广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1224民初220号原告：黎薛然，男，1980年9月17日出生，汉族，住广东省怀集县，原告：马嘉飞，女，1979年6月4日出生，汉族，住广东省怀集县，原告：马二妮，女，1972年1月8日出生，汉族，住广东省怀集县，上列三原告委托诉讼代理人：黎永桥，广东桥法律师事务所律师。被告：卢广奋，男，1970年8月28日出生，汉族，住广东省怀集县，被告：黄连花，女，1978年7月23日出生，汉族，住广东省怀集县，上列二被告委托诉讼代理人：祝建文，广东顺岗律师事务所律师。原告黎薛然、马嘉飞、马二妮与被告卢广奋、黄连花建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告黎薛然、马嘉飞及三原告的委托诉讼代理人黎永桥，被告卢广奋、黄连花及其委托代理人祝建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎薛然、马嘉飞、马二妮共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回购地款30万元；2、判令被告双倍返还定金20万元；3、判令被告赔偿损失2313元；4、判令被告赔偿占用原告30万元购地款的利息9000元[30万×6%/年÷12个月×6个月(从2017年8月4日计至2018年2月4日)]；5、今后30万元的利息计至被告退清之日止。事实和理由：原告黎薛然与马嘉飞是夫妻关系,马嘉飞与马二妮是姐妹关系。2017年7月16日,黎薛然与被告卢广奋签订了《土地买卖定金合同》约定把被告拥有使用权的国有建设用地使用权以50万元的价格转让给黎薛然。黎薛然按约于2017年7月16日交了定金15万元,于同年8月3日交了购地款25万元给被卢广奋告。合同第六条还约定“从签国土买卖合同起叁个月办好不动产证”。在中介的帮助下,黎薛然以马嘉飞和马二妮的名字于2017年8月3日与被告签订了《土地使用权转让合同书》即约定的“国土买卖合同”,马嘉飞和马二妮按有关部门要求交了313元测绘费,交了2000元估价费。于2017年8月3日向怀集县行政服务中心交了建设用地使用权转让审批手续。可是,2017年8月25日,怀集县国土资源局地籍股工作人员多次到土地坐落位置核对,均无法确认哪块土地是标的土地。后土地利用股以先做地籍调査为由退回了转让审批手续所提交的材料。其后,双方及中介多次与被告协商,要求被告尽快把手续办好,但卢广奋被告采取不理的态度,至今,仍然无法向有关部门提交符合要求的手续。被告的行为已严重违约。被告黄连花是卢广奋的妻子,标的土地是其夫妻共同财产,且黄连花也到现场指认过标的土地,均无法确认。上述事实有《土地买卖定金合同》、《土地使用权转让合同书》测绘费发票、评估费发票、《综合业业务受理回执》、《退件签收表》、调查笔录和被告出具的收款《证明》为证。为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《中华人民共和国合同法》的有关规定,提出诉讼请求,请依法判决。卢广奋、黄连花共同辩称：一、答辩人与原告自愿签订《土地买卖定金合同》、《土地使用权转让合同》,该行为没有违反法律规定,属合法有效的民事行为。二、答辩人按照合同的约定,全面履行承担的合同义务,没有任何违约。答辨人积极配合、协助原告办理过户登记手续,并于2017年8月3日按怀集县行政服务中心办理建设用地使用权转让审批的要求提交相应资料(提交材料后相关受理部门出具了综合业务受理回执,对相关材料的真实性、合法性并没有异议,符合办理部门的要求),答辩人不存在不理不睬态度。按有关交易习惯,办理窗口出具受理回执说明房屋权属已转移,答辩人已不再拥有该不动产的权利。怀集县行政服务中心综合业务受理窗工作人员和房地产中介服务工作者均属于办理房地产业务的专业性人员,对建设用地使用权的转移登记手续需要哪些材料,出卖方是否具备这些材料,能不能如期办理好相关转移手续等一系列问题有专门的业务知识,如果连怀集县行政服务中心综合业务受理窗工作人员和房地产中介服务者都只能通过最后的材料审核来确定业务办理成功与否以及办理的期限,那么原告要求答辩人事前断定一定能办理成功并备好相关材料,无疑加重了答辩人的合同履行责任,明显有失公允。再者,《土地买卖定金合同》明确答辩人的义务是答辩人有责任保证地产没有产权纠纷、债务纠纷和其他权利限制,否则需承担相关法律责任。至于能不能如期办好过户手续与此些合同义务无关,本案不能迅速办理好过户手续的原因,实际是牵涉办证机关的问题,作为法庭,需要了解原因和问题所在,否则法律将无法保护交易秩序和交易安全。三、答辩人不同意原告提出的诉讼请求,请法庭依法予以驳回。1、《土地买卖定金合同》、《土地使用权转让合同》没有被依法解除,合同仍生效,原告请求缺乏依据。换句话,原告一方面要求退回购地款,另一方面要求双方履行合同义务。在合同没有经过协商解除和依法解除的情况下,原告提出退回购地款是无任何法律依据的。2、答辩人没有违反合同约定,不存在双倍返还定金20万元的问题。双方于2017年7月16日签订的《土地买卖定金合同》,其实三方当事人已履行完毕(合同有丙方),各方均无任何违反合同约定的行为。没有违约,何来返还双倍定金。3、原告请求的赔偿损失也没有依据。答辩人严格履行合同的义务,积极协助原告办理过户登记手续,没有违约和过错,原告交纳的评估费和测绘费不是交给答辩人而是办证机关依法收取,原告应依合法途径向办证机关主张。四、2013年1月7日由怀集县住房和城乡建设局审核并盖有怀集县住房和城乡建设局印章的规划图纸,已经清晰地反映出答辩人的国有土地权属地所在位置。出现答辩人夫妻指认不一致和怀集县国土资源局地籍股工作人员无法确定涉案土地位置的情况,可能是因为2013年开发商发现出售的首排业主上盖误差等原因后进行的调整(开发商已向国土部门作出变更转移位置申请)。但对于已经确权的土地和有明晰的部门规划图,无论是按变更前或是变更后的具体登记实情,按常理来说,都不会出现无法确定涉案土地位置的情况,毕竟国土部门出具的怀国用(2015)第01043号产权证是基于国有建设用地使用权首次登记成功才颁发的证件,它的出具意味着国土部门已经对权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标进行备案和核定,又怎会出现这种无法确定涉案土地位置的情况。对于这个有违常理的意外事件,答辩人认为只能配合相关国土部门查核清楚问题处于何处,针对性地处理好相关问题,答辩人也希望弄清楚原因,配合过户登记,原告一味指责答辩人,加重答辩人履行合同的责任和法律义务,有失公允,其向人民法院提请的诉讼请求明显是无事实法律依据,是无理请求。综上,原告诉答辩人建设用地使用权转让合同纠纷一案,所涉合同行为是合法有效的民事行为,合同所指的办理过户相关手续出现暂时无法办理的原因根据法律规定来看亦非答辩人的责任(注意:是暂时),且答辩人不存在怠慢态度,不存在过错,原告向人民法院提请的无事实法律依据的无理诉讼请求,答辩人请求人民法院查明事实真相,依法予以驳回起诉,以维护公平有序,公正严明的交易社会环境。本院经审理认定事实如下:原告黎薛然与马嘉飞是夫妻关系，马嘉飞与马二妮是姐妹关系。被告卢广奋、黄连花是夫妻关系。2017年7月16日,卖方（甲方）卢广奋与买方黎薛然签订了《土地买卖定金合同》，主要约定：对位于怀集县城塔山工业村：怀国用（2005）第01043号《国有土地使用证》的土地，以人民币500000元成交，签订本协议当日甲方收取乙方购地定金人民币150000元；甲方保证上述地产没有产权纠纷和债务纠纷或其他权利限制，发生买卖前已存在任何纠纷或权利障碍的概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；甲、乙双方承诺在2017年8月3日前签订正式买卖合同，并支付首期地款（含定金）人民币400000元，甲方协助办理上述土地的《国有土地使用证》，由此所产生的办证过户所有税费由乙方承担。余下地款100000元在出证后一次性付清；违约责任：甲、乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约。如甲方中途悔约，应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付人民币150000元的违约金，如乙方违约，乙方所付定金款项不予退回。甲乙双方在此声明，均已认真阅读本协议，已全部知晓所有条款约定的内容，并自愿遵守及依照所有条款履行本协议。上述定金合同，还约定中介费支付的事项，并由中介方（丙方）李翠玲签名。同日，黎薛然以银行转账给卢广奋定金150000元，由甲、乙双方共同在确认定金支付的《证明》上签名。2017年8月3日，甲方（转让方）卢广奋与乙方（受让方）马嘉飞（黎薛然妻子）、马二妮签订《土地使用权转让合同书》，即上述《土地买卖定金合同》约定的正式合同，主要约定：对位于怀集县城塔山工业村：怀国用（2005）第01043号《国有土地使用证》的住宅用地，甲方应将该宗土地的土地使用证（不动产权证书）、房屋产权证等有关本宗地资料一并交给乙方，签订本合同后30天内到国土资源部门办理土地转让和权属变更登记。同日，黎薛然以银行转账给卢广奋第二期购地款250000元，由甲、乙双方共同在确认定金支付的《证明》上签名。马嘉飞和马二妮按有关部门要求交了313元测绘费和2000元估价费。至同年8月25日,怀集县国土资源局土地利用管理股工作人员多次到土地坐落位置核对,因无法确认哪块土地是标的土地，该局土地利用管理股以先做地籍调査为由退回了转让审批手续所提交的材料。由于广东桥法律师事务所受理原告委托，对涉案土地使用权过户问题向怀集县国土资源局去函调查，2018年1月20日，怀集县国土资源局向该律师所发出《关于怀国用（2005）第01043号土地使用证地籍调查的情况说明》，内容主要为：涉案的“怀国用（2005）第01043号”宗地与他人持有的“怀国用（2014）第02067号”宗地重叠，实属同一地块。原、被告产生纠纷后，双方未能协商解决，原告向本院提起诉讼。诉讼中，原告要求解除双方签订的转让合同，并选择以定金条款承担责任进行处理。本院根据原告（申请人）的诉讼财产保全申请，于2018年1月25日以（2018）粤1224民初220号民事裁定：一、对被申请人卢广奋、黄连花共有，位于怀集县××城镇西区××庭园××房，房产证号为“怀059**号”的房屋产权予以查封。期限为从2018年1月25日起至2021年1月24日止；二、对被申请人卢广奋位于怀集县怀城镇幸福一路八巷99号，房产证号为“怀020**号”的房屋产权予以查封。期限为从2018年1月25日起至2021年1月24日止；三、对申请人马嘉飞提供诉讼担保，位于怀集××××队上高洲的“怀国用（2005）第00673号《国有土地使用证》的土地使用权和粤房地权证怀集字第××号房屋所有权权予以查封。期限为从2018年1月25日起至2021年1月24日止。案件申请费3120元，由申请人黎薛然、马嘉飞负担。本院认为:土地使用权人卢广奋作为转让方将出让土地使用权转让于原告（受让方），受让方支付价款，双方签订合同在履行中产生纠纷，因此，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。卢广奋以“怀国用（2005）第01043号《国有土地使用证》”土地使用权人，向原告转让土地使用权过程中，双方签订定金合同和转让合同，收取定金150000元和地价款250000元，以及为过户登记向土地管理部门交纳了测绘费313元,估价费2000元共2313元，原告提供有票据证明，双方没有异议，本院予以确认。案件争议的焦点是：1、双方的土地使用权转让合同是否符合解除的条件，如何确定解除合同当事人所的责任问题？2、违约责任，特别是定金条款的责任及损失如何处理。一、双方的土地使用权转让合同是否符合解除的条件，如何确定当事人的责任问题。原、被告为确保合同的履行，双方自愿先订立定金合同，后由双方签订转让合同，受让方（原告）向转让方（被告）支付了定金，又按约定支付转让价款，且双方对收付款以证明形式进行签名确认，原告已依约履行了合同义务，而转让方（被告）收取定金和约定的转让价后，理应依约交付并由原告取得转让的土地使用权，但事实上，被告的土地使用权与他人重叠，存在土地使用权争议待定，造成合同不能履行，双方对出现土地权属争议的责任在所签订的合同中，已约定属于转让方（被告）的违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的情形，当事人可以解除合同“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二款“未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理”的规定，对原告诉讼主张解除合同并由被告承担责任的请求，本院予以支持。二、违约责任，特别是定金条款的责任及损失如何处理。由于被告违约，造成合同解除，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，原告按合同标的额500000元的20%，要求被告承担的定金责任100000元，本院予以采纳，被告依法应当双倍返还给原告定金200000元。原告以定金名义支付的150000元中的另50000元，加上支付的地价款250000元共300000元，被告应按存款利率计算本息返还给原告。对原告过户产生的费用2313元，被告也应赔偿给原告。被告以向原告转让的土地使用权真实登记，不是自己责任造成不能过户转让为由，不同意承担违约责任的答辩意见，本院不予采纳。如被告的土地使用权被他人侵权的事实存在，被告承担违约造成的损失后，可另行向其他侵权人主张赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国担保法》第八十条、第九十条，《最高人民法院关于适用司法解释》第二十四条的规定，判决如下：一、解除马嘉飞、马二妮与卢广奋签订的《土地使用权转让合同书》；二、卢广奋于本判决生效之日起十日内返还给黎薛然、马嘉飞、马二妮定金200000元；三、卢广奋于本判决生效之日起十日内返还给黎薛然、马嘉飞、马二妮地价款300000元及活期存款利息（从2017年8月4日起计算至实际支付时止）；四、卢广奋于本判决生效之日起十日内返还给黎薛然、马嘉飞、马二妮过户的费用支出2313元。上述二、三、四项的款项，卢广奋、黄连花承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8913元，适用简易程序审理减半收取4456.50元，财产保全申请费3120元，合计7576.5元，由卢广奋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  苏少雄二〇一八年四月十七日书记员  文梓颖