山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1083民初1887号原告毛声汉。委托代理人徐鹏强，乳山义帆法律服务所工作人员。委托代理人于晓磊，乳山义帆法律服务所工作人员。被告山东三庆置业有限公司。住所地：济南市高新区舜华路***号三庆世纪财富中心*座**层。法定代表人吴立春，总经理。被告山东三庆置业有限公司乳山分公司。住所地：乳山市银滩旅游度假区**号。负责人唐辉，总经理。二被告委托代理人王占本，乳山昆仑法律服务所工作人员。被告南京海之盟营销策划有限公司。住所地：南京市鼓楼区汉中路***号金轮大厦23E。法定代表人张坤，总经理。委托代理人万诚，公司职员。原告毛声汉诉被告山东三庆置业有限公司（以下简称山东三庆置业公司）、山东三庆置业有限公司乳山分公司（以下简称山东三庆置业乳山分公司）、南京海之盟营销策划有限公司（以下简称南京海之盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛声汉及其委托代理人徐鹏强、被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司委托代理人王占本、被告南京海之盟公司委托代理人万诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛声汉诉称，2014年12月27日之前，原告通过被告南京海之盟公司购买了乳山银滩滴水湾1A209号房屋（房款为人民币277092元）和滴水湾1B301号房屋（房款为人民币200000元），因该两套房屋无法交付使用，原告和被告南京海之盟公司于2014年12月27日达成协议，原告同意由被告南京海之盟公司负责将上述购买的两套房产的购房款转为购买乳山银滩三庆碧海华庭国际公寓46A723、46A310两套房屋。原告通过被告南京海之盟公司在被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司处购买了其开发的坐落在乳山市银滩旅游度假区碧海华庭小区第46座1单元46A1310号房屋，并于2014年11月15日签订编号为乳W1400492的商品房买卖合同，原告按合同约定全额付清购房款，但被告未按合同约定条件和期限向原告交付使用房屋，且不能为原告办理房屋产权证书，对原告的权益造成严重损害。现诉至法院，一、要求解除原告毛声汉与被告山东三庆置业乳山分公司签订的编号为乳W1400492的商品房买卖合同；二、要求被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司连带返还购房款人民币239500元；三、要求被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司连带支付违约金（自2014年12月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；四、诉讼费用由被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司承担。被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司共同答辩称，二被告对原告主张的2014年11月15日与其签订商品房买卖合同及支付购房款人民币239500元的事实无异议，但对原告陈述的在2014年12月27日之前曾与被告南京海之盟公司进行相关约定均不知情。从时间上看，原告与被告山东三庆置业乳山分公司签订房屋买卖合同早于原告与被告南京海之盟公司相互约定的时间，故原告对事实陈述不真实。事实上，被告山东三庆置业乳山分公司与原告签订合同之后，在约定期限内通过电话和书面形式多次通知原告到约定地点接收房屋，但原告接收房屋时要求交付两套房屋，不同意接收一套房屋，故房屋一直未交付使用。被告南京海之盟公司辩称，碧海华庭小区46A1310号房屋的购房款人民币239500元是原告付给我公司，我公司又付给被告山东三庆置业公司。原告的确通过我公司购买了乳山银滩滴水湾1A209号房屋（房款为人民币277092元）和滴水湾1B301号房屋（房款为人民币200000元），两套房屋的购房款交付给我方后，由我方汇入滴水湾的账户，后因原告主张不再购买滴水湾的两套房产，通过我方介绍并经原告认可，原告又购买了乳山银滩三庆碧海华庭国际公寓46A723、46A310两套房屋，46A310房屋的购房款已经从滴水湾小区的开发商账户上转给了被告山东三庆置业乳山分公司，但另一套房屋的购房款在2016年5月25日转付给被告山东三庆置业乳山分公司，差价款应由我公司给付，但现在尚未给付。经审理查明，2014年11月15日，原告毛声汉与被告山东三庆置业乳山分公司签订编号为（乳）W1400492的商品房买卖合同一份，约定原告毛声汉购买被告山东三庆置业乳山分公司开发的碧海华庭小区第46座1单元46A1310号房屋，建筑面积为38.88㎡，单价为人民币6160元／㎡，总金额为人民币239500元。合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。买受人于签合同之日付房款¥20400元整，剩余房款¥219100元整于2014年12月30日前付清。。合同第八条交付期限约定出卖人应当在20141030前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起x日内告知买受人的；2.1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决。2、买受人未付清全部房款及其他应缴款项。3、其他非出卖人所能控制的因素；。。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二点一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。。合同第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在商品房交接前，买受人必须付清全部房款及相关应交款项，若在规定期限内，买受人未付清全部房款及相关应交款项，出卖人有权按本合同第七条追究买受人的责任。该商品房交付后，买受人承担该商品房有关风险，服从并遵守出卖人委托的物业管理公司的管理及规定。合同第十五条关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理初始登记的资料报到产权登记机关。双方约定在商品房办理初始登记后x日内，向产权登记机关申请办理转移登记。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内申请初始登记，以及买受人不能在约定的期限内申请转移登记的，双方同意按第3种方式处理：。3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，若因买受人原因及其他非出卖人原因未能在180个工作日内将办理权属登记需出卖人提供的资料报权属登记机关备案的，出卖人不承担责任，出卖人继续协助买受人办理产权登记。因买受人原因，不能在约定期限内申请转移登记的，由买受人承担责任。合同第十六条关于房屋转移登记申请方式的约定为双方约定房屋转移登记按照下列第1种方式处理：1.双方共同向房屋所在地产权登记机关申请。。合同第二十五条约定本合同自双方签订之日起生效。合同第二十六条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向乳山市房地产管理部门申请登记备案。原告毛声汉在合同买受人处签名、捺印，被告山东三庆置业乳山分公司在合同出卖人处加盖公司公章。上述商品房买卖合同未在乳山房地产管理部门办理备案登记。2014年12月27日，被告南京海之盟公司工作人员张伟向原告毛声汉出具加盖公司公章的证明一份，载明：证明今有客户毛声汉购买乳山银滩滴水湾1A209室总价277092元和1B301室总价200000元，共计477092.现转入乳山银滩三庆·碧海华庭国际公寓46A723室总价234884元和46A310室总价239500元，共计474384元。换房后剩余房款为：477092474384=2708元整（贰仟柒佰零捌元整）张伟2014年12月27日。2015年10月28日，被告山东三庆置业公司取得三庆碧海华庭南区46A产权式度假工程的竣工验收备案证，编号为371083201510280027。被告山东三庆置业公司取得竣工验收备案证前，被告山东三庆置业乳山分公司已经收取碧海华庭小区第46座1单元46A1310号房屋的购房款人民币239500元，但原、被告对购房款的具体交付时间均陈述称不清楚。现被告山东三庆置业公司仍未将该房屋交付原告毛声汉使用，但其辩称在合同约定期限内多次通过电话通知和书面通知的形式通知原告到约定地点接收房屋，但原告接收房屋时要求交付两套房屋，不同意接收一套房屋，故一直未交付。原告毛声汉对其上述主张提出异议，被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司未提交相关证据证实其主张。被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司除提交顺丰速运寄件单位存根复印件外亦未再提交相关证据证实其已书面通知原告毛声汉办理交付手续并在验收交接时出示竣工验收备案证并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2016年6月23日，被告山东三庆置业乳山分公司取得银滩碧海华庭北区46A幢房屋的初始登记证书，房屋所有权证号为乳山房权证银滩字第××号。原告毛声汉未向被告山东三庆置业乳山分公司交纳办理产权转移登记的费用，双方亦未到房屋所在地产权登记机关申请产权转移登记。本案经调解无效。上述事实有原、被告双方的陈述、商品房买卖合同、证明、竣工验收备案证、顺丰速运快递单、初始登记证书等在案为证。本院认为，原告毛声汉与被告山东三庆置业乳山分公司签订的商品房买卖合同是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同双方当事人均应严格按合同约定履行义务。本案争议的焦点问题是原告毛声汉与被告山东三庆置业乳山分公司签订的商品房买卖合同是否应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，涉案预售商品房的商品房买卖合同系原告毛声汉与被告山东三庆置业乳山分公司在2014年11月15日签订，但合同所约定的房屋交付期限却为2014年10月30日，存在矛盾，应当视为约定不明确。现原告毛声汉与被告山东三庆置业乳山分公司未就涉案房屋的交付期限达成补充协议，依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用之规定，被告山东三庆置业乳山分公司应当在其取得碧海华庭南区46A产权式度假工程的竣工验收备案证后将原告毛声汉所购买的第46座1单元46A1310号房屋交付使用。现被告山东三庆置业乳山分公司在其取得竣工验收备案证之前已经收取原告毛声汉所购买的第46座1单元46A1310号房屋的购房款人民币239500元，商品房买卖合同的对价给付义务已经形成，其应当在取得竣工验收备案证后交付房屋。因双方签订的商品房买卖合同约定出卖人应当在商品房达到交付使用条件后书面通知买受人办理房屋交付手续，并在验收交接时出具竣工验收备案证并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由出卖人承担逾期交房的违约责任，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。现被告山东三庆置业公司提交的拟证实已书面通知原告毛声汉交接房屋的快递速运单系复印件，无法核实其真实性，且该快递单复印件中未体现邮寄时间及邮寄文件的内容或名称，其未再提交其他相关证据证实已书面通知原告毛声汉交接房屋并向原告毛声汉出示所购商品房经验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件，应承担举证不能的法律后果，本院认定被告山东三庆置业乳山分公司作为出卖人存在逾期交房的违约行为，至原告毛声汉起诉之日，被告山东三庆置业乳山分公司逾期交房已超过90日，双方约定的解除条件成就，故原告毛声汉要求解除与被告山东三庆置业乳山分公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告毛声汉与被告山东三庆置业乳山分公司签订的商品房买卖合同解除后，被告山东三庆置业乳山分公司应当返还原告毛声汉购房款人民币239500元。原告毛声汉要求被告山东三庆置业乳山分公司返还购房款人民币239500元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告毛声汉的损失应为被告山东三庆置业乳山分公司占用其购房款期间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，因合同所约定的按买受人累计已付款的1%计算逾期交房违约金明显低于该损失，故原告毛声汉有权要求调高违约金。另因原、被告对涉案房屋的购房款何时交付给被告山东三庆置业乳山分公司均陈述称不清楚，但确认在被告山东三庆置业公司于2015年10月28日取得竣工验收备案证前已经付清，故本院酌定原告毛声汉主张的逾期交房违约金应调高至自2015年10月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止。因被告山东三庆置业乳山分公司系被告山东三庆置业公司依法成立并领取营业执照的分支机构，故被告山东三庆置业公司应对被告山东三庆置业乳山分公司对外所欠的债务承担连带清偿的责任。原告毛声汉要求被告山东三庆置业公司与被告山东三庆置业乳山分公司对返还购房款及给付逾期交房违约金承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：解除原告毛声汉与被告乳山东三庆置业有限公司乳山分公司签订的编号为（乳）W1400492的商品房买卖合同；被告山东三庆置业有限公司、山东三庆置业有限公司乳山分公司于本判决生效之日起十日内连带返还原告毛声汉购房款人民币239500元；被告山东三庆置业有限公司、山东三庆置业有限公司乳山分公司于本判决生效之日起十日内连带给付原告毛声汉逾期交房违约金（以购房款人民币239500元为基数，自2015年10月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）；驳回原告毛声汉多诉部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4928元，由被告山东三庆置业有限公司、山东三庆置业有限公司乳山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  孙文星人民陪审员  宋吉波人民陪审员  张胜夕二〇一六年九月二十九日书 记 员  宋玉静