湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终93号
上诉人（原审被告、反诉原告）襄阳市安捷汽车运输有限公司（以下简称安捷公司）。住所地：襄阳市高新技术开发区奔驰大道**号。
法定代表人王呈明，安捷公司经理。
委托代理人丁春雷，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）襄阳宁致后勤管理有限公司（以下简称宁致公司）。住所地：襄阳市襄城区隆中路*号。
法定代表人罗华国，宁致公司总经理。
委托代理人刘忠东，男，宁致公司干部。代理权限为一般代理。
委托代理人陈宝琳，男，宁致公司干部。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖北文理学院（以下简称文理学院）。住所地：襄阳市襄城区隆中路*号。
法定代表人丁世学，文理学院院长。
委托代理人郑建国，湖北东升律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，提起反诉、上诉，申请执行。
上诉人安捷公司因与被上诉人宁致公司、文理学院房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院作出的（2015）鄂襄城民一初字第00893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安捷公司的委托代理人丁春雷，被上诉人宁致公司的委托代理人刘忠东、陈宝琳，被上诉人文理学院的委托代理人郑建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁致公司原审中诉称：2014年6月25日，宁致公司、安捷公司签订房屋租赁合同，约定：安捷公司租赁宁致公司的位于文理学院北区17＃公寓房，租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日止，租金为5000元。同日，双方又签订了补充协议，约定：安捷�司向宁致公司缴纳房屋维修费、物业管理费20000元，每年随合同签订、缴纳。该租赁合同到期后，安捷公司拒不搬出租赁的房屋。请求：排除妨碍，判令安捷公司搬出其承租的由宁致公司管理、出租的隆中校区北区17＃公寓房；判令安捷公司支付实际占用房屋租金及其他损失和违约金至其实际搬出该房屋之日止（其中，至起诉之日租金等损失25000元／年÷365天×76天＝5205元，违约金25000元／年÷365天×76天×2＝10410元，合计15615元。）；由安捷公司承担本案的诉讼费等。
安捷公司原审中的辩称意见同反诉意见一致。安捷公司称，2015年，文理学院未经过任何单位核准，以驾驶员资源为名进行招投标，并意图收取每年12万元的费用。因安捷公司对此乱收费予以抵制，文理学院、宁致公司拒不续签房屋租赁合同。安捷公司所招收的驾驶员尚在服务过程中，宁致公司、�理学院不顾及安捷公司的优先承租权和对所租房屋的装修，强行收回房屋，违背了公平原则。宁致公司、文理学院收取安捷公司房屋维修费、物业管理费，却没有向安捷公司提供任何服务，且收费明显高于相关标准。反诉请求：判决安捷公司对所租赁的房屋享有优先续租权；判决宁致公司、文理学院返还房屋维修费、物业管理费20000元；判决宁致公司、文理学院赔偿安捷公司装修损失20000元；反诉案件受理费由宁致公司、文理学院承担。
原审判决认定：2014年6月25日，文理学院、宁致公司、安捷公司签订房屋租赁合同。合同主要内容为：出租的房屋是位于文理学院隆中校区北区17＃公寓房一层建筑面积为15平方米的一间房；租期一年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止；租金5000元，安捷公司向文理学院、宁致公司交纳押金5000元；租赁期满，甲方有权收回出租�屋，乙方（即安捷公司）应如期交还；租赁期满后依附于房屋的装修归甲方无偿所有；租赁期届满，乙方应如期交还该房屋；乙方逾期归还，每逾期一日，按日租金的双倍支付违约金；乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。同日，双方又签订了补充协议，协议约定：乙方同意缴纳房屋维修费、物业管理费20000元，每年随合同签订、缴纳。合同到期后，安捷公司继续占用该房至今，为此引起诉讼。
原审法院认为：文理学院、宁致公司、安捷公司就租赁房屋签订的合同和补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同的约定享受权利，承担义务。现合同期限已届满，安捷公司继续占用所租赁房屋无合法依据，侵犯了文理学院、宁致公司的合法权益，故对文理学院、宁致公司要求安捷公司搬出房屋的请求予以支持。因安捷公司在合同期外占用房屋，故对文理学院、宁致公司要求安捷公司支付占用费的请求应予支持。文理学院、宁致公司、安捷公司双方在房屋租赁合同第十条第4项约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，每逾期一日，按日租金的双倍支付违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”现安捷公司逾期还房，构成违约，故对文理学院、宁致公司要求安捷公司支付违约金的请求予以支持。文理学院、宁致公司、安捷公司在补充协议期满后，未续签补充协议，故对文理学院、宁致公司要求安捷公司续交房屋维修费、物业管理费20000元的请求，不予支持。双方在房屋租赁合同第三条第3项约定：“乙方在签订合同时应当向甲方交纳押金5000元。”现合同期限已届满，文理学院、宁致公司应退还安捷公司押金，安捷公司可�支付占用费和违约金时扣减押金5000元。在审理中，安捷公司提出反诉，请求对所租赁的房屋享有优先续租权。双方在房屋租赁合同第二条第3项约定：“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。”且文理学院、宁致公司作为房屋所有人和管理人依法享有占用、使用、收益和处分的权利，故对安捷公司对所租赁的房屋享有优先续租权的请求，于法无据，不予支持。双方在房屋租赁合同第五条第3项约定：“租赁期满后依附于房屋的装修归甲方无偿所有。”现合同期限已届满，安捷公司主张文理学院、宁致公司赔偿装修损失与约定不符，不予支持。安捷公司与文理学院、宁致公司签订补充协议，约定安捷公司在合同期内向文理学院、宁致公司缴纳房屋维修费、物业管理费20000元，故对安捷公司要求文理学院、宁致公司返还房屋维修费、物业管理费20000元的请�，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条第一款第（二）、（四）项、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、安捷公司于本判决生效之日起十日内搬出位于文理学院隆中校区北区17＃公寓房一层建筑面积为15平方米的房屋，并交付给文理学院和宁致公司。二、安捷公司于本判决生效之日起十日内向文理学院和宁致公司支付房屋占用费和违约金（从2015年7月1日起至搬出之日止，房屋占用费按5000元÷365天＝13.70元／日计算；违约金按27.40元／日计算），支付同时扣减房屋押金5000元。三、驳回文理学院和宁致公司的其他请求。四、驳回安捷公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，反诉案件受理费400元，合计670元，由安捷公司负担。
上诉人安捷公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、原审程序错误。上诉人接到的诉状并没有文理学院，而原审法院直接将文理学院作为本案原告，明显程序错误。二、本案事实认定不全面。本案表面为房屋租赁纠纷，事实上是因文理学院非法收取驾培资源费而引起的纠纷。上诉人在庭审中已经举出相应证据，而原审法院对此节事实不提，若未全面认定案件事实，势必导致本案处理不公平。本案房屋产权未界定，而原审判决二被上诉人均有房屋权利，既无证据支持，更显然不当。三、本案法律适用不当。原审法院不支持上诉人的反诉请求，属适用法律不当。请求：撤销原审判决；改判为驳回本诉�告对上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；或发还重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人文理学院答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。原审法院是合法追加文理学院为原告参加诉讼。
被上诉人宁致公司答辩称：本案事实清楚，程序合法。请求维持原判。
经二审审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同和补充协议合法有效。房屋租赁合同约定，租赁期届满，上诉人应如期交还房屋，如上诉人逾期归还，应支付违约金并承担损失。在房屋租赁合同已经到期、上诉人拒不搬出租赁房屋的情况下，原审判决上诉人搬出租赁的房屋并将租赁的房屋交付给被上诉人、上诉人向被上诉人支付房屋占用费和违约金，既�合房屋租赁合同的上述约定，又符合法律规定。上诉人主张对租赁房屋享有优先续租权，既无合同约定的依据，又无法律依据。上诉人请求被上诉人返还房屋维修费、物业管理费20000元，与双方签订的补充协议的约定不符。上诉人请求被上诉人赔偿装修损失20000元，与房屋租赁合同的约定不符。故原审判决驳回上诉人的反诉请求，符合房屋租赁合同的约定、补充协议的约定和法律规定。上诉人关于原审判决不支持其反诉请求适用法律不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。虽然原审中文理学院并没有作为原告起诉，但文理学院是房屋租赁合同的共同出租人之一，且上诉人在原审中向原审法院申请通知文理学院作为诉讼参与人参加诉讼，故原审法院通知文理学院作为共同原告参加诉讼，程序合法。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人上诉提出，本�是因文理学院非法收取驾培市场资源费引起的纠纷，无充分的证据证实，且被上诉人收回租赁房屋是否是为了非法收取驾培市场资源费与本案无关，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。虽然本案房屋产权未界定，但二被上诉人作为共同出租人与上诉人签订房屋租赁合同，并完全履行了出租人义务，故原审判决二被上诉人均有房屋权利，并无不当。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人安捷公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 焦静平
审判员 何小玲
二〇一六年三月十四日
书记员 姚 远