广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第439号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
负责人：刘军，该行行长。
委托代理人：鲍泽飞，广东嘉得信律师事务所律师。
委托代理人：闵齐双，广东嘉得信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王成峰。
被上诉人（原审被告）：宋金红。
被上诉人（原审被告）：光耀集团有限公司。
法定代表人：郭耀名，董事长。
上诉人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）因与被上诉人王成峰、宋金红、光耀集团有限公司（以下简称光耀集团）金融借款及保证合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第436号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
建设银行深圳分行原审诉讼请求：1、解除建设银行深圳分行与王成峰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、王成峰、宋金红立即偿还建设银行深圳分行贷款本息合计355837.41元［其中本金（当前本金）347028.55元、利息（当前应付利息）8650.38元、罚息（迟延费用到期）158.50元，利息罚息暂计至2013年1月11日，之后利息、罚息按合同约定及中国人民银行之规定计至付清之日止］；3、对抵押的房产处理后所得之价款优先偿还建设银行深圳分行的贷款本息及实现债权的费用，不足部分由王成峰、宋金红继续清偿；四、光耀集团对王成峰、宋金红的上述债务承担连带保证责任；五、王成峰、宋金红、光耀集团连带承担本案一切诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。
原审法院经审理查明，2012年2月，建设银行深圳分行与王成峰签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定王成峰向建设银行深圳分行借款35万元用于购买光耀集团开发建设的惠州大亚湾澳头惠澳大道2号光耀海豚湾花园X栋XX号房产，并以所购房产为其借款本息及实现债权的费用等提供抵押担保。贷款期限为240个月，贷款利率为同期贷款基准利率上浮15%，借款逾期的，罚息利率为合同执行贷款利率上浮50%。王成峰有不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项等违约行为的，建设银行深圳分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并就未归还的本金及利息计收罚息和复利。
光耀集团于2012年2月17日向建设银行深圳分行出具一份《保证书》，承诺对王成峰的前述借款向建设银行深圳分行提供连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日起至办妥房地产抵押登记并将房地产证交建设银行深圳分行保管之日三年止。无论建设银行深圳分行是否就该债权是否还享有其他担保，担保是否由债务人本人提供，建设银行深圳分行均可以直接要求光耀集团在保证范围内承担保证责任。
2012年4月19日，建设银行深圳分行向王成峰指定账户发放了贷款35万元。2012年6月5日，涉案房产办理了所有权预告登记和抵押权预告登记，预告登记权利人分别为王成峰和建设银行深圳分行。但该房产尚未办理出房地产权证书，亦未办理抵押权登记。王成峰自2012年10月后停止还贷，截至2013年1月11日，尚欠建设银行深圳分行贷款本金347028.55元、利息8650.36元、罚息158.50元（含复利）。
另外，在王成峰向建设银行深圳分行借款时，其与宋金红系夫妻关系。王成峰称其现与宋金红仍为夫妻关系。
一审的民事起诉状等诉讼资料于2013年2月23日送达光耀集团，于2013年3月5日以公告形式向王成峰、宋金红送达，公告期为60日，至2013年5月4日公告期满视为送达。
原审法院审理认为，建设银行深圳分行与王成峰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，建设银行深圳分行依约发放了贷款，但王成峰未能依约还款，已经构成违约，建设银行深圳分行有权依据合同约定解除合同，并提前收回全部借款本息。建设银行深圳分行的民事起诉状兼具有解除合同通知书的效力，该起诉状以通过公告方式于2013年5月4日送达王成峰，双方的借款合同关系自该日解除。宋金红在前述借款期间与王成峰为夫妻关系，且因王成峰、宋金红并未举证证明涉案债务属于王成峰个人债务，该债务应视为夫妻共同债务，宋金红应一并承担清偿责任。
光耀集团应依其承诺不考虑本案物的担保的情况就王成峰的前述借款向建设银行深圳分行承担连带保证责任。合同虽约定王成峰以所购涉案房产为其债务提供抵押担保，当双方仅进行了抵押权的预告登记，该预告登记仅系保全建设银行深圳分行将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其未转为抵押登记之前，建设银行深圳分行就涉案房产不享有抵押权，但该房产仍为涉案债权的一般性担保物，在王成峰未将该房产上的权利另行转让或由光耀集团回购前，建设银行深圳分行仍有权将涉案房产作为王成峰的一般责任财产予以强制执行，但无权就处分所得价款优先受偿。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、中国建设银行股份有限公司深圳市分行与王成峰的《个人住房（商业用房）借款合同》于2013年5月4日解除；二、王成峰、宋金红应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司深圳市分行偿还贷款本金347028.55元、利息8650.36元、罚息158.50元（罚息含复利，利息、罚息均暂计至2013年1月11日，此后的利息、罚息及复息按照合同约定及中国人民银行的规定计算至本判决确定的付清款项之日止）；三、光耀集团有限公司对前述债务承担连带清偿责任；四、中国建设银行股份有限公司深圳市分行有权依法处分惠州大亚湾澳头惠澳大道2号光耀海豚湾花园X栋XX号并就处分所得受偿，不足部分由王成峰、宋金红继续清偿；五、驳回中国建设银行股份有限公司深圳市分行的其他诉讼请求。案件一审受理费6638元（已由建设银行深圳分行预交），由王成峰、宋金红、光耀集团承担。
上诉人建设银行深圳分行不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、改判一审判决第四项为上诉人有权依法处分惠州大亚湾澳头惠澳大道2号光耀海豚湾花园X栋XX号房产并就处分所得优先用于偿还上诉人的贷款本息及实现债权的费用，不足部分由被上诉人王成峰、宋金红继续清偿；2、判令本案的上诉费用（包括但不限于受理费、保全费等）由三被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：为担保债务履行，被上诉人王成峰将其所购的上述房产抵押给上诉人，并办理了抵押权预告登记：被上诉人光耀集团有限公司对被上诉人王成峰的债务提供连带责任保证。一审判决认为涉案房产只办理了抵押权的预告登记，没有转为抵押登记，因此上诉人并不能对该房产享有抵押权，进而无权对处置房产所得优先受偿，只能一般受偿。上诉人认为涉案房产虽然只是办理了抵押权的预告登记，但是同样在房产管理部门进行了登记，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，上诉人应当对该房产享有抵押权并就房产处置所得优先受偿。另外，涉案房产为预售商品房，各地对预售商品房他项权利登记形式并不相同，但登记所赋予的权利却应当是相同的。在深圳，预售商品房的抵押登记表现形式为在预售商品房买卖合同或者贷款合同上加盖相关部门的登记章，称为“楼花抵押登记”；本案中涉案房产在大亚湾，该地对于预售商品房的抵押登记形式体现为抵押权预告登记。不管是“楼花抵押登记”还是“抵押权预告登记”，都是针对购房者所购尚未竣工的商品房，二者在本质上是一致的。所以，深圳的楼花抵押登记能够得到法院的支持，惠州的抵押权预告登记同样也应得到支持。
王成峰、宋金红、光耀集团经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未发表答辩意见。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案涉案房产上设定的是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人建设银行深圳分行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押权登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非享有现实抵押权，原审法院认为建设银行深圳分行就涉案房产不享有抵押权，也无权就处分所得价款优先受偿，认定正确，本院予以维持。
综上，上诉人建设银行深圳分行的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6638元，由上诉人建设银行深圳分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年七月十三日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。