广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛明法更民一初字第9号
原告周＊达，男，1957年12月16日出生，香港特别行政区居民，身份证号码：＊＊＊＊＊＊。
委托代理人陆汝才，广东经纬法律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司佛山分行，住所地：广东省佛山市祖庙路74号。
法定代表人吴道武，该行行长。
委托代理人梁曦、彭海辉，该司职员。
被告佛山市南海景丰拍卖有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区汾江中路20号九楼。
法定代表人李柱斌，该司董事长。
委托代理人刘灿南，该司职员。
原告周某达诉被告中国农业银行股份有限公司佛山分行（以下简称“农业银行”）、佛山市南海景丰拍卖有限公司（以下简称“拍卖公司”）拍卖合同纠纷一案，本院于2012年12月28日立案受理后，依法适用简易程序于2013年1月30日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人陆汝才，被告农业银行的委托代理人梁曦、彭海辉，被告拍卖公司的委托代理人刘灿南到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序于2013年3月13日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人陆汝才，被告农业银行的委托代理人彭海辉，被告拍卖公司的委托代理人刘灿南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年4月12日，被告农业银行委托被告拍卖公司拍卖包含本案标的物在内的位于佛山市高明区合水镇合瑶路的农行分理处营业用房。2007年10月24日，原告以2091600元竞买取得上述拍卖物，并于2007年10月29日付清全部款项。农业银行已向原告交付了上述房屋，提供了粤房地证字第2654407号和2654500号房地产权证，并协助原告办理过户手续，原告已接收并实际使用上述房屋。2012年6月被告农业银行发现上述营业用房中，有218㎡房屋的房地产权证（证号为：粤房地证字第2654406号）仍存留在其档案中，认为该部分不在上述拍卖范围内，要另行拍卖。原告认为，上述营业用房于2006年4月28日整体评估，然后交由拍卖公司进行拍卖，农业银行在委托拍卖时未向拍卖公司提供评估报告，仅提供两个房地产权证复印件，告知拍卖物中有208.94㎡房屋无房产权证，拍卖公司照此转告原告拍卖物的基本情况，原告认为拍卖物中已经包含粤房地证字第26544**号房产。故请法院判令：1、确认位于佛山市高明区合水镇合瑶路，证号为粤房地证字第2654406号房屋属原告所有；2、被告协助办理上述房屋的过户手续。
原告在举证期限内向本院提交以下证据，并在开庭审理时进行了出示：
1、原告的身份证、被告拍卖公司营业执照各1份，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、房地产评估报告1份，证明被拍卖的是农业银行的整个营业用房，应当包含涉案的粤房地证字第2654406号房屋；
3、委托拍卖合同1份，证明被告农业银行委托拍卖公司拍卖高明合水营业处的营业用房，该营业房与上述估价报告的房产是一致的；
4、拍卖成交确认书、拍卖成交（现场）确认书各1份，证明原告竞买农业银行合水营业部的营业用房，并签订确认书；
5、银行进账单3份，证明原告已经交纳全部拍卖成交款项及佣金费用；
6、房地产权证2份，证明拍卖活动结束后，被告农业银行已经将该两份房地产权证交予原告；
7、回复书面函2份，证明被告农业银行分别于2007年9月3日、2007年10月16日向被告拍卖公司出具回复书，将拍卖期限延长至2007年10月31日，拍卖底价下调至2091600元。
被告农业银行书面辩称：一、原告声称已经通过拍卖行为买取本案标的物并无事实依据。原告无证据证明其在2007年10月24日买取得房地产中包含本案标的物：1、原告提交的《拍卖成交确认书》并未包含本案标的物；2、涉案粤房地证字第26544**号房产的房地产权证一直由银行自行保管，该产权证并未在其他两处房地产拍卖后移交给原告；3、经农业银行经办人员在国土资源信息中心系统查询，农业银行至今仍为粤房地证字第26544**号房产的合法产权人。二、原告在未取得本案标的物产权的情况下，非法占有粤房地证字第26544**号房产多年，应立即排除妨碍，停止其侵权行为。
被告农业银行在举证期限内向本院提交以下证据，并在开庭审理时进行了出示：
粤房地证字第26544**号房地产权证、国有土地使用证，佛山市高明区房屋产权登记索引表各1份，证明涉案房屋粤房地证字第2654406号房屋至今仍登记在被告农业银行名下，房产权利并未移交给原告。
被告拍卖公司口头辩称：农业银行委托我司拍卖时说明是合水分行营业用房，应当包含拍卖土地上的全部房产。但实际仅提供了两个房地产权证给我们，所以我司在拍卖确认书中确认被拍卖只有两个房产证号。我方认为，被告农业银行应该将涉案的房产也一并向原告拍卖。
被告拍卖公司在举证期限内没有证据向本院提交。
根据原、被告的举证及质证，本院对原、被告提供的证据作如下认证：
因被告拍卖公司对原告提供的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议，被告农业银行对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，原告提供的证据1来源合法、内容真实，本院对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；被告农业银行、拍卖公司对原告提供的证据2、3、4、5、6、7的真实性无异议，本院对原告提供的证据2、3、4、5、6、7的真实性予以确认。因原告、被告拍卖公司对被告农业银行提供的证据的真实性均无异议，本院对被告农业银行提供的证据的真实性予以确认。
根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
被告农业银行、拍卖公司于2007年4月12日签订《委托拍卖合同》一份，被告农业银行将包括佛山高明合水分理处营业用房在内的一批标的委托给被告拍卖公司公开拍卖。2007年10月24日，原告在被告拍卖公司举行的拍卖会上通过公开竞价的方式竞得被告农业银行的合水分理处营业用房，原告与被告拍卖公司于当日签订《拍卖成交确认书》，确认原告以2091600元的价格竞得粤房地证字第2654407号、2654500号两处房产，但拍卖后被告农业银行将上述两处房产及涉案粤房地证字第26544**号房产一并交由原告使用至今。被告农业银行认为《拍卖成交确认书》并未包含粤房地证字第26544**号房产，向原告主张该房产所有权，而原告则认为已通过竞拍获得高明合水分理处营业用房的全部房产的所有权，遂诉至法院。
另查，坐落于佛山市高明区更合镇合瑶路的合水分理处营业用房共包含三个房地产权证，分别为：粤房地证字第2654406号、粤房地证字第2654407号、粤房地证字第2654500号。该三处房产共用同一块国有土地，地号为：（1）-00043。
再查，被告农业银行于委托拍卖前已委托广东万联房地产评估有限公司对合水分理处营业用房（包含粤房地证字第2654406号、第2654407号、第2654500号房产）进行估价，经评估确定拍卖参考底价为2530000元。被告农业银行在与被告拍卖公司签订《委托拍卖合同》时根据评估所得参考底价确定上述房产的拍卖保留价为2864700元。后被告农业银行分别于2007年9月3日、2007年10月16日两次调低被拍卖房产的保留价并延长拍卖期限，最终将拍卖保留价下调至2091600元。
又查，被告农业银行委托拍卖时仅向被告拍卖公司提供粤房地证字第2654407号、粤房地证字第26545**号房产证书，同时也未向被告拍卖公司提供《房地产评估报告》。
本院认为：本案属于拍卖合同纠纷。本案拍卖标的有保留价，被告农业银行通过两次调价行为将保留价降低至2091600元，成交价格2091600元不低于保留价，且拍卖程序合法，故该拍卖合同依法有效。本案的争议焦点在于高明合水分理处营业用房中的粤房地证字第26544**号房产是否已经拍卖给原告。首先，被告农业银行在委托拍卖涉案房产前已经就包含粤房地证字第2654406号、第2654407号、第2654500号三处房产在内的高明合水分理处营业用房进行估价，但在《委托拍卖合同》中载明拍卖的标的为“佛山高明合水分理处营业用房”，未将《房地产估价报告》等有关文件、资料提交给被告拍卖公司核实，也没有将被拍卖房产的全部房产证号告知被告拍卖公司，导致被告拍卖公司及作为竞拍者的原告，均无从获知拍卖标的物高明合水分理处营业用房具体包含的房地产权证。被告农业银行作为委托方，有义务明确委托拍卖标的物名称、规格、数量等具体内容，如果涉案粤房地证字第26544**号房产未包含在拍卖标的内，被告农业银行应当负有特别提示之义务，否则，双方在标的物内容发生争议的，应当按照有利于原告方的解释，视为被告农业银行将包含粤房地证字第26544**号房产在内的高明合水分理处营业用房全部房产作为拍卖标的物委托给被告拍卖公司拍卖；其次，被告农业银行拍卖前已就待拍卖的高明合水分理处营业用房进行估价，评估公司对粤房地证字第2654406号、第2654407号、第2654500号三处房产估价后确定拍卖参考底价为2530000元，而被告农业银行在与被告拍卖公司签订《委托拍卖合同》时第一次确定拍卖保留价为2864700元，虽然经过两次调价最后拍卖成交价仅为2091600元，但被告农业银行第一次设定的拍卖保留价确高于包含粤房地证字第2654406号在内的高明合水分理处营业用房的评估价格，由此推断被告农业银行委托拍卖标的应包含粤房地证字第26544**号房产更符合常理；最后，在拍卖结束后，被告农业银行将粤房地证字第26544**号房产一并交付给原告使用至今，且在使用过程中未提出任何异议，以实际行为默认涉案粤房地证字第26544**号房产已经由原告竞拍获得所有权的事实。综上所述，本院认为，高明合水分理处营业用房中的粤房地证字第26544**号房产已随合水分理处营业用房的其他房产一并拍卖给原告，其所有权归原告所有，被告农业银行应履行协助原告办理相关的产权过户手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国拍卖法》第四十二条、第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认位于佛山市高明区合水镇合瑶路的房产证号为粤房地证字第26544**号房屋属原告周＊达所有；
二、被告中国农业银行股份有限公司佛山分行应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告周＊达办理上述第一项判决确认的房屋的产权过户手续；
三、驳回原告周＊达的其他诉讼请求。
案件受理费3694元，由原告周＊达承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 罗伟常
审 判 员 宋乃良
代理审判员 刘生林
二〇一三年三月十五日
书 记 员 杨张建