山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民二初字第15号
原告：威海市珍珠实业有限公司。
法定代表人：毕可玉，董事长。
委托代理人：王立业，山东英良泰业律师事务所律师。
委托代理人：邹丹，山东英良泰业律师事务所律师。
被告：威海市珍珠利华大酒店有限公司。
法定代表人：姜永磊，董事长。
委托代理人：ＸＸＸ，山东健华律师事务所律师。
委托代理人：孙频，山东健华律师事务所律师。
原告威海市珍珠实业有限公司诉被告威海市珍珠利华大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月6日诉来本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王立业、邹丹，被告委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2010年7月31日签订一份房屋租赁合同，约定原告将座落于统一路26号的房屋租赁给被告使用。但被告未按合同约定支付租金，并将房屋三、四、五层原客房装修破坏。2012年5月31日，双方签订一份租赁补充协议，约定如果被告不能每月按时付清应缴租金或不能按时装修完开业，原告将按约定收回租赁权。但被告仍未按约定交纳租金及利息，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金3967748.92元及利息483554.71元（截止2013年3月31日），2013年4月1日起至实际履行之日止的利息按约定计算；2、终止原、被告之间的房屋租赁合同，原告收回租赁房屋；3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：原告所提供租赁房屋的南门庭一、二楼，四楼南部，六楼西侧均是临时建筑，没有合法手续，因此双方所签订的租赁合同无效；且南门庭一、二楼是三至七楼的必经通道，因系违法建筑，随时可能被拆除，故被告从未能够使用南门庭，也导致被告不能使用该房屋的其他部分，三至五楼已进行的装修工程也被迫停止。因合同无效，故被告应支付的租金应当通过鉴定来确定，且原告没有证据证明被告违约，故拒绝原告的诉讼请求。
本院经审理查明：威海市统一路26号房屋的所有权人为原告（房屋所有权证号为威房权证字第××号），该房屋建筑面积为4620.09平方米，共七层。
2002年2月3日，原告下属单位威海市珍珠宾馆有限公司（以下简称珍珠宾馆）与姜永磊签订一份租赁合同，约定将统一路26号楼一层至七层约3600平方米出租给姜永磊使用，租赁期限自2002年8月1日起至2010年7月31日，珍珠宾馆同意姜永磊在一楼南侧走廊扩建一处平房作厨房使用，面积为176平方米，扩建厨房费用由姜永磊承担，扩建手续由姜永磊自行办理，合同期满后，扩建做厨房的平房权属归珍珠宾馆所有，姜永磊不得拆除或破坏。
2002年10月10日，珍珠宾馆与姜永磊又签订一份补充合同，约定双方在签订租赁合同后，因姜永磊实际经营需要在珍珠宾馆三楼顶层加盖一层楼，由姜永磊负责办理建加层的批准手续，加层的建筑、装修等款项全部由姜永磊出资，所建加层面积约为140平方米。租赁合同期满后，姜永磊如果不继续租赁，该加层建筑的房屋产权归珍珠宾馆所有，对加层的房屋及室内外装修，珍珠宾馆不作任何经济补偿。
在上述租赁期限内，姜永磊还在珍珠宾馆六楼西侧建造了一处临时板房，面积经现场勘验为256.75平方米。
2004年5月24日，珍珠宾馆在威海市工商行政管理局环翠分局办理了公司注销登记手续，其债权、债务清偿完结，所有人员移交原告管理。自2004年2月7日起，上述租金由原告收取。
上述租赁合同期满后，姜永磊不再租赁上述房屋。2010年7月31日，原告与姜永磊担任法定代表人的被告威海市珍珠利华大酒店有限公司签订一份房屋租赁合同，约定原告将座落于统一路26号，建筑面积为5041.76平方米的大酒店租与被告经营使用，租赁期限自2010年8月1日起至2018年7月31日，年租金为168万元，租金前四年按季度结算，后四年按半年结算。合同还约定，被告拖欠租金累计达一个月的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿。
2010年期间，原告与被告还就另外三处房屋的租赁事宜签订了以下三份租赁合同：2010年5月31日，双方签订一份租赁合同，约定被告租赁原告办公大楼院内南西库房及东侧南偏房，面积共计217.82平方米，租赁期限自2010年6月1日至2018年7月31日，年租金为10万元；同年7月31日，双方又签订一份房屋租赁合同，约定原告将座落于统一路26号原告公司大门两侧门市房租与被告使用，租赁期限自2010年8月1日至2018年7月31日，年租金为8万元；同年8月13日，双方又签订一份房屋租赁合同，约定原告将座落于统一路28-3号一楼，建筑面积约为400平方米，租与被告作为职工宿舍使用，租赁期限自2010年11月1日至2018年7月31日，年租金为10万元。上述四份租赁合同签订后，被告须向原告支付的房屋年租金总额为196万元。
2012年5月31日，原告与被告签订一份租赁补充协议，约定，因被告未按2010年7月31日房屋租赁合同的约定交足租金，双方协商被告必须从2012年5月26日至2014年4月26日止，共计24个月还清所欠租金与利息，每月应还款按后附还款明细表，该明细表载明租金为3221416.69元，利息为年利率8.528%。原告自2012年6月30日收回租于被告的三个商业网点，即：洗车车间、亚视婚庆、水中花内衣店。其中，洗车车间为双方2010年5月31日签订的租赁合同约定的原告办公大楼院内南西库房及东侧南偏房；亚视婚庆为双方2010年7月31日签订的房屋租赁合同约定的原告公司大门南侧门市房，亚视婚庆的租金被告已收至2013年2月18日；水中花内衣店为双方2010年7月31日签订的房屋租赁合同约定的原告公司大门北侧门市房，水中花内衣店的租金被告已收至2014年7月30日。协议还约定，当三个商业网点租金归原告收取后，原告将从租金总额中扣除这三个网点租金数，被告按扣除后的租金数交纳租金，在此之前，租金仍由被告负责交纳。被告必须在2013年4月30日前完成酒店三、四、五层的装修并开始营业，如果被告不能每月按时付清应缴租金或不能按时装修完开业，原告将按照租赁合同规定的收回租赁权。
2012年6月4日，原告与被告珍珠利华大酒店又签订一份补充协议，就2012年5月31日签订的协议中所约定的收回三个商业网点时间及租金等加以文字说明，约定原告于2012年6月30日收回被告租用的洗车车间房产，从2012年7月1日起，在被告196万的年租金总额中扣除10万元该商业网点的年租金；原告于2012年6月30日收回原告公司大院门口南侧被告转租给亚视婚庆公司的房屋租赁权，2013年3月1日起，原告在被告年租金总额中扣除4万元该商业网点的年租金；原告于2012年6月30日收回原告公司大院门口北侧被告转租给水中花内衣店的房屋租赁权，2014年8月1日起，原告在被告的年租金总额中扣除4万元该商业网点的年租金。
另查明，自2011年12月31日至2013年3月11日期间，被告为履行涉案租赁合同及另外三份租赁合同，向原告支付了部分租金。2013年2月28日，原告向被告出具被告欠交租金及租金利息明细表一份，载明就双方签订的四份租赁合同，截止2013年2月28日，被告应付租金4979933.34元，已付租金855000元，双方抵账350517.74元，被告尚欠原告租金3774415.6元，利息493872.14元，本息合计4268287.74元。被告法定代表人姜永磊在该明细表上签字确认。截止2013年3月31日，被告应付租金为5139933.34元，加上被告应向原告支付的，其已经收取的原告公司大院门口北侧被告转租给水中花内衣店的自2013年4月1日至2014年7月30日的租金53333.33元，被告共应向原告支付租金5193266.67元，扣除被告已支付的租金1225517.75元，被告尚欠原告租金3967748.92元，利息483554.71元，本息共计4451303.63元。
2013年4月17日，原告以邮寄方式向被告发出终止合同通知书一份，通知被告因其拖欠租金，满足了双方约定的终止合同收回租赁房屋的条件，原告正式收回租赁房屋。后邮局工作人员在该邮件上注明“此邮件送到办公室，由办公室人员联系收件人后，拒收此邮件，此邮件退回”。
2013年7月19日，本院组织原、被告双方对被告承租的统一路26号房屋的南门庭一、二楼，四楼南部，六楼西侧的面积进行现场勘验，经测量，上述建筑的面积分别为570.36平方米，198.65平方米，256.75平方米，共计1025.76平方米。通过南门庭一楼的楼梯可以到达六楼，且该房屋一楼北侧有一部可使用直达五楼的电梯，西侧还有往返六楼的楼梯通道。
上述事实有房屋所有权证、珍珠宾馆工商登记材料、房屋租赁合同、补充合同、租赁补充协议、欠交租金及租金利息明细表、发票、收款收据、国内特快专递邮件详情单、勘验笔录及当事人的陈述为证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁行为没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，其合法权益应受法律保护。本案争议焦点为涉案租赁合同的效力、被告欠付原告的租金数额及原告是否有权解除涉案租赁合同。
关于涉案租赁合同的效力问题。被告辩称其承租的统一路26号房屋中，南门庭一、二楼，四楼南部，六楼西侧的建筑均为临时建筑，因此双方签订的租赁合同无效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案房产中有产权证的部分合法有效，而属于临时建筑的部分（面积1025.76平方米）应属无效。
关于被告欠付原告的租金数额问题。被告辩称涉案租赁合同无效，原告主张按照约定的价格支付房屋占有使用费没有法律依据，应支付的租金应当通过鉴定来确定。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告承租的统一路26号房屋包括合法建筑和临时建筑两部分，其中临时建筑并未影响被告的实际使用，且由被告法定代表人姜永磊自建并使用多年，被告在租赁后，其在租赁合同、补充协议及实际履行中，均未对临时建筑的使用和租金标准提出异议，因此，原告依双方约定的租金标准主张被告支付房屋租金及临时建筑部分的房屋占有使用费，理由正当，于法有据，本院予以支持；被告辩称理由不当，本院不予支持。
关于原告是否有权解除涉案租赁合同的问题。本院认为，原、被告双方在2010年7月31日的房屋租赁合同及2012年5月31日的租赁补充协议中均对被告应付租金的期限、支付欠付租金及利息的期限、被告的违约责任等内容进行了约定，被告未能按照约定支付租金，原告可终止合同并收回房屋。本案中，被告仅支付了部分租金，存在长期拖欠原告大量租金的事实，且经原告催告后被告至今仍未履行支付欠付租金的义务，已构成违约，故原告有权依据合同的约定终止履行租赁合同，收回已出租的房屋；被告应按合同约定，返还原告其承租的涉案房屋。
综上，原告的诉讼请求证据充分，理由正当，本院予以支持；被告抗辩理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告威海市珍珠利华大酒店有限公司于本判决生效后十日内偿付原告租金及房屋占有使用费共计3967748.92元，利息483554.71元（截止2013年3月31日），2013年4月1日起至本判决确定的履行之日止的利息按双方约定的年利率8.528%计算。
二、解除原告与被告威海市珍珠利华大酒店有限公司于2010年7月31日签订的房屋租赁合同，被告威海市珍珠利华大酒店有限公司于本判决生效后十日内将其承租的座落于威海市统一路26号的房屋返还给原告。
案件受理费42410元，由被告负担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 李慧东
代理审理员刘志敏
代理审判员 杜 洁
二〇一三年八月五日
书 记 员 刘颖霞