江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第0631号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京蕉叶餐饮管理有限公司。住所地：北京市朝阳区工体北路*号凯富大厦*****室。
法定代表人：陈家学，该公司董事长。
委托代理人：蒋晓冬，江苏连元律师事务所律师。
委托代理人：曾薇，江苏连元律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：无锡市钱贵餐饮娱乐有限公司。住所地：江苏省无锡市崇安区人民中路**号。
法定代表人：浦振伟，该公司董事长。
一审被告：亚洲蕉叶（北京）餐饮管理有限公司。住所地：北京市朝阳区工人体育场北路*号**号楼***室。
法定代表人：唐广敏，该公司董事长。
一审第三人：无锡市益多投资发展集团有限公司。住所地：江苏省无锡市长江北路红旗路口。
法定代表人：谢菊宝，该公司总经理。
再审申请人北京蕉叶餐饮管理有限公司（以下简称北京蕉叶）因与被申请人无锡市钱贵餐饮娱乐有限公司（以下简称钱贵公司）、一审被告亚洲蕉叶（北京）餐饮管理有限公司（以下简称亚洲蕉叶）、一审第三人无锡市益多投资发展集团有限公司（以下简称益多公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2013）锡民终字第0759号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
北京蕉叶申请再审称：（一）钱贵公司不具有原告资格。“买卖不破租赁”是对《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人的”例外规定，本案中不存在适用该规定的情形，原租赁合同承租方的变更不能必然导致转租合同转租方的自然变更。本案案由为租赁合同纠纷，基于合同的相对性，钱贵公司不具有当事人的地位，即使向人民法院起诉，也应当是基于对涉案房屋享有使用权的事实，只能以侵权为由，起诉该房屋的实际占用人，无权依据《房屋租赁合同》起诉北京蕉叶。（二）钱贵公司未能提供证据证明其已经将出租人同意其将案涉房屋转租给北京蕉叶的书面文件之原件交北京蕉叶保存，应当承担不利的法律后果，房屋转租合同应当被认定为未生效。（三）北京蕉叶有证据证明无锡蕉叶才是该房屋的实际承租人，应当由无锡蕉叶支付相关费用。（四）原审判决认定租金标准错误。无锡地铁1号线于2009年11月全面启动建设，涉案房屋门前道路完全封死，无锡蕉叶根本无法经营，只能歇业，属于不能对租赁物使用、收益，应当减免租金。
本院审查查明：2007年5月9日，益多公司和无锡市钱柜餐饮娱乐有限公司（以下简称钱柜公司）签订房屋租赁协议，约定益多公司将无锡市崇安区人民中路86号一至三层、建筑面积为6374.36平方米的房屋出租给钱柜公司，期限8年，自2005年9月1日起至2013年8月31日止等。
2007年9月28日，益多公司向钱柜公司出具的回复函载明：“贵司关于无锡市蕉叶餐厅（以下简称蕉叶餐厅）转租事宜的来函收悉，我司同意转租，但附加以下条款：1、亚洲蕉叶须将租金直接付至我司，2、浦振伟对转租租金承担连带责任，3、其他相关事项由钱柜公司与亚洲蕉叶协商解决”。
2007年9月29日，钱柜公司和北京蕉叶签订房屋转租合同，合同载明：转租方为钱柜公司，受转租方为北京蕉叶；钱柜公司依法承租了益多公司所有的位于无锡市人民中路86号一至三层建筑面积为6374.36平方米的房产，钱柜公司将该房产转租给赵昉经营蕉叶餐厅并取得益多公司的书面同意，现赵昉将蕉叶餐厅的全部资产转让给北京蕉叶，赵昉与钱柜公司解除了房屋转租合同，同意钱柜公司将该房产合法转租给北京蕉叶；钱柜公司承诺将其承租的位于无锡市人民中路86号一层面积为1800平方米的房屋转租给北京蕉叶；钱柜公司将该房屋转租给北京蕉叶的行为已征得益多公司的书面同意，本合同签订之时，钱柜公司应当将该文件之原件交给北京蕉叶保存，使北京蕉叶合法承租该房产，租赁期限自2007年10月1日至2013年8月31日，2008年8月31日前租金为180万元／年，2008年8月31日后为220万元／年；本合同自钱柜公司将益多公司同意其将该房屋转租给北京蕉叶的书面文件之原件交给北京蕉叶保存，使北京蕉叶合法承租该房产后生效；转租期间，由于北京蕉叶的原因导致租赁合同解除的，本合同也随之终止，北京蕉叶应向钱柜公司支付违约金50万元。
同日，北京蕉叶、钱柜公司和赵昉签订资产转让合同，合同载明：蕉叶餐厅位于无锡市人民中路86号1楼，面积1800平方米，经营者为赵昉，赵昉同意将该餐厅全部资产转让给北京蕉叶，赵昉同意和钱柜公司解除原先签订的房屋转租合同并同意钱柜公司将该房屋转租给北京蕉叶，钱柜公司和北京蕉叶在房屋转租合同中约定的年租金为：2008年8月31日前为180万元／年，2008年8月31日后为220万元／年，北京蕉叶向钱柜公司缴纳租金的起始时间以本合同签订之日起北京蕉叶实际进入该餐厅时计算；三方约定转让的餐厅总资产的总价款为850万元，在本合同生效之日起3日内北京蕉叶向钱柜公司付70%即595万元，生效之日起7日内付30%即255万元；钱柜公司向北京蕉叶承诺，钱柜公司在本协议签订之日起15日内得到该餐厅房屋所有权人允许钱柜公司将该餐厅房屋转租给北京蕉叶的书面同意文件，并将该文件原件交与北京蕉叶保存，如钱柜公司不能满足上述要求，钱柜公司和北京蕉叶签订的房屋转租合同不生效，本协议也不生效；本合同签订当日，赵昉将餐厅（场地及全部资产）交付给北京蕉叶运营，并协助北京蕉叶进场。
2008年3月，益多公司和钱贵公司签订的租赁补充协议载明：鉴于钱柜公司名称于2008年2月2日注销变更为钱贵公司，故签订此补充协议；原益多公司和钱柜公司于2007年5月9日签订的房屋租赁协议内容不受变更影响，现由钱贵公司继续履行原房屋租赁协议，房屋租赁协议继续合法有效，此补充协议为原协议之组成部分。
自2008年1月起至2011年6月止，益多公司收到无锡蕉叶餐饮有限公司（以下简称无锡蕉叶）支付的租金，其中2008年8月前无锡蕉叶按每月15万元支付，2008年9月起至2011年6月无锡蕉叶按每月183333.33元支付。此后，益多公司因未能收到租金，于2012年8月向钱贵公司提出终止房屋租赁协议，同年9月30日收回无锡市崇安区人民中路86号一至三层租赁房屋。钱贵公司为本案所涉租赁房屋支付2011年10月和11月的燃气费29121.75元。
北京蕉叶于2007年7月设立，法定代表人为唐广敏，后变更为王景；无锡蕉叶于2007年12月27日设立，法定代表人为唐广敏，王景、卢立厚均是董事。亚洲蕉叶由堪布多杰（一人出资）于2009年4月申请设立。
另查明，北京蕉叶提供益多公司与无锡蕉叶于2007年10月1日签订的房屋租赁协议书，益多公司不予认可。2007年10月8日，北京蕉叶向钱柜公司付款25万元，并分别于2008年3月10日、2008年3月18日向钱贵公司付款15万元、20万元，用于支付蕉叶餐厅资产转让款。二审法院对赵昉的调查笔录载明赵昉确认其和钱柜公司、北京蕉叶签订了资产转让合同，并依约将蕉叶餐厅的资产交付给了唐广敏派来的公司员工冯姗，签订了交接单，北京蕉叶依约付清了资产转让款，该款项全部汇到钱柜公司和赵昉指定的其他人的帐户后再转给赵昉。北京蕉叶对该证据的真实性没有异议。
2012年5月30日，钱贵公司向无锡市崇安区人民法院起诉，请求判令亚洲蕉叶和北京蕉叶共同支付租金2749995元（自2011年7月1日起至2012年10月1日止，按每月183333元计算）、燃气费29121.75元、违约金50万元。2013年5月15日，该院作出（2012）崇民初字第0486号民事判决：一、北京蕉叶向钱贵公司支付租金2749995元、燃气费29121.75元、违约金50万元；二、驳回钱贵公司的其他诉讼请求。北京蕉叶不服，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉。钱贵公司在二审审理过程中，放弃要求北京蕉叶承担违约金50万元的诉讼请求。2013年9月10日，该院作出（2013）锡民终字第0759号民事判决：一、维持（2012）崇民初字第0486号民事判决第二项；二、变更（2012）崇民初字第0486号民事判决第一项为：北京蕉叶向钱贵公司支付租金2749995元、燃气费29121.75元。
本院认为：（一）钱柜公司注销后，益多公司与钱贵公司签订的房屋租赁补充协议中明确由钱贵公司继续履行原房屋租赁协议，房屋租赁协议继续合法有效，钱柜公司在该房屋租赁协议中的权利义务由钱贵公司承继，故钱贵公司对本案具有诉讼利益，具备提起民事诉讼的原告主体资格。同时，北京蕉叶在履行与转租协议有关联的关于受让蕉叶餐厅的协议中，将按协议应支付给钱柜公司的转让款支付给了钱贵公司，表明北京蕉叶亦认可了钱贵公司承接钱柜公司的权利义务。因此，原审判决认定钱贵公司具有原告资格并无不当。
（二）北京蕉叶提供了益多公司与无锡蕉叶于2007年10月1日签订的房屋租赁协议书及益多公司出具的收到无锡蕉叶租金的收据，以此说明涉案房屋的承租人应为无锡蕉叶。经查，无锡蕉叶于2007年12月27日才注册成立，晚于协议落款时间，益多公司亦对该协议上出现的益多公司公章提出异议，表示未与无锡蕉叶签订过该协议，一审法院曾要求无锡蕉叶法定代表人唐广敏及董事王景出庭说明协议签订情况，但二人未到庭。益多公司虽开具无锡蕉叶的租金收据，但收取租金的数额仍为钱柜公司与北京蕉叶房屋转租合同中约定的租金数额，而非依北京蕉叶提供的所谓益多公司与无锡蕉叶协议约定的租金标准收取。同时，蕉叶餐厅原经营者赵昉亦确认在涉案房屋内进行经营的餐厅资产是转让给北京蕉叶，且北京蕉叶付清了转让款。北京蕉叶认为是受无锡蕉叶委托付款用于接受蕉叶餐厅的财产，但未能提供证据证明。故原判决认定房屋的承租人仍为北京蕉叶并无不当。
（三）关于房屋转租合同是否有效。2007年9月28日，益多公司给钱柜公司的回复函中已明确同意钱柜公司可以将案涉房屋转租，钱柜公司与北京蕉叶于2007年9月29日签订的转租协议约定，该协议自钱柜公司将益多公司同意转租的书面文件交北京蕉叶保存，使北京蕉叶合法承租该房产后生效，钱柜公司、北京蕉叶、赵昉同时签订的资产转让合同约定，如钱柜公司不交付益多公司同意转租的书面文件，钱柜公司与北京蕉叶之间的转租合同不生效，蕉叶餐厅的转让也不生效。双方为钱柜公司是否交付该原件各执一词。但事实上蕉叶餐厅转让已履约完毕，租赁房屋亦实际交付北京蕉叶使用，益多公司作为本案第三人也未对转租给北京蕉叶的事实提出异议并早已接受了租金，故即使钱柜公司未及时向北京蕉叶交付上述书面原件，但起码事后得到益多公司的追认，房屋转租合同已实际得到履行。故北京蕉叶认为转让合同未生效不能成立。
（四）北京蕉叶提出无锡地铁1号线于2009年11月启动建设，涉案房屋门前道路完全封死，无锡蕉叶无法经营，应当减免租金的理由，因北京蕉叶在原审中没有提出，本院审查中不予理涉。
综上，北京蕉叶的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回北京蕉叶餐饮管理有限公司的再审申请。
审 判 长 王 军
审 判 员 孙晓琳
代理审判员 陈 强
二〇一五年一月八日
书 记 员 杨 蕾