上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第779号
上诉人（原审被告）曹文耀。
上诉人（原审原告）郑康婴。
被上诉人（原审原告）上海锦之嘉酒店管理有限公司。
法定代表人朱。
上诉人曹文耀、郑康婴因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第37129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2006年3月31日上海锦之嘉酒店管理有限公司（以下简称锦之嘉公司）与曹文耀、郑康婴签订《房屋租赁合同》，约定锦之嘉公司将上海市浦东新区杨新路华城公园2号，建筑面积为147.5平方米的一间房屋出租给曹文耀、郑康婴作棋牌室使用，租期为一年，自2006年4月1日起至2007年3月31日；月租金人民币（以下币种相同）2，500元，曹文耀、郑康婴在承租日前三天内支付给锦之嘉公司三个月的租金7，500元和一个月的房屋履约金2，500元，合计1万元，先付后租，锦之嘉公司应出具收据，以后每季度期满前五天支付下一季度的房租。合同签订后，曹文耀、郑康婴对房屋进行了隔断、装修，添置设备后开设了“联帮三林华城棋牌服务社”。2010年1月11日锦之嘉公司向曹文耀、郑康婴发出《通知》，称自2010年1月15日起不再提供水、电等服务。2013年4月2日锦之嘉公司委托律师向曹文耀、郑康婴发出《律师函》，要求曹文耀、郑康婴搬离租赁房屋。
因曹文耀、郑康婴至今未搬离房屋，锦之嘉公司于2013年10月诉至原审法院，请求判令：1、曹文耀、郑康婴限期搬离上海市浦东新区杨新路华城公园2号房屋，并将该房屋返还锦之嘉公司；2、曹文耀、郑康婴按每月2，500元的标准向锦之嘉公司支付2010年1月1日起至实际搬离房屋之日止的租金。曹文耀、郑康婴同意搬离并将租赁房屋返还锦之嘉公司，但不同意支付租金；并辩称锦之嘉公司应退还收取的租金及赔偿装修款100，000元。
原审中，双方确认租赁房屋位于上海市浦东新区杨新路、长清路口的恒大华城小区绿化带的小花园内；曹文耀、郑康婴按照每月2，500元的标准支付租金至2009年12月31日。
原审中，经原审法院释明，锦之嘉公司表示若租赁合同无效，则变更第2项诉讼请求为：判令曹文耀、郑康婴按照每月2，500元的标准支付锦之嘉公司自2010年1月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋使用费，其余诉讼请求无变化；曹文耀、郑康婴则表示若合同无效，要求锦之嘉公司返还之前已支付的租金20万元，并赔偿装修费10万元。
另，曹文耀、郑康婴称租赁房屋自2010年1月15日起停水、停电，故曹文耀、郑康婴未支付2010年1月起的租金；目前租赁房屋的装修费用为15万元，前后三处房屋装修共计花费20万元；曹文耀、郑康婴曾支付过押金2，000元，并在庭后提供了一份上海恒大物业管理有限公司于2002年9月3日出具的押金收据复印件，交款人为黄如芳，收款项目为资产设备保证金。锦之嘉公司认可租赁房屋于2010年8月起停水、停电，但不认可曹文耀、郑康婴主张的装修价值，也不确认收到过曹文耀、郑康婴支付的押金，并表示若曹文耀、郑康婴以后能够提供锦之嘉公司收取涉案合同项下押金的支付凭证，锦之嘉公司同意退还。
经原审法院释明，曹文耀、郑康婴坚持不申请对租赁房屋内的固定装修价值进行司法审价，原审法院于2014年1月15日至租赁房屋处对装修情况进行了现场勘查。经勘查，租赁房屋现状为：有9间棋牌室、1间厨房、1间小卖部、1间卫生间、3个阁楼。
原审另查明，涉案租赁房屋无产权证及合法建造手续。
原审认为，涉案租赁房屋没有产权证或其他合法建造手续，锦之嘉公司与曹文耀、郑康婴之间签订的《房屋租赁合同》应依法被确认为无效。锦之嘉公司将不合法建筑出租给曹文耀、郑康婴，应承担主要过错责任；曹文耀、郑康婴在承租时未对房屋权属情况尽到应有的审慎注意义务，其也应自负一定责任。合同被确认无效后，曹文耀、郑康婴占用租赁房屋已失去了合同依据，故理应搬离并返还租赁房屋。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。曹文耀、郑康婴实际占用了租赁房屋，之前支付的租金可直接抵作其应支付的房屋使用费，曹文耀、郑康婴要求锦之嘉公司返还已付租金的意见，不予采纳。
根据锦之嘉公司于2010年1月11日发出的《通知》，租赁房屋自2010年1月15日起即停水、停电，而曹文耀、郑康婴的租赁用途系经营棋牌室，锦之嘉公司的停水、停电行为无疑对曹文耀、郑康婴正常使用房屋造成较大妨碍，故对2010年1月之后的房屋占用费，原审法院酌定由曹文耀、郑康婴参照租金标准的30%支付。根据原审法院现场勘查情况，曹文耀、郑康婴为经营之需对租赁房屋确实进行了一定的分隔、装修，锦之嘉公司对此应当承担相应的过错赔偿责任，具体赔偿数额，由原审法院根据曹文耀、郑康婴的实际装修状况及经营使用折旧，综合双方过错责任、合同（无效）的履行情况酌情确定。曹文耀、郑康婴称其曾向锦之嘉公司支付押金2，000元，但锦之嘉公司予以否认。虽然曹文耀、郑康婴提供了押金收据复印件，但从其内容上看也不能反映系涉案合同项下的押金，故曹文耀、郑康婴要求退还押金，缺乏依据。本案的诉讼费用，由锦之嘉公司与曹文耀、郑康婴按过错比例分担。
原审法院审理后于二○一四年二月二十四日依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条之规定，作出判决：一、上海锦之嘉酒店管理有限公司与曹文耀、郑康婴之间的房屋租赁合同关系无效；二、曹文耀、郑康婴于判决生效后三十日内从合同约定的上海市浦东新区杨新路华城公园2号房屋内搬离，并将该房屋返还上海锦之嘉酒店管理有限公司；三、曹文耀、郑康婴于判决生效后三十日内按照每月750元的标准支付上海锦之嘉酒店管理有限公司自2010年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、上海锦之嘉酒店管理有限公司于判决生效后三十日内支付曹文耀、郑康婴装修损失4万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2，500元，减半收取1，250元，由上海锦之嘉酒店管理有限公司负担1，000元，曹文耀、郑康婴负担250元。
判决后，曹文耀、郑康婴不服，上诉于本院称：被上诉人出租给上诉人的房屋系违章建筑，故双方签订的房屋租赁合同无效。根据合同法的相关规定，上诉人不应支付房屋使用费，而且被上诉人于2010年开始就断水断电，造成房屋无法实际使用，故被上诉人已收取的租金也应予以返还。上诉人在系争房屋中投入了装修、添置了相关设施设备，现被上诉人要求上诉人返还房屋，故被上诉人理应就此补偿上诉人相应的装修损失。综上，要求撤销原审判决第三、四项，改判上诉人不支付房屋使用费，并由被上诉人支付上诉人装修损失50，000元。
被上诉人锦之嘉公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，则要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人将未取得合法房地产权证的涉案房屋出租给上诉人使用，违反了我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定双方就该房屋所签订的《房屋租赁合同》无效，当属正确。根据无效合同的处理原则，因无效合同所取得的财产应予返还，并依据当事人的过错程度各自承担合同无效所产生的损失。因此，上诉人理应向被上诉人承担返还租赁房屋的责任。至于上诉人已支付的房屋租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，上诉人已支付的房屋租金可直接抵作其应支付的房屋使用费。现被上诉人要求上诉人继续支付其实际占用期间拖欠的自2010年1月开始的剩余房屋使用费，于法有据。原审综合考虑了涉案房屋于2010年1月起存在停水、停电等本案实际情况，酌情认定上诉人按照租赁合同约定的租金标准的30%向被上诉人支付自2010年1月起的房屋使用费，并无不当。
关于上诉人称租赁合同无效，故其无需支付房屋使用费，已收取的租金亦应予以返还的上诉意见。虽然上诉人系依据上述无效租赁合同而取得涉案租赁房屋的占有使用权，但即便根据该合同约定，租期业已于2007年3月31日届满；况且2009年11月被上诉人又书面发函，明确告知不再出租房屋。因此，上诉人在此后直至今日，仍占有使用租赁房屋，不仅无合同依据也无法律依据，该占有行为实际也给被上诉人造成损失，故上诉人理应向被上诉人支付实际占用期间的房屋使用费。鉴此，上诉人上诉要求不支付房屋使用费并要求退还已付租金的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
至于上诉人所提出的装修损失，原审法院根据现场勘查的情况，并结合双方对于合同无效的过错程度，酌情认定被上诉人向上诉人赔偿损失40，000元，亦无不妥。上诉人坚持要求被上诉人赔偿损失50，000元，但未提供相关证据予以佐证，故本案无法采纳。综上，原审判决查明事实清楚，判决适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，500元，由上诉人曹文耀、郑康婴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 毛焱
代理审判员 孙飞
二〇一四年五月五日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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