广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第980号
上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市石岐区。
负责人：韩玉明。
委托代理人：曾兴风，系广东国融律师事务所律师。
委托代理人：刘运辉，系广东国融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁晓岚，女，1981年8月28日出生，汉族，住湖北省郧西县。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市三乡镇。
被上诉人（原审第三人）：梁婵女，女，1977年3月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
上诉人交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）因与被上诉人袁晓岚、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、梁婵女商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年11月4日，袁晓岚与吉雅公司签订了白石吉雅花园认购书，约定由袁晓岚认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园2号楼4幢602房，该物业建筑面积为83.5平方米，认购楼价为149298元；付款方式为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款40298元须于2007年12月5日或之前付清；认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，袁晓岚向吉雅公司支付了购房首期定金5000元，2007年11月22日支付次期楼款40298元及其他办证杂费6151元。同日，袁晓岚与吉雅公司签订了吉雅花园物业交接书，吉雅公司将中山市三乡镇吉雅花园2号楼4幢602房交付给袁晓岚使用，袁晓岚至今已入住多年。袁晓岚认为已依约向吉雅公司支付了购房款，房屋且已实际交付，但吉雅公司至今仍未为袁晓岚办理房地产权证。
2012年9月5日，袁晓岚向原审法院提起诉讼称：2007年11月4日，袁晓岚与吉雅公司签订了白石吉雅花园认购书，约定由袁晓岚认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园2号楼4幢602房，购房总价为149298元。合同签订后，袁晓岚依约向吉雅公司支付了购房款并装修入住至今，但吉雅公司并未按合同约定为袁晓岚办理房地产权属证书。为维护袁晓岚的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认梁婵女与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.确认梁婵女与交行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同无效；3.吉雅公司继续履行与袁晓岚签订的商品房买卖合同，协助袁晓岚办理位于中山市三乡镇吉雅花园2号楼4幢602房地产权属证书；4.诉讼费由吉雅公司承担。
原审法院另查明：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园2号楼4幢602房买方姓名为梁婵女，建筑面积为83.5平方米，购房总价为113250元，签约日期为2004年5月14日，登记备案日期为2004年5月21日。
原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，梁婵女与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇吉雅花园2号楼4幢602房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
原审法院再查明：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表均未涉及到本案袁晓岚；虚假按揭物业明细表涉及涉案房产，借款人为梁婵女，贷款银行为交行中山分行，保证人为吉雅公司，抵押贷款合同签订日期为2004年5月28日，贷款金额为90000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。
本案审理过程中，原审法院于2013年5月9日派员到涉案的中山市三乡镇吉雅花园2号楼4幢602房核查居住人员并张贴通知。经核查，房屋居住人为本案袁晓岚，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户原审法院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。
原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。袁晓岚与吉雅公司签订的三乡中心区综合市场认购书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给袁晓岚使用，袁晓岚已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认袁晓岚、吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司应当在袁晓岚交付了购房款及房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司在与袁晓岚签订商品房买卖合同之前，已于2004年5月14日将涉案房屋登记备案在梁婵女名下，并以梁婵女的名义与交行中山分行签订个人住房抵押贷款合同，将涉案房屋抵押登记在交行中山分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，梁婵女与吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。梁婵女与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，梁婵女与交行中山分行及吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同也应认定无效。在袁晓岚与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故袁晓岚要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇吉雅花园2号楼4幢602房的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持；袁晓岚亦负有同时履行向吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款104000元，应一并支付给吉雅公司。吉雅公司经原审法院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认梁婵女与吉雅公司于2004年5月14日签订的广东省商品房买卖合同无效；二、确认梁婵女与交行中山分行及吉雅公司于2004年5月28日签订的个人住房抵押贷款合同无效；三、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助袁晓岚办理位于中山市三乡镇吉雅花园2号楼4幢602房的房地产权属证书；四、袁晓岚于原审判决发生法律效力之日起十日内向吉雅公司支付购房余款104000元。案件受理费3286（袁晓岚已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司应在原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人交行中山分行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项判决交行中山分行与梁婵女、吉雅公司签订的抵押贷款合同无效，属于法律适用错误。1.交行中山分行与梁婵女、吉雅公司签订抵押贷款合同的行为不存在合同法第五十二条第（三）项规定的情形，没有证据显示交行中山分行在签约过程中存在与吉雅公司、梁婵女恶意串通的情形，个人抵押贷款合同是吉雅公司、梁婵女为骗取贷款而以欺诈方式订立的合同，损害了交行中山分行的利益，交行中山分行有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权行使期间为一年，交行中山分行没有在一年内行使撤销权，应认定抵押贷款合同有效。2.根据广东省高级人民法院制定的民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见第六条第（六）项的规定，如果诈骗行为人以欺诈、胁迫的手段使合同相对人在违背真实意思的情况下订立合同，但不涉及损害国家利益的问题，合同相对人或其工作人员不知道对方从事诈骗犯罪行为，更没有参与诈骗犯罪的，则属于合同第五十四条规定的可撤销的情形，作为受损害方的合同相对人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，由受欺诈方，即合同相对人决定是否申请撤销因罪犯欺诈行为而签订的合同，受欺诈方不主张撤销的，合同可认定为有效。交行中山分行是受欺诈而订立抵押贷款合同，交行中山分行未行使撤销权，则抵押贷款合同合法有效。3.北京市高级人民法院对同类案件的处理意见也是认为抵押贷款合同有效。北京市高级人民法院关于印发《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》的通知（京高法发（2007）273号）规定：在个人购房贷款合同履行过程中，出现了符合合同第五十四条第二款规定的情形，利益受损方有权请求人民法院变更或撤销贷款合同。如其不行使请求人民法院变更或撤销贷款合同的权利，在审理中仍应认定贷款合同有效。4.广东省高级人民法院针对中国建设银行股份有限公司东莞市分行因与吕妙宜等借款人、东莞市天龙居商贸有限公司、大启实业有限公司借款合同纠纷系列案，已认定开发商基于骗取贷款目的抵押贷款合同合法有效，所以吉雅公司系列案件应当认定为合法有效，统一司法裁判尺度。5.即使不考虑借款抵押合同的效力问题，交行中山分行基于善意取得制度，也已经取得了涉案房屋的抵押权。交行中山分行在对讼争房屋设立抵押权发放贷款时出于善意抵押贷款合同各方当事人的身份证明及签字、盖章都是真实的，完全符合放贷政策，交行中山分行作为善意第三人，在放贷过程中是不可能知晓吉雅公司与借款人之间订立合同的真实目的是骗取贷款，从保护交易安全和信赖利益的法理出发，即便吉雅公司与借款人之间订立的房屋买卖合同被确认为无效，借款人对讼争房屋不具有所有权，并需配合办理预告撤销手续，但根据不动产物权善意取得的规定，交行中山分行仍可善意取得讼争房屋的抵押权。（二）购房合同和贷款合同是两个不同、独立的合同，没有主从关系。购房合同无效，或被撤销、解除时，申请贷款购房的买受人与银行的借贷关系还存在。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条进一步明确，买卖合同被确认无效或被撤销、解除均不影响个人住房抵押贷款合同的效力。吉雅公司与梁婵女签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与吉雅公司、梁婵女签订的抵押贷款合同的效力，即使吉雅公司与梁婵女签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。（三）一审判决吉雅公司协助袁晓岚办理涉案商铺的权属转移登记手续属于法律适用错误，违背了物权法最基本的公示公信原则。1.本案的抵押贷款合同合法有效，交行中山分行依法享有涉案商铺的抵押权。吉雅公司与交行中山分行、梁婵女已经签订贷款合同并办理了抵押登记，该物权登记具有公示公信效力。在登记部门未撤销之前，交行中山分行依法享有抵押权，且交行中山分行的抵押权属于物权，吉雅公司与袁晓岚签订的商品房买卖合同属于债权，依据物权优先债权的规定，交行中山分行的抵押权应当受到优先保护。2.吉雅公司与袁晓岚签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或者袁晓岚应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则袁晓岚无权请求吉雅公司将涉案商铺办理权属登记手续归其所有。（四）交行中山分行基于公示公信原则，在办理按揭贷款时，已至相关部门查询该房产的权属情况，并在核实涉案商铺的销售备案及抵押登记备案的情况下发放贷款，交行中山分行不存在任何过错，应当保护交行中山分行的合法的抵押权。（五）袁晓岚不是梁婵女、吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同以及交行中山分行与梁婵女、吉雅公司签订个人住房抵押贷款合同当事人，其无权提起确认该合同无效之诉，一审受理其诉讼请求并判决确认该合同无效是错误的。（六）袁晓岚对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。袁晓岚在签订商品房买卖合同时，是完全可以知悉抵押登记备案的情况，但其疏于调查，具有重大过错。袁晓岚与交行中山分行同为平等的民事主体，双方的权益应得到同等保护，在同等保护的基础上，充分考虑当事人对事件的过错程度做出判决。但一审判决却以牺牲交行中山分行的合法权益而保护袁晓岚的权益，是显失公平和严重错误的。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决，改判驳回袁晓岚的诉讼请求；（二）袁晓岚、吉雅公司、梁婵女共同承担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人袁晓岚答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回交行中山分行的上诉请求。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被上诉人梁婵女经本院公告送达传票未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明：袁晓岚与吉雅公司签订白石吉雅花园认购书后，袁晓岚向吉雅公司支付了工本费、印花税、抵押费、备案费、律师费、水、电、电话、门铃、天线管道费、契税、费制作费、登记费等费用，吉雅公司与袁晓岚办理了涉案房产的交接手续以及签订了前期物业管理服务协议，中山市吉雅物业管理有限公司还与袁晓岚签订了吉雅花园业主公约，袁晓岚亦一直对涉案房产居住使用。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”袁晓岚与吉雅公司签订的白石吉雅花园认购书约定，袁晓岚向吉雅公司认购白石吉雅花园2号楼4幢602室，建筑面积约为83.5平方米，认购楼价人民币150300元，优惠折扣149298元，首期定金5000元须于签署认购书时或之前付清，次期楼款40298元须于2007年2月5日或之前付清，该物业只能作商业住宅用途使用，袁晓岚缴清所有楼款、滞纳金、预缴管理费、有关税费时，吉雅公司需按广东省商品房买卖合同规定的日期将物业交付袁晓岚，袁晓岚收楼后，要按吉雅物业管理公司规章管理，住宅每壹平方米每月收费捌角，（水、电、电视、电话、对讲门铃）管道费共3000元。认购书签订后，吉雅公司依约收取了涉案房产的购房款及工本费、印花税、抵押费、备案费、律师费、水、电、电话、门铃、天线管道费、契税、费制作费、登记费等费用，并与袁晓岚办理了涉案房产的交接手续以及签订了前期物业管理服务协议，中山市吉雅物业管理有限公司还与袁晓岚签订了吉雅花园业主公约，袁晓岚亦一直对涉案房产居住使用。对此，本院认为，袁晓岚与吉雅公司签订的上述认购书，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且吉雅公司已经按照约定收取了购房款，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。袁晓岚与吉雅公司签订的上述合同具备继续履行的条件，双方均应依约履行各自义务，原审法院判决吉雅公司协助办理涉案房产的权属证书以及袁晓岚支付尚欠的购房款104000元，处理正确，本院对此予以维持。虽然涉案房产于2004年5月14日由吉雅公司与梁婵女签订商品房买卖合同，于2004年5月21日由吉雅公司登记备案在梁婵女名下，并于2004年6月8日办理了抵押登记，但结合本院已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，梁婵女并非涉案商品房的真实购房人，其与吉雅公司之间对涉案房产的买卖属虚假买卖，目的是为了办理虚假，骗取银行的抵押贷款，故原审法院认定梁婵女与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，以及梁婵女与交行中山分行、吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同亦为无效，处理并无不当，本院对此予以维持。
综上，上诉人交通银行股份有限公司中山分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理3286元，由上诉人交通银行股份有限公司中山分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 曾 玲
代理审判员 朱 滔
二〇一四年三月六日
书 记 员 洪绮雯