湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）耒民再字第1号
原审原告资某某，女。
委托代理人李秋平，湖南教正律师事务所律师。
原审被告谷某某，男。
委托代理人邓瑞平，耒阳市法律援助中心律师。
第三人谷某甲，男。
原审原告资某某与原审被告谷某某物权保护纠纷一案，
本院于2014年6月9日作出（2013）耒民一初字第389号民事判决，已经发生法律效力。因原审被告谷某某不服，向衡阳市中级人民法院提出申诉，衡阳市中级人民法院于2014年12月17日作出（2014）衡中法民申字第19号民事裁定，指定本院另行组成合议庭再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。在审理过程中，原审原告资某某申请追加谷某甲为共同原告，本院经审查依法追加谷某甲为第三人参加诉讼。原审原告资某某的委托代理人李秋平、原审被告谷某某及其委托代理人邓瑞平、第三人谷某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告资某某在原审中诉称，被告谷某某系原告资某某前夫谷某甲侄子，资某某与谷某甲在湖南省耒阳市五一中路共有113-27、113-25号2套房屋。资某某与前夫谷某甲在2009年6月离婚时未将上述2套房屋进行分割，该房屋仍然属于资某某与前夫谷某甲共有。谷某某未经得授权，于2012年8月擅自占有、改装113-27号房屋和113-25号门面，并且出租获利。谷某某的行为严重侵害了资某某的房屋所有权。为维护资某某的合法权益不受侵害。请求判决：1、被告谷某某停止对原告资某某所有的位于耒阳市五一中路共有113-27、113-25号2套房屋的侵害行为，立即搬出该房，并退还其所收的租金；2、承担本案的诉讼费。
原告资某某为支持其诉讼主张，提供了如下证据：
证据1、结婚证。用以证明资某某与谷某甲于1986年3月12日在耒阳市大和圩乡人民政府登记结婚，属夫妻关系的事实。
证据2、房屋登记资料。用以证明耒阳市五一中路113-27、113-25的房产（产权证号：00054**）系原告与前夫谷某甲在婚姻存续期间共同购买，为防止涉案房产被非法转让，原告依法向登记机关申请了限制转让并获得批准的事实。
证据3、香港香事法庭裁定书。用以证明香港家事法庭于2009年6月26日裁决原告与谷某甲解除婚姻关系，但法院并未就夫妻共同财产分割进行裁决，涉案房产仍为原告与谷某甲共有。
证据4、房屋买卖合同。用以证明被告谷某某在明知涉案房产权利人为他人的情况下与案外第三人谷长仑于2012年6月5日签订了出卖涉案房屋1-3楼的买卖合同。
证据5、庭审笔录。用以证明被告谷某某在明知涉案房屋系原告与其前夫共有财产的情况下仍与案外第三人谷长仑于2012年6月5日签订了出卖涉案房屋1-3楼的买卖合同，被告于2012年6月开始占有涉案房屋，被告改变了涉案房屋现状。
证据6、证人证言。用以证明被告在为侵占涉案房产1-3楼，在明知房屋系原告与谷某甲共同所有的情况下，不听从原告方劝阻，与案外第三人谷长仑达成涉案房屋的所有权转让合同并占用涉案房产至今，房屋租金是每月1000元。
被告谷某某对原告资某某提供的证据，发表如下质证意见：对证据1无异议，对证据2的真实性、客观性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋是否属原告与前夫谷某甲的共同财产有待另一案确认。对证据3的真实性无异议，但不能证明涉案房屋系原告与前夫谷某甲共有。对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能证明被告谷某某明知涉案房屋系原告与其前夫共有，且与事实不符，卖出人是谷某甲，不是谷长仑。对证据5的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能证明被告谷某某明知涉案房屋系原告与其前夫共有，且与事实不符，卖出人是谷某甲，不是谷长仑，原告只是对涉案房屋进行装修，并没有改变房屋现状。
被告谷某某辩称，原告所述不是事实，被告与房屋所有权人谷某甲签订了购房合同，支付了购房款，因此，被告对本案涉案房屋的占有和改装没有侵犯原告的权利，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
被告谷某某为支持其辩解主张，提供了如下证据：
证据7、房屋买卖合同、收款收据。用以证明本案被告与涉案房屋原所有人签订了房屋买卖合同，并支付了购房款，依法取得了涉案房屋。
证据8、收据。用以证明被告为房屋装修花费了114800元。
原告资某某对被告谷某某提供的证据，发表如下质证意见：对证据7中房屋买卖合同真实性无异议，对收据的真实性有异议，谷某甲的手印有可能不是谷某甲本人的。房屋买卖合同恰恰证实谷某某明知涉案房屋为谷某甲与原告的共同财产的情况下，仍然与谷长仑签订了房屋买卖合同。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议。
原审经审理查明：被告谷某某与原告资某某前夫谷某甲系叔侄关系。原告资某某与前夫谷某甲于1986年9月登记结婚，后于1991年购买了位于耒阳市五一中路113-27、113-25号2套房屋，并于1993年10月办理房屋所有权证，其房屋所有权人为谷某甲，原告资某某为该房屋共有人。2009年6月26日，原告资某某与前夫谷某甲被香港香事法庭裁决解除婚姻关系，但在离婚时未将上述2套房屋进行分割。2012年5月6日，谷某甲、谷某甲父亲谷长仑与被告谷某某签订《房屋买卖合同》，该合同约定，谷长仑、谷某甲将位于耒阳市五一中路共有113-27、113-25号2套房屋以21万元的价格出卖给被告谷某某，被告谷某某当日支付了购房款21万元。2012年8月，被告谷某某未经得原告授权，也未经原告同意，将上述房屋进行了装修改造。
原判认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。原告资某某与其前夫谷某甲虽然解除了婚姻关系，但对其双方夫妻存续期间的共同财产未予处理，原告资某某与其前夫谷某甲位于耒阳市五一中路共有113-27、113-25号2套房屋仍属于原告资某某与其前夫谷某甲共有财产，原告资某某亦属于该房屋的共有人，对该房依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未依法登记领取权属证书或未经其他共有人书面同意的不得转让，谷长仑、谷某甲将谷某甲与原告资某某共有的位于耒阳市五一中路共有113-27、113-25号2套房屋，在未征得房屋共有人的同意的情况下，且谷长仑对该房不具有所有权，而与被告谷某某签订的《房屋买卖合同》，其行为应属无效民事行为，被告谷某某明知该房屋属于原告资某某与其前夫谷某甲夫妻共有财产，而没有征得资某某的同意，该行为不属于善意取得行为。因此，被告谷某某强行入住该讼争房屋的行为，侵害了原告的合法权利，故对原告要求被告停止侵害行为，搬出该房的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告返还占有期间出租所获的收入，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于被告谷某某与谷长仑、谷某甲签订的《房屋买卖合同》，可要求谷长仑、谷某甲承担违约责任并主张损害赔偿。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十九条、第二百四十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条之规定，判决如下：
一、被告谷某某停止对原告资某某与其前夫谷某甲所有的位于耒阳市五一中路共有113-27、113-25号套房屋的侵占，限在本判决书生效之日起7日内搬出该房屋；
二、驳回原告资某某的其他诉讼请求。
本院再审过程中，原审原告资某某称，原审认定事实清楚，适用法律准确，再审应予维持。
原审被告谷某某在再审中申称，一.原审遗漏了应当参加诉讼的当事人谷某甲，因诉争的房屋出售前属于谷某甲所有，也是谷某甲出售给被告谷某某的，应当列为共同诉讼人。二.被告谷某某在购买诉争的房屋时，产权证上房屋所有权人是谷某甲，没有发现共有权人信息，被告谷某某有理由相信谷某甲是诉争的房屋的唯一权利人，谷某甲有权处分名下的房屋。三.被告谷某某根据房屋买卖合同支付购房款后入住该房的行为是合法的，不存在侵权。四.原审原告资某某诉请的是侵权之诉，而原判审理了确认合同无效之诉，系程序违法。据此，请求依法撤销耒阳市人民法院（2013）耒民一初字第389号民事判决，驳回原审原告资某某的诉讼请求。
再审中，原审原告资某某、原审被告谷某某未提交新的证据。
第三人谷某甲对原审原告资某某、原审被告谷某某提供的证据，发表了如下质证意见；对证据1、3、4、5、7、8无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该房产是其父亲谷长仑出资购卖的；对证据6有异议，证人资东青、资东方是资某某的亲戚，证言与事实不符。
第三人谷某甲在再审中陈述，诉争的房屋是其父亲谷长仑（已过世）出资购买的，当时的购房合同及其他相关手续均是第三人父亲名字，相关手续已交给了办证部门，产权本应办在第三人父亲名下。后由原审原告资某某包揽了办证一事，资某某办好证后告诉第三人和第三人的父亲，父亲谷长仑见房产证办的是的第三人名字就默认了。本案原审诉讼中，父亲谷长仑曾多次找相关部门查找这些手续，均无结果。2009年第三人谷某甲与原审原告资某某在香港家事法庭解除婚姻关系，对内地的房产一事，当时资某某承认系第三人谷某甲父亲谷长仑出资购买的，香港家事法庭未对内地的房产进行处理。2012年因父亲谷长仑回内地居住，需要养老的费用，便与第三人商议将该房卖给了原审被告谷某某（谷长仑的孙子），谷某某全额支付了购房款。因此，该房的的买卖是合法的，请依法予以保护。
第三人谷某甲为支持其主张，提交了如下证据：
证据9、谷长仑生前写的报告，证实房屋系谷长仑出资购买及房屋出卖谷某某的原因及经过。该报告加盖了耒阳市大和乡11组，12组的公章。
证据1O、香港特别行政区区域法院确认书，记录了原审原告资某某承认大陆的房屋系谷长仑出资购买的事实。
对第三人谷某甲提供的证据，原审原告资某某代理人质证认为，证据9、1O不符合证据的三性要求，应不予认可。
原审被告谷某某质证无异议。
经庭审质证，本院对各方当事人提交的证据作如下认定：对原审原告提供证据1、2、3、4、5、6，其来源合法，內容客观、真实，且与本案具有关联性，予以认定。对原审被告谷某某提供证据7，资某某对其真实性无异议，予以认定；对证据8，与本案不具关联性，不予采纳。对第三人谷某甲堤供的证据9，香港特别行政区区域法院确认书没有加盖当地法院的确认章，真实性存疑，不予认定；对证据10，谷长仑生前写的报告，內容是否客观真实，无其他直接证据相佐证，不予釆纳。
本案经再审查明，原审原告资某某与原审被告谷某某诉争的房屋为位于耒阳市五一中路113-27、113-25的房产（产权证号：00054**）。产权登记时间为1993年，在资某某与谷某甲婚姻存续期间内，登记的房屋所有权人为谷某甲。2009年6月26日，香港特别行政区区域法院裁决资某某与谷某甲解除婚姻关系，但没有财产分割的内容。2012年5月6日，谷某甲、谷某甲父亲谷长仑（已去世）与谷某某签订《房屋买卖合同》，合同约定，谷长仑、谷某甲将位于耒阳市五一中路113-27、113-25号2套房屋以21万元的价格出卖给谷某某，谷某某支付了购房款21万元。2012年8月，谷某某将该房进行了装修改造，之后入住。资某某得知后与谷某某交涉未果，于2013年9月6日向本院提起诉讼。
另查明，资某某在香港起诉请求与谷某甲离婚期间，2009年2月12日，向湖南省耒阳市房产局申请对涉案房屋申请限制转让，在耒阳市房产权属登记档案表中，有同意限制00005483号房产档案的批复。
本院再审认为，原审原告资某某的前夫暨第三人谷某甲与原审被告谷某某系叔侄关系。涉案诉争的房屋是资某某与谷某甲婚姻存续期间取得的共同财产，虽登记在谷某甲的个人名下，但未约定为个人财产，应视为夫妻共同财产。资某某与前夫谷某甲虽然解除了婚姻关系，但对其双方夫妻存续期间的共同财产未予处理，资某某为该房屋的共有人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在未征得房屋共有人资某某同意，且谷长仑对该房屋不具有所有权的情况下，谷长仑、谷某甲与谷某某签订的《房屋买卖合同》，将谷某甲与资某某共有的位于耒阳市五一中路113-27、113-25号2套房屋卖给谷某某，其行为属无效民事行为；谷某某购买时明知谷长仑对该房屋没有所有权，明知该房屋属于资某某与前夫谷某甲的夫妻共有财产，而没有征得资某某的同意，其行为不属于善意取得行为。因此，谷某某在资某某与其交涉后仍强行入住涉案房屋，其行为侵害了资某某的合法权利，资某某要求谷某某停止侵害行为，搬出涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。资某某要求谷某某返还占有期间房屋出租所获的收入，缺乏事实依据，本院不予采纳。原判遗漏了应当参加诉讼的当事人谷某甲，应依法予以追加。买受不动产，须经依法登记后，物权设立。谷某某是谷某甲的近亲属，在谷某甲与资某某夫妻存续期间的日常生活中互有交往，对谷某甲、资某某的生活状况有所了解。谷某某在购买涉案房屋时，应当预见该房屋可能是谷某甲与资某某的共有财产，对此，谷某某应更加慎重、注意，以避免对其不利后果。但其在购买前未查询涉案房屋登记档案，未能发现资某某已对涉案房屋申请限制转让的异议登记，该异议登记尚未被房屋登记机构认定失效，以致买卖合同签订后，耒阳市房产局不予其办理涉案房屋过户手续。综上，谷某某在买受涉案房屋过程中，存有重大过失。故对谷某某关于其有理由相信谷某甲是涉案房屋的唯一权利人，是善意取得涉案房屋的抗辩主张，本院不予采纳。第三人谷某甲主张涉案房屋买卖合法，应予保护，该主张不合法律规定，本院不予采纳。原审遗漏应参与诉讼的与本案有利害关系的第三人谷某甲，依法应予纠正并追加。原审在程序上虽存有瑕疵，但实体判决并无不当，依法应予维持。
综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十九条、第二百四十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2013）耒民一初字第389号民事判决。
本案原审案件受理费100元，由被告谷某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 刘东方
审 判 员 刘文玲
审 判 员 胡 伟
二〇一六年五月二十五日
代理书记员 邓韦韦
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》
第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条第一款第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条第一款人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。