成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第566号
原告（反诉被告）成都居然之家家居有限公司。住所地：成都市锦江区锦盛路***号*楼*号。
法定代表人张宗荣，成都居然之家家居有限公司总经理。
委托代理人李伟，重庆坤博律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈国强。
委托代理人黄继萍，四川法银律师事务所律师。
原告成都居然之家家居有限公司（简称居然之家公司）与被告陈国强合同纠纷一案，于2012年12月25日向本院起诉。本院受理后，陈国强在举证期限届满前对居然之家公司提出反诉，本院受理了陈国强提出的反诉。本诉和反诉案件依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并于2013年3月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）居然之家公司的委托代理人李伟，被告（反诉原告）陈国强的委托代理人黄继萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）居然之家公司诉称并辩称，一、关于本诉诉称，2011年10月26日居然之家公司与陈国强签订了关于租赁成都市居然之家成都琉璃店负一层（摊位编号DS33-1-G-022）的《居然之家招商合同》，该合同签订后居然之家公司依约履行了合同义务，但陈国强并未按照合同约定履行基本的付款义务，时至今日陈国强尚欠居然之家公司租金、市场管理费等共计44653.28元，为了维护自己的合法权益，居然之家公司特提起诉讼，请求判决：1、陈国强向居然之家公司支付租金、市场管理费等共计44653.28元（租金从2012年8月1日至2012年10月31日，应付241.6平方米＊2.8元＊92天=62236.16元，已付租金21448.88元，尚欠40787.28元。市场管理费从2012年9月至2012年10月，1933元＊2月=3866元。以上共计44653.28元。）。2、本诉诉讼费用由陈国强承担。二、关于反诉辩称，陈国强所称履约保证金的金额居然之家予以认可。因为陈国强没有按期履行相应交款义务，根据双方合同约定，若陈国强违约，则居然之家公司可以不退还履约保证金。居然之家公司提供了场地，不存在陈国强所称的管理不善的事实，因此不存在双倍返还履约保证金的义务。
原告（反诉被告）居然之家公司为支持其诉讼请求和反诉辩称理由，向本院提交了如下证据材料：
1、居然之家公司与陈国强于2011年10月26日签订的《居然之家招商合同》，拟证明陈国强按照2.8元／平方米／日向居然之家公司支付租金，根据合同第34条第2款约定，陈国强违反合同约定，居然之家公司有权将履约保证金及服务保证金不予退还。被告陈国强对该项证据的真实性予以认可，但认为该合同是格式合同，合同中约定了租金及物管费、市场管理费、广告费等，体现了居然之家公司在本合同中所享有的利益；该合同是招商合同，并不是提供场地的租赁合同，其中约定了居然之家公司的主要责任，其中有一条就是对商场的管理及对员工的培训；该合同中的市场管理费的收取依据是根据商家的保底销售额进行计算；该合同中没有对市场管理费在免租期间是否支付进行约定；合同中第2条中约定，免租期59天（2011年2月日至2011年2月29日，2009年9月1日至2009年9月30日）。本院认为，由于该合同是双方当事人的真实意思表示，本院对其予以确认。
2、律师函，拟证明居然之家公司已向陈国强发出了要求其腾空场地并且支付相关费用的律师函。陈国强认为其没有收到该律师函，对该证据材料真实性不予认可，且该律师函与本案没有关联性。由于无其他证据予以佐证，无法证明陈国强收到该律师函，故本院对该项证据不予认可。
被告（反诉原告）陈国强辩称并反诉诉称，一、关于本诉辩称，陈国强只应付8月份的租金，9月份属于免付租金期间，双方在合同中有约定，10月租金的免付是因为居然之家公司的楼层经理向陈国强出具了免租清单。即陈国强应付31天＊2.8元＊241.6平方米=20970.88元，陈国强已经付清。居然之家公司关于租金的诉讼请求没有依据，本案不属于租赁合同，而是招商合同，居然之家公司未履行市场管理义务，不应收取市场管理费，合同约定了免租期，在免租期内的市场管理费陈国强认为不应支付。二、关于反诉诉称，2011年10月26日，居然之家公司与陈国强签订《居然之家招商合同》，约定：居然之家公司将位于成都琉璃店负一层241.6平米营业场地租赁给陈国强，用于经营联丰木地板，每平方米日租金为2.8元，租赁期为2011年9月24日至2012年10月31日，其中2012年2月1日至2012年2月29日、2012年9月1日至2012年9月30为免租期；租金支付方式为每3个月支付一次；同时，在支付周期租金时交纳履约保证金20294.40元、质量保证金20000元、服务保证金1000元；如合同期满不再续约，双方结算后由居然之家将履约保证金、服务保证金返还给陈国强。合同签订后，陈国强按月向居然之家支付了约定款项。但是，因居然之家公司商场业态布局不合理，人气低迷、生意不好，很多商家难以维持经营纷纷撤场退租。为留反诉人继续经营，除合同约定的2个月免租期外，居然之家公司分别在第一、三、四季度交付租金时，同意对陈国强另行每季度优惠免租一个月。但即使免租，因居然之家公司怠于履行合同甲方责任、定位策划管理不善，未能履行市场管理义务，致使周边商家从2012年2月份起陆续撤场，商场整体萧条混乱，陈国强不仅毫无销售收益，反而亏损30余万元的装修费、营业损失。对此，陈国强暂保留要求居然之家公司赔偿的权利。合同期满结算，陈国强不欠居然之家任何费用。根据合同约定，居然之家公司应将履约保证金、服务保证金返还给陈国强，但是居然之家公司不仅至今未予以返还，反而诉请陈国强支付租金及市场管理费44653.28元，毫无事实依据，为维护合法权益，陈国强现提出反诉，请求判令：1、居然之家公司双倍返还陈国强履约保证金20294.4元＊2=40588.8元、服务保证金1000元。2、反诉诉讼费用由居然之家公司承担。
被告（反诉原告）陈国强为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、浙江商业银行进账单，拟证明2011年1月11日陈国强向居然之家公司一次性预付10万元。居然之家公司对该项证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，本案争议在于被告在最后一个应交款季度是否向居然之家公司按时支付了租金。对该项证据的真实性本院予以确认，对于双方当事人争议的部分，本院将结合本案相关事实进行综合认定。
2、居然之家招商合同，拟证明2011年11月26日双方正式签订招商合同以及合同约定租金、市场管理费及双方责任、统一收银等内容。居然之家公司对招商合同的真实性无异议，认为根据该合同中免租期只是针对租金，没有涉及市场管理费，市场管理费在免租期内仍然要缴纳。由于该合同是双方当事人的真实意思表示，对该项证据本院予以确认。
3、居然之家成都店收据：编号1-3，拟证明合同履行中双方变更前三期租金给付的事实，即除合同约定2月份免租29天租金外，同意第一、三个付款周期各免租1个月，实际免租3个月，共89天。居然之家公司对收据的真实性无异议，但认为不能证明陈国强按照约定支付了相应的款项。对该项证据的真实性本院予以确认，对于双方当事人争议的部分，本院将结合本案相关事实进行综合认定。
4、临时费用催款单，拟证明陈国强因商场生意不好拟提前撤场未付款而收到居然之家公司催款，居然之家公司违背9月份免租的合同约定，催款金额错误。居然之家公司认为通过临时催款单可以印证，居然之家公司向陈国强发出了要求付款的相关通知及金额，而陈国强最后付款金额与催告金额不符，存在严重违约的事实。对该项证据的真实性本院予以确认，对于双方当事人争议的部分，本院将结合本案相关事实进行综合认定。
5、居然之家公司楼层经理手写给陈国强的付款明细，拟证明居然之家公司向陈国强出具34372.37元缴费明细，同意只收8月份的31天租金20970.88元，9、10月份的61天免租。居然之家公司认为该付款明细仅仅载明了金额和项目，没有经办人签章，其无法印证其真实性、合法性及与本案的关联性。对于该项证据，由于无经办人的签章，无法印证其真实性，本院对该项证据不予确认。
6、招商银行付款回单，拟证明陈国强付清34372.37元的事实。居然之家公司认为根据该凭证，陈国强付了部分款的时间已经违反了合同约定的付款时间，且付款金额不足，存在违反合同约定的事实。对该项证据的真实性本院予以确认，对于双方当事人争议的部分，本院将结合本案相关事实进行综合认定。
7、居然之家公司针对陈国强撤场费用结算会签单，拟证明陈国强不存在应付居然之家公司租金和市场管理费。居然之家公司对该项证据的三性均不认同，认为结算会签单没有任何人员签章，不能证明被告按期履行了相关合同及支付了相应金额。对于该项证据，由于无相关人员签章，无法印证其真实性，本院对该项证据不予确认。
根据本院采信的证据，本案查明如下事实：
2011年10月26日，居然之家公司与陈国强签订《居然之家招商合同》（合同号：DS33-1109000023），约定：居然之家公司将位于成都琉璃店负一层（摊位编号为DS33-1-G-022）含公摊的面积为241.6平方米的营业场地租赁给陈国强，用于经营联丰实木地板，陈国强向居然之家公司支付租金、物业管理费等费用，并接受居然之家公司的统一管理；租赁期为2011年9月24日至2012年10月31日，共计404天；免租期间为2012年2月1日至2012年2月29日、2012年9月1日至2012年9月30日，共计59天；除去免租期后的计租期限共计345天；每平方米日租金为2.8元，合同期内陈国强共计应支付居然之间公司租金233385.60元；租金支付方式为每3个月支付一次，租金的付款时间均为每个付款周期的上月月末之前；居然之家公司为陈国强提供水、电、通信、暖气、空调、保安、消防等物业配套服务，陈国强应向居然之家公司支付物业管理费，标准为每平方米每日0.5元，合同期内物业管理费总额为48803.2元，物业管理费支付方式为每3个月支付一次；陈国强在支付首期租金的同时向居然之家公司交纳履约保证金20294.40元、服务保证金1000元、质量保证金20000元；如合同期满不再续约，居然之家公司核实陈国强已全部履约并将经营场地及设备设施完好交回、清算完相关费用后，居然之家将履约保证金返还给陈国强；若陈国强违反合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，居然之家公司有权扣留履约保证金并追究陈国强的责任；若陈国强方的销售人员出现违纪现象时，居然之家公司有权动用服务保证金进行罚款；若双方不再续约，居然之家公司将服务保证金余额退还陈国强。居然之家公司按陈国强销售额的1%收取市场管理费，陈国强应于每月15日前将上月的市场管理费交付居然之家公司，陈国强租赁摊位的市场管理费每月每平方米的保底销售额为800元，合计1933元，陈国强每月销售额低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。除本合同有特别约定外，因居然之家公司违反合同约定而导致提前终止合同的，居然之家公司除退还陈国强所交租金及费用余额、赔偿陈国强装修费外，还应按陈国强实际付款金额双倍返还履约保证金；除本合同有特别约定外，因陈国强违反合同约定而导致提前终止合同的，陈国强已向居然之家公司交纳的各项款项（含租金、质保金、履约保证金等），居然之家公司有权不退还陈国强，若陈国强在合同期内享受了居然之家公司的收费减免优惠，陈国强应全额予以退回。合同签订后，居然之家按约向陈国强提供了经营场地，陈国强也按照合同约定履行了交纳履约保证金20294.40元、服务保证金1000元、质量保证金20000元。2012年10月31日合同期满，居然之家公司与陈国强未再续约。
庭审中，双方当事人确认了2012年8月1前的租金、2012年8月31日前的市场管理费已经结清，并确认陈国强已支付了2012年8月1日后的租金21448.88元。双方当事人还确认了陈国强未付2012年9月1日至10月31日的租金及2012年9月1日至10月31日的市场管理费。
本院认为，居然之家公司与陈国强于2011年10月26日签订的《居然之家招商合同》，是双方当事人真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效。本案的争议焦点在于：一、居然之家公司是否向陈国强承诺将2012年10月份作为免租期；二、合同约定的2012年9月份作为免租期是否依然有效。三、陈国强尚欠居然之家公司租金、市场管理费的具体金额；四、双方当事人在履行合同期间是否各自存在违约行为，陈国强要求居然之家公司双倍返还履约保证金以及服务保证金的诉请是否成立。
一、居然之家公司是否向陈国强承诺将2012年10月份作为免租期。陈国强称，其只应付2012年8月份的租金，9月份属于合同中约定的免租期间，而10月份系居然之家公司的楼层经理向其承诺对10月份予以免租，并向法庭出具了一份付款明细。居然之家公司则认为，陈国强所提交的付款明细并无任何署名，其公司也从未向陈国强承诺对10月份予以免租。本院认为，因陈国强仅凭借一份无署名的手写付款明细来证明居然之家公司向其承诺对10月份进行免租，该明细也未载明是否对10月份租金予以免收，且无其他证据予以佐证，故陈国强关于居然之家公司已向其承诺10月份也系免租期间的主张，因证据不足，本院不予确认。
二、合同约定的2012年9月份作为免租期是否依然有效。居然之家公司认为根据合同约定，陈国强在最后一个付款周期的租金应在2012年7月31日前支付，但陈国强却在2012年8月13日才予以支付，并且付款金额不足，已经构成违约，故依据合同约定，2012年9月份不再对陈国强予以免租。本院认为，根据合同约定，因陈国强违反合同约定而导致提前终止合同的，陈国强在合同期内享受了居然之家公司的收费减免优惠，陈国强应全额予以退回。本案中，租金支付方式为每3个月支付一次，租金的付款时间均为每个付款周期的上月月末之前，即陈国强应当在2012年7月31日前全额支付最后一个付款周期的租金。虽然陈国强在2012年8月13日只支付了2012年8月份的租金，并未全额支付最后一个付款周期的租金，但是并未导致合同必然终止，在合同期限届满前，合同双方也未向对方提出提前终止合同的要求，且居然之家主张的租金范围也是截止至2012年10月31日即合同期满之日。因此，陈国强未按时全额支付最后一个付款周期的租金并未导致提前终止合同，不应适用合同中关于陈国强违反合同约定而导致提前终止合同的，陈国强在合同期内享受的收费减免优惠应全额退回的约定。故居然之家公司关于陈国强违反合同约定，2012年9月份不再予以免租的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、陈国强尚欠居然之家公司租金、市场管理费的具体金额。根据查明的事实，陈国强与居然之家公司已将2012年8月1日前的租金、2012年8月31日前的市场管理费结清，在最后一个付款周期（即2012年8月1日至2012年10月31日）陈国强支付了租金21448.88元。
关于租金。依据合同约定，每平方米日租金为2.8元，陈国强租用的营业场地面积为241.6平方米，且2012年9月份系免租期。故最后一个付款周期的租金为（31天＋31天）×2.8元／日·平方米×241.6平方米=41941.76元，扣除已经支付的21448.88元，陈国强尚欠居然之家公司的租金为20492.88元。
关于市场管理费。依据合同约定，居然之家公司按陈国强销售额的1%收取市场管理费，陈国强应于每月15日前将上月的市场管理费交付居然之家公司，陈国强租赁摊位的市场管理费每月每平方米的保底销售额为800元，合计1933元，陈国强每月销售额低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。庭审中，双方当事人确认了陈国强尚未向居然之家公司支付2012年9月份、10月份的市场管理费。本院认为，居然之家现要求陈国强按照保底销售额向其支付2012年9月份、10月份的市场管理费，即1933元×2=3866元，符合合同约定，本院予以支持。
四、双方当事人在履行合同期间是否各自存在违约行为，陈国强要求居然之家公司双倍返还履约保证金，并退还服务保证金的诉请是否成立。
关于履约保证金。陈国强认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，但居然之家公司未提供证据证明其履行了市场管理义务。因此，居然之家公司怠于履行市场管理义务造成陈国强连续四个月无销售额，已符合合同第三十四条关于违约责任的约定：因居然之家公司违反合同约定而导致提前终止合同的，居然之家公司除退还陈国强所交租金及费用余额、赔偿陈国强装修费外，还应按陈国强实际付款金额双倍返还履约保证金。居然之家公司则认为，陈国强未按时足额缴纳租金和市场管理费，已经违反合同约定，居然之家公司有权扣留履约保证金。本院认为，居然之家公司虽未提供证据证明其已经履行了市场管理义务，但是是否履行市场管理义务并不是市场经营状况的决定性因素，且也不存在因居然之间公司违约而导致提前终止合同的情形，因此不符合合同中关于双倍返还履约保证金的约定。故陈国强要求居然之家公司双倍返还履约保证金的诉请，本院不予支持。另依据合同约定，陈国强应当在2012年7月31日前全额支付最后一个付款周期的租金，但陈国强未能按时足额缴纳最后一个付款周期的租金，因此，陈国强已经违反了合同中关于租金及付款方式的约定。合同关于履约保证金及付款方式约定：若陈国强违反合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，居然之家公司有权扣留履约保证金并追究陈国强的责任。本院认为，根据履约保证金的性质，履约保证金系用来弥补守约方的损失，且涉案合同的约定中用“扣留”而非“没收”，居然之家公司也未提供证据证明其因陈国强拖欠租金而造成了相应损失。故居然之家公司要求不予退还履约保证金的主张，本院不予支持。
关于服务保证金。本院认为，依据合同约定：当陈国强方的销售人员出现违纪现象时，居然之家公司有权动用服务保证金进行罚款；合同期满后，若合同双方不再续约，居然之家公司将服务保证金余额退还陈国强。本案中，合同期满后，合同双方未再续约，且居然之家公司未提供相关证据证明其动用了服务保证金对陈国强一方进行了罚款，故居然之家公司应将服务保证金退还陈国强。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第六十条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、本诉被告陈国强应于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告成都居然之家家居有限公司支付租金20492.88元和市场管理费3866元；
二、反诉被告成都居然之家家居有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告陈国强退还履约保证金20294.40元和服务保证金1000元；
三、驳回本诉原告成都居然之家家居有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告陈国强的其他诉讼请求。
如果成都居然之家家居有限公司和陈国强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费916元，减半收取458元，由本诉被告陈国强负担250元，由本诉原告成都居然之家家居有限公司负担208元。本案反诉诉讼费840元，减半收取420元，由反诉被告成都居然之家家居有限公司负担215元，反诉原告陈国强负担205元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐国书
二〇一三年五月二十五日
书记员 刘 茜