山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2172号
上诉人（原审被告）威海南源房地产开发有限公司，住所地威海市文登区西壕街18号。
法定代表人ＸＸＸ，经理。
委托代理人邵术强，文登大水泊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）林冬梅，女，1983年1月15日出生，汉族，城镇居民，住威海市文登区。
委托代理人宋佩峰，山东昀明律师事务所律师。
上诉人威海南源房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文经民一初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原、被告于2011年11月18日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于昆嵛路21-258号商铺，合同价款为263262元，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。双方同时签订一份《南源商场地下步行街租赁委托合同》，该合同约定原告委托被告出租并统�管理，租金起算日自2012年5月1日起至2013年4月30日止，全年租金以商铺房款总价的6%一次性从商铺款总价里直接扣除。2011年12月5日原告将扣除租金后的商铺价款247466.28元及住宅专项维修资金2070.6元交付给被告。2012年双方又签订补充协议，将委托租赁合同延期至2014年4月30日。2014年4月30日委托合同到期后，原、被告又签订一份《南源购物广场地下商城业主续签协议》，该协议约定委托租赁时间为2014年5月1日至2017年4月30日止，签3年免1年租金计算给原告（三年共12%），支付时间为2014年5月1日前后支付第1次，2014年11月1日前后支付第2次，2015年5月1日前后支付第3次，2015年11月1日前后支付第4次，第三年起被告不再支付租金给原告。被告已按该约定向原告支付了到2017年4月30日的租金。
2015年11月23日，原告诉至原审法院，主张自2012年4�30日该商铺完工交付至今仍未通过综合验收，导致原告无法办理产权登记，被告在该商铺自交付之日起一年内无法办理产权证书，已构成违约，要求解除上述《商品房买卖合同》。被告主张依据合同约定，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，故不同意原告的诉讼请求。
另查，被告没有提供证据证实其在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也没有证据证实自商品房交付使用之后，未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续责任不在被告。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《南源商场地下步行街租赁委托合同》及补充协议、威海市房地产企业发票、维修基金单据等证据证实。
原审法院认为，合同当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原、被告于2011年11月18日签订《商品房买卖合同》后，原告依约履行了交付房款的义务，被告在商铺自2012年4月30日交付后至今仍无法办理产权登记，对此，被告没有提供证据证实其在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也没有证据证实自商品房交付使用后，没有办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的责任不在被告，被告已构成违约，原告签订《商品房买卖合同》的目的未能实现，现原告请求解除合同，理由正当，予以支持。被告辩称依据合同约定，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应�已付房价款的0.1%向原告支付违约金。该合同约定与合同法有关合同解除的规定相悖，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：一、解除原告林冬梅与被告威海南源房地产开发有限公司于2011年11月18日签订的《商品房买卖合同》；二、被告威海南源房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告林冬梅购买商铺款263262元、住宅专项维修资金2070.6元，共计265332.6元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2758元，由被告负担。
宣判后，上诉人威海南源房地产开发有限公司不服审法院判决，向本院提起上诉称，涉案商品房买卖合同已约定因上诉人的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人不退房，上诉人应按已付房价款的0.1%向被上诉人支付违约金，该约定合法有效，对被上诉人具有约束力，此外，涉案房屋未能办证的原因系涉案工程人防设施验收标准提高，未能通过消防验收，导致未能综合验收，其原因和责任不在上诉人，故被上诉人无权解除合同。即使涉案合同应予解除，上诉人亦有权要求被上诉人返还2012年5月1日至2017年4月30日期间的租金收益。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人林冬梅答辩称，原判正确，请求维持。
案经本院二审审理查明，涉案《商品房买卖合同》约定，出卖人应在2012年4月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。上诉人、被上诉人一致认可涉案房屋已于2012年4月30日按约交付被上诉人。上诉人主张未能办证原因和责任系涉案工程人防设施验收标准提高导致无法通过消防验收所致，被上诉人不予认可，上诉人亦未能提供证据证实。上诉人认可涉案工程至今尚未通过消防验收，亦未进行综合验收，也未将办证的相关资料报房管机关备案。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系上诉人为重复使用而事先拟定的格式文本。其中第十五条“关于权登记的约定”中约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该条款亦系一次性打印形成，在可由买受人选择的有权退房及其选项处的内容均打“X”，仅保留买受人不得退房这一种情形的选择权。从形式上看，出卖人未以加重或加粗或补充约定等方式提醒买受人注意该条款，亦未对该条款中可能存在的不利于买受人的内容作出合理的说明，从内容上看，该条款已明确排除买受人可依法享有的法定合同解除权，免除出卖人可能承担的合同解除的责任和风险，同时减轻了出卖人应承担的违约责任。故上述条款中关于“买受人不得退房，出卖人按照已经付房款的0.1%向买受人支付违约金”的约定无效，对被上诉人不具有约束力。此外，上诉人于2012年4月30日将房屋交付被上诉人后，工程至今未通过综合验收，也未将办证的相关资料报房管机关备案，上诉人主张未能综合验收和报备的原因系涉案工程人防设施验收标准提高导致无法通过消防验收所致，但未提供证据予以证实，上诉人也无证据证实系被上诉人的原因和责任导致延期办证，故本院认定系上诉人的违约行为导致涉案房屋未在合同约定期限内报备和取得大房产证，因上诉人逾期办证的违约行为已持续多年，至本案诉讼中仍未能消除该违约事实，已导致被上诉人的合同目的无法实现，故被上诉人有权行使法定合同解除权。因《南源商场地下步行街租赁委托合同》及相关补充协议双方均已实际履行，上诉人于原审中并未反诉要求解除该租赁委托合同及相关补充协议并由被上诉人返还租金，故上诉人二审中诉请被上诉人返还2012年5月1日至2017年4月30日期间的租金收益，本案中不予审查。综上，被上诉人诉请解除涉案《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5516元，由上诉人威海南源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 刘双双