浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭执异终字第10号
上诉人（原审被告）：陈关祥。
委托代理人：戴和平、徐伟平。
被上诉人（原审原告）：任水昌。
委托代理人：陈春鸿。
被上诉人（原审被告）：来望根。
被上诉人（原审被告）：来国红。
上诉人陈关祥因与被上诉人任水昌、来望根、来国红案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨执异初字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2014年3月28日，任水昌诉至浙江省杭州市滨江区人民法院称：2006年1月，来望根户分得滨江区长河街道江虹小区丹香苑1幢1403室房屋一套。2010年9月5日，任水昌与来望根、来国红签订房屋买卖合同，约定来望根、来国红以1300000元将其所有的上述房屋出卖给任水昌。同年9月7日，任水昌已按约支付全部购房款。来望根、来国红也将上述房屋交付给任水昌。嗣后，任水昌对该房屋进行了改装，并一直居住至今。2012年8月，因申请执行人陈关祥与来望根、来国红装饰装修合同纠纷执行一案，滨江法院查封了上述房屋。2013年12月8日，任水昌向法院提出执行异议，但被法院驳回。任水昌认为，该房屋买卖合法有效，任水昌已经支付全部价款并使用至今，法院查封该房屋不当。故提出诉请：确认任水昌与来望根、来国红签订的房地产买卖合同有效，房屋归任水昌所有；停止对讼争房屋的查封；案件受理费由被告负担。
陈关祥答辩称：任水昌提供的证据均是法院查封涉案房屋后伪造的，2012年前房屋都实际由来望根、来国红居住。陈关祥在起诉前曾多次在该房屋内找到来望根、来国红，并商谈装修细节，任水昌说购买房屋后就居住是虚造事实。任水昌与来望根买卖没有房产证的房屋不可能一次性支付全部房款，至少有一部分要在办理完过户手续后才会支付。任水昌称1300000元是现金交付的也不符合常理。该房屋早在2009年就可以办理三证，如果真如任水昌所说，那他早就可以要求来望根、来国红办理过户手续了。为此，要求驳回任水昌的诉讼请求。
来望根、来国红未提供答辩意见。
浙江省杭州市滨江区人民法院一审查明：（一）2006年1月17日，来国红代表来望根户与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订“征用集体土地房屋拆迁安置协议书”一份，约定，来望根户申购人员共计6人，分别为来望根（户主）、来国红（妻）、来浩楠（女）、来锶伊（女）、来国飞（妹）、赵荷芬（母）、来水根（父）。申购面积为350平方米。安置房坐落位置为杭州市滨江区长河街道江虹小区丹香苑1幢1402室、1403室；19幢1单元201室、401室。2010年9月5日，任水昌与来望根、来国红签订“房地产买卖合同”一份，约定将位于杭州市滨江区长河街道江虹小区丹香苑1幢1403室，面积156.97平方米房屋（含室内装潢、家具）出售给任水昌，价款1300000元。款于三日内付清。合同还对房屋的交付、产权证办理、产权变更登记、违约责任等做了明确约定。同年9月7日来望根、来国红出具收条一份，确认收到任水昌房屋款人民币1300000元。诉争房屋于同日交付给任水昌，之后由任水昌反租给来望根、来国红。2012年9月，诉争房屋由任水昌进行部分改装后居住使用至今。（二）2012年8月24日，陈关祥向原审法院起诉，要求来望根、来国红支付房屋装修欠款124000元。2013年1月30日，原审法院作出（2012）杭滨民初字第771号民事判决：来望根于判决生效后10日内支付陈关祥工程款人民币124000元及该款2012年8月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息。判决生效后，陈关祥向原审法院申请执行，在执行过程中，经陈关祥申请，原审法院依法对位于杭州市滨江区长河街道江虹小区丹香苑1幢1403室进行了查封。任水昌向原审法院提出执行异议，原审法院于2014年3月10日作出（2014）杭滨执异字第2号执行裁定书，驳回任水昌的异议请求。任水昌遂向原审法院起诉，提出上述诉请。
浙江省杭州市滨江区人民法院一审认为：根据《中华人民共和国物权法》之规定，不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续，双方之间存在债的法律关系，此时买受人依据买卖合同迳行主张确认其对于诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故对于任水昌确权的诉讼主张不予支持。诉讼中，任水昌撤回该项诉请，原审法院予以准许。任水昌作为诉争房屋的买受人，于法院查封之前即已支付了全部价款，并已实际占有诉争房屋，虽然其与来望根、来国红未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明未办理过户系任水昌的过错所致。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对于任水昌诉请停止对诉争房屋所采取执行措施，理由充分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、停止对诉争标的物杭州市滨江区长河街道江虹小区丹香苑1幢1403室房屋的执行。二、公告费人民币650元，由来望根、来国红于判决生效后十日内支付给任水昌。案件受理费人民币80元，由陈关祥、来望根、来国红负担。
宣判后，陈关祥不服向本院提出上诉称：首先，在正常情况下，没有人会一次性全额付巨款购买没有三证的拆迁安置房。陈关祥在原审庭审中提出该异常现象，并合理怀疑任水昌提交的证据2-5即《房地产买卖合同》、《收条》、《房屋交付手续》和《房屋租赁合同》均是在提出执行异议时才形成的。陈关祥不熟悉有关证据规定，一审开庭时未出示、核对上述证据原件，只好听从法庭安排。第二、原判决认证自相矛盾。陈关祥在一审开庭时提出任水昌提交的证据2-5系嗣后伪造，但一审法院却认定陈关祥对该证据三性均无异议并确认证据效力。第三、任水昌与来望根、来国红签订的所谓《房屋买卖合同》出卖了未成年人来浩楠的部分房屋，违反法律规定，应属无效。《民法通则》第十六条、第十八条分别规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。监护人应当﻿履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。综上所述，一审判决认定事实和适用法律上均有错误，为维护合法权益，现上诉请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回任水昌的诉讼请求。
任水昌答辩称：一、原判决认定事实清楚。关于是否一次性支付购房款的问题。滨江区农村多层住宅房屋买卖，从2004年开始相当普遍，按照当地交易习惯，都是一次性支付房款，后交付房屋。2012年9月1日开始，滨江区农村多层住宅房屋开始办理房屋三证。之后，因房屋买卖产生的纠纷，当事人起诉到法院，根据房屋买卖合同，约定的房款都是一次性付清。一次性付清房款是正常现象，不是异常现象。任水昌夫妻一直经营香烟生意，每天备用现金在几百万以上，房屋买卖时，支付130万元现金，对任水昌来说并非难事。关于证据2-5的形成时间问题。据了解，来望根、来国红从2011年底出走，至今下落不明，债权人纷纷向滨江法院起诉，案件多达几十件。陈关祥也是在找不到来望根、来国红后，于2012年8月诉至滨江法院。因来望根、来国红下落不明，滨江法院对该案也是公告送达。2013年上半年，陈关祥以房屋买卖合同纠纷向滨江法院起诉，后因房屋被查封向法院撤诉。2013年12月25日，陈关祥无奈向滨江法院提出执行异议。《房地产买卖合同》、《收条》、《房屋交付手续》和《房屋租赁合同》不可能是在提出异议时形成的。关于证据的质证问题。一审开庭前，陈关祥已收到了证据复印件，开庭时，任水昌出示证据原件并提交法庭，陈关祥对证据原件核对并质证，符合诉讼程序规定。至于陈关祥称不熟悉证据有关规定，根据民诉法的有关规定，陈关祥有权委托专业人员代理参加诉讼。现陈关祥提出异议，与事实不符。二、原判决适用法律正确。本案系案外人执行异议之诉，至于《房地产买卖合同》出卖了未成年人来浩楠的部分房屋，违反法律规定应当无效一节，此系任水昌与来望根、来国红之间的房屋买卖合同法律关系，由《合同法》进行调整，与本案系二个不同的法律关系，不应在本案中主张。陈关祥不是房屋买卖合同一方的当事人，无权主张合同的效力问题。一审法院根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决停止对涉案房屋的执行，完全正确。综上，原判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
来望根、来国红未提供答辩意见。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
二审中，陈关祥向本院提交鉴定申请书，请求对任水昌提供的《房地产买卖合同》、《收条》、《房屋交付手续》和《房屋租赁合同》中“来望根、来国红”的签名真实性进行鉴定，并对该四份材料的落款时间与形成时间的一致性进行鉴定。经审查，本院认为，陈关祥在一审中已明确对该些证据表示无异议，虽然陈关祥认为该些证据系嗣后伪造，但未在一审举证期限届满前向一审法院提出上述鉴定申请，且来望根、来国红现下落不明，现在二审中提出鉴定申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于新证据的规定，对此不予准许。
经审理，二审查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为：本案争议焦点为，案涉房屋买卖是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形。该条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的房产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，虽然来望根、来国红于2010年9月7日出具收条一份，确认收到任水昌房屋款人民币1300000元，但任水昌对房款的支付前后陈述不一，自相矛盾，无有效支付凭证，其也自认与来望根、来国红系同村村民并存在债权债务关系，故本院认为，来望根、来国红与任水昌存在利害关系，仅凭来望根、来国红出具的收据不足以证明任水昌实际已经支付全部案涉房款。另外，任水昌称其于2010年9月5日购买案涉房屋系用于自住，但其又陈述在案涉房屋交付后反租给来望根、来国红，并直至2012年8月申请执行人陈关祥向原审法院起诉要求来望根、来国红支付房屋装修欠款124000元后，任水昌才于同年9月入住，显然不符合常理，原审认定任水昌已实际占有使用案涉房屋依据不足。综上，案涉房屋买卖不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形，原审判决适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨执异初字第1号民事判决。
二、驳回任水昌的诉讼请求。
一、二审案件受理费各80元，均由任水昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 朱 梅
审判员 夏明贵
二〇一四年十一月二十四日
书记员 俞 戈