山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏商终字第227号
上诉人（原审原告）：张慧，市民。
上诉人（原审原告）：王雪菊，市民。
委托代理人：李红军，山东天清律师事务所律师，系二上诉人的委托代理人。
委托代理人：陈健，山东天清律师事务所律师，系二上诉人的委托代理人。
被上诉人（原审被告）：山东菏建建筑集团房地产开发有限公司，住所地：菏泽市青年路1018号。
法定代表人：李信强，该公司董事长。
委托代理人：程万记，山东君诚仁和律师事务所律师。
委托代理人：王晓旭，山东君诚仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司山东省分行，住所地：济南市共青团路98号。
负责人：王锋，该行行长。
委托代理人：刘宁，山东国谊律师事务所律师。
上诉人张慧、王雪菊因与被上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司（以下简称菏建集团开发公司）、交通银行股份有限公司山东省分行（以下简称交行山东分行）确认合同无效纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张慧、王雪菊的委托代理人李红军、陈健，被上诉人菏建集团开发公司的委托代理人程万记、王晓旭，被上诉人交行山东分行的委托代理人刘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，菏建集团开发公司以出让方式取得位于菏泽市人民路658号地块的使用权，经批准，在上述地块建设商品房，楼房建成后，取名菏建·数码大厦。2012年4月5日，王雪菊与菏建集团开发公司签订商品房买卖合同及补充协议一份，合同约定，王雪菊购买菏建集团开发公司建设的菏建·数码大厦裙楼（6层）的第5层。补充协议第三条约定：屋面及露台下层的买受人对屋面及露台不拥有产权，也不拥有使用权。第四条约定：买受人不得在所购商品房的外檐墙体、楼顶屋面进行张贴、涂画、油漆粉刷、搭建构筑物、悬挂灯箱、悬挂招牌等行为……。
2012年7月31日，菏建集团开发公司与交行山东分行签订商品房买卖合同及补充协议两份，合同约定，交行山东分行购买菏建集团开发公司建设的菏建·数码大厦裙楼（6层）的第1、2、3层。补充协议第十一条第1款约定：土地：出卖人按照法律规定为买受人办理所售建筑物（裙楼1-3层）的土地使用权手续。第2款约定：买受人二次装修时，各种消防控制系统并入出卖人消防总体系统控制。第5款约定：冷暖气：买受人自行安装中央空调，出卖人无偿提供空调的安放场地，另提供空调专用热力接口一个。第6款约定：广告位：买受人免费拥有东广场永久冠名权；免费获得所购裙楼门楣及1-3层外墙广告位的永久使用权；免费拥有裙楼楼顶东侧广告位的永久使用权；免费获得主楼楼体东侧南边及西侧北边的广告位永久使用权；免费拥有主楼楼顶南北侧东单元广告位永久使用权；以上所述广告位在发布过程中产生的费用及相关手续由买受人承担，出卖人协助。第7款约定：停车位：裙楼门前东广场区域所有停车位永久归买受人免费专用；买受人免费获得10个地下平面停车位的永久使用权；出卖人按照每个8万元的价格，向买受人出售20个地下机械停车位；在后期使用过程中若买受人停车位不足，出卖人承诺调节10个地下机械停车位供买受人专用。车位管理费用由买受人与物业管理公司另行约定（注：车位协议另行签订）。第8款约定：三楼顶棚：出卖人按照买受人要求对三楼原预留天井部分进行改造，确保买受人经营场所空间独立并符合安放要求，改造费用由出卖人承担。第9款约定：电梯：买受人独享裙楼东南部电梯，出卖人负责按照买受人要求进行改造。第10款约定：买受人提供相关手续后，出卖人负责为买受人办理房产证和土地证。
2012年9月25日，张慧与菏建集团开发公司签订商品房买卖合同及补充协议一份，合同约定，张慧购买菏建集团开发公司建设的菏建·数码大厦裙楼（6层）的第4层。补充协议第三条约定：屋面及露台下层的买受人对屋面及露台不拥有产权，也不拥有使用权。第四条约定：买受人不得在所购商品房的外檐墙体、楼顶屋面进行张贴、涂画、油漆粉刷、搭建构筑物、悬挂灯箱、悬挂招牌等行为……。现菏建·数码大厦裙楼第6层尚未售出。张慧、王雪菊及交行山东分行均已占有并使用其购买的房屋，裙楼东南部电梯亦共同使用。
原审法院认为，张慧、王雪菊与菏建集团开发公司签订的菏建·数码大厦合同补充协议第三条约定：屋面及露台下层的买受人对屋面及露台不拥有产权，也不拥有使用权。第四条约定：买受人不得在所购商品房的外檐墙体、楼顶屋面进行张贴、涂画、油漆粉刷、搭建构筑物、悬挂灯箱、悬挂招牌等行为……。证明张慧、王雪菊已经通过商品房买卖合同表示同意放弃有关共有部分的使用权。张慧、王雪菊取得菏泽·数码大厦业主身份后，在认可其商品房买卖合同效力的前提下，主张确认菏建集团开发公司与交行山东分行签订的两份数码大厦合同补充协议第十一条中的第1、2、5、6、8、10款无效，违反双方的合同约定，故对其该部分诉讼请求依法应予驳回。菏建集团开发公司与交行山东分行签订的两份数码大厦合同补充协议第十一条中的第7款约定：裙楼门前东广场区域所有停车位永久归买受人免费专用；第9款约定：买受人独享裙楼东南部电梯。原审法院认为，裙楼前东广场区域的停车位和楼内电梯系公共设施，应供菏泽·数码大厦全体业主共同使用，菏建集团开发公司与交行山东分行签订的补充协议第十一条第7款、第9款中约定由交行山东分行专用，侵犯了他人的合法使用权，故条款中的该部分约定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定判决：一、被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司与被告交通银行股份有限公司山东省分行签订的两份《菏泽·数码大厦合同补充协议》第十一条第7款中：“裙楼门前东广场区域所有停车位永久归买受人免费专用”和第9款中：“买受人独享裙楼东南部电梯”的约定无效。二、驳回原告张慧、王雪菊的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告张慧、王雪菊承担。
上诉人张慧、王雪菊不服原审判决上诉称，原审判决认定上诉人放弃有关共有部分的使用权进而认定二被上诉人签订的数码大厦补充协议第十一条中第1、2、5、6、8、10款有效错误，被上诉人菏建集团开发公司无权处分共有部分，被上诉人交行山东分行无权侵占共有部分。原审判决仅依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律不当，本案还应适用《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的相关司法解释。被上诉人菏建集团开发公司作为开发商对房屋共有部分没有所有权也不享有使用权，无权出让属于全体业主的财产。原审法院审理本案从立案到送达判决有一年多，严重超审限。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人菏建集团开发公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚。答辩人作为涉案房产的开发商与两位被答辩人签订的销售房产合同以及与交行山东分行签订的销售房产合同，均包括商品房销售合同规范文本合同和一个补充协议，并且涉案三个房产销售合同的补充协议内容均不相同。答辩人与两位被答辩人签订的补充协议第三条、第四条约定了答辩人与两位被答辩人各自的权利与义务，约定限制了被答辩人对屋面、露台、外檐墙体、楼顶、变压器、加压泵、垃圾收集站等公共部分的权利。此条款不违反法律法规的强制性规定，是有效条款，并且补充协议还明确约定补充协议与商品房买卖合同有冲突，以补充协议为准。答辩人与交行山东分行签订的补充协议第第十一条包含11项内容，此11项内容除电梯、楼前停车场外，均没有侵害被答辩人的商品房买卖合同的权利，被答辩人请求确认其条款无效不能成立。二、一审判决适用法律正确、程序合法。本案是确认合同无效纠纷，应当适用合同法来确认合同效力，因此，原审判决适用合同法条款正确。一审立案、送达、审理符合法律规定，程序合法。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人交行山东分行答辩称，一审判决适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其他同意菏建集团开发公司的答辩意见。
经审理，本院认定的事实与原审法院查明的事实基本一致。
在二审时，被上诉人菏建集团开发公司向本院提交了关于办理土地证的说明，该说明内容为：我单位将根据与交行山东分行签订的商品房买卖合同及补充协议相关规定，按照其购买的商品房面积比例为其办理土地证手续，并不损害数码大厦裙楼其他业主相关权利。被上诉人交行山东分行对此证据无异议。上诉人张慧、王雪菊认为该证据是被上诉人菏建集团开发公司的陈述，也应该为其办理土地证，整个裙楼应该办一个业主共有的土地证，被上诉人菏建集团开发公司单独给被上诉人交行山东分行办理土地证，损害了其他业主的利益。本院认为，被上诉人菏建集团开发公司依合同约定按照交行山东分行购买的商品房面积比例为其办理土地证手续的行为并不违反法律规定，且未损害了其他业主的利益，故对上诉人张慧、王雪菊质证意见不予采纳。
本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案争议的焦点为：二被上诉人之间签订的《菏建数码大厦合同补充协议》第十一条中第1、2、5、6、8、10款的效力问题。本院认为，该协议第十一条中第1、2、5、10款的内容符合法律规定，并未侵犯二上诉人的合法权益，应属被上诉人菏建集团开发公司应尽的义务，故原审判决驳回二上诉人的诉求并无不当。关于该协议中第6款、第8款的效力问题。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”，依此规定，二被上诉人之间签订的补充协议第十一条中第6款、第8款所涉外墙、楼顶、原预留天井部分等应属物权法中规定的共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”；《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；《物业管理条例》第十一条第（七）规定规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。本院认为，依照上述法律规定，处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主追认，否则被上诉人菏建集团开发公司无权就共有部分进行处分。本案中，被上诉人菏建集团开发公司和交行山东分行在商品房买卖合同补充协议中虽对全体业主共有的外墙、楼顶广告位、东广场的冠名权及三楼原预留天井部分的使用权进行约定、处分，却不能举证该约定、处分得到全体业主的同意或追认，且该约定剥夺了二上诉人对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，因此，上述条款内容无效。综上，依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民初字第104号民事判决第一项；
二、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民初字第104号民事判决第二项；
三、被上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司与被上诉人交通银行股份有限公司山东省分行签订的两份《菏泽·数码大厦合同补充协议》第十一条中第6款、第8款约定无效；
四、驳回上诉人张慧、王雪菊的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由上诉人张慧、王雪菊负担，二审案件受理费100元，由被上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司、被上诉人交通银行股份有限公司山东省分行各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾庆生
代理审判员 王媛媛
代理审判员 史春雷
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 张 伟