上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第8号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海禹鸿模具材料有限公司。
委托代理人曾炼，上海乐源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）汪世勤。
原审第三人杨辉
上诉人上海禹鸿模具材料有限公司（以下简称禹鸿公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2014年5月28日，汪世勤与禹鸿公司签订《厂房租赁合同》，约定禹鸿公司将上海市松江区叶＊＊＊＊＊镇新建路＊＊＊＊＊号厂房租赁给汪世勤使用，土地面积约6，300＊＊＊＊＊方米，厂房一栋约4，000＊＊＊＊＊方米及其附属基础设施，配电为500KW。租赁期限为9年，自2014年8月1日起至2023年7月30日止。租赁保证金为3个月租金即人民币（下同）184，500元。合同签订后，汪世勤支付禹鸿公司保证金18万元。2014年7月25日，汪世勤向禹鸿公司发送律师函，载明：据悉上述厂房租赁合同的租赁标的位于松江区叶＊＊＊＊＊镇新建路＊＊＊＊＊号的厂房系无相关产权证明且无相关建设规划许可证的房屋，依法应认定该合同无效；根据厂房租赁合同的约定，租赁使用期限尚未开始，故合同无效产生的恢复原状后果也很简单，其不再根据合同约定使用该厂房；禹鸿公司已收取的保证金应依法返还。禹鸿公司于2014年7月28日收到该律师函。后汪世勤诉至法院，要求判令：1、确认汪世勤与禹鸿公司签订的《厂房租赁合同》无效；2、禹鸿公司返还保证金184，500元。原审审理中，汪世勤变更第二项诉讼请求为禹鸿公司返还保证金18万元。禹鸿公司则提出反诉，要求判令：1、解除汪世勤与禹鸿公司签订的《厂房租赁合同》；2、汪世勤支付违约金184，500元；3、汪世勤支付2014年6月至8月的租金184，500元。原审审理中，经法院释明双方租赁合同无效后，汪世勤坚持原诉讼请求，禹鸿公司变更其反诉请求为：1、汪世勤支付2014年6月1日至10月9日的厂房使用费264，450元；2、汪世勤支付2014年6月1日至10月9日的电费36，120元；3、汪世勤返还借款4，500元。原审审理中禹鸿公司放弃了第3项反诉请求。
原审审理中，法院向上海市松江区规划和土地管理局叶＊＊＊＊＊所发出《调查函》，要求其明确涉案土地是否属于基本农田、地上建筑物是否办理了建设工程规划许可证等情况。该所向法院出具调查复函，载明：本案系争厂房所在土地性质为集体土地，土地使用权归禹鸿公司使用，每年土地租赁费缴于上海叶＊＊＊＊＊集体资产经营发展有限公司，叶＊＊＊＊＊镇土地利用总体规划（2010-2020年）中不属于基本农田，属于土地综合整备用地，未转为国有或集体建设用地（属于历史违法用地，编号170200＊＊＊＊＊，违法用地登记时单位为上海＊＊＊＊＊不锈钢有限公司）。地上建筑物未办理建设工程规划许可证。
原审另认定，2012年9月8日，禹鸿公司与案外人上海＊＊＊＊＊金属科技有限公司（签约人为王＊＊＊＊＊）签订租赁合同，将系争厂房的西面一半出租给王＊＊＊＊＊，后经与王＊＊＊＊＊协商，双方同意在2014年7月30日终止租赁合同，上述情况并经汪世勤签字予以确认，但王＊＊＊＊＊7月30日未能按期搬离系争厂房。原审审理中，汪世勤与禹鸿公司均确认王＊＊＊＊＊的房租仍旧交到禹鸿公司，对此禹鸿公司表示曾与王＊＊＊＊＊和汪世勤三方一起确认过，王＊＊＊＊＊的房租从以后汪世勤应付给禹鸿公司的租金中扣除，若王＊＊＊＊＊未能按期搬走的，使用一天厂房就支付一天的租金，汪世勤对上述说法予以否认。此外，系争厂房中食堂原由案外人苏＊＊＊**承租，苏＊＊＊**于2014年7月5日搬离。
原审又认定，2014年6月，汪世勤将大棚转租给杨辉使用，并收取了6月及7月两个月的租金共计1万元。7月底因汪世勤与禹鸿公司就租赁事宜产生纠纷，汪世勤电话通知杨辉搬走，杨辉通过禹鸿公司留在系争房屋处的联系电话与禹鸿公司取得联系后，经禹鸿公司安排，于2014年8月7日左右将原堆放在大棚里的货物搬至东半边厂房处。杨辉于2014年8月26日搬离系争房屋。
原审审理中，禹鸿公司申请证人张＊＊＊＊＊出庭作证，张＊＊＊＊＊陈述，其是中介人员，居间介绍禹鸿公司将系争厂房出租给汪世勤。2014年6月1日禹鸿公司将房屋交付汪世勤使用，但是交房时其不在现场，故不清楚交房过程。汪世勤对证人证言不予认可，认为证人自己陈述交房时不在现场，无法证明禹鸿公司将系争房屋交付使用。此外，禹鸿公司提供了2014年7月、8月、9月的电费单据及付款凭证，以证明系争厂房的基础电费为8，400元／月，即使根本不使用厂房，仍应按月缴纳上述电费，基于此要求汪世勤支付2014年6月1日至10月9日的电费36，120元。汪世勤对电费单据及付款凭证的真实性无异议，但认为电费应当由禹鸿公司缴纳。
原审再认定，禹鸿公司认可自2014年8月底已收回全部厂房。
原审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于汪世勤与禹鸿公司之间承租合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。禹鸿公司就未取得建设工程规划许可证的厂房与汪世勤签订承租合同，违反了上述禁止性规定，故合同效力应属无效。
关于合同无效的后果处理问题。在租赁合同被认定无效后，汪世勤应将系争房屋返还给禹鸿公司，禹鸿公司应将收取的保证金18万元返还给汪世勤。现禹鸿公司确认已经收回全部厂房，故对此法院不再处理。此外，关于厂房占有使用费，汪世勤辩称禹鸿公司未将系争房屋交付其使用，故其不应向禹鸿公司支付使用费，禹鸿公司认为其在2014年6月1日即将系争厂房交付汪世勤使用，故汪世勤应按合同约定的租金标准61，500元／月支付自6月1日起至10月9日止的占有使用费。对此，法院认为，汪世勤已将属租赁物之一的大棚自2014年6月转租给杨辉使用，并向杨辉收取了6月、7月的租金，且该租金至今仍在汪世勤处，并未转交给禹鸿公司，汪世勤关于其代表禹鸿公司出租大棚、禹鸿公司未将厂房交付使用的意见法院难以采信。但禹鸿公司也并未将全部租赁物交付汪世勤使用，原由王＊＊＊＊＊、苏＊＊＊**承租的部分，禹鸿公司未能提供证据证明其已向汪世勤进行租金或租赁物的移交，该部分厂房无法认定自6月份已实际交付汪世勤使用。综合本案实际情况，法院酌定禹鸿公司向汪世勤移交了一半面积的租赁物，故汪世勤应按照30，750元／月支付占有使用费。同时，根据杨辉的陈述，7月底汪世勤要求杨辉搬离，后经禹鸿公司安排于2014年8月7日左右杨辉将原堆放在大棚里的货物搬至东半边厂房处。故禹鸿公司于2014年8月初已经取得对系争厂房包括大棚的实际控制，故法院认定系争厂房已于8月初由禹鸿公司收回。故汪世勤应向禹鸿公司支付6月至7月的占有使用费61，500元。
基于上述情形，汪世勤应当承担6月至7月基础电费的二分之一共计8，400元。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二○一四年十一月三日作出判决：一、确认汪世勤与禹鸿公司之间所签订的厂房租赁合同无效；二、禹鸿公司返还汪世勤保证金180，000元；三、汪世勤支付禹鸿公司厂房使用费61，500元；四、汪世勤支付禹鸿公司电费8，400元；五、上述第二、三、四项相互折抵后，禹鸿公司于判决生效之日起十日内支付汪世勤110，100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，990元，减半收取1，995元，反诉案件受理费2，905元，合计诉讼费4，900元，由汪世勤负担774元（已付），由禹鸿公司负担4，126元（已付3，417.50元，余款708.50元于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，禹鸿公司不服，上诉于本院，诉称：被上诉人实际已使用厂房；涉讼厂房基础电费为200千瓦，王＊＊＊＊＊承担50千瓦，其余应由被上诉人承担，故要求二审法院撤销原审判决主文第三、四、五项，改判被上诉人支付使用费118，080元、电费18，900元，原判二、三、四项互相折抵后上诉人向被上诉人支付43，020元。
被上诉人汪世勤辩称：上诉人从未向被上诉人移交厂房，经中介介绍，其将其中的一个大棚交由杨辉临时使用，故不同意上诉请求。
原审第三人杨辉未作任何陈述。
二审中，上诉人出示下列证据材料：1、厂房转租协议，旨在证明双方约定被上诉人有转租权；2、收条，旨在证明被上诉人将大棚出租给杨辉并收取相应租金；3、情况说明，旨在证明杨辉于8月底搬离；4、上诉人与王＊＊＊＊＊间的租赁协议，旨在证明王＊＊＊＊＊的承租面积为1，290＊＊＊＊＊方米，承担50千瓦电费；5、上诉人与上海＊＊＊＊＊弹性体塑胶有限公司的租赁协议，旨在证明上海＊＊＊＊＊弹性体塑胶有限公司的承租面积为150＊＊＊＊＊方米。被上诉人认可证据1、2的真实，但表示不清楚证据3、4、5的内容。本院确认证据1、2具有证据的效力；同时认为，杨辉系本案当事人，在其未到庭且未对本案发表任何意见的情形下，上诉人出示的证据3的真实性难以确认；证据4、5系上诉人与案外人间的协议，即便真实存在，亦不足以证明上诉人已向被上诉人交付厂房，故不予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，鉴于涉讼租赁物无产权证明亦未取得建设工程规划许可证，即并非合法程序批准建设形成，故汪世勤与禹鸿公司间的《厂房租赁合同》依法应属无效。本案双方对于房屋交付面积各执一词，对此本院评述如下：禹鸿公司表示本案双方间并无交接房屋的书面依据，同时认可王＊＊＊＊＊、苏＊＊＊**使用部分的房屋其并未向汪世勤交付；依据原审查明之事实，汪世勤将大棚转租给杨辉并收取租金，故本院认为，在双方并无交接手续的前提下，依法不能确认禹鸿公司已向汪世勤交付除王＊＊＊＊＊、苏＊＊＊**租赁部分的剩余厂房，同时汪世勤转租大棚，可见其已实际控制大棚并收益，原审酌定其承担的使用费及电费合理妥当，禹鸿公司的相关上诉理由，难以采纳。综上而言，禹鸿公司关于撤销原审判决主文第三、四、五项，改判汪世勤支付使用费118，080元、电费18，900元，原判二、三、四项互相折抵后禹鸿公司向汪世勤支付43，020元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，477元，由上诉人上海禹鸿模具材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年三月十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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