黑龙江省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）黑高法执异字第1号
异议人（案外人）：王毓斌，男，汉族，1954年2月21日出生。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司哈尔滨河图支行。住所地：哈尔滨市道里区河清街**号。
负责人：李松庭，该行行长。
被执行人：黑龙江省宇同房地产开发有限公司。住所地：哈尔滨市香坊区幸福乡莫利村*栋。
法定代表人：丁柏智，该公司董事长。
被执行人：哈尔滨长城建筑股份有限公司。住所地：哈尔滨市南岗区先锋路***号。
法定代表人：常祯，该公司董事长。
中国工商银行股份有限公司哈尔滨河图支行（下称河图支行）申请执行黑龙江省宇同房地产开发有限公司（下称宇同公司）、哈尔滨长城建筑股份有限公司（下称长城公司）借款合同纠纷一案，本院执行中经拍卖，于2013年10月24日作出（2008）黑高法执字第27-8号执行裁定，将哈尔滨市南岗区西大直街416-418号慧隆苑小区房产所有权转移给相关买受人，并于2015年1月19日发布（2008）黑高法执字第27号公告，责令本案被执行人及其他占有、使用该房产的单位和个人，在公告发布之日起60日内迁出上述房屋。案外人王毓斌对此不服，于2015年2月10日提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
案外人王毓斌异议称，其是宇同公司开发的哈尔滨市南岗区西大直街416-418号慧隆苑小区延兴路侧1-5层房产（含地下夹层，下称争议房产）承租人，依法有权占有、使用争议房产，本院责令其迁出违反法律规定。主要理由为：一、其挂靠哈尔滨市中实建筑工程有限公司（下称中实公司）与宇同公司签订了慧隆苑小区部分房屋建设施工合同。2003年3月18日，宇同公司与其签订了《房屋租赁合同书》，该公司将争议房产租赁给王毓斌，以租金抵偿所欠王毓斌工程款，房屋租赁期限自2003号4月1日至2023年3月31日，共计20年。该《房屋租赁合同书》签订后，其使用至今。其对争议房产享有的租赁权既可以对抗在其后成立的抵押权，又可以对抗在其后取得的所有权。房屋租赁合同尚未到期，该租赁关系依法应当保护，申请执行人河图支行及买受人李闯无权要求其将争议房产交付。二、争议的房产拍卖前，其曾提出执行异议，本院未进行审查直接将争议房产进行拍卖违反法律规定。三、本院拍卖程序违法，剥夺了其依法享有的优先购买权。四、本院拍卖时已向购买人告知瑕疵，买受人明知瑕疵存在仍然购买，依法应继续履行原租赁合同，根据买卖不破租赁的法律规定，应依法保护原租赁人的合法权益，强制其迁出违反法律规定。五、本院公告依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，仅适用于“被执行人”，不能适用于“其他占有、使用”的单位和个人。请求本院裁定撤销或纠正执行行为。
本院查明，河图支行诉宇同公司、长城公司借款合同纠纷一案，本院做出（2007）黑高商初字第29号民事判决：一、宇同公司于判决生效后十日内偿还河图支行4000万元本金及利息（利息按借款合同约定及中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算）。二、宇同公司如不能清偿上述债务，对其不能清偿部分，应以本案所抵押的座落于哈尔滨市大直街416一418号的部分房产折价或变卖、拍卖的价款清偿。三、长城公司对部分房产折价变卖、拍卖的价款不能清偿部分，承担连带清偿责任。四、驳回河图支行其它诉讼请求。宇同公司不服上诉。最高人民法院作出（2007）民二终字第225号民事判决书：维持一审判决二、三、四项，变更第一项为：宇同公司于判决生效后十日内偿还河图支行4000万元本金及利息（第一、二年年利率分别按借款合同约定的7.137％及当时的法定利率5.49％计算，已支付的利息在宇同公司应支付的利息中予以扣除，合同履行期内的逾期利息按合同约定计收复利，合同履行期外的逾期贷款则按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算）。终审判决生效后被告未自动履行生效法律文书确定的义务，河图支行于2008年8月6日向本院申请执行。
2013年9月4日，本院依法委托哈尔滨通易拍卖有限公司、黑龙江省天鹅拍卖有限公司对被执行人宇同公司所有的位于哈尔滨市南岗区西大直街416-418号慧隆苑小区抵押房产进行拍卖。买受人李闯［香港居民，香港居民身份证号M003155（6）］，以20，703，000.00元（保留价）竞得争议房产（建筑面积为3609.31平方米，房产证号哈房权证南字第000671**号）。2013年10月24日，本院作出（2008）黑高法执字第27-8号执行裁定，确认该房产归李闯所有。
另查明，2009年6月8日本院作出（2008）黑高法执字第27-4号执行裁定，裁定拍卖宇同公司所有的位于哈尔滨市南岗区西大直街416-418号慧隆苑小区抵押房产。同年12月20日，中实公司向本院提出执行异议称，该公司为宇同公司开发慧隆苑小区的施工单位，该工程于2003年竣工，宇同公司将该小区的四处商服用房（包括争议房产中一层1号、3号商服），抵偿其所欠工程款。并向本院提交了其与宇同公司于2003年4月17日、5月18日签订的房屋抵帐协议书。本院于2010年3月17日以（2010）黑高法执异字第2号执行裁定书，驳回了案外人中实公司异议请求。中实公司向本院提起案外人执行异议之诉，本院作出（2010）黑民一初字第1号判决：不准予执行诉争房产。河图支行向最高人民法院上诉。最高人民法院经审理认为，中实公司对本院执行最高人民法院判决确定的执行标的有异议，依照法律规定，只能通过审判监督程序办理，而不能提起执行异议之诉。于2011年10月29日作出终审判决，撤销本院一审判决，驳回中实公司起诉。
又查明，2009年6月2日，宇同公司向本院出具关于估价报告有关情况的说明，内容为：“1号评估对象（房屋所有权证号为哈房权证南字第000671**号）一层现经营名烟名酒销售的部分，为该房屋的施工人中实公司实际占有。具体情况如下：该工程竣工时宇同公司尚欠部分工程款未还，该套门市由中实公司占有，宇同公司与中实公司达成协议，该部分折抵工程款126万元，中实公司口头同意如果以后该房产整体转让，在给付工程款的情况下，将该房屋退还宇同公司。但该房屋由施工单位占有已成事实，在处分该房屋时应考虑这一因素。宇同公司意见，鉴于目前该公司无能力将上述抵押物赎回，建议在处分该抵押物时考虑前述情况的瑕疵，在估价时考虑该因素，在处分时做必要的瑕疵声明，以免产生新的争议”。同年9月7日，宇同公司向本院出具紧急报告称，本院已对该公司抵押房产查封并已进行评估，为防止该抵押房产在变卖、拍卖过程中造成损失，该公司积极联系潜在客户，争取在一个合理价位上转让抵押房产，经过努力现联系到一位买主，同意以评估单价，现金受让1号房产（面积3609平方米，单价5860／元平方米），但需将该房屋由他人占有的部分收回，经协商可以按现状将本房产售出，在价格上让出补偿施工人的部分，所得款项归还银行借款本金。2012年12月7日，宇同公司又向本院提出执行异议称，评估范围中包括了已经抵偿工程款属于中实公司的部分房产，不应纳入评估范围。
又查明，案外人中实公司在案外人执行异议诉讼时向本院提供的建设工程施工合同及部分工程决算书与案外人王毓斌本次异议中提交的建设工程施工合同及工程决算书相同。该工程决算书载明案外人王毓斌为中实公司项目负责人。
还查明，争议的部分房产由案外人王亚梅、王泽、郑显君等人实际占有，占有的理由为从王毓斌处转租。另外，位于延兴路侧55号使用面积102平方米门市房由案外人马春艳占有，马春艳向本院提出执行异议，称其从宇同公司购买该房产，法院不应拍卖并要求其迁出。本院经审查后认为，案外人马春艳购买的被执行人宇同公司房产在判决确认的抵押房产范围内，属判决确定的执行标的，案外人马春艳对争议的房产不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，驳回了案外人马春艳异议请求。
本院认为：异议人王毓斌主张其作为本案争议房产的承租人，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，依法应当证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中王毓斌向本院提交了其与宇同公司签订的《房屋租赁合同书》，但申请执行人河图支行及争议房产买受人李闯等均对该合同真实性质疑，合同相对方宇同公司在本院执行中未曾说明争议房产已出租给王毓斌，在本院听证中未出庭对此合同书质证，因此，本院在执行复议程序中无法对此合同真实性予以认定。此外，根据本院查明的房产占有情况，部分争议房产并非由王毓斌出租或实际占有，而是由其他案外人以从宇同公司直接购买为由实际占有，且权属尚存在争议，因此王毓斌关于争议房产已由其实际占有的主张不能成立。异议人王毓斌主张其对争议房产拥有租赁权，可以排除法院强制迁出的请求，因无充分的证据予以证明，本院不予支持。关于案外人所提其他对执行标的提出的执行行为异议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，本院依照民事诉讼法第二百二十七条的规定予以审查。综上，案外人异议理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人王毓斌异议请求。
当事人、案外人如对本裁定不服，认为原判决错误的，可依法通过审判监督程序处理；认为与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 孙 勇
代理审判员 荆长新
代理审判员 王金海
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 崔 婷