湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0202民初1131号
原告：王琼，女，1971年9月5日，汉族，住湖北省黄石市西塞山区，
委托诉讼代理人：杜飘、毛栋，湖北人本律师事务所律师。
被告：吴学文，男，1969年6月11日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，
第三人：黄春林，男，1968年8月16日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，
原告王琼与被告吴学文、第三人黄春林物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琼及其委托诉讼代理人杜飘、毛栋，被告吴学文，第三人黄春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于黄石市黄石港区黄石××××号的房屋；2、判令被告按照每月2万标准给付自2018年4月14日起至房屋实际腾退之日止期间的房屋占用费；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：申请执行人兴业银行股份有限公司黄石支行与被执行人湖北福旺酒业有限责任公司、黄春林、程玉树借款合同纠纷一案，本院于2018年3月19日依法委托浙江淘宝网络有限责任公司司法拍卖平台，对被执行人黄春林位于黄石市黄石港区黄石××××号（产权证号：黄房权证2008港字第××号）的房产进行拍卖。2018年4月14日，原告以357.6万元竞得，本院裁定房屋产权转移至原告。原告于2018年4月27日办理了房屋产权转移登记。此后，原告在交接该房屋时，发现被告占有使用该房屋。原告多次与被告协商签订房屋租赁合同相关事宜，但双方一直未达成一致意见。被告既不愿意腾退房屋亦不同意向原告支付租金。原告认为其对房屋享有所有权，即对房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，被告拒不腾退的行为损害了原告的房屋所有权。诉争房屋一楼面积约90平方米，按150元/平方米/月计算房屋占用费为1.35万元，二楼面积约150平方米，按50元/平方米/月计算房屋占用费为0.75万元，原告主张按照每月2万元的标准计算房屋占用费。为维护自身合法权益，原告诉诸法院，望判如所请。
被告吴学文辩称，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。根据以上法律规定，租赁权优先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁物主张优先购买权。就本案而言，被告的租赁权设立时间为2012年12月31日，优先于兴业银行股份有限公司黄石支行抵押权设立时间2014年8月15日，故被告有权要求买受人王琼继续履行租赁合同，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人王琼继续有效。2018年4月，原告曾三次与被告协商签订房屋租赁合同的相关事宜，但被告认为其与第三人黄春林签订的房屋租赁合同未到期，原告应先与第三人黄春林沟通协商处理房屋租赁事宜，故被告未与原告签订房屋租赁合同。双方协商期间，原告从未要求被告腾退诉争房屋，该地段门面房屋租金的均价为每平方米100元左右。因此，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人黄春林陈述，1、本案诉争的位于黄石××××号的房屋不是原告通过拍卖所得而是法院变卖所购得，购买价格较低；2、其与被告之间签订的房屋租赁合同真实有效，双方一直存在租赁关系，并没有恶意串通欺诈原告的行为；3、其代表的黄石市酒类专卖有限责任公司与被告之间既存在内部职工承包经营关系，也存在房屋租赁关系；4、诉争房屋的市场租赁价格没有原告主张的标准那么高。
本院经审理认定事实如下：2014年8月13日，兴业银行股份有限公司黄石支行（融资人）与黄春林、程玉树（抵押人）签订了一份《最高额抵押合同》，约定抵押人以自有或有处分权的财产作为抵押物为融资人给予申请人湖北福旺酒业有限责任公司授信额度提供担保；抵押最高本金限额为490万元整；抵押额度有效期自2014年8月13日至2019年8月13日；抵押物为编号为黄房权证2008港字第××号的房产，即位于黄石市黄石港区黄石××××号房屋，建筑面积240.42平方米。2014年8月15日，兴业银行股份有限公司黄石支行与黄春林就位于黄石市黄石港区黄石××××号的抵押房屋办理了房屋他项权证（黄房他证港字第××号）。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司黄石支行与被执行人湖北福旺酒业有限责任公司、黄春林、程玉树借款合同纠纷一案中，于2018年3月19日依法委托浙江淘宝网络有限公司司法拍卖平台，对被执行人黄春林位于黄石市黄石港区黄石××××号的房屋依法进行拍卖。2018年4月14日，王琼以357.6万元价格购买了该房屋。2018年4月16日，本院作出（2017）鄂0202执431号之五执行裁定书，裁定：一、被执行人黄春林位于黄石市黄石港区黄石××××号（产权证号：黄房权证2008港字第××号）建筑面积240.42平方米的房产所有权及相应的土地权利归买受人王琼所有，该房产财产权自本裁定送达买受人王琼时起转移。二、买受人王琼可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年4月27日，王琼取得了该房屋的不动产权证书（产权证号：鄂20**黄石市不动产权第0016547号）。2018年4月下旬至5月初，王琼多次与吴学文协商签订房屋租赁合同及腾退事宜，因双方协商未果，故原告向本院提起诉讼。
另查明，黄春林系黄石市酒类专卖有限责任公司茅台专卖店的负责人、黄石市酒类专卖有限责任公司现任法定代表人。吴学文分别于2014年10月8日至2015年12月22日、2016年1月8日至2016年4月26日期间担任黄石市酒类专卖有限责任公司的法定代表人。
本院认为，本案中，原、被告双方的争议焦点主要有以下两点：1、吴学文与黄春林之间就本案诉争房屋（即黄石××××号房屋）是否存在真实的房屋租赁关系；2、本案诉争房屋占用费的计算标准及起算时间。围绕上述争议焦点，本院将逐一予以评述。
关于第一项争议焦点。在本案庭审过程中，被告吴学文为证明其与第三人黄春林之间就诉争房屋存在真实的房屋租赁关系，向本院提交了签订时间为2012年12月31日、2014年12月31日、2015年12月30日的三份《黄石市酒类专卖公司茅台店租赁合同》，2016年1月1日《黄石市酒类专卖公司茅台店租赁合同补充协议》、2016年5月5日《申请报告》以及2013年至2017年期间交纳诉争房屋租金的31份付款凭证和黄石市糖酒副食品有限责任公司内部划账单据。签订时间为2012年12月31日的《租赁合同》主要内容：出租的商铺坐落于黄石××××号（建筑面积245平方米），租赁期限两年，自2012年12月31日起至2014年12月30日止，每年租金12万元；签订时间为2014年12月31日的《租赁合同》主要内容：租赁期限一年，自2014年12月31日起至2015年12月30日止，每年租金15万元；签订时间为2015年12月30日的《租赁合同》主要内容：租赁期限十年，自2015年12月31日起至2025年12月30日止，每年租金20万元，每年1月1日及7月1日预交半年租金。签订时间为2016年1月1日的《补充协议》主要内容：由于近几年市场形势低迷，茅台店业务量下降，由承租人吴学文提出，公司董市长和办公会同意，其租赁的商铺租金从2016年1月1日到2020年12月31日降为每年10万元；2021年1月1日到2015年12月31日的租金，根据以后的市场行情酌情考虑。落款时间为2016年5月5日的吴学文《申请报告》主要内容：由于近几年市场形势持续低迷，茅台店业务量一直下降，其店员工队伍一直不稳定，其要求公司租赁合同补充协议延长至租赁合同同步到2025年12月31日，每年租金10万元；黄春林在该申请报告上载明：经公司办公会同意延长至合同同步止，延后据市场形势调整。针对被告提交的上述证据材料，本院作如下评析：首先从租赁合同约定的内容来判断，被告吴学文与第三人黄春林作为诉争房屋租赁合同的相对方，双方在签订时间为2012年12月31日和2014年12月31日的两份《租赁合同》中仅约定年租金数额，却未约定租金的具体给付时间，明显有违市场的交易习惯；双方在签订时间为2015年12月30日的《租赁合同》中明确约定年租金为20万元，次日即2016年1月1日又签订《补充协议》将年租金20万元降到10万元，明显有违常理。其次从租赁合同的履行情况来判断，被告吴学文提交的31份租金付款凭证中仅有3份为吴学文本人的现金支票存根，其余的有1份为张春红的现金支票存根，有17份为黄春林的银行卡取款业务回单，还有10份为黄石市酒类专卖有限责任公司茅台专卖店收付款入账通知，绝大部分收付款入账通知中收款单位为黄石市酒类专卖有限责任公司，但付款凭证却由黄石市糖酒副食品有限责任公司出具内部划账单据而非出租人黄春林本人，而且上述付款凭证所载明的金额与被告吴学文所提供的三份《租赁合同》中约定应给付的年租金数额并不相符。故上述付款凭证尚不足以证明被告吴学文向第三人黄春林支付诉争房屋租金的事实。另从吴学文与黄春林之间的关系来判断，双方在庭审过程中均认可黄春林系黄石市酒类专卖有限公司茅台专卖店负责人，吴学文系黄春林所在公司的员工，吴学文曾于2014年10月8日至2015年12月22日、2016年1月8日至2016年4月26日期间担任黄石市酒类专卖有限责任公司法定代表人，黄春林代表黄石市酒类专卖有限责任公司与吴学文签订租赁合同，其与吴学文之间系内部承包经营关系的事实。综上所述，本院认为被告吴学文提交的证据材料不足以证明其与第三人黄春林之间就诉争房屋存在真实的房屋租赁关系。对于被告吴学文提出其享有租赁权，该租赁权能对抗原告所有权的抗辩理由，本院不予支持。即使被告吴学文所主张的三份《租赁合同》均成立并生效，那么根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，兴业银行股份有限公司黄石支行于2014年8月15日已就诉争房屋办理了最高额抵押权登记手续。设立该抵押权时，诉争房屋上的租赁权权利负担为被告所主张的签订时间为2012年12月31日的《租赁合同》，该合同租赁期限截至2014年12月30日止，而不及于被告吴学文主张的签订时间为2014年12月31日、2015年12月30日的两份《租赁合同》，后两份《租赁合同》签订时间均在抵押权设立之后，其租赁关系不得对抗在先登记的抵押权。被告吴学文继续占有使用诉争房屋已无合法依据。本院对于原告王琼要求被告吴学文腾退位于黄石市黄石港区黄石××××号房屋的诉讼请求予以支持。
关于第二项争议焦点。本院认为，公民的合法财产受法律保护。原告王琼作为诉争房屋的所有权人，其依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告吴学文无权占有、使用诉争房屋给原告王琼造成了经济损失，其应向原告王琼支付房屋占用费。对于房屋占用费的计算标准，原告王琼主张参照该房屋租金标准计算，被告吴学文也认可同地段房屋租赁的市场行情均价为100元/平方米/月。本院认为原告主张的房屋占用费计算标准符合同地段房屋租赁市场行情，应予以支持。对于房屋占用费的起算时间，原告王琼主张从其于2018年4月14日支付购房全款当日开始计算，而被告吴学文辩称原告王琼从未要求其腾退诉争房屋。鉴于原告王琼于2018年4月下旬至5月上旬多次与被告吴学文协商未果的事实及腾退房屋需要的合理期限，房屋占用费从原告王琼向本院提起诉讼之日（即2018年5月14日）起算较为合理。故本院对于原告要求被告按照每月2万元的标准支付从2018年5月14日起至房屋腾退之日止的房屋占用费的诉讼请求予以支持；对于原告王琼主张超出的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条、第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告吴学文于本判决生效后十日内腾退位于黄石市黄石港区黄石大道600号房屋，并向原告王琼移交房屋。
二、被告吴学文于本判决生效后十日内向原告王琼支付从2018年5月14日起至房屋腾退之日止、按照每月2万元标准计算的房屋占用费。
三、驳回原告王琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，由被告吴学文负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 员 易 扬
二〇一八年七月三十日
法官助理 代雯莉
书 记 员 田也塬