杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭拱民初字第1132号原告：符正，男，汉族，1966年10月25日出生，住浙江省杭州市下城区。委托代理人：吴晓洁、任杰，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告：杭州绿城墅园置业有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区左家新村19幢301室。法定代表人：朱燕萍，总经理。委托代理人：金震宇，公司员工。委托代理人：陈建国，杭州大民法律服务所法律工作者。被告：符某，女，汉族，1997年12月19日出生，住浙江省杭州市下城区。委托代理人：王景、孙子斌，浙江六和律师事务所律师。第三人：杨小妮，女，汉族，1973年4月6日出生，住浙江省杭州市下城区。委托代理人：王景、孙子斌，浙江六和律师事务所律师。原告符正与被告杭州绿城墅园置业有限公司（以下简称绿城公司）、符某、第三人杨小妮确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案于2015年11月11日第一次公开开庭，原告符正及其委托代理人吴晓洁、被告绿城公司的委托代理人汪翔到庭应诉，被告符某和第三人杨小妮经传票传唤无正当理由不到庭应诉，依法缺席审理。本案于2016年1月21日第二次公开开庭，原告符正及其委托代理人吴晓洁和任杰、被告绿城公司的委托代理人金震宇和陈建国、被告符某和第三人杨小妮的共同委托代理人王景和孙子斌到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：原告与第三人杨小妮系夫妻，被告符某系婚生女儿，起诉时未成年。2014年10月18日，杨小妮在未与原告及符某协商沟通情况下，擅自以符某名义与被告绿城公司就购买杭州市拱墅区新华园4幢2单元402室房屋签订《新华园商品房预售协议》，并当日用夫妻共同财产50万元支付购房定金。2014年10月24日，杨小妮又以符某名义就涉案房屋及其配套的地下一层B1-A-143号车位与绿城公司签订《新华园车位购置协议》、《浙江省商品房买卖合同》、《延期付款补充协议》及《授权委托书》，约定涉案房屋建筑面积202.59平方米，总价8084861元，车位总价298400元，杨小妮当日用夫妻共同财产298400元支付全部车位款及用夫妻共同财产6104861元支付大部分购房款，至今尚余1480000元购房款未付。上述合同符某签字均非符某本人书写而出自杨小妮之手，非符某真实意思表示，原告直到绿城公司催讨房款才得知并拒绝追认。另杨小妮于2014年10月27日向杭州市下城区人民法院提出与原告的离婚诉讼，经审理和判决确认，符某愿与杨小妮共同生活且其已到美国读书生活。杨小妮在夫妻共同财产已有六套房的情况下仍擅自购房，动机不纯。原告提起诉讼请求判令：1、确认《新华园商品房预售协议》、《新华园车位购置协议》、《浙江省商品房买卖合同》、《延期付款补充协议》及《授权委托书》无效；2、绿城公司返还原告购房款及车位款共计人民币6903261元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告绿城公司辩称：杨小妮与原告系夫妻关系，签订合同时，绿城公司有理由认为杨小妮可以代表全家签订协议，本案不存在合同无效的法定情节。请求驳回原告的诉讼请求。被告符某辩称：涉案房屋签订的买卖合同、预售协议、车位购置协议等合同均系其真实意思表示，合法有效。其现已成年，有权对母亲在其限制民事行为能力期间代签的协议予以认可。且原告家庭财产巨大，为女儿购买房屋一套属于正常范围。请求驳回原告对其的诉讼请求。第三人杨小妮辩称：一、其基于符某的真实意思表示基础上签订涉案合同，符某现已成年，且居住在国内。二、其不存在以合法形式达到非法目的的情形，法律规定未成年人的父母是其法定监护人，有权代理其进行民事行为，第三人在合同上的签字都是符合法律规定，不存在擅用符某名义。涉案合同的买受人不是第三人而是符某，将来所有权人是符某，不存在原告诉称的第三人借用符某名义将涉案房屋占为己有的情形。符某已成年，房屋用于符某工作生活需要购买，为女儿购买房屋不是转移夫妻共同财产。三、符某出具声明对第三人的行为追认，本案所涉买卖合同已经被追认，原告是否追认与本案合同效力无关。综上请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张事实，向本院提交以下证据材料：1、商品房预售协议、付款凭证及收款收据，证明支付购房定金50万。2、车位购置协议、商品房买卖合同、延期付款补充协议、授权委托书、付款凭证、收款收据，证明杨小妮支付车位款298400元、购房款6104861元。3、录音光盘及文字摘录，证明原告直至墅园公司催款才知道且不追认购房事实。4、证明，证明原告因杨小妮和符某失踪而报案。5、民事起诉状、民事判决书，证明杨小妮购房后第三天即起诉离婚，判决确认符某愿随杨小妮生活，目前在美国的事实。上述证据经庭审质证，绿城公司、符某和杨小妮对证据1、2、5的真实性、合法性均无异议，本院认为证据与本案具有关联，确认其证据效力。绿城公司、符某和杨小妮对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，但均不申请鉴定，本院确认该证据真实性，其效力有待结合其余有效证据确认。绿城公司、符某和杨小妮对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，本院认为与本案缺乏关联，不确认其效力。被告绿城公司未提交证据。被告符某和第三人杨小妮共同举证：1、符某出具的声明，证明杨小妮的签字行为是符某的真实意思表示，符某对合同均予以认可。2、共同财产清单，证明原告与杨小妮的夫妻共同财产中信托为300万元。上述证据经庭审质证，原告认为属当事人陈述，真实性有异议，绿城公司对证据1的真实性、合法性和关联性无异议，对证据2的真实性不能确认。本院经审查认为原告的异议成立，上述证据属当事人陈述，对其证据效力不予确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：原告与第三人杨小妮系夫妻，被符某杨系双方婚生女。2014年10月18日，杨小妮作为买受符某杨的代理人，与绿城公司签订《新华园商品房预售协议》，约定向绿城公司购买杭州市拱墅区湖墅南路东侧新华园4幢2单元402室房屋，售价人民币9511601元、成交价8083341元，杨小妮当日支付定金50万元。2014年10月24日，杨小妮作为买受符某杨的代理人，与绿城公司签订：1、《新华园车位购置协议》，约定向绿城公司购买新华园地下一层B1-A-143号车位，价格298400元；2、《浙江省商品房买卖合同》，约定购买杭州市拱墅区湖墅南路东侧新华园4幢2单元402室房屋，建筑面积202.59平方米，价格8084861元，于2014年12月28日前一次性付清；3、《延期付款补充协议》，约定因买受人资金周转困难，承诺当日支付商品房买卖合同价款总金额81.69%即6604861元，余款1480000元及延期付款违约金于2014年12月28日前一次性付清；4、《授权委托书》，约定张凯文作符某杨的受托人向杭州市房管局代为办理涉案房产的退房手续、合同撤销备案手续及撤销预告登记手续（若有）等。当日杨小妮支付绿城公司购房款6104861元、车位款298400元。上述合符某杨签名均系杨小妮代签，原告未到场；当符某杨无收入来源随符正和杨小妮共同生活，符某杨已成年并对杨小妮的上述签约行为书面认可。2014年11月6日，杨小妮向杭州市下城区人民法院提出对原告的离婚诉讼，并提出其与原告的共同财产有房产六套价值约5026万元、理财及保险价值1022万元、共同债务为购买涉案房产的欠款148万元。下城区人民法院作出（2014）杭下民初字第2181号判决，认为其与原告夫妻感情未完全破裂，驳回其诉讼请求。现原告与杨小妮的第二次离婚诉讼正在人民法院另案审理中。本院认为，《授权委托书》系授权文件而非民事合同，且授权内容与本案无关，不在本案审理范围之内。根据查明的事实和当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于《新华园商品房预售协议》、《浙江省商品房买卖合同》《新华园车位购置协议》、《延期付款补充协议》的合同效力认定。原告认为，限制民事行为能力人签约行为需经法定代理人共同追认而未得其追认，且上述合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项的强制性规定，故应认定无效。对此分析如下：一方面，从合同本身效力审核来说：首先，合同的签订者不符某杨而是杨小妮。上述合同签订于2014年10月18-24日符某杨出生于1997年12月19日，当时未满17周岁符某杨依法虽属限制民事行为能力人，但原告所述追认合同效力问题，只符某杨单独签订合同的情况下才存在。现已查明，杨小妮符某杨签署涉案合同，故不存在追符某杨合同效力的问题，而需审核杨小妮的代理权限。其次，杨小妮属于有权代理。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款之规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”杨小妮与原告分别作符某杨的母亲和父亲且在案并无证据否定杨小妮的民事行为能力，故杨小妮有权作符某杨的法定代理人代理进行民事行为，包括签订本案购房所涉合同。原告认为合同效力需经其追认，实系否认法定代理人之一单独实施代理行为的效力，该主张没有法律依据，不能成立。再次，合同本身属于当事人真实意思表示。涉案合同和支付行为符某杨纯获利益。符某杨和杨小妮作为购买方、绿城公司作为出售房均确认合同效力，在案并无证据显示购买及相关行为不属于合同当事人的真实意思表示。最后，涉案合同不违反法律法规的强制性规定。原告主张绿城公司与杨小妮等恶意串通损害其（第三人）利益，经查并无证据显示签约时绿城公司明知杨小妮将要提起对原告的离婚诉讼这一事实，且父母出资为子女买房符合一般社会常识，亦不违反公序良俗；原告主张涉案合同系以合法形式掩盖非法目的，一则该条款的适用同样要求原告证明绿城公司明知杨小妮的非法目的，二则涉案合同的获利者符某杨，原告主张杨小妮借此将夫妻共同财产转移后据为己有并无依据。另一方面，从涉案合同与原告及杨小妮的夫妻共同财产的关系来说,两者系表里关系。本案原告对于涉案合同效力的异议，实质在于对杨小妮单方处置夫妻共同财产（现金）的异议。综合在案证据，本院认为绿城公司签约时无从知晓杨小妮与原告的婚姻状况，在初步审核杨小妮符某杨的母女关系并明确房屋系归符某杨名下后，已尽到其注意义务。绿城公司收受杨小妮持其自己的银行卡刷卡支付的人民币6903261元，依约将涉案房屋所有权和车位使用权以低于标称价格的对价让渡符某杨，属于公开市场的正常交易行为。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”，本院认为绿城公司在涉案合同中属善意第三人，其正常商业利益及社会经济秩序应予维护。综上，原告要求确认涉案合同无效、返还杨小妮已支付给绿城公司的6903261元等诉讼请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。原告与杨小妮之间就该6903261元的处理应由当事人另案主张后由人民法院另行审理决定；本案涉案合同履行中尚需支付的购房余款148万和相应违约金的处理，亦有待绿城公司另案主张；均不在本案审理范围之内。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告符正的全部诉讼请求。案件受理费人民币60123元，与财产保全申请费人民币5000元，由原告符正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费人民币60123元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号12×××688；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  潘才敏人民陪审员  姜明珠人民陪审员  王春英二〇一六年二月二十二日代书 记员  田 恬