内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内08民终888号
上诉人（原审原告）：云兰，女，蒙古族，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：米奇，内蒙古泽铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乌斯哈勒，女，蒙古族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。
被上诉人（原审被告）：内蒙古中远房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。统一社会信用代码×××。
法定代表人：肖磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：特妮娜，爱德律�事务所巴彦淖尔分所律师。
上诉人云兰因与被上诉人乌斯哈勒、内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初6197号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人云兰的委托诉讼代理人米奇、被上诉人乌斯哈勒、中远公司的委托诉讼代理人特妮娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云兰上诉请求：一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初6197号民事判决书，依法改判支持原告的诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认为被上诉人乌斯哈勒享有的实体权利能够排除上诉人申请执行涉案房屋的认定错误。原审法院对于被上诉人与中远公司是否存在查封之前签订合法有效的书面合同，对于被上诉人是否已经支付购房款等事实作出了错误的认定；对于诉争房屋没有交付、没有办理网签等决定是否排除执行的关键事实未作认定。并且对于所适用法律法规作出了偏离原义的解释。一、现有证据不能证明乌斯哈勒对执行标的具有合法真实的实体�利。1、在人民法院查封之前，乌斯哈勒并没有签订合法有效的书面买卖合同，在双方签订《预定协议书》时，中远公司没有预售许可证，所签订协议是无效协议；2、乌斯哈勒提交的书面合同不具有真实性，预定协议书的签订人为ＸＸ（乌斯哈勒的前夫），ＸＸ将房产转让给乌斯哈勒的真实性存疑；3、乌斯哈勒无法证明其对涉案房屋交付了相应的购房款。转帐凭证说明购房款并没有支付到中远房地产公司帐户，而是支付给案外人，不能证明已支付购房款的事实，且案外人是否将款项交到中远公司帐户以及案外人与中远公司是何种关系，一审法院并没有查明；4、在本案中，一审法院查明乌斯哈勒于2016年4月11日在巴彦淖尔市房屋产权交易中心登记有位于临河区五一街南今日尊府C8-1-1002室住房一套。乌斯哈勒不符合《最高人民法院关于执行异议和复议若干问题的规定》�二十九条第（二）项的规定。一审法院将时间点错误界定为购买争议房屋时有无其他住房没有法律依据。二、被上诉人认可涉案房屋均没有交付，在人民法院查封之前并没有合法占有上述不动产，不能排除对执行标的物的强制执行。三、本案完全是由于乌斯哈勒个人原因没有办理网签及预告登记，应当由乌斯哈勒承担相应法律风险。
乌斯哈勒辩称，房屋购买是在2011年10月，在上诉人申请执行前，我们已经主张了权利，通过上访等渠道要求交付房屋，并被挂名。买房以后长达7年时间没有交工的情况下，2014年又被法院查封�在这种情况下，我于2016年购买了第一套住房，我的住房公积金第一次使用付了首付。所以说，我同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。
中远公司辩称，一审判决事实清楚，上诉人云兰执行申请的执行依据已经由内蒙古高级人民法院再审，并且裁定再审期间中止原判决的执行，本案的执行异议之诉应当依法驳回上诉人的诉讼请求。
云兰向一审法院起诉请求：请求判令对临河区中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元401室许可执行。
一审法院查明事实：ＸＸ与乌斯哈勒原系夫妻关系，于2013年9月12日协议离婚。2011年9月30日，中远公司向ＸＸ出具收据收取预购房定金10000元。2011年10月6日，ＸＸ与中远公司签订中远睿城住宅楼预定协议书，主要约定ＸＸ自愿购买中远公司开发的中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元401室住宅，预测建筑面积75平方米，单价3218元/平方米，总价款241350元，付款方式为首付款144810元，余款办理贷款。并对交工日期、面积误差及违约责任等事项作了约定。当日，乌斯哈勒通过银行转账向中远公司支付购房款153539元，中远公司向乌斯哈勒出具金额为144810元（总价款60%）的收据一张。中远公司并于当日出具书面证明，内容为：”今有农垦局团购人ＸＸ购中远睿城B12-1-401，84.7㎡×3218元/㎡，单价3218，总价272565元，首付款163539元，已于2011年10月6日汇款，现调成B8-3-401（东户）75㎡，退款金额为18729元，人民币壹万捌仟柒佰贰拾玖元。”2011年10月9日，中远公司通过银行转账退还乌斯哈勒调换房屋面积差价18729元。ＸＸ于2016年7月22日出具书面承诺，同意将上述房屋转移至乌斯哈勒名下。
2014年10月15日，本院作出（2014）临民初字第4017号民事判决书，判决中远公司向云兰支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云兰于2015年9月11日向本院申请执行。执行过程中，本院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定书，对中远公司开发的中远睿城小区包括乌斯哈勒购买的B区8号楼（后变更为6号楼）3单元401室在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。2016年6月3日，中远公司对该执行标的提出书面异议，本院于2016年7月29日作出（2016）内0802执异50号民事裁定书，裁定驳回中远公司的执行异议。2016年9月8日，乌斯哈勒对执行标的提出书面异议，本院作出（2016）内0802执异103号民事裁定书，裁定中止（2015）临执字第3088号执行裁定书对中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元401室的查封。
2013年8月8日，中远公司取得中远睿城B区8号楼的预销售许可证。涉案房屋至今未竣工验收，未交付使用，也未到建设主管部门办理相关备案登记。
另查明乌斯哈勒作为权利人在巴彦淖尔市房屋产权交易中心于2016年4月11日登记有位于临河区五一街南今日尊府C8-1-1002室住房一套，该房屋于2016年4月27日办理了抵押登记，抵押权人为巴彦淖尔市住房公积金管理中心临河管理部，约定期限2016年4月26日-2032年4月26日。乌斯哈勒在巴彦淖尔市不动产登记中心无不动产权登记记录；乌斯哈勒前夫ＸＸ在巴彦淖尔市房屋产权交易中心和巴彦淖尔市不动产登记中心均无不动产权登记记录。
一审法院认为，乌斯哈勒的前夫ＸＸ在婚姻关系存续期间与中远公司签订了中远睿城住宅楼预定协议书，协议书内容具备了商品房买卖合同应当明确的主要内容，且中远公司在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，故双方签订的预定协议书是合法有效的商品房买卖合同。乌斯哈勒的前夫ＸＸ作为商品房的买受人依照约定支付了购房价款，所购房屋为居住用房，是商品房的消费者，其物权期待权优于一般金钱债权，应该受到法律保护。乌斯哈勒与ＸＸ离婚后，ＸＸ明确确认该案争议房屋归乌斯哈勒所有，因涉案房屋一直未能交付，乌斯哈勒对于该案争议房屋未办理房屋备案登记手续及不能占有使用争议房屋本身并无过错。乌斯哈勒和其前夫ＸＸ在购买临河区中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元401室时，并无其他可供居住的住房。虽然乌斯哈勒与其前夫ＸＸ2014年离婚后又于2016年4月11日登记购买了临河区今日尊府C8-1-1002室住房一套，但是乌斯哈勒和其前夫在购买临河区中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元401室时，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房的情形。综上，乌斯哈勒请求排除对临河区中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元401室的强制执行的理由成立，应予支持；云兰要求对临河区中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元401室许可执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，�决：驳回云兰的诉讼请求。案件受理费100元，由云兰负担。
二审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方对证据进行了质证，对各方有争议的证据和事实认定如下：中远公司提交内蒙古自治区高级人民法院民事裁定书一份，拟证明上诉人执行依据已经由内蒙古高级人民法院提审，并且中止原判决的执行，应依法驳回上诉人的诉讼请求。上诉人云兰对民事裁定书的真实性认可，但认为该案还未形成最终的裁判结果，未形成对本案有直接影响的生效判决，另外该民事裁定书与本案不具有直接关联性，本案所解决�是案外人能否排除上诉人的执行。乌斯哈勒认为应依照内蒙高院民事裁定书，驳回云兰的诉讼请求。因内蒙古自治区高级人民法院的民事裁定书裁定对执行依据提审，中止原判决的执行，但并无明确结论，而本案是诉讼案件的审理，故不能证明其举证意图，该民事裁定书不应影响本案的审理。
二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以认定。
本院认为，乌斯哈勒与ＸＸ原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间购买本案房屋时系以ＸＸ名义，ＸＸ与中远公司签订了购房预定协议书并且中远公司出具了收款收据，后ＸＸ书面承诺将该房屋转移给乌斯哈勒，故乌斯哈勒是实际的权利人。关于ＸＸ与中远公司是否签订合法有效的商品房买卖合同的问题。ＸＸ于2011年10月6日与中远公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，中远公司于当日向ＸＸ出具金额144810元的收据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书应认定为商品房买卖合同。虽然在签订预定协议书时，中远公司未取得商品房预售许可证，但在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，所以应认定双方所签订的预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。对于是否交付购房款的问题。上诉人云兰认为乌斯哈勒购房款未支付给中远公司帐户，仅支付给案外人，不能证明其已支付购房款，乌斯哈勒中国银行个人业务交易单、客户回单与中远公司所出具的收据时间吻合，故对乌斯哈勒向中远公司交付60%购房款的事实应予认定。关于乌斯哈勒名下有无其他居住房屋的问题。一审法院查明乌斯哈勒又于2016年4月11日登记购买了临河区五一街南今日尊府房屋一套，但认为乌斯哈勒和其前夫ＸＸ在购买中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室住房时，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房的情形。该认定虽欠妥，但乌斯哈勒及其前夫ＸＸ作为购房消费者，签订合同及支付购房款在前，云兰申请查封在后，乌斯哈勒及其前夫ＸＸ签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，乌斯哈勒对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。上诉人云兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，虽适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人云兰负担。
本判决为终审判决。
审判长蔡勇
审判员李智平
审判员仲佳才
二○一八年六月二十七日
书记员尹航
附：所适用法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁定结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。