湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0381民初1195号原告：李先和，男，1952年10月26日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告：王丽萍，女，1953年12月5日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系原告李先和之妻。二原告的共同委托诉讼代理人：文平，湘乡市环市法律服务所法律工作者。被告：湘乡市湘房房地产开发有限公司。住所地：湖南省湘乡市东山办事处滨河南路湘乡政务大楼**楼。法定代表人：谢国中，职务总经理。委托诉讼代理人：陈新飞，湖南法至律师事务所律师。原告李先和、王丽萍与被告湘乡市湘房房地产开发有限公司（以下简称“湘房公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用普通程序于2018年7月4日公开开庭进行了审理。本案原告李先和、王丽萍及其共同的委托诉讼代理人文平，被告湘房公司的委托诉讼代理人陈新飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李先和、王丽萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告拆除设置于湘乡市东山办事处励志大道湘房世纪城三期起凤苑2栋1单元304号原告入户花园窗户前露台上14.3米长的隔栏；2、由被告负担本案诉讼费。事实与理由：两原告系夫妻关系，于2016年11月1日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定两原告购买其湘房世纪城三期起凤路2栋1单元304号住宅，建筑面积119.93平方米，其中，套内建筑面积97.89平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积22.04平方米，该商品房单价4468元，总金额535847（优惠5%），原告已付清购房款。原告所购的住宅为三楼，301号、303号和304号（原告）住宅窗户前有露台花园，该层301、303、304号业主分别享有使用权，其中，对原告与303号住宅露台的隔栏，被告是按该两户的共墙竖直分隔的，原告对此无异议。然而，在分隔301号和304号露台时，被告未经原告同意，从该两户住宅共墙为始点，延伸倾斜架设锌钢隔栏长14.3米、高1.12米，向原告住宅一侧斜跨两个窗户，且301号住宅业主在其隔栏一侧增建了多个水泥方框格等构筑物，被告亦未阻止，明显侵害了原告权益。为此，原告多次请求被告拆除该划分不合理的隔栏，并请求按原告和301号住宅的共墙向露台边缘竖直分隔，交房时原告向被告提出了书面异议，但被告以种种理由拒绝。原告认为，依照物权法第七十一条:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六条所称的业主”，第二条第二款：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”，第十四条：“建筑单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，原告在购买住宅时，支付的价款包含了露台使用权的价款在内，原告依法享有露台的使用权。被告在原告入户花园窗前向原告住宅一侧延伸倾斜安装的隔栏，未经原告同意，属擅自处分原告对露台使用权份额的行为，该隔栏依法应予拆除，现因与被告多次协商解决未果，特此起诉，请法院支持原告诉求。庭审时原告向本院申请撤回了要求被告按原告与相邻301号住宅的共墙至露台边缘竖直设置隔栏的诉讼请求。被告湘房公司辩称，被告对涉诉的露台区分前与原告订立了商品房买卖合同，但原告并没有合法占有建筑物也没有办理所有权登记，涉诉的隔栏设立时原告尚不是司法解释第一条第二款诉称的业主；本案涉诉的露台不专属于原告，原、被告双方的买卖合同标的物也没有涉及露台，本案所涉露台不应当认定为原告所购房屋专有部分的组成部分；合同中标的房屋的价款不包括露台使用权；被告秉着定纷止争和避免各业主对露台占有、使用发生争议，对露台进行划分没有违反法律的强制性规定，客观上将不属于专有部分的露台划分出来供原告占有、使用是增加了原告的权益，而不是损害了原告的权益。因此原告认为被告对露台划分不合法而损害了原告的权益与客观事实不符，与法律规定不符，被告对非属于原告的专有部分的露台制作栏杆是基于平等互利、方便生活的原则进行设置的，没有改变露台的功能与性能，也没有营利，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。二原告为支持自己的主张，向本院提交了证据材料如下：结婚证复印件壹份，拟证明二原告系夫妻关系的情况；商品房买卖合同、房屋结算清单、收据和发票各壹份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系的情况；湘房世纪城三期房屋模型图及露台建筑规划设计图各壹张，拟证明原告购买的304栋住宅的窗前露台结构情况；照片伍张，拟证明被告划分露台使用权设置的隔栏情况；2017年12月住宅工程质量分户验收表壹份，拟证明原告当时对露台安装隔栏提出了书面异议的情况；交房通知书、收楼证明书各壹份，拟证明被告在2018年4月29日前将房屋交给原告的，原告在收楼时对隔栏再次提出了异议，但被告没有解决的情况。被告湘房公司对原告提交的证据材料的质证意见为：对证据材料1无异议；对证据材料2的三性均无异议，被告认为该份证据材料能证明涉诉的露台并不是原、被告签订的合同中的标的物，原告支付的价款中也不包含露台的使用权；对证据材料3中的房屋模型图无异议，对露台建筑规划设计图的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，设计图仅仅是施工的依据，不能用于相关权利人确权的依据，被告在露台设计了公共绿地，露台应属于整栋楼房的全体业主共同所有，证明被告安装隔栏增加固化了原告的权益，而不是损害了原告的权益；对证据材料4的三性无异议，该份证据材料证明了原告的居住权益、采光没有受到影响，同时证明按房屋的设计和交房状况原告的房屋没有通过露台的通道，是用窗户与栏杆隔开的，涉诉露台不属于原告；对证据材料5中的分户验收表的真实性有异议，该验收表没有被告方人员签字；被告认为证据材料6中的交房通知书与本案无关，对收楼证明书的真实性有异议，没有被告方人员签字；被告认为原告提交的所有证据材料不能证明被告设置隔栏的行为是非法的，损害了原告的合法权益。被告为支持其答辩意见，向本院提交了证据材料如下：涉诉露台及住房所在楼层的平面图壹份，拟证明隔栏的设置状况，为原告购房面积119.93平方米露台面积120.2平方米，301购房面积141.8平方米露台面积125.4平方米，露台划分比例上原告所占比例超过了301住房，由此证明隔栏的划分对原告是有利的情况。二原告对被告提交的证据材料的质证意见为：对证据材料7的真实性无异议，合法性有异议，露台属于三业主共同使用，应当按三户进行分摊，且规划设计图上没有隔栏，所以隔栏的设立是不合法的，三楼三户共计381.14平方米，露台总面积是286平方米。301建筑面积141.28平方米，304和303（303户系二原告儿子、儿媳购买）共计建筑面积239.86平方米，露台划分比例301住房大大超过了303和304住房面积占比，不能简单说原告占比超过了301占比，而应三户来占比才客观，另外现行分法也不合理，303与304是直线分开的，304与301是斜线分开的。对于上述证据材料，本院结合当事人的到庭陈述作如下认证：证据材料1、2、3、4及证据材料6中的交房通知书来源合法，内容客观真实，且原、被告双方均无异议，故本院依法予以认定；证据材料5及证据材料6中的收楼证明书中虽均无被告方人员签字，但通过庭审可知原、被告对二原告房屋前露台上的隔栏问题确实进行过协商，故本院有理由相信二原告会以书面形式向被告提出异议，故本院依法对该二份证据材料的真实性予以认定；证据材料7与证据材料4能够相互印证，同时原告对其真实性无异议，故本院依法对该份证据材料真实性予以认定，原告对其关联性不予认可，认为总共露台面积286㎡，301、303、304三户共面积381.14㎡，按住房面积和露台面积比应当是三户进行比对，因为303和304系父子关系，现被告方单独按二户比对不符合实际情况，认为303与304按直线划分而301与304斜向原告方划分没有公平公正分割，该质证意见符合客观实际，本院依法对该质证意见予以采信。根据本院认定的上述有效证据，现结合当事人在法庭上的陈述，本院认定案件事实如下：原告李先和与原告王丽萍系夫妻关系，2016年11月1日二原告与被告湘房公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20161101A7CF99051987），二原告按4468元/㎡在被告处购买了湘乡市东山办事处励志大道湘房世纪城三期起凤苑2栋1单元304号房，房屋的建筑面积为119.93㎡，套内建筑面积为97.89㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为22.04㎡。合同签订后二原告于2016年11月16日支付了合同中约定的第一期款项482262元。2017年10月左右被告在二原告房屋前的露台上安装了隔栏。2018年5月10日二原告在被告处接收了该套房屋。原、被告双方对隔栏的安装问题多次协商无果，现二原告以被告在其入户花园窗户前露台上设置了14.3米长的隔栏未经规划许可，购房时被告方楼型效果图和售楼沙盘均无此隔栏为由，要求被告拆除该隔栏。另查明，二原告在购买房屋时，其所购房屋前的露台为301、303、304三户共同可以出入，二原告其所购房屋前的露台面积为286㎡，其中301购房户所购面积为141.28㎡，303购房户为二原告儿子、儿媳，购房面积为119.93㎡，被告方在其规划许可上没有隔栏安装，另在售楼模型效果图上和售楼沙盘上均无隔栏设置。被告在301与304之间斜向二原告所购房屋方向安装了隔栏，303与304间直线安装了隔栏。本院认为，本案的争议焦点为二原告所购房屋前露台上被告安装的隔栏是否合法有效的问题。本案原告李先和、王丽萍于2016年11月1日与被告湘房公司签订了《商品房买卖合同》，合同签订后二原告已支付第一期款项，并已合法占有房屋，虽未依法办理所有权登记，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一款第二项“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，本院认为本案二原告在向本院提起诉讼时应认定为业主，被告辩称被告设置隔栏时二原告不是业主的答辩意见本院认为不影响二原告提起本次诉讼，故依法不予采信；根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，二原告购房时被告方模型效果图和售楼沙盘均无隔栏的设置，根据《最高人民法院》第三条：“商品房和销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，所以购房时被告方提供的模型效果图和售楼沙盘应当视为原、被告商品房买卖合同的有效组成部分，现被告方违反与二原告购房时的约定，设立隔栏违约且违法，二原告要求被告拆除隔栏的诉讼请求本院依法应当予以准许；被告辩称是依301、304的住房面积比例划分304前面露台的，设置隔栏是基于平等互利、方便生活原则，增加了二原告的权益的答辩意见，但没有考虑到301、304前面露台面积划分也应顾及303的面积比进行划分，而其301与304斜向二原告方住房进行隔栏，304与303则直线隔栏，被告方在隔栏的设置时也未一视同仁，所以被告方该答辩意见本院也不能予以采信。据此，依照《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款、《中华人民共和国建筑法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十四条，《最高人民法院》第三条之规定，判决如下：由被告湘乡市湘房房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内拆除设置于湘乡市东山办事处励志大道湘房世纪城三期起凤苑2栋1单元304号原告李先和、王丽萍入户花园窗户前露台上14.3米长的隔栏。本案受理费80元，由被告湘乡市湘房房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  陈礼仁人民陪审员  谭卫红人民陪审员  谭金玉二〇一八年七月二十日书 记 员  刘 惠附本案适用法律条文：《中华人民共和国城乡规划法》第五十条在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。《中华人民共和国建筑法》第五十八条建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协作、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。《最高人民法院》第三条商品房和销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。