湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5609号
上诉人（原审原告）：高得力，男，1983年5月7日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：谢庆标，湖北征和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭婷，湖北征和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉中北房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号。
法定代表人：王基平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张冬静，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向海霞，湖北瑞通天元律师事务所律师。
上诉人高得力因与被上诉人武汉中北房地产开发有限公司（下称中北公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高得力上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审时的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误采信违法的证据材料、未经质证的证据材料。其一、武汉市武昌区城市管理执法局出具的（昌城管执）拆告字[2015J第160401号《违法建设限期拆除决定书》、《拆除公告》属于违反《行政强制法》的文件，不具有合法性，一审法院采信错误。其二、武汉市武昌区城市管理委员会出具的（昌城管）拆函字[2015]第9号《工作联系函》仅仅是复印件，上诉人并没有质证。更重要的是该复印件上的印章只有一半，一审法院竟然采信这种不具有证据基本要件的材料。其三、武汉市武昌区住房保障和房屋管理局出具的《情况说明》不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第115条的规定，不具有合法性。二、一审法院基于过错责任原则审理合同纠纷错误。违约责任不以过错原则来归责，不论违约方对于违约行为本身是否具有过错，只要其没有履行合同约定的义务，都应当根据合同法的规定承担违约责任。而本案一审法院却基于过错责任原则来分析评判被上诉人对于未能按期办理产权初始登记是否具有过错，是否应当承担责任。这种根据过错原则来评判合同责任的做法，颠覆性的违反了合同的相对性原则、无过错归责的原则。三、一审法院错误分配举证责任。一审法院要求上诉人举证证明没能办理权属证书的原因。本案是合同纠纷，作为合同的一方，只需要举证证明自己履行了合同义务即可，根本无需举证证明另一方是因为什么原因没有履行合同义务。四、一审法院错误的认定违反《中华人民共和国合同法》的条款有效。本案合同第16条中约定，非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产初始登记的，出卖人不承担违约责任。该条明显违反了《中华人民共和国合同法》第121条规定而无效。五、一审法院适用法律错误。本案中被上诉人完全可以通过整改的方式排除履行的障碍，只是被上诉人一再怠于履行合同义务才导致未能履行，而绝非客观上无法履行。
中北公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
高得力向一审法院起诉请求：1、请求法院判令中北公司协助高得力办理武昌区复地·东湖国际五期3栋4层4号房屋的产权登记；2、请求法院判令中北公司向高得力支付逾期办证的违约金452186元（该违约金以1238865元为基数，按日万分之五的标准自2015年4月1日暂计算至2017年3月31日，此后按上述标准计算至中北公司办理完房地产初始登记之日止）；3、本案诉讼费由中北公司承担。
一审法院认定事实：高得力与中北公司合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；如因出卖人责任，出卖人未能在交付该商品房之日起一年内办理完房地产初始登记，取得《武汉市商品房权属证明书》，买受人可在商品房交付满一年后30日内提出书面退房要求，出卖人在收到买受人书面退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%支付违约金；买受人在商品房交付满一年后30日内未提出退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行；为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产初始登记的，出卖人不承担违约责任。双方合同附件六第十三条还约定：关于产证：1、本合同约定的甲方（中北公司）办证时间，是指甲方将相关资料交付政府部门的时间，因政府部门的原因导致甲方不能取得大产证的，甲方不承担任何责任；2、乙方（高得力）应在甲方书面通知的期限内领取办理（两证）资料，依法办理过户申请手续；3、若乙方未能在甲方书面通知乙方签署本合同规定的《房屋交接书》和合同约定的期限内依法办理该过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证），致使小产证无法在规定期限内申请办理，引致甲方为乙方贷款而设立的任何形式的担保无法解除，且乙方逾期超过30日的，乙方须支付相当于总房款的3%的违约金；若因乙方未能及时交纳专项维修基金（公共维修基金），导致在合同约定的期限届满前乙方未能取得该房屋权属证书的，则甲方无须承担任何责任。4、双方明确，因任何法律、法规、命令、规章、规定或其他具有执行效力的文件之规定，导致本合同项下房屋不能办理登记备案手续或不能办理产权（两证）过户手续的，该责任不应由甲方承担，发生此种情形时，任何一方均可向对方提出解除本合同。
2015年，中北公司向武汉市武昌区住房保障和房屋管理局申请办理武汉市武昌区中北路118号复地?东湖国际五期3栋、4栋初始登记，但至今未得到该局的批准。2017年6月22日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局出具《情况说明》，说明2015年年初，中北公司向该局提交资料申请办理“复地?东湖国际五期”第3、4栋房屋的初始登记，但因为该2栋房屋现状与规划许可的内容不一致，该局未予受理；中北公司2015年11月再次向该局申请办理复地?东湖国际五期第3、4栋房屋的初始登记，该局工作人员依据《房屋登记办法》第十九条第一款的规定进行实地查看，发现上述2栋房屋的现状与规划许可的内容仍不一致，依据《房屋登记办法》第二十二条第一款的规定，该局未受理这2栋房屋的登记申请。
2015年4月2日，武汉市武昌区城市管理执法局作出（昌城管执）限拆决字【2015】第160401号《违法建设限期拆除决定书》，以“将设计天井改（扩）建”为由，要求复地·东湖国际（5期）3、4号楼2、3号房业主立即自行拆除。同日，武汉市武昌区城市管理执法局还发出（昌城管执）拆公字【2015】第160401号《拆除公告》，要求在复地东湖国际（5期）将设计天井改（扩）建的复地东湖国际（5期）违法建设当事人立即拆除。2015年10月23日，武汉市武昌区城市管理委员会向武昌区房管局出具（昌城管）拆函字（2015）第9号《建设工作联系函》，要求武昌区房管局暂停对复地东湖5期2、3、4、5栋2、3号户型的房产登记、过户等相关手续。
一审法院认为，高得力与中北公司签订的《武汉市商品房买卖合同》符合法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方依法应当严格履行各自的合同义务。双方对彼此建立商品房买卖合同关系后，高得力向中北公司付清了房款，中北公司向高得力交付了房屋并无争议；双方的争议焦点为高得力所购房屋目前没能办理权属登记的原因及责任。按照双方合同约定，高得力2015年1月25日开始使用房屋，中北公司应当于高得力收房后的90日，即2015年4月25日前向相关房产管理部门提交办理案涉房屋初始登记相关资料，按武汉市武昌区住房保障和房屋管理局出具的《情况说明》中北公司于2015年年初即向该局提交办理“复地?东湖国际五期”第3、4栋房屋初始登记的相关资料，关于办证的合同义务中北公司已经依约履行；就案涉房屋没能办理权属证书的原因，高得力没有举证，从中北公司提供的证据看，主要是由于同楼栋的其他业主改扩建，导致高得力所购房屋的整体现状与规划设计不符，被相关行政管理部门限制办证所致。上述房产证没有办理的原因非中北公司能够控制，按照双方合同第十六条相关约定，中北公司不承担违约责任。故高得力以中北公司没有按照合同约定的时间办理房屋产权登记手续为由要求判令中北公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。相关行政部门出具的文件材料已经排除了中北公司目前协助高得力办证的可能性，中北公司目前协助高得力办理案涉房屋权属证书的条件尚不具备，高得力可以在办理案涉房屋权属证书的条件具备后再行主张权利。高得力在本案中要求判令中北公司协助高得力办理案涉房屋产权登记的诉讼请求，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定出卖人承担逾期办证责任的违约后果是以合同双方当事人没有约定上述违约后果为前提的。现双方在《武汉市商品房买卖合同》中，已对上述违约后果作出了约定，故该条款规定的法律后果在本案中，不应予以适用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回高得力的全部诉讼请求。一审案件受理费8582元，减半收取4291元，由高得力负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，高得力与中北公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。该合同约定“为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产初始登记的，出卖人不承担违约责任”，高得力要求中北公司支付逾期办证的违约金，但其并未举证证明系因中北公司自身的原因导致不能办理权属证书，而中北公司提供的武汉市城市管理执法局作出的《违法建设限期拆除决定书》可以看出因为同楼栋的其他业主改扩建，导致涉案房屋的整体现状与规划设计不符，相关行政管理部门限制办证。没有办理权属证书的原因非中北公司能够控制，根据双方合同的约定，中北公司不应该承担违约责任。相关行政部门出具的文件材料已经排除了中北公司目前协助高得力办证的可能性，高得力可以在办理涉案房屋权属证书的条件具备后再行主张权利。
综上所述，高得力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8582元，由高得力负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 黄 更
审判员 胡丹丹
二〇一七年九月二十七日
书记员 肖宇晴