福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2215号
上诉人（原告被告）厦门市思明房屋建设开发公司。
法定代表人陈志达，总经理。
委托代理人邱伯伟，公司职员。
被上诉人（原审原告）陈藻生，男，1961年1月27日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）陈荣洋，男，1988年9月11日出生，汉族。
二被上诉人共同委托代理人邱占文，福建旭丰律师事务所律师。
上诉人厦门市思明房屋建设开发公司（以下简称思明房屋开发公司）因与被上诉人陈藻生、陈荣洋房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈藻生、陈荣洋向原审法院起诉，请求判令：1、思明房屋开发公司立即协助其办理厦门市思明区镇海路58号镇海大厦2302室的房屋权属证书；2、思明房屋开发公司向其支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以购房款627000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率150%的标准，从2013年1月5日起计至房屋权属证书实际办理之日止）。
原审判决查明，2000年4月15日，思明房屋开发公司与陈藻生、陈荣洋签订《商品房购销合同》一份，约定陈藻生、陈荣洋向思明房屋开发公司购买“镇海大厦”乙幢二十三层2302室房屋。房屋总价为627000元。合同约定思明房屋开发公司在实际交付商品房之日起60天内备齐资料，向房地产产权机关办理权属登记手续。如因思明房屋开发公司的过失未能办理权属登记，思明房屋建设开发公司承担应负的法律责任。此后，陈藻生、陈荣洋依约付清购房款，思明房屋开发公司于2000年7月将该房交付陈藻生、陈荣洋使用。至今，涉讼房屋的产权证仍未登记在陈藻生、陈荣洋名下。
原审法院认为，思明房屋开发公司与陈藻生、陈荣洋签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行合同义务。陈藻生、陈荣洋已支付购房款，思明房屋开发公司未将房屋的权属证书办至陈藻生、陈荣洋名下，其行为已构成违约，思明房屋开发公司应承担协助办证并支付逾期办证违约金之责任。但陈藻生、陈荣洋主张违约金的标准较高，可调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算。思明房屋建设开发公司辩解其未能办理房屋权属证书是由不可预见的因素造成的，不应支付违约金，依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门市思明房屋建设开发公司于判决生效之日起一个月内为陈藻生、陈荣洋办理厦门市镇海路58号镇海大厦乙幢2302室房屋的权属证书；二、厦门市思明房屋建设开发公司于判决生效之日起十日内支付给陈藻生、陈荣洋迟延办理房屋权属证书的违约金（以购房总价款627000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，自2013年1月5日起计至实际办理房屋权属证书之日止）；三、驳回陈藻生、陈荣洋的其他诉讼请求。案件受理费1204元，由陈藻生、陈荣洋负担100元，厦门市思明房屋建设开发公司负担1104元。
宣判后，思明房屋开发公司不服，向本院提起上诉。
上诉人思明房屋开发公司上诉称，一、上诉人一直致力于办理涉讼房屋权属证书，因不可抗力至今未能完成镇海大厦产权证办理，且最终系源于厦门市国土资源与管理局的行政不作为，与上诉人行为无关。上诉人自2000年一直致力于为包括涉讼房屋在内的本市思明区镇海路58号镇海大厦的几百户房屋办理房屋权属证书。之所以至今未果，是因为其间发生太多不可抗力的因素，造成相关部门的工作及管理人员发生断层。厦门市政府、思明区政府对此非常重视，多次召开专题会议，协调各相关管理单位。思明区政府重点办业已成立专题小组，协调解决在办理包括涉讼房屋的镇海大厦房产权属工作中遇到的问题。目前，镇海大厦房屋现状测量工作业已完成，为镇海大厦的房屋权属办理推进了一大步，在市土房局测绘中心及市规划局给出具体意见后，上诉人将为涉讼房屋办理权属登主。二、被上诉人要求上诉人支付逾期办理房屋权属证书的违约金不应得到支持。上诉人一直在为办理包括讼争房屋在内的镇海大厦的房屋权属而努力，不存在主观违约的情况。且上诉人在改制后，一直处于亏损状态，目前更是资不抵债，无力支付任何违约金或诉讼费用。三、原审法院判超所请。本案被上诉人向原审法院请求判令按中国人民银行同期贷款利率150%的标准支付违约金，但原审法院判决按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付违约金。原审法院的判超所请判决侵害了上诉人的合法权益。
被上诉人陈藻生、陈荣洋辩称，一、上诉人没有证据证明其履行了合同义务，也没有证据证明遇到不可抗力因素，一审法院判令上诉人即时办理权属证书有充分的事实与法律依据。1、为被上诉人办理权属证书即是上诉人的法定义务，也是合同约定义务。2、合同责任是严格责任（不是过错责任），只要上诉人未履行合同义务就应当继续履行。上诉人根本没有证据证明其履行了合同义务，无任其是否存在过错都应当承担责任。第三人是否对上诉人违约或政府部门是否存在行政不作为等情形，系上诉人与他人之间的法律关系，与被上诉人无关；即使上诉人在上诉状中陈述的部分事实属实，也不应当影响上诉人对被上诉人承担法律责任。3、上诉人所陈述的抗辩理由不构成“不可抗力”。本案中，上诉人未积极履行相关义务，未及时解决相关问题，导致被上诉人的产权证迟迟未能办理，这完全是上诉人的原因造成的，并非“不能预见、不能避免、并不能克服”的客观原因造成的。二、上诉人未及时为被上诉人办理权属证书，被上诉人损失惨重，上诉人理应向被上诉人支付违约金。涉讼房产已交付使用十几年，因为迟迟无法办理权属证书，导致被上诉人至今无法将房产合法转让；即使私下转让，价格也比同地段房产价格少几十万甚至上百万。而且，因没有房产证被上诉人也无法通过抵押等形式加以利用，十几年的损失远远不是一点违约金所能弥补的。至于上诉人所称的公司经营困难，这不应当构成上诉人拒绝支付违约金的理由。而且据被上诉人了解，上诉人现在仍有房产出租等收益。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明事实均无异议，亦未提交新的证据，本院对双方无异议之事实予以确认。另查明，思明房屋开发公司与陈藻生、陈荣洋签订的《商品房购销合同》没有对逾期办理房屋权属证书约定违约金。陈藻生、陈荣洋在原审中关于逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求为：以购房款627000元为基数，从起诉之日的两年前开始计算，按银行同期贷款利率的150%计至实际办妥房屋权属证书之日止。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条之规定，所谓“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观条件。它是指非人为因素能控制的客观情况。本案中，上诉人没有证据证明其在办理涉讼房产的权属证书过程中遇到了“不能预见、不能避免、并不能克服”的客观原因，因此上诉人关于其因不可抗力未能办理涉讼房产权属证书的上诉理由不能成立。思明房屋开发公司未按照合同约定备齐资料向房地产产权机关办理权属登记手续已构成违约，原审判决思明房屋开发公司限期为陈藻生、陈荣洋办理权属证书并支付违约金并无不妥。关于违约金的支付标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审法院判决按同期贷款利率的四倍标准支付不妥，且明显超出诉讼请求的范围，对此予以纠正。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。考虑到思明房屋开发公司逾期办证时间较长，陈藻生、陈荣洋在原审中关于逾期办理房屋权属证书的违约金，要求按同期贷款利率的150%标准计算，可以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1603号民事判决书第一项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1603号民事判决书第三项；
三、变更厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1603号民事判决书第二项为：厦门市思明房屋建设开发公司于本判决生效之日起十日内支付给陈藻生、陈荣洋迟延办理房屋权属证书的违约金（以购房总价款627000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的150%，自2013年1月5日起计至实际办理房屋权属证书之日止）。
本案一、二审受理费各100元，均由厦门市思明房屋建设开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李向阳
审判员 洪德琨
审判员 胡林蓉
二〇一五年九月二十一日
书记员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。