重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0118民初8359号
原告：张正明，男，1950年11月11日出生，汉族，住重庆市永川区。
委托诉讼代理人：袁国章、肖乾明，重庆进明律师事务所律师。
被告：余华健，男，1974年3月7日出生，汉族，住重庆市永川区。
被告：梁孝贤，女，1979年9月3日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
二被告共同委托诉讼代理人：梁丹，重庆衡天律师事务所律师。
原告张正明与被告余华健、梁孝贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张正明及其委托诉讼代理人袁国章，被告余华健、梁孝贤及其委托诉讼代理人梁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张正明向本院提出诉讼请求：要求判决被告支付购房款及税费7万元及逾期付款违约金（以70000元为本金，从2014年4月1日起，按月利率2%计算至付清之日止）。事实和理由：2010年8月22日，原、被告双方签订了《房屋销售合同》，约定原告将重庆市永川区金龙镇汽车综合楼工程2号楼二层右边房屋（现为重庆市永川区金龙镇金龙新街78号附2号3幢3单元2-2房屋）以140000元的价格销售给被告，另水、电、气入户费，闭路费、电话费、契税等共计10000元，双方还对违约责任、交房状况等进行了约定。合同签订后，被告仅支付了80000元。原告于2014年3月31日为其办理了房屋产权证，但被告至今拒付所欠购房款，经多次催收无果。
被告余华健、梁孝贤辩称，本案原告不是本案的适格主体，本案的适格原告应当是重庆竣雄建筑有限公司。案涉房屋成交价格为77148元，合同签订时间为2008年12月5日，重庆竣雄建筑有限公司于合同签订当日出具了金额为77148元的收据一张。被告至今未收到房屋产权证以及办理相关手续的票据。买卖双方就已付款项未进行结算，故不存在违约情况。原告提供的房屋销售合同违反了相关法律法规规定，应当视为无效合同。原、被告之间实际履行的是原告张正明与被告余华健签订的《房屋销售合同》，房屋单价是900元/平方米，按产权面积多退少补，被告至今已支付原告房款115000元及税费10000元。
双方围绕争议焦点依法提交了证据，根据双方提供的证据，本院认定事实如下：原告张正明修建了永川区金龙镇汽车综合楼，并将其中的住房对外出售。销售过程中，原告张正明租赁了案外人余华茂的房屋作为销售点，同时委托余华茂为其销售房屋，余华茂负责向意向购房者介绍房屋的基本情况，购房者确定购买意图后，由余华茂通知原告张正明前来签订房屋销售合同，余华茂每售出一套房屋，原告张正明向其支付500元。被告余华健与案外人余华茂系堂兄弟关系。
2010年8月22日，余华茂代被告余华健与原告签订一份《房屋销售合同》，约定由被告余华健购买原告张正明修建的永川区金龙镇汽车综合楼工程2号楼新桥头上楼二层右边的房屋，成交金额140000元，原告张正明负责给被告余华健办理完善房地产权证及契证，自来水入户费、电入户费、天然气入户费、契税、房地产权证工本费、楼梯间地板装饰费共计10000元由被告余华健承担，且被告余华健应在主体封顶10日内缴纳给原告张正明。合同约定的付款方式为房屋修完被告余华健购买该层时，被告余华健支付房款的90%，余款待原告张正明为被告余华健办理好房地产权证后10日内一次性付清，被告余华健不得以任何理由拒付或拖欠。被告余华健付清所有房款及其他费用后，原告张正明将房地产权证交予被告余华健。合同第八条违约责任中约定，被告余华健如违反约定的期限延迟付房款，应向原告张正明缴纳违约金，违约金按房款总金额的8‰，每天累加计算。第九条其他未尽事宜中约定，房屋面积以房屋产权证登记面积为准，据实结算，多退少补。该合同一式两份，原、被告各执一份。
2010年10月6日，被告余华健向原告张正明支付房款30000元，2011年2月11日，再次支付50000元，原告张正明均出具了收条，且在当月，原告张正明将案涉房屋交由被告余华健使用。2014年3月31日，重庆市永川区国土资源和房屋管理局就案涉房屋颁发了房地产权证，登记的房屋建筑面积为128.58平方米，产权人为余华健、梁孝贤。办证过程中，原告张正明向办证机构提供了一份房屋买卖合同，合同甲方为重庆竣雄建筑工程有限公司，乙方为余华健、梁孝贤，合同上载明的建筑面积为128.58平方米，单价600元/平方米，成交金额77148元（最终成交金额以房地产权面积为准进行结算，多退少补）。原告称以其个人名义无法办理房屋产权证，故借用了重庆竣雄建筑工程有限公司的名义办理房屋产权证。
庭审中，原、被告双方举示的各自所持《房屋销售合同》存在两处差异，被告余华健举示的《房屋销售合同》房屋基本状况中对单价有约定，手写了“900”元/㎡；同时，在付款方式条款中约定双方签订合同时，房屋未修到余华健购买层时，支付定金5000元，大写伍仟元，其中的“5000”和“伍仟元”系手写，其余内容为打印字体。而原告张正明举示的《房屋销售合同》中该两处手写字体处为空白。原告张正明认为该两处系被告余华健事后添加。被告余华健称该两处系案外人余华茂在签合同时添加，并申请本院向案外人余华茂进行调查。本院向案外人余华茂进行了调查，余华茂称，该两处内容系在签订合同时，在原告张正明和被告余华健的母亲共同见证下由余华茂手写添加，且其亲眼目睹签订合同时余华健的母亲向原告张正明支付了5000元定金，且张正明口头称待房产证办好后对房款多退少补，同时称此栋楼大部分房屋成交单价都是900元/平方米。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋销售合同》系双方真实意思表示，且双方实际履行了该合同，故本院对该份合同予以采信。而原告用于办证制作的的《房屋销售合同》并非原、被告双方所签，也不是双方真实意思表示，且双方未实际履行，本院对此不予采信。原、被告之间的争议焦点是原、被告之间签订的《房屋销售合同》是否有效，原告出售给被告的房屋按何种方式计价，被告已支付原告的房款及税费金额以及原告主张的房款及税费是否超过诉讼时效。对此，本院分别评判如下：
一、关于原、被告之间签订的《房屋销售合同》是否有效的问题。被告认为该合同违反了《商品房销售管理办法》中关于房屋销售方应当是具有资质的开发公司的相关规定。本院审查认为，《商品房销售管理办法》系中华人民共和国建设部制定的用于规范房地产开发企业将商品房出售给买受人的行为，属于部门规章，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的法律或者行政法规，不能作为合同是否有效的法律依据。现实中，除了房地产开发企业与买受人之间的房屋买卖关系之外，还存在自然人与自然人之间的多种性质房屋的买卖合同关系。原、被告之间的《房屋销售合同》系双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应属有效合同。对被告关于原、被告之间签订的《房屋销售合同》系无效合同的辩解意见，本院不予采纳。
二、关于原告出售给被告的房屋按何种方式计价的问题。原告认为其与被告签订的《房屋销售合同》中约定的成交价140000元即房屋的价格。被告辩称合同中约定的成交价140000元系暂定价，房屋的单价为900元/平方米，待房屋产权证书办理后，以产权证登记面积按900元/平方米据实结算。对此，被告申请了本院向案外人余华茂调查，余华茂关于房屋计价方式的证言与被告的辩称意见一致。余华茂与原、被告双方均存在一定的利害关系，但余华茂系原告委托的房屋销售人员，亦是代被告签订《房屋销售合同》的代理人，其对合同签订当时的情况最为了解，其与原、被告之间的利害关系部足以以影响其证言的证明力。同时，该《房屋销售合同》系原告提供的格式合同，其中载明了房屋面积以房屋产权证登记面积为准，据实结算，多退少补。若合同中没有单价的约定，则无法进行结算。综上，本院对余华茂关于房屋单价的陈述予以采信。房屋价格应当以房屋产权证登记面积为准，按900元/平方米进行结算。
三、关于被告已支付原告的房款及税费金额。被告辩称已支付原告房款115000元及税费10000元，其中税费10000元系由案外人余华茂代为支付。但被告仅举示了80000元房款对应的收条以及本院向余华茂所做的调查笔录，余华茂证实在签订合同时由被告余华健的母亲支付了原告定金5000元，而原告未出具收条，余华茂当时即在合同中进行了注明，余华茂同时证实其从未代余华健向原告支付过税费10000元。本院审查认为，被告余华健支付的80000元房款有相应的证据印证，本院予以确认。此外，签订合同时余华健的母亲支付的5000元定金有对余华茂的调查笔录佐证，且5000元属于小额款项，现今支付符合日常交易习惯，而原告又未能举示反证，本院对此予以采信。被告辩称已支付的税费10000元未能得到证人的印证，本院不予确认。据此，本院认定被告已支付原告房款85000元。
四、关于原告主张的房款及税费是否已过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原、被告在合同中约定的房款支付时间是在房屋修完被告购买层时付90%，房产证办好后10日内付清余款；税费10000元应在主体封顶10日内支付。本院认为，合同中的税费和房款均是基于房屋买卖产生的债务，税费依附于房款，二者应属同一债务。按照约定，最后一笔房款应在房产证办好后十日内支付，而房产证系由原告单方办理，被告仅能通过原告知晓房产证办理进展，故原告办好房产证后应当通知被告，在原告通知被告房产证已办好后10日内由被告支付最后一笔房款。因此，诉讼时效应当从原告通知到达被告10日后起算。庭审中，被告辩称原告未通知过房产证已办好的情况，原告对此亦未举示证据证明，故本院认为被告收到本案起诉状副本和证据副本之日应当作为原告关于房产证已办好的通知到达被告。据此，原告主张的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告关于原告的请求超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。
综上所述，被告应支付原告房款115722元（128.58平方米×900元/平方米）以及税费10000元，现被告已支付房款85000元，尚欠房款及税费40722元（115722元+10000元-85000元）。关于原告主张的逾期付款违约金，因被告系在本案诉讼中得知房产证已办好，且双方就房款的计算方式存在较大分歧，并非被告主观违约，故对原告主张的违约金，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、由被告余华健、梁孝贤于本判决生效后七日内支付原告张正明房款及税费40722元；
二、驳回原告张正明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告张正明负担875元，被告余华健、梁孝贤负担475元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 杨 茜
二〇一八年三月九日
书记员 石长清