江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第1051号原告：胡华泉，男，1979年7月2日生，汉族，户籍地南昌市高新技术开发区，现住南昌市。被告：李荣，女，1949年12月15日生，汉族，现住广东省深圳市南山区。委托代理人：王佐明，江西金凤凰律师事务所律师，执业证号：13601199410891069。被告：南昌中环地产顾问有限公司，住所地：南昌市中山路64号商会大厦5楼。组织机构代码：73195827-1法定代表人：刘持海，系该公司总经理。委托代理人：万敏鹏，男，系该公司法务专员。原告胡华泉诉被告李荣、南昌中环地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡华泉、被告李荣的委托代理人王佐明、南昌中环地产顾问有限公司的委托代理人万敏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡华泉诉称：2014年9月11日原告与上列被告签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：NF1426120），约定：原告（承购方）拟购买由被告2（居间方）介绍的被告1（出让方）所有的位于南昌市青山湖区南铁九村3栋3单元401室住宅房（建筑面积为91.27平方米）。购买总价为人民币715000元，原告与上列被告同意自合同签订之日起的待产权完善后五工作日内提供合格有效的贷款材料提供商业贷款办理按揭手续，待审批通过（或银行解押）七个工作日内共同到南昌市房屋登记部门办理产权过户手续当日原告首付被告1人民币315000元，余额人民币40万元，提供银行支付给被告1.原告同意于2014年9月11日向被告2支付人民币3万元的意向金（由被告2保管）。出让方去人已阅读上述条款，并愿意全部接受承购方的上述购买条件，将上述房屋出售给承购方，如果因本人反悔不卖或因处分权不充分或变相变更出售条件等行为致使交易不成功，愿意赔偿原告购房定金等额的违约金，由原告及被告2各收取50%；如本人同意全部接受上述协议条款，承购方反悔不买胡变相变更承购条件等其他行为致使交易不成功的，收取的定金不予退还，由本人及居间方各收取50%。协议同时约定：本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意向南昌市西湖区人民法院提起诉讼解决纠纷。协议签订当日，被告1提供了《房产证》原件由被告2保管。原告和被告1、被告2均在《购房委托协议》上签字、盖章。被告亦即于当日按约定，向被告2交纳了人民币3万元，由被告2保管。被告2出具了收条。嗣后，原告曾多次找上列被告要求履行《购房委托协议》并办理相关手续，可被告1却恶意反悔不卖和变相变更出售条件，致使原告不能按《购房委托协议》的约定进行交易。对此，原告认为，上列被告的行为已构成违约。依据双方所签订的《购房委托协议》约定，如被告1违约不履行合同义务，须赔偿原告购房定金等额的违约金，被告2退还原告购房定金。原告已交纳的购房定金3万元，被告2依法返还于原告，被告1赔偿购房定金等额的违约金。为此，原告为维护自身的合法权益，将被告诉至人民法院，请求人民法院判如所请。1、请求依法判令上述两被告双倍返还给购房定金六万元整；2、上述被告承担连带责任；3、本案全部诉讼费由上述两被告共同承担。原告胡华泉提交了如下证据：证据一、《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：NF426120）复印件，证明2014年9月11日原告与两被告签订房屋买卖合同居间合同，被告同意将其所有的坐落于南昌市青山湖区南铁九村3栋3单元401室住宅房出售给原告，三方都签字确认了；证据二、定金收据复印件，证明原告已经支付了3万元定金，该定金由被告2代管；证据三、房屋产权面积及房产平面图各一份，证明诉争房屋的面积；证据四、2014年11月9日20:13分原告与被告一的通话录音一份，证明被告一变相加价，构成违约。被告李荣辩称：一、原、被告于2014年9月11日签订的《存量房买卖居间合同》属于居间合同，不是正式的买卖合同。买、卖双方并没有签订正式的《南昌市存量房买卖合同》，因此双方之间的买卖合同并未成立，所谓定金不存在，原告要求双倍返还购房定金无法律依据。二、居间方设置定金的目的是为了得到佣金。《存量房买卖居间合同》系居间方中环地产公司提供的格式条款，居间方中环地产公司在被告李荣与原告胡华泉未签订《存量房买卖合同》时，强制收取相应费用，故该约定的条款无效。因此，在买卖双方签订《存量房买卖合同》之前，原告无权要求双倍返还定金，只能要居间方返还定金。三、在居间格式合同中设下定金担保条款，是居间方利用其优势，也利用被告李荣年龄大，没有经验，致使李荣的权利与义务明显违反公平、等价有偿的原则，应认定无效。定金条款显然是有利居间方权利的代理行为，不利买卖双方的权利。本案中居间合同表面上一手托两方，在定金条款中实际代理买方（胡华泉）权利，侵犯卖方（李荣）权利。居间方在本案居间合同中设下定金条款，超出居间合同规定的居间行为法律准线（促成合同成立的法定居间立场），是对买卖双方的侵权行为。四、居间人方不是适格的收款人。本案中，虽然买方确有向卖方支付的意思表示，但遗憾的是，买方并没有向卖方支付的行为。虽然买方认为直接向居间人支付了三万元定金款项，就等同于向卖方支付了定金款项，这只是买方的认识错误，并不影响居间人不是适格的收款人这一事实。定金作为房款的一部分，必须交给卖方或卖方指定的收款人，否则，卖方在买卖合同项下的根本目的将无法实现。其对居间人的支付不是买卖合同项下的给付。综上所述，李荣与胡华泉只有在居间人促成下，一起到南昌市房地产管理部门签订统一制作的《南昌市存量房买卖合同》，才属于履行了居间义务。居间人中环地产公司将居间合同等同于尚未签署的《南昌市存量房买卖合同》，以居间合同替代存量房买卖合同，为己利设置定金，明显违反了我国法律相关规定。因此，被原告求被告李荣双倍返还定金，没有事实与法律依据。请求法庭驳回原告的诉讼请求，依法保护答辩人的合法权益。被告李荣提交了如下证据：证据一、2014年9月11日三方签订的买卖居间合同，证明：1、该合同是格式条款，由被告二提供，所列条款都是对被告二有利的，属霸王条款，应当无效；2、被告二给被告一的居间合同是一份不清楚的合同书，是一种故意行为，对一个66岁老人的欺诈；证据二、2015年3月2日李荣提供的签合同的情况说明一份，证明：1、中辰地产、被告二都想做居间方，出价都不低于72万元；2、被告二与原告联手不停地做被告一的工作，要其把房价降下来，被告一仍然坚持不能少于72万元一次性付款或者72.5万元分期付款的意见，所以交易没有成功，买卖居间合同中被告一是被告二与原告联合欺诈性签字的，所以该居间合同意向表达也是不成立的。被告南昌中环地产顾问有限公司辩称：被告二在签订合同过程当中，无任何过错，无需承担任何的违约责任。1、被告二在签订合同过程中起到一个居间人的角色，为买卖双方提供居间服务，从而收取佣金，而事后买卖双方也确实签订了南昌市城市房屋存量房买卖居间合同，作为被告二已经履行了居间义务，有权收取佣金；2、合同约定，原告支付给被告一的定金，由被告二代为保管，如如何一方违反合同约定，违约方将承担与定金数额相同的违约金责任，而被告二不属于定金责任承担的主体，该定金责任应当由被告一违约方承担。被告南昌中环地产顾问有限公司未提交证据。经审理查明，南昌市青山湖区南铁九村3栋3单元401室住宅房（建筑面积为91.27平方米）房屋产权人为被告李荣（该房的共有人李荣的丈夫已去世，涉及到继承问题）。2014年9月11日，原告（乙方）与被告李荣(甲方)在被告南昌中环地产顾问有限公司（丙方，以下简称中环公司）居间服务之下，签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定原告将其所有的该套房屋售予被告。合同第三条：“甲方保证：对该房屋拥有完全、合法的处置权，该房屋可以上市交易并能够将产权转移过户给乙方……。”第六条：“甲、乙双方同意自合同签订之日起的待产权完善后五工作日内提供合格有效的贷款材料提供商业贷款办理按揭手续……。”第十一条：“本合同签订后当日内，乙方向甲方支付购房定金人民币三万元，该定金由丙方代管……如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，丙方退还乙方购房定金；乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金。”合同签订当天，原告交纳了定金30000元在被告南昌中环地产顾问有限公司处保管，被告南昌中环地产顾问有限公司向原告出具了收条。嗣后，原告曾多次找被告要求履行《购房委托协议》并办理相关手续，可被告李荣却反悔不卖，致使原告不能按《购房委托协议》的约定进行交易。现原告诉至法院，提出如前之诉。本院认为，南昌市青山湖区南铁九村3栋3单元401室房屋产权人为被告李荣，其在该房产权不完善的情况下与原告胡华泉经南昌中环地产顾问有限公司中介签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，后又反悔，其负有不可推卸的责任。被告胡华泉及南昌中环地产顾问有限公司明知该房产权不完善，而与被告李荣签订合同亦有责任。现被告李荣拒绝依约履行，应承担违约责任。原告交纳的定金30000元，被告南昌中环地产顾问有限公司应予以退还。现被告李荣已将该房转卖他人，致合同无法继续履行，故被告李荣应适当承担违约金责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李荣于本判决生效之日起七日内向原告支付赔偿款10000元；二、被告南昌中环地产顾问有限公司在本判决生效之日起7日内将代为收取的定金30000元退还原告胡华泉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告胡作志承担300元，被告李荣承担500元，南昌中环地产顾问有限公司500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 罗 雯人民陪审员 吴 敏人民陪审员 郭小燕二〇一三年十月十二日书 记 员 雷志江速 录 员 杨 玲