上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第2429号
原告（反诉被告）周皓波。
委托代理人仲维理，上海市通浩律师事务所律师。
委托代理人沈伟，上海市通浩律师事务所律师。
被告曲晓龙。
委托代理人金芷慧。
委托代理人唐云，上海市中广律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）周皓波诉被告（反诉原告，以下简称被告）曲晓龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱爱东独任审判，于2013年12月5日、2014年1月16日公开开庭进行了审理，原告周皓波的委托代理人沈伟及被告曲晓龙的委托代理人金芷慧到庭参加诉讼，因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，被告曲晓龙于2014年3月5日提出反诉，本院于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告周皓波及其委托代理人沈伟、被告曲晓龙的委托代理人唐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周皓波诉称，2009年10月9日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于上海市长宁区水城路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”），合同价款人民币4，200，000元和相应的履约条款、违约责任。原告依约履行合同，委托被告办理房屋抵押贷款，随后联系不到被告。2010年1月之后，原告自己向上海银行股份有限公司长宁支行办理贷款，2010年4月，原告贷款审批成功，再次催告被告办理房地产过户和交付手续，但被告拒不履行。经查，2010年年初，被告以本案涉讼房屋与案外人另某签订买卖合同，将该房屋出售给案外人。原告为维护自身权益，故诉至法院要求判令被告继续履行原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》，要求被告配合办理转让过户手续并交付房屋。
后因涉讼房屋已出售并交付给案外人董某某、吴某某，原告变更诉讼请求为：一、判令被告向原告返还房屋首付款1，300，000元；二、判令被告向原告支付违约金325，000元；三、判令被告向原告赔偿利息损失（以1，300，000元为本金，按人民银行同期贷款利率，自2009年12月25日起算至判决生效日止）、租金损失（按13，100元／月计算，自2009年12月22日起算至判决生效日止）、中介费损失21，000元，上述赔偿金额合计后扣除325，000元后的部分，要求法院支持。
被告曲晓龙辩称并反诉诉称，原、被告签订的上海市房地产买卖合同约定，如原告逾期未付款，被告催告后3日内，原告仍未付款的，被告有权单方面解除合同，并可从原告已付房款中扣除应支付逾期未付款的25%。合同签订后，原告支付了1，300，000元后，既未及时向银行申请贷款，也未通过其他方式支付应付的2，900，000元房款。被告在2010年3月委托律师及自己发函催告原告按约付款，并告知其如果不按约付款，被告将依据约定解除合同，并追究其违约责任。2010年4月被告发函通知原告解除合同。被告认为违约责任在原告方，请求法院判令原告支付被告违约金725，000元。
原告周皓波对反诉辩称，被告在签订合同后表示可由被告办理转按揭，原告将材料交给被告，但被告一直未办，原告只能找被告要回材料，被告在2010年1月之后才将材料还给原告，原告向银行申请贷款，并告知被告银行手续已齐全，过户后就能放贷，可是却联系不到被告。原告没有收到过被告及其律师发送的函，且被告收取首付款后未涤除抵押，反而将涉讼房屋出售给案外人，故违约责任在被告，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2009年9月，原告将与他人共有的位于茅台路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售，房地产转让价款为2，380，000元，合同约定出售方于2009年12月25日前腾出房屋并通知买受方验收交接。
2009年10月9日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，通过上海志艳房地产经纪事务所居间介绍，购买水城路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积148.57平方米，房地产转让价为4，200，000元。合同第四条约定，甲方应于2009年12月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，合同第六条约定，甲乙双方确认，在2009年12月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
合同第九条约定，乙方（原告）逾期未付款，甲方（被告）应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的3日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的3日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款25%的违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（二）款内容处理，即甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的3日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的3日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起3日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的25%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
合同附件三即付款协议中约定：1、乙方应于2009年10月8日以现金形式支付定金拾万元整；2、乙方于2009年10月9日以现金形式支付首付款玖十万元整给甲方；3、贷款金额2，800，000元整有银行直接划款至甲方帐户；4、自签订买卖合同当日起十天内乙方以现金形式支付甲方叁拾万元整；5、交房当天乙方以现金形式支付拾万元整给甲方。
上述合同原告的居住地址记载为茅台路XXX弄XXX号XXX室，被告地址为吉林省延吉市新兴街庆胜委14组，双方均留有手机号码。
2009年10月9日，周皓波支付曲晓龙首付款一百万（含定金拾万元）。
2009年10月21日，周皓波通过现金本票支付曲晓龙首付款三十万元。
2010年4月20日，周浩波与上海银行股份有限公司长宁支行签订个人住房借款担保合同。周浩波向上海银行借个人住房商业性贷款金额为二百五十万元整。
2010年3月7日（邮戳日期），被告通过挂号信的方式邮寄律师函到上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号XXX室。2010年3月10日被退回，原因为原址查无此人。信函内容为被告要求原告在收到本律师函之日起三日内履行付款义务，落款时间为2010年3月3日。
2010年3月26日（邮戳日期），被告通过双挂号的方式邮寄催告函到上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号XXX室。信函内容为被告要求原告在2010年3月27日之前完成交易过户手续，若超过时间被告将有权解除合同，落款时间为2010年3月24日。
2010年4月2日（邮戳日期），被告通过双挂号的方式邮寄催告函到上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号XXX室，2010年5月4日邮件退回。信函内容为自原告收到本函件时，被告2009年10月9日和原告签订的《上海市房地产买卖合同》自动解除，落款时间为2010年3月31日。
庭审中，原、被告均确认双方就涉讼房屋签订的买卖合同解除。
另查明，2010年4月19日，被告将涉讼房屋出售给案外人董某某、吴某某，收取了2，300，000元首付款，并将涉讼房屋经实际交付董某某、吴某某，但因被告未将涉讼房屋上设定的抵押涤除，导致无法办理过户手续。董某某、吴某某就买卖合同向本院提起诉讼，抵押权人上海银行有限公司浦东分行作为该案的第三人参加诉讼，被告尚欠第三人二百四十余万元本息。
董某某、吴某某与被告的买卖合同纠纷一案，当事人达成调解，该调解协议尚在执行中，被告目前仍未涤除抵押。
上述事实，有上海市房地产买卖合同、收据、个人住房借款担保合同、民事调解书、民事判决书、律师函、催告函、邮寄凭证及当事人的陈述为证，且经庭审核实无误，本院予以确认。
原告提供的中介费21，000元的收据，因收据上收款人公章与买卖合同居间人名称不一致，不予采信。
本院认为，双方争议焦点在合同解除违约责任的承担。
原、被告签订买卖合同后，均应按约履行，原告方有按时付款的义务，被告方有涤除抵押，按时过户交房的义务。
根据双方签订的付款协议约定，原告现金部分应当支付的1，300，000元已履行。对于剩余部分的款项双方约定由原告向银行借款后直接划款至被告帐户，双方对于该笔款项履行时间未作具体约定，但双方约定应在2009年12月31日办理涉讼房屋过户手续，过户的前提条件是被告注销涉讼房屋上设定的抵押权。原告提交了借款合同以证明其在积极履行付款义务，而被告却始终未履行还贷注销抵押权的义务，结合另案的审理情况，被告在收取了两家买受人的首付款后至今仍未履行涤除抵押的义务，故系被告违约在先。被告未履行己方的合同义务，不享有合同解除权，其要求原告支付违约金的反诉请求，不予支持。
在原、被告双方确认合同解除的前提下，原告要求被告返还已支付的购房款的诉讼请求，应予支持。
鉴于合同解除的责任在被告，对于原告依据合同约定主张的违约金，予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的利息损失、租金损失、中介费损失等在违约金中对上述损失已给予补偿，且部分已超出了可预见范围，对该部分的请求，不予支持。
据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）曲晓龙应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周皓波购房款人民币1，300，000元；
二、被告（反诉原告）曲晓龙应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周皓波违约金人民币325，000元；
三、驳回原告（反诉被告）周皓波的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）曲晓龙的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费人民币5，000元，由被告（反诉原告）曲晓龙负担。
本诉案件受理费人民币30，000元，由原告（反诉被告）周皓波负担人民币13，190元，被告（反诉原告）曲晓龙负担人民币16，810元。
反诉案件受理费人民币5，525元，由被告（反诉原告）曲晓龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 赵芳芳
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年五月十六日
书 记 员 徐晓敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。