山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3644号
上诉人（原审被告）：许进友，男，1948年2月22日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东康桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张新玉，女，1956年12月8日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：王同刚，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姬生俭，山东德衡（济南）律师事务所律师。
原审第三人：许殿明（曾用名许佃明），男，1973年4月28日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东康桥律师事务所律师。
原审第三人：马永时，男，1978年9月7日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：王同刚，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姬生俭，山东德衡（济南）律师事务所律师。
上诉人许进友因与被上诉人张新玉，原审第三人许殿明、马永时确认合同有效纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初6265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许进友上诉请求：1．请求依法撤销一审判决，发回重审或者予以改判驳回张新玉的诉讼请求；2．本案的两审诉讼费用由张新玉承担。事实和理由：原判决认定事实不清。首先，张新玉嫁入本村，张新玉之夫据张新玉一方陈述已经拥有一处宅基地，不具备分宅基地的条件，一审法院对此并没有查明基础事实。一户一宅始终是农村宅基地管理的红线，根据《济南市人民政府关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》济政发〔2017〕33号内容：积极推行以宅基地面积作为安置依据的住宅征收拆迁安置方式。严格执行征地拆迁“一户一宅”安置政策，对于一户多宅的，只按一处宅基地予以安置。显而易见是张新玉已经不具备分配宅基地的条件。其次，法律规定农村私有房屋买卖合同无效，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，一审法律对于认定合同效力是错误的。该合同违反了法律禁止性规定而无效，所谓物权法的占有制度并不适用本案，占有保护制度适用于合法占有的事实，非法或者违法占有并不受法律的保护。本案中，许进友始终未能办理房屋登记的过错在于许进友根本无法办理房屋登记手续，否则也不会直到2017年才起诉。其根本原因是不具备办理房屋登记手续的资格，对此张新玉是明知的，一审法院对此事实视而不见，罔顾事实，匆忙判决。张新玉并不是本案的真实购买人，其实际购买人是他的儿子，即本案的第三人。村委会出具的证明不能证明买卖的合法性，否则许进友也不会迟迟不去办理房屋过户手续，因为这需要去相关政府机关办理相应的手续。最后，如果按照一审法院的认定买卖合同有效，这不利于保护出卖人的利益，目前涉案房屋已经处于拆迁处理中，已经无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。一审法院认定事实不清，导致适用法律错误。由于一审法律认定事实错误，导致错误引用相关法律条文，混淆了效力性规定和禁止性规定的区别。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。综上所述，一审判决未能依法查明事实，适用法律错误，请求贵院依法查明事实，支持许进友的上诉请求。
张新玉辩称，许进友的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。主要理由：一、我国法律、行政法规并无禁止农村同村村民之间转让房屋的规定。张新玉户口已经迁入某某村二区，与许进友属于同一集体经济组织，涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，自成立时生效。村委会已经出具证明情况下，集体土地（涉案房屋宅基地）分割登记只需双方共同去土地管理局办理即可，未办理的原因在于许进友一直拒不配合签字，而非张新玉无法办理。二、“一户一宅”只是对转让宅基地后，再申请宅基地的限制，并非禁止农村房屋买卖。案外人刘广德之子结婚后一直没有宅基地，张新玉改嫁给刘某某后，与刘某某之子分户居住，符合申请宅基地的情形，并不违反“一户一宅”的原则。另外，许进友陈述的宅基地拆迁安置问题与本案并非同一法律关系。三、张新玉系涉案房屋的真实购买人，许进友在一审庭审中对此亦表示认可。张新玉系原审第三人马永时的母亲，因文化程度较低且身体不便，故安排其子马永时代为签订合同符合社会常理，亦符合所处社会年代、农村生活环境及与第三人马永时的关系。2010年村委会出具的证明亦可以证明本案房屋系张新玉购买。四、同一集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同合法有效，一审判决适用法律正确农村宅基地属于农村集体所有，同一集体组织成员之间流转房屋或宅基地使用权，并不损害农村集体经济组织的利益。现张新玉与许进友为同村村民，属于同一集体经济组织成员，且其购房行为不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响，不属于向城市居民出售或“以其他形式非法转让土地”的情形。且许进友引用《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》属于部门规章与个案答复，不影响本案卖房合同效力。综上，许进友的上诉请求无事实及法律依据，原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回许进友上诉，维持原判。
张新玉向一审法院起诉请求：1．请求确认《卖房宅基地契约》有效；2．本案受理费用由被告承担。
一审法院认定事实：张新玉与第三人马永时系母子关系，许进友与第三人许殿明系父子关系。2001年4月9日，第三人马永时与许进友签订《卖房宅基地契约》一份，内容为“卖房宅人：许进友，甲方，买房宅人，马永时乙方。经介绍人张某某说妥，甲乙双方协商如下：一、房宅地址：某某村北头公路西边。二、地基：东12.55米。西10米。南14.06米。北4.50米（两墙角）+西墙角至西边南方两墙角空点9.50米有图为证三、四至东：公路西：许进友北：许进友南：街边。四、许进友南大门有马某出入伙巷。五、卖价：人民币捌萬陆仟元正，当面交清。六、许进友的集体土地建设用地使用证减去买主的面积。介绍人：张某某证明人：赵某某张某某卖主：许进友买主：马永时代笔：刘某某公元2001年4月9日立。”卖主、买主、介绍人、证明人、代笔人等处均按有手印。张新玉出具证明一份，主要说明当时因其身体不便，授权委托其儿子签订了《卖房宅基地契约》，张新玉、许进友、许殿明、马永时均认可，该卖房宅基地契约的合同相对方分别是张新玉与许进友。许进友认可收到了购房款8.6万元。2010年8月13日，济南市市中区某某村村民委员会出具证明一份。内容为：“证明济南市国土资源局市中分局今有本村村民张新玉因结婚分户无住房购买本村许进友部分旧房屋一处集体土地使用证证号为历城集建（93）字第XXXXXXX号，该村民无其他宅基地，无买卖出租抢占宅基地情况，经两委会研究，同意将该处旧房屋所占宅基地调给使用，现前往贵局办理土地使用权变更手续，望给予办理为盼，特此证明。市中区某某村2010.8.13日”。许进友对村委会出具的该证明的真实性没有异议。另查明，张新玉在购买该房屋时，并非某某村村民，但后来嫁入该村，成为该村村民。张新玉购买的涉案房屋，原为二层旧房，购买后进行了加盖，张新玉方一直实际使用、控制该房屋。该房屋所对应的宅基地一直未办理分户登记手续，原宅基地使用证号为历城集建93字第XXXXXXXX号，使用权人为许进友，使用面积为388平方米。2010年9月15日，该宅基地过户到许进友的儿子、第三人许殿明名下，证号为市中集用（2010）第XXXXXXXX，地号为XXXXXXX，使用权面积为388平方米。变更后的土地使用证的“记事”部分，写明“批准面积为166平方米，超出部分作为临时用地待拆迁改造时无偿退出”。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，平等民事主体之间签订的合同，只要是当事人双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，没有损害国家利益、社会公共利益或恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，不存在以合法形式掩盖非法目的等情况，即应认定为有效。从合同法的发展上来看，尊重当事人意思自治，不轻易否定合同的效力也成为当今对合同价值的主流判断。本案中，各方均认可的原许进友之间签订的卖房宅基地契约，经过了介绍人的说妥、见证人的见证，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，不存在上述导致合同无效的情形，且张新玉已经支付了购买房屋的对价，张新玉方购房后一直实际使用控制已十余年之久，张新玉和许进友现为同村村民，该旧房和宅基地买卖经过了该村村委会认可和同意，因此，从合同生效要件已充分具备、维护稳定的法律关系等角度，应认定该《卖房宅基地契约》有效。另外，《中华人民共和国物权法》也规定了占有保护制度。张新玉所购农村旧房的来源合法，购房后进行了事实上的长期管领、控制，其对该房实际占有使用的状态应当受到保护。
关于许进友辩称的依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条等法律法规规定，农村宅基地不能买卖的问题。一审法院认为，房屋买卖遵循“房地一体”主义。公民个人对其房屋享有受法律保护的财产权利，有权对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分。现行有效的法律和行政法规，并无禁止农村居民处分其房屋的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“一户一宅”的规定，只是对以户为单位宅基地数量的限制，以及对转让宅基地后，再申请宅基地的限制，并非禁止农村房屋的买卖。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。但宅基地的性质为建设用地，使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来调整宅基地使用权的流转问题。而且，第六十三条禁止的是将集体土地的使用权以出让、转让或者出租形式用于非农业建设，并未禁止已在集体土地上合法建造的房屋及其土地使用权的转让，也未禁止农村村民出卖其房屋。因此，对许进友的这一辩解意见，一审法院无法采信。
关于买卖宅基地是否损害了集体经济组织的权益问题。一审法院认为，尽管张新玉在购买涉案房屋时，与许进友不是同一集体经济组织成员，但后来通过嫁入该村，成为该村村民，且其购房行为得到了村委会的认可。张新玉购买房屋后，没有将房屋出售给该村集体经济组织之外人的行为。因此，其与许进友之间的合同履行不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响。因此，对许进友关于买卖宅基地损害了集体经济组织的利益的辩解意见，一审法院亦不能采信。
关于许进友辩称的张新玉请求已过诉讼时效的问题。一审法院认为，民事权利按照其作用分为支配权、请求权、形成权和抗辩权，而适用诉讼时效的权利限于“请求权”。尽管《中华人民共和国民法总则》规定了普通的三年诉讼时效的规定。但本案是确认之诉，不属于诉讼时效的客体范围。合同的效力确认是一种事实确认，合同当事人在任何时候都可提出，时间的经过并不能改变合同的效力状态和法律性质。况且，许进友也无证据证明其对张新玉的分户登记请求予以了配合。对许进友关于本案已超诉讼时效的辩解意见，一审法院亦难以采信。综上，张新玉、许进友签订的《卖房宅基地契约》不违反法律和行政法规禁止性规定，应被诚实地遵守、全面地履行。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条之规定，判决：原告张新玉（委托其子马永时签署）、被告许进友于2001年4月9日签订的《卖房宅基地契约》有效。案件受理费100元，由被告许进友负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系许进友与张新玉之间因宅基地买卖合同是否有效而发生的争议，属确认合同有效纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，张新玉、许进友、许殿明、马永时均认可，该卖房宅基地契约的合同相对方分别是张新玉与许进友，许进友与张新玉均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，且张新玉支付相应对价，实际占有该房屋十余年，故《卖房宅基地契约》为双方的真实意思表示。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条并未禁止农村集体经济组织成员之间的房屋的买卖，且此种转让亦未改变宅基地的性质。《济南市市区宅基地审批管理规定》（济政发〔2010〕15号）第七条第一项规定，村民符合下列条件之一的，可在本村申请使用宅基地：（一）因结婚等原因确需分户，而已有宅基地不能满足分户需求的。第十五条规定，符合申请宅基地条件的村民，经所在村集体经济组织同意，可以购买本集体经济组织内他人的宅基地，并依法办理土地使用权变更登记手续。2010年8月13日，济南市市中区某某村村民委员会亦出具证明，载明张新玉因结婚分户无住房购买本村许进友旧房屋一处，且张新玉无其他宅基地，无买卖、出租、抢占宅基地情况，村委会同意将许进友旧房屋所占宅基地调给张新玉使用。据此，双方签订的《卖房宅基地契约》不违反法律、行政法规的强制性规定，未损害社会公共利益，也不具备导致合同无效的其他条件，一审认定《卖房宅基地契约》有效正确。
综上所述，许进友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人许进友负担。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 唐鸣亮
二〇一八年六月二十七日
书记员 朱 茜