广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2781号
上诉人（原审被告）：广州市正乾房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：林碧莹，董事长。
委托代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：刘荣娜，女，1981年11月19日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈泽鹏，男，1965年8月20日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：江冬云，女，1969年1月25日出生，汉族，住址。
两被上诉人共同委托代理人：郭洪波，广东义法律师事务所律师。
上诉人广州市正乾房地产开发有限公司（下简称正乾公司）因与被上诉人陈泽鹏、江冬云商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：正乾公司是位于广州市天河区五山路五山街茶山（鸡笼岗）地段编号为106地块“茶山睿峰园”商品房的开发商，并取得编号为穗房预（网）字第20100694号《商品房预售许可证》获准销售。
2011年11月7日，陈泽鹏、江冬云与正乾公司签订《商品房预售合同》，约定：乙方（即陈泽鹏、江冬云）所购商品房为“茶山睿峰园”自编A、B、C第自编C栋13层1303号房，房屋地址为天河区茶山路236号（自编C栋）1303房，用途为住宅，层高3米，建筑面积共139.61平方米；甲方（即正乾公司）与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额3616039元；交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供气及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件（第十二条）；甲方应当在2012年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用（第十三条）；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金（第十四条）；甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担（第十五条）；乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付（第十六条）；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：⑴套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。⑵套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。乙方同意继续履行本合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=|（实测套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）|／合同约定套内建筑面积×100%；该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿（第十九条）；甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3、乙方在收楼日如对室内的装饰、设备提出异议，经双方确认达不到约定标准的，由甲乙双方按约定的标准进行维修、更换，但不影响其他合同条款的执行；双方同意选择以下第2种方式办理《房地产权证》：2、乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等等。同日，双方还签订了七份《合同》附件，其中附件一为《房地产平面层图》（对房屋的内部功能结构及相关尺寸均予以了标识，阳台外还有花池标识），附件六为《装饰、设备标准》（分为公共部分、室内部分和设备设施部分，材料标识为高档），附件七为《本合同补充协议》（下简称《补充协议》），约定甲方履行维修和保修责任的，不视作延期交楼（第二条第2款）。如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件、异常地质状况等不可抗力情形致使甲方不能如期交楼，甲方有权不书面通知乙方而按累计受影响的天数相应顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证的时间，乙方逾期付款的，甲方有权按逾期的天数顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证书的时间（第二条第3款）。双方同意对合同第十四条延期交房的违约责任调整为延期交房的违约金比例为每日按总房价款的万分之二的标准向乙方支付违约金（第二条第4款）；双方同意对合同第二十二条第2款乙方委托甲方办理产权登记而甲方迟延办理产权登记的违约责任修改为从甲方逾期办理产权证之次日起，每日按已付总价款的万分之二的标准向乙方支付违约金（第三条）；合同第二十九条补充为双方的联络方式以合同首部所记载的甲方和乙方的电话、传真、通信地址为准。如乙方变更地址或联系方式，应及时书面通知甲方。本合同约定的通知送达方式为当面签收或邮件送达，邮件送达的，均自寄出第7日起生效。因一方变更地址或联系方式而未能收到或未能及时收到另一方关于本合同的任何通知和通讯的法律责任由该方自行承担；双方同意合同第二十一条第2款乙方委托甲方代为办理房地产权证的，调整为甲方应在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记（第九条第4款）等等。
上述合同签订后，陈泽鹏、江冬云向正乾公司付清了合同约定的房款3616039元。
另查明：2011年5月23日，正乾公司向广州市自来水公司（下简称市自来水公司）申请“茶山睿峰园”的永久用水，取得受理回执。2012年9月6日，市自来水公司完成了该小区永久水表的安装，并于同日与正乾公司签订了《广东省城市供用水合同》；
2011年9月30日，广州市邮政局确认“茶山睿峰园”符合通邮条件，可予以通邮；2012年3月2日，广州供电局有限公司（下简称市供电局）与正乾公司就“茶山睿峰园”签订了《供用电合同》；2012年3月10日，广州燃气集团有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，确认“茶山睿峰园”燃气管道工程完成并验收合格；政府有关部门分别于2012年3月20日、
2012年5月8日、2012年5月18日、2012年5月30日、2012年6月1日、2012年7月6日及2012年7月18日核发了“茶山睿峰园”的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程质量验收意见书》（确定工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定，及时办理竣工验收备案手续及《竣工验收备案表》）、《关于天河区五山街茶山地段（鸡笼岗）居住区建设项目竣工环保验收意见》、《建设工程质量监督报告》及《竣工验收备案表》。
2012年12月19日，广州市天河区建设工程质量安全监督站（下简称天河质监站）复函称按规定，《建设工程质量监督报告》一式两份，一份交由备案办公室，一份由质监站存档，不用交付正乾公司；商品房建设项目验收的程序为施工单位完成施工合同内容并经消防验收合格后，由建设单位组织参建各方对工程进行验收，质监站对验收工程进行监督，验收程序合法后出具《建设工程质量验收意见书》。建设单位完成规划、环保等部门的专项验收认可文件或者准许使用文件后，组织竣工验收，验收合格，质监站出具《建设工程质量监督报告》。工程竣工验收备案机关在验证工程竣工验收备案文件齐全后出具《竣工验收备案表》。2013年1月16日，市供电局复函称“茶山睿峰园”具备永久供电时间为2012年3月2日。
2012年11月19日及2013年2月27日，市自来水公司分别复函称水表口径大于等于DN50的用水申请业务流程一般包括（1）用水申请人申报。（2）其司拟定供水方案（即批复供水方案，确定供水方案为最终实施方案）。（3）申请人自行委托设计。（4）申请人报规划局审批。（5）施工单位办理开挖路面手续。（6）验收。（7）申请人申报开叉接驳。（8）装表。（9）移送竣工资料。以上流程为必经流程，不存在可减少的环节。如用水申请手续完备，资料齐全的，自受理之日起其司将在20个工作日内对供水方案进行批复；正乾公司于2011年5月23日申请“茶山睿峰园”永久用水，因该小区用水建筑物地势标高均超过30米，而正乾公司提供的室内给水设计存在部分直接供水需要修改，其司于2011年5月31日和2011年9月13日两次根据实际情况和设计规范，要求正乾公司改造全间接供水和二次加压设施，正乾公司于2012年7月6日完成改造全间接供水和居民生活用水二次加压水池容积140立方米，其司于2012年7月10日批复（即拟定供水方案）该小区的供水方案；“茶山睿峰园”于2012年9月6日完成永久用水水表安装，已具备永久居民生活用水条件，其司向正乾公司出具的《永久水表安装完毕证明书》作为永久水表安装完毕的证明文件等。但市自来水公司对原审法院有关“茶山睿峰园”完成全间接供水和二次加压设施改造正常所需时间及实际所用时间、自来水公司对“茶山睿峰园”所要求的改造在建设前或建设中是否可以预料及避免、“茶山睿峰园”被要求改造前的自来水设计、安装是否符合相关规范要求的调查事项未予以回复。正乾公司亦未就此举证。2012年10月29日，市自来水公司出具了“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》。正乾公司称已于当天将该证明书张贴在收楼现场，并提供两张照片为证。陈泽鹏、江冬云以正乾公司未向其出示《永久水表安装完毕证明书》原件及提供加盖公章的复印件为由，对此不予认可。2013年1月5日，正乾公司向原审法院提供了《永久水表安装完毕证明书》。
2012年10月15日，陈泽鹏、江冬云收取了涉案房屋。
陈泽鹏、江冬云以涉案房屋不具备交付使用条件，涉案房屋的装修、层高达不到约定标准，涉案房屋的结构有改动等为由，于2013年5月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、正乾公司拆除陈泽鹏、江冬云朝南（次）房间的阳台（包括该阳台的上端天花），恢复至合同订立时约定的结构（包括恢复原来约定的花池）并消除安全隐患；2、正乾公司将房屋多功能房和洗手间的位置恢复至合同订立时的位置；3、正乾公司对陈泽鹏、江冬云房屋严重的装修缺陷按约定的标准修复；4、正乾公司向陈泽鹏、江冬云支付延期交楼的违约金55687元；5、正乾公司赔偿陈泽鹏、江冬云从收楼之日起至房屋可以正常使用按之日止每月的租金损失3300元（暂从交楼之日2012年10月16日起计算至2013年4月30日止的租金损失21450元）；6、正乾公司因房屋层高不符合约定的高度，按总房价3616039元的3.33%补偿陈泽鹏、江冬云1204**元；7、本案诉讼费由正乾公司承担。
正乾公司在原审中答辩称：陈泽鹏、江冬云的全部诉讼请求均应依法驳回。
原审诉讼中，陈泽鹏、江冬云称：其于2012年8月1日向正乾公司发出《收楼异议函》，内容为经到收楼现场查验，陈泽鹏、江冬云认为房屋不符合交付条件，正乾公司未能出示约定的《建设工程竣工验收报告》、供水永久使用证明材料原件、环保部门出具的认可文件或准许使用文件原件，并且未能按《合同》第十五条提供加盖正乾公司公章列具的所有文件复印件，因此拒绝收楼；本人的房屋存在质量问题，已在验收时当场填写了《业主收楼验收表》，请立即予以修复等。正乾公司否认收到该份《收楼异议函》，但是正乾公司亦无充分证据证明其向陈泽鹏、江冬云发出收楼通知。
原审庭审中，陈泽鹏、江冬云最后明确诉讼请求为：1、要求正乾公司拆除涉案房屋朝南次卧房的阳台（包括该阳台的上端天花），将该次卧室的结构按照《合同》附件一图纸的标示结构恢复原状；2、要求正乾公司将多功能房与洗手间的位置按合同附件一的图纸恢复原状；3、延期交楼违约金按总房价每日万分之二的标准支付（自2012年7月31日起计至2012年10月15日共77天）；4、正乾公司对陈泽鹏、江冬云房屋严重的装修缺陷按约定的标准修复；5、正乾公司赔偿陈泽鹏、江冬云从收楼之日2012年10月16日起至2013年4月30日止的租金损失21450元；6、正乾公司赔偿因房屋层高不符合约定的违约金120414元（总房价3616039元×3.33%）；7、本案诉讼费由正乾公司承担。
原审法院认为：陈泽鹏、江冬云与正乾公司签订的《商品房预售合同》（下简称《合同》）及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。
陈泽鹏、江冬云已向正乾公司付清了合同约定的房款，履行了合同的主要义务，正乾公司亦应履行按约交付符合合同约定条件的涉案房屋的义务。如因正乾公司原因，造成涉案房屋延期交付使用的，正乾公司应按约承担相关的违约责任。
根据市自来水公司的复函，“茶山睿峰园”是在2012年9月6日完成永久用水水表安装，具备永久居民生活用水条件的，正乾公司有关该小区于2011年5月即具备永久居民生活用水条件的抗辩缺乏事实根据，不予采纳。又因市自来水公司于2012年10月29日才出具“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》，应认定“茶山睿峰园”在此时间才符合《合同》所约定的取得永久供水证明文件条件的；而广州市邮政局又于2011年9月30日确认“茶山睿峰园”符合通邮条件，可予以通邮；市供电局复函“茶山睿峰园”具备永久供电时间为2012年3月2日；广州燃气集团有限公司于2012年3月10日出具的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》也确认“茶山睿峰园”燃气管道工程完成并验收合格；政府有关部门又分别于2012年3月20日、2012年5月8日、2012年5月18日、2012年6月1日核发了“茶山睿峰园”的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程规划验收合格证》、《关于天河区五山街茶山地段（鸡笼岗）居住区建设项目竣工环保验收意见》。因此，应认定涉案房屋最迟在2012年10月29日才符合《合同》第十二条所约定的全部交房条件。如陈泽鹏、江冬云未实际收楼，且不存在正乾公司依约可以免责情形的，正乾公司应承担逾期交楼的违约责任。
鉴于正乾公司确已于2011年5月23日申请了“茶山睿峰园”的永久用水，结合市自来水公司用水申请业务流程；市自来水公司确因“茶山睿峰园”地势标较高等实际情况和设计规范分别两次要求正乾公司改造全间接供水和二次加压设施；市自来水公司又对原审法院有关“茶山睿峰园”完成全间接供水和二次加压设施改造正常所需时间及实际所用时间、市自来水公司对“茶山睿峰园”所要求的改造在建设前或建设中是否可以预料及避免、“茶山睿峰园”被要求改造前的自来水设计、安装是否符合相关规范要求的调查事项未予以回复；正乾公司亦未就此举证；而完成市自来水公司所要求的改造亦确需一定时间及《补充合同》第二条第3款相关约定等综合因素，从公平原则考量，原审法院酌情认定市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案之前（即2012年7月10日）的流程中有100日应不属正乾公司原因导致“茶山睿峰园”永久用水完成迟延的期间。至于此后流程所需的时间及市自来水公司完成“茶山睿峰园”永久用水水表安装至出具《永久水表安装完毕证明书》的时间差均应属正乾公司在签订《合同》之前就可以预料的，并不属正乾公司可以免责的情形。故市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案时间实际应调整为2012年4月2日（2012年7月10日前的100日），取得《永久水表安装完毕证明书》的时间实际亦应调整为2012年7月22日（2012年4月2日后的111日（因自市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案时间2012年7月10日至出具《永久水表安装完毕证明书》时间2012年10月29日的期间为111日，该期间亦应作相应延长）］。又，陈泽鹏、江冬云与正乾公司约定涉案房屋的交付日期为2012年7月31日，尽管该日视为正乾公司已取得了《永久水表安装完毕证明书》，但正乾公司仍需承担涉案房屋自2012年7月31日的次日起即2012年8月1日起至正乾公司向陈泽鹏、江冬云出示《永久水表安装完毕证明书》原件并提供加盖公章的复印件之日止的逾期交楼违约责任。由于陈泽鹏、江冬云已于2012年10月15日实际收取了涉案房屋，无论涉案房屋此时是否符合《合同》第十二条及第十五条所约定的交付条件，依约正乾公司承担的逾期交付涉案房屋的违约责任时间均应截止至此。故正乾公司应向陈泽鹏、江冬云支付自2012年8月1日起至2012年10月15日止共76天的逾期交楼的违约金，该逾期交楼违约金的金额为：以房价总款3616039元为本金，按《补充协议》第二条第4款约定的每日万分之二为标准，以76日为计，总额应为54963.8元。对于陈泽鹏、江冬云要求自2012年7月31日起计付逾期交楼违约金的主张不予支持。
根据《合同》第十九条的约定，涉案房屋预售后，无论涉案房屋的结构是否存在改变，陈泽鹏、江冬云的救济途径只能为解除合同或要求赔偿。故陈泽鹏、江冬云要求正乾公司拆除涉案房屋朝南次卧房的阳台（包括该阳台的上端天花）、将该次卧室的结构恢复原状，以及要求正乾公司将多功能房与洗手间的位置恢复原状的诉讼请求均缺乏合同上的依据。事实上，陈泽鹏、江冬云收楼后对涉案房屋进行了改建、装修，陈泽鹏、江冬云要求恢复原状的诉讼请求亦缺乏基础，故对陈泽鹏、江冬云上述诉讼请求不予支持。
对于装修瑕疵的修复问题。陈泽鹏、江冬云在本案中并无提供证据证明涉案房屋的装修质量瑕疵，且陈泽鹏、江冬云收楼后对涉案房屋进行了改建、装修，故陈泽鹏、江冬云该项请求缺乏事实依据和法律依据，应不予支持。
对于陈泽鹏、江冬云要求正乾公司支付其在收楼后至涉案房屋可以正常使用之日止的租金损失问题。如前述，陈泽鹏、江冬云已于2012年10月15日实际收取了涉案房屋，无论涉案房屋此时是否符合《合同》第十二条及第十五条所约定的交付条件，依约正乾公司承担的逾期交付涉案房屋的违约责任时间均应截止至此，故陈泽鹏、江冬云要求正乾公司支付其在收楼后的租金损失的请求缺乏理据，应不予支持。
至于涉案房屋层高的问题。根据合同约定，正乾公司规划设计的涉案房屋层高为3米，层高是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。实际上，建筑设计中的层间标高，即层间建筑砼底板与建筑砼顶板顶面之间的标高差，含建筑砼顶板的厚度。陈泽鹏、江冬云所称涉案房屋实际层高只有2.72米，并非符合上述层高的概念内涵。故陈泽鹏、江冬云以涉案房屋层高尚未达到约定高度为由要求赔偿楼层高度的损失的请求缺乏依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条第一款、第四十条、第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第二百五十三条的规定，于2014年5月29日作出判决：一、广州市正乾房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起10日内，向陈泽鹏、江冬云支付逾期交楼违约金54963.8元；二、驳回陈泽鹏、江冬云的其他诉讼请求。本案受理费4250元，由陈泽鹏、江冬云负担3075元，广州市正乾房地产开发有限公司负担1175元。
判后，上诉人正乾公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案商品房项目的永久供水迟延取得并非由于正乾公司原因造成，属于正乾公司不可预见、不可避免的情形，原审判决认定正乾公司须承担逾期交楼违约金没有依据。其一，正乾公司在项目开发时就早已委托了广州市自来水公司属下的专业的广州市自来水工贸公司办理涉案商品房项目的永久用水申报及施工手续，而广州市自来水工贸公司出具的《五山睿峰园永久用水工程情况》亦证实涉案商品房项目由于五山地区地势较高、供水压力不足，广州市自来水公司未能如期批复正乾公司的永久用水申请。该地区的客观情况及供水水压等情况是正乾公司不可预见、不可避免的情形。其二，正乾公司早于2011年5月就向广州市自来水公司申请办理永久用水，广州市自来水公司本应在20个工作日内批复正乾公司的用水申请方案，但广州市自来水公司直到2012年7月6日才确定并批准正乾公司的用水方案。其三，根据《商品房买卖合同》附件七《补充协议》约定，如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件、异常地质状况等不可抗力情形致使不能如期交楼的，正乾公司有权不书面通知买方而按受影响的天数相应顺延交楼时间。其四，正乾公司已尽最大的努力确保陈泽鹏、江冬云的用水，包括出资建造二次加压设备、主动承担临水与永水的差价等等，并未对陈泽鹏、江冬云的用水及生活造成任何影响。因此，原审判决虽然考虑了涉案商品房项目的客观情况及自来水公司的因素，扣减了100天不属于正乾公司的责任，但依然认定正乾公司需承担一定天数的逾期交楼的违约责任，是没有依据的；二、原审判决认定正乾公司还需承担涉案房屋自2012年8月1日至2012年10月15日止的逾期交楼违约金也没有事实和法律依据。正乾公司与广州市自来水公司签订的《广东省城市供用水合同》及广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》，均可证明涉案商品房项目早已于2012年9月6日取得永久供水，自2012年9月6日就已按照居民用水标准收取水费。陈泽鹏、江冬云在明知上述情况的情形下依然不办理收楼，属于其自身原因造成的延期收楼。同时原审判决僵化地认定正乾公司未能提供《永久水表安装完毕证明书》，而要求正乾公司承担2012年8月1日至2012年10月15日止的逾期交楼违约责任，也完全没有依据。综上，正乾公司上诉请求撤销（2013）穗天法民四初字第1110号民事判决第一项，改判驳回陈泽鹏、江冬云的全部诉讼请求，并判令本案诉讼费由陈泽鹏、江冬云承担。
被上诉人陈泽鹏、江冬云共同答辩称：其一，正乾公司认为迟延供水属于不可抗力不能成立。因为涉案房屋地区的地势比较高是正乾公司所知晓的，不属于不可抗力。正乾公司上诉状也提到永久用水和临时用水的差价，并确认延迟取得永久用水，故正乾公司主张免责是不能成立的。其二，正乾公司主张其与市自来水公司于2012年9月6日签订《广东省城市供用水合同》足以证明正乾公司已经取得了永久用水，也是不能成立的。综上，正乾公司的上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点有二：其一是正乾公司是否应就迟延取得永久供水向陈泽鹏、江冬云承担逾期交楼违约责任，其二是正乾公司承担逾期交楼违约金的截止日如何确定。
关于正乾公司是否应就迟延取得永久供水向陈泽鹏、江冬云承担逾期交楼违约责任的问题。依据双方在《商品房预售合同》中的约定，正乾公司应当在2012年7月31日前将满足供水等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水等证明文件的标的物房屋交付陈泽鹏、江冬云使用，否则应当按每日总房价款万分之二的标准向陈泽鹏、江冬云支付自2012年8月1日起至实际交付之日止的逾期交楼违约金。而依据已查明的事实，正乾公司直至2012年10月29日方取得市自来水公司就涉案房屋所在楼宇出具的《永久水表安装完毕证明书》，故原审判决认定正乾公司构成违约，并据此判决正乾公司向陈泽鹏、江冬云支付自2012年8月1日起的逾期交楼违约金并无不当，应予维持。正乾公司主张迟延取得永久供水并非其原因造成，而是属于其不可预见、不可避免的情形，但其一，涉案房屋所属“茶山睿峰园”项目所处五山地区地势较高属于正乾公司应当知晓的客观事实，而从正乾公司根据市自来水公司要求更改供水设计方案的事实来看，该项客观事实对涉案项目永久供水施工所可能造成的不利影响亦不属于不可克服的情形，其二，双方签订《商品房预售合同》的时间系在市自来水公司第二次要求正乾公司对供水方案进行修改之后，即在双方签订合同之初，正乾公司就应当合理预见涉案房屋取得永久供水条件已存在的现实障碍对正乾公司履行交付义务所可能造成的不利影响，并在拟定交楼期限等条款时予以充分考量及进行合理防范。正乾公司在明知前述现实障碍的情况下，仍然与陈泽鹏、江冬云约定了2012年7月31日的交楼期限，即使该现实障碍并非正乾公司自身所能克服，亦应当由正乾公司自行承担相应的后果。因此，正乾公司以涉案商品房项目的永久供水迟延并非由于其原因造成，属于其不可预见、不可避免的情形为由，上诉主张免除其逾期交楼违约责任缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于正乾公司承担逾期交楼违约金的截止日的确定问题。依据双方在《商品房预售合同》中的约定，正乾公司在与陈泽鹏、江冬云办理房屋验收交接手续时，应当向陈泽鹏、江冬云出示包括供水等在内的永久使用证明材料原件并向陈泽鹏、江冬云提交加盖其公章的复印件，否则陈泽鹏、江冬云有权拒绝收楼，因此而产生的逾期交付责任由正乾公司承担。因正乾公司直至2012年10月29日方取得市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》，即使是正乾公司主张作为供水证明的其与市自来水公司签订的《广东省城市供用水合同》，亦是直至2012年9月6日才签订，而正乾公司并未充分举证证明，在2012年9月6日之后，其曾通知陈泽鹏、江冬云办理收楼手续并向陈泽鹏、江冬云出示《广东省城市供用水合同》。因此，原审判决正乾公司向陈泽鹏、江冬云支付逾期交楼违约金至实际收楼之日即2012年10月15日止并无不当，应予维持。
综上所述，广州市正乾房地产开发有限公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1175元，由上诉人广州市正乾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年八月二十六日
书记员 杨银桃