福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终4025号
上诉人（原审被告）：厦门崇耀光电有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇褒美村路岭112号二楼之二。
法定代表人：李锦波，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王培军，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门市光美光电科技有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔中二路839号第一层C区。
法定代表人：方翼，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：林志佳，福建联合信实律师事务所律师。
上诉人厦门崇耀光电有限公司（以下简称崇耀公司）因与被上诉人厦门市光美光电科技有限公司（以下简称光美公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崇耀公司上诉请求：撤销原判，改判驳回光美公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律均有错误，导致错判。1.火灾发生的原因并非由于崇耀公司造成，一审法院仅基于火灾发生的部位在崇耀公司租赁房屋内，就认定崇耀公司应承担举证责任，系对举证责任的错误分配。根据光美公司的陈述，系其将厂房直接交由崇耀公司使用，崇耀公司未曾对涉案房屋内的电气线路进行改动，且涉案房屋的本身系违章建筑，未能通过消防验收，安全隐患问题显而易见。故综合以上原因，应由光美公司证明火灾发生的原因与该房屋的安全隐患无关，方才符合举证责任的公平原则。光美公司无法举证，应认定火灾的发生系其自身原因造成。2．一审法院认定光美公司自2016年8月27日起至2017年4月14日止的租金损失为112973元明显错误。既然法院认定自2016年8月26日起双方均不能正常使用房屋，何来租金损失之说。根据合同相对性，光美公司如何处理其与张福源之间的租赁合同与崇耀公司无关。既然该租赁合同已经不能履行，光美公司为何还要不断地向张福源支付租金？且，光美公司与张福源之间的租赁合同因法律强制性规定，系无效合同，不存在违约应继续履行或者承担违约责任的事实。3．光美公司所提交的证据存在严重瑕疵，不能证明其已经支付了未能使用期间的租金。租金是按季度支付的，既然2016年8月16日起已经不能继续使用，为何还要继续支付下一个季度的租金？可以看出，崇耀公司与张福源系互相串通、伪造证据，目的在于索取非法利益。二、一审法院存在遗漏诉讼当事人的重大程序错误，据此应将本案发回重审。本案中，除了认定崇耀公司是否应当支付光美公司租金损失外，亦应当处理光美公司是否已经实际支付了租金，以及是否应当支付租金等问题。即本案相关事实的处理结果，与案外人张福源有着利害关系。一审法院将张福源通知作为证人系程序错误，根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，其应当作为案件第三人方才合法。
光美公司辩称，一、一审法院对于举证责任分配的认定并无不当，崇耀公司的主张不能成立。首先，《火灾事故认定书》认定起火部位于崇耀公司占有的房屋内，崇耀公司亦对该事实予以确认。崇耀公司作为涉案房屋的承租人和实际使用人，不仅有预防火灾发生的义务，还应尽到安全保障义务，既然发生火灾的部位位于崇耀公司承租和使用的房屋内，崇耀公司理应就火灾原因承担举证责任。崇耀公司虽主张讼争房屋发生火灾系因光美公司提供的房屋照明设施、电气线路存在安全隐患导致，但却未提供相应证据证明。基于该事实，一审法院依照谁主张谁举证的法律原则，依法作出一审判决，适用法律正确。其次，讼争房屋内的照明设施、电气线路等均按原使用人（沈鸿公司）装饰装修后的现状交付，崇耀公司在接交讼争房屋时并未提出任何异议；崇耀公司作为专业从事照明器具、电子产品、元器件的生产销售以及照明工程、光电工程、机电工程、建筑装修工程设计的企业，在房屋发生火灾后反而认为光美公司交付的房屋存在安全隐患，有违客观事实与诚信。二、涉案房屋因火灾导致不能继续使用，但光美公司与房东的租赁合同并未解除，光美公司继续支付租金直至双方协商解除租赁合同之日止系诚信履行合同义务的行为，光美公司事实上也存在支付租金的行为，但却未能使用房屋，客观上存在租金损失。首先，光美公司与张福源签订的《租赁合同》约定，张福源将涉案房屋出租给光美公司，租期自2015年5月15日至2017年5月14日。火灾发生后前述《租赁合同》仍未解除，房屋发生火灾并没有免除光美公司支付租金的义务，故光美公司仍然依约按期、足额支付租金，该行为系诚信履行合同义务的行为。而在发生火灾后，光美公司与张福源于2017年4月14日解除了《租赁合同》，并已将讼争房屋交还张福源，且支付了截至2017年4月14日的全部租金。其次，自2016年8月26日发生火灾后，讼争房屋虽不能正常使用，但崇耀公司也未将讼争房屋及时腾空并归还光美公司；且光美公司于2017年4月1日要求收回房屋时，崇耀公司仍不同意归还，光美公司只能自行与张福源进行交接并归还房屋。崇耀公司不积极腾空并归还房屋的行为，使得光美公司未能及时、妥善处理讼争房屋，导致光美公司仍需支付房租，由此给光美公司造成的租金损失112973元，崇耀公司应予赔偿。最后，火灾系由崇耀公司自身原因引起，在崇耀公司的承租区域内发生，崇耀公司对于事故的发生具有明显过错，根据侵权责任法的相关规定，崇耀公司应当对光美公司因本次事故所造成的租金损失、厂房装修、设备、货物损失等承担全部赔偿责任。三、崇耀公司虽主张光美公司与张福源系相互串通、伪造证据，目的在于索取非法利益，但未提供任何证据予以证明，纯属单方毫无根据的推定，没有事实和法律依据。四、一审法院并不存在遗漏诉讼当事人的程序错误，崇耀公司的主张不能成立。本案相关事实的处理结果，与案外人张福源没有利害关系。本案系光美公司与崇耀公司财产损害赔偿纠纷，仅涉及到崇耀公司与光美公司双方的权利义务，与案外人张福源无关。光美公司是否已经实际支付租金以及是否应当支付租金等问题，只会影响到光美公司向崇耀公司主张财产损失的数额，而实际上光美公司已实际支付了全部应付租金，并不会影响到张福源的权利义务。故张福源作为证人出庭作证即可查明有关事实，不必作为第三人参与诉讼，崇耀公司的主张没有法律和事实依据。
光美公司向一审法院起诉请求：1.崇耀公司向光美公司赔偿因案涉火灾导致光美公司厂房无法使用所产生的租金和押金损失共计142973元（其中租金损失部分按每月租金20800元扣除崇耀公司转租部分的租金6000元的差额14800元的标准，自2016年8月27日起计至2017年4月14日，租金损失合计为112973元；押金损失为30000元，合计142973元）；2.诉讼费用由崇耀公司承担。
一审法院认定事实：1.张福源与光美公司签订一份《租赁合同》，约定：张福源将位于厦门市湖里区的使用权出租给光美公司，租赁面积约为1300平方米；租赁期限2年，自2015年5月15日至2017年5月14日，租金每月20800元；租赁保证金（押金）30000元。
2.2015年5月19日，光美公司与崇耀公司签订一份《租赁合同》，约定：光美公司将位于光电三路229号五楼的使用权出租给崇耀公司，使用面积约为300平方米；租赁期限2年，自2015年5月15日至2017年5月14日止；租金每月6000元，房租按季度一次性付款，每季度租金为18000元；合同签订之日，崇耀公司需支付光美公司6000元作为租赁保证金；光美公司出租期间保证提供足够的水、三相电，负责房屋前公共区域的卫生，提供可正常使用之照明设施；崇耀公司租用期间应按时交付租金及相关费用，租赁期间如未能按时交纳租金，崇耀公司按拖欠部分的1%支付滞纳金，如拖欠租金时间达一个月，光美公司有权自行提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金、滞纳金及相关费用；崇耀公司遵守厦门市相关消防安全制度的法律法规，购置必需的消防设施和采取必要的消防措施，以避免隐患的发生，崇耀公司负责日常生产的防爆、防火、环保等安全责任，因崇耀公司原因发生的一切事故均由崇耀公司负责，并赔偿由此给光美公司造成的损失。
3.讼争房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋。
4.2016年8月26日2时15分许，厦门市湖里区围里社光电三路229号锋展大厦五楼崇耀公司起火。2016年10月25日厦门市公安局消防支队湖里区大队出具《火灾事故认定书》，认定：起火部位位于锋展大厦五楼崇耀公司东侧墙2米，距北侧隔墙6米处，起火原因可以排除人为放火、可以排除雷击、可以排除自燃、可以排除生活用火不慎引起的火灾，不能排除电气线路故障引燃周边可燃物导致火灾。
5.2016年8月26日发生火灾后，双方均不能正常使用讼争房屋，自2016年8月27日起至2017年4月14日止光美公司支付的租金差额为112973元。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。光美公司承租的讼争房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此光美公司与张福源签订的《租赁合同》无效。2016年8月26日，讼争的租赁房屋发生火灾，发生火灾后光美公司不能正常使用讼争的租赁房屋，光美公司向张福源支付的自2016年8月27日起至2017年4月14日止的租金差额112973元即为光美公司因案涉火灾导致厂房无法使用所产生的租金损失。崇耀公司抗辩火灾发生的直接原因系光美公司提供的讼争租赁房屋存在安全隐患，因此光美公司无权要求崇耀公司赔偿其损失。一审法院认为，发生火灾的部位位于崇耀公司使用的讼争租赁房屋内，崇耀公司就火灾发生的原因应担承当举证责任，现崇耀公司没有证据证明火灾系光美公司提供的房屋存在安全隐患引起的，因此，崇耀公司的上述抗辩理由，不予采信。光美公司因案涉火灾导致厂房无法使用所产生的租金损失112973元，崇耀公司应予赔偿。关于押金损失，因合同无效，押金应予退回，光美公司主张押金已用于抵扣清理及装修补偿费用，崇耀公司对其提供的《收款收据》真实性不予认可，故光美公司的上述主张证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门崇耀光电有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿厦门市光美光电科技有限公司112973元；二、驳回厦门市光美光电科技有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，崇耀公司提供（2018）闽02民终484号民事判决一份，证明经生效判决认定，光美公司对讼争厂房因发生火灾无法正常使用造成的损失存在过错，应承担主要责任。光美公司对该判决的真实性无异议，但认为该判决对双方责任的认定，并不适当，将申请再审。
经审理查明，2017年4月24日，光美公司向一审法院起诉要求崇耀公司支付2016年8月15日至2017年4月14日的占用费48000元及逾期违约金。一审法院作出（2017）闽0206民初3526号民事判决，判令崇耀公司向光美公司支付占有使用费39290.32元。崇耀公司不服该判决提起上诉，本院于2018年7月11日作出（2018）闽02民终484号民事判决，认为火灾部位虽发生于崇耀公司使用的讼争厂房范围，但《火灾事故认定书》认定事故原因已排除人为放火、雷击、自燃及生活用火不慎等引起火灾因素，不排除电气线路故障引燃周边可燃物导致火灾。根据查明的事实，光美公司将讼争厂房按原状转租崇耀公司，其既无证据证明也未否认崇耀公司承租后并未进行整修改造而是按原状使用讼争厂房，亦即在光美公司提供的厂房电气线路未作改造且不排除电气线路故障引起火灾的情形下，光美公司应对讼争厂房不存在安全隐患的情形负有举证责任。据此，光美公司作为出租方将未经审批建造、未经消防验收、存在安全隐患的厂房出租崇耀公司，对于讼争厂房因发生火灾无法正常使用造成的损失存在过错，应承担主要责任。崇耀公司明知讼争房产未经审批建造、未经消防验收、存在安全隐患，仍租赁予以生产经营，未尽到谨慎注意的义务，且未能及时归还承租场所，亦具有过错，应承担次要责任。故对于讼争厂房占有使用费酌定由光美公司承担60%，崇耀公司承担40%，在扣除6000元租赁保证金后，崇耀公司还应支付光美公司占有使用费12116.13元。该判决已生效。
对一审查明的事实，崇耀公司对一审认定的光美公司支付的租金差额有异议，认为租金是否实际发生无法认定。双方当事人对一审认定的其他事实未提出异议，本院对双方当事人无异议的事实，予以确认。
本院认为，光美公司承租讼争厂房后除自用部分厂房外，将部分面积转租给崇耀公司。虽然火灾起火点位于崇耀公司的承租区域，但光美公司要求崇耀公司承担因火灾导致光美公司自用部分厂房无法使用而产生的租金及押金损失，其应对崇耀公司就火灾的发生存在过错及其所受损失承担举证责任。《火灾事故认定书》认定的起火原因为可以排除人为放火、雷击、自燃（现场不存在可以自燃的物品）及生活用火不慎引起的火灾，而不能排除电气线路故障引燃周边可燃物导致火灾。光美公司自认讼争厂房内的照明设施、电气线路等均按原使用人沈鸿公司装饰装修后的现状交付崇耀公司，且未举证证明崇耀公司承租后对电气线路进行过改造。现《火灾事故认定书》未予排除的起火原因不能归责于崇耀公司。因讼争厂房未经规划审批建造、未经消防验收合格且不能排除电气线路故障等安全隐患，而根据现有证据也无法证明崇耀公司存在其他可能引发火灾的行为，故光美公司对崇耀公司就火灾的发生存在过错的举证责任尚未完成。双方当事人均确认讼争厂房自火灾发生后即无法正常使用，理应采取适当措施防止损失的扩大。崇耀公司因未及时返还承租厂房等原因，已由生效判决确定应向光美公司支付相应占用费。而光美公司未能及时向出租方返还自用部分厂房，导致损失扩大，亦应承担相应的责任。光美公司称曾通知崇耀公司腾退其承租厂房，但因崇耀公司未予配合导致光美公司无法及时处理讼争厂房事宜。对此，崇耀公司予以否认，而光美公司未能提供相应证据加以佐证，本院不予采信。而且光美公司自认是在没有崇耀公司配合的情况下自行与出租方交接并归还讼争厂房的。可见，若光美公司及时采取适当措施，可以避免损失的进一步扩大。综上所述，光美公司要求崇耀公司承担因火灾导致光美公司自用部分厂房无法使用而产生的租金及押金损失，依据不足。崇耀公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初4501号民事判决；
二、驳回厦门市光美光电科技有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费1580元，二审案件受理费2559元，均由厦门市光美光电科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 颜映红
审判员 胡林蓉
审判员 章 毅
二〇一八年八月二十七日
书记员 罗仁冰
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。