山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1082民初5290号
原告（反诉被告）：威海瑞圣度假村有限公司，住所地：荣成市成山镇礼村。
法定代表人：尹健德，董事长。
委托诉讼代理人：姜海娜，山东泰祥（威海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙建生，山东泰祥律师事务所律师。
被告（反诉原告）：荣成市成山镇礼村居民委员会，住所地：荣成市成山镇礼村村。
法定代表人：袁志岳，居委会主任。
委托诉讼代理人：张轶，山东凌云志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：栾卫建，山东凌云志律师事务所律师。
被告：荣成市礼村渔业总公司，住所地：荣成市成山镇礼村村。
法定代表人：袁文清，总经理。
委托诉讼代理人：张轶，山东凌云志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：栾卫建，山东凌云志律师事务所律师。
原告（反诉被告）威海瑞圣度假村有限公司（以下简称度假村）与被告（反诉原告）荣成市成山镇礼村居民委员会（以下简称礼村居委会）、荣成市礼村渔业总公司（以下简称渔业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告度假村委托诉讼代理人姜海娜、孙建生，被告礼村居委会及渔业公司共同委托诉讼代理人张轶、栾卫建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告度假村向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告先行向原告支付部分损失款600万元；2.判令被告支付自起诉之日起至实际付款之日止，按照银行同期贷款利率向原告支付利息；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告原法定代表人朴城秀与二被告于2006年3月2日签订《土地租赁合同》，2007年11月12日，原告与被告礼村居委会重新签订《土地租赁合同》，两份合同约定原告租用被告1600亩土地用于经营高尔夫球场，被告负责办理高尔夫球场的相关审批手续。但被告一直未能办理高尔夫球场的审批手续，致使荣成市国土资源局于2015年6月8日向原告下达了《关于要求对高尔夫球场进行整改的涵》，政府工作人员于2015年6月9日组织铲车及货车将原告已经建成的高尔夫球场铲平、推土，造成原告巨大经济损失。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求被告先行向原告支付部分损失费用600万元，其他损失原告保留向被告追索的权利。
被告礼村居委会辩称，2007年11月12日，荣成旭日度假村有限公司与我方签订土地租赁合同时，涉案1600亩土地皆非建设用地，根据《土地管理法》第六十三条之规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告租赁土地的用途为建设高尔夫球场，违反了法律的强制性规定，属无效合同。2004年1月10日，为合理利用和保护土地资源，遏制高尔夫球场的盲目建设，国务院办公厅印发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》（国办发[2004]1号，以下简称《通知》），该通知明确要求暂停新建高尔夫球场，清理已建、在建的高尔夫球场项目。原告在签订土地租赁合同时存在主观恶意，将违反行政法规强制性规定的不合理条款即审批手续办理强加给被告，应承担全部过错责任。双方签订的土地租赁合同约定，审批手续的费用由原告负责，原告未拨付任何审批手续费用给我方，亦可印证原告存在主观恶意。在审批手续尚未办妥前，原告未批先建，应承担全部过错责任，全部损失由原告自行负担，原告在经营管理期间，有关投资建设被不明人士拆除，相应损失也应由原告自行负担。故应当驳回原告的诉讼请求。
被告渔业公司辩称，答辩意见同被告礼村居委会。另外，被告渔业公司并非本案适格被告。2006年3月2日，朴称秀以自然人身份和被告礼村居委会及我方签订合同，因朴城秀未按期支付租金，被告已通过韩国媒体公告解除合同。原告主张2007年11月12日其与被告礼村居委会签订合同，但被告礼村居委会未找到相应合同，如原告提供的合同真实，根据合同相对性原则，原告无权依据该合同要求我方承担责任。
被告礼村居委会反诉向本院提起诉讼请求：1.确认反诉被告度假村与我方签订的租赁合同无效，反诉被告应返还其占用的土地；2.判令反诉被告给付我方拖欠的土地占用使用费295万元整，并自2015年5月1日始，按照银行同期贷款利率支付相应利息；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：自2008年1月1日始，反诉被告应每年支付50万元的租金给我方，截至2017年12月31日，应支付租金总额为500万元，反诉被告已支付租金205万元，欠付租金295万元，我们主张的土地使用费是参照租金标准计算的，现我方要求确认租赁合同无效，反诉被告支付租赁费及利息。
反诉被告度假村辩称，我们双方签订的租赁合同是有效的。2015年6月9日，涉案土地已被政府部门收回，不存在返还占有土地问题。关于反诉原告主张的租金，我方认为计算时间应截至2015年6月9日，按照我方的计算方式，我方已支付租金205万元，尚欠租金160万元，反诉原告主张每年按照50万元计算租金，我方没有异议，但对其主张的利息我方有异议，我方认为不应计算利息。另我方在取得两块土地的国有土地使用权证后，相应土地租赁面积应予扣除，我们要求与反诉原告给我方造成的损失予以抵销。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告度假村提交的公司登记信息以及外资设立登记通知书、荣成市国土资源局出具的《关于要求对高尔夫球场进行整改的函》、荣国用（2012）第04310号、第04311号国有土地使用权证，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告度假村提交的朴城秀与二被告于2006年3月2日签订的土地租赁合同复印件、原告度假村与被告礼村居委会于2007年11月12日签订的土地租赁合同复印件，被告对上述两份证据的真实性提出异议，要求原告提供合同原件。但2007年11月12日双方签订的合同复印件已经过山东省威海市威海卫公证处公证，确认该份合同复印件与原件相符，对该份合同真实性，本院予以确认。对原告度假村提供的朴城秀与二被告于2006年3月2日签订的合同复印件，虽然被告对该合同复印件的真实性提出异议，但被告在答辩中提出其与朴城秀于2006年3月2日签订了土地租赁合同，被告陈述的合同签订时间、合同主要内容与原告提交的该份合同复印件签订时间及内容吻合，对该份合同复印件，本院依法确认其真实性。2.原告度假村提交的由威海朗普联合会计师事务所出具的专项审计报告，欲证明原告损失达6600多万元，但该份审计报告系原告单方委托第三方出具，未通知被告参与，排除了被告的知情权、参与权等相关权利，依法不能以此证据作为确定原告损失的依据，本院不予采信。3.对原告度假村提交的高尔夫球场现场照片，被告提出异议，称该组照片的真实性及形成时间无法确认，本院依法到涉案高尔夫球场进行实地勘察，经比对，原告提供的照片与本院现场勘察位置一致，可以确认照片显示内容为本案高尔夫球场，从照片看，照片拍摄时期的高尔夫球场场地由草坪覆盖，较为平整，本院到现场勘察时，地面杂草丛生，无人管理，对该组照片真实性，本院依法予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月2日，作为乙方的朴城秀与作为甲方的二被告签订《土地租赁合同》，约定：由甲方提供约1600亩土地（土地坐落：西至西霞口交界处，东至环海路，南至牛青山根，北至大顶山接界处）用于合作经营，合作经营期限自2006年1月起至2036年12月止。甲方负责办理双方合作项目的有关审批手续，费用由乙方负责。甲方提供乙方需要的长期职员。乙方负责投入土地开发资金，自2008年1月1日起，每年向甲方村民支付占用耕地的粮食补贴50万元，并保证优先使用甲方提供的劳动力。2006年7月31日前完成一切施工并正式营业。
2007年11月12日，作为乙方的荣成旭日度假村有限公司与作为甲方的被告礼村居委会签订《土地租赁合同》，约定：甲方提供约1600亩土地（土地坐落：西至西霞口交界处，东至环海路，南至牛青山根，北至大顶山接界处）；甲方提供土地合作经营期限自2006年3月20日起至2055年12月30日止。约1600亩土地内不含荣成日出峰高尔夫俱乐部有限公司租赁的40亩土地。甲方负责办理双方合作项目的有关审批手续，费用由乙方承担。甲方提供乙方需用的长期职员。乙方负责投入开发高尔夫球场的所需资金。自2008年1月1日起，每年向甲方村民支付土地租金50万元。乙方保证优先使用甲方提供的劳动力。乙方于2006年7月31日前完成一切施工并正式营业。同时，双方约定：双方的合作，不是股份制合资企业，而是以各自法人之间相互合作开发经营条件的合作关系；经营企业的对外合同、财务结算，以乙方的企业为代表进行经营业务独立经营；甲方不参与管理，也不承担经营过程中的任何风险；约1600亩土地范围内的建筑建设产权归乙方所有（土地归甲方所有）；乙方无权私自转让高尔夫球场的使用权，如需转让必须经过甲方同意。合同期限自2006年3月20日起至2055年12月30日止。
合同签订后，荣成旭日度假村有限公司在其租赁的土地投资建设高尔夫球场，其在土地承租期间，通过出让方式取得两块土地使用权，使用权证号分别为荣国用（2012）第04310号、第04311号，使用权面积分别为3387㎡、2283㎡，地类（用途）均为商业服务，终止日期均为2051年12月12日。2015年6月8日，荣成市国土资源局向原告发放《关于要求对高尔夫球场进行整改的函》，要求原告将不符合土地利用总体规划的耕地583.55亩进行复耕，后政府组织人员对高尔夫球场进行清理。经原告自行委托威海朗普联合会计师事务所对涉案高尔夫球场的投入进行审计，经审计，截至2015年7月31日，瑞圣度假村股东在高尔夫球场的投入包括土地款、土建工程、设计、造型、绿化、草坪、种子、化肥、机井及管网、围栏等共计65046851.97元。原告已支付被告土地租赁费205万元。
另查明，荣成旭日度假村有限公司于2006年5月24日登记注册，公司董事长为朴城秀。后该公司变更企业名称为威海瑞圣度假村有限公司即本诉原告。原告在涉案承租土地取得两块国有土地使用权，占地面积共计5670㎡（3387㎡+2283㎡），即8.5亩（5670㎡÷666.6667㎡/亩）。
本院认为：涉案两份土地租赁合同租赁标的物一致，确认两份合同之间的关系、属性，是明确本案主体资格以及双方权利义务的关键。2006年3月2日，朴城秀与二被告签订《土地租赁合同》（以下简称先合同）及2007年11月12日，荣成旭日度假村有限公司与被告礼村居委会签订《土地租赁合同》（以下简称后合同）的合同目的、标的物、合同价款均一致，合同在履行过程中，原告度假村与被告礼村居委会通过另行签订土地租赁合同的方式对先合同的合作主体、土地合作经营期限等作了重新约定，后合同对先合同中约定的内容进行了变更、补充、完善，结合合同履行的实际情况，能够认定先合同中的全部相对人通过自己的实际行为就先合同的内容和相对人进行了变更，合同相对人实际为原告度假村及被告礼村居委会，故本院确认双方于2007年11月12日签订的土地租赁合同为双方履约合同，合同相对人为本案原告度假村及被告礼村居委会。被告渔业公司并非合同相对人，亦非涉案土地的所有人，原告度假村起诉被告渔业公司无事实及法律依据，本院不予支持。
农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用，未经依法批准不得将承包地用于非农建设。原告未取得有关审批手续，即开展高尔夫球场合作项目，系原告租赁土地用于非农建设，违反了法律、法规强制性规定，本院确认原告度假村与被告礼村村委会于2007年11月12日签订的《土地租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告度假村应当在办理完毕相关审批手续并取得相应证照后再开展相应的施工建场等工作，而不应该在未取得相关审批手续及行政许可的前提下违法建设高尔夫球场，故原告度假村对其违建导致被相关执法部门拆除的行为负全部责任，相应的法律后果及损失应由其自行承担，故原告要求被告礼村居委会赔偿损失，于法无据，本院不予支持。关于被告礼村居委会反诉要求原告支付土地占有使用费，反诉原告礼村居委会在明知涉案合同违反法律规定的情况下，仍将涉案土地出租给反诉被告用于非农建设，其本身亦存在重大过错，结合本案反诉被告度假村未批先建的行为，反诉原告礼村居委会与反诉被告度假村应当就反诉原告主张的损失平均承担责任，即各自承担50%。关于其占用土地损失的计算，因双方就占用土地损失的计算标准即按约定的租金每年50万元计算无异议，故可以作为本院确定被告主张土地占有使用费的标准。2015年6月8日，荣成市国土资源局向反诉被告度假村发放《关于要求对高尔夫球场进行整改的函》，要求反诉被告度假村将不符合土地利用总体规划的耕地583.55亩进行复耕，后政府组织人员对高尔夫球场进行清理。但反诉被告并未采取后续措施进行复耕工作，亦未将涉案土地交还反诉原告，导致土地荒芜，故反诉原告礼村居委会要求将土地占用损失计算至2017年12月31日并无不当。反诉被告度假村于2012年取得涉案承租土地中8.5亩的土地使用权，该8.5亩土地产生的占有使用费应从总额中予以扣减，扣减的数额应为13281.25元（50万元/年÷1600亩×8.5亩×5年），即截至2017年12月31日，反诉原告礼村居委会产生的土地占用损失共计4986718.75元，反诉被告度假村应承担的部分为2493359.375元（4986718.75元×50%），扣除其已支付的土地租赁费205万元，反诉被告度假村还应支付反诉原告礼村居委会土地占用损失即土地使用费为443359.38元，因原、被告签订的合同为无效合同，其主张土地占有使用费的利息没有法律依据，本院不予支持。反诉被告度假村应将涉案未取得相应审批手续的土地1591.5亩土地返还反诉原告礼村居委会。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条之规定，判决如下：
一、驳回原告威海瑞圣度假村有限公司的诉讼请求。
二、原告（反诉被告）威海瑞圣度假村有限公司与被告（反诉原告）荣成市成山镇礼村居民委员会于2007年11月12日签订的《土地租赁合同》无效。
三、原告（反诉被告）威海瑞圣度假村有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）荣成市成山镇礼村居民委员会土地使用费人民币443359.38元。
四、原告（反诉被告）威海瑞圣度假村有限公司于本判决生效后十日内将其从被告（反诉原告）荣成市成山镇礼村居民委员会取得的（除其已经办理国有土地使用权证的5670㎡之外）1591.5亩土地返还被告（反诉原告）荣成市成山镇礼村居民委员会。
五、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53800元，由原告负担。反诉费16100元，由原告负担2400元，被告负担13700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 孙本明
人民陪审员 宋肃野
人民陪审员 胡秀郁
二〇一八年四月二十日
书 记 员 王 玮