江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）徐执异字第12号
异议人（案外人）徐州市广济连锁药店有限公司，住所地徐州市响山路5号。
法定代表人孙福泉，该公司总经理。
委托代理人柴伟，该公司副总经理。
委托代理人王卫东，江苏红杉树律师事务所律师。
申请执行人徐州市贾汪区天裕农村小额贷款有限公司，住所地徐州市贾汪区世纪西路华宸大厦1-2号。
法定代表人滕道春，该公司董事长。
委托代理人李健，该公司职员。
委托代理人鹿丙刚，该公司职员。
被执行人徐州市多维汽车贸易有限公司，住所地徐州市三环东路40-4号。
法定代表人孙乙侨，该公司总经理。
被执行人天成润华集团有限公司，住所地徐州经济开发区铜山路8号金山桥大厦二层201-203室。
法定代表人ＸＸ铭，该公司董事长。
委托代理人张翠柳，该公司职员。
本院在执行徐州市贾汪区天裕农村小额贷款有限公司（以下简称天裕公司）与徐州市多维汽车贸易有限公司、天成润华集团有限公司（以下简称天成润华公司）民间借贷纠纷一案中，异议人徐州市广济连锁药店有限公司（以下简称广济公司）对执行标的“大同街天成国贸中心1-1J10房产”提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了听证。异议人广济公司的委托代理人柴伟、王卫东，申请执行人天裕公司的委托代理人李健、鹿丙刚，被执行人天成润华公司的委托代理人张翠柳到庭参加听证。被执行人徐州市多维汽车贸易有限公司经本院通知没有到庭。本案现已审查终结。
异议人广济公司提出执行异议称：2008年6月11日，异议人广济公司与徐州市天成房地产开发有限公司就异议人所有的位于徐州市彭城路59号的房产拆迁补偿事宜达成协议。约定：异议人广济公司将自有房产交付拆迁，徐州市天成房地产开发有限公司以“大同街天成国贸中心1-1008（一楼，建筑面积514.33平方米）及1-1J10（二楼，建筑面积713.33平方米）房产”进行产权置换。双方达成协议后，异议人广济公司已将自有房产交付拆迁，双方有关款项往来已经支付，徐州市天成房地产开发有限公司也将应安置的“大同街天成国贸中心1-1008（一楼，建筑面积514.33平方米）及1-1J10（二楼，建筑面积713.33平方米）房产”交付给异议人广济公司。异议人广济公司于2011年8月22日对该房产进行装修并入住经营。异议人广济公司多次要求徐州市天成房地产开发有限公司给办理产权证，但由于一楼“1-1008房产”因徐州市天成房地产开发有限公司的其他诉讼案件于2009年被云龙法院查封，至今未解封，同时与徐州市天成房地产开发有限公司因面积分摊问题产生严重分歧，导致房屋无法办理过户手续。异议人广济公司已经足额支付房款并实际占有房产，对未办理过户手续不存在过错。法院应立即停止对其房产“大同街天成国贸中心1-1J10房产”的强制执行，解除查封。
异议人广济公司向法庭提交的证据有：1、徐州医药股份有限公司与徐州市天成房地产开发有限公司于2008年6月11日签订的《广济堂药店房屋拆迁协议书》及未载明签署日期的广济公司与徐州市天成房地产开发有限公司签订的《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》。用以证明广济公司原使用房产的公房面积134.31平方米，自管房面积933.5平方米，合计1067.81平方米。该房产与徐州市天成房地产开发有限公司进行了置换，其中自管房折价21634667元，公房折价354645.5元，合计21989312.5元。将搬家费等各项费用补偿后，广济公司应得赔偿款计28782016.12元。徐州市天成房地产开发有限公司对广济公司安置的房屋是位于“大同街天成国贸中心”一层的“1-1008（面积514.33平方米）和位于二层的1-1J10（面积713.37平方米）”，两房产优惠后的价格为21989312.5元。其中位于二层的“1-1J10（面积713.37平方米）房产”，被法院在执行天裕公司与徐州市多维汽车贸易有限公司、天成润华公司民间借贷纠纷一案中查封。《广济堂药店房屋拆迁协议书》第七条约定，广济公司在得到徐州市天成房地产开发有限公司支付的拆迁款后，立即支付房屋回购款的75%，即1762.5万元，剩余款项在办妥房屋两证后根据实测面积多退少补。2、广济公司支付房屋回购款的相关凭证三份。用以证明广济公司向徐州市天成房地产开发有限公司支付款2008年7月21日1000万元、2009年3月5日762.5万元、2012年3月29日300万元。3、徐州市天成房地产开发有限公司出具的收据三份。用以证明该公司已收款。上述收付款凭证证明广济公司已经支付了房款总额2062.5万元，占预估房款数额的93.7%，超过房屋回购款的75%，广济公司已经履行了自己的付款义务。4、广济公司于2011年9月1日支付物业费的发票。用以证明广济公司自2011年就实际占有使用涉案房产。
针对异议人广济公司的执行异议，申请执行人天裕公司答辩称：天裕公司因民间借贷纠纷将徐州市多维汽车贸易有限公司、天成润华公司诉至法院。法院经审理作出生效法律文书，因徐州市多维汽车贸易有限公司、天成润华公司未自动履行义务，案件进入执行程序。在执行中，查封天成润华公司位于徐州市大同街的“天成国贸中心1-1J10等房产”，并相继作出拍卖裁定。根据法律规定，物权登记是确认物权归属的法定依据。从“徐房权证云龙字第××号房产证”上可以看出，天成润华公司是“大同街天成国贸中心1-1J10房产”的合法所有人，广济公司的异议没有法律和事实依据。（2014）徐执字第00327-1号民事裁定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。请求驳回广济公司的异议。
申请执行人天裕公司向法庭提交的证据有：1、本院（2014）徐商初字第0098号民事调解书。证明对“大同街天成国贸中心1-1J10房产”的执行有法律依据和充分的事实理由。2、徐房权证云龙字第××号房产证。证明天成润华公司是该房产的合法所有权人。3、本院（2014）徐执字第00327-1号民事裁定书。证明执行“大同街天成国贸中心1-1J10房产”，认定事实清楚、适用法律正确、执行程序合法。
对异议人广济公司的执行异议，被执行人天成润华公司出庭听证时表示支持，但未提交证据材料。
对异议人广济公司的执行异议，被执行人徐州市多维汽车贸易有限公司未到庭听证，也未递交答辩意见及证据材料。
根据民事裁定书、民事调解书、权属登记资料、当事人陈述、举证、质证等材料，查明，本院在审理天裕公司与徐州市多维汽车贸易有限公司、天成润华公司民间借贷纠纷一案中，依据（2014）徐商初字第0098-1号民事裁定书，于2014年3月7日查封了“大同街天成国贸中心1-1J10等房产”。本院于2014年6月30日作出（2014）徐商初字第0098号民事调解书。因徐州市多维汽车贸易有限公司、天成润华公司未按生效民事调解书履行义务，案件进入执行程序。在执行中，本院作出（2014）徐执字第00327号、第00327-1号民事裁定，对“大同街天成国贸中心1-1J10等房产”进行评估、拍卖。在拍卖公告期间，案外人广济公司提出执行异议，要求排除执行。
另查明，权属登记显示“大同街天成国贸中心1-1J10房产”于2009年建成，于2011年3月登记在天成润华公司名下，所有权证号为“徐房权证云龙字第××号”，登记类型为变更登记，产权来源为自建。
另查，2008年6月徐州市天成房地产开发有限公司与徐州医药股份有限公司、广济公司之间就“广济堂药店”房屋的拆迁及安置达成协议。广济公司提交的徐州医药股份有限公司与徐州市天成房地产开发有限公司于2008年6月11日签订的《广济堂药店房屋拆迁协议书》，载明徐州医药股份有限公司（广济公司）向徐州市天成房地产开发有限公司回购房屋（安置房屋）的位置为“天成国贸中心18-20轴，一楼建筑面积不低于400平方米，二楼建筑面积不低于530平方米”；广济公司提交的广济公司与徐州市天成房地产开发有限公司签订但未载明签署日期的《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》，载明安置房屋位置为“国贸中心，一层01-001008（514.33㎡），二层01-1J010（713.37㎡）；随立案材料移交的广济公司与徐州市天成房地产开发有限公司于2008年6月27日签订的《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》（复印件），载明安置房屋位置为“天成国贸中心18-20轴线，一层不低于400平方米，二层不低于530平方米”。
本案争议的焦点为：异议人广济公司对“大同街天成国贸中心1-1J10房产”是否享有排除执行的权利。
本院认为，1、在本案执行异议审查过程中，关于“广济堂药店”房屋的拆迁及安置问题出现三份协议，签署日期明确即形成时间清晰的两份协议均载明双方之间回购房屋（安置房屋）的位置为“天成国贸中心18-20轴，一楼建筑面积不低于400平方米，二楼建筑面积不低于530平方米”，而未载明签署日期即形成时间无法确认的一份协议载明的安置房屋位置为“国贸中心，一层01-001008（514.33㎡），二层01-1J010（713.37㎡）”，该协议所指向的二层01-1J010（713.37㎡）房产，亦即本案执行查封的“大同街天成国贸中心1-1J10房产”。鉴于异议人所提供的拆迁安置协议具体位置表述不清，且有不同版本，故在执行异议审查程序中难以确认。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条等，对案外人对不动产执行标的提出异议，人民法院应如何审查判断作出明确规定。依据该《规定》第二十四条，人民法院应当审查案外人是否系权利人、其权利的合法性与真实性、其权利能否排除执行。依据该《规定》第二十五条，对已登记的不动产，人民法院按照不动产登记簿判断案外人是否是权利人；对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，人民法院按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断案外人是否是权利人。本案，“大同街天成国贸中心1-1J10房产”系已登记的不动产，按照不动产登记簿的记载，该房产的权利人为天成润华公司，并不是异议人广济公司。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，从“大同街天成国贸中心1-1J10房产”权属登记的内容看，该房产于2009年建成，于2011年3月登记在天成润华公司名下，从此时起至本案于2014年3月7日查封该房产前的数年时间里，该房产上未有任何导致其权属不能登记及其权属不能变动的情形。广济公司主张自己是“大同街天成国贸中心1-1J10房产”的拆迁补偿受让人，但其在该房产建成后具备权属登记条件及权属变动不受限制的数年时间里，均没有完成其自身对该房产的权属登记，其疏于对自己权利保护的注意，亦是导致其对主张受让的房产直至被本院查封前仍未能取得过户登记的原因之一，此情形不属于上述司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，异议人广济公司提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条等规定的权利人、买受人提出异议成立的条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人（案外人）徐州市广济连锁药店有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，案外人、当事人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审 判 长 孙 燕
审 判 员 陈 玉 浩
代理审判员 孙熠二0一五年十二月三十一日
书 记 员 孙 健