广东省阳江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤17执复8号
复议申请人（被执行人）：谭家崧，男，1961年1月23日出生，汉族，户籍地址：广东省阳江市江城区。
复议申请人（被执行人）：莫翠飞，女，1968年5月3日出生，汉族，户籍地址：广东省阳江市江城区。
上列复议申请人的共同委托代理人：戴辉勇，广东格林律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司阳江市分行。住所地：广东省阳江市江城区。
法定代表人：赵晖，该行行长。
委托代理人：梁中文，男，该行工作人员。
委托代理人：梁军，男，该行工作人员。
复议申请人谭家崧、莫翠飞不服阳江市阳东区人民法院（2017）粤1704执异51号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
阳江市阳东区人民法院查明，该院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下简称建行阳江分行）与被执行人谭家崧、莫翠飞借款合同纠纷一案，该院于2014年7月10日作出（2014）阳东法民二初字第31号民事判决：一、解除原告建行阳江分行与被告谭家崧于2010年2月20日签订的《中国建设银行个人住房抵押额度贷款合同》（编号×××）；二、被告谭家崧、莫翠飞在判决发生法律效力之日起七天内共同偿还借款本金2561542.56元及利息（2014年1月9日止的利息和罚息共9487.48元，从2014年1月10日起至本判决确定的给付之日止的利息按《中国建设银行个人住房抵押额度贷款合同》的约定计算）给原告建行阳江分行；三、被告谭家崧、莫翠飞逾期还款，依法拍卖被告谭家崧所有的用以抵押的位于阳东县碧桂园×××房屋，所得价款优先偿还原告建行阳江分行贷款本息。该判决生效后，由于谭家崧、莫翠飞未按判决确定的时间履行义务，申请执行人建行阳江分行于2015年9月1日向该院申请强制执行，该院于当日依法立案执行[案号：（2015）阳东法执字第468号]。本案在执行过程中，依法向被执行人谭家崧、莫翠飞发出执行通知书，责令其在指定的期限内履行上述民事判决确定的义务，但至今仍未履行。
谭家崧所有的用以本案借款抵押的位于阳江市阳东区（原阳东县）碧桂园×××房屋（以下称涉案房屋，建基面积：163.43平方米;建筑面积:380.98平方米。）被阳江市江城区人民法院于2015年6月26日因另案首查封。本案在执行过程中，该院裁定对涉案房屋进行了轮候查封，并商请首查封的阳江市江城区人民法院将涉案房屋移交由该院处理。该院遂于2017年5月8日作出（2015）阳东法执字第468号之三执行裁定，拍卖涉案房屋。并于2017年7月27日依法委托阳江市同德土地房地产评估经纪有限公司（以下简称同德公司）对涉案房屋进行估价。该公司经实地查勘评估，于2017年8月3日作出估价报告，涉案房屋评估净值为4693000元（净值单价为12318元/平方米）。谭家崧对该评估结果向该院提出评估异议，认为评估公司评估的取价依据不足，程序违法；评估的计价范围，计价标准不当，存在明显的专业错误。该院按程序函告该评估公司对异议内容进行复核和解释。该评估公司经再次到涉案房屋现场（室内）查勘和复核后，于2017年10月30日函复该院，认为估价报告采用的评估方法合理，评估依据充分，评估结果符合评估时点的房地产市场价值，是客观、合理的，经研究分析，不调整评估价格。该院于2017年11月8日，将该函送达谭家崧。2017年11月16日，该院作出网拍通知，将于2017年12月21日10时至2017年12月22日10时止（延时除外），将涉案房屋按评估价4693000元依法下调15%即以3989050元作为拍卖起拍价进行第一次网络公开拍卖。并于2017年11月17日下午，本案执行人员通过电话方式通知被执行人谭家崧和莫希凡关于涉案房屋网拍的情况，并分别要求谭家崧和莫希凡前来该院签领网拍通知书。被执行人谭家崧遂于2017年11月28日向该院提出异议，认为评估机构在评估过程中，法院与评估机构既没有通知当事人到场，也没有通知涉案房地产的实际占有人即租住人莫希凡到场，径直将房屋评估且价值明显低于市场价格，侵害了其合法权益。涉案房地产在查封拍卖之前，已由谭家崧出租给莫希凡，法院在拍卖过程中，未能依法通知承租人，侵犯了承租人的知情权与优先购买权，属程序违法。
另查明，谭家崧与莫翠飞系夫妻关系，谭家崧与莫希凡是亲戚关系。涉案房屋抵押登记在申请执行人建行阳江分行名下，设定期限为2010年2月20日起至2030年2月20日止，权利价值为3000000元。谭家崧与莫希凡于2011年11月10日签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给莫希凡使用，约定租赁期限从2011年11月10日起至2031年11月9日止。2017年5月12日，该院执行人员将拟拍卖涉案房屋事宜告知莫希凡，莫希凡表示明白。
阳江市阳东区人民法院认为，本案审查的焦点在于：一是对涉案房屋委托评估的程序是否违法；二是在网拍涉案房屋之前，是否已通知涉案房屋的承租人莫希凡。对于第一个问题，在执行过程中，委托评估机构对涉案房屋进行评估，符合法律规定的程序。被执行人谭家崧对评估报告结果不服，提出异议，因评估异议不属执行异议的审查范围，故对此不予审查。但评估公司已对其异议事项进行了复核和答复。对于第二个问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”据此，在网络拍卖涉案房屋五日前，已通过电话的方式通知了本案的被执行人谭家崧和承租人莫希凡，已依法履行了通知义务。综上所述，因本案被执行人谭家崧、莫翠飞未按执行通知履行生效法律文书确定的金钱给付义务，该院在执行过程中，按执行程序委托评估机构对涉案房屋进行评估，并将涉案房屋进行网络拍卖，符合法律规定。被执行人谭家崧、莫翠飞提出的异议，理由不成立，对其异议请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回谭家崧、莫翠飞的异议请求。
复议申请人谭家崧、莫翠飞向本院申请复议称，一、在评估过程中没有依法通知其到场，同德公司评估价值明显低于市场价，损害了其的合法权益，不符合独立客观公正原则，不能作为拍卖参考。法院在委托评估公司对房地产进行评估时，没有通知当事人到场，也没有通知涉案房地产的实际占有人即租住人莫希凡到场，径直将房屋评估且价值明显低于市场价格，侵害了其的合法权益。二、涉案房地产在查封拍卖之前，已由其出租给莫希凡，法院在拍卖过程中，未能依法通知承租人，侵犯了承租人的知情权与优先购买权，属程序违法。莫希凡于2011年11月10日与谭家崧签订为期20年房屋租赁合同，双方约定该房屋于2011年11月10日起出租给莫希凡使用。执行法院在执行案件中，裁定将房屋拍卖，但在拍卖之前，应当依法通知承租人莫希凡，应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知莫希凡于拍卖日到场行使优先购买权。优先购买权人经通知未到场的，方可视为放弃优先购买权。但莫希凡自始未收到该通知，执行法院的这一行为明显违反程序公正，侵犯了承租人的优先购买权。同德公司对涉案房地评估程序违法，其评估依据不足，作出的评估结论不当，明显损害债权人与债务人的合法权益，不具有作为拍卖参考价的资格，应重新评估。请求撤销阳江市阳东区人民法院(2017)粤1704执异51号执行裁定；撤销对其资产的拍卖。
经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。
本院认为，生效判决确定的义务，当事人必须履行。本案执行依据生效后，谭家崧、莫翠飞并未履行该执行依据确定的义务，执行法院对涉案房屋进行查封、评估、拍卖，符合法律规定。结合谭家崧、莫翠飞的复议请求和理由分析，本案审查的焦点是：一、是否应对涉案房屋重新评估；二、执行法院在拍卖涉案房屋之前，是否已通知涉案房屋的承租人。对于第一个焦点问题，对于谭家崧、莫翠飞认为评估价值明显低于市场价，要求重新评估的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，对执行法院的执行行为可以提出异议，评估报告是由评估机构作出的专业技术报告，不是执行法院的执行行为；当事人或利害关系人对评估报告有异议，可以向执行法院提出，但应由评估机构进行复核。本案中，复议申请人对评估报告提出的异议，同德公司已作了明确答复。因此，复议申请人对于评估报告提出的异议不属于执行异议，对其该申请，应予驳回。对于第二个焦点问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”本案中，执行法院对涉案房屋进行网络拍卖五日前，已通过电话的方式通知了谭家崧和莫希凡，已依法履行了通知义务，复议申请人称没有向其发出通知的理由不成立。
综上，复议申请人的复议申请理由不成立，应予驳回。执行法院作出的（2017）粤1704执异51号执行裁定，认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回谭家崧、莫翠飞的复议申请，维持阳江市阳东区人民法院（2017）粤1704执异51号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 钟艳云
审 判 员 林浈量
审 判 员 冯馨莹
二〇一八年三月五日
法官助理 石 岩
书 记 员 姜雪萍