四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）大邑民初字第615号
原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇东壕沟南段***号。
负责人段永东，行长。
委托代理人熊春生、段静玲，四川博成律师事务所律师。
被告韩旻珊。
委托代理人施俊英，四川鼎立律师事务所律师。
被告成都天朗置业有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南三段*号。
法定代表人孙家书，董事长。
原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行（以下简称“大邑农行”）与被告韩旻珊、成都天朗置业有限公司（以下简称“天朗公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大邑农行的委托代理人熊春生、被告韩旻珊的委托代理人施俊英到庭参加了诉讼，被告天朗公司经传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大邑农行诉称，被告韩旻珊因购买被告天朗公司开发的大邑县花水湾温泉区保安村三社的“西岭雪温泉住宅小区”1组3单元8号房屋向原告借款。经三方合意后，于2003年10月23日签订了《个人住房按揭合同》，合同约定被告韩旻珊向原告贷款160，800.00元，由其按月归还借款本息，被告韩旻珊以所购商品房作抵押担保，并由被告天朗公司承担连带责任。合同签订后，原告如约向韩旻珊发放了贷款，但其并未按合同约定还款。现起诉要求：1、解除原、被告签订的《个人住房按揭合同》；2、被告韩旻珊归还原告剩余借款本金156，388.38元和利息、罚息、复利94，217.68元（截止至2012年2月20日）；3、被告韩旻珊以上述借款本金为基数自2012年2月21日起至还清该款项之日止按照人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失；4、被告韩旻珊承担诉讼费及原告实现债权的有关费用；5、被告天朗公司对被告韩旻珊的债务承担连带清偿责任；6、原告对抵押物享有优先受偿权，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、利息损失、诉讼费及其原告实现债权的相关费用。
被告韩旻珊辩称，被告不应当承担本金和利息的返还责任，本案是开发商的诈骗行为，被告作为借款人既未得到贷款又未得到商品房，没有任何受益；第二，原告应向开发商成都天朗公司要求返还所收受的购房贷款本金及利息，被告基于买房需要，为了保证商品房买卖合同顺利履行，被告经天朗公司要求与原告签订了《个人住房按揭合同》，且将贷款交付了天朗公司。作为开发商的天朗公司才是实际占有、使用该贷款资金的权利人，所以原告应向天朗公司要求返还其所收受的贷款本金及利息。
由于天朗公司的法定代表人尚在监狱服刑，本院在庭前对天朗公司的法定代表人孙家书做了相关调查，孙家书明确表示，不委托代理人，也不出庭应诉，同意解除《商品房买卖合同》及与大邑农行的《个人住房按揭合同》，亦同意返还购房首付款及归还大邑农行按揭贷款。
经审理查明，2003年9月27日，出卖人天朗公司与买受人韩旻珊签订《商品房买卖合同》，主要约定，韩旻珊购买天朗公司的位于大邑县花水湾温泉区保安村三社的第一组团三单元8号房；房屋的建筑面积59.7平方米，分摊面积4.884平方米；购房款为268，000.00元。2003年10月23日，被告韩旻珊、天朗公司与原告大邑农行签订《个人住房按揭合同》，约定：韩旻珊向大邑农行贷款160，800.00元（总房款268，000.00元的60%），用于支付上述购房款的余款；借款期限自2003年10月31日起至2023年10月30日止，共20年；借款利率按月利率4.8‰执行，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定，利息按月计付，结息日为每月20日；还款方式为等额还款法计算公式计算；逾期还款，原告计收逾期利息及复利；借款人以所购商品房作抵押担保；在合同签订之日至韩旻珊取得房产证书，办妥抵押登记并将抵押文件交大邑农行收执之日，天朗公司对韩旻珊所欠大邑农行全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。双方为该合同办理了公证。大邑农行同时与韩旻珊签订《划款扣款授权书》，约定大邑农行按合同约定方式将贷款划入天朗公司的账户内，并从韩旻珊在的账户或卡号内扣收住房按揭贷款当月偿还额和逾期贷款本息。合同签订当日，大邑农行按约定将贷款160，800.00元划入天朗公司账户内。同日为《个人住房按揭合同》办理了公证。后买受人将上述房屋办理了所有权证号为监证0023587、丘（地）号为权0026658的房产证。2004年4月8日，该房产办理了抵押权人为大邑农行的抵押登记，抵押期限为2003年10月31日至2023年10月30日。被告按约定归还了原告部分贷款本息，尚有本金156，388.38元及相应利息未予归还。被告天朗公司的法定代表人孙家书因犯罪被判处有期徒刑，至今仍在服刑，天朗公司停业至今，所涉房地产修建工程已停工，房屋至今不能交付使用。由于未按约定按时归还贷款，大邑农行于2012年5月3日向本院提起诉讼，提出如上的诉讼请求。庭审中，原告明确其诉讼请求第四项中的“实现债权的有关费用”系指公告费等，本案中未产生该项费用。第五项变更为“要求被告天朗公司承担返还借款本息的义务。”
上述事实，有当事人陈述及原告提交的经质证本院予以确认的《个人住房按揭合同》、《借款凭证》、《房屋他项权证》、《贷款申请》、《催收通知书》、贷款明细表等证据所证实。
本院认为，原告大邑农行与被告韩旻珊、天朗公司签订的《个人住房按揭合同》是当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，合法有效。该合同是基于韩旻珊为履行与天朗公司之间的《商品房买卖合同》给付购房款的义务而签订的，现天朗公司的法定代表人孙家书因犯罪已被判处刑罚，商品房建设工程停工，天朗公司不能按合同约定向韩旻珊交付房屋，韩旻珊另案起诉要求解除《商品房买卖合同》，天朗公司亦同意解除合同，本院亦依法判决解除了该合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告韩旻珊与被告天朗公司签订的《商品房买卖合同》解除后，韩旻珊与大邑农行签订的《个人住房按揭合同》的目的无法实现，原告大邑农行请求解除《个人住房按揭合同》，依法应予支持。被告天朗公司应将收受的购房贷款本金及利息返还给原告大邑农行。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。”《中华人民共和国物权法》第一百八十二条也对房地、地房一并抵押进行了明确规定，本案诉争房屋已办理了抵押登记，故大邑农行与韩旻珊形成的抵押关系合法有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行与被告韩旻珊、被告成都天朗置业有限公司于2003年10月31日签订的《个人住房按揭合同》；
二、被告成都天朗置业有限公司在本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行购房贷款本金156，388.38元，并按合同约定支付利息；
三、原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行对位于大邑县花水湾温泉区保安村三社的西岭雪温泉住宅小区第1组3单元8号房屋【所有权证号为监证0023587、丘（地）号为权0026658）享有优先受偿权，在被告成都天朗置业有限公司不履行上述第二项义务时，以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5，059.00元，由被告成都天朗置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄友春
代理审判员 李建新
人民陪审员 刘晓君
二〇一二年九月二十四日
书 记 员 杜 佳