湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第241号
上诉人（原审第三人）王豪杰。
委托代理人余云龙，赤壁市法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）廖金星。
委托代理人田甜，系被上诉人廖金星之母。
委托代理人况自友，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）廖建设。
上诉人王豪杰与被上诉人廖金星、廖建设房屋买卖合同纠纷一案，湖北省赤壁市人民法院于2012年1月16日作出（2012）鄂赤壁民初字第03587号民事判决，宣判后原审原告廖金星不服，向本院提起上诉。本院以事实不清，适用法律不当为由发回重审。湖北省赤壁市人民法院重审后作出（2013）鄂赤壁民重字第15号民事判决，第三人王豪杰不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，1989年6月6日，田韵珍（曾用名田运生）与廖建设登记结婚，婚后改名为田甜，1993年4月16日生女廖金星，1996年11月3日廖建设与田甜夫妻关系存续期间在龚仕先手购买了登记所有人为尹光华、龚新华，房产证号为第5032**号，座落在赤壁市蒲圻南街一栋三层楼房的第一层，口头约定转让价为5万元，当时已付4万元，龚仕先出具了收到廖建设房款4万元的收款收条，其在收条上注明：廖写欠条壹份币壹万元，由王立新担保，款清后办转让手续，并注明龚荣华房子出让。所欠的1万元未付，廖建设也一直未找龚仕先办理所购房的产权变更登记手续。该一楼原是食堂，其为改建成居住房进行了多次改造装修。2001年10月田甜起诉离婚，2001年12月26日，经原审法院主持调解，田甜与廖建设协议离婚，原审法院（2001）赤民初字第1147号民事调解书载明：田甜与廖建设的共同财产，南街房屋一套及现有财产归廖金星所有，田甜享有居住权，但不得变卖，廖金凤、廖银凤、廖金果在成家前对该房屋享有居住权，廖建设有监督权，但无居住权等内容（廖金凤、廖银凤、廖金果系廖建设与前妻之子女）。田甜离婚后在此房中仍居住了一段时间才离开上述住所。2007年廖金星也离开了上述住所随母田甜居住。2009年廖建设因欠他人债务拟出售上述房屋，并张贴出售广告称，拟售价20余万元。2009年11月27日廖建设与王豪杰签订房屋买卖合同，约定该套房屋售价12万元整，待搬出房屋交出钥匙时一次性支付现金，并约定双方不得违约，如违约必须赔偿违约金1万元。2009年12月30日王豪杰付款后，廖建设向王豪杰出具了收到房屋款12万元的收条，此后廖建设即将此房屋交付给了王豪杰，王豪杰至今未办理该房屋的产权变更登记手续。2012年廖金星高中毕业考入大学，其想变卖该房筹措学费时，才知廖建设已将上述房屋转让给王豪杰的事实。
同时查明，登记为尹光华、龚新华所有，房产证号为第5032**号，座落在赤壁市蒲圻南街的一栋三层楼房原系赤壁市审计局1991年建成作食堂与会议室使用，1995年3月9日审计局与赤壁公路段的尹光华、龚新桥签订房屋转让协议书1份，约定此栋楼房（还有另一栋房屋）转让给尹光华、龚新桥。1996年1月2日办理产权变更登记手续时，该栋房屋产权登记所有人为尹光华与龚新华。经调查原赤壁公路段有职工龚新桥与龚新华，且龚新华系龚新桥之兄。2006年10月18日尹光华出具证明，证明该楼房第一、二层转让的事实，并注明第一层系其转让给龚荣华、龚荣华转让给廖建设的，廖建设欠款1万元未过户，第二层款付清已过户。龚仕先并证明，此房第一层是由其经手为其妹龚荣华买进卖出的。2009年5月尹光华病故。
另查明，该栋房屋的二楼由舒宗炎（2009年6月病故）的女婿胡斌居住一段时间后于2001年4月2日以尹光华、龚新华的名义转让给王豪杰，随后王豪杰入住该房。在办理产权变更登记手续时原房屋登记权利人尹光华、龚新华均未到场，由胡斌将原房产证等材料交给其同学邓亮（其为财政工作人员，当时负责收取房屋买卖契税）代理经办，其在代办过程中，于2001年4月3日将该栋楼房的原登记产权人之一龚新华申报信息登记为女、身份证号为422323710211002，并以尹光华及该龚新华（系胡斌与邓亮的初中同学）的名义将二楼的产权变更登记为王豪杰所有，其代办产权变更登记后将二楼及一、三楼的二本房产证均给了王豪杰，该栋房屋的第一、三层仍登记为尹光华、龚新华所有。2007年李先主也将该楼第三层转让给王豪杰了，但未办理产权变更登记手续。该栋楼房的买进及每一层的转让龚新华（男）与龚新华（女）均不知情，该房产档案中也没有男龚新华的身份信息。
原审认为，虽然原告父母在将本案争议房屋赠与原告前未取得真正的物权，但根据查明的事实，其父母因买卖关系而合法占有，且该房所涉人员也未对其占有提出异议，法院调解书系生效法律文书，应认定其赠与行为合法有效，且该赠与行为系父母将财产赠与未成年子女，具有道德义务性质不得任意撤销。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题意见》第129条规定：赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。即该房产属原告的个人财产，依法受到法律保护。在原告未成年时，其监护人应管理和保护其财产，监护人为自己利益擅自处分的行为无效。在原告成年后，并未对被告与第三人之间就该房的买卖行为予以追认，原告请求确认该买卖行为无效，依法应予支持。被告与第三人之间买卖行为发生在2009年，此时《中华人民共和国物权法》已实施，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，王豪杰虽然以买卖方式占有使用该房屋，但因被告系无权处分，且该房产未依法办理权属变更登记手续，王豪杰尚未取得房屋的所有权，其不构成法律意义上的善意取得，原告请求追回房屋依法应予支持。至于第三人的损失其可依法另行主张。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第129条的规定，判决：一、2009年11月27日被告廖建设与第三人王豪杰签订的房屋买卖合同无效。二、第三人王豪杰于本判决生效后30日内将登记所有权人为尹光华、龚新华，房产证号为第5032**号，座落在赤壁市蒲圻南街一栋三层楼房的第一层交还给原告廖金星。诉讼费1050元，由被告廖建设负担。
上诉人王豪杰不服原审上述判决，向本院上诉提出：原审认定事实不清，适用法律错误。上诉人王豪杰在购买诉争房屋时对廖建设与田甜离婚的事实并不知晓，对其离婚后的财产分割也不知情，上诉人有充分的理由相信被上诉人廖建设对该房屋拥有所有权及处分权，上诉人支付了合理的对价，并且已经实际占有房屋5年之久。离婚协议只对协议双方具有约束力，对外不发生效力，上诉人王豪杰作为善意的第三人，取得了房屋的所有权，故上诉人王豪杰与被上诉人廖建设之间签订的房屋买卖合同有效，上诉人王豪杰善意取得的物权当然优先于被上诉人廖金星的债权。被上诉人廖金星的损失应另行主张权利。同时，在未办理房屋过户登记之前，赠与协议并未生效，赠与行为并未完成。被上诉人廖金星对该房屋不具有任何权利，不是适格的原告。请求二审驳回被上诉人廖金星的诉讼请求。
被上诉人廖金星口头辩称：原审认定的事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人廖建设未进行答辩。
经审理查明：二审查明的事实与原审认定的事实一致。原审认定的事实二审继续予以认定。
本院认为，本案争议房屋登记的所有权人为尹光华、龚新华，但尹光华、龚新华已于1995年将房屋出售给龚荣华，龚荣华又于1996年将该房屋出售给了被上诉人廖建设，在以上房屋买卖过程中，房屋登记的所有权人并未提出异议，其房屋的买卖行为可视为有效。在被上诉人廖建设取得该房屋后，其与妻子田甜入住该房。2001年12月26日，被上诉人廖建设与田甜调解离婚，赤壁市人民法院下达了（2001）赤民初字第1147号民事调解书，该调解书第三项约定：“夫妻共同财产，南街房屋一套及现有财产归廖金星所有，原告田甜享有居住权，但不得变卖（被告廖建设对此享有监督权，但无居住权）。”以上内容表明，该房屋已赠与给廖金星所有。虽然该房屋未办理产权过户登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院，仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”（2001）赤民初字第1147号民事调解书属人民法院的法律文书，被上诉人廖金星依据该调解书依法对该房屋享有物权设立及变更权利。被上诉人廖建设在该房屋赠与其女儿廖金星并通过法院法律文书确认后，又将房屋进行出售，其行为属无权处分行为。上诉人王豪杰与被上诉人廖建设虽签订了房屋买卖合同，但依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外。在本案中，上诉人王豪杰在与被上诉人廖建设签订房屋买卖合同中并未对其婚姻状况及财产的分割情况进行审查，不构成善意取得。同时，买卖的房屋未办理产权登记变更手续，故上诉人王豪杰依法不能取得该房屋的所有权。被上诉人廖金星请求确认廖建设与王豪杰签订的房屋买卖合同无效，并返还房屋的诉讼请求应予支持。原审认定的事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1050元，由上诉人王豪杰承担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 吴晓梅
审判员 杨三华
二〇一五年三月三十日
书记员 肖少鲲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；