上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1784号
上诉人（原审被告）谷勇。
委托代理人周鸿彬，北京市岳成律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）陈九香。
委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
上诉人谷勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，？2014年3月3日，陈九香（乙方）与谷勇（甲方）签订《店铺转让协议》，约定：一、甲方将上海市某区甲路358-4号店面（以下简称“系争房屋”）转让给乙方使用。二、甲方与房东签订租赁合同，租期到2014年9月份。店铺交给乙方后，乙方另行与房东签订租赁合同，每月交纳租金及水电费等各项费用。三、该店铺现有装修、装饰、固定设备（不含电话、机动车、电动车）在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。四、乙方在2014年前一次性向甲方支付各项费用人民币24万元（含转让费22万元、甲方支付给房东的房屋押金1万元、甲方交纳的两个月租金1万元）（以下币种均为人民币），甲方不再向乙方索取任何其他费用。五、乙方接手经营该店铺前，有关该店铺的所有债权债务由甲方负责，与乙方无关；乙方接手店铺后，店铺的装修、经营、续租等一切与店铺有关事宜均与甲方无关。六、乙方全额支付甲方24万元（扣除已支付5万元预付款）后，甲乙双方签订该转让协议，甲方协助乙方与房东签订租赁协议。
2014年3月3日，陈九香通过上海农商银行向谷勇中国工商银行上海市分行转账190，000元。同日，谷勇向陈九香出具收条，确认收到陈九香240，000元。
同日，上海乙经贸有限公司（以下简称“乙公司”）作为甲方与陈九香作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：1.1，甲方出租给乙方的房屋座落在本市某区甲路＊＊＊号-4，该房屋建筑面积为楼上41平方米，楼下41平方米，房屋用途为商业用房，房屋类型为其它。3.1，甲、乙双方约定，房屋租赁期自2014年5月1日起至2014年9月30日止，共计5个月。3.2，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应按期返还。若乙方需继续承租该房屋的，则应在租赁期满前的3个月前向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。5.1，甲、乙双方约定，该房屋每月租金为2，000元，每月管理费3，000元。10.1，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：10.1.2该房屋因社会利益或城市建设需要被依法征用。
2014年3月12日，中科院上海某院、上海丙物业管理中心发布通知，内容为：各租赁客户：根据中国科学院、中国科学院上海某科学研究院对丁路＊＊＊号园区的发展规划和科研需求，本建筑已列入拆迁范围。我单位已于2013年12月26日发出通知：希望各租赁客户提前做好准备，抓紧做好搬迁工作。现再次重申，敦请各租赁客户于2014年5月31日前予以搬迁。
原审另查明，系争房屋仍由陈九香占用。
原审审理中，陈九香提起诉讼，请求判令：1、依法解除陈九香、谷勇签订的《店铺转让协议》；2、谷勇向陈九香返还房屋转让费22万元。谷勇未具答辩意见。
原审法院认为，陈九香与谷勇之间签订的《店铺转让协议》，系各方真实意思表示，对订立方均具有法律约束力。陈九香主张谷勇故意隐瞒系争房屋即将被拆迁的事实，导致陈九香无法实现合同目的，故要求解除合同，原审认为双方签订《店铺转让协议》的目的为谷勇将系争房屋的承租权转让给陈九香，现陈九香已与系争房屋的出租人签订租赁合同，陈九香合同目的已经实现，陈九香并无合同解除权，故原审对陈九香要求解除合同的诉请不予支持。关于转让费，原审认为租赁行业的交易习惯，系承租人将承租的门面房转租给他人收取一定数额的费用，是次承租人对门面优先承租权的购买。本案中，虽然陈九香与出租人签订的租赁合同仅为5个月，但转让费的金额高达22万元，从常理推断，陈九香受让系争房屋承租权的目的为长期租赁。现履行了不足一年，因为拆迁原因陈九香已无法继续承租系争房屋，导致陈九香无法继续享有租赁系争房屋的权利。故原审认为谷勇应当返还陈九香部分房屋转让费，具体金额由法院予以酌情。谷勇经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利与义务，并承担对其不利的法律后果。
原审法院审理后于二〇一五年四月十日作出判决：一、谷勇于判决生效之日起十日内返还陈九香转让费180，000元；二、驳回陈九香其余诉讼请求。案件受理费4，600元、公告费560元，共计5，160元，由陈九香负担938元，谷勇负担4，222元。
判决后，谷勇不服，上诉于本院称：双方签订涉案《店铺转让协议》时，谷勇并不知道系争房屋将要拆迁的情况，签订该协议后，双方共同至乙公司处，该公司亦不知道系争房屋将要拆迁的情况。《店铺转让协议》中约定的转让费并不涉及陈九香是否能与乙公司续租，即转让协议明确约定不保证续租。陈九香能否续租也是正常的商业风险，且转让费包含了部分装修、设备及营业执照，陈九香不可能免费使用。上诉人请求撤销原审判决第一项，维持原审判决第二项，改判驳回陈九香原审中的全部诉讼请求。
被上诉人陈九香辩称：不同意谷勇的上诉请求。谷勇在与陈九香签订《店铺转让协议》时隐瞒了系争房屋将要动拆迁的事实，相关单位至少已于2013年12月26日向各租赁户发送了通知，谷勇对此不可能不清楚。2014年3月份双方签订《店铺转让协议》，10月份系争房屋已断水断电，陈九香只正常经营了7个月，损失巨大，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，陈九香提供署期为2013年12月26日的通知一份，以证明2013年12月26日上海丙物业管理中心已通知系争房屋承租人2014年甲路街面店铺不再续签。谷勇对该份证据的真实性、关联性均不予认可。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。陈九香与谷勇就转让系争房屋承租权达成一致意思表示，并签订《店铺转让协议》予以确认。从当事人的举证及陈述看，谷勇已按照《店铺转让协议》的内容履行了相应的合同义务，故陈九香无权要求谷勇退还全部转让费用。就谷勇在签订《店铺转让协议》时是否明知系争房屋将要被拆迁一节，本院认为，仅凭陈九香提供的两份《通知》不足以证明谷勇在签订《店铺转让协议》时知道系争房屋将要拆迁的情况。
《店铺转让协议》明确约定续租等一切与店铺有关事宜均与谷勇无关，由此，本院认为，续租能否成功之风险主要应由陈九香负担。陈九香与乙公司签订的《房屋租赁合同》也明确约定租期共计5个月，租赁期满乙公司有权收回该房屋，且该房因社会利益或城市建设需要被依法征用的，租赁合同终止。从该约定看，陈九香对因征用等原因致租赁合同终止应有一定的预见。根据上述约定及分析，本院认为，2014年9月30日合同到期后，能否续租的风险主要应由陈九香负担。但正如原审法院所述，陈九香以22万元的转让费自谷勇处受让系争房屋承租权，其目的应为长期经营，现陈九香长期经营之目的无法实现，2014年9月30日到期后亦未能续签租赁合同，故从公平角度出发，本院认为谷勇应退还陈九香部分转让费。至于退还的具体数额，考虑到续租的风险主要应由陈九香承担的因素，同时2014年9月30日后陈九香仍实际控制并使用系争房屋至今，且系争房屋原有装修、装饰、部分固定设备亦由陈九香在使用，故本院酌定谷勇退还陈九香转让费7万元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2599号民事判决第二项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2599号民事判决第一项；
三、谷勇于本判决生效之日起十日内返还陈九香转让费人民币70，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4，600元、公告费人民币560元，共计5，160元，由陈九香负担3，440元，谷勇负担1，720元；二审案件受理费人民币3，900元，由陈九香负担2，600元，由谷勇负担1，300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第四条
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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