北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00820号
上诉人（原审原告）郝向东，男，1964年6月8日出生。
被上诉人（原审被告）许岩，女，1978年9月14日出生。
上诉人郝向东因与被上诉人许岩房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第35536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，郝向东起诉至原审法院称：2014年4月11日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司提供居间服务，我与许岩签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号E××）、补充协议及装修款补充协议，约定由许岩购买我所有的北京市朝阳区××号房屋（以下简称1502号房屋），房屋面积112.57平方米，房屋总价款430万元。据合同约定，许岩应于签订合同当日应支付定金5万元，于2014年5月20日支付100万元，于2014年6月20日支付100万元，于2014年7月15日支付45万元，剩余房款以贷款方式支付。2014年4月11日许岩支付定金5万元，2014年5月25日支付50万元，剩余房款未支付，经我和中介公司多次催促仍未付款。现诉至法院，要求解除郝向东与许岩于2014年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号E××）、装修款补充协议及补充协议中关于原许岩权利义务内容；要求许岩支付违约金76万元（依据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定的逾期付款违约责任，按照累计逾期应付款380万元为基数计算20%违约金，即76万元）。
许岩辩称：因为我方经济状况有重大变故，故不能如期支付购房款。2014年7月，我同郝向东沟通过一次，希望能够延期支付，但郝向东没有同意。后8月份两次同郝向东商量解除合同、解除网签及退款的事情，也没有达成一致意见。我认为还在与郝向东的协商中，就接到了法院的传票。针对郝向东诉讼请求，我认为没有给郝向东造成重大的经济损失，认为郝向东要求的违约金金额过高；同意解除合同，我方支付的定金5万元就不要了，但首付款50万元应退给我。
原审法院经审理查明：2014年4月11日，郝向东（出卖人）与许岩（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号E××），约定由许岩购买1502号房屋，房屋面积112.57平方米，总价款430万元；逾期付款责任：许岩未按约定时间付款，逾期超过10日，郝向东有权解除合同，郝向东解除合同的，许岩应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计逾期应付款20%向郝向东支付违约金，并由郝向东退还许岩全部已付款。合同签订当日，郝向东（甲方）、许岩（乙方）与北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方分四次支付购房款：于签订合同当日支付定金5万元，于2014年5月20日支付100万元，于2014年6月20日支付100万元，于2014年7月15日支付45万元，剩余房款以贷款方式支付；乙方应于签订合同后45个工作日内完成批贷手续；甲方应于签订合同后45工作日内完成房屋解除抵押手续；甲方应于实际收到全部房款后3日内将房屋交付给乙方。
上述合同签订后，许岩于2014年4月11日支付郝向东定金5万元，于2014年5月25日支付50万元，余款未再支付。郝向东于2014年7月向许岩邮寄送达《解除合同告知书》。
庭审中，郝向东提交了2013年9月16日其与中国农业银行签署的借款合同、抵押合同及2014年4月15日与韩国全签署的借条，2014年7月30日与韩国全签署的违约金支付凭证，欲证明将涉案房屋用于抵押贷款，为履行与许岩签订的房屋买卖合同，其从韩国全处借款130万元用于提前偿还贷款，由于许岩未如约履行付款义务，导致郝向东无法偿还韩国全借款，因此赔偿韩国全违约金67万元。郝向东还提交了2013年6月30日与史月伟签订的借条及2014年7月30日与史月伟签订的违约金支付凭证，欲证明其曾向史月伟借款280万元，卖房是为了偿还该欠款，由于许岩未如约履行付款义务，导致郝向东未能如期偿还史月伟借款，因此赔偿史月伟违约金70万元。另，郝向东表示现房价处于下跌阶段，涉案房屋再行出售最高只能卖到380万元，郝向东的实际损失远超其主张的违约金数额。
就涉案房屋现状一节，郝向东表示由于做了网签，涉案房屋无法另行出售，仅与案外人签订了售房意向，售价380万元，尚未签订正式的房屋买卖合同。
原审法院经审理认为：郝向东、许岩签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、装修款补充协议及补充协议系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，双方均应当遵守。据已查明之事实，上述协议签订后，许岩于签约当日支付定金5万元，于2014年5月25日支付50万元，许岩未按约支付余款，其行为已构成违约。现郝向东据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》之约定要求解除合同并要求许岩承担违约责任，于法有据，法院予以支持。合同解除，许岩已支付的购房款50万元应予退还；郝向东选择适用违约金而非定金罚则，故许岩支付的5万元定金亦应予以退还；许岩应支付郝向东违约金。关于违约金数额，许岩在庭审时提出郝向东请求的违约金数额过高。我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，郝向东主张其实际损失为房屋差价损失及其因无法如期归还欠款而支付的违约金、滞纳金：就房屋差价一节，由于涉案房屋尚未另行出售，郝向东所主张的差价并非实际、必然发生的直接损失；就违约金一节，郝向东与案外人约定的违约金及滞纳金，超出了原许岩签订合同时许岩所能预期的合理范围，并非因许岩违约而造成的直接损失。故法院结合本案中郝向东、许岩履行合同的情况、许岩的过错程度、郝向东实际损失、许岩双方的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、郝向东与许岩于二〇一四年四月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号E××）、《装修款补充协议》解除。郝向东与许岩于二〇一四年四月十一日签订的《补充协议》中关于郝向东、许岩权利义务的内容解除。二、郝向东于本判决生效之日起七日内退还许岩购房定金五万元，购房款五十万元。三、许岩于本判决生效之日起七日内支付郝向东违约金二十万元。四、驳回郝向东的其他诉讼请求。
判决后，郝向东不服，上诉至本院称：被上诉人的行为已构成根本违约，给上诉人造成了巨大的经济损失，现房屋价格下降百万，被上诉人理应按照合同的约定按未付款的20%支付违约金以弥补上诉人受到的损失。现请求依法撤销原审判决第二、三、四项，改判支持我的一审诉讼请求。被上诉人承担二审诉讼费。
许岩同意原审判决。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述，北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及装修款补充协议，补充协议，解除合同告知书，EMS邮寄回执，借款合同，抵押合同，借条及违约金支付凭证等在案为证。
本院认为：本案的争议焦点系上诉人认为涉诉房屋现价格下降，其损失巨大，故原审判决确定的违约金数额过低，并不能弥补其所受损失。对此，本院认为违约金具有补偿性质，按照合同法的规定，当约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，上诉人郝向东主张房屋差价损失，但因涉案房屋迄今并未另行出售，此差价损失并非确定且必然发生的直接损失；上诉人与案外人约定的违约金及滞纳金，亦非因被上诉人违约而造成的直接损失。原审法院结合双方履约情况，被上诉人的过错程度，上诉人的实际损失，双方预期利益等因素，确定违约金数额实属妥当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5700元，由许岩负担（郝向东已交纳，许岩于本判决生效之日起七日内支付郝向东）。
二审案件受理费11400元，由郝向东负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
二〇一五年一月十九日
书 记 员 吴可加