广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初14617号
原告张曼玲，女，汉族，1948年10月22日出生，身份证住址上海市普陀区。
原告顾晓颖，女，汉族，1980年12月18日出生，身份证住址上海市普陀区。
两原告共同委托代理人肖小芳，广东和圳律师事务所律师。
被告邓自来，女，汉族，1982年4月19日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人杨兵兵，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
第三人中原地产代理(深圳)有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301—303、305、306、308—313、315。
法定代表人李耀智。
委托代理人李雯，系该公司员工。
原告张曼玲、顾晓颖与被告邓自来，第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顾晓颖及两原告共同委托代理人肖小芳，被告委托代理人刘子孺，第三人中原地产公司委托代理人李雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年3月10日，原告与被告在中原地产代理（深圳）有限公司的中介服务下签订《二手房买卖合同》，被告同意以510万元的价格（不含税费）受让原告所有位于深圳市宝安区新湖路海湾明珠花园二期9栋E单元X物业，被告分两期支付定金20万元，被告通过向银行按揭贷款的方式支付楼款，被告应于2016年5月10日将首期款（不含定金、赎楼押金，具体以银行承诺书为准）支付至约定的监管账户，合同同时还约定，房产所有的税费由被告承担，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付定金。原告、被告及第三人分别于2016年3月10日及3月12日签订两份《资金托管协议》约定将该物业交易过程中的所有款项委托给第三人托管。2016年5月3日，被告到法院起诉要求原告退还定金，并明确表示不履行合同约定的首期款监管等义务，已经构成严重违约。综上，被告既没有按照合同约定履行合同约定首期款监管义务，且还到法院起诉要求原告退还定金，已经构成严重违约，依据合同法的规定，原告有权要求解除双方签订的《二手房买卖合同》。为维护原告的合法权益，特向法院提起此诉，请求判令：1、确认原告与被告于2016年3月10日签订的《二手房买卖合同》于被告起诉之日即2016年5月3日解除；2、被告支付违约金82万元（本应按房产总价的20%为102万元，抵扣被告已经支付的定金20万元，被告还应支付82万元）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：一、本案的实际无法履行并非是基于被告方的违约，而是基于2016年3月25日深圳房地产政策的调整，导致被告方原本可以支付3成首付的，现改变为4成首付，并且从2016年4月1日深圳产权登记中心上调交易评估价，导致被告所需要支付的首付款增加及税费增加，其实际是因为政策的影响，导致被告无法继续履行合同；二、被告的首付原本约定的3成，是被告方将原本在其丈夫名下的房产进行抵押之后，获取华夏银行150万元二次按揭贷款，加上被告自有资金40余万元，总计资金约190余万元，如按照原本约定的3成首付，加税费没有上调的情况下，被告方是完全可以履行涉案房产合同，因为政策的调整而被告的筹款能力，基于其名下的房产已作了二次抵押，所以无法再有相应的融资能力，被告已经穷尽了其自身能尽的融资义务；三、根据被告所提供的证据，其在资金监管时分别向4家银行电话咨询，四家银行包括了外资银行、国资银行及私有银行，均表示在此前因被告的信贷能力良好，其本可以按照3成首付，基于2016年3月25日深圳调整的变化，导致其必须支付4成首付。综上，并非是被告的不愿意继续履行合同，而是基于政策的变化，导致被告无法继续履行合同，加之在2016年4月之后深圳的房地产价格有显著上升，在此过程中原告也未有任何损失，相反有很多的获利，所以请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
第三人中原地产公司陈述称，我公司作为居间方，于2016年3月10日在买卖双方意思的基础上促成该项交易，在整个交易中我司已尽到了谨慎审查协助等居间义务，不存在过错。
经审理查明：2005年3月3日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向两原告颁发了深房地字第××号《房地产证》，两原告为位于深圳市宝安区西乡街道新湖路海湾明珠花园二期9栋E单元X号房地产（以下简称涉案房产）的权利人，两原告各占50%产权，该房产建筑面积103.99平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2016年3月9日，原告张曼玲作为委托方办理了公证委托书，就拥有的涉案房产50%份额委托受托方即原告顾晓颖作为代理人，委托事项为全权办理出售涉案房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，签署转移登记申请表、转移登记询问申请人记录、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同等，签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，涉案房产的全部售房款、短期赎楼贷款、抵押贷款由受托方代为收取，委托人应承担的赎楼款及各项税金、费用等从受托方的托收帐户扣取后，将剩余房款划入委托人指定帐户等，到中介公司签订居间合同、房产买卖合同、收取定金、首期款及全部售房款、出租涉案房产，签署租赁合同、收取租金等一切相关文件等。
2016年3月10日，被告邓自来作为买方与作为卖方的原告顾晓颖签订了一份《二手房买卖合同》（编号251563），约定两原告将涉案房产转让给被告，转让成交价为人民币510万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金5万元，合同生效后7日内（含当日）再向卖方支付定金15万元。合同第四条约定，买卖双方协商一致，买方通过向银行按揭贷款给付定金之外的楼款，买方须于2016年5月10日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺书为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2016年5月10日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续。买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业处于抵押状态。物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按合同第十一条承担违约责任。合同第八条约定，交易过程中产生的相关税费均由买方支付，本合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，亦由买方全额缴纳。合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
合同签订当日，原告与被告同时签订了一份《买方主体变更确认书》，确认在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写成新买方名下，由新买方继续履行原买方即被告邓自来未履行的义务，原买方对新买方承担连带保证责任。
2016年3月10日，被告邓自来支付了定金5万元。2016年3月12日，被告邓自来再次支付定金15万元。其中有1万元作为交楼押金托管在第三人中原地产公司处，第三人中原地产公司同意由本院在本案中一并进行处理。
2016年3月25日，深圳市人民政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确实行差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
被告邓自来称于2016年4月初知晓自己无法提供4成首付，于4月20日左右以短信方式告知原告及中介。
2016年4月28日，被告邓自来发短信给原告顾晓颖，称无法筹到4成首付，请求解除合同返还定金。
2016年5月4日，被告邓自来作为原告提起诉讼，要求两原告返还定金20万元，案号为（2016）粤0306民初9426号。
2016年5月10日，原告顾晓颖向被告邓自来邮寄《履约催告函》，称被告邓自来未按合同约定于2016年5月10日前办理首期款资金监管，通知被告邓自来于2016年5月15日之前继续履行合同义务。该邮件显示于2016年5月11日妥投，由他人代收。被告邓自来称未收到该份邮件。
2016年6月13日，原告顾晓颖收到本院邮寄的（2016）粤0306民初9426号案件的起诉状副本及证据。
2016年6月28日，两原告提起本案诉讼。2016年7月8日，被告邓自来收到本院送达的本案起诉状副本。
另查明，被告邓自来及配偶卢文名下尚有一套位于深圳市宝安区西乡街道中粮锦云花园2栋C座803号的房产，房产证号为50××94。该房产原在中国建设银行办理过按揭贷款，被告邓自来及配偶卢文于2016年3月24日还清了尚欠建设银行的贷款本金870610.59元及利息1336元，并在之后注销了该房产的抵押登记。后被告邓自来及配偶卢文于2016年4月1日与中信银行股份有限公司深圳分行签订了《中信银行个人借款合同》，以该房产作为抵押，向中信银行股份有限公司深圳分行借款300万元，该行于同日向被告邓自来及配偶卢文发放了300万元的贷款至指定的账户。被告邓自来称向中信银行贷款的300万元中的88万元用于偿还担保公司融资款项，同时需支付担保公司的融资费用8万元，另被告邓自来称用于支付定金的20万元系通过刷信用卡支付的，需要偿还，另需留存30余万元用于支付交易税费及后续的月供，故贷款余额不足以支付4成的首付。
还查明，被告邓自来在第一次庭审中陈述在获悉调控政策出台后，积极去筹集相应的款项，于2016年4月19日筹集到了款项40余万元，至2016年4月20日左右，被告确实是无能力筹足4成首付及支付多余的税款，故通知原告及第三人。根据被告邓自来提交的中国建设银行62×××83帐户交易记录确显示，2016年4月19日，被告邓自来帐户存入了40万元。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、买方主体变更确认书、公证书、收款收据、房产证复印件、不动产资料电脑查询结果表、还款明细、个人借款合同、结婚证、履约催告函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。根据《二手房买卖合同》的约定，被告邓自来作为买方须于2016年5月10日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行承诺书为准支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其它第三方的监管帐号中，由此可知被告邓自来作为买方负有按合同约定支付首期款的义务，虽然因政策变化提高了首付款比例，但被告邓自来作为有完全民事行为能力的买方主体，在签订合同时应当负有审慎的注意义务，即被告邓自来应当知悉其自身履约能力以及合同约定的首期款的支付方式，对其履约过程中的首期款比例出现的调整应当具有一定的预见性，并进行必要的经济准备，在买卖双方对首期款的支付比例仅约定为“以银行贷款承诺书为准”的情况下，本院认为应当视为买方承诺按贷款政策的需要履行支付首期款的义务，并自愿承担因调整所带来的风险。另外，被告邓自来与原告签订《二手房买卖合同》的当日，双方就已签订了《买方主体变更确认书》，也表明了被告邓自来已意识到购房政策或贷款政策出现调整的可能性，被告邓自来也为此做了准备，即在政策出现调整的情况下，被告邓自来可选择由符合购房条件或贷款条件的其他第三方主体来履行其应履行的买方义务，原告同意由第三方主体代被告邓自来履行买方义务，也是基于希望双方签订的合同在履行过程中出现障碍时通过第三方主体的履行使得交易能够继续，以达到出售房产获得购房款的目的。而在贷款政策调整的情况真的出现后，被告邓自来又以政策调整为由不履行合同义务，显然与当初双方签订合同及主体变更确认书的约定不相符。同时，在本案中，根据被告邓自来提交的银行交易记录、还款明细、中信银行借款合同等证据可知，在与两原告签订涉案合同后，被告邓自来用自有房产作为抵押向中信银行贷款300万元，扣减偿还担保公司融资款后，再加上已支付的定金20万元以及被告邓自来于2016年4月19日筹集到的40万元，已足以支付涉案房产4成的首付款。因此，被告邓自来以政策变化为由不履行支付首期款的行为构成违约，两原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告邓自来承担违约责任。涉案《二手房买卖合同》应于被告邓自来收到两原告含有解除合同意思表示的本案起诉状副本之日即2016年7月8日解除。
关于两原告主张的违约金，本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》第十条明确约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。因此，两原告有权向被告邓自来主张涉案房产成交价20%的违约金即102万元，因被告邓自来已支付了20万元定金，故抵扣后被告邓自来还需向两原告支付违约金82万元。被告邓自来认为两原告主张的违约金过高，但并未就此主张提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院对被告邓自来要求对违约金进行调整的主张不予采纳。另由于被告邓自来支付的定金20万元中尚有1万元作为交楼押金托管在第三人中原地产公司处，第三人中原地产公司应在本判决生效后直接支付两原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张曼玲、顾晓颖与被告邓自来之间签订的《二手房买卖合同》于2016年7月8日解除；
二、被告邓自来于本判决生效之日起五日内向原告张曼玲、顾晓颖支付违约金人民币82万元；
三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张曼玲、顾晓颖退还托管交楼押金人民币1万元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币13980元，由被告邓自来负担，案件受理费两原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 苑广玲
人民陪审员 陈新连
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年十一月二日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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