安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖06民终438号
上诉人（原审原告）:王超，男，1980年1月10日出生，汉族，濉溪县某某局职工，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区。
上诉人（原审原告）:祖宏,女,1976年6月25日出生,汉族，无固定职业，住址同王超。
委托代理人：李祥，安徽北方之光律师事务所律师。
委托代理人：周伟，安徽北方之光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:淮北市国购商业运营管理有限公司,住所地安徽省淮北市。
法定代表人：李梅,该公司总经理。
委托代理人：刘长伟，安徽鑫和律师事务所律师。
上诉人王超、祖宏因与被上诉人淮北市国购商业运营管理有限公司（简称淮北国购公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院于2016年4月27日作出的（2016）皖0603民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人祖宏及其与上诉人王超的共同委托代理人李祥，被上诉人淮北国购公司的委托代理人刘长伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年2月19日，王超、祖宏与淮北国购公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王超向淮北国购公司购买国购广场（心城）13幢14层1402号房屋一套，共有人为祖宏，房屋建筑面积为87.78平方米；单价每平方米5061.29元，总房价为444280元，付款方式为银行按揭，王超、祖宏于2014年2月19日首付人民币134280元整，余款31万元于2014年3月6日前办理公积金贷款；交房日期为2015年7月31日前，交房条件为该商品房经验收合格等内容。合同签订后，王超、祖宏交付了购房款，淮北国购公司亦向王超、祖宏交付了房屋。
涉案商品房于2015年6月26日经淮北国购公司、安徽恒泰工程咨询有限公司、中国建筑一局（集团）有限公司、安徽寰宇建筑设计局进行了工程质量竣工验收；2015年6月2日经安徽省淮北市公安消防支队验收；2015年6月5日经淮北市城乡规划局验收；2015年6月9日经淮北市环境保护局验收；2015年6月29日经淮北市城市建设档案馆验收；2015年6月30日经淮北市建设工程质量监督站验收。
2016年2月1日，王超、祖宏向原审法院提起诉讼，请求判令：1、淮北国购公司赔偿因虚假宣传造成的房价损失2万元；2、淮北国购公司立即履行建造三层隔音墙的合同义务，并赔偿损失3598.6元（暂从2015年8月1日交付之日起计算至2015年10月20日，实际计算至全面履行之日）；3、本案诉讼费用由淮北国购公司承担。
原审法院认为：王超、祖宏与淮北国购公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，系有效合同。结合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、淮北国购公司有无进行虚假宣传，该虚假宣传是否影响王超、祖宏选购涉案房屋，是否应予以赔偿及具体数额；二、淮北国购公司在宣传时有无承诺建造三层隔音墙，应否建造三层隔音墙以及应否予以赔偿及具体数额。
关于争议焦点一。王超、祖宏诉称淮北国购公司在销售涉案商品房时存在虚假宣传涉案房屋所在小区直通二马路的行为，要求赔偿因此而产生的损失，并提交淮北国购公司广告宣传资料和视频资料予以佐证，淮北国购公司辩称并无虚假宣传行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。依照此规定，商品房销售广告视为要约应具备三项条件，即“开发规划范围内的房屋及相关设施”、“说明和允诺具体明确”、“对合同的订立及价格确定有重大影响”。淮北国购公司并未在其宣传彩页中明确使用直通二马路的用语，虽使用了“雄踞”、“荣耀”、“入住”二马路等宣传用语，有一定的夸张成分，但综合考虑涉案房屋所在小区地理位置、日常生活经验、相关公众一般注意力和被宣传对象的实际情况等因素，不足以造成误解，不属于引人误解的虚假宣传行为，亦不构成广告允诺。另外，淮北国购公司广告宣传资料中亦明确载明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件等说明。故王超、祖宏故诉称淮北国购公司存在虚假宣传并要求赔偿的主张，证据不足，对此不予支持。
关于争议焦点二。王超、祖宏诉称淮北国购公司未履行宣传时承诺的建造三层隔音墙的义务，要求履行建造三层隔音墙的义务，赔偿因此而产生的损失。双方在《商品房买卖合同》中并未约定淮北国购公司有建造三层隔音墙的义务，王超、祖宏提交的证据不能证明淮北国购公司在宣传时存在建造三层隔音墙的承诺，淮北国购公司仅在其宣传彩页有“三重隔音措施”的宣传，即采用隔音墙、绿化隔离带、抗震沟等一系列手段，且该宣传彩页也明确说明宣传内容仅供参考，并不能作为双方合同约定或作为合同附件，故王超、祖宏该项请求，无事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，原审法院判决：驳回王超、祖宏的诉讼请求。案件受理费390元，因适用简易程序减半收取195元，由王超、祖宏负担。
宣判后，王超、祖宏不服，向本院提起上诉称：1、原判认定淮北国购公司不存在虚假宣传行为错误，其在宣传彩页中关于“雄踞”、“荣耀”、“入住”二马路及建造三重隔音措施的广告宣传系法律上的承诺；2、建造三重隔音措施不仅是淮北国购公司的合同义务，亦是该公司的法定义务。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
淮北国购公司辩称：1、淮北国购公司不存在虚假宣传行为；2、淮北国购公司所售房屋已全部竣工并经过有关部门验收合格且已备案，涉案房屋已经实际交付；3、宣传广告是要约邀请，不是要约，对王超、祖宏诉称的三重隔音墙，淮北国购公司不存在合同义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王超、祖宏二审提交一份证据：致估价委托人函，拟证明涉案房屋的实际评估价值明显低于其实际购房价格。
淮北国购公司质证认为：该证据系复印件，真实性有异议，证据形成时间为2015年7月24日，不是新证据。
经过当庭举证质证，本院认为王超、祖宏所举证据来源不明，且不能证明涉案房屋的现值，不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：王超、祖宏与淮北国购公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。双方均应依约履行。淮北国购公司在其广告宣传资料中并未明确使用直通二马路的用语，且该公司仅在宣传彩页中有“三重隔音措施”的宣传，但淮北国购公司在其宣传资料及宣传彩页中均明确说明宣传内容仅供参考，不作为买卖合同附件等说明。因此，原审法院认为淮北国购公司上述宣传内容不构成要约并无不当。涉案房产已经过环保部门验收，淮北国购公司已履行了环境保护方面的法定义务。王超、祖宏对其主张因国购公司虚假宣传给其造成的损失2万元，并未提供相应的事实依据。王超、祖宏的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行。二审案件受理费390元，由上诉人王超、祖宏共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 静
审 判 员 张少丽
代理审判员 周文锦
二〇一六年七月十八日
书 记 员 朱明清
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。