文书内容湖南省衡山县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0423民初627号原告陈清秀，女。委托代理人欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告衡山县天成房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡山县开云镇德政路1号楼。法定代表人彭亚刚，公司董事长。委托代理人戴鑫，湖南八方律师事务所律师。原告陈清秀诉被告衡山县天成房地产开发有限公司（以下简称“天成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员李慰担任审判长，助理审判员王丹熙、人民陪审员曹安雄参加的合议庭，适用普通程序于2017年8月25日公开开庭进行了审理。书记员李海英担任庭审记录。原告陈清秀的委托代理人欧阳明，被告天成公司的委托代理人戴鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月9日，原、被告双方签订御景龙庭商品房定购协议，当日原告交购房款10000元。5月23日与被告签订购房合同，随即交购房款232950元。6月2日，另交房屋维修基金8719.8元和公证费300元。合同的主要内同是双方确认原告购买御景龙庭3栋1204号房，建筑面积134.15平方米，被告应在2016年6月30日前交房给原告。9月2日，原告与衡山建设银行订立贷款合同，所贷240000元随后也全额支付给了被告。至此，原告按合同约定应付的购房款全部付清。但是，当被告应交付房屋的时间即2016年6月30日到期后，被告却不能交房，因为被告不具备法定的交房条件。原告一再催促，被告总是以各种借口拖延，也从未向原告发出书面交房通知，至今已逾期300多天。原告为了维护其合法权益，向法院起诉，请求法院判决：1、解除原、被告双方签订的编号为201500011204号商品房买卖合同；2、退回原告所交全部购房款482950元；3、退回原告所交维修基金8719.8元，手续费1000元、公证费300元；4、赔偿原告自贷款合同订立之日即2015年9月2日起至2017年5月2日这段时间的利息损失18139.58元；5、被告应赔偿延迟交房12个月的违约金34772.4元（482950元×360日×0.02％），以上共计545881.78元；6、本案诉讼费由被告全部承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1购房合同，证明原告与被告建立了房屋买卖合同关系，双方在合同中约定于2016年6月30日前交房；证据2按揭贷款合同、还本息流水，证明原告已归还银行贷款本金73090.02元，归还利息18139.58元；证据3被告出具的购房款收据，证明原告已向被告支付购房款242950元；证据4被告开出的维修基金收据，证明原告已支付维修基金8719.8元；证据5按揭手续费、公证费收据，证明原告已支付按揭手续费1000元、公证费300元；证据6御景龙庭银行按揭补充协议，证明原告购买的3栋1204号房首付款为242950元；证据7被告写给县政府的报告，证明被告不具备交房条件。被告天成公司辩称，一、原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同是没有事实和法律依据的，理由如下：1、被告开发的御景龙庭小区03栋已于2016年8月23日通过竣工验收，达到了合同约定的交房条件，通知各业主开始收房。已有20多户办理了交房手续，2016年8月份就达到了交房的条件，因此，被告逾期交房时间未达到150天，对于原告主张解除房屋买卖合同的请求，应依法予以驳回；2、根据法律规定，当事人一方欲单方解除合同的，必须先行告知相对方或履行催告义务，本案被告在未告知原告或履行催告义务的情况下径行起诉请求解除合同，于法无据；3、即使被告存在延期交房的情形，也是因为不可抗力，被告在施工前对天气等客观因素缺乏判断，对工期缺乏合理预期，事实上2015年由于天气的原因，客观上对施工有影响，应冲减天数，另一方面是自身开发资金匮乏；二、原告应诉请退房或主张逾期交房违约金，两者只能选其一。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告天成公司为支持其辩解意见，向本院提交如下证据：证据1五方竣工验收证明，证明被告出售给原告的楼房已于2016年8月23日通过竣工验收，符合合同约定的交楼条件；证据2交房通知书、业主交房入住协议签订统计表，证明被告于2016年8月23日已在售楼部张贴通知，并且至今为止，已有20多户办理了交房手续；证据3管道燃气安装合同以及证明，证明涉案房屋天然气设施已于2015年12月30日全部安装到位，达到了合同约定的交房条件。证据4气象局证明材料，证明从气象局提供的气象资料来看，客观上确实给被告的施工造成了一定的影响，可延期交房的情形客观存在，故请法院对被告的延期请求予以酌情考虑。对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1-7，被告对证据1-6的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。原告提交的证据7，盖有单位公章，并有县领导签字，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据1-4，原告对证据1的真实性无异议，本院予以采信，但对其证明目的不予采信。被告提交的证据2，交房通知书盖有单位公章，业主交房入住协议签订统计表与业主交房入住协议书相互印证，且与庭审查明的事实相符，本院对其真实性予以采信，但无法达到被告的证明目的。被告提交的证据3，盖有单位公章，本院对其真实性予以采信，对其证明目的不予采信。被告提交的证据4，系衡山县气象局提供，并盖有单位公章，本院对其真实性予以采信，但无法达到被告的证明目的。根据有效证据及原、被告的陈述，本院确认如下法律事实：2015年5月9日，原告陈清秀（买受人）为购买被告天成公司（出卖人）开发的位于衡山县开云镇八里村自然组的御景龙庭小区3栋1204号房，与被告天成公司签订了《御景龙庭商品房定购协议书》，并于当日支付定金10000元。后于2015年5月23日，原告陈清秀与被告天成公司签订《衡山县商品房买卖合同》（合同编号为201500011204）。合同约定商品房总金额为482950元，首付款为242950元，剩余房款采用银行按揭方式支付，被告应当在2016年6月30日前交付房屋，否则，逾期超过150日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。同时合同第十三条约定，交房之前，被告应做好绿化及路面硬化，并搞好通水、通电，如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所作的明确具体的说明和允诺不符，买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出书面解除合同之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按买受人已付房款的0.02%向买受人支付违约金。原告在房屋买卖合同签订当日，向被告支付剩余首付232950元。另原告陈秀清为购买该房屋向中国建设银行股份有限公司衡山支行贷款按揭的240000元已全部支付给被告。截至2017年5月2日，原告已偿还银行贷款利息18139.58元。且原告已交纳维修基金8719.8元，按揭手续费1000元，被告为办理公证花费了300元公证费。另查明，因御景龙庭项目未办理水、电、气入户在购房者个人名下，且排污问题未解决，涉案工程未在衡山县建设工程质量监督站确认下进行五方验收，衡山县建设工程质量监督站亦未对涉案项目出具工程质量监督报告。涉案工程亦未取得工程竣工验收备案表，无法办理房产证。本院认为，双方当事人争议的主要焦点是：一、涉案商品房是否具备交付条件；二、原告是否享有合同解除权；三、原告损失如何计算。关于焦点一，根据原告与被告签订的《衡山县商品房买卖合同》第十条：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3.商品房经验收合格是指四方验收，即建设方、建筑方、设计方、监理方验收合格即可交付使用。”即双方当事人约定的商品房交付条件为商品房经四方验收合格且交付的商品房符合合同约定。但对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，双方当事人有争议：原告主张应理解为商品房经综合验收合格，即除由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行建筑主体质量竣工验收合格外，商品房还由行政主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行项目验收合格，并且建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，即竣工验收为五方验收加项目验收加行政备案的验收标准。被告则主张应理解为商品房经建设单位组织建设、建筑、设计、监理四单位进行主体质量竣工验收合格，即竣工验收为四方验收的验收标准。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房经验收合格后方可交付使用。但对于竣工验收的内容，法律并未作出明确规定。根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条第一款、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。根据2013年12月2日中华人民共和国住房和城乡建设部施行的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条、第六条、第八条、第九条的规定，建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案，并书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构进行工程竣工验收。建设工程质量监督机构负责对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，建设单位还应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。本案双方虽然在合同中约定商品房验收合格为四方验收合格，但根据上述行政法规和行政规章规定，工程竣工验收现施行的是质监机构确认下的五方验收标准，同时，工程竣工验收合格后，还应在县级以上地方人民政府建设主管部门备案。本案中，被告天成公司未提供衡山县建设工程质量监督站出具的工程质量监督报告，亦未提供工程竣工验收备案表，其提供的五方盖章的《单位工程质量竣工验收记录》无法证明衡山县建设工程质量监督站对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等合法合规性进行了现场监督，故其主张商品房经竣工验收合格达到合同约定的交房条件的抗辩主张，本院不予采纳。本院在庭审中还查明，涉案工程未办理水、电、气入户在购房者个人名下，且排污问题未解决，违背了购房合同第十三条有关出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，使原告正常使用商品房的合同目的无法实现，故该涉案商品房不具备交付条件。关于焦点二，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：逾期超过150日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。本案中，双方约定的交付时间是2016年6月30日前，但至法庭辩论终结前，涉案商品房仍不具备交付条件，原告无法按期收房，根据合同约定，原告有权解除合同。关于焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告未请求解除商品房担保贷款合同，担保权人亦未申请作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷可另行起诉。原告要求被告返还全部购房款，即包括其已支付的242950元首付款和240000元银行按揭贷款。原告作为个人住房贷款合同的借款人，将以其名义的借款支付给被告天成公司，合同解除后，被告天成公司应将原告的所有购房款返还给原告。故被告天成公司应返还原告支付的全部购房款482950元和自2015年9月2日起至2017年5月2日止的贷款利息18139.58元。因维修基金并非被告天成公司收取，本案中不予处理。按揭手续费1000元被告天成公司未提供相关发票证实其实际支出，故应予返还。原告主张的公证费300元，因该费用并非原告为履行合同所需要的必要费用，故本院不予支持。双方在合同中约定了逾期交房违约金，即买受人解除合同后，出卖人除退还全部已付款，还需按累计已付款的0.02%向买受人支付违约金，该约定不违反法律规定，本院予以支持。原告主张2016年7月1日至2017年6月30日的逾期交房违约金，即被告天成公司应支付原告逾期交房违约金34772.4元（482950元×360天×0.02%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条，《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条第一款、第四十九条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条、第六条、第八条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告陈清秀于2015年5月23日与被告衡山县天成房地产开发有限公司签订的《衡山县商品房买卖合同》（合同编号201500011204）；二、被告衡山县天成房地产开发有限公司返还原告所交全部购房款482950元和自2015年9月2日起至2017年5月2日止的贷款利息18139.58元、按揭手续费1000元、逾期交房违约金34772.4元，合计536861.98元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未在判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由被告衡山县天成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李 慰代理审判员  王丹熙人民陪审员  曹安雄二〇一七年十一月十四日书 记 员  李海英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《建设工程质量管理条例》第三条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十六条第一款建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。第六条工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3.实地查验工程质量；4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。第八条负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。第九条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。校对责任人：李慰                     打印责任人：李海英