北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第07744号
原告陈璞，女，1959年11月4日出生。
被告王琛，女，1973年6月8日出生。
被告金辉，男，1972年9月29日出生。
第三人中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行，住所地北京市西城区阜成门外大街8号。
负责人谢一平，行长。
委托代理人李昂，男，1988年11月15日出生。
原告陈璞（以下简称原告）与被告金辉（以下简称姓名）、被告王琛（以下简称姓名，与金辉合称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行（以下简称第三人）为本案第三人。原告、王琛以及第三人委托代理人李昂到庭参加了诉讼。金辉未经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：二被告系夫妻关系，于2000年9月登记结婚。2003年3月，二被告购买北京市朝阳区XXXXX层2103号房屋（以下简称2103号房），房产证登记在金辉名下。2005年2月，原告与二被告约定，以39万元的价格购买2103号房，并于当日交付二被告39万元。二被告承诺尽快还清贷款将2103号房产权过户给原告。同日，二被告将2103号房交付原告使用至今。但二被告经原告多次催促仍未为原告办理产权过户手续。现原告诉至法院，要求二被告为原告办理2103号房的过户手续。
王琛辩称：同意原告的全部诉讼请求，原告所述的合同关系以及合同约定都属实。
金辉未到庭，也未提交书面答辩意见。
第三人述称：原、被告之间的买卖关系第三人之前并不知晓，但考虑到原告现有代为清偿的意见，如果法院认定原、被告之间的房屋买卖合同有效，第三人同意接受原告的代为清偿行为，待原告清偿完全部贷款后，第三人同意配合原告办理过户。
经审理查明：2005年2月3日，二被告向原告出具《收据》，载明：“今收到陈璞支付的炫特区X号楼2103室购房款叁拾玖万元整。自即日起该房屋交付陈璞使用，所有权归陈璞所有。由于目前该房屋还有贷款，暂时不能办理过户手续，我们将尽快将贷款还清，然后将该房屋的产权过户给陈璞。”王琛认可证据的真实性，也认可已经收到原告全部购房款39万元。
第三人曾以金融借款合同纠纷为由将金辉诉至北京市西城区人民法院，要求判令：1、金辉立即清偿剩余的全部贷款本金158426.28元、利息748.04元（暂计至2014年3月26日，以上本息共计159174.32元），及自2014年3月27日起至实际付清之日的利息、罚息及复利；2、第三人对2103号房折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3、金辉承担诉讼费及保全费。2014年9月15日，北京市西城区人民法院作出（2014）西民初字第12788号民事判决书，判决金辉偿还第三人剩余借款本金158426.28元、利息748.04元以及自2014年3月27日起至实际付清之日止的利息、罚息及复利（以双方签订的《个人购房借款合同》的有关利率约定计算）；如果金辉不能偿还上述借款本金、利息、罚息及复利，第三人有权对2103号房以折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。该判决书已于2014年12月9日生效。在该判决书“经审理查明”部分载明：2003年6月27日，金辉、北京广厦京都置业有限公司及第三人三方签订了《个人购房借款合同》。合同主要约定如下：第三人向金辉提供人民币贷款26万元用于购买2103号房；贷款月利率为4.2‰，以第三人实际放款之日起计算并按月结息；借款期限共计20年，自2003年6月27日起至2023年6月27日；自贷款发放次月起，金辉按等额本息还款法按月归还贷款本息，如未按约定的时间偿还，按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一罚息，不按期偿还贷款利息时，对未支付的利息计收复利；合同有效期内，如发生金辉违反合同借贷条款中的任何条款、连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息、担保人（物）发生变故致使担保人需提前履行义务或贷款人提前处分抵押物、金辉发生其他可能影响归还第三人贷款本息的行为，第三人有权在任何一项或多项事情发生时，宣布合同提前到期，并向金辉发出《提前还款函》，要求在提前还款函规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责。关于抵押条款约定如下：金辉保证以借款所购买房产作为偿还借贷条款项下的担保，并保证承担法律责任；抵押担保范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；第三人宣布提前收回贷款而未受清偿的，有权提前处分抵押物。签约当日，第三人依约发放贷款26万元。自2006年6月27日至2014年2月27日，金辉已累计43期逾期还款，截至2014年3月26日，金辉尚欠第三人剩余贷款本金158426.28元、利息748.04元未予清偿。另查明，第三人于2006年4月18日取得上述房屋他项权利证，上注明：房屋他项权利人第三人、房屋所有权人金辉、债权数额26万元。
庭审中，原告表示因现2013号房在第三人处有抵押贷款尚未还清，所以原告同意代为清偿2103室的抵押贷款，之后由第三人办理2103号房的解押手续，再由二被告为原告办理过户手续。被告对此表示认可；第三人也称如果法院认可原、被告之间的房屋买卖合同有效，第三人愿意接受原告代为清偿的行为，待原告清偿完全部贷款后，第三人同意配合原告办理过户。
以上事实，有收据、民事判决书、生效证明书以及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与二被告均认可双方之间就2103号房存在房屋买卖合同关系，也均认可2005年2月3日收据所载内容的真实性，故本院认定原、被告双方就2103号房所订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，故原告有权要求作为售房人的二被告履行协助办理2103号房过户的义务。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在金辉与第三人的金融借款合同关系中，原告虽非合同相对方，但现原告与第三人均认可由原告代金辉清偿所欠第三人的债务以消灭抵押权，第三人在原告代为清偿金辉的债务后协助原告办理2103号房的解押及过户手续，且王琛对此亦不持异议，本院予以认可。金辉经本院依法公告传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈璞于本判决生效之日起七日内向第三人中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行代为清偿位于北京市朝阳区XXXXX层2103号房屋所欠的全部借款本金、利息、罚息及复利。
二、第三人中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行于原告陈璞履行完毕上述第一项当日办理位于北京市朝阳区XXXXX层2103号房屋的解除抵押手续。
三、被告金辉和被告王琛于第三人中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行办理完位于北京市朝阳区XXXXX层2103号房屋的解除抵押手续之日起七日内，为原告陈璞办理位于北京市朝阳区XXXXX层2103号房屋的权属转移登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费560元，由被告金辉负担（原告陈璞已交纳，被告金辉于本判决生效之日起七日内支付原告陈璞）。
案件受理费7150元，由被告金辉和被告王琛负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 阳
人民陪审员 张秀英
人民陪审员 宋志勇
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 李文丹