浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第367号
原告杭州锐远房产咨询有限公司，住所地杭州市江干区静安花苑9幢底。
法定代表人胡玉珍，总经理。
委托代理人刘杰，浙江凯富律师事务所律师。
委托代理人卢玉娟，浙江凯富（湖州）律师事务所律师。
被告朱志翰。
原告杭州锐远房产咨询有限公司为与被告朱志翰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩涛实行独任审判，于2015年3月30日、5月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告杭州锐远房产咨询有限公司委托代理人刘杰、被告朱志翰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杭州锐远房产咨询有限公司诉称：2012年6月5日原告与江干区采荷街道综合服务中心签订杭州采荷一区农贸市场二楼900平方米的房屋（原承租户朱志翰）的移交说明，约定自2012年5月15日起移交给杭州锐远房产咨询有限公司。其中2012年5月15日至2013年5月14日租金为273000元；2013年5月15日至2013年12月31日租金为：175000元（按280000元／年计算）。2012年7月11日，被告与原告按照移交说明上的内容签署《房屋租赁合同》一份，约定向原告承租位于采荷一区农贸市场二楼约900平方米的房屋，约定承租期限为2012年5月15日至2013年12月31日，被告须按期向原告支付房屋租金。租金6个月一付，每期提前1个月支付。若逾期支付，原告有权要求被告按照年租金1‰每日的标准支付滞纳金。同时，合同约定如被告违约的应按年度租金50%支付违约金。2013年12月26日，原被告双方签署了补充协议，约定按照原租赁合同的租金将合同延续至2014年2月28日止。被告本应于2014年3月1日前到公司重新签订房屋租赁合同并支付半年租金140000元、2014年5月1日前支付租金140000元。原告方多次通知被告方来公司续签合同，并支付相应的合同款项，若不续签则腾退返还房屋。但被告方拒不履行，仍旧强行占用房屋。截至起诉之日尚拖欠应付租金266016元未付清，虽经原告方多次催告仍拒不履行。故诉至本院。现请求判令：1、确认原、被告之间签署的《房屋租赁合同》于2015年2月11日解除；2、被告立即腾退并返还杭州市采荷一区农贸市场二楼的房屋，并支付截止2015年2月10日应付房屋租金266016元（暂计算至2015年2月10日，之后以778元一天继续计算至实际返还房屋之日）、迟延付款滞纳金95760元（暂计算至2015年2月10日，之后以280000元为基础按每天千分之一标准，继续计算滞纳金至法院生效判决确定的履行支付之日），合计361776元。3、被告立即支付违约金140000元。4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告朱志翰辩称，根据原告提供的房屋租赁合同及补充协议，原、被告的租赁关系于2014年2月28日就终止。原告主张2014年3月1日至2015年3月1日的租金，被告已经将房租支付给了采荷街道。原告的起诉主体不对，其应该起诉街道，从2014年2月28日之后被告就不与原告发生任何法律关系。另外，根据原告与采荷街道签订的三产用房转让合同，转让时间是2014年6月1日。采荷街道作为政府部门，被告认为原告与采荷街道之间的合同真实性有问题，不知原告起诉被告有无与采荷街道沟通，如果采荷街道知道这件事，被告会采取刑事途径。
原告杭州锐远房产咨询有限公司为其诉称，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同1份，证明原、被告之间法律关系；
2、2013年12月26日签署的补充协议1份，证明房屋租赁合同延续至2014年2月28日的事实；
3、通知1份，证明通知被告方解除合同并要求限期搬离；
4、移交说明1份，5、房屋租赁合同2份及房屋明细，6、付款凭证及发票各2份，7、证明1份，共同证明原告从采荷街道承租涉案房屋，租赁期限自2012年5月15日至2019年5月31日，原告系涉案房屋的使用权人。
经庭审质证，被告对于对证据1、2、5无异议。对证据3真实性无法核实，通知没收到。对证据4没有看到过，对于采荷街道加盖的公章真实性无异议，但是并未看到过。对证据6真实性无异议，和被告无关，所以对该份证据的内容真实性无法核实。对证据7形式真实性无异议，该份内容是后来补上去的，是不真实的。当时原告与采荷街道之间的招投标都没结束，2014年1月1日至2014年5月31日期间被告认为涉案房屋的收取方是采荷街道，故按照28万元的租金标准支付给采荷街道。本院认为，被告朱志翰对证据1、2、5无异议，故本院予以认定，证据3、4、6、7能够证明本案的相关事实，故本院予以认定。
被告朱志翰为其辩称，向本院提交了如下证据：
票据7张，其中6张票据证明从2006年开始涉案房屋租金均由采荷街道收取，并开具相应的收据。另外一张系押金收据，证明采荷街道收到2万元押金，至今没有与被告进行结算。
经庭审质证，原告对该组证据形式真实性无异议，对于关联性和证明对象有异议，票据只是证明款项往来，法律依据没有看到，是否针对涉案房屋的租金缴纳不足以证明。其次，涉及的款项往来原告与被告2012年6月达成涉案房屋租赁关系之前被告和产权单位的款项往来。一定程度上也说明2014年11月街道会在没有任何法律依据和合同依据的基础下接受了14万元的缴纳，这些款项往来不能证明被告与街道之间在2014年3月1日原被告之间租赁合同到期后当然发生租赁关系。本院认为，原告杭州锐远房产咨询有限公司对上述证据形式真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以认定。
为查明本案相关事实，本院依职权向案外人杭州市江干区采荷街道经发科工作人员张军进行调查并制作询问笔录一份。对该询问笔录，原告杭州锐远房产咨询有限公司表示对其真实性无异议，但是采荷街道并没有得到杭州锐远房产咨询有限公司授权代为收取租金，笔录中采荷街道也明确提出愿意向被告退还该款项。这份笔录恰好能够证明被告明知原告与采荷街道之间存在租赁合同关系，却拒绝向原告缴纳租金，被告朱志翰认为笔录中陈述的很多内容并是不真实，交钱的时间与事实不符，交钱方式是被告开车陪财务交到银行的，并没有强行缴纳租金的情况，同时，被告向杭州市江干区采荷街道综合服务中心支付租金时被询问人还没到经管科，没有分管这部分事情。另外，街道从来没有要求被告提供银行账号。本院认为，该份笔录可以证明被告朱志翰将自2014年3月1日起至2015年2月28日期间房屋租金共计人民币280002元支付至杭州市江干区采荷街道综合服务中心的事实。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2011年1月6日，杭州市江干区采荷街道综合服务中心作为甲方、杭州锐远房产咨询有限公司作为乙方签订《租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方包括案涉房屋在内的杭州市采荷街道范围内的三产用房及社区配套用房，租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日，未经甲方书面同意，乙方不得整体转租、转借租赁房屋或以其他方式将租赁房屋整体交他人使用或共同使用租赁房屋，甲方同意乙方对各租赁点房屋进行转租，另就租金支付、费用承担、双方的权利义务等予以约定。
2012年6月5日，杭州市江干区采荷街道综合服务中心出具《移交说明》一份，言明：“位于采荷一区农贸市场二楼约900平方米的房屋（原租户朱志翰），自2012年5月15日起移交给杭州锐远房产咨询有限公司，租金为（2012年5月15日-2013年5月14日）人民币273000元；（2013年5月15日-2013年12月31日）实际租金为人民币175000元（按280000元／年计算）”。
2012年7月11日，原告杭州锐远房产咨询有限公司作为出租人（甲方）、被告朱志翰作为承租人（乙方）签订《房屋委托代理租赁合同》一份，约定：甲方自愿将位于杭州市采荷一区农贸市场二楼约900平方米的房屋出租给乙方，作为经营旅馆使用，承租期限为2012年5月15日至2013年12月31日，2012年5月15日至2013年5月14日租金为人民币273000元，2013年5月15日至2013年12月31日租金为人民币175000元，按28万／年计算；租金半年一付，每期提前一个月支付，首期房租在协议签订当日支付，租金由甲方代采荷街道收取，相关收款凭证由委托方采荷街道综合服务中心提供，乙方交至甲方指定的收款点不得汇款；承租期间，乙方未按约定时间全额交付房屋租金及其他费用达七天以上，除应如数补缴外，每逾期一天按年租金的千分之一支付甲方滞纳金，同时，视乙方为违约并承担本协议的违约责任，甲方有权解除本合同，并要求乙方在三日内搬出房屋；如甲方或乙方违约的应按年度租金50%支付违约金；本协议所涉及的甲方给乙方的文件、通知送达地址为采荷一区农贸市场二楼，如上述地址无人签收，双方同意在本协议中的租赁场地公告并拍照后，视为送达，等等。2013年12月26日，原告杭州锐远房产咨询有限公司（甲方）、被告朱志翰（乙方）签订补充协议一份，言明：“甲乙双方于2012年7月11日签订的位于采荷一区农贸市场二楼的《房屋租赁合同》延续至2014年2月28日止；乙方支付甲方租金为四万六千六百六十七元整（2014年1月1日至2014年2月28日）”。被告朱志翰均按约将上述房租支付给杭州锐远房产咨询有限公司。2014年，杭州市江干区采荷街道综合服务中心作为甲方、杭州锐远房产咨询有限公司作为乙方签订《采荷街道三产用房使用权转让合同》一份，约定甲方将包括案涉房屋在内的杭州市采荷街道范围内的三产用房及社区配套用房使用权转让给乙方，转让期自2014年6月1日至2019年5月31日，乙方不再对场所使用权进行整体转让，分散转让时合同原则上一年一签，转让合同报甲方备案，另就其他权利义务予以约定。
2015年7月，杭州市江干区采荷街道综合服务中心出具《证明》一份，言明：“2014年1月1日至2014年5月31日我司所有的位于杭州市采荷一区农贸市场二楼约900平方米的房屋出租给杭州锐远房产咨询有限公司进行经营或转租经营使用。相关租赁事项参照与杭州锐远房产咨询有限公司2011年1月签署的《租赁合同》。”因朱志翰未向原告杭州锐远房产咨询有限公司支付自2014年3月1日起房租，故原告诉至本院。
另查明，2014年12月1日，原告杭州锐远房产咨询有限公司向被告朱志翰出具通知一份，言明：“您与我公司于2012年7月11日签订了《房屋租赁合同》约定2012年5月15日至2013年12月31日承租采荷一区农贸市场二楼的房屋，2013年12月26日签订了《补充协议》将《房屋租赁合同》延长至2014年2月28日。现贵方在合同履行中存在如下违约行为：合同于2014年2月28日到期，合同到期后拒不来我公司重新签订房屋租赁合同，拒绝支付2014年3月1日起房屋租金……现我方决定自即日起解除双方的租赁合同，请贵方根据合同的约定，自接到本通知后十日内腾退房屋，付清费用，并根据《房屋租赁合同》第四、七条承担违约责任”。根据原告陈述，其公司工作人员将解约通知书交付于案涉房屋宾馆前台。涉案房屋现仍由朱志翰占有使用。
再查明，被告朱志翰分别于2014年9月、2014年11月10日共向杭州市江干区采荷街道综合服务中心交付人民币280002元。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。
承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订《房屋租赁协议》届满期限为2014年2月28日，在房屋所有权人杭州市江干区采荷街道综合服务中心认可自2014年1月1日起至2019年5月31日止原告杭州锐远房产咨询有限公司对案涉房屋具有合法转租权的情况下，被告朱志翰承租涉案房屋，应将自2014年3月1日起房屋租金按之前的缴纳约定支付给杭州锐远房产咨询有限公司。对于案涉《房屋租赁协议》的解除，原、被告双方均不持异议，至于解除的时间，原告主张解除合同时间为起诉之日，在原告就催讨通知提交基本证据的基础上，考虑到案涉合同已就送达地址以及无人签收情形予以明确约定，结合被告朱志翰明确表示不向原告支付房屋租金的陈述，本院确认案涉房屋租赁协议解除时间为通知送达时间即2014年12月1日。就被告朱志翰主张已将2014年3月1日起至2015年2月28日期间房屋租金共计人民币280002元支付至杭州市江干区采荷街道综合服务中心的辩称，因根据合同约定案涉房屋租金系由原告杭州锐远房产咨询有限公司收取且双方之前租金支付也按照该约定予以履行，就被告已将租金付讫的辩称，缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。至于朱志翰已付款项，其可另案主张权利。
合同解除后，原告诉请被告支付合同解除前、依合同约定的租金、支付合同解除后参照租金标准计的占用费、返还租赁物，理由正当，本院予以支持。经计算，从2014年3月1日起至2015年2月10日，朱志翰应支付的租金、房屋占有使用费为266016元，此后房屋占有使用费，朱志翰应按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算至被告将案涉房屋实际返还之日止。另，就被告腾退案涉房屋的时间本院酌情予以确定。
至于原告主张被告支付迟延付款滞纳金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于原告主张的逾期付款违约金问题。本案中，双方在《房屋租赁协议》约定，“乙方未按约定时间全额交付房屋租金及其他费用达七天以上，除应如数补缴外，每逾期一天按年租金的千分之一支付甲方滞纳金”，过分高于其实际损失，本院酌情予以调整，综合考虑双方的合同约定，本院酌情以应付但未付租金为基数，按照日万分之六计算，经计算，暂计至2015年2月10日为人民币58296元。
关于原告主张的违约金问题。因被告违约导致合同解除，原告据此主张违约金，本院予以支持。双方在《房屋租赁协议》约定，“如甲方或乙方违约的应按年度租金50%支付违约金”，过分高于其实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情为三个月租金为人民币70000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告杭州锐远房产咨询有限公司与被告朱志翰签订的《房屋租赁合同》于2014年12月1日解除。
二、被告朱志翰于本判决生效后三十日内将其承租的杭州采荷一区农贸市场二楼房屋腾空并交还给原告杭州锐远房产咨询有限公司。
三、被告朱志翰于本判决生效之日起十日内支付原告杭州锐远房产咨询有限公司租金、房屋占有使用费人民币266016元（暂算至2015年2月10日，此后房屋占有使用费按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的年租金人民币280000元为标准计算至被告实际返还房屋之日止）。
四、被告朱志翰于本判决生效后十日内支付原告杭州锐远房产咨询有限公司迟延付款滞纳金人民币58296元。（暂计算至2015年2月10日，此后以280000元为基数，以日万分之六为标准计算至法院生效判决确定的履行支付之日止）
五、被告朱志翰于本判决生效之日起十日内支付原告杭州锐远房产咨询有限公司违约金人民币70000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告杭州锐远房产咨询有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币8818元，由原告杭州锐远房产咨询有限公司负担人民币1889元，由被告朱志翰负担人民币6929元，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币8818元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 叶文军
审 判 员 韩 涛
人民陪审员 徐 涵
二〇一五年十一月十一日
代书 记员 韩 婷