中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第594号
上诉人（原审原告）广州市越秀区按摩门诊部。
法定代表人何彬，该门诊部主任。
委托代理人麦丽妍，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邝焕中，男，1927年4月5日出生，美国国籍。
被上诉人（原审被告）邝焕民，男，1930年12月27日出生，美国国籍。
被上诉人（原审被告）邝焕显，男，1939年6月16日出生，美国国籍。
被上诉人（原审被告）邝焕俊，男，1950年10月24日出生，美国国籍。
被上诉人（原审被告）刘邝美莲，女，1936年9月27日出生，美国国籍。
五被上诉人共同委托代理人梁恩荣，男，1941年9月14日出生，香港特别行政区居民。
五被上诉人共同委托代理人陈凤娥，女，1944年9月22日出生，香港特别行政区居民。
上诉人广州市越秀区按摩门诊部（以下简称按摩门诊部）因与被上诉人邝焕中、邝焕民、邝焕显、邝焕俊、刘邝美莲（下称邝焕中等五人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市越秀区起义路186号房屋是属邝焕中等五人共有的房产，该房屋建基面积72.59平方米，总建筑面积311.44平方米，用途为住宅、办公。2005年12月30日，邝焕中等五人（出租人、甲方）与按摩门诊部（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区起义路186号一、二、阁楼的房地产出租给乙方作门诊部使用，建筑面积170.16平方米；租赁期限为2006年1月1日至2008年12月31日，其中2006年1月1日至2006年12月31日月租金额为3850元，2007年1月1日至2007年12月31日月租金额为4235元，2008年1月1日至2008年12月31日月租金额为4658元；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按现金转账付款方式缴付给甲方；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前与甲方协商，双方另行签订合同等。
该合同期内，上述房屋由按摩门诊部作门诊部使用。按摩门诊部与邝焕中等五人自2008年10月起就续租上述房屋的有关事宜进行协商，但未能达成一致意见。
2009年2月10日，邝焕中等五人另案向原审法院起诉按摩门诊部，要求按摩门诊部限期迁出交还涉案房屋，并支付2009年1月起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按每月13300元计算）等。该案经审理，原审法院于2009年3月26日作出（2009）越法民三初字第698号民事判决书，判决：按摩门诊部应在该判决发生法律效力之日起6个月内，迁出广州市越秀区起义路186号首层、二层及阁楼房屋（建筑面积170.16平方米），将房屋腾空交还给邝焕中等五人；按摩门诊部在暂用上述房屋期间，应按房管部门评定的同期私房非居住用房的租金标准逐月向邝焕中等五人交纳房屋使用金（若按此标准评得每月的租金标准高于13300元的，以每月13300元计；按摩门诊部已缴纳的2009年1月至3月的租金13974元应在该房屋使用金中予以扣减）等。该判决作出后，按摩门诊部不服判决提起上诉。广州市中级人民法院于2009年10月30日作出（2009）穗中法民五终字第2410号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已于2009年10月30日发生法律效力。
之后，邝焕中等五人向原审法院申请强制执行上述（2009）越法民三初字第698号民事判决，原审法院以（2009）越法执字第6347号《受理申请执行案件通知书》立案受理。期间，按摩门诊部与邝焕中等五人于2010年4月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定租期从2009年1月1日起至2013年3月30日止，租金每月1万元等。2011年10月20日，按摩门诊部向原审法院提起诉讼，要求判令双方继续履行上述2010年4月1日签订的《广州市房屋租赁合同》。对此，原审法院于2012年5月18日作出（2011）穗越法民三初字第3420号民事裁定书，认为：“按摩门诊部与邝焕中等五人就按摩门诊部迁出涉案房屋的纠纷，已经原审法院（2009）越法民三初字第698号民事判决处理，上述判决的执行尚未完结，按摩门诊部与邝焕中等五人又达成和解协议……按摩门诊部针对执行和解协议提起的诉讼，依法应予以驳回起诉”，故裁定驳回按摩门诊部的起诉。按摩门诊部对该裁定不服提起上诉，广州市中级人民法院以（2012）穗中法民五终字第3062号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。该裁定书于2012年9月25日发生法律效力。
（2009）越法民三初字第698号民事判决强制执行期间，按摩门诊部于2013年7月30日出具《承诺书》，内容为：1、我门诊部向法院承诺于2013年8月30日前将广州市起义路186号首层、二层及阁楼房屋全部腾空，并于2013年8月30日上午9：00将钥匙（一套四条）交到法院；2、我门诊部保证在对上述房屋的使用期间的全部安全责任均由我门诊部负全责，与他人无关；3、搬离前我门诊部将恢复广州市起义路186号首层、二层及阁楼原有的基本单独的供水、供电、排污等，不能与他楼层有联系，并恢复全层的整体形状，不能有损毁痕迹；4、我门诊部在使用广州市起义路186号首层、二层及阁楼期间，应按2009年越法民三初字第698号民事判决书执行支付房屋使用金及利息等。2013年8月30日前，按摩门诊部将涉案房屋腾空交还给邝焕中等五人（具体日期双方均称记不清楚）。
2013年10月25日，按摩门诊部向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、邝焕中等五人向按摩门诊部补偿越秀区起义路186号阁楼建筑工程费用100000元；2、邝焕中等五人向按摩门诊部退还租金112128元。本案审理过程中，按摩门诊部称其第一项诉讼请求要求补偿的阁楼建筑工程费用100000元是指1980年加建阁楼所花的费用，当时的单据已经找不到了；其第二项诉讼请求要求邝焕中等五人返还的租金112128元是指2005年12月30日至2013年3月30日期间，按照同期租金单价乘以阁楼面积47.61平方米计算得出。
为证明加建阁楼及名称变更的情况，按摩门诊部向原审法院提交证据有：1、1980年9月1日《协议书》复印件（内容为：立协议书人起义路186号业主和承租人解放中卫生院。现因承租人发展医疗业务需要，在原来租用的起义路186号阁楼前边直至大门口，加建钢筋混凝土半层阁楼；双方同意上述新建部分所有建筑工程费用概由承租人负责，加建的地方也由承租人使用，业主不收租金，不作出租计算，等将来承租人退租迁出时无条件给业主使用等）；2、与起义路182、184号业主签订的《协议书》复印件；3、广州市卫生局穗卫（1987）52号《关于将解放中卫生院改为越秀区气功按摩医院门诊部问题的批复》复印件；4、广州市卫生局穗卫中（2000）10号《关于越秀区气功按摩医院门诊部更名的批复》复印件。邝焕中等五人对上述证据真实均不予确认，并称对具体情况不清楚，邝焕中等五人认为按摩门诊部只是进行室内装修，加建阁楼未经业主同意。
关于租金的支付情况，邝焕中等五人称2006年1月1日至2008年12月31日期间，按摩门诊部按照双方所签租赁合同约定的标准支付租金；2009年1月1日至按摩门诊部迁出之日本应根据（2009）越法民三初字第698号民事判决的内容按照评定的租金标准支付房屋使用费，但在执行过程中按摩门诊部不执行评定的租金，实际上是按10000元／月的标准向邝焕中等五人支付的。按摩门诊部对此未提交相反证据。
原审法院认为，关于按摩门诊部第一项诉讼请求补偿阁楼建筑工程费用的问题，其举证均为复印件，并且未能提交任何费用实际发生的凭证，其主张阁楼建筑工程费用100000元缺乏事实依据。且按照按摩门诊部提交的《协议书》的约定“所有建筑工程费用概由承租人负责”、“将来承租人退租迁出时无条件交给业主使用”，按摩门诊部主张阁楼建筑费用补偿与其举证内容相悖，故按摩门诊部该项诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。
关于租金返还问题，双方对于2005年12月30日至2008年12月31日期间的租金标准有明确约定并且已经实际履行，按摩门诊部要求变更约定退还部分租金于法无据。此后的房屋使用金标准已经由（2009）越法民三初字第698号民事判决作出处理，本案对此不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2013年10月4日作出如下判决：驳回按摩门诊部的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2241元，由按摩门诊部负担。
判后，上诉人按摩门诊部不服原审判决，向本院提起上诉称：一、邝焕中等五人实际上是在按摩门诊部不知情的情况下多收取其租金。邝焕中等五人出租给按摩门诊部的建筑物，有两层，一楼与二楼之间有一夹层。按摩门诊部于一开始向邝焕中等五人承租时，邝焕中等五人同意按摩门诊部在原有夹层加建阁楼，并约定加建的阁楼由承租人使用，业主不收租金，不作出租计算。在按摩门诊部与邝焕中等五人于2005年12月30日、2010年4月1日签订的《广州市房屋租赁合同》中，约定邝焕中等五人将涉案物业一楼、二楼、阁楼（夹层）出租给按摩门诊部使用，建筑面积为170.16平方米。其中该合同中所称的阁楼，是指涉案物业原有阁楼，并不包括按摩门诊部加建的部分。然而，根据邝焕中等五人一审中提供的证据5《广州市非住宅房屋租金计算表》显示，涉案物业一、二楼及本阁楼的面积共为148．96平方米，自搭阁楼（即按摩门诊部加建部分）为20.47平方米，共计169.43平方米。也即，邝焕中等五人实际收取按摩门诊部加建部分的租金。而且根据邝焕中等五人一审提供的证据表明，邝焕中等五人是明确知道按摩门诊部加建阁楼的事实，与邝焕中等五人当庭所称“不知道按摩门诊部加建的事实”、“没有收取加建部分租金”陈述相矛盾。很明显，邝焕中等五人是知道且同意按摩门诊部加建阁楼的，在后来签订的租赁合同中，邝焕中等五人实际收取租金的面积包含了按摩门诊部的加建部分，其将本不应收取租金的加建部分也计算在内。按摩门诊部实际上是在邝焕中等五人误导的情况下签订了租赁合同。邝焕中等五人违反约定，收取按摩门诊部加建阁楼的租金，明显构成违约，其多收取的租金应当返还。二、原审法院认为按照按摩门诊部提交的《协议书》的约定，“所有建筑工程费用概由承租人负责”、“将来承租人退租迁出时无条件交给业主使用”，因此按摩门诊部主张阁楼建筑费用补偿是于法无据的。但是，原审法院忽略了一个重要前提，按摩门诊部承诺无条件将阁楼交给按摩门诊部使用的前提是双方都按照约定履行。然而，邝焕中等五人违反约定，于2005年12月30日与按摩门诊部签订租赁合同并将免租的阁楼一并租给按摩门诊部，这种行为明显违反了《协议书》的约定。因此，按摩门诊部主张阁楼建筑费用补偿是合法合理的，原审法院这种严重损害按摩门诊部合法利益的断章取义行为，于法无据。综上所述，上诉人按摩门诊部上诉请求撤销原审判决，支持其原审全部诉请。
被上诉人邝焕中等五人答辩称：一、按摩门诊部原审诉请其加建阁楼面积为47.61平方米，其在上诉状中又称自搭阁楼面积为20.47平方米，但仍坚持索退租金112128元，有意隐瞒数据，捏造事实。二、2006年1月30日，广州市国土资源和房屋管理局通知，租金采用建筑面积计算，计税租金也按建筑面积计税。所以2006年1月1日起的计租面积是按1996年10月15日《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》指示执行的，该评估中列明“房屋地址：起义路186号；租用部分：地下、二楼及原阁楼；租金计算：地下65.52、二楼65.52、原阁楼39.12，合计170.16平方米”，评估表并无按摩门诊部上诉状所指的169.43平方米及自搭阁楼的字样。另外，原审判决已经认定双方对于2005年12月30日至2008年12月31日期间的租金标准有明确约定并且已经实际履行，按摩门诊部要求变更合约退还部分租金于法无据。按摩门诊部仍坚持上诉要求退还租金，本末倒置。三、至于按摩门诊部上诉状所述因邝焕中等五人收了自搭阁楼的租金，是先行违反协议，所以其主张补偿建筑费。但如前文所述，《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》中并未将自搭阁楼面积列入收租项目，业主从未收到分毫租金。按摩门诊部的上诉主张，显属废话。按摩门诊部使用已被多次判决认定为无理的理由，重新整合，再次挑战法律，浪费公帑。邝焕中等五人请求法官除征收其全部诉讼费外，还应对其惩戒，严肃法律，以示国威，对华侨有一个交待。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另查明，按摩门诊部对于其诉请返还租金112128元的计算方式，原审陈述称：无法明确，说不清楚具体的计算方式，总之要求返还的租金就是112128元；按摩门诊部二审对于自建阁楼面积是47.61平方米有何证据的问题，陈述称：是自己测量的，没有凭证。二、邝焕中等五人原审提供1991年8月31日的《广州市非住宅房屋租金计算表》载明“计租部位及建筑面积：地下51.69、二楼57.86、木阁楼39.41，合计148.96平方米”；该表另行备注“自搭阁20.47M2”，经手人易某，并加盖了承租人按摩门诊部的公章；1996年10月15日《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，载明“计租部位及建筑面积：地下65.52、二楼65.52、原阁楼39.12，合计170.16M2”、评租员易某。按摩门诊部原审质证称对1991年8月31日租金计算表的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对1996年10月15日租金计算（评估）表的真实性不予认可。按摩门诊部二审以上述1991年8月31日《广州市非住宅房屋租金计算表》载明的计租面积148.96M2及自搭阁20.47M2总面积169.43M2为由主张租赁合同的计租面积包括了其自搭阁楼的面积。
本院认为，原审对于按摩门诊部的诉请进行详细论理，依法予以驳回，合法有据。对于按摩门诊部的上诉请求，认定如下：
一、关于112128元租金返还的问题，因2005年12月30日签订的《广州市房屋租赁合同》对按摩门诊部承租房屋面积明确记载为170.16M2，并对2005年12月30日至2008年12月31日期间的租金标准作出明确约定，并且已经实际履行完毕。按摩门诊部自认租赁合同约定的承租面积并不包括其自搭阁楼的面积。按摩门诊部二审以1991年8月31日《广州市非住宅房屋租金计算表》载明的计租面积148.96M2，加上自搭阁20.47M2总面积为169.43M2为由主张邝焕中等五人计租面积包括其自搭阁楼的面积，因该租金计算表明确了计租面积为148.96M2，并不包括按摩门诊部自搭阁楼的面积。另外，邝焕中等五人提供的1996年10月15日的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》载明“计租部位及建筑面积：地下65.52、二楼65.52、原阁楼39.12，合计170.16M2”，170.16M2计租面积不包括按摩门诊部自搭阁楼面积，虽按摩门诊部对该租金计算（评估表）不予认可，但该评估表的评租员与1991年8月31日《广州市非住宅房屋租金计算表》的经手人相同，且与双方签订租赁合同约定的租赁面积一样。按摩门诊部自行以1991年8月31日《广州市非住宅房屋租金计算表》所记载的计租面积加上自搭阁楼面积20.47M2，计算的总面积为169.43M2，与上述租赁合同约定的承租面积170.16M2并不相符。对于之后的房屋使用金标准已经由（2009）越法民三初字第698号民事判决作出处理，原审法院不再调处，合法有据。综上所述，按摩门诊部没有其他充分证据佐证邝焕中等五人私下将按摩门诊部自搭阁楼面积已计入计租面积内，且无法明确其诉请邝焕中等五人返还租金112128元的具体计算依据。按摩门诊部的该项诉请显属无理，本院予以驳回。
二、至于按摩门诊部诉请邝焕中等五人补偿其阁楼建筑工程费用的问题。因按摩门诊部自1980年搭建阁楼后已自行使用数年，其原审提交的《协议书》明确约定“所有建筑工程费用概由承租人负责”、“将来承租人退租迁出时无条件交给业主使用”，且其未能提交任何支付修建阁楼费用的凭证。按摩门诊部诉请的阁楼建筑费用补偿与其举证内容不符，本院予以驳回。按摩门诊部主张因邝焕中等五人收取其自搭阁楼租金违约在先，其才要求邝焕中等五人支付该项阁楼建筑费补偿金的，但如前文所述，按摩门诊部主张自搭阁楼计付了租金，并无事实基础，故按摩门诊部的该项诉请没有任何依据，本院不予采信。
综上所述，审查原审判决事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持；上诉人按摩门诊部的上诉主张缺乏充分依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4482元，由上诉人广州市越秀区按摩门诊部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年三月十四日
书 记 员 杨仁义