河南省淮阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1626民初2782号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司淮阳县支行,地址：淮阳县新华三街6号，统一社会信用代码91411626670086667D。法定代表人：李霞，该行行长。委托诉讼代理人：孙华北，男，该行员工。被告：张建新，女，汉族，1970年9月3日出生，住淮阳县。第三人：蒋玉真，女，汉族，1965年4月4日出生，住淮阳县。委托诉讼代理人：张华伟，河南锦实律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮阳县支行与被告张建新、第三人蒋玉真合同纠纷一案，本院于2017月8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮阳县支行的委托诉讼代理人孙华北、第三人蒋玉真及其委托诉讼代理人张华伟到庭参加诉讼。被告张建新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告张建新偿还贷款本息366799.52元（本金344703.57元，利息22095.95元），并按合同约定支付2017年7月31日之后的逾期贷款利息及罚息、复利、违约金、损害赔偿金等费用；2、请求依法判令原告对被告张建新位于淮阳县××路北侧羲××大道东侧【淮阳房屋预告登记证明（淮房预登字第14005509号）、淮阳房屋他项权利预告登记证明（淮房预登他字第14005509号）】房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、请求依法判令被告张建新承担违约责任；4、本案诉讼费用由被告张建新承担。在庭审中，原告当庭增加诉讼请求：要求解除与被告张建新签订的借款合同。事实及理由：2014年4月14日，原、被告之间签订了《个人购房借款及担保合同》（合同编号：41015934114045789748），合同约定原告向被告提供贷款37万元，贷款用途仅限于被告购买商品房，还款方式为“等额本息还款法”，被告以夫妻共有财产、被告名下【淮阳房屋预告登记证明（淮房预登字第14005509号）、淮阳房屋他项权利预告登记证明（淮房预登他字第14005509号）】的房屋一套作为抵押担保。合同签订后，原告根据合同约定履行了自己的义务，向被告发放了贷款37万元。在合同履行过程中原告发现被告处于严重的负债状态，现被告申请的贷款已经逾期428天，无法偿还贷款。对此，原告根据相关证据能够预见被告现在的经济状况将无法履行全部合同义务。综上，原告认为被告的行为已经构成逾期违约，符合《合同法》第一百零八条的规定，特依据事实和法律，依法向贵院提前诉讼，望判如所请。被告未向本院提交答辩，也未向本院提交证据。第三人述称，原告诉讼请求第二项所指的房屋在2016年3月23日已通过买卖方式，第三人取得了房屋的所有权，并实际居住至今，因第三人系善意取得，依据相关规定，请求法庭依法驳回本案原告的第二项诉讼请求。同时，对于原告当庭增加的要求人民法院解除合同的请求，因违反合同法规定的合同解除属当事人意志的规定，不应由法院予以解除。本院经审理查明以下事实：2014年4月14日，原、被告之间签订了《个人购房借款及担保合同》（合同编号：41015934114045789748），合同约定了原告向被告提供贷款的种类及金额，并对贷款用途、贷款期限、利率、还款方式及违约责任进行了约定，其中合同第十条第（二）项约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权解除本合同”。被告以其夫妻共同财产、被告名下的位于淮阳县××路北侧羲××大道东侧房产一处为上述贷款提供了担保，原、被告就担保事项进行了约定。2014年4月18日，淮阳房地产管理处出具了淮房预登字第14005509号淮阳房屋预告登记证明，载明登记日期为2014年4月18日，丘（地）号为2012-096，房屋座落为淮阳县××路北侧羲××大道东侧，种类为自愿，申请人为张建新，申请方式为自愿，房屋状况为幢号15，房号1-303，建筑面积132.83㎡。2014年4月25日，淮阳房地产管理处出具淮房预登他字第14005509号淮阳房屋他项权利预告登记证明，载明房屋座落为淮阳县××路北侧羲××大道东侧，房屋他项权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司淮阳支行，房屋预告申请人为张建新，预告登记证号为14005509，权利种类为预告抵押，权利价值为叁拾柒万元整，权利范围为幢号15，房号1-303，建筑面积132.83㎡，评估价值为528940元。约定日期为壹拾陆年整。2014年7月29日，原告向被告发放贷款370000元，并在个人贷款（手工）借据上注明借款期限自2014年7月29日至2030年7月29日，利息为年利率6.55%。借款用途为购房，还款方式为等额本息，在个人贷款放款单上注明逾期利率为年利率8.515%。合同签订后，被告自2014年8月29日开始偿还原告第一笔贷款及利息，至2016年6月21日后，不再向原告还款。截止至2017年7月31日，被告尚欠原告贷款本息共计366799.52元。本案所涉房屋未办理房产证。另查明，2016年3月23日，被告与第三人签订购房合同一份，被告将本案所涉房产出以600000元价格出售给第三人，双方约定了付款方式。第三人于2016年3月23日支付被告300000元后，将上述房屋进行装修并入住至今。上述事实，有原、被告、第三人身份信息、个人购房借款及担保合同、淮阳房屋他项权利预告登记证明、淮阳房屋预告登记证明、抵押物清单、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证、客户贷款台账、购房合同、认购协议书及附件、收据、中国农业银行回单、收条、装修单据、庭审笔录等在卷为证。本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。该合同分为个人购房借款合同和担保全同两部分，其中个人购房借款合同应为主合同，担保合同应为从合同，上述合同合法有效，当事人应按双方约定履行其义务。原告依约足额发放贷款，而被告未能按照合同约定履行还款义务，自2016年5月29日起至2017年7月31日已连续未按时偿还贷款本息，已构成违约。原告据此要求解除双方签订的个人购房借款合同，符合约定的解除合同条件，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告提前清偿剩余贷款本金并偿还所欠逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金的主张，符合合同约定，应予支持。本案中原、被告在从合同中对抵押物的处分进行了约定，故当本案涉及的主合同解除后，从合同并不当然解除，被告仍应按双方的约定承担违约责任。对于原告主张的请求依法判令原告对被告位于淮阳县××路北侧羲××大道东侧【淮阳房屋预告登记证明（淮房预登字第14005509号）、淮阳房屋他项权利预告登记证明（淮房预登他字第14005509号）】房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本案所涉及的房产上所设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对本案所涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。故在抵押权完成前，本院对原告的此项主张，依法不予支持。第三人述称，本案所涉房产已于2016年3月23日由被告出售给第三人，第三人取得了房屋的所有权，第三人已支付部分房款并实际入住，故应驳回原告第二项诉讼请求，因其主张无法律依据支持，故本院对第三人的上述称意见依法不予以采信；第三人主张原告要求与被告解除合同，应为原、被告双方之间意见表示，法院不应判决解除合同，但被告自2016年5月29日起至2017年7月31日已连续未按时偿还贷款本息，已构成违约，原告据此要求解除双方签订的个人购房借款合同，符合约定的解除合同条件，本院予以支持，故本院对第三人的上述主张依法不予采信。第三人与被告签订购房合同的房屋，是被告在原告处贷款时在淮阳房地产管理处预告抵押登记的房屋，第三人的主张与本案不属同一法律关系，对于第三人的诉求可另行主张权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。综上所述，对于原告的各项诉讼请求，理由正当的部分，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的的规定，判决如下：解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮阳县支行与被告张建新签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：41015934114045789748）；被告张建新于本判决书生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮阳县支行本金344703.57元，利息22095.95元（截止至2017年7月31日），并按双方约定支付2017年7月31日以后的逾期贷款利息及罚息、复利、违约金、损害赔偿金；驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮阳县支行其他诉讼请求；驳回第三人蒋玉真诉讼请求。上列判决确定的权利义务，义务人应在指定期限内自动履行，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在指定履行期间届满后二年内向本院申请执行。案件受理费3400.9元，由被告张建新承担，被告承担的案件受理费先由原告预交，待执行时一并返还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 员  马 骏二〇一七年九月十三日法官助理  顾春华书 记 员  王英博