浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第529号
原告：陈金媛。
委托代理人：倪烨中，广东君信律师事务所律师。
被告：乐清市大地房地产开发有限公司。
法定代表人：陈昌旺，系该公司总经理。
委托代理人：欧阳俊、陈秀微，浙江海昌（乐清）律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司乐清支行。
负责人：徐克加，系支行行长。
委托代理人：仇云高，系第三人员工。
原告陈金媛与被告乐清市大地房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司乐清支行房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月27日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，并于2015年6月2日第一次公开开庭进行了审理。原告陈金媛及其委托代理人倪烨中、被告乐清市大地房地产开发有限公司的委托代理人欧阳俊、第三人中国工商银行股份有限公司乐清支行的委托代理人仇云高到庭参加诉讼。2015年7月17日，本案依法转为普通程序，组成合议庭进行审理，并于2015年9月8日第二次公开开庭进行了审理。经本院就本案原告已付购房款的返还问题等进行释明后，原告当庭申请变更诉讼请求，庭后又撤回了变更申请。2015年9月17日，本案第三次公开开庭进行了审理。原告陈金媛、被告乐清市大地房地产开发有限公司的委托代理人欧阳俊到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司乐清支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金媛起诉称：2014年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发锦绣大地小区第2幢204号房产，房屋建筑面积为86.53平方米，房款为783097元。合同签署后，原告按照被告要求，于2014年1月12日前向被告支付了定金50000元，并按月支付了首期购房款243097元。根据合同第九条、第十条的约定，被告应于2014年10月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，如被告逾期交付商品房超过90日，原告有权解除合同，且被告应自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的3%支付违约金。
2014年2月27日，原告与被告及第三人签订《个人购房借款／担保合同》，并就上述商品房办妥了借款担保手续。根据借款合同约定，第三人向原告发放540000元的贷款，用于购买坐落于乐清市乐成街道锦绣大地小区2幢204室房屋，贷款期限为2014年2月27日至2044年2月27日。按照借款合同约定，原告于2014年4月5日至2015年4月5日期间，共偿还借款合同项下本金6619元，利息37548.47元。
《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，被告未按约交付商品房，经众多业主要求，被告于2014年10月31日向原告发出《关于延期交付的承诺书》，承诺于2015年1月29日前交付房产，并承诺将于2014年11月1日起按每日0.3‰的房款总价履行赔偿义务。由于被告并按照承诺时间办理赔偿手续，原告于2014年11月8日向被告发函，催告被告立即交付房产或就赔偿事宜进行磋商。此后，被告分别于2014年11月17日、12月29日、2015年1月28日赔偿原告共计17500元。鉴于被告未按《关于延期交付的承诺书》承诺的时间交付房产，原告于2015年3月22日向被告送达《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，宣布购房合同于该通知书到达之日终止，并请求被告在该通知书到达之日起15日内退还全部已付购房款，并按累计已付购房款的3%支付违约金即赔偿原告因偿还借款合同项下贷款所产生的利息损失。然而，截至本诉状递交之日，被告仍未按合同约定交付房产并履行违约责任，也未按照原告要求退还全部已付购房款、支付违约金及利息损失。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购买贷款或购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因被告逾期交房的严重违约行为，原告不得已而请求解除双方签订的购房合同，至此借款合同的目的已无法实现，故原告请求一并解除三方之间签订的借款合同，被告作为购房贷款的实际收受方，应承担原告在借款合同项下尚未偿还的全部款项及其他义务。
综上，原告请求：1、判令被告偿还原告已支付首期购房款243097元，原告已偿还按揭贷款7177.62元及还款产生的利息损失40282.05元（暂计至2015年6月2日），及实际应支付违约金5992.91元，以上合计296549.58元。2、判令解除原告与第三人之间签订的《个人购房借款／担保合同》，并判令原告在《个人购房借款／担保合同》项下尚未履行的全部义务皆由被告承担。
原告陈金媛在本院指定的举证期限内提交了如下证据材料：
证据1、商品房买卖合同，以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实。
证据2、统一收款收据、销售不动产统一发票（自开），以证明原告按约向被告支付了定金及首期购房款的事实。
证据3、个人购房借款／担保合同，以证明原告与第三人之间存在住房按揭贷款合同关系的事实。
证据4、中国工商银行股份有限公司乐清支行理财金账户历史明细清单，以证明2014年4月5日至2015年4月5日期间，原告共偿还借款合同项下本金6619元、利息37548.47元的事实。
证据5、关于延期交付的承诺书，以证明被告承诺于2015年1月29日前交付房产，并将依据合同约定赔偿标准即每日0.3‰的房款总价履行赔偿义务的事实。
证据6、关于要求立即交付房屋的催告函、国内挂号信函收据，以证明原告于2014年11月8日向被告发函，催告被告立即交付房屋的事实。
证据7、解除《商品房买卖合同》的通知书、EMS邮寄回单、邮件全程跟踪查询单，以证明原告于2015年3月22日向被告发出通知，要求解除购房合同，该通知于2014年3月23日送达被告的事实。
证据8、原告身份证、被告公司基本情况（在册）、组织机构代码证，以证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。
证据9、EMS邮寄回单、邮件全程跟踪查询、关于《解除〈商品房买卖合同〉通知书》的说明，原告在本案审理过程中向被告补寄解除房屋买卖合同通知书的事实。
证据10、挂号信收件单，以证明《关于要求立即交付房屋的催告函》已经送达被告的事实。
被告乐清市大地房地产开发有限公司答辩称：1、涉案房产逾期交付系由于2013年、2014年间，承建商倒闭、承建商老板跑路，导致工程进展一度缓慢，延期事实客观存在。2、被告实际没有收定金，只是说收收了首期购房款。原告在诉状中说收到17500元的违约金，实际上被告已按合同标准支付了21000元的违约金。3、原告的第二项诉请没有法律依据，原告引用的法律不合理，不能解除与第三人的合同。
被告乐清市大地房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据材料：
证据1、中国工商银行网上银行转账凭证，以证明被告已经向原告支付违约金21000元的事实。
证据2、乐清市大地房地产开发有限公司2015年3月份工资表，以证明被告员工没有签收过原告发给被告的《解除〈商品房买卖合同〉通知书》的事实。
第三人中国工商银行股份有限公司乐清支行陈述称：1、本借款担保合同合法有效，应继续履行。2014年2月27日，原告以购买的商品房作为抵押，并由被告提供阶段性担保，向第三人借款540000元，借款期限为30年即2014年2月27日至2044年2月27日，三方签订了《个人购房借款／担保合同》，并办理抵押登记，第三人对抵押物享有优先受偿权。《个人购房借款／担保合同》30.1条中明确约定“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷。均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。”因此，本借款担保合同各方意思表示真实，合法有效，应继续履行。2、本案涉及的商品房买卖合同因房屋延期交付，被告已赔偿部分款项，目前就房屋交付、赔偿事宜正在磋商中。本案商品房买卖合同双方无协商一致的解除文书，原告单方宣布解除商品房买卖合同无法律效力。因此，房屋买卖合同纠纷尚未被确定无效或被撤销、解除，原告请求解除借款担保合同，无法律依据。3、本案第三人作为担保权人从未提出诉讼请求，本案不应将中国工商银行股份有限公司乐清支行列为第三人，本案应仅处理商品房买卖合同纠纷。如果本案商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，被告应当将收受的购房款或购房款的本金及利息分别返还原告后，再由原告返还第三人。被告对第三人来讲只是借口担保人，对原告返还贷款负有连带清偿责任。综上，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。
第三人中国工商银行股份有限公司乐清支行在本院指定的举证期限内未提交证据材料。
经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，第三人对上述证据认为不清楚，本院认为，上述证据可以反映原、被告就涉案房产签订买卖合同的相关情况及原告向被告支付购房款的相关情况，本院予以确认。被告、第三人对原告提供的证据3、4无异议，本院予以采信。被告对原告提供的证据5无异议，认为当时原告接受了该承诺书的内容，双方将交房时间延期至2015年1月29日；第三人对该证据认为不清楚。本院认为，该证据可以反映被告就涉案房产的交付、违约金的支付等作出相关承诺的事实，本院予以确认。被告对原告提供的证据6有异议，认为被告没有找到该份催告函，真实性不予认可，第三人对该证据认为不清楚。本院认为，该证据可以与原告提供的证据10相互印证，可以证明原告的待证事实，本院予以采信。被告对原告提供的证据7有异议，认为根据相关法律规定，送达这些文书需要法人签字或公司收发章签收，但签收人被告没有找到，不予认可，即便送达了，原告发出解除通知的时间提早，违反了约定的时间；第三人对该证据认为不清楚。本院认为，虽然该通知书收件人为徐姓人员签字签收，但原告系按照原、被告签订的《商品房买卖合同》所载被告地址、联系电话向被告邮寄相关文书。另外，被告在本院责令其提供公司员工名册后仅提供被告自行制作的2015年3月份工资表，该工资表中连被告公司法定代表人即总经理陈昌旺的名字也无记载。另外，结合原告提供的证据9收件人为王姓工作人员，被告认为该证据其已收到，但该王姓人员在被告提供的工资表上也未记载。并且，被告亦未提供其他证据证明收件人员并非其公司员工。因此，应认定被告已于2015年3月23日收到该通知书。被告、第三人对原告提供的证据8无异议，本院予以采信。被告对原告提供的证据9真实性无异议，认为已经收到该函件，但认为不能代表原告曾经有邮寄，这个补寄是诉讼后的行为，不能作为合同已经解除的依据。本院认为，该证据可以反映本案审理期间原告向被告邮寄“关于《解除〈商品房买卖合同〉通知书》的说明”及该函件的相关内容，本院予以确认。被告对原告提供的证据10有异议，认为被告没有收到挂号信签收单上的名字并非被告法定代表人所签，且被告没有收到该催告函。本院认为，该挂号信签收单系来源于邮政公司，该证据可以与原告提供的证据6相印证，可以证明原告的待证事实，本院予以采信。原告、第三人对被告提供的证据1无异议，本院予以采信。原告对被告提供的证据2有异议，认为不能反映被告全部员工情况。本院认为，该工资表系被告单方制作，结合原告提供的证据9收件人为王姓工作人员，被告认为该证据其已收到，但该王姓人员在被告提供的工资表上也未记载，并且该工资表上也无被告法定代表人即总经理陈昌旺名字。综上，该证据不能反映被告公司全部员工情况，本院不予采信。结合原、被告、第三人的庭审陈述，对本案事实本院作如下认定：
2014年1月13日，原告为购买乐清市乐成街道湖上岙、潘家垟2010年91号地块“锦绣大地小区”第2幢204号房产，与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号：201390006850042、备案登记号：20141000131），房屋总价款为783097元。合同第七条约定：“买受人（原告）按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式。贷款付款（商业银行按揭贷款或公积金贷款），详见附件八补充协议第一条第2款（即买受人应在签订《商品房买卖合同》当日支付不低于总房款30%的首付款计243097元，剩余部分房款540000元通过商业银行按揭贷款或公积金贷款方式予以支付）。”合同第九条约定：“出卖人（被告）应当在2014年10月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行疾病等不可预见不可避免的事件，以及法律法规和政策的改变等事实。县级或县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长的，但最长不得超过12个月；3、交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应房款后7日内。”合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”
合同签订后，原告按约支付了首付购房款243097元（其中包括2014年1月7日已支付被告的涉案房产预付款50000元）。2014年2月27日，原告以涉案房产作为抵押，并由被告提供担保就剩余购房款540000元向第三人办理按揭贷款，三方签订了《个人购房借款／担保合同》。2014年3月间，第三人按照《个人购房借款／担保合同》的约定向被告支付了540000元。截至2015年6月2日，原告按借款合同的约定偿还按揭贷款本金7177.62元及利息40282.05元。
2014年10月31日，《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，因未能按约交付房产，经包括原告在内的购房人要求，被告向包括原告在内的部分“锦绣大地小区”购房人发放《关于延期交付的承诺书》，承诺：“1、被告承诺于2015年1月29日前将符合《商品房买卖合同》中规定的交付条件交付验收通过的房屋给各位业主使用。2、对于合同约定在2014年10月31日交付的业主，被告依据合同所约定的赔偿标准履行赔偿义务，即每日0.3‰的房款总价予以赔付各位业主，被告承诺于2014年11月1日开始办理赔偿手续，并于每月15日前将赔偿款转入各位业主指定的银行账户内。”
2014年11月8日，原告以挂号信函的方式向被告邮寄《关于要求立即交付房屋的催告函》要求被告在收函后立即交付涉案房产，或于收函后10日内与原告就延迟交付房屋及赔偿一事进行磋商，否则，原告将依法通过法律程序追究被告的违约责任或解除《商品房买卖合同》。
2015年3月22日，原告通过EMS邮寄《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，收件人为陈昌旺即被告法定代表人，公司名称为乐清市大地房地产开发有限公司即被告，收件人电话为0577-6157****即《商品房买卖合同》所载出卖人联系电话，收件地址为乐清市乐成镇晨沐路388-390号三楼即被告住所地（《商品房买卖合同》所载出卖人地址）。《解除〈商品房买卖合同〉通知书》载明：“……但截至本通知发出之日，贵司逾期交房已超过142天，本人曾于2014年11月8日向贵司发函，催告贵司立即交付房屋或就赔偿一事进行磋商，然而未获贵司任何回应。为此，本人现依照合同约定，向贵司发出解除合同通知书，该合同将于本解除通知到达之日即行终止。敦请贵司自本通知书到达之日起15日内退还全部已付购房款783097元，并按本人累计已付购房款的3%支付违约金即赔偿本人因按揭贷款而产生的利息损失。……”2015年3月23日，被告收到《解除〈商品房买卖合同〉通知书》。
2015年7月31日，原告向被告邮寄“关于《解除〈商品房买卖合同〉通知书》的说明”，再次要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还已付购房款、支付违约金、赔偿原告因按揭贷款产生的损失。2015年8月1日，被告收到该函件。
另查明：1、被告分别于2014年11月17日、12月29日、2015年1月28日、4月23日向原告支付违约金3500元、7000元、7000元、3500元，合计21000元。2、被告至今尚未将涉案房产交付原告使用。3、原告表示，如果法院认为原告之前的解除合同行为不合法，则现要求解除本案《商品房买卖合同》。
本院认为，原、被告于2014年1月13日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在2014年10月31日前向原告履行交房义务，但被告至今尚未交付涉案房产，已构成违约，应承担违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十条有关“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向爱收人支付违约金。……”的约定，原告在被告逾期交房超过90日开始享有解除合同的权利。2014年10月31日，《商品房买卖合同》约定的交房期限届满当日，经包括原告在内的购房人要求，被告向原告发出《关于延期交付的承诺书》，承诺于2015年1月29日前交付房产。根据原告有关“由于被告并按照承诺时间办理赔偿手续，原告于2014年11月8日向被告发函，催告被告立即交付房产或就赔偿事宜进行磋商”的陈述，本案被告在《商品房买卖合同》约定的交房时间届满当日就交房时间作出变更后，原告已经予以同意，应视为原、被告已就《商品房买卖合同》约定的交房时间作出变更即交房时间变更为2015年1月29日。因此，本案原告依照《商品房买卖合同》的约定，从2015年4月29日开始享有解除合同的权利。本案原告于2015年3月22日向被告邮寄解除合同通知书，并于2015年3月23日到达被告，但原告的解除明显违反了双方合同的约定，原告的解除不合法。本案审理期间，原告于2015年7月31日向被告邮寄“关于《解除〈商品房买卖合同〉通知书》的说明”，再次要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还已付购房款、支付违约金、赔偿原告因按揭贷款产生的损失。对此，本院认为，本案《商品房买卖合同》是否已经解除、是否符合解除条件系本案审理的重点之一，本案原告在本案提起诉讼之后就所谓《商品房买卖合同》的解除问题致函被告要求解除合同，并据此认为涉案合同已经解除，显然于法无据，本院不予采纳。综上，本案《商品房买卖合同》尚未解除，本案被告在双方就涉案房产交房时间变更后，至今尚未交付涉案房产，现原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”该条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”如前所述，原、被告之间的《商品房买卖合同》经本院准予解除，现作为担保权人的第三人未就商品房担保贷款合同提出主张，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，因此，原告在要求解除《商品房买卖合同》的同时解除《个人购房借款／担保合同》，并要求被告向第三人履行《个人购房借款／担保合同》项下尚未履行的全部义务，于法无据，本院不予支持。本案《商品房买卖合同》本院准予解除，被告依法应当返还原告已付全部购房款，并按合同约定支付违约金。本案原告累计已支付被告全部购房款783097元，原告在本院就购房款的返还等进行释明后，仍然仅要求被告返还其已付首期购房款243097元及按揭贷款中的部分已付购房款7177.62元，合计250274.62元，并未损害被告利益，本院予以采纳。对于其余已付购房款的返还，应由原告另行主张解决。违约金应按《商品房买卖合同》约定的已付全部购房款783097元的3%计算，扣除被告已支付的违约金21000元，故被告尚需支付原告违约金2492.91元。
对于原告要求被告支付因按揭贷款所产生的利息损失问题。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》仅约定被告逾期交房，原告行使合同解除权时被告应支付违约金，并未约定原告既可要求违约金，又可以要求赔偿损失，故对原告要求被告赔偿偿还按揭贷款产生的利息损失，本院不予支持。
第三人中国工商银行股份有限公司乐清支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告陈金媛与被告乐清市大地房地产开发有限公司于2014年1月13日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告乐清市大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈金媛已付购房款250274.62元、违约金2492.91元，合计252767.53元，款交本院民一庭转付。
三、驳回原告陈金媛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费5699元，由原告陈金媛负担841元，被告乐清市大地房地产开发有限公司负担4858元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 刘忠敏
人民陪审员 吴玲娟
人民陪审员 吕建云
二〇一五年十月十九日
此件与原本核对无异
代书 记员 胡晓文