广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终1081号
上诉人（原审原告）：黄泽锐，男，1977年11月8日出生，汉族，住贵港市覃塘区。
委托诉讼代理人：覃伟，贵港市覃塘区方正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：广西贵港市新珠江置业有限公司，住所地贵港市覃塘区五里镇开发区。
法定代表人：韦志贤，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：广西雅庭投资发展有限公司，住所地贵港市中山北路15号院602号（联邦国际小区）。
法定代表人：何冰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尹振群，男，1963年9月10日出生，壮族，住广西横县。
被上诉人（原审被告）：贵港市覃塘区五里镇人民政府，住所地贵港市覃塘区五里镇。
法定代表人：李青艳，该镇镇长。
委托诉讼代理人：江伯超，男，该政府公务员。
上诉人黄泽锐因与被上诉人广西贵港市新珠江置业有限公司（以下简称新珠江公司）、广西雅庭投资发展有限公司（以下简称雅庭公司）、尹振群、贵港市覃塘区五里镇人民政府（以下简称五里镇政府）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵港市覃塘区人民法院于2016年7月20日作出的（2016）桂0804民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案受理后依法组成了合议庭，于2016年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人黄泽锐及其委托诉讼代理人覃伟，被上诉人雅庭公司的委托诉讼代理人戴华荣，被上诉人五里镇政府的委托诉讼代理人江伯超到庭参加诉讼。被上诉人新珠江公司、尹振群经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
黄泽锐上诉请求：一、撤销广西贵港市覃塘区人民法院作出的（2016）桂0804民初275号民事判决；二、被上诉人雅庭公司依约履行上诉人与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室于2011年6月21日签订的协议的第一条约定的内容，将商住小区A2型第69号土地交给上诉人；三、被上诉人新珠江公司、雅庭公司、五里镇政府连带承担履行协议书第五条约定义务，即负责出资为上诉人办理该国有土地使用权证并协助上诉人办理分户、契税、准建证等相关证件手续；四、被上诉人新珠江公司、雅庭公司及五里镇政府负责履行协议书第六条约定义务，即由被上诉人新珠江公司与雅庭公司负责分好屋地界线，被上诉人五里镇政府负责房屋的统一规划；五、被上诉人新珠江公司、雅庭公司及五里镇政府共同承担履行协议书第七条约定的义务，即负责搞好基础设施建设（包括街道硬化、汽车站、排污沟、市场建设），水电安装由被上诉人五里镇政府负责找有关部门安装；六、被上诉人尹振群在被上诉人新珠江公司、雅庭公司不履行上述义务时，应承担协助上诉人办理国有土地使用权证并承担办证费用的义务；七、一、二审诉讼费由被上诉人新珠江公司、雅庭公司、及五里镇政府承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室于2011年6月21日签订的房地转让协议属无效合同是完全错误。被上诉人新珠江公司出售给上诉人的建设用地已于2007年12月20日经广西壮族自治区人民政府作出桂政土批函（2007）271号《广西壮族自治区关于贵港市2007年第一批次城镇建设用地的批复》、贵港市覃塘区发展和改革局的覃发改规划（2010）13号《关于覃塘区五里镇汽车站小区建设项目立项的批复》，而雅庭公司于2011年12月27日与贵港市国土资源局签订有《国有建设用地使用权出让合同》，并于2012年12月20日取得国有土地使用证，在这期间，雅庭公司对新珠江公司出售给上诉人建设用地都没有提出异议，并且还与被上诉人新珠江公司签订两份协议。虽然上诉人没有与雅庭公司签订购地协议，但雅庭公司与新珠江公司签订有协议，约定新珠江公司与业主（包括上诉人）签订购地协议所享有权利和应承担义务由雅庭公司继受和承担。一审法院认定新珠江公司与五里镇政府签订的合作协议和补充协议是无效合同是完全错误的。这两份协议是双方真实意思表示，未违反法律规定，不损害国家、集体及第三人利益。一审法院认定新珠江公司与五里镇政府签订的合作协议和补充协议无效没有事实和法律依据，并且与覃塘区政府文件相违背。一审法院认定雅庭公司与新珠江公司签订的两份协议已经无法履行与事实不符。上诉人的建房用地在雅庭公司小区内，而且未用于建设房屋，上诉人认为虽然诉争土地已被一审法院查封，但上诉人要求雅庭公司履行协议并为上诉人办理涉案国有土地登记是两个不同的法律关系，一审法院认定诉争土地已被查封，新珠江公司与雅庭公司已无法履行协议约定为上诉人办理涉案国有土地登记到其名下的义务是错误的。一审法院认定雅庭公司、五里镇政府不应承担责任是错误的。二、一审法院厚此薄彼，对雅庭公司提交的证据予以认可，对上诉人申请调取的证据在判决书中只字不提，明显偏袒被上诉人雅庭公司。雅庭公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，上诉人与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室签订的协议是无效合同，因此提出要求土地是没有法律支持的，新珠江公司跟雅庭公司在2012年7月28日、8月6日签订的两份协议与本案没有法律关系，不应在本案中处理。雅庭公司通过竞拍获得了涉案土地的建设项目，与上诉人没有签订协议，所以雅庭公司不应承担责任。因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
五里镇政府辩称，上诉人与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室签订的协议是无效合同，五里镇政府不应承担责任。一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人新珠江公司提交书面答辩材料辩称，五里镇政府为繁荣当地经济，与新珠江公司协商共同开发五里镇云表村六贡路与209国道交汇处的土地建设五里镇汽车站及其配套设施，经双方多次协商，合作开发并就该土地的权利、义务、违约责任作出约定并签订两份协议。这两份协议是双方当时真实意思表示，具有法律效力。按照协议要求，新珠江公司搞好了三通一平，排洪设施并已建好汽车站、市场、街道、电网、电信设施，也按照五里镇政府的要求建好镇政府大门、球场、宿舍楼的供水设施。因当时政府没有将土地进行招拍、挂拍到新珠江公司名下，该公司和五里镇政府先以五里汽车站商住小区筹建办公室先与业主签订有关购地协议，镇政府全程派人进驻宣传协助筹建办公室的工作，该协议是在镇政府领导和土地所监管下签订的，但五里汽车站在例行招拍卖的时候，新珠江公司和五里镇政府及所有支持五里汽车站建设的业主辛勤劳动的成果被雅庭公司取得。雅庭公司竞标得到土地，就应承担所有的责任和义务。经五里镇政府、雅庭公司、新珠江公司三方多次共同协商，分别于2012年7月28日、2012年8月6日签订了协议，明确了雅庭公司应负的责任与义务，雅庭公司也和业主协商签订了赔偿协议书，并偿还一部分置地业主的部分资金，但到现在为止雅庭公司还没有兑现与业主之间签订的赔偿协议的约定，已影响到新珠江公司的声誉和正常运转。新珠江公司除按前几次开庭所陈述的一致外，请求法院按照案件中所签订的协议、合同执行。
被上诉人尹振群提交书面答辩材料辩称，五里镇政府为繁荣当地经济，与新珠江公司协商共同开发五里镇云表村六贡路与209国道交汇处的土地建设五里镇汽车站及其配套设施，经双方多次协商，合作开发并就该土地的权利、义务、违约责任作出约定并签订两份协议。这两份协议是双方当时真实意思表示，具有法律效力。按照协议要求，新珠江公司搞好了三通一平，排洪设施并已建好汽车站、市场、街道、电网、电信设施，也按照五里镇政府的要求建好镇政府大门、球场、宿舍楼的供水设施。因当时政府没有将土地进行招拍、挂拍到新珠江公司名下，该公司和五里镇政府先以五里汽车站商住小区筹建办公室先与业主签订有关购地协议，镇政府全程派人进驻宣传协助筹建办公室的工作，该协议是在镇政府领导和土地所监管下签订的，但五里汽车站在例行招拍卖的时候，新珠江公司和五里镇政府及所有支持五里汽车站建设的业主辛勤劳动的成果被雅庭公司取得。雅庭公司竞标得到土地，就应承担所有的责任和义务。经五里镇政府、雅庭公司、新珠江公司三方多次共同协商，分别于2012年7月28日、2012年8月6日签订了协议，明确了雅庭公司应负的责任与义务，雅庭公司也和业主协商签订了赔偿协议书，并偿还一部分置地业主的部分资金，但到现在为止雅庭公司还没有兑现与业主之间签订的赔偿协议的约定，已影响到新珠江公司的声誉和正常运转。尹振群除按前几次开庭所陈述的一致外，请求法院按照案件中所签订的协议、合同执行。
黄泽锐向一审法院起诉请求：一、雅庭公司依约履行黄泽锐与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室于2011年6月21日签订的协议书第一条约定的内容，即将xxx区xx型第xx号土地交给黄泽锐；二、新珠江公司、雅庭公司及五里镇政府连带承担履行上述协议书第五条约定的义务，即负责出资为黄泽锐办理该土地的国有土地使用权证，并协助黄泽锐办理分户、契税、准建证等相关证件手续；三、新珠江公司、雅庭公司及五里镇政府负责履行上述协议书第六条约定的义务，即由新珠江公司与雅庭公司负责分好屋地界线、五里镇政府负责房屋的统一规划；四、由新珠江公司、雅庭公司及五里镇政府共同承担履行上述协议书第七条约定的义务，即负责搞好基础设施建设（包括街道硬化、汽车站、排污沟、市场建设）。水电安装由五里镇政府负责找有关部门安装；五、尹振群在新珠江公司、雅庭公司不履行上述义务时，应承担协助黄泽锐办理国有土地使用权证并承担办证费用的义务；六、诉讼费用由新珠江公司、雅庭公司及五里镇政府承担。
一审法院认定事实：五里镇政府为了推进城镇化建设，改善五里镇交通条件，促进五里镇经济发展，决定将该镇云表村六贡路口与209国道交汇处北面的一块约50亩土地规划建设贵港市覃塘区五里镇汽车站及其配套设施项目。五里镇政府通过招商引资的方式邀请新珠江公司投资建设，经双方协商一致，于2006年11月13日签订了一份合作开发协议书，协议约定由新珠江公司投资建设五里镇汽车站及其配套设施项目，该项目的征地费用、基础设施建设及办理相关证件等费用由新珠江公司全部负担，投资营利和亏损由新珠江公司享有和承担；五里镇政府负责该项目用地的丈量、征收、拆迁和征地款的发放，以及理顺、处理在此过程中发生的纠纷，协助新珠江公司办理相关批文及证件，监督该项目的进度和质量。新珠江公司在获得该项目的土地经营权后应支付50万元给五里镇政府作为协调经费，在协议签订后一个星期内新珠江公司暂时支付5万元给五里镇汽车站项目建设办公室作为前期各项的启动协调经费；在获得土地批文后3日内向五里镇政府支付协调经费20万元，在获得该项目的土地经营权时再支付余下的部分协调经费。但五里镇政府在该项目没有投资，不参与经营管理，也不享有利润分配。协议签订后不久，新珠江公司的股东筹备成立了五里镇汽车站商住小区筹建办公室，并以该筹建办公室的名义进行该项目的前期工作，公开对外预售宅基地。2009年8月8日，五里镇政府与新珠江公司签订了一份补充协议，协议约定新珠江公司在所投资开发的五里镇汽车站及其配套设施项目中划出7亩左右的土地用于建设五里汽车客运站，由新珠江公司负责投资建设，产权归新珠江公司所有。2011年6月21日，黄泽锐（乙方）与新珠江公司成立的五里镇汽车站商住小区筹建办公室（甲方）签订了一份协议书，约定由甲方将其开发的上述小区A2型69号屋地（规格为：4.5米×12米＝54平方米）转让给乙方，总价款为107800元。甲方负责为乙方办理该住宅地的《国有土地使用证》，分户、契税、准建证以及其他手续由甲方协助办理，费用由乙方负责。甲方负责分好屋地界线及基础设施建设（平整硬化小区道路、建设汽车站、排污沟、市场建设），水、电由五里镇政府找有关部门安装，费用由乙方负担。乙方交清款后，甲方不得以任何理由改变或转让乙方已定的房地给他人，否则不但要退还乙方已交的购地款，还要赔偿乙方已交购地款按同期银行定期储蓄利息的四倍。协议签订的当日，黄泽锐当场支付购地款107800元给五里镇汽车站商住小区筹建办公室，该筹建办公室出具了一份收据给黄泽锐收执。2007年12月20日，广西壮族自治区人民政府以桂政土批函（2007）271号文《关于贵港市2007年第一批次城镇建设用地的批复》，同意贵港市人民政府将本案涉案土地在内的7.0512公顷土地转为建设用地并征收为国有。2009年9月，贵港市覃塘区建设局向新珠江公司核发五里镇汽车站建设工程规划许可证，覃塘区发展和改革局以覃发改规划（2009）27号文批复同意新珠江公司《关于覃塘区五里客运站建设项目立项的批复》，但覃塘区发改局及建设局仅批复同意覃塘区五里客运站建设项目立项、建设，没有为新珠江公司办理过其他项目（包括房地产开发销售项目）的规划许可手续。2011年6月28日，贵港市人民政府以桂政函（2011）139号文批复同意贵港市国土资源局《关于同意实施贵港市2011年第八期国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复》，同意将包括涉案土地在内的建设用地使用权进行挂牌出让。雅庭公司经参加公开竞拍，以人民币1008.82万元中标得涉案土地（面积为27894.72平方米，出让宗地面积为27294.25平方米）。雅庭公司缴纳出让金后获得该土地的国有土地使用权，随后以覃塘区五里镇汇霖商贸小区项目报有关部门审批，覃塘区发展和改革局于2012年9月14日批复同意雅庭公司建设商业及住宅小区、配套设施。覃塘区建设局于2012年10月17日向雅庭公司颁发建设用地规划许可证。新珠江公司自2010年开始获得房地产开发企业资质，雅庭公司自2012年6月3日起获准从事房地产开发经营业务。新珠江公司及雅庭公司均为自然人投资或控股的有限责任公司。新珠江公司在尚未取得涉案土地的使用权之前已经对外预售了部分屋地，竞拍失败后因无法履行土地出让合同约定的将出让土地办好国有土地使用权证并将土地交付购地业主的义务，经五里镇政府协调，新珠江公司（甲方）与雅庭公司（乙方）于2012年7月28日及同年8月6日先后各签订了一份内容基本相同的协议书，协议约定：一、甲方的权利义务：自本协议签订之日起，甲方负责解除已出售给置地业主的土地转让合同，理顺与业主之间的债权债务关系，并且理顺其原股东刘安位、尹振群、韦桂新等3人之间的权利义务关系，甲方原股东之间的债权债务由甲方承担，与乙方无关；二、乙方的权利义务：自本协议签订之日起，乙方协助甲方解除甲方已出售给置地业主的土地转让合同，乙方在全面理顺甲方与业主之间因土地转让合同产生的债权债务关系后，该项目涉及的土地开发所有权利归乙方所有，甲方无权干涉；三、如甲方无法解除与购地业主签订的协议和理顺与购地业主之间的债权债务关系，乙方同意按甲方原规划方案进行施工建设，并执行甲方原与置地业主的协议。之后，部分已购地的业主与雅庭公司签订了赔偿协议书，协议约定由雅庭公司返还购地业主已付的购地款并按已付的购地款赔偿购地业主一倍的经济损失。购地业主将与新珠江公司签订的购地合同产生的债权转让给雅庭公司。购地业主今后不得再以任何理由向雅庭公司主张权利，保证本人及家属不阻挠雅庭公司的建设施工，也不再向五里镇政府就购地事宜提出任何要求。黄泽锐认为上述协议损害其合法权益，不同意该协议，故没有在该协议上签名。黄泽锐多次要求新珠江公司、雅庭公司办好土地使用权证并将土地交付其建房未果，遂向一审法院提起诉讼。在庭审过程中，经释明，如认定合同无效，是否同意变更诉讼请求，按合同无效处理，黄泽锐明确表示按合同有效处理，要求新珠江公司、雅庭公司办好土地使用权证并将土地交付其使用。另查明，雅庭公司于2013年3月21日、2013年8月16日，分别为贵港市爱家装饰工程服务有限公司及贵港市中银科数码设备有限公司向中国农业银行股份有限公司贵港江北支行借款共人民币3400万元，以该案涉案的27294.25平方米土地设置抵押担保，上述借款本金及利息至今未还，抵押也至今没有解除，该案已进入执行程序，一审法院已于2015年8月20日对上述涉案土地予以查封。
一审法院认为，新珠江公司在未取得贵港市覃塘区五里镇汽车站及其配套设施项目建设用地（涉案的50亩土地）的情况下，未经国家有关职能部门批准（除五里汽车客运站项目外），进行商业开发并公开对外销售，至法庭辩论终结前尚未取得所开发项目土地的合法手续，故黄泽锐与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室于2011年6月21日签订的房地转让协议书和五里镇政府与新珠江公司签订的合作开发协议书及补充协议书依法应属无效合同。覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室系新珠江公司设立的不具有法人资格的分支机构，该办公室系代表新珠江公司开展该案项目的各项活动，因此产生的债权债务也应由新珠江公司承担。黄泽锐经该院释明后，仍坚持认为其与新珠江公司（覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室）签订的协议书为合法有效的合同，据此要求新珠江公司、雅庭公司、尹振群、五里镇政府履行上述合同约定的办好国有土地使用权证，将讼争土地交付其使用等其他相关义务（详见其诉讼请求）。该院认为，黄泽锐的上述主张不符合城乡规划法、城市房地产管理法和土地管理法以及合同法的相关规定，其诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。该案合同的双方当事人系黄泽锐与新珠江公司，而尹振群仅是覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室的负责人及新珠江公司的股东，其在合同上签名及收取购地款系职务行为，故黄泽锐要求尹振群承担民事责任，不予支持。至于黄泽锐要求雅庭公司及五里镇政府对该案债务承担连带责任，不符合民事诉讼法的相关规定，不予采纳。另外，关于新珠江公司与雅庭公司于2012年7月28日及2012年8月6日签订的两份内容相同的协议书，虽然该协议约定如新珠江公司无法解除与购地业主签订的房地转让协议和理顺与购地业主之间的债权债务关系，雅庭公司同意按新珠江公司原规划方案进行施工建设，并执行与购地业主签订的协议，但该协议系基于黄泽锐与新珠江公司签订的协议书所产生的债权债务，而黄泽锐与新珠江公司签订的协议书系无效合同，且讼争的土地已经因其他债务设定了抵押担保，该院也已对涉案土地予以查封，新珠江公司根本无法履行为黄泽锐办理涉案国有土地过户登记到黄泽锐名下的义务。至于尹振群提出已超过诉讼时效的意见，黄泽锐与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室签订的房地转让协议书并没有约定合同的履行期限，故黄泽锐可以随时主张权利，且覃塘区五里镇汽车站及其配套设施项目涉及购地业主数十人，众多业主多年来一直向新珠江公司及政府有关部门投诉、信访，主张权利，故没有超过诉讼时效。另外，雅庭公司提出其与新珠江公司签订的关于涉案土地债权债务转让协议系受五里镇政府胁迫所为，没有提供证据证实，且新珠江公司及五里镇政府也否认，不予采信。判决：驳回黄泽锐的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于黄泽锐与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室签订的房地转让协议书是否有效的问题。新珠江公司未取得贵港市覃塘区五里镇汽车站及其配套设施项目建设用地使用权（涉案50亩土地）的情况下，未经国家有关职能部门批准（除五里汽车客运站项目外），对涉案土地进行商业开发并公开对外销售，至法庭辩论终结前尚未取得所开发项目土地的合法手续，因此黄泽锐与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室于2011年6月21日签订的房地转让协议书为无效合同。覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室作为新珠江公司设立的不具备法人资格的分支机构，法律后果由新珠江公司承担。经一审法院释明，上诉人黄泽锐坚持认为其与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室签订的协议书为合法有效合同，并据此要求新珠江公司、雅庭公司、尹振群、五里镇政府履行合同中约定的义务，缺乏法律依据，依法不予支持。关于尹振群、五里镇政府、雅庭公司在本案中各应承担何责任义务的问题。尹振群是新珠江公司的股东，其在合同上签名及收取购地款是履行职务行为，因此黄泽锐要求尹振群承担责任，没有事实和法律依据，依法不予支持。五里镇政府并不是上诉人与新珠江公司签订房地转让协议的合同相对人，上诉人主张五里镇政府承担连带责任没有事实和法律依据，不予采纳。雅庭公司虽然与新珠江公司于2012年7月28日及同年8月6日签订了两份协议书，协议书中约定如新珠江公司无法解除与购地业主签订的房地转让协议和理顺与购地业主之间的债权债务关系，雅庭公司同意按新珠江公司原规划方案进行施工建设，并执行与购地业主签订的协议，但本案中新珠江公司与黄泽锐签订的房地转让协议为无效合同，争议土地也因其他债务设定了抵押担保，一审法院已经对涉案土地进行查封，已无法履行将涉案土地过户登记到上诉人名下的义务，上诉人要求将土地交付并办理过户登记等义务已无法实现，对此诉求不予支持。所以一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求符合法律规定，应予维持。
综上所述，黄泽锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2456元（上诉人已预交），由上诉人黄泽锐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 肖 哲
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 梁明燕