河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫09民终1354号
上诉人（原审被告、反诉原告）：边绪敏，男，1968年9月17日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。
委托诉讼代理人：朱宗明，河南逐鹿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱来勇，河南逐鹿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张广学，男，1976年1月4日出生，汉族，住山东省莘县。
委托诉讼代理人：蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。
上诉人边绪敏因与被上诉人张广学租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2016）豫0902民初10794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
边绪敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张广学的诉讼请求，支持边绪敏的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决在本诉部分适用法律错误。1、一审中张广学诉请的是“确认租赁合同为无效合同”，属于确认之诉，而一审却判决解除租赁合同，判决超出了张广学的诉讼请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。2、边绪敏没有违约，也不同意利用装饰装修物，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的情形，一审判决边绪敏支付张广学房屋装修费772417.6元，没有法律依据。二、一审认定反诉事实错误、适用法律错误。一审判决中“被告边绪敏于2015年6月1日收回涉案房屋并实际占有、使用和控制，本院予以认定”没有证据证明，也不符合事实。边绪敏反诉请求的合同期限内的拖欠租金应得到全部支持。
张广学辩称，对边绪敏的上诉理由不予认可；一审判决确实存在两点错误：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，边绪敏和张广学签订的租赁合同应为无效合同。一审判决认为边绪敏提交的河南省建设厅文件濮阳市人民政府批复及濮阳市黄河路街道办事处边拐村居民委员会证明，能够证明涉案房屋经过主管部门批准建设的事实，认定租赁协议有效错误。2、正是因为该房屋为违章建筑，造成张广学签订合同后投入大量资金进行装修却无法经营，因为涉案房屋未进行消防验收无法办理消防许可证并多次罚款，导致张广学损失巨大。一审应判决边绪敏返还张广学已经交付的租金及投入的装修款，但是一审错误地认定合同有效，并判决返还张广学一小部分装修残值。另对边绪敏强行收回房屋的事实一审判决相关认定正确。综上，请求二审查明事实，合理、公平解决双方的争议，驳回边绪敏的上诉请求。
张广学向一审法院起诉请求：一、确认张广学、边绪敏于2013年9月7日签订的《租赁合同》无效；二、判决边绪敏返还张广学已经给付的租金600000元，赔偿张广学装修费、人工费等损失3591569.11元及利息733524.59元（基数是600000元+3591569.11元，按照年利率6%，自2013年11月1日起暂计算至2016年10月11日）。
边绪敏向一审法院反诉请求：判令张广学支付租金1375000元（自2014年11月1日起暂计算至2017年2月15日止；2017年2月16日起按照每日1643元支付，直至合同解除）及逾期利息（自2014年11月1日起按照银行同期贷款利率计算至租金付清之日）。
一审法院认定事实：张广学、边绪敏于2013年9月7日签订租赁合同一份，主要内容为：出租方（甲方）边绪敏，承租方（乙方）张广学，双方约定，边绪敏将其所有的位于濮阳市益民路东段路南共9层楼1-9楼的房屋租给张广学使用，租赁期限自2013年11月1日起至2033年11月1日止，租金每年600000元，以后租金每一年支付一次。张广学、边绪敏分别签字并捺印。租赁合同签订后，张广学支付第一年房租600000元并开始对涉案房屋进行装修，至2014年4月份装修完毕，张广学办理了卫生许可证、营业执照、税务登记证。
一审另查明，涉案房屋位于濮阳市××区××东××路南。濮阳市人民政府于1993年7月22日作出《关于对市区五甲户等九个村村庄规划的批复》（濮政〔1993〕87号），同意五甲户、南里商、边拐等村的村庄规划，确保村庄建设符合城市总体规划的要求，经批准的村庄规划具有法律效力。1998年5月11日，河南省建设厅出具豫建村〔1998〕3号《关于印发〈河南省村庄建设试点〉的通知》，将涉案房屋所在村庄列入河南省建设厅村庄建设试点名单中。
一审又查明，2014年4月30日，张广学以出租人的名义与案外人何自恩签订租赁协议一份，双方约定张广学将涉案房屋的一层2间大厅及三层-
八层共40间（其中801、301为张广学使用）房间出租给何自恩作为住宿等项目经营使用，租赁期限自2014年6月1日至2017年8月1日，每年租金450000元。边绪敏在产权人处签字，同意转租三年。2014年12月30日，张广学诉至一审，要求判令何自恩支付租赁费90000元及利息，一审法院经审理查明，何自恩已经付清第一年的租金450000元，故依法作出（2015）华法民初字第293号民事判决书，驳回张广学的诉讼请求，张广学不服该判决，上诉至濮阳市中级人民法院，后撤回上诉。
一审再查明，在本案审理过程中，张广学申请对涉案出租房屋9层楼1-9楼已完成的装修工程价值进行鉴定，一审法院依法委托鉴定，并于2017年8月1日、8月22日通知张广学、边绪敏双方现场配合司法鉴定。2017年9月21日，河南省科健工程造价咨询有限公司作出豫科造鉴字﹝2017﹞第17号鉴定意见书，结论为：张广学在涉案出租房屋××区××楼1-9楼已完成的装修工程价值是1883945.39元。边绪敏申请对涉案出租房屋的装修残值进行鉴定，一审法院依法委托鉴定。2017年11月6日，河南科健资产评估有限公司作出豫科评鉴字﹝2017﹞第174号评估报告书，其评估结论为：出租屋的装修残值于评估基准日的评估结果为678220元，计算依据：1883945.39元×36%。
张广学对河南省科健工程造价咨询有限公司作出豫科造鉴字﹝2017﹞第17号鉴定意见书认定的装修工程价值没有异议，但认为7楼东部的装修费270000元应计入装修价值中。边绪敏对该鉴定报告有异议，认为鉴定价值过高，其中7楼东部房屋不在本案租赁合同所涉及的范围内，不是边绪敏出租的房屋，该装修费270000元不应计入装修价值中。
边绪敏对河南科健资产评估有限公司作出的豫科评鉴字﹝2017﹞第174号评估报告书认定的残值678220元有异议，认为评估价值过高。张广学对该评估报告有异议，认为评估报告显示的时间是2017年9月15日，而涉案房屋自2015年6月1日至2017年9月15日期间是由边绪敏使用并实际获利，期间产生的装修价值损失，应由占有人或者受益人承担。
一审还查明，张广学支付鉴定费65000元；边绪敏支付鉴定费15000元。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于张广学与边绪敏签订的房屋租赁合同是否有效的问题，根据有关司法解释，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，边绪敏提交的河南省建设厅文件、濮阳市人民政府批复及濮阳市黄河路街道办事处边拐村居民委员会证明，能够证明涉案房屋建设经过经主管部门批准建设的事实，故张广学与边绪敏签订的《租赁协议》有效。
关于2015年6月1日后张广学是否占有、使用、控制涉案房屋的问题。张广学称其2015年6月1日后不再占用、使用该房屋，边绪敏称直至目前张广学仍未交付房屋，但经一审法院两次组织现场勘察，涉案房屋处于正常经营状态，均由边绪敏打开房门；本案开庭审理时，边绪敏将张广学办理的营业执照、卫生许可证、税务登记证递交法庭，以上事实可以证明涉案房屋现由边绪敏实际占有、控制。因此，边绪敏辩称张广学直至目前未交付涉案房屋，不予认定，边绪敏于2015年6月1日收回涉案房屋并实际占有、使用和控制，一审法院予以认定。
关于张广学是否应当支付租赁期间的租赁费用。本案房屋租赁合同为有效合同，故张广学要求判令边绪敏返还已支付房租600000元的诉讼请求，不予支持。张广学于2015年6月1日实际交付涉案房屋，故张广学应当按照合同约定的每年600000元标准支付边绪敏自2014年11月1日至2015年6月1日期间的租金350000元。边绪敏反诉要求张广学支付租金至合同解除之日，本案双方当事人以实际行为表明2015年6月1日后不再继续履行合同，该房屋租赁合同应予解除。故对边绪敏该项反诉请求，依法不予支持。
关于张广学、边绪敏双方对装修房屋残值损失如何分担问题。张广学依据鉴定报告要求边绪敏支付装修损失1883945.39元及7楼东部房屋装修价值270000元应当计入该装修损失中。边绪敏对该鉴定报告提出异议，但未提供证据予以证实。边绪敏另辩称该7楼东部并非边绪敏所有的房屋，张广学未提交证据证实该部分属于本案出租房屋。边绪敏依据评估报告证明截止2017年9月15日装修残值为678220元，张广学称该装修残值应计算至2015年6月1日，一审认为张广学于2015年6月1日后不再实际占有该租赁房屋，鉴于张广学未及时交接租赁屋，对于扩大损失负有一定过错，一审法院对涉案房屋装修价值进行适当调整，确定为772417.6元（1883945.39元×41%），该装修费用应由边绪敏支付给张广学。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百一十二条规定，一审判决：一、依法解除张广学、边绪敏于2013年9月7日签订的《租赁合同》；二、边绪敏于本判决生效后10日内支付张广学房屋装修费用772417.6元；三、张广学于本案判决生效后10日内支付边绪敏房屋租金350000元；四、驳回张广学的其他诉讼请求；五、驳回边绪敏的其他反诉请求；以上判项折抵后，边绪敏支付张广学房屋装修费用422417.6元，于本判决生效之日起十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46201元，由张广学负担34677元，边绪敏负担11524元；反诉费8588元，由张广学负担3275元，由边绪敏负担5313元；鉴定费65000元、15000元，合计80000元，由张广学负担55000元，由边绪敏负担25000元。
本院二审期间，边绪敏、张广学均未提交新证据。
本院经审查对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的效力以及一审判决解除租赁合同是否适当；二、一审认定边绪敏于2015年6月1日收回涉案租赁房屋并实际占有、使用和控制是否正确；三、一审判决边绪敏支付张广学房屋装修费772417.6元是否有事实和法律依据；四、边绪敏要求张广学支付合同期限内拖欠租金的请求应否予以支持。
关于第一个争议焦点，涉案租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案边绪敏出租的涉案房屋虽未取得单项建设工程规划许可证，但其系边拐村居民，其所在边拐村居民委员会的村庄规划已于1993年经濮阳市人民政府批准实施，亦属于1998年河南省建设厅确定的全省村庄建设试点村庄，一审根据边绪敏提交的河南省建设厅文件、濮阳市人民政府批复、关于边拐农村城市化规划的实施方案、濮阳市黄河路街道办事处边拐村居民委员会证明，认定涉案房屋建设经过经主管部门批准建设的事实，并判决张广学与边绪敏签订的租赁协议有效正确，本院予以确认。关于合同解除的问题，双方当事人均认可在2015年6月1日至今张广学没有向边绪敏支付过租金，边绪敏也自认没有收过张广学的租金，双方当事人均以自己的实际行为表示不再继续履行合同，一审考虑到双方当事人的履约情况及本案实际状况，判决解除本案的租赁合同并无不当。
关于第二个争议焦点，自2015年6月1日起，张广学没有向边绪敏支付过租金，边绪敏也没有证据证明张广学在此之后使用涉案租赁房屋，边绪敏诉称张广学一直未向其交付涉案租赁房屋，但在张广学未缴纳房租的情况下，边绪敏仍让张广学长期使用租赁房屋，且不向张广学主张支付租金，不符合常理；且在一审法院审理过程中，法院两次组织现场勘察，涉案房屋均处于正常经营状态，均由边绪敏打开房门，也是边绪敏将张广学办理的营业执照、卫生许可证、税务登记证递交给一审法院，一审依据上述事实认定涉案房屋现由边绪敏实际占有、控制正确。
关于第三个争议焦点，经张广学、边绪敏的申请，一审法院委托双方协商选定的河南省科健工程造价咨询有限公司分别对涉案出租房屋1-9楼已完成的装修工程价值以及出租屋的装修残值进行鉴定，经鉴定装修工程价值为1883945.39元，装修残值为678220元。一审考虑到2015年6月1日张广学未再实际占有租赁房屋的情况，并结合本案双方当事人应承担的责任，对涉案装修价值适当予以调整，并确定边绪敏应支付张广学装修费用772417.6元并无不当。
关于第四个争议焦点，根据张广学、边绪敏签订的租赁合同约定，每年租金为600000元，租金每一年支付一次，每四年递增一次，租赁期限自2013年11月1日开始计算，共计20年。张广学仅缴纳了第一年租金600000元，自2014年11月1日至2015年6月1日，张广学使用涉案房屋7个月，应向边绪敏缴纳租金350000元，一审对边绪敏该部分反诉请求予以支持正确，本院予以维持。在2015年6月1日之后，张广学未实际占有涉案租赁房屋，不应支付租金，一审对边绪敏的该项反诉请求不予支持，符合法律规定。
综上所述，边绪敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7636元，由上诉人边绪敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 李彦敏
审判员 马艳芳
审判员 李 辉
二〇一八年八月二十日
书记员 程瑞敏