重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民初字第04747号
原告沈国庆，男，1961年10月1日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告胡建学，女，1966年7月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
二原告共同委托代理人黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。
被告张越，男，1972年10月2日出生，汉族，村民，户籍地重庆市南川区，现住重庆市南川区。
委托代理人阳晓磊，男，1957年10月15日出生，汉族，住重庆市南川区。
被告程朝霞，女，1975年1月23日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告沈国庆、胡建学与被告张越、程朝霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法由代理审判员丁忠林独任审判，适用简易程序于2015年12月22日公开开庭进行审理，后由于案情复杂，本案依法转为普通程序并由审判员熊小军担任审判长与代理审判员丁忠林、人民陪审员冯道春组成合议庭于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告沈国庆及沈国庆、胡建学的共同委托代理人黎先进，被告张越及其委托代理人阳晓磊到庭参加了诉讼，被告程朝霞经本院传票合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告沈国庆、胡建学共同诉称，2009年8月26日，原、被告签订了《购房协议》，该协议约定：“沈国庆、胡建学（甲方）将位于XX居委X组，XX中学后门XX幼儿园座向左面的新建住房第三层上楼右面的房屋（约70平方米）以6万元的价格出售给张越、程朝霞（乙方），双方约定首付为2万元，剩余的4万元于2010年12月31日前付清，在第一次付款时甲方将房屋交付给乙方，还约定若甲、乙任何一方拒绝履行合同，需按当时当地合法商品房屋市场价格的两倍赔偿另一方。”合同签订后，被告不按协议向原告支付下欠的4万元购房款，经原告多次催收后，被告于2012年向原告支付了1万元购房款，对于剩余的3万元购房款，被告至今未支付。由于原、被告签订的协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同，现原告为了维护其合法权利将被告起诉至法院，请求：1、依法确认原、被告签订的《购房协议》无效；2、依法判决位于南川区XX街道XX村X组的丁XXX房地证XXXX字第XXXX号第三层房屋的产权归属于原告所有，由被告将该房屋腾退返还给原告，由原告返还被告购房款3万元；3、由被告承担本案的诉讼费。
被告张越辩称，房屋买卖协议是有效的，应得到法律保护，购房协议应保证房屋的合法性，但原告未取得房屋的合法产权，被告没有向原告支付下欠的购房款是因为原告没有取得房屋的合法产权，请求法院驳回原告的诉讼请求。若法院认定协议无效，被告要求原告赔偿损失，但对于合同无效后损失的赔偿问题将另案处理。
被告程朝霞未到庭也未提交书面的答辩意见。
经审理查明，2009年8月26日，原告沈国庆、胡建学（甲方）与被告张越、程朝霞（乙方）签订《购房协议》，该协议中载明：“一、甲方出售房屋给乙方，房屋位于XX居委X组，左面与林某某住房连界，右面为学校集体大路，后面与关某某住房连界。XX中学后门XX幼儿园座向左面的新建住房第三层上楼的右面房屋（约70平方米）；二、甲方保证该房屋的合法性。该房屋在旧房改建的基础上建成，房屋手续正在完善中，因该房屋不合法而遭到强拆造成的损失由甲方承担；三、房屋成交价6万元，乙方首付2万元，余款4万元于2010年12月31日前付清，在第一次付款时甲方交付房屋给乙方；四、……；五、甲方保证在该协议签订的后两年内完善手续，手续上姓名为乙方名字并向乙方交付手续，购房产生的交易税费由乙方承担；六、……；七、该合同一经签订，不得反悔。若甲乙任何一方拒绝履行或解除合同，按当时当地合法商品房屋的市场价格两倍赔偿另一方。”协议签订后，二被告向二原告支付了购房款2万元，二原告依约将上述房屋交付给二被告，被告将房屋装修后入住，后被告又向原告支付了购房款1万元，对于剩余的购房款3万元，被告至今未付。
另查明，二原告出售给二被告的房屋属于二原告在其位于南川区XX街道办事处XX居委X组的房屋（房屋登记的权利人为沈国庆，该房屋的房地产权证号为丁XXX房地证XXXX字第XXXX号，土地用途为农村宅基地，土地使用权面积为103.77平方米）的基础上升建而产生，房屋没有行政机关的批建或改建手续。经庭审核实，二原告及二被告均不属于同一村民经济组织的成员。庭审中，被告张越辩称，其与程朝霞于2009年11月30日协议离婚，离婚协议中约定，上述房屋归其所有，张越表示房屋归其所有，剩余的房款也应由其偿还。同时，张越表示若购房协议无效要求原告赔偿损失，但对于损失的赔偿问题将另案处理。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，购房协议，房地产权证等证据在案佐证，以上证据经过庭审核实，可以作为定案的依据。
本院认为，二原告与二被告所买卖的房屋占用的土地为宅基地，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行驶、和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地一并处分。”二原告与二被告所签订的《购房协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村集体土地属于农村集体组织所有，《购房协议》中土地性质也属农村集体组织所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，原、被告不属于同一集体经济组织的成员，被告张越、程朝霞在房屋买卖后也未取得诉争房屋所在集体经济组织成员资格，诉争房屋属于原告升建所得，也未在行政机关办理相关行政审批手续，双方所买卖房屋的土地仍属于登记在沈国庆名下的农村宅基地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告签订的《购房协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应予认定无效。对于原告主张位于南川区XX街道XX村X组的丁XXX房地证XXXX字第XXXX号第三层房屋的产权归属于原告所有的诉讼请求，由于本案诉争房屋无合法相关批建手续，加之原告请求对诉争房屋进行确权不属于本案的审查范围，故对于原告的该请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告将上述房屋腾退返还给原告的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”。故，被告应将涉案房屋返还给原告。对于被告向原告支付的3万元购房款由于二原告及被告张越均予以认可，原告也自愿向被告返还，原告的该意思表示也不损害被告程朝霞的利益，故可由原告沈国庆、胡建学向被告张越、程朝霞返还3万元购房款。对于协议无效后的损失赔偿问题可由被告张越、程朝霞另案处理。被告程朝霞经本院传票合法传唤后无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应视为对其民事权利的放弃，应承担由此造成的不利法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告沈国庆、胡建学与被告张越、程朝霞于2009年8月26日签订的《购房协议》无效。
二、被告张越、程朝霞在本判决生效后二十日内向原告沈国庆、胡建学返还位于南川区XX街道办事处XX居委X组登记在原告沈国庆名下（房地产权证号：丁XXX房地证XXXX字第XXXX号）第三层上楼的右面房屋一套（面积约70平方米）。
三、原告沈国庆、胡建学在本判决生效后二十日内向被告张越、程朝霞返还购房款30000元。
四、驳回原告沈国庆、胡建学的其他诉讼请求。
案件受理费1300元（二原告已预交），由原告沈国庆、胡建学负担800元，由被告张越、程朝霞负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1300元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 熊小军
代理审判员 丁忠林
人民陪审员 冯道春
二〇一六年三月三日
书 记 员 李 超