广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂11民终576号
上诉人（原审原告）：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司，住所地：贺州市八步区鞍山西路83号。
法定代表人：张倩瑜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴媛容，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏怡，女，1983年1月11日出生，汉族，户籍地贺州市八步区，现住贺州市八步区。
上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称“圣展物业公司”）因与被上诉人苏怡物业服务合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2018）桂1102民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。
圣展物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法支持上诉人一审诉讼请求；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：1.一审法院无视政府的指导价及浮动范围，随意确定上诉人物业服务费是错误的。双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，第四条第七项约定“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。”上诉人依据2014年9月19日贺州市物价局、房管局联合下发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，2014年10月10日贺州市房屋管理局所确认上诉人一级服务等级的《贺州市物业服务等级标准备案表》，2014年10月13日市物价局同意的《贺州市桂东汇豪国际城住宅小区物业服务等级和收费标准备案表》，在结合市场行情，在一级服务等级的收费基准价1元范围内，确认浮动幅度为0%，明确执行价为1元，此价位属于上诉人根据政府相关部门的指导价，在上下浮动15%的范围内，最终确认上诉人一级收费的执行价，并报备贺州市物价局。且上诉人于2014年11月7日，将收费标准在小区内发布《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务一级收费标准收取的通知》进行告示公告，上诉人的告示行为即按照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，变更收费标准，既是实质性变更，也是合同约定的变更，而被上诉人均未提出异议，而且均如期按照上诉人一级标准缴纳物业管理费、电梯维护费等，被上诉人以其实际缴费的行为认可并同意了上诉人按照贺州市房屋管理局准许的一级收费标准进行收费，根据合同法的相关规定，合同相对人在无违反法律强制性规定的前提下，应当尊重合同当事人的约定。2.一审法院判决书中认为“本案无充分证据证明原告完全按照约定履行了合同义务，并且所提供的服务管理达到了一级服务标准的要求”，这是举证责任倒置。上诉人认为，一审法院可以审查上诉人是否履行合同义务，但不应当以上诉人在工作中的瑕疵去否定一个较为专业的物业服务等级的认定。3.上诉人在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面是取得绝大多数业主认可的，存在一般瑕疵并不足以否定上诉人一级物业服务。通过之前案件二审法院在判决书中的建议，上诉人已经在原有基础上加大了小区的巡查及检查，一经发现问题或收到业主的反馈，及时解决问题，并积极改进工作，及时与业主沟通，不让小问题成为物业公司与业主间的不愉快因素。综上，请二审法院查清事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
苏怡坚持一审答辩意见。
圣展物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理等费用共计3960.8元。2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告苏怡系涉案小区6栋1单元402号房的业主，该房屋购房合同建筑面积为94.20平方米。原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（甲方）与被告苏怡（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告提供物业服务，乙方依据本协议和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米0.7元；电梯维护费每户每月30元；每次交纳时间每月首5日内，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
2014年9月19日，贺州市物价局、贺州市房产管理局印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行），规定：贺州市一级服务等级住宅物业服务费收费基准价为每月每平方米1元，按住户建筑面积计算；电梯维护费为每月每平方米0.3元；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取。
2014年10月10日，贺州市房产管理局核准：同意原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司按一级核定物业服务等级（带电梯、无电梯）。
2014年11月7日，原告向全体业主/住户发出《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，通知载明：自2014年12月1日起，涉案小区物业管理费、电梯维护费等费用将根据贺州市物业服务等级一级的收费标准收取，并将上述通知张贴于公示栏。
2016年12月8日，原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司发出《关于缴纳汇豪小区6#楼2017年电梯年检费的通知》，载明：汇豪小区6#楼电梯合格证于2016年12月到期，现贺州市特种设备监督检验所定于2016年12月底对6#楼电梯进行验收检验检测。电梯定期检验费6950元，电梯限速器校验810元，年检费共计7760元，须6#楼各户业主支付，6#楼共计264户，其中16户每户应支付29.3元，另248户每户应支付29.4元。并将上述通知贴于公示栏。
2017年1月11日，原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司发出《维修公示》，载明：现6#楼电梯专业维保合同已到期，重新签订电梯维保合同产生的维护保养费由6#楼全体业主分摊承担。6#楼电梯一年（2016年7月19日至2017年7月18日）专业维保费用为27120元，由6#楼全体业主共264户按户、分三个月（2017年1月、2月、3月）进行分摊，其中152户每户34.2元/月，共计分摊金额102.6元/户；112户每户34.3元/月，共计分摊金额102.9元/户。并将上述通知贴于公示栏。
2017年11月23日，原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司发出《关于缴纳汇豪小区6#楼2018年度电梯年检费的通知》，载明：汇豪小区6#楼电梯合格证于2017年12月到期，现贺州市特种设备监督检验所定于2017年12月底对6#楼电梯进行定期检验，电梯年检费用共计6950元，须6#楼各户业主支付，6#楼共计264户，其中68户每户应支付26.4元，另196户每户应支付26.3元。并将上述通知贴于公示栏。
被告苏怡自2016年4月份起拖欠物业管理费、电梯维护费、电费、水费、城市生活垃圾处理费、电梯年检费、电梯专业维护保养费等各项物业服务费用。原告于2016年10月31日发出《催款函》，载明被告自2016年4月1日至2016年10月31日尚欠物业管理费等费用共计1475.9元。于2017年7月12日发出《关于汇豪国际城4-1-202房业主王素平等户拖欠、拒付物业管理费等费用的通告》，载明截止2017年7月10日，被告苏怡欠费3675.10元。于2017年9月30日再次发出《催款函》，载明被告自2016年4月1日至2017年9月30日尚欠物业管理费等费用共计4333.8元。原告多次催收，被告至今未交纳，原告将苏怡、陆雅军诉至法院，提出前述诉讼请求。诉讼过程中，原告撤回了对陆雅军的起诉。
另查明，原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司基本履行了物业合同中的各项义务，但在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在瑕疵。
一审法院认为，关于原告是否具有收取物业管理费用的资格问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，各方均应遵照诚实信用原则履行。涉案小区至今是原告提供相应的物业管理服务，原、被告之间的物业管理关系至今客观存在，故被告理应根据原告提供的服务支付对价，交纳相关物业费用。故被告主张原告无权收取物业费用的意见，该院不予采纳。
关于原告诉请的物业费用收取标准和项目是否合理有据的问题，即本案物业费用的收费标准与项目应如何确定的问题。第一、原、被告签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，各方应遵照诚实信用的原则履行。第二、虽然原被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条第七款约定“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。”原告对涉案小区物业费用收费标准的调整报请了贺州市物价局备案，实行按政府指导价收取物业管理服务费，但是原告物业管理服务收费仍应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，以体现质价相符。第三、本案无充分证据证明原告完全按照约定履行了合同义务，并且所提供的服务管理达到了一级服务标准的要求。且其他业主提交的证据材料及陈述能够证实原告提供的物业服务在小区环境、安保、公共设施维护维修等方面存在瑕疵的事实。综合以上分析，结合本案的实际情况及涉案小区当前物业管理服务的现状、目前当地的经济与物业管理市场情况，遵照公平合理、等价有偿、质价相符的原则，确定被告应支付原告2016年4月至2017年12月拖欠21个月的物业费用为：物业管理费1384.74元、电梯维护费630元、电费201.5元、水费43.5元、城市生活垃圾处理费157.5元、2017年及2018年电梯年检费55.8元，2017年电梯专业维护保养费102.6元，合计2575.64元。
关于原告要求被告给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求。原告代被告缴纳水电费、城市生活垃圾处理费部分本应按合同约定计算违约金，但被告对新的收费标准存在争议，双方沟通不当，并且涉案小区于2016年存在更换物业、后被撤销的情形，多种因素导致本案诉讼的产生，又因原告服务存在瑕疵，存在一定的过错，综合上述因素，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、被告苏怡向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2016年4月至2017年12月拖欠的物业费用共计2575.64元。二、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告苏怡负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本案中，合同约定的物业费标准是每平方米每月0.7元，上诉人经政府备案并经公示后按照每平米1元向业主收取物业费，双方按此标准亦履行了一段时间。但从被上诉人提交的证据看，双方产生争议的服务期间，上诉人的服务存在诸多瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，结合上诉人当时的服务质量，一审对诉争阶段被上诉人应缴物业费进行调整，并无不当。
此外，双方当事人均应注意到，当前法律规范对物业管理活动作出了新的规定，而从上诉人一审提交的证据看，上诉人对被上诉人提出的服务质量问题也进行了相应的整改，上诉人和被上诉人就今后物业费收费标准和项目，建议双方在遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则基础上，依照法律规定和行政主管部门制定的物业服务收费办法执行。
综上所述，广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖雳峰
审 判 员 黄灵峰
审 判 员 陈小坤
二〇一八年八月二日
法官助理 常国慧
书 记 员 张 荃