上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5872号
原告(反诉被告)：高永，男，1982年5月5日生，汉族，住山东省滕州市、。原告(反诉被告)：熊莎，女，1985年12月15日生，汉族，住四川省南部县、。二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：黄万泉，上海莫高律师事务所律师。被告(反诉原告)：张国民，男，1964年12月2日生，汉族，住上海市松江区、。委托诉讼代理人：张年华，上海张年华律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区、。法定代表人：李华，行长。委托诉讼代理人：童烨，第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行工作。原告高永、熊莎与被告张国民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。嗣后，被告张国民提出反诉，本院受理后合并审理于2016年6月22日、2016年8月17日两次公开开庭进行了审理。其后，本院依原告高永、熊莎的申请，依法追加第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称“建行松江支行”)参与本案审理，并于2016年9月22日第三次公开开庭进行了审理。两原告的共同诉讼委托代理人黄万泉、被告张国民及其诉讼委托理人张年华均到庭参加了三次庭审，原告高永到庭参加了第一次、第三次庭审。原告熊莎到庭参加了第二次庭审。第三人建行松江支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告高永、熊莎向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2015年12月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告注销上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室的房屋上的抵押登记；3、判令被告将上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至两原告名下。4、判令被告将上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给两原告。5、判令被告支付两原告逾期过户违约金(以480,000元为本金，按日万分之五计算，自2016年1月21日起至2016年3月17日止；以1,600,000元为本金，按日万分之五计算，自2016年3月18日起至系争房屋产权过户之日止)。事实与理由：2015年12月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告以160万元的价格购买被告名下的坐落于本区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)。双方约定，两原告于合同签订当日支付房款480,000元，于2016年1月20日之前办理转让过户手续，于办理房屋过户手续当天支付房款100,000元，于交房当天支付300,000元，剩余1,000,000元以贷款方式支付，尾款20,000元于接收验收系争房屋当日支付。签约次日，被告称系争房屋产证遗失需补办，待补办完毕后方能办理后续交易手续。2016年1月19日，系争房屋产证补办完毕。现两原告贷款审批后续等已办理完毕，然被告却明确表示不再出售系争房屋，亦不愿继续履行合同。因原、被告协商未果，遂涉诉。被告张国民辩称：不同意原告的全部诉讼请求。2016年3月5日，双方在松江区房地产交易中心办理过户时，原告无故离场，并拒绝支付合同约定的100,000元房款，贷款手续也没有办理，故合同无法履行，系原告不履行付款义务导致，且合同约定的逾期过户违约金标准过高。被告张国民向本院提起反诉请求：1、判令解除原、被告间的《房屋买卖合同》；2、判令两原告支付被告违约金320,000元。事实与理由：原、被告于2015年12月10日签订《上海市房屋买卖合同》一份，约定被告名下的系争房屋以总价1,600,000元出售给两原告。2016年3月5日，根据双方约定，前往松江区房地产交易中心办理银行卡，确认身份时，原告无故离场，不予办理过户手续，并拒绝支付100,000房款。因两原告违约，导致被告失去置换房屋的机会,现系争房屋是被告唯一一套住房，故拒不同意继续履行合同。原告高永、熊莎针对被告张国民的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告一直按约积极履行合同义务，但被告因房价上涨，找借口拒绝履约。且2016年3月5日双方并未前往松江区房地产交易中心，双方是在2016年3月1日至该中心办理贷款手续。当日，被告要求两原告支付100,000元房款，而合同约定该笔款项应在过户当日支付，故没有同意被告的要求。经审理查明：系争房屋产权人为被告，建筑面积为92.47平方米，类型为公寓。被告于2010年12月3日取得系争房屋房地产权，后被告遗失产证，新产证于2016年1月19日补发。系争房屋上登记有抵押权人为第三人建行松江支行的抵押登记，债权数额为400,000元。2015年12月10日，两原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给两原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计1,600,000元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于__年__月__日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的__日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年1月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条第(一)款约定：乙方未按本合同约定的期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金……。合同第十条第(一)款约定：甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行……。合同补充条款(一)约定：目前该房地产已设定抵押；甲方确认抵押权人同意甲方提前还贷并于最后过户期限前还清全部抵押贷款……；甲方应于收到乙方贷款后三日内与乙方进行该房屋的验收、交接……；甲、乙双方应于办妥完税手续、限购审查、甲方办妥抵押注销且乙方办妥贷款后五个工作日内备妥交易资料交至交易中心办理过户手续……；本交易过程中所产生的甲、乙双方各种税费不包含在房价款中，均由乙方承担……；甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；守约方应书面催告违约方，自收到守约方书面催告后十五日内，违约方仍未恢复履行的，则守约方有权单方面解除合同并追究违约方的违约责任，违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。合同附件三约定：乙方于签订房地产买卖合同当日支付该房屋第一笔房价款480,000元，该款项包括已经支付给甲方的定金50,000元；乙方所需支付的第二笔房款为100,000元，乙方与2016年1月20日交易过户的当日支付给甲方；乙方所需支付的第三笔房款为1,000,000元，通过银行贷款方式支付；乙方需支付的最后一笔房价款为20,000元，于双方交接验收该房屋当日支付给甲方。同日，被告出具房款收据一张，载明收到原告熊莎房价款480,000元(含已收定金50,000元)。庭审中，双方一致确认，2016年3月1日，双方至上海市松江区房地产交易中心就系争房屋办理贷款申请手续时，被告要求原告支付100,000元房款，但原告以该笔款项系合同约定于过户当日支付为由拒绝。2016年3月15日，被告明确表示不再出售系争房屋。审理中，第三人建行松江支行向本院出具《情况说明》、个人贷款结清证明、个人贷款对账单各一份，并称被告就系争房屋在该行申请的贷款已于2015年12月4日结清，且该行已于2015年12月11日将注销抵押的材料(包括抵押证)都交给了被告，故该行认为原、被告间的纠纷已与其无关，请求法院依法处理。案外人上海市住房置业担保有限公司松江营业部出具《高永贷款情况》一份，载明原告就购买系争房屋于2016年3月1日至该公司申请公积金贷款并签订贷款合同，2016年3月10日贷款审批通过，2016年3月11日通知原告可以办理过户手续。原告为证明其具备履行合同的能力，已经系争房屋尾款1,120,000元交至本院。以上事实，由上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、房款收据、《情况说明》、个人贷款结清证明、个人贷款对账单、《高永贷款情况》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告间《上海市房地产买卖合同》之约定，原告应于交易过户当日即2016年1月20日支付被告房款100,000元，然因被告遗失产证，导致新产证于2016年1月19日方才补发，显然双方已无法按约过户。对此，原告同意在被告申领新产证后，与被告继续履行买卖合同，相应的付款期限随着过户时间的迟延而向后顺延。根据合同约定，该100,000元房款应在办理房屋过户手续当天支付，而未能按原约定期限办理过户手续的责任在被告自身，故被告要求原告在2016年3月1日办理贷款申请手续当天支付100,000元房款，没有任何依据，被告称原告系口头承诺同意该日支付100,000元，未提供任何证据证明，本院不予采信。且被告虽已归还其就系争房屋向建行松江支行申请的抵押贷款，但其在取得抵押权证等注销抵押材料后，至今仍未将系争房屋上的抵押注销，其行为亦致使过户条件无法成就，自身存在违约。被告的各项辨称意见均依据不足，本院不予采信，故系争房屋买卖合同关系应继续履行，被告应协助原告将系争房屋过户至原告名下，并将系争房屋交付给原告。现系争房屋上的抵押贷款已清偿，且第三人已将办理抵押权注销的所需材料交付被告，故被告有义务将其上的抵押权注销。因系争房屋逾期过户过错责任在于被告，原告有权向其主张2016年1月20日的逾期过户违约金。原告主张的日万分之五的违约金标准过高，本院兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金的标准为日万分之二。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)高永、熊莎与被告(反诉原告)张国民于2015年12月10日就坐落于上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)张国民于本判决生效之日起十日内注销坐落于上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司松江支行的抵押登记；三、被告(反诉原告)张国民于上述房屋抵押登记注销之日起三日内协助原告(反诉被告)高永、熊莎将上述房屋产权转移登记至原告(反诉被告)高永、熊莎名下【本交易产生的税费均由原告(反诉被告)高永、熊莎承担】；四、原告(反诉被告)高永、熊莎于上述房屋产权实际转移登记至原告名下之日起二十日内向被告(反诉原告)张国民支付房款1,100,000元；五、被告(反诉原告)张国民于收到上述1,100,000元房款之日起三日内将上述房屋交付原告(反诉被告)高永、熊莎。六、原告(反诉被告)高永、熊莎于被告(反诉原告)张国民交付上述房屋当日支付被告(反诉原告)张国民尾款20,000元。七、被告(反诉原告)张国民于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)高永、熊莎逾期过户违约金【每日按已付款480,000元的万分之二即96元，自2016年1月20日起计算至实际被告(反诉原告)张国民协助办理产权过户手续之日止】。八、驳回被告(反诉原告)张国民的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费184元，减半收取92元，反诉案件受理费3,050元，财产保全费5,000元，合计诉讼费8,142元，由被告(反诉原告)张国民负担(已付3,050元，余款5,092元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一六年九月三十日
书记员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。