广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1235号
上诉人（原审被告）：李宏汉。
委托代理人：李伟达。
被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区粮食有限公司法定代表人：潘泽森，董事长。
委托代理人：杨立志，云南云誉律师事务所律师。
上诉人李宏汉因与被上诉人深圳市龙岗区粮食有限公司（以下简称龙岗粮食公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法地民初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年8月8日，龙岗粮食公司与李宏汉签订了一份《房产租赁合同》，约定龙岗粮食公司将其所有位于xx街x号-3的房产出租给李宏汉作为商业使用，面积为163平方米；租赁合同期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止；合同签订后，李宏汉必须先交纳13000元作为履约保证金，合同期满后，龙岗粮食公司应将履约保证金归还李宏汉，如李宏汉违约，龙岗粮食公司有权不归还履约保证金，并保留索赔的权利；租金为每月6500元，由李宏汉于每月五日前缴交当月租金，否则按当地银行利率计付利息给龙岗粮食公司，并处以相当于月租金3%的罚金，以上利息和罚金按月计收，不足30天按一个月计收；如拖欠租金达二个月则视为李宏汉违约，龙岗粮食公司有权随时终止合同，单方收回租赁房产，李宏汉添置的不动产归龙岗粮食公司所有；若因为李宏汉的原因造成合同提前中止或合同期满后，李宏汉装修添加的不动产归龙岗粮食公司所有；在租赁期间内，若老城区改造需要征用该处土地和房屋时，双方都应无条件服从，同时双方也互不存在补偿条件；租赁期届满前二个月，如双方愿意延长租赁期，应重新签订合同。合同签订后，龙岗粮食公司依约向李宏汉交付了涉案房屋，由李宏汉一直使用至今，李宏汉支付了履约保证金13000元及支付了涉案仓库的租金至2013年6月30日。根据龙岗粮食公司提交的照片显示，2013年7月11日，龙岗粮食公司在涉案房屋大门前粘贴《终止房屋租赁合同通知书》，通知李宏汉双方的租赁合同于2013年8月31日到期，到期后龙岗粮食公司将终止与李宏汉签订的房屋租赁合同，收回房屋交由案外人深圳市xx数码科技有限公司（以下简称xx公司）进行旧改拆除，不再续签房屋租赁合同，请李宏汉尽早作出工作安排，并如期将房屋交回龙岗粮食公司。2013年7月12日，龙岗粮食公司又以特快专递的方式向李宏汉发出上述《终止房屋租赁合同通知书》。其后，邮递员在《改退批条》上注明对方拒绝签收将该邮件退回龙岗粮食公司。
原审法院另查，1989年9月19日，广东省人民政府向原宝安县粮食局龙岗粮食管理所核发了《房屋所有权证》［粤房字第××号］，其中载明土地地址为宝安县龙岗圩镇惠深公路边，非住宅建筑面积为1200平方米。1992年9月23日，广东省人民政府向宝安县粮食局龙岗粮所核发了《国有土地使用证》（宝府国用总字第（1992）第1300580号），其中载明地址为宝安县龙岗镇xx车站后，四至为东至深惠公路外侧、南至xx车站、西至镇文化中心围墙、北至镇第一市场侧，用地总面积为11800平方米，用途为办公楼、门市及仓库。经撤县设区机构调整及改制后，原宝安县粮食局龙岗粮食管理所的相关资产及债权债务均由龙岗粮食公司承受。
因李宏汉至今未向龙岗粮食公司返还上述房屋，龙岗粮食公司遂诉至原审法院，请求判令：1、李宏汉立即返还龙岗粮食公司的房屋；2、李宏汉支付从2013年7月1日起至返还房屋之日止期间的房屋租金（暂计至2013年10月为26000元）；3、本案诉讼费用由李宏汉承担。庭审中，龙岗粮食公司明确第二项诉求应为2013年7月1日至8月31日期间的租金以及2013年9月1日以后至实际返还房屋之日止参照双方约定的6500元／月租金标准的房屋占用费。
一审庭审中，李宏汉确认：1、龙岗粮食公司向李宏汉出租的涉案房屋为上述《房屋所有权证》中房屋的一部分；2、双方未续签租赁合同；3、李宏汉是诉讼后才看到龙岗粮食公司所提交的《终止房屋租赁合同通知书》，之前没有收到，对龙岗粮食公司提交的照片及特快专递邮件、改退批条予以确认，但当时没有注意到该通知。
原审法院认为：一、关于龙岗粮食公司的主体资格问题。李宏汉辩称涉案房产已完成征收，由案外人xx公司实际控制和管理，因此合同的出租方已变更，龙岗粮食公司与李宏汉不再有合同关系，龙岗粮食公司主体不适格。对此，原审法院认为，根据法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，根据龙岗粮食公司提交的经李宏汉确认的《房屋所有权证》以及《国有土地使用证》，龙岗粮食公司系涉案房屋的合法所有权人，依法享有对涉案房屋的出租及收益权。李宏汉提交的证据《终止房屋租赁合同通知书》等不足以证明其主张的涉案房产所有权发生变动或者原李宏汉间租赁合同主体变更的事实，故李宏汉的辩称无事实和法律依据，原审法院未予采纳。
二、关于涉案《房产租赁合同》的效力等问题。上述《房产租赁合同》是龙岗粮食公司与李宏汉双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依法履行约定的义务。根据上述租赁合同的约定，租赁期限于2013年8月31日届满，若双方愿意延长租赁期，应在租赁期限届满前两个月重新签订合同。李宏汉称诉讼中才看到上述《终止房屋租赁合同通知书》，同时又认可上述龙岗粮食公司提交的照片、特快专递邮件、改退批条，但称没有注意到该通知。对此，原审法院认为，李宏汉确认了龙岗粮食公司提交照片、特快专递邮件、改退批条等证据，故根据该组证据，原审法院依法认定2013年7月11日、7月12日，龙岗粮食公司已分别通过现场粘贴和特快专递邮寄的方式向李宏汉送达了《终止房屋租赁合同通知书》的事实。因此，龙岗粮食公司已于合理期限前明确向李宏汉作出合同期满后不再续签、要求李宏汉依约于合同期满后返还租赁房屋的意思表示。且庭审中，双方确认租赁期满后未续签租赁合同。所以，上述租赁合同期满之日，原李宏汉双方就涉案《房产租赁合同》的权利义务终止。龙岗粮食公司诉请李宏汉立即返还房屋，合法有理，原审法院予以支持。因李宏汉仅支付涉案房屋的租金至2013年6月30日，且使用涉案房屋至今，故李宏汉应向龙岗粮食公司支付2013年7月1日至2013年8月31日期间的租金13000元（6500元／月×2个月）。同时李宏汉还应支付租赁期届满后即2013年9月1日起至本判决确定的李宏汉返还房屋之日止逾期腾房占有、使用涉案房屋的费用。龙岗粮食公司主张该部分费用应参照合同约定的月租金6500元的标准计算，合法有理，原审法院予以支持。
三、关于李宏汉所主张的拆迁补偿问题。李宏汉辩称双方间应为拆迁纠纷，且龙岗粮食公司应支付涉案房屋征收给李宏汉造成的损失包括装修费20万元、停业损失4万元、搬迁费2万元。对此，原审法院认为，上述《终止房屋租赁合同通知书》系龙岗粮食公司向李宏汉作出合同期满后不再续签、要求李宏汉依约于合同期满后如期返还租赁房屋的意思表示，龙岗粮食公司并未要求解除涉案的租赁合同，或要求李宏汉在租赁期内搬离并返还涉案房产。而上述租赁合同期满后，龙岗粮食公司与李宏汉就该合同的权利义务终止，李宏汉依法不再享有承租人的权利，故本案不涉及拆迁及补偿问题。李宏汉辩称双方应属拆迁纠纷，无事实和法律依据，原审法院未予采信。而李宏汉主张的上述装修费损失等，因其未就此在法定期限内提出反诉，所以原审法院对此未予处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李宏汉于判决生效之日起十日内向龙岗粮食公司返还2011年8月8日双方签订的《房产租赁合同》中约定的租赁物即位于深圳市龙岗区xx街x号-3的房产；二、李宏汉于判决生效之日起十日内向龙岗粮食公司支付涉案房屋2013年7、8月份的租金13000元；三、李宏汉于判决生效之日起十日内向龙岗粮食公司支付涉案房屋的房屋使用费（按6500元／月的标准，从2013年9月1日起计算至本判决确定的返还涉案房屋之日止）。
李宏汉不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判驳回龙岗粮食公司在原审中的全部诉讼请求。上诉理由：一、李宏汉对龙岗粮食公司提交的《房屋所有权证》［粤房字第××号］，其中载明土地地址为宝安县龙岗圩真惠深公路边，非住宅建筑面积为1200平方米有异议，此涉案房屋涉嫌违章建筑，因为实际面积明显不止1200平方米。二、李宏汉从2013年开始就多次要求龙岗粮食公司开具以前每月房租的正式发票，而龙岗粮食公司一直未给予开具，故李宏汉无法缴交2013年7、8月的房租。三、原审法院判决李宏汉支付2013年9月1日起至原审法院判决确定的返还涉案房屋之日止的房屋使用费，对李宏汉显失公平，严重损害了李宏汉的合法权益。李宏汉在诉讼后得知龙岗粮食公司和xx公司提交的《终止房屋租赁合同通知书》，涉案房屋在2013年1月已完成征收，由xx公司实际控制和管理，包括2013年7月发出的搬发迁通知书，终止合同通知书均由xx公司发出。各项消防安全等事务，也由xx公司负责，并有xx公司施工场面情景和xx公司的安全告示，根据《房屋租赁合同》第六条出租方已变更为xx公司，由xx公司承担权利和义务，龙岗粮食公司已不是合同出租方，与李宏汉不再有合同关系，李宏汉与龙岗粮食公司不存在合同纠纷。且2013年8月31日合同租赁期届满后，双方未续签合同，不应当再向龙岗粮食公司支付房屋使用费。李宏汉是在等龙岗粮食公司的以前每月房租的正式发票和拆迁补偿。因为房屋拆迁给李宏汉造成的损失包括装修费20万，停业损失4万，搬迁费2万等。龙岗粮食公司只要提供发票和补偿拆迁费用，李宏汉随时搬走。李宏汉未在法定期限内提出反诉，是因为龙岗粮食公司所有领导多次向所有承租户明确表示，谁征收、谁拆迁，谁赔偿，因此涉案房屋在2013年1月已完成征收，并由xx公司实际控制和管理，实际上龙岗粮食公司与xx公司签订了补偿协议，但龙岗粮食公司却不补偿给承租方，所以请求法院审查龙岗粮食公司与xx公司之间的补偿协议，以确定双方的补偿范围。李宏汉认为这是龙岗粮食公司恶意诉讼以合同纠纷掩盖拆迁纠纷，企图利用法院判决规避国家法规和政策所列明的补偿义务的行为。四、《房屋租赁合同》第八条是龙岗粮食公司恶意制定的损害李宏汉重大合法权益的格式条款，没有按照法律规定重点提示，房屋是重点改造范围随时面临征收风险，却要求李宏汉放弃权益，应属无效条款，不能由此认定承租方放弃拆迁补偿款。况且龙岗粮食公司在合同期内就把李宏汉的装修费用等卖给了xx公司，严重侵犯了李宏汉的合法权益，理应补偿。五、李宏汉在一审中并不认可龙岗粮食公司提交的相片、特快专递邮件、改退批条等证据。因为李宏汉从未签字确认签收等。只是在诉讼后才看到龙岗粮食公司所提交的《终止房屋租赁合同通知书》，请求二审法院根据公正及效率原则一并解决合同双方的经济损失赔偿纠纷问题以及龙岗粮食公司应归还李宏汉定金问题，以维护李宏汉的合法权益。六、李宏汉多次找龙岗粮食公司协商沟通如何妥善处理这拆迁补偿问题和发票问题，但龙岗粮食公司都明确表示，此涉案房屋已卖给xx公司，要赔找xx公司。涉案房屋所有商家也多次到省、市、区、街道办反映问题，也得到政府的重视。
龙岗粮食公司答辩称：一、李宏汉称龙岗粮食公司没有开具发票，李宏汉可以去相应机构投诉，但与本案没有关系。二、在本案中，涉案房屋租赁期间没有产生法律关系变更的事实即拆迁的事实，所以不能适用房屋拆迁的法律法规，本案只是房屋租赁的关系，只能使用租赁方面的法律法规。三、房屋租赁关系是双方真实意思的表示，李宏汉没有证据证明是龙岗粮食公司恶意制定的，龙岗粮食公司实际上没有强迫李宏汉签订条款。四、关于《终止房屋租赁合同通知书》，李宏汉在一审时已经认可了，至于其有无签字确认，是因为李宏汉自己的原因导致的，并不影响龙岗粮食公司已将该《终止房屋租赁合同通知书》送达给李宏汉的事实。五、一审法院已经查明事实，涉案房屋虽然登记在龙岗区粮食管理所的名下，但是涉案房屋在宝安县撤县的过程中已经由龙岗粮食公司收回，龙岗粮食公司是适格的主体，不存在李宏汉称主体不适格的问题。六、李宏汉认为涉案房屋没有登记，实际上龙岗粮食公司一审已经提交了房产所有权证书，李宏汉如果认为涉案房屋没有登记的话，应当由李宏汉要求国土部门出具相关的证明。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院补充查明，在一审庭审过程中，李宏汉对于龙岗粮食公司提交的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的真实性、合法性予以认可，并认可涉案租赁房屋即上述《国有土地使用证》和《房屋所有权证》所对应的房屋；对龙岗粮食公司提交的《终止房屋租赁合同通知书》的真实性没有异议，但表示之前没有收到；对龙岗粮食公司提交的张贴上述通知书的照片真实性予以确认，但称没有注意到张贴的通知；对龙岗粮食公司提交的特快专递邮件及改退批条则予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷案件。对于涉案租赁标的物，李宏汉在一审庭审中确认系龙岗粮食公司提交的《房屋所有权证》所对应的房屋，对房屋的合法性予以认可。在二审期间，李宏汉又主张涉案房屋系违法建筑，但未提交相应证据证明其该项主张，对其上述主张，本院不予采纳。
涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。按照该合同的约定，李宏汉拖欠租金达两个月则构成违约，龙岗粮食公司有权不退还履约保证金；合同于2013年8月31日到期，合同到期后，李宏汉装修添加的不动产归龙岗粮食公司所有；在租赁期间内，若老城区改造需要征用涉案房屋时，双方都应无条件服从，互不补偿。从双方的履约情况来看，李宏汉租金支付至2013年6月30日，此后两个月的租金未再支付，李宏汉的行为构成违约。在合同到期前，龙岗粮食公司已经明确表示不再续签合同，李宏汉应于合同到期后及时交还房屋。李宏汉在合同到期后拒绝交还房屋，应当支付房屋占用期间的占有使用费。龙岗粮食公司起诉要求李宏汉交还涉案房屋，支付2013年7月、8月份房租，并参照合同约定的租金标准支付房屋占用期间的占有使用费，于法有据，原审法院支持龙岗粮食公司的上述请求，处理正确。
李宏汉上诉称涉案房屋在合同租赁期内已经交由案外人xx公司管理，龙岗粮食公司已经不是合同当事人，无权提起本案诉讼。本院认为，与李宏汉签订房屋租赁合同的是龙岗粮食公司，龙岗粮食公司并未将房屋租赁合同的合同义务转让给案外人xx公司，即使xx公司已经对涉案房屋进行了实际的控制和管理，涉案房屋租赁合同的出租人仍是龙岗粮食公司，龙岗粮食公司作为出租人，是本案的适格原告。李宏汉的上述上诉主张缺乏法律依据，本院不予采纳。
李宏汉还称龙岗粮食公司未向其开具租金发票，其有权拒交租金。本院认为，在房屋租赁合同法律关系中，出租人的主要合同义务是按约定交付房屋，承租人的主要合同义务是按约定支付房租，开具租金发票并非出租人的主要合同义务，承租人不能以出租人未开具租金发票为由拒付租金。在本案中，即使龙岗粮食公司未向李宏汉开具租金发票，李宏汉也只能请求龙岗粮食公司向其开具租金发票，但不得以此为由拒付租金。李宏汉的上述主张也无法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人李宏汉上诉无理，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人李宏汉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年九月二日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。