湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初9217号原告：王发强，男，1965年3月28日出生，土家族，住长沙市雨花区。被告：左科，男，1979年6月14日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。原告王发强（以下简称原告）与被告左科（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告按合同约定应于2017年11月6日支付的季度租金47250元及利息；2、判令被告赔偿原告因被告擅自违约提前解除合同至原告找到新租户之日止造成的房租损失，从2018年2月21日起按被告签订的租房合同约定的租金标准计算，如新租户缴纳原告租金低于原被告签订的租房合同约定的租金标准，判令被告赔偿原告差额部分租金损失。生效判决作出前的房租损失由被告一次性支付给原告，生效判决作出后至新租户租赁日的房租损失由被告每满一个月时支付给原告；3、由被告承担全部诉讼费用；4、判令被告交付原告位于长沙市××曙光中路××号门面房屋及房屋钥匙和水电卡；5、判令被告按合同约定承担房屋租赁期间至房屋重新出租之日止的物业管理费和水电费等费用。事实与理由：2015年9月21日，原告与被告签订了一份《商业用房租赁合同》，约定被告租赁原告位于长沙市××曙光中路××栋109门面房屋，用于香遇香约煲仔饭店经营，租期五年，自2015年11月21日起至2020年11月21日止；租金为每月15000元，从第三年起每年递增5%，租金按季度支付，下一季度租金在上一季度期满前15日内付。按照合同约定，被告应于2017年11月6日支付原告季度租金47250元，原告多次催促无果。原告经查看，发现被告已将房内空调等物品搬走，并通过新环境房屋中介机构贴告示要转让原告门面房屋。经原告多次联系，被告表示要提前解除合同，要原告自行处理房屋，原告不同意被告擅自提前解除合同。原告为防止租金损失扩大，多次发布招租广告，但仍未找到新的租户。合同第九条约定，被告超过合同约定期限15日未支付租金及擅自转租等违约情形，原告有权单方面解除合同，由此造成原告损失的，被告应赔偿，故被告应支付原告房租47250元，赔偿损失的范围包括合同履行后可获得的利益。被告向本院提交了答辩状，在答辩状中陈述了事情经过，并辩称合同约定2017年11月6日至21日为下季度租金交纳期；原告在被告已交租金的使用权期间，在被告的受托人处取走钥匙、加门锁、张贴招租广告，侵害了被告的权益；原告提出的支付未来不可预知的租金收益赔偿无法律依据。经审理查明，2015年9月21日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将长沙市雨花区曙光中路298号-7栋109号商业门面出租给乙方使用，租赁本商业用房的用途为餐饮；在合同期限内，乙方在经营同一品牌餐饮项目的过程中需更改合同承租人时，需经甲方同意，不得擅自将本商业用房全部或部分转租给第三人，在甲方同意的前提下，乙方才能将本商业用房整体转租给第三人；租赁期限为五年，自2015年11月21日起至2020年11月21日止；首年度及第二年度租金为15000元/月，第三年度租金15750元/月，第四年度租金16688元/月，第五年度租金17520元/月；乙方应于本合同签定当日向甲方一次性交付承租保证金30000元（至合同期满，乙方无违反本合同约定，甲方一次性退还，不计利息）及第一年第一个季度租金45000元，下一个季度租金在上一个季度期满前15日内一次性支付给甲方；乙方应按物业管理公司规定按时、如数交纳相关费用，包括但不限于物业管理费、水电气等乙方产生的费用按实照缴；本商业用房由乙方自行装修，自付装修费用，租期届满或中途退租或解除合同，乙方的装修按来修去丢的原则完整无损无偿交给甲方归甲方所有；甲方在合同期内有无故终止合同、无故提高租金情形之一的，承担违约责任，并向乙方支付违约金150000元；乙方有超过合同约定期限15日未支付甲方租金、擅自将本商业用房全部或部分转租他人及超过本合同约定的租赁期限情形之一的，承担违约责任，甲方有权单方面解除合同，收回本商业用房使用权，已交纳的租金和承租保证金不退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；本合同自甲方收到乙方支付保证金和第一个季度租金共计75000元之日起生效。上述合同签订后，被告于2015年9月21日向原告支付保证金30000元、第一个季度租金45000元，合计75000元。原告向被告交付了合同约定的商业用房，被告将该房进行了装修交由左海良负责经营管理，并由左海良向原告交付租金至2017年11月21日。后左海良于2017年11月9日告知被告不再经营，要求被告处理涉案商业用房的后续事务，被告取回涉案商业用房的钥匙，并委托新环境房地产经纪有限公司将该房进行出租，后该公司于2017年11月12日在涉案商业用房门上张贴了招租广告。因左海良不再支付房租，原告要求被告支付下一季度房租，双方于2017年11月12日至27日通过短信进行了沟通，被告于2017年11月14日向原告明示：“没交租金你就自行处理房子”，并分别于2017年11月16日、20日、25日、27日多次向原告明示要求解除合同。2017年11月15日，原告至新环境房地产经纪有限公司要求拿回钥匙，该公司工作人员征得被告妻子的同意后，将涉案商业用房的钥匙交给了原告。后原告在涉案商业用房门上另加一把锁并张贴了招租广告。原告于2017年12月14日诉至本院，请求判如所请。上述事实，有《商业用房租赁合同》、收条、短信记录、房屋钥匙委托书、钥匙移交证明、照片、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《商业用房租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告承租了涉案商业用房，向原告交纳了保证金和第一个季度租金，并由实际承租人左海良向原告交纳租金至2017年11月21日。后因左海良不再承租涉案商业用房，被告委托新环境房地产经纪有限公司转租该房，原告要求被告支付下一季度租金，被告于2017年11月14日及之后多次向原告明示要求解除合同及不再支付租金，原告遂于2017年11月15日至新环境房地产经纪有限公司拿回涉案商业用房的钥匙，并加锁及发布招租广告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及第九十六条第一款的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告向原告明确表示要解除合同及不再支付租金，故原告有权解除合同。后原告于2017年11月15日经被告妻子的同意，拿回涉案商业用房的钥匙，并在该房加锁及发布招租广告，应认定为原告以自己的行为通知被告解除合同，原告行使了解除权，故《商业用房租赁合同》应当自2017年11月15日起解除。原告主张被告支付应于2017年11月6日支付的季度租金47250元及利息，该款实际为2017年11月22日起的下一季度租金，因《商业用房租赁合同》已于2017年11月15日解除，故原告的这一主张，无法律及合同依据，本院不予支持。被告在合同期届满前，要求解除合同及不再支付租金，构成违约，应向原告赔偿损失。原告主张被告支付自解除合同之日起至原告找到新租户之日止造成的房租损失，本院根据公平原则以及涉案商业用房待出租的实际情况，确定原告找到新租户的合理期限为6个月，即被告应向原告赔偿涉案商业用房6个月的房租损失94500元（15750元/月×6个月）。对原告超过部分的诉求，本院不予支持。原告主张被告交付位于长沙市××曙光中路××号门面房屋及房屋钥匙和水电卡，因该门面房屋及房屋钥匙已由原告控制，故本院不予支持；被告未举证水电卡已归还原告，故应当向原告返还。原告主张被告按合同约定承担房屋租赁期间至房屋重新出租之日止的物业管理费和水电费等费用，因原告未明确具体金额及提交证据予以证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告左科应于本判决生效之日起七日内向原告王发强赔偿长沙市雨花区曙光中路298号-7栋109号商业门面待出租的房租损失94500元；二、被告左科应于本判决生效之日起七日内向原告王发强返还长沙市雨花区曙光中路298号-7栋109号商业门面的水电卡；三、驳回原告王发强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费981元，因适用简易程序减半收取490.5元、保全费570元，合计1060.5元，由被告左科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁跃武二〇一八年一月三十日书记员  陈雅欣附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。