河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商终字第45号
上诉人（原审第三人）张建清，男，现住张家口市桥东区。
委托代理人李成旺，河北国器律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张家口市探机钻探工具厂。住所地：张家口市桥东区。
法定代表人刘生秋，该厂厂长。
委托代理人康炜，该厂法律顾问。
被上诉人（原审被告）杨茂有，男，现住张家口市桥西区。
委托代理人雷挺，河北海龙律师事务所律师。
上诉人张建清因租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2013）东民初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人委托代理人李成旺、被上诉人张家口市探机钻探工具厂委托代理人康炜、被上诉人杨茂有委托代理人雷挺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张家口市探机钻探工具厂于2013年7月8日向原审法院诉称，2002年7月10日，我厂与张家口市家具中心签订厂房租赁协议，该协议租赁期限为十年，租金为102000元，租期自2002年8月1日至2012年7月30日。协议签订后，家具中心依约定将租金一次性交付给我厂。之后在没有征得我厂同意的情况下，家具中心在所租赁的88平方米的空地上盖了两间约100平方米的门脸房。2012年5月，我厂书面通知家具中心合同到期后不再续租时，发现家具中心的负责人杨茂有已将该460平方米厂房及其占有我厂土地所盖得100平方米门脸房在没有经过我厂同意的情况下转租给了第三人。现合同租赁期限已到，杨茂有并没有按约定履行交付房屋的义务。我厂为此诉至法院，要求依法解除我厂与杨茂有之间的租赁协议；判令杨茂有和张建清将所租赁的房屋交付给我厂；判令杨茂有和张建清支付占有使用期间的租赁费，从2012年8月1日计算至实际腾房之日，参照杨茂有与张建清之间约定的每年80000元；诉讼费用由杨茂有和张建清承担。
原审法院经审理查明的事实为，2002年7月10日，探机厂与家具中心签订租赁协议，探机厂将北厂区460.6平方米厂房一间及门前88平方米空地，租赁给家具中心使用，约定租赁期十年，自2002年8月1日起至2012年7月31日止，租金每年10200元，共计102000元。2012年5月15日，探机厂书面通知杨茂有租赁期届满后将不再继续出租。此时，探机厂发现杨茂有在未征得探机厂同意的情况下，私自在所租赁的88平方米的空地上盖了一间约100平方米的门脸房，并于2007年9月30日与张建清签订租赁协议，将该门脸房和另半间门脸房8平方米以及后大厅460平方米转租给张建清，租赁时间自2008年1月1日至2011年12月30日止，共计四年，租赁费每年8万元。另约定装修费用由张建清自负，协议终止时张建清不得损坏装潢，应无偿归还杨茂有，可移动的部分归属张建清。同时约定所租赁的房屋不得以任何形式整体转租他人，转租他人属张建清违约，合同自行终止，一切损失由张建清负担。现租赁期限已到，杨茂有没有按约定履行交回房屋的义务。张建清辩称现在所涉房屋已转组给他人，具体是谁不清楚，也未提交证据。另查明，原家具中心是个体工商户，业主为杨茂有。
原审法院经审理后认为，原告探机厂与被告杨茂有签订的租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。关于杨茂有与第三人张建清之间的转租协议，因转租行为未经探机厂同意，探机厂具有解除其与杨茂有之间租赁协议的权利。对于杨茂有提出的协议未约定不得转租视为同意转租的抗辩不予支持。但出租人享有解除合同的权利并不能否定该转租协议的效力，同时，该租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，也予以确认。探机厂于2012年5月15日通知杨茂有合同到期后不再继续出租，此时杨茂有与张建清的协议约定的租赁期限已到期，现探机厂与杨茂有的协议约定的租赁期限也已到期。两份租赁协议均因期限届满而终止，探机厂作为出租人明确表示不再继续出租后，张建清继续占有所涉房屋就属于无权占有，探机厂作为房屋权利人有权请求房屋占有人返还房屋，故对探机厂要求张建清腾房的诉讼请求予以支持。对于探机厂要求杨茂有和张建清支付占用期间的租赁费的诉讼主张，法院认为，主合同的租赁期限自2012年7月30日已经届满，探机厂主张逾期腾房占有使用费的诉讼主张应予支持，但该占有使用费应当由负有腾房义务的次承租人张建清承担。对于占有使用费，探机厂主张依据杨茂有与张建清约定的每年80000元，从2012年8月1日计算至实际腾房之日。对此法院认为，每年80000元租金是杨茂有与张建清约定的2008年1月1日至2011年12月30日期间的标准，在不高于此标准的基础上，探机厂主张逾期腾房占有使用费每年80000元不违反法律规定且符合公平原则，故对其该项诉讼主张予以支持。同时，杨茂有作为主合同的承租人，在未征得出租人同意的情况下私自将所租赁房屋转租给次承租人张建清，属于违约，应当承担违约责任，杨茂有应当对张建清返还房屋的责任和支付逾期腾房占有使用费的责任承担连带责任。另外，张建清辩称所涉房屋现由他人占有，但其未提供证据，故对其抗辩不予支持。张建清提出因房屋漏雨造成损失应得到赔偿，因未提供证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人张建清于本判决生效后三十日内将其所占用的100平方米门脸房和460平方米厂房交付给原告张家口市探机钻探工具厂。二、第三人张建清于本判决生效后十日内向原告张家口市探机钻探工具厂支付逾期腾房占有使用费100000元（每年80000元，自2012年8月1日计算至2013年10月24日，自本判决书落款之日始至张建清实际腾房之日，张建清仍应依此标准向原告张家口市探机钻探工具厂支付逾期腾房占有使用费）。三、被告杨茂有对第一、二项判决内容承担连带责任。
宣判后，原审第三人张建清不服提出上诉，其主要理由及请求是：1、上诉人至2012年6月25日还向杨茂有交纳了房屋租赁费，此后仍然与杨茂有存在房屋租赁关系，认定我们之间的租赁关系于2011年12月30日止是错误的。2、上诉人承租后，先后进行了两次规模装修，投入资金100万元，原审对此只字未提。3、上诉人租赁被上诉人房屋后，从2011年开始，该房屋出现了屋顶破损，大面积漏雨问题，上诉人损失惨重，应考虑这些事实。4、被上诉人张家口市探机钻探工具厂与杨茂有的房屋租赁合同只对双方有效，对上诉人没有约束力。原审法院要求上诉人依照每年80000元的租赁费交纳给被上诉人张家口市探机钻探工具厂缺乏事实依据。5、判决上诉人与杨茂有承担连带责任没有法律依据。故请求二审法院将本案发回重审或依法改判。原审原告张家口市探机钻探工具厂、原审被告杨茂有均服判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，被上诉人张家口市探机钻探工具厂与被上诉人杨茂有签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。在合同约定的租赁期限届满前，出租方向承租方发出终止合同的通知，承租方收到了该通知，双方的租赁合同终止，承租方应将租赁物交还给出租方。上诉人与杨茂有签订的租赁合同，属于杨茂有与张家口市探机钻探工具厂租赁合同的转租合同，该合同的租赁期限从属于前合同的租赁期限，故前合同终止，上诉人与杨茂有之间的租赁合同应随之终止。合同终止后，因上诉人仍在占有使用房屋，作为使用人应向房屋所有人支付占用期间的使用费，依照上诉人与杨茂有约定的租赁费标准确定占有使用费，符合公平原则。关于上诉人在租赁期间的装修问题，依照其与杨茂有之间的租赁合同中有关装修费用自负终止合同时归杨茂有所有的约定，本院对上诉人应考虑100万元装修费用的主张，不予支持。关于上诉人屋顶漏雨造成的损失问题，上诉人对此未提供相应的证据，不予支持。上诉人作为房屋的实际占有使用人，在租赁合同终止后，对房屋所有人负有返还房屋的义务，杨茂有作为前租赁合同的相对方负有向房屋所有人返还租赁物的义务，故上诉人与杨茂有应依法承担连带责任。综上所述，上诉人的上诉证据不足，理由不能成立。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15164元，由上诉人张建清负担。
本判决为终审判决。
审判长 王艳龙
审判员 郝丽华
审判员 王 悦
二〇一四年三月十七日
书记员 梁秀峰