北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7763号
上诉人（原审被告）：薛清喜，女，1982年6月13日出生，汉族，北京亚东华显科技有限公司财务，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：赵云峰，河北金源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘有旺（薛清喜之夫），住北京市房山区。
被上诉人（原审被告）：廉进，男，1959年11月26日出生，蒙古族，中体倍力产业有限公司健身顾问，住北京市昌平区。
被上诉人兼廉进委托诉讼代理人（原审被告）：廉晓辰（廉进之子），男，1988年7月25日出生，蒙古族，申万宏源证券有限公司审计师，住北京市石景山区。
原审第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。
法定代表人：范生举，主任。
委托诉讼代理人：孙俊峰，女，北京市住房贷款担保中心职员。
委托诉讼代理人：曲淮佳，女，北京市住房贷款担保中心职员。
原审第三人：北京东×××，住所地北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建*号楼1-002-1-E2。
法定代表人：宛小东，总经理。
上诉人薛清喜因与被上诉人廉晓辰、廉进、原审第三人北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）、北京东×××（以下简称东诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初6618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
薛清喜上诉请求：撤销一审判决,改判支持其一审诉讼请求。诉讼费由廉晓辰、廉进承担。主要事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。合同签订当天廉进持有廉晓辰委托书、身份证原件、购房合同及房屋钥匙等相关材料签订合同，足以让我相信廉进具有出售涉案房屋的代理权构成表见代理；一审认定廉进属于无权处分行为系错误。本案不属于无权处分，合同效力不受处分权有无的影响，而是取决于当事人意思表示是否真实、是否满足法定无效的条件。
廉晓辰、廉进辩称，同意一审判决，不同意薛清喜的上诉请求。
担保中心述称：我方是涉案房屋的抵押权人，如果法院判令涉案房屋过户，我方要求将转让抵押房产所得价款优先清偿我方债权。
东诚公司述称：同意薛清喜的意见，廉进签合同时带了廉进和廉晓辰的身份证原件、廉晓辰与开发商的网签合同、购房发票、钥匙及授权委托书，廉进当着我们的面给代办公司打电话，确认说房产证已经办下来了，我方认为双方的买卖合同有效。
薛清喜向一审法院起诉请求：1．请求判令继续履行房屋买卖合同，并协助我办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续；2．请求担保中心协助办理解除房屋抵押手续；3．诉讼费用由廉晓辰、廉进承担。
一审法院认定事实：在东诚公司的居间服务下，2016年8月19日，廉进以其子廉晓辰（出卖人，甲方）的名义与薛清喜（买受人，乙方）及东诚公司（居间方，丙方）就甲乙之间房屋买卖及与居间方居间报酬等事项签订了《北京市房屋买卖居间合同》，该合同约定：甲方的房屋坐落于北京市房山区xxx901室，建筑面积100.63平方米。房屋已经设定抵押，抵押权人为公积金银行。甲方应于签定本合同起三日内申请抵押注销手续。双方约定在2016年12月31日前乙方同意支付甲方人民币50万元作为甲方银行贷款解押专用。房屋成交价格为170万元，乙方签定本合同的同时支付定金5万元。首付款（含定金）交付甲方金额为1200000元，乙方向银行贷款500000元。出售人应当在乙方交给甲方解押款前将该房屋交付给乙方。该合同还对各方的违约责任、居间报酬、房屋的过户等其他权利义务进行了约定。签订合同前，廉进带薛清喜及东诚公司的业务员实地察看了涉案房屋。签订合同时，廉进没有廉晓辰委托其出售房屋的授权委托书，但向薛清喜等人出示本人及廉晓辰的身份证件，并于当晚将涉案房屋的契税发票照片通过微信发送至东诚公司。合同签订后当日东诚公司提供给廉进一份委托书，该委托书主要事项为办理房屋产权登记等事项，委托书上“代签买卖合同”、“代收定金”均为廉进签订合同后交回东诚公司时所填写勾选。经鉴定，该委托书上委托人处“廉晓辰”的签名也不是廉晓辰本人所书写。合同签订后的当日及次日，薛清喜共计向廉进给付定金5万元，该定金廉进于2016年11月2日通过银行转账的方式已退还给薛清喜。2016年9月初，薛清喜与廉晓辰联系时，廉晓辰未对其父亲的售房行为予以追认。此后，双方未继续履行合同。
另，在诉讼过程中，薛清喜提出财产保全申请要求对本案诉争房屋予以查封并提供了相应的财产担保，法院依据薛清喜的申请于2017年1月4日对本案诉争的房屋予以查封。
一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人对自己的主张有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据，加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，薛清喜主张廉进受廉晓辰的委托与其签订合同向其售房的行为，构成表见代理。但根据东诚公司办理此项业务的业务员杜鹏的出庭陈述的证言，可以证实廉进签订合同时，没有廉晓辰本人出具的代为售房的委托书，之前也没有见过廉晓辰本人，相关委托书为签订合同后廉进交回。事后廉晓辰对廉进的售房行为也没有予以追认，该委托书的签名经鉴定也非廉晓辰本人签名，说明廉进代替廉晓辰签订合同向薛清喜出售廉晓辰名下房屋的行为，不构成表见代理，属于无权处分行为，合同无效，对廉晓辰本人不发生效力。由于廉晓辰明确表示对廉进同薛清喜签订房屋买卖合同的行为不予追认，因此，薛清喜要求廉晓辰继续履行房屋买卖合同，并协助薛清喜办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续以及请求担保中心协助薛清喜办理解除房屋抵押手续的诉讼请求，依据不足，故法院均不予支持。担保中心经法院传票传唤未到庭参加诉讼，应缺席判决。据此，一审法院于2018年5月判决：一、薛清喜与廉进及北京东×××〇一六年八月十九日签订的《北京市房屋买卖居间合同》无效；二、驳回薛清喜全部的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。东诚公司在二审中陈述，廉进在签订合同当天，出示了其与廉晓辰的身份证原件、廉晓辰与开发商签订的网签合同原件、购房发票原件、房屋钥匙及授权委托书原件。廉进与东诚公司业务员、薛清喜共同查看了涉案房屋。薛清喜认同东诚公司的陈述。廉晓辰称，廉进只带了其本人身份证，并没有廉晓辰的身份证原件，因为廉晓辰正在出差。另外，授权委托书并非之前签署，而是在签订合同当天现场签订。担保中心陈述，如果法院判决合同继续履行，其同意在偿还贷款后解除涉案房屋的抵押。薛清喜表示，其同意一次性支付剩余购房款，同意代为还款解押。
本院对一审法院查明的其余事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：涉案合同的效力问题、是否构成表见代理以及涉案合同是否应当继续履行。
一、关于涉案合同的效力问题。一审法院认为廉进代廉晓辰出售房屋的行为，不构成表见代理，属于无权处分行为，合同无效，对廉晓辰不发生合同效力，并判决涉案合同无效。对此，本院认为，就合同效力而言一审认定有误，因为，无权处分或无权代理均不构成合同无效的法定情形。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。上述规定只是明确在无权代理的情况下如何明确责任承担，并非指合同无效情况下的责任负担。关于无权处分，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此无权处分，也不能当然成为合同无效的理由。判断合同效力须根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，是否存在违反法律强制性规定的情形。因此，一审法院判决涉案合同无效，认定错误，本院予以纠正。薛清喜关于合同有效的上诉理由成立，本院予以支持。
二、本案是否构成表见代理，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，涉案房屋登记在廉晓辰名下，廉进系廉晓辰父亲，廉进在代表廉晓辰签订合同时，持有授权委托书、房屋钥匙等。尽管当事人在授权委托书为事先备好还是现场签署存在争议，尽管授权委托书上的签字并非廉晓辰签署，对于薛清喜来说，基于廉进与廉晓辰之间的身份关系、授权委托书、房屋钥匙等，其在判断廉进是否有代理权方面没有主观过错，其有理由相信廉进有代理权。因此，薛清喜主张构成表见代理成立，本院予以采信。故廉进的代理行为有效，廉晓辰应当承担涉案合同约定的义务。
综上，涉案合同有效，薛清喜作为守约方，其要求继续履行合同、代为偿还贷款并支付房款，鉴于担保中心不持异议，本院依法应当准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：
一、撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初6618号民事判决；
二、廉晓辰与薛清喜及北京东×××《北京市房屋买卖居间合同》继续履行；
三、薛清喜于本判决生效后三十日内代廉晓辰向北京市住房贷款担保中心一次性结清涉案房屋剩余全部贷款本息（具体数额以北京市住房贷款担保中心计算后出具的结算信息为准）；
四、北京市住房贷款担保中心于还清贷款本息后七日内协助廉晓辰、薛清喜消除北京市房山区xxx901号房屋的抵押权；
五、薛清喜于本判决生效后五十日内向廉晓辰支付剩余房价款，给付数额以一百七十万元为总数减去薛清喜代廉晓辰支付的北京市住房贷款担保中心的贷款本息；
六、廉晓辰于本判决生效后五十日内协助薛清喜办理北京市房山区xxx901号房屋的所有权转移登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元由廉晓辰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费20100元、二审案件受理费20100元，均由廉晓辰负担（均于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
审 判 员 王 佳
二〇一八年八月二十八日
法官助理 刘慧超
书 记 员 孙辰姝