30日之前自行办理物业交割手续，由链家公司陪同；第五条约定甲方将房屋出售给第三方的应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
签订合同当日，高维臣向张萍支付定金10万元，但张萍未向高维臣及链家公司出示承租人放弃优先购买权的书面材料，高维臣办理了购房资格审查的手续，张萍办理了涉案房屋由标准价变更为成本价的手续并将涉案房屋内户口迁出。2016年5月12日，张萍与高维臣沟通因为学区政策变更，能否增加购房款，高维臣不予同意，后链家公司通知张萍进行房屋核验，以便继续履行合同，张萍明确表示拒绝继续履行合同。后高维臣将张萍起诉至法院，并申请财产保全，在该案件审理过程中，涉案房屋承租人曾某参加诉讼。经法院出具（2016）京0108民初18228号民事判决书，判决：一、张萍与曾某于本判决生效之日继续履行双方于2016年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》；二、曾某于本判决生效后七日内给付张萍购房款208万元，待曾某给付该款后三日内张萍协助曾某办理位于北京市海淀区三五二号房屋的过户手续。该判决已经生效。
经法院询问，高维臣称签订合同时张萍说了有租户的情况，也说过承租人明确放弃购买权，承租人也签署了放弃优先购买权的东西，其看房时是租户带着的。张萍对此不予认可，称高维臣看房时承租人不在，中介没有要求其提供承租人放弃优先购买权的手续，承租人在其与高维臣签订合同后没几日就要求购买房屋，其无奈就和承租人签署了合同。链家公司称其对承租情况不负责核实。
高维臣主张违约金及房屋差价损失，提交了房屋交易信息，称其参照2016年10月15日在小区成交的房屋交易价格计算房款是445万元，用该费用减去合同约定的房价及违约金金额后计算出差价损失。就主张差价损失原因，高维臣称其签署合同后，因该房屋系学区房，张萍要求涨价，后因双方协商不成起诉，在此期间张萍没有告知过承租人的情况，直到第二次开庭审理时承租人才参加诉讼，导致其没有买上房，并且上学也耽误了。张萍对该房屋交易信息不认可，称违约金过高，与高维臣损失不匹配，其与高维臣签署合同后一个月左右就主张解约，是高维臣自己扩大损失。
高维臣主张居间服务费、交易保障服务费及代收评估费，提交了张萍（甲方）、高维臣（乙方）与链家公司（丙方）签订的《居间服务合同》，在合同第一条居间服务中记载丙方提供的服务包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助查看房屋权属证明文件；5、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6、促成交易双方签署合法有效的买卖合同。合同第三条权利义务约定：甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。在合同第四条违约责任中记载：甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用，甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。高维臣（乙方）另提交了其与张萍（甲方）、北京中融信担保有限公司（丙方）签订的房屋交易保障服务合同。合同约定：甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。高维臣称其支付居间代理费62877元、交易保障服务费14650元，代收评估费600元，提交了相关票据。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张萍与高维臣签订的房屋买卖合同及其与链家公司签订的补充协议系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的规定，应属有效。因张萍将涉案房屋出售给曾某导致其与高维臣签订的房屋买卖合同及相关补充协议无法继续履行，现张萍、高维臣、链家公司均同意解除房屋买卖合同及补充协议，法院对此不持异议，张萍应将收取的定金返还高维臣，就利息损失，因合同未约定按照中国人民银行同期贷款利率计算，故法院依据张萍认可的存款利率计算。房屋买卖合同中张萍明确表示承租人已放弃优先购买权，但承租人并未实际放弃优先购买权，现张萍将房屋出售给承租人，导致合同目的不能实现，其构成根本违约，应向高维臣承担违约责任。房屋价格上涨产生的房屋差价损失，属于高维臣的合理损失，虽然双方所签订的合同约定了合同解除的违约金，但该违约金并不足以弥补高维臣的实际损失，故超过该违约金的损失，张萍仍应予以赔偿。就损失的具体金额，法院根据同小区相似房屋成交价格并结合高维臣付款情况、双方过错程度予以认定。就高维臣主张的居间服务费、保障服务费及代收评估费，因合同已经约定由违约方承担赔偿责任，故应由张萍赔偿，对高维臣的上述诉讼请求，法院予以支持。就高维臣主张的法院（2016）18228号案件中的保全担保金的利息损失，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决:一、高维臣与张萍于二Ｏ一六年四月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》解除，高维臣、张萍与北京链家房地产经纪有限公司于二Ｏ一六年四月十六日签订的《补充协议》解除；二、张萍于本判决生效后七日内返还高维臣定金十万元，并以十万元为基数支付高维臣自二Ｏ一六年四月十六日至实际付清之日止的利息（按照中国人民银行同期存款利率计算）；三、张萍于本判决生效后七日内支付高维臣违约金五十八万六千元，房屋差价损失四十五万元；四、张萍于本判决生效后七日内赔偿高维臣居间服务费六万二千八百七十七元，保障服务费一万四千六百五十元，代收评估费六百元；五、驳回高维臣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张萍与高维臣就涉案房屋签订的《买卖合同》及《补充协议》等系双方真实意思表示，内容合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张萍在合同签订后要求增加购房款，但高维臣未同意，后张萍明确表示拒绝继续履行合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张萍与高维臣签订的《买卖合同》明确约定“承租人已放弃优先购买权”“且无他人对该房屋享有优先购买权”，后张萍将涉案房屋出售给承租人，既违反了诚实信用原则，也违反了合同约定，导致高维臣购买涉案房屋的根本合同目的无法实现。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。张萍的前述行为构成根本违约，应承担违约责任。合同相关条款对违约金进行了约定，但该违约金并不足以弥补高维臣的实际损失，高维臣主张张萍应支付其房屋差价损失，于法有据，张萍应予赔偿。对于超出约定违约金部分的房屋差价损失的具体金额，一审法院根据同小区相似房屋成交价格并结合合同履行情况及双方过错程度等酌情予以认定，具有事实和法律依据，本院予以确认。张萍上诉主张其不应赔偿居间服务费、保障服务费及代收评估费，但双方在合同中已经约定由违约方承担上述费用，故张萍作为违约方应赔偿由此给高维臣造成的上述实际损失，一审判决支持高维臣要求张萍赔偿居间服务费、保障服务费及代收评估费的诉讼请求并无不当，本院对此予以确认。
综上所述，张萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10441元，由张萍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年九月十四日
法官助理 王志栋
书 记 员 陈 雪