福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）闽民终字第128号上诉人（原审被告）毛来华，住福建省福州市晋安区。委托代理人黄育英、邓飞霞，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林福汉，住福建省福州市仓山区。委托代理人郑雄英，北京大成（福州）律师事务所律师。原审被告刘宣求，住福建省周宁县。委托代理人周有安，上海德祐律师事务所律师。上诉人毛来华因与被上诉人林福汉、原审被告刘宣求执行异议之诉纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2013）榕民初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毛来华的委托代理人黄育英，被上诉人林福汉的委托代理人郑雄英，原审被告刘宣求的委托代理人周有安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2010年11月8日，福建华辰房地产有限公司（简称华辰公司）与刘宣求签订了两份《商品房买卖合同》，将福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面（建筑面积111.69平方米）和A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面（建筑面积114.27平方米）出售给刘宣求。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：乙方（刘宣求）受让店面的付款已完成，系根据顺昌县人民法院（2010）顺执行字第308号执行裁定书以物抵债，乙方无需另行支付购房款。甲方（华辰公司）承诺上述店面于2010年11月30日前消防验收合格，2011年6月30日前向房屋权属登记机构办妥房屋所有权初始登记等。2010年11月11日，福州市房地产交易登记中心对上述讼争店面进行预告登记，并向刘宣求发放了房屋预告登记证明（编号分别为：榕房预YR字第1084276号和榕房预YR字第1084353号）。2012年6月20日，林福汉（乙方）与刘宣求（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面和A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面；上述房产交易价格为800万元整；甲方授权乙方在2012年9月19日后办理上述房产过户手续；乙方预付给甲方购房款800万元整；甲方委托乙方办理该房产的房产证及过户手续；签订合同当日甲方将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给乙方；甲方若在2012年9月19日前反悔，应归还乙方全部预付购房定金款存入乙方指定帐户，另加日3‰的违约金。2012年6月19日林福汉通过银行转账汇款300万元至刘宣求指定银行帐户，次日转账汇款500万元，合计汇款800万元。刘宣求将讼争店面的预告登记证明、商品房买卖合同、销售不动产发票等相关材料交给林福汉。林福汉已向福州汇丰盛物业管理有限公司交纳讼争店面至2013年4月份止的物业服务费。2012年12月31日，福州市房地产交易登记中心向华辰公司出具了编号为NO：20120163的《初始登记通知书》，对鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼予以产权总登记。在原审法院受理的毛来华与黄裕生、刘宣求等人借款合同纠纷一案中，毛来华申请诉讼保全，原审法院于2012年9月12日作出（2012）榕民保字第129号民事裁定书。2012年9月19日，原审法院作出（2012）榕执行字第394号协助执行通知书，查封刘宣求名下的上述讼争店面。林福汉于2013年2月16日向原审法院提出异议，原审法院于2013年4月17日作出（2013）榕执外异字第2号执行裁定书，驳回林福汉的异议请求。林福汉遂提起本案执行异议之诉，林福汉请求：1、确认其与刘宣求双方于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、确认位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面及A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面所有权归林福汉所有；3、判令刘宣求协助林福汉办理将位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面及A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的房屋所有权过户登记至林福汉名下的房屋权属登记手续；4、判令撤销福州市中级人民法院（2012）榕执行字第394号《协助执行通知书》，解除对位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面及A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的查封。原审审理期间中，林福汉向原审法院撤回上述第二项诉讼请求，同时变更第四项诉讼请求为，停止对案涉店面的执行，解除对案涉店面的查封。原审判决认为，本案当事人争议的焦点问题在于林福汉与刘宣求签订的《房屋买卖合同》是否真实有效以及法院对讼争店面是否可以查封。林福汉与刘宣求于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。林福汉已按合同约定向刘宣求支付了购房款800万元，而刘宣求亦将讼争店面的预告登记证明等相关材料交给林福汉，且从林福汉交纳讼争店面物业费用的事实以及诉讼中刘宣求对林福汉的诉讼请求未作任何抗辩的情况来看，可以认定合同签订后，刘宣求已将讼争店面交付给林福汉使用，双方实际履行了合同。毛来华辩称林福汉提供的银行转账凭证上摘要一栏填为“借款”，林福汉与刘宣求之间不存在真实房屋买卖关系，实为借贷关系；但仅凭转账凭证上的摘要内容并不足以推翻林福汉和刘宣求实际履行房屋买卖合同的事实，且毛来华亦未能提供其他相反的证据以证明其主张，故对其辩称不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，根据查明的事实可以认定，林福汉与刘宣求签订《房屋买卖合同》后，林福汉已按合同约定向刘宣求支付全部购房款，刘宣求亦将讼争店面实际交付给林福汉使用。关于林福汉对讼争店面未办理过户登记手续是否存在过错的问题。在双方签订《房屋买卖合同》时，刘宣求仅办理了讼争店面的预告登记。刘宣求通过预购商品房取得的房屋权属明确，讼争店面产权证的办理和取得处于能够实现的期待状态；其办理的预告登记也能够保证将来发生的不动产物权登记，具备一定的物权效力。在此情形下，林福汉与刘宣求签订《房屋买卖合同》，购买讼争店面，其取得讼争店面产权的合同目的也是可以预期实现的。而且，由于讼争店面的产权初始总登记直至2012年12月31日方才办妥，而此时讼争店面已被法院查封，亦无法办理产权过户登记手续。因此，林福汉在讼争店面的买卖过程中以及对讼争店面未办理过户登记手续并不存在过错。现林福汉要求停止对讼争店面的执行符合规定，予以支持。另，诉讼中，林福汉申请撤回要求确认讼争店面归其所有的诉讼请求，系其自愿意思表示，予以准许。林福汉要求判令刘宣求协助办理讼争店面的产权过户手续，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本案不予处理。林福汉要求解除对讼争店面的查封，应通过法律规定的相关程序进行，本案中亦不予处理。刘宣求经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，予以缺席审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、确认林福汉与刘宣求于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》有效；二、停止对位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面和A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的执行；三、驳回林福汉的其他诉讼请求。宣判后，毛来华不服，向本院提起上诉。毛来华上诉称，（一）本案法律关系名为房屋买卖，实为民间借贷，林福汉是刘宣求的债权人，讼争房产是刘宣求作为无法偿还林福汉借款时“以房抵债”的担保，林福汉并不享有讼争房产的实体权利。1.林福汉提供的《中信银行电子转账凭证》款项性质注明“借款”，而非购房款。该款项性质为林福汉自己填写，系其本人的真实意思表示，可以证明林福汉与刘宣求之间系民间借贷关系。2.刘宣求购得讼争房产的合同价格超过1300多万元，而出售给林福汉仅800万元，交易价格明显低于正常市场价格，系刘宣求、林福汉恶意串通低价转让资产逃避债务。3.本案付款在前，而《房屋买卖合同》签订在后，目的是为了达到“以房抵债”或转移资产事后补签。从合同对房屋办理产权过户手续的时间限制、反悔期条款及违约责任、往来账户、公证委托条款及未约定房屋交付条款等，显然不符合《房屋买卖合同》的特征，可以证明本案系明为买卖实为借贷。（二）原审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决停止对讼争房产的执行显属不当。1、林福汉与刘宣求之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方实际系民间借贷法律关系。2、林福汉支付的借款，并非购房款。3、林福汉未能证明刘宣求已将房产交付，也未能证明其在讼争房产被查封之前已合法占有使用讼争房产。林福汉在2012年10月才开始交纳物业费，证明其2012年10月之前，其未实际占有房屋。4、林福汉对未办理产权过户登记手续存在过错，不属于对执行标的享有实体权利的无过错案外第三人。刘宣求虽然办理了房产的预告登记，但未取得房屋权属证书，林福汉的购房行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，应属无效。（三）原审法院查封讼争房产正确，毛来华的合法权益应予保护。请求撤销原审判决，依法改判驳回林福汉的诉讼请求。被上诉人林福汉辩称，（一）林福汉与刘宣求签订的讼争《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。1、双方签订的《房屋买卖合同》就房产的具体位置、交易价格、支付方式、过户期限及违约责任作了明确约定，符合买卖合同的法律特征。2、林福汉支付给刘宣求的800万元款项系购房款。虽然银行电子转账凭证载明款项用途为“借款”，但并不能改变双方之间房屋买卖合同关系的事实。3、双方约定房屋交易价格为800万元，系双方在平等协商基础上确定的合理价格，没有违反法律强制性规定。《房屋买卖合同》所约定过户期限、违约责任，合法合理。（二）在林福汉与刘宣求签订《房屋买卖合同》时，刘宣求已办理了讼争房屋的预告登记，具有一定的物权效力，林福汉向刘宣求购买案涉房产并无过错。刘宣求虽未取得房产权属证书，但没有违反法律效力性强制性规定，讼争《房屋买卖合同》应属有效。（三）林福汉受让的讼争房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》关于人民法院不得查封财产规定的情形，原审法院关于停止对讼争房产执行的判决正确。1、林福汉已经支付全部价款。2、林福汉已实际占有受让房产。根据《房屋买卖合同》约定，刘宣求于签订合同当日已经将房产权属登记材料、房屋及房内物品交付给林福汉所有。林福汉提供的物业费缴费票据及房屋出租材料等证据可以证明已实际占有使用的事实。3、林福汉对暂未办理讼争房产产权过户登记手续没有过错。讼争房产未办理过户登记系因原审法院查封所致，并非不能办理产权过户。综上，毛来华的上诉理由不能成立，依法应当驳回。原审被告刘宣求述称，其同意毛来华的上诉请求和理由，不认可林福汉的答辩理由，原审判决存在错误。理由如下：（一）原审判决认定《房屋买卖合同》有效并实际履行错误。刘宣求与林福汉之间实际上是借贷关系，签订《房屋买卖合同》系作为刘宣求借款的担保，林福汉并未支付购房款。本案形式上是房屋买卖合同纠纷，实际上是民间借贷担保纠纷。（二）刘宣求购买讼争房产的价格为1300多万元，而转让给林福汉的价格仅为800万元，违背普通商业交易行为的等价逻辑。（三）电子银行转账凭证明确记载汇款用途为“借款”，是名为买卖实为借贷最直接的证据之一。（四）林福汉实际占有讼争房产的依据不足。林福汉系自己强行进入讼争房屋的，双方不存在因买卖关系而合法占有房产的事实。请求撤销原审判决，依法改判驳回林福汉的诉讼请求或发回重审。经审理查明，对原审判决认定的事实，除毛来华、刘宣求认为原审判决遗漏查明华辰公司与刘宣求签订《房屋买卖合同》的价款，以及林福汉具体占有讼争房产的依据和时间，实际交纳物业费的时间外，其余事实各方当事人没有异议。本院对各方没有异议的事实予以确认。另查明，根据（2008）闽民初字第13号民事调解书，华辰公司因与案外人王震华借款合同纠纷一案，经本院主持调解，当事人达成调解协议，约定华辰公司将包括讼争房产在内的房产以房抵债，并有义务将房产预登记至王震华指定的受让人名下。刘宣求系王震华指定的讼争房产受让人。顺昌县人民法院在执行本院的民事调解书期间，于2010年10月11日作出（2010）顺执行字第308号《执行裁定书》，裁定将君临盛世茶亭A区地块一商业综合楼1－3层16店面、20店面预告登记为刘宣求。刘宣求于2010年11月8日与华辰公司补充签订两份《商品房买卖合同》，合同总价款为13409596元。二审审理期间，刘宣求向本院提交《调查令申请书》，请求查阅、复制刘宣求委托范书琴于2012年6月19日从中国建设银行股份有限公司上海市分行泗泾支行将800万元借款本金预扣利息（200余万元）汇入林福汉指定账户的银行转账明细，以证明刘宣求于2012年6月19日向林福汉归还了800万元借款本金预扣利息的事实，并申请延长举证期限至2014年2月25日止。林福汉向本院申请调取福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第5770号林芃与江东、华辰公司房屋买卖合同纠纷一案民事起诉状、证据、民事判决书等案卷材料，以印证本案林福汉向刘宣求购买讼争店面价格合理，因楼盘项目总登记需要的客观原因对办理权属过户期限进行约定无过错，林福汉与刘宣求签订的房屋买卖合同真实合法有效。本院审查认为，刘宣求在其申请延长的举证期限届满前未能提供刘宣求委托范书琴汇款的相关委托材料，故其申请调查范书琴汇款给林福汉的情况与本案不具有直接的关联性，本院不予准许。林福汉申请调查的相关内容系案外人与华辰公司之间的关系，与本案刘宣求与林福汉之间的买卖合同也不具有关联性，本院亦不予准许。还查明，本案庭审期间，刘宣求对林福汉实际占有使用讼争房屋的事实没有异议，但认为林福汉系租赁使用，而非基于买卖合同权利人使用，后又主张系林福汉强行侵占。本院认为，讼争房产系刘宣求根据案外人王震华的指定，经人民法院裁定预告登记至其名下，刘宣求并与华辰公司签订了《商品房买卖合同》，刘宣求在受让讼争房产后又与林福汉签订《房屋买卖合同》，将讼争房产转让给林福汉，该《房屋买卖合同》系刘宣求与林福汉的真实意思表示，没有违反国家法律法规的效力性强制性规定，应属有效。毛来华依据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关管理性规定，主张刘宣求未取得讼争房产的权属证书，其与林福汉签订的《房屋买卖合同》无效的理由，不能成立。刘宣求与林福汉签订的《房屋买卖合同》明确约定了房屋座落、交易价格、产权过户、违约责任等条款，符合《房屋买卖合同》的法律特征，毛来华、刘宣求主张该《房屋买卖合同》名为买卖实为借贷，未能提供充分证据证实，本院不予采信。林福汉依据《房屋买卖合同》约定的转让价格支付给刘宣求800万元，应视为其全部付清该买卖合同项下的购房款，毛来华主张林福汉未支付讼争合同项下的购房款与事实不符。虽然林福汉支付该款项时，电子银行转账凭证记载汇款用途为借款，但仅凭款项用途的记载并不影响刘宣求与林福汉所签订的《房屋买卖合同》性质和效力，毛来华、刘宣求以此为由主张林福汉与刘宣求之间实际系民间借贷关系的理由，缺乏充分证据证实，本院亦不予采信。毛来华、刘宣求主张《房屋买卖合同》约定的价款明显低于刘宣求的购房价款，违背商业交易习惯，且属恶意串通的理由，没有证据证实。林福汉在签订《房屋买卖合同》之后实际占有使用讼争房屋，刘宣求主张林福汉系强行占有，未能提供证据证明，本院不予确认。讼争房产在华辰公司已办理了总登记，刘宣求办理了预告登记的情形下因毛来华等申请被人民法院查封，故房产过户登记手续至今未能办理，并非林福汉的过错所致。综上，林福汉请求人民法院停止讼争房产的执行符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，毛来华的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一、二审案件受理费各67800元，均由上诉人毛来华负担。本判决为终审判决。审 判 长  李为民代理审判员  程光毅代理审判员  陈志辉二〇一四年三月二十日书 记 员  林 霞