山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终4002号
上诉人（原审被告）：青岛地华房地产开发有限公司。
法定代表人：祝义财，董事长。
委托诉讼代理人：郭真，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：荆汉进，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：王淑君。
委托诉讼代理人：王云鹏，山东海之信律师事务所律师。
原审第三人：江苏翔森建设工程有限公司。
法定代表人：邓洪武，董事长。
委托诉讼代理人：张建辉，男，系该公司职工。
上诉人青岛地华房地产开发有限公司（以下简称地华房地产公司）因与被上诉人王淑君、原审第三人江苏翔森建设工程有限公司（以下简称江苏翔森公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人地华房地产公司的委托诉讼代理人郭真、荆汉进，被上诉人王淑君及其委托诉讼代理人王云鹏，原审第三人江苏翔森公司的委托代理人张建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
地华房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王淑君的诉讼请求；一、二审诉讼费由王淑君负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律存在瑕疵。一、本案事实的认定。（一）关于《认购书》中“94折”真假问题认定。首先，《星雨华府》认购书明确写明该协议一式三联，第一联第二联由甲方（地华房地产公司）保存，第三人乙方（王淑君）保存。王淑君举证显示她手持持有的那一联写明“按94折折算为2295403元”，但地华房地产公司所留存的两联并无上述字样。首先，《认购书》为同一时间签订，若双方确有约定该房源按照“94折折算”，应“三联”全部写明而不可能只在其中的一联写明，这不符合交易习惯和生活逻辑。其次，对于地华房地产公司提供的自我留存的两联（未写94折），王淑君并未否认其真实性、合法性，却反驳称其手持那份认购书94折是地华房地产公司工作人员添加，地华房地产公司予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。事实上王淑君只是口头反驳，并未举证，一审法院也未就该事实进行审查。再次，一审认定该认购书签订的时间为2014年11月11日，第二次开庭王淑君提交电子邮件及附件打印各一份，声称地华房地产公司工作人员曾向其发送邮件，附件内容“总价2441918，新折扣为0.94，优惠后总价为2295403”。该邮件真实性地华房地产公司没有否认，但判决书也写明电子邮件发送日期为2014年11月19日，而此时认购书早已签订，不能以后行为推定前行为。且邮件也约定“另附附件协议，审阅后，需您在乙方、法人签字，加盖公章”。但王淑君并未按照邮件附件的要求向地华房地产公司提交附件协议。虽然《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。但在本案中只是地华房地产公司的单方面意思表示，该变更又涉及认购书内容的实质性变更，应视为新要约，需双方都做出同意的意思表示，相关法律法规也未规定此种情况下王淑君默认可以视为同意的意思表示。最后，一审判决也认定该份电子邮件发件人是地华房地产公司工作人员张静，而收件人是青岛欧克斯保温装饰工程有限公司（以下简称欧克斯公司）工作人员，并非是认购协议书上的乙方王淑君，王淑君不能以此作为抗辩事由。故王淑君并未能就94折折算问题给予合理解释、举证，一审法院也对此未查证。（二）关于三方协议签订的问题。本案中并未见任何形式的三方协议，但一审却仅依王淑君提供的“选房的电子邮件、江苏翔森公司出具财务抵款证明”以及江苏翔森公司认可王淑君的诉讼请求就认定欧克斯公司与地华房地产公司及江苏翔森公司事实上达成以房抵债三方协议，地华房地产公司对此不予认可。其一，选房邮件内容的认定在前文中已有说明，在此不再赘述；其二，江苏翔森公司出具的财务抵款证明。仅据江苏翔森公司单方出具的抵款证明并不能达成达到抵债的目的。该抵款证明涉及三方主体，欧克斯公司对江苏翔森公司享有债权，江苏翔森公司对地华房地产公司享有债权，但王淑君对地华房地产公司并不享有债权，一个涉及工程款，一个涉及购房款，种类、品质也不相同。由此，该抵款证明不能发生法定抵消的法律效力。江苏翔森公司并未就此与地华房地产公司达成一致，地华房地产公司也不欠王淑君任何债务，反而其尚欠地华房地产公司在认购书中应签订购房合同，交纳购房款的义务，故也不满足约定抵销的构成要件。另外，这个抵款证明所抵扣的是欧克斯公司的货款而非王淑君的购房房款，因而对地华房地产公司无法律约束力。其三，江苏翔森公司认可王淑君的诉讼请求，存在严重瑕疵。地华房地产公司并未就此案授权江苏翔森公司给予任何形式的代理。一审判决认定江苏翔森公司与地华房地产公司为关联企业，依据不足，事实上江苏翔森公司与地华房地产公司作为独立的法人企业，各享有独立的意思表示，江苏翔森公司在本案中对王淑君诉讼请求的认可，并不能代表地华房地产公司的真实意思。其四，一审认定“该认购书是为了保证施工而在结算前事先达成的，该协议为以房抵债协议，王淑君（或王淑君所在公司）无需向地华房地产公司支付所谓的购房款”。该认定与事实严重不符。首先所谓的“抵债”不是地华房地产公司尚欠王淑君工程款没有给付，而是涉及三角债，分属于三个主体，两个不同的法律关系，不能混淆一谈。退一步讲，即使有相应的所谓“抵债合意”，也是涉及欧克斯公司、地华房地产公司和江苏翔森公司三方之间的债权债务关系，与王淑君无关。王淑君并非欧克斯公司的法定代表人或者股东，一审认定王淑君为相关项目的实际施工人，与本案无关，欧克斯公司也从未将相关权利义务转让给王淑君的书面授权文件提交给地华房地产公司，应该严格按照合同的相对性原则主张相应的权利义务，不能一概而论。其五，王淑君提交的江苏翔森公司总经理王军出具的情况说明中也指明“地产表示物流工抵款要扣除翔森在星雨华府工程款，为保证华府项目正常进行，我没有同意，所以工抵手续迟迟没有办理”。从上述证人证言来看，也说明江苏翔森公司当时对工抵房协议是否达成合意也是持否定意见的，而非一审认定的未第一时间办理“工抵房”网签等原因或者说责任不能归于王淑君。对方未能在认购书确定的时间内补足房款，以房抵债协议无法继续履行。1、王淑君称与地华房地产公司之间按照“94折”抵扣房款，其真实性存疑；2、鉴于此，认购书中确定的房屋总价款为2441918元，三方商定抵扣的工程款项为2295403元，且认购书中约定“应在2014年11月18日前支付房屋总价款2441918元，同时签订《青岛市商品房预售合同》”，但截至目前，王淑君仍未将全部房价款足额交付，即使三方对以房抵债协议达成合意，协议未能履行的责任也在于王淑君。二、法律适用问题。（一）以房抵债效力的认定。第一，本案“以房抵债”的主体应为欧克斯公司、江苏翔森公司、地华房地产公司，通过事实以及现有证据，只能说明地华房地产公司曾有过达成以房抵债的意向，但事实上并未签订任何形式的书面协议。实际上地华房地产公司并未接受王淑君的任何形式的履行，不存在事实上形成的所称“抵债协议”。第二，是否最终同意签订并履行“以房抵债”协议是地华房地产公司意志自由的选择，欧克斯公司或者说王淑君无权将其意志强加给于地华房地产公司。另外，本案涉及非金钱债务的履行，不论是之前所谓的工程款结算还是过程中曾经有过的以物抵债意向，都发生在2013年-2014年，王淑君直到2017年才起诉至法院主张相关权利义务，根据《合同法》第一百一十条第三款的规定，未在合理期间要求履行，不适用强制履行，并且地华房地产公司于2017年4月8日也向王淑君发催告函，告知其由于拖欠时间较长已不具备办理的条件。第三，《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》第二条第十一项的规定的以房抵债合同的效力认定问题在本案并不适用。第四，若按一审认定的事实，是在债权清偿届满前就达成所谓的“以房抵债”合意，则符合“担保主债权实现”行为构成的认定，违反《担保法》、《物权法》中关于禁止流质的规定，也应该认定无效。（二）认购书效力的认定。涉案认购书主体为地华房地产公司和王淑君，而非欧克斯公司和地华房地产公司。合同仅涉及房源房号、总房款以及支付房屋价款，并且在认购书中约定支付认购定金1000元，并于2014年11月24日前支付房屋价款2441918元，同时签订《青岛市商品房买卖合同》。上述认购协议书是双方的真实意思表示，王淑君也签字认可，应严格按照认购书中的要求履行各自的义务。该认购书缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当具备的内容，只是预约合同，是为了签订正式的购房合同而实现的履约担保价值，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，若将认购协议认定为商品房买卖合同，须满足两个条件：（1）具备商品房买卖合同的主要内容；（2）王淑君已经按照约定收受购房款。但实际以上两种条件在本案中并无满足。一审强行判决要求地华房地产公司履行协助办理过户手续等于法、于事实无据，请求依法改判。
王淑君辩称，地华房地产公司的上诉请求无事实及法律依据。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
江苏翔森公司述称，地华房地产公司拖欠我公司的工程款，我公司拖欠王淑君的工程款，地华房地产公司用涉案房屋抵顶工程款给我公司，我公司又用涉案房屋抵顶王淑君的工程款。
王淑君向一审法院起诉请求：确认王淑君、地华房地产公司签订的《星雨华府》认购书有效，位于《星雨华府》X幢X单元XXX室商品房归王淑君所有，地华房地产公司协助王淑君办理房屋过户手续；本案诉讼费用由地华房地产公司承担。
一审法院认定事实：1、王淑君提交认购书一份，据此证明2014年11月11日，因地华房地产公司拖欠工程款，经欧克斯公司与地华房地产公司合意，欧克斯公司指定王淑君与地华房地产公司签订《星雨华府》商品房认购书，约定地华房地产公司以《星雨华府》X幢X单元XXX室商品房作为工抵房，房屋总价款2441918元，按94折折算为2295403元。地华房地产公司质证称，对该证据的真实性无异议，但地华房地产公司与欧克斯公司并无以房抵债的合议，认购书中94折的字样系王淑君自行添加的，该认购书一式三联，地华房地产公司申请庭后提交地华房地产公司保存的认购书。江苏翔森公司质证称，对该证据不清楚。王淑君反驳称，94折的字样系地华房地产公司处工作人员添加的。
地华房地产公司亦当庭提交了认购书一份，与王淑君提交的认购书唯一的不同点在于地华房地产公司提交的该认购书中无手写“94折”字样。
一审法院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，可以认定王淑君（甲方）与地华房地产公司（乙方）签订了《星雨华府》认购书。认购书中载明认购房屋为《星雨华府》X幢X单元XXX室，第二条约定乙方自本认购书签订同时支付认购定金1000元，“本认购定金具有《青岛市商品房预售合同》中约定之定金性质。甲乙双方签订《青岛市商品房预售合同》后，乙方支付的定金转为房价款。”认购书第三条约定房屋单价12418元，总价2441918元。认购书第四条约定乙方应于2014年11月24日前支付房屋总价2441918元。认购书甲方处盖有地华房地产公司公司印章，并有其工作人员“张静”签名，王淑君在乙方处签名。
2、王淑君提交定金交纳回执一份，据此证明2014年11月11日王淑君向地华房地产公司交纳定金1000元。地华房地产公司对该证据无异议。江苏翔森公司表示对此事不清楚。
一审法院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，可以认定王淑君于2014年11月11日向地华房地产公司交纳定金1000元。
3、王淑君提交工程结算终审单四份，据此证明：2016年8月23日，经江苏翔森公司和欧克斯公司、江苏地华实业集团有限公司工程结算中心结算，青岛星雨华府北区2.1期30#、31#楼外墙保温、涂料工程结算工程款7043000.00元，工程竣工日期2016年5月15日；2016年11月1日，经江苏翔森公司和欧克斯公司、江苏雨润食品产业集团有限公司工程结算中心结算，青岛雨润国际物流1#地块4-18#楼外墙保温工程及补充协议结算工程款2047000.00元，工程开竣工日期2014年5月2日至2014年8月1日；2016年6月17日，经地华房地产公司和欧克斯公司结算，星雨华府住宅楼一期项目外立面（粉刷、保温、涂料）工程结算部分工程款28510000.00元，工程竣工日期为2014年8月18日。2016年4月14日，欧克斯公司从南京宣伟公司购买了845000元的涂料，应由江苏翔森公司承担，江苏翔森公司盖章确认。地华房地产公司质证称，对该组证据的情况不清楚。江苏翔森公司质证称，对该组证据的真实性无异议，终审单的数额无异议，但江苏翔森公司已经支付给了王淑君部分工程款，经江苏翔森公司对账工程款已经付超，王淑君多付了491648元；另，845000元的涂料款系江苏翔森公司欠南京宣伟公司的，而非欧克斯公司，且江苏翔森公司已经支付了一部分。
王淑君反驳称，江苏翔森公司的陈述与事实不符，王淑君手中不仅有该四份终审单，总欠款数额应当将终审单数额相加。江苏翔森公司所称的超付与事实部分，江苏翔森公司并没有超付。以房抵债2295403元，尚欠1279597元。地华房地产公司欠1055500元。
对于王淑君的反驳意见，地华房地产公司称需要庭后核实。江苏翔森公司称：江苏翔森公司所称的超付包含了以地华房地产公司的房子抵债2295403元。地华房地产公司庭后未提交核实意见。
一审法院认为，江苏翔森公司认可该组证据的真实性、地华房地产公司未按期提交核实意见，应当认定该组证据具备真实性、合法性、关联性，其证明事项需综合全案证据加以分析认定。终审单中承包单位一栏中加盖有欧克斯公司公章，并有王淑君本人签名。
4、王淑君提交财务抵款证明一份，据此证明2016年11月7日，江苏翔森公司向地华房地产公司出具抵销证明：欧克斯公司对江苏翔森公司享有的2295403元工程款债权，从所欠江苏翔森公司的工程款中抵扣。同时证明地华房地产公司所欠工程款足以抵顶工抵房的房款。财务抵款证明的出具人为本案江苏翔森公司，内容为：“青岛地华房地产开发有限公司：欧克斯公司为我公司青岛星雨华府项目的劳务分包商。该公司在我司发生的2295403元货款，可以从我公司所欠该公司的工程（或货款）款中抵扣。”时间记载为2016年11月7日。地华房地产公司质证称，对该证据的真实性无异议，但无对应的三方协议，地华房地产公司未收到过该证明，只是王淑君曾经向地华房地产公司展示过该证明。江苏翔森公司质证称，对该证明的真实性无异议，是江苏翔森公司应王淑君的要求开具给王淑君的。
王淑君反驳称，王淑君、地华房地产公司与江苏翔森公司达成了口头的协议，王淑君通过电子邮件发给了地华房地产公司。
地华房地产公司否认收到过王淑君所称的电子邮件。
第二次庭审中王淑君提交电子邮件及附件打印件各一份，据此证明地华房地产公司主动向欧克斯公司提出以房抵工程款，且提交了明细，也明确了房屋折扣为94折。根据证据记载，电子邮件的发件人为地华房地产公司处工作人员张静，接收人为欧克斯公司工作人员，邮件内容为：“因工抵房的特殊性，经工抵小组向领导特别申请，领导商议后，现将您选房明细及优惠后价格发到您邮箱，请审阅。另附双方协议，审阅后，需您在乙方，法人签字，加盖公司公章。”附件内容为“所抵房源明细表”，该表中涉案房屋“10-103”一栏记载单价为“12418”、总价为“2441918”、新折扣为“0.94”、优惠后总价为“2295403”、定金“1000”、最终抵付工程款“2294403”。电子邮件的发送日期为2014年11月19日。地华房地产公司质证称，对该证据的真实性无异议，应该是张静处理的，地华房地产公司向欧克斯提供了几套房源，欧克斯公司只与地华房地产公司签订了几套购房认购书并办理了网签，涉案房屋10-103没有办理网签。根据认购书约定以房抵工程款有时效性，该涉案房源没有签订抵债协议，也没有任何公司向地华房地产公司开具工程款发票，也没有网签。超过了协议书约定的时间即2014年11月24日。目前地华房地产公司政策调整，不再办理以房抵工程款。江苏翔森公司质证称，对该电子邮件的情况不清楚。
一审法院认为，地华房地产公司认可电子邮件及附件的真实性，应当认定电子邮件及附件具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据。
5、王淑君提交情况说明一份，据此证明：该说明系江苏翔森公司处总经理王军盛出具给地华房地产公司的，王军盛将该情况说明给了王淑君，让王淑君交给地华房地产公司。江苏翔森公司欠欧克斯公司钱，该说明能够证明以房抵债的事实。
情况说明的内容为：“集团领导：青岛物流分包商欧克斯公司在青岛物流欠工程款2295403元。于2014年底认购青岛星雨华府10-103别墅一套，当时工抵价款2295403元。该客户在2015年时，结算在办理中，欠款不足办理工抵款。于2015年下半年，地产表示物流工抵款要扣除翔森在星雨华府工程款。为保证华府项目正常进行，我没有同意，所以工抵手续迟迟没有办理。到目前，该客户要求办理工抵手续。请集团领导根据公司规定，综合给予处理。王军盛2016年11月8日”。地华房地产公司质证称，对该证据的真实性不予认可，该证据地华房地产公司没有收到过也没有见过，且该证据没有加盖地华房地产公司处公章。江苏翔森公司质证称，对该证据的真实性无法确认，王军盛确系江苏翔森公司的总经理，但因未加盖公司公章，只能代表其个人意见。
一审法院当庭要求江苏翔森公司将该证据复印并于5日内提交书面的核实意见，但江苏翔森公司未按期提交核实意见。
第二次庭审中，就前述王淑君提交的证据4，王淑君称该证明就是给了地华房地产公司的委托代理人郭真。对此地华房地产公司委托诉讼代理人郭真称：2016年10月收到过证明的复印件，与王军盛的证明一起收到，但该抵款证明无对应的三方抵债协议。
一审法院认为，江苏翔森公司未按期提交核实意见，应当认定该证据具备真实性、合法性、关联性，可以结合其他证据作为认定案件事实的依据。
6、王淑君提交催告函一份，据此证明地华房地产公司对于以房抵债的事实完全明知，但催告函中“不足以抵扣房款”的陈述与事实不符。地华房地产公司质证称，对该证据的真实性无异议，但证据只能证明地华房地产公司欠欧克斯公司工程款不足以抵扣该套房产。江苏翔森公司质证称，对该证据的情况不清楚。
一审法院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，可以结合其他证据作为认定案件事实的依据。催告函的发出方为本案地华房地产公司，接收方为王淑君，内容为“您与我司在2014年11月11日签订了《星雨华府商品房认购书》，您订购了该项目的X幢X单元XXX室房屋，并支付了定金人民币大写壹仟元，该认购书已经双方签字盖章生效。至今已达2年4个月，您仍未办理完抵付手续，经了解欧克斯公司与青岛地华房地产开发有限公司的终审结算已经完成，目前我司所欠工程款不足额抵付该套房屋，且因拖欠时间较长已不具备办理条件，我司特善意提醒如下：我集团计划清退X幢X单元XXX室房屋，请您收到此催告函15天内以书面答复或者到项目协商具体处理方案。逾期未进行回复处理的，我司将对此房屋进行另行销售。”时间记载为2017年4月8日。
7、王淑君提交购房资格查验证明一份，据此证明王淑君在青岛市高新区，具有购买房屋的资格。地华房地产公司及江苏翔森公司对该证据无异议。一审法院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，可以认定王淑君具备在青岛市高新区的购房资格。
另查明，地华房地产公司及江苏翔森公司作为独立法人，但都隶属于雨润控股集团公司。对于目前涉案房屋的现状，地华房地产公司称办理了商品房预售许可，没有抵押，没有出卖给其他人。
对于2014年没有签订三方协议、未办理商品房网签手续的原因，王淑君称：为了工程的顺利进行，地华房地产公司及江苏翔森公司要求暂缓签订三方协议及办理网签，以便地华房地产公司向江苏翔森公司多支付部分工程款（暂缓抵顶）。为此江苏翔森公司项目总经理王军盛给地华房地产公司的集团公司雨润公司出具了暂缓办理的情况说明，该情况说明也给了王淑君一份。地华房地产公司称：地华房地产公司曾经收到过王淑君发送的该情况说明的电子版，但该情况说明并非暂缓办理的说明，而是为什么不办理的说明。
对于目前地华房地产公司欠付江苏翔森公司工程款数额，地华房地产公司称：数额待核实，但绝对不止200多万，超过了以房抵债的数额。江苏翔森公司称，地华房地产公司欠付江苏翔森公司约7千多万元；另外经江苏翔森公司庭后核实，江苏翔森公司目前确实欠王淑君部分工程款，签订以房抵购时没有超付王淑君工程款。
一审法院认为，根据王淑君提交的工程结算终审单及各方当事人当庭陈述，可以认定欧克斯公司承包了“青岛雨润国际物流1#地块4-18#楼”外墙保温工程、“青岛星雨华府北区2.1期30#、31#楼”外墙保温、涂料工程、“星雨华府住宅楼一期项目”外立面粉刷、保温、涂料等工程，王淑君为上述工程的实际施工人。本案争议的焦点为对于王淑君、地华房地产公司签订的认购书性质的认定。
该认购书从形式上看为购房认购书，但结合王淑君提交的证据可知，其性质实际上为以房顶债协议，协议的签订可以与地华房地产公司向欧克斯公司发出“工抵房”选房的电子邮件、江苏翔森公司向地华房地产公司出具可从其所欠工程款中抵扣其签订欧克斯工程款的财务抵款证明相互印证，加之江苏翔森公司认可王淑君的诉讼请求，足以认定欧克斯公司与地华房地产公司及江苏翔森公司事实上达成以房抵债三方协议，以及欧克斯公司指定实际施工人即王淑君作为工抵房产权人的事实。地华房地产公司关于未达成三方协议的抗辩意见与其向欧克斯公司发送选房电子邮件的行为自相矛盾，一审法院不予采纳。另外，认购书中手写有“94折”字样，王淑君、地华房地产公司双方对由谁书写存在争议，地华房地产公司否认存在折扣，但王淑君提交的地华房地产公司向欧克斯公司发送的电子邮件中明确载明新折扣“0.94”、优惠后总价“2295403”，与王淑君主张的、江苏翔森公司认可的数额一致，应当认定抵债数额为2294403元（王淑君已向地华房地产公司交纳定金1000元）。王淑君要求确认“工抵房”归其所有、地华房地产公司协助办理过户手续的诉讼请求，应予支持。需要说明的是：1、王淑君、地华房地产公司签订认购书的时间为2014年，而顶债涉及的工程于2016年陆续结算，由此可见该认购协议实际上是为了保证施工方利益而在结算前事先达成，事实上地华房地产公司与江苏翔森公司之间、江苏翔森公司与欧克斯公司之间至今仍存在拖欠工程款情况；2、该协议为以房顶债协议，王淑君（或王淑君所在公司）无需向地华房地产公司支付所谓的购房款；3、既然王淑君无需支付购房款，协议为事先达成，则该协议关于支付购房款时间的约定就无实际意义，地华房地产公司主张王淑君超过协议约定的日期支付购房款的主张自然不能成立。4、地华房地产公司及江苏翔森公司隶属于同一母公司，江苏翔森公司于2016年11月7日才向地华房地产公司出具抵销证明，结合江苏翔森公司总经理王军盛2016年11月8日向地华房地产公司出具的情况说明的内容，可见工程结算后未能第一时间办理“工抵房”网签等的原因或者说责任不能归于王淑君，相应后果自不能由王淑君承担。另外，王淑君已提交购房资格查验证明，说明王淑君具备在青岛市高新区的购房资格。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，一审判决：一、确认王淑君与青岛地华房地产开发有限公司于2014年11月11日签订的《星雨华府》认购书有效；二、《星雨华府》X幢X单元XXX室商品房归王淑君所有，青岛地华房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助王淑君办理房屋过户手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25163元，由青岛地华房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，王淑君提交欧克斯公司出具的书面证明一份，欲证明涉案工程由王淑君实际施工，对工程款享有所有权、支配权和处分权，其公司同意王淑君签订认购书和以工程款抵顶房款，并同意王淑君作为原告向地华房地产公司及第三人等主张权利。该证明载明：欧克斯公司与江苏翔森公司签订的青岛星雨华府北区2.1期30#、31#外墙保温、涂料工程施工合同和青岛雨润国际物流1#地块4-18#楼外墙保温工程及补充协议以及与地华房地产公司签订的工程施工合同均是由王淑君实际施工，王淑君是涉案工程的实际施工人，对涉案工程款享有所有权和支配权及处分权。之前，王淑君已经与地华房地产公司签订星雨华府认购书，该公司同意王淑君签订的认购书及以工程款抵顶房款，并同意王淑君作为原告向地华房地产公司、江苏翔森公司等主张权利。经质证，地华房地产公司对该证据的真实性称需庭后核实，但认可涉案工程确实是王淑君施工。地华房地产公司未在本院指定的期间内回复对该证据真实与否的质证意见。江苏翔森公司对该证据予以认可。本院审查认为，该证据客观有效，本院予以采信。
经本院审理查明，二审中，王淑君向本院提交书面申请，自愿撤回确认青岛高新区《星雨华府》X幢X单元XXX室房屋归王淑君所有的诉讼请求。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，王淑君提交的工程结算终审单、财务抵款证明、江苏翔森公司总经理出具的情况说明、地华房地产公司向王淑君发出的催告函、欧克斯公司出具的书面证明、地华房地产公司工作人员给王淑君发送的电子邮件及附件、王淑君与地华房地产公司签订的认购书、定金回执等证据，能够相互印证，形成较为完整的证据链，再结合地华房地产公司认可涉案工程由王淑君完成施工、地华房地产公司已将其开发的数套房屋抵顶工程款给王淑君的事实，足以证明王淑君借用欧克斯公司资质实际完成涉案工程施工，地华房地产公司将涉案房屋抵顶给江苏翔森公司，江苏翔森公司又将涉案房屋抵顶工程款给王淑君，地华房地产公司以双方签订涉案房屋认购书的方式同意将涉案房屋抵顶工程款给王淑君的事实成立。虽然三方当事人未就涉案房屋抵顶工程款签订书面协议，但鉴于地华房地产公司与江苏翔森公司之间，江苏翔森公司与王淑君之间，已就涉案工程款予以结算，且同意将涉案房屋抵顶的工程款包含在涉案工程结算款项之内，各方之间实际转让的是工程款的债权，地华房地产公司与王淑君签订的认购书已经部分实际履行，王淑君以其享有的工程款的债权抵顶涉案房屋购房款，王淑君亦具备购房资格，一审据此认定地华房地产公司与王淑君签订的认购书合法有效，并判令地华房地产公司协助王淑君办理涉案房屋过户手续，并无不当，本院予以确认。本院对地华房地产公司关于本案不存在以涉案房屋抵顶工程款的主张不予支持。地华房地产公司对认购书中房款94折予以否认，但该房款折算与地华房地产公司工作人员发送给王淑君的邮件中载明的房款94折及折扣后的房款数额相符，故，本院对地华房地产公司关于涉案认购书不存在房款94折约定的主张不予支持。
二审中，王淑君自愿撤回确认青岛高新区星雨华府小区X幢X单元XXX室房屋归其所有的诉讼请求，系对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，地华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初973号民事判决第一项；
二、变更青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初973号民事判决第二项为：青岛地华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助王淑君办理《星雨华府》10幢1单元103室房屋过户手续；
三、驳回王淑君的其他诉讼请求；
四、驳回青岛地华房地产开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费25163元，二审案件受理费25163元，均由上诉人青岛地华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一八年八月十三日
书记员 于遨洋
书记员 原 野