湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初1468号原告:舒颖琪，女，1989年3月29日出生，汉族委托诉讼代理人（特别授权）：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴泉澳，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告舒颖琪诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月4日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周娟、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人吴泉澳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告舒颖琪向本院提出诉讼请求：判令被告承担逾期交房的违约金32084.63元。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金，后于2015年6月签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三十条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，且被告免收购房户2年物业管理费、如被告在2016年12月31日未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区5幢1001号房屋出售给原告，被告承诺的免收2年物业管理费冲抵总房款后的房屋总价款为363995元。《商品房买卖合同》第十一条约定被告应当于2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用。第十二条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之一至实际交付之日止。原告于2017年11月28日收房，被告应按约定支付原告收房之前的逾期交房违约金32084.63元。被告大汉置业公司辩称：原告未按合同约定缴纳专项维修基金，被告可以据实延期，不支付逾期交房违约金。双方签订的《补充协议》对交房条件进行变更，将交房条件确定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。经审理查明，2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”。甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户。乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证。团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米。交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。原告系中国电信员工，于2015年9月29日与被告签订《商品房买卖合同》，约定:原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区第5幢1001号房，该幢房屋建筑层数为地上30层，地下2层。单价为每平方米2877.2元，总金额363995元。首付款113995元，剩余房款25万元采用公积金方式支付。被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过30日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之三向原告支付已交房价款的违约金。并同时签订一份《补充协议》，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳。合同签订后，原告缴清了363995元购房款。原告已于2017年11月28日收房。2018年2月2日，原告缴纳了契税6933.24元、专项维修资金12398元。截止至今，被告尚未取得验收证明。庭审中，原告主张每日的逾期交房违约金按已付房款的万分之一计算。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票1张、增值税普通发票1张、《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》、电信证明、完税证明、维修资金收据及庭审笔录予以佐证。本院认为，工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化市所属公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。原告舒颖琪系中国电信怀化市所属公司员工，具有团购资格，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但截止至今被告尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，构成违约，应向原告支付2万元违约金，并自逾期交房之日起按照已付购房款的每日万分之一支付逾期交房违约金。原告已经于2017年9月11日收房。逾期交房违约金应为：363995元×331（天）×0.1‰≈12048.23元。以上两项违约金共计32048.23元。原告请求被告支付违约金共计32048.23元的诉讼请求，本院予以支持，超过32048.23元的部分，本院不予支持。被告辩称原告未按合同约定缴纳专项维修基金，被告可以据实延期，不支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》及《补充协议》均未约定缴纳专项维修基金的具体时间，并且，房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付房款，另一方交付房屋，而契税及住房维修资金的交纳不属于房屋买卖合同一方当事人的合同主要义务，被告在尚未达到合同约定的交房条件下用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件，故被告以此作抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告舒颖琪逾期交房违约金32048.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，减半收取301元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  谢娜二〇一八年七月五日代理书记员  窦鹃附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。