贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2631民初838号
原告：胡绍辉，男,侗族,1965年4月28日出生,住贵州省黎平县德凤镇西门街****号,现住黎平县。
委托诉讼代理人：彭双雄，男，黎平全红律师事务所律师。执业证号：15226201710202019。
被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91522631662955308T。
地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。
法定代表人：庄朝本，男，1972年5月10日出生，汉族，住福建省南靖县。该公司董事长。
委托诉讼代理人：王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住福建省南靖县。该公司销售总监。
原告胡绍辉诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告胡绍辉于2018年5月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员杨朝军独任审判，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告胡绍辉及委托诉讼代理人彭双雄,被告委托诉讼代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡绍辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》,立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告立即将代为收取原告房屋公共维修资金缴存到黎平县住建局专用账户；3、判决被告立即退还多收取原告购房款7239.63元及利息2460元(从2O12年10月计算到2018年5月，共计5.5年,按照商业银行同期存款年利率6.18%计算)；4、判决被告承担逾期办理商品房转移登记的违约金66328.30元(暂从2015年12月30日计算到2O18年5月15日,共计864天,房屋总价款453408.37元×6.18%÷365天×864天=66328.30元)；5、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金,从2018年5月16日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止,计算标准参照上述第4条；6、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计76027.93元。事实与理由：原告于2012年10月27日与被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤�××家园××号房屋,该合同约定商品房面积为138.72平方米,房屋单价为3858.99元/m2,房屋总价款为460648元,合同约定被告应当于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后,原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款,房屋维修和水电开户、物业管理等费用由被告代为收取,被告至今仍然未将代为收取的维修基金尚未转交住建部门,合同履行过程中原告依法交付了有关契税。2015年4月13日,黎平县地税局出具给原告办证联登记房屋面积为136.54m2,房屋总价款为453408.37元,这明显与合同约定面积相差2.18m2,给原告造成直接经济损失7239.63元。原告曾多次要被告退还多收取购房款,被告却迟迟予以拒绝。合同签订以来,被告无故�约不履行合同约定的应由给被告协助完成的商品房产权转移登记的办证义务,其多次忽悠、搪塞原告,至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务,其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实,被告的违约行为严重损害了原告的合法权益,为维护法律的严肃性,维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定,特依法向人民法院起诉,请立案审理,请支持原告诉讼请求。
被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：1、原告的诉讼请求不完全都是我们的责任；2、被告是有存在违约责任，但是原告的损失没有这么高，我方认为违约金过高，请求调整。
原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：
1、原告身份证复印件,证明原告作为适合的诉讼主体;
2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2012年10月27日签订合同,原告己经按照合同要求履行完合同义务,被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告,被告的行为已经严重违反合同约定,理应承担违约责任；
3、办证联复印件，证明合同约定面积与房屋实际面积相差2.18m2,被告应当退还多收取原告7239.63元购房款的事实；
4、购房款、契税、公共维修基金、物业管理费等收据复印件，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告己经切实履行合同义务,被告应当承担违约责任。
经庭审举证质证，被告对原告在举证期限内提交的四份证据表示：对原告提交的证据1、2没有异议；对证据3需要有关建设部门指派的测绘公司出具的报告为准，如果确实多收了该退就退；对证据4以我公司实际盖章票据为准。
被告在举证�限内未向本院提交证据。
本院经审理认定如下事实：
2012年10月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县城关德凤镇××家园××号房屋，合同约定该套商品房建筑面积为138.72平方米，房屋单价为3858.99元/m2,房屋总价款为460648元，交房日期为2014年8月30日前。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列�（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告已按合同约定支付房款460648元，并已交纳维修基金、契税、物业管理费、装修垃圾费、装修期间电梯使用费、水电开户费等费用。原告于合同约定时间按时交房。另查明，原告购买房屋所在的3幢楼目前还未符合办证条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告购买的房屋在地税局登记房屋面积为136.54m2，房屋总价款为453408.37元。
上述事实，有�、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告立即向原告交付商品房转移登记的相关文书并协助办理不动产权证的诉讼请求，因被告开发的利南家园楼盘至今尚未综合�收合格，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可在被告开发的利南家园楼盘综合验收合格后，另行起诉主张。
关于原告请求判决被告立即将代为收取原告的房屋公共维修资金缴存到黎平县住建局专业账户的诉求。本院认为，合同约定由被告代收房屋公共维修资金，双方并未约定被告什么时间向相关部门缴存公共维修资金。故本院予以驳回。
关于原告要求被告退还多收的2.18平方米的房款7239.63元及利息2460元的诉讼请求，由于本案涉案的该套房屋尚未经测绘部门专业测量，具体房屋面积尚不能明确。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可在房屋办证面积明确后，另行提起诉讼。
关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转�登记中约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于被告违约的起止时间，原告请求从2015年12月30日起计算至2018年5月15日止，因双方《商品房买卖合同》第二十二�约定：“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”按上述约定，被告违约的时间应当从2015年12月30日的下一日即应从2015年12月31日起算，即违约金应当从2015年12月31日起算至原告请求的2018年5月15日止，共计866天，原告请求按照864天计算，系对自己权利的处分，本院予以支持。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：460648元×6.18%÷365天×864天=67387.38元，原告请求66328.30元，本院予以支持。原告诉求从2018年5月16日至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因违约事实真实持续存在，本院予以支持；逾期违约金原告请求按照已付房款453408.37元和利率6.18％的标准计算系对自己权益处分，本院亦予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告胡绍辉签订的《商品房买卖合同》；
二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告胡绍辉逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金66328.30元；
三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司支付原告胡绍辉从2018年5月16日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款453408.37元，按年利率6.18％计算，从2018年5月16日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。
四、驳回原告胡绍辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1700元，减半收取850元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。
审判员 杨朝军
二〇一八年八月十七日
书记员 石丹丹