北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第11620号
原告孙家莉，住北京市西城区。
委托代理人王健，北京纳诚律师事务所律师。
委托代理人陈娜，北京市冠腾律师事务所律师。
被告北京城开新宏房地产开发有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-161。
被告赵锡臻，户籍所在地北京市东城区。
原告孙家莉诉被告北京城开新宏房地产开发有限公司（以下简称城开新宏公司）、赵锡臻房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙家莉之委托代理人王健到庭参加了诉讼。被告城开新宏公司及赵锡臻经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙家莉诉称，1989年原告原单位北京中力实业公司与北京同源房地产开发公司（赵锡臻系承包人）达成口头协议，购买了西城区xxx号东侧两居室房屋。此后，原告与同源房地产开发公司一公司二处签订买房协议书，并支付了全部购房款。现原告一家在此房内居住多年，但由于二被告的原因一直没有办理产权证。2004年7月28日，由同源房产公司向原告出具承诺书：保证于2004年10月30日前将原告的房屋产权证办妥后交给原告本人，逾期支付违约金。2005年9月30日二被告向原告出具承诺书，表明认可以前承诺书的事实，并在一年内解决房屋产权的事情。但二被告至今未能解决上述问题，导致原告遭受巨大的经济损失。二被告为弥补原告的经济损失，曾经给付原告转账支票100万元，但是因为无法兑现被告又给了原告一张95万元的现金支票，原告认为这不足以弥补其损失故未支取。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院要求依法判令：1、二被告补偿原告经济损失3155900元（按每平方米55000元的价格估算）；2、本案诉讼费、公告费、测绘费均由被告承担。
经审理查明：1991年2月25日，中国建筑北房艺术中心平谷稻草板厂作为甲方与乙方北京市城乡第二建筑工程公司基建科签订《协议书》。内容为“甲方为了解决职工住房，通过乙方同西城区xxx号房主范志琳达成合资翻建住房，委托乙方施工及代表甲方办理一切手续事宜。经甲、乙双方充分协议达成如下协议：1、甲方以包干形式委托乙方施工，全部费用拾壹万元一次包死，多不退，少不补。2、乙方负责办理过户及产权手续，并承担办理过程中所发生的一切费用。3、甲方得朝南向二居一厅住房，产权归甲方所有。4、付款方式：甲乙双方协议签订后先付六万，竣工后按本协议办理完毕一切手续，付清所余额款。”被告赵锡臻在甲方代表处签字。
2000年3月24日，北京市同源房地产开发公司一公司二处出具承诺书，其内容为“北京市同源房地产开发公司一公司二处对位于西城区xxx号壹门原协议住户武振凤变更为孙家莉事宜，承诺如下：1、孙家莉付清原协议陆万元人民币余款后，该处住宅产权属于孙家莉所有。2、该住宅独立产权证在陆个月内办妥后交付孙家莉本人。3、二期分户产生的费用由本公司承担。4、产权落实后出现的一切纠纷由本公司负责。”
2000年7月3日，城开新宏公司成立，其法定代表人为赵锡臻。
2004年7月28日，被告赵锡臻代表北京市同源房地产开发一公司二处出具《承诺书》，其内容为“北京市同源房地产开发公司一公司二处对位于西城区xxx号，孙家莉入住后的该住房办理产权证事宜在此做出承诺如下：1、西城区xxx号朝南二居一厅，购房款为壹拾贰万元整，加补交契税、交易手续费、印花税等款项贰仟柒佰伍拾伍元，共计费用壹拾贰万贰仟柒佰伍拾伍元整，不再另加任何费用。2、孙家莉是xxx号的现住房屋的合法产权人，并已依照协议书向北京市同源房地产开发公司一公司二处支付购房款捌万元整。3、2004年7月28日经协商孙家莉再次向北京市同源房地产开发公司一公司二处支付购房款贰万元整，余款贰万贰仟柒佰伍拾伍元，待北京市同源房地产开发公司一公司二处负责办理房产证交到孙家莉手中后全部付清……”。在该承诺书下方写有“2000年3月24日承诺有效”字样。当日，北京市同源房地产开发公司一公司二处为孙家莉出具购房款2万元的发票。
2005年9月30日，城开新宏公司及赵锡臻向原告出具《承诺协议书》。其内容为：“本人赵锡臻及现所在单位北京城开新宏房地产开发有限公司为解决孙家莉一家的住房问题及承接2004年7月28日北京市同源房地产开发公司一公司二处的承诺书，现达成以下协议：一、孙家莉一家现住西城区xxx号一门，是与我原单位同源房地产开发公司一公司二处签定了买房协议书（承诺书）并已支付了全部购房款，由于本人及原单位同源公司的原因一直没有办理房产过户手续，造成孙家莉至今没有取得房产证，由我和我现在单位北京城开新宏房地产开发有限公司承接、承担全部法律责任；二、现魏亚利及其他人诉讼孙家莉一案若造成孙家败诉，其原因是我及原单位没有处理好魏亚利母亲买卖房屋一事造成，我及现单位北京城开新宏房地产开发有限公司，愿意在同地区、同面积解决孙家莉的住房问题并保证其满意为止。如孙家莉胜诉，我及现单位北京城开新宏房地产开发有限公司按照判决书赔付并赔偿其他损失不拖延时间。如我与魏亚利的案子胜诉，继续办理孙家莉房屋过户手续；三、在此期间如法院强制执行孙家搬出现住处造成的损失由我及现单位北京城开新宏房地产开发有限公司加倍赔偿其损失；四、在诉讼期间我和我的单位北京城开新宏房地产开发有限公司承担全部法律责任，不涉及其他人员和单位；五、我及我现在公司对2004年7月28日及以前的买卖协议书（承诺书）的事实全部认可，并在一年内解决房屋产权的事情。六、本承诺书自签定之日起生效。”赵锡臻在承诺书空白处手写以下文字：“此房已于1991年交付使用，一直居住至今”。城开新宏公司在承诺书下方盖章。孙家莉称城开新宏公司曾于2012年左右给付其深圳发展银行100万元转账支票一张，用途写明“购磨盘院房”，后因无法兑现退还赵锡臻。3月26日赵锡臻为其出具收条写明“刘意先生退回深发展银行2071空白支票壹张”。此后，赵锡臻又给付其农业银行95万元转账支票一张，但原告并未兑付。
另查，西城区xxx号的原产权人系范质林（产权证上的名字为范质琳）。范质林及其配偶魏连雨死亡后，其女魏亚利于2004年2月到北京市西城区公证处公证继承了西城区xxx号的房产并取得该房的房屋所有权证。2004年，魏亚利诉至法院，要求确认日期为1988年3月20日，甲方为“范质林”，乙方为“北京市城乡建设第二建筑工程公司”（后更名为北京城乡欣瑞建设有限公司）就上述房屋买卖签订的《房屋买卖协议书》无效。2004年8月6日本院作出（2004）西民初字第6608号民事判决书，认定该《房屋买卖协议》无效，该案经再审后，2010年12月6日北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民再终字第8351号民事判决书，维持北京市第一中级法院（2004）一中民终字第11868号民事判决书。
2005年魏亚利曾起诉孙家莉要求腾退房屋，后撤诉。2006年2月魏亚利将房屋出售给杨枫，同年12月杨枫取得该房屋产权。2008年9月9日，杨枫以原告的身份起诉孙家莉等要求腾房，后撤诉。2009年孙家莉将魏亚利、杨枫诉至本院，要求宣告魏亚利与杨枫之间的房屋买卖合同无效，并确认孙家莉对诉争房屋享有优先购买权。2009年6月，本院一审判决驳回孙家莉的诉讼请求。孙家莉不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于同年11月判决驳回上诉，维持原判。2013年9月，杨枫将诉争房屋出售给曹直胜。2014年12月，曹直胜将诉争房屋出售给张洋。诉讼中，经北京市西城区房地产测绘二所测量，目前原告居住的西城区xxx号两间房屋的建筑面积为57.38平方米。原告为此支付测绘费1200元。
再查，2005年4月13日赵锡臻代表同源公司第一分公司第二工程处与潘雪梅签订《承诺协议书》，由其购买了西城区磨盘院1号北房西数第1、2、3间。后魏亚利以产权人身份起诉潘雪梅一家腾房，2005年9月26日，本院判决支持了魏亚利的诉讼请求。2009年潘雪梅一家起诉城开新宏公司及赵锡臻，要求被告补偿300万元。在该案的审理过程中，经法院向北京东华天业房地产评估有限公司咨询，西城区磨盘院胡同平房目前市场价值每平方米在4.5万元至5.6万元之间。2011年12月19日，本院一审判决赵锡臻赔偿潘雪梅一家人民币2880500元，城开新宏公司对此承担连带责任。赵锡臻不服，提起上诉。2012年5月16日北京市第一中级人民法院裁定撤销一审判决，发回本院重审。2012年12月19日，本院重审判决赵锡臻赔偿潘雪梅等人民币2880500元，城开新宏公司对此承担连带责任。赵锡臻不服，提起上诉。2013年7月，北京市第一中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。现原告并不主张房屋鉴定，其主张依据该案赔偿标准以每平方米5.5万元的价格计算赔偿数额。诉讼中，二被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。
上述事实，有当事人的当庭陈述、承诺书、承诺协议书、发票、转账支票、协议书、（2004）西民初字第6608号民事判决书、（2009）西民初字第1427号民事判决书、（2009）一中民终字第15076号民事判决书、（2009）西民初字第03069号民事判决书、（2012）西民初字第13322号民事判决书、（2013）一中民终字第6339号民事判决书、房屋土地测绘技术报告书、房屋档案等证据材料在案佐证。
本院认为，已为生效法律文书所认定的事实可以作为认定案件事实的依据。2004年7月28日的《承诺书》及2005年9月30日的《承诺协议书》在内容上具有延续性，明确了承诺人的权利与义务，是承诺人真实意思表示，应属合法有效。城开新宏公司已在承诺书中认可原告购房的事实，并承诺由其和赵锡臻承担全部法律责任，本院对此不持异议。在原告尚无法取得房屋产权的情况下，二被告有义务按承诺书的约定赔偿原告的经济损失。根据法律规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，被告赵锡臻作为城开新宏公司的法定代表人代表城开新宏公司在承诺书上加盖了公章，其行为应认定为法人行为。据此，城开新宏公司应对赵锡臻的民事赔偿义务承担连带责任。原告主张的赔偿标准并未超过该地区同期市场价格，且属于（2012）西民初字第13322号案件所确定的合理价格区域内，本院对此不持异议。具体赔偿数额由本院依法酌定。被告城开新宏公司及赵锡臻经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告赵锡臻于本判决生效后三十日内赔偿原告孙家莉人民币三百一十五万五千九百元。
二、被告北京城开新宏房地产开发有限公司对本判决第一项内容承担连带责任。
如果赵锡臻、北京城开新宏房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万三千二百四十七元二角（含测绘费一千二百元）由被告赵锡臻、北京城开新宏房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳），公告费二百元由被告赵锡臻、北京城开新宏房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓 旋
人民陪审员 任月征
人民陪审员 刘培根
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 朱文奇