湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘03民终403号
上诉人（原审原告）：刘任祝，男，1984年1月12日出生，汉族，住湖南省隆回县。
委托诉讼代理人：曾志旗，湖南一星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湘潭盛发置业有限公司，住所地湘潭九华经开区标志东路15号。
法定代表人：陈柏清，总经理。
委托诉讼代理人：陈靖华，湖南仲声律师事务所律师。
上诉人刘任祝与被上诉人湘潭盛发置业有限公司（以下简称盛发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
刘任祝上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金（违约损失）10459元；2、上诉费由被上诉人盛发公司承担。理由：一、一审认定事实不当。一审法院未查明涉案房屋是否具备交房条件就作出判决，有失偏颇，而是否具备交房条件是被上诉人应否支付违约金的重要评判标准。被上诉人未提交证据证实房屋是否达到交房条件，也没有对消防方面是否进行验收作出说明。被上诉人提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的真实性法院不应当认可，有足够证据可以推翻五方验收的时间并非2016年2月25日，湘潭市雨湖区人民法院审理的（2017）湘0302民初641号、647号案可以证明如下事实：《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》存在重大问题，日期为一人填写，验收单位未在验收记录上签字确认时间，只是同意工程验收，并非同意验收时间在2016年2月25日。被上诉人承认2017年3月2日电力工程建设尚未完工，湖南省兆安电力建设有限公司（和园小区电力施工单位）施工的依据是上海光华勘测设计院有限公司设计的和园小区公共用电设备电气配电系统图，2016年12月9日，被上诉人对电力施工单位的施工内容进行验收。被上诉人对湖南省兆安电力建设有限公司施工的依据是上海光华勘测设计院有限公司设计的和园小区公共用电设备电气配电系统图无异议，认可在2016年12月9日才进行的电力建设施工验收。由此可以得出如下结论：电力工程在2016年12月9日才验收合格，上海光华勘测设计院有限公司不可能在2016年2月25日对未完工程进行验收，因此，五方验收应当在2016年12月9日之后，且上诉人已举证证明涉案房屋在一审开庭时尚未通水通电，无法交房，一审法院对此并未作出认定；二、一审法院适用法律不当。1.《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《商品房买卖合同补充协议》第五条第八款要求买受人放弃自身权利、约定违约金只计算至五方验收之日止，免除了被上诉人义务，并且未对该条款进行解释，极大损害了买受人的利益，该条款应为无效条款。《商品房买卖合同补充协议》第十三条约定的送达方式是对《商品房买卖合同》第十三条的重大修改，被上诉人通过最简单的方式送达给所有人，极大的免除了被上诉人的义务，排除了上诉人及时知情的权益，侵害了上诉人的权益，是排除他人权利的行为，应当视为无效条款。另外，《中华人民共和国合同法》第十条规定的书面形式中，排除了公告送达，被上诉人通过修改原合同的方式，增加公告送达这种排除自身义务的行为来排除上诉人作为买受人的权利，该约定也不具备法律效力；2.五方验收不能视为已经达到了交房条件。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，该法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，其他工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，“（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程……”。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定，关于房屋租赁合同未经消防验收或者消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条（修订后为第十三条）规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。该规定明确消防法的规定为禁止性的法律规定，未经消防验收应当视为未达到交房条件。3.关于举证责任的划分。（2017）湘03民终1046号民事判决中说明消防是否符合条件需由上诉人举证证明，不符合关于举证责任的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定主张成立。房屋是否符合国家标准及合同约定的标准，这些证据由被上诉人持有，应由被上诉人举证予以证明。综上，一审判决有误，请求二审法院予以纠正。
盛发公司答辩称：双方合同约定的交房条件是五方验收，涉案房屋于2016年2月25日通过了五方主体验收，具备了交房条件，上诉人认为还有电力工程等没有完工、不具备交房条件没有任何事实依据。双方合同明确约定逾期交房违约金计算至五方验收合格之日，原审计算违约金正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘任祝向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金10,459元；2、由被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2015年5月10日，原告与被告湘潭盛发置业有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将其开发的湘潭经开区标志东路15号和园小区1栋2单元0702003号房出售给原告，建筑面积为143.49平方米，总金额为383,118元；该合同第十条约定：“被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用”；该合同第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款每日万分之一的违约金；该合同第十三条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在原、被告签订的《商品房买卖合同》的附件四为《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第五条第五款约定“商品房买卖合同第十条中关于‘商品房经验收合格’是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程单体质量验收并在《竣工验收备案表》上签署验收意见”；该补充协议第五条第八款约定“出卖人推迟交房应通知买受人。出卖人未能按合同约定的期限交房，且不属于根据合同、本补充协议约定的出卖人无需承担违约责任的情形，则双方一致同意逾期交房违约金计算截止为商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格之日，买受人同意出卖人不另行告知买受人验收通过的事宜，但买受人有权向出卖人查实相关验收合格文件”；该补充协议第十三条约定“一方向另一方通知，可以采取下列方式中的一种或者数种：1、当面送达；2、在湘潭市主要地方报纸公告；3、按合同所载明的买受人的通信地址直接邮寄；4、使用己方的电子邮箱、电话、传真按合同所载明的联系方式向对方发送电子邮件、传真”；该补充协议第十五条约定“买受人确认，出卖人在签订合同及本补充协议、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容”；该补充协议第十六条约定“本补充协议与《商品房买卖合同》的内容如有冲突，以本补充协议为准”。该合同签订后，原告按照约定付清全部购房款383,118元。被告于2016年2月25日组织了施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行了验收，并形成《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。被告于2016年4月26日在湘潭日报上刊登了《交房公告》。但被告至今没有向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅区使用说明书》。原告于2016年9月30日收房。以上事实有原告的身份资料、被告的工商登记资料、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、湘潭日报交房公告、双方当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有约束力。本案争议的焦点在于，被告是否应该向原告支付违约金。根据2015年9月18日《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的规定，从2015年10月18日起，《工程竣工验收备案表》上不需验收主体签字。被告于2016年2月25日组织施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行了验收，并形成了施工、监理、设计、勘察、建设单位签字的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。《商品房买卖合同补充协议》第十三条约定一方向另一方通知可采用“在湘潭主要地方报纸公告”的方式。2016年4月26日，被告在湘潭日报刊登了交房公告，并且被告已经具备了《商品房买卖合同》第十三条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《商品房买卖合同补充协议》第五条第八款约定“违约金计算截止为商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格之日”，即违约金的计算应至2016年2月25日止，而本案原、被告约定的交房日期为2016年6月30日之前，故本案被告不应向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘任祝的诉讼请求。本案受理费61元，减半收取31元，财产保全申请费130元，合计161元，由原告刘任祝负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：对上诉人刘任祝提交的第一组证据中第1份证据《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的真实性、合法性、关联性予以认定，对上诉人的证明目的不予认定，对第一组证据中的其他证据的真实性、合法性、关联性及证明目的都不予认定，不能证明《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》不属实。对上诉人提交的第二组、第三组证据的真实性、合法性予以认定，对关联性及证明目的不予认定，电力工程是否验收，不影响五方主体对建筑工程验收。对上诉人提交的第四组证据因其系网页打印件，不能确认其真实性，且双方约定的交房条件是五方验收，与消防验收是否合格没有关联。对被上诉人盛发公司提交的证据一湘潭市中级人民法院（2017）湘03民终1046号民事判决书的真实性、合法性予以认定，对关联性及证明目的不予认定；对证据二证人ＸＸ的书面证言,因证人未出庭接受质询，真实性、合法性、关联性及证明目的不予认定。
经审理查明，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点问题是：《商品房买卖合同补充协议》第五条第5款关于房屋交付标准的约定、第8款关于逾期交房违约金截止日期的约定以及第十三条关于通知方式的约定是否合法有效？对此本院分析如下：
一、1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：……房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。2011年1月8日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。据此，自2011年1月8日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”方可交付使用，没有规定经“竣工验收备案”方可交付使用。本案当事人关于交付标准的约定没有违反行政法规规定，上诉人认为商品房应当经竣工验收备案方可交付使用、双方关于交付标准的约定无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、《商品房买卖合同补充协议》第五条第5款关于房屋交付标准的约定、第8款关于逾期交房违约金截止日期的约定以及第十三条关于通知方式的约定不存在加重买受人责任、免除出卖人责任、排除买受人主要权利的情形：1.法律规定房屋经竣工验收合格即可交付使用，双方当事人也约定以竣工验收合格作为交付条件，即房屋经竣工验收合格后出卖人即可通知买受人收房，买受人在收到通知后即应当接收房屋，双方约定将逾期交房违约金计算至竣工验收之日没有免除出卖人的责任。2.《商品房买卖合同补充协议》第十三条约定双方可以采取当面送达、公告送达、邮寄送达或者邮寄、传真等送达方式，且载明了出卖人的电子邮箱、联系电话、通信地址，而买受人没有将自己的相应信息明确载明，买受人有义务关注相关公告或者主动联系出卖人了解相关信息。据此本院认为双方关于送达方式的约定没有加重买受人的责任。因前述条款并无加重买受人责任、减轻买受人责任的情形，出卖人无需予以特别提示说明。上诉人认为格式合同中有关条款免除出卖人责任、加重买受人责任且未加特别提示说明应当认定为无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。被上诉人盛发置业已在约定的交房日期内通过约定的方式向上诉人刘任祝履行了交房义务，不存在违约行为，不需要向上诉人刘任祝承担逾期交房的违约责任。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。上诉人刘任祝的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费61元，由上诉人刘任祝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 向兴礼
审 判 员 周 尧
二〇一八年六月十九日
法官 助理 张成东
代理书记员 严冰彬
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。