辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2410号
上诉人（原审原告）：沈阳荣天房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营盘西街19号甲。
法定代表人：周广连，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏辉，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘金伟，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：鲁延鹤，男，1971年5月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：杨鹤鹏，辽宁隆丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。
上诉人沈阳荣天房地产开发有限公司与上诉人鲁延鹤房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初9390号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
沈阳荣天房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判鲁延鹤支付违约金240,000元，鲁延鹤承担本案诉讼费。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。一、关于房屋交付应以《房屋买卖意向协议》第四条约定为准，鲁延鹤未付清全部房款前，我方有权拒付房屋。鲁延鹤逾期支付剩余800,000元房款系严重违约行为，应按该协议承担违约责任。签订的《商品房买卖合同》是用于配合办理备案及办证所用，并开具的单独发票，鲁延鹤支付购房款是针对1588.08平方米办公用房支付的，并非单独支付。二、鲁延鹤在购买房屋时，明知系闲置多年的旧办公用房，明知内部设备及装修条件现状，在签订意向协议及买卖合同均约定了现状交付。涉案房屋是没有预售许可手续的，鲁延鹤称其有办法办理预售许可，说明其对涉案房屋现状是明知的。其购买价格也远低于市场价格。三、该房2009年验收合格并使用，也进行消防验收备案，具备法定交付条件。四、即便以《商品房买卖合同》为准，鲁延鹤应按该合同约定承担逾期付款违约金。鲁延鹤提出的先履行抗辩权无任何事实和法律依据，鲁延鹤以我方未交房为由拒绝履行付款义务是违反合同约定的。
鲁延鹤辩称：我方不同意给付房款。
鲁延鹤上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回沈阳荣天房地产开发有限公司的诉讼请求，沈阳荣天房地产开发有限公司承担本案诉讼费。事实与理由：沈阳荣天房地产开发有限公司未按《商品房买卖合同》约定向我方交付合格的具备使用功能的商品房，我方行使先履行抗辩权，不应支付剩余购房款，一审认定事实正确但适用法律错误。诉争房屋不具备交付条件，房屋消防管道无供水，不能正常使用，原放置消防设备的位置，无消防水袋或者其他消防设备，不具备验收合格标准。电气线路、给排水、采暖无法正常使用，与设计图纸不符，未达到竣工验收合格标准。无分户电表、水表、供暖阀门。一楼电梯井被其他用户占用，一楼进户大门及楼道被其他业主强行封闭占用，无法使用。我方有权要求沈阳荣天房地产开发有限公司先交付合格房屋后，再支付房屋尾款。
沈阳荣天房地产开发有限公司辩称：不同意一审判决，请求支持我方诉讼请求。
沈阳荣天房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令鲁延鹤向沈阳荣天房地产开发有限公司支付剩余购房款800,000元；2、请求判令鲁延鹤向沈阳荣天房地产开发有限公司支付违约金240,000元；3、请求判令鲁延鹤承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月6日，沈阳荣天房地产开发有限公司与鲁延鹤签订房屋买卖意向协议，约定鲁延鹤以每平方米3652.21元的价格购买沈阳荣天房地产开发有限公司开发的位于东陵区天坛南街8-1号沿海赛洛城C3#北侧3-4层房屋，房屋面积1588.08平方米，房屋总价款5,800,000元；协议签订之日，鲁延鹤向沈阳荣天房地产开发有限公司支付房款2,000,000元，沈阳荣天房地产开发有限公司提供办理预销售许可手续的全部文件给鲁延鹤后一个月内，其再支付购房款3,000,000元；沈阳荣天房地产开发有限公司提供办理预销售许可手续的全部文件给鲁延鹤后六个月内，其付清剩余购房款，同时双方办理房屋交接手续；鲁延鹤未付清全部房款之前，沈阳荣天房地产开发有限公司有权拒绝向其交付房屋。上述买卖意向协议签订后，鲁延鹤向沈阳荣天房地产开发有限公司支付了5,000,000元的购房款，剩余购房款800,000元经沈阳荣天房地产开发有限公司多次催要，鲁延鹤拒绝给付，故沈阳荣天房地产开发有限公司诉至法院。
房屋买卖意向协议书签订后，沈阳荣天房地产开发有限公司与鲁延鹤就第3层的浑南新区天坛南街8-1号301、302、303号房屋于2015年6月8日签订了3份房屋买卖合同，合同约定房屋价款分别为587,495元、1,327,797元、984,709元。同时，经双方同意，沈阳荣天房地产开发有限公司与案外人杨明就4层的浑南新区天坛南街8-1号401、402、403号亦签订了3份房屋买卖合同，房屋价款分别为587,495元、1,327,797元、984,709元。其中就浑南新区天坛南街8-1号302号房屋，双方在商品房买卖合同中约定房屋总价款为1,327,797元，鲁延鹤应于2015年6月6日前交付527,797元，余款800,000元于2015年7月15日前交付，合同同时约定沈阳荣天房地产开发有限公司应于2015年6月30日前向鲁延鹤交付经验收合格的商品房。合同签订后，沈阳荣天房地产开发有限公司并未按合同约定于2015年6月30日前向鲁延鹤交付房屋。
一审法院认为，沈阳荣天房地产开发有限公司与鲁延鹤于2015年6月8日就浑南新区天坛南街8-1号302号房屋签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容均未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当遵照履行。合同约定鲁延鹤应于2015年7月15日前支付剩余购房款800,000元，但至沈阳荣天房地产开发有限公司起诉之日鲁延鹤尚未支付该笔房屋欠款，且鲁延鹤亦有继续履行上述商品房买卖合同的意思表示，故对沈阳荣天房地产开发有限公司要求鲁延鹤支付剩余房款800,000元的诉讼请求本院予以支持。因鲁延鹤未支付剩余购房款并非恶意违约，而是因沈阳荣天房地产开发有限公司未能依照合同约定于2015年6月30日向其交付合格的具备房屋使用功能的商品房所致，故对沈阳荣天房地产开发有限公司要求鲁延鹤支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于鲁延鹤辩称，因沈阳荣天房地产开发有限公司未向其交付合格房屋故其拒绝交付剩余购房款，原审法院认为，鲁延鹤在给付沈阳荣天房地产开发有限公司剩余购房款后，可就沈阳荣天房地产开发有限公司的未交付合格房屋行为另行向沈阳荣天房地产开发有限公司主张逾期交房的违约责任。
综上依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、鲁延鹤于判决生效之日起十日内支付沈阳荣天房地产开发有限公司购房款800,000元；二、驳回沈阳荣天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,160元，由沈阳荣天房地产开发有限公司承担2,360元，鲁延鹤承担11,800元。
二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人沈阳荣天房地产开发有限公司与上诉人鲁延鹤签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。鲁延鹤未按合同约定于2015年7月15日前支付剩余购房款800,000元，构成违约，应履行给付义务，故原审法院对沈阳荣天房地产开发有限公司要求鲁延鹤支付剩余购房款的诉讼请求，予以支持并无不当。因沈阳荣天房地产开发有限公司未按合同约定于2015年6月30日向鲁延鹤交付合格的具备房屋使用功能的商品房，系违约在先，故鲁延鹤未付剩余购房款系行使先履行抗辩权，故原审法院对沈阳荣天房地产开发有限公司要求鲁延鹤支付违约金的诉讼请求不予支持并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,700元，由上诉人沈阳荣天房地产开发有限公司负担4,900元，上诉人鲁延鹤负担11,800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 朱闻天
代理审判员 吕长辉
二〇一七年三月十六日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。