江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江民初字第2448号
原告王建明。
委托代理人谢国平，江苏合鼎律师事务所律师。
委托代理人颜舜俊，江苏合鼎律师事务所实习律师。
被告王正义。
被告李兰英。
原告王建明诉被告王正义、李兰英民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理，依法由审判员徐荣荣适用简易程序于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告王建明的委托代理人谢国平、被告李兰英到庭参加诉讼。因被告王正义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建明诉称：原、被告于2013年7月26日签订抵押借款合同，约定由两被告向原告借款400000元，期限为一年。两被告以其所有的位于苏州市吴江区松陵镇江新街通运路13号房产作抵押，并办理了房屋他项权证。合同签订后，原告于2013年7月31日向二被告指定的账户汇付了400000元。2014年7月31日，原告与两被告签订了续借协议，约定将借款期限延长一年。但两被告未按照合同的约定支付利息，借款合同于2014年11月20日终止。而2015年2月13日、2015年5月15日和2015年9月30日，两被告分别支付原告借款利息8000元、2000元、10000元，合计20000元。请求判令两被告共同归还原告借款本金40万元并支付借款利息、违约金及逾期利息（自2014年7月31日起按银行同期同档贷款利率四倍计算至实际付清之日止，扣除两被告已支付的利息20000元）；由两被告赔偿原告律师代理费15100元；原告有权就涉案抵押物折价款或拍卖、变卖所得价款在两被告应承担的上述借款本金、逾期付款利息、律师代理费的范围内优先受偿；本案诉讼费由被告承担。
被告王正义未作答辩。
被告李兰英辩称：两被告向原告借款40000元以支付利息20000元无异议。两被告现无力偿付上述债务，请求法院依法判决。
经审理查明：2013年7月26日，经吴江市汇丰抵押贷款咨询服务有限公司中介，王建明与王正义、李兰英签订抵押借款合同，载明：借款人王正义、李兰英向出借人王建明借款400000元；借款期限为12个月，自2013年7月26日起至2014年7月25日止，实际借款日以双方实际交接资金之日起为计息起始日；借款利率为年利率13%；如借款逾期，借款期限外的逾期利率按银行同期同档贷款利息四倍计算；利息分四次支付，支付日为2013年10月20日、2014年1月20日、2014年4月20日、2014年7月25日；如借款人到期不能清偿本金，自到期之日起每日按照本金万分之日六计算违约金；如未按照约定的时间清偿利息，自应付利息之日起，每日利息的千分之六计算违约金，延期清偿利息超过30日，本合同提前在该日期终止，并自该日起计算违约金和逾期付款利息；出借人通过诉讼途径追究借款人违约责任的，借款人应赔偿出借人为实现债仅支付的相关费用，包括但不限于诉讼费用、仲裁费、律师费、公告费等。合同另载明：抵押人王正义、李兰英自愿以其位于苏州市吴江区松陵镇江新街通运路13号房产作为履行借款合同的抵押。抵押期限自2013年7月26日起至2014年7月25日止，抵押房产的房权证号为吴房权证松陵字第××号，土地使用权证号为江国用（2003）第01060033号，建筑面积201.8平方米；抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期付款利息、违约金、仲裁费、诉讼费、执行费用、律师费、公证费、公告费等。同日，王建明与王正义、李兰英在江苏省苏州市吴江公证处办理了公证，公证书文号为（2013）苏吴江证民内字第1803号。2013年7月29日，王建明与王正义、李兰英在苏州市吴江区住房和城乡建设局办理了房屋他项权证，权证号为苏房他证吴江字第001749**号，确认房屋他项权利人王建明，房屋所有权人王正义、李兰英，债权数额400000元。2013年7月31日，王正义、李兰英出具了借款借据和收条各一份，其中借款借据载明：收到出借人王建明400000元；借条载明收到王建明400000元，全额汇入中国工商银行王加军6222080200018456510账户。同日，王建明通过其中国工商银行账户向王加军的上述账户汇款400000元。
2014年7月31日，王建明与王正义、李兰英签订续借协议一份，载明：因借款人王正义、李兰英的原因不能按照归还本金400000元，双方约定协商一致同意将借款本金期限延长12个月即借款期限为2014年7月31日至2015年7月30日；借款利息为年利率14%，利息按四次支付，分别为2014年10月20日、2015年1月20日、2015年4月20日、2015年7月30日。本金于2015年7月30日一并归还。若利息逾期一个月不支付则合同自动终止；其他事宜按照原合同执行。上述续借协议签订后，王正义、李兰英共支付王建明的利息20000元。
以上事实，由原告王建明提交的抵押借款合同、公证书、房屋他项权证、借款借据、收条、工商银行账户流水、续借协议及当事人当庭陈述等证据证明。
另查明：2015年10月9日，王建明与江苏合鼎律师事务所签订委托代理合同，载明：由江苏合鼎律师事务所代理王建明与王正义、李兰英民间借贷纠纷一案，代理费为15100元。2015年10月16日，江苏颐华律师事务所出具江苏省增值税普通发票，载明：王建明交付律师费15100元。
以上事实，由原告王建明提交的委托代理合同、律师费发票等证据证实。
审理中，原告王建明自愿要求按照续借协议的约定年利率14%计算2014年7月31日至2015年7月30日的利息，并主张自2015年7月31日起由两被告按照中国人民银行公布的贷款利率的四倍计算逾期付款利息。
本院认为：被告王正义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，视为其对相关权利的放弃。合法的借贷关系受法律保护。原告王建明与被告王正义、李兰英之间签订的抵押借款合同经苏州市吴江公证处公证并在苏州市吴江区住房和城乡建设局办理了抵押登记，为有效合同。而原告王建明与被告王正义、李兰英之间签订的续借协议为双方当事人的真实意思表示，系抵押借款合同的补充及延续，亦合法有效。被告王正义、李兰英未提交证据，本院认定本案所涉合同中两被告且仅支付了续借协议合同期内的利息20000元、未返还原告王建明出借本金400000元及其他利息的事实。被告王正义、李兰英理应按照合同的约定履行还款义务，不履行义务属于违约。根据合同约定及续借协议、原告王建明在审理中自认，被告王正义、李兰英应支付原告王建明自2014年7月31起至2015年7月30日止的利息56000元（按照年利率14%计算）扣除两被告已支付原告王建明的利息20000元，尚应支付原告王建明利息36000元。被告王正义、李兰英应自2015年7月31日起支付原告王建明逾期付款利息、违约金等。原告王建明与被告王正义、李兰英在合同中约定的违约金、逾期付款利息超过了法律法规规定的限额，而原告王建明中国人民银行公布的同期同档贷款利率的四倍计算逾期付款利息符合相关规定，本院予以支持。根据抵押担保合同及相关规定，原告王建明有权就被告王正义、李兰英的抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在所抵押登记的400000元范围内优先受偿。根据借据中的约定，原告王建明与被告王正义、李兰英在合同中关于诉讼时由被告王正义、李兰英负担代理费的约定不违反法律，且原告王建明就本案支付的代理费15100元符合相关收费标准，故被告王正义、李兰英应负担原告王建明支付的律师代理费。据上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王正义、李兰英于本判决生效之日起十日内共同返还原告王建明借款400000元、支付利息36000元，以上合计436000元，并支付逾期付款利息（以本金400000元，自2015年7月31日起至实际付款之日止，按照中国人民银行公布的银行贷款基准利率的四倍计算）。如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行吴江农村商业银行营业部，该行行号314305400283；账号0706678011120100001793。
二、被告王正义、李兰英于本判决生效后十日内共同支付原告王建明律师代理费15100元。如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行吴江农村商业银行营业部，该行行号314305400283；账号0706678011120100001793。
三、原告王建明对被告王正义、李兰英名下的苏州市吴江区松陵镇江新街通运路13号的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款在400000元范围内优先受偿。
被告王正义、李兰英如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3838元，由被告王正义、李兰英承担并于本判决生效后十日内直接给付原告王建明，原告王建明已预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院账户：10555301040017676开户行：中国农业银行苏州苏福路支行），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 徐荣荣
二〇一五年十二月十日
书记员 魏秀婷