浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第518号
上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。
负责人：张苇。
委托代理人：潘雅玲。
委托代理人：张慧剑。
被上诉人（原审被告）：金光耀。
委托代理人：杨惠康。
上诉人广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）因与被上诉人金光耀物业服务合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2015年7月2日作出的（2015）甬镇民初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2008年3月23日，被告金光耀与宁波合生创展房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道的合生国际城6幢01号房屋，该房屋为联排多层住宅，建筑面积为264.79平方米（其中地下室面积为75.7平方米）。被告在同日与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：一、物业管理服务费的收取本物业的管理服务费按市物价部门有关规定收取。1.物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的地上建筑面积计算（低层住宅地下室面积免除物业费）：（2）联排双拼住宅2.0元／平方米／月；2.房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：（1）低层独立、联排双拼住宅1.5元／平方米／年。宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件批复的涉案小区物业收费标准为：前期物业管理综合服务费联排住宅每平方米每月1.5元，房屋共有部位和共用设施日常维修费多层及无电梯的中层住宅每平方米每年1.5元。2011年3月19日，宁波合生创展房地产有限公司向原告开具交接物业验房联系单，称被告已办理完开发商全部交付登记等手续，要求原告配合进行物业部分的验房交付流程。2012年6月22日，被告在合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋验收记录表及合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）上签字。在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项中物业管理处财务部、业主处，原、被告共同确认前期物业管理服务公司由原上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司变更为康景公司。该业主已支付物业服务费等相关入伙费用。被告交纳了2010年8月至2012年12月的物业管理费用，没有交纳2009年8月至2010年7月以及2013年度、2014年度的物业管理费用。
原审原告康景公司于2015年2月5日诉至原审法院，请求判令：原审被告向原审原告支付物业管理费人民币13615.2元、房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币1191.6元以及滞纳金7245.9元。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然本案被告未与原告签订书面的前期物业管理服务协议，但双方在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）中共同确认“前期物业管理服务公司由原上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司变更为康景公司（即原告）”，且被告已经向原告支付了2010年8月至2012年12月的物业管理费用，可见被告亦认可原告为涉案小区的物业服务企业，且原告一直在为涉案小区提供物业管理服务，故该院认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业管理费用。
关于物业管理综合服务费的收费标准，原告主张按被告地上建筑面积以2元／平方米／月计算（该标准即为被告与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订的前期物业管理服务协议中约定的收费标准）。被告认为应按照宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件批复的收费标准即联排住宅每平方米每月1.5元计算。被告房屋的建筑面积为264.79平方米，其中地下室面积为75.7平方米。如果按照宁波市镇海区物价局批复的物业费用收费标准来计算，被告每月应支付的物业管理综合服务费为397.2元（264.79×1.5），如果参照被告与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订前期物业服务合同所约定的收费标准计算，被告每月应支付的物业管理综合服务费为378.18元［（264.79-75.7）×2］，可见按物价局批复的收费标准进行收费的话金额会更大，也即原告主张的收费标准实际上低于物价部门批复的收费标准，该院对此予以确认。至于房屋共有部位和共用设施设备日常维修费的收费标准，物价部门批复的标准和被告与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订的前期物业服务协议中所约定的标准一致，均为按建筑面积每平方米每年1.5元计算，原、被告对此亦无异议，故予以确认。
另外，由于原、被告之间没有签订书面的前期物业服务协议，仅存在事实上的物业服务合同关系，双方对物业管理费用的付款期限没有明确约定，故原告要求被告支付所拖欠的物业管理费用滞纳金的诉请，没有法律依据，故不予支持。
至于被告应交纳物业管理费用的时间段，该院认为，2012年6月22日，原、被告双方在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项中共同确认该业主已支付物业服务费等相关入伙费用，此即明确了被告已经支付了该日期之前的相关物业管理费用，原告理应受此约束，不能再向被告主张2009年8月至2010年7月的物业管理费用。退一步讲，即使被告未实际足额交纳2012年6月22日之前的物业管理费用，则该业主已支付物业服务费等相关入伙费用这一表述足以使被告相信原告已经放弃了收取2012年6月22日之前涉案房屋的物业管理费用的权利。此外，合同法规定除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物的所有权自标的物交付时起转移，《物业管理条例》规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十四条规定“物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；……，尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其前期物业综合服务费由建设单位承担”，综合这些规定，在房屋交付之前，物业管理费用应由涉案小区的建设单位交纳，至于具体由于何种原因没有按期交付房屋，这仅涉及建设单位即开发商和物业买受人，与物业服务企业并无直接关系，物业服务企业不应直接向物业买受人主张房屋交付之前的物业管理费用。综合以上因素，该院对原告要求被告支付交房之前的2009年8月至2010年7月期间的物业管理费用的诉请不予支持，即被告仅需支付2013年度和2014年度的物业管理费用，具体金额为：物业管理综合服务费9076.32元［（264.79-75.7）×2×24］，房屋共有部位和共用设施设备日常维修费794.37元（264.79×1.5×2），两项共计人民币9870.69元。
至于被告提出的其隔壁人家搭建违章建筑，物业未尽到管理职责对违章建设不予处理的答辩意见，该院认为，物业服务企业作为企业，并无行政执法权，被告也未提供充分证据证明其隔壁存在违法建设以及原告未尽到物业管理的职责，故对被告该答辩意见不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告金光耀支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司从2013年1月至2014年12月共计24个月的物业管理综合服务费人民币9076.32元，房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币794.37元，共计人民币9870.69元，于判决生效之日起十日内支付完毕；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费351元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担194元，由被告金光耀负担157元。
宣判后，原审原告康景公司不服，上诉至本院，称：1.被上诉人无法提供2009年8月至2010年7月期间的物业服务费发票，故其并未付清物业服务费等各项费用，且上诉人从未停止向被上诉人催讨上述费用；2.上诉人在二审中提交的新证据表明被上诉人并未支付涉案物业服务费用。当时上诉人为了被上诉人能顺利办理房屋交付手续，才暂时搁置处理上述费用，但并不意味着放弃主张该部分费用；3.涉案《商品房买卖合同》补充协议第五条约定对于因延期交付所产生的物业服务费等费用由被上诉人负担。综上，请求依法撤销原判第一项，依法改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。
被上诉人金光耀答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人康景公司提交《情况说明》一份，拟证明被上诉人在办理交房手续时并未支付2009年8月至2010年7月期间的物业服务费。
被上诉人金光耀经质证认为，对该份证据的真实性无异议，但涉案物业服务费已与前任物业公司协商完毕，故与上诉人无关。
本院经审查认为，因被上诉人对上述证据的真实性无异议，故对其予以认定。
本院除对原审法院已认定的事实予以确认外，另查明：2012年6月22日，被上诉人出具《情况说明》一份，载明：物业费自2010年8月起预付（2009年8月至2010年7月物业费暂时搁置）。
本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，因涉案房屋实际于2012年6月22日交付予被上诉人，故在此之前的物业服务费用与被上诉人无涉。现上诉人以被上诉人出具的《情况说明》为依据要求其支付2009年8月至2010年7月期间的物业服务费用，但由于被上诉人并未明确承诺支付上述款项，且合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）中亦载明业主已支付物业服务费等相关入伙费用，因此，上诉人之上述主张依据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 闵群锋
二〇一五年九月七日
代书 记员 陆 琼