上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9284号
上诉人(原审原告)：上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所地上海市。法定代表人：周旭民，董事长。委托诉讼代理人：孙佳劼，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海海哲沃贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人：张云聪。被上诉人(原审被告)：宜兴威格服装染整有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：张菊南，董事长。委托诉讼代理人：蒋泉良，江苏华成律师事务所律师。上诉人上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称“新黄浦公司”)因与被上诉人上海海哲沃贸易有限公司(以下简称“海哲沃公司”)、宜兴威格服装染整有限公司(以下简称“威格公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新黄浦公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五、九项，依法改判海哲沃公司支付拖欠的2014年1月1日至2015年3月31日的租金人民币(以下币种均为人民币)1,829,547.21元、逾期付款违约金191,315.16元、物业管理费274,300元、拖欠的电费8,381.70元、2014年7月1日至2015年3月31日的推广费18,000元、支付提前解除合同的违约金448,374元，威格公司对海哲沃公司上述费用承担连带责任。事实和理由：根据租赁合同的约定，新黄浦公司可以向海哲沃公司提供的联系地址或者海哲沃公司租赁的房屋发函，新黄浦公司将催款函通过物业管理方直接送达到海哲沃公司租赁的店铺，应视为有效送达，即使没有书面送达回证也属合理，一审判决认为无证据表明催款函有效送达至海哲沃公司，不尽合理。一审法院并未查明海哲沃公司是否向新黄浦公司返还租赁房屋，在新黄浦公司收回租赁房屋之前，海哲沃公司在租赁房屋内仍有物品，实际占用租赁房屋。而且，在海哲沃公司逾期支付租金后，新黄浦公司已经采取了合理措施，向海哲沃公司发函要求支付租金，海哲沃公司经催告后并未返还租赁房屋，也没有明确表明提前解除合同，反而继续占用租赁房屋，双方之间的租赁合同继续有效，海哲沃公司应按约支付租金。因此，一审法院认定新黄浦公司没有防止损伤扩大应承担相应责任，并判决海哲沃公司仅支付三个月期限的租金和物业管理费，没有事实和法律依据。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持新黄浦公司的上诉请求。海哲沃公司未作辩称。威格公司辩称，不同意新黄浦公司的上诉请求。2014年1月海哲沃公司已经搬离租赁房屋，并口头告知了新黄浦公司，后续的租金、管理费、电费等均不应再支付，履约保证金未予退还，威格公司不应再承担责任。新黄浦公司向一审法院起诉请求：海哲沃公司支付拖欠的2014年1月1日至2015年3月31日的租金1,829,547.21元、判令海哲沃公司偿付逾期付款违约金191,315.16元(暂计至2015年12月31日，要求计至实际支付之日)、判令海哲沃公司补交免租期租金179,702元、判令海哲沃公司支付拖欠的商场管理费274,300元、判令海哲沃公司支付拖欠的电费8,381.70元、判令海哲沃公司支付2014年7月1日至2015年3月31日的推广费18,000元、判令海哲沃公司支付违约金448,374元、判令威格公司对海哲沃公司上述欠费承担连带责任、判令海哲沃公司将承租商铺恢复原状。一审法院认定事实：新黄浦公司系上海市北京东路XXX号上海益丰大厦L304B室商铺(以下简称“涉案房屋”)权利人。2012年7月30日新黄浦公司与威格公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：新黄浦公司将涉案房屋出租给威格公司，租赁期自2012年7月30日起至2015年7月29日止，其中2012年7月30日至2013年7月29日每月租金89,851元，2013年7月30日至2014年7月29日每月租金115,523元，2014年7月30日至2015年7月29日每月租金128,358元，租金按月支付每个公历月的第20日或之前支付下一期租金，2012年7月30日至2012年9月29日为免租期；2012年7月30日至2013年7月29日每月物业管理费14,770元，2013年7月30日至2014年7月29日每月物业管理费16,880元，2014年7月30日至2015年7月29日每月物业管理费21,100元；承租人每月支付推广宣传费2,000元和承担实际发生的水电费；合同签订后七个工作日内，承租人支付相当于月租金和月物业管理费之和的3倍金额计386,482元作为租赁保证金，在合同期届满或合同提前终止时，在结清所有应付费用、恢复原状交还房屋并在三个月内无消费者投诉、诉讼等情况下，由出租人在交还房屋九十日退还租赁保证金；承租人逾期支付租金等应付费用累计超过15日的，出租人有权提前解除合同收回房屋，不予返还承租人支付的租赁保证金并有权要求补交免租期租金，同时要求按月租金和月物业管理费之和的3倍金额予以补偿；逾期支付租金等应付费用的，每逾期一日，应按欠费金额的0.5%支付违约金，累计超过15日的，出租人选择解除合同的，前述违约金支付至合同解除之日；无论何种原因导致合同提前终止或自然终止，凡涉及承租人对房屋进行装修、增建或改建的，出租人必须在返还房屋时恢复至房屋交付时合同附件二所列明的状态。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，双方均按约履行。2012年11月30日新黄浦公司与威格公司、海哲沃公司签订《补充协议》，三方协商一致同意，将新黄浦公司与威格公司签订的《房屋租赁合同》中承租人变更为海哲沃公司，原合同中承租人项下的权利义务均转让给海哲沃公司，威格公司对海哲沃公司履行合同承担无条件、不可撤销的连带责任。《补充协议》签署后，海哲沃公司作为承租人开始履行协议。在履行过程中，新黄浦公司称海哲沃公司自2014年1月1日起停止支付租金等费用，其多次通过物业管理方直接向海哲沃公司送达催款公函，但海哲沃公司一直未予理睬。2015年3月30日其向海哲沃公司送达《终止通知函》，并于2015年3月31日单方面收回涉案房屋。一审审理中，新黄浦公司表示自愿将合同约定的逾期付款违约金标准由日千分之五调整为日万分之二。一审法院认为，新黄浦公司与威格公司以及海哲沃公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有效，各方当事人均应严格按约履行各自义务。海哲沃公司在履行过程中，未按时支付2014年1月的租金等费用，经新黄浦公司催告后在合理期限内仍未履行，新黄浦公司作为出租人依法可以行使合同解除权，防止损失的扩大。现新黄浦公司在海哲沃公司违约后，在合理期限内，未采取适当措施防止损失的扩大，其通过物业管理方向海哲沃公司发函，但又没有证据表明催款函有效送达至海哲沃公司，故新黄浦公司主张自欠费之时起至实际收回房屋之日的租金等费用，不尽合理，根据本案查明的事实及相关证据，以确定三个月期限较为合理，对于超过合理期限部分的扩大损失，新黄浦公司应自行承担责任。海哲沃公司未按合同约定支付租金等应付费用，其行为构成违约，根据合同约定，应承担付款及违约责任。威格公司作为海哲沃公司的连带责任保证人，应根据合同约定承担连带保证责任。根据合同约定，在租赁期届满后，承租人负有按照房屋交付时状态恢复原状的义务，现新黄浦公司已收回房屋，租赁合同实际终止，新黄浦公司要求海哲沃公司按合同约定交付房屋时状态恢复原状的诉请，应予支持。对于新黄浦公司主张拖欠电费之诉请，因新黄浦公司未提供相应凭证，故其诉请缺乏依据，不予支持。因新黄浦公司主张拖欠的推广宣传费期限，超过合理确定的期限，故对该诉请，亦不予支持。新黄浦公司自愿调整违约金计算比例，于法不悖，予以认可。海哲沃公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，不影响法院依据查明的事实依法作出判决。判决：一、上海海哲沃贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付拖欠上海新黄浦(集团)有限责任公司的租金346,569元；二、上海海哲沃贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付拖欠上海新黄浦(集团)有限责任公司的物业管理费50,640元；三、上海海哲沃贸易有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海新黄浦(集团)有限责任公司逾期付款违约金4,921.28元；四、上海海哲沃贸易有限公司应于判决生效之日起十日内补交上海新黄浦(集团)有限责任公司免租期租金179,702元；五、上海海哲沃贸易有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海新黄浦(集团)有限责任公司提前解除合同违约金397,209元；六、宜兴威格服装染整有限公司对上述第1－5项上海海哲沃贸易有限公司应付费用承担连带保证责任；七、上海海哲沃贸易有限公司已付租赁保证金386,482元不予返还；八、上海海哲沃贸易有限公司应于判决生效之日起十日内按《房屋租赁合同》附件二约定的标准将房屋恢复原状；九、上海新黄浦(集团)有限责任公司其余诉讼请求，不予支持。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，新黄浦公司与威格公司以及海哲沃公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。海哲沃公司在合同履行过程中，未按约支付租金、物业管理费等应付费用，已构成违约，应当支付相应款项并按合同约定承担相应的违约责任，威格公司应根据《补充协议》的约定对海哲沃公司的应付款项承担连带责任。对于海哲沃公司应支付的租金等费用的金额，一审法院根据查明事实及双方举证情况，认为新黄浦公司在海哲沃公司违约后，在合理期限内未采取适当措施防止损失扩大，从而确定三个月期限为海哲沃公司应付租金等相关费用的合理期限，以此确定海哲沃公司应付费用，对超出合理期限部分的损失由新黄浦公司承担。本院认为一审法院上述认定并无不妥，相关理由一审法院已作充分阐述，本院不再赘述。新黄浦公司上诉坚持主张自海哲沃公司欠费之时起至新黄浦公司实际收回房屋之日止的租金、物业管理费等费用，本院不予支持。因新黄浦公司未能提供相应凭证，一审法院对新黄浦公司主张的拖欠电费的诉请不予支持，并无不妥；对新黄浦公司主张之推广宣传费用，一审法院认为超过合理确定的期限，对其主张不予支持，亦无不当。综上所述，新黄浦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22,535.21元，由上海新黄浦(集团)有限责任公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年十二月二十二日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……