广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2019号
上诉人（原审被告）：邹建锋。
委托代理人：赖新明，广东尧智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市路畅顺公路养护工程有限公司。
法定代表人：谢献坚，职务总经理。
委托代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人：黄振辉，广东深宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余家银。
上诉人邹建锋与被上诉人深圳市路畅顺公路养护工程有限公司（以下简称路畅顺公司）、余家银因租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第1163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，被上诉人余家银经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。现已审理终结。
原审法院查明：一、路畅顺公司、余家银于2009年12月24日签订《房屋租赁合同》，合同约定了以下主要内容：1、余家银承租路畅顺公司位于深圳市光明新区公明办事处建设西路90号1-2楼，房屋编码为4403060050050100205的房屋，房屋建筑面积共计878平方米，建筑物总层数为五。2、租金为每月28000元，于2010年4月1日前交付首期租金。3、房屋租赁期间自2010年1月1日起至2012年12月31日止。4、合同终止后，余家银应于五日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属于正常损耗的除外），同时结清应当由余家银承担的各项费用并办理有关移交手续。余家银逾期不迁离或不返还租赁房屋的，路畅顺公司有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向余家银收取相当于双倍租金的赔偿金。
二、2012年12月29日路畅顺公司向深圳市光明新区公明银兴粥店发出收回物业的通知，并同意余家银于2013年2月28日搬离并返还租赁房屋。2013年3月12日路畅顺公司委托律师向深圳市光明新区公明银兴粥店和邹建锋发出律师函。
三、2013年6月6日路畅顺公司为深圳市光明新区公明街道联兴大厦缴纳了电费10553.73元，路畅顺公司主张系为余家银垫付的，余家银应予以返还。
四、合同签订后，余家银在租赁物上经营其设立的深圳市光明新区公明银兴粥店（以下简称银兴粥店），并于2012年11月6日将经营者变更为邹建锋，变更后的租金，一直由邹建锋支付。
路畅顺公司在原审的诉讼请求：一、解除路畅顺公司与余家银签订的租赁合同，责令余家银、邹建锋立即迁离并返还租赁房屋；二、余家银、邹建锋支付路畅顺公司逾期交还租赁房屋的赔偿金336000元（按照合同约定自合同到期之日逾期交还租赁房屋收取相当于双倍租金的赔偿金，现暂计至起诉之日，依法应计算至交还租赁房屋之日）；三、余家银、邹建锋支付路畅顺公司垫付的电费10553.73元；四、本案诉讼费由余家银、邹建锋承担。
原审法院认为，路畅顺公司与余家银之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。在合同约定租赁期限届满前，路畅顺公司已于2012年12月29日向银兴粥店发出不再续约的通知，故合同应于约定租赁期限届满之日（即2012年12月31日）终止，并不存在解除合同的事实基础，故路畅顺公司要求解除租赁合同的诉讼请求，原审法院不予处理。
关于责任主体的问题。余家银作为租赁合同的相对方，其租期届满仍不返还租赁物的行为，已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。邹建锋作为银兴粥店变更后的经营者，属租赁物的实际使用人，但因邹建锋并非合同的相对方，故合同约定的违约责任对其不适用，故路畅顺公司要求邹建锋对违约责任承担赔偿责任的诉讼请求，原审法院不予支持。邹建锋作为涉案租赁物的实际使用人，具有配合余家银返还租赁物的义务。因此，路畅顺公司诉求余家银和邹建锋返还租赁物，原审法院予以支持。
关于赔偿金的问题。路畅顺公司与余家银在租赁合同第二十条中约定，余家银逾期不迁离或不返还租赁房屋的，路畅顺公司有权依法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向余家银收取相当于双倍租金的赔偿金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，该条款规定的赔偿金实际上是违约金，违约金应按照双倍租金计付，因路畅顺公司已在通知中明确表示同意银兴粥店可以使用租赁物至2013年2月28日，该期间应视为路畅顺公司给予余家银返还租赁物的宽限期，该期间不应计入逾期返还租赁物的违约期间，不须支付违约金，故违约金计算标准，原审法院调整为自2013年3月1日起开始计算，计至余家银返还租赁物之日止。
关于垫付电费的问题。因该费用为银兴粥店使用租赁物产生的电费，路畅顺公司垫付后有权向合同相对方余家银及租赁物实际使用人邹建锋追偿，故路畅顺公司要求余家银及邹建锋返还垫付的电费10553.73元的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、余家银与邹建锋于本判决生效之日起十日内将位于深圳市光明新区公明街道建设西路90号物业返还路畅顺公司；二、余家银于本判决生效之日起十日内向路畅顺公司支付违约金（从2013年3月1日起按每月56000元计至余家银与邹建锋返还租赁物之日止）；三、余家银与邹建锋于本判决生效之日起十日内向路畅顺公司支付电费10553.73元；四、驳回路畅顺公司的其他诉讼请求。以上判项如果余家银、邹建锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3249元，由余家银承担，该款路畅顺公司已预付。
邹建锋不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决，改判驳回路畅顺公司的全部诉讼请求。2、本案的所有诉讼费用由路畅顺公司承担。上诉理由：1、有关《房屋租赁合同》的问题。在余家银与路畅顺公司合同终止前，余家银已经将该店转给邹建锋经营。邹建锋按合同规定继续交租，路畅顺公司亦无异议继续收取租金并无任何归还租赁保证金的任何表示。按法律规定，邹建锋与路畅顺公司的租赁关系是合法有效的，并不存在任何的赔偿金问题。
2、有关赔偿金的问题。路畅顺公司的诉讼请求是赔偿金而判决书判的是违约金，这根本不符合基本的审判逻辑。原审法院认为依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，该条款规定的赔偿金实际上是违约金。而《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。）并无任何赔偿金实际上是违约金的规定。因此，原审法院认为赔偿金实际上是违约金是不符合法律规定的。另，即使要支付违约金，也要依照法律规定支付，路畅顺公司每月收到合同规定的租金，那么根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条支付违约金也应在租金损失的基础上适当支付，而路畅顺公司并无任何租金损失，按法律规定每月的违约金应不超过当月租金的30%。原审法院根本无视路畅顺公司已收取租金的事实，要求余家银另外支付双倍违约金是不符合客观现实及法律要求的，更不符合合同的公平原则。且路畅顺公司在邹建锋正常交租的情况下，于2013年5月21日擅自停电一个星期，导致邹建锋无法经营，给邹建锋造成至少十万元的经营损失及食材损失。况且邹建锋系退伍军人，生活苦难，小店也是惨淡经营，经路畅顺公司的停电折腾，邹建锋无论是生活还是经营已经非常困顿，压力很大。因此，路畅顺公司应该赔偿邹建锋的损失。另，原审法院明知该店已转让给邹建锋经营，余家银早己离开该店不知所踪，而原审法院依然将所有材料送达到该店，是不符合法律要求的，且现实确实无法找到余家银本人，法院的所有材料根本无法真正送达，所以，原审法院的送达是不符合法律要求的。
综上，邹建锋认为一审法院没有查明案件事实，认定事实不清，适用法律错误，且判决不符合基本的审判逻辑，显失法律公平、公正，应予纠正。为维护邹建锋的合法权益，特向贵院提起上诉，请求法院依法支持邹建锋的上诉请求。
二审调查时邹建锋补充：原审法院在判决认定租赁合同终止是不符合法律事实的，因为在租赁合同到期之前余家银就把该店转给了邹建锋，而且邹建锋到现在为止都依时依约交租，并没有拖欠一分钱租金，并且在合同期内，邹建锋也没有收到任何终止合同的函，按相关法律规定，邹建锋依约交租，租赁关系依然合法存在。
路畅顺公司答辩称，1、余家银未经路畅顺公司的同意，擅自将涉案房产转租给邹建锋使用，路畅顺公司并不知情，已违反了房屋租赁合同第15条租赁期间乙方即余家银不得将租赁房屋全部或部分转租与他人的约定，因此，邹建锋主动将租金打到路畅顺公司的帐户并不代表路畅顺公司对其使用涉案租赁房屋表示认可。2、邹建锋、余家银逾期返还涉案租赁房屋，依法应当向路畅顺公司返还租赁房屋，并支付双倍租金的赔偿金，涉案租赁房屋为五层的建筑物，房屋租赁合同上约定的建筑面积878平方米为第一、二层的面积数，但第三、第四、第五层的面积并不在合同内约定，整栋楼五层的实际面积总共为2085.14平方米，但约定的租金是整栋楼的租金，路畅顺公司与余家银约定的每月租金为28000元，相当于每平方每月租金才13.4元，这远远低于周边同地段的租金标准，路畅顺公司于租赁期限期满前早已书面通知深圳市光明新区银兴粥店，涉案租赁房屋合同期限于2012年12月31日期满，不再续租，邹建锋也予以签收，但遗憾的是，邹建锋、余家银至今未返还涉案租赁房屋，根据房屋租赁合同第20条的约定，本合同终止后乙方应于五天内迁离并返还租赁房屋，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权以法律规定或以合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金，上述赔偿金的约定是路畅顺公司与余家银双方真实的意思表示，双方都应当依约履行，而且依照现有租金的市场标准，涉案租赁房屋每月的租金已远远高于原来每月租金28000元的两倍，也就是远远超过56000元，因此，即使一审法院判决支付路畅顺公司违约金每月56000元，也无法弥补对路畅顺公司所造成的损失。3、一审法院判决的是余家银支付违约金，并无判决邹建锋支付违约金，而余家银对一审并未提起上诉，因此，邹建锋无权对违约金这项提起上诉。4、一审法院的送达方式是严格按照法律规定的程序进行，并不存在邹建锋所述的问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭依法驳回邹建锋的上诉请求，维持原判。
被上诉人余家银未答辩。
经本院审理查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查，邹建锋接手银兴粥店后，每月向路畅顺公司支付租金28000元至2014年5月。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第180条的规定，第二审人民法院对邹建锋上诉请求的有关事实和适用法律进行审查时，如果发现在上诉请求以外原判确有错误的，也应予以纠正。邹建锋虽对涉案合同的效力未提出上诉，法院也应依法主动审查。路畅顺公司未能提供有效证据证实涉案房产取得建设工程规划许可证等相关合法审批手续，也未证实按照建设工程规划许可证的规定建设（如建筑面积），实际上，涉案房产于2009年由路畅顺公司向相关政府行政部门申报了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，至今没有得到处理，更没有办理房地产证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，路畅顺公司与余家银于2009年12月24日签订《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。原审认定涉案合同有效并由此判决余家银支付违约金不当，本院予以纠正。合同被认定无效后，余家银应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定向路畅顺公司返还涉案房产，邹建锋作为涉案房产的实际使用人，具有配合余家银返还房产的义务。原审判决余家银和邹建锋共同将涉案房产返还路畅顺公司正确，本院予以维持。
余家银和邹建锋依据无效合同占有、使用涉案房产，依法应支付房屋占有使用费，使用费参照合同约定的租金标准支付，租金已支付至2014年5月，则余家银和邹建锋应从2014年6月1日起按每月28000元计至返还涉案房产之日止。同时，余家银和邹建锋应向路畅顺公司返还垫付的电费10553.73元。一审法院按照法律程序送达方式向余家银送达相关诉讼材料，诉讼程序并无不当。至于邹建锋上诉要求路畅顺公司赔偿因停电造成的经济损失，由于邹建锋在原审时未提出诉讼请求，本院依法不予审理。
综上，原审判决查明事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第1163号民事判决一、三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第1163号民事判决二、四项；
三、余家银、邹建锋于本判决生效之日起十日内向深圳市路畅顺公路养护工程有限公司支付房屋占有使用费（从2014年6月1日起按每月28000元计至余家银与邹建锋返还涉案房产之日止）；
以上判项如果余家银、邹建锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回深圳市路畅顺公路养护工程有限公司的其他诉讼请求。
本案一审受理费3249元，二审受理费64元，共计3313元，由路畅顺公司承担1700元，邹建锋、余家银承担1613元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 邹俊辉（兼）