成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青羊民初字第4170号
原告成都市住房置业融资担保有限公司。住所地：成都市人民中路一段**号。
法定代表人陆建超，总经理。
委托代理人伍思洋，四川天天律师事务所律师。特别授权。
被告寇晓友。
被告王容。
原告成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房担保公司）与被告寇晓友、王容追偿权纠纷一案，本院受理后，依法由审判长刘卿与人民陪审员田林超、刘族新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人伍思洋到庭参加诉讼，被告寇晓友、王容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告住房担保公司诉称，2012年9月10日，寇晓友与成都农村商业银行股份有限公司新都斑竹园分理处（以下简称农商银行斑竹园分理处）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》）；2012年5月31日，住房担保公司与成都农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）签订《最高额保证合同》；2012年8月28日，寇晓友与住房担保公司签订了《个人住房／商业用房抵押反担保》（以下简称《反担保合同》）。以上合同约定：寇晓友因购房向农商行斑竹园分理处借款410000元，应寇晓友请求，住房担保公司为该笔借款提供保证担保；寇晓友将其所购房屋作为反担保抵押物抵押给住房担保公司并办理了登记。合同签订后，贷款行已依合同约定划付了款项。根据贷款合同的约定，寇晓友应从借款发放的次月开始按月偿还贷款本息。至2014年3月27日，因寇晓友一直未按期还款，贷款行以寇晓友拖欠贷款、严重违约为由决定提前收回贷款合同项下全部已到期及未到期的本金及利息、终止借款合同，并要求住房担保公司作为连带责任人清偿贷款本金、利息共计370504.51元。住房担保公司于当日向贷款行支付了上述款项。故住房担保公司起诉来院，请求判令：1.二被告向原告支付因承担担保责任代其清偿给银行的贷款本息共计370504.51元及自2014年3月27日起至清偿之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.二被告向原告支付《反担保合同》约定的违约金123000元、律师费20575元；3.原告对二被告抵押给原告的位于新都区房屋享有优先受偿权，原告有权依法处分抵押物优先受偿；4.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，住房担保公司自愿放弃了对资金占用利息的主张。
被告寇晓友、王容未到庭，也未提交答辩意见。
住房担保公司为证明其诉讼主张，提交了《个人购房担保借款合同》公证书、《个人住房／商业用房抵押（反担保）合同》、《提前还款函》、《履行保证责任通知书》、进账单、还款凭证、结清证明、《最高额保证合同》、房产证预告登记权证、《委托代理合同》、《发票》及寇晓友与王容的结婚证复印件等证据。寇晓友、王容未到庭，视为对上述证据放弃质证，本院对上述证据予以采信。
根据上述采信证据，本院查明事实如下：2012年8月28日，寇晓友、王容（作为抵押人、甲方）与住房担保公司（作为抵押权人、乙方）签订了《反担保合同》，约定：1.住房担保公司为寇晓友、王容向成都农村商业银行股份有限公司新都支行（以下简称农商银行新都支行）借款410000元提供连带责任保证担保，在保证期间内，寇晓友、王容将其所购的位于成都新都区“成都北部商城西部国际家电交易中心”的房产（建筑面积42.3平方米）抵押给住房担保公司作为反担保抵押物；2.抵押（反担保）的范围为住房担保公司代寇晓友、王容偿还给银行的全部债务（包括但不限于欠款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金、公证费、公告费、邮寄送达费、催收费等费用），因住房担保公司行使债权及抵押权产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、公告费、邮寄送达费、执行费、评估费、拍卖费等），以及《反担保合同》第十条所约定的违约金及所产生的其他损失的费用；3.寇晓友、王容未依《借款合同》履行义务构成违约且住房担保公司承担了保证责任的，应向住房担保公司支付借款合同项下贷款总额30%的违约金。
2012年9月10日，寇晓友（作为抵押人、借款人）与农商银行斑竹园分理处（作为抵押权人、贷款人）及王容（作为抵押人、共有人）签订《借款合同》，约定：由农商银行斑竹分理处向寇晓友借款410000元，用于购买位于新都区“成都（北部商城）西部国际家电交易中心”的房产（建筑面积42.3平方米，房屋售价832877元）；借款期限为120个月，自2012年9月11日起，至2022年9月10日止；合同第四条约定：贷款利率执行中国人民银行公布的人民币贷款基准利率上上浮10%。借款人未按合同约定归还借款，贷款人有权对逾期还款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息。借款人不按期偿还借款利息的，贷款人有权按照人民银行的规定对借款人未支付的利息计收复利。第十八条约定：“1.借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权按本合同第四条第2项的约定对借款人计收罚息和复利。2.本合同有效期内，发生下列违约事项之一的，贷款人有权停止发放贷款，有权提前收回已发放的贷款、行使抵押权或／和质权或／和要求保证人承担保证责任，有权解除本合同，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期……（2）借款人连续三期或累计六期未足额偿还借款本金或未按合同约定承担相关费用……”。合同第十九条还约定“因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用”。
2012年5月31日住房担保公司作为乙方与甲方农商银行签订《最高额保证合同》，其中第一条约定：“本合同是在双方所签合作协议的有效期内，甲方与因购（建）住房或进行生产经营而向甲方申请贷款的不特定借款人签订的《借款合同》（下称主合同）的总保证合同，甲乙双方不再就单笔贷款另行签订保证合同。……”第二条约定：“被保证的主债权是指2012年5月31日至2013年5月30日期间内，甲方向借款用途符合本合同第一条约定且乙方同意提供担保的不特定借款人发放贷款而形成的一系列债权，其最高额为300000万元。保证的范围包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。”第三条约定：“借款为以房屋作抵押的个人经营性贷款的，乙方对该笔贷款承担全额连带责任保证担保。保证期间自每笔贷款发放之日起至主债务履行期限届满之日止两年。……”
2013年4月12日，住房担保公司与寇晓友、王容在成都市新都区房产管理局对案涉房产办理了预购商品房抵押预告登记。住房担保公司未预告登记权利人，寇晓友、王容为预告登记义务人。
2014年2月24日，农商银行斑竹园分理处向寇晓友发出《提前还款函》，载明因寇晓友已连续9期未按时归还我行个人住房按揭贷款本息，违反了双方《借款合同》的约定，故农商银行斑竹分理处宣布《借款合同》项下贷款于2014年3月25日提前到期，要求寇晓友于2014年3月5日前还清全部贷款本息及违约金。同日，寇晓友在上述《提前还款函》的回执上签字，确认收到了上述函件。
2014年3月26日，农商银行斑竹园支行（即农商银行斑竹园分理处）向住房担保公司发出《履行保证责任通知书》，告知其寇晓友已连续9期未按时归还个人住房按揭贷款本息，故贷款已提前到期，要求履行保证责任，对寇晓友尚未归还的贷款本息370504.51元承担代偿义务。同日，住房担保公司向农商银行斑竹园支行支付了375000元。同日，农商银行斑竹园支行出具了《还款凭证》和《结清证明》，载明寇晓友的全部贷款本息已还清。
另查明：1.2011年5月23日，四川省成都市新都公证处出具（2012）新证经字第3860号《公证书》，对《借款合同》及其强制执行效力进行了公证；2.2014年4月21日，住房担保公司与四川天天律师事务所签订了《委托代理合同》。其中载明住房担保公司为本案诉讼向四川天天律师事务所支付了律师代理费20575元。同日，四川天天律师事务所出具发票一张，载明原告向其支付律师费金额为20575元；3.寇晓友与王容为夫妻关系。
本院认为，寇晓友、王容与农商银行斑竹园支行签订的《借款合同》，寇晓友、王容与住房担保公司签订的《反担保合同》及住房担保公司与农商银行签订的《最高额保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应系合法有效。寇晓友借款后未依约归还借款本息，住房担保公司依《反担保合同》之约定，履行了保证责任，向农商银行斑竹园支行代寇晓友偿还贷款本息共计370504.51元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故住房担保公司要求寇晓友、王容支付代其向农商银行斑竹园支行支付的贷款本息370504.51元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于违约金。根据《反担保合同》约定，如寇晓友违约且住房担保公司承担了保证责任，寇晓友、王容应向住房担保公司支付贷款总额410000元的30%的违约金即123000元，故住房担保公司关于要求寇晓友、王容支付违约金123000元的诉讼请求符合上述合同约定，本院予以支持。
关于律师费。因住房担保公司为本案支付的律师代理费属于《反担保合同》约定的寇晓友、王容应承担反担保责任的范围，故住房担保公司要求寇晓友、王容支付律师代理费20575元的诉讼请求，本院予以支持。
关于优先受偿权。根据《反担保合同》约定，寇晓友、王容自愿将其所购的位于成都新都区“成都北部商城西部国际家电交易中心”的房产抵押给住房担保公司作为反担保抵押物，抵押（反担保）的范围为住房担保公司代寇晓友、王容偿还给银行的全部债务（包括但不限于欠款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金、公证费、公告费、邮寄送达费、催收费等费用），因住房担保公司行使债权及抵押权产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、公告费、邮寄送达费、执行费、评估费、拍卖费等），以及《反担保合同》第十条所约定的违约金及所产生的其他损失的费用。2013年4月12日，住房担保公司与寇晓友、王容在成都市新都区房产管理局对案涉房产办理了预购商品房抵押预告登记，该民事法律行为合法有效，住房担保公司对寇晓友、王容的抵押房屋就上述抵押范围享有优先受偿权。故对住房担保公司主张的对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上，本院对住房担保公司的诉讼请求全部予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第四条、第三十一条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，缺席判决如下：
一、被告寇晓友、王容于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付代偿的贷款本息共计370504.51元；
二、被告寇晓友、王容于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付违约金123000元；
三、被告寇晓友、王容于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付行使追偿权产生的律师费20575元；
四、原告成都市住房置业融资担保有限公司对被告寇晓友、王容所有的位于成都市新都区，建筑面积为42.3平方米的房屋享有优先受偿权，即有权从抵押物折价或者以变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿（优先受偿权范围以原告成都市住房置业融资担保有限公司对于被告寇晓友、王容享有的前三款债权为限）。
如果被告寇晓友、王容未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8941元，公告费600元（上述款项已由原告成都市住房置业融资担保有限公司预交），由被告寇晓友、王容负担，并在履行上述给付义务时一并向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 刘 卿
人民陪审员 田林超
人民陪审员 刘族新
二〇一四年十二月一日
书 记 员 梅芳芝