重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第01886号上诉人（原审原告）：陈瑶，女，1983年8月16日出生，汉族，居民，住重庆市江**。委托代理人：李晓春，重庆智策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司，住所地：重庆市大渡口区重钢钢铁大厦，组织机构代码：20298850-4。法定代表人：黎伟，该公司董事长。委托代理人：张翼，重庆国彦律师事务所律师。上诉人陈瑶与被上诉人重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司（以下简称重钢朵力公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2013年3月11日作出（2012）长法民初字第03330号民事判决，上诉人陈瑶不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年5月7日对本案进行了审理。上诉人陈瑶的委托代理人李晓春及被上诉人重钢朵力公司的委托代理人张翼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：被告重钢朵力公司开发建设了重庆市长寿区“朵力·半岛香颂”楼盘，并取得长房2011预字第005号商品房预售许可证。2010年5月24日，重庆钢铁（集团）有限责任公司作出了《关于研究“朵力·半岛香颂”（一期）项目重钢集团职工内部团购事宜会议纪要》，该会议纪要载明：……三、“朵力·半岛香颂”（一期）团购范围限定在：2010年6月30日前，人事劳资关系在钢铁股份公司的全民在岗职工，以及重钢集团进入重钢新区和晏家工业园其他相关单位、子公司工作的全民在岗职工。……重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司于2011年3月9日作出的《关于朵力·半岛香颂签约增加产权共有人和变更产权人工作程序及规定》载明：……二、朵力·半岛香颂客户签约变更产权人工作程序（需提供户口簿、出生证和结婚证确认直系亲属关系）2、非直系亲属之间的变更不予办理。2010年7月20日，陈钢向被告重钢朵力公司申请团购被告公司开发的朵力·半岛香颂1幢23楼8号房屋。2011年5月4日，陈钢以其与陈瑶系父女关系为由向被告公司提出申请，要求将其团购的房屋产权人变更为陈瑶，但并未完全按照前述要求提供材料。陈钢与陈瑶非父女关系。2011年5月4日，原告陈瑶（乙方）与被告重钢朵力公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定由被告公司将位于重庆市长寿区桃源东一路3号1幢23-8号房屋以142915元的价格出售给原告陈瑶，同时约定：“第十二条、关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同；……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同附件五（合同补充协议）第二条约定：“对本合同第十二条作出如下补充：2、乙方委托甲方代收代缴大修基金的：预售商品房的，甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。甲方则有义务自收到乙方所提供的完整资料及银行返回通过的贷款审核资料后，30个工作日内，向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得（土）地房屋登记机构出具的登记受理单。”被告公司自认签订合同之日即收到原告陈瑶提供备案登记所需的完整资料。2011年5月5日，原告陈瑶向被告公司缴纳房屋价款142915元。2012年2月8日，被告公司向重庆市长寿区房屋管理局申请办理房屋预售登记，并于2012年2月17日取得重庆市长寿区房屋管理局出具的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。原告陈瑶系委托被告公司代收代缴大修基金。原告陈瑶诉称，我与被告重钢朵力公司于2011年5月签订《商品房买卖合同》，约定由被告公司将位于重庆市桃源东一路3号1幢23-8号房屋以142915元的价格出售给我。合同签订后，我按照约定支付了房屋价款，被告公司却不按合同约定在合同签订后10个工作日内办理合同备案登记，其行为已构成违约，现请求人民法院依法判令被告公司向我支付合同逾期登记备案的违约金3824元。被告重钢朵力公司辩称，原告非我公司员工，不具有从我公司购买该房屋的资格，我们有权收回该房屋。在签订合同的当日我公司就已经进行了网上签约，其效力等同于备案登记，故我公司不存在逾期办理备案登记的违约行为，且原告在此过程中没有实际损失，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点有：1、原、被告所签订的商品房买卖合同的效力以及被告公司能否撤销该合同；2、在合同有效的前提下，关于网上签约是否等同于备案登记，被告是否违约；3、如认定被告违约，如何确定违约金数额。关于原、被告所签订的商品房买卖合同的效力以及被告能否撤销该合同问题。原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对被告公司辩称其母公司重庆钢铁（集团）有限责任公司文件规定讼争房屋只能出售给其内部职工，而陈钢与原告假冒父女关系变更合同的相对方（即购房消费者）和产权登记权利人，故要求收回房屋的理由。因被告公司在变更产权人工作程序及规定上明确规定申请产权变更需提供户口簿、出生证和结婚证确认直系亲属关系，而从被告受理变更产权登记申请，签订商品房买卖合同的情况来看，被告公司易于审查却疏于审查，仅凭陈刚的申请即轻信陈钢与原告陈瑶系父女关系，实际上是对房屋的买受对象持放任甚至是默认态度，并非在受欺诈而违背自己真实意思的情况下订立合同，不属于可撤销的事由，被告公司无权要求撤销双方所签订的商品房买卖合同。关于网上签约是否等同于备案登记，被告是否违约的问题。网签是开发商与消费者签订合同后，在网上公布。网签是房地产管理部门为了让房地产交易更加透明化，规范房地产企业销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。而备案登记是房地产行政主管部门根据《城市商品房预售管理办法》的规定实施的一项行政管理行为。经过备案登记的商品房预售合同具有对抗第三人的法律效力。两者虽有一个共同的作用即防止一房多卖，但二者在性质、内容、实施主体、办理程序等方面存在诸多区别。2012年1月1日施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定，商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人应当在签约之日起十五日内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。被告公司辩称依照该规定网上签约就等同于备案登记，但该条例于2012年1月1日施行，而原、被告所签订的合同约定备案登记的时间在2011年，故被告的该辩解意见亦不能成立。被告公司逾期办理备案登记的行为已构成违约。关于违约金的数额问题。《重庆市城镇房地产交易管理条例》（2002年8月1日施行）第十八条规定，商品房预售，预售人与预购人签订书面的商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同，向核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理登记备案手续。该规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，因此，该规定不导致补充协议第二条无效。补充协议第二条的约定系双方当事人的真实意思表示，且不损害国家和社会公共利益，合法有效。逾期备案登记违约金应从甲方收到乙方所提供的完整资料后30个工作日的第二天起算（2011年6月16日起），至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日（2012年2月8日）止，按照已付房款的日万分之一计算，金额为3401.38元（142915元×0.0001×238天）。在庭审过程中，原告称有无形损失，但没有书面证据提交。被告公司主张违约金过高，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金高于实际损失的百分之三十，可以认定过分高于造成的损失，予以适当减少。实际上，被告公司对其与原告之间签订的商品房买卖合同已经网上签约，被告公司已不可能一房二卖，合同约定的备案登记以防止被告公司一房二卖损害原告利益的目的已实际达到。且被告公司按照合同约定交房，只是在备案登记上存在违约行为，并未影响原告的实体权利，原告也不会有实际损失。故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情主张违约金1870.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决为：限被告重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司在本判决生效后3日内支付原告陈瑶逾期备案登记违约金1870.76元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费25元，由被告重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司负担（原告已缴纳，由被告重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司在本判决生效后3日内迳付原告陈瑶）。陈瑶不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判。理由：1、一审法院认定《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十八条系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。购房合同补充协议附件五第二条因违反法律、行政法规、地方性法规效力性强制性规定、《合同法》规定和司法解释，应认定为无效约定，备案违约期限应严格依据《重庆市城镇房地产交易管理条例》十八条强制性规定进行计算，应予改判。2、双方签订的合同是有效合同，对于违约金的约定法院不应随意调整，被上诉人严重违约，应按约计算违约金。被上诉人重钢朵力公司答辩称双方所签订的房屋买卖合同及补充协议均合法有效，上诉人清楚合同内容且在签约前也进行了公示，是双方当事人的真实意思表示。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。在本院审理中，双方当事人均未举示新的证据。二审审理查明的事实和证据与一审相同，本院予以确认。本院认为，公民及法人的合法权利依法应受到保护。陈瑶与重钢朵力公司所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《重庆市城镇房地产交易管理条例》系地方性法规，其中所规定的10日内办理好登记备案手续系管理性强制性规定，而非效力性强制规定，故本案双方当事人在补充协议中所约定的重钢朵力公司在收到购买方所提供的登记资料后30日内办理房屋登记备案手续内容并不违反法律法规的效力性强制规定，系有效约定，双方均应按约履行。关于违约金的数额问题，重钢朵力公司虽有违约行为，但因在备案登记前已对双方当事人签订的《商品房买卖合同》进行网签，已避免了一房二卖的可能，故重钢朵力公司的违约行为具备酌情减轻之情形，故原审法院根据重钢朵力公司的请求，结合本案具体情况和相关法律规定，对重钢朵力公司所承担的违约损失份额调低并无不当，本院予以维持。综上，上诉人陈瑶的上诉理由及请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  赖生友代理审判员  罗太平二〇一三年六月二十五日书 记 员  邓 超