陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00554号
上诉人（原审被告、反诉原告）西安百纳房地产营销策划有限公司，住所地西安市经开区凤城二路6号502室。
法定代表人史则，该公司总经理。
委托代理人张建平。
委托代理人刘娟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王满良。
上诉人西安百纳房地产营销策划有限公司（以下简称百纳公司）因与被上诉人王满良房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第00698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人百纳公司的委托代理人张建平、刘娟，被上诉人王满良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王满良原审诉称，百纳公司于2013年4月发布位于西安市南大街百味美食城的档口招租信息，承诺以年投入二十万以上广告宣传费、霸占钟楼日均30万-50万的客流量、网络订餐、南大街唯一的美食城。王满良前去了解，百纳公司法定代表人史则介绍后，感觉到百纳公司实力强大，有能力办好美食城。2013年4月29日王满良与百纳公司签订了档口租赁合同。百纳公司以虚假信息、虚假身份致王满良误解签订合同，合同签订后，百纳公司违反合同约定，无餐饮经营管理权限，约定王满良于2013年6月1日入驻美食城，推迟到6月22日才勉强试营业，开业后百纳公司宣传不到位，顾客很少，管理混乱，环境卫生差，现场无保安，百纳公司没有履行其应尽的义务，致使王满良无法实现合同目的，致王满良蒙受巨大的经济损失。王满良及所有档口经营户无奈于2013年8月19日通过拉横幅等形式求助于政府并于同年8月20日以书面形式告知百纳公司终止合同。现请求判令：1、确认王满良已于2013年8月20日与百纳公司解除档口租赁合同；2、判令百纳公司返还并赔偿王满良租金、保证金及实际损失71500元（含10个月房租48000元、保证金10000元、违约金10000元、实际损失3500元）；3、案件诉讼费由百纳公司承担。
百纳公司辩称，王满良起诉状中的陈述与事实不符。王满良称与百纳公司于2013年8月20日解除档口租赁合同的事实不存在，双方签订的合同至今有效。百纳公司自2013年6月至7月底，为了帮助王满良更好的经营，耗费了大量的人力物力，进行了为期一个月的广告宣传（发放优惠券、投放宣传单、办理会员卡等）为王满良等人的生意提升起到了积极的作用，未收取王满良费用，不存在违约的情况。王满良单方停止营业，上访、堵门、堵路，违反合同约定，严重影响百纳公司的经营，给百纳公司造成巨大损失。请求法院驳回王满良的所有诉讼请求。并提出反诉称，王满良、百纳公司于2013年4月29日签订《百味美食城档口租赁合同》，合同约定，百纳公司将百味美食城19号档口租给王满良使用，合同期限为2年，至2015年6月1日止，年租金为57600元，管理费月600元，每季度缴纳一次，水费每月100元，档口电费及公摊电费每度1.75元，以实际发生量按月交纳。王满良逾期交纳租金及承担档口的各项费用，每逾期一日，按应付款项的2％支付滞纳金，租金逾期7日以上，其它费用逾期15日以上，合同自行解除，所交费用不予退还。未经百纳公司同意，王满良不得无故自行中断营业，否则每中断一日处罚500元，中断3天以上合同解除，所交费用不予退还。合同签订后，百纳公司依约向王满良提供了出租物，而王满良并未遵守及履行合同义务，于2013年8月19日起，在未告知百纳公司的情况下，单方中止营业，在百纳公司于8月20日下发通知及2013年9月21日再次下发通知要求王满良限期恢复营业后，王满良一直没有恢复营业，单方中断营业至今，并自2013年8月起拒绝交纳水电费及管理费用至今。王满良多次采取聚众施压、捏造事实、拉横幅堵路等方式逼迫百纳公司接受无理条件，给百纳公司造成了巨大的经济损失和严重的负面社会影响。请求判令：1、王满良向百纳公司支付单方解除合同违约金10000元；2、王满良向百纳公司支付欠交水电及管理费5671元（截止2014年3月17日）；3、王满良向百纳公司支付欠费滞纳金19821.5元（截止2014年3月17日）；4、王满良向百纳公司支付单方中断营业产生的处罚金3000元；5、由王满良承担本案诉讼费、律师费及其他费用。
王满良就百纳公司反诉辩称，百纳公司反诉的事实内容不真实，王满良在合同签订后履行了合同义务，由于百纳公司没有按照合同约定对美食城进行管理，也未见百纳公司和万世千秋公司签订合同对美食城进行管理，导致美食城无法运营，为此所有商铺承租人于2013年8月19日向百纳公司送达了解除商铺租赁合同的通知，之后，王满良再也没有进入美食城，没有用电用水，所以不知道百纳公司发通知要求恢复营业的事，不存在王满良单方中断营业、拖欠电费、管理费的问题，水费交到什么时候不清楚。王满良在8月19日解除合同前上街拉横幅，是为了让百纳公司解决美食城管理的问题，没有违反合同的约定，不存在给百纳公司造成巨大经济损失的情况及欠款事实，故不同意百纳公司的反诉请求。
原审法院经审理查明，2013年4月29日，王满良、百纳公司签订《百味美食城档口租赁合同》一份，合同主要条款约定，百纳公司将位于西安市碑林区文物大厦负一层百味美食城［2］号档口出租给王满良使用，合同期限为2年，自2013年6月1日至2015年6月1日止。档口月租金4800元，租金为每年交纳一次，年租金为57600元；档口管理费每月600元，每季度交纳一次（1800元）；承租档口用电采用插卡计费，公用区域用电采取抄表计费，费用由全体商户平均分摊，以实际发生量按月交纳；电费每千瓦时1.75元，水费每月100元。档口租金租2013年7月16日起计算，管理费、水电费自2013年6月23日起计算。合同约定，签订当日王满良应向百纳公司交纳档口租赁定金10000元，合同签订后3日内交清档口租金57600元。王满良支付租金后，所交定金即转为经营风险保证金，合同到期后，在王满良无违约及欠费的情况下，百纳公司在10个工作日内无息退还王满良；如王满良在缴纳定金后未依约支付租金，逾期3日，所定档口及经营项目不予保留，定金不予退还；百纳公司对美食城营业范围内进行统一装修装饰，提供公共配套设施与王满良档口内相配套设施，例如照明、排风、餐桌、洗菜池、服务台；百纳公司委托西安万世千秋餐饮管理有限公司（以下简称万世千秋公司，该合同中委托公司处为空白）对美食城提供统一管理及服务。王满良逾期交纳租金及档口各项费用，每逾期一日，按应付款项的2％支付滞纳金，租金逾期7日以上，其它费用逾期15日以上，合同自行解除，所交费用不予返还；经营档口所需由王满良自行办理的证照（如个体工商户营业执照、卫生许可证、健康证等）王满良须及时办理，百纳公司给予相应配合；王满良在经营期内不得无故中断经营，如因特殊情况须提前告知百纳公司经百纳公司同意方可，否则每中断一日处罚500元，中断3天以上合同解除，所交费用不予退还；百纳公司违约致使合同无法继续履行，退还王满良已交付的租金余额及风险抵押金，并赔偿王满良违约金10000元。王满良违约致使合同无法继续履行，已交付的租金及风险抵押金不予退还，并赔偿百纳公司违约金10000元。百纳公司在合同签订前后为百味美食城进行了广告宣传，在合同签订后，王满良于2013年4月29日向百纳公司交付定金10000元，同年5月1日交付2013年6月1日至2014年6月1日租金57600元，同时向百纳公司交付2013年6月1日至9月1日管理费1800元，2013年向西安万世千秋餐饮管理有限公司交付6月公摊水电费107元。在合同签订后，百纳公司向王满良提供了约定的百味美食城［2］号档口，2013年6月23日美食城开业。王满良在经营过程中因顾客较少经营不景气，认为百纳公司广告宣传、管理不到位，于2013年8月19日停止营业与其他档口承租人联名在一份“美食城档口合同中止履行合同通知”上签名，并一同将该通知送至百纳公司法人代表史则办公室，向百纳公司提出中止履行合同，百纳公司未同意，王满良等人曾在经营场所堵门、上街拉横幅，表示对百纳公司的不满。公安部门接到报警后曾出警处理。王满良自2013年8月20日后再未营业，也未向百纳公司交纳管理费等费用。王满良在停止经营后，百纳公司因王满良等人停止营业，于2013年8月20日和9月21日在美食城张贴通知，要求限期恢复营业和交纳费用，王满良未恢复经营。
百纳公司于2013年7月3日与万世千秋公司签订《委托管理合同》，约定由百纳公司将其拥有的百味美食城全部投资经营管理权委托给万世千秋公司。在实际经营中，百纳公司与万世千秋公司安排工作人员对美食城共同进行管理，在管理期间因服务管理不到位，致美食城环境卫生较差。王满良给百纳公司送达的是中止履行合同的通知，目的是为了暂时中止履行合同，合同在解除之前仍然有效。
另查，《百味美食城档口租赁合同》所涉及的美食城场地，系百纳公司承租出租人周英的场地经改造为餐饮场所后向王满良等人出租，2014年3月因百纳公司欠出租人租金该场地百纳公司退还出租人。2014年4月6日百纳公司与出租人周英签订了解除租赁合同的协议。百纳公司在庭审中辩称，自2013年6月至7月底，为了帮助王满良更好的经营，耗费了大量的人力物力，进行了为期一个月的广告宣传，为王满良等人的生意提升起到了积极的作用，百纳公司未能提供足以证明该事实的证据。王满良等经营户在百味美食城经营未办理营业执照等手续，在履行合同中发生纠纷，王满良、百纳公司均有责任。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。王满良、百纳公司签订的《百味美食城档口租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的规定，依法应为有效。在合同履行过程中王满良、百纳公司发生纠纷，百纳公司对百味美食城的广告宣传不够，未能保证百味美食城按约定的时间开业，在经营过程中王满良等经营户未办理营业执照等手续，百纳公司对百味美食城的管理不到位。王满良等人擅自中止履行合同，曾对营业场地堵门、采取上街拉横幅等错误行为。现王满良、百纳公司之间的合同已无法履行。对合同不能履行王满良、百纳公司均有过错，双方均应承担相应的责任。唯百纳公司已于2014年3月将租赁场地退还出租人，应视为王满良、百纳公司之间的档口租赁合同于2014年3月解除。王满良向百纳公司缴纳了自2013年6月1日至2014年6月1日一年的档口租金57600元、保证金10000元等费用，百纳公司应退还王满良2014年4至5月的租金及保证金。王满良其余诉讼请求，百纳公司的反诉请求均不能成立，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定判决：一、被告西安百纳房地产营销策划有限公司于本判决生效后10内，向原告王满良退还租金9600元、保证金10000元。二、驳回原告王满良其余之诉讼请求。三、驳回被告西安百纳房地产营销策划有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2069元，由原告王满良负担1423元，由被告西安百纳房地产营销策划有限公司负担646元（原告王满良已交纳诉讼费1688元，被告西安百纳房地产营销策划有限公司已交纳反诉费381元，被告在本判决生效后十日内向原告支付575元）。
宣判后，百纳公司不服，向本院提起上诉称，原审认定基本事实不清、证据不足，合同上并未约定百纳公司有广告宣传的义务，双方并未约定美食城具体的开业时间，且百纳公司委托专业的物业管理公司（即万世千秋公司）进行管理，百纳公司与万世千秋公司安排的工作人员对美食城管理的井井有条，环境卫生很好；原审适用法律错误，王满良一直不履行合同义务，应当按照合同的约定承担相应的违约责任，百纳公司并未违约，不应当退还租金及保证金。况且合同系双方真实的意思表示，对双方均具有约束力。请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判王满良向百纳公司支付单方解除合同违约金10000元、支付欠付的水电费及管理费5671元（自2013年8月19日至2014年3月17日）、支付欠付滞纳金19821.5元（自2013年8月19日至2014年3月17日）、支付单方中断营业产生的处罚金3000元。2、诉讼费及其他涉案费用由王满良承担。
王满良辩称，不同意百纳公司的上诉请求及理由。签订合同时是出于误解，其以公司身份签订合同，但实际是与个人签订；对方未尽职责，导致小吃城管理混乱；对方宣传不到位，导致小吃城顾客很少；王满良不是单方面解除合同，在2013年8月20日以书面通知解除了合同，从2013年8月以后就没有经营过，不存在滞纳金和水电费的问题，百纳公司上诉是不合理的。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，王满良与百纳公司签订的《百味美食城档口租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中王满良、百纳公司产生纠纷，王满良认为百纳公司对百味美食城的广告宣传不够，未能保证百味美食城按约定的时间开业，对百味美食城的管理不到位，在经营过程中王满良等经营户也未办理营业执照等手续，王满良、百纳公司对于百纳公司对美食城的管理服务是否依约履行等各执一词，王满良与其他经营户未通过适当途径解决问题，采取擅自中止履行合同，曾对营业场地堵门、采取上街拉横幅等不当行为，百纳公司在此过程中亦未能妥善处理，期间，百纳公司已于2014年3月将租赁场地退还出租人，现王满良、百纳公司之间的合同已无法履行。王满良、百纳公司向法院提交的证据均未能足以证明各自的主张，原审法院认定对于合同不能履行王满良、百纳公司均有过错，双方均应承担相应的责任，判决百纳公司退还王满良2014年4至5月的租金及保证金，对王满良其余诉讼请求、百纳公司的反诉请求不予支持，判决并无不当。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290元，西安百纳房地产营销策划有限公司已预交，由西安百纳房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 张安品
代理审判员 秦燕燕
二〇一五年六月十五日
书 记 员 李洪星