广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤01执复190号
复议申请人(异议人)：广州市致德文化发展有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔城大道268-2××号首层。
法定代表人：黄礼君，职务总经理。
申请执行人：黄镇贵，男，1962年6月8日出生，汉族，住广东省普宁市。
申请执行人：陈少圳，男，1984年2月24日出生，汉族，住广东省普宁市。
以上两申请执行人共同委托代理人：江海巨、曾晓亮，分别为国信信扬律师事务所律师、实习律师。
被执行人：王燕慧，女，1979年3月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
被执行人：广州誉景典当行有限公司，住所地广东省广州市越秀区较场东路19号之一、之二首层。
法定代表人：王燕慧，该公司董事长。
被执行人：广州誉景汽车租赁有限公司，住所地广东省广州市越秀区较场东路19-1首层。
法定代表人：王燕慧，该公司董事长。
被执行人：增城市荔城装饰装修工程部，住所地广东省广州市增城荔城街荔城大道2××号。
投资人：王燕慧。
复议申请人广州市致德文化发展有限公司（以下简称致德公司）不服广东省广州市海珠区人民法院作出的（2018）粤0105执异140号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院在执行（2013）穗海法民二初字第3352号民事调解书一案过程中，于2017年4月21日作出（2014）穗海法执字第3245号之三执行裁定书裁定变更第三人陈少圳为本案申请执行人，原申请执行人赖海伟在本案中的权利义务由第三人陈少圳承受；该院于2018年4月19日作出（2014）穗海法执字第3245号之五执行裁定书，裁定拍卖被执行人增城市荔城装饰装修工程部（以下简称装饰工程部）位于荔城镇荔城大道268-2××号首层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268-2××号第二层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268-2××号三至十层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268号、2××号的房地产权（房屋证号：粤房地证字第C1018222号）、荔城镇庆丰村坡吓社围汾凼（土名）的土地使用权（土地证号1××9第C0100040）；该院于2018年5月7日作出（2014）穗海法执字第3245号通知书涤除租赁权。致德公司对此提出书面异议，要求：1.中止对异议人所租赁的位于广州市增城区荔城镇荔城大道268-2××号的土地及地上建筑物的执行（房地产所有权证号分别为：粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房地证字第C1018222号、增国用（1××9）字第C0100040号）；2、维护异议人与广州富佳酒店有限公司（以下简称富佳酒店）、装饰工程部于2016年10月25日签订的《房地租赁合同》的承租权；3、确认异议人对上述房地产在同等条件下具有优先购买权。执行法院审查后裁定驳回其提出的执行异议。
执行法院查明，关于原告黄镇贵、赖海伟诉被告王燕慧、广州誉景典当行有限公司（以下简称誉景典当公司）、广州誉景汽车租赁有限公司（以下简称誉景汽车公司）、装饰工程部民间借贷纠纷一案，该院于2014年7月17日作出（2013）穗海法民二初字第3352号民事调解书，其中调解协议如下：一、被告王燕慧在2014年7月21日前向原告黄镇贵、赖海伟偿还借款本金3220万元及全部利息；二、被告誉景典当公司、誉景汽车公司对被告王燕慧的上述债务承担连带清偿责任；三、被告王燕慧、誉景典当公司、誉景汽车公司不能清偿该调解协议主文第一项所确定之债务时，原告黄镇贵、赖海伟有权以被告装饰工程部名下增城市荔城镇荔城大道268-2××号首层（《房屋所有权证》证书号为40××77）、增城市荔城镇荔城大道268-2××号第二层（《房屋所有权证》证书号为16××17）、增城市荔城镇荔城大道268-2××号三至十层（《房屋所有权证》证书号为16××18）、增城市荔城镇庆丰村坡吓社围汾凼的土地使用权（《国有土地使用证》证号为（1××9）第C0100040号）、增城市荔城镇荔城大道268号、2××号的房屋（《房屋所有权证》证书号为1018222）折价，或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该调解协议生效后，因各被告并未主动履行义务，原告据此向该院申请执行，该院已于2014年8月1日立案执行，案号为（2014）穗海法执字第3245号。立案执行后，该院已于2014年8月4日向被执行人发出执行通知书及报告财产令。
执行过程中，该院于2014年10月23日作出（2014）穗海法执字第3245号执行裁定书裁定轮候查封被执行人装饰工程部名下的位于荔城镇荔城大道268-2××号首层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268-2××号第二层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268-2××号三至十层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268号、2××号的房地产权（房屋证号：粤房地证字第C1018222号）、荔城镇庆丰村坡吓社围汾凼（土名）的土地使用权（土地证号1××9第C0100040）。因申请执行人是上述房屋、土地的抵押权人，故该院已分别向广州市天河区人民法院及广州市白云区人民法院发出商请移送执行函，要求该首封法院将上述房屋、土地移送该院执行，首封法院均已函复同意移送该院执行。因被执行人并未履行义务，该院已对上述房屋、土地委托评估，评估价格共计68622533元。另，该院于2017年4月21日作出（2014）穗海法执字第3245号之三执行裁定书裁定变更第三人陈少圳为本案申请执行人，原申请执行人赖海伟在本案中的权利义务由第三人陈少圳承受；该院于2018年4月19日作出（2014）穗海法执字第3245号之五执行裁定书裁定拍卖上述房屋及土地；该院于2018年5月7日向致德公司发出（2014）穗海法执字第3245号通知书，告知致德公司对其主张的承租权及优先购买权的请求不予支持，并除去租赁权。致德公司遂于2018年5月10日向该院提出以上执行异议。
2016年11月9日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划协查【2016】528号复函，显示：1、房屋证书（粤房字第××号）房屋的首封法院为天河法院，查封起止时间为2013年8月12日至2018年8月10日，该房屋对应土地证号为1××9第C0100040号；2、房屋证书（粤房字第××号）房屋的首封法院为白云法院，查封起止时间2013年8月16日至2018年7月27日，该房屋对应土地证号为1××9第C0100040号；3、房屋证书（粤房字第××号）房屋首封法院为白云法院，查封起止时间2013年8月16日至2018年7月27日，该房屋对应土地证号为1××9第C0100040号；4、房屋证书（粤房地证字第C1018222号）房屋首封法院为天河法院，查封起止时间2013年8月12日至2018年8月10日，粤房地证字第C1018222号证书属房屋所有权证和土地使用权证两证合一，颁发统一的房地产权证书；5、“土地证号1××9第C0100040号”土地的查封信息：（1）首封法院为天河法院、查封起止时间2016年1月24日至2018年1月23日；（2）轮候查封为执行法院，轮候查封时间为2014年11月5日。“土地证号1××9第C0100040号”土地于2012年5月9日与地上三宗房产（房产证：40××77、16××17、16××18）同时申请抵押登记，他项权利人为赖海伟、黄镇贵。另，据查册时间为2016年10月18日的增城市房地产权查册表显示：荔城镇荔城大道268号、2××号（证号：1018222）的抵押起始时间为2012年5月9日。
另查，案外人广州富佳酒店有限公司（以下简称富佳酒店）曾向该院提出权属异议，要求中止执行并将部分财产返还给富佳酒店，该院于2017年11月14日作出（2017）粤0105执异251号执行裁定书裁定驳回异议请求。另，异议人曾向该院就上述房屋及土地的承租权提出执行异议，但查明发现该案尚未作出拍卖行为，该院已于2018年2月8日作出（2018）粤0105执异24号执行裁定书裁定驳回异议申请。
执行法院认为，首先，关于异议人提出的涉案房屋及土地实际权属是富佳酒店所有，法院应中止执行的异议请求，实际上该院已对该异议事项作驳回异议的处理，而异议人以并非适格主体的身份再次提出该异议请求，理应驳回。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其扶养家属的生活必需品。该案据以执行的（2013）穗海法民二初字第3352号民事调解书已明确认定申请执行人对被执行人提供的涉案房屋及土地在折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利，因被执行人未按执行通知履行该生效调解书确定的义务，该院对其名下的房屋予以拍卖符合法律规定，故对异议人提出的要求中止执行的异议请求，该院不予支持。最后，买卖不破租赁原则是指租赁房屋所有权发生变动时，租赁合同的效力不受影响，购买租赁房屋的受让人承继原出租人的权利和义务。现异议人对涉案房屋及土地主张租赁权及优先购买权，故异议人的主张是否符合以上原则是本案的审查重点。具体评析如下：1.根据《中国人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押物已出租的，原租赁关系不受该抵押物的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，异议人所提交的房地租赁合同的签订时间在2016年10月25日，租赁期限从2016年10月25日起至2031年10月24日，故该租赁合同是在涉案房屋及土地办理抵押登记后才签订的，故异议人所主张的租赁权并不能对抗该执行案件的申请执行人。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中买卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，异议人主张的15年租赁合同将对涉案房屋及土地的价值有极大的贬损，甚至可能导致涉案房屋及土地流拍，从而影响抵押权的实现，故该院依法涤除该租赁权并无不当。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该案中，涉案房屋及土地已于2013年8月及2016年1月起被法院查封，异议人在签订合同前完全可以通过查阅涉案房屋及土地的房地产权查册表知道已被法院查封的情况，但其仍与被执行人签订房地租赁合同，且签订的是15年期租赁合同并表示已支付了相应的租金及投入装修，故其行为明显有违常理，应承担不能继续承租之风险。鉴于异议人与被执行人是在法院查封涉案房屋及土地之后签订的租赁合同，故其行为同样不得对抗申请执行人。据此，该院以（2014）穗海法执字第3245号通知书依法涤除租赁权并将涉案房屋及土地交付拍卖的措施并未违反法律规定。因此，异议人的异议理由不成立，对其提出的异议请求，该院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项，第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人广州市致德文化发展有限公司提出的执行异议。
致德公司向本院申请复议称，一、复议申请人对原审法院查明的事实部分并无异议，但原审法院不应过早作出解除复议申请人租赁权的决定。首先，裁定拍卖的涉案房地产权属尚存在争议，原审法院应当先行确认权属问题，在本案执行过程中，富佳公司已经提出执行异议，主张涉案房地属其所有，原审法院应告知争议双方提起执行异议案外人之诉解决纠纷；其次，目前法院也仅为裁定对涉案房地产权进行拍卖，尚未对申请人对涉案房地产装潢和投入进行评估，甚至未确定最终是否拍卖成交的情况下，先行涤除申请执行人的租赁权实际上是过度保护申请执行人的措施；再次，复议申请人的行为并未阻碍执行，在收到拍卖通知后，复议申请人已停止对涉案房地产的所有经营活动，目前只是处于维持存在租约的状态；另外，原审法院即便对涉案房地产裁定拍卖，在价值评估中也应该充分考虑租赁因素，区分租赁物原有价值和承租人对租赁物进行装潢部分的价值，在最后处置拍卖款时根据实际情况保留复议申请人的分配权利。二、原审法院应确认复议申请人的优先购买权。复议申请人与富佳酒店签订的租赁合同虽然发生在抵押登记及法院查封之后，不得对抗申请执行人，但该合同是合法有效的，作为承租人，复议申请人依法享有对涉案房地产的优先购买权。即使在除去租赁拍卖的情况下，复议申请人的该优先购买权也应受到保护。故请求：1、撤销执行法院涤除复议申请人对位于广州市增城区荔城镇荔城大道268-2××号的土地及地上建筑物（房地产所有权证号分别为：粤房地证字第C1018222号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号、增国用（1××9）字第C0100040号）的租赁权的裁定；2、维护复议申请人与富佳酒店于2016年10月25日签订的《房地租赁合同》中复议申请人的承租权益；3、确认复议申请人对上述房地产有优先购买权。
本院经审查，对执行法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于执行法院不予支持复议申请人对涉案房地产享有承租权及优先购买权并涤除其租赁权的执行行为是否合法。首先，《中国人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押物已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，涉案房屋及土地已于2013年8月起被法院查封，而复议申请人所提交的房地租赁合同的签订时间在2016年10月25日，且是在涉案房屋及土地办理抵押登记后才签订的，故依照上述规定该租赁行为不能对抗享有抵押权的申请执行人，复议申请人要求继续维护其承租权利以及优先购买权不能成立，本院不予支持。由于被执行人拒不履行法律义务，执行法院涤除复议申请人的租赁权后对上述房地产进行拍卖的执行行为符合法律规定，复议申请人要求撤销该执行行为的复议请求亦不能成立，本院不予支持。复议申请人认为涉案房地产权属尚存在争议，但执行法院已对富佳酒店提出的关于涉案房地产权属异议进行立案审查并已作驳回异议的处理，故复议申请人的该复议理由亦与事实不符，本院不予采纳。至于复议申请人所称其对涉案房地产的装潢及投入问题，可另循法律途径解决。综上所述，复议申请人的复议理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人广州市致德文化发展有限公司的复议申请，维持广东省广州市海珠区人民法院作出的（2018）粤0105执异140号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 刘 皓
审判员 叶洁靖
审判员 李小明
二〇一八年八月二十七日
书记员 江海燕