.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初2506号原告：恒大地产集团包头有限公司。法定代表人：宋文江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邬浩东，系该公司法务员。委托诉讼代理人：袁晓凯，系该公司法务员。被告：李海英，女，汉族，1971年12月1日出生，现住：包头市。被告：银光丽，女，汉族，1981年10月6日出生，无职业，现住包头市。委托诉讼代理人边美仙（系银光丽的母亲），1955年3月3日出生,退休职工，现住包头市。原告恒大地产集团包头有限公司（以下简称恒大地产公司）与被告李海英、被告银光丽执行异议之诉一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大地产公司的委托诉讼代理人邬浩东、袁晓凯、被告李海英到庭参加诉讼，被告银光丽的委托诉讼代理人边美仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求停止执行包头市XXXX号商品房；2、请求法院解除对包头市XXXX号商品房的查封。事实和理由：贵院因李海英与银光丽民间借贷纠纷执行一案，查封了包头市九原区XXXX号商品房，所查封房屋正在执行中，恒大地产公司向贵院提出执行异议被驳回，现依法提起执行异议之诉。第一，商品房所有权归属于恒大地产公司。包头恒大华府小区系恒大地产公司开发建设，因此在未办理房屋产权证前，小区房屋所有权人为恒大地产公司，其中XXXX号商品房的出卖人为恒大地产公司，买受人为银光丽，付款方式为首付加银行按揭贷款。该房已办理网签合同，未办理产权登记。银光丽享有合同债权，网签合同不发生物权设立或变更的效力。该商品房的所有权仍归恒大地产公司所有；第二，贵院不能对该商品房进行查封、拍卖。依据《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十九条规定“被执行人购买需要办理过户的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”在各被告民间借贷纠纷执行案中，李海英作为申请人并未向恒大地产公司支付剩余价款；恒大地产公司也没接到任何支付申请，因此，贵院不能对商品房进行查封、拍卖。且在执行过程中，贵院并未向恒大地产公司送达相关文书，单方面查封了恒大地产公司的财产，显然程序错误。第三，恒大地产公司与银光丽签订的商品房买卖合同经包头市九原区人民法院审理，做出（2017）内0207民初205号生效判决，双方合同解除，恒大地产公司已收回房屋。2010年5月21日，银光丽以首付加银行按揭贷款的方式购买恒大地产公司开发的XXXX号商品房，总价款为1644285元，首付款494285元，向中信银行包头分行贷款1150000元，由恒大地产公司承担保证责任。银光丽因资金问题，逾期偿还贷款，致使银行扣划原告保证金截至2016年10月31日累计1162154.41元。依据恒大地产公司与银光丽签订的商品房买卖合同的约定，房产证办理完毕之前，若因买受人未按期归还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同并收回房屋。现双方解除合同的判决已经生效，恒大地产公司收回房屋。依据《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十八条规定“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取查封、扣押冻结措施应当解除。”对该房屋的查封应予解除。综上，依据《民事诉讼法》及司法解释的相关规定，恒大地产公司认为贵院的查封、拍卖行为损害了其合法权益，故提起诉讼。李海英辩称，诉讼主体不对，我和恒大地产公司没有任何关系，我不属于被告；恒大地产公司提出的执行异议之诉的标的物与（2018）内0204执异30号执行裁定书中的标的物为同一标的物，故恒大地产公司的执行异议之诉损害申请执行人的利益，妨害执行秩序，对其停止执行的诉求应当不予支持；答辩人同意包头市青山区人民法院（2018）内0204执异30号裁定书的裁定结果；根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。登记是物权公示的基本方式。银光丽与恒大地产公司已签订房屋买卖合同，已交付首付款并办理银行按揭贷款，事实上占有了恒XXXX号房屋，且在包头市不动产登记中心已经登记，故该房屋归银光丽所有。恒大地产公司与银光丽签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，具有法律效力，虽未办理物权登记，但不影响的合同的效力；银光丽已付首付款490000元，并办理银行贷款，恒大地产公司为银光丽提供担保，银光丽与银行系民间借贷关系，房屋权属是银光丽的，与恒大地产公司仅是债务关系。青山法院于2013年对该房屋进行了查封，九原区法院在青山法院查封期间将银光丽与恒大地产公司之间的房屋买卖合同解除，损害了我的权利，判决解除合同相当于变换产权；2013年9月3日查封该房，2018年1月19日进行评估，原告提出执行异议时间已经超期。银光丽辩称，2011年银光丽买了XXXX号房子，同时银光丽和恒大地产公司签了正式合同，银光丽还房贷到2013年年底，首付480000元，之后还还了300000元的贷款，这个房子是李海英在2013年8月查封的，和恒大地产公司的合同是在2017年通过九原法院解除的，而且这个房子上有两个查封，李海英查封在前，土右法院查封在后，我现在同意将该房子继续由李海英执行，不同意恒大地产公司将房子收回。而且恒大地产公司解除合同在李海英查封之后，所以该房子应当由李海英继续执行。恒大地产公司的确将银光丽未偿还银行的贷款偿还了。所以我的意见是将房子拍卖之后，先偿还李海英，再偿还土右法院查封的债权，最后偿还恒大地产公司替银光丽偿还的贷款。由于房子已经升值，剩下的钱，应当由恒大地产公司返还银光丽已经付的首付款和银行贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方无争议的事实认定如下：2010年5月21日恒大地产公司与银光丽签订包头市商品房买卖合同，约定银光丽购买恒大公司开发位于包头市××区号房屋，售价为1644285元，首付款为494285元，银行按揭贷款1150000元。恒大地产公司作为银光丽的银行贷款的阶段性保证人与中信银行包头分行签订了个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）。上述合同签订后，银光丽在偿还银行按揭贷款过程中出现逾期偿还借款的情形，恒大地产公司承担担保责任替银光丽偿还银行贷款1162154.41元。2013年4月18日，包头市青山区人民法院立案受理的李海英与银光丽、陈永刚民间借贷纠纷，经包头市青山区人民法院审理，于2013年5月14日作出（2013）包青民一初字第268号民事调解书，银光丽于2013年8月15日前一次性偿还李海英借款310000元及利息。调解书履行期限届满银光丽未偿还李海英借款，李海英向包头市青山区人民法院申请强制执行。包头市青山区人民法院于2013年9月3日轮候查封了银光丽名下的位于包头市××区号房屋。对双方有争议事实认定如下：恒大地产公司承担保证责任后，将银光丽诉至包头市九原区人民法院，要求解除与银光丽之间的房屋买卖合同。包头市九原区人民法院于2017年5月24日作出（2017）内0207民初205号民事判决书，依法解除了恒大公司与银光丽之间的房屋买卖合同；恒大地产公司返还银光丽购房款482430.59元。该判决已生效，目前涉案房屋仍由银光丽控制使用，房屋的产权证号为蒙（2018）包头市不动产权第XXXX号。李海英及银光丽认为涉案房屋已经包头市青山区人民法院查封，并且经过备案登记，具有物权公示的效力，合同应继续履行。2016年12月1日，李海英向包头市青山区人民法院提出评估、拍卖申请，要求对银光丽名下的包头市××区号房屋进行评估、拍卖。2018年5月23日，恒大地产公司向包头市青山区人民法院提出案外人执行异议申请，要求依法解除对包头市九原区XXXX号房屋的查封。包头市青山区人民法院于2018年6月5日作出（2018）内0204执异30号执行裁定书，驳回了恒大地产公司的异议申请，并于2018年6月11日向恒大地产公司送达执行裁定书。2018年7月5日恒大地产公司向包头市青山区人民法院提出案外人执行异议之诉。上述事实，有原、被告陈述、书证等证据在案佐证。本院认为，本案争议的焦点为恒大地产公司要求停止执行包头市XXXX号商品房并解除对该房屋查封的诉讼请求是否具有事实和法律依据。根据包头市九原区人民法院（2017）内0207民初205号已发生法律效力的民事判决书确定内容，解除了原、被告双方诉争房产的买卖合同，恒大地产公司返还银光丽购房款482430.59元的事实；又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除而合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”故恒大地产公司享有足以排除人民法院强制执行的权益。李海英及银光丽的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定判决如下：一、停止对位于包头市XXXX号商品房的强制执行；二、驳回恒大地产集团包头有限公司的其他诉讼请求。案件受理费39200元，由银光丽、李海英负担，于本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。本院（2018）内0204执异30号民事裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 白砚峰审判员 朱永利审判员 秦娇娇 二〇一八年八月十五日书记员 高 贝附:本判决相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产便价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。