北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第02058号
原告张得良，男，1959年12月8日出生。
委托代理人施永宝，北京市友邦律师事务所律师。
委托代理人王静宇，北京市友邦律师事务所律师。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号，组织机构代码80295237-X。
法定代表人马印秋，该公司总经理。
委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员。
委托代理人许欣，女，1991年11月2日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员。
原告张得良与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张得良的委托代理人施永宝到庭参加诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
张得良诉称：我于2006年2月7日与被告签订北京市商品房预售合同，约定被告应当2008年6月30日前取得合同标的所在楼栋的权属证明、被告应当在商品房交付之日起720天内为我办理房产证。我按照合同约定向被告支付了全部购房款、专项维修基金、产权代办费。被告未能全面、积极履行合同义务，存在未能按期办理上述房屋所在楼栋的权属证明、未能办理产权证明等违约行为。现诉至法院，要求被告向我支付逾期取得该商品房所在楼栋权属证明的违约金68172.72元；向我支付至2013年10月2日未取得房屋所有权证书的违约金98896.82元。
乾元公司辩称：不同意原告所提出的诉讼请求。一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，乾元公司认为原告没有完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，乾元公司不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。没有委托手续或手续不全的，不认可其作为本案代理人的身份。二、原告要求乾元公司支付转移登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。乾元公司于2011年9月20日完成初始登记，原告在该日期后的两年内没有主张权利，其起诉已超过诉讼时效。三、原告起诉要求赔偿初始登记违约金超过诉讼时效。双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十条关于转移登记的约定，出卖人应于买受人入住后一段时间内为其办理转移登记，否则支付违约金，而买受人实际入住日加该段时间后所得日期至其提起诉讼的时间早已超过两年诉讼时效。买受人作为合同的当事人在两年内没有向出卖人主张过权利，乾元公司认为其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效，不同意进行赔偿。四、《北京市商品房预售合同》本身存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。《北京市商品房预售合同》第二十条分别对初始登记和转移登记的完成时间做了约定，并且分别约定了违约金的计算方法。由于合同本身的缺陷，在初始登记尚在办理并未违约的情况下，从日期上计算得出转移登记已经违约，明显不合理。依照合同约定的计算方法，可以看出初始登记违约金的计算期间与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的。但没有完成初始登记，是无法办理转移登记的。《北京市商品房预售合同》本身的缺陷致使迟延办理初始登记违约金的计算期间被重复地记算在转移登记违约金项里。《北京市商品房预售合同》订立的目的是为了完成商品房交易，对于买受人来说就是使其最终得到所购房所有权。在本案中楼栋的所有权为出卖人所有，出卖人取得该权证与买受人并无直接关系，只是买受人取得个人产权的一个环节，合同关心的是买受人何时取得产权证。而该合同分开约定初始登记与转移登记，使得分别计算两项赔偿，造成某时段期间被分别计算在两项赔偿内。合同的一个违约行为被分成两个违约行为，这是明显不合理、有悖于公平原则的。该合同应为完成初始登记后的一段时间内为买受人办理完成转移登记，才合理公平。五、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证。该后果非出卖人原因造成，计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿。对于私自扩建小院的住户在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证。六、关于转移登记。1、对于没有产权代办费收据原件的原告，其要求被告为其办理转移登记及要求被告对其进行迟延办理登记赔偿的请求没有依据。2、本案中没有依照约定时间完成转移登记，买受人存在过错。买受人至今尚未签订委托出卖人为其办理转移登记的委托书，买受人也没有及时缴纳契税，致使出卖人无法为其办理转移登记。3、根据合同第二十条（二）的规定，买受人住房尚未完成转移登记，无法计算具体的赔偿期间。且依照约定，赔偿应在买受人实际取得房屋产权证以后，出卖人的赔偿有30天的履行期。因此不同意对转移登记进行赔偿。七、违约金数额过高。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则。因此请求人民法院对违约金适当予以减少。
经审理查明，2006年2月7日，张得良作为买受人与出卖人乾元公司签订了北京市商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区×小区×号楼×层×单元×号（现楼号为北京市平谷区×小区×号楼×单元×室）的商品房。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元人民币；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付等。合同签订后，张得良依约向乾元公司支付了购房款579700元、专项维修基金11594元等，并向北京通和房地产经纪有限公司交纳了产权代办费400元、印花税291元。2007年2月7日，乾元公司向张得良发放了入住通知书。2011年9月20日，乾元公司取得张得良购买房屋所在楼栋的初始登记，但未依合同约定为张得良办理转移登记。2013年2月19日，张得良以乾元公司为被告在本院提起诉讼，要求乾元公司协助其办理×小区×号楼×单元×室转移登记。2013年5月16日，本院作出（2013）平民初字第01632号民事判决书，判决乾元公司在判决生效后10日内协助张得良办理北京市平谷区×小区×号楼×单元×室房屋的转移登记。上述判决已生效，张得良至今尚未取得涉案房屋的所有权证书。
上述事实，有当事人的陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、产权代办费发票、本院调取的房屋登记簿、（2013）平民初字第01632号民事判决书等在案佐证。
本院认为：乾元公司与张得良签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，乾元公司未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。乾元公司虽辩称迟延交付房屋系由客观原因所致，其自身不存在过错，但就此未能提交足够证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。
根据《中华人民共和国民法通则》的规定，张得良要求乾元公司支付房屋初始登记违约金的诉讼时效期间为两年，自张得良知道或应当知道权利被侵害时起算。乾元公司于2011年9月20日取得涉案房屋的初始登记，依双方签订的北京市商品房预售合同约定，乾元公司应在实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金，故张得良在2011年10月21日即可要求乾元公司承担违约责任。但乾元公司未提供证据证明其已将取得涉案房屋所在楼栋权属证明这一事项及时通知了张得良，故无论是从2011年9月21日还是从2011年10月21日起计算诉讼时效期间，对张得良而言均过于苛刻。此外，就房屋初始登记的取得，乾元公司对张得良负有告知义务，但乾元公司未能提供证据证明其履行了该项义务。故乾元公司以张得良要求支付逾期办理初始登记违约金之诉讼请求超过诉讼时效为由而提出的抗辩意见，本院不予采纳。
对于张得良要求乾元公司支付逾期办理转移登记的违约金的请求。本院虽已作出生效判决，但张得良尚未取得房屋所有权证书却是确定的事实。而依双方签订的北京市商品房预售合同约定，应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付，为此在张得良主张的逾期办理转移登记违约金数额不能确定之情形下，张得良要求乾元公司支付逾期办理转移登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。张得良可待条件成就后，再行主张。乾元公司认为张得良主张的违约金过高，要求本院予以调整。张得良未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合张得良主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张得良支付逾期办理房屋权属初始登记违约金四万零九百零四元；
二、驳回原告张得良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千六百四十二元，由原告张得良负担二千八百一十九元（已交纳）；由被告北京乾元房地产开发有限公司负担八百二十三元（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李朝文
人民陪审员 丁宝顺
人民陪审员 胡桂芬
二〇一四年八月十八日
书 记 员 齐 蕊