广西壮族自治区临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）临民初字第795号 原告罗某某，男，1960年1月18日出生，汉族，住广西临桂县。 原告陈有馨，女，1963年3月1日出生，汉族，住址同上。 委托代理人罗某某，男，1960年1月18日出生，汉族，住址同上，系原告陈有馨丈夫。 被告广西某某房地产有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青山路6号。 法定代表人刘某某，该公司董事长。 原告罗某某、陈有馨与被告广西某某房地产有限公司（以下简称被告长岛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月25日受理后。依法组成由代理审判员粟春平担任审判长，人民陪审员赵生付、周道奕参加的合议庭，于2014年8月8日公开开庭进行了审理。书记员陈恩琴担任记录。原告罗某某及原告陈有馨的委托代理人罗某某到庭参加了诉讼，被告长岛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某某、陈有馨诉称，原告于2009年12月21日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于临桂世纪东路28号“桂林·长岛16区”商品房，房屋编号为52栋1-10-2，建筑面积135.77平方米，房屋总价款390074元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定该房屋的交付期限为2010年12月31日（原告实际收房日期为2011年5月24日）前，由被告将符合合同约定的商品房交付使用后360日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”“自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金”。但是被告直至2013年2月22日才将相关办理权属登记资料报产权登记机关备案，实际延迟280天，其行为已经构成违约，按照双方合同约定被告应当向原告支付违约金。2014年6月25日，原告诉至本院，请求：1、判令被告支付逾期办证违约金10922元（390074元×280天×0.0001）；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告罗某某、陈有馨对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证明原告的身份情况；2、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订房屋买卖合同关系，及双方约定的详细合同条款；3、销售不动产发票，证明原告支付了房屋价款；4、完税证明，证明原告缴纳的税款；5、临桂县房屋所有权初始登记申请书，证明被告提交办理权属登记资料报产权登记机关备案时间；6、房屋交房验收表及桂林·长岛16区入伙资料一览表，证明被告交房给原告的时间是2011年5月24日。 被告长岛公司未出庭参加诉讼，但其书面辩称，1、根据双方《商品房买卖合同》第十五条的规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”显然，本条约定的是房屋实际交付使用360天后，而不是合同约定的房屋交付时间360天后。本案涉案房屋52栋1-10-2号房屋的实际交付时间是2011年5月24日，“房屋实际交付使用360天后”即为2012年5月18日；也就是说，原告主张的“违约情形的开始时间”应当是2012年5月18日。2、合同第十五条约定的出卖人（即被告）的义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是为买受人（即本案原告）办好并领取“产权权属证书”，而且所谓“报产权登记机关备案”指的是报房屋产权登记机关，本案中也就是“临桂县房地产管理所”。被告于2013年2月22日办理了包括本案涉案房屋在内的房屋初始登记备案手续；也就是说，原告主张的“违约情形的终止时间”应当是2013年2月22日。3、即使不考虑本案的其他法律情形，原告所主张的所谓“逾期未办理产权证照”的时间依法只有280天。4、本案中，原告主张的违约金“过分高于造成的损失”，依法应当“予以适当减少”。综上所述，原告诉讼请求主张权利的起止时间有误；被告诉讼请求主张的违约金“过分高于造成的损失”，依法应当“予以适当减少”。为此，请求法院根据本案事实，公正判决，维护当事人的合法权益。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告长岛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告罗某某、陈有馨提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年12月21日，原告罗某某、陈有馨（为买受人）与被告长岛公司（为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告罗某某、陈有馨购买被告长岛公司出售的位于临桂镇世纪大道北侧桂林·长岛16区第52幢1-10-2号房，该房建筑面积135.77平方米（其中套内建筑面积116.38平方米），按套内建筑面积计算每平方米3351.73元，总房价款为390074元，房屋交付时间为2010年12月31日前。合同的第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、2略；3、自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金；逾期超过270日的，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之三支付违约金。”。上述合同签订后，原告先后向被告长岛公司支付了全部的购房款390074元。2011年5月24日，被告长岛公司将经有关部门验收合格的房屋交付给原告使用。2013年2月22日，被告向临桂县房地产管理所提交了其开发的长岛16区第52幢房屋初始登记所需的资料。 本院认为，原告罗某某、陈有馨与被告长岛公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效合同，应受法律保护。上述合同签订后，原、被告双方相互履行了付款和交房的主要义务。由于原、被告签订的合同中未对原告何时取得房产证的日期作约定，只约定了被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限，即房屋交付使用后的360日内，故本案逾期办证违约金的计算日期应为被告实际交付房屋给原告之日后的360日起计算至被告将办理权属登记资料向房产管理部门备案之日止。本案被告将房屋实际交付给原告使用的时间为2011年5月24日，依上述方法计算，被告则应于2012年5月18日前将办理权属登记需要的资料报送房产管理部门备案。但被告于2013年2月22日才将资料报送房产管理部门备案，超过合同约定期限280天，故被告已构成违约，其应当按合同约定按已付购房款的每日万分之一对此承担违约责任，即由被告向原告支付违约金10922元（按390074元×280天×万分之一/日计算应为10922元计算）。因此，原告对逾期办证违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。至于被告主张违约金过高应予适当调整的抗辩，因该违约金是原、被告合同的约定，并不高于中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，且不属于法定调整的情形，故被告的此项抗辩理由，不能成立，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告广西某某房地产有限公司支付逾期办证违约金10922元给原告罗某某、陈有馨。 案件受理费73元（原告已预付本院），由被告广西某某房地产有限公司负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费73元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长 粟春平人民陪审员赵生付人民陪审员周道弈二○一四年八月八日 书记员 陈             恩             琴