江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字第26号
上诉人（原审被告）：钟小娟，女。
委托代理人：张世学，男，。
被上诉人（原审原告）：南昌名泰物业管理有限公司，住所地南昌市红谷滩万达星城1栋3单元1801室。
法定代表人：万小坪，该公司总经理。
委托代理人：廖小勇，江西山南律师事务所律师。
委托代理人：龚念萍，男，系该公司项目经理。
上诉人钟小娟因与被上诉人南昌名泰物业管理有限公司（下称名泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第01792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人钟小娟的委托代理人张世学，被上诉人名泰物业公司的委托代理人廖小勇、龚念萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年4月1日，名泰物业公司与钟小娟所在小区业主委员会签订物业合同。合同约定：名泰物业公司为新余市渝水区亚东凯旋宫提供物业服务，管理的年限2010年4月1日至2013年3月31日止，物业管理费名泰物业公司可以预收三个月，别墅住宅按建筑面积每月每平方米1.00元交纳，业主逾期交费按日5‰交纳违约金，合同还约定了其他权利和义务。双方当事人履行合同至2013年3月31日到期。2013年4月28日名泰物业公司与钟小娟所在小区业主委员会重新签订物业服务合同，将物业管理费由原来的别墅住宅按建筑面积每月每平方米1.00元交纳上涨至按1.3元交纳，其余合同条款不变。合同签订后，名泰物业公司依约履行了合同义务，钟小娟房屋面积400.08平方米，2013年4月份按每月每平方米1元交纳，该月的物业费400.08元，2013年5月1日至2014年4月30日期间按每月每平方米1.3元交纳，该期间的物业费为6241.24元，钟小娟自2013年4月1日至2014年4月30日共计拖欠物业费6641.32元。经名泰物业公司多次催讨未果。
一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。名泰物业公司与钟小娟小区业主委员会签订的物业服务协议，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。协议签订后，名泰物业公司按约定为小区业主提供管理和服务，钟小娟作为小区业主，拖欠名泰物业公司的管理费不交，系违反合同的行为。截止2014年4月30日，钟小娟拖欠物业费6641.32元，故对名泰物业公司要求钟小娟支付物业管理费6641.32元的诉讼请求，予以支持。另，名泰物业公司要求钟小娟承担违约金3088.8元的诉请，一审法院认为，虽合同约定如业主拖欠物业费按日5‰交纳违约金，但钟小娟拖欠物业费未交，系钟小娟对名泰物业公司提供的物业服务产生争议所致，并非钟小娟恶意违约，故名泰物业公司要求钟小娟支付违约金3088.8元，不予支持。钟小娟认为名泰物业公司涨价行为系名泰物业公司擅自涨价，业主委员会同意涨价未按法律程序经业主多数同意，钟小娟不予认可。一审法院认为，名泰物业公司于2013年4月28日与钟小娟小区业主委员会签订物业服务合同，该合同约定2013年4月28日后物业费按每月每平方米1.3元交纳，该协议系名泰物业公司与钟小娟小区业主委员会的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对钟小娟有约束力。至于钟小娟认为小区业主委员会对于物业费涨价决定程序违法，系另一法律关系，应由钟小娟与业主委员会另行解决。故对钟小娟该抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《国务院物业管理条例》第十二条，第四十二条之规定，判决如下：一、钟小娟应于本判决生效之日起十日内支付名泰物业公司南昌名泰物业管理有限公司物业管理费6641.32元；二、驳回名泰物业公司其他诉讼请求。如果钟小娟未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由名泰物业公司承担20元，钟小娟承担30元。
一审宣判后，上诉人钟小娟不服一审判决，向本院提起上诉，认为，根据《江西省物业管理条例》第十六条第三款规定，业主大会决定拟定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。一审中钟小娟已提供证据证明亚东凯旋宫小区业主同意提高物业费的比率仅为43.6%。业主委员会擅自提高物业费的决定，显然违背了《江西省物业管理条例》第十六条第三款的规定，属程序违法。因此，2013年4月28日名泰物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同中关于2013年4月28日之后的物业费按每月每平方米1.3元收费的条款当然无效。一审认定合同依法成立、合法有效，属认定事实错误。请求撤销原判，改判驳回名泰物业公司的全部诉讼请求，并承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人名泰物业公司答辩称，上诉人钟小娟认为当时仅有43.6%的业主同意提高物业费，与事实不符。名泰物业公司是与业主委员会签订物业服务合同，有理由相信该合同条款内容是得到了业主法定票数的同意，即使未过法定同意票数，亦是业主委员会的过错，单个业主可另行主张权利。请求驳回上诉，维持原判。
本案审理过程中，上诉人钟小娟向本院提交了6组证据材料，被上诉人名泰物业公司进行了质证，本院一一分析认定如下：
1、录音光盘一份。旨在证明：张世学找业主委员会成员彭国辉谈话了解情况时，彭国辉称物业公司龚念萍经理参与了业主委员会的协商涨价及票数清点，当时龚提出业主超出半数通过即合法，并且共同炮制了所谓业主通过率占88%的公告，因此物业公司从一开始就在欺骗业主，涨价程序不符合法律规定。被上诉人名泰物业公司质证认为，无法确定这是与彭国辉谈话的录音，依据民事诉讼证据规则的规定，证人应当出庭作证，而彭国辉并未出庭作证，故不予认可。本院认为，被上诉人名泰物业公司的质证意见符合法律规定，其理由成立，对该份录音资料本院不予采信。
2、证明材料一份。旨在证明：有9户业主均没有参加业主大会，许多业主根本没有签订同意表。被上诉人名泰物业公司质证认为，该证明材料不真实，9户业主未出庭作证证明其当时没有签名、没有表态同意涨价。如果业主认为其在涨价征求意见表上的签名不属实，可以申请笔迹鉴定，而不能在一张便条上写“没有”就推翻当时签名的真实性。本院认为，被上诉人名泰物业公司的质证意见理由成立，对该份证明材料本院不予采信。
3、手机通话清单一份。旨在证明：上诉人钟小娟的委托代理人张世学分别与业主委员会成员彭国辉、名泰物业公司龚念萍、房管局物业科施水根等人通过话，向他们反映涨价不符合法律规定，该通话清单同时可作为一份事情发生的时间表。被上诉人名泰物业公司质证认为，该份证据是通话清单，并无通话内容，不能证明其举证目的。本院认为，上诉人钟小娟所举该份清单只能证明张世学手机的来电、去电号码情况，并不能证明通话的具体内容，仅凭此不能证实上诉人钟小娟提交该份证据旨在证明的内容，故本院对该份手机通话清单不予认定。
4、打印日期为2013年5月24日的新余水务集团供水公司用水户缴费情况表一份。旨在证明：名泰物业公司刘秀爱在该表的反面统计了当时业主大会的到会业主名单，统计时间应当在2013年5月24日之后，该统计才是真实的，并没有80%多的同意表。被上诉人名泰物业公司质证认为，对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，该表的反面书写的只是同意……、不同意……，并没有说明同意或不同意什么内容，不能证明这是对同意和不同意物业费涨价的户数的统计。本院认为，该证据材料无首部名称，也无落款署名，所谓的统计人刘秀爱亦未出庭作证，其真实性无法查实，也不能确定其内容与本案存在关联性，故对该份证据材料不予认定。
5、张世学交纳物业服务费收据2张。旨在证明：业主在2013年3月之前均是主动按合同交费，2013年4月之后不是拖欠而是拒交，如果仍然按每平方米1元收费，则同意交纳。经质证，被上诉人名泰物业公司对收据没有异议，但认为其能够证明张世学等至今还在违约。本院认为，本案涉及的业主是钟小娟，该收据与本案无关联性，故不作认定。
6、打印的焚烧照片2张。旨在证明：小区内管理混乱，物业经常随地焚烧垃圾，是管理失职表现。被上诉人名泰物业公司质证认为，对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明系物业焚烧且经常焚烧。本院认为，该2张照片中没有人物，不足以证明焚烧行为系物业公司人员所为，不能够证实上诉人钟小娟的举证目的，故本院不予认定。
被上诉人名泰物业公司向本院提交了2组证据，上诉人钟小娟进行了质证，本院一一分析认定如下：
1、2014年5月1日名泰物业公司与亚东凯旋宫业主委员会签订的物业管理服务协议一份。旨在证明：继2013年4月28日的协议之后，双方又签订了新的协议，进一步确认按每月每平方米1.3元计收物业费，证实当时涨价得到了大多数业主的同意，否则不可能续签。上诉人钟小娟质证认为，该合同是2013年4月28日合同的延续，前一份合同签订程序违反法律规定无效，作为延续的后一份当然也无效，不能作为证据。本院认为，该合同与本案不具有关联性，故不作认定。
2、物业管理费上调征询意见书一组。旨在证明：当时同意物业费涨价的有72户，不同意的有8户，另有一些业主因缺席或中立等原因未表态，业主共94户，明确同意的户数超过三分之二以上。上诉人钟小娟质证认为，该组证据虚假成分占多，属无效，据代理人张世学事后了解，大多数业主当时都没有签字同意，而且该组证据与刘秀爱统计的数字、与业主委员会公告的数字均相矛盾。本院认为，一审中上诉人钟小娟已提交了业主委员会于2013年4月22日发布张贴的“关于提高小区物管费的公告”，双方当事人对公告的真实性无异议，应予认定。名泰物业公司提交的该组物业管理费上调征询意见书经统计后确实与公告的内容不一致，故本院不予认定。
本院经审理查明，2013年4月22日，亚东凯旋宫业主委员会在小区内发布张贴了“关于提高小区物管费的公告”，其内容为：“尊敬的亚东凯旋宫各位业主：2013年3月31日小区业主大会上，针对提高小区物管费问题进行了一次书面表决，到位业主69户，表决同意提高物管费的业主61户，通过率占88%，因此，经业主委员会与小区物管处联席会议决定：一、提高小区物管费，即由原来的1.00元／平方米提高到1.30元／平方米。二、开始执行时间：2013年5月1日……。”该公告的落款为“亚东凯旋宫业委会”。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致。
本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：亚东凯旋宫业主委员会与被上诉人名泰物业公司于2013年4月28日签订的物业服务合同是否合法有效并对上诉人钟小娟产生法律约束力？上诉人钟小娟认为，同意提高物业费的业主比率仅为43.6%，故2013年4月28日签订的物业服务合同违反了法律规定，合同中关于物业费按每月每平方米1.3元收费的条款当然无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，亚东凯旋宫业主委员会于2013年4月22日发布公告称小区业主表决同意提高物管费的通过率占88%，之后该业主委员会于2013年4月28日与名泰物业公司签订亚东凯旋宫物业服务合同，约定小区物业费自2013年5月1日起按每月每平方米1.3元计收。该公告行为及签订合同的行为应视为业主委员会的决定。如果认为业主委员会的决定侵害了业主合法权益或者在决定形成过程中存在违法的情形，可以依法请求撤销，但上诉人钟小娟等业主在法定期限内并未行使撤销权。故应当认定2013年4月28日的物业服务合同为有效合同，对亚东凯旋宫全体业主均具有法律约束力。上诉人钟小娟拒不按合同约定履行交纳物业费义务，其行为已构成违约，应当承担相应的责任。故一审判决支持名泰物业公司要求钟小娟交纳拖欠物业费的诉讼请求，并无不当。对于名泰物业公司主张的逾期付款违约金，一审未予支持，名泰物业公司对此未提出上诉，本院不作审理。综述，上诉人钟小娟的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钟小娟承担。
本判决为终审判决。
审判长 邓尧昌
审判员 赵卫珍
审判员 赵素萍
二〇一五年三月二十六日
书记员 袁 文