山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨中民一终字第645号
上诉人（原审原告）李海军，滨州市体育局干部。
委托代理人陈芹，山东环周律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）许敏，滨州市滨城区检察院干部。
被上诉人（原审被告）许馨方，个体户。
以上两被上诉人委托代理人许立佳，山东英天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）滨州腾宇集团实业有限公司。住所地山东省滨州市经济开发区中海西路***号。
法定代表人吕志亮，该公司董事长。
原审第三人杨永红。
上诉人李海军因执行异议之诉一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2015）滨民一民重字第2号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人李海军及其委托代理人陈芹，被上诉人许敏、许馨方的委托代理人许立佳到庭参加了诉讼。被上诉人滨州腾宇集团实业有限责任公司、原审第三人杨永红，经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，许馨方、许敏与滨州腾宇集团实业有限公司民间借贷纠纷一案，2013年4月26日，许馨方、许敏申请诉前保全，2013年5月3日，原审法院作出（2013）滨民诉前字第22号民事裁定书：查封滨州腾宇集团实业有限公司拥有的位于经济开发区中海西路691号1号楼3-102、2-101房权证号为20××78的房产，查封期间不得变卖、抵押、过户等，期限两年。该裁定书于2013年5月3日送达滨州市房产局，于2013年5月20日向滨州腾宇集团实业有限公司送达，2013年5月21日，该公司法人吕志亮签收。许馨方、许敏与滨州腾宇集团实业有限公司民间借贷纠纷一案，法院于2013年9月5日作出（2012）滨民三初字第225号民事判决：一、滨州腾宇集团实业有限公司于本判决生效后十日内偿还许馨方借款本金25万元及利息（自2012年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决生效之日止，已支付的利息135000元从中扣减）；二、滨州腾宇集团实业有限公司于本判决生效后十日内偿还许敏借款本金586148元及利息（其中248000元自2012年1月22日起、338148元自2012年3月4日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决生效之日止，已支付的利息155000元从中扣减）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14568元，诉讼保全费5000元，由滨州腾宇集团实业有限公司负担。该判决生效后，许馨方、许敏向法院申请执行。2013年11月28日，根据申请执行人许馨方、许敏的申请，原审法院作出（2013）滨执一字第708号查封公告，内容为：2013年5月3日对滨州腾宇集团实业有限公司拥有的位于滨州市经济开发区中海西路691号3-102、2-101房权证号为20××78的房产，该查封房产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限为2013年5月3日至2015年5月3日。上述期限内非经法院同意，任何人不得对查封的财产转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠送等行为，否则法院将依法追究其法律责任。该公告张贴于涉案房屋门口。
2014年3月21日，拍卖机构发出拍卖公告，将于4月9日对涉案房产进行公开拍卖。2014年4月5日，法院收到李海军提交的执行异议。其称房屋是案外人2013年5月份在杨永红处购买，而杨永红早在2011年就支付了房子的全款，异议人取得了房子的所有权，法院查封拍卖房子严重侵害了案外人的权益，请求撤销案外人房子的执行。2014年7月18日，法院作出（2014）滨执异字第39号执行裁定书，裁定：驳回案外人李海军的执行异议。李海军收到该民事裁定书后不服，向法院提出执行异议之诉，案号为（2014）滨民一初字第548号。关于涉案房产情况：涉案房产系由滨州腾宇集团实业有限公司开发的商品性住宅，位于滨州经济开发区中海西路691号，位置为第一幢2单元3层2-101号，建筑面积为235.86平米，附属车库面积21.25平米。房产登记在开发商滨州腾宇集团实业有限公司名下。庭审中，李海军提交张波于中国银行给吕志亮付款凭证三份及其持有的滨州腾宇集团实业有限公司开具的内容为“滨州腾宇集团实业有限公司收到杨永红交到1幢2单元101-201款273781元，收据日期为2011年7月29日”收据一份，主张2010年3月杨永红购买滨州腾宇集团实业有限公司商品房一套，杨永红分三次向滨州腾宇集团实业有限公司支付购房款573781元，滨州腾宇集团实业有限公司开具收据，滨州腾宇集团实业有限公司于2012年10月将房屋交付给杨永红，至此涉案房屋虽然仍登记在滨州腾宇集团实业有限公司名下，但房屋权利已转移给杨永红，滨州腾宇集团实业有限公司不再享有涉案房屋权利。以上证据及主张，经许敏、许馨方质证对银行付款凭证及收据真实性均无异议，提出该凭证仅能证明张波给吕志亮打款，并不能说明该款项是购房款；凭该收据不能证明该款项确实进入滨州腾宇集团实业有限公司名下。
张波与杨永红系夫妻关系。李海军提交李士强于中国建设银行股份有限公司滨州西城支行的个人活期明细查询单复印件、李士强名下中国农业银行金穗借记卡明细对账单复印件一份、李士强证明一份、个人申请业务申请书复印件一份，主张“2013年3月29日李海军委托李士强向张波打款35万元购房款，2013年5月23日，李海军向张波转账18万元”，许馨方、许敏质证对其主张有异议，提出：“该凭证仅能证明张波给吕志亮打款，并不能说明该款项是购房款；仅凭收据不能证明该款项确实进入滨州腾宇集团实业有限公司名下；李海军以李士强名义转给张波与本案无关联性；个人申请业务申请书转账事由写的还款，与本案无关联性”的主张。李海军提交其与滨州腾宇集团实业有限公司签订的商品房买卖合同，该合同的价款为591353元，签订时间落款为2011年1月13日。庭审中，李海涛主张该商品房买卖合同实际签订日期为2013年5月23日。滨州腾宇集团实业有限公司出具了59万元的收据，签订时间落款为2013年5月23日。滨州腾宇集团实业有限公司收到李海军缴纳的暖气开口等费用14192元，签订时间落款为2013年5月29日。许馨方、许敏提交的滨州市房权证市属字第××号房产证一份（房屋所有权人为李海军，房屋坐落为滨州市黄河十路以南渤海十六路以东，）、李海军与林海燕的离婚协议书一份、转移登记申请表一份，证实李海军于2008年3月31日取得该住房一套，该房设计用途为居住；李海军与林海燕离婚时，李海军分得该房屋，2014年4月1日，该房屋过户到了李海军个人名下。李海军质证对许馨方、许敏提交的以上证据的真实性均无异议，但认为以上证据不能证实李海军名下还有其他房产。李海军提交2014年9月24日房屋档案查询单，证明其名下无其他房产；对李海军提交的2014年9月24日的档案查询单，经许馨方、许敏质证有异议，认为该查询单载明的查询时间为2014年9月24日，不能证明其主张。
原审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，本案中，涉案房产现登记在滨州腾宇集团实业有限公司名下，并未进行变更登记。同时依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是新购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”本案中，滨州腾宇集团实业有限公司于2013年5月21日收到法院的查封公告，李海军与滨州腾宇集团实业有限公司签订的《商品房买卖合同》实际签署时间为2013年5月23日，晚于法院查封时间。2008年3月3日李海军办理了位于滨州市黄河十路以南渤海十六路以东3幢号101室住房一套的房屋所有权证（房权证号D-133**，用途为居住）。2013年11月18日李海军与其妻离婚时，该房产归李海军所有，在2013年5月3日法院查封涉案房屋时，李海军拥有其他用于居住的房屋，且李海军未提交充分证据证实其在法院查封前已支付合同约定总价款的百分之五十，以上不符合该条规定的其权利能够排除执行的要件。对李海军要求依法确认滨州腾宇集团实业有限公司不享有滨州市经济开发区中海西路691号第一幢2单元3层2-101房屋的所有权的诉讼请求，于法无据，不予支持。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”及第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本案中，李海军虽主张该房屋系第三人杨永红从滨州腾宇集团实业有限公司购买，李海军又于第三人杨永红处购买，但结合李海军与被执行人滨州腾宇集团实业有限公司签订《商品房买卖合同》发生在被法院查封后，且李海军无充分证据证实其已支付房款，涉案房屋亦未办理所有权转移手续，故对李海军要求不得执行涉案房产的请求，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回李海军的诉讼请求。案件受理费100元，由李海军负担。
宣判后，李海军不服上诉称，一、杨永红所享有的权利足以排除执行，一审法院未对杨永红享有的权利予以认定是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，杨永红所享有的权利完全符合该条规定的情形：1.购买时间、支付全部价款且房屋已经实际交付使用。2010年3月，杨永红（张波）与滨州腾宇集团实业有限公司达成购房意向，购买其开发建设的商品房一套。2010年9月3日，杨永红通过张波的账户向滨州腾宇集团实业有限公司法定代表人吕志亮账户转账支付房屋订购款20万元；2011年1月11日，杨永红与滨州腾宇集团实业有限公司签订正式商品房买卖合同，杨永红通过张波的账户于2011年7月18日、8月20日分别向滨州腾宇集团实业有限公司法定代表人吕志亮账户转账支付购房款273781元、10万元，共计573781元（该款项为全部购房款），滨州腾宇集团实业有限公司向其开具收据。房屋建成后，滨州腾宇集团实业有限公司于2012年10月将房屋交付给杨永红。上述事实均发生在涉案房屋查封之前，涉案房产虽然仍登记在滨州腾宇集团实业有限公司名下，但早在2012年10月杨永红就享有了排除对涉案房屋执行的权利。二、李海军从杨永红处购买涉案房屋，李海军承继了杨永红对涉案房屋的权利。2013年3月，李海军与杨永红达成涉案房屋买卖协议，约定房屋总价款为70万元。李海军于2013年3月29日通过李士强分两笔汇入张波银行卡35万元；于2013年5月23日汇入张波银行卡18万元，交付张波现金2万元，以刷卡的方式支付给张波15万元。以上共计70万元，张波予以确认。2013年3月29日，杨永红（张波）将房屋交付给李海军。2013年5月23日，李海军与杨永红（张波）结清全部房款。此时，李海军与杨永红所签订的合同，事实上转让的是杨永红对滨州腾宇集团实业有限公司买卖合同上的权利，李海军承继了杨永红在合同上享有的所有的权利，当然包括对抗滨州腾宇集团实业有限公司债权人执行的权利。三、李海军、杨永红及滨州腾宇集团实业有限公司将合同更名的行为，不能改变连环购买的事实。李海军与杨永红签订合同后，张波（杨永红之夫）与李海军一起到滨州腾宇集团实业有限公司办理了更名手续，将房屋买卖协议中买受人杨永红变更为李海军，变更后的合同签署日期仍为杨永红与滨州腾宇集团实业有限公司签署商品房买卖合同的日期，即2011年1月13日，收款收据的落款时间为合同更名时间，即2013年5月23日。这种通过合同更名的方式完成房屋买卖，是房产证办理前二手房交易中较为常见的一种方式。虽然更名后的合同上显示的出卖人是滨州腾宇集团实业有限公司，买受人是李海军，但滨州腾宇集团实业有限公司与李海军之间不存在真正房屋买卖合同关系；滨州腾宇集团实业有限公司按合同金额给李海军开具了收款收据，但滨州腾宇集团实业有限公司并未实际收取李海军任何购房款。2013年5月23日只是滨州腾宇集团实业有限公司处办理更名手续的时间，并非本案房屋买卖发生的时间，更不是滨州腾宇集团实业有限公司将房屋转卖给李海军，该时间点对于确定滨州腾宇集团实业有限公司丧失涉案房屋执行权利的时间没有任何参照价值。李海军与杨永红签订合同的效力，不受查封裁定的影响。不论杨永红与李海军之间的合同签订时间是在查封裁定之前，还是在查封裁定之后签订，因杨永红的房屋权利被赋予物权期待权的对抗效力，李海军的权利自然可以对抗滨州腾宇集团实业有限公司的债权人。涉案房屋不应当再因滨州腾宇集团实业有限公司的债务而受到查封，更不应当被执行。请求贵院查明事实，1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2015）滨民一重字第2号民事判决；2.停止对滨州市经济开发区中海西路691号第一幢2单元3层2-102号房屋的执行；3.本案诉讼费用由被上诉人许敏、许馨方负担。
被上诉人许敏、许馨方答辩称，（一）涉案房屋至今仍登记在滨州腾宇集团实业有限公司名下，所有权应属滨州腾宇集团实业有限公司。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。”根据以上法律规定，李海军与杨永红之间的涉案房屋转让未办理登记，故不发生物权转移的效力。（二）李海军提供了自己与滨州腾宇集团实业有限公司签订的涉案房屋《商品房买卖合同》，该合同在法院2013年5月3日查封后签订的，且没有房管部门进行网签备案和登记。仅从该合同看，滨州腾宇集团实业有限公司没有取得商品房预售许可证，其买卖合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解答》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。”而实际情况是滨州腾宇集团实业有限公司的法定代表人吕志亮因涉嫌诈骗于2013年7月份被捕入狱，始终没有取得商品房预售许可证，李海军更没有取得涉案房屋的物权，应依法予以驳回。（三）根据上述两点事实与理由可以看出，涉案房屋仍属于滨州腾宇集团实业有限公司所有，而许馨方、许敏在诉前已申请人民法院于2013年5月3日将涉案房屋查封，故许馨方、许敏申请执行涉案房屋1号楼2-101房屋合法有效，法院应予以执行，以维护许馨方、许敏的合法权益。（四）2013年5月3日法院查封涉案房屋，2013年5月21日滨州腾宇集团实业有限公司法人代表吕志亮签收了送达回证，2013年5月23日滨州腾宇集团实业有限公司与李海军签订买卖合同。同时，滨州腾宇集团实业有限公司给李海军开具收据59万元，应属非法买卖，无法律效力。因为查封裁定明确规定，自查封之日禁止滨州腾宇集团实业有限公司买卖涉案房屋。（五）根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是新购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”而本案的情况：一是李海军与滨州腾宇集团实业有限公司签订买卖合同的时间是2013年5月23日，晚于法院的查封时间2013年5月3日。二是李海军在2013年5月23日签订买卖合同时，拥有其他用于居住的房屋。房产证号为滨州市房权证市属字第××号，所有权人为李海军，建筑面积178.91平方米，设计用途用以居住，房屋位于滨州市黄河十路以南渤海十六路以东，房产证办理日期为2008年3月31日。综上所述，李海军的上诉请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十九条第（一）、（二）款之规定，应当驳回李海军的上诉请求，维持一审判决。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在本案中，上诉人李海军系执行案件的案外人，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。经审查，涉案房产查封裁定于2013年5月3日送达滨州市房产局、2013年5月20日向滨州腾宇集团实业有限公司送达、2013年5月21日该公司法人吕志亮签收。而根据上诉人李海军提交的其与滨州腾宇集团实业有限公司签订的商品房买卖合同，该合同签订时间落款虽为2011年1月13日，但庭审中李海军主张该商品房买卖合同的实际签订日期为2013年5月23日即涉案房产被法院查封之后。上诉人李海军主张，其自杨永红处购买了涉案房屋，杨永红于2010年3月与滨州腾宇集团实业有限公司达成购买商品房的意向，并分三次向滨州腾宇集团实业有限公司支付购房款573781元，滨州腾宇集团实业有限公司开具收据并于2012年10月将房屋交付给杨永红，至此涉案房屋虽然仍登记在滨州腾宇集团实业有限公司名下，但房屋权利已转移给杨永红。对于其上述主张，上诉人李海军未提供充分证据予以证明，上诉人李海军主张杨永红所享有的权利足以排除强制执行依据不足。上诉人李海军主张其承继了杨永红对涉案房屋的权利，其与杨永红、滨州腾宇集团实业有限公司将合同更名并不能改变连环购买的事实，但从上诉人李海军提供的证据来看，其不仅与滨州腾宇集团实业有限公司另行签订了商品房买卖合同，滨州腾宇集团实业有限公司亦为李海军出具了金额为59万元的收据及暖气开口等费用14192元的收据，由此上诉人李海军与被上诉人滨州腾宇集团实业有限公司之间已形成了商品房买卖合同关系，上诉人李海军该主张与其所提供的证据所证明的事实不相一致。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照上述规定，涉案房产尚登记在被上诉人滨州腾宇集团实业有限公司名下，在一审法院查封时间早于上诉人李海军与被上诉人滨州腾宇集团实业有限公司商品房买卖合同的实际签订时间，且2013年5月3日一审法院查封涉案房屋时上诉人李海军名下尚有其他用于居住的房屋的情况下，上诉人李海军要求排除对涉案房屋的强制执行依据不足。上诉人李海军的上诉请求事实及法律依据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李海军负担。
本判决为终审判决。
审判长 景晨光
审判员 孙兴春
审判员 王 琳
二〇一六年三月十三日
书记员 纪菲菲