湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6144号
上诉人(原审被告)：周耀红，女，1975年8月2日出生，汉族，住湖南省长沙市。
委托代理人：周志勇，湖南百信律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：范秀贞，女，1928年1月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托代理人：周志勇，湖南百信律师事务所律师。
委托代理人：周燕明，女，1963年4月6日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
被上诉人（原审原告）：骆玉华，女，1958年12月11日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
被上诉人（原审第三人）：周腊葵，男，1949年12月7日出生，汉族，住湖南省长沙市。
委托代理人：周耀红，女，1975年8月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区胜利村附**号。
上诉人周耀红、范秀贞因与被上诉人骆玉华、原审第三人周腊葵房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第03718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人周耀红、范秀贞不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判《安置房指标及房屋转让协议》无效,并驳回骆玉华的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由骆玉华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、骆玉华与周耀红、范秀贞实际不是一个基层集体经济组织，一审判决没有查明。骆玉华是在1996年征地拆迁时就已经得到了安置，以319国道为界，骆玉华是处在1996年南片征收区域，因为征收，胜利村南片在2005年成为胜利社区，而北片区域则为滨江社区，因此，自2005年起骆玉华属于胜利社区，周耀红与范秀贞属于滨江社区。2、一审法院认定2012年选中涉案房屋,时间认定错误,骆玉华的起诉状中也是写的在2015年6月选中2201房，保障房是上诉人在2015年6月才通过抽签的方式确定具体的房号。二、一审法院错误认定《安置房指标及房屋转让协议》是合法有效的。本案协议包括保障房指标的转让和房屋的转让两部分。1、《安置房指标及房屋转让协议》第八条约定,本协议从双方签字及公证即日生效，而本案实际情况是双方到公证处去办理公证，公证处以协议内容与国家法律和政策相违背而不能办理，从这一点足可以说明，骆玉华是知道本协议是没有生效的，而骆玉华仅仅支付指标款24万元，并没有支付购房款，之后，骆玉华也没有委托周耀红、范秀贞选房，合同并没有履行。2、安置房指标转让不符合相应的法规和政策。从2010年签订合同至今已有6年，周耀红和范秀贞的保障房购房指标从未发生过转移，按照《开福区被征地农民保障住房建设和申购办法》第五条规定,保障住房的申购对象为实行货币安置的被征地的农村集体经济组织成员及其他经区人民政府征地办公室组织认定的人员。申购对象的确定，以征地方案公告规定的期限为准，之后新增加的人员不享受购房指标。其性质属于集体土地上的安置性住房，政府提供政策优惠，是具有保障性质的政策性住房，政府对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足政府规定的条件，购买资格具有人身专属性，购买资格和指标不能随意转让。骆玉华在已获得过保障房的基础上，与涉案征地项目所在地的滨江社区又不是一个农村集体经济组织，更不可能再获得保障房购房指标。按照相关的政策规定，保障房指标是不能转让的。3、房屋转让合同不能成立，且内容与强制性法律法规相抵触。第一，在2010年签订合同之时，骆玉华到底购买的哪个小区的哪套房屋并不明确。第二，按照《城市房地产管理法》第三十八条之规定，“下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的;（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;（五）权属有争议的;（六）未依法登记领取权属证书的;（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形.”本案所争讼的房屋是拆迁农民的保障安置房，对购买房屋的资格和转让均有限制。本案符合“其他形式限制房地产权利”的规定，这是其一；其二，本案在签订合同时房屋都没有确定，在2015年上诉人才被分配到房屋，至今也没有办理权属证书，也是被禁止转让的范围。一审法院以“不得转让”不等同于“不得买卖”来理解是十分错误的，《城市房地产管理法》三十七条规定:房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。可见，不得转让就包括不得买卖和不得赠与等。房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。其三，本案房屋有三分之一属于周耀红，共有房地产，未经其他共有人书面同意的禁止转让。本案没有任何证据证明周耀红有书面的同意转让的材料和授权转让的委托，且骆玉华对上述情况均是明知的，更进一步说明关于转让的内容无效。三、本案适用法律错误。本案应当依据《合同法》第四十五条，《城市房地产管理法》第三十八的规定，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人骆玉华辩称：1、上诉人称，我不属于同一个集体经济组织成员。我方已向法庭出示一份证明（四方坪街道胜利村管委会开具的）。2、至今尚未办理房屋产权手续，所以我无法向上诉人缴纳房款144000元。合同中明确约定待到我方收到钥匙，再交足144000元房款，双方再去公证处办理公证手续。上诉人自称双方已前往公证处的情况与事实不符。3、对于共有人同意问题，两上诉人在拆迁指挥部办理了申购住房意向书，周耀红是240个平米，其中40个平米转入了范秀贞的名下，周耀红自己申购了一套120个平米和一套80个平米的房子。范秀贞本应只有80个平米，加上周耀红转入40个平米，范秀贞在申购住房意向书中的房屋面积一共是120个平米。4、我方并没有享受保障住房的待遇。综上，一审法院适用法律正确，判处得当，请求维持原判。
骆玉华向一审法院起诉请求:一、判令范秀贞、周耀红履行《海洋明珠项目安置指标及房屋转让协议》，即范秀贞、周耀红将位于长沙市××区东二环毛家桥水果市场旁福嘉园保障房2栋1单元2201号房屋交付给骆玉华，并在该房屋办妥房屋产权手续后变更至骆玉华名下。二、本案诉讼费用由范秀贞、周耀红承担。
一审法院经审理查明：2010年3月17日，骆玉华（买方，乙方）与范秀贞（卖方、甲方）、第三人周腊葵（甲方）签订《海洋明珠项目安置指标及房屋转让协议》，该合同约定：“一、甲方同意转让范秀贞（身份证）、周腊葵（430111194912071614）海洋明珠项目安置房指标一套半120平方米。物业用房7.5平方米，总面积127.5平方米，乙方同意受让上述指标及房屋。二、总价款双方约定指标费及物业用房共计24万元，房屋总价格144000元。三、付款方式：现金，双方约定在本协议生效之日付指标费计24万元，甲方收到房屋钥匙并交付乙方时，乙方付足房款144000元。四、甲方责任：甲方需在上述房产权证办理至自己名下后一个月内将产权手续过户给乙方；……八、生效时间：本协议从双方签字及公证即日生效。九、双方同意在长沙市××区公证处就上述事宜办理公证。十、特别约定：双方同意上述房屋届时的产权过户手续由甲方特别授权周腊葵、周耀红、郑晟为上述房产过户全权代理人。三人同意接受代理，负责上述房产的过户，并愿意承担连带双倍赔偿责任。甲方代表签字：范秀贞，乙方代表签字：骆玉华，甲方成年儿子签字：周腊葵、周炳秋、周德云，2010年3月17日。”庭审中，双方一致认可，周腊葵的签名系合同签订后补签。但骆玉华提出周腊葵的签字是代表周耀红签字，表示周耀红同意将其名下的40平方米指标及房屋一并出售给骆玉华。周耀红陈述其并没有授权周腊葵代其签字，不认可其同意将40平方米的指标及房子出售给了骆玉华，周腊葵只是作为见证人在该合同上签字。
2010年3月27日，范秀贞、周腊葵出具收条一张，内容为：“收到骆玉华新房定金伍仟元整（5000元），每八十平方按壹拾陆万元计算。范秀贞、周腊葵，2010年3月27日”。
2010年3月29日，周腊葵另出具收条一张：“收到骆玉华定金费陆仟肆佰元整（6400），增加肆拾平方米合计壹佰贰拾平方”下方另书写“定金已收不出卖，别人如反悔定金加倍退款”。
2010年6月1日，周耀红出具收条一张，内容为：“今收到骆玉华银行储蓄存单两份，共计人民币：￥95600元整（玖万伍仟陆佰元整）。周耀红，2010.6.1”。
双方庭审中一致认可，骆玉华已经向范秀贞及家人支付购房指标费240000元。
又查，2010年3月30日，长沙市××区四方坪街道办事处发布《海洋明珠项目安置承诺》，内容为：一、本次海洋明珠项目保障住房选址在胜利村片，毛家桥水果市场以南，319国道以北，胜利九村所在位置，安置净用地33亩；二、安置户型为：80㎡、120㎡、160㎡三种；七、房屋产权证约定在交房后36个月内办理。
再查，范秀贞、周耀红于2012年左右选中福嘉园保障房2栋1单元2201号房屋，该房屋由范秀贞的80平方米及周耀红的40平方米组成。2015年6月，本案诉争的福嘉园保障房正式交付使用。
一审法院认为：一、周耀红是不是合同当事人的问题。《中华人民共和国合同法》第十条约定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中其他形式主要指行为形式，即当事人通过实施某种行为方式进行意思表示。周耀红认为其自始至终并没有将40平方米指标及房屋出售给骆玉华的意思，其理由为二：1、周耀红对家人代其向骆玉华出售40平方米房屋的事情不知情；2、周耀红没有在《海洋明珠项目安置指标及房屋转让协议》上签字，也没有授权其父亲即第三人周腊葵在该协议上代其签字。对此该院分析如下：1、周耀红于2010年6月份从骆玉华处收取了9万余元的购房款，即便周耀红声称该款项系代范秀贞收取，亦可足以证明周耀红至少从收取房款之时就知晓了其家人将房屋出售给骆玉华的事实，同时结合范秀贞与周耀红系一家人的情形，对范秀贞与周耀红的第一项理由不予采信；2、胜利村保障住房的户型可为80平方米、120平方米、160平方米。本案范秀贞、周耀红、第三人周腊葵各享有80平方米的指标。而涉案房屋的120平方米系由范秀贞的80平方米与周耀红的40平方米组成，此组房的方式由周耀红及范秀贞自愿组合。此时，周耀红明知其奶奶范秀贞已经将名下的80平方米出售给了骆玉华，但仍将自己的40平方米指标与范秀贞80平方米拼成一套房屋的行为表明周耀红是同意将40平方米的指标一并出售给骆玉华，否则其完全可以在组房时，单独要求一套80平方米的房子，或避免与范秀贞组成一套房屋。故该院认为周耀红收取房屋款及与范秀贞拼凑房屋的行为实际履行了作为卖房者的收款权利，故其系《海洋明珠项目安置指标及房屋转让协议》的当事人，与范秀贞共同构成房屋的出售者。
二、合同效力的认定。范秀贞与周耀红提出《海洋明珠项目安置指标及房屋转让协议》并未生效的理由为：1、该协议第八条约定：“协议从双方签字及公证日生效”该合同未经公证，并未生效；2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：“（六）未依法登记领取权属证书的；”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案的《安置指标及房屋转让协议》违反了上述规定，故应为无效。该院分析如下：第一、若双方遵守第八条的约定，则在该协议未公证前，双方不应进一步履行合同。但从范秀贞与周耀红向骆玉华收取房款的行为可知，双方已经就合同开始享受权利和履行义务，协议第八条的约定被双方的交付、收取房款得到了改变，故该协议已经生效且得到了部分履行；第二、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》上规定的“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付、过户登记等债权行为和物权行为，“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生所有权的转移，但不得据此认为转让合同无效；又双方签订的《安置指标及房屋转让协议》系双方当事人真实的意思表示，合同标的为安置房，与普通商品房在性质上和流通上有所区别，但现并无法律上的禁止性规定安置房不能进行交易和流通，故骆玉华陈述的违反了法律的强制性规定不符合事实。综上，该院认为双方签订的《海洋明珠项目安置指标及房屋转让协议》是有效的。根据该协议的第三条约定，对于骆玉华要求范秀贞与周耀红交付房屋的诉求，该院予以支持。
三、骆玉华要求过户的诉求。因范秀贞与周耀红尚未取得诉争房屋的产权证，骆玉华亦未补足剩余购房款，故是否满足过户条件还不确定，对骆玉华要求范秀贞与周耀红协助办理产权过户的诉求，该院不予支持。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、范秀贞、周耀红在判决书生效之日起7日内向骆玉华交付位于湖南省长沙市××水果市场旁××房××单元××号房屋；二、驳回骆玉华的其他诉讼请求。
二审中，上诉人范秀贞、周耀红向本院提交两份证明，一、四方坪街道办事处胜利遗留办开具的证明，拟证明原胜利村十二组村民（户主）范秀贞是海洋明珠项目拆迁户，2015年6月15日分房在福嘉园2201房。二、滨江社区开具的一份证明，兹有原胜利村在2005年被分为319国道南北为界的两个社区，第一个社区为319国道线以南为胜利社区，第二个社区为319国道线以北为滨江社区，滨江社区成立于2006年6月。范秀贞同志为滨江社区的居民。拟证明原胜利村在2005年就被分成了两个社区。
被上诉人骆玉华发表质证意见称：一、关于社区证明，滨江社区都是胜利社区集体经济组织的成员。对于该证据其不予认可。二、选房是2015年6月，范秀贞直接在指挥部选的福嘉园2栋1单元2201房。该证据我方认可。
被上诉人骆玉华向本院提交一份证明：四方坪街道胜利村管委会开具的兹有骆玉华、范秀贞、周耀红三人均是胜利村集体经济组织成员的证明。
上诉人范秀贞、周耀红发表质证意见称，对于该份证明的真实性有异议，胜利村在2005年已经不存在了，出具证明的单位也不是一个集体的基层组织（村、组、居民委员会），该份证明不能证明骆玉华、范秀贞、周耀红三人均是胜利村集体经济组织成员，不能达到证明目的。证明过于简单，没有写具体的时间，我方承认在2005年之前上诉方和被上诉方属于同一集体经济组织成员。
本院经审查认为，对于上诉人范秀贞、周耀红提交的证据，具有真实性，但不能达到其证明目的，本院不予确认；对于被上诉人骆玉华提交的证据，该证据与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的，本院不予确认。
本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、关于涉案《安置房指标及房屋转让协议》的效力。范秀贞、周耀红上诉称,双方的合同没有公证，合同并没有实质履行,根据协议第八条规定，合同并未生效。本院认为，从范秀贞与周耀红向骆玉华收取房款的行为可知，双方已经就合同开始享受权利和履行义务，协议第八条的约定被双方的交付、收取房款得到了改变，故该协议已经生效且得到了部分履行，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。范秀贞、周耀红上诉称，其在2015年才被分配到房屋，至今也没有办理权属证书，该协议无效。本院认为，在范秀贞与周耀红尚未取得诉争房屋的产权证的情况下，该房屋不能办理过户手续，但不能过户并不能影响上述协议的效力，上诉人的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。此外，范秀贞、周耀红上诉称，骆玉华与周耀红、范秀贞实际不是一个基层集体经济组织及一审法院对涉案房屋选中的时间认定错误，但上诉人称的上述事实是否成立并不影响合同的效力，与本案没有关联性，上诉人以此为由否定合同效力的上诉理由不能成立。综上，双方签订的《安置指标及房屋转让协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同标的虽为安置房，与普通商品房在性质上和流通上有所区别，但现并无法律上的禁止性规定安置房不能进行交易和流通，故一审法院认定该协议合法有效并无不当。
二、关于周耀红是否系涉案合同的当事人的问题。范秀贞、周耀红上诉称，本案房屋有三分之一属于周耀红，本案没有任何证据证明上诉人周耀红有书面的同意转让的材料和授权转让的委托。本院认为，其一，虽协议上签名的系周腊葵，但周耀红系周腊葵女儿，且周耀红于2010年6月份从骆玉华处收取了9万余元的购房款，周耀红辩称对出售40平方米房屋的事情不知情的理由不能成立。其二，保障住房的户型可为80平方米、120平方米、160平方米。本案范秀贞、周耀红、第三人周腊葵各享有80平方米的指标。而涉案房屋的120平方米系由范秀贞的80平方米与周耀红的40平方米组成，此组房的方式由周耀红及范秀贞自愿组合。此时，周耀红明知其奶奶范秀贞已经将名下的80平方米出售给了骆玉华，但仍将自己的40平方米指标与范秀贞80平方米拼成一套房屋的行为表明周耀红是同意将40平方米的指标一并出售给骆玉华。综上，从周耀红收取房屋款及与范秀贞拼凑房屋的行为实际履行了作为卖房者的收款权利，故一审认定周耀红系涉案合同的当事人并无不当。
综上所述，上诉人范秀贞、周耀红的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费160元，由上诉人范秀贞、周耀红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。