辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终7597号上诉人（原审原告）：沈阳市大东区前进街道彤利紫竹尚苑小区业主委员会，住所地：沈阳市大东区观泉路。负责人：戚辉，职务：主任。委托代理人：郭强，男，1965年2月10日出生，汉族，系该业主委员会副主任。委托代理人：刘旸，系辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳世纪诚基物业管理有限公司，住所地：沈阳市大东区南卡门路6-13号。法定代表人：赵凯，职务：总经理。委托代理人：代岭，系辽宁宝铎律师事务所律师。委托代理人：李响，女，1984年7月14日出生，汉族，系该公司工作人员。上诉人沈阳市大东区前进街道彤利紫竹尚苑小区业主委员会（以下简称彤利紫竹尚苑业委会）与上诉人沈阳世纪诚基物业管理有限公司（以下简称世纪诚基物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员史舒畅（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，于2016年7月18日公开开庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告彤利紫竹尚苑业委会诉称，原告于2014年经业主大会依法选举成立，并于2014年11月24日取得办事处备案。为了履行业主委员会的职责，原告于2015年1月28日至2015年2月15日组织召开了园区业主大会，会议内容为：就是否为与被告续签物业服务合同事宜进行业主投票表决。2015年2月26日业主大会作出决议。会议共有640户参加表决，不同意与原告续签物业合同的有603户，占参与表决户数94.2%，占园区总户数55.3%。占园区住宅总面积64%，达到户数、面积双过半，完全符合国家法律法规规定的程序。会议决定不与原告续签物业服务合同，予以解聘。同时通过公开招投标形式选聘新的物业服务企业。2015年3月28日沈阳军超物业有限公司通过招投标形式选聘为新的物业服务企业进驻我园区。被告在解除物业服务合同后，以各种理由拒绝向我业主委员会和新的物业公司移交物业服务用房和相关设施，拒绝移交园区物业服务所需的相关资料。拒绝退还多收取的物业费用、停车位收费、自行车库费。园区其中三部电梯应当由被告负责维护，可是至移交前该三部电梯一直不能正常使用。依据物权法规定，业主大会解聘被告物业公司符合法律规定。依据国务院物业管理条例规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条规定，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。因此原告依法申请法院，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告退出物业服务区域；2、被告向原告移交物业服务用房和相关设施；3、被告向原告移交物业服务所必须的相关资料；4、被告向原告移交至2015年3月1日以后收取的物业服务费、停车位收费、自行车库收费；5、园区三部电梯恢复到使用状态；6、本案诉讼费用由被告承担。原审被告世纪诚基物业辩称，被告已于2015年3月份退出原告园区，所以不存在再次退出园区。原告在事实理由已经阐述原告新聘了物业公司，证明了我方已经退出园区。被告并非侵害原告利益，是否移交物业用房及相关设施应有新的物业公司主张权利，因为园区提供物业服务的，不是业主委员会。且新的物业在园区已经进行服务，原物业公司并没有影响新物业对园区进行提供物业服务。大东区法院2015大东民二初字02078号民事裁定书确认被告与新物业之间发生的行为并非司法行为，不属于人民法院受案范围。所以被告是否移交服务用房与业委会无关，因为业委会并不为业主提供物业服务，应当由物业服务实际行为人主张权利。根据大东区人民法院2013大东民二初字2386号、2387号民事判决书，已确认该园区两家实际施工单位河南林九建筑工程有限公司、河南广泰建筑工程有限公司，没有向开发公司移交全部工程技术档案。所以物业公司没有档案可移交给原告。关于物业公司是否收取了物业费、停车费、自行车车位费，因缴费的主体不应是业委会，应当由缴费的主体及相关的业主与我方协商。关于园区中电梯恢复到使用状态，我方认为，原告应提交交接手续。如没有双方确认的交接手续，我方撤出园区的所有行为均符合正常状况。否则新的物业公司也不会进入。综上，根据大东区人民法院多份判决及裁定，充分说明被告在本案中已经履行了全部义务，而本案原告却多处存在主体不适格，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，2010年7月1日，被告沈阳世纪城基物业管理有限公司与辽宁彤利房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由被告彤利紫竹尚苑园区提供物业服务，服务期限自2010年7月1日至2015年8月31日。2015年3月被告撤出园区，终止物业服务，2015年3月28日原告与沈阳军超物业有限公司签订物业服务合同，由沈阳军超物业有限公司为原告园区继续提供物业服务合同。被告在撤出园区至今仍占用沈阳市大东区观泉路260-6号1号楼359平方米房屋和两个自行车库（A区在A6、A7之间的自行车库。B区在B8南边的自行车库）。另，被告撤出园区时，园区内三部电梯已无法正常使用。原审法院认为，关于原告主体是否适格的问题。依据物权法第八十三条规定，业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声……等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害……。虽原告主张被告归还房屋及车库使用权不在法条规定范围内，但该条为列举式规定，不仅限该条规定的几种情形，原审法院认为，被告占用房屋的行为，损害园区业主的利益，应予以保护。故原告主体适格，且被告应当将占用原告的房屋及车库归还。关于原告要求被告将三部电梯恢复使用状态的诉请。原告在庭审中，自述电梯主板被盗，故三部电梯无法使用的过错不在于被告。被告负有对电梯维护的义务，原告未举证证明被告未尽到维护义务。如电梯需要维修，依据物权法第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。故此原告主张被告将三部电梯恢复使用状态，于法无据，原审法院不予支持。关于原告主张被告向原告移交物业服务所必须的相关资料及被告向原告移交至2015年3月1日以后收取的物业服务费、停车位收费、自行车库收费的诉讼请求。因园区现已由新物业公司提供物业服务管理，故应由新物业公司主张上述权利，原告主张上述诉请，主体不适格，原审法院不予支持。另，被告在2015年3月已经退出园区，故原告主张被告退出物业服务区域的诉请，无事实依据，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、第八十三条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳世纪诚基物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将占用的沈阳市大东区观泉路260-6号1号楼359平方米房屋和两个自行车库（A区在A6、A7之间的自行车库。B区在B8南边的自行车库）腾还原告沈阳市大东区前进街道彤利紫竹尚苑小区业主委员会；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元,由被告沈阳世纪诚基物业管理有限公司负担。宣判后，原审原告彤利紫竹尚苑业委会不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、改判世纪诚基物业移交物业服务用房和相关设施；3、依法改判世纪诚基物业移交2010年7月1日以后收取的停车位费11万元、自行车库收费15万元；4、依法改判世纪诚基物业承担园区三部电梯维修费用；5、诉讼费用由世纪诚基物业负担。事实与理由：一审法院没有查清案件事实。被世纪诚基物业占有的沈阳市大东区观泉路260-6号楼359平方米房屋和两个自行车库的所有权归业主。被上诉人撤出园区后仍然收取自行车库的租金。一审法院认定部分不正确。一审认定电梯无法使用过错不在被告不正确。一审法院认定2015年3月1日以后收取的物业费、停车位收费、自行车收费，应当由新物业公司主张上述权利错误。原审被告世纪诚基物业亦不服，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由彤利紫竹尚苑业委会负担。事实与理由：一、关于办公用房，因我方起诉到大东法院，大东法院认为该行为非司法行为，已经驳回了我方的起诉，告知我方向行政机关主张权利；2、关于电梯损坏，在原一审中，原告自认电梯主板被盗，导致无法使用，并非物业公司原因；3、关于物业公司多收取的各项费用，因业委会成立于2015年3月，物业公司是否多收取相关费用及费用的金额，应由交费人与物业公司协商解决，与本案业委会无关；4、关于自行车库返还的问题，因该自行车库是物业公司与沈阳豪雅装饰装修工程有限公司给付工程款，导致沈阳豪雅装饰装修工程有限公司一直占用该自行车库。一审认定被告移交了自行车库并非是开发商所建设配套设施，而是由物业公司承建的。综上，原审法院认定返还自行车库的事实以及业委会主张的上诉请求，均没有事实及法律依据。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。本院二审庭审中，彤利紫竹尚苑业委会撤回了上诉请求第二项，变更上诉请求第三项为要求世纪诚基物业移交自2015年3月1日起至起诉之日止的停车位收费、自行车库收费。上述事实，有当事人陈述、业主大会决议、业委会备案通知书、前期物业合同、照片、2013大东民二初字2387号、2386号民事判决书、2015大东民二初字02078民事裁定书等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：当事人的诉讼请求应当明确具体，关于彤利紫竹尚苑业委会上诉请求第三项，彤利紫竹尚苑业委会未能明确该请求的具体数额以及计算依据，二审庭审中已经向其释明，要求上诉人彤利紫竹尚苑业委会在合理期限内明确其诉讼请求。期限届满后，彤利紫竹尚苑业委会仍然未能明确其上诉请求并提供相关证据证明世纪诚基物业存在收取自2015年3月1日起至起诉之日止的停车位费、自行车库费的事实以及具体数额，故本院对该上诉请求，不予审理。关于彤利紫竹尚苑业委会上诉请求第四项，要求依法改判世纪诚基物业承担园区三部电梯维修费用的问题。原审中彤利紫竹尚苑业委会的诉讼请求系要求世纪诚基物业对电梯进行维修，二审中彤利紫竹尚苑业委会变更了其一审的诉讼请求，故本院对此不予审理。关于原审法院判令世纪诚基物业返还359平方米房屋以及自行车库的问题。因世纪诚基物业已经于2015年3月撤出涉案园区，其仍然占用359平方米房屋以及自行车库的行为，没有事实和法律依据，应予腾退。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人沈阳市大东区前进街道彤利紫竹尚苑小区业主委员会负担100元，由上诉人沈阳世纪诚基物业管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年七月二十五日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。