重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初6925号
原告：重庆新申佳实业有限公司，住所地重庆市南川区东城街道东金华七社271号，统一社会信用代码91500119569914472Q。
法定代表人：肖家运，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：邱兴宇，系该公司职工。
委托诉讼代理人：彭黎，系该公司职工。
被告：侯真敏，女，1979年9月4日出生，汉族，居民，住庆市南川区。
委托诉讼代理人：张友伦（系侯真敏丈夫），1971年2月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：胡建波，重庆春意律师事务所律师。
原告重庆新申佳实业有限公司诉被告侯真敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法由审判员冯超独任审判，并适用简易程序于2017年11月9日公开开庭进行了审理，原告重庆新申佳实业有限公司的委托诉讼代理人邱兴宇、彭黎，被告侯真敏的委托诉讼代理人张友伦、胡建波到庭诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆新申佳实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理银行按揭手续；2、判令被告向原告支付因未如约办理按揭手续所应支付的违约金（自2014年9月5日起至履行完毕为止，按每日万分之三计算，计算至2017年9月4日的金额为52560元）；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年8月27日就原告购买南川区XX商贸城X-X、X-X号房屋签订《重庆市商品房买卖合同》以及补充协议。被告购买的房屋总房款为323493元，在签订商品房买卖合同时被告按照合同约定向原告缴纳了房屋首付款163493元，购房余款160000元向银行按揭贷款。根据双方签订的合同补充协议第二条第1款的约定，被告应就剩余房款于签订合同当日向银行办理按揭贷款，如逾期7日仍未开始办理，需向原告支付按房款余额计算每日万分之三的违约金。被告需于2014年9月5日前办理按揭贷款手续，但经原告多次催促办理，被告均不予理睬。至原告起诉之日，被告仍未办理按揭贷款手续，也未向原告支付剩余应付房款。被告的行为已经构成违约。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告侯真敏辩称：一、原、被告于2014年8月27日签订的编号为CQYJ-414883号的《重庆市商品房买卖合同》已于2017年7月29日解除，原告请求被告办理银行按揭手续和支付违约金的诉讼请求均不能成立。原告曾起诉被告支付逾期办理按揭违约金和一次性付清购房款，因原告缺乏证据理由不成立，原告撤回起诉。原告撤诉后，被告于2017年7月2日收到了原告发出的《关于办理银行按揭贷款的催告函》。被告据此于2017年7月3日进行回复，被告在复函中要求原告在10日内通知被告查验案涉房屋取得工程综合验收备案登记在的所有详尽资料，逾期则视为原告未取得该证件，且被告有权根据银发[2007]359号《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的规定拒绝办理违规贷款，由此产生的法律后果概由原告承担。原告收到被告复函后未作任何回复，被告于2017年7月25日向原告发出《解约通知书》，要求解除双方商品房买卖合同并由原告退还被告房款和赔偿损失。原告在2017年7月29日收到《解约通知书》后未在法律规定的3个月内就被告要求解除合同的效力向人民法院起诉。故，原告的诉求缺乏事实和法律依据，不能成立。二、被告不存在违约行为。被告购买的是原告开发的商业门面，根据银发[2007]359号文件规定，必须取得《工程综合竣工验收备案登记证》后，被告才具备向银行申请按揭贷款的条件，否则将是违规贷款。原告开发的房屋现门窗、水、电、通信、燃气至今没有安装，墙面以及地面没有施工，不具备竣工验收的条件，是众所周知的烂尾楼工程。原告在收到被告复函后也未通知被告查验案涉房屋取得《工程综合竣工验收备案登记证》的详尽资料。综上，双方签订的商品房买卖合同已经解除，请求驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《重庆市商品房买卖合同》（编号为CQYJ-414883号）。合同约定，乙方向甲方购买位于重庆市南川区XX街道办事处XX路XX号（XX商贸城）X幢X-
X的房屋，房屋为预售商品房，房屋所在幢的楼层共计X层，楼层名义层为第X、X层，房屋属于商服用房，建筑面积70.74平方米，房屋为清水房，总成交金额为323493元。合同第五条付款方式及期限约定，签订合同时首付房款163493元，余款160000元向银行按揭贷款。该条中还约定，“（三）办理按揭贷款违约责任的约定1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.01%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。”第七条交房期限约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交付条件约定，交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十条乙方逾期付款的违约责任中约定，逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.01向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。同日，双方还签订《合同补充协议》，其中第二条对商品房买卖合同第五条的“付款方式”及期限的补充约定，“1、乙方应于签订买卖合同当日，开始办理贷款手续，如逾期7日仍未开始办理，须向甲方按日支付房款余额万分之三的违约金，直至乙方开始办理贷款手续之日止。”第五条对商品房买卖合同第八条的补充约定，“3、如在买卖合同约定的交房期限届满之日，乙方尚有应付款或违约金未付清的，则房屋交付日相应顺延，甲方不再另行通知办理交付手续，在乙方付清应付款或违约金后，则视为房屋已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用。”第十九条约定，买卖双方依据法律规定或者买卖合同及补充协议约定行使解除权的，应当从解除权事由发生之日起三个月内行使，否则该权利归于消灭。买卖双方依据法律规定或者买卖合同及补充协议约定行使解除权的，按买卖合同项下加载的电话、传真或通信地址通知对方。《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，被告向原告支付了房屋首付款163493元。
2017年6月30日，原告向被告发送《关于办理银行按揭贷款的催告函》，函告被告因被告支付首付款后，未按约定办理银行按揭贷款手续，经原告多次催促，均未予以相应。现请被告按合同约定向中国工商银行南川支行申请办理按揭贷款并按该行要求提供相关资料，同时原告保留向被告追究违约责任的权利。被告于2017年7月2日，收到该催告函。
2017年7月3日，被告向原告发送《关于办理银行按揭贷款的催告函的复函》，回复原告：根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的规定，开发性的商业房屋只有已经竣工验收的，商业银行才可以依法发放购房贷款，原告至今未向被告出示商铺已经竣工验收并取得《工程综合竣工验收备案登记证》的任何证据，请原告务必在收到回复后的10日内通知被告查验案涉商业用房已经取得《工程综合竣工验收备案登记证》的所有详尽资料，如原告未在10日内通知被告查验详尽资料或原告提供的资料不足以证明案涉房屋已经取得《工程综合竣工验收备案登记证》。被告将视为原告出售的案涉房屋未取得《工程综合竣工验收备案登记证》，被告有权拒绝按照原告催告函中的要求办理违规贷款。原告于2017年7月12日收到该复函。
2017年7月25日，被告向原告发送《解约通知书》，载明“我方根据贵公司2017年6月30日发出的《关于办理银行按揭贷款的催告函的通知》，于2017年7月3日向贵公司进行了回复，在复函中我方明确要求贵公司在10日内通知我方前往贵公司查阅我方购买的‘XX商贸博览城’X栋X、X层X、X、X、X号商铺已经取得《工程综合竣工验收备案登记证》的详尽资料。但时至今日，期限已经过了10多天，贵公司并未通知我方前往贵公司开发出售的‘XX商贸博览城’X栋X、X层X、X、X、X号商铺至今取得《工程综合竣工验收备案登记证》。为此，我方特根据双方合同第七条第（一）款第2项、第九条第1款第（2）项的约定书面通知贵公司退房，正式接触贵我双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，合同自本通知到达归公司之日起解除。合同解除后，请贵公司按照合同约定立即返还我方已经交纳的购房款并赔偿我方损失。”原告于2017年7月29日收到该解约通知书。
2014年11月27日，原告开发建设的XX商贸博览城X区取得南川建设委员会发放的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年6月29日，原告开发建设的XX商贸博览城X区X-X（不包含车库）取得南川区建设委员会发放的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年5月6日，南川区公安局东城派出所出具的《证明》，载明“兹有重庆新申佳实业有限公司开发的‘浙商国际商贸博览城’项目位于南川区XX街道办事处XX南路X号，该项目商业部分栋号如下：规划批准的X-X#、X#楼对应公安机关编制的X号楼，规划批准的X-X#楼对应公安机关编制的X号楼…”。
本案审理期间，于2017年12月14日组织双方进行质证，质证过程中，原告并更第一项诉讼请求为要求被告支付购房尾款，被告认为原告的变更请求不符合法律规定。2018年1月4日，本院再次组织双方质证过程中，被告坚持认定双方签订的商品房买卖合同已经解除，被告拒绝办理按揭手续。
上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《关于办理银行按揭贷款的催告函》、快递回单、（2017）渝0119民初1217号民事判决书、《证明》、附图，被告提交的民事裁定书、《关于办理银行按揭贷款的催告函的复函》、《解约通知书》、快递回单以及庭审中原、被告双方陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告在平等自愿的基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容约定不违反法律、法规的强制性规定，也不损害国家和社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案诉讼过程中查明，案涉房屋于2016年6月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故在双方约定的交房日期2015年4月30日届满时，案涉房屋并不具备约定的交房条件，原告此时无权行使因被告未付清房款而拒绝交房的后履行抗辩权。根据双方合同关于逾期交房超过90日后，被告有权解除合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就的，解除权人可以解除合同”的规定，原告从2015年7月30日起享有合同解除权，依法可以解除合同。由于双方在合同补充协议中约定“买卖双方依据法律规定或者买卖合同及补充协议约定行使解除权的，应当从解除权事由发生之日起三个月内行使，否则该权利归于消灭”的内容，被告应当于2015年10月30日前按双方约定向原告行使解除权，但被告未在该期限内行使合同解除权，直到2017年7月29日，被告的《解约通知书》才送达原告，已超过解除权的行使期限，被告的解除权消灭。
原告提出的变更诉讼请求系在本案法庭辩论结束后，故对原告变更后的诉讼请求，本院不予审理。本案诉讼中，被告明确拒绝办理银行按揭手续，故本院对原告主张判令被告办理银行按揭手续的诉讼请求，不予支持。按照双方约定，被告应当于签订买卖合同当日，开始办理贷款手续。同时，按照一般商品房买卖交易习惯，被告于签订合同当日将办理按揭贷款的资料交由原告的说法较为可信。由此可见，在双方签订商品房买卖合同之初，未能办理房屋按揭贷款的原因并不在于被告。案涉房屋于2016年6月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告于2017年7月2日才向被告送达了办理按揭贷款的催告函。在此之前，被告对房屋何时具备办理按揭贷款的条件并不知晓，原告也从未催促被告办理按揭贷款。按照双方约定，买卖合同签订当日，开始办理按揭贷款，逾期7日仍未开始办理，应当直至开始办理贷款手续之日止承担按日支付房款余额万分之三的违约金。故被告在原告于2017年7月2日催告后至今仍未办理应当向原告承担违约责任，支付违约金。鉴于被告对违约金申请调减，本院酌定，违约金的标准调整为按房款余额每日万分之一计算。因被告于2018年1月4日明确表示认定双方合同已经解除，不会办理按揭手续，故本院认定支付违约金的时间计算至2018年1月4日。故被告应当自2017年7月2日起至2018年1月4日止按房款余额每日万分之一的标准向原告计算支付违约金。该期间共计187天（30天+31天+30天+31天+30天+31天+4天），故违约金计算为2992元（160000元×0.01%/日×187天）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、限被告侯真敏于本判决生效后立即向原告重庆新申佳实业有限公司支付违约金2992元；
二、驳回原告重庆新申佳实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1120元，减半交纳560元（原告已预交），原告重庆新申佳实业有限公司负担500元，由被告侯真敏负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 冯 超
二〇一八年一月三十日
书记员 宋小亚