洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0311民初11号
原告：姬京卫，女，汉族，1970年2月12日生，住河南省偃师市。
委托代理人：姬景丽，浙江海泰律师事务所律师，特别授权。
被告：张南方，男，汉族，1975年6月17日生，现住洛阳市涧西区。
委托代理人：张明晓，女，汉族，1974年1月1日生，住址同上，系被告张南方妻子,特别授权。
原告姬京卫与被告张南方房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姬景丽，被告委托代理人张明晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姬京卫本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告及案外人洛阳爱巢房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、请求判令被告返还原告支付的购房款300000元及对应的利息（暂从2017年5月12日起算至2018年2月7日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算为9823.75元，实际利息应算至被告实际履行还款义务之日止；三、请求判令被告赔偿原告以下损失：1、房屋差价损失暂按200000元计，实际损失按最终认定的涉案房屋价值与申请人购买价差额计算；2、中介服务费用40000元；四、请求判令本案全部诉讼费用（诉讼、保全、评估）由被告承担。事实与理由：原告于2017年5月12日购买了被告的房屋，当时房屋总价为600000元，原告当日支付了340000元，其中300000元为房款，40000元为中介费。因被告张南方的违约导致原告的房屋无法购买成功，但被告拒绝归还原告已支付的房款。截止到原告起诉时，涉案房屋的价格已远远超过原告购买时的600000元价格，按照三方签订的《房屋买卖合同》第六条第四项约定“甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，--均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”（甲方为张南方，乙方为姬京卫），目前原告购买同等价格的房屋需要多支付的价格已远远超过违约金，原告认为现在购买与涉案房屋同等条件的房屋市场价值与原告签订合同时的房屋购买差价作为原告的实际损失应由被告张南方承担。此外，原告与张南方及洛阳爱巢房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》中第六条第四项约定“甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，--丙方所收的本合同约定的中介服务费一律不予退还”。本案中原告支付的40000元房屋中介费用因为被告张南方的违约行为无法收回，按照合同约定该笔损失应由被告张南方赔偿。综上，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院支持原告诉讼请求。
被告辩称：一、请求法庭依法驳回原告的诉讼请求2、3；二、诉讼费由原告承担。事实和理由:答辩人在58同城上发布了售房信息,出售伊水苑1组团4号楼1单元2303房屋。洛阳爱巢房地产经纪有限公司张梅娟和买方姬京卫先后与答辩人联系,经过协商,三方于2017年5月12日在洛阳爱巢房地产经纪有限公司营业部(北大街丹尼斯附近)签订了《房屋买卖合同》。答辩人(以下称甲方)、被答辩人(以下称乙方)、洛阳爱巢房地产经纪有限公司(以下称丙方)共同约定:1、关于过户事宜:过户方式为更名,过户手续由丙方办理。丙方口头承诺3个月之内完成过户,甲乙双方对此认同。2、购房款及有关费用支付方式:购房款为60万元(当时商定的60万元购房款在一定程度上是基于丙方在3个月内能够完成更名手续,答辩人能按时顺利收到余款30万元而定的),签订合同当日乙方支付甲方30万元、更名完成后支付其余30万元。更名费4万元由乙方承担。3、关于违约责任:违约方按照购房款10%的金额赔偿另一方。三方还就其他事项在合同中进行了约定。之后,按照约定,甲方在5月中旬用乙方支付的购房首付款中的约15万元还清了购房公积金货款,完成了房屋解押手续。7月份,甲方基于丙方8月12日完成房屋过户手续的承诺,借款约30万元,支付了在涧西区购买的公寓的首付款。后到8月中旬,丙方仍然没有完成过户手续。经甲方、乙方多次催促,丙方承诺9月底完成过户手续,但到9月底仍然没有完成。期间甲方因为购房借款、货款利息越来越多,为了解决资金紧缺的问题,答辩人多次催促丙方办理过户手续。同时通过丙方和乙方协商以及直接和乙方协商,要求乙方再支付一部分购房款,用于偿还借款和银行货款,但乙方并不同意。甲方曾经无奈提出过:如果乙方不支付其余房款,甲方只好就将房屋卖给他人。这样一直拖到去年12月份,丙方才开始办理过户手续。从7月份到12月份,甲方因为借款、货款产生的利息已达1万多元。12月18日,丙方协助甲方在洛阳市房管局完成了房屋注销登记手续。在此之前,甲方和乙方约定:基于过户手续拖得时间太长和甲方目前损失不断增加的情况,在注销手续完成后就可以支付剩余30万元房款,但乙方并没有兑现承诺。在12月下旬,因为营改增涉及到原购房发票注销的原因,房屋开发商力合公司催促甲方需要在12月底之前办理完过户手续,否则有可能无法再办理:并提出需要3万元更名费及7千多补差封阳台费用,过户费用明显增加。经和乙方协商,乙方只愿意支付封阳台费用,不愿意再向丙方支付另外增加的1万元过户费。直到12月28日,乙方才勉强同意向丙方再支付1万元过户费。期间甲方因为损失太多,向乙方提出再增加一些房款,但乙方不置可否,也没有和甲方协商,就于12月29日向洛龙区法院提起诉讼。甲方基于气愤,也不愿再继续将房屋过户给乙方。答辩人在2018年1月初通过力合公司和他人签订了房屋更名手续。原告诉求2要求返还其购房款30万元,答辩人予以认可。但原告既然要求答辩人赔偿其损失,就不能再向其支付利息。《合同法》第一百一十三条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据该规定原告的损失应以答辩人和其签订合同时能够预料的因违反合同可能造成的损失为限,因此,答辩人将房屋另售他人，向原告赔偿的损失应以合同约定为限。原告要求答辩人赔偿损失不应包含中介服务费40,000元。房屋买卖合同中列明:房屋过户有关费用由原告承担。在合同签订当日即2017年5月12日,原告向房屋中介支付4万元过户费,房屋中介向原告出具了收据。因为房屋过户手续是以更名方式办理的,房屋买卖合同中并没有约定中介费,只在补充条款中确定了4万元更名费,同时约定更名手续不成功房屋中介将更名费如数退还。根据法律规定和合同约定,更名手续不成功,房屋中介应退还原告4万元更名费。因为原告撤回了对丙方的起诉,这部分费用不应转嫁给答辩人。因为丙方没有按期办理房屋注销登记,国家税收政策的调整造成房屋更名费用增加,乙方和丙方发生纠纷导致使合同履行受阻,造成了答辩人经济负担加重,答辩人提出增加房款主要基于以下理由:1、丙方没有按照口头约定的时间即签订合同之日起3个月之内(8月12日之前)完成房屋过户手续,原告因而也没有及时给付答辩人剩余房款;2、答辩人因为丙方没有按时完成过户手续、原告没有及时给付剩余房款而承受很大的经济损失;3、房屋市场价格上涨。为了挽回损失且在原告不和答辩人沟通就起诉的情况下,答辩人才将房屋出售给他人,因此,原告对违约应付部分责任,请法院据本案的情况,判决驳回原告诉讼请求的第2第3项,并判令其承担本案诉讼费。
经审理查明，2017年被告张南方在网上发布了售房信息,出售伊滨区伊水苑1组团4号楼1单元2303号房屋。洛阳爱巢房地产经纪有限公司张梅娟先后与原告姬京卫和被告张南方联系,2017年5月12日，被告张南方、原告姬京卫与洛阳爱巢房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖合同》，约定原告以600000元价格购买被告位于伊滨区××楼××单元××房屋××套，约定该房屋产权过户的相关费用由原告承担，过户方式为更名,过户手续由洛阳爱巢房地产经纪有限公司办理。洛阳爱巢房地产经纪有限公司口头承诺3个月之内完成过户，更名完成后支付其余30万元，原被告双方对此认同。并约定如任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同1、2、3条违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。房屋买卖合同中在补充条款中确定了4万元更名费,同时约定更名手续不成功房屋中介将更名费如数退还。合同签订后原告于2017年5月12日支付给被告300000元，被告向原告出具收条；支付给案外人洛阳爱巢房地产经纪有限公司中介费用40000元，房屋中介向原告出具收据。因洛阳爱巢房地产经纪有限公司的原因，该房屋一直没有按照三方的约定办理过户。2017年12月29日，被告张南方办理了伊水苑一组团4号楼1单元2303号房预售合同注销手续，现该房屋已出售给其他人。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案《房屋买卖合同》系各方意思真实表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对各方均具有法律约束力。本案中被告现已将涉案房屋转卖给他人，合同目的已不能实现，因此原被告之间的《房屋买卖合同》应当依法解除，被告应当返还原告付的购房款300000元。关于原告要求的支付利息和赔偿损失，鉴于庭审中被告认可自已存在违约行为，根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，原告的损失应以被告和其签订合同时能够预料的因违反合同可能造成的损失为限,原被告双方签订合同时约定由违约方向另一方支付房款的10%作为违约金，因此能够预料的因违反合同可能造成的损失应当以此约定为限,本院认定由被告赔偿原告损失60000元。关于原告要求被告赔偿中介费40000元，该40000元在原被告的房屋买卖合同补充条款中确定为更名费,同时约定更名手续不成功房屋中介将更名费如数退还。因此原告要求被告偿还该40000元没有事实和法律依据，应当依照约定要求洛阳爱巢房地产经纪有限公司退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告姬京卫与被告张南方及洛阳爱巢房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》；
二、被告张南方于本判决生效之日起十日内返还原告姬京卫购房款300000元并支付违约金60000元；
三、驳回原告姬京卫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，保全费3520元，由被告张南方承担4000元，由原告姬京卫承担820元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判员 张 静
二〇一八年四月二十六日
书记员 高梦雅