河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第2176号
上诉人（原审被告）：韩革，男，1966年11月7日出生，汉族，住河南省洛阳市。
被上诉人（原审原告）：毕德林，男，1955年6月23日出生，汉族，住河南省洛阳市。
委托代理人：杜晓冰，河南凯仁律师事务所律师。
上诉人韩革因与被上诉人毕德林房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩革、被上诉人毕德林及其委托代理人杜晓冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年6月韩革开始租赁使用毕德林的商业营业房。在此经营湖南橡胶塑密封件厂有限公司洛阳分公司。2012年6月19日毕德林与韩革续签订一份房屋租赁合同，该合同约定：租赁房屋坐落在唐宫东路小区1号楼1号营业房，建筑面积103平方米，房屋质量合格；租赁期限从2012年1月1日至2013年12月31日，年租金78000元整，租金季前交19500元整，先交房租，后用房屋；承租人（韩革）负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。在此期间，水、电费包括房屋租赁税在内的一切费用由承租人承担，租赁房屋的用途为商业；租赁房屋的维修，在不影响建筑结构的情况下，合法装修，费用自负；租赁合同期满，租赁房屋的装修，改善增设施物的处理，不动产归出租人（毕德林），出租人不允许承租人转租租赁房屋，押金4000元。房屋租赁合同期满承租人自觉返还房屋，如果每推迟一天，以前的房租照样交纳，另外交拖后交房费用每天100元整。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。毕德林自认韩革交付押金2000元。韩革将其房屋租金交付到2013年12月31日。2013年11月2日毕德林向韩革发送一份函件，要求韩革于2013年12月底合同届满时将其租赁房屋返还给毕德林。房屋租赁合同届满后，韩革一直未将租赁房屋腾出返还给毕德林管业，故毕德林诉至法院。2000年6月10日毕德林领取了洛阳市房地产管理局颁发的洛市房权证（2000）字第X0990**号房屋所有权证。该房屋所有权证载明：房屋所有权人毕德林，房屋坐落：老城区唐宫东路小区1号楼营业房，房号1、2，建筑面积205.21平方米，设计用途商业，户别私有房产。
原审法院认为：原告毕德林与被告韩革于2012年6月9日所续签的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。合同有效期于2013年12月31日届满，按照合同约定，被告韩革理应将其租赁房屋返还给原告毕德林管业，被告韩革未按期将其租赁房屋返还给原告毕德林的行为，实属违约行为，理应承担相应的民事责任，故原告毕德林要求被告韩革立即将其租赁的位于老城区唐宫东路小区1号楼1号营业房腾空并返还给原告毕德林的诉讼请求，符合双方合同约定，故法院予以支持。关于原告毕德林要求被告韩革逾期返还房屋的房屋使用费按每月10000元计算的诉讼请求，要求过高，原审法院认为，逾期返还租赁房屋的房屋使用费，因双方对此没有明确约定，但应参照在合同有效期内双方对支付租金标准的约定执行，即双方约定年租金为78000元，每月应为（78000元÷12个月）6500元，所以，法院酌定被告韩革自2014年1月起至实际返还房屋之日止的租金，按每月6500元计算。关于原告毕德林要求被告韩革支付逾期返还房屋的违约金，每日按100元计算，因被告韩革对此提出抗辩，认为不应该支付违约金，原审法院认为，被告韩革提出的该抗辩理由，因被告韩革未按合同约定的时间返还房屋，实属违约责任，故应承担相应的民事责任，但原告毕德林要求过高。根据我国相关法律规定，当事人通过反诉、抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定“过分高于造成的损失”，本案给原告毕德林造成损失应为被告韩革在合同届满后未及时向其返还房屋和支付租金，参照双方合同约定，租金为每月6500元。根据上述法律规定和双方合同约定，法院酌定被告韩革应向原告毕德林支付其违约金每月为1950元（6500元×30%）。合同的权利义务终止，不影响该合同中的结算清理条款的效力。原告毕德林自认被告韩革向其交付的押金2000元并未折抵成租金。被告韩革对此虽未提出反诉，但根据上述法律规定，在合同权利义务终止时应全面清理其债权债务，故原告毕德林应向被告韩革返还其押金金2000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、被告韩革向原告毕德林返还位于洛阳市老城区唐宫东路小区1号楼1号营业房；二、被告韩革向原告毕德林支付自2014年1月1日起至实际返还房屋时的租金，每月按6500元计算；三、被告韩革向原告毕德林支付逾期返还房屋的违约金，自2014年1月起至实际返还房屋之日止，每月按1950元计算；四、被告韩革对上述第一、二、三条的给付义务在本判决生效后十日内履行完毕；五、原告毕德林在本判决生效后十日内向被告韩革返还押金2000元。本案诉讼费750元，原告毕德林负担150元，被告韩革负担600元（被告负担部分原告已垫付，待执行时一并付给原告）。
宣判后，韩革不服并向本院提起上诉称，上诉人于2005年7月1日经被上诉人同意从高琳手中以八万元转让费的价格，租赁涉案房屋并开始营业至今，该房屋的转让费八万元，被上诉人应予赔偿。被上诉人曾口头承诺上诉人可以优先租赁，可长期使用权，现在要求上诉人搬走，造成上诉人客户大量流失，被上诉人应赔偿上诉人经济损失。上诉人支付了押金4000元（附有收条），被上诉人应予退还。一审判决上诉人从2014年1月起每月支付违约金1950元的没有法律依据，应予纠正。综上，请求1、被上诉人赔偿上诉人转让费8万元。2、被上诉人赔偿上诉人经济损失20万元。3、撤销原审判决第三项。4、本案的诉讼费用被上诉人承担。
被上诉人毕德林答辩称，上诉人上诉请求的1、2项与本案无关，不进行答辩。押金只有2000元，且在一审判决书中己经判决答辩人还给上诉人，也没必要进行答辩。关于违约金的问题，在上诉人与答辩人签订了租赁合同中，违约金是每日100元，合同在不违反国家规定的情况下，合同签订者应当按照合同约定的违约金进行支付。一审法院从有利于上诉人的角度将每月3000多元的违约金降低为每月1950元，是对上诉人利益的保护。关于诉讼费用部分，请法院依法按照判决支持比例进行分摊。
本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，毕德林认可收到韩革的押金4000元（包括一审中已认定的2000元）。
本院认为，毕德林在租赁合同期满前已通知韩革，期满后不再续订租赁合同。租赁合同期满后，韩革应将租赁物返还给毕德林。现韩革未将租赁物返还，实属违约，应承担违约责任。因双方约定的违约金过高，一审法院对此予以调整符合法律规定。但违约金应以违约行为造成的损失为依据，兼顾合同的履行情况、逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案是租赁合同纠纷，在一审已判决韩革支付占用费用，且毕德林未提交因韩革违约行为造成损失的情况下，一审按照月租金30%支付违约金，有失公平。本院酌定违约金以每月租金为本金，利息按中国人民银行同期贷款基准利率130%为标准，计算实际返还房屋之日止。综上，韩革上诉称其不应支付违约金，于法无据，本院不予支持。毕德林收取的4000元的押金（包括一审中已认定的2000元），毕德林应予返还。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市老城区人民法院（2014）老民二初字第268号民事判决第（一）、（二）项及诉讼费分担部分。
二、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2014）老民二初字第268号民事判决第（三）项为韩革向毕德林支付逾期返还房屋的违约金，违约金以每月租金为本金，利息按中国人民银行同期贷款基准利率130%标准，自2014年2月1日起至实际返还房屋之日止；
三、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2014）老民二初字第268号民事判决第（四）项；
四、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2014）老民二初字第268号民事判决第（五）项为毕德林在本判决生效后十日内向韩革返还押金4000元。
五、驳回毕德林的其他诉讼请求。
上述第一、二条的金钱给付义务在本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1328元，由上诉人韩革负担1000元，被上诉人毕德林328元。
本判决为终审判决。
审判长 吴爱国
审判员 索如意
审判员 于 磊
二〇一四年十月二十四日
书记员 赵淑婷