湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1896号
上诉人（原审被告）：千里马机械供应链股份有限公司，住所地武汉市东西湖区新沟镇油纱路7号。
法定代表人：杨义华，系该公司董事长。
委托代理人：辛阳，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉恒信国际经贸集团股份有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道623号福星科技大厦B座607。
法定代表人：汪美成，系该公司董事长。
委托代理人：李伊苓、方伟，均系湖北正信律师事务所律师。
原审被告：武汉东裕汽车销售有限公司，住所地武汉市东西湖区东西湖大道6894号。
法定代表人：张小帆，系该公司董事长。
委托代理人：杨光，系该公司员工。
原审第三人：武汉市外经贸实业有限责任公司，住所地武汉市江汉区万松小区新华明渠综合楼7-8号。
法定代表人：邢军，系该公司总经理。
上诉人千里马机械供应链股份有限公司（以下简称千里马机械公司）因与被上诉人武汉恒信国际经贸集团股份有限公司（以下简称武汉恒信国际经贸公司）、原审被告武汉东裕汽车销售有限公司（以下简称武汉东裕汽车公司）、原审第三人武汉市外经贸实业有限责任公司（以下简称武汉市外经贸公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民初字第01417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月28日，武汉恒信国际经贸公司向一审法院提起诉讼，请求判令：千里马机械公司、武汉东裕汽车公司立即腾退位于武汉市东西湖区田园大道1196号房屋，诉争房屋包括该土地上建筑面积为812.16㎡两层框架结构综合楼一栋、一层配电房一栋、一层门卫房一处；诉讼费用由千里马机械公司、武汉东裕汽车公司共同承担。
一审法院查明：武汉市外经贸公司系位于武汉市东西湖区八支沟西、107国道南5469.42平方米国有土地原使用权人，1996年6月23日取得建设工程规划许可证后，开始在该土地上建筑两层框架结构楼一栋、一层变电房一栋、一层门卫房一处、自行车棚一处（本文所述“诉争房屋”），并于1997年1月18日竣工。2001年9月18日，武汉市外经贸委员会发出武经贸资字（2001）371号文件，即《市外经贸实业有限责任公司改制资产重组、划转、交接和合同变更的通知》，将武汉市外经贸公司享有的武汉市东西湖区八支沟西、107国道南5469.42平方米国有土地使用权及地上建筑所有权一并划转给武汉恒信国际经贸公司。2006年7月7日，武汉恒信国际经贸公司与千里马机械公司签订《租赁协议书》（编号WHP20060707-1）一份，协议书第二条约定武汉恒信国际经贸公司将位于武汉市东西湖区田园大道1196号土地及地上所属建筑物及所有附属设施（包括二层楼厂房、配电房、辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施等）出租给千里马机械公司使用；第四条约定租期20年；第五条约定年租金198，879元，千里马机械公司将20年租金折现后总额2，417，990元一次性支付给武汉恒信国际经贸公司。同日，武汉恒信国际经贸公司与千里马机械公司签订《租赁协议书》（编号WHP20060707-2）一份，协议书第二条约定武汉恒信国际经贸公司将位于武汉市东西湖区田园大道1196号土地及地上所属建筑物及所有附属设施（包括二层楼厂房、配电房、辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施等）出租给千里马机械公司使用；第四条约定租期20年，自2006年10月1日起至2026年10月1日止；第五条约定标的物年租金200，000元，每五年递增5%，千里马机械公司每年按季度分四次支付，须在每季度第一个月7号之前支付当季租金。2006年7月7日，武汉恒信国际经贸公司与千里马机械公司签订备忘录一份，内容为：“甲（武汉恒信国际经贸公司）、乙（千里马机械公司）双方针对编号为WHP20060707-1《租赁协议书》项下标的物的租金支付方式达成如下备忘录：1、甲方在收到乙方以支票形式一次性支付标的物折现后20年租金的同时（折现后的租金总额为2，417，990元），甲方应以同样方式将该租金返还给乙方提供的第三方账户，如甲方不按时足额返还乙方2，417，990元，甲方按日万分之三承担罚息。2、当本《备忘录》第一条完成后，编号为WHP20060707-1《租赁协议书》既终止。2008年9月2日，中国信达资产管理公司武汉办事处与武汉市服装进出口公司、武汉恒信国际经贸公司借款担保合同纠纷一案的执行过程中，武汉市中级人民法院作出（2007）武执字第00297-1号《民事裁定书》，根据已生效2006武民商初字第195号《民事判决书》，依法查封了武汉恒信国际经贸公司享有的，位于武汉市东西湖区八支沟西、107国道南5469.42平方米国有土地使用权。2009年9月23日，武汉市中级人民法院以（2007）武执字第00297-3号《民事裁定书》，裁定将中国信达资产管理公司武汉办事处与武汉市服装进出口公司、武汉恒信国际经贸公司借款担保合同纠纷执行一案指定武汉市江汉区人民法院执行。2010年6月2日，武汉华夏拍卖有限公司向竞买人发出《瑕疵声明》一份，内容为：“受武汉市江汉区人民法院委托，我公司定于2010年6月22日上午10：00在武汉市江汉区唐蔡路6号华鼎丽都B栋2单元501室本公司拍卖大厅对位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米（出让土地）使用权进行公开拍卖……发现标的物存在如下瑕疵，我公司声明对标的物不承担任何瑕疵保证责任：……五、标的物地面上客观存在着未被查封的建筑物及其他附属建筑物，并占有着相当部分的土地面积，其产权并不属于本次委托拍卖的范畴，请竞买人注意拍卖成交后的实际占有、使用所存在的巨大困难及风险。委托人和拍卖人均不对此负责，清退工作中存在的相关费用和风险均由买受人另行承担……”。2010年6月22日，千里马机械公司与拍卖方武汉华夏拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》一份，确认其以420万元的成交金额、21万元佣金竞得拍卖标的武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米工业出让用地使用权。2010年6月30日，千里马机械公司向武汉华夏拍卖有限公司支付成交款420万元及佣金21万元。2010年7月7日，武汉市江汉区人民法院作出（2009）汉执委字第26号《民事裁定书》，以千里马机械公司将拍卖价款420万元足额交至法院为由，裁定将武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米（出让土地）使用权过户登记于千里马机械公司名下。自2010年7月，前述土地使用权裁定过户后，千里马机械公司便未再向武汉恒信国际经贸公司缴纳租金。
一审法院另查明，千里马机械公司于2015年5月4日在武汉市工商行政管理局东西湖分局办理变更登记手续，将原企业名称“千里马工程机械集团股份有限公司”变更为“千里马机械供应链股份有限公司”。2014年9月28日，武汉恒信国际经贸公司诉至法院，要求如诉称。因双方坚持各自诉、辩意见，致案件调解不成。
一审法院认为，武汉市外经贸公司为位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米国有土地原使用权人及地上附着建筑设施原所有权人，后将该国有土地使用权以及地上附着建筑物所有权依法划转给武汉恒信国际经贸公司。2006年7月7日，武汉恒信国际经贸公司与千里马机械公司签订编号为WHP20060707-1的《租赁协议书》和编号为WHP20060707-2的《租赁协议书》各一份，均约定武汉恒信国际经贸公司将位于武汉市东西湖区田园大道1196号土地及地上所属建筑物及所有附属设施（包括二层楼厂房、配电房、辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施等）出租给千里马机械公司使用，租期20年，其中编号为WHP20060707-1的《租赁协议书》约定租金为一次性付清，编号为WHP20060707-2的《租赁协议书》约定租金为季付；同日，双方签订备忘录一份，内容为：“甲（武汉恒信国际经贸公司）、乙（千里马机械公司）双方针对编号为WHP20060707-1《租赁协议书》项下标的物的租金支付方式达成如下备忘录：1、甲方在收到乙方以支票形式一次性支付标的物折现后20年租金的同时（折现后的租金总额为2，417，990元），甲方应以同样方式将该租金返还给乙方提供的第三方账户，如甲方不按时足额返还乙方2，417，990元，甲方按日万分之三承担罚息。2、当本《备忘录》第一条完成后，编号为WHP20060707-1《租赁协议书》既终止”。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件生效的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，千里马机械公司在将20年房屋租金总额一次性支付给武汉恒信国际经贸公司后，武汉恒信国际经贸公司即予以返还，该备忘录中所附编号为WHP20060707-1《租赁协议书》的解除条件已经生效，故该协议失效。2008年9月2日，武汉市中级人民法院依法查封了武汉恒信国际经贸公司享有的位于武汉市东西湖区八支沟西、107国道南5469.42平方米国有土地使用权。2010年6月22日，武汉华夏拍卖有限公司受武汉市江汉区人民法院委托，对位于武汉市东西湖区八支沟西、107国道南5469.42平方米国有土地使用权进行拍卖。千里马机械公司与拍卖方武汉华夏拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》一份，确认其以420万元的成交金额、21万元佣金竞得拍卖标的武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米工业出让用地使用权。2010年6月30日，千里马机械公司向武汉华夏拍卖有限公司支付成交款420万元及佣金21万元。2010年7月7日，武汉市江汉区人民法院作出（2009）汉执委字第26号民事裁定书，以千里马机械公司将拍卖价款420万元足额交至法院为由，裁定将武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米（出让土地）使用权过户登记于千里马机械公司名下。此次拍卖中，武汉市江汉区人民法院委托拍卖的标的物仅为位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米（出让土地）使用权，不包括该土地地上附着建筑设施，武汉华夏拍卖有限公司在拍卖前也向竞拍人公开发布《瑕疵声明》，明确拍卖标的仅为位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米（出让土地）土地使用权，不包括该土地地上附着建筑设施。故千里马机械公司通过拍卖方式取得的仅为位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米（出让土地）使用权，不包括该土地地上附着建筑设施。千里马机械公司取得位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米（出让土地）土地使用权后，原编号为WHP20060707-2号《租赁协议书》中主要标的物“位于湖北省武汉市东西湖区田园大道1196号外经贸实业园，土地面积6666平方米”土地使用权已由原承租人千里马机械公司享有，应当认定属于《合同法》第九十一条规定的“债权债务同属一人”，合同终止的情形，故原WHP20060707-2号《租赁协议书》的权利义务终止，千里马机械公司自此亦未再缴纳WHP20060707-2号《租赁协议书》约定的租金。此后，双方亦未就地上附着建筑物的使用达成新的租赁协议，故千里马机械公司不再享有诉争房屋的使用权。千里马机械公司辩称其已通过改造、扩建等添附行为取得诉争房屋所有权，没有法律依据，不予支持。千里马机械公司辩称，按照《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，武汉恒信国际经贸公司未办理不动产登记，对诉争房屋不享有物权。诉争房屋在规划、施工建设时已向有关管理部门依法办理了规划、施工许可备案登记，《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力”，诉争房屋依法建造的事实成就时，诉争房屋的物权已经产生，只是在未办理不动产登记之前，该物权不具有对外公示公信效力。故千里马机械公司主张武汉恒信国际经贸公司不享有物权的观点，不予支持。千里马机械公司辩称，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。根据此法律规定，千里马机械公司已经取得诉争房屋所有权。“房随地走、地随房走”是房屋及土地交易过程中的通常惯例，但诉争房屋与其附着的土地，因另一案件的执行过程中明确做出了分割，中国信达资产管理公司武汉办事处与武汉市服装进出口公司、武汉恒信国际经贸公司借款担保合同纠纷执行一案中仅将诉争房屋所附着的土地作为了拍卖标的物，武汉市中级人民法院作出（2007）武执字第00297-1号《民事裁定书》、武汉华夏拍卖有限公司向竞买人发出《瑕疵声明》、千里马机械公司与拍卖方武汉华夏拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》、武汉市江汉区人民法院作出（2009）汉执委字第26号《民事裁定书》，均载明拍卖成交标的仅为武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米工业出让用地使用权，而不包括诉争房屋。故千里马机械公司主张其已经取得诉争房屋所有权的观点，不予支持。综上所述，千里马机械公司虽已依法取得位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米（出让土地）土地使用权，但其地上附着建筑设施所有权仍属武汉恒信国际经贸公司所有。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现诉争房屋由千里马机械公司出租给武汉东裕汽车公司使用，出租收益由千里马机械公司享有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，诉争房屋所有权人即武汉恒信国际经贸公司要求千里马机械公司、武汉东裕汽车公司立即腾退位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米（出让土地）土地地上房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：千里马机械供应链股份有限公司、武汉东裕汽车销售有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米（出让土地）土地地上房屋，包括建筑面积为812.16㎡两层框架结构综合楼一栋、一层配电房一栋、一层门卫房一处。案件受理费80元，由千里马机械供应链股份有限公司、武汉东裕汽车销售有限公司共同负担。
一审判决后，千里马机械公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：撤销一审判决，驳回武汉恒信国际经贸公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由武汉恒信国际经贸公司承担。主要理由：武汉恒信国际经贸公司已于土地被拍卖时失去该土地以及该争议房屋所有权，其无权要求千里马机械公司腾退该争议房屋，一审法院适用法律错误。1、“房随地走、地随房走”是交易惯例，且没有例外；2、拍卖的标的物未指明不含地上附着物；3、根据买卖不破租赁原则，千里马机械公司对争议房屋是有权占有；4、一审法院认定“债权债务同属一人”就是承认千里马机械公司享有房屋的所有权；5、承认争议房屋归武汉恒信国际经贸公司享有将导致千里马机械公司合同目的不能实现；6、承认争议房屋归武汉恒信国际经贸公司享有会显失公平；7、若认定房屋归武汉恒信国际经贸公司享有，千里马机械公司可以要求排除妨害、消除危险并支付土地使用金。
被上诉人武汉恒信国际经贸公司辩称：千里马机械公司取得的土地是根据法院拍卖取得，地上标的物不包括在其中，千里马机械公司作为土地及地上建筑物承租人很清楚土地的状况，其在土地竞买后拒绝履行购买建筑物的承诺，一直是强行霸占该房产。在一审法院作出房不随地走的情况下，也不进行协商而将房屋出租给武汉东裕汽车公司，获得的租金也从未与武汉恒信国际经贸公司分享，千里马机械公司以抽象原则来否认个例中的事实，长时间侵害我方利益，缺乏事实和法律依据，千里马机械公司的上诉请求应当予以驳回。
原审被告武汉东裕汽车公司辩称：我方同意千里马机械公司的上诉请求。
原审第三人武汉市外经贸公司述称：我方同意武汉恒信国际经贸公司的辩称意见。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，双方均未提交新证据。
本院认为：武汉市外经贸公司根据改制的相关文件将其所有的位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米国有土地使用权以及地上附着建筑物所有权依法划转给武汉恒信国际经贸公司，武汉恒信国际经贸公司依法享有上述土地使用权以及地上附着建筑物所有权。武汉恒信国际经贸公司因本院生效的民事判决，其享有的上述土地使用权被人民法院依法拍卖，千里马机械公司竞得了上述土地使用权，依法享有上述土地使用权。但根据拍卖过程中的《瑕疵声明》和《拍卖成交确认书》的内容，武汉恒信国际经贸公司在被拍卖土地上的附着建筑物所有权在本次拍卖中未被处理，千里马机械公司通过拍卖方式取得上述土地使用权后，武汉恒信国际经贸公司与千里马机械公司就在拍卖中未被处理的地上附着建筑设施的归属和补偿事宜协商不成，为此，武汉恒信国际经贸公司提起要求千里马机械公司、武汉东裕汽车公司腾退案涉房屋的诉讼。故本案的争议焦点为武汉恒信国际经贸公司享有的土地使用权被拍卖后，在拍卖中未被处理的地上附着建筑设施的所有权能否与千里马机械公司享有的土地使用权分离仍由武汉恒信国际经贸公司享有。
土地和房屋等地上建筑物、构筑物及其附属设施都属于法定的不动产范围，二者在自然属性上联为一体，离开了土地，房屋等地上建筑物、构筑物及其附属设施则失去了其作为不动产的基础，基于二者在自然属性上的关联关系，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”和《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”，上述规定明确了土地使用权处分时，地上房屋等建筑物及附着物一并处分的原则，是不动产权利一体化原则在法律法规中的具体体现，其目的在于使土地使用权与地上房屋等不动产所有权在权利主体的归属上保持一致，实现了维持地上建筑物等在自然属性上对土地的依附，避免了对地上建筑物、构筑物及其附属设施的经济价值的破坏，避免了因建设用地使用权与地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权主体不同，在权利行使时发生纠纷。本案中，武汉恒信国际经贸公司的土地使用权在被依法拍卖处分中，虽未对该地上武汉恒信国际经贸公司所有的附着建筑设施进行一并处分，但根据前述的法律规定，千里马机械公司通过拍卖方式取得武汉恒信国际经贸公司的土地使用权时，武汉恒信国际经贸公司在该地块上所有的附着建筑设施也应一并处分给千里马机械公司所有。因此，武汉恒信国际经贸公司不能因在土地使用权拍卖过程中未对其享有的地上附着建筑设施进行评估拍卖一并处分的瑕疵而单独享有地上附着建筑设施的所有权，不能要求千里马机械公司和房屋的实际承租人武汉东裕汽车公司腾退案涉房屋。一审法院在千里马机械公司享有案涉房屋地块土地使用权的情况下，将土地使用权和房屋所有权的权利主体割裂开来处理本案错误。上诉人千里马机械公司认为一审法院适用法律错误，武汉恒信国际经贸公司无权要求其腾退案涉房屋的上诉理由成立，其要求撤销原判，改判驳回武汉恒信国际经贸公司诉讼请求的上诉请求，本院予以支持。
鉴于千里马机械公司已通过拍卖方式取得了武汉恒信国际经贸公司原享有的土地使用权，武汉恒信国际经贸公司在该地块上所有的附着建筑设施在拍卖中没有一并评估拍卖处分给千里马机械公司的拍卖瑕疵，武汉恒信国际经贸公司可依据前述法律的规定另案向千里马机械公司主张对其原享有的地上附着建筑设施进行折价补偿的权利。
综上，一审判决认定事实清楚、但适用法律及实体处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民初字第01417号民事判决；
二、驳回武汉恒信国际经贸集团股份有限公司的诉讼请求。
二审案件受理费80元，由武汉恒信国际经贸集团股份有限公司负担。
一审案件受理费80元，由武汉恒信国际经贸集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二〇一六年六月六日
书记员 余泓萱