广西壮族自治区平南县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0821民初3501号原告：何华权，男，1946年11月18日出生，汉族，居民，住广西平南县。委托诉讼代理人：韦朝鸿，国浩律师（南宁）事务所律师。被告：广西平南县宏锋房地产开发有限公司，住所地广西平南县平南镇小历街118号。法定代表人：林锦，该公司经理。被告：翁康昌，男，1988年7月9日出生，汉族，居民，住广西柳州市柳南区。委托诉讼代理人：程广超，广西典哲律师事务所律师。原告何华权与被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司（下称宏锋公司）、翁康昌确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦朝鸿、被告翁康昌的委托诉讼代理人程广超到庭参加诉讼，被告宏锋公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据原告何华权的申请，本院裁定查封了登记于被告翁康昌名下位于广西平南县平南镇小历街锦泰花苑01幢第1层1单元010101号房屋[备案登记证号：平南房预平南字第1028559号]。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告宏锋公司与被告翁康昌于2014年11月3日签订的《商品房预售合同》（合同编号：201410290008）无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：坐落于广西平南县的“锦泰花苑”小区，是由原告将其拥有使用权的国有出让土地转让给被告宏锋公司开发建设而成。原告与被告宏锋公司于2013年1月15日签订的《土地开发合作协议》及之后签订的相关《补充协议书》约定，“锦泰花苑”小区一、二层商铺共6500平方米归原告所有，不足6500平方米的在三层补足，被告宏锋公司承诺到平南县房产管理所办理预售登记到原告名下，配合办理房产手续，被告宏锋公司需按约定支付原告土地转让款、借款本金及利息。2014年11月3日，被告宏锋公司与被告翁康昌签订《商品房预售合同》（合同编号：201410290008），将“锦泰花苑”01幢第1层1单元010101号房（建筑面积762.6平方米，单价3802.78元/平方米，总价290万元出售给被告翁康昌，并在平南县房产管理所办理了预售商品房预告登记。这套房屋属商铺性质，当时市场价为6000元/平方米以上。被告宏锋公司作为原告的债务人，在尚未清偿原告债务的情况下，将约定归原告所有的房屋以明显不合理的低价（低于市场价的70%）转让，其结果必然导致被告宏锋公司财产减少，原告依协议取得的该房屋所有权以及法院判决被告宏锋公司支付原告土地转让款及利息、归还借款本金394.5万元及利息难以实现。在互联网时代，房屋销售价格上网公布，法院判决文书上网公布，作为一个具有完全民事行为能力的被告翁康昌，知道或应当知道被告宏锋公司是以明显不合理低价转让房产，逃避债务，仍然买受该房产，可以认定其不是善意买受人。另外，被告宏锋公司与被告翁康昌签订的商品房预售合同，名为房屋买卖，实为民间借贷，根据相关法律，应按民间借贷法律关系处理，房屋买卖关系不成立，商品房预售合同不成立。被告翁康昌辩称，一、原告作为本案诉讼主体不适格。被告翁康昌与被告宏锋公司签订买卖合同，支付对价，办理备案登记，交易已完成。原告与被告宏锋公司、翁康昌之间的买卖合同不存在任何利害关系。根据《土地开发合作协议》及相关《补充协议》，原告、被告宏锋公司、案外人林锦是一种内部合伙，其不能对抗被告翁康昌与被告宏锋公司之间签订的买卖合同外部债权债务，即内部合伙协议不能对抗外部的债权债务。二、被告宏锋公司与被告翁康昌买卖房产的成交价不存在畸低。原告没有任何证据证实畸低，且其与被告宏锋公司约定的回购价才只有2000元，而被告翁康昌与被告宏锋公司合同交易价为3800元。另外，被告翁康昌就房屋的交易是一次性交付全款，即使价格略有偏低也符合市场交易惯例。三、被告翁康昌与被告宏锋公司之间的房屋买卖合同意思表示真实、内容合法，不存在无效的情形。1.原告作为被告宏锋公司的隐名股东，对公司的所有业务均清楚明了，其也应该清楚被告宏锋公司将一楼房屋销售给被告翁康昌的事实，原告诉称被告宏锋公司与被告翁康昌恶意串通，无事实根据。另外，根据《土地开发合作协议》及相关《补充协议》，被告宏锋公司参与土地合作开发的时间是2015年10月19日，而被告翁康昌与被告宏锋公司签订买卖合同的时间是2014年11月3日，即使原告与被告宏锋公司之间的债权真实存在也是在被告翁康昌与被告宏锋公司签订买卖合同之后，因此被告翁康昌与被告宏锋公司不存在恶意串通损害原告利益。2.即使原告与被告宏锋公司的债权债务真实存在，也仅仅是一种债权，原告在起诉被告宏锋公司时，被告宏锋公司剩余未销售的房屋价值远远超过其债权的数额，并不存在损害其利益的情形。3.原告在2015年10月19日与案外人林锦、叶耀鹏签订的补充协议确认其解封120套房屋，而查封之前原告自然应该知晓与被告翁康昌所购房屋备案登记，其解除查封也说明其知晓被告宏锋公司具备偿还其债务的能力。被告宏锋公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告宏锋公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月15日，原告（甲方）与林锦（乙方）签订一份《土地开发合作协议》，约定：甲方将座落在广西平南县小历街一块自用国有出让土地（证号为：平国让（合）字[2008]021号），以2000万元的价格转让给乙方开发建设楼房；乙方开发该地块后，所建楼房的一、二层商铺归甲方所有，建筑面积为6500平方米（含公摊面积），不足6500平方米的部分在三层补足；双方还就其他事项进行了约定。2013年2月3日，原告（甲方）与林锦（乙方）签订《土地开发合作协议的补充协议》一份，双方再次商定，乙方将该土地开发后，所建成后的一、二层商铺共6500平方米（含公摊面积）给甲方，确认是一层所有商铺的归属权及产权归甲方所有，不足6500平方米的在二、三层补足给甲方。2013年3月11日，原告与林锦签订《补充协议》一份，就有关被告宏锋公司的原法人变更（公司法人由原告何华权变更为林锦）、公司股权及债权债务进行了约定。2015年10月19日，原告（甲方）与被告宏锋公司、林锦、叶耀鹏（乙方）签订《补充协议书》一份，约定：甲方同意解除对广西平南县宏锋房地产开发有限公司开发建设“锦泰花苑”的120套商品房的查封。2016年1月10日，原告（甲方）与林锦、叶耀鹏、宏锋公司（乙方）签订《补充协议书》一份，约定乙方尚欠甲方土地转让款1150万元及借款本金450万元，如乙方无法在一个月内支付给甲方，则乙方开发的“锦泰花苑”地下车库的全部车位及其一、二层商铺全部归甲方所有，并办理登记备案到甲方名下，但是乙方所欠甲方的土地款不再计算利息，如乙方还清欠款，甲方必须解除“锦泰花苑”地下车库的登记备案。2014年11月3日，被告宏锋公司与被告翁康昌签订《商品房预售合同》（合同编号：201410290008），约定：被告宏锋公司将其开发的坐落在平南县“锦泰花苑”01幢第1层1单元010101号房出售给被告翁康昌，建筑面积762.6平方米，单价3802.78元/平方米，总价290万元，被告翁康昌应当在2014年11月3日前支付全部房价款。2014年11月4日，被告宏锋公司、翁康昌在平南县房产管理所办理了合同登记备案手续（预购商品房预告登记证号：平南房预平南字第1028559号）。2016年5月9日，本院立案受理了何华权与宏锋公司、林锦、叶耀鹏建设土地使用权转让合同纠纷一案，2016年8月8日作出（2016）桂0821民初1364号民事判决书，判决宏锋公司、林锦、叶耀鹏共同支付土地转让款1150万元及利息给何华权。2017年1月6日，本院立案受理了何华权、潘红梅与宏锋公司、林锦、叶耀鹏民间借贷纠纷一案，2017年7月6日作出（2016）桂0821民初57号民事判决书，判决林锦、叶耀鹏、被告宏锋公司共同偿还借款本金394.5万元及利息给何华权、潘红梅。另查明，2015年10月14日，原告何华权向本院申请查封被告宏锋公司所开发的“锦泰花苑”120套商品房和39个地下停车位，10月15日本院依法裁定对上述商品房和地下停车位予以查封。查封后经原告何华权的申请，本院分别于2015年10月19日、11月19日裁定解除上述商品房和地下停车位的查封。还查明，被告宏锋公司开发的“锦泰花苑”位于平南县，于2014年9月16日取得商品房预售许可证（平房预字2014第18号），预售范围为1幢，其中包括车位39个。预售项目用途为住宅，预售总建筑面积为68775.68平方米。本院认为，一、关于原告是否有诉权的问题。原告对被告宏锋公司享有债权，有原告提供的（2016）桂0821民初57号、（2016）桂0821民初1364号民事判决书予以证实，被告宏锋公司在处置其资产时，即被告宏锋公司与被告翁康昌签订商品房预售合同的法律行为，存在丧失其偿还债务能力的可能，损害作为预售合同第三人（即本案原告）利益，依据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。故原告是有诉权的。二、关于商品房预售合同是否有效的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。1.被告宏锋公司与被告翁康昌签订的《商品房预售合同》是在2014年11月3日，当时被告翁康昌并不当然知道原告对被告宏锋公司有债权，且其有被告宏锋公司的债权是在签订商品房预售合同后才经法院判决确认，故不能推断被告翁康昌存在恶意。2.2015年10月14日，原告何华权向法院申请查封被告宏锋公司所开发的“锦泰花苑”120套商品房和39个地下停车位，查封的财产足以清偿其债权，故当时宏锋公司与翁康昌签订的《商品房预售合同》并没有损害何华权的利益，但10月19日何华权申请解除上述查封，是其自身行为导致了其债权面临不能实现的风险，其行为后果应由其自行承担。3.根据商品房销售合同及其附件一，涉案房屋的规划用途为住宅（住宅配套用房），根据商品房买卖合同登记备案证明，涉案房屋设计用途为住宅，结合原告提供的证据《商品房预售合同》（买受人：韦成/徐芬芬、李耀华/谢凤超），并不能认定被告宏锋公司与被告翁康昌在签订预售合同时以明显低于市场价格损害其债权（第三人利益）。另外，原告对涉案房屋是否取得所有权，仍在另案审理中。故原告主张两被告恶意串通，损害其利益没有事实根据，原告要求确认被告宏锋公司与被告翁康昌签订的《商品房预售合同》为无效合同，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告何华权的诉讼请求。案件受理费100元、财产保全申请费5000元（原告均已预交），由原告何华权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（汇款至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  黄缓健二〇一七年十二月二十六日书记员  唐楚雯