天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3417号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张德龙，男，1950年6月1日出生，汉族，新疆石河子修造厂退休工人，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：张静（张德龙之女），住天津市北辰区。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：赵斌，男，1963年10月19日出生，汉族，河北省张家口市宣化区钢铁公司动力厂退休工人，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：宋晔，天津宗汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩越，天津宗汇律师事务所律师。
原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。
法定代表人：李峰岩，执行董事。
委托诉讼代理人：马楠，女，该公司员工。
原审第三人：张晓静，女，1964年3月17日出生，汉族，河北省张家口市宣化区钢铁公司动力厂退休工人，住天津市北辰区。
上诉人张德龙因与被上诉人赵斌、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司、张晓静房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初12105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张德龙上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判解除双方签订的房产买卖协议和房屋买卖合同。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院以双方在天津市房产买卖协议的签字作为真实意思的表示，不符合事实。上诉人系近70岁的老人，是严重听力障碍患者。上诉人在2016年9月7日起诉张晓静时，不知道购房主体变更为赵斌，手中没有《天津市房地产买卖协议》，故起诉时提交的证据材料里没有该协议。2.一审法院根据二手房买卖流程认定在合同中未约定的110000元应过户完毕后支付给出卖人，没有法律依据且不符合事实。所谓“二手房买卖流程”没有法律依据。过户后支付根本无法保证卖方利益。3.一审法院以买方2017年5月交给法院的110000元作为买方支付的依据，证据不足。预约过户时间之前，上诉人曾多次追要110000元，且《天津市房地产买卖协议》的最后履行时间是2016年9月3日。2016年9月7日上诉人已经起诉张晓静，2016年11月被上诉人另行起诉上诉人，2017年2月上诉人反诉被上诉人。即使被上诉人2017年5月支付110000元，已经超出合同及协议的约定，超出所谓的口头约定，足以说明被上诉人未按时履行合同和协议。4.一审法院以张德龙未到房管部门办理过户手续作为被上诉人根本违约的依据，证据不足且不符合事实。超过合同及协议约定时间，上诉人未收到110000元，张晓静已经违约，上诉人有充足理由不去办理过户。5.一审法院以原一审的证人证词作为审判依据，不符合法律程序。重审中，证人王某未出庭接受质询，未履行质证程序，一审法院对证言断章取义，不符合法律程序。6.根据双方合同约定是先签订合同再办理贷款审批，上诉人也配合张晓静办理贷款。法院立案时上诉人没有收到房管局办理过户手续的预约通知。一审判决采取双重标准，显失公平。
赵斌辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实及理由：一审法院认定双方在天津市房产买卖协议上的签字为真实意思表示，是在双方依法举证的前提下，综合案件情况作出的判断，是合情、合理、合法的。被上诉人已将履行合同的全部款项依约定支付，或交付至法院，上诉人获取房款并无风险。办理过户的时间是天津链家宝业房地产经纪有限公司通知各方的，上诉人没有到场也是其自认的，依此认定上诉人违约，事实清楚，证据充分。原一审程序中证人王某已经接受质证，其证人证言经各方质证后依法记录在卷，本次再审过程中，双方均未申请证人出庭，无须再质证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，对一审判决没有异议，二审服从法院判决。
张晓静述称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
赵斌向一审法院起诉请求：1.判令张德龙继续履行双方之间签订的《天津市房产买卖协议》，协助赵斌办理北辰区号房屋的产权变更手续；2.本案诉讼费用由张德龙承担。
张德龙向一审法院提出反诉请求：1.判令解除张德龙与张晓静及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》，并解除张德龙与赵斌之间签订的《天津市房产买卖协议》；2.本案诉讼费用均由赵斌承担。
一审法院认定事实：赵斌与张晓静系夫妻关系。2016年7月7日，张德龙作为出售方、张晓静作为买受方、天津链家宝业房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订《房产交易合同》一份。该合同约定，张德龙将其名下所有的坐落于天津市北辰区房屋出售给张晓静；双方确认该房屋成交价格为590000元，张晓静于2016年7月6日将10000元交付张德龙作为定金；除已支付的定金外，张晓静购买该房屋的其他款项580000元，张德龙同意张晓静采用银行贷款方式支付房款。张晓静同意委托天津链家宝业房地产经纪有限公司协助双方办理贷款手续，如委托天津链家宝业房地产经纪有限公司协助办理贷款手续，则张晓静另行与天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房屋贷款委托合同》；上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，张德龙和张晓静须于2016年8月10日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时张晓静将除定金之外的其他首付款存入该机构，张德龙将已收取的定金存入该机构。张晓静应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用；待张晓静申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，张德龙和张晓静双方在天津链家宝业房地产经纪有限公司的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续；办理过户的有关税、费按政府有关规定，张晓静承担费用：契税、个人所得税、产权登记费、印花税、公证费、营业税、土地出让金及买卖双方需缴纳的产权转让手续费。办理手续过程中出现新的税费按国家有关规定各自承担，上述费用以实际发生费用为准；张德龙应于双方到房管部门办理过户手续完毕，且张德龙全部房款到账后7日内将房屋交付张晓静，张德龙有义务配合张晓静办理水、电、暖气、物业、有线电视等房屋配套设施的更名过户手续。该合同第八条违约责任约定，张德龙和张晓静均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。同日，张晓静与天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房屋贷款委托协议》，约定张晓静以自己欲购房产（坐落于天津市北辰区的房屋）向银行申请个人房屋贷款，为协助张晓静达成商业贷款手续，张晓静委托天津链家宝业房地产经纪有限公司协助办理贷款事宜。同时该合同对委托费的支付、张晓静的权利义务、违约责任等事项做了约定。
上述合同签订后，张晓静于当日将定金10000元交给天津链家宝业房地产经纪有限公司，天津链家宝业房地产经纪有限公司留存了5000元腾房押金，并将剩余5000元转交给张德龙，张德龙于当日给张晓静出具了“今收到张晓静身份证号……交来购买北辰区双街新邨4-205房屋定金10000元整”的收条。2016年8月3日，赵斌作为买受人、张德龙作为出卖人，双方签订《天津市房产买卖协议》。该协议约定，房屋坐落北辰区；双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款470000元。赵斌首付款270000元，申请银行贷款200000元，监管房价款合计470000元。贷款种类为不包含公积金。赵斌应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款270000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。张德龙须于2016年10月1日前将该房产及相关证明交付赵斌。该协议第七条违约责任，双方均未填写内容。当日，赵斌、张德龙双方对于《房产交易合同》与《天津市房产买卖协议》之间的差额部分110000元何时给付及给付方式等事项没有签订补充协议。同年8月4日，张德龙配合赵斌办理了银行面签手续，8月24日赵斌的贷款申请通过审批。后赵斌与案外人中国工商银行股份有限公司天津河西支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定该案外人同意向赵斌发放个人购置住房贷款200000元，用于购买坐落于北辰区房屋。该合同签订后，赵斌于当日将首付款270000元存入资金监管账户内。后天津链家宝业房地产经纪有限公司的工作人员在房管部门预约了房屋过户的预约号，时间为2016年9月18日，并将该预约时间告知了赵斌、张德龙双方。2016年8月22日，张德龙之女张静向天津链家宝业房地产经纪有限公司的经办人发送短信，主要内容为：“8月3日打完协议，到现在一分钱还没打过来，她也违约了，我们不卖了。去房管局取消协议。违约地方至少两条：1.买房没按时付非贷款部分，2.你们做差价偷税漏税也是违法的……等。”8月23日，张德龙向张晓静邮寄《书面通知》，内容为：“双方签署的《天津市房产买卖协议》与双方签署的《房产交易合同》严重不符，《天津市房产买卖协议》违背《房产交易合同》且不是我方真实意思的表达，因此我方主张撤销《天津市房产买卖协议》，请贵方停止办理银行贷款手续，收到此函后立即与我方联系，协商解除《协议》或请求法院判决。”同日，张德龙之女张静通过短信的方式告知张晓静，在收到书面通知后立即与其协商解决，如拖延所造成的损失与其无关。8月25日，张德龙之女张静与天津链家宝业房地产经纪有限公司联系，要求于当日下午14时与张晓静协商解决有关事宜。后天津链家宝业房地产经纪有限公司于同日转告张德龙之女张静，赵斌不接受协商，希望张德龙尽快办理过户手续。后，赵斌或张晓静儿媳与张德龙之女张静于2016年8月25日至9月6日期间通过短信的方式对哪方违约、具体违约情形、合同履行等事项进行沟通，但因各持己见，双方未能协商一致。2016年9月6日，张晓静儿媳给张德龙之女张静发送短信，通知张德龙于9月18日和9月19日到房管局配合其办理房屋过户手续，张德龙之女张静则表示，由于赵斌已经违约，所以没有资格通知。后张德龙起诉张晓静和天津链家宝业房地产经纪有限公司，一审法院于2016年9月7日立案受理。2016年9月7日，张晓静儿媳再次通过短信告知张德龙之女张静于9月18日和9月19日到北辰区房管局办理过户手续，张德龙之女张静回复，已向法院提起诉讼，一切听从法院判决。同年9月18日，张德龙没有到相关房管部门与赵斌办理过户手续。2016年11月10日，张德龙撤回起诉，一审法院以（2016）津0104民初9847号民事裁定书，裁定准许张德龙撤回起诉。2017年4月21日，赵斌将200000元房款（贷款部分）存入《天津市房产买卖协议》指定的资金监管账户内，于5月4日将110000元房款（差额部分）交至一审法院。
庭审中，赵斌及天津链家宝业房地产经纪有限公司表示，赵斌、张德龙双方于2016年8月3日签订《天津市房产买卖协议》当天口头约定，《房产交易合同》与《天津市房产买卖协议》之间的差额部分110000元于办理过户时支付。张德龙则表示，双方未就该款项达成口头协议，不认可赵斌及天津链家宝业房地产经纪有限公司的表述。另，原审期间，赵斌申请证人王某（天津链家宝业房地产经纪有限公司该笔房屋买卖的经办人）出庭作证，王某于庭审中表示，三方在签订合同当日口头约定，差价款110000元于过户当日给付。
本案在原审期间，赵斌向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院以（2016）津0104民初11876号民事裁定书，裁定：查封张德龙名下坐落天津市北辰区号房屋的所有权转移、变更手续，期限为三年。赵斌预付保全费3470元。
一审法院认为，本案焦点为：1.赵斌、张德龙双方在签订《天津市房产买卖协议》之时是否达成了变更买受人的合意；2.赵斌、张德龙双方是否对《房产交易合同》与《天津市房产买卖协议》之间的110000元差额部分达成了在过户时支付的约定；3.张德龙是否对赵斌构成根本性违约。对此，一审法院评析如下：第一、张德龙与张晓静、天津链家宝业房地产经纪有限公司就涉诉房屋签订的《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。但双方在该合同履行过程中，由赵斌（即张晓静之夫）与张德龙于2016年8月3日在房管局就涉诉房屋的买卖事宜签订了《天津市房地产买卖协议》，约定张德龙将涉诉房屋出卖给赵斌，此时双方对于买受人变更为赵斌均未提出异议，且张德龙在上述协议上也签署了自己的姓名，其已知晓买受人做了变更，故应认定各方在履行《房产交易合同》过程中对于房屋买受人变更为赵斌已达成合意，张德龙抗辩其并不知道买受人变更为赵斌，系张晓静私自变更合同主体。因张德龙没有提供相关证据予以证明，且张德龙也已与赵斌签订了《天津市房地产买卖协议》，故一审法院不予采信。
第二、《房产交易合同》中约定的房款数额与《天津市房产买卖协议》中的约定不符，两者之间相差110000元，虽然赵斌、张德龙双方未就该笔款项何时支付签订补充协议，但《房产交易合同》中约定的房款数额系双方的真实意思表示，双方仍应按照该合同约定的条款履行各自义务，购房款应为590000元。根据赵斌、张德龙及张晓静、天津链家宝业房地产经纪有限公司的陈述以及提供的相关证据，并结合二手房买卖的流程，购房款应在过户完毕后支付给出卖人，且鉴于负责该笔房屋买卖的经办人王某在原审期间出庭作证，证明双方已就该笔款项的支付时间达成口头协议，故一审法院认定，赵斌、张德龙双方已就110000元房款达成口头约定，即由赵斌在办理过户时支付给张德龙。退一步讲，即便双方没有达成口头协议，但赵斌也已将该笔款项交至一审法院，该行为足以表明赵斌认可支付给张德龙该笔款项，符合合同约定的房款数额，并没有侵犯张德龙的合法权益。
第三、赵斌、张德龙双方签订《天津市房产买卖协议》后，天津链家宝业房地产经纪有限公司的工作人员预约了办理过户手续的预约号，并通知了赵斌、张德龙双方，但张德龙并未依此时间到房管部门与赵斌办理涉诉房屋的过户手续，而是以赵斌先期违约，私自更改合同主体和房款数额为由，要求撤销上述协议，致使合同未能全部履行，违反了合同约定，对赵斌构成根本性违约，应承担违约责任。现考虑赵斌已将除定金外的全部购房款580000元交至资金监管中心及一审法院，并结合天津市房管部门相关政策等因素综合考量，赵斌、张德龙所签交易合同具备继续履行的条件，故赵斌主张继续履行合同，要求张德龙协助赵斌将涉诉房屋过户至赵斌名下的请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。张德龙反诉请求解除其与张晓静签订的《房产交易合同》以及解除赵斌、张德龙签订的《天津市房产买卖协议》，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，张德龙在履行合同过程中不再配合赵斌办理涉诉房屋过户手续，构成根本性违约，故赵斌诉请一审法院予以支持。张德龙反诉请求解除《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、判决生效后，张德龙继续履行与赵斌于2016年8月3日签订的协议编号为31835-002109《天津市房产买卖协议》;二、判决生效后三十日内，张德龙协助赵斌将坐落于天津市北辰区房屋所有权转移登记至赵斌名下，办理房屋所有权转移登记所需费用由赵斌负担；三、坐落于天津市北辰区房屋所有权转移登记至赵斌名下后十五日内，赵斌向张德龙支付购房款580000元(以存入房地产资金监管中心的470000元和交至一审法院的110000元支付)；四、驳回张德龙的全部反诉请求。案件受理费80元，反诉费40元，由张德龙负担。保全费3470元，由张德龙负担。
二审中，上诉人张德龙提交其于2016年9月7日起诉张晓静的起诉书、2018年5月14日起诉张晓静的受理案件通知书，用以证明双方都是独立的民事主体和独立的民事权利人。被上诉人对2016年9月7日的起诉书的真实性没有异议，但认为与本案无关,另据了解，张晓静还没有收到2018年5月14日案件的任何诉讼材料。天津链家宝业房地产经纪有限公司表示，2016年9月7日的诉讼不涉及到我方，不清楚情况，不发表意见，目前没有收到其他传票和任何诉讼材料。张晓静表示对上诉人提交的证据不发表意见。
对上诉人提交的材料，本院认为，张德龙、张晓静系合格民事诉讼主体和独立的民事权利人，无需上诉人的起诉书予以证明。上诉人提交的材料与本案争议事实无关。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人张德龙与原审第三人张晓静、天津链家宝业房地产经纪有限公司就涉诉房屋签订的《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。
在该合同履行过程中，上诉人张德龙与被上诉人赵斌于2016年8月3日在房管局就涉诉房屋的买卖事宜签订了《天津市房地产买卖协议》，约定上诉人张德龙将涉诉房屋出卖给被上诉人赵斌。上诉人张德龙抗辩其并不知道买受人变更为被上诉人赵斌，系原审第三人张晓静私自变更合同主体，但并没有提供相关证据予以证明，本院不予采信。上诉人作为完全民事行为能力人，在上述协议上签署了自己的姓名，表明其已知晓买受人变更，结合被上诉人赵斌与原审第三人张晓静、天津链家宝业房地产经纪有限公司的陈述及被上诉人赵斌与原审第三人张晓静系夫妻关系，足以认定各方在履行《房产交易合同》过程中对于房屋买受人变更为被上诉人赵斌已达成合意，《房产交易合同》中约定的内容对被上诉人赵斌有约束力。
《房产交易合同》中约定的房款数额与《天津市房产买卖协议》中的约定不符，两者之间相差110000元。上诉人张德龙与被上诉人赵斌未就该笔款项何时支付而签订补充协议，但《房产交易合同》中约定的房款数额系双方的真实意思表示，双方仍应按照该合同约定的条款履行各自义务，购房款应为590000元。上诉人张德龙与被上诉人赵斌、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司就何时给付该房款差额说法不一，但被上诉人赵斌及其家属并未拒绝给付相关款项。上诉人张德龙以被上诉人赵斌先期违约，私自更改合同主体和房款数额为由，要求撤销协议，不再继续履行合同，没有事实及法律依据。涉案《天津市房地产买卖协议》具备继续履行的条件，被上诉人赵斌主张继续履行合同，符合相关法律规定，一审法院予以支持并无不当。
综上所述，张德龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人张德龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 邵 丹
代理审判员 王 晶
二〇一八年六月二十七日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……