湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1202民初808号
原告：聂屏，男，汉族，1978年8月25日出生。
委托诉讼代理人：陈昌岩（一般代理），鹤城区云邵法律服务所法律工作者。
被告：怀化天庆房地产开发有限公司。
法定代表人：周庆生。
原告聂屏诉被告怀化天庆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聂屏及其委托诉讼代理人陈昌岩到庭参加诉讼，被告怀化天庆房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂屏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还多收的房款9295.18元和代收多的办证费、契税、住房维修基金427.58元，共计9722.76元；2、判令被告立即为原告办理好所购怀化市经济技术开发区德善路428号天庆大厦9楼9009室房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金【以房款182255元为基数，自2016年6月18日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率一半计算至不动产证书办妥且交付原告之日止，暂计算至起诉之日违约金10821.38元】；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将坐落怀化市河西新区天庆大厦9楼9009室房屋出售给原告，房屋单价每平方米2318元，建筑面积79.42平方米，优惠后房屋总价182255元。被告应于2010年10月30日前将出售的房屋交付给原告，并在商品房交付使用后360个工作日内代办妥土地使用证。双方还对房屋建筑面积的计算、付款方式、房屋交接、物业管理、保修、违约责任等都进行了约定。合同签订后，原告依约将房款及被告代收的税费全部支付给被告。2011年2月28日，被告与原告办理了房屋交接手续，经怀化市房产管理局对原告所购房屋进行测量，实际建筑面积为75.41平方米。按合同约定，被告应退还多收房款9295.18【（79.42-75.41）*2318=9218元】，代收多的办证费、契税、住房维修基金427.58元【9295.18*（2%+0.6%+2%）=427.58】。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，房屋作为不动产实行统一登记，不动产登记机关停发房屋所有权证和土地使用证，颁发不动产权证书。然而，被告却没有按约定为原告办理号房屋的不动产权证书，被告违约行为，应承担相应的民事责任。依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告应该及时为原告办理好所购房屋的不动产权证，并承担逾期办证的违约责任。
被告怀化天庆房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
原告聂屏为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原、被告身份资料复印件各一份，证明原、被告身份情况；
证据2、商品房买卖合同、住宅质量保证书、房屋交付使用审核表（通知）复印件各一份（与原件核对无异，原件退还原告），证明（1）原、被告买卖合同关系成立；（2）原告所购买楼栋号、房屋总价款、面积、交房办理产权时间、交房条件、逾期交房违约责任及房屋已交付使用的事实；
证据3、收款（付款、银行还款）凭证或证明复印件各一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明原告已付清全部购房款及其他相关费用的事实；
证据4、房屋信息查询表（预购商品房预告登记表）原件一份，拟证明原告所购房屋实际面积的情况；
证据5、会议纪要复印件一份，拟证明原告所购房屋因被告未办理产权等相关事宜于2014年3月17日到河西经开区管委会反映，管委会作出了相应的答复，但被告至今未落实到位的事实。
庭审笔录一份，拟证明本案的其他案件事实。
因被告未出庭，未提出质证意见。本院亦未发现原告以上证据存在不真实、不合法、无关联的情形，故本院认为原告以上证据符合证据真实性、合法性、关联性要求，能够证明本案事实，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2009年10月10日，原告聂屏与被告怀化天庆房地产开发有限公司与签订《商品房买卖合同》，约定：被告将坐落怀化市河西新区天庆大厦9楼909室房屋出售给原告，房屋单价每平方米2318元，建筑面积79.42平方米，房屋总价优惠后实际价款182255元。第二条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补；第三条约定，优惠1%后的总房款为182255元，原告在签订合同时交清总房款的30%，计55255元，余款127000元向银行办理贷款手续；第四条约定，原告按总房款的2%缴纳契税、总房款的2%缴纳住房维修基金，办理房产证费用为总房款的0.6%，土地使用证代办费为每户2490元，均在2010年7月31日前一次性付清；第六条约定，被告应于2010年10月30日前将验收合格的房屋交付原告使用；第七条约定，被告逾期交房，按原告已交房款的1‰的月利率支付补偿金（已交房款不含代收款项和按揭贷款）；第十一条约定，原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给原告后，被告在360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成（完成时间均以房产、土地使用证上的核发时间为准）。合同签订后，原告依约定向被告支付房屋首付款55255元、通过办理银行按揭手续向被告支付房款127000元，并于2010年8月16日向被告支付契税3645元、办理房产证费用1093元、住房维修基金3645元、土地使用证代收费2490元。2011年2月28日，原、被告办理了房屋交接手续。之后，因被告未能依约办理房屋产权证书，怀化经济开发区管理委员会于2014年3月17日就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证。2015年9月25日，怀化市房产管理局核发了原告的房屋所有权证（产权证号：7150340**），登记的建筑面积为75.41平方米，土地使用证至今未办理。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。原告购买的商品房，存在合同约定面积与产权登记面积有差异，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二条约定“合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补”，故被告应当将原告多交的房款及相应的契税(2%)、房屋维修基金(2%)、代收办理房产证费用(0.6%)予以退还。因原告享受1%的购房优惠，购房单价实际为2294.8元/㎡（182255元÷79.42㎡），即应退还房款9202.15元[（79.42㎡－75.41㎡）×2294.8元/㎡]、契税、维修基金、代收办理房产证费用共计293.97（9202.15元×4.6%=423.3元）。被告收取了原告的办证费用，应当按照合同约定为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证，被告虽已为原告办理好房屋所有权证，但土地使用证未办理，鉴于政策现已发生变化，即房屋两证合为即不动产权证，故原告要求被告立即为原告办好天庆大厦909号房屋的不动产权证书的诉讼请求，予以支持。
由于双方未对逾期办理产权证的违约金问题进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，怀化天庆房地产开发有限公司应以原告已付房款总额182255元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告支付逾期办证违约金，现原告要求从2016年6月18日开始按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率一半计算逾期办证违约金，系其对自身权利的处分，本院予以确认。被告怀化天庆房地产开发有限公司经本院送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃庭审抗辩权，不影响本院根据查明的事实依法判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告聂屏房款9202.15元、契税、房屋维修基金、代收办理房产证费用423.3元，共计9625.45元；
二、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告聂屏代办好怀化市河西新区天庆大厦909号房屋的不动产权证；
三、限被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告聂屏逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款182255元为基数，自2016年6月18日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的50%计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费314元，由被告怀化天庆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 欧 侠
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 黄水霞
二〇一八年七月十七日
代理书记员 曾建波
附判决引用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。