浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1081民初7886号
原告：陈文奇，男，1981年4月14日出生，汉族，住温岭市。
被告：王正兵，男，1974年10月9日出生，汉族，住温岭市。
被告：郭雪敏，女，1975年5月3日出生，汉族，住温岭市。
两被告委托诉讼代理人：程立兵，浙江括苍律师事务所律师。
第三人：潘海荣，男，1975年6月28日出生，汉族，住温岭市。
第三人：江迎丽，女，1975年2月20日出生，汉族，住温岭市。
原告陈文奇与被告王正兵、郭雪敏、第三人潘海荣、江迎丽申请执行人执行异议之诉一案，于2018年6月11日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成了合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告陈文奇、被告郭雪敏及被告王正兵、郭雪敏的共同委托诉讼代理人程立兵到庭参加诉讼，第三人潘海荣、江迎丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈文奇向本院提出诉讼请求：准许执行温岭市的房屋。事实与理由：2018年1月10日，温岭法院就陈文奇与潘海荣、江迎丽、王海兵、王海君民间借贷纠纷一案作出（2017）浙1081民初13484号民事判决，判决潘海荣、江迎丽偿还借款130000元及利息，王海兵、王海君承担连带清偿责任。诉讼期间，原告对潘海荣、江迎丽共同所有的位于温岭市房屋进行财产保全。2018年3月15日，原告向法院申请执行。2018年5月21日，被告王正兵、郭雪敏对上述执行标的提出书面异议，温岭法院于2018年5月24日作出（2018）浙1081执异56号执行裁定，裁定中止对上述房屋的执行。原告认为不应当中止上述房屋的执行，理由如下：首先，原告认为第三人潘海荣、江迎丽属违规转让房屋，该房屋属经济适用房，被告明知此类房屋受住房不满5年不得上市交易的限制（即至2017年10月25日前本案房屋不得转让），5年内确需转让的，应由政府回购。其次，原告认为不动产所有权的转移必须以登记为前提，此期间该房屋的所有权并未发生转移，原告于2017年10月14日便保全了第三人的房屋，至于两被告合同目的无法实现的损失应当向第三人主张。第三，根据《浙江省经济适用房管理办法》第一条、第十八条等规定，对经济适用房的购房资质是有限制的，即购房人应属于城镇低收入家庭、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准，需办理购买资格审核手续，两被告的资质并未通过审核，原告认为该房屋的所有权应继续归属第三人，原告有权执行第三人的财产。
被告王正兵、郭雪敏答辩称：（2018）浙1081执异56号执行裁定书，事实认定清楚，被告认可执异56号的中止裁定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人潘海荣、江迎丽未发表辩论意见，也未提供相关证据。
原告陈文奇为支持其诉讼主张，当庭提供了以下证据：
1、原告、被告身份信息，用以证明本案原、被告的主体资格。
2、（2017）浙1081民初13484号民事判决书一份，用以证明潘海荣、江迎丽尚欠原告借款130000元及利息。
3、（2018）浙1081执异56号执行裁定书一份，用以证明诉争房屋被法院中止执行的情况。
被告王正兵、郭雪敏为支持其诉讼主张，当庭提供了以下证据：
4、房屋买卖合同、房产证、土地证、购房款收条、银行流水、证明、证人证言，用以证明两被告房屋买卖的真实性及过程。
上述证据经当庭质证，对原告提交的证据1、3，被告无异议，本院予以认定。对证据2，被告认为与其无关联，本院审查后认为该证据系本院裁判文书，依法予以认定。对被告提供的证据4，原告对房产证、土地证、房屋买卖合同、购房款收条、银行流水、证明、证人证言等，认为有虚假嫌疑，真实性均不认可。本院审查后认为，证据4中的各证据之间能相互印证，证明两被告郭雪敏、王正兵向第三人潘海荣、江迎丽购买房屋，支付定金6200元、房款400000元及余款20000元约定过户时再予支付的事实，被告认为有虚假嫌疑，但未能提供证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人当庭陈述，本院认定事实如下：
2016年9月13日，第三人潘海荣、江迎丽（出卖方、甲方）与被告王正兵、郭雪敏（购买方、乙方）签订房屋买卖合同一份，约定将甲方所有的温岭市房屋一套出售给乙方，房屋总价426200元。“第一期为签合同日（2016年9月13日）支付406200元，余款20000元房产证全部过户后支付。按政策规定，可办过户手续时，甲方无条件配合乙方办理过户手续，其费用由乙方负担。如政策未允办理过户，则乙方最低期限为5年后的今天支付。”甲方当日交付给乙方306室房屋的全部证件及发票（房产证、土地使用证、契证、门牌××。同时合同还约定，“本合同签订日前，甲方有关此房产产生的一切事务（包括经济纠纷等）由甲方自理，在签订合同日后的一切事务由乙方负责”。当日，被告王正兵、郭雪敏支付第一期房款，并由潘海荣出具收条一份，写明“今收到王正兵第一次购房款406200元”。2018年3月23日，浙江实创物业服务有限公司康庭佳园服务中心出具《证明》一份，证明王正兵、郭雪敏夫妻自2016年9月28日入住温岭市至今，房屋所涉的水电费、物业管理费等费用俱由该夫妻向本物业公司交纳。被告王正兵、郭雪敏于2016年农历八月二十八日即阳历9月28日入住涉案房屋。后本院在执行陈文奇诉潘海荣、江迎丽、王海兵、王海君民间借贷纠纷一案中，被告王正兵、郭雪敏提出执行异议申请，本院于2018年5月24日作出（2018）浙1081执异56号执行裁定，中止涉案房屋的执行。
另查明1，陈文奇于2017年10月10日向本院起诉潘海荣、江迎丽、王海兵、王海君民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月10日作出（2017）浙1081民初13484号民事判决，判决潘海荣、江迎丽偿还陈文奇借款130000元及利息，王海兵、王海君承担连带清偿责任。本案诉讼过程中，根据陈文奇的保全申请，本院作出（2017）浙1081民初13484号民事裁定，于2017年10月14日查封了潘海荣、江迎丽共同共有的座落于温岭市的房屋（不动产权证号为城区241452号）。后该案进入执行程序，执行案号为（2018）浙1081执2348号。
另查明2，案外人李君方于2017年8月11日向本院起诉潘海荣、江迎丽民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月12日作出（2017）浙1081民初10576号民事判决，判决潘海荣、江迎丽偿还李君方借款29890元。后该案进入执行程序，本院于2017年12月11日作出（2017）浙1081执7693号执行裁定，查封涉案房屋。
另查明3，2018年5月23日，王正兵、郭雪敏将房屋余款20000元交纳至本院执行款账户，备注款项来源为“（2018）浙1081执2348号，潘海荣、江迎丽购房款余额”。
本院认为，本案争议焦点系被告王正兵、郭雪敏与第三人潘海荣、江迎丽就诉争房屋签订买卖合同的效力问题及能否对抗执行的问题。原告主张两被告与第三人可能存在房屋买卖虚假嫌疑，但未能提供证据予以反驳，故本院对该主张不予采纳。同时，原告认为因涉案房屋为经济适用房，违反《经济适用住房管理办法》关于经济适用房在初次购买的5年内不得上市交易的规定，应属无效合同。本院审查后认为，《经济适用住房管理办法》中关于购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易的规定，属于行政法规的管理性规范，非效力性规范，影响的是房屋所有权过户登记的履行，不涉及对合同效力的评判。因此，王正兵、郭雪敏与潘海荣、江迎丽就涉案房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，且无证据显示违反法律、行政法规的强制性规定等合同无效情形，故涉案房屋买卖合同应认定有效。
根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中两被告于诉争房屋被查封之前，2016年9月13日即签订诉争房屋买卖合同；2016年9月28日两被告接受诉争房屋后居住使用至今；两被告向潘海荣支付了406200房款，并按本院要求将剩余的房款20000元交至本院；虽然案涉房屋查封时未办理过户登记，但这是因《经济适用住房管理办法》的相关限制政策所致。诉争房屋所有权证的登记日2012年10月25日至两被告向本院提出执行异议申请日2018年5月21日，两被告购买的诉争房屋已满5年，诉争房屋已不受上市交易的限制。综上所述，被告王正兵、郭雪敏对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。原告要求继续执行诉争房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告陈文奇的诉讼请求。
案件受理费2900元，由原告陈文奇负担。
如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 赵玲燕
人民陪审员 王香莲
人民陪审员 王珍兰
二〇一八年八月二十日
代书 记员 叶海燕
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