江西省抚州市临川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第1382号
原告黄剑霞，个体经营户。
委托代理人赵伯豪，抚州市临川区方园法律服务所法律工作者。
被告周红，抚州市临川区季季红火锅店经营者。
委托代理人万毅光，江西阳明阳律师事务所律师。
原告黄剑霞诉被告周红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄剑霞及委托代理人赵伯豪、被告委托代理人万毅光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄剑霞诉称，2011年11月18日，原告与被告签订赣东大道242号地下室现为季季红火锅店的租赁合同，其内容是延续与原房屋所有人抚州市峥嵘实业有限公司谢克勤的合同，在2012年和2013年被告均按合同向原告交纳了租金76500元，但在2014年7月1日到期应交2014年11月1日至2015年10月31日一年租金86500元时，原告多次到其店内催缴，被告一直拒不付款给原告。现诉至法院，要求判令被告支付店面租金86500元，诉讼费由被告负担。
被告周红辩称，1、该房屋产权证2011年12月20日登记所有人为胡松林，房产证号为抚房权证荆字第××号，后2012年11月14日该房屋分割为两本房产证，一本是抚房权证荆字第××号，另一本是抚房权证荆字第××号，房屋坐落在赣东大道8号（玉茗文化大厦）1栋-1-1-1室及-1-1-2室，房屋所有人仍为胡松林。2、2014年7月5日胡松林向被告出具书面声明，声明周红与黄剑霞签订的该房屋租赁合同无效，以后店面租金由胡松林收取。3、为查明本案租赁合同及次租赁合同的效力，及出租房屋的合法性，被告周红暂没有向黄剑霞或胡松林支付租金，同时向法院申请追加胡松林为本案第三人。被告周红在2013年1月21日还向胡松林支付了该房屋租赁履约保证金66万元。4、被告将依据判决查明的出租房屋的合法性和租赁合同的效力支付租金。
经审理查明，抚州市峥嵘实业有限公司是（台湾）幸观实业有限公司发起成立的独资企业，该公司经营范围为房地产开发经营，公司法定代表人为谢克勤。2008年6月13日，抚州市峥嵘实业有限公司（甲方）与周红（乙方）签订一份房屋租赁合同，主要约定：一、甲方将抚州市赣东大道242号地下室建筑面积约1400平方米租赁给乙方自主经营，自负盈亏；二、甲乙双方商定租赁期限自2008年11月1日至2018年10月31日止，共10年；三、商铺租金1、自2008年11月1日至2011年10月31日前三年每年租金为8万元。2、自2011年11月1日至2014年10月31日第四、五、六年每年租金为9万元／年。3、自2014年11月1日至2017年10月31日第七、八、九年每年租金为10万元／年。4、自2017年11月1日至2018年10月31日第十年租金为11万元／年。四、租金付款方式：乙方每年提早4个月支付一年的租金（扣除每年均摊的增容费￥13500元，直至扣至壹拾贰万元。），租金以一年为一期，甲方不另收押金。同时双方对其他有关事宜也进行了约定。
2011年11月17日，抚州市峥嵘实业有限公司向被告周红经营的季季红火锅城发出一份债权转移通知书，内容为：“季季红火锅城：贵单位因与我单位签订了租赁合同，从而使我单位对贵单位享有了收取租金的债权。现我单位通知贵单位，我单位收取租金的权利转移到黄剑霞（身份证号：××，并请在二0一一年十一月二十日之前按原合同重新签订租赁合同。特此通知，抚州市峥嵘实业有限公司，2××1年11月17日。”同日，原告黄剑霞（甲方）与抚州市峥嵘实业有限公司（乙方）签订一份租赁协议书，双方经协商，就甲方租赁乙方的玉茗堂影剧院地下室（现为季季红火锅城）达成协议，主要条款：一、租赁标的物及其范围：抚州市玉茗堂影剧院地下室，地址：赣东大道242号地下室，现为季季红火锅城的全部空间（约一千七百平方）及其附属设施。二、租期：共计二十年，即从2011年11月17日至2031年11月16日止。在现存的他人（即现存的其他承租人）尚未满租期的情况下，依照原承租合同，乙方授权甲方向承租人收取租金，乙方不得以任何理由再向他人收取租金。现存的承租人合同期满或因各种原因中途未继续承租的，本合同项下租赁物由甲方支配，即由甲方行使因承租权而享有的对租赁物的租赁权。三、租金及租金的支付：租金壹佰万元，甲方在合同签订时付现金陆拾万，另外肆拾万在2018年10月30日付清，二十年期限内，租金数额在甲乙双方之间不再作任何的变动。四、甲方向乙方提供四十万元的借款，借款的支付、偿还及利息等另行书面约定。五、本合同双方签字盖章后即生效。在本合同签章时，乙方即应书面告知现承租人由其确认甲方的管理权、收益权及基于二十年的承租权而享有的相应的处置权。同时双方对其他有关事宜也进行了约定。合同签订当日，原告黄剑霞支付了租金60万元，抚州市峥嵘实业有限公司也出具60万元收条一份。
2011年11月18日，原告黄剑霞（甲方）与被告周红（乙方）签订一份房屋租赁合同，主要约定：一、甲方将抚州市赣东大道236（实际242号）号地下室建筑面积约1400平方米租赁给乙方自主经营，自负盈亏；二、甲乙双方商定租赁期限自2008年11月1日至2018年10月31日止，共10年；三、商铺租金1、自2008年11月1日至2011年10月31日前三年每年租金为8万元。2、自2011年11月1日至2014年10月31日第四、五、六年每年租金为9万元／年。3、自2014年11月1日至2017年10月31日第七、八、九年每年租金为10万元／年。4、自2017年11月1日至2018年10月31日第十年租金为11万元／年。四、租金付款方式：乙方每年提早4个月支付一年的租金（扣除每年均摊的增容费￥13500元，直至扣至壹拾贰万元为止），租金以一年为一期，甲方不另收押金。五、本合同签订的前提为原出租方（谢克勤）债权发生转移至现出租方（黄剑霞），如有未明事宜按原出租方（谢克勤）约定执行。同时双方对其他有关事宜也进行了约定。合同签订后，被告周红在2012年和2013年均按合同约定向原告黄剑霞交纳了租金76500元。被告周红未在2014年7月1日提早4个月支付2014年11月1日至2015年10月31日一年租金86500元，原告多次到其店里催缴租金，被告一直拒不支付。现原告诉至法院，至此双方产生纠纷。
另查明，2011年12月20日，抚州市峥嵘实业有限公司将本案所租赁房屋产权转让给胡松林，房产证号为抚房权证荆字第××号。2012年11月14日该房屋分割为两本房产证，一本是抚房权证荆字第××号，另一本是抚房权证荆字第××号，房屋坐落在赣东大道8号（玉茗文化大厦）1栋-1-1-1室及-1-1-2室，房屋所有人仍为胡松林。
以上事实有原、被告身份证、企业信息、租赁协议书、房屋租赁合同、债权转移通知书、房屋产权证、庭审笔录等相关证据在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。抚州峥嵘实业有限公司与被告周红签订的房屋租赁合同（该合同已于2011年11月18日，原告依据抚州峥嵘实业有限公司债权转移通知书与被告重新签订房屋租赁合同而终止）、抚州峥嵘实业有限公司与原告黄剑霞签订的租赁协议书及原、被告之间签订的房屋租赁合同均是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属有效合同。庭审时，原告黄剑霞认为，在租赁期间即使租赁物发生所有权变动的，也不影响其与抚州峥嵘实业有限公司签订的租赁协议书及原、被告之间签订的房屋租赁合同的效力，被告周红应按照合同约定期限向其支付租金。本院认为，依照合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，抚州峥嵘实业有限公司与原告黄剑霞签订的租赁协议书及原、被告之间签订的房屋租赁合同应继续生效，原告黄剑霞对该房屋仍享有继续承租权。虽然该房屋所有权发生变动，胡松林已取得该房屋所有权，依照物权法的规定其享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利，但抚州峥嵘实业有限公司作为房屋原所有权人，已在转让房产之前就按其与黄剑霞的约定收取了黄建霞租金60万元（剩余40万元在2018年10月30日付清）后，将该房屋收取租金的权利授权给原告黄剑霞向承租人周红收取，原、被告也根据债权转移通知书重新签订了房屋租赁合同，作为房产受让人胡松林应该知道，且原告黄建霞也在房产受让后的2012年、2013年都按时收取了被告周红交纳的租金，故该房屋在原告黄建霞租赁期间的租金应归原告黄建霞收取。对原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
被告周红自本判决生效之日起十日内向原告黄剑霞支付租金86500元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1963元，由被告周红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 长 邹节辉
审 判 员 陈海华
代理审判员 郭淑芬
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 朱 艳