江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰姜民初字第1767号
原告：陈昊，男，1968年9月1日生，汉族。
委托代理人：钱宝军、钱晶，江苏锦泰律师事务所律师。
被告：陈冬章，男，1964年11月18日生，汉族。
第三人：戴年宝，男，1962年1月3日生，汉族。
第三人：吴强，男，1968年1月11日生，汉族。
第三人：傅仕佐，男，1972年2月25日生，汉族。
第三人：傅梦璇（系傅仕佐之女），女，1997年9月19日生，汉族。
第三人：吕宝龙，男，1942年1月3日生，汉族。
上列五名第三人共同委托代理人：沈锦凤，江苏堰平律师事务所律师。
原告陈昊与被告陈冬章及第三人戴年宝、吴强傅、仕佐傅、梦璇、吕宝龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理。依法由审判员曹士平适用简易程序，于2014年2月3日公开开庭进行了审理。原告陈昊的委托代理人钱宝军、被告陈冬章及第三人共同委托代理人沈锦凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈昊诉称：原告投资设立了姜堰市金湖湾置业有限公司并开发了姜堰区金湖湾花苑小区，第三人戴年宝、吴强、吕宝龙、傅仕佐（共有权人傅梦璇）于2007年分别购买了金湖湾花苑C04、C05、C06、C07四间相连的非住宅商品房。2007年7、8月间，原告分别从第三人处租赁上述房屋，租期统一从2007年9月15日至2022年9月15日计15年。原告租得上述房屋与被告共同投资经营姜堰两岸咖啡。时至2009年7月20日，原告与被告协商达成协议，原告退出与被告的合伙经营，由被告独立经营，原告承诺由姜堰市金湖湾置业有限公司承担2010年9月15日前的房租，被告按协议支付原告相关款项。双方于2009年7月22日又签订租赁协议一份，约定：原告将租赁的上述房屋转租给被告，租期12年，从2010年9月15日至2022年9月15日；租金第一年至第二年每间按25000元计算，第三年至第七年每间按40000元计算，但如该地段营业房每间租金超过60000元，则双方再协商第八年至第十二年的房租（被告同意以原告与房东协商的租金为准），当年房租被告在当年的8月15日前向原告缴纳；被告负担租赁期间的水电费、物管费、房屋维护维修费；租赁期间，被告不得将房屋部分或全部转租他人，不得将姜堰两岸咖啡转让或发包给其他人经营；如一方违约，应承担违约金60000元等。协议签订后，被告经营至2013年9月15日期间的房租已付清，但协议约定应给付原告的款项未能支付，原告将另行诉讼处理。至2013年8月15日，应付的2013年9月15日至2014年9月15日房租160000元，被告也未能支付，原告迫于第三人的压力多次向被告追要或提出协商处理。被告未能采取切实可行的方法处理，第三人又多次向原告追要房租，原告不得已只能通过诉讼维护自身合法权益。原告诉请判令被告立即给付租金160000元、违约金60000元，并承担本案诉讼费用。
被告陈冬章承认原告在本案中所主张的事实，但认为，由于咖啡店经营一直处于亏损状态，2013年9月，被告通知原告不再经营此咖啡店，收到通知后原告委托其办公室主任陆金华与被告商议此事，双方达成初步口头协议：咖啡店经营现状不变，直接交付给原告。但是张智荣（被告转租后的实际承租人）认为其经营期间也一直亏损，要求将店里中央空调拆走，后来因空调是否拆除致未能达成最终协议。被告同意保留中央空调不再要求拆除，按现状交给原告经营，原告不再承担其他费用。如果协商不成，请求法院对原告主张的违约金予以调整减少。
第三人共同述称：五名第三人均是涉案房屋的所有权人，与被告陈冬章并未签订租赁合同，而是与原告陈昊签订的《租赁协议》。原告应继续履行与各第三人分别签订的租赁协议，无论人民法院对本案原、被告之间的纠纷作出何种裁决，均不影响各第三人向本案的原告主张权利。
本院认为：被告陈冬章承认原告陈昊在本案中主张的事实。对原告陈昊主张的事实本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》相关规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案原告陈昊经第三人同意按双方订立的房屋租赁合同向原告提供房屋，但被告未按约及时向原告支付2013年9月15日至2014年9月15日期间的房租计160000元，引起纠纷，被告应当承担支付租金并赔偿违约金的民事责任。关于违约金数额，被告请求予以适当减少，依照合同法及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告陈冬章至本案一审宣判之日已逾半年多未支付房屋租金，违约金可以参照实际利息损失计算，本院酌定5000元。
综上所述，原、被告双方签订的房屋租赁协议合法有效，当事人应当按约全面履行。被告至今未能履行向原告支付房屋租金的义务，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。关于被告提出其经营发生亏损，愿意按现状交还房屋的辩称意见，因被告在本案一审宣判前一直未能与原告及第三人协商一致，该辩称意见理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告陈冬章于本判决生效后七日内向原告陈昊支付2013年9月15日至2014年9月15日期间的房屋租金160000元、违约金5000元，合计165000元。
二、驳回原告陈昊的其余诉讼请求。
如被告陈冬章未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，依法减半收取2300元，由原告陈昊负担800元，被告陈冬章负担1500元（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分的1500元由被告向其直接支付，本院不再退还，被告陈冬章于本判决生效后七日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4600元（上诉法院户名：泰州市财政局，开户行：农行，账号：20×××88）。
审判员 曹士平
二〇一四年三月十日
书记员 张 露
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。