北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00120号
上诉人（原审原告）秦国山，男，1944年3月13日出生。
委托代理人王静，北京朗泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京金卫华宇保安咨询服务有限公司。
法定代表人商聚霞，总经理。
委托代理人张丽杰，女，1972年1月21日出生。
被上诉人（原审被告）樊胜强，男，1981年6月11日出生。
被上诉人（原审被告）臧延林，男，1961年11月2日出生。
上诉人秦国山、上诉人北京金卫华宇保安咨询服务有限公司（以下简称金卫华宇公司）因与被上诉人樊胜强、被上诉人臧延林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第15252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦国山及其委托代理人王静、上诉人金卫华宇公司之委托代理人张丽杰、被上诉人臧延林均到庭参加了诉讼，被上诉人樊胜强经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
秦国山于2013年11月诉至原审法院称：我与金卫华宇公司签订的租赁合同已于2012年11月30日到期终止，但金卫华宇公司拒不将房屋腾退并交还我，甚至在未与我就房屋是否续租一事达成一致意见之前�金卫华宇公司原法定代表人樊胜强就将该房屋转交给臧延林使用并用于实际经营冰激凌业务，改变了房屋的原使用性质，并且拒不给付房屋使用期间的供暖费和物业费。我为了维护自己的合法权益，请求判令：1.金卫华宇公司、樊胜强和臧延林立即腾退位于北京市顺义区双兴北区11号楼1门102号的房屋并恢复原状；2.金卫华宇公司、樊胜强和臧延林以每日300元的标准支付2012年12月1日至实际腾退之日止的违约金；3.金卫华宇公司、樊胜强、臧延林按照每日219元（按年租金80000元÷365天计算）的标准支付2012年12月1日至实际腾退之日止的逾期腾房使用费；4.金卫华宇公司给付我涉诉房屋2012年和2013年物业费870.6元，樊胜强和臧延林承担连带给付责任；5.金卫华宇公司给付我涉诉房屋2012年至2014年供暖费1732.6元，樊胜强和臧延林承担连带给付责任。
金卫华宇公司辩称：我公司与�国山于2012年8月10日就房屋续租事宜达成一致，秦国山同意我公司进行装修，因此我公司开始联系装修事宜，并于2012年9月5日签订装修协议后正式施工。装修完工后，秦国山不同意续租，并拒绝提供房产证原件，使我公司经营的店无法进行工商注册，没办法正常经营，给我公司带来了极大的经济损失。故我公司不同意秦国山的诉讼请求。
臧延林辩称：樊胜强给秦国山打过电话协商续租事宜，但具体时间我记不清楚了。秦国山当时说他在秦皇岛，可是在电话里双方达成了协议，秦国山同意樊胜强先装修。我当时在旁边听着，所以我才决定进入，拿钱装修。我装修2个月后就开业了，秦国山看房屋装修完了，就和樊胜强谈房租事宜，秦国山要10万，隔壁120平米才租7万，秦国山房屋是80平米，原来租樊胜强才3万，忽然就涨到10万，樊胜强接受不了，他们到现在还继续谈着房租事宜。秦国山不提供任何证件，我们办理不了工商登记。而且秦国山和他妻子多次到工商部门举报，举报我们无证经营，致使房屋不能营业。秦国山的行为致使我们不能正常经营，主要问题出现在秦国山处。房子是我和樊胜强共同装修的，我和秦国山没有任何协议。我和樊胜强的关系我现在也说不清楚，当时樊胜强说他房子到期了，而且也问过秦国山了，说可以继续租赁，而且樊胜强也挺能挣钱的，他和市政府和公安局是有连带关系的，我觉得和他一起能挣到钱，所以我就和樊胜强一起装修了房子，装修的钱是我出的，樊胜强租的房屋，因此我什么没考虑就进入了。现在涉诉房屋是樊胜强派人看着呢。
樊胜强经原审法院合法传唤，未到庭应诉，亦未进行答辩。
原审法院经审理查明：位于北京市顺义区双兴北区11号楼1门102号房屋（以下简称涉案房屋）登记于秦国山名下，属秦国山所有。
2007年12月1日，秦国山（甲方）与金卫华宇公司（乙方）签订《商店续租合同书》（实为初次租赁）。秦国山将涉案房屋出租给金卫华宇公司。合同约定租期为2007年12月1日至2012年11月30日，租金为每年3万元。合同第四条第五款第二项约定：“合同租期满，合同及时终止，若乙方愿意续租，必须提前一个月与甲方签订新的租赁合同（合同具体内容双方另行约定），如果乙方不再续租，乙方可以处置自己投入的能够移动的财产，但不能移动的财产必须完整的移交甲方，不得有意破坏，否则承担违约责任，同时乙方承（担）违约金20000元。租期期满后，如果乙方不及时退房，则每超过一天，收取本年度租金总额的百分之一作为违约金，直至全部搬出为止。”第十一条约定：“乙方所用的水、暖气、天然气、物业、卫生、绿化、市政等设施的费用，�己承担。”合同乙方签字处加盖有金卫华宇公司公章，且有樊胜强签名。
2012年10月24日，金卫华宇公司的住所由“北京市顺义区仁和地区双兴北区11号楼1门102室”变更为“北京市顺义区后沙峪镇香沁园小区3号楼1层115”，法定代表人由“樊胜强”变更为樊胜强之妻“商聚霞”。
2012年10月30日，金卫华宇公司以秦国山为被告向北京市顺义区人民法院提起民事诉讼，主张2012年8月10日其公司原法定代表人樊胜强按照合同约定与秦国山电话商谈房屋续租事宜，樊胜强提出每年房租65000元，每两年上涨10%，租赁期限为6年的要约邀请；秦国山作出承诺同意了，并且让其公司给装修；故金卫华宇公司认为双方已达成一致意见，续租合同成立，遂开始装修，且已装修完毕；但秦国山后来表示不能签订续租合同了，致使其公司装修无用，造成重大损失。故金卫华宇公司请求判令秦国山履行口头承诺与其公司签订商铺续租合同。立案后，秦国山以金卫华宇公司及樊胜强为被告提出反诉，要求判令：1.金卫华宇公司、樊胜强立即腾退涉诉房屋；2.金卫华宇公司、樊胜强按照每日300元的标准支付2012年12月1日至实际腾退之日止的违约金；3.樊胜强按照每日222元（按年租金81000元÷365天计算）的标准支付2012年12月1日至实际腾退之日止的逾期腾房使用费；4.金卫华宇公司、樊胜强给付涉诉房屋供暖费866.3元、物业费435.3元。该案审理中，秦国山曾申请追加臧延林为被告，后又撤回对臧延林的起诉。庭审中，樊胜强到庭参加诉讼并认可其占有使用房屋。
北京市顺义区人民法院认为：金卫华宇公司与秦国山签订的《商店续租合同书》合法有效，双方均应依约履行各自义务。《商店续租合同书》第四条第五款第二项明确约定：“合同租期满，合同及时终止，若乙�愿意续租，必须提前一个月与甲方签订新的租赁合同”。《商店续租合同书》约定的租期届满后，双方没有签订新的租赁合同。因秦国山不认可就续订租赁合同与金卫华宇公司达成一致意见，金卫华宇公司提交的证人证言也不足以证明双方在2012年8月10日就续订合同达成了一致意见，故对金卫华宇公司要求秦国山履行口头承诺，与金卫华宇公司签订商铺续租合同的请求，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。庭审中，樊胜强称租期届满后，其在使用房屋，金卫华宇公司也欲在涉诉房屋内继续经营冰淇淋项目，因此对于秦国山要求金卫华宇公司与樊胜强共同腾退房屋的反诉请求，法院予以支持。与秦国山签订《商店续租合同书》的�对方为金卫华宇公司，对于秦国山要求金卫华宇公司按照《商店续租合同书》第四条第五款第二项约定：“租期期满后，如果乙方不及时退房，则每超过一天，收取本年度租金总额的百分之一作为违约金，直至全部搬出为止”，即每日300元的标准支付违约金的反诉请求，法院予以支持。该条款约定的违约金的内容，包含了逾期占用房屋期间的使用费用，对于秦国山要求樊胜强支付逾期腾房使用费的反诉请求，不宜重复计算。因樊胜强庭审中认可《商店续租合同书》届满后，其也在使用房屋，樊胜强应就房屋使用费承担连带责任，根据同地段房租市场价格，法院酌情确定涉诉房屋日使用费为205元，樊胜强就每日205元的房屋使用费与金卫华宇公司承担连带责任。《商店续租合同书》第十一条约定：“乙方所用的水、暖气、天然气、物业、卫生、绿化、市政等设施的费用，自己承担。”对于秦国山要求金卫华宇公司支付2012年物业费435.3元及2012年11月至2013年3月供暖费866.3元的反诉请求，法院予以支持。根据樊胜强对房屋的使用情况，樊胜强对就36.28元物业费及866.3元供暖费承担连带责任。综上，北京市顺义区人民法院于2013年5月29日判决金卫华宇公司、樊胜强于判决生效之日起一个月内腾空位于顺义区双兴北区11号楼1门102号房屋，将上述房屋交还给秦国山；金卫华宇公司自2012年12月1日起至实际腾退之日止按照每日300元的标准向秦国山支付违约金；樊胜强自2012年12月1日起至实际腾退之日止就每日房屋使用费205元的标准承担连带给付义务；金卫华宇公司支付秦国山2012年物业费435.3元，樊胜强就36.28元承担连带责任；金卫华宇公司支付秦国山2012年11月至2013年3月供暖费866.3元，樊胜强承担连带责任；驳回了金卫华宇公司的全部诉讼请求及秦�山的其他反诉请求。判决后，金卫华宇公司提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年8月16日以原判违反法定程序为由发回重审。发回重审后，秦国山撤回反诉，并另行提起诉讼，即本案。就金卫华宇公司诉秦国山续租房屋一案，北京市顺义区人民法院经审理后于2014年3月13日判决驳回了金卫华宇公司的诉讼请求。金卫华宇公司亦不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2014年5月14日做出驳回上诉、维持原判的终审结果。
本案审理中，金卫华宇公司认可系其公司允许臧延林对涉诉房屋进行装修，其公司与臧延林准备合伙开冰淇淋店，其公司出资一部分，臧延林出资一部分，其公司负责出房屋，臧延林负责装修与经营。臧延林陈述其和樊胜强准备重新办理营业执照，并以其名义办理，与樊胜强没有谈经营利润问题，并主张涉诉房屋由其出资进行装修。
原审�院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。相关案件审理中，樊胜强认可租期届满后，其在使用房屋，臧延林亦认可其与樊胜强合伙经营且房屋装修由其出资，加之金卫华宇公司也欲在涉诉房屋内继续经营冰淇淋项目，因此对于秦国山要求金卫华宇公司、樊胜强和臧延林共同腾退房屋并恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。
与秦国山签订《商店续租合同书》的相对方为金卫华宇公司，对于秦国山要求金卫华宇公司按照《商店续租合同书》第四条第五款第二项约定：“租期期满后，如果乙方不及时退房，则每超过一天，收取本年度租金总额的百分之一作为违约金，直至全部搬出为止”，即每日300元的标准支付违约金的诉讼请求，法院予以支�。该条款约定的违约金的内容，包含了逾期占用房屋期间的使用费用，故对于秦国山要求支付逾期腾房使用费的请求，法院不予支持。《商店续租合同书》第十一条约定：“乙方所用的水、暖气、天然气、物业、卫生、绿化、市政等设施的费用，自己承担。”故对于秦国山要求金卫华宇公司支付2012年及2013年物业费870.6元及2012年11月至2014年3月供暖费1732.6元的诉讼请求，法院予以支持。因秦国山以租赁合同纠纷提起本案诉讼，并据此主张违约金，其再要求樊胜强、臧延林就房屋使用费、物业费和暖气费承担连带责任，没有法律依据，法院对其要求樊胜强和臧延林承担连带责任的请求不予支持。据此，原审法院于2014年11月4日判决如下：一、北京金卫华宇保安咨询服务有限公司、樊胜强、臧延林于判决生效之日起一个月内腾空位于顺义区双兴北区11号楼1门102号的房屋并�复原状，将上述房屋交还给秦国山；二、北京金卫华宇保安咨询服务有限公司自二○一二年十二月一日起按照每日三百元的标准向秦国山支付违约金，至实际腾退之日止；三、北京金卫华宇保安咨询服务有限公司支付秦国山二○一二年和二○一三年物业费八百七十元六角，于判决生效之日起七日内执行；四、北京金卫华宇保安咨询服务有限公司支付秦国山二○一二年十一月至二○一四年三月供暖费一千七百三十二元六角，于判决生效之日起七日内执行；五、驳回秦国山的其他诉讼请求。
宣判后，秦国山、金卫华宇公司均不服原审判决，上诉至本院。秦国山称：本案应为侵权纠纷，而非租赁合同纠纷，樊胜强、臧延林与我没有任何合同约定，应当支付房屋使用费，并共同承担侵权赔偿责任，故请求撤销原审判决，依法改判。金卫华宇公司称：樊胜强于2012年8月10日代表我公司与秦国山通过电话商谈方式续订了新的租赁合同，秦国山应当继续履行合同，且合同到期后，我公司并未占用涉案房屋，是樊胜强一直在使用，他的行为与我公司无关，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。臧延林同意原审判决。樊胜强未答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《商店续租合同书》、收据、企业变更登记申请书、判决书等证据材料，在案佐证。
本院认为：综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审审理的争议焦点如下：一是侵权之诉与合同之诉的竞合问题；二是腾退房屋及违约金、房屋使用费的支付问题；三是樊胜强、臧延林应否承担连带责任。
第一，实践中存在侵权行为与合同行为的竞合情形，当事人可以选择侵权或合同之诉。本案系�国山与金卫华宇公司之间依房屋租赁合同而产生的权利义务纠纷。从合同内容分析，系秦国山向金卫华宇公司出租房屋，金卫华宇公司支付租金，合同到期后，金卫华宇公司未向秦国山交还房屋已缺乏合同依据，据此，秦国山可以基于合同关系主张金卫华宇公司腾退房屋并承担违约责任。同时作为房屋所有权人，秦国山亦可以选择侵权之诉，主张无权占有人返还财产并赔偿损失。原审诉讼中秦国山在起诉时明确提出合同之诉的主张，其代理人亦系具有法律专业知识的律师，原审法院尊重其选择确定本案案由，根据诉审合一的原则进行审理，在庭审中秦国山亦未提出异议，现上诉期间秦国山在要求支付违约金的同时又提出本案系侵权纠纷，于法无据，本院不予采信。
第二，根据生效判决确认，金卫华宇公司与秦国山之间所签《商店续租合同书》的期限已于2012年11月30日届满且双方并未签订新的租赁合同。但此后金卫华宇公司仍未将涉案房屋交还秦国山，已构成违约，应当予以腾退并承担违约责任。考虑到樊胜强、臧延林亦在涉案房屋内实际经营使用，负有共同腾退房屋之义务，原审法院据此判决三方一并将房屋腾空后恢复原状交还秦国山，处理正确，本院予以维持。关于房屋使用费，我国合同法相关法律法规已经确定违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，以维护民法的公平和诚实信用原则，防止造成实质不公平结果。本案中双方所签合同约定的违约金内容已经包含了逾期占用房屋期间的使用费，秦国山在主张违约金的同时又另行要求房屋使用费，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。
第三，本案系房屋租赁合同纠纷，承租方是金卫华宇公司，而非樊胜强、臧延林。根据合同的相对原则，樊胜强、臧延林并非该租�合同的相对方。现秦国山主张樊胜强、臧延林就违约金、物业费、供暖费承担连带给付责任，于法无据，原审法院未予支持是正确的，本院予以维持。
综上，秦国山、金卫华宇公司对各自提出的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3826元，由秦国山负担1826元（已交纳），由北京金卫华宇保安咨询服务有限公司负担2000元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费7652元，由秦国山负担3826元（已交纳），由北京金卫华宇保安咨询服务有限公司负担3826元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 夏
代理审判员 林存义
代理审判员 王 黎
二〇�五年一月二十日
书 记 员 王海宁