河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫02民终1504号
上诉人（原审被告）徐梦杰，男，汉族，1989年6月17日生，住开封市祥符区。
委托诉讼代理人刘亚琳、雷新年，河南盛意律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）开封东京九里物业管理有限公司（原开封市东京九里商业信息咨询有限公司）。
住所地开封市祥符区。
法定代表人林文，该公司总经理。
委托诉讼代理人刘遂、刘焱，河南时代律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人徐梦杰因与被上诉人开封东京九里物业管理有限公司（以下简称东京九里公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市祥符区人民法院（2017）豫0212民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
徐梦杰上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回东京九里公司的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案的一审、二审诉讼费用全部由东京九里公司承担。事实与理由：1、东京九里公司根本没有出租房屋的资格，涉案房屋的实际业主也未合法授权东京九里公司对外出租房屋，一审法院认定双方之间存在房屋租赁关系是错误的。徐梦杰和东京九里公司之间签订的《东京9里商业街商铺租赁合同书》和《东京9里商业街商铺租赁合同书》为无效协议，东京九里公司无权向徐梦杰追索房屋租金及管理费。东京九里公司不是涉案房屋的所有权人，也未经房屋所有权人授权。一审过程中，东京九里公司向法院补缴了商铺委托经营协议书，但该协议书的受托方主体根本不是东京九里公司，而且东京九里公司在答辩中也明确了受托方和东京九里公司之间是关联关系，但从法律上来看双方是相互独立的，不能因此认定东京九里公司就是受托方。2、一审法院仅凭几份“证人笔录”便认定“东京九里公司曾多次找徐梦杰催要”，进而认定东京九里公司追索房屋租金未超过一年诉讼时效也是错误的。本案一审过程中，证人从某至终未能到庭接受质询，徐梦杰根本不知道证人是谁，能否证明相关案件事实。一审法院认定东京九里公司追索房屋租金未超过一年诉讼时效，明显违反民事证据规则的相关规定，是错误的。综上，请求二审法院在查清事实的基础上支持徐梦杰的上诉请求。
东京九里公司辩称：1、东京九里公司出租房屋资格问题，在双方合同履行当中，实际业主与徐梦杰自2016年6月18日起签订了新的租赁合同，实际业主对租赁合同之外的房租也未向徐梦杰主张过，证明实际业主就徐梦杰与东京九里公司的合同关系是予以认可的，一审时东京九里公司也提交了相关的证据予以证明东京九里公司的房屋出租资格。2、关于本案诉讼时效问题，本案系合同纠纷，东京九里公司在合同未届满之前就提起了诉讼，并且在东京九里公司提起诉讼时徐梦杰仍然欠付东京九里公司管理费未履行，违约仍处于持续状态，故本案不存在时效问题，恳请法院维持原判。
东京九里公司向一审法院起诉请求：1、判令徐梦杰支付东京九里公司自2015年6月18日至2017年6月17日房屋管理费184641元，并按中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息；2、徐梦杰支付违约金20000元；3、徐梦杰腾空房屋返还租赁房屋；4、本案诉讼费用由徐梦杰承担。
一审法院认定事实：开封县亿都商业信息咨询有限公司于2015年3月18日变更为开封市东京九里商业信息咨询有限公司，开封市东京九里商业信息咨询有限公司于2017年5月18日变更为开封东京九里物业管理有限公司。开封县亿都商业信息咨询有限公司和徐梦杰于2014年6月18日签订《东京9里商业街商铺租赁合同书》和《东京9里商业街商铺经营管理协议书》，主要内容为：东京九里公司将开封县县府北街东京九里商业街11号楼一层1116/1117/1118/1119、二层1114/1115/1116/1117/1118/1119店面租给徐梦杰使用，经营范围为婚纱摄影，商铺租金及管理费为165117元/年，合同期限自2014年6月18日至2017年5月17日，管理费按年结算。《东京9里商业街商铺租赁合同书》第七条违约责任的约定：（一）乙方（徐梦杰）有下列情形之一的，甲方（开封县亿都商业信息咨询有限公司）有权单方面终止协议书，并收回商铺：1、乙方拖欠商铺租金、经营管理费及物业代管费达三十天以上的；2、乙方拖欠水、电、气费达三十天以上的；3、乙方逾期开业达三十天以上的；（二）乙方（徐梦杰）有下列情形之一的，甲方（开封县亿都商业信息咨询有限公司）可以单方面终止协议书并收回商铺，且乙方应按双方协商约定的20000元承担违约责任及赔偿甲方因此而遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）：其中第五项内容为：乙方有其他违约行为致使本协议无法继续履行的。徐梦杰自2015年6月18日至2016年6月17日未向东京九里公司支付管理费165117元。2016年6月18日至2017年5月17日徐梦杰向除王焕雨以外的业主支付房屋租金，东京九里公司予以认可。实际业主为王焕雨的房屋系二层1114-1115室，面积为108.465平方米，管理费为每月每平方15元。徐梦杰拖欠东京九里公司管理费期间，东京九里公司曾多次派人找徐梦杰催要，徐梦杰未支付。
一审法院认为,东京九里公司、徐梦杰之间于2014年6月18日所签订的《东京9里商业街商铺租赁合同书》和《东京9里商业街商铺经营管理协议书》，系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同关系依法成立，对双方当事人具有约束力。东京九里公司向徐梦杰提供了租赁物，徐梦杰应依照合同约定的数额和期限向东京九里公司支付租金和管理费。徐梦杰自2015年6月18日至2016年6月17日应向东京九里公司支付管理费165117元、自2016年6月18日至2017年5月17日以王焕雨为业主的房屋管理费为17896.7元（108.465平方米×15元/月×11个月），徐梦杰应当支付东京九里公司管理费183013.7元（165117元+17896.7元）。现东京九里公司、徐梦杰签订的《东京9里商业街商铺租赁合同书》和《东京9里商业街商铺经营管理协议书》已到期，徐梦杰未按时交付管理费及未将租赁房屋交付东京九里公司，其行为已构成违约，故东京九里公司要求徐梦杰支付管理费183013.7元、支付违约金20000元及将二层1114-1115室腾空交付东京九里公司的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，一审法院予以支持，超出部分，不予支持；因一审中双方已约定违约金，故东京九里公司请求徐梦杰支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持；徐梦杰的辩称意见缺乏事实根据，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、徐梦杰于判决生效之日起十日内向开封东京九里物业管理有限公司交付房屋租金及管理费183013.7元。二、徐梦杰于判决生效之日起十日内向开封东京九里物业管理有限公司支付违约金20000元。三、徐梦杰于判决生效之日起十日内将租赁的位于开封县县府北街东京9里商业街11号楼二层1114-1115室腾空交付开封东京九里物业管理有限公司。四、驳回开封东京九里物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4002元，由徐梦杰负担。如徐梦杰未按判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实相同。
本院认为，公民、法人的合法权益依法应受到法律保护。本案中，依据东京九里公司的登记变更情况，东京九里公司与徐梦杰之间的《东京9里商业街商铺租赁合同书》和《东京9里商业街商铺经营管理协议书》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。徐梦杰应依照合同约定的数额和期限向东京九里公司支付租金和管理费，还应承担本案合同约定的违约金。徐梦杰关于东京九里公司不是涉案房屋的所有权人，没有出租房屋的资格，双方所签租赁协议无效的上诉理由与本案事实和法律规定的租赁合同无效的情形不符，不能成立，本院不予采信。且本案并未超过诉讼时效。徐梦杰的上诉请求应予驳回。综上，一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4002元，由上诉人徐梦杰承担。
本判决为终审判决。
审判长 戴玉峰
审判员 孔德亮
审判员 孙玲玲
二〇一八年八月二十一日
书记员 马凤霞