湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初6751号
原告：宋新明，男，1954年11月25日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：王爱华，湖南河清律师事务所律师。
被告：戴剑雄，曾用名戴建雄，男，1965年2月22日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。
被告：戴振雄，男，1973年3月16日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。
被告：钟兴良，男，1968年2月17日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。
被告：戴宇生，男，1944年1月15日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。
四被告的共同委托诉讼代理人：马志谦，男，1954年5月4日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。
原告宋新明诉被告戴剑雄、戴振雄、钟兴良、戴宇生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，根据原告的申请，本院作出（2017）湘0124民初6751号民事裁定书，依法对戴振雄、戴剑雄、钟兴良、戴宇生的财产进行了诉讼保全。本案依法由审判员谢卫华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋新明及委托诉讼代理人王爱华、被告戴振雄、戴宇生及四被告的委托诉讼代理人马志谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋新明向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告宋新明与被告戴剑雄于2015年6月19日签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告戴剑雄、戴振雄、钟兴良、戴宇生返还原告购房款和装修款1180000及资金占用费（资金占用费以1180000元为基数自2017年10月18日按年利率6%的标准支付至实际清偿之日止）；3.判决被告戴剑雄、戴振雄、钟兴良、戴宇生支付原告违约金100000元；4.判决被告戴剑雄返还原告定金80000元；5.由被告承担诉讼费用。2018年1月12日，原告申请增加诉讼请求为“判决被告戴剑雄赔偿原告房屋预期利益损失658925元”，原告另申请将原第2项诉讼请求中“资金占用费以1180000元为基数自2017年10月18日按年利率6%的标准支付至实际清偿之日止”变更为“资金占用费以80000元为基数自2015年6月7日起、以800000元为基数自2015年6月19日起、以300000元为基数自2017年10月18日起按年利率6%的标准支付至实际清偿之日止”。事实和理由：2015年6月7日，原告拟购买被告戴剑雄购买位于宁乡县的房屋，约定房屋交易价格为1080000元，原告当日向被告戴剑雄交付定金8万元。2015年6月19日，原告与戴剑雄签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋的交易价格为1080000元，在合同签订日之前，原告向被告戴剑雄支付80000元作为购房定金，在合同签订之日后二天内，原告向被告戴剑雄支付800000元作为购房预付款；双方还约定若被告中途违约，除退还预付款外，购房定金在6天内双倍退还给原告。《房屋买卖合同》签订后，原告于当日向被告戴剑雄转账支付了购房预付款80万元。被告收款后将房屋交付原告，原告将房屋重新装修后并入住。原告要求被告配合办理房屋过户手续，被告总以种种理由拖延、拒绝。2016年12月，原告从宁乡县法院得知，被告戴剑雄已于2015年3月10日将房屋抵押给银行。2017年3月27日，宁乡县法院判决戴剑雄、李桂平偿还宁乡农商银行借款913161元且银行对该房屋享有优先受偿权。该案进入执行程序后，2017年11月，宁乡县法院执行局要求原告腾退房屋并将房屋评估拍卖。原告要求被告戴剑雄偿还银行借款后办理过户手续或退还原告购房款、装修款，但戴剑雄避而不见。2017年8月18日，被告戴振雄、钟兴良、戴宇生作为担保人承诺退还原告房屋预付款和部分装修款118万元，限定60天内结清；若未及时付清，赔偿原告违约金10万元。期限届满后，原告多次要求四被告付款无果。2017年12月20日经评估该房屋在价值时点2017年12月5日的市场价值为2038925元。原告认为，被告戴剑雄未依约办理房屋过户手续构成根本违约，致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同并要求戴剑雄双倍返还定金、赔偿预期利益损失、支付已收款项的资金占用费。被告戴振雄、钟兴良、戴宇生对戴剑雄的债务进行了担保，承诺在约定期限内退还原告房屋预付款和部分装修款，现逾期未退，应当承担对承诺退还款项的连带责任并支付相应的违约金。
原告宋新明为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
原、被告身份信息，拟证明原、被告诉讼主体资格。2
房屋买卖合同，拟证明2015年6月19日，原告与被告戴剑雄签订房屋买卖合同，并约定房屋价款，定金等违约责任的事实。3
定金收条，拟证明被告戴剑雄于2015年6月7日已经收到原告购房定金8万元的事实。4
购房预付款收条。5
宁乡农商银行白马桥支行个人业务存款凭证。6
宁乡农商银行白马桥支行个人业务存款凭证；证据4-6拟综合证明被告戴剑雄于2015年6月19日已经收到原告购房款80万元的事实。7
承诺书（书面协议）一份，拟证明被告戴振雄、钟兴良、戴宇生于2017年8月18日共同向原告承诺退还原告房屋预付款和部分装修款118万元，并约定退还期限，逾期则赔偿原告10万元违约金的事实。8
房屋抵押资料。9
判决书一份；证据8、9拟综合证明原告向被告戴剑雄所购买的房屋已经于2015年3月10日抵押给宁乡县农商银行，2017年3月27日宁乡县人民法院判决被告戴剑雄、李桂平偿还宁乡农商银行借款913161元，并对该房屋享有优先受偿权，导致该房屋无法办理房屋过户手续，被告构成根本违约，致使原告不能实现合同的目的，原告有权解除合同的事实。1
10.被告戴剑雄位于宁乡县商住用房房地产估价报告，拟证明2017年12月20日经法院评估程序由湖南建业房地产评估经纪有限公司评估被告戴剑雄位于宁乡县用房在价值时点2017年12月5日市场价值为2038925元。1
11.录音一份，证明三被告是受被告戴剑雄的委托是愿意共同与被告戴剑雄一起承担118万元的事实。
四被告共同辩称：1.被告戴剑雄同意解除与宋新明的房屋买卖合同；2.原告要求四被告共同返还购房款和装修款118万元理由不足。其中30万元装修款的计算缺乏依据。原告要求戴振雄、戴宇生、钟兴良作为担保人返还118万元没有法律依据。因为戴剑雄并没有与原告达成返还款项的协议，故承诺函不具备担保的性质。3.原告起诉要求解除合同，资金占用费完全应由原告承担，且原告应支付入住至今的房屋租金。4.原告要求四被告支付违约金10万元并要求戴剑雄双倍返还定金8万元没有法律依据。当时约定是60天内付清款项，但原告在期限尚未届满就于2017年8月24日诉至法院要求戴剑雄协助办理过户手续，故原告违约在先，被告不应向原告支付违约金和双倍返还定金。5.原告要求被告戴剑雄赔偿预期利益损失没有法律依据，不应支持。6.原告所主张的资金占用费损失，合同中并无约定，故缺乏计算依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
四被告未向本院提供证据，视为对其举证权利的放弃。
经质证，四被告对原告宋新明提供的证据的质证意见为：对于证据1-6均没有异议；对于证据7的三性均有异议；对于证据8、9均没有异议；对于证据10的真实性没有异议，对关联性、证明目的均有异议。对证据11有异议，该证据原告没有在举证期限内提供，系当庭提供被告方不予质证，且录音前没有经过被录音人的同意或者公证处公证，故不具有效力。
本院审查后认证如下：原告提供的证据1-11均来源合法，内容真实，与本案相关，本院均予以采信。
根据采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
2013年3月5日，被告戴剑雄与湖南宁乡农村商业银行股份有限公司签订《最高额借款合同》一份，合同约定自2013年3月5日起至2016年3月5日止，湖南宁乡农村商业银行股份有限公司根据戴剑雄的需要以及借款人履行合同的情况向其发放最高限额不超过900000元人民币的贷款。同日，双方又签订《最高额抵押合同》，约定上述自2013年3月5日至2016年3月5日期间的本金余额不超过900000元的最高额借款由被告戴剑雄以其名下的坐落于宁乡县的房屋（产权证号为宁房权证白字第××号）抵押担保并进行了抵押登记，在上述期限内可循环使用贷款额度。抵押范围为本金、利息、逾期利息、罚息、实现债权的费用等。合同签订后，被告戴剑雄先后两次贷款并按期偿还。2015年3月10日，被告戴剑雄再次向银行借款900000元，约定到期日期为2016年3月5日。
2015年6月7日，原告宋新明拟向被告戴剑雄购买房屋，经协商，原告向戴剑雄交付了定金80000元。被告戴剑雄收款后，向原告出具了收条一份，内容为“今收到宋新明购房订金捌万元整（80000元）收款人戴剑雄2015年6月7日”。
2015年6月19日，被告戴剑雄（卖方、甲方）与原告宋新明（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：“一、乙方购买甲方拥有的坐落于宁乡县的门面商住房一栋，二空五层（地面四层、地下一层），占地面积和建筑面积以国有用地许可证和房屋产权证上载明的面积为准。二、房屋交易价格为108万元。本合同签订日前，乙方向甲方支付8万元作为购房定金，在本合同签订之日后二天内，乙方向甲方支付88万元整，作为购房预付款。三、付款方式方法：在甲方收到乙方的定金和预付款后，余款二十万元在甲方交房屋钥匙和土地使用权证、房屋产权证时当天全部付清。付款方式可以现金结算或在银行转存的办法结算，结算金额以甲方出具给乙方的收条为准。……六、违约责任：甲乙双方在签订合同后至交屋期间，若乙方中途违约，甲方在6天内退还预付款给乙方，但购房定金不退，归甲方所有。甲方的家电、家具等物品自己带走，但不得损坏房屋，若甲方中途违约，除退还预付款外，购房定金在6天内双倍退还给乙方，所有购房款全部付清并交房后，双方没有任何购买纠纷”。合同签订当日，原告宋新明依约向被告戴剑雄交付了购房款800000元，被告戴剑雄将房屋交由原告使用。
因原告多次要求被告戴剑雄办理房屋过户手续无果，2016年5月9日，原告向法院起诉戴剑雄后，原告撤回起诉。2017年8月17日，原告向法院起诉戴剑雄、戴振雄、钟兴良、戴宇生后，原告于2017年9月29日撤回起诉。
2017年8月18日，原告与被告戴振雄、钟兴良、戴宇生达成书面协议一份，内容如下：“关于购买戴剑雄房屋纠纷一事，经双方协商，有戴宇生、钟兴良、戴正雄承诺退还宋新明房屋预付款和部分装修款118万元，限定60天内结清，具体付款期限以银行凭证为准，如果60天内未结清，赔偿给宋新明10万元违约金。本协议一式两份，各执一份。以下签名为证宋新明戴振雄钟兴良戴宇生2017.8.18号。”
另查明，被告戴振雄系戴剑雄的胞弟，被告钟兴良系戴剑雄的妹夫，被告戴宇生系戴剑雄的父亲。
又查明，因戴剑雄未按期偿还借款，债权人湖南宁乡农村商业银行股份有限公司于2016年4月15日起诉后，法院作出了(2016)湘0124民初1718号民事判决书，判决：戴剑雄、李桂平偿还借款本金900000元及相应利息，且湖南宁乡农村商业银行股份有限公司有权以被告戴剑雄名下的坐落于宁乡县的房屋（产权证号为宁房权证白字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。该判决生效后，因债务人未按判决履行债务，湖南宁乡农村商业银行股份有限公司已向法院申请执行。经法院委托，湖南建业房地产评估经纪有限公司评估被告戴剑雄位于宁乡县商住用房在价值时点2017年12月5日市场价值为2038925元。
本院认为，本案争议焦点为：1.原告宋新明与被告戴剑雄签订的《房屋买卖合同》是否已解除；2.原告是否有权要求四被告共同返还购房款和装修款118万元并支付违约金10万元；3.原告是否有权要求戴剑雄双倍返还定金8万元、赔偿预期利益损失及资金占用费损失。
1.虽然被告戴剑雄未书面委托被告戴振雄、钟兴良、戴宇生三人，但结合原告提供的录音证据、被告戴振雄、钟兴良、戴宇生三人系戴剑雄亲属的事实、及被告戴剑雄自认已于原告第一次起诉时知晓协议内容的事实，本院认为，原告宋新明与被告戴振雄、钟兴良、戴宇生于2017年8月18日所达成的书面协议，系被告戴振雄、钟兴良、戴宇生受被告戴剑雄的委托与原告达成的解除合同的协议。当事人协商一致，可以解除合同，故原告宋新明与被告戴剑雄签订的《房屋买卖合同》已于2017年8月18日解除。
2.因原、被告已于2017年8月18日就解除《房屋买卖合同》达成了书面协议，该协议内容不违反法律规定，故对双方均具有法律约束力。被告戴振雄、钟兴良、戴宇生三人并非《房屋买卖合同》相对人，本无向原告退款之义务，但三人在代表被告戴剑雄与原告宋新明签订的书面协议中，自愿承诺向原告支付房屋预付款和部分装修款118万元及逾期付款违约金10万元，且该书面协议未明确约定免除被告戴剑雄的债务，故原告宋新明要求被告戴剑雄、戴振雄、钟兴良、戴宇生依约返还购房款和装修款118万元并支付违约金10万元的诉讼请求，本院予以支持。
3.因原、被告已于2017年8月18日就解除《房屋买卖合同》达成了书面协议并另行约定了违约金，故原告另行要求戴剑雄双倍返还定金8万元、赔偿预期利益损失及资金占用费损失之主张，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：
原告宋新明与被告戴剑雄签订的《房屋买卖合同》已于2017年8月18日解除。二
被告戴剑雄、戴振雄、钟兴良、戴宇生于本判决生效之日起三日共同返还原告宋新明购房款和装修款1180000元。三
被告戴剑雄、戴振雄、钟兴良、戴宇生于本判决生效之日起三日共同支付原告宋新明违约金100000元。如
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告宋新明的其他诉讼请求。
案件受理费22951元，减半收取11475.5元保全费5000元，合计16475.5元，由原告宋新明负担6030.5元，由被告戴剑雄负担10445元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 谢卫华
二〇一八年三月十六日
书记员 陶宁岳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。