上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3732号
上诉人（原审被告）上海峰凤贸易发展有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人宋新国，董事长。
被上诉人（原审原告）上海源泰食品有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人卢杰，经理。
委托代理人张玉婷，上海市协力律师事务所律师。
委托代理人郭航，上海市协力律师事务所律师。
上诉人上海峰凤贸易发展有限公司（简称“峰凤公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2016）沪0110民初1459号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市杨浦区宁国南路XXX号房屋权利人为上海市食品（集团）公司沪东蛋品分公司。1998年1月，上海市食品（集团）公司董事会决定在原沪东蛋品分公司和上海双爱食品有限公司的基础上组建上海源泰食品有限公司（简称“源泰公司”）。2011年1月1日，源泰公司（甲方，出租方）与峰凤公司（乙方，承租方）签订《物业租赁合同》，主要约定：甲方将系争建筑面积3393平方米的房屋出租给乙方，乙方仅限于开办杨浦区桃园春养老院经营，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述物业约定的使用用途；该物业租赁期限为五年，租期自2011年1月1日至2015年12月31日止；本租赁合同租期届满，甲方有权收回该物业，乙方应无条件如期返还。乙方如需继续承租该物业的，则应于租赁期届满前六个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意并经甲乙双方协商一致后，可重新签订租赁合同；乙方租金标准为2011年年租金人民币90万元（以下币种均为人民币），月租金75，000元，2012年年租金100万元，月租金83，333元，2013年年租金110万元，月租金91，667元，2014年年租金130万元，月租金108，333元，2015年年租金150万元，月租金125，000元；该物业从2011年1月1日起计租，租金支付方式为先付后租，按月支付，在上一个月的25日前支付下一个月的租金，……除甲方书面同意乙方续租外，乙方须在本合同到期或终止后的15日内迁出入园养老人员，腾空承租物业，返还给甲方，未经甲方书面同意逾期返还的，逾期15日以上的，每逾期一日，乙方须按每日每平方米6元（按承租建筑面积3393平方米）计算向甲方支付该物业占用期间的使用费，逾期30日以上的，每逾期一日，乙方须按每日每平方米12元向甲方支付该物业占用期间的使用费；……。在此《物业租赁合同》中，双方还对合同到期或终止后该物业内相关物品的处置等作了约定。
2015年6月29日，峰凤公司向源泰公司发出《关于延续租赁宁国南路XXX号申请书》，内容为：……依据我司与贵司于2011年1月1日签订的物业租赁合同，租赁将于2015年12月31日到期，为了使这些居住在养老院里的老人能继续安享晚年……，我司衷心希望能将桃园春养老院继续开办下去，为在院老人提供更优质的服务，故特此向贵司提出续租书面申请。
2015年7月3日，源泰公司发出《复函》，称根据合同有关约定，本合同有效期满后，本合同即终止，我司不再与你司续签租赁合同，根据合同第十一条的约定，请你司在合同终止后的15日内腾空承租物业，返还我司。
2015年7月29日，峰凤公司再次向源泰公司发出续租申请。
2015年12月14日，源泰公司向峰凤公司发出《告知书》，称双方租赁合同将于2015年12月31日到期，现再次函告你司，合同期满后不再与你司续签租赁合同，请你司在合同终止后的15日内腾空承租物业，返还我司。
2016年1月8日，峰凤公司再次发函给源泰公司，要求源泰公司上门收取房租。
2016年1月11日，源泰公司委托律师向峰凤公司发出律师函，告知峰凤公司应于2016年1月15日前腾空该物业，归还源泰公司，否则将采取法律行动维护自身受损权益。但峰凤公司至今仍在系争房屋内经营。
另查明，峰凤公司向源泰公司支付租金至2015年12月31日，另向源泰公司支付租赁保证金375，000元。审理中，峰凤公司表示不同意在本案中对押金进行处理。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。源泰公司、峰凤公司就系争房屋签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，故该合同合法有效。该合同约定峰凤公司租赁系争房屋期限为2011年1月1日至2015年12月31日，并约定合同到期未续签情形下，峰凤公司应负责返还房屋，否则按约定支付房屋使用费。合同到期前，峰凤公司向源泰公司提出续租申请，遭源泰公司拒绝，源泰公司并再三明确向峰凤公司不再续租，故双方合同已经终止。峰凤公司辩称源泰公司曾口头承诺合同期限为十年，但未能提供证据材料予以证明，且源泰公司对此予以否认，故峰凤公司该辩称意见，难以采信。峰凤公司另辩称投入资金巨大、未回收成本等，峰凤公司经营系商业行为，在合同期限内投入需自行考虑商业风险，现源泰公司不同意续签合同，此是双方意思自治表现，法院亦不能强求双方继续签订合同，故峰凤公司该辩称意见，亦难以采信。源泰公司要求峰凤公司迁出、并按照合同约定标准支付迁出前的使用费，于法有据，予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百三十二条之规定，判决：一、峰凤公司立即迁出上海市杨浦区宁国南路XXX号房屋，并将该房屋返还给源泰公司；二、峰凤公司应于判决生效之日起十日内向源泰公司支付2016年1月16日至2016年1月30日的房屋使用费305，370元；三、峰凤公司应于判决生效之日起十日内向源泰公司支付2016年1月31日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费，按照每天40，716元标准计算。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费80元，减半收取40元，由峰凤公司承担。
原审判决后，峰凤公司不服，向本院提出上诉称：其当初开办养老院经过多次调研、投入巨大，也与源泰公司的上级单位协调过。虽然双方合同期订了五年，但源泰公司口头承诺让其经营十年。峰凤公司按约向源泰公司提出续租要求，源泰拒绝续签合同违反了当初约定，也损害了广大老人的权益。此外，原审判令峰凤公司支付合同到期后的高额使用费，也有违公正。故请求撤销原判，将本案发回重审。
源泰公司辩称：系争租赁合同的期限为五年，如要续租需峰凤公司提前半年发通知且双方协商一致，现源泰公司收到峰凤公司通知后不予续租是意思自治，并未违约。双方合同已于2015年12月31日终止，峰凤公司应腾出厂房、办理相关注销手续，故请求驳回峰凤公司的上诉请求，维持原审判决。
本院经审理查明：原审查明事实属实，予以确认。
本院认为：依法成立的合同对当事人均有约束力。源泰公司与峰凤签订的《物业租赁合同》合法有效，双方在合同中对合同期限、续租程序、租赁关系终止后双方的权利义务等均作了明确约定。峰凤公司在五年租赁期到期前曾数次向源泰公司提出续租要求，均遭源泰公司拒绝，双方对续租未协商一致、未重新签订租赁合同，故双方的租赁关系已于2015年12月31日终止。峰凤公司称开办养老院投入巨大，且为了老人的利益也不可能只经营五年，源泰公司曾作出10年期的租赁承诺，但这一说法遭源泰公司否认，峰凤公司也未提供其它证据予以证明，故对其主张本院不予采信。另，原审根据系争租赁合同对合同终止后果的相关约定，判令峰凤公司向源泰公司返还物业，分段支付逾期返还房屋使用费亦无不妥。综上，峰凤公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人上海峰凤贸易发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王怡红
审判员 顾文怡
审判员 王疆中
二〇一六年五月二十八日
书记员 张婷婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……