河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）豫法民二终字第20号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州市国际机电城置业有限公司。
法定代表人：洪明春，该公司董事长。
委托代理人：黄立新，河南天新律师事务所律师。
委托代理人：蒋飞，河南天新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘铁栓，男，汉族，1975年9月15日出生。
委托代理人：刘海威，河南金色阳光律师事务所律师。
委托代理人：王洪杰，河南金色阳光律师事务所律师。
上诉人郑州市国际机电城置业有限公司（以下简称国际机电城公司）与被上诉人刘铁栓房屋租赁合同纠纷一案，刘铁栓于2013年1月23日向河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、解除刘铁栓、国际机电城公司2012年8月17日签订的《房屋租赁合同》；2、国际机电城公司返还刘铁栓房屋租金540万元、押金30万元，共计570万元，并给付刘铁栓（以570万元为基数，以同期银行利息为标准）自起诉之日至实际清偿之日的利息；3、本案诉讼费用全部由国际机电城公司承担。国际机电城公司在诉讼答辩期间对本案管辖权提出异议，原审法院于2013年4月10日作出（2013）郑民三初字第15号民事裁定，驳回国际机电城公司对本案管辖权提出的异议。国际机电城公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月24日作出（2013）豫法民管字第081号民事裁定，驳回上诉，维持原审法院（2013）郑民三初字第15号民事裁定。2013年9月13日，国际机电城公司提起反诉，请求判令：1、刘铁栓恢复位于郑州市金水区农业路72号国际企业中心A座一、二层的承租房屋的原状，或赔偿国际机电城公司4276974.88元；2、刘铁栓赔偿国际机电城公司经营损失240万元；3、本案的反诉费用由刘铁栓承担。2013年10月16日，原审法院作出（2013）郑民三初字第133号民事判决。国际机电城公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年2月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月31日公开开庭进行了审理。国际机电城公司的委托代理人黄立新、蒋飞，刘铁栓的委托代理人刘海威、王洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月17日，国际机电城公司作为出租方，刘铁栓作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁标的为国际机电城公司坐落于郑州市农业路72号国际企业中心A座一、二层，用于KTV等娱乐经营，租赁期限自2012年8月15日至2027年11月14日，2012年8月15日至2012年11月14日为免租期，共计3个月；租赁期第一年租金总计人民币540万元，每两年递增一次，即从第二年开始每两年租金在上年度基础上递增10%，第二年至第三年递增10%，第四至第五年递增10%，以此类推；刘铁栓在合同签订之日支付540万元租金，每年度向国际机电城公司支付一次租金，且需提前30天向国际机电城公司支付下一年度租金；刘铁栓应于合同签订之日向国际机电城公司支付30万元租金押金，在合同期满或者合同解除后，国际机电城公司扣除水电费、物业费等拖欠费用后30天内返还给刘铁栓；房屋交付前产生的水电费全部由国际机电城公司承担，刘铁栓应承担房屋交付后发生的全部水、电、物业费及税费；在经刘铁栓方验收人员验收后，刘铁栓即应按验收时现状接受国际机电城公司移交的房屋；国际机电城公司向刘铁栓移交房屋后，刘铁栓开始行使租赁使用权；由于国际机电城公司原因，导致刘铁栓无法经营使用该房屋的，国际机电城公司应免除该期间的租金及相关费用；非国际机电城公司原因，导致刘铁栓无法经营使用的，刘铁栓无权要求免除或迟延交付租金及其他所有费用，但可以要求国际机电城公司协助主张权利等。合同签订后，刘铁栓分别于2012年8月15日、2012年8月16日两次将300万元、270万元共计570万元，将第一年租金540万元及押金30万元向国际机电城公司进行支付。国际机电城公司收到该款项后，向刘铁栓出具收条一份，载明：“今收到刘铁栓人民币（租金）伍佰肆拾万元整，租赁押金叁拾万元整”。
租金支付后，刘铁栓以南阳市宛城钱柜餐饮休闲中心名义向有关部门进行开办申请。2012年10月31日，郑州市金水区文化旅游局（以下简称金水区文化局）向南阳市宛城钱柜餐馆休闲中心出具“关于钱柜唯尚量贩KTV不予受理的说明”一份，载明：你单位拟位于郑州市农业路72号国际企业中心A座一、二楼层开设钱柜唯尚量贩KTV的申请收悉，根据文化部关于娱乐场所管理条例贯彻执行中若干问题的意见（文市发（2006）31号文件）要求新批准的娱乐场所不得设立在居民住宅楼内（含商住两用楼）。鉴于贵单位所租用的位于金水区农业路南经五路西的河南大通置业有限公司建设的绿洲花园二期1#楼属商住楼，故该申请不能办理。
刘铁栓遂于2012年11月2日向国际机电城公司发出解除合同通知书一份，载明：2012年8月17日，本人与贵公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定贵公司将位于郑州市农业路72号国际企业中心A座1-2层出租给本人用于KTV娱乐经营，租赁期限自2012年8月15日至2027年11月14日。租赁期第一年租金总计人民币540万元，租金从第二年开始递增。合同同时约定，由于贵公司原因，导致本人无法经营使用该房屋的，贵公司应免除该期间的租金及相关费用。租赁合同签订后，本人依约向您缴纳了押金30万元、租金540万元。但您出租的上述房屋因属商住两用楼，按照娱乐场所管理条例等相关规定，不能用于KTV娱乐经营，由此导致我无法用该房屋开设量贩KTV，所签合同目的无法实现。按照上述合同约定及我国合同法的相关规定，本人有权解除《房屋租赁合同》。特通知如下立即解除上述《房屋租赁合同》，请您在收到本通知后3日内将所收租金、押金全部退还给本人，并向本人支付该资金占用期间的利息。否则，本人将诉诸法律。刘铁栓将解除通知通过邮局以邮递方式送给国际机电城公司，但国际机电城公司未签收。故刘铁栓诉之法院，要求判令解除双方所签订的租赁合同，并返还其已支付的570万元。
根据（2003）郑城规建管（许）字第（0441）号建设工程规划许可证附件显示，建设单位为河南大通置业有限公司，房屋坐落于金水区农业路南经五路西1#、2#楼建筑分类为商住。
诉讼中，国际机电城公司提交（2008）郑民一初字第23号民事判决书一份，欲证明郑州市农业路72号国际企业中心A座1-3层房屋内装饰工程总价款为6383544.6元；并提交江南新天地（郑州）餐饮有限公司（以下简称江南新天地公司）利润表，拟证明该讼争房屋月净利润平均值为40万元。
原审法院认为：2012年8月17日，刘铁栓与国际机电城公司所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反现行法律规定，为有效合同，各方应按约定履行各自权利义务。合同约定自2012年8月15日至2012年11月14日为免租期，并明确约定刘铁栓租赁该房屋用途为KTV娱乐经营。刘铁栓在合同签订后即向国际机电城公司支付第一年房屋租金540万元及押金30万元共计570万元，并以南阳市宛城钱柜餐饮休闲中心名义向有关部门发出开办申请，由于所租赁的房屋性质为商住楼，根据国务院《娱乐场所管理条例》第七条“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围……”的规定，2012年10月31日，金水区文化局向南阳市宛城钱柜餐饮休闲中心发出不予受理说明。由于该租赁房屋为商住楼，导致刘铁栓合同目的不能实现，且国际机电城公司并未将租赁房屋交付给刘铁栓，刘铁栓亦未实际占有使用过租赁房屋，故对刘铁栓诉请解除双方所签订的租赁合同的请求，予以支持。刘铁栓将570万元交付给国际机电城公司，现合同解除后，国际机电城公司仍占有该款项，必然会给刘铁栓造成利息损失，故刘铁栓要求国际机电城公司支付自起诉之日至实际清偿之日止，按同期银行贷款利率支付利息的请求，并无不当，予以支持。国际机电城公司称刘铁栓派出的工作人员对租赁房屋进行了内部装修，反诉要求刘铁栓恢复讼争房屋原状或赔偿其损失4276974.88元。在合同第四条约定，在经刘铁栓验收后，即应按验收时现状接受国际机电城公司移交的房屋。诉讼中，国际机电城公司并未举出租赁房屋已经刘铁栓验收，并交付使用的相关证据，对其反诉请求，无相关证据予以证实，不予采信。关于国际机电城公司反诉要求刘铁栓赔偿其经营损失240万元的问题，因国际机电城公司所举证据与本案缺乏关联性，且刘铁栓均不予认可，不能证明国际机电城公司的该项诉讼主张，原审法院对此亦不予采纳。综上，刘铁栓请求判令解除与国际机电城公司于2012年8月17日所签订的《房屋租赁合同》，返还租金，并支付利息的请求成立，予以支持，国际机电城公司反诉要求刘铁栓将租赁房屋恢复原状赔偿损失的请求，无相关证据予以证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第一款之规定，判决如下：一、解除刘铁栓与国际机电城公司于2012年8月17日签订的《房屋租赁合同》；二、国际机电城公司于判决生效后10日内返还刘铁栓房屋租金五百四十万元及押金三十万元，共计五百七十万元及利息（利息按同期银行贷款利率自2013年1月9日至实际还款之日止）；三、驳回国际机电公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51700元，反诉费29269元，均由国际机电城公司负担。
国际机电城公司上诉称：一、原审法院认定国际机电城公司未将争讼房屋交付给刘铁栓，刘铁栓亦未实际占有使用过该房屋，属事实认定错误。1、《房屋租赁合同》经双方签字生效后，国际机电城公司向刘铁栓移交了争讼房屋，刘铁栓安排其工作人员对该房屋进行了验收，并开始行使租赁使用权。2、因争讼房屋内原有的装饰、装修不能满足KTV经营需要，刘铁栓委托郑州中建建筑设计院对房屋的重新装修进行了设计，并向国际机电城公司提交了装修方案。3、刘铁栓指派其工作人员万明晓向负责争讼房屋物业管理的河南联仲物业管理有限公司（以下简称联仲公司）缴纳了拆除保证金，并将争讼房屋内原有的装饰、装修予以拆除，有联仲公司出具的《证明》为证。二、原审法院依据《合同法》第九十四条第一款之规定判决支持刘铁栓的诉讼请求，属适用法律错误。1、《房屋租赁合同》签订前，国际机电城公司已向刘铁栓充分展示了争讼房屋的现状、规划用途及产权归属等情况，刘铁栓是在知晓上述情况的前提下才与国际机电城公司签订了合同。刘铁栓作为娱乐产业经营者，应当了解国家对KTV开设场地的限制，即便争讼房屋不能被用于开设KTV，也属于刘铁栓应当预见而未预见到的经营风险，而不属于《合同法》第九十四条第一款所规定的不可抗力。2、原审法院判令国际机电城公司退还刘铁栓已缴纳的租金、押金错误。首先，刘铁栓至今未向国际机电城公司退还争讼房屋，因而应认定其仍占用、使用该房屋，国际机电城公司有权收取其租金。其次，依据《房屋租赁合同》第3.3条关于合同解除后，国际机电城公司在扣除水电费、物业费等拖欠费用后30日将押金返还给刘铁栓的约定，刘铁栓主张返还押金的条件尚不具备；同时，根据合同第9.3条关于在租赁期内，因刘铁栓原因解除合同的，押金不予退还的约定，国际机电城公司也不应退还刘铁栓的押金。3、鉴于刘铁栓已拆除争讼房屋内原有的装饰、装修，依据《合同法》第九十七条之规定，《房屋租赁合同》解除后，刘铁栓应将争讼房屋恢复原状，或向国际机电城公司赔偿损失。国际机电城公司的反诉请求有事实和法律依据，应予支持。综上，请求：撤销原判，改判驳回刘铁栓的诉讼请求，支持国际机电城公司的反诉请求，或裁定将本案发回重审；一、二审诉讼费用由刘铁栓负担。
刘铁栓辩称：一、国际机电城公司未提交充分证据证明其已将争讼房屋交付给了刘铁栓，刘铁栓将房屋内原有的装饰、装修予以拆除。刘铁栓确有一名为万明晓的工作人员，但这个万明晓与联仲公司出具《证明》中所称的万明晓不是同一个人，刘铁栓的工作人员未向联仲公司缴纳过拆除保证金。二、国务院《娱乐场所管理条例》第七条规定，娱乐场所不得设在居民楼内或医院周围。《文化部关于﹤娱乐场所管理条例﹥贯彻执行中若干问题的意见》第二条规定，新批准的娱乐场所不得设立在居民住宅楼内（含商住两用楼），不得设立在医院内部及其周围。案涉房屋位于商住楼内，且紧邻河南省骨科医院，属于上述行政法规规定的不能设立娱乐场所的地方。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项关于租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持的规定，刘铁栓有权主张解除合同。《房屋租赁合同》签订后，国际机电城公司未向刘铁栓交付房屋，且刘铁栓提出解除合同是在约定的免租期内，因此，国际机电城公司应返还刘铁栓支付的租金和押金。三、国际机电城公司要求赔偿其装修损失和经营损失的反诉请求不应得到支持。从国际机电城公司提供的证据看，案涉房屋的原使用人、装修投资人及经营人均为江南新天地公司，而非国际机电城公司。因此，无论是否存在装修、经营损失，国际机电城公司均无权主张赔偿。而且，本案租赁关系形成于江南新天地公司终止租赁，放弃房屋使用权之后，江南新天地公司此前已将案涉房屋内有价值的装饰、装修拆走或对其放弃权利，其不再进行经营也就不可能产生经营性损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理公正，应予维持。
根据双方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、双方于2012年8月17日签订的《房屋租赁合同》应否解除？2、国际机电城公司应否返还刘铁栓房屋租金540万元、押金30万元，并支付刘铁栓相应利息？3、刘铁栓应否恢复案涉房屋原状或赔偿国际机电城公司4276974.88元？4、刘铁栓应否赔偿国际机电城公司经营损失240万元？
本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明：本院二审庭审时，国际机电城公司提交一份加盖联仲公司和“国际企业中心”印章的《证明》。该《证明》显示：“兹证明收到万明晓以江南新天地（郑州）餐饮有限公司的名义缴来的国际企业中心A座一、二层拆除保证金人民币伍仟元整（小写：5000），该拆除保证金的票据已由万明晓领走。特此证明！”刘铁栓一方对该《证明》质证称：即使江南新天地公司向联仲公司缴纳了拆除保证金，也只是其自身拆除。刘铁栓虽有一名叫万明晓的员工，但该万明晓与《证明》中的万明晓不是同一人。
本院认为：关于双方于2012年8月17日签订的《房屋租赁合同》应否解除的问题。本案中，刘铁栓诉请解除其与国际机电城公司于2012年8月17日签订的《房屋租赁合同》。2013年9月24日，国际机电城公司在原审庭审过程中表示同意解除该合同。根据《合同法》第九十三条第一款关于当事人协商一致，可以解除合同之规定，《房屋租赁合同》自此解除。
关于国际机电城公司应否返还刘铁栓房屋租金540万元、押金30万元，并支付刘铁栓相应利息的问题。本案中，刘铁栓诉请解除《房屋租赁合同》的原因在于，案涉房屋属商住两用房，金水区文化局依据国务院《娱乐场所管理条例》第七条关于娱乐场所不得设在居民楼内的规定，对其在该房屋内开设KTV的申请不予受理，这导致其租赁该房屋进行KTV经营的合同目的不能实现。国际机电城公司的营业执照显示，其经营范围包括房屋租赁。作为专业从事房屋租赁业务的企业，国际机电城公司应当知晓国家关于房屋用途的特别规定，其在明知刘铁栓租赁房屋是要用于开设KTV的情况下，仍将不能用作娱乐经营的商住两用房出租给刘铁栓，对于合同目的的不能实现，国际机电城公司负有一定的责任。而刘铁栓作为KTV经营者，应当了解国家对KTV开设场地的限制，其选择在医院附近的商住楼内开设KTV，并由此导致经营申请不被受理，对此后果的产生，其存在过错，亦应承担相应的责任。根据联仲公司出具的《证明》，可以认定案涉房屋内原有装饰、装修的拆除与万明晓缴纳拆除保证金之间存在联系。刘铁栓虽主张原有的装饰、装修是江南新天地公司自己拆除，联仲公司所称的万明晓与其工作人员万明晓不是同一个人，但根据承租人为重新装修，通常自行拆除承租房屋内原有装饰、装修的惯常做法，并结合刘铁栓在其邮寄给国际机电城公司的解除合同通知书中，及在本案起诉时均没有提及国际机电城公司未向其交付房屋这一重要“事实”来看，刘铁栓的上述主张甚为牵强，本院对此不予采信。案涉房屋内原有的装饰、装修应为刘铁栓拆除，据此，国际机电城公司应已向刘铁栓交付了房屋。原审法院认定国际机电城公司未将案涉房屋交付给刘铁栓错误，本院依法予以纠正。如前所述，对于合同目的不能实现，国际机电城公司和刘铁栓均应承担一定的责任。本院根据双方过错程度及本案实际情况，酌定国际机电城公司和刘铁栓按六四比例分担责任，即刘铁栓承担合同解除前所发生租金的40%。《房屋租赁合同》解除于2013年9月24日，此时自合同签订已经过一年零一个月。根据双方约定的租金标准，此期间的租金应为585万元（540万元／年÷12个月×13个月），其中的40%应为234万元（585万元×40%）。刘铁栓已向国际机电城公司交付租金540万元，扣除其应承担的234万元，国际机电城公司应退还刘铁栓306万元，并应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付该款项自合同解除之日至本判决限定的付款期限届满之日止的利息。
《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，因刘铁栓原因解除合同的，押金不予退还；合同解除后，国际机电城公司在扣除水电费、物业费等拖欠费用后30天内将所收押金返还给刘铁栓。如前所述，对于合同的解除，国际机电城公司和刘铁栓均负有责任，根据双方上述约定，对于与刘铁栓责任相当的部分押金，国际机电城公司不应予以退还。鉴于国际机电城公司未提供刘铁栓拖欠水电费、物业费的相关证据，因此，本院确定国际机电城公司应退还刘铁栓押金为18万元（30万元－30万元×40%）。另据双方约定，国际机电城公司应在合同解除后30天内退还刘铁栓押金。本案合同解除于2013年9月24日，因此，国际机电城公司应在2013年10月24日之前退还刘铁栓押金，逾期应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付相应利息。
关于刘铁栓应否恢复案涉房屋原状或赔偿国际机电城公司4276974.88元的问题。国际机电城公司提交的（2008）郑民一初字第23号民事判决，系原审法院就浙江飞耀建筑装饰工程有限公司与江南新天地公司装饰装修合同纠纷一案所作出的判决，仅凭该判决不足以证明被刘铁栓拆除的案涉房屋内原有装饰、装修工程的价款。拆除原有装饰、装修是《房屋租赁合同》得以履行的必须环节，双方亦未约定如果合同不能履行，刘铁栓要赔偿相应的原有装饰、装修损失，且国际机电城公司对合同目的不能实现负有主要责任。因此，对于国际机电城公司要求刘铁栓恢复案涉房屋原状或赔偿原有装饰、装修损失的诉请，本院不予支持。
关于刘铁栓应否赔偿国际机电城公司经营损失240万元的问题。国际机电城公司提交的证明其经营损失的证据为江南新天地公司的利润表，因江南新天地公司与国际机电城公司系相互独立的主体，其经营收益不应属于国际机电城公司，因此，国际机电城公司无权就江南新天地公司的损失主张权利。对于国际机电城公司要求刘铁栓赔偿其经营损失的诉请，本院亦不予支持。
综上，国际机电城公司的上诉主张部分成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实有误，适用法律错误，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市中级人民法院（2013）郑民三初字第133号民事判决第一、三项；
二、变更河南省郑州市中级人民法院（2013）郑民三初字第133号民事判决第二项为：郑州市国际机电城置业有限公司于本判决生效后10日内返还刘铁栓房屋租金306万元及相应利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2013年9月24日起计算至本判决限定的付款期限届满之日止）、押金18万元及相应利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2013年10月24日起计算至本判决限定的付款期限届满之日止）；
三、驳回刘铁栓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费51700元，反诉费29269元，共计80969元，郑州市国际机电城置业有限公司负担58656元，刘铁栓负担22313元；二审案件受理费51700元，郑州市国际机电城置业有限公司负担38170元，刘铁栓负担13530元。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦 宏
审 判 员 周会斌
代理审判员 袁 方
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 张盼伟