贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终4477号
上诉人（原审被告）黄英，女，汉族，1971年11月6日生，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人唐诗奇，贵州鼎尊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。
法定代表人：熊敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：向家礼，男，汉族，1989年9月27日生，住所地贵州省毕节市，系该公司员工。
上诉人黄英因与被上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界房开）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄英上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人根本没有通过消防验收，造成上诉人无法通过涉案房屋的消防验收，严重影响了上诉人的正常经营。被上诉人未通过消防验收，违反《消防法》第十三条强制性规定，本案《租赁合同》应当认定为无效。上诉人无须承担违约责任。二、被上诉人未履行对外招租时的宣传承诺，导致周边基础设施缺乏、商业环境恶劣、客源不足等问题，交付的房屋存在诸多质量问题，最终导致上诉人亏损严重。
新世界房开答辩称：一、我公司已经取得竣工验收备案表，前提是必须经过消防验收。二、上诉人主张我们虚假宣传但无证据证实，涉案房屋地段较好，是学区房，且上诉人仍在营业。请求驳回上诉，维持原判。
新世界房开向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《金阳新世界租赁合同》，被告将承租房产交还原告；2、判决被告向原告支付拖欠房屋租金暂计154427元（暂从2016年9月1日起至2017年3月31日止，2017年4月1日之后的租金继续计算）；3、判决被告向原告支付免租期内的房屋租金255273元（从2015年6月1日至2015年11月30日止，从2016年3月1日至2016年8月31日止）；4、判决被告向原告支付违约金132366元；5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告与被告于2015年5月8日签订《金阳新世界租赁合同》，约定：被告向原告承租贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界黔贵里B区3/5/6号房屋，承租面积约191平方米，租赁期从2015年6月1日起计至2020年5月31日止，共计60个月，除另有约定外，免租期（如有）满后的第一日即为计租日；被告租赁该物业的免租期为6个月，其中装修免租期3个月，经营免租期3个月，免租期自双方按本合同约定签署《物业交付确认书》或视为交付日之日起计，装修免租期届满次3日起进入经营免租期，免租期内，被告无需支付租金，2015年6月1日至2015年11月30日月租金为0、2015年12月1日至2016年5月31日，月租金为21010元、2016年6月1日至2017年5月31日，月租金为22061元、2017年6月1日至2018年5月31日，月租金为23164元、2018年6月1日至2019年5月31日，月租金为24322元、2019年6月1日至2020年5月31日，月租金为25538元；租金按季度结算，每期租金应于10日前向原告支付；被告必须在装修期内（即在物业交付后90日内/2015年8月31日前）完成该物业的全部装修工程；被告逾期支付租金的，从逾期之日起，因按逾期金额每日千分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权选择解除合同并依照本合同第11.5条约定要求被告支付违约金（11.5条约定的违约金为：被告须按剩余租赁期总租金的20%向原告支付违约金，该违约金最高不得超过合同解除之日当月租金的6倍）；因被告原因导致租赁关系提前终止的，被告不能享受免租期优惠，被告须在接到原告书面通知之日起5日内，按计租日的月租金标准向原告补足免租期内的租金。签订合同当日，双方签订有《物业交付使用确认书》作为合同的附件二，确认被告于签订合同当日交接验收承租房屋，被告于2015年5月13日向原告交纳租金保证金42020元。合同签订后，被告对承租房屋进行了装修用于经营“尚美铁板烧”。案件审理中，原告向法院提交《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，证明案涉房屋于2015年4月7日取得竣工备案，且备案文件中包含公安消防部门出具有认可文件。因被告未按照合同约定交纳租金，原告遂诉来法院。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《金阳新世界租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，法院依法予以确认。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告未依约支付租金引致诉争，应当承担相应的法律责任，因被告未按期支付租金，原告依约定享有合同解除权，对原告诉请解除合同的主张法院予以支持。因合同已经解除，根据双方约定及法律规定，被告应腾还房屋给原告，故原告的该项主张法院予以支持。
至于原告主张的被告支付拖欠租金以及免租期内租金，根据双方合同约定：“租赁该物业的免租期为6个月，其中装修免租期3个月，经营免租期3个月，免租期自双方按本合同约定签署《物业交付确认书》或视为交付日之日起计，”以及“因被告原因导致租赁关系提前终止的，被告不能享受免租期优惠，被告须在接到原告书面通知之日起5日内，按计租日的月租金标准向原告补足免租期内的租金”，因被告未依约支付租金导致租赁合同解除，故其应当按照合同的约定补足免租期租金，现原告主张被告支付2015年6月1日至2015年11月30日期间及2016年3月1日至2016年8月31日期间的免租期，因合同约定的免租期仅为2015年6月1日至2015年11月30日，按合同约定被告应支付该期间租金为126060元。至于2016年3月1日至2016年8月31日期间的免租期不在合同约定范围内，故法院不予支持。被告应根据合同约定履行自己支付租金的义务，原告主张被告已支付的63030元的租金已用于抵扣2015年12月1日至2016年2月29日期间的租金。现原告主张被告支付自2016年9月1日之后的租金，因被告之前支付了42020元的保证金给原告，将被告支付的保证金用于抵扣2016年9月1日至2016年10月31日期间所欠租金后，被告仍应按合同的约定支付2016年11月1日起至腾还承租房屋之日止的租金。原告主张的违约金132366元过高，法院酌情予以调整为66183元。被告主张承租房屋未通过消防验收，与案件查明事实不符，涉案房屋于2015年4月7日取得竣工备案，备案文件中包括公安消防部分出具的认可文件，且房屋是否通过消防验收并未影响被告对房屋的使用，与合同效力并无必然联系，故法院对被告此答辩观点不予采纳。同时被告未举证原告在招商时对其作出与租金支付有关联性的承诺或者宣传，故被告主张原告未履行招商承诺证据不足，其对商业风险的预见不足或经营不善等原因不能作为拒付租金的合法理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告贵阳新世界房地产有限公司与被告黄英于2014年7月29日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除，被告黄英于本判决生效之日起十日内向原告贵阳新世界房地产有限公司腾还贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界黔贵里B区3/5/6号房屋；二、被告黄英于本判决生效之日起十日内向原告贵阳新世界房地产有限公司支付2016年11月1日起至实际腾还房屋之日期间的租金（租金及房屋使用费计算方式为2016年11月1日至2017年5月31日期间按照月租金22061元计算，2017年6月1日至2018年5月31日期间按照月租金23164元计算，2018年6月1日至2019年5月31日期间按照月租金24322元计算，2019年6月1日后按照月租金25538元计算）；三、被告黄英于本判决生效之日起十日内向原告贵阳新世界房地产有限公司支付2015年6月1日至2015年11月30日期间的租金126060元；四、被告黄英于本判决生效之日起十日内向原告贵阳新世界房地产有限公司支付违约金66183元；五、驳回原告贵阳新世界房地产有限公司其余诉讼请求。案件受理费9220元，由原告贵阳新世界房地产有限公司承担4220元，被告黄英承担5000元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人是否取得消防验收许可手续以及对本案《租赁合同》效力产生何种影响。二、是否存在被上诉人未履行对外招租时的宣传承诺的情形以及是否影响上诉人的合同责任。
关于焦点一，上诉人以租赁房屋未取得消防验收合格手续为由主张本案合同无效。本案中，原告向法院提交《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，证明案涉房屋于2015年4月7日取得竣工备案，备案文件中包含公安消防部门出具有认可文件。且根据《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》，以与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定相冲突为由，废止了最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其法律效力的函复》关于“出租必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”的规定，而现行有效的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》没有将出租房屋在投入使用前未经消防安全检查合格应当认定租赁合同无效的规定。故本案租赁合同系数双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的效力性禁止规范，租赁合同应认定有效。
关于焦点二，上诉人主张被上诉人未履行招租时的宣传承诺致商业环境恶劣以及交付房屋存在诸多质量问题。但本案中，租赁合同中并无上诉人必须履行特定的商业环境建设的约定，上诉人亦未举证证实被上诉人作出足以构成合同义务的特定的商业环境建设的承诺，更未举证证实上诉人交付的房屋质量瑕疵足以降低本案租赁房屋使用价值的情形。故上诉人无权以此为由抗辩被上诉人的债权主张。
综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9220元，由上诉人黄英负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 姜彦宏
审判员 李云鹤
二〇一八年八月十七日
书记员 陈金莉