广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2261号
上诉人（原审被告）：清远市中裕置业有限公司。住所地：清远市。
法定代表人：郑金树。
委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：刘庆斌，广东中肯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭志铭，男，1964年6月25日出生，汉族，住清远市。
被上诉人（原审原告）：陈秀云，女，1963年9月29日出生，汉族，住清远市。
两被上诉人共同委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。
上诉人清远市中裕置业有限公司因与被上诉人谭志铭、陈秀云房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月13日，谭志铭、陈秀云与清远市中裕置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定清远市中裕置业有限公司将位于清远市新城北江三路一号××花园×号楼×层×号商品房出售给谭志铭、陈秀云，总房价款为815044元。合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，谭志铭、陈秀云依约向清远市中裕置业有限公司付清房屋总价款815044元。2012年10月6日，清远市中裕置业有限公司将商品房交付谭志铭、陈秀云使用，因清远市中裕置业有限公司一直未能办妥房屋产权证给谭志铭、陈秀云，谭志铭、陈秀云遂向原审法院提起诉讼。诉讼中，谭志铭、陈秀云认为由于清远市中裕置业有限公司的违约行为造成其损失主要表现为房屋不能买卖、租赁等方面的交易损失及其他相关损失。清远市中裕置业有限公司提供一份《清远市房产登记收件收据》显示登记类型为涉案商品房初始登记－确权，收件日期为2015年2月5日；提供一份《清远市房产初始登记告知书》显示申请人清远市中裕置业有限公司坐落于清远市新城北江三路1号××花园1、2、3号楼登记时间为2015年2月12日。清远市中裕置业有限公司另提供了一份《清远市房产登记收件收据》显示涉案房屋办证收件日期为2015年5月15日。
另查明，涉案××花园工程×号楼于2013年3月21日办理了建设工程竣工验收备案。
原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是清远市中裕置业有限公司是否存在逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的违约金是否应当调整；二是逾期办证违约金的起止时间；三是谭志铭、陈秀云主张违约金是否超诉讼时效。
对于清远市中裕置业有限公司是否存在逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的违约金是否应当调高。本案中，谭志铭、陈秀云已按约定向清远市中裕置业有限公司付清购房款，按约定清远市中裕置业有限公司应于2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人，并于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但涉案房屋到2013年3月21日才办理了建设工程竣工验收备案，而完成建设工程竣工验收备案手续是办理房屋权属登记的前提条件。故原审法院确认清远市中裕置业有限公司迟延履行办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，致使谭志铭、陈秀云未能在约定期限内领取房地产权属权证，已构成违约。由于清远市中裕置业有限公司上述违约行为持续时间较长且处于继续状态，而谭志铭、陈秀云不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，合同第十五条所约定的违约金已不足以弥补谭志铭、陈秀云由此造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，谭志铭、陈秀云认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出要求增加。故原审法院对谭志铭、陈秀云主张增加违约金的诉讼请求予以部分支持，违约金以总购房款815044元为基数按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息的标准予以计算。
对于逾期办证违约金的起止时间问题。逾期办证违约金的起算时间，从双方实际交楼之日2012年10月6日起计算90日后的次日即从2013年1月5日起计算。对于截至时间，清远市中裕置业有限公司提供的初始登记－确权的收件收据、登记告知书等证据只能证明清远市中裕置业有限公司办理了涉案房屋的初始登记。按照《房屋登记办法》第十二条第一款“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”以及第三十三条“申请房屋所有权的转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”的规定，房屋的转移登记需谭志铭、陈秀云、清远市中裕置业有限公司双方各自提供相关材料才能办理。而按照《清远市房产登记收件收据》的显示，涉案房屋办证收件日期为2015年5月15日，至此，清远市中裕置业有限公司才完成办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故违约金应计算至2015年5月15日。谭志铭、陈秀云要求清远市中裕置业有限公司提供资料报产权登记机关备案协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，因清远市中裕置业有限公司已履行了该义务，已无需处理。
对于谭志铭、陈秀云主张违约金是否超诉讼时效，按照合同约定，清远市中裕置业有限公司应于2013年1月4日前协助谭志铭、陈秀云办理房屋权属登记，由于清远市中裕置业有限公司至2013年3月21日才完成建设工程竣工验收备案手续，在此之前的违约行为一直为持续状态，且完成建设工程竣工验收备案手续是办理房屋权属登记的前提条件，故逾期办证违约金诉讼时效的起算点应从2013年3年21日之次日起计算2年时间。谭志铭、陈秀云起诉之日为2014年5月28日，故谭志铭、陈秀云要求清远市中裕置业有限公司承担给付逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。清远市中裕置业有限公司抗辩每一日的违约金属于独立的“个体违约金债权”应从谭志铭、陈秀云起诉主张之日向前推算两年的诉讼期间的主张，缺乏依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限清远市中裕置业有限公司于判决生效之日起10日内向谭志铭、陈秀云支付违约金（违约金从2013年1月5日起以总购房款815044元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算至2015年5月15日）；二、驳回谭志铭、陈秀云的其他诉讼请求。案件受理费3340元，由谭志铭、陈秀云负担800元，由清远市中裕置业有限公司负担2540元。
宣判后，清远市中裕置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、合同对逾期办证违约责任有明确约定，依法应按合同约定处理，不得调整。（一）、依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同对逾期办证违约责任有明确约定，若上诉人违约依法应按该约定计算违约金。（二）被上诉人不存在任何实际损失，也没有举证证明有任何实际损失，应自行承担举证不能的责任。因此，被上诉人主张按银行同期贷款利率按日计算违约金没有依据。二、按被上诉人主张计算逾期办证的违约金，对上诉人而言明显过高，违背公平原则。本案是涉及××花园约两百户的业主起诉主张逾期办证违约金，认为合同约定按1％计算过低，应调整为以日按同期银行贷款利率计算。从现实生活来看，没有办好房产证对于业主而言并无实际的损失，而且现在房产证也已经办理好（未办理的部分原因在于该业主为做诉讼保全担保查封自己物业导致无法办理），如果按被上诉人主张的方式计算违约金，那么上诉人要承担三千万以上的巨额损失，这样对上诉人是极其不公平。而且还会对剩余的几百户业主造成连锁反应，上诉人势必不堪重负宣告破产，而上诉人的破产也会使剩余的业主办理房产证、以及整个××花园小区后续的管理造成不必要的困难。三、一审判决以1、2、3号楼竣工验收备案时间2013年3月21日的次日作为逾期协助办证违约金诉讼时效的起算点不恰当。依照法律的规定，诉讼时效是由当事人知道或者应当知道自己权利受起侵害开始计算的。如果上诉人在约定期限内没有履行到协助办证义务，那么应从该时间起作为诉讼时效起算点。四、逾期交房或者逾期协助办证的违约金属于个体之债，不是整体之债，由业主起诉之日向前推算两年，之前的违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回业主的诉讼请求。
被上诉人谭志铭、陈秀云口头答辩称：关于诉讼时效问题，我方认为一审认定合理。关于违约金起算点，虽然一审法院的计算方案，业主方不是完全认同，因为原审按照实际交楼时间作为逾期办证违约金的计算点，实际减轻了上诉人中裕公司的责任，但由于业主方没有上诉，我方也接受了一审法院的计算方案。4、5号楼至今为止均未办理综合验收备案。房产证也全部未办理。因此，上诉人中裕公司需要一直承担违约责任，直至提交办理房产证需要的资料至房产部门之日止。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人主张逾期办证违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效期间。二、逾期办证违约金标准应如何确定。
关于被上诉人主张逾期办证违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效期间的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十九条、第一百四十条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自权利人知道或应当知道其权利受到侵害时起算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案为房屋买卖合同纠纷，从本案情况反映，出卖人违约行为持续，而买受人客观上一直有通过提出要求及提起诉讼等方式主张权利，并无怠于行使权利的过失，本案诉讼时效期间确实存在中断的情形。上诉人在本案中提出诉讼时效抗辩，理据不充分。
关于逾期办证违约金标准应如何确定的问题。从双方合同第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该违约金为固定金额，在上诉人长期未履行义务的情形下该违约金数额本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，被上诉人已经依约足额支付了全部购房款，而上诉人却未履行协助办证义务，导致被上诉人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。被上诉人以违约金过低为由请求法院予以调整，应予判准。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于被上诉人在本案中并未举证证明其实际损失，原审法院调整违约金为以已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算违约金，实体处理欠妥。本院综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整为每年按已付房款数额1%的标准支付违约金。因此，上诉人应从2013年1月5日起，以已付购房款815044元为基数，按每年1%的标准向被上诉人支付违约金至2015年5月15日止。
综上所述，上诉人的部分上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第98号民事判决第二项。
二、变更清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第98号民事判决第一项为：限清远市中裕置业有限公司于收到本民事判决书之日起十日内向谭志铭、陈秀云支付违约金（违约金按已付购房款815044元的每年1%的标准，从2013年1月5日起计算至2015年5月15日止）。
一审案件受理费，按原审判决执行，二审案件受理费3340元，由谭志铭、陈秀云负担2540元，由清远市中裕置业有限公司负担800元。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 何 燕
审判员 郑家驹
二〇一六年十二月二十三日
书记员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。