天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5204号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司天津南开支行，住所地天津市南开区黄河道338号。
主要负责人：李伟，行长。
委托诉讼代理人：卢晓煜，女，交通银行股份有限公司天津市分行职员。
被上诉人（原审被告）：李强，男，1955年3月20日出生，汉族，住天津市南开区。
被上诉人（原审被告）：天津松德资产管理有限公司，住所地天津市天津港保税区国贸路18号525室。
法定代表人：祝刚，总经理。
原审第三人：天津天大天发房地产开发有限公司，住所地天津市静海区静海镇津德路碧水园小区17号楼203室。
法定代表人：冯大伟。
上诉人交通银行股份有限公司天津南开支行（以下简称交行南开支行）因与被上诉人李强、天津松德资产管理有限公司（以下简称松德公司）及原审第三人天津天大天发房地产开发有限公司（以下简称天发公司）金融借款合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院(2017)津0104民初5745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人交行南开支行上诉请求：撤销一审判决对《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》、《借款保证合同》无效的认定，诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，一审中被上诉人并未出庭，也没有提供证据，一审法院通过其他涉案人员了解情况后就认定涉案合同无效不当。
被上诉人李强、松德公司未予答辩。
原审第三人天发公司亦未予陈述意见。
原告交行南开支行向一审法院起诉请求:1.判令原告与被告李强签订的《个人住房借款合同》提前到期，被告李强偿还原告本金229769.40元及利息20309.45元、罚息(未含复利）10816.67元（利息暂计至2017年3月2日），及直至实际还款日产生的所有利息、罚息和复利；2.判令被告李强承担抵押担保责任，原告对抵押物享有优先受偿权；3.判令被告松德公司承担连带保证责任；4.判令本案诉讼费用及其他费用由被告承担。诉讼期间，原告增加诉讼请求：请求上述第一、四项诉请由第三人与被告共同承担。
一审法院认定事实：2004年7月15日，被告李强与第三人签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告李强以718291元购买静海县碧水园11增1-103房屋，付款方式为贷款，2005年5月30日前交付房屋。2004年12月1日，原告与被告李强签订《个人住房借款合同》，合同约定：原告为贷款人，被告李强为借款人；借款金额为574000元；借款用途为购买静海县碧水园11增1-103房屋；借款期限自2004年12月1日至2019年12月1日；借款利率为月4.425‰，遇法定利率调整，次年执行按中国人民银行规定调整后的利率，无须征得借款人同意；本合同项下的贷款利息，从贷款人实际发放贷款之日起按实际贷款金额和占用天数计收；贷款发放的先决条件为借款人已将不低于所购住房总价20%的首付款存入贷款人规定的账户并委托贷款人支付给住房出卖人；购房款支付之日即为贷款实际放款日；借款人与贷款人签订《贷款抵押合同》，以所购买的住房设立抵押；借款人有拖欠本金或利息的行为构成违约，贷款人有权宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还结清并支付利息，对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利……。双方同时签订《借款抵押合同》，约定被告李强提供的抵押物为涉诉房产，担保的主债权为借款合同项下的借款574000元。上述《个人住房借款合同》及《借款抵押合同》借款人处和抵押人处有李强签章。
同日，原告与天津创业投资担保有限公司签订《借款保证合同》，约定天津创业投资担保有限公司作为保证人对涉案借款合同项下的贷款承担连带保证责任，《借款保证合同》独立于借款合同，借款合同或其有关条款无效，不影响《借款保证合同》的效力。
2004年12月11日，原告就涉案房屋办理了抵押登记。原告依约发放贷款后，第三人天发公司按照《个人住房借款合同》约定还款付息至2014年6月13日，后未再履行还款付息义务。截至2017年3月2日，该笔贷款尚欠本金229769.40元、利息20309.45元、罚息10816.67元。截止本案辩论终结前，被告李强未向原告归还贷款，涉案房屋未办理产权登记，亦未交付被告李强，被告李强亦未实际占有涉案房屋。
另，天津创业投资担保有限公司于2014年12月25日经天津市工商行政管理局核准变更名称为松德公司。
一审法院认为，借款合同系借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，现有证据证实，被告李强贷款购买的涉案房屋并非其实际占有、使用，第三人天发公司亦未提供证据证实已将涉案房屋交付给被告李强，且在贷款发放后，由第三人天发公司实际履行还款付息义务。购房者只履行付款义务而不要求交付房屋，开发商出售房屋后代替购房者履行还款义务，明显与房屋买卖合同目的不符，故一审法院认为被告李强与第三人之间的房屋买卖合同不具有真实性。虽然该房屋买卖与本案借款是两个独立的法律关系，但综合判断，被告李强与第三人真实目的系在于以表面合法的房屋买卖合同及借款合同掩盖“规避相关规定，违规套取银行贷款”的非法目的，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，故涉案《个人住房借款合同》应属无效。因涉案《个人住房借款合同》无效，依据相关法律规定，涉案的《借款抵押合同》及《借款保证合同》亦无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。第三人天发公司对该合同无效有过错，且实际占有使用该合同项下款项，应承担返还借款本金及比照借款合同约定的利息标准赔偿原告损失的责任。根据公平原则，被告李强、被告松德公司不应承担责任。关于原告主张就涉诉房屋优先受偿，因《借款抵押合同》无效，抵押条款亦无效，故原告该项诉请亦不予支持。
被告李强、被告松德公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。
一审法院判决:“一、第三人天津天大天发房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告交通银行股份有限公司天津南开支行本金229769.40元；二、第三人天津天大天发房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告交通银行股份有限公司天津南开支行截止至2017年3月2日的损失31126.12元，并赔付自2017年3月3日至实际给付之日的损失（以229769.40元为基数，参照《个人住房借款合同》约定利率计算）；三、驳回原告交通银行股份有限公司天津南开支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5213元，由第三人天津天大天发房地产开发有限公司负担。”
二审中，当事人均没有提供新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。案经调解未获协议。
本院认为，本案中，虽然系以被上诉人李强名义贷款购买涉案房屋，但是被上诉人李强并未实际占有、使用涉案房屋，原审第三人天发公司亦未提供证据证实已将涉案房屋交付给被上诉人李强，在贷款发放后，由原审第三人天发公司实际履行还款付息义务。据此可以看出，本案仅以购房者名义签订房屋买卖合同而并不实际交付房屋，开发商出售房屋后代替购房者履行还款义务，明显与房屋买卖合同目的不符，故一审法院认定被上诉人李强与原审第三人之间的房屋买卖合同不具有真实性并无不当。综合考虑本案《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》及《借款保证合同》效力对案件裁判的影响以及涉案房屋买卖合同与《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》及《借款保证合同》的关系情况，一审法院确认《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》及《借款保证合同》无效并无不当。综上所述，上诉人交行南开支行的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5213元，由上诉人交通银行股份有限公司天津南开支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张吉堂
代理审判员 刘 芳
代理审判员 豆 艳
二〇一八年七月三十日
法官 助理 仇 维
书 记 员 张 磊
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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