广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第725号
上诉人（原审原告）北京汉鼎盛世咨询服务有限公司深圳分公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人马浩晗，该公司副总裁。
委托代理人黄潇葳，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李应和，男，香港永久性居民。
被上诉人（原审被告）郑利梅，女，汉族，住所地广东深圳市福田区。
两被上诉人共同委托代理人孙晓勇，广东卓建律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人穆银丽，广东品然律师事务所律师。
上诉人北京汉鼎盛世咨询服务有限公司深圳分公司（以下简称汉鼎盛世公司）与被上诉人李应和、郑利梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1701号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，讼争房屋系位于深圳市福田区福华路北的深圳xxxx广场写字楼1714房，属于李应和、郑利梅所有。
2011年8月19日，汉鼎盛世公司（承租方、乙方）与李应和、郑利梅（出租方、甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将讼争深圳xxxx广场写字楼1714房（建筑面积334平方米）出租给乙方做办公用途使用。租赁期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止。租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期归还。如甲方将该物业继续出租，乙方在同等条件下享有优先权。租金每月71810元，租金应于每月5日前由乙方支付给甲方，甲方有权收取现金或乙方将租金打至甲方的指定账户。乙方应于2011年9月18日前向甲方支付相当于两个月租金的租赁押金143620元。租赁期满，如乙方不再续租，租房押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金或按本合同约定乙方应当承担的违约赔偿责任外，应如数（不计利息）返还给乙方。甲方应当在2011年10月1日前将该物业交付给乙方使用，甲方交楼时应当结清所有欠款并办理有关手续，办结后经甲乙双方验收并移交房门钥匙后视为交付完成。双方确认该物业的装修情况为已装修。租赁期间，因使用该物业产生的物业管理费、水电费、上网费、有线电视费、燃气费、清洁费、车位费等相关其他杂费均由乙方承担。乙方有拖欠租金10天后，欠缴相关费用等达1个月后，甲方有权终止合同。合同终止或解除后，甲方有权收回该物业，乙方应于三日内无条件迁出该物业，若乙方拒不交回该物业钥匙及迁出该物业，甲方有权在管理处人员见证下进入该物业，并视为乙方放弃存放在该物业内的全部物品的所有权。租赁税由出租方承担。
2011年9月29日，双方还签订了一份由深圳市房屋租赁管理局制作的示范文本《房屋租赁合同》。该合同有关租赁期限、租金、交房时间、租赁保证金数额等的条款与双方于2011年8月19日签订的《房屋租赁合同》相同。此外，该合同还约定，甲方向乙方返还租赁保证金的条件为租赁期满，结清所有费用。租赁期未满，乙方拖欠费用，甲方可不予返还保证金。乙方拖欠租金达15天，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿。本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外）同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。当日，汉鼎盛世公司向李应和、郑利梅支付了租赁保证金143620元。2011年10月9日，讼争房屋办理了房屋租赁凭证。
另查，李应和、郑利梅按约向汉鼎盛世公司交付了讼争房屋。房屋租赁合同备案登记后，汉鼎盛世公司将营业执照的营业场所变更为讼争深圳xxxx广场写字楼1714房。
2012年9月24日，汉鼎盛世公司搬至深圳xxxx广场1807a房办公，但未将全部办公家私搬离，至今仍留在讼争房屋内。汉鼎盛世公司已付清2011年10月1日至2012年9月30日期间的租金。
2013年1月6日，李应和、郑利梅在管理处工作人员的陪同下，查看了讼争房屋，并于当日收回了房屋。李应和、郑利梅现已将讼争房屋另行出租。汉鼎盛世公司以李应和、郑利梅未退还租赁保证金为由，拒绝将以讼争房屋为登记的营业场所迁出。
汉鼎盛世公司认为，其已按约定如期办理退租手续，李应和、郑利梅应返还租赁保证金。李应和、郑利梅抗辩，约定租期届满后，汉鼎盛世公司没有交还讼争房屋，部分物品仍留在讼争房屋内，继续占用讼争房屋，汉鼎盛世公司未支付租期届满后占用期间的租金，无权要求退还租赁保证金。
本案李应和、郑利梅因未能在举证期限内提起反诉，已另行提起诉讼，要求本案汉鼎盛世公司赔偿损失，案号为（2013）深福法民三初字第2094号，该案尚未审理终结。
汉鼎盛世公司起诉请求：1、判令李应和、郑利梅返还收取的位于福田区福华路北深圳xxxx广场写字楼1714室的押金143620元及迟延返还押金的利息6516.02元（利息从2012年10月1日开始暂计至2013年7月4日，实际以返还时为准）；2、判令李应和、郑利梅承担本案诉讼费用。
原审法院认为，汉鼎盛世公司与李应和、郑利梅于2011年8月19日签订的《房屋租赁合同》以及于2011年9月29日签订的《深圳市房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力禁止性规定，对双方具有法律约束力，双方应全面履行约定的和法定的义务。前后两份租赁合同，主要条款一致或基本相同，不存在冲突，互为补充。根据上述两份租赁合同的约定，汉鼎盛世公司作为承租人负有在租赁期限届满时，付清租金等应付费用、交还承租房屋的义务。作为出租人，李应和、郑利梅负有返还租赁保证金的义务。
关于双方争议的汉鼎盛世公司是否在租赁期限届满时将承租房屋交还给汉鼎盛世公司的问题。民事诉讼证据规则规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对合同履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，汉鼎盛世公司作为承租人，负有在租赁期限届满时交还承租房屋的义务。证明将承租房屋交还给了李应和、郑利梅的举证责任在于汉鼎盛世公司。汉鼎盛世公司提交的深圳xxxx广场管理处出具的证明，其内容为“汉鼎盛世公司于2012年9月24日搬至xxxx广场1807a房办公”，并不能证明汉鼎盛世公司已将承租房屋交还给了李应和、郑利梅。除此之外，汉鼎盛世公司没有提交其他证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。汉鼎盛世公司主张，其在租赁期限届满时，已将讼争房屋交还给了李应和、郑利梅，依据不足，原审法院不予采信。
关于双方争议的李应和、郑利梅全数退还143620元租赁保证金的条件是否成就的问题。房屋租赁合同约定，租赁期满，如乙方不再续租，租房押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金或按本合同约定乙方应当承担的违约赔偿责任外，应如数（不计利息）返还给乙方。深圳市房屋租赁合同书约定，甲方向乙方返还租赁保证金的条件为租赁期满，结清所有费用。上述约定，即为李应和、郑利梅全额退还租赁保证金的条件。原审法院认为，李应和、郑利梅全数退还租赁保证金的条件尚未成就。汉鼎盛世公司诉请李应和、郑利梅返还143620元租赁保证金及自2012年10月1日起的利息，依据不足，原审法院不予支持。理由如下：（1）汉鼎盛世公司于2012年9月24日搬至深圳xxxx广场1807a房办公时，并未将全部办公家私搬离，部分办公家私仍存留在讼争房屋内。（2）合同约定的租赁期限届满时，汉鼎盛世公司并未将讼争房屋返还给李应和、郑利梅。（3）租赁期限届满后，即自2012年10月1日起，汉鼎盛世公司仍然占用讼争房屋，至2013年1月6日李应和、郑利梅收回讼争房屋时，双方尚未对上述期间的房屋占有使用费，以及因汉鼎盛世公司在租赁届满后不将工商信息登记的营业场所迁出讼争房屋导致李应和、郑利梅可能遭受的损失进行结算。在未结算前，无法确定租赁保证金是否足以冲抵有关房屋占有使用费或赔偿款。汉鼎盛世公司现要求李应和、郑利梅全额退还租赁保证金，条件尚不具备。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决：驳回汉鼎盛世公司的诉讼请求。案件受理费3303元（已由汉鼎盛世公司预交），因本案适用简易程序审理，减半收取1651.50元，由汉鼎盛世公司负担。原审法院退还汉鼎盛世公司1651.50元。
上诉人汉鼎盛世公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2013）深福法民三初字第1701号民事判决书；二、判令李应和、郑利梅返还汉鼎盛世公司的房屋租赁押金人民币143620元及迟延返还押金的利息人民币6516.02元（利息从2012年10月1日开始暂计至2013年7月4日，实际以返还时为准）；三、李应和、郑利梅承担本案诉讼费用。事实与理由：
一、一审法院认定事实错误，汉鼎盛世公司在合同到期前已经搬离该诉争房屋，也履行了通知李应和、郑利梅不再继续租赁该房屋的义务，即便汉鼎盛世公司未通知，李应和、郑利梅也有权处理留在诉争房屋的物品。1、原审法院判决认定：“合同约定的租赁期限届满时，原告仍然占用诉争房屋，并未将诉争房屋返还给被告。”该认定与事实不符。（1）事实上李应和、郑利梅在2012年9月24日就已经搬离了诉争房屋，汉鼎盛世公司在租赁期即将届满前多次电话通知李应和、郑利梅合同到期后即将终止合同，并于2012年9月24日在大中华xxxx广场30层物业管理前台办理了相关手续及放行条。根据大中华xxxx广场物业管理的规定，只有在是征求业主的同意前提下，才会让租户填写放行条并放行。也就是说，在租户搬离房屋时候需要填写放行条，大中华物业管理的工作人员会向业主确认，如果业主同意了，才会给租户放行，否则的话就不会放行。李应和、郑利梅在一审时也当庭确认了该事实。也就是说李应和、郑利梅在9月24日就已经知道汉鼎盛世公司已经搬离了诉争房屋并不再续租的事实。李应和、郑利梅后来声称自己是在2013年1月6日才知道汉鼎盛世公司搬出物业收回房屋，明显前后矛盾，与事实不符。（2）李应和、郑利梅声称汉鼎盛世公司一直占有李应和、郑利梅的房屋，理由是汉鼎盛世公司人物品一直未搬离，影响李应和、郑利梅将该物业租赁给第三方。该辩解完全是无稽之谈。根据汉鼎盛世公司与李应和、郑利梅签订《房屋租赁合同》的第8条第四款中约定：“合同终止或解除后，若乙方拒不交回该物业钥匙及迁出该物业，甲方有权在物业管理处人员见证下进入该物业，并视为乙方放弃存放在该物业内的全部物品的所有权。”可见合同终止或者解除后，李应和、郑利梅有权处理汉鼎盛世公司的物品。即便汉鼎盛世公司未完全清除租赁物内存放有物品，李应和、郑利梅在9月24日知道汉鼎盛世公司不再续租的情形下可按合同约定在物业管理处人员见证下进入该物业，对尚未清楚的物品进行处理收回物业，并不存在物品未及时搬出，影响李应和、郑利梅将该物业租赁给第三方。（3）希望法庭注意的一个细节是，李应和、郑利梅在9月24日搬离该物业后，该门一直是没有上锁的，李应和、郑利梅是知道其门的密码的，也就是说，只要李应和、郑利梅输入密码就可以随时进入该物业。随时可以处理汉鼎盛世公司的物品。
二、一审法院认为由于李应和、郑利梅另案提起的案件尚未处理，无法确定租赁保证金是否足以冲抵有关房屋占有使用费或赔偿款为由，驳回汉鼎盛世公司的请求，该认定错误。1、本案与李应和、郑利梅另行提起的诉讼属于两个相互独立的案件，不能以另一案件尚未处理且无法确定租赁保证金是否足以冲抵有关房屋占有使用费或赔偿款就驳回汉鼎盛世公司的诉讼请求。一审法院应当就本案的事实及时的审理和判决。2、无论是双方的约定还是法律的规定：即便汉鼎盛世公司的物品未清除出李应和、郑利梅的诉争房屋，李应和、郑利梅应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。（1）根据双方的约定，合同终止或者解除后，李应和、郑利梅有权处理汉鼎盛世公司的物品。汉鼎盛世公司与李应和、郑利梅签订的《房屋租赁合同》中第8条第四款中约定：“合同终止或解除后，若乙方拒不交回该物业钥匙及迁出该物业，甲方有权在物业管理处人员见证下进入该物业，并视为乙方放弃存放在该物业内的全部物品的所有权。”可见即使汉鼎盛世公司未完全清除租赁物内存放有物品，李应和、郑利梅也可按合同约定在物业管理处人员见证下进入该物业，对尚未清楚的物品进行处理收回物业，并不存在物品未及时搬出，影响李应和、郑利梅将该物业租赁给第三方。对于李应和、郑利梅采取不当措施而扩大的损失，应由李应和、郑利梅自己承担。（2）根据《合同法》第119条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”即使汉鼎盛世公司未完全清除物业内的物品，存在履行瑕疵，李应和、郑利梅在合同期届满接到汉鼎盛世公司不再续租的通知，李应和、郑利梅亦可将物业在合同期满后租赁给第三方。但李应和、郑利梅声称其未再对该物业进行招租，且不能招租是因为汉鼎盛世公司的物品占有了该物业，该物业在合同期满后空置，未能收取租金所遭受的损失是由李应和、郑利梅未采取合理的措施导致的，该损失应由李应和、郑利梅自己承担，而不应转嫁给汉鼎盛世公司。
三、按照合同约定，合同终止或解除，李应和、郑利梅即应向汉鼎盛世公司返还租赁押金人民币143620元，而不论租赁房屋内是否继续存放有乙方物品。汉鼎盛世公司与李应和、郑利梅签订的《房屋租赁合同》中第5条约定，“租赁期满，如乙方（北京汉鼎盛世咨询服务有限公司深圳分公司）不再续租，租房押金除抵扣应由乙方承担的费用外，甲方（李应和、郑利梅）应如数（不计利息）返还给乙方”。汉鼎盛世公司已积极履行了交纳租金及物业费用、租赁税费等租赁合同约定的义务，并在租赁期届满前通知李应和、郑利梅不再续租，在征得李应和、郑利梅同意的情况下，于2012年9月24日办理了放行条，搬出涉案物业。即便有部分物品未及时搬出，亦不影响李应和、郑利梅按照合同约定行使权利及将物业租赁给第三方。因此，李应和、郑利梅拒不返还租赁押金的行为已经违反租赁合同的约定，应依约返还收取的押金人民币143620元及迟延返还押金的相应利息。
四、一审法院的审理存在程序上的错误。1、超过举证期限提交的证据，不应采纳。根据《民事诉讼法》的规定，当事人必须在举证期限内提交证据。本案李应和、郑利梅在一审时提交的证据时间已经超过了举证期限，同时李应和、郑利梅提交的证据，实质上并没有任何新证据的特征。汉鼎盛世公司也当庭提出了异议，法庭不应对超过举证期限的证据进行采纳，而是应当及时判决维护汉鼎盛世公司的合法权益。本代理人认为该做法与民事诉讼法规定的程序和最高法院关于审理民事案件的规定不符。此外，李应和、郑利梅未能在举证期限内提起反诉，而另案提起诉讼。一审法院以李应和、郑利梅另案提起的案件尚未处理为由，驳回汉鼎盛世公司的请求，是错误的。本案与李应和、郑利梅另行提起的诉讼属于两个相互独立的案件，不能以另一案件尚未处理，无法确定租赁保证金是否足以冲抵有关房屋占有使用费或赔偿款就驳回汉鼎盛世公司的诉讼请求。
综上所述，一审法院在事实认定错误，程序违法，严重损害了汉鼎盛世公司的合法权益，故特向二审法院提起上诉，望二审法院查明事实，依法维护汉鼎盛世公司的合法权益。
二审庭审中，汉鼎盛世公司补充上诉事实和理由称：（2013）深福法民三初字第2094号判决书和庭审笔录。1、该份判决书查明汉鼎盛世公司在2012年9月24日、26日、27日即已将大部分物品搬离涉案房产，并已通知了李应和、郑利梅，仅留有两张桌子和两张柜子在涉案房产内，并于2012年9月28日将涉案房产的密码锁密码告知李应和、郑利梅，李应和、郑利梅随时可以进入涉案房产，汉鼎盛世公司已经完成租赁期满迁离并返还涉案房产的义务，根据双方合同第8条第4项的约定，合同终止或解除后若汉鼎盛世公司拒不交还涉案房产钥匙和迁出涉案房产，李应和、郑利梅有权进入涉案房产，并视为汉鼎盛世公司放弃存放在涉案房产内全部物品的所有权。2、第2094号案件的庭审笔录第15页第13-16行中李应和、郑利梅代理人当庭认可李应和、郑利梅知道密码锁，也可以带人看房，该笔录清楚的表明李应和、郑利梅知道密码锁，可以自由进入涉案房产，经常带人看房，并对其进行处分的事实。综合以上事实，应当认为租赁期满时汉鼎盛世公司即已经完成了涉案房产的交付义务，李应和、郑利梅应该按照合同约定向汉鼎盛世公司返还租金押金。
被上诉人李应和、郑利梅一并口头答辩称：一、汉鼎盛世公司称合同到期前已经搬离争议房屋，可是客观上汉鼎盛世公司却实际占有争议房屋至2013年1月6日。甚至汉鼎盛世公司的商事主体登记与备案信息的营业地址至今仍是争议房屋所在地址即深圳市福田区福华路北深圳xxxx广场写字楼1714，显然在租约到期后汉鼎盛世公司主观上也有着继续占有争议房屋的目的。二、汉鼎盛世公司在约定租约到期后，未按约定如期办理退租手续，没有交还争议房屋，部分物品仍留在争议房屋内。三、汉鼎盛世公司在租约到期后应当履行的是交还租赁房屋的义务，而不是其所谓的通知义务。综上所述，汉鼎盛世公司的上诉不符合事实，没有法律依据，请求法庭依法驳回汉鼎盛世公司的上诉请求，依法维护李应和、郑利梅的权益。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，已生效的（2013）深福法民三初字第2094号民事判决确认以下事实：汉鼎盛世公司在2012年9月24日即从涉案房产迁出，其搬迁时涉案房产的物业管理处已征得了李应和的同意而出具放行条，2012年9月28日，汉鼎盛世公司又告知了李应和涉案房产的密码锁密码。
本院认为，李应和、郑利梅与汉鼎盛世公司签订的《房屋租赁合同》以及《深圳市房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，合法有效。涉案合同于2012年9月30日届满，双方未再续约，故汉鼎盛世公司应于租赁期限届满时将涉案房产交还李应和、郑利梅，李应和、郑利梅应将租赁押金返还汉鼎盛世公司。本案的争议焦点在于汉鼎盛世公司是否履行了交付房产的义务。
根据上述已生效的（2013）深福法民三初字第2094号民事判决确认的事实，李应和、郑利梅在合同到期时已能够进入涉案房产，也已知道汉鼎盛世深圳分公司搬离了涉案房产的事实。汉鼎盛世公司的上述行为应视为已交还了涉案房产。
李应和、郑利梅主张汉鼎盛世深圳分公司的工商登记地址仍为涉案房产的地址，本院认为，无论汉鼎盛世公司的工商登记地址是否变更，均不影响其已于租赁合同届满时从涉案房产搬离这一事实的认定。
至于汉鼎盛世公司遗留的少量物品，不影响李应和、郑利梅对涉案房产的继续出租以及使用，且双方在《房屋租赁合同》第八条第（四）项约定：合同终止或解除后，若汉鼎盛世公司拒不交回涉案房产钥匙及迁出涉案房产，李应和、郑利梅有权进入涉案房产，并视为汉鼎盛世公司放弃存放在涉案房产内的全部物品的所有权，故李应和、郑利梅对汉鼎盛世公司遗留的物品有权处分，其以汉鼎盛世公司遗留少量物品于涉案房产内系继续占用涉案房产的依据不足。
汉鼎盛世公司已如约交还涉案房产，李应和、郑利梅应当向汉鼎盛世公司返还租赁押金并支付相应迟延利息。
综上，上诉人汉鼎盛世公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决事实查明不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1701号民事判决；
二、被上诉人李应和、郑利梅应于本判决生效之日起五日内向上诉人北京汉鼎盛世咨询服务有限公司深圳分公司返还租赁押金人民币143620元及利息（以143620元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012年10月1日起计至本判决确定的支付之日止）。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费人民币4954.5元由被上诉人李应和、郑利梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一五年五月八日
书 记 员 李开宇（兼）