河南省新乡市牧野区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牧民二初字第750号
原告李守香。
委托代理人闫荣武，河南龙健律师事务所律师，特别授权。
被告李运梅。
李守香诉李运梅房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告李守香委托代理人闫荣武、被告李运梅到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告李守香诉称，李守香与李运梅2013年9月22日签订房屋买卖协议书，约定李守香购买李运梅所有的位于李庄村的房屋一套，并约定了房屋的价格及甲乙双方相关的合同权利义务。2013年10月24日李守香按照合同约定向李运梅履行了交款义务，李运梅收到李守香购房款后出具收条并承诺两个月内为李守香办理房产证。李守香交清房款后，对上述房屋进行了装修，共花费20507元，在此期间李守香多次催促李运梅办理相关房产过户办证手续，但李运梅以种种理由予以推脱。李运梅的行为严重损害了李守香的利益，为维护李守香的合法权益，诉至人民法院，请求判令解除李守香与李运梅2013年9月22日签订的房屋买卖协议书；请求判令李运梅返还李守香购房款295000元，赔偿李守香损失20507元及逾期利息（自2013年10月24日暂计至2015年10月8日，直至还清购房款为止）；请求判令李运梅承担本案的诉讼费用。
原告李守香为支持自己的诉讼主张，向本院提交证据如下：
1、2013年9月22日签订的房屋买卖协议书，证明李守香与李运梅之间的房屋买卖关系成立，及附属条件。
2、2013年10月24日李运梅出具的收条，证明李守香按照协议交付了全部房款，及李运梅承诺办证时间。
3、收据6份，证明李守香实际的装修费用即损失。
被告李运梅辩称，李运梅与李守香于2013年9月22日签订房屋买卖协议，约定李守香在购买房屋定金交过后20日把剩余房款全部结清，结果李守香在一个月零几天后才结清房款，并对房产手续和农村的宅基地买卖小产权房做了充分了解，愿意购买此房，让李运梅尽量办理，所以在以后的日子里李运梅一直在努力办理，产权处也已经来测量过房屋面积，办理手续一直在进行中，李守香也表示理解。因种种原因办证需要费用较大，经双方协商和中间人李玉新的见证下李守香付给李运梅15000元办理相关证件，手续正在办理中间，牧野区土地局在李庄村委会的配合下在李庄村委会办理土地确权手续，李守香听说后找到李运梅，让把办证钱15000元退了，只要土地确权就可以了，所以李运梅配合办好了土地确权手续，将该房屋土地确权给李守香、王某某夫妇，并且将15000元退回了李守香。房子已经购买过两年多时间，要求退房严重损害了李运梅的经济利益，房子的主体已经被李守香改造，房子里已经不适合住人，在两年多期间，李守香在房子里面进行机加工和仓库储存，现在房子已经面目全非，造成严重损失，已经无法退房。总而言之，根据以上事实和理由，李守香要求退房的理由不成立，李运梅要求法院依法判决，驳回李守香的诉讼请求，维护李运梅的合法权益。
被告李运梅为支持自己的答辩意见，向本院提交如下证据：
证明1份，证明土地确权已经登记过了，准备确权给李守香。
庭审过程中李运梅申请证人栗清素、李某出庭作证，两名证人均证明案涉房屋已经进行了确权登记，并且登记在李守香名下。
本院主持了庭审质证、认证。李运梅对李守香提供的证据1、2均无异议，对李守香提供的证据3有异议，认为装修花费多少费用李运梅不知道，并且与其无关。李守香对李运梅提供的证据有异议，认为1、确权部门应该是国土资源部门，而不应该是村委会，村委会没有进行确权的主体资格；2、该进行确权的房屋是李茂亮的房屋，而不是李运梅的房屋，因此该证据与本案无关。李守香对两名证人所证明的问题有异议，认为宅基地是李茂亮的，并且两名证人并没有见到李守香本人去办理确权登记。本院经质证，对双方当事人无争议的证据予以确认，认为李运梅对李守香提供的证据3的质证意见符合本案客观事实，李运梅提供的系收据，且收据无法证实该部分装修实际用在了涉案房屋，属举证不能，故该部分证据本院不予采信。认为李守香对李运梅提供证据及两名证人所证明问题的质证意见符合本案客观事实，本院予以采信。
基于上述证据，本院认定本案事实如下：
李运梅在李茂亮宅基地上建起量套房屋，双方约定李茂亮与李运梅每人一套。2013年9月22日李运梅与李守香签订了《房屋买卖协议书》，该协议书载明：位于李庄村西头李茂亮西邻房屋一套，面积以房产局测量为准，产权归李运梅所有。经双方协商，李运梅自愿将此房出售给李守香，李守香对该房屋设施及房产手续已作了充分了解，愿意购买此房，并将房屋买卖事项双方达成以下协议，一、房价：双方协定上述房屋成交价为295000元，其中包括办理房产证。签订协议时李守香预交定金200000元（余95000元）。商定20日后把剩余全部房款付清，李运梅把钥匙交给李守香并办理房产手续，此后，该房屋所有权归李守香所有。二、违约责任：本协议一经签订，任何一方违约，应承担相关的经济责任。李运梅、李守香均在该协议书上签字。《房屋买卖协议书》签订后，李守香即开始对房屋进行装修，装修共计花费21007元。2013年10月24日李运梅向李守香出具收条一份，载明：今收到李守香交房款295000元，房款全部结清，房产证二个月内办好。2015年7月份新乡市牧野区土地局在新乡市牧野区王村镇李庄村进行土地确权登记，将以上房屋确权登记在李守香、王某某夫妇名下。由于李运梅至今未能办理《房屋买卖协议书》中约定房屋的相关房产过户办证手续，故李守香诉至人民法院，请求判令解除李运梅与李守香2013年9月22日签订的《房屋买卖协议书》；请求判令李运梅返还李守香购房款295000元，并赔偿李守香损失20507元及逾期利息；请求判令李运梅承担本案的诉讼费用。
本院认为：宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据《土地管理法》和《物权法》的规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。涉案房屋系农村村民李运梅在同村村民李茂亮宅基地上建造的住宅，李守香作为城镇居民和李运梅签订的关于上述房屋买卖的合同违反了国家法律和政策的规定，该合同为无效合同，故李守香要求确认《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据上述规定，李守香应当向李运梅返还涉案房屋，李运梅应当向李守香返还已经收取的购房款295000元。因《房屋买卖协议书》违反国家法律和政策而无效，李守香及李运梅双方均存在过错，李守香的损失为其所缴纳的购房款295000元自2013年10月24日起至返还之日的银行贷款利息，该部分损失应当由李守香、李运梅各承担50%。根据《中华人民共和国民法通则》第六条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、李守香与李运梅签订的《房屋买卖协议书》无效；
二、李运梅于本判决生效后十日内返还李守香购房款295000元，并给付李守香自2013年10月24日起至返还之日以295000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出利息的50%。；
三、驳回李守香的其他诉讼请求。
如果李运梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6030元由李守香负担530元，李运梅负担5500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长 刘 浩
审判员 李原新
审判员 陈青青
二〇一六年三月八日
书记员 张 刚